温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0302民初1587号 原告（案外人）：余建乐，男，1987年12月1日出生，汉族，住温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：郑巍立，北京德恒（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙克丰，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司温州龙湾支行，住所地：温州市龙湾区永中西路万鑫锦园122-124室。 主要负责人：王朝晖，该支行行长。 委托诉讼代理人：潘杨义，男。 委托诉讼代理人：张长弓，男。 第三人（被执行人）：余崇虎，男，1953年9月28日出生，汉族，住温州市龙湾区。 第三人：邹月香，女，1958年2月28日出生，汉族，住温州市龙湾区。 原告余建乐与被告广发银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称广发银行）及第三人余崇虎案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告余建乐的委托诉讼代理人郑巍立、孙克丰，被告广发银行的委托诉讼代理人潘杨义以及第三人余崇虎到庭参加诉讼。后本院依职权追加邹月香为本案第三人，并于2018年11月19日再次公开开庭进行了审理。原告余建乐的委托诉讼代理人郑巍立，被告广发银行的委托诉讼代理人张长弓以及第三人余崇虎到庭参加诉讼。第三人邹月香经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余建乐向本院提出诉讼请求：1.不得执行坐落于温州市龙湾区××镇××楼××村的房屋及土地使用权（房屋所有权证号：温房权证龙湾区字第0××3号，集体土地使用证号：温集用（2000）第14281号）；2.确认上述房屋及土地使用权归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年7月24日，余建乐与余崇虎及其配偶邹月香签订了一份《房屋买卖合同》约定：余崇虎、邹月香将其所有的坐落于龙湾区××镇××楼××村的房屋（房屋所有权证号:温房权证龙湾区字第0××3号，集体土地使用证号:温集用（2000）第14281号）作价45万元转让给余建乐。上述合同签订后，余建乐支付了全部购房款，余崇虎、邹月香也向余建乐交付了涉案房屋。龙湾区人民法院作出的（2017）浙0303民初1543号民事判决书也确认了上述事实。因广发银行与浙江宏源无纺布有限公司、温州诚远制革有限公司、朱秀仁、林小梅、浙江中奥革业有限公司、余崇虎、缪可品金融借款合同纠纷一案，鹿城区人民法院于2017年7月11日作出（2017）浙0302执5257号执行裁定书，查封了涉案房屋及土地使用权。为此，余建乐对执行标的提出书面异议，鹿城区人民法院于2018年2月7日作出（2017）浙0302执异1081号执行裁定书，驳回了余建乐的执行异议。原告认为，本案《房屋买卖合同》签订于涉案房屋被查封之前，房屋买卖合同合法有效，且余建乐已支付购房款并已实际占有该房屋，故涉案房屋及土地的权利已属于余建乐实际所有，应当排除对涉案房屋的执行。 被告广发银行辩称，集体土地使用权确认必须经过县级人民政府登记，核发证书来确认，不能被使用权人自由处分。不动产的转移应当以登记为准，涉案房屋及土地使用权均还登记在余崇虎名下。余崇虎称不能过户是有原因的，但其没有提供不能过户的原因。在不能办理房产证的情况下，还发生房屋买卖交易，应该由余崇虎承担责任。 第三人余崇虎述称，涉案房屋早已出卖给余建乐，余建乐已支付了全部的购房款，并一直占有使用涉案房屋。 本院经审理认定事实如下：涉案坐落于龙湾区××镇××楼××村的宅基地使用权和房屋所有权均登记在余崇虎名下，权证号分别为:［温集用（2000）字第14281号］、［温房权证龙湾区字第0××3号］。2012年7月24日，余建乐与余崇虎、邹月香签订《房屋买卖合同》，约定：余崇虎、邹月香愿意将坐落于龙湾镇白楼下（现龙湾区瑶溪街道白楼下）房屋出卖给余建乐。本合同项下房屋现属于集体土地，由于余建乐尚不是独户，暂时不能办理房屋所有权证及土地使用权证。余崇虎、邹月香保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷。以后集体办理房屋所有权证及土地使用权证时及余建乐如需出售本房屋时，余崇虎、邹月香应无条件协助余建乐办理所有相关手续，如因余崇虎、邹月香原因，造成该房屋不能办理相关手续，由余崇虎、邹月香承担全部责任，并赔偿余建乐的购房款及房屋升值后的收益款。该房屋三层建筑面积为257.49平方米，产权证号温房权证龙湾区字第0××3号，相应的土地使用权虽房屋一并转让，集体土地使用权证号温集用（2000）字第14281号，房屋的交易总价为45万元，相应的土地使用权价款已包含在交易总价中，公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。自本合同签订之日，余建乐当天一次性支付现金给余崇虎、邹月香。房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，归余建乐所有。龙湾区瑶溪街道白楼下村村民委员会作为见证人在该合同上盖章。2012年7月26日，余建乐通过案外人余崇豹向余崇虎支付45万元。后上述房屋一直由余建乐在占有使用。双方至今未办理房屋所有权及土地使用权的转移登记手续。2017年3月23日，余建乐向龙湾区人民法院提起诉讼，要求确认其与余崇虎、邹月香签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令余崇虎、邹月香协助办理坐落于温州市龙湾区××镇××楼××村房屋（房屋所有权证号：温房权证龙湾区字第0××3号）的产权转移登记手续。龙湾区人民法院于2017年8月7日作出（2017）浙0303民初1543号民事判决书，判决：确认余建乐与余崇虎、邹月香于2012年7月24日签订的《房屋买卖合同》有效，并驳回余建乐的其他诉讼请求。在该案审理过程中，龙湾区人民法院向温州市不动产登记服务中心发函咨询。后温州市不动产登记服务中心复函，余崇虎名下坐落于龙湾区××镇××楼××地使用权及房屋所有权转移登记要求，不能予以办理转移登记手续。 另查明：本院于2016年11月8日对广发银行与被告浙江宏源无纺布有限公司、温州诚远制革有限公司、浙江中奥革业有限公司、朱秀仁、林小梅、余崇虎、缪可品金融借款合同纠纷一案作出（2016）浙0302民初4028号民事判决书，判决：浙江宏源无纺布有限公司偿还广发银行借款本金750万元、期内利息442601.04元、以及期内利息的复利、逾期利息（截止2016年10月11日，尚欠期内利息的复利39926.26元、逾期利息343904.69元；之后的复利以期内利息442601.04元为基数、逾期利息以本金750万元为基数，均按年利率8.8275%计算至判决确定的履行之日止）；温州诚远制革有限公司、浙江中奥革业有限公司、朱秀仁、林小梅、余崇虎、缪可品分别在750万元范围内对上述第一项债务承担连带偿还责任；等等。该民事判决书生效后，余建乐向本院申请执行。本院于2017年7月11日作出（2017）浙0302执5257号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人温州诚远制革有限公司、浙江中奥革业有限公司、朱秀仁、林小梅、余崇虎、缪可品银行存款750万元或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2017年7月20日作出（2017）浙0302执5257号协助执行通知书，查封被执行人余崇虎温州市龙湾区××镇××楼××村的房屋所有权及土地使用权（所有权证号：温房权证龙湾区字第0××3号，土地使用权证号：温集用（2000）第14281号）。案外人余建乐知晓后，向本院提出执行异议。本院于2018年2月7日作出（2017）浙0302执异1081号执行裁定书，裁定驳回案外人余建乐的执行异议。余建乐对该裁定不服，遂提起本案诉讼。 上述事实，由（2017）浙0302执5257号执行裁定书及协助执行通知书、温州市不动产登记信息查询记录、房屋买卖合同、银行转账凭证、房屋所有权证、集体土地使用证、龙湾区瑶溪街道白楼下村村民委员会出具的证明、（2016）浙0302民初4028号民事判决书、（2017）浙0303民初1543号民事判决书、（2017）浙0302执异1081号执行裁定书等证据以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，案外人主张其系不动产买受人并以其享有物权期待权请求排除执行的，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。根据该条款规定，金钱债权执行中，买受人享有物权期待权必须符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”四项要件。本案中，余建乐与余崇虎、邹月香签订的《房屋买卖合同》载明，本合同项下房屋现属于集体土地，由于余建乐尚不是独户，暂时不能办理房屋所有权证及土地使用权证。可见，余建乐明知涉案不动产不能办理转移登记手续，仍向余崇虎、邹月香购买涉案房屋，应当认定其对未办理过户登记具有一定过错。故余建乐不符合享有物权期待权的第四项要件即“非因买受人自身原因未办理过户登记”，其要求排除对执行标的执行，缺乏依据，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案不动产未办理过户登记，不发生物权变动效力，余建乐并非涉案不动产登记的权利人，其要求确认涉案房屋所有权及土地使用权归其所有，缺乏依据，本院不予支持。第三人邹月香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告余建乐的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告余建乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  郭靓斐 人民陪审员  朱春兰 人民陪审员  徐胜珍 二〇一九年一月十日 书 记 员  祁森炜