文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初2988号原告：佛山市南海金贯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇碧霞一路12号德利昌综合楼6楼632铺，统一社会信用代码914406055553655074R。法定代表人：莫绮云，经理。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，男，原告公司员工。被告：何志华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：何炳文，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：邓启咏，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：冯顺炎，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇崇南四季商业广场四楼，统一社会信用代码91440605570153068B。法定代表人：冯顺炎，董事长。五被告委托诉讼代理人：王加红，广东志成达律师事务所律师。原告佛山市南海金贯物业管理有限公司（以下简称金贯公司）与被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏、佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司（以下简称顺源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月8日、2019年9月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人汪旭东、五被告的委托诉讼代理人王加红均到庭参加了诉讼。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.五被告共同退还原告已交纳的保证金85万元及利息（以85万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月1日计算至实际付清之日止，暂计至原告起诉之日为45000元）；2.五被告共同赔偿原告装修损失150万元（最终以司法评估机关确定的为准）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月29日,原告与佛山市顺德区展东贸易有限公司（以下简称展东公司）签署《佛山市四季商业广场商户租赁合同》，约定由被告将位于佛山市南海区西樵镇崇南四季商业广场A座首层5750平方米、二楼5169.6平方米出租予原告，租期为2010年7月1日至2020年6月30日，租赁用途为百货超市和服装及餐饮项目，展东公司分别收取原告首层55万元、二楼30万元保证金。由于展东公司并未履行其承诺按照观光电梯和供双人站立的手扶电梯，导致二楼招租严重受阻，原告亏损严重，加上二楼自2012年10月1日起由被告顺源四海公司接手对外经营，故原告与被告顺源四海公司于2013年3月14日签署《补充协议》，双方对租金及物业管理费约定进行了调整，其他内容沿用原展东公司与原告的租赁合同。2015年7月31日，展东公司注销后，涉讼物业就没有物业服务，基本上由承租人自行进行物业管理，被告何志华、何炳文、邓启泳、冯顺炎利用其创办的另一个主体即被告顺源四海公司继续收取原告租金，2016年2月底，原告将二楼交还给被告顺源四海公司。2017年3月底，五被告召集大批社会人员强行收回了原告尚在正常承租的A座首层物业，双方为此发生激烈纠纷。另，原告企业名称已由“佛山市南海金贯购物广场有限公司”变更为现名，且本案五被告在另案中已确认涉案物业没有依法进行规划、报建的事实。原告认为，由于涉讼物业未经依法规划报建，违反了我国法律禁止性规定，涉讼租赁合同均应无效，原告有权要求被告退回已收取原告的85万元保证金，且被告有责任对原告对涉讼物业的装修投入进行赔偿，故起诉。被告辩称，1.涉讼物业被告已办理了相关的规划手续，租赁合同真实有效，五被告无需退还保证金。2.原告并没有对涉讼物业进行装修施工，装修施工的主体不是原告，被告无需向原告支付装修损失。3.顺源公司接受展东公司的委托，代为管理涉讼物业，其与本案没有关联。原告向本院提交如下证据：1．原告的工商登记信息和公司名称核准变更登记通知书、被告的身份证、工商登记信息复印件各1份，用以证明原告和五被告的诉讼主体资格。2.《佛山四季商业广场商户租赁合同》复印件2份。3.《补充协议》原件1份。证据2-3用以证明原告承租涉讼物业且约定该物业的面积、租期、租赁用途、保证金数额等；二楼物业自2012年10月1日起由被告顺源公司承接且双方签署《补充协议》。4.收据（0006887、0005963）复印件各1份，证明展东公司收取原告85万元保证金。5.核准注销登记通知书、公司注销登记申请书、股东会决议、备案登记通知书、股东会决议关于确认清算报告的决议、清算报告复印件（加盖佛山市顺德区市场监督管理局档案资料查询专用章）各1份，用以证明展东公司注销前未通知原告，且未退还原告已交的85万元保证金。6.金贯购物广场装修费用明细原件1份。7.《工程承建合同书》（工程造价252500元、133000元、936000元）复印件各1份；8.工程预算清单原件1份。9.广东农村信用合作社取款凭条原件16张。10.广东农村信用合作社电汇凭证原件10张。11.广东农村信用合作社存款凭条原件6张。12.《电气安装工程承包合同》、《电气工程管理合同》原件各1份。证据6-12用以证明生效判决已查明涉讼物业没有依法进行规划报建且租赁合同无效的事实；原告已为涉讼物业投入巨额装修形成可持续使用的资产，由于被告强行收回物业导致原告装修损失巨大的事实。13.《佛山四季商业广场商户租赁合同》、《收据》（No.0005963）复印件各1份，该两份合同的签约时间均为2009年9月17日，用以证明当时原告的筹备股东在原告公司成立前以个人名义与展东公司签署了租赁合同，并根据租赁合同的约定支付了85万元押金及展开了装修工作。经质证，五被告对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2-3的真实性无异议，该合同与另案中被告方提交的证据一致；对证据4的真实性由法院认定；对证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，展东公司的注销已经履行了相关的法律程序，不存在原告提出的未通知原告且未退还保证金的事实；对证据6的三性不予确认；对证据7的三性不予确认，《工程承建合同书》的建设方为张顺良，与原告没有关联，三份合同的签订时间是2009年10月和11月份，而原告与被告签订租赁合同的时间为2010年4月29日，即被告在没有与原告签订租赁合同的前提下，就对涉讼物业装修施工，综合工程承建书的工期分别为30天、60天，从工程承建合同书签订到商铺合同书的签订，相差5个月的时间，因此对该证据不予确认；对证据8的三性不予确认，该证据与原告没有实际关联，是张顺良与董娉婷签订的，与本案无关，同时该清单只是预算，不是实际的工程价；对证据9-11的真实性无异议，关联性有异议，证据9中的户名和取款人与本案无关，证据10、11与本案无关；对证据12的三性不予确认，该证据签订的时间远早于原、被告签订租赁合同的时间，结合两份合同的工期，其中一份为15天，另一份为2010年1月6日-1月25日，在实际生活中不可能出现在没有签订租赁合同的前提下即提前几个月进场施工并且予以完工；对证据13，五被告确认其真实性。五被告向本院提交如下证据：1.西樵镇建设工程规划管理验收申请表复印件1份。2.佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书复印件1份。证据1-2用以证明涉讼物业已经取得相关报建手续。3.发票及税收转账专用完税证原件10份。4.发票及税收缴款书原件3份。5.《建筑工程施工合同》原件1份。证据3-5用以证明涉讼物业已经向政府机关交纳的建筑税，相关部门已对涉讼物业的合法性进行确认。经质证，原告对五被告提交的证据1-2的三性不予确认，按照佛山市相关规定商业物业要到区一级规划部门办理审批手续，南海城建档案馆没有涉讼物业的规划报建材料，即使被告提供了申请表和意见书是真实的，也不能代表涉讼物业是依法进行了报建手续，已经生效的（2015）佛南法民三初字第1708号民事判决已经认定涉讼的租赁合同因没有合法的报建手续而无效；对证据3-4的真实性无异议，但不能证明涉讼物业经过合法报批手续，也不能证明本案的被告对涉讼场地的装修取代了原告的装修投入；对证据5的真实性无异议，关联性有异议，承包范围是土建主体、水泥工程装修，原告主要是室内装修。诉讼中，本院根据原告的申请，依法通过摇珠方式选定广东展诚工程咨询有限公司（以下简称展诚公司）对涉讼物业首层5750平方米、二层5169.6平方米租赁范围内的招牌、室内装修（地板铺设、天花板）、二次消防、电气设备及中央空调等装修工程造价进行鉴定。后展诚公司依法作出《工程造价鉴定意见书》，开具了鉴定服务费发票，并针对当事人的质证意见作出《关于质证意见的回复函》，本院在审理过程中，依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，该局依法向本院作出复函，本院亦已当庭出示。经质证，原告对展诚公司作出的《工程造价鉴定意见书》、鉴定服务费发票、《关于质证意见的回复函》以及佛山市南海区国土城建和水务局的复函均无异议；五被告对《工程造价鉴定意见书》意见如下：一，在原告没有提供任何发票的前提下，鉴定报告中的相关税费、规费应予以扣除。原告在本案中，并没有提供任何发票证明其已经缴纳了相关的税费，而此鉴定报告中将还没有产生的税费已经列入鉴定结果，作为必须的支出，这种鉴定方式是不合理的。比如《单位工程汇总表》中的第5项“税金：53642元”，这是实际没有产生的费用；再比如《规费、税金项目清单与计价表》：“规费、税金项目清单与计价表”中的“1、规费、社会保险费、住房公积金、税金”原告也并没有提供相关的发票证实已经实际产生了这些费用。同样的理由适用于中央空调系统安装工程）。被告认为，鉴定机构对于向政府相关部门缴纳的相关税费以及规费，在原告没有提供发票证实的前提下，不应计入鉴定结论。二，项目编码为030212002004（布线及线槽、开关、插座）鉴定没有计算单价及工程量，不可以得出167974.54元的综合单价。三，《工程造价鉴定意见书》没有扣除可以现场回收利用之后的价值。《工程造价鉴定意见书》中对于可以回收继续使用的项目，比如说空调可以拆除使用，应该扣除空调拆除时的价值（因为现有的原告声称其装修的部分，被告并没有使用），这些对于被告也没有任何使用价值。四，鉴定意见书所依据的鉴定依据时间错误。《工程造价鉴定意见书》所依据的2010年第三季度的工程造价错误。原告与被告尽管租期起始日为2010年7月1日，但是实际交付给被告装修是2009年9月份。被告提交的《工程承建合同书》所显示的签订时间是2009年10月11日，且第一笔工程进度款的支付日期是2009年10月12日，与《工程承建合同书》中的约定一致，因此，鉴定所依据的鉴定依据时间应为2009年9月份。五，《工程造价鉴定意见书》中对于二层没有任何残存的装修的情况下，不可以作出评估结论。六，鉴定机构对于隐藏工程是如何计算工程量的没有予以详细说明。七，关于税费，原告在没有提供相关的发票的前提下，法院应当将鉴定意见书中的税费金额予以扣除；八，在没有任何鉴定现场的二楼及隐藏工程，法院不应当予以认定；九，法院应当结合原告使用的时间考虑折价，扣除原告已使用的部分。对回复函第一点，原告在本案中没有提供任何证据证明其已交纳相关税费，因此鉴定意见书中将其列入原告的成本支出并认定为原告的损失是不合理的，对回复函第三点，被告坚持扣除现场可回收利用后的残留的物品，对回复第四点，被告将涉讼物业交付给原告的时间是2009年9月份，原告所提交的工程承建合同书所显示的时间是2009年10月12日，且第一笔工程款支付的时间是2009年10月12日，工程造价鉴定意见书的依据时间是2009年10月12日，对回复函第五点，二楼没有残留装修，鉴定机构依据原告的指认作出鉴定，不合法不合理，对回复函第六点，对于隐藏工程，鉴定机构的回复是进行专业分析，不合法不合理。五被告对鉴定费用发票无异议；对复函的真实性无异议，但该栋大厦的建造时间在2009年之前，2010年该楼的物业方已按照当时的政策向西樵政府办理相关的规划报建手续，并办理了该楼的消防验收手续，同时也交纳了相关的税费，该栋建筑的合法性已得到西樵政府的确认，由于历史的原因，没有到区级规划部分办理相关手续。经审查，原告提交的证据1-3、5、五被告提交的证据3-5以及展诚公司作出的《工程造价鉴定意见书》、鉴定服务费发票、《关于质证意见的回复函》、佛山市南海区国土城建和水务局作出的复函，相对方对其真实性无异议，本院对其真实性均予以采信并综合认定其证明力；原告提交的证据4收据（0006887、0005963）反映展东公司收取原告方承租涉讼物业的保证金85万元的事实，该事实与《佛山四季商业广场商户租赁合同》的约定相符，且五被告也未对该收款事实提出异议，本院予以采信；原告提交的证据6-12反映原告对涉讼物业装修投入的情况，本院结合展诚公司出具的鉴定意见综合认定；原告提交的证据13，五被告确认其真实性，本院予以采信；五被告提交的西樵镇建设工程规划管理验收申请表、佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书均是复印件，且关于涉讼物业的规划报建情况，本院已向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，故本院对涉讼物业的规划报建情况将结合该局的回复进行认定，对该组证据不作认定。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业位于佛山市南海区西樵镇四季广场A座，该建筑未在佛山市南海区国土城建和水务局办理规划报建手续。原告于2010年4月16日登记成立，登记名称为佛山市南海金贯购物广场有限公司，2012年4月9日变更为现名称，股东为赵执强、张顺良、罗石贵、杨步云。展东公司于2004年12月23日登记成立，公司类型为有限责任公司，股东为何志华、何炳文、邓启咏、冯顺炎。2015年3月31日，展东公司成立清算组，成员为何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏。2015年7月24日，展东公司通过《清算报告》，确认清算后无债权债务，至清算日公司流动资产355496.81元，按投资比例全部返还给投资人，固定资产为零。后展东公司于2015年7月31日核准注销。顺源公司于2011年3月7日登记成立，法定代表人为冯顺炎。2010年4月29日，展东公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《佛山四季商业广场商户租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区西樵四季商业广场的A座首层面积5750平方米的场地和建筑出租给乙方作百货超市和服装及饮食项目；租赁期10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止；前三年租金不变，即为97750元，第四年至第六年在第三年的租金上递增10%，即为107525元，第七年至第十年租金在第六年的租金上递增15%，即为123653.75元；物业管理费每月每平方米3元，共17250元；首月租金乙方应在开业前支付，次月起在每月5日前支付，逾期支付租金的，逾期首五日（即五日至十日）按每月应缴费用总额的1%收取滞纳金，十五日后甲方有权终止合同并要求乙方退场；乙方需续租的，应提前三个月书面通知甲方，在同等条件下有优先续租权；合同签订当天，乙方须向甲方缴纳租赁保证金550000元，合同保证金不作租金使用，租赁期满乙方缴清各项费用后由甲方无息退还；甲方给予乙方5个月的装修期，装修期自甲方经验收合格，将场地实际交付给乙方使用并可以进行装修时起计，装修期内乙方无需支付租金和物业管理费；场地交付、入场装修等具体时间事项由甲方统一在商业广场门口给予公告或以合适方式通知，双方要做好有关登记交接手续；场地内的一切用水、用电由乙方自行安装并缴纳相关费用，经营管理过程中所需办理的经营证件、税金及相关费用由乙方承担，甲方无条件配合；如因乙方违约给甲方造成损失的，乙方所缴纳的550000元保证金不退还，还应赔偿甲方损失，若甲方违约，乙方有权解除合同，要求甲方返还保证金并向其支付违约金550000元；等等。同日，展东公司（甲方、出租方）还与原告（乙方、承租方）签订了另一份《佛山四季商业广场商户租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区西樵四季商业广场的A座第二层面积5169.6平方米的场地和建筑出租给乙方作百货、服装、饮食项目；租赁期10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止；前三年租金为51696元，第四年至第六年租金为56865.6元，第七年至第十年租金为65396.44元；物业管理费每月15508.8元，首月租金乙方应在开业前支付，次月起在每月5日前支付，逾期支付租金的，逾期首五日（即五日至十日）按每月应缴费用总额的1%收取滞纳金，十五日后甲方有权终止合同并要求乙方退场；乙方需续租的，应提前三个月书面通知甲方，在同等条件下有优先续租权；合同签订当天，乙方须向甲方缴纳租赁保证金300000元，合同保证金不作租金使用，租赁期满乙方缴清各项费用后由甲方无息退还；甲方给予乙方5个月的装修期，装修期自甲方经验收合格，将场地实际交付给乙方使用并可以进行装修时起计，装修期内乙方无需支付租金和物业管理费；场地交付、入场装修等具体时间由甲方统一在商业广场门口给予公告或以合适方式通知，双方要做好有关登记交接手续；场地内的一切用水、用电由乙方自行安装并缴纳相关费用，经营管理过程中所需办理的经营证件、税金及相关费用由乙方承担，甲方无条件配合；如因乙方违约给甲方造成损失的，乙方所缴纳的300000元保证金不退还，还应赔偿甲方损失，若甲方违约，乙方有权解除合同，要求甲方返还保证金并向其支付违约金300000元；等等。2013年3月14日，原告（甲方）与被告顺源公司（乙方）签订《补充协议》，约定：二楼的租金变更为：2012年10月1日至2013年5月31日月租金及管理费9000元，2013年6月1日至2014年5月31日月租金及管理费36187.2元，2014年6月1日至2016年12月31日月租金及管理费56865.6元，2017年1月1日至2020年6月30日月租金及管理费62552.2元。2018年2月12日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托展诚公司对涉讼物业的装修工程造价进行鉴定，原告为本次鉴定支付的鉴定费用38963元。展诚公司经鉴定，依法作出《工程造价鉴定意见书》，认定涉讼物业首层5750平方米、二层5169平方米租赁范围内的招牌、室内装修（地板铺设、天花板）、二次消防、电气设备及中央空调等工程的工程造价情况如下：一、属于可以鉴定项目的工程造价明细1.室内外装修、卷闸安装及电气安装工程            序号              内容              金额                  1              分部分项工程量清单计价合计              1319020.84                  2              措施项目清单计价合计              99736.92                  2.1              安全防护、文明施工措施费              98022.19                  2.2              其他措施项目费              1714.73                  3              规费              99579.5                  4              税金              53642.86      2.中央空调系统安装工程            序号              内容              金额                  1              分部分项工程量清单计价合计              417262.21                  2              措施项目清单计价合计              9568.49                  2.1              安全防护、文明施工措施费              9121.62                  2.2              其他措施项目费              446.87                  3              规费              8565.01                  4              税金              15382.53      二、属于无法确定项目的工程造价此费用为二次消防工程造价，共673500元。原告主张其承租涉讼物业时，整个建筑物的消防工程已由业主完成，673500元是租赁范围的消防工程分摊费用，因无法确认该费用的真实性，故鉴定人员将该项目作为现场无法确认的工程项目造价鉴定进行表述。诉讼中，原告称其使用涉讼物业的二楼至2016年2月，一楼在2017年3月由出租方强行收回；五被告称原告使用涉讼物业的二楼至2017年1月，一楼在2017年3月由顺源公司从原告处收回。五被告称涉讼物业由展东公司投资建造，顺源公司接受展东公司的委托管理涉讼物业，展东公司注销之后，顺源公司接受展东公司四个股东的委托继续收取租金，所得收益归展东公司的四个股东。另查明，本院于2017年10月12日立案受理何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏诉金贯公司、罗石贵、张顺良、赵执强、杨步云租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初15779号。该案中，何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏向本院提出诉讼请求为：1.判决原展东公司与金贯公司于2010年4月29日签订的两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》于2017年3月29日解除；2.金贯公司向何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏支付拖欠的租金3025129.55元；3.金贯公司向何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏支付拖欠的管理费768961.2元；4.金贯公司向何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏支付拖欠租金及管理费的滞纳金152086.46元；5.罗石贵、张顺良、赵执强、杨步云对上述租金、管理费及滞纳金的支付承担连带偿还责任；6.金贯公司、罗石贵、张顺良、赵执强、杨步云承担该案诉讼费。本院经审理后，于2018年3月1日作出（2017）粤0605民初15779号民事判决，判令驳回何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏的全部诉讼请求。后何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏不服上述判决提起上诉，至本案庭审辩论终结时，佛山市中级人民法院尚未作出终审判决。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，涉讼物业用于出租，应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。据此，建设工程规划许可证的核发部门或者工程批准建设的主管部门应当为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。本案中，佛山市南海区国土城建和水务局复函明确涉讼物业未向该局办理规划报建手续，而五被告在本案中仅提交了其向佛山市南海区西樵镇规划建设办申请办理涉讼物业规划管理验收的材料，不足以证明涉讼物业合法适租。因此，展东公司与原告签订的两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》均因违反法律的强制性规定而无效。《佛山四季商业广场商户租赁合同》的出租方展东公司在合同的履行过程中注销，被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏作为展东公司的股东，在展东公司注销之后承接该公司的财产，继续收取原告交纳的租金，依法应承担展东公司就《佛山四季商业广场商户租赁合同》应承担的合同责任。被告顺源公司是涉讼物业的管理方，被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏亦确认顺源公司受展东公司委托、在展东公司注销之后受何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏委托管理涉讼物业，所得收益归展东公司或何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏所有，因此，顺源公司并非租赁合同的相对方，依法不承担合同责任，故原告诉请被告顺源公司承担合同责任没有依据，故本院对原告诉请被告顺源公司承担本案债务不予支持。因两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同则自始没有法律约束力，当事人因合同而取得的财产应相互返还，并根据过错情况承担相应的赔偿责任。因涉讼租赁关系已经终结，被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏也已实际收回涉讼物业，故原告所交的保证金850000元应予返还。被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏未及时返还履约保证金给原告造成利息损失，结合双方均确认涉讼物业已于2017年3月由出租方收回的事实，故本院根据原告诉请，酌情判令被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏以未返还的保证金850000元为本金，从2017年4月1日起至实际返还之日止按年利率4.35%的标准计付利息予原告。五被告作为涉讼物业的出租方，应确保涉讼物业符合法律法规规定的可出租的条件，但至本案庭审辩论终结之日止，五被告均未能提供涉讼物业已经规划报建并验收合格的材料，应对两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》的无效而造成的损失承担过错责任；原告作为涉讼物业的承租方，其承租涉讼物业时，亦应对涉讼物业的规划报建情况尽审慎之调查义务，再决定是否承租以及装修投入，但原告亦未尽审慎审查义务，故亦应对两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》的无效而造成的损失承担过错责任。据此，本院根据本案的实际情况，酌情判令出租方与承租方对两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》的无效所造成的损失各负50%的过错责任，并据此进行清算。根据双方陈述，原告承租涉讼物业用于百货、超市业态的经营，其主张承租涉讼物业之后由其对涉讼物业进行装修改造符合本案的实际情况，也符合双方在《佛山四季商业广场商户租赁合同》中关于装修期的约定。五被告辩称涉讼物业由其进行装修改造后交付原告使用、原告未对涉讼物业进行装修改造，但未提交证据证明其对涉讼物业进行装修改造的投入情况，且不符合常理，本院不予采纳。根据两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》的约定，涉讼物业的租赁期限为自2010年7月1日起至2020年6月30日止，双方确认出租方于2017年3月完全收回涉讼物业，故五被告辩称应根据涉讼物业的使用情况对装修投入进行折旧处理合法合理，本院予以采纳，并根据约定租期的情况（2010年7月至2020年6月共120个月）、原告的实际情况（2010年7月至2017年3月共81个月），酌情确定涉讼物业的装修改造损失在区分双方过错的基础上，按67.5%（81÷120）进行折旧处理。根据展诚公司的鉴定意见，涉讼物业首层5750平方米、二层5169平方米租赁范围内室内外装修、卷闸安装及电气安装工程的分部分项工程量清单计价合计为1319020.84元、措施项目清单计价合计99736.92元；中央空调系统安装工程的分部分项工程量清单计价合计为417262.21元、措施项目清单计价合计9568.49元。上述工程造价对应的损失属于原告因合同无效造成的损失，应纳入清算范围。至于相关税金、规费支出，应以实际支出为准进行分摊，但诉讼中原告并未举证证明其有实际支出相关税金、规费，故本院不将税金、规费纳入清算范围。对二次消防工程造价673500元，考虑涉讼物业用于经营超市、百货，属于公共场所，在投入使用之前依法应通过二次消防验收。在涉讼物业由原告进行装修改造的情况下，原告主张其承担了涉讼物业二次消防改造的费用也符合常理，因此，本院将二次消防工程造价673500元也纳入清算范围。综上，本院判令被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏应赔偿原告因两份《佛山四季商业广场商户租赁合同》无效而造成的装修改造损失的金额为409351.87元[（1319020.84+99736.92+417262.21+9568.49+673500）×50%×（1-67.5%）]，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。因涉讼物业在2017年3月才完全返还予出租人，原告在2018年2月12日提起本案诉讼并未超出诉讼时效，五被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效没有依据，本院不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金850000元予原告佛山市南海金贯物业管理有限公司；被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏应于本判决发生法律效力之日起十日内以前述第一项未还保证金为本金，从2017年4月1日起至实际履行该项确定的返还义务之日止，按年利率4.35%的标准计付利息予原告佛山市南海金贯物业管理有限公司；被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失409351.87元予原告佛山市南海金贯物业管理有限公司；驳回原告佛山市南海金贯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费25960元，减半收取计12980元（原告已预交），由原告负担4912.92元，由被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏连带负担8067.08元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费8067.08元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。鉴定费用38963元，由原告负担19481.5元，由被告何志华、何炳文、冯顺炎、邓启咏连带负担19481.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十二月十三日书记员  许晓璇