浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初5973号 原告：谢晓峰，男，1986年8月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：浙江广居物业管理有限公司，住所地绍兴市袍江世纪街越商大厦16层1601室。 法定代表人：李华。 委托诉讼代理人：李学飞，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：杜正江，浙江近山律师事务所律师。 原告谢晓峰与被告浙江广居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2019年6月13日向法院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员赵珠艳适用简易程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月24日公开开庭进行审理。原告及被告委托诉讼代理人杜正江两次到庭参加诉讼，被告委托代理人李学飞到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止在绍兴市西侧道路设置垃圾堆放点的侵权行为，恢复此路卫生整洁通畅。禁止在此处路段的一切形式垃圾堆放和临时堆放的侵权行为，包括但不限于物业堆放垃圾、物业怂恿小区其他业主到此处堆放垃圾、物业散布垃圾堆放点的不实信息，物业垃圾运送车停放此处等任何形式，物业公司应该立即按照规划图纸立即设置堆放点；2、判令被告为原告补开全部物业费中车库车棚的物业发票；3、判令被告重开2015年5月11日被告名称变更之后的物业发票，并重新签订双方协商之后的物业合同；4、判令被告向原告公布2016-2019年物业管理费用收支项目；5、判令被告开放2幢西侧小区次出入口，保持每日定时开放（上午八点到晚上五点），可以人行；6、判令被告赔偿原告物业费用二年（2016年8月到2018年7月），免除物业费用一年（2018年8月-2019年7月），合计总金额为6864元；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告补开2016年8月份-2018年7月份的车库车棚发票；明确第三项诉讼请求为要求被告补开2016年8月至2017年7月期间的物业费发票并与原告重签物业合同。事实与理由：一、原告提供《绍兴晚报》2018年3月8日的报道《瀛洲名苑小区这条通道缘何成了垃圾堆放点？》和绍兴电视台2018年3月7日的《绍兴直播》各一份证明露天垃圾堆的设立至少有七八年时间。瀛洲名苑4幢和7幢西侧规划的两个垃圾堆放点无任何理由被广居物业取消！垃圾堆确实是广居物业堆放。物业公司绝对不可能去做到每日清扫、要堆满了才会清运垃圾。二、原告提供瀛洲名苑2幢西侧道路垃圾堆现场照片，因照片数量太多，特截取2017年12月到2019年5月合计18张现场照片和不听劝阻强行倾倒垃圾的广居物业公司工作人员正面高清照片一张和运送垃圾车（浙Ｄ×××××）照片一张。三、原告提供瀛洲名苑小区总平面图一张：清晰可见瀛洲名苑2幢西侧是一条消防通道；瀛洲名苑4幢和7幢西侧均规划有垃圾堆放点。而且广居物业目前完全封堵小区2幢西侧的小区次出入口，严重违反小区设计初衷和物业合同。四、原告提供2018年3月12门绍兴公安消防支队越城区大队开具的责令整改通知书一份，内容为广居物业占用瀛洲名苑2幢西侧消防车通道、乱画停车位，表明瀛洲名苑2幢西侧道路具有消防通道属性。五、原告提供绍兴市越城区人民政府出具的《信访复查意见书》一份，其中答复意见第一条就表达督促广居物业做好垃圾清运方案、做好垃圾堆放点围挡、及时清理垃圾。六、原告提供浙江广居物业管理有限公司提供的发票一套，时间为2017年11月1日。其中物业公司出具的缴费清单显示：原告的房屋管理费2030.4元，车库156元，车棚96元，合计2282.4元。原告实际收到增值税普通发票一张(发票号码330××××2320，代码16516770)，对应原告的房屋管理费2030.4元；收到收据一张金额257元，对应车库156元，车棚96元，实际总支出2287.4元，超过物业公司出具的缴费清单金额。原告积极向广居物业公司催促补开(车库156元，车棚96元）发票，物业公司以“都不会给所有的瀛洲名苑业主开具车库车棚发票、只可以开具收据”为由拒绝原告诉求。物业公司也拒绝解释实际缴费金额和通知缴纳金额不符的理由。原告认为物业公司只提供部分有“国家税务总局监制”印章的正规发票，部分以私自印制的收据搪塞业主，且收取的金额账实不符，明显具有偷税漏税的嫌疑。原告要求物业公司补开差额发票，拒绝收据。七、原告提供合同《前期物业管理协议书》一份，该协议书的甲方落款印章为：绍兴市广居物业管理有限公司。但是2015年05月11日之后，绍兴市广居物业管理有限公司变更为浙江广居物业管理有限公司（没有在瀛洲名苑小区明显位置公示广居物业公司己经变更重要信息），原告也没有收到任何重新签订的书面意见和合同文本。截至开庭日，物业公司的合同甲方和原告收到发票的落款不一致。原告要求物业公司或重新开具绍兴市广居物业管理有限公司抬头的发票，或必须和原告签订浙江广居物业管理有限公司为甲方的合同。2015年05月11日之后物业公司按照原合同收费明显违背合同签订的基本要素，明显违反合同法、税法等相关法律，存在合同上的瑕疵和偷税漏税的嫌疑！八、原告提供双方签署合同《前期物业管理协议书》的第一条双方的权利和义务，第一款甲方的权利和义务，第八小点指出每六个月甲方向乙方公布物业管理费用收支项目。截至开庭日，原告从来没存收到过物业公司的物业管理费用收支明细，包括但不限于公共区域广告、进小区设摊等任何商业性行为。九、国务院颁布698号国务院令，根据最新《物业管理条例》，下面任一种情况下，业主均可拒绝缴纳物业费：其中第七条在有有力证据的前提下，证明物业质量太差的情况下，业主可以合法地拒绝缴纳物业费；第八条在物业公司未按照合同约定的服务条款进行服务工作时，业主可以合法地拒绝缴纳物业费。 (一）物业拒绝履行合同约定的清运垃圾日产日销的义务、拒绝按照规划设立垃圾堆、一味强调物业节约其运营成本，把乱倒垃圾的成本变相转嫁给业主。原告自2016年8月入住瀛洲名苑小区以来一直和物业公司人员沟通诉讼请求所列事宜，均遭到物业公司无理拒绝，只能诉诸于相关行政部门。截至2019年5月4日，原告投诉相关部门近30次，有关部门协调近30次，每一次投诉之后相关职能部门责令物业立即整改，结果物业均阴奉阳违！(二）物业公司无理拒绝向原告提供应有的发票，且态度恶劣。(三）瀛洲名苑2017年8月30日，瀛洲名苑车库发生严重火灾，造成车库内财产巨大损失。截至开庭法院己经宣判，物业公司在瀛洲名苑830大火灾中负有责任，承担相应赔偿责任。而瀛洲名苑2幢两侧道路露天堆放的垃圾中有塑料薄膜、泡沫、纸板、树枝、一些类似油漆的有机建筑材料，都是易燃物，有严重火患。物业公司在830严重事故后不吸取教训不收手，顶风作案，拒绝整改的态度相当恶劣，性质非常严重。(四）瀛洲名苑在4幢和7幢明显设计有规划的垃圾堆放点，物业公司执意而不为之，不可告人的目的让人遐想。(五）物业公司怂恿部分业主到瀛洲名苑2幢西侧倾倒垃圾，企图用业主之间的矛盾来转嫁自己的违法行为，此行为有一定的挑拨性质，非常狡猾。(六）原告曾一度要出售瀛洲名苑的房产，但因该处垃圾堆的恶劣影响被买家抓住不放，要求5-10万元的减值折扣而无法成交。后经过房产估值软件的测算和咨询专业人士，房产旁边设立垃圾堆评分较低、确有较大影响。物业公司导致原告的房产价值受损。综上所述，原告对物业公司的服务质量非常不满意，要求物业公司赔偿和免除物业费三年作为前期补偿。 被告答辩称，1、被告虽系涉案小区的物业服务提供方，但并不是该小区的开发建设单位，只是根据物业服务协议提供物业服务的主体。该小区由浙江越红房地产开发有限公司开发建设，2007年7月份，被告作为前期物业服务企业进驻小区提供物业服务，开发商当初交付给被告的物业现状是只有一处位于小区2幢西侧的位置建有建筑垃圾临时堆放的建筑，但是该建筑物有部分建造在属于隔壁东光村的土地上，2010年，由于东光村要建设农贸市场，于是拆除了该建筑物，小区业主的日常生活产生的垃圾是被告每日清运，并未对小区业主产生影响。2、2007年7月14日，原告与被告签订了一份《前期物业管理协议书》，该协议书明确了前期物业管理的含义，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时的物业管理。2010年7月8日，被告与绍兴市瀛洲名苑小区业主委员会签订一份《瀛洲名苑物业服务合同》，该合同期限为2010年7月8日至2012年7月7日止，至此业主委员会已经代表小区业主与被告签订了物业服务合同，而原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》即告终止。2012年7月6日，被告与绍兴市瀛洲名苑小区业主委员会签订一份《瀛洲名苑物业服务合同》，该合同期限为2012年7月8日至2015年7月7日，合同到期后，双方没有异议，则合同自动延续。由于该小区业主委员会换届选举工作未达到法定的票数，选举未成功。但是被告还是按照原来的合同约定继续履行物业管理服务，双方的合同也是自动延续。2018年11月20日，绍兴市越城区城南街道中成社区居民委员会作出一份《情况说明》证明截止目前瀛洲名苑小区仍由被告服务管理，故原告要求重新与其签订物业合同的要求于法无据，也与实际情况不符。3、被告于2015年经工商变更登记，将企业名称变更为浙江广居物业管理有限公司延续至今，变更名称后的被告承接全部变更之前的权利义务，变更后被告开具发票均是采用变更后的抬头，前后是相连贯，完全符合税务的相关规定。现原告要求重开被告变更企业名称之后物业服务费发票于法无据，与事实不符。4、根据被告与涉案小区签订的物业服务合同第19条第3款，每年向业主委员会通报一次收支经营报告，并在小区内公示，接受全体业主的监督。被告每年1月份都会公布上年度的收支报告，张贴于小区的公告栏。5、涉案小区2幢西侧建有铁质大门，该大门外系东光村的土地，而小区的建设用地边界是小区围墙，包括该铁质大门，被告无权开放该大门。6、被告已经基于自己的人力、物力、财力结合小区收费标准履行了自己的义务，原告诉请赔偿和免除物业服务费无事实和法律依据。基于上述理由，被告要求法院判决驳回原告全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。 本院经审理认定，原告系绍兴市越城区瀛洲名苑小区2幢202室的业主，被告是瀛洲名苑小区的物业服务公司。2007年7月14日，原告与绍兴市广居物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议书1份，约定被告为原告提供前期物业管理服务，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同还对双方的权利义务等内容进行了约定。2010年7月8日，绍兴市瀛洲名苑小区业主委员会与绍兴市广居物业管理有限公司签订物业服务合同1份，约定被告为瀛洲名苑小区提供物业管理服务，委托管理期限为2010年7月8日零时起至2012年7月7日24时止。合同对双方的权利义务等做了明确的约定。2012年7月6日，绍兴市瀛洲名苑小区业主委员会与绍兴市广居物业管理有限公司续签物业服务合同1份，约定被告为瀛洲名苑小区提供物业管理服务，委托管理期限为2012年7月8日起至2015年7月7日止。合同到期后，双方无异议，则本合同自动延续。合同对双方的权利义务等做了明确的约定。合同到期后，双方没有再续签合同，被告继续为原告所在的瀛洲名苑小区提供物业服务至今。原告向被告缴纳物业费（包含车库费等）至2018年7月31日。 2018年11月20日，绍兴市越城区城南街道中成社区居民委员会出具情况说明1份，载明：“应部分居民和浙江广居物业管理有限公司的要求，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，2016年6月-10月期间，本社区对瀛洲名苑小区的业主委员会换届选举工作给予了指导和协助，经过成立业主大会筹备组、推荐业委会候选人等程序，2016年10月26日业主大会筹备组采用集体讨论和书面征求意见的形式，组织工作人员上门选举产生业主委员会委员，但因得票数和所占建筑面积均未达到半数，故选举未成功。据了解，目前，瀛洲名苑小区仍有浙江广居物业管理有限公司服务、管理”。 2015年5月11日，绍兴市广居物业管理有限公司变更名称为浙江广居物业管理有限公司。因被告存在未及时开具物业费发票以及原告对被告的物业服务情况不满等原因，原告诉至本院，请求解决。 诉讼中，原告诉请主张被告开具车库车棚发票以及公开物业管理收支项目即其第二、四项诉讼请求以及第三项诉讼请求中补开发票部分，被告已经全部履行，原告予以明确。 以上事实由原告提供的规划指示图照片打印件1份、视频1份、绍兴公安消防支队越城区大队责令整改通知书照片打印件1份、照片打印件18份、信访复查意见书1份、物业费发票1份、收据（车库、车棚）1份、前期物业管理协议1份、房产证原件1份、光盘1份、网页截图1份，被告提供的物业服务合同2份、情况说明1份、发票复印件2份，收支表3份、照片打印件3份，以及当事人的庭审陈述予以证实。原告提供的证据真实性予以确认，但待证事实本院结合本案具体情况综合予以认定。 本院认为，被告与原告及其所在小区的业主委员会签订的物业服务协议，意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。虽然被告与瀛洲名苑小区业主委员会签订的物业服务合同已经到期，但因被告至今仍在为瀛洲名苑小区提供物业管理服务，双方之间存在事实服务合同关系。关于原告主张要求被告停止在瀛洲名苑2幢西侧道路设置垃圾堆放点、开放2幢西侧小区次出入口，以及要求被告与原告重新签订物业合同的（第一、三、五项）诉讼请求，本院评析如下：原告主张小区2幢西侧道路成垃圾堆放点是被告擅自设置的事实，无相应证据证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，原告要求被告改变垃圾堆放点的位置、开放出入口以及选聘物业服务企业，均应由瀛洲名苑小区的业主共同决定，原告未提供证据证明上述诉请已经经全体业主或法定数量的业主决定通过，并由其代表诉讼，故本院认为原告的主体不适格，故对上述诉讼请求不予处理。关于原告主张被告开具车库车棚发票以及公开物业管理收支项目即其第二、四项诉讼请求以及第三项诉讼请求中补开发票部分，因被告在诉讼过程中已履行，且原告予以确认，本院对此亦不作处理。关于原告主张被告赔偿原告物业费用的诉讼请求，本院认为，被告作为瀛洲名苑小区的物业管理公司，为原告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但原告也实际接受了被告提供的包括安保、卫生等物业服务，原告缴纳相应的物业服务费用是物业服务合同中约定的原告应尽的义务。原告主张被告的行为导致原告存在房屋贬值损失等，但未提供相应依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢晓峰的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由原告谢晓峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵珠艳 人民陪审员  范 红 人民陪审员  陈锡鸣 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  徐 薇 附页： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。