浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终2526号上诉人（原审被告）：上海宋乔实业有限公司。住所地：上海市嘉定区沪宜公路5358号2层J174室。统一社会信用代码：91310114059357434K。法定代表人：乔元，执行董事。委托诉讼代理人：尹火平，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江凯斯电梯有限公司。住所地：浙江省桐乡市经济开发区二期工业区A-02地块9幢标准厂房214室。统一社会信用代码：91330400670270114R。法定代表人：魏爱华，执行董事。委托诉讼代理人：陆波、邹欣，浙江海翔律师事务所律师。上诉人上海宋乔实业有限公司（以下简称宋乔公司）因与被上诉人浙江凯斯电梯有限公司（以下简称凯斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初4966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋乔公司上诉请求：撤销原判，改判驳回凯斯公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定吴涵无权口头授权宋乔公司对外转租，与客观事实不符。首先，吴涵不仅代表凯斯公司与宋乔公司共同协商签订案涉《厂房租赁合同》，也系凯斯公司派驻在案涉厂房的唯一现场管理人员，代表凯斯公司履行《厂房租赁合同》相关事宜。其次，《厂房租赁合同》第十二条第二项约定双方联系方式中，凯斯公司书面指定甲方联系人为吴涵。即宋乔公司提出转租申请时，按约其应向凯斯公司指定的联系人吴涵提出，凯斯公司授权吴涵作为其履行合同的代表，吴涵有权代表凯斯公司接受转租申请。故宋乔公司向吴涵提出转租申请符合双方约定。再次，双方合同第八条第五项约定“乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意”，该条虽约定书面报请同意，但并未要求凯斯公司同意转租的意思表示必须以书面形式作出。故吴涵代表凯斯公司口头同意宋乔公司的转租要求符合合同约定，代表凯斯公司同意转租。二、虽然吴涵同意转租的行为系以口头方式作出，未形成书面协议，但根据本案证据中吴涵的陈述，可以证明吴涵同意转租的内容实际上已构成对《厂房租赁合同》第八条第五项的变更，故案涉《厂房租赁合同》第八条第五项已不具备合同效力，凯斯公司据此主张解除合同，不应支持。三、退一步讲，即使凯斯公司未内部授权吴涵有对外转租的权利，但吴涵同意转租的行为仍对凯斯公司有法律约束力。首先，吴涵不仅代表凯斯公司与宋乔公司协商订立《厂房租赁合同》，且系合同中指定的甲方联系人，更系凯斯公司派驻在案涉厂房的日常管理人员。在此情形下，宋乔公司相信吴涵同意转租的行为系代表凯斯公司，故即使凯斯公司内部并未授权吴涵同意转租，但吴涵的行为符合合同法第四十九条的规定，构成表见代理，吴涵的同意转租行为对凯斯公司有效。其次，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。一审已认定2017年2月、3月宋乔公司将案涉厂房转租给浙江绿羽节能材料有限公司（以下简称绿羽公司）、嘉兴巨匠防护设备有限公司（以下简称巨匠公司）时，经过吴涵的口头同意，该事实可以证明凯斯公司已知道宋乔公司的转租行为，但凯斯公司直至2018年1月24日才向宋乔公司发送通知函，故凯斯公司知道宋乔公司的转租已超六个月却并未提出异议，根据上述司法解释的规定，凯斯公司请求解除合同，不应支持。四、凯斯公司以宋乔公司擅自转租为由提起本案诉讼，要求解除合同，其原因在于厂房租赁市场回暖导致租金上涨，其对双方约定的租金不满，故以此为由达到涨租目的。上述事实有宋乔公司提交的韩雨录音证明，但一审对上述录音未予采纳，违反法律规定。凯斯公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。凯斯公司向一审法院起诉请求：1.解除凯斯公司、宋乔公司签订的《厂房租赁合同》，并按照年租金2362440元的标准，判令宋乔公司承担自2018年8月17日起至判决确定合同解除之日止（宣判之日）的未付租金、占有使用费；2.凯斯公司没收宋乔公司交纳的合同保证金200000元；3.本案诉讼费由宋乔公司承担。一审法院经审理认定事实：2016年11月16日，凯斯公司（甲方）和宋乔公司（乙方）签订《厂房租赁合同》（一式四份），约定凯斯公司将其所有的位于桐乡市的厂房（建筑面积19687㎡）出租给宋乔公司；租赁期限10年；2017年2月17日至2020年2月16日，每年租金2362440元，租金采用先付后用原则，按6个月一付，乙方每半年租金在该半年租期开始计算的前30日内一次性支付给甲方；由乙方支付200000元作为乙方履行本合同义务的保证金。合同第八条第五项明确约定：乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意。乙方转租合同的期限不得超过本租赁合同的期限，因乙方转租第三方所造成的所有涉及法律的安全、经济等问题纠纷，由乙方自行负担，与甲方无关。否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金。合同十二条第二项约定双方的联系方式，并有甲方“联系人”一栏，凯斯公司手中持有的合同中其中一份此处空白，最后盖章处也无人签字，凯斯公司持有的另一份合同以及宋乔公司持有的两份合同上均由吴涵在“联系人”处及最后盖章处签字。吴涵系凯斯公司公司员工，由其和宋乔公司接洽、沟通了上述合同内容，且吴涵系凯斯公司派驻在涉案厂房的日常管理人员。2017年1月5日、3月9日，凯斯公司、宋乔公司又分别签订了《厂房租赁协议补充协议》、《房屋租赁补充（宿舍）合同》，吴涵在合同上签字。吴涵还在凯斯公司盖章的《房屋交接确认书》上签字，并个人签字回复了宋乔公司就安装液态二氧化碳储存罐提出的书面申请和就消防水关停做出的通知函。一审另查明，2017年2月宋乔公司将涉案厂房中B1-B2-B3跨转租给绿羽公司，同年3月又将涉案厂房中B7跨转租给巨匠公司，上述转租行为经过吴涵的口头同意，2018年5月、6月还将部分涉案厂房分别转租给三家公司。以上转租，宋乔公司均未书面报请同意。2018年1月24日，凯斯公司向宋乔公司发送通知函，认为宋乔公司擅自转租且未经其书面同意，要求解除双方之间的租赁合同关系，而宋乔公司则认为其转租已经过凯斯公司管理人员的同意故不同意解除合同，双方就此多次互相发函沟通未果。2018年6月4日、6月6日，双方更因租赁合同产生纠纷报警。另外，宋乔公司已交纳截至2018年8月16日的租金。一审法院经审理认为，本案争议焦点主要为：凯斯公司是否有权解除和宋乔公司的厂房租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同第八条第五项明确约定“乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意……否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金”。查明的事实显示，宋乔公司将部分厂房转租给绿羽公司、巨匠公司时，仅口头报请了凯斯公司现场管理人员吴涵的同意，未按合同约定书面报请同意，后更在双方已经就是否解除合同产生争议的情况下，又将部分厂房分别转租给三家公司。宋乔公司违约转租的事实清楚，凯斯公司要求解除涉案租赁合同，于法有据，予以支持。宋乔公司抗辩称，凯斯公司现场管理人员吴涵概括授权宋乔公司对外转租的权利，一审认为，即使吴涵是涉案合同签订时的联系人及实际经办人，在书面合同明确约定转租需向凯斯公司书面报请同意的情况下，其显然无权口头概括授权，事实上，宋乔公司就连安装储存罐、消防水关停等事宜和凯斯公司沟通时都采取书面形式。故宋乔公司该抗辩一审不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因宋乔公司仅支付租金至2018年8月16日，故凯斯公司要求宋乔公司按照年租金2362440元的标准承担次日起至宣判之日止的占有使用费，于法有据，一审予以支持，经计算为252425元。另外，凯斯公司要求没收宋乔公司交纳的合同保证金200000元，符合合同约定和法律规定，亦予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除凯斯公司与宋乔公司就位于桐乡市的厂房（建筑面积19687㎡）签订的《厂房租赁合同》；二、宋乔公司于判决生效之日起十日内支付凯斯公司自2018年8月17日起至2018年9月25日的占有使用费合计252425元；三、凯斯公司无需退还宋乔公司就上述第一项《厂房租赁合同》向其支付的合同保证金200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由宋乔公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。另认定，双方《厂房租赁合同》约定，租赁面积共计19687平方米，厂房租金在2017年2月17日至2020年2月16日，每平方米10元/月（即每年租金为2362440元。）前3年租金不变，从第4年开始（2020年2月17日起），租金每3年在前一年的基础上递增一次，递增幅度为7.5%，直至合同结束。交房日期为2017年2月17日厂房正式启租，租期为2017年2月17日至2027年4月16日（包含2个月的免租期）。二审中，双方一致确认以下事实：案涉厂房总共有19687平方米，具体有九跨，现场通过门前标识牌可以进行识别，分别为B1-B9(由南向北)，每跨面积一样；宋乔公司于2017年2月将B1-B3跨转租给绿羽公司，于2018年5月将B4、B5跨转租给浙江耀阳新材料科技有限公司，于2018年6月将B6跨转租给桐乡迅捷包装有限公司，于2017年3月将B7跨转租给巨匠公司，于2018年5月将B8、B9跨转租给桐乡市生源置业有限公司；B3、B4之间、B5、B6之间、B6、B7之间、B7、B8之间均有彩钢板隔离墙，彩钢板隔离墙系宋乔公司搭建；宋乔公司除彩钢板隔离墙之外并无对厂房进行变动、装修、改造；双方厂房租赁合同除了对应19687平方米的厂房外，并无对应其他设施设备;案涉厂房、办公设施的主要布局为南大门进来右手边为办公楼，办公楼由凯斯公司的关联企业使用，办公楼北侧相连约九跨的厂房，该厂房一部分为凯斯公司的关联企业使用，另一部分由案外人使用，再往北系宿舍，大门进来左手边系本案争议厂房。本院认为，（一）关于凯斯公司是否有权解除其与宋乔公司之间的厂房租赁合同。2017年2月、3月，宋乔公司将案涉厂房的B1、B2、B3跨转租给绿羽公司，将B7跨转租给巨匠公司；2018年5月、6月，宋乔公司又将剩余厂房（B4、B5、B6、B8、B9跨）转租给案外人。由于上述转租行为涉及不同的法律事实及法律适用，且九跨之间并非不可分割的整体，对各跨进行简单分割即可独立使用，而凯斯公司自身也已基本未再使用案涉厂区内的其他厂房、办公楼等设施，因此，上述转租行为是否导致合同全部抑或部分解除应适情分别予以处理。关于涉及B1、B2、B3、B7跨的租赁关系是否应予解除的争议。双方《厂房租赁合同》第八条第五项约定，乙方（宋乔公司）需要转租部分厂房时，需向甲方（凯斯公司）书面报请同意……否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金。2017年2月、3月，宋乔公司将案涉厂房的B1、B2、B3跨转租给绿羽公司、B7跨转租给巨匠公司时，仅口头报请凯斯公司派驻在案涉厂房中的日常管理人员吴涵同意，在双方合同明确约定转租应书面报请凯斯公司同意的情况下，吴涵无权代表凯斯公司口头授权宋乔公司对外转租，故宋乔公司的上述转租行为违反双方约定。但是，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。宋乔公司将部分厂房转租给绿羽公司、巨匠公司时，口头报请吴涵同意，虽吴涵同意不能代表凯斯公司同意，但吴涵系凯斯公司派驻在案涉厂房的现场管理人员，故可以认定凯斯公司当时已知晓宋乔公司的转租行为，但其直至2018年1月24日才发函对宋乔公司的转租行为提出异议，超过上述法律规定的六个月，故本院对凯斯公司要求解除双方关于案涉厂房B1、B2、B3、B7跨租赁关系的请求不予支持。关于涉及B4、B5、B6、B8、B9跨的租赁关系是否应予解除的争议。2018年1月24日凯斯公司向宋乔公司发函主张宋乔公司擅自转租并要求解除合同，实际上表明凯斯公司不同意宋乔公司对外转租，宋乔公司在明知凯斯公司不同意其对外转租情况下，2018年5月、6月，宋乔公司未书面报请凯斯公司同意而将剩余厂房（B4、B5、B6、B8、B9跨）全部出租给案外人，以致目前其承租的厂房已全部转租给案外五家公司占有使用，宋乔公司的上述行为系擅自转租，违反了双方约定。宋乔公司辩称吴涵已代表凯斯公司同意其对案涉厂房全部转租，故其在收到凯斯公司的通知函后仍有权转租剩余厂房，但如上所述，本案中吴涵无权代表凯斯公司口头授权宋乔公司对外转租且凯斯公司在六个月内及时提出了异议，因此宋乔公司对此提出的上诉理由不能成立。宋乔公司擅自将B4、B5、B6、B8、B9跨进行转租，凯斯公司有权要求解除双方关于B4、B5、B6、B8、B9跨的租赁关系。（二）关于租金、占有使用费及保证金。双方关于案涉厂房B1、B2、B3、B7四跨的租赁合同继续履行；B4、B5、B6、B8、B9五跨的租赁关系应予解除，宋乔公司于2018年7月6日收到本案起诉状副本，故上述五跨的租赁关系已于2018年7月6日解除。2018年7月6日起至2018年8月16日期间九跨房屋的租金及占有使用费，宋乔公司已支付。凯斯公司请求宋乔公司承担自2018年8月17日起至判决确定合同解除之日止（宣判之日）的租金及房屋占有使用费。对此，本院认为，案涉厂房共有19687平方米，共九跨，每跨面积一样，双方合同约定2017年2月17日至2020年2月16日每年租金2362440元，租金采用先付后用原则，按6个月一付，宋乔公司每半年租金在该半年租期开始计算的前30日内一次性支付给凯斯公司，故宋乔公司应在2017年8月17日的前30日支付2018年8月17日起至2019年2月16日止的租金，现双方关于B1、B2、B3、B7四跨的租赁合同应继续履行，故宋乔公司应按照1181220元的九分之四（即524987元）标准支付凯斯公司2018年8月17日起至2019年2月16日止的租金；关于B4、B5、B6、B8、B9五跨应解除部分的占有使用费，本院综合考虑凯斯公司诉请与本案案情，确定宋乔公司按照年租金2362440元的九分之五（即3596元/天）标准支付凯斯公司自2018年8月17日起至本判决生效之日的房屋占有使用费。凯斯公司还要求没收宋乔公司交纳的保证金200000元，本院依照双方有关保证金的约定及合同解除比例，确定凯斯公司无需退还宋乔公司保证金111111元，剩余88889元保证金按双方合同约定继续执行。综上，宋乔公司的上诉请求部分成立，其相应的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初4966号民事判决；二、解除浙江凯斯电梯有限公司与上海宋乔实业有限公司就位于桐乡市的厂房（建筑面积19687㎡）签订的《厂房租赁合同》中关于B4、B5、B6、B8、B9五跨的租赁关系；三、上海宋乔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江凯斯电梯有限公司B1、B2、B3、B7四跨自2018年8月17日起至2019年2月16日止的租金524987元；四、上海宋乔实业有限公司于本判决生效之日起十日内按照3596元/天的标准支付浙江凯斯电梯有限公司B4、B5、B6、B8、B9五跨自2018年8月17日起至本判决生效之日的占有使用费；五、浙江凯斯电梯有限公司无需退还上海宋乔实业有限公司就《厂房租赁合同》向其支付的合同保证金111111元（对应双方《厂房租赁合同》所涉厂房B4、B5、B6、B8、B9五跨）；六、驳回浙江凯斯电梯有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由上海宋乔实业有限公司负担1194元，由浙江凯斯电梯有限公司负担956元。二审案件受理费4300元，由上海宋乔实业有限公司负担2388元，由浙江凯斯电梯有限公司负担1912元。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年一月四日法官助理王旖辰书记员张叶娟