四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0923民初2201号 原告（反诉被告）：郭正能，男，1963年5月8日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：王丹（系郭正能的儿媳），住四川省大英县。 委托诉讼代理人：李涛，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：吕荣富，男，1958年4月21日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：敬春，四川诚中成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈肖蓉，四川诚中成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭玲，女，1958年7月29日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告（反诉被告）郭正能（以下简称原告）与被告（反诉原告）吕荣富(以下简称被告吕荣富)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，被告吕荣富提起反诉，本院经审查依法将本反诉合并公开开庭审理。审理过程中，被告吕荣富申请追加郭玲为本诉共同被告及反诉原告(以下简称被告郭玲）参加诉讼，本院经审查予以准许，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。第一次庭审原告及其委托诉讼代理人李涛，被告吕荣富的委托诉讼代理人敬春到庭参加诉讼。第二次庭审原告的委托诉讼代理人王丹、李涛，被告吕荣富及其委托诉讼代理人陈肖蓉、被告郭玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郭正能向本院提出本诉请求：1.依法确认原、被告于2003年10月10日签订的《购房协议》合法有效；2.被告协助原告办理产权过户登记手续；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告吕荣富系原告的亲姐夫，2003年10月10日被告吕荣富将其所有的位于大英县蓬莱镇金元后街农机局集资楼2楼2号（二楼右第二套）房屋以28000元卖给原告，双方签订了《购房协议》。因被告吕荣富在2003年前尚欠原告工资27000元、在原告处的借款8000元，共计35000元，被告用上述款项抵偿了购房款28000元。同时，被告吕荣富将该房屋和钥匙交付给原告。次日原告就入住该房屋至今。被告吕荣富未按约将该房屋的产权过户到原告名下，其行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告（反诉原告）吕荣富、郭玲针对本诉辩称，1.原告诉称与案件事实不符，双方于2003年10月10日签订的《购房协议》是为被告吕荣富逃避债务而签订的虚假协议，并非双方的真实意思表示，且案涉房屋在协议签订前系被告吕荣富在该项目的办公用房，房屋实际面积为81.61㎡，与购房协议上的36㎡不符；2.签订协议后，原告并未履行支付购房款的义务，因此该购房协议不成立，系无效协议。故原告的诉请无事实依据应当驳回。 被告（反诉原告）吕荣富、郭玲向本院提出反诉请求：1.依法确认原、被告于2003年10月10日签订的《购房协议》无效；2.郭正能赔偿被告损失50505.48元；3.驳回原告全部本诉请求（庭审中已撤回该项诉请）；4.本诉及反诉的诉讼费用均由郭正能承担。事实和理由：原、被告系亲属关系，被告吕荣富在大英县修建“新区金元街农机局后”的房屋时，雇请原告担任该工地的管理人员，在此期间，原告违反职责，擅自将工地上的钢管2852M、管卡6150个租给**勤，并丢失一台价值4500元的单简卷扬机，共计造成损失50505.48元，该损失应由原告赔付。双方于2003年10月10日签订的《购房协议》不是被告的真实意思，应认定为无效。被告在修建出卖“新区金元街农机局后”的房屋后，因欠部分材料款和人工工资，面临多起诉讼案件。为保全诉争房屋，双方签订了虚假的《购房协议》，该诉争房屋面积为81.61㎡，并非原告所称36㎡，按当时市场价格，房屋价格远不止28000元，故《购房协议》应认定为无效。综上，请求驳回原告全部本诉请求，支持被告的反诉请求。 原告（反诉被告）郭正能针对反诉辩称，1.被告吕荣富的第二项诉请与买卖合同的签订履行不具有任何关系，不属于房屋买卖合同纠纷的审理范围，请法院驳回；2.双方签订的购房协议是双方真实意思表示，并已实际履行，原告在该房屋居住长达14年，被告认为该协议不是双方真实意思表示，根据合同法的规定，应当在1年内行使撤销权，但两被告在原告提起诉讼后才行使此权利，显然已过诉讼时效；3.被告吕荣富与原告签订协议前后共对外出售了12套房屋，足以证明其当时对外出售房屋的真实性和客观性，请求驳回两被告的全部反诉请求。 经审理查明：被告吕荣富、郭玲系夫妻关系。被告吕荣富承包修建了大英县蓬莱镇金元后街农机局集资楼，原告为其做工，后因业主单位欠吕荣富工程款而将包括讼争房屋在内的部分集资楼抵偿给吕荣富。2003年10月10日，原告（乙方、购房方）与被告吕荣富（甲方、售房方）签订《购房协议》，约定：甲方经上级部门批准，在新区金元后街开发商住房一栋，其中：门面12间，住房12套，现已配套竣工，向社会公开出售，经过察看了解，乙方自愿购买此房，经双方协商，有关条件如下，共同遵照执行。一、地点及房屋概况：该房在新区金元街农机局后面，左靠技监局，砖混结构，共三层（一层门面，二至三层住房），水电两通到户，使用方便，功能齐全的商住房。二、户型及面积：一层门面积（间）㎡，二层住房（两室一厅一厨一卫）单位面积为36.00㎡，门面加住房共计/㎡，为套装售房。三、销售办法及房价：先来先选，售完为止，以门面一间加住房一套，实行套房销售，经乙方选定二楼右壹套住房，每套房屋单价为2.80万元，共计/万元（贰万捌仟元）。注：二楼右边第二套。四、付款方法：乙方在本协议签订时一次性付款2.5万元（贰万伍仟元）。五、证照办理及税费负担，两证（即土地、房产证）由甲方负责办理，按照有关部门规定的税费，该甲方交的由甲方负责交纳；该乙方交纳的有关税费由乙方负责交纳。其具体办证时间为入住后的一年零八个月为限。六、其它有关事宜，乙方入住时当面点交钥匙及屋内设施（三表水、电、气），交房后的防护、各种使用费由乙方自行负责。七、协议签字及效期：本协议双方签字生效，都不违约，对违约者要处以总金额10%的违约金，对造成损失的还要给予赔偿，本协议从签字之日生效。八、天然气上户费由乙方负责。吕荣富、郭正能分别在售房方、购房方处签字捺印。后原告入住该房屋至今。 2001年至2003年，案外人刘某某、何某某、李某某、唐某某和等人与被告吕荣富签订《购房协议》，约定购买大英县新区金元街农机局集资房屋。后由于房屋产权办理、燃气安装费等产生纠纷，刘某某、何某某、李某某、唐某某和等人于2015年诉至本院，要求被告吕荣富协助办理房屋权属过户登记手续、支付燃气安装费等，本院判决被告吕荣富履行协助办理房屋权属过户登记手续等。 2006年2月21日，被告吕荣富以“售房人”名义向12户购房人发出了《通知》，载明：“本栋楼房二、三层购房户：现将本幢楼公摊面积告示各购房户，请各购房户在通知之日起30日内交清公摊面积款项，以便办理“两证”，过时未交清款项后果自负。”《通知》同时按房屋位置列明了对应购房人应分摊的楼梯间、屋面梯间、走过道、变压室面积和款项金额。 2010年10月2日，被告吕荣富再次以“售房人”名义向购房人发出了《通知》，载明：“本幢楼房二、三层购房户：今再次通知未办理房产证、土地使用证的购房户，接到通知后于2010年12月31日前申报办理上述‘两证’，现将有关事项再次通知，请备好如下款项。”该《通知》载明了“购房尾款”、“公摊面积款”、“欠款利息”的承担支付标准、金额等。 2016年6月6日，被告吕荣富取得大英县蓬莱镇金元后街农机局集资楼2楼2号、3楼1号、3楼6号房屋的不动产权证［川（2016）大英县不动产权第××号］，本案案涉房屋为2楼2号。 2017年7月18日，原告就该房屋缴纳天然气费和垃圾处理费共20元，中石油大英燃气有限责任公司出具的发票上载明用户名称为“郭正能”。次日，原告缴纳预购电费100元，国网四川省电力公司大英县供电分公司出具收据载明客户名称为“郭正伦”。 大英县精益房地产测绘有限责任公司对坐落于大英县新城区金元街的大英县农机局集资楼进行测绘后出具了本案诉争房屋的全楼分层分户信息表，载明大英县农机局集资房成套住宅产权人郭正能，建筑面积81.61㎡，套内面积61.06㎡，分摊面积20.55㎡。 上述事实，有原告提交的原、被告身份证复印件、《购房协议》、2018年7月19日查询的房产登记信息、全楼分层分户信息表、通知（2006年2月21日）、（2015）大英民初字第71号和（2015）大英民初字第74号民事判决书、购房协议复印件两份（刘某某、何某某）、天然气发票、预购电费收据，被告吕荣富提交的二被告的结婚证等证据及当事人的当庭陈述收录在卷为证。关于被告吕荣富提交的《购房协议》，内容与原告提交的一致，且郭玲认可在郭正能与吕荣富签名后其在吕荣富持有的《购房协议》上的售房方处进行了补签，能证实两份《购房协议》的真实性，本院予以确认。被告吕荣富提交的录音证据只能表明被告吕荣富本人的意见，不能达到《购房协议》系吕荣富因躲债而与原告签订的虚假协议的证明观点。关于证人证言，结合原告与被告吕荣富的陈述，能够证明证人与原告一同为被告吕荣富做工，修建讼争房屋的事实。 本院认为，原告与被告吕荣富于2003年10月10日签订的《购房协议》，被告吕荣富、郭玲认为签订该协议是为了躲避债务而非出卖房屋，因此故意在房屋面积处填写为36㎡，而吕荣富并无36㎡的房屋可供出售；28000元并非讼争房屋的市场价格；讼争房屋系二被告夫妻共同财产，郭玲因对该协议不予认可而未在原告持有的协议上签字确认，综上该协议应属无效。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”的规定，本案即便按照吕荣富陈述的原告从2006年才开始在讼争房屋内居住，至被告吕荣富提供的录音证据的录音时间2017年，原告已在案涉房屋中居住生活了11年有余，期间原告对房屋进行了装修且以原告名义取得了天然气、生活用电户头，而吕荣富、郭玲并未对房屋的使用权和所有权进行过任何确认、主张或提出异议。吕荣富于2001年10月27日出售给刘某某位于该楼“上楼梯的右3号”的套内面积约72㎡的住房售价为31000元；于2003年3月20日出售给何某某位于该楼“上楼梯左1号”的套内面积约为62㎡的住房售价为25000元。讼争房屋套内面积为61.06㎡，28000元的售价与吕荣富卖与他人的房屋售价基本一致。此外郭玲在吕荣富持有的《购房协议》上补签其姓名，也进一步证实了其对出售讼争房屋的事实是知情且认可的。综上，吕荣富、郭玲未能提交充分的证据证明签订《购房协议》非其真实意思表示，且本案无合同法规定的关于合同无效的法定情形，故本院确认该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。故郭正能本诉主张确认双方于2003年10月10日签订的《购房协议》合法有效的请求，符合法律规定，本院予以支持；吕荣富、郭玲反诉主张《购房协议》无效的请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告主张被告协助办理产权过户登记手续的问题。双方签订的协议约定的房屋面积为36.00㎡，虽经过测绘房屋实际套内面积为61.06㎡，但结合双方在协议中约定房屋按套销售，庭审中双方均认可原告现居住的大英县农机局集资房屋即为讼争房屋，再通过与吕荣富出售给他人的房屋售价进行对比，可以确定约定面积与实际面积有差距并不影响讼争房屋的出售。郭正能主张其用吕荣富欠其的工资款和借款抵偿了房款而吕荣富主张郭正能并未支付购房款。根据《购房协议》第四条“付款方法：乙方在本协议签订时一次性付款2.5万元（贰万伍仟元）”，且该“2.5”及“贰万伍仟元”均为手写体，该约定与吕荣富的主张相矛盾且吕荣富又未提交其他证据佐证其观点，本院对其主张不予确认；结合原告长期居住生活在讼争房屋内，吕荣富、郭玲未提交证据证实对其余房款进行过主张的事实，本院对原告主张的房款已支付予以确认。根据协议约定吕荣富应当在入住后的一年零八个月内为郭正能办理产权证，讼争房屋的产权被吕荣富办理在其名下且为单独所有，故原告本诉要求吕荣富协助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告吕荣富、郭玲要求原告赔偿损失50505.48元的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，而二被告主张的是原告在为吕荣富工作期间造成的损失，并非本案审理范围，本院对二被告的该项主张不予支持。二被告若认为产生了该项损失，可另案主张。二被告自愿撤回第三项反诉诉请，不违反法律法规的规定，本院予以准许。 综上所述，原告郭正能的本诉请求，全部予以支持。被告吕荣富、郭玲的反诉请求，全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郭正能与被告（反诉原告）吕荣富于2003年10月10日签订的《购房协议》合法有效； 二、被告（反诉原告）吕荣富于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）郭正能将登记在被告（反诉原告）吕荣富名下的位于大英县蓬莱镇金元后街农机局集资楼［不动产权证号：川（2016）大英县不动产权第××号］中2楼2号房屋的权属过户登记给原告（反诉被告）郭正能； 三、驳回被告（反诉原告）吕荣富、郭玲的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2000元、减半收取计1000元，反诉案件受理费1062元、减半收取计531元，保全费1000元，合计2531元，由被告（反诉原告）吕荣富、郭玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  马小宇 人民陪审员  廖福全 人民陪审员  钱北川 二〇一九年一月十七日 书 记 员  陈 应