山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0212民初2887号 原告：青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行，住所地青岛市崂山区。 负责人：马淑梅，该行行长。 委托诉讼代理人：牛凯，系山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝洪辉，系山东青大泽汇律师事务所律师。 被告：金超，女。 被告：杨振，男。 被告：青岛银都房地产有限公司，住所地青岛市崂山区。 负责人：张健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王凯，系上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟英豪，系上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。 原告青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行（以下简称农商银行崂山支行）与被告金超、杨振、青岛银都房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商银行崂山支行之委托诉讼代理人牛凯、郝洪辉、被告青岛银都房地产有限公司之委托诉讼代理人王凯、迟英豪到庭参加了诉讼，被告金超、杨振经本院合法传唤后均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告金超、杨振立即偿还原告借款本金人民币2832194.36元及利息31072.23元（截至2018年7月12日），并支付2018年7月13日至实际付清之日止按照合同约定的利息、罚息、复利、逾期利息；3、被告金超、杨振偿还原告支付的律师代理费134600元；4、原告对鲁（2017）青岛市崂山区不动产证明第号下的房产享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；5、青岛银都房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费、公告费、保全费、邮寄费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：被告金超与杨振系夫妻关系。2016年9月29日，被告金超、杨振、青岛银都房地产有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向金超发放购房借款299万元，金超以其购买的房屋为借款提供抵押担保，杨振、青岛银都房地产有限公司为上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按约定向被告发放贷款，但被告未按约定偿还本息，且保证人亦未履行保证义务。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。 被告金超、杨振均未作答辩。 被告青岛银都房地产有限公司辩称：1、在本案起诉前，被告青岛银都房地产有限公司对原告与被告金超、杨振的欠款纠纷事宜并不知情，因此，本案关于被告金超、杨振欠款的相关事宜最终应以法律查明的事实为准；2、被告金超、杨振作为借款人，具有相应的还款能力，其应当自行承担偿还贷款本息的责任。综上，请求依法查明案件事实并依法裁判，以维护被告青岛银都房地产有限公司的合法权益。 经审理查明，2016年9月29日，被告金超作为借款人及抵押人、被告杨振、青岛银都房地产有限公司作为保证人、原告作为贷款人，双方签订了《个人购房担保借款合同》（编号：青农商崂山支行个借字2016年第803号）。合同约定原告向被告金超发放金额为人民币299万元的购房借款，借款用途为购买位于崂山区户的房屋，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十，执行年利率5.39%；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；还款方式为分期还款，借款人以每个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，借款人与贷款人商定采用等本递减还款法归还借款本息；本合同项下借款担保方式采用阶段性保证担保+抵押的方式，借款人以本合同1.2.2项下所述房产作抵押的，由保证人青岛银都房地产有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第十二条违约责任约定：12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：（1）借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；……（3）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.2本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款本息……。合同第十六条争议的解决约定：16.1本合同履行中发生争议，各方可协商解决，也可按以下第（1）种方式解决：（1）诉讼，由贷款人住所地人民法院管辖。合同附件《抵押物清单》载明抵押权人为原告，抵押人为金超，房屋地址为青岛市崂山区峻岭路18号停云山庄小区室，房屋建筑面积为173.72平方米，房产评估价格427.3512万元。 被告金超、杨振系夫妻，二人于2013年11月登记结婚。2016年9月，被告杨振向原告出具《共同还款承诺书》，主要内容为：本人与借款人金超是夫妻关系，为确保借款人与贵行签订的借款合同的履行，本人声明如下：1、本人愿与借款人共同还款，并提供身份证明、还款能力证明；2、当借款人不能按约履行还款义务时，本人愿承担还款义务，不管贵行是否已行使担保物权，贵行可直接要求本人对借款人全部债务承担责任；3、本人愿承担还款义务的范围与借款人应承担的全部还款义务一致，包括但不限于：贷款本金及利息借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贵行为实现债权而发生的费用。 2017年6月5日，原告与被告金超就青岛市崂山区峻岭路户房屋办理了预告抵押登记，原告取得了不动产登记证明，权证号为鲁2017青岛市崂山区不动产证明第号，该证载明权利人为原告，义务人为金超，证明权利或事项为预告登记，登记类别为预购商品房抵押预告。2016年9月29日，原告向被告金超发放了贷款，贷转存凭证（借款借据）载明借款人为金超，金额为人民币299万元整，利率为4.49167%，贷出日为2016年9月29日，到期日为2046年9月28日。该凭证借款人处有金超签名捺印。贷款发放后，被告金超在还款过程中自2018年6月起开始出现逾期还款行为，且自2018年6月22日起再未偿还任何款项。截至2018年7月12日，被告尚欠借款本金2832194.36元、利息及罚息合计31072.23元。 另查明，本案借款中的抵押房产尚未取得房地产权利证书，也未办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记手续。原告为进行本案诉讼向山东青大泽汇律师事务所支付律师费134600元。 以上事实，有原告提交的本院确认的《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、不动产登记证明、贷转存凭证、还款账目清单、欠款明细、《委托代理合同》、律师费发票、支付凭证等证据以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《个人购房担保借款合同》、贷转存凭证等证据，足以认定原告与被告金超之间存在的借款合同关系，原告已按约定发放了贷款，被告亦应按约定及时偿还借款并支付利息，但被告在还款过程中自2018年6月起开始出现逾期还款行为，且自2018年6月22日起再未偿还任何款项，其行为已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放借款、提前行使担保权，并有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，因此现原告要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告偿还截至2018年7月12日的尚欠借款本金2832194.36元、利息及罚息合计31072.23元，其理由正当，于法有据，本院予以支持；自2018年7月13日起至被告实际清偿之日的利息、罚息应按照双方合同约定的标准计算。 关于原告主张的律师费134600元，因《个人购房担保借款合同》中对此已做出明确约定，本案原告为证明其实际委托了律师进行诉讼提交了《委托代理合同》、律师费发票及支付凭证，其代理律师也实施了参加诉讼、庭审等具体的代理行为，原告主张的律师费数额亦不超出法律允许的范围，故对原告的该项请求本院予以支持。 被告金超、杨振系夫妻，本案借款发生于二被告夫妻关系存续期间，且被告杨振已向原告出具了《共同还款承诺书》，故本案借款应认定为被告金超、杨振的夫妻共同债务，被告杨振应就上述给付义务承担共同还款责任。 对原告要求被告青岛银都房地产有限公司承担连带清偿责任的主张，根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告青岛银都房地产有限公司就该合同项下的借款提供连带保证，保证期间为自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由于该条件尚未成就，故被告青岛银都房地产有限公司仍应就被告金超的上述给付义务承担连带清偿责任，在承担保证责任后其有权向被告金超、杨振追偿。 对原告主张的优先受偿权，根据《个人购房担保借款合同》及房地产预告登记证明，可以认定原告对位于青岛市崂山区峻岭路户房屋享有优先受偿权，有权就该房屋折价、拍卖或变卖的价款优先受偿，超过部分归被告金超、杨振所有，不足部分由被告金超、杨振继续履行还款义务。 被告金超、杨振经本院合法传唤后均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行与被告金超、杨振、青岛银都房地产有限公司于2016年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：青农商崂山支行个借字2016年第803号）。 二、被告金超、杨振于本判决生效之日10日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行借款本金2832194.36元、利息及罚息合计31072.23元（该利息、罚息计算至2018年7月12日；自2018年7月13日起至被告实际清偿之日的利息按双方《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）。 三、被告金超、杨振于本判决生效之日10日内赔偿原告青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行律师费损失134600元。 四、就上述第二、三项确定的给付义务，原告青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行就被告金超名下位于青岛市崂山区户房屋（鲁2017青岛市崂山区不动产证明第号）享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告金超、杨振应继续支付，超过部分归被告金超、杨振所有。 五、就上述第二、三项确定的给付义务，被告青岛银都房地产有限公司承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向被告金超、杨振追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30783元，保全费5000元，公告费600元，合计36383元，均由三被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 王 鹏 审判员 刘宗欣 审判员 刘思宏 二〇一九年一月二十五日 书记员 韩彦青 书记员 王惟正