广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20482号上诉人（原审原告）：广东工大经济发展有限公司，住所地：广州市越秀区东风东路729号大院20号之二。法定代表人：刘怡军，总经理。委托诉讼代理人：朱青山，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秀红，女，汉族，1966年3月19日出生，住广东省韶关市曲江区。上诉人广东工大经济发展有限公司（以下简称广工大公司）因与被上诉人李秀红房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广工大公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李秀红从2017年1月1日起至实际腾退房屋日向广工大公司支付租金违约金（每日按当月租金的3%计算）；2.本案一、二审诉讼费用由李秀红负担。事实和理由：李秀红的租赁期限至2016年12月31日已满，之后占用场地，但未交纳任何费用。上述行为严重违约，应承担相应违约责任。一审法院以公平原则为由，判决李秀红无需支付违约金，属于适用法律错误，且产生不好的社会效果。李秀红二审答辩称：不同意广工大公司的上诉请求，不同意交违约金。并非李秀红不交租，而是2017年1月广工大公司的管理员谢老师口头通知不交。虽然双方合同期满后没有续签，但双方之间是长期合同。李秀红没买够社保，希望可以多做两年，且认为有关商铺招租的投标不合理，也去学校反映过，双方谈过多次均未成一致意见，广工大公司在不告知李秀红的情况下就提起本案诉讼。2019年1月17日，广工大公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令李秀红：1.将广州市越秀区环市东路犀牛北街1xx号自编1xx号房屋腾退并返还给广工大公司；2.向广工大公司支付从2017年1月1日起至李秀红实际腾退房屋之日止的房屋使用费（每月按980元计算）；3.向广工大公司支付从2017年1月1日起至李秀红实际腾退房屋之日止的管理费（每月按420元计算）；4.广工大公司支付从2017年1月1日起至李秀红实际腾退房屋之日止的逾期支付租金违约金（每日按当月租金的3%计算）。一审法院经审理查明：2019年1月3日，广东工业大学出具证明，写明广州市越秀区环市东路犀牛北街1xx号自编1xx号房产系我校自建物业，广工大公司系我校下属企业，因经营管理需要，从2014年10月起我校将上述房产交由广工大公司对外经营，广工大公司有权以自己名义对外签署租赁合同、收取租金，进行日常管理并收取管理费等。2016年11月10日，广工大公司（甲方）与李秀红（乙方）签订《房屋租赁合同》，写明甲方将广州市越秀区环市东路犀牛北街1xx号自编1xx号房出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积20平方米，租赁期限从2016年8月1日至2016年12月31日，租金每月980元，管理费每月420元；租金按月结算，由乙方在每月的第10-15日前按银行转账方式缴付，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，停止水电供应收回房屋，并要求赔偿损失；租赁期届满，乙方应将承租房屋交回甲方等。涉案房屋由李秀红经营秀红水果店至今，李秀红向广工大公司支付租金及管理费至2016年12月止。2016年11月28日，广工大公司向各租户发出《关于商铺租赁期满不再续租的通知》，写明你方签订的临时租赁合同将于2016年12月31日到期，合同期满后不再与你方续签，请于2016年12月31日前将我校资产移交我司，如未能于2016年12月31日完成所有撤场移交工作，校方将停止水电供应等。李秀红于次日签收。2018年8月6日，广工大公司制作《商铺撤场再通知暨律师函交付会议签到表》，李秀红在该表上签名。广工大公司提交如下证据：1.涉案房屋从2017年9月至2018年11月期间的照片若干，显示涉案房屋在正常经营；2.广东工业大学水电收费通知单及水电费收据，显示秀红水果店在2017年9月16日至2019年6月5日期间水电费660.9元,其中电表一栏显示上月读数76513、本月77036，水表一栏显示上月读数367、本月394。李秀红对证据1没有异议，涉案商铺没有供水供电，是李秀红自己买的充电灯泡维持经营，对证据2没有异议，李秀红正常经营每月水电费大约500多元。李秀红提交如下证据：1.东风东校区北院生活区商铺诉求书；2.2017年3月15日至6月15日水电费收费通知单及751.88元结算凭单，其中电表一栏上月读数75488、本月76199，水表一栏上月读数357、本月363。广工大公司认为上述证据1与本案无关，对证据2没有异议，广工大公司确实在2017年8月短暂停了涉案房屋的水电，但根据广工大公司提供的证据2，李秀红在此后并非完全无法使用水电。一审法院认为：广工大公司与李秀红签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期限届满前，广工大公司于2016年11月28日向李秀红发出通知告知李秀红合同到期不再续租，要求李秀红在12月31日前撤场，如不按期撤场会停止水电供应。租赁期限届满后，李秀红已无权再继续承租涉案房屋，其应当按照通知及时将涉案房屋交还给广工大公司。但是李秀红没有按期撤场，在2018年8月6日再次收到广工大公司通知后，仍未将涉案房屋交还广工大公司，也没有向广工大公司支付2017年1月之后的租赁费用。结合租赁合同关于李秀红违约的情况下广工大公司有权停止水电供应的约定，广工大公司在2017年8月停止对涉案房屋供应水电，是依法行使合同权利的行为，李秀红以此为由拒付租金没有依据。广工大公司现要求李秀红立即腾退房屋，参照合同约定标准支付从2017年1月1日起至腾退房屋之日的房屋使用费及管理费合法，一审法院予以支持。因广工大公司停止对涉案房屋的水电供应客观上令李秀红无法使用房屋，基于公平原则，广工大公司要求李秀红按照合同约定支付逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十五条规定，于2019年7月15日作出如下判决：一、李秀红在本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区环市东路犀牛北街1xx号自编1xx房腾空交还给广东工大经济发展有限公司；二、李秀红在本判决发生法律效力之日起15日内，向广东工大经济发展有限公司支付从2017年1月1日至实际交还房屋之日的房屋使用费（每月按980元计算）及管理费（每月按420元计算）；三、驳回广东工大经济发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1487元,由广东工大经济发展有限公司负担797元，李秀红负担690元。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，双方当事人均确认如下事实：1.广工大公司对涉案商铺只停了一两天的水，但从2017年8月开始一直停电；2.李秀红于2019年8月8日退还涉案商铺。广工大公司据此表示一审判决第一项无需执行，一审判决第二项的房屋使用费及管理费应计至2019年8月8日截止。二审中，广工大公司没有提交新证据，李秀红向本院提交一份其于2019年8月8日出具的《退铺承诺书》照片打印件，其中载明李秀红承诺自即日起自愿搬离涉案101铺位并清空所有物品，并承诺搬离时房屋设施完好，结清水电费，并将房屋钥匙交还给广工大公司工作人员。该承诺书下方写明“此铺于2019年3月已交商铺钥匙，但退铺承诺书及相关手续今天才办理，商铺水电费交于2019年6月10日，2019年6月10号后水电费待开学后由水电队再核实抄表。商铺管理员：何国辉2019年8月8日”。李秀红称其在2019年3月后就没有在涉案商铺内经营，当时商铺内只有货架，其在2019年8月8日已将货架清理好搬走。广工大公司确认上述承诺书的真实性，但表示李秀红交了钥匙后还可以进入涉案商铺，涉案商铺在2019年3月后还产生水费，证明李秀红还在经营，且李秀红的东西还在涉案商铺内，李秀红直至2019年8月8日才退铺。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审法院在查明事实的基础上，认定双方租赁合同有效，且合同期满后李秀红已无权继续承租房屋，理应交还房屋，广工大公司有权依约停止水电供应，李秀红不得以此为由拒付租金，论理清晰，合法有据，双方当事人对此亦无提出上诉，本院予以确认。针对广工大公司的上诉，二审争议焦点为李秀红是否应按原合同约定的每日按当月租金3%的标准向广工大公司支付逾期支付2017年1月1日至实际腾退房屋之日期间的房屋使用费的违约金。对此，本院认为，一方面，本案双方租赁合同早已于2016年12月31日期满，广工大公司在租期届满两年后才于2019年1月提起本案一审诉讼，其要求按照原合同约定的违约金标准来计算迟延交还房屋期间的房屋使用费的违约金，缺乏合同依据；另一方面，从现有证据及双方当事人陈述来看，涉案商铺长期处于被广工大公司停电状态中，客观上影响涉案商铺的正常使用，在此情况下，一审法院基于公平原则，驳回广工大公司有关逾期付租违约金的诉讼请求，处理上并无明显不当，本院予以维持。广工大公司在二审中亦无提交新证据佐证其上诉主张，亦无举证推翻一审相关认定，其上诉缺乏理据，本院不予支持。对于一审判决第一项、第二项，双方当事人均未提出上诉，本院予以维持。因双方当事人在二审中确认李秀红已于2019年8月8日退还商铺，李秀红亦在二审中提交了其于2019年8月8日出具的《退铺承诺书》照片打印件为证，故本院对此事实予以确认。据此，一审判决第一项无需执行，一审判决第二项“实际交还房屋之日”应明确为“2019年8月8日”。李秀红虽表示其已于2019年3月交还涉案商铺的钥匙，但其亦确认直至2019年8月8日才清空放置在涉案商铺内的货架，故李秀红在2019年3月至2019年8月8日期间仍占用涉案商铺，基于等价有偿原则，李秀红仍应承担该期间的房屋使用费及管理费。综上所述，广工大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费797元，由上诉人广东工大经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二日书记员 张冰玲李逸丹