江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初3399号原告：朱雪芳，女，1968年12月12日出生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：黄启哲，江苏双汇律师事务所律师。被告：侯家荣，男，1960年12月17日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：邱艳，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所实习律师。原告朱雪芳与被告侯家荣房屋买卖合同纠纷、返还原物纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱雪芳及其委托诉讼代理人黄启哲、被告侯家荣及其委托诉讼代理人邱艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱雪芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除《宜兴市房产买卖协议》；2.判令侯家荣退还购房款110720元；3.判令侯家荣支付可得利益损失72万元；4.判令侯家荣赔偿家电、家具共计13909元；5.判令侯家荣承担鉴定费用4300元；6.判令侯家荣承担诉讼费、诉前保全申请费。事实和理由：2013年9月1日，朱雪芳出借6万元给侯家荣。2015年5月，朱雪芳又出借给侯家荣33000元。上述两笔借款本金侯家荣均未归还。2015年12月4日，朱雪芳和侯家荣签订《宜兴市房产买卖协议》，约定朱雪芳向侯家荣购买无锡市扬名花园191号201室房屋（以下简称涉案房屋），将上述两笔借款本金及利息共计105720元作为购房首付款，余款在涉案房屋过户前一次性付清，双方约定待两证满两年后办理产权变更登记手续。之后，朱雪芳装修入住，于2017年6月17日支付部分房款5000元。因两证已届满两年，朱雪芳多次要求付清尾款，继续履行《宜兴市房产买卖协议》，而侯家荣拒不接受，朱雪芳遂诉至本院。现因侯家荣已将涉案房屋卖给案外第三人并过户，故提起上述诉讼请求。侯家荣辩称，1、侯家荣签订协议的本意不是卖房，朱雪芳以公司周转困难需要贷款为由，请求侯家荣签订虚假的房屋买卖协议，方便将涉案房屋抵押贷款，基于双方特殊关系，侯家荣法制意识淡薄，才在协议上签字，且协议约定的购房款与当时市价相差巨大，合同法规定利用对方轻率的不利境地使对方在违背真实意思的情况下订立的违反公平等价有偿原则的合同，受损害方有权请求变更或者撤销，变更后当事人应按变更后的合同履行，事实上，侯家荣在与朱雪芳签订合同一年内已经达成了一致，即不再履行房屋买卖协议，而是由侯家荣先将涉案房屋卖掉，所得房款部分用于归还所欠借款。2、侯家荣愿意归还110720元借款，但不是购房款。3、退一步说，即使协议有效，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，自2016年3月以来，无锡房价处于飞速上涨阶段，在此之前，房价一直在平稳上涨，在2015年底签订合同当时双方是无法预见以后几年房价的飞速上涨的，且合同法还规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，如果如朱雪芳所说一直在催侯家荣过户，而侯家荣拒绝配合，房价又一路飞涨，朱雪芳理应预见到侯家荣违约可能给自己带来的损失，及时购买他处房屋止损，所以即使认定协议有效，侯家荣也只应按照28万元的30%即8.4万元来承担。4、涉案房屋不是朱雪芳装修，而是侯家荣装修，因为朱雪芳儿子要来无锡上课，侯家荣为博得朱雪芳及其儿子的好感，装修了涉案房屋，免费供其居住。因为双方曾同居多年，朱雪芳取得侯家荣装修单据很容易，事实上侯家荣房屋内物品曾失窃而报警。5、承诺书上虽然不是朱雪芳的签名，但是也不能否认朱雪芳曾承诺让侯家荣只还钱的事实，侯家荣提供录音等证据材料也可以推断出双方曾约定让侯家荣只还钱。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，出借人朱雪芳与借款人侯家荣签订一份借款和抵押书面材料，上面载明：借款金额6万元，借款期限12个月，自2013年9月1日起至2014年8月31日止，月利率为12%，即年利率百分之壹拾贰等内容。关于6万元借款的交付经过，朱雪芳陈述：朱雪芳于2013年8月24日转账两笔5万元、1万元共计6万元至侯家荣的农行卡上。侯家荣对收到上述两笔款项没有异议。侯家荣向本院举证了一份《借款条》原件，上面载明：今借朱雪芳人民币陆万元整（现金），借款期限为壹年，利息按1分2厘计，借款人侯家荣，借款日期2013年9月1日。侯家荣陈述：1、侯家荣在收到款项的时候打了《借款条》，作为借款的依据，《借款条》是侯家荣自己写的。2、2014年2月15日上午9、10点，在无锡市房屋，侯家荣给了朱雪芳6万元现金，用于归还《借款条》的6万元借款，同时还了两笔利息，分别为5000元、1000元，朱雪芳就将《借款条》原件还给了侯家荣。3、利息按1分2厘计，是按照朱雪芳说的就在《借款条》上写了。侯家荣并举证了2014年2月15日朱雪芳出具的收到5000元和1000元的《收条》。朱雪芳质证后认可《收条》的真实性，但是对于《借款条》的真实性不予认可，并陈述：1、朱雪芳没有见过《借款条》，侯家荣没有写过《借款条》给朱雪芳，根本没有《借款条》，也就没有还《借款条》的事实。2、朱雪芳收到6000元还款，不能证明收到侯家荣6万元还款，而且从常理推断，6000元的还款朱雪芳都出具了《收条》，6万元的还款侯家荣不可能不要求朱雪芳出具收条。3、6万元借款的利率是每月1.2%，即每月720元利息，从借款的2013年9月1日到《收条》的2014年2月15日仅借款了5个多月，并不需要支付6000元利息，该6000元利息是侯家荣支付的之前的利息，以及之后将要发生的利息。侯家荣还向本院举证了一份《借条》原件，上面载明：借条，今借朱雪芳人民币壹万元整（现金），借款人侯家荣，2015年2月21日。侯家荣陈述：2015年2月21日侯家荣向朱雪芳借款1万元现金，并出具《借条》。2015年3月左右，侯家荣归还了1万元现金，朱雪芳就将《借条》原件还给了侯家荣。朱雪芳质证后对于《借条》的真实性不予认可，并陈述从未见过这张《借条》，也未有1万元借款事实，侯家荣的陈述不是事实。2015年12月3日，侯家荣领取了涉案房屋的产权证，上面载明：房屋所有权人为侯家荣，房屋坐落在扬名花园191-201，建筑面积为93.5平方米。2015年12月11日，侯家荣领取了涉案房屋的土地使用权证。朱雪芳向本院举证了一份《收条》，上面载明：收条，今收到朱雪芳人民币叁万叁仟元整，侯家荣，2015年5月28日。朱雪芳陈述：该《收条》书写在2015年12月4日《宜兴市房产买卖协议》原件背面，《收条》形成的时间是2015年12月4日，即签订协议的当天，因为当时要计算首付款，所以让侯家荣补写了《收条》，实际上朱雪芳于2015年5月27日借给侯家荣3万元，刷了两笔1.5万元，是侯家荣儿子需要买车，2015年5月28日借给侯家荣3000元，共计3.3万元，均为转账。侯家荣质证后陈述：是这个情况，金额无异议，但是具体日期记不清了。2015年12月4日，侯家荣与朱雪芳签订一份《宜兴市房产买卖协议》，约定：侯家荣自愿将坐落于本市扬名花园191#201室93.5平方房屋（即涉案房屋）出售给朱雪芳，房屋成交总价为贰拾捌万元正，具体付款方式：已预付壹拾万伍仟柒佰贰拾元正（105720.00），余款在房产过户前一次付清（朱雪芳要求在两证满2年之后过户），侯家荣应当在贷款放款之日将房产交付给朱雪芳，双方应共同到无锡市房地产交易所办理产权过户手续，并按有关政策规定承担应缴纳的税费，在合同有效期内，侯家荣不得将此房出售给第三方，若侯家荣私自将此房另售，将支付朱雪芳30%（房款）的违约金。对于上述协议，朱雪芳陈述：1、该协议是朱雪芳和侯家荣本人签字和捺手印的。2、当时双方的意思是将之前的借款及利息当成首付款，侯家荣出卖该房屋给朱雪芳，待该房屋满足上市交易条件后朱雪芳付清尾款，侯家荣配合办理过户。3、首付款105720元的构成是：第一笔借款6万元，2013年9月1日至2015年12月4日共计27个月，按照月利率1.2%计算，共计19440元（720元/月*27月），扣除侯家荣已偿还的6000元利息，又基于当时双方的朋友关系，朱雪芳让掉一个月利息720元，由此得出利息为12720元，2013年9月1日借款本金60000元加上利息12720元加上2015年5月28日《收条》载明出借的33000元，共计105720元。对于上述协议，侯家荣陈述：签字记不清了，但手印是侯家荣按的，内容都是朱雪芳写的，当时真实意思是担心侯家荣还不了款，作为一种抵押的意思。关于涉案房屋的装修，朱雪芳陈述：2016年5月，朱雪芳开始装修，没有找装修公司，是朱雪芳自己找的工人。涉案房屋原来是毛坯房，当时朱雪芳找了瓦工，在宜兴找了水电工，材料是朱雪芳买的，一直装修到2017年2月，朱雪芳的老公是做木工的，也在家里干活的，因为他一直没有空，一直到年底朱雪芳让他来做吊顶、做柜子，做好之后，开年就叫了油漆工过来。在装修过程中，朱雪芳的儿子是住在涉案房屋的楼上301室的，住了一到两个月，后来涉案房屋的基础装修完成之后，朱雪芳儿子便住进来了。朱雪芳还提供了购买装修材料的单据，以证明由朱雪芳装修的。侯家荣质证后陈述：装修的单据是都在朱雪芳那里，但是装修是侯家荣装修的，因为朱雪芳的儿子在这里培训学习，原来是毛坯房，侯家荣就想装修好，给孩子一个比较舒适的学习环境。侯家荣在购买装修材料的过程中，很多次是朱雪芳陪侯家荣去买的，钱是侯家荣付的，单子都在朱雪芳那里。朱雪芳陈述：1、钱都是朱雪芳付的，有付款记录。2、侯家荣说装修的钱都是他付的，单据却全部在朱雪芳处，不符合常理。侯家荣陈述：钱是侯家荣付给朱雪芳的，侯家荣存有部分单据和银行转账的记录，但是并未向本院提供证据。2017年6月17日，朱雪芳向侯家荣转款5000元。朱雪芳陈述是6月17日侯家荣老婆出了车祸，侯家荣说没有钱，朱雪芳就转了5000元，作为购房尾款。侯家荣陈述是老婆出了车祸转账的，是侯家荣向朱雪芳借的5000元。但双方均未提供借条。此外，侯家荣还向本院提供一份《承诺书》，上面载明：侯家荣：我郑重承诺，我不要你的房子。我联系的是我爱我家，他们要来看房录像洽谈了，我没时间帮你，到时你留个电话谈吧。卖了给我电话，我给你个卡号，明年要开店了，认真的。你守承诺，我也会的，不为小心罚你的款！2018.2.5朱雪芳。该《承诺书》除“朱雪芳”三个字是手写体外，其他均为打印体。侯家荣陈述：2018年2月5日晚上，侯家荣回到自己301室的时候，就看到这张《承诺书》。该《承诺书》当时在侯家荣的床上。301室是两室一厅，侯家荣住在东面的房间，侯家荣是一个人居住的。房屋的钥匙侯家荣和朱雪芳都有，应该是侯家荣不在家的时候，朱雪芳用钥匙开了门，把这张《承诺书》放在侯家荣的床上。朱雪芳陈述：1、朱雪芳不知道有这张《承诺书》，朱雪芳也没有写过这张《承诺书》，《承诺书》上的“朱雪芳”的签字不是朱雪芳写的，要求申请鉴定。2、朱雪芳的儿子原来在301室住过一段时间，是有房子的钥匙的，朱雪芳没有钥匙。后来装修过程中朱雪芳儿子就搬下去了，钥匙还给侯家荣了，也没有配多余的钥匙。朱雪芳申请鉴定，本院依法委托无锡江南司法鉴定所就《承诺书》上“朱雪芳”三个字的真实性进行鉴定，该所于2018年10月11日出具鉴定意见：“朱雪芳”笔迹不是朱雪芳本人书写。朱雪芳对该鉴定意见予以认可。侯家荣虽然对鉴定意见的真实性无异议，但是认为不能否认朱雪芳曾承诺让侯家荣只还钱的事实，侯家荣举证的一系列证据，可以推断出侯家荣的本意不是卖房，朱雪芳曾要求侯家荣卖房还钱。另查明，2018年5月4日，侯家荣、陈国、无锡市牵手房产咨询服务有限公司（中介方，朱飞签字）签订一份《房屋买卖合同》，约定：侯家荣自愿将涉案房屋出售给陈国，附属设施：电视机壹台、空调1台、2张床、沙发1套、热水器1台、冰箱1台、固定家具、餐桌1台，涉案房屋成交价格为94万元，于2018年5月4日交付定金3万元，于2018年6月10日交付房款21万，余款70万元办理商业贷款，涉案房屋产权过户时产生的个人所得税由陈国承担，其他过户相关费用由陈国承担，陈国向中介方交纳信息服务费1万元，过户日期为2018年5月20日至6月15日前，陈国是买方的代理人，办证的名字由陈国指定等内容。因陈国指定的买房人是庞廷武、陈培培，合同签订的当天，陈国代买房人向侯家荣支付3万元，5月31日，庞廷武转账支付给侯家荣21万元，6月6日兴业银行贷款70万元直接发放到侯家荣账上。此外，本院在无锡市不动产登记中心调取的证据查明：2018年5月14日，侯家荣与庞廷武、陈培培签订一份《无锡市存量房买卖合同》，约定：侯家荣将涉案房屋卖给庞廷武、陈培培，该房屋（包括本合同附件一明确的房屋附属物品，但附件一栏内容为空白）的成交总价为100万元，买受方于2018年5月20日前首付30万元，于5月30日前办理完相关贷款手续付70万元，买受方承担土地出让金等税费，买受方承担房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费等内容。之后，庞廷武按照房价100万元缴纳了房屋买卖的契税15000元，并缴纳了土地出让金等税费。2018年6月6日，涉案房屋过户到庞廷武、陈培培名下。无锡市牵手房产咨询服务有限公司朱飞到庭陈述：因为涉案房屋是征地安置房，这里面有一部分是隐形的土地出让金（18万多元），房价94万元加上土地出让金18万多元，总价要达到110多万元，在侯家荣与陈国方面签订合同前，因为各种税费、包括贷款金额，中介公司对交易的费用（包括贷款的金额）对双方要告知，同时，征求贷款银行意见，银行方面认为涉案房屋贷70万元没有问题，但是要求网签备案价格要达到100万元，按照100万元的价格贷款7成为70万元，双方同意网签备案价格为100万元，也是为了满足客户贷款要求。侯家荣与庞廷武、陈培培的房屋买卖总价肯定是94万元，不是100万元。这从付款凭证上也是能够对得上的，不存在额外再补6万元差价的情况。此外，侯家荣支付了5000元信息服务费。侯家荣陈述涉案房屋成交总价为94万元，还另行向中介方支付了5000元中介费，实际到手93.5万元。朱雪芳认可涉案房屋成交总价为94万元，但是认为5000元信息服务费不应计算在房屋总价中。关于涉案房屋中原有的家具家电，诉讼中，朱雪芳向法院明确只要求侯家荣归还四样物品：洗衣机1台（价值1111元）、电视机1台（价值2500元）、桌椅1套（1桌6椅，价值1860元）、匾1块（价值300元）。朱雪芳提出如果侯家荣不能归还上述四样物品，要求按照原价赔偿损失。朱雪芳提供了洗衣机1111元的支付宝付款凭证，电视机2500元、桌椅1套1860元、匾1块300元的收款收据。侯家荣陈述：1、洗衣机在扬名花园191号301室，电视机、桌椅和匾都在车库里；2、朱雪芳不能证明上述四样物品都是由朱雪芳购买的。此外，侯家荣还向本院提供了录音等材料，用以证明朱雪芳曾试图将涉案房屋抵押贷款，并想要侯家荣卖房后还钱，不是想要房。朱雪芳质证后认为录音没有办法证明侯家荣的证明目的。本院认为，综合本案现有证据，可以认定《宜兴市房产买卖协议》是朱雪芳与侯家荣签订，该协议依法成立、具有法律效力。侯家荣辩称协议是虚假的只是便于抵押贷款，约定购房款28万元与当时市价相差巨大，该协议是利用侯家荣处于不利境地，在违背真实意思的情况下订立的违反公平等价有偿原则的协议，侯家荣有权请求变更或者撤销，且已经达成由侯家荣卖房后归还借款的合意，因双方对于协议约定是买卖房屋，总房价28万元是明确知晓的，朱雪芳不认可侯家荣的上述主张，侯家荣提供的证据也不足以证明其抗辩理由，故本院不予采信。此外，协议中预付的105720元房款，朱雪芳陈述是由其出借的60000元（转账交付）加上利息12720元加上出借的33000元构成，符合情理，本院予以认定。侯家荣提出60000元借款已经归还的情况，因其提供的《借款条》是其单方书写，朱雪芳不予认可，且《借款条》中载明是60000元现金，与朱雪芳转账交付60000元借款的事实明显不符，故本院对《借款条》不予采信，对侯家荣归还60000元借款的事实亦不予采信。侯家荣还提出向朱雪芳借款10000元的情况，因朱雪芳不予认可，本院亦不予采信。因涉案房屋已被侯家荣卖给他人且已过户，故《宜兴市房产买卖协议》不能继续履行，朱雪芳请求解除《宜兴市房产买卖协议》、侯家荣返还购房款110720元（105720元+5000元）、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。至于赔偿损失的范围，因为侯家荣单方过错违约导致合同不能履行而解除，故侯家荣应当赔偿朱雪芳的房屋差价损失66万元（94万元-28万元）。侯家荣辩称如要认定违约金，只应为8.4万元（28万元*30%），无事实和法律依据，本院不予采信。朱雪芳要求侯家荣归还四样物品或赔偿损失的主张，根据现有证据，本院认定四样物品均是由朱雪芳付款购买后，放置在涉案房屋中，归朱雪芳所有，侯家荣无权占有，应当归还给朱雪芳，如侯家荣不能归还，考虑到物品使用一段时间后的折旧因素，本院酌定按八折赔偿。侯家荣辩称四样物品不是朱雪芳购买的，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除朱雪芳与侯家荣于2015年12月4日签订的《宜兴市房产买卖协议》；二、侯家荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱雪芳110720元、赔偿朱雪芳损失66万元；三、侯家荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱雪芳1台洗衣机（价值1111元）、1台电视机（价值2500元）、1套桌椅（1桌6椅，价值1860元）、1块匾（价值300元）。如侯家荣逾期不能返还，则应按照相应物品八折的价格赔偿朱雪芳；四、驳回朱雪芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12289元、诉前保全申请费5000元、鉴定费4300元，合计21589元（朱雪芳已预交），由朱雪芳负担1727元，由侯家荣负担19862元，侯家荣于本判决发生法律效力之日起十日内直接向朱雪芳支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐宇明人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇一九年一月二十五日书 记 员  丁舟扬本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。