福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10408号 上诉人（原审被告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程林，男，1987年8月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人程林商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上一公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上一公司已申请一审法院向有关部门调取案涉房屋所在楼栋业主违章搭建、产权冻结的行政处罚决定书及由此导致上一公司无法取得竣工验收备案登记、办证拖延的相关会议纪要，但一审法院未予准许，违反法定程序，亦导致本案事实认定错误。二、由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于《商品房买卖合同》补充协议第八条第3款约定的“因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理）导致未能按约定时间备案”的情形，上一公司依约无需因此承担违约责任，该期间的逾期办证违约金不应由上一公司承担，应予以扣除。三、一审判决错误分配了举证责任，本案应由程林承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。四、一审判决认定的逾期办证违约金数额过高，二审应予以合理调整。 程林辩称，一、一审法院不予准许上一公司调查取证及现场勘验申请，是正确的。二、上一公司要求二审法院应扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定，没有事实和法律依据，应不予支持。三、一审法院对于上一公司逾期办证违约金认定具体数额以及分配举证责任是正确的。 程林向一审法院起诉请求：1.判令上一公司向程林支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款1019000元×0.01%计算，从2016年1月1日计至2018年4月15日,违约金总计85087元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年4月8日，程林与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定程林向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方××号楼××层××单元号房，建筑面积为129.02平方米。其中套内建筑面积100.99平方米，公共部位共有分摊建筑面积28.03平方米，每平方米7898元，总价为1019000元。签约当日程林应支付319000元作为首付款，余款70万元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2013年4月8日，程林支付首期购房款319000元。程林向银行办理按揭贷款支付剩余购房款700000元。2013年9月10日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：01037221），金额为700000元，款项性质为其他（按揭款）。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月2日，永泰县不动产登记和交易中心出具《证明》，主要内容为：“我中心于2018年4月8日办理了永泰县上一房地产开发有限公司开发建设的位于永泰县樟城镇八仙路99号‘日出东方××小区××期××号楼××号楼××号楼××号楼××号楼××号××室车位的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县总第0002号。2018年4月8日起，永泰县上一房地产开发有限公司所开发的‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位之不动产权利人即可办理不动产分户登记的手续。”2018年7月19日，程林诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。 另查明，上一公司于2015年1月1日将讼争房屋交付程林使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程林与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2015年1月1日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付程林，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。程林诉请上一公司向其支付逾期办理房屋产权证的从2016年1月1日开始计算至2018年4月15日违约金。一审法院认定逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年1月2日，且因程林未提供相关证据证明截止时间为2018年4月15日，故截止时间为2018年4月8日，逾期天数827天。故一审法院确认上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为84271元（1019000元827天0.01％）。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，一审法院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故一审法院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向程林支付逾期办证违约金84271元；二.驳回程林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1927元，减半收取计963.5元，由程林负担9.2元，永泰县上一房地产开发有限公司负担954.3元。 二审中，上一公司向本院提交：2#楼现场照片2张。本院经审查认为，该证据无法证明案外人的违建行为系导致案涉房屋延迟办理不动产权登记的原因，本院不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于是否存在非上一公司原因导致逾期办证的情形及是否应对逾期办证违约金予以调整的问题。上一公司主张由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于非因出卖人原因导致未能按约定时间备案的情形，此期间的逾期办证违约金应予以扣除，但上一公司提交的永泰县城建监察大队的通告并非针对程林作出，亦不足以证明系因业主违章搭建导致首次备案登记迟延，应承担举证不能的不利后果，对上一公司该主张，本院不予采纳。上一公司未能在约定时间内办理房屋所有权初始登记，应依约承担相应的违约责任。上一公司主张合同约定的逾期办证违约金过高、要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过分高于或低于损失承担举证责任，但上一公司未对此进行举证，其关于应由程林对逾期办证造成的损失进行举证及调整逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于一审法院对上一公司的调查取证申请未予准许是否违反法定程序的问题。上一公司申请一审法院调取的是其所主张的因业主违章搭建造成首次登记迟延的相关会议纪要等，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院对其调查取证申请未予准许，符合法律规定。 综上所述，永泰县上一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1927元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张行亮 审 判 员 林 伟 审 判 员 缪 羽 二〇一九年一月九日 法官助理 陈建彪 书 记 员 叶 丹