安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初8191号原告：安徽金泰投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路龙岗工业区2号楼。管理人：王俊，管理人负责人。委托诉讼代理人：王家龙，安徽天瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞金华，安徽天瑞律师事务所律师。被告：安徽万欢商贸有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区史城村金泰大学生创业基地研发楼102室。法定代表人：陈仁保，董事长。委托诉讼代理人：刘滔，安徽至达律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏奇，安徽至达律师事务所律师。原告安徽金泰投资集团有限公司（以下简称金泰公司）诉被告安徽万欢商贸有限公司（以下简称）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金泰公司的委托诉讼代理人王家龙、被告万欢公司的委托诉讼代理人魏奇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金泰公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告应缴清水电等费用、腾出案涉房屋并将该房屋返还给原告；2、判决被告支付原告租金4980329元（免租期一年，租金暂自2014年7月30日计算至2017年7月30日直至被告返还房屋时止，共计1096天，租金为4980329元。）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告位于临泉路与通达路交口的大学生创业基地5、6、7、10层门面房，建筑面积为7678.68平方米,租赁期限20年，租赁时间自2013年7月30日至2033年7月29日，自交房之日起免租期一年，租金每年为1658594.88元。租金半年支付一次，遵循先付后租的原则，租金应提前一个月支付。合同签订后，原告按照合同的约定将案涉房屋交付给被告使用。上述租赁合同签订后，原告的经营状况发生重大变化，2017年4月12日，合肥市瑶海区人民法院裁定受理金泰公司清算组对被申请人金泰公司的破产清算申请，并做出（2017）皖0102破申1号民事裁定书和（2017）皖0102破1号公告，裁定受理金泰公司破产清算并指定安徽天瑞律师事务所为管理人，根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。2017年6月2日，管理人向被告邮寄一份《律师函》，告知其解除涉案合同并交付该房屋，该《律师函》因无法送达被退回，为此原告起诉至贵院，望判如所请。被告万欢公司辩称：第一、案涉租赁合同已经被当事人双方签订的租赁期自2013年1月1日至2036年3月31日的大合同所替代，该合同约定的租赁标的房屋为“金泰购物中心”项目地上一层至十一层、二期二层商业用房，总租赁面积50128.6平方米；第二、本案租赁合同应当继续履行，因为本案原告未尽到通知解除的法定义务，且本案原告属于违约方，根据合同第十六条第五款的约定原告无权解除合同；第三、原告未按照约定交付房屋，仅交付沿街十一层楼的3、4、5、6、7、10层，其余房屋均未交付。最为重要的一点，原告自2015年开始解散，2016年初开始强制清算，现已经处于破产程序，因此原告给万欢公司造成的损失远远高于租金，因此根据合同法第六十八条不安抗辩权的规定，万欢公司也不需要支付租金；第四、原告的诉讼请求起算的时间点违反了合同的约定，合同约定免租期三年，即使合同解除，违约方在原告，因此合同约定的免租期三年不应计算租金；第五、我公司已向原告支付租金300万元，应予扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月3日，金泰公司与案外人吴正贵签订了一份《房屋租赁协议》，约定租赁房屋位于合肥市龙岗工业区临泉路和通达路交叉口的甲方开发建设并拥有产权和合法出租权的“金泰购物中心”项目地上一层至地上二层的部分商业用房，总租赁面积约为19573平方米，其中地上一层约为9450平方米，地上二层约为9733平方米，一期门面三间（130*3）390平方米。出租人为金泰公司，承租人为吴正贵。2013年元月9日，金泰公司与吴正贵另签订《房屋租赁协议》一份，约定金泰公司将大学生创业基地（二期）1-4层门面房出租给吴正贵，门面房位于临泉路和通达路交叉口，建筑面积8180.32平方米，共四层，一层1003.24平方米，二层2318.43平方米同，三层2318.43平方米，四层2540.43平方米。2013年3月7日，被告万欢公司注册成立。金泰公司与万欢公司签订《房屋租赁协议》两份，其中一份约定：甲方将金泰大学生创业基地（一期）5、6、7、10层门面房出租给乙方，双方经协商达成如下协议：一、甲方门面房位于临泉路与通达路交叉口大学生创业基地，建筑面积7678.68平方米，共四层，5层2540.43平方米，6层2540.43平方米，7层1619.02平方米，10层979.22平方米。租金：7678.68*18元/平方米=138216.24元/月；年租金1658594.88元。租赁时间：20年，2013年7月30日至2033年7月29日止，自交房之日起免租期一年，租期顺延。付款方式：租金半年支付一次，遵循先付后租的原则，租金应提前一个月支付。乙方按水电表的计量数字及公摊向甲方（或供水供电企业）缴纳水电费，单价以同期供水供电部门公布的用水用电单价为准，乙方不承担其他费用。该合同落款处由双方加盖公司公章，无落款时间。另一份租赁合同约定：一、标的房屋位于合肥市龙岗工业区临泉路和通达路交叉口的甲方开发并拥有产权和合法出租权的“金泰购物中心”项目地上一层至十一层、二期二层商业用房，总租赁面积50128.60平方米。二、租赁期限20年，2013年元月1日起至2036年3月31日止（免租期三年不计入20年有效期内）。甲方提前交房，计算日期不变（装修期3个月，起算日期顺延）。三、租金标准自本合同约定的起租日开始，实际面积50128.6平方米，计价面积50000平方米，起价计算时每月每平方米28元，每年租金1403万。该合同落款处仍由双方加盖公司公章，亦无落款时间。被告万欢公司陈述上述两份吴正贵签订的合同及万欢公司签订的租赁标的物为大学生创业基地（一期）5、6、7、10层门面房的合同后均被双方签订的租赁标的物为“金泰购物中心”项目地上一层至十一层、二期二层商业用房的租赁合同替代，因此双方的权利义务应当按照该份大合同的约定予以确定。2017年4月12日，本院做出（2017）皖0102破申1号民事裁定书，裁定受理金泰公司破产清算申请并指定安徽天瑞律师事务所为管理人。2017年6月2日，破产管理人通过邮政快递向被告发出《律师函》，通知其解除涉案租赁合同并交付租赁房屋。双方为此发生争议，以致成讼。本案在审理中，原告变更其诉讼请求为：一、判令解除原告与万欢公司签订的租赁期自2013年1月1日至2036年3月31日的房屋租赁合同；万欢公司应当交清水电费、腾出房屋返还原告；二、被告万欢公司支付原告金泰公司承租的金泰购物中心地上一层至十一层3、4、5、6、7、10层房屋（面积为12573.33平方米）租金23155712元（暂从2013年9月9日计算至2019年1月25日，直至房屋返还之日止）；三、金泰购物中心地上一层至十一层中的1、2、8、9、11层及二期两层商业用房的租金请求原告暂行撤回，待查明相关事实后另行主张。双方当事人确认上述房屋的面积分别为：3、4层合计4858.65平方米、5层2540.22平方米、6层2540.22平方米、7层1619.02平方米、10层979.22平方米；共计12537.33平方米，租金单价按每月每平方米28元计。当事人另确认租赁合同中所涉“金泰购物中心”与房屋产权登记信息表中记载的龙岗开发区史城村金泰大学生创业基地研发楼系同一建筑物。上述事实，有案涉房屋的房屋产权证、房屋租赁合同四份、（2017）皖0102破申1号民事裁定书、解除合同通知书、邮寄单及当事人陈述等证据为证。本院认为：案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同约定的履行期虽尚未届满，但由于本院已于2017年4月12日裁定受理金泰公司破产清算组的破产申请，故原告依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，请求解除当事人双方的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。本案判决之日为合同解除之日。合同解除后，被告应依约付清承租房屋的水、电等使用费后将承租房屋返还原告。双方若对水、电等费用金额存有争议，原告可另明确其具体请求后另案诉讼主张。关于双方的权利义务应以哪份合同作为认定依据的问题，原告认可万欢公司关于另三份合同均被双方签订的租赁期为2013年1月1至2036年3月31日的租赁合同所替代的主张，并将其与吴正贵签订的合同以及与万欢公司签订的另一份合同中的诉讼请求一并计入至本案中，本院予以准许。同时对于涉案房屋一期（沿街11楼）的1、2、8、9、11层及二期两层是否实际交付问题，双方存有争议，原告请求暂行撤回该部分房屋租金的诉请，在本案中仅主张沿街11层楼的3、4、5、6、7、10层的租金，本院亦予准许，1、2、8、9、11层房屋的租金及相关权利原告可另案主张。关于租金的起算日期，合同约定的租赁期自2013年1月1日至2036年3月31日，同时约定了三年的免租期。故被告主张按合同约定的租赁起始日期作为租金起算日期，本院予以采纳。但被告既已主张另三份租赁合同已被租赁期为2013年1月1至2036年3月31日的合同所替代，在计算租金时还主张按被替代的合同租赁期确定租金起算日期，本院不予采纳。鉴于本案合同系由原告主张提前解除，并非被告违约所致，故原告请求三年免租期应按实际租赁期限进行折算，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，本院认定上述租赁物的租金均自2016年1月1日起计付，计至本案判决之日（2019年1月25日）的租金为13082286元（12537.33平方米×28元/月/平方米÷30天×1118天），此后按此标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。被告主张其支付了300万元租金，其中2013年5月10日的100万元，双方约定为合同保证金，鉴于被告在本案未就保证金如何处理提出诉求，且被告承租期间使用的水、电等费用双方尚未结算，故该100万元尚不能从本案租金中予以扣除，当事人可另案主张。2013年6月30日支付的60万元及7月3日支付的140万元，根据当事人双方签订的《担保协议书》的内容及收款收据中载明的收款事由为担保保证金，可以证明该200万元系双方约定的借款担保保证金，与本案租赁合同无关，被告主张该200万元系支付给原告的租金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告安徽金泰投资集团有限公司与被告安徽万欢商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告安徽万欢商贸有限公司于本判决生效后三十日内将位于合肥市龙岗开发区史城村金泰大学生创业基地研发楼沿街11层楼的3、4、5、6、7、10层返还原告安徽金泰投资集团有限公司；二、被告安徽万欢商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽金泰投资集团有限公司支付上列第一项所列房屋自2016年1月1日至2019年1月25日的租金13082286元，此后按本判决确定的租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；三、驳回原告安徽金泰投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币157578元，由原告安徽金泰投资集团有限公司负担68552元，被告安徽万欢商贸有限公司负担89026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  刘槐槐人民陪审员  文晓玲二〇一九年一月二十五日书 记 员  陈晓薇