河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6810号上诉人（原审原告、反诉被告）：来金贤，男，汉族，1963年6月28日出生，住洛阳高新区。委托诉讼代理人：来蓓蕾，河南松皓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：来登阁，男，汉族，1978年6月22日出生，住洛阳高新区。上诉人来金贤因与被上诉人来登阁租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。来金贤上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人要求的因征收其所建房屋的补偿款15万元；2、本案所有的受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定本案事实和案由错误，法律关系错误。本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非是租赁合同纠纷。本案争议的根本问题是上诉人所建的房屋因租赁合同未到期而拆迁所享有的补偿款应该归谁所有。一审法院已经查明本案涉及的《承包协议》合法有效，名为承包协议，实为租赁关系，但不能以此就认定本案的案由为租赁合同纠纷。一审法院应从根本上解决本案纠纷，不应以被上诉人不符合承包协议的相对方来驳回上诉人的诉求。首先，不论西苑电梯厂的性质为如何，本案拆迁补偿的范围仅仅是地上建筑物、附属物等，并不涉及此块土地，双方一直争议的都是上诉人所建房屋的拆迁补偿款应归谁所有的问题。并且一审已经调查取证，与高新区辛店镇人民政府签订《征收补偿协议书》的是被上诉人来登阁，并且来登阁也已经从镇政府领走了62922.64元的拆迁补偿款，是本案诉争拆迁补偿款的无因受益人和受偿人，而一审已经查明本案诉争的被拆迁房屋为上诉人所建，并且征收拆迁行为发生在承包协议约定的合同期内，被上诉人将应属于上诉人的拆迁补偿款领取，侵害了上诉人的合法权益。故一审判决以相对方主体不适格等理由驳回上诉人的诉求是错误的，且无法从根本上解决本案的争议。二、一审判决遗漏案件重要当事人，应当追加洛阳高新区辛店镇人民政府作为本案被告或第三人参加诉讼，以便查明事实，解决争议。被上诉人与洛阳高新区辛店镇人民政府签订了《征收补偿协议书》，但上诉人认为该补偿协议所涉及的补偿款应归上诉人所有，上诉人应当是本案拆迁房屋的所有权人和被补偿对象，所以本案《征收补偿协议书》的补偿方洛阳高新区辛店镇人民政府应当作为当事人参加本案诉讼。综上，一审判决认定本案事实和案由错误，并且遗漏重要当事人，请求二审院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求，从根本解决本案的纠纷，维护上诉人的合法权益。来登阁辩称，一、协议双方已经明确约定了添附房屋在合同到期的处分意见。二、房屋征收补偿款应归来登阁享有。房屋征收补偿协议双方主体合法，协议内容真实有效，责任和义务均有据可依，双方协议仍在履行期间，与其他人无关。房屋的征收补偿原则是对所有权人受损的合法利益依法补偿，先补偿后拆迁，谁受损补偿谁。来登阁向法庭提交的《集体土地建设用地使用证》载明土地使用者为电梯厂，《指界通知书》载明由来登阁本人配合进行农村集体土地确权登记实地指认地界，已经证明来登阁有权依法处分该土地使用权。三、根据《物权法》第147条所规定的房地一体主义，房随地走，故土地使用权证书载述土地上的建筑物、构筑物及附属设施的所有权归电梯厂所有应当支持。答辩人父亲来布周去世后，答辩人合法继承取得土地使用权，并持续与延秋村委会履约且正常交纳相关企业占地款项，该房屋所有权归来登阁应当受到法律保护。四、租赁人来金贤已经随合同到期当日搬离协议合约地，房屋实际实施拆除日期是2018年3月19日，房屋的征收未影响双方合同义务的履行，未损害其合法权利，所以征收补偿与来金贤无关。《物权法》第242条规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第244条规定，占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当承担赔偿责任。依照法律规定和协议约定，来金贤应该在2017年3月28日将完整的房屋及附属物交还来登阁，因其违约拆除门窗等附属物致使房屋受到损害，其应当承担赔偿责任，获取的该房屋相关征收补偿金应当返还。综上所述，依照承包（租赁）协议和补充协议约定，来金贤与来登阁的合同关系明晰，涉案房屋所有权属归来登阁，合同期间来登阁完全履约，无任何违约或违法行为。合同到期后，来金贤不能按约定向答辩人交付房屋及附属物、欲恶意占有房屋所有权的行为已经违反法律规定。来金贤的违约导致来登阁的损失，应当依法追偿。请法院支持答辩人的反诉请求。来金贤向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付因拆除原告所建房屋的赔偿款合计15万元；2.本案诉讼费用由被告承担。来登阁向一审法院反诉请求：1.判令来金贤赔偿来登阁经济损失63918元；2.本案诉讼费用由来金贤承担。一审法院认定事实：洛阳市郊区西苑电梯厂于1994年经原洛阳市郊区乡镇企业技术协会批复同意成立，属集体所有制企业，法定代表人为来布周，即被告来登阁的父亲。1994年5月10日，该电梯厂就位于辛店延秋村南、面积为三亩一分五厘整的土地取得了原洛阳市郊区土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》，并在该土地上建了厂房。2005年3月18日，来布周（甲方）与原告来金贤（乙方）签订了一份《承包协议》，将上述厂房中的西厂房、场地出租给原告来金贤，双方对租赁物、租赁期限、租金等具体事项进行了明确约定。2008年10月15日，二人又签订了一份《补充协议》，对前述《承包协议》未明确事项进行了补充约定。承租期间，原告来金贤在前述西厂房南侧临路基础上加盖了门面房等建筑。2014年4月，来布周去世。2016年10月，因洛阳高新区河洛路进行改扩建，上述西厂房南侧临路建筑被划入拆迁范围。2017年5月9日，被告来登阁与洛阳高新区辛店镇人民政府就被拆迁建筑签订了一份《征收补偿协议书》，确定各项补偿共计157306.6元。后被告来登阁实际领取了62922.64元，剩余部分尚未领取。一审法院认为，2005年3月18日来布周与原告来金贤签订的《承包协议》虽然名为承包，但根据协议内容分析，实际是来布周将电梯厂的西厂房及场地出租给原告来金贤使用，故该合同应为租赁合同，本案案由应为租赁合同纠纷。该租赁合同虽然甲方仅有来布周签名，但来布周是洛阳市郊区西苑电梯厂的法定代表人，所出租的财产系洛阳市郊区西苑电梯厂的财产，故应视为来布周代表洛阳市郊区西苑电梯厂与原告来金贤所签，合同的双方当事人应为洛阳市郊区西苑电梯厂和原告来金贤。本案双方当事人均未提交任何证据证明被告来登阁合法取得了洛阳市郊区西苑电梯厂财产的所有权或处分权，被告来登阁仅以其系来布周的继承人为由主张其享有洛阳市郊区西苑电梯厂财产的所有权或处分权，并据此向原告来金贤提出反诉请求，缺乏事实依据和法律依据。对原告来金贤的反诉请求，一审法院不予支持。关于原告来金贤的诉讼请求，原告来金贤依据案涉《承包协议》就《征收补偿协议书》项下的补偿款向被告来登阁提出主张，一则不符合《承包协议》的相对方主体，二则被告来登阁就洛阳市郊区西苑电梯厂址上的财产与洛阳高新区辛店镇人民政府所签订的《征收补偿协议书》在未经权利人追认前，效力亦尚待确定，故对原告来金贤的诉讼请求，一审法院亦无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十一条之规定，经合议庭评议，判决：一、驳回原告（反诉被告）来金贤的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）来登阁的诉讼请求。案件本诉受理费3300元，由原告来金贤负担。反诉受理费699元，由被告来登阁负担。经审理查明：来布周（甲方）与来金贤（乙方）于2005年3月18日所签订的《承包协议》第二条约定“如果乙方在西厂××××四间门面房使用，每年应按房屋造价的2%折旧，合同到期后，甲方可将剩余款返还乙方。或由乙方继续使用抵挡余款。”2017年5月9日，来登阁与洛阳高新区辛店镇人民政府签订了《征收补偿协议书》，确定各项补偿共计157306.6元，其中涉及来金贤所建造房屋的补偿金额为126780.8元，其余款项为奖励28000元，放弃自拆2525.8元。来金贤从拆迁部门领取了补偿款约18000元，是对其承租的房屋门口所种植的树木、水泥地坪等附属物的赔偿。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，就涉案房屋的拆迁补偿问题，洛阳高新区辛店镇人民政府与来登阁达成了征收补偿协议，该协议确定了权利主体、征收补偿数额及搬迁相关事宜，房屋已完成拆迁，来登阁已实际领取了部分补偿款。一审法院以来登阁未取得原洛阳市郊区西苑电梯厂的财产所有权或处分权为由，驳回双方当事人的诉讼请求显属不当。本案所涉的承包协议中约定来金贤可在承租厂区内建房使用，每年按房屋造价的2%折旧，合同到期后，出租方可将剩余款返还来金贤。来金贤主张其在租赁期限未届满的情况下提前搬离，并未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。在租赁期限届满的情况下，对于来金贤所建造房屋的补偿应按照其所签订的承包协议所约定的内容处理，因来金贤主张该房屋系其建造，15万元补偿款应全部归其所有，并未提供证据证明其所建房屋造价。因建房时间距离现在较远，且房屋已被拆除，考虑就来金贤所建造房屋部分的拆迁补偿所确定的金额为126780.8元，酌定由来登阁支付来金贤建房补偿款5万元为宜。来金贤主张本案遗漏当事人的主张，本院不予采信。来登阁对一审判决并未提起上诉。来登阁一审中主张来金贤赔偿其经济损失六万余元，该损失主要为来金贤本人领取的补偿款及来金贤拆除门面房水电设施、门窗等导致门面房丧失使用功能的损失。对此，本院认为，来金贤领取的补偿款是对其所种树木、所建造的水泥地坪等的补偿，并未损害来登阁的拆迁补偿利益。涉案门面房系拆迁对象，来金贤搬离房屋、拆除相应附属设施也是为了配合拆迁工作，故来登阁主张来金贤应赔偿拆除门面房水电设施、门窗等导致门面房丧失使用功能损失的主张，理由不能成立。综上，来金贤的上诉主张，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初759号民事判决；二、来登阁于本判决生效之日起十五日内支付来金贤建房补偿款50000元。三、驳回来金贤其他诉讼请求。四、驳回来登阁反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由来鑫贤负担1980元，由来登阁负担1320元；反诉受理费699元，由来登阁负担。二审案件受理费3300元，由来鑫贤负担1980元，由来登阁负担1320元。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一九年一月三日书记员  殷春雪