湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终250号上诉人（原审原告）：郭红雷，男，1982年07月25日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：闫玉霞、杨书党，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北百合园房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路182号。法定代表人：何道军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘华伟，湖北思扬律师事务所律师。上诉人郭红雷因与被上诉人湖北百合园房地产开发有限公司(以下简称百合园公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年01月03日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭红雷及其委托诉讼代理人闫玉霞、杨书党，被上诉人百合园公司的委托诉讼代理人刘华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭红雷上诉请求：1、撤销襄阳市襄州区人民法院(2018)鄂0607民初676号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由百合园公司负担。事实和理由：一、一审法院将上诉人主张的逾期交房违约金仅计算至2017年12月31日错误。一审法院以上品百合园小区另有一些买房户已与百合园公司自行协商达成协议，确认于2017年12月31日为收房时间，认定百合园公司于2017年12月31日达到交房条件，违反法律规定及合同约定。其一、《商品房买卖合同》第十一条：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。一审法院认为，即使百合园公司达到交房条件，也应当书面通知买房户前去办理收房交接手续，而百合园公司无证据证明已书面通知上诉人收房，应当按照合同约定承担违约责任，此认定完全正确，上诉人至今未收到百合园公司关于交房的书面通知。百合园公司不能依约交房，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由百合园公司承担。其二、交房条件除依照合同约定外，还应符合我国相关法律规定，而非法院自行确定。本案交房除一审法院认定应依照《建设工程质量管理条例》相关规定外，还应根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用”。根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。一审法院抛开法律规定及合同约定，以某些人与百合园公司自行协商达成协议为由，将2017年12月31日作为交付日期，毫无事实和法律依据。一审判决是对双方合同依法有效的否定，也违反法律规定，应当依法纠正和撤销。二、百合园公司应依约交房，否则应依照《商品房买卖合同》承担延期交房责任。违约金计算应为2015年10月19日起至实际交付之日止。综上，一审法院未依照双方合同约定及法律规定判定支付违约金的数额，虽支持了上诉人的部分请求，但由于将2017年12月31日错误确认为交房日期，使上诉人的合法权利未得到充分保障。请求二审法院支持其上诉请求。百合园公司辩称，1.双方约定的交房条件因法律法规的变更已无法成就；2.本案诉争的房屋已经五方验收具备交房条件，多次通知郭红雷收房而拒绝接收，百合园公司无法将房屋相关资料交付给郭红雷，郭红雷应承担拒不接收房屋的法律责任；3.郭红雷拒绝接收房屋，我方保留按照合同约定向郭红雷收取房屋保管费用的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭红雷向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令百合园公司向郭红雷支付从房屋交付次日起至实际交房之日止的违约金;2.本案诉讼费、保全费等由百合园公司承担。一审法院认定事实：2014年12月10日，郭红雷与百合园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定郭红雷购买百合园公司开发建设的上品·百合园第2幢1单元11401号预售商品房，建筑面积129.07㎡，每平方米价格为4253元，总金额548935元。付款方式为签订合同同时支付首付商品房价款168935元，380000元办理按揭贷款。出卖人应当在2015年10月18日前依照有关规定，将该商品房通过襄州区建设工程质量监督站的验收后，交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。之后郭红雷将全部房款交付给百合园公司，百合园公司分别于2015年1月29日、2016年4月30日给郭红雷开具发票各一张，金额合计为548935元。合同约定的房屋交付日即2015年10月18日到期后，百合园公司未能将符合合同约定的商品房交付郭红雷。故引起诉讼。一审法院认为，郭红雷与百合园公司之间系商品房预售合同关系，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》自2000年1月10日发布实施，该条例第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”，第四条规定“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他部门应当加强对建设工程质量的监督管理”，第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件即“该商品房通过襄州区建设工程质量监督站的验收”已因上述法规的变更而无法成就，故按合同约定的交房条件是不确定的。在诉讼过程中，百合园公司虽然举证出《建筑工程竣工验收报告》，拟证明该工程已于2016年4月18日经五方单位验收合格，但该证据经郭红雷质证不具有证明力，不能作为工程验收合格的依据。合同关于房屋交接条款约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由此可见，即使百合园公司达到交房条件，也应当书面通知买房户前去办理收房交接手续，而百合园公司并无证据证明已书面通知了郭红雷收房，其辩称已电话通知的抗辩理由不能成立。故百合园公司存在逾期交房行为，应当按照合同约定承担违约责任。由于按照合同约定的交房条件不具有确定性，百合园公司上品百合园小区另有一些买房户在此过程中已与百合园公司自行协商达成协议，确认于2017年12月31日为收房时间，并得到履行。故一审法院可酌情参照认定百合园公司于2017年12月31日达到交房条件，买房户可收房使用。百合园公司因逾期交房所产生的违约金可计算为44134元（以548935元为基数，自2015年10月19日起至2017年12月31日止共804天，按照合同约定日万分之一的标准计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条规定，判决如下：一、被告湖北百合园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告郭红雷支付逾期交房违约金44134元。二、驳回原告郭红雷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903元，由被告湖北百合园房地产开发有限公司负担。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，百合园公司在本案初审期间仅向一审法院提交了建筑工程竣工验收报告的复印件。在初审上诉庭审结束后，百合园公司于2017年12月12日向本院提交了落款时间为2016年1月15日的五方建筑工程竣工验收报告。本院认为，郭红雷与百合园公司签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。百合园公司未能按合同约定于2015年10月18日履行交房义务，是本案已发生的客观事实，百合园公司应承担相应的违约责任。关于本案双方当事人对房屋交付条件及逾期交房违约金计付期限的争议，本院认为，郭红雷与百合园公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付条件为“该商品房通过襄州区建设工程质量监督站的验收”。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第四条、第十六条之规定，对建筑工程进行竣工验收并对建设工程质量负责的单位为建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位（即五方验收），政府建设工程质量监督管理部门仅对建设工程质量行使监督管理职责，不再是验收单位，故合同约定的房屋交付条件因法规变更而无法成就。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，郭红雷与百合园公司可以就交房条件协议补充，但双方当事人未能达成一致，依法应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。从合同约定的本意看，“该商品房通过襄州区建设工程质量监督站的验收”,实为建设工程质量管理法规变更前，政府建设工程质量监督管理部门作为验收单位对工程进行的竣工验收。而诉争商品房已经五方验收合格，符合合同约定的本意。本案纠纷发生后，百合园公司在2017年12月12日向本院提交了五方验收报告原件，向郭红雷表达了诉争商品房已具备交付使用条件其可以收房的意思表示，但郭红雷拒绝收房。加之上品百合园小区绝大部分业主已装修入住，产生争议的一批业主也已与百合园公司协商确定2017年12月31日为房屋交付时间并得到履行。一审法院在此情况下将延期交房截止日期确定为2017年12月31日，并无不当。郭红雷上诉还称百合园公司未按合同约定向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，诉争商品房未达到交房条件。因合同约定上述文件均系双方办理房屋验收交接手续时提供，而双方因对诉争商品房交付条件存在争议，郭红雷未与百合园公司办理房屋验收交接手续，并非百合园公司不提供。故郭红雷该上诉理由也不能成立，百合园公司可在与郭红雷办理房屋验收交接手续时向其提供。综上所述，上诉人郭红雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费903元，由上诉人郭红雷负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇一九年一月十四日书记员  刘秋华