北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11120号上诉人（原审被告）：雷良珍，女，1946年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘洪（雷良珍之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京华润新镇置业有限责任公司，住所地北京市海淀区清河中街**。法定代表人：蒋智生，总经理。委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷佚，北京市北方律师事务所实习律师。上诉人雷良珍因与被上诉人北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初45486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷良珍上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持雷良珍的一审全部反诉请求。事实和理由：1.本案争议焦点之一在于签订合同时诉争房屋南侧阳台按未封闭阳台计算还是按封闭阳台计算面积并计价预售。雷良珍在一审期间提交的证据足以证明签订合同时，华润公司是按南侧阳台为未封闭阳台计价预售的。华润公司未提供任何证据证明签订合同时诉争房屋是按南侧阳台为封闭阳台计价预售的，应当承担举证不能的责任。2.本案争议焦点之二在于竣工后对于房屋应当按南侧阳台为未封闭阳台还是封闭阳台进行实测。按照《北京市城市房地产转让管理办法》第四十六条的规定，该房屋是按南侧阳台为未封闭阳台计价预售的，实测时是按南侧阳台为未封闭阳台测绘的。3.一审判决适用法律错误。实测时应当根据《北京市城市房地产转让管理办法》第四十六条的规定，依据房地产开发企业提供的“商品房预售面积测绘技术报告书”，因为该房屋是按两个阳台皆为未封闭阳台计价预售的，因此竣工后也应当按两个阳台皆为未封闭阳台进行实测。4.一审法院未处理雷良珍的反诉请求，存在程序错误。华润公司辩称，同意一审判决，不同意雷良珍的上诉请求和理由。华润公司向一审法院起诉请求：1.要求雷良珍补交房屋面积差价款34879元；2.雷良珍交纳公共维修基金26190元；3.雷良珍支付上述第一项费用的逾期付款利息，按日万分之二计算，自2008年5月1日计算至实际付清之日；4.雷良珍承担本案诉讼费。诉讼过程中，华润公司放弃要求雷良珍向其交纳公共维修基金26190元的诉讼请求。一审法院认定事实：2006年12月31日，雷良珍与华润公司签订《北京市商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定雷良珍购买华润公司开发的位于海淀区205号商品房（以下简称205号房屋）。主要内容分别为：“该商品房的用途为普通住宅。该商品房朝向为南北，有两个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京华夏经纬测绘技术有限公司，其预测建筑面积共125.79平方米。其中，套内建筑面积99.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.5平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11709.28元，总价款1162614元。本条所称建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、、地下室室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。出卖人应当在2008年4月30日前向买受人交付该商品房。……”合同签订后，雷良珍于2007年1月28日按照合同约定向华润公司支付购房款共计1162614元，华润公司为其出具了购房款发票。2008年4月15日，华润公司向雷良珍发出《房屋查验和入住通知书》，通知雷良珍于当月23日至25日间办理上述房屋的查验及入住手续，流程包括签署房款结算协议、结算面积差价款等内容。当月23日，雷良珍前往与华润公司办理商品房交接，在进行完房屋查验后，因实测面积确认及相应房价款问题与华润公司产生分歧，从而中止了后续流程的办理。其间，华润公司通知雷良珍确认并签署《房屋实测面积之补充协议》的房屋实测建筑面积为130.95平方米、实测套内建筑面积为102.96平方米，相应结算总价款为1197493元，应补交房款34879元，雷良珍对该面积及价款均不予认可。此后，虽经雷良珍与华润公司联系并投诉至北京市建设委员会，双方终未就上述分歧达成一致意见。2008年，雷良珍在海淀法院起诉华润公司，要求华润公司履行合同义务交付房屋并承担逾期交房违约金，并判定合同附件《商品房买卖合同补充协议》第7条第2、3项为无效条款。在该次诉讼期间，双方当事人对于合同约定时及房屋交付时南、北两阳台形态即南封闭、北非封闭形态均无异议，对于测绘机构分别不同形态所作出的测绘数据亦无异议。雷良珍就南侧阳台封闭系华润公司承诺免费封闭的事实除提供上述合同文件外，另提供其他有同类情况的业主证人证言，证明华润公司于签订合同时明确作出了上述承诺。华润公司对于雷良珍所述及其证人证言均不予认可。一审法院经审理判决如下：确认雷良珍与华润公司于2006年12月31日签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第二项内容中关于拒绝交付房屋的内容无效；华润公司交付雷良珍位于本市海淀区二〇五号房屋；华润公司自二〇〇八年五月一日起按雷良珍已付房款日万分之二标准计算并支付雷良珍逾期交房违约金，至该房屋实际交付时止；驳回雷良珍其他诉讼请求。华润公司不服一审判决，上诉于北京市第一中级人民法院，要求撤销原审判决，驳回雷良珍的全部诉讼请求。二审法院认为雷良珍所述其在售楼处与售楼人员协商购楼事宜时，售楼人员明示了该封闭阳台不按全面积取费，属于开发商赠送性质，但雷良珍所述的该事实并未载入合同，无法证明雷良珍所述事实成立。雷良珍虽在一审审理中提供了其他有同类情况的业主的证人证言，证明华润公司于签订合同时明确作出了上述承诺，但该证据的效力未得到华润公司的认可，且该种证人均与本案存在利害关系，不能作为唯一的有效证据加以确认。雷良珍应按合同第十四条有关“面积差异处理”的约定，依实测面积补交房屋面积差价款。由于华润公司在一审中并未提出反诉，因此二审法院不予处理。据此，2009年5月7日，北京市第一中级人民法院终审判决维持一审判决内容的第二、四项，撤销第一、三项，驳回华润公司其他上诉请求。雷良珍对终审判决存在不同意见，并向北京市高级人民法院申请再审，该院于2012年6月13日再审裁定认为，房屋实测面积有华夏经纬公司的测绘报告佐证，雷良珍对华润公司承诺免费封闭阳台未提供充分证据，并据此驳回雷良珍的再审申请。2015年，雷良珍与华润公司商品房预售合同纠纷一案，由北京市第一中级人民法院指令北京市海淀区人民法院对该案进行实体审理。雷良珍向北京市海淀区人民法院提出诉讼请求：1、请求法院确认签订合同时该房屋按南侧阳台（即主卧阳台）为未封闭阳台（按南侧阳台预售面积5.02/2平方米、即2.51平方米）计价预售的；2、请求法院判定华润公司委托北京华夏经纬测绘技术有限公司于2008年4月3日出具的《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》即华润公司于2008年4月23日按主合同第11条约定应当提供的所谓该商品房面积实测技术报告书中关于北京市海淀区3号楼的部分和该楼每套房屋的面积实测数据表是违法、错误、无效的，并撤销之；……。北京市海淀区人民法院经审理后认为，雷良珍提出的前五项诉讼请求均是基于同一事实和理由，该事实的认定均已通过两审及再审确认，其如仍坚持自己的主张，应依照诉讼法规定的再审程序处理。判决：驳回雷良珍的全部诉讼请求。雷良珍对该判决不服，提出上诉。2017年9月，北京市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。后雷良珍向北京市高级人民法院提出再审申请。2018年5月，北京市高级人民法院作出裁定：驳回雷良珍的再审申请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。雷良珍与华润公司签订的《北京市商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务。华润公司与雷良珍签订的《北京市商品房预售合同》约定“该商品房朝向为南北，有两个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式”。华润公司在实际交付房屋时，也是按照一侧为封闭式、一侧为非封闭式阳台的格局履行的相关义务，并未违反双方约定。根据《房产测绘管理办法》第二章第七条规定，“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致”，华夏经纬公司按其测绘时现场实际状况完成的测绘数据并不违反相关规则的规定，且上述测绘数据已在有关房屋行政主管部门登记备案。雷良珍认为对该争议房屋按照南侧阳台为封闭阳台进行实测后所出具的实测报告是违法、无效的，无事实及合法依据，法院不予采信。法院对于该争议房屋的实测面积予以采信。本案真正的争议焦点，其实不是面积实测数据的有效性、合法性。在实测时，房产测绘机构会根据客观实际状况进行测量，即对于封闭阳台、非封闭阳台，按照相关规定进行测量，并出具报告。在进行面积实测时，南侧阳台确实为封闭阳台，故测绘机构根据实测时的客观实际情况进行测绘，据此，出具的面积实测报告是真实可信的。雷良珍长期纠结于面积实测数据，无任何事实及法律依据。本案的真正的焦点在于华润公司是否承诺在将南侧阳台封闭后产生的面积差价部分，无偿赠送给雷良珍或者不向其收取相关费用。雷良珍对其述称的南侧封闭式阳台系华润公司赠送、应按未封闭计算相关面积及计价曾作出承诺承担证明责任，但雷良珍未提供充分有效的证据，故法院对该事实不予认定。雷良珍应按合同第十四条有关“面积差异处理”的约定，依实测面积补交房屋面积差价款。华润公司要求雷良珍补交房屋面积差价款34897元有事实和法律依据，法院予以确认支持。华润公司请求雷良珍支付34897元房屋差价款的逾期付款利息，按日万分之二计算，自2008年5月1日计算至实际付清之日的诉讼请求无合同依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、雷良珍于本判决生效后30日内向北京华润新镇置业有限责任公司补交房屋面积差价款34897元；二、驳回北京华润新镇置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查，《北京市商品房预售合同》第十四条“面积差异处理”明确约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。”二审中，本院经查询卷宗，华润公司在起诉状中向一审法院起诉诉讼请求的第一项为：要求雷良珍补交房屋面积差价款34879元，一审判决对此记载为34897元有误，本院予以更正。另，雷良珍在一审期间虽提交《民事反诉状暨答辩状》，但在一审法院开庭过程中，对于一审法院释明反诉不予受理的情况，雷良珍回复“好的”，故一审庭审中并未审理雷良珍的反诉。本院二审期间已向雷良珍释明，其仍坚持在二审上诉请求中要求改判支持其一审全部反诉请求。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于雷良珍是否应当补交实测套内建筑面积超出预测套内建筑面积部分的对应面积差价款。《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。其中第三条“基本情况”明确约定：“该商品房朝向为南北；有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式……预测建筑面积共125.79平方米。其中，套内建筑面积99.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.5平方米。”由此可见，合同约定的阳台形态即为1个封闭式阳台和1个非封闭式阳台，“套内建筑面积99.29平方米”实为双方在签订商品房预售合同之时对于房屋套内建筑面积的预测。《北京市商品房预售合同》第十四条“面积差异处理”明确约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。”结合第三条和第十四条的约定，可以看出“套内建筑面积99.29平方米”并非最终确定的房屋面积，最终确定的房屋面积应当以“实测面积”为准，最终确定的房价应当以“实测面积”结合单价11709.28元/平方米和第十四条约定的计价原则计算。在交房之时，南、北两阳台形态为南封闭、北非封闭形态，与合同约定形态相符，实测套内建筑面积为102.96平方米，面积误差比为3.7%，超过了3%。在此情况下，雷良珍并未选择退房，因此其应当按照合同第十四条的约定对于套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款补足差价，该部分差价款应为34879元。华润公司在一审提交的起诉状中主张的面积差价款为34879元，一审判决对于该部分诉求的金额记载存在多处笔误且一审判决主文第一项对于补交房屋面积差价款的数额计算有误，本院对此予以变更。雷良珍主张南侧阳台虽为封闭阳台，但开发商承诺不按全面积取费，属于开发商赠送性质，两个阳台都应该按照非封闭阳台即按照一半的面积来计算房款，但并未就此提供充分证据予以证明双方变更了《北京市商品房预售合同》中的约定，本院对其该项上诉理由不予支持。二审中，本院已就反诉一节向雷良珍进行释明，但其坚持在二审上诉请求中要求改判支持其一审全部反诉请求，本院对此部分不予支持。综上所述，雷良珍的上诉理由和请求不能成立，应予驳回。一审判决计算有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初45486号民事判决第二项；二、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初45486号民事判决第一项为：雷良珍于本判决生效后30日内向北京华润新镇置业有限责任公司补交房屋面积差价款34879元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1328元，由北京华润新镇置业有限责任公司负担655元（已交纳）；由雷良珍负担673元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费673元，由雷良珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇一九年十二月五日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪