浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙民再269号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王碎听，男，1950年4月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：王旭阳，男，1979年12月1日出生，汉族，住浙江省乐清市，系王碎听之子。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡建峰，男，1972年5月15日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住浙江省乐清市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王恩丹，女，1972年8月17日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：熊汀，浙江天册律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高艳，女，1975年2月26日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑华平，男，1972年8月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。 再审申请人王碎听因与被申请人胡建峰、王恩丹、高艳、郑华平案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03民终1055号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年3月21日作出（2017）浙民申2780号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王碎听及其委托诉讼代理人王旭阳，被申请人胡建峰、王恩丹及其委托诉讼代理人熊汀到庭参加诉讼。被申请人高艳、郑华平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 王碎听申请再审称，原判认定事实和适用法律错误之处有：（一）原审判决认为王恩丹与胡建峰“已经全部付清涉案房产的购房款”，认定事实错误；（二）原审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出本案判决，适用法律错误；（三）乐清市丽都华庭3幢703室系郑华平一个人名下房产，而《商品房转让契约》上却没有郑华平签名，欠缺郑华平出卖该房产的意思表示，该合同未成立，原审认为该合同效力待定，于法不符；（四）原审判决认为“郑华平对高艳转让涉案房产的行为予以追认”，判决不公；（五）王恩丹与胡建峰的购房行为，并非善意无过失。请求撤销原判，改判驳回王恩丹、胡建峰的诉讼请求。 王恩丹、胡建峰辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。（一）胡建峰、王恩丹主张享有阻却强制执行涉案房产的民事权益的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。涉案房产目前虽登记在开发商名下，但已由法院进行预查封，故其根据上述规定提出异议，并应当允许适用。（二）王恩丹、胡建峰的情况符合上述规定中排除强制执行的条件。1.王恩丹、胡建峰在法院查封前已经与高艳、郑华平签订了合法有效的书面买卖合同，郑华平在一审对涉案房产的转让是追认的；2.王恩丹、胡建峰在查封前已经合法占有房屋；3.相关银行按揭贷款由胡建峰、王恩丹负责偿还，应当视为王恩丹、胡建峰已支付房屋全部价款；4.未能办理房屋产权过户登记，开始是由于开发商原因，后得知（2011）浙乐证内民字第294号委托公证书于2013年被撤销，且也始终无法联系上高艳、郑华平，故未办理过户登记非因王恩丹、胡建峰自身原因。请求维持原判。 胡建峰、王恩丹向一审法院起诉请求：1.中止对坐落于乐清市、704室房产的执行；2.确认其对乐清市、704室房产享有所有权。 一审法院认定，高艳、郑华平于1997年5月30日登记结婚，2014年1月8日，经该院判决准予离婚。胡建峰、王恩丹系夫妻关系。2009年6月30日，高艳以高艳、郑华平两人名义向温州丽都房地产开发有限公司购买乐清市丽都华庭3幢703室、704室预售商品房，该房实际为拼套房，其中3幢703室预告登记在郑华平名下，3幢704预告登记在高艳名下。两处房产均向中国建设银行股份有限公司乐清支行办理了购房按揭贷款。2011年1月17日，胡建峰、王恩丹通过中介向高艳购买上述涉案房产，并签订了商品房转让契约。当天，胡建峰、王恩丹通过中介人账户向高艳转账支付500000元定金。2011年1月20日，高艳以高艳、郑华平两人名义委托第三人姚东办理涉案房产产权转移登记手续、出售房地产、过户手续等事宜，并进行了公证，乐清市公证处出具了（2011）浙乐证内民字第294号公证书。2011年1月27日，高艳以高艳、郑华平的名义与王恩丹签订了商品房转让契约，约定除去按揭余额1477406元和定金500000元抵作购房款，买方应支付卖方购房款2464486元，按揭余款由买方归还。当天王恩丹通过中介人转账支付了余下的购房款，中介人扣除中介费后向高艳转账2442000元。之后，胡建峰、王恩丹分别通过高艳、郑华平的银行按揭还款账户按月支付两处涉案房产的按揭款，并装修入住涉案房产至今。2013年8月5日，温州丽都华庭房地产开发有限公司办理了涉案房产的初始登记。 另，温州市中级人民法院在审理王碎听与高艳、郑华平民间借贷纠纷上诉案件过程中委托金华精诚司法鉴定所对乐清市丽都华庭3幢703室房产买卖资料中“郑华平”的签名字迹是否属郑华平本人所写进行鉴定，该鉴定意见书认定丽都华庭3幢703室房产买卖资料中“郑华平”签名字迹不属于郑华平书写。随后，乐清市公证处作出（2013）浙乐撤字第1号决定书，撤销（2011）浙乐证内民字第294号委托公证书。该案进入执行阶段后，该院查封了涉案房产，胡建峰、王恩丹提出异议，该院于2016年1月8日作出（2016）浙0382执异1号裁定驳回了胡建峰、王恩丹的异议。胡建峰、王恩丹不服该裁定，遂向该院提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点在于，原告是否享有阻却强制执行涉诉房产的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定给予特定债权人优先于一般债权人的特殊保护。结合本案情况来看，虽然涉案的703、704房产分别登记在郑华平、高艳名下，但属于郑华平、高艳夫妻关系存续期间取得的房屋，为夫妻共同财产。高艳以高艳、郑华平的名义与胡建峰、王恩丹签订房屋转让契约，虽然当时高艳转让涉案房产的行为属无权处分的行为，该房屋买卖合同属于效力待定的合同，如果得不到郑华平的追认，所签订的房屋转让合同就是无效合同，但该院传唤郑华平进行谈话时，郑华平称自己对于购房者购买了涉案的房屋，当时其并不知道，所以没有意见，其认为购房者购买房屋是无辜的，是善意取得。由此可视为郑华平对高艳转让涉案房产的行为予以追认，故商品房转让契约合法有效。胡建峰、王恩丹在购买涉案房产后即依约履行了大部分购房款的支付义务，余下的购房款虽然未支付完毕，但胡建峰、王恩丹已按合同约定承担按揭款的偿还责任，可认定为已经支付全部价款；胡建峰、王恩丹提供的物业管理费、数字电视收费凭证、照片等一系列证据证实原告已实际占有、管理、使用该房屋；因涉案房产于2013年8月15日才转移登记在温州丽都房地产开发有限公司名下及胡建峰、王恩丹无法找到高艳，故至今未办理涉案房产的过户登记手续，应认定胡建峰、王恩丹无过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的特殊保护债权的保护条件，胡建峰、王恩丹享有阻却强制执行涉案房产的民事权益，提出要求中止对涉案房产的执行的请求符合法律规定，予以支持。本案诉争标的属于不动产，故权利转让应依法登记，即办理过户手续，没有办理过户手续的，房屋产权没有发生实际转移。由于未办理过户手续，即使涉案房产的买卖合法有效，仅产生债权效力，并未产生物权变动效力。故胡建峰、王恩丹要求确认涉案房产属于其所有，无法律依据，不予支持。王碎听的辩称，理由不足，不予采纳。高艳、郑华平经法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：一、不得执行预告登记在被告郑华平名下的坐落于乐清市（所有权证号：2110002831）、预告登记在被告高艳名下的坐落于乐清市（所有权证号：2110002830）两处房产；二、驳回原告王恩丹、胡建峰的其他诉讼请求。案件受理费16500元，由被告王碎听、郑华平、高艳负担。 王碎听不服一审判决，上诉请求：依法撤销乐清市人民法院（2016）浙0382民初760号民事判决，改判驳回胡建峰、王恩丹的诉讼请求。 二审查明事实与一审认定一致。 二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，涉案房屋系郑华平、高艳夫妻关系存续期间取得，为夫妻共同财产。胡建峰、王恩丹经中介介绍与高艳订立《商品房转让契约》，支付了全部应付款项并实际入住占有，其已尽到了谨慎注意义务和履行了合同约定义务，郑华平处分自身权益，对《商品房转让契约》效力进行追认于法不悖，故《商品房转让契约》应为有效。至今未办理涉案房产的过户登记手续，并非胡建峰、王恩丹原因所致，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求，胡建峰、王恩丹依法享有阻却强制执行涉案房产的民事权益。一审法院认定事实清楚，适用法律恰当，王碎听上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16500元，由上诉人王碎听负担。 本院再审查明的事实与原审查明的一致。 本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对王碎听与王恩丹、胡建峰双方提出的申辩意见，本案的争议焦点是王恩丹、胡建峰根据上述规定主张对涉案房产享有阻却强制执行的民事权利能否成立。具体分析如下： 首先，本案不适用上述规定。该二条规定均是针对登记在被执行人名下的不动产的买受人所规定，保护此类买受人的物权期待权，适用前提是“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。王恩丹、胡建峰以该房产已由法院进行预查封、故其可以提出异议为由，主张本案可适用上述规定，该理由显然不能成立。案外人对执行标的主张实体权利而就法院对执行标的所作的预查封措施可以提出执行异议的权利，是程序权利，其法律依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定；而案外人提出对执行标的享有阻却强制执行的实体权利的主张，能否适用相关法律规定，应当根据具体情形确定。本案中，2013年8月5日温州丽都华庭房地产开发有限公司办理了涉案房产的初始登记，当事人对涉案房产目前仍登记在开发商名下的事实无异议。就开发商而言，高艳与郑华平才是不动产买受人。王恩丹、胡建峰作为与高艳、郑华平商品房转让关系的受让人，就尚未登记在高艳、郑华平名下的不动产在金钱债权执行中主张可直接适用上述规定，不符合规定的适用情形。 其次，退一步而言，考虑到现行法律规定对预售商品房可以采取预查封措施，即使对预售商品房再转让参照上述规定精神进行审查，本案除胡建峰、王恩丹在人民法院查封之前已占有使用涉案房产该节事实清楚之外，规定中能够排除执行的其余情形均不符合。 1、关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 涉案房屋实际为拼套房，系高艳、郑华平两人向温州丽都房地产开发有限公司购买，其中3幢703室预告登记在郑华平名下，3幢704预告登记在高艳名下，2013年8月初始登记在温州丽都房地产开发有限公司名下，高艳、郑华平尚未取得房屋所有权。2011年1月17日高艳以其和郑华平两人名义与胡建峰、王恩丹签订的商品房转让契约，实质为高艳将其和郑华平两人与温州丽都房地产开发有限公司之间的预售商品房合同项下的权利义务概括转让的合同，因未经温州丽都房地产开发有限公司同意，不符《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定；退一步说，即使将该商品房转让契约视为商品房转让合同，也显然有违《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”之规定。而且，高艳以其和郑华平两人的名义与胡建峰、王恩丹签订商品房转让契约，但根据（2012）温乐商初字第107号王碎听与高艳、郑华平民间借贷纠纷一案的审理情况反映，该案中郑华平坚持声称其对高艳买卖涉案房产并不知情，乐清市公证处亦因郑华平提出异议已于2013年3月26日作出（2013）浙乐撤字第1号决定书，撤销了高艳以其和郑华平两人名义委托姚东办理涉案房产产权转移登记手续、出售房地产、过户手续等事宜的（2011）浙乐证内民字第294号委托公证书。据此，郑华平当时对其与王恩丹、胡建峰之间的商品房转让关系是不认可的，亦无证据证明其在2015年10月15日涉案房产被查封前已经对高艳的无权处分行为予以追认。虽然本案诉讼中郑华平表示对涉案房产转让没有意见，原审因此认为转让已经郑华平追认，但不能认定王恩丹、胡建峰在法院查封之前已经与高艳、郑华平签订合法有效的书面买卖合同。 2、关于购房款是否已经全部支付或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行 胡建峰、王恩丹在购买涉案房产后即支付了2942000元购房款，当时剩1477406元按揭余额未支付，当事人对该事实无异议。虽然胡建峰、王恩丹按合同约定在承担按揭款的偿还责任，但承担偿还责任是尚在履行还款义务状态，而已支付全部价款是还款义务履行完毕状态，原判认定胡建峰、王恩丹已经支付全部价款不能成立。再审庭审中，胡建峰、王恩丹亦明确表示不愿意将剩余房屋价款按照人民法院的要求交付执行。 3、关于未办理过户登记是否买受人自身原因 王碎听申请再审称，胡建峰、王恩丹明知高艳、郑华平未取得房屋所有权，在房产预告登记期间进行违法买卖，放任他人冒充郑华平签订转让契约，并非善意无过失；胡建峰、王恩丹则认为，因涉案房产于2013年8月才初始登记在温州丽都房地产开发有限公司名下，（2011）浙乐证内民字第294号委托公证书又于2013年3月26日被撤销，无法联系高艳与郑华平，故至今未办理涉案房产的过户登记手续非因其自身原因。本院认为，其一，涉案商品房转让契约违反《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”之规定，胡建峰、王恩丹作为受让人系应当知道而为之；其二，2005年5月9日国办发（2005）26号《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》明确，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”本案胡建峰、王恩丹受让的是债权请求权，应当知道涉案房产必须先过户登记到高艳、郑华平名下，之后才能再过户登记到自己名下，因而其对房产不能正常办理过户登记的风险应当预见；其三，涉案房产于2013年8月初始登记在温州丽都房地产开发有限公司名下，至2015年10月15日被查封，时隔二年多之久。胡建峰、王恩丹亦认可涉案房产未能办理过户登记手续是因为（2011）浙乐证内民字第294号委托公证书于2013年3月26日被撤销。胡建峰、王恩丹应当知道其应与高艳、郑华平签订的商品房转让契约并非郑华平本人所签，故对（2011）浙乐证内民字第294号委托公证书因郑华平提出异议而被撤销导致姚东无权代理办理涉案房产产权过户手续的不利后果，应自行承担。因此，鉴于胡建峰、王恩丹上述过错明显，其主张涉案房产未办理过户登记手续非其自身原因，不予支持。 综上所述，王碎听认为原判适用法律错误的申请再审理由成立，王恩丹、胡建峰根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张对涉案房产享有阻却强制执行的民事权利，不能成立。原判认定事实清楚，但适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03民终1055号民事判决和浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初760号民事判决； 二、驳回胡建峰、王恩丹的诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各16500元，均由王恩丹、胡建峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯黎明 审判员  刘国华 审判员  谢静华 二〇一九年一月九日 书记员  来益芸 ·13·