广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14276号原告：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号。法定代表人：李平稳，总经理。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：许烨璇，广东凡是律师事务所实习律师。被告：陈平香，女，1979年11月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：肖彬，广东卓正律师事务所律师。原告中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二公司）与被告陈平香商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹二公司的委托诉讼代理人刘丽霞，被告陈平香的委托诉讼代理人肖彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹二公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期付款违约金371199.32元。事实和理由：2014年3月21日，陈平香与曹二公司签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定，买受人选择一次性付款方式支付房款，于2014年3月21日支付482830元，同年4月21日支付482829元，买受人逾期付款，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.04%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，再将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应按总房价的30%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告于2013年10月11日支付120000元，2014年3月21日支付362830元，2014年10月30日支付100000元，2016年12月7日支付382829元。曹二公司为支持其诉请，提供证据如下：1.编号为1401013566的《中山市商品房买卖合同》，证明原告与被告成立合法有效的商品房买卖合同；2.收款收据，证明被告没有按照合同约定准时向原告支付购房款；3.律师函、编号为1028627805028的全球邮政特快专递详情单，证明原告已通过全球邮政特快专递的方式邮寄律师函给被告，催告被告履行合同的约定，告知其逾期付款的违约责任。陈平香辩称，1.原告的诉求过诉讼时效，请求予以驳回；2.双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定的被告应当承担违约责任与原告应当承担的违约责任明显失衡，根据合同第七条，如被告违约应支付房价的30%作为违约金，根据第九和第十四条，原告应承担的违约责任不超过总房价的4%和1%。陈平香未提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年3月21日，陈平香与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定陈平香购买曹二公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的预售商品房，总金额965659元，合同约定付款时间为2014年3月21日支付482830元，同年4月21日支付482829元。合同第七条约定，陈平香未能依约足额付清全部购房款的，则自逾期之日起，曹二公司有权要求陈平香每日按总房价款的0.04%的标准支付违约金，逾期超过30天的，曹二公司随时有权在无需催告陈平香的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归曹二公司所有），同时陈平香还应按总房价的30%向曹二公司支付违约金。该合同第九条约定曹二公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向陈平香支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则陈平香有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。该合同第十四条约定如曹二公司延迟办理产权登记，曹二公司自迟延之日起每日按陈平香已付房价款的0.01%向陈平香支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过陈平香累计已付房价款的1%。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。上述合同签订前，陈平香于2013年10月11日已向曹二公司支付100000元，合同签订后，2014年3月21日支付362830元，同年10月30日支付100000元，2016年12月7日支付382829元。曹二公司以陈平香逾期付款存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。另查明：2018年7月27日，曹二公司委托广东凡是律师事务所律师通过EMS向陈平香寄送律师函，要求陈平香按照双方签订的《中山市商品房买卖合同》第七条第2项的约定向曹二公司支付自逾期付款之日起的违约金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈平香与曹二公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定陈平香应于2014年4月21日支付剩余的购房款，陈平香于同年10月30日支付100000元，2016年12月7日才将剩余的购房款支付完毕，逾期961天。陈平香辩称违约金已超过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从陈平香约定逾期交楼之日即2014年4月22日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，陈平香主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼。陈平香于2018年11月9日提起诉讼，因曹二公司于2018年7月27日曾向陈平香通过EMS邮寄律师函主张陈平香支付逾期付款违约金，发生时效中断，违约金的诉讼时效重新计算，故2015年10月1日之后产生的违约金受人民法院保护，但曹二公司主张2014年4月22日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护，陈平香抗辩有理部分，本院予以采纳。关于违约金的计算标准问题，合同约定每日按总房价款的0.04%的标准支付违约金，陈平香辩称双方的违约责任失衡，曹二公司的损失应为利息占用的损失，本院认为，双方合同约定曹二公司逾期交楼按日0.02%标准及逾期办证按日0.01%标准计算违约金，明显与陈平香要承担的违约责任不对等，而且约定的违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及公平原则，本院酌情违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准计算，故陈平香应向曹二公司支付违约金以965659元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2015年10月1日起计算至2016年12月6日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告陈平香于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市古镇曹二经济发展公司支付逾期付款违约金（以965659元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2015年10月1日起计算至2016年12月6日止）；二、驳回原告中山市古镇曹二经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6868元，减半收取计3434元，由原告陈平香负担923元，被告中山市曹二经济发展公司负担2511元（该费用原告已预交，本院不作退还，被告负担部分由其于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇一九年一月八日书记员  潘汝彤