浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初10845号 原告俞建花，女,1980年12月21日出生,汉族，住绍兴市越城区。 委托代理人周琦凯、刘佳，浙江海邦律师事务所律师。 被告吴丽华，男，1972年10月3日出生,汉族，住杭州市江干区。 被告余华，女，1985年1月6日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人季建刚、王晓霞，浙江虎跑律师事务所律师。 原告俞建花诉被告吴丽华、余华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日受理后，依法由审判员韩涛独任审判，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告俞建花委托代理人周琦凯、刘佳，被告吴丽华、余华及委托代理人季建刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告俞建花诉称，原告向两被告购买位于杭州市江干区的安置房屋一套。2015年9月6日，双方签订《房屋买卖合同书》、《借条》各一份，约定:房屋转让价款为1773769元;首付款为650000元;乙方支付首付款后，有权占有和使用涉案房屋;650000元首付款作为购买涉案房屋的意向金，如甲方要终止转让，甲方应向乙方归还意向金及意向金月息2.4%的利息。2015年9月7日，原告向被告吴丽华支付650000元意向金。但两被告不但未在2017年底前办理完毕涉案房屋的产权证明，而且在原告多次表示愿意等待原告办理产权证明的情况下，两被告公然拒绝履行合同。根据《房屋买卖合同书》第六条，以及《借条》的约定，两被告应当向原告返还意向金并按照月息2.4%支付利息。经过原告多次交涉，两被告向原告返还了650000元意向金，但拒绝支付利息，由于原被告约定的利率过高，在此原告主动将利息主动调整至2%／月。两被告未按约定时间办理房屋产权证明且拒绝继续履行合同，致使原告无法购得涉案房产、错失交易机会，两被告应支付的利息，尚不足以弥补原告损失，故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，两被告应当赔偿原告另行购房的差价损失。要求判令：一、解除《房屋买卖合同书》；二、二被告支付利息390000元人民币（按2%／月实际计算至给付之日止，暂自2015年9月8日计算至2018年3月7日，此后计至实际给付之日止）；三、二被告赔偿原告重新购房的房屋差价损失1586240元；四、本案评估费用13800元由二被告承担;五、本案全部诉讼费用由二被告承担。 被告吴丽华、余华辩称，一、对解除《房屋买卖合同书》无异议。两被告与原告俞建花本约定最迟在2017年年底办出案涉房产三证，如无法办出则双方都有权解除合同。由于客观原因该房产无法在2017年年底办出三证，且双方并未约定在办不出三证的情况下合同如何继续履行,若如原告俞建花所述一直等待至三证办理完成，首先案涉房产的三证何时能办理存在不确定性，其次两被告在不确定的期间内将一直无法收到原告俞建花尚未支付的将近三分之二的购房余款，已完全违背当时签订《房屋买卖合同书》目的，故案涉合同已无法继续履行，原告俞建花亦要求解除该合同，两被告对解除《房屋买卖合同书》无异议。 二、案涉合同由原告俞建花提供，相关权利义务不均衡，对原告俞建花计算的利息不予认可。案涉《房屋买卖合同书》及《借条》的文本均由原告俞建花提供，约定“最迟2017年年底，如办不出三证乙方(原告俞建花)有权解除合同，退还首付款，并支付首付款月息百分之一的利息，两被告与原告俞建花协商该合同事宜一直未达成结果，而经原告俞建花多次要求，余华于2017年4月10日向其返还了650000元首付款，故两被告认为支付利息应当自2015年9月7日起按月息百分之一计算至2017年4月10日，而非原告俞建花主张金额。 三、原告俞建花要求赔偿其另行购房的差价损失无任何依据原告俞建花所述其错失机会，要求两被告支付其重新购买房屋的差价损失无任何事实及法律依据。双方签订的《房屋买卖合同书》对各方解除合同做了明确约定，因案涉房屋三证无法在2017年底办出这一事实，根据案涉合同约定的解除权解除合同是合理合法行为。双方在签订《房屋买卖合同书》时对案涉房屋三证是否能在2017年底办理出均已明确知晓存在不确定性，原告俞建花对此结果应当预见。因错失机会、房价上涨导致重新购房的差价是原告俞建花自身应承担的风险，而不能要求合同另一方承担其损失。且如原告俞建花所诉，本案借款实际已经在原告俞建花要求下全额归还，答辩人因后续实际租金未能协商一致，故没有支付利息。综上所述，两被告对原告俞建花主张的利息及房屋差价损失不予认可。 本院经审理查明的事实： 2015年9月6日，原告俞建花（乙方、买方）与被告吴丽华（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方同意出售位于五福二苑1幢1单元302室的房产给乙方。该房屋户型为二室二厅一卫一厨，房屋用途为住房，权属为私产，本房产因暂无房地产权证，其平方面积按以后产权证办出的实际面积计算；甲、乙双方议定上述房屋转让价为人民币1773760元；首付款为人民币650000元；尾款为人民币1123760元；尾款在房产证办出过户时支付(实际面积以房产证为准)；由甲、乙双方协商同意于2015年9月8日由乙方向甲方支付首付款，甲方应于当日将该房屋房产，包括家具家电全部钥匙等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收；由于现实原因，本小区房产暂未办理房地产权证，乙方对此情况了解且自愿购买该房，经双方协商，甲方尽力在2016年年底办出房产证，最迟2017年年底，如办不出三证乙方有权解除合同，退还首付款，并支付首付款月息百分之一的利息，如甲方提出房屋不卖，那么甲方应返还首付款，并按首付款月息百分之二点四支付利息。在为乙方办理房地产权证过户时，需缴纳的费用除营业税由甲方承担，其它一切费用乙方自行承担。若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误；若乙方违约，需向甲方支付违约金，违约金为此房屋转让总价的30%，等等。 同日，吴丽华、余华（甲方、借款人）与俞建花（乙方）签订《借条》一份，约定；甲方向乙方借到人民币650000元，该笔借款作为购买五福二苑1幢1单元302室房屋的意向金。此房屋总面积为77.12平方，房屋单价23000元/平方，总金额1773760元整房屋单价为最终成交价，甲乙双方不得以任何理由调整单价；乙方支付甲方意向金后，此房屋由乙方占有及使用。此房屋暂无房屋产权证，甲方承诺于2017年底前办出房屋所有证件，并与乙方办理房屋转让，乙方再相应付清房屋余款；房屋办证所有费用由甲方承担，转让时的营业税也由甲方承担，其余按商品房转让的税金和费用由乙方承担；此房屋在2017年底前办理不出房产证件，或房屋有其他纠纷，与乙方无法办理转让，乙方有权拒绝继续交易，甲方应向乙方(在乙方提出一星期内)归还意向金及意向金月息1%的利息；如果甲方要终止转让，甲方应向乙方(在甲方提出一星期内)归还意向金及意向金月息2.4%的利息。 2015年9月7日，原告俞建花向被告吴丽华汇款65万元。后原、被告就案涉房屋进行交接。2017年4月10日，被告吴丽华、余华向原告俞建花出具《归还借款通知》，载明：“我们在2015年9月7日向你借到借款65万元，同时双方又有如下说明:在2017年年底前办出“五福二苑一幢1单元302室”登记在我们名下的房产权证时，该65万元借款可作为你要求将上述房产转让给你的意向金。现我们已向负责办理上述房产产权证的杭州市江干区五福社区提出办证请求。社区的答复是上述房产在现在或今年年底前是无法办理的。为此，特通知于下：一、为避免上述意向不能进一步协商时给双方带来更大的损失，我们已将借款陆拾五万元汇入俞建花账(卡)户；二、归还的借款查收后，你使用的上述住房如仍需自己居住使用可以继续使用至2017年年底，但使用权不得以任何形式转让，如不需要请尽早返还。三、借款利息在你返还房屋后，和你使用上述房屋的合理费用(同类住房的市场租金)一并结算，多还少补；四、至2017年年底，上述房屋能办出房产权证的，双方再对上述房屋转让意向进一步协商。”被告余华向原告俞建花汇款65万元。2017年4月28日，原告俞建花向被告吴丽华、余华出具《通知函》，载明：“本人于2017年4月10日收到贵方单方面的购买五福苑二苑1-1-302房屋意向金还款方式及相关房屋条款的信函，本人在此郑重声明不同意且不接受贵方对于购房意向金的还款方式及相关房产条款，望贵方按双方签署的房屋买卖合同和附件条款处理和解决。” 2018年1月1日，被告吴丽华向原告俞建花发送微信，要求原告俞建花搬离案涉房屋，遭到原告俞建花拒绝。 2018年1月3日，被告吴丽华、余华将案涉房屋收回。 本案在审理过程中，本院依俞建花申请委托浙江恒基房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行评估鉴定，2018年7月5日，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司出具《评估报告》，言明：“估价对象在价值时点(2018年6月25日、实地查勘之日)的市场价值为人民币420万元，房地产单价54461元/平方米；预计在无产权证明权益受限情况下的市场价值为人民币336万元”。俞建花为此次评估支付评估费人民币13800元。 本案在审理过程中，本院依职权向杭州市江干区五福社区调查案涉房屋无法办理房产登记的原因，该社区副主任张建华陈述，案涉房屋所处小区因绿化等原因无法办理房屋产权登记，何时可办出无法确定。 上述事实，有原告提交的《杭州市房屋转让合同》、《借条》、银行汇款凭证、微信记录、浙江恒基房地产土地资产评估有限公司出具的《评估报告》及评估费发票，被告提交的《归还借款通知》、《通知函》银行汇款凭证及本案庭审记录证实。 本院认为，原告俞建花与被告吴丽华、余华签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人各方均产生约束力。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告俞建花与被告吴丽华、余华对于解除涉案《房屋买卖合同》均不持异议，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 就原告主张被告支付付款利息损失及购房差价的诉请。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方在《房屋买卖合同》及《借条》中明确约定直至2017年年底案涉房屋无法办出房产证的情况下，双方均可解除合同，从双方的微信记录及被告吴丽华、余华将案涉房屋收回的情况来看，实际上是出卖人吴丽华、余华提出解除案涉《房屋买卖合同》，故其依约应支付原告利息损失，现原告按照月息2%的标准要求两被告支付利息损失，于法有据，本院结合被告吴丽华、余华归还时间及此后原告俞建花居住案涉房屋直至2018年1月3日的事实，确定两被告支付原告计算至2017年4月10日的利息损失248745元。对于购房差价，根据《房屋买卖合同》及《借条》的约定，原告俞建花已明确预见到案涉房屋存在无法办理房产三证的可能性，在双方对于2017年年底仍无法办理房产三证即可解除合同、以及解除合同后各自承担责任达成合意的情况下，考虑到两被告对于无法办理房产三证不存在过错，对于该节诉请，本院不予支持。另，对于原告主张的鉴定费问题，应由原告自行承担。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告俞建花与被告吴丽华、余华于2015年9月6日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告吴丽华、余华于本判决生效之日起十日内支付原告俞建花利息损失人民币248745元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告俞建花的其他诉讼请求。 按规定减半收取案件受理费人民币11355元，由原告俞建花负担人民币1419元，由被告吴丽华、余华负担人民币9936元，原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 韩 涛 二〇一九年一月二日 书记员 陈明莉