安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1222民初7348号原告：李祥松，男，汉族，1978年1月6日出生，住安徽省太和县。原告：朱莉，女，汉族，1978年1月6日出生，住址同上，系李祥松之妻。上述两原告共同的委托诉讼代理人：邱中林，江苏融悦律师事务所律师被告：安徽昊坤置业有限公司，住所地安徽省太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内），统一社会信用代码91341222343867909C（1-1）。法定代表人：陈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷青山，安徽天联天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢智，上海东霆律师事务所律师。原告李祥松、朱莉与被告安徽昊坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告李祥松、朱莉共同的委托诉讼代理人邱中林、被告安徽昊坤置业有限公司的委托诉讼代理人谢智、殷青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李祥松、朱莉诉称：李祥松、朱莉与安徽昊坤置业有限公司于2018年3月10日签订商品房屋买卖合同，约定原告李祥松、朱莉购买被告建设的昊坤铭城国际3号楼602室房屋一套，房屋的总价款1266357元，付款方式为首付1056357元，余款21万元银行按揭支付，被告应于2017年12月30日前交付房屋，逾期交房的被告按日向原告支付房屋总价款万分之二的违约金，双方在合同履行过程中发生争议的，依法向人民法院起诉。原告李祥松、被告与太和县房地产管理局三方于2018年2月7日签订房安置三方协议书，约定由太和县房地产管理局向被告支付上述商品房买卖合同款1039938元；原告按照合同约定向被告缴纳剩余首付款，办理银行按揭手续，并在太和县国土资源局办理了不动产证明预告登记手续。但截至目前被告仍未如约向原告交付房屋，其行为严重违约，已损害原告合法利益。因此，原告依法诉至贵院，望依法裁判。具体诉讼请求如下：1、判令被告继续履行合同，向原告交付经验收合格的房屋。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金76994.51元（1266357×万分之二×304天，其中1266357元为总房款，违约金标准日万分之二，期限自2017年12月31日起暂算至2018年10月31日止，共304天，具体天数以被告实际履行交付义务时为准计算）。3、被告承担本案诉讼费用。安徽昊坤置业有限公司辩称：一、答辩人同意被答辩人继续履行合同，在合理期限内向被答辩人交付房屋的诉讼请求，但不应承担逾期交付房屋的违约责任。首先，答辩人不得不说明的是，只所以未按期交付，实际上是由于自2017年6月份，至2017年年底6个月的时间内，国家、省、市、县政府出于加强污染防治的政策需要，相继逐级出台下发了要求建设施工单位停工整顿的整治措施，这一答辩人合同签订时不能预料、不能避免、不能克服的政府行为所致。在此情况下，答辩人施工工期不得不停工顺延。因此，根据法律规定及精神，本案答辩人因上述政府行为这一不可抗力原因导致的逾期交付，即使违反双方合同约定的交付期限，依法也不承担违约民事责任。至少，答辩人因上述政府要求停工而延期施工耽搁的6个月，交付日期应相应顺延。其次，在被答辩人并未确实依约支付全部购房款的情况下，答辩人并无向被答辩人交付房屋的义务，当然也就不应承担逾期交房的违约责任。无论是根据法律规定、常理，还是双方案涉合同第7条第（二）项之明确约定，答辩人向被答辩人交付房屋的前提，都应是被答辩人确实依约于2018年3月8日前支付了首期购房款。而本案中，答辩人虽同意被答辩人用购房券支付上述房款。但实际只至今日，根据三方协议约定，代被答辩人履行支付义务的相关部门并未向答辩人支付上述全部房款。而仅支付了购房券金额的70%，尚有30%未有支付。虽然上述系被答辩人因第三人原因导致违约，但根据我国《合同法》65条之规定，被答辩人也应承担相应法律后果。对此违约行为责任，答辩人已依法向被答辩人提起反诉。二、被答辩人起诉要求答辩人承担自2017年12月31日起至起诉止，共304天的逾期违约金77337.6元，不符合事实和法律。首先，根据被答辩人诉称，及双方合同签订日期及内容，本案双方签订合同的具体日期是2018年3月10日。并且涉案商品房屋，系预售商品房。因此，答辩人不可能在2017年12月30日还没和被答辩人签订购房合同，就提前负有向被答辩人交付案涉商品房屋的合同义务。双方合同只所以载明2017年12月30日交付案涉商品房屋，完全是双方签订的合同是答辩人事前准备的格式合同所致。其次，根据同类另案原告签订的房屋买卖合同约定的房屋交付时间看，答辩人一般也只是在合同签订1年后的合理时间才交付房屋。因此，本案答辩人向答辩人交付房屋的时间，扣除上述合理交付时间及上述政府要求停工延期的6个月时间，应为合同签订后1年或1年半的时间。据此，答辩人现在未交付房屋，也不构成逾期交付。三、答辩人认为，本案合同约定违约金过高。如裁决申请人承担违约责任，也不应按合同约定的每日万分之二的违约金标准承担违约责任。在被答辩人未具体举证证明其因逾期交房所造成的损失的情况下，充其量也只造成被答辩人不能按期使用房屋的租金损失。因此，根据我国法律相关规定，特别是本案的具体案情，本案即使延期交付，依法也应扣除上述因政府为加强环境保护而造成的答辩人延期6个月施工的合理期间。然后按同期、同地段房租标准，承担违约金。本院经审理查明的事实认定如下：安徽昊坤置业有限公司以出让方式取得了位于太和县城关镇国泰路东侧、规划富民路南侧、太和县城关镇太和大道西侧、规划吉祥路北侧，国有土地使用权证号为2016-0079、2016-0080的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际3号楼”，建设工程规划许可证号为341222201600036，建筑工程施工许可证号为3412221605160101-SX-001。2018年3月10日，李祥松、朱莉与安徽昊坤置业有限公司签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，李祥松、朱莉购买安徽昊坤置业有限公司建设的“昊坤铭城国际3号楼”602号，建筑面积209.45平方米，其中，套内建筑面积188.76平方米，应分摊的共有建筑面积20.69平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6046.11元，总金额人民币1266357元。付款方式为：商业贷款。买受人应于2018年3月8日前支付首期房价款人民币1056357元，余款210000元申请贷款支付。交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任为：出卖人不能在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同由安徽昊坤置业有限公司及该公司法定代表人陈伟盖章，李祥松、朱莉签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1803080009号。2018年2月7日李祥松、朱莉、太和县房地产管理局、安徽昊坤置业有限公司签订了市场化购房安置三方协议书，协议书约定：涉案房屋总房款1266357元，由征收部门太和县房地产管理局按购房卷金额向安徽昊坤置业有限公司支付1039938元，具体结算由安徽昊坤置业有限公司与征收部门太和县房地产管理局进行。征收部门太和县房地产管理局未按时将购房券（按100%）对应全部购房款支付给安徽昊坤置业有限公司监管账户，只支付1039938元的70%即937956.6元。2018年2月7日李祥松、朱莉支付购房款16419元，同年6月14日李祥松、朱莉通过贷款支付购房款210000元。据此，安徽昊坤置业有限公司至今没有按照合同约定将诉争房屋交付给李祥松、朱莉。为此，李祥松、朱莉提起诉讼要求，判令安徽昊坤置业有限公司继续履行合同，向李祥松、朱莉交付经验收合格的房屋，支付逾期交房违约金76994.51元，承担本案诉讼费用。另查明：2017年11月23日，太和县住房和城乡建设局发出停工令，载明：“停工令你公司承建的太和县昊坤铭城国际工程，在太和县住建局开展的建筑工地文明创建、环境治理，扬尘污染防止综合检查中评定为不合格的工地，责令你单位即日起停止施工进行整改，未经我局复查不得擅自施工，否则责任自负”。本案在审理过程中，安徽昊坤置业有限公司撤回了对李祥松、朱莉的反诉。上述事实，有李祥松、朱莉提供的身份证、结婚证，被告安徽昊坤置业有限公司企业信息查询单，商品房买卖合同，购房券一张，发票一张、市场化购房安置协议书，安徽昊坤置业有限公司提供的营业执照，法定代表人证明及身份证复印件，安徽省住房和城乡建设厅建质函（2017）2686号关于加强住建系统大气污染防止工作坚决打好蓝天保卫战紧急通知、太和县住房和城乡建设局停工令、工作联系函复印件及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，李祥松、朱莉与安徽昊坤置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属于有效合同，该合同签订后，双方应当按照合同约定履行自己的义务。在签订合同后，李祥松、朱莉虽然2018年2月7日支付购房款16419元，同年6月14日李祥松、朱莉通过贷款支付购房款210000元，又与太和县房地产管理局、安徽昊坤置业有限公司签订了市场化购房安置三方协议书，但征收部门太和县房地产管理局未按时将购房券（按100%）对应全部购房款支付给安徽昊坤置业有限公司监管账户，只支付1039938元的70%即937956.6元。据此，根据合同规定，不能视为李祥松、朱莉已经全额付完购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。综上，对于李祥松、朱莉要求判令安徽昊坤置业有限公司继续履行合同，向李祥松、朱莉交付经验收合格的房屋，支付逾期交房违约金76994.51元的诉讼请求，因缺乏相关证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李祥松、朱莉的诉讼请求。案件受理费1725元由原告李祥松、朱莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张显中人民陪审员  桑祥海人民陪审员  丁华英二〇一九年一月九日书 记 员  姜 敏附本判决书所用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。