上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初1819号原告：上海海鸿福船物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张宇杰，董事长。委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务律师。委托诉讼代理人：单喆胤，上海市杰豪律师事务律师。被告：上海乾鸿实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘艳丽，总经理。委托诉讼代理人：吴民强，该公司职员。委托诉讼代理人：张海涛，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告上海海鸿福船物业管理有限公司(以下简称海鸿公司)与被告上海乾鸿实业发展有限公司(以下简称乾鸿公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海鸿公司的委托诉讼代理人周卫良、单喆胤，被告乾鸿公司的委托诉讼代理人吴民强、张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年1月1日至2018年4月30日期间积欠的物业服务费人民币(以下币种均为人民币)401,499.29元；2、判令被告支付2014年1月至2018年4月期间拖欠的水费26,022.58元；3、判令被告支付2012年10月1日至2018年4月30日期间拖欠的电费170,122.66元；4、判令被告支付拖欠物业服务费、水费、电费的违约金共计1,931,964.58元(按欠交金额的每日千分之三分段计算)。事实与理由：原告系上海市虹口区大连路919弄乾鸿苑小区的物业管理公司，被告系该小区业主，在该小区内有商铺、办公室和员工宿舍等。被告拖欠原告物业服务费、水费、电费，原告多次与被告沟通，要求被告支付前述费用，被告均以各种理由搪塞，故诉至法院，要求判如所请。被告乾鸿公司辩称：同意支付原告2013年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费401,499.29元，对原告主张的物业服务费的计算时间和金额均无异议；同意支付原告2014年1月至2018年4月期间的水费26,022.58元，对原告主张的水费的计算时间和金额均无异议；同意支付原告2014年1月至2018年4月期间的电费共计68,927.46元，不同意支付原告2012年10月1日至2013年12月31日期间的电费。2012年10月1日至2013年12月31日期间的电费并非被告所用，且原告未向被告主张过，即使该期间的电费应该由被告支付，也已经超过诉讼时效。原告与业主大会签订的物业服务合同于2015年3月31日到期，2015年4月1日起，双方是事实上的物业服务关系，不能按照物业服务合同约定的标准计算欠付物业服务费的违约金，物业服务合同约定的违约金标准过高，应当予以调整，现被告同意参照中国人民银行同期贷款利率支付2013年1月1日至2015年3月31日期间物业服务费的滞纳金，同意参照中国人民银行同期存款利率支付2015年4月1日至2018年4月30日期间物业服务费的滞纳金。物业服务合同仅约定了物业服务费的滞纳金，未约定水电费的滞纳金，不同意按照物业服务合同约定的物业服务费的滞纳金计算标准支付水电费的滞纳金，现同意参照中国人民银行同期存利率补偿原告逾期支付水电费的利息损失。审理中，原告补充提供2012年10月至2013年12月期间的电费发票一组，欲证明被告应向原告支付2012年10月至2013年12月期间的电费。被告在法院于2019年1月11日组织原、被告双方的谈话中表示，原告提供的电费发票上载明电费的单价为0.641元，但原告与被告对账时电费计付单价远高于电力公司收取的单价，原告以高于电力公司的收费标准向被告收取电费，并无依据，故现对庭审中已经确认的2014年1月至2018年4月期间的电费总额不予认可。且被告有合理的理由怀疑原告主张的其他费用的计算标准亦可能存在问题，故现对庭审中被告已经确认的物业服务费、水费的计算时间和金额亦不予认可。原告提供物业服务不到位，即使被告应支付物业服务费，也不应该按照物业合同约定的标准结算物业服务费。本院经审理认定事实如下：被告系上海市大连路907,911,921-925(单)，929,931,935,937号，919弄9号房屋的权利人。原告(乙方)与上海市虹口区“乾鸿苑”业主大会(甲方，以下简称乾鸿苑业主大会)签订《物业服务合同》，约定：物业名称：乾鸿苑，坐落位置大连路919弄；四至范围：东至大连路，西至虹口区政府大楼，南邻飞虹路，北至三河路；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费；物业服务费用(物业服务资金)每期按季交纳，业主在每季度首月内(每次缴费的具体时间)履行交纳义务，逾期交纳的，乙方按照欠交金额的每日千分之三加收违约金；本合同期为5年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止。被告名下的上海市大连路907,911,921-925(单)，929,931,935,937号，919弄9号房屋均属大连路911弄的四至范围内。物业服务合同期满后，乾鸿苑业主大会未与原告续签物业服务合同，原告仍继续为该物业范围提供物业服务至今。原、被告曾就双方互欠对方的相关费用进行过对账，被告在“乾鸿公司、海鸿物业对账汇总表”上盖章确认。“乾鸿公司、海鸿物业对账汇总表”载明，被告2014年1月至2014年9月期间每月欠付物业服务费金额为6,906.69元，2014年10月至2015年8月期间每月欠付物业服务费金额为6,906.70，2015年9月至2015年12月期间每月欠付物业服务费金额为6,767.65元，2016年1月至2016年4月期间每月欠付物业服务费金额为6,558.00元，2016年5月欠付物业服务费金额为6,370.86元，2016年6月至2017年5月期间每月欠付物业服务费金额为6,182.23元。审理中，原告表示：因原、被告对电费的收费标准产生分歧，故对2012年10月1日至2018年4月30日期间的电费及滞纳金，不要求在本案中处理，原告保留诉权，并申请撤回该项诉请。对拖欠物业服务费的违约金，现只主张拖欠2014年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费的违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。乾鸿苑业主大会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主发生法律效力。物业服务合同虽已于2015年3月31日到期，但原告仍为该小区提供物业服务，双方实际仍按原合同履行，形成了事实上的物业服务关系，被告作为该物业范围内的业主理应按约支付物业服务费。原、被告曾就双方互欠对方的相关费用进行过对账，被告在“乾鸿公司、海鸿物业对账汇总表”上盖章确认。2018年9月18日庭审中，被告又对原告主张的物业服务费、水费的计算时间及金额明确表示了认可。2019年1月11日法庭组织的与原、被告的谈话中，被告对之前庭审中已经确认并同意支付的物业服务费、水费的计算时间及金额予以反悔。对此，本院认为，当事人对在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据予以反悔的，应当提供足以推翻先前自认的相反证据予以证明。被告未提供相反证据，仅以原告以高于电力公司的收费标准与其结算电费为由，推翻之前已经确认的物业服务费、水费的计算时间及金额等事实，本院不予采纳。被告主张原告提供物业服务不到位，未提供充分证据证明，本院亦不予采纳。现原告主张被告支付2013年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费401,499.29元以及2014年1月至2018年4月期间的水费26,022.58元，本院依法予以支持。被告未按约向原告支付物业服务费，原告主张被告支付物业服务费的滞纳金，符合合同约定，依法应予支持。鉴于合同约定的违约金过分高于造成原告的损失，故本院酌情予以调整。物业服务合同未对水费的滞纳金作出约定，现被告同意按照利息标准对原告进行补偿，故具体金额由本院根据原告实际损失酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告上海乾鸿实业发展有限公司支付原告上海海鸿福船物业管理有限公司2013年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费401,499.29元；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海乾鸿实业发展有限公司按照年利率24%的标准支付原告上海海鸿福船物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金。欠付2014年1月至2014年9月期间物业服务费的违约金，以20,720.07元为基数；欠付2014年10月至2015年6月期间物业服务费的违约金，以20,720.10元为基数；欠付2015年7月至2015年9月期间物业服务费的违约金，以20,581.05元为基数；欠付2015年10月至2015年12月期间物业服务费的违约金，以20,302.95元为基数；欠付2016年1月至2016年3月期间物业服务费的违约金，以19,674元为基数；欠付2016年4月至2016年6月期间物业服务费的违约金，以19,111.09元为基数；欠付2016年7月至2017年3月期间物业服务费的违约金，以18,546.69元为基数；欠付2017年4月至2017年5月期间物业服务费的违约金，以12,364.46元为基数。上述期间的违约金，均自每期物业服务费支付期限届满之日的次日起分段计算至物业服务费付清之日止；三、自本判决生效之日起15日内，被告上海乾鸿实业发展有限公司支付原告上海海鸿福船物业管理有限公司2014年1月至2018年4月期间的水费26,022.58元；四、自本判决生效之日起15日内，被告上海乾鸿实业发展有限公司支付原告上海海鸿福船物业管理有限公司逾期支付水费的违约金共计3,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,122.23元，由原告上海海鸿福船物业管理有限公司负担13,000元，由被告上海乾鸿实业发展有限公司负担14,122.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  毛济平人民陪审员  郭 瑛二〇一九年一月三十一日书 记 员  管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。