贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2628民初877号 原告：朱守泉，男，汉族，1970年8月24日出生，贵州省锦屏县人，职业：个体户，住址贵州省锦屏县组。 原告:黄明英，女，汉族，1974年9月24日出生，贵州省锦屏县人，住址贵州省锦屏县区，系朱守泉之妻。 委托诉讼代理人：张德金（一般代理），男，贵州洲联合(锦屏)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜再堂（一般代理），男，贵州洲联合（锦屏）律师事务所实习律师。 被告：贵州省新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县三江镇风雨桥社区570号。 法定代表人：陈柯，男，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦曦（特别授权），男，贵州纵贯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱辰（特别授权），男，贵州纵贯律师事务所律师。 原告朱守泉、黄明英诉被告贵州新胜置业开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱守泉、黄明英及其委托代理人张德金、姜再堂，被告贵州新胜置业开发有限公司委托代理人邱辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2017年11月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告一次性退还原告购房款人民币958923.00元；住宅专项维修资金费19179.00元；不动产登记费550.00元；税费27877.26元；违约金9589.23元；利息47000.00元（利息：从2017年11月9日合计人民币29335.38元）；从2018年1月31日起合计人民币23500.00元，均按年利率的6%计算至还本付息之日止。以上费用合计人民币1063118.49元。3、确认原、被告于2017年11月9日签订的《商品房买卖合同》第十三条第2.（2）“逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任”的约定无效。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月9日，原、被告签订购买位于天马广场地下室第1幢l层l—21号的《商品房买卖合同》(出卖人出具的格式合同)，该合同第三条第十一条约定：“2018年1月30日前交付该商品房”，以及该合同第十七条之约定：“经行政部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起l0内，书面通知买受人，出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房"。合同签订后，原告于当日支付被告购房款488923．O0元，以及向锦屏县税务局缴纳购房税27877．26元；住宅专项维修资金19179.O0元；2018年1月31日，缴纳不动产登记费550.00元；原告向贵州省农村信用社锦屏支行贷款支付被告购房款人民币470000.O0元。 原告依合同约定支付购房款后，截止2018年10月止， 被告不仅交不了房，甚至该不动产都没有验收合格，致使 原、被告于2017年11月9日签订的《商品房买卖合同》目 的落空。被告为了规避法律、协议，在该不动产没有验收合 格之前，口头叫原告等其他业主开始进入地下商城装修、经 营。由于该不动产没有验收合格，各种问题纰漏百出，表现为：①消防设施临时改变(截止2018年10月没有验收合格)；②房屋漏水等。更为严重的是，被告竟然私自改变设计图纸，表现为：把农贸市场进入地下商场的人行坡5m(可以运输货物进入商场)私自改为步梯2．3米，致使货物运输车辆不能进入商场，使门面货物运输价值目的落空，增加原告的运输成本，门面使用价值大大降低。由于被告私自改变设计图纸，严重影响该经营性门面用房使用功能，致使该门面利用价值降低，使原告在购房时的期望与合同目的不能实现，己构成根本性违约。为此，原告多次与被告协商，并督促被告尽快完善合同相关事宜，无奈被告不仅不完善合同相关事宜，且开始回避原告提出的问题，直至躲避原告。 为维护原告合法权益，现依据我国《民法通则》、《合同法》相关规定以及司法解释和我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向你院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、原告朱守泉已经实际收房并将商铺对外进行出租，原告主张没有收房与事实不符。新胜公司严格按照买卖合同约定履行了商铺交付义务，并且在2018年3月5日，朱守泉还向新胜公司出具了《情况说明》，其在说明的内容中也承认了其已将诉争商铺对外进行出租的事实，因此原告所谓没有收房的主张是自相矛盾且与事实不符的。 二、不存在设计变更导致合同目的不能实现的情形。首先，新胜公司举证时提供的规划图、合同附件图与原告证据中5-2、5-4的图纸照片是一致的，在图纸照片中可以看出，从最早的规划开始一直到工程实际完工，涉争场地一直就是按照步梯规划进行设计和施工的，按照规划设计的要求，此处就应当是步梯，所以不存在原告所谓将斜坡改成步梯的情形。 其次，诉争的商铺已在2018年9月27日经消防验收部门进行检查并验收合格。 再次，商铺主体结构质量完好，不存在因质量原因导致房屋不能使用的情形，因此，原告以房屋存在严重质量问题导致合同目的不能实现的主张，没有事实根据。 三、原告与新胜公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在排除义务或限制权利的格式条款。第一，并非所有的格式条款都是无效条款，《商品房买卖合同》第十三条已经对逾期交房的违约责任做了明确约定，并没有排除各方应有的义务或限制某一方的权利。第二，本案中的《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局制定，并经过锦屏县住房保障和房产管理局商品房交易中心备案，合同条款和内容合法合规。 四、新胜公司并未收到过原告解除合同的通知，原告主张已尽通知义务没有证据支持。原告提供的邮寄单并不能证明新胜公司或者公司员工收到了解除通知，所以原告所谓的解除通知送达已过三个月的主张没有事实根据。法律应当注重保障交易的稳定，促进经济的发展，除非确实出现无法实现合同目的的情况，否则不应随意解除合同，本案中，商铺并不存在质量问题导致房屋不能使用的情形，也不存在因设计变更导致合同不能履行的情况。综上所述，我们认为原告主张合同目的不能实现，要求解除合同的诉请没有事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回其对于新胜公司的全部诉求。 经审理查明：2017年11月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号2017001693）,合同主要内容为：一、【买卖标的物】原告（买受人）购买被告（出卖人）位锦屏县××山社区××广场地下室××层××—××号号门面，建筑面积为34.37㎡；二、【价款及支付方式】该门面单价为每平方米50736.67元，总价款958923.00元。该价格已包括水、电安装费用及双方约定附件五所列配设施的建设费用。出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定采用贷款方式付款；三、【商品房交付条件、时间】合同第十一条约定，被告出卖商品房于2018年1月30日前向原告交付。交付条件为：交付时①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，③满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件等。四、【逾期交房责任】合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：①逾期交房不超过60日，出卖人不承担违约责任；②逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已交纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。五、【规划设计变更约定】合同第十六条对规划变更约定，出卖人应当按照规划行政管理部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：据实结算房价。合同第十七条对设计变更约定，①经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限通知买受人的，买受人有权退房。②买受人应当在收到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。③买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起1日内退还买受人已付房款，并按照“1”利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。六、【房屋质量约定】出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起1日内退还全部已付款，并按照“1”利率付给利息。给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。合同还对其他事项进行行了约定。 合同签订后，原告于当日支付被告购房款488923.00元，以及向锦屏县税务局缴纳购房税27877.26元，住宅专项维修资金19179.00元，2018年1月31日，缴纳不动产登记费550.00元；2018年1月31日，向贵州省锦屏县农村信用合作联社贷款支付被告购房款470000.00元。至此，原告按合同约定已全部支付完毕购房款。因被告出卖的房屋在合同约定交付的期间内尚未达到约定交付条件，未能在合同约定时间即2018年1月30日前将出卖房屋交付原告。原告认为所购不动产没有验收合格，并且被告私自改变设计图纸，致使原告所购门面利用价值降低，使原告在购房时的期望与合同目的不能实现，构成根本违约。遂于2018年10月18日诉至本院，要求解除与被告所签订的《房屋买卖合同》并要求被告退还房款及相关费用。 同时查明，因被告新胜置业开发有限公司未能在合同约定时限内交房，承诺延期至2018年8月20日交房，于2018年9月3日向案外人欧茂坤等天马广场业主支付违约金35万元。庭审中，被告辩称出卖给原告的门面房已实际交付，原告亦在诉状陈述中认可在该不动产没有验收合格之前，口头叫原告等其他业主开始进入地下商城装修、经营。原告朱守泉并于2018年3月5日出具情况说明，其与被告所购天马广场负一层21号商铺与他人达成租赁协议，因商场未达到交付条件，承租方拒缴租金，造成原告租金损失，要求被告赔偿3月份租金5800.00元，被告新胜置业公司于2018年3月16日赔偿原告3月份租金损失5800.00元。并于2018年8月3日承诺对原告造成租金损失的4-7月四个月租金待共管账户解冻后三日内一次性补足原告。 另查明，2018年11月5日原告等天马广场全体业主针对天马广场项目漏水，完工现状与原规划设计图部分不相符，承诺入口防护栏、出口处货物通道没有修建三个问题向锦屏县住建局反映，住建局回复意见为：关于第一个问题，责令建设单位督促施工单位立即整改（当前施工单位正在整改中）。关于第二个问题，责令建设单位督促施工单位按原规划设计和施工图设计文件进行整改。关于第三个问题，由于该内容未在规划设计和施工图设计文件中，由业主根据购房合同与建设单位协商解决或走法律途径解决。证明该商品房质量尚存在瑕疵，正在整改之中；被告未对规划设计和施工图设计进行变更,由其督促施工方按原规划设计和施工图设计文件进行整改。 以上事实，有当事人的陈述、涉案提交的证据以及庭审笔录等为证，可以认定。 本院认为：一、关于合同效力的认定：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时起生效”。结合本案，原、被告于2017年11月9日订立的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合同自成立时生效。双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。关于原告主张该合同第十三条为无效条款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”结合本案，原、被告《商品房买卖合同》第十三条约定的内容为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：①逾期交房不超过60日，出卖人不承担违约责任；②逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已交纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。”即逾期交房责任约定，该条款是否为无效条款，主要看被告在该条款中有无免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利。根据双方本条约定的内容看，“被告逾期交房超过60日，承担支付已交纳房款的1%违约金，合同继续履行，不再承担违约责任。”显然，本条约定的被告在逾期交房超过60日后的较长时间内交房，仅承担固定的较轻的违约金责任，是减轻已方责任的约定。此外，约定中“合同继续履行，不再承担违约责任。”是否加重原告责任、排除原告主要权利？从该条约定的意思表述分析，“合同继续履行”是双方权利义务约定，并非责任承担约定，该内容没有加重原告责任；“不再承担违约责任”是被告减轻已方责任的约定。未有排除原告基于被告一方的违约行为而享有的法定权利和约定权利。因此，对于原告认为该合同第十三条为无效条款的主张，本院不予支持。 二、关于对合同应否解除的认定：本案中，原、被告订立的合同应否解除，一是是否符合双方约定解除条件，二是是否符合法律规定解除条件。根据双方订立的合同内容看，原、被告在《商品房买卖合同》中对于合同的解除有约定，应当从其约定。约定解除条件成就，双方或一方享有解除权。双方在本合同中约定原告解除合同的条件为，一、规划设计变更，原告可以选择退房；二、房屋质量经检测不符合标准和设计要求的，原告有权退房。原告主张依约解除合同，但未有充分证据证明该条件已成就，因此，其依据合同约定尚未享有和行使解除权。那么，其合同能否依据法律规定解除？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。结合本案，原、被告订立的商品房买卖合同是出卖人将尚未建成竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的基本义务是向买受人交付标的物并转移标的物所有权义务，买受人的基本义务是按照约定的数额支付价款义务。原、被告于2017年11月9日订立合同后，原告即于当日按约定向被告支付了购房款488923.00元，于2018年1月30日贷款交付470000.00元，履行了买受人的基本义务。被告未能在约定于2018年1月30日前将所售房屋向原告进行交付，构成违约。此后，被告承诺于8月20日履行交付义务并向买受人支付了违约金，可视为买受人接受其新的履行交付期限。庭审中，双方对于所购房屋是否已经实际交付使用存在异议，根据原告出具的情况说明内容，可推知所购门面已在8月20日前原告已接收使用。本合同约定的主要权利义务已经履行，实现了合同目的。因此，原告诉请解除合同不符合法律规定的解除条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告朱守泉、黄明英的诉讼请求。 案件受理费14368元，减半收取7184元，由原告朱守泉、黄明英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨秀仁 二〇一九年一月十六日 书记员  陆 姗