广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初5483号原告：杨永进，男，1967年9月27日出生，汉族，住北京市大兴区，委托诉讼代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽位，海南嘉天律师事务所律师。被告：莫艳娟，女，1962年2月28日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈永红，广东粤兴律师事务所律师。第三人：宋锦其，男，1969年2月24日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：钟秀梅，女，1973年4月19日出生，汉族，住广州市花都区，原告杨永进与被告莫艳娟，第三人宋锦其、钟秀梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行审理。原告杨永进的委托诉讼代理人潘德瑞、王泽位，被告莫艳娟的委托诉讼代理人陈永红到庭参加诉讼，第三人宋锦其、钟秀梅经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告杨永进向本院提出诉讼请求：1.依法不得执行位于海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、107的房产；2.依法立即解除对位于海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、107的房产之查封。事实与理由：2016年8月12日，花都法院对申请执行人莫艳娟与被执行人宋锦其、钟秀梅民间借贷纠纷一案作出了（2016）粤0114民初7621号民事裁定书，裁定查封被执行人宋锦其、钟秀梅价值10100000元的财产或冻结其等值的银行存款。2016年8月16日，花都法院分别作出七份（2016）粤0114执保529号《协助执行通知书》，查封了位于海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、××房产（以下简称涉案房产）。之后，因被执行人宋锦其、钟秀梅未履行（2016）粤0114民初7621号民事判决书规定的偿还借款本金10000000元及相应利息的义务，申请执行人莫艳娟申请执行，花都法院立案执行，并于2017年9月23日作出了（2017）粤0114执1935号《委托执行函》，委托海南省陵水黎族自治县人民法院代为执行涉案房产。2018年1月22日，原告就上述执行标的向花都法院提出了书面异议。花都法院于2018年5月4日作出了（2018）粤0114执异33号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请，并于2018年5月9日将前述执行裁定书送达原告。然而，涉案房产确实属于原告的合法财产，法院不能予以查封并执行，事实和理由如下：2016年7月15日，原告（买方）、被执行人宋锦其（卖方）和案外人（居间方）三亚德佑房地产投资服务有限公司签订《房产居间买卖合同》，约定：被执行人宋锦其将涉案房产（其中，101房建筑面积158.01平方米、102房建筑面积174.53平方米、103房建筑面积174.5平方米、104房建筑面积204.94平方米、105房建筑面积186.82平方米、106房建筑面积110.28平方米、107房建筑面积107.98平方米）转让给原告，转让价款16500000元；被执行人宋锦其于办理涉案房产的公证委托手续（委托原告或原告指定的人办理涉案房产的过户等相关手续）成功当日将涉案房产全部交付给原告；被执行人宋锦其于办理涉案房产的公证委托手续成功当日向居间方三亚德佑房地产投资有限公司支付相当于成交价2%（330000元）的佣金；签订合同当日，原告支付6500000元给被执行人宋锦其，办理涉案房产的公证委托手续结束且原告收到全部公证书原件以及其他一切相关资料的同时原告支付840000元给被执行人宋锦其，因涉案房产尚有银行抵押贷款（本金以及利息共计9160000元）未还清，由原告负责偿还，还款直接抵扣剩余的全部购房尾款；涉案房产为带租约出售，租期自2016年5月1日至2024年4月30日，具体的租金数额以及相关的租赁履约保证金数额以被执行人宋锦其与承租方签订的《商铺租赁合同》为准，自2016年8月1日起的租金收益归原告所有，被执行人宋锦其已收取的相应租金中归原告所有的部分以及租赁履约保证金由原告于办理涉案房产的公证委托手续结束当日从应付被执行人宋锦其的第二笔购房款840000元中扣除。以上《房产居间买卖合同》签订后，原告依约向被执行人宋锦其支付了第一笔购房款6500000元（先由原告于2016年7月15日支付至居间方三亚德佑房地产投资有限公司，再由居间方三亚德佑房地产投资有限公司股东胡昱于2016年7月16日支付给被执行人宋锦其）。接着，被执行人宋锦其及其妻子（被执行人钟秀梅）于2016年7月20日在海南省公证处办理公证委托手续给原告的妻子曹小丽，由原告的妻子曹小丽代为办理涉案房产的相关手续。办理公证委托手续后，原告依约向被执行人宋锦其支付了第二笔购房款840000元（先由原告妻子曹小丽于2016年7月20日支付522047元至居间方三亚德佑房地产投资有限公司股东胡昱，居间方三亚德佑房地产投资有限公司扣除原告应付的居间佣金330000元后，剩余的192047元再由居间方三亚德佑房地产投资有限公司2016年7月20日支付给被执行人宋锦其，故原告已向被执行人宋锦其支付了522047元；与此同时，鉴于被执行人宋锦其还收取了涉案房屋承租人何全时支付的租赁保证金100000元和2016年8月1日至2016年11月30日的租金217953元，而自2016年8月1日起的租金应由原告收取，故该100000元的保证金转给原告并冲抵依约应由原告收取的租金后，视为原告已向被执行人宋锦其支付了317953元；合计原告向被执行人宋锦其支付了840000元），同时原告妻子曹小丽与涉案房产的承租人何全时重新签订关于涉案房产的《商铺租赁合同》，确认租期自2016年5月1日至2024年4月30日以及自2016年8月1日至今的租金均由原告妻子曹小丽收取等相关内容，即涉案房产已自2016年8月1日起交付给原告并由原告出租给承租人何全时。另，自《房产居间买卖合同》签订后至今，原告已代被执行人宋锦其偿还了银行的抵押贷款合计1723000元。鉴于涉案房产系被执行人宋锦其向开发商海南雅恒房地产发展有限公司购买所得，签订上述《房产居间买卖合同》时，开发商海南雅恒房地产发展有限公司没有办证至被执行人宋锦其名下且至今仍没有办证至被执行人宋锦其名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案房产所有权尚未转移给被执行人宋锦其，故被执行人宋锦其仅是享有占有使用涉案房产以及要求开发商配合办理涉案房产产权过户手续的请求权等债权权益。在签订《房产居间买卖合同》后，法院查封涉案房产之前，被执行人将涉案房产转让给原告，转让的标的虽然约定为涉案房产，但实际上转让的仅是享有占有使用涉案房产以及要求开发商配合办理涉案房产产权过户手续的请求权等债权权益。因此，该《房产居间买卖合同》本质上属于债权转让的合同，系原告、被执行人宋锦其的真实意思表示且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故在《房产居间买卖合同》签订后，原告即已取得涉案房产的权益（即占有使用涉案房产以及要求开发商配合办理涉案房产产权过户手续的请求权等债权权益），被执行人宋锦其不再享有任何的权益，故法院不能查封并执行涉案房产。退一步而言，原告向被执行人宋锦其购买涉案房产之后，已支付了购房款合计9063000元，按照《房产居间买卖合同》约定计算的单价14770.92元/平方米（购房总价款16500000元÷涉案房产总建筑面积1117.06平方米）计取，原告已经足额支付了合计613.57平方米房产的购房款，而涉案房产中的101房、102房、106房、107房的总建筑面积仅为550.8平方米（其中，101房建筑面积158.01平方米、102房建筑面积174.53平方米、106房建筑面积110.28平方米、107房建筑面积107.98平方米），故原告至少已经付清了涉案房产中的101房、102房、106房、107房的购房款，且自2016年8月1日起涉案房产的租金均由原告收取，即被执行人宋锦其至少已于2016年8月1日将涉案房产交付原告，同时虽然因开发商海南雅恒房地产发展有限公司原因涉案房产尚未办证登记至被执行人宋锦其名下，导致至今没能办证至原告名下，但参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房产中的101房、102房、106房、107房的权益至少已经属于原告所有，故法院不能予以查封并执行。再退一步而言，原告向被执行人宋锦其购买涉案房产之后，已支付了购房款合计9063000元，尚有购房尾款7437000元未付，虽然因开发商海南雅恒房地产发展有限公司原因涉案房产尚未办证登记至被执行人宋锦其名下，导致至今没能办证至原告名下，但参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告同意将剩余购房尾款7437000元交付法院执行，故从此角度而言，法院查封并执行涉案房产，也是没有事实和法律依据的。被告莫艳娟辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。理由如下：一、原告起诉违反了民事诉讼法第227条及民事诉讼法司法解释第305条的规定，规定了案外人如果对原裁定认定有错误的应按审判监督程序办理，如果与原判决无关的才能提起本诉，从原告起诉的理由及提交的所有证据都与执行阶段提出的执行异议相一致、相吻合，基本没有变动，显然原告的诉讼请求是与原判决裁定紧密相关的，故原告的起诉违反以上法律规定。二、法院作出的（2017）粤0114执异33号案执行裁定书是正确的，不容推翻，理由即该执行裁定书中第5页我方的陈述：1、申请执行人在案件诉讼阶段，申请查封涉案房产是合法的。申请执行人在2016年8月8日到涉案房产的所在地海南省陵水县房管局查询了涉案房屋的产权登记信息。该局查询作出情况说明，至2016年8月8日15时止，涉案房屋的买受人均为被执行人宋锦其，出售人为海南雅恒房地产发展有限公司，合同编号为LSL000023187、LSL000023186、LSL000023184、LSL000023183、LSL000023181、LSL000023178、LSL000023177，买卖合同均已于2016年6月1日在陵水县房管局办理了商品房合同备案登记。根据以上查询所得，花都区人民法院对于上述房产予以依法查封，时间为2016年8月16日，本次查封是首封，此前没有任何的查封记录，之后转为执行阶段的查封，因此，花都区人民法院的查封是合法有效的。2、被执行人宋锦其将涉案七间房屋转让给案外人是无效的。被执行人宋锦其向银行按揭贷款购买涉案七间房屋，涉案房屋已办理了抵押登记。在抵押期间，被执行人宋锦其与案外人在无征得抵押权人的同意，也未通过抵押权人的情况下，私自买卖涉案七间房屋，违反了担保法及物权法关于抵押期间房产转让的有关规定，买卖行为无效。3、根据买卖合同的显示，房屋总面积为1117.06平方米，以每平方米17248元的单价，总房价为19267050.9元，被执行人宋锦其将涉案房屋转让给案外人时的单价及总价为每平方米的单价少了2477元，均明显低于原购买的价格，等于是抛售的价格，属于低价转让，原告的行为违反了担保法49条第2款的规定。4、房屋的产权转让和取得，必须办理过户登记，不能仅以双方签订转让合同及支付部分价款的方式，就认定房屋产权已经转让，其该做法是没有任何法律依据的。5、案外人与被执行人宋锦其签订的合同是无效合同，没有法律约束力，不能以此对抗法院的执行。对此，案外人有过错。案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况。综上，请求法院驳回原告的全部异议请求。第三人宋锦其、钟秀梅没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、××房产，买受人均为宋锦其，出售人为海南雅恒房地产发展有限公司，买卖合同编号分别为LSL000023187、LSL000023186、LSL000023184、LSL000023183、LSL000023181、LSL000023178、LSL000023177，买卖合同均已于2016年6月1日在陵水黎族自治县房产管理局办理了商品房合同备案登记。根据杨永进提交的宋锦其与海南雅恒房地产发展有限公司签订的七份《陵水县商品房买卖合同》显示，合同均签订于2014年12月30日，付款方式均为按揭贷款方式支付。其中101房的建筑面积为158.01平方米，总金额2686170元；102房的建筑面积为174.53平方米，总金额2967010元；103房的建筑面积为174.5平方米，总金额2966500元；104房的建筑面积为204.94平方米，总金额3483980元；105房的建筑面积为186.82平方米，总金额3175940元；106房的建筑面积为110.28平方米，总金额为1874760元；107房的建筑面积为107.98平方米,总金额1835660元。莫艳娟与宋锦其、钟秀梅民间借贷纠纷一案，（2016）粤0114民初7621号民事判决已发生法律效力。根据莫艳娟的申请，本院立案执行，执行案号为（2017）粤0114执1935号。在（2016）粤0114民初7621号案诉讼过程中，根据莫艳娟的财产保全申请，本院于2016年8月12日作出民事裁定书，裁定查封宋锦其、钟秀梅价值10100000元的财产或冻结等值的银行存款，并于2016年8月16日查封了宋锦其名下的涉案房产。案件执行立案后，上述查封转为执行中查封。本院于2017年9月23日委托海南省陵水黎族自治县人民法院执行上述房产。在执行过程中，杨永进提起执行异议，本院于2018年5月4日作出（2018）粤0114执异33号执行裁定书，裁定：驳回案外人杨永进的异议申请。杨永进签收该裁定书后，于2018年5月17日提起本案诉讼。根据杨永进提交的证据显示，杨永进（买方）与宋锦其（卖方）、三亚德佑房地产投资服务有限公司陵水瀚海银滩营业部（居间方）于2016年7月15日签订的《房产居间买卖合同》，约定杨永进向宋锦其购买涉案七套房屋（标的房产），成交价为1650万元。第6条物业交付：卖方于办理标的房产的公证委托手续成功当日将标的房产交付给买方（卖方应在交房时将有关标的房产的一切资料原件交付给买方）；卖方应在交房前付清一切有关标的房产之欠费。第7条物业现状：标的房产以现状售予买方，现状为带租约。第10条佣金：基于买卖双方独家委托居间方提供中介服务，且居间方已为促成本次交易做了大量工作，卖方同意于办理标的房产的公证委托手续成功当日向居间方支付相当于成交价2%的佣金。第11条卖方违约：卖方逾期交付标的房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向卖方支付违约金。逾期七天，卖方有权不再出售标的房产，买方应向卖方支付标的房产成交价的20%作为违约金。第13条付款方式：1.签订本合同当日，买方支付650万元的购房款给卖方；2.办理标的房产的公证委托手续结束，且买方收到全部公证书原件以及其他一切相关资料的同时支付84万元的购房款给卖方；3.因标的房产尚存银行抵押贷款未解除，且剩余本金以及利息共计916万元，买卖双方协商确认，该笔款项由买方负责偿还，直接抵扣剩余的全部购房尾款。第18条三方约定其他事项：1.因标的房产的土地房屋权证未下发，买卖双方协商确认，此次交易以公证委托的形式进行，买卖双方对此予以认可，若后期因此产生的一切法律责任由买卖双方自行承担，与居间方无关；2.买卖双方协商确定，于2016年7月19日之前办理完成标的房产的公证委托手续，卖方应积极配合将标的房产的一切权益公证委托给买方或买方指定的人，由买方或买方指定的人自行办理后期的标的房产的产权过户手续。若后期办理标的房产的产权过户手续，需要卖方提供相关资料或亲自到场予以配合的，卖方应无条件提供或亲自到场配合，直至将标的房产顺利过户至买方或买方指定的人名下；3.因标的房产尚存银行抵押贷款未解除，买卖双方已核实剩余的贷款本金及利息共计916万元，买卖双方协商确认，由买方承接标的房产的银行抵押贷款还款义务，且该笔款项直接抵扣剩余的全部购房款916万元。买方须按银行抵押贷款的还款时限及时还款，否则由此产生的一切法律责任均由买方自行承担，给卖方造成损失的，买方应负责赔偿；4、标的房产带租约出售，买方对此知悉并予以认可，租期自2016年5月1日至2024年4月30日，具体的租金金额以及相关的租赁履约保证金数额以卖方与承租方签订的《商铺租赁合同》（编号为：2016042007）为准。买卖双方协商确认，自2016年8月1日起，之后的租金收益归买方所有。卖方已收取的相应租金中归买方所有的部分以及租赁履约保证金由买方直接于办理标的房产的公证委托手续结束当日从购房款84万元中扣除，且由买方于租期到期之日与承租方进行对接，并退还相应的租赁履约保证金；5.因标的房产的一手税费（一手契税和相关的办证费用等）以及二手产权过户税费均由买方承担，故买方承诺，严格按照项目开发商的要求以及交款期限即使缴纳相关税费，否则由此产生的一切法律责任均由买方自行承担，给卖方造成损失的，买方应负责赔偿。2016年7月20日，宋锦其、钟秀梅与杨永进的配偶曹小丽签订七份《委托书》，约定宋锦其、钟秀梅委托曹小丽全权办理下列事宜：一、代表宋锦其、钟秀梅验收、接收涉案房屋等有关事宜；二、代表宋锦其、钟秀梅到有关部门办理解除涉案房屋抵押贷款、领取房产证等一切事项，并签署有关文件；三、代表宋锦其、钟秀梅将涉案房屋出售，与买方签订涉案房屋买卖合同（协议）及办理公证；四、代表宋锦其、钟秀梅协助买方到房产部门办理涉案房屋变更登记、过户、签名、换证、缴纳相关税费等一切手续，并签署有关文件；五、代表宋锦其、钟秀梅协助买方办理涉案房屋的水、电、有限电视、煤气、物业管理过户等相关手续；六、代表宋锦其、钟秀梅办理与涉案房屋有关的一切事项。双方并于当日办理了上述《委托书》的公证手续。关于首期房款650万元的支付情况，杨永进提供其向三亚德佑房地产投资服务有限公司转账650万元，以及三亚德佑房地产投资服务有限公司股东胡昱向宋锦其转账650万元的转账凭证予以证明；关于第二期房款840000元的支付情况，杨永进提供其配偶曹小丽向三亚德佑房地产投资服务有限公司股东胡昱转账522047元的交易明细单，胡昱转账192047元给宋锦其的付款回单予以证明，杨永进表示，另加上宋锦其收取涉案房屋承租人何全时的租赁保证金100000元以及2016年8月1日至2016年11月30日的租金217953元，杨永进认为第二期房款840000元其已付清。另，杨永进提交曹小丽的个人账户对账单，拟证明其已代宋锦其偿还了银行抵押贷款1723000元。关于房屋租赁的情况，杨永进提交一份其配偶曹小丽与承租人何全时于2016年4月20日签订的《商铺租赁合同》，杨永进名下银行个人账户收入交易明细、何全时委托邓婷代缴涉案商铺房租的委托书，拟证明从2016年8月1日至今的租金均由曹小丽收取，涉案房产自2016年8月1日起交付给杨永进并由杨永进出租给何全时。本院认为，宋锦其购买涉案房产是以银行按揭贷款方式购买,杨永进向宋锦其购买涉案房产时，涉案房产尚存在银行按揭贷款，涉案房产亦未办理不动产权证至宋锦其名下，杨永进明知上述情况，仍与宋锦其签订了房屋买卖合同，并约定在开发商办理不动产权证至宋锦其名下以及偿还完毕银行按揭贷款之后，再以公证委托的方式办理过户登记手续。由于上述约定致使买受人的权利长时间处于无法保证的状态，涉案交易存在巨大风险，杨永进在购买涉案房产时未尽合理审慎义务，故其对房屋无法办理过户手续存在一定过错；其次，根据杨永进与宋锦其签订的《房产居间买卖合同》的约定以及杨永进在本案中的陈述，从2016年8月1日起涉案房产的租金收益归杨永进所有，但实际2016年8月1日至11月30日的租金已由宋锦其收取并约定抵作杨永进支付的购房款，并且杨永进提交的收取租金的个人账户收入交易明细显示邓亭向其账户汇入租金是从2017年3月开始，也就是说并不能证明杨永进在涉案房屋被查封之前已经以收取租金或其他合法形式合理合法占有使用涉案房产。综上，杨永进的主张不符合法律规定的能够排除执行的情形，故对其要求排除对涉案房屋执行行为的诉请本院不予支持。第三人宋锦其、钟秀梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。为此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告杨永进的诉讼请求。案件受理费120800元，由原告杨永进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 王 璇人民陪审员 高 媛人民陪审员 徐少婷二〇一九年一月十五日书 记 员 陈晓敏方琢华