河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0821民初3957号原告：史秀英，女，1965年11月28日出生，汉族，退休工人，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王新宇，河北永可律师事务所律师。被告：承德智鸿房地产开发有限公司，住所地:河北省承德市承德县下板城。法定代表人：舒明星，职务：董事长。委托诉讼代理人：李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。原告史秀英与被告承德智鸿房地产开发有限公司（以下简称：智鸿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告史秀英及其委托诉讼代理人王新宇、被告智鸿房地产公司委托诉讼代理人李瑞峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史秀英向本院提出诉讼请求：1.要求被告按约定继续履行合同交付房屋，退还网签费用10000.00元；2.要求被告给付赔偿金5000.00元、承担违约金44770.9元（暂计算730天，要求判决至违约情形消除之日止）；3.被告承担本案一切费用。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的滦河湾2幢3单元0502号楼房一套。合同约定被告于2017年10月30日交房，合同第九条约定交房条件为1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。据原告向相关部门调查了解直到现在被告未符合以上交房条件，原告至今未能收房，被告未能及时为原告办理网签又单独向原告收费1万元网签费用，被告的行为给原告造成了重大经济损失。被告未按约定将房屋交付给原告，应该按约定承担逾期交付的违约责任。原告史秀英为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：1.河北省建设工程竣工验收备案表、证明书复印件一份（拟证明竣工验收单内容及标准）；2.承德县滦阳城市供水服务有限公司出具的证明复印件一份（拟证明被告滦河湾二期2.3.6.7号楼供水时间为2018年4月29日）；3.承德康泰热力有限公司的温馨告知复印件一份（拟证明被告开发建设的滦河湾二期住宅未按约定给付入网费等，自2018-2019年度起停止对滦河湾二期进行供热服务）；4.承德市政府文件，承市政字[2017]40号（拟证明限购房屋的时间从2017年5月15日起）；5.商品房买卖合同两份（拟证明原告于2017年4月22日签订房屋买卖合同，于2019年3月15日补网签合同）；6、华夏银行的存款交易明细查询（拟证明原告在2017年4月22日是全款买房的）；7.河北增值税普通发票（拟证明原告购买房屋是全款交付）；8.团购费收据（拟证明被告已收到原告的购房款）；9.智鸿房地产公司的委托书（拟证明被告二期网签工作委托承德源筑房地产经纪有限公司办理）；10.承德源筑房地产经纪有限公司的营业执照和徐镇的就职证明；11.承德源筑房地产经纪有限公司的委托书；12.徐镇的身份证明（证据10、11、12拟证明承德源筑房地产经纪有限公司委托公司员工徐镇给原告办理网签备案）；13.微信转账聊天记录复印件（拟证明原告已将网签费用10000.00元转给徐镇）。被告智鸿房地产公司辩称：我方售房后不存在违约，由于原告属于限购对象，不能办理相关手续责任不在我方，应驳回原告诉讼请求。对于原告提供证据1的真实性无法确认，按照建筑工程管理条例，质量验收由建设单位组织监理单位等六方完成，验收后到行政部门备案，工程是否合格应以竣工验收报告为准；对证据2、3的真实性无法确认，对证据4、5、6、7、8的真实性认可，证明目的不认可，按照承德市人民政府承市政字[2017]40号，关于加强全市房地产调控的意见，对于新购房合同是以交易合同网签的时间为准，而原告提交的证据网签备案时间是2019年3月15日，应该以网签合同签订时间为准；对于证据9的真实性认可；证据10真实性不认可，不能提交原件；证据11是复印件，所以真实性不认可，从盖章位置看不是原始形成的，盖章盖在了空白地；证据12是复印件，真实性不认可；对证据13转账的对象无法确认，没有转给被告，与被告无关。被告为证明其主张向法院提交以下反驳证据：1.河北省建设工程竣工验收备案表、竣工项目审查复印件一份（拟证明被告建设工程滦河湾住宅小区二期已经于2017年12月17日验收合格，全部按照合同约定完成，质量合格）；2.承德市政府文件，承市政字[2017]40号（拟证明被告购房应提供本市一年以上纳税证明或社会保险交费证明)；3.胡艳华、李利的商品房预售合同和物业服务合同共四份（拟证明其他购房人已收房入住，是原告恶意不领取钥匙)。原告对被告提交的证据均不认可，原告购房签约时间早于政策限购时间，延期交房是被告不具备交房条件。本院经审理认定事实如下：2017年4月22日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于承德县（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积为85.23平方米，总价款为408887.00元,买受人于签订本合同之日将全部房款付清。2017年5月3日，被告为原告出具河北增值税普通发票一张，税价合计408887.00元。《合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2019年2月25日，被告智鸿房地产公司为承德源筑房地产经纪有限公司出具委托书，委托事项：1.滦河湾剩余房屋销售代理；2.滦河湾一期房本手续办理；3.滦河湾二期网签备案手续办理。2019年3月15日，原、被告又签订《商品房买卖合同（预售）》以下简称补签合同。补签合同第二十九条下方出卖人签字盖章处加注：后补签合同，原合同于2017年4月22日签订。补签合同盖有承德县住房和城乡规划建设局商品房预售合同备案章。关于房屋的权利人、房屋坐落、房屋面积及房屋价款等内容与《商品房预售合同》约定一致。关于房屋交付期限及违约责任，在补签合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应在交付期届满前15日（不少于10日）将验房时间、办理交付手续时间地点以及应带证件材料通知书面送达买受人，买受人未收到书面通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金”。现原、被告就逾期交房违约金等问题产生争议，原告诉至本院，经当庭变更诉讼请求为：1、要求被告退还网签费10000.00元、给付赔偿金5000.00元、承担违约金44770.9元（暂计算730天）；2、被告承担本案一切费用。另查明，被告至今未将房屋交付原告。本院认为，原告与被告于2017年4月22日签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。原、被告于2019年3月15日又签订《商品房买卖合同（预售）》，是为网签管理、将来办理房本等需要，是合同形式上的完善，而2017年4月22日签订的《商品房预售合同》更能体现双方的真实买卖关系，且为最初合意，故应以《商品房预售合同》为约束双方当事人权利义务的标准。原告在庭审过程中，撤回要求被告按约定继续履行合同交付房屋，系当事人对自己诉讼权利的有权处分，本院允许原告撤回此项诉讼请求。根据合同约定，被告应在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今被告仍未交付案涉房屋，已构成逾期交房，应当依约定承担违约责任。被告辩称原告拖延收房导致未能交付但不能提供相应证据，对被告的抗辩理由本院不予采信。根据《商品房预售合同》第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，即从2017年11月1日起计算违约金，计算至起诉日2019年10月17日共716天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。尽管原告未提供其实际损失证明，但日万分之一标准比银行同期贷款利率低，与当地同地段房屋租赁价格相符，不属于违约金过高情形。原告要求被告退还网签费10000.00元，但原告提交的证据微信聊天记录属于复印件，只有微信图像无法体现出具体的收款人、付款人，且无其他证据证明此款由被告所收，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告给付赔偿金5000.00元，因原告未向本院提交相关的证据，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，且原告请求的违约金具有补偿为主，惩罚为辅功能，故原告的此项诉讼请求，本院不再另行支持。综上所述，被告逾期交房已构成违约，应依法承担违约责任。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定之规定，判决如下：一、被告承德智鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告史秀英逾期交房违约金29276.30元（408887.00元×0.01%/天×716天）；二、驳回原告史秀英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294.20元，减半收取647.10元，由原告史秀英负担247.10元，由被告承德智鸿房地产开发有限公司负担400.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 刘 学二〇一九年十二月五日书记员 彭湖静附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。