台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2743号原告：林江，男，1983年12月1日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地：台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告林江与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告林江的委托诉讼代理人鹿帅，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案经当事人庭外和解未达成协议，现已审理终结。林江向本院提出诉讼请求：判令绿城公司立即向林江支付逾期交付土地权属证书违约金68780元（以己付款项3617689.60元为基数，自2016年1月31日起至2016年8月10日止按日万分之一标准计算）。事实和理由：2013年2月28日，林江与绿城公司签订《商品房买卖合同》，约定林江购买绿城公司位于台州市开发区（车位），房屋价款为3693995元，两地下室总价款为316000元。该合同第十六条约定，绿城公司应于2016年1月30日前向林江交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且林江不退房的，绿城公司自约定日期至实际交付权属证书日止按已交付房款日万分之一标准支付违约金。合同签订后，林江按约定支付了全部款项，但绿城公司未按合同约定的时间在2016年1月30日前履行向林江交付土地权属证书的义务，其行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。绿城公司辩称，1.绿城公司已经履行了商品房买卖合同约定的关于产权登记的合同义务，林江要求绿城公司支付逾期交付房屋及车位的土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。2.即使按照林江的主张，其诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，距约定的交付日期2016年1月30日逾期39日，根据商品房买卖合同第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。林江已经从绿城公司领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，林江领取时间与林江主张违约金的计算期限自相矛盾。3.根据合同法规定，交付房屋所有权证书及国有土地使用权分割登记凭证的履行地应在绿城公司所在地，因林江未能到绿城公司及时领取导致权属证书未能及时交付的后果应由林江自行承担。4.林江主张的违约金标准过高，应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用权分割凭证的交付并未导致林江产生任何的实际损失，林江主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，要求驳回林江的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年2月28日，林江作为买受人，绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130200346）一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于台州市经济开发区（车位）；商品房建筑面积为193.33平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米；商品房价款为3693995元，两地下室（车位）价款均为158000元。合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。绿城公司已按约定向林江交付了房屋。2016年1月28日，绿城公司向林江邮寄绿城能源紫薇花园房屋办证通知，通知林江于2016年1月30日已可办理《契证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。2016年3月9日，绿城公司取得涉案房屋的国有土地使用权分割登记凭证。2016年5月2日，绿城公司出具发票一份，记载，林江支付了4幢3-1302室房屋款项3301689.60元、A-333车位款158000元、A-334车位款158000元，合计3617689.60元。2016年8月11日，林江办理了前述所涉房屋、车位的不动产权证。上述事实有林江提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、不动产权证，绿城公司提供的绿城能源紫薇花园房屋办证通知及寄送凭证以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，林江与绿城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效，双方当事人均应当按约全面履行各自的合同义务。本案争议焦点为：一、绿城公司是否存在逾期交付土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，则违约金的合理数额如何确定，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算的起止时间如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，林江与绿城公司签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为绿城公司应当向林江交付办证所需资料的最后日期，即绿城公司应当在2016年1月30日前取得涉案房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知林江，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，林江也并未就此提出诉求，本院对此不作评析。本案中，绿城公司取得涉案土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故可以确认绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实。关于第二个争议焦点，鉴于绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.违约金计算基数。林江主张以其已付款项3617689.60元作为违约金的计算基数，绿城公司对此没有异议，本院予以确认。2.违约金计算标准。本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对绿城公司提出的违约金过高应予调整的请求，本院不予采纳。3.违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一，绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，虽然绿城公司主张其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割登记凭证用于办理土地使用权属证书，但其难以举证证明。绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，绿城公司于2016年3月9日取得分割登记凭证后，不通知业主领取并办理土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除绿城公司确实未履行通知交付义务的情况，其仍属于举证不能的情形；其二，从本院受理的涉案紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从绿城公司处领取了分割登记凭证并办理完成了土地使用权属证书，据此分析，不能排除绿城公司主张的电话通知方式具有一定的客观性；其三，涉案紫薇花园小区商品房属于高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，且在绿城公司于2016年1月底已通知过交付土地分割凭证（虽然此时绿城公司尚未取得）的情况下，也应通过了解或催告的方式获知。而本案绿城公司实际已于2016年3月9日取得分割凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但林江却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，林江不能就扩大的损失要求绿城公司赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90天内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90天后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定本案违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。根据前述分析，本院确定，绿城公司应支付给林江因逾期交付土地使用权属证书而产生的违约金为65118.41元（3617689.60元×0.1‰/日×180日）。综上，林江诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告林江逾期交付土地权属证书的违约金65118.41元；二、驳回原告林江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元（已减半计算，原告林江已预交），由原告林江负担40元，被告台州绿城能源房地产有限公司负担720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇一九年一月二十一日法官助理樊明忠代书记员 尚艺艺