青海省大通回族土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）青0121民初270号 原告（反诉被告）：刘亮辉，公民身份号码XXX，男，汉族，青海省大通回族土族自治县桥头镇居民，住本县。 委托诉讼代理人：樊军信，青海朔山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘金发，公民身份号码XXX，男，汉族，大通回族土族自治县桥头镇居民，住本县，原告刘亮辉之父。 被告（反诉原告）：青海金成房地产开发有限公司。 法定代表人：王鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建福，北京市汉卓律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘亮辉与被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）刘亮辉的委托诉讼代理人樊军信、刘金发，被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司委托诉讼代理人李建福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘亮辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还面积误差比3%以内房款17.886万元（4.4715平方米*4万元/每平方米=17.886万元）；2.判令被告双倍返还面积误差比绝对值超出3%的房款107.0280万元（13.3785平方米*4万元*2=107.0280万元）；3.判令被告支付缺少面积的银行贷款本金71.4万元的利息，按年利率6%自2014年11月计算至实际付款之日；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年7月23日，原、被告签订商品房买卖合同，双方约定原告（反诉被告）刘亮辉购买被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司开发的位于大通县桥头镇人民路XX号民贸大都会商住楼1层88-8号商业用房一间，合同约定面积149.05平方米。合同签订后，原告依照约定交付首付款，剩余296万元通过银行按揭贷款方式支给被告，被告向原告交付了房屋，2017年8月经青海省第二测绘院测绘，被告向原告交付的房屋实际面积为131.2平方米，与合同约定面积相差17.85平方米，根据双方签订的合同第五条关于面积确认及面积误差异议处理条款的约定，被告理应向原告返还面积误差比绝对值3%以内部分房款，双倍返还面积误差比绝对值超出3%部分房款。综上，被告交付的房屋不符合同约定，理应按照合同约定承担违约责任，特此具状，请人民法院依法公断。 原告（反诉被告）刘亮辉针对自己的诉讼请求向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》一份、票号为0038280、0033465、0033468收据三份，证明约定的房款、面积误差处理方式及被告分三次收了房款及原告全额交清房款的事实； 2.《借款担保合同》和还款明细表，证明原告从银行贷款及每月还款的本金及利息事实； 3.青海省第二测绘院测绘的房屋分户平面图和分户明细表二份，证明实际房屋与合同约定面积相差17.85平方米的事实。（提交复印件）。 被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司辩称，对1和2项诉求，我们认可，超出3%的房款返还也认可，诉求3不认可。只承担17.886万元的利息，不承担超出3%的利息。建筑面积和实测面积没有争议，我们也同意支付。争议就是这100万元，原告没有付这么多，收据真实性已经体现了，还出具了欠条，中间时隔2个月，双方交易都是通过银行转账的，100万实实在在欠付。诉讼时效也没有过，那么原告的请求是否也超过诉讼时效，反诉合同还在履行，不存在时效超过的问题。 被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：依法判令反诉被告向反诉原告支付购房欠款100万元；本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2014年7月23日，反诉原告与反诉被告就反诉原告开发建设的位于青海省大通县人民路88号民贸新天地商住综合楼1栋1层XX－X号商铺签订了合同编号为JCDC－销－GW－商XX－XXXX号房屋代码为XX－X号的《商品房买卖合同》。该合同第6．2条约定：买受人于2014年7月25日前付清62％首付款即人民币496.40万元（大写：肆佰玖拾陆万肆仟元整），剩余38％房款即人民币296.0000元（大写：贰佰玖拾陆万元整）办理银行按揭贷款。如因买受人原因致使银行贷款不能办理时，买受人应选择其他付款方式支付剩余房款，具体付款期限及日期双方自行约定并签署补充条款，如买受人未能及时交清余款，则出卖人有权将该房屋另行出售他人并收取买受人总房款百分之一的违约金；第7,1,2条约定：买受人逾期付款超过90日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0．03％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，上述合同签订后的当日，反诉被告向反诉原告通过银行转账支付了150.20万元，2014年9月5日又通过银行转账支付50万元，2014年10月31日，反诉被告的按揭贷款296万元到账。之后，虽经反诉原告多次催要，反诉被告对该套商铺应付未付的100万元购房款百般推脱，不予支付至今。综上所述，反诉被告的上述行为不仅有悖于我国民法诚实信用原则，也违反了双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，更侵害了反诉原告的合法权益。为了维护自己的合法权益，反诉原告依据《中华人民共和国合同法》等法规的相关规定特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所求。 原告（反诉被告）刘亮辉反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，就本案所涉房产收付款全部付清，通过贷款也支付了剩余房款。首付没交清，银行怎么可能贷款。被告反诉请求超过了诉讼时效，被告提出的反诉相互矛盾，不存在事实，请求法庭驳回诉讼请求。 被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司为证明反诉请求向法庭提交如下证据： 1.商品房买卖合同，证明约定的房屋单价53163.37元，面积147.05平方米，总价为696.20万元，正好作证本诉原告出示证据收据的来由； 2.银行转账业务回单，证明反诉被告向反诉原告实际支付496.20万元的事实，应付房款为596.20万元； 3.欠条一张（复印件），证明反诉被告欠反诉原告房款100万元的事实。反诉诉讼请求也因此而来。 经质证，原告（反诉被告）刘亮辉针对被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司的反诉证据发表如下质证意见：对购房合同我们也提交了，事实上双方履行的单价是每平方米4万元，面积为149.05平方米，应该履行的房款是596.20万元，房款单价是双方认可的。对证据2证明方向有异议，不能证明我们欠付房款，只证明银行收到那么多。对证据3欠条内容真实性有异议，这100万实际已经支付，但是欠条没有收回来，当时出具欠条两个月后该公司才出具100万元的票据，而且日期写在7月23日，公司老板说内部核算完后再退还欠条，结果一直未退，不存在欠款事实。 被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司对原告（反诉被告）刘亮辉本诉提供的证据发表如下质证意见：对证据1合同的真实性没有异议，对内容需要说明一点，3%以内的房价款由出卖人返还买受人，这部分承担利息，超出部分双倍返还购房款，而不承担利息。对收据的真实性没有异议，第三张收据有异议，复印件不认。票据价款总额是696.20万元，这是合同约定价款，原告没有交。超出了原告诉状中的数额，这钱没有交进来，收据数额怎么来的也不知道。按照民间借贷司法解释，只有收据是不能证明支付事实的。原告持有的收据是为了银行贷款出具的，是虚开的，转账凭证显示的总额和原告的证据正好相差100万元，日期超前是空话，双方交易的习惯是银行转账，100万元支付现金是不合理的，是怎么支付的，怎么拿过去的，谁见了，都没有证据证明。虚开发票和合同虚写房屋单价是双方协商，开发商协助原告，而不是开发商独自实施的行为。对证据2有异议，不是原件，没有银行公章。但是贷款事实存在，数额也对。还款明细表跟本案无关。对证据3有异议，是复印件，但被告公司的法定代表人认可面积差，事实认可，证据不认可。 本院认为，原告（反诉被告）刘亮辉与被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司提供的上述证据真实性双方均无异议，本院予以采信。从原告（反诉被告）刘亮辉持有三份收据及房屋买卖合同来看，其中一份收据是从保险公司调取的复印件金额为396.40万元，票号为0033468，其中两份均系原件共计300．20万元，加上贷款296万元共计596．20万元，虽然与书面合同约定的购房款不吻合，但是与实际购房款相符，故上述证据证明实际购房款及约定面积确认及差异的处理方式，本院予以确认。被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司虽然持有银行转账业务回单，证明反诉被告实际支付496.20万元的事实，但是上述证明方向与事实不符，故本院不予采信。关于双方提供的商品房买卖合同，房屋单价是双方为提高贷款额度而签订的，并非双方真实意思的表示，故商品房买卖合同中关于房屋单价的条款应属无效。 上述有效证据及双方当事人的陈述证明下列案件事实： 2014年3月5日原告（反诉被告）刘亮辉及其父亲刘金发以刷卡消费的方式向被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司支付现金31万元，又以同样的方式分别于2014年7月23日支付105.20万元，于2014年9月5日支付19万元。2014年7月23日，双方签订商品房买卖合同，约定原告（反诉被告）刘亮辉购买被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司开发的位于大通县桥头镇人民路XX号民贸大都会商住楼1层XX-X号商业用房一套，双方约定建筑面积149.05平方米，单价为每平方米4万元，总金额为596.20万元。但是为了多套取贷款，双方书面合同中约定单价为每平方米53163.37元，总金额为792.20万元。书面合同签订后，青海金成房地产开发有限公司向刘亮辉出具交款单位为刘亮辉的收据两份，票号为0033280的收据载明日期为2014年07月23日，金额为200.20万元，票号为0033465的收据载明日期为2014年07月25日，金额为100万元，双方约定余款296万元通过中国工商银行按揭贷款方式支付，2014年10月31日中国工商银行向青海金成房地产开发有限公司转账296万元。2014年7月25日青海金成房地产开发有限公司向贷款银行出具交款单位为刘亮辉的收据一份，金额为396.40万元，票号为0033468。而且双方书面合同中载明“房屋面积差异是以房产测绘部门核定面积为准，房款按实结算”字样，还载明“面积差异按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记的面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”字样。2017年8月经青海省第二测绘院测绘，青海金成房地产开发有限公司向刘亮辉交付的房屋实际面积为131.20平方米，与合同约定面积相差17.85平方米，刘亮辉遂以青海金成房地产开发有限公司为被告诉至本院要求1.判令被告返还面积误差比3%以内房款17.886万元（4.4715平方米*4万元/每平方米=17.886万元）；2.判令被告双倍返还面积误差比绝对值超出3%的房款107.0280万元（13.3785平方米*4万元*2=107.0280万元）；3.判令被告支付缺少面积的银行贷款本金71.40万元的利息按年利率6%自2014年11月计算至实际付款之日；4.案件受理费由被告承担。本院依法受理后，被告青海金成房地产开发有限公司提出反诉要求原告刘亮辉偿还购房款100万元及承担反诉本诉的诉讼费，被告青海金成房地产开发有限公司为证明反诉请求向本院提交落款日期为2014年9月27日的欠条一份，欠条载明“今欠民贸大都会房款壹佰万元正（1000000元）该房款系XX-X号商铺补交房款该款于2014年10月底钱还清”的字样。欠款人署名为刘亮辉、刘金发。 本案争议的焦点是被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司的反诉是否超过诉讼时效；原告（反诉被告）刘亮辉是否付清100万元购房款。 本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告（反诉被告）刘亮辉针对被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司就出售房屋位置、面积、价款等做了相应的约定，双方已经按照约定实际履行，其中房屋单价是双方为提高贷款额度而签订的，并非双方真实意思的表示，故商品房买卖合同中关于房屋单价的条款应属无效。其他约定系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，并对双方具有法律约束力。房屋单价以双方庭审中认可的4万元为准。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积为149.05平方米，测绘部门实际测绘面积仅为131.02平方米，相差17.85平方米。双方签订的商品房买卖合同载明“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”字样。同时被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司对原告（反诉原告）刘亮辉主张返还面积误差比3%以内房款17.886万元和双倍返还面积误差比绝对值超出3%的房款107.028万元诉讼请求不持异议，综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：……（二）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，原告（反诉被告）刘亮辉主张返还面积误差比3%以内房款17.886万元和双倍返还面积误差比绝对值超出3%的房款107.028万元诉讼请求符合双方合同的约定，也不违反法律法规，故原告（反诉被告）刘亮辉的上述请求本院予以支持，关于原告（反诉被告）刘亮辉主张的被告支付缺少面积的银行贷款本金714,000元的利息的诉讼请求，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中面积差异条款并未约定利息，故原告（反诉被告）刘亮辉的利息请求本院不予支持。关于被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司反诉请求，原告（反诉被告）刘亮辉抗辩诉讼时效已过，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定，本案被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司主张房款履行期限为2014年10月底，其诉讼时效已过，也未向本院提供诉讼时效中止、中断的相关证据，故本院支持原告（反诉被告）刘亮辉的抗辩请求，驳回被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘亮辉退还购房款共计124.914万元； 二、驳回原告（反诉被告）刘亮辉的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费16,042元，反诉案件受理费13,800元，由被告（反诉原告）青海金成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审判长     麻志萍  审判员    张芝莲 人民陪审员  李宏福 二〇一九年一月十四日 书记员     马昕雨 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期限为两年。 附：本案适用的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判決、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判決、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。