广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11226号原告：郑华贤，男，1978年6月17日出生，汉族，住广州越秀区，委托诉讼代理人：刘毅，广东达方律师事务所律师。被告：梁彩霞，女，1983年11月1日出生，汉族，住广州市花都区，被告：徐丽香，女，1963年3月18日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：邝敏婷，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元光，与徐丽香系母子关系。原告郑华贤与被告梁彩霞、徐丽香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序于2018年11月26日公开开庭进行审理，原告郑华贤的委托诉讼代理人刘毅、被告梁彩霞、被告徐丽香的委托诉讼代理人邝敏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑华贤向本院提出诉讼请求：1.判令梁彩霞、徐丽香向郑华贤退还收取的购房定金25000元；2.判令梁彩霞、徐丽香向郑华贤支付解除合同违约金134875元（物业成交价1250000×0.001×79天+1250000元×10%）；3.本案诉讼费用由梁彩霞、徐丽香承担。事实和理由：2018年7月，郑华贤与女友计划在花都区购房自住，经人介绍认识了广州亿鸿房地产代理有限公司的中介刘伟键，经其推荐并实地查看了花都区XX房，看完后郑华贤和女友对该物业比较满意并当场转了5000元购房诚意金给刘伟键，由他约业主出来洽谈买卖合同事宜。7月25日晚，郑华贤和女友接到刘伟键通知前往亿鸿地产洽谈，到现场后发现卖方并非业主本人，而是一名叫做梁彩霞的女子，其自称是徐丽香的儿媳妇，并称该物业是她本人的，只是挂在徐丽香名下。中介刘伟键也说和梁彩霞很熟，房子和人都信得过，大家讲诚信不用担心。后经中介方协调，双方就房屋价格等条款达成一致，郑华贤当场与代理人梁彩霞签订了房屋买卖合同，同时梁彩霞和中介都承诺会让徐丽香补签。于是当晚郑华贤又向中介支付了1000元，加上前期支付给中介的5000元合计6000元，当作定金50000元的一部分由中介交给了梁彩霞，其当场写了收据。合同同时约定，郑华贤于7月31日前再支付剩余定金44000元，卖方收钱后把合同及收据快递或者亲自送给郑华贤。同时，卖方于签订合同后十日内办理银行提前还款和加急办理房产证和加急赎证的手续，并承担相应费用。7月31日，郑华贤依约向徐丽香账户转账剩余定金44000元，但梁彩霞、徐丽香收钱后并未将补签的合同和收据交给郑华贤，郑华贤和中介多次催促梁彩霞履行义务，要求徐丽香补签合同，办理提前还款，但梁彩霞均以各种理由进行推脱，避不见面。梁彩霞、徐丽香的拖延行为已违反了双方合同的约定，不肯卖房的意图已经十分明显。为避免风险和损失，郑华贤请中介与对方沟通先收回已支付的定金，经多次催讨，梁彩霞于9月11日将25000元退回给中介，并承诺于9月21日退回剩余定金。但梁彩霞其后一直拒绝郑华贤和中介联系，郑华贤于10月16日发函最后一次催告梁彩霞、徐丽香履约，梁彩霞、徐丽香仍置之不理。郑华贤无奈，只得发函解除房屋买卖合同。综上所述，梁彩霞、徐丽香违反诚实信用原则，与郑华贤签订房屋买卖合同后又拒不履行，已构成根本违约。郑华贤为维护自身合法权益，特诉至法院。梁彩霞辩称，郑华贤已经知道房产的所有权人不是我，房屋买卖合同至今还没有生效，经三方共同协商一致，由中介方对接，到现在我没有收到郑华贤的任何电话和信息告知我解除合同，本来合同也没有生效，故没有郑华贤陈述的违约之说，合同第18条有明确约定。徐丽香辩称，我方不是适格的被告，买卖双方签名是郑华贤与梁彩霞，徐丽香自始至终没有在合同签名，徐丽香不应作为本案的被告，本合同是无效的，因为该房产是登记在徐丽香名下，徐丽香才是真正的产权人，在签合同之时，徐丽香一直没有给予梁彩霞任何的授权出售该房屋及签订合同，并至今没有确认合同的效力，根据相关法律的规定，法院应当判令合同无效，本案郑华贤也有过错，应当承担相应的法律责任。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区XX房，权属人是徐丽香。2018年7月25日，梁彩霞代徐丽香（卖方）、郑华贤（买方）与广州亿鸿房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定，卖方将涉案房屋出售给郑华贤，物业成交价为1250000元。卖方交付该物业予买方使用之日起为过户当天。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十九条双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充），手写：①双方协商于2018年7月31日前，买方将剩余定金44000元支付给卖方；②双方知悉该物业正在办理房产证，卖方保证该物业产权清晰，卖方负责出证加急以及赎证加急所产生的费用；③业主于签订本合同后十天内向银行申请提前还款，于银行通知还贷之日起七日内，将剩余首期款300000元存入卖方指定的账号；④买卖双方须配合相关手续的办理，不得拖延。合同并对其他权利义务进行了约定。郑华贤陈述，签订合同当日其已发现涉案房屋业主并非梁彩霞，但经中介及梁彩霞协调并承诺在卖方收齐定金后将徐丽香补签名的合同及收据交给郑华贤，各方最终签订了《房屋买卖合同》，但至今卖方未将徐丽香补签名的合同交付给其。徐丽香称其从未授权梁彩霞出售涉案房屋，亦从未在《房屋买卖合同》上签字，自始至终未追认梁彩霞签订的《房屋买卖合同》。梁彩霞对徐丽香的陈述予以认可，认为郑华贤知道其并非涉案房屋的权属人，也存在过错，应当承担相应的法律责任。合同签订当天，梁彩霞出具了《收款收据》，载明收到买方郑华贤交来承购涉案房屋的定金6000元。2018年7月31日，郑华贤通过银行转账的方式向徐丽香的账号转账支付44000元，转账单摘要载明“定金”。梁彩霞于2018年9月11日出具《收据》，其上载明梁彩霞承诺于2018年9月21日星期五前还清所有余款25000元。诉讼中，梁彩霞同意将剩余定金25000元退还给郑华贤。本院向郑华贤释明，若涉案合同不成立，郑华贤是否变更诉讼请求，郑华贤表示变更诉讼请求第二项为梁彩霞、徐丽香赔偿郑华贤损失134875元，其他诉讼请求无需变更。针对郑华贤变更后的诉讼请求，梁彩霞、徐丽香辩称，我方不同意郑华贤变更后的诉讼请求，我方认为签订合同至今，房价还降低了，郑华贤不存在房屋溢价损失，我方认为郑华贤的损失只有利息损失，我方只同意退还定金25000元及按照中国人民银行同期同类贷款利率作为赔偿。郑华贤认为其因此遭受的损失包括房屋溢价损失、为准备合同履行支付的交通费用等、为本次诉讼所支付的律师费等，对上述损失的金额郑华贤并未举证证明。本院认为，涉案《房屋买卖合同》是梁彩霞以徐丽香名义与郑华贤经中介方居间介绍而签订，郑华贤明确签订合同时明知涉案房屋的权属人并非梁彩霞，梁彩霞签订合同时未取得权属人徐丽香的授权，徐丽香对于梁彩霞代其签订合同出售涉案房屋的行为至今不予确认，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，上述涉案合同对徐丽香不发生效力，郑华贤对徐丽香提出返还25000元及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。梁彩霞与郑华贤之间并无与对方成立合同关系的一致意思表示，因此，涉案合同应不成立，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同不成立，本院依法向郑华贤行使释明权，郑华贤经本院释明变更了诉讼请求，本院予以准许。合同不成立，梁彩霞继续持有定金依据不足，且梁彩霞同意返还25000元，因此，郑华贤请求梁彩霞返还定金25000元合理有据，本院予以支持。鉴于郑华贤在明知涉案房屋权属登记状况及梁彩霞并未取得权属人授权的情况下，仍与梁彩霞签订涉案房屋买卖合同，且在未充分核实徐丽香对本次房屋买卖交易态度的情况下，支付了定金，郑华贤显然未尽审慎审查义务，对于涉案合同的签订及交易未能继续履行亦存在一定过错，结合梁彩霞同意支付25000元的利息作为赔偿，因此，本院酌定梁彩霞向郑华贤赔偿利息损失，利息以25000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年9月22日起计至付清款项之日止。郑华贤诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，郑华贤诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑华贤返还定金25000元；二、被告梁彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑华贤支付25000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年9月22日起计至付清款项之日止；三、驳回原告郑华贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748.80元，由原告郑华贤负担1475.30元，由被告梁彩霞负担273.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年一月七日书记员  黄丽雅张丽彬