四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1802民初1399号 原告：雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司，住所地四川省雅安市荥经县严道镇青华街72号。 法定代表人：陈宏，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪建国，四川民欣律师事务所律师。 被告：阙某，女，2010年3月23日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 法定监护人：阙建波（阙某父亲），男，1971年5月28日出生,汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。 被告：郑利勇，男，1974年5月22日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：杨利（郑利勇妻子），女，1977年2月25日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原告雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司与被告厥琳贰，被告郑利勇，被告杨利申请人执行异议之诉一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人汪建国，被告阙某的法定监护人厥建波及其委托诉讼代理人刘建刚到庭参加了诉讼，被告郑利勇和杨利经本院公告送达开庭传票后，均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司向本院提出诉讼请求：依法查封并强制执行杨利所有的位于四川省雅安市雨城区朝阳街9号1层9号的商业用房（房屋唯一号：310990，业务宗号：权0100924号；建筑面积64.55平方米）。事实和理由：2018年3月28日，四川省雅安市雨城区人民法院作出的（2018）川1802执异10号《执行裁定书》裁定，撤销其已经作出的（2017）川1802民初1028号《执行裁定书》。为此，雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司认为，原审法院在审理中忽略涉案房屋交易价格过低且时间无故延长这一至关重要的法律事实。杨利于2014年6月4日在金融机构以该房5,500,000元价值设置抵押担保贷款，但厥琳贰却在雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司尚未参与的情况下，单方委托评估机构出具一份涉案房产价值3,300,000元的既无科学性，又无合理性的评估报告，并以该价款进行交易，前后差价高达39%。双方从签订买卖合同之日起至缴纳该房产交易税之日止，前后亦长达27天，导致该房目前仍然登记在杨利名下，显然不符合正常的交易习惯；由此可以确认厥琳贰并非善意第三人。而雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。故依法进行诉讼维权。 阙某辩称：雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司所陈述的事实及适用的法律错误。首先，阙某在获得了抵押权人同意的前提下，购买案涉房产的行为合法有效，应予保护。其次，双方交易金额亦是具有资质的评估机构所确认的，属于正常交易的范畴；故厥琳贰系善意的第三人。至于涉案房产价值上下浮动，主要受当时的市场经济调节，并非恶意串通所为。再次，阙某依约已经交付全部的购房款并实际占有和管理该房；且在税务部门缴纳了相关的交易税费，在等待办理过户手续的过程中因另案被人民法院采取查封的强制措施，导致尚未完成过户手续的程序。综上，阙某依法取得该房的所有权应当受到保护，不能以时间长短判定涉案房产权的归属，雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司的诉讼请求不能成立，应当依法维持四川省雅安市雨城区人民法院作出的（2018）川1802执异10号《执行裁定书》。 郑利勇未作答辩，亦未提交任何证据。 杨利未作答辩，亦未提交任何证据。 当事人围绕本案诉讼提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所列举的真实性无异议，仅对证明内容等提出不同看法的全部举证，均作为证明本案相关事实的证据予以采用并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下，厥琳贰列举四川鼎证房地产评估咨询有限公司出具“川鼎证司评（2017）0810号”房地产估价报告证据，用以证明厥琳贰与郑利勇及杨利之间进行房产交易价格合理的事实。雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司发表质证意见认为：该份鉴定报告系单方委托的行为，并非本案当事人双方共同选择的鉴定机构，故针对其三性均不予认可；同时当庭再次申请重新鉴定。本院认为，该份鉴定报告系郑利勇和涉案商业用房的抵押权人即雅安农村商业银行股份有限公司雨城区支行于2017年8月1日共同委托四川鼎正房地产评估咨询有限公司后，于同年8月10日作出的评估报告，有效期限为一年（截止2018年8月9日）。虽为单方委托评估的行为，但能够客观印证目前本地房地产交易的实际价值，同时得到抵押权人的认可并据此已经完成全部买卖行为。不仅符合有效证据的形式要件，应当作为能够证明案件基本法律事实的证据予以采用。 根据采用的证据并综合双方当事人陈述及辩解理由，本院认定本案的基本法律事实如下： 2017年10月17日，本院在审理雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司与郑利勇、杨利借款合同纠纷一案中，根据雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司的财产保全申请，于次日向雅安市不动产登记中心送达了（2017）川1802民初1028号民事裁定书和（2017）川1802执保229号协助执行通知书，查封了杨利位于雅安市雨城区朝阳街9号1层（业务宗号：权0100924）的商业铺面，查封期限为一年。 2014年6月4日，郑利勇与雅安农村商业银行河北分理处签订个人借款合同（合同编号：2014年河北字第77号），约定主要内容即，郑利勇向雅安农村商业银行河北分理处借款3,500,000元，届满日2017年5月25日。同日，杨利及其女儿郑雲丹与雅安农村商业银行河北分理处签订抵押合同（合同编号：2014年河北字第77号）。约定，杨利及其女儿郑雲丹将其共有位于雅安市雨城区朝阳街9号1层（房产证号：雅房权证雨城字第××号、01××45号；土地使用证号：雅市国用（2014）第43773号）的商业铺面，为郑利勇的该笔借款提供价值5,500,000元的抵押担保。2014年6月13日，双方办理了雅房他证他权字第××号房屋他项权证。该笔贷款逾期后，郑利勇和雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行于2017年8月1日共同委托雅安鼎正房地产评估咨询有限公司对该房产进行评估，评估单价为52,072元/平方米，总价值3,361,200元。有效期限为一年（截止2018年8月9日）。2017年10月9日，杨利及其女儿郑雲丹与阙某之父阙建波签订房屋买卖合同，约定该房屋转让价款为3,350,000元，并先于同年9月15日向郑利勇支付购房款300,000元，剩余3,050,000元在签订合同当日全款支付。2017年9月15日，郑利勇向雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行归还借款300,000元。同年10月9日，阙某之父阙建波以郑利勇名义分别向雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行还款2,500,000元、500,000元、50,000元，以上共计3,350,000元。2017年10月9日，郑利勇向阙某之父阙建波出具一张3,350,000元收条。同日，雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行向郑利勇出具3,350,000元的还款凭证，并依法解除该房屋设置的抵押登记手续。2017年10月11日，阙某在网上签订了存房买（2017）第502404号雅安市存量房买卖合同。同年11月6日，阙某在税务机关缴纳了所有税款。在不动产中心办理过户的过程中，因涉案房产被人民法院采取查封的强制措施而搁浅。为此，厥琳贰依法向本院提出执行异议，本院经过听证程序后，依法作出（2018）川1802执异10号《执行裁定书》裁定，撤销雅安市雨城区人民法院作出的（2017）川1802民初1028号民事裁定书中裁定主文第二项“查封杨利所有的位于雅安市雨城区朝阳街9号1层9号的房屋，查封期限至2018年10月17日”。雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司对此不服，从而引发本案执行异议之诉。 审理中，雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司以涉案房产依据单方委托评估机构出具报告降价进行的交易，并非善意取得和符合正常的交易习惯为由，申请重新鉴定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，阙某之父阙建波在本院查封前签订的房屋买卖合同，属于双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效并已经支付了全部价款，且实际合法占有和管理该房产。办理产权转移需要一定的合理时间，该房因另案被人民法院采取查封的强制措施导致尚未办理产权转移；显然并非厥琳贰自身原因所致。雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司庭审中未举证证明阙某之父阙建波与郑利勇、杨利、郑雲丹具有恶意串通行为的事实。关于重新鉴定的问题，郑利勇、杨利、郑雲丹在2014年6月向银行借贷时，将涉案房产作为担保物所设置的抵押价值并非完全体现客观真实性，尚应受到房产市场的交易波动及价格调整。本案中，涉案房产的抵押权人雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行和郑利勇共同委托具有资质的鉴定机构进行评估作出的报告为交易依据。作为国家金融机构必须确保和履行国家资产安全和及时回收的职责，坚决杜绝国家资产的流失。绝不会出现原本可以全额回收借款本金，而故意减收或者少收等情况，且立即解除该抵押担保的行为。为此，涉案评估报告虽系单方委托，但能够反映当时市场交易价，本院受理该案时仍然处于有效期限内。综上，雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司申请重新鉴定理由并不充分，本院不予准许。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”厥琳贰在本案中的买卖行为和辩解理由符合该法条规定，对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，本院予以支持。雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司诉讼请求查封并强制执行杨利所有的位于四川省雅安市雨城区朝阳街9号1层9号的商业用房的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。郑利勇、杨利经本院公告送达开庭传票后，均未到庭参加诉讼，不影响本院依据审理查明的事实依法作出判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费9,800元，由原告雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  田 智 人民陪审员  黄志明 人民陪审员  何良诚 二〇一九年一月二十一日 法官助理陈晓蓉 书记员陈波