广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初18079号原告：凌亚成，男，汉族，1977年8月19日出生，身份证住址江西省南昌市青山湖区。原告：林耀强，男，汉族，1955年4月18日出生，身份证住址广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：蔡书信，广东永通律师事务所律师。被告：尹赞杰，男，汉族，1975年11月20日出生，身份证住址广州市从化区。委托诉讼代理人：王丹，广东连越律师事务所律师。被告：广州宝号餐饮有限公司，住所地广州市越秀区东华西路xx号首层前座。法定代表人：黄少松。被告：黄少松，男，汉族，1963年8月6日出生，身份证住址广州市荔湾区。原告凌亚成、林耀强诉被告尹赞杰、广州宝号餐饮有限公司（以下简称宝号餐饮公司）、黄少松租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人蔡书信，被告尹赞杰的委托诉讼代理人王丹，被告黄少松（兼宝号餐饮公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告凌亚成与被告尹赞杰于2015年5月25日签订的《店铺转租合同》；2.被告尹赞杰向原告凌亚成支付2017年7月至2018年2月共8个月的租金183960元；3.三被告向原告林耀强连带赔偿因窃电造成的各项损失647174.52元。事实和理由：两原告于2014年4月8日签订租赁合同，由原告凌亚成向林耀强租赁广州市东华西路xx号首层及二层经营餐饮业。2015年5月25日，原告凌亚成与被告尹赞杰签订《店铺转租合同》，约定凌亚成将上述房屋转租给尹赞杰，并将宝号餐饮公司营业执照过户给尹赞杰，尹赞杰每月向凌亚成支付首层租金18000元、二层租金2000元等。2017年7月24日，由于三被告在经营过程中被供电部门查出窃电行为被查处，致使该营业场所停电无法经营，如需恢复供电需缴纳电费及违约金等共计647174.52元。被告尹赞杰自停电后未向原告凌亚成支付租金，共欠8个月租金合计183960元。2017年12月15日，两原告共同向越秀供电局交纳了违约用电电费及违约金共计647174.52元后，之后商铺恢复供电。因此三被告应向原告连带赔偿647174.52元。此外，因电费和罚款中大部分都是原告林耀强支付的，因此要求全部赔偿给林耀强，两原告之间由其另行结算。据此，两原告提出上述诉讼请求。被告尹赞杰辩称：1.原告主张解除与我方的租赁合同没有事实和法律依据，该合同是双方的真实意思表示，我方保留追究原告单方面解除租赁合同的相关法律责任。2.原告主张的租金没有支付并非我方责任，在此期间涉案房屋电表处于查封状态。3.关于窃电赔偿的问题与我方无关，我方认为原告应当依据实际情况向实际侵权人追责。被告黄少松及宝号餐饮公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。被告黄少松因窃电一事于2017年7月21日被越秀区公安分局拘留14天。之后通知取保候审。原告要我方承担窃电和房租的费用是没有依据的。经审理查明：广州市越秀区东华西路xx号（建基面积109.55平方米、建筑面积208.69平方米）登记所有权人为原告林耀强。该房屋《房地产权证》记载用途为居住用房。2014年4月8日，原告林耀强（出租方、甲方）与原告凌亚成、案外人聂某谊（承租方、乙方）签订合同一份。其中约定：甲方将该合同附件一红线图中标明的场地出租给乙方，由乙方改建并用于经营餐饮用途使用，场地位于广州市东华西路xx号，房屋的建筑面积为114平方米；租赁期为8年，从2014年5月1日起至2022年4月30日止等。同年4月底，原告林耀强将该房屋交付凌亚成。2015年5月8日，原告凌亚成将上述房屋交付被告尹赞杰使用。同年5月25日，原告凌亚成、被告宝号餐饮公司（转租方、甲方）与被告尹赞杰（受转租方、乙方）签订《店铺转租合同》，约定：甲方依法承租的房屋位于广州市东华西路xx号首层114平方米、二层60平方米，首层用于餐饮使用，二层用于办公住宅。甲方已征得房屋产权人书面同意，将上述承租房屋全部转租给乙方。乙方向甲方一次性支付店铺顶手费11万元，此费用自本合同双方签字后，于5月8日前一次性付清。甲方在收到此费用后，即时向乙方交付房屋钥匙，同时将个人所有生活用品搬离转租房屋。甲方在签订合同后，必须积极配合乙方，将甲方的营业执照过户给乙方。转租期从2015年5月8日起至2022年4月30日租赁期满；从2015年5月8日起计算，乙方拥有22天免租装修期，自5月30日起甲方开始计租。房屋首层租金为18000元/月，合同期内租金按年递增8%；二层的租金为2000元，合同期内不予递增；乙方须于每月30日前向甲方支付当月租金。本合同签订之日，乙方需向甲方缴付首层及二层的房屋租赁保证金4万元，免租期结束后，按合同约定正常交付租金直至本合同结束。甲方应在租赁期满或解除合同且乙方结清所有应缴费用后10日内将保证金本金无息退回乙方。乙方每月应按规定时间缴足租金，并自行缴交租赁房屋内水费、电费、垃圾费、电视费、电话费、街道服务费等一切相关费用；乙方承担因延迟缴纳所产生的滞纳金等一切费用。由于一方未能履行和遵守本合同约定的权利、义务责任及条款或者违反国家法律及有关条例法规及房地产租赁管理法律、法规的，即属违约，另一方有权依法提前解除本合同，违约方应向守约方赔偿经济损失。如乙方逾期交付租金，每逾期一天，须向甲方支付0.1%滞纳金；逾期交付租金超过15天的，每逾期一天，须向甲方支付0.2%滞纳金；甲方有权封锁店铺，直到乙方缴清所欠租金及滞纳金；如逾期超过30天，甲方有权单方无条件解除合同，没收保证金，收回房屋。甲乙双方约定免租期后，甲方如违反本合同或单方面解除本合同时，甲方应在15日内赔偿保证金等额的违约金并同时全额无息退还乙方向甲方缴交的所有费用（包括但不限于进场费、租赁保证金、预缴租金等），同时对乙方装修所发生的费用做出补偿；在乙方获得相应补偿及取回非嵌入墙体的乙方所有设施、设备后，本合同解除，双方不再追究其他违约责任。乙方违反本合同中的约定或单方面解除本合同时，甲方有权没收乙方缴付的保证金。乙方支付相应违约金并缴付清所欠费用后，才能取回非嵌入墙体乙方所有的设施、设备；本合同解除，双方不再追究其他违约责任。如乙方在合同期内，因自身原因无法继续开展生产经营活动，有权在不破坏本合同完整性及不损害甲方合法收益的前提下，将本转租房屋另行转租给第三人至本合同期满为止；在符合国家法规的前提下，甲方认可此再转租行为，并可配合乙方及第三方做好相应的转租及其他相关手续，甲方不得无故推诿及拖延乙方再转租行为等。2017年4月1日，被告尹赞杰（甲方）与黄少松（乙方）又签订《店铺转租合同》。约定：甲方依法承租的涉案东华西路xx号首层114平方米、二层114平方米，建筑面积合共228平方米，首层用于餐饮，二层用于配套使用；乙方向甲方一次性支付店铺顶手费18万元，此费用自本合同双方签字后于4月30日前一次性付清；甲方在收取此费后，即时向乙方交付房屋锁匙，同时将个人所有生活用品搬离转租房屋；甲方在签订合同后，必须积极配合乙方，将甲方的营业执照免费给与乙方使用，并与乙方签署相关营业执照使用协议，明确使用期间双方的权利、义务与责任；转租期为5年，从2017年4月1日起至2022年4月30日租赁期满，自2017年4月1日开始计租；房屋首层及二层租金为30500元/月，合同期内租金按年递增8%等。当日，被告尹赞杰将房屋交付黄少松使用。2017年7月24日，广州供电局有限公司越秀供电局（以下简称越秀供电局）因发现涉案房屋存在违法用电，查封了该房屋电表箱。2017年12月15日，越秀供电局与被告黄少松签订《客户窃电处理结果确认书》及《客户违约用电处理结果确认书》，均载明甲方为越秀供电局本部，乙方为林耀强，用电地址东华西路xx号。《客户窃电处理结果确认书》记载：2017年12月15日，经甲方用电检查员对乙方用电现场检查结果发现，乙方存在窃电的事实行为。根据《供电营业规则》第一百零一条、《电力供应与使用条例》第三十一条有关窃电行为界定的第1款规定，即“1.在供电企业的供电设施上擅自接线用；2.绕越供电企业的用电计量装置用电；3.伪造或者开启供电企业加封的用电计量装置封印用电；4.故意损坏供电企业用电计量装置；5.故意使供电企业用电计量装置计量不准或者失效；6.采用其它方法窃电”。乙方的行为属于窃电行为。为此，乙方对于以上事实和行为予以确认、无异议，并接受甲方依照国家、行业相关法律、法规所作出的相应责任追究，并保证此类行为不再发生。依照《供电营业规则》第一百零二条、一百零三条及《关于办理窃电案件的意见》（粤检字[1999]第1号）之相关规定，经计算、审核确定，乙方应向甲方支付电费160209.99元；同时，乙方还应向甲方支付违约使用电费480629.97元[附件《（窃电）用户应支付电费及违约使用电费计算表》列明计算方式为：根据《供电营业规则》第一百零三条规定，在供电企业的供电设施上，擅自接线用电的，所窃电量按私接设备额定容量乘以实际使用时间计算确定；窃电时间无法查明时，窃电日数至少以一百八十天计算，每日窃电时间：电力用户按12小时计算，照明用户按6小时计算。根据《供电营业规则》第一百零二条规定，窃电者应按所窃电量补交电费，并承担补交电费3倍的违约使用电费。窃电电力设备总功率86.095千瓦，窃电照明设备功率0.885千瓦；用户电力设备一个月窃电量：86.095千瓦×12×30=30994.2千瓦时；用户照明设备一个月窃电量：0.885千瓦×6×30=159.3千瓦时；用户180天窃电量：（30994.2+159.3）×6=186921千瓦时；180天月窃电电费本金：186921×0.8571=160209.99元；3倍电费违约金：160209.99×3=480629.97元]等。《客户违约用电处理结果确认书》记载：2017年12月15日，经甲方用电检查员对乙方用电现场检查结果发现，乙方存在违约用电的事实。根据《电力供应与使用条例》第三十条、《供电营业规则》第一百条有关违约用电行为的界定的第1项规定，即“1.擅自改变用电类别；……”乙方的行为属于违约用电行为，为此，乙方对于以上事实和行为予以确认、无异议，并接受甲方依照国家、行业相关法规、规定所作出的相应违约责任追究，并保证此类行为不再发生。依照《供电营业规则》第一百条之相应规定，经计算、审核确定，乙方应向甲方支付违约使用电费6334.56元[附件《（违约用电）用户应支付电费及违约使用电费计算表》记载计算方式为：按用户营业执照所示，用户从2014年9月开始营业；2014年9月至2017年7月，沈惠连（地址：东华西路xx号）单相电表共走了41436千瓦时，按商业电价0.8571/千瓦时计，电费为35514.79元；而该户在2014年9月至2017年7月按居民阶梯电价实交的电费为33403.27元，故应补缴电费2111.52元，应交违约使用电费4223.04元，合计6334.56元]等。2017年12月15日，原告林耀强向广州供电局有限公司交纳了上述《客户窃电处理结果确认书》要求支付的180天窃电电费本金160209.99元、违约金480629.97元及《客户违约用电处理结果确认书》要求支付的违约使用电费6334.56元，并取得广州供电局有限公司出具的发票三张。2018年7月18日，越秀供电局向本院作出《关于广州市越秀区东华西路xx号违约用电的说明》，明确《客户违约用电处理结果确认书》中涉案房屋在2015年5月8日至2017年7月期间应补交电费为1525.23元、违约使用电费为3050.46元。另查明：被告宝号餐饮公司成立于2014年9月23日。被告黄少松承租涉案房屋后，该公司变更登记法定代表人为黄少松。2017年7月22日，被告黄少松因涉嫌盗窃罪（黄少松称即涉案房屋窃电一事）被广州市公安局越秀区分局刑事拘留。同年8月3日，因检察院不批准逮捕，黄少松被释放，广州市公安局越秀区分局决定对其取保候审。2018年7月30日，广州市公安局越秀区分局作出穗公越解保字[2018]00152号《解除取保候审决定书》，载明因取保候审期限届满，决定予以解除。本案审理过程中，两原告明确其是基于原告凌亚成与被告尹赞杰于2015年5月25日签订的《店铺转租合同》提起本案诉讼的，主张的是合同责任，并确认尹赞杰已支付租金至2017年7月31日。各方共同确认，因涉案房屋违法用电一事，供电部门于2017年7月21日停止供电，2018年2月底恢复供电，被告黄少松自2018年3月1日起恢复经营。两原告确认被告宝号餐饮公司是原告凌亚成注册成立的，涉案房屋转租的时候就将该公司一并转给被告尹赞杰。被告尹赞杰称宝号餐饮公司是涉案场地实际经营的主体，谁经营就将公司的法定代表人变更为谁。被告黄少松称宝号餐饮公司于2017年5月变更法定代表人为黄少松，原法定代表人是凌亚成。关于涉案房屋窃电的问题。三被告均确认属于在供电企业的供电设施上擅自接线用电的情形。被告黄少松称：在其领取营业执照约十天后，供电部门到现场查检，发现涉案房屋仅安装了220伏民用电的电表，且从人行道的高压电箱直接拉线使用380伏高压电，但没有安装电表，因此产生之后的处罚。被告尹赞杰称其接收时涉案房屋电路即为现在的样子，其不知道私接电线的情况。两原告称原告凌亚成在涉案场地经营时该房屋没有高压电，因此电压不足，经营有问题，所以转租给被告尹赞杰时约定由尹赞杰自己去办理增容，私拉电线并非原告所为，且尹赞杰承租房屋后进行了装修，因此应由其承担责任。本院认为：原告凌亚成与被告尹赞杰签订的《店铺转租合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告宝号餐饮公司虽然亦参与签订该合同，但从实际履行情况及各方陈述来看，原告凌亚成、被告尹赞杰、黄少松在各自经营期间依次使用该公司名义经营餐饮业，宝号餐饮公司与各承租人、次承租人共同使用涉案场地，并非上述《店铺转租合同》的出租人，该合同权利义务应由原告凌亚成和被告尹赞杰分别享有及承担。关于补缴电费及违约金的承担问题。根据《客户窃电处理结果确认书》及《客户违约用电处理结果确认书》的内容，涉案房屋存在在供电企业的供电设施上擅自接线用电（窃电）及商业用电以民用电价格交费两项违法、违约用电行为，因窃电而补交180天电费本金160209.99元、3倍电费违约金480629.97元，因商业用电以民用电计费而补交电费6334.56元。对于第一项因窃电而产生的电费和违约金，虽然目前未有证据证明窃电行为自何时开始、擅自接线用电的行为最初系何人所为，但越秀供电局于2017年7月发现违法用电行为而停止供电，该局要求补缴的180天电费及相应违约金为被告尹赞杰承租涉案房屋期间的费用。如果按照被告尹赞杰所述，涉案房屋自2015年5月8日交付其使用时电路即为现状，那么其承租期间总功率86.095千瓦的电力设备及0.885千瓦的照明设备没有支付相应电费，应当补缴电费及支付相应违约金；如其接收使用涉案房屋后才发生窃电行为，则相关费用更应由其承担，故两原告要求被告尹赞杰支付上述180天电费及3倍违约金的诉讼请求合法合理，本院予以支持。对于因商业用电以民用电计费而补交的电费及违约金。被告尹赞杰自2015年5月8日接收涉案场地实际进行经营餐饮业约两年，而涉案房屋仅安装有民用电电表，并一直按民用电标准支付电费，被告尹赞杰作为电费的支付者对其未按商业用电标准交纳电费应当是清楚的，故其承租期间（即2015年5月8日至2017年7月）的补交电费1525.23元及违约使用电费3050.46元亦应由被告尹赞杰负担。虽然原告林耀强不是与被告尹赞杰签订《店铺转租合同》的权利人，但原告凌亚成与林耀强一致确认由尹赞杰向林耀强支付相应电费及违约金属其自主处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。两原告已明确其是基于原告凌亚成与被告尹赞杰签订的《店铺转租合同》提起本案诉讼，被告黄少松及宝号餐饮公司并非上述《店铺转租合同》约定的支付电费的义务人，故对两原告要求黄少松及宝号餐饮公司承担连带责任依据不足，本院不予支持。被告尹赞杰至今未支付应由其承担的电费及违约金已构成违约，原告凌亚成要求解除与双方签订的《店铺转租合同》于法有据，本院予以支持。但因涉案房屋在2017年7月21日至2018年2月底期间被停止供电，无法正常经营使用，两原告又未举证证明窃电行为系被告尹赞杰所为，故其要求尹赞杰支付停电期间租金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告凌亚成与被告尹赞杰于2015年5月25日签订的《店铺转租合同》解除；二、被告尹赞杰在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告林耀强支付电费及违约金645415.65元；三、驳回原告林耀强、凌亚成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12111.40元，由原告林耀强、凌亚成共同负担2706.40元，被告尹赞杰负担9405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黎满华人民陪审员  陈淑文二〇一九年一月十一日书 记 员  唐嘉仪郑君灏