福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10389号 上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖波，男，1988年2月19日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人廖波商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上一公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上一公司已申请一审法院向有关部门调取案涉房屋所在楼栋业主违章搭建、产权冻结的行政处罚决定书及由此导致上一公司无法取得竣工验收备案登记、办证拖延的相关会议纪要，但一审法院未予准许，违反法定程序，亦导致本案事实认定错误。二、由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于《商品房买卖合同》补充协议第八条第3款约定的“因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理）导致未能按约定时间备案”的情形，上一公司依约无需因此承担违约责任，该期间的逾期办证违约金不应由上一公司承担，应予以扣除。三、一审判决错误分配了举证责任，本案应由廖波承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。四、根据《商品房买卖合同》约定，上一公司办理案涉房屋产权备案登记的起始时间为商品房交付使用后的365日内，而根据上一公司提交的物业费收款收据，廖波于2015年11月3日才正式接收房屋，上一公司逾期办理产权备案登记的起始时间应为2016年11月4日，一审判决对此的认定是错误的。五、廖波一审庭审中自认上一公司已于《商品房买卖合同》约定的交房时间前向其发出书面交房通知书，而廖波直至2015年11月3日才正式接收房屋，上一公司依约有权向廖波计收相应天数的钥匙保管金。六、上一公司于2018年4月10日以邮政快递方式向廖波发出《不动产权证办理通知书》，但廖波逾期直至2018年7月17日才提交办理不动产权证的相关材料，应依约向上一公司支付违约金。七、一审判决认定的逾期办证违约金数额过高，二审应予以合理调整。 廖波辩称，一、一审法院不予准许上一公司调查取证及现场勘验申请，是正确的。二、上一公司要求二审法院应扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定，没有事实和法律依据，应不予支持。三、一审法院对于上一公司逾期办证违约金认定具体数额以及分配举证责任是正确的。四、上一公司一审提交《永泰县不动产登记受理回执单》并不能证明廖波向上一公司逾期提交办证材料、费用、和补交房价款，据此，一审法院不予支持其反诉请求是正确的。五、一审法院认定上诉人逾期办理产权备案登记的起始时间正确，对上一公司反诉请求廖波支付钥匙保管金不予支持是正确的。 廖波向一审法院起诉请求：1.判令上一公司向廖波支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款732097元×0.01%计算，从2016年6月30日计至2018年7月3日，违约金总计53663元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。 上一公司向一审法院反诉请求：1.判令廖波向上一公司支付违约金30382.03元（每日按购房款总额732097元的日万分之五从2018年4月25日起计至2018年7月17日止）；2.判令廖波向上一公司支付至实际收房之日钥匙保管金6300元（按每日50元的标准，自2015年6月30日计至2015年11月3日）。3.判令本案全部诉讼费用由廖波承担。 一审法院认定事实：2013年8月4日，廖波与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定廖波向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方××号楼××层××单元号房，建筑面积为120.49平方米。其中，套内建筑面积98.62平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.87平方米，每平方米6076元，总价为732097元。签约当日廖波应支付222097元作为首期购房款，余款510000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十一条约定交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的“交房通知”上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用由买受人承担；买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金50元”；第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；第二十条约定文书送达“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。4.买受人须在出卖人送达通知后七日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金，同时《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2013年8月4日，廖波支付首付款222097元。廖波办理按揭贷款支付剩余购房款510000元。2014年3月22日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00429019），金额510000元，款项性质其他（按揭款）。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月2日，永泰县不动产登记和交易中心出具《证明》，主要内容为：“我中心于2018年4月8日办理了永泰县上一房地产开发有限公司开发建设的位于永泰县樟城镇八仙路99号‘日出东方××小区××期××号楼××号楼××号楼××号楼××号楼××号××室车位的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县总第0002号。2018年4月8日起，永泰县上一房地产开发有限公司所开发的‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位之不动产权利人即可办理不动产分户登记的手续。”2018年4月10日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》，并向廖波邮寄送达该通知书，但于同年4月19日被退回。廖波于2018年7月18日诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。上一公司于2018年8月9日向本院提起反诉，请求判令廖波支付逾期提交办证材料、费用、应补交房价款的违约金以及钥匙保管金。 另查，上一公司于2015年6月30日将讼争房屋交付廖波使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。廖波与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2015年6月30日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付廖波，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。本案中，双方于2015年6月30日进行了交房，上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年6月30日。因上一公司已通过廖波确定的联系方式寄送《不动产权证办理通知书》，虽未能送达，但根据《商品房买卖合同》第二十条的约定应视同已经送达，故认定截止时间为2018年4月19日，逾期天数658天。故一审法院确认上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为48172元（732097元658天0.01％），超出部分不予支持。上一公司反诉请求廖波支付其逾期提交办证材料、费用、应补交房价款的违约金30382.03元，因上一公司提交《永泰县不动产登记受理回执单》并不能证明廖波逾期提交办证材料、费用、应补交房价款，一审法院不予支持。上一公司反诉请求廖波支付至实际收房之日钥匙保管金6300元。因上一公司提交的《收款收据》具有滞后性，不足以证明廖波逾期接收房屋，且廖波对《收款收据》证明的接收房屋时间有异议，故一审法院不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，一审法院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故一审法院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向廖波支付逾期办证违约金48172元；二.驳回廖波的其他诉讼请求；三.驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1141元，减半收取计570.5元，由廖波负担58.4元，永泰县上一房地产开发有限公司负担512.1元；反诉受理费358.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 二审中，上一公司向本院提交：永泰县城建监察大队对案外人作出的通告一份、28#楼现场照片四张本院经审查认为，该通告系对案外人作出，并非针对廖波，亦无法证明案外人的违建行为系导致案涉房屋延迟办理不动产权登记的原因，本院不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于是否存在非上一公司原因导致逾期办证的情形及是否应对逾期办证违约金予以调整的问题。上一公司主张由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于非因出卖人原因导致未能按约定时间备案的情形，此期间的逾期办证违约金应予以扣除，但上一公司提交的永泰县城建监察大队的通告并非针对廖波作出，亦不足以证明系因业主违章搭建导致首次备案登记迟延，应承担举证不能的不利后果，对上一公司该主张，本院不予采纳。上一公司未能在约定时间内办理房屋所有权初始登记，应依约承担相应的违约责任。上一公司主张合同约定的逾期办证违约金过高、要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过分高于或低于损失承担举证责任，但上一公司未对此进行举证，其关于应由廖波对逾期办证造成的损失进行举证及调整逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于上一公司逾期办证违约金的起算时间问题，也即廖波实际收房时间问题。上一公司主张一审判决以上一公司向廖波出具的《福建省新建商品住宅质量保证书》上的落款时间认定廖波实际收房时间错误，实际收房时间应以上一公司提交的物业费收款收据载明的时间为准。本院认为，上一公司于2015年6月30日向廖波出具的《福建省新建商品住宅质量保证书》第九条已载明“本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为商品房买卖合同附件，与合同具有同等法律效力”，而收款收据的开具时间存在一定的滞后性，不能证明案涉房屋在廖波缴纳物业费之前未进行过交接，且廖波对以该时间作为收房时间不予认可，一审判决认定双方实际交接房屋的时间为2015年6月30日，并依据双方合同关于“出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记”的约定，认定上一公司逾期办证违约金的起算时间为2016年6月30日，并无不当。上一公司主张一审判决对实际收房时间及逾期办证违约金起算时间认定错误，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于此，上一公司以其提交的物业费收款收据上的时间主张廖波逾期收房，廖波应向其支付钥匙保管金，亦证据不足，本院不予采纳。 关于廖波是否存在逾期提交办证材料及是否应向上一公司支付违约金的问题。上一公司提交的《不动产权证办理通知书》的内容是通知廖波于2018年4月25日前带齐相关资料到上一公司售楼部进行业主身份的核对、验证，领取办理不动产权证登记备案手续的相关资料，而《永泰县不动产登记受理回执单》亦仅能证明产权登记机关的收件时间，均不能证明廖波向上一公司提交办证材料的具体时间，也即不能证明廖波逾期向上一公司提交办证材料，对上一公司关于廖波逾期提交办证材料违约金的请求，本院不予支持。 关于一审法院对上一公司的调查取证申请未予准许是否违反法定程序的问题。上一公司申请一审法院调取的是其所主张的因业主违章搭建造成首次登记迟延的相关会议纪要等，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院对其调查取证申请未予准许，符合法律规定。 综上所述，永泰县上一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1141元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张行亮 审 判 员 林 伟 审 判 员 缪 羽 二〇一九年一月九日 法官助理 陈建彪 书 记 员 叶 丹