文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终2362号上诉人（原审被告）：王德义，男，1963年10月28日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：沈昀，陆军指挥学员政治工作处律师。上诉人（原审被告）：方洁，女，1965年10月9日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：沈昀，陆军指挥学员政治工作处律师。被上诉人（原审原告）：赵玲，女，1976年2月18日生，汉族，住镇江市。上诉人王德义、方洁因与被上诉人赵玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王德义、方洁上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判。事实和理由：本案所涉房屋买卖合同有效。酌定房屋增值58万元没有依据。王德义提出的房屋租金损失应予支持。赵玲应承担主要过错。赵玲辩称，合同有效，鉴定符合法律规定。赵玲向一审法院起诉请求：1、解除赵玲、王德义、方洁于2008年6月8日签订的房地产买卖契约；2、王德义、方洁返还购房款78万元并按约赔偿60万元及利息损失（以78万元为基数，按银行同期贷款利率4倍自款项交付王德义、方洁之日起计算至款项实际返还赵玲之日止）。案件审理过程中，经一审法院向赵玲释明双方2008年6月8日签订的《房地产买卖契约》无效后，赵玲变更诉讼请求为：返还购房款78万元；赔偿损失82万元（房产增值损失、装潢损失、利息损失）。一审法院认定事实：2008年6月8日，赵玲与王德义、方洁签订《房地产买卖契约》，约定赵玲向王德义、方洁购买本市健康路17号团干区3号楼3单元305室房屋，房屋建筑面积123.68平方米（其中住房面积102平方米、阳台面积8平方米，共有共用分摊面积13.68平方米）、车库11.8平方米，售价78万元。赵玲于合同签订之日支付购房款48万元，余款在9月3日交房时一次性付清。房屋装潢情况为有简单装潢，煤气、热水器、空调一台、有线电视、电话、宽带等。合同约定，王德义、方洁保证该房屋为其向73056部队购买的经济适用住房，其有权出售，能领取产权证，能在办理产权证后合法过户。部队规定王德义、方洁出售该房时需交的费用由其承担；王德义、方洁办理产权证时所涉及的费用，由其承担；王德义、方洁领取产权证后，根据规定在转让时向政府交纳的土地收益等款项由其承担；房屋交易、登记时发生的税费，各自承担。合同第七条约定：王德义、方洁领取产权证后，产权证由赵玲保管，王德义、方洁五年内负责办理好过户给赵玲。第八条：如---年内（合同文本中空白处用斜线划去）因王德义、方洁不能领取产权证致使赵玲不能办理过户、权属登记手续，在王德义、方洁退还全部购房款及相应期间利息（按银行同期贷款利息的四倍计算），并予以赔偿损失60万元前，赵玲享有房屋的居住权、使用权、处置权，王德义、方洁不得干涉。在签订上述合同前，王德义、方洁向赵玲出示了其向中国人民解放军73056部队后勤部购买案涉房屋（经济适用住房）的合同。赵玲于当日向王德义、方洁付款48万元，于2008年9月3日向王德义、方洁付款30万元。王德义、方洁亦将案涉房屋交付赵玲。另查明，案涉房屋所在健康路17号3幢房产现不动产登记权利人为中国人民解放军73056部队，规划用途为住宅；所涉土地规划用途为军事设施。经赵玲申请，一审法院依法委托镇江华元土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产按有产权证可自由转让性质进行价格评估，该评估机构按市场比较法选取了案涉房产周边三处房产（面积分别为63.59平方米、54.52平方米、68.5平方米）售价作为比较案例，作出华元鉴字（2018）第J502号房地产估价报告，确定案涉房屋在价值时点2018年10月17日公开市场价值为160.4万元（包括车库价值6.57万元）。赵玲支付评估费9703元。赵玲对该评估报告没有异议。王德义、方洁认为，该评估报告主观假设案涉房屋具备产权证能够在市场正常交易与事实不符，其实双方交易时均明知案涉房产暂不具备上市交易条件，至今条件也未成就；案涉房屋并非学区房，只有具备部队人员身份，子女才能就学，因此评估报告认为案涉房屋属于学区房与事实不符；交易市场面积40-70平方米小户型学区房最受欢迎，价格最具竞争力，案涉房屋面积123.68平方米，而该评估报告却以40-70平方米小户型学区房为评估样本，明显不合理；双方交易时，车库是免费赠送赵玲使用。评估人员出庭接受质询称，案涉房产周边小户型房产单价确实高于大户型，但评估人员在进行实际调查时未能寻到与案涉房屋面积相似的市场成交案例，评估时按估价规范在实体上根据房屋结构、建成年代、面积、物业管理统一进行价格修正。对该评估缺陷，评估人员同意进行补充，但后向一审法院回函评估人员再去案涉小区周边走访调查，几乎没有大面积成交案例。评估人员在网上搜索一些中介机构挂牌出售房屋信息，每平方米价格在10000-15000元。案件审理过程中，一审法院向赵玲释明双方2008年6月8日签订的《房地产买卖契约》无效后，赵玲变更诉讼请求为：返还购房款78万元；赔偿损失82万元（房产增值损失、装潢损失、利息损失）。对此王德义、方洁称，案涉房屋增值应在20万元以内，赵玲应承担主要过错并且赵玲居住房屋获得相应利益，因此应由王德义、方洁收回案涉房屋并返还赵玲购房款78万元及同期银行活期存款利息，房屋增值损失由赵玲自行承担，赵玲需支付王德义、方洁房屋租金30万元并折价返还赵玲因案涉房产获得的其他利益。一审法院认为，赵玲、王德义、方洁于2008年6月8日签订的《房地产买卖契约》，买卖位于本市健康路17号团干区3号楼3单元305室房产，该房屋所占土地规划用途为军事设施，双方间买卖合同因损害国家利益而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王德义、方洁应返还给赵玲购房款78万元；赵玲应返还占用的案涉房屋（包括车库）。由此造成的双方损失，首先赵玲因房屋增值（包括装修）所致损失，双方于房屋买卖时已明确应办理房产过户且确定了由王德义、方洁交纳转让时应向政府交纳的土地收益，因此双方本意交易的房产应是有产权证可自由转让。由于案涉房屋所处区位特殊性（属于优质学区房区域），房屋单价与面积成负相关，华元鉴字（2018）第J502号《房地产估价报告》使用市场比较法进行价格评估却未能选择合适的比较案例且无法进行合理价格修正，因此对该评估报告结论不予采纳。因案涉房屋所在区域大户型房产在市场交易中成交案例极少，参考评估机构查询到的大户型房产交易挂牌价并考虑实际成交时可能的价格下浮，酌情认定案涉房屋增值（包括装修）为58万元。其次，赵玲所称的购房款利息损失，王德义、方洁所称赵玲占用房屋的租金损失，因双方均从对方完成的交付中获得相应利益，双方所称的损失均是获得利益的对价，故对赵玲、王德义、方洁所称此损失，均不予采纳。王德义、方洁明知案涉房产不得转卖，仍予以出售；赵玲于购买时亦知道案涉房产未办理产权证，因此双方对于《房地产买卖契约》无效均有过错，王德义、方洁应承担主要责任。根据双方过错程度，酌定王德义、方洁承担赵玲损失的70%，计406000元（580000元×70%）。赵玲支出的评估费用9703元为查明案情所需，酌定由赵玲、王德义、方洁各承担4851.5元。综上，王德义、方洁应赔偿赵玲损失410851.5元。一审法院判决：一、王德义、方洁于判决生效后十日内返还赵玲780000元；赵玲于本判决生效后十日内返还王德义、方洁位于镇江市房屋（包括车库）。二、王德义、方洁于判决生效后十日内赔偿赵玲损失410851.5元。案件受理费19200元、保全费5000元，合计24200元，由王德义、方洁承担16120元，赵玲承担8080元。二审中，赵玲提交证据：1、73056部队后勤部营房科出具的证明，证明部队认可房屋买卖有效。2、实际成交案例证明房屋的价值。王德义、方洁质证认为，证据1的真实性认可，证据2是复印件，真实性不认可。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方签订的《房地产买卖契约》，因案涉房屋土地规划用途为军事用途，该土地性质不得上市交易，故双方间买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。本案中，王德义、方洁应返还赵玲购房款78万元及利息，赵玲应返还王德义、方洁房屋及占用房屋期间的费用。本院酌情参照银行贷款利率、房屋租金及房屋普遍增长的客观情况，和双方各自的过错程度，认定王德义、方洁给付赵玲900000元。赵玲认为应给付房屋增值损失，因该房屋不具备上市交易条件，故对其该请求不予支持。综上，上诉人王德义、方洁的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初1666号民事判决；二、王德义、方洁于本判决生效之日起十日内给付赵玲900000元；赵玲于本判决生效后十日内返还王德义、方洁位于镇江市房屋（包括车库）。三、驳回赵玲的其他诉讼请求。一审案件受理费19200元、保全费5000元，鉴定费9703元，由赵玲负担10895元，由王德义、方洁负担23008元；二审案件受理费7463元，由赵玲负担2165元，由王德义、方洁负担5298元。本判决为终审判决。审 判 长 樊华勇审 判 员 葛荣贵审 判 员 孙 毅二〇一九年十二月七日法官助理 陈颖睿书 记 员 圣子淇