山东省莒县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1122民初6735号原告：王洪娟，女，1970年4月23日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：董日辉（王洪娟之夫）。委托诉讼代理人：张立全，山东文心正律师事务所律师。被告：胡晓林，男，1961年4月7日出生，汉族，居民，住莒县。被告：赵子梅，女，1962年9月29日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：胡晓林（赵子梅之夫）。原告王洪娟与被告胡晓林、赵子梅土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月22日做出（2018）鲁1122民初6687号民事判决书。被告不服该判决，提出上诉，日照市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）鲁11民终598号民事裁定书，撤销（2018）鲁1122民初6687号民事判决，发回重审。本案立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王洪娟的委托诉讼代理人张立全、董日辉,被告胡晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方解除土地租赁合同；2.依法判令被告赔偿损失并支付违约金共计50万元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月30日，原、被告双方签订土地租赁合同一份，被告将位于莒县岭的土地及相关配套设施转租给原告。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告没有按照合同第五条的约定履行于2018年3月15日前将承包土地范围内的苗木及其他财产清理完毕的义务，致使原告不能完整全面使用租赁土地。经多次协商未果，被告的违约行为侵害了原告的合法权益。胡晓林辩称，答辩人并非涉案合同的当事人，合同中所涉及的资产权属系赵子梅单独所有，请求驳回对答辩人的诉讼请求。赵子梅辩称，一、合同缔约中设定合同第五条双方都存在过失责任，双方都清楚涉案苗木财产所有权人系侯和用，双方却约定处置第三方苗木财产，过失过错对等。二、原告声称需要使用涉案苗木占地进行项目建设不是事实。1.苗木占地土地性质属林地，不符合项目建设的其他行政许可，签订合同时对方就很清楚，相反，该宗苗木的存在是为该宗地上现状存在的一处养殖场提供必需的环境保护，原告租赁该宗土地，唯一的经营目标是经营该宗土地上的养殖场，甲方与其签订土地租赁合同时，同时与其签订了该处养殖场的租赁合同，而不是对方所谓的用苗木占地建设项目，合同是2016年签的，约定2018年处置该宗苗木，时隔二年后处置苗木，若对方签约第一时间需要使用苗木占地进行项目建设，原告方能这样约定吗？2.原告没有任何证据支持其说辞。3.原告违背双方初心以苗木处置约定为借口诉讼，其目的是胁迫赵子梅无条件按其要求降低租金。双方的初衷，就是推动依法拍卖该宗苗木，原告已承租该宗地，由原告购买该宗苗木。2018年4月，赵子梅推动完成了该宗苗木拍卖的司法程序，同时与原告方进行过协商，提出由原告方购买该宗苗木，原告方口头同意，当时双方未失和，被告方持信任心态，因此未立书面约定，之后，原告未按约定竞买苗木，自2018年3月至11月亦未提任何异议，但是被告方提过如果原告不竞买该宗苗木，将来若被告方实现财产抵押权，苗木处分收益的一部分给原告方，作为苗木占其地的合理补偿。被告方无恶意违约行为，相反，是原告不记初心，逾越道德底线。三、王洪娟租赁赵子梅承包地近280亩，年租金28万元（每亩每年租金为1000元），苗木占地45余亩，不考虑苗木存在对其经营有益的因素，可视为实际使用土地为235亩，其利益损失相当于多支出了45余亩地的土地租金（45亩×1000元/年=45000元/年，每月每亩租金约3750元/亩），合同中不当约定自2018年3月将占地苗木清理，至2019年1月1日王洪娟停止履约合同，期间苗木占地不足10个月，王洪娟直接损失可认定为多支出租金：37500元（3750元/月×10个月）。四、根据上述事实，根据有关法律规定，缔约过失责任的赔偿范围，仅限于信赖利益损失，即相对方为缔约合同的实际支出，不包括合同得以全面履行后的间接利益；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础（原告实际损失认定应当为涉案苗木实际占地亩数及时间对应的租金支出），兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。五、被告同意原告要求解除《陵阳土地租赁合同》的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年，被告赵子梅承包了莒县陵阳镇大放鹤村的土地290亩，承包期限30年。2012年，被告赵子梅将该宗土地转租给案外人侯和用。因侯和用拖欠被告赵子梅的土地租赁费，2015年6月13日，被告赵子梅与侯和用签订《荒岭承包合同转让协议》解除协议，约定该协议后，被告赵子梅收回土地，侯和用承担违约金和偿还欠款，并将该宗土地上以“莒县和用家庭农场”名义投资的所有动产（水、电设施、养殖钢架棚、苗木等其他设施投资设施）抵押给被告赵子梅，直至侯和用偿清被告赵子梅欠款、违约责任和经济损失。2016年4月11日，双方到莒县工商行政管理局办理了抵押登记。2016年10月30日，原告王洪娟与被告赵子梅签订《陵阳土地租赁合同》，约定被告赵子梅将其所承包的位于岭的土地及相关配套设施转租给原告王洪娟，租赁期限自2016年11月1日起至2034年12月31日止。租赁费每年28万元，2016年11月1日至2018年12月31日的租赁共计56万元，原告于合同签订之日一次性支付给被告，之后的租赁费于每年12月31日交纳。原有地上物的清理，被告赵子梅保证于2018年3月15日前将原告所承包地里所有的苗木及其他财产清理完成。承包期内，如果原告规划用地建设畜禽棚舍，被告赵子梅保证清理地上物，不耽误建设。如一方违约，应向相对方支付违约金50万元并赔偿由此造成的损失。合同第十三条约定，合同附件11份被告赵子梅交由原告托管，其中包含被告赵子梅与侯和用签订的荒岭承包合同转让协议解除协议和动产抵押登记书等。合同签订后，原告已经支付了两年租赁费共计56万元。因被告赵子梅未能按照合同约定于2018年3月15日前将涉案土地上的苗木清理完毕，原告于2018年11月19日将被告诉至本院，请求解除双方之间签订的土地租赁合同，并要求被告支付违约金及赔偿损失50万元。在诉讼过程中，被告赵子梅同意解除涉案土地租赁合同。另查明，2016年10月30日，赵子梅与王洪娟还就涉案土地上的养殖场及配套设施等另行签订《陵阳养殖场租赁合同》一份，租赁费另行交纳。涉案土地的土地现状图显示，涉案土地面积合计为275.89亩，养殖场禽粪消纳用地面积55.68亩，养殖场用地面积52.67亩，绿化苗木用地面积45.72亩。经现场勘查，原告在养殖过程中，除使用《陵阳养殖场租赁合同》约定的配套设施外，还将禽粪等放置在土地承包合同的空闲土地上。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，王洪娟与赵子梅签订的《陵阳土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王洪娟于2018年11月19日请求解除与赵子梅签订的该土地租赁合同，起诉状及开庭传票于当日送达给被告赵子梅，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应当认定双方签订的《陵阳土地租赁合同》于2018年11月19日解除。原告已经支付的2018年11月19日至2018年12月31日期间约1个半月的租赁费35000元（280000元/年÷12个月×1.5月），应当作为原告的损失由被告返还给原告。双方争议的焦点是违约金及损失数额的支付数额问题。首先，双方的合同中虽然约定一方违约应向相对方支付违约金50万元并赔偿损失。但是，结合双方签订的合同内容来看，双方在签订合同时，对于涉案土地范围内的苗木属于他人所有的事实是明知的，双方还依然约定了苗木的清理时间节点，导致在合同约定的时间节点到期后，涉案土地范围内的苗木无法清理，双方对此均存在一定过错。其次，合同约定的苗木清理的最后期限为2018年3月15日，被告赵子梅未能在2018年3月15日前将苗木清理完毕，已经构成违约。认定被告赵子梅违约给原告造成损失的计算期间，应当自2018年3月15计算至原告提起诉讼的时间2018年11月19日止，认定8个月为宜。第三，双方合同签订后至合同解除，原告在养殖过程中，一直占有使用着涉案合同约定的土地，并将部分禽粪放置到涉案土地上，苗木未清理并未影响原告对剩余土地的使用。自2018年3月15日之后，因被告未能清理涉案土地范围内45.72亩的苗木，原告的实际损失应为支付的这45.72亩苗木所占用土地的租赁费30480元[（280000元/年÷280亩）÷12个月×8个月×45.72亩]，根据双方的过错程度，该损失应由原、被告各自承担一半的责任为宜，也即被告赵子梅应支付原告王洪娟该期间的违约损失15240元。被告胡晓林非涉案土地租赁合同的当事人，原告请求与被告胡晓林解除合同并要求其承担违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，对于原告王洪娟诉讼请求合理部分予以支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王洪娟与被告赵子梅签订的《陵阳土地租赁合同》；二、被告赵子梅于本判决生效后十日内支付原告王洪娟违约损失合计50240元（35000元+15240元）；三、驳回原告王洪娟对被告胡晓林的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告王洪娟负担4400元，由被告赵子梅负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘加亮人民陪审员  张玉钦人民陪审员  葛明仁二〇一九年十二月七日书 记 员  刘 杨