广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7244号原告：熊福娇，女，1970年12月26日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔苗苗，广东金桥百信律师事务所律师。被告：李彤，男，1969年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：罗卫红，女，1969年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州妮敦道市场管理有限公司，住所地广州市海珠区敦和路83号首层101-3房。法定代表人：周荫荣。原告熊福娇诉被告李彤、罗卫红、广州妮敦道市场管理有限公司（以下简称妮敦道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊福娇的委托诉讼代理人崔苗苗到庭参加诉讼，被告李彤、罗卫红、广州妮敦道市场管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊福娇起诉要求判令：1.被告李彤支付逾期交铺的赔偿金（赔偿金以原告已支付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2016年10月1日开始计算至法院判决生效之日止）；2.被告广州妮敦道市场管理有限公司对第1项诉讼请求的赔偿金承担一般担保责任；3.被告罗卫红与被告李彤共同承担第1项诉讼请求的赔偿金；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与李彤签订《商铺买卖合同》，妮敦道公司作为李彤的委托代理人及一般保证人,约定李彤将广州市荔湾区环市西路某号商铺出售给原告，李彤应于2016年9月30日前将商铺按合同约定的装修标准（见附件二）移交给原告使用。返租期满交铺时，原告虽签署了《商铺使用权交接确认书》，但原告发现案涉商铺未达到约定的装修标准，整层商铺因无法通过装修消防验收而无法使用。因本案交易发生在李彤与罗卫红婚姻存续期间，案涉商铺出让时属于夫妻共同财产，罗卫红对本次交易的违约行为应承担共同责任。根据《商铺买卖合同》的约定，妮敦道公司对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。被告李彤、罗卫红、妮敦道公司没有到庭参加诉讼，没有提交答辩意见及证据。经审理查明：广州市荔湾区环市西路某号的2层是李彤购买的房屋，于2012年6月4日取得产权证，产权证上记载房屋建筑面积为3569.85平方米，规划用途为餐厅。李彤购买房屋后将2层间隔为300多个格子铺对外销售，销售时宣传商铺将用于经营鞋城并返租。商场位于环市××路××市××小区靠环市××路马路面，整栋大楼有地下停车场，一、二楼为群楼商场，三楼以上是塔楼住宅。2013年3月23日，原告（认购方）与李彤（出售方）、妮敦道公司（委托代理人及保证人）签订《商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市荔湾区环市西路某号铺位，认购价为680000元，原告（买受人）与李彤（出卖人）、妮敦道公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定原告向李彤购买广州市荔湾区环市西路某号铺，总房价款680000元；李彤应书面通知办理商铺交付，原告积极配合交付，并配合商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的协议；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的商场物业经营管理规定；自签订日起至返租期满届满之日止即2016年9月30日，李彤享有商铺的使用权及收益权，包括商铺的关、停、并、分立、装修、联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等；李彤于返租期限届满前按约定的装修标准（附件二）交付商铺给原告使用；逾期移交商铺，逾期不超过45日的，自约定期限次日起按日支付已付款1‰的违约金，合同继续履行；逾期超过45日的，按日支付已付款1.5‰的违约金；交付的商铺达不到附件二约定标准的，原告有权要求以装饰、设备差价为标准的双倍赔偿；保证人同意对李彤的合同义务和责任承担一般保证责任；等等。附件二为商铺装修标准：A、商铺内部装修标准：地面高级抛光砖、供电有独立电表及配电箱、间隔为轻钢龙骨石膏板间隔；B、公用设备、设施及公共区域：地面主通道铺高级大理石或抛光砖，供电供水采用自动化设备系统、确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全提供24小时公共秩序维护服务，消防设备采用消防自动报警、自动喷淋系统，通风设备配置空调及排风系统。合同签订后，原告支付了购房款680000元，并取得了商铺的产权证。2013年妮敦道公司发出《收铺通知书》，注明商铺将由案外人广州市隆颖昌房地产有限公司（以下简称隆颖昌公司）统一经营管理。原告在办理收铺手续时签署委托书，委托隆颖昌公司对商铺招租。隆颖昌公司将商铺出租经营鞋品，负责向物业管理公司交纳物业服务费、水电费。2013年和2014年期间，妮敦道公司申请二楼商场室内装修建设工程消防设计审核及消防验收。2013年2月6日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消审[2013]第0016号《建设工程消防设计审核意见书》，同意其申报的消防设计。2013年9月17日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消验[2013]第0085号《建设工程消防验收意见书》，认定室内装修建设工程未竣工、灭火器为不合格产品，评定消防验收不合格。2014年4月23日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消验字[2014]第0020号《建设工程消防验收意见书》，评定消防验收不合格，主要问题是工程竣工后申报的竣工图纸内容与消防设计文件不相符。2014年5月13日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消审字[2014]第0033号《建设工程消防设计审核意见书》，认定妮敦道公司申报的消防设计文件及图纸的消防设计不符合公安部的要求，不同意其工程消防设计。之后，妮敦道公司未再申报消防设计及建设工程竣工验收。庭审中，原告确认2016年9月隆颖昌公司发出《商铺交接通知书》，要求原告于9月30日前办理商铺使用权交接手续。原告签署了《商铺使用权交接确认书》。后原告向李彤、妮敦道公司发出律师函，指出场地未通过装修消防验收，要求其整改。经查，本院在审理（2017）粤0103民初416号等案中曾到案涉商铺作现场勘验：二楼商场被分割为300多个格子铺，是空置的，没有经营。被告制作的销售图纸上有标注电梯间的存在，经现场勘验，这些标注的电梯间实为地下停车场通往住宅的电梯，因电梯不对外开放给商场顾客使用，因此电梯在二楼没有设置出入口。电梯槽对应的位置用墙体封闭，并无改造成其它用途。商场通往首层的三个楼梯是畅通的，没有杂物堆积，首层出入口的铁门开关由隆颖昌公司控制。商铺内设有消防自动报警、自动喷淋系统。另查，罗卫红系李彤的配偶，二人是夫妻关系。原告没有对商铺在隆颖昌公司经营管理期间收取租金。广州市房地产交易登记中心于2015年4月16日作出的《信访事项告知函》（穗房交登群字【2015】16号）中载明：根据荔湾区公安分局《建设工程消防设计审核意见书》，消防验收是分割后是否允许投入使用的条件，与产权登记无关。本院认为，厘清本案纠纷需要审查三个方面的问题：一是各方当事人之间的法律关系及其性质；二是消防验收不合格是否构成违约；三是如果构成违约，承担违约责任的主体。一.各方当事人之间法律关系及其性质。本案纠纷是因原告与李彤、妮敦道公司签订《商铺买卖合同》而产生，原告是商铺购买人，李彤是出卖人，妮敦道公司是李彤的委托代理人及保证人，也是商铺的销售者，隆颖昌公司是李彤聘请指定的商场物业经营管理人。合同约定，“买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交付义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议”，“该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的物业经营管理规定”，“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至返租期届满之日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权”。由此可见，原告在签订合同办理收铺手续后，同意商铺继续由李彤使用，并与李彤选聘的隆颖昌公司办理物业委托租赁和经营管理是履行《商铺买卖合同》的附随义务，实际是履行《商铺买卖合同》约定的义务。原告与隆颖昌公司之间并无对商铺的租赁关系形成书面合同，更无对租赁期限和租金标准及租金支付等这些租赁合同必备内容进行明确约定，原告也无收取租金。因此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条、第二百一十五条的规定，原告与隆颖昌公司之间并没有形成真正的租赁关系。因此，本案为房屋买卖合同纠纷。二.消防验收不合格是否构成违约。根据合同目的分析，按照商业惯例和生活常识，原告根据商铺的销售宣传购买本案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营商城。从合同的履行情况看，案涉商铺已经办理产权过户手续，原告取得登记产权，第一个合同目的基本实现。但是，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。根据广州市公安局荔湾区分局的审核意见，本案商场及商铺尚不能通过消防验收合格，不能投入使用。因此，原告购买商铺的部分合同目的未能实现，合同已经产生违约。原告因商铺不能投入使用而带来的损失，有权向相关责任方请求赔偿损失。原告要求被告以已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付从返租期限届满次日起到本判决发生法律效力之日止的赔偿金合法有理，本院依法予以支持。三．关于承担违约责任的主体问题。本案商铺所在商场原为整体商场，规划用途为餐厅。李彤购买取得产权后，改建装修间隔为格子铺对外销售，销售宣传和委托隆颖昌公司经营用途均为鞋城，导致消防验收不合格，不能合法投入使用。如前所述，双方在《商铺买卖合同》第七条第1款约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至返租期限届满之日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。因此，案涉商铺在返租期限届满前仍然由李彤使用，并由其交于隆颖昌公司经营管理。李彤既是商铺及商场的建设者，也是使用人，应当履行申报商场及商铺的消防安全检查验收合格的法定义务。原告虽然按照李彤、妮敦道公司要求作形式上收铺，但并未实际占有、使用、收益，且所交商铺存在消防验收不合格的重大瑕疵。因此，李彤改建商场未履行申报消防验收法定义务，是导致案涉商铺不能合法投入使用的根本原因，应对原告因商铺不能投入使用所造成的损失承担赔偿责任。妮敦道公司作为一般保证人，应当承担一般保证责任。本案纠纷发生于李彤和罗卫红的夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，罗卫红在没有提供证据证明本案债务为李彤个人债务的情况下，应对李彤的债务承担连带清偿责任。被告李彤、罗卫红、妮敦道公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下:一、自本判决发生法律效力起十五日内，被告李彤向原告熊福娇支付从返租期限届满次日即2016年10月1日起到本判决发生法律效力之日止的赔偿金（赔偿金以原告已付购房款680000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。被告罗卫红对此承担连带清偿责任。二、被告李彤、罗卫红不能履行上述第一项债务的，由被告广州妮敦道市场管理有限公司对上述第一判项承担清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1406元，由被告李彤、罗卫红、广州妮敦道市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄斐斐人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  罗夏杰二〇一九年一月十四日书 记 员  林 虹张珊珊