广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初2013号 原告：柳州和信物业服务有限公司，住所地：柳州市潭中西路17号富丽华都1栋3-1号，统一社会信用代码：914502043991184641。 法定代表人：谭淑娥，执行董事。 委托诉讼代理人：黄云峰，柳州市方正法律服务所法律工作者。 被告：柳州市晨龙房地产开发有限公司，住所地：柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场25栋26-3号，统一社会信用代码91450200796826034K。 法定代表人：谭庆福，执行董事。 委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林海清，广西华恒信律师事务所律师。 原告柳州和信物业服务有限公司（以下简称和信公司）与被告柳州市晨龙房地产开发有限公司（以下简称晨龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和信公司的委托诉讼代理人黄云峰、被告晨龙公司的委托诉讼代理人林海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 和信公司向本院提出诉讼请求：1.晨龙公司支付各项欠款共计148875.9元（其中商业物业管理费20456.1元、商业电费1108.8元、停车场物业费119040元、停车场电费6924元、维护费1347元）；2.晨龙公司承担诉讼费。事实与理由：和信公司与晨龙公司于2014年9月1日签订《前期物业服务合同》，约定由和信公司对晨龙公司开发的富丽华都小区进行前期物业服务，并对相关的服务内容、收费标准、服务期限作出了约定。合同签订后，和信公司依约提供了物业服务，但截至2017年8月31日合同期满，晨龙公司拖欠物业管理费、停车场物业费等多项费用。经和信公司多次催收未果，现诉至法院，要求支持所诉。 在本案审理过程中，和信公司将诉讼请求1变更为：晨龙公司支付各项费用共计139496.1元（其中商业物业管理费20456.1元、停车场物业费119040元）。并补充事实与理由：富丽华都小区商业物业第三层的所有权人为晨龙公司，该区域建筑面积为601.65平方米，按每平米2元每月计算，2016年4月至2017年8月拖欠的商业物业管理费为20456.1元；小区地下停车场共有121个车位，2015年9月至2016年5月间未售出的车位数量为121个至81个不等，2016年6月至2017年8月未售出的车位数量为80个，按每个地下停车位60元每月计算，2015年9月至2017年8月拖欠的停车场物业费为119040元。 晨龙公司辩称，和信公司的诉请事实不清，证据不足，请求法院依法驳回。事实与理由：1.按照规定商业物业管理费应当由使用人交纳，晨龙公司没有使用商铺，不应承担该费用。且和信公司对商业物业管理费的计算没有事实和法律依据。2.根据柳州市物价局柳价格【2014】101号的说明第四条的规定，停车的才需交纳物业费。而本案中，晨龙公司没有使用过停车场，无需支付停车场物业费。且双方曾就案涉停车场签订了承包经营合同，按照合同约定，晨龙公司也不存在需要交纳停车场物业费的情况。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据。和信公司向本院提交了以下证据：1.《前期物业服务合同》，拟证明晨龙公司将其所开发的富丽华都小区的物业委托和信公司进行物业管理服务。2.《柳州市物业服务合同备案表》《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》，拟证明证据1已在柳州市柳南区住房和城乡建设局等相关单位进行了备案登记。3.柳州市物价局柳价格【2014】101号文件，拟证明小区内的停车位物业费上限为每个每月不超过60元，业主对于自己所有的停车位应该缴纳停车位物业费。4.地下停车场示意图，拟证明案涉地下停车位的位置分布和数量。5.催费通知、欠费明细单、欠缴说明便笺，拟证明和信公司于2017年7月24日向晨龙公司邮寄催费通知书，但晨龙公司拒收。6.告知书张贴照片，拟证明和信公司通过在小区张贴告知书的方式通知业主其因合同期满即将撤出小区并催促欠费业主及时缴费。7.计算表格，拟证明地下停车场物业费的计算方式。 晨龙公司向本院提交了以下证据：1.《富丽华都停车场承包经营合同》，拟证明晨龙公司将富丽华都地下停车场发包给和信公司经营，承包经营期间产生的相关费用全部由和信公司承担。2.收据12张，拟证明和信公司依照《富丽华都停车场承包经营合同》对案涉停车场进行了实际经营，该合同没有解除而是一直履行。和信公司向拥有停车位的业主收取的物业费为每辆每月50元，向租用停车场车位的业主每月收取200元的车位租用费并另外收取物业费。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：（一）和信公司提交的证据1、5、6来源合法、客观真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据。证据2中的《柳州市物业服务合同备案表》为复印件，无法与原件核对，对其真实性，本院不予认可。《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》未载有停车位物业费相关内容，与本案没有关联性，本院不予采信。证据3、4虽为复印件，但晨龙公司对真实性不持异议，本院予以确认。证据7为和信公司主张的地下停车物业费计算方式，本院将结合全案事实予以综合认定。（二）晨龙公司提供的证据1为复印件，无法与原件核对，本院对其真实性不予确认。证据2加盖了和信公司的公章，可以证明和信公司以“停车服务费”、“汽车服务费”、“汽车月租费”等名目对部分业主收取了每月50元至250元不等的费用，但因不能排除和信公司收取的为停放在其他车位的车辆的相关费用，或为已购买车位的业主的相关费用，故仅凭该证据不足以证明和信公司履行了《富丽华都停车场承包经营合同》，也不足以证明前述合同没有解除。 本院经审理查明以下事实：2014年9月1日，晨龙公司与和信公司签订《前期物业服务合同》一份，约定晨龙公司（甲方）选聘和信公司（乙方）对富丽华都小区提供前期物业管理服务。合同第六条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主（或物业使用人）收取物业服务费：……商业首层按3元/月·平方米；二、三层按2元/月·平方米”，第十二条约定：“车辆停放服务收费按《柳州市住宅小区车辆停放服务收费指导标准》执行”，第十三条约定：“停车场收费分别采取以下方式：（一）地下车位产权属于甲方所有，地下车位的车位服务费由甲方承担，服务费按物价部门核准价格支付。（二）停车场车位所有权或使用权有业主购置的，车位使用人应按物价部门核定的标准向乙方交纳停车服务费”。和信公司于2014年9月1日起为富丽华都小区提供物业管理服务，后于2017年8月31日撤离该小区。2017年7月24日，和信公司向晨龙公司发出催费邮件，该邮件被晨龙公司拒收。另据和信公司提交的柳州市物价局文件（柳价格【2014】101号），该局印发的《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》中“说明”第四条载明，“业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车仅交纳车位物业费，不用再缴纳车辆停放服务费。车位物业费每个不超过60元/月”。 本院认为，晨龙公司与和信公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效并对双方具有约束力。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：晨龙公司是否应向和信公司交纳商业物业管理费及停车场物业费，上述费用的数额应如何认定。对此，本院分析如下： （一）关于商业物业管理费的问题 《物业管理条例》第七条规定，业主应履行交纳物业服务费用的义务。根据已查明的事实，和信公司在本案中主张的商业物业管理费，实为商业物业服务费。在《前期物业服务合同》签订后，和信公司实际为富丽华都小区提供了物业管理服务，晨龙公司作为该物业的所有权人，即业主，是合同项下权利义务的实际享有者和承担者，理应履行交费义务。且根据《前期物业服务合同》第六条的约定，和信公司按建筑面积向业主（或物业使用人）收取商业物业费。故和信公司向业主晨龙公司主张权利符合合同约定及法律法规的规定。晨龙公司主张只能由商铺的实际使用人支付商业物业服务费依据不足，且其亦未提供证据证明案涉商铺使用者另有其人，本院不予支持。关于具体费用计算的问题，晨龙公司虽然不同意和信公司主张的商业物业面积，但作为富丽华都小区的开发商，晨龙公司对小区商业物业的权属和区域划分、具体面积具有举证能力，且住宅小区已出售的商业物业或车位亦可能存在不能及时完成所有权登记的情况，对此除房开公司外的其他当事人难以全面掌握。因此，在晨龙公司未能提供证据反驳对方主张的情况下，本院采纳和信公司关于第三层商业物业面积为601.65平方米的主张。和信公司主张晨龙公司拖欠商业物业服务费的时间段为2016年4月至2017年8月，在《前期物业服务合同》约定的服务时间段内，晨龙公司未举证予以抗辩，本院予以采纳。根据合同约定，商业物业三层按2元/月·平方米计算物业服务费，则晨龙公司应向和信公司交纳商业物业的物业服务费数额为20456.1元（601.65平方米×2元/月×17个月）。 （二）关于停车场物业费的问题 晨龙公司认为，双方在《前期物业服务合同》中约定的费用性质为停车服务费，并按照《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》执行，但该标准明确规定业主在自己拥有使用权的车位内停车不需要交纳车辆停放服务费；若和信公司诉请的停车场物业费实际为《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》中规定的车位物业费，依据该规定，停车位的所有权人在该停车位上停车的才需要交纳车位物业费，因和信公司未举证晨龙公司在其所有的车位上停车，故晨龙公司无需交纳该项费用。本院认为，根据庭审查明的事实，和信公司诉请的停车场物业费实为富丽华都小区地下停车场中属于晨龙公司的车位的车位物业费的总和。《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》中并未载明停车位的所有权人如未在该车位停车则不需要交纳车位物业费，尽管双方在《前期物业服务合同》并未就车位物业费的收取进行约定，但根据庭审查明的事实，和信公司事实上为富丽华都小区的地下停车场提供了物业管理服务，故晨龙公司应为其所有的地下停车位交纳车位物业费。如前所述，晨龙公司对地下停车位的权属和具体个数具有举证能力，在其不同意和信公司主张又未提供证据予以反驳的情况下，本院对和信公司关于应交费车位个数的主张予以采纳。又因双方在合同中未就每个车位每月的车位物业费收取标准进行具体约定，本院参照《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》及和信公司每月就车位管理向其他业主收取相关费用的实际情况，酌定车位物业费的标准按照每个每月50元计算。和信公司主张晨龙公司拖欠车位物业费的时间段为2015年9月至2017年8月，在《前期物业服务合同》约定的服务时间段内，晨龙公司未举证予以抗辩，本院予以采纳。综上，晨龙公司应向和信公司交纳的车位物业费为99200元【50元/月×（121个车位×1个月+86个车位×1个月+84个车位×2个月+83个车位×1个月+82个车位×2个月+81个车位×2个月+80个车位×15个月）】。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告柳州市晨龙房地产开发有限公司向原告柳州和信物业服务有限公司支付2016年4月至2017年8月期间的商业物业服务费20456.1元； 二、被告柳州市晨龙房地产开发有限公司向原告柳州和信物业服务有限公司支付2015年9月至2017年8月期间的车位物业费99200元。 案件受理费3278元（原告已预交），适用简易程序减半收取1639元，由原告柳州和信物业服务有限公司负担322元，由被告柳州市晨龙房地产开发有限公司负担1317元并迳付原告柳州和信物业服务有限公司。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  谢君钧 二〇一九年一月二十一日 书记员  黄丽英 附相关法律、行政法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007