江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初1421号 原告：周苏北，男，1987年7月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：朱广辉，江苏圆点律师事务所律师。 被告：徐州中联混凝土有限公司，住所地徐州市铜山区驿城村铜山经济开发区第三工业园。 法定代表人：刘彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡昊，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。 第三人：云龙区缘和房屋中介所，住所地徐州市云龙区绿地商务城（B7-2地块）LOFTD号楼1-105。 经营者：马杰，女，1969年1月14日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告周苏北与被告徐州中联混凝土有限公司、第三人云龙区缘和房屋中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周苏北及其委托诉讼代理人朱广辉、被告徐州中联混凝土有限公司的委托诉讼代理人蔡昊、第三人云龙区缘和房屋中介所的经营者马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周苏北向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房地产买卖合同；2、被告双倍返还定金40000元（其中定金20000元由第三人返还）、赔偿佣金损失5000元、赔偿因解除合同的房屋差价损失300000元并承担实现该债权的律师费用6000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年11月14日，原被告经第三人云龙区缘和房屋中介所居间介绍达成了房地产买卖合同，合同约定被告将绿地商务城七期130幢1单元302号房产出卖给原告，成交价格52.5万元，佣金5000元由原告承担，原告将定金20000元交付第三人保管，如任何一方违约承担赔偿责任等内容。合同签订后，原告按约向第三人交付了相关定金及佣金，但是被告却无法履行合同约定的变更和过户手续。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告徐州中联混凝土有限公司辩称，1、我公司在2015年10月同案外人上海绿地建筑工程有限公司签订付款协议，绿地公司将涉案房屋抵付我公司的混凝土款。我公司实际上并未取得该房屋的所有权，我公司只是代替案外人绿地公司出售房产。房屋出售成功后，房款是支付给绿地公司的，然后再由绿地公司以货款方式支付我公司。从权属以及交易方式上看，我公司只属于居间方，并非房屋买卖的主体，应由案外人绿地公司承担违约责任。李杰系我公司的委托人，李杰销售涉案房屋系属履行职务行为。李杰已经明确告知原告房屋属于绿地公司，并一直努力推进该交易的进程，原告也是直接同绿地公司进行的洽谈。所以，我公司属于居间方，不应由我公司承担责任。2、原告主张解除合同并非我公司的责任，违约责任不应由我公司承担。我公司同绿地公司签订的付款协议中约定了涉案房屋合同，但是在履行过程中，绿地公司将该房屋过户至案外人韦云飞名下。虽然房产登记权利人为韦云飞，但是绿地公司仍然愿意以52万元的价格出售给原告。随着房地产市场的调控政策限制交易以及贷款难度大增，原告无法按照同绿地公司商量的方案进行交易，因此违约责任应由原告承担。原告主张的损失过高，不应得到支持。3、本案中，被告积极去履行合同，但是因为非被告原因产生的其他情况，导致合同无法履行，即使原告并无重大过错，也符合情势变更的规定，双方解除合同，互不承担违约责任。 第三人云龙区缘和房屋中介所述称，原告购买的涉案房屋是上海绿地建筑工程有限公司的房屋，原告购买房屋时要求贷款，原告告诉我协商的结果是上海绿地建筑工程有限公司要求将涉案房屋的全部房款支付给绿地公司。我们签订合同的时候原告是能够贷款的，原告无法拿出全部房款。因为房屋涉及限售，绿地公司要求原告支付全部房款，二年后才能过户，导致本案的合同搁置。我愿意返还原告定金20000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下： 李杰系被告徐州中联混凝土有限公司的员工，其受该公司委托出售案涉房屋。2016年11月14日,李杰(出卖方,甲方)、周苏北（买受方，乙方）、云龙区缘和房屋中介所（中间方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方将自有的坐落于绿地商务城七期130#-1-302室房屋出售给乙方，房屋建筑面积83.01平方米，交易价格52.5万元整。合同第七条约定，房款支付采取首付加贷款方式支付房款。合同第八条约定，双方同意过户所产生的所有的税、费用由乙方承担，自行交纳。合同第十条约定，甲方收到房屋全款之日后1日内交接房屋。合同第十一条约定，佣金计伍仟元整，由乙方承担，在签订本合同时付清。合同第十二条约定，在签订本合同时，乙方交付给甲方购房地产定金20000元，甲方同意交给中间方贰万元保管。乙方所交的定金，在产权处签订买卖备案时可抵房款。如果乙方不买本房屋乙方所交付给甲方的定金归甲方所有，如果甲方不愿卖本房屋应按收乙方定金款的双倍返还给乙方。合同第十三条约定，甲方保证向乙方出售的房地产拥有完全所有权和使用权，如果房地产是共有甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产权属清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债权债务纠纷，由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失、佣金等甲方负责赔偿。合同第十六条约定，甲乙双方约定单一方违反本合同，违约方赔偿给守约方的直接经济损失。违约方还需要承担中间方所得佣金和守约方实现债权所发生的一切费用。合同第十七条约定，如一方违约，佣金概不退还，甲乙双方发生纠纷与中间方无任何关系。合同第二十条约定，甲方配合乙方在半年内办好更名以及去售楼处签合同的相关手续。因乙方去售楼处留存电话而无法办理手续甲方不承担责任。如因此原因房屋无法买卖，合同自动解除。 2016年11月13日，周苏北向云龙区缘和房屋中介所交纳房屋定金20000元、中介佣金3000元。 庭审中，徐州中联混凝土有限公司陈述，该房屋系上海绿地建筑工程有限公司转让给徐州中联混凝土有限公司用以抵扣所欠混凝土款的。徐州中联混凝土有限公司提供的甲方授权代表王辰玉与乙方徐州中联混凝土有限公司签订的《付款协议》约定，债务人为上海绿地建筑工程有限公司（甲方），债权人为徐州中联混凝土有限公司（乙方），由甲方施工的徐州绿地商务城B1-11-3地块工程，乙方在工程施工过程中负责供应混凝土，现经双方协商以房抵债。协议第二条约定，甲方提供业主开发的徐州绿地商务城130号楼1单元302、303、401、402、502室房共计5套房产直接抵付所欠乙方混凝土款，确定5套房总价款为2914052.75元，其中130-1-302号房屋面积83.01平方米，价款504534.78元。协议还约定，甲、乙双方确认并同意后，甲方陪同乙方自行到绿地地产徐州新诚置业有限公司办理房屋产权证书的有关手续，由该房产办理入住手续产生的一切费用及房屋办证所需税费由乙方自行负担。涉案房屋并未登记在徐州中联混凝土有限公司名下，周苏北知晓该房屋属于工程抵款房屋。 在履行上述《房地产买卖合同》的过程中，2017年1、2月份，周苏北将办理房屋更名手续的材料经云龙区缘和房屋中介所交由上海绿地建筑工程有限公司，但是最终并没有更名成功。之后，上海绿地建筑工程有限公司要求周苏北支付房屋全款购买房屋，周苏北并未同意，最终双方未能完成房屋买卖交易。 因本案纠纷，周苏北与江苏圆点律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费6000元。 庭审中，周苏北与徐州中联混凝土有限公司确认涉案房屋赔偿损失的计价单价按每平方米11000元计算。 本院认为，案外人李杰受被告徐州中联混凝土有限公司委托出售涉案绿地商务城七期130#-1-302室房屋并签订涉案《房地产买卖合同》，相关的法律后果应由被告徐州中联混凝土有限公司承担，应当认定该《房地产买卖合同》的当事人为原告周苏北与被告徐州中联混凝土有限公司。由于该《房地产买卖合同》以被告出卖绿地商务城七期130#-1-302室房屋、原告支付房屋价款为主要内容，办理房屋更名手续以及去开发商售楼处签订合同等手续只是履行出卖房屋的一种方式，应当认定原被告之间就涉案房屋订立了买卖合同。对于被告辩称的其只是居间方而非房屋买卖主体的抗辩，本院不予采信。 由于涉案房屋系上海绿地建筑工程有限公司与被告约定用于抵偿拖欠被告货款的房屋，但案涉房屋并未登记在被告名下，被告在与原告签订《房地产买卖合同》时并未取得该房屋的所有权，在履行该《房地产买卖合同》的过程中，被告也没有按照约定协助原告完成购买房屋所需的在房屋开发商处进行更名等手续，是导致涉案房屋的买卖合同无法履行的原因之一。原被告双方签订的《房地产买卖合同》约定的房屋价款的支付方式为首付加贷款方式支付房款，案外人上海绿地建筑工程有限公司要求原告支付房屋全款，原告无法支付全部房款，双方就该问题未能达成一致，该合同条款并未实际变更，原被告应按照双方签订的《房地产买卖合同》约定履行各自的义务。被告未能按照合同约定履行自己的义务，存在违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故，对于原告主张解除原被告之间的《房地产买卖合同》，本院予以支持。 因为被告违约导致合同解除，被告应当赔偿原告的相应损失。由于原告在签订《房地产买卖合同》以及在履行该合同时，明知该房屋为工程抵款房屋，被告并未取得该房屋所有权，原告自身也存在一定过错，应当承担更名手续无法完成的相应责任，所以对于原告所受损失，本院酌定被告承担60%的赔偿责任。由于被告违约，原告已经交纳定金20000元，对于原告主张的双倍返还定金40000元，本院予以支持。因为原告交纳的定金20000元在第三人云龙区缘和房屋中介所处，原告主张第三人予以返还，并且第三人愿意返还原告定金20000元，所以对于原告主张的双倍返还定金40000元，应由第三人向原告返还定金20000元，由被告向原告返还双倍定金差额20000元。根据《房地产买卖合同》第十六条约定，违约方需要承担中间方所得佣金和守约方实现债权所发生的一切费用。由于原告实际支付的佣金为3000元，本院认定原告的佣金损失为3000元。原告支出的律师费6000元属于实现债权的合理费用，且不违反江苏省律师收费标准，本院予以确认。因为被告违约导致原告无法取得涉案房屋的所有权，对于房屋价格上涨造成的房屋差价损失，也应由被告予以赔偿。原被告双方确认计算房屋差价损失的房屋单价为每平方米11000元，故该房屋差价损失为388110元（11000*83.01-525000），原告主张的房屋差价损失为300000元，本院予以确认。因此，由于被告违约行为给原告造成的损失为309000元，被告承担60%的赔偿责任，应赔偿原告损失185400元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故，在原告另主张双倍返还定金的情况下，本院支持原告佣金、律师费、房屋差价损失为165400元（185400-20000）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条规定，判决如下： 一、被告徐州中联混凝土有限公司于本判决生效后十日内，向原告周苏北返还双倍定金差额20000元并赔偿原告佣金、律师费、房屋差价损失165400元。 二、第三人云龙区缘和房屋中介所于本判决生效后十日内，向原告周苏北返还定金20000元。 三、驳回原告周苏北其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12540元，原告周苏北负担5016元，被告徐州中联混凝土有限公司负担7524元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  孟卫东 人民陪审员  薛振雷 人民陪审员  崔永生 二〇一九年一月十七日 书 记 员  张 莹