广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8300号原告：周裕华，男，1971年10月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：张春梅，女，1978年9月4日出生，汉族，住址同上。上述两原告委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人：胡岚，广东期待律师事务所律师。被告：深圳市康辉旅行社有限公司，住所地：深圳市福田区振华路100号深纺大厦C座五楼。法定代表人：王建华，董事长。委托诉讼代理人：范文文，广东伟然（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雷军，广东伟然（广州）律师事务所律师。被告：广东荣和康园旅游投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街汉兴东路130号101房。法定代表人：满梅花，总经理。原告周裕华、张春梅与被告深圳市康辉旅行社有限公司（以下简称康辉公司）、被告广东荣和康园旅游投资管理有限公司（以下简称荣和康园公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周裕华、张春梅的委托诉讼代理人胡岚，被告康辉公司委托诉讼代理人赵雷军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周裕华、张春梅向本院提出诉讼请求：1.被告康辉公司向原告支付违约金139545元；2.被告康辉公司向原告支付逾期支付租金的滞纳金3340元；3.被告荣和康园公司对被告康辉公司上述应向原告承担的责任承担连带清偿责任；4.本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：我方为位于番禺奥园商业中心（扩展）地块八1栋商业楼（自编S-1））、2栋商业办公楼（自编B-1）2栋办公楼6层628号房的产权人。我方作为甲方，被告康辉公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》，约定由被告康辉公司承租涉讼房屋用于经营维也纳国际酒店，租赁期限自2015年12月25日起至2025年12月24日，租金标准4000元/月并按约定递增。合同第十一条约定乙方违约责任：“1、在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，还应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲支付违约金。逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金。……”及后，我方与被告康辉公司签订《房屋租赁合同书补充协议》，约定被告康辉公司应于每月26-29日支付当月25日至下月24日的租金。该补充协议第五条约定：“乙方及荣和康园公司确认，对于房屋租赁合同及相关事宜，乙方与荣和康园公司互负连带责任，两方不因上述事宜办理主体问题而免除责任。”自2017年5月起，被告康辉公司开始有欠付租金的行为，经我方催告仍不按约履行。在政府部门主持的会议中，被告康辉公司明确表示退出维也纳酒店奥园城市天地店项目。根据合同第十一条的约定，被告康辉公司擅自退租、逾期支付租金的行为已造成违约，应承担相应的违约责任。根据补充协议，被告荣和康园公司对被告康辉公司所负债务应承担连带责任。为维护我方的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告康辉公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原告提供的房屋不符合租赁用途，导致我方无法实现租赁合同目的，根据《广东省旅馆业治安管理规定》第六条、第七条以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的规定，因原告房屋规划用途属于办公性质，无法用于酒店经营，故无法办理消防验收手续，番禺住建局组织了三次会议，会议纪要中均显示消防部门明确表示无法办理消防验收。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，因原告房屋不符合房屋使用的条件，导致我方无法开展酒店经营，原告作为出租人，已构成违约，后经政府部门的多次协调，最终确定我方于2017年7月25日退出，由案外人奥园集团（广州）有限公司（以下简称奥园公司）于2017年7月26日接手该项目，因此，我方并没有违约，而是原告违约。另外，因原告未按期交付房屋给我方装修，导致工程延期，并在此后发现房屋属于办公用途，致使酒店无法开办，因而发生租金支付延迟的情况，并非是我方违约，也不属于《房屋租赁合同书》中第11条第一点约定的擅自退租或恶意解除合同。2.原告并无实际损失，法院不应支持其违约金的诉求，2017年7月25日之前，原告收取了我方支付的租金，之后又向奥园公司收取租金，原告的房屋一直在稳定地获得租金收益，并无实际损失。即使法院认定我方存在一定的过错需要承担责任，基于原告并无实际损失，也不应支持其违约金的请求，而且在我方存在巨额损失的情况下，支持原告的诉讼请求也显失公平。3.因原告违约导致我方产生了巨额的损失，我方为此项目投入了约200万元，还有其它人工、设备投入。争议发生后，我方多次联系原告及其代理律师表达和解意愿，但原告仍置若罔闻坚持索要赔偿。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告荣和康园公司无答辩，亦未在举证期限内提供相关证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认本案事实如下：涉诉房屋位于番禺奥园商业中心（扩展）地块八1栋商业楼（自编S-1））、2栋商业办公楼（自编B-1）2栋办公楼6层628号房，由周裕华、张春梅于2014年12月24日向奥园集团（广州）有限公司购买，合同约定建筑面积42.4515平方米，用途约定为办公。奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》，约定甲方在对外销售位于广州市番禺汉溪大道奥园城市天地八区公寓（南座）时，为了向买受人提供适合的商业经营渠道，特此引进乙方作为该公寓酒店的运营商；甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认；甲方也确认整栋公寓（南座）整体由乙方作为酒店进行经营；合作物业为奥园城市天地八区公寓南座整栋公寓房，（4-22层）合共341套，另加每层一套布草房；物业租赁期为10年，起算时间为甲方与买受人商品房买卖合同约定交楼日期，免租期（含装修期）为六个月，其中第一年4个月、第二年1个月、第三年1个月；建筑面积41-48平方米的房间租金按每月4000元/间（税前）计，建筑面积51-63平方米的房间租金按每月4800元/间（税前）计，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前基础上再增加6%，第七年在前基础上再增加6%，第九年在前基础上再增加6%；甲方在销售公寓时，应明确告知买受方需将房屋租赁给乙方作为酒店经营并与乙方签订正式租赁协议；甲乙双方签订本确认书后，甲方保证不会再8地块和9地块引进同类公寓酒店经营项目；甲方同意乙方在经营该酒店项目时使用乙方在番禺成立的经营公司进行实质运作；等等。2014年10月16日，奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，约定甲方将位于广州市番禺汉溪大道奥园城市天地项目进行对外销售后，为了向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为公寓的合作运营商，买受人在购房的同时与乙方签署《房屋租赁合同》，将所购物业直接租赁给乙方用于度假酒店经营，从而实现甲方、买受人及乙方的三赢；租赁物业用途为商业公寓，乙方用于度假酒店进行商业经营（包括但不限于日租、月租和旅业配套），酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店）；租赁期内，甲方负责提供本座物业的消防和环保等政府验收合格证以便乙方办理旅业经营许可证，办理旅业经营许可证的各种费用及办证流程均由乙方负责；等等。周裕华、张春梅（甲方）与康辉公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉讼房屋预租给乙方使用，建筑面积为42.4515平方米；乙方按照双方签署的《装修委托协议》约定并参照乙方提供的装修效果图和标准为甲方物业进行装修；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营性公寓式酒店使用，酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店），乙方必须遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限10年（从正式支付租金时间算起），自2015年12月25日起至2025年12月24日（如因客观原因导致物业迟延交付的，租赁期自实际交付之日起算，租期相应顺延）；甲方不可撤销的授权乙方按照其与开放商签订的《商品房买卖合同》中约定的交楼日期及条件办理验楼和收楼手续；租金标准4000元/月，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前租金基础上再增加6%，第七年在前租金基础上再增加6%，第九年在前租金基础上再增加6%；乙方于每月15日前将本月租金支付给甲方；租赁第一年免租期为4个月，用于物业装修和试营业（自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给乙方之日起算），第二年和第三年各减免一个月租金；在租赁期内，甲方未经乙方同意擅自退租而解除合同的，除退还乙方已支付的诚信押金外，还应按照余下期限应收租金总额的30%赔偿给乙方；甲方因房屋权属瑕疵等而导致本合同无效或其它原因而违反本合同约定，提前收回房屋的，除照价赔偿乙方原投入设备、设施外，应按照本合同余下期限总租金的10%向乙方支付违约金；乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；等等。2016年3月17日，康辉公司与案外人奥园公司签署《收楼确认书》，确认康辉公司于2016年3月17日办理收楼手续。同日，奥园公司、康辉公司及奥园城市天地八区2栋业主代表共同召开会议，并达成一致意见，其中：康辉公司承诺与业主签订的《房屋租赁合同书》约定内容不变，约定的租金起始日期不变（即2015年12月25日为起租日，2015年12月26日至2016年4月25日为装修免租期，2016年4月26日为租金计付日）。2016年6月19日，周裕华、张春梅（甲方、委托方）与康辉公司、荣和康园公司（乙方、受托方）共同签署《补充协议》（以下简称《补充协议》），其中约定：甲、乙双方的物业租赁期限为10年，自2015年12月25日起至2025年12月24日止，乙方应于每月26-29日支付当月25日至下月24日的租金；甲方应于硬装装修完成后支付家私家电购置费和硬装装修费用总额的30%；甲方于乙方依法领取以租赁房屋为经营地址的酒店营业执照之次月起支付总装修费10%给乙方，在乙方应付甲方租金中平均分六个月抵扣；康辉公司以荣和康园公司名义收取装修费、支付租金、办理房屋租赁备案、缴纳租赁税费等，康辉公司与荣和康园公司确认，对于房屋租赁合同及相关事宜，康辉公司与荣和康园公司互负连带责任，两方不因上述事宜办理主体问题而免除责任；租赁期满或合同提前解除，乙方除按原《房屋租赁合同书》履行相关义务外，乙方还需保证该房屋及装修和乙方提供的物品清单中的物品全部完好并能正常使用；等等。2017年8月1日，周裕华、张春梅（甲方）、康辉公司（乙方）以及奥园公司（丙方）共同签订《协议书》，约定：基于多方面原因，乙方拖欠甲方2017年6月、7月各50%的租金，并明确表示无法继续该项目，退出维也纳酒店的经营管理；丙方向甲方承诺：丙方保证原合同解除的同时与甲方签订新的房屋租赁合同，丙方指定广州奥美家酒店管理有限公司作为承租方签订新合同，保证原租期及租金收益不变，保证甲方不承担租赁期间的房屋维修整改费用；甲、乙、丙三方签订本协议的同时，原合同解除；本协议签订后，如因甲方、乙方或丙方原因导致房屋仍未办理交接的，该房屋实际交接之日前的租金由责任方承担；甲、丙二方签订新合同后20日内，丙方代甲方将甲方已收取的乙方押金，在扣除乙方应支付给甲方的租金后，余款退还给乙方；本协议及新合同签订后，丙方同意按原合同约定的租金标准，自本协议签订起20日内向甲方支付当月至今，后续租金支付已付新合同约定履行；就甲乙双方签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《承诺函》等协议，原乙方的权利、义务由丙方继续履行，因上述协议产生的债权债务纠纷，乙方必须自行处理；等等。诉讼过程中，本院依法向广州市番禺住房和建设局调取了三份分别于2017年7月7日、2017年7月14日以及2017年7月28日作出的《关于奥园城市天地购房租赁纠纷协调会议纪要》，其主要内容为该局组织了三次协调会议予以解决本案纠纷的过程，协调会最终要求康辉公司必须于2017年7月20日前解决6、7月份所欠业主的租金问题，滞纳金问题按照合同有关约定由康辉公司与业主商定。庭审过程中，双方当事人均确认：1.涉案房屋已经装修完毕。2.康辉公司于2017年5月之前的租金已全部支付，2017年5月25日至2017年7月24日期间仅支付50%的租金。3.双方签订的《房屋租赁合同书》已于2017年8月1日解除，合同解除后，周裕华、张春梅已与案外人重新签订新的租赁合同。双方当事人对于以下问题存在争议：1.针对涉讼房屋的规划用途以及涉讼房屋能否用于酒店经营的问题。双方当事人均确认涉讼房屋产权登记的规划用途为办公。康辉公司称其司与周裕华、张春梅签订《房屋租赁合同书》时对涉讼房屋的规划用途并不知情，在签订《房屋租赁合同书》之前，奥园公司作为开发商引入其司合作，并向其司承诺涉讼房屋可用作酒店项目经营，由奥园公司出售给业主，再由其司从业主处租赁涉讼房屋，因此其司基于对奥园公司的信任与奥园公司签订了《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》、《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，均明确约定涉讼房屋的用途为酒店经营；后奥园公司将涉讼房屋出售给周裕华、张春梅，房屋买卖合同、租赁合同、装修合同均是奥园集团负责协助签订的，签订后奥园集团仅将租赁合同和装修合同提供给其司，但并未向其司出示房屋买卖合同，否则根本不可能推进该项目；另，由于其司是经营旅游业的企业，并非专业的酒店经营企业，故亦不清楚应向哪个行政部门了解涉讼房屋的规划用途；其司是直至2017年3月份左右才得知涉讼房屋不能作为酒店用途使用。周裕华、张春梅认为，康辉公司是专业的运营方，在投资经营如此大的项目时，不可能不对项目情况进行详细了解，康辉公司签订上述确认书和合作协议时，应当已明确知道涉讼房屋的规划用途；而且其方签订房屋买卖合同、租赁合同以及装修合同均是同一天在奥园商业中心营销中心同时签订的，对于涉讼房屋是否为办公用途，根本无需其方向康辉公司说明。2.对于康辉公司在对涉讼房屋装修前有否办理申请消防设计审核手续的问题。康辉公司称涉讼房屋的所有消防手续均是由奥园公司负责办理，其司曾于2016年1月14日、5月14日向奥园公司询问奥园消防、施工问题，奥园公司答复其司是有申请消防手续，其司收楼以及提交装修申请后可以施工。康辉公司对此提交了其司与奥园公司法务经理卜勍娟关于消防施工的电子邮件沟通记录截图复印件以及其司与奥园公司就协助改造消防工程的电子邮件沟通记录截图复印件证实其上述主张。周裕华、张春梅对上述证据三性均不予确认，认为有关消防工程由康辉公司负责，如果最终因消防原因导致无法办理证照，康辉公司应自行承担责任。3.《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。周裕华、张春梅主张因康辉公司拖欠2017年6、7月份的租金且单方面表示退租，经其方多次催促无果，康辉公司仍未能按照合同约定履行义务，已构成违约，因此导致涉讼《房屋租赁合同书》解除的责任在于康辉公司，康辉公司在合同解除后仍应承担余下租赁期限应付总租金30%的违约金。康辉公司、荣和康园公司主张由于周裕华、张春梅在明知其司租赁涉讼房屋是用作酒店经营的情况下，隐瞒涉讼房屋登记的规划用途是办公，导致涉讼房屋以酒店标准装修后无法办理消防验收手续，致使合同目的无法实现，即实际上周裕华、张春梅于签订《房屋租赁合同书》时已构成根本违约，故其司主张导致解除《房屋租赁合同书》的责任应归于周裕华、张春梅。4.涉讼房屋有否对外营业的问题。周裕华、张春梅称康辉公司对涉讼房屋自2016年8月开始一直都是以公寓的形式对外经营，使用的牌照就是荣和康园公司。而康辉公司则表示涉讼房屋装修完毕后，由于其司未取得酒店特种行业许可证，无法将涉讼房屋用于酒店经营，其司仅是按照日租房的形式自2016年8月13日开始出租经营，开具发票项目为住宿费，由荣和康园公司开具，其司也并非是将所有房屋同时对外进行试营业。本院认为：周裕华、张春梅与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》以及周裕华、张春梅与康辉公司、荣和康园公司签订的《补充协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。康辉公司虽然主张涉讼房屋的规划用途为办公导致无法办理消防验收以及其司无法使用该房屋用于酒店经营，但康辉公司未能提供明确具体的证据证实。退一步来说即使康辉公司的上述说法属实，康辉公司虽然自称其司在承租涉讼房屋时并不清楚涉讼房屋登记的规划用途为办公，但从康辉公司提交的其与奥园公司签订的相关合作协议以及康辉公司在庭审中的陈述内容来看，其作为由奥园公司引入的经营方，明知承租涉讼房屋系用于经营酒店的使用目的的前提下，不管是在与奥园公司达成合作意向并签订相关的确认书和合作协议时，还是在与周裕华、张春梅签订租赁合同承租涉讼房屋时，康辉公司均应对涉讼房屋履行充分的审慎注意义务，在承租前理应向相关行政管理部门或涉讼房屋所在楼宇的开发商就涉讼房屋产权情况包括规划用途等信息进行详尽了解和查询。此外，根据康辉公司与奥园公司签订的项目确认书约定“甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认”可见，奥园公司出售包括涉讼房屋在内的相关楼宇时，早已明确了和康辉公司的合作意向，作为包括周裕华、张春梅在内的小业主，租赁涉讼房屋给康辉公司作为酒店经营使用是其购买涉讼房屋的必要条件之一，小业主对此并无其它选择。故，康辉公司主张周裕华、张春梅故意隐瞒涉讼房屋的规划用途或提供不符合租赁合同目的的房屋，导致其司无法进行酒店经营，理据不足，本院不予采纳。因康辉公司未能按照合同约定向周裕华、张春梅支付相应的租金且提前退出租赁，已构成违约，应对最终导致《房屋租赁合同书》解除承担全部责任。根据周裕华、张春梅与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》关于“甲方未经乙方同意擅自退租而解除合同的，除退还乙方已支付的诚信押金外，还应按照余下期限应收租金总额的30%赔偿给乙方”的约定，现周裕华、张春梅主张康辉公司按照上述约定向其支付违约金139545元虽然符合合同约定，但该违约金标准明显过高；且考虑到涉讼房屋已于2017年8月1日经小业主、康辉公司和奥园公司三方签订《协议书》约定，由奥园公司指定广州奥美家酒店管理有限公司继续在原租金标准以及原租期的前提下承租涉讼房屋，作为小业主的周裕华、张春梅对此并不存在较大损失，因此本院酌情将上述违约金标准调整为半年租金总额，即4000元/月×6个月=24000元，故康辉公司应向周裕华、张春梅支付违约金24000元。对于超出上述违约金金额的部分，本院不予支持。根据《补充协议》约定，荣和康园公司应对康辉公司的上述债务承担连带支付责任。关于康辉公司迟延支付租金的滞纳金问题。鉴于本院已就康辉公司退租导致合同解除问题已支持了其提出的违约金主张，上述违约金金额已足以弥补其的损失，因此对于周裕华、张春梅的该滞纳金诉请，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告深圳市康辉旅行社有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周裕华、张春梅支付违约金24000元；二、被告广东荣和康园旅游投资管理有限公司对被告深圳市康辉旅行社有限公司上述判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告周裕华、张春梅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3157元，原告周裕华、张春梅负担2627元，被告深圳市康辉旅行社有限公司、广东荣和康园旅游投资管理有限公司负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  梁少玲二〇一九年一月十日书 记 员  陈 冬