福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终108号 上诉人（原审被告）：李福生，男，1979年11月21日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人（原审被告）：苏小兰，女，1979年9月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：庄漫莉，晋江市永和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：余利华，女，1980年8月30日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：陈灿良，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧明，福建君宇律师事务所律师。 原审被告：叶丽真，女，1984年9月3日出生，汉族，住福建省建瓯市。 原审第三人：泉州市联胜房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区浦西万达广场甲级写字楼1A塔A902、A903、A905室。 法定代表人：李月红，该公司执行董事兼总经理。 上诉人李福生、苏小兰因与被上诉人余利华及原审被告叶丽真、原审第三人泉州市联胜房地产代理有限公司（以下简称联胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0582民初5829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李福生、苏小兰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判李福生、苏小兰仅需支付余利华购房定金150,000元。事实和理由：一、在案号（2017）闽0582执2555号执行案件中，执行申请人福建晋江农村商业银行股份有限公司紫帽支行（以下简称紫帽农商银行）申请执行的时间为2017年5月3日，一审法院查封案涉房屋时间为2018年4月19日，时间跨度为一年。李福生、苏小兰共有四套房屋，价值远超400万元，而李福生对他人担保的债务及利息才920,000元多，任何一套房屋均足以偿还上述债务，且一审法院已经查封了三套房屋，李福生、苏小兰无法预见到法院会不会查封房屋、查封哪套房屋及何时查封，案涉房屋在申请执行一年后才被查封是小概率事件，无法预见。二、余利华起诉后，李福生、苏小兰与紫帽农商银行已协商好，只要余利华将款项汇入紫帽农商银行，该行即同意撤销案涉房屋的查封，但余利华拒绝交易，故本案并非合同无法履行，亦不存在合同目的无法实现情形，李福生、苏小兰不应承担退还双倍定金的违约责任。案涉房屋是因为他人担保贷款而发生的债务，并非案涉房屋本身的债务纠纷，故不能判决认定李福生、苏小兰违约。三、案涉房屋被查封是李福生、苏小兰无法预见并不能克服的，应属于不可抗力情形，一审判决适用法律错误。定金罚则是为了惩罚主动违约的行为，而李福生、苏小兰是被动违约，故不应适用定金罚则，而是支持资金（定金）占用期间的利息损失较为公平。 余利华辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。 叶丽真、联胜公司未作陈述。 余利华向一审法院起诉请求判决：1.解除余利华与李福生于2018年4月18日签订的《房产买卖协议》；2.李福生、苏小兰、叶丽真双倍返还定金计300,000元；3.李福生、苏小兰、叶丽真承担中介费12,000元。 一审法院认定事实：2018年4月18日，李福生、苏小兰委托叶丽真将坐落于晋江市紫帽镇紫园路452号龙安嘉园8幢1703室房产出售给余利华，约定价格830,000元。当日，余利华支付李福生购房定金150,000元，并支付联胜公司居间服务费10,000元、按揭过户代办手续费2000元。2018年4月19日，一审法院依法裁定对案涉房屋进行查封。 一审法院认为，案涉《房产买卖协议》的出售方载明系李福生、苏小兰，受托方系叶丽真，双方对委托事宜予以认可，该委托符合法律规定，该协议依法对李福生、苏小兰发生法律效力。余利华与李福生、苏小兰、联胜公司之间签订的《房产买卖协议》未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，依法受法律保护。《房产买卖协议》第七条约定“出售方保证房屋权属清楚，若发生与出售方有关的债务债权等，概由出售方负责清理，并承担相应法律责任，由此给购买方造成的损失，由出售方负责赔偿”，第十五条约定“若出售方不能按期交付房产超出五日，对方有权解除合同”。该房屋因李福生有未结债务被一审法院查封，李福生、苏小兰未能依约履行义务，房产交易已无法继续履行且已履行不能，已构成实质性违约，已无法实现合同目的，依法应由李福生、苏小兰承担相应的法律责任。余利华主张解除合同，符合法律规定及合同约定，依法应予支持。因合同解除，造成余利华10,000元中介费的损失，依法应由李福生、苏小兰承担。联胜公司向余利华收取的2000元代办手续费，因代办手续尚未实际发生，依法应予返还。因余利华未对联胜公司提出该项诉讼请求，余利华与联胜公司可于案外自行返还或另案处理。《房产买卖协议》约定的定金条款，符合法律规定，且已实际交付，具备法律效力，李福生、苏小兰依法应当承担双倍返还定金的法律责任。余利华对叶丽真的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。余利华主张的保全费用，未实际发生，不予支持。叶丽真经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除余利华与李福生、苏小兰及联胜公司于2018年4月18日签订的《房产买卖协议》；二、李福生、苏小兰应于判决生效之日起十日内双倍返还余利华购房定金300,000元；三、李福生、苏小兰应于判决生效之日起十日内赔偿余利华中介费损失10,000元；四、驳回余利华的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，案涉《房产买卖协议》系李福生、苏小兰与余利华之间的真实意思表示，合法有效。双方于2018年4月18日签订案涉协议后，案涉房屋即于2018年4月19日被一审法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”案涉房屋事实上已无法履行，构成履行不能，故一审判决解除双方签订的《房产买卖协议》符合法律规定，本院予以确认。因案涉房屋已无法交付，根据《房产买卖协议》第十五条约定，李福生、苏小兰应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”一审判决李福生、苏小兰双倍返还余利华购房定金即300,000元并无不当，予以维持。李福生因为他人债务提供担保被紫帽农商银行于2017年5月3日申请执行，且被一审法院查封多套房屋，在执行阶段，李福生、苏小兰又于2018年4月18日转让案涉房屋，于此情形下，李福生、苏小兰主张案涉房屋无法交付属不可抗力情形，缺乏依据，不予支持。 综上所述，李福生、苏小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由李福生、苏小兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年一月二十二日 法官助理肖森华 书记员陈高煌 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。