江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初6578号原告：南昌市新金城宾馆有限公司，住所地：南昌市东湖区青山南路538号（鑫城大厦），统一社会信用代码9136010071654568XG。法定代表人：魏毛妹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡燕，女，住南昌市东湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐小荣，江西博太律师事务所律师，执业证号13601201610879918。被告：方伟，男，1972年5月23日生，汉族，江西纵横四海网络有限公司法人代表，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：胡圣民，江西友民律师事务所律师，执业证号13601201410015946。原告南昌市新金城宾馆有限公司（以下简称新金城公司）诉被告方伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新金城公司的委托诉讼代理人胡燕、徐小荣，被告方伟的委托诉讼代理人胡圣民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新金城公司诉称：2014年1月27日原、被告签订承包合同，原告将位于南昌市东湖区XXX路XXX号（XX大厦）南昌市XX宾馆主楼及附属二楼原中原网络场地承包租赁给被告经营网吧，期限至2019年5月27日止，并约定了承包租赁金及违约责任。被告自接收场地后经营网吧，一直按约交付租赁费。2017年9月被告称内部整改装修暂停营业，并向原告交付了2017年9月26日之前的租赁费，此后未再交付租金。2017年10月27日因被告拖欠电费9396元，为避免整栋大楼用电受影响，原告垫付了电费。原告多次与被告联系未果，故提起诉讼，请求判令1、被告支付所欠原告承包租赁费361757元（2017年9月28日至2018年11月26日）。2、被告支付欠款的利息2万元（从2018年9月28日按所欠款同期银行贷款利息计算至2018年11月27日）。3、被告支付5万元违约金。4、被告偿付原告代付的电费9396.92元。5、本案诉讼费由被告承担。被告方伟辩称：1、原告主体不适格，涉案场地物业权属并非新金城公司所有。2、方伟不是本案适格被告，其签约的行为系职务行为，权利义务应归于江西纵横四海网络文化有限公司（下称四海公司），与方伟个人无关，且方伟作为公司法人代表在2015年8月16日将涉案场地及相关债权债务全部转让给了雷梦辉、吴俊超、邓云龙三人，并得到了原告默许，直至本案起诉前原告也未就涉案场地租赁事宜向方伟提出任何异议，故本案租赁事宜与方伟无关。3、租赁合同约定了可提前2个月可通知新金城公司解除租赁合同，且被告有保证金在原告处，据方伟了解雷梦辉、吴俊超、邓云龙三人搬离涉案场地已和新金城宾馆公司协商一致保证金冲抵租金的问题，不存在拖欠租金及违约金的问题。4、原告追偿代垫电费属于无因管理，不属于本案管辖范围，应另案起诉，且原告提交的电费单与被告方伟及其所在公司无关联。经审理查明：坐落于南昌市XXX路XXX号XX大厦系南昌市东湖区贤士湖管理处长巷村自管房屋，长巷村与江西贤湖钢管有限责任公司于1999年9月16日签订租赁合同，由江西贤湖钢管有限责任公司取得自1999年9月至2019年9月期间的经营租赁权。2000年1月江西贤湖钢管有限责任公司注册成立新金城公司，该房屋由原告经营使用。2013年11月28日原被告经口头协议，原告将该大楼中二楼原中原网吧场地交付给被告承租使用。2014年1月27日，原告（甲方）与被告（乙方）补充签订一份承包合同，约定1、甲方将南昌市XXX路XXX号XX宾馆主楼及附属的二楼原中原网络场地承包给乙方经营电脑网吧，按现有设施、设备等状况交付给乙方。2、承包期限从2013年11月28日至2019年5月27日。3、承包期内乙方只能将该房屋用作经营电脑网吧，未经甲方书面同意不得用于它用或转租他人及股权转让，否则按违约处理，甲方有权终止合同并没收乙方所有设施设备。4、承包费为25000元/月，自第二年开始承包费在前一年的基础上递增5%，每月的前10天向甲方支付一次。5、签订合同当日，乙方向甲方交付第一个月的承包费25000元与押金39800元。5、乙方变压器及电费由乙方自理。合同签订后，被告如约向原告交付了第一个月的承包费25000元和押金39800元，并一直按合同约定交付租金至2017年9月27日。此后，被告未再向原告交付租金。2017年10月原告代被告交付了2017年9月1日至9月30日电费9396.92元。上述事实有原、被告当庭陈述及原告出示的1999年9月16日租赁合同、2007年7月6日证明、2018年10月23日证明、2014年1月27日承包合同、江西银行股份有限公司交易记录单一张、2017年7月25日和8月25日的收据共二张、2017年10月27日供电部门证明和电费发票及被告出示的江西纵横四海网络文化有限公司中原分公司的企业信息、江西纵横四海网络文化有限公司企业信息及法人代表信息等证据予以证实。另被告出示的2011年11月30日证明、2012年2月10日承包租赁合同、2012年12月12日证明、2015年8月16日转让协议系备案材料，并未提供实际履行证据，故不予采信。本院认为：原、被告自愿签订承包合同，根据合同约定的权利义务内容，原告交付租赁标的物并收取租金，被告使用租赁物并交付租金，事实清楚，该合同实际为租赁合同，双方当事人对此也均表示认可。鉴于合同内容并不违反法律规定，合同应当具有法律效力。通过双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点1、涉案租赁合同的主体。从双方认可的2014年1月27日承包合同记载，合同头部“甲方”写为南昌市新金城宾馆有限公司，“乙方”写为方伟（加盖手印），尾部甲方处加盖南昌市新金城宾馆有限公司公章，乙方处由方伟个人签名，并未加盖公司公章。原告认为合同承租人为方伟个人，履行中原告也是与方伟对接，方伟则认为系公司行为，就此仅提供其系四海公司法人代表的工商登记材料，没有其他证据印证，不足以证明其签约行为系公司行为，且方伟以何种形式经营网吧系其单方行为，也未告知原告。故根据合同的记载，租赁关系的相对人应认定为原告新金城公司和被告方伟。方伟辩称因租赁合同产生的债权债务与个人无关，本院不予采信。审理中，被告陈述其已将网吧转让给了案外人并得到原告默许，并未提供充分的证据予以证明，且租赁合同中明确约定未经承租方书面同意不得转租或转让，故被告抗辩系案外人拖欠租金与方伟个人无关，本院不予采信。据此，被告方伟作为承租人应当履行合同义务并承担相应的法律责任，向原告支付自2017年9月27日至2018年9月26日拖欠的租金361757元，同时承担逾期付款利息，自2018年9月28日起至付清款之日止按同期银行贷款利率计算。争议焦点2、原告代交电费是否属无因管理。根据合同约定，在租赁诉争房屋期间的电费由被告自理。本案被告在租赁合同履行过程中拖欠电费9396.92元，事实清楚，依合同约定应由被告交付，原告作为房屋的出租方代其向有关部门交纳电费后进行追偿，系依据合同的约定义务，不属于无因管理的情形，被告认为原告代交电费是无因管理，与证据反映的客观事实不符，理由不成立，抗辩理由不予采信。据此，原告要求被告方伟给付代交电费9396.92元，本院予以支持。争议焦点3、原告主张违约金5万元是否应当支持。本案中，原告就被告逾期支付租金已主张了逾期付款利息，主张违约金属重复计算损失，且租赁合同尚在履行过程中，主张违约金条件尚未成就，故该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告方伟于本判决生效后五日内向原告南昌市新金城宾馆有限公司支付所欠2017年9月27日至2018年9月26日租金361757元。二、被告方伟承担逾期支付上述所欠租金的银行利息（自2018年9月28日起至付清款之日止，按同期银行贷款利率计算）。三、被告方伟于本判决生效后五日内向原告南昌市新金城宾馆有限公司支付电费9396.92元。四、驳回原告南昌市新金城宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市新金城宾馆有限公司预交的案件受理费7920元，由被告方伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 熊 娟人民陪审员 刘 强人民陪审员 阚林茹二〇一九年一月十日书 记 员 吴春霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。