广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初31929号原告：赵秀娟，女，1944年7月6日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：潘立强，男，身份证住址广州市海珠区。被告：广州市住宅建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。法定代表人：卢志瑜。委托诉讼代理人：潘思波、陆倩婷，该司职员，联系地址同上。原告赵秀娟诉被告广州市住宅建设发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵秀娟的委托诉讼代理人潘立强，被告的委托代理人潘思波、陆倩婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金5625.36元；2、被告向原告支付弃租补偿100000元；3、被告返还原告增大涉案房屋租赁面积所支付的76000元及保证金1404元。事实和理由：原告是原广州市中山四路xx大街xx号之三房屋的使用人。1998年11月3日被告以（98延）房拆许字006号房屋拆迁许可证批准拆除上述房屋，并与原告签订《房屋拆迁安置协议》，约定被告将涉案房屋广州市西湾东综合楼1号之一xxx（现门牌地址：荔湾区西湾东路1号之一xxx房）作为永迁安置房出租给原告居住。1998年11月5日原告搬入涉案房屋居住，并与被告签订《广州市房地产租赁合同》，租期至2019年12月31日。现被告将房屋过户到广州华正投资管理有限公司，原告因此不能继续承租涉案房屋。原告认为被告已违反《广州市房地产租赁合同》的约定，侵犯原告的合法权益，原告有权根据合同约定，要求被告承担违约责任并按国家规定支付弃租补偿金。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：本案的案由应是租赁合同纠纷，因我方安置回迁房屋后，是和原告签订了租赁合同的。原告原是中山四路xx号304房房屋的拆迁户，我方经过批准拆除上址的房屋，后双方在1998年签订拆迁协议，协议中约定原告永迁至西湾东综合楼，我方也按照约定安排原告永迁。之后双方建立了租赁关系，一直延续至今。原告主张的违约金和弃租补偿金，我方也不清楚是哪方面的违约金和弃租补偿金是依据何主张。原告诉请中的增大面积款在安置协议中有约定，但原告无提供收据和发票，我方也不清楚原告是否支付增大面积款。如原告可以提供证据证明房屋增大面积款我方已经收取，我方会按照法院的判决履行。涉案安置房屋原是登记在荣基公司名下，后荣基公司抵债给我方，我方一直出租使用，我方与原告的租赁合同仍未解除。经审理查明：1998年11月3日，原告（被拆迁人、乙方）与被告（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（98延）房拆许字006号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路xx大街21-3号的房屋（下称原址房屋），乙方是该屋的使用人，承租面积9.60平方米，有正式户口的实际居住人口2人；现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：一、乙方同意1998年11月5日前迁出原址房屋；二、甲方应于1998年11月5日前，付给乙方搬家费，搬迁费标准按市房地局规定的标准计每搬迁一次450元；三、永迁办法：甲方应于1998年11月5日前，在西湾东综合楼1号之一第七层，产权属于公有的xxx房，二房一厅套间，使用面积46.4712平方米，房厅面积36.9308平方米，独立厨、厕6.0363平方米，阳台3.5048平方米安置给乙方永迁居住，安置房屋的质量、结构、设备，按规定执行；六、甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方永迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋永迁的权利；十、其他事项：1、乙方永迁后，应按广州市公房租金标准向甲方缴纳房租，并按《广州市新分配住房实行租赁保证金制度试行办法》的规定预付保证金；2、甲方应按安置乙方居住面积11.004平方米，实际安置36.9308平方米，实际安置居住面积超出应安置居住面积数为25.926平方米，换算成使用面积为25.926平方米÷0.85﹦30.502平方米，乙方自愿出资购买超出面积使用权金额为76255.29元，并在房屋移交使用时付清等。之后，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，其中约定：甲方同意将坐落在荔湾区西湾东路1号之一xxx房部位的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积为44.72平方米；乙方愿意承租；甲乙双方议定上述房屋月租金为186.68元；租赁期限为1998年12月1日至2001年12月1日止；乙方已向甲方交纳1404.80元保证金，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金本金退回乙方或抵偿租金等。2004年6月9日，被告（乙方）与案外人广州荣基房地产发展有限公司（甲方）签署《以房抵债协议》，其中约定：甲方同意把位于广州市荔湾区西湾东路1号之一xxx房作价抵偿给乙方，抵偿323015.16元拆迁工程款。2006年2月24日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在荔湾区西湾东路1号之一xxx房的房产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积为44.72平方米；租赁期限自2006年1月1日至2017年12月31日止；乙方已向甲方交纳1404.80元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金1404.80元（退回乙方、抵偿租金）等。2008年4月9日，广州市国土资源和房屋管理局向案外人广州华正投资管理有限公司（以下简称华正投资公司）核发荔湾区西湾东路1号之一xxx房登记至其名下的《房地产权证》。2018年1月16日，原告（乙方、承租方）与被告（出租人、甲方）就承租上述房屋，又签订《广州市房地产租赁合同》及《补充合同》，其中约定：租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日止，月租金额为312.52元；乙方已向甲方交纳1404.80元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金1404.80元退回乙方等。2018年5月29日，华正投资公司向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求本案原告赵秀娟及其同住人员腾空交还广州市荔湾区西湾东路1号之一xxx房。在该案中，赵秀娟与华正投资公司达成如下调解协议：一、赵秀娟及同住人员于2018年9月30日前腾空、搬离广州市荔湾区西湾东路1号之一xxx房，并将房屋以适租状态归还华正投资公司；二、赵秀娟将广州市荔湾区西湾东路1号之一xxx房交还给华正投资公司前所发生的费用由赵秀娟负担，包括但不限于水费、电费、燃气费，赵秀娟于交还房房屋之日缴清上述费用；三、赵秀娟按每月312.52元的标准向华正投资公司支付自2018年4月起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。四、如赵秀娟不履行上述一至三项的内容，则赵秀娟须向华正投资公司支付2008年4月9日至2017年12月31日的租金共计29113.22元及支付自2018年1月1日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，每月按1473.20元计算。五、如赵秀娟不履行上述一至三项的内容，则华正投资公司有权向法院申请强制执行赵秀娟归还广州市荔湾区西湾东路1号之一xxx房。广州市荔湾区人民法院于2018年7月25日作出（2018）粤0103民初4089号民事调解书，对上述调解协议予以确认。本案诉讼过程中，原告表示：被告于1998年11月将广州市荔湾区西湾东路1号之一xxx房交付给我方使用；因该xxx房已过户登记至华正投资公司名下，且其起诉我方搬离，房屋的钥匙也已于2018年8月12日交回华正投资公司；根据我与被告签订的租赁合同，租期是至2019年12月届满，现房屋被华正投资公司收回，被告也无安排房屋给我居住，故要求被告支付从2018年8月1日起至2019年12月31日共17个月，按每月312元的标准，支付违约金给我方；我方弃租补偿金的依据是根据拆迁补偿协议，被告是要永迁安置我居住涉案房屋，现我方没有使用房屋，被告应补偿10万元给我。被告表示：我方不清楚华正投资公司起诉原告的事情，华正投资公司也无向我方主张权利。本院认为：原、被告自愿签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。被告拆除原告原使用的广州市中山四路xx大街21-3号房屋后，将原告永迁安置至荔湾区西湾东路1号之一xxx房居住，并先后与原告签署了《广州市房地产（租赁）契约》、《广州市房地产租赁合同》，已依约履行了拆迁安置协议约定的相关义务，故原告现要求被告支付违约金、弃租补偿金及返还购买超出应安置居住面积数款的诉请，均无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告自行与华正投资公司达成调解，自行搬离涉案安置房屋，因此造成的相关后果应由其自行承担。前述《广州市房地产租赁合同》约定，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金1404.80元退回给原告。现原告诉请被告退回保证金1404元，符合合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市住宅建设发展有限公司向原告赵秀娟退回租赁保证金1404元。二、驳回原告赵秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3960.60元，由原告赵秀娟负担3930.60元，由被告广州市住宅建设发展有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈志伟人民陪审员  黎冬梅二〇一九年一月三十一日书 记 员  戚志滨