浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初10541号 原告（反诉被告）：方明亮，男，1974年12月3日出生，汉族，住浙江省松阳县。 委托代理人：叶蓓蕾，浙江纳祺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州远景控股有限公司，住所地浙江省杭州钱江经济开发区兴国路506号15-9019室。 法定代表人：郑长顺，总经理。 委托代理人：张哲人、朱舒阳，浙江奇沁律师事务所律师。 原告方明亮为与被告杭州远景控股有限公司（以下简称远景控股）租赁合同纠纷一案，于2018年6月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员冯妍独任审判。后因远景控股下落不明，本院裁定本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理。远景控股在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并进行审理。本院于2018年11月15日、2019年1月4日两次公开开庭进行了审理，方明亮及其委托代理人叶蓓蕾、远景控股的委托代理人朱舒阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）方明亮起诉称，2017年3月9日，方明亮与远景控股签订《远景钱江电子商务园使用权转让合同》，约定方明亮享有对裙楼一层面积154.74平方的房屋使用权，期限自2017年3月9日起至2051年8月22日止，租金总价为1083180元，分期付清，于2017年3月9日前支付543180元，于2018年6月1日前支付200000元，于2019年6月1日前支付340000元。交付使用时间约定为2017年5月30日，如逾期交付使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付之日次日起至实际交付之日止，远景控股按日向原告支付已缴价款万分之五的违约金。合同签订之日，方明亮当即支付了首次租金543180元，2018年6月1日第二期支付租金前方明亮多次向远景控股表达要求支付租金的意愿，但远景控股均拒收且告诉方明亮要求解除《远景钱江电子商务园使用权转让合同》，并无息退还已付的首次租金543180元。方明亮认为远景控股的行为属单方违约行为，遂于2018年5月31日向远景控股发出《律师函》一份，催促远景控股继续履行合同并承担违约责任，明确要求远景控股在收到《律师函》后七日给予书面答复，但至今未收到任何形式的回复。特起诉，请求判令：1、远景控股支付违约金99130.35元，自2017年5月31日暂计算至2018年5月31日止，自2018年6月1日起的违约金以543180元为基数按照每日万分之五的标准，计算至判决确定履行之日止；2、本案诉讼费用由远景控股承担。 被告（反诉原告）远景控股答辩称，不同意方明亮的诉讼请求。本案争议的合同是无效合同，案涉房屋不具备交付条件，根据相关规定，未竣工验收并未办理产权证的房屋不得上市交易，故案涉合同违反了强制性规定，应属无效，违约金条款也无效。另，案涉房屋未竣工验收，且未经消防验收，案涉合同也应认定为无效。 被告（反诉原告）远景控股反诉称，2017年3月9日，方明亮与远景控股签订《使用权转让合同》，约定远景控股将位于远景钱江电子商务园项目中公寓楼裙楼一层的物业使用权转让给方明亮，使用权总价款为1083180元。合同签订时，远景控股尚未取得房屋所有权证，且案涉物业尚未竣工验收，未通过消防验收，不具备交付使用的条件。远景控股认为其自身不具备签订租赁合同的主体资格，且案涉房屋属于必须经过公安消防机构验收的房屋，故《使用权转让合同》应属无效合同，特反诉，请求判令：1、确认《使用权转让合同》系无效合同；2、本案反诉费用由方明亮承担。 原告（反诉被告）方明亮针对反诉答辩称，请求驳回远景控股的反诉请求。租赁合同只有在违反法律强制性规定的情况下无效，房屋租赁并不以取得房产证为必要的生效条件，故远景控股以未取得房屋所有权证抗辩案涉合同无效是不成立的。签订案涉合同时双方都知道案涉工程没有竣工验收，故在此前提下签订的合同是双方的真实意思表示。远景控股以案涉工程没有通过竣工验收为理由主张案涉合同无效，是一种不负责任的法律行为。且竣工也不是租赁合同生效的必要条件。综上，请求驳回远景控股的反诉请求。 针对本诉与反诉，方明亮为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、远景钱江电子商务园使用权转让合同一份，用于证明双方于2017年3月9日签订合同明确各自的权利义务的事实。 2、收据、银行流水清单各一份，用于证明远景控股收取方明亮支付的第一期资金人民币543180元的事实。 3、律师函及快递跟单一份，用于证明因远景控股的原因致方明亮无法交付2018年6月1日的租金，且远景控股提出解除合同无息退还已付租金，方明亮才致函表明要求继续履行合同的态度以及远景控股逾期交付使用，方明亮有权依约向其主张违约金的事实。 针对本诉与反诉，远景控股为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、使用权转让合同一份，用于证明远景控股在签订案涉合同时案涉房屋尚未完成竣工验收、消防验收，且至今处于停工状态，不具备交付条件，远景控股也濒临破产，不具有对该房屋进行继续建造的能力的事实。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2017年3月9日，方明亮（乙方）与远景控股（甲方）签订《远景钱江电子商务园使用权转让合同》一份，约定远景控股将远景钱江电子商务园项目中公寓楼的房屋使用权转让给方明亮，用于经营小型超市，房屋位置为裙楼一层，面积154.74平方米，总价1083180元，实际使用期限自签署合同之日起算至2051年8月22日止。付款方式如下：乙方于2017年3月9日前支付543180元，剩余款项分期支付，于2018年6月1日前支付200000元，于2019年6月1日前付清340000元。甲方在2017年6月30日交付使用。合同对甲方逾期交付的违约责任约定如下：1、逾期在六十日之内，自本合同规定的交付日次日至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付已缴价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过六十日以上的，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲方按已缴价款的15%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付之日之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已缴价款万分之五的违约金。合同还对其他权利义务做出了约定。 同日，方明亮向远景控股支付543180元，远景控股出具了相应的收据。2018年5月31日，方明亮向远景控股发出律师函一份，要求远景控股继续履行合同，接受其当面交付款项或提供银行账号等接收款项的信息，以便其支付租金200000元，并要求远景控股支付逾期交付房屋的违约金。后因双方未能协商解决，方明亮诉至本院，望判如所请。另，案涉房屋所在工程至今未通过竣工验收，远景控股亦至今未能向方明亮交付案涉房屋。 本院认为，方明亮与远景控股签订《远景钱江电子商务园使用权转让合同》，约定远景控股将案涉房屋的使用权转让给方明亮，方明亮支付相应的价款。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。远景控股以案涉房屋未竣工验收为由要求确认合同无效的反诉请求，无相应依据，本院不予支持。根据合同约定，远景控股应于2017年5月30日交付案涉房屋，但至今未能交付，远景控股的上述行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。故对方明亮要求远景控股承担违约金99130.35元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认，自2017年5月31日暂计算至2018年5月31日，自2018年6月1日起至判决确定履行之日止的违约金以543180元为基数，按照日万分之五的标准另计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州远景控股有限公司支付原告（反诉被告）方明亮违约金99130.35元（自2017年5月31日暂计算至2018年5月31日，自2018年6月1日起至判决确定履行之日止的违约金以543180元为基数，按照日万分之五的标准另计），于本判决生效后十日内付清； 二、驳回被告（反诉原告）杭州远景控股有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2278元，由被告（反诉原告）杭州远景控股有限公司负担，于本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）杭州远景控股有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2318元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  冯妍 人民陪审员  叶强 人民陪审员  王军 二〇一九年一月八日 法官助理刘娟 书记员周露燕