台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2686号原告：阮海勇，男，1972年9月8日出生，汉族，住台州市。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所实习律师。原告阮海勇与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序于同年4月3日公开开庭进行了审理。原告阮海勇的委托诉讼代理人鹿帅、曹欢欢，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋、谢依杨到庭参加诉讼。审理过程中,原、被告曾共同申请本案先行由当事人庭外和解,但届期和解未成。本案现已审理终结。原告阮海勇向本院提出诉讼请求：被告绿城公司支付原告逾期交付土地权属证书违约金45320元（按己交付款项4119165元日万分之一的标准每天412元，支付自2016年1月31日起暂计算至2016年5月20日止共计110天）。庭审过程中，原告增加诉讼请求为要求被告绿城公司支付原告阮海勇逾期交付土地权属证书违约金49500元（按己付房款4501205元，日万分之一标准每天450元，支付自2016年1月31日起暂计算至2016年5月20日止共计110天）。事实和理由：2012年12月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告阮海勇购买被告绿城公司位于台州市开发区（车位）。其中商品房建筑面积191.02平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米，合同约定房屋价款为3847089元，两地下室（车位）总价款为290000元；合同第十六条约定，被告绿城公司应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付权属证书日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。之后，原告作为乙方（买受人）、被告作为甲方（出卖人），双方又签订了《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》一份，约定：鉴于该房屋装饰、设备标准的提高，甲乙双方同意该房屋单价由20139.72元/平方米变更为22139.72元/平方米，变更后该房屋总价为4229129元（该房屋总价最终按照该房屋产权登记面积及变更后的房屋单价进行房价款补差），甲乙双方同意，因装饰、设备标准提高需增加的房价款为382040元（最终按房屋产权登记面积计算），由乙方在本协议签订当日一次性支付给甲方，甲方在收到全部款项后向乙方开具相应金额的购房款发票。合同签订后，原告已按约支付了全部款项，但被告并未按约在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务，被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。被告绿城公司辩称，1.被告已经履行了商品房买卖合同约定的关于产权登记的合同义务，原告要求被告支付逾期交付房屋及车位的土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。2.即使按照原告的主张，原告诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，距约定的交付日期2016年1月30日逾期39日，根据商品房买卖合同第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。原告已经从被告处领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，原告领取时间与原告主张违约金的计算期限自相矛盾。3.根据合同法规定，交付房屋所有权证书及国有土地使用权分割登记凭证的履行地应在被告所在地，因原告未能到被告处及时领取导致权属证书未能及时交付的后果应由原告自行承担。4.原告主张的违约金基数应当扣除后期的精装修变更费用，因为精装修变更费用本质上是装修款而不是房款，而且在办理产权证的时候不作为相应的契税计税基数。5.原告主张的违约金标准过高，应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用权分割凭证的交付并未导致原告产生任何的实际损失，原告主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2012年12月27日，原告阮海勇作为买受人，被告绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20121200380）一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于台州市经济开发区（车位）；商品房建筑面积为191.02平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米；商品房价款为3847089元，两地下室（车位）价款各为145000元。合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证明，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋所有权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。之后，原告阮海勇作为乙方（买受人）、被告绿城公司作为甲方（出卖人），双方又签订了《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》一份，合同约定：鉴于该房屋装饰、设备标准的提高，甲乙双方同意该房屋单价由20139.72元/平方米变更为22139.72元/平方米，变更后该房屋总价为4229129元（该房屋总价最终按照该房屋产权登记面积及变更后的房屋单价进行房价款补差），甲乙双方同意，因装饰、设备标准提高需增加的房价款为382040元（最终按房屋产权登记面积计算），由乙方在本协议签订当日一次性支付给甲方，甲方在收到全部款项后向乙方开具相应金额的购房款发票。合同签订后，原告已按约支付了相关款项。2014年8月11日，被告向原告开具了款项性质为其他（精装修变更）、金额为382040元的销售不动产统一发票。2015年7月24日，被告书面通知原告于2015年7月31日到被告处办理交房手续。2015年7月31日，原告所购商品房竣工验收备案。被告已按约定向原告交付了房屋。2016年1月28日，被告向原告邮寄绿城能源紫薇花园房屋办证通知，通知原告于2016年1月30日已可办理《契证》《房屋所有权证》《国有土地使用权证》。2016年2月1日，被告开具给原告销售不动产统一发票三份，其中一份载明购房款3829165元，另两份分别载明B-235车位款145000元、B-236车位款145000元，合计4119165元。2016年3月9日，被告取得国有土地使用权分割登记凭证。原告已于2016年5月21日办理了涉案商品房的房屋所有权证、土地使用权证以及涉案车位的土地使用权证。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及附件、补充协议、销售不动产统一发票、房屋所有权证、房屋及车位的土地使用权证，被告提供的绿城能源紫薇花园房屋办证通知及寄送凭证以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告阮海勇与被告绿城公司之间签订的《商品房买卖合同》《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法均确认有效，原、被告均应当按约全面履行各自的合同义务。本案原、被告的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交付土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，则违约金的合理数额，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算基数是否包括精装修变更款项、违约金计算的起止时间如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为被告应当向原告交付办证所需资料的最后日期，即被告应当在2016年1月30日前取得涉案房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知原告，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告也并未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告绿城公司取得涉案土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故被告绿城公司逾期交付土地权属证书的事实清楚。关于第二个争议焦点，鉴于被告绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.关于违约金计算标准。对此，本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对被告提出的违约金过高应予调整的请求，本院不予采纳。2.关于违约金计算基数。对于已付商品房价款（含变更前的精装修款项）和车位款包含在违约金基数中，双方不存在争议。对于精装修变更款项，被告认为该款本质上是装修款而不是房款，而且在办理产权证的时候也不作为相应的契税计税基数，故不应计入违约金基数。对此，本院认为，其一，《商品房买卖合同》第十六条约定以房价款作为计算违约金的基数，该条款系被告提供的格式条款，对于房价款的内容存在不同理解时，应作出对提供格式条款一方不利的解释；其二，《商品房买卖合同》约定的精装修款项本身就计入房价款内，而补充协议约定的精装修变更后开具的发票，与商品房价款及车位价款发票系相同的销售不动产统一发票，表明精装修变更价款与商品房及车位价款应为同一性质的价款；其三，房屋与装修系一并交付，无法进行分离，故变更后的装修款也应纳入房价款。综上，本案逾期交付土地权属证书的违约金基数应当包括房价款3829165元、精装修变更款382040元及车位款290000元，合计4501205元。现原告以整数4500000元作为计算违约金的基数数额，不损害被告的合法权益，本院予以采纳。3.关于违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，被告绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，而原告于2016年5月21日办理了涉案商品房及车位的土地使用权证。被告绿城公司主张其已通过电话方式通知原告前来领取土地分割登记凭证并办理土地使用权登记，但其未能举证证明。当然，原告对其购买的商品房这一大额商品也应当积极关注被告对土地使用权分割凭证的办理情况，但原告在被告取得分割登记凭证后的2个多月的合理时间内，即向被告领取了分割凭证并办理了涉案商品房及车位的土地权属证书，并不表明本案因此存在扩大的损失。故本院确定，本案违约金计算的截止日期为原告办理涉案商品房及车位的土地使用权证的前一日，即2016年5月20日。自2016年1月31日至2016年5月20日，被告逾期交付土地权属证书的时间为110日。根据前述分析，本院确定，被告应支付给原告因逾期交付土地使用权属证书而产生的违约金为49500元（4500000元×0.1‰/日×110日）。综上，原告阮海勇变更后的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告阮海勇逾期交付土地权属证书的违约金49500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元（已减半,原告阮海勇已预交），由被告台州绿城能源房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王建华二〇一九年一月二十一日法官助理许妮娜代书记员 叶 臻