贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2628民初1109号 原告：锦屏县开泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915226287309592725，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县三江镇（原百货公司四楼）。 法定代表人：宋家龙，男，董事长。 委托诉讼代理人：周辉（特别授权），男，1977年4月22日出生，侗族，贵州省锦屏县人，锦屏县开泰房地产开发有限公司项目经理，住锦屏县。 委托诉讼代理人：徐增贵（一般代理），男，贵州维实律师事务所律师。 被告：龙家炽，男，1983年10月25日出生，苗族，户籍所在地：锦屏县，现住锦屏县。 被告：龙水琴，女，1982年10月15日出生，苗族，住锦屏县。 原告锦屏县开泰房地产开发有限公司（以下简称开泰房开公司）诉龙水琴、龙家炽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦屏县开泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人周辉、徐增贵，被告龙家炽均到庭参加诉讼，被告龙水琴经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告连带偿付拖欠原告的租金126202元并按欠费金额日1‰的标准支付从延迟交付租金之日起至付清租金之日止的违约金（计算到起诉之日违约金为53960.3元，租金及违约金之和为180162.3元）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月，二被告共同合伙经营神鹰服饰，由被告龙家炽出面与原告洽谈租赁原告开发的信合商业广场1层6、7号商铺作为经营场所。经反复协商，双方达成一致意见，并于2017年12月8日签订《租赁合同》，按合同约定：“①甲方有意将信合商业广场的1层的6、7号商铺（具体位置，面积构成等基本状况详见本合同附件1，下称“该房屋”）对外出租。乙方作为神鹰服饰业态的专业经营商，自愿承租该房屋。②计租面积约150.24平方米，最终以双方移交房屋时确认面积为准。③租赁期限为3年；三年后乙方拥有优先租赁权。④双方约定租金为120元/平方米/月，甲方向乙方承诺6个月的免租期。⑤租金交付方式：实行先租后用的原则，分别按以下方式交付。计租日以房屋移交日计算，房屋移交的10日内，第一年乙方向甲方支付前半年6个月的租金，免租3个月，后半年租金在前半年交租期最后一个月的10日前向甲方一次性支付6个月的租金；……⑥乙方延迟交纳租金，物业服务费或其他费用，乙方按欠费金额的1‰以日计算，向甲方或物业服务公司支付延迟履行违约金；⑦本合同签署之日，乙方即向甲方指定账户存入人民币伍万肆仟零捌拾陆元作为履约保证金，该保证金既可作为违约金，亦可作为租金抵扣”。合同订立后，原告已按约定全面履行了应尽的义务，被告用交纳的54086元定金抵交了2018年7月30日前的租金，按约定被告应交纳2018年后半年的租金108173元（即150.24㎡×120元/㎡×6个月)，被告却没有主动交纳，为此原告曾多次催促被告履行支付租金的义务，被告根本不予理会。2019年1月18日，原告向被告发出书面通知函，通知被告于2019年1月25日前缴清相应租金。被告收到上述通知后，不仅没有支付拖欠的租金，而且单方面于2019年2月28日提出要求终止合同。原告接受了被告提出的终止合同的要求。被告于2019年3月7日将承租的6、7号商铺移交给了原告，至此双方之间的租赁关系提前结束。可被告却没有将使用租赁商铺期间应付的租金支付给原告，按《租赁合同》的约定，被告应向原告支付的租金为126202元（算至2019年2月28日止）。其中：108173元的租金应从2018年7月30日起，按日拖欠金额的1‰计算违约金，18029元的租金应从2019年2月1日起，按日拖欠金额的1‰计算违约金，截止起诉之日，违约金总额为53960.3元。原告在多次催收未果的情形下，依法向人民法院提起诉讼，支持前列诉求。 被告龙家炽辩称，原告所诉房屋租赁合同纠纷的情况纯属捏造，被告并没有拖欠原告的租金。理由：一、原告诉称被告连带偿付拖欠租金126202元纯属捏造的不实之词。2017年12月13日被告从信合家园广告宣传中得到商铺门面出租免租半年的消息后，从广告中打电话过去找到了信合家园销售部经理负责人吴龙利，经过被告与销售部经理吴龙利半个多小时的了解，吴经理在话语中诉说自己是开泰房开公司的股东之一，按照吴龙利经理的安排办理商铺租赁的一切事宜，还看到吴经理从办公室中拿出开泰房地产公司的公章出来，因此被告就认为他就是公司股东之一。当时，吴经理在现场对在场的顾客诉说，谁今天签订合同，就能免去2018年半年的租金，还能参加现场活动。被告属于农村人，没有防人之心，经过吴龙利的一直劝导下，于2017年12月21日签订信合商业广场门面租赁合同，并于当天按吴经理的安排共计打款108086元整，分为三笔打账，第一笔打款时间是在2017年12月13日17时19分13秒，进入开泰房开公司账户，金额为10000.00元，第二笔打款时间为2017年12月21日12时05分54秒，也是进入开泰房开公司账户，金额为44086.00元，第三笔打款时间为2017年12月21日12时24分43秒，该笔打款按照销售部经理吴龙利的要求，说是公司系统出问题的原因，打入其私人账户上也一样，出于信任，被告就将54000元打入了吴龙利的账户上，以上三笔账都有转账依据作为凭证。二、原告的事实和理由错漏百出。1、租赁合同时间实际是2017年12月21日当天签订，并不是2017年12月8日；2、按照租赁合同第三页第三条第四点规定，甲、乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日。为免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以《房屋交接确认书》中确定的实际进场日期为准。由于2017年12月21日签订租赁合同后，原告房屋门面隔断没有完善耽误了几个月时间。被告由于农村家庭出生，不想与原告相闹，就退让了一步，却没有想到原告还按合同规定办事，以此起诉被告；3、租赁合同第六页第七条进场及房屋交付规定，合同规定双方没有签署《房屋交接确认书》，原告应按进场日状况向被告交付该房屋并签署房屋移交确认书。原告诉说被告拖欠租金和《租赁合同》签订时间2017年12月8日都属于假编乱造，侵害了被告的权益，同时应负被告投资的全部损失50万元及支付被告付出的108086元、违约金50086元；4、原告房屋主体下水管道设在门面商铺内，于2018年11月26日突然爆管，下水管道内的全部粪便污水流到被告的衣服仓库房，造成8万余元的服装受损。原告无理不认、不处理，有当时拍下的现场照片和通话录音为证，原告不做任何交代，一直到现在都不处理；5、试营业日为2018年5月28日，正式营业为2018年6月28日，按照开发商吴经理诉说，正式营业后计算租金。被告有相关证据证明：①2018年信合家园商业用电清单和水费清单，从中可以看出1月至4月无水电费用单据；②被告办理的营业执照也是有效证据。证明了从2017年12月21日与开发商签订合同后，由于原告方门面一直没有完善好，经被告一直怒催之下才于4月份把门面交给被告进行装修，5月份被告加班装修完成后开始试营业。按照原告方原先所说的正式营业后才算租金，那么时间应该为2018年6月28日起算租金才合理。请人民法院依法判决，对原告的无理要求予以驳回。 被告龙水琴未作答辩,也未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2017年12月，被告龙家炽与原告开泰房开公司销售人员吴龙利协商，被告龙家炽、龙水琴于2017年12月21日与原告开泰房开公司签订正式《贵州锦屏县信合商业广场租赁合同》，合同主要内容约定如下：1、出租人（以下简称甲方）：开泰房开公司。承租人（以下简称乙方）：龙水琴。2、租赁物：锦屏县信合商业广场1层6、7号商铺。3、租约年：计租日至次年对月对日的前一日为第一个租约年，其他租约年依此类推。4、计租日为房屋移交日。5、计租面积约150.24平方米，为套内建筑面积，最终以房管局测量为准。6、租赁期限3年，月租金为120元每平方米，甲方向乙方承诺6个月的免租期，租金交付方式实行先租后用原则，分别按以下方式支付：计租日以房屋移交日计算，房屋移交的10日内，第一年乙方向甲方支付前半年6个月的租金，免租3个月，后半年租金在前半年交租期最后一个月的10日前向甲方一次性支付6个月的租金，第二年乙方向甲方支付前半年6个月的租金，免租3个月，后半年租金在前半年交租期最后一个月的10日前向甲方一次性支付6个月租金，从第三年起，按半年缴纳，租金的缴纳必须以转账的方式，乙方足额缴纳租金后10个工作日内，甲方向乙方开具等额的收据。7、本合同签署当日，乙方向甲方指定的账户存入人民币伍万肆仟零捌拾陆元作为履约保证金，该保证金既可以作为违约金处理，亦可作为租金抵扣，甲方有权从履约保证金中扣收乙方欠付的租金及乙方违约金、赔偿金等，且乙方应在7日内补足保证金，但甲方扣收乙方欠付的租金不免除乙方应承担的违约责任。8、进场日为合同生效之日起180天内，具体以甲方书面通知为准。届时甲方按进场日状况向乙方交付该房屋，并签署确认书。乙方应当于进场日之前付清合同规定的需支付费用，自行前往信合商业广场与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署《房屋交接确认书》。9、违约责任：乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，乙方按欠费金额的1‰以日计算，向甲方或物业服务公司支付延迟履行违约金。合同还约定房屋装饰装修、物业管理、转租、续租等其他事项。合同签订的当天，被告龙家炽向原告领取了承租的6、7号商铺钥匙。被告共分三次向原告及销售人员吴龙利交纳保证金（租金）108086元，其中2017年12月13日和2017年12月21日转入原告账户54086元，另一笔54000元于2017年12月21日转到销售人员吴龙利的个人账户。之后被告均未再向原告交纳租金，导致双方发生争议。2019年1月18日，原告开泰房开公司向被告出具通知函一份，催促被告缴纳租金。2019年2月28日，经原、被告协商，双方确认终止上述《租赁合同》的履行，被告向原告移交承租商铺。后原告因租金问题向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 同时查明，2016年6月24日，原告开泰房开公司与成都鲲鹏房地产营销策划有限公司签订《锦屏县信合家园代理招商合同书》，原告委托成都鲲鹏房地产营销策划有限公司对锦屏县信合家园商业部分提供招商代理服务，合同期限自2016年7月1日起至2018年6月31日止，吴龙利为成都鲲鹏房地产营销策划有限公司员工，原、被告租赁合同的协商、签订及租金的交付等事宜，均由吴龙利与被告直接对接。另：经锦屏县杉乡房产测绘有限公司测绘，被告承租的6、7号商铺面积为150.09平方米。 以上事实，有本案涉及的证据，以及原告陈述、被告答辩，庭审笔录为据，本院予以认定。 本院认为，本案原、被告争议的问题如下：一、被告龙家炽于2017年12月21日转给吴龙利的54000元是否构成表见代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，合同的协商、订立和租金的交付等事宜，均由原告销售人员吴龙利与被告具体对接，被告根据吴龙利的指示，将租金54000元转给吴龙利，符合一般常理，被告有理由相信吴龙利的行为即代表原告的行为，吴龙利的行为构成表见代理，对被代理人即原告开泰房开公司发生法律效力，为此，本院认定被告龙家炽已向原告共交纳租金为108086元。 三、计租日、租金和违约金的认定。根据双方合同约定，计租日为房屋移交日。被告龙家炽于2017年12月21日即向原告领取了商铺钥匙，可视为原告已将商铺移交给了被告，但本案中，原告诉请的开始计租日是从2018年1月30日起至2019年2月28日止，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。根据双方合同约定和商铺面积，被告前半年应付的租金为：150.09平方米×120元/平方米/月×6个月-150.09平方米×120元/平方米/月×3个月=54032.4元，后半年应付的租金为：150.09平方米×120元/平方米/月×6个月=108064.8元，2019年2月1日至2019年2月28为一个月，租金为150.09平方米×120元/平方米/月=18010.8元，被告总共应付租金54032.4元+108064.8元+18010.8元=180108元,被告已支付108086元，还应支付租金72022元。关于违约金的问题，根据合同约定，按欠费金额的1‰以日计算。违约金应以尚欠租金72022元为基数，从被告逾期支付租金之日起即2018年7月31日开始（2018年1月30日至2018年7月30日，被告已足额支付租金），按照1‰每日计算至被告付清租金完毕之日为止。 四、关于被告提出租金的起算应从营业之日起开始计算和损害赔偿及门面隔断等问题。从双方租赁合同看，双方均认可房屋移交日期为2018年12月21日，被告没有证据证明系因原告行为和原告销售人员承诺从营业之日开始计算租金，对被告该项辩解，本院不予采信。对被告提出损害赔偿及门面隔断问题，被告没有提供相关证据证明，也没有向本院提出反诉，原告不予认可，本院不予支持。对被告提出门面装修费抵扣租金问题，双方没有书面约定，原告不予认可，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告龙家炽、龙水琴于本判决生效后十日内一次性支付原告锦屏县开泰房地产开发有限公司房屋租金人民币72022元及违约金（违约金以72022元为基数，从2018年7月31日起按照1‰每日开始计算至全部付清租金完毕之日止）。 案件受理费三千九百二十四元，减半收取一千九百六十二元，由被告龙家炽、龙水琴负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 审判员  欧昌锦 二〇一九年一月二十二日 书记员  闵 辉 贵州省锦屏县人民法院 民事判决书 (2019)黔2628民初1109号 原告：锦屏县开泰房地产开发有限公司，组织机构代码915226287309592725。被告：龙家织，男，1983年10月25日出生，苗族，住锦屏县偶里乡寨偶村十二组，居民身份证5226281983××××××××。被告：龙水琴，女，1982年10月15日出生，苗族，住锦屏县，居民身份证5226281982××××××××。。 锦屏县开泰房地产开发有限公司与龙家织、龙水琴房屋租赁合同纠纷一案。 审判长 审判员 审判员 二〇二〇年一月二十三日 书记员闵辉