广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初329号原告：曹德军，男，1973年9月17日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：广州万盈房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道582号港航一街9号101、102、103号，统一社会信用代码914401155915217045。法定代表人：林作万，职务执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。原告曹德军诉被告广州万盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹德军，被告广州万盈房地产开发有限公司委托诉讼代理人方如大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹德军向本院提出诉讼请求：1.被告支付延期交房违约金共计14548.36元（以房价款957128元为本金，从2015年11月1日起至2016年4月1日止，每日按万分之一的标准计算，共计152天）及利息（以违约金14548.36元为本金，从2016年4月2日起计算至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月24日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下统称《商品房预售合同》），约定购买港航×××房（以下统称案涉房屋），总房款957128元，被告应于2015年10月31日前交付案涉房屋，逾期应按已付房款的0.01%支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但案涉房屋在2016年4月1日才取得《建筑工程竣工验收报告》，已逾期交房152天。被告广州万盈房地产开发有限公司辩称：原告的诉请不成立，依法应予以驳回，具体理由：1.原告已经于2016年1月30日办理收楼手续，视为原告在该日已经认可并接受案涉房屋，即便要计算逾期交楼违约金，也应当仅计算至该日止。2.原告的诉请已超过法定的诉讼时效，根据法律的规定应驳回其诉讼请求。《商品房预售合同》约定的房屋交付时间为2015年10月31日，约定的违约金计算方法是按日计算违约金，即原告主张逾期交楼违约金的请求权在2015年10月31日已经产生，而原告在2019年1月7日提起本案诉讼，起诉时已经超过三年诉讼时效。另外，原告实际收楼时间为2016年1月30日，其所能主张的违约金期间为2015年11月1日至2016年1月30日，而案件的起诉是在2019年1月7日之后，原告主张的2015年11月1日至2016年1月7日的违约金超过了诉讼时效，已丧失了胜诉权，其不合理的诉请应全部予以驳回。3.关于利息问题。首先，既然原告主张的违约金已经超过诉讼时效，显然也就不存在支付利息的问题；其次，原告主张违约金利息，没有任何合同依据，《商品房预售合同》并未对违约金的支付期限进行约定，而原告在本案起诉之前，也从未向被告主张过违约金，故不存在支付利息的问题；再者，违约金起源于违约责任的认定，就本案而言，被告是否存在违约、是否应支付违约金，均应通过法院裁判才能形成，而本案刚刚才形成诉讼，即被告不存在被判定支付违约金的情况，也就不存在因逾期支付违约金而需给付利息的问题。4.关于逾期付款问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第八条的约定，原告在2016年4月1日才付清款项，被告有权顺延交房期限，且无须承担逾期交房的违约责任，该条款约定的“应付款项”应包括业主因逾期付款需支付的违约金、资金占用费等费用。经审理查明：位于广州市南沙区×××项目已经领取了《商品房预售许可证》。2014年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买案涉房屋，购房款为950687元，按揭贷款方式付款,首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付290687元;剩余房款金额660000元，须于2014年10月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任。按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定延期交房的违约责任为甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的0.01%作为违约金，乙方同意违约金总额不超过总房款的10%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知》中规定的验收交接期限届满之日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条约定乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七本合同补充协议约定：第六条对《商品房预售合同》第十条“逾期付款违约责任”全部内容修改为：1.如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至甲方银行账号，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付未支付房价款0.05%的标准支付违约金……第八条房屋交付（关于对《商品房预售合同》第十三条的第2款内容的修改为）：甲乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：……（4）乙方未付清全部购房款及其他应付款项的。合同签订后，原告支付了全部购房款。其中，被告于2014年11月3日向原告开具了购房款290687元的发票，于2015年6月14日开具购房款660000元的发票，于2017年10月19日开具面积补差款6441元的发票。案涉房屋所在项目于2015年12月28日取得《建设工程规划验收合格证》；于2016年1月4日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2016年1月12日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意予以备案；于2016年4月1日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。案涉房屋所在楼宇于2016年1月7日具备永久用电；于2016年2月3日具备通气条件；于2016年2月22日具备通邮条件；于2016年2月23日具备永久供水。2016年1月30日，原告办理了案涉房屋的收楼手续，并签署了《港航华庭收楼确认书》。原告陈述其在收楼后有向被告主张逾期交楼违约金，但未举证证明。另查明，原告于2018年12月12日向本院提起本案诉讼。本院认为：《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为被告是否应当支付逾期交楼违约金及原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院对此阐述如下：关于违约金应否支持的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条对房屋的交付条件进行了明确约定，依据已查明的事实，案涉房屋在《商品房预售合同》约定的交付日期（2015年10月31日）仍未取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》，也不具备供水、供气、供电及通邮条件，且直至2016年4月1日方取得《建筑工程竣工验收报告》，即被告未依照合同约定，按时将符合交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约。依照《商品房预售合同》的约定，被告应自逾期之日（2015年11月1日）起按合同约定的标准，承担逾期交楼的违约责任。原告在2016年1月30日办理了收楼手续，虽然案涉房屋当时尚不具备交付条件，但原告的收楼行为应视为其在知道房屋不具备约定或者法定的交付条件的情况下，同意接收房屋，故逾期交楼违约金应计算至2016年1月30日止。原告在收楼后，又以案涉房屋不符合交付条件为由，要求被告支付在此之后的逾期交楼违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告自被告逾期交楼之日理应知晓对方违约，但其直至2018年12月12日才提起本案诉讼，亦未举证证实在提起本案诉讼前有向被告主张过相应权利，故被告抗辩原告的部分违约金已过诉讼时效合理有据，本院予以采信。据此，原告主张的2015年12月12日前的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。因此，被告应当向原告支付2015年12月12日至2016年1月30日的逾期交楼违约金。针对被告关于原告逾期支付房款和其他应付款项而应顺延交房时间，且无需承担违约责任的抗辩，根据被告向原告开具的首付款及按揭贷款发票显示时间均早于合同约定的交房时间，被告未提供证据佐证原告在合同约定交房时间届满仍未付清房款；而“其他应付款项”并未明确款项名称和性质，属约定不明，故对被告提出的上述抗辩，本院不予采纳。原告主张按照面积补差后房款957128元作为违约金计算基数，根据合同第十四条约定，逾期交楼违约金以已付房款为基数，而面积补差款发票开具时间为2017年10月19日，故2015年12月12日至2016年1月30日期间的逾期交楼违约金应当以合同约定已付房款950687元为基数。综上所述，被告应向原告支付从2015年12月12日起至2016年1月30日止的逾期交楼违约金4753.44元（950687元×0.01%×50天）。关于原告主张的违约金利息问题。双方在合同中对逾期交楼的违约责任有明确约定，原告要求被告支付逾期交楼违约金的利息没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州万盈房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内原告曹德军支付逾期交楼违约金4753.44元；二、驳回原告曹德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116.3元，由原告曹德军负担84.4元，被告广州万盈房地产开发有限公司负担31.9元。本判决为终审判决。审判员 王 健二〇一九年一月二十九日书记员 陈洁莹