浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0122民初573号 原告：陆增平，男，1962年12月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：彭红，浙江春江明珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵斌，浙江春江明珠律师事务所律师。 被告：浙江中置房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县县城迎春南路28号海陆世贸中心13区301号。 法定代表人：周军良。 诉讼代表人：浙江中置房地产开发有限公司管理人。 负责人：吴学军。 委托诉讼代理人：吴学军、方贤君，浙江法君律师事务所律师。 原告陆增平与被告浙江中置房地产开发有限公司（以下简称中置公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告陆增平的委托诉讼代理人彭红，被告中置公司的委托诉讼代理人方贤君到庭参加诉讼；因双方争议较大，本案裁定转为普通程序，于同年11月19日再次公开开庭进行了审理；原告陆增平的委托诉讼代理人彭红，被告中置公司管理人的负责人吴学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆增平向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告间签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号为2013预0001064号、2013预0001063号）合法有效；二、请求确认前述所涉房屋不属于被告的破产财产；三、请求判令被告负有协助将案涉房屋变更登记至原告名下的义务；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：请求判令被告负有协助将案涉房屋变更登记至原告名下并交付的义务。揽景园项目转让时被告则负有由被告附条件转移第三人履行案涉商品房合同主要内容并将案涉房屋所有权变更登记至原告名下并交付的义务。事实与理由：2013年3月15日，周军光因经营需要向原告借款400万元整，月利率为2%，被告提供担保，借款期限为6个月。借款到期后，周军光未能偿还借款，经多番协商，2015年12月1日，原告与被告、桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司协商后，原告同意实际购买揽景园2幢2001室、703室的房屋，房款分别为1894878.40元、1651749.60元，合计3546628元，原告借款本金3546628元作为房款支付，差额453372元，被告同意退还原告。 2017年1月16日，被告经桐庐县人民法院裁定破产清算，原告即向管理人申报了债权。2017年12月27日，管理人确认原告债权为5576121.04元，债权性质为普通债权。2017年12月29日，原告就此向管理人提出异议。 原告认为，原告与被告、周军光之前虽存在民间借贷的法律关系，但在清偿期届满后，原告与原债的担保人达成了一份抵债协议，出借款转化为购房款，原当事人的民间借贷关系消亡，双方形成了商品房买卖的法律关系，商品房买卖合同合法有效，合同项下房款应视为全额结清，依法房屋已属于特定物。依据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条“下列不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，故原告商品房合同项下的特定物不属于被告的破产财产。原告商品房买卖合同（已备案登记）指向的标的物是实物，虽未取得产权，但该商品房属于特定物无疑，被告履行交付房屋并协助办理变更登记义务，不构成个别清偿；根据企业破产法第十八条第一款的规定，因原告已支付了合同项下的全部房款，案涉商品房买卖合同义务的履行人仅剩被告一方，管理人无权解除合同；根据债权人会议通过的财产处置和变价方案，由被告附条件转移由第三人向购房人实际履行原由被告应履行的交房义务，因此，该商品房买卖合同可实际履行。为此，原告特向贵院起诉，请求依法判令所请。 原告陆增平为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、借条、转账凭证，证明周军光向原告借款400万元，并由被告提供担保的事实；2、补充协议、协议书，证明原被告间达成抵债协议，原告同意购买揽景园2幢1单元701室、2001室；3、《浙江省商品房买卖合同》、房屋登记信息查询记录，证明原被告按照协议书要求，签订了商品房买卖合同，并向房管处进行了商品房的预售备案登记；4、债权审核结果通知书、异议书，证明管理人确认案涉《浙江省商品房买卖合同》有效，原告的债权金额为5576121.04元，为普通债权，原告提出异议的事实；5、财产管理和变价补充方案，证明由第三人替代被告履行商品房买卖合同项下的义务，被告能够实际向原告履行合同。 被告中置公司辩称：（一）原告主张案涉商品房买卖合同项下房屋不属于被告破产财产缺乏事实与法律依据。1、原告所依据的《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条并不适用于本案。该规定系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而该法随着2007年6月1日《企业破产法》的施行而废止，相应的司法解释原则上应不再适用。尤其是《企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定二》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使该规定尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，对于房屋是否属于破产财产的认定亦应适用《破产法司法解释二》。本案所涉房屋显然不在《破产法司法解释二》规定的不属于破产财产的范围内，原告的主张缺乏法律依据。2、退一步讲，案涉建筑物也并非原告主张的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。原告依据《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五款之规定，主张案涉建筑不属于破产财产。适用该条款，标的物应当是特定物，其不仅仅要求物具有特有的属性，不能以其他物代替，同样要求标的是一个独立的物。而本案“揽景园”项目系在建工程，案涉建筑尚未成型，其仅是在建工程的一部分，并未形成独立的标的物，不具备交付条件。 （二）案涉《商品房买卖合同》不具有继续履行可能，且在被告进入破产程序后已解除。对于《商品房买卖合同》的效力，被告从未予以否定。但因被告已于2017年1月16日由桐庐法院受理进入破产清算程序，并于2017年12月29日宣告破产。案涉《商品房买卖合同》作为尚未履行完毕的合同，在被告进入破产程序后，除非根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定管理人选择继续履行合同的外，其他合同均已解除。且被告两次债权人会议中表决通过的《破产财产管理和变价方案》及其补充方案已经确定，对揽景园项目采取整体拍卖方式进行变价，同时变更、解除原购房协议。因此，案涉《商品房买卖合同》不具有继续履行可能，且在被告进入破产程序后已解除，原告要求被告履行房屋交付义务缺乏事实与法律依据。 （三）预售备案登记并不能发生物权变更效力。根据《物权法》第九条规定，案涉《商品房买卖合同》虽然经过预售备案登记，但该行为不能产生物权法所述物权变更效力。事实上，案涉房屋至今尚未竣工验收，其仅为在建工程的一部分，客观上也不具备交付条件。 （四）原告在已就案涉购房款向管理人申报债权，且管理人也已依法作出认定并提交债权人会议核查的情况下，要求履行交付义务属于重复主张。原告已就本案所涉购房款向管理人申报了债权，经审查，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购房金额为3546628元，但该款项并未实际支付，而系由周军光向原告的借款转化而来，显然就案涉债权原告不符合《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中具有优先权的购房消费者概念。再者，管理人依法在《财产管理和变价补充方案》中拟定消费型购房债权的认定标准（1、个人消费者为保障生活居住需要而与被告签订合法有效的《商品房买卖合同》；2、已经按照《商品房买卖合同》的约定支付全部或大部分房款，并且购房款项实际打入被告账户的；3、同一债权人在被告开发的“揽景园”项目中购买多套房屋的，消费型购房债权认定以一套为限，其余涉及房屋的债权仍按《中华人民共和国企业破产法》有关法律规定处理），该方案已经被告债权人会议表决通过。根据原告申报材料和本案证据可知，其所申报的债权也未能符合消费型购房债权的标准，因此，管理人综合认定原告的债权金额为5576121.04元，债权性质为普通债权。本案中，原告在主动申报债权并由管理人作出认定后，又起诉要求被告继续履行房屋交付及证件办理义务，显然属于重复主张，不应予以支持。 综上所述，案涉《商品房买卖合同》项下建筑属于被告破产财产，案涉《商品房买卖合同》已解除且不具备继续履行可能，故请求法院依法驳回原告的诉请。 被告中置公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、第一次、第二次债权人会议资料节选，证明案涉揽景园项目经债权人会议决议，通过整体拍卖方式进行变价，案涉买卖合同无法履行；第二次债权人会议确定消费型购房人的标准；2、债权申报表，证明原告向管理人申报债权的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、原告提供的证据，被告对证据1、3、4、5无异议；对证据2的真实性无异议，但商品房买卖合同的签订就是为了给前述借款行为做的保证，本院对原告提交的证据，依法均予以确认。二、原告对被告提供的证据的合法性及证明对象有异议，本院对被告提供的证据均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日，周军光向原告借款400万元，并出具借条一份，约定借期6个月，月利率2%，被告为该借款提供担保，担保期限1年。原告向周军光转账交付了上述借款。当日，被告与原告签订《浙江省商品房买卖合同》三份，约定原告向被告购买桐庐县县城下杭路88号揽景园2幢2502、2001、701室住宅。同年4月3日，对上述三份合同进行了备案登记。2014年9月10日，被告同意为上述借款继续担保，担保期限延期1年。 2015年12月1日，被告（甲方）、原告（乙方）、桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司（丙方）签订《协议书》，约定：2013年3月15日甲方和乙方签订了三份商品房买卖合同，乙方向甲方购买揽景园2幢2502、2001、701室住房，乙方已支付购房款400万元。现因甲方资金困难，难以完成项目后续建设，为了使项目达到竣工验收合格，确保按时交房，维护社会和谐稳定。根据桐政办（2014）146号文件精神，经甲、乙、丙三方充分协商，签订如下协议：一、乙方同意按原销售表价的9.5折向甲方购买2001、701室两套住房，合计3546628元。甲方应退回乙方购房款453372元。二、甲方应退回乙方的购房款，直接汇入丙方设立的帮扶资金账户，由丙方转交乙方。三、甲方将应退还乙方的购房款退至丙方设立的专用账户后，甲乙双方签订的购买2502室的商品房买卖合同予以撤销。该部分房屋委托丙方监管，用于揽景园的后续工程建设。四、本协议一式四份，三方当事人签字（盖章）后生效，三方各执一份，一份送住建局备案。同日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《补充协议》，确认了上述内容，同时还约定：甲方应退回乙方购房款为453372元，待甲方协调其他业主补交房款到建设局监管账户后，向建设局申请退还给乙方，乙方收到退款后，向桐庐建设局提出退房（2#2502）手续。因甲方目前证书等过期，具体手续办理（包括发票开具等）待与建设局等相关部门沟通后补办。 2016年10月12日，被告（出卖人）、原告（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预0001063号、2013预0001064号）二份，约定原告向被告购买桐庐县县城下杭路88号揽景园2幢1单元701室、2001室商品房，设计用途为住宅，建筑面积均为176.50平方米，总价款分别为1651749元、1894878元；付款方式和期限为买受人于2013年3月15日前一次性付清全部房价款；出卖人应当在2013年12月31日前将符合竣工验收合格并取得竣工验收备案证明等条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还对其他有关事项作了约定。合同签订后，被告一直未能将符合交房条件的房屋交付原告。被告也未按约定退还原告购房款453372元。 另查明：揽景园2幢已于2012年5月结顶。 2017年1月16日，本院裁定受理了华丰建设股份有限公司对被告的破产清算申请。同年3月3日，原告向管理人申报了债权。2017年5月20日，中置公司第一次债权人会议决议对“揽景园”工程采取整体拍卖方式进行变价。2017年12月27日，管理人确认原告债权为5576121.04元，债权性质为普通债权。2017年12月29日，中置公司第二次债权人会议表决通过的《破产财产管理和变价补充方案》。同日，本院作出（2017）浙0122破1号之二民事裁定：宣告浙江中置房地产开发有限公司破产。2018年1月2日，原告向管理人提出申请：1、请求撤销2017年12月29日《浙江中置房地产开发有限公司第二次债权人会议决议》；2、请求撤销《购买按规定不能分割出售的1#楼债权人的处置方案》、《签订2#、3#楼的商品房买卖合同但付款比例不到50%的债权本金参照1#楼债权人的处置方案》；3、请求撤销《消费型购房债权的认定标准》并别除申请人购买的商品房为破产财产；4、请求撤销“本次会议授权管理人可直接向法院及相关行政管理部门申请变更（注销）网签及预告登记”。本院于2018年4月17日裁定驳回原告的申请。 本院认为，原被告于2013年3月15日签订的三份商品房买卖合同系被告以其名下的三套在建房屋给周军光对原告的欠款提供担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2015年12月1日双方签订协议书，并于2016年10月12日签订了二份商品房买卖合同，但原告从未向被告交纳购房款，案涉的款项仍系原告给周军光的借款。双方再次签订的二份商品房买卖合同实质仍是被告为周军光对原告的欠款承担的担保之债，并非真实的商品房买卖合同。基于双方真实的关系系民间借贷的担保之债，被告管理人认定原告的债权为普通债权有事实和法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陆增平的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陆增平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  方向明 人民陪审员  黄玉林 人民陪审员  凌传法 二〇一九年一月三日 代理书记员  许忆琳 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》 第二条下列财产不应认定为债务人财产： （一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产； （二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （三）所有权专属于国家且不得转让的财产； （四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。