福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终1308号 上诉人（原审被告）:余根申，男，1972年12月17日出生，户籍地福建省古田县。 委托诉讼代理人：黄爱兰，福建立胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:高琛，女，1985年10月18日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被上诉人（原审原告）:高洋，女，1991年7月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：陈建辉，系高洋丈夫。 原审原告：董宁英，女，1959年6月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原审被告：黄丽琴，女，1972年7月10日生，住福建省古田县。 上诉人余根申因与被上诉人高琛、高洋、原审原告董宁英、原审被告黄丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余根申上诉请求：撤销一审判决第一项,改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决没有查明双方终止履行合同的原因。上诉人不能继续履行合同是因第三方原因即宁德市蕉城区政府环保等部门因处理与整改福洋石材市场环境污染而责令在被上诉人租赁物内停止加工经营石材生意,对此,上诉人已向一审法院出具《收集证据申请书》，要求向宁德市环保局调取2017年底至2018年初的有关在该地停止生产经营石材生意的文件与通知,可一审法院不但没有调取该证据文书且对上诉人庭审时出具的宁德市政府在网络上公布的《中央第五环境保护督察组群众信访举报件和边督边改情况一览表(第二十七批12件已办结)》的事实依据也只字不提。同时,对被上诉人在法庭上对自己不利的陈述,一审判决均给予遗漏，判决明显不公。2、一审判决没有查明双方约定终止合同的条件。《租赁合同》明确约定了终止合同的条件与应承担的违约责任,双方解除合同或终止履行合同没有必要再签订书面协议,一审判决违背了双方当事人的约定。二、一审法院适用法律错误。对于有效合同的履行,双方当事人是依约定履行,没有约定的按法定履行,一审判决扩大了双方当事人的约定,违反了法律规定。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销原判,依法改判。 高琛、高洋辩称，其认可一审判决。 黄丽琴未作陈述。 高琛、高洋、董宁英向一审法院起诉请求：余根申、黄丽琴立即返还房屋租金96000元及逾期利息（起诉之日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算）。 一审法院认定当事人无争议的事实如下：坐落于宁德市蕉城区的店面系高琛、高洋所有的房产。2015年7月25日董宁英受高琛、高洋的委托，与余根申签订《租赁合同》，合同约定余根申承租坐落于宁德市蕉城区的店面，用于加工石材；合同期限为2015年7月25日至2020年7月24日；租金每月12000元，每季度36000元，于每季度第一个月1日前缴纳。合同还约定了违约责任等。合同签订后，余根申缴纳合同保证金20000元。2018年4月30日之前的租金已经付清。 一审法院对当事人有争议的证据和事实，认定如下：一、《租赁合同》是否已经依约解除。《租赁合同》的期限为2015年7月25日至2020年7月24日，余根申若在合同期限内搬离店面，应与高琛、高洋办理好交接手续，但庭审中询问余根申搬离店面是否交接清楚时，余根申回答“口头上有说明，文字手续没有。”因此，余根申关于《租赁合同》于2018年5月终止履行，双方已经依约解除的主张没有证据证明，不予采纳。二、余根申是否需要再付租金96000元及逾期利息。余根申出示的《收款收据》中，多次出现“收18000元，欠18000元”、“收12000元，欠24000元”、“欠16000元”等字眼，说明余根申之前曾有拖延支付租金的事实，并且落款日期为2018年3月31日的《收款收据》中明确注明“收1月份-3月份店租暂收贰万元正”，进一步证实2018年1月30日余根申并未缴纳完2月份到4月份的租金。综上，确认余根申尚欠高琛、高洋2018年5月1日至2018年12月25日的租金73677元（12000元/月×7个月+12000元÷31天×25天-履约保证金20000元）。余根申未及时付款，应承担逾期付款利息。三、黄丽琴是否需要承当共同付款责任。黄丽琴不是《租赁合同》当事人，高琛、高洋也没有证据证明黄丽琴与余根申系夫妻关系及黄丽琴从余根申的经营行为中获利，因此，高琛、高洋要求黄丽琴承担付款责任，不予支持。 另本案中董宁英是代理高琛、高洋与余根申签订《租赁合同》的，董宁英不是本案适格原告。一审法院已于2019年3月29日作出（2019）闽0902民初2507号民事裁定书，裁定驳回董宁英的起诉。 一审法院认为，高琛、高洋与余根申之间《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。在合同履行过程中，余根申未按合同约定履行支付租金义务，构成违约，因此高琛、高洋要求余根申支付拖欠的租金73677元及逾期利息，予以支持；高琛、高洋的其他诉请，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、余根申于判决生效之日向高琛、高洋支付房屋租金73677元及逾期利息（自2019年1月2日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算）；二、驳回高琛、高洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取1100元，由高琛、高洋负担255元，由余根申负担845元。 二审中，余根申提供一组照片（10张），用以证明案涉店面及周边都没有店铺在经营，余根申是因为环保原因没法继续承租。高琛、高洋质证认为，照片确实是厂房和周边的现状，但和案件无关。本院经审查认为，余根申二审提供的照片与本案缺乏关联性，不予采信。各方当事人对一审法院认定的无争议的事实没有异议，且有相关证据佐证，本院予以确认。 本院认为，高琛、高洋与余根申签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，应确认为合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。《租赁合同》约定的租赁期间为2015年7月5日至2020年7月24日，现租赁期尚未届满，但合同双方均认可《租赁合同》已实际解除，本院对此予以确认。关于合同解除的时间，余根申作为要求提前解除合同的承租人，应当对合同解除的时间负证明责任。余根申主张其于2018年5月搬离租赁场所，《租赁合同》于2018年5月已经解除，仅系其单方陈述，未能提供解除协议或交接清单等证据证明，对该主张不予采信。在双方均无其他证据证明合同解除时间的情况下，应以高琛、高洋自认的收回租赁场所的时间即一审起诉时为合同解除的时间。鉴于《租赁合同》一审起诉前仍继续履行，高琛、高洋主张余根申按照双方约定的租金标准支付2018年5月至2018年12月25日（本案一审起诉前）的租金，可以予以支持。《租赁合同》虽有约定租赁期间每年按10%递增租金，但双方实际均按12000元/月的标准计算租金，故一审以此标准计算2018年5月至2018年12月25日之间的租金并无不当，但《租赁合同》约定承租人在租赁期间提前解除合同的，履约保证金不得退还，一审将履约保证金20000元抵作租金予以扣减与合同约定不符，鉴于高琛、高洋对一审判决结果不持异议，本院指明后予以维持。另外，关于余根申主张其除已支付至2018年4月止的全部租金外，还多支付了25000元应予抵扣的问题。经审查，按照《租赁合同》约定，租金应当在每季度的第一个月1日前一次性缴纳，结合双方交易习惯，2018年1月30日的《收款收据》记载余根申支付的店面租金36000元预付的是下一季度即2018年2月至4月的租金，而2018年3月31日的《收款收据》则注明“收1月份-3月份店租暂收贰万元正”，故该两笔《收款收据》指向的均应当是2018年4月之前的租金。高琛、高洋主张2018年3月31日的《收款收据》中载明的租金20000元和2018年5月通过董宁英微信代收的租金5000元，合计25000元系2018年2月至4月的租金，其在收到2018年2月至4月的全部租金后才由董宁英出具落款日期为2018年1月30日的《收款收据》，不违背生活常理和交易习惯，可予采信。余根申主张其多支付租金25000元应予抵扣，依据不足，不予采信。综上所述，余根申的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元，由上诉人余根申负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇一九年十二月五日 书记员  王丽娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。