广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民初716号原告（反诉被告）：广州南沙围垦开发公司，住所地：广州市南沙区万顷沙镇新港大道1号。法定代表人：钟惠彪，职务：董事长。委托诉讼代理人：郑飞虎，广东金轮（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜志鹏，广东金轮（南沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州南吉湾房地产有限公司，住所地：广州市南沙区万顷沙镇新垦大道32号首层。法定代表人：文星月，职务：总经理。委托诉讼代理人：张涛，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李纲，广州金鹏律师事务所律师。原告广州南沙围垦开发公司（以下简称围垦公司）与被告广州南吉湾房地产有限公司（以下简称南吉湾公司）租赁合同纠纷一案，原告围垦公司于2017年12月22日向广州市南沙区人民法院起诉，广州市南沙区人民法院于该日立案受理，因被告南吉湾公司提出反诉的诉讼请求标的金额超过了《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2015]7号）第一条规定的基层法院受理民商事一审案件的级别管辖范围。广州市南沙区人民法院于2018年6月8日作出（2017）粤0115民初5910号案件移送函。本院于2018年7月27日立案受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑飞虎、颜志鹏，被告的委托代理人张涛、李纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告围垦公司向本院提出诉讼请求：1.南吉湾公司将2014年3月14日与围垦公司签订的《租赁合同》所约定的租赁土地（位于沙××垦区××南堤，具体位置详见租赁合同附图）交还给围垦公司；2.南吉湾公司向围垦公司支付土地使用费（自2016年1月1日起计算至南吉湾公司归还土地之日止，以2015年的土地使用费810000元为基数。每年递增8%，2016年度土地占有使用费为874800元，2017年度为944784元）；3.本案的诉讼费用由南吉湾公司承担。事实和理由：围垦公司于2014年3月14日与南吉湾公司签订的租赁合同，约定将沙尾区十九西围南堤土地（以下简称案涉土地）出租给南吉湾公司，因南吉湾公司未按照合同约定向围垦公司支付第二年度的租金，故围垦公司起诉解除合同并要求南吉湾公司支付拖欠的租金。双方签订的租赁合同于2016年7月8日被广州市中级人民法院（2016）粤01民终6136号判决认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定可知，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。但上述判决生效后，南吉湾公司拒不交还土地，至今仍在使用案涉土地且并未支付过任何的占用使用费。现围垦公司要求南吉湾公司参照《租赁合同》的标准支付案涉土地的占有使用费，直至南吉湾公司实际归还土地之日止。被告南吉湾公司辩称：一、南吉湾公司并未实际占有和使用案涉土地，围垦公司请求南吉湾公司交还土地缺乏事实依据。双方签订的租赁合同于2015年12月12日被南沙法院认定无效后，南吉湾公司未再支付租金。项目建设因围垦公司停水停电导致停止，施工单位因未收工程款而撤场。案涉土地及未完成的工程自此处于闲置荒废状态，南吉湾公司自此并未对案涉土地进行占有或使用。相反，从围垦公司提交的土地权属的函件及租赁合同的条款可知，案涉土地的公共设施管理、物业管理均是由围垦公司负责，南吉湾公司只负责对项目工程的建设开发并在项目建设完成后享有对案涉土地一定的经营权限。现项目停工后南吉湾公司已离场，案涉土地在围垦公司的实际控制之下，不存在“交还”的概念。二、围垦公司诉请南吉湾公司支付土地的占有使用费缺乏事实及法律依据。依据已经生效的（2016）粤01民终6136号判决可知，2015年之前的费用双方已经履行完毕。2016年之后的费用，围垦公司以无效合同为依据要求支付占用费缺乏法律依据。退一步而言，案涉土地的租金也应当依据公平公正的角度出发，按照实际价值计算，而非依围垦公司诉请的标准计算。反诉原告南吉湾公司反诉请求：围垦公司赔偿南吉湾公司因合同无效所造成的各项经济损失暂合计人民币140,000,000元；2.本案反诉及本诉费用全部由围垦公司承担。事实和理由：双方于2014年3月14日签订的《租赁合同》因围垦公司未办理案涉土地使用用途的变更即未办理国有农用土地转为建设用地手续而被认定无效。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，围垦公司应当赔偿其因《租赁合同》无效所遭受的投入损失共计1.4亿元。双方目前正在协商确定赔偿金额，并确定第三方评估机构对项目投入及价值进行评估，具体赔偿金额以第三方评估机构评估结果为准。反诉被告围垦公司辩称：针对南吉湾公司所提出的反诉请求，围垦公司认为没有事实和法律依据。首先，南吉湾公司的前手承租人广东天辰投资发展有限公司（以下简称天宸公司）在承租案涉土地的时候，天宸公司已经知悉案涉土地的性质，但是没有依据合同的约定在办理相关报建手续以及包括土地变更手续之内的相关国家有关规定的法规建设规划等相关报批文件的情况下予以进行了非法建设，并造成土地管理部门对其进行行政处罚，对该土地违法以及行政处罚的事实，南吉湾公司的前手承租人天宸公司书面向围垦公司予以确认该违法事实，并承诺承担该行政处罚所涉及的罚款。其次，南吉湾公司在承接原承租人天宸公司原租赁合同项下相关权利后，与围垦公司重新签订该租赁合同，租赁合同中依然明确该土地的现状以及承租人应当依法报建及合法经营的事项，并且明确了南吉湾公司要承担经营的风险，但南吉湾公司在承接之后仍然没有完善相关的手续，继续违法修建相关项目，最终导致被国土部门再次进行行政处罚。最后，对于该行政处罚，南吉湾公司也书面向围垦公司予以确认自身的违章建设并且承诺对该违章建设所造成的处罚承担相应的责任。因此本案所涉及的土地的整个原承租人以及南吉湾公司均是在没有完善土地报建手续的情况下，单方面违法进行租赁土地的相关建设，并导致国土相关部门予以处罚没收，对于南吉湾公司自身原因所造成的该投资损失应该由其自身承担。经审理查明：案涉土地座落于广州市南沙区新垦镇第十九围西围，土地性质为国有农用土地，使用权人为广州南沙开发区土地开发中心，2008年7月8日，广州南沙开发区土地开发中心向围垦公司出具《关于管理国有农用地的委托函》，委托围垦公司对于案涉土地进行日常的土地管理和经营。2010年11月25日，围垦公司与天辰公司签订《合作意向书》，围垦公司将案涉土地出租给天辰公司进行商业开发建设，租期为20年，自2012年1月1日至2031年12月31日止。2012年5月31日，天辰公司（甲方）与苏荣村（乙方，南吉湾公司）、围垦公司（见证方）签订《十九涌商业街及会所酒店项目转让协议书》，协议约定天辰公司、南吉湾公司共同确认十九涌商业街及会所酒店项目由南吉湾公司承接。经第三方广东中量投资咨询有限公司（造价咨询单位）评审的工程造价为人民币贰仟伍佰捌拾叁万元（￥25,830,000.00），其中十九涌商业街工程造价为人民币壹仟叁佰伍拾伍万元（￥13,550,000.00），十九涌会所酒店工程造价为人民币壹仟贰佰贰拾捌万元（￥12,280,000.00）。经双方共同确认，南吉湾公司向天辰公司支付承接该项目的费用为贰仟捌佰伍拾肆万元（￥28,540,000.00）。2012年8月31日，围垦公司与天辰公司签订《租赁合同》，围垦公司出租案涉土地给天辰公司用作商业开发建设，案涉土地的具体位置及面积见双方共同确认的附图。双方签订的租赁合同的租赁期限为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日止。在签订合同前，天辰公司已对承租的案涉土地进行实地查看，相关土地权属已充分了解，愿以现状承租交付，并无异议。2013年7月24日，天辰公司向围垦公司发出《关于放弃南沙十九涌商业街（二期）及会所酒店项目的申请函》，其中载明：“商业街（一期）的工程预期完工时间远超过我司原有规划，打乱我司原有的开发进度，由于我司准备不足，逾期完工的情况导致我司开发建设、资金筹措与招商引资工作完全脱节，对我司资金链运作带来了严重影响，鉴于我司与南吉湾公司的合作关系及南吉湾公司作为实际投资人存在的事实，我司本着诚恳务实的态度，决定放弃南沙十九涌商业街（二期）及会所酒店项目的开发权及已投入的会所酒店项目桩基础建设费用（1100万元），并恳请接受南吉湾公司作为贵司十九涌商业街开发的合作伙伴”。2013年8月6日，围垦公司向天辰公司发出《关于天辰公司申请放弃十九西围南堤开发项目及会所酒店项目的复函》，其中载明：“我司原则上同意贵司所提出放弃十九西围南堤开发项目及会所酒店项目的申请，但前提条件是：1.贵司需缴清十九西围南堤开发项目及会所酒店项目地块租赁合同约定的租金合计约195万元以及300万元资金占用费利息30万元。2.贵司在十九西围南堤开发项目一期建设过程中，在合同红线外擅自填土超过3万平方米，违反了国家土地管理法律法规，请立即停止违法行为，请贵司立即对超出合同红线外的其他土地块进行复绿。3、请贵司尽快完成湿地会所酒店工地清理和道路围蔽，确保湿地景区南门道路通畅。在贵司切实履行上述前提条件下，我司将与贵司理顺相关手续，解除原租赁合同，按规定退还部分十九西围南堤开发项目及会所酒店项目的建设保证金，并就十九西围南堤项目一期的有关事项与该项目实际投资人南吉湾公司洽谈合作事宜”。2014年3月14日，围垦公司（甲方）、天辰公司（乙方）与南吉湾公司（丙方）三方签订《解除合同书》约定，围垦公司、天辰公司双方签订的十九西围南堤的《租赁合同》（以下简称原合同），因在执行过程中天辰公司将合同中的开发建设项目转让给南吉湾公司投资建设，故围垦公司、天辰公司双方一致同意解除合同并签订本解除合同书。其中载明：天辰公司在2013年7月24日书面申请放弃原合同中的会所酒店项目及商业街二期开发项目，围垦公司对此无异议。天辰公司在会所酒店项目及商业街二期开发项目中的所有投入，概由天辰公司自行承担所有损失，所有投入形成的一切资产无偿归围垦公司所有，对此天辰公司无条件同意，南吉湾公司对此无条件同意。2014年3月14日，围垦公司（甲方、出租方）与南吉湾公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：一、租赁范围：甲方出租给乙方用于商业开发的十九西围南堤的具体位置及面积见双方共同确认的附图。在签订本合同时，乙方已对承租的十九西围南堤土地进行实地察看，相关土地权属已充分了解，愿以现状承租交付，并无异议。二、租赁期限：合同期限为10年，即自2014年1月1日至2023年12月31日止。三、租赁费（金额含税价）：1、第一合同年（2014年1月1日-2014年12月31日），年租金为人民币柒拾伍万元整（￥750000），甲方给予乙方减半收取租金，即2014年年租金为人民币叁拾柒万伍仟元整（￥375000）。2、从第二合同年（2015年1月1日-2015年12月31日）开始，年租金在上一年租金人民币柒拾伍万元整（￥750000）的基础上每年递增8%，即2015年年租金为人民币捌拾壹万元整（￥810000），以此类推。四、付款方式：1、租赁期内实行先交租后使用的方式。双方签订承租合同后，七天内，乙方向甲方缴交第1合同年租金人民币叁拾柒万伍仟元整（￥375000）。2、从第2合同年开始，乙方必须于每年的1月5日前缴交当年的全部租金。五、履约保证金和开发建设进度保证金：1、双方签订租赁合同后，七天内，乙方一次性向甲方缴纳承租履约保证金人民币壹佰贰拾万元整（￥1200000）。合同期满且乙方无违约行为时，甲方如数无息退还押金给乙方。2、双方签订租赁合同后，三天内，乙方一次性向甲方缴纳开发建设保证金人民币壹佰万元整（1000000）。同时，乙方应向甲方提供详细的开发建设方案及开发进度计划表，经甲方认可。如乙方没有按照开发建设方案及开发进度计划表完成开发建设且非甲方认可的原由，则开发建设保证金归甲方所有，并按乙方违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回十九西围南堤经营使用权以及该堤段已建的全部物业。乙方完成十九西围南堤的开发建设后，经甲方确认乙方无违约的情况下，甲方无息退还剩余保证金给乙方。六、其他费用的缴费方式：乙方在经营中需自行配套用水、用电、用气、有线电视、网络、污水管网等，除供水供电管线由甲方接到红线边外，其他管网在符合安全要求的前提下，由乙方自行安装。经营期内，乙方承担全部上述配套设施的使用和维护费，并暗示缴费及缴纳相应押金。七、双方权利和义务：（一）甲方的权利和义务：3、享有十九西围南堤公共道路、公共码头、治安交通和水电等公共配套设施的统一管理权，负责本项目建成后商业街的保安服务广州，并在每年的1月5日前向乙方收取当年保安工作年包干费人民币肆拾万元整（￥400000），从2014年1月1日起计费，租期前10年，即自2014年1月1日至2023年12月31日止，每两年在上一年的基础上递增8%,即2014年包干费40万元，2015年包干费40万元，2016年43.2万元，以此类推。9、甲、乙双方租赁期限依本合同约定。期满后，十九西围南堤建筑物及相应不动产的经营权和使用权无权归甲方所有。10、项目正式运营后，乙方所有与项目相关的设计方案、环境评价、施工图纸等全部建设、竣工资料（含电子文件）均须报送甲方一份备案。如果乙方不通过上述资料，甲方有权单方面解除合同，收回商业街经营使用权以及该堤段已建全部物业。（二）乙方权利义务：1、按合同的约定按时支付租金，管理费及应由乙方承担的费用。2、乙方应加强经营管理，不得超越合同坐标红线范围经营，不得出现占道经营、摆地摊等现象，十九西围南堤商户车辆需安排统一停放在坐标红线范围内的指定地点。4、乙方负责商业街内公共道路建设，在合同期内不得损坏商业街内公共设施的使用功能，污水站设备、公共道路、路灯、给排水管道、污水站外的污水管破损均由乙方负责修复、管理，维修费用由乙方自行负责。八、违约责任：2、如甲方根本违约，甲方按双倍履约保证金返还乙方，乙方有权单方面终止合同，并追究由此造成的所有损失；如乙方根本违约，履约保证金归甲方所有，甲方有权单方面解除合同，收回土地及上盖物，甲方不对乙方作任何补偿；3、乙方需向甲方缴付租赁费，如无故拖欠，逾期部分则按当期未付款项的千分之三加收罚金作为滞纳金处罚；合同期内，无故逾期累计超过陆个月视乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回土地及上盖物，并追收乙方当年全部欠付的租赁费且不退还履约保证金。合同签订后，围垦公司依约将涉案土地交付给南吉湾公司使用，南吉湾公司依约向围垦公司支付第1合同年（2014年1月1日至2014年12月31日）的租金375000元、履约保证金1200000元、开发建设履约金1000000元。另查明，因案涉土地地上建筑物没有办理相关报建手续，行政机关先后两次向围垦公司发出处罚决定。其中，2013年8月22日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局对围垦公司发出穗国房南罚字【2013】003号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中载明：你单位未完善相关用地批准手续，擅自占用广州市南沙区万顷沙镇十九涌西堤18976.74平方米土地建设旅游配套设施，反映为2012年国家土地卫片第56、57号图斑。该地块在《广州市南沙区土地利用总体规划（2010-2020）》中含城镇建设用地11838.93平方米，一般农用地6907.25平方米，基本农田230.61平方米。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，本机关对你作出如下处罚：1、责令你单位十五日内退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。2、对你单位非法占用的土地，按建设用地10元/平方米、一般农用地20元/平方米，基本农田30元/平方米的标准并处罚款，罚款合计263452.60元。2014年8月28日，广州市国土资源和房屋管理局对围垦公司再次发出穗国房南罚字【2014】1008号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中载明：你单位未完善相关用地批准手续，擅自占用万顷沙镇十九涌西侧修建商业街，反映为2013年度国家土地变更调查卫片检测图斑221、223号。经测量，该地块涉及土地面积8460.03平方米，其中一般农用地7007.59平方米，建设用地1452.44平方米，该地块有1514.30平方米不符合《广州市南沙区土地利用总体规划（2010-2020年）》，有6945.73平方米符合《广州市南沙区土地利用总体规划（2010-2020年）》。你单位的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定，本机关对你单位作出如下行政处罚：一、对于不符合《广州市南沙区土地利用总体规划（2010-2020年）》的1514.30平方米土地的部分，责令你单位15日内自行拆除在该土地上的新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对于符合《广州市南沙区土地利用总体规划（2010-2020年）》的6945.73平方米土地的部分，没收在该土地上新建的建筑物和其他设施。二、对非法占用的土地，按照耕地每平方米30元，一般农用地每平方米20元，建设用地及未利用地每平方米10元的标准处以罚款，罚款总计154676.2元。再查明，围垦公司因南吉湾公司欠付租金为由，于2015年8月向广州市南沙区人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除围垦公司与南吉湾公司于2014年3月14日签订的《租赁合同》；二、南吉湾公司立即向围垦公司支付拖欠的租金81万元及相应滞纳金（第二合同年即自2015年1月1日至2015年12月31日的租金合计81万元，应在2015年1月5日前缴清；滞纳金自2015年1月5日起计算，每天按当期未付款的0.3%计收，至南吉湾公司实际付清之日止，暂计至起诉之日约47万元）；三、确认围垦公司有权没收南吉湾公司支付的履约保证金人民币120万元；四、确认围垦公司有权没收南吉湾公司支付的开发建设保证金人民币100万元；五、南吉湾公司承担本案的全部诉讼费用。广州市南沙区人民法院于2015年12月12日作出判决如下：一、南吉湾公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向围垦公司支付第2015年度的土地占有使用费810000元；二、围垦公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金1200000元及开发建设进度保证金1000000元给南吉湾公司；三、驳回围垦公司的其他诉讼请求。南吉湾公司不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理，案号为（2016）粤01民终6136号。该案本院认为如下：本案二审的争议焦点在于双方当事人签订的《租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中，涉案土地为国有农用土地，围垦公司在未办理农用地转为建设用地审批手续的情况下，与南吉湾公司签订《租赁合同》将该土地出租给南吉湾公司用于商业开发，违反了法律强制性规定，原审法院认定该《租赁合同》无效并无不当，本院予以确认。鉴于合同无效，原审判令围垦公司应将收取南吉湾公司的保证金返还给南吉湾公司，是可行的。另二审中南吉湾公司确认其欠付围垦公司2015年度的土地占用使用费810000元，原审法院判令其参照合同约定的租金标准支付上述土地占有使用费合理有据，本院亦予维持。本院于2016年7月8日作出驳回上诉，维持原判的判决。诉讼中，双方当事人对于土地是否实际交还存在争议。围垦公司为证明南吉湾公司仍未交还案涉土地，向本院提供了以下证据：证据一、2016年10月9日，围垦公司向南吉湾公司出具关于返还土地并支付土地占有使用费的函及相应的特快专递单，函件的主要内容为：“因贵司与我司签订的《租赁合同》被判决认定无效，结合相关法律规定，贵司应在二审判决生效后立即向我司返还租赁土地。否则，我司将有权参照租金标准继续向贵司收取土地占有使用费。但贵司至今仍然占用租赁土地，尚未归还，贵司的行为已经构成侵权”。证据二、南吉湾公司员工在案涉土地值班图片及视频资料。证据三、关于其员工陈带文对十九涌商业街的拍照说明及围垦公司申请该员工作为证人的出庭申请书，其中载明：“经查看现场发现晾晒着南吉湾公司的工作服…供电部门在商业街施工时，有工作人员搬运里面花盘，南吉湾公司值班人员立即报警…1月13日，我司工作人员要求进入，是由该名值班人员开关门”。经质证，南吉湾公司对于上述证据发表如下意见：对于证据一的真实性、合法性、关联性不予确认。该邮件的寄送地址为项目所在地，时间是2016年，快递单没有显示签收人名字。南吉湾公司在2015年就已经从项目所在地撤场，从未收到过此份函件。对于证据二的真实性、合法性、关联性不予确认。从以上照片及现场视频中无法判断该人员为南吉湾公司员工，更无法证明案涉土地由南吉湾公司掌控。据南吉湾公司了解，该人士为其他方人员，且根据围垦公司指示对项目现场进行管理，相关的事实南吉湾公司已经在提交的《关于现场情况的说明》中进行了详细阐述。对于证据三的真实性、合法性、关联性不予确认。内容纯属围垦公司臆测，没有证据证明现场人员为南吉湾公司员工。南吉湾公司为证明案涉土地已经由围垦公司控制管理，向本院提供了以下证据：《关于项目工地现状的情况说明》、项目工地地图及现场照片、调查笔录和光盘，主要内容是：项目工地入口处有铁门（上锁），围墙围蔽，出口处有铁门（上锁），从现场情况来看，围墙与铁门能够对项目工地进行控制。从驻守人员的身份来看，黄耀棠为第三方施工人员，与南吉湾公司无关。从驻守人员的调查笔录来看，黄耀棠以围垦公司的名义，通过围墙与铁门，对项目工地进行管理与控制，围垦公司对此一直是知情的，也默认了该管理方式，可以认定为项目工地的实际管理与控制方。经质证，围垦公司对于上述证据发表质证意见如下：真实性、合法性、关联性均不予认可。理由如下：第一，从围垦公司举证证据反映为南吉湾公司工作人员看管涉案土地及施工现场；第二，即使如南吉湾公司陈述黄耀棠为施工单位的人占有土地，但施工单位也是南吉湾公司委托的，南吉湾公司与施工单位的纠纷导致施工单位占据工地及涉案土地，应当视为南吉湾公司占据涉案土地，即南吉湾公司仍然没有履行土地交还义务；第三，仅凭出入口处上锁、有驻守人员就判定围垦公司对项目工地进行控制实属无稽之谈，南吉湾公司提交的现场照片均未显示围垦公司派遣驻守人员控制工地，与南吉湾公司主张的事实没有关联。南吉湾公司为证明因合同无效给其所造成的各项经济损失，向本院提交了以下证据：证据一、《南沙区十九涌商业街和湿地公园宾馆工程结算评估报告》、证据二、《十九涌商业街及会所酒店项目转让协议书》、证据三、《南沙区十九涌西堤商业街一期工程结算编制报告》、证据四、《建设工程施工合同》（广东省丰顺县第二建筑工程公司广州分公司）、证据五、《工程合同》（七份）（广州传承室内装饰设计有限公司）、证据六、《建筑安装工程承包专用合同》（广东德臻机电安装工程有限公司）、证据七、《工程合同》（广州市南沙区顺利园林绿化工程部）、证据八、《南沙十九涌废水污水处理工程承包协议书》（广东汇绿环保科技发展有限公司）、证据九、《电梯合同》（广州广日电梯工业有限公司、广州市广讯电梯发展有限公司、广州广芝电梯有限公司）、证据十、《建筑安装工程承包合同》（广州市南电电力工程有限公司）、证据十一、《建设工程设计合同》（广州市海珠建筑设计院）、证据十二、《工程合同》（中山市小榄镇好星室内装饰设计部）、证据十三、《建筑装饰工程施工合同》（广州敏城建设工程有限公司）、证据十四、《民事判决书》（案号：（2015）穗南法民三初字第416号）、证据十五、《民事判决书》（案号：（2015）穗中法民四初字第136号）、证据十六、《十九涌工程项目合同金额及利息汇总表》（暂定）、证据十七、《十九涌西商业街建设投入资金的使用情况专项审计服务投标邀请书》、证据十八、《中标通知书》、证据十九、现场照片及履行上述部分合同的相关支付凭证等证据。经质证，围垦公司对于上述证据的质证意见如下：一、上述证据即使有部分证据是具有真实性的，但与实际发生的损失也并无关联性。二、上述相关合同的实际进展情况、实际工程量以及实际支付的情况均有待考量，南吉湾公司提供的支出凭证、流水单并不能证明其全部费用都用于涉案工程的建设，其中部分投入是南吉湾公司企业经营费用及资金成本，与案涉土地建设没有关联性。南吉湾公司主张的顶手费用，是其与天宸公司的承接费用，与围垦公司无关，且南吉湾公司向天宸公司承接的建设工程为违章建筑，南吉湾公司应当对自身承接违章建筑承担全部风险。三、即使部分合同有实际的履行和支付，在租赁合同中明确约定自身负责办理报建审批手续，南吉湾公司在没有履行报建审批手续情况下进行建设，应当由其自身承担由此产生任何损失。另，在政府处罚违章建筑后，南吉湾公司仍然进行建设，应当由其自身承担由此产生的任何损失。本案诉讼过程中，围垦公司向本院提出要求拍摄现场的员工陈带文作为证人出庭的申请，南吉湾公司向本院提出要求审计损失鉴定的申请。对于案涉土地地上建筑物的状况，双方当事人共同确认地上的建筑物是烂尾状态，且均没有经过合法报建手续，至今未拆除。围垦公司表示：1.天辰公司建设的商业街（二期）及会所酒店开发项目在三方签订《解除合同》后其已经实际收回控制；2.【2014】1008号《土地违法案件行政处罚决定书》作出之后，围垦公司没有执行该处罚决定，由于场地由南吉湾公司控制。南吉湾公司表示：处罚决定书中的地上建筑物均是南吉湾公司建设，由于南吉湾公司基于围垦公司承诺可以将土地合法化，故处罚决定后仍继续投入建设；（2016）粤01民终6136号生效判决作出之后，南吉湾公司实际撤离案涉场地，没有办理交接手续，围垦公司围蔽了现场，且进行了停水停电。对于南吉湾公司主张损失赔偿的情况，南吉湾公司表示：1.4亿损失赔偿主张由两部分组成，一是南吉湾公司向天辰公司支付的顶手费2854万元，该对价包含了天辰公司已经建设的在建建筑和剩余建设的后期建设权利；二是南吉湾公司对于天辰公司剩余地上建筑物后期建设的全部投入产生的损失。目前只能提交6700万元实际发生的相关依据，其他工程因没有结算无法提交证据。本院认为,本案当事人争议的焦点问题为:(一)案涉合同无效的责任归咎;(二)合同无效的法律后果处理。关于案涉合同无效的责任归咎问题。根据本院已经生效的（2016）粤01民终6136号民事判决认定，可知案涉土地为国有农用土地，围垦公司在未办理农用地转为建设用地审批手续的情况下与南吉湾公司签订《租赁合同》，将该土地出租给南吉湾公司用于商业开发，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，案涉租赁合同因违反上述法律强制性规定当属无效。上述《租赁合同》在订立的过程中，围垦公司作为出租人违背诚实信用原则，将没有变更土地用途的农用地出租用于商业用途，使南吉湾公司不能实现《租赁合同》订立的目的，其主观过错清楚。而南吉湾公司作为承租人对于案涉土地的性质没有尽到应尽的审慎注意义务，在土地用途尚未变更的情况下，违反法律的强制性规定擅自进行违法建设，亦应承担过错责任。据此，本院认定双方当事人对于合同无效承担同等过错责任。关于合同无效的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。第一，对于围垦公司主张南吉湾公司交还案涉土地的审查。诉讼中，围垦公司承认天辰公司建设的商业街（二期）及会所酒店开发项目在三方签订《解除合同》后其已经实际收回控制，因此，依据“地随房走”的原则，围垦公司主张上述部分土地交还，显然缺乏事实依据，本院不予支持。由于南吉湾公司签订租赁合同的目的是对于天辰公司尚未建设完毕的剩余项目继续投入建设，根据2014年8月28日广州市国土资源和房屋管理局向围垦公司发出的穗国房南罚字【2014】1008号《土地违法案件行政处罚决定书》的处罚内容，行政机关已经对南吉湾公司继续投入的违法建筑发出了由围垦公司自行拆除和违法没收的行政处罚决定，因此，围垦公司作为行政处罚决定的被处罚主体，自该决定作出之后，应依法履行拆除违章建筑的处罚决定，并在履行完处罚决定后自行收回土地管控。围垦公司以南吉湾公司控制违章建筑为由不履行行政处罚决定，完全可通过行政途径解决。据此，围垦公司主张南吉湾公司交还案涉土地的请求，本院不予支持。围垦公司提出的证人出庭作证申请，本院不予接纳。第二，对于土地占用使用费的审查。根据双方签订的《租赁合同》约定，南吉湾公司必须在每年的1月5日前缴交当年的全部租金，案件查明事实显示南吉湾公司自2015年1月即未再向围垦公司支付2015年度土地的租金，从围垦公司在2015年8月提出解除合同的诉讼请求审查来看，围垦公司作为出租方自该案起诉时已经清楚知悉南吉湾公司以拒绝缴纳当年度租金的方式不再履行案涉合同的主要义务，因此，在南吉湾公司违约的情况下，围垦公司应当积极履行收回案涉土地的减损义务，但是，围垦公司提交的证据均不能充分证明其行使了积极收回土地的行为，而且从行政处罚决定来看，也没有证据证实围垦公司通过行政执法途径去履行拆除违法建设的处罚决定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，围垦公司主张自2016年起的土地占有使用费，属于因其怠于履行减损义务而产生的扩大损失，本院亦不予支持。第三，对于南吉湾公司主张的损失赔偿的审查。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，合同无效产生的法律后果为返还财产、折价补偿和损失赔偿。现南吉湾公司对于其所主张的1.4亿损失赔偿主张由两部分组成，一是南吉湾公司向天辰公司支付的顶手费2854万元，该对价包含了天辰公司已经建设的违章建筑和剩余违章建设的后期建设权利；二是南吉湾公司对于天辰公司剩余地上建筑物后期建设的全部投入产生的损失。因此，上述建设物的合法性与否以及对于建设物投入建设的过错责任均是认定南吉湾公司主张损失赔偿应否支持的关键。由于南吉湾公司以支付顶手费所取得的建筑物和其后期投入建设的建筑物均属于违章建筑，上述建筑物不能得到法律的保护，而且还要进行拆除和行政没收。因此，南吉湾公司对于上述违章建筑不具有返还财产和折价补偿的权利。从行政部门先后两次就案涉土地地上建筑物所进行的处罚决定，南吉湾公司是清楚知道在未经合法报建的情况下所投入建设的建筑物必将因其违法而不能得到保护，但其仍然在行政处罚决定作出后继续投入建设，因此，南吉湾公司因其自身过错而产生的投入损失应由其自行承担。据此，南吉湾公司所主张的损失赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。南吉湾公司提出的损失鉴定申请，本院亦不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定判决如下：一、驳回原告广州南沙围垦开发公司的全部诉讼请求；二、驳回被告广州南吉湾房地产有限公司的反诉请求。本案本诉受理费104029元，由原告广州南沙围垦开发公司负担；反诉受理费370900元，由被告广州南吉湾房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年一月二十九日书记员  杨希