广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3147号上诉人（原审原告）：李永权，男，1982年2月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区,上诉人（原审被告）：倪新华，男，1972年11月12日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区,委托诉讼代理人：陈少鸿，广东圭峰律师事务所律师。上诉人李永权与上诉人倪新华租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省江门市江海区人民法院(2018)粤0704民初686号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永权上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李永权的全部诉讼请求；2.倪新华承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由:一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。倪新华与李永权签订了《厂房租赁合同》后，为了获取高额的租金差额而违约，倪新华应该按照《厂房租赁合同》的约定承担违约责任，该违约责任是在合同缔结时完全可以而且应当预见，那么倪新华应当按合同的约定支付违约金1198080元。其次，倪新华因违约而获得了租金的差额783956.56元，其受益为违约所获利。在本案中，巨额的租赁差额，必然会引起倪新华的违约结果。但一审法院却判决倪新华只承担因违约获利的40%的违约金，这显然与法律关于公平正义的基本价值相冲突。李永权认为倪新华因违约而获利的全部收益应当归李永权所有。倪新华辩称，其答辩意见与上诉意见一致。倪新华上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审案件受理费及财产保全费由李永权承担。事实和理由：一、倪新华与李永权于2016年7月6日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，一审判决关于合同“内容没有违反法律法规的强制性规定，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，是合法有效的合同”的认定是错误的。涉案的厂房是案外人龚志良与新丰村委会签订土地租赁合同，取得土地使用权后再经新丰村集体的同意，将其中的13亩土地与倪新华签订合同意向书，名为合同，实为转租给倪新华。当时龚志良与倪新华约定，由倪新华出资建造厂房后，龚志良每年向倪新华收取股东回报13万元，且每年递增10%；而倪新华建成厂房后需自主经营，自负盈亏。龚志良与倪新华的关系，实际是租赁合同关系，虽签订了《合同意向书》，但实际履行完全是按照租赁合同关系的性质。该合作意向书中约定，倪新华转租土地，需经龚志良同意，该约定对倪新华具有约束力。倪新华未经龚志良同意将土地厂房租赁给李永权，龚志良也明确表示不同意租赁并诉请厂房租赁合同无效。同时，该土地厂房原租赁给公司经营，现租赁给私人使用，包括消防、环保、工商及租金、租期等因素也必然是作为原承租人的龚志良考虑的因素，未经其同意明显损害了其利益。所以，倪新华与李永权的合同为无效合同，应按无效合同相互返还的法律规定，倪新华向李永权返还所支付的保证金以解决双方争议。二、退一步说，即使倪新华与李永权之间的厂房租赁合同为有效合同，一审判决酌定倪新华向李永权支付违约金313582元也是缺乏事实及法律依据的有效支撑，请求二审法院予以改判或调整。1.本案李永权并无实际损失。根据《厂房租赁合同》第九条约定，违约责任是指租赁合同交付给李永权后，在经营期间所发生的经济损失的赔偿约定。从李永权的起诉陈述的事实，其在收到江门顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）2017年3月25日的复函时已经得知顺丰公司的租期延长，并且在此期间也在其他地方租赁场地，其也没有向倪新华催告交付土地厂房，实际上根本没有场地需求，也没有导致实际损失。况且，李永权也已经在2017年5月25日向倪新华发函告知解除双方的租赁合同关系，请法院予以驳回。2.退一步讲，一审以倪新华违约能获取高于租赁给李永权的租金收益为基础，酌定按照多收取的收益40%的标准计算违约金，也是错误的。首先，倪新华与顺丰公司的合同已经于2017年8月31日解除,并且顺丰公司已经在此日期前搬离，实际上从2017年5月到8月，倪新华只租赁给顺丰公司4个月。另外，倪新华出租给顺丰公司的租金并非不含税，倪新华还需要每月支出各项税费近2万元，这点一审判决并没有予以扣减。另外，由于台风“天鸽”的影响，2017年8月涉案厂房瓦面塌陷，倪新华重新铺设了整个瓦面，也损失惨重，直到2018年年初才重新出租并收取租金。一审判决认定的40%的标准也显然过高，即使存在违约金，一审酌定的标准也显然不妥。李永权辩称，其答辩意见与上诉意见一致。李永权向一审法院起诉请求：1.判令倪新华向李永权返还租金保证金240000元及利息22527.13元（从2016年8月12日按同期银行贷款利率暂计算至2018年3月6日，以后利息按实际还清之日止）；2.判令倪新华向李永权支付违约金1198080元；3.判令本案诉讼费用由倪新华负担。一审法院认定事实：2016年7月6日，李永权、倪新华签订一份《厂房租赁合同》，约定倪新华（出租方）提供位于江门市××海区礼乐新丰流沙赵家围C4地块的厂房（面积约7500平方米）给李永权（承租方）使用；租赁期6年，从2017年5月1日至2023年4月30日止；交付日期为2017年5月1日；租赁保证金为240000元，保证金在租赁期限届满或合法解除本合同时，在承租方结清所有费用后，出租方15天内必须将租赁保证金无利息归还承租方；厂房租金为每月80000元，每3年递增8%；在租赁期内，出租方不得随意解除合同，出租方在租赁期内单方解除合同的，须按本合同全部年限租金总额的20%赔偿给承租方等。签订合同后，李永权依约于2016年7月27日、8月12日转账支付合共240000元保证金给倪新华。2017年3月8日，李永权向涉案厂房的原承租方顺丰公司发出迁出通知。2017年3月25日，顺丰公司回函给李永权，告知其与倪新华已约定继续租赁涉案厂房至2017年12月31日。2017年5月25日，李永权向倪新华发出一份《通知书》，通知解除双方签订的《厂房租赁合同》。另，2014年4月30日，倪新华与顺丰公司签订一份《房屋租赁合同》，约定顺丰公司向倪新华租赁涉案厂房期限从2014年5月1日起至2017年4月30日。2016年11月24日，倪新华与顺丰公司签订一份《顺丰速运江门江海中转场租赁合同延期补充协议》，约定将原合同租赁期限延长8个月，自2014年5月1日起至2017年12月31日止，每月租金为177994.57元等。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。双方签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自身的义务。本案双方争议的主要焦点是：倪新华是否应按照合同约定的合同全部年限租金总额的20%支付违约金给李永权。李永权主张根据双方签订的《厂房租赁合同》中的“在租赁期内，出租方不得随意解除合同，出租方在租赁期内单方解除合同的，须按本合同全部年限租金总额的20%赔偿给承租方”的约定，倪新华应支付违约金1198080元（合同全部年限租金总额5990400元的20%）。经审理，一审法院认为，根据已查明的案件事实，倪新华在明知涉案厂房的原承租方顺丰公司要求延长的租赁期限，与李永权、倪新华签订的《厂房租赁合同》所约定的租赁期限产生冲突的情况下，仍与顺丰公司签订了延期补充协议，而该延期补充协议的执行，直接导致李永权、倪新华签订的《厂房租赁合同》无法履行，倪新华的违约行为可视为单方解除合同情形。对此，倪新华负有过错责任，依法应承担相应的违约责任。故李永权主张倪新华支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。由于李永权根据合同约定主张的违约金1198080元的数额较大，且倪新华有异议，故违约金依法应予以调整减少。将倪新华与李永权约定的租金每月80000元，和倪新华与顺丰公司约定的租金每月177994.57元进行对比后，可以断定倪新华是为了获取高于李永权应付租金部分的租金收益[783956.56元（177994.57元-80000元）×8个月=783956.56元]而违约。根据诚实信用原则，参照倪新华因违约所获取的租金收益，综合考虑双方的投入情况等因素，一审法院酌定倪新华应按照上述租金收益的40%即313582元支付违约金给李永权。另，李永权主张倪新华返还租金保证金240000元及支付利息（从2016年8月12日按同期银行贷款利率暂计算至实际还清之日止）的诉讼请求，倪新华没有异议，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，判决：一、倪新华在判决生效后七日内返还保证金240000元及支付利息（以240000元为基数，从2016年8月12日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至款项付清之日止）给李永权；二、倪新华在判决生效后七日内支付违约金313582元给李永权；三、驳回李永权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17945元、保全费5000元，合计22945元，由倪新华负担9050元，李永权负担13895元。二审中，李永权没有提交新证据；倪新华提交了《江门市劳动合同书》、身份证复印件、工作证复印件、《租赁物业场地交还确认书》、借记卡账户历史明细清单，用以证明涉案场地于2017年8月31日倪新华与顺丰公司进行了现场返还交接。经审查，倪新华提交的《租赁物业场地交还确认书》于2017年8月31日签订，于本案诉前已经存在，且该材料事关倪新华本案的切身利益，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新证据的范畴；且从内容分析，该确认书只有承租方的一位普通员工签名，承租方顺丰公司没有在确认书上盖章确认，同时，亦没有承租方公司对其员工进行场地交还的授权资料予以佐证，其真实性存疑。至于倪新华提交的借记卡账户历史明细清单，其中仅显示借记卡账户历史明细情况，据此不足以证明倪新华收取顺丰公司的租金截止至2017年8月。故对前述材料，本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，龚志良曾以倪新华未经其同意私自与李永权签订涉案《厂房租赁合同》为由向一审法院起诉请求确认倪新华、李永权签订的涉案合同无效。该案经一、二审审理，本院于2017年11月8日作出（2017）粤07民终2188号民事判决，判决驳回龚志良的全部诉讼请求。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的二审争议焦点为：1.涉案合同是否合法有效；2.一审酌定的违约金是否恰当。关于第一个争议焦点。龚志良曾以倪新华未经其同意私自与李永权签订涉案《厂房租赁合同》为由向一审法院起诉请求确认倪新华、李永权签订的涉案合同无效。该案经一、二审审理，本院作出生效的（2017）粤07民终2188号民事判决，驳回了龚志良的全部诉讼请求。本案中，倪新华以同样的理由主张涉案合同无效，理据不足，本院不予支持。涉案合同属双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，本院对涉案合同的效力予以确认。关于第二个争议焦点。承前所述，涉案合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。倪新华未依约履行租赁标的物的移交义务，导致李永权无法对租赁物占有、使用和收益，其合同目的不能实现，倪新华行为已构成根本违约，其行为应视为单方解除合同，倪新华应承担相应违约责任。李永权上诉请求按照合同约定的违约金计算方式计付违约金，而倪新华上诉认为一审酌定违约金过高，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方当事人在合同中所约定的违约金过高，当事人可请求适当减少。本案中，涉案合同约定的违约金计算方式系以合同全部年限租金总额的20%计付，而涉案合同期限长达六年，如按合同约定的计算方式则违约金金额明显过高，由于违约金是以“弥补损失为主，惩罚为辅”的原则，故一审未适用该违约金计算方式，并无不当。因本案双方当事人提供的证据均不能证明违约造成实际损失的数额，故缺乏明确的实际损失数额作为参照判断约定的违约金是否过高及如何调整，而应结合双方当事人的履行情况、当事人的过错责任、双方可预期的状况、合同目的等因素综合认定约定的违约金是否过高，进而决定违约金如何调整。本案中，李永权已依约将合同保证金交付倪新华，履行其合同义务，主观并无过错；而倪新华在2016年7月6日已签订涉案合同的情形下，应对租赁房屋的移交时间提前预期，而倪新华明知合同期限冲突的情况下，仍于2016年11月24日又与顺丰公司签订《顺丰速运江门江海中转场租赁合同延期补充协议》，直接导致与李永权之间的合同无法履行，明显违反民事活动诚实信用原则，有违契约精神，主观存在恶意，其行为显属不当。鉴于双方签订的涉案合同约定租金每月80000元，和倪新华与顺丰公司约定的租金177994.57元进行对比后，可断定倪新华是为了获取高于李永权应付租金部分的租金收益783956.56元[（177994.57元-80000元）×8月=783956.56元]而违约。但一审酌定倪新华按照上述租金收益的40%即313582元计付违约金给李永权，如此调减违约金标准过低，在倪新华恶意违约的情形下，明显与守约方的合同预期差距较大，也难以体现违约金所具备的惩罚性功能;最为重要的是，一审的上述处理，令倪新华作为违约方依然从其恶意违约行为中获得比守约方更大的利益，有违违约金设定的本意，不利于社会良好诚信体系的建立及引导人们对契约精神的尊崇。因此，本院酌定倪新华应按照上述租金收益的55%即431176元支付违约金给李永权，一审法院酌定40%略有不妥，本院予以纠正。至于倪新华主张实际已与顺丰公司提前于2017年8月终止合同，租金收益并不满八个月，但其并未提交充分证据予以证实；且即使倪新华的上述主张属实，其未曾及时通知李永权继续履行合同，因而并不改变其已构成约定的客观存在。因此，倪新华据上述理由提起上诉主张，理据不足，本院不予支持。至于李永权主张返还租金保证金240000元及支付利息（从2016年8月12日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至实际付清支之日止）的诉讼请求，倪新华对此没有异议，一审法院予以支持，本院予以维持。综上所述，倪新华的上诉请求不能成立，应予驳回；李永权的上诉请求部分有理，有理部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初686号民事判决第一项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初686号民事判决第三项；三、变更广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初686号民事判决第二项为：倪新华在本判决生效之日起七日内支付违约金431176元给李永权；四、驳回李永权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17945元（李永权已预交）、保全费5000元（李永权已预交），合计22945元，由倪新华负担10898元，李永权负担12047元。二审案件受理费15582.72元（李永权已预交17945元，倪新华已预交17945元），由倪新华负担5608元，由李永权负担9974.72元。倪新华多预交的二审案件受理费12337元，李永权多预交的二审案件受理费7970.28元，均由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚代理审判员  赵 沂二〇一九年一月十日书 记 员  李永强