丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6654号 原告（反诉被告）：钟凤钗，女，1963年5月16日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告（反诉被告）：钟亮（曾用名：王浩），男，1987年7月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告（反诉原告）：林长松，男，1944年2月23日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：李栽成，丽水市莲都区政通法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）钟凤钗、钟亮与被告（反诉原告）林长松房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院于2019年11月1日受理后，依法由审判员邬勇独任审判。在本案审理过程中，被告（反诉原告）林长松提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案于同年11月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）钟凤钗、钟亮、被告林长松（反诉原告）及其委托代理人李栽成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告钟凤钗、钟亮诉称： 原告钟凤钗之夫、钟亮之父王俊平于2000年在丽水市莲都区建造房屋一幢，占地70.74平方米，共有三层，总建筑面积220.5平方米。该房屋的土地使用权证号为：丽集用2000第10306号，房屋所有权证号丽房权证字××号。2005年10月29日，王俊平与被告林长松约定，将该房屋的第一层前段建筑面积为35平方米和第二层一套75平方米，共计110平方米，出卖给被告，价款为212000元。为此，双方签订了《卖房断契》。签订该契约后，双方未办理相关权属证书的转移手续。王俊平于2013年12月3日因病死亡。原告认为，根据《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条等相关法律条文的规定，涉案房屋土地性质为集体所有，被告林长松并非涉案房屋所在地芦埠村的集体经济组织成员，原、被告双方签订的《卖房断契》因违反法律行政法规的强制性规定而无效。原告诉请判令：确认王俊平与被告林长松签订的《卖房断契》无效。 被告（反诉原告）林长松答辩并反诉称： 案涉《卖房断契》属无效，但王俊平与答辩人自愿签订案涉《卖房断契》系双方真实意思表示。俩原告虽有诉权，却有违诚信原则，且俩原告也不是案涉房屋所在地芦埠村的集体经济组织成员，也无权享受此次征迁补偿款。 2005年10月29日，反诉被告钟凤钗之夫王俊平与反诉原告经协商，自愿将位于丽水市莲都区建筑面积35平方和第二层一套75平方，共计110平方，以212000元卖给反诉原告，并签订《卖房断契》，王俊平和反诉被告钟凤钗、王浩（即钟亮）作为卖方，在卖房断契上亲笔签字按指印确认，反诉原告作为买方也签字按指印确认。4个村民和村委干部作为见证人在卖房断契上签字按印，见证房屋的买卖事实，并加盖了芦埠村委会的公章。该《卖房断契》上明确约定“未能过户前政府规划拆拆迁的话，该房屋拆迁补偿现金价值，包括宅基地，按房屋平方面积比例分拍，卖方不得扣留或提成”等，同时还规定双方不得以任何理由反悔等内容。反诉原告购买了该房屋后，随即搬入居住至今。在这期间，反诉原告对该房屋进行了装修，新增了阳台约4个平方米及楼下铁棚等设备设施。然而，由于城中村改造的需要，案涉的房屋被列入拆迁范围，反诉被告在巨大的拆迁利益趋势下，诉请法院要求确认双方买卖协议无效。反诉原告认为本案是一则典型的在征收背景下发生的农村房屋买卖纠纷，反诉被告无视诚实信用和社会道德，公然提出主张《卖房断契》无效的诉请。尽管原、被告双方签订的《卖房断契》因违反法律强制性规定而无效，但俩反诉被告应当返还反诉原告购房款，赔偿房屋因拆迁可所取得的货币补偿款，包括房屋拆迁补偿款、装修费、临时安置费、货币补奖金以及附属物签约奖励等各项费用，共计人民币2428411元。反诉原告诉请判令：一、俩反诉被告共同返还反诉原告购房款人民币212000元。二、俩反诉被告共同赔偿反诉原告共计人民币2216411元或者按货币补偿形式安置。 反诉被告钟凤钗、钟亮答辩称： 同意返还林长松房购房款212000元。征迁产生的各项费用并非都是属于因房屋买卖协议无效而产生的损失，只有房屋的现有价值才属于该项损失，即房屋买卖合同中约定的面积110平方米的拆迁评估价1676510元（110平方米×15241元/平方米）才是因合同无效产生的损失。林长松所购的房屋范围内另有3.97平方米属违章建筑，系房屋买卖前由王俊平所建，不在买卖合同之内，该部分面积由答辩人于2019年缴纳罚款后认定为合法建筑，该部分面积拆迁评估价60507元，不属于合同无效而造成的损失，属答辩人所有。其他诸如装修费56985元，临时安置补偿费12309元，货币奖励521105元，签约奖励91176元等，均是因为征迁而产生的费用，不属于合同无效而造成的损失。这些费用是政府征迁部门给予被征迁人的政策性奖励。答辩人系本次卢埠村后村城中村改造项目的征迁对象，应享有这些费用，林长松并非征迁对象，不应享受该政策系奖励。买卖双方并非同一集体经济组织成员而进行农村集体土地上的房屋买卖，违反《土地管理法》等法律强制性规定，致使合同无效，双方均有过错，不是答辩人单方过错。根据《合同法》第五十八条规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，答辩人认为林长松要求所有损失都由答辩人一方来承担，是缺乏法律依据的。综上，答辩人认为因合同无效而产生的损失具体金额应为1676510元，考虑双方的过错程度确定双方应承担的相应责任，计算答辩人因此赔偿的具体金额。请求法院依法判决。 经审理，本院查明： 原告钟凤钗与原告钟亮系母子关系；王俊平于2013年12月3日死亡，身前与原告钟凤钗系夫妻关系，原告钟亮系王俊平之子。 2005年10月29日，王俊平、原告钟凤钗、钟亮与被告林长松签订《卖房断契》，将位于丽水市莲都区的房屋（土地使用权证号为：丽集用2000第10306号，房屋所有权证号为：丽房权证字××号）的部分即第一层前段（约35平方米）和第二层一套（面积约75平方米），共计约110平方米，作价人民币212000元卖于被告林长松。该协议还作“未能过户前，若政府规划拆迁的话，该房屋拆迁补偿现金价值，包括宅基地，按房屋平方面积比例分拍，卖方不得扣留或提成等”约定。被告林长松付清购房款并入住上述所购房屋至今。 上述房屋的所有权证和土地使用权证登记的权利人为王俊平。丽集用2000第10306号土地使用权证证载权利类型为宅基地使用权，丽房权证字××号房屋所有权证证载建筑面积为220.5平方米。2019年9月9日，丽水市综合行政执法局作出《缴纳罚款通知书》，认定上述房屋违法建筑面积7.44平方米，罚款1332.52元，同日，原告钟凤钗、钟亮缴纳了上述罚款。 上述房屋现在面临政府征迁，经负责的机关及拆迁公司核实，被告林长松2005年10月29日向王俊平、原告钟凤钗、钟亮所购的上述房屋的部分，合法面积为113.97平方米〔（220.5+7.44）÷2〕，按本次征迁的相关拆迁政策，如选择货币安置可获得的被拆迁利益：住宅1738029元（113.97平方米×15249.88元/平方米），搬迁费3419元（113.97平方米×15元/平方米×2），装修56985元（113.97平方米×500元/平方米），临时安置补助费12309元（113.97平方米×18元/平方米·月×6个月），货币安置奖励521409元（1738029元×30%），附属物5084元，签约奖励91176元（113.97平方米×800元/平方米），共计2428411元。 本院据以认定上述事实的证据有：一、本诉原告钟凤钗、钟亮提供的户籍信息、钟凤钗与王俊平结婚证复印件、王俊平的死亡证明复印件、《卖房断契》复印件、丽房权证字××号房屋所有权证及丽集用2000第10306号土地使用权证复印件；二、反诉原告林长松提供有关部门出具的证明；三、到庭当事人的庭审陈述。 本院认为：本诉被告林长松非案涉买卖房屋所在地丽水市莲都区芦埠村的集体经济组织成员，且房屋的土地性质为集体所有，故2005年10月29日王俊平、本诉原告钟凤钗、钟亮与本诉被告林长松签订的房屋买卖合同《卖房断契》因违反法律、法规的强制性规定而无效。故本诉原告钟凤钗、钟亮要求确认《卖房断契》无效的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，反诉原告诉请俩反诉被告返还相应的购房款人民币212000元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告买卖法律禁止交易的房屋，应认为均有过错，王俊平、反诉被告钟凤钗、钟亮在案涉房屋买卖的过程中存在较大过错，应承担主要责任，本院结合案涉房屋买卖的时间，具体案情即合同有“未能过户前，若政府规划拆迁的话，该房屋拆迁补偿现金价值，包括宅基地，按房屋平方面积比例分拍，卖方不得扣留或提成等”的约定，将反诉被告需要承担的责任比例确定为85%，即房屋现拆迁货币安置补偿价2428411元减去购置价212000元的差额部分2216411元乘以85%的责任比例，得出反诉被告应赔偿反诉原告的损失为1883948.35元。故本院对反诉原告合理的赔偿诉请金额予以支持。反诉被告钟凤钗、钟亮提出的经罚款后成为合法建筑的3.97平方米不在案涉买卖合同之内的抗辩，与事实不符，本院不予采纳，但反诉原告应承担反诉被告支付的罚款支出666.26元（1332.52元÷2）；反诉被告钟凤钗、钟亮提出的搬迁费、装修、临时安置补助费、货币安置奖励、签约奖励等不属于合同无效而造成的损失范围之抗辩，不合情理，与事实不符，本院亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、确认2005年10月29日王俊平、本诉原告钟凤钗、钟亮与本诉被告林长松签订的《买方断契》无效； 二、反诉被告钟凤钗、钟亮于本判决生效后十五日内支付反诉原告林长松购房款212000元、损失赔偿款1883882.09元（1883948.35元-666.26元），共计人民币2095882.09元，反诉原告林长松收到上述款项后，即将案涉所购房屋腾空并交还反诉被告钟凤钗、钟亮； 二、驳回反诉原告林长松的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币9300元，减半收取4650元，由本诉原告钟凤钗、钟亮与本诉被告林长松各半负担；反诉案件受理费26220元，减半收取13110元，由反诉原告林长松负担2000元，反诉被告钟凤钗、钟亮负担11110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  邬 勇 二〇一九年十二月十三日 代书记员  周淑慧