海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申1487号   再审申请人（一审原告、二审上诉人)：王东，男，1967年10月27日出生，汉族，住江苏省江阴市。   委托诉讼代理人：任玉，内蒙古法兴律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚中铁置业有限公司。住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路**中铁置业广场**。   法定代表人：王作鹏，该公司执行董事长。   委托诉讼代理人：陈明浩，海南邦威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。   再审申请人王东因与被申请人三亚中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院作出的（2019）琼02民终404号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   王东申请再审称，首先，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决回避了小区容积率增加的根本原因及时间，《房屋精装修协议书（高层）》（以下简称《装修协议》）不能作为被申请人逃避法律责任的借口。2013年10月23日，双方签订的《装修协议》不能证明所谓的花架改造成房屋的行为与小区容积率增加有因果联系。一审期间被申请人向法庭提供《关于办理三亚中铁月悦薹1、2号地增加容积率补交地价款、土地评估的申请》，表明于2012年涉案项目就已经向三亚市规划局提交补充工程意见并通过了三亚市规划局的审批。但对于小区容积率发生变化需要申报土地行政部门审批的事实，被申请人未履行告知义务，并且双方在签署购房合同前装修行为早已竣工，小区容积率已经发生变化，房屋装修与增加小区容积率之间无因果关系，不能作为被申请人逃避违约责任的理由。并且，花架是否改造及花架改造是否导致小区容积率发生变化的事实都没有证据证明，被申请人的抗辩理由证据不足。其次，被申请人逾期履行合同约定的办证义务并非因遇到不可抗力所致。根据《中华人民共和国合同法》一百二十一条的规定，被申请人因第三方政府的原因导致合同违约，应向申请人承担违约责任后，可按照法律规定或者按照约定向第三人政府追究责任，这不属于不可抗力。被申请人因没有及时通知申请人，没有减轻给申请人造成的损失，依法不能免除被申请人应承担的违约责任。再次，涉案《装修协议》属于格式合同，被申请人免责的部分条款应属无效。2013年10月23日，双方同时签署了《商品房买卖合同》与《装修协议》，该《装修协议》是被申请人提供的格式化合同，因被申请人没有告知改造花架需要补交地价款，办证时间可能要延后的事实，被申请人以该装修协议免除其责任，排除申请人权利的部分条款应属无效。最后，一、二审法院认定该案的理由为：第一，被申请人将花架改造为房间与导致容积率增加之间有因果关系。第二，第三方原因导致被申请人逾期办证违约，属被申请人遇到的不可抗力。第三，花架改造为房屋，导致被申请人为此多缴纳数千元地价款。根据申请人前述再审理由，二审法院上述认定，适用法律明显错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。   中铁公司提交意见称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，王东的再审申请应被驳回。   本院经审查认为，本案的争议焦点为：中铁公司是否应为逾期办证的行为承担违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中铁公司应当在涉案房屋交付使用后730日内履行办证义务。涉案房屋于2013年11月7日交付，中铁公司应于自房屋交付之日起至2015年11月7日止期间履行办证义务，但中铁公司直至2016年6月28日才将涉案房屋办证所需材料提交三亚市不动产登记中心。本院认为，虽然中铁公司存在逾期办证的行为，但该公司不应当对此承担违约责任。理由如下：第一，从导致容积率增加的原因来分析。本案中，王东与中铁公司同日签订了《商品房买卖合同》及《装修协议》，该《装修协议》约定，中铁公司交付的为毛坯房，王东授权中铁公司将房屋花架部分空间改造为一个房间等。根据二审判决查明的事实，涉案房地产项目所占地块容积率改变系因业主们将花架部分改造成房间所致。王东作为具有完全民事行为能力的签约者，对《装修协议》约定“交付的为毛坯房、将花架部分改造成为房间”的内容应当清楚，而将花架改造成房间必将导致所占地块容积率的变化。因此，王东称，双方在签署购房合同前装修行为早已竣工，小区容积率已经发生变化，房屋装修与增加小区容积率之间无因果关系，上述主张均不能成立。第二，从合同约定内容来分析。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“如因出卖人（中铁公司）的责任，买受人（王东）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”的约定，表明中铁公司承担逾期办证违约责任的条件为“因出卖人的责任”。本案中，中铁公司于2013年10月16日向行政机关申请补交地价款土地评估手续，行政机关于2014年10月30日才向中铁公司下发《调整容积率补交地价款通知书》，行政机关审批上述补交地价款所需期限，不属于合同中约定的“出卖人的责任”范畴。因此，二审判决认为，中铁公司履行办证义务应往后顺延379天至2016年11月20日止，而中铁公司于2016年6月28日将涉案房产办证所需材料提交三亚市不动产登记中心，未超过履行办证义务期限，上述认定并无不当。另，《中华人民共和国合同法》一百二十一条之规定针对的是：因第三人过错造成违约时责任由谁承担的问题，如双方签订的合同条款对此无约定或者约定不明时可适用该规定。因本案涉案《商品房买卖合同》第十五条有明确约定，故应当优先适用合同约定的条款。而格式条款系指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案《装修协议》系经双方协商一致后签订的，故约定的内容不属于格式条款。因此，王东称，中铁公司应当承担逾期办证责任后可向政府追责、《装修协议》约定的内容为格式条款等，上述主张均不能成立，本院不予支持。   综上，王东的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回王东的再审申请。   审 判 长 唐赐伟   审 判 员 苏堆玉   审 判 员 刘兰英     二○一九年十二月十一日   法官助理 邹 卫   书 记 员 符晓红   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。