甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2019）甘07民终126号上诉人（一审原告）：中国银行股份有限公司张掖分行，住所：甘肃省张掖市甘州区东街大什字西北角，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX。负责人：董某，该行行长。委托诉讼代理人：胡某，甘肃振泽律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张掖市金安房地产开发有限责任公司，住所：甘肃省张掖市甘州区金安苑小区1号楼，统一社会信用代码：XXXXXXXXX。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：吴某，甘肃方联律师事务所律师。委托诉讼代理人：关某，甘肃方联律师事务所律师。一审被告：马某，男，1989年7月12日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民，住甘州区党寨镇花家洼村二社。身份证号622201198907125137。上诉人中国银行股份有限公司张掖分行因与被上诉人张掖市金安房地产开发有限责任公司、一审被告马某借款合同纠纷一案,不服甘州区人民法院（2018）甘0702民初6492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡某，被上诉人的委托诉讼代理人吴某、关某到庭参加诉讼，一审被告马平经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。中国银行股份有限公司张掖分行上诉请求：请求撤销甘州区人民法院（2018）甘0702民初6492号民事判决第二项并予以改判；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决被上诉人不承担连带清偿责任，事实不清，证据不足，适用法律错误。本案所涉阶段性连带责任保证担保的具体含义为：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前己到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。按照此合同的明确约定，被上诉人作为保证人不承担保证责任的条件及时间是借款人办妥本合同项下贷款所购房屋的抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起。具体来讲借款人需办妥的是房屋抵押权登记手续而非房屋抵押权预告登记手续。因根据《物权法》的规定房屋抵押权登记和房屋抵押权预告登记是两个性质不同的登记行为，彼此之间具有截然不同的法律后果，不可同日而语；2、根据一审时被上诉人向法庭提交的涉案房屋的不动产权登记证书载明的内容，涉案房屋截止目前其所有权仍然登记在被上诉人名下，并非已转移登记到原审被告马平的名下，故马平也无法就涉案房屋向不动产登记管理部门申请房屋抵押权登记。本案并不存在一审判决认定的购房人不积极完成正式登记，为不正当的阻止条件成就的情形；3、本案借款合同中的担保条款清晰明了，并未产生歧义，一审法院适用格式条款的相关规定进行判决，属理解和适用法律错误。张掖市金安房地产开发有限责任公司辩称：我公司已完成了开发建设以及涉案房屋的初始登记。同时上诉人与马平也办理了该房屋的预购商品房设定抵押权预告登记，本案中被上诉人不存在怠于建设办理产权过户登记的情形。被上诉人没有任何过错，因此，被上诉的阶段性保证责任已经免除。马平未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。中国银行股份有限公司张掖分行向一审法院起诉请求：1.要求被告马平偿还贷款本息321111.53元（利息清算至2018年5月15日），并利随本清；2.要求对被告马平的抵押财产予以拍卖、变卖，并以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；3.要求被告金安房地产公司对被告马平的以上债务承担连带担保清偿责任；4.要求被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实如下：2014年7月3日，被告马平购买金安房地产公司位于甘州区南二环金安润园1号商住楼18层1-1801室（在个人一手住房贷款合同中写为甘州区金安润园1号楼18层1-1901室），并以该楼房作为抵押，向原告申请按揭贷款35万元，2014年7月7日，双方办理了预购商品房设定抵押权预告登记。同年7月29日，原告作为贷款人，被告马平作为借款人，被告金安房地产公司承担阶段性连带保证责任，三方签订《个人一手住房贷款合同》一份。该合同约定被告马平向原告贷款35万元，用于购买住房。被告马平以等额本息方式偿还贷款。被告金安房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。该合同还约定了双方的其他权利义务。后被告按照约定向原告分期偿还了部分贷款本息，至2018年5月15日，被告马平下欠原告贷款本金313618.21元，利息7493.32元，合计321111.53元（利息清止2018年5月15日）。另查明：2017年11月17日，被告金安房地产公司将被告马平购买的楼房办理了不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告马平、金安房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律强制性规定，属有效合同。合同成立后，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告按约向被告马平发放贷款后，被告马平应按合同约定，按期归还贷款本息，但被告马平未能按合同约定及时偿还到期的借款本息，被告马平的行为已经构成违约，现原告诉讼要求被告马平偿还下欠借款本息，由于未违反双方的约定及法律强制性规定，本院予以支持。关于被告金安房地产公司是否承担保证责任的问题，被告金安房地产公司辩称，其公司提供的是阶段性保证，在原告办理了房屋预告登记证后，其担保责任已经履行完毕，故对被告马平的购房贷款，其公司不再承担连带清偿责任。经查，首先，金安房地产公司签订的阶段性保证合同系附解除条件的保证合同。在房屋竣工办理产权登记及他项权证后，应视为条件已成就，房地商不应再承担保证责任。开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自已的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”开发商将商品房如期竣工验收备案登记，按期交房并按约通知购房人办理房屋产权登记手续，作为开发商已经履行全部合同义务，开发商阶段性连带保证责任已完成，若购房人不积极完成正式登记，为不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。其次，原告与被告金安房地产公司签订的合同中明确约定承担阶段性连带责任，被告金安房地产公司为购房人提供偿还贷款本息阶段性连带责任保证，待房屋抵押预告登记证明办妥交付原告后，担保责任自动解除，本案原、被告已办理了房屋抵押预告登记，被告金安房地产公司阶段性保证责任已解除；最后，原告提供的个人一手住房贷款合同上约定被告金安房地产公司承担阶段性连带责任保证的条款与原告提交的附件一个人一手住房贷款合同通用条款中的约定不同，在附件保证条款中明显加重了保证人的责任，且该附件为原告提供的格式化合同，故应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因被告金安房地产公司为被告马平按揭贷款提供阶段性连带保证后已办理了房屋抵押预告登记，且已交付原告，被告马平购买的楼房并未抵押或转让他人，故应认定被告金安房地产公司为被告马平按揭贷款提供了阶段性连带责任担保，且担保责任已从双方办理预购商品房设定抵押权预告登记时解除，故对原告要求被告金安房地产公司承担连带担保责任的请求，本院依法不予支持。关于原告诉讼要求对被告马平的抵押财产予以拍卖、变卖，并以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿有无事实及法律依据。经查，在原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》附件中明确约定，借款人马平以所购楼房提供抵押。在庭审中，被告马平也无异议，且双方已办理预购商品房设定抵押权预告登记，系双方真实意思的表示，虽未办理抵押他项权登记，只是不得对抗善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案原、被告对抵押财产无异议，且没有善意第三人，抵押权人与抵押人随时可申请办理抵押登记，享有抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十四条第一款第一项规定，判决：一、被告马平于本判决生效之日起三个月内偿还原告中国银行股份有限公司张掖分行借款本金313618.21元，承担利息7493.32元，合计321111.53元（利息清止2018年5月15日）；且利随本清；二、被告张掖市金安房地产开发有限责任公司对上述借款本息不承担连带清偿责任；三、如被告马平不能按照本判决确定的时间清偿上述债务，原告可以与被告马平协议以其抵押的楼房折价或者以拍卖、变卖所得的价款受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6117元，由被告马平负担。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明：2017年11月17日，被告金安房地产公司以自己名义将涉案房屋所在楼房办理了不动产权证书。本院认为，上诉人与马平、金安房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按合同约定履行义务。在双方所签合同中就被上诉人的担保方式，双方明确约定以合同第十八条为准，合同第十八条约定：被上诉人为购房人提供偿还贷款本息阶段性连带责任保证。而房地产开发商阶段性保证合同系附解除条件的保证合同。在房屋竣工办理产权登记及他项权证后，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。开发商将商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，按期交房并按约通知购房人办理房屋产权登记手续，作为开发商已经履行全部合同义务，开发阶段已完成，若购房人不积极完成正式登记，为不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。因此，开发商阶段性保证责任解除条件的判定标准应为开发商是否完成了房产所有权的初始登记条件。根据查明的事实，目前涉案房屋已经办理了所有权初始登记，未能推进正式抵押登记的办理是因为一审被告马平的原因而非被上诉人引起，因此，被上诉人的义务已经完成。上诉人虽以合同所附通用条款即担保责任在正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，担保责任才能免除为由要求被上诉人继续履行担保义务，但从通用条款文字上理解，上诉人所谓通用条款就指当事人为了重复使用而预先设定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，上诉人所谓通用条款为格式条款。上诉人无权以加重被上诉人责任的通用条款要求被上诉人承担责任。且一审法院支持上诉人对马平购买房屋依法变价所得款项有优先受偿权，上诉人的抵押权已得到实现，因此上诉人要求被上诉人承担连带担保责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6117元，由上诉人中国银行股份有限公司张掖分行负担。本判决为终审判决。审判长 陈 军审判员 张文清审判员 宋 睿二〇一九年一月三十日书记员 魏文婧【本案所适用的法律法规、司法解释】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。