广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初8948号原告：甘芬兰，女，汉族，1959年6月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。被告：何标，男，汉族，1960年9月29日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：魏宏强，广东瀛仁律师事务所律师。被告：惠州市永富源投资有限公司，住所地：惠州市河南岸渡船头村惠淡路口33号。法定代表人：何秒。委托代理人：乐玉慧，广东鸿浩律师事务所律师。被告：何秒，男，汉族，1979年1月8日出生，住址：惠州市。原告甘芬兰与被告何标、惠州市永富源投资有限公司（以下永富源公司）、何秒案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘芬兰的委托代理人张颖媛、被告何标的委托代理人魏宏强、被告永富源公司的法定代表人乐玉慧到庭参加诉讼，被告何秒未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告甘芬兰诉称，原告于2014年5月7日与被告永富源公司办理了房屋网签，签订了合同编号为惠州（2014）《商品房买卖合同》，由原告购买被告永富源公司开发的位于惠州市××富源××品××单元××层××房，并向被告永富源公司、何秒付清全部购房款703150元。被告永富源公司也向原告交付了房屋，原告至今一直居住使用房屋。上述房产的商品房买卖合同是通过惠州市房产管理局商品房销售系统网上签约并备案的，是经过公示并为公众所知悉的信息，签约日期发生在贵院查封（2016年5月3日）之前。所以，涉案房产已经是在原告居住使用中并付清全部购房款，事实上是属于原告的房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告的请求有事实和法律依据，应当得到支持。同时根据物权法规定，物权登记具有公示公信作用，不动产登记即彰显权利，物权法上的物权登记和物权公示原则，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经过登记和公示，方能产生物权效力,否则不具有对抗第三人的效力。但应当明确的是，根据物权大于债权的法律原则,物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是第三人主张的物权而非债权。被告何标只是被告永富源公司的普通债权人，没有以异议房产作为债权的抵押，被告永富源公司亦没有将异议房屋转让过户给被告何标，故被告何标不能构成善意第三人。现贵院执行局对原告的执行异议置之不理，原告实属无奈，为避免财产损失，维护原告合法财产权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，特向人民法院提出诉讼，请求判令：1、依法撤销（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》，并终止对位于惠州市××富源××品××单元××层××房的执行措施，并解除对上述房产的查封措施；2、位于惠州市××富源××品××单元××层××房归原告所有，并要求被告永富源公司协助原告办理产权登记手续，将上述房产登记到原告名下；3、本案的诉讼费和保全费等由被告负担。被告何标辩称，一、人民法院的查封不存在违法。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，不动产所有权人应以不动产登记簿登记为准，涉案房产登记在被告永富源公司名下，其是涉案房屋的法定权属人。人民法院对被告永富源公司名下的财产予以查封不存在违法问题。二、原告没有证据证明其已支付了全部购房款。1、原告并非真实向被告永富源公司购买房屋，所签订的《商品房买卖合同》是为其出借给被告永富源公司及何秒的借款作担保。2、原告也没有提供支付购房款的凭证，未提供其他材料证实其付清全部购房款，也未提供名下无其他用于居住房屋的证明。根据惠州市房产管理局的规定及原告与被告永富源公司签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应当将购房款存入商品房项目预收款专用账户。三、原告不具有能够排除执行的民事权利。原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。综上所述，人民法院执行查封合法，原告无证据证明其已支付全部购房款，且所购房屋系其名下唯一居住房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告永富源公司辩称，涉案房产确实已交付给原告使用，双方已签订合同，但是被告永富源由于债务关系无法为原告办理房产证，本案同其他案件一样，需要法院进行调解，被告永富源已无力处理。被告何秒未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，2014年5月7日，原告甘芬兰与被告永富源公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10009342]，约定原告购买被告永富源公司开发的惠州市××富源××品××单元××层××房，总价款为703150元，原告于2014年4月15日支付全部购房款，被告永富源公司应于2014年12月31日前交付使用，在交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人同意委托出卖人办理房地产权证并负责按政府规定支付相关的办证税费和维修基金。被告何标提交一份加盖被告永富源公司公章的《情况说明》，称上述合同不是真实的商品房买卖行为，而是为了该公司向原告的借款作偿还借款提供的担保，双方之间的真实法律关系为民间借贷。被告永富源公司对该《情况说明》的质证意见是无法核实真实性，向法定代表人询问后仍不清楚，需庭后说明。原告及被告永富源公司确认双方签订上述《商品房买卖合同》是因被告永富源公司向原告借款后无力还款，双方协商以涉案房屋抵偿部分债务，被告永富源公司出具《收据》载明收到原告房款703150元，合同签订的当天，被告永富源公司即将涉案房屋交付给原告使用。原告提交的物业收费单据显示，原告支付涉案房屋的物业服务费的起始时间为2015年4月。原告提交的中国农业银行进账单显示，原告于2007年8月2日向被告永富源公司转账支付1447500元。惠州市华澜物业管理有限公司出具《证明》，称原告自2015年4月收楼后，每月向其支付公摊水电费用，2016年3月装修入住。原告提交的《收款收据》、《收据》显示原告于2016年3月至6月间支出购买涉案房屋装修材料及装修人工费。本院将原告补交的中国农业银行进账单、《证明》、《收款收据》、《收据》送达给各被告，各被告均未在规定期限内提交书面质证意见。被告何标与被告永富源公司、何秒因商品房买卖合同纠纷诉至本院，本院做出（2014）惠城法民一初字第1657号《民事判决书》。后被告永富源公司、何秒未履行生效判决，被告何标向本院申请强制执行，经被告何标申请，于2016年5月3日做出（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋。原告向本院提出执行异议，本院于2018年6月6日做出（2018）粤1302执异123号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告于2018年7月6日签收该《执行裁定书》。以上事实有当事人提交的公民身份信息、企业登记信息、商品房买卖合同、执行裁定书、收据、物业收费单据、中国农业银行进账单、证明、收款收据等证据材料以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被告永富源公司、何秒与被告何标因商品房买卖合同纠纷一案查封了登记在被告永富源公司名下的惠州市××富源××品××单元××层××房即涉案房产，原告甘芬兰作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院裁定书驳回其执行异议后，原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告永富源公司在本院查封涉案房屋前就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，原告与被告永富源公司均称该合同系因被告永富源公司拖欠原告的借款，双方约定以房抵债而签订，原告提交的中国农业银行进账单显示原告确曾向被告永富源公司提供资金，双方之间的债权债务关系真实。因此，该《商品房买卖合同》为原告与被告永富源公司的真实意思表示，现无证据显示该合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告何标称该《商品房买卖合同》系借款的担保，但该合同签订时间与原告向被告永富源公司提供资金的时间相距较久，以房抵债的可能性大于作为借款担保的可能性，且庭审中被告永富源公司对被告何标提交的《情况说明》未予确认，故本院对被告何标的抗辩意见不予采纳。根据原告提交的《证明》、《收款收据》、《收据》，原告于2016年3月开始对涉案房屋进行装修，时间早于本院查封涉案房屋的时间，即原告在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。《商品房买卖合同》约定原告委托被告永富源公司办理涉案房屋的产权证，办证期限是房屋交付使用后540日内，至本院查封涉案房屋时，办证期限尚未届满，因此，原告对于涉案房屋未办理产权证不存在过错。因此，本案符合上述规定的可排除执行的条件，原告的诉请不得执行涉案房屋于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。案涉房屋登记在被告永富源公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，原告请求确认其对案涉房屋享有所有权，依法不予支持。本案系案外人执行异议之诉，原告诉请被告永富源公司办理涉案房屋的产权证，属于房屋买卖合同的履行问题，原告可另行要求被告永富源公司应按照《商品房买卖合同》约定为其办理相关产权证书，被告永富源公司不予办理的，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、不得执行惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元13层03号房产。二、驳回原告甘芬兰的其他诉讼请求。本案受理费10812元（原告已预交），由被告惠州市永富源投资有限公司负担。被告惠州市永富源投资有限公司应于本判决生效之日起七日内将其负担的受理费10812元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  李国强二〇一九年一月二十一日法官助理王伟书记员刘妙