广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17684号上诉人（原审被告）：樊国志，男，1983年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：温伟杰，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张员旗，男，1982年9月20日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：徐梦婷，广东广信君达律师事务所律师。上诉人樊国志因与被上诉人张员旗房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人樊国志的委托诉讼代理人温伟杰，被上诉人张员旗的委托诉讼代理人徐梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊国志上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张员旗的请求；2.本案一审、二审诉讼费由张员旗承担。事实与理由：一、一审判决对于双方变更《广州市商铺租赁合同》所涉租赁标的物为铁皮屋后，双方就铁皮屋所成立的租赁关系应为无效认定有误。樊国志是通过广州合丰物业管理有限公司签订《商铺物业管理服务合同》租赁涉案铁皮屋，再将铁皮屋转租给张员旗的。而广州合丰物业管理有限公司对涉案铁皮屋是有作整体规划，因此，涉案铁皮屋不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情况。涉案铁皮屋是经物业管理公司批准建设的，因此一审判决就铁皮屋所成立的租赁合同关系无效的认定有误。二、由于张员旗未按时交纳租金造成违约，并且在樊国志口头催收后，张员旗也表示拒不缴纳租金，并提出解除合同，因此樊国志迫于无奈之下才在1月6日切断张员旗的电源，并且留置张员旗所租赁的铁皮屋。正是由于张员旗的违约行为，才造成本起纠纷，因此樊国志无需就张员旗之后停止营业造成的损失负责，该损失应由张员旗自行承担。综上，请求二审法院予以改判。张员旗答辩称：一、物业管理公司不具备行政许可审批权，樊国志称铁皮屋是物业公司批准建设也不能否认铁皮屋是违章建筑的事实，故一审法院认定双方订立的租赁合同无效，应退还押金，应予维持。二、根据樊国志提交的证据显示，张员旗均在每月10日向樊国志缴纳租金，樊国志并未提出异议，因此樊国志在1月6日擅自切断电源属于违约在先，导致张员旗既不能在原址营业，也不能在其他地址营业，势必会造成经济损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2019年1月16日，张员旗向一审法院起诉请求判令：1.解除张员旗与樊国志之间的租赁合同，樊国志向张员旗返还押金9600元；2.樊国志向张员旗补偿2018年12月19日至2018年12月26日的损失1000元；3.樊国志赔偿因其擅自断电造成的营业损失（以张员旗2018年度在涉案房屋的全年营业额34921元/年为标准，从2019年1月6日计至樊国志实际退回全部押金之日止）；4.本案诉讼费用由樊国志承担。一审法院经审理查明：2016年10月9日，张员旗（承租人，乙方）与樊国志（出租人，甲方）签订《广州市商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将坐落在天河××××街（巷、里）F2铺的房地产出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月9日至2019年10月8日，月租金额3200元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金等。合同签订后张员旗向樊国志支付租赁押金9600元。在上述《合同》履行期间，张员旗、樊国志双方于2017年10月变更《合同》中约定的租赁标的物为原F2商铺附近的铁皮屋，双方并未就新的租赁标的物签订相关协议，只是口头约定租金标准为3000元/月。樊国志另表示双方同时约定缴纳当月租金时间为每月1日，张员旗对此不予认可，表示双方就租金支付时间及违约责任并未作出约定，樊国志就其上述主张未提供证据予以证明。其后，张员旗支付租金至2018年12月31日。关于张员旗使用铁皮屋的实际情况，双方均确认樊国志于2018年12月19日将铁皮屋搬离，后于2018年12月26日将铁皮屋搬回，张员旗在2019年1月6日前可正常使用铁皮屋，2019年1月6日樊国志对铁皮屋进行断电处理，一直没有恢复供电，其后张员旗要求搬离铁皮屋内相关设备，樊国志表示须双方解除合同后张员旗才可搬离，故对张员旗要求搬出铁皮屋内设备的要求不予同意。另，樊国志对于张员旗第二项诉讼请求没有异议，同意其第二项诉请的相关陈述。张员旗为证明其2018年全年销售额为34921元，向一审法院提交净果国际云服务平台销售结算报表（打印件，显示2018年全年销售金额为34921元）。樊国志对该证据的真实性无异议，但认为仅能证明张员旗“净果自助情趣店”的年收入，不能确定张员旗的实际损失。本案审理过程中，一审法院询问双方当事人能否提交铁皮屋的建设工程规划许可证，双方均表示无法提交。一审法院依法向张员旗释明双方变更《合同》所涉租赁标的物为铁皮屋后，双方就铁皮屋所成立的租赁合同关系应为无效，其表示不予变更诉讼请求。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，张员旗、樊国志双方于2017年10月变更《合同》中约定的租赁标的物为原F2商铺附近的铁皮屋，现无证据证明上述铁皮屋已取得相应的建设工程规划许可证，根据上述司法解释的相关规定，双方就铁皮屋所成立的租赁合同关系应为无效。因此，对于张员旗要求解除双方签订的《合同》的诉请予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，张员旗要求樊国志返还其已支付的租赁保证金9600元具有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于张员旗的第二项诉讼请求，双方均确认铁皮屋于2018年12月19日至2018年12月26日期间被搬走，樊国志亦表示对张员旗该项诉请没有异议，故对张员旗该项诉请予以支持。关于张员旗的第三项诉讼请求，双方均确认樊国志于2019年1月6日对铁皮屋进行断电处理，即自该日起张员旗无法继续正常使用铁皮屋，张员旗就此提交净果国际云服务平台销售结算报表对其损失予以证明，樊国志则表示该证据无法确定张员旗的实际损失。就此一审法院认为在张员旗未举证证明其实际损失的情况下，综合本案案情，一审法院酌情判令樊国志赔偿张员旗营业损失2000元，对于张员旗超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年7月17日作出如下判决：一、樊国志于本判决发生法律效力之日起10日内，向张员旗返还租赁押金9600元；二、樊国志于本判决发生法律效力之日起10日内，向张员旗补偿2018年12月19日至2018年12月26日的损失1000元；三、樊国志于本判决发生法律效力之日起10日内，向张员旗赔偿营业损失2000元；四、驳回张员旗的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费480元，由张员旗负担365元，樊国志负担115元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对樊国志的上诉请求和理由，本院认定如下：关于双方就铁皮屋成立的租赁合同关系的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案并无证据证明租赁物铁皮屋取得相关建设工程许可证，故一审法院依据上述法律规定认定双方之间的合同关系无效正确。因此，一审判处樊国志退还租赁保证金9600元给张员旗，并无不当。关于樊国志应否赔偿断电所造成张员旗的营业损失问题。经本案查明的事实，张员旗交租至2018年12月31日，而双方合同约定张员旗在每月10日前交租，故在2019年1月6日樊国志对涉案铁皮屋断电时，尚未至交租期限。本案樊国志称因张员旗欠租违约故其断电的陈述，不足以采信。因此，一审法院根据本案的情况，酌情判处樊国志赔偿张员旗营业损失2000元，并无不当。综上，樊国志的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由樊国志负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十二月三日书记员  张 旭周凡舒