湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13381号上诉人（原审原告）：杨文祥，男，1969年12月10日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：杨扬，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠峰，男，1976年12月15日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人杨文祥因与被上诉人惠峰房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文祥上诉请求：1.撤销（2019）湘0103民初5185号民事判决，依法改判或发回重审；2.判令惠峰支付人民西路165号一楼房屋从2017年5月11日至实际腾房之日的房屋租金及房屋占有使用费，按10000元/月计算，暂计算至2019年6月4日；3.判令惠峰承担全部诉讼费用。事实和理由：本案所涉房屋由该房屋所有权人恒隆公司授权杨文祥进行经营使用至今，并且恒隆公司已知晓并认可杨文祥的转租行为。且根据长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01民终2649号判决及长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初5185号判决认定的事实，惠峰至今仍未腾退涉案房屋，基于合同的相对性原则，惠峰不支付租金不腾退房屋的行为损害的是杨文祥的合法权益。综上，请求法院判如所请。惠峰辩称，一、杨文祥不具备涉案房屋转租的资格。根据长沙中院(2018)湘01民终4057号判决书第2页所说，恒隆公司在2017年11月份向杨文祥送达了解除租赁关系的通知书，我们也收到了该份通知，所以杨文祥因拖欠租金恒隆公司的租金已经被法院认定解除合同关系。二、关于惠峰至今为止未腾退涉案房屋所述是虚假的，根据惠峰与杨文祥的合同，明确约定了来走去丢的原则，不存在占用房屋，另，根据长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初7795号的民事判决书，惠峰已从法律层面解除了租赁协议，上诉人根本没有依据来收房租。也就是说2017年11月15日至2019年6年4日，杨文祥既无房屋的经营使用权，双方也无协议关系，为一起虚假诉讼。三、根据一审法院的判决书中所涉的证物，该涉案房屋已在2017年被恒隆地产用水泥、砖石封堵了所有的进出门窗，该房屋实际已无法使用。请求法院依法驳回杨文祥的上诉请求。杨文祥向一审法院起诉请求：1.判令惠峰支付人民西路165号一楼房屋从2017年5月1日至实际腾房日的房屋租金，按10000元/月计算，暂计算至2019年6月4日；2.判令惠峰承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月27日，杨文祥与案外人长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称恒隆公司）订立《房屋租赁合同》。双方约定，恒隆公司将长沙市天心区樊西巷70号102、202、302房（建筑面积894.76平方米，以下简称涉案房屋）租赁给杨文祥；租赁期限为2年，自2014年4月1日起至2016年3月31日；每月租金45000元（其中32200元交给恒隆公司，另交光学仪器厂12800元）。该《房屋租赁合同》到期后，杨文祥与恒隆公司未续签合同。2017年2月1日，就涉案房屋的三楼及一楼楼梯间，杨文祥与惠峰订立《联营协议》。双方在该《联营协议》中将涉案房屋表述为人民西路165号房屋。双方约定，联营期自2017年2月1日起至2018年2月1日止；第一年联营费24万元；签订协议当日，惠峰一次性支付3个月联营费6万元，以后每季度支付一次。双方还约定了其他事项。订立该《联营协议》后，双方即开始履行该合同。杨文祥将涉案房屋的三楼及一楼楼梯间交付给惠峰使用。惠峰取得涉案房屋的三楼及一楼楼梯间后，2017年2月，在向有关部门办理装修手续时，惠峰得知涉案房屋已列入征收范围。后惠峰与杨文祥协商未果。2017年12月5日，惠峰向原审法院起诉杨文祥，请求判令确认惠峰与杨文祥的租赁关系于2017年5月1日解除；判令杨文祥返还转让费18万元、租金6万元；判令杨文祥赔偿装修设计损失101544元。2018年2月1日，原审法院作出（2017）湘0103民初7796号民事判决书。原审法院在该民事判决书第4页中查明，“杨文祥交付涉案房屋后，惠峰一直未装修涉案房屋，亦未将涉案房屋交还杨文祥。”原审法院在该民事判决书中第6页中认为，“惠峰虽占用房屋，但涉案房屋已经不符合约定的经营用途，根据权利义务一致原则，杨文祥收取涉案房屋的租金应相应减少，原审法院酌情确认杨文祥返还惠峰2017年2月1日至2017年5月1日期间的租金3万元（即租金6万元×50%）。惠峰从2017年5月1日后实际占有涉案房屋给杨文祥造成的损失，杨文祥可另行起诉主张权利。”原审法院遂判决，一、确认惠峰与杨文祥就涉案房屋一楼房屋的租赁关系于2017年12月11日解除；二、杨文祥返还惠峰转让费90000元；三、杨文祥返还惠峰租金30000元；四、驳回惠峰的其他诉讼请求。该判决后，惠峰与杨文祥均不服该判决，向长沙市中级人民法院（以下简称长沙市中院）提起上诉。2018年6月28日，长沙市中院作出（2018）湘01民终2649号民事判决书。长沙市中院在该民事判决书第8页中查明，除其查明的事实外，“其余事实与一审判决认定的事实一致。”长沙市中院在该民事判决书中认为杨文祥应当全部返还收取惠峰的转让费，并且在该民事判决书第10页中认定，“本院认可一审法院确认杨文祥返还惠峰2017年2月1日至2017年5月1日期间的租金3万元。惠峰从2017年5月1日后实际占有涉案房屋给杨文祥造成的损失，杨文祥可另行起诉主张权利。”长沙市中院遂判决，一、维持长沙市天心区人民法院作出的（2017）湘0103民初7796号民事判决第一项和第三项；二、撤销长沙市天心区人民法院作出的（2017）湘0103民初7796号民事判决第四项；三、变更长沙市天心区人民法院作出的（2017）湘0103民初7796号民事判决第二项为：杨文祥返还惠峰18万元；四、驳回惠峰的其他诉讼请求。该民事判决书已生效。惠峰至今未将涉案房屋的三楼及一楼楼梯间返还给杨文祥。另查明，就涉案房屋，恒隆公司与杨文祥、惠峰、胡召利、彭迎海房屋租赁合同纠纷一案，经原审法院审理，作出（2018）湘0103民初171号民事判决书。原审法院在该民事判决书中查明，2017年11月，恒隆公司向杨文祥送达《关于解除天心区樊西巷70号102、201、302房屋租赁关系的通知》，通知杨文祥，因其擅自转租，欠缴租金，决定于2017年11月15日解除租赁关系，收回房屋。原审法院在该民事判决书中认定，恒隆公司与杨文祥之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间已于2016年3月31日届满，此后未续订租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方为不定期租赁。故判决，一、确认恒隆公司与杨文祥长沙市天心区樊西巷70号102、201、302房屋的租赁关系已解除；二、杨文祥、胡召利、彭迎海、惠峰于判决生效后30日内腾退长沙市天心区樊西巷70号102、201、302房屋；三、杨文祥支付恒隆公司租金93600元；四、杨文祥于判决发生法律效力后10日内按31200元/月的标准向恒隆公司支付自2017年11月26日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；五、驳回恒隆公司的其他诉讼请求。杨文祥、胡召利不服该判决。向长沙市中院提起上诉。2019年6月17日，长沙市中院作出（2018）湘01民终4057号民事判决书，长沙市中院在该民事判决书中认定，原审法院（2018）湘0103民初171号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已生效。一审法院认为，杨文祥与惠峰订立的《联营协议》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。经原审法院（2017）湘0103民初7796号民事判决及长沙市中院（2018）湘01民终2649号民事判决认定，该《联营协议》已于2017年12月11日解除，但惠峰至今未将涉案房屋返还给杨文祥。且就涉案房屋，根据原审法院（2018）湘0103民初171号民事判决书及长沙市中院（2018）湘01民终4057号民事判决书，杨文祥与恒隆公司之间的租赁关系已于2017年11月15日解除，自2017年5月1日起至2017年11月14日，为杨文祥具有出租权的期间。故惠峰应支付杨文祥该期间的租金。关于租金标准，原审法院现参照本院（2017）湘0103民初7796号民事判决书认定的标准，即《联营协议》约定每月2万元的50%，即每月1万元的标准。依此标准，惠峰应支付杨文祥的租金为64666.62元。因自2017年11月15日起，杨文祥已不具有涉案房屋的出租权，故原审法院对杨文祥的请求判令惠峰支付自2017年11月15日起至惠峰腾退涉案房屋期间的租金的诉讼请求，不予支持。因杨文祥、惠峰至今未腾退涉案房屋，故杨文祥在向恒隆公司实际承担自2017年11月15日至腾退涉案房屋之日止期间的房屋占有使用费后，可向惠峰追偿。惠峰辩称“其并未占据涉案房屋三楼及一楼楼梯间，房屋已被产权方封了一年多”，但其未提交证据予以证明，且从原审法院（2017）湘0103民初7796号民事判决书及长沙市中院（2018）湘01民终2649号民事判决查明的事实来看，惠峰至今实际占有了涉案房屋三楼及一楼楼梯间，故原审法院对惠峰的该抗辩理由，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、惠峰于判决生效后十日内给付杨文祥租金64666.62元；二、驳回杨文祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由惠峰承担710元、杨文祥承担1040元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。一审判决第5页15行载明的：“……向恒隆公司支付2017年11月26日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费”系笔误，应更正为：“……向恒隆公司支付2017年11月16日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费”。本院认为，原审法院（2017）湘0103民初7796号民事判决及长沙市中院（2018）湘01民终2649号民事判决认定，杨文祥与惠峰签订的《联营协议》已于2017年12月11日解除，但生效判决对惠峰2017年5月1日以后的租金未做处理，并载明“惠峰从2017年5月1日后实际占有涉案房屋给杨文祥造成的损失，杨文祥可另行起诉主张权利”。根据原审法院（2018）湘0103民初171号民事判决书及长沙市中院（2018）湘01民终4057号民事判决书，杨文祥与恒隆公司之间的租赁关系已于2017年11月15日解除。但杨文祥于2017年5月1日至2017年11月15日期间对涉案房屋享有出租权，故一审法院认为惠峰应当参照（2017）湘0103民初7796号民事判决书认定的租金标准向杨文祥支付2017年5月1日至2017年11月15日期间的房屋租金，事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。杨文祥未提交证据证明因惠峰实际占有使用涉案房屋其向恒隆公司支付了2017年11月15日后涉案房屋的占有使用费，故本院对杨文祥要求惠峰支付2017年11月15日至房屋实际腾退之日的占有使用费的诉讼请求不予支持。综上所述，杨文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由杨文祥负担。本判决为终审判决。审判员  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十二月三日法官助理梁盼书记员刘子涵