广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11469号原告：黄海秋，男，1978年12月26日出生，汉族，住开平市。被告：广东珠钢投资管理有限公司，住所地广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：李宇恒。委托诉讼代理人：杨春涛、郭雪怡，该公司员工。原告黄海秋与被告广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告黄海秋，被告珠钢公司的委托诉讼代理人郭雪怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄海秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延迟交房违约金145003.11元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2015年12月18日原告就购买位于本区大龙街金龙财富广场3栋10层1018房，与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201512203891），双方约定涉案房屋总价款为690491元，被告在2017年8月将涉案房屋交付给原告使用。现被告拖延至2018年10月份才交付，共拖延14个月，被告应按合同约定的房屋总价款日万分之五向原告支付延迟交房违约金145003.11元。珠钢公司辩称，原告于2018年9月2日办理了涉案房屋的收楼手续；我司分别于2017年8月28日、2017年11月3日按涉案合同约定的通讯地址、通讯电话向原告邮寄收楼通知书均被拒收，原告应按通知书要求于2017年8月30日前到我司办理收楼手续，我司不存在迟延交楼的行为；涉案商品房买卖合同第30页补充协议第6条第1款约定，合同第14条延期交房的违约责任将每日按总房价款的万分之五改为每日按总价款万分之一计违约金。本院经审理认定事实如下：2015年12月18日黄海秋（作为买方、乙方）与珠钢公司（作为卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201512203891），约定黄海秋购买珠钢公司位于广州市番禺区大龙街金禺西街73号3栋（3栋）1018房（以下简称涉案房屋），建筑面积为49.2402平方米，套内建筑面积为33.12平方米；按套内建筑面积计算房价，总金额695633元；付款方式为按揭付款。其中该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年2月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收。合同第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照“不视为甲方延期交楼，甲方应在90天内按约定标准修复、更换”方式处理。该合同附件七为本合同补充协议，其中对合同第十四条关于延期交房的违约责任约定的修改、补充为：“每日按房价款0.05%的标准向乙方支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金”。其中对合同第十五条关于房屋交付时提交有关资料的约定补充如下：房屋交付时，除（六）、（七）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场公示，乙方如有需要，可向甲方申请领取复印件。甲方取得竣工验收备案手续的，视为符合交付标准。此外，黄海秋（作为买方、甲方）与珠钢公司（作为卖方、乙方）签订《精装修委托协议书》，约定：商品房地址为位于广州市番禺区大龙街金禺西街73号3栋1018房，甲方委托乙方对该商品房进行精装修施工；甲方同意不再执行《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议约定的房屋交付时间，该房屋装修工程在2017年8月30日之前完工并向甲方交付商品房，逾期交付的，乙方按照房款总价的每日万分之一承担违约责任，直到房屋符合交付之日止；商品房交付时，本工程出现的质量问题不构成拒绝接收的理由，但乙方应按本协议约定承担整改、更换和保修的责任。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，黄海秋向珠钢公司支付房款合计690491元。珠钢公司于2017年8月28日、2017年11月3日通过EMS全球邮政特快专递分别邮寄“金龙城收楼通知和收楼须知”及“催促收楼通知书”给黄海秋（收件地址为双方合同约定的通讯地址），均被退回。2018年9月2日黄海秋办理了涉案房屋的收楼手续。通过关联案件查询得知，珠钢公司于2018年11月12日取得《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，黄海秋与珠钢公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案争议焦点在于珠钢公司是否构成延期交房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定取得《建设工程竣工验收备案表》为交付条件之一，但由于双方约定的交付条件低于法定条件，故珠钢公司在交付房屋时除应符合合同约定的条件外，还应具备交付房屋的法定条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。黄海秋向珠钢公司支付了商品房价款，至2018年9月2日黄海秋收楼时珠钢公司尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，即黄海秋收楼时涉案房屋尚未达到交付条件，珠钢公司应承担违约责任。珠钢公司虽于2017年8月28日向黄海秋发送“金龙城收楼通知和收楼须知”，但根据前述已查明事实，此时珠钢公司交付房屋尚不具备法定的交付条件，故上述事实并不影响珠钢公司承担延期交房的违约责任。至于违约金的标准，本案双方在合同附件七：本合同补充协议第六条，对合同第十四条的修改、补充的第1点中约定：合同第十四条延期交房的违约责任：“每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金。”《精装修委托协议书》亦约定珠钢公司逾期交房时按照房款总价的每日万分之一承担违约责任。上述约定内容是双方真实意思表示，本院予以确认；鉴于黄海秋已于2018年9月2日自愿办理收楼，违约金应计付至黄海秋实际收楼之日止；故珠钢公司应承担自延期交付涉案房屋之次日即2017年8月31日起至黄海秋实际接收房屋即2018年9月2日期间按涉案房屋总价款（黄海秋主张按实际交付的总房款690491元计违约金，本院予以准许）每日0.01%的标准的违约金为25410元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告广东珠钢投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄海秋支付延期交房违约金25410元；二、驳回原告黄海秋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元减半收取计1600元，由原告黄海秋负担1382元，被告广东珠钢投资管理有限公司负担218元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  刘礼霞二〇一九年一月十四日书记员  罗 珊