广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初2980号原告：广州市志海电子有限公司，住所地广东省广州南沙区金岭路板头北丽园首层F号铺之一，统一社会信用代码91440101778368973M。法定代表人：陈选文。原告：罗海新，男，1969年5月19日出生，住广东省广州市海珠区。两原告的委托代理人：李春晖，广东舜华律师事务所律师。被告：张从民，男，1973年3月16日出生，住广东省广州市越秀区。被告：广州市竟国电子有限公司，住所地广东省广州市南沙区创景街7号南沙创鸿雅筑自编号4栋1505室，统一社会信用代码914401010565684718。法定代表人：谷红梅，职务：总经理。两被告的委托代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。两被告的委托代理人：刘继，广东南滨律师事务所律师。原告广州市志海电子有限公司(以下简称志海公司）、罗海新诉被告广州市竟国电子有限公司（以下简称竟国公司）、张从民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗海新、志海公司的法定代表人陈选文及两人的共同委托代理人李春晖，被告竟国公司的的法定代表人谷红梅及其与张从民的共同委托代理人朱小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实工商登记显示，志海公司系2005年8月22日登记成立的有限公司，罗海新系志海公司的股东，竟国公司系2012年11月7日登记成立的有限公司。因生产经营需要车间及办公场地，张从民根据竟国公司法人的委托以其名义，在2011年8月3日与时任志海公司法人的罗海新签订了一份《厂房租赁合同》，约定罗海新、志海公司作为出租方（甲方），张从民作为承租方（乙方），甲方将坐落在志海公司的面积为1200平方米厂房出租给乙方使用；租赁期限从2011年10月2日至2016年10月1日；租金打包价为29000元/月，从次年起按照每年3.8%递增；乙方于甲方交付厂房后第二天需向甲方交纳押金58000元及首月租金29000元，合同期满后乙方需将租赁合同的厂房管理费、水电费等费用缴清及对房屋无结构性损坏，出租方于5天内无息将押金退还给甲方，厂房内的装修不得拆除，能搬走的除外；租赁期间内，乙方所使用厂房的水电费等一切费用由承租方支付，装修、改建等须取得出租房批准同意方可施工，因乙方使用厂房不当或者人为造成房屋及设备损坏的应负责修复或赔偿；生产过程中的废气必须由承租方做到达标引到顶层（6楼）排放。2011年12月30日，竟国公司向罗海新支付了押金58000元，并于此后以其名义向罗海新缴纳厂房租金、水电费。2012年2月15日，竟国公司向志海公司发出通知，称竞国电子租用志海5楼作为加工电路板厂地，志海提供充足电路给竟国适用，之前变压器问题导致频频停电，故暂停支付一月二月电费69086元，待双方协商了补偿问题再做支付，其余所产生房租电费按正常程序支付。前述租赁合同到期后，双方继续保持租赁关系。竟国公司与志海公司于2016年8月20日就另一处面积为100平方米的房屋签订了第二份租赁合同，约定租赁期限为一年。2017年9月，双方就终止租赁关系进行协商，并在9月28日拟定了一份名为《竟国与志海协商协议》，主要内容如下“1.竟国公司财产两条电缆线由其自行拆回，工业园负责提供拆线的停电措施协助；2.竟国公司设备由其安排人员搬回处理，工业园不能以任何理由阻挠；3.竟国搬迁物品完成后负责将外墙设备门玻璃复原、4个大窗复原，搬完物品并打扫冲洗干净地面后，工业园全额退还竟国所有押金……”竟国公司法人谷红梅与林敏（罗海新自认林敏是其妻子）在上述协议上签名。双方均确认张从民代竟国公司以及罗海新代志海公司签订的《厂房租赁合同》，林敏与谷红梅签订的《竟国与志海协商协议》的真实性及合法性。竟国公司另主张志海公司在签订了《竟国与志海协商协议》后对部分内容进行了修改。志海公司及罗海新称仅是标注出来方便法院查看。2017年10月13日，林敏与谷红梅短信沟通，并发送了一份加盖志海公司公章的告知书给谷红梅，称竟国公司搬走了13天，但多个地方没有复原：厕所旁的外墙要复原；设备门的窗轨损坏导致设备门的玻璃无法复原；装风机玻璃窗要复原；六楼原有一道墙要砌好。现要求公司15天内抓紧复原以上工程，复原后经检查无误退还押金，否则视为放弃押金。因志海公司未退还竟国公司房屋押金被诉至本院，本院以（2018）粤0115民初2626号立案受理，并告知其就其所主张的房屋损失等问题另行主张权利。罗海新及志海公司提起本案诉讼后，本院立案受理并对两案一并开庭进行了审理，此后就（2018）粤0115民初2626号案先行作出判决，判令志海公司向竟国公司返还房屋押金58000元，驳回了竟国公司的其他诉讼请求，竟国公司未上诉，志海公司不服该判决上诉至广东省广州市中级人民法院，此后被该院驳回上诉，维持原判。双方对涉案房屋是否存在结构性损失存在争议。罗海新、志海公司主张竟国公司使用房屋不当、人为造成房屋及其他结构损坏，并提交了如下证据：1、房屋报建施工图及房屋的照片一组，显示涉案厂房五楼地板深浅不一及抽风机铁框、窗户铝合金边框存在锈蚀情况，外墙部分瓷砖呈暗红色。2、《关于结构等损失》（自行制作并加盖公章），记载志海公司的损失68600元包括如下项目：设备门窗轨需更换约6000元；东边1个大窗户及西边4个大窗、2个小窗户，更换约23000元；厕所改造（推掉旧墙面并恢复建造原厕所）约13800元；车间地板被腐蚀需修复约2.5万；6楼两面墙费用约2800元；外墙生锈及抽风机锈蚀需更换修复约5000元。竟国公司不认可，主张涉案房屋交付使用时是毛坯，在志海公司允许后由竟国公司装修使用，合同到期后并续租期间，志海公司从没有提出过房屋存在结构性破坏问题，照片显示的是该房屋的自然损耗。本院于2018年6月14日组织双方到涉案现场进行查看，发现在五楼楼顶天台（即志海公司所称的6楼）部分区域加建了房屋用作办公室，天台部分区域地面有轻微损伤但不明显，办公室内未见明显结构性损坏。双方对于办公室内墙面由谁建设并是否应复原有争议；五楼部分车间、墙体及窗户有明显锈蚀、腐烂痕迹，车间地面已经修复涂刷油漆并放置了机器设备；五楼一处阳台（施工图纸中的露台）被加装了钢结构棚并放置及机器设备变为车间，阳台通往车间的原有窗户改建为通道，通道向车间里面现并无卫生间；外墙部分瓷砖锈蚀变色严重，一处落地窗户被改造后（将原本开设的落地窗户卸下，便于安装吊机用作一楼向五楼吊装物品）未能复原，经核对，该落地窗户所在位置即为罗海新、志海公司所述的设备门导轨。因双方对于志海公司主张的损失存在争议，志海公司遂申请本院委托相关机构进行评估。本院根据其申请，通过摇珠方式选定并委托广州市装付宝装饰工程质量有限公司对涉案房屋更换落地玻璃窗等五个窗户、重建室内卫生间、修复腐朽地板及外墙等费用进行评估。该公司出具收费函要求志海公司预交费并在勘查现场后要求增加鉴定费，志海公司支付了鉴定费23600元。经本院通知后，竟国公司及张从民未参加鉴定公司的现场勘验。广州市装付宝装饰工程质量有限公司作出鉴定结论，对广州南沙区金岭路板头北丽园首层F号铺之一5楼出具了《装饰装修工程质量缺陷维修方案》及《工程造价鉴定意见书》，《工程造价鉴定意见书》对于单位工程竣工结算汇总后的工程总造价为175178.52元，具体包括：A.首层69053.35元，B.外立面16963.51元，C.卫生间30241.88元，C1.建筑装饰工程部分24360.69元，C2.安装工程部分5881.19元，D.六楼2703.77元，E.拆除工程30880.75元。A部分的施工项目包括强夯地基基层、换填垫层、垫层、地面楼板砼浇灌、地面现浇构件钢筋、地面沙浆找平层。B部分的施工项目包括砌块墙钢丝网加固、块料墙面、金属门、窗（安装）。C1部分的施工项目包括砌块墙、水厕（蹲位）零星砌砖、楼（地）面砂浆防水（防潮）、墙面砂浆防水（防潮）、块料楼地面、墙面一般抹灰、块料墙面、成品隔断。C2部分的施工项目包括安装洗涤盆、塑料管、给排水附件、大便器。D部分的施工项目包括砌块墙、墙面一般抹灰、满刮腻子、木质门。E部分的施工项目包括砖砌体拆除、钢筋混凝土构件拆除、立面块料拆除、金属门窗拆除、隔断隔墙拆除、综合脚手架、单独装饰装修工程垂直运输等。志海公司认可《装饰装修工程质量缺陷维修方案》及《工程造价鉴定意见书》并主张只计算了两个窗户且小窗户未计算。竟国公司认可《装饰装修工程质量缺陷维修方案》及《工程造价鉴定意见书》的真实性及合法性，但不认可关联性，该鉴定是按照志海公司及罗海新的单方面要求并参照工程造价来评估确定，完全脱离了本案实际与双方有争议的部分。双方对有无拖欠电费有争议。志海公司主张竟国公司未支付2011年12月、2012年1月的电费69086元，并提交了竟国电子自称暂停支付该电费的声明。竟国公司主张2012年2月份志海公司违规操作造成变压器损坏，导致竟国公司停产一周，经双方协商，以前述电费抵扣因停电停产造成的损失，志海公司在2012年至2017年期间所有的《收费通知单》及2017年9月28日的《协商协议》均未提及该笔电费，按照每月的《收费通知单》所载明“过时按合同收取滞纳金，超过25天将采取停水、停电措施”，若竟国电子该笔电费欠付未抵消，志海公司早就采取相应措施了。另外，该笔电费的请求也早已超过诉讼时效。双方对是否应支付废气处理费有争议。志海公司主张竟国公司确认清楚废气处理费的缴纳及数额，认可机器在生产过程中产生废气的事实和使用废气塔收集废气是法律的强制性规定，双方签订的合同也明确约定租赁期间竟国公司使用该厂房的水电费、电话费、管理费、工商、税务等一切费用由竟国公司支付，因竟国公司未安装废气塔，故其为达到环保要求在六楼安装废气塔用于收集排放废气，竟国公司理应按照4000元/月标准支付废气处理费。竟国公司主张其从事电子蚀刻，本身不产生废气，机械设备产生的少量废气在投产装修时已安装管道引到六楼顶层排放，安装废气收集塔是志海公司依环保政策而履行的义务，是环保厂房的强制配套设施，竟国公司从未同意按4000元/月缴纳废气处理费，故在2015年10月的《收费通知单》第一笔4000元/月开始，竟国公司在核对费用时均划掉该款项，志海公司也是按照划掉后的数额收取费用，双方在签订《协商协议》时均未提及该笔款项，且无论是罗海新给谷红梅的短信还是林敏给王启龙的微信中均表明2017年9月25日最后一期《收费通知单》，志海公司只要求竟国公司支付水电费，该笔废气处理费并非欠款，而是志海公司没有合同依据单方要求收取的费用。双方均提交了志海公司发给竟国公司的《收费通知单》，该单据格式一致，时间从2012年9月至2017年9月几乎每月均有一张，收费栏目包括已打印列明的房租、水费、电费、卫生费，手写的应酬费等项目；2015年10月的《收费通知单》开始出现废气塔处理费，每月4000元，此后每月进行了累加，但内容均被划掉；收费栏目后内容为：1、请在每月1至5号交费，过时按合同收取滞纳金，超过25天将采取停水、停电措施。2、金额请在3天内确定，过时视作默认无误。部分通知单有签收人签名、“已付”、“已付（款）谷红梅”的字样。志海公司按照划掉后的金额收取了费用。志海公司、罗海新的诉讼请求：两被告支付房屋结构损失68600元、电费69086元、废气处理费98400元及资金占用损失（其中分别以69086元、167486元为基数，按照年利率6%的标准分别从2012年2月15日、2017年10月6日开始计算，暂计算至2018年5月17日分别为30383元、5950元），评估费23600元。第二次庭审时，原告明确其诉讼请求除评估费要求被告承担外，其他诉讼请求无变化。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，尽管涉案的租赁合同系张从民与罗海新所签，但根据查明事实可知，竟国公司与志海公司才是合同实际的权利义务方，合同对双方均有约束力。关于结构性损伤的赔偿。根据双方合同约定，竟国公司在租赁期间未经同意不得擅自改变房屋结构，因使用厂房不当或者造成房屋及其设备损害的应负责修复或者赔偿。结合志海公司提交的证据及本院的勘查情况，涉案厂房存在五楼的车间地面受到腐蚀、5楼外立面墙面外墙砖受侵蚀变色、卫生间被拆除、部分铝合金窗及门受损等情况，竟国公司违反合同约定，应承担违约责任，按照双方的约定履行修复义务。经鉴定机构鉴定前述范围的工程修复造价为175178.52元，志海公司主张68600元的损失，本院予以确认。经核对，志海公司主张的损失对应部位的修复价格并未超过鉴定意见。同时，结合《装饰装修工程质量缺陷维修方案》及《工程造价鉴定意见书》的记载，志海在鉴定机构勘验现场时，将部分并非由竟国公司造成的问题纳入到评估中，导致评估价格过高及评估费增加。故本院酌情确定鉴定费按竟国公司负担的金额以比例分担为9242元，竟国公司共承担77842元。关于是否拖欠电费。现有证据证明竟国公司未支付2011年12月及2012年1月的电费69086元系其承租厂房变压器烧坏导致其受损，志海公司在此后的收费通知单及协议中主张该笔费用。双方对是否应支付该笔款项各执一词。因竟国公司提出诉讼时效抗辩，若其未能支付上述期间的电费，志海公司从2012年2月就知道或应当知道其权利遭受侵害，其并未举证证明在此后向竟国公司主张现有证据表明其直到双方诉讼时才提出该主张，已经超过法律规定的两年诉讼时效，且志海公司也未能提交证据证实本案存在诉讼时效中断或者中止的情形，本院不予支持。关于废气处理费。志海公司在竟国公司租赁期间安装了废气处理塔，双方在合同中约定竟国公司在使用该厂房期间支付水电费、管理费等费用不能推断出竟国公司应支付废气处理费。结合志海公司在《收费通知单》上注明该笔款项，竟国公司每次均划掉该笔款项并按划掉后的数额支付费用，可见双方也未就废气处理费的问题达成一致协议。志海公司在双方未协商达成一致且没有合同及法律依据的情况下，将安装废气处理塔产生的费用要求竟国公司分摊没有依据，本院不予支持。需要说明的是，竟国公司按照约定将厂房损坏部分修复好，志海公司退还押金，双方不至于会发生本次纠纷，导致各方付出诉讼成本。本案判决仅是根据查明事实、认定证据，参照鉴定结论依法作出评判，无法还原案件的客观真实和体现各方主张。各方在今后的经营中对于租赁事项等事宜应当进行明确约定或达成补充协议，以免在履行过程中产生分歧，引发不必要的纠纷。综述，本案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市竟国电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向支付原告广州市志海电子有限公司77842元；二、驳回原告广州市志海电子有限公司、罗海新的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2696.8元，由原告广州市志海电子有限公司、罗海新负担1915.8元，被告广州市竟国电子有限公司负担781元（直接支付给原告广州市志海电子有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡秋玲二〇一九年一月二十三日法官助理王祝珠书记员梁晋豪