黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8053号上诉人（原审原告）：哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司，住所地哈尔滨市高新技术产业开发区创新二路****。法定代表人：胡晓萍，总经理。委托诉讼代理人：汪浩，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王宪君，男，1959年5月20日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾昭彤，女，1970年9月18日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，住所地哈，住所地哈尔滨市南岗区东大直街******v>法定代表人：华显卓，董事长。委托诉讼代理人：张庆荣，男，该公司售后部经理。委托诉讼代理人：华显华，女，该公司产权部经理。被上诉人（原审被告）：华显卓，男，1956年8月19日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张庆荣，男，哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司售后部经理。委托诉讼代理人：华显华，女，哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司产权部经理。上诉人哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司（以下简称哈投公司）、上诉人王宪君因与被上诉人贾昭彤、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称世纪振达公司）、华显卓不当得利纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初16062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。哈投公司上诉请求：判令贾昭彤对一审判决第一项承担连带给付义务。事实和理由：贾昭彤与王宪君系夫妻关系，本案债务发生在双方夫妻关系存续期间，对此事实一审法院在审理中没有涉及，而直接判决贾昭彤不承担责任，属于事实不清，遗漏了承担责任的主体。王宪君、贾昭彤辩称，王宪君没有对案涉房屋进行占有，没有义务承担房屋占有费。2018年7月20日，哈投公司取得案涉房屋所有权，未经其允许，他人无权占用使用房屋，但是不能影响在此之前设立的房屋租赁合同或者是无偿使用房屋这种合同关系的效力。王宪君的行为不构成侵权，不应当承担侵权民事责任。贾昭彤更不应该承担连带责任。世纪振达公司、华显卓辩称，1.王宪君与世纪振达公司签订房屋租赁合同，早于王宪君为案外人黑龙江大地物流股份有限公司提供借款担保抵押登记日期。因此，哈投公司诉王宪君不当得利与世纪振达公司无关，世纪振达公司不应承担连带责任。2018年6月20日，王宪君与世纪振达公司签订了《解除房屋租赁合同协议书》，虽然提前解除租赁合同，但协议中双方明确约定世纪振达公司继续无偿使用房屋12个月，此协议为原合同的补充，实质为一个合同。虽然哈投公司于2018年7月20日取得案涉房屋的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，无论案涉房屋是否更名过户，均不影响王宪君与世纪振达公司签订的租赁合同的执行。王宪君与世纪振达公司约定所谓的“无偿使用”是有条件的，即世纪振达公司不追究王宪君提前终止合同的违约责任、不向王宪君主张世纪振达公司在租赁期间所发生的所有费用，世纪振达公司放弃追究损失在前，“无偿使用”在后。2.一审判决2018年12月20日之后由世纪振达公司承担房屋使用费错误，纪振达公司不应承担案涉房屋占有使用费。3.2013年的租金价格与2019年的租金价格相差甚远，房屋占有使用费不应参照《房屋租赁合同书》中约定租金标准计算。4.一审判决关于诉讼费及公告费的承担不合理。5.哈投公司要求华显卓承担连带责任没有事实及法律依据。王宪君上诉请求：撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初16062号民事判决第一项。事实和理由：1.自2018年6月20日起王宪君未因案涉房屋获得租金等利益,不存在不当得利情况。案涉房屋一直由世纪振达公司实际占有使用,应由世纪振达公司承担责任,并且在一审中世纪振达公司也表示愿意给予哈投公司占用房屋的补偿,所以王宪君没有不当得利,更无返还责任。2.本案哈投公司的诉讼请求为返还不当得利,根据哈投公司的起诉状不当得利指的是王宪君事先收取案涉房屋的租金,而一审法院判决给付房屋占有使用费,超出了哈投公司的诉讼请求范围。3.哈投公司怠于行使自己的权利也有过错。哈投公司申请执行时,既已知晓案涉房屋有租赁关系，哈投公司于2018年7月20日取得案涉房屋所有权，在哈投公司取得案涉房屋所有权后,应当及时查看房屋实际状况,并通知案涉房屋承租人世纪振达公司房屋已归其所有,积极向房屋实际占有人主张权利,对世纪振达公司无偿使用房屋事项提出异议,要求返还原物,赔偿损失,而不是时隔三个月起诉王宪君。哈投公司怠于行使自己的权利,也是造成其损失的重要原因,因此，哈投公司也有过错,应自担责任,而非向王宪君索要不当得利。4.王宪君与世纪振达公司已经解除了案涉房屋的租赁关系,双方已不受房屋租赁合同的约束,房屋占有使用费不应参照《房屋租赁合同书》中关于租金的约定,应当参照现时市场价格计算。综上,一审判决认定事实不清,判决错误,请求二审法院查明事实,依法改判。哈投公司辩称，1.2018年哈投公司在执行王宪君抵押房屋时，王宪君向法院提交了其与世纪振达公司签订的租赁合同，租赁期限自2013年至2023年，年租金55万元，同时提交了收取世纪振达公司550万元租金的银行支付凭证。因此，哈投公司在取得案涉房屋所有权后主张王宪君返还已经收取的房屋租金。2.一审时王宪君提交《解除房屋租赁合同协议书》后，哈投公司方得知租赁合同已解除，由于哈投公司诉讼请求主张不当得利返还的是王宪君已经收取的租金，而一审法院判决王宪君支付房屋的占有使用费，二者的本质均都是租金，因此，不存在判项超出诉讼请求范围的问题。3.哈投公司没有怠于行使自己的权利。由于王宪君与世纪振达公司签订的案涉房屋的租赁合同在抵押之前，故该租赁合同合法有效，且王宪君向法院提交了收取10年租金550万元的票据，因此，哈投公司在取得房屋所有权后，无法向世纪振达公司主张迁让，只能依法向王宪君主张返还已经收取的租金。而王宪君作为被执行人在明知案涉房屋已经被评估拍卖，流拍后被哈投公司接收的事实后，为了达到逃避返还已经收取的550万租金的目的，与世纪振达公司合谋在本案起诉后签订了《解除房屋租赁合同协议书》，并且将签订时间提前至法院裁定落款时间的前6日，以达到逃避承担法律责任的目的。并且王宪君在未征得哈投公司同意的情况下，在解除租赁合同中，同意世纪振达公司无偿使用12个月，显然王宪君存在恶意损害哈投公司利益的行为。一审判决王宪君支付占有使用费正确。4.房屋占有使用费参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准是正确的。哈投公司取得案涉房屋所有权之前，王宪君与世纪振达公司签订的租赁合同中约定了租金标准。哈投公司取得案涉房屋所有权后，世纪振达公司仍然在履行租赁合同，占有使用案涉房屋，因此，一审判决按照租赁合同的租金标准支付占有使用费是有事实根据的。综上，请求驳回王宪君的上诉请求。世纪振达公司、华显卓的答辩意见同针对哈投公司上诉请求的答辩意见一致。贾昭彤述称，同意王宪君的上诉请求。哈投公司向一审法院起诉请求：1.王宪君、贾昭彤返还不当得利款2,941,369.86元及利息（自2018年6月26日起计算至王宪君、贾昭彤归还不当得利之日止）；2.世纪振达公司、华显卓对上述款项承担连带还款责任。一审法院认定事实：哈投公司与黑龙江大地物流股份有限公司、王宪君、哈尔滨万宝融资担保股份有限公司借款纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民三商初字第12号民事判决书，判决：“一、被告黑龙江大地物流股份有限公司于判决生效后十日内给付原告哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司借款本金963万元；二、被告黑龙江大地物流股份有限公司于判决生效后十日内给付原告哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司借款利息、罚息逾期付款违约金（自2014年4月22日起至实际给付之日止，以963万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，上述数额应扣除已偿还利息28.5万元）；三、如被告黑龙江大地物流股份有限公司到期不能偿还，对其不能偿还部分，原告哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司可以抵押物被告王宪君所有的坐落于哈尔滨市南岗区东大直街323号18层1-12号房产折价或变卖、拍卖所得的价款在1000万元内优先受偿；四、如被告黑龙江大地物流股份有限公司到期不能偿还，对其不能偿还部分，被告哈尔滨万宝融资担保股份有限公司在1000万元内承担保证责任；五、被告黑龙江大地物流股份有限公司于判决生效后十日内给付原告哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司律师费10万元；六、驳回原告哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司其他诉讼请求。”判决生效后，哈投公司申请执行，哈尔滨市中级人民法院于2018年6月26日作出（2018）黑01执恢55号执行裁定书，裁定：“一、解除对被执行人王宪君位于黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号18层1号至12号的房产的查封。房屋所有权证号依次分别是：1号南00067362号、2号南00067363、3号南00067364、4号南00067365、5号南00067366、6号南00067367、7号南00067368、8号南00067369、9号南00067370、10号南00067371、11号南0007373、12号南00067372）；二、上述房产的所有权（或其他权利）归申请执行人哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司所有。该房产的所有权（或其他权利）自裁定送达申请执行人哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司时起转移。”哈投公司于2018年7月20日收到执行裁定书。另查明，2014年4月22日，哈投公司对上述抵押房产办理抵押登记并取得他项权利证。2013年10月黑龙江省振港建筑装饰工程有限公司的法定代表人王宪君与世纪振达公司的法定代表人华显卓签订《房屋租赁合同书》，约定将南岗区东大直街大世界写字楼18层出租给世纪振达公司，租赁期限自2013年11月1日至2023年10月30日止，年租金55万元，签订合同时一次性支付10年租金共计550万元。2018年6月20日黑龙江省振港建筑装饰工程有限公司（合同甲方）与世纪振达公司（合同乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：“一、自本协议生效之日起，房屋租赁合同解除。合同解除后，双方互不追究对方的违约责任，合同解除后甲方应将乙方剩余房屋租金返还给乙方。二、合同解除后，甲方同意乙方继续无常使用房屋12个月，故乙方在管理使用该租赁房屋期间所发生的所有税费，包括房屋产权税、土地使用税以及室内的装修、装饰费用等，不再向甲方主张”。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。根据上述规定，哈投公司于2018年7月20日取得案涉房屋的所有权，有权决定房屋的占有、使用、收益、处分。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，王宪君与世纪振达公司先签订的房屋租赁合同，哈投公司后取得案涉房屋的抵押权。2018年6月20日王宪君代表黑龙江省振港建筑装饰工程有限公司与华显卓代表世纪振达公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定世纪振达公司可无偿使用房屋12个月。因此，在哈投公司取得房屋产权后，哈投公司受《解除房屋租赁合同协议书》的约束，在哈投公司向世纪振达公司无偿使用房屋提出异议时，哈投公司才有权向世纪振达公司主张房屋占有使用费。哈投公司于2018年10月26日向法院提起诉讼，世纪振达公司于2018年12月19日收到起诉状，世纪振达公司应从2018年12月20日起支付房屋占有使用费，计算标准参照黑龙江省振港建筑装饰工程有限公司的法定代表人王宪君与世纪振达公司的法定代表人华显卓签订的《房屋租赁合同书》约定的年租金55万元，即世纪振达公司应从2018年12月20日起按日1,506.85元（550,000元÷365天）支付房屋占有使用费。因王宪君在哈投公司取得房屋产权前未及时告知房屋已无偿借给世纪振达公司的事实，导致哈投公司虽然取得房屋产权，但不能占有房屋，王宪君应承担责任。王宪君应承担哈投公司取得房屋产权时即2018年7月20日至2018年12月19日期间世纪振达公司占有房屋期间的使用费229,041元（152天×550,000元÷365天），计算标准参照黑龙江省振港建筑装饰工程有限公司的法定代表人王宪君与世纪振达公司的法定代表人华显卓签订的《房屋租赁合同书》约定的年租金55万元。哈投公司主张贾昭彤承担责任，证据不足，不予支持。华显卓代表世纪振达公司从事民事行为，应由世纪振达公司承担责任。哈投公司主张华显卓承担责任，无法律依据，不予支持。对华显卓不能直接送达后采取公告送达，哈投公司垫付公告费260元，应由华显卓承担。综上所述，对哈投公司的主张，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百三十二条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，判决：一、王宪君于判决生效后十日内支付哈投公司从2018年7月20日至2018年12月19日期间房屋占有使用费229,041元；二、世纪振达公司于判决生效后十日内支付哈投公司从2018年12月20日起以1,506.85元/天计算至从房屋迁出时止的房屋占有使用费；三、驳回哈投公司的其他诉讼请求。案件受理费30,331元，由王宪君承担5278元，由世纪振达公司承担25,053元；公告费260元，由华显卓承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，王宪君与世纪振达公司签订的房屋租赁合同先于哈投公司取得案涉房屋的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，王宪君与世纪振达公司签订的房屋租赁合同不受该抵押权的影响。因王宪君已经向世纪振达公司收取了2013年至2023年10年的房屋租金，故哈投公司于2018年7月20日取得案涉房屋的所有权后，有权要求王宪君支付2018年7月20日后收取的房屋租金。一审诉讼过程中，王宪君提供了2018年6月20日其代表黑龙江省振港建筑装饰工程有限公司与华显卓代表世纪振达公司签订的《解除房屋租赁合同协议书》，该协议书约定双方签订的房屋租赁合同解除，同时还约定王宪君同意世纪振达公司无偿使用房屋12个月。在哈投公司取得案涉房屋产权之前，王宪君虽然有权与世纪振达公司解除房屋租赁合同，但在哈投公司取得案涉房屋产权后，王宪君应及时将双方解除合同及同意世纪振达公司无偿使用案涉房屋12个月的情况通知哈投公司，但王宪君未及时将此情况通知哈投公司，导致哈投公司未能及时行使要求世纪振达公司返还房屋的权利，给哈投公司造成租金损失，且王宪君是以世纪振达公司不追究王宪君的违约责任和世纪振达公司不再向王宪君主张在管理使用该租赁房屋期间所发生的所有税费为条件，同意世纪振达公司无偿使用案涉房屋12个月，王宪君因此取得不当利益，故王宪君应承担给付哈投公司租金损失的义务。一审法院参照黑龙江省振港建筑装饰工程有限公司的法定代表人王宪君与世纪振达公司的法定代表人华显卓签订的《房屋租赁合同书》约定的年租金55万元的标准，判决王宪君向哈投公司支付2018年7月20日至2018年12月19日期间世纪振达公司占有房屋期间的使用费229,041元适当，本院不予调整。贾昭彤虽与王宪君系夫妻关系，但造成哈投公司租金损失的是王宪君，贾昭彤并不是合同相对人，故哈投公司要求贾昭彤承担连带给付义务的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，哈投公司、王宪君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王宪君预交的二审案件受理费5278元，由王宪君负担。哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司预交的二审案件受理费4736元，哈尔滨市哈投小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵丹晖审判员  侯守东审判员  毛保森()二〇一九年十二月五日法官助理宛吟竹书记员李迪