海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2137号上诉人（原审被告）：闫丽娜，女，1956年4月2日出生，汉族，住吉林省吉林市。上诉人（原审被告）：闫丽亚，女，1953年11月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。俩上诉人的共同委托诉讼代理人：李丽，女，1983年10月3日出生，汉族，住吉林市。被上诉人（原审原告）：牟飞，男，1980年12月2日出生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：邓坤，贵州他山律师事务所律师。原审第三人：海南美好中和房地产开发有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县尖峰镇。法定代表人：王安文，该公司董事长。委托诉讼代理人：董春阳，北京市天伦怡达律师事务所律师上诉人闫丽娜、闫丽亚因与被上诉人牟飞及原审第三人海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫丽娜、闫丽亚的上诉请求：1.撤销(2019)琼9027民初843号民事判决书；2.驳回被上诉人牟飞的诉讼请求；3.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足。一审法院仅凭一张收条认定双方存在房屋买卖合同，未办成过户系上诉人违约，致使合同目的不能实现，明显证据不足。1.上诉人未与被上诉人签订任何书面合同约定双方的权利义务。2.无证据证明上诉人与被上诉人约定为被上诉人办理房屋的过户登记。3.房屋无法办理过户登记，系因美好中和公司与他人债务纠纷导致案涉房屋被查封，责任在美好中和公司。二、一审法院以现有证据认定合同目的不能实现过于草率。案涉房屋是诉讼中的查封，非执行程序的查封。三、一审判决存在漏判。一审判决解除合同返还购房款，但是遗漏判决被上诉人将房屋返还及完税手续的变更。牟飞辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审依法驳回。第一，双方权利义务关系明确，一审认定事实并非仅仅通过“收条”确认，而且通过证据链予以确认。第二，被上诉人多次要求上诉人办理房屋过户登记均无果，且上诉人于2019年2月得知案涉房屋已被查封，致使合同目的无法实现，上诉人有权主张解除合同。第三，一审法院不存在漏判。法院作为审判机构仅围绕案件诉讼请求审理并不违反法律规定。同时，从权利外观讲，案涉房屋当前不是被上诉人的，也不存在返还的问题。关于不动产完税手续，被上诉人系通过上诉人开具，应由上诉人自行解决。最后，在关于房屋返还及不动产发票完善相关手续问题，在一审过程中通过法官主持调解，被上诉人同意在收到上诉人返还的购房款之后既返还房屋钥匙，关于发票问题，被上诉人同意在双方达成调解协议后向上诉人出具公证委托书，委托上诉人办理相关手续。美好中和公司辩称，因合同具有相对性，原审第三人在本案案涉合同中没有任何权利义务，上诉人与被上诉人合同纠纷与原审第三人无关，本案案涉合同的履行系上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，原审第三人不应就本案承担任何法律责任。上诉人所述要求原审第三人承担责任的说法，原审第三人不予认可，且关于原审第三人是否承担责任问题，非本案审查范围，请求法院依法予以裁判。牟飞向一审法院起诉请求：1.判令解除牟飞与闫丽娜、闫丽亚之间达成的房屋买卖协议；2.判令闫丽娜、闫丽亚退还牟飞购房款910000元，并按年利率6%支付从实际付款之日至退还购房款之日止的违约损失；3.本案诉讼费由闫丽娜、闫丽亚承担。一审法院认定事实：闫丽娜通过以物抵债的方式取得了原审第三人所建的位于海南省××县房。2017年3月，闫丽娜通过其姐姐闫丽亚将案涉房屋以910000元的价格出售给牟飞。牟飞分别于2017年3月30日、4月7日、4月8日、4月17日、4月18日、7月11日通过银行转账向闫丽亚支付购房款914000元（其中4000元为物管费），闫丽亚于2017年7月11日向牟飞出具收条载明收到其支付款项的事实。牟飞同时以其姐姐牟燕的名字与原审第三人就涉案房屋签订商品房买卖合同并以牟燕的名字出具涉案房屋税票。2017年4月17日，闫丽娜、闫丽亚将房屋交付牟飞使用，牟飞一直使用该涉案房屋至今。另查明，涉案房屋于2016年5月25日首次被海口市中级人民法院查封，其后被临高县人民法院等多家法院轮候查封，该涉案房屋现处于查封状态。一审法院认为，1.关于解除房屋买卖协议的问题。牟飞购买闫丽娜以房抵债取得的原审第三人所建涉案房屋时房屋虽然已被查封，但双方达成的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的协议。涉案房屋因被查封，且尚未解除，导致该房屋买卖协议无法继续履行，还存在以该房清偿其他债权的可能性，因此，牟飞请求解除其与闫丽娜、闫丽亚之间达成的房屋买卖协议符合法律规定，依法予以支持。2.关于闫丽娜、闫丽亚是否应返还购房款及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此，本案双方的房屋买卖协议解除后，牟飞要求闫丽娜、闫丽亚返还购房款910000元及利息有事实根据和法律依据，予以支持。但利息的计算应按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，牟飞要求按年利率6%计算的请求不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四、第九十七条的规定，判决：一、解除牟飞与闫丽娜、闫丽亚的房屋买卖协议；二、闫丽娜、闫丽亚于判决发生法律效力之日起30日内返还牟飞购房款910000元及利息（利息以910000元为基准，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2017年7月12日起至还清欠款之日止）。案件受理费6450元，由闫丽娜、闫丽亚负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审审理查明，闫丽娜通过以物抵债的方式以总价629160元认购了原审第三人开发的位于海南省××县房。2017年3月，闫丽娜通过其姐姐闫丽亚将案涉房屋以910000元的价格出售给牟飞。牟飞分别于2017年3月30日、4月7日、4月8日、4月17日、4月18日、7月11日通过银行转账向闫丽亚支付914000元，闫丽亚于2017年7月11日向牟飞出具《收条》载明收到牟飞购买案涉房屋的购房款910000元。牟飞以其姐姐牟燕的名义与原审第三人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，原审第三人于2017年7月10日向牟燕出具案涉房屋增值税发票，税价629160元。2017年4月17日，闫丽娜、闫丽亚将房屋交付牟飞使用，牟飞一直使用案涉房屋至今。另查明，涉案房屋于2016年5月25日首次被海口市中级人民法院查封，其后被临高县人民法院等多家法院轮候查封，案涉房屋现处于查封状态。本案二审争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否应予解除；2.合同解除后上诉人与被上诉人之间应如何返还。争议焦点一，关于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否应予解除的问题。美好中和公司因与闫丽娜的借款到期后无力偿还，与闫丽娜签订《认购协议书》。闫丽娜认购了包括案涉房屋在内的十三套房屋后，由其姐姐闫丽亚出面将其认购的案涉房屋以910000元的价格卖给牟飞，牟飞向闫丽亚支付了购房款910000元，闫丽娜、闫丽亚将案涉房屋交付牟飞占有使用。从上述房屋买卖的实际履行行为可知，牟飞虽然未与闫丽娜、闫丽亚签订书面的房屋买卖合同，但闫丽娜、闫丽亚与牟飞形成事实上的房屋买卖合同。闫丽娜、闫丽亚与牟飞之间的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。房屋买卖，出卖人以获得房款为目的，买受人以获得房屋的所有权为目的，而房屋所有权的取得以登记为要件，即在不动产登记部门办理所有权登记获得不动产权证为获得所有权的标志。因此，办理房屋过户登记是房屋买卖合同的关键目的，而案涉房屋存在多轮查封，查封的必然法律后果是不能办理过户登记。综上，一审法院以不能实现合同目的为由支持牟飞解除合同的诉讼请求并无不当。争议焦点二，关于合同解除后上诉人与被上诉人之间应如何返还的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，牟飞主张闫丽娜、闫丽亚合同解除后应返还其支付的购房款910000元并支付付款之日起的利息，闫丽娜、闫丽亚上诉称一审法院仅判决其返还购房款及利息，未同时判决牟飞返还占有使用的房屋及变更不动产完税手续不当。本院认为，房屋买卖合同是双务合同，合同解除后，合同双方互负返还义务，即闫丽娜、闫丽亚应将购房款910000元返还牟飞，牟飞亦应将闫丽娜、闫丽亚交付其使用的房屋返还闫丽娜、闫丽亚。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49、第36规定，判决牟飞将闫丽娜、闫丽亚交付其占有使用的案涉房屋返还并不违反不告不理原则。一审法院仅判决返还购房款但未判决返还房屋不当，应予纠正。另外，关于闫丽娜、闫丽亚是否应支付利息的问题。本案中，在收到牟飞交付的部分购房款后，闫丽娜、闫丽亚即将案涉房屋的钥匙交付牟飞，牟飞获得了案涉房屋的占有使用权，占有使用案涉房屋牟飞已经获益，虽然将910000元的购房款支付闫丽娜、闫丽亚后牟飞有利息损失，但是根据损益相抵原则，其占有使用房屋的受益与房款的利息损失应相互抵销，故对于牟飞的利息损失，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初843号民事判决。2闫丽娜、闫丽亚应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还牟飞购房款910000元，牟飞应在收到闫丽娜、闫丽亚返还的910000元购房款之日起十五日内将占有使用的××区房返还给闫丽娜、闫丽亚。3驳回牟飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6450元，由牟飞负担3225元，由闫丽娜、闫丽亚负担3225元。二审案件受理费12900元，由牟飞负担6450元，由闫丽娜、闫丽亚负担6450元。本判决为终审判决。审判长 廖长荣审判员 王天琳审判员 叶玉华 二○一九年十二月三日书记员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印16份）