福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初739号 原告：厦门豪亿物业管理有限公司。住所地：福建省厦门市思明区民族路**世纪中心**06A。统一社会信用代码：9135020061228872XR。 法定代表人:顾亚理，该公司总经理。 委托诉讼代理人:叶磊，福建华忠盛律师事务所律师. 被告：曾华利，男，1967年3月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人:曾志群，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黎礼，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 第三人：庄少东，男，1973年9月13日出生，澳门特别行政区居民，现住福建省晋江市。 第三人：庄少华，男，1977年2月15日出生，澳门特别行政区居民，现住福建省晋江市。 上述第三人共同委托诉讼代理人：许文合，福建景天律师事务所律师。 上述第三人共同委托诉讼代理人：庄健航，福建景天律师事务所律师。 第三人：晋江市万利市场管理有限公司。。住所地：福建省泉州市晋江市青阳街道福隆**商业广场统一社会信用代码：91350582315407091B。 法定代表人：曾华利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾秀凤，女，1973年8月20日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告厦门豪亿物业管理有限公司（以下简称豪亿公司）与被告曾华利、第三人庄少东、庄少华、晋江市万利市场管理有限公司（以下简称万利公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法适用普通程序，分别于2018年6月5日、8月10日公开开庭进行审理。两次庭审豪亿公司的委托诉讼代理人叶磊、曾华利的委托诉讼代理人曾志群、庄少东、庄少华的委托诉讼代理人许文合、万利公司的委托诉讼代理人曾秀凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪亿公司向本院提出诉讼请求：判令曾华利支付拖欠的物业管理费250219.8元及滞纳金（暂计至2017年8月31日为387840.73元）。事实和理由：2006年6月1日，豪亿公司与晋江市福隆置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由豪亿公司对晋江市青阳街道锦青社区“福隆商业广场二期”提供物业服务，双方约定物业服务费收费标准为每平方米1.3元／月，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴管理费的3‰。2014年10月8日，曾华利因商业经营需要，与庄少东、庄少华签订《租赁合同》，庄少东、庄少华将位于晋江出租给曾华利，《租赁合同》约定由曾华利向豪亿公司支付物业管理费。后曾华利与庄少东、庄少华于2017年4月30日终止了《租赁合同》。曾华利作为上述房产的使用人，建筑面积为7128.77平方米，从2015年2月1日起至2017年4月30日止共欠缴物业管理费250219.8元及滞纳金。豪亿公司多次催讨未果。 曾华利辩称，1.曾华利未与豪亿公司签订物业服务合同，且非晋江市青阳街道福隆二期商业广场项目业主，曾华利并非本案适格被告；2.曾华利与第三人庄少东、庄少华签订《租赁合同》系发起人以自己名义为设立公司对外签订合同的行为，应由晋江市万利市场管理有限公司依法承担合同责任；3.豪亿公司提供的物业服务存在瑕疵，曾华利依法享有先履行抗辩权，并同时有权要求降低物业服务的收费标准；4.豪亿公司根据物业管理条例，要求物业使用人来承担支付物业费用，但是万利公司也不是最终物业使用人，而是分租给各个不同的餐饮使用人员，如果要突破合同相对性的话，豪亿公司应当向实际使用人主张权利。 庄少东、庄少华述称，豪亿公司在诉讼过程中，没有针对庄少东、庄少华提出明确的诉讼请求，曾华利也提出相应的抗辩，庄少东、庄少华认为应当由实际的承租方来承担相应的责任。 万利公司述称，本案的责任应由万利公司承担，豪亿公司提供的物业服务存在违约行为，万利公司享有先履行抗辩权，有权要求降低物业服务的费用。其他意见与曾华利的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。曾华利自认其为设立万利公司与庄少东、庄少华签订租赁合同，租赁合同约定由曾华利支付物业管理费，豪亿公司有权请求曾华利承担合同责任，曾华利为本案适格的被告。2.曾华利、万利公司对豪亿公司提供的晋江福隆商业广场二期前期物业管理服务合同、租赁合同、房屋所有权证、欠费明细表、滞纳金计算表的三性无异议，本院对豪亿公司提供的上述证据予以确认。3.庄少东、庄少华否认与万利公司签订《租赁协议书》，对此本院对曾华利提供的《租赁协议书》不予确认；《关于公司设立时曾华利先生签订合同的确认说明》盖有万利公司的公章，且经万利公司确认，对该说明的真实性予以确认，但无法以此对抗豪亿公司的主张；对《中国民生银行水电费汇款单》、《改造协议书》、报价函的真实性予以确认，但与本案无关；万利公司的股东会决议、《晋江市人民政府关于成立晋江万利夜市传统美食截取抽检工作领导小组的通知》（晋政文[2014]337号）、《关于晋江万利夜市传统美食截取筹建工作协调会议的纪要》（[2014]224号）、《晋江市人民政府关于成立晋江万利夜市传统美食截取筹建工作领导小组的通知》、《万利夜市传统美食截取筹建工作情况汇报》、现场拍摄图片的真实性予以确认，但与本案无关。4.庄少东、庄少华提供房屋租赁合同终止协议予以确认，可以证实曾华利与庄少东、庄少华于2017年4月30日终止租赁关系，曾华利、庄少东、庄少华与豪亿公司达成协议，约定2017年5月1日前所欠物业管理费与庄少东、庄少华无关；增值税普通发票与本案无关。 本院经审理认定事实如下：2006年6月1日，晋江福隆置业有限公司与豪亿公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，合同约定：1.物业委托事项包括按规定向业主或物业使用人收取物业服务费用；2.物业服务费收费标准为商业店面按建筑面积每月每平方米1.3元，空置（未销售）房屋的物业管理费减半收取；3.业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理综合服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送达乙方备案并负连带缴纳责任；4.业主和物业使用人违反本合同规定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。2014年10月8日，曾华利因商业经营需要，与庄少东、庄少华签订《租赁合同》，曾华利系晋江的承租人，所租赁的房产用于万利公司经营使用，房屋建筑面积7128.77平方米，租赁期限自2014年10月8日至2017年4月30日止，自2015年2月1日起至2017年4月30日止曾华利拖欠物业管理费250219.8元及滞纳金。 本院认为，豪亿公司与曾华利、庄少东、庄少华之间所达成的物业服务合同、租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。豪亿公司在物业管理服务过程中即便存在瑕疵，曾华利可要求豪亿公司承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵行为，于法无据，依法应当支付物业管理费250219.8元。曾华利作为发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，豪亿公司有权请求曾华利承担合同责任的，曾华利、万利公司主张应由万利公司承担本案的付款责任，不予支持。曾华利未依约及时缴纳物业服务费，应承担相应的违约责任。关于本案违约金数额问题，合同约定按日支付所欠缴费用3‰的滞纳金，显然较高，曾华利、万利公司请求降低收费标准，考虑到万利公司的实际经营情况，本院酌情调整为以250219.8元为基数自2017年5月1日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，对豪亿公司的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾华利应于本判决生效之日起10日内偿还原告厦门豪亿物业管理有限公司物业管理费250219.8元及逾期付款利息（自2017年5月1日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告曾华利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10181元，由原告负担181元，由被告曾华利负担10000元。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  施经营 审判员  陈凯思 审判员  吴小妹 二〇一九年一月十五日 书记员  蔡鑫鑫 附件：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院参照本解释关于业主的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。 －6－ －7－