海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2018)琼0108民初14821号   原告：张清源，女，1992年3月14日出生，汉族，公民身份号码XXX，住海口市文。   委托诉讼代理人：伍彪，海南天皓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。   被告：海南丰鹏实业投资有限公司。住所地：海口市蓝天路50号中建花园A幢首层。统一社会信用代码：9146010076748045XH。   法定代表人：温俊富，总经理。   委托诉讼代理人：陈春颖，该公司员工。   委托诉讼代理人：王曼曼，海南商汇律师事务所律师。   原告张清源与被告海南丰鹏实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人伍彪、被告委托诉讼代理人陈春颖、王曼曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张清源诉称，2016年1月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人投资建设的位于海口市文明东板桥横路9号的祥泰家园1号楼(幢)五单元12(层)5-1201房，建筑面积124.43平方米，套内建筑面积100.85平方米，每平方米7380.85元，总金额918399元;买受人通过银行按揭方式付款，在签订合同之日支付总房款的30%合计278399元，剩余房款640000元申请银行按揭贷款支付;出卖人应当在2017年1月1日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用;出卖人逾期交房的违约责任为:除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之伍的违约金。出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的3%。”上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款，被告向原告出具了发票。同时，原告于2016年1月21日与中国银行股份有限公司海口博爱支行签订《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》，办理了商业贷款，银行依约向被告放款。但被告直至2017年4月1日才将房屋交付给原告使用。被告违反了合同约定，应承担自2017年1月2日至2017年4月1日止（逾期88天）的逾期交房违约责任，按照每日万分之五的计算标准，共计40409元（918399元×0.0005×88），根据双方合同约定，被告逾期交房而产生的违约金额合计最高不超过总购房价的3%，即27551元（918399元×3%）。特请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金27551元；2.本案诉讼费用由被告承担。   被告海南丰鹏实业投资有限公司辩称，被告在客观上已具备交房的条件--已于2017年1月1日前完成商品房验收合格；在主观上不存在逾期交房的故意--已有12户业主在2017年1月1日前收房入住，被告积极配合业主办理入住手续；交接房屋属于双方行为，案涉业主怠于履行收房义务是造成逾期交房的主要原因，其怠于收房的行为违反了《合同法》第一百一十九条规定的止损规则，其应对损失扩大部分自行承担责任。一、被告已在2016年10月12日取得海口市建设工程质量安全监督站下发的《关于祥泰家园（二期）项目施工质量监督意见》，完成案涉商品房的合格验收，具备交房条件。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第3种条件为“该商品房经验收合格”。被告于2016年10月12日取得海口市建设工程质量安全监督站下发的《关于祥泰家园（二期）项目施工质量监督意见》，该意见明确载明：“该工程的施工质量合格，同意验收”。故，截至2016年10月12日，被告已完成作为开发商向业主交房的最主要工作--完成将待交付的商品房验收合格。二、被告在主观上对于向业主交接房屋自始至终采取积极配合态度，绝不存在任何故意拖延或拒不办理的情形。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年1月1日，早在该日期之前，已有12户业主先行收房入住。先行入住的业主部分是主动向被告询问验收进展、部分是接到被告电话通知后与被告约定了交房时间，并均在双方约定的交房时间顺利办理了交接的全部手续。被告认为，一方面该12户业主的入住证明被告绝不存在捂房不交、故意拖延的逾期交房主观故意；另一方面，该12户业主与案涉业主一样，均已支付完全部购房款，12户业主能办理入住，其他业主也能在2017年1月1日前办理入住，其区别仅在于业主是否积极主动履行了收房义务、是否在接到电话通知后积极来收房。三、原告违反了《合同法》第一百一十九条规定的止损规则，无权就损失扩大部分主张赔偿。双方签订的《商品房买卖合同》第八条已明确约定交房时间为2017年1月1日前，《商品房买卖合同》第九条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件”，故综合该两条约定，原告应清楚意识到其应在2016年12月20日左右收到被告的书面通知，若未收到，则原告可明确判断出被告已违反《商品房买卖合同》约定的书面通知义务。但原告在明知被告已逾期书面通知的情况下，并未采取任何积极措施，没有电话沟通或上门询问进展，而是进一步放任被告逾期书面通知的瑕疵履行状态继续存在，部分业主甚至在接到被告电话通知后仍迟迟不来收房。被告认为，《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，而房屋作为自然人最重要的生产生活资料，原告在明知被告逾期通知的情况下仍怠于沟通、怠于收房，其行为违反了《合同法》第一百一十九条规定的止损规则，其无权就损失扩大部分主张损失赔偿。若2016年12月下旬之后原告采取止损措施，则2017年1月1日之后产生的逾期交房损失完全可以避免，故被告不应承担该部分损失赔偿责任。被告作为祥泰家园二期的开发商，在房价大幅度上涨、建材及人工费大幅度上涨的2015年至2016年，不仅加大成本投入确保项目按时完工、按时验收、房屋质量合格，并且诚实守信确保房屋正常交付没有任何产权纠纷，虽属履行合同义务，但在各种乱象丛生的海南房产市场、在民营企业资金严重短缺的大环境下，完成合同约定已属不易。故，若全部支持原告的诉讼请求，将开发商及业主均负有责任的逾期交房损失判令由被告全部承担，不仅违反《合同法》第一百一十九条的止损规则，也违背公平正义原则。四、退一步而言，即使判令被告承担逾期交房违约金，原告所主张的违约金数额过高，超出其实际损失部分不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，案涉房产位于文明东板桥横路，房产面积均在120平方米左右，房产总价均在八十万到一百万之间，按照合同约定的逾期交房在60日以内的，按照每天万分之三计算，逾期超过60日的，按照每天万分之五计算，即使双方另行约定了逾期交房总金额最高不超过总购房价的3%，对被告而言违约责任仍属过高。被告认为，原告所主张的逾期交房损失均远远高于实际损失即同地段同类房屋租金，对被告显失公平。根据租房网站公布的同地段最新租金显示，同地段相同面积的房屋租金一般不超过3000元/月，故被告请求按照每月3000元的租金标准，按原告实际逾期交房天数，计算违约金数额，对于超出部分法院不应支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。   经审理查明，2016年1月1日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告预售其投资建设的位于海口市文明东板桥横路9号祥泰家园1号楼五单元12层5-1201房，产权登记建筑面积124.43平方米，按建筑面积计价，每平方米7380.85元，总金额918399元；原告在签定本合同之日内支付总房款的30%即278399元，剩余房款64万元申请银行按揭贷款支付；被告应当在2017年1月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当在合同约定的交付日10日前书面通知原告办理查验手续及原告应当携带的证明文件；原告应在收到该通知之日起30日内会同被告对该房屋进行验收交接；被告逾期交房在60日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过60日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之伍的违约金；被告逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的3%；本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知；因原告通讯地址、电子邮箱或手机号码变更未及时书面告知被告，导致被告不能及时通知商品房有关事项的视为送达，其责任由原告承担；被告有关文件通知向上述地址发送时，视为被告已履行了通知和催告义务。该合同所附补充协议约定，原告应按交楼通知书中确定的交楼时间、地点前来办理收楼手续。合同签订后，原告付清了购房款。2017年4月1日，原、被告办理了交收房手续。2018年10月29日，原告向本院提起诉讼。   本院所确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》、《中国银行海南省分行借款借据》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行过程中，被告未在约定的交房时间前书面通知原告收房，构成违约。原告的诉求，于合同有据，予以支持。被告主张违约金过高，请求予以减少，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条规定，判决如下：   被告海南丰鹏实业投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张清源支付逾期交房违约金27551元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费244.39元，由被告海南丰鹏实业投资有限公司负担   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄 亮     二〇一九年一月九日   书记员 伏鸿泰   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。