广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22386号上诉人（原审原告）：刘晓东，女，1992年6月20日出生，汉族，住广东省英德市。上诉人（原审原告）：徐均炎，男，1984年8月10日出生，汉族，住广东省德庆县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孔令威，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘芳，女，1988年4月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈锋，男，1985年7月13日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系刘芳配偶。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。上诉人刘晓东、徐均炎因与被上诉人刘芳、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘晓东、徐均炎上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘晓东、徐均炎一审的全部诉讼请求；2.二审案件诉讼费用由刘芳承担。事实和理由：（一）刘晓东、徐均炎与刘芳和合富公司于2017年5月26日签订的《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同）约定，刘芳在拿到房产证7天内必须与刘晓东、徐均炎办理贷款手续，但刘芳自始至终均没有去办理，刘晓东、徐均炎已按照规定的时间到合富公司共同约好贷款公司来办理手续，同时合富公司也有通知刘芳办理手续，但刘芳一直拒绝且没有来办理手续，该行为表明刘芳已构成事实违约，也就是根本违约，该事实有合富公司可以作证。（二）一审法院认定涉讼合同是基于双方的合意协商一致解除错误。一审审理已查明合富公司曾多次要求刘芳配合办理相关手续，但刘芳并没有配合。而刘芳早就没有按照合同约定履行合同义务属于违约在先，单从刘芳没有在7天之内办理贷款手续的行为可以看出其早已存在根本违约，故徐均炎才在微信群中发表了相关文字，意思就是称刘芳不配合办理贷款手续、没有履行合同的义务，存在违约在先的情况，既然刘芳没有在7天内办理贷款手续，也没有配合刘晓东、徐均炎和合富公司办理贷款手续导致合同无法履行，所以刘晓东、徐均炎才在微信群、包括律师函中明确说明希望通过法律途径来追究刘芳的违约责任和赔偿损失。（三）刘芳多次在刘晓东、徐均炎和合富公司催促下均没有履行合同的基本义务。当时三方曾经就合同的履行协商过，刘晓东、徐均炎在微信群发的内容意思就是同意按照原来合同的内容执行，但刘芳没有表态，其既不配合刘晓东、徐均炎办理贷款手续，又不同意合富公司提出的按原合同履行的建议和要求，刘芳拒绝履行合同义务才导致本案诉讼产生。因此，一审认定双方协商一致解除合同且没有认定刘芳存在违约，明显属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予改判。被上诉人刘芳二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意刘晓东、徐均炎的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）刘晓东、徐均炎所称刘芳没有在办理房产证7日内配合其办理贷款手续不是事实。办理银行贷款是刘晓东、徐均炎的责任，并非是刘芳的责任。刘芳只有申请还贷的责任，且刘芳也已经去做了，并已按照合富公司的要求配合提供了相关的证件以及进行网签等手续。（二）在房产证办理好之后，刘芳第一时间配合了刘晓东、徐均炎给了证件和签字，也去银行申请了还贷的手续，但是因为刘晓东、徐均炎交易税费不足等原因，也可能是徐均炎有其他的考虑，所以，一直在拖延办理银行贷款。（三）刘芳已经完全按照要求配合对方办理贷款的手续，要求的证件和签字刘芳都已经配合，也去银行申请了还贷，因刘晓东、徐均炎没有去办理贷款，说要取消交易，所以刘芳没有做提前还贷，但一直和银行保持联系，等刘晓东、徐均炎确定了贷款时间，刘芳就马上还贷。（四）刘晓东、徐均炎和合富公司故意串通，对网签合同中的一些条款进行变更，比如银行不批准贷款修改为由双方另行协商，网签合同刘芳已经签了字，但是一直在刘晓东、徐均炎和合富公司手中，刘芳没有备份，当时刘芳对网签合同中修改的内容提出过异议说不能这么修改。刘晓东、徐均炎和合富公司又起草了补充协议，该补充协议虽然是中介方合富公司发出的，但是补充协议的内容都是刘晓东、徐均炎的意思，因为整个交易过程中中介费都是由刘晓东、徐均炎支付，所以合富公司偏向刘晓东、徐均炎。（五）徐均炎多次提出取消交易，是因为税费比较高的原因以及其他购房的考虑，合同解除是徐均炎先在微信、电话提出，刘芳之后也发了函件同意其解除合同，所以一审认定双方协商一致解除合同是没有问题的，而且在一审开庭中双方也确认涉案合同已解除，只是双方对合同解除时间有出入。徐均炎对涉案交易一直属于消极的情况，且合富公司存在欺骗刘芳的行为，合富公司作为中介方没有尽到诚实信用的原则，其和徐均炎单方修改条款欺骗刘芳签字，而刘芳在本次交易中不存在任何过错，相关的中介费、交易产生的费用应由刘晓东、徐均炎承担，不应该由刘芳承担。原审第三人合富公司未到庭陈述意见。刘晓东、徐均炎于2017年12月12日向一审法院起诉请求：1.解除刘晓东、徐均炎与刘芳签订的合同号为xx《存量房买卖合同》；2.刘芳双倍返还刘晓东、徐均炎定金合计57万元；3.刘芳承担按揭服务费15390元、中介服务费42700元、律师费支出9200元；4.案件受理费由刘芳承担。诉讼过程中，刘晓东、徐均炎变更其第1项诉讼请求为：确认双方在2017年5月26日签订的《存量房买卖合同》已解除。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区x街x房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为刘芳，建筑面积为126.74平方米，发证日期为2017年9月12日。2.2017年5月26日，刘芳作为甲方（卖方）与刘晓东、徐均炎作为乙方（买方）及合富公司作为丙方（房地产中介服务机构）签订涉讼合同，约定甲方以285万元的价格将涉讼房屋出售予乙方；买方承担全部税费，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应向丙方支付中介服务费42750元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为成交价的10%；甲乙双方选择涂销抵押后按揭付款，申请贷款种类为组合贷款，部分定金2万元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款26.5万元，买方须在2017年5月30日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年171万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后7个工作日配合完成本次交易的递件手续；卖方收取定金后20日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）85.5万元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额）171万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；卖方房产证预计要到2017年9月25日才能办下来，客户知悉，双方约定卖方最迟于取得房产证后7个工作日内申请还贷；合约三方确认：此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约；等等。同日，徐均炎向刘芳支付了涉讼房屋的定金2万元，刘芳为此出具了《收款收据》。3.2017年5月27日，刘晓东向刘芳支付了涉讼房屋的定金余款26.5万元，刘芳为此出具《收款收据》。4.2017年10月9日，合富公司打印涉讼合同的网签版，其中约定“如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照另行协商方式处理”。5.2017年10月12日，刘芳于微信群中发送消息“我已经申请提前还款，排队排到十一月七日”。同日，合富公司的中介人员于微信群中发送其草拟的《补充协议》供买卖双方审阅。次日，徐均炎将其修改后的《补充协议》发送至微信群，其中第3条载明：“卖方应在签署本协议后5天内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用”。6.2017年11月10日，刘芳向刘晓东、徐均炎邮寄《同意解除合同通知函》，该函于次日被签收。7.2017年11月20日，广东凡立律师事务所受刘晓东、徐均炎委托向刘芳邮寄《律师函》，敦促刘芳在收到该函之日起三日内配合办理网签确认手续，并向卖方提供已向抵押银行办理还贷手续和办理银行贷款所需要的资料。否则，视为刘芳拒不履行合同，其将解除合同。次日，该函被签收。庭审过程中，刘晓东、徐均炎与刘芳均确认如下事实：1.涉讼合同未就房屋的交付及过户手续进行具体约定；2.涉讼合同已解除。现双方主要就涉讼合同解除的原因产生争议。刘晓东、徐均炎称刘芳没有按照涉讼合同约定在收取定金后20天内申请提前还贷，亦未办理网签的确认手续，同时单方提出变更合同条款，故刘芳构成违约。后其向刘芳邮寄律师函催促履行办理网签确认手续、提交办理银行贷款所需要的资料等合同义务，因刘芳未在律师函通知的期限内履行，涉讼合同自动解除，故涉讼合同已于2017年11月25日解除，其有权要求刘芳赔偿其经济损失。为证明其经济损失，刘晓东、徐均炎向一审法院提供了按揭费收据、中介代理费发票予以证明。而刘芳则主张其没有任何违约行为，因徐均炎多次在微信中要求解除涉讼合同，并于2017年11月6日明确提出取消交易，其亦表示同意，故涉讼合同已于2017年11月6日解除。就申请提前还贷的时间，双方于涉讼合同中手写注明在取得房产证后7个工作日内申请，故应按照该约定履行，而其在知道房产证已出具的当天即2017年9月25日立即前往银行申请提前还贷，其时银行柜员只给了其对账单，并在对账单上手写了办理时间、所需的资料及盖了业务专用章，故其未逾期申请提前还贷。且其于2017年9月28日才从开发商处领取了房产证，当天即将房产证等各种证件的复印件交给中介，并于次日将房产证复印件邮寄给了刘晓东、徐均炎。为证明上述陈述，刘芳向一审法院提供了不动产权证移交签收表、邮寄房产证的快递单及投递结果查询、中介签收证明及2017年9月25日打印的中国建设银行个人贷款对账单予以证明。其中，中国建设银行个人贷款对账单左下角处手写注明“11月7日，上午9-11时，本人带身份证原件及复印件、借款合同、建行卡”，并盖有中国建设银行股份有限公司广州番禺支行个人贷款业务专用章。而就刘晓东、徐均炎称其单方变更合同的说法，刘芳亦不予确认，因《存量房买卖合同》（网签版）中对于银行不批准刘晓东、徐均炎的贷款申请时各方当事人“另行协商”的约定不明，故其要求在补充协议中明确，而补充协议的内容是中介起草的，其对该协议内容有异议要求修改，故并非系其单方要求变更合同内容。一审法院认为，涉讼合同的主体适格，意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。因涉讼合同未就银行不批准刘晓东、徐均炎的贷款申请时如何处理进行约定，而涉讼合同的网签版则约定“如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照另行协商方式处理”，故当银行不批准刘晓东、徐均炎的贷款申请时应如何处理确需买卖双方进一步协商，故刘芳要求再行协商并签订补充协议符合情理。现买卖双方在进一步协商的过程中产生争议，且无法就该情形的处理方式达成一致意见，在此情况下刘晓东、徐均炎提出解除合同，刘芳表示同意，涉讼合同因双方意思表示一致而解除。因双方均于庭审中确认涉讼合同已解除，故就刘晓东、徐均炎要求确认涉讼合同已解除的诉请，一审法院予以支持。如前所述，涉讼合同因双方协商一致而解除，故刘芳不存在违约行为，无需承担违约责任，因此在履行合同中实际发生的费用，由各方自行承担，故刘晓东、徐均炎要求刘芳承担按揭服务费15390元、中介服务费42700元及律师费9200元的诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院均不予支持。至于刘晓东、徐均炎主张刘芳逾期申请提前还贷构成违约的问题，首先，涉讼合同特别手写注明“卖方最迟于取得房产证后7个工作日内申请还贷”，故刘晓东、徐均炎要求刘芳于收取定金后20日内申请提前还贷缺乏合同依据；其次，刘芳主张其于2017年9月28日才取得房产证，且早于2017年9月25日已前往银行申请提前还贷并预约到2017年11月7日办理手续，并提供了相应的证据予以证明，该陈述亦可与刘芳于微信群中发送的信息相互印证；最后，无论在中介草拟的还是刘晓东、徐均炎修改后的《补充协议》中，均对刘芳申请提前还贷的时间再次进行了约定，且此前刘晓东、徐均炎亦从未就刘芳申请提前还贷事宜提出过异议，故对刘晓东、徐均炎的上述主张，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，现涉讼合同已解除，刘芳应向刘晓东、徐均炎返还定金28.5万元。据此，一审法院对刘晓东、徐均炎的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年6月10日作出如下判决：一、确认刘晓东、徐均炎与刘芳与2017年5月26日签订的《存量房买卖合同》已解除；二、刘芳于判决发生法律效力之日起七日内向刘晓东、徐均炎返还定金28.5万元；三、驳回刘晓东、徐均炎的其余诉讼请求。一审案件受理费10173元，由刘晓东、徐均炎负担受理费4598元，由刘芳负担受理费5575元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，合富公司在一审答辩中表示不同意解除涉讼合同的居间关系。二审庭审中，双方当事人确认因签订合同时涉案房屋未核发房产证，故双方都没有办理按揭贷款。对于涉讼合同第二十条其他约定中载明双方约定卖方最迟于取得房产证后7个工作日内申请还贷以及附件付款方式中约定卖方收取定金后20日内自行向抵押银行办理提前还贷手续的理解问题，刘晓东、徐均炎称不管房产证什么时候拿到，前提都是收到定金后20天内办理还贷手续，刘芳完全可以在收到定金后就去领取房产证的。刘芳则表示第二十条是双方手写的特别约定，应以此为准，刘芳预约办证时间是9月25日，出证时间与预约时间也基本一致。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合刘晓东、徐均炎的上诉请求和理由以及刘芳的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.刘晓东、徐均炎主张涉讼合同解除的责任在于刘芳理由能否成立；2.涉讼合同解除的法律后果处理。现评析如下：关于刘晓东、徐均炎主张涉讼合同解除的责任在于刘芳理由能否成立问题。涉讼合同包括了刘晓东、徐均炎与刘芳之间的房屋买卖合同关系，以及刘晓东、徐均炎和刘芳与合富公司之间的居间合同关系，本案处理的是刘晓东、徐均炎与刘芳之间的房屋买卖合同关系。本案中，双方当事人均确认因签订涉讼合同时涉案房屋未核发房产证，故双方都没有办理按揭贷款。之后在双方进行网签时发现该网签合同中约定如银行不批准刘晓东、徐均炎的贷款申请，各方当事人按照另行协商方式处理。因涉讼合同对于刘晓东、徐均炎申请按揭贷款未被银行批准时如何处理并无作出具体约定，为此，刘芳要求与刘晓东、徐均炎就此再行协商并签订补充协议，但双方在对上述问题进行协商过程中发生争执，没有达成一致意见。在此之前，刘芳已依约前往银行申请提前还贷，而刘晓东、徐均炎主张刘芳未在取得房产证后协助其办理按揭贷款问题，但涉讼合同对于刘芳取得房产证后何时配合办理按揭贷款手续并无明确约定，且在买卖双方未能就银行不批准贷款如何处理协商一致的情形下，刘芳有权进行相应的合理抗辩。相反，在此情况下，刘晓东、徐均炎却提出解除合同，刘芳亦表示同意，因此，一审法院认定涉讼合同中的房屋买卖合同关系因双方意思表示一致而解除，刘芳不存在违约行为，无需承担违约责任，并无不当，本院予以确认。刘晓东、徐均炎上诉认为刘芳已构成根本性违约，合同解除的责任在于刘芳，理据不足，本院不予采信。同时，一审判决将涉讼合同中的居间合同关系一并解除不妥，本院予以纠正。关于涉讼合同解除的法律后果处理问题。承上所述，涉讼合同的房屋买卖合同关系是因买卖双方合意而解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，刘晓东、徐均炎有权要求刘芳返还已付的定金28.5万元，但刘晓东、徐均炎主张刘芳承担返还双倍违约金及按揭服务费、中介服务费及律师费等诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘晓东、徐均炎上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决将涉讼合同中的居间合同关系一并解除不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10462号民事判决第二项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10462号民事判决第一项为：确认刘晓东、徐均炎与刘芳于2017年5月26日签订的《存量房买卖合同》中的买卖合同关系已解除；三、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10462号民事判决第三项；四、驳回刘晓东、徐均炎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10173元，由刘晓东、徐均炎负担4598元，由刘芳负担5575元；二审案件受理费4598元，由刘晓东、徐均炎负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年一月二十八日书记员 李志康胡秀红