广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终3807号上诉人（原审被告）：白华灼，男，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：白永坚，男，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：陈剑，男，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。原审第三人：清远市清城区盛泰地产中介服务部，住所地：清远市。经营者：陈少芳。上诉人白华灼因与被上诉人陈剑及原审第三人清远市清城区盛泰地产中介服务部（以下简称盛泰地产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。白华灼上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者撤销一审判决的第二项，并依法改判上诉人向被上诉人支付违约金75000元;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院根据被上诉人单方面委托评估机构出具的评估报告书作为判决的依据，明显错误。1、被上诉人单方委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的评估报告书缺乏真实性、合法性和公平性。2、广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司的评估人员没有到涉案房屋现场查看，作出的评估报告缺乏客观性。3、一审法院以涉案房屋于2018年5月4日的市场价值判决上诉人向被上诉人赔偿房屋差价没有事实和法律依据。二、一审法院根据被上诉人的申请，于2018年4月19日作出(2018)粤1802民初2037号民事裁定书，冻结了上诉人在(2017)粤1802民初4448号应收购房款20万元明显违法。因为一审法院冻结该款项当天，该款项还没有实际转移给上诉人(因上诉人与王x清还没有办理涉案房屋的转移登记)。该裁定书没有在法定时间内送达上诉人，经上诉人催促，直到2018年7月23日才送达给上诉人，明显违反法定程序。综上所述，一审法院程序错误，认定事实不清，作出的判决显失公平，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，并依法作出公正合法的处理。陈剑答辩称，陈剑按照合同约定支付了50000元定金，银行也审批了贷款申请，同意陈剑按揭贷款49万元。白华灼一房多卖，明显违约，导致陈剑合同目的无法实现，白华灼恶意损害陈剑的权益，陈剑损失远远超出房屋差价，而且白华灼与王x清之间的关系以及是否获利，基于客观原因无法查清，所以本案违约金应予调整。一审判决对违约金的处理合理，请求二审法院驳回白华灼的上诉，维持一审判决。盛泰地产中介未到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面意见。陈剑向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令白华灼赔偿陈剑差价损失500000元（预估价格，最后以评估为准）；2.请求判令白华灼退还陈剑定金50000元；3.案件诉讼费用、保全费用由白华灼承担。诉讼过程中，经过评估，评估公司评定涉案房屋在2018年5月4日的市场价值为1152671元，第1项诉讼请求中的差价损失因此确定为402671元（1152671元-成交价750000元）。一审法院经审理认定事实如下：2017年3月15日，白华灼与案外人王x清签订《房屋买卖合同》，约定白华灼（甲方）将位于清远市清城区××城市××号房屋出售给王x清（乙方），该房屋建筑面积为138.21平方米，约定价款为650000元；付款方式采用分期付款形式支付购房款，签订合同之日起三个月内支付房款450000元，甲方交付房产1个月内办理过户登记手续，在完成过户登记之日付清余款200000元；甲方应当在乙方支付房款450000元之日起三日内将上述房屋按照现状交付乙方；上述房屋交易过程中产生的所有税费全部由乙方承担。上述合同签订后，王x清于2017年8月15日向白华灼转账支付200000元、于2017年8月20日转账支付200000元、于2017年8月21日转账支付50000元。2017年8月21日，白华灼与王x清签订一份《房屋交接确认书》，确认双方于该日正式交接上述房屋。白华灼向王x清交付了钥匙4把、门禁卡2张、装修押金单1张、装修垃圾清运费单1张，物业维修基金单1张、物业维修基金卡1张。2017年3月21日，白华灼将其在2017年3月15日已出售给王x清的上述房屋另行出售给陈剑，双方（陈剑为买方，白华灼为卖方）以及第三人盛泰地产中介签订《房屋买卖合同》，约定陈剑向白华灼购买其上述房屋，约定价款为750000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为业主收齐楼款当天。合同第十一条约定：“……（1）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并退回买方已付的所有费用。（2）……”合同最后部分三方约定的其他事项约定：“该物业是银行按揭手续购买的，第一期先付购房定金，第二期是过户当天付购房首期款给卖方，卖方的第三期房款待银行放贷收齐；现协商买方在过户当天付清原业主物业维修基金和装修押金人民币2000元给回给卖方。”对于定金、首期款、按揭款具体金额以及具体支付期限以及过户时间，合同没有约定，陈剑称双方口头约定的定金为50000元、首期款为210000元、贷款490000元。上述合同签订当天，陈剑向白华灼支付了50000元定金。2017年6月7日，陈剑取得了中国邮政储蓄银行出具的个人房屋贷款审批通知书，通知书显示该银行审批通过了陈剑的房屋贷款申请，决定给予其贷款金额490000元。此后，白华灼未协助陈剑办理涉案房屋的产权转移登记手续，陈剑因此于2017年8月23日向一审法院提起诉讼，请求白华灼白华灼继续履行双方于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》，协助办理涉案房屋的转移登记手续并交付房屋使用。在该案的审理过程中，应案外人王x清的申请，一审法院依法追加了其作为有独立请求权的第三人参加诉讼。王x清在该案中提出独立的诉讼请求，请求白华灼继续履行双方于2017年3月15日所签订的《房屋买卖合同》，协助办理涉案房屋的转移登记手续。一审法院经过审理，于2018年3月9日依法作出（2017）粤1802民初4448号民事判决书，判决：“一、驳回陈剑的诉讼请求；二、白华灼继续履行其与王x清于2017年3月15日所签订的《房屋买卖合同》并于判决生效之日起15日内协助王x清办理位于清远市清城区××城市××号房屋的产权转移登记手续，将该房屋的产权转移登记至王x清名下。”该案判决宣判后，各方当事人均未提出上诉，该判决已在2018年5月4日生效。对于陈剑主张的差价损失，陈剑委托了广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋在2018年5月4日的市场价值进行评估。2018年6月29日，该公司作出评估报告书，评定涉案房屋在2018年5月4日的市场价值为1152671元。陈剑为此支出评估费5000元。一审法院认为，陈剑与白华灼签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行合同义务。陈剑已按约定支付了定金50000元并递交了资料申请按揭贷款且已获得银行批准，但白华灼却将涉案房屋一房二卖，两位买受人因此与白华灼产生纠纷而引起民事诉讼。案件经过审理，一审法院作出的民事判决书已驳回了陈剑的诉讼请求，支持了王x清的诉讼请求。由于陈剑在（2017）粤1802民初4448号案提出的诉讼请求已被一审法院驳回，陈剑通过签订涉案《房屋买卖合同》取得涉案房屋产权的合同目的落空，白华灼的行为显属根本违约。白华灼显然已无法按照约定将涉案房屋出售给陈剑，按照合同第十一条的约定，白华灼应退还其已收取陈剑的费用。故，对于陈剑请求白华灼退还定金50000元的诉讼请求，依据充足，一审法院予以支持。此外，受清远市区2017年以来的房价上涨因素影响，导致陈剑在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋,由此造成了差价损失，该损失属于因白华灼违约造成陈剑的损失。对于该损失，陈剑提供了具有相关资质的机构所作出的评估报告书予以证明，一审法院予以采信。对于房屋差价损失，以评估报告书上的涉案房屋市场价值1152671元与双方房屋交易价格750000元的差额确定为402671元。尽管双方在合同中约定了卖方不能按合同约定将该物业预售买方情形下的违约金数额（物业成交价的10%），但是按照该计算方式计算出的金额明显不足以弥补陈剑因白华灼的违约行为所受到的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，陈剑认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。因此，一审法院将双方约定的违约金调整确定为房屋差价损失402671元。因此，对于陈剑要求白华灼赔偿房屋差价损失402671元的诉讼请求，依据充足，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、白华灼于判决生效之日起10日内向陈剑退还定金50000元；二、白华灼于判决生效之日起10日内向陈剑赔偿房屋差价损失402671元。案件受理费4045元、保全费3270元，共计7315元，由白华灼负担。二审期间，各方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方当事人的意见，本案争议焦点：陈剑向一审法院提交的评估报告书是否可以作为涉案房屋价值的参考依据。涉案《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。白华灼明知涉案房屋已于2017年3月15日出售给案外人王x清，仍于2017年3月21日再次将涉案房屋出售给陈剑，其行为违反了诚实信用原则。而且，一审法院其他生效民事判决已明确白华灼协助案外人王x清办理涉案房屋的产权转移登记至王x清名下。显然，陈剑的合同目的无法实现，白华灼的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。陈剑认为双方约定的违约金不足以弥补其损失，向一审法院提供了《评估报告书》，拟证明案涉房屋在2018年5月的市场价值为1152671元，请求调整违约金为房屋市场价值与双方约定的房屋交易价格的差额。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，合同双方当事人认为合同约定的违约金，不足以填补因违约方的违约行为造成的损失，守约方可请求人民法院予以调整。故陈剑向一审法院请求调整违约金，要求白华灼以涉案房屋市场价值与双方约定的房屋交易价格的差额赔偿其实际损失，具有法律依据，本院予以支持。白华灼上诉提出《评估报告书》缺乏客观性、真实性、合法性和公平性，其向陈剑赔偿违约金应为75000元（即双方约定的成交价的10％）。对此，本院作如下分析：首先，出具评估报告书的估价公司是经工商登记的具有房地产评估业务资质的有限责任公司，参与估价的工作人员是注册房地产估价师。估价公司及估价工作人员均具有房地产估价资质。其次，白华灼没有提供证据证明估价公司与估价师在对涉案房屋市场价值进行评估过程存在程序违法情形。再次，评估报告书记载的估价方法是采用比较法，即将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正。评估报告书附件中附有涉案房屋外景、房屋所在小区入口、房屋入户门、阳台、小区环境、小区车库入口等照片。可见，估价公司在估价过程进行了实地勘验与市场调查，其估价结果具有一定的客观性和合理性。为此，本院采信评估报告书的估价结果，该估价结果可以作为涉案房屋价值的参考依据。白华灼提出前述理由，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，白华灼的上诉理由不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8090元，由白华灼负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年一月十一日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。