广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17753号上诉人（原审被告）：广州臻福置业管理有限公司，住所地广州市黄埔区南岗镇庙头工业区第******。法定代表人：翁兴乐，职务执行董事。委托诉讼代理人：朱涛，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋萍，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州瞰海进出口贸易有限公司，住，住所地广州市黄埔区文元路一巷**101/div>法定代表人：吴立林，职务执行董事。委托诉讼代理人：武健谊，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州臻福置业管理有限公司（以下简称臻福公司）因与被上诉人广州瞰海进出口贸易有限公司（以下简称瞰海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人臻福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回瞰海公司的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由瞰海公司承担。事实和理由：臻福公司在一审时已提交了广州市黄埔区穗东街庙头社区居民委员会出具的《产权证明》，用以证明涉案房屋的产权情况，该证明中明确载明涉案房屋为广州市黄埔区庙头股份经济联合社所有。但一审法院却以臻福公司未提交任何证据证明涉案房屋已办理报建手续为由认定租赁合同无效。一审法院在既没有依法追加广州市黄埔区庙头股份经济联合社为第三人参加诉讼查明案件事实，也未向房管部门发函查询涉案房屋的权属情况下，就认定租赁合同无效，从而作出错误判决。被上诉人瞰海公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。臻福公司主张涉案房产是广州市黄埔区庙头股份经济联合社所有，但其未能提供合法的不动产权属证明。臻福公司对涉案房产的合法性具有证明责任，其举证不能，应承担不利后果。瞰海公司向一审法院起诉请求：1.判令臻福公司返还瞰海公司房屋租金20000元及租房保证金60000元；2.判令臻福公司承担瞰海公司为了履行合同支付的专定铲车等费用8525元（铲车等费用17050元的50%）；3.判令本案诉讼费用由臻福公司承担（迳付）。一审法院认定事实：2019年3月11日，瞰海公司（乙方）与臻福公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区庙头工业区xxx西侧x楼整层厂房（以下简称涉案房屋）租给乙方。第一条租用期约定，乙方租用期自2019年4月1日起至2025年3月31日止。第二条约定，租金按20000元/月（含管理费及卫生费，不含开发票税费）。合同签署后，乙方即向甲方交纳三个月租金60000元整作为保证金，及第一个月租金20000元，共计80000元，保证金在合同期满后全额退还。第七条约定，合同期间，如遇到不可抗力事件，政府、集体征用土地、甲方所属社区（庙头村委）实施城中村改造项目需收回建筑物的，使合同无法继续履行，甲、乙双方可解除合同，不视为违约，甲方提前二个月通知乙方搬迁，乙方不享有任何经济补偿并须无条件搬迁搬离。第十一条约定，本合同经双方签署并缴纳保证金后生效。该《租赁合同》抬头处载明甲方为翁兴乐，落款处有翁兴乐的签名和臻福公司的盖章。双方确认涉案房屋的出租方为臻福公司，瞰海公司承租涉案房屋用作仓库使用。合同签订当日，瞰海公司向臻福公司支付涉案房屋租房保证金60000元和2019年4月1日至30日的租金20000元。2019年3月14日，广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社向承租（承包）户发出《通知》，载明：根据市委关于村级工业园加快升级改造的要求，依照有关法律法规，区委区政府要求庙头经联社对位于庙头广深公路庙头段南侧的庙头工业园土地按照《广州市土地储备管理办法》进行土地及物业收回并结合《广州市城市更新办法》加快推进村级工业园区升级改造。经上级批准决定对庙头工业园区内的商铺、厂房等建筑物、土地进行收回。根据上述要求庙头工业园区范围涉及庙头经联社、庙头经济发展公司及中西片联社与各租户签订的租赁（承包）合同全部解除（终止）。依据租赁（承包）合同约定：因遇国家征收、征用或集体经济发展需要的，合同自动终止，乙方（承租承包人）必须服从，合同双方均不算违约，相关赔偿按照合同约定处理。为此，特向各承租（承包）人发出解除（终止）合同的《通知》，原合同在本《通知》发出后即告解除（终止），要求将相关物业和土地在1个月内（2019年4月15日前）清空并交给出租的经联社、庙头经济发展公司及中西片联社。臻福公司对该《通知》的真实性确认，双方确认涉案房屋包含在上述《通知》范围内。一审庭审中，臻福公司陈述其在签订涉案租赁合同前有听说涉案房屋可能会被拆迁，但不确定拆迁时间，其有告知瞰海公司涉案房屋可能会被拆迁的事实，并提交其公司员工何姐与瞰海公司法定代表人吴立林的微信聊天记录予以证实。微信聊天记录中显示：2019年3月5日，臻福公司员工何姐告知瞰海公司的吴立林“其与公司沟通后考虑到你方属于较干净整洁且不是重型的物品，现同意每月按22000元租给你，合同6年，当然如果合同期间遇政府改造或村委收回改造必须无条件撤离”。瞰海公司对该微信聊天记录的真实性确认，其陈述在签订涉案租赁合同前担心涉案房屋可能会被拆迁，臻福公司的员工何姐告知其三到五年应该不会拆迁，所以其与臻福公司签订了租期为6年的租赁合同。双方确认涉案房屋尚未交付，臻福公司辩称在签订涉案租赁合同后，其有通知瞰海公司前来领取钥匙，但瞰海公司一直未领取。瞰海公司陈述在签订涉案租赁合同第三天，街道就张贴了拆除涉案房屋的《通知》，其认为涉案租赁合同无法继续履行，臻福公司是在街道张贴《通知》后才第一次通知其领取钥匙，具体时间其已记不清。瞰海公司拟证实其多次向臻福公司要求退还涉案房屋租金和保证金共计80000元，提交了其法定代表人吴立林与臻福公司员工何姐的微信聊天记录。微信聊天记录显示：2019年3月17日至3月29日期间，吴立林就退还涉案房屋的租金和保证金80000元一事多次与臻福公司的员工何姐进行交涉，催促其尽快退款。臻福公司对该微信聊天记录的真实性确认。瞰海公司主张其因涉案租赁合同无法继续履行产生的损失8525元，提交了以下证据：1.瞰海公司（需方）的法定代表人吴立林与广州龙工叉车销售有限公司（供方）于2019年3月15日签订的《机械买卖合同》的复印件，约定瞰海公司向广州龙工叉车销售有限公司购买一台内燃叉车，单价为56000元，定金2000元，货到当日付清全款。瞰海公司还提交了其法定代表人吴立林与“A0000.龙工叉车.王晴”于2019年3月15日的微信聊天记录，显示吴立林于当日微信转账2000元给“A0000.龙工叉车.王晴”。瞰海公司陈述《机械买卖合同》约定购买的内燃叉车尚未交付，该合同也没有解除，目前只支付了定金2000元。2.淘宝订单截图2张，订单信息显示：步行站驾式全电动液压堆高车、电瓶升高装卸车、电动叉车堆垛车铲车总价14000元，付款时间为2019年3月12日，网格川字塑料托盘叉车仓库货架卡板地台地堆防潮垫板栈板货物托板总价1050元，付款时间为2019年3月15日，上述订单均已成交、确认收货，收货人为吴子林。瞰海公司主张上述费用共计17050元，其要求臻福公司赔偿50%的损失即8525元。臻福公司对上述证据的真实性均不予确认。臻福公司拟证实涉案房屋产权清晰，可以对外出租，提交了以下证据：1.广州市黄埔区穗东街庙头社区居民委员会于2016年11月14日出具的《产权证明》复印件，载明：兹有广州市黄埔区庙头工业区厂房第x栋，其产权属广州市黄埔区庙头股份经济联合社所有，现已交由广州市黄埔区庙头经济发展公司经营管理，产权清晰，没有产权纠纷。2.广州市黄埔区庙头经济发展公司于2016年11月14日出具的《转租证明》复印件，载明：兹有广州市黄埔区庙头工业区厂房第八栋，其产权属广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社所有，现交由广州市黄埔区庙头经济发展公司管理，已出租给翁兴乐，现同意转租，转租后该公司不承担任何法律责任。瞰海公司对上述证据的三性均不予确认，其陈述在签订涉案租赁合同前，没有核实臻福公司的权属。臻福公司陈述涉案房屋无其他权属证明，亦无证据证明涉案房屋办理了报建手续。一审庭审过程中，瞰海公司明确其在本案中是基于涉案租赁合同无效提出的诉讼请求，臻福公司抗辩称涉案租赁合同应为有效。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。臻福公司未提交任何证据证明涉案房屋已办理报建手续，双方就未办理报建手续的涉案房屋签订的《租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故臻福公司应将租赁保证金60000元返还给瞰海公司。臻福公司将未办理报建手续的房屋出租存在过错，瞰海公司在签订租赁合同前未审慎审查房屋的相关证照亦存在过错，根据双方的过错程度，认定臻福公司对合同无效承担70%的责任，瞰海公司承担30%的责任。关于瞰海公司要求臻福公司赔偿其为履行涉案租赁合同购买内燃叉车、铲车和托板费用8525元的问题。首先，瞰海公司为主张上述损失所提交的证据均无原件核对，臻福公司对此均不予确认，一审法院亦无法核实其真实性，且根据瞰海公司提交的《机械买卖合同》和淘宝订单，无法看出上述物品是为了履行涉案租赁合同而专门购置，对其关联性亦无法认定。其次，假使上述证据均为真实的，瞰海公司为购买内燃叉车签订的《机械买卖合同》尚未解除，瞰海公司主张购买内燃叉车的定金损失尚未成就。此外，瞰海公司购买的铲车和托板均为可移动的物品，均可移至他处继续使用或者处理变现。综上，瞰海公司要求赔偿损失无理据，不予支持。关于瞰海公司主张返还的首月房屋租金20000元，该租金实为场地占用费。由于双方确认涉案房屋尚未交付，瞰海公司未实际占有和使用涉案房屋，故瞰海公司主张臻福公司返还首月的场地占用费20000元具有事实依据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、臻福公司于本判决发生法律效力之日起十日内向瞰海公司返还租赁保证金和场地占用费共计80000元；二、驳回瞰海公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2013元，由瞰海公司负担194元，由臻福公司负担1819元。该案件受理费瞰海公司已预缴，臻福公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付瞰海公司。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：关于涉案租赁合同的效力问题。诉讼中，臻福公司作为出租人未能提交有效证据可证明涉案房屋具备合法产权或已办理报建手续，而其提交的由广州市黄埔区穗东街庙头社区居民委员会出具的《产权证明》，不足以作为认定房屋产权情况的依据。在此情况下，一审法院认定该租赁合同为无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以认可。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故臻福公司应将租赁保证金60000元返还给瞰海公司。另由于涉案房屋尚未交付给瞰海公司占有使用，现瞰海公司主张臻福公司返还首月的场地占用费20000元合理合法，一审法院予以支持并无不当。综上所述，臻福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1819元，由广州臻福置业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月三日书记员 王 敏