山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民终1979号上诉人（原审被告）：梅树悟，男，1971年5月26日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。委托诉讼代理人：邢猛，山东秉乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**，女，1963年5月28日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：崔国荣，山东泉泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东富而通置业有限公司，住所地山东省济南市历下区。法定代表人：赵友亮，总经理。上诉人梅树悟因与被上诉人**、山东富而通置业有限公司（以下简称富而通公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅树悟上诉请求:1、撤销一审民事判决,发回重审或予以改判。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、上诉人梅树悟购买位于邹平县经济技术开发区××路北侧国际商贸城东南D座113号(房产证号00××22号),购房总款为528357元,建筑面积166.15平方米。合同签订后,于2007年10月26日向富而通公司支付了首付款268357元,剩余购房款于2008年1月23日起从中国银行邹平支行办理房屋抵押按揭贷款,并按时还款直至还清贷款。该合同为邹平县房管局备案合同,且上诉人按照备案合同向中国银行邹平支行办理按揭贷款,合同签订时间以及办理按揭贷款并还款的时间均在涉案房屋被查封之前。一审法院否认房屋买卖合同的真实性没有理由,且与事实不符。2、富而通公司按照合同于2007年12月前向上诉人交付房屋,房屋一直由上诉人合法占有使用至今。在办理按揭贷款后,上诉人只与中国银行邹平支行存在债权债务关系,与富而通公司无关,上诉人已经尽到支付房屋对价的义务,且该时间在涉案房屋查封之前,该房屋的实际权利人为本案上诉人,上诉人在涉案房屋被查封前即应己享有足以排除他人权利的涉案房屋物权。上诉人在购买房屋后合法占有涉案房屋符合常理,一审法院否认上诉人合法占有涉案房屋没有理由,且与事实不符。3、涉案房屋不能过户给上诉人不是上诉人的原因造成的。依据双方签订的房屋买卖合同,富而通公司应在交付房屋后180日内办理房产证书,上诉人也曾多次催促富而通公司办理房屋权属证书,但后来得知富而通公司因税务问题无法开具不动产发票,房屋无法办理产权证书。虽然经富而通公司协商,邹平高新区税务所同意于2016年3月28日起可以不出具不动产发票办理房屋产权证书(该份证据上诉人已协调富而通公司从邹平县高新区税务所调取复印件予以证明),但在该时间前,被上诉人**即己对上诉人房屋进行查封至今,从而导致涉案房屋至今未办理产权证书至上诉人名下。被上诉人虽在庭审过程中提供邹平房管局产权档案,显示产权人为“山东富而通投资置业有限公司”,如情况属实,也是富而通公司侵犯上诉人的权利造成的,上诉人签订的房屋买卖合同已在邹平县房管局备案,且办理房屋按揭贷款时间在该房产档案形成之前,涉案房屋权利人不应是“山东富而通投资置业有限公司”。至于富而通公司一直宣称无法办理产权证,却在产权档案中显示产权人为其本身的情况,上诉人毫不知情,上诉人保留追究富而通公司侵犯上诉人房屋物权的权利。上诉人认为富而通公司侵权的行为不影响本案中涉案房屋实际所有人为上诉人的事实。不能因此而认定该房屋的权利人即为富而通公司。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)己支付全部价款,或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。对该涉案房产,上诉人均已满足以上规定的条件,足以排除他人的强制执行。济南市中级人民法院却在“本院认为”部分,认定事实错误,如前所述,上诉人提交的买卖合同、借款合同以及按揭贷款还款记录均属实,且证据之间相互佐证,足以证明房屋买卖及按揭贷款的事实,没有理由否认其真实性。涉案房屋由上诉人合法占有是事实,且符合常理,一审法院认为上诉人没有充足证据证明合法占有显属刁难。上诉人提交的从中国银行邹平支行打印的贷款还款明细单,足可以证明上诉人办理贷款支付房屋价款并还款的事实:并且在支付房屋价款后不是上诉人原因造成未办理产权登记。一审法院认定事实错误,因而适用法律错误。上诉人的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,足以排除他人的强制执行。综上,上诉人事实上确系涉案房屋的实际权利人,富而通公司现负债累累,上诉人花费巨资购买涉案房屋,如果被第三人执行,上诉人的合法权益将无从主张。因此，一审判决依据事实错误,违反法律规定,违反社会公平正义,应予撤销，依法公判。**以一审判决认定事实和适用法律正确为内容进行了答辩。富而通公司未答辩。**向一审法院起诉请求：1.认定涉案房产归富而通公司所有，准许对邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南D座113号(房产证号:滨州市房权证邹平县字第××号)房产执行；2.本案诉讼费用由富而通公司、梅树悟承担。一审法院认定事实：一、当事人无异议证据。**提交的（2012）济民初字第70号民事判决、（2014）鲁民一终字第9号民事判决、（2017）鲁01执异695号执行裁定书、邹平县房产管理局00××22号房产档案，梅树悟无异议，法院予以确认并在卷佐证。二、当事人争议证据。**提交与刘国旗的通话录音，该证据与前述证据证明：1.涉案房屋的买卖并非真实的交易；2.类似不真实的交易情况有40多家；3.涉案房屋的所谓交易是为了在中国银行办理虚假贷款；4.所谓的房屋购买人多为富而通公司的债权人或者内部职工；5.真实的还款人并非案外人而是富而通公司，富而通公司本身已经欠案外人的钱，案外人代其偿还银行按揭贷款不符合常理；6.涉案合同执行异议申请书、授权委托书均不是案外人签字捺印。梅树悟对通话录音真实性有异议，认为是否是与刘国旗的通话，无法确认，该通话笔录整理材料上也没有刘国旗的签字，而且从该通话中显示**用支付现金收买的方式引导刘国旗，该证据不符合最高人民法院关于证据规则的要件形式。梅树悟提交以下证据：1.商品房买卖合同1份，证明梅树悟与富而通公司签订了商品房买卖合同，梅树悟按照合同履行了义务，富而通公司也按照合同规定将房屋交付梅树悟。2.房地产抵押契约1份，证明该涉案房屋于2008年进行了贷款抵押。3.个人商业用房借款合同1份，证明梅树悟购买房屋后办理了该房屋抵押借款。4.缴纳首付款单据1份，证实梅树悟按照合同约定交纳了购买该房屋首付款。5.水电费单据3张，证实梅树悟已实际占有和使用房屋。**对商品房买卖合同、房地产抵押契约、个人商业用房借款合同的真实性均不予认可，认为涉案三份合同均不是案外人本人签字捺印，并向法院申请对涉案合同中梅树悟的签字及捺印是否为本人所签字捺印进行鉴定；对缴纳首付款单据真实性有异议，认为梅树悟应提交支付购房款的证据加以证明，**申请法院依法调取梅树悟支付涉案商业用房首付款的银行转帐凭证，及梅树悟的还款情况、银行流水明细，以确认涉案贷款真正的还款人；对水电费收据真实性不予认可，交纳水电费应当由电力部门、水力部门出具统一的收据票据，该收据仅写了交款商铺的商铺号，并未写明实际的交款人，无法证明涉案的水电费是案外人梅树悟交纳。对上述争议证据，一审法院认为，**提交的录音材料，在无其他证据相佐证的情况下，其真实性无法确认,不予采信。梅树悟提交的证据，**均不予认可，其真实性无法确认，也不能证明与本案待证事实具有关联，不予采信。三、一审法院确认事实。济南市中级人民法院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决，判决富而通公司偿还**借款本金2522.15万元及利息。富而通公司不服该判决提起上诉，山东省高级人民法院于2014年4月25日作出（2014）鲁民一终字第9号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，**申请执行，济南市中级人民法院于2016年6月28日作出(2015)济中执恢字第35号民事裁定和协助执行通知书，查封了富而通公司名下位于邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南D座113号(房产证号:滨州市房权证邹平县字第××号)房产。后梅树悟提出书面异议，济南市中级人民法院于2017年11月13日作出（2017）鲁01执异695号执行裁定书，裁定中止对邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南D座113号房产的执行。**对该裁定不服，依法提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为梅树悟对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，梅树悟提出排除执行异议,根据上述规定，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，**对梅树悟提交的《商品房买卖合同》、《个人商业用房借款合同》、《房地产抵押契约》中“梅树悟”签名的真实性提出异议，梅树悟未提交充分有效证据证明上述合同签名的真实性及签订时间系在涉案房屋查封之前。其次，梅树悟未提交充分有效证据证明涉案房屋的交付日期，不能证明在人民法院查封之前已合法占有涉案房产；最后，梅树悟未提交充分有效证据证明其已付清全部房款，也不能证明涉案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。综上，梅树悟不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，**诉请认定涉案房产归富而通公司所有，准许对涉案房产执行，符合法律规定，予以支持。另，关于**提出的鉴定申请及调取证据申请，承前所述，是否准许不影响本案实体处理，且无必要，故对其上述申请依法不予准许。综上，**的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：准许对山东富而通置业有限公司所有的位于邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城东南区D座113号(房产证号:滨州市房权证邹平县字第××号)房产执行。案件受理费9084元，由梅树悟负担。二审中，梅树悟提交了两份证据：证据一、邹平县地方税务局高新中心税务所出具的《关于富而通公司邹平分公司业主办理产权证见有关情况的说明》。证明2016年3月28日之前因开发商富而通公司无法开具不动产发票导致房屋无法办理产权证，税务部门给当地房管局发函说明，针对富而通开发的房屋自2016年3月28日起可以不需要出具不动产发票办理产权，上诉人在2016年3月28日之前因房管局要求不动产发票问题不能办理房产证，自2016年3月28日后因被上诉人查封房屋至今，也不能办理房屋产权证。证据二、最高人民法院（2018）最高法民申1664号民事裁定书1份。证明**据以申请执行的生效判决已被最高人民法院裁定发回再审，再审期间，中止原判决的执行。**质证认为，证据一：1、对真实性有异议，税务机关并非办理产权相关证明的主管部门，是否提出过户申请应当由房管部门证明而不因由税务机关证明；2、邹平县地方税务局高新中心税务所系分支机构，无权以税务局的名义对外出具说明且该份证据的标题中将证件写为证见其真实性存有异议；3、假设该证据真实，涉案房产在2007年已出售，相关当事人在不能办理房产过户的情况下根据双方签订的商品房买卖合同约定如果出卖方没有按照约定为买受人办理过户手续，应当按商品房买卖合同第15条项下第2、3项处理，上诉人并未因富而通公司未及时为其办理房产证而要求其承担相应的责任，其也是自身带有行使权利的表现。对于证据二真实性无异议，但是根据法律规定作为执行依据的生效判决在再审期间仍然具有法律效力，且该裁定书与本案的事实认定没有关联性。本院认为，对于证据一，税务机关并非办理产权相关证明的主管部门，况且邹平县地方税务局高新中心税务所系分支机构，无权以税务局的名义对外出具证明，同时该份说明在标题中将“证件”写为“证见”，其真实性存疑，本院不予确认。对于证据二，根据法律规定，作为执行依据的生效判决在再审期间仍然具有法律效力，而且该项判决正确与否与案外人执行异议之诉没有关联性，本院不予采信。本院二审审理查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。本院认为，根据查明的事实，梅树悟主张系从富而通公司购得案涉房产，对案涉房产具有排除强制执行的民事权益，证据不足：其一，不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。而案涉房产在一审法院采取查封措施时登记在富而通公司名下，属于富而通公司，法院据此查封案涉房产并予强制执行，符合法律规定。其二，署名为梅树悟的商品房买卖合同、房地产抵押契约、个人商业用房借款合同当中的梅树悟个人签名是否本人签名存疑，梅树悟未提交充分有效证据证明上述合同签名的真实性。其三，梅树悟没有充分有效证据证明其已付清全部房款，也不能提交房产交付的相关手续。据此，现有证据不能证实梅树悟与富而通公司之间存在真实的房屋买卖关系，不能证实缴纳购房款的事实，也不能证实梅树悟在法院查封之前已取得案涉房屋并居住使用的事实，其主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9084元，由梅树悟负担。本判决为终审判决。审判长  岳彩林审判员  曹 毅审判员  张 磊二〇一九年一月七日书记员  董 彤