广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初28274号原告：柳清泉。委托诉讼代理人：吴洪波，广东XX律师事务所律师。被告：邓加兴。被告：吕兵。原告柳清泉诉被告邓加兴、吕兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴洪波到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付2017年4月、5月的租金50000元及2017年4月、5月份水电费、管理费14809元给原告；2.两被告支付原告为此而垫付退还给租客的押金35960元；3.本案案件受理费及其他诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月25日，原告与两被告签订了《租赁合同》，双方约定原告提供位于福永第一工业村新桥山原利华特宿舍（靠路边一栋），面积2442平方米给两被告使用，每月租金25000元，合同期限为2014年12月1日至2017年5月30日止。但两被告在2017年4月底至5月1日收取了其所转租的所有租户的2017年5月份的租金及水电费后携款失联。原告不得不帮忙垫付了该租赁房屋的2017年4月、5月水电费14809元及两被告收取所有租户的押金共35960元。为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求法院判如所请。被告邓加兴、吕兵未到庭参加诉讼，吕兵未提交书面的答辩意见和证据，邓加兴向本院提交《协议书》及说明书各一份。被告邓加兴称，因小孩要回江西老家上学，所以将福永第一工业村新桥山原利华特宿舍（靠路边一栋）押金与经营权在2014年12月1日转让给吕兵，邓加兴未参与此栋楼装修与之后经营，此栋楼所有债务与责任与邓加兴无关（有协议书为证）。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将位于福永第一工业村新桥山原利华特宿舍（靠路边一栋）（以下简称“涉案物业”）租赁给两被告，合同期为2014年12月1日起至2017年5月30日止，每月租金25000元；被告按约向原告缴交租金，当月租金须于每月5日前交清，逾期缴交的，原告可按租金总额每天收取千分之三的滞纳金；合同签订日被告须向原告缴纳租赁押金25000元。经查，涉案物业系深圳市福宁工业有限公司出租给原告，租期为2009年5月1日至2017年5月31日。原告出租给两被告后，两被告又将涉案物业租赁给其他多名租户。2017年4月1日，深圳市福宁工业有限公司通知原告，与原告签订的租赁合同将于2017年4月30日合同期满，合同期满后不给予续租。2017年5月3日，深圳市福宁工业有限公司函复原告，同意原告延期搬迁一个月（即2017年5月31日）。2017年6月5日，因两被告在2017年5月1日收取了租客2017年5月份的租金和4、5月份的水电费后失联，原告向租户退还押金，并由租户在《退租赁押金证明》上签名。庭审中，原告主张两被告之间系合伙关系，所有的押金、租金和水电费都是由被告吕兵向租户收取，由吕兵通过现金方式向原告支付租金。原告确认收取两被告25000元押金后未退还给两被告。庭后，被告邓加兴向本院提交其与吕兵于2014年12月1日签订的《协议书》，双方约定，邓加兴将涉案物业的出租经营权及押金一并转让给吕兵，在经营期间一切责任由吕兵负责。另查，原告于庭后向本院提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》一份，但原告未能提交涉案物业的房地产产权证书或建设规划许可证等能证明涉案租赁场所所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。以上事实，有租赁合同、通知及关于《延期搬迁期》、退租赁押金证明、缴费通知、统计表、租户身份证复印件、押金水电收据、《证明》、《说明书》、《协议书》等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，被告吕兵未到庭应诉，也未提交书面意见和证据，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，被告邓加兴未到庭应诉，但庭后向本院提交书面说明一份及协议书，主张涉案物业的经营权及押金转让给吕兵，对此本院认为，邓加兴、吕兵作为合同一方当事人与原告签订《租赁合同》后，均应承担相应的合同权利义务。在合同存续期限内，邓加兴将合同权利义务转让给吕兵，需取得合同相对方即本案原告的同意，否则，该转让行为对原告不产生法律效力。因此，即使与吕兵签订的协议书真实有效，被告邓加兴仍应对《租赁合同》承担相应责任。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告未能提交建设规划许可证等能证明涉案物业经主管机关批准建设的证明材料，原告与两被告签订的《租赁合同》应为无效。根据无效合同的处理原则，原告应向两被告返还租赁押金25000元，两被告应参照合同约定的租金标准向原告支付2017年4月、5月的房屋占有使用费50000元及水电费，根据原告提交的深圳市福祥顺物管理有限公司向原告出具的缴费通知及深圳增值税普通发票，可以证明2017年4月、5月水电费共计14809元。至于原告诉讼请求中的管理费，庭审时原告确认没有管理费，只有水电费。关于原告主张代两被告垫付的退还租客押金，原告提交的退租赁押金证明及押金水电收据、租户身份证复印件，足以证明两被告收取租户的押金，在涉案物业的租赁合同到期后，由原告代为退还租户押金的事实。庭审中，原告确认其提交的统计表中打勾人员没有在退租赁押金证明上签名。经核对，102、106、107、108、201、308、409、410、506、512、515、516、602、606、611租户未在退租赁押金证明上签名，原告未能举证证明已向该部分租户退还押金。经核算，原告退还租户押金共计24440元。经扣除原告应退还给两被告的租赁押金25000元，两被告还应支付原告房屋占有使用费、水电费、代为垫付退还租户的押金共计64249元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告柳清泉与被告邓加兴、吕兵签订的《租赁合同》无效；二、被告邓加兴、吕兵于本判决生效之日起五日内向原告柳清泉支付房屋占有使用费、水电费、代为垫付退还租户的押金共计64249元。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费2316元，公告费300元，由原告柳清泉负担1406元，被告邓加兴、吕兵负担1210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 林  琴  芳人民陪审员 龙  少  球人民陪审员 李    萍二〇一九年一月十八日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 黄文轩（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。