山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初5970号 原告：××，男，汉族，住威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：吕寒冰，山东寒冰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张启鹏，山东寒冰律师事务所律师。 被告：××，男，汉族，住浙江省台州市。 被告：××，男，汉族，住威海市环翠区。 二被告共同之委托诉讼代理人：管咏梅，山东鸿源律师事务所律师。 二被告共同之委托诉讼代理人：姜婧波，山东鸿源律师事务所律师。 原告××与被告××、××债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告××之委托诉讼代理人吕寒冰、被告××、××之委托诉讼代理人管咏梅、姜婧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ××向本院提出诉讼请求：一、判令撤销二被告之间的房产转让行为；二、判令二被告赔偿原告房产损失57.6万元、律师费3.89万元。事实和理由如下：2003年10月26日，原告与被告××签订协议书约定：××因需购××住房一套，地址位于威海市环翠区××605室，经协商价格定为15万元，协议日先付11万元，余下4万元于2005年至2007年还清。由于房证现押于建行（××办理了抵押贷款），房证至2004年5月方可拿回，届时方可办理房产过户手续，××于2003年10月底先交钥匙。办理房证交易费由××负责，此协议双方无异议，签字生效（房产过户一切费用均由××负责）。协议有××和××签字。协议签订后原告向被告××交付了7万元，因××曾向原告借款4万元未还，双方约定该4万元一并折抵房款，故相当于原告按约支付了11万元房款。被告××收款后便将房屋钥匙交付给原告，原告随即装修了房屋作为给儿子××结婚婚房使用，装修好后，××夫妇在此房屋居住了约五年后搬走，将涉案房屋出租至今。因租户发现法院在涉案房屋处张贴公告，原告才得知被告××将涉案房产过户给了其子××，因××欠银行贷款导致涉案房产被法院以61.6万元查封拍卖。在法院公告之前，原告曾多次找被告××办理房产过户，因被告××曾在卖房之后被抓坐牢，又一直在浙江，原告无法联系被告便一直无法办理房屋过户手续，原告认为其已经合法购买了该房产并履行了主要合同义务，并实际占有使用该房屋至今，被告××将房屋过户给被告××的行为应予以撤销，二被告应赔偿原告的损失。 ××、××辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告与被告××于2003年签订协议，距今已15年，被告××与被告××于2013年9月30日签订协议，约定被告××将涉案房屋出售给被告××，并于2013年10月14日过户至被告××名下，至今已有5年，根据合同法第55条规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，所以原告无权撤销被告××与被告××之间的房产转让协议，且被告××与被告××的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，合法有效，不应被撤销，二被告的房屋买卖合同已经履行完毕，且被告××已支付对价，并实际取得房屋所有权；2、原告存在违约行为在先，2003年10月26日原告与被告××签订协议书，约定房屋价款15万元，因被告××与原告是朋友关系，考虑到原告经济困难以15万元的低价将房屋卖给原告，但原告在支付11万元后仍拖欠被告××4万元，被告××经无数次催讨一直没有结果，被告××多次与原告协商让其搬出并退回11万元，原告既不同意退回也不付清欠款，又不搬走，继续占有涉案房屋，所以原告是存在明显过错的违约方；3、二被告同意将原告支付的11万元退回原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2003年10月26日，原告与被告××签订协议书约定：××因需购××住房一套，地址位于威海市环翠区××605室，经协商价格定为15万元，协议日先付11万元，余下4万元于2005年至2007年还清。由于房证现押于建行（××抵押贷款），房证至2004年5月方可拿回，届时方可办理房产过户手续，××于2003年10月底先交钥匙。办理房证交易费由××负责，此协议双方无异议，签字生效（房产过户一切费用均由××负责）。协议有××和××签字。协议签订后原告向被告××交付了7万元，因××曾向原告借款4万元未还，双方约定该4万元一并折抵房款，故相当于原告按约支付了11万元房款。被告××收款后将房屋钥匙交付给原告，原告随即装修了房屋作为给儿子××结婚婚房使用，装修好后，××夫妇在此房屋居住了约五年后搬走，将涉案房屋出租至今。原告主张2018年6月，涉案房屋租户发现本院在涉案房屋处张贴公告，原告方才得知被告××将涉案房产过户给其子××，因××欠银行贷款导致涉案房产被本院查封。 2013年9月30日，二被告签订协议书，约定××因2008年9月被天台县人民法院以非法占用农用地判刑一年出狱后，经济困难，将涉案房屋作价35万元卖给被告××，房屋办理过户手续的一切费用由被告××承担。 另查，2013年10月11日，被告××与中国建设银行股份有限公司威海分行签订个人住房借款合同一份，约定由建行为被告××提供280000元借款，期限自2013年10月11日至2037年10月11日，被告××以涉案房产提供抵押并于2013年10月14日办理了抵押登记。2013年10月16日，建行向被告××发放贷款280000元，被告××在支付凭证的借款人处签字并按手印，支付凭证收款人处填写被告××及其账号。后被告未按期还款，建行于2017年5月24日起诉，要求被告偿还借款等，并对涉案房产在权利价值范围内享有优先受偿权。2017年9月29日，本院作出（2017）鲁1002民初2711号民事判决书，判决被告××偿还建行截至2017年4月30日的借款本金260421.89元、利息2611.88元、利息罚息12.77元、本金罚息7.33元以及自2017年5月1日起至实际给付之日止的利息（按合同约定的标准计算）；被告××支付律师费15000元；建行对被告××名下位于威海市红旗街-12号-605室房产就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。判决生效后，建行又向本院提出执行申请及保全申请。本院依建行申请对涉案房产进行了评估，评估价值为61.6万元。 本院认为，本案的焦点问题之一是原告能否行使撤销权，撤销二被告之间的房产转让行为。因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，原告与被告××之间签订了房屋买卖协议书，二人之间形成了房屋买卖合同关系，之后原告履行了合同约定的主要付款义务，被告没有按约履行房产过户义务，反而之后与其子××签订房屋转让协议书，在房产登记部门将涉案房屋赠与给××，对原告利益造成损害，原告有权要求撤销二被告之间的房产转让行为。被告主张原告行使撤销权超过法定期间，但本院查明原告购买涉案房产后一直占有使用涉案房产，二被告从未向原告就涉案房产主张过权利，原告直至2018年6月租户在涉案房屋处发现法院张贴的公告传票才得知二被告之间的房产转让行为，原告于2018年9月19日起诉，其行使撤销权并未超过一年的法定期限。 焦点问题之二是原告主张二被告赔偿损失能否支持以及原告主张的损失数额是否合理。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案涉案房产被被告××办理抵押借款，现已被本院查封并已评估即将拍卖，原告已经无法依据合同取得涉案房产所有权，原告与被告××之间的房屋买卖合同无法继续履行，原告有权主张二被告赔偿损失，原告主张的损失数额参照本院对涉案房产的评估价值61.6万元，合法合理，本院予以支持。因原告并未付清全部房款，尚欠4万元未付清，故本院认为原告主张的损失亦应按比例计算，原告给付了11万元房款，该11万元的预期可得利益参照评估价值计算为451733元。原告支出的担保费及律师代理费并非行使撤销权所必须支出的费用，故原告要求被告承担担保费及律师代理费的诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、撤销二被告之间转让位于威海市环翠区××605室房产的行为； 二、二被告赔偿原告损失451733元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4975元，原告负担1321元，二被告负担3654元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 于 琳 二〇一九年一月二十一日 书记员 侯雨昕