上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初38210号原告(反诉被告)：高雅丽，女，1976年10月20日生。原告(反诉被告)：杨瑞芳，女，1970年8月31日生。委托诉讼代理人：张磊(系原告杨瑞芳丈夫)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：上海浦发振丰房地产发展有限公司,住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢。法定代表人：王汇文,董事长。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤甫臣，上海市金石律师事务所律师。原告高雅丽、杨瑞芳与被告上海浦发振丰房地产发展有限公司(以下简称浦发振丰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，浦发振丰公司提起反诉，本院受理后与本诉进行合并审理，依法适用简易程序，于2018年6月25日、9月3日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，转为适用普通程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高雅丽及杨瑞芳的委托诉讼代理人张磊、被告(反诉原告)浦发振丰公司的委托诉讼代理人汤甫臣和孙颖(仅参加第三次庭审)到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告高雅丽、杨瑞芳共同向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《上海市商品房预售合同》，配合两原告办理上海市浦东新区川沙路777弄《曹路翡翠商都》2号105室房屋(以下简称系争房屋)的过户手续。事实与理由：2015年12月底，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，后原告依约支付首付款人民币(以下币种同)136万元，剩余房款116万元以按揭方式支付。被告销售部告知原告该处商铺不限贷、不限购，贷款由被告指定银行负责办理，原告遂依据销售部提供的贷款清单及时提供相关资料。2016年4月，被告销售部通知原告因银行限贷，需要变更合同购买人的方式重新办理贷款。为及时取得商铺，原告也做好变更准备，其后原告被告知变更手续已在走流程。2016年年底，被告又以公司审计、领导不在国内等理由拖延，在此期间原告多次上门、打电话、短信等方式沟通未果。2017年5月，原告按照被告要求以现金方式支付剩余房款，当时被告销售部称过几天开具发票后即可办理产权过户手续，可是在等待几个月后，被告又称还需要另行支付10万元。原告认为，《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。现原告已支付全部房款，被告应按约配合办理过户手续，故诉至法院，要求判如所请。被告浦发振丰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未按约支付房屋尾款，属于严重违约，被告已向原告寄送解除合同通知。原告自行支付尾款，并非应被告的要求。鉴于合同已经解除，原告在合同解除后单方面要求履行合同，缺乏依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告浦发振丰公司向本院提出反诉请求：1、确认《上海市商品房预售合同》于2016年10月3日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金37,862.40元；3、判令反诉被告支付逾期办理解除合同相关手续的违约金10万元；4、判令反诉被告支付赔偿金697,498.80元；5、判令反诉被告配合反诉原告办理系争房屋合同网上备案撤销手续。事实与理由：反诉原、被告于2015年12月28日签订《上海市商品房预售合同》，约定反诉被告于2015年12月28日前支付89万元，2015年12月31日前支付274,996元，2016年2月29日前支付剩余房款116万元；反诉被告若未按合同约定的时间付款，应当向反诉原告支付违约金，违约金按逾期未支付款项的日万分之1.2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，反诉原告有权单方面解除本合同，反诉被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%，反诉原告有权在反诉被告已支付的房价款中扣除反诉被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还反诉被告。如反诉被告已支付的房价款不足赔偿的，反诉原告有权追索。合同签订后，反诉被告仅支付了前两期房款共计1,164,996元，在此之后未能按照合同支付余款。反诉原告于2016年4月29日及2016年5月10日向反诉被告寄送催告函要求履行付款义务，但反诉被告置之不理。反诉原告于2016年9月向反诉被告寄送解除函，解除合同。反诉原告认为反诉被告的行为已经构成违约并导致合同解除，反诉被告应当承担相应违约责任，故反诉原告提起反诉，要求判如所请。反诉被告高雅丽、杨瑞芳共同辩称，不同意反诉原告诉请。合同约定剩余房款通过按揭贷款方式支付。2016年4月，反诉原告称贷款无法办理，并表示可以变更买受人来办理贷款，之后双方也一直协商继续履行合同事宜。2017年3月，反诉原告工作人员胡剑女要求反诉被告全款支付剩余房款。反诉被告筹集资金，于2017年5月全额支付房款。反诉被告没有收到过反诉原告发出的解约通知，如果合同解除，双方不可能再行协商，反诉被告也不可能再支付剩余房款，反诉原告也不会收取剩余房款。反诉被告已经支付全部房款，反诉原告应配合继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，原告杨瑞芳、高雅丽(乙方)与被告浦发振丰公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，其中约定乙方向甲方购买系争房屋，规划用途为商业，暂测建筑面积60.50平方米，每平方米建筑面积单价为38,429.69元，总房价暂定2,324,996元。合同第六条约定，签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售条件。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户(预售款监管机构：农行上海浦东分行，账户名称：上海浦发振丰房地产发展有限公司，账号;03-XXXXXXXXXXXXXXX)。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1.2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第三十二条约定，本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到浦东新区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。附件一约定，乙方于2015年12月28日前支付89万元(乙方已支付的定金自动转为房价款)，乙方于2015年12月31日前支付274,996元，乙方于2016年2月29日前以按揭付款方式将剩余房价款116万元支付到账。补充条款一第一条约定，本项目为浦东新区地名管理办公室批准的楼盘地名为“曹路翡翠商都”，推广名为“悦天地”。补充条款一第二条约定，乙方承诺并保证乙方购买该房屋符合本合同签署时国家及地方法律法规及政策对于购买主体资格之要求。如因乙方购买该房屋不符合国家及地方法律法规及政策规定，或因任何乙方原因导致本合同不能备案、登记、过户或办理按揭贷款(如适用)的，一切风险责任由乙方承担，与甲方无涉。在该等情况下，乙方已经发生的与本合同有关的所有费用由乙方自行承担；甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方自收到该书面通知之日起十日内配合甲方签订解除本合同的协议并办理解除合同的所有手续包括但不限于注销合同备案和撤回登记申请等手续，并且支付甲方违约金10万元，由此造成甲方的任何直接或间接损失，乙方应全额赔偿。甲方在签署本合同及补充条款之前已向乙方明示《商品房预售合同》示范文本及本补充条款，乙方已清楚无异。补充条款一第十七条约定，若乙方的房款支付中含有银行抵押贷款的，则乙方应向由甲方安排之银行提出办理申请：……(2)若乙方虽提交了银行要求的贷款申请文件、资料，但仍因任何原因导致乙方不能获得银行贷款的，乙方须在甲方催告规定的日期第二天起算7天内将剩余房款付予甲方，否则视为逾期付款。2016年1月6日，被告开具发票，载明预收购房款两笔，分别为89万元、274,996元。2016年4月29日、2016年5月10日，被告通过挂号信的方式向原告发函，要求支付剩余房款。2016年9月30日，被告向原告住址上海市浦东新区水洞港路XXX弄XXX号XXX室寄送《解约函》，载明合同在本函发出后第三日解除。快递查询单显示2016年10月1日妥投。2016年10月，原告贷款无法办出，原告与销售人员商谈合同更名事宜。销售人员将更名事宜与被告工作人员黄晖及胡剑女沟通。虽经多次沟通，但未就更名操作事宜达成一致。2017年5月11日，原告高雅丽向被告公司账户转账支付116万元，用途载明：高雅丽杨瑞芳购悦天地商铺房款。原告支付房款之后，要求销售人员开具发票未果。2017年7月，原、被告商谈系争房屋处理事宜，原告称当时被告同意配合过户，但要求另外增加房款10万元。被告则称双方是对合同解除后相关事宜进行协商。2017年9月1日，被告向原告发送邮件，附件为《预售合同解除协议》，载明合同解除，原告配合办妥退房手续，被告同意无息退还原告已付房款2,324,996元。原告确认收到上述邮件，但认为应退房款相差24万元，故未履行上述解除协议。之后，原告多次联系被告要求解决系争房屋相关事宜未果，故于2018年5月诉至本院，要求判如所请。审理中，经法院释明，两原告表示如果法院确认合同解除，被告主张的赔偿金过高，请求法院予以调整。同时，要求法院在本案中一并处理房款退还问题，由被告退还房款2,564,996元，其中2,324,996元直接支付给被告，另有24万元在被告销售部支付，由上海中筹互联网金融信息服务有限公司开具收据。被告同意房款一并处理，认可收到房款2,324,996元，但另外24万元系支付给案外人，不应由被告退还。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告应于2016年2月29日支付房屋尾款116万元，然原告未能履行上述付款义务，显属违约，被告依约行使合同解除权，依约有据，本院予以支持。被告于2016年9月30日通过EMS向原告寄送《解约函》，载明合同在本函发出后第三日解除，该《解约函》于2016年10月1日妥投。现被告要求确认2016年10月3日为合同解除日，本院予以支持。合同解除之后，原告未有证据证明尾款116万元系受被告的指示转入被告账户，亦无其他证据证明双方之间就系争房屋的买卖达成新的合意，故原告要求继续履行合同，由被告配合办理系争房屋的过户手续，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告应配合被告办理系争房屋合同网上备案撤销手续，被告也应返还原告支付的房款。关于房款金额，被告确认收到房款2,324,996元，该房款应予退还。对于争议的24万元，系案外人开具收据，原告无充分证据证明上述款项由被告收取，故原告要求被告退还上述24万元，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期付款违约金，该违约金系建立在双方履行合同的基础上，现被告在原告违约后选择解除合同，故被告再行主张逾期付款违约金，本院不予支持。关于逾期办理解除合同相关手续的违约金，被告向原告寄送《解约函》之后，原告通过销售人员与被告多次沟通更名事宜，在此过程中被告并未要求原告配合解除合同相关手续，亦未向法院起诉要求原告配合办理网上合同撤销手续，故现被告主张逾期办理解除合同相关手续的违约金，本院不予支持。关于赔偿金，原告未按约付款，应承担相应的违约责任。然鉴于被告主张的赔偿金确实过高，且被告也实际占用原告房款2年有余，该利息收益亦可弥补被告的部分损失，故对被告主张的赔偿金，本院根据本案实际情况酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高雅丽、杨瑞芳与被告(反诉原告)上海浦发振丰房地产发展有限公司签订的《上海市商品房预售合同》于2016年10月3日解除；二、原告(反诉被告)高雅丽、杨瑞芳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦发振丰房地产发展有限公司赔偿金10万元；三、原告(反诉被告)高雅丽、杨瑞芳于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)上海浦发振丰房地产发展有限公司办理上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的合同网上备案撤销手续；四、被告(反诉原告)上海浦发振丰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)高雅丽、杨瑞芳购房款2,324,996元；五、驳回原告(反诉被告)高雅丽、杨瑞芳的诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海浦发振丰房地产发展有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,087.49元，由原告(反诉被告)高雅丽、杨瑞芳负担。反诉案件受理费(减半收取)6,076.80元，由原告(反诉被告)高雅丽、杨瑞芳负担1,150元，被告(反诉原告)上海浦发振丰房地产发展有限公司负担4,926.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  胡伟亮人民陪审员  田有娣二〇一九年一月十五日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。