湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民终1095号上诉人（原审原告）：康建，男，1984年11月24日出生，汉族，住荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：张政，湖北同进律师事务所律师。上诉人（原审被告）：荆门金广域房地产开发有限公司，住所地荆门市东宝区海慧路**。法定代表人：孙国涛，总经理。委托诉讼代理人：吴迪，湖北维思德（荆门）律师事务所律师。上诉人康建、荆门金广域房地产开发有限公司（以下简称金广域公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服荆门市东宝区人民法院(2019)鄂0802民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人康建及其委托诉讼代理人张政，上诉人金广域公司的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康建向本院上诉请求：1.改判金广域公司按每月2000元的标准向康建赔偿逾期交房损失（因一审时该项诉请已变更为违约金，二审庭审中变更为改判金广域公司按每月2000元的标准向康建赔偿逾期交房违约金）；2.改判金广域公司赔偿康建因不能安装天然气造成的经济损失10000元；3.判令金广域公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、金广域公司应按每月2000元的标准向康建赔偿逾期交房损失。1.康建与金广域公司签订的房屋买卖合同约定，交房时间为2017年6月30日，虽然康建于2018年（二审庭审中更正为2017年）11月11日向物业公司领取了房屋钥匙，但该房屋取得竣工验收报告及规划、消防、人防等部门批准文件的时间为2018年12月17日，故2018年12月17日该房屋才达到交房标准，交房时间应以此日为准。2.金广域公司延迟交房的违约金明显低于康建遭受的实际损失，应按照实际损失支付违约金。故法院应按每月2000元的标准从2017年7月1日计算至2017年12月17日（二审庭审中更正为2017年7月1日计算至2018年12月17日）确定损失，判令金广域公司支付康建违约金。二、金广域公司应赔偿康建因不能安装天然气造成的经济损失。1.按照康建与金广域公司签订的房屋买卖合同第七条约定，天然气的初装费用已经计入房价，说明购买的房屋是含有天然气设施的。一审法院认为该条款是格式条款，并认为不能仅以此条款判断交付房屋应有上述设施，属于对该条款错误理解。2.按照康建与金广域公司签订的房屋买卖合同第十条约定，金广域公司应将天然气设施建成，达到可以正常使用的条件，并且交付给康建使用。而一审法院却认为天然气设施按设计要求建成，未设计厨房和天然气，故不用安装天然气，显然理解错误。3.虽然康建与金广域公司签订的房屋买卖合同中约定房屋没有独立的厨房，但有无厨房与能否安装天然气并没有必然联系，厨房只是一个空间概念，只要满足通风条件就可以安装天然气。首先，金广域公司在交付的房屋中，设计了生火做饭的排烟管道和厨房下水管道，说明设计了烹饪区域，只是由于区域的位置设计不合理不能安装天然气设施。其次，从燃气公司出具的说明中可以看出自然通风是安装天然气的必备要件，而金广域公司设计的烹饪区域不通风，故不能安装天然气。再次，金广域公司向一审法院出具的说明中的整改方案，由于金广域公司将厨房的排烟系统以及下水系统设计在入户门口处，因此在阳台区域安装天然气也无法达到烹饪需求。因此金广域公司在设计时存在失误，导致无法安装天然气，应承担相应责任。金广域公司答辩称，一审判决违约金按照合同标准支付是正确的，康建要求按照2000元的租金标准赔偿违约金没有事实及法律依据；无论是一审法院作出的认定，还是一审法院另外两案1533号、1534号作出的已生效判决，未安装天然气不属于违反合同中金广域公司的义务。请求驳回康建的上诉请求。金广域公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中要求金广域公司赔偿阳台未安装钢化玻璃的损失3000元的内容；2.驳回康建确认要求金域公司赔偿阳台未安装钢化玻璃的损失3000元的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由康建承担。事实和理由：一、根据合同约定，金广域公司需要提供给康建的非封闭阳台所包含的是钢化玻璃和实心栏板，因此金广域公司应当提供安装的只是钢化玻璃栏杆，没有封闭阳台的义务，康建在一审中提交的3000元费用，为封闭阳台所需的费用，按照市场行情，为其安装钢化玻璃栏杆的费用仅需240元左右，因此应驳回其要求金广域公司支付3000元的诉讼请求。二、根据房屋买卖合同第六条的约定，康建购买的房屋阳台为非封闭式，按该阳台面积的50%进行房屋价款结算和面积差异处理。若法院支持康建将非封闭阳台进行封闭，金广域公司将要求康建按照实际测量的阳台面积补足房款差价。康建答辩称，一审法院认定金广域公司赔偿钢化玻璃与实心栏板的事实清楚，适用法律正确，应驳回金广域公司的上诉请求。康建向一审法院提出诉讼请求：1.判令金广域公司自2017年7月1日起至房屋达到约定条件并交付之日止按照每月2000元的标准向康建赔偿逾期交房损失；2.判令金广域公司立即使所售房屋达到商品房买卖合同约定条件（竣工验收合格、小区绿地率达到10%），并赔偿康建因房屋不能安装天然气的经济损失10000元（具体金额以具有鉴定资质的鉴定机构的鉴定结论为准）；3.判令金广域公司赔偿康建阳台未安装钢化玻璃的损失3000元；4.本案诉讼费用、鉴定费由金广域公司承担。一审庭审中，康建将第一项诉讼请求中“要求金广域公司赔偿逾期交房损失”变更为“支付违约金”，计算标准不变；放弃第二项诉讼请求中“要求金广域公司立即使所售房屋达到商品房买卖合同约定条件（竣工验收合格、小区绿地率达到10%）”的请求。一审法院查明无争议的事实：金广域公司开发位于荆门市××大道××号金广域·城市广场（荆门摩尔城）小区，并取得商品房预售许可。2016年3月18日，康建与金广域公司就该小区1幢25008号房屋签订了《荆门市商品房买卖合同》，合同备案编号为JM16003986。合同第一条和第十六条约定，小区绿地率为10%，于2017年12月30日前达到使用条件。合同第三条约定，房屋建筑面积为42.96平方米，户型结构为一室一卫，房屋总价款250419元。合同第十条约定，房屋交付条件为：该商品房经竣工验收合格；取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件。交房期限和出卖人逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。合同附件七的补充协议约定，出卖人在2017年6月30日前将商品房交付给买受人使用；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金。合同签订后，康建通过银行按揭贷款方式付清了房款。金广域公司未在约定期限交房，康建于2017年11月11日向物业公司领取了房屋钥匙。金广域公司于2017年12月8日取得建筑工程竣工验收报告。消防、人防、规划部门陆续出具了认可文件，供电、给水、排水、有线电视等设施已建成。小区配套绿化工程于2018年8月2日通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%。工程于2018年12月17日办理竣工验收备案。本案争议的主要事实问题是：涉案的房屋是否应当安装天然气；涉案房屋阳台未安装钢化玻璃是否符合约定。一、涉案的房屋是否应当安装天然气。康建针对该事实提交了商品房买卖合同和荆门中石油昆仑燃气有限公司工程管理部出具的说明，主张证明由于金广域公司设计失误，导致厨房没有独立分割。金广域公司主张涉案房屋未设计厨房，不应安装天然气，其提交了下列证据：1.商品房买卖合同及补充协议，主张证明康建购买的房屋为公寓，未设计厨房；2.荆门中石油昆仑燃气有限公司工程管理部出具的说明，主张证明房屋未安装天然气的原因是该房屋厨房未有效分割，厨房无进气系统（窗户），不符合《城镇燃气设计规范》“家用燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内，厨房应独立设置”的安装条件；3.中南建筑设计院股份有限公司出具的说明及设计图纸，主张证明金广域·城市广场小区设计的房屋分为住宅和公寓，公寓未设计厨房，无天然气设施设计；4.荆门市房地产业协会出具的说明，主张证明合同中关于安装天然气的内容是格式化的《荆门市商品房买卖合同》内容，当事人若对格式合同内容进行变更则不能完成备案手续。经庭审质证，金广域公司对康建提交的合同和说明真实性无异议。康建对金广域公司提交的证据1、2真实性无异议，对证明目的有异议，商品房买卖合同第三条约定商品房性质为住宅，不属于公寓，荆门中石油昆仑燃气有限公司工程管理部的说明可以证明房屋是有条件安装天然气的，只是厨房未有效分割导致不能安装天然气，该后果是因金广域公司设计失误造成；对证据3的真实性有异议，中南建筑设计院股份有限公司系金广域公司委托的设计单位，与金广域公司存在利害关系，并且买受人在购买房屋时无法知晓设计方案内容，只能通过合同内容确定权利义务；对证据4的真实性有异议，荆门市房地产业协会无出具说明的资质，并且说明内容与客观事实不符，事实上双方当事人在合同中通过附件方式对格式合同内容进行了有效变更。一审法院经审核认为，双方均提交了商品房买卖合同和荆门中石油昆仑燃气有限公司工程管理部出具的说明作为己方证据，一审法院对其真实性予以采信。中南建筑设计院股份有限公司系涉案房屋的建筑设计单位，其对于设计范围内的事项进行的说明应具有客观性，一审法院予以采信；设计图纸为复印件，且不能证明是在建设规划部门备案的实际施工图纸，一审法院不予采信。荆门市房地产业协会出具的说明内容与实际情况不符，一审法院不予采信。从商品房买卖合同约定内容来看，第七条关于计价方式和价款的内容中约定“出卖人已将该商品房的供水、电、天然气、有线电视……等配套设施的建设费用及初装费，按规定收费标准计入房价”，第十条关于交房条件约定有“供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成”，两个条款均属格式条款，合同附件未约定天然气的相关内容。一审法院认为，第七条的内容主要是为了确定房屋价款的范围，不能仅以此条款判断交付的房屋应有上述设施。第十条则是对房屋交付条件的直接规定，该条款应作为判断房屋交付条件是否达到的依据。从第十条“天然气等设施按设计要求建成”的文意理解，天然气设施是否建设以及如何建设应以房屋设计方案为准。事实上，涉案房屋的建筑设计方案未设计厨房和天然气设施，设计单位中南建筑设计院股份有限公司也针对房屋未设计天然气的理由作出了书面说明，其设计方案亦通过了规划和建筑设计主管部门审核通过，表明涉案房屋未设计天然气是符合城市规划和建筑设计规范要求的。据此，金广域公司按设计要求对涉案房屋未进行天然气设施建设不属于违反合同约定的义务。二、涉案房屋阳台未安装钢化玻璃是否符合约定。康建针对该事实向本院提交了商品房买卖合同附件四和安装钢化玻璃的收据，主张证明合同约定房屋阳台应安装钢化玻璃和实心栏板，因金广域公司未安装，其自行安装支付3000元。金广域公司提交了商品房买卖合同，主张证明涉案的房屋结构为非封闭式阳台，不应安装钢化玻璃。经庭审质证，当事人对对方提交的证据真实性均无异议。一审法院认为，商品房买卖合同第三条约定房屋结构为“非封闭式阳台”，附件四对房屋的装饰、设备标准第8项记载“阳台：钢化玻璃、实心栏板”，附件内容应为对合同文本的补充，附件内容与合同文本约定不一致的，应以附件约定为准，视为双方对合同内容进行了变更。因此，金广域公司未安装钢化玻璃构成合同违约。基于对上述有争议证据的认定,一审法院补充认定以下事实:康建购买的房屋未设计厨房和天然气设施，建筑设计方案获得建筑设计主管部门备案通过。金广域公司未按合同约定为康建购买的房屋阳台安装钢化玻璃，康建自行安装支付3000元。本案争议的法律问题是：康建主张按每月2000元的标准计算逾期交房的违约金是否有依据。一审法院认为，康建与金广域公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。关于康建主张按每月2000元的标准计算逾期交房的违约金是否有依据的问题。康建主张该权利的法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定；金广域公司主张违约金应当按照合同约定的标准计算。一审法院认为，合同约定的房屋交付截止日为2017年6月30日，房屋取得竣工验收合格报告及规划、消防、人防等部门批准文件的时间在2017年12月底前，可以认定金广域公司逾期交房的违约行为客观存在，且逾期交房时间超过60日，应当承担逾期交房的违约责任。法律规定的违约责任方式包括支付违约金、赔偿损失等，支付违约金和赔偿损失属于并列的责任方式，当事人可以选择其一或者同时主张。康建在庭审中明确表示将第一项诉讼请求中的违约责任方式由赔偿损失变更为支付违约金，合同关于违约金计算方式约定为“若商品房交付时间逾期60日内，出卖人按总房款的万分之一点五向买受人支付违约金；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金”，康建既已选择违约责任方式为支付违约金，则应按照合同约定标准计算违约金，即违约金为62.6元（250419元×0.025%）.另外，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但康建未举证证明其实际遭受的损失数额。因此，一审法院对康建主张按每月2000元的标准计算逾期交房的违约金的请求不予支持。关于康建要求金广域公司赔偿房屋未安装天然气的损失的诉请，一审法院在上文已经认定金广域公司未对涉案房屋设计安装天然气不违反合同约定义务，故康建该请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于康建要求金广域公司赔偿阳台未安装钢化玻璃的损失3000元的请求，一审法院认为，安装阳台钢化玻璃属于金广域公司的合同义务，因金广域公司未履行义务，康建自行安装钢化玻璃，遭受损失，且康建支付的金额在合理范围，金广域公司应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告荆门金广域房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告康建逾期交房违约金62.6元，并赔偿阳台未安装钢化玻璃的损失3000元；二、驳回原告康建的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由康建负担300元，荆门金广域房地产开发有限公司负担125元。二审中，金广域公司提交3份证据：已生效的荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1533号、1534号民事判决书，证明：逾期交房损失应该以合同约定计算及没有安装天然气不属于金广域公司违反合同约定义务；2.关于钢化玻璃的询价函，证明：安装钢化玻璃的成本为每平方米不到200元；3.康建房屋的阳台照片，证明：案涉房屋的阳台现状和结构，以及金广域公司没有义务将其完全封闭。康建质证认为，一审法院1533号、1534号民事判决书无法达到其证明目的，也与本案无关；生效判决书只能证明这两个案件的案涉房屋的相关事实，不能证明本案的相关事实，更不能证明本案的法律适用问题和理解问题；询价函中对钢化玻璃的尺寸型号均没有做出明确，询价函中的尺寸面积与本案的案涉房屋不一致，该询价函未对人工费、运输费、税费等进行说明，只有材料的价款，因此不能达到其证明目的；照片与本案没有关联，且不是案涉房屋户型的阳台照片，没有参考价值。庭审中，金广域公司确认整栋房屋只有两种户型的阳台，一种下半部分是实心墙，上半部分是非封闭窗户，另一种下半部分是铁栏杆，上半部分是非封闭窗户。康建确认其25008号房屋的阳台是下半部分是铁栏杆的那种。本院认证意见为，荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1533号、1534号民事判决书系已生效的法律文书，本院对该证据的证明效力予以确认；询价函均为手工填写，不能证实钢化玻璃的价格，本院不予采信；康建已确认其阳台为照片中的一种，本院对该照片的真实性予以采信。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，金广域公司与康建签订的合同中明确约定，出卖人逾期交房的按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金，故合同双方当事人应当尊崇契约精神，严格按合同约定履行义务、行使权利。虽康建要求金广域公司按每月2000元的标准计算逾期交房违约金，但该请求与合同约定不符，且其所举证据不能证实其实际遭受损失的数额，故对其该项请求，本院不予支持。一审法院对于涉案房屋未设计天然气的原因及金广域公司未进行天然气设施建设不属于违反合同约定的义务，已进行了详细阐述，本院对此予以赞同，不再赘述，故对康建要求金广域公司赔偿未安装天然气给康建造成损失的诉讼请求不予支持。金广域公司与康建签订的《荆门市商品房买卖合同》约定房屋结构为“非封闭式阳台”，附件四中记载“阳台：钢化玻璃、实心栏板”，该附件内容应为对阳台的专门约定，即阳台应采用钢化玻璃、实心栏板安装，因金广域公司未予安装，违反了合同附件的约定，应承担继续履行或赔偿损失的责任，现康建已自行安装钢化玻璃，支付了3000元，则金广域公司应对康建的损失予以赔偿。至于安装钢化玻璃与阳台面积如何计算的关系问题，不是本案争议的内容，本院不予处理。综上所述，上诉人康建的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人金广域公司的上诉请求亦不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由康建负担150元，荆门金广域房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨红艳审判员  罗艳红审判员  董菁菁二〇一九年十二月六日书记员  陈锦书