河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初31176号原告刘益彤，女，1995年5月18日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人刘艳伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人常燕瑀，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告河南中新置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路********。法定代表人周全，董事长。委托代理人郭少慧，河南昊中律师事务所律师。委托代理人邵家宝，河南昊中律师事务所律师。原告刘益彤诉被告河南中新置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘艳伟、常燕瑀到庭参加诉讼，被告委托代理人邵家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月1日原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号:D16002704066）（以下简称合同），原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】17【层】1709号房。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任、附件四第六条约定了被告进行初始登记的违约责任。原告按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但被告并未按约将涉案房屋交付给原告。2017年6月份，被告通知原告接房，但并未向原告出示合同约定的相关验收合格证明文件。据原告查询，建设行政主管部门出具竣工备案表的时间是2017年12月4日，原告认为，被告在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州市关于房屋交付的规定。现被告通知原告所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约,应当承担逾期交房的违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金34650元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，因涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天。涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除。原告请求的逾期交房违约金计算起止时间与事实不符。原告要求的两项违约金额过高，已经高于原告的实际损失，且原告早已实际使用涉案房屋并产生收益，而原告现又以被告逾期交房为由要求原告承担逾期交房违约金，违背了民法的诚实信用原则,逾期交房违约金应计算至实际交房日。经审理查明：2016年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××路西、××路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】17【层】1709号房。该房总金额为866249元，买受人按一次性付款方式按期付款，付款方式为现金，约定付款时间2016年9月1日；交纳比例100%。该份合同约定：买受人逾期付款的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；被告应当在2016年10月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告，若出卖人逾期交房，应当按照买受人支付已交纳房款的日万分之一支付违约金，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延。上述合同签订后，原告母亲于当天向被告支付房款940854元，由情况说明书证明。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年12月28日，被告报送备案。2017年12月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。以上案件事实由商品房买卖合同、银行交易流水明细清单、情况说明书、竣工备案表及庭审笔录予以证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间交房，已构成违约。被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。关于交房时间，合同中明确约定被告应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给原告，故被告将未取得竣工验收备案的房屋交付原告既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故本院对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。关于违约金标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告公司逾期交房确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。关于逾期交房违约金，原告现已经全额支付购房款，合同约定被告应于2016年10月30日前将具备合同约定条件的房产交付给原告，故被告应于2016年12月24日前将涉案房屋交付原告，双方均未提交涉案房屋的实际交付时间，本案涉案房屋于2017年12月4日竣工验收备案，故本院认定涉案房屋交房时间为2017年12月4日，被告逾期交房时间为400天。合同约定违约金以原告已支付房款为基数，本案原告已支付房款总计为866249元，故逾期交房违约金应为866249×0.09‰×400=31185元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：被告河南中新置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘益彤支付逾期交房违约金31185元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，由被告河南中新置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月三日书记员  常 鑫