广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1602民初3088号原告：河源市康城物业管理有限公司。住所地：广东省河源市源城区宝源二路138号。法定代表人：谢满智。委托代理人：邓小红、谢碧瑶，广东英物律师事务所律师。被告：叶葵添，男，住广东省博罗县。原告河源市康城物业管理有限公司诉被告叶葵添物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓小红、谢碧瑶及被告叶葵添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月28日，原告与河源市百雄房地产开发有限公司签订了《河源康城水郡物业管理委托合同》，约定由原告对“河源康城水郡”实行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。原告提供的物业服务内容包括但不限于房屋建筑共用部位、共同设施和设备、市政公用设施和附属建筑物构筑物、公用绿地花木建筑小品、附属配套设施、公共环境卫生、交通车辆停放秩序的维修、养护和管理。物业管理服务费用的标准按建筑面积计算，别墅住宅管理费按2元/平方米收取。被告于2017年5月15日对“河源康城水郡”西三街10号住宅收楼，涉案房屋的建筑面积为265.04平方米。同时于当天与原告签订了《河源康城水郡物业管理服务协议》，双方就原告的职责、业主的权利义务、收费管理、《管理公约》、逾期缴费的违约金等内容进行了详细的约定。原、被告双方签订服务协议后，原告尽职尽责地履行了服务协议、管理公约的义务，为被告提供了优质的物业服务。但被告身为“河源康城水郡”西三街10号房产的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用及水费，没有履行《河源康城水郡物业管理服务协议》、《管理公约》约定的义务，没有履行一个业主应尽的基本义务。被告自2017年6月至2018年11月，累计拖欠的物业服务费9099.71元、水费558元及相应违约金7022.31元。期间经原告多次催收，被告均无任何回复，拒不缴纳，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告有权要求被告按照《河源康城水郡物业管理服务协议》及附件《管理公约》的约定清偿拖欠的物业管理费、水费及违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付拖欠的物业管理费9099.71元、水费558元及相应违约金7022.31元，以上合计16680.02元。2、被告承担本案全部受理费。原告对起诉事实提供的证据：1、原告的营业执照；2、被告的身份证；3、河源康城水郡物业管理委托合同；4、商品房买卖合同；5、收楼验收书、业主签收表；6、河源康城水郡物业管理服务协议；7、管理公约；8、管理公约承诺书；9、温馨提示（催款单）；10、EMS邮政特快专递及邮件查询；11、康城水郡一期业户用水抄表读数一览表；12、2017年5月至2018年9月广东省河源市国家税务局通用机打发票及广东省非税收入（电子）票据；13、日常保洁/绿化服务合同及合同补充协议；14、中国银行国内支付业务付款回单（向美丽华保洁服务有限公司支付保洁绿化服务费）；15、康城水郡秩序服务现场作业图；16、保洁绿化养护服务现场作业图；17、工程维修服务现场作业图；18、康城小区联合巡查签到表；19、康城水郡来访人员登记表；20、不动产产权查阅书。被告答辩称：被告收楼的时候，交了装修押金及三个月物业费，但是原告的材料没有体现出来，被告收楼的时候房屋屋顶有渗水问题（原告）没有提出来，因为在被告收搂的时候，原告表示渗水问题由被告自行修复，用于修复的款用来抵物业管理费，而且收楼的单据签名不是被告本人所签。除了渗水问题还有三箱电问题，还有原告的收费不合理。被告提供的证据有：1、收据；2、收据；3、投诉书、居间服务合同、停车位租赁协议、收据、关于蓝伟光同志信访事项的答复意见书、河源市住房和城乡规划建设局关于蓝伟光信访事项处理情况的答复意见、价格违法行为公告书、关于整改通知的回复、信访事项处理意见书、实行自治管理备案资料。本院查明：被告是河源康城水郡花园59栋1号（西三街10号）房的业主，房屋建筑面积为265.04平方米。原告是康城水郡花园的物业管理公司。2017年5月15日，原告与被告签订《河源康城水郡物业管理服务协议》，协议约定：本小区内的物业按建筑面积计交管理费，其中别墅住宅管理费按2元/㎡收取。交楼的第二天起（包括实际收楼及以约定视为已收楼），各业主单元不论是否空置，均需按时全额缴纳管理费用或其他应缴的费用。业主收楼时须按规定收取一次性装修余泥清运费洋房住宅、商铺按2元/㎡收取，别墅住宅按3元/㎡收取（按建筑面积计算），如需拆墙另交余泥清运费20元/㎡（不包含拆墙和搬到楼下的费用）和一次性装修押金洋房住宅、商铺按2000元/户收取，别墅住宅按3000元/户收取。同时，《管理公约》（管理服务协议附件）第七章约定：第1条，交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主在每月五日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、车库管理费等（银行对每次的交易收取1元的手续费由业主支付）。第3条，各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金，同时发出催缴通知书，通知书派至业户的门口或信箱，若在30天内业主、住户仍未交纳应缴款及滞纳金，管理处则采取行之有效的措施（包括停水、停电等），若业主拖欠管理费3个月或以上，管理处则采取法律途径向业主追讨。第5条，其管理费开始交纳时间为购房交楼日的下个月10日。被告从2017年6月开始未交纳物业管理费，原告于2018年11月29日起诉至本院。在庭审中，被告对原告请求被告交纳水费558元没有意见。另查明：原告于2018年11月5日被解聘。又查明：原告主张的违约金从2017年7月5日开始计算至2018年10月4日止，2018年10月5日至2018年11月5日的物业管理费未计收违约金。本院认为：被告与原告签订的物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按合同约定履行相关义务。被告房屋每月的物业服务费为530.08元（2元/㎡×265.04㎡）。被告自2017年6月开始未交纳物业服务费，原告于2018年11月5日被解聘，现原告请求自2017年6月起至2018年11月5日止被告欠原告的物业服务费9099.71元[530.08元/月×17个月5天（2017年6月至2018年11月5日）]，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据约定，物业管理费于每月5日前银行自动扣款，各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金，原告请求被告从2017年7月5日起以拖欠的物业管理费为基数按每日3‰支付违约金至2018年10月4日止，超过法律规定的标准，被告应自2017年7月5日起以拖欠的物业管理费为基数按月利率2%计付至2018年10月4日止。另外，原告主张被告未交纳水费558元，被告予以确认，本院予以认定。被告应向原告交纳水费558元。至于原告主张被告支付未交纳水费的违约金，因原告提供的证据无法证明被告每月拖欠的水费金额，且被告对原告主张违约金不予认可，因此，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告叶葵添应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告河源市康城物业管理有限公司自2017年6月起至2018年11月5日止的物业管理费共9099.71元并支付违约金，违约金自2017年7月5日起以拖欠的物业服务费为基数按月利率2%计算至2018年10月4止。二、被告叶葵添应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告河源市康城物业管理有限公司水费558元。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费217元，由被告叶葵添负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  邓春兰人民陪审员  邓贵英人民陪审员  杨 锋二〇一九年一月二十二日书 记 员  黄慧慧