北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16145号上诉人（原审被告）：孙丽艳，女，1978年8月24日出生，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍广鉴，男，1940年12月5日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢海，重庆睿通律师事务所律师。原审第三人：北京纳人网络科技有限公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路********。法定代表人：姜海峰，总经理。上诉人孙丽艳因与被上诉人鲍广鉴、原审第三人北京纳人网络科技有限公司（以下简称纳人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初52031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙丽艳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判孙丽艳支付鲍广鉴租金17万元；2.诉讼费用由鲍广鉴承担。事实和理由：一、原审法院对孙丽艳和鲍广鉴之间的权利义务关系事实认定错误。1.鲍广鉴委托孙丽艳代为管理房屋的初衷在于孙丽艳协助鲍广鉴卖房变现，变现前鲍广鉴不用再负担费用，以出租收益来抵销案涉房屋的物业费和取暖费等养房成本。这一点原审法院未查明；2.如果鲍广鉴要求返还租金，应当先偿还孙丽艳多年垫付的物业费和生活垃圾清运费（合计70384.94元）、供暖费22821元、消防改造费1277元、中介费19353.89元、装修款10余万元等费用，并且应当支付孙丽艳前述垫付费用的利息，原审法院扣除的费用不全，且未扣除利息；3.除垫付费用外，鲍广鉴还应当向孙丽艳支付报酬，原审法院并未确定及扣除应付的报酬；4.原审法院不应按房屋面积分割租金，应当根据鲍广鉴、孙丽艳与租户2018年实际分开后约定的租金按比例分配租金。二、原审法院在诉讼时效的问题上适用法律错误。鲍广鉴在2019年5月22日起诉，委托合同的诉讼时效为3年，诉讼时效最早能够溯及至2016年5月22日。因此，2015年7月11日、2016年1月11日这两笔租金，早已经过了诉讼时效。孙丽艳与鲍广鉴之间对于取得的租金转交问题，并不涉及分期履行的约定，因此不适用民法总则第一百八十九条关于分期履行债务的诉讼时效的规定。鲍广鉴辩称，同意一审判决，不同意孙丽艳的上诉请求和理由。纳人公司未到庭但提交了书面意见，对一审判决无意见，对孙丽艳的上诉请求和理由无意见。鲍广鉴向一审法院起诉请求：要求孙丽艳返还租金60万元。一审法院认定事实：2010年，鲍广鉴与北京政泉置业有限公司签订房款结算协议，约定鲍广鉴向北京政泉置业有限公司购买的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店×层×单元1511号房屋（现地址朝阳区大屯里317号金泉家园×单元1511号，以下简称1511号房屋）实测建筑面积为118.86平方米。同年，孙丽艳与北京政泉置业有限公司签订房款结算协议，约定孙丽艳向北京政泉置业有限公司购买的朝阳区大屯大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店×层×单元1512号房屋（现地址朝阳区大屯里317号金泉家园×单元1512号，以下简称1512号房屋）实测建筑面积为188.21平方米。2015年6月30日，孙丽艳与纳人公司签订房屋租赁合同，约定由孙丽艳将1511号房屋和1512号房屋出租给纳人公司；租赁期限自2015年7月1日至2017年7月20日，其中2015年7月1日至2015年7月20日为免租期；租金标准为每月5万元。孙丽艳共计收取租金120万元。2014年11月4日至2016年10月25日，孙丽艳向北京市热力集团有限公司缴纳了1511号房屋三个采暖季的采暖费共计8557.92元。2015年9月28日和2016年10月24日，孙丽艳向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司交付了1511号房屋2015年10月1日至2017年9月30日物业费及生活垃圾清运费共计18947.42元。另外，孙丽艳委托他人对1511号房屋和1512号房屋进行消防设施改造支出3300元，孙丽艳要求鲍广鉴分担1277元，鲍广鉴表示同意分担该笔费用。一审法院认为，鲍广鉴系1511号房屋权利人，孙丽艳系1512号房屋权利人。从双方提交现有证据判断，不足以证明鲍广鉴与孙丽艳之间存在房屋租赁关系。从孙丽艳交付1511号房屋供暖费、物业费判断，可以认定鲍广鉴委托孙丽艳管理1511号房屋。孙丽艳将1511号房屋出租给纳人公司并已实际履行完毕，鲍广鉴并未提出异议，表明鲍广鉴认可孙丽艳将1511号房屋出租给纳人公司。因双方未以书面协议约定各自权利与义务，一审法院以房屋建筑面积计取各自应得租金数额。鲍广鉴所属1511号房屋建筑面积118.86平方米，孙丽艳所属1512号房屋建筑面积188.21平方米，据此计算，孙丽艳收取纳人公司两年租金120万元，其中鲍广鉴应得租金464493.44元。孙丽艳为1511号房屋缴纳的供暖费8557.92元、物业费18947.42元以及双方确认的消防改造费1277元，应由鲍广鉴承担，一审法院确定自孙丽艳应分配鲍广鉴租金中直接扣除。扣除上述各项费用后，孙丽艳应再给付鲍广鉴435711.1元。孙丽艳主张的中介费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于孙丽艳主张的诉讼时效问题，因双方未约定具体的履行期限，鲍广鉴随时有权向孙丽艳主张权利，孙丽艳主张超过诉讼时效，没有事实与法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零四条规定，判决：一、孙丽艳于判决生效之日起十日内给付鲍广鉴四十三万五千七百一十一元一角。二、驳回鲍广鉴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，孙丽艳提交2018年9月5日鲍广鉴与案外人签订的北京市房屋租赁合同（复印件），租金为23万，证明目的为：鲍广鉴和孙丽艳的房子原来是合并出租的，在分开出租以后对方的年租金是23万元，故应该按照23万元计算孙丽艳应给付鲍广鉴的租金。鲍广鉴对孙丽艳提交的该证据的真实性认可，证明目的不认可，其认为两者没有可比性。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审笔录在案佐证。本院认为，鲍广鉴系1511号房屋权利人，孙丽艳系1512号房屋权利人。2015年6月30日，孙丽艳与纳人公司签订房屋租赁合同，约定由孙丽艳将1511号房屋和1512号房屋出租给纳人公司，孙丽艳共计收取租金120万元。因鲍广鉴系1511号房屋权利人，故孙丽艳需向鲍广鉴返还租金。因双方未以书面协议约定各自权利与义务，一审法院以房屋建筑面积计取各自应得租金数额。鲍广鉴所属1511号房屋建筑面积118.86平方米，孙丽艳所属1512号房屋建筑面积188.21平方米，据此计算，孙丽艳收取纳人公司两年租金120万元，其中鲍广鉴应得租金464493.44元。孙丽艳二审期间主张的1511号房屋在2018年的出租事实与本案无关，一审法院对于1511号房屋租金的酌定适当，本院予以维持。孙丽艳主张鲍广鉴需要向孙丽艳偿还多年垫付的物业费和生活垃圾清运费（合计70384.94元）、供暖费22821元、消防改造费1277元、中介费19353.89元、装修款10余万元等费用，并且应当支付孙丽艳前述垫付费用的利息。但依据孙丽艳提交的证据，仅能明确孙丽艳缴纳了1511号房屋的供暖费8557.92元、1511号房屋的物业费18947.42元以及双方确认的1511号房屋的消防改造费1277元，一审法院确定前述三笔应由鲍广鉴承担，并确定自孙丽艳应分配给鲍广鉴的租金中直接扣除适当，本院予以维持。关于孙丽艳主张鲍广鉴需要向孙丽艳偿还的其他费用，其可另行主张。关于孙丽艳要求的报酬，因一审法院审理中孙丽艳并未就该项诉讼请求提出反诉，且本案系租赁合同纠纷，委托事项的报酬不宜在本案中一并处理，故本院对于孙丽艳的该上诉主张不予支持，当事人可以另诉解决。关于孙丽艳主张的诉讼时效问题，因双方未约定具体的履行期限，鲍广鉴随时有权向孙丽艳主张权利，孙丽艳主张超过诉讼时效，没有事实与法律依据，一审法院不予采信正确，本院予以维持。综上所述，孙丽艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由孙丽艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  张 帆二〇一九年十二月二日法官助理  朱宏哲法官助理  仉亭方书 记 员  刘 慧