广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22423号原告：莫东早，男，1980年12月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告：刘悦，女，1985年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上列两原告共同委托诉讼代理人：陈南栋，广东枫晟明律师事务所律师。被告：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市东区长江路18号恒隆豪苑16栋2座27层1卡，统一社会信用代码91442000774006035C。法定代表人：江国强。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。原告莫东早、刘悦与被告中山市市政机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫东早及莫东早、刘悦共同委托诉讼代理人陈南栋，被告市政机械公司委托诉讼代理人蓝冰钦、苏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫东早、刘悦向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付位于中山市××××房的房屋；2.被告立即向原告支付逾期交房的违约金120810.22元（以购房款915229元为基数，按每日万分之二计算，从2016年12月31日起计至案涉房屋实际交付之日止。暂计至2018年10月22日的违约金为120810.22元）。事实与理由：2013年8月26日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市××××房，总价款为857398元，房屋交付期限为2016年12月30日前。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，因涉案房屋未符合房屋交付条件，被告至今未向原告交付该房屋。被告市政机械公司辩称，1.根据商品房买卖合同约定，被告已在合同约定期限内完成单体验收且已履行通知义务，逾期交房的事实不存在。涉案房屋已在2014年12月30日取得经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位五方验收合格的建设工程竣工验收报告，被告已在2015年3月27日、2017年7月19日、2018年6月9日以邮寄等方式多次向原告送达收楼通知书，但原告拒绝收楼，应视为涉案商品房已交付。2.2018年3月19日修订的《城市房地产开发经营管理条例》取消了以综合验收合格作为交付使用条件的规定，明确将取得单体竣工验收作为法定交付条件，综合验收不是房屋交付的强制性条件，并无法律明确规定建设工程必须经过验收备案方可交付使用。商品房买卖合同是由政府主管部门出具的合同示范本，给予了交易双方充分信赖，该合同约定将五方验收合格作为交付使用的条件，而涉案商品房已在合同约定期限内经单体竣工验收合格，应当视为涉案房屋已具备合法交付条件。3.商品房买卖合同约定交付期限为2015年2月28日，如果原告认为被告逾期交付，应在2017年2月28日前起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年8月26日，莫东早、刘悦（买受人）与市政机械公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市××××房，建筑面积152.46平方米，总价款为915229元，付款方式为买受人以现金方式于2013年8月26日支付549229元、以商业贷款方式支付366000元；出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格交付，验收合格是指该商品房经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，（1）遇到不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，（2）因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由，（3）若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误，（4）政府有关部门的市政配套工程或其他工程施工安装的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，出卖人不承担违约责任;出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日不足90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日而不足180日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续；买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人根据买受人的该通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含七天）视为已送达该函件给买受人。合同还约定了其他内容。2.合同签订后，莫东早、刘悦依约向市政机械公司付清全部购房款。2013年9月3日，市政机械公司就涉案商品房买卖合同办理了登记备案。3.2014年12月30日，涉案商品房所属的恒隆豪苑（二期）商住小区工程13#楼经建设单位即市政机械公司、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位单体竣工验收合格。2015年3月27日，市政机械公司通过挂号信方式向莫东早、刘悦前述商品房买卖合同中注明的地址邮寄收楼通知书、收楼须知，告知莫东早、刘悦于2015年3月28日至2015年4月10日期间办理涉案商品房的收楼手续。4.2017年6月23日，市政机械公司就恒隆豪苑（二期）商住小区工程办理了综合验收备案手续。市政机械公司于2017年7月19日、2018年6月19日通过挂号信方式通知莫东早、刘悦前往办理收楼手续。庭审中，莫东早、刘悦称其收到该两次收楼通知后均有前往办理收楼手续，但市政机械公司要求其自2015年7月开始缴纳物业管理费，因就物业管理费起算时间存在争议而未能收楼。市政机械公司辩称，该两次收楼通知发出后，莫东早、刘悦均未前往收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。莫东早、刘悦与市政机械公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。结合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房何时具备交付使用条件及市政机械公司是否存在逾期交房；二、如市政机械公司存在逾期交房，有关逾期交房违约金的诉求是否已超过诉讼时效。关于焦点一。商品房买卖合同约定房屋验收合格的标准是出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程验收报告，即单体竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，“国家实行建设工程质量监督管理制度。……县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量事实监督管理。”在国务院于2018年4月4日颁发决定对《城市房地产开发经营管理条例》修订之前，根据国务院2011年1月8日修订实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请；房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。由此可见，商品房买卖合同签订时（2013年8月26日）直至涉案房屋办理综合验收备案（2017年6月23日），商品房经验收合格唯一有效的法定证明文件是建设工程竣工验收备案登记证。在市政机械公司办理综合验收手续之前，商品房买卖合同约定的交付标准低于前述法定的交付条件，涉案商品房应以市政机械公司办理综合验收备案手续作为交付标准，故市政机械公司向莫东早、刘悦发出的收楼通知均不构成有效通知，莫东早、刘悦有权拒绝收楼。本院认定市政机械公司自2016年12月31日起存在逾期交付涉案商品房的情形。关于焦点二。商品房买卖合同约定，市政机械公司逾期交付涉案商品房超过180日，莫东早、刘悦要求继续履行合同，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，市政机械公司按日向莫东早、刘悦支付已付房款万分之二的违约金，即双方约定以日为单位累计计算违约金，应当按每个个别债权分别计算诉讼时效。自2017年10月1日起开始实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，现莫东早、刘悦主张自2016年12月31日起的逾期交房违约金诉讼时效尚未届满，本院对市政机械公司有关诉讼时效届满的答辩意见不予采纳。市政机械公司在办理综合验收手续后已于2017年7月19日以挂号信方式向莫东早、刘悦送达通知收楼，根据商品房买卖合同约定在挂号回执上注明的邮寄日期七天后即2017年7月26日视为已送达该收楼通知给莫东早、刘悦。莫东早、刘悦陈述市政机械公司因与其就物业管理费产生纠纷而未予办理收楼手续，但未能提供证据予以证明，本院认定莫东早、刘悦因自身原因导致延迟收楼的扩大损失部分应由其自行负担，逾期交房违约金应计算至2017年7月26日。因此，市政机械公司应支付2016年12月31日至2017年7月26日期间（208天）的逾期交房违约金共计38073.53元（915229元×2/10000/天×208天）。综上所述，原告诉讼请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市市政机械施工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫东早、刘悦支付逾期交房违约金38073.53元；二、驳回原告莫东早、刘悦的其他诉讼请求。案件受理费2716元，减半收取1358元（原告莫东早、刘悦已预交），由原告莫东早、刘悦负担930元，被告中山市市政机械施工有限公司负担428元(被告中山市市政机械施工有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告莫东早、刘悦)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一九年一月二十三日书记员  梁敏霞石丽娜