上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初1098号原告(反诉被告)上海通颖企业投资管理咨询有限公司(以下简称通颖公司)，住所地上海市。法定代表人王纯将。委托代理人王越超，上海国创律师事务所律师。委托代理人葛伟，上海国创律师事务所律师。被告(反诉原告)上海屈臣氏日用品有限公司(以下简称屈臣氏)，住所地上海市。法定代表人倪文玲。委托代理人吴毅，康达律师事务所上海分所律师。委托代理人资昱，康达律师事务所上海分所律师。反诉被告王纯将，男，1972年9月14日出生，汉族，户籍地浙江省临海市杜桥镇府前街XXX号。原告通颖公司与被告屈臣氏及反诉原告屈臣氏与反诉被告通颖公司、王纯将房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)通颖公司的委托代理人葛伟，被告(反诉原告)屈臣氏的委托代理人吴毅到庭参加诉讼。反诉被告王纯将经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通颖公司诉称，2013年2月，通颖公司作为上海市武宁路XXX号物业的权属人，委托王纯将与屈臣氏签订《场地租赁合同》。合同约定将武宁路XXX号相关商铺出租于屈臣氏用于开设屈臣氏店铺使用。本合同所订租赁期限为自起租日起至2021年6月30日止，屈臣氏按月向通颖公司支付租金，屈臣氏在每月的第五个工作日或之前向通颖公司支付当月固定租金。2013年6月21日，通颖公司按约定交付场地。但自2016年12月起，屈臣氏无故拖欠租金，经交涉后，无果。因屈臣氏的行为导致通颖公司无力支付商铺业主的租金，并已遭受讼累，也影响了通颖公司的正常经营及合法权益。为维护通颖公司的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、双方签订的《场地租赁合同》于2017年11月13日解除；2、屈臣氏支付租金暂计人民币XXXXXXX.96元及物业费40800元(均暂计至2017年11月30日)；3、屈臣氏支付实际损失25470.53元；4、诉讼费用由屈臣氏承担。被告屈臣氏辩称，对解除合同的时间及理由不予认可，但同意解除合同，且解除日应为2017年7月28日。政府部门于2017年6月发布了房屋征收通知，但通颖公司未及时通知房屋征收的相关情况，事后屈臣氏知晓房屋被征收后，才选择了搬离。通颖公司主张租金也无依据，自2017年6月起，房屋面临市政动迁，相关周边被围栏围住，整个商厦根本无法正常经营，通颖公司与商铺的小业主在诉讼中也确认了自3月份起商场已无法正常经营，且通颖公司与商铺小业主就转租权产生争议，由于通颖公司无法提供正常经营的租赁场地，对屈臣氏的营业造成严重影响，致每月的营业收入无法支付租金。现通颖公司与小业主的转租关系已由法院判决于2017年5月5日解除，其已丧失了转租权，无依据向屈臣氏收取租金及物业费，故不同意通颖公司的诉讼请求。反诉原告屈臣氏诉称，依合同约定，屈臣氏向通颖公司承租了上海市武宁路227、231号物业一层的一部分。按约支付的履约保证金10万元，在合同期满或者提前终止时，通颖公司应予返还。根据合同约定，本合同期内，如遇通颖公司不可预见的市政规划变更、房屋征收等事件导致屈臣氏无法正常经营的，通颖公司应自收到通知后三天内，将该通知复印件向屈臣氏出示，且通颖公司尽量为屈臣氏提供相似条件的其他经营场地，务求使屈臣氏尽可能减低停业损失。屈臣氏亦可选择解除合同。如因房屋征收等引起的任何补偿，屈臣氏有权按照租赁面积与所涉房产总面积的比例获得相应的补偿金额。如通颖公司非被征收人，通颖公司应向屈臣氏支付该笔补偿金，再自行与被征收人协商补偿事宜。2016年2月,普陀区政府发出通知，承租的物业将面临征收，后商厦周边被水泥围栏围城孤岛状，造成商厦无法正常经营，营业状况急剧下滑。同年6月起，商铺产权人以通颖公司长期拖欠租金为由多次围堵屈臣氏店铺，屈臣氏以此依据合同约定多次向通颖公司提出减免租金。2017年6月27日政府部门正式发布《上海轨道交通14号线东新路XXX号出口地块房屋征收补偿方案》。根据双方约定，通颖公司应将该通知及时告知屈臣氏，并采取相应补救措施，以降低损失，然通颖公司并未履行通知义务，更未采取任何补救措施。嗣后，屈臣氏自行了解确认房屋拆迁征收事项后，决定提前终止合同，并于2017年7月28日关闭了店铺。根据约定，在合同提前终止时，通颖公司应向屈臣氏返还履约保证金，同时，由于屈臣氏所承租的物业已确定进行征收，依补偿方案，屈臣氏可以获得相应的补偿，屈臣氏有权要求通颖公司先行向原告支付该笔征收补偿款。故提起反诉，判令：1、通颖公司向屈臣氏返还履约保证金10万元；2、通颖公司向屈臣氏支付征收补偿款XXXXXXX.98元；3、诉讼费由通颖公司承担。反诉被告通颖公司辩称，根据合同约定，履约保证金已冲抵了欠付的租金。所谓的补偿征收办法至今未落实，且拆迁补偿协议的主体商铺所有权人，并非承租人，屈臣氏要求通颖公司支付征收补偿金适用方案、依据错误。因屈臣氏未支付租金长达1年，已构成违约，其要求支付征收补偿金的依据也已丧失，故不同意屈臣氏的反诉诉讼请求。反诉被告王纯将未作答辩。经审理查明，2013年2月1日，通颖公司书面委托王纯将(甲方)与屈臣氏(乙方)签订《场地租赁合同》。该合同约定乙方承租上海市武宁路(227、231)号《银宫商厦商铺》，并由乙方改建用于开设“屈臣氏店铺”使用。商铺场地位于上海市武宁路(227、231)号的建筑物一层的一部分(铺位号：1020、1021、1026、1028、1037、1038、1044、1050、1051、1052、1053、1054、1055、1056、1057、1058、1059、1060、1061、1062、1063、1065、1067、1074、1075、1076、1077、1078、1079、1080、1081)。场地套内使用面积282平方米，面积以最终测量为准，但误差不得超出3%。甲方保证按本合同承租的场地可作为合法零售商店使用。自甲方移交场地起给予乙方免租期45天。本合同所订租赁期限为自起租日起至2021年6月30日止。第1年至第2年年租金为100万元；第3年至第4年年租金为106万元；第5年至第6年年租金为112.36万元；第7年至合同终止为119.1万元。乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月的第5个工作日或之前向甲方支付当月固定租金。甲方指定的账户为王纯将名下的账号。履约保证金10万(乙方已付)。履保金未经乙方书面同意。不能用于抵作租金、管理费、罚金或其他应付费用。但若乙方在甲方无违约的情况下逾期支付租金、管理费超过15天，则履保金自动抵作相应的租金和管理费，除非法律法规另有规定。合同中双方还约定了其他主要内容。2013年6月21日，甲方按约定交付场地后，乙方改建用于开设“屈臣氏店铺”。2013年7月9日，王纯将出具收据，收到商铺保证金10万元。另，《银宫商厦商铺》产权人涉及众多业主，通颖公司与相关业主签订《银宫商厦租赁合同》后，由通颖公司将商厦改造，代表各业主对外招商出租并签署商铺的租赁合同及相关文件。2016年2月26日，上海市普陀区住房保障和房屋管理局发布《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，征收范围包含武宁路227、231号全幢。2016年11月3日，屈臣氏致函王纯将和通颖公司，以通颖公司未按约定向相关业主支付租金，导致业主聚集有关人员围堵商铺，影响经营为由，要求通颖公司应尽出租人的义务，否则不排除暂停支付租金。2016年11月20日，王纯将向屈臣氏发出《降租函》，函中同意在2016年7月1日至2017年6月30日期间，将月租金调整至83333.33元，提成租金有8%降至6.3%。由于2016年7月1日至2017年6月30日的租金已按原合同支付，同意减免的租金数额可在最新一期租金中扣除。2017年1月22日，屈臣氏向王纯将、通颖公司发出《关于屈臣氏武宁路店免租函》，函中称：自2015年底以来，店铺所在地块由于政府拆迁，已拆除了大半，只剩我司店铺所在的这栋楼尚未拆除，并且自2016年12月5日开始实施市政封路，导致客流锐减，对我司造成了巨大的影响，营业额急剧下降，亏损严重。现提出，自2016年12月起开始免除租金以及物业管理费，直到此地块收到政府拆迁通知，再根据合同的相关约定商谈店铺损失的赔偿事宜。自2016年12月起，屈臣氏拖欠租金，通颖公司交涉后，无果。2017年6月27日，普陀区住房保障和房屋管理局发布通知，将《上海市普陀区人民政府房屋征收决定》、《上海轨道交通14号线东新路站4号出入口地块房屋征收补偿方案》进行公告。2017年12月6日，屈臣氏向王纯将、通颖公司送达《关于屈臣氏武宁路店关店及提前解除租赁合同的函》，函中确定提前终止租赁合同，并实际于2017年7月28日关闭了店铺，将场地返还。屈臣氏以快递送达方式(经公证)将钥匙送至王纯将、通颖公司，遭退。2018年2月，原告诉至法院，请求判决如期诉请。再查，因通颖公司未按约定向各业主支付租金，至今已有36户业主起诉至法院。但涉案商铺涉及31户业主，先后有19户业主向法院提起诉讼(其中13户业主分别与通颖公司签订的《银宫商厦租赁合同》于2017年5月5日解除合同，另6户业主与通颖公司签订的《银宫商厦租赁合同》于2017年6月27日解除合同)。诉讼期间，双方于2018年5月17日办理了钥匙移交手续。又查，通颖公司出具给王纯将的《委托授权书》上载明：委托人通颖公司授权受托人王纯将全权代理进行出租、经营和管理，对于受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任。庭审中，通颖公司认为，屈臣氏自2016年12月起停止支付租金，其行为已构成根本违约。有关商铺征收的补偿金，因商铺的各小业主对补偿方案有异议，具体方案尚未落实，且征收对象为房屋产权人即各小业主，然屈臣氏在征收前已搬离了租赁的商铺后主张征收补偿金无依据。通颖公司与部分业主的合同虽已解除，但商铺仍然由通颖公司负责管理。屈臣氏自认2017年7月28日搬离商铺，但双方并未办理移交手续，现要求确认双方的租赁关系于2017年11月13日解除，屈臣氏应向通颖公司结清2016年12月至解除日的租金。屈臣氏认为，承租的商铺自2016年起因市政原因无法正常运营，通颖公司明知商厦将被征收，却未按约定通知屈臣氏，因商厦周边道路、通道受限，影响门店正常营业，迫于无奈，止付租金，提前搬离商铺，后因通颖公司处于失联状态，屈臣氏无法与其办理退房手续，直至诉讼中双方办理钥匙移交手续。根据合同约定，合同期内，如遇通颖公司不可预见的市政规划变更、房屋征收等事件导致屈臣氏无法正常经营的，通颖公司应自收到通知后三天内，将该通知复印件向屈臣氏出示，且通颖公司尽量为屈臣氏提供相似条件的其他经营场地，务求使屈臣氏尽可能减低停业损失。屈臣氏亦可选择解除合同。如因房屋征收等引起的任何补偿，屈臣氏有权按照租赁面积与所涉房产总面积的比例获得相应的补偿金额。如通颖公司非被征收人，通颖公司应向屈臣氏支付该笔补偿金，再自行与被征收人协商补偿事宜，因此，通颖公司应向屈臣氏进行补偿。通颖公司非商铺产权人，其作为管理人，有部分小业主与通颖公司于2017年5月已解除了合同，通颖公司丧失了管理权，已无权向屈臣氏收取后期的租金。由于通颖公司的违约，造成了经济损失XXXXXXX.98元(其中停产停业损失XXXXXXX.40元、装潢补贴补贴236886元、搬场补贴7796.58元、营业执照补贴10万元、设施移装费2200元)。通颖公司委托王纯将全权代理进行出租、经营和管理商铺，不仅仅以个人名义收取资金、而且个人需承担连带责任。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，通颖公司承租31户业主铺位后，将商铺改造后统一出租。本案中，通颖公司委托王纯将与屈臣氏签订《场地租赁合同》系通颖公司、屈臣氏真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。本诉中，对于租金支付问题，根据合同约定，屈臣氏应当按约定期向通颖公司支付商铺租金，但自2016年12月起屈臣氏止付租金，并以合同约定动迁因素引起的经营障碍作为拖欠及停止支付租金的理由，根据庭审查明事实，2016年2月所发通知仅告知商厦可能面临征收而禁止转让等事宜并非已经政府许可的征收令且部分经营户在此通知张贴后仍在实际经营，直至2017年6月27日征收令出台，商厦并未出现歇业的情形，故屈臣氏拒不支付租金与合同约定不符，其行为已构成违约，但需要说明的是，涉案商铺被纳入征收范围后，受市政规划影响，屈臣氏的经营环境确实遭受影响，屈臣氏应当支付的租金数额通颖公司已作了下调，本院予以采用。由于通颖公司承租的商铺涉及到31户商铺产权人，且31户产权人中先后有19户向法院提起诉讼，现其中的13户业主分别与通颖公司于2017年5月5日解除合同，另6户业主与通颖公司于2017年6月27日解除合同。因通颖公司至今无证据证明相关小业主在解除合同后，继续委托其管理、并收取相关的租赁使用费用，在通颖公司未能确定各小业主所占商铺享有具体面积的情形下，对于双方的合同解除日应认定为2017年5月5日，屈臣氏应向通颖公司结清合同解除前的租赁费用。在合同解除后，对于屈臣氏继续占有、使用商铺，通颖公司主张使用费，依据不足。在诉讼期间屈臣氏将钥匙交与通颖公司，通颖公司作为整体商铺的管理者，也有责任接受钥匙。关于反诉，因合同的解除之因非屈臣氏拒付租金的唯一因素，故合同解除后，通颖公司应将履约保证金10万元退还屈臣氏。也因双方的租赁关系于征收公告前已解除，故屈臣氏要求赔偿的反诉请求，既不符合双方约定，又无法律依据，本院不予支持。反诉被告王纯将经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海通颖企业投资管理咨询有限公司与被告上海屈臣氏日用品有限公司签订的《场地租赁合同》于2017年5月5日解除；二、被告上海屈臣氏日用品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海通颖企业投资管理咨询有限公司房屋租金(按照每月人民币83333.33元的标准，自2016年12月1日起算至2017年5月5日止)；三、对原告上海通颖企业投资管理咨询有限公司的其余诉讼之请求不予支持；四、反诉被告上海通颖企业投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海屈臣氏日用品有限公司保证金人民币10万元；五、对反诉原告上海屈臣氏日用品有限公司的其余诉讼之请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币14759元，由原告上海通颖企业投资管理咨询有限公司公司负担人民币4759元，由被告上海屈臣氏日用品有限公司负担人民币10000元。本案反诉受理费人民币16297元，由反诉原告上海屈臣氏日用品有限公司负担人民币13000元，由反诉被告上海通颖企业投资管理咨询有限公司公司负担人民币3297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汤国荣人民陪审员  杨秀兰人民陪审员  严建华二〇一九年一月二十三日书 记 员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。