广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初5104号原告（反诉被告）：广州华悦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路233号3505房，统一社会信用代码91440101618425588M。诉讼代表人：广州华悦房地产开发有限公司管理人。负责人：梁彬。委托代理人：郝馨刚、谢辉，均系国信信扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市和融投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道宝安南路幸福里2栋43D房，统一社会信用代码91440300783916380L。法定代表人：刘建英，总经理。委托代理人：廖莘、廖岳林，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州华悦房地产开发有限公司（以下简称华悦公司）诉被告（反诉原告）深圳市和融投资有限公司（以下简称和融公司）车位纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华悦公司的委托代理人郝馨刚、谢辉，被告（反诉原告）和融公司的委托代理人廖岳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华悦公司诉称：2009年，原告向被告出售名下位于广州市天河区华悦街30号、32号、34号（华悦山庄自编E1-E3栋）地下一层的004号车位（以下简称涉案车位），双方就该车位办理了网签手续，但未完成过户手续。2016年1月20日贵院受理了原告公司破产清算案，并指定国信信扬律师事务所作为破产管理人。截至今日，被告公司仍未联系管理人办理上述车位的产权过户手续。经向广州市住房和城乡建设委员会、华悦山庄小区物业管理公司等单位调查，管理人了解到涉案车位仅以10000元价格成交，远低于同一时期同一小区内其他车位的出让价格。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方就位于广州市天河区华悦街30号、32号、34号（华悦山庄自编E1-E3栋）地下一层的004号车位签订的买卖合同，并由被告协助原告办理该车位的网签撤销手续。2、确认上述车位为原告公司破产财产。3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）和融公司辩称并反诉称：1、涉案车位已支付了合同款并办理了网签手续，被告已经完成了该买卖合同的义务。对于没有变更权利人的情况，并非被告的过错所致，不应由被告承担解除合同的风险和法律责任。2.、涉案车位除已办理网签合同外，相关契税和过户登记费用也均已由相关部门收取，且在交易完成后即已实际交付给被告使用，由被告向物业公司缴纳管理费并对外出租。因此涉案车位的买卖合同显然已经实际履行完毕，若解除该合同将对被告产生极大的不公。就该车位的过户问题，经向房管部门电话咨询，得到的答复是该车位在已经完税并收取过户登记费用的情况下理应完成过户手续，目前没有过户属于历史遗留问题。但按照现行的房地产政策已经无法按正常程序变更登记，建议我方通过司法途径确权后凭生效的法律文书办理权利人变更手续。现提起反诉，请求判令：原告协助被告办理涉案车位的产权变更手续。原告（反诉被告）华悦公司针对被告（反诉原告）和融公司提出的反诉辩称：涉案车位的买卖行为发生在原告破产受理之前，管理人对此情况并不清楚，请法院查明依法作出判决。经审理查明：2016年1月20日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民破字第1号-1民事裁定书，受理中国四川国际合作股份有限公司对华悦公司的破产清算申请，并于同日作出《指定管理人决定书》，指定国信信扬律师事务所担任华悦公司管理人，负责人为梁彬。2016年6月28日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民破字第1号-4民事裁定书，宣告华悦公司破产。据广州市房地产档案馆的档案记载，广州市天河区华悦街30号、32号、34号地下一层004号车位的权属人为华悦公司，房屋状态信息显示未预售、已确权，房屋成交价格为10000元，合同信息显示合同编号200908349223，姓名为和融公司。华悦公司于2009年8月8日开具发票，付款方为和融公司，金额为10000元，款项性质为涉案车位的车位款。华悦公司主张就涉案车位仅办理了网签手续，截至起诉之日和融公司均未联系华悦公司办理涉案车位的产权过户手续，且涉案车位的10000元成交价格远低于同时期同小区内其他车位的出让价格，对此，华悦公司提供广州市房地产档案馆出具的档案，其内为华悦公司与案外人分别就广州市天河区华悦街14-28号（双号）地下一层015号、048号、085号车位签订的商品房买卖合同（出售价格均为150000元，合同签订时间为2009年6月-8月期间）。和融公司对上述证据的真实性予以确认，并辩称和融公司在2009年前后曾向华悦公司购买华悦山庄的房屋合计15套（现已全部转售），因此在购买涉案车位作为配套设施时华悦公司给予了优惠，故同时期同小区的其他车位的出让价格不具备参照性。和融公司提交广东省行政事业性收费统一票据（广州市房地产交易登记中心2009年8月11日开具，项目名称为涉案车位房屋登记费，缴款单位为和融公司）、契税完税证、增值税发票（广州市万科物业服务有限公司万科华悦山庄物业服务中心开具，购买方为和融公司，服务名称为涉案车位管理服务费），和融公司主张其于2009年向华悦公司购买涉案车位，双方办理网签手续后，和融公司足额支付了涉案车位的合同款项并交纳相关契税，随后前往广州市房地产交易中心办理过户手续，该中心受理了申请并收取了登记费用，此后华悦公司将涉案车位交付给和融公司占有使用至今，直至华悦公司提起本案诉讼，和融公司才得知涉案车位至今未过户至其司名下，现和融公司已支付完毕车位购买款项，且相关契税及过户登记费已由相关部门收取，合同已实际履行完毕，华悦公司无权提出解除合同。庭审中，华悦公司及和融公司均表示因年代久远，双方就涉案车位签订的买卖合同已无法查找，但双方均确认就涉案车位存在买卖合同关系。本院向广州市国土资源和规划委员会、广州市住房和城乡建设委员会发函查询涉案车位的情况，广州市国土资源和规划委员会函复称：天河区华悦街30、32、34号（华悦山庄E1-E3栋）地下一层01-67号车位，天河区华悦街36、38号（华悦山庄C6-C8、F1-F2、D1-D2栋）地下一层01-095号车位，天河区华悦街14-28号（双号）（华悦山庄C1-C5、B3-B5）地下一层01-117号车位，依次以2008登记1809834、1812053、1812056号案首次登记在华悦公司名下，暂无查封、抵押、转移登记信息。天河区华悦街30、32、34号（华悦山庄E1-E3栋）地下一层004、008、009、055至060、062、065号车位，天河区华悦街36、38号（华悦山庄C6-C8、F1-F2、D1-D2栋）地下一层091至094号车位，天河区华悦街14-28号（双号）（华悦山庄C1-C5、B3-B5）地下一层050号车位，均已由开发企业华悦公司与预购人和融公司网上签订买卖合同，买卖双方暂未办理预购商品房预告登记或转移登记（商品房过户）。广州市住房和城乡建设委员会函复称：广州市天河区华悦街30号、32号、34号（华悦山庄自编E1-E3）地下一层的004、008、009、055-060、062、065号，华悦街36号、38号（华悦山庄自编D1-D2，C6-C8，F1-F2栋）地下一层的091-094号，华悦街14-28号（华悦山庄自编C1-C5，B3-B5栋）地下一层的050号16处车位已在我委办理车位租售方案备案手续。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。”《广东省物业管理条例》第五十四条规定：“物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”来函描述的车位交易时间为2007年至2009年间，建议参考当时施行的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（穗国房字【2008】195号）及其补充通知（穗国房字【2009】544号）。现华悦公司主张其与和融公司未共同完成涉案车位的过户手续，应属双方均未履行完毕的买卖合同，管理人在华悦公司破产清算案两个月内未通知和融公司，而和融公司也未向华悦公司催告，该合同已解除。和融公司辩称其作为涉案车位的买受人，已完成了买卖合同项下支付对价、缴纳税费、办理过户手续、接管标的物等所有义务，至于产权登记瑕疵问题本身并不属于合同义务的范畴，涉案车位买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同。和融公司确认在提起本案反诉前没有向华悦公司主张过办理涉案车位的产权过户手续。本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”从本案查明，虽华悦公司与和融公司均未能提供买卖合同，但从广州市房地产档案馆档案记载上显示的合同编号200908349223，可见双方签订的买卖合同时间为2009年，成立在华悦公司的破产申请受理前。按房产交易惯例，买受人应与出卖人共同向广州市房地产交易登记中心提交申请办理产权过户，和融公司仅提供了缴纳房屋登记费及契税的材料，但本案中未有证据显示广州市房地产交易登记中心已出具受理回执受理其提交的产权过户申请。涉案车位的买卖时间系在2009年，和融公司自认其早已接收涉案车位并使用至今，却在涉案车位并未登记至其名下的情况下从2009年至今从未向华悦公司提出过办理涉案车位产权过户的主张，亦与常理不符。涉案车位的买卖合同应为未履行完毕的合同。综上，华悦公司诉请要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。华悦公司诉请要求和融公司协助办理涉案车位的网签撤销手续，本院亦予以支持。和融公司反诉诉请要求华悦公司协助办理涉案车位的产权变更手续缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。涉案车位现登记在华悦公司名下，本案审理的是华悦公司和和融公司就涉案车位之间成立的买卖合同关系是否应解除的问题，华悦公司对涉案车位是否做出过其他权利处分行为，是否有其他权利人对涉案车位主张权利，不在本案的审查范围。华悦公司诉请要求确认涉案车位为破产企业财产，应遵循《中华人民共和国企业破产法》的相关规定另循途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除广州华悦房地产开发有限公司、深圳市和融投资有限公司就广州市天河区华悦街30号、32号、34号（华悦山庄自编E1-E3栋）地下一层的004号车位签订的合同编号为200908349223的买卖合同。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，深圳市和融投资有限公司协助广州华悦房地产开发有限公司办理上述车位的网签撤销手续。三、驳回深圳市和融投资有限公司的反诉请求。本案本诉受理费50元、反诉受理费25元，均由深圳市和融投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  廖凤如人民陪审员  张伟华二〇一九年一月二十一日书 记 员  陈玉娟