广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初8241号原告：陆玉香，女，汉族，1968年3月1日出生，住址：湖北省京山县，委托诉讼代理人：康文娟，国浩律师（深圳）事务所律师。委托诉讼代理人：黄兰芳，国浩律师（深圳）事务所律师。被告：深圳互为物业投资有限公司，地址：广东省深圳市宝安区沙井街道黄浦路136号天源汇盛广场3楼，统一社会信用代码：914403000870052929。法定代表人：朱伟涛。委托诉讼代理人：刘堂水，广东法方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远彬，广东法方律师事务所实习律师。第三人：深圳市平安达洲际速递有限公司，地址：广东省深圳市宝安区石岩街道径贝新村1号1栋一楼B，统一社会信用代码：914403007925523202。法定代表人：廖剑锋。第三人：广东省优速物流有限公司，地址：广东省深圳市宝安区石岩街道径贝新村松白路西23号，统一社会信用代码：914403006990573761。法定代表人：余联兵。第三人：深圳市鑫鸿伟物流有限公司，地址：广东省深圳市宝安区石岩街道龙腾社区径贝新村一区1号101，统一社会信用代码：91440300MA5F4DD34D。法定代表人：梁先艺。第三人：深圳市宝安区保安服务公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道35区保安服务公司综合楼（办公场所），统一社会信用代码：91440300192483069Q。法定代表人：任晓伟。委托诉讼代理人：黄灏，男，汉族，1993年9月13日出生，住址：广东省深圳市南山区，系公司的法务。原告陆玉香与被告深圳互为物业投资有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并追加深圳市平安达洲际速递有限公司（以下简称平安达公司）、广东省优速物流有限公司（以下简称优速物流公司）、深圳市鑫鸿伟物流有限公司（以下简称鑫鸿伟物流公司）、深圳市宝安区保安服务公司为第三人（以下简称保安公司），公开开庭进行了审理。原告陆玉香的委托诉讼代理人康文娟、黄兰芳，被告深圳互为物业投资有限公司的委托诉讼代理人刘堂水、张远彬，第三人保安公司的委托诉讼代理人黄灏均到庭参加诉讼。第三人平安达公司、优速物流公司、鑫鸿伟物流公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陆玉香向本院提出诉讼请求：1、被告立即从原告司法拍卖所得的涉案房产搬离并腾空；2、被告向原告支付非法占用涉案房产期间的场地占用费共计180,912元（按60,304元/月，自2017年10月12日计算至实际搬离涉案房屋之日止，暂计至2018年1月12日）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月31日，原房屋所有权人广东中银鹏科技有限公司（公司曾用名：广东中银鹏投资发展有限公司，简称“中银鹏公司”）将其拥有的位于深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村宿舍一栋一层至六层整栋房产（产权证号：深房地字第××，5000453124，5000453123，5000453120，5000453119，5000453117，简称“涉案房产”）抵押给深圳市深晖融信小额贷款有限公司（抵押登记编号：5D10019914），于2011年1月7日注销抵押。2011年3月14日，中银鹏公司将涉案房产抵押给深圳市金融联融资担保有限公司（以下简称金融联公司）(抵押登记编号：5D11005996)，于2012年2月6日注销抵押；又于2012年2月7日再次抵押给深圳市金融联融资担保有限公司（抵押登记编号：5D12001028）。2011年4月8日，朱伟涛与中银鹏公司签订了《租赁合同书》，承租本案全部的涉案房产，约定租金按月支付，租赁期限自2011年4月9日至2029年7月2日。2014年7月3日，朱伟涛通过《租赁合同补充协议》将《租赁合同书》的权利义务转让给被告（公司曾用名“深圳天源海韵文化传媒有限公司”），由被告与中银鹏公司另行签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定由被告承租涉案的全部房产，租赁期限为2014年7月3日至2029年7月28日，约定于补充协议签订后三日内一次性支付租金人民币300万元。2017年9月24日，涉案房产的抵押权人金融联公司为了实现其抵押权，将涉案房产由东莞市中级人民法院进行司法拍卖，原告竞得了该房产。东莞市中级人民法院于2017年10月12日出具(2015)东中法执字第851号之一《执行裁定书》和《协助执行通知书》，裁定前述房产自裁定送达之日起归原告所有。原告在取得前述裁定书和通知书后，已多次书面或者口头向被告提出请求，告知其因签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系在涉案房产设定抵押之后签订的，原告可以不受其《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约束，要求被告配合原告搬离并支付场地占用费，但被告一直置之不理，反而将原告的涉案房产再转租给另两家快递公司作经营和宿舍用途，导致原告在拍卖取得涉案房产后，无法使用房产。原告于庭审中变更第一项诉讼请求为：判令被告及各第三人立即从原告司法拍卖所得的涉案房产搬离并腾空，庭审后又书面申请撤回该项变更。被告深圳互为物业投资有限公司答辩称，一、原告取得涉案房屋物权的由来：2011年3月14日，中银鹏公司将涉案房屋抵押给金融联公司，于2012年2月6日注销抵押。2011年12月24日，金融联公司、中银鹏公司与深圳市铭俊德贸易有限公司共同签订了《抵押反担保合同》，中银鹏公司将涉案房屋重新抵押给金融联公司，2012年2月7日办理抵押登记。随后，金融联公司与中银鹏公司等担保人就上述担保合同发生争议，抵押权人金融联公司为实现抵押权将涉案房产由东莞市中级人民法院进行司法拍卖，原告为涉案房产的买受人。由此可见，原告取得涉案房屋物权来源于金融联公司实现2012年2月7日设立的抵押权过程中的竞拍。二、被告在涉案房屋设定上述抵押权之前（2011年4月8日）已与中银鹏公司签订租赁合同且租赁期限未满，即租赁关系发生于抵押权之前，依然属于“买卖不破租赁”的范畴。被告在筹备设立期间于2011年4月8日以发起人之一朱伟涛（被告法定代表人）的名义与中银鹏公司签订《租赁合同书》，承租涉案房屋作饭堂、宿舍用途，租期自2011年4月9日至2029年7月2日。2013年12月12日，被告成立。2014年7月3日，朱伟涛、中银鹏公司与被告共同签订了《租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，约定被告继续履行朱伟涛在《租赁合同书》中的权利义务，租期为剩余租期，签署上述协议并非是对2011年4月8日签订的《租赁合同书》权利义务的转让而是承接，整个租赁关系是连续的，并非新的租赁关系，理由是：1、朱伟涛是被告的法定代表人兼发起人之一，被告于2014年7月3日签订的租赁合同明确说明了是对朱伟涛签订的原租赁合同的权利义务的继承，租期是剩余租期，只是补充协议更改了租金的支付方式而已；2、被告成立后，由被告承接法定代表及发起人朱伟涛为设立公司以自己名义对外签订的合同并代为履行合法有据；3、朱伟涛签订的《租赁合同书》明确约定涉案房屋是用作“饭堂、宿舍”，其一个自然人，需要租一栋六层楼的房地产用作饭堂、宿舍吗？显然是为了公司员工所用。承租涉案房屋自始至终都是为了供公司筹备使用，是正常的商业行为。因此，金融联公司在涉案房产尚设立抵押权前，涉案房屋已经出租给被告，原告因该抵押权取得涉案房屋的物权，不属于买卖“破”租赁的情形，原告应当继续履行原租赁合同，原告要求被告搬离、腾空涉案房屋并支付场地占有费没有事实与法律依据。三、租赁合同真实、合法、有效，并且自开始就已经得到全面履行。原告声称被告主张的租赁关系不真实，并提供了广东省东莞市中级人民法院（以下简称“东莞中院”）2017年9月6日发布的关于涉案房屋司法拍卖的公告（以下简称“拍卖公告”）、2016年9月26日出具的《房地产估价报告》、2015年3月12日出具的《房地产估价报告》、2018年4月20日出具的《房地产估价报告》及被告的工商注册信息。然而，以上证据均不能有效证明租赁关系失实。其中拍卖公告恰恰证明原告在竞买时已经知悉被告曾提出执行异议，主张附条件带租约拍卖的事实。且放弃优先购买权不等于放弃租赁使用权。该租赁合同自始就已得到真实、全面的履行。朱伟涛2011年4月8日签订《租赁合同书》后，随即按合同约定向中银鹏公司支付了一个月的租金及相应押金，中银鹏公司亦将涉案租赁房屋交给朱伟涛，只是因为中银鹏公司违反约定，道路一直未能修通，也未能将水电设施提供至涉案房屋的围墙边供接驳使用，导致朱伟涛一直不能正常使用租赁物（该原因也间接导致被告成立时间向后拖延），但涉案房屋的一楼一直是用来堆放杂物的。双方为修通道路、安装水电的问题一直在磋商，朱伟涛及被告另一发起人郑剑宏最终与龙文生达成协议，购买相应地块，自行修通道路、安装水电，并一次性支付租金300万元，作为附带的条件，中银鹏公司不再追讨2014年6月份之前的租金，当时亦出具了租金结清证明，为达到免租条件，承租人亦支付了相应的对价（达成购买土地意向及一次性支付租金300万元）。随后，被告完成了修路及装修工作，该租赁房屋目前亦由被告正常使用。可见，租赁房屋已交付承租人使用，承租人支付了全部租金，该租赁合同已经全面得到了履行。四、原告在竞买前已经知悉被告可能对涉案房屋存在租约的事实，其竞拍价已考虑到上述租约情况，应承担相应的法律后果。自东莞中院2017年2月16日发布涉案房屋司法拍卖公告以来，被告已于2017年3月3日向东莞中院书面说明了被告享有优先购买权和将参加竞买的事实，并于2017年3月12日向东莞中院申请执行异议，主张附条件带租约拍卖，东莞中院已受理，后被告撤回异议申请，东莞中院继续拍卖涉案房屋，并在拍卖公告中向所有竞买人明示被告可能对涉案房屋存在租约的事实。五、被告不仅付清了全部押金及租金，还购买土地修通了道路、安装了水电，并对涉案房屋进行了装饰装修，前前后后已投入数百万元人民币，若法院支持原告的诉求，势必会对被告造成无法挽回的损失！六、涉案房屋的道路、水电、装修问题得以解决后，被告已将涉案房屋的部分物业分别转租给深圳市宝安区保安服务公司石岩分公司、深圳市平安达洲际速递有限公司和广东优速物流有限公司（以下统称“次承租人”）使用且租赁期限未满，因次承租人也是涉案房产的实际承租人、使用人，本案的处理结果与次承租人具有法律上的利害关系，法院应追加次承租人为本案第三人参加诉讼。七、原告主张场地占用使用费没有事实及法律以及，被告使用涉案租赁物是因合法租赁关系所取得，被告已支付了全部租金，原告依据其单方委托的评估公司计算标准主张占有使用费没有法律依据。综上所述，原告基于金融联公司行使2012年2月7日设立的抵押权而取得的物权不得对抗被告因于2011年4月8日建立租赁关系而享有的租赁使用权，原告的诉讼请求毫无事实与法律依据，应当予以驳回。第三人保安公司述称，保安公司在2018年3月份左右向被告租赁了临时宿舍，该份租赁将在2018年12月份底到期，正在搬迁，还未搬完，对于原告要求保安公司搬离的主张，保安公司没有异议，判决下达时保安公司已搬离完毕。第三人平安达公司、优速物流公司、鑫鸿伟物流公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了广东省东莞市中级人民法院网络司法拍卖成交确认书、（2015）深中法执字第851号之一《执行裁定书》、（2015）东中法执字第851号《协助执行通知书》、房地产证、《租赁合同书》（2011年4月8日）、《租赁合同补充协议》（2014年7月3日）、《深圳市房屋租赁合同书》（2014年7月3日）、《房屋租赁合同补充协议》（2014年7月3日）、律师函（2017年12月13日）、EMS快递单、淘宝司法拍卖网的拍卖公告、淘宝司法拍卖网的《房地产估价报告》（2016年9月26日）、房地产估价报告（2015年3月12日）、房地产估价报告（2018）、被告的工商注册信息、法院调取的抵押登记相关文件、深圳仲裁委裁决书、查封公告、执行听证笔录、查封公告的现场照片、产权资料电脑查询结果单、抵押权人的代理词、《收款收据》、《证明》、银行转账凭证、《说明》及身份证复印件、在职证明、郑锦卿银行账户交易明细（2014年1月1日至2017年7月19日）、广东省东莞市中级人民法院关于深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村宿舍一栋一层至六层整栋房地产司法拍卖的公告（2017年2月16日、2017年9月6日）、深宝检公二刑不诉（2017）44号（不起诉决定书）、朱伟涛《询问笔录》、郑剑宏《询问笔录》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：（一）关于涉案房产产权变动的事实涉案的位于深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村宿舍一栋一层至六层房产，于2010年8月19日经核准登记至广东中银鹏投资发展有限公司（于2012年8月8日变更为现名称广东中银鹏科技有限公司，以下简称中银鹏公司）名下，宿舍一栋一层至六层的房地产证号分别为：深房地字第××号、50××24号、50××23号、50××20号、50××19号、50××17号，其中一层建筑面积为414.4平方米，二层、三层的建筑面积均为520.1平方米，四至六层的建筑面积均为520.2平方米，一至六层合计为3015.2平方米。该栋房屋一层性质为商品房，用途为食堂；二层至六层房屋性质及用途均为“其他”。2011年3月14日，上述房产抵押给深圳市金融联融资担保有限公司（以下简称金融联公司），抵押编号为5D11005996，该项抵押于2012年2月6日注销后，上述房产于2012年2月7日再次抵押给金融联公司，抵押编号为5D12001028。金融联公司根据其于2011年12月26日分别与深圳市铭俊德贸易有限公司（以下简称铭俊德公司）、向芸晔、龙文生签订编号为2011193号《委托保证合同》，与向芸晔、龙文生、广东海煌投资实业发展有限公司（以下简称海煌公司）、中银鹏公司签订的编号为201193-1号《最高额保证反担保合同》，与铭俊德公司、中银鹏公司签订的编号为201193-1号《抵押反担保合同》中的仲裁条款，向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会于2013年12月4日受理了上述当事人之间的保证合同纠纷案，案号为深仲受字[2014]第25号，金融联公司请求：裁令铭俊德公司向其偿还代偿款5000000元及代偿违约金、为实现债权而支出的律师费损失24万元，裁令金融联公司对中银鹏公司名下位于深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村的宿舍一栋一至六层（深房地笫5000453150，5000453124，5000453123，5000453120，5000453119，50××17号）享有抵押权，金融联公司有权依法处置前述抵押房价款优先受偿，并裁令向芸晔、龙文生、海煌公司、中银鹏公司共同对铭俊德公司应向金融联公司支付的全部债务承担连带担保责任。深圳仲裁委员会于2014年5月5日作出《裁决书》，裁决如下：一、铭俊德公司向金融联公司偿还代偿款5000000元；二、铭俊德公司向金融联公司支付代偿违约金人民币500000元，并同时以人民币5000000元为基数，按每日万分之三支付自2012年12月28日起至债务清偿完毕之日止的代偿违约金；三、本案仲裁费人民币76363元，由铭俊德公司承担；四、金融联公司可以依法行使抵押权，从处置中银鹏公司名下位于深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村的宿舍一栋一至六层（深房地笫5000453150，5000453124，5000453123，5000453120，5000453119，50××17号）房地产所得的价款中优先受偿。五、向芸晔、龙文生、海煌公司、中银鹏公司共同对铭俊德公司应向金融联公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回金融联公司的其他仲裁请求。广东省东莞市中级人民法院在依法执行上述生效裁决过程中，于2017年10月12日作出（2015）东中法执字第851号之一《执行裁定书》，认为根据上述生效判决，铭俊德公司应向金融联公司支付代偿款、代偿违约金、利息、仲裁费及执行费合计人民币7925004.57元，向芸晔、龙文生、海煌公司、中银鹏公司对上述应执行款项承担连带清偿责任。广东省东莞市中级人民法院依法拍卖涉案房产,陆玉香最终以最高价人民币21110160元竞得该房产，并已将拍卖余款全部汇入了广东省东莞市中级人民法院代管款账户，广东省东莞市中级人民法院裁定解除对上述房产的查封，涉案房产自该裁定送达之日起归买受人陆玉香所有。2017年10月25日，原告签署《广东省东莞市中级人民法院网络司法拍卖成交确认书》，原告确认其于当日签收（2015）东中法执字第851号之一《执行裁定书》。另查，广东省东莞市中级人民法院于2017年9月6日在淘宝网登载的有关涉案房产的《竞买公告》记载，广东省东莞市中级人民法院曾定于2017年3月25日10时至2017年3月26日10时进行拍卖，后由于被告深圳互为物业投资有限公司（以下简称互为公司）提出异议，主张附条件带租约拍卖，故广东省东莞市中级人民法院于2017年3月16日中止拍卖。现由于互为公司撤回执行异议申请，故广东省东莞市中级人民法院决定继续拍卖该房产。本次拍卖标的物为现状拍卖。标的物以实物现状为准，法院不能保证拍卖财产真伪或品质，也不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请自行前往看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。该公告同时在“优先购买权人”处标注“无”。国众联资产评估土地房地产估价有限公司经广东省东莞市中级人民法院委托，于2015年3月12日就涉案房产市场价值评估出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案房产于估价时点2015年3月11日的评估总值为7236480元。《房地产估价报告》中记载房地产建筑面积合计为3015.2平方米，“建筑物及装修情况”如下：估价对象为深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村宿舍一栋一层至六层整栋，框架结构，总层数为6层，估价对象位于第一至六层，单层层高均约3米，第四层已隔为多间单间宿舍，均为平面格局，布局合理，外墙装修部分损害，内部主体结构保养较差，属于非完好房，现为空置。国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受广东省东莞市中级人民法院委托，于2016年9月26日就涉案房产市场价值评估出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案房产于估价时点2016年9月22日的评估总值为9950160元。《房地产估价报告》中记载的“建筑物及装修情况”与前述报告一致。（二）关于涉案房产抵押担保的情况2011年11月26日，案外人铭俊德公司作为借款人，中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）作为贷款人，签署了《人民币流动资金贷款合同》[编号：借成2011109（宝）号]，约定借款人为日常经营周转，向贷款人借款1000万元，借款期限从2011年12月26日起至2012年12月25日。同日，金融联公司作为保证人，与作为债权人的建设银行深圳分行签署《保证合同》（合同编号：保成2011109（宝）-1号），为铭俊德公司在上述《人民币流动资金贷款合同》项下的债务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下的全部债务。同日，金融联公司作为抵押权人（甲方），中银鹏公司作为抵押人（乙方）、铭俊德公司作为借款人（丙方），签署《抵押反担保合同》，因金融联公司为铭俊德公司就其向建设银行深圳分行上述借款本息提供担保，中银鹏公司以其所有的涉案房产价值为铭俊德公司上述借款1000万元中的640万元本金及其衍生债务向金融联公司提供抵押反担保，并办理抵押登记手续。中银鹏公司与金融联公司共同向深圳市产权登记中心出具《确认函》，共同确认涉案房产的议定值为人民币640万元。（三）关于被告主张的涉案房产租赁情况2013年12月12日，深圳天源海韵文化传媒有限公司注册成立，法定代表人为朱伟涛。2015年7月27日该公司变更企业名称为深圳互为物业投资有限公司即本案被告，以下统一称互为公司。被告为主张其承租涉案房产，提交了以下证据：1、2011年4月8日，中银鹏公司作为甲方，与作为乙方的朱伟涛签署《租赁合同书》，约定甲方将涉案房产出租给乙方作饭堂、宿舍使用，租赁期限自2011年4月9日至2029年7月2日止。每月租金合计为人民币24123.2元，单位租金8元/平方米·月。甲方交付出租物业时，乙方应向甲方缴纳租赁押金（2个月租金数额），即人民币48246.4元。2、2014年7月3日，中银鹏公司作为甲方（出租方），朱伟涛作为乙方（承租方），与作为丙方的互为公司共同签署了《租赁合同补充协议》，就甲方、乙方于2011年4月8日签订《租赁合同》补充协议如下：1、乙方是丙方的法定代表人，现乙方、丙方向甲方申请，由丙方来履行甲方同乙方于2011年4月8日签署的关于深圳市宝安区石岩街道办径贝新村一区1号楼一栋，共六层物业的租赁合同，租赁期限从2011年4月9日至2029年7月2日止，合同内容不变；2、甲方同意乙方、丙方提出的合同变更，由丙方履行原合同的权利与义务。3、2014年7月3日，中银鹏公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的互为公司签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方，单位租金为每平方米每月人民币8元，月租金总额为24123.2元，乙方应于2014年7月3日前交付首期租金，金额为2369.6元，乙方应于每月1日前向甲方交付租金。租赁期限自2014年7月3日起至2029年7月2日止，租赁房屋用途为食堂、宿舍。甲方应于2014年7月5日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金48246.4元。4、中银鹏公司与互为公司同时签署了《房屋租赁合同补充协议》，约定：（1）乙方一次性支付人民币300万元作为租赁涉案物业（3015.4平方米）在合同期间（2014年7月3日至2029年7月2日）的全部租金（三日内转入户名为杨博的招商银行账号62×××27）；（2）因甲方原因导致乙方在租赁期内无法正常使用该物业的，乙方有权单方解除租赁合同，甲方须无条件退还300万元已支付租金，乙方可要求甲方履行违约赔偿300万元，不足弥补乙方损失的，甲方须另行补偿，补偿金额以乙方实际损失金额为准。双方另就物业维修、优先购买权进行了约定。5、两份收款收据复印件，被告据此主张朱伟涛于2011年4月8日向中银鹏公司支付了涉案物业的租赁押金48246.4元和一个月的租金24123.2元。原告认为被告未提供相应的转账记录或现金支付的证据相印证，对该证据不予认可。6、被告主张其已按补充协议的约定向中银鹏公司付清了租赁期间的全部租金，即于2014年7月3日委托郑锦卿向约定的杨博账号汇款300万元，租赁合同已经全面、真实地履行。被告提交了郑锦卿出具的证明、郑锦卿银行账户交易明细、以及中银鹏公司于2014年7月3日出具的证明，以支持其上述主张。其中，中银鹏公司的证明内容为：朱伟涛与中银鹏公司签订的位于深圳市宝安区××街道××区××共××层的物业，截止至2014年6月份的租金已全部结清。原告对上述证据不予认可，认为上述付款人及收款人均不是租赁合同关系的双方，无法确认上述300万元款项即为租金。另，在原告提交的郑锦卿银行账户（账号：62×××86）交易明细中显示，郑锦卿于2014年7月3日向杨博转账300万元之前，杨博曾向郑锦卿该账户转账支付10万元。被告主张中银鹏公司于签署租赁合同后即将涉案物业交付被告，由于没有通水电、无法正常使用，只有一楼一直由被告作为仓储使用，包括在2014年7月3日签署补充协议期间。另查，涉案房产所在地段的政府指导租金标准显示，2014年、2015年的厂房租金标准，一楼为10元/月·平方米，二楼以上为8元/月·平方米；2016年、2017年的厂房租金标准，一楼为11元/月·平方米，二楼以上为9元/月·平方米。2018年未公布政府指导租金标准。再查，案外人深圳天源互为供应链有限公司依据其与案外人龙文生于2014年8月6日签署的《工业厂房转让协议》，以及龙文生与案外人深圳东原电子有限公司签署的《工业厂房转让协议》，将龙文生、深圳东原电子有限公司诉至本院，案号为（2018）粤0306民初21801号，诉讼请求为要求龙文生及深圳东原电子有限公司协助深圳天源互为供应链有限公司办理一处工业厂房的更名过户手续。经查，深圳天源互为供应链有限公司于2017年9月7日办理工商登记变更前的总经理为朱伟涛，朱伟涛系作为深圳天源互为供应链有限公司的代表与龙文生签署该案中的《工业厂房转让协议》。深圳天源互为供应链有限公司在该案庭审中主张其已向龙文生付清了全部转让款，其中第一笔付款为2014年7月3日通过其员工郑锦卿（账号：62×××86）向龙文生的员工杨博（账号：62×××27）支付的300万元，深圳天源互为供应链有限公司与龙文生于庭审中均确认上述转让款项为该案中所涉厂房的转让款，并未涉及双方之间的其他经济纠纷，龙文生在涉案交易发生时为中银鹏公司的法定代表人，持有中银鹏公司98%的股份。（四）关于涉案物业的现状被告互为公司主张涉案物业由其控制使用，实际使用人分别是第三人保安公司石岩分公司、平安达公司和优速物流公司，被告将涉案房屋1层B区转租给廖剑锋，但实际使用是平安达公司，A区是优速物流公司，第五层是互为公司作为宿舍使用，其他部分实际使用人是上述三家公司，二楼以上是宿舍，第六层有一半是空置。上述三家公司与互为公司之间没有签署租赁合同，但因为与互为公司有合作项目，互为公司将涉案物业作为配套的宿舍提供其使用。另，互为公司于庭审中确认廖剑锋是第三人平安达公司的法定代表人。原告主张其于2018年3月份查看涉案房屋时，一楼是平安达公司与优速物流公司办公所用，二楼、三楼部分房间是优速物流公司的宿舍，其他都是空置的。五楼有一间房摆了办公桌，但平时基本上没有人在办公，四楼及六楼为空置；其于2019年1月4日再次查看时，涉案房产除一楼由平安达公司使用外，其余第三人均已搬离。第三人保安公司确认其自2018年4月15日起，租赁位于深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村宿舍1栋的六层，合计12间宿舍，每月租金合计为9600元/月，保安公司已于2018年12月7日前后搬离了该宿舍楼。本院认为，本案为物权保护纠纷，本案的争议焦点在于被告互为公司占有涉案房产是否具备合法有效依据。本案中，涉案房产系因金融联公司实现其对中银鹏公司享有的抵押权而进行司法拍卖，原告通过司法拍卖购得涉案房产，原告有权行使其作为房产所有权人的权利。被告互为公司主张其承继了法定代表人朱伟涛与中银鹏公司签署的《租赁合同书》的权利义务，租赁关系的形成时间早于金融联公司就涉案房产设定抵押的时间并尚在租期之内，原告在竞买前亦知悉该租约，故原告的物权不得对抗被告享有的租赁使用权。对此，本院分析如下：关于中银鹏公司与朱伟涛签署的《租赁合同书》。首先，朱伟涛于2011年4月8日与中银鹏公司签署《租赁合同书》承租涉案厂房时，互为公司尚未成立。被告虽主张朱伟涛签署合同之后已支付了一个月租金及租赁押金，但仅提交了两份收据复印件，而无其他证据可予佐证。其次，被告主张朱伟涛与中银鹏公司于2011年4月8日签署《租赁合同书》，系作为互为公司发起人所签，该合同的权利义务应当由成立后的互为公司承继，但未提交证据证明朱伟涛的发起人身份，且原告于庭审中主张朱伟涛个人开办的企业至少有（深圳天源汇盛投资集团有限公司、深圳市天源汇网络有限公司、深圳市天源隆商贸有限公司）三家，而被告对该主张未持异议；再次，被告主张中银鹏公司于签署合同后即交付了房屋，被告将涉案房产一楼用作仓库使用，但未提交证据予以证明。因此，无证据证明朱伟涛与中银鹏公司就涉案房产存在真实履行的租赁合同关系。关于互为公司与中银鹏公司签署的《租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。被告主张各方已签署《租赁合同补充协议》，约定由互为公司承继朱伟涛在《租赁合同书》中的权利义务，互为公司已按双方签署的《房屋租赁合同补充协议》之约定向中银鹏公司付清了租赁期间的全部租金，即于2014年7月3日委托郑锦卿向杨博汇款300万元，租赁合同已经全面、真实地履行。经查，第一，互为公司与中银鹏公司约定的租赁期限为2014年7月3日至2029年7月2日止，约定的租赁物业面积为3015.4平方米，互为公司以300万元的价格一次性付清15年的租金，平均租金约5.5元/平方米·月，明显低于朱伟涛与中银鹏公司签署的租赁合同中约定的8元/平方米·月的租金标准及政府指导租金标准，更有违长期租赁合同中租金逐年递增的通常约定。第二，互为公司主张其系通过员工郑锦卿的账户，向指定的案外人杨博账户支付了上述300万元租金，但从被告提交的证据表明，郑锦卿在向杨博支转账300万元之前，收到了杨博向其支付的10万元，而被告对此未作合理说明，至少表明郑锦卿与杨博之间存在其他经济往来。第三，在由朱伟涛曾任总经理的深圳天源互为供应链有限公司提起的另案诉讼中，深圳天源互为供应链有限公司主张上述300万元为其向龙文生购买一处工业厂房而支付的转让款，并提交了相应证据证明，深圳天源互为供应链有限公司及龙文生在另案中均确认该300万元不涉及双方的其他经济纠纷。互为公司与深圳天源互为供应链有限公司对同一笔款项在两案中提出不同主张，明显相互矛盾。第四，被告主张中银鹏公司与朱伟涛签署租赁合同后即将交付了涉案物业，由于没有通水电、无法正常使用，只有一楼一直由被告作为仓储使用，但被告未提交证据证明房屋于何时交付，亦无证据证明朱伟涛或互为公司已实际使用房屋。而评估公司在执行案件中于2015年3月12日、2016年9月26日出具的两次房产评估报告显示涉案房产现状描述均为“空置”，亦与被告的主张不符。可见，在朱伟涛与中银鹏公司就涉案房产并不存在真实履行的《租赁合同书》，且涉案房产已设定抵押的情况下，互为公司仍于2014年7月3日与中银鹏公司签订长达15年且一次性支付租金的租赁合同，明显不符合一般经济规律及交易习惯，被告未提交真实、有效的证据证明其已付清租金或在本案诉讼前已实际使用涉案房产。综合前述关于涉案房产并未于本案诉讼前实际交付朱伟涛或互为公司、租金亦未实际支付的事实，本院认为，朱伟涛、互为公司与中银鹏公司签署的有关变更承租人的《租赁合同补充协议》以及互为公司与中银鹏公司签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均明显存在恶意串通损害租赁房产抵押权人及买受人利益的情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，该两份合同均应为无效，依法不能对涉案房产受让人即原告产生约束力。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告诉请被告立即搬离涉案房产，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费。广东省东莞市中级人民法院于2017年10月12日作出（2015）东中法执字第851号之一《执行裁定书》,裁定涉案房产自该裁定送达之日起归原告所有，原告确认上述裁定于2017年10月25日向其送达，被告无正当理由占用涉案房产，应当向原告支付自2017年10月25日起至其返还之日止的占有使用费。关于占有使用费的计算标准。原告主张按照20元/平方米·月的标准计算系以其单方委托评估机构作出的《房地产估价报告》为依据，被告对此不予认可。由于2018年未公布政府指导租金，本院酌情依照2017年政府指导租金标准判令被告支付房屋占有使用费，即一楼为11元/月·平方米，二楼以上为9元/月·平方米，每月占有使用费为：11元/月·平方米×一层面积414.4平方米+9元/月·平方米×二至六层面积2600.8平方米，合计为27965.6元/月。综上，被告应按27965.6元/月的标准向原告支付自2017年10月25日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳互为物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区石岩镇上屋径贝村宿舍一栋一层至六层房产返还原告陆玉香；二、被告深圳互为物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆玉香支付房屋占有使用费（按人民币27965.6元/月的标准，自2017年10月25日起计至被告实际返还房屋之日止）；三、驳回原告陆玉香的其他诉讼请求。案件受理费人民币1959元，由被告承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈  蕾  仰二〇一九年一月二十一日书记员 席俊奇(兼)书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。