云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终183号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：白峻宇，男，1992年2月24日生，汉族，居民，住云南省弥勒市。委托诉讼代理人：吴幼榕，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵锦欣，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）因与被上诉人白峻宇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：撤销原判并改判上诉人向被上诉人支付扣除税费后的净租金，本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。租金的认定有误。应由上诉人履行税费的代扣代缴义务后再向被上诉人支付净租金，不能因为上诉人尚未实际代缴税费，便将本应缴纳的税款一同支付给被上诉人。一审法院对于代扣代缴的事实并未查明。一审关于合同继续履行认定有误。租赁该房屋的租金过高，继续履行合同对上诉人有较大困难且显失公平，上诉人请求变更或解除。二、违约金计算有误。违约金计算时，一审法院以净租金和税费之和为基数进行计算，但上诉人支付的违约金应当是以净租金为基数进行计算后的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。上诉人认为一审认定的违约金高于被上诉人的实际损失，应予降低。白峻宇辩称，一审法院认定的被答辩人应当支付答辩人三年租金共计89640.48元，有事实依据和法律依据，计算方法正确。虽然答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》中约定过租金是由被答辩人代缴税款，但是合同中系明确约定了租金为全部房款的8%，扣除代缴税款是要在被答辩人支付租金的前提条件下才扣缴税款。但目前被答辩人2016年、2017年、2018年的租金分文未支付给答辩人，也未缴纳相应的税款。因此，一审法院认定由被答辩人支付答辩人2016年、2017年、2018年，三年度租金共计89640.48元，有事实依据和法律依据。其次，一审法院判决认定本案的租金并不显失公平，判决有事实依据和法律依据。被答辩人认为租金过高无依据，被答辩人所称租金过高是在此诉讼中才提出的，但是双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经履行多年，且在双方签订的《补充协议》的条款均是写明是在双方之前签订的《房屋租赁合同》的基础上，并载明未约定的事项按照《房屋租赁合同》的约定执行并且对违约责任做了详细的规定。答辩人在被答辩人未支付租金的情况下，仍然依约履行合同义务，被答辩人却一直违约不按照合同约定支付答辩人租金。房屋租金应该按照双方的约定计算，不宜做调整。双方的合同期限到2018年12月31日就届满，应履行完毕。被答辩人依法依约，应当按照双方的约定向答辩人支付2016年、2017年、2018年三年的租金、并支付以未付租金为基数的迟延给付违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。被答辩人的上诉请求和理由无事实依据和法律依据，依法应予以驳回。白峻宇向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令被告继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、依法判令被告支付原告以下款项：1.2016年度的租金人民币29997.68元及该租金自2016年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币13485元；2.2017年度的租金人民币29997.68元及该租金自2017年2月1起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币7848元；3.2018年的租金人民币29997.68元及该租金自2018年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币2370元，以上租金和逾期违约金合计人民币113696.04元；以及2016年、2017年、2018年三年未付租金合计人民币89993.04元，自2018年7月10日起至付清上述租金之日止的违约金；三、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第1项规定：本合同租金由净租金和租赁税费组成。因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故一审法院支持由被告支付原告含税租金的诉请。另从原告、被告双方签订的分期支付协议可以证实，被告未支付原告2016年度租金，经原告向被告催要双方才签订分期支付协议，支付的期限首期2017年8月支付，可以证明原告一直向被告催要租金，原告于2018年7月9日起诉被告支付年度租金均在诉讼时效内。原告诉讼请求被告支付租金、逾期违约金应为：1.2016年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%）及该租金自2016年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币13282元（租金29880.16元×0.0005×889天）；2.2017年度的租金人民币29880.16元(房价373502元×8%）及该租金自2017年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币7829元（租金29880.16×0.0005×524天）；3.2018年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%）及该租金自2018年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币2375元（租金29880.16×0.0005×159天），以上租金和逾期违约金合计人民币113126元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。一审法院认为，被告云南昆润高宏投资有限公司承认原告诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故原告主张被告支付2016年、2017年的诉讼时效期间应分别自2016年2月1日和2017年2月1日起计算。从原、被告签订的租金分期支付协议可以证明，被告支付原告2016年度租金分期支付自2017年8月至2018年8月，且证明原告一直向被告提出主张支付租金的请求，因原告向被告提出支付租金的请求，诉讼时效中断，从中断起，诉讼时效期间重新计算，原告诉讼时效期间应从2018年9月1日算起，故原告的诉讼未超过诉讼时效期间，予以支持。被告以原告主张支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的辩解不能成立，不予采纳。二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告1、2016年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%)；2、2017年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%)；3、2018年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%)，以上租金合计人民币89640.48元。三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告因迟延支付原告租金而应支付原告1、自2016年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币13282元（租金29880.16×0.0005×889天）；2、自2017年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币7829元（租金29880.16×0.0005×524天）；3、自2018年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币2375元（租金29880.16×0.0005×159天），以上逾期违约金合计人民币23486元。四、关于是否应继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》和调整或解除合同的问题。被告辩解不同意继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，认为合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，若要求变更或者解除合同，在双方当事人协议一致时，或者符合《合同法》规定的相应条件可以变更或者解除，否则应当按照约定履行。且被告请求变更或者解除合同没有在本案审理中提起反诉，可以另案起诉。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行五年余，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于合同显失公平要求变更或者解除的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告白峻宇以下租金和违约金。1、2016年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%)及该租金自2016年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币13282元（租金29880.16×0.0005×889天）；2、2017年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%)及该租金自2017年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币7829元（租金29880.16×0.0005×524天）；3、2018年度的租金人民币29880.16元（房价373502元×8%)及该租金自2018年2月1日起至2018年7月9日止的逾期违约金人民币2375元（租金29880.16×0.0005×159天），以上租金和逾期违约金合计人民币113126元。并以未付租金人民币89640元为基数按日万分之五计算支付自2018年7月10日起至租金清偿之日止的逾期违约金。二、驳回原告白峻宇的其他诉讼请求。案件受理费人民币2574元，减半收取计人民币1287元，由被告昆润高宏投资有限公司负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方应该全面履行合同义务。关于租金的问题。上诉人未按期（年度）支付被上诉人房屋租金，应当根据双方的合同约定承担违约责任。上诉人主张租金和违约金的计算应扣除代扣代缴税费，但因未提供明确的应代扣代缴标准，且核定税率、税收征缴系税务部门之职权，不在法院审理认定范围，故对上诉人的该项诉求本院不予支持。关于合同是否应当继续履行的问题。上诉人认为合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。本案中，并不存在显失公平的情形，且违约方是上诉人，其在一审诉讼中未提出反诉，二审中无权要求解除合同，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张的租金过高的问题。本案中的房屋是售后返租，具有投资性质，双方对租金金额已经进行明确约定，对上诉人认为一审认定租金过高的主张，本院不予支持。关于上诉人主张违约金过高的问题。逾期付款利息和违约金作为违约方承担违约责任的两种方式，在双方对违约金进行明确约定的情况下，应该根据双方的约定计算违约金。上诉人虽认为违约金过分高于被上诉人的实际损失，但其并未提供证据证明被上诉人的实际损失，应当承担举证不利的后果。对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2563元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  黄 洁二〇一九年一月三十一日书记员  袁 菁