福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初5195号 原告：中国银行股份有限公司福州安泰支行，住所地：福州市八一七北路178号，统一社会信用代码：91350100751361165A 负责人：陈震宇，职务:行长。 委托诉讼代理人：何如，系公司职员。 被告：俞波，男，汉族，1987年12月23日出生，住福建省福清市。 被告：华润置地（福州）有限公司，住所地：福建省福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼三层，统一社会信用代码：91350100676510326K。 法定代表人：孙成，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李艳，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李银，福建拓维律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司福州安泰支行（以下简称“中行安泰支行”）与被告俞波、华润置地（福州）有限公司（以下简称“华润公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何如、被告华润公司委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼，被告俞波经本院依法公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行安泰支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告俞波偿还原告贷款本金人民币620384.61元及利息、罚息及复利（暂计2018年4月10日，利息1583.27元、罚息4.08元，复利0元，本息共计621971.96元，此后利息、罚息及复利还应按照合同约定计至实际还清之日止）；2.依法判令被告华润置地（福州）有限公司对被告俞波的上述全部债务承担连带清偿责任；3.依法判令原告有权对被告俞波提供的抵押物即位仓山区）29#805单元的房屋进行折价、拍卖、变卖，并以所得款项优先清偿上述全部债权；4.本案诉讼费、保全费、公告费由各被告承担。事实与理由：2010年7月12日，原告与二被告签订编号为2010-A-01-HR019号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向被告俞波提供贷款人民币72万元，用于支付被告俞波购买坐落仓山区）29#805单元的房屋的购房款，贷款期限为360个月，自原告实际放款之日起算，贷款利率为浮动利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告俞波应于贷款发放后第二个月起按月等额本息还款。合同还约定，被告华润置地（福州）有限公司为被告俞波在本合同项下的债务提供阶段性连带责任担保及被告俞波以本合同项下借款所购得上述房产向原告提供抵押担保，并于2010年11月12日办理了抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告于2010年12月6日一次性发放了全额贷款人民币72万元。原告依约履行发放贷款义务后，被告俞波自2017年5月10日起未能按时足额归还本合同项下的贷款本息。现被告华润置地（福州）有限公司已以被告俞波未能及时归按揭贷款，导致其承担连带保证责任为由诉至福州市仓山区人民法院，请求解除两被告之间签署的《商品房买卖合同》。被告俞波逾期归还贷款本息行为及两被告之间的诉讼纠纷已严重影响被告俞波的偿债能力。截止2018年4月18日，被告俞波已拖欠本金1773.3元，利息1583.27元、罚息4.08元，原告依多方催告被告俞波、被告华润置地（福州）有限公司，但各被告至今均拒绝履行任何合同义务。鉴于二被告上述严重的违约行为，原告为维护自身合法权益，依据上述合同附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条的约定，宣布本合同项下贷款本金全部提前到期，即被告俞波应一次性清偿贷款本金620384.61元，利息1583.27元，罚息4.08元及复利（利息、罚息暂计至2018年4月18日，此后利息、罚息及复利还应按照合同的约定计算至各被告实际还清之日止）。被告华润置业（福州）有限公司依法应对被告俞波的上述债务承担连带清偿责任；原告亦有权对上述抵押物进行折价、拍卖、变卖，并以所得款项优先清偿上述被告俞波的全部债务。另外，根据上述合同附件一：《个人一手房贷款合同通用条款》第七条的约定，原告为解决争议所发生的费用亦应由被告俞波承担，并受抵押物及保证人的担保。因此，原告为本案所支持的公告费用、保全费亦应由被告俞波承担。现原告特根据《民事诉讼法》规定向法院提前诉讼，恳请依法判如所请。 被告俞波未作答辩。 被告华润公司辩称，一、原告是否享有抵押物优先受偿权，由法院依法认定。二、被告华润公司作为阶段性连带保证责任人，仅就涉案房屋经折价拍卖变现后，所得价款对原告债务不足清偿部分承担保证责任。三、被告华润公司承担保证责任后，享有向被告俞波追偿的权利。四、被告俞波于2018年六月份正常还款，原告已正常收到还款，双方已以实际行动继续履行借款合同，不应当由被告华润公司承担保证责任。 原告向本院提交如下证据： A1.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号2010-A-01-HR019号），证明合同约定原告向被告俞波提供贷款人民币72万元，用于支付被告俞波购买坐落于仓山区29#805单元的房屋的购房款，贷款期限为360个月，自原告实际放款之日起算，贷款利率为浮动利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告俞波应于贷款发放后第二个月起按月等额本息还款。合同还约定，被告华润置地（福州）有限公司为被告俞波在本合同项下的债务提供阶段性连带责任担保及被告俞波以本合同项下借款所购得上述房产向原告提供抵押担保； A2.预购商品房抵押权预告登记，证明被告俞波提供的抵押物即位于仓山区29#805单元的房屋已办理抵押权预告登记，原告有权以该抵押物进行折价、拍卖、变卖，并以所得款项优先清偿上述被告俞波的全部债务； A3.借款借据，证明原告已于2010年12月6日一次性发了了全额贷款人民币72万元； A4.传票（2017）闽0104民初4919号，证明华润置地（福州）有限公司已以被告俞波未能及时归按揭贷款，导致其承担连带保证责任为由诉至福州市仓山区人民法院，请求解除两被告之间签署的《商品房买卖合同》。被告俞波逾期归还贷款本息行为及两被告之间的诉讼纠纷已严重影响被告俞波的偿债能力； A5.欠款本息明细，证明暂计2018年4月18日，被告俞波拖欠原告贷款本金人民币620384.61元、利息1583.27元、罚息4.08元，复利0元，本息共计621971.96元，此后利息、罚息及复利还应按照合同约定计至实际还清之日止。 被告俞波未到庭对原告的证据进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据材料。 被告华润公司对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A5真实性及证明对象均没有异议，但是证据A5的数据需要更新，截止2018年11月8日被告俞波拖欠本金余额609771.43元。 被告华润公司未向本院提供证据。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据材料中A1-A5均有原件佐证，其真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。 根据上述有效证据及庭审当事人陈述，本院查明如下事实：2010年7月12日，中行安泰支行（贷款人）与被告俞波（借款人）、华润公司（保证人）签订了编号为2010-A-01-HR019《个人一手住房贷款合同》及附件，约定：贷款人向被告俞波提供总额为人民币72万元的住房贷款，借款期限为360个月，自实际房款之日起算；贷款用途为借款人支付其购买坐落于仓山区29#楼805单元的房屋的购房款；贷款利率为3.8375‰，浮动利率以12个月为周期，按中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮25%；借款逾期的，罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%；若借款人未按期归还贷款本息，视为违约，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；为了保证上述债务能得已实现，被告俞波以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应在本合同签署后二十日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该房屋竣工交付使用取得《房屋所有权证》后二十日内办理正式抵押登记。合同还约定华润置地（福州）有限公司自愿为上述贷款提供阶段性连带保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人办妥他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 上述贷款合同签订后，贷款人如约将贷款发放到被告指定的收款人账户。被告俞波未按合同约定按期偿还贷款本息，截止至2018年4月18日，被告俞波尚欠利息1583.27元及罚息4.08元。庭审中，原告与被告华润公司共同确认截止2018年11月8日俞波尚欠原告贷款本金609771.43元。 另查，讼争房屋已经在福州市房屋登记中心进行预告抵押登记，被告俞波未办理该房产的房屋所有权登记。 本院认为，原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》及附件合同，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告已向被告俞波足额发放72万元贷款，已履行义务，被告俞波未按合同约定还本付息，已构成根本违约，原告有权依据合同约定宣布该笔借款本息全部提前到期，并要求被告俞波立即归还全部欠款。截止2018年4月18日，被告俞波尚欠利息1583.27元及罚息4.08元。截止2018年11月8日，被告俞波未偿还贷款本金609771.43元，现原告要求被告俞波偿还借款本金人民币609771.43元、利息1583.27元及罚息4.08元（暂计至2018年4月18日，之后的利息和、罚息及复利按合同约定的计算至实际还款之日）的主张，有事实依据，本院予以支持。 关于担保责任，华润公司自愿为俞波的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人一手住房贷款合同》附件第四条约定阶段性连带保证的期限至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人办妥他项权证之日，其本意是为俞波向中行安泰支行履行还款义务提供保证，也是为中行安泰支行获得房屋抵押担保等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时，也是中行安泰支行获得涉案房屋抵押权之时。因俞波至今尚未办理房屋产权证，涉案房产亦未办理正式抵押登记，中行安泰支行尚未取得房屋他项权证成为抵押权人，华润公司仍应依约对俞波本案所负的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告俞波追偿。 另，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据前述法律第二十条之规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行安泰支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权。中行安泰支行主张对涉案房产享有优先受偿权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，被告俞波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告俞波于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司福州安泰支行偿还借款本金人民币609771.43元并支付利息、罚息及复利（暂计至2018年4月18日的利息为1583.27元、罚息4.08元，此后按合同约定计付至款项还清之日止）； 二、被告华润置地（福州）有限公司对被告俞波上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国银行股份有限公司福州安泰支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费收取10119元、保全费3622元、公告费260元（已由原告预交），由被告俞波、华润置地（福州）有限公司共同承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈裕锦 人民陪审员  何燕禧 人民陪审员  戴 清 二〇一九年一月二十八日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。