广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初2724号原告：广州华侨房产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路366号3楼，统一社会信用代码91440101190439179U。法定代表人：陈子驹，董事长。委托代理人：杨建广、刘国臻，均系广东岭南律师事务所律师。被告：曾武林，男，1962年4月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：张小萍，女，1962年7月9日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托代理人：孙艳丽、孔健颖，均系广东纵横天正律师事务所律师。原告广州华侨房产开发有限公司（简称华侨公司）诉被告曾武林、张小萍物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华侨公司的委托代理人刘国臻，被告曾武林、张小萍及其委托代理人孙艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华侨公司诉称：原告是广州市天河区先烈东路xxx房所有权人，该房现由两被告霸占用于吃住使用，经原告多次催促搬离，两被告均置若罔闻。为维护原告合法权益，现特提起诉讼，请求法院判令：1、两被告立即搬离广州市天河区先烈东路xxx房。2、两被告立即向原告支付占用上述房屋期间的占用费（按广州市同类同地段房屋租金50元/月/平方米标准，自2014年11月22日计至偿付之日止，涉案房屋面积88.3平方米）。3、两被告承担本案诉讼费。被告曾武林、张小萍辩称：一、两被告从未在涉案房屋居住过，原告歪曲事实，起诉两被告在涉案房屋居住没有事实依据，依法应予以驳回。两被告是福泉楼业主，其中张小萍居住在1805房，被告曾武林居住在2201房，各有各的配偶及家庭，从未在涉案房屋共同居住过。原告向法院起诉称两被告共同在涉案房屋居住，不但是无中生有、歪曲事实，更是对两被告人格的侮辱，被告将保留寻法律途径追究原告对两被告诽谤的权利。二、涉案房屋一直是福泉楼的物业管理用房，从未用于私人居住。从1998年福泉楼交楼至今，涉案房屋一直是作为福泉楼的物业管理用房，为福泉楼143户业主共同使用，从未有业主私住或私用。三、涉案房屋作为福泉楼的物业管理用房是原告安排和承诺使用的。2010年7月5日，原告出具了情况说明，内容为“广州市天河区先烈东路300号之一是我司与其他公司共同开发建设的商住楼-福泉楼。其中广州市天河区先烈东路xxx房一直由福泉楼物业管理处使用”。综上所述，涉案房屋一直为福泉楼143户业主的物业管理用房，就该事实，原告不但非常清楚，而且作为福泉楼的开发商将涉案房屋安排承诺作为福泉楼的管理用房不但是其自愿，且也是原告的法定义务。原告现捏造、歪曲事实，在毫无事实根据的前提下对两被告提起本案诉讼，没有任何事实依据，请法院查明事实，驳回原告对两被告提起的诉讼。经审理查明：原告是广州市天河区先烈东路xxx房（住宅，建筑面积88.29平方米，产权登记时间2015年3月24日，房屋所有权取得方式“裁定、判决”；以下简称涉案房屋）的登记权属人。被告曾武林是广州市天河区先烈东路xxx房的登记权属人，被告张小萍是广州市天河区先烈东路xxx房的登记权属人。2010年7月5日，原告出具《情况说明》。该证明主要内容：广州市天河区先烈东路xxx号之一系我司与其他公司共同开发建设的商住楼——福泉楼，其中涉案房屋一直由福泉楼管理处使用，我司从未处置过涉案房屋，广州市房管部门有关该房过户登记中涉及我司盖章、签名、进行过户登记的内容非我司所为，纯属假冒。2012年10月10日，广州市规划局天河分局向案外人孙艳丽作出穗规天河信﹝2012﹞42号《关于住宅变更为物业管理用房的复函》。该复函主要内容：您提出的要求将涉案房屋变更为物业管理用房的信访问题及相关资料收悉，经研究，函复如下：一、所述建设项目（福泉楼）原经市规划局穗城规东片建字[1993]675号《建设工程规划许可证》许可，在广州市沙河先烈路xxx号地段兴建1幢18层（部分4、5层，另设1层地下室）设计商住楼工程，后经穗规建字[1997］312号《建设工程规划许可证》许可，该项目加建第19-23层住宅工程。经核查上述规划报建档案，该项目没有要求设置物业管理用房。二、根据您提供的由项目开发单位华侨公司出具的情况说明及其他相关资料，涉案房屋一直由“福泉楼”管理处使用。经认真研究，从尊重历史实际和维护社会和谐稳定的角度出发，您们业主提出的将涉案房屋变更为物业管理角房的要求，符合相关规划要求，是对原设计中缺少物业管理用房的补充和完善，有利于历史遗留问题的解决，我局予以支持。建议该调整应由涉案房屋产权人提出，并由于调整可能涉及周边邻里或其他利益关系，应征求利害关系人的意见。三、关于房屋产权的变更和办理问题，建议您直接与国土房管部门联系，按其要求办理。2018年1月29日，原告提起本案诉讼。原告提供涉案房屋现场多张照片（显示房屋晾有衣服，有床铺等家具，墙壁挂有“管理处员工奖罚制度公告栏”等），拟证实两被告侵权事实。对此，两被告表示：对显示“管理处员工奖罚制度公告栏”的照片真实性无异议，该照片证实涉案房屋属于管理用房，不能证明两被告在涉案房屋日常生活；其余照片的真实性、合法性、关联性不予确认。两被告亦提供涉案房屋现场照片多张（显示房屋大门入口上方挂有“福泉楼业主委员会福泉楼管理处”牌，房内墙壁挂有“财务公告栏”及“管理处员工奖罚制度公告栏”），拟证实涉案房屋系福泉楼的物业管理处所在。对此，原告表示：我方无法确认两被告上述证据的真实性。被告另提供抬头为广州市国土资源和房屋管理局、广州市房地产交易登记中心的《关于将广州市天河区xxx房的登记性质变更为物管房的申请报告》（打印件）一份，拟证实福泉楼全体143户业主委托两被告本案代理人向天河区规划局申请变更涉案房屋为物业管理用房。该申请书其中载明：从福泉楼交付使用时起涉案房屋就作为福泉楼的物管用房使用至今，为进一步明确该房作为物管房使用，产权人华侨公司于2010年7月5日出具一份《情况说明》，明确涉案房屋一直由福泉楼管理处使用；虽然涉案房屋系福泉楼配套的物业管理用房，因当时法律、法规不完善，但未明确为物业管理房，为使登记性质与实际用途相一致，避免就该房可能再次引发的纠纷及事件，维护社会稳定，让福泉楼143户业主能够安居乐业，恳请贵局依法解决历史遗留问题，将该房性质变更为物业管理房等。上述证据经质证，原告表示：该申请报告无业主签名，我方了解的申请报告与此有所不同。关于涉案房屋来历，庭审中原告表示：1995年原告与广州市白云区商业企业总公司（简称白云商总）合作建房，白云商总出地，原告出资，当时双方合同约定分配方案；后原告与白云商总存在合同纠纷，涉案房屋被私刻公章出售，原告通过民事诉讼收回涉案房屋，拿回产权。庭审中两被告表示：福泉楼管理处是以前白云商总的事情，白云商总撤场后全体业主接管了涉案房屋，涉案房屋由各业主轮流自管，且聘请了保安和保洁人员，故让保安和保洁人员在涉案房屋煮饭、休息；两被告在福泉楼都有自有房屋，不可能在涉案房屋居住。原告表示：原告之所以认定两被告侵占涉案房屋，是因为两被告对福泉楼的物业管理最积极，两被告自身也承认业主轮流自管福泉楼，应很清楚谁在涉案房屋居住。关于原告在2010年出具《情况说明》确认涉案房屋一直由福泉楼管理处使用即确认涉案房屋作为管理用房，为何现又起诉两被告侵权的问题，原告表示：涉案房屋有80多平方米，根据相关规定，物业管理用房不需要这么大的面积，只需要15平方米左右，且涉案房屋作为管理用房是不能作为生活用房，应是用于办公用途，但实际上涉案房屋用于生活用房。另，原告确认白云商总欠付其1000多万元且经强制执行无果。本院认为：原告虽是涉案房屋的登记权属人，但涉案房屋多年来一直系作为涉案房屋所在的福泉楼的物业管理用房，原告在其2010年7月5日出具的《情况说明》中对该事实亦予以确认，没有证据表明原告在其提起本案诉讼前的多年来对此提出异议。本案中原告无充分证据证实两被告占用涉案房屋，两被告对此予以否认，原告应承担举证不能的法律后果，本院依法驳回原告诉请。根据当事人陈述及举证，原告与案外人白云商总合作兴建福泉楼，原告未提供证据证实其曾实际占有使用涉案房屋；因原告与白云商总的合同纠纷等原因，涉案房屋产权直至2015年3月24日才登记至原告名下；涉案房屋多年来事实上作为福泉楼的物业管理用房，原告收回涉案房屋使用权牵涉到福泉楼全体业主权益，亦涉及历史遗留问题，原告依法行使所有权时应充分考虑以上因素，以妥善解决有关问题。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州华侨房产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4710元，由原告广州华侨房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  刘香玲人民陪审员  钟 骅二〇一九年一月二十三日书 记 员  梁怡筠梁雅芝