河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初6581号原告韩晓愿，男，1986年9月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人周新生，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市经盛置业有限公司，住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。法定代表人蒋义海，总经理。委托代理人张书功，河南公义律师事务所律师。原告韩晓愿与被告驻马店市经盛置业有限公司（以下简称“经盛置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩晓愿及其委托代理人周新生、被告经盛置业公司的委托代理人张书功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩晓愿诉称，原、被告于2015年12月10日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将《新加坡花园城》小区的第七座2601房出售给原告、于2016年5月31日前交付给原告；原告支付551741元购房款。逾期交房违约金为日万分之壹。双方还约定了其他合同内容。现经原告多次催交，被告拒不交房。请求：1.被告向原告交付房屋；2.被告向原告支付逾期交房违约金39725元（2016年5月31日-2018年5月10日），以后另算。被告经盛置业公司辩称，2015年12月20日，王水利代原告韩晓愿与被告签订《商品房买卖合同》，并代韩晓愿签订向被告借款392776元的《借款协议》，但原告仅支付被告房款和维修基金共计170000元，上述借款应在2016年3月31日偿还，经被告多次催要无果。原告未交纳全部购房款，被告不存在违约行为，不应向原告交付房屋，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月14日，原告韩晓愿与案外人王水利到被告经盛置业公司开发的位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角的“新加坡花园城”小区选中7号楼2601号房，原告刷卡交纳给被告购房定金20000元。同月20日，原告韩晓愿（××）委托王水利与被告经盛置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于团结路与××路交叉口西北角编号为ZMD-2010-45-2的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为豫（驻）出让（2011）第0088号；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房管预字第20140150号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为第7幢独单元2601号房。建筑面积共136.9平方米，其中套内面积105.59平方米，公共部位与公用房屋分摊面积31.31平方米；第四条、计价方式与价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4030.25元，总金额551741元；第六条、付款方式及期限：××按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：××于2015年12月20日前一次性付清总房款￥551741元……第八条、交付期限：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格；第九条、出卖人逾期交付的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理：…②逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金等条款。合同出卖人处加盖有“驻马店市经盛置业有限公司合同专用章”及法定代表人“蒋义海”印章，××处有“韩晓愿”署名及捺印（系王水利代签）。当日，王水利向被告交纳购房款150000元，并以原告的名义与被告签订《借款协议》一份，协议约定：一、本借款协议的目的是：甲方（经盛置业公司）为支持乙方（韩晓愿）订购选好的房源，解决乙方购房资金暂时困难问题；二、乙方选好房源后，凡交定金170000元，甲方愿为乙方垫付除定金以外的首付款；三、乙方可在以下期限内按约定时间分两期还款，甲方不收取利息。1.第一时间段于2016年3月31日前还款392776万元（经庭审核实，实际为392776元）；如乙方不能按时还款，甲方按应还款金额，自借款签订之日起至还款之日止，计收3%的月利息，并另支付违约金2000元。四、违约条款：乙方逾期还款天数超过30天，属严重违约，甲方有权解除双方签订的《认购协议书》；同时乙方支付的20000元购房定金不予退还，本协议终止等条款。合同甲方处有置业顾问“李金金”、销售总监“王*”署名，乙方处有购房人“韩晓愿”（系王水利代签）、担保人“王水利”署名及捺印，空白处有“同意蒋义海”的签字。当日，被告向王水利开具收到维修基金11035元和房款551741元的两张收款收据（均加盖有“驻马店市经盛置业有限公司财务专用章”和出纳“谢东冉”署名），后王水利将《商品房买卖合同》和两张收款收据交给原告。借款协议到期后被告多次向原告催要无果，被告以原告未归还借款为由拒绝交付诉争房屋。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，原告韩晓愿当庭提交被告于2016年1月18日出具的一份“证明”，载明“韩晓愿在2015年.12.20号在驻马店市新加坡花园城购买7＃独单元2601号房，房屋面积136.9m2，全款现金，伍拾伍万壹仟柒佰肆拾壹元整，情况属实，如有做假，本公司愿承担一切法律责任。蒋义海2016.元.18”，并加盖“蒋义海”印章及“驻马店市经盛置业有限公司”公章。还查明，诉讼中，①根据被告提交的被告法定代表人蒋义海2016年8月9日在公安机关询问笔录显示“……我来报案，韩晓愿委托王水利购买我们公司一套房产，欠我们392776元钱不还，我们找他们要钱时，韩晓愿出示了一张伪造的我们公司的证明，说他已经把钱给王水利了。2015年12月14日的时候，韩晓愿和王水利到新加坡花园城售楼部看房，最后韩晓愿想购买我们公司7＃2601号房屋，房屋面积是136.9平方米，房价是4030元每平方米，购房款总计551741元，当天韩晓愿给我们公司交了两万元的定金，是刷的韩晓愿的银行卡。到2015年12月20日的时候，王水利自己来到新加坡花园售楼部，说是韩晓愿委托他过来交房款签购房合同，当时接待王水利的是我们公司一个叫李金金的置业顾问，当时王水利代替韩晓愿和我们公司签订了商品房买卖合同，合同上签的是韩晓愿的名字，是王水利代的，合同上约定的是韩晓愿购买我们公司开发的新加坡花园城7号楼2601号房，房款是551741元。当时王水利说没有这么多钱，他想先给我们支付15万元，加上之前的2万元定金，一共是17万元钱，其他的房款392776元先欠着我们公司，他和我们公司签订了一个借款协议，借我们公司392776元钱，约定在2016年3月31日之前还款，当时我们公司给王水利出具了一份收到551741元的收据……2015年12月20日签订购房合同时，韩晓愿没有去，我们公司的李金金也告知对方让韩晓愿本人过来，但王水利说韩晓愿过不来，是韩晓愿委托他过来的，王水利没有拿委托书。”②根据被告提交的原告2016年8月13日在公安机关的询问笔录显示“……2015年12月14日的时候，我先给新加坡花园城交了2万元钱的定金，交定金的时候是王水利和我一块，当时还有新加坡花园城的置业顾问李金金，我是刷的我的中国银行的银行卡，卡号我记不住，当时新加坡花园城给我开了一张收据，当时我定的是新加坡花园城7号楼2601号住房，李金金给我算了一下全款购房是55万多元，定了房子之后，我和王水利就走了，在回去的路上，在王水利的车上，王水利给我说让我把钱给他，过几天他去帮我签合同，当时我把我的中国银行卡给了王水利，银行卡上还有30万元钱，他给我写了一张收条“今收到韩晓愿在新加坡花园城买房款定金两万，加30万元卡。”收款人王水利，还盖了一个他公司的章（我印象中是叫永利实业有限公司），当时我把银行卡密码告诉了王水利。过了几天，一天上午九点多钟的时候，王水利到我在正阳路和雪松路交叉口北××西的家电维修店里找我，问我要两万元的定金条，当时他给我说他和新加坡花园城的老板约好了去签合同，还说一会就签好了，让我不用去了。我当时把一个档案袋给他了，是新加坡花园城售楼部发的档案袋，里面有计算买房时全款和分期付款的单据，还有定金条和王水利给我写的收条。王水利拿了东西之后就走了，过了一个小时左右，王水利就又回到我店里，手里拿了一个档案袋，里面装的有一份购房合同，两个收据，一个是55万元的全款收据，一个是一万多元的维修基金收据。又过了十几天左右，王水利给我打电话让我帮他修电视机，我想着可能是他催着还钱，我就又凑了13万元钱给王水利了，又过了几天我到行政服务大厅交了契税，又去领购房补贴的时候被卡那了，当时让提供购买房子时的刷POS机小票或者银行流水，或者让开发商开一个证明，我就给李金金联系，当时李金金不在公司，她给我发了一个她公司其他人的电话，我就给这个人打电话，对方说他在公司，我就到了盘龙山路新加坡花园城那里，当时这个人在售楼部一楼服务台后面坐着，是一个二三十岁的男子，我不知道他叫啥。我给他说了领购房补贴的情况，他就让我自己写，我就写了一个证明，这个人领着我到售楼部二楼西边一个房间盖了一个财务专用章，我拿着到领房补那里，人家说这个章不行，我又到售楼部那里找这个男子，又写了一份证明，他领着我到二楼一个房间（具体哪个房间我记不清了，不是第一次那个房间）盖了一个蒋义海的蓝色私章，我拿到领房补贴那里人家还是不认，说必须加盖公司行政章，还得公司法人签字，我又到售楼部找这个男子，这次是这个男的帮我写的证明，是在售楼部二楼门口西侧那个房间里写的，写了之后到二楼或者三楼挨着楼梯东边一个房间盖了两个章，一个是公司的公章，一个是蒋义海的红色私章，另外盖章的人在证明上写了蒋义海的名字。我拿着这个证明到领房补那里后，他查了一下说我的房子没有网签，办不成。我就给李金金打电话，李金金给我说我的房款没有交完，我又给王水利打电话，他说不用我管了，回头他给我办好。”③根据被告提交的李金金2016年8月19日在公安机关的询问笔录显示“……韩晓愿是2015年年底的时候购买的房子，当时是购房契税补贴的最后一个月，他去我们售楼部看房子的时候我见过他，当时他是和王水利一块去的，后来交钱签合同的时候是王水利自己去的，他代替韩晓愿签订的合同，当时王水利说韩晓愿忙过不来，王水利到售楼部签合同的时候给我们谈全款分期，后来王水利代替韩晓愿签订的合同。全款分期就是签合同的时候签订全款合同，但是对方没有交全款，签订的合同是到交房子的时候把余款交清。当时签合同的时候我也在场，先签订借款协议，然后再签的购房合同。王水利代替韩晓愿签借款协议和购房合同没有委托书。”④根据另案原告经盛置业公司诉被告韩晓愿、王水利商品房销售合同纠纷一案2018年1月22日的庭审笔录显示，本案被告对原告提交的“证明”上加盖的被告公司印章真实性无异议，但对内容有异议，首先签名不是蒋义海本人所签，该“证明”是原告为领取购房补贴要求被告开具，内容不是被告书写，为方便韩晓愿领取补贴，被告某个工作人员在公司领导不知情的情况下私自加盖的公司印章及法定代表人个人印章。庭审中，被告提出鉴定申请，要求对原告提交的（1）2015年12月20日出具的（551741元）“收款收据”上加盖的被告的公章和“谢东冉”的署名的真伪进行司法鉴定；(2)“2016.元.18”出具的“证明”上“蒋义海”的署名和“蒋义海”印章，以及加盖的被告的公章真伪进行司法鉴定。本院认为，根据被告提交的被告法定代表人蒋义海2016年8月9日在公安机关的询问笔录、原告2016年8月13日在公安机关的询问笔录、李金金2016年8月19日在公安机关的询问笔录及本院调取的另案原告经盛置业有限公司诉被告韩晓愿、王水利商品房销售合同纠纷一案2018年1月22日的庭审笔录，被告鉴定申请提出的问题，均已查清，被告提出的鉴定申请已无必要，本院不予准许。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、证明、收据、银行交易明细、起诉状等证据、被告提交的借款协议、询问笔录等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告韩晓愿委托案外人王水利与被告经盛置业公司于2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城7幢独单元2601号房以551741元的价格出售给原告，双方形成商品房销售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2015年12月14日，原告韩晓愿与王水利一起到被告售楼部处刷卡交纳20000元定金预定房屋，同月20日，王水利持被告出具的定金条和原告的银行卡到被告处刷卡交纳房款150000元，剩余房款392776元由王水利以原告的名义与被告签订借款协议一份，以向被告借款的形式由被告垫付剩余房款，故原告持《商品房买卖合同》、全款收据及“证明”虽能够证明已足额支付购房款，但不能否定原告系以借款392776元的形式交纳剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告虽否认委托王水利以借款方式支付剩余房款，但因原告委托王水利购买诉争房屋，前期与王水利一起到被告售楼部交纳定金选房，后将定金条、本人银行卡及密码交给王水利，委托王水利交纳房款及签订购房合同等情况，被告有理由相信原告委托王水利以借款方式支付下余房款，王水利的行为构成表见代理，故王水利代原告与被告签订的借款协议对原告产生拘束力，其法律后果应由作为被代理人的原告承担。综上，原告已以多种方式向被告足额交纳购房款，余款392776元已因双方签订借款协议而形成新的民间借贷法律关系。故对被告抗辩原告未交纳全部购房款，本院不予采信。被告以此为由主张其不存在违约行为，不应向原告交付房屋，本院不予采纳。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告韩晓愿已向被告支付全部购房款，已履行合同约定的义务，被告未按合同约定的履行期限即2016年5月31日前，将符合交房条件的商品房交付给原告，构成违约，现原告要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金数额，根据合同约定，应从2016年6月1日起计至原告主张的2018年5月10日止（共计709天），按已交付房价款的日万分之一计算，即为39118.44元（551741元×709天×日万分之一），对原告超出上述部分的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后二十日内向原告韩晓愿交付位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城7幢独单元2601号房。二、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告韩晓愿支付逾期交房违约金39118.44元。三、驳回原告韩晓愿的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9710元，由原告韩晓愿负担110元，被告驻马店市经盛置业有限公司负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光审 判 员  王 鹏人民陪审员  陈巧红二〇一九年一月二十四日书 记 员  胡永发