辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民初1300号原告（反诉被告）：中国人民解放军32120部队。住所地：大连市长海县大长山岛镇小盐场村。负责人：刘士春，部队长。委托诉讼代理人：常军，辽宁住邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，辽宁住邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连上方房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区五五路******。法定代表人：丰收，董事长。委托诉讼代理人：吴洪涛，辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦红，辽宁壹品律师事务所律师。原告中国人民解放军32120部队（简称32120部队）与被告大连上方房地产开发有限公司（简称上方公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告32120部队的委托诉讼代理人常军、张莹，被告上方公司的委托诉讼代理人吴洪涛、何梦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。32120部队向本院提出诉讼请求：1、判令上方公司支付32120部队安置补偿款2715万元；2、判令上方公司支付违约金，按照欠付补偿金数额的日万分之五，自2012年11月1日起至全部给付之日止累计计算；截至起诉之日，违约金数额为2932.2万元。事实和理由：2005年5月至2009年3月，原中国人民解放军65711部队后勤部（简称65711部队）与上方公司签订了包括《军队房地产换建协议》（简称《换建协议》）在内的多份合同，约定了换建及回迁安置等事项及权利义务。2009年3月，65711部队将完成动、拆迁后的净地交付上方公司，双方签订《交接书》，前期合同较顺利。2011年9月，针对上方公司擅自改变回迁安置房屋建设方案问题，经双方协商，签订了《补充协议（之三）》，对回迁安置住房建设等事项进行了明确约定。由于上方公司单方违约，绝大多数动迁户不接受上方公司提供的公建性质房屋回迁安置，经双方多次协商，在征得多数动迁户同意后，确定了变更动迁安置方案，将回迁安置改回货币补偿。2012年2月28日双方签订了《关于变更回迁安置方式的协议》，约定由上方公司按总面积19000平方米，每平方米13100元的价格向65711部队支付补偿款共计2.489亿元，再由65711部队向动迁户进行货币补偿。双方在该协议中还约定了分期付款时间、违约责任等事项。该协议签订后，65711部队为平息动迁户上访事件，先行筹资垫付，开始对动迁户进行货币补偿。上方公司陆续支付了2.2175亿元补偿款，而自2015年5月开始，其不再履行支付义务，拒绝在对账单上盖章签字，恶意逃避债务意图明显，至今尚欠2715万元未付。2017年军队编制体制调整，65711部队整编为32120部队，后者继承了65711部队的权利义务。32120部队认为，案涉《关于变更回迁安置方式的协议》是合法有效的，应受法律保护。上方公司不履行该合同义务，拖欠补偿款，属严重违约行为，故应承担相应法律责任。上方公司辩称，不同意32120部队的诉讼请求。理由是：上方公司于65711部队分别于2004年、2005年先后签订了两份《换建协议》，32120部队诉请的案涉安置补偿款是针对2005年5月8日双方签订的《换建协议》。根据该协议，65711部队应当将8栋房屋（建筑面积22117.47平方米）及其所占面积为11584.12平方米的土地交付上方公司进行房地产开发。但是至今，32120部队仅向我方交付了7栋房屋及其所占土地，其中1栋房屋（建筑面积2471.31平方米）及其所占土地未交付给我方，也没有为上方公司办理产权证书，原因是不符合政府的规划要求，无法办理，因此该部分合同目的根本无法实现。而上方公司为该部分无法实现合同目的的房屋及土地所实际支付的对应的土地换建、拆迁补偿费为3994.6万元，即使扣除32120部队诉请的2715万元补偿费，支付的费用已经超出了应支付金额1279.6万元，对此我方在本案中提出反诉。上方公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方就中山区五五路4号建筑面积2471.31平方米房屋及所占土地的换建协议及换建行为。2、判令32120部队返还上方公司超付换建费1279.6万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年4月29日起计算至款项实际返还之日），截至开庭日发生利息2148413.34元。事实及理由：同上方公司针对本诉发表的答辩意见。反诉的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条。32120部队答辩称，不同意上方公司的反诉请求。理由是：一、双方签订《换建协议》的目的已经实现，上方公司要求解除合同没有事实和法律根据。本案中，双方签订《换建协议》目的简单明确，就是部队方出让土地获取对价，上方公司取得土地进行开发建设。合同签订后，部队方已经严格按照协议约定，按时交付了案涉土地及房屋，履行了全部合同义务，上方公司除尚欠部分回迁补偿款和违约金外，也已履行了其他应尽义务，并且其开发建设的房地产项目也早已完成。现上方公司提出解除《换建协议》及换建行为，不仅有悖诚实信用原则，也没有任何合同依据和法律根据，不应得到支持。二、办理土地使用权权属证书是地方政府的行政行为，32120部队作为作战部队没有被赋予该项职能。上方公司认为32120部队应当为其办理产权证书，属于认知错误。双方在《换建协议》第四条和第十二条分别约定，“土地换建所需军队内部各类审批手续由甲方（即部队方）负责办理”、“地方各类审批手续由乙方（上方公司）负责办理，所发生的费用由乙方自行解决。如需甲方出具有关文件时，甲方应积极配合”。合同签订后，部队方按时完成了复杂的报批程序，向上方公司提交了所需的全部文件、材料，上方公司也办理了相关土地权属证书。部队方交付给上方公司的两块土地面积均符合双方合同的约定，上方公司所称部分土地没有办理土地使用权证，完全是其自己的事情，部队方在履行了内部审批和协助义务后，对此不应承担责任。因此，上方公司以此为由提出解除合同，于法无据。32120部队认为，上方公司未办理部分转让土地使用权证书有以下几方面原因：一是该部分土地没有列入大连市政府批准的上方公司的项目建设规划之中，不能与项目建设用地合并办理土地使用权证，只能另外单独办理；二是当年九月份后，转让军用土地政策发生重大变化，受让方取得军队转让土地需向地方政府缴付的土地出让金等费用大大提高；三是近年来房地产市场不景气，剩余未开发土地的开发前景和市场价值不明朗，开发建设风险较大。不论上述何种原因，都与部队方没有关系。三、上方公司的反诉已经超过法定诉讼时效期限，不受法律保护。2009年9月13日，双方在《交接书》上签字盖章，对案涉土地及房屋进行了交接。自此开始到提起本次诉讼前，上方公司从未对交接土地、房屋及办理产权证问题提出过异议，更没有提出过解除合同要求，部队方甚至都不清楚部分土地尚未变更权属登记，因为总部审批后，军队内部的土地登记已经变更，原有的产权证为配合上方公司办理地方手续早已交给对方。事隔近十年，上方公司提起反诉，远远超过了诉讼时效期限。综上，上方公司的反诉请求缺少基本的事实和法律依据，已过诉讼时效期限，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：2005年5月8日，65711部队（甲方）与上方公司（乙方）签订《换建协议》（以下简称案涉《换建协议》），约定了如下内容：65711部队将其管理使用的位于大连市中山区营区房地产换建给上方公司。该房地产占地面积11,584.12平方米，现有房屋8栋，建筑面积22,117.47平方米。上方公司应向65711部队支付土地换建、拆迁补偿15,300万元。土地换建所需军队内部各类审批手续由甲方负责办理。甲方负责向乙方提供国有土地使用证等工程建设所需原始性资料。地。地方各类审批手续由乙方负责办理发生的费用由乙方自行解决。如需甲方出具有关文件时，甲方应积极配合。协议约定地段可与甲方港湾街2号营区房地产项目一起进行规划。作为（沈辽字第1333坐落）整体规划方案的一部分，所需手续由乙方负责办理，费用由乙方负责。该《换建协议》同时约定：本协议项下的房地产权属换建年限为五拾年，自甲方军队主管机关批准本协议房地产换建之日起计算。本协议规定的换建期满，乙方将受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权归还甲方，并按国家和军队有关规定办理。上述《换建协议》中所称“甲方港湾街2号营区房地产项目”为65711部队和上方公司于2004年8月4日签订的《军用房地产换建协议》所涉换建房地产项目（房地产占地面积3416.71平方米，土地换建、拆迁补偿费3550万元），该《军队房地产换建协议》双方均认可已经履行完毕，不存在争议。经过部队请示、审批程序，32120部队取得中国人民解放军总后勤部批复后，分别于2004年8月16日和2007年1月30日向大连市国土资源局开具了《军队土地补办出让手续许可证》，载明：根据财政部、国家土地管理局、总后勤部（1993）财综字第159号文件规定，经（2004）后营字第320号、（2007）后营字第18号文件批准，65711部队坐落在大连市港湾街2号、大连市，坐落沈辽字第1333号，面积3417平方米、12804平方米土地用于转让。请准予补办出让手续，免交土地出让金。2007年6月29日，大连市规划局下达《建设用地规划批复》，准予核发大连航运交易市场南侧抵款改造项目的《建设用地规划许可证》。用地性质为公建、公寓（住宅式公寓），规划用地面积12,800平方米（以实测面积为准）。2007年6月30日，大连市人民政府向上方公司下达《关于大连上方房地产开发有限公司建设公建、公寓项目的批复》，同意上方公司在位于大连市中山区五五路东、兴和街北、港湾街西12794.9平方米的国有建设用地使用权范围内，按大连市规划局批准的规条字2007-89号《规划设计条件》有关规定建设公建、公寓项目。2009年3月13日，上方公司取得了坐落于五五路东、兴和街北、港湾街西，使用权面积为12784.9平方米的国有土地使用权证。2009年9月13日，65711部队（甲方）与上方公司（乙方）签订《交接书》，该《交接书》第一条和第二条分别约定：一、甲方将港湾街2号（3416.71平方米）、五五路4号（11,584.12平方米）营区净地现状移交给乙方，乙方将土地出让金和临时安置补偿费合计5268.284万元打入甲方账户；二、乙方同意1号楼主体暂不拆除，现状移交给乙方使用。在《换建协议》履行过程中，经多次协商变更回迁安置方式，65711部队（甲方）与上方公司（乙方）最终于2012年2月28日签订《关于变更回迁安置方式的协议》，约定：一、甲方货币补偿款总额2.489亿元（回迁安置住房“上方港景”项目C座房屋共264套，总面积19,000平方米，双方确定每平方米按13,100元人民币价格由上方公司向65711部队以货币补偿的方式直接支付）；二、付款期限：乙方分四期支付货币补偿款（在本协议生效后，2012年3月15日前，乙方支付第一期货币补偿款3000万元，其中500万作为乙方履约保证金……在2012年10月31日前付清余款8890万元）；三、甲方每次收取乙方款项后，应向乙方开具《中国人民解放军通用收费票据》供乙方财务处理；……六、乙方应恪守诚信原则，按时支付货币补偿款。如迟延支付，将承担违约责任，按欠付货币补偿款数额的日万分之五累计计算违约金。如迟延支付超过45天，甲方有权解除合同。若因乙方原因导致协议未能履行，甲方有权要求乙方承担由于乙方违约给甲方造成的一切损失。2013年12月11日，上方公司向65711部队出具《承诺函》，主要内容是：根据双方于2012年2月28日签订的《关于变更回迁安置方式的协议》约定，上方公司已分次向65711部队支付了18,825万元，尚欠人民币6065万元，上方公司保证剩余款项在2014年3月31日前全部付清。2015年4月20日，上方公司向65711部队出具《承诺函》，主要内容是：根据双方于2012年2月28日签订的《关于变更回迁安置方式的协议》约定，上方公司已分次向65711部队支付了20,175万元，尚欠人民币4715万元，上方公司保证在4月30日前支付2000万元，剩余2715万元采取产权房屋抵押登记的方式担保，2015年8月31日前全部付清。通过上方公司提供的《付款统计表》记载，上方公司于2013年12月11日向65711部队出具《承诺函》后的付款情况是：2014年6月23日，付款350万元；2014年11月20日，付款500万元；2014年11月24日，付款500万元；2015年4月29日，付款2000万元。上述款项的发票信息均载为“补偿金”。截至本案诉讼时，双方争议的1号楼仍然处于闲置状态，因未取得规划许可，不能进行房地产开发和所占用土地权属登记。另查，2017年4月，65711部队调整整编为32120部队，案涉债权债务纠纷由32120部队承接、处理。本院所确认的上述事实，有双方当事人均提交的双方于2004年8月6日签订的《军队房地产换建协议》、2005年5月8日签订的《换建协议》，32120部队提交的《关于变更回迁安置方式的协议》、双方签订《换建协议》之后至达成《关于变更回迁安置方式的协议》之间形成的相关补充协议、部队取得《军队土地补办出让手续许可证》过程中的内部审批文件、《搬迁协议》、2004年和2007年《军队土地补办出让手续许可证》各一份、《交接书》、大连市人民政府土地批件、大连市规划局文件、2013年和2015年《承诺书》各一份、《证明》，上方公司提交的国有土地使用权证、1号楼现状照片和《付款统计表》中能与其证据相互印证的付款项目等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。关于上方公司提交的《付款统计表》中本院认定事实部分以外的付款条目，本院认可32120部队关于该证据与案涉款项支付欠缺关联性的质证意见，因该证据所涉付款用途不明，而上方公司与32120部队之间的付款事项并非仅涉及案涉款项，故本院仅对该《付款统计表》中能与其他证据约定的付款项目和数额相互印证的部分予以确认。关于32120部队提交的2015年《承诺书》，上方公司因该证据为复印件而对真实性不予确认，但从上方公司认可真实性的2013年《承诺书》上所载欠付款数额中扣除该两份《承诺书》期间内上方公司《付款统计表》中记载的付款数额，正好等于2015年《承诺书》所确认的剩余未付款数额，并且，2015年《承诺书》中上方公司承诺于2015年4月30日前支付2000万元，通过《付款统计表》可知，上方公司的最后一笔付款恰为2015年4月29日支付的2000万元，与2015年《承诺书》内容吻合，因此本院认为该《承诺书》应予采信。另关于上方公司对32120部队提供的《证明》提请本院进一步核实的问题，因庭后32120部队提交了中国人民解放军北部战区陆军保障部的秘密函件，对《证明》证明65711部队整编为32120部队的事实予以进一步确认，故本院对《证明》予以采信。本院认为，案涉《换建协议》和《关于变更回迁安置方式的协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行合同义务。本案争议的焦点问题一是32120部队是否负有保证案涉《换建协议》所涉土地具备可供上方公司进行房地产开发的义务；二是上方公司是否享有《换建协议》项下的合同解除权。关于第一个焦点问题，本院认为，32120部队不负有约定或者法定的保证案涉《换建协议》项下11584.12平方米土地具备可供上方公司进行房地产开发、建设的义务。理由是：一、案涉《换建协议》并未约定32120部队负有此项义务，相反，该协议中明确约定，土地换建所需军队内部各类审批手续由部队方负责办理；地；地方各类审批手续由上方公司负责办理此，办理案涉《换建协议》所涉土地的规划、建设手续属于上方公司应负责办理的地方审批手续，超出协议约定应由32120部队履行的义务范围。二、1993年7月7日，财政部、国家土地管理局、总后勤部联合下发《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》（财综字〔1993〕159号），该《通知》第二条明确规定，军队依法转让、出租土地使用权，包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋等，用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，按照国家有关规定，到当地县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，办理土地变更登记。1995年5月16日，总参谋部、总政治部、总后勤部联合印发了《军用土地使用权转让管理暂行规定》（〔1995〕后联字2号印发），其中第十二条规定，转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批；第十三条关于转让军用土地使用权办理程序中第（三）项规定，军委、总部批复后，按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》，凭《许可证》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让、权属过户手续。2007年1月31日，国土资源部、财政部、解放军总后勤部联合下发《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发［2007］29号），该《通知》明确规定，未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地，不得转让；军队空余土地转让项目应当上报总后勤部审批，未经总后勤部批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。同时，该《通知》规定，各级国土资源管理部门、财政部门以及军队单位要切实做好政策衔接工作。本通知下发之前，已领取《军用土地补办出让手续许可证》的，可按原有规定办理，并在2007年6月30日前办理完毕。根据以上规定，转让军用土地使用权，须报经中国人民解放军总后勤部批准，领取《军用土地补办出让手续许可证》，否则无法办理权属变更手续。2007年1月31日以后，对于此时还未领取《军用土地补办出让手续许可证》的，转让的军用空余土地还应当纳入当地土地年度供应计划，否则不得转让。本案中，32120部队已按当时的规定履行了向中国人民解放军总后勤部请示案涉房地产转让事宜的报批义务，并在获得批准后于2007年1月30日取得了中国人民解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，在此情形下，没有法律规定32120部队还进一步负有保证转让土地取得政府部门规划、建设许可的义务。对此，上方公司也认可部分土地和房屋无法进行开发和权属登记系由于该部分土地不符合地方政府当期规划，并不存在32120部队尚未交付协助受让方办理相关权属变更手续的情形。因此，本案并不存在32120部队违约致使合同目的无法实现的情形，这一点，从案涉《换建协议》项下大部分土地已完成规划、建设，取得了权属登记的事实中也可以得到印证。关于第二个焦点问题，如前所述，因32120部队并无违约行为，故上方公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项行使守约方因违约方行为致使合同目的不能实现而享有的法定解除权，条件不成就，本院不予支持。基于此，上方公司主张扣除相应数额安置补偿款给付义务的请求，亦不能成立，其应当按照双方已确定的安置补偿数额支付款项。现经确认，上方公司尚欠2715万元未予给付，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，32120部队请求上方公司支付2715万元安置补偿款，应予支持。关于32120部队按照案涉《关于变更回迁安置方式的协议》约定的付款期限和迟延付款违约金计算标准请求上方公司支付违约金一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，32120部队按照案涉《换建协议》约定，主张“按欠付货币补偿款数额的日万分之五累计计算违约金”，具有事实和法律依据，在上方公司对该计算标准未提出调整请求之情况下，应予确认。但由于案涉回迁安置补偿款的付款履行期限已经被在后成立的2015年《承诺书》所变更，故计付该违约金的起止期限应为2015年9月1日至2018年9月6日。至于32120部队认为，《承诺书》只是上方公司单方作出的还款承诺，不属于双方新的合意，故不能据此变更《换建协议》项下《关于变更回迁安置方式的协议》中约定的付款履行期限的主张，本院认为，虽然从2015年的该份《承诺书》内容看，不能明确体现32120部队予以确认的意思表示，但该《承诺书》系向32120部队作出，且由32120部队接收、保存，并于本案中作为证据提交，故应视为32120部队对《承诺书》内容的认可，32120部队仍以之前约定的付款履行期限主张违约金，本院不予支持。综上所述，32120部队的诉讼请求，部分成立；上方公司的反诉诉讼请求，不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、大连上方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向中国人民解放军32120部队支付安置补偿款2715万元；二、大连上方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向中国人民解放军32120部队支付违约金，以2715万元为基数按照日万分之五的计算标准自2015年9月1日起计算至2018年9月6日；三、驳回中国人民解放军32120部队的其他诉讼请求；四、驳回大连上方房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费324,160元，由中国人民解放军32120部队负担108,723元，由大连上方房地产开发有限公司负担215,437元；一审反诉案件受理费113,396元，由大连上方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  丁大勇审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇一九年一月十五日书记员  任建芳