成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5355号 原告：应玉芳，女，1954年9月5日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：杜国庆，四川希航律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，四川国金律师事务所律师。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，住所地四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段222-224号。 主要负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人：曾小兰，女，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈薪羽，女，系该公司工作人员。 原告应玉芳与被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称“嘉盟公司”）及第三人成都农商银行银行股份有限公司簇桥支行（以下简称“农商银行簇桥支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告应玉芳及其委托诉讼代理人杜国庆，被告嘉盟公司的委托诉讼代理人陈宇及第三人农商银行簇桥支行的委托诉讼代理人曾小兰、陈薪羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 应玉芳向本院提出诉讼请求：1、判令嘉盟公司继续履行双方于2014年10月9日签订的商品房买卖合同并立即为应玉芳办理位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段560号“美高登A座”1幢8层25号住宅的商品房合同备案和预告登记及出具正式不动产销售发票手续。2、判令农商银行簇桥支行协助应玉芳办理以上住宅的商品房合同备案的预告登记手续。3、判令嘉盟公司为应玉芳办理以上房屋的不动产权证并承担逾期办证违约金28872元（主张依据为商品房买卖合同第十九条产权登记（一）初始登记的约定，即自2017年1月1日起算，以总房款为基数，按每日万分之一计算至实际为应玉芳办理完毕不动产证为止，该起诉金额为暂计算至2018年5月9日共计494天的金额）。事实和理由：应玉芳与嘉盟公司于2014年10月9日签订了商品房买卖合同，合同约定：应玉芳购买嘉盟公司开发的位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段560号“美高登A座”1幢8层25号住宅（清水），付款方式为一次性付款。嘉盟公司应于2015年12月31日前向应玉芳交付该商品房，嘉盟公司应于2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，嘉盟公司应于房屋交付后540个工作日内为应玉芳办理分户产权，如果未办理成功，应玉芳不退房，嘉盟公司应以已付购房款为基数，按每日万分之一计算支付违约金。合同签订后，应玉芳向嘉盟公司交付购房款，但至今为止嘉盟公司仍然没有为应玉芳办理该商品房合同备案和商品房预告登记，更未按合同约定取得相应的商品房大产权证和分户产权证书。应玉芳多次与嘉盟公司沟通未果，嘉盟公司拒绝履行商品房买卖合同，为维护应玉芳合法利益，应玉芳诉至法院。 嘉盟公司辩称，1、虽然应玉芳与嘉盟公司签订了商品房买卖合同，也出具了一份购房款收据，但应玉芳并未实际支付任何购房款，购房款收据上备注钟永德抵借款，案涉房屋的总价款为584452元，但购房款收据上的金额为501646元，应玉芳并未付清全部购房款。钟永德系应玉芳丈夫，钟永德之前借钱给成都云峰建设（集团）有限公司。成都云峰建设（集团）有限公司是案涉楼盘的承建方，成都云峰建设（集团）有限公司的法定代表人是刘斌，同时刘斌也是嘉盟公司的股东。嘉盟公司已经向成都云峰建设（集团）有限公司全额支付了工程款，因此钟永德、成都云峰建设（集团）有限公司与嘉盟公司并未达成以房抵债的三方协议，嘉盟公司未同意以房抵债，故本案的商品房买卖合同不应当继续履行，故应玉芳无权主张嘉盟公司交付房屋，办理备案登记、预告登记。2、案涉房屋于2014年6月11日即案涉商品房买卖合同签订之前已经设立抵押。3、商品房买卖合同约定是2015年12月31日交房，但因整个楼盘外立面调整原因，案涉小区是在2016年6月底、7月初才陆续交房。嘉盟公司不会在2014年10月就将案涉房屋交付给应玉芳。 农商银行簇桥支行述称，1、嘉盟公司与应玉芳之间的商品房买卖行为无效，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”嘉盟公司将案涉房屋转让给应玉芳并未通知农商银行簇桥支行，亦未将案涉房屋转让的对价清偿农商银行簇桥支行的债权。因此，嘉盟公司与应玉芳之间的商品房买卖行为无效。2、抵押权属于物权，具有对抗效力，应玉芳基于商品房买卖合同对成都嘉盟置业有限公司享有的债权不能对抗农商银行簇桥支行的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”农商银行簇桥支行对案涉房屋享有抵押权，应玉芳基于商品房买卖合同对嘉盟公司享有的债权不能对抗农商银行簇桥支行的抵押权。因此，农商银行簇桥支行无协助应玉芳办理案涉房屋的商品房合同备案和预告登记手续的义务。综上所述，农商银行簇桥支行认为应玉芳的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：钟永德与应玉芳系夫妻。应玉芳与嘉盟公司双方于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》及《美高登Ａ座商品房买卖合同（补充协议）》。《商品房买卖合同》约定，应玉芳购买嘉盟公司开发的位于双流县商品房屋，房屋总价为584452元。合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于双流县社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2012］13004号，商品房预售许可证号为13166。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房的，合同继续履行，因此导致买受人所购商品房的权属转移登记逾期，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用0元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人不退房，合同继续履行。出卖人在接受该项无偿委托后，非出卖人的故意和重大失误导致房屋权属转移登记逾期的，买受人同意按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理”。 《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》约定：第二条对合同第五条（付款方式及期限）的补充：出卖人与买受人双方协商，买受人按第1种方式付款：1、买受人承诺以一次性付款方式付款，即签订合同当日支付购房总价款584452元。3、买受人在接受房屋前必须付清全部购房总价款，否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房。第五条对合同第十四条（交接手续）的补充：1、买受人选择一次性付款方式购房的，须在付清合同约定的全部购房总价款之后方能办理房屋的交付手续。3、出卖人与买受人约定：2015年12月31日至2016年1月31日为双方商品房交付期。第七条关于第十九条（产权登记）的补充规定：1.买受人支付购房款的方式是一次性付款的，其分户产权证应由买受人委托出卖人代为办理，买受人需按出卖人要求签署《委托书》、提交相关资料，并向出卖人预付应由买受人承担的法定税、费，如买受人未支付完毕，则出卖人将不接受买受人委托办理分户产权证。3、买受人不提交上述资料和预付应承担的税、费，不视为出卖人的原因延期交房或延期履行办理房屋产权和国有土地使用证转移登记义务。出卖人在取得商品房所有权证并在买受人提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照双方约定的期限办理分户产权证。4.出卖人以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》，根据国务院[1998]第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权转移手续，出卖人提供协助。在本项目商品房分户产权证办理完毕后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。5.出卖人对逾期办理商品房所有楼栋的权属证明不承担违约责任。因出卖人原因未按双方约定的时间协助办理分户房屋产权证和协助办理分户国有土地使用证的，买受人不退房，每延期一天，按买受人已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金。但是因买受人没有提供应提交资料或没有及时履行协助义务以及其他原因使分户房屋产权证和分户国有土地使用证登记手续超过双方约定的期限，买受人无权依照双方的约定追究出卖人的违约责任。 2014年10月20日，嘉盟公司向应玉芳出具了一份《收款凭据》，载明收到美高登A座825号房屋的房款501646元，备注：钟永德抵借款。 2014年6月11日，农商银行簇桥支行（抵押权人）与嘉盟公司（抵押人）签订了《抵押合同》，案涉房屋包含在嘉盟公司美高登A座项目抵押物清单中，并设立了抵押登记（川（2017）成天不动产证明第0009466号，在建建筑物抵押）。 另查明，案涉房屋尚未办理合同备案、预告登记、不动产登记。 同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 诉讼中，应玉芳陈述钟永德、应玉芳系夫妻，钟永德于2010年起借款给成都云峰建设（集团）有限公司，后钟永德与成都云峰建设（集团）有限公司结算金额为800000元。成都云峰建设（集团）有限公司系案涉楼盘的承建方，嘉盟公司欠成都云峰建设（集团）有限公司的工程款，故嘉盟公司、成都云峰建设（集团）有限公司、钟永德协商一致同意以房抵债，以位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段560号“美高登A座”1幢8层825号房屋和位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段560号“美高登A座”1幢8层811号房屋（即案涉房屋）抵债800000元。在此情况下，嘉盟公司才分别与钟正赟（钟永德儿子）、应玉芳（钟永德妻子）签订了上述两套房屋的商品房买卖合同。825号房屋总价为584452元，811号房屋总价为286306元，两套房屋总价为870758元，超过了800000元，本来当时协商好了以800000元抵这两套房屋，但工作人员出现疏漏未写在合同上，就导致了825号房屋的购房款收据只写了501646元。对此，嘉盟公司陈述成都云峰建设（集团）有限公司系案涉楼盘的承建方，嘉盟公司当时欠成都云峰建设（集团）有限公司的工程款，嘉盟公司曾同意以房抵款，但是后来嘉盟公司结算发现嘉盟公司已经超额支付了成都云峰建设（集团）有限公司的工程款，故三方并未签订三方抵债协议，嘉盟公司也没有同意以房抵款，也没有出具正式的不动产发票。 诉讼中，应玉芳陈述其已经于2014年10月20日左右收房，对此，嘉盟公司予以否认，并称案涉小区整体于2016年6月底、7月初才陆续交房。 以上事实有《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》、《收款凭据》、《抵押合同》、不动产登记证明以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，应玉芳与嘉盟公司双方于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》及《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》。合同明确约定签订合同当日支付购房总价款584452元，嘉盟公司于2014年10月20日向应玉芳出具了一份《收款凭据》，载明收到美高登A座811号房屋的房款501646元，备注：钟永德抵借款。嘉盟公司辩称其与钟永德、成都云峰建设（集团）有限公司之间并未达成以房抵债的协议，嘉盟公司并未同意以房抵债，根据谁主张谁举证原则，嘉盟公司应提供证据对上述事实予以证明，但嘉盟公司未能提供相关证据对该事实予以证明，应承担举证不能的法律后果。因缺乏充分证据予以印证，对嘉盟公司的辩称本院不予采信。应玉芳与嘉盟公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于应玉芳主张嘉盟公司为其办理案涉房屋的商品房合同备案、预告登记、不动产权证书的诉讼请求是否成立的问题，本案中，农商银行簇桥支行（抵押权人）于2014年6月11日与嘉盟公司（抵押人）签订了《抵押合同》，案涉房屋包含在嘉盟公司美高登A座项目抵押物清单中，并设立了抵押登记（川（2017）成天不动产证明第0009466号，在建建筑物抵押），因案涉房屋目前存在抵押登记，目前事实上暂不能办理合同备案、预告登记、不动产权证。此外，根据双方合同约定买受人选择一次性付款方式购房的，须在付清合同约定的全部购房总价款之后方能办理房屋的交付手续，应玉芳至今尚未付清全部购房款，故对应玉芳的上述诉讼请求，本院不予支持。 关于应玉芳主张农商银行簇桥支行协助其办理案涉房屋的商品房合同备案的诉讼请求是否成立的问题，根据合同相对性原则，农商银行簇桥支行并非商品房买卖合同的相对方，应玉芳的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于应玉芳主张嘉盟公司出具不动产销售发票的诉讼请求是否成立的问题。本院认为，出具发票系出卖人的一项附随义务，出卖人不开具发票应当受国家税法调整，不属于人民法院民事纠纷案件的审理范围，故对应玉芳的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。 关于嘉盟公司是否应当承担逾期办理初始登记违约金的问题，《商品房买卖合同》第十九条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房的，合同继续履行，因此导致买受人所购商品房的权属转移登记逾期，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》第七条关于第十九条（产权登记）的补充规定：5.出卖人对逾期办理商品房所有楼栋的权属证明不承担违约责任。双方合同已明确约定出卖人对逾期办理商品房所有楼栋的权属证明不承担违约责任，故应玉芳的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回应玉芳的诉讼请求。 案件受理费261元，保全费3442元，共计3703元，由应玉芳负担1851.5元，由成都嘉盟置业有限公司负担1851.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  梁 宪 二〇一九年一月十六日 法官助理  何晓娇 书 记 员  聂 华