广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15724号原告：肖光金，男，1972年7月出生，汉族，住江西省赣州市于都县，委托诉讼代理人：林绮华，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫家欣，广东丰邦律师事务所律师助理。被告：管普法，男，1968年7月出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，委托诉讼代理人：黄本婴，广东中古律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。原告肖光金诉被告管普法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法由审判员刘旭桂适用简易程序独任审判，并于2019年1月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林绮华及被告委托诉讼代理人黄本婴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖光金向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《门市租赁合同》；2、被告向原告支付自2018年6月15日起至2018年9月14日期间尚拖欠的租金16250元；3、被告向原告支付自2018年9月15日起至解除《门市租赁合同》之日止的租金，暂计至2018年11月11日的租金为10292元；4、被告向原告支付租赁期间拖欠的水、电费人民币共计4962元；5、原告无须返还被告支付的押金人民币16250元；6、被告向原告支付违约金人民币50000元。事实与理由：2018年2月2日，被告向原告承租了中山市古镇古一村新围一路13号1卡首层后天花带五楼东面整小间房屋作（生产、销售）灯饰用途。双方签订的《门市租赁合同》后，从2018年9月起被告开始拖欠租金以及相关费用，经原告多次向被告催要后，被告仍一直未予支付。被告管普法在法定期限内没有提出书面答辩，庭审中被告辩称：1、原被告签订的门市租赁合同为无效合同，原告应退还违约保证金16250元给被告，理由是涉案的租赁物至今未按照建设工程许可证规定建设房屋、未取得房产证，为违法出租。依据城市房屋租赁管理办法第六条和房屋租赁合同司法解释第二、三条规定，未依法取得房屋所有权证和不符合安全标准，不得出租该租赁物，所以原被告签订的门市租赁合同应认定无效，原告应退还保证金给被告。2、原告出租的房屋至今未取得消防验收合格证，门市存在安全隐患，直接导致被告不能在消防安全前提下依法正常经营，从而无法安全使用。2018年9月10日被告为安全起见，被迫搬离涉案租赁物，终止使用该涉案租赁物。依照我国法律相关规定，租赁物未取得消防安全验收合格证，承租方有权单方面终止合同。被告搬离门市终止使用完全符合事实和法律规定，不构成违约。3、被告自2018年9月10日已经搬离涉案租赁物并告知原告，原告亦同意，而且原告提供的证据4照片已证明该事实，所以原告要求支付9月15日至11月11日的租金无事实依据。4、原告至今未提供相关证据证明被告拖欠水电费的单据资料，无法核实被告拖欠实际用水用电的费用，所以原告的第四项诉请无事实和法律依据。5、原被告签订了门市租赁合同的第三条第四款，约定承租方不论因何种原因中途退租，要求承租方既不退还保证金又要承担支付违约金5万元。该条款明显违反了公平和诚信的原则，对承租方不公平不公正，应认定该条款无效。根据合同法若干问题解释（2）第十七条、二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%一般可以认定为合同法第114条第2款的规定过分高于造成的损失。原告既要求不返还保证金16250元，又要支付违约金50000元，明显过高，应当减少。6、根据合同法116条规定，当事人既约定违约金又约定定金，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，原告已要求选择不返还保证金16250元就无权要求被告支付违约金50000元。经审理查明：2018年2月2日，原告与被告签订的《门市租赁合同》，约定被告向原告承租了中山市古镇古一村新围一路13号1卡首层后天花带五楼东面整小间房屋作（生产、销售）灯饰用途。租期两年，自2018年3月15日至2020年3月30日，每月租金5416元，租赁产生的其他费用（包括水电费、物业管理费、清洁费等）按实际发生的费用由被告承担，另注明清洁费、电梯费、税合计每月300元。合同签订之日，被告向原告支付履约保证金16250元，合同还约定双方的其他权利义务。合同签订后，原告将涉案厂房交付被告经营，被告2018年6月14日的租金及其他费用未支付，原告认为被告于2018年11月11日搬离租赁厂房，被告则认为是2018年9月10日搬离租赁厂房，但双方都没有提供证据。原告于2018年12月4日向本院起诉要求处理。另查，涉案租赁物的所有权人为苏国庆，并授权原告出租，但涉案厂房无规划许可证、房产所有权证及消防安全合格证。上述事实，有原告提交《门市租赁合同》、收据、付款凭证、现场照片及原被告陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定：“房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未取得产权或者经营管理权的；……”涉案租赁物的所有权人为苏国庆，并授权原告出租，但涉案厂房无规划许可证、房产所有权证及消防安全合格证，原告出租该厂房违反了行政法规强制性禁止规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，原被告签订的《门市租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方的合同为无效合同，被告知道或者应当知道原告出租的厂房是无使用权证厂房，双方对签订无效合同都有过错，应当各自承担相应的责任。被告应当以双方约定的标准向原告支付其占有使用涉案厂房期限的占用费。原告认为被告于2018年11月11日搬离租赁厂房，被告则认为是2018年9月15日搬离租赁厂房，但双方都没有提供证据。被告无证据证明其搬离租赁厂房时向原告办理移交手续，故本院以原告陈述的被告于2018年11月11日搬离租赁厂房确认被告占用厂房时间。从2018年6月15日计至2018年11月11日按每月5416元为26538元，合同约定的清洁费、电梯费、税合计每月300元应予支付，从2018年3月15日计至2018年11月15日共2400元，对于原告要求被告支付的其他水电费，由于原告未能提交相关证据，本院不予支持。由于双方签订的合同无效，合同的违约金条款对双方没有约定力，原告要求被告支付违约金50000元，本院不予支持，原告收取被告的保证金16250元应予退回。扣除被告交付的保证金16250元，被告还应支付原告占用厂房费、清洁费、电梯费等共12688元。综上所述，依照广东省城镇房屋租赁条例》第六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告肖光金与被告管普法于2018年2月2日签订的《门市租赁合同》无效；二、被告管普法于本判决生效之日起5日内向原告肖光金支付占用厂房费、清洁费、电梯费等共12688元。三、驳回原告肖光金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元，减半收取1122元（原告已预交），由原告肖光金负担1006元，被告管普法负担116元，被告于履行上述义务时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘旭桂二〇一九年一月十六日书记员  钟厚仁