江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0206民初6395号 原告：无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司，统一社会信用代码91320213250539893B，住所地无锡新区汉江北路171-21、20号208室。 法定代表人：朱静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆铭，江苏双汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李士进，该公司员工。 被告：刘玉珍，女，1972年12月20日生，汉族，住无锡市。 原告无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司（以下简称慧弘物业公司）诉被告刘玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法由审判员张露适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧弘物业公司的委托诉讼代理人陆铭及被告刘玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告慧弘物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令刘玉珍立即向慧弘物业公司支付2012年9月1日起至2018年10月31日止的物业费4491元（60.7元/月*74月）以及2015年1月1至2018年12月31日的车位维护管理费4800元（100元*48月），共计9291元；2、本案诉讼费用由刘玉珍承担。事实及理由：2012年8月31日，慧弘物业公司与无锡市惠山区堰桥街道天翔社区居民委员会（以下简称天翔居委会）与签订了《物业服务合同》。此后，慧弘物业公司为锦盛苑小区提供物业服务至今。慧弘物业公司按物价局核定的0.6元/平方米/月计收物业费，100元/月计收室外停车费。刘玉珍作为锦盛苑小区19#202室的业主自2012年1月1日起未缴纳物业服务费，自2015年1月1日起未缴纳车位维护管理费。慧弘物业公司多次催缴无果，诉至本院。 被告刘玉珍辩称：物业服务达到刘玉珍的要求，其就交物业费；小区的绿化工作做的不好，有些业主把绿化带铲除后种菜，慧弘物业公司未予制止，小区原有大片矮灌木，现90%以上都消失了；小区里的东西坏了要修，慧弘物业公司说不归他们管，无论修什么都说要用大修基金，刘玉珍五年前就让慧弘物业公司的吴师傅修门铃，但其让刘玉珍交1200元才能修，刘玉珍家的门铃至今没有修；小区的监控坏了也没修，刘玉珍的车子车头被刮花、电动车被偷、晾在楼下衣服也被偷了，都无法查看监控，这些损失都只能自己承担；刘玉珍要求慧弘物业公司提供监控时，慧弘物业公司说刘玉珍没交物业费所以其没义务提供监控，既然这样，慧弘物业公司也无权收取物业费；刘玉珍固定使用同一个车位两年的情况下，物业公司却将其赶到了其他停车位，在其他停车位停了两年，使用原车位的人走了后，刘玉珍才被调回原停车位；刘玉珍回家晚的时候，写着其车牌号的固定停车位多次被他人占用，刘玉珍至门卫找工作人员时都找不到人；停车费的30%是要交给物业公司的，其余70%是全体业主所有的，不应交给慧弘物业公司；物业公司做围墙时，将一条路围在了外面，与小区当初开发时的规划不符，刘潭一村、二村的车子一直在锦盛苑小区内通行；楼下大门没有人关，都是敞开着的，小区5个门就一个门有保安，小区里有很多收废品的；小区原有老年活动室，2010年7月被卖掉了，那时候开发商已经不在了，所以是物业公司私自卖掉了；本应停放助力车的负一楼车库很多年前就被物业公司租给他人放置家具和蛇皮口袋，家具的油漆味重，且属于危险物品，每天夜里12点以后都有卡车装卸家具；慧弘物业公司将小区的自行车车库出租给他人做烟花炮竹的仓库，视业主安全为儿戏，业主报警后，特警都来了；房屋租金以及广告费也是物业管理的一部分，要求慧弘物业公司公示房屋租金及广告费的用途；即使慧弘物业公司有权收取物业费和停车费，其也只能收取2012年至2014年的物业费和停车费，其与天翔居委会签订的合同2014年就到期了，刘玉珍和慧弘物业公司之间未签订合同，物业费和停车费应由天翔居委会收取；刘玉珍等业主多次去天翔居委会反映情况，天翔居委会也觉得慧弘物业公司的工作不行，要把慧弘物业公司赶走，前年去天翔居委会反应情况时，天翔居委会工作人员说，一连两天到物业公司去，都没有找到人；2016年5月，慧弘物业公司的员工小郑收了刘玉珍500元停车费，没有给收据，后来小郑离职了，慧弘物业公司就不承认了；物业费是700元一年，停车费是800元一年，具体什么时候开始没交物业费不清楚，停车费是2017年1月1日起没交的，因刘玉珍的车位前面经常出不去，所以慧弘物业公司是按500元一年收取其停车费的；综上，刘玉珍认为慧弘物业公司未提供管理服务，其无义务缴纳物业费和停车费。 本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，天翔居委会与慧弘物业公司签订《物业管理合同》一份。该合同载明：物业的座落位置为无锡市惠山区；物业类型为多层；天翔居委会委托慧弘物业公司负责房屋建筑本体共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、加压供水设备、配电系统等）的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、围墙栅栏）的维修、养护和管理；本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集和清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任）；配合社区做好业主社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；本合同期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月31日止；管理服务费用按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.6元，暂时按老的收费标准；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。2012年9月17日，无锡市惠山区住房保障和房产管理局在该合同上盖章确认。 同日，无锡市家园物业管理有限公司（以下简称家园公司）与慧弘物业公司签订《协议书》一份。该《协议书》载明：家园公司对无锡市惠山区锦盛苑小区二期（以下简称锦盛苑小区）前期物业管理合同已到期不再续约，慧弘物业公司已与天翔居委会签订了锦盛苑小区物业服务合同，家园公司与慧弘物业公司就交接事项达成如下协议，慧弘物业公司从2012年9月1日0点起全面接管锦盛苑小区的物业管理和服务，家园公司即时退出本小区的物业管理和服务，属于2012年9月1日后的业主物业费、停车费由慧弘物业公司收取和所有，属于2012年9月1日前的业主物业费、停车费由家园公司收取和所有。2012年9月1日，天翔居委会在上述《协议书》上盖章确认。2012年9月17日，无锡市惠山区住房保障和房产管理局在上述《协议书》上盖章确认。 另查明：刘玉珍系锦盛苑小区19#402室的业主，房屋面积为101.1方米。锦盛苑小区至今未成立业主大会及业主委员会。 2018年6月13日，慧弘物业公司向刘玉珍发送《催费通知单》，向其催缴2012年1月至2018年6月的物业管理费4735元。 为证明其主张，慧弘物业公司向本院提供了如下证据： 1、照片19张。用以证明，慧弘物业公司为业主提供了维修单元楼大门、打扫小区内卫生、铲除业主种植的蔬菜、种植草木、管理室外停车等服务。 对此，刘玉珍认为：对证明目的有异议；小区业主龚翔宇拍摄的照片显示小区到处是蔬菜，慧弘物业公司提供的照片也显示出小区的单元门是生锈的、掉漆的；假如慧弘物业公司是锦盛苑小区的物业公司，那么慧弘物业公司维护小区的绿化、卫生都是其应做的；慧弘物业公司只是在这两个月对小区的绿化、卫生进行了整理，然后拍摄了照片；但即使整理过了，还是有些地方做的不到位，小区里有户居民还养了5只鸡；经了解，停车费收费标准不一，一年收300元、400元、500元的都有，有的业主两年才300元，还有的业主两辆车子一年才交500元，物业费有的业主按4折、5折交，有的业主两年只交了300元。 2、2014年4月1日，无锡市物价局、无锡市住房保障和房产管理局关于印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》的通知及2014年5月1日起实施的《无锡市物业服务收费管理实施办法》。该办法第12条中规定，业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费，业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费。用以证明，慧弘物业公司按照每月每车位100元计收室外汽车停放费符合规定。 对此，刘玉珍认为：与慧弘物业公司之间无合同关系。 3、2013年至2018年的收款收据存根29份。该收款存根上显示一年的停车费为1000元。用以证明，慧弘物业公司按照每月每车位100元计收室外汽车停放费，如一次性交纳则按1000元每年计收。 对此，刘玉珍认为：上述收据存根是慧弘物业公司单方出具的，是否与业主手里的收据一致有异议；停车费不是1200元一年。 为证明其主张，刘玉珍向本院提供了如下证据： 1、小区业主龚翔宇拍摄的照片58张。用以证明，锦盛苑小区两、三年前的绿化尚可；近些年来，小区绿化锐减，矮灌木几乎消失，部分业主将绿植铲除改种蔬菜；小区楼道及入户门上贴满或印满小广告；车辆停放混乱；慧弘物业公司未尽到管理义务。 对此，慧弘物业公司认为：龚翔宇未交停车费，且从2016年1月1日开始霸占原有车位，相应照片是近期拍摄的，不能证明慧弘物业公司停车管理混乱；两三年前绿化尚可的照片，是对慧弘物业公司绿化管理良好的肯定，因慧弘物业公司是2012年进入锦盛苑小区的，近期拍摄的绿化照片，是在冬天拍摄的，植物自然枯损，这些照片不能证明刘玉珍的证明目的；还有三户业主的蔬菜未铲除，但已和这三家业主达成了一致意见，三家业主同意近期将蔬菜铲除。 2、2014年及2015年的收据存根照片5张。用以证明，35单元302室2014年一年的物业费为300元，28单元502室2014年及2015年两年的物业费为300元，13单元201室2011年1月至2012年8月的物业费为400元，35单元402室2014年一年的物业费为400元，孟庆亮交纳了2015年2月至2016年2月的房租金1800元，应按低标准收取物业费并要求慧弘物业公司公示租金的用途。 对此，慧弘物业公司认为：13单元201室及35单元402室的收据存根的真实性不予认可，慧弘物业公司没有张姓员工；35单元302室及28单元502室的收据存根的真实无异议，之所以只收300元物业费，是因为这两户家里漏水；房租金的收据存根的真实性不予认可，同样是张姓人员出具的，慧弘物业公司没有张姓员工，且与本案无关。 3、小区业主龚翔宇与天翔居委会吴书记谈话录音光盘及文字整理资料各一份。用以证明，2014年以后，慧弘物业公司未与天翔居委会签订物业服务合同，也未与锦盛苑小区业主签订物业服务合同，天翔居委会及锦盛苑小区业主均不知慧弘物业公司为何霸占锦盛苑小区。 对此，慧弘物业公司认为：经与天翔居委会吴书记确认，该录音的真实性无异议，但该录音不完整，断章取义；录音中，吴书记自认系2016年才到天翔居委会工作，之前的情况不了解，业主自认曾到惠山区物业管理办公室核实过，2015年前天翔居委会曾与慧弘物业公司签订过物业服务合同；吴书记在录音中陈述“我是最好拖拖，拖到他们自己走的”，说明天翔居委会在物业服务合同到期后未书面催告慧弘物业公司立即停止服务，慧弘物业公司在合同到期后，继续为锦盛苑小区服务至今。 4、小区业主龚翔宇拍摄的视频光盘一份。用以证明，小区白天、上半夜及下半夜，保安均不在岗，小区几个门大开，无人管理，闲杂人等随意进出，收废品的人在小区内随意叫卖，有时几批闲杂人士同时出现在小区内；外来车辆在小区内随意穿行，小区如大马路，存在严重安全隐患；小区绿化毁坏严重，夏天杂草丛生，冬天寸草不生，绿植被铲除改种蔬菜，矮灌木几乎消失；业主在小区内养鸡，无人制止；小区门头破败不堪，无人维修；物业公司拖欠清洁工工资。 对此，慧弘物业公司认为：该视频中的部分区域非锦盛苑小区物业公司管理区域；该视频断章取义，其中的行车管理、垃圾清运、绿植情况等并不能反应慧弘物业公司的管理成效及真实情况，具体的质证意见同对刘玉珍提供的照片意见一致；该视频不足以否认慧弘物业公司提供物业管理的服务过程和成果，不能达到刘玉珍的证明目的。 庭审中，慧弘物业公司陈述：关于小区内车辆通行问题，系天翔居委会要求慧弘物业公司保障林陆苑小区业主的通行；门面房的所有权系天翔居委会所有，相应费用也是由天翔居委会收取；关于业主养鸡的问题，是该业主将房子出租，租户的儿媳生小孩，养鸡是为了补身体，慧弘物业公司多次与该租户进行沟通，租户现已将鸡杀了。 刘玉珍陈述：即使业主家中有孕妇，物业公司也不能放任其在小区内养鸡；慧弘物业公司出具的收据存根不能看出35单元302室及28单元502室漏水；刘玉珍家中也漏水，漏了有九年了，现正准备找人维修，阳台也漏水，水老是往屋里渗漏，慧弘物业公司到其家中看过，维修了后还是漏水，慧弘物业公司却未给刘玉珍的物业费打折，刘玉珍交了700元的物业费；要求慧弘物业公司提供所有业主的缴费记录并将有的业主一家两辆车一年仅交500元的停车费收据也提供给法院；慧弘物业公司主张其没有张姓员工，但其提供的收据存根上就有张姓员工签字，这正说明了慧弘物业公司管理混乱，连自身工作人员都搞不清，每年都换三、四拨人，有的人只做了一个月就不来了，收费标准混乱，保安也上门收费。 以上事实，由《物业管理合同》、《协议书》、业主信息表、《催费通知单》、照片及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。故天翔居委会与慧弘物业公司签订的《物业管理合同》合法有效。刘玉珍作为锦盛苑小区的业主，该合同对其有约束力。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。天翔居委会与慧弘物业公司签订的《物业管理合同》的期限虽为2012年9月1日至2014年8月31日，但该合同届满后，慧弘物业公司继续按照原合同为锦盛苑小区提供物业管理服务，则该《物业管理合同》的权利义务对慧弘物业公司、天翔居委会及锦盛苑小区的业主继续具有约束力，故本院对刘玉珍提出的慧弘物业公司与天翔居委会签订的《物业管理合同》期限已经届满，慧弘物业公司无权收取物业管理费和停车费的抗辩意见不予采纳。刘玉珍作为锦盛苑小区的业主应当根据物业服务合同的约定向慧弘物业公司交纳物业服务费用。同时，慧弘物业公司作为锦盛苑小区的物业服务企业可以收取汽车停放费。慧弘物业公司作为锦盛苑小区的物业服务企业应做好物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，并维护好锦盛苑小区的卫生和相关秩序，从刘玉珍提供的照片及视频来看，慧弘物业公司在小区绿化、卫生、停车管理等方面的工作有瑕疵，故应对慧弘物业公司主张的物业费及停车费作相应折抵。刘玉珍主张其自2017年起未交停车费，但其未能提供2015年及2016年缴纳停车费的依据，故本院对此抗辩意见不予采纳。本院根据本案实际情况，酌定刘玉珍支付2012年9月1日至2018年10月31日期间75%的物业费3367元和2015年1月1日至2018年12月31日期间75%的停车费3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、依照《物业管理条例》第二条、第七条、《江苏省物业管理条例》第二条、第二十七条、第四十八条、第五十六条、第六十四条、第八十四条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘玉珍于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司支付物业费3367元及停车费3000元； 二、驳回无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由刘玉珍负担17元，由无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司负担8元（该款已由无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司垫付，刘玉珍于本判决发生法律效力之日起10日内将应负担部分直接支付给无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司，本院不再退还）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  张露 二〇一九年一月二十五日 书记员  王旦