湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10222号上诉人（原审原告）：冯天增，男，1955年7月3日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏经济开发区民营工业园区—**。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐晨，湖北申简通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北省农业科学院，住所地湖北省武汉市武昌区南湖瑶苑。法定代表人：焦春海，该院院长。委托诉讼代理人：杨文婷，湖北首义律师事务所律师。原审被告：武汉市昌茂房屋征收服务有限公司，住所地湖北省武汉市雄楚大街**湖北罡顺工程建筑有限公司。法定代表人：魏杰，该公司执行董事。上诉人冯天增因与被上诉人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）、湖北省农业科学院（以下简称农科院）、武汉市昌茂房屋征收服务有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1097号民事判决，向法院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯天增上诉请求：1.撤销原判；2.撤销一审法院作出的准予追加被告的裁定；3.一审诉请中除第四项中的过渡安置费计算标准由20元每平方米每月变更为16元每平方米每月、总额进行相应变更外，其他保持不变请求法院予以支持；4.一、二审诉讼费由广宏公司、农科院承担。事实与理由：1.在2011年7月10日订立《房屋腾退安置协议书》之前，债务人下列存在欺诈行为。第一，其明知不具备实施“房屋拆迁安置”责任主体资格，未依法依规申请办理“拆迁安置”报批手续，无理由地承担“房屋拆迁安置”重大责任，可能存在第三人恶意串通。第二，债务人在一审庭审中明确表示其未申请领取《房屋拆迁许可证》，也就不存在拆迁红线图，由此推定，债务人在《安置补偿实施细则》、《协议书》中以“拆迁红线图”、“联席会议纪要”为其实施拆迁安置的证据不存在。第三，[P（2010）235号]土地出让文件中没有“就地还建”相关文字说明与描述，债务人承诺的“就地还建”不具备法定条件。第四，至本案一审结束，债务人不能提供其产权登记证或产权备案证明，不能证明其“权”的存在。2.债务人所履行的“就地还建”产权交换房建设项目，是否存在擅自改变、挪用限价商品房建设用地用途、规划指标，违法违规建设，损害国家利益、公共利益的情形，上诉人作以下两点推定。第一，根据《武汉市重大项目认定证书》（编号：12145）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该项目已被纳入法定的公共利益范畴，根据国务院《关于保障性安置工程建设和管理的指导意见》（国办发（2011）45号）文件推定保障性安居工程建设既是国家利益，也是社会公共利益的一部分。第二，冯天增在一审中提交的拆迁还建安置房实际建设情况汇总表中载明规划指标是住宅建筑总面积约36.71万平方米、3000套，实际交付是34.22万平方米，2888套，减少数据约占规划指标百分比是6.76%、3.73%，指标被减少，部分土地用途被改变也损害了国家利益、公共利益。3.根据冯天增提交的安置补偿实施细则、腾退告知书、住宅权属证收条、协议书等4份证据材料，可推定武汉市昌茂房屋征收服务有限公司与本案并没有直接的利害关系，一审法院作出的准许追加被告的裁定应予撤销。4.参照《武汉市国有土地房屋征收与补偿实施办法》计算过渡安置费，以协议书约定的每月每平方米16元标准，时间自2014年8月9日起至有效履行产权交付之日止计算，156.24平方米乘以每月每平方米16元再乘以月数。5.房屋腾退安置协议书属以物易物、产权调换的特殊商品房买卖合同，非属国家住建部、工商总局依据法律法规规定的规范性商品房买卖合同，因此本案不适用违约赔偿、惩罚性赔偿标准，应适用消费者权益保护法第五十五条规定的追加惩罚性赔偿标准。6.收房确认书的法律效力产生，完全取决于交付的房源是否符合协议书中约定的条件或者相关法律法规所作的商品房销售规定。广宏公司辩称：一审查明事实正确，适用法律正确，应予维持。农科院辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，上诉没有事实法律依据，请求维持原判。武汉市昌茂房屋征收服务有限公司二审中未发表任何意见。冯天增向一审法院起诉请求：1.判令《房屋腾退安置协议书》无效；2.判令广宏公司对其拆除的冯天增原有的私有住宅恢复重建，重建房的标准为依法依规办理关联的行政审批许可及不动产登记手续，负责配套的水、电、气、路的合法连通，以武汉市主城区住宅装修的普通标准予以装修，经冯天增验收达到可入住后正常生活的标准；3.判令广宏公司对42.23平方米无证住房赔偿，赔偿标准为4600元每平方米（扣除已支付的12669元）；4.判令广宏公司向冯天增支付过渡安置费，计算标准是20元每平方米每月，计算时间是自2011年7月10日起至广宏公司恢复重建将房屋交付给冯天增及无证房赔偿给冯天增之日止（应扣除广宏公司已支付的92494.08元）；5.判令广宏公司退还冯天增于2018年7月25日收房时补交的6316元物业管理费；6.判令广宏公司向冯天增支付惩罚性赔偿金，计算方式为：116.97平方米×2套×4600元/平方米×3；7.在广宏公司无法全部承担上述责任时，由农科院承担担保责任；8.本案的诉讼费用由广宏公司、农科院承担。一审法院认定事实：冯天增原私有房屋位于武汉市洪山区狮子山街张吴村，建筑面积为156.24平方米，土地使用面积为87.33平方米，原房屋所有权证号为武房权证洪字第**，国有土地使用权证号为武房地籍洪房私字第××号。冯天增原有私房所在土地被纳为武汉市人民政府征收地块，地，地块编号为P2010-235土地于2011年2月1日由广宏公司在武汉市土地交易中心合法竞得，并由广宏公司委托武汉市昌茂房屋征收服务有限公司对编号为P2010-235的地块区域内的被拆迁户实施依法腾退。广宏公司于2011年6月8日出台《湖北省农科院职工限价商品房建设腾退安置补偿实施细则》，并于2011年6月16日针对P2010-235的地块区域内向被拆迁户发布《房屋腾退告知书》。2011年7月10日，冯天增（被腾退人，合同乙方）与武汉市昌茂房屋征收服务有限公司（拆迁人，合同甲方）、广宏公司（责任人，合同丙方）、农科院（担保人，合同丁方）签订《房屋腾退安置补偿协议书》（协议序号：201106056）。协议约定：“武汉市人民政府办公厅二〇一〇年十二月二十二日批准建设湖北省农科院限价安置商品房项目，经《武汉市住房保障工作领导小组办公室2011年6月2日第五号联席会议纪要》，乙方张吴村号房屋在用地红线范围内（荷清水乡以西，湖北省农科院专家公寓以东、南湖南路以南、野芷湖以北，地，地块编号P2010-235甲方对该区域内的被拆迁户依法实施腾退，并就地还建。根据武汉市有关规定，甲、乙、丙、丁四方就房屋腾退安置达成协议如下：一、乙方被拆除房屋状况：乙方房屋合法建筑面积156.24平方米，无证房屋面积为42.23平方米。二、乙方同意甲方按产权调换方式进行安置补偿。三、丙方应支付乙方的费用：1.无证面积计算：（22.23㎡+20㎡）×300元/㎡=12669元；2.搬迁补助费1200元；3.临时安置补助费：按市物价局武价房字（2002）75号文确定的临时安置补助费标准给予24个月的补偿，计算156.24㎡×16元/㎡×24个月=59996.16元；4.附属设施补偿：分水表100元，分电表150元，电话移机216元，有线电视迁移380元，宽带380元，空调移机挂机1台3**元，热水器165元；5.其他补偿：装修补偿31200元，奖金20000元，附属物补偿6172元。以上1-5项总计应补偿132928.16元。四、其他约定：1.产权调换房屋坐落在本项目用地红线235号范围内，乙方合法建筑面积156.24平方米，丙方按腾退安置方案应安置乙方住房建筑面积254.36平方米，建筑面积118平方米户型房贰套。（房屋建筑面积最终以房产部门颁发的产权证为准，并按房产部门相关政策规定办理商品房房产证和土地证）。2.产权调换房屋面积中因不可分割的部分按腾退安置方案互找差价。鉴于还建房户型面积的不可分割性，被腾退户应尽量选择与还建面积接近的户型。如果户型面积在超过还建面积0-10平方米以内的按4600元/平方米购买（含10平方米），每户超出最高面积为10平方米。因还建分户户型不足的也按4600元/平方米进行货币补偿，由丙方给予乙方补偿18.36平方米84456元。3.分房顺序：按甲方与乙方签订本协议的序号，依次确定楼层及房号。五、丙方同意在五日内以存折形式支付乙方217384.16元。六、乙方同意在协议签订之日起五日内搬家腾房，不得破坏房屋的原有结构，并自行办理完被腾退房屋水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户、结清等已使用的费用后，将房屋钥匙及相关资料一并交付甲方……八、担保内容：担保方对本协议四、五、六、七条进行担保……”同日，广宏公司向冯天增出具“芷岸龙庭”项目腾退安置协议收件单（协议编号：201106056），载明：“今收到产权人冯天增位于张吴村的房屋所有权证原件（证号武房房权证洪字**）国有土地使用权证原件（证号武房地籍洪房私03533号）各壹份。”2018年7月25日，冯天增签订《收房确认书》，确认：“1.本人因自身原因未在广宏公司通知的收房时间内办理收房事宜，由此产生的全部责任由本人自行承担，也不再就收房的任何事宜向广宏公司提出权利主张。2.依据本人与广宏公司签订的《房屋腾退安置协议书》，本人现已选择‘芷岸龙庭’项目16栋两套房屋，具体为16-2-404（建筑面积118平方米）、16-2-504（建筑面积为118平方米）用于还建安置；本人清楚了解就上述房屋暂时无法办理不动产统一登记证的相关情况，待具体办证条件成就后自行办理有关手续。3.现本人已收到广宏公司交付的上述16-2-404、16-2-504两套房屋建筑物，双方就上述房屋交付再无争议。4.依据本人与广宏公司签订的《房屋腾退安置协议书》的约定以及履行情况，由广宏公司向本人支付的全部费用如下：（1）无证房屋面积的补偿费为12669元（42.23㎡*300元/㎡）；（2）搬迁补助费1200元；（3）临时安置补助费92494.08元（2011年7月10日-2014年8月9日共计37个月，156.24㎡×16元/㎡×37个月）；（4）附属设施补偿1691元；（5）其他补偿费为57372元（其中装修补偿31200元、奖金为20000元、附属物补偿为6172元）；以上（1）-（5）项共计165426.08元。（6）协议里第四条第2点所提及的，给予冯天增还房后的面积补偿18.36平方米，折算成补偿金额是：18.36㎡×4600=84456元。（7）被还建的两套房屋的实测面积各是116.97平方米，所以16-2-404、16-2-504两套房屋的面积找补金额是：（118㎡-116.97㎡）×4600×2=9476元。除上述补偿费用以外，广宏公司无需向本人支付其他任何费用，双方就拆迁补偿、安置等全部事宜再无任何争议。5、根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的规定，本次交付房屋的维修基金费用由本人自行缴纳并取得相关缴存凭据，若因本人未及时缴存维修基金导致无法办理不动产登记等事项，由此产生的全部责任由本人自行承担，与广宏公司无关。”同日，冯天增向湖北水蓝郡物业管理有限公司缴纳了16-2-404、16-2-504号房屋自2017年1月1日至2018年3月31的物业费。一审另查明，广宏公司于2012年9月24日取得涉案项目《建筑工程施工许可证》（编号：4201112011121300214BJ4004），并于2014年12月4日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收竣工备案证明书》（编号：H06-14-0202）。以上事实，有冯天增提交的房屋所有权证书、国有土地使用权证、《房屋腾退告知书》、《湖北省农科院职工限价商品房建设腾退安置补偿实施细则》、《房屋腾退安置协议书》、“芷岸龙庭”项目腾退安置协议收件单、《收房确认书》及收据，广宏公司提交的《建筑工程施工许可证》及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收竣工备案证明书》等证据予以证实。一审法院认为，冯天增与武汉市昌茂房屋征收服务有限公司、广宏公司、农科院签订的《房屋腾退安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议书未违反法律法规的效力性强制性规定，协议书合法有效。冯天增认为协议无效的理由之一是武汉市昌茂房屋征收服务有限公司、广宏公司、农科院与冯天增签订协议书时存在隐瞒与订立协议有关的重要事实，构成欺诈。本案中，广宏公司通过竞标取得P（2010）235号地块的开发建设权，而冯天增的原私有房屋位于该地块内，协议系双方当事人自愿签订，武汉市昌茂房屋征收服务有限公司、广宏公司、农科院并无欺诈行为，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，故对冯天增的此意见，法院不予认可。冯天增认为协议无效的理由之二是广宏公司对冯天增原房屋的拆迁行为未办理拆迁许可手续，且在“就地还建”安置房的规划、施工、竣工、交付等环节均未办理行政审批手续，在案涉地块违法建设商品房。因此，武汉市昌茂房屋征收服务有限公司、广宏公司、农科院与冯天增签订的房屋安置协议以及后续的商品房建设、交付等行为均属无效民事法律行为。本案中，广宏公司与冯天增签订的《房屋腾退安置协议书》，是对产权置换以及相关经济补偿的民事权利义务进行约定，属于民事合同。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律文件中关于拆迁应领取拆迁许可证等规定是对拆迁行为的行政管理程序要求，是否违反该规定，不影响民事主体之间就双方民事权利义务进行约定的合同效力认定。且根据广宏公司提交的《建筑工程施工许可证》和《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收竣工备案证明书》，证明广宏公司就涉案房地产项目已办理审批手续，其作为房地产项目的实施主体，已得到行政部门的确认，涉案房屋系合法建筑，故对冯天增的此意见，法院不予认可。冯天增认为协议无效的理由之三是广宏公司无法将置换后的房屋产权办理到其名下，协议不具备继续履行的条件，故协议无效。法院认为，是否具备办证条件系合同履行问题，与协议的效力无关，冯天增可向武汉市昌茂房屋征收服务有限公司、广宏公司、农科院主张逾期办证违约金，故法院对冯天增的此意见不予认可。综上，冯天增其他诉讼请求的基础是“《房屋腾退安置补偿协议书》无效”，因法院认定《房屋腾退安置补偿协议书》合法有效，且广宏公司作为房地产项目的实施主体，已将开发项目建设完毕，冯天增亦已收房，武汉市昌茂房屋征收服务有限公司、广宏公司、农科院已就《房屋腾退安置补偿协议书》中的产权调换及支付相关补偿款的义务履行完毕，故对冯天增的全部诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：驳回冯天增的全部诉讼请求。案件受理费38456元，由冯天增负担。本院审理过程中，冯天增向本院提交涉案工地项目树立的“武汉市重大项目认定证书”公示牌照片复印件，以证明涉案地块的土地用途性质。广宏公司、农科院均质证表示对此不予认可。本院审查认为，该证据不足以证明待证事实，本院不予采纳。二审中，冯天增、广宏公司、农科院均表示对一审认定的事实无异议，本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，武汉市昌茂房屋征收服务有限公司系冯天增请求确认无效的涉案《房屋腾退安置补偿协议书》合同方之一，一审法院裁定将该公司追加为被告符合法律规定。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”冯天增本案中提交的证据不足以证明其与武汉市昌茂房屋征收服务有限公司、广宏公司、农科院签订的《房屋腾退安置补偿协议书》存在以欺诈、胁迫的手段订立并损害国家利益，或违反法律、行政法规的效力性禁止规定情形，故其关于确认该协议无效以及其他诉讼请求均不能得到支持。综上所述，冯天增的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35765元，由冯天增负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  丰 伟审判员  张文霞二〇一九年十二月二日法官助理严洁书记员陈佳佳