广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0981民初1128号原告：中国建设银行股份有限公司高州支行。住所地：高州市府前路**。负责人：朱江**，行长。委托代理人:何炳锐，男，汉族。被告：邓新丰，男，1957年7月26日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：麦伟恒，女，1958年3月18日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：高州市业佳房地产开发有限公司。。住所地：高州市环城南路**法定代表人：黄丽。委托代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司高州支行诉被告邓新丰、麦伟恒、高州市业佳房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月29日公开开庭进行审理。原告的委托代理人何炳锐、高州市业佳房地产开发有限公司的委托代理人梁文雄到庭参加诉讼，被告邓新丰、麦伟恒经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司高州支行向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告邓新丰于2010年12月2日签订的编号为4406951000112010000789号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告邓新丰立即偿还原告贷款本金257174.30元及利息12209.01元（计至2018年2月28日，以后利息，包括正常利息，逾期罚息、复利，按借款合同约定及人民银行有关利率规定另计）；3、判令被告麦伟恒对上述第二项债务承担共同偿还责任；4、判令被告高州市业佳房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带偿还责任；5、确认被告邓新丰以其名下位于高州市产（房地产权证尚在办理中）提供的抵押合法有效，原告对处置上述抵押物所得价款享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2010年12月2日原告与被告签订了编号：4406951000112010000789号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，原告向被告邓新丰提供个人住房贷款人民币30万元，用于购置被告邓新丰位于高州市产，贷款期限为192个月。借款合同约定合同贷款采用等额本息还款方式按月还款，贷款正常利率采用浮动利率，按基准利率下浮12%，该利率自起息日至贷款本息全部还清之日止每年1月1日依据当日的基准利率及上述上浮比例调整一次。逾期罚息利率按正常贷款水平上浮50%执行。借款合同的违约情形及违约救济措施约定，如贷款逾期不还，对被告未按时还清的贷款本息，原告有权从贷款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和借款合同约定的结息方式计收罚息和复利。同时，借款合同还约定：被告邓新丰以其房产作抵押担保，双方已依法到高州市房产局办理了预告登记（粤房地他项权证高州第0200000324号）。2009年6月18日，被告高州市业佳房地产开发有限公司与原告签订了编号为2009年第011号的《楼宇抵押贷款合作协议》，约定，被告高州市业佳房地产公司为被告邓新丰在原告的上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，期限自被告邓新丰的按揭贷款划入被告高州市业佳公司的账户之日起至被告高州市业佳房地产开发有限公司为被告邓新丰向其所见以的上述房产办妥《房地产他项权证》或《不动产登记证明》交原告保管之日止。借款合同生效后，2015年7月13日原告依约向被告邓新丰发放了30万元，依约履行了放贷义务。其后，被告邓新丰应按月偿还贷款本息，但至2018年3月18日止，被告邓新丰累计55期，最近连续13期不按时还款。目前被告邓新丰在原告的贷款本金余额257174.30元，拖欠利息12209.01元（暂计到2018年2月28日，以后的利息，包括正常利息、逾期罚息和复利）按借款合同、展期协议约定及人民银行有关利率规定另计至贷款本息实际清偿日止，并计收复利。贷款逾期后，原告多次向被告催收，根据合同约定，被告的行为构成违约，原告有权提前解除合同要求借款人清偿借款合同项下所欠原告的贷款本息。由于借款发生于被告邓新丰与麦伟恒的夫妻关系期间，根据法律规定，该债务为两被告的共同债务，被告麦伟恒应对债务承担共同偿还责任。同时，由于被告高州市业佳房地产开发有限公司是抵押房产的开发商，截止目前，被告高州市业佳房地产开发有限公司未为邓新丰所购的房产办妥《房地产他项权证》或《不动产登记证明》交原告保管，根据合同约定，被告高州市业佳房地产开发有限公司应对涉案债务承担连带偿还责任。以上事实有借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、商品房买卖合同、房地产预告登记证、楼宇抵押贷款合作协议等证据材料为证。为维护原告的合法利益，依照相关法律的规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。被告高州市业佳房地产开发有限公司辩称：一、原告与邓新丰所签订的借款合同，答辩人并不是该合同的主体，因而该笔贷款与答辩人没有直接关系；二、原告与答辩人所签订的合作协议，合同期限为三年，已超过了合同期限，答辩人依法不承担担保责任；三、本案涉案房屋未能及时过户到被告邓新丰名下的责任不在答辩人，而是由于被告邓新丰在另案房屋被查封，导致无法过户，因而不能及时过户及办理抵押登记的责任不在答辩人；四、答辩人曾为被告邓新丰垫付本息10000多元，应由被告邓新丰偿还。被告邓新丰、麦伟恒经本院合法传唤不到庭答辩或提交答辩状，没有参与证据交换和质证，视其放弃了答辩和质证的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：高州市业佳房地产开发有限公司是房地产开发企业，于2009年6月18日与原告签订编号为2009年第011号的《楼宇抵押贷款合作协议》。约定：被告高州市业佳公司开发建设位于高州市进行按揭贷款合作，原告为上述房产的购房人提供相关的贷款业务，被告高州市业佳房地产公司为该项目购房贷款提供连带责任保证，保证期限为：在办妥交易房屋抵押（备案）手续放款或在取得抵押登记（备案）回执放款的情况下，保证期限自借款资金划入高州市业佳公司账户之日起至购房者办妥《房地产权证》和《他项权证》交原告保管之日。2010年11月23日被告邓新丰与被告高州市业佳房地产公司签订《商品房买卖合同》，由邓新丰购买被告高州市业佳房地产公司开发的位于高州市，两被告以此房产作为向原告贷款设定抵押。被告邓新丰于2010年12月2日与原告中国建设银行股份有限公司高州支行签订编号为4406951000112010000789号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同主要约定：原告向被告邓新丰提供借款人民币30万元，贷款期限从2010年12月7日起至2026年12月6日；贷款为浮动利率，以起息日人民银行基准利率下浮12%，并自起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮比例调整一次，利率调整日为每年1月1日。合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，约定还款日为每月的首日为还款日，还款采用等额本息还款法；借款人违约情形：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等13种情形构成借款人违约，当借款人出现上述任一违约情形时，贷款人有权行使如下一项或几项权利：宣布贷款立即全部到期，要求借款人立即清偿本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用，借款逾期的，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被宣布提前到期的本息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息并计收复利。借款担保方式有：1、抵押，约定被告邓新丰以被告高州市业佳房地产公司开发的位于高州市为借款提供抵押担保，双方依约到高州市房产局办理了商品房抵押预告登记（粤房地他项权证高州第0200000324号）。被告麦伟恒在借款合同的抵押人栏上签名；2、保证：被告高州市业佳公司为借款提供连带责任保证，并在借款合同的保证人栏上盖章。2010年12月7日，原告向被告高州市业佳房地产开发有限公司的账户发放了贷款30万元，履行了放贷义务。另查明：涉案房产至起诉之日尚未取得《房地产权证》，也没有办理正式的抵押登记。贷款后，被告邓新丰已累计55期不按时偿还借款，并于最近连续13期不按时还款，至2018年2月28日，尚欠本金257174.30元、利息12209.01元。另查明：被告邓新丰、麦伟恒是夫妻关系，涉案债务产生于其夫妻关系存续期间。本院认为：被告邓新丰以其向被告高州市业佳房地产开发有限公司购买的房产作抵押并由该公司保证向原告中国建设银行股份有限公司高州支行借款，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》、个人贷款支付凭证、对账单、《商品房买卖合同》、《房地产预告登记证》等证据为凭，借款及担保的事实清楚，证据充分，应予认定。现借款虽然未到期，但借款人逾期还款，其行为已构成违约，原告有权依据合同的约定宣布借款立即到期，请求被告归还借款本息，解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，因此原告请求解除借款合同及归还借款本息，符合合同的约定和法律的规定，本院应予支持，借款人应承担偿还借款本息的民事责任。因被告邓新丰与麦伟恒是夫妻关系，涉案借款产生于其夫妻关系存续期间，且是用于购置夫妻共同生活的大宗生活资料即住房，被告麦伟恒也在借款合同中签名同意以该房屋作为抵押物向银行借款，因此被告麦伟恒应对涉案借款本息承担共同偿还责任。被告高州市业佳房地产开发有限公司为借款提供的保证虽然为阶段性连带责任保证，但约定了保证期限自借款资金划入高州市业佳公司账户之日起至购房者办妥《房地产权证》和《他项权证》交原告保管之日，未有证据证明抵押物已办理《房地产权证》和《他项权证》，现原告请求上述保证人对涉案债务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告高州市业佳房地产开发有限公司未在规定的三个月内完成申请登记，预告登记失效，原告的上述连带责任请求，本院应以支持。被告邓新丰以涉案房产为借款作抵押，办理了商品房抵押预告登记，原告要求确认该抵押合法有效、对抵押物的处置款享优先受偿权。本院认为，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定可知，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，被告高州市业佳房地产开发有限公司并未依照合同约定在三个月内办理正式抵押登记，其所设立的抵押预告登记已失效。银行不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权。被告邓新丰、麦伟恒经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告与被告邓新丰于2010年12月2日签订的编号为4406951000112010000789号《个人住房（商业用房）借款合同》。二、限被告邓新丰、麦伟恒于本判决生效后十日内偿还贷款本金257174.30元及利息12209.01元（计至2018年2月28日，以后利息，包括正常利息，逾期罚息、复利，按借款合同约定及人民银行有关利率规定另计）给原告。三、被告高州市业佳房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带偿还责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元，由被告邓新丰、麦伟恒、高州市业佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  黄德强人民陪审员  杨海琼人民陪审员  张国坚二〇一九年一月三十日书 记 员  潘民皓