福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初9051号 原告：福建泰阳房地产开发有限公司，住所地福建省上杭县临江镇北大路泰阳广场311房，统一社会信用代码91350823729737859M。 法定代表人：孔凡熊，总经理。 委托代理人：卢坤、杜春林，福建天岩律师事务所律师。 被告：黄柏荃，男，1990年5月24日生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：何芬，女，1990年7月10日生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄柏荃，系何芬配偶。 原告福建泰阳房地产开发有限公司（以下简称：泰阳公司）与被告黄柏荃、何芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰阳公司委托诉讼代理人卢坤、被告黄柏荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰阳公司向本院提出诉讼请求：一、解除泰阳公司与黄柏荃、何芬于2016年4月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201602782）。二、黄柏荃、何芬支付泰阳公司代偿款6960.74元，并支付自2018年9月30日起至款清之日止，以6960.74元为本金，按日万分之五计算的违约金。三、黄柏荃、何芬协助泰阳公司办理编号为201602782的《商品房买卖合同（预售）》合同备案及涉案商品房预告登记和预告抵押登记的注销手续，并承担办理注销手续的相应费用。四、黄柏荃、何芬向泰阳公司支付赔偿金87644元整。事实和理由：2016年4月3日，泰阳公司（出卖人）与黄柏荃、何芬（买受人）订立《商品房买卖合同（预售）》，约定：黄柏荃、何芬以单价4889.21元／㎡，总价438220元，向泰阳公司购买位于龙岩市新罗区环东路南侧、福三线西侧的“泰阳·活力城”1幢1002室，建筑面积89.63㎡，其中套内建筑面积68.73㎡，公摊面积20.9㎡；黄柏荃、何芬于签订合同当日支付首付款人民币88220元整，余款计人民币350000元整向银行申请按揭贷款。合同签订后，黄柏荃、何芬交纳购房首付款88220元整。2016年4月3日，龙岩市住房和城乡建设局出具业务宗号为101604030048号的《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》，确认合同编号为201602782的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2016年5月3日，龙岩市不动产交易服务中心受理了涉案房产的预告登记。2016年5月23日，黄柏荃、何芬与中国银行股份有限公司龙岩分行（以下简称“中行龙岩分行”）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：黄柏荃、何芬通过按揭贷款方式购买涉案房产，按揭贷款金额为人民币35万元，贷款期限为360月，泰阳公司提供阶段性连带责任保证。贷款后，黄柏荃、何芬起初尚能按时归还贷款，但自2018年6月23日起，黄柏荃、何芬未能按贷款合同约定向中行龙岩分行按时归还贷款。2018年9月30日，泰阳公司为黄柏荃、何芬向中行龙岩分行代为归还贷款本息共计6960.74元。 黄柏荃、何芬未能按期偿还银行贷款三期以上致使泰阳公司承担担保责任，已构成根本违约。根据合同约定，泰阳公司有权解除双方于2016年4月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并赔偿泰阳公司代其向银行偿还的贷款本息6960.74元，另应支付泰阳公司赔偿金按总购房款20%计87644元。经泰阳公司多次与黄柏荃、何芬协商，未果。故起诉。 黄柏荃、何芬辩称，黄柏荃、何芬确实存在逾期支付银行按揭贷款导致泰阳公司承担保证责任的违约行为，将尽快归还泰阳公司代偿的款项，并根据约定支付泰阳公司因此造成的合理损失。本案不属于商品房预售合同纠纷，而是担保追偿权纠纷。泰阳公司作为黄柏荃、何芬的银行按揭贷款的保证人，在黄柏荃、何芬出现逾期还款行为后，承担保证责任后，有权向债务人追偿。黄柏荃、何芬已经履行了《商品房买卖合同(预售)》的约定，向泰阳公司付清了购房首付款和办理银行按揭贷款，泰阳公司全额收到了黄柏荃、何芬的购房款，也向黄柏荃、何芬交付了房屋，双方之间的房屋买卖行为已经完成。黄柏荃、何芬已经履行完支付购房款的义务，黄柏荃、何芬的违约行为不属于法律规定的根本违约。“违约行为致使不能实现合同目的”属于法律规定的根本违约。泰阳公司与黄柏荃、何芬之间的商品房买卖的目的已经实现，不构成根本违约。泰阳公司提供给黄柏荃、何芬签字的附件十一《补充协议》是格式合同，其中关于担保按揭贷款的约定系双方之间形成担保关系的约定，直接约定担保人无须买受人同意、有权单方解除合同，拍卖、变卖商品房，系无效约定，违反了法律规定。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，但保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权。因黄柏荃、何芬行为造成泰阳公司损失的，应当以实际损失为限由黄柏荃、何芬承担。附件十一《补充协议》是泰阳公司提供的格式条款，黄柏荃、何芬并不清楚，该条款也属于“霸王条款”，与合同约定的双方的权利义务根本不对等，是显失公平的约定。泰阳公司利用优势合同约定的双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，黄柏荃、何芬保留请求变更或撤销的权利。 本院经审理认定事实如下：2016年4月3日，泰阳公司（出卖人）与黄柏荃、何芬（买受人）订立《商品房买卖合同（预售）》，合同载明：“买受人：黄柏荃、何芬以单价4889.21元／㎡，总价438220元，合同标的：向泰阳公司购买位于龙岩市新罗区环东路南侧、福三线西侧的“泰阳·活力城”1幢1002室。合同附件十一《补充协议》第二条第一款第十项约定：“若出卖人同意为买受人的按揭贷款提供保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息致使出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人开始承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，由买受人向出卖人承担相应的违约责任，违约金按出卖人代偿金额的日万分之五计算。如果出卖人累计代偿贷款本息达三期以上（含三期）的，则可视为买受人根本性违约。经贷款银行批准，出卖人无需买受人同意、有权单方解除合同，依法拍卖、变卖商品房，追还代偿款项，并从拍卖、变卖款中按按揭未还总款20%收取违约金和收取办理房产证、尚欠银行贷款和拍卖等相关费用。补充协议第二条第三款约定，若因买受人原因引起退房或者解除合同时，除主合同和补充协议约定的违约金外，买受人还应承担退房或解除合同的所有手续费用，并且应付给出卖人该商品房总价款20%的赔偿金。第十三条关于合同的解除及解除权的行使约定，合同依法或者依约定被解除的，买受人应在出卖人决定或者同意解除合同之日起20日内配合出卖人办理解除合同的手续，解除合同手续后365日内，出卖人退还购房款。” 黄柏荃、何芬于签订合同当日支付首付款人民币88220元整，余款计人民币350000元整向银行申请按揭贷款。2016年4月3日，龙岩市住房和城乡建设局出具《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》，确认《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2016年5月3日，龙岩市不动产交易服务中心受理了涉案房产的预告登记。2016年5月23日，黄柏荃、何芬与中行龙岩分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定：黄柏荃、何芬通过按揭贷款方式购买涉案房产，按揭贷款金额为人民币35万元，贷款期限为360月，泰阳公司提供阶段性连带责任保证。2018年12月泰阳公司将涉案房屋交房给黄柏荃、何芬，双方办理交房手续。 按揭贷款办理后初期，黄柏荃、何芬按时归还贷款。2018年6月23日起，黄柏荃、何芬因经济原因逾期，未能及时按贷款合同约定向中行龙岩分行按时归还贷款。2018年9月30日，泰阳公司为黄柏荃、何芬向中行龙岩分行代为归还2018年6月23日至2018年9月23日起贷款本息共计人民币6960.74元。2019年1月11日，黄柏荃、何芬清偿尚欠中国银行龙岩分行的2018年10月23日至2018年12月23日期间的按揭款及相应罚息。2019年1月15日，黄柏荃、何芬清偿要求尚欠泰阳公司的代偿的按揭贷款本金6960.74元、违约金375.88元，泰阳公司拒绝接收上述款项，该款项已由黄柏荃缴纳至本院履行款账户。 本院认为，2016年4月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》，后柏荃、何芬通过支付首付款、向银行贷款等方法，已经履行完支付购房款的义务。2018年12月泰阳公司将涉案房屋交房给黄柏荃、何芬，双方办理交房手续。原、被告双方系商品房合同中买卖双方，双方之间的房屋买卖行为已经完成，双方已经实现商品房买卖的目的。黄柏荃、何芬虽然逾期三期构成违约，但其违约行为不构成根本违约。泰阳公司作为黄柏荃、何芬的银行按揭贷款的保证人，在黄柏荃、何芬出现逾期还款行为后，承担保证责任后，有权向债务人黄柏荃、何芬追偿。合同附件十一《补充协议》第二条第一款第十项约定：“如果出卖人累计代偿贷款本息达三期以上（含三期）的，则可视为买受人根本性违约。经贷款银行批准，出卖人无需买受人同意、有权单方解除合同，依法拍卖、变卖商品房，追还代偿款项，并从拍卖、变卖款中按按揭未还总款20%收取违约金，以及第二条第三款约定，若因买受人原因引起退房或者解除合同时，除主合同和补充协议约定的违约金外，买受人还应承担退房或解除合同的所有手续费用，并且应付给出卖人该商品房总价款20%的赔偿金。”。该合同系泰阳公司提供的格式合同，上述条款双方权利义务显示失公平，属可撤销条款，该条款效力本院不予确认。另，上述条款明确约定应解除合同应取得贷款银行批准，泰阳公司未举证证明其诉请要求解除合同已取得贷款银行批准，故泰阳公司诉请要求解除与黄柏荃、何芬签订的《商品房买卖合同（预售）》、要求黄柏荃、何芬协助泰阳公司办理《商品房买卖合同（预售）》合同备案及涉案商品房预告登记和预告抵押登记的注销手续，并承担办理注销手续的相应费用、以及支付赔偿金87644元整的诉讼请求，本院不予支持。庭审后，黄柏荃、何芬要求履行清偿泰阳公司的代偿款6960.74元及其按代偿金额的日万分之五计算的违约金违约金，泰阳公司予以拒绝接收没有法律依据，该款项已由黄柏荃缴纳至本院账户，泰阳公司可向本院申请领取上述款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六之规定，判决如下： 一、黄柏荃、何芬应支付福建泰阳房地产开发有限公司代偿款6960.74元，违约金375.88元（自2018年9月30日起至2019年1月15日止，以6960.74元为本金，按日万分之五计算的违约金，上述款项已支付至本院履行款账户）。 二、驳回福建泰阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9058元，减半收取为4529元，由福建泰阳房地产开发有限公司负担4429元，黄柏荃、何芬负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 陈    洁 二〇一九年一月十五日 书记员 华春兰（代） 书记员 罗司苒（代） 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。