广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3544号上诉人（原审原告）：梁树均，男，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审原告）：陈金爱，女，汉族，住清远市清城区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黎国泉，广东合邦律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶耀恒，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭瑞洪，男，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审被告）：古美霞，女，汉族，住清远市清城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。原审第三人：清远市润泰房地产开发有限公司。法定代表人：邓建安。原审第三人：梁清洪，女，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。上诉人梁树均、陈金爱因与被上诉人谭瑞洪、古美霞、原审第三人清远市润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）、梁清洪民间借贷纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁树均、陈金爱上诉请求：一、撤销广东省清远市清城区人民法院(2018)粤1802民初2216号《民事判决书》。二、判令两被上诉人共同向两上诉人偿还借款200万元及利息(利息从2016年10月14日起至还清借款之日止按年利率6%计算，暂算至2018年4月13日欠利息180000元)。三、判令两被上诉人偿付两上诉人为实现债权而支付的律师费87400。四、判令两被上诉人承担本案全部受理费、财产保全费。(以上一至三项金额暂合计为:2267400元)事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间没有约定把案涉借款债权转化为已付购房款，一审判决在未查证该事实的情形下，毫无根据地推定案涉借款债权已转化为已付购房款，错误认定了本案基本事实，应予以纠正。一审判决在没有进行查实的情况下，毫无根据地直接推论借款债权已转化为已付购房款，从而进一步错误地判断上诉人与被上诉人已经“终止200万元的借款合同关系”，该错误应当予以纠正。二、本案基本事实与72号指导性案例的基本事实具有本质上的不同，一审判决在未查清基本事实的情形下，错误援引72号指导性案例的裁判要点对本案进行裁判，应当予以纠正。本案中，借款合同关系中的债权人是上诉人，债务人是被上诉人，商品房买卖合同关系中的受买人是梁清洪，出卖人是润泰公司。贷款合同关系、商品房买卖合同关系中的当事方都不相同，各方的权利义务也不具有可抵销性。在各方无一致书面约定之前，不可能产生借款债权转化为已付购房款的法律效力，更不可能出现“终止200万元的借款合同关系”的法律效果。三、案涉借款债权尚未获得清偿，被上诉人应当继续向上诉人清偿案涉200万元借款债务，并承担相应的违约责任。按照上诉人与被上诉人的约定，被上诉人须把用于清偿借款债务的九套房屋转到上诉人或者上诉人指定的第三方名下后，案涉借款债权才能清偿。案涉200万元借款债权因以物抵债约定的履行不能，至今尚未获得清偿，上诉人有权要求被上诉人清偿借款债务并承担违约责任。总而言之，上诉人与被上诉人之间关于200万元的借款合同关系并未终止，该200万元款项也并未通过以物抵债的方式得到清偿。被上诉人作为替代给付清偿的该九套房屋己被查封，事实上已无法办理过户登记至上诉人或者上诉人指定的人名下，上诉人有权要求被上诉人依据借款债权的约定清偿本金、利息和赔付律师费。由于一审判决在未查清基本事实的情形下，错误地援引72号指导性案例，并毫无根据地推论出案涉借款债权已转化为已付购房款，错误认定案涉200万元的债权已通过以物抵债的方式得到清偿，进而作出错误判决。请求上级人民法院查明事实，依法撤销一审判决并作出改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人谭瑞洪、古美霞书面答辩称：1、关于《最高法院的72号案例》的引用上诉人在上诉状多次提到原审判决引用“72号案例”错误，答辩人对此却不认同，因为原审判决引用此案例是为了说明“以物抵债合同是属于诺成性还是实践性”这一法律观点，并不是引用此案例说明转化为购房款，因为答辩人与被答辩人之间的关系不涉及到购房款，用于抵顶债务的房屋已通过答辩人与开发商签订《以物抵债协议》所取得，由于该协议是诺成性合同，在签订后生效，因此答辩人马上又通过以物抵债方式解决答辩人与被答辩人之间的债务，这是被答辩人对案例的理解错误。2、被答辩人已通过各种行为表明已受让了以物抵债的九套房屋根据双方于2015年11月19日所签订的《债务清偿协议》第一条约定:乙方(谭瑞洪)共欠甲方(梁树均)借款本、息390万元，乙方用九套房屋抵顶其中的200万元，乙方的义务是促成开发商与甲方指定的人签订《商品房买卖合同》及开具收据，第二条约定:乙方(谭瑞洪）还欠甲方(梁树均)的190万元，则按双方于2015年10月13日签订的协议执行。之后，梁树均于2017年1月16日向清城区法院起诉，要求谭瑞洪归还抵顶后的那190万元，双方通过调解结案。从这一过程可知，梁树均是认可那200万元是已通过九套房屋抵顶了、承认谭瑞洪只欠其190万元款项，而且，关键之处是梁清洪是于2016年8月向花都区法院提出查封异议被驳回后，梁树均于2017年1月16日向清城区法院起诉的时候也没有要求谭瑞洪归还390万元，只是要求归还190万元!这是梁树均非常明确接受了该200万元是已用房屋抵偿了。3、抵顶的房屋被查封的后果应由梁树均承担。当梁树均与谭瑞洪达成了以九套房屋抵顶200万元的协议后，梁树均指定了以其女儿即本案的第三人梁清洪与开发商签订了九份《商品房买卖合同》并收取九份对应房屋号码的收款收据，开发商与梁清洪并就此房屋交易进行了网签备案，从房管部门出具的《房产信息查询证明》中显示，这九套已抵顶的房屋购房人是梁清洪，梁清洪只要接下来交付交易的契税就可办理房产证，但其为了减少税款而想等找到买家就直接办理房产证到买家名下，在此期间，开发商也曾催促过梁清洪尽快办理房产证的手续(开发商的答辩中反映)，但是，梁清洪却一拖再拖，最终造成因开发商欠债而被花都区法院查封该九套房屋，因此，正是由于梁树均、梁清洪怠于行使权利而造成房屋被查封，该后果应由他们自行承担。4、谭瑞洪向开发商提起诉讼的金额的说明案外人邓建安、陈建标因开发楼盘项目而向谭瑞洪借款300万元，双方签订的借款合同金额是300万元，银行转账单据上显示的也是转账300万元。在借款人邓建安、陈建标没有按期还款后，谭瑞洪向法院提起了诉讼，诉讼金额是300万元，理由是:根据合同相对性原则，借款人是邓建安、陈建标，故该俩人是被告主体，应对合同约定的全部义务承担责任，而合同约定的还款义务是300万元，再加上银行转账单据上的金额也是300万元，为了不影响合同的完整性而把合同约定金额、转账金额作为诉讼请求金额是便于诉讼流程，而作为被告主体的邓建安、陈建标应在此诉讼中主动向法院提出已通过以物抵债方式归还了200万元，但其放弃了抗辩而致使法院作出需要归还300万元的判决，这本是谭瑞洪与案外人邓建安、陈建标之间的法律关系，与本案中的梁树均没有任何关系，不能因为谭瑞洪向邓建安、陈建标起诉了300万元就认定谭瑞洪放弃了以物抵债的方式，谭瑞洪通过以物抵债从清远市润泰房地产开发有限公司手上承接了九套房屋，马上又把该九套房屋同样通过以物抵债方式抵偿给了梁树均，谭瑞洪为此已丧失了该九套房屋的权利。相反，梁树均在起诉谭瑞洪的190万元诉讼中，没有请求该200万元请求由谭瑞洪归还，是没有放弃以物抵债方式。综上所述，应驳回被答辩人的上诉请求。原审第三人梁清洪口头答辩称：1、同意上诉人的意见。2、涉案房屋已经被查封，在查封前未交付，也未取得产权，在客观上，第三人已经不能取得房屋所有权。3、第三人同时受到本案上诉人梁树均、谭瑞洪的指示先与润泰公司签订合同，涉案房屋买卖合同整个过程均是由谭瑞洪带第三人办理，第三人没有借款合意，也没有将借款转化为购房款的合意。上诉人梁树均、陈金爱向原审法院起诉请求：一、谭瑞洪、古美霞向梁树均、陈金爱偿还借款200万元及利息(利息从2016年10月14日起至还清借款之日止按年利率6%计算)；二、谭瑞洪、古美霞偿付梁树均、陈金爱为实现债权而支付的律师费87,400元；三、本案受理费由谭瑞洪、古美霞负担。梁树均、陈金爱在诉讼中增加诉讼请求为：确认梁树均与谭瑞洪签订的《债务清偿协议》第二条关于以房屋抵顶200万元的条款无效。原审法院认定事实：2013年至2014年期间，谭瑞洪以资金周转需要为由多次向梁树均借款。2015年10月13日，梁树均为甲方及谭瑞洪为乙方，就双方的债权债务问题签订《协议书》，载明：乙方因资金周转于2013年7月19日向甲方借款200万元，借款期限自2013年7月19日至同年10月19日；于2013年8月7日向甲方借款160万元，借款期限自2013年8月7日至同年11月7日；于2014年11月24日向甲方借款30万元，借款期限自2014年11月24日至2015年2月24日；上述三笔借款到期后乙方因种种原因一直未能归还，经甲、乙双方确认，截止至2015年10月13日，尚欠本金390万元，累计欠利息零元；乙方欠甲方390万元自2015年10月13日起不再计息，该欠款延期至2016年10月13日还清；因乙方不按期归还全部借款，甲方为实现债权而支出的一切费用（包括律师费、诉讼费等）由乙方承担。2015年11月19日，梁树均为甲方及谭瑞洪为乙方签订《债务清偿协议》，载明：甲、乙双方确认：至2015年10月13日止，乙方共欠甲方借款本息余额390万元，利息不再支付，相应的债权凭证为：《借款合同》、《借据》、《协议书》；乙方通过抵顶取得的润泰公司开发的位清远市××××号××楼××2、3、4、5层的××号，6层的××号，7、8、9、10层的××号单位共九套房屋,作价200万元抵顶给甲方，以抵销乙方所欠甲方款项中的200万元；此九套房屋由润泰公司转到甲方或甲方指定的第三方名下，乙方有义务要求润泰公司与指定方签订《商品房买卖合同》及开具收据；当甲方成功与润泰公司签订《商品房买卖合同》当天，应办理网签手续；抵顶后，乙方还欠甲方190万元，则按双方于2015年10月13日签订的《协议书》执行。润泰公司与梁树均指定的受让人梁清洪依照上述《债务清偿协议》约定，于2015年11月25日就位清远市××××号楼××××号、3层02号、4层02号等三套房屋签订了《商品房买卖合同》并在房产管理部门办理了合同备案手续，2015年11月27日就位清远市××××号××楼××号、6层的××号、7层××号、8层××号、9层××号、10层××号等六套房屋签订了《商品房买卖合同》并在房产管理部门办理了合同备案手续。因润泰公司与案外人江运壮借款合同纠纷，广州市花都区人民法院作出（2015）穗花法山民初字第680-1号民事裁定，于2015年12月11日查封了上述九套房屋，导致该九套房屋无法继续办理产权变更登记手续。其后，梁清洪提出执行异议，广州市花都区人民法院于2016年8月17日作出（2016）粤0114执异65号执行裁定，驳回梁清洪的执行异议。梁树均、陈金爱因案涉的390万元借款曾于2017年1月16日向原审法院提起诉讼，案号为（2017）粤1802民初353号。在该案中，梁树均、陈金爱要求谭瑞洪、古美霞偿还其中的190万元借款及利息等；同时，梁树均、陈金爱诉称，涉案九套房屋因被查封未能办证到梁树均、陈金爱或梁树均、陈金爱指定的第三方名下，梁树均、陈金爱将另循法律途径解决。在该案诉讼中，谭瑞洪、古美霞确认欠梁树均、陈金爱190万元借款及利息，该案以调解方式结案。另查明，2015年11月，谭瑞洪与润泰公司，案外人邓建安、陈建标，三方签订了一份《债务清偿协议》，约定涉案九套房屋转让给谭瑞洪，以抵顶案外人邓建安、陈建标欠谭瑞洪款项中的200万元，涉案九套房屋由润泰公司转到谭瑞洪或其指定的第三方名下，润泰公司有义务与受指定方签订《商品房买卖合同》及开具收据，并办理网签手续，等等。梁树均与陈金爱系夫妻关系，于1985年11月10日登记结婚；谭瑞洪与古美霞系夫妻关系，于1991年12月7日登记结婚；梁清洪系梁树均与陈金爱的女儿。再查明，2018年4月8日，梁树均、陈金爱因本案诉讼与广东中肯律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定需支付律师费87,400元。原审法院认为：本案为民间借贷纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是梁树均、陈金爱主张的涉案200万元借款是否已通过以物抵债的方式得到清偿及谭瑞洪、古美霞是否需要承担相应的民事责任。以物抵债系债务清偿的方式之一，对以物抵债协议效力的认定，应以尊重当事人意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，以物抵债协议并不以债权人实际取得抵债物所有权为成立或生效要件。本案中，梁树均与谭瑞洪签订的涉案《协议书》、《债务清偿协议》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。梁树均、陈金爱要求确认梁树均与谭瑞洪签订的《债务清偿协议》第二条关于以房屋抵顶200万元的条款无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于梁树均、陈金爱主张的涉案200万元借款是否已通过以物抵债的方式得到清偿的问题。根据查明的事实，梁树均按其与谭瑞洪签订的《债务清偿协议》中关于以房屋抵顶200万元借款的约定，指定其女儿梁清洪与润泰公司签订了涉案的九份《商品房买卖合同》并在房产管理部门办理了合同备案手续。原审法院认为，涉案《商品房买卖合同》与最高人民法院颁布的指导性案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（以下简称指导性案例72号）中的《商品房买卖合同》在其形成基础方面存在高度的类似性，故指导性案例72号可援引于本案。指导性案例72号的裁判要点为：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。”本案中，梁树均、谭瑞洪及润泰公司均同意用以物抵债的方式来偿还借款200万元，并由此形成了梁清洪与润泰公司签订的《商品房买卖合同》，这表明本案借款合同双方当事人即梁树均与谭瑞洪经协商一致，终止200万元借款的合同关系，由关联方建立商品房买卖合同关系；由于不存在合同无效的法定情形，涉案的《商品房买卖合同》具有法律效力。由此可认定梁树均、陈金爱主张的涉案200万元借款已经转化为已付购房款，该借款已通过以物抵债的方式得到清偿。因此，梁树均、陈金爱要求谭瑞洪、古美霞偿还借款200万元及利息、偿付实现债权而支付的律师费87,400元的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。对于当事人提出涉案房屋权利受到限制及归责等问题，均为商品房买卖合同关系中的相关问题，属另一法律关系，当事人可另行主张权利，本案不作处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2018年7月23日作出（2018）粤1802民初2216号民事判决：驳回梁树均、陈金爱的诉讼请求。案件受理费减半收取计12,470元，由梁树均、陈金爱共同负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系民间借贷纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人主张被上诉人偿还200万元借款及利息应否支持。本案中，梁树均与谭瑞洪之间的借款已于2015年11月19日签订的《债务清偿协议》中进行了结算，确认谭瑞洪尚欠的本金及利息为390万元，且双方均同意以该借款当中的200万元作为购房款用于购买润泰公司的九套房屋，同时，指定涉案房屋办理到谭瑞洪或谭瑞洪指定的第三方名下。另外，谭瑞洪与润泰公司及案外人邓建安、陈建标三方于2015年11月签订《债务清偿协议》，该协议同意将涉案九套房屋作价200万元转让给谭瑞洪，用以抵顶案外人邓建安、陈建标欠谭瑞洪的欠款200万元，且同意将涉案九套房屋办理到谭瑞洪或其指定的第三方名下。上述两份《债务清偿协议》签订后，润泰公司根据梁树均与谭瑞洪签订的《债务清偿协议》约定，与梁树均指定的受让人梁清洪签订了涉案九套房屋的《商品房买卖合同》并出具了200万元的购房收据给梁树均收执，涉案的九套房屋也以梁清洪的名义办理了网签手续，上述事实可证实，梁树均与谭瑞洪之间的借款经双方结算后，已用于购买涉案九套房屋，从润泰公司与梁清洪签订《商品房买卖合同》之日起，双方之间合同关系已从原民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，故原审法院以梁树均与谭瑞洪之间不存在借款关系为由，驳回梁树均、陈金爱的诉讼请求正确。鉴于双方之间签订的《商品房买卖合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，故梁树均、陈金爱以其与谭瑞洪之间签订的《债务清偿协议》无效为由，主张谭瑞洪、古美霞清偿涉案借款200万元及利息的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人梁树均、陈金爱的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24940元，由上诉人梁树均、陈金爱负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  巢忠文二〇一九年一月七日书记员  潘丽泳