湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）湘07执异22号 案外人：张玉满，男，1958年1月2日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。 案外人：童美英，女，1960年7月14日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。 以上二案外人共同的委托诉讼代理人：刘国政，湖南中思律师事务所律师。 申请执行人：永州市恒丰房地产有限公司，住所地湖南省××县建设大道××号。 法定代表人：孙有才，该公司董事长。 被执行人：湖南金天地房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县××社区柑子××号。 法定代表人：陈扬，该公司董事长。 本院在执行恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰房地产公司）与湖南金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地房地产公司）项目转让合同纠纷一案中，案外人张玉满、童美英于2018年9月7日对本院继续查封金天地房地产公司所有的位于湖南省汉寿县龙阳镇“新西套时代广场商居小区”16017号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张玉满、童美英称，请求解除对金天地房地产公司开发的“新西套时代广场商居小区”16017号房屋的查封。事实和理由：2017年9月22日，张玉满、童美英与金天地房地产公司签订《汉寿县商品房买卖合同》，合同编号为206776，所购房屋为金天地房地产公司开发的位于湖南省汉寿县××“××西××时代广场××小区”××号。2017年11月3日，张玉满、童美英向开发商金天地房地产公司一次性付清购房款38.8万元。2017年11月7日，张玉满、童美英向湖南省汉寿县房地产管理局付清维修资金5650元。2018年4月16日，张玉满、童美英分别向湖南省汉寿县地方税务局缴纳契税。此后，张玉满、童美英得知本院因恒丰房地产公司与金天地房地产公司项目转让合同纠纷一案，于2017年11月21日查封了其购买的“新西套时代广场商居小区”16017号房屋。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，请求解除对“新西套时代广场商居小区”16017号房屋的查封，保障张玉满、童美英的合法权益。 恒丰房地产公司、金天地房地产公司未向本院提交答辩意见。 本院查明，金天地房地产公司与恒丰房地产公司项目转让合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理，后于2017年7月5日作出（2016）湘07民初17号一审民事判决。2017年8月10日，湖南省高级人民法院受理该案上诉，后于2017年10月13日作出（2017）湘民终471号二审民事判决。在执行程序中，本院于2017年11月21日作出（2017）湘07执596号之一执行裁定，查封金天地房地产公司所有的位于湖南省汉寿县龙阳镇“新西套时代广场商居小区”16017号等房屋，查封期限三年。2018年6月25日，最高人民法院对金天地房地产公司与恒丰房地产公司项目转让合同纠纷进行再审，作出（2018）最高法民再154号民事判决，现已生效，判决内容概括为：一、金天地房地产公司给付恒丰房地产公司项目转让欠款1500万元，并支付该款从2004年1月16日至2015年7月14日按年利率24%计算的利息，以及从2015年7月15日起至生效判决确定的支付之日止按照月利率18‰计算的利息；二、金天地房地产公司给付恒丰房地产公司项目转让加付款（奖励款）280万元；三、驳回金天地房地产公司、恒丰房地产公司的其他诉讼请求。上述付款义务，当事人应于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20.58万元，由恒丰房地产公司负担9.4116万元；反诉案件受理费100元，由金天地房地产公司负担。二审案件受理费20.59万元，由恒丰房地产公司负担9.4116万元，金天地房地产公司负担11.1784万元。本院依据（2018）最高法民再154号民事判决继续执行，于2018年8月16日作出（2018）湘07执697号之一执行裁定，继续查封金天地房地产公司所有的位于湖南省汉寿县龙阳镇“新西套时代广场商居小区”16017号等房屋。 另查明，湖南省汉寿县龙阳镇“新西套时代广场商居小区”系金天地房地产公司开发的商品房项目。张玉满、童美英二人系夫妻关系。张玉满、童美英提供的商品房买卖合同显示：张玉满、童美英与金天地房地产公司签订了《汉寿县商品房买卖合同》，落款时间为2017年9月22日，约定张玉满、童美英购买金天地房地产公司开发的“新西套时代广场商居小区”16017号房屋，价款38.8万元，购房款需在2017年9月22日前一次性付清，并约定了付款逾期责任。金天地房地产公司向张玉满、童美英出具了价税合计38.8万元的购房发票，开票日期为2017年11月3日。2017年11月7日，张玉满、童美英共同向湖南省汉寿县房地产管理局交纳了16017号房屋维修资金5650元。2018年4月16日，张玉满、童美英分别向湖南省汉寿县地方税务局交纳了16017号房屋契税3695.24元。张玉满、童美英与金天地房地产公司签订的《汉寿县商品房买卖合同》未在湖南省汉寿县房地产管理局办理备案登记，16017号房屋未办理预购商品房预告登记。 再查明，张玉满、童美英提交了金天地房地产公司出具的购房款收据三张：1.2017年9月22日，购房款25.8万元，备注：款已转6226-5373王胜安，销售公司代收；2.2017年11月3日，购房款10万元，备注：ＰＯＳ刷卡中行5万、华融湘江5万，公司账户；3.2017年11月3日，购房款3万元，备注：现金3万。并对转账交易的前两张收据提供银行交易查询明细证明，但是交易查询明细中存在部分信息不完整。经本院调取银行交易信息，核实如下：1.15时37分，童美英通过中国建设银行账户62×××85转账付款25.8万元至王胜安开立在招商银行账户62×××73，同日15时49分，王胜安转账付款10.8万元至金天地房地产公司的大股东陈进斋开立在中国建设银行账户62×××66；2.2017年11月3日，童美英通过中国银行账户58×××42ＰＯＳ消费5万元至金天地房地产公司银行账户93×××45-938430715209206；3.2017年11月3日，李丕政通过华融湘江银行账户62×××79信用卡交易5万元至金天地房地产公司银行账户62×××79。张玉满、童美英为补充证明交易情况，提交了一份加盖金天地房地产公司印章的《营销策划及商品房销售代理合同书》，但该证据仅有首页（仅含文书名称）和签章尾页（其中甲方为金天地房地产公司，乙方为武汉房利美房地产经纪有限公司，乙方法定代表人王胜安），一份李丕政出具的证明，内容为李丕政是童美英的外甥，因童美英购房缺钱向其借款5万元。 还查明，张玉满、童美英在湖南省××××、湖南省汉寿县两地，没有房屋登记信息。2018年10月18日，本院前往“新西套时代广场商居小区”实地勘察，该小区及16017号房屋基本建成但达不到交付标准，整个建设工程处于停工状态，现场无人看守管理。 本院认为，本案争议焦点为查封本案所涉的16017号房屋是否正确。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条司法解释所列三项情形必须同时具备，且买受人的权利能够排除执行的，执行标的异议才能得到人民法院支持。本案执行系金钱债权的执行，被执行人金天地房地产公司名下的“新西套时代广场商居小区”16017号房屋在本院执行过程中予以查封。张玉满、童美英主张其系16017号房屋的合法买受人，应当解除对该房屋的查封措施，该项主张不符合司法解释的规定。第一，张玉满、童美英与金天地房地产公司于2017年9月22日就“新西套时代广场商居小区”16017号房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋价款38.8万元，需在2017年9月22日前一次性付清。虽然该套房屋的买卖合同落款时间系在本院查封之前，但是合同中的付款约定存在一定的不合理性和时间瑕疵，张玉满、童美英实际付款已经违约但未执行违约条款，且该合同至今未在湖南省汉寿县房地产管理部门办理备案登记手续，对该份合同的合法性、有效性存在合理怀疑。第二，2017年11月7日，张玉满、童美英就“新西套时代广场商居小区”16017号房屋向湖南省汉寿县房地产管理局缴纳了物业维修资金5651元，该行为进一步加深了本院对房屋买卖合同真实性、合法性的怀疑，通常购买期房需开发商将购房合同在房地产管理部门办理备案登记后，房地产管理部门的数据系统产生了特定房屋的购买信息，买受人才能缴纳物业维修资金，但本案中张玉满、童美英购买的房屋至今未办理备案登记手续，却成功缴纳了物业维修资金。第三，2018年4月16日，张玉满、童美英就“新西套时代广场商居小区”16017号房屋向湖南省汉寿县地方税务局分别缴纳了契税3695.24元，该行为不符合本地交易习惯，通常买受人购买期房是在房屋交付后办理房屋产权登记手续时向税务部门缴纳契税，本案中张玉满、童美英购买的房屋尚未交付，更未办理产权登记手续，先行缴纳契税不符合常理。第四，张玉满、童美英提供的房屋价款交付材料，存在下列不合理情况：1.第一次付款，15时37分，童美英将25.8万元转账至销售公司王胜安处，十二分钟后，王胜安将其中10.8万元转账至金天地房地产公司的大股东陈进斋。其一，没有证据有效证明王胜安或者其武汉房利美房地产经纪有限公司代理本案所涉商品房销售；其二，没有证据证明王胜安或者武汉房利美房地产经纪有限公司有权收取本案所涉商品房价款；其三，没有证据充分证明童美英转账的25.8万元是本案所涉商品房的价款；其四，张玉满、童美英作为有一定社会常识的人，购买商品房将价款转账至个人账户显然不合常理，且与第二次付款时直接付至金天地房地产公司存在矛盾之处。2.第二次付款，2017年11月3日，分三笔支付，共计13万元：（1）童美英POS消费5万元至金天地房地产公司，此次付款没有经过所谓的房地产经纪公司或者付至私人账户。（2）李丕政信用卡交易5万元至金天地房地产公司，现无证据证明李丕政与童美英系亲属关系，且无证据证明李丕政系借款5万元给童美英支付购房款。（3）童美英现金支付3万元，同一日之内，童美英通过两张银行卡、一笔现金完成13万的交易，过程较为繁琐，存在可疑之处，因此，对于张玉满、童美英的付款情况，本院仅认定支付了8万元，占合同总价款的20.6%，对付给王胜安的25.8万元、李丕政支付的5万元不予采信。第五，张玉满、童美英在异议申请中先主张其系在2017年11月7日一次性付清购房款38.8万元，但在本案调查过程中，一步步查出多次付款、付款人为多人、收款人不一等情况，鉴于本案属于执行标的异议审查，应当坚持效率优先，以形式审查为原则，实质审查为例外，主要根据执行标的的权利外观表征进行判断，结合本院进行的部分实质审查，不足以认定本案商品房买卖合同系合法有效、支付价款超过合同约定价款的百分之五十，如张玉满、童美英不服，可以提起执行异议之诉等实质性审查程序进行权利救济。 综上所述，张玉满、童美英对“新西套时代广场商居小区”16017号房屋提出的执行异议，不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的两项情形，不能排除本案执行，本院对张玉满、童美英的异议请求，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回张玉满、童美英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向湖南省常德市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长  罗 真 审 判 员  朱小林 审 判 员  龚 力 二〇一九年一月二十三日 法官助理  廖泽轩 书 记 员  叶姚利 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。