广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10177号原告：潘斌斌，男，汉族，1988年10月29日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街5号首层13号之一，统一社会信用代码91440604058572116E。法定代表人：曾合媚。委托诉讼代理人：姚贤达，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。原告潘斌斌与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经审查，本院依法裁定驳回被告提出的管辖权异议申请。被告在上诉期间内提起上诉，佛山市中级人民法院经审查作出维持本院的裁定。本院于2018年11月2日依法公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈思婷、被告委托诉讼代理人姚贤达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金162648.9元（从应交楼之日2017年10月31日起暂计至2018年11月1日，计算至原告实际接收涉案房产之日止）；2.本案的诉讼费用、律师费用2000元、执行费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年9月10日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160910001801），约定原告购买被告位于禅城区影荫××房产××套，被告应于2017年10月31日前向原告交付该商品房。其中，上述合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。”此外，上述合同第十二条约定出卖人逾期交付商品房的责任：“1、逾期超过180日之内，从约定交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2、逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。”上述合同签订后，被告违反相关约定，无正当理由未在约定的交付时间内取得房屋测绘报告，致使原告无法按照约定的时间以及约定的交付条件接收所购商品房。被告的行为已构成违约，应依约依法承担违约责任，向原告支付从应交楼之日起至满足交楼条件之日止的违约金。综上，原告请求法院依法判如所请。被告答辩称：第一，因政策变更，即住建部新制定的《房屋买卖合同》版本，强制性将合同第九条规定的条件作为房屋交付条件。但在现实中根本无法实现。在实践中，竣工备案和竣工档案的移交，均需要时间去准备，且在旧版合同中，只需竣工验收合格即可交房。因此，被告未能在约定交房期限取得竣工备案及房屋测绘报告，实为不可抗力的情形，而且新版合同规定的交房条件，既不合理，也不现实。第二，房屋已经于2017年7月10日竣工验收合格，根据《建筑法》第61条规定，已经可以交付使用。是否具备新版合同第九条规定的条件，并不影响房屋的交付和正常使用，且被告也已经于2017年10月22日通知各业主收楼，各业主未按规定时间内收楼，其后果由其自行承担。第三，被告之所以未能在规定时间内取得竣工备案及房屋测绘报告，实为施工方即广东建邦兴业集团有限公司逾期提交竣工档案所致，因施工方逾期提交竣工档案，被告已经诉至佛山市禅城区人民法院，案号为（2018）粤0604民初1335号，即使被告在本案中确实构成违约，其违约责任也应由施工方承担。第四，原告诉请违约金过高，房屋验收合格后，依法可以交付并可以正常使用。因此，在本案中，原告并未产生实际损失，但原告的诉请却高达数万元，远远大于其实际损失，因此依法应予以减少。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告主体信息，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订合同，合同第九条约定商品房交付条件包括该商品房已取得房屋测绘报告，并且合同约定被告应在2017年10月31日前将符合买卖合同约定条件的商品房交付给原告使用。但至今原告未曾看到被告提供的房屋测绘报告，不满足买卖合同约定的交付条件，无法办理商品房不动产登记，被告的行为已构成严重违约，应依法承担违约责任。3.《民事委托代理合同》、发票，证明原告为提起本案诉讼委托律师并支付律师费2000元，该笔费用是因被告的违约行为导致的，应由被告承担。4.《季园和府收楼须知》，证明业主必须预交三个月管理费才能领取房屋钥匙并验收房屋，因此缴纳物业管理费仅仅是领取钥匙和验收房屋的一个前提，领取钥匙也仅仅是验收房屋的一个前提。业主是否收楼，必须根据交楼标准对房屋进行验收才能决定，确认业主是否收楼应要求业主签收验收交接单。是否缴纳物业管理费以及是否领取钥匙，不能作为是否收楼的依据。5.佛山市新市民积分制服务管理办法，证明佛山市从2019年1月1日起，买房不再直接入户、直接入学，改为积分制。由于被告延期办理测绘报告，导致至今无法办理房产证，导致原告作为刚需用户无法办理入户、无法办理孩子入学，无法实现购房的目的，损失无法弥补，经济损失严重。被告在诉讼中举证：1.（2018）粤0604民初1335号受理案件通知书、民事起诉状、调查函及复函，证明因施工方逾期提交竣工档案，导致被告无法按期取得房屋测绘报告，即使被告在本案中确实构成违约，其违约责任也应由施工方即广东建邦兴业集团有限公司承担。2.《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告书》，证明涉案房屋已经完成竣工验收备案及房屋测绘，并已经取得《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告书》。3.《收楼通知书》（2017年10月20日）、邮寄单及查询单，证明被告已向原告发出交房通知，原告未按时办理收楼手续，其责任由原告自行承担。4.佛山市新市民积分政策解读，证明新的《佛山市新市民积分制服务管理办法》取消了购房类政策性借读生待遇，但同时也设置了长达一年的过渡期，至2019年12月31日。该新政策明确，房产证明在2018年12月31日前获得的（合同备案日期或房产证的发证日期），其适龄子女在2019年仍可按照政策性借读生申请入读佛山市义务教育阶段公办学校小学一年级或初中一年级。5.《钥匙签收表》、《收据》（No.2183458）、《收据》（No.4214023），证明原告已于2017年12月10日收楼并交纳管理费，又于2018年3月开始对涉案房屋进行装修。6.《补充协议》，证明该协议第八条约定被告履行办理产权证义务的期限为2017年10月31日后的540日内，即到2019年4月25日期满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3，原告能够提供原件予以核对，本院确认该组证据的真实性；证据5，该证据与本案的审理无关，本院不予采信。被告提交的证据1，该组证据与本案的审理无关，本院不予审查；证据2中的《房屋测绘报告书》，被告能够提供证据原件予以核对，原告未能提供证据予以反驳，本院确认其真实性；证据3，该组证据有原件核对，能够形成证据链，本院确认其真实性；证据4，该证据与本案的审理无关，本院不予采信；证据5，该组证据有原件核对，原告未能提供证据予以反驳，本院确认其真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160910001801），主要约定：第三条商品房基本情况3.该商品房为佛山市禅城区影荫三街5号2幢1单元20层2003房。4.该商品房的预测建筑面积共118.68平方米，其中套内建筑面积90.17平方米。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16428.08元，总价款为1481320元。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。在该合同中载明买受人即原告的通讯地址为广州市番禺区穗石村直街大街长胜里11号，联系电话为186××××8057。同时，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《补充协议》，作为对上述买卖合同的修改和补充，买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本协议为准。其中，第一条第9款约定：乙方文件送达的地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。第四条第1款约定：甲乙双方同意：甲方及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第九条、第十二条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，甲方以《入伙通知书》书面通知乙方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同乙方已完成商品房的交接。达到买卖合同约定交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。2017年10月23日，被告通过EMS邮政快递的方式向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2017年10月30日到季园和府办理收楼手续。2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2017年12月10日，原告向物业公司缴纳涉案房屋2017年11月至2018年1月的预收管理费，共三个月，合计783.3元。原告于《钥匙签收表》上签名，收取涉案房屋大门钥匙、信箱钥匙。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含涉案商品房在内的影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。诉讼中，原、被告确认：原告已向被告支付完毕涉案房屋的购房款。原告陈述：原告在《钥匙签收表》上签名仅系向物业公司借用钥匙看房，实际上原告至今没有收楼。被告陈述：《钥匙签收表》系房屋交接的凭证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。被告抗辩主张原告已签收房屋钥匙即已实际收楼，被告不存在违约的行为。而原告主张该《钥匙签收表》并非房屋交接的凭证，仅为借取钥匙之用，原告没有实际收楼。结合本案的证据及当事人的陈述，原告收取了涉案房屋的大门钥匙、信箱钥匙，未有证据显示原告已归还该钥匙，故上述《钥匙签收表》应视为房屋交接的凭证。但，因商品房尚未达合同约定的交付条件，被告的上述交付行为不符约定，应至《房屋测绘报告书》出具之时才满足交付条件，应视为涉案商品房于2018年8月21日实际交付予原告。同理，被告于2017年10月23日所发出的《收楼通知书》亦因商品房未达合同约定交付条件而对原告不具约束力。故，被告已构成逾期交房的违约行为，原告依法依约有权主张被告承担违约责任。被告虽抗辩称上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应付的交房义务。因此，被告应依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的违约金标准向原告计付2017年11月1日至2018年8月21日的逾期交房违约金合计103988.66元（1481320元×0.0002×180天+1481320元×0.0003×114天）。原告诉请超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。被告抗辩主张上述违约金标准过高亦无依据，本院不予采纳。关于原告主张被告支付律师费的诉请。原、被告于签订的《商品房买卖合同（预售）》中未约定被告需承担原告支出的律师费，且律师费并非必要支出，故原告该项诉请缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付执行费用的诉请。因本案尚未进入执行阶段，该费用亦尚未产生，原告的主张缺乏理据，本院不予支持。关于诉讼费用的承担问题。鉴于本次诉讼系因被告违约行为引发，原告就此并无过错，综合考虑案件各方面因素，本院确定本案全部诉讼费用由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘斌斌支付逾期交付佛山市禅城区影荫三街5号2幢1单元2003房的违约金103988.66元；二、驳回原告潘斌斌的其他诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取906元，由被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年一月十五日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。