湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10923号上诉人（原审原告）：潘雯，女，1986年9月4日出生，汉族，住武汉市汉**。委托诉讼代理人：张立，湖北福沃律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：霍同武，男，1968年7月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审被告）：何建华，女，1968年12月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：潘正林，男，1947年3月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张立，湖北福沃律师事务所律师。原审第三人：霍同民，男，1959年10月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。上诉人潘雯因与被上诉人霍同武、何建华、原审第三人潘正林、霍同民合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘雯的上诉请求：撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初2336号民事判决，改判支持潘雯的全部诉讼请求；诉讼费用均由霍同武、何建华承担。事实和理由：本案是潘雯为潘正林的债务提供担保而签订《存量房居间（买卖）合同》，在该合同中没有约定价款金额，而是直接在签订合同后办理了诉争房屋变更登记过户手续，甚至就连回购价款都约定为“房屋贷款总额+过户费用+贷款、中介费等费用”。根据以上事实可以得知，潘雯和霍同武、何建华签订《存量房居间（买卖）合同》的主观目的是为了担保潘正林的债务，客观上也没有符合法律规定的买受人支付价款、出卖人转让所有权的行为，根本不构成买卖行为的主客观法定要件；而潘雯办理了委托过户的公证后，又在《存量房居间（买卖）合同》中约定霍同武、何建华不得拒绝和拖延的回购权，这显然不是出卖房屋的意思表示。而潘雯签订合同后配合办理相关委托过户公证委托及过户事宜，就已经是出让自己对诉争房屋的权利，最终该房屋变更登记到何建华名下，就已经是提前将担保物转移，在潘正林无法清偿债务时以该房屋冲抵债务；潘雯与霍同武、何建华也在《存量房居间（买卖）合同》第十九条第3款中明确说明，潘雯若放弃回购，则该房屋折价人民币132.8万元给霍同武、何建华，这一约定内容更能证明双方签订合同的主观目的并不是买卖，而是为了就诉争房屋的流押事宜而约定《存量房居间（买卖）合同》，这是违反法律规定的。根据合同法第52条的规定，潘雯与霍同武、何建华签订的《存量房居间（买卖）合同》是以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。在本案中，如果《存量房居间（买卖）合同》有效，霍同武、何建华也应依据约定事项将诉争房屋变更登记至潘雯名下。霍同武、何建华答辩称，潘雯的上诉理由无事实和法律依据。潘雯与霍同武、何建华之间不存在借贷关系，不存在名为买卖实为担保的情形，双方合同未约定任何担保条款，属于房屋买卖合同；潘雯起诉时说明了出售房屋是为了替潘正林偿还债务，且双方已经实际履行房屋买卖合同，不存在流押。一审认定事实清楚，请维持原判。潘正林述称，同意潘雯的上诉观点。霍同民述称，与霍同武、何建华的答辩意见一致。潘雯向一审法院起诉请求：1、判令霍同武、何建华依约与潘雯签订房屋回购买卖合同，霍同武、何建华将位于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋的权属过户给潘雯；2、判令霍同武依约向潘雯支付违约金39.84万元；3、判令潘正林向霍同武支付房屋回购款；4、判令霍同武、何建华承担本案诉讼费用。潘雯在原一审诉讼中将前述诉讼请求变更为：1、判令确认潘雯与霍同武、何建华签订的《存量房买卖合同》无效；2、判令霍同武、何建华协助潘雯办理位于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋的权属变更登记至潘雯名下；3、判令霍同武、何建华承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，潘雯系潘正林之女，霍同武、何建华系夫妻关系。霍同武与霍同民系兄弟关系。2015年以来，潘正林多次向霍同民借款，潘正林未还清借款本息。坐落于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋，建筑面积为128.87平方米，其所有权在2015年11月30日之前登记在潘雯名下。潘雯（合同称甲方）为帮助潘正林清偿对霍同民的债务于2015年11月2日与霍同武（合同中称乙方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，合同第二条约定：“经双方协商一致，上述房屋交易成交价（见回购约定总价）。”第十七条第4款约定：“双方约定该房屋出售给乙方自完成交易过户当日一年内，均可在任何法定工作日内向乙方回购该房屋，乙方不得以任何理由拒绝甲方回购，否则视为违约并赔偿甲方等额的回购款132.8万元。”第十九条约定：“1.双方约定在回购期内甲方回购房屋的总金额为该房屋贷款总额＋过户费用所产生的实际费用＋贷款、中介等费用；2.双方议定该房屋售出后甲方继续居住使用3.该房屋过户给乙方后，甲方在乙方取得房屋两证之日起28个月内享有回购权，同时有权要求乙方签订回购买卖合同，乙方不得拒绝和拖延此合同签订，否则视为违约并赔偿守约方100万元，若到期甲方放弃回购，则该房屋折价132.8万元；……6.贷款所产生的银行利息，由甲方按季度总额支付给乙方。”上述合同对房款交付方式、期限以及房屋移交占有期限未进行约定。2015年11月2日，潘雯向段艾红出具《委托书》一份，委托段艾红代为办理房屋的出售过户以及代收售房款等事项，委托期限自2015年11月2日至2016年11月1日。委托事项：1.代为办理上述房屋的出售过户事宜，并代收售房款；2.……；3.协助买方办理银行抵押贷款等相关手续。5.……。受托人在授权范围内所签署的相关文书，委托人均予以认可。次日，双方申请公证部门对《委托书》进行了公证。2015年11月30日，段艾红持潘雯出具的上述《委托书》将诉争房屋的所有权变更登记至何建华名下。2016年11月17日，潘正林、汉武集团与霍同民签订《房屋回购协议》，其中载明潘正林自愿放弃对诉争房产优先回购权，于2016年11月20日移交房屋所有权给霍同民，并承诺于同年12月15日腾退房屋。诉争房屋现由潘雯占用使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应按合同约定享受权利并履行义务。潘雯为帮助其父潘正林清偿对霍同民的债务于2015年11月2日与霍同武签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同第十九条约定：“1.双方约定在回购期内甲方（指潘雯）回购房屋的总金额为该房屋贷款总额＋过户费用所产生的实际费用＋贷款、中介等费用；2.双方议定该房屋售出后甲方继续居住使用；3.该房屋过户给乙方（指霍同武）后，甲方在乙方取得房屋两证之日起28个月内享有回购权，同时有权要求乙方签订回购买卖合同，乙方不得拒绝和拖延此合同签订，否则视为违约并赔偿守约方100万元，若到期甲方放弃回购，则该房屋折价132.8万元给乙方；……6.贷款所产生的银行利息，由甲方按季度总额支付给乙方。”前述合同名为房屋买卖合同实为清偿债务的担保。前述合同约定的回购条款，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”的规定，该回购条款并未违反法律规定，应为有效。故潘雯与霍同武签订《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应予认定。原一审判决后，霍同武和何建华不服判决提起上诉，经二审裁定：认为潘雯提起诉讼主张上述合同无效，为减少当事人诉累，原一审法院应向潘雯予以释明。重审中，经一审法院两次释明，建议潘雯在《存量房居间（买卖）合同》有效的前提下变更诉讼请求，但潘雯坚持认为，其原一审已胜诉，不同意再次变更诉讼请求，仍坚持原一审诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。一审法院已经两次向潘雯释明，告知其变更诉讼请求，但潘雯坚持其诉讼请求，依照前述规定，故对潘雯的诉请予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十五条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回潘雯的诉讼请求。案件受理费7276元，由潘雯负担（已付）。本院经审理查明，一审判决审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，潘雯为帮助其父潘正林清偿对霍同民的债务于2015年11月2日与霍同武签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同虽约定了回购条款，但该条款系潘雯为清偿其父潘正林对霍同民的债务而将诉争房屋出售给霍同武、何建华，霍同武、何建华与潘雯约定28个月的回购期限。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”的规定，该约定并未违反法律、行政法规强制性规定，故该约定应为有效。综上，潘雯认为其与霍同武、何建华签订的《存量房居间（买卖）合同》无效的上诉理由不成立，潘雯上诉主张确认其与霍同武、何建华签订的《存量房居间（买卖）合同》无效，并判令霍同武、何建华协助潘雯办理位于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋的权属变更登记至潘雯名下的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7276元，由潘雯负担（此款潘雯已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇一九年十二月三日法官助理严洁书记员陈佳佳