杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初18958号 原告（反诉被告）：杭州萧山芒果娱乐厅，统一社会信用代码92330109MA28RJTYXC，住所地浙江省杭州市萧山区钱江农场（南空军区内东驰物流公司大门北侧100米）。 经营者：张学敏，男，1974年4月15日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：刘云波，浙江星韵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕善祥，男，1981年9月10日出生，汉族，住安徽省黄山市歙县。 委托诉讼代理人：何建辉，浙江康城律师事务所律师。 原告杭州萧山芒果娱乐厅（以下简称芒果娱乐厅）诉被告吕善祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理后，被告提起反诉，本院依法受理后，由审判员任子飞适用简易程序于同年11月20日、12月14日两次公开开庭进行了审理。芒果娱乐厅委托诉讼代理人刘云波、吕善祥委托诉讼代理人何建辉两次到庭参加庭审，吕善祥到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）芒果娱乐厅诉称：2017年4月15日，吕善祥向芒果娱乐厅承租坐落在杭州驰物流商业房北区A124-125的房屋2间，用于经营理发店，该房屋由吕善祥实际使用。2017年7月6日，双方正式签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年零九个月（实际承租应为两年，合同书写应系笔误），自实际起租日2017年4月15日起租；吕善祥如拖欠租金一个月或水电费一个月或空置一个月的，芒果娱乐厅可以终止合同，收回房屋；首年租金为70000元整，每年以8%递增，租金为一年一付；吕善祥逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向芒果娱乐厅交付违约金。吕善祥在交付第一年的租金后，本应于2018年4月15日交付第二年的租金75600元。但经芒果娱乐厅多次催讨，吕善祥仍未在合理期限内支付，且在实际占有使用的情况下，还多次明确表示不予支付，已构成严重违约。2017年9月21日，芒果娱乐厅通过EMS快递、短信等方式向吕善祥送达了《解除通知书》，告知对方房屋租赁合同已经解除，并要求对方在2018年9月30日前支付拖欠的租金和违约金，并要求其腾退房屋。因吕善祥仍置之不理，故芒果娱乐厅又于同月25日通过手机短信的方式通知吕善祥立即支付租金、违约金，并立即腾退房屋。现芒果娱乐厅诉至法院，请求判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；2、吕善祥立即将租赁房屋腾退；3、吕善祥向芒果娱乐厅支付租金33390元及违约金15120元（租金暂计至2018年9月21日，此后的房屋占有费按照房屋租赁合同约定的租金计算方式计至实际腾退之日止）；4、吕善祥承担本案诉讼费。审理中，芒果娱乐厅变更其第三项诉讼请求中关于租金和占有使用费的诉请为吕善祥立即向芒果娱乐厅支付自2018年4月15日起至同年9月21日止按日租金207.12元计算的租金32932.08元，此后按日租金207.12元的标准支付至实际腾退日止的房屋占有使用费。 被告（反诉原告）吕善祥针对本诉辩称并反诉称：吕善祥从2011年3月开始承租案涉房屋，当时交付时房屋是毛坯房。吕善祥对租金按照合同来支付并无异议。但认为芒果娱乐厅主张的违约金计算并无道理，现在做生意也不容易。吕善祥曾预付过160000元的转让费，且双方口头约定该转让费用以折抵房租，折抵房租后仍有多余的应该还给吕善祥。吕善祥认为，现在是芒果娱乐厅违约在先，因此不同意解除合同。同时，吕善祥认为案涉房屋系违章建筑，且芒果娱乐厅经营者张学敏以个人名义擅自于2014年5月12日与吕善祥签订的《房屋租赁合同》（含附件一、二）上并没有芒果娱乐厅的盖章，只有张学敏个人的签字，而张学敏以个人名义收取所谓的160000元“转让费”没有事实和法律依据，严重损害了吕善祥的利益，故吕善祥向本院提出反诉，要求：1、确认芒果娱乐厅与吕善祥于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》（含附件一、二）无效，并返还吕善祥160000元；2、本案反诉费用由芒果娱乐厅承担。 芒果娱乐厅针对吕善祥的反诉辩称：一、芒果娱乐厅作为个体工商户，张学敏是实际经营者，有权代表芒果娱乐厅签署合同并收取租金等相关费用。二、案屋租赁合同是建立在双方平等、自愿的基础上签订的，不存在合同法关于合同无效的法定情形。三、吕善祥承租后一直正常缴纳房租，并没有对合同的签署提出过任何异议，直到芒果娱乐厅起诉要求吕善祥支付房租，吕善祥才以此作为抗辩理由明显缺乏事实依据，综上，请求法院驳回吕善祥的全部反诉请求。 芒果娱乐厅为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同一份，欲证明芒果娱乐厅与吕善祥签订房屋租赁合同的事实；2、2018年9月21日的《解除合同通知书》、EMS面单和手机短信一组，欲证明吕善祥存在违约，芒果娱乐厅与吕善祥的房屋租赁合同于2018年9月21日解除，且要求吕善祥立即支付拖欠租金33390元及违约金，并要求立即腾退房屋的事实；3、2018年9月25日的手机短信、吕善祥承租的营业房现状照片一组，欲证明吕善祥仍在占有使用案涉租赁房屋的事实。经质证，吕善祥对以上证据均无异议。经审查，本院认为上述证据吕善祥均无异议，且与本案具有关联性，故本院对上述证据的证明力予以确认。 吕善祥在本诉中未提供证据，其为支持其反诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了房屋承包合同及附件复印件一组，欲证明案涉房屋租赁合同是无效的。经质证，芒果娱乐厅对该证据的真实性无异议，但认为并不能证明其欲证内容。经审查，本院认为，芒果娱乐厅对该份证据真实性并无异议，故本院对其真实性予以确认，至于该房屋承包合同是否有效，本院将在说理部分展开阐述。 芒果娱乐厅在反诉中未提供证据。 审理中，本院向双方出示了从杭州市萧山区市场监督管理局调取的芒果娱乐厅工商登记备案材料一组。经质证，芒果娱乐厅认为该备案材料能充分体现芒果娱乐厅与杭州东驰物流有限公司（以下简称“东驰公司”）签署的材料是具法律效力的，芒果娱乐厅与吕善祥签订的历次房屋租赁合同同样具有法律效力。而吕善祥则认为，该备案材料仅能证明芒果娱乐厅是从东驰公司处租赁的房屋，但无法证明芒果娱乐厅与吕善祥签订的转让合同有效；根据最高院司法解释，案涉房屋没有规划许可证，属于违章建筑，故房屋租赁合同无效，另外芒果娱乐厅收取的转让费也是不合理的，且转让协议没有芒果娱乐厅的公章，而且吕善祥认为芒果娱乐厅是刻意不盖章的。经审查，本院认为该组备案材料系芒果娱乐厅向有关部门工商注册时提供，在无相反证据的情况下应属真实，可以确认案涉房屋系由南空杭州房地产管理处委托东驰公司代为经营管理，又由东驰公司将房屋出租给芒果娱乐厅。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：吕善祥自2011年3月左右从芒果娱乐厅处承租坐落于杭州市萧山区驰物流商业房北区房屋两间，用于开办美容美发使用。2014年5月12日，双方签订了房屋租赁合同一份，合同约定租赁房屋坐落于萧山高教园区驰物流商业房北区A124、125房屋两间，租期自2014年4月15日至2017年4月14日收回；双方议定年租金第一年51818元，第二年54409元，第三年57129元；第一年度租金由承租方在2014年3月15日前交纳，租金一年一付，先付后用，次年度的租金需提前一个月支付；承租方同意预交3000元作为押金，合同期满，如无水电等各项拖欠费用，可以冲抵房租或退还，合同期内，承租方有明显违反合同履行义务的，出租方有权采取包括扣减押金、终止合同等措施维护自身权益等权利义务条款。同日，芒果娱乐厅与吕善祥订立房屋转让情况说明两份作为前述房屋租赁合同之附件，约定芒果娱乐厅前述商铺两间转让给吕善祥作美容美发使用，转让费160000元，转让费不包括租金、水电押金等，租金与押金需根据合同另行支付；在吕善祥支付完毕转让费之前，不具有转让权。同时，附件二房屋转让情况说明中张学敏确认已收到吕善祥转让费和2014年度租金合计190000元。 2017年7月6日，芒果娱乐厅与吕善祥再次就案涉房屋签订房屋租赁合同一份，约定租期自2017年4月15日至2019年4月15日；年租金70000元，每年以8%递增；第一年租金由吕善祥在2017年4月15日前交纳给芒果娱乐厅；租金一年一付，先付后用；次年度的租金需提前一个月支付；押金延续，如无水电等各项拖欠费用，可以冲抵房租或退还，合同期内，承租方有明显违反合同履行义务的，出租方有权采取包括扣减押金、终止合同等措施维护自身权益等权利义务条款。该合同项下第一期租金吕善祥已经支付。 2018年9月21日，芒果娱乐厅向吕善祥邮寄解除租赁合同通知书一份，该通知书载明吕善祥应当于2108年4月15日支付下一期租金，但经芒果娱乐厅多次催讨，吕善祥仍未在合理期限内支付，且在实际占有使用情况下，还多次明确表示不予支付，已构成严重违约；故正式通知：一、吕善祥与芒果娱乐厅签订的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；二、截至2018年9月21日，吕善祥暂共计拖欠租金33390元，违约金601020元，请吕善祥于2018年9月30日前支付上述拖欠的租金和违约金；三、请吕善祥于2018年9月30日19时前腾退，并将租赁房屋恢复原状等内容。该件经EMS官网查询已于2018年9月22日签收。现芒果娱乐厅认为吕善祥未按期支付租金，要求解除租赁合同，并支付拖欠租金和违约金等；吕善祥则主张双方于2014年5月12日签订的房屋租赁合同包含附件在内属无效合同，应退还160000转让费，故双方纠纷成讼。 本院认为：本案中首先应解决的问题即吕善祥提出的关于案涉相关房屋租赁合同无效的意见是否应采纳的问题。吕善祥主张案涉房屋未经建设部门审批，系违章建筑，故其所对应的房屋租赁合同无效。本院在审理中经向工商部门查档查实，案涉房屋系由有关部门核发了军队房地产租赁许可证，且案涉相关房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示，因此应对双方当事人具有法律约束力。关于吕善祥提出2014年签订的房屋租赁合同及附件仅由张学敏签字，并无芒果娱乐厅盖章，合同即为无效的主张，因原告系个体工商户，其登记的经营者即为张学敏，张学敏作为芒果娱乐厅的经营者在合同上签字并无不妥，因此本院对该主张不予采信。至于吕善祥提出的另一主张，即案涉房屋系毛坯交付，室内装修均由吕善祥自行出资，芒果娱乐厅所谓的转让并无任何转让物，故转让费应属无效约定。对此，双方在庭审中均确认当时是因为芒果娱乐厅称给予吕善祥在租赁期间相应的转让权，故约定了转让费。本院认为虽则该转让费并无对应的转让实物，但该费用系由双方当事人自行自愿约定，并未违反相应的法律法规强制性规定，因此该主张并不能作为2014年租赁合同及附件无效之合理理由。另外，吕善祥还提出了关于该转让费芒果娱乐厅同意可以折抵租金，并反诉要求返还转让费的请求，但庭审中芒果娱乐厅并不认可与吕善祥之间存在转让费冲抵租金的约定，且吕善祥也未提供任何证据证明与芒果娱乐厅之间存在该约定，况且房屋转让说明已明确转让费并不包含租金在内，在房屋转让情况说明具有法律约束力的情况下，吕善祥要求返还转让费的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院对吕善祥的反诉请求均不予支持。 本案的另一争议问题即芒果娱乐厅的本诉诉请是否合理。双方在2017年7月6日签订的房屋租赁合同中明确约定次年度的租金需提前一个月支付，但实际2018年4月15日起的一年度租金吕善祥并未按期支付，且至今未付。而根据上述合同约定，如吕善祥拖欠租金一个月的，芒果娱乐厅可以终止合同，收回房屋。根据吕善祥的实际履行情况，其至今未付租金的行为显然已构成违约，故芒果娱乐厅有权解除双方于2017年7月6日订立的房屋租赁合同，同时要求吕善祥从案涉房屋中腾退。现芒果娱乐厅向吕善祥寄送的解除租赁合同通知书已于2018年9月22日签收，故本院确认双方前述房屋租赁合同于2018年9月22日解除。关于芒果娱乐厅主张的租金及房屋占有使用费，结合芒果娱乐厅的本诉诉请，吕善祥2018年4月15日至同年9月22日的应付租金应为33139.20元（32932.08元＋207.12元）；此后吕善祥应按日租金207.12元的标准支付至实际腾退日止的房屋占有使用费。至于芒果娱乐厅主张的违约金，吕善祥提出违约金标准并无依据。而根据双方合同，如逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向出租方交付违约金，该约定的违约金标准显然过高，故本院结合该租金未付将对芒果娱乐厅导致的资金占用损失为依据，再酌情考虑违约金计算标准，确认违约金金额为10000元。至于租赁关系解除后，双方就押金和水电费等遗留问题，因双方合同约定在无水电费等各项拖欠费用后，押金可以冲抵房租或者退还，故上述费用结算在双方也未在本案审理中作为诉求，且水电费等相关费用也未结算完毕的情况下，由双方另行解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认杭州萧山芒果娱乐厅与吕善祥于2017年7月6日签订的房屋租赁合同于2018年9月22日起解除； 二、吕善祥于本判决生效后二十日内从杭州市萧山区高教园区东驰物流商业房北区A124-125处腾退； 三、吕善祥于本判决生效后十日内支付杭州萧山芒果娱乐厅2018年4月15日起至同年9月22日止的租金33139.20元，并按日租金207.12元的标准支付此后至吕善祥实际腾退日止的房屋占有使用费； 四、吕善祥于本判决生效后十日内支付杭州萧山芒果娱乐厅违约金10000元； 五、驳回杭州萧山芒果娱乐厅的其余本诉诉讼请求； 六、驳回吕善祥的全部反诉诉讼请求。 如吕善祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1012元，减半收取506元，由杭州萧山芒果娱乐厅负担67元，由吕善祥负担439元；反诉案件受理费减半收取1750元，由吕善祥负担。 杭州萧山芒果娱乐厅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还相应的本诉诉讼费；吕善祥于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年一月七日 书记员  董向勇