云南省临沧市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云09执异1号异议人(案外人)：麦乐歌厅，住所地：临沧市临翔区圈掌街71号。负责人：何卫明。委托代理人：杨国俊，云南临疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。申请执行人:中国工商银行股份有限公司临沧分公司。住所地:云南省临沧市临翔区南塘街144号。法定代表人:赵国明，该分行行长。被执行人：临沧市德臣商贸有限公司。住所地：临沧市临翔区圈掌街71号。法定代表人：刘德军，该公司董事长。被执行人：刘德臣，男，白族，1972年9月29日生，现住临沧市临翔区。被执行人：崔福兰，女，彝族，1973年5月19日生，现住临沧市临翔区。本院在执行中国工商银行股份有限公司临沧分公司申请执行临沧市德臣商贸有限公司、刘德臣、崔福兰借款合同纠纷一案中，于2017年5月3日作出（2016）云09执74号之一执行裁定书，裁定对刘德臣名下位于临沧市临翔区圈掌街71号房地产进行公开拍卖，于2017年7月25日以（2016）云09执74号之二执行裁定书确认拍卖成交。异议人(案外人)麦乐歌厅于2019年1月7日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人麦乐歌厅称：1、异议人为拍卖财产的共有人。圈掌街71号房地产的所有权人为刘德臣,2014年6月18日异议人与刘德臣签订10年的《租赁合同》经营“麦乐KTV”,合同约定租期为2014年7月1日至2025年1月1日,前五年租金为每年60万元,后五年租金为每年80万元,异议人已将租金付至2019年7月30日。2014年9月1日刘德臣将上述房屋原存在的装修永久转让给异议人,后异议人对房屋重新装修,投入装修费1000万余元,重新装修行为征得刘德臣同意,重新装修的“麦乐KTV”一直正常经营至今。因中国工商银行股份有限公司临沧分行申请执行刘德臣等人借款合同纠纷一案中,临沧市中级人民法院委托评估、拍卖、变卖,杨恩磊以11283904元获得该标的物,临沧市中级人民法院将拍卖所得款项全部给付中国工商银行股份有限公司临沧分行。异议人认为,房屋内外的装修属于异议人添附上的财产,已不能分离,若分离会损毁原物,造成价值大幅降低。添附行为征得原房屋所有权人同意,异议人已成为财产的共有人。临沧市中级人民法院在拍卖上述房产过程中一并将评估价款中的装修部分全部拍卖出去。既然临沧市中级人民法院已将异议人添附的装修拍卖,拍卖所得的装修部分款项理应归属异议人。但到目前为止,临沧市中级人民法院并未将拍卖所得的装修部分款项给付异议人。2014年异议人在承租房屋后投入巨额资金进行了装修,该装修已与房屋附合并无法分割,异议人对房屋所附合的装修享有主张的权利。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第62条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的,抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”的规定,该抵押房产已因异议人的装修而发生附合,异议人对房屋所附合的装修享有物权,异议人为所抵押房产的共有人,抵押权的效力只及于刘德臣对房屋装修之外的份额,对房屋装修的价值部分款项应分割出来归异议人所有。2、法院的执行行为错误。一是评估程序不合法,临沧市弘光房地产评估有限公司并非在云南省司法厅正式入册的司法鉴定机构,不具备司法鉴定资质。二是法院在执行过程中不能无视异议人投入的巨额装修情况,评估鉴定时应将属于异议人装修部分作一合理的价值评估,在拍卖后应将属于异议人装修部分价值款项支付给异议人。三是鉴定人评估时并未详细了解装饰装修情况,异议人作为拍卖财产的共有人,未能参与评估过程,法院从未向异议人送达评估报告,虽然评估价中包含异议人的装饰装修,但至今未明确具体数额。四是变卖成交后,法院并未将属于异议人的装修款给付异议人,而是全部支付给申请执行人,损害了异议人的合法财产权益。3、法院强制要求异议人搬离的执行行为错误。异议人于2014年就与刘德臣签订书面租赁合同,法院于2017年方才查封房产,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”的规定,异议人在租赁期内有继续占有使用的权利,不需移交所占有的承租房屋。4、人民法院应保护民营私有财产的合法权益。异议人经营的“麦乐KTV”为社会提供超过100个劳动岗位,每年按规定缴纳税收,增加财政收入。但杨恩磊在恶意上涨房租无果后,无理要求临沧市中级人民法院强制异议人搬离。如强行搬离,异议人损失巨大,未拿到一分装修补偿款,上百名员工无法安置安抚,会严重影响社会稳定。当前党中央提出要大力支持民营经济发展壮大,人民法院要为民营经济发展提供全方位司法保障,如今临沧市中级人民法院的做法完全与之相悖,不仅不保护我们民营企业的财产,相反还要求强行搬离,置企业的财产损失不顾。法院应合理补偿异议人的装修财产。综上所述,本案事实清楚,执行标的包含异议人的财产份额,执行行为错误,已严重损害侵犯了异议人的财产权利,法律规定明确,应予以纠正。现异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，提出执行异议,请求人民法院查明事实,请求撤销强制要求异议人搬离的执行行为，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的房产；请求将拍卖所得的装修部分款项给付异议人。申请执行人中国工商银行股份有限公司临沧分公司未提出其他意见。临沧市德臣商贸有限公司、刘德臣、崔福兰未提出其他意见。本院查明，2012年11月19日,被执行人刘德臣名下位于临沧市临翔区圈掌街71号房地产办理了抵押登记,抵押权人为中国工商银行股份有限公司临沧分行。土地使用权证号为临国用(2010)第0351号,面积为1039.96平方米,他项权证号为临他项(2012)第0695号;房产证号分别为临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号,总面积4491.55平方米,他项权证为临沧市房他证临字第××号。2013年11月11日,中国工商银行股份有限公司临沧分行与刘德臣、崔福兰签订了《最高额抵押合同》,明确约定刘德臣以作抵押登记的上述房地产,为临沧市德巨商贸有限公司与中国工商银行股份有限公司临沧分行在2012年11月20日至2017年11月20日期间的主债权人民币1790万元的最高限额内设定抵押担保。2014年6月18日,刘德臣与卓凡签订租赁合同,卓凡承租了上述抵押房产。租赁合同载明,租期至2025年1月1日止,卓凡向刘德臣支付了至2019年7月30日止的租金。2014年11月14日,中国工商银行股份有限公司临沧分行按合同约定,向德臣商贸有限公司发放借款1700万元整,后因该笔借款本息在期限内无法归还,经诉讼调解,以(2016)云09民初62号民事调解书确定中国工商银行股份有限公司对刘德臣名下的抵押物享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定,卓凡针对案涉财产享有租赁权成立的时间,是在该财产抵押权设立之后,不能对抗本案申请执行人中国工商银行股份有限公司临沧分行针对该财产享有的抵押权。另据《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他有限受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其去除后进行拍卖”的规定,因案涉房屋上设立的租赁权的期限为十年(租期未满七年),严重影响财产的处置变现,应予以涤除,实行不带租赁权的拍卖。综上,申请执行人中国工商银行股份有限公司临沧分行关于排除租赁权的请求符合法律规定和执行的实际,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第三十一条第二款的规定,于2017年5月3日作出（2016）云09执74号之一执行裁定书，裁定:不带租赁对被执行人刘德臣名下位于临沧市临翔区圈掌街71号房地产【国有土地使用权:他项权证号为临他项(2012)第0695号,土地使用权证号为临国用(2010)第0351号,面积为1039.96平方米;他项权证为临沧市房他证临字第××号,房产证号分别为临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号,总面积4491.55平方米】进行公开拍卖。2017年7月25日以（2016）云09执74号之二执行裁定书确认拍卖成交。2017年5月15日本院向麦乐歌厅送达（2016）云09执74号之一不带租赁拍卖执行裁定书，麦乐歌厅员工签收。本院于2018年10月13日、11月7日，两次通知麦乐歌厅限期自动腾退。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定,麦乐歌厅针对案涉财产享有租赁权成立的时间,是在该财产抵押权设立之后,不能对抗本案申请执行人中国工商银行股份有限公司临沧分行针对该财产享有的抵押权。另据《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他有限受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其去除后进行拍卖”的规定,因案涉房屋上设立的租赁权的期限为十年(租期未满七年),严重影响财产的处置变现,应予以涤除,实行不带租赁权的拍卖。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第三十一条第二款的规定,进行拍卖，符合法律规定。故本院要求异议人搬离租赁房屋符合法律规定。异议人未提供其作为拍卖财产共有人的合法证据，故异议人麦乐歌厅所提异议理由不能成立。临沧市弘光房地产评估有限公司为具有评估资质的机构，且中国工商银行股份有限公司临沧分行与临沧市德臣商贸有限公司、刘德臣、崔福兰系自愿协商确定评估机构，因此评估程序合法。异议人麦乐歌厅于2017年5月15日签收（2016）云09执74号之一执行裁定书，在拍卖行为结束前，异议人已明知法院进行拍卖，却未提出任何异议，拍卖后也未提出异议，现已超过异议时效。因此，异议人所提的异议理由不成立，应当予以驳回。综上所述，执行异议人所提出的申请理由，不符合法律规定，也未能提供证据证明其主张，异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）之规定，裁定如下：驳回异议人(案外人)麦乐歌厅异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长 张 峰审判员 王 军审判员 刘敬媛二〇一九年一月十七日书记员 董丽媛