广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4536号原告：广州市荔韵物业管理有限公司，住所地广州市增城区朱村街朱村大道东88号，统一社会信用代码91440101070161221R。法定代表人：叶鹏勇。委托代理人：吴玮菁、吴桂楠，系该公司员工。被告：龙文，男，1972年5月10日出生，黎族，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈秀琼，与被告系夫妻关系。原告广州市荔韵物业管理有限公司（以下至判决主文简称荔韵公司）与被告龙文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔韵物业管理有限公司的委托代理人吴玮菁，被告龙文的委托代理人陈秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔韵公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告一次性付清物业服务费及相应公摊费用共计人民币2591.97元；2、判令被告向原告支付违约金共计人民币624.66元（计算自2017年10月1日起至2018年5月30日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月13日签订《荔富湖畔华庭前期物业服务协议》，就被告所购买的xxx房的物业服务达成约定。协议第二条第二款约定，被告有义务依据本协议以及原告与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向原告缴纳物业服务费用，及承担相应的公摊费用。协议第五条第一款约定，物业管理服务费用由被告按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准为住宅2.5元／平方米／月，其他部分按照服务标准及市场价格进行收费。协议第五条第四款约定，被告首次缴纳物业管理费用的时间自《商品房买卖合同》约定的收楼截止日期之次日起开始记收。故依据协议约定，被告应向原告支付自2017年9月1日起至2018年5月31日止的物业服务费用及相应的公摊部分费用共计人民币2591.97元。协议第五条第四款约定，以后乙方应于每月5日前缴纳当月物业服务费，次月1日为逾期日。协议第十二条第四款约定，被告如违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并支付违约金，自逾期之日起，被告每日按应缴金额l‰的标准向原告支付违约金，原告有权采取法律赋予的权利予以追收。故依据协议约定，原告有权以被告欠缴的物业服务费用及相应的公摊部分费用共计人民币2591.97元为基数，追究被告自欠缴物业服务费之日起至原告提起诉讼之日止（即自2017年10月1日起至2018年5月30日止）期间的违约金，共计人民币624.66元。被告的行为已违反合同约定，侵害了原告的权益，原告特此提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告龙文辩称：民事起诉状中所述《荔富湖畔华庭前期物业服务协议》属无效合同，本人2017年7月至8月期间在加拿大多伦多探亲，原告举证2017年8月13日签订的《荔富湖畔华庭前期物业服务协议》并非本人签署，且本人未授权任何人办理收楼或签订相关协议，故《荔富湖畔华庭前期物业服务协议》属于无效合同。因房屋存在层高问题及漏水质量问题，直至2017年10月方完成漏水维修工作，在业主还未收楼的情况下，该物业费业主有权拒交，物业应当向开发商收取。本人在前往收楼过程中，发现房屋存在层高及漏水质量问题，并在业主收楼验收表中予以确认。原告由于人员更换以及管理混乱等原因，未及时跟进相关维修及问题的解决，导致漏水质量问题直到2017年10月23日方完成。该事项直接影响业主的房屋使用，至2017年11月8日方能交纳装修押金进行装修事宜。根据物业管理条例第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2017年10月23日至2019年3月22日的管理费用已经交纳，2017年8月13日业主交纳了包括17个月管理费在内的物业费用共4390.30元，基于2016年4月至2017年10月的管理费应该由建设单位交纳而不是被告，原告应退还被告所交费用或者抵减2017年10月23日之后的管理费用。上述事项，2017年8月物业经理潘搌忠在与业主沟通交楼事宜时也明确，由于房屋问题确实存在的质量问题，所交费用可用于抵减日后的管理费。基于上述，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：龙文（买受人）与广州市荔富湖畔房地产有限公司（以下简称荔富湖畔公司）（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定龙文向xxx房，建筑面积98.94平方米；荔富湖畔公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市荔韵物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立。物业管理费为每月每平方米2.5元，由龙文自收楼之日起按月按时交纳。荔富湖畔公司应当在2015年12月31日前将合同标的物房屋交付给龙文使用。荔富湖畔公司向龙文交付房屋时，应当向龙文发出收楼通知书。龙文应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。龙文认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。荔富湖畔公司在接到龙文异议后，应在5日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为龙文异议事实成立，该商品房视为未交付。2013年4月28日，荔富湖畔公司与荔韵公司签订《荔富湖畔华庭前期物业管理服务合同》，约定荔富湖畔公司（甲方）选聘荔韵公司（乙方）对荔富湖畔华庭增城市朱村街山田村荔富湖畔项目一期工程提供前期物业管理服务事宜。协议约定：“……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；……第四条乙方提供的前提物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。……第七条业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：＿＿＿……第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按贰万元的标准向乙方支付违约金。……第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。……”2017年8月13日，荔韵公司（甲方）与龙文（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定龙文首次缴纳物业服务费用的时间自《商品房买卖合同》约定的收楼截止日期之次日开始计收，即从2016年4月1日，以后应在每月5日前交纳当月物业服务费，次月1日为逾期日。交费方式为转账，物业服务收费按法定产权面积计收，在房产证未办妥前，物业服务费按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计收，房产证办妥之后，以产权证中的建筑面积计收，自乙方向甲方提供相关证明文件的次月调整应收物业服务费，调整之前的差额，双方互不退不补。住宅按建筑面积收费每月每平方米2.5元，该费用不含应分摊的公共水电费。甲方受乙方的委托对其房屋专有部位、专有设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由双方自行约定。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。若乙方欠缴，甲方有权停止此项服务。代收缴事项的发票由相关部门提供，甲方只提供缴费凭证，不提供非物业管理服务费事项发票。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并支付违约金，自逾期之日起，按应交金额1‰的标准向甲方支付违约金。2017年8月13日，龙文与荔富湖畔公司签订了《业主钥匙/资料签收表》、《18楼业主收楼协议》以及《和解协议》。被告提供了龙文于2017年7月9日从广州飞往多伦多皮尔逊以及2017年8月24日从多伦多皮尔逊飞往广州的飞行记录和于2017年7月9日出境的记录拟证明签署《前期物业服务协议》、《业主钥匙/资料签收表》、《18楼业主收楼协议》以及《和解协议》当天，龙文身在国外，“龙文”字样的签名是龙文妻子陈秀琼签署的，龙文对此不知情。原告提供了载明“用于荔富收楼”字样的龙文身份证复印件、载明“用于赔付及收楼”、“受委托人”字样的陈秀琼身份证复印件、业主签名样板、载明“用于赔付手续”字样持卡人为龙文的银行卡以及上述赔偿款的转账凭证，拟证明陈秀琼在《前期物业服务协议》、《业主钥匙/资料签收表》、《18楼业主收楼协议》以及《和解协议》上代龙文签名的行为是受龙文委托。上述陈秀琼身份证复印件有“陈秀琼”字样的签名及按捺指模，其他复印机均有“龙文”字样的签名及按捺指模。另查明，龙文与陈秀琼于1996年11月26日登记结婚。广州市增城区国土资源和规划局查询的产权情况表显示，增城区朱村街荔富街14号1802房产登记字号（17登记12674886），产权人为龙文，建筑面积为98.77平方米。龙文出示业主收楼验收表、微信聊天记录、电话录音，证明因房屋层高及漏水问题，一直与开发商及物业公司协商。庭审中，荔韵公司与龙文确认如下事实，一、本案诉请的房屋物业管理费期间为2017年9月至2018年5月，共9个月；二、被告于2017年8月13日向被告支付4390.30元；三、被告于2018年7月27日向被告支付2973.50元；四、被告确认诉请的物业费和公摊费符合合同约定。荔韵公司主张以下事实：一、被告于2017年8月13日支付的4390.30元是为清缴2016年4月1日至2017年8月12日的物业费和公摊费（物业费每月247.35元×16个月零12天=4053.70元，336.60元是公摊费用），清缴物业费后，原告、被告以及荔富湖畔公司签订了《和解协议》；二、被告于2018年7月27日支付的2973.50元是为清缴2017年9月1日至2018年7月31日的物业费和公摊费（物业费每月247.35元×11个月=2720.85元，252.65元是公摊费用）。被告主张以下事实：一、因为案涉房屋存在层高和漏水问题，一直与物业及开发商交涉，以及荔韵公司的潘经理曾表示过可以用物业费来抵损失，所以才没有支付物业费，物业费应当从完成案涉房屋的维修工作后即2017年10月23日起算；二、2018年7月27日支付的2973.50元是由原告根据2017年8月至2018年9月的物业费和公摊费核算所得，当时原告表示我方交费后，即结清此前的物业费，不收滞纳金，其后我方按照原告的要求缴纳了费用，但我方认为该费用应当是预缴2018年12月1日至2019年9月1日的物业费用，而此前2017年8月13日支付的4390.30元是预缴2017年8月至2018年12月期间的物业费用。本院认为：荔韵公司与龙文签订的《前期物业服务协议》虽然是龙文妻子陈秀琼代为签署，但案涉房屋是在夫妻关系存续期间购买的，且原告提供的载明“用于荔富收楼”字样的龙文身份证复印件、载明“用于赔付及收楼”、“受委托人”字样的陈秀琼身份证复印件、业主签名样板、载明“用于赔付手续”字样持卡人为龙文的银行卡等一系列证据，以及后续赔偿款转账给龙文的事实，均可证明陈秀琼的上述行为是得到龙文的授意，故双方签署的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《前期物业服务协议》，约定龙文首次缴纳物业服务费用的时间自《商品房买卖合同》约定的收楼截止日期之次日开始计收，即从2016年4月1日起计，本案中，原告诉请的房屋物业管理费期间为2017年9月至2018年5月，共9个月，庭审中，原、被告均确认被告于2017年8月13日支付了4390.30元以及于2018年7月27日支付了2973.50元，且原告亦确认该4390.30元是被告与荔富湖畔公司于2017年8月13日签署《和解协议》当天支付的用于结清2016年4月1日至2017年8月12日的物业费和公摊费，2018年7月27日支付的2973.50元是用于结清2017年9月1日至2018年7月31日的物业费和公摊费，即本案中原告诉请的物业费和公摊费被告已支付，故对原告的该项诉请，本院不予支持。至于被告认为2016年4月1日至2017年10月23日期间的物业服务费应由开发商支付，乃被告与开发商之间的纠纷，可另寻途径解决。至于违约金的问题，被告此前是因案涉房屋存在层高差、漏水问题为由一直与荔富湖畔公司、原告协商维修及补偿问题，在协商过程中原告物业经理曾向被告提出过用物业费补偿损失等建议，而没有支付案涉房屋的物业服务费，其后被告于2018年7月27日与原告再次协商结清了诉请的物业费，被告在上述期间并没有拖欠物业服务费的恶意，故本院对原告请求被告支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市荔韵物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告广州市荔韵物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  何宇琳审 判 员  梁仕保人民陪审员  黎灿锋二〇一九年一月四日书 记 员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。