辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终1902号 上诉人（原审原告）：凤城爱琴海商业管理有限公司，住所地凤城市。 法定代表人：王东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张春微、孙宇阳，均系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟美娜，女，1979年3月28日出生，满族，牛一厨筋头巴脑饭店经营者，住凤城市。 上诉人凤城爱琴海商业管理有限公司（以下简称凤城爱琴海公司）因与被上诉人孟美娜物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2019）辽0682民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤城爱琴海公司的委托诉讼代理人孙宇阳、被上诉人孟美娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤城爱琴海公司上诉请求：依法撤销辽宁省凤城市人民法院(2019)辽0682民初1706号民事判决书；依法改判驳回被上诉人孟美娜的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用均由孟美娜承担。事实和理由：一、原判决基本事实认定不清。第一，孟美娜拖欠物业费已久，上诉人凤城爱琴海公司停止提供物业服务，并无不妥。根据《物业服务合同》第九条第3款约定，孟美娜违约延迟支付物业服务费…延迟达15日的，凤城爱琴海公司除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务。本案中，孟美娜拖欠物业服务费等费用已超过15日，其在原审审理中也已承认该项事实，凤城爱琴海公司有权停止提供物业管理服务。故凤城爱琴海公司发出关于停止提供物业服务的告知函，并无不妥。第二，凤城爱琴海公司未有单方解除合同的意思表示，且不存在该可能性。凤城爱琴海公司仅表示暂停提供物业服务，即便凤城爱琴海公司与案外人唯郡公司存在未决纠纷，凤城爱琴海公司与唯郡公司的委托管理关系也并未结束；故凤城爱琴海公司也不存在单方解除《物业服务合同》的可能性。原判决未认清孟美娜拖欠物业费已久的基本事实，即认定凤城爱琴海公司发出关于停止提供物业服务的告知函，为凤城爱琴海公司违约单方提前解除《物业服务合同》有误。二、原判决部分事实认定有误。案外人与孟美娜间的“履约保证金”并非本案法律关系所涉事宜，不属于孟美娜诉讼请求范围之内，原判决主动处理该项事宜，毫无事实依据，违反“不告不理”的基本原则。凤城爱琴海公司与孟美娜系物业服务合同法律关系，并不涉及案外人与孟美娜间的《租赁合同》以及项下的履约保证金，原判决主动处理该笔款项，且未将唯郡公司追加进入本案进行审理质证，该项判决事项，违反了法定程序与实体权利。三、原判决适用法律有误。第一，原判决认定含共用设施用电分摊的电费约定高于政府定价，即为违法加收其他费用，适用法律错误。双方就电费的约定，系双方真实意思表示，该电费是商铺区域用电及共用设施用电分摊等的统称，为便于双方对相关费用的计算进行的处理，不属于原判决中所述《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”；退一步讲，如按原判决所述的情形进行计算，孟美娜仅需承担商铺区域用电，就共用设施等的用电享受权利，不承担任何责任，缺乏合理性。第二，原判决仅因双方确认合同为“非格式条款文本”，即认定合同为格式条款合同，且与合同法相抵触，适用法律有误。法律并未规定禁止合同当事人明确合同条款的性质，且格式条款的认定也不应以合同当事人是否确认为非格式条款为衡量标准。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。根据上述规定，格式条款是指免除或限制己方的责任，加重对方责任或排除对方主要权利的条款。《物业服务合同》第九条违约责任4，是对于孟美娜（乙方）违约时，凤城爱琴海公司（甲方）行使合同解除权并由乙方向甲方支付1万元违约金的约定，并没有免除或加重任何一方的责任，或排除其权利；且本条第二款是对于甲方解除合同时，乙方需承担的违约金数额的兜底性约定（适用本条规定，即乙方支付甲方违约金1万元）—该条款表达清楚、明白，并不存在“两种理解”之歧义。况且，双方在合同第十一条已经约定“不属于格式条款”。因此，原判决对于格式条款的理解和认定有误。综上所述，原判决在电费、格式条款等的法律适用，不仅缺乏客观事实依据，还存在错误适用。 孟美娜辩称，孟美娜不拖欠凤城爱琴海公司物业费，还有余额在凤城爱琴海公司没有返还，本案是凤城爱琴海公司和唯郡公司之间存在纠纷造成的，孟美娜有各项押金在凤城爱琴海公司，不存在拖欠凤城爱琴海公司物业费；凤城爱琴海公司于2018年12月31日撤出商场终止了合同，孟美娜抵扣的钱没有返还，并告知解除物业合同后才能返还；孟美娜多次把唯郡公司拉进来，此案与唯郡公司没有关系；孟美娜只承担合同约定内商铺用电，不承担公共区域的公用设施用电；合同是平等的，没有到期限就终止合同，应当承担违约责任。 孟美娜向一审法院起诉请求：1、依法判定凤城爱琴海公司返还原告押金、保证金、水电费共计21549.34元；2、依法判定凤城爱琴海公司支付违约金10000元；3、依法判定凤城爱琴海公司退还为原告提供物业服务期间多收的电费差额12250元；4、本案诉讼费全由被告自行承担。 一审法院认定事实：2018年6月10日，原告孟美娜（乙方）与被告凤城爱琴海公司（甲方）签订《商户物业服务合同》，双方约定：鉴于唯郡公司委托甲方提供出租人拥有的位于凤城市地址的商业物业管理服务，同时唯郡公司与乙方签订了租赁合同”，乙方承租使用商业广场其中的四层部分区域（以下简称商业广场），乙方将在租赁场所以牛一厨筋头巴脑锅品牌统一对外经营。 甲、乙双方根据《物业管理条例》等有关法律法规及《租赁合同》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供商业广场的公共物业管理服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致，特订立本合同。除特别约定之外，本合同项下甲方向乙方收取的包括但不限于物业服务费等收费都为含税费额。 第一条：物业基本情况及物业服务范围 1．物业基本情况……。 1.5乙方计租面积231平方米。 2.物业服务范围……。 第二条：物业服务费及其他相关费用 1．费用类别及内容 1.1物业服务费 根据甲、乙双方明确，物业服务费包括： 1.1.1甲方物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 1.1.2商业广场共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 1.1.3商业广场公司区域清洁卫生、绿化养护费用； 1.1.4商业广场整体区域秩序维护费用； 1.1.5甲方办公费用的分摊； 1.1.6甲方所管辖或所有固定资产折旧； 1.1.7物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 1.1.8甲方服务过程中产生的法定税费； 1.1.9与物业管理服务相关的其他费用。 以上物业服务费不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。 1.2公用事业费 1.2.1乙方因其使用公用事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）、燃气、热力（采暖）等费用，乙方应按本合同及《租赁合同》的有关约定，以及甲方要求及时支付； 1.2.2甲方代收代缴的公用事业（水、电、燃气等）费，甲方向乙方提供法律认可的收据，如乙方坚持要求开具发票，则甲方可向乙方开具发票，由此产生的税费由乙方承担。 1.3能源损耗分摊费 因公共事业部门计量方式、能源使用机输送过程中系统本身消耗等原因，会造成实际使用量和计量表值的差异，即能源损耗费用，乙方需按自身实际用量分摊能源损耗费用。 …… 2．物业相关费用标准 2.1物业服务费标准 2018年7月21日至2021年7月20日，物业服务费标准40元/月·平方米，每月服务费9240元。 2.2公共事业费标准 根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度，水费6.9元/吨。 2.4能源损耗费用分摊标准 能源损耗费用分摊标准以甲方测算为准，为便于计量，能源费用损耗已计入能源单位收费标准。 3．费用支付日期 3.1物业服务费支付 3.1.1第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2018年7月21日至2018年10月31日，应缴物业服务费31108元。 3.1.2除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按三个自然月为一个缴费周期缴纳，乙方应在每个缴费周期首个月份20日前（若支付日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费。 甲方在收到物业服务费后向乙方提供发票。 …… 第九条：违约责任 1、若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。 2、因甲方未履行或未及时履行物业管理责任，导致甲方负责的设备、设施出现故障、损害或其他原因造成乙方的损失，甲方应予以赔偿。因乙方未对其负责的设备和设施履行维修维护责任，导致设备和设施出现故障、损害或其他问题造成甲方或第三者损失的，乙方应予以赔偿。 3、如果乙方违约延迟支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费（在乙方己与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外）的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金；延迟达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同。 4、除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、责任、义务、确认等，甲方有权书面通知其限期改正：经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月物业费标准的10%延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同。如甲方书面通知乙方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金人民币10000元。 本合同项下甲方依约定情形行使合同解除权或提前终止合同的，如相关条款未明确约定合同解除或提前终止的违约金（具体金额）责任的，均适用本条约定。 第十条：合同终止 本合同于《租赁合同》终止时同时终止。 第十一条：其他约定 2、双方一致确认并认可：本合同的谈判、签署及合同内容确定均是双方经过反复协商一致确定的，并非合同法规定的格式条款（文本），在解释上不适用合同法及相关司法解释规定的格式合同解释原则。 6、本合同有关物业服务事项，若有与《租赁合同》不一致的约定，应以本合同的约定为准。本合同未约定事宜，乙方同意遵守甲方制定的运营管理协议及相关规章制度。…… 原、被告签订的《商户物业服务合同》每页均印有爱琴海的标识，且系填充式。被告与另案原告马婉婷签订的《商户物业服务合同》也每页均印有爱琴海的标识，且填充式的合同格式及内容与本案的合同一致。 2018年6月10日，原告与爱琴海广场的产权人唯郡公司签订了《爱琴海广场租赁合同》。 2018年6月11日，原告向被告交纳履约保证金36960元。2018年6月12日，原告向被告交纳装修管理费、装修期间电费、垃圾清理费、施工证工本费6746元。 上述合同签订后，原告于2018年7月12日注册成立凤城市凤凰城经济管理区牛一厨筋头巴脑锅餐厅，进驻爱琴海广场四层F422、F423号经营。期间，原告向被告交纳电费32700元。爱琴海广场2018年7月至2018年12月用电量2165280度，电费总额1833382.02元，平均每度电费0.85元。 由于被告与唯郡公司产生纠纷，被告于2018年12月31日离开爱琴海广场，自2019年1月1日起不再对爱琴海广场进行物业管理。被告向该院提供（2019）沪徐证经字第307号公证书，证明被告于2019年1月5日在爱琴海广场内外张贴公告。公告内容“尊敬的各合作商户：因唯郡公司向我司及我司上海爱琴海集团单方面提出终止合作，并于2018年12月31日单方面派人强行接管商场办公场所、物业及一切运营管理工作，阻拦我司工作人员入场并对商场提供管理服务，显已构成根本违约。故我司及上海爱琴海集团将依法向唯郡公司主张包括损失赔偿在内的一切合法诉求。鉴此，我司与各商户物业服务等合同已客观上处于无法正常履行之状态，故为了防止各商户的损失进一步扩大，我司将在法律框架允许的范围内与各位商户协商相关善后事务，以尽可能维护自身及各商户的合法权利不被唯郡公司的毁约行为所侵害。最后，感谢各位商户一直以来对爱琴海品牌的信任和支持，对于无法再继续为各位商户提供服务我们深表遗憾！特别声明：本函内容不代表我公司及上海爱琴海集团放弃自身基于法律所享有的任何权利，以及基于任何一方违约违法行为所享有的追偿，索赔权利。” 2019年4月1日，被告向原告发出通知“尊敬的商户孟美娜：因唯郡公司原因终止委托上海爱琴海集团及我司对爱琴海广场进行经营管理，贵我双方签署的《商户物业服务合同》以及贵方与唯郡公司签订的《租赁合同》项下涉及我司及上海爱琴海集团的权利义务均无法继续履行。针对上述合同善后事宜，我司已多次催告贵方办理结算工作，但贵方始终未予有效回应。基于此，我司并代表上海爱琴海集团特致函明确如下：1、《商户物业服务合同》各项费用结算至2018年12月31日，且唯郡公司已授权我司向贵方退还履约保证金(18480.00元)。贵方支付的履约保证金(18480.00元)、物业服务费保证金(18480.00元)、质量保证金(0元)装修押金以及公共事业费(5069.34元)等费用与贵方之欠款(物业费18480.00元、POS机使用费1100.00元)，相互抵扣后，贵方应当向我司取回款项22449.34元。请贵方立即与我司接洽办理结算。逾期7日仍不办理的，一切法律后果自行承担。2、《POS专用收银系统管理服务协议》同样结算至2018年12月31日。贵方应按协议约定交还收银系统(POS机)，并领取押金_0元；贵方欠付的合同款项可由我司以前述保证金/押金直接抵扣。3、贵方及商场今后均不得继续使用任何与“爱琴海”注册商标、标识、代言人形象等有关的无形资产。贵方应立即自查整改，否则严格予以追究法律责任。4、特别说明：《租赁合同》项下的与我司及上海爱琴海商业集团股份有限公司对应的权利义务同样于2018年12月31日终止。5、除上述事项外，上海爱琴海集团及我司与贵方再无其他争议。 一审法院认为，原、被告于2018年6月10日签订的《商户物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告于2018年12月31日离开爱琴海广场，自2019年1月1日起不再对原告提供物业服务。被告举证于2019年1月5日发布公告，通知各商户无法提供服务，系被告单方提前解除原、被告签订的《商户物业服务合同》，原告对解除合同无异议，原、被告签订的《商户物业服务合同》已经解除。原告依据《商户物业服务合同》提起诉讼，符合合同相对性的原则，上海爱琴海集团与唯郡公司之间的纠纷是否仲裁并不影响本案的审理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告同意向原告退还相关费用，该院予以支持。原告向该院提供2019年4月1日被告向其发出的通知虽然不是原件，但与被告向其他商户发出的通知相互印证，可以确认。根据该通知被告确认应退还原告履约保证金18480元，物业服务费保证金18480元，装修押金及公共事业费5069.34元，与欠物业费18480元、POS机使用费1100元相抵扣，应当返还原告22449.34元。原告提出上述欠款属实，同意抵顶。但原告只起诉请求退还押金、保证金、水电费21549.34元，是对自己权利的合法处分，应当准许。 由于被告单方提前解除合同，违反物业服务合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。根据《商户物业服务合同》第九条违约责任4的约定，被告应当支付原告违约金10000元。被告因与唯郡公司产生纠纷而解除物业服务合同，并非原告未按期交纳物业服务费造成，被告也没有以原告未按期交纳物业服务费停止物业服务，通知原告解除合同。故被告以原告违约拒付违约金的抗辩主张，该院不予支持。关于对《商户物业服务合同》第九条违约责任4的理解一节，根据原、被告签订的《商户物业服务合同》每页均印有爱琴海标识，且填充式的格式与被告与他人签订的《商户物业服务合同》均一致，可以认定该合同为被告提供的格式条款合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”物业服务合同第九条4包括两款，第一款是对乙方违约应当支付违约金10000元的约定；对于第二款，原告理解为被告违约解除合同应当支付10000元违约金，符合通常理解，且在原被告理解不一致时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《商户物业服务合同》第十一条其他约定2、“双方一致确认并认可：本合同的谈判、签署及合同内容确定均是双方经过反复协商一致确定的，并非合同法规定的格式条款（文本），在解释上不适用合同法及相关司法解释规定的格式合同解释原则。”该约定恰恰证明双方签订的物业服务合同系格式条款合同，且与合同法的规定相抵触，故应当适用法律的规定。 关于原告请求返还多收的电费一节。双方约定根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度，水费6.9元/吨。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”。《辽宁省物价局关于降低一般工商业电价有关事项的通知》辽价发（2018）17号规定“商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向非直抄用户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，并将结果向用户公布，不得以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取；或者按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平合理分担”。被告向原告收取1.2元/度电费，违反《中华人民共和国电力法》和辽宁省物价部门的相关规定，属于以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取电费，对于超出国家规定的电价部分应当返还原告。对于能源损耗，被告可以根据实际的损耗由所有用户按各分表电量公平合理分担。原、被告在《商户物业服务合同》第二条1.3能源损耗分摊费中约定：因公共事业部门计量方式、能源使用机输送过程中系统本身消耗等原因，会造成实际使用量和计量表值的差异，即能源损耗费用，乙方需按自身实际用量分摊能源损耗费用。故被告提出的能源损耗分摊费是公共区域费用分摊、共用设施用电及损耗等各类费用的统称的抗辩主张，与物业服务合同的约定不相符，该院不予支持。关于原告在物业合同履行中具体消耗电量的计算问题，原告向该院提交了向被告交纳电费共14次合计3000元的证据，其中2018年6月12日的3000元电费系物业合同签订后，收费期未开始前，装修期间预交的电费，不受物业合同约束，该笔费用不能计入1.2元电费收取的基数之中，另外其提供的2018年11月16日转账水电费3000元及被告认可的应予退还的装修押金和公共事业费，虽无法区分水费、电费及押金的具体数额，但被告掌握该部分证据又拒绝提供，因此其应承担不利后果，故在计算原告预交电费的基数时应推定原告主张上述3000元全部为电费成立，原被告认可的应予退还的5069.34元中有电费3946.64。所以原告已交纳的电费应为23753.36元（30700元-3000元-3946.64元），据此计算其用电量为19794.47度（23753.36÷1.2）。根据国网辽宁省电力有限公司凤城市供电分公司提供的爱琴海广场2018年7月至12月平均每度电费0.85元计算，被告应当向原告代收电费16825.30元（19794.47度×0.85元/度），被告多收原告电费6928.06元（23753.36元-16825.3元）应当返还。其装修期间的电费，由于原告未提供双方结算依据，又跟物业合同履行无关，该部分是否存在多收，依据不足不能支持。判决：一、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告孟美娜保证金、公共事业费21549.34元；二、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告孟美娜违约金10000元；三、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告孟美娜电费6928.06元；四、驳回原告孟美娜其他诉讼请求。案件受理费890元，减半收取445元，由原告承担45元，被告凤城爱琴海商业管理有限公司承担400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 凤城爱琴海公司提交上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）[2019]沪贸仲裁字第0780号裁决书。证明案外人唯郡公司存在违约行为，向凤城爱琴海公司所属的上海爱琴海集团公司支付违约金，凤城爱琴海公司实际也是受害者，也是损失的一方，孟美娜主张凤城爱琴海公司存在违约行为的主张无事实依据。 孟美娜质证认为，对证据真实性没有异议，可以证明凤城爱琴海公司也是受害方，但与孟美娜没有关系。 本院认证认为，孟美娜对该证据的真实性没有异议，本院予以认定。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，申请人上海爱琴海集团因与被申请人唯郡公司签订的《前期商业咨询服务合同》中的仲裁条款，向上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）提出仲裁申请，2019年8月14日，上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）作出[2019]沪贸仲裁字第0780号裁决书，认为唯郡公司逾期192天支付200万元合同款的事实已得到了仲裁庭的确认，唯郡公司应当为此承担相应的违约责任。裁决唯郡公司向上海爱琴海集团支付违约赔偿金210410.96元。该裁决已经生效。 本院认为，上诉人爱琴海公司与被上诉人孟美娜签订的《商户物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,对双方具有法律上的拘束力。 关于凤城爱琴海公司是否违约。2018年12月2日，唯郡公司向上海爱琴海集团发出解除合同通知，要求解除双方2016年7月25日签订的《前期商业咨询服务合同》《独家招商代理服务合同》《委托经营合同》。2018年12月31日，唯郡公司向凤城爱琴海公司发出通知，要求凤城爱琴海公司管理团队退出商场，同日凤城爱琴海公司撤离爱琴海广场，自2019年1月1日起不再对孟美娜提供物业管理服务。2019年1月5日，凤城爱琴海公司发布公告，通知合作商户因唯郡公司单方提出终止合作，无法再继续为各位商户提供服务。2019年2月21日，凤城爱琴海公司向孟美娜发函，凤城爱琴海公司服务至2018年12月31日，现集中办理装修押金、POS机押金、物业服务费保证金和质量保证金的退款事宜；现唯郡公司授权凤城爱琴海公司向孟美娜退还履约保证金。2019年4月1日，凤城爱琴海公司向孟美娜发出通知，要求孟美娜结算各项费用。综上，应认定凤城爱琴海公司单方提前解除双方签订的《商户物业服务合同》，已经构成违约，对此应承担违约责任并支付违约金。虽然凤城爱琴海公司提出按《商户物业服务合同》的约定，孟美娜延迟支付物业费有权停止提供物业管理服务，但凤城爱琴海公司并未因孟美娜延迟支付物业费提出解除合同，而是以唯郡公司单方终止合作而终止《商户物业服务合同》。另上海爱琴海集团与唯郡公司之间的纠纷经仲裁机构裁决，唯郡公司因逾期支付上海爱琴海集团200万元合同款向上海爱琴海集团支付20余万元的违约赔偿金，与本案无关。 关于履约保证金是否属于孟美娜诉讼请求范围。孟美娜在一审诉讼请求中明确请求凤城爱琴海公司返还孟美娜押金、保证金、水电费，且凤城爱琴海公司在发给孟美娜的函和通知中均提出唯郡公司授权凤城爱琴海公司向孟美娜退还履约保证金。原判凤城爱琴海公司返还孟美娜保证金，属于孟美娜诉讼请求范围。 关于双方电费价格的约定。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”。《辽宁省物价局关于降低一般工商业电价有关事项的通知》规定“商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向非直抄用户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，并将结果向用户公布，不得以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取；或者按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平合理分担”。双方约定根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度。凤城爱琴海公司向孟美娜收取1.2元/度电费，违反了《中华人民共和国电力法》和辽宁省物价部门的相关规定，属于以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取电费。凤城爱琴海公司对相关共用设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式协商解决。故凤城爱琴海公司提出商铺区域用电及共用设施用电分摊等的统称的理由，缺少事实和法律依据。对于收取的电费标准，应按法律法规的规定收取。 关于《商户物业服务合同》的性质。格式条款通常是由一方当事人事先拟定固定格式和内容的条款,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”凤城爱琴海公司与孟美娜与其他商户签订的《商户物业服务合同》均一致，均为填充式格式，可以认定该合同为凤城爱琴海公司与孟美娜签订的《商户物业服务合同》属于格式条款，第九条4包括两款，第一款约定如孟美娜违约应当支付违约金10000元；第二款凤城爱琴海依约定情形行使合同解除权或提前终止合同的，如相关条款未明确约定合同解除或提前终止的违约金责任的，适用本条约定，即凤城爱琴海违约解除合同亦应当按合同约定支付孟美娜10000元违约金，且，双方《商户物业服务合同》第十一条其他约定2、“双方一致确认并认可：本合同的谈判、签署及合同内容确定均是双方经过反复协商一致确定的，并非合同法规定的格式条款（文本），在解释上不适用合同法及相关司法解释规定的格式合同解释原则。”该约定证明双方签订的物业服务合同系格式条款合同，该合同是否是格式条款或非格式条款，并不影响凤城爱琴海公司应当承担的违约责任。 综上所述，凤城爱琴海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费890元，由凤城爱琴海商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯维忠 审判员  李存林 审判员  房春堂 二〇一九年十二月二日 书记员  王 菲