河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3299号上诉人（原审原告）：隆化县鑫源物业管理有限责任公司，住所地河北省隆化县隆化镇利民路104号。法定代表人：王志清，总经理。委托诉讼代理人：徐立伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任子江，河北陈华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白晓东，男，1970年10月7日出生，满族，住河北省隆化县。上诉人隆化县鑫源物业管理有限责任公司因与上诉人白晓东物业服务合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2019）冀0828民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人隆化县鑫源物业管理有限责任公司委托诉讼代理人徐立伟、任子江，上诉人白晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆化县鑫源物业管理有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付物业管理费4238元，违约金2924元。事实和理由：一审判决认定事实和法律适用错误。1.原判决中白晓东应支付的物业费是按着2005年物业费收费标准进行计算的，但事实上物业费是逐年增加的。物业费每次调整均有隆化县物价局发布的通知，并且每次调整前隆化县鑫源物业管理有限责任公司均在小区的橱窗、楼宇门口进行了长时间的公示。每次物业费价格调整均是合理合法的。法庭应当按着每年调整后的物业费价格进行判决。2.公摊电费是本行业的普遍做法，根据法律规定，当合同双方没有进行相应的约定时，应参考交易习惯进行裁判；违约金在物业合同中有明确约定。隆化县鑫源物业管理有限责任公司主张上述两项费用应当得到法院的支持。综上，上诉人认为原审判决存在事实认定和适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。白晓东辩称,原合同约定为3毛，后来涨到6毛，是违法的，按国家规定经城建和物价部门审批并公示及与业主协商才可以，鑫源物业的涨价缺乏依据。公共部分的电费，谁用电都要掏钱，公用的可以协商平均，每年无论金额多少，但是鑫源物业没有证明我们楼或小区用电费用的证据。单户有电表，公用的也应该有单据证明。白晓东上诉请求：依法改判，撤销一审判决第一条。其内容是要求上诉人给付隆化县鑫源物业管理有限责任公司2012年10月1日至2018年9月30日的物业服务费2066.47元。事实和理由：一、2005年11月27日签订的物业合同无效，一审法院据此判决给付被上诉人物业费错误。《合同法》第五十二条有下列情形之一的合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。物业公司与上诉人签订的合同符合上述规定的两种合同无效的情况。《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。一是以合法形式掩盖非法目的。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则选聘物业管理企业。鑫源房地产开发有限公司自己注册一家物业公司来管理物业，以达到互相勾结侵犯业主合法权益获得更多财产权益的目的。这样签订的合同，明显的以合法形式掩盖非法目的，符合《合同法》第五十二条第三项规定的情形是无效的。二是违反行政法规强制性规定。国家要求住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业。可鑫源房地产开发公司不通过招投标让业主直接与自己成立的鑫源物业管理公司签订物业管理委托合同。这样签订的合同违反了《物业管理条例》这一行政法规的规定，符合《合同法》第五十二条第五项规定的情形也是无效的。此外，上诉人与物业公司签订的《物业服务合同》时受胁迫，符合《合同法》第五十四条第二款规定的情形是可撤销或可变更的合同。2005年11月27日上诉人与鑫源房地产开发公司签订购房合同时其销售人员李春宇说必须同时签订物业合同，只好在售楼人员的胁迫下也签订了物业合同。二、隆化县鑫源物业管理有限责任公司没有为业主提供物业服务，可法院却判决上诉人给付物业费错误。物业服务有限公司在服务期间并没有提供优质的服务，还锯断供热管道给我停暖。在一审判决书中记明物业公司开庭时共向一审法院提交了六份证据，但物业公司并未提交其为业主提供物业服务的证据。关于物业费每年的收取和支出也没有向全体业主公开，没有公开，业主有权利拒绝缴纳物业费。物业公司未经业主大会同意出租小区超市、小区门诊用房，在小区内为热河口腔医院做广告，出卖小区自有锅炉，出租原小区锅炉给热力公司用作换热站，所有收入都被侵吞。物业公司履行物业合同不到位，上诉人有权拒交物业费。三、一审判决适用法律错误。（一）没有适用《物业管理条例》第六十四条错误。条例第六十四条把业主委员会的督促作为前置程序，督促后仍不交纳可以向法院起诉。《最高人民法院审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定没有说明谁来催交，《物业管理条例》中是有明确规定的。（二）在判理部分进行说理没有适用《河北省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法》第二十条、第二十二条的规定。《办法》第二十条规定物业管理企业在搞好正常的物业管理服务之外，应当开展多种经营，增加收入，减轻业主的经济负担。经营收入补助业主缴纳的物业管理服务费。《办法》第二十二条要求物业企业公示收费许可，公布年度计划，收费项目、标准和办法，公布财务账。在庭审中上诉人提出了河北省政府规章的这一规定，但判决中没有作为裁判说理的依据。四、一审程序上的错误。在开庭过程中上诉人提出了《物业管理条例》第六十四条物业公司的催交程序是前置程序，不经业主委员会催交法院无权受理。可是法庭不置可否，在判决书中也没有说明受理的理由。五、开发商锯断暖气管道停暖十一年，法院还帮助他们催要物业费，这是一份不公平的判决。隆化县鑫源物业管理有限责任公司辩称，第一，前期物业服务合同合法有效，物业公司与业主签订的物业服务合同合法有效，在业委员会成立之前，小区所有业主应受前期物业服务合同的制约。第二，物业公司对该小区的管理是尽到了相应的管理责任，截至目前，小区内有业主430余户，缴费率98%，只有极个别人推脱缴纳物业费。因小区管理较好，2012年省住建厅授予园林式小区，2009年市政府、2013年市物业管理协会、2016年、2017年省物业管理协会均对鑫源物业公司进行了表彰，可以证明鑫源公司已对小区业主提供了优质服务。隆化县鑫源物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2012年10月1日至2018年9月30日物业管理费4238元（其中物业费3998元，公共照明费240元）；2、请求判令被告给付违约金2924元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年11月27日，被告白晓东与原告隆化县鑫源物业管理有限责任公司签订了《物业服务合同》。合同中约定由原告为隆化县阳光馨园北小区提供物业服务，物业公司收取住宅物业服务费按建筑面积每平米每月0.3元计算。被告白晓东系隆化县阳光馨园北小区A座4单元0421室业主，建筑面积为95.67平方米，按照合同约定，被告白晓东每年应支付物业费为（95.67平方米×0.3元/月每平米×12个月=344.41元）。自2012年10月1日至2018年9月30日期间，被告拖欠六年物业费即344.41元×6年=2066.47元。一审法院认为，原告隆化县鑫源物业管理有限责任公司与被告白晓东于2005年11月27日签订的物业服务合同，庭审中双方对合同的真实性均予以认可。被告应按照合同的约定履行义务。原告主张按照0.66元每月每平米支付物业费不符合合同约定的收费标准，故本案应以合同约定的0.3元每月每平米计算物业费用。原告隆化鑫源物业管理有限责任公司主张被告按日3‰支付违约金，应依据因业主违约产生的实际损失进行计算，但原告并未提供证据予以证实其实际损失的产生，原告隆化县鑫源物业管理有限责任公司主张的违约金依法不予支持。原告主张支付公用电费6年计240.00元，未就此项主张提供相应的证据予以证实，本案不予支持。原告就公用电费的请求，可另案主张。被告提出原告曾将其暖气管道锯断，如涉及该侵权的行为，被告可就侵权的事实及损害后果另行向相应的侵权人主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告白晓东给付拖欠原告隆化县鑫源物业管理有限责任公司2012年10月1日至2018年9月30日的物业服务费合计人民币2066.47元。限于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告隆化县鑫源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审期间，当事人为了证明自己的主张提交了证据。隆化县鑫源物业管理有限责任公司提交四份证据：证据一、物业服务合同（2006年开发公司和物业公司签订），证明目的因业主大会尚未成立，根据物业管理条例等规定小区全部业主应受前期物业服务合同的制约。证据二、2013年7月20日、2017年10月29日物业合同的补充合同，证明目的因2012年隆化县物价局对普通住宅小区物业服务费用价格进行调整，根据相应的文件精神，物业公司也对物业收费标准进行了调整，调整为每平米0.55元。到2017年10月29日，经物价局及住建局许可备案，将物业费标准调整到每平米0.66元。证据三、隆价[2012]34号文件，证明目的鑫源物业公司根据相应的通知精神对小区物业费进行调整是合理合法的。证据四，四份公告，时间分别是2012年9月30日、2013年10月10日，2017年10月1日，2018年10月1日，内容是对物业收费标准调整后，物业公司及时在小区公示栏以通知的形式进行公示，内容包括收费标准、收费项目，其中也包括公共照明费标准每户每年40元。这些证据能够综合证明，双方物业服务合同关系合法有效，物业公司对物业费收费标准调整合法有据，并通过公示的形式向全体业主进行公示，同时小区内98%以上的业主均按公示缴费标准进行缴费。白晓东质证意见：证据是复印件，证据无效。合同真实性合法性不认可。补充合同也无效，与本案不具有关联性，真实性不认可。隆价[2012]34号文件，真实性和证明目的不认可。公示，未体现与业主协商，对真实性和证明目的不认可。经审查，上述证据均为复印件，且白晓东不认可其真实性，本院不予采纳。白晓东提交一份证据：七页催收物业费短信截图。欲证明不应缴纳物业费、违约金。隆化县鑫源物业管理有限责任公司质证意见：真实性认可，关联性与本案无关。是我方与委托平台催收，催收2018年10月1日至2019年9月30日的物业费，与本案无关。经审查，该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一审法院受理本案并无不当。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条款隶属于该条例的第三章《前期物业管理》，而隆化县鑫源物业管理有限责任公司与白晓东签订的物业服务合同不属于前期物业合同，其效力不及于该合同，且该条款属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，故白晓东以争议合同违反《物业管理条例》第二十四条无效的主张没有法律依据，本院不予支持。《河北省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法》已于2010年11月30日失效，白晓东以一审法院在判理部分进行说理没有适用该办法第二十条、第二十二条的规定为由主张一审法院适用法律错误没有依据，本院不予支持。白晓东与隆化县鑫源物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。白晓东接受了隆化县鑫源物业管理有限责任公司的物业服务，其应依约交纳物业费。而隆化县鑫源物业管理有限责任公司未与白晓东另行签订物业服务合同变更物业收费标准，其关于增加物业费的主张没有合同依据，本院不予支持。隆化县鑫源物业管理有限责任公司未提交充分有效的证据证明公用电费及因白晓东违约造成损失的数额，一审法院对公用电费及违约金不予支持符合法律规定。综上所述，隆化县鑫源物业管理有限责任公司、白晓东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人隆化县鑫源物业管理有限责任公司、白晓东各自负担50.00元。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  李红梅审判员  李 莉二〇一九年十二月九日法官助理王立娟书记员顾成龙