海南省第二中级人民法院民事裁定书（2019）琼97民终2069号上诉人（原审原告、反诉被告）：海南安居乐物业服务有限公司，住所地海南省儋州市北部湾大道亚澜湾小区****。法定代表人：唐玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：林立啸，该公司职工。委托诉讼代理人：温雅，北京盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：儋州市亚澜湾业主委员会，住所地海南省儋州市伏波东路。法定代表人：王欲聪，该委员会主任。委托诉讼代理人：杜永康，男，1966年4月13日出生，汉族，住海南省儋州市。原审第三人：海南大雄物业服务有限公司，住所地海南省儋州市那大镇文化北路水岸名都第三段**铺面。法定代表人：何日开，该公司经理。上诉人海南安居乐物业服务有限公司（以下简称安居乐公司）因与被上诉人儋州市亚澜湾业主委员会（以下简称亚澜湾业委会）及原审第三人海南大雄物业服务有限公司（以下简称大雄公司）确认合同无效纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2019)琼9003民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。安居乐公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回亚澜湾业委会的反诉诉讼请求；2.请求二审法院依法撤销一审判决，改判确认亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效；3.一、二审诉讼费由亚澜湾业委会承担。事实与理由：一、亚澜湾业委会召开业主大会没有提前15日通知全体业主，也没有告知其所在的居民委员会，程序严重违反了《物业管理条例》第十四条之规定，一审法院遗漏查明亚澜湾业委会召开业主大会程序的合法性事实。二、一审法院没有查明亚澜湾业委会提交的《儋州市亚澜湾业主大会表决票》和《亚澜湾小区业主信息》上投票的有效性，不应予以采纳，属于遗漏重要事实。一审法院在亚澜湾业委会没有提供房产信息、购房合同等材料佐证的情况下即认可选票和业主信息真实性，未查明和核实参与投票业主人数的专有建筑面积是否超过总建筑面积半数，属于遗漏重要事实。三、本案召开业主大会程序不合法，一审法院认定527张短信发送选票收到《儋州市亚澜湾业主大会表决票》未回复信息，其票数计入已表决的多数票中属于适用法律错误。亚澜湾业委会答辩称，1.安居乐公司就本案的物业服务合同而言是第三人，如侵犯业主的权益，应由业主主张，与安居乐公司无关；2.安居乐公司没有证据证明亚澜湾业委会与大雄公司有恶意串通的行为而导致合同无效的情形；3.一、二审的举证期限都很长，安居乐公司有足够的时间搜集证据来证明物业合同存在瑕疵；4.只要有过半数的业主同意，物业服务合同就有效，与安居乐公司主张的期限未到等无关。5.安居乐公司向法庭提交的证据不足以证明亚澜湾业委会表决票作假，且业主表决人数和面积均已经过半，表决有效。大雄公司述称，一、亚澜湾业委会的招标行为合法有效，亚澜湾业委会依法召开了业主大会，在进行公开招投标的情况下亚澜湾业委会代表业主和业主大会与大雄公司签订了《儋州市亚澜湾物业服务合同》。二、因《儋州市亚澜湾物业服务合同》依法成立，安居乐公司的《前期物业服务合同》已经终止。三、安居乐公司无权代表业主主张权利，即使亚澜湾业委会召开业主大会及选聘物业服务企业的过程存在违法的行为及损害业主的利益等，也应由小区的业主主张权利，安居乐公司无权代表业主主张权利。四、大雄公司与亚澜湾业委会签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》没有违反效力性强制性规定，合同合法有效。安居乐公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州亚澜湾物业服务合同》无效；2.判令由亚澜湾业委会承担本案的诉讼费用。亚澜湾业委会向一审法院提出反诉请求：1.请求判令确认亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州亚澜湾物业服务合同》有效；2.由安居乐公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:亚澜湾小区是海南晋发房地产开发有限公司开发建设的，该公司于2013年4月1日与安居乐公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由安居乐公司对亚澜湾小区一期住宅小区进行前期物业管理。该合同第三十五条约定，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。该合同签订后，安居乐公司进驻小区并提供物业服务。亚澜湾小区于2015年3月2日至2015年4月12日召开首次业主大会，会议表决通过《亚澜湾管理规约》、《亚澜湾业主大会议事规则》、《亚澜湾业主章程》并选举产生业主委员会即本案亚澜湾业委会。《亚澜湾业主大会议事规则》第十四条规定，业主在收到业主委员会秘书书面的召开大会的通知后，本人未亲自到会，也为委托他人出席会议的，其投票权数将自动计入已表决的多数票中，且该次业主大会形成的决议其必须服从。亚澜湾业委会于2015年9月7日向儋州市住房和城乡建设局备案，该局给予备案，备案证明载明“亚澜湾第一区域业主委员会筹备组报来《关于亚澜湾业委会报备申请》、《亚澜湾业主委员会首次会议纪要》、《亚澜湾小区业主大会筹备资料》及有关召开业主大会会议的有关原始资料已收悉。经审核，材料符合《海南经济特区物业管理条例》第二十条规定，现给予备案”。2018年1月8日，儋州市住房和城乡建设局作出公告，内容为小区业主来访及电话投诉较多，反映小区业主委主任私盖公章、私自进行物业招标等，为保障小区居民生活和谐稳定，公告如下：1.根据《海南经济特区物业管理条例》规定，一个小区内只能有一个业主委员会，选聘一家物业服务企业；2.建议重新召开业主大会选举新一届业主委员会，商讨小区物业管理等事宜并按相关规定备案；3.从即日起，暂停原业主委员会及各委员的各项工作，原业主委员会公章作废。2018年12月5日，儋州市住房和城乡建设局作出《撤销决定书》，并于同日送达亚澜湾业委会及张贴在亚澜湾小区，决定撤销之前公告第三项内容。2018年3月8日，亚澜湾小区部分业主张贴《致全体亚澜湾业主同胞书》，要求亚澜湾业委会主持召开业主大会，投票选聘物业服务企业。2018年4月14日，亚澜湾业委会在亚澜湾小区张贴《儋州市亚澜湾小区召开业主大会公告》，决定召开亚澜湾业主大会，大会召开时间于2018年4月20日开始，采用书面征求意见的形式进行，对“选聘物业服务企业，业主大会委托招投标代理机构办理招标”等事项进行投票表决。2018年6月26日，亚澜湾业委会张贴《公告》，要求业主尽快领取《儋州市亚澜湾业主大会表决票》表决，或手机收到《儋州市亚澜湾业主大会表决票》后回复信息进行表决，对不参加业主大会的业主，其又不委托代理人参加业主大会的，其本人的投票权数，将根据住房和城乡建设部关于《业主大会和业主委员会指导规则》和《亚澜湾业主大会议事规则》有关管规定处理。业主大会将于2018年6月30日闭幕，大会闭幕后停止一切表决。2018年7月13日，亚澜湾业委会张贴《儋州市亚澜湾业主大会表决公告》，告知全体业主《儋州市亚澜湾业主大会表决票》各个表决事项得票情况：根据儋州市住建局第一期和第二期《商品房预售许可证》统计，本小区业主总数1443人，专有总面积部分约13411.61㎡;过半数业主为722人以上，过半数专有面积为67055.3㎡以上。亚澜湾业主大会以书面征求业主845人，占专有总面积约82843.5㎡;超过半数业主约123人，超出过半数面积约15788.2㎡。《儋州亚澜湾业主大会表决票》第一事项“选聘物业服务企业，业主大会委托招投标代理机构办理招标”表决情况为本表决事项书面征求业主845人，不同意票6人，弃权票6人，同意票833人，占专有总面积约81656.01㎡;超出过半数业主约111人，超过半数面积约14600.71㎡。本次业主大会表决结果为：选聘物业服务企业，业主大会同意委托招投标代理机构办理招标。2018年8月5日，亚澜湾业委会发布关于选取招标代理机构公示，决定选取海南和信源招标代理有限公司为亚澜湾小区物业管理招标代理机构。2018年8月13日，亚澜湾业委会与海南和信源招标代理有限公司签订《招标代理服务协议》，该协议约定由亚澜湾业委会授权海南和信源招标代理有限公司对亚澜湾小区物业管理项目组织邀请招标。2018年11月9日，海南和信源招标代理有限公司向亚澜湾业委会发布评估结果报告，推荐大雄公司为中标人，并在中国政府采购网公告。2018年11月13日，亚澜湾业委会与大雄公司签订《儋州市亚澜湾物业服务合同》，约定由大雄公司为亚澜湾小区提供物业服务。大雄公司向安居乐公司发出通知，要求安居乐公司限期移交涉案小区的物业管理工作。安居乐公司与亚澜湾业委会及大雄公司发生争议，提起本案诉讼。一审法院认为:从审理情况及本案双方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：一、就确认亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效，安居乐公司是否为具备安居乐公司诉讼主体资格；二、亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》是否有效；三、亚澜湾业委会提起反诉主体是否适格。关于第一个争议焦点，就确认亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效，安居乐公司是否为具备安居乐公司诉讼主体资格。安居乐公司与亚澜湾开发商海南晋发房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由安居乐公司为亚澜湾小区提供物业服务。该合同第三十五条约定，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。根据《前期物业服务合同》的上述约定和《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》是否有效，直接影响到《前期物业服务合同》是否终止的认定，安居乐公司作为亚澜湾小区前期物业服务公司，其与《儋州市亚澜湾物业服务合同》的效力确认具有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项“安居乐公司是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，安居乐公司具备安居乐公司诉讼主体资格。对亚澜湾业委会认为安居乐公司不具备安居乐公司诉讼主体资格的答辩意见，不予采纳。关于第二个争议焦点，亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定，业主大会有权决定是否选聘物业服务企业，亚澜湾业委会于2018年4月14日决定召开业主大会，采用书面征求意见的形式进行，对“选聘物业服务企业，业主大会委托招投标代理机构办理招标”等事项进行投票表决，并于2018年7月13日公示表决结果，同意选聘物业服务企业，委托代理机构办理招标。亚澜湾业委会委托海南和信源招标代理有限公司对亚澜湾小区物业管理项目组织邀请招标，系执行亚澜湾业主大会的决定，是合法的。通过招标，大雄公司中标。根据《物业管理条例(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第十五条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。亚澜湾业委会作为亚澜湾业主大会的执行机构，有权以自己的名义与大雄公司签订物业服务合同，大雄公司签订合同时也有理由相信亚澜湾业委会是执行业主与业主大会的意志。亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。安居乐公司作为《儋州市亚澜湾物业服务合同》的第三人，不能提供证据证明《儋州市亚澜湾物业服务合同》签约双方存在恶意串通损害其利益等造成合同无效的事实，安居乐公司请求确认亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效之主张，缺乏证据证明，不予支持。从本案查明事实及各方当事人提交的证据和陈述来看，各方当事人对于业主大会的召开形式、投票结果的客观真实等均产生了争议。澜湾业委会提供的证据可以证明“双过半”业主同意选聘物业服务企业，委托招投标代理机构办理招标，即使扣除安居乐公司认为投票有问题的20名业主及其所占房屋面积，也达到“双过半”的标准，安居乐公司所提供的证据不足以推翻业主大会选聘物业服务企业的“双过半”投票结果。另外，根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。如果认为亚澜湾业委会召开业主大会及选聘物业服务企业过程中存在违法行为及损害业主利益等，也应由小区业主主张权利，安居乐公司无权代小区业主主张权利，安居乐公司以澜湾业委会召开业主大会及选聘物业服务企业过程中存在违法行为为由主张澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效于法无据，不予支持。关于第三个争议焦点，亚澜湾业委会提起反诉主体是否适格。亚澜湾业委会依据业主大会决议选聘大雄公司为亚澜湾小区物业服务企业并与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》，在安居乐公司诉讼主张《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效的情况下，亚澜湾业委会作为业主大会的执行机构有权就《儋州市亚澜湾物业服务合同》效力等与业主大会决议有关问题提起反诉，无须另行获得业主授权，亚澜湾业委会反诉主体适格。安居乐公司认为亚澜湾业委会不具备反诉资格的答辩意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认儋州市亚澜湾业主委员会与海南大雄物业服务有限公司于2018年11月13日签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》合法有效；二、驳回海南安居乐物业服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费100元,反诉案件受理费50元，由海南安居乐物业服务有限公司负担。本院二审查明，亚澜湾小区是海南晋发房地产开发有限公司开发建设的，该公司于2013年4月1日与安居乐公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由安居乐公司对亚澜湾小区一期住宅小区进行前期物业管理。2018年11月13日，亚澜湾业委会与大雄公司签订《儋州市亚澜湾物业服务合同》，约定由大雄公司为亚澜湾小区提供物业服务。2019年1月，安居乐公司以亚澜湾业委会未经业主大会表决通过就与大雄公司签订《儋州亚澜湾小区物业服务合同》为由向一审法院起诉，请求确认该合同无效；诉讼中，亚澜湾业委会以安居乐公司为被告提起反诉，请求确认其与大雄公司签订《儋州市亚澜湾物业服务合同》有效。本院经审查认为，本案争议焦点为安居乐公司是否是适格的原告诉讼主体资格，以及是否是适格的反诉被告主体资格。权利人合法权益受到侵害时，有权基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权，解决民事纠纷或保护其民事权益，此为当事人的诉权，即请求国家审判机关对其权利进行救济的程序性权利。法律在保护当事人诉权的同时，也限定了当事人诉权行使的范围和程序。在具体的诉讼中，无论是原告还是被告都应该是适格的当事人，即诉讼当事人必须为诉讼请求法律关系的利害关系人。若原告或被告有一方不适格，诉讼程序都无从进行，人民法院无法对案件进行审理，不符合法律规定的民事案件审理条件，应裁定驳回起诉。本案中，安居乐公司请求确认亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效，但安居乐公司并非该合同的相对人，亦不是该合同的权利义务人，虽然安居乐公司为前期物业公司，其对亚澜湾小区业主有提供物业服务义务和收取物业服务费的权利，但其仅限于其与开发公司即晋发公司签订前期物业服务合同，其作为原告以亚澜湾业委会违反民主议定程序与大雄公司签订《儋州市亚澜湾物业服务合同》为由请求确认该合同无效，缺乏法律赋予起诉的条件。判断是否是适格的当事人，不是以原告主观上主张为准，而是看对本案的诉讼标的，谁应当有权要求法院作出判决和谁应当作为被请求的相对人，否则将可能造成诉权的滥用。诉讼标的是指当事人之间发生争执并要求法院作出裁判的民事权利义务关系，本案是物业服务合同纠纷，诉讼标的是物业服务合同权利义务关系。案涉物业服务合同主体名义上是业主委员会和物业服务公司，实质上是业主和物业服务公司，物业服务公司的义务是为业主提供物业服务，权利是收取业主物业管理费，业主的义务是缴纳物业费，权利是接受物业服务，故业主和物业服务公司才是合同权利义务的当事人，业主委员会只是代表全体业主签订合同。物业服务公司服务质量如何直接关系业主的利益，故法律规定业主委员会选聘物业公司时必须召开业主大会通过履行民主议定程序来决定。如果业主委员会没有召开业主大会履行民主议定程序就与物业服务公司签订物业服务合同，直接损害的是业主民主议定的权利，故以未履行民主议定程序为由请求确认合同无效的权利应当由业主来行使，而不应是合同之外的安居乐公司，也就是说业主才是适格的原告。《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，亦说明了法律只赋予业主行使确认物业服务合同效力的资格。综上分析，即使亚澜湾业委会与大雄公司签订的《儋州市亚澜湾物业服务合同》具有没有履行民主议定程序的情节，也应当由业主提起诉讼确认无效，如果业主知道业主委员会没有履行民主议定程序但不提起异议，应视为认可该合同，安居乐公司越过业主直接起诉确认案涉《儋州市亚澜湾物业服务合同》无效程序不当，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项“原告是与本案直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，其作为原告不适格，应裁定驳回起诉。若业主认为《儋州市亚澜湾物业服务合同》损害其利益，可作为原告另行起诉。由于在本诉中安居乐公司不是适格原告，其作为本案反诉的被告亦不当，安居乐公司既不是《儋州市亚澜湾物业服务合同》的当事人，又与该合同没有直接的利害关系，亚澜湾业委会以其作为被告请求确认合同有效，安居乐公司不是适格的被告，真正适格的被告主体资格应当是对合同效力有异议的业主，即使安居乐公司参加诉讼应当是第三人的身份。由于被告不适格致使本案无法进行审理，故对亚澜湾业委会的反诉亦应予以驳回。综上，安居乐公司提起的诉讼请求和亚澜湾业委会提起的反诉请求均不符法律规定，本院予以驳回起诉及反诉。一审法院适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初501号民事判决；二、驳回海南安居乐物业服务有限公司的起诉;三、驳回儋州市亚澜湾业主委员会的反诉。一审案件受理费100元，退还海南安居乐物业服务有限公司；一审案件反诉受理费50元，退还儋州市亚澜湾业主委员会；二审案件受理费100元，退还海南安居乐物业服务有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二○一九年十二月三日法官助理 陶月月书 记 员 王慧琳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。（共印14份）