新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初509号原告（反诉被告）：苍丽萍，女，1993年12月8日出生，满族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。原告（反诉被告）：苍云鹏，男，2000年11月11出生，满族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。共同委托诉讼代理人：苍爱民，男，1968年7月24日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。共同委托诉讼代理人：戴军华，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆鑫圣达房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市达坂城区。法定代表人：白斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇，男，1971年5月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：刘新珍，新疆万和律师事务所律师。被告：马明强，男，1958年8月28日出生，汉族，新疆生产建设兵团第一汽车运输公司退休职工，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：丁强，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎晓声，新疆仕诚律师事务所律师。被告：宋春风，女，1958年4月10日出生，汉族，新疆建材研究院退休干部，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：丁强，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎晓声，新疆仕诚律师事务所律师。原告(反诉被告)苍丽萍、苍云鹏与被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司、被告马明强、被告宋春风房屋买卖合同纠纷一案本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏的共同委托诉讼代理人苍爱民、戴军华，被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司的法定代表人白斌及其委托诉讼代理人李勇、被告马明强及其与被告宋春风的共同委托诉讼代理人丁强庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令三被告将位于乌鲁木齐市水磨沟区不动产权备案登记、过户至两原告名下。2.请求依法判令三被告承担本案保全费。事实与理由：2015年8月26日原告购买了被告新疆鑫圣达房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市水磨沟区.69平方米，以下简称：上述房屋），双方签订了《购房（车位）意向书》，原告支付全部购房款，鑫圣达公司向原告实际交付房屋，原告缴纳了相关费用并进行装修，实际占有、使用至今，原告对上述房屋依法享有所有权。经乌鲁木齐市水磨沟区人民法院、乌鲁木齐市中级人民法院审理，生效判决确认《购房（车位）意向书》有效。因上述房屋涉及被告马明强、宋春风，2018年1月13日，原告与三被告签订《房屋置换协议书》，2018年6月27日马明强出具承诺书，被告马明强、宋春风对上述房屋放弃权利，由被告鑫圣达公司用其他房屋予以置换。但三被告迟迟未履行将上述房产不动产权备案登记、过户至两原告名下等义务。现原告依法向贵院提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求，以维护原告合法权益。被告(反诉原告)新疆鑫圣达房地产开发有限公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案商铺和储藏室和我方签订的是购房意向书，依据合同约定，房屋达到预售条件后，5日内签订预售合同，逾期我方有权将房屋另行处置。至今双方也没有签订商品房预售合同。其次，原告未给我方支付购房款，原告违约未按合同约定支付购房对价，我方有权解除合同。再次，原告要求将涉案房屋过户至二原告名下，涉案房屋已经被乌鲁木齐仲裁委员会裁决给马明强，该裁决书已经生效。综上，原告的诉讼请求应当驳回。被告马明强、宋春风共同答辩称，一、我方不同意原告的诉讼请求。二、原告诉讼请求要求将涉案房屋不动产权备案登记过户至二原告名下，对我方不具有约束力，我方不是房屋的出售方，也不负有向二原告过户的义务。三、原告在诉状中称，原告和被告签订了置换协议，并且出具了承诺书，我方认为房屋置换协议书的履行条件不具备。原告与被告1之间没有就涉案房屋形成法律确认的买卖关系，没有支付相应的房屋价款，其无权主张房屋置换协议的相关内容。四、被告1作为房屋置换协议的甲方，在答辩中表示，房屋和二原告之间不存在买卖关系及支付对价的事实，被告1已经提出反诉，来证明双方的房屋置换协议不具有履行条件，故二原告的行为对我方不具有约束力。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判决解除2015年8月26日反诉入与二被反诉人签订的出售位于乌鲁木齐市水磨沟区《购房（车位）意向书》。反诉事实与理由：2015年8月26日，反诉人与二被反诉人签订一份《购房（车位）意向书》，反诉人将其开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区被反诉人，双方约定于预售公告发布之日起5日内或接到甲方通知5日内按本意向书内容签订《商品房预售合同》，乙方在约定的时间内未及时与甲方签订《商品房预售合同》，即视为乙方放弃购买意向书项下标的，甲方有权将该房产（包括车位）另行处理，乙方已交款项予以退还（不计利息）。合同签订后，反诉人依约将房屋交付二被反诉人，反诉人取得预售许可后，立即通知二被反诉人签订《商品房预售合同》，但二被反诉人以种种理由推脱，时至今日，也未与反诉人签订《商品房预售合同》，并交纳购房款，依据双方签订的《购房（车位）意向书》第二条的约定，二被反诉人已经放弃购买意向书项下标的，反诉人有权解除合同，将该房产另行处理。综上，为了保护反诉人的合法权利，为了维护社会主义市场经济秩序的稳定，反诉人恳请乌鲁木齐市水磨沟区人民法院在查明案件事实的基础上，依法判决解除2015年8月26日反诉人与二被反诉人签订的出售位于乌鲁木齐市水磨沟区《购房（车位）意向书》。原告要求登记的涉案房屋，已经被乌鲁木齐仲裁委员会已经将涉案房屋裁决给马明强。原告(反诉被告)苍丽萍、苍云鹏答辩称，反诉请求不能成立。我方不存在违约行为，已经向反诉原告交纳了购房款，反诉原告向我方出具收据。在执行异议、保全阶段，反诉原告一直未以此抗辩。我方已经按照合同约定支付了购房款，交付房屋后已经对房屋进行装修、交纳了物业费、水暖费。由于马明强提起仲裁，涉案房屋由于被告新疆鑫圣达房地产开发有限公司的原因未履行合同。故反诉原告要求解除合同无事实及法律依据。关于商品房买卖合同司法解释第15条，我方认为解除权是有法定除斥期间，我方签订的房屋意向书，经过生效的法律文书确认，故我方认为反诉原告应当向我方履行过户义务。被告马明强、宋春风和反诉原告不论存在什么法律关系，马明强放弃了涉案房屋的权利，被告新疆鑫圣达房地产开发有限公司和马明强之间的法律关系、合同标的物已经发生变更，执行标的应当是置换之后的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏向本院提交如下证据：1.涉案房产购房意向书、收据。证明：原告方已经履行了房款交付义务的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可此证据的真实性，不认可其关联性、有效性。被告马明强、宋春风认为上述证据与其无关。本院对此证据的真实性予以确认。2.装修费、暖气费、垃圾清运费部分票据、民事判决书，证明涉案房屋已经实际交付原告使用至今且原告方承担了相关费用，合同实际交付义务已经完成的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。本院对此证据的真实性予以确认。3.（2017）新0105民初432号判决书、（2017）新01民终209号中院判决书，证明在2015年8月26日我方和被告（反诉原告）签订了意向书意向书实际上是商品房买卖合同且是有效的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。本院对此证据的真实性予以确认。4.乌鲁木齐仲裁委裁决书,裁定书，证明原告多次催促被告（反诉原告）办理过户，故过错责任在被告（反诉原告）的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。本院对此证据的真实性予以确认。5.置换协议、申请、承诺书、工商信息、录音，证明马明强放弃涉案房屋的权利，故二被告应当配合办理房屋过户手续。房屋置换协议签订后，二被告和被告（反诉原告）之间的标的变更。录音是经过马明强许可的。工商信息证明石磊是被告（反诉原告）的经理的事实。该证据中的申请、承诺书真实性不认可认为与其无关，对于录音证据认为录音是其股东的声音但内容不清楚故对其真实性不予认可。对于其他证据的真实性认可。被告马明强、宋春风对置换协议真实性无异议，但是置换房屋有瑕疵。对于申请真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。认可承诺书的真实性，但认为是效力待定的。承诺人马明强只是一方当事人，不能代表被告宋春风。对于工商信息真实性认可，证明目的不认可。被告马明强认可录音证据的真实性。被告宋春风不认可录音证据的真实性。本院对此组证据的真实性予以确认。6.授权委托书，证明原告方委托苍爱民签订购房意向书的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司不认可该证据的真实性。被告马明强、宋春风不认可该证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。7.44号执行裁定书之三、中院执行异议93号裁定书、水区法院执行异议46号裁定书，证明被告（反诉原告）从未对原告方支付购房款提出异议，我方多次提出执行异议，保全异议，被告（反诉原告）从未抗辩的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风认可该证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。8.收条一份，证明2015年10月8日收条的时间和购房款收据的时间一致。收条上面明确写明收到商铺用于偿还苍爱民借款。被告（反诉原告）和原告之间的借款转化为购房款，故对方的抗辩理由不能成立的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。本院对此证据的真实性予以确认。9.起诉状一份，证明以房抵债的事实存在，被告（反诉原告）起诉苍爱民以房抵债的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。本院对此证据的真实性予以确认。10.2016年4月21日证明，证明当时被告（反诉原告）撤诉，承诺协助原告办理房屋过户手续的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。本院对此证据的真实性予以确认。11.证明和借条说明、银行转账凭证，证明2016年4月21日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方对账，被告（反诉原告）出具了借条和说明。石磊和被告（反诉原告）欠原告方3205万元。部分银行转账凭证，我方出借568万元，该部分转账凭证足以覆盖本案涉及的购房款的事实。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司认可该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。被告马明强、宋春风该证据的真实性，不认可上述证据的关联性。本院对此证据的真实性予以确认。被告（反诉原告新疆鑫圣达房地产开发有限公司向本院提交如下反诉证据：1.购房意向书，证明这份意向书不是商品房买卖合同的事实。原告（反诉被告）认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。2.乌鲁木齐仲裁委员会裁决书。证明涉案房屋裁决给了被告马民强的事实。原告（反诉被告）认可此证据真实性，对证明目的不认可认为裁决书存在错误。本院对此证据的真实性予以确认。3.（2017）新0105民初432号判决书，证明意向书签订后，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）方支付房款的事实。原告（反诉被告）认可此证据真实性，对证明目的不认可。本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签定三份《购房（车位）意向书》，约定原告（反诉被告）购买位于乌鲁木齐市水磨沟区商铺，其中1号商铺建筑面积暂定226.69平方米，2号商铺建筑面积暂定225.8平方米，3号商铺建筑面积暂定225.8平方米。价格8000元／平方米，暂定总价格为5426320元。意向书签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉被告）交付5426320元购房款，2015年10月8日，被告向原告出具了收到房款5426320元的收据三张，上述房屋已交付原告（反诉被告）使用。2015年4月10日，被告（反诉原告）取得涉案房屋的《乌鲁木齐市商品房预售许可证》。2016年3月7日，被告马明强、宋春风向乌鲁木齐市仲裁委员会提交仲裁申请，要求确认马明强为乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇的52套商品房及相应土地使用权的权利人，并要求被告（反诉被告）交付上述房屋并协助办理上述房屋的产权手续。2016年11月14日，乌鲁木齐市仲裁委员会作出（2016）乌仲裁字第57号裁决书，确认被告马明强为包括本案涉诉房屋在内的达坂城小镇内部分房屋及土地使用权的权利人，裁决确认被告马明强名下及被告宋春风为包括本案涉诉房屋在内的93套房屋的房屋及相应土地使用权的权利人，并裁决本案被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司向其交付上述房屋并协助办理房屋产权过户至马明强名下及被告宋春风名下。2018年1月23日，被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司为甲方与被告马明强、宋春风为乙方与原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏、及案外人谯克秀为丙方签订《房屋置换协议》约定：甲、乙、丙三方经协商一致，达成如下意见：1、甲方愿拿出本小区1号楼2单元201、202、301、302四套房屋置换（2016）乌仲裁字第057号裁决书中的达坂城小镇11号楼-1层1、2、3号商铺及-2层1、2、3储藏室、及11号楼-2层4号楼储藏室房产，1号楼的四套房屋为一方所有。乙方承诺不再主张申请执行乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇11号楼-1层1、2、3号商铺及-2层1、2、3储藏室及4号楼储藏室。2、甲方置换的房屋无任何瑕疵，甲方保证置换的房屋归乙方所有，并协助办理房产登记手续。3、甲、乙、丙三方任何一方不得违约，否则按照合同法承担责任。4、甲、乙双方如产生矛盾，不得应向到丙方的利益。5、协议一式三份，三方各执一份，盖章、签字后生效。同年，被告马明强、宋春风提出申请：鉴于本人马明强、宋春风与鑫圣达公司已置换四套房屋达成一致，因此申请执行人放弃在（2016）乌仲裁字第057号裁决书中关于涉及被执行人房产的权利，不再对被执行人位于乌鲁木齐市水磨沟区申请强制执行。2018年6月27日，被告马明强与原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏的委托代理人苍爱民共同作出承诺书，内容为：本人马明强因已与新疆鑫圣达房地产开发有限公司达成置换协议，所以自愿放弃在（2016）乌仲裁字057号裁决书中关于涉及被申请人房产（乌鲁木齐市水磨沟区的权利，申请人承诺不再对被申请人的房产申请强制执行，如果违约，申请人与被申请人双方将自愿承担并赔偿经济损失。苍爱民也将上诉至高院的（2017）新01民初439号与（2017）新01民初440号上诉状撤回。本承诺自撤回上诉后有效。本院认为,本案本诉部分的争议焦点是三被告是否应承担协助原告将位于乌鲁木齐市水磨沟区不动产权备案登记、过户至两原告名下的责任。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年8月26日签订的位于乌鲁木齐市水磨沟区的《购房（车位）意向书》是当事人之间真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，上述意向书合法有效。双方虽约定于预售公告发布之日起5日内或接到甲方通知5日按意向书签订《商品房预售合同》，但现涉案房屋已交付原告（反诉被告）使用至今，原告（反诉被告）已履行付款义务，故双方房屋买卖关系成立，被告（反诉原告）应履行协助原告（反诉被告）将涉案房屋办理登记在其名下的责任。2018年1月23日，被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司为甲方与被告马明强、宋春风为乙方与原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏、及案外人谯克秀为丙方签订《房屋置换协议》是各方当事人真实性意思的表示，合法有效，合同内容是被告马明强、宋春风对于自己权利的处分，故被告马明强、宋春风应当协助原告（反诉被告）办理涉案房屋的权属登记手续。故原告（反诉被告）的诉讼请求具有事实及法律依据。被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司未履行合同约定的义务，应承担原告支付的诉前保全费用。反诉部分的争议焦点为:2015年8月26日反诉原告与二反诉被告之间签订的出售位于乌鲁木齐市水磨沟区《购房（车位）意向书》是否应当解除。《购房(车位)意向书》合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务，庭审查明的事实可知原告（反诉被告）已经履行了付款义务，且被告（反诉原告）未能提交证据证明在约定的预售公告五日内或通知过原告（反诉被告）签订商品房预售合同的事实，因此其要求主张解除《购房(车位)意向书》的反诉请求没有事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司、被告马明强、被告宋春风于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏将位于乌鲁木齐市水磨沟区办理登记在原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏名。二、驳回被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司的反诉请求。三、被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）苍丽萍、苍云鹏诉前财产保全费5000元案件受理费21057.6元（原告已预交），由被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费35元（被告已预交），由被告（反诉原告）新疆鑫圣达房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  李惠敏人民陪审员  李东生二〇一九年一月十日书 记 员  田启朦