广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初467号 原告：梧州市苍海建设开发有限公司。住所：广西梧州市龙圩区政贤路**。统一社会信用代码914504006953707871。 法定代表人：李向东，公司董事长。 委托诉讼代理人：冼俊名，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭新权，男，住，住广西梧州市万秀区梧州市龙圩区龙圩镇城东社区居民委员会推荐。 被告：广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司。住。住所：广西梧州市新兴二路****楼地层**铺一社会信用代码91450400552285470C。 法定代表人：高健。 第三人：中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行。住所：广西梧。住所：广西梧州市新兴一路**代码91450403899126890C。 负责人：徐维，该支行行长。 委托诉讼代理人：欧阳荣全，男，中国工商银行股份有限公司梧州分行员工。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 原告梧州市苍海建设开发有限公司（以下简称“苍海公司”）与被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司（以下简称“皇朝公司”）以及第三人中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行（以下简称“工商银行河西支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苍海公司的委托诉讼代理人彭新权、第三人工商银行河西支行的委托诉讼代理人欧阳荣全到庭参加诉讼，被告皇朝公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告苍海公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的合同编号为WZ2014033336《商品房买卖合同》合法有效；2.被告立即向原告交付位于梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房；3.被告向原告支付逾期交房违约金31371.01元（违约金从2015年4月1日起按已付房款302809元为基数，按日万分之一暂计至2018年1月31日，之后违约金继续按已付房款的日万分之一计付至被告交房日止）；4.被告立即为原告办理梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房的不动产预告登记手续；5.本案诉讼费用全部由被告承担。在诉讼过程中，原告苍海公司增加一项诉讼请求为：要求第三人解除对案涉办公用房的抵押。 事实和理由：2014年1月16日原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为WZ2014033336的网签《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于梧州市皇朝福邸第1幢一层15号办公用房，建筑面积为70.09平方米；合同价款单价为6440元/㎡，总金额为452668元。付款方式及期限为：分期付款即2014年1月20日前付房款272668元，余款180000元在2014年3月1日前付清。买受人逾期付款的违约责任为：买受人未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：①逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。商品房交付的期限及交付的条件为：出卖人应于2015年3月30日前，将具备经验收合格的该商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为：①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人要求解除合同之日起30日内退还全部已付房款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人应按日累计已付房款的万分之一的违约金。合同登记备案、预告登记和产权登记约定为：本合同签订后，出卖人应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续，并于本合同登记备案后30日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记。此外，合同还约定，签订合同前出卖人已将该商品房抵押给工商银行河西支行作为借款抵押担保，现出卖人已经抵押权人同意，将抵押房地产转为可售状态，与买受人签订合同。网签合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告也向产权登记机构办理合同备案手续，并于2017年10月31日开具了购房发票给原告。但被告未能在约定的2015年3月30日前将商品房交给原告使用，虽经原告多次催告，被告至今仍未交付，也未为原告办理上述商品房的预告登记。被告的行为已构成严重违约，并损害了原告的合法权益，依法应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告皇朝公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及相关证据。 第三人工商银行河西支行述称，其不同意解除对案涉办公用房的抵押，且该办公用房已被梧州市中级人民法院查封。在被告未履行债务的情况下，第三人对办公用房享有优先受偿权。原、被告之间的纠纷应按照合同法纠纷解决，请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告苍海公司向法庭提供的证据有： 1.合同编号WZ2014033336《梧州市商品房买卖合同》，证明该合同合法有效，被告逾期交房，应向原告支付违约金并为其办理不动产预告登记手续； 2.《皇朝福邸1号楼总购房清单》，证明原告向被告购买办公用房15间，商铺2间； 3.广西增值税普通发票（No.00251931）一张； 4.《全国农村信用合作社进账单》3份、中国建设银行进账单1份、中国银行《国内支付业务付款回单》1份； 证据3、4证明原告已付清案涉购房款； 5.被告皇朝公司的电脑咨询单，证明被告的诉讼主体资格。 第三人工商银行河西支行对原告提供的证据发表如下质证意见：其对上述证据的三性均无异议。 第三人工商银行河西支行向法庭提供的证据有： 1.《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2014033336），证明该办公用房已抵押给第三人且尚未注销抵押；若因出卖人原因未能清偿债务注销抵押的，被告需将购房款退还原告。 2.梧州市中级人民法院（2017）桂04民初25号《民事判决书》，证明被告向第三人借款建设皇朝福邸并签订《房地产借款合同》、《抵押合同》和《最高额抵押合同》，该判决尚未生效，现由广西壮族自治区高级人民法院审理。此外，梧州市中级人民法院已查封案涉办公用房，被告未归还该办公用房贷款和注销抵押登记，原告不能办理登记手续。 原告对第三人提供的证据发表如下质证意见： 对证据1的三性无异议，但对证明事实有异议，原告为善意第三人，且已履行足额付款义务，法律应维护善意第三人的利益，而不应将风险转移给原告。对证据2的真实性无异议，但不认可其证明的内容；对证据2的合法性有异议，该判决未生效，根据法律的规定，未生效的判决不能作为证据；对关联性有异议，证据2反映的是借贷关系而非买卖合同关系，而原告与被告是真实的买卖合同关系，且原告已付清足额房款，被告也开具了相关发票，履行过程不同，没有可比性。 本院依原告申请向梧州市房产管理局调取如下证据：《梧州市抵押房屋销售备案申请表》、《梧州市抵押房屋销售备案清单》。 原告对本院调取的证据发表如下质证意见：对证据的三性无异议。案涉房屋在被告与第三人共同申请下才转为可售状态，被告同意保证抵押物转让所得价款向第三人提前清偿所担保的债权，第三人为了收取利益，没有履行监控贷款责任，法律风险应由被告与第三人共同承担。 第三人对本院调取的证据发表如下质证意见：对证据的三性无异议，但对原告代理人的解读意见有异议。《梧州市抵押房屋销售备案申请表》是由房屋交易所统一制定的，在备注栏附有相关法律依据，并非第三人凭空想象。抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。此外，合同也有退房退款的约定，原告明知风险存在却没有加以重视，原告也有责任。 本院结合原告、第三人的举证和质证，认证如下：对双方均无异议的证据予以采信；对双方有异议的证据，本院将结合案件具体情况，对其关联性及证明力进行综合认定。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月17日，原告苍海公司作为买受人与出卖人被告皇朝公司签订《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：一、买受人购买的商品房为预售商品房，地址为梧州市皇朝福邸第******办公用房，建筑面积共70.29平方米，单价为每平方米6440元，总金额452668元。二、1.付款方式及期限：签订合同前被告已将该商品房抵押给第三人作为借款抵押担保，抵押登记证编号：梧房建长洲区字第13000381号，现被告已经第三人同意，将抵押房地产转为可售状态，与原告签订合同，在签订之日起“”日内，被告作为抵押人应清偿该商品房所担保的债权，及时办理抵押注销登记。如因被告的责任，导致合同第十五条约定手续不能办理的，双方同意按合同第十五条第4项的约定处理。2.原告在2014年1月20日前交房款272668元，余下房款180000元在2014年3月1日前交清。三、被告应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，2.在整体项目施工中，因国家相关法律、法规、政策改变、政府限制性行为或因重大技术原因而导致工期延误由施工单位、监理部门出具证明，按实际发生天数顺延，3.因供水、供电、供气部门原因或城市规划变更等客观原因造成施工拖延的，4.因项目联合验收排期而造成延期的，5.因施工单位在施工过程中遇自然天气影响施工的，交楼时间顺延，6.因原告没有按合同约定期限内付清房款的，交楼时间顺延。四、被告逾期交房的违约责任：（一）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告要求解除合同之日起三十天内退还全部已付房款。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告向原告累计已付房款的万分之一支付违约金。五、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。六、被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。七、合同第十五条约定：1.本合同签订后无日内，被告应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续。2.被告与原告协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，被告未按规定协助办理预告登记的，原告有权单方申请办理预告登记。3.被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案。4.如因被告的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还；因原告原因造成商品房不能在规定期限内取得商品房初始登记证明书的，由原告承担全部责任。合同签订后，原告苍海公司向被告皇朝公司履行了足额付款义务，付清案涉购房款452668元，被告亦办理了合同备案手续并于2017年10月31日为原告开具购房发票，但其未能在合同约定的2015年3月30日前将案涉办公用房交付原告使用，也未为原告办理不动产预告登记手续。 庭审过程中，原告认为其是案涉办公用房的善意购买人，在签订及履行合同过程中不存在过错，因同意出售抵押物引发的风险应由被告与第三人共同承担；第三人则认为其对案涉办公用房享有优先受偿权，其解除案涉房屋的抵押登记需以被告清偿债务为前提。 另查明，2013年3月20日，被告皇朝公司作为抵押人与第三人工商银行河西支行作为抵押权人就梧州市皇朝福邸1-4号楼（抵押物）共同向梧州市房地产交易中心申请抵押房地产销售备案手续，双方同意在办理备案后抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。此外，案涉的梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层15号办公用房现仍处于抵押登记状态且被梧州市中级人民法院予以查封。在（2017）桂04民初25号工商银行河西支行诉皇朝公司、高健、陈朝新以及第三人梧州市玛瑞贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，梧州市中级人民法院作出判决认定工商银行河西支行对案涉办公用房享有优先受偿权，皇朝公司对此未提起上诉，但第三人梧州市玛瑞贸易有限公司以“工商银行河西支行同意转为销售状态就是对抵押权的放弃，丧失优先受偿权”为由上诉至广西壮族自治区高级人民法院，该案尚未审结。 本院认为，关于原告苍海公司与被告皇朝公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本案中，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，双方订立合同后，原告履行了全部付款义务，故原告要求确认双方签订的《梧州市商品房买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。其次，对于原告主张被告履行交付房屋、支付逾期交房违约金以及办理不动产预告登记手续问题。虽然原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，但根据物权法有关规定，原告仅对案涉房屋享有债权，而非享有该房屋的物权，且该房屋因被告未清偿债务导致无法注销抵押，现又被梧州市中级人民法院予以查封，房地产权利因此受到限制，在事实上履行不能，被告无法为原告办理不动产预告登记手续和交付房屋，被告应支付的逾期交房违约金暂时无法计算。经释明，原告仍坚持以上诉讼请求，本院难以支持，原告可待案涉房屋解除查封状态后另行主张。第三，关于原告要求第三人注销抵押登记的问题。在原告与被告签订商品房买卖合同之前，被告已与第三人办理在建工程抵押登记，包括案涉房屋的抵押登记手续，原告与第三人没有直接的法律关系；原告认为其是善意取得，在履行合同中没有过错，而要求第三人注销抵押登记，没有事实和法律依据，本院对原告该项请求也不予支持。被告皇朝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，不影响本院依法对本案作出判决。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 确认原告梧州市苍海建设开发有限公司与被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司签订的合同编号为WZ2014033336《梧州市商品房买卖合同》合法有效； 驳回原告梧州市苍海建设开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费634元（原告已预交），由原告梧州市苍海建设开发有限公司负担584元，被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄建雄 人民陪审员  刘 萍 人民陪审员  谭小清 二〇一九年一月二十二日 法官助理林圣婵 书记员莫禧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。