江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0791民初419号 原告：连云港市巨杉科技开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳路22号海晟新寓A座407室。 法定代表人：刘京生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱贵珊、王琮懿，江苏明亮律师事务所律师。 被告：连云港狮子山生态园有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳镇西站边。 法定代表人：刘庆梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李新民，江苏同科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程钢，该公司员工。 原告连云港市巨杉科技开发有限公司（以下简称巨杉公司）与被告连云港狮子山生态园有限公司（以下简称狮子山公司）、租赁合同纠纷一案，本院立案后适用普通程序审理。在诉讼过程中，原告撤回对被告程某、刘庆梅、沈某、秦某的起诉，另行主张权利，本院经审查后予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巨杉公司的委托诉讼代理人朱贵珊、王琮懿，被告狮子山公司的委托诉讼代理人李新民、程钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨杉公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告狮子山公司支付租金及使用费3616666元（计算至起诉之日），并支付违约金119583.3元；2、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同、补充租赁合同，被告狮子山公司立即返还租赁的土地、房屋、设备等租赁物；3、本案诉讼等费用由被告狮子山公司承担。在诉讼过程中，原告撤回向被告主张双方于2011年10月20日签订《补充租赁协议》所涉租金、使用费、违约金等相关诉讼请求，另行主张。事实和理由：2010年9月2日，原告巨杉公司与被告狮子山公司签订《房屋租赁合同》，原告将房屋场地及设备出租给被告，租金每年40万元。被告欠付租金累计达1个月，原告可终止合同并收回房屋、要求赔偿损失。双方还约定任何一方违反合同规定，须按年度向对方缴纳年度租金的5%违约金及赔偿对方损失。2011年10月20日，原、被告签订《补充租赁协议》，原告大门东场从前期租合同满租赁给被告，主场大车间、及后面车间、职工租房出租给被告租金10万元。2012年1月8日，原、被告签订《补充租赁协议》，原告将大车间和矿压滤机大小各一台出租给被告，租金10万元，第一年租金10万元给被告用于场内维修资金使用。根据上述合同及补充合同，被告狮子山公司每年应付租金70万元。原告巨杉公司按照合同约定向被告交付土地、房屋、设备等租赁物，但是被告没有按照合同交付租金。租赁期间，被告狮子山公司擅自占用合同之外原告西北角的土地和地上建筑物和室内机器设备。原告巨杉公司长时间、多次向被告狮子山公司催缴租金，被告利用原告公司股东之间矛盾无理拒交租金。2016年2月17日，原告巨杉公司依据合同书面通知被告狮子山公司，被告自2012年9月20日至今租金未付构成违约，终止租赁关系，要求收回房屋。2016年11月28日，原告巨杉公司清算组再次书面通知被告狮子山公司，双方2016年2月18日已经终止合同，收回租赁标的物。被告狮子山公司没有履行支付租金的合同主要义务，构成严重违约，租赁双方之间出现约定和法定的解除合同情况。原告巨杉公司诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告狮子山公司辩称：1、被告在履行租赁合同过程中从未违约，原告巨杉公司在签订合同和交付租赁物时故意隐瞒事实，交付不能实现合同目的的租赁物，被告在接收该租赁物后仅增加变电所一项花费200万元。原告交付的厂房年久失修属于危房，被安全监督机构责令停产加固修缮，该期间被告不应承担给付租金的义务。2、被告出巨资替原告修缮租赁物，原告经人民法院指令进入清算程序，经清算组的通知，被告申报债权，一切生产活动均处于停止状态，该期间被告也不应承担给付租金的义务。3、原告的股东委托律师已经明确向被告要求暂停支付租金，被告是依据原告股东的指示、清算组的通知和安监局的指令，长期停用该租赁物。该责任应当由原告承担，被告没有违约行为。4、双方约定由原告修缮租赁物，被告出巨资修缮平租赁物、整场地混凝土等，该出资应当由原告承担。5、被告没有违约不同意解除合同，同时保留追究原告违约和赔偿责任。在庭审中，被告明确增加变电所花费200万元、修缮加固租赁物、平整场地混凝土、供水设施等费用及所有费用另案主张，在本案中不要求处理。 本院经审理认定事实如下： 2010年9月2日，原告巨杉公司（甲方，出租方）与被告狮子山公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于开发区朝阳镇港城大道边房屋场地、设备给被告狮子山公司，房屋场地见红线图（联通架除外），设备见清单租赁。双方约定“第二条租赁房屋用途。该房屋用途为矿产品加工、仓储、碎石、水泥砖生产、二灰搅拌、办公用房，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限。租赁期限自2010年9月20日至2020年9月19日止。第四条租金。该合同年租金为人民币40万元整。租赁期间6年内出租方不得以任何理由任意调整租金，2017年至2020年租赁金可以在市场价格发生超过20%情况下，甲方可以提出相应调整，但不能超过20%，价格甲乙协商签订。第五条付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金人民币15万元整余款交接后付清。租金按年结算，由乙方于每年的第9个月的19日交付给甲方40万元租金。……第八条维修养护责任。租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔3年检查、修缮一次，乙方应予积极协助。不得阻挠施工。日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。……第十二条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3.欠租金累计达1个月；4.无正当理由闲置达6个月；5.利用承租房屋进行违法活动；6.故意损坏承租房屋及设备，欠交电费满1个月。……第十四条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的5%违约金及赔偿对方损失。……”。原告巨杉公司将租赁合同所涉的房屋场地、设备等交付给被告狮子山公司，就租赁设备的交接双方在配套设备清单上签字确认。 2011年10月28日，原告巨杉公司（甲方，出租方）与被告狮子山公司（乙方，承租方）签订《补充租赁协议》，双方约定原告租赁给被告厂房、场地、车间、职工宿舍等，被告狮子山公司有权对外租赁合同范围类（内）的场地、厂房及其他设施，租期按主合同执行，补充协议经双方签字生效。 2012年1月8日，原告巨杉公司（甲方，出租方）与被告狮子山公司（乙方，承租方）签订《补充租赁协议》，双方约定“经双方友好协商，对连云港市巨杉科技开发有限公司场地、房屋、车间、职工住宅补充租赁合同如下，其他事项按主合同实施执行。第一条连云港市巨杉科技开发有限公司大车间剩余一间和矿压滤机大小各一台，以每年租金人民币壹拾万元整，租赁给连云港狮子山生态园有限公司，租期按主合同执行。第二条第一年租金为壹拾万元，给乙方用于厂内房屋维修资金使用，本补充协议经双方签字生效”。 2016年2月17日，原告巨杉公司向被告狮子山公司发出《通知》，“本公司与你公司于2010年9月2日签订《房屋租赁合同》：我公司将位于朝阳镇港城大道边的房屋租与你公司使用【详见该《房屋租赁合同》】，并分别于2011年10月20日、2012年1月8日签订《补充租赁协议》，租期自2010年9月20日至2020年9月19日止。依该《房屋租赁合同》第十二条第3项之规定，你公司欠租金累计达1个月，我公司可以终止合同并收回房屋。你公司自2012年9月20日至今租金未付。你公司已构成违约。故，特通知你公司：本公司终止《房屋租赁合同》，并收回该房屋”。 连云港市连云区人民法院于2015年11月23日作出（2015）港法商清预字第2号民事裁定书，受理曹康对巨杉公司的清算申请，于2016年5月31日指定连云港中元企业清算代理有限公司组成清算组。2016年11月28日，巨杉公司清算组向被告狮子山公司发出（2016）巨清字第2-3号通知，原告于2016年2月18日通知终止原、被告于2010年9月签订的《房屋租赁合同》，并收回租赁标的物，被告应就终止合同向本清算组办理移交租赁标的物。该通知向被告狮子山公司送达经程钢签收。申请人曹康请求撤回强制清算申请，连云港市连云区人民法院予以准予。 另查明，狮子山公司与案外人大连赛维矿业股份有限公司（以下简称赛维公司）返还财产、加工承揽合同纠纷，连云港市连云区人民法院作出（2014）港民初字第1999号民事判决书，连云港市连云区人民法院作出（2015）港商初字第0768号民事判决书，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终2519号民事判决书。前述已发生法律效力的判决书中审理查明：1、2011年10月28日，狮子山公司与赛维公司签订《房屋租赁合同》，将位于连云港开发区朝阳镇西站西150米的900平米厂房和200平米房屋出租给赛维公司使用，租赁期限自2011年10月28日至2014年10月27日，每年租金130000元。赛维公司支付狮子山公司2011年10月28日至2012年10月27日的租金130000元。2、赛维公司（甲方）与狮子山公司（乙方）还签订《预付房租协议》，狮子山公司将2012年3月1日开始出租给赛维公司的450平米厂房，于2012年4月2日前全部翻新完毕，确保此厂房不再发生任何漏雨问题。赛维公司向狮子山公司预付该厂房及其门前450平米场地2012年10月27日至2013年10月27日的租金10万元。3、2012年9月28日，狮子山公司与赛维公司签订《铬矿加工合作协议》狮子山公司建设一座1000平方米的烘干厂房及36平方米上料防雨棚。新建1000平方米厂房和200平方米办公室及仓库的年租金为17万元。4、2012年10月31日，狮子山公司与赛维公司签订《铬矿加工修改补充协议》赛维公司同意增租4000平方米的场地，用于加工铬矿的周转。此场地的年租金为10万元，租用起止日期与原协议中烘干厂房租用时间一致。在连云港市连云区人民法院（2015）港商初字第0768号案件狮子山公司在庭审中自认，其在2015年10月份开始将厂房及场地租赁给了别人。连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终2519号民事判决书，判决赛维公司给付狮子山公司占有使用费37万元。 在本案审理过程中，原、被告确认被告已支付租金1000000元。被告代原告向耿某支付5000元、向张保文支付5000元，原告同意在本案中抵扣租金。 2018年10月22日，本院组织原、被告至涉案租赁场地勘查，被告仍在使用涉案租赁场地。对于租赁时被告对房屋是否进行过验收，被告陈述租赁时国家对安全查得没这么严，租赁前两年没有说不给用。 以上事实有原、被告庭审部分陈述；原告巨杉公司举证的《房屋租赁合同》、《补充租赁协议》、配套设备清单、通知；被告方举证的《房屋租赁合同》、《补充租赁协议》、民事裁定书、通知等证据证实。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于被告狮子山公司举证借款证明涉及刘某、刘京生、李某，担保书涉及巨杉公司、狮子山公司与刘京生，系另一法律关系，且被告没有证明上述证据与本案具有关联性，本院在本案中不予处理，当事人可另行主张。 本院认为，原、被告于2010年9月2日签订《房屋租赁合同》、2011年10月20日签订《补充租赁协议》、2012年1月8日签订《补充租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告巨杉公司已经按照双方约定将租赁的房屋、车间、场地及设备等交付给被告，双方对租赁物进行交接，被告占有、使用租赁物至今。被告以原告隐瞒事实、原告股东指示暂停支付租金、原告公司进入清算等原因不付租金的辩称。本院认为，被告在签订租赁合同前，负有对租赁场地、房屋进行了解、查勘的责任。原、被告交接租赁场地、房屋时，被告对租赁物情况进行确认，被告也陈述租赁前期正常使用。而且被告2011年10月28日与案外人赛维公司签订租赁合同，租赁期限至2014年10月27日，期间双方发生矛盾终止履行。被告从2015年10月份开始将厂房及场地另租给他人。本院至涉案租赁场地勘查时，租赁场地仍在使用。现被告主张原告故意隐瞒事实，缺乏事实依据。期间原告免收被告100000元租金用于房屋维修，在场地、房屋使用过程中出现问题，被告应与原告沟通。被告关于不付租金及扣除租金的理由均不能成立，本院不予采纳。经原告发出终止合同收回房屋通知，清算组发出移交租赁标的物通知，被告仍在使用涉案场地、房屋等租赁物，被告狮子山公司应当按照合同约定向原告支付租金及占有使用期间的费用。现被告逾期支付，原告巨杉公司要求解除租赁合同及支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告返还租赁合同所涉的土地、房屋、设备的诉讼请求。双方租赁合同解除后，被告有义务向原告返还租赁物，原告该项诉讼请求本院予以支持。对于被告狮子山公司应支付租金及占有使用期间的费用计算如下：双方于2010年9月2日签订的《房屋租赁合同》，从2010年9月20日起计算至2017年10月10日即7年零20日计2821917.81元（400000元×7年+400000元÷365日/年×20日）；2012年1月8日签订的《补充租赁协议》，从2013年1月8日起至2017年10月即4年9个月计475000元（100000元×4年+100000元÷12月/年×9个月），扣除被告已向原告支付租金1000000元及被告代原告付工人工资10000元，被告应向原告支付2286917.81元。对于原告巨杉公司要求被告狮子山公司支付违约金的诉讼请求。双方在《房屋租赁合同》第十四条约定“任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的5%违约金及赔偿对方损失”，现被告逾期向原告支付租金已构成违约，原告该项诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，违约金及损失计114345.89元（2286917.81元×5%）。在庭审中，被告明确增加变电所花费2000000元、修缮加固租赁物、平整场地混凝土、供水设施等费用及所有费用另案主张，在本案中不要求处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告连云港狮子山生态园有限公司于本判决生效之日起十日内向原告连云港市巨杉科技开发有限公司支付至2017年10月10日的租金及占有使用期间的费用2286917.81元，违约金及损失114345.89元； 二、被告连云港狮子山生态园有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告连云港市巨杉科技开发有限公司返还双方于2010年9月2日签订的《房屋租赁合同》、2011年10月20日签订的《补充租赁协议》、2012年1月8日签订的《补充协议》所涉租赁的土地场地、房屋车间、设备（见附图及配套设备清单）、矿压滤机大小各一台； 三、驳回原告连云港市巨杉科技开发有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37490元，由原告连云港市巨杉科技开发有限公司负担11480元，被告连云港狮子山生态园有限公司负担26010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  梁承君 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  张 岩 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  孙维娟 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 （三）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。