河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫民申7382号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳九鼎房地产有限公司。住所地：河南省洛阳新区南苑一路北侧九鼎中和湾。法定代表人：王志平，该公司经理。委托诉讼代理人：王楠，该公司员工。委托诉讼代理人：许现伟，河南大进律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：田亚平，女，汉族，1956年6月23日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郭书铭，河南安多律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：辛晓诚，男，汉族，1955年12月23日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郭书铭，河南安多律师事务所律师。一审第三人、二审被上诉人：焦宏刚，男，汉族，1976年5月16日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵志端，河南明耀律师事务所律师。再审申请人洛阳九鼎房地产有限公司（以下简称九鼎公司）因与被申请人田亚平、辛晓诚、第三人焦宏刚房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终1999号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。九鼎公司申请再审称，一、二审法院认定2011年11月5日《房屋预定合同》为商品房买卖合同是错误的。该认定不合法律、不合法理、不合司法实践、不合契约自由法则、不合企业经营自主权的市场法则。二、二审法院打破了“权利的放弃必须明示”的法律规则。本案《房屋预定合同》中约定“3日没有全部缴纳房款，视为自动放弃、我方有权处理所选商品房而不另行通知”。被申请人3日内没有全部缴纳房款，实际上双方的预约合同就终止了。二审法院以九鼎公司后来又收取被申请人两次购房款就认定九鼎公司放弃了终止合同的权利，是错误的。三、二审法院在认定解除权时故意偏向被申请人。1、九鼎公司从未放弃终止权的问题，二审法院把解除通知作为必经程序的认识是不对的。2、如果说九鼎公司为被申请人开具发票后，双方的预约合同关系转化为“未约定履行期限的债务”的话，那么债权人随时可以要求债务人履行义务。九鼎公司多次催促其交款，可其仍拒不履行。既然被申请人没有在此合理期限内缴纳全部购房款，则九鼎公司有权主张“3日没有全部缴纳房款，视为自动放弃、我方有权处理所选商品房而不另行通知”。不管债务人随后多少次履行，均不应改变原约定的期限。3、按照二审法院的逻辑，“我方以行为表明已经预约出售给第三人”，也表明已经解除与田亚平的合同。四、二审认定“从2016年1月1日起，涉案房屋已由田亚平、辛晓诚以借用名义实际占有。九鼎公司对此知情但无提出异议。”实际情况是田亚平在九鼎公司不知情的情况下，私下向物业公司借取的房门钥匙。后九鼎公司通过短信和大门张贴通知的形式要求田亚平交还房屋，也多次向法院表明不认可田亚平的非法占用行为。关于开具增值税发票，是遵照国家“营改增”税收政策变化的补开发票工作，并非针对田亚平一人。补开发票工作的实质是对已交税收入补开发票，属于企业财务内部手续的完善，与房屋买卖合意无关，更不是九鼎公司做出的默许和变更承诺。而且由于田亚平的违约行为，发票原件也一直没有交付给田亚平。二审判决书中称：“九鼎公司在没有解除与田亚平商品房买卖合同的情况下，于2017年3月23日与焦宏刚签订了涉案房屋预订合同。该行为并不影响九鼎公司与田亚平的买卖房屋的法律关系。”二审法院这一观点使用了双重标准，我公司并未与田亚平签订商品房买卖合同，与田亚平和焦宏刚均仅签订了《房屋预定合同》。二审法院认定与田亚平签署的《房屋预定合同》属于商品房买卖合同，而与焦宏刚签订的《房屋预定合同》属于预订合同。这个双重判定标准，反映出二审法院混淆了预约合同和本约合同的概念。九鼎公司请求依法再审本案。田亚平、辛晓诚提交意见称，一、原审判决没有任何文字显示将双方签订的《房屋预定合同》认定为商品房买卖合同。二审法院之所以判决双方继续履行2011年11月5日签订的《房屋预定合同》，是依照田亚平一、二审请求及双方签订的《房屋预定合同》，结合双方事后的一系列行为做出的。二、田亚平确实没有在3日内交清全部购房款，双方也没有签订《商品房预售合同》及补充协议，但事后的一系列行为证明双方一直在履行《房屋预定合同》。3日过后，九鼎公司没有依据《房屋预定合同》的约定“没收”田亚平的3万元定金，也没有将田亚平预定的1601号房另售他人。相反，九鼎公司以实际行为接受田亚平两次针对1601号房的交房款，还主动将3万元定金转为购房款。三、九鼎公司从来没有向田亚平催告过交清购房余款之事，更没有向田亚平主张过解除合同。九鼎公司曾在一审开庭时提出过解除《房屋预定合同》，但依据相关司法解释规定，在诉讼中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律后果，该解除权依法不能成立。四、田亚平的身份与本案没有任何关系。五、一审法院没有去过1601号房现场，更没有定性是恶意占有。二审法院是经过现场勘察，依据双方的事实行为，认定田亚平实际占有涉案房屋。六、九鼎公司迟迟办不下来房产证是造成涉案房屋购房余款拖延的主要原因。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。焦宏刚提交意见称，对于九鼎公司与田亚平、辛晓诚的诉争，尊重法院的裁判。焦宏刚并未与九鼎公司恶意串通，是涉案房屋的合法占有者。九鼎公司一房两卖的行为已经违约，应当向焦宏刚交付房屋及支付违约金。本院经审查认为，一、关于涉案《房屋预定合同》的性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，涉案《房屋预定合同》中明确了拟购房屋的位置、面积、价款，田亚平按照合同约定支付了定金，且在此后多次支付房款，九鼎公司均予以接收。原审判决根据前述事实，确认双方已成立房屋买卖合同关系并无不当。九鼎公司申请再审称只要合同中有需要另行签订预售合同的约定，就应当视为预约合同的理由，缺乏充分法律依据，亦不符合本案实际情况。二、关于田亚平未在3日内签订《商品房预售合同》的行为能否导致合同自动终止的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中，田亚平未按合同约定在3日内与九鼎公司签订商品房预售合同，构成违约。九鼎公司有权单方终止合同，另行处理涉案房屋且不向田亚平退还定金，使双方的权利义务关系消灭，使合同的法律效力终止。但在此后，田亚平向九鼎公司提出降低房屋售价的申请，并陆续支付部分房款，九鼎公司虽未明确表示意见，但其相应调整售价、收受房款、开具发票的行为，应视为默示接受田亚平继续履行合同，故涉案合同并未因双方未在3日内签订《商品房预售合同》而自动终止。三、关于九鼎公司能否对田亚平迟延支付房款的行为行使单方解除权的问题。按照双方《房屋预定合同》的约定，田亚平未在签订合同后3日内付清房款，构成违约。九鼎公司有权选择单方解除合同，也有权选择要求田亚平继续支付价款。但在前述情形下，九鼎公司作为解除权人，其选择解除或继续履行合同的权利只能择一行使。若解除权人九鼎公司接受了相对方田亚平的履行，还继续保留解除权，将使双方当事人的法律关系长期处于不稳定状态，有违合同法规定的公平原则。九鼎公司作为解除权人选择继续履行合同，就意味着其放弃单方解除合同的权利。此外，合同解除权作为形成权，必须受到除斥期间的限制。即便九鼎公司没有放弃解除权，也应当在合理期限内行使，否则无从维护交易安全。但在本案中，被申请人田亚平提供的证据证明，九鼎公司在上述解除合同的条件成就后，应田亚平的申请降低房屋售价，继续接收田亚平缴纳的房款，接受田亚平提交的合同更名申请，为田亚平缴纳的房款开具发票。该等一系列行为的发生，足以使田亚平对九鼎公司继续履行合同的意愿产生合理信赖，故九鼎公司已在事实上放弃了单方解除合同的权利。九鼎公司称田亚平未按其通知要求补交房款，故其享有单方解除权。但在本案审理期间，九鼎公司并未提供充分证据证明其通知田亚平补交房款的时间和形式，且田亚平不予认可，故该项再审理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，九鼎公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回洛阳九鼎房地产有限公司的再审申请。审判长  李向乔审判员  范书伟审判员  于跃辉二〇一九年十二月三日法官助理张露书记员武雅星