福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0802民初4569号 原告：龙岩市新罗区西陂街道排头村民委员会，住所地龙岩市新罗区西陂街道排头村。 法定代表人：郭正景，村主任。 委托诉讼代理人：林月宜、黄荣锦，福建金磊律师事务所执业律师。 被告：郑玉莲，女，1972年11月18日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市新罗区。 第三人：龙岩市国泰房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道西陂路303号西湖科技大厦第9层901室，统一社会信用代码91350800585327948P。 法定代表人：郭德强，总经理。 委托诉讼代理人：李东来，福建博益律师事务所执业律师。 原告龙岩市新罗区西陂街道排头村民委员会（以下简称排头村委会）与被告郑玉莲、第三人龙岩市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）执行异议之诉一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法适用普通程序于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告排头村委会的委托诉讼代理人林月宜、黄荣锦，被告郑玉莲，第三人国泰公司的委托诉讼代理人李东来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 排头村委会向本院提出诉讼请求：判令撤销（2018）闽0802执异63号执行裁定书，即依法判决不得执行位于龙岩市新罗区（幸福里）01-17、201、301号房产及29个地下停车位，并解除对上述房产及停车位的查封。 事实和理由：排头村委会的“综合楼”及“西湖大厦”项目地块为排头村委会所属的自用地。该地块需通过公开“招拍挂”的方式出让，经公开竞标，郭德强中标成为排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目的合作开发商。2××1年4月8日，排头村委会与郭德强就合作开发“综合楼”及“西湖大厦”项目签订《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设合同书》，该合同约定，一、排头村委会以“综合楼”及“西湖大厦”项目约30.239亩的建设用地使用权作为其合作投资；郭德强以如下内容作为其合作投资：①全额负担“综合楼”及“西湖大厦”项目的建设资金；②按《国有建设用地出让合同》的约定全额垫付土地出让金；③承担所缴交土地出让金与政府返还的土地出让金的差额。二、排头村委会取得“综合楼”及“西湖大厦”项目中总面积为23200平方米的房产（不含社区服务用房）及地下停车位52个，包括：（1）“综合楼”及“西湖大厦”项目中全部第一至三层共计17020平方米的商业面积，其中“综合楼”为9880平方米、“西湖大厦”为7140平方米；（2）“西湖大厦”项目第四层及以上6180平方米的住宅面积；（3）地下停车位52个，优先从“西湖大厦”项目中取足。郭德强取得除排头村委会取得的房产外的“综合楼”及“西湖大厦”项目中剩余所有房产、停车位。之后，排头村委会又与郭德强签订《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设补充合同书》及《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设补充协议书》。2××1年8月15日，排头村委会与郭德强及郑作炎、郭正景、邱建东共同签订《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设补充合同书（二）》，各方就竞买排头村“综合楼”项目用地及成立房地产开发公司的相关事宜进行了约定。 2××1年8月，根据补充合同（二）的约定，排头村委会指派郭正景与郭德强共同参加排头村“综合楼”项目用地（2××1拍-16宗地）的竞买活动，经公开拍卖，郭正景与郭德强以1.26亿元竞买取得了排头村“综合楼”项目用地的建设用地使用权。随后，排头村委会以郭正景名义与郭德强共分两期向龙岩市财政局缴清了1.26亿元的土地出让金，龙岩市财政局扣除相关费用后返还排头村委会土地出让金共计122646476元，排头村委会先后将该返还的土地出让金全部支付给了郭德强。 根据补充合同（二）的约定，排头村委会与郭德强共同设立第三人国泰公司作为“综合楼”项目的开发主体。2××1年11月28日，排头村委会与郭德强、第三人国泰公司签订《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设补充合同（三）》，该合同约定，郭德强依合作合同的权利及义务转由第三人国泰公司承继。之后“综合楼”项目更名为“幸福里”。 2016年2月26日，排头村委会与第三人国泰公司就“幸福里”项目01-17、201、301室房产共签订了19份《幸福里商品房认购协议书》。后因第三人资金链断裂，无力继续实施“幸福里”项目后续工程的开发，并导致“幸福里”项目至今仍未通过综合验收，也未能向排头村委会交付前述房产。 根据《合作合同》约定，国泰公司、郭德强因自身原因不履行“西湖大厦”项目合作建设义务，对此，排头村委会有权要求原本应从“西湖大厦”项目中取得的房屋、地下停车位在“幸福里”项目中取足。但出于公平、合理考虑，排头村委会仅要求国泰公司按“幸福里”项目规划面积占两个项目总规划面积的比例来计取排头村委会应在“幸福里”项目当中取得的地下停车位数量，具体计算方法为：“幸福里”项目的规划建筑面积36615平方米÷（“幸福里”项目的规划建筑面积36615平方米+“西湖大厦”项目的规划建筑面积28340平方米）×52个停车位≈29个停车位。综上，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，排头村委会与郭德强、国泰公司之间的合作合同及相关补充合同依法应为房屋买卖合同，且该房屋买卖合同系各方真实意思表示下所签订的，并不违反任何法律或行政法规的强制性规定，依法应为合法有效的合同。而排头村委会也已全额履行了付款义务，将龙岩市财政局所返还的土地出让金全额支付给了国泰公司或郭德强，也就是说，排头村委会已全额付清了所有的购房款。只是因国泰公司的原因才导致排头村委会客观上无法对前述房产及停车位进行占有与过户。据此，排头村委会依法对前述房产及停车位享有排他性的权利。 龙岩市新罗区人民法院于2017年5月24日依郑玉莲的申请查封了上述讼争房产及停车位，排头村委会为了保障自身合法权益特向龙岩市新罗区人民法院提出执行异议。后龙岩市新罗区人民法院于2018年7月10日作出（2018）闽0802执异63号民事裁定，裁定驳回了排头村委会的异议请求。为保障广大村民的合法权益，排头村委会依据《民事诉讼法》304条规定向龙岩市新罗区人民法院提起诉讼，请求依法支持其诉请。 郑玉莲辩称，一、国泰公司系该民间借贷纠纷的担保人，在借款人不能履行付款义务或者不能完全履行付款义务时，国泰公司依法应承担连带清偿责任。二、《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生力，但法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第1款第(1)项规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”国泰公司是上述讼争财产的所有权人，是合法登记的业主，法院的查封合法、有据。三、排头村委会与国泰公司的合作合同，属于双方的合同关系，如国泰公司因履约构成违约，应由其向排头村委会承担违约责任，与法院的查封行为无关。因此，排头村委会作为案外人在执行过程中提出的异议，理由不能成立，现提起的诉讼，其理由同样不能成立，请求法院驳回其诉请。 国泰公司辩称，一、排头村委会对“幸福里”房地产建设项目的合作开发所陈述的事实属实。二、双方合作合同履行过程属实，“幸福里”一层到三层按照合同约定应当归排头村委会所有，因国泰公司的原因对讼争房产执行查封违反了相关的法律规定，依法应予解除。 排头村委会围绕其诉请主张向本院提交了证据，郑玉莲、国泰公司未向本院提交相关证据，经质证，双方当事人对对方提交的证据的真实性未提出异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 排头村委会委托福建省建融工程咨询有限公司就排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目选定合作开发商。2××1年1月23日，福建省建融工程咨询有限公司发布竞标公告，该公告的主要内容为：根据龙岩市人民政府龙政综［2010］19号、龙政［2007］235号文、龙政综［2009］32号、龙政综［2010］32号专题会议纪要批准建设排头村“综合楼”及“西湖大厦”，现排头村委会决定将本次公告的项目通过公开竞标的方式选定合作投资开发商，经公开竞标，郭德强中标成为排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目的合作开发商。2××1年4月8日，排头村委会（甲方）又与郭德强（乙方）就合作开发“综合楼”及“西湖大厦”项目签订《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设合同书》，该合同约定，排头村共有村自用地建设用地使用权30.239亩，其中拟建“综合楼”项目村自用地建设用地使用权17.508亩，拟建“西湖大厦”项目12.731亩。一、排头村委会以“综合楼”及“西湖大厦”项目约30.239亩的建设用地使用权作为其合作投资；郭德强以如下内容作为其合作投资：①全额负担“综合楼”及“西湖大厦”项目的建设资金；②按《国有建设用地出让合同》的约定全额垫付土地出让金；③承担所缴交土地出让金与政府返还的土地出让金的差额。二、排头村委会取得“综合楼”及“西湖大厦”项目中总面积为23200平方米的房产（不含社区服务用房）及地下停车位52个，包括：（1）“综合楼”及“西湖大厦”项目中全部第一至三层共计17020平方米的商业面积，其中“综合楼”为9880平方米、“西湖大厦”为7140平方米；（2）“西湖大厦”项目第四层及以上6180平方米的住宅面积；（3）地下停车位52个，优先从“西湖大厦”项目中取足。郭德强取得除排头村委会已取得的房产外的“综合楼”及“西湖大厦”项目中剩余所有房产、停车位。2××1年4月12日，排头村委会（甲方）又与郭德强（乙方）及郑作炎、郭正景、邱建东（三人为丙方）签订《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设补充合同书（二）》，该合同约定，一、为减少今后建设用地使用权过户税费，加快办理排头村“综合楼”项目前期报批进度，甲乙双方同意，由甲方委托丙方以丙方个人名义代表甲方与乙方联合报名，联合参与排头村“综合楼”建设用地使用权竞拍，竞得“综合楼”建设用地使用权后，以丙方、郭德强四人名义代表甲方与国土资源局签订《土地使用权出让合同》。甲乙双方认可丙方、郭德强代表甲方参与“综合楼”建设用地使用权竞拍及签订《土地使用权出让合同》均属甲方按《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设合同书》、《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设补充合同书（二）》约定提供排头村“综合楼”建设用地使用权与乙方合作建设项目，乙方不得因《土地使用权》登记的使用人为第二条约定的双方设立的公司而主张甲方未履行提供土地使用权合作的义务。二、《土地使用权出让合同》签订后，甲方委托丙方作为出资代表人，与乙方共同出资设立具备相应资质的房地产公司。设立房地产公司的事务由乙方负责，乙方负责筹措垫付成立公司而应由甲方出资的资金、负责成立公司的全部事务。…2××1年11月28日，排头村委会（甲方）又与郭德强（乙方）及龙岩市国泰房地产开发有限公司（丙方）签订了《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设补充合同（三）》，该合同约定，一、三方一致同意，《合作合同》中约定的乙方享有排头村“综合楼”项目权益及应承担的责任、义务全部转由丙方享有和承担，由丙方取代乙方的地位继续履行《合作合同》。丙方保证今后甲方依据《合作合同》约定取得相应的房产、车位；交付甲方房产、车位后，今后若甲方将该房产、车位出售或首次出租，在同等条件下，丙方享有优先权。二、本合同签订后，乙方不再享有排头村“综合楼”项目《合作合同》所约定的任何权益、不再承担任何责任、义务。但乙方应对丙方履行《合作合同》承担连带担保责任。…2××1年8月30日，郭正景向福建省龙岩市国土资源局交了竞买履约保证金1920万元，开发利用履约保证金1000万元。2××1年9月2日，福建省龙岩市国土资源局公开拍卖位于新罗区登高西路北侧（排头村商住贸易综合大楼地块）一宗国有建设用地使用权，宗地编号为2××1-16拍，拍卖出让土地面积为10769平方米。竞得人郭正景、郭德强共同参加竞买活动，经公开拍卖，郭正景、郭德强共同以12600万元竞买取得了（2××1拍-16拍）的建设用地使用权，并与福建省龙岩市国土资源局共同签订了《拍卖成交确认书》。2××1年9月9日，郭正景、郭德强、国泰公司与福建省龙岩市国土资源局共同签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2××1年10月9日，郭德强向龙岩市财政局缴交土地出让金3300万元；2××1年10月9日，郭德强向龙岩市财政局缴交土地出让金1080万元，2××1年10月14日，郭正景又向龙岩市财政局缴交土地出让金3000万元。2××1年10月13日，福建省龙岩市财政局支付排头村委会（2××1年拍16地块被征地农民生活补助支出）6300万元，2××1年10月21日，福建省龙岩市财政局支付排头村委会（被征地农民生活补助支出）5964.6476万元。2××1年10月13日，排头村委会转账支付郭德强3300万元，2××1年10月21日，排头村委会转账支付郭德强2964.647万元。2××1年12月8日，国泰公司向龙岩市地方税务局交印花税6.3万元、交契税378万元。 2012年5月20日，因国泰公司无力继续履行“西湖大厦”项目的合作开发义务，排头村委会与郭德强、国泰公司及龙岩市鼎弘房地产开发有限公司（以下简称鼎弘公司）签订《关于的补充协议》，该补充协议的主要内容：1、郭德强、国泰公司不再履行合作合同、补充合同所约定的合作建设“西湖大厦”项目的权利、义务，该权利、义务由鼎弘公司承受履行。2、如排头村委会不能按合作合同约定取得在“西湖大厦”项目中的房产及车位的，郭德强、国泰公司应当承担责任，排头村委会有权在幸福里项目中未售房产及车位中取得。3、如鼎弘公司不报名竞买“西湖大厦”项目土地使用权的，由郭德强、国泰公司按合作合同及相关补充协议承担违约责任等内容。后在“西湖大厦”项目用地挂牌后，鼎弘公司并未报名参加竞买，该补充协议未实际履行。 2016年2月26日，排头村委会与国泰公司就“幸福里”项目一至三层（一层01-17#及二层201#、三层301#）房产共签订了19份《幸福里商品房认购协议书》。 2015年10月，本院受理郑玉莲与龙岩市万金潭水电有限公司、林国峰、林芳、龙岩市辉利国房地产有限公司、龙岩市国泰房地产开发有限公司、林锐民间借贷纠纷一案后，在本院主持调解下，双方达成（2015）龙新民初字7688号民事调解书，该调解书的主要内容为：一、被告龙岩市万金潭水电有限公司、林国峰、林芳确认尚欠原告郑玉莲借款本金500万元及截止至2015年10月12日止、按月利率2%计算的利息70万元，两项合计570万元。该款分期给付：于2015年11月12日前给付利息70万元，于2015年12月13日前给付借款本金500万元及自2015年10月13日起至款清之日止、以500万元为本金、按月利率2%计算的利息。二、若被告龙岩市万金潭水电有限公司、林国峰、林芳未按约履行付款义务，原告有权就未履行部分本息申请强制执行。三、被告龙岩市辉利国房地产有限公司、龙岩市国泰房地产开发有限公司、林锐承担连带清偿责任。四、本案案件受理费51000元，减半收取为25500元，诉讼保全申请费5000元，由被告龙岩市万金潭水电有限公司、林国峰、林芳负担。该调解书生效后，因龙岩市万金潭水电有限公司、林国峰、林芳、龙岩市辉利国房地产有限公司、龙岩市国泰房地产开发有限公司、林锐未能履行民事调解书所确定的义务，郑玉莲向本院申请强制执行，本院依据（2016）闽0802执110-1号执行裁定书，查封属国泰公司所有的坐落于龙岩市新罗区（幸福里）1幢、2幢、3幢名下所有财产。排头村委会向本院提出执行异议，本院于2018年7月10日作出（2018）闽0802执异63号执行裁定书，裁定驳回排头村委会的异议请求。排头村委会不服该裁定，于2018年7月27日诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，排头村委会与郭德强于2××1年4月8日签订的《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设合同书》是合作建设房地产合同，不是房地产买卖合同，不能对抗第三人，排头村委会是排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目的建设人之一。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外.”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”的规定，排头村委会并未向本院提供其向龙岩市国泰房地产开发有限公司购买上述讼争房产的《商品房买卖合同》、不动产销售发票，龙岩市国泰房地产开发有限公司亦未向房屋主管部门办理上述讼争房地产的预售登记备案手续；国泰公司未向本院提供土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据，排头村委会诉请解除的位于龙岩市新罗区（幸福里）01-17、201、301号房产及29个地下停车位是登记在国泰公司名下，属于国泰公司所有的财产。排头村委会所提供的《排头村“综合楼”及“西湖大厦”项目合作建设合同书》、排头村委会转账支付郭德强的转账支付凭证、《幸福里商品房认购协议书》等证据尚不能形成证据链，不能证明位于龙岩市新罗区（幸福里）01-17、201、301号房产及29个地下停车位属于其所有的财产，其诉请撤销（2018）闽0802执异63号执行裁定书，解除位于龙岩市新罗区（幸福里）01-17、201、301号房产及29个地下停车位的查封，不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决如下： 驳回原告龙岩市新罗区西陂街道排头村民委员会的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告龙岩市新罗区西陂街道排头村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 陈  上  熠 人民陪审员 李    展 人民陪审员 李    霞 二〇一九年一月十八日 书 记 员 谢珊珊（代） 书 记 员 段林杏（代） 附：主要法律条文 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 16