河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6207号上诉人（原审被告）：洛阳升龙置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马瑞，女，汉族，1981年5月10日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：马俊杰，男，汉族，1935年7月15日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。系马瑞父亲。上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人马瑞合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2018)豫0303民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回马瑞一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由马瑞承担。事实与理由:一、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》属于部门规章，建设单位违反部门规章规定的验收程序，并不必然导致合同约定无效。国务院“国发【2002】24号”文件第323项明确取消“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目，《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定于2002年已被取消，转由建设单位自行组织验收。五主体验收合格的约定属有效约定，并不低于法律规定标准。二、涉案商铺于2015年12月31日经五主体验收合格，并在《洛阳晚报》发布交房通知公告，升龙公司已按合同约定交房。根据《商品房预售合同》第十一条约定规定，由于××没有按出卖人的通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，未能按期交付的，责任由××承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给××。同时，《商品房预售合同》对逾期交房情形出现时约定为合同继续履行，因此，马瑞不享有合同解除权。三、升龙公司向马瑞交付涉案房屋的时间为2016年6月30日，法定解除权时间为2016年7月1日至2017年6月30日。马瑞并未于2017年6月30日前行使解除权，解除权已然丧失。四、在判决解除《商品房预售合同》的情况下，法院应依职权追加银行作为第三人参加诉讼，同时解除《个人商业用房贷款合同》，将首付款及银行贷款分别返还××及贷款银行，有利于减少双方出现新的纷争并减少诉累。《商品房预售合同》解除后，需先行办理银行抵押权预告登记注销，最后才能办理《商品房预售合同》备案登记注销。如《个人商业用房贷款合同》未解除的情况下，升龙公司将银行贷款43万元向马瑞返还，势必导致马瑞在得到全部的购房款的同时，升龙公司还需继续承担银行贷款的连带责任，有失公平。马瑞辩称，一、消防是法定的验收合格交房条件，涉案房屋消防设施没有验收合格，不得交付使用。二、按照“合同附件四”约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人180日宽展期。自违约宽展期至2016年12月30日到期之后，双方己没有合同期限约定。本案××经催告交房通知后，对方仍未履行，在法定的三个月合理期限内行使解除合同权，应予支持。三、本案在一审程序中，马瑞只起诉商品房预售合同违约责任和依法行使解除合同权，马瑞与银行的借贷合同关系，属另一个法律关系。四、升龙公司明知解除合同通知书到达后解除，但没有依法请求人民法院或仲裁机构确认合同效力，据此法律事实证明，升龙公司当时放弃了请求确认解除合同的效力，应视为默认了解除合同的效力。综上所述，本案违约责任和解除合同责任完全属于升龙公司的商品房验收不合格，不能实现合同目的造成的。马瑞向一审法院起诉请求：1.解除YS0319005号《商品房预售合同》；2.判令升龙公司将收受的购房款本金及利息返还给马瑞，购房款88万元、利息13606元、抵押房产保证金2816元、预告登记费400元、抵押费368元；3.判令升龙公司赔偿马瑞可得利益225000元；4.本案诉讼费由升龙公司承担。一审法院认定事实：2015年11月2日，升龙公司（出卖人）与马瑞（××）签订了编号为YS0319005的《商品房预售合同》，约定：马瑞购买升龙广场C区1幢5单元5-2层003号房，房屋代码为783181，建筑面积共94.25平方米，总价款88万元。马瑞以商业按揭贷款方式支付房款。合同第八条关于交付期限，双方约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。……”合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任，双方约定，“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人180日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金）。”该合同签订后，马瑞按约支付了购房款，其中45万元系2015年7月3日支付，剩余43万元于2016年2月26日办理了银行按揭贷款。马瑞认为升龙公司未在合同约定的期限内将房屋交付其使用。升龙公司提交施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签署的《建设工程竣工验收意见书》、《升龙广场交房通知书》一份，拟证明升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程经五方验收的竣工验收时间为2015年12月31日。升龙公司以邮寄《升龙广场交房通知书》方式告知××于2016年2月26日至2016年7月1日期间办理交房手续。马瑞认为《建设工程竣工验收意见书》违反国家法律规定，对其效力不予认可。马瑞否认其收到《升龙广场交房通知书》，并表示升龙公司从未通知其办理有关交房事宜，且涉案房屋至今不具备房屋交付使用条件。升龙公司提交了2016年2月22日洛阳晚报，内容为：“尊敬的升龙广场C区业主，你购买的升龙广场C区1幢商业用房已具备交房条件，请您携带相关资料来办理交房手续，交房时间2016年2月26日，交房地点升龙广场C区2号楼一楼大堂”，拟证明涉案房屋已在约定的交房时间前完成交房。马瑞对该报纸不予认可，其认为作为商业用房，未在河南省洛阳市建筑工程质量监督站监督下进行五方验收，且未经过消防验收，涉案房屋至今未达到交付使用条件。一审法院认为，关于本案所涉商品房交付是否合法的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收。”中华人民共和国住房城乡建设部制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第二条规定，“凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收（以下简称工程竣工验收），应当遵守本规定”；第三条规定，“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”第六条规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见；（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案；对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组；（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构；（四）建设单位组织工程竣工验收。”本案《商品房预售合同》中约定了房屋交付标准为建设、施工、设计、监理联合验收合格，该约定不能违背法律规定或低于法律规定义务，购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，故合同中约定的联合验收应以在县级以上地方人民政府建设行政主管部门监督下实施的联合验收为准。虽然建设、施工、勘察、设计、监理单位在升龙公司提供的《建设工程竣工验收意见书》上盖章确认，但升龙公司并未提供证据证明其按规定在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。升龙公司并未按照国家规定的工程竣工验收程序进行验收，故该意见书不能证明本案所涉房产已符合交付条件。马瑞与升龙公司签订的YS0319005号《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应依约主张权利、履行义务。合同签订后，马瑞依约支付了房款，升龙公司未按合同约定将符合交房条件的商品房交付马瑞使用，已构成违约，故马瑞有权主张解除双方签订的《商品房预售合同》。合同的解除，升龙公司存在过错，应退还马瑞所缴纳的房款88万元、抵押房产保证金2816元、预告登记费400元、抵押费368元，并对马瑞因此受到的损失承担赔偿责任。关于马瑞主张的利息损失部分，庭审中其明确了计算方式，其中45万元自2015年11月2日（合同签订之日）至2018年3月30日，按每月2486.4元计息，共计73000元；43万元贷款自2016年2月26日（贷款之日）至2018年3月30日，按每月2260.2元计息，共计56000元，上述合计129000元。参照民间借贷相关法律规定，一审法院酌定利息按年利率6%计算较为适宜，即119000元（45万元×6%÷12个月×29个月＋43万元×6%÷12个月×25个月），对马瑞主张的超出部分一审法院不予支持。马瑞主张的利益损失部分没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条规定，判决：一、解除马瑞与洛阳升龙置业有限公司于2015年11月2日签订的YS0319005号《商品房预售合同》；二、洛阳升龙置业有限公司于判决生效后十日内返还马瑞购房款88万元、抵押房产保证金2816元、预告登记费400元、抵押费368元、利息损失119000元，上述共计1002584元；三、驳回马瑞的其他诉讼请求。如果洛阳升龙置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费16001元，减半收取8000.5元，由马瑞负担1000.5元，由洛阳升龙置业有限公司负担7000元。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案房屋是否已经交付的问题。升龙公司上诉主张涉案商铺于2015年12月31日经五主体验收合格，并在《洛阳晚报》发布交房通知公告，升龙公司已按合同约定交房。本院认为，购房人是特定群体，升龙公司应当持有每名购房人联系方式，在《洛阳晚报》发布交房通知公告无法保证有效通知到每名购房人。升龙公司主张根据《商品房预售合同》第十一条约定，由于××马瑞没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，未能按期交付的，责任由××承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给××。该条适用的前提是马瑞收到了该通知，升龙公司没有提供证据证明马瑞收到了交房通知，也无法证明马瑞拒绝收房，因此涉案房屋没有完成交付。关于马瑞行使解除权是否超过了法定期间。合同约定出卖人逾期交房按照合同附件四第十条执行。“合同附件四”第十条约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人180日宽展期。双方对于宽展期到达后仍不能交房的，何时可以行使解除权没有约定。本案××向卖方催告交房，对方仍未履行，在法定期限内买方行使合同解除权，未超出法定期间。升龙公司关于马瑞合同解除权已经消灭的上诉理由不能成立。关于《商品房预售合同》解除后，升龙公司应当向马瑞返还购房款数额的问题。升龙公司上诉主张升龙公司作为马瑞贷款的保证人，一审判决全部返还马瑞购房款不妥。本院认为，本案审理期间银行并未作为有独立请求权的第三人向法院提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同当事人之间的纠纷。由于《商品房预售合同》签订后，马瑞交付现金45万元，通过银行贷款43万元，共计向升龙公司交付房款88万元。合同解除后，升龙公司理应向马瑞返还上述房款及相应的费用、利息损失等。马瑞与贷款人之间的纠纷可另行解决。综上所述，洛阳升龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13823元，由洛阳升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一九年一月二十二日书记员  李明波