安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1255号上诉人（原审原告）：安徽南山物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市高新区金家岭合淮路西侧联华?金水城**，统一社会信用代码9134040007872405XA。法定代表人：牛中民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张延，女，1969年11月26日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：蒲光万，安徽俊诚律师事务所律师。上诉人安徽南山物业管理有限公司（以下简称安徽南山物业公司）因与上诉人张延物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。安徽南山物业公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2、由张延承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审酌情减少张延应交纳物业费数额，属认定事实不清，判决错误，张延应按物业服务合同足额交纳物业费，如其认为安徽南山物业公司确实存在物业服务不到位的情形，可通过另案诉讼主张权利，而不应由一审法院酌减物业费；2、张延拖欠物业费属于违约，应按合同约定支付滞纳金，一审判决未支持滞纳金不当。张延针对安徽南山物业公司的上诉未答辩。张延上诉请求：1、撤销原判，改判驳回安徽南山物业公司的诉讼请求，由安徽南山物业公司承担诉讼费。1、根据淮南市制定的关于物业服务等级标准和收费标准的相关规定，物业服务合同应当约定服务等级，实行明码标价，对物业等级和收费项目及标准进行公示，本案双方签订的物业服务合同中，安徽南山物业公司未对其物业服务等级作出明确约定和公示，故其收取物业费的行为不合法；2、安徽南山物业公司提供的物业服务不符合合同约定，张延一审提交大量证据证实小区消防设施被破坏和缺失、路灯损毁、门禁被物业人员取消、墙体开裂长期未能维修，一审法院也派人实地查看和调查确认张延提交证据客观真实，安徽南山物业公司在一审法院要求其整改后才开始进行部分维修，其长期怠于履行物业服务义务，严重违约，而张延居住的联排住宅与旁边多层住宅，安徽南山物业公司提供相同服务，张延物业费是2.52元/平方米/月，多层住宅0.50元/平方米/月，一审仅判决酌减按90%收取物业费，有失公允；3、2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费超过两年诉讼时效，安徽南山物业公司未提交催缴证据，故不应支持。安徽南山物业公司针对张延的上诉未答辩。安徽南山物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决张延立即给付物业服务费29920.80元（自2015年7月1日至2018年12月31日期间）；2.依法判决张延承担滞纳金9397.68元；3.诉讼等费用全部由张延承担。一审法院认定事实：2013年5月28日，张延与港联物业（广州）有限公司淮南分公司签订了《联华·金水城前期物业管理服务协议》，后于2013年11月1日由安徽泉山湖置业有限公司、港联物业（广州）有限公司淮南分公司和安徽南山物业公司向全体业主发布公告，由安徽南山物业公司自2013年11月1日承接港联物业（广州）有限公司淮南分公司物业服务，2013年11月1日前业主应缴纳、已缴纳的物业服务费用（含代收代缴费用）继续有效，相关事宜转移至安徽南山物业公司处理。根据《联华·金水城前期物业管理服务协议》第四条约定：张延应当自2014年1月1日开始交纳物业费，缴费方式为物业费采用现交纳后服务的方式，每六个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。联排别墅住宅2.80元/月/平方米。……第十一条第（四）款违约责任约定：张延违反本协议，不按本协议约定按时足额交纳有关费用，安徽南山物业公司有权要求张延补交，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金。张延购买联华·金水城A32-101户，房屋类型为联排别墅住宅，建筑面积254.44平方米。安徽南山物业公司要求张延给付自2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费用，但张延辩称，由于安徽南山物业公司物业服务不到位一直未缴纳物业费用。现双方因该物业服务费的缴纳等问题发生纠纷，且无法达成一致。2019年3月26日，安徽南山物业公司诉至法院，要求：1.依法判决张延立即给付物业服务费29920.80元（自2015年7月1日至2018年12月31日期间）；2.依法判决张延承担滞纳金9397.68元；3.诉讼等费用全部由张延承担。另查明，淮南市联华·金水城小区由安徽泉山湖置业有限公司开发建设。2013年11月1日，安徽泉山湖置业有限公司、安徽南山物业公司和港联物业（广州）有限公司淮南分公司联合发布公告，自2013年11月1日始由安徽南山物业公司全面承接联华·金水城前期物业服务管理，2013年11月1日前业主应缴纳、已缴纳的物业服务费用（含代收代缴费用）继续有效，相关事宜转移至安徽南山物业公司处理。再查明，张延居住在联华·金水城A区A32-101户，房屋建筑面积254.44平方米，为联排别墅住宅，收费标准：联排别墅住宅2.80元/月/平方米，按照合同约定每月应缴物业管理服务费712.432元/月。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的物业服务合同是否合法有效，安徽南山物业公司是否有收费许可证，张延应否支付物业服务费；2、安徽南山物业公司是否尽到了物业服务义务，张延能否拒绝缴纳物业费；3、安徽南山物业公司要求张延支付滞纳金（违约金）的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定；4、本案是否超过诉讼时效，安徽南山物业公司要求张延支付物业费是否丧失胜诉权。针对上述争议焦点，评论如下：一、关于双方签订的物业服务合同是否合法有效，安徽南山物业公司是否有收费许可证，张延应否支付物业服务费的问题。本案中，安徽南山物业公司于2013年11月1日前承接港联物业（广州）有限公司淮南分公司物业服务管理，双方签订的《联华·金水城前期物业管理服务协议》应系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。本案中，安徽南山物业公司已对张延居住的A区A32-101户提供了物业服务，张延作为小区业主在接受了服务后理应按照协议约定履行交纳物业管理服务费的义务。故张延应当按照合同约定支付相应的物业服务费用。对张延辩称安徽南山物业公司系违法收费，服务价格登记证上只有联华·金水城B41-2栋的收费许可，没有涉案小区的A区收费许可登记。因张延提供的服务价格登记证系照片打印件，较为模糊，经与张延提供的服务价格登记证复印件比对，能够证明张延提供的服务价格登记上的淮南市高新区金家岭合淮路西侧联华·金水城B41-2栋实际是登记证上的单位住址，且主要收费项目为住宅物业公共服务等级收费，亦能够证明安徽南山物业公司收取联华·金水城小区物业管理服务费经物价部门备案登记并许可。故对张延认为安徽南山物业公司系违法收费的辩解意见，缺乏事实依据，不予采信。二、关于安徽南山物业公司是否尽到了物业服务义务，张延能否拒绝缴纳物业费的问题。每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案中，张延虽提交了照片以证明安徽南山物业公司存在物业管理不到位的情况，但对小区公共权益的维护，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，服务管理上的瑕疵不能作为张延拒付物业服务费的依据。同时，案件审理过程中，经督促，安徽南山物业公司已对张延反映的相关问题进行了部分整改。故张延认为安徽南山物业公司未提供合格有效的物业服务，拒绝支付物业费的相关辩解，于法无据，依法不予采信。三、关于安徽南山物业公司要求张延支付物业费和违约金（滞纳金）的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定的问题。本案中，因案涉《联华?金水城前期物业管理服务协议》第四条明确约定了物业费收取方式、收费标准等内容，张延作为小区业主在享有物业服务的前提下理应及时足额支付物业服务费。但案涉小区系联排别墅小区，收费物业服务协议约定的物业费标准为2.80元/月/平方米，明显超出普通住宅的物业费收费标准，安徽南山物业公司作为物业公司理应提供明显优于普通住宅小区的物业服务。案件审理过程中，一审工作人员到案涉小区实地调查发现，原案涉小区存在诸如对小区公共卫生清洁不及时、路灯照明灯具损坏、门口保安立岗未做到位、绿化未养护管理服务不到位的物业管理问题。虽然安徽南山物业公司在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，但张延不能因此拒付全部的物业服务费。现本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减张延应缴纳的物业服务费，对双方当事人方显公平。综合案涉小区的物业服务情况，结合案涉小区物业费的收取状况，酌情按照双方物业服务协议约定的标准2.80元/月/平方米的90%即2.52元/月/平方米的标准计算物业费，同时，安徽南山物业公司在提供优质物业服务后可继续按照双方物业协议约定的标准收取物业服务费。关于张延应付物业费的数额问题，因已酌情确定的物业收费标准为2.52元/月/平方米，且双方均认可张延欠2015年7月1日至2018年12月31日物业费未付，故张延每月应付的物业管理服务费数额为23043.85元（2.52元/月/平方米×254.44平方米×42个月，自2015年7月1日至2018年12月31日止）。对安徽南山物业公司诉请要求张延给付物业费29922.14元的诉讼请求，部分符合法律规定，仅支持26929.93元。关于物业管理服务合同中约定的滞纳金，实际上是违约金性质的约定，鉴于安徽南山物业公司确实存在小区管理服务不到位的问题，张延拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，且安徽南山物业公司未提交能够证实其因张延违约造成损失的证据，故安徽南山物业公司请求张延支付逾期付款违约金的诉请，不予支持。四、关于本案是否超过诉讼时效，安徽南山物业公司要求张延支付物业费是否丧失胜诉权的问题。因物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，故除物业服务企业明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务企业在服务期间持续主张权利。本案中，安徽南山物业公司提交的催费通知单照片能够证实其以张贴催费通知单的形式向张延要求给付物业管理服务费用，未超过诉讼时效，故对张延主张的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，不予采信。综上所述，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，安徽南山物业公司对小区已经提供了物业管理服务，并依照物价部门核准收费的文件和颁发的收费许可证对该小区业主收取了物业服务费。张延作为小区的业主，在接受物业公司的管理服务后，理应及时交纳物业管理服务费。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。另外，安徽南山物业公司作为小区的物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第六十七条规定，判决如下：1、张延于本判决生效起十日内一次性支付安徽南山物业管理有限公司物业管理费26929.93元；2、驳回安徽南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费783元，由安徽南山物业管理有限公司负担247元，张延负担536元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1、张延向安徽南山物业公司支付物业费数额应当如何认定；2、张延是否应当向安徽南山物业公司支付滞纳金，如应支付，数额应如何确定。关于第一项争议焦点，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。安徽南山物业公司和张延签订的《联华·金水城前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《淮南市城市物业服务收费管理办法》规定各类别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）…等非住宅物业服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业签订合同，按照合同约定执行。双方对张延所有的联排别墅的物业费缴纳方式和收费标准在《联华·金水城前期物业管理服务协议》第四条进行了约定，并签字盖章确认。故张延上诉称安徽南山物业公司收取物业费不合法的理由不能成立，本院不予支持。合同签订后，各方应当履行合同约定的权利和义务。安徽南山物业公司虽提供了物业服务，但在服务过程中，存在物业管理不到位，服务存在一定瑕疵的问题，一审据此按照双方物业服务协议约定的标准酌减物业费并无不当。故安徽南山物业公司上诉称一审法院酌情减少物业费用的数额判决错误的理由不能成立，本院不予支持。关于第二项争议焦点，本院认为：虽然双方签订的物业管理服务协议约定了逾期交纳物业费应交纳滞纳金，但是案涉小区确实存在物业管理服务不到位的情况，需要提高管理质量，张延亦抗辩安徽南山物业公司没有提供与物业费相应的服务，张延并非无故拖延物业费。故安徽南山物业公司请求张延支付滞纳金的理由不足，本院不予支持。本案中，张延拖欠物业费一直处于持续状态，且安徽南山物业公司也向张延发出催缴通知书，要求其交纳2015年7月1日至2018年12月31日的物业费，安徽南山物业公司并未放弃其自身权利。故张延上诉称安徽南山物业公司的部分起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，安徽南山物业公司和张延的上诉请求均不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由安徽南山物业管理有限公司负担473元，张延负担579元。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一九年十二月二日书记员  倘余山附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。