四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初167号 原告（申请执行人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 被告（案外人）：罗云鹏，男，1956年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：罗哲军，男，住四川省宜宾市叙州区，系四川省宜宾市叙州区柏溪镇华盛街社区居民委员会推荐。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：廖方奎，男，住四川省宜宾县，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：廖方奎，男，公司员工。 原告周岚与被告罗云鹏、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，被告罗云鹏及其委托诉讼代理人罗哲军，被告冉寅吾、寅吾房产公司的委托诉讼代理人廖方奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周岚向本院提出诉讼请求：1、请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：宜宾市中级人民法院（2018）川15执异81号《执行裁定书》裁定中止对四川省叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是罗云鹏。周岚对生效判决确认的债权，申请对登记在被执行人寅吾房产公司名下的，业已查封的财产申请执行，符合法律规定；2.罗云鹏提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。罗云鹏与寅吾房产公司于2016年5月12日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。罗云鹏未提供相应的转账证明其支付了全部房款。仅凭罗云鹏提供的《房屋租赁协议》，不能证明其实际占有本执行标的。3.《执行裁定》认定罗云鹏对本执行标的享有足以阻止执行否认事实缺乏证据，导致适用法律错误。《执行裁定》认定被告罗云鹏对本执行标的主张的所有权足以阻止执行标的继续执行的事实严重缺乏证据，被告罗云鹏不具备《最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对被告罗云鹏的本执行标的的执行确系适用法律错误。 被告罗云鹏答辩称，请求驳回原告的诉讼请求。罗云鹏与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，履行付款义务是双方可以约定的范围，房屋在查封之前已经交付罗云鹏实际使用，寅吾房产公司和罗云鹏之间的借款事实真实存在，可以抵偿购房款，因为房屋抵押给了银行而不能过户，不是罗云鹏的过错，罗云鹏对案涉房屋的权利可以排除周岚的执行。 被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，请法院查明事实，依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年7月24日，罗云鹏向夏强银行账户转账660000元。 2012年7月25日的《收款收据》载明“收到罗云鹏借款1130000元。”担保人处加盖宜宾鼎立置地股份有限公司印章，收款人处加盖冉恒川印章。 2012年8月9日的《收款收据》载明“收到罗云鹏借款720000元。”担保人处加盖宜宾鼎立置地股份有限公司印章，收款人处加盖冉恒川印章。 2013年6月27日，寅吾房产公司以位于四川省宜宾县柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋为抵押权人宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行设定抵押，并办理了抵押登记。 2016年5月12日，罗云鹏与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定罗云鹏向寅吾房产公司购买四川省宾县柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋，房屋总价款为970000元，付款方式为一次性付款。抵押情况为已抵押。交付期限为出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付房屋。合同签订当日，寅吾房产公司向罗云鹏出具了收款收据一张，收据载明寅阳光新园1-2-×商铺款970000元。寅吾房产公司至今未将四川省宾县柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋过户到罗云鹏名下。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，四川省宜宾市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾公司银行存款49253729.00元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，四川省宜宾市中级人民法院依据（2017）川15执155号之一协助执行通知，查封了被执行人寅吾房产公司所有的137套房屋，其中包括四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋。该案执行过程中，罗云鹏提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15执异81号执行裁定书，裁定：中止对案外人罗云鹏位于四川省宜宾市叙州区铁北新区柏溪镇阳光新园1幢2单元×号房屋的执行。 2019年1月8日，寅吾房产公司出具的证明载明：寅吾房产公司、宜宾鼎立置地股份有限公司系宜宾寅吾投资集团下属子公司。罗云鹏于2012年7月25日出借113万元给宜宾鼎立置地股份有限公司。于2006年5月19日出借13万元，2008年12月17日出借18万元，2009年7月15日出借12万元，2009年7月20日出借29万元，宜宾鼎立置地股份有限公司于2012年8月19日收回了上述四笔借款的收条，统一开据了一张72万元的借款收据。因寅吾房产公司未能全部偿还罗云鹏出借款，至2016年5月尚欠罗云鹏借款137万元，经双方协商，用寅吾房产公司所有的位于叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1栋2单元×号门市，作价97万元抵偿给罗云鹏，并相应扣减我公司尚欠罗云鹏的借款。双方于2016年5月12日签订了《商品房买卖合同》，并于当日交房屋给罗云鹏。 本院认为，本案争议焦点为：罗云鹏对四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 罗云鹏主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查罗云鹏购买房屋是否符合上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下： 第一，从最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定来看，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款是否超过合同约定总价款的50%事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。 第二，本案中，寅吾房产公司出具房款收据，罗云鹏称系现金交付，罗云鹏陈述购房款是用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。但现罗云鹏提交的《收款收据》上载明的收款人为冉恒川、担保人为宜宾鼎立置地股份有限公司，银行转账凭条的收款人为夏强，寅吾房产公司出具的《证明》拟证明借款抵房款的事实，但并未提供相应的凭证予以证明，均无法达到其向寅吾房地产公司实际交付了购房款的证明目的。寅吾房产公司未出具正式发票，交易行为不规范，罗云鹏对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等并未作出说明和合理解释。 第三，因涉及申请执行人周岚利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。寅吾房产公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人罗云鹏、申请执行人周岚均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定罗云鹏已支付全部购房款，且根据《商品房买卖合同》中关于抵押情况，约定为已抵押的情况来看，罗云鹏对案涉房屋设定抵押权的状况是明知的，故案涉房屋未办理过户登记罗云鹏亦存在相应过错。 综上所述，罗云鹏对四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 准许执行宜宾寅吾房地产有限责任公司所有的位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元×号的房屋。 案件受理费80元，由罗云鹏、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2018）川15执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 曾 珍 审判员 王付兵 审判员 龙 雨 二〇一九年一月二十二日 书记员 黄相中