辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9647号上诉人（原审被告）：韩增贵，男，1973年12月15日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：韩增良（韩增贵哥哥），男，1964年8月12日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼2层。法定代表人：曲建波，总经理。委托诉讼代理人：王雅琦，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人韩增贵因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（以下简称生生公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩增贵上诉请求：1.撤销原判，重新判决，按照生生公司资质等级，生生公司最高只能按照每平方米0.7元收取物业费；2.判决依法变更协议（收费标准）；3.判决之前违法多收物业费部分退一赔三（考虑双方系业主与物业公司关系，上诉人同意从后期收费中冲抵）；4.判决依照合同第九条第三款，被上诉人向上诉人支付违约金1000元；5.判决超出诉讼时效的费用无效。事实和理由：被上诉人资质等级与收费标准不符，被上诉人构成合同欺诈，收费部分属于违法违规收费。上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议不完全合法、不完全有效。一审法院以该合同为依据作出判决属于适用法律不当，不符合法理，有违公平。被上诉人诉求2014年7月1日至今的物业费，部分已过诉讼时效。一审判决诉讼费用的负担与事实不符，证明判决不公平。生生公司辩称，不同意韩增贵的上诉请求。原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。大连市前期物业管理服务协议是在上诉人与被上诉人双方平等自愿的前提下签署的，是双方真实的意思表示，协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，不存在无效的情形，上诉人应按照协议约定的物业费标准缴纳物业费。生生公司向一审法院起诉请求：请求判决被告立即交纳所拖欠的物业费及滞纳金等，自2014年7月1日至2019年5月31日，共计11728.96元。其中物业费(59个月×76.46平方米×2元)合计9022.28元；违约金按照协议约定为48612.04元(1796天×9022.28元×0.3%)，但考虑双方系业主与物业公司关系，原告按照100天主张违约金，即2706.68元。一审法院认定事实：2010年6月18日，原告大连生生物业管理有限公司与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对案涉小区提供物业服务，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元计算，被告应在每季度10日前支付。合同第九条第四款约定，逾期未交纳物业费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。原告系案涉小区物业服务企业，被告系小区业主，房屋面积为76.46平方米。被告自2014年7月1日起未缴纳物业服务费。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力。原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应缴纳物业费。双方的协议中明确约定了物业服务费，被告依法应该缴纳拖欠的自2014年7月1日至2019年5月31日物业费9022.28元(59个月×76.46平方米×2元)，借故拖欠无理，应当支付，故对于原告主张被告支付物业费的诉讼请求，予以支持。关于被告主张房屋内玻璃透气、入户门有瘪一节，因被告的该项主张不属于案涉物业服务合同内容，故对于被告的该项主张，不予支持。关于被告主张小区消防管道没有水、物业不允许消防车救护车进入小区及小区存在违法建筑一节，被告提供的现有证据不足以证明其主张，故不予支持。关于被告主张原告私收广告费及停车费一节，因被告的上述主张与本案不属于同一法律关系，不在本案中一并处理，被告可另案再诉。原告主张被告支付滞纳金一节。一审法院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于滞纳金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，一审法院判决：一、被告韩增贵于本判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司2014年7月1日至2019年5月31日物业服务费9022.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取47元，由被告韩增贵负担。本院二审期间，韩增贵提交照片（拍摄于2019年10月14日，系他人用手机拍摄发布在小区的微信群中，上诉人下载打印的），拟证明案涉小区消防栓没水，消防通道无法进车，救火只能在小区外边爬墙进来救。生生公司对照片的真实性不予认可，认为照片都是微信群聊截图，真实性无法核实，且拍摄的照片也不能证明案涉小区消防栓没水、消防通道无法进车。本院认为，上诉人韩增贵提交的照片与本案无关，本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人不服一审判决的可以依法提出上诉。生生公司在一审中诉请韩增贵支付物业费及违约金。一审法院判令韩增贵给付生生公司物业费9022.28元，驳回生生公司其他诉讼请求。韩增贵不服一审判决提出上诉，上诉请求包括撤销原判，依法重新判决，按照生生公司资质等级，生生公司最高只能按照每平方米0.7元收取物业费，该项上诉请求依法属于本院二审的审理范围。而韩增贵提出的“判决依法变更协议（收费标准）、判决之前违法多收物业费部分退一赔三（考虑双方系业主与物业公司关系，上诉人同意从后期收费中冲抵）、判决依照合同第九条第三款被上诉人向上诉人支付违约金1000元以及判决超出诉讼时效的费用无效”的上诉请求，其在一审中未依法提出反诉，且生生公司在二审中又对此不同意调解，故上述请求依法不属于本院二审审理的范围，本院依法不予审理。故本案二审争议焦点是生生公司按照每月每平方米2元要求韩增贵支付物业费，有无事实及法律依据。生生公司与韩增贵签订的案涉《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力，双方享有合同权利，负担合同义务。生生公司已实际为包括上诉人韩增贵在内的小区业主提供物业服务，韩增贵依法负有支付物业费的义务。《大连市前期物业管理服务协议》明确约定住宅按建筑面积每月每平方米2元收取物业管理服务费用，生生公司按照该标准要求韩增贵支付物业费，有事实及法律依据，应予以支持。一审法院判令韩增贵给付生生公司物业费9022.28元正确。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。韩增贵主张生生公司资质等级与收费标准不符，生生公司构成合同欺诈，收费部分属于违法违规收费，均依法不构成韩增贵不支付物业费的法定理由。韩增贵提出的关于案涉前期物业服务协议不完全合法、不完全有效的上诉理由，无事实及法律依据，应不予支持。韩增贵主张生生公司诉求2014年7月1日至今的物业费，部分已过诉讼时效。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。韩增贵在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，但其没有新的证据能够证明生生公司的请求权已过诉讼时效期间，故依照上述规定，对韩增贵在二审期间提出的生生公司主张权利超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，韩增贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由上诉人韩增贵负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 孙文英审判员 周欣宇二〇一九年十二月三日书记员 张 宁