湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10432号上诉人（原审被告）：刘浩，男，1962年2月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：刘战平，湖北鹏展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中车长江（武汉）实业发展有限公司，住所地武汉市武昌区武车一村**。法定代表人：李钦锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鸿，湖北大晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江涛，湖北大晟律师事务所律师。上诉人刘浩因与被上诉人中车长江（武汉）实业发展有限公司（以下简称中车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘浩上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回中车公司的全部诉讼请求；2、中车公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、刘浩有相反的证据足以证明2005年12月支付的5386元不是四宿舍澡堂的租金。二、刘浩自2003年购得四宿舍澡堂后，直至2017年，中车公司从未向刘浩主张过租赁关系或租金。三、中车公司就同一事实，以基本相同的诉请，先后四次起诉，前两次无故撤诉，第三次被判决驳回诉讼请求，根据一事不再理的原则，本案应驳回起诉。中车公司辩称：一、湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初3302号生效判决已经认定案涉363.72平方米的房屋系中车公司建设，房屋项下的土地使用权人是中车公司，故该房屋的使用、收益等权益亦由中车公司享有，刘浩应当腾退该房屋及其项下土地。二、刘浩主张其已购买四宿舍澡堂，并未提交购房协议、支付购房款凭证等证据予以佐证，应自行承担不利的法律后果。三、刘浩占有四宿舍澡堂并将其出租给案外人的事实清楚，其应向中车公司支付占有使用费，并向中车公司返还已收取的租金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中车公司向一审法院起诉请求：1、确认中车公司与刘浩于1994年3月18日就武汉市江岸区为群一村62号（现为群二村8号）四宿舍澡堂363.72平方米房屋建立的住宅租赁合同关系已经于2018年10月20日解除；2、判令刘浩立即腾退并向中车公司移交武汉市江岸区为群一村62号（现为群二村8号）四宿舍澡堂363.72平方米房屋及相应范围内土地；3、判令刘浩按5386元/年的标准，向中车公司支付自2006年1月1日至2018年10月20日期间租金69419元（5386元×12年+5386元÷12个月×10个月+5386元÷12个月÷30天×20天）；4、判令刘浩立即向中车公司返还其所收取的案外人武汉市江岸区人民政府新村街道办事处因承租武汉市江岸区为群一村62号（现为群二村8号）四宿舍澡堂363.72平方米房屋所支付的租金，该租金自2018年10月21日起按16元/平方米标准计算，现暂计算至2019年5月21日的租金为40737元（16元×363.72平方米×7个月）；5、刘浩承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：20世纪80年代，中国南车集团武汉江岸车辆厂在位于武汉市江岸区新村街解放大道为群一村至四村、、地号为A04040229的土地内修建了江车**职工家属澡堂以下简称四宿舍澡堂），占地面积181.86平方米，建筑面积363.72平方米，未办理房屋所有权证，也无规划审批手续，四宿舍澡堂现在的门牌地址由武汉市江岸区为群一村62号变更为武汉市江岸区为群二村8号。1994年3月18日，武汉江岸车辆厂与刘浩签订住宅租赁合同，将四宿舍澡堂租赁给刘浩使用，2003年，武汉江岸车辆厂出具报告，将四宿舍澡堂租售给刘浩使用，2003年武汉江岸车辆厂出具房租收据，收据写明收到刘浩第四宿舍澡堂一次性房租款17000元。四宿舍澡堂的租金支付至2005年12月31日，2005年的年租金为5386元。此后，刘浩未支付租金。刘浩将四宿舍澡堂扩建，并于2015年12月2日与武汉市江岸区人民政府新村街道办事处签订房屋租赁合同，将房屋出租并收取租金，约定租金标准为每月12000元，房屋建筑面积为750平方米，租赁期限为2015年10月10日至2018年10月9日。2017年8月23日，中车集团武汉江岸车辆厂向武汉市江岸区人民政府新村街道办事处发出告知函，告知武汉市江岸区人民政府新村街道办事处其为位于武汉市江岸区新村街为群二村**房屋产权人，要求武汉市江岸区人民政府新村街道办事处在处理土地房产事宜时，以其为产权人开展相关工作。2017年12月，中车武汉江岸实业管理有限公司以武汉市江岸区人民政府新村街道办事处为被告，以刘浩为第三人，以房屋租赁合同纠纷为由，起诉至一审法院，后撤回起诉。2018年4月，中车公司以刘浩为被告，以武汉市江岸区人民政府新村街道办事处为第三人，以不当得利纠纷起诉至一审法院，一审法院于2018年9月20日作出（2018）鄂0102民初3302号民事判决书，以中车公司与刘浩的租赁关系未解除或宣告无效的情况下，刘浩取得租金并非不当得利为由，判决驳回中车公司的诉讼请求，该民事判决书已生效。2018年10月18日，中车公司向刘浩邮寄《解除住宅租赁合同通知书》，要求于2018年10月20日解除双方于1994年3月18日建立的住宅租赁合同并支付租金，并于同日向武汉市江岸区人民政府新村街道办事处出具《工作联系函》，要求从2018年10月21日开始，武汉市江岸区人民政府新村街道办事处向中车公司支付四宿舍澡堂的租金。2018年10月30日，刘浩回复中车公司，表示四宿舍澡堂系先租后售给刘浩，双方并无租赁关系。经询问，中车公司和刘浩认可武汉市江岸区人民政府新村街道办事处缴纳租金至2019年4月30日。一审法院另查明，中国南车集团武汉江岸车辆厂于2016年1月14日更名为中车集团武汉江岸车辆厂，中车集团武汉江岸车辆厂于2017年11月15日更名为中车武汉江岸实业管理有限公司，2018年4月，中车武汉武昌实业管理有限公司吸收合并中车武汉江岸实业管理有限公司，2018年5月17日，中车武汉江岸实业管理有限公司注销。2018年5月2日，中车武汉武昌实业管理有限公司更名为中车公司。一审审理中，因双方当事人争议较大，本案调解未成。一审法院认为，位于武汉市江岸区新村街解放大道为群一村至四村、地、地号为A04040229的土地内（现门牌号为武汉市江岸区为群二村**）的**澡堂中车公司修建，双方就该房屋于1994年3月18日签订住宅租赁合同，因该房屋未办理房屋所有权证，也无规划审批手续，双方签订的住宅租赁合同应为无效，中车公司要求刘浩腾退出武汉市江岸区为群二村8号四宿舍澡堂363.72平方米房屋及其项下的土地，符合法律规定，一审法院予以准许。尽管刘浩与中车公司签订的住宅租赁合同无效，但刘浩一直在使用案涉房屋，应当支付房屋占有使用费。2005年的房屋租金为5386元，2006年开始，刘浩就该房屋未支付相应款项，应支付2006年1月1日至2018年10月20日的房屋占有使用费，该房屋占用费以每年5386元为标准进行计算，金额为69419元（5386元×12年+5386元÷12个月×10个月＋5386元÷12个月÷30天×20天）。2015年12月2日开始，刘浩将四宿舍澡堂租赁给武汉市江岸区人民政府新村街道办事处，租金标准为每月12000元，租赁面积为750平方米，中车公司要求刘浩返还其收取的武汉市江岸区人民政府新村街道办事处的租金，于法有据，2018年10月21日至2019年4月30日的租金36856.96元（363.72平方米×16元×6个月＋363.72平方米×16元÷30天×10天），刘浩应返还给中车公司。刘浩认为中车公司已将四宿舍澡堂出售给他，尽管2003年武汉江岸车辆厂出具报告，写明将四宿舍澡堂租售给刘浩使用，但2003年的收据中，仍写明收到刘浩租金，2005年时刘浩仍在就该房屋支付租金，说明中车公司并未将该房屋出售，对于刘浩的此项抗辩理由，一审法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘浩于一审判决生效之日起十五日内将位于武汉市江岸区为群二村8号的四宿舍澡堂房屋（建筑面积363.72平方米）及其项下的土地予以腾退；二、刘浩于一审判决生效之日起十五日内支付中车长江（武汉）实业发展有限公司2006年1月1日至2018年10月20日的房屋占有使用费69419元；三、刘浩于一审判决生效之日起十五日内将其收取的2018年10月21日至2019年5月21日的租金40737元返还给中车长江（武汉）实业发展有限公司；四、驳回中车长江（武汉）实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2503元，减半收取1251.5元，由刘浩承担。因本案案件受理费已由中车长江（武汉）实业发展有限公司预交，刘浩在支付上述判决款项时，将案件受理费1251.5元一并支付给中车长江（武汉）实业发展有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘浩向本院提交以下证据：证据一、庭审笔录、收款凭证，上述证据来源于湖北省武汉市江岸区人民法院的诉讼档案，拟证明中车公司在2003年已将四宿舍澡堂出售给刘浩。证据二、住宅租赁合同（解放大道1527号房屋）、证人证言，拟证明2005年交纳的5386元租金并非四宿舍澡堂的租金，而是铁燕服装厂支付的解放大道铁燕平房的租金。证据三、评估报告复印件、资产移交确认单复印件、2016年评估明细表复印件、2014年评估明细表复印件、百度地图截屏，拟证明因中车公司已将四宿舍澡堂出售给刘浩，故该房屋根本不在原武汉江车实业公司移交给中车公司的范围内，中车公司将曾经租赁给铁燕服装厂的铁燕平房与四宿舍澡堂混为一谈。证据四、证明、情况证明，拟证明中车公司所称的铁燕平房已于2015年被拆迁，不可能是本案所涉的四宿舍澡堂房屋。证据五、2003年6月的报告和2003年12月的报告，拟与证据一共同证明中车公司在2003年已将四宿舍澡堂出售给刘浩。证据六、注册税务登记证，拟证明解放大道1527号房屋（即铁燕平房）是由刘浩所负责的江岸车辆厂劳动服务公司铁燕服装厂门市部（又称江厂商场）承租使用。经质证，中车公司对刘浩提交证据的意见为：证据一、不符合二审新证据的法定条件，相关事实应当以法院生效判决认定的事实为准，对于庭审笔录的真实性无异议，收款凭证在2017年作为证据提交时，中车公司曾表述过对真实性无异议，但在回去查询原始凭证后才发现，该收款凭证系变造，且刘浩在本案中也没有提交收款凭证的原件，故对该收款凭证的真实性不予认可，该证据不能达到其证明目的。证据二、住宅租赁合同（解放大道1527号房屋）的真实性无异议，但承租方是江厂商厂，看不出与刘浩或者铁燕服装厂的关联性，且证人对14年前事情的回忆不能否定生效判决认定的事实，该证据不能达到其证明目的。证据三、真实性无异议，铁燕平房和四宿舍澡堂确实是两处房屋，铁燕平房在2015年已被拆迁，相关题已经解决，与本案无关，该证据不能达到其证明目的。证据四、真实性及证明目的均无异议。证据五、对2003年6月的报告的真实性无异议，但该报告并未形成向刘浩出售房屋的确定意思表示，对2003年12月的报告的真实性有异议。证据六、真实性无异议，税务证上的纳税人名称为铁燕服装厂门市部，不能达到其证明目的，216.88平方米的铁燕平房已于2015年被拆迁，相关拆迁补偿款已由刘浩交给中车公司，铁燕平房是用铁燕服装厂自有资金所建，不可能向中车公司交租金。本院认为，刘浩提交的证据一至证据三、证据五、证据六不能达到其证明目的，本院不予采信。刘浩提交的证据四可以达到其证明目的，本院予以采信。本院对一审法院查明的除“四宿舍澡堂的租金支付至2005年12月31日，2005年的年租金为5386元”以外的事实予以确认。二审另查明，1994年3月18日，武汉江岸车辆厂与刘浩就四宿舍澡堂签订的住宅租赁合同中并未约定租金。中车公司在一审2019年8月9日的询问笔录中除认可武汉市江岸区人民政府新村街道办事处向刘浩缴纳租金至2019年4月30日之外，还陈述如果以后发现武汉市江岸区人民政府新村街道办事处还交了之后的款项再另案主张权利。二审中，中车公司陈述5386元/年的租金并非刘浩所称的铁燕平房的租金，铁燕平房系铁燕服装厂自有资金建造，其没有理由向江岸车辆厂支付租金。即使5386元/年的租金不是对应四宿舍澡堂的租金，也不能反推出四宿舍澡堂已经出售给刘浩的事实。二审审理中，中车公司向本院申请放弃其一审中“判令刘浩按5386元/年的标准，向中车公司支付自2006年1月1日至2018年10月20日期间租金69419元（5386元×12年+5386元÷12个月×10个月+5386元÷12个月÷30天×20天）”的诉请。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，刘浩对于其使用四宿舍澡堂最初是基于租赁并无异议，但上诉认为武汉江岸车辆厂已于2003年将四宿舍澡堂出售给他，故对于其主张的与中车公司之间的法律关系发生“由租转售”的变更，刘浩应承担举证责任。因武汉江岸车辆厂于2003年6月出具的报告并未形成向刘浩出售四宿舍澡堂的确定意思表示，加之刘浩现提交的证据亦不足以证明其购买了四宿舍澡堂，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于刘浩主张其已购得四宿舍澡堂的上诉理由，本院不予采纳。四宿舍澡堂系建造在中车公司享有使用权的土地上，该房屋在建造时并未办理规划审批手续，至今亦未取得房屋所有权证。故中车公司与刘浩就该房屋于1994年3月18日签订的住宅租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故一审判决刘浩腾退出武汉市江岸区为群二村8号四宿舍澡堂363.72平方米房屋及其项下的土地，于法有据。因中车公司在一审2019年8月9日的询问笔录中已认可武汉市江岸区人民政府新村街道办事处向刘浩缴纳租金至2019年4月30日，并陈述如果以后发现武汉市江岸区人民政府新村街道办事处还交了之后的款项再另案主张权利。故一审将刘浩应返还的租金计算至2019年5月21日存在不当之处，本院予以纠正。根据中车公司的诉请，刘浩应将其收取的2018年10月21日至2019年4月30日的租金36856.96元返还给中车公司。中车公司在二审中放弃要求刘浩承担2006年1月1日至2018年10月20日期间占用房屋的对价69419元的诉请，属于对自己权利的处分，不违反法律规定，本院照准。对于刘浩上诉认为中车公司构成重复起诉，因本案与中车公司之前诉讼的案件在当事人、案由、诉请上均不相同，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，对刘浩的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，刘浩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7050号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7050号民事判决第二项、第四项；三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7050号民事判决第三项为：刘浩于本判决生效之日起十五日内将其收取的2018年10月21日至2019年4月30日的租金36856.96元返还给中车长江（武汉）实业发展有限公司；四、驳回中车长江（武汉）实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1251.5元，由刘浩负担750元，中车长江（武汉）实业发展有限公司负担501.5元。二审案件受理费2503元，由刘浩负担1500元，中车长江（武汉）实业发展有限公司负担1003元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月五日书记员 汪丽玲