江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏12民终2663号上诉人（原审被告）：王翠娟，女，1978年1月22日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王珅，江苏楚豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苏果超市（兴化）有限公司,住所地兴化中央广场八字桥**。法定代表人：陈兵，总经理。委托诉讼代理人：申德龙，该公司员工。委托诉讼代理人：王云，该公司员工。上诉人王翠娟因与被上诉人苏果超市（兴化）有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。王翠娟上诉请求：一、依法改判。二、被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、被上诉人先于上诉人违约。合同约定的租赁期间为2017年11月1日起至2031年10月31日止。合同签订后，自2017年7月初以来，上诉人的装修装饰工程受到了被上诉人前承租人的严重干扰，被迫停工数次，并报警数次。纠纷多次导致上诉人被迫处于完全停工状态。其中一楼下水管道无法铺设，影响二楼水循环，导致二楼剩余工程停工，整体装修进程因此已严重逾期。直接影响上诉人履行合同内容，造成了严重损失。7月27日，租赁房屋所有方海德物业又因被上诉人未能与其完成对接工作，导致海德物业擅自对装修区域停电一整天。上诉人于2017年7月28日向被上诉人发出通知函，要求被上诉人在8月5日前解决纠纷。但被上诉人对此事引起的纠纷导致上诉人工期延期的损失置之不理。被上诉人未能提供上诉人履行合同的基本条件，违约在先。上诉人要求被上诉人从物业费中扣减上诉人遭受的损失10000元。苏果超市答辩称：被上诉人认为双方之间的合同合法有效，被上诉人已经按照合同约定履行了合同义务，提供了相应服务。上诉人作为接受服务一方，理应向被上诉人支付相关费用。苏果超市向一审法院起诉请求：1.判令王翠娟支付拖欠的管理费27864元（计算至2018年7月5日）；2.判令王翠娟支付滞纳金至王翠娟实际缴清拖欠款项为止；3.诉讼费由王翠娟承担。一审法院认定事实：2017年6月12日，苏果超市（甲方）王翠娟（乙方）签订《大型项目租赁合同》，由王翠娟承租苏果超市位于兴化市用以经营，协议约定租赁期间为2017年11月1日起至2031年10月31日止，首两年租金为532640元/年，第三至第五年为553946元/年，第六至第八年为581644元/年，第九至第十一年为616544元/年，第十二至第十四年为665868元/年；管理费为3096元/月，于每个月5日前支付；如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方可要求乙方就其迟延支付之应付款支付滞纳金，其中管理费之滞纳金按每日0.5%计收。该协议对苏果超市、王翠娟其余权利义务作了约定。协议中另明确江苏省泰州海陵区美好上郡27幢1502室王翠娟136××××****为王翠娟的联络地址。上述协议签订后，苏果超市即依约将案涉房屋交付给王翠娟占有使用，苏果超市亦按合同约定为王翠娟提供了相应的管理服务，但王翠娟未按合同约定向其支付管理费，经苏果超市多次催要，王翠娟均未予支付，苏果超市遂提起诉讼。一审法院认为，苏果超市与王翠娟签订的《大型项目租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规等强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上述合同明确约定“乙方于每月前5日向甲方支付管理费3096元/月”，王翠娟逾期支付该管理费，且在苏果超市催要情况下仍未能支付，已构成违约，苏果超市要求王翠娟支付该管理费，有事实和法律依据，予以支持。协议中约定管理费滞纳金按日利率0.5%计算，已超出年利率24%的计算标准，对超出部分，不予支持。苏果超市、王翠娟在合同中明确约定了送达地址，一审法院向该约定的地址寄送传票等诉讼材料，视为已通知到王翠娟，其经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，依法缺席审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王翠娟于判决生效后七日内向苏果超市（兴化）有限公司支付拖欠至2018年7月5日的管理费27864元，并支付相对应的滞纳金（分别以3096元为本金，按年利率24%，自2017年11月5日、2017年12月5日、2018年1月5日、2018年2月5日、2018年3月5日、2018年4月5日、2018年5月5日、2018年6月5日、2018年7月5日计算至实际给付之日止）；二、驳回苏果超市（兴化）有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取300元，由苏果超市负担80元，王翠娟负担220元。此款苏果超市已垫交，王翠娟在履行上述义务时将此款一并给付苏果超市。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：一、通知函，证明因为被上诉人的原因，影响上诉人装修工期以及预期开业时间，导致上诉人开业时间延迟一个月之久，造成了上诉人多支付装修工人一个月工资和员工一个月工资的损失。证据二、接处警工作登记表3份，时间分别为2017年7月20日、7月22日、7月24日，证明装修期间，因被上诉人与原承租人之间的纠纷，上诉人的装修工期频繁多次受到原承租方的阻扰，严重影响装修进度。证据三、租赁商户电费统计表9张，证明被上诉人向上诉人收取的电费单价上下起伏误差较大，随意性较强。没有谨慎、严格的收费制度，没有尽到物业的管理职责，随意收费直接损害了上诉人的权益。证据四、照片及视频，证明被上诉人禁止上诉人使用该货梯，如果使用，则上诉人必须在物业管理费之外额外支付电梯使用费，并且被上诉人未提供物业管理和服务，常年没有管理人员和保洁，大部分照明系统瘫痪，处于长期故障未维修状态，上诉人没有享受到物业管理的便利和权利，被上诉人没有足够理由向上诉人全额收取物业管理费，应当扣减未尽职责和服务相应的管理费。证据五、垃圾清运费收据4张，证明被上诉人没有提供保洁服务，导致上诉人须自行承担该项费用。被上诉人经质证认为：对证据1内容上的真实性不予认可。根据双方租赁合同，上诉人计租期自2017年11月1日开始，而上诉人早在2017年10月1日就已实际开始营业，被上诉人也并未就2017年10月期间再要求上诉人支付租金，因此并不存在上诉人受到干扰导致其装修开业受到影响。并且，即使按照该通知函所述，上诉人所主张受到的影响也是来自于案外人的阻挠，即使上诉人因此受到损失，也应向侵权人进行主张，而非向被上诉人进行主张。对证据二的真实性予以认可，但是从出警记录上也可以看出报警人并非被上诉人公司员工，其所记载的内容也系案外人与上诉人之间发生的纠纷，同时本案中被上诉人向上诉人主张的是物业服务费，因此被上诉人认为该组证据与本案无关。对证据三电费统计表真实性予以认可，对证明目的不予认可。被上诉人向上诉人收取电费是按照涉诉房屋物业公司每月根据供电局收取电费而向被上诉人出具的电费分割单中的电费金额和用电量进行计算。之所以在电费统计表中出现单价上下起伏误差较大的情况是因为供电局在此期间对涉诉房屋的用电量进行每月统计时，遗漏了一些电表，后期供电局进行调整。对证据四货梯照片真实性予以认可，对其证明目的不予认可。因为该电梯本身就是运货专用的电梯，被上诉人也未禁止其运输装修材料及货物。对地下车库的照片真实性予以认可，对证明目的不予认可。被上诉人安排专人对地下停车场进行管理和保洁工作，照片中也能看出停车场内停放了大量的车辆，足以证明被上诉人对停车场实施了有效的管理，同时也未影响对停车场的正常使用。并且设施设备诸如指示灯、指示牌在使用一段期间后出现损耗是正常情况。被上诉人目前也在安排对停车场进行维修工作，而本诉中被上诉人所主张的物业管理费截止到2018年7月5日，即使该组照片中能够反映一些设施设备的损坏也不足以证明2018年7月5日前已经出现上述问题。对北楼道照片真实性予以认可，但同样不能反映2018年7月5日前的情况，同时被上诉人定期安排专人对楼道进行清理和打扫。对东楼道的所谓兴化运动俱乐部的地方，该4楼不属于我方物业管理范围。并且从楼道的照片中也能看出堆放物中很多都是货篮等商铺用于经营的物品，因此在涉诉房屋的承租户有时会在经营期间将一些经营所需物品暂时摆放在楼道处，而被上诉人在进行管理的时候，不可能每时每刻对所有的楼道进行监管。从照片中也能看出，其中物品的摆放并未完全影响楼道的通行和使用。对证据五，上诉人所支付的垃圾清运费与合同中所约定的垃圾清运并非同一内容，被上诉人所说的垃圾清运是指对涉诉房屋内的公共区域垃圾统一清理到一楼的垃圾池以及将承租商户集中清理的垃圾堆放在垃圾池，垃圾池由我们进行管理。本院认证意见：对证据1、2的真实性予以确认，但均不能达到其证明目的。证据3的真实性予以确认，但本案讼争管理费中并不包含电费，且上诉人未能明确被上诉人是否多收取电费以及多收取的数额，无法达到上诉人的证明目的。证据4的真实性予以确认，但均拍摄于本案讼争的管理费期间之后，并不能反映本案讼争的管理费期间的情况。证据5上诉人所支付的垃圾清运费与合同中所约定的垃圾清运并非同一内容，无法达到上诉人证明目的。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为:苏果超市与王翠娟签订了租赁合同，合同中对物业管理服务范围及费用做了明确约定。苏果超市已经举证证明其提供了物业管理服务。王翠娟主张扣减管理费应有充分的事实和法律依据。王翠娟认为因苏果超市与他人纠纷导致其装修严重逾期，以及苏果超市物业服务不到位造成其损失，但其未能举证证明其受到损失及损失的程度。根据合同约定，租赁期自2017年11月1日起，起租日前120日为装修期，装修期内无须支付租金，亦不支付管理费。而王翠娟亦认可其10月初已装修完毕，10月份进行试营业，11月份正式营业，苏果超市主张自2017年11月起的管理费具有事实和法律依据。综上所述，王翠娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王翠娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 周军生审 判 员 于 焱审 判 员 程 岚二〇一九年一月二十八日法官助理 张雅慧书 记 员 袁 媛