河北省容城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0629民初154号 原告：陆占山，男，1965年3月27日出生，汉族，现住河北省安新县。 委托诉讼代理人：马聘，北京市易行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王卓，北京市易行律师事务所律师。 被告：保定锦泰房地产开发有限公司，住所地河北省安新县三台镇店上村。 法定代表人：王雪艳，系该公司经理。 委托诉讼代理人：翟浩。 委托诉讼代理人：陈刚，河北红安律师事务所律师。 原告陆占山与被告保定锦泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆占山及其委托诉讼代理人马骋、被告保定锦泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人翟浩、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆占山向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告之间的房屋买卖关系成立（房屋总价款1176525元）;2、请求判令被告收受房屋剩余房款；3、请求判令被告向原告交付房屋;4、请求判令被告协助原告办理房屋产权登记手续（在国家政策允许情况下）；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2013年6月19日与被告保定锦泰房地产开发有限公司签订《购房定单》，约定原告陆占山购买被告开发的容城县房屋一套，建筑面积261.45平方米，单价每平方米4500元，购房款1176525元，定金25万元。陆占山于2013年7月3日向被告交付定金25万元整，被告出具了收款收据。从2016年6月开始，陆占山不断找被告交涉，要求被告按照约定履行出卖人义务，与原告签定《商品房买卖合同》，收取剩余房款。但被告百般推诿，不履行出售房屋义务，拒绝签定《商品房买卖合同》。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告保定锦泰房地产开发有限公司辩称，1、原告所诉不实，双方签订了购房定单后，被告多次以电话、短信、信函等方式通知原告来公司签订商品房买卖合同，交纳购房款，但原告一直搪塞拖延。2016年6月25日，被告再次以短信和电话方式通知原告，但原告与被告工作人员联系后仍拒绝签订商品房买卖合同。因原告违约行为致使合同不能实现合同目的，构成根本违约。2016年6月30日，被告以短信形式发出解除购房定单通知书，解除双方签订的《购房定单》。2016年9月7日被告委托河北红安律师事务所向原告邮寄方式发出律师函，告知解除定单事宜，但因原告在定单上预留地址错误，导致未能送达；2、原、被告未建立房屋买卖合同关系。按照《购房定单》约定，双方签订的该合同系预约合同，该定单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该定单不能视为商品房买卖合同，原告无权要求被告交付房屋，办理房屋产权登记手续；3、原、被告签订的《购房定单》已经解除。被告通知解除了《购房定单》，原告在收到通知后三个月内没有提出异议或诉讼。根据相关法律规定，当事人在合同解除或者债务抵销通知到达之日起三个月后向法院起诉的，法院不予支持。综上，原告在四年半后主张合同履行，系恶意诉讼，应依法驳回其诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据如下：1、2013年6月19日购房订单，载明：客户陆占山，地址安新县安新镇王家寨村东大街58号；定金25万元，购房款1,176,525元；定房说明：买受人按售楼部电话通知日期签订商品房买卖合同，缴付应缴之款项，如逾期未签订合同，视为违约，定金不予返还。所订房屋出卖人另行出售他人； 2、2013年7月3日收据一张：今收到陆占山交来商品房定金中区3#7号房25万元，收款单位保定锦泰房地产开发有限公司财务专用章； 3.物业费收据：2017年3月10日收到3区-06、07陆占山物业费，收款单位保定景辰物业服务有限公司财务专用章； 4.电话记录单：时间为2016年6月27日10点47分、2016年7月1日，主叫137××××6303陆占山，被叫号码为156××××7773，欲证实原告经被告通知到达并办理合同签订手续，但因故约定以后再签，证明原告未违约； 5.2016年6月27日礼薄一份，原告欲证实当天陆占山曾到安新县，还遇到了本案两个证人，双方有交流； 6.查询说明：经查询，保定锦泰房地产开发有限公司在我单位有两处商品房预售登记记录：（1）、锦泰温泉花园A区商用1-5号、住宅1-11号楼、2014年7月；（2）、锦泰温泉花园南区B区1-8号住宅楼、2014年11月，容城县住房保障和房产管理局； 7.户型图一张，证实涉案房屋现状； 8、证人李某、季某证言，二人均证实2016年6月27日在邢立学父亲的葬礼上见到了陆占山，陆占山说当天去容城交钱买房了。 被告举证： 1.限期履行通知书、ＥＭＳ快递单及信息反馈回单：寄件人为保定锦泰房地产开发有限公司，收件人为陆占山，收件地址安新县安新镇王家寨村东大街58号。寄件时间为2013年12月13日。回单显示妥投签收。回单上接受短信号码为137××××6303； 2.2014年4月15日通话录音，欲证实被告公司职员时英与原告联系要求尽快来公司签订合同，原告一直拒绝称有事不能前来，且指定日期到年底才有时间； 3.2016年6月25日保定锦泰房地产开发有限公司发给陆占山的短信截图：2016年6月28日前来我公司签订商品房买卖合同，逾期视为违约，定金不予返还，所定房屋另售他人； 4.2016年6月30日保定锦泰房地产开发有限公司发予陆占山短信截图：你逾期未与我公司签订商品房买卖合同，视为违约，现解除你与我公司签订的《购房订单》，所交付定金不予返还。如有异议，应于2016年7月4前以信函方式向我公司提出书面意见，逾期未提出，视为无条件接受； 5.2016年7月1日通话录音，系陆占山收到被告公司的解除订单通知之后打给时英的电话录音，欲证明订单已经解除； 6.河北红安律师事务所2016年9月7日发给原告陆占山的律师函：2013年6月19日你与锦泰公司签订了《购房订单》。合同签订后，锦泰公司售楼部多次以电话、短信、信函等方式通知你到公司售楼部签订商品房买卖合同，交纳购房款，但你未履行签约义务。2016年6月25日锦泰公司以短信和电话方式通知你限期签约，你仍拒绝履约。因你行为构成根本违约，2016年6月30日锦泰公司以短信和电话方式发出解除购房订单通知书，解除了双方的《购房定单》。综上你与锦泰公司的《购房合同》已经解除，所付定金根据约定不予返还； 7.EMS快递单：寄件人河北红安律师事务所陈刚，收件人：陆占山，收件地址安新县安新镇王家寨村东大街58号，内件品名：律师函（锦泰公司购房定单事宜）； 8.运单查询记录：单号为1023783977918的邮件未妥投，原因收件人名址有误； 9.商品房买卖合同：内容为同期被告与其他购房者签订的商品房买卖合同。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证的质证意见如下：证据1、2的真实性予以认可，认为双方签订的系预约合同，尚未成立买卖合同关系；对证据3的关联性不予认可，该证据与本案无关，物业公司与被告公司亦无关系；对证据4的真实性予以认可，对证明目的不认可；对证据5关联性不认可，案外人去世，与原告无关；对证据6不认可，证据上无公章及相关人签字；对证据7认可；对证据8不认可，二证人系转述原告本人的陈述，不能证实原告到被告公司来过。 原告对被告举证的质证意见为：证据1不认可，没有收到，不是本人签收；证据2认可；对短信证据作如下解释，6月28日前原告到被告公司签订合同交付款项，但被告没有提供合同和账号，双方无法达成交易，6月30日的短信内容歪曲事实；原告没有收到律师函，故对证据6、7、8不予认可； 对原告提交的证据1-5、7及被告提交的证据2、3、4、5、9的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据6，因不符合证据形式，本院不予认定；对原告提交的证据8，系传来证据，与其他证据综合判断，对其证明目的不予认定；对被告提交的证据1，符合证据形式，且结合原告提交证据1本院予以认定；对被告提交证据6、7、8，因未妥投，证据证明目的不予认定。 综合以上证据，本院认定事实如下：2013年6月19日，原告陆占山与被告保定锦泰房地产开发有限公司签订购房订单一份，约定陆占山购买被告开发的位于容城县，面积261.45㎡，单价4500元／㎡，购房款1176525元，定金250000元，还约定买受人按售楼部电话通知日期签订商品房买卖合同，缴付应缴之款项，如逾期未签订合同，视为违约，定金不予返还。所订房屋出卖人另行出售他人。2013年7月3日，原告交付定金250000元。余款被告虽多次向原告催要，但原告均以各种理由延迟交付。2013年12月13日，被告向原告邮寄了限期履行通知书；2014年4月15日，被告员工时英再次通知原告交纳房款，但原告以不在家为由，答应年底交款。2016年6月25日，保定锦泰房地产开发有限公司又给陆占山发短信，通知其务必于2016年6月28上午10时前到被告公司签订商品房买卖合同；2016年6月30日，被告保定锦泰房地产开发有限公司以短信形式通知原告，因原告逾期未与被告签订商品房买卖合同，视为违约，现解除与被告公司签订的《购房定单》，已交付的定金不予返还。如有异议应于2016年7月4日前以信函方式向被告公司提出书面意见，逾期未提出，视为无条件接受通知内容。 本院认为，原告陆占山与被告保定锦泰房地产开发有限公司所签订的购房定单，虽具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，但根据其约定可知，该购房定单系预约合同，原告应按照被告通知与之签订商品房买卖合同并给付剩余房款。在履约过程中，被告多次以电话、短信形式通知原告陆占山给付房款并签订书面合同，但原告均未付款，故被告公司通知原告解除合同，该通知已于2016年6月30日到达原告，原告未提出异议，亦未根据法律规定在三个月内提起诉讼，故该解除合同通知生效，双方签订的购房定单合同解除。合同解除后，已付定金超过主合同20%的部分视为预付款，应予以返还，未超过部分，根据合同约定，不予返还，即返还原告250,000元-1,176,525元×20%=14,695元。 综上所述，原告主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、被告保定锦泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陆占山预付款14,695元； 二、驳回原告陆占山其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,389元，由原告陆占山负担14,462元，由被告保定锦泰房地产开发有限公司负担927元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判长  曹彦丰 审判员  李英华 审判员  高卉君 二〇一九年一月二十二日 书记员  赵泽龙