山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民终1508号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南中街商务管理有限公司，住所地山东省济南市槐荫区经六路小纬六路362号院内40号楼501室。法定代表人：宋红芝，董事长。委托诉讼代理人：霍金柱，该公司职工。委托诉讼代理人：赵阳，山东京鲁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：济南建铂房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市槐荫区经六路小纬六路362号院内33号楼301室。法定代表人：庄富田，董事长。委托诉讼代理人：周小平，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李弸清，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市国有资产投资有限公司，住所地山东省济南市高新区舜东路666号。法定代表人：刘长瑰，董事长。委托诉讼代理人：安树军，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张超，国浩律师（济南）事务所实习律师。上诉人济南中街商务管理有限公司（以下简称中街公司）因与上诉人济南建铂房地产经纪有限公司（以下简称建铂公司）、被上诉人济南市国有资产投资有限公司（以下简称国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中街公司委托诉讼代理人霍金柱、赵阳，上诉人建铂公司的委托诉讼代理人周小平、李弸清，被上诉人国投公司的委托诉讼代理人安树军、张超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中街公司上诉请求：1.改判(2018)鲁01民初334号民事判决第一项,判令二被上诉人向上诉人支付涉案房屋工程项目投入17176250.86元、多收取的一年房屋租金、物业费160万元,上诉人代被上诉人建铂公司支付给前期租户补偿款50.75万元、赔偿上诉人其他经济损失558.853222万元及上诉人的利息损失(经济损失2487.228308万元为基数,按中国人民银行同期贷款利率自2015年10月起计算至本案判决生效之日止合计232.56万元);2.撤销(2018)鲁01民初334号民事判决第四项、第五项,改判驳回被上诉人济南建铂房地产经纪有限公司反诉请求,判决济南市国有资产投资有限公司承担连带赔偿责任。事实与理由：一审判决认定事实错误,适用法律不当。1、上诉人从2011年11月30日签约经六路362院40号楼开始，被上诉人就以欺诈手段骗取上诉人签约了租赁合同，随后此产权移交给济南国有资产投资有限公司并于2012年6月30日与被上诉人签约四方协议书，2013年1月份上诉人与被上诉人在前期已执行合同基础上又重新签约了经六路362院40号楼租赁协议，根据济南国有资产投资有限公司所签约四方协议书中第四条明确规定：从本协议书签订之日起，丙方(2)承诺按照甲方的要求，进一步加强对承租物的使用管理和安全管理，及时向甲方提供房产租赁信息。被上诉人以欺诈手段骗取上诉人签约的租赁合同，对上诉人蒙受欺骗造成的经济损失，济南国有资产投资有限公司作为产权人应承担责任。2、停水、停电、社会黑恶势力打砸。被上诉人2015年6月份关于经六路362院土地及地上物的拆迁给济南国有资产投资有限公司的商榷函，2015年8月份济南国有资产投资有限公司给被上诉人的复函。双方经过商定，实施方案。被上诉人于2015年9月18日委派社会黑恶势力人员到经营场所，张贴租赁合同解除通知书，并纠集近五十口纹身画虎社会黑恶势力人员安营轧寨被上诉人的办公室。2015年10月20日至2016年6月社会黑恶势力采取暴力手段致人伤残、打砸十多起。济南国有资产投资有限公司作为产权人和管理方与被上诉人纠集社会黑恶势力对上诉人停水、停电、打砸，造成上诉人无法经营，经营利益损失以及停水、停电造成的经济损失。应按上诉人与被上诉人2013年10月23日双方签约的补充合同(二)中第二条：甲方保证乙方的电力供应。甲方无故原因（政府部门行为，因甲方检查工作需要或意外事故除外）给乙方停电造成经六路362号40号楼无法正常经营，乙方有权追究甲方的经济赔偿责任。所以上诉人可以要求济南国有资产投资有限公司以及建铂公司承担上诉人遭受社会黑恶势力所有打、砸、停水,停电造成的一切损失。3、被上诉人欺诈手段与上诉人签约租赁合同致使上诉人工程项目资金投入，经审计评估现值实为17176250.86元。涉案房产权归属济南国有资产投资有限公司，产权证号06××94号。经六路362院内40号楼实际面积为3632.00平方米，签约合同后，上诉人改造增加面积为9860平方米。该建筑面积济南国有资产投资有限公司经有关部门评估，该涉案房产所有赔偿济南国有资产投资有限公司已实际收回，但上诉人为该涉案房产投入的资金，济南国有资产投资有限公司应返还上诉人，由于强拆后，拆除的钢结构和上诉人的办公用品根据法律规定和合同规定也应当归还上诉人。4、二被上诉人应当依法向上诉人承担连带清偿责任。根据被上诉人建铂公司在(2016)鲁01民终2084号民事案件中提交的其与被上诉人国投公司之间的《商榷函》及《复函》内容,两被上诉人在2015年上半年即得知涉案房屋的土地使用权已由济南禾亚置业有限公司取得,且该公司年内就要收回土地进行开发。两被上诉人对于该重大信息均予以隐瞒,未向上诉人及任何租户进行告知,反而在随后上诉人缴纳房租时,以种种理由拒收房租,造成上诉人不缴纳房租的假象,并以此为由于2015年9月18日向上诉人发出《解除合同通知》。在上诉人针对该份通知依法向人民法院提起诉讼过程中,被上诉人强行停水、停电、破坏消防通道、并多次打砸上诉人办公场所及上诉人的次承租户，积极促成解除合同的目的。为达到尽快清退所有租户的目的,被上诉人在清退过程中采取种种违法暴力措施,而国投公司作为产权人对正在发生的违法行为均不予理会、不加制止、听之任之；根据法律规定,产权人应当对其产权范围内发生的犯罪行为承担刑事责任，给第三人造成损失的，应当承担民事赔偿责任。建铂公司对上诉人及上诉人租户进行了长达一年之久的强行清退、打砸违法行为,上诉人及租户在此过程中,多次报警寻求救助,国投公司不可能对建铂公司如此明显的违法行为不知情,其之所以不加制止,是默认了建铂公司的违法强拆行为,因此国投公司应当与建铂公司对上诉人承担连带赔偿责任;退一步说,国投公司作为涉案场地及房屋的所有者,作为涉案土地开发的直接受益者,明知建铂公司在清退上诉人及其他租户过程中,对于租户进行违法打砸、暴力强拆,依然不加制止,其对于建铂公司违法行为的默许,应当视为其与建铂公司之间存在恶意串通,以达到侵吞上诉人应得的相关拆迁补偿款之目的,损害了上诉人的合法利益,国投公司应当与建铂公司连带向上诉人承担恶意侵权责任。5、上诉人的相关诉讼请求依法应当受到支持。（1）诉讼请求第一项判令被上诉人承担上诉人房屋工程项目投入17176250.86元,诉请根据为山东舜华房地产评估造价咨询有限公司作岀的《济南市经六路362号院40号楼整体车间楼房改造工程造价评估报告书》,山东舜华房地产评估造价咨询有限公司为具有合法鉴定资质的造价评估公司,该评估报告的整个评估过程经过现场勘验,结合工程施工图纸、施工合同及改造前后的原始照片及后期照片等证据,足以证明该评估报告客观真实性,应当依法予以采信。被上诉人对上诉人委托鉴定虽然提出异议,但没有申请鉴定,视为放弃其权利,根据法律规定,应当依法认定上诉人的鉴定报告作为定案依据。（2）诉讼请求,判令被上诉人连带返还上诉人交纳、多收取的一年房屋租金、物业费160万元,代被上诉人支付给前期租户补偿款50.75万元、合计210.75万元。2011年10月31日,双方签订第一份租房租赁合同后,上诉人依约向被上诉人支付一年的租金及物业费合计160万元,但直至2012年底双方签订第二份合同前,涉案房屋一直未清空,不具备装修及经营的条件,因此被上诉人应当返还多收取上诉人的一年租金及物业费160万元;且因为被上诉人一直未能清退原租户,上诉人为能使双方的租赁合同尽快履行,帮助被上诉人代付清退原租户的款项合计50.75万元,因被上诉人一直未对该笔款项进行折抵或者偿还,被上诉人理应偿还上诉人该笔款项。（3）诉讼请求,判令二被上诉人连带向上诉人,赔偿上诉人经济损失558.853222万元(无故断水、断电而支付的诉讼损失、发电损失、办公设施及办公用品损失、既得租金损失)。(1)本案中被上诉人在合同未到期前提下,2015年9月18日向上诉人发出《解除合同通知》,且在随后动用社会黑恶势力对上诉人及上诉人的次租户进行断水、断电、打砸等违法行为,被上诉人的行为已构成严重违法(2)因为被上诉人严重违法行为,造成上诉人为维护自身及次承租户正常经营所需,租赁了济南蓝宇机械设备有限公司的发电机发电,支出租赁费2359187.00元;被上诉人建铂公司打砸上诉人办公室,造成上诉人办公设备损失20462.30元;(3)可得租金损失,因被上诉人暴力打砸清场,上诉人的次承租人无法正常经营,只能搬离,无法履行与上诉人之间的租赁合同,上诉人因此遭受租金损失共计3024722.22元；（4）诉讼请求第四项,判令二被上诉人连带承担上诉人利息损失232.56万元(以诉请1-3项所列损失2487.228308万元为基数,按中国人民银行同期贷款利率自2015年10月起计算至本案判决生效之日止）。建铂公司对于中街公司的上诉答辩称，一、应驳回对答辩人的起诉。（一）依据（2016）鲁01民终2084号生效判决，已确定答辩人与被上诉人是不定期租赁关系。而根据被答辩人的上诉状，被答辩人认为答辩人与国投公司系委托关系。鉴于被答辩人在法律关系上认识错误，法院可以行使释明权，如其不变更，则应驳回对答辩人的起诉。（二）被答辩人已选定国投公司作为相对人，应驳回对答辩人的起诉。假设建铂公司与国投公司之间系所谓委托关系，被答辩人也是在双方另案庭审过程中得知答辩人与案外人济南轻骑摩托车股份有限公司（以下简称“轻骑公司”）之间存在法律关系（详见2016年7月11日（2016）鲁01民终2084号房屋租赁合同纠纷案《法庭开庭审理笔录（第一次）》第9页第14行至第15行），而非被答辩人主张的其在于答辩人订立房屋租赁合同时即已知晓答辩人与案外人轻骑公司存在相关法律关系及案涉土地归属。即使答辩人与国投公司系所谓委托关系，根据《合同法》第四百零三条之规定，受托人向第三人披露委托人的，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。在答辩人与被答辩人的另案（[2017]鲁0104民初5331号）庭审中，被答辩人已经选定第二被上诉人国投公司为相对人（详见该案最后一次庭审笔录），明确表示不要求答辩人承担责任，因此应驳回对答辩人的起诉。（三）被答辩人要求二被上诉人承担连带责任无法律依据。即使被答辩人要求答辩人承担责任，其主张答辩人承担连带责任无法律依据。根据《民法总则》第一百七十八条之规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。被答辩人要求答辩人承担连带责任即无法律规定又无双方之约定，应驳回对答辩人的请求。二、即使要求被答辩人承担责任，被答辩人请求支付房屋改造补偿款没有依据。（一）改造、装修由次承租人实施并承担了费用。1.被答辩人与次承租人王秀梅（七天如家酒店）于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》第5.6条约定，案涉建筑物三层平台由次承租人王秀梅自行加盖房间并承担由此产生的费用；《房屋租赁合同》第8.3条约定，次承租人王秀梅在接房后自行对房屋进行装修改造并承担装修费用。同时，次承租人王秀梅出具《证明》一份，亦证明本案建筑物的装修、改建费用由次承租人承担，与被答辩人无关。2.霍金柱与易发公司签订的《房屋租赁合同》第四条内容，同答辩人与霍金柱于2011年11月份签订的《租房租赁合同》第四条内容完全一致，证明对建筑物的装修和改造均系次承租人完成，被答辩人未实施装修和改造。本案建筑物的装修、改建费用已经全部补偿给实际装修、改造的次承租人，被答辩人不存在损失。（二）不能以造价咨询报告作为被答辩人实际支出的依据。被答辩人提交了山东舜华房地产评估造价咨询有限公司出具的鲁舜审字（2017）0021号《济南市经六路362号40号楼整体车间楼房改造工程造价评估报告书》，答辩人认为，该所谓评估报告并不是评估报告，而是造价咨询报告；在所谓的评估报告中改造的直接费用为16,970,926.05元，该金额是依据被答辩人提供的预算书作为依据而作出，而不是按照评估所应当依据的收益现值法、重置成本法、清算价格法或市场比较法等法规允许的方法进行评估。即使该报告是所谓评估报告，那么其内容是对新建该建筑物可能产生费用的预计，而非真实发生的费用，不能用该所谓造价评估报告认定被答辩人实际支出了该报告所列示的费用。换言之，建筑物的建设实际支出应以结算文件为依据，而不应以预算文件为依据。换言之，该所谓评估报告并不能证明被答辩人的实际支出。除此之外，该造价评估报告在细节方面也存在明显不合常理的问题，仅举一例。在后附的《独立费表》中，有一“楼内外拆除、垃圾清运费”项目，费用为1,004,590元，建筑垃圾清运费按照500元/车计算，约为2,009车。按照每辆车容纳20立方米的建筑垃圾计算，清运的建筑垃圾约为40,183.6立方米。根据本评估报告，该建筑高为16.6米，占地面积为2,304.11平方米（9216.44平方米÷4层），总体积为38,248.23立方米。换言之，该建筑在完全实心、全部是混凝土时的建筑材料都不足40,183.6立方米，这足以说明该“楼内外拆除、垃圾清运费”项目数额明显不合常理。综上，被答辩人要求答辩人支付房屋改造补偿款没有依据。三、被答辩人要求答辩人返还多收取的租金和代为支付的补偿款没有依据。（一）被答辩人请求支付多缴纳的租金没有依据。根据答辩人与被答辩人签订的《租房租赁合同》第一条第2项之约定，以双方2011年11月交接时的现状为准。即被答辩人在签订租赁合同时对案涉建筑物的现状已知晓并确认，自愿承租案涉建筑物并自愿支付租金。根据（2016）鲁01民终2084号《民事判决书》，被答辩人在该案一审诉讼请求中，请求答辩人明确收取租金银行账号。在2016年7月11日（2016）鲁01民终2084号房屋租赁合同纠纷一案的《法庭开庭审理笔录（第一次）》第七页第一行至第三行中，记载被答辩人（即该案开庭审理笔录中的被上诉人）认可最后一次成功缴纳租金系于2015年4月。在2016年7月22日（2016）鲁01民终2084号房屋租赁合同纠纷一案的《法庭开庭审理笔录（第二次）》第六页第六行至第八行中，记载被答辩人陈述“按时缴纳房租水电费及租金和物业管理费，每个季度共计47.5万。上次开庭时上诉人也认可了，最后一次缴纳房租之前都是按时缴纳。”从被答辩人的上述请求和陈述等均可以看出，被答辩人实际上是应付答辩人租金，而不存在所谓多支付租金的问题。（二）被答辩人请求答辩人支付代为支付的补偿款没有依据。对被答辩人提交证据的真实性和关联性均有异议，该证据不能证明系被答辩人因要求前期租户退租而支付的补偿款。即使该证据是真实的，但是根据答辩人与被答辩人签订的《租房租赁合同》第一条第2项之约定，以双方2011年11月交接时的现状为准。即被答辩人在签订租赁合同时，对案涉建筑物有租户的事实已知晓并确认，自愿承租案涉建筑物。即使被答辩人支付了该补偿款，也是被答辩人自行支付的，答辩人从未授权被答辩人支付补偿款给原租户，被答辩人支付补偿款的行为系其为自身承租的需要而进行的，与答辩人无关，其要求答辩人支付代为支付的补偿款没有依据。四、被答辩人要求答辩人赔偿经济损失没有依据。（一）要求答辩人支付诉讼损失、发电损失没有依据。首先，由于管道、电线等设施设备老化等原因造成的案涉建筑物停水、停电情形，与答辩人无关。第二，从（2016）鲁0104民初4447号民事判决书的主体来看，双方当事人为济南蓝宇机械设备有限公司（以下简称“蓝宇公司”）与霍金柱、宋红芝，该判决书约束的是自然人霍金柱和宋红芝，而非被答辩人。被答辩人提供的发电机租赁合同系蓝宇公司与中街公司签订，该判决书显然与被答辩人无关。因此，该付款责任不应由被答辩人承担，被答辩人不存在诉讼损失、发电损失。从该判决书的内容来看，（1）该判决书第一页最后一行明确记载，蓝宇公司诉称其与两被告即霍金柱和宋红芝建立有租赁业务关系；判决书第二页第三段明确记载，被告霍金柱、宋红芝共同承认蓝宇公司所诉属实，即蓝宇公司系与自然人霍金柱和宋红芝建立的租赁业务关系。因此，被答辩人不应承担该判决书要求的付款责任。（2）该判决未明确租赁物的品种及型号等信息，不能证明该判决书所涉的租赁物与被答辩人提交的租赁合同记载的租赁物是同一物，两者没有关联性。同时，该判决书亦未明确租赁物使用地点，不能证明该租赁物用于本案地点即济南经六路362号院40号楼，与本案没有关联。第三，被答辩人提交的其与蓝宇公司签订的《发电机租赁合同》第六条约定，由蓝宇公司给被答辩人提供高标准中石化柴油。蓝宇公司开具的收据载明，自2015年10月起至2016年8月止的10个月期间，蓝宇公司共向被答辩人提供柴油345,452.00升，合计收取柴油款共计1,774,557.70元。答辩人认为：（1）被答辩人月均购买柴油34,545.20升，每月需要使用提供给一般加油站或者大型工厂的容积在18,000升至23,000升左右的普通油罐车运输两次或提供给大型加油站的容积在40,000升左右的拖头油罐车运输一次。根据《道路危险货物运输管理规定》第三条、第十二条及第二十九条之规定，运输列入国家标准《危险货物品名表》（GB12268）的危险货物应当获得道路危险货物运输行政许可，危险货物托运人应当委托具有道路危险货物运输资质的企业承运。柴油系列入《危险货物品名表》（GB12268）的危险货物，其运输需要具有道路危险货物运输资质的企业承运。根据全国企业信用信息公示系统显示，蓝宇公司的经营范围为普通货运，不具备运输柴油的运输资质，却向被答辩人运输如此庞大数量的柴油显然不是真实的。（2）即使蓝宇公司取得柴油运输资质并确实向被答辩人提供了如此大量的柴油，那么该柴油的储存应当符合法律法规及国家技术标准的规定。根据《中华人民共和国消防法》之规定，储存易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，或虽未在同一建筑物内但应与居住场所保持安全距离。被答辩人的承租范围内显然没有用以安全存储该柴油的地点。（3）即使被答辩人能安全存储该批量柴油并且每月均能够将购买的柴油全部消耗完毕，按照每月30日、每日24小时不停发电计算，每小时消耗柴油约为50升（34,545.2升÷720小时=50升/小时），需要发电机功率达到200千瓦。而200千瓦柴油发电机一般用于市政建设等项目，宾馆、酒店用电不需要这么大功率的发电机组。（4）即使被答辩人需要大功率发电机组，按照一般柴油发电机的发电能力，4,000升柴油发电量为10,000度左右，被答辩人购买的柴油发电总量在863,630度左右，月平均发电量86,000度。根据答辩人的统计，在2015年10月前，被答辩人月平均用电量在40,000度左右，被答辩人在经营不善期间反而发送超出经营旺盛期二倍的电量，显然不合常理，因此向蓝宇公司购买柴油的支出明显不合理。同时，根据被答辩人提交的易发公司与霍金柱之间的房屋租赁合同纠纷一案判决书[（2015）槐民初字第2170号]第十九页倒数第六行至倒数第四行的记载，既然被答辩人产生了二倍于平常的电量为何却连次承租人正常的用电量都不能够满足呢，更加证明了蓝宇公司出具的收据记载的支出不合理这一事实，该证据不应采信。第四，即使被答辩人承租了发电机，根据被答辩人与次承租人易发公司签订的《房屋租赁合同》第五条、与次承租人杨晓雷签订的《房屋租赁合同》第四条、与次承租人王秀梅签订的《房屋租赁合同》第7.5条、与次承租人李超签订的《房屋租赁合同》第五条第4项；杨晓雷与美丽大连外贸公司签订的《租房租赁合同》第四条、柳林与吴生签订的《房屋租赁合同》第五条第4项、易发公司与北京福满佳商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》第五条、易发公司与潭华签订的《房屋租赁合同》第五条、杨晓雷与王利华签订的《房屋租赁合同》第五条等条款的明确约定，在次承租人租赁期间，水电费由次承租人自行承担。由于线路老化等原因需要额外发电，由此产生的相应费用也由次承租人一并承担，被答辩人不存在损失。（三）被答辩人购买办公设施和办公用品系其公司正常的经营行为，与答辩人无关，答辩人不应承担该费用。（四）既得租金损失：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。（2016）鲁01民终2084号《民事判决书》认定，答辩人和被答辩人之间的租赁期限超过2015年12月31日的部分无效；根据现有的材料，被答辩人转租期限均超过其剩余租赁期限（被答辩人与易发公司租赁期限至2017年12月1日，与杨晓雷租赁期限至2017年6月30日，与王秀梅租赁期限至2028年6月30日，与李超租赁期限至2024年5月11日），转租部分无效。答辩人不可能依据无效合同取得租金，即被答辩人不能取得2015年12月31日之后的租金。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一，答辩人不存在过错且未违约，不应赔偿被答辩人的损失。第二，被答辩人的损失应当是其租金差，即被答辩人应收次承租人租金和应付答辩人租金的差额，而不是被答辩人主张的全部应收租金。五、请求答辩人承担利息损失没有依据：答辩人不应承担被答辩人要求的支付和返还责任，更不应承担所谓利息。即使答辩人承担了部分责任，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定，答辩人也不应支付利息。国投公司对于中街公司的上诉答辩称，国投公司与建铂公司系租赁合同关系，并非中街公司所称的委托管理，该点已经生效2084号判决确认，同时本次上诉，中街公司提交的所谓新证据也不能证明国投公司与建铂公司是委托关系，所以国投公司不应当承担相应责任呢，也不是适格被告，请求法院依法驳回中街公司对国投公司的相关诉请，维持原判。建铂公司上诉请求：1.请求撤销济南市中级人民法院所作(2018)鲁01民初334号民事判决中的第一项、第二项、第三项判决，依法改判或发回重审；2.请求依法支持上诉人全部反诉请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人对被上诉人承担责任于法无据。被上诉人认为，上诉人与原审被告间系委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。在上诉人与被上诉人间的另案（[2017]鲁0104民初5331号）庭审中，被上诉人已明确选定原审被告作为相对人，且明确表示不要求上诉人承担责任。根据被上诉人的意思表示及《合同法》第四百零三条之规定，被上诉人既已选择原审被告作为相对人，就不得进行变更，因此一审法院判决上诉人承担责任于法无据。二、被上诉人与上诉人间的合同部分无效，被上诉人应承担相应的过错责任。根据济南中院（2016）鲁01民终2084号生效判决，上诉人与原审被告之间系不定期租赁合同关系。被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同时，应当调查了解租赁标的的相关情况，包括但不限于坐落、有无权属争议、标的物有无出租或转租等情形，尤其应调查清楚出租人的权利来源。被上诉人在未就租赁标的进行调查且未审查上诉人权利来源的情况下即与上诉人签订租赁合同，存在明显过错。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人对于双方房屋租赁合同的无效也存在过错，应当根据其过错的大小承担房屋装饰装修损失，而非一审法院认为的仅由上诉人承担该项损失。一审法院认定仅上诉人对双方房屋租赁合同的无效存在过错，致使一审判决判令上诉人承担合同无效部分的全部损失，包括应支付案外人济南易发经贸有限责任公司和案外人济南七彩装饰工程有限公司的装饰装修费用，及返还合同保证金。这一判决缺乏事实与法律依据。三、一审判决判令上诉人承担违约金19万元，无事实和法律依据。首先，根据济南中院（2016）鲁01民终2084号生效判决，上诉人与原审被告之间不定期租赁合同已于2015年12月31日解除，使得上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同在2016年1月1日后的部分无效。根据该判决，上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同，在2015年12月31日前的部分已经履行完毕，不存在违约的问题；双方的房屋租赁合同在2016年1月1日以后的部分被确认无效，亦不存在违约赔偿的问题。一审法院判定上诉人承担违约金的这一判项，与生效判决明显矛盾。其次，一审法院错误地认为，上诉人在没有任何依据的情况下要求解除与被上诉人的租赁合同，且采取停水停电的方式强行终止合同，构成违约。该认定缺乏法律和事实依据。根据生效判决，双方房屋租赁合同，在2015年12月31日前的部分已经履行完毕，不存在违约的问题，并且履行合同的过程中，上诉人一直积极履行合同，并未实施所谓停水停电的行为以强行终止合同。同时，由于供水管道、供电线缆等设施设备老化等原因造成的案涉建筑物停水、停电情形，非上诉人所愿也非上诉人造成，不能以此认定上诉人实施了所谓停水停电等行为，更不能以此认定上诉人存在违约行为。因此，一审法院的认定缺乏事实和法律依据。四、一审法院认为上诉人未提供物业服务没有事实与法律依据。一审法院错误的认为，因上诉人无故给被上诉人停水停电，说明上诉人并未向被上诉人提供相应的物业服务。根据双方签订的《物业管理协议》及我国相关规定，物业服务除包含供水、供电外，还包含排水、通风、安保、维修、消防、通行等各方面的服务内容。上诉人并未实施所谓停水停电行为，且一审法院忽视了上诉人提供的消防、维修、排水等物业服务，仅因案涉建筑物停水、停电就认定上诉人未提供物业服务，该认定缺乏事实与法律依据。中街公司对于建铂公司的上诉答辩称，本案起因源于2012年6月30日被上诉人签订的《协议书》，根据协议书内容，涉案房产由济南市国有资产投资有限公司对地上物行使管理、维护、运作、经营的权利。后根据《商榷函》载明内容：2015年，济南禾亚置业有限公司年内收回土地开发，建铂公司向济南市国有资产投资有限公司主动要求终止双方合同，并于2015年9月18日向次承租人发出《解除合同通知书》引起。建铂公司主动终止合同，存在重大违约过错，并且自2015年9月18日，建铂公司发出《解除合同通知书》后该涉案房产接连出现如下事件：1、2015年10月20日，上诉人给全楼业户停水、停电，致使被上诉人为了维护次承租人的合法权益高价租赁发电机自行发电、送水至房屋拆除；2、2015年10月20日，上诉人破坏水管，拒绝供水，被上诉人维修后，上诉人继续破坏；3、2015年12月2日和2015年12月11日凌晨2点左右，20余人用铁锤等工具将一楼门窗砸坏投掷鸡、鸭腐烂内脏以及大粪污物至承租户内，导致一楼承租户无法正常经营，造成重大损失；4、2016年1月10日，纠结社会人员侵占被砸的承租户，阻止经营；5、2016年2月22日，上诉人将被砸的一楼门头房安装围挡，强行拆除门面以及内部装饰，并且霸占房屋，禁止进入；6、2016年2月25日，上诉人致使社会人员群殴被上诉人一名员工，致使轻微伤；7、2016年3月1日，纠集社会人员向被上诉人承租院内的车辆投掷砖块，导致6辆车破损；8、2016年3月2日，上诉人用木棒、铁掀将承租院内2个工作人员打成轻伤，造成手臂粉碎性骨折；9、2016年1月10日起，聘用保安将一楼5户门店霸占，拒绝次承租人经营。上述行为不仅严重违反双方合同约定，并且涉及刑事案件。综上，根据《合同法》第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。国投公司对于建铂公司的上诉未作答辩。中街公司向一审法院起诉请求：1.判令建铂公司、国投公司连带支付中街公司房屋改造补偿款17176250.86元；2.判令建铂公司、国投公司连带返还中街公司交纳的保证金25万元、多收取的一年房屋租金、物业费160万元，代建铂公司支付给前期租户补偿款50.75万元、合计2357500元；3.判令建铂公司、国投公司连带向中街公司支付违约金19万元，并赔偿中街公司经济损失6955931.45元（无故断水、断电而支付的诉讼损失、发电损失、办公设施及办公用品损失、既得租金损失）；4.判令建铂公司、国投公司连带承担中街公司利息损失3590641元（以诉请1-3项所列损失26679682.31元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年10月起计算至本案判决生效之日止）；5.本案诉讼费、保全费由建铂公司、国投公司承担。建铂公司向一审法院提出反诉请求：1.判令中街公司支付建铂公司租赁费525000元、房屋占有使用费787500元、物业费1062500元。2.案件受理费等全部费用由中街公司承担。在审理过程中，建铂公司变更诉讼请求第一项为：判令中街公司支付建铂公司租赁费525000元、物业费425000元，合计950000元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2011年10月31日，霍金柱代表中街公司与建铂公司签订《租房租赁合同》，载明：第一条，建铂公司将坐落在经六路362号院内的40号楼出租给中街公司做酒店、宾馆、商务等完全自主经营使用，年租金85万元。第二条，（一）租赁期限：第一层自2011年11月1日起至2017年1月31日止，第二层自清空之日起至2017年1月31日止。（二）第一层年租金60万元，每3个月交付一次。（三）第二层年租金25万元，租金每3个月交付一次，清空后本条款生效。保证金5万元。第四条，因中街商务前期投入资金巨大，如终止时租赁房屋的装饰、装修和改善增建的设施及它物，归中街公司所有。如不需要，双方协商解决。2012年底，中街公司与建铂公司再次签订《租房租赁合同》，载明：鉴于双方之前关于经六路362号院内的40号楼房屋租赁的有关事宜，所签订或达成的书面或口头协议，虽已基本执行，但合同的内容和条款有不尽明确的地方。双方本着相互体谅，互相配合，共同合作，长期发展的原则，为明确双方之间的权利和义务关系，在前期已经执行的合同的基础上，双方就租赁合同的有关事宜经协商一致，修订如下：第一条，2.以双方2011年11月交接时的现状为准，即双方已经出租的部分(自茗泉宾馆以东部分)由建铂公司经营管理(但不得影响三楼消防通道的使用)。第二条，租赁期限、租金及交纳方式。1、租赁期限：自2013年1月1日起至2017年1月31日止；2.租赁期满，未遇国家建设，双方合同继续生效，租金从2017年2月开始每年在前年租金基础上每年递增3％。3.双方议定年租金：85万元。租金以先付后用为原则，每季度支付一次，即每年的l月1日、4月1日、7月1日、l0月1日各支付本季度的租金。4.合同保证金20万元。此保证金等协议结束退房时，中街公司没有违约，凭保证金收条，建铂公司将保证金无息全额退还中街公司。中街公司如有违约行为，建铂公司将扣除保证金不予退还。第三条，租赁期间的房屋修缮和装饰。1.租赁期间，甲方对房屋及其附着设备检查、修缮时，在尽量不影响乙方经营情况下，乙方应予积极配合，不得阻挠施工。日常修缮费用由乙方承担。2.因乙方管理使用不善造成的房屋及其相连设备的损坏需要维修时，由乙方承担费用并赔偿甲方损失。3.租赁期间，乙方须自备消防器材，做好防火、防水、防冻、防盗工作。否则，由此引起的一切后果由乙方承担全部责任。乙方做好门前三包、综合治理及城管、安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，并承担全部责任和服从甲方的监督检查。4.乙方在保证40号楼整体结构安全的情况下，应先征得甲方同意后才能进行施工，如有质量、结构及施工安全等问题而引起的一切后果，均由乙方承担全部责任，与甲方无关。因乙方前期投入资金巨大，如终止时租赁房屋的装饰、装修和改善增建的设施及它物，归乙方所有。合同到期或者双方协议解除合同后如有遗留装饰、装修和改善增建的设施及其它物未在双方协商规定的时间内搬出，则视为乙方自己放弃。第四条，水电费用。1.甲方保证为乙方提供200千瓦的电力供应，并负责将电缆安装至乙方指定的配电室。超出200千瓦的部分，如果乙方经营需要，由双方另行协商解决。2.甲方保证为乙方提供水的供应，负责将直径为4CM的水管接至乙方指定位置。3.在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，水电费、物业管理费、停车费等相关费用，并承担延期付款的违约责任。水电费按表计收，乙方同意按此标准支付，并每月接到甲方通知下单3日内交清水电费(电费每度l.5元、水费每立方5.4元)。如遇政府部门提高收费，应以书面形式提前一个月通知乙方，该项费用随之提高。逾期将停供水电，后果由乙方自负。甲方水电设施及用量确保乙方经营正常使用。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与房屋有关的费用，均由乙方支付。第五条，因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：l.无故、恶意拖欠租金达三十天以上以及有偷窃水电等行为的；2.利用承租房屋进行违法犯罪活动的，或存放易燃易爆物品的；3.未经甲方书面同意外接他人水、电或私自接厂区外水电的；4.未经甲方的书面同意转租、转借承租房屋的。第六条，提前终止合同。如因国家建设需要或商业拆迁必须终止合同时，甲方需提前l5天通知乙方终止合同，即可解除合同，由此而造成乙方的经济损失甲方不予补偿。但乙方租赁范围内的装修增建的面积和改善增建的设施及它物的经济赔偿归乙方所有，乙方应作为受赔偿主体与有关部门签订赔偿协议。第七条，租赁期满或合同解除。租赁期满时乙方如不续租需提前一个月书面通知甲方，乙方租赁范围内的装修增建和改善增建的设施及它物由乙方负责处理，并在合同期满当日处理完毕。对未经同意留存的物品，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。第八条，违约责任。1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方支付年度租金的l0％作为违约金。乙方逾期未交付租金或其他费用的，每逾期一日，甲方有权每天按未交金额的5％向乙方加收滞纳金。2.合同有效期内，乙方未经甲方同意中途退租的，乙方所缴保证金归甲方，并按合同年租金的l0％向甲方支付违约金。3.合同有效期内，甲方无故解除合同，双方发生纠纷，乙方无法经营，造成乙方中途退租，甲方必须将乙方所缴保证金如数归还乙方。合同签订后，中街公司对涉案房屋部分进行了装修装饰，并陆续与10多个次承租人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋转租给案外人，并由案外人对涉案房屋进行了装修装饰。另查明，2012年1月9日，建铂公司与案外人轻骑公司签订《委托管理（租赁）合同》一份，轻骑公司将涉案房屋租赁给建铂公司，租赁期限一年。2012年6月30日，建铂公司与国投公司、案外人轻骑公司、汇统物业签订《协议书》一份，由国投公司承接涉案房屋的权利义务。2015年12月31日，国投公司通知建铂公司解除合同。中街公司因其与建铂公司的后续合同无效，赔偿了次承租人易发公司的装修装饰损失1367399.23元。自2015年12月31日起，次承租人陆续向建铂公司交回房产。中街公司主张其因合同无效遭受财产损失，遂提起本案诉讼。建铂公司主张其遭受租金、物业费损失提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的焦点问题：一.各方在履行合同过程中是否存在违约情况。二.导致合同无效的原因是什么，各方是否存在过错。三.各方的损失数额如何确定。四.国投公司是否应当承担连带赔偿责任。关于焦点问题一，2015年9月18日，建铂公司在没有任何依据的情况下，要求解除与中街公司的租赁合同，并采取停水停电的方式强行中止合同，建铂公司的行为已构成违约。建铂公司虽主张中街公司未缴纳2015年7月1日以后的租金，但根据中街公司提交的视频录像，中街公司未缴纳租金的原因系建铂公司拒收，而非中街公司不予缴纳，故中街公司不存在违约的情况。关于焦点问题二，中街公司与建铂公司的租赁合同在2015年12月31日后，因建铂公司无权处分而导致此后的合同无效，建铂公司对此存在过错，应当承担相应的责任。关于焦点问题三，对于中街公司主张的损失认定：1、关于房屋改造补偿款。中街公司虽提交了涉案房屋改造评估报告书，但建铂公司和国投公司均不予认可，认为该评估报告系中街公司自行委托的评估，不能说明中街公司实际发生的改造费用，且中街公司与次承租人在租赁合同中约定，装修装饰均由次承租人承担。一审法院认为，根据中街公司提交的证据不足以证实该评估报告中认定的全部费用已实际支出，故一审法院不予采信。根据济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2084号民事判决，可以认定霍金柱是代表中街公司与建铂公司签订的房屋租赁合同，中街公司为实际承租人。故经生效判决确认的应当由霍金柱赔偿给七彩公司的工程款35万元及易发公司的装修装饰费用1367339.23元应当认定为中街公司实际发生的损失。2、关于房屋租金、物业费、前期租户补偿款及保证金。中街公司虽主张建铂公司多收取中街公司一年房屋租金、物业费，但中街公司认可其在2015年5月要求向建铂公司缴纳2015年7月1日以后的租金时，建铂公司拒收，同时中街公司提交的证据也不足以证实其多付了房租及物业费，故，中街公司要求建铂公司返还多付的租金及物业费的主张一审法院不予支持。对于前期租户补偿款，鉴于中街公司与建铂公司之间并无明确约定，前期租房的补偿款应当由建铂公司赔付给中街公司，故即便中街公司向前期租户进行了补偿，该补偿费用也不应由建铂公司承担。对于保证金，鉴于在合同履行过程中，中街公司并未违约，故建铂公司应退还中街公司保证金25万元。3、关于违约金及其他经济损失。因建铂公司违约，建铂公司应支付中街公司违约金19万元。对于发电损失，中街公司虽实际租赁了电机发电并产生了相应的费用，但正常的用电费用应当由用电人承担，中街公司主张全部发电费用系发电损失依据不足，一审法院不予支持。关于中街公司主张的其他损失，因中街公司提交的证据不足以证实其上述损失系由建铂公司的过错造成，故一审法院不予支持。4、关于利息损失。因建铂公司给中街公司造成了实际损失，建铂公司应当支付由此而产生的利息损失。但应当按一审法院认定的损失数额1717339.23元为基数，时间应当自2016年1月1日起至本判决生效之日。对于建铂公司主张的租赁费、物业费。因中街公司认可2015年7月1日以后的房租未缴纳，且次承租户自2015年12月31起才陆续向建铂公司交还房屋，故中街公司主张的租金52.5万元一审法院予以支持。对于物业费，因建铂公司违反合同约定，无故给中街公司停水停电，说明建铂公司并未向中街公司提供相应的物业服务，故其主张物业费的的请求一审法院不予支持。关于焦点问题四，国投公司是否应当承担连带赔偿责任。根据已生效的（2016）鲁01民终2084号民事判决，国投公司与建铂公司之间系租赁合同关系，而非委托合同关系。中街公司只能向合同相对方即建铂公司主张权利，而不能向与其没有合同关系的国投公司主张权利，中街公司要求国投公司承担责任于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十二条、二百二十六条之规定，判决：一、济南建铂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向济南中街商务管理有限公司赔偿损失1717339.23元及利息（以1717339.23元为基数，按中国人民银行同期借款利息计算自2016年1月1日起至本判决生效之日止）。二、济南建铂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向济南中街商务管理有限公司返还25万元保证金。三、济南建铂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向济南中街商务管理有限公司支付违约金19万元。四、济南中街商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内向济南建铂房地产经纪有限公司支付房屋租金52.5万元。五、驳回济南中街商务管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回济南建铂房地产经纪有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费193152元，由济南中街商务管理有限公司负担170000元，济南建铂房地产经纪有限公司负担23152元。反诉案件受理费25800元，由济南中街商务管理有限公司负担9000元，济南建铂房地产经纪有限公司负担16800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中街公司提交如下证据：证据1-3：工商局调取的授权委托书、关于委托济南汇通物业管理有限公司管理济南市362号房屋的通知、济房权证槐字××号房产证、证明目的：证明一审中中街公司提交的复印件系在工商局有所备案，证明2012年1月10日济南轻骑摩托车股份有限公司授权委托建铂公司管理土地上的全部房屋，当时40号房屋面积是3632平米，结合建铂公司提交的霍金柱与王秀梅所签订的房屋租赁合同总建筑面积6000平米共同印证中街公司对该房产进行了扩建事实。证据4-5：济南中街酒店有限公司企业信息、2012年10月21日霍金柱与王秀梅签订的房屋租赁合同。证明目的：2012年10月21日霍金柱与王秀梅签订合同的时候，济南中街酒店公司尚未成立。一审中，被上诉人提交的济南市中街酒店有限公司落款处有济南市中街酒店有限公司的公章，在时间上违背了规律，从而又利用盖公章在一审中出具证明（一审被上诉人证据2），被上诉人以此证明济南市中街酒店有限公司对如家、七天酒店全部钢结构改造，系济南市中街酒店有限公司承担，与中街公司无关，混淆了一审审理的事实，其伪造的证据导致一审作出错误判决，认定中街公司没有进行实际投入。证据6：济南国有资产投资公司网站2015年12月23日进行公示的“济南国有资产投资公司经六路362号房产处置迈出实质步伐”的信息。证明目的：济南国有资产投资公司与城投集团、建铂公司、测绘公司对362号院进行了房产评估，并且通过该信息可以得知该国有资产362号房产由城投集团收购，其中包含中街公司对该362号房产进行的改造投入，中街公司改造投入部分由济南国有资产投资公司侵占。证据7：在山东舜华评估造价咨询有限公司所作的说明。证明目的：该评估报告是中街公司实际投入的审计。证据8:2016年8月17日济南蓝宇公司出具的说明。证明目的：济南市中街酒店有限公司对于发电燃油的的实际支出，含租赁费。证据9：录音光盘一份，系霍金柱与一审承办人之间的通话录音。证明目的：证明一审法官不再收取证据。建铂公司质证称，证据1-3，从工商局调取的授权委托书不能证明建铂公司与国投公司是委托关系，建铂公司与国投公司的法律关系，在济南中院生效判决已经认定，是不定期的租赁关系。对于证据4-5，建铂公司没有伪造相关的证据，在一审判决书中第19页明确载明是中街公司提供了与王秀梅即如家的租赁合同。对于证据6，不能证明其目的，该信息与中街公司的主张无关联性。对于证据7，评估报告无论作出何种说明，该报告也不能成为审计报告，该证据不能证明中街公司的观点。对于证据8，详见我方答辩状。对于证据9，与本案无关联性。国投公司质证称，对于证据1-3，中街公司无法说明证据的准确出处，证据来源不明。证据1据我们了解，在工商局取得的均不是原件，该份证据所记载的与原件一致也不是上诉人在工商局调取证据时由工商局工作人员标注，所标注的与原件一致是复印字体，时间为2013.10.12，提请法庭注意。在此前的诉讼中也提交过，均未得到法院的认可，我们从轻骑集团了解过，他们从未出具过该份授权委托书，对该证据的真实性我们有异议。证据2与本案无关联。证据3的真实性无异议，但无法印证中街公司的主张。对于证据4，同证据3意见。对于证据5，在一审中已经提交，不属于新证据，质证意见同一审意见，不予认可。对于证据6，与本案无关联性，无法证实中街公司的主张。对于证据7不予认可，在该公司确定的评估基准日，被评房屋已经完成拆迁，不可能实地勘察，中街公司在一审时提交的评估报告存在严重的程序问题，并且证据性质是证人证言，该公司不出庭，相关证据不应采信。对于证据8不予认可。对于证据9，我方认为是一份非法证据，应当予以排除。证据10：1、2012年1月山东太航建筑设计有限公司出具的《山东中街厂房改造设计费说明》。2、2012年7月11日霍金柱与山东太航建筑设计有限公司签订《建设工程设计合同》、图纸。3、日期为2012年1月13日、2012年7月13日、2012年8月20日山东太航建筑设计有限公司出具的《收据》三张，共计15万元。证明目的：（1）对济南市经六路362号院40号楼改造扩建项目，将二层厂房加建改造为四层建筑，并评估造价总投资约1500万元。设计费为15万元。（2）对济南市经六路362号院40号楼改造扩建项目出具施工图纸，改造项目启动。（3）上诉人支付山东太航建筑设计有限公司设计费15万元。建铂公司质证称，在中街公司和太航公司合同第5页约定设计收费为10万元，而太航公司出具了15万元的收据，没有出具正式发票，中街公司也没有提供支付该15万元的相关银行凭证，因此我们认为中街公司提供的该份证据不具有真实性。国投公司质证称，对真实性均有异议，具体意见同建铂公司，这与我方公司也无关。证据11：1、霍金柱与山东天幕集团总公司济南分公司于2012年1月31日、2012年2月28日签订《轻钢结构工程施工承包合同》三份。2、济南中街酒店报价单三张。3、济南市槐荫区安全生产监督管理部门出具的（槐）安监管复查字2013第0401号《整改复查意见书》。4、山东天幕集团总公司济南分公司出具的三份《收款收据》。证明目的：上诉人于2012年1月31日对济南市经六路362号40号楼进行改造的事实，改造分一、二、三层及夹层，合同总造价4886800元。安全生产监管部门对现场施工问题的整改意见为均已整改，可以看出上诉人的改造事实。按照双方签订的三份《轻钢结构工程施工承包合同》出具《收款收据》，对应实际支付共计490万元。建铂公司质证称，我们对中街公司提供的3份工程合同真实性有异议，在工程款为105万元的合同第一条第三项中约定承包范围为1层夹层的设计施工总承包，在合同总价为200万元的合同中第一条第三项承包范围是1层夹层及屋面夹层的设计及施工总承包，在合同金额为1836800元的合同中第一条第三项承包范围为1层夹层的设计及施工总承包，通过上述合同的约定可以看出，三份合同的内容均存在相同的部分，即施工范围存在包含与被包含的关系，也就是说在三份合同中必然有两份是没有实施的，因此我们认为这三份合同仅仅是中街公司与天幕签订的没有实施，关于这一点，中街公司由于没有提供付款的银行凭证，也可以佐证合同没有履行。另外，关于三份合同的该项约定，明确提到了设计由施工方负责，通过该约定，也直接说明了原告提供的第10份证据是虚假的。关于整改的意见，该份证据只是说明槐荫区安全生产管理局对中街商务公司出局了一份整改复查意见书，但不清楚工程的范围是否与本案具有同一性。在济南中院（2017）鲁01民终4897号判决书第18页已经认定在霍金柱与七彩公司的合同中，七彩公司进行了外墙门面的设计改造施工，霍金柱认为施工由其完成是不成立的。在济南中院（2015）济民四终字第307号判决书中第13页中霍金柱不服原审判决上诉称易发公司擅自将租赁的房屋由一层增加为二层属于严重违约，也就是说通过上述判决可以认定上述房屋的改造装修施工由次承租人组织实施，答辩状中也已经提交了上诉人与次承租人七天公司等的租赁合同，合同也明确约定了租赁房屋的装修改造由次承租人补充。国投公司质证称，该组证据质证意见同证据10意见。在合同金额为183万元的合同中，出现了总造价不同的表述，在第1条第5项表述是1836800元。在本合同第6条又写了合同总造价为839680元，分期付款也是按照839680元分期。从此判断，对合同真实性有异议。证据12：1、《协议书》；2、（2013）天民园初字第722号民事判决书；3、天桥法院执行局出具的资金往来结算票据。证明目的：霍金柱与济南七彩装饰工程有限责任公司终止合作合同后，霍金柱与七彩公司之间关于中街大酒店外墙装饰工程合同纠纷的判决，判决霍金柱结算支付济南七彩装饰工程有限责任公司工程款46万元，证明上诉人在改造工程中的前期投入。建铂公司质证称，对该证据的真实性无异议，但是对关联性有异议。国投公司质证称，一审时已经提交，不再质证。证据13：1、2012年2月16日霍金柱与孟庆东签订的《装饰装修合同》；2、中街酒店《外装饰施工图》；3、孟庆东出具的《收条》4张、给孟庆东支取转账凭单4张。证明目的：霍金柱、宋红芝根据《装饰装修合同》支付给孟庆东工程施工款共计330万元。建铂公司质证称，对真实性不认可，提供了双方转账凭证，孟在凭证上面作出说明是装修费，我们认为与装饰装修无关联性。国投公司质证称，对该证据的真实性存疑，证据与我公司无关。证据14：1、2013年5月1日霍金柱与赵健签订《广告牌施工合同》；2、建行转账凭证1张、存款凭证2张、广告牌照片一张。证明目的：经六路362号40号楼楼顶广告牌投入565500元。证据15：1、2013年4月20日霍金柱与李健签订的《工程合同》；2013年9月13日赵健出具的收条、2013年9月13日转款记录；证明目的：经六路362号院40号楼楼顶防水工程共计投入23万元。证据16：1、2012年2月11日霍金柱与焦方付签订的《小天鹅吊篮租赁合同》；2、收到条。证明目的：因外墙石材施工租用吊篮支出40500元。证据17：1、结算清单3页；2、电子转账凭证；3、收条8张。证明目的：王卫出具工程量详单：1、2013年3月21日王卫出具收到条1200元；2、2012年12月14日王卫出具收到条21000元；3、2014年9月14日王卫出具收到条8000元；4、2012年9月26日王卫出具收到条10000元；5、2012年9月20日王卫出具收到条4000元；6、2012年10月25日王卫出具收到条10000元；7、2012年9月27日王卫出具收到条20000元；8、2013年11月11日王卫会计袁建霜出具20万元工程款收到条及工程款转账凭证。霍金柱共支付王卫工程款274200元。证据18：1、2013年6月1日济南中街商务管理有限公司与济南深思电工实业有限公司签订《电缆电表安装工程承包协议》及收据；2、济南泉虹架线工程有限公司出具工程设计费收据。证明目的：中街公司为济南经六路362号院40号楼安装配电设施，含电表箱、电缆、电表箱等，支出30万元。证据19：1、20135月8日霍金柱与梁飞签订《给水、排水工程施工合同》；2、销货清单、上下水工程结算单；3、收到条、转账凭条。证明目的：霍金柱对济南市经六路362号院40号楼给水排水工程支出59000元。证据20：1、2012年8月15日董家河收到条一张；2、董家河员工马庆杰出具收到条2张；3、转账回单2张。证明目的：董家河拆除40号楼整楼墙面及楼前文化墙费用和拆除清运费，共计90万元。证据21：2014年8月21日徐景山出具收条及存款凭条。证明目的：中街公司板房支出25000元。证据22：1、2011年10月24日霍金柱付款给吴迎春转账凭条；2、济南振泓建筑装饰有限公司出具收据金额400元；3、济南市天桥区鑫一盛建材经营部出具收据两张，分别为48000元、8000元；4、2012年7月17日霍金柱与刘延坤签订脚手架《租赁合同》及脚手架收款收据金额213600元；5、宏利达省五金店出库单2597元；6、济南华福终端设备有限公司出具收款收据350000元；7、济南赛特装饰材料总厂出具收款收据金额1630元及发货凭证两张；8、郭超出具收条3100元。证明目的：1、霍金柱拨款给项目负责人吴迎春对经六路362号院40号楼杂项支出预付款63万元。2、2-8项证据系具体支出项目金额及收款收据。证据23：济南鑫达钢管贸易有限公司出具日销货2张，收款单2张。证明目的：霍金柱购买角钢、H钢用于济南市经六路362号40号楼改造工程，金额为1503014.3元和176888.4元，共计1679902.7元。证据24：济南市天桥区恒辉石材经营部出具大理石款收款收据910580元及材料清单。证明目的：霍金柱用于经六路362号40号楼改造工程大理石货款金额910580元。证据25：2012年12月20日霍金柱支付王雯建行汇票申请书，王雯出具垃圾清运费收条20万元。证据目的：经六路362号40号楼改造工程部分垃圾清运费用。证据26：2012年3月11日、2012年4月21日济南天桥区鸿义惠建材经销处出具收款收据2张金额共计241350元。证明目的：2012年3月11日济南天桥区鸿义惠建材经销处出具收据金额141400元；2012年4月21日济南天桥区鸿义惠建材经销处出具收据金额99950元。证据27：2013年5月22日济南历下欣伟圣科技产品经营部出具收据金额22895元及监控安装记账凭证。证明目的：中街公司监控安装费用22895元。证据28：建行电子转账凭证三张，支付劳务费共计76500元。证明目的：中街公司2013年11月11日支付黄文荣劳务费3万元；2014年1月10日支付部凡劳务费6500元；2014年1月13日支付纪海燕劳务费4万元，共计：76500元。证据29：秦语良收到条三张，共计12万元。证明目的：2013年4月7日秦语良收霍金柱工程款17000元；2013年4月20日13000元；2013年5月16日90000元，共计12万元证据30：刘仁荣收到条3张及结算清单和补充工程量清单，金额共计225000元。证明目的：2013年5月16日刘仁荣出具给中街公司整楼配电室工程款结算单金额共计225000元。2012年6月26日刘仁荣收到条金额2万元；2012年8月21日收到条金额5000元；2013年7月6日收到条80000元。证据31：2012年5月25日霍金柱建设银行取款凭条，2012年5月25日陈鹏收到条。证明目的：霍金柱支付陈鹏经七纬六路工程款5万元。证据32：2012年10月5日，10月8日王长庆收到条2张，2013年11月8日建行取款35000元，2013年11月8日、2014年1月27日王长庆出具收条2张。证明目的：2013年11月8日霍金柱取款支付王长庆垃圾清运费12000元，2014年1月27日支付工程款2700元。证据33：1、2013年10月22日存款凭条、2013年12月18日取款凭条2、收到条两张。证明目的：支付刘敏材料款75000元。证据34：2013年12月20日李其林收到条一张，2013年12月20日转账回单一张。证明目的：2013年12月20日霍金柱支付李其林经六路362号院40号楼避雷针安装工程款80000元。证据35：2011年12月27日冯磊收到条一张，2011年12月27日转账回单一张。证明目的：2011年12月27日霍金柱支付冯磊经六路362号院40号楼铝合金门窗工程款20万元。证据36：陈献军收到条共计11张。证明目的：2012年8月3日至2012年12月18日共计支付陈献军石材安装费95600元。证据37：张开鹏收到条5张，2012年12月19日转账凭证1张。证明目的：2012年8月21日至2012年12月19日共计支付张开鹏玻璃幕墙安装款68000元。2012年12月19日转账记录。证据38：史春华收到条4张，李新收到条1张，孟凡森收到条1张。证明目的：史春华铲平场地工程费63700元，孟凡森工钱300元，李新工程款14000元，三人平地费78000元。证据39：马成建收到条4张。证明目的：支付马成建室外下水管道铺设工程款、围墙人工费共计5875元。证据40：王希忠收条2张，王换英收条1张，张清会收条1张，蔡平收到条1张，部凡收到条1张，王晓收条1张，崔峰收条2张，（不知名）收条1张，王波收到条1张，黄政收条1张，王孝祖收到条1张。证明目的：2013年1月10日支付王希忠水表施工款4900元，2013年3月15日支付王换英装修费1600元，2012年10月8日支付张清会砸墙款4500元，2012年霍金柱支付蔡平工程款35000元，2014年7月9日支付部凡劳务费15000元，2012年8月8日支付王晓垃圾清运费300元，2012年11月28日支付崔峰垃圾清运费2400元，2012年11月24日支付垃圾清运费900元，2013年3月24日支付王波工钱20000元，2013年5月13日支付黄政配电箱款2000元，支付王孝祖中沙、石子5000元。以上共计：91600元。证据41：2016年10月19日、20日上诉人给被上诉人分别以EMS方式发送告知书，内容为对涉案40号楼价值审计评估通知、EMS邮件查询回单。证明目的：1、中街公司法定代表人宋红芝于2016年10月19日、20日分别两次发送EMS通知济南市国有资产投资有限公司和建铂公司到场共同评估。2、EMS回单证明邮件已经被签收。证据42：山东舜华房地产评估造价咨询有限公司于2017年3月20日做出的《济南市经六路362号院40号楼整体车间楼房改造工程造价现值评估报告书》。证明目的：该报告书系对济南市经六路362号院40号楼整体车间楼房改造工程的投入审计，结合上诉人的改造楼房的原始证据足以认定上诉人投入资金对整楼改造的事实。证据43：（1）济南市槐荫区人民法院作出的（2015）民初字第2170号民事判决书；（2）山东舜华房地产评估造价咨询有限公司于2016年12月9日作出的《济南市经七路565-(8-14)号沿街车间楼房一层改造工程造价审定报告》及（补充修改报告书）。证明目的：由于被上诉人未按约定到场参与评估，提交另案处理的评估报告作为参考：1、作出鉴定评估的单位与本案评估机构为同一家，具有专业评估资质；2、对于涉案楼房较为熟悉；3、已经本院判决认定评估效力和价值，可以作为本案评估的参照依据。建铂公司对上述证据概括质证如下：1、有一部分证据是个人出具的白条或者单位出具的收据，无法确认证据的真实性。2、证据中有霍金柱的取款凭条，上诉人想以此证明已经支付款项不能成立。3、证据中有其他人的存款凭条，上诉人想以此证明该其他人是上诉人支付的款项，然后其存入了银行，我们认为该观点不能成立。4、证据内容明显重复，比如电缆在该组证据中提到了三次。5、再次重申，舜华出具的是评估报告而不是审计报告。该评估报告的基准日，建筑物已经拆除，不存在评估问题。另外，针对证据提出个别的质证意见：1、对于小天鹅的吊篮合同，上诉人先行支付款项再签订合同明显违反常识。2、在给排水工程中，明确约定48000元，中街公司认为59000元明显违反常识。3、支付吴迎春63万元款也违反常识，该款支付时间2011年10月24日，而上诉人与建铂公司签订合同确定的移交日期是在2011年11月份，也就是说房屋尚未交付，上诉人即已付款也违反常识。国投公司质证如下：对于上述证据所涉及的多处施工项目重叠，费用明显超出正常费用，所涉及的项目与其次承租人改造的装修部分也没有明确划分。综上，对上诉人提交的证据的真实性有异议。证据44：2011年11月8日名称预先核准通知书，2012年7月19日名称预先核准通知书。证明目的：霍金柱签订租赁合同后，2011年11月8日工商局核准使用济南中街商务大酒店有限公司，设计、施工、改造期间使用该名称。2012年7月19日开始使用济南中街商务管理有限公司至今，济南中街酒店有限公司（王厚磊恶意抢注与本案无关）成立于2013年10月12日与济南中街商务大酒店有限公司(中街公司预登记名称)不是一个主体。证据45：2012年8月28日建铂公司给原租赁户下发的通知书。证明目的：1、租赁第一年建铂公司没有按时交房，下发通知时已经延误使用8个月，建铂公司应当返还未使用期间第一年的租金及物业费共计160万元。2、另外，建铂公司下发的该通知内容也能证明该40号楼实际施工改造主体系上诉人中街公司。证据46：2017年1月5日济南市公安局槐荫分局青年派出所出具宋红芝报案函。证明目的：2016年10月10日、2016年10月19日报警,国投公司管理期间，中街公司办公室被砸、因为办公室在5楼，当时已经断电、内部楼梯已经被破坏，已经无法搬离，一审法院未能全面考虑当时处境，未支持334号判决书第19页证据11的损失。证据47：1.2016年10月10日照片2张。2、2016年10月21日照片。证明目的：在2016年10月10日涉案楼房的现状，和当日的齐鲁晚报做参照；2016年10月21日涉案楼房评估现场。证据48：2018年12月3日询函、复函。证明目的：评估报告是对一个整体改造的建设项目在某一个价值基准日全过程投资进行的核算，包括实体工程投资审计，此报告系对涉案厂房已投入使用的建设工程项目投资的市场价值进行的评估核算。证据49：济南市公安局长**生针对2016年2月25日、3月1日、3月2日黑恶打砸事件给槐荫区伊世金局长批示。证明目的：2015年12月31日后，在国投公司接手管理经六路362院40号楼后，承租户多次遭受黑恶势力打砸破坏，致人轻伤、重伤，财产损失惨重，无法正常经营，国投公司作为所有权人应当给中街公司造成的损失进行赔偿。根据法律规定和合同约定，对于40号楼拆除后的钢材，空调等，国投公司应当返还给中街公司。证据50：鲁民申1827号民事裁定书。2012年1月9日济南轻骑与济南建铂签订的《委托管理（租赁）合同》。证明目的：中街公司针对（2016）鲁01民终2084号判决书提出再审申请，要求对2084判决书中的“不定期租赁关系”作出另案查明指引。该民事裁定书经审查认定的事实，可以看出建铂公司自2012年1月9日起即受国投公司委托对涉案经七路362号院进行管理的事实，《合同》第7条约定，合同到期后，如无其他原因，合同自动延续。根据法律规定受托人根据委托人的授权进行的民事行为，由委托人承担相应的权利和承担相应的责任。国投公司作为所有权人和委托人应当根据《报告》核算的金额对中街公司进行补偿；国投公司作为涉案厂房所有权人，在其厂房内发生的涉黑涉恶事件导致中街公司的损失应一并赔偿。建铂公司对于中街公司提交的上述证据质证称，已经综合发表过质证意见，不再补充发表意见。对于证据48，对其真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据无法证明中街公司已经实际支出厂房改造费用。对于证据49，与本案无关。国投公司称，总的意见同建铂公司意见。对于证据49是一个复印件，与本案无关。本院认为，对于证据1-3，建铂公司与国投公司之间的不定期租赁关系已经生效判决确认，证据1、2并未提及房屋面积事项与其证明目的无关，证据3也不能直接证实中街公司对涉案房产进行了扩建。对于证据4、5，霍金柱与王秀梅签订的房屋租赁合同的证据5，在一审审理时已经提交，各方当事人已经发表过意见，虽然济南市中街酒店有限公司成立时间较晚，不能因此推定建铂公司、国投公司持有或伪造了济南市中街酒店有限公司的公章。证据7，该评估报告一审并未采信，该评估报告是否应予采信应结合其他证据予以评判，不能仅依据评估造价咨询公司的说明判断评估报告的客观真实性。证据6、8、9与本案无关联性。证据10，在一审时已经提交，关于设计费说明的出具时间为2012年1月，而合同的签订时间为2012年12月17日，此外对于合同中约定的设计费数额与收款收据也不一致，中街公司称设计费用均为现金支付，没有相应的转款凭证，该合同是否实际履行无法确认。证据11，三份施工合同对于施工范围约定不明、合同金额存在矛盾，并且中街公司未能提交490万元工程款的支付凭证，上述合同是否实际履行无法确认。证据12，一审已经提交。证据13，上述合同是霍金柱与案外人孟庆东个人之间签订，并且工程款的结算也是在霍金柱、孟庆东、宋红芝个人账户之间进行，对于双方是否存在真实合同关系、该合同是否真实履行，在本案中不能作出认定。证据14，《广告牌施工合同》是在2013年5月1日霍金柱与案外人赵健签订，约定2014年4月30日交付施工现场，对于付款时间未作约定，但在违约责任中约定了逾期责任、明确了滞纳金，而转账凭证显示在2013年11月12日转账50万元，该合同是否真正履行不能确认。证据15，该合同是霍金柱与案外人李健签订，取款凭条不能证实实际支付了工程款，双方是否存在真实合同关系、该合同是否真实履行，在本案中不能作出认定。证据16，《小天鹅吊篮租赁合同》系2012年11月霍金柱与案外人焦方付签订，而收条的日期为2012年2月11日，两者存在矛盾，该合同真实性无法确认。证据17，案外人王卫出具的结算清单和收到条，不足以证实与涉案装修工程有关，且转账凭证的户名为袁建霜亦不是王卫，不能证实与本案有关。证据18，济南深思电工实业有限公司、济南泉虹架线工程有限公司出具工程设计费收据缺少相应付款凭证，不能证实中街公司实际支付款项。证据19，《给水、排水工程施工合同》系霍金柱与案外人梁飞签订，付款金额多于合同金额，该证据的关联性不能确认。证据20、21，霍金柱向案外人董家河账户上的转款回单只能够证实霍金柱向董家河支付过款项，徐景山的存款凭条是其个人账户的存款，不能证实该款项是中街公司支付，案外人董家河、马庆杰、徐景山出具的收条不能证实中街公司实际支付拆除、清运等费用，且该费用属于中街公司应当支付的合理费用。证据22，转账凭条可以证实霍金柱向案外人吴迎春转款63万元，但相应的收款收据无法证实上述款项均用于与涉案工程。证据23、24，霍金柱购买钢材和石材的清单和收据，不能证实中街公司实际支付了款项且购买钢材和石材用于涉案房屋的装修。证据25，霍金柱支付王雯建行汇票申请书和案外人王雯出具的收条不能证实中街公司实际支付垃圾清运费，且该费用属于中街公司应当支付的合理费用。该证据与证据21在时间和款项用途方面接近，中街公司不能说明总计110万元清运费用具体使用情况。证据26，收据中没有客户名称无法确定与本案有关。证据27，收据和记账凭证不能证实与中街公司实际支付款项且与涉案房屋有关。证据28，可以证实中街公司向黄文荣、部凡、纪海燕支付过劳务费，但不能证实与本案有关。证据29-40，均系案外人出具的收条及霍金柱个人账户的银行单据不能证实与中街公司实际支付款项且与涉案房屋有关。证据41、42、43涉及评估报告书能否作为本案定案依据的问题，与评估报告书一并论述。证据44-49，中街公司证明的事项与本案并无关联。证据50，本院作出的(2018)鲁民申1827号民事裁定驳回中街公司的再审申请，认定国投公司、建铂公司之间形成不定期租赁关系，该民事裁定书中并未体现中街公司所主张的内容。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、一审判决对于中街公司主张的损失认定是否正确；二、国投公司是否应当承担连带赔偿责任；三、建铂公司是否承担赔偿责任；四、建铂公司是否承担违约责任。关于焦点一，1、关于房屋改造补偿款。二审中，中街公司提交了多份证据主张中街公司投资对涉案房屋进行改造，其中部分证据在一审提交的评估报告书中也有所涉及。在庭审过程中，组织各方当事人对证据逐一进行了质证，国投公司、建铂公司对中街公司提交的证据进行了质证，对于证据的真实性均不予认可，认为上述证据不能中街公司证实改造涉案房屋投入的实际费用。本院认为，中街公司提交的证据中，大部分合同是霍金柱与案外人签订，合同涉及的人员并未参与本案诉讼，合同中对于具体的施工范围和内容约定不明，用于证实付款的证据也是收条、收据或现金取款凭证，中街公司提交的证据不足以证实向涉案房屋实际投入了评估报告中认定的全部费用，因此一审法院对评估报告不予采信并无不当，一审认定的房屋改造补偿款数额是正确的。2、关于房屋租金、物业费及前期租户补偿款。中街公司主张建铂公司多收取中街公司2011年10月31日至2012年年底一年房屋租金、物业费160万元。本院认为，中街公司在签订租赁合同时，对于房屋的情况是应当知晓的，中街公司并未提交此后要求建铂公司返还或折抵上述费用的证据，并且中街公司认可其在2015年5月要求向建铂公司缴纳2015年7月1日以后的租金，中街公司认可应向建铂公司缴纳租金。此外，中街公司提交的证据也不足以证实其多付了房租及物业费，中街公司要求建铂公司返还多付的租金及物业费的主张本院不予支持。对于前期租户补偿款，在签订租赁合同时，中街公司对于承租的房屋状况应当已经了解，但中街公司与建铂公司之间对此并未进行约定，中街公司要求建铂公司承担没有依据。3、关于经济损失。在庭审中，中街公司向本院递交控告书，主张国投公司、建铂公司存在动用社会黑恶势力对中街公司及其次租户进行断水、断电、打砸等行为，造成人员伤残、重大财产损失，已经构成刑事犯罪，中街公司向公安机关报案，但公安机关未能立案处理，要求本院予以处理。本院认为，中街公司的上述主张不属于民事案件的受理范围，并且中街公司已经向公安机关报案，在公安机关尚未作出处理意见前，不能推定国投公司、建铂公司存在违法行为。即中街公司主张的经济损失是由国投公司、建铂公司的过错造成。4、关于利息损失。由于中街公司主张损失数额2487.228308万元缺乏相应证据支持，2015年12月31日国投公司与建铂公司的合同解除，建铂公司与中街公司的后续合同无效，一审法院认定的损失数额1717339.23元，利息自2016年1月1日起并无不当。焦点二，由于生效的民事判决认定国投公司与建铂公司之间系租赁合同关系而非委托合同关系，故中街公司无权向没有合同关系的国投公司主张权利。此外，中街公司主张建铂公司采取欺诈手段骗取中街公司签订租赁合同，国投公司、建铂公司存在违法行为。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。”中街公司的上述主张证据不足，本院不予支持。焦点三，由于在2015年12月31日后，建铂公司无权处分涉案房屋，导致中街公司与建铂公司的租赁合同无效，建铂公司对此存在过错，一审判决建铂公司应当承担相应的责任并无不当。焦点四，国投公司与建铂公司之间的不定期租赁合同于2015年12月31日解除，而建铂公司在2015年9月18日，就要求解除与中街公司的租赁合同，并采取停水停电的方式强行中止合同，建铂公司的行为已构成违约。在建铂公司亦无证据证实中街公司存在违约行为的情况下，建铂公司应当承担相应违约责任。综上所述，济南中街商务管理有限公司、济南建铂房地产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207873元，由济南中街商务管理有限公司负担180414元，济南建铂房地产经纪有限公司负担27459元。本判决为终审判决。审判长 曹 毅审判员 岳彩林审判员 张 磊二〇一九年一月十六日书记员 王 策