福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民初23号 原告：吕羡治，女，1955年12月21日出生，台湾地区居民，住台湾地区金门县。台湾地区居民身份证号码×××0610。 委托诉讼代理人：童才谊，福建联合信实律师事务所律师。 被告：连毅云，男，1981年8月16日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住福建省漳州市芗城区。 被告：陈丽香，女，1980年11月19日出生，住福建省漳州市芗城区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被告：漳州市新潮味餐饮有限公司，住所地福建省漳州市芗城区建元路北侧水仙大街南侧商业城9幢4楼。统一社会信用代码913506020603993670。 法定代表人：林广喜，总经理。 原告吕羡治与被告连毅云、被告陈丽香、被告漳州市新潮味餐饮有限公司（以下简称新潮味公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕羡治的委托诉讼代理人童才谊，被告连毅云、陈丽香的共同诉讼代理人张闽成、被告新潮味公司法定代表人林广喜到庭参加诉讼，但第二次庭审时，新潮味公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕羡治向本院提出诉讼请求：1.请求确认吕羡治与连毅云、陈丽香关于漳州市芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢D4055号（以下简称讼争房屋）的房屋租赁合同于2017年11月2日解除；2.请求判令连毅云、陈丽香立即向吕羡治支付讼争房屋自2016年6月1日至2017年11月2日期间的租金49493元；3.请求判令连毅云、陈丽香、新潮味公司立即按照每月2900元的标准，向吕羡治支付自讼争房屋租赁合同解除之日起至连毅云、陈丽香、新潮味公司将讼争房屋返还之日止的房屋占有使用费暂计为6477元（暂计至2018年1月8日）；4.请求判令连毅云、陈丽香、新潮味公司立即腾空搬出讼争房屋，并将讼争房屋完整返还吕羡治；5.本案全部诉讼费用由连毅云、陈丽香、新潮味公司承担。事实和理由：吕羡治系讼争房屋的所有权人。连毅云、陈丽香从2013年起承租讼争房屋（建筑面积为48.47㎡）,双方约定租金标准为2900元/月，租金按月支付，后连毅云、陈丽香按月支付租金，但自2016年6月起，连毅云、陈丽香便停止支付租金，吕羡治多次催讨无果，于2017年10月17日向连毅云公证邮寄送达《律师函》，要求连毅云立即向吕羡治支付拖欠的房屋租金并作为解除合同的通知，因连毅云拒绝签收，该《律师函》于2017年11月2日被退件。连毅云、陈丽香租赁讼争房屋后，转租给新潮味公司，讼争房屋目前的实际使用人为新潮味公司。综上，吕羡治与连毅云、陈丽香关于讼争房屋的房屋租赁合同合法有效，现合同已解除，连毅云、陈丽香应付清租金并返还讼争房屋，新潮味公司作为讼争房屋实际使用人，亦应返还讼争房屋。 被告连毅云、陈丽香辩称，2013年1月10日，吕羡治授权案外人连毅杰出租、管理讼争房屋，同年2月1日，连毅杰授权连毅云出租管理讼争房屋，并将讼争房屋以每月每平方米30元出租给新潮味公司，租金亦由案外人连毅杰收取，连毅杰于2013年2月开始向吕羡治支付租金。连毅云与吕羡治未签订房屋租赁合同，未约定每个月租金为2900元。双方系口头约定，每平方米租金为60元，故其以每平方米60元的标准支付租金，不足部分由其补贴给吕羡治，后无能力补贴，故未支付租金。因上述授权关系，案外人连毅杰授权连毅云签订的租赁合同对吕羡治发生效力，且吕羡治从2013年2月开始收取租金，确认了出租的事实。吕羡治的租金主张应向新潮味公司主张，若新潮味已足额支付租金，则吕羡治应向案外人连毅杰追讨。 被告新潮味公司辩称：其系与连毅云签订房屋租赁合同，承租包括本案讼争房屋在内的址在漳州市芗城区闽南商业城南区9幢第四层整层共计5555.42平方米的房产作为营业场所，约定租金为每月每平方米30元，租期自2013年2月1日至2022年1月31日止，租金已支付至2018年10月。新潮味公司与吕羡治不认识，未发生合同关系，吕羡治不应将其列为被告。首先，新潮味公司获得本案讼争房产的承租使用权在先，投入巨额资金装修并整体使用，目前尚在营业中，讼争房产无法分割。其次，吕羡治已委托受托人代为管理出租讼争房屋，并授权受托人有权代为签署租赁合同、收取租金，而且吕羡治至本案诉讼前长达数年期间，均未向新潮味公司提出异议或主张，因此吕羡治无权向新潮味公司提出再收已付租金和收回租赁标的物等权利主张。第三，吕羡治与本案另一被告连毅云之间的关系与新潮味公司无关。第四，吕羡治至今才提出租金主张，其与公证授权人连毅杰的委托人连毅云的租赁约定的租金支付方式为月付，已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。第五，新潮味公司在租赁合同履行期内依约支付租金，无任何违约行为，依法享有对包括讼争房屋在内的租赁标的物的使用权等租赁权利。后因本案讼争房屋存在代理承租等产权纠纷，新潮味公司于2018年10月12日函告连毅云办理退租手续，并于2018年10月29日与连毅云签订《合同终止协议书》，双方协商同意于2018年10月31日终止房租租赁合同关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吕羡治为证明其诉讼请求，提交以下证据：1、2.国有土地使用证、房屋所有权证，共同证明吕羡治系漳州市芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢D4055号的土地使用权人和房屋所有权人；3.银行明细，用于证明吕羡治与连毅云、陈丽香就讼争房屋存在租赁合同关系，讼争房屋租金标准为2900元/月，租金系按月支付，且连毅云、陈丽香的租金仅付至2016年5月，之后便未再支付；4.公证书，用于证明吕羡治委托律师于2017年10月17日向连毅云邮寄送达《律师函》，限期支付租金并作为解除合同通知，双方房屋租赁合同已经解除；5.照片，用于证明讼争房屋目前的实际使用人为新潮味公司；6.常住人口基本信息，用于证明连毅云、陈丽香的主体资格信息；7.企业信用信息公示报告，用于证明新潮味公司的基本工商信息；8、9.EMS快递单、中国邮政速递物流查询单，共同证明吕羡治委托律师于2017年10月17日向连毅云邮寄《律师函》，同时将副本寄至新潮味公司并经其签收。 连毅云、陈丽香、新潮味公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 连毅云、陈丽香为反驳吕羡治的诉讼请求，提交以下证据：1.《公证书》，用于证明吕羡治公证授权连毅杰有权出租、管理讼争房屋，收取租金，与承租人商谈、签订上述房地产的租赁合同，处理与租赁有关的一切事宜；2.《房屋租赁委托书》《房屋租赁合同》，用于证明连毅杰于2013年2月1日授权连毅云出租、管理讼争房屋，连毅云将案涉房产以每月每平方米30元出租给新潮味公司，并签订租赁合同；3.《收条》，用于证明租金由连毅杰收取，承租人不定期付租；4.银行明细，用于证明连毅杰从2013年2月开始向吕羡治支付租金。 吕羡治对上述证据质证认为：对证据1真实性无异议，但该公证书所公证的事项是吕羡治委托连毅杰代为购买房产等有关事宜，与本案无关；对证据2、证据3对真实性不予确认；对证据4真实性无异议，但认为该证据反映了陈丽香将每月租金转给吕羡治，与案外人连毅杰无关。 新潮味公司未对连毅云、陈丽香的证据发表质证意见，视为放弃质证权利。 新潮味公司向本院提供下列证据：1.《房屋租赁授权委托书》《房屋租赁授权委托说明书》《已付场地租金明细表》《收款确认书》《收条》《房屋租赁合同》，用于证明其按每月每平方30元支付租金；2.《退租通知函》《合同终止协议书》，用于证明新潮味公司于2018年10月12日函告连毅云办理退租手续，并于2018年10月29日与连毅云签订《合同终止协议书》，双方协商同意于2018年10月31日终止房屋租赁合同关系。 吕羡治对上述证据质证认为：对证据1的真实性、关联性无法确认；对证据2的真实性无异议，但认为该组证据反映出新潮味公司认同的出租人是连毅云而非连毅杰，吕羡治起诉的主体无误，且连毅云与新潮味公司的的租赁合同关系已经终止，新潮味已无权继续使用讼争房屋，应返还吕羡治。 连毅云、陈丽香对上述证据的真实性无异议，但认为连毅云是在连毅杰委托授权下与新潮味公司签订房屋租赁合同，连毅杰直接收取租金，存在房屋租赁关系的是连毅杰和新潮味公司。 综合双方举证、质证，本院对双方当事人所举证据认证如下：（1）对吕羡治提供的证据，由于连毅云、陈丽香、新潮味公司均无异议，本院确认该组证据的真实性。（2）对连毅云、陈丽香、新潮味公司提供的证据，由于相关证据产生于连毅云与新潮味公司之间，因合同的当事人对这些证据的真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2012年8月18日，吕羡治委托案外人连毅杰代为办理漳州市芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢D4055号房地产的购买、办证、出租等事项，并于2013年1月10日在漳州市公证处办理公证。2013年8月21日，吕羡治取得讼争房屋的房屋所有权证（建筑面积为48.47㎡），并于同月29日取得讼争房屋的国有土地使用权证。 （二）2013年2月1日，连毅云与新潮味公司签订房屋租赁合同，将包含讼争房屋在内的址在漳州市芗城区闽南商业城南区9幢第四层整层面积5555.42㎡的房屋，以每月每平方米30元的租金标准出租给新潮味公司使用，租期至2022年1月31日止。新潮味公司对包含讼争房屋在内的上述房产投资装修并使用至今，已足额支付租金至2018年10月。新潮味公司与连毅云于2018年10月29日签订合同终止协议书，约定于2018年10月31日终止涉案房屋的租赁关系。截至本案庭审时，各方尚未办理案涉店面移交手续。 （三）自2013年2月17日起至2016年5月31日止，连毅云通过其配偶陈丽香及其胞弟连毅杰，向吕羡治转账汇款36个月的租金每月2900元共计104400元，其中2016年7月20日补支付前拖欠两个月租金5800元。截至本案庭审结束时，连毅云、陈丽香均未再向吕羡治支付相关款项。 （四）2017年10月17日，吕羡治通过公证邮寄送达的方式，向连毅云身份证住址邮寄律师函，催讨租金并告知租赁关系于律师函到达日起解除，要求在合同解除之日起15日内腾空、搬离案涉店面，交还吕羡治。该邮件于2017年11月1日被拒收退回。吕羡治亦将该律师函副本邮寄至新潮味公司，新潮味公司于2017年10月18日签收。2018年1月8日，吕羡治提起本案诉讼。 本院认为，原告吕羡治系台湾地区居民，本案系涉台商事纠纷，被告连毅云、陈丽香、新潮味公司住所地及案涉合同履行地均在本院司法管辖范围内，本院对本案依法享有管辖权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条以及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条、第二条、第三条的规定，本案适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。 本案争议的焦点为：1.吕羡治请求确认其与连毅云、陈丽香房屋租赁合同于2017年11月2日解除有无事实和法律依据？2.吕羡治主张连毅云、陈丽香支付尚欠租金49493元（2016年6月1日至2017年11月2日）是否超过诉讼时效？有无事实和法律依据？3.吕羡治主张连毅云、陈丽香、新潮味公司立即将讼争房屋腾空返还，并支付讼争房屋占有使用费6477元（每月2900元，暂计至2018年1月8日）有无事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下： （一）吕羡治请求确认其与连毅云、陈丽香房屋租赁合同于2017年11月2日解除有无事实和法律依据？ 经查，连毅云与吕羡治之间未签订书面的房屋租赁合同，也未约定租赁期限，但连毅云将案涉店面出租给新潮味公司，并自2013年2月17日起不定期向吕羡治支付每月2900元，而吕羡治未对连毅云的转租行为提出异议，双方的租赁关系事实建立并实际履行，故连毅云与吕羡治之间形成了不定期租赁合同关系。因连毅云于2016年7月20日起至吕羡治提起本案诉讼时未再履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，吕羡治可以随时解除合同。因此，吕羡治于2017年10月17日向连毅云寄送解除合同的律师函，于2017年11月1日被退回。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”规定，案涉租赁关系于2017年11月1日解除。由于吕羡治未提供证据证明陈丽香占有使用案涉店面，在起诉之前也未向陈丽香主张履行租赁合同义务，故吕羡治主张陈丽香承担支付租金的义务，依据不足，不予支持。 （二）吕羡治主张连毅云、陈丽香支付尚欠租金49493元（2016年6月1日至2017年11月2日）是否超过诉讼时效？是否有事实和法律依据？ 经查，2016年7月20日，连毅云向吕羡治支付租金5800元。在租赁关系存续期间，双方对租金支付问题多次通过微信等方式进行沟通。吕羡治于2017年10月17日向连毅云送达律师函，同时抄送新潮味公司，主张连毅云支付尚欠的租金以及履行腾房义务，连毅云、新潮味公司在庭审中也确认了相关证据，因此，吕羡治主张权利的意思表示到达相对方后，符合诉讼时效中断的规定情形。吕羡治于2018年1月8日提起本案诉讼，主张2016年6月1日至2017年11月2日的租金，并未超过诉讼时效。因此，连毅云提出吕羡治的相关诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，不能成立，不予采纳。 根据双方转账汇款的情况，2013年2月至7月、2013年9月至2014年1月、2014年6月至2015年3月、2015年7月至9月逐月支付2900元，2014年1月、2015年5月与7月、2016年7月单月支付5800元，表明连毅云不定期以每月2900元向吕羡治支付租金。因此，连毅云主张其系按每平方30元支付了72个月的租金，与以往双方的交易习惯明显不符。连毅云于2016年7月20日支付最后一笔5800元，系支付至5月份的租金，故吕羡治主张连毅云支付自2016年6月1日起至2017年11月2日止尚欠的租金49493元，有事实和法律依据，予以支持。另，如上述争议焦点（一）所分析，吕羡治主张陈丽香支付租金的请求依据不足，不予支持。 （三）吕羡治主张连毅云、陈丽香、新潮味公司立即将讼争房屋腾空完整返还，并支付讼争房屋占有使用费6477元（每月2900元，暂计至2018年1月8日）有无事实和法律依据？ 经查，首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上述争议焦点（一）所分析，吕羡治与连毅云的租赁关系于2017年11月2日解除，此后，连毅云、新潮味公司均无权占有使用案涉店面，应在合理期间内将案涉店面归还给吕羡治。2018年10月29日，连毅云与新潮味公司签订协议，约定于2018年10月31日终止案涉店面租赁关系。但截至本案庭审时，连毅云尚未向吕羡治办理案涉店面移交手续。因此，吕羡治主张连毅云立即将讼争房屋腾空完整返还，有事实和法律依据，予以支持。吕羡治主张陈丽香、新潮味公司立即将讼争房屋腾空完整返还依据不足，不予支持。 其次，因吕羡治于2017年10月17日向连毅云、新潮味公司寄送律师函时告知腾房时间为合同解除后15日内，而案涉合同于2017年11月2日解除，故连毅云、新潮味公司应于2017年11月18日起腾房并将案涉店面移交吕羡治执掌。但如上所述，新潮味公司对案涉店面的租赁使用权利已于2018年10月31日终止，并按与连毅云签订的房屋租赁合同约定，足额支付全部租金至2018年10月份，不应再承担逾期腾房占用费。因此，连毅云因逾期腾房应向吕羡治支付自2017年11月18日起至归还店面之日止的占用费。 第三，关于房屋占有使用费的计算。由于连毅云和新潮味公司有签订书面的租赁协议，而与吕羡治未签订书面租赁合同，参照当时当地同地段房屋的租金标准，按每平方米每月60多元计算房屋占有使用费金额偏高，参照转租合同约定租金标准确定占有使用费更符合实际情况，故本院酌定案涉店面占有使用费以店面房屋登记面积每月每平方米30元计算。 综上所述，合法的房屋租赁关系应受法律保护。吕羡治请求确认其与连毅云的租赁关系于2017年11月2日解除，并请求判令连毅云支付尚欠的租金49493元，合法有据，予以支持；主张连毅云立即将讼争房屋腾空完整返还，并支付讼争房屋占有使用费，有事实和法律依据，应予支持，但占有使用费以每月每平方30元计算；其他诉讼请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告吕羡治与被告连毅云关于漳州市芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢D4055号的房屋租赁合同于2017年11月2日解除； 二、被告连毅云应于本判决生效后十五日内向原告吕羡治支付尚欠的租金49493元； 三、被告连毅云应于本判决生效后三十日内将漳州市芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢D4055号房屋完整腾退给原告吕羡治执掌； 四、被告连毅云应向原告吕羡治支付自2017年11月18日起计算至归还案涉店面之日止按店面房产登记面积每月每平方米30元标准计算的占有使用费； 五、驳回原告吕羡治的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1129.3元，由被告连毅云负担。 如不服本判决，原告吕羡治可以在判决书送达之日起三十日内，被告连毅云、漳州市新潮味餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  林 立 审 判 员  苏雅冰 人民陪审员  王景华 二〇一九年一月三十日 书 记 员  林闽龙 书 记 员  林小雯 附法律条文及相关司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。