河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初3116号原告（执行案外人）：焦作市金德利房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放中路109号西城美苑1号楼三、四层。法定代表人：王金有，董事长。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙旭，金研律师事务所律师。被告（申请执行人）：李华，女，1971年11月4日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，河南尚领律师事务所律师。被告（被执行人）：赵全，女，1983年8月19日出生，汉族，户籍地为焦作市解放区。被告（被执行人）：姚光恒，男，1977年2月1日出生，汉族，户籍地为焦作市解放区。原告焦作市金德利房地产开发有限公司（以下简称金德利公司）与被告李华、赵全、姚光恒案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告金德利公司的委托诉讼代理人孙旭，被告李华的委托诉讼代理人吴跃军到庭参加诉讼，被告赵全，姚光恒经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金德利公司向本院提出诉讼请求：1.撤销焦作市解放区人民法院的（2018）豫0802执异33号执行裁定书；2.解除对原告开发建设的位于解放区解放中路109号西城美苑13号商住楼1单元28号房产的查封、拍卖；3.确认解放区解放中路109号西城美苑13号商住楼1单元28号的房产属于原告所有；4.本案的全部诉讼费均由被告承担。事实和理由：2013年6月27日，原告与被告赵全签订《商品房买卖合同》，由被告赵全购买原告开发的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑小区第13号商住楼1单元28号的房屋，房屋总价款561979元。被告赵全交付首付款171979元，余款390000元由被告赵全在中国建设银行股份有限公司焦作分行（以下简称建行焦作分行）办理了按揭贷款，而原告就该购房贷款本息清偿向贷款银行提供了“阶段性连带保证担保”。被告赵全从2014年11月份起不再偿还建行焦作分行的贷款，建行焦作分行开始从原告的保证金账户中扣取款项用以偿还被告赵全的贷款。截止到2018年7月13日，原告共计为被告赵全向建行焦作分行偿还贷款125200元。2014年6月17日，被告李华与被告赵全、姚光恒因民间借贷纠纷一案涉诉，焦作市解放区人民法院审理后作出（2014）解民二初字第387号民事判决，判决被告赵全、姚光恒共同偿还被告李华借款150000元及利息。2015年，被告李华向焦作市解放区人民法院申请强制执行被告赵全、姚光恒名下财产。原告获悉权益被侵害后，于2018年7月向焦作市解放区人民法院提出书面执行异议，焦作市解放区人民法院于2018年8月2日作出执行裁定，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。原告认为：原告是该套房产的法定所有权人，亦是登记所有权人。解放区解放中路109号西城美苑13号商住楼1单元28号房屋系由原告开发建设，房屋所有权初始登记在原告名下，原告对涉案房屋享有的是物权。原告与被告赵全签订的《商品房买卖合同》属于债权，购房人并不当然取得所买房屋的所有权，应当结合合同的具体履行情况、买卖双方的权利义务，严格按照《物权法》及相应司法解释有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭的规定对房屋所有权是否转移作出认定。根据双方签订的合同，被告赵全负有支付购房款的义务，其要保证购房款足额、按时支付。因被告赵全怠于履行向银行还款的义务，致使原告账户的保证金被银行扣划，导致已经交纳的购房款减少，无论是因其原因直接导致的减少还是间接原因导致的减少，均是其没有按照合同约定全面履行义务的表现，故原告仍是涉案房屋的所有权人。被告赵全怠于行使债权请求权，即使其在购买房屋时办理有预告登记，也因其怠于行使权力而丧失，被告赵全没有取得涉案房屋的所有权，该涉案房屋的所有权人仍然是原告。焦作市解放区人民法院将原告所有的房屋视为被告赵全、姚光恒的财产并予以查封、拍卖，严重侵害了原告的合法权益。原告提供的证据材料足以证明原告对涉案房屋享有完全物权，（2018）豫0802执异33号执行裁定驳回原告执行异议没有事实和法律依据。因此，原告特依据相关民事法律规定，提起诉讼，请求法院在查明案件事实后，依法支持原告的全部诉讼请求。被告李华辩称，焦作市解放区人民法院的（2018）豫0802执异33号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告赵全、姚光恒未作答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.涉案房产是否属于被告赵全、姚光恒的责任财产；2.原告对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。原告金德利公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》1份，证明原告与被告赵全于2013年6月27日签订《商品房买卖合同》，被告赵全购买原告开发的位于焦作市解放区××小区××商住楼××单元××号的房屋，房屋总价款561979元，被告赵全交付首付款171979元，余款390000元办理按揭贷款；2.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，证明原告为被告赵全在建行焦作分行的贷款提供阶段性连带保证责任，原告的保证金账户为41×××49；3.《明细分类账》2页、《还款凭证》12份，证明从2017年8月24日起至2018年11月23日止，原告的保证金被扣划12笔，共计47500元；4.（2017）豫0802民初371号民事判决书1份，证明从2014年11月28日至2017年5月26日止，原告代被告赵全偿还贷款90800元，截止到2018年11月23日，原告代被告赵全偿还贷款合计138300元；5.涉案房屋的初始登记房产证复印件1份，证明涉案房屋目前仍登记在原告名下，仍为原告合法所有的财产。被告李华对原告金德利公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明指向有异议。原告与赵全签订的《商品房买卖合同》已经发生法律效力，且原告也已经实际向赵全交付了房屋，双方房屋买卖合同主要权利义务已经履行完毕，赵全根据该合同约定已经取得房屋所有权，该房产应当属于赵全和姚光恒的执行财产；对证据2真实性无异议，是赵全与原告之间的借款担保合同，与本案所涉房屋的执行案件没有关联性；证据3的真实性无法核实，且该证据与本案没有关联性；对证据4真实性无异议，原告与赵全之间的借款担保关系已经过法院判决，其所垫付借款的追偿权也经过了法院确认，其损失已经过法院确认弥补，其主张对涉案房屋享有产权的理由不能成立；证据5系复印件，原告没有出示原件，无法核实真实性。被告赵全、姚光恒未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交证据质证的权利。被告李华、赵全、姚光恒均未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：原告金德利公司提交的证据1能够证明原告与被告赵全签订《商品房买卖合同》，约定由赵全购买原告开发建设的涉案房屋的事实，本院予以采信；证据2能够证明被告赵全因为购买涉案房屋在建行焦作分行贷款，原告为被告赵全的该贷款提供连带责任保证的事实，本院予以采信；证据3的明细分类账虽系原告单位制作，但数据与建设银行出具的贷款还款凭证能够相互印证，本院对真实性予以采信；证据4是本院作出的法律文书，能够证明原告与被告赵全之间追偿权纠纷的审理情况，本院予以采信；证据5是涉案房屋初始登记的产权证书，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年3月31日，原告金德利公司（甲方）与建行焦作分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置坐落于焦作市解放西路北侧、普济路东侧“西城美苑”项目所属之住房/商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2011年3月31日至2014年3月31日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；担保责任的最高限额为80000000元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；甲方同意，乙方与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更，均无需通知甲方，甲方仍应在本合同约定的最高额以及担保范围内承担保证责任，且甲方的保证责任不因乙方委托第三方履行其在主合同项下的义务而减免；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。不论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不得提出任何异议。甲方应在本合同生效之日起5个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名：焦作市金德利房地产开发有限公司，账号：41×××69；甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤销地授权乙方从41×××49账户中提取保证金并存入上述保证金专户。对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。2013年6月27日，原告与被告赵全签订《商品房买卖合同》，由赵全购买原告开发的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑13号商住楼1单元28号的房屋（即本案诉争房屋），房屋总价款为561979元。合同约定赵全首付房款171979元，余款390000元办理贷款，后赵全在建行焦作分行办理了按揭贷款。但贷款发放后，赵全于2014年11月份起不再按约定还款。为此，建行焦作分行委托中国建设银行股份有限公司焦作和平街支行（以下简称为建行和平街支行）根据原告金德利公司与建行焦作分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，于2014年11月28日至2017年5月26日期间共17次从原告的银行账户中扣划金额共计90800元，从2017年8月24日至2018年11月23日期间又从原告的银行账户中扣划金额12笔。原告曾于2017年2月向本院提起诉讼，要求被告赵全返还其于2017年6月8日之前垫付的银行贷款90800元及利息。本院审理后，于2017年6月12日作出（2017）豫0802民初371号民事判决，判决赵全返还原告垫付的银行借款90800元及相应利息。另查明，案涉房屋于2015年12月1日办理产权初始登记，登记的权利人为原告，产权证号为焦房权证解放字第××号。原告已将涉案房屋交付给被告赵全使用，且已经在房管部门办理的预告登记手续，但至今案涉房屋没有过户至赵全名下。被告李华因与被告赵全、姚光恒民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院审理后于2014年11月10日作出（2014）解民二初字第387号民事判决，判决赵全、姚光恒共同返还李华借款本金150000元及利息。该判决生效后，李华向本院申请执行。本院于2018年6月13日作出裁定，裁定变卖、拍卖赵全、姚光恒应当履行义务的财产，于2018年6月20日公告拍卖赵全购买的涉案房屋。原告向本院提出执行异议，本院于2018年7月20日受理。经审查后，本院于2018年8月2日作出（2018）豫0802执异33号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服上述裁定，认为其是案涉房屋的登记所有权人，房屋所有权并未发生转移，故提起本案诉讼。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉。虽然涉案房屋在2015年12月1日办理了初始登记，登记的权利人为原告，但早在2013年6月27日，原告就已经与被告赵全签订《商品房买卖合同》并办理了预告登记，将该房屋出售给被告赵全。赵全向原告支付首付款后，余款在建行焦作分行办理了按揭贷款，原告已经收到了全部购房款，且原告也已经将案涉房屋交付给赵全，只是尚未将房屋过户至赵全名下。关于原告为赵全向建行焦作分行的贷款提供担保，虽因赵全未能按约定偿还贷款，导致原告承担担保责任向建行焦作分行代偿了部分款项，但就该损失原告可以向赵全行使追偿权要求返还，且原告也已经就部分代偿款项起诉至本院，本院审理后也判决赵全返还原告代偿的借款及利息。原告对赵全享有的也是一种债权，原告提交的证据不能证明案涉房屋属于其所有，也不足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百四十四条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告焦作市金德利房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9420元，由原告焦作市金德利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周荣应人民陪审员  王正金人民陪审员  仝 霞二〇一九年一月十一日书 记 员  孔令雯