济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初73号原告：唐兴振，男，1966年2月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘晓梅，山东兴震律师事务所律师。被告：江苏中信博新能源科技股份有限公司，住所地昆山市。法定代表人：蔡浩，董事长。委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。原告唐兴振与被告江苏中信博新能源科技股份有限公司（以下简称中信博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐兴振的委托诉讼代理人刘晓梅、被告中信博公司的委托诉讼代理人徐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐兴振向本院提出诉讼请求：1.确认中信博公司单方解除《房屋租赁合同》无效；2.中信博公司继续履行《房屋租赁合同》，支付2017年12月21日至2018年12月20日的房租40万元及滞纳金9万元（滞纳金暂计算至起诉之日，之后计算至中信博公司实际给付之日）；3.诉讼费用由中信博公司承担。诉讼过程中，唐兴振变更诉讼请求为：1.解除唐兴振与中信博公司签订的《房屋租赁合同》；2.中信博公司向唐兴振支付违约金10万元，并赔偿租金损失暂计40万元（租金损失暂计算至2018年12月20日，之后按合同约定的日租金1096元计算至判决双方租赁合同解除之日）。事实和理由：2016年12月20日，唐兴振、中信博公司签订《房屋租赁合同》，中信博公司承租唐兴振位于济南市经十路13777号中润世纪广场18号楼403室的房屋，租赁期限自2016年12月20日起至2019年12月20日止，按年支付租金。根据合同第五条第二款约定，中信博公司应在2017年11月20日之前缴纳第二年度租金，逾期交纳，每逾期一日按应付金额的千分之五支付滞纳金。2017年11月，中信博公司单方提出终止《房屋租赁合同》，但中信博公司单方终止合同既不符合合同约定，也不符合法定解除的情形，唐兴振为此致函中信博公司，不同意解除合同，并要求中信博公司继续履行合同，支付房租。现中信博公司未按合同约定支付租金已经构成违约，唐兴振多次催要，中信博公司并未支付。为此，特诉至法院，望判如所请。中信博公司答辩称，承认唐兴振主张解除租赁合同的诉讼请求，中信博公司认为涉案房屋租赁合同已经于2017年11月11日正式解除，唐兴振主张的违约金及租金损失无任何事实及法律依据，请求法庭驳回唐兴振的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.唐兴振提交《房租催缴函》一份，欲证明其于2017年11月6日向中信博公司催缴房租，中信博公司对该证据不予认可，经审查，仅凭该证据不能证明唐兴振曾向催缴房租；2.中信博公司提交其山东分公司工商登记信息、国税、地税、工商注销资料等证据，经审查，该组证据均与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，出租方：唐兴振（甲方）、承租方：中信博公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于济南市经十路13777号中润世纪广场18号楼403室；出租房屋面积（建筑面积）391.9平方米；该房屋租赁期为三年，自2016年12月20日起至2019年12月20日止；该房屋年租金为40万元；房屋租金支付方式：租金按年支付，在签订本合同时，乙方先期支付第一年度租金40万元，第二年度的租金在2017年11月20日前交纳，第三年度租金均在2018年11月20日前交纳，乙方逾期缴纳房屋租金的，每逾期一日按应付金额的千分之五支付滞纳金；第九条，合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或终止本合同，2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，（2）甲方未尽协助义务，严重影响使用，6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；第十一条，违约责任：2.除乙方根据本合同享有的单方解除权的情形外，在租赁期限内若乙方违约解除合同的，乙方应向甲方支付违约金壹拾万元。合同签订后，中信博公司向唐兴振支付了第一年租金40万元。2017年11月6日，中信博公司向唐兴振发出《终止函》，载明，“我司于2016年12月20日与您签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于济南市经十路13777号中润世纪广场18号楼403室，房屋总面积391.9平方米，现由于我司在山东设立的中信博山东分公司自成立以来没有业务，现已无法继续经营，该分公司正在办理注销，合同无法继续履行……。”2017年11月9日，唐兴振向中信博公司发出《关于的回复》，载明，“本人认为，贵我双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行，任何一方不得擅自解除或终止……。”2017年11月16日，中信博公司向唐兴振发出《关于终止函的回复的答复》，载明，“公司收悉您关于《房屋租赁合同》终止函的回复，我司重申由于山东分公司自成立以来，一直没有业务，无经济收入，无力继续履约支付房租，解除合同实属无奈。2017年11月8日我司已经将钥匙寄给贵方，现再次退回，请贵方妥善保管，不要再将钥匙寄回到我司，因为我司发给贵方的《房屋租赁合同》终止函已经生效。如果贵方再次将钥匙寄给我司，我司将不承担保管责任，如发生遗失，我司也概不负责。贵方收到我司的《房屋租赁合同》终止函后，应当积极寻找第三方进行房屋的租赁，不能以要求继续我司履行合同为由，要求我司缴纳后续房租。贵方也不能怠于作为，对《房屋租赁合同》终止函生效后的房屋租赁费用，我司不承担任何责任。”另查明，中信博公司的分公司江苏中信博新能源科技股份有限公司山东分公司于2017年1月12日成立，营业场所位于济南市历下区经十路13777号中润世纪广场18号楼403室，该公司于2017年10月18日申请清税，于2018年7月23日注销登记。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。唐兴振与中信博公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。唐兴振已按约定向中信博公司交付了房屋，中信博公司向唐兴振发函明确表示不继续履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，中信博公司位于涉案房屋的分公司已注销不再经营，如果让中信博公司继续履行合同，则中信博公司还需在不使用涉案房屋的情况下，继续支付两年的租金80万元，支付的履行费用过高，为衡平双方当事人利益，租赁合同不宜继续履行，本院允许违约方中信博公司解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。通过2017年11月6日、2017年11月9日、2017年11月16日唐兴振与中信博公司的往来函件可以认定，中信博公司于2017年11月6日向唐兴振发出解除合同的通知并已将房屋钥匙交还给唐兴振，故涉案《房屋租赁合同》解除的日期为2017年11月6日，唐兴振主张解除合同之后的租金，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，中信博公司应当赔偿唐兴振损失，关于损失的金额，唐兴振主张违约金10万元及租金损失40万元，鉴于该标准过高，本院依法酌定为两个月的租金，中信博公司实际租赁了11个月，已支付12个月的租金，还需向唐兴振赔偿1个月的租金即40万元/年÷12个月=33333元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告唐兴振与被告江苏中信博新能源科技股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月6日解除；二、被告江苏中信博新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐兴振损失33333元；三、驳回原告唐兴振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由唐兴振负担8214元，由江苏中信博新能源科技股份有限公司负担586元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张兴欣人民陪审员  修 芳人民陪审员  冯 青二〇一九年一月七日书 记 员  薛 莲