广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初3684号原告：陈立文，男，1965年4月14日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。原告：陈进，男，1990年9月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：梁炬标，广东广诚信律师事务所律师。原告：中山市进源食品饮料有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新丰南路103号之六。法定代表人：陈立文，总经理。委托诉讼代理人：梁炬标，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜冰，女，1970年4月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：中山创新电子电器实业有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新丰南路。法定代表人：叶俊强（IP,CHUNKEUNG），总经理。委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霜，广东昌联律师事务所律师。原告陈立文、陈进、中山市进源食品饮料有限公司（以下简称进源公司）与被告中山创新电子电器实业有限公司（以下简称创新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，三原告向本院申请撤回对被告中山火力发电有限公司（以下简称火力发电公司）的起诉，本院予以准许。本案依法适用普通程序，分别于2018年7月3日、8月30日、2019年1月10日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，三原告的委托诉讼代理人梁炬标、原告进源公司的委托诉讼代理人杜冰、被告创新公司的法定代表人叶俊强及其委托诉讼代理人谢福林、黄霜到庭参加诉讼；第二次庭审时，三原告的委托诉讼代理人梁炬标、原告进源公司的委托诉讼代理人杜冰、被告创新公司的委托诉讼代理人黄霜到庭参加诉讼；第三次庭审时，三原告的委托诉讼代理人梁炬标、原告进源公司的委托诉讼代理人杜冰、被告创新公司的委托诉讼代理人谢福林、黄霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。进源公司、陈进、陈立文向本院提出诉讼请求：判令创新公司向三原告赔偿如下损失：1.因停蒸汽导致在杀菌锅中椰子汁的质量失效损失63900元、评估费3500元；2.预缴电费75376.12元；3.租金损失2106000元；4.工人工资损失438750元；5.蒸汽管道工程款300000元；6.投资损失135000元。以上合计3122526.12元；案件审理过程中，三原告放弃主张蒸汽管道工程款300000元。事实和理由：陈立文、陈进与创新公司于2015年7月16日签订厂房租赁合同，约定由创新公司将中山市黄圃镇新丰路103号的部分厂房出租给陈立文、陈进用于生产经营，租赁期限2015年6月1日起至2023年5月31日止。租赁厂房后，陈立文及其妻子杜冰在租赁场地成立进源公司。2015年10月28日，创新公司以陈立文、陈进未交租金为由提起诉讼。诉讼过程中，2016年1月15日，创新公司与陈立文、陈进在中山市黄圃镇政府的协调下达成一致协议，约定：双方搁置争议，双方各自的经营权利应得到对方尊重，任何一方不得针对对方的相关经营行为及权益形成干扰、滋扰。在承租方正常支付租赁、水电、蒸汽费用的前提下，出租方如向能源单位申请暂停或停止供应的，应赔偿承租方遭受的损失。2016年4月8日，创新公司单方向火力发电公司申请关停蒸汽阀门，火力发电公司于4月11日晚停止蒸汽供应，进源公司因为没有蒸汽供应而停止生产。进源公司向中山市永信资产评估事务所（以下简称永信评估所）申请对进源公司在杀菌锅中的椰子汁的价值进行评估，永信评估所出具评估报告书，认定椰子汁价值63900元，进源公司支付评估费3500元。停止蒸汽供应后，三原告向火力发电公司反映未果，进源公司为了挽回损失，自行建设蒸汽管道，最终在2016年10月开通蒸汽。2016年11月，陈立文、陈进预缴电费75376.12元，但创新公司又单方向供电公司申请停电，供电公司停止进源公司的电子供应。从2016年11月到2017年5月23日，陈立文、陈进租赁的厂房没有电力供应，进源公司只能停产。综上所述，三原告自2016年4月8日至2017年5月23日期间，因创新公司停止蒸汽和电力供应，给三原告造成了巨大损失，其中包括椰子汁的质量失效损失63900元及为此支出评估费3500元，陈立文、陈进预缴电费损失75376.12元，租金损失2106000元，进源公司在停业期间为留住骨干人员而支出的工资损失438750元，重新铺设蒸汽管道的工程款损失300000元，进源公司在租赁物内投资超过4000000元，按照2000000元投资计算，进源公司因为停产导致的投资损失为135000元。为维护三原告的合法权益，特提起本案诉讼。三原告对其陈述的事实提供如下证据：1.2015年7月16日的厂房租赁合同；2.2015年11月20日的委托付款协议书；3.2016年1月15日的协议书；4.关闭蒸汽阀门申请书、EMS信封、律师函；5.2016年5月13日的资产评估报告书及发票、（2016）粤中凤翔第1519号公证书；6.2016年6月的热力管网支线建筑安装施工合同；7.2016年4月8日、5月8日的电费收据两张、2016年6月13日的中国建设银行客户回单、广东银联缴费单、客户抄表结算复核单、高压电线照片、供电公司关闭电箱并张贴公告的照片；8.微信聊天记录截图；9.工资单、考勤卡；10.（2015）中二法黄民一初字第996号民事判决书、（2016）粤20民终3471号民事判决书；11.2018年5月25日的停汽情况说明；12.（2015）粤中凤翔第2277号公证书；13.用户交费卡、2016年1月至同年6月的用水情况清单、广东省政府性基金（资金）通用票据、增值税发票；14.银行进账单；15.汇款收据；16.食品生产许可证、准予行政许可决定书。创新公司辩称，评估及公证事项由三原告单方委托，所有现场调查及公证的资料、物品均由三原告单方提供，委托评估及公证的对象为动产，具有可移动、添加、更替及破坏的方便性，评估及公证人员是在事发后14天才到现场，无法核查原始状态是否真实存在。评估报告日期为2016年5月13日，但评估师崔彩丽、孙杰兵的有效证件的有效期至2016年4月26日止，评估师的评估资质已失效。涉案租赁物的电费、租金、工人工资、蒸汽管道维修养护均是承租人的义务，三原告主张的预缴电费、租金损失、工人工资损失、蒸汽管道工程款、投资损失与厂房租赁合同的约定相抵触，承租人应该按合同约定履行义务，三原告请求的内容反映承租人拒绝向创新公司支付租金、水电费等费用，且有法院的生效文书证实。本案为租赁合同纠纷，仅能表明出租方与承租方针对涉案租赁物的关系，物业租赁关系之外的工人工资及投资损失是投资人应付的经营责任，该部分损失与创新公司无关。根据“谁主张，谁举证”的原则，三原告应对其主张承担全部的举证责任。进源公司不是本案租赁合同的相对方，三原告主张的预缴电费、租金损失、工人工资损失、蒸汽管道工程款、投资损失是基于关联合同的约定而产生的诉权，进源公司不具有原告的主体资格。创新公司对其辩称的事实提供如下证据：1.申请执行确认书、执行案件立案通知书、评估报告送达通知书、执行和解协议书；2.（2017）粤2072民初8383号民事判决书；3.缴费通知单；4.敦促履行承租人义务通知书；5.增值税发票及统计表；6.中山市温泉电器有限公司电费情况表、缴费通知单、增值税发票；7.中山市富尔乐电器有限公司电费情况表、缴费通知单、增值税发票；8.发票签收记录；9.水表图片；10.2016年1月至2017年10月用水情况清单；11.中山市环境保护局黄圃分局出具的协助函、责令改正违法行为决定书；12.询问函及EMS邮单;13.(2018)粤20民终5165号民事判决书；14.兴业银行借记卡交易明细。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月16日，创新公司与陈立文、陈进签订厂房租赁合同，约定：1.创新公司将位于新丰南路××号部分厂房出租给陈立文、陈进用于生产经营，租赁期限2015年6月1日至2023年5月31日止，2015年8月15日至2018年5月31日的租金是每月130000元，2018年6月1日至2021年5月31日的租金按当时租金增加10%，2021年6月1日至2023年5月31日的租金按当时租金增加10%，承租人应在每月1日一次性支付当月租金；2.承租人交纳履约保证金520000元，水电费保证金40000元，承租人应在收到出租方抄表通知书的2日内支付水电费，承租人负责水电设备维护，陈立文、陈进与出租方的其他租户公用变压器；3.厂房及附属设备、添置物（包括供电、供水、道路、防盗、消防、绿化、天车架构及固定装修等）的产权属于出租方，承租人只有使用权；4.本合同不论因任何形式终止后，承租人仍然使用租赁物的，应支付占用费，占用费按照租金标准的150%计算；5.承租人未按时足额支付租金、水电费、通讯费等，出租方有权停水、停电，相关损失由承租人自行承担；6.合同还约定双方其他的权利义务。双方在合同上签名、盖章确认。2015年10月28日，创新公司以陈立文、陈进未支付租金为由诉至本院，要求判令解除双方签订的厂房租赁合同、返还租赁物、支付租金及场地占用费、没收履约保证金等。陈立文、陈进提出反诉认为，创新公司未按约定提供蒸汽及供电设备，构成违约，要求继续履行租赁合同、创新公司提供符合约定的蒸汽及供电设备等。2016年4月26日，我院作出民事判决，认定陈立文、陈进未按时支付租金构成违约，应承担违约责任，创新公司没有违约，无需承担的违约责任，依法判令：1.解除创新公司与陈立文、陈进于2015年7月6日签订的厂房租赁合同，陈立文、陈进于判决生效之日起十五天内返还租赁物给创新公司；2.陈立文、陈进于判决生效之日起十五天内向创新公司支付租金（2015年8月15日至同年12月31日止的租金为585000元，2016年5月起至本判决生效之日止的租金是每月130000元；3.陈立文、陈进于判决生效之日起十五天内向创新公司支付占用费（从本判决生效的次日起按每月156000元计至返还租赁物之日止；4.驳回创新公司其他的诉讼请求；5.驳回陈立文、陈进的反诉请求。判决作出后，陈立文、陈进提出上诉。广东省中山市中级人民法院经审理认定陈立文、陈进违约，创新公司没有违约，依法维持原审判决。2015年11月20日，创新公司与杜冰签订委托付款协议书，约定创新公司委托杜冰支付工业蒸汽供需合同项下应付给火力发电公司的各类款项。2016年1月15日，陈立文、创新公司签订协议书，约定：基于双方租赁合同的争议事宜，双方经协商并达成附条件协议，双方应共同遵守：1.搁置争议的内容包括但不限于：自2015年8月15日至同年12月31日止的租金、租赁合同是否解除、履约保证金的归属等纠纷；2.陈立文自2016年1月1日起按照双方原签订的租赁合同约定的标准继续向创新公司交纳租金并清偿之前的水电费及蒸汽费，在此前提下，创新公司配合陈立文连续正常使用水电、蒸汽，双方的各自经营权利应得到对方的尊重，任何一方不得针对对方的经营行为及权益形成干扰、滋扰，陈立文正常支付租金、水电费、蒸汽费的前提下，创新公司如向能源单位申请暂停或停止供应的，应赔偿陈立文的经济损失；3.自本协议签订之次月起，陈立文于每月3日前向创新公司支付当月租金及上月水电费、蒸汽费，如遇到节假日，支付期限顺延；4.创新公司应按陈立文要求提供不小于630KVA的供电设备，陈立文可垫付增容费用，并在之后的租金中扣减；5.本协议书一式三份，双方各执一份，交中山市黄圃镇人民政府备存一份；6.如陈立文没有按照协议约定连续支付、清偿相关租金、水电汽等费用，自陈立文不连续清偿租金或者费用之日起，本协议失效。陈立文、创新公司在协议书上签名、盖章。2017年7月19日，创新公司以陈立文、陈进、进源公司为被告提起诉讼，要求陈立文、陈进向创新公司支付2015年8月至2016年12月期间的电费115240.26元、2016年8月至2017年4月期间的水费34290.9元、2015年8月15日至2017年5月31日期间的保安工资、电梯检测费、电梯维护费，本院依法作出判决，判令：1.陈立文、陈进向创新公司支付电费18778.19元、水费8515.34元、电梯维护费、电梯维修费、电梯检测费4871.66元、保安服务费18121元；2.确认陈立文、陈进在承租厂房租赁合同项下厂房期间所添置搭建的蒸汽管道归创新公司所有；3.驳回创新公司其他诉讼请求。陈立文、陈进不服该判决，提出上诉，广东省中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终5165号民事判决，判令：1.陈立文、陈进向创新公司支付电费18778.19元、水费8515.34元、电梯维护费、电梯维修费、电梯检测费4871.66元、保安服务费18121元；2.驳回创新公司的其他诉讼请求。本院向火力发电公司发出调查函，要求该公司说明涉案厂房于2016年4月被停止供应蒸汽的原因，火力发电公司向本院提供一份停汽申请，该申请记载“火力发电公司：本公司因内部原因，现申请把贵司供蒸汽给我司的阀门关上，直至另行申请开通恢复。谢谢！”创新公司盖章确认。陈立文于2016年4月20日向广东省中山市凤翔公证处申请对指定厂房内四台杀菌锅内的饮料进行清点。同年4月25日，公证员及公证工作人员来到进源公司，根据申请人的申请，由公司内的工作人员将四台杀菌锅内贮存的饮料进行灌装成瓶，并进行包装成箱，经公证员和公证工作人员清点，共有饮料1351箱，现场清点过程中，公证工作人员抽取第一箱和最后一箱，并在四台杀菌锅灌装过程分别抽取一箱，公证员对抽取的六箱饮料进行开箱、拍照并封存。广东省中山市凤翔公证处对上述过程出具（2016）粤中凤翔第1519号公证书。进源公司向永信评估所申请对进源公司杀菌锅内的饮料进行评估，评估人员于2016年4月25日到进源公司，评估数量是1351箱饮料，评估基准日是2016年4月11日，经评估，该批饮料共价值63900元。此次评估支出评估费3500元。庭审中，陈进、陈立文明确其主张的租金损失是2016年4月11日至2017年5月21日期间的，2016年4月11日进源公司停产，进源公司于2017年5月21日从涉案厂房搬走，双方确认2017年5月10日之前的租金是每月130000元，之后的租金是每月156000元。本院认为，创新公司在内地投资设立，且租赁合同关系发生在内地，故本案应适用内地法律。本案争议的焦点是：1.进源公司是否有权向创新公司主张权利；2.创新公司是否违约以及违约责任。焦点1，合同本案是房屋租赁合同纠纷，合同的双方是陈进、陈立文与创新公司，进源公司虽然是涉案厂房的实际使用者，但不是合同的相对方，故其无权在本案中向创新公司主张权利。焦点2，本院向火力发电公司调取的证据材料显示，是创新公司向火力发电公司申请停止蒸汽供应，创新公司未经协商擅自申请停汽，导致进源公司无法经营，而陈进、陈立文承租涉案厂房的目的就是经营进源公司，由于停汽导致进源公司无法经营，致使租赁合同目的无法实现，创新公司构成违约，其应当赔偿陈进、陈立文的损失。关于陈进、陈立文主张的各项损失，1.杀菌锅中椰子汁属于进源公司所有，工人亦由进源公司聘请，故上述两项损失以及评估费属于进源公司遭受的损失，而进源公司不是租赁合同的相对方，进源公司可另行主张以上损失；2.电费，（2018）粤20民终5165号民事判决认定陈进、陈立文还拖欠创新公司电费，故陈进、陈立文让创新公司返还电费的请求没有依据，本院不予支持；3.租金损失，陈进、陈立文承租厂房的目的是经营进源公司，现由于创新公司违约导致进源公司无法经营，致使合同目的无法实现，创新公司理应赔偿陈进、陈立文为此遭受的租金损失，经本院核对，2016年4月11日至2017年5月21日期间，陈进、陈立文的租金损失为1747200元，因此，创新公司应赔偿陈进、陈立文租金损失1747200元；4.投资损失，这属于预期利益，陈进、陈立文没有证据证实该利益一定会产生，故该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山创新电子电器实业有限公司于本判决生效之日立即向原告陈立文、陈进赔偿租金损失1747200元；二、驳回原告中山市进源食品饮料有限公司、陈进、陈立文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31780元，由原告中山市进源食品饮料有限公司、陈进、陈立文负担11255元（原告已预缴），由被告中山创新电子电器实业有限公司负担20525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 郭 宁人民陪审员 苏 薇人民陪审员 欧添有二〇一九年一月十五日书 记 员 潘家敏徐杏盈