上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34117号原告：龚红彪。被告：葛尚志。原告龚红彪与被告葛尚志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚红彪、被告葛尚志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚红彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金人民币(币种下同)50,000元；2.判令被告返还原告2017年8月16日至2017年12月30日的租金74,795元(按照每日712元标准计算)；3.判令被告返还原告搬离后即2018年6月15日至2018年8月29日的租金52,688元(按照每日712元标准计算)；4.判令被告支付原告对商铺进行门楼、隔墙、地砖等基础设施的安装材料费141,277元、装修人工费7,200元，共计213,277元；5.判令被告提供其与物业公司签约的服务合同以及服务的明细项目和收费标准。诉讼过程中，原告放弃第三项、第五项诉讼请求。事实和理由：2017年2月21日原告与被告签订的《商铺铺位租赁合同》,约定原告向被告承租位于上海市银都路****弄***幢***室***号商铺。合同6.1条约定被告保证商铺合法租赁,但至今没有取得消防合格许可证,根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定,未经验收或验收不合格的商铺,不得出租、使某，被告构成违约，应支付5万元违约金。合同6.2条约定,被告承诺的市场统一管理的经营模式,但至今一直没有市场运行管理公司管理,市场的称呼都没有。由于被告出租的商铺楼上改造成多套群租房,使楼下商铺漏水,电线短路,楼下商铺至今未取得消防验收合格许可证,存在严重安全隐患。消防施工期间因路面主通道开挖铺设消费管道，路人、车辆无法正常通行，原告无法正常营业，为此原告多次与被告协商恳请减免租金但遭到拒绝。协商期间原告未按合同约定的时间支付租金，原告在消防整改期间已经承担了经营损失，故该期间的商铺租金被告予以承担。系争房屋租赁合同经法院判决解除后，又经被告出租给案外人使某，原告对系争房屋的装修也被案外人沿某。被告曾对系争房屋的地砖、门楼、大门、前后隔墙进行装修，该损失法院应当酌情考虑。被告只收钱不管事的违法、自私行为,使原告遭受巨大的经济损失,为维护原告合法权利，诉至法院，望判如所请。被告葛尚志辩称，在履行租赁合同过程中，原告违约在先，该事实已经(2018)沪0112民初20876号民事判决书确认。被告没有违约行为，不应当支付违约金。系争房屋有合法产证，消防通过了验收标准。原、被告曾于2017年2月21日补充约定，双方配合市场大整改，如停止营业被告减免房租，但期间原告并未停止营业，故被告没有理由返还原告房屋租金。关于装修，根据合同约定，租赁期满，被告不承担铺位改造、装潢补偿责任，现因原告违约在先，故被告不对装修作补偿。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月3日，葛尚志作为原告，以龚红彪为被告向本院提起(2018)沪0112民初20876号民事诉讼，请求：1.判令龚红彪支付欠付的2017年10月20日至2018年10月19日的租金273,000元；2.判令龚红彪支付2017年4月1日至2018年9月30日的物业管理费36,538.20元；3.判令龚红彪支付违约金50,000元。该案查明事实如下：“原告系上海市银都路****弄***幢***室的房屋产权人之一。2017年2月21日，原告葛尚志(出租方，甲方)与被告龚红彪(承租方，乙方)签订《商铺铺位租赁合同》，约定：甲方店铺位坐落于上海市银都路****弄***幢***室***号，商铺用途为商业，乙方承诺，服从市场统一管理、一但政府规定或《业主大会》作出决定市场由运营商业统一运营，或业态调整乙方服从。若需变更合同，甲方给予配合。3、租赁期限贰年，自2017年4月1日起至2019年3月30日，年租金为260,000元，递增方式为每年递增百分之十(10%)，此租金为甲方净到手价格，有关税费、物业费、管理费等相关费用由乙方负责，租金从甲方商铺原有经营户样品清完日起算。4、付款方式：4.1本合同生效，乙方应向甲方交付20,000元作为定金，交铺日支付租金时抵为押金。4.2每年度租金，乙方按照半年一付的方式提前30天支付下一期租金，先付后用，逾期未付的租金按照每天百分之三的违约金赔偿甲方。9.1铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费物业管理费、市场管理费及租金税费由乙方支付。11.1乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方赔偿损失；11.5拖欠交付租金1个月以上的。12、违约责任：12.1租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任，违约金为50,000元。补充约定：一、双方配合市场大整改，按消防设施，如导致停止营业的，甲方与以减免房租(停业内时间为准)；二、消防费用由甲方承担(整改部分)；三、因市场和政府引起商铺停止营业，则甲方退还押金和剩余租金，合同终止。合同签订后，被告对商铺进行装修。2017年4月16日，原、被告签署补充合同，约定：龚红彪租赁闵行区银都路****弄***幢***室***号铺的合同，租赁期限改为2017年4月20日到2019年4月19日止，租金起算日为2017年4月20日，半年一付。另外，合同期限到期，乙方如没续租，本铺中的固定装修没经甲方许可，不得拆除。合同其他条款与原合同一致。2017年7月5日，上海市闵行区公安消防支队向原告发出重大火灾隐患整改通知书，告知包括本案所涉商铺在内的闵行区银都路****弄内的诸多商铺存在火灾隐患：一层营业区均未设置自动喷水灭火系统、一层营业区内均未设置火灾自动报警系统，上述隐患已构成重大火灾陷患，责令于2017年9月30日前改正。2018年1月18日，因加装消防设施，原、被告双方进行微信沟通。2018年1月24日，上海市闵行区颛桥镇市场管理办公室张贴公告，载明：闵行区银都路2688弄一层商铺全体业主：2017年6月30日，闵行区公安消防支队对银都路****弄20、21、22、23、24、25、26、……发现存在以下火灾隐患。一、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统……。2017年7月5日闵行区公安消防支队制发了沪闵公消重字(2017)第0101号《重大火灾隐患整改通知书》，银都路****弄20、21、22、23、24、25、26、……41号一层商铺业主自筹资金加装、修复火灾自动报警系统、自动灭火系统等，并于2017年11月30日完成了对火灾隐患的整改工作，接闵行区公安消防支队通知，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以销案。案外人上海A物业管理有限公司出具情况说明，载明：2017年7月5日，闵行区公安局消防支队对银都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、……主要存在下列火灾隐患：1、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统；2、一层营业区均未设置火灾自动报警系统。为了使商铺正常运转，一层640个商铺业主自筹资金于2017年8月14日委托上海A物业管理有限公司与上海B建设(集团)有限公司签订了消防整改合同，经过上海B建设(集团)有限公司的加班加点，整改工程于2017年10月20日施工完毕，并在2017年11月21日通过了由商铺业主代表委托上海C消防设施检测有限公司的检测，同时出具了《建设消防设施竣工检测报告》，之后闵行区颛桥镇市场管理办公室也接到了闵行区公安消防支队通知，于2017年11月30日确认了整改工作的完成，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以撤销，并于2018年1月24日在银都路2688开张贴了公告。整改期间，银都路****弄所有一层营业区域均未收到任何部门关于停业整改的通知，均可保持正常营业。2018年6月15日，被告向原告发送告知书，载明：葛尚志先生：我与你于2017年4月20日签订的位于上海市银都路2688弄26幢1、2号铺位，租期从2017年4月20日到2019年4月19日商铺租赁合同。因银都路2688弄市场没有正规的建材营运管理公司管理，市场消防存在重大火灾隐患，至今没有消防合格许可证，我们人生安全得不到保障。从2017年下半年起我们也多次跟你提出退铺与租金的交付事议，你都不来办理交接手续，现正式书面告知你，如你再不来2018年6月20日以后我不再通知你，以后的损失也与我们无关。望尽快办理交接手续。然，双方并未完成房屋交接。2018年8月28日，原告根据物业公司的催缴支付了涉案商铺自2017年4月至2018年9月的物业管理费，金额为36,538.20元。另查明，2016年12月22日，上海市闵行区人民政府发文同意对上海WW家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办，区公安消防支队应严格按照消防技术规范标准，要求上海WW家居市场经营管理有限公司于2017年5月31日前完成全部整改工作。还查明，被告曾承租了该租赁场所的其他商铺。与原告签订合同后，被告向原告支付了租赁保证金20,000元，且被告已向原告支付租金至2017年10月19日。2018年4月16日，本院曾受理了本案原告起诉本案被告的房屋租赁合同纠纷案件，该案中，原告亦因本案所涉纠纷要求确认双方《商铺铺位租赁合同》解除，要求被告支付拖欠的租金并承担违约金。本案被告于2018年4月19日签收了诉状副本，然因原告未按时到庭参加庭审，故该案按原告自动撤诉处理。本院认为载明：合同履行过程中，被告自2017年10月20日起不再支付租金，系被告违约，应承担相应的责任。……被告抗辩租赁期间因消防整改的因素，故因减少相应的租金或使某费。对此，本院注意到，根据双方约定：双方配合市场大整改，按消防设施，如导致停止营业的，原告予以减免房租(停业内时间为准)；因市场和政府引起商铺停止营业，则原告退还押金和剩余租金，合同终止。但被告自认在消防整改期间未停止经营，且被告亦未能提供证据证明其因消防整改而遭受了损失，故被告要求减少租金及使某费的抗辩无事实及法律依据，本院不予支持。……”据此，本院作出(2018)沪0112民初20876号民事判决书，判决：一、龚红彪于本判决生效之日起十五日内支付葛尚志截止至2018年4月19日为租金130,000元，及自2018年4月20日起至2018年8月29日止参照年租金260,000元计算的房屋使某费；二、龚红彪于本判决生效之日起十五日内支付葛尚志自2017年4月20日起至2018年8月29日止的物业管理费33,087.37元；三、龚红彪于本判决生效之日起十五日内支付葛尚志违约金20,000元；四、葛尚志于本判决生效之日起十五日内返还龚红彪租赁保证金20,000元，该款优先冲抵上述判决主文确认的龚红彪的应付款。审理中，葛尚志称不再对该案提起上诉。上述事实，由原告提供的商铺铺位租赁合同、闵行区人民政府文件(闵府【2016】147号)、重大火灾隐患整改通知书、火灾照片、公告2份、消防整改期间的照片、违章私拉电线照片、群租照片、工程预算表、销货清单、收据、系争房屋现状照片、被告提供的上海市房地产权证、消防整改情况说明、公告、重大火灾隐患整改通知书、微信聊天截图、闵行区颛桥市场办公室的照片、(2018)沪0112民初20876号民事判决书以及当事人的当庭陈述所证实并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。根据(2018)沪0112民初20876号民事判决书确认的事实，该《商铺铺位租赁合同》已经解除，原告逾期未付租金，构成违约。原告是合同履行过程中的违约方，其要求被告支付违约金没有事实及法律依据，本院对该项诉请不予支持。关于消防整改期间的租金，在20876号生效判决中亦有所阐述：根据约定，双方配合市场大整改，按消防设施，如导致停止营业的，葛尚志予以减免房租(停业内时间为准)；因市场和政府引起商铺停止营业，则葛尚志退还押金和剩余租金，合同终止。但龚红彪在消防整改期间未停止经营，且龚红彪亦未能提供证据证明其因消防整改而遭受了损失，故龚红彪要求减少租金及使某费的抗辩无事实及法律依据，本院对该项诉请亦不予支持。关于装修费用，因原告系违约方，根据法律规定，在被告不同意利用的情况下不能给予补偿，故本院对原告要求被告支付装修材料费及人工费的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告龚红彪的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3,749.58元，由原告龚红彪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张端二〇一九年一月二十八日书记员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……