广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初6398号原告（反诉被告）：谭记英，女，1987年2月3日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县，委托诉讼代理人：朱林伟（原告配偶），住陕西省咸阳市武功县。被告（反诉原告）：清远市恒汇房地产代理有限公司，住所地清远市清城区松鹤西街威龙新城21幢首层商铺01号。法定代表人：冯海珠。委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。第三人：苏志豪，男，1995年8月15日出生，汉族，住清远市清新区，原告谭记英与被告清远市恒汇房地产代理有限公司（以下简称恒汇公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法追加了苏志豪作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭记英及其委托诉讼代理人朱林伟，被告恒汇公司的委托诉讼代理人蓝战立，第三人苏志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭记英向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还20000元临时订金给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月6日，原告与被告签订《购房意向书》，由被告介绍原告购买位于清远市××大学××路××号时代倾城二十二号楼15层01号房屋，意向书第四条约定：被告应于2017年12月30日前取得业主同意以第一条规定条件出售该物业的书面文件，该文件到达贵公司即视为到达本人，买卖合同即告成立。若贵公司未能在上述期限取得业主同意出售该物业的书面文件，代保管的临时订金需无息退还本人。原告当天即支付20000元临时订金给被告。后原告多次咨询被告购房事宜，被告都未能提供业主同意出售房屋的书面文件，原告也从未见过业主。根据《购房意向书》第四条的期限已过，原告遂要求被告退回20000元临时订金，但被告一直拒不退还。因此，原告曾到政府部门反映情况，政府部门组织调解，但未能调解成功。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。其中工商所在2018年9月5日组织了双方调解，但未成功。但工商所第二次组织调解时，被告当天上午同意把定金退还给原告，双方谈好后，被告代表何海华有事先离开，原告代表朱林伟也随后离开，之后被告反悔不同意退还。政府部门组织的调解中介方都是派工作人员何海华到场。被告恒汇公司的答辩意见同反诉意见。被告恒汇公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告居问中介服务费53800元;2.反诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2017年10月6日，反诉原告与反诉被告就清远市××大学××路××号时代倾城二十二号楼15层01号房屋的买卖事项签订了《购房意向书》，约定房屋交易价为738000元，咨询居间服务费为15800元，反诉原告收取了反诉被告支付的购房诚意金20000元，购房意向书及收据上均注明只要业主同意出卖房屋，20000元诚意金自动转为定金。此前，业主苏志豪于2017年9月7日、9月26日签发了委托被告出售涉案房屋的委托书给反诉原告，2017年9月26日苏志豪还与反诉原告签订了独立代理委托协议，对出售条件进行了约定，房价超过70万元部分作中介费。2017年10月8日反诉原告将从反诉被告处收取的诚意金20000元及购房意向书交给业主苏志豪，苏志豪同意按购房意向书约定条件出卖给反诉被告谭纪英，苏志豪出具收据及确认书给反诉原告，反诉原告己及时通知反诉被告业主己经同意按购房意向书条件出售房屋给反诉被告，至此，反诉被告与业主苏志豪双方的房屋买卖合同已经成立。业主苏志豪同意出卖房屋后，反诉原告公司负责本案房屋交易的经纪何海华多次催促谭记英及其代理人朱林伟签订书面的买卖合同并进行律师见证，谭记英及其代理人朱林伟迟迟不前来签订书面买卖合同，最后谭记英及其代理人朱林伟表示悔约不购买涉案房屋。由于反诉被告悔约不购买房屋，己构成违约，20000元定金应归出卖人所有，无权要求退还。谭记英目前己经向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求反诉原告返还购房定金20000元，案号为2018粤1802民初6398。由于反诉被告悔约，造成买卖双方没有实际完成交易，因此反诉被告除应按约定支付买方负责的中介费15800元外，还应支付出卖方应支付的中介费38000元给反诉原告(出卖方应支付的中介费以出卖方委托中介方出卖的价格70万元与购房意书约定的交易价738000元的差额计算)。综上，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请法院依法判决。原告谭记英对被告恒汇公司的反诉辩称，被告在涉案房屋没有取得房产证前进行出售违反法律规定，原告没有签订涉案房屋买卖合同的原因也是因为涉案房屋没有房产证。被告有欺骗原告的行为。第三人苏志豪述称，2017年10月6日被告跟第三人说，原告的定金20000元，如原告不买，定金可以不退还。在原、被告的微信聊天记录中，被告说明定金不退还，原告在微信中没有提出异议。委托书的内容是中介方工作人员手写的，签字是第三人本人签的。原来中介方跟我说，中介与原告协商好了，原告11月初有时间过来签订合同，第三人按时间回了清远，但原告又说没时间。一段时间后，中介方反馈给第三人说原告不想买这个房子了，看中了其他房子，让退还定金。本院经审理认定事实如下：位于清远市××大学××路××号时代倾城二十二号楼15层01号房屋的登记权利人为第三人苏志豪，该房屋建筑面积为89.47平方米。2017年9月7日，第三人委托被告出售该房屋。2017年9月26日，第三人与被告公司的员工何海华签订《独家代理委托协议（买卖）》，约定第三人委托被告独家代理出售上述房屋，约定第三人实收700000元，被告卖高作佣。经被告推介，原告对上述房屋产生购买意向。2017年10月6日，原告与被告签订《购房意向书》，约定，一、原告确认购买该房屋的条件为：1、建筑面积89.47平方米（以房产证面积为准）；2、愿意以最高人民币738000元购买该物业；3、交楼情况及时间，收齐楼款；4、付款方式，按揭付款；5、交易税费，买方支付。二、咨询居间服务费15800元。原告在签订意向书时向被告支付10000元作为原告购买的临时订金。在交付临时订金前，原告已实地察看过该物业，对该物业的坐向、面积、楼层、间隔、质量、装修情况等均予以认可。如业主同意以第一条规定的条件出售该物业，原告即确定成交，被告无需原告另行指示即可将临时订金转交业主，作为购买定金的一部分，并以业主出具定金收据作实。被告应于2017年12月30日前取得业主同意以第一条规定条件出售该物业的书面文件，该文件到达被告公司即视为到达原告本人，买卖合同即告成立。若被告在上述期限内取得符合条件的业主同意出售该物业的书面文件，原告将于业主签署文件之日起30日内签署《房屋买卖合同》，否则视为原告毁约不买，业主有权没收定金并将该物业另行出售。鉴于被告已为促成该物业成交做了大量工作，在被告取得业主同意出售该物业的书面文件后，若原告毁约不买，原告则承诺向被告支付15800元作为违约金。第九条备注处手写文字“诚意金业主同意自动转定。”上述《购房意向书》签订当天，原告向被告支付了诚意金20000元。2017年10月8日，被告将原告支付的20000元诚意金支付给了第三人，第三人出具收据确认收到该款项。同时，第三人苏志豪还出具确认书给被告，同意以738000元的价格将上述房屋出卖给原告，原、被告签订的《购房意向书》其本人已看过，同意按《购房意向书》的条件出卖房屋给原告。此后，被告公司员工何海华约原告及其配偶过清远签订《房屋买卖合同》，但原告及其配偶表示工作忙走不开，请求十一月中旬过清远办手续。2017年11月7日，原告配偶表示不买涉案房屋了，说买新房实在点，原告本人也确认不买涉案房屋了。此后，由于原告不再购买涉案房屋，第三人委托被告另行出售了涉案房屋，目前20000元诚意金仍在第三人处。第三人陈述是因为原告自身毁约不买，所以其收取的诚意金已转为定金不退。涉案房屋另行出售后，第三人表示其未向被告支付中介费，买家支付了中介费。对于原告庭审中陈述的其不与卖家签订《房屋买卖合同》是因为被告隐瞒了涉案房屋尚未办理产权证的事实，被告提供的微信记录显示，原告配偶与被告员工何海华的微信交流（2017年10月至2017年11月间）中直至原告及其配偶明确提出不买涉案房屋之日，原告及其配偶均没有提出该方面的异议。对于原告陈述的被告已同意退还20000元诚意金的意见，其提供了一张通话录音光盘以及政府网站投诉信件及回复的截图。通话录音（2018年9月29日）第9分50多秒处，被告员工何海华确认其在政府部门（住房和城乡建设局）组织的调解过程中同意了向原告退还20000元的事实；投诉信件及回复的截图显示清远市清城区人民政府办公室于2018年10月8日回复原告，称通过清城区工商局松岗工商所执法人员调解，原、被告双方初步达成一致协议，即被告将20000元诚意金退还，双方将择日在该局松岗工商所工作人员见证下签署调解协议。原、被告双方最终并没有就20000元诚意金的退还问题签订书面的协议，原告陈述是因为双方在工商所人员调解下达成一致意见后，被告员工何海华有事先走了，之后下午就反悔不愿退还了。以上事实，有原告提供的购房意向书、收款收据、消费者投诉案件终止调解书、双方调解的情况、询问笔录、接待群众来访回执单、授权委托书、微信截图、通话录音光盘、投诉信件及回复的截图，被告提供的购房意向书、不动产登记资料查询结果证明、委托书、独家代理委托协议、授权委托书、收款收据、收据、确认书、消费者投诉案件终止调解书、双方调解的情况、微信截图，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原告述称被告隐瞒房屋未办产权证，被告的行为构成欺诈的意见，但是原告提供的证据不足以证明其主张的该事实。《购房意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。被告于2017年10月8日取得了业主同意以原告的购买条件出售房屋的书面确认书，按照意向书的约定，原告应于一个月内（2017年11月7日前）与第三人签订《房屋买卖合同》。但是原告于2017年11月7日明确表示不再购买涉案房屋，被告的行为违反了意向书的约定，构成违约。此后在诚意金的退还问题上，原告到政府职能部门进行了多次投诉，虽然松岗工商所在2017年9月5日没有成功让原、被告双方达成一致意见，但原告提供的通话录音光盘及投诉信件及回复的截图可以证明此后在政府部门（住建局、工商所）的主持下被告与原告口头达成了一致意见，被告同意退还20000元诚意金给原告。本院对原告主张的原、被告双方已达成口头协议的事实予以确认，虽然诚意金已由第三人收取，但被告仍应信守口头协议约定退还20000元诚意金给原告，对于原告提出的诉讼请求本院予以支持。对于被告反诉要求原告赔偿中介服务费损失53800元（15800元+38000元）的诉讼请求，如前所述，被告毁约不买房屋的行为违反了意向书的明确约定，构成违约，按照意向书的约定，其应向被告赔偿中介服务费损失15800元作为违约金。而对于另外38000元的中介费损失，因涉案房屋已另行出售给了他人，第三人也陈述买家向被告支付了中介费，而且卖家只是实收700000元，另行出售的房价款超出部分仍可由被告收取作为中介费。因此，被告要求原告赔偿该38000元的中介费损失依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市恒汇房地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谭记英退还诚意金20000元；二、原告谭记英于本判决生效之日起10日内向被告清远市恒汇房地产代理有限公司赔偿中介服务费损失15800元；三、驳回被告清远市恒汇房地产代理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由被告清远市恒汇房地产代理有限公司负担。反诉案件受理费572元，由原告谭记英负担168元，被告清远市恒汇房地产代理有限公司负担404元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年一月三十日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。