四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1493号 上诉人（原审被告）:赵兰，女，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：赵明勇（系赵兰之弟），男，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审原告）:泸州市江阳区南城街道三星街社区居民委员会，住所地泸州市江阳区南城街道市府路****。 法定代表人：张杰，主任。 委托诉讼代理人：左成红，四川贤辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦彦林，四川贤辩律师事务所律师。 上诉人赵兰因与被上诉人泸州市江阳区南城街道三星街社区居民委员会（以下简称三星街居民委员会）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初6099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了公开开庭审理。上诉人赵兰及其委托诉讼代理人赵明勇、被上诉人三星街居民委员会的委托诉讼代理人秦彦林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人三星街居民委员会的诉讼请求；2.由三星街居民委员会承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.赵兰与三星街居民委员会签订的《房地产租赁合同》不是当事人真实意思表示，当时是案外人中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部（以下简称江阳区人民武装部）为应付上级检查而由赵兰签订的空白合同，且合同约定的租赁期限为2015年8月7日至2018年8月7日，而签订的时间是2018年1月1日，三星街居民委员会称租赁期间2015年8月7日是笔误不成立，说明该合同的签订不符合常理，且三星街居民委员会并没有将该合同中的租赁物交于赵兰使用，赵兰也没有实际支付过三星街居民委员会任何租金。2.赵兰与案外人江阳区人民武装部签订的一系列《军队房地产租赁合同》、《江阳区人民武装部租赁项目终止协议》、《房地产租赁合同》均为应付上级检查需要而签订的且相关合同并未履行，而在2010年3月29日案外人江阳区人民武装部就与泸州大东电脑科技有限公司签订了《房地产租赁合同》。合同约定的租赁期限是2010年9月1日至2020年8月31日，该合同一直由泸州大东电脑科技有限公司承租并使用，且按合同约定支付了相应租金。3.法院认为案外人泸州大东电脑科技有限公司与江阳区人民武装部签订的《房地产租赁合同》与本案不是同一法律关系的事实认定错误，该《房地产租赁合同》中租赁物与赵兰与三星街居民委员会签订的《房地产租赁合同》中的租赁物系同一租赁物，为还原一系列合同的真实性，更清楚了解案情，应一并审理。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查明案情、正确适用法律，支持赵兰的上诉请求。 三星街居民委员会的委托诉讼代理人辩称：1.赵兰在2017年12月30日与案外人终止合同后，于2018年1月1日与三星街居民委员会签订了房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合同合法有效，赵兰应按照合同约定支付租金，在合同期满后，将租赁房屋退还给三星街居民委员会。2.案外人江阳区人民武装部与大东公司2012年6月30日和2015年8月7日连续两次与赵兰签订了期限为三年的两份租赁合同，均是房地产租赁合同，均是赵兰实际使用和履行租赁合同，因此赵兰的理由不能成立，一审判决合理，应驳回上诉，维持原判。 三星街居民委员会向一审法院起诉请求：1.判令赵兰立即向三星街居民委员会支付尚欠的租金66666元；2.判令赵兰向三星街居民委员会支付违约金18000元；3.判令赵兰立即将位于泸州市江阳区居民委员会；4.判令本案诉讼费由赵兰承担。本案在审理过程中，三星街居民委员会将第一项诉讼请求变更为判令赵兰立即向三星街居民委员会支付尚欠的租金49998元（2018年2月6日至2018年8月7日）；三星街居民委员会将第二项诉讼请求变更为判令赵兰向三星街居民委员会支付违约金（以49998元为基数，从2018年11月1日起按同期银行贷款利率计算至付清为止）。 一审法院认定事实：2015年8月7日，案外人江阳区人民武装部（出租方、甲方）与赵兰（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号成［2015］1501010号）约定：第一条，甲方自愿将坐落于四川省泸州市江阳区慈善路137号一层的房屋建筑面积200平方米场地面积200平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；第二条，租赁用途为餐饮、商品等；第三条，租赁期限自2015年8月7日起至2018年8月7日止；第四条，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币叁拾万元，年租金为壹拾万元正，租金按季结算，付款方式为现金（银行支付）……。2017年12月30日，案外人江阳区人民武装部（出租方、甲方）与赵兰（承租方、乙方）签订《江阳区人武部租赁项目终止协议》约定：位于泸州市江阳区门面，房屋建筑面积200平方米，乙方赵兰从2015年8月7日至2018年8月7日租赁项目……承租方赵兰共投资40万元对内部设施进行了装修，并增加部分新设备，合同期未满，经甲乙双方协商，于2017年12月30日全面中止合同，并将该房地产项目移交江阳区人民政府（注：租赁费已缴纳至2017年12月30日）。此协议从双方签定之日起生效，之前签定的租赁合同中止。2017年12月30日，三星街居民委员会、泸州市江阳区人民政府南城街道办事处（乙方）与江阳区人民武装部（甲方）签订《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府协议书》约定：将甲方3处房产移交江阳区人民政府南城街道办事处、南城街道三星街社区居民委员会管理。一、移交房地产租赁情况：1.租赁地址：江阳区，产权证号：泸江阳区房权字第××号；2.租赁地址：江阳区，产权证号：泸江阳区房权字第××号；3.租赁地址：江阳区，目前合同未到期，租期三年（2015.8.7-2018.8.7）用于餐饮，产权证号：泸江阳区房权字第××号。二、移交时间：自2017年12月30日协议签订之日起交江阳区人民政府南城街道办事处、南城街道三星街社区居民委员会管理。三、其他约定：鉴于1处房产江阳区慈善路137号的房屋底层门面租赁合同未到期，乙方接收该房产后与原承租方在合同的基础上本着平等自愿的原则双方协商解决有关续租问题，移交后房屋租金从2018年1月起由乙方收取。根据《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府清单》显示，2017年12月30日，江阳区人民武装部将其3处房产移交江阳区人民政府南城街道办事处、三星街居民委员会管理，清单如下：1.租赁地址：江阳区，产权证号：泸江阳区房权字第××号；2.租赁地址：江阳区，产权证号：泸江阳区房权字第××号；3.租赁地址：江阳区，产权证号：泸江阳区房权字第××号。2018年1月1日，三星街居民委员会（出租方、甲方）与赵兰（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》（合同编号［2018］1号）约定：第一条，甲方自愿将坐落于四川省泸州市江阳区的房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；第二条，租赁用途为餐饮；第三条，租赁期限自2015年8月7日起至2018年8月7日止；第四条，房地产年租金为人民币壹拾万元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），租金按每季度结算，由乙方于每季度前五日交付甲方，付款方式为转账支付……第九条……（二）乙方逾期交付房地产租赁及有关费用，每逾期一日，甲方按季租金额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金……。三星街居民委员会当庭陈述该《房地产租赁合同》的租赁期限属笔误，该合同实际开始时间为2018年1月1日。三星街居民委员会、赵兰双方签订《房地产租赁合同》后，赵兰未向三星街居民委员会交纳房租，赵兰于2018年10月后将部分租赁房屋退还给三星街居民委员会，尚有部分租赁房屋未退还三星街居民委员会。 一审法院认为，案外人江阳区人民武装部与赵兰签订的《军队房地产租赁合同》、《江阳区人武部租赁项目终止协议》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据前述合同及协议，赵兰与案外人江阳区人民武装部签订的《军队房地产租赁合同》已于2017年12月30日全面中止合同，赵兰已知晓江阳区人民武装部将租赁合同所涉房地产项目移交江阳区人民政府的事实。2017年12月30日三星街居民委员会、泸州市江阳区人民政府南城街道办事处与江阳区人民武装部签订的《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府协议书》、《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府清单》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据前述协议书及清单，2017年12月30日，江阳区人民武装部将案涉租赁的底层房屋等3处房产移交江阳区人民政府南城街道办事处、三星街居民委员会管理，移交管理后房屋租金从2018年1月起由三星街居民委员会、泸州市江阳区人民政府南城街道办事处收取。赵兰租赁三星街居民委员会管理的位于四川省泸州市江阳区的房屋并签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。赵兰在三星街居民委员会、赵兰双方签订《房地产租赁合同》后未向三星街居民委员会交纳房租，根据三星街居民委员会、赵兰双方在《房地产租赁合同》“房地产年租金为人民币壹拾万元”的约定，三星街居民委员会诉请赵兰支付2018年2月6日至2018年8月7日期间尚欠三星街居民委员会租金49998元的主张于法有据，应予支持。关于三星街居民委员会诉请赵兰支付违约金的主张，赵兰迟延交纳房租的事实客观存在，其应当承担的相应的违约责任。三星街居民委员会与赵兰在《房地产租赁合同》中约定“乙方逾期交付房地产租赁及有关费用，每逾期一日，甲方按季租金额的千分之三向乙方加收违约金”，赵兰主张该约定过高，请求予以调整，因三星街居民委员会、赵兰双方前述违约金约定过分高于三星街居民委员会的实际损失，综合考虑三星街居民委员会未提供证据对其损失予以证明、赵兰的履约情况、赵兰的过错、三星街居民委员会的预期利益、赵兰违约对三星街居民委员会造成的损失等，结合三星街居民委员会诉请所主张的违约金，按照赵兰欠付的租金49998元为基数，从2018年11月1日起以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金较符合公平原则和诚实信用原则。三星街居民委员会、赵兰双方签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限已到，三星街居民委员会诉请赵兰将位于泸州市江阳区居民委员会的请求理由充分，应予支持。赵兰主张《军队房地产租赁合同》、《江阳区人武部租赁项目终止协议》、《房地产租赁合同》系应付上级检查、需要而签订，相关合同并未履行，但其提交证据不足以证明其主张，故对赵兰的主张不予采信。关于案外人泸州大东电脑科技有限公司与江阳区人民武装部签订的《房地产租赁合同》，系案外人泸州大东电脑科技有限公司与江阳区人民武装部对双方权利义务的约定，与本案不是同一法律关系，系另案法律关系，该合同是否真实及其履行情况等不宜在本案中一并处理，相关权利人可另行主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决，一、赵兰于本判决生效之日起十五日内向泸州市江阳区南城街道三星街社区居民委员会支付2018年2月6日至2018年8月7日期间尚欠的租金49998元及违约金（违约金计算方式：以49998元为基数，从2018年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、赵兰于判决生效之日起十五日内将位于泸州市江阳区社区居民委员会。 本案二审审理过程中，上诉人赵兰及其委托诉讼代理人提交了以下证据资料：1.泸州大东电脑科技有限公司的营业执照复印件一份；2.泸州大东电脑科技有限公司出具《说明》一份；3.泸州大东电脑科技有限公司于2010年10月21日向江阳区人民武装部缴纳9、10、11月房租租金8400元发票复印件一份；4.泸州大东电脑科技有限公司与江阳区人民武装部《房地产租赁合同》复印件一份，拟证明泸州大东电脑科技有限公司与江阳区人民武装部签订租赁合同系真实，并说明一审未提交上述证据材料系因为一审提交的公司个人的，发票是一审庭审后才找到。被上诉人三星街居民委员会的委托诉讼代理人认为，对营业执照复印件无意义，对《说明》的真实性不予认可，案外人江阳区人民武装部在一审中已经进行说明，江阳区人民武装部与泸州大东电脑科技有限公司的合同已经解除，租赁合同一审中已经提交，但该合同已解除，租金收据是2010年9、10、11月的，可能真实是支付租金，但不能证据该租赁合同到现在没有解除，不能达到举证证明目的。被上诉人三星街居民委员会的委托诉讼代理人提交了以下证据资料：1.江阳区人民武装部出具《关于慈善路137号底层房屋租赁情况说明》，拟证明2010年江阳区人民武装部与泸州大东电脑科技有限公司签订合同已于2012年解除，因该合同签订期为10年，不符合规定，2012年已经解除，并证明2012年6月30日于赵兰签订了合同，期限是三年，期满后又于2015年6月30日续签，期限也是三年，并证明租赁房屋系赵兰使用，并说明该情况说明因一审说该证据与本案无关，所以未提交；2.赵兰租赁房屋经营面庄的营业执照、《合伙经营协议》复印件各一份，拟证明本案讼争租赁房屋其中一间门市在赵兰签订合同后是赵兰一直在使用，赵兰称未使用租赁房屋不是事实；3.2013年至2018年赵兰缴纳房租《经费明细账》一份（共五页）拟证明讼争房屋房租是以赵兰名义缴纳，并说明一审未提交系因一审中赵兰抗辩理由不上诉理由不一致。经审查，上诉人赵兰及其委托诉讼代理人提交的证据资料中，证据4泸州大东电脑科技有限公司与江阳区人民武装部《房地产租赁合同》已在一审中提交庭审质证，不属于二审新证据，证据1、3泸州大东电脑科技有限公司的营业执照、公司2010年10月21日向江阳区人民武装部缴纳9、10、11月房租租金8400元发票均属于一审诉讼前已经形成的证据，系对江阳区人民武装部与该公司租赁关系成立主张的补充证明，即赵兰一审提出诉讼抗辩主张的补充证明，但证据3该公司缴费发票记载缴费时间为2010年，早于本案讼争房屋租赁开始时间，证据1该公司的营业执照仅证明公司经过工商登记成立，但亦不能达到赵兰提交该证据的证明目的，故不属于二审新证据，证据2泸州大东电脑科技有限公司出具《说明》系陈述内容，而该公司的法定代表人赵明勇，本就系本案诉讼过程中，赵兰的委托诉讼代理人亦与赵兰系姐弟关系，因此该《说明》不具有证据属性，不属于二审新证据，综上对赵兰及其委托诉讼代理人二审提交的证据资料，本院均不予采纳。被上诉人三星街居民委员会的委托诉讼代理人提交的证据资料，证据1、3形成与本案一审诉讼过程中，且三星街居民委员会一审的委托诉讼代理人在其提交一审的书面质证意见中对上述证据1、3所证实的内容进行了说明，故上述证据已不属于二审新证据，证据2中赵兰租赁房屋经营面庄的营业执照、《合伙经营协议》均系一审诉讼前形成，且仅三星街居民委员会的委托诉讼代理人就证据2的来源进行了说明，对证据来源时间未予以明确，故不作为二审新证据予以认定，综上三星街居民委员会的委托诉讼代理人二审提交的证据资料，本院均不予采纳。 经本院审理查明事实及证据与一审法院一致，依法予以确认。本案二审审理过程中，因三星街居民委员会的出庭委托诉讼代理人无代理调解的授权，故本院未再主持调解。 本院认为，本案争议焦点为本案讼争租赁合同是否成立，上诉人赵兰是否应当支付租金利息并腾退房屋。赵兰上诉主张其与被上诉人三星街居民委员会签订的《房地产租赁合同》系空白合同且双方未实际履行该合同，其与案外人江阳区人民武装部签订的《军队房地产租赁合同》、《江阳区人武部租赁项目中止协议》、《房地产租赁合同》等系列合同均为应付检查所签，未实际履行，而本案讼争租赁房屋系案外人江阳区人民武装部与泸州大东电脑科技有限公司签订《房地产租赁合同》，由泸州大东电脑科技有限公司承租并使用，并按照合同约定支付了相应租金，该租赁期间为2010年9月1日至2020年8月31日。经审查，根据《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府协议书》及移交清单的记载，三星街社区居民委员会取得本案讼争租赁房屋系承继于2017年12月30日案外人江阳区人民武装部向江阳区人民政府南城街道办事处及三星街居民委员会的移交的空余房地产租赁项目，而本案中三星街居民委员会一审提交的由赵兰签署的《军队房地产租赁合同》、《江阳区人武部租赁项目终止协议》、《房地产租赁合同》等证据与《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府协议书》及移交清单等证据，从讼争租赁房屋的租赁时间接续、三星街居民委员会取得租赁权利等事实能够形成相互印证，赵兰主张上述合同、协议系为应付检查所签并未实际履行，但并未提交证据证实其主张事实。另赵兰虽然提交了泸州大东电脑科技有限公司与案外人江阳区人民武装部签订为期十年的《房地产租赁合同》予以抗辩，并主张本案讼争租赁房屋一直由泸州大东电脑科技有限公司进行实际使用并支付租金，但其在一审提交的2017年、2016年间，由泸州大东电脑科技有限公司的法定代表人赵明勇支付讼争租赁房屋租金的银行流水明细中，2017年、2016年支付房屋租金数额存在较大差异，且银行流水明细存在2017年仅有10、11、12月和2016年仅有12月交易明细等情况，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，赵兰应承担其主张抗辩事实举证不充分的不利后果，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，综合本案案情，一审法院认定本案讼争合同成立有效并支持三星街居民委员会的一审诉讼请求无不当，赵兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，赵兰的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1916元，由上诉人赵兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  余 琦 审判员  刘 颖 审判员  赵 娜 二〇一九年十二月六日 法官助理  胡云双 书记员  刘 念 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。