温州市鹿城区人民法院行 政 判 决 书（2018）浙0302行初135号原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行，住所地温州市鹿城区大南路诚达大厦2楼。法定代表人王汉勇，支行行长。委托代理人周夏静、翁晓玮（特别授权），浙江泽商律师事务所律师。被告温州市自然资源和规划局，住所地温州市鹿城区惠民路856号光明桥边。法定代表人冯金考，局长。委托代理人姜娅静（一般授权），浙江光正大律师事务所律师。第三人温州市荣星房地产开发有限公司，住所地温州市鹿城区吴桥路23弄3号。诉讼代表人祝国东，该公司破产管理人（温州普润会计师事务所）负责人。第三人夏文华，女，1970年9月2日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人冯哲，男，1970年9月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人平安银行股份有限公司温州鹿城支行，住所地温州市鹿城区南浦路350、352、354、356、358、406号上吕浦锦园1-4幢105室、364、386号。法定代表人张翔翔，支行行长。委托代理人吴林微、葛玲玲（特别授权），该行工作人员。原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行（以下简称工商银行五马支行）不服被告温州市自然资源和规划局（以下简称温州市自资规划局）房屋行政登记，于2018年6月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月20日公开开庭审理了本案。原告工商银行五马支行的委托代理人周夏静、翁晓玮，被告温州市自资规划局的负责人王永力及其委托代理人姜娅静，第三人温州市荣星房地产开发有限公司（以下简称温州荣星公司）的诉讼代表人祝国东，第三人夏文华及第三人平安银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称平安银行鹿城支行）的委托代理人吴林微、葛玲玲到庭参加诉讼。第三人冯哲经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原温州市房产管理局（现职能已整合至温州市自资规划局）于2010年10月29日对温州市江滨西路荣星大厦1701室（以下简称涉案房屋，所有权人：温州荣星公司，房屋所有权证号：550380）进行最高额为4650000元的抵押登记（以下简称被诉最高额抵押登记，履行期限2010年12月29日至2013年12月29日），并向抵押权人原深圳发展银行股股份有限公司温州鹿城支行（现为平安银行鹿城支行）颁发了温房鹿城他字第××号他项权利证书。原告工商银行五马支行诉称，2001年6月4日，第三人冯哲、夏文华与原告签订编号为2001年120号的《个人购房借款合同》，约定向原告借款67.7万元，并以所购的江滨西路荣星大厦17层Ａ室提供抵押担保。当月8日，被告温州市自资规划局作出温房抵（按揭）字××号《预购商品房抵押登记证明书》，抵押期限为2001年6月8日至2026年6月30日。预告抵押登记手续办理后，冯哲、夏文华依约按时归还贷款直至2016年7月，之后未再归还本息。嗣后，原告于2016年11月11日向温州市鹿城区人民法院提起民事诉讼，案号为（2016）浙0302民初15037号，要求冯哲、夏文华、第三人温州荣星公司承担偿还责任，并要求对上述房屋所得款享有优先受偿权。2017年12月4日，原告收到该院一审民事判决书，方知道被告登记的温州市江滨西路荣星大厦1幢1701室房屋与预告抵押登记的温州市江滨路荣星大厦17层Ａ室房屋系同一房屋，且该房屋已于2009年11月19日登记在温州荣星公司名下，后该公司以该房屋为案外人浙江法派鞋业有限公司向第三人平安银行鹿城支行提供抵押担保，并办理抵押登记。原告于2017年12月18日提起上诉，案号为（2018）浙03民终1718号，现二审已判决维持一审判决。原告认为，原告作为涉案房屋的预告抵押权人，对涉案房屋享有排他性权利，被告在未取得原告同意的情形下，变更房号、按套登记至温州荣星公司名下，且为平安银行鹿城支行办理了该房屋的抵押登记，严重损害了原告的权益，故请求依法撤销被诉最高额抵押登记。原告向本院提交了以下证据：1.营业执照、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.身份信息、工商登记信息，证明第三人的诉讼主体资格。3.个人购房借款合同；4.贷款及保证承诺书；5.《预购商品房抵押登记证明书》。证据3-5证明（1）冯哲、夏文华向原告申请贷款，并以所购房屋江滨路荣星大厦17层A室向原告提供抵押担保的事实；（2）江滨路荣星大厦17层A室房屋已在被告办理预告抵押登记的事实。6.温州市不动产登记信息查询记录；7.（2016）浙0302民初15037号《民事判决书》。证据6-7证明（1）被告将江滨路荣星大厦17层A室房屋登记在温州荣星公司的名下，登记的房号为1幢1701室的事实；（2）被告将江滨路荣星大厦1幢1701室进行抵押登记，抵押权人为平安银行鹿城支行的事实。被告温州市自资规划局辩称，一、被诉最高额抵押登记事实清楚、证据充分、程序合法，原告工商银行五马支行诉请撤销于法无据。2009年7月17日，第三人温州荣星公司作为开发建设单位向被告申请对荣星大厦1幢办理整体产权登记，该局于同年10月27日予以核准。也就是说从2009年10月27日起涉案房屋即可办理正式商品房抵押登记，但直到2010年12月29日前原告仍未申请办理抵押登记手续，则原预告登记已自动失效，视为原告对自身权利的放弃。2010年12月29日，温州荣星公司与第三人平安银行鹿城支行共同向被告申请办理涉案房屋的抵押登记手续，同时提交《温州市房屋抵押登记申请书》、《房屋所有权证书》、《抵押合同》、《主债权合同》等一系列相关材料，并就有关抵押登记事项接受该局的书面询问调查。根据《房屋登记办法》的有关规定，申请人的房屋抵押登记申请手续齐全，符合有关法律规定，被告遂于当日核准办理涉案房屋的抵押登记。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交了以下证据、依据：1.温州市不动产登记信息查询记录，证明被诉最高额抵押登记的内容。2.温州市房屋抵押登记申请书；3.抵押登记询问笔录；4.企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、授权委托书、受托人身份证；5.股东（大）会决议；6.温州荣星公司章程、章程修正案；7.房地产估价报告；8.房屋所有权证；9.最高额抵押担保合同；10.贷款合同、企业营业执照、组织机构代码证。证据2-10证明被诉最高额抵押登记的依据及经过。11.《房屋登记办法》第四十四条、第五十条、第五十一条、第五十三条，系被告作出被诉最高额抵押登记的法律依据。被告在庭前向本院补充提交了以下证据：12.房地产抵押信息，证明（1）工商银行温州城西支行曾于2009年12月11日在房管部门办理荣星大厦房屋（1幢305室）的正式抵押权登记。（2）工商银行温州城东支行曾于2010年2月8日在房管部门办理荣星大厦房屋（1幢1004室）的正式抵押权登记。13.预告登记信息，证明2010年1月21日，原告工商银行五马支行曾在房管部门办理荣星大厦房屋（1幢702室）的预告注销登记。14.房地产权登记信息、抵押权登记信息，证明原告工商银行五马支行曾于2011年8月3日在房管部门办理荣星大厦房屋（1幢1303室）的正式抵押权登记。第三人温州荣星公司述称，涉案房屋于2001年预售时房号为荣星大厦17层A室，房屋按套办理变更登记时该房屋房号改为荣星大厦1幢1701室，但被告温州市自资规划局的预告抵押登记没有进行相应的更改，导致我公司将该房屋抵押出去，故我公司支持原告工商银行五马支行的意见。第三人夏文华述称，支持原告工商银行五马支行的意见。第三人平安银行鹿城支行述称，一、原告工商银行五马支行的抵押预告登记并非现实的抵押权，不能基于该登记主张对抵押物享有抵押权：1、原告设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为涉案房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对该房屋享有现实抵押权。2、鉴于预告登记的权利人对于登记物并不享有物权，在登记物满足不动产物权登记的条件时，应及时办理物权的本登记，以最终确定无疑的取得物权。原告仅办理了抵押预告登记，而没有办理抵押权登记。虽然抵押预告登记强化了原告的权利，但仍未使其取得抵押权，不能对登记物主张行使抵押权，亦不能对抗我行已设立的抵押权。3、《物权法》第二十条第二款约定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。房产以登记作为对外公示效力，涉案房屋于2009年11月10日已登记在第三人温州荣星公司名下，原告在3个月内未办理正式的抵押权登记，也未向不动产登记中心申请或通过法律程序实现抵押登记，则应视为对自身权利的放弃，预告登记已失效。二、我行已办理正式抵押登记，享有抵押权，原告诉请撤销抵押于法无据：1、我行系善意第三人，在办理抵押登记手续中，温州荣星公司提供正式的房产所有权证，向不动产登记中心提供相应的抵押登记材料并且完成抵押登记手续，我行已取得完整的抵押权。2、生效的（2012）浙温商外初字第94号《民事判决书》，已确认我行对涉案房屋享有优先受偿权。3、（2016）浙0302民初15037号《民事判决书》，已驳回原告关于其享有涉案房屋优先受偿权的诉讼请求。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人温州荣星公司、夏文华、平安银行鹿城支行均未提供证据。第三人冯哲未提供陈述意见及证据。经庭审质证，1、对被告提供的证据，原告认可其真实性，但认为：（1）原告已就涉案房屋办理了预购商品房抵押登记，在没有相关法律的支持下，不应当再办理被诉最高额抵押登记，且温州荣星公司并不是房屋的真实所有权人，因此被诉最高额抵押登记应当是无效的；（2）庭前提交的补充证据，对其关联性有异议。各第三人对被告的证据均无异议。2、对原告提供的证据，被告及第三人平安银行鹿城支行认可其真实性，但认为可以看出在十余年的时间里原告怠于行使抵押权，导致预告权利的失效。其他第三人对原告的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：1、被告超出举证期限提供证据，不符合行政诉讼法等相关规定，故本院对被告庭前提供的补充证据，不予采信。2、原、被告提交的其他证据可以证明各方当事人的诉讼主体资格、涉案房屋办理预购商品房抵押登记及被诉最高额抵押登记的相关事实，本院均予以采信。经审理查明，第三人温州荣星公司的法定代表人冯炳荣（已亡故）与第三人冯哲系父子关系，冯哲与第三人夏文华系夫妻关系。2001年6月4日，冯哲、夏文华与原告工商银行五马支行签订编号为2001年120号的《个人购房借款合同》，约定向原告借款67.7万元，用于购买涉案房屋（荣星大厦17层A室，建筑面积171.47平方米）；借款期限自2001年6月14日起至2026年6月14日止；冯哲、夏文华提供该房屋作抵押；温州荣星公司提供连带责任保证，保证期限自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续之日止。2001年6月7日，冯哲、夏文华、温州荣星公司与原告签订《贷款及保证承诺书》，约定：温州荣星公司接受冯哲的委托，代办涉案房屋的产权证书，办理抵押登记手续，办妥后直接交送原告；从贷款发放日起，至原告收到温州荣星公司为冯哲代办的房屋产权证之日止，温州荣星公司对原告发放给冯哲的贷款提供连带责任保证。2001年6月8日，冯哲和原告就涉案房屋向被告温州市自资规划局办理了温房抵（按揭）字××号《预购商品房抵押登记证明书》（商品房建筑面积171.47平方米，抵押期限自2001年6月8日至2026年6月30日）。当日，原告将67.7万元发放至冯哲、夏文华指定的温州荣星公司的账户。2009年10月27日，被告核准荣星大厦1幢产权初始登记，并向温州荣星公司颁发了产权证号为温房权证鹿字第××号的房屋所有权证。2009年11月19日，被告对涉案房屋作出按套变更登记（登记的室号为1幢1701室），并向权利人温州荣星公司颁发了温房权证鹿字第××号的房屋所有权证。之后，温州荣星公司未将涉案房屋转移登记至冯哲名下。2010年12月29日，由冯哲担任法定代表人的案外人浙江法派鞋业有限公司（以下简称法派公司）向第三人平安银行鹿城支行借款，并签订了编号为深发温小贷字第027220101227001号的《贷款合同》，约定：贷款金额为500万元。温州荣星公司与平安银行鹿城支行签订了编号为深发温小额抵字第027220101227001号《最高额抵押担保合同》，约定温州荣星公司以涉案房屋，为法派公司从2010年12月29日至2013年12月29日与平安银行鹿城支行签订的所有主合同项下债务的履行提供担保，上述债务本金的最高余额为465万元。涉案房屋于同日办理被诉最高额抵押登记。因法派公司未按时还款，平安银行鹿城支行诉至法院。温州市中级人民法院于2013年8月22日作出（2012）浙温商外初字第94号《民事判决书》，判决平安银行鹿城支行就拍卖、变卖涉案房屋的所得价款享有优先受偿权。该判决已于2014年2月18日发生法律效力。因冯哲从2016年7月之后未按约还款，原告诉至本院，本院于2017年11月10日作出（2016）浙0302民初15037号《民事判决书》，载明：本院于2017年3月2日裁定受理对温州荣星公司的破产清算申请；目前，破产清算程序尚未终结，原告的债权在破产清算程序中尚未获得清偿；并判决冯哲、夏文华偿还原告借款及利息，温州荣星公司承担连带清偿责任，但驳回了原告对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求。原告因认为被诉最高额抵押登记侵害了其对涉案房屋的优先受偿权，遂提起本案诉讼。另查明，根据温市编[2015]83号《关于调整市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制的批复》，原温州市房产管理局于2015年8月11日被撤销，其职责划入温州市住房和城乡建设委员会。根据《不动产登记暂行条例》和温市编[2015]140号《关于整合不动产登记职责的通知》，属温州市住房和城乡建设委员会行政职能中的房屋登记经整合归为不动产登记，由温州市国土资源局承担。再根据温委发[2018]63号《中共温州市委、温州市人民政府关于印发〈温州市机构改革方案〉的通知》，温州市国土资源局及其他部门的职责经整合，组建温州市自资规划局，不再保留温州市国土资源局。本院认为，一、被告的主体适格问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。原温州市房产管理局被撤销后，其房屋登记的职能现已整合到温州市自资规划局，故该局是本案适格的被告。二、预购商品房贷款抵押登记的效力问题。根据《城市房地产抵押管理办法》（1997年6月1日起施行）第三条第四款的规定，本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。该法第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。另根据《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起实施，以下简称《物权法》）第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《房屋登记办法》（2008年7月1日起实施）第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。虽然涉案房屋的预购商品房贷款抵押登记发生在《物权法》实施以前，名称也非《物权法》第二十条、《房屋登记办法》第六十七条规定的预购商品房抵押预告登记，但是从《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款、第三十四条第二款规定的预购商品房贷款抵押登记的概念、目的及后续办理手续与《物权法》第二十条及之后配套出台的《房屋登记办法》第六十七条规定的预购商品房抵押预告登记的概念、目的及法律后果来看，预购商品房贷款抵押登记、预购商品房抵押预告登记都是当事人签订买卖预购房屋的协议，为保障将实现物权，按照约定向登记机构申请，在预购商品房上设立登记，限制义务人的物权处分自由，具有排他性，但又都有别于正式抵押登记，需要在取得房屋所有权证后，重新办理抵押登记。可以说，预购商品房贷款抵押登记是预购商品房抵押预告登记的前身，预购商品房抵押预告登记是预购商品房贷款抵押登记概念的再定义。为督促当事人及时行使权利，将预告登记的权利转化为实质的权利，《物权法》在规定“预告登记”制度的同时，也规定了“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的法律后果。该法律后果当然地适用于预购商品房贷款抵押登记。本案中，原告工商银行五马支行在不动产物权登记的条件已经成就后的合理期限内未进行物权登记，涉案房屋的预购商品房贷款抵押登记已经失效，具体理由有三：1、温州荣星公司于2009年10月至11月办理涉案房屋整体产权证、于2009年11月19日按套办理产权变更登记，因当事人已书面约定温州荣星公司接受冯哲的委托，代办涉案房屋的产权证书，办理抵押登记手续，故已不存在将涉案房屋转移登记至冯哲名下及办理抵押登记的障碍。因此，迟至2009年11月19日不动产物权登记的条件已经成就。原告提出需要实际转移登记至冯哲名下才符合《物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”条件的主张，本院不予支持。2、原告自称直至2016年7月冯哲未按约还款并起诉至法院才知晓案涉房屋已抵押登记给第三人平安银行鹿城支行。原告系金融机构，并非普通当事人，理应知晓法律变更及预告登记的效力及法律后果，应当及时督促温州荣星公司办理涉案房屋的产权转移登记、抵押登记手续，但却在长达8年多的时间里，对温州荣星公司的不作为持消极、放任的态度，明显怠于行使权利。3、涉案房屋房号的变更、预购商品房贷款抵押登记转变为预购商品房抵押权预告登记以及相应的法律后果，应当是原告需要自身关注的事项，原告主张被告未进行告知构成违法，缺乏法律依据，本院亦不予支持。三、被诉最高额抵押登记的合法性问题。《房屋登记办法》第五十条规定，以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。该办法第五十一条规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。该办法第五十三条规定，对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。本案中，温州荣星公司和平安银行鹿城支行于2010年12月29日向被告申请被诉最高额抵押登记时，已提供了符合法律规定的材料。被告在预购商品房抵押登记失效的情况下，依照法定程序，经审核后作出被诉最高额抵押登记，符合法律规定。不过，需要指出的是，被告未在房屋登记簿上明确记载其为最高额抵押权，存在瑕疵，故本院在此予以指正。综上所述，原告要求撤销被诉最高额抵押登记的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行的诉讼请求。本案受理费50元，由原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  麻永和人民陪审员  余 俊人民陪审员  潘笑容二〇一九年一月二十五日法官助理胡佳丽书记员曾舒瑶附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第十二条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、法规规定的其他职责。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《房屋登记办法》第五十条以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。第五十三条对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。《城市房地产抵押管理办法》（1997年6月1日起施行）第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。