湖北省荆门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂08民终1188号 上诉人（原审被告）：京山丽都食府酒店，住所地京山县经济开发区京源丽都**。 经营者：王晓璐，女，1984年3月22日出生，汉族，京山市人，户籍所在地京山市，现住京山市温泉新区。 委托诉讼代理人：阳杰，湖北金卫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：荆门市恒海房地产开发有限公司，住，住所地荆门市月亮湖广场南侧海巷）。 法定代表人：赵万兵，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭仁峰，湖北子彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张万启，湖北子彦律师事务所律师。 上诉人京山丽都食府酒店（以下简称丽都酒店）因与被上诉人荆门市恒海房地产开发有限公司（以下简称恒海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省京山市人民法院（2019)鄂0821民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丽都酒店向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒海公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实有误。1.合同第二条第2项约定：甲方保证乙方经营三年。第一条第二项约定：一年到期续签。依上述约定，尽管双方采取的是一年一签的方式，但对租赁期限已作了明确的界定，即为从第一份合同签订之日起三年止。2.因双方就租金的调整未达成一致，丽都酒店又支付的1万元系对第二年租金的预付，一审法院以此认定双方形成不定期租赁合同关系是错误的。3.合同约定租金标准为10元/平方，合计47100元，不管面积多少，仍应按47100元执行。二、一审判决适用法律错误。合同法第二百三十二条是关于合同解除的规定，而恒海公司是主张合同期满要求归还租赁物，因此，一审法院在本院认为中引用该条支持其请求是适用法律错误。 恒海公司答辩称，双方形成的是不定期租赁合同关系，一审法院认定事实清楚；一审法院适用合同法第二百三十二条，认定双方之间的不定期租赁合同已经解除，是正确的；一审判决丽都酒店返还财产并支付占用期间的费用，既有事实依据也符合法律规定，判决正确，应予维持。 恒海公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令丽都酒店立即腾退京源丽都8幢8-2号房屋（建筑面积为619.46㎡），并恢复房屋原状；二、判令丽都酒店支付房屋占有使用费（从2018年7月1日起按每月20元/㎡的标准计算至实际腾退之日止，截止至2018年12月31日的房屋占用费为74335.2元）；三、本案诉讼费由丽都酒店承担。 一审法院查明事实：2017年10月15日，恒海公司与丽都酒店的经营者王晓璐签订《京源丽都门面租赁合同》，约定王晓璐租赁恒海公司所有的京源丽都8-2楼商铺两间从事经营活动，合同约定一年一签，租金随行就市，根据市场行情增减，具体租赁期限为8.5个月，即从2017年10月16日至2018年6月30日止，租金标准为每平方米10元，租金共计47100元，此款在租赁合同签订后一次性付清。恒海公司应在合同签订之日起一天内将商铺交付丽都酒店使用。租赁保证金2万元，租赁期满后，房屋无损坏则退还全部保证金。合同还约定，恒海公司在合同期内有权出售租赁商铺的产权，但必须保证丽都酒店经营三年，期间的租金仍由恒海公司收取。合同签订后，丽都酒店按合同约定支付了租金47100元，恒海公司亦向丽都酒店交付了租赁房屋。2018年6月30日合同到期后，双方对租金标准进行了多次协商，但未能达成一致意见。期间，丽都酒店于2018年9月5日向恒海公司交纳租金1万元，恒海公司亦向丽都酒店出具了收款收据，但双方未签订书面租赁合同。同年10月18日，恒海公司委托湖北京源律师事务所向丽都酒店发出律师函，通知其因就续签事宜双方未能协商一致，恒海公司决定不再续签合同，并要求丽都酒店在收到通知书后的十日内腾退房屋，并结清合同期届满至实际退房之日止的房租（租金标准按2018年8月标准缴纳）。丽都酒店在收到律师函后分别于同年10月22日、11月8日及12月31日向恒海公司发出函告，要求续租房屋或协商终止合同并由恒海公司赔偿丽都酒店的损失，但丽都酒店至今仍未返还房屋，故恒海公司诉至一审法院。 一审法院认为，恒海公司与丽都酒店签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。由于双方订立的租赁合同明确约定房屋租赁期限截止到2018年6月30日止，在租赁期限届满后，虽丽都酒店又支付了租金1万元，但双方未签订书面续租协议，故应当认定双方形成不定期租赁合同关系，而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人在合理期限前通知承租人的，可以随时解除合同，现恒海公司也提前向丽都酒店发出了书面函告，表示不再续租，要求其腾退房屋。故丽都酒店应当将房屋返还给恒海公司，丽都酒店拒不返还房屋，构成违约，应当承担返还租赁房屋并赔偿经济损失的违约责任，故对恒海公司要求丽都酒店返还租赁房屋并支付占用费的请求予以支持。 关于恒海公司诉请中占用费的计算问题，本案丽都酒店超期占用其房屋应支付房屋占用费，计算标准应比照双方签订合同时约定的租金标准，即按每月10元/㎡标准从2018年7月1日起计算至实际返还房屋之日止，对丽都酒店已缴纳的1万元应在双方结算时予以扣减。 关于辩称本案租赁房屋的面积有误的问题。经查，丽都酒店实际租赁恒海公司所有的位于京山市新市镇××大道××号京源丽都8栋2层202号及2层（14-2）商铺，而以上两商铺的不动产权证中记载的建筑面积分别为538.83㎡及80.63㎡，共计619.46㎡，故恒海公司表述的租赁房屋面积并无错误；关于丽都酒店辩称未续签的原因在于恒海公司，恒海公司的行为已经违反了租赁合同第一条第一款的规定，应当承担相应的违约责任的抗辩意见。一审法院认为，合同中载明的“合同一年一签”、“一年到期续签”等内容只是表示丽都酒店享有优先承租权，不能理解为合同到期后双方必须续签租赁合同，故对其该抗辩意见不予采纳；关于丽都酒店辩称租赁合同第二条第二项规定“保证乙方经营三年，租金仍由甲方收取”，现丽都酒店经营一年零两个月后，恒海公司不续签合同的行为已经违反了合同义务的抗辩意见。一审法院认为，该条款的全文为“甲方出售商铺后，不得影响本合同的履行。保证乙方经营三年，租金仍由甲方收取”，系附加条件的约定，现丽都酒店未提交证据证明恒海公司出售了涉案商铺，故该条件并未成就，对双方无约束力。且该约定也仅是保障丽都酒店的优先承租权，并非表示双方约定的租赁期限为三年，故对其该抗辩意见不予采纳；关于丽都酒店抗辩其对商铺进行了价值30余万元的装修，现仅经营一年多根本无法收回成本，恒海公司如提前解除合同将对其造成30多万元的损失，此损失应由恒海公司承担的意见。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿已附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，本案双方签订的租赁合同中未对装饰装修费用进行特别约定，故对其该抗辩意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条规定，判决：一、被告京山丽都食府酒店于判决生效之日起七日内将位于京山市新市镇××大道××号京源丽都8栋2层202号及2层（14-2）号商铺返还给原告荆门市恒海房地产开发有限公司并支付原告占用费（占用费以每月10元/㎡的标准自2018年7月1日起计算至实际返还房屋之日止）；二、驳回原告荆门市恒海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，由原告荆门市恒海房地产开发有限公司负担829元，被告京山丽都食府酒店负担829元。 本院对一审认定事实予以确认。 另，丽都酒店与恒海公司在二审中均认可，租金47100元系按照555㎡×10元/㎡/月×8.5月=47175元取整数计算。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《京源丽都门面租赁合同》第一条约定：王晓璐租赁恒海公司所有的京源丽都8-2楼商铺555.635平方米从事经营活动，合同一年一签，租金随行就市，根据市场行情增减。租期8.5个月，从2017年10月16日至2018年6月30日止。一年到期续签，恒海公司应在合同签订之日起一天内将商铺交付给丽都酒店。第二条约定：恒海公司在合同期内有权出售租赁商铺的产权。恒海公司出售商铺后，不得影响本合同的履行。保证丽都酒店经营三年，租金仍由恒海公司收取。 本案中，合同第一条明确约定了租赁期限为8.5月，即租期已于2018年6月30日期满。因丽都酒店又向恒海公司交纳了1万元租金，但未签订新的租赁合同，根据合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。故根据合同法第二百三十五条规定，恒海公司有权要求丽都酒店返还租赁物。 合同第二条系对恒海公司在出售商铺时对丽都酒店作出的保证其经营三年的承诺。恒海公司目前尚未出售商铺，即条件尚未成就，故其作出的承诺亦不具有约束力。 一审判决系依照《中华人民共和国合同》第二百三十五条规定作出的判决，并未引用第二百三十二条，故一审判决适用法律并无错误。 综上所述，丽都酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1658元，由京山丽都食府酒店负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨红艳 审判员  罗艳红 审判员  董菁菁 二〇一九年十二月九日 书记员  陈锦书