北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14828号上诉人（原审原告）:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街1号。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：零度时代（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：许卫和，总经理。委托诉讼代理人：李娜，女，零度时代（北京）餐饮管理有限公司职工。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司因与被上诉人零度时代（北京）餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司（下称金泰嘉业公司）之委托诉讼代理人常杨杨，被上诉人零度时代（北京）餐饮管理有限公司（下称零度时代公司）法定代表人许卫和及其委托诉讼代理人李娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰嘉业公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项，依法改判支持我公司全部诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由零度时代公司承担。事实和理由：一、一审法院认定我公司在合同履行期间存在过错，属认定事实错误。一审法院认为：“根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了零度时代公司合同目的正常实现，对此负有一定责任”，我公司认为一审法院该段表述与事实不符，没有事实及法律依据。(一）我公司已按照合同约定履行了全部合同义务，不存在任何过错。我公司在开业前积极进行商场的招商、改造工作，并严格按照租赁合同约定交付了案涉房屋，商场各项设备设施方面亦没有影响零度时代公司经营使用的情形；合同履行过程中，我公司也继续积极对商场各项运营情况持续优化、进行市场推广等工作。我公司在合理范围内均完全履行了合同义务，不存在任何过错或怠于履行合同义务的情形。(二）首先，在零度时代公司未提供任何关于商场非顺畅运营状态的有效证据、法院也未组织现场勘查，对所谓“顺畅运营”的标准也未明确说明的情况下，一审法院就武断的认定商场当时属于非顺畅运营状态及非顺畅运营的时间，显属主观臆断。其次，从商场开业至合同解除已一年有余，即使商场开业初期存在人流量不理想的情况，但商场在开业后很快便处于正常运营状态，多数商户均正常经营。一审法院将案涉合同履行期如此长的区间均认为是非顺畅运营状态明显不符合常理且与事实不符，也难以让我公司及公众信服。二、一审法院酌定零度时代公司支付租金、商场管理费无事实及法律依据，同时过分加重了我公司的责任，损害了我公司合法权益。(一）一审法院忽略了本案中两个重要事实：1.我公司与零度时代公司关于租金的约定为保底租金模式，一般保底租金的标准远低于同区位固定租金，即该租金已经是在考虑了双方可能存在的市场经营风险情况下平衡了承租方成本及我公司最低成本收益的租金。2.按照商业惯例，零度时代公司在承租场地进行经营之前，会对商场的周边环境、经营潜能、客流量等做详尽的考察，确认符合其心理预期才会与我公司签订租赁合同。即便商场人流量暂时低于零度时代公司预期，亦属于正常的商业经营风险，该商业风险应当由零度时代公司自行承担，而不应归咎于无任何违约行为的我公司，作为裁判机关，一审法院亦不应当过度行使自由裁量权干预市场正常经营行为。如一审判决所述我公司完成了交付商铺的主要合同义务，不存在任何违约或不当行为，相反零度时代公司却因自身经营原因长期、持续拖欠租金等费用，其行为已明显严重违约，在租赁合同存续期间也未向我公司提出书面异议，明确表示其行使抗辩权等行为，只是在我公司提起诉讼后，才以种种理由、借口进行无理抗辩。基于上述分析，一审法院在认定我公司已履行主要合同义务的情况下不但未全额支持我公司主张的各项拖欠本金的诉求，而且完全免除了零度时代公司的违约责任，减免了零度时代公司的违约成本，置我公司合法权益于不顾，导致我公司的巨额损失无法得到弥补，有违公平公正原则。(二）一审判决过度维护了承租方的不当利益，影响了我公司正常经营管理秩序，也必定会对正常商业环境造成不良影响。商场各承租户在经营不善情况下，均可依据此公开裁判肆意违约，而不承担任何违约成本，这将会导致商业诚信严重缺失，市场经济的正常秩序严重破坏。三、一审判决认为《租赁合同》系我公司提供的格式合同，混淆了格式合同与我公司提供“合同文本”的概念。根据《合同法》第三十九条对于格式条款的定义，格式合同多见于银行存单、保险单等情况。而案涉租赁合同是在双方协商一致的情况下签订，不存在一方强迫、胁迫、显失公平的情况，我公司仅是提供了合同文本，对于合同条款双方也可以协商修改，明显不属于格式合同。一审法院错误的认定，进而认为保证金“不予退还”条款无效，不但严重损害了我公司合法权益，也有违合同意思自治原则。综上，一审法院认定事实错误，过度行使自由裁量权干预正常市场经营，将商业经营风险不合理的归咎于我公司，过分减轻了零度时代公司违约责任、过分加重了我公司的责任和义务，损害了我公司的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，支持我公司上诉请求。零度时代公司辩称，同意一审判决。不同意金泰嘉业公司的上诉请求。在金泰嘉业公司与案外人案件审理中，法院曾经到商场进行过勘查，认定过开业情况，商场刚开业不具备资格，导致我公司办不下营业执照，一直到我公司开业，商场的开业率仍然很低。金泰嘉业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认我公司与零度时代公司的租赁合同于2017年10月31日解除；2.判令零度时代公司支付拖欠2016年12月24日至2017年10月31日的租金105883.19元，逾期违约金17901.23元；商场管理费22001.05元，逾期违约金3719.63元；POS机技术支持费2105.21元，逾期违约金503.63元；三方接口维护费1600元，逾期违约金122.8元，其他各项应激费用及逾期缴纳违约金2316.61元，共计156153.35元；3.判令零度时代公司支付解约违约金86950.44元；4.判令零度时代公司支付自2017年11月1日起至2017年12月12日的场地占用费63047.31元。一审法院认定事实：2016年11月13日，金泰嘉业公司（出租人、甲方）与零度时代公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（下称管理公司）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称不可移动的物品）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除．并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区果园8号被称为“合生广场”（下称商场）的L3层3011A号房屋（合同中简称该房屋）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为29.69平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“零度乐园品牌生活配套业态”之用途，该房屋的商铺名称是零度乐园，并保证未征得甲方书而同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为3年自交付日起的时间，即2016年11月24日至2019年11月23日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的30天装修期。即2016年11月24日至2016年12月23日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宜传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年11月24日至2017年01月23日期间的保底租金为人民币10886.43元。第一个租赁年度中2017年01月24日至2017年11月23日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币366.67元，月保底租金为人民币10886.43元。21.1.2提成租金：第一个租赁年度（2016年11月24日至2017年11月23日）的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的13％计算。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年11月24日前向甲方付清2016年12月24日至2017年01月23日的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币45656.39元。21.3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币2240.71元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年12月24日至2017年01月23日的商场管理费，应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币2969元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21.8本合同的收银方式为甲方提供POS机。POS机技术支持费自使用之日起计算，乙方使用甲方提供的_台POS机，POS机技术支持费为人民币400元/月/台，每个月POS机技术支持费总计为人民币400元;POS机保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月的POS机技术支持费，自第二个POS机实际使用月起，乙方应于其后每月月底前付清下个月的POS机技术支持费；未满月的POS机技术支持费按当月的实际租用天数计收。2016年9月20日，零度时代公司向金泰嘉业公司支付租赁保证金45656.39元。2017年3月23日，零度时代公司向金泰嘉业公司支付POS机保证金5000元，公共事业费保证金2969元，装修押金10000元，垃圾清运费593.8元，装修管理费742.25元。双方均认可，上述费用均已全部缴纳，均未退还，零度时代公司主张抵扣租金及商场管理费。2017年4月18日，零度时代公司向金泰嘉业公司缴纳2017年4月1日至4月30日房屋租金11430.75元、商场管理费2375.15元、POS机技术支持费400元。2017年9月14日，零度时代公司向金泰嘉业公司发出《撤店申请》，内容为：“尊敬的合生广场商管领导：我是合生广场三层301-3011A租户零度乐园负责人，自我处在2017年4月28日配合贵商场开业至今，我处累计月月亏损，期间积极配合商场大力促销活动，全场半价、买一送一、发放代金券、在贵司公众号进行大力度推广，店内新品推出，单由于商场客流量较少，一直无有起色，造成累计亏损严重，严重收不抵支，实在难以为续。特上贵司提出退租申请。……不到万不得已我处也不会向贵司提出申请，望贵司领导能切实了解和关切我处的经营具体情况，给予我处力所能及的帮助，我们感激万分。”2017年9月28日，零度时代公司向金泰嘉业公司发出《闭店通知》内容为：“尊敬的合生广场商管领导：我是合生广场三层301-3011A租户零度乐园负责人，我店铺于9月29日正式闭店，特此告知！”零度时代公司主张双方之间的《租赁合同》于2017年10月31日解除，金泰嘉业公司认可双方合同解除，但表示合同解除时间为其正式闭店时间2017年9月29日。2017年12月11日，零度时代公司出具委托函，委托李娜至合生广场办理撤店内物品清运，双方均认可2017年12月12日，零度时代公司将其物品搬离。庭审中，金泰嘉业公司称商场整修后于2016年12月24日正式全面开业。零度时代公司称未收到商场开业函，零度时代公司系自2017年4月28日开始试营业，表示金泰嘉业公司招商经理口头答应其开业前的租金免交。零度时代公司提交和丰台区工商局通话录音，证明因金泰嘉业公司资质问题，导致其至闭店都没有办理完成营业执照相关手续，且提交视频，证明商场开业率太低，人流少，并不具备经营条件。金泰嘉业公司不认可零度时代公司陈述及提交的证据，表示双方合同解除系因零度时代公司不缴纳租金等相关费用导致，系零度时代公司违约。关于POS机和三方接口设备，零度时代公司表示其店铺从未安装使用过，不应承担该笔费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金泰嘉业公司与零度时代公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，法院对此不持异议。关于合同解除时间，金泰嘉业公司主张双方《租赁合同》于2017年10月31日解除，但未提交其主张该日解除的依据，法院不予采纳。零度时代公司称其已于2017年9月29日正式闭店，并通知金泰嘉业公司，金泰嘉业公司确已收到零度时代公司发出的《闭店通知》，零度时代公司主张双方《租赁合同》于2017年9月29日解除的意见，法院予以支持。零度时代公司提前向金泰嘉业公司提交《撤店申请》后，又向金泰嘉业公司发出《闭店通知》，撤场与商场经营不善密切相关，金泰嘉业公司作为商场管理者应当知情，并积极解决撤店后店内物品交接事宜，及时止损。零度时代公司表示其多次报警要求拉走其店内物品，系金泰嘉业公司不允许其拉走，金泰嘉业公司亦未举证证明收到零度时代公司撤店申请后及时与金泰嘉业公司交接店铺及店内物品搬离事宜，致使其损失扩大。故金泰嘉业公司主张零度时代公司支付双方《租赁合同》解除后至2017年12月12日零度时代公司物品搬离期间的占用费的主张，法院不予支持。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，零度时代公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障零度时代公司正常使用涉案商铺以外，还负有保障零度时代公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给零度时代公司带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括零度时代公司在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了零度时代公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任。零度时代公司在合同签订后收取了金泰嘉业公司交付的涉诉商铺在商城内进行经营，未按照合同约定及时给付租金及其他费用，行为亦属不当。综上，对于金泰嘉业公司所主张的租金和商场管理费，金泰嘉业公司虽存在商场管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供零度时代公司使用的主要合同义务，故零度时代公司亦应当支付一定租金及商场管理费，对于具体的数额，法院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。对于POS机技术支持费，金泰嘉业公司无证据证明其为零度时代公司安装相关设备及零度时代公司使用该设备情况，零度时代公司不认可安装、使用过该设备，故对于金泰嘉业公司要求零度时代公司支付POS机技术支持费的主张，法院不予支持。对于金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金，考虑到金泰嘉业公司在合同履行中亦存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、零度时代公司的逾期时间、金泰嘉业公司的实际损失等因素，不宜向承租方苛以违约责任，故对于金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于POS机保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。金泰嘉业公司、零度时代公司在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经金泰嘉业公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还零度时代公司；在因零度时代公司逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，零度时代公司已付的租赁保证金及零度时代公司己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。法院认为，金泰嘉业公司为商场出租管理方，其与零度时代公司签订的《租赁合同》系金泰嘉业公司提供的格式合同，合同中约定在因零度时代公司原因使金泰嘉业公司行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，金泰嘉业公司亦未证明其向零度时代公司进行了合理的提示说明，明显加重零度时代公司责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。此外，金泰嘉业公司、零度时代公司就租赁合同解除均存在过错，金泰嘉业公司以零度时代公司违约为由，不予退还相关费用，不能成立。零度时代公司要求上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，法院予以采纳。综上，零度时代公司已支付的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金、POS机保证金足以抵扣欠付租金、商铺管理费，故金泰嘉业公司相关诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2019年8月30日判决：一、确认北京金泰嘉业房地产开发有限公司与零度时代（北京）餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2017年9月29日解除；二、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，金泰嘉业公司与零度时代公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。审理中，双方均同意《租赁合同》于2017年9月29日解除，本院对此不持异议。关于双方是否存在违约行为的问题，本案中，零度时代公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障零度时代公司正常使用涉案商铺以外，还应保障零度时代公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给零度时代公司带来的正常商业氛围，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括零度时代公司在内的全体商户共同努力。根据本案查明的事实，合同履行期内，金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，一定程度上影响了零度时代公司正常实现合同目的；零度时代公司未按合同约定及时给付租金及其他费用，其行为亦属不当。故零度时代公司应当支付一定租金及商场管理费，对于具体数额，一审法院根据本案合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等实际因素，酌情确定租金、商场管理费的比例，并无不妥，本院予以维持。关于违约金、逾期支付违约金的问题，金泰嘉业公司主张的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。关于POS机技术支持费的问题，因金泰嘉业公司无证据证明其为零度时代公司安装相关设备及零度时代公司使用该设备情况，零度时代公司不认可安装、使用过该设备，故一审法院判决驳回金泰嘉业公司要求零度时代公司支付POS机技术支持费的主张，并无不妥。关于场地占用费问题，零度时代公司提前向金泰嘉业公司提交《撤店申请》后，又向金泰嘉业公司发出《闭店通知》，撤场与商场经营不善密切相关，金泰嘉业公司作为商场管理者应当知情，并积极解决撤店后店内物品交接事宜，及时止损。零度时代公司表示其多次报警要求拉走其店内物品，系金泰嘉业公司不允许其拉走，金泰嘉业公司亦未举证证明收到零度时代公司撤店申请后及时与金泰嘉业公司交接店铺及店内物品搬离事宜，致使其损失扩大。故金泰嘉业公司主张零度时代公司支付双方《租赁合同》解除后至2017年12月12日零度时代公司物品搬离期间的占用费的主张，本院不予支持。关于POS机接口保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金折抵租金和商场管理费一节，首先，双方均认可零度时代公司已实际交纳，其次《租赁合同》中载明：装修押金于该房屋之二次装修工程经金泰嘉业公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还零度时代公司；在因零度时代公司逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，零度时代公司已付的租赁保证金及零度时代公司己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。前述租赁保证金条款明显单方加重了承租方的责任，金泰嘉业公司作为《租赁合同》文本的提供者，未提供证据证明其向零度时代公司进行了合理的提示说明或在合同中进行特殊标注，故该格式条款的约定无效。一审法院对此认定准确，本院予以确认。经核算，零度时代公司交纳的POS机接口保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以抵扣欠付租金、商场管理费，故本院对金泰嘉业公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，金泰嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5623元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 王军华二〇一九年十二月六日法官助理 耿 玉书 记 员 赵鸿飞