广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初79号原告：欧阳美珍，女，汉族，1968年9月2日出生，住广东省从化市，委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所专职律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街御景路2号，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：郑重，总经理。委托诉讼代理人：黄友文，男，汉族，1991年1月9日出生，住江西省，系该公司员工。原告欧阳美珍与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：“雅居乐”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告欧阳美珍的委托诉讼代理人张楠豫及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人黄友文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳美珍向本院提出诉讼请求：1、被告立即向两原告支付自2017年12月16日起至起诉之日止已产生的逾期交楼违约金人民币53423.58元（即暂计至2019年1月2日止)；2、被告自起诉之日起继续依据双方买卖合同约定，向原告支付逾期交楼违约金直至交楼之日止。3、本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月3日向被告认购广州市从化雅居乐名门半岛花园L109栋3梯102单元（以下篇称“102房”），并就102房于2016年12月10日与被告答订编号为201612194404的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”），《买卖合司》约定102房房屋地址为从化区雅居乐沙贝三期4组团（自编L-109栋3梯）102房，房价款总金额为人民币1398523元。合同签订后，原告己按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，并缴付102房专项维修资金人民币13349.70元，被告于2016年12月10日、2017年2月20日分别向原告开具并交付了专项维修资金收款收据及购房款全额发票。至此原告己依约向被告履行完毕全部支付购房款及专项维修资金的义务，根据《买卖合同》约定，被告应当于2017年12月15日前向原告履行交付房屋的义务。原告虽收到了被告邮寄的收楼通知书，但原告在前往收楼时，发现位于l02房外墙的地下室排风口并未完工，导致l02房部分外墙仍处于水泥裸露状态，并不符合《买卖合同》附件六约定的：“外墻砖及涂料”的交楼标准，还发现102房内部墙体存在漏水情况，且被告现场也未提供102房永久供水供电的证明文件，故原告当场拒绝收楼。事后被告虽在一周后致电原告，但并未向原告发出书面的整改情况说明，且在电话中根据被告描述实际并未按照原告当时的要求进行整改，原告遂表示拒绝收楼，要求被告继续整改完善以达到交付标准。但至此之后至今被告再无向原告发送任何收楼通知书或整改说明函，原告在2018年5月7日、2018年9月26日两次自行前往涉案房屋查看发现102房仍存在漏水情况，外墙也仍未根据双方合同约定进行建设完善。针对永久用电问题，原告在2017年12月15日之后向部分己入住的小区业主了解到，该小区因使用临时用电，仍然存在经常停电的情况，实际己影响到了业主的正常居住，也违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》等的相关规定。涉案小区部分业主己就此情况向从化区人民法院提起诉讼，该事实经从化区人民法院及广州市中级人民法院两级法院审理查明，并己作出生效判决。原告于2018年l2月前往从化区供电局了解102房所在区域的居民永久用电安装情况，从化区供电局工作人员口头告知原告涉案小区的永久用电工程仍然处于安装在途阶段，即至今102房所在区域仍未完成永久用电的安装工作，102房仍未达到交付标准。鉴于此，原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的相关规定，被告应当依据《买卖合同》第十四条的相关约定，自2017年12月16日起至102房具备交付条件之日止，每日按原告己付房款即人民币1398523元的万分之一向原告支付逾期交楼违约金。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，我方认为房屋已经符合交付条件，并且已经依合同约定向原告送达收楼通知书，原告未能收楼是自己的责任，被告不应承担违约责任。经审理查明：2016年12月10日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园住宅楼工程37幢（自编L-109-110、L-116-119、L-124-125、L-130-131、L-137-138、L-142-143、L-149-152）自编L-109栋3梯1层102房，房屋地址：从化区雅居乐沙贝三期4组团（自编L-109栋3梯）102房；建筑面积127.14平方米；总金额为1398523元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.64%，金额428523元，除首期款外，剩余房款金额970000元，须于2016年12月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。上述合同签订后，被告于2017年2月20日出具发票确认收到原告1398523元购房款。本案中，被告没有提交涉案房屋已经具备永久用电的证据，在庭审中被告确认目前仍是临时用电。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。原告有证据证实涉案小区确实存在多次停电的情形，被告也确认其为涉案房屋提供的是临时用电，临时用电不能保证用电期间电量供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。关于逾期交房违约金计算截止时间，如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故原告主张被告支付2017年12月16日起计至2019年1月2日的逾期交房违约金于法有据，本院予以支持。至于2019年1月3日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2017年12月16日起每日按照总房款1398523元的万分之一为标准，计算至2019年1月2日止）给原告欧阳美珍。二、驳回原告欧阳美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费667.8元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年一月三十日法官助理赵晓楠书记员李蕴