山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初3533号   原告：王某1，男，汉族，1991年1月19日生，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。   委托代理人：郭某，山西共翔律师事务所律师。   被告：王某2，女，汉族，1986年10月18日生，山西省河津市人，现住山西省运城市。   被告：樊某，男，汉族，1985年12月14日生，山西省河津市人，现住山西省运城市。   委托代理人：张某1，山西衡霄律师事务所律师。   第三人：山西军佳房产中介有限公司，住所地：山西省晋城市城区   法定代表人：张某2，任公司经理。   委托代理人：牛某，该公司员工。   原告王某1诉被告王某2、被告樊某，第三人山西军佳房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，由本院审判员毛柏青适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王某1的委托代理人郭某、被告王某2、樊某的委托代理人张某1、第三人山西房产中介有限公司的委托代理人牛某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告王某1向本院提出以下诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同；2、判令二被告配合原告办理银行贷款手续；3、判令二被告协助原告办理房产过户手续；4、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告、二被告与第三人经充分友好协商，于2019年6月9日签订房地产买卖契约，被告向原告出售晋城市，签订合同当日原告支付被告人民币贰拾万元整。之后经原告反复打电话确认，被告以房产增值反悔不想卖房，导致原告无法办理买房的相关手续。被告违约的行为严重损害了原告的合法权益，恳请贵院受理本案，维护法律公正，保护公民利益。   2019年11月15日原告向本院递交变更诉讼请求申请书，申请变更其诉讼请求为：1、判令二被原告赔偿占用原告购房款期间的利息损失，从2019年6月9日至2019年11月6日止,每天按同期银行逾期贷款利息计算；2、判令二被告赔偿原告中介服务费13900元，第三人承担连带清偿责任；3、判令二被告赔偿原告房屋买卖差价10.5万元。事实和理由：原告和二被告因房产买卖合同纠纷一案，已经贵院受理。原告立案后，发现二被告于2019年11月7日将所讼之房产在房产中介挂号出售，出售价格为105万。在原告办理房产保全过程中，二被告于2019年11月12日上午在晋城市不动产交易中心将所诉房产出售，并办理了过户手续。故原告要求继续履行合同已无可能，特向贵院申请变更诉讼请求，望贵院予以准许。   被告王某2、樊某辩称，一、涉案合同已解除。答辩人与王某1签订《房地产买卖契约》后，王某1迟迟不向银行申请贷款审批手续，且私自将合同约定的银行贷款745000元变更为550000元，剩余195000元如何向答辩人支付达不成一致意见。答辩人在运城是租房居住，出售涉案房屋是为了在运城购买房屋，加之整个过程第三人居间方军佳房产中介不出面协调，答辩人为了及时止损处于无奈只能将合同解除。二、合同解除后，基于王某1支付20万元已达5个月，大家都不容易，答辩人在退回20万元房款的同时多支付2万元。综上，因原告王某1迟迟不向银行申请审批贷款，且私自变更付款方式，导致双方无法达成一致意见，第三人又不出面协调，答辩人处于无奈解除合同，已按照合同返回房款及承担责任，故应依法驳回原告的诉讼请求。   第三人山西房产中介有限公司口头辩称，房屋买卖合同是原、被告自愿签订的，被告单方面违约反悔，中介公司没有任何办法阻止被告违约，原告应向被告提出赔偿，与中介公司无关。   根据当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：一、原告要求二被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失从2019年6月9日至2019年11月6日止每天按同期银行逾期贷款利息计算及赔偿中介费13900元，第三人承担连带责任及要求二被告赔偿房屋买卖差价10.5万元的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；二、被告辩称驳回原告诉请及第三人声称理由的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持，三、本案诉讼费由谁负担。   针对争议焦点一，原告举证并陈述：1、2019年5月2日山西房产中介有限公司收据一支，证明代被告收取的买房定金1万元；证据2、2019年6月9日原、被告签订的房地产买卖契约一份，证明双方约定价格为94.5万元，首付20万元（含定金2万），房屋面积为110.13平方米，每平方约8581元，通过分期货款办理；3、2019年6月9日中介有限公司收据两支，证明代被告收取的首付款19万元（含定金1万元），收取原告中介费13900元；4、2019年11月5日原告微信截屏照片一张，证明被告反悔，要求单方解除合同；5、2019年11月6日，原告微信截屏照片一张，证明被告将首付款及双倍定金通过原告以前的账户转给原告，通过微信告知；6、2019年11月7日电脑截屏照片一张，证明被告将房屋二次挂中介出售，售价105万元，每平方米9534.2元；7、2019年11月25日原告二次买房合同，证明买房价格为128万，面积为129.06平方，每平方为9918元，相同面积情况下，因被告违约，原告多支付了房屋差价147269.34元。   被告质证称：对证据1真实性无异议，证据2真实性无异议，合同中明确约定了违约责任，乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途约定，甲方应在违约之日起五日内双倍退还给乙方，证据3真实性无异议，证据4无异议，能够证明涉案合同已解除，证据5无异议，证据6真实性、合法性、关联性均有异议，涉案房屋系他人挂用和出售，二被告并未授权，与本案没有直接关联，证据7真实性、合法性、关联性均有异议，房产买卖合同系原告与案外人签订，是否真实存在无法确认，仅有买卖合同，没有支付凭证，与本案没有直接的关联，同房不同价。   第三人质证称：均无异议。   关于合同签订及履行情况，原告称：原告在第三人介绍下于2019年6月9日双方签订了坐落于晋城市房屋买卖协议，签订地点在第三人公司，5月2日先支付定金1万元，6月9日支付19万元包含定金1万元，定金共计2万元，向第三人支付中介费13900元，11月4日双方去不动产登记进行网签，由于服务中心下班没有人，没有办理成，第二天二被告反悔，提出要增加房钱，11月5日二被告通过微信明确向原告提出解除合同，原告不同意，11月6日二被告通过原告原本的账户退还双倍定金，原告方收到22万元，11月7日原告发现二被告房子在世纪中介出售，11月12日原告到不动产中心询问，二被告上午办理了房产过户登记手续，房屋已经另行卖给第三人。   被告述称：2019年6月9日原、被告双方在第三人处就二被告位于住宅小区以945000元的价格出售给原告，合同约定签订当日原告支付20万元，包含定金2万元，剩余房款745000元通过银行按揭贷款方式支付二被告，合同签订后，被告多次询问原告银行按揭贷款审批初审资料是否已通过，原告均未明确答复，到2019年10月份原告告知被告原来合同约定的745000元现原告只贷款55万元，双方就剩余195000元如何向被告支付进行了多次沟通，最终没有达成一致意见，在2019年11月被告通过自己将涉案房屋原本在银行的按揭贷款35万元还清，解除抵押，办网签前再次就195000元如何支付进行协商，未达成一致意见，因被告樊某在外地工作，回来一次不容易，11月5日，二被告在交易大厅等待原告及中介方一下午均无人前往，11月5日晚上10:22，二被告向原告发出了解除合同通知，11月6日退还原告22万元，至此交易结束。   针对争议焦点二，被告举证并陈述：一、《房地产买卖契约》一份，证明：1、原、被告于2019年6月9日签订《房地产买卖契约》，2、双方约定乙方的贷款资料通过银行审批准予放贷后，房款余额745000元由贷款银行支付被告。二、《房屋租赁契约》一份、租赁房屋交接单一份、收条一份、转账记录三份，证明被告在系租房居住。三、收款收据、转账记录，证明被告在购房的事实。四、微信聊天记录一份，证明：1、原告将贷款745000元支付被告变更为贷款550000元，剩余195000如何支付无法达成一致意见；2、合同已解除；3、2019年11月5日原被告约定好到不动产交易中心，最终原告未去。五、中国银行人民币汇款业务回单一份，证明被告已退回22万元，包含20万元房款及多支付的2万元。   原告质证称：对证据一无异议，证据二房屋租赁契约与本案无关，租赁房屋交接单无异议，租房定金无异议，证据三与本案无关，证据四不认可，不能证明原告有违约行为，证据五无异议。   第三人质证称：均无异议。   针对争议焦点三，双方均认为诉讼费应由对方负担。   经审理查明，2019年6月9日，原告作为乙方（买方）与二被告作为甲方（卖方）签订《房地产买卖契约》一份，约定，甲方自愿将座落于晋城市房屋（建筑面积110.13平方米）出售给乙方，房屋成交价格为人民币945000元，本合同签订当日内，乙方支付甲方购房定金20000元。关于付款，合同第四条约定：1、买受人应于本合同签订时支付首付款（包含购房定金）200000元，乙方的贷款资料通过银行审批予以放贷后，房屋余款745000元，由贷款银行支付甲方；2、乙方贷款类型为二手房商业贷款，如果因为乙方提供的相关资料不真实或征信等原因导致贷款不能顺利进行，自银行通知不能发放贷款之日起，七日内由乙方结清剩余房款。如不能按期支付，甲方有权解除合同，定金2万不予返还，另由此给甲方带来的损失由乙方承担。3、甲方已经知悉乙方为贷款购房，甲方须及时配合乙方向银行等相关部门提交资料。由于双方不及时导致延误造成违约，由未及时提交资料的一方承担责任。关于房屋交接双方约定，甲方在本人的银行账户中收到全部房款当日，将房屋正式交付给乙方。关于违约责任双方约定，乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起五日内将定金双倍退还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价款万分之五的滞纳金。另双方其他约定：1、房东保证该房产为空户；2、房东净得房款人民币945000元整；3、房东会收到首付（含定金）200000元整，资金监管账户房款740000元整，剩余房款5000元整在房屋交接当日由房产支付房东；4、中介费18900元整由客户承担。   2019年5月2日，第三人山西房产中介有限公司代被告向原告王某1收取定金10000元；合同签订当日，第三人山西房产中介有限公司代被告向原告王某1收取首付款190000元（含定金10000元），第三人向原告出具了收款收据两支。同日，原告又向第三人支付佣金13900元。   另查明，2019年11月5日，二被告通过微信聊天方式向原告发出解除合同通知，载明：“王某1、岳娅娅：王某2.樊某与你们2019年6月9日签订的合同房地产买卖契约，因个人原因合同无法继续履行，现通知你们：一、解除双方之间签订的合同，二、根据合同约定，我方退还你方已支付的20万（包含定金2万元）购房款及双倍返还定金2万，三、望你方收到通知，提供银行账户，我方将上述22万打入你提供的账户，否则退回原告的支付账户。王某2.樊某.2019年11月5日”2019年11月6日，被告王某2通过银行转账向原告王某1退还购房款200000元及定金20000元，总计220000元。   再查明，被告庭审中述称该涉案房屋在原、被告签订《房地产买卖契约》时尚未还完银行按揭贷款及解除房产抵押，2019年11月被告才将该房屋的贷款还清，解除抵押。   以上事实由《房地产买卖契约》、收款收据、微信聊天记录、银行转账凭证及双方当事人当庭陈述等在案佐证。   综上，本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》系当事人之间的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案中，原、被告双方在合同明确约定原告在合同签订时支付首付款（包含购房定金）200000元，房屋余款745000元由原告申请贷款，贷款银行支付被告，若因为原告方原因导致贷款不能顺利进行，自银行通知七日内由原告结清剩余房款。双方自2019年6月9日签订合同，原告将购房首付款200000元支付被告，但之后因购房贷款等问题，双方直至2019年10月底未能达成一致意见，原告现未能提供其办理银行贷款的相关证据，亦未将剩余房款向被告结清，被告2019年11月5日依据合同约定行使合同单方解除权，合法有据，应当视为双方所签合同自2019年11月5日已经解除。故原告请求二被告赔偿占用购房款期间（2019年6月9日至2019年11月6日止）的利息损失及房屋买卖差价10.5万元的请求，于法无据，本院不予支持。   关于原告请求二被告赔偿原告中介服务费13900元，第三人承担连带责任的请求，本院认为，该服务费系由第三人公司向原告收取，第三人作为专业的房地产经纪服务机构，应当利用其自身的专业能力尽量促成双方买卖合同的履行，但本案中，第三人公司在促成双方签订合同时未对涉案房屋尚未还完贷款及新办理贷款手续等具体内容进行明确约定，亦未能在履行合同过程中充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。因此，第三人应当返还收取原告的中介服务费13900元。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：   一、第三人山西房产中介有限公司于本判决生效后五日内退还原告王某1中介服务费13900元；   二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费6720元，由第三人山西房产中介有限公司负担75元，原告王某1负担6645元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 毛柏青     二〇二〇年一月七日   书记员 任彦红