重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0103民初21455号原告：重庆雨轩物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区凯旋路**，统一社会信用代码9150010366357016XH。法定代表人：高学万，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷宏，该公司员工。委托诉讼代理人：刘欢欢，该公司员工。被告：张仁桥，男，1988年10月13日出生，汉族，住重庆市万盛区。被告：陈艳，女，1993年3月25日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张仁桥，男，1988年10月13日出生，汉族，住重庆市万盛区，系陈艳之夫。原告重庆雨轩物业管理集团有限公司（以下简称雨轩公司）诉被告张仁桥、被告陈艳物业服务合同纠纷一案，经本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雨轩公司的委托代理人雷宏、刘欢欢，被告张仁桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雨轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支2016年7月1日到2018年5月31日的物业服务费3201.6元，以及自2016年7月1日到2018年5月31日的公摊费用138元，共计3339.6元。2、判令被告向原告支付违约金，自2016年8月1日起算，按每月2%未支付逾期付款违约金至结清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月1日，原告与被告签订了《金诚·山水长天物业服务合同》，合同约定，原告为被告所在的小区提供物业服务，被告在每月25日前缴纳物业服务费，若逾期未交纳物业服务费，按每月2%向原告支付违约金，另，合同约定公共部分的能源消耗由被告等业主分摊。合同签订后，原告按照合同约定，履行了相应的义务，被告未交纳物业费，导致原告收支不平衡，综上所述，为维护原告的合法权利，故向法院提起诉讼。被告张仁桥、被告陈艳共同辩称，第一、原告在合同期内未按照约定的标准及内容提供服务。第二、物业服务合同到期后，被告对原告是否提供相应的服务存疑。第三、原告并未多次以电话或上门等形式对被告进行催费。第四、被告与原告存在互负债务的情形，且有先后顺序。在服务中应由原告先履行，被告后履行，但在服务中原告未履行相应的服务职责，被告有权拒绝履行其要求。本院经审理认定事实如下：张仁桥、陈艳系位于重庆市南岸区南坪镇房屋的权利人，该房屋建筑面积115.98平方米。重庆市南岸区山水长天小区业主委员会（甲方）与重庆雨轩物业管理有限公司（乙方）签订《金诚·山水长天酒店式景观公寓物业管理服务合同》，主要约定：甲方将金诚·山水长天酒店式景观公寓委托于乙方实施物业管理；住宅1.2元（含电梯费）/平方/月；共用的专项设备（含电梯、配电室、中央监控系统、消防设施设备、庭院路灯。不含二次供水加压电费）运行的能源消耗电费，定额分摊计收采取每月收取现金方式向业主定额计收，每月每户6元；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按设计总金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为叁年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。在涉案物业管理服务合同到期后，雨轩物业仍为金诚·山水长天酒店式景观公寓小区提供事实物业服务。另查明，张仁桥、陈艳从2016年7月1日到2018年5月31日止，未缴纳涉案房屋的物业管理费。雨轩物业于2017年6月2日、2018年5月6日等日期多次通过张贴催费通知的形式对张仁桥、陈艳进行书面催收。审理中，张仁桥、陈艳申请法院调取了情况说明、重庆市政府系统公开电子信箱交办单、重庆市南岸区质量技术监督局文件（南岸质监函[2018]51号）、关于山水长天小区电梯问题的回复等证据，拟证明电梯在验收合格一年后长期出现安全事故，案外人伊士顿电梯公司多次与原告进行沟通，但原告并未向业主通报并采取下一步工作，说明原告未履行自身职责。其中，关于山水长天小区电梯问题的回复中载明：“评估报告指出须对该小区A栋电梯进行大修改造，该小区于2016年7月27日经该小区业委会组织招投标实施大修改造，因该小区业委会内部对中标结果产生分歧和A栋部分业主反对而造成A栋电梯改造搁浅。目前，重庆雨轩物业管理集团有限公司正在积极协调辖区街道、社区作通反对对电梯进行大修业主的工作，并将于2017年9月5日召开业主代表征求意见会，就是否启动招投标对电梯进行大修改造或者只是临时修复1、3号电梯征求业主意见，若业主选择临时修复，物业公司将协调现维保公司或另选维保公司于本月内修复3号电梯”。原告质证认为，电梯出现隐患和带病运行状态是电梯易损件需要定期更换导致的。原告方发现隐患后主动告知居委会，暂缓了对电梯维保公司的改造款项的支付，并按政府要求责成该电梯维保公司必须限期整改合格并得到法定人数业主签字后才能支付整改的进度款。所以原告虽不是电梯改造主导者，但也按照自身职责和义务履行了汇报、沟通和告知的工作。上述事实,有《金诚·山水长天酒店式景观公寓物业管理服务合同》、照片、情况说明、视频、重庆市政府系统公开电子信箱交办单、重庆市南岸区质量技术监督局文件（南岸质监函[2018]51号）、关于山水长天小区电梯问题的回复等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述司法解释的规定，被告张仁桥、被告陈艳作为物业所有人，未按《金诚·山水长天酒店式景观公寓物业管理服务合同》的约定支付涉案物业产生的物业服务费及公摊费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告张仁桥、陈艳应依法承担给付责任。针对被告张仁桥、被告陈艳举证阶段申请法院调取的情况说明等证据显示，该小区A栋电梯存在安全隐患需进行大修改造，并于2016年7月27日经该小区业委会组织招投标实施大修改造，但由该小区业委会内部对中标结果产生分歧和A栋部分业主反对而造成A栋电梯改造搁浅，截止到回复日期2017年9月4日，雨轩公司当时正积极协调辖区街道、社区作通反对对电梯进行大修业主的工作。因此，本院认为原告已尽到回报、沟通及告知的责任，不能成为被告拒交物业费的充分理由。原告雨轩物业的诉讼请求符合法律法规的规定，本院依法予以主张。关于物业费的金额问题，物业合同约定1.20元/平方米/月。物业服务合同约定期限虽为三年，即自2015年1月1日起至2017年12月31日止，但自2017年12月31日后原告仍为金诚·山水长天酒店式景观公寓小区提供事实物业服务，物业费应当参照物业服务合同所约定之标准进行收取，故被告未缴费期间应为2016年7月1日到2018年5月31日，共计23个月。被告房屋面积为115.98平方米。综上，物业服务费核算金额3201.6元。关于公摊费的问题，按照合同约定，共用的专项设备运行的能源消耗，采取每月/每户6元计收23个月，共计138元。关于违约金的问题，综合本案案情，对雨轩物业公司诉讼请求中违约金部分，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张仁桥、被告陈艳应在本判决生效后三日内共同给付原告重庆雨轩物业管理集团有限公司2016年7月1日到2018年5月31日物业服务费3201.6元，公摊费138元；二、驳回重庆雨轩物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件诉讼费50元，由被告张仁桥、被告陈艳共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  吴可达人民陪审员  蒲兴华人民陪审员  江福美二〇一九年一月十一日法官 助理  刘星辰书 记 员  保玉方