江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7388号上诉人（原审被告）：徐州徐工物资供应有限公司，住所地江苏省徐州经济技术开发区驮蓝山路**。法定代表人：吴江龙，该公司董事长。委托代诉讼理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏天一物流有限公司，住，住所地江苏省徐州经济技术开发区大黄山镇王可乐村南/div>法定代表人：梁旭，该公司经理。委托诉讼代理人：曹忠义，该公司副经理。委托诉讼代理人：佟玉廷，徐州经济技术开发区金桥法律服务所。上诉人徐州徐工物资供应有限公司（以下简称徐工物资公司）因与被上诉人江苏天一物流有限公司（以下简称天一物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐工物资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天一物流公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定徐工物资公司解除合同违反合同约定错误。1、天一物流公司的行为己经构成根本性违约，合同目的无法实现，徐工物资公司据此解除合同有事实与法律依据。无论是仓储合同或者是租赁合同，作为保管人或者出租方提供符合法律规定及合同约定的仓库、场地是其最基本义务。本案中，双方签订的《仓储合同》第五条、第八条、第十条等，明确规定了天一物流公司的基本义务，但是自2013年3月合同签订后，徐工物资公司就发现天一物流公司未完全履行合同义务，一直到本案合同解除前，近3年的时间，涉案仓库、场地的监控设施无法正常使用、房顶漏雨、地、地面损坏力无法正常使用等等问题，久拖不决，徐工物资公司多次通知解决均未果。徐工物资公司系国有企业，资产属于国有资产，在天一物流公司迟迟不履行合同基本义务，不能提供符合合同要求的仓库、场地的情况下，合同继续履行将造成国有资产损坏、丢失。因此，天一物流公司的行为已经构成根本性违约，徐工物资公司享有合同解除权。2、徐工物资公司已经通过合法程序通知天一物流公司解除合同，合同解除符合合同约定。在决定解除合同后，徐工物资公司通过信函、公告等多种方式，通知天一物流公司解除合同，要求办理交接手续，天一物流公司也收到解除通知，因此，合同解除已经生效。二、一审判决徐工物资公司支付违约金466万元错误。1、判决徐工物资公司支付违约金466万元不符合天一物流公司的诉讼请求。天一物流公司诉请给付仓储费466万元，而一审判决支付违约金466万元，仓储费和违约金不是同一概念，显然属于不同的法律范畴，且天一物流公司诉请给付仓储费也无事实和法律依据，一审判决事项明显超出天一物流公司的请求事项，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。2、徐工物资公司解除合同合法有效，不构成违约，不应支付违约金。如前所述，徐工物资公司在基于天一物流公司迟延履行合同主要义务，经多次催告后天一物流公司仍不履行，且导致合同目的不能实现的情况下，依法行使合同解除权，并依照法定程序通知了天一物流公司，解除合同合法有效，不构成违约，不应支付违约金。3、即使认定徐工物资公司违约，天一物流公司的损失不应全部由徐工物资公司承担。本案中，徐工物资公司已经提前以多种方式通知天一物流公司合同无法继续履行，应予解除合同，并通知天一物流公司办理交接手续。天一物流公司接到通知后，迟迟不办理交接手续，一直拖到2016年5月份办理交接，后涉案仓库、场地一直由天一物流公司管理使用。根据我国合同法第119条规定，天一物流公司的大部分损失系其消极行为、未采取适当措施造成的，不应由徐工物资公司承担。4、一审判决徐工物资公司支付466万元违约金明显过高，应予减少。违约金计算的基础是因违约行为造成的损失。合同法第114条明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法解释二第29条进一步规定了违约金裁判方法。本案中，即使双方合同中有关于违约金的约定，但是天一物流公司的实际损失远远低于约定的违约金，一审判决支付466万元违约金无事实基础，违反法律规定。三、一审判决徐工物资公司支付租金388300元无事实和法律依据。1、徐工物资公司于2015年12月解除涉案合同，徐工物资公司在该月已经退出并不再使用涉案仓库、场地，由于天一物流公司原因在2015年12月底未办理交接手续，因此，2016年1月不属于徐工物资公司使用期限，天一物流公司诉请支付388300元仓储费无事实依据。2、一审判决认为，徐工物资公司自认于2016年1月30日人员全部撤出，从而判决徐工物资公司支付2016年1月的租金，不能成立。事实上，在未与天一物流公司办理交接情况下，徐工物资公司派人留守等待办理交接，此期间又通过报纸公告通知办理交接，该行为系徐工物资公司的善意保管行为，不能因此将该善意保管期限算作合同期限，判决支付租金更是有违公平原则和诚实信用原则。3、天一物流公司诉请中将388300元与4660000元合计5048300元，同列为仓储费主张起诉，一审分别判决为租金388300元、违约金466万元，有违民事诉讼裁判规则。四、一审判决徐工物资公司支付70000元水电费错误。一审判决将水电费自2015年7月计算2016年1月，违反事实。如上所述，2016年1月不属于徐工物资公司使用期限，水电费只能据实计算至2015年12月，判决支付2016年1月的水电费1万元错误。五、一审法院按照仓储协议第七条的约定进行裁判是错误的，因为天一物流公司多次持续性的违约行为，徐工物资公司行使的是法定解除权而解除合同，并非因自身原因提前解除协议，第七条的约定不能在本案中使用。江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第二十六条，如果承租人有违约行为的话，违约金的计算方法是有明确规定的。在该意见的第二十五条也规定交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的，在这种情形下承租人要求解除合同，人民法院应予支持。被上诉人天一物流公司辩称：一、关于双方签订的仓储合同效力问题。1、在双方签订仓储协议之前，天一物流公司与案外人中大物流公司就涉案的场地、信息楼等租赁物签订过意向协议，中大物流公司以租赁物的土地性质为农用地，且租赁物无土地证、房产证为由认为双方签订的意向协议无效，诉至徐州经济开发区人民法院，该案经人民法院审理均认为意向协议有效，根据民事诉讼法的规定，已被人民法院生效判决所确认的事实，当事人无需举证。2、天一物流公司在一审时提供了大量的证据包括项目投资协议，规划平面图、环评报告表、审查合格证、绿卡、工程准许开工报告、准许工程竣工验收证明、建设用地绿化设计通知书、工程质量竣工验收合格证明、备案通知书、单位工程竣工验收证明书、工程设计质量检报告、工程监理质量评估报告、工程勘验质量报告、工程竣工报告、工程审计检查报告、备案通知书、徐州市国土资源局《关于天一物流园项目用地的预审意见》、建设用地规划设计要点通知书及不动产权证书等大量证据，且上述证据相互印证，能形成一条完整的证据链，均能证明双方签订的仓储协议合法有效。二、徐工物资公司提出解除合同的原因正如其信函中所述，2014年10月份以来，因不老河大桥限高，导致徐工物资公司的货运车辆必须绕路，需要支付高额额运费，但不老河大桥限高仅一段时间，其他企业的货运车辆也要绕到高速，但仍然正常经营。三、关于违约金。天一物流公司于2016年6月24日以书面形式要求变更诉讼请求，要求变更判令徐工物资公司支付违约金466万元。一审法院并没有违反不告不理的基本原则。1、在双方签订仓储协议之前，天一物流公司与中大物流公司就涉案的场地、信息楼等租赁物签订过意向协议，该意向协议明确约定如一方违约，应支付守约方违约金100万元，该观点被徐州经济技术开发区人民法院、徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院生效裁判文书所确认，三级法院均认为中大物流公司应当按照意向协议的约定支付100万元的违约金。本案与上述案件案情一致，租赁物一致，徐工物资公司也违约，虽然我国法律不实行判例制，但人民法院应当本着同案同判的基本原则，否则，违背了上述生效法律文书的判决观点。因此，一审法院判决466万元违约金有事实和法律依据，不应减少。2、天一物流公司已向法院提供了2017年4月9日与案外人宜昌（天津）模板租赁公司签订的服务合同一份，该证据虽然徐工物资公司对三性持有异议，但未提供相关的证据能推翻上述的合同，该证据能证明天一物流公司的租赁物在2017年4月9日之前处于一种闲置状态，给天一物流公司造成了巨大的损失，该证据还能证明租赁给案外人的年租金7466493.12元，一审法院判决徐工物资公司支付466万元的违约金不足以弥补天一物流公司的经济损失。四、关于支付38.83万元租金的问题。天一物流公司于2018年6月9日向一审法院邮寄裁定补正申请书及诉讼费、仓储费发票13张，认为天一物流公司存在重大误解的原因如下：2015年12月3日，天一物流公司按照仓储协议的约定，将2015年12月20日至2016年3月19日即三个月的仓储费发票116.5万元开出并交付给徐工物资公司，徐工物资公司收到并未提出异议，也未要求解除仓储协议，天一物流公司按财务流程入账，因徐工物资公司违约，天一物流公司于2016年1月4日提起诉讼，在诉讼时徐工物资公司未将上述发票退还给天一物流公司，因此，天一物流公司未将上述仓储费发票的116.5万元计算到诉讼标的之内。因此，天一物流公司主张徐工物资公司应支付2016年5月之前的租金损失38.83万元，不是天一物流公司的真实意思表示，天一物流公司存在重大误解，徐工物资公司应支付天一物流公司从2015年12月20日至2016年5月6日合计136天的仓储费用（466万元－365天=1736329元），天一物流公司仅主张388300元于事实不符，徐工物资公司还应支付我公司仓储费1736329元－388300元=1348029元，而一审判决仅支持388300元，对天一物流公司不公平。五、双方实际解除合同并办理交接的时间为2016年5月6日，因此，按照每月1万元计算，徐工物资公司应当支付天一物流公司电费自2015年7月至2016年5月6日合计10个月零6天电费102000元。六、徐工物资公司并非是法定解除，而是因为租赁物的所在地有大桥限高，导致徐工物资公司车辆不能通过，需要绕道，增加其经营成本。在解除合同时，徐工物资公司的车辆经过开发区104国道赵敦大桥的这段路程不是唯一的一条道路，虽然该桥进行了限高，但是地处天一物流公司附近二十公里以内的企业，特别是与天一物流公司相距500米的江苏诚意水泥公司，都能正常通行。因此，徐工物资公司提出大桥限高其成本增加解除合同是不符合法律规定的，是一种强制解除合同的行为。还有是因为市场行情不好，徐工物资公司要求违法解除合同，我方一审时提交了徐工物资公司负责人的录音，能够证明解除合同的原因是徐工物资公司导致。虽然江苏省高院有规定，但是在本案中，徐工物资公司给天一物流公司造成的租金损失是700余万元，一审法院判决466万元不足以弥补天一物流公司的损失。天一物流公司向一审法院起诉请求：1、判令徐工物资公司给付仓储费38.83万元、违约金466万元、水电费81639.48元。一审法院认定事实：2011年9月15日、12月16日，徐州市相关行政管理机关分别准许天一物流公司开工建设其信息楼及库房一、库房二，2012年6月26日准许上述工程竣工验收，2012年9月5日出具了原告信息楼及库房一、库房二、货场1、货场2及道路工程验收合格证明。2013年3月2日，天一物流公司、徐工物资公司签订《仓储协议》一份，约定，天一物流公司将自信息楼西边界向南至铁丝网护栏以西的建筑物（不含信息楼）、场地及附属设施给徐工物资公司用于工程机械及配套件仓储，仓储场地室内面积为27500平方米，室外库硬化面积不少于41000平方米，期限五年，即从2013年3月30日至2018年3月29日，仓储费每年466万元（含税，按季度支付）；天一物流公司提供有关安全、消防、卫生、用电等设施，为徐工物资公司提供场地及相关配套设施和经营条件，保障徐工物资公司正常使用，除有明确规定外，不得干涉徐工物资公司正常经营活动；徐工物资公司应按期支付仓储费并承担合同期限内的水电费用；徐工物资公司因自身的原因需提前解除协议的，应提前270日书面通知对方，经协商一致后办理解除仓储协议手续，并按一年合同仓储费的标准向对方支付违约金，因天一物流公司自身原因提前解除协议的，应提前270日书面通知对方，并支付一年合同仓储费违约金；徐工物资公司在仓储期内固定电话、网络、工作用电、仓库用水等设施由天一物流公司无偿提供，并在仓储期开始时，达到按徐工物资公司要求的状态；天一物流公司负责仓储区域室外监控设施购买、安装和调试，监控范围须覆盖室外仓储场所及道路的每个角落，无盲点，安装完毕由徐工物资公司验收合格后，徐工物资公司确认天一物流公司负责监控设施可用，根据项目实施进度天一物流公司应确保于2013年3月20日前将经徐工物资公司验收合格的监控设施交付徐工物资公司使用，天一物流公司承担所发生的全部费用，如徐工物资公司在2013年3月20日后因天一物流公司未按期交付监控设施发生的货物丢失、毁损等，天一物流公司承担徐工物资公司损失的赔偿，费用从仓储费中扣除。协议期内天一物流公司有义务负责仓库区域室外监控设施的维护。如发生设备故障，应由天一物流公司负责维修，并于24小时内完成设备维修，待徐工物资公司验收合格后方可确认，由此产生的维修费用，由天一物流公司自行承担；仓库水泥地坪等设施因地基自然下沉和路面水泥质量造成的开裂由天一物流公司负责修理，徐工物资公司因此而产生的停工损失和设备损坏由天一物流公司赔偿，因徐工物资公司车辆超载，造成地坪开裂或人为损坏由徐工物资公司负责修理，如徐工物资公司发现隐患及时提出书面申请给天一物流公司，天一物流公司应在收到徐工物资公司书面申请次日书面回复徐工物资公司解决方案和修复完成时间，待徐工物资公司确认后，天一物流公司应立即实施，如因天一物流公司拖延时间造成的设施设备损坏，由天一物流公司承担徐工物资公司与此相关的一切损失，且天一物流公司仍有义务按原状进行修复；天一物流公司在交接时，消防设施须达到消防机构的验收要求；仓储场地西侧现为简易围栏，需加高至1.8米，否则，由此产生的偷盗风险的责任由天一物流公司承担；天一物流公司负责仓储场地基础设施（仓储地面、库房、墙面、水电线路）的维护、保养、年审，并保证在本协议期内基础设施以可靠运行状态；天一物流公司在正式交接时，保证“仓储场所”的供水、监控、电力、通风、消防等设施的完好，对自然老化和非徐工物资公司人员损坏的进行及时维修维护，不得影响徐工物资公司的使用，徐工物资公司在仓储期内进行妥善保管，仓储期满后完整的交给天一物流公司，仓储协议期满后未经天一物流公司同意，徐工物资公司不得拆除不可移动的装修设施，天一物流公司根据实际情况接受徐工物资公司不可移动的装修，该装修、设施的所有权经协商后可无偿归天一物流公司所有；双方共同声明及保证，协议双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。合同在履行过程中，天一物流公司所交付徐工物资公司使用的建筑物西侧经有关部门审批，建设加油站一座。徐工物资公司使用设施时曾致函天一物流公司对部分设施进行维修，天一物流公司也进行了部分维修，徐工物资公司按约定支付了相应的场地、设施使用费。2015年12月21日，徐工物资公司向天一物流公司邮寄了《解除合同通知函》一份，要求即日起解除双方的合同，并定于2015年12月31日撤回其保安人员，另要求天一物流公司接到通知后三日内安排人员协商合同解除后的善后事宜，并安排相应人员于2015年12月31日前接管安保工作，解除合同理由如下：1、天一物流公司严重违约。部分监控设施自交付使用至今，一直处于失联或毁损状态，园区内无排水渠，下大雨时仓库内严重积水，不利于人员和货物安全，2013年10月14日函告天一物流公司，天一物流公司一直未予以解决；2015年8月15日、19日、21日对园区设备设施和库区厂房进行安全检查，发现库区房顶漏雨及地面损坏、围栏开裂破损、大楼墙面开裂，电力老化以致经常断电、与加油站相距小于50米安全距离、树木距围墙过近等多处安全隐患，2015年8月24日函告天一物流公司，天一物流公司未予以解决；2、天一物流公司无法提供完整、有效的产权证明，导致徐工物资公司无法在园区内设立保税仓库，至今无法获得海关准予的保税物资仓储资格，增加了大量成本。3、2014年以来，因不老河大桥限高，为徐工物资公司提供运输服务的货运车辆必须绕道高速，往返都要支付通行费且增加了数公里车程，以致运输费用一直居高不下。天一物流公司接到《解除合同通知函》后，于2015年12月24日回函，称徐工物资公司所列理由均不成立，与事实不符，认为徐工物资公司因自身原因提前解除协议，违反协议约定，不同意解除仓储协议，要求徐工物资公司继续履行至2018年3月29日，拒绝徐工物资公司于2015年12月31日交还仓储场地，徐工物资公司擅自撤回保安人员造成的损失，由徐工物资公司自行承担。2016年1月21日，徐工物资公司在报纸上刊登公告，要求天一物流公司于1月31日派员接管仓库、场地。2016年4月26日，天一物流公司函告徐工物资公司要求双方对水电共同抄表，并办理移交手续。2016年5月6日，双方人员清点物品。徐工物资公司已按合同约定的金额支付天一物流公司至2015年12月31日的仓库、场地使用费用。一审中，天一物流公司所建设的部分仓库、场地取得了不动产权证书。徐工物资公司自认于2016年1月30日人员全部撤出所租赁的场地，对于天一物流公司主张的水电费，双方均同意按每月10000元计算，天一物流公司要求支付至2016年1月的水电费，而徐工物资公司仅同意支付至2015年12月。一审法院认为：双方签订的《仓储协议》系双方间真实意思表示，该协议名为仓储协议，但根据该协议规定的双方的权利义务，天一物流公司将建筑物及场地交付徐工物资公司自行使用，徐工物资公司支付使用费用，双方之间系租赁合同关系。该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，且天一物流公司所出租的建筑物及场地系经有关部门准许开工建设和验收，协议合法有效。双方均应按协议履行各自义务。天一物流公司将房屋交付徐工物资公司使用后，徐工物资公司应当按照双方约定支付租金。合同在履行过程中，徐工物资公司以天一物流公司提供的房屋库区房顶漏雨及地面损坏、围栏开裂破损、大楼墙面开裂，电力老化以致经常断电、与加油站相距小于50米安全距离、树木距围墙过近等多处安全隐患等为由，要求解除合同。徐工物资公司提出天一物流公司未履行部分维修义务，即使存在也系履行合同中存在的瑕疵，但没有构成根本性违约，造成合同无法履行，且根据规定，若天一物流公司不履行房屋、设备的修缮义务，徐工物资公司可以自行维修，维修费用由天一物流公司承担，徐工物资公司提出解除合同的理由、条件并不符合合同约定及相关法律规定。双方在签订协议时，并未要求天一物流公司提供相关的产权证书，且天一物流公司所出租的建筑物、场地系经有关部门批准建设，徐工物资公司据此要求解除合同也不符合规定。徐工物资公司租赁建筑物、场地附近建设的加油站也系经有关部门审批，徐工物资公司以此为由要求解除合同，于法无据。综上，徐工物资公司单方解除合同违反合同约定，应承担违约责任即一年的使用费466万元。徐工物资公司自认其于2016年1月30日人员全部撤出所租赁的场地，故天一物流公司要求徐工物资公司支付至2016年1月的水电费及388300元租金的诉讼请求，予以支持。该院判决：一、徐州徐工物资供应有限公司于判决生效后十日内一次性支付江苏天一物流有限公司租金388300元；二、徐州徐工物资供应有限公司于判决生效后十日内一次性支付江苏天一物流有限公司水、电费7万元；三、徐州徐工物资供应有限公司于判决生效后十日内一次性支付江苏天一物流有限公司违约金466万元。义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44080元、保全费5000元，共计49080元，由江苏天一物流有限公司负担780元，由徐州徐工物资供应有限公司负担19820元。二审中，当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：一、关于天一物流公司在合同履行过程中是否存在根本违约行为，徐工物资公司是否享有合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。徐工物资公司认为天一物流公司提供的仓库、场地存在监控设施无法正常使用、房顶漏水、地、地面损坏等问题成根本性违约。依据双方间仓储协议的约定，天一物流公司负责仓储场地设施的维护、保养、维修，一审中，天一物流公司已举证证明了对于徐工物资公司提出的场地设施问题进行了处理，如徐工物资公司认为涉案场地设施仍存在相应的问题，可要求天一物流公司进行修缮或自行修缮，如存在相应损失或支出的维修费可要求天一物流公司予以赔偿，故，徐工物资公司主张的事由不足以认定天一物流公司存在根本违约，致使合同目的不能实现，因此，徐工物资公司不享有合同解除权，其向天一物流公司发出的《解除合同通知函》不发生合同解除的法律后果。二、关于徐工物资公司应否承担违约责任的问题。徐工物资公司在《仓储协议》约定的合同履行期限届满前，擅自要求解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。作为守约方的天一物流公司于2016年4月26日函告徐工物资公司共同抄表并办理移交手续，视为主张解除双方签订的《仓储协议》。协议解除前的产生租金、水电费，徐工物资公司应按照协议约定支付，因此，一审判决徐工物资公司支付2016年1月租金及水电费，并无不当。关于协议约定的违约金466万元是否过高的问题。一审判决徐工物资公司继续支付租金截至2016年1月，但双方系于2016年5月6日对物品进行清点，自此之后，天一物流公司场地设施才具备继续向他人出租的条件，因此，自2016年5月6日之后，涉案场地设施在合理期限内闲置产生的损失，及2016年1月至4月期间的租金、水电费损失，系天一物流公司的实际损失。天一物流公司依据协议约定，主张1年租金数额的违约金，未过分高于其实际损失，故，徐工物资公司认为违约金数额过高的主张，不能成立。综上所述，徐工物资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44080元，由徐州徐工物资供应有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  徐海青审判员  曹 辛二〇一九年十二月十一日书记员  蒋慧娟