广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2992号上诉人（原审原告）：丁源安，女，1970年11月11日出生，住湖北省监利县，委托代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾东正房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中心区北（东正公司综合楼）。法定代表人：唐从松委托代理人：陈斯，女，该公司工作人员。委托代理人：杜艳，女，该公司工作人员。上诉人丁源安因与被上诉人惠州大亚湾东正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托代理人彭四根、被上诉人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁源安上诉请求：1、依法撤销（2017）粤139l民初1442号民事判决书，依法改判被上诉人按银行逾期贷款利息标准支付是上诉人延期办证违约金人民币5903元整（按年息6%标准，从2017年2月24日起暂计至2017年6月30日），并以此标准支付至不动产权证书办理之日止；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人办理“新建商品房首次登记权籍调查”时间为2016午9月21日至2017年9月14日共计358天，属于事实认定错误。1、被上诉人在一审中提交的证据《呈办单》及同类案件中提交的惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》，本案涉案楼栋首次登记权籍调查申请时间为2016年9月21日，出具成果时间为2016年10月28日（期间37天，共计24个工作日）。2、被上诉人提交的惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局2017年6月19日《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，证明该局在2017年7月1日启用新的不动产登记信息平台，在2017年6月30日-7月5日进行新旧系统数据整理和迁移，在此期间暂停受理不动产登记业务。3、被上诉人一审提交的《不动产权籍调查表》显示，权籍调查时间为2017年8月25日，出具调查结果时间为2017年9月14日（期间21天，共计15个工作日）。4、惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》中回复，由于新登记系统上线的原因，2017年9月14日权籍调查部门对涉案楼栋权籍调查成果进行了数据完善。根据上述事实，完全可以得出以下结论：1、2016年10月28日，被上诉人完成首次登记权籍调查后，但此后却停止申请工作，没有及时申请初始登记。一审法院审理同类案件中，明确认定国力凯旋花园办理第12栋首次登记权籍调查业务受理时间为2016年9月21日，办结时间为2016年11月16日（[2017]粤13**民初2295号民事判决书），足以证明2017年6月30日之前，国土及房产管理部门均正常办理不动产登记手续，也证实了被上诉人取得首次登记权籍调查后，没有及时申请初始登记，怠于履行法律义务，理应自行承担相应法律后果；2、2016年10月28日-2017年8月25日期间，因被上诉人怠于行使法律义务导致2016年10月28日的首次登记权籍调查成果未予以采用。3、2017年7月1日，因新登记系统上线，新旧系统权籍调查结果要求不同，或者说上诉人原来提交的申请材料不齐备，导致被上诉人在2017年8月25日重新申请首次登记权籍调查；鉴于上述客观事实和由此得出的结论，上诉人认为，涉案楼栋首次登记权籍调查时间应当认定为2017年8月25日-9月14日；被上诉人怠于履行申请初始登记法律义务，由此产生的不利法律后果，应当由被上诉人自行承担。一审法院毫无依据的认定涉案楼栋首次登记权籍调查期限长达358天，与被上诉人提交的证据所反映的事实不符，认定事实明显错误。二、一审法院认定涉案楼栋首次登记权籍调查时间长达358天，并作为政策变化导致的办证期限延长予以扣除，认定事实及适用法律明显错误。1、《不动产登记暂行条例》明文规定，首次登记权籍调查办理时限为30个工作日。《不动产登记暂行条例》第20条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。一审法院认定涉案楼栋首次登记权籍调查时间长达358天，明显违反法律规定，适用法律错误。2、一审法院在不动产登记政策改革没有加重被上诉人办证合同义务的前提下，以政策变化为由扣除权籍调查时间，违反了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，没有事实及法律依据。根据房屋确权的相关法律政策规定，商品房需要在完成竣工验收和办理了首次登记，才能申请办理不动产权证；若商品房未竣工验收和办理首次登记，就不具备办理不动产权证的条件。2016年6月30日，惠州按照国家规定正式开展新的不动产登记工作，将原来的国土证和房产证统一合并成不动产权证，由此带来的变化是在办理不动产权证前需进行权籍调查。对作为被上诉人的房产开发商来说，其办理初始登记（即办理大产权证）需先办理新建商品房首次登记权籍调查;对于上诉人等购买一手商品房的众多业主来说，办理房屋所有权转移登记（即本案诉求的不动产权证）之前需办理转移登记权籍调查。上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》中第15条明确约定，被上诉人应当在180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。实际上。如果被上诉人积极履行合同义务，即使政策变化，其取得初始登记所需办理时限最长为60个工作日（即首次登记权籍调查30个工作日＋初始登记30个工作日），办理转移登记权籍调查最长为30个工作日，即被上诉人向产权登记管理部门提交办理转移登记资料所需最长时限为90个工作日。因此，所谓政策变化，并没有加重被上诉人的合同义务，《商品房买卖合同》关于办证时限的规定，已经给予了被上诉人充足的办理时限。一审法院扣除权籍调查的办理时限，没有事实及法律依据。三、被上诉人迟延提交办理不动产权证资料，应当承担违约赔偿责任。上诉人在签署《商品房买卖合同》时，依据被上诉人的要求，在缴纳房款同时缴纳了办理权属证书的各项税费，提供了办证所需的全部文件资料（与办理买卖合同备案资料一致）。但是，因被上诉人怠于履行其法律义务，没有按照《商品房买卖合同》的约定时间向政府主管部门提交办理不动产权证的资料，导致上诉人没有及时取得《不动产权证书》，被上诉人违约行为明显，应当承担违约赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人惠州大亚湾东正房地产开发有限公司辩称，一、原审法院对本案“权籍调查”环节相关事实的认定清楚，适用法律正确。1、权籍调查环节的增加为答辩人签订合同时无法预见的，属于政策变化因素，是不可归责于答辩人的情势变更，理应应将权籍调查所耗时间予以扣除。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记（两证合一），自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。首先，办证新政策的实施为双方签订《商品房买卖合同》时不可预测、非答辩人可控制的客观因素，此为不可抗力，若由答辩人承担因权籍调查而额外增加延长办证时间的后果是不公平。其次，根据双方签订合同时的合意，180个工作日是答辩人办理涉案房产“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记”两个环节的时限；因此，权籍调查环节所花费的时间不能计算在180个工作日内。最后，依据双方签订《商品房买卖合同》补充协议条款，非因答辩人原因导致被答辩人迟延取得房地产权属证书的，答辩人不承担任何责任。2、对于答辩人办理权籍调查的时限，既无法律规定，也无合同约定，亦即就办理权籍调查的时限而言，答辩人既无法定义务，亦无约定义务，何来答辩人“怠于”、“迟延”履行义务之说。再者，答辩人办理权籍调查所耗时间属于合理期限。各地政府办证部门在开始施行“两证合一”政策时，皆因办证流程改变、办证系统更换等因素而出现一个较长的磨合期，从而出现阶段性的出证缓慢现象。不动产权籍调查业务更由于是新业务，在技术上和实践上都存在诸多问题，还处在一个不稳定的状态。正是基于此，对于房屋出卖人办理权籍调查的时限目前并没有任何法律规定。同时，由于权籍调查环节是答辩人签订合同时没有预见的因素，所以涉案双方所签订的合同中也并没有对此进行约定。有鉴于此，在法律无规定，合同无约定的情况下，答辩人办理权籍调查并无时限要求或限制，又何来所谓的“怠于”或“迟延”呢？据初步了解，不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。本案中，答辩人在一审中提供的证据1显示答辩人于2016年9月21日申请办理涉案房屋“新建商品房首次登记权籍调查”，有关部门在2017年9月14日出具可以用于办理“新建商品房首次登记”的有效权籍成果。对于一个新生的不稳定的业务办理环境而言，本案“新建商品房首次登记权籍调查”环节耗时合法合理。二、本案“新建商品房转移登记”环节存在导致出证缓慢的不可抗力因素。1、大亚湾房管局限制转移登记业务日受理量对办证的影响。由答辩人在一审中提交的证据《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》可知，答辩人在申请办理转移登记业务时需在网上预约，且预约号源有限；同时，实行1项目1人1号，每个项目每天送件不多于15件，且两个窗口限受理10个项目一手房转移登记的申请。以本案的小区为例：华冠花园1-4栋、7-16栋共2829套房产需要办理不动产权证，依该公告，以最理想的每个工作日送件15份，需要189个工作日，仅“转移登记”一个环节已超过合同约定的180个工作日。2、大亚湾房管局暂停受理不动产登记业务的时间。据答辩人在一审中提交的证据《关于暂停受理不动产登记业务的补充通知》显示，惠州大亚湾区房产管理局明确公告在2017年6月30日至7月10日暂停受理不动产登记业务，且恢复受理时间待定。事实上，大亚湾房产管从2017年6月30日开始更换系统，一直停办一手房业务，直至2017年9月初，才对外开始试收一手房业务，调试系统，每天整个大亚湾限号54份，这是同期办证的开发商们所共知的一个事实。三、对于履行办证相关义务答辩人一直都是积极主动的态度，并没有怠于履行。首先，在大亚湾乃至惠州的多数房地产开发商，在买卖合同中设定的履行办证相关义务的期限大多都远远多于180个工作日，普遍为360日-720日之间甚至更长，而答辩人在办证新政策出台前后仍坚持180个工作日的时限，也没有在政策变化后要求被答辩人签订补充协议以延长时限，由此可见答辩人对履行相关义务是持积极而非懈怠的态度。其次，在政策变化对答辩人办证进度不利的情况下，答辩人完成整个办证流程（截止至申请办理转移登记之日）的耗时仍在合理期限内，所以答辩人也不存在怠于履行办证相关义务的事实行为。最后，出证缓慢会直接影响答辩人的资金周转，答辩人作为开发商对被答辩人在内的购房者银行房贷需承担连带保证责任并将巨额资金置于银行监管户。出证越慢，保证期限越长，现金冻结时间也越长。因此答辩人从根本上就不存在怠于履行办证义务的可能。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，依法不能成立。答辩人恳求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。丁源安向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付自2017年2月24日起至不动产权证书办理之日止按银行同期逾期贷款利率计算的逾期办证违约金；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于惠州××头××大道中××花园××单元××号商品房，建筑面积为90.44平方米，总价款为390000元；被告应在2016年10月30日前将房屋交付原告使用，在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：原告办理所购商品房房屋产权证的，在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。上述合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料以及办证契税款、国土证费，委托被告办理权属登记的手续。2016年6月20日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年7月1日至7月10日期间，因办证管理系统数据迁移原因，当地不动产权登记部门暂停受理当地办证群众的办证申请。此后，登记部门及时恢复受理办证申请。2017年6月2日，被告在办理完成华冠花园第10栋房屋的权籍调查手续后，向不动产权登记部门提交了该栋房屋的首次登记申请和相关资料。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由被告提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告办理首次登记和申请转移登记前增加的权籍调查时间和不动产登记部门暂停受理转移登记申请的时间，是否应当抵扣而相应延长被告提交办证资料的期限的问题。不动产权登记政策调整后，被告办理自己的商品房首次登记和办理原告所购房屋的不动产权转移登记手续，均需先行申请办理完成权籍调查手续，由此的确会增加被告取得办理转移登记所需资料的时间和工作量。该项不动产权登记政策的调整发生在合同约定的履行期限内，并非原、被告在订立合同时能够预见。由此造成被告提交办证资料的迟延，也不是被告所能掌控克服的，不能归责于被告。由于原、被告在合同中有关于非因被告原因导致原告迟延取得权属登记证书不需被告承担责任的约定，也考虑到上述不可归责于被告的政策调整对被告履行合同义务的影响较大，影响时间较长，故在计算被告提交办证资料的期限时，应当相应延长被告提交办证资料的时间，延长的时间以被告申请办理两次权籍调查所需时间的总和确定。合同约定被告180个工作日的履行义务限期，本身就是合同双方当事人对影响被告履行义务的各种微小障碍性因素进行概括性预估后，给予相应宽限的结果。不动产登记部门暂停受理转移登记申请的时间，相对于合同约定的180个工作日的履行义务宽限期而言十分短暂。在该履行义务宽限期内，被告有足够的时间余量给予应对和处置。因而，不动产登记部门因故暂停受理转移登记申请的情况，已在双方约定180个工作日履行义务期限时得到概括性考虑，无需再行扣抵而相应延长被告提交办证资料的期限。关于被告向登记部门提交办理不动产权转移登记资料的最后期限问题。合同约定是180个工作日，折算为262日。被告于2016年6月20日将房屋交付原告使用。以此推算，正常情况下，被告应当在2017年3月3日前向不动产权登记部门提交办理房屋产权转移登记所需资料。如前所述，被告两次申请办理权籍调查的时间予以扣抵后，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限还需相应延长，延长的时间要以被告申请办理两次权籍调查所需时间的总和确定。涉案房屋的第二次权籍调查工作尚在办理中，办理期限无法确定，被告向登记部门提交办理不动产权转移登记资料的期限应当扣抵而相应延长的时间据此无法确定。因此，被告向登记部门提交办理不动产权转移登记资料的期限尚未届满。关于被告的行为是否构成违约的问题。被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限尚未届满，被告未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的行为，因此不构成违约，无需承担违约责任。因而，原告要求被告承担违约责任的相应诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告丁源安的诉讼请求。案件受理费50元，由原告丁源安负担。二审中。当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人东正公司是否应该承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任。具体评述如下：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以及双方签订的《合同补充协议》约定，非因被上诉人惠州大亚湾东正房地产开发有限公司原因导致上诉人延迟取得房地产权属证书的，被上诉人不应承担逾期办证违约责任。本案中由于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》的发布，使得被上诉人在申请办理产权登记时增加了两次的权籍调查的程序，此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，故被上诉人的主张不应承担逾期办证违约责任，有事实和法律依据，被上诉人该抗辩理由二审予以采纳。本案中，并无证据证明被上诉人存在明显因主观原因导致办证流程延误的情形，结合惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局的复函，被上诉人辩称其已及时申请权籍调查，仅因国土部门出具的权籍调查成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长，该理由符合情理，一审认定被上诉人对于权籍调查程序增加的时间没有过错并无不当，二审予以采纳。因此，办理不动产权证过程中新增权籍调查的流程时间，可从被上诉人逾期办证的天数中扣除。本案中，扣除被上诉人首次权籍调查的流程时间后，并未超过其应向产权登记机关提供资料备案的时间。因此，被上诉人主张其不需承担逾期办证的违约责任，一审予以支持并无不当，二审予以维持。综上所述，上诉人丁源安上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁源安负担。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  曾求凡审判员  邹 戈二〇一九年一月二十一日法官助理黄斯翀书记员卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。