广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5545号原告：刘曼嫦(LAU，ManSheung),女，1967年11月20日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：廖开喜，广东博浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟抒，广东博浩律师事务所律师。被告:中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号。法定代表人：李平稳，总经理。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩欣，广东凡是律师事务所律师。原告刘曼嫦与被告中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二经济公司）涉港房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘曼嫦的委托诉讼代理人廖开喜、被告曹二经济公司的委托诉讼代理人刘倩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘曼嫦向本院提出诉讼请求：判令曹二经济公司向刘曼嫦支付逾期交楼违约金73754元（以1048391元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年1月1日起计至2015年11月30日止）。事实和理由：刘曼嫦与曹二经济公司签订商品房买卖合同，约定刘曼嫦购买曹二经济公司开发的位于中山市古镇××路××都花园××房，总价1048391元，于2014年12月31日前交楼。曹二经济公司在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，曹二经济公司如未能按合同和补充协议的约定期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向刘曼嫦支付已付房价款0.2‰的违约金，最高违约金累计总额不超过商品房总价款的4%，还约定曹二经济公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持资料到产权登记机关备案。由于曹二经济公司的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起按刘曼嫦已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，最高违约金不超过该商品房总价款的1%。刘曼嫦签订合同后，履行了合同义务，按时给曹二经济公司支付款项，但曹二经济公司在签订合同后没有按合同约定的交楼条件、时间给刘曼嫦交付涉案房屋，亦没有按时给刘曼嫦办理涉案房屋的产权过户登记，曹二经济公司构成违约，商品买卖合同约定的违约金过低，根据对等原则，曹二经济公司应按法定标准支付给刘曼嫦违约金。为维护刘曼嫦的合法权益，特向法院提起诉讼。曹二经济公司辩称，刘曼嫦主张自2015年1月1日起逾期交楼违约金已经超过诉讼时效，刘曼嫦实际收楼时间是2015年11月25日，2014年1月8日至2014年12月31日，有6天为暴雨，按照合同约定，交楼时间应该顺延，按照合同约定刘曼嫦应于2014年1月8日支付第一笔购房款524196元，2014年2月8日支付第二笔购房款524195元，但是刘曼嫦于2014年3月18日才支付第二笔购房款，逾期38天，按照约定，刘曼嫦应向曹二经济公司支付违约金15935.54元，但刘曼嫦至今未付该违约金，根据约定，若刘曼嫦未支付违约金，曹二经济公司可以推迟交付商品房，无需承担延期交楼的违约责任；即使曹二经济公司应承担逾期交楼违约金，也应按商品房买卖合同第九条约定的标准计算，总额不超过商品房总价款的4%，刘曼嫦主张的计算标准及金额均过高，曹二经济公司代刘曼嫦向中山市嘉怡物业管理有限公司支付了2015年11月25日至2018年3月31日的物业管理费，物业公司收取上述管理费后已将权利转让给曹二经济公司，刘曼嫦应向曹二经济公司支付该部分物业管理费7114.97元及违约金。本院经审理认定事实如下：2014年1月8日，刘曼嫦与曹二经济公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定刘曼嫦购买曹二经济公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的房地产的预售商品房，总金额1048391元,2014年1月8日支付524196元，2014年2月8日支付524195元。曹二经济公司应当在2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。该合同第九条约定曹二经济公司逾期交房的违约责任为曹二经济公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向刘曼嫦支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则刘曼嫦有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。合同第七条约定若买受人逾期付款，出卖人有权要求买受人自逾期之日起每日按总房价0.04%的标准支付违约金，逾期超过30天，出卖人有权解除合同。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还约定了其他权利义务。曹二经济公司提交的收款收据显示刘曼嫦于2014年1月8日前支付购房款524196元，于2014年3月18日支付购房款524195元，刘曼嫦承诺于庭后3天内书面答复第二笔购房款的付款时间，但刘曼嫦至今未答复。曹二经济公司提交的收楼确认书显示“物业位置：XXX房，业主姓名：刘曼嫦，本人同意从现在起正式接收以上物业（1401001567）”，刘曼嫦在业主处签名并按指模，日期：2015年11月25日，管理处的落款时间是2015年11月27日。刘曼嫦认为实际收楼时间应当以其交纳物业费的时间为准即2015年11月30日，曹二经济公司认为实际收楼时间应以收楼确认书记载的时间为准即2015年11月25日。2018年5月14日，刘曼嫦以曹二经济公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年12月的气象晴雨表显示：2013年3月28日、2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。本院认为，本案属涉港房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人没有选择合同适用的准据法的，可以适用与该合同有最密切联系的法律。本案合同的履行地是内地，且涉案房地产位于内地，故内地与本案存在最密切联系，本案应适用与争议有密切联系的履行地法律即内地法律作为解决本案争议的准据法。刘曼嫦与曹二经济公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天。双方的合同约定因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年12月31日，因在签订合同后至约定收楼时间有暴雨天6天，根据合同约定交楼时间可顺延6天至2015年1月6日。另，双方约定第二笔购房款的付款时间是2014年2月8日，而曹二经济公司提交的收款收据显示刘曼嫦于2014年3月18日支付第二笔购房款，逾期38天，故合同约定的交楼时间可顺延38天至2015年2月13日。关于实际收楼时间，收楼时间应当以收楼确认书记载的时间为准，刘曼嫦在收楼确认书上确认的时间是2015年11月25日，故本院认定涉案房地产的实际收楼时间是2015年11月25日。本案中，本院已经认定曹二经济公司应于2015年2月13日交付涉案商品房,但刘曼嫦直至2015年11月25日才收楼，曹二经济公司未按期向刘曼嫦交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘曼嫦要求曹二经济公司以1048391元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付从2015年1月1日起计至2015年11月30日止的违约金，曹二经济公司辩称根据合同第九条约定应支付给刘曼嫦逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%。本院认为，曹二经济公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，若格式条款免除本方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而曹二经济公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条中关于格式条款的内容无效，本院对曹二经济公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同中已明确约定违约金的计算标准为日万分之二，刘曼嫦认为约定过低，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，曹二经济公司辩称应根据合同约定标准计算，本院认为，双方约定标准为按日万分之二，未明显低于刘曼嫦所主张的中国人民银行规定金融机构逾期贷款利率，故违约金应按合同约定日万分之二的标准计算。关于刘曼嫦主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二经济公司约定逾期交楼之日即2015年2月14日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，刘曼嫦主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼，刘曼嫦于2018年5月14日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受法律保护，故2015年2月14日至同年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护，刘曼嫦主张自2015年10月1日起至2015年11月25日止的违约金为11741.98元（1048391元×0.02%×56天）理据充分，本院予以支持，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告中山市曹二经济发展公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘曼嫦(LAU，ManSheung)支付逾期交房违约金11741.98元；二、驳回原告刘曼嫦(LAU，ManSheung)的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1644元，由原告刘曼嫦(LAU，ManSheung)负担1550元，被告中山市曹二经济发展公司负担94元。如不服本判决，原告刘曼嫦(LAU，ManSheung)可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市曹二经济发展公司可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭 宁人民陪审员  袁耀明人民陪审员  陈干枝二〇一九年一月二十一日书 记 员  徐杏盈