四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终763号 上诉人（原审被告）：成都睿鼎源商业管理有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号7栋1单元13层1304号。 法定代表人：刘艳梅。 委托诉讼代理人：罗玉龙，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭德良，男，汉族，1989年10月10日出生，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：徐琴，四川准达律师事务所律师。 上诉人成都睿鼎源商业管理有限公司（以下简称“睿鼎源公司”）因与被上诉人彭德良房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 睿鼎源公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人彭德良的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由彭德良负担。事实与理由：1.案涉合同并未解除。双方在合同中约定，彭德良单方终止本合同应当对承租区域进行清水还原工作，需要将承租商铺恢复至瑞鼎源公司交付时的状态。“清水”状态即不带任何装修的状态，根据尚未出租的商铺情况亦可知上诉人初始出租的商铺全部为无任何装修的清水商铺。彭德良在发出解除合同通知后，迟迟未将案涉商铺恢复至清水状态，睿鼎源公司出具收条的行为也不必然视为睿鼎源公司对解除合同的认可，在一审庭审中，睿鼎源公司也不同意解除合同。因此，案涉合同并未解除。2.彭德良应当支付租金及商业管理费。2018年12月，为激励入驻商家的积极性及扩大招商，上诉人发布了《通知》，此通知旨在维护依约履行合同且积极配合上诉人工作的商家权益。租金及商业管理费的额优惠是以彭德良依约履行案涉合同及积极配合被上诉人招商工作为前提的。而案涉合同约定租赁期限为3年，被上诉人提前撤场毁约，并在商户考察时散布有损上诉人形象的言论，致使招商工作一直未取得实质性进展。彭德良的种种行为已经严重影响了上诉人的招商工作，其不再享受《通知》所优惠之列，应向上诉人支付租金及商业管理费。 彭德良答辩称，1.关于合同解除，被上诉人彭德良并非是案涉商铺的第一个承租人，并未对商铺进行过任何装修，商铺的交付状态是彭德良返还给上诉人睿鼎源公司的状态。2.睿鼎源公司作为商铺管理方应当对装修行为实施管理，本案中睿鼎源公司除口头要求清水还原外，没有任何证据证明彭德良对案涉商铺实施过装修，所谓清水还原仅仅是睿鼎源公司的单方认为，合同约定的是交付时的状态，彭德良并未改变过商铺状态，无需实施恢复行为。就租赁合同纠纷相关的规定而言，承租人的义务仅仅恢复原状，上诉人睿鼎源公司要求清水还原缺乏法律依据。3.关于租金及商业管理费，在睿鼎源公司招商时，其承诺的条件是整个商场开业后才计租，该租包含租金及商业管理费。彭德良与睿鼎源公司工作人员沟通过程中，其工作人员强调商铺不收取任何费用，睿鼎源公司2018年12月2日发放的通知，仅是针对不计算租金及商业管理费的再次确认行为，对于不计租这一点睿鼎源公司并未设置任何条件，从上诉人睿鼎源公司发放的通知可以看出该事实。因此，睿鼎源公司提出应该以彭德良依约履行合同作为计租条件缺乏依据。 本案二审中，本院向睿鼎源公司释明，因租金及管理费是债权请求权，应当以诉讼形式主张。因一审中睿鼎源公司未对此提起反诉，因此，本院二审对租金及管理费不予审查。 彭德良向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认彭德良、睿鼎源公司于2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月15日解除；2.请求睿鼎源公司立即向彭德良退还已预交的租金、商管费、物管费、保证金共计人民币76165元；3.本案的诉讼费用由睿鼎源公司负担。 一审法院认定事实：2018年7月3日，睿鼎源公司（出租人）与彭德良（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定睿鼎源公司将铺面租赁给彭德良用于商业经营使用。合同约定：1.彭德良租赁该商铺后，只能从事鞋类、箱包、儿童经营活动；2.租赁期限：该商铺租赁期限为36个月，自2018年10月1日起至2021年9月30日止。计租期限为36个月，即从2018年10月1日开始计费；3.租金标准：该商铺计租面积99.56㎡，租金为25元/月/㎡，商业运营管理费为40元/月/㎡，因彭德良系主力租户，睿鼎源公司同意给予彭德良第一年租金免租期2个月，商管费免交2个月……；4.租金支付方式：租金支付为先付费后使用，第一年租金（2018年10月1日至2019年9月30日）为24890元……；5.商业管理费支付方式：商业管理费支付为先付费后使用，第一年（2018年10月1日至2019年9月30日）总商业管理费为39824元；6.物业管理费：以租赁时间2018年10月1日开始计算，按建筑面积10元/㎡/月计收，每月996元；7.保证金：双方商定租赁保证金为1个月租金和商业管理费，本合同签订之日起一次性支付；8.商铺交接：彭德良必须在2018年7月25日自行到睿鼎源公司办理商铺交接手续。交接条件以该商铺现状为准；9.开业时间：彭德良必须在2018年10月1日前按照睿鼎源公司要求开业，彭德良未按约定的时间开业，睿鼎源公司有权单方解除合同。睿鼎源公司开业时间以80%以上为准，则实际计租时间以正式开业为准；10.违约责任：租赁期内，彭德良单方提前终止本合同的，需提前三个月书面通知睿鼎源公司，并保证整个租赁期内不存在任何欠费，并应当对承租区域进行清水还原工作，将承租商铺恢复至睿鼎源公司交付时的状态，在此情况下，睿鼎源公司退还彭德良保证金，并不追究其他违约责任。 2018年7月23日，彭德良一次性向睿鼎源公司支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的商业管理费39824元、物业费11947元、租金24890元、押金6471元。同日，睿鼎源公司向彭德良出具《收款收据》。 2018年12月2日，睿鼎源公司发出通知，内容为：“根据合同甲乙双方所约定的条款，我们特此通知，对于商家所交的租金及商业管理费用，在招商未达到70%以上时，租金及商业管理费用不计费，在此优惠下，望各位商家及工作人员携手共同努力，认真经营。”该《通知》由“时代缤纷皮草城运营部”盖章，一审庭审中，睿鼎源公司对此份证据真实性无异议，认可该《通知》是由睿鼎源公司招商部发出。 彭德良向一审法院提交的与微信名为“林少明皮革城招商经理”的微信聊天记录，具体如下： 二〇一九年一月二日 彭德良：林经理，这个月20号，你说的10家九龙那边的商家能不能进来啊？ 林：二月初。 彭德良：又二月初啦？上次你说的一月20号左右。 林：我一直都说的一月底二月初。 彭德良：能不能说话算点数啊，让我们对你们有点信心不行吗？那就等到过了年来嘛，真能来我就继续做，真要是还一拖再拖，我也没有办法了，到时候我也只有退租了。 对于“林少明”系睿鼎源公司工作人员，睿鼎源公司予以确认。 2019年1月24日，彭德良的委托诉讼代理人向睿鼎源公司邮寄《律师函》，主要内容为：贵公司在对彭德良进行招商时承诺，已有15家长期租赁商户入驻内商商铺，内商商铺将于2018年10月1日前招商满80%，满80%后正式开业。然而，事实上并不存在贵公司承诺的15家长期租赁商户，彭德良是第一家入驻内商的商户，贵公司也并未在2018年10月1日前招商满80%，且贵公司经过5个多月的招商，到目前仍只有彭德良和其他三家短租商户入驻内商。因贵公司原因导致商场迟迟未正式开业，更无法吸引顾客到场，彭德良自入驻内商至今货品积压严重，人力物力损耗极大，一直处于严重亏损状态。综上所述，向贵公司函告如下：1.彭德良提前三个月通过本律师函书面通知贵公司提前终止双方于2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》；2.请贵公司在收到本律师函后三个月届满之时及时与彭德良办理租赁标的物的交接手续并办理彭德良已预交款项的退款手续。 上述《律师函》显示2019年1月25日由菜鸟驿站代为签收。一审庭审中，睿鼎源公司认可于当日签收《律师函》。 2019年4月15日，睿鼎源公司出具《收条》，载明：今收到钥匙各一把。 一审另查明：一审庭审中，法庭就各项费用计费条件、时间及商家入驻情况向各方进行询问： 审：甲方开业时间以80%的入驻为准，现在商场是否达到80%以上，是否已经开业？ 睿鼎源公司：从招商的情况来看，没有这么好，没有达到80%。80%是要求他们最晚的开业时间，可以之前开业，但是不能晚于这个80%，计租是达到了80%。这个合同为何这样签订，是因为当时是比较大的商家，大家一起来招商，原告见到商户就说不好的话，导致招商的工作一直无法顺利进行。计租是达到了80%，招商入驻达到80%以后再计租。 审：当时的约定是如果没有达到80%，也就是物管费还是按照实际开业的时间？ 睿鼎源公司：是的。 审：租金和商管费按照80%？ 睿鼎源公司：是的。只有租金是80%，商管费是没有约定的，这个问题我也核实一下。 审：对于彭德良实际计租，这个计租是否包括商管费和租金，是否有其他的书证？ 彭德良：我们的补充证据因为计租里面包括了商管和租金，这个是属于睿鼎源公司收取的费用，物管费是物业公司收取的费用。 一审法院认为，彭德良与睿鼎源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现对于睿鼎源公司未能依照招商时的承诺，保证2018年10月1日前入驻内商商铺达到80%这一事实双方均无异议。本案双方的争议焦点在于：1.合同是否已经解除；2.睿鼎源公司是否应退还彭德良支付的各项费用。 一、合同是否已经解除 双方约定：“租赁期内，彭德良单方提前终止本合同的，需提前三个月书面通知睿鼎源公司，并保证整个租赁期内不存在任何欠费，并应当对承租区域进行清水还原工作，将承租商铺恢复至睿鼎源公司交付时的状态”。现关于合同是否已经解除，双方存在争议。彭德良认为，其已按照合同约定提前三个月书面通知睿鼎源公司解除合同，租赁期内也未欠费，故合同已于2019年4月15日解除。睿鼎源公司未对上述两项条件提出异议，但认为除上述条件外，彭德良还需对承租区域进行清水还原工作，使商铺恢复至交付时的状态方可解除合同，彭德良未完成此项工作，解除合同条件尚未成就。 对此，一审法院认为，首先，从合同约定形式及内容来看，提前三个月书面通知、租赁期内不欠费以及将商铺恢复至交付时状态应属解除合同的三个必要条件；其次，睿鼎源公司抗辩称彭德良未能使商铺恢复至交付时的状态，但未提供证据证明交付时房屋处于何种状态，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由睿鼎源公司承担证明不力的责任；第三，睿鼎源公司2019年4月15日出具《收条》载明收到案涉商铺钥匙，可证明睿鼎源公司当日已收回案涉商铺，双方已完成房屋交接，但无证据证明睿鼎源公司收房时对房屋现状提出过异议。故综合上述三个事实，对于睿鼎源公司主张彭德良未将商铺恢复至交付时状态的抗辩一审法院不予支持。 一审法院据此认为，自睿鼎源公司收悉载有终止合同意思表示的《律师函》三个月后之次日即2019年4月25日，合同约定的终止条件成就。至于彭德良主张2019年4月15日即睿鼎源公司收回商铺之日合同解除，一审法院认为，睿鼎源公司收回商铺钥匙并出具《收条》的行为并不必然视为睿鼎源公司对解除合同的认可，且一审庭审中睿鼎源公司也不同意解除合同，故对于彭德良确认案涉合同于2019年4月15日解除的诉请一审法院不予支持。一审法院确认双方合同于2019年4月25日终止。 二、睿鼎源公司是否应退还彭德良支付的各项费用 (一)彭德良支付的租金24890元 依据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，双方约定：“睿鼎源公司开业时间以80%以上为准，实际计租时间以正式开业为准。”因睿鼎源公司招商未达到80%，故案涉商铺未达到约定的计租条件，并未实际计租，因此，合同终止后，睿鼎源公司收取的租金应当返还给彭德良，对于此项诉讼请求一审法院予以支持。 （二）物管费11947元 双方约定物管费每月996元，以租赁时间2018年10月1日开始计算。合同签订后彭德良入驻商铺并向睿鼎源公司预付了2018年10月1日至2019年9月3日期间的物管费，现双方合同已于2019年4月25日终止，且彭德良已退房，故合同终止后，睿鼎源公司应向彭德良退还剩余物管费11947-（996*6+996/30*25）=5141元，但彭德良仅主张4980元，故一审法院予以确认。 （三）商业管理费39824元 合同中对于商业管理费的计费条件未做约定，而2018年12月2日睿鼎源公司发出的《通知》载明“在招商未达到70%以上时，租金及商业管理费用不计租。”睿鼎源公司认可该《通知》由其招商部发出。由此可见，睿鼎源公司已作出明确即在未达到招商标准时，不计费范围包括租金及商业管理费，因此，本案未能达到双方约定的招商标准，睿鼎源公司收取的商业管理费应予退还。 （四）保证金6471元 双方约定在终止合同的三项条件具备的情况下，睿鼎源公司退还彭德良保证金，现在双方合同已经终止，符合合同约定的保证金退还条件，故对彭德良的此项诉讼请求一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、睿鼎源公司于判决生效之日起十五日内向彭德良退还租金24890元；二、睿鼎源公司于判决生效之日起十五日内向彭德良退还物管费4980元；三、睿鼎源公司于判决生效之日起十五日内向彭德良退还商业管理费39824元；四、睿鼎源公司于判决生效之日起十五日内向彭德良退还保证金6471元；五、驳回彭德良的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1345元，由睿鼎源公司负担。 二审中，各方当事人无新证据提交。 二审中，睿鼎源公司认可，其交付给彭德良的房屋存在统一装修。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，彭德良与睿鼎源公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：租金及商管费支付条件是否已经成就；案涉合同是否已解除。 本院认为，根据双方合同约定、睿鼎源公司发出的通知及其庭审陈述可见，双方达成了案涉项目商家入驻率未满80%的情况下，不收取租金及商管费的合意，本案中睿鼎源公司无证据证明该该付款条件已经成就，故其认为彭德良应支付租金及商管费，其已经预付的租赁费用不应退还的主张本院不予支持。 睿鼎源公司认为，彭德良交还的房屋并未达到合同约定的清水状态，故合同并未解除。对此，本院认为，睿鼎源公司交付给彭德良的房屋已存在统一装修，因此合同本意应当为承租人交还房屋时，房屋应为交付时的状态，同时本案中彭德良交还房屋时睿鼎源公司并未提出异议，故睿鼎源公司已实际认可了交还时的状态。因此，本院对睿鼎源公司关于房屋交还时未达到清水状态，合同尚未解除的主张不予支持。 综上，上诉人睿鼎源公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1704元，由成都睿鼎源商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长赵韬 审判员廖方 审判员张卫敏 二〇二〇年六月四日 书记员王小禹