广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9959号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟,职务：总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，系广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，系广东合拓律师事务所律师。被告：简永俭，男，1974年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告简永俭物业服务合同纠纷一案，本院2018年10月15日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁火琼到庭参加诉讼。被告简永俭经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付给原告2016年10月至2018年8月的物业服务费人民币9434.99元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为3422.71元；2.判令被告立即支付给原告2016年10月至2018年8月的各项公共用电公摊费人民币711.89元、公共用水公摊费人民币9.01元；3.判令被告立即支付给原告2016年10月至2018年8月的住宅水费人民币92.19元，（以上三项共计13670.79元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与涉案房屋开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务。但自2016年10月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费、住宅水费、水电公摊费，原告多次书面催缴无效。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律的践踏，被告侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时缴纳物业服务费的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按照合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。望法院判如所请。被告简永俭提交书面答辩状辩称，我认为原告提出的请求没有依据，因为：1.签订物业管理合同并且缴纳物业服务费，并不代表知道《批复》的内容和认可批复的效力；2.缴纳物业费是民事行为，《批复》的合法性是行政法律关系，两者不一致；3.物业合同上关于物业服务费的标准，与《批复》的标准不一致，一方面是金额上不完全一致，另一方面是《批复》只是最高收费标准，不是确定的收费标准；4.部分业主在签订合同时，《批复》尚未作出，根本无法视为认可收费依据。我多次提出原告列表出示3.3元和4.3元的服务范围和区别，为什么一个小区有三个档次的收费，提供的服务却一样，有何依据？经审理查明：2012年8月23日，广州番禺向信房地产有限公司作为“开发建设单位（甲方）”、万科物业公司作为“物业服务企业（乙方）”签订《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对新光城市花园四、五期提供前期物业服务事宜，物业名称为新光城市花园四、五期，坐落在广州市番禺区南村镇兴南大道368号；本合同有效期为三年，自2012年8月23日至2015年8月22日止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：五期A6/A7/A8/A9/A10/A11/A12栋：4.3元/月.平方米；如果业主大会决议改变业主共有物业经营收益用途的，业主缴纳物业服务费的标准应做相应调整；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金……。同日，广州市番禺向信房地产有限公司（甲方）、万科物业公司（乙方）、广州市万合房地产有限公司（丙方）签订了《权利义务转移协议书》，约定甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》的权利义务概括转移给丙方，自协议生效之日起由丙方全面承担甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》中的权利义务。2018年9月26日广州市番禺区国土资源和规划局出具的《产权情况表》显示：简永俭是广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期一街17号2202房的产权人（产权证号07033619，以下简称“案涉房屋”），案涉房屋建筑面积为95.491平方米，登记时间为2017年5月10日。2016年7月5日简永俭办理了案涉房屋的收楼手续，同日签名提交了《“社区一卡通”开户申请表》。万科物业公司还让案涉房屋住户签收了《万科欧泊公共水电费分摊办法》。其中《万科欧泊公共水电费分摊办法》规定：本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备，庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯，消防控制中心运行产生的水电费用，供水、供电未实行抄表到户之前供水供电总表与业主（用户）分表之和的差额部分由小区业主（用户）合理分摊；并列明具体分摊的公式。原告万科物业公司已经交纳了案涉物业小区自2016年10月至2018年8月的水费、污水处理费与电费，并在诉讼中提供相应的水电费发票予以证明。原告万科物业公司提供了万科欧泊A10-2202房欠费清单、公共用水、公共用电的水电费分摊计算清单、水费发票、个人用水抄表记录等证据。欠费清单载明涉案物业欠费金额如下：1．高层物业服务费：2016年10月至2017年1月每月为408.35元、2017年2月至2018年8月每月为410.61元；2．电梯电费分摊：2016年10月至2018年8月期间合计153.59元；3．走廊楼梯灯电费分摊：2016年10月至2018年8月期间合计159.68元；4．生活水泵电费分摊：2016年10月至2018年8月期间合计311.09元；5．小区园林照明电费分摊：2016年10月至2018年8月期间合计21.57元；6．消防控制中心电费分摊：2016年10月至2018年8月期间合计61.73元；7.用电损耗分摊：2017年11月至2018年8月合计4.23元；8．2017年1月至2018年8月住宅水费合计92.19元；9．小区清洁用水分摊：2016年10月至2018年8月期间合计9.01元。2016年10月至2018年8月物业服务费合计9434.99元，公共用电公摊费合计711.89元，公共用水公摊费合计9.01元、住宅水费合计92.19元。另查明，涉案小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有产权情况表、前期物业服务合同、权利义务转移协议书、客户资料签收单、申请表、万科欧泊公共水电费分摊办法、水电费发票、住宅水费抄表记录、欠费清单、水电费分摊明细以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告万科物业公司与广州市番禺向信房地产有限公司、广州市万合房地产有限公司签订的《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》第五条的约定可知，合同于2015年8月22日到期后，在广州市万科物业服务有限公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘广州市万科物业服务有限公司的决议并签订新的物业服务合同的情况下，该合同继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告万科物业公司根据物业服务合同及补充协议的约定为新光城市花园（四、五期）小区物业提供了物业管理服务，被告简永俭作为新光城市花园（四、五期）小区物业的业主，应受《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款利息等违约责任。物业服务费应从简永俭收楼之日开始计收，简永俭自2016年10月起至2018年8月期间拖欠万科物业公司物业服务费为9434.99元，应予以支付。关于原告万科物业公司主张的违约金问题。简永俭不按时支付物业服务费，显属违约，但万科物业公司主张按每日千分之一的标准计算违约金明显偏高，万科物业公司亦未能举证证明因简永俭逾期交纳物业服务费导致其实际损失，故本院依法将违约金标准调整为中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，对万科物业公司主张的超出部分，本院不予支持。每期物业服务费违约金以每期实际拖欠的物业服务费为本金分期计算，且以不超过当月物业服务费本金为限，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准分别自应交物业服务费之日的次月1日起计付至简永俭还清全部欠款之日止。关于原告万科物业公司诉请的水电费。万科物业公司在诉讼中提交了水电费发票证明其已代为缴纳了包括案涉房屋等物业在内的水电费，本院对原告垫付水电费的事实予以确认。对于垫付的住宅水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额，原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合《万科欧泊公共水电费分摊办法》，原告关于按照被告每月实际使用情况计算水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认简永俭应向万科物业公司支付2016年10月至2018年8月期间的公共用电公摊费711.89元、公共用水公摊费9.01元，以及2017年1月至2018年8月期间的住宅水费92.19元。关于被告简永俭提出的物业服务费标准、物管服务范围和区别等问题的抗辩意见，原告万科物业公司主张的物业服务费标准已经物价部门核准，本院予以认定，对简永俭的抗辩意见不予采纳。本院认为，原告万科物业公司作为涉案小区的物业管理者，应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境。被告简永俭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告简永俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年10月至2018年8月的物业服务费9434.99元及其违约金（2016年10月至2017年1月的每期物业服务费违约金以408.35元为本金，2017年2月至2018年8月的每期物业服务费违约金以410.61元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，分别自应交物业服务费之日的次月1日起计付至简永俭还清全部欠款之日止，每期物业服务费的违约金分期计算，且每期违约金总额应以不超过该期所欠物业服务费为限）；二、被告简永俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年10月至2018年8月的公共用电公摊费合计711.89元，公共用水公摊费合计9.01元；三、被告简永俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年1月至2018年8月住宅水费92.19元四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费71元，由被告简永俭负担。本判决为终审判决。审判员  朱丽晖二〇一九年一月十五日书记员  李芷晴