山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民终1818号上诉人（原审原告）：山东东和房地产开发有限公司。住所地：临沂市兰山区。法定代表人：陈卫鹏，董事长。委托诉讼代理人：卢润松，山东衡正源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：临沂北城置业有限公司。住所地：临沂市兰山区。法定代表人：金保华，总经理。委托诉讼代理人：尹燕波，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车晓洋，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东东和房地产开发有限公司（以下简称东和房地产公司）因与上诉人临沂北城置业有限公司（以下简称北城置业公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民初179号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。东和房地产公司的法定代表人陈卫鹏及其委托诉讼代理人卢润松到庭参加诉讼。北城置业公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，对其上诉部分，按自动撤回上诉处理；对其被上诉部分，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。东和房地产公司上诉请求：l、撤销一审判决第二项，将一审判决第一项的“支付租金6600万元及利息”改判为“支付租金8800万元及利息”(上诉差额:8800万元一6600万元=2200万元)；2、本案一切诉讼、保全等费用由北城置业公司负担。事实与理由:上诉人起诉的是四年的“租金损失8800万元及利息”,一审判决仅仅支持了三年的“租金损失6600万元及利息”,一审判决的理由是“2015年的租金2200万元己经超过诉讼时效”。一审判决的理由不能成立,应该全部支持四年的“租金损失8800万元及利息”,因为当事人双方一直保持联系和经济往来,2017年4月被上诉人还向上诉人借款四百多万元,无论根据常理还是根据一般逻辑分析,被上诉人欠上诉人巨额的款项,在频繁的联系和经济往来中,没有理由和证据不向被上诉人索要。而且：1、在2014年签订《商业地产租赁合同》后,在2015年签订《分成房屋位置确认协议书》时,再次重审“被上诉人必须履行双方签订的《商业地产租赁合同》"，该确认书本身就是上诉人主张租赁合同权利的书面证据。2、从2015年起上诉人就派多人(包括法定代表人)不间断的向被上诉人索款,上诉人也有向被上诉人索款的证据。北城置业公司未作答辩。东和房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金损失8800万元及利息共计1.1亿元；2、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月11日，原告与被告签订《商业用地联合开发协议》（以下称《联合开发协议》）一份，约定：原告以临沂北城新区A1、A2、A3、A4商业用地建设用地使用权作为开发建设的投入，与被告联合开发，具体方式为：原告以被告的名义参加A2、A3、A4地块土地竞买，以被告的名义支付全部应缴土地出让金，由被告履行开发的义务，因此土地使用权虽空挂在被告名下，但实为原告投入，权属原告。A1地块也为原告投入。该项目采用实物方式分成，原告分得纯商业高档经营用房36万ｍ2，其余财产全部归被告；原告分成的房产，由被告招商经营（或委托经营公司经营），被告负责或担保向原告支付经营房产使用费（具体经营及房产使用费另行约定）。同时，双方还就权利义务、管理安排、违约责任等进行了约定。同日，原告、被告及临沂市兰山区人民政府南坊街道办事处签署了《关于A1A2A3A4地块的联合声明》，作为《联合开发协议》的附件。2010年6月7日、2010年6月29日、2012年8月21日，上述A1、A2、A4地块办理了土地使用证。2014年10月6日，原告与被告又签订《联合开发协议补充协议》（以下称《补充协议》），将《联合开发协议》中的A1、A2、A3、A4地块变更为A1、A2、A4地块，A3地块不再联合开发，同时将原告分成房产由36万ｍ2变更为24万ｍ2。2014年12月22日，原告与被告签订《商业地产租赁合同》一份，约定：原告依据《联合开发协议》及《补充协议》应分成的房屋交由被告综合经营管理，租赁期限为20年，即从2015年1月1日起至2034年12月31日止；租金具体如下：以五年为一个时间段，下一个时间段较上一个时间段增长20%。第一个租赁时间段（自2015年1月1日至2019年12月31日）租金为每年2200万元人民币；第二个租赁时间段（自2020年1月1日至2024年12月31日）租金为每年2640万元人民币；第三个租赁时间段（自2025年1月1日至2029年12月31日）租金为每年3168万元人民币；第四个租赁时间段（自2030年1月1日至2034年12月31日）租金为每年3801.6万元人民币。付款方式：采用先交款后使用的方式支付租金，租金每年支付一次。租赁起始日开始（2015年1月1日）起，每年的12月31日前被告根据合同约定的房租标准向原告支付下年度的房租，逾期支付按日万分之三的利率计息。租赁费的计取：基于双方存在《联合开发协议》及《补充协议》的特殊情形，自租赁起始日开始（2015年1月1日），不论被告是否开始营业，均按本合同约定计取租金。2015年1月15日，原告与被告签订《联合开发协议》分成房屋位置确认书，确认原告分成的房屋位置于A1地块8号、9号、10号楼。在该确认书中重申，被告须履行双方签订的《商业地产租赁合同》。至原告起诉之日，原告应分成房屋尚未建成，被告亦未支付原告2015、2016、2017、2018四年的租金8800万元。一审法院认为，原告与被告签订的《联合开发协议》、《补充协议》、《商业地产租赁合同》均不违背法律强制性规定，均为有效协议，双方均应当按照协议约定履行。原告应分成房屋虽未建成，但双方在《商业地产租赁合同》中约定：“基于双方存在《联合开发协议》及《补充协议》的特殊情形，自租赁起始日开始（2015年1月1日），不论被告是否开始营业，均按本合同约定计取租金”。该约定系双方对租金支付的特殊约定，系双方真实意思表示，并不违背法律强制性规定，双方均应按照协议约定履行，故原告要求被告按照协议约定支付租金的诉讼请求符合双方的协议约定，予以支持；被告辩称因租赁物不存在故其不应支付租金的理由不符合双方约定，该理由不能成立，不予采信。根据《商业地产租赁合同》约定：“采用先交款后使用的方式支付租金，租金每年支付一次。租赁起始日开始（2015年1月1日）起，每年的12月31日前被告根据合同约定的房租标准向原告支付下年度的房租，逾期支付按日万分之三的利率计息”。原告主张的2015年的租金2200万元被告应当在2015年1月1日前支付，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的2年的诉讼时效，故法律对2015年的租金2200万元不予保护，被告辩称2015年的租金已超过诉讼时效的理由成立，予以采信；但2016年、2017年、2018年的租金均不超过3年的时效期间，法律应当予以保护，故对原告要求被告支付该3年租金及利息的诉讼请求予以支持，被告应当支付原告该3年的租金6600万元，并自逾期之日起按照日万分之三的利率计算支付逾期利息。被告辩称的其他理由均不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告临沂北城置业有限公司支付原告山东东和房地产开发有限公司租金6600万元，并自逾期之日起按照日万分之三的利率计算支付逾期利息（其中2016年租金2200万元自2016年1月1日起，2017年租金2200万元自2017年1月1日起，2018年租金2200万元自2018年1月1日起，均计算至履行完毕之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告山东东和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费591800元，由原告山东东和房地产开发有限公司负担147950元，由被告临沂北城置业有限公司负担443850元；财产保全费5000元由被告临沂北城置业有限公司负担。二审中，经东和房地产公司申请，证人蔡某出庭作证称，我是大官苑社区后皮庄村支部书记，2014年底北城置业总经理召集30个村的支部书记在大官苑四楼会议室开会，参加人员还有东和公司经理尤国辉及办事处人大主任，北城置业的宁照在会上表态在2015年1月1日准时给租金，但租金一直没有到位，我们每年都去要，还找了办事处的领导，办事处的领导当面给他们打了电话。证人单某出庭作证称，我是南坊单庄村支部书记，东和公司经理尤国辉和我一起给北城置业打过电话去要租金，并且我们经常去要。本院认为，根据东和房地产公司当庭陈述，东和房地产公司的股东包括证人蔡某、单某的村民委员会，证人蔡某、单某和东和房地产公司有利害关系，并且两人当时均是村支部书记，对索要租金的方式陈述不一致，本院不予采信。本院二审查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：东和房地产公司主张的2015年租金2200万元是否超过诉讼时效。涉案《商业地产租赁合同》约定：“采用先交款后使用的方式支付租金，租金每年支付一次。租赁起始日开始（2015年1月1日）起，每年的12月31日前被告根据合同约定的房租标准向原告支付下年度的房租”。根据该约定，东和房地产公司主张2015年租金的诉讼时效期间从2015年1月2日起算,至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的2年的诉讼时效，东和房地产公司也没有充分证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，一审法院对其主张的2015年租金不予保护，符合法律规定。东和房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369875元，由山东东和房地产开发有限公司负担147950，由临沂北城置业有限公司负担221925元。本判决为终审判决。审判长  岳彩林审判员  曹 毅审判员  张 磊二〇一九年一月七日书记员  董 彤