广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初7624号原告：王宇琦，女，汉族，1986年5月27日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所实习律师。被告：珠海商赢物业代理有限公司，住所地：珠海市香洲凤凰路。法定代表人：赵磊。被告：珠海市扬名房产开发有限公司，住所地：珠海市香洲翠香路。法定代表人：杨海波。原告王宇琦与被告珠海商赢物业代理有限公司（以下简称商赢公司）、珠海市扬名房产开发有限公司（以下简称扬名房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宇琦的委托诉讼代理人徐海亭、梁华烜及商赢公司的法定代表人赵磊到庭参加诉讼。被告扬名房产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告王宇琦的诉讼请求，经变更及明确如下：一、解除原告与被告商赢公司于2016年10月20日签订的《扬名广场一期物业认购书》；二、两被告连带返还原告购房款432819元；三、两被告连带支付原告逾期办证违约金（按每日144.85元计算，从2018年4月4日起计至2018年7月4日）；四、两被告连带赔偿原告损失129845.7元。事实与理由：2016年10月14日，原告有意向购买商赢公司全权代理销售的珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名广场一期五层XXX号物业（以下称案涉物业）。经双方洽谈后，原告向商赢公司支付了认购案涉物业定金50000元和参加抵扣房款优惠活动50000元，商赢公司出具了相应的收据。2016年10月20日，原告与商赢公司签订了《扬名广场一期物业认购书》，合同约定：原告购买该公司代理扬名房产公司销售的案涉物业，成交总价为432819元，物业交付使用后365个工作日内为原告办理该物业不动产权证；若商赢公司违反约定未按时办理不动产权证，则每逾期一日按已付购房款万分之三支付违约金给原告，逾期办证超过三个月，则视为商赢公司严重违约，原告收回已付购房款，原告已收取的租金回报不予退回，认购合同自动解除。当天，原告遵守合同约定，向商赢公司支付购房款382819元，但商赢公司并未给予原告前期约定的抵扣优惠，也没有退还50000元活动款给原告，故商赢公司一共收取了原告482819元购房款。原告支付购房款后，商赢公司将案涉物业交付给原告使用，原告随即与珠海市扬名广场商业有限公司（以下简称扬名广场公司）签订了《扬名广场一期物业代理出租合同》，约定该物业从2016年10月20日起由扬名广场公司全权代理出租，统一管理，租金标准为每月2164元。原告于次月10日收到扬名广场公司代发的10月房租768元，至2018年4月，原告每月都会收到扬名广场公司支付的案涉物业租金2164元。但从5月起，原告就未再收到扬名广场公司支付的案涉物业租金。2016年10月20日，案涉物业交付原告使用后，原告多次要求商赢公司就案涉物业办理产权过户，但商赢公司在合同约定的365个工作日内（2016年10月20日-2018年4月4日），仍未能为原告办理不动产权证，现已逾期三个月。根据合同约定，商赢公司构成严重违约，认购合同自动解除，商赢公司应当向原告返还已付购房款，并支付逾期办证违约金1317.68元。扬名房产公司对商赢公司的授权不明。经原告了解得知，扬名房产公司已将案涉房屋设了高额抵押，涉案房产根本无法办理产权过户手续，且无法进行产权分割。扬名房产公司在无法办理产权过户的情况下，仍然委托商赢公司出售该物业，扬名房产公司与商赢公司故意隐瞒事实真相，严重损害了原告的合法权益，所以商赢公司与扬名房产公司应当承担连带责任。根据《合同法》第一百零七条规定，两被告的违约行为对原告造成严重的经济损失，原告有权要求两被告承担赔偿责任。被告商赢公司辩称，本公司只是扬名房产公司授权代理销售公司，无权解除认购书。本公司收取的各项款项都已转交给扬名房产公司，所以本公司不承担原告的赔偿责任。如原告需要追究的话，原告可直接追究扬名房产公司。被告扬名房产公司未作答辩。经审理查明：2016年10月14日，原告有意认购商赢公司代理销售的位于珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名广场一期五层XXX号商铺，并向该公司支付了定金50000元。同日，原告在销售现场另支付50000元，珠海市时代房地产代理有限公司为此出具的收据载明该款为案涉物业“5万抵20万元优惠”。2016年10月20日，原告（乙方）与商赢公司（甲方）签订了《扬名广场一期物业认购书》，主要内容包括：鉴于甲方已获开发商授权，全权代理销售珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名广场一期五层物业，经双方协商，乙方购买案涉物业（即物业编号为5113），建筑面积10㎡，成交总价432819元；该物业已竣工验收合格，开发商办理了包括该物业在内的整体房产证，该物业现已整体委托给扬名广场公司统一招商管理及租赁，乙方已清楚该物业的现状同意购买该物业并同意继续履行开发商与扬名广场公司签订的统一招商管理及租赁合同；乙方须于本认购书签订之日即向甲方支付定金50000元，于本认购书签订之日起7天内向甲方付清全部购房款432819元；开发商于2017年12月31日将乙方所购物业按现状交付给乙方，如遇特殊或人力不可抗拒的因素，再据实予以延期，甲方无须承担责任；该物业交付使用后，365个工作日内到开发商指定地方签订买卖合同，办理该物业不动产权证，税费按政府规定各自承担等。关于认购书的解除，该合同第六条约定：若甲方违反本认购书的约定未按时将该物业交付乙方，则每逾期一日应按已付金额的万分之三支付违约金给乙方，如逾期交付超过一个月，则视为甲方严重违约，乙方有权单方面解除本认购书、收回已付定金、房款（不计息），乙方收取的租金回报不予退还；若甲方违反约定未按时办理不动产权证，则每逾期一日按已付购房款万分之三支付违约金给原告，逾期办证超过三个月，则视为甲方严重违约，乙方收回已付定金、房款（不计息），乙方已收取的租金回报不予退回，本合同自动解除；开发商正依法依规向政府相关部门申请该项目物业的分割办证，政府批准之分割办证方案与乙方认购该物业之位置、面积不一致的，买卖双方另行协商解决方案，如甲乙双方无法协商解决的则向珠海仲裁委员会申请仲裁等。上述认购书签订当日，原告向商赢公司支付了房款382819元，同日另与扬名广场公司签订一份《扬名广场一期物业代理出租合同》，约定：原告同意将案涉物业交由扬名广场公司全权代理出租，并同意委托该公司作为物业所在经营场所的管理公司，统一经营管理；代理出租合同期限为2016年10月20日起至2025年8月30日止；扬名广场公司在代理出租期限内按月向原告支付该物业租金，其中2016年10月21日至2019年8月31日期间每月税前租金为2164元；如果原告与商赢公司之间签订的《扬名广场一期物业认购书》提前解除或该物业的开发商与原告签订的正式商品房买卖合同提前解除，本合同也随之终止，原告不再享有本合同未履行期间的租金收益等。同日，原告与扬名房产公司、扬名广场公司另签订一份《担保合同》，主要内容包括：如果扬名广场公司不能履行《扬名广场一期物业代理出租合同》项下的支付固定租金义务的，由扬名房产公司承担保证担保责任。根据原告提供的银行交易记录显示，原告从2016年11月起每月均收到扬名广场公司转账支付的租金，但从2018年5月起扬名广场公司未再支付。另查，被告商赢公司提供的《授权委托书》、《关于由商赢公司签署扬名广场一期五、六楼的销售合同文件及代理出租合同文件的说明》载明：2016年9月1日，扬名房产公司作为委托方、商赢公司作为被委托方签订《授权委托书》，主要授权内容为：1、扬名房产公司授权商赢公司全权独家代理销售珠海市香洲凤凰南路1088号扬名广场一期第五层及第六层物业，办理上述物业的售后服务事宜：2、扬名房产公司授权商赢公司代为收取购买上述物业全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；3、扬名房产公司授权商赢公司代为与客户办理《扬名广场一期物业认购书》、《扬名广场一期物业代理出租合同》、《担保书》等合同、文件及相关资料的签署手续；4、委托期限：自委托之日起至上述事项办理完为止。代理人在授权委托权限范围内签署的一切合同、文件、相关资料及所作的一切行为扬名房产公司均予承认。同日，扬名房产公司另出具《关于由商赢公司签署扬名广场一期五、六楼的销售合同文件及代理出租合同文件的说明》，主要内容为：商赢公司已取得我公司的同意，分割销售扬名广场一期五楼、六楼的房产，商赢公司有权就扬名广场一期五楼、六楼的销售事宜与购买方签署认购书等相关的销售文件，有权收取购买上述物业客户的全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；有权就扬名广场一期五楼、六楼的代理出租事宜与购买方签订《扬名广场一期物业代理出租合同》等相关文件。庭审时，原告表示在签订《扬名广场一期物业认购书》时，原告清楚商赢公司是扬名房产公司的销售代理公司。再查，根据原告提交的查封、抵押登记资料显示，珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名商业广场第五层整体登记在被告扬名房产公司名下；2016年1月4日，扬名商业广场第五层被设立抵押，抵押人为扬名房产公司，抵押权人为案外人广州银行股份有限公司中山分行，抵押类型为房地产最高额抵押权登记，债权数额为105089600元；2017年12月14日，扬名商业广场第五层已被本院查封。在案件审理过程中，就扬名广场一期五层物业情况，本院向珠海市不动产登记中心发函调查。该中心于2018年12月24日复函内容如下：一、香洲区凤凰南路1088号扬名商业广场于2003年已核发证明书号为第003464号的《商品房屋产权权属证明书》，其中第五层建筑面积为5838.31平方米，房屋用途为办公；于2007年办理了权证号为C5027470的《房地产权证》，登记的权利人为扬名房产公司；于2010年因权利人证件变更办理了权证号为0100080157的《房地产权证》，登记的权利人为扬名房产公司。二、根据珠海市住房和城乡规划建设局《关于征求办公用房分割转让和登记的复函》中“二、已建成的办公用房需要进行产权分割的，应按原规划报建的单元分界线或实体墙体等边界进行分割，不得改变办公空间形式，不得占用公共配套空间，不得影响消防安全”的意见，本院来函所涉房屋因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，无法办理分割登记。三、权利人扬名房产公司至今未向该中心申请办理上述房屋的分割登记。本院认为，原告与被告商赢公司签订的《扬名广场一期物业认购书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与商赢公司签订的认购书载明商赢公司已获开发商授权销售案涉物业，原告在庭审时亦明确表示在签订认购书时清楚被告商赢公司与扬名房产公司之间的销售代理关系。因此，上述《扬名广场一期物业认购书》直接约束原告与被告扬名房产公司。被告扬名房产公司是上述合同中原告的相对方，享有合同权利并承担合同义务。原告要求受托人商赢公司承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于认购书的解除及款项退还。一方面，案涉物业所在的扬名商业广场第五层于2016年1月4日设定了抵押登记，至今未解除抵押登记，从2017年12月起被本院多宗案件查封。扬名广场公司从2018年5月起停止支付租金，而扬名房产公司也未履行担保支付责任。另一方面，根据珠海市不动产登记中心出具的复函，案涉物业因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，无法办理分割登记，而扬名房产公司也至今未向该中心申请办理上述房屋的分割登记。因此，被告扬名房产公司构成违约，《扬名广场一期物业认购书》中有关原告受让案涉物业的合同目的实际上已经无法实现，原告要求解除上述认购书，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在认购书解除后，出让方应将收取的房款返还给受让方。原告要求被告扬名房产公司向其退回房款432819元，本院予以支持。至于珠海市时代房地产代理有限公司出具收据所涉及的“5万抵20万元优惠”5万元，原告并不要求在本案中一并处理，可依法另寻途径处理。关于违约赔偿。虽然《扬名广场一期物业认购书》约定的办理案涉物业产权登记的日期为“2017年12月31日按现状交付后365个工作日之内”，目前办证期限尚未届满，原告请求被告支付逾期办证违约金，缺乏明确依据。但如前所述，被告扬名房产公司在明知案涉物业已经抵押情况下，在销售时故意隐瞒了所售物业被抵押的事实。另一方面，案涉物业因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，实际上无法办理分割登记，而扬名房产公司至今未向该中心申请办理上述房屋的分割登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告扬名房产公司故意隐瞒上述事实，导致原、被告之间的合同目的实际无法实现，综合考虑原告的履约情形、被告的违约情形以及原告的损失等各因素，原告请求解除上述认购书、由被告扬名房产公司向其退还购房款并赔偿129845.7元（432819元×30%），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王宇琦与被告珠海商赢物业代理有限公司于2016年10月20日签订的《扬名广场一期物业认购书》；二、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王宇琦返还房款人民币432819元；三、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王宇琦赔偿人民币129845.7元；四、驳回原告王宇琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取人民币10090元、保全费人民币2973.14元，合计人民币13063.14元，由被告珠海市扬名房产开发有限公司负担人民币12000元，由原告王宇琦负担人民币1063.14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  黄建华人民陪审员  张 锦二〇一九年一月三十日书 记 员  张景民曾淑莹