辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9501号上诉人（原审被告）：刘庆明，男，1956年5月15日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：大连正源物业服务有限公司开发区分公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区城润万家**—11。负责人：黄河，总经理。委托诉讼代理人：王健，辽宁同方律师事务所大连分所律师。上诉人刘庆明因与被上诉人大连正源物业服务有限公司开发区分公司（简称正源公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘庆明上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人与案涉小区的开发单位大连海汇地产公司签订的前期物业服务委托合同是无效合同。2006年上诉人在拆迁时与街道办事处、大连海汇地产公司签订了回迁安置补偿协议。根据物业管理条例第二十九条规定及回迁安置补偿协议第六条约定，回迁住宅必须取得竣工验收备案才能入住，在未取得竣工验收合格证前，前期物业服务委托合同是无效的。2.上诉人于2010年8月入住房屋，入住后地产公司、被上诉人均未与上诉人签订物业服务合同。案涉房屋有漏雨、发霉、冬季供暖温度不达标等问题，无法居住，上诉人因维修造成了经济损失。案涉房屋被盗，造成上诉人经济损失，保安没有尽到巡视、安保义务。案涉房屋厨房下水道堵塞，被上诉人未予以解决，服务态度不好，还殴打了上诉人。2010年小区召开了业主大会，全体业主要求与被上诉人签订物业服务合同，遭到被上诉人拒绝。一审法院判决上诉人承担物业费有违公平。正源公司辩称，不同意刘庆明的上诉请求。1.关于前期物业服务合同的问题。物业管理条例第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在案涉小区业委会未依法成立时，建设单位与被上诉人签订前期物业服务合同完全符合上述规定。条例第二十九条关于移交小区物业资料的规定，是在前期物业合同生效后，且物业服务企业实际进驻小区开始履行合同时，建设单位应当履行的义务，而非是签订前期物业服务合同的前提条件。故，案涉前期物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业委会与物业服务企业签订的物业服务合同，均对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，上诉人关于物业服务合同的上诉理由没有事实及法律依据。2.关于案涉楼房竣工验收事宜。辽宁省物业管理条例第四十四条之规定，将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当由建设单位承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。因此，上诉人认为被上诉人不应收取的物业费，可按其与案外人签订的相关协议另行主张权利。本案当事双方争议物业的竣工验收时间系2009年或2010年，而被上诉人追索拖欠两个房屋的物业费起始时间为2011年，与竣工备案的具体时间并无直接关联，自2011年物业已竣工验收及上诉人已实际入住均不存在争议。3.关于上诉人提出的其他物业服务问题。（1）墙体漏雨、长毛问题。因房间和外墙面的防渗漏已超过保修期，需要按规定启动维修资金解决外墙问题，因涉及业主大会业委会、街道及相关业主签字等多方程序，需要较长的启动时间及各方联动，而非被上诉人不解决。（2）供热问题。根据物业管理条例第五十一条、辽宁省物业管理条例第十五条之规定，供热单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。此外，上诉人还可以依法要求供热单位入室测温，如不达标，可依大连市相关规定要求供热单位退费。被上诉人收取的物业费中不包含任何与供暖有关的费用。（3）室内被盗问题。因涉及刑事犯罪，且犯罪地点在上诉人的房屋内，系专有部分，而被上诉人提供的物业服务主要针对物业区域内的共用部位，双方亦未针对上诉人的专有部分建立任何服务关系，故上诉人应报案解决。（4）被上诉人工作人员打人问题。被上诉人经核实，此前未发生过殴打上诉人的事件，下水管道已由被上诉人疏通解决，上诉人该节理由无事实依据。此外，即使发生过打人事件，上诉人可依法向侵权人追究其侵权责任，与本案追索物业费并非同一法律关系，不能以此形成抗辩理由。综上，上诉人的上诉请求、事实及理由没有事实及法律依据，请予以驳回，维持一审判决。正源公司向一审法院起诉请求：要求被告支付拖欠的物业费11243元及延迟付款违约金3373元，共计14616元。一审法院认定事实：被告刘庆明通过动迁取得位于大连经济技术开发区成润万家62栋4-5-2号（面积为82.27平方米）及3栋2-3-2号（面积为63.38平方米）两套房屋。原告为该小区提供物业服务。2008年5月8日，案涉小区的开发单位大连海汇房地产开发有限公司与大连正源物业服务有限公司签订《前期物业服务委托合同》，委托大连正源物业服务有限公司为案涉小区提供物业服务，住宅服务费标准为1.00元/月/平方米，逾期缴纳，按0.3%比例按日交纳滞纳金，委托期限至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。2008年5月26日，大连正源物业服务有限公司出具授权委托书，将前述前期物业服务合同交由其分支机构即原告履行。2011年8月31日，大连经济技术开发区成润万家业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，委托原告为案涉小区提供物业管理服务，委托服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理等，委托期限为3年，自合同签订之日起开始生效；物业管理服务费住宅房屋按建筑面积1.00元/月/平方米向业主、使用人收取，每季度首月1-10日交纳本季度费用，逾期缴纳的按金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2015年7月14日，大连经济技术开发区成润万家业主委员会与原告再次签订《物业服务委托合同》，委托原告对案涉小区进行物业管理服务，委托服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理等，委托期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，管理服务费标准与前述合同一致，每季度首月10日前交纳本季度费用，逾期缴纳按金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2018年9月26日，大连金普新区马桥子街道西山社区居民委员会与原告签订《物业服务委托合同》，委托原告对案涉小区进行物业管理服务，委托服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理等，委托管理期限为5年，自2017年8月29日起至2022年8月28日止，管理服务费标准按建筑面积1.00元/月/平方米向业主、使用人收取；每年1月31日前交纳本年度费用，逾期缴纳按金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2018年9月13日，大连金普新区马桥子街道西山社区居民委员会出具证明，证明物业服务委托合同未续签期间（即2014年8月31日至2015年5月31日），原告为案涉小区提供物业服务。原告自2012年12月16日起多次催缴两套房屋物业费，被告仍欠付62栋4-5-2号房屋2011年7月1日至2018年6月30日期间物业费及3栋2-3-2号房屋2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费，其中原告对前述两套房屋2015年6月18日以前的物业费按照0.8元/月/平方米的标准予以主张，金额合计应为11239元。违约金自行调整为按照欠付金额的30%主张。被告提交照片用以证明案涉小区存在保安夜间未尽职值守、被告房屋存在墙壁发霉、地板损坏等情形。一审法院认为：建设单位及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依委托或约定向被告提供物业管理服务，被告应依约向原告缴纳物业费。合同约定物业费标准1.00元/月/平方米，原告按照0.8元/月/平方米的标准予以主张系对自身权利的处分，两套房屋欠付的物业费合计11239元，被告应予给付，故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告已实际入住并接收原告提供的物业服务，故其提出案涉房屋未达到竣工验收标准即交付，不应由被告负担物业费的答辩意见，于法无据，本院不予采信。被告提交的照片不足以证明原告不履行物业服务合同主要义务，其以此拒交物业费的抗辩意见，本院不予采纳。被告逾期支付物业费的行为，依法应承担相应的违约责任，但考虑到物业服务双方应本着真诚协商的态度，解决矛盾和纠纷，以维护良好的物业服务关系，从化解社会矛盾的角度出发，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告刘庆明于本判决生效之日起十日内，给付原告大连正源物业服务有限公司开发区分公司物业费11239元；二、驳回原告大连正源物业服务有限公司开发区分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，由原告大连正源物业服务有限公司开发区分公司负担19元，由被告刘庆明负担64元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉前期物业服务委托合同成立且有效，其对业主具有约束力。被上诉人已实际为包括上诉人在内的小区业主提供物业服务，上诉人依法负有支付物业费的义务。一审法院判令上诉人向被上诉人支付物业费11239元有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。上诉人提出的房屋漏雨、发霉、保安未尽到安保义务等上诉理由，均依法不构成不支付物业费的法定理由。上诉人刘庆明提出的前期物业服务委托合同无效的理由亦不能成立，应不予支持。综上所述，上诉人刘庆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由上诉人刘庆明负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 孙文英审判员 周欣宇二〇一九年十二月十二日书记员 张 宁