广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初6790号原告广州金银首饰有限公司，住所地广州市荔湾区陈家祠道48号自编2栋108房。统一社会信用代码914401011904413406。法定代表人郭健华，董事长。委托代理人谢冰蓉、李琦，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告刘莉，女，1982年12月24日出生，汉族，住所地安徽省金寨县，经常居住地广州市番禺区星河湾荟心园8栋8-1区202。第三人广州市玫薇婕婚纱礼服有限公司，住所地广州市海珠区江南大道北路9号自编首层03号。统一社会信用代码91440105605166305Y。法定代表人刘莉，总经理。被告和第三人的共同委托代理人区智杰、白崇辉，均为广东德良律师事务所律师。原告广州金银首饰有限公司诉被告刘莉、第三人广州市玫薇婕婚纱礼服有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李琦、被告、被告和第三人的共同委托代理人区智杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《场地使用协议书》，原告将广州市海××区××大道北路××自××三房屋出租给被告作商业用途，月租金为20220元，租赁期限自2014年4月1日至2015年7月31日止。因原告是国有企业，租赁期届满，按照《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见（穗府办（2011）46号）》第六条规定，（一）企业物业出租应当采取公开招租的方式进行，到期后应重新公开招租。租赁期间届满，原、被告双方就租金标准等问题未能达成一致，未能达成续租协议。原告一再要求被告交还房屋，但被告仍继续占用。2018年5月10日，原告向被告发出书面通知，要求被告在2018年6月4日前交还房屋。但被告至今仍未向原告交还房屋。故起诉要求：1、确认原、被告关于广州市海××区××大道北路××自××三房屋的租赁合同于2015年7月31日终止；2、被告立即迁出广州市海××区××大道北路××自××三房屋，并将房屋腾空按原状交还给原告；3、被告按照29903元/月的标准向原告支付从2018年6月1日开始直至实际交还房屋时止的房屋占用费；4、被告向原告支付2018年5月的水电费3683.8元以及违约金（违约金以3683.8元为基数，按合同约定的日3%计算，从2018年6月5日起计算至被告实际付清之日止）；5、被告按照40400元/月的违约金标准向原告支付从2015年8月1日开始直至实际交还房屋时止的逾期交还房屋违约金；6、原告没收被告交付的租赁保证金40400元；7、被告向原告支付2015年8月至2018年5月期间的租金差额329902元（每月租金差额为9703元，按评估价格29903元/月减去原合同租金标准20200元/月，共34个月）；8、被告向原告支付因本案支出的律师费8000元；9、本案案件受理费等费用由被告承担。被告辩称，不同意本案合同于2015年7月31日终止，被告在合同期限到期后仍然交租，所以合同应当是无固定期限的不定期租赁。由于合同没有约定结束期，被告也每月交租及水电费，所以不存在违约情况，原告无权没收保证金及要求被告承担相应的损失。合同没有约定律师费的条款，不同意律师费的诉求。被告现在依然按原合同交租，所以不同意按原告主张的标准交租。2018年5月的水电费被告已经结清，不存在要支付违约金。原告同意被告继续使用涉案房屋，所以不存在违约责任，被告不需要支付违约金。从2015年8月至2018年5月的租金均是由原告确认已由被告缴纳，所以不存在租金差额。请求驳回原告的诉求。被告要求重新签订租赁合同，租金同意按照29903元的标准计算。第三人述称，同意被告的答辩意见。对于返还房屋的问题，根据合同约定是完整交还房屋，不是原状交还，第三人如果要退出场地，要求原告赔偿场地装修费。经审理查明，海珠区江南大道北路9号房屋的权属人为广州市艺新首饰厂。1997年10月31日，广州二轻集团（控股）有限公司作出《关于同意广州金银首饰有限公司加入其它股份问题的批复》给原告，同意广州金银制品厂改组为广州金银首饰有限公司（国有独资）的基础上，加入广州市艺新首饰厂、广州市工艺美术总公司所属企业金银珠宝分公司、金银首饰总汇和艺华工艺厂的资产，形成多元化投资主体的有限责任公司；等。2014年3月27日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《场地使用协议书》，约定甲方把位于海××区××大道北路××自××三建筑面积为250平方米的场地提供给乙方使用；该物业的使用功能为商业，只作婚纱零售、展示等；使用期限从2014年4月1日起至2015年7月31日止，每月场地使用费为20200元，费用从2014年4月1日计起；本场地的按金为40400元，协议期满无违约，甲方全部无息退回乙方（上期协议的保证金顺延至今期协议用，补差额400元正）；在场地使用协议有效期内乙方不能把按金抵作场地使用费；甲方把现有的水、电设施移交给乙方使用，由乙方负责缴交使用期间所有的全部相关费用；乙方在本协议签订之日，必须向甲方支付场地使用按金人民40400元、装修保证金10000元、消防保证金6000元；协议期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的场地使用费及因使用行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还使用的物业等相关责任后两个月内，甲方将向乙方无息退还场地使用按金、消防保证金（如果乙方拖欠其他费用的，甲方可在该按金中抵扣）；乙方应于每月5日或该日以前向甲方支付当月场地使用费及水电费用等；电费按乙方电表实用数，以每度1.20元／度计收；水费按每月乙方水分表实用数，以每度4.98元／度计收；乙方如逾期支付场地使用费、水电费等相关费用，则须向甲方按拖欠天数乘以欠缴总额的3%计付违约金；协议提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或协议期限届满之日迁离租赁物，并将承租物业如数返还给甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，则每月按原场地使用费的双倍计收违约金，同时甲方可向人民法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用（包括场地使用费及其违约金、诉讼费、律师费等）均由乙方承担；等。被告缴纳了保证金40400元给原告。被告在涉案房屋经营广州市玫薇婕婚纱礼服有限公司（即第三人）。2018年5月29日，原告邮寄《关于收回出租房屋的函》给被告，以涉案房屋租赁期于2015年7月31日届满为由通知被告于2018年6月4日前交回涉案房屋，并按照原合同约定结清占用期间的场地占用费及违约金；等。被告于2018年5月30日收到该邮件。被告按每月20200元的标准支付了至2018年12月止的租金给原告。被告已支付了至2018年9月的水电费给原告，其中2018年5月的水电费（6月抄表）3683.8元在2018年6月20日支付。原告就其律师费的主张，提交了中国工商银行网上银行电子回单（摘要注明为“法律服务”），表示两张回单分别是本案及（2018）粤0105民初6743号案的律师费，没有具体对应是哪一件。被告质证意见：回单没有原件，且原告没有出具委托合同及发票，不能确认是本案的律师费，而且8000元的律师费与本案的标的额不对应，律师费低于标的额应收的律师费用。第三人同意被告的质证意见。被告就其抗辩，还提交了以下证据：1、租金发票；2、短信记录；3、微信聊天记录。被告表示短信和微信中的对方是原告负责收租的人员。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，证明内容不予确认；对证据2、3的真实性、合法性、关联性不予确认。第三人质证意见：被告不存在违约的事实，原告无权要求第三人搬迁。原告因要求被告和第三人搬迁无果，于2018年6月20日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：原告坚持认为原、被告租赁合同已于2015年7月31日期满终止，如法院认定租赁合同在2015年7月31日期满后仍继续有效，原告变更第l项诉讼请求为判令解除原、被告之间关于广州市海××区××大道北路××自××三房屋的租赁合同。撤销第4项诉讼请求中要求被告支付水电费3683.8元的诉求，但要求计算违约金，变更违约金的起算时间为2018年6月7日，即违约金按照3683.8元为本金，以合同约定的每日3%计算，从2018年6月7日计算至2018年6月20日止。被告表示：不同意解除合同，希望可以与原告协商继续承租涉案场地。对原告撤回水电费的诉请无异议，被告是根据原告通知的金额才知道交多少水电费，所以原告应该举证证明在每月5日前已经通知被告水电费的金额，否则不应承担责任；合同约定的违约金每日3%标准过高，如果要计算违约金要求最高不能超过每月2%；虽然原告在6月7日通知被告缴纳水电费，但应该给予合理的时间；迟交水电费的原因是原告不收取6月的租金。诉讼中，被告表示涉案房屋是两层，承租时是毛坯，楼上无任何装修也没有铺地面，楼下有铺设地砖，其他全部都没有，其承租后铺了地面、吊了天花、重新拉设水电、安装了入墙柜、重新刷灰、洗手间墙壁贴瓷片，装修一共花费60万元；如搬迁，被告同意第三人的补偿意见。第三人表示如果搬迁要求补偿60万元，该请求作为答辩意见提出。原告表示：原告第2项诉讼请求所主张的原状，是指现在房屋的装修；对被告陈述的增加设施不清楚；如交还房屋，可移动的被告可以搬走，不可移动的镶嵌物不可拆除。对于水电费用的结算问题，原告表示：合同中约定计算标准，原告会提出一个抄表的计数金额给被告，每月原告有人上门抄表，并告知被告要缴纳多少水电费，然后就按照原告告知的金额缴纳水电费，没有具体的抄表时间，是原告通知被告缴纳的金额。本院认为，原、被告签订的《场地使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。合同的解除和房屋的交付问题。合同约定的期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告之间的关系为不定期租赁关系。故原告要求确认原、被告之间的租赁合同于2015年7月31日终止，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，现原告起诉要求解除原、被告之间的租赁合同关系，合法合理，本院予以采纳。被告在承租的涉案房屋经营第三人，故原告要求被告和第三人迁出并交还房屋的请求，本院予以采纳。被告和第三人交还房屋时，未形成附合的装饰装修物，可由被告和第三人自行拆除。房屋占用费、逾期交房违约金和租金差额的问题。被告已按合同约定的标准支付了至2018年12月止的租金给原告，故原告要求被告支付2018年6月-2018年12月的费用，本院不予采纳。被告应按合同约定的租金标准支付2019年1月起至合同解除日止的租金给原告，合同解除后的占用费则参照有资质的评估机构评定的涉案房屋的市场参考租金标准确定。虽然合同约定“协议提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或协议期限届满之日迁离租赁物，并将承租物业如数返还给甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，则每月按原场地使用费的双倍计收违约金”，但该违约金明显过高，故本院酌定违约金按市场参考租金的20%计算。原告诉请的其他占用费及违约金，本院不予支持。水电费违约金的问题。合同约定“乙方应于每月5日或该日以前向甲方支付当月场地使用费及水电费用等；乙方如逾期支付场地使用费、水电费等相关费用，则须向甲方按拖欠天数乘以欠缴总额的3%计付违约金”，原告主张被告迟延支付2018年5月的水电费，被告提供了与原告工作人员的微信聊天记录，抗辩原告在6月7日通知被告缴纳水电费的金额，原告对该微信聊天记录不确认，但该微信聊天记录所记载的2018年6月、7月的水电费用的金额与被告缴纳的费用金额一致，结合原告所作的关于由其公司通知被告缴纳水电费的金额的陈述，对被告提供的微信聊天记录，本院予以认定。原告在6月7日通知被告缴纳水电费，被告应在合理期限内缴纳，该合理期限应以5天为宜。被告在6月20日才缴纳水电费，应承担违约的责任，向原告支付2018年6月13日起至2018年6月20日止的违约金。但合同约定的违约金过高，故本院酌定违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付为宜。保证金的问题。合同约定“协议期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的场地使用费及因使用行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还使用的物业等相关责任后两个月内，甲方将向乙方无息退还场地使用按金、消防保证金”，故原告要求没收保证金，不符合合同的约定，本院不予支持。律师费。合同虽然约定协议提前终止或有效期届满后被告逾期不迁离或不返还租赁物的，原告可向人民法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用（包括场地使用费及其违约金、诉讼费、律师费等）均由被告承担，但原告所提交的证据并不足以证明所支出的法律服务费为本案诉讼所产生的律师费。故对原告要求被告支付律师费的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州金银首饰有限公司与被告刘莉之间关于广州市海珠区江南大道北路9号自编三（建筑面积为250平方米）的房屋的租赁合同关系。二、被告刘莉、第三人广州市玫薇婕婚纱礼服有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市海珠区江南大道北路9号自编三的房屋，并将该房屋交还给原告；交还房屋时，未形成附合的装饰装修物，可由被告和第三人自行拆除。三、被告自本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告支付2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月20200元计算），并支付本判决发生法律效力之次日起至被告将广州市海珠区江南大道北路9号自编三的房屋交还给原告之日止的房屋占用费（占用费：按照有资质的评估机构评定的涉案房屋的市场参考租金＋违约金即按照有资质的评估机构评定的涉案房屋的市场参考租金×20%计算）。四、被告自本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告支付逾期支付2018年5月水电费的违约金（违约金以3683.8元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2018年6月13日计至2018年6月20日）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21052.15元，由原告负担20842.15元，被告负担210元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  戴雪洁二〇一九年一月十四日书 记 员  郭增峰郑碧凤