重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初17616号原告：陈庆，男，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：余大海，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市总商会投资担保有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科创路8号（西部商城A座）附12-2号。统一社会信用代码：91500107756218691K。法定代表人：周明渝，职务：经理。委托诉讼代理人：李可，重庆潜卫律师事务所律师。被告：重庆市豪运房地产开发有限公司，住所地：重庆市江北区杨河二村71号4-3号。统一社会信用代码：91500105762680014M。法定代表人：刘安红，职务：总经理。委托诉讼代理人：洪超，男，汉族，住重庆市涪陵区。系该公司员工。原告陈庆诉被告重庆市总商会投资担保有限公司（以下简称重庆总商会投资担保公司）、被告重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈庆的委托诉讼代理人余大海，被告重庆总商会投资担保公司的委托诉讼代理人李可，被告豪运公司的委托诉讼代理人洪超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆诉称，2010年7月，原告与被告豪运公司签订了房屋买卖合同用于购买位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XXXX的43套房屋，被告豪运公司未按时间将上述房屋交付给原告。2011年10月24日，在重庆市九龙坡区人民法院的主持下，原告与被告豪运公司达成调解协议，重庆市九龙坡区人民法院出具（2011）九法民初字第08111号民事调解书，该调解书明确位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号房屋等24套房屋归原告所有。上述民事调解书出具时位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号房屋设计为跃层，即一个房号实际包含两层。后原告申请强制执行，重庆市九龙坡区人民法院出具（2011）九法民执字第02200-1号执行裁定书，将包括XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号房屋在内的三套房屋产权过户给了原告。在原告申请执行之后，房屋进行了设计变更，将一套跃层房屋改变为两套平层房屋。房号变更如下：重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号房屋变更为XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号；重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号房屋变更为XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号；重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号房屋变更为XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号。原告在办理新增房号房屋过户手续时，位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号三套房屋被查封，无法办理过户手续。原告遂提起执行异议申请，重庆市九龙坡区人民法院作出（2018）渝0107执异43号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号三套房屋所有权归原告所有，在法院查封之前已签订了书面的买卖合同，并支付了全部价款，同时也实际占有了上述房屋，对于未办理过户登记原告没有过错。综上，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决停止对位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号房屋的强制执行；本案诉讼费由被告承担。被告重庆总商会投资担保公司辩称，原告对执行标的不享有排除执行的权利。原告未提供证据证明其与豪运公司达成调解协议时位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号、XX栋X单元XXXX号房屋为跃层。即使为跃层原告在查封涉案房屋之前也未办理房屋的过户手续，故应依法驳回原告的诉讼请求。被告豪运公司辩称，原告与被告豪运公司达成调解协议时涉案房屋为跃层，之后由跃层变更为了平层，但涉案房屋的所有权仍归原告所有。原告实际占有的涉案房屋，并已支付了全部的价款，故认同原告的诉讼请求。经审理查明，重庆总商会投资担保公司与豪运公司保证合同纠纷一案，本院于2017年12月5日作出（2017）渝0107民初23146号民事判决书，判令豪运公司支付重庆总商会投资担保公司款项7162900元及资金占用利息。因豪运公司未履行上述生效民事判决书所确定的义务，重庆总商会投资担保公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年3月15日以（2018）渝0107执1368号执行裁定书及协助执行通知书，查封了豪运公司名下位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXX、XX栋X单元XXX、XX栋X单元XXX号房屋。陈庆提出执行异议申请，本院作出（2018）渝0107执异43号执行裁定书驳回了陈庆的异议请求，后陈庆向本院提起本案诉讼。2010年7月22日，原告与被告豪运公司签订了购买坐落为重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号商品房的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定本商品房所在楼层名义层为第11、12层；本商品房建筑面积为254.98平方米、其中套内建筑面积为224.46平方米，本商品房用途为住宅，属于一般成套住宅；付款方式为签订合同时一次性支付房款45万元。2010年7月22日，原告与被告豪运公司签订了购买坐落为重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号商品房的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定本商品房所在楼层名义层为第11、12层；本商品房建筑面积为256.1平方米、其中套内建筑面积为225.3平方米，本商品房用途为住宅，属于一般成套住宅；付款方式为签订合同时一次性支付房款45万元。2010年7月22日，原告与被告豪运公司签订了购买坐落为重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋X单元XXXX号商品房的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定本商品房所在楼层名义层为第11、12层；本商品房建筑面积为256.1平方米、其中套内建筑面积为225.3平方米，本商品房用途为住宅，属于一般成套住宅；付款方式为签订合同时一次性支付房款45万元。原告分别于2010年7月23日、2010年7月28日向豪运公司支付600万元、900万元共计1500万元的购房款。2009年11月2日，重庆市房屋勘测院出具了《商品房预售面积测算报告书》，其中房屋坐落位于九龙坡区西彭镇铝城北路X号XX栋的报告书记载该栋建筑面积14812.73平方米（平层共154套，跃层共2套），房屋面积分户汇总表记载XX栋X单元第XX层房号为X（跃1）套内面积为112.23平方米、建筑面积为127.49平方米；XX栋X单元第XX层房号为X（跃2）套内面积为112.23平方米、建筑面积为127.49平方米；XX栋楼层、房屋编号立面表记载X单元XXX号（含XXX号、XXX号）、X单元XXX号房屋为跃层；该栋第XX层、第XX层平面图显示第XX层、第XX层的X号房为跃层。其中房屋坐落位于九龙坡区西彭镇铝城北路8号25栋的报告书记载该栋建筑面积14367.54平方米（平层共134套，跃层共2套），房屋面积分户汇总表记载25栋2单元第11层房号为2（跃1）套内面积为112.65平方米、建筑面积为128.05平方米；25栋2单元第12层房号为2（跃2）套内面积为112.65平方米、建筑面积为128.05平方米；25栋2单元第11层房号为3（跃1）套内面积为112.65平方米、建筑面积为128.05平方米；25栋2单元第12层房号为3（跃2）套内面积为112.65平方米、建筑面积为128.05平方米；25栋楼层、房屋编号立面表记载2单元11-2号（含11-2号、12-2号）、2单元11-3号（含11-3号、12-3号）房屋为跃层；该栋第11层、第12层平面图显示第11层、第12层的2号房、3号房为跃层。原告因与被告豪运公司产生房屋买卖合同纠纷于2011年诉至本院，本院于2011年10月24日作出（2011）九法民初字第08111号民事调解书，该调解书记载陈庆分别于2010年7月23日、2010年7月28日分两次支付给豪运公司共计1500万元，用于购买豪运公司开发的位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号“帝景豪苑”共计43套房屋，在法院组织调解，双方自愿达成调解协议如下：陈庆同意以其已支付给豪运公司的1500万元作为购买位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号“帝景豪苑”包含24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号等24套房屋的价款；豪运公司应于2011年10月24日前将上述24套房屋交付给陈庆，并于2011年10月24日前协助将该24套房屋产权过户登记给陈庆；陈庆放弃对重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号“帝景豪苑”21栋3单元3-7-1等19套房屋的权利。经核对陈庆在（2011）九法民初字第08111号民事调解书所放弃的19套房屋并不包含本案涉案房屋。2012年11月27日，位于九龙坡区西彭镇铝城北路8号8号楼第11层、第12层平面竣工图显示8号楼第11层、第12层的2号房、3号房屋为跃层；位于九龙坡区西彭镇铝城北路8号10号楼第11层、第12层平面竣工图显示10号楼第11层、第12层的3号房、4号房屋为跃层。2018年5月30日，九龙坡区分局西彭派出所出具的情况说明记载位于九龙坡区西彭镇铝城北路8号8号楼变更为九龙坡区西彭镇铝城北路8号25栋2单元、九龙坡区西彭镇铝城北路8号10号楼变更为九龙坡区西彭镇铝城北路10号24栋2单元。2016年5月26日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的《重庆市房产面积测算报告书（2014年群众房屋办证问题项目）》记载其中坐落为九龙坡区西彭镇铝城北路8号24栋房屋2单元11-4号房屋套内面积为106.97平方米、建筑面积为125.22平方米；2单元12-4号房屋套内面积为106.97平方米、建筑面积为125.22平方米；第24栋11层、12层平面图显示第11层、第12层4号房屋为平层。其中坐落为九龙坡区西彭镇铝城北路8号25栋房屋2单元11-2号房屋套内面积为107.08平方米、建筑面积为123.53平方米；2单元12-2号房屋套内面积为107.08平方米、建筑面积为123.53平方米；2单元11-3号房屋套内面积为107.08平方米、建筑面积为123.53平方米；2单元12-3号房屋套内面积为107.08平方米、建筑面积为123.53平方米；第25栋11层、12层平面图显示第11层、第12层2号房屋、3号房屋为平层。对于24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋，原告与重庆瑞和物业管理有限公司于2013年3月22日签订了《前期物业服务合同》及《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》、于2013年3月19日签订了《“帝景豪苑”业主临时管理规约》。原告缴纳了24栋2单元2-12-4号房屋2013年4月至2013年10月期间的公摊费及2014年8月的二次供水费、缴纳了25栋2单元2-12-2号房屋2013年4月至2014年3月期间的公摊费、缴纳了25栋2单元2-12-3号房屋2013年4月至2014年3月期间的公摊费。重庆瑞和物业管理有限公司于2013年3月22日出具了涉案房屋的接房流程表。对于涉案房屋的过户问题。原告及豪运公司陈述未办理过户手续的原因如下：（2011）九法民初字第08111号民事调解书未列明由跃层变更为平层新增的涉案房屋房号，产权登记部门没有及时办理过户登记；豪运公司将涉案房屋由跃层变更为了平层，影响了办理过户手续的进程；豪运公司从2013年交房后就没有正常运营、也没有工作人员处理过户事宜。重庆总商会投资担保公司表示不清楚原告办理涉案房屋的过户事宜。以上事实有（2018）渝0107执异43号执行裁定书、《重庆市商品房买卖合同》、电汇凭证、《商品房预售面积测算报告书》、（2011）九法民初字第08111号民事调解书、2012年11月27日的竣工图、情况说明、《重庆市房产面积测算报告书（2014年群众房屋办证问题项目）》、《前期物业服务合同》、公摊费收款收据以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否系位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋的权利人？二、如原告系涉案房屋的权利人能否排除执行？一、关于原告是否系位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋的权利人问题。（一）原告所签订的《重庆市商品房买卖合同》包含了涉案房屋。2009年11月2日《商品房预售面积测算报告书》记载24栋2单元第11层、第12层4号房屋为跃层，跃1和跃2房屋建筑面积总计为254.98平方米；25栋2单元第11层、第12层2号房屋为跃层，跃1和跃2房屋建筑面积总计为256.1平方米；25栋2单元第11层、第12层3号房屋为跃层，跃1和跃2房屋建筑面积总计为256.1平方米。该测算面积与原告签订的24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋《重庆市商品房买卖合同》约定的建筑面积相同，同时《重庆市商品房买卖合同》约定24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋所在楼层为第11、12层。2016年5月26日《重庆市房产面积测算报告书（2014年群众房屋办证问题项目）》记载的24栋房屋2单元11-4号房屋为平层，建筑面积为125.22平方米；24栋房屋2单元12-4号房屋为平层，建筑面积为125.22平方米，两套房屋建筑面积合计250.44平方米，该建筑面积与《重庆市商品房买卖合同》约定的24栋2单元2-11-4号房屋建筑面积254.98平方米相近。记载的25栋房屋2单元11-2号房屋为平层，建筑面积为123.53平方米；25栋房屋2单元12-2号房屋为平层，建筑面积为123.53平方米，两套房屋建筑面积合计247.06平方米，该建筑面积与《重庆市商品房买卖合同》约定的25栋2单元2-11-2号房屋建筑面积256.1平方米相近；记载的25栋房屋2单元11-3号房屋为平层，建筑面积为123.53平方米；25栋房屋2单元12-3号房屋为平层，建筑面积为123.53平方米，两套房屋建筑面积合计247.06平方米，该建筑面积与《重庆市商品房买卖合同》约定的25栋2单元2-11-2号房屋建筑面积256.1平方米相近。由此可以认定原告在签订商品房买卖合同时24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋均为跃层，包含了涉案房屋即24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋。（二）（2011）九法民初字第08111号民事调解书所确定的24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋包含了涉案房屋。从时间上看，2010年7月22日的《重庆市商品房买卖合同》所涉及的24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋均为跃层；2012年11月27日的竣工图显示10号楼（24栋）第11层、第12层的4号房屋为跃层、8号楼（25栋）第11层、第12层的2号、3号房屋为跃层；而（2011）九法民初字第08111号民事调解书于2011年10月24日作出，该时间在2010年7月22日与2012年11月27日之间。另，2016年5月26日《重庆市房产面积测算报告书（2014年群众房屋办证问题项目）》所记载的24栋房屋2单元11-4号房屋、24栋房屋2单元12-4号房屋建筑面积与《重庆市商品房买卖合同》所约定24栋2单元2-11-4号房屋建筑面积相近；所记载的25栋房屋2单元11-2号房屋、25栋房屋2单元12-2号房屋建筑面积与《重庆市商品房买卖合同》所约定25栋2单元2-11-2号房屋建筑面积相近；所记载的25栋房屋2单元11-3号房屋、25栋房屋2单元12-3号房屋建筑面积与《重庆市商品房买卖合同》所约定25栋2单元2-11-3号房屋建筑面积相近。由此可以认定（2011）九法民初字第08111号民事调解书所确定的24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋包含了涉案房屋即24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋。综上，（2011）九法民初字第08111号民事调解书确定24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋归原告所有，也即确定了24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋房屋归原告所有。故原告系位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋的权利人。二、能否排除对涉案房屋执行的问题。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告是否在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同问题。本案涉案房屋被查封的时间为2018年3月15日，原告签订书面商品房买卖合同的时间为2010年7月22日，符合人民查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。原告已于2013年3月22日与重庆瑞和物业管理有限公司签订了涉案房屋的《前期物业服务合同》，并缴纳了涉案房屋的部分公摊费；于2013年3月19日签订了涉案房屋的《“帝景豪苑”业主临时管理规约》，同时重庆瑞和物业管理有限公司于2013年3月22日出具了涉案房屋的接房流程表，足以证明原告于2018年3月15日前已合法占有了涉案房屋，符合人民法院查封前已合法占有该不动产的条件。原告是否已支付了全部价款问题。原告分别于2010年7月23日、2010年7月28日向豪运公司支付600万元、900万元共计1500万元包含涉案房屋的全部购房款，符合已支付全部价款的条件。本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案中，涉案房屋因豪运公司行为将跃层变更为平层，同时（2011）九法民初字第08111号民事调解书并未明确列明24栋2单元2-11-4号、25栋2单元2-11-2号、25栋2单元2-11-3号房屋为跃层，也未标注涉案房屋房号；另据豪运公司陈述其在2013年办理交房手续后没有正常运营，也无工作人员处理房屋过户事宜，以上原因造成原告在客观上无法及时办理涉案房屋的过户登记手续。故符合未办理涉案房屋过户登记原因非因原告自身原因的条件。综上所述，原告系位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋的权利人；原告在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因原告自身原因未办理过户登记，原告有权请求排除对涉案房屋的执行，故对于原告的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号24栋2单元2-12-4号、25栋2单元2-12-2号、25栋2单元2-12-3号房屋。案件受理费为15600元，由被告重庆市总商会投资担保有限公司负担（该款原告已预付，被告重庆市总商会投资担保有限公司于本判决生效后十日内日直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  付家伟人民陪审员  范利娜人民陪审员  陈明英二〇一九年一月三十一日书 记 员  李 霞