浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1181民初899号 原告：胡均义，男，1972年3月17日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省温州市文成县，现住中华人民共和国浙江省龙泉市。 原告：毛美琴，女，1973年12月8日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省龙泉市，现住中华人民共和国浙江省龙泉市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 上述两原告共同委托诉讼代理人：项晓弘，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 被告：谢徐虹，女，1976年3月29日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省龙泉市，现住新加坡共和国。 委托诉讼代理人：张小青，浙江金铿律师事务所律师。 原告胡均义、毛美琴与被告谢徐虹相邻关系纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡均义、毛美琴及两原告共同委托诉讼代理人项晓韬、被告谢徐虹及其委托诉讼代理人张小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡均义、毛美琴向本院提出诉讼请求：1.判决被告排除对原告坐落于龙泉市房屋前后专有土地使用权的妨碍，准予原告以建筑物或构筑物方式进行隔离；2.判决被告在自有的专有土地使用权范围内另行放门通行。事实与理由：原告、被告均有房产（包括房屋前后空地）坐落于现龙泉市，且相互毗邻（见附图）。该房产原系龙泉市林勘公司房屋，共6植。因该公司改制将房屋及相关用地向社会变卖。第一手买受人为陈传金、陈庆元、陈传水，各2植。后陈传金将西边的2植房屋包括其他配套房产及房屋前后专有土地使用权转让给被告，经转移登记，被告持有浙（2016）龙泉市不动产权第××号房地产权证书。陈庆元将中间2植房屋及房屋前后专有土地使用权转让给原告，经转移登记，原告持有浙（2016）龙泉市不动产权第××号房地产权证书。双方的权证对土地使用权面积，房屋建筑面积登载非常清楚，其中的宗地图对各自的土地使用权范围标注非常清晰。另外，原告、被告所持的不动产证书均系于2016年10月份委托案外人叶利荣办理取得。原告、被告于2016年10月9日与叶利荣签订了一份协议，协议注明了办理马路房门、隔断、电梯的审批等内容。原因在于以前该房屋系单位所有，中间立大门进出。现产权变更分割后，应当根据权利人各自的权利范围各自管理使用，以避免相互妨碍，导致纠纷。不料，被告在取得不动产权利证书以后，对原告就专有土地使用范围隔断及各自向马路放门的原协议方案出尔反尔。因原有大门坐落于原告的专有土地使用权范围之内，他人继续此门通行出入，严重限制并侵害原告的合法权利，导致原告无法行使财产所有权的权能。为理顺各自的权利归属，原告拟定以建筑物或构筑物隔断方案，并报建设主管部门审批。由于该情形为私人建设行为，按办事程序施工前需相邻权利人签字。但被告以一己之私，拒绝签字，导致原告无法自行采取隔断措施，使原告的合法权利持续遭受侵害。双方由此产生纠纷。原告认为，原告、被告房屋前后的空地以及原告房屋前后的大门是在原房产土地为林勘公司为单一权利主体的情形下形成，现权利主体已经变更为多个主体，情事已经发生了根本性的变更，权利形态应当予以调整，并予以细化明确。只有如此才能符合产权明晰、避免纠纷的法治要求。况且，2016年10月9日的协议经被告签字，已将隔断和各自向马路放门作为办事要求。现大门坐落在原告的专有土地使用权范围内，如果不进行通行状况的调整，将造成原告受害、被告获益的不公平状况，埋下长期矛盾纠纷的可能。另外，被告完全有条件在自有的专属土地使用权范围内另设通行大门，没有理由继续践踏原告的权利以获得一己私利。再者，双方的不动产权证已对各个权利主体的权利内容进行了明确。产权登记是国家行政机关的行为，具有确定力和公定力。双方不存在权利共有关系。依照一般的民事权利处分规则，原告对自有专属财产实施管理行为，无需经被告同意，但因建设施工行为按规则需要相邻人签字，该情形应当理解为行政机关不愿介入当事人之间民事纠纷的保守态度，而被告借此刁难，导致对原告妨碍的事实迟迟不能改变。原告无奈只能寻求司法途径解决。综合以上案件事实和理由，原告主张以建筑物或构筑物将各自的专属土地使用权范围进行隔开，各自使用管理，合情、合理、合法。为此特提起诉讼，请求判如所请。 被告谢徐虹辩称：第一，关于本案的基本事实，答辩人与原告毛美琴系同学关系，答辩人长期在国外居住生活。2000年原告父亲来龙泉工作，一直租房居住，居住条件较差。因此答辩人一直有为父母买一套房子的愿望。自2015年10月起答辩人就开始在网络上关注龙泉市的一些房子，由于答辩人长期在外，期间原告胡均义也帮助答辩人去看房子，答辩人对此心怀感恩。在原告的逐步影响下，答辩人开始对龙泉市的旧房子产生兴趣。2016年9月27日，原告胡均义告知找到了XXX号的房屋，说非常着急，因此答辩人在次日预定了10月3日飞往杭州的机票。答辩人到达龙泉后立即前往看房，房东陈庆元曾私下找到原告胡均义，要求绕开中介直接与我们进行交易，但却遭到了原告胡均义的断然拒绝，这使得答辩人对本次交易产生了一定的疑虑。此后答辩人于2016年10月8日签订了购房合同，以108万元的价格购得了西首两植房屋，但在此过程中答辩人始终未见到房东，原告也自始至终没有告知自己房屋的购买价格。2016年10月9日，中介拿着委托协议要求答辩人签字，但答辩人并不愿意签字，因此原告、被告从未就放门隔断等事项进行过协商，更未达成一致，贸然签字后续产生的问题将难以解决。在原告胡均义的逼迫以及毛美琴的劝说下，加之当时答辩人一直居住在原告的家里，因此答辩人非常尴尬而且不情愿地在委托书上签字。此后原告走访了多家中介，对于委托书中所涉的高达40万元的中介费用纷纷表示难以想象，根据原告胡均义的解释，该40万元是用于贿赂建设局、国土资源局工作人员的，因此协议中还特别标注不需要开具发票。经答辩人进一步了解，目前国内反腐力度非常之大，尤其是十八大以后，此类明目张胆收受贿赂的行为几乎绝迹。此后答辩人又通过其他途径了解到，房东给予的价格是西首两植价格为88万元，中间及东首两植均为80万元，也就是原告购买的价格。答辩人的价格却高达108万元，答辩人认为原告夫妇利用同学关系，骗取信任，利用答辩人长期在国外生活，对国内情况不胜了解等便利，伙同中介诈骗答辩人，谋取暴利，严重侵害答辩人的合法权益。 第二，答辩人认为原告所谓的放门隔断审批协议违反国家强制性法律的规定，应当认定无效。根据双方协议的约定，中介费用为40万元，远远高于市场价格，根据原告胡均义的介绍，中介费用的用途为向政府部门行贿，显然属于违反国家法律的行为，属于犯罪行为，因此该协议无效。同时原告虽然签署了该协议，但该协议并非是原告、被告之间签订的，原告与答辩人之间未就放门、隔断进行过协商，更未达成一致。因为涉案房屋的放门隔断涉及答辩人到二楼的通行，涉及车辆进出等问题，在这些问题没有解决之前，放门隔断都不可能付诸实施。因此答辩人恳请法庭能够到现场实地查看一下，以确定现场的情况。 第三，本案答辩人不存在侵害原告专有土地使用权的问题。本案双方之间未就放门隔断达成一致，而且原告所谓的方案也根本没有实施。答辩人基于相邻关系从大门进入经过原告的土地到达自己的房屋，完全符合法律的规定，答辩人所行使的是基于相邻关系而产生的通行权利，因此不存在侵害原告权益的问题。如在隔断以后，答辩人还从原告的土地上经过，或者将车辆停放在原告的土地，那才能算得上侵权。涉案房产原本只有一个大门，只有一个楼梯通往二楼，在相邻各住户未同意之前，任何一方无权单方改变房屋的现状。而原告在未经答辩人同意的情况下，私自拆除了通往二楼的楼梯，并且在院子里堆放了大量的建筑垃圾，致使答辩人不得不通过木梯爬到二楼，答辩人的车辆也只能停放在马路上，因此原告的行为已经侵害了答辩人的通行权，原告才是真正的侵权人。 第四，答辩人不同意进行放门隔断，答辩人的房屋现状不适合进行大规模的改动。涉案的房产修建于上世纪50年代，房屋老旧，根本无法进行主体结构的变动。一旦重新放门、隔断，所需费用巨大不说，重新搭建楼梯到二楼，变动一楼车库的开门方向等等，都将严重影响房屋的主体结构，造成严重的安全隐患。因此，答辩人不同意放门隔断。 综合以上，答辩人认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 本院经审理查明：原告胡均义、毛美琴共有一处房屋坐落于龙泉市，系向案外人陈庆元购买所得，产权证号为浙（2016）龙泉市不动产权第××号。被告谢徐虹有一处房屋坐落于龙泉市，系向案外人陈传金购买所得，原产权证号为浙（2016）龙泉市不动产权第××号，因该不动产权证遗失，补办后的不动产权证号为浙（2017）龙泉市不动产证明第XXX号。两处房产相互毗连，共用位于两原告房屋外部的一道楼梯通往二楼，房屋前有空地，被围墙环绕，围墙外系公共道路，围墙正中设有一道大门，供院内各家通行出入。2016年10月9日，案外人叶利荣作为甲方，原告胡均义、被告谢徐虹作为乙方共同签订《协议》，约定乙方全权委托甲方办理马路放门、隔断、电梯的审批，水、电户头的转户、立户及今后其他有关事项的报批、协调，办理不动产转户，办理可按揭前所需要的有关手续，以上事项所需费用由甲方按40万元承包，乙方不需要甲方出具任何发票，甲方自负盈亏，并约定以上费用乙方中的谢徐虹、胡均义各承担20万元整，还约定了其他相关事项。后原告胡均义、毛美琴拆除房屋外部通往二楼的楼梯，并向行政主管部门报批屋前空地隔断及围墙大门改建方案，由行政主管部门进行了公示。因被告谢徐虹对隔断及放门事宜提出异议，两原告与被告谢徐虹产生纠纷，遂涉讼。另查明，被告谢徐虹居住在新加坡共和国，其名下的案涉房屋一层、三层均长期用于出租。 认定上述事实的依据为两原告提交的原告、被告身份信息、原告不动产权证及产权来源材料、被告不动产权证及产权来源相关材料、报批改建方案、照片、录音、被告提交的照片、店面租赁合同、承租人身份信息、本院调取的不动产补证审批表、不动产权属信息查询记录及双方当事人的当庭陈述。被告提交的房屋租赁协议约定的租期已到期，但可证明该房屋用于出租。被告辩称两原告提交的协议所载中介费过高，系用于非法用途，且系在原告胁迫下签订，该协议应属无效，但并未提交相应证据，被告认可该协议系其本人所签，故对该协议本院予以认定。 本院认为，被告谢徐虹的经常居所地在中华人民共和国领域外，本案为涉外民事诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”以及第二百五十九条规定“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定”，因案涉不动产位于本院辖区内，故本院对本案有管辖权。同时，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定“不动产物权，适用不动产所在地法律”。故此，本院适用中华人民共和国法律处理本案纠纷。 《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，“不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。本案争论的焦点问题在于被告是否应当继续行使通行权。经过现场查看，结合证据，本院认为应当从以下几方面进行分析裁断：1、从不动产权证登记情况来看，原告、被告房屋前的空地各自登记在房屋所有权人名下，被告对己方屋前空地拥有使用权。2、从历史形成来看，原告、被告的房屋系统一设计、统一建造，屋前空地之间未做隔墙是为了便于内部通行，现院内房屋均已出售给不同住户，内部通行的情由已消失。3、从案涉房屋现状来看，因被告房屋长期用于对外出租，人员流动性较大，对其他住户存在安全隐患，且被告经由围墙大门通行，已引发邻里较大矛盾，如能各自形成单独庭院，更有利于彼此生产、生活的安宁。4、从案涉《协议》和录音来看，两原告及被告对办理马路放门、隔断曾予以协商，被告亦认同隔断及放门的必要性，且客观上围墙长度较宽，隔断后被告仍可在己方屋前围墙上另辟通道，保证其通行。本院本着有利于双方当事人今后居住安定，减少和预防邻里矛盾发生的原则，认为被告今后不再通过两原告空地及围墙大门通行为宜，故对于两原告要求被告排除对原告坐落于龙泉市房屋前后专有土地使用权的妨碍予以支持，被告应协助原告以建筑物或构筑物方式进行隔离。被告就案涉房屋购买价格及中介费用过高的抗辩意见，与本案无关联性，本院不予采纳。对于两原告要求被告在自有专有土地使用权范围内另行放门通行的请求，属于被告对自身权利的处分范围，本院不予评判。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第二百五十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，判决如下： 一、被告谢徐虹于本判决生效之日起十日内排除对原告胡均义、毛美琴坐落于龙泉市房屋前后专有土地使用权的妨碍，协助原告胡均义、毛美琴以建筑物或构筑物方式进行隔离； 二、驳回原告胡均义、毛美琴的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告谢徐虹负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  方 靖 人民陪审员  胡昌富 人民陪审员  廖春晓 二〇一九年一月二十八日 代书 记员  连巧娟