文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0113民初8302号原告：潘思原，男，1965年1月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：夏娟，重庆泽渝律师事务所律师。被告：重庆富高公司置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝田村200号绅帝大厦A座5-1，统一社会信用代码915001076965559861。法定代表人：金孝，总经理。原告潘思原诉被告重庆富高新京置业有限公司（以下简称“富高公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告潘思原的委托诉讼代理人夏娟到庭参加了诉讼，被告富高公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘思原向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购房款本金4040827元，并支付违约金，该违约金分段计算如下：第一段以3000000元为基数从2015年6月12日起按照年利率24%计算至借款归还为止；第二段以1040827元为基数从2015年8月27日起按照年利率24%计算至购房款返还为止。事实及理由：2015年5月27日，原被告双方签订《关于购置富高公司资产的协议》（以下简称《购置协议》），协议约定：1、原告购买被告相关资产，由原告以借款给被告用以偿还被告在恒丰银行借款的方式，作为购买该资产的购房款，并分批解押；2、原告支付被告诚意金300万元；3、被告将项目帝豪南城国际的所有车位的车库产权为原告向被告的借款提供抵押担保，并在所属地区的房交所办理抵押登记，以保证原告借给被告的购房资金安全；4、若因被告的原因造成未按时完成义务，被告以补贴的形式向原告支付200万元。合同签订后，原告向被告支付了诚意金300万元。在对拟抵押车库解押过程中，被告要求原告另外再代为支付车库办理产权证需要的大修基金等费用，原告为使合同得以正常履行，同意了被告的要求。为了保证资金的安全，原被告双方于2015年8月24日签订了《借款合同》作为对资产购置协议的担保，约定：1、原告出借给被告交纳车库作为保障措施设置抵押前需向房交所缴纳的大修基金等费用130万元；2、银行解除抵押手续完成后，被告必须在2个工作日内把所有过户手续所需的资料全部交到房交所，每超过一天按借款金额的千分之三向原告支付违约金。2015年8月27日，原告向房交所缴纳了车库大修基金等费用1040827元，之后被告一直未将车库抵押登记给原告。但被告从2017年1月开始，被告陆续将案涉房屋出卖给第三人，原被告之间的《购置协议》和《借款合同》已经无法履行，原告于2019年3月与被告解除了《购置协议》和《借款合同》。原告认为，被告未将车库抵押给原告以及将案涉房屋转卖第三人的行为已经违约，给原告造成巨大损失。原告多次催促被告退还已付款项并要求承担违约责任均被拒。故原告诉至法院。被告富高公司未到庭，无答辩意见。原告潘思原围绕其诉讼请求向本院提交了《关于购置被告资产的协议》（以下简称《购置协议》）、《借款合同》、中国工商银行明细表、被告确认函、证人余晓霞打款凭证、巴南区物业管理服务中心的查询资料、重庆市巴南区不动产登记中心不动产登记受理单（涉及案涉18套房产）、（2018）渝0113民初9912号庭审笔录及该案被告富高公司的代理词、重庆泽渝律师事务所接受原告委托于2019年3月20日向被告发出的《解除合同的函》、中国邮政EMS快递查询单及被告的反诉状等内容。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，被告未到庭对对方举示证据提出异议，本院对前述证据予以确认并在卷佐证。根据原告潘思原的到庭陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2015年4月17日，原告与被告代表龚云定在重庆市南滨路海棠晓月宁波会所就位于巴南区新京南城国际资产销售事宜初步达成共识：就被告抵押给重庆恒丰银行的位于巴南区南城国际的资产以1.5亿元价格卖给原告；商定签订正式协议后支付被告1500万元作为订金，被告负责办理恒丰银行顺位抵押，由原告负责归还被告在恒丰银行的剩余贷款，贷款结清后，被告将此资产过户给原告，原告将所剩尾款一次性支付被告。2015年5月27日，原被告签订《购置协议》，约定双方指定被告的资产处置转让到原告名下，资产购置标的：巴南区渔洞箭河路（产权证号XXX房地证2014字第XXX号）普通商品房建设用地，巴南区渔洞箭河（产权证号XXX房地证书2014第XXX号），巴南区渔洞箭河路（产权证号XXX房地证2014字第XXX号），巴南区渔洞箭河路（产权证号XXX房地证2014字第XXX号），巴南区渔洞箭河路（产权证号XXX房地证2014字第XXX号）。巴南区渔洞箭河路（产权证号XXX房地证2014字第XXX号），巴南区渔洞箭河路（产权证号XXX房地证2014字第XXX号），巴南区渔洞箭河路（产权证号XXX房地证2014自第XXX号）等商品用房；双方在合同签订后的三个工作日内，原告向被告支付诚意金300万元；原告以借款给被告用以偿还被告在恒丰银行贷款的方式，作为原告购买被告上述不动产的购房款，并进行分批解押，第一批4号楼的XXX，借款金额为1882万元，第二批5号楼的XXX，2号楼的1楼，借款金额为1610万元，第三批1、2号楼的4楼，借款金额为2281万元，第四批1、2号楼的3楼，借款金额为4286万元，第五批1、2号楼的1、2楼，借款金额为3942万元，第六批999万元（借款金额以1.5亿减去上述实际支付金额的余额为准；借给被告的资金作为购房款用于偿还被告在恒丰银行的贷款，被告将在3个月内完成上述工作，若因被告原因导致未按时完成义务，被告愿意以补贴形式向原告支付200万元，若因原告原因（因资金不到位）造成被告未按时完成上述工作，被告将不再支付此金额；被告将项目帝豪南城国际的所有车位的车库产权证为被告向原告的借款提供抵押担保，并在所属地区的房交所办理抵押登记，以保证原告借给被告的购房资金安全；此外，还约定，以房交所对标的物的最低评估价格过户而产生的税赋，各自承担，以1.5亿的过户金额对上述资产在房交所进行过户所产生的税赋，与以最低评估价格进行过户而产生的税赋差额的50%作为被告对原告的补贴，从原告支付给被告的最后一笔购房款中扣除等内容。该协议签订后，2015年6月2日，原告分三笔向被告转款300万元。同年6月9日，被告向原告出具确认函确认收到诚意金300万元。2015年8月24日，原被告双方又签订《借款合同》，载明内容：鉴于原告与被告实际控制人于2015年5月27日签署了《购置协议》，被告因资金周转原因需要向原告申请借款，用于归还购置协议所指向资产抵押到恒丰银行重庆分行项下贷款，原告同意出借，被告保证待银行解除资产抵押后立即到交易产权所属地房屋交易所办理买卖过户手续；被告向原告借款单笔最高额4430万元，借款期限为2015年8月25日起至2015年12月31日止（购置房产采取分批还贷解押过户，最高分批还贷金额为4000万元+已支付诚意金300万元+车库作为保障性措施设置抵押前需要向房交所缴纳大修基金等费用130万元）；借款用途归还恒丰银行重庆分行抵押物为重庆市巴南区箭河路“新京广场”XXX号裙楼商业，贷款本金金额为1.33亿元；还款方式为，双方同意房产过户后以借款抵充购房款，待购置协议项下房产过户交易完成后，双方以现金结清应付购房款额；违约责任，银行解押手续完成后，被告必须在2个工作日内把所有过户手续所需资料全部交到房交所，每超过一天按借款金额的千分之三向原告支付违约金等内容。2015年8月25日，原被告双方签订《抵押合同》，约定被告以其所有的位于巴南区鱼洞镇箭河路不动产向原告设置抵押权，贷款金额为4430万元，贷款期限自2015年8月25日至2015年12月31日止。2015年8月26日，原告书面委托案外人余晓霞代为支付被告车库产权办理所需大修基金1040827元，次日，余晓霞向重庆市巴南区房屋管理中心转款1040827元。以上款项支付后，双方并未就房屋等不动产进行过户，亦未就车库办理抵押登记。2015年9月14日，原告向重庆市巴南区土地房屋权属登记中心出具《申请解除抵押的函》，称被告所借款项4430万元借款本息已还完，申请解除抵押登记手续。另查明，2017年1月10日至2018年7月13日期间，被告富高公司与案外人就《购置协议》中涉及的18套房产向重庆市巴南区不动产登记中心递交《不动产登记申请表》及《商品房买卖合同》、附图、委托书、大修基金、契税发票，重庆市巴南区不动产登记中心接受申请材料并受理出具《不动产登记受理通知单》。还查明，原告于2017年8月21日以民间借贷为由起诉被告、案外人新京集团有限公司至重庆市九龙坡区人民法院；后，被告提起管辖权异议申请，重庆市九龙坡区人民法院经审查作出（2017）渝0107民初18085号民事裁定书，裁定移送至本院审理，原告依法撤回对案外人新京集团有限公司的诉讼，审理中，被告富高公司答辩称案涉合同系买卖合同。嗣后，原告于2019年1月21日向本院递交撤诉申请，本院作出（2018）渝0113民初9912号之一民事裁定书准予原告撤回诉讼。2019年3月20日，原告通过中国邮政EMS特快专递向被告富高公司邮寄《解除合同的函》，主要内容为：双方于2015年签订了《购置协议》和《借款合同》，合同履行过程中，富高公司未按合同约定将车库抵押登记给原告，且其又将合同所涉部分房屋转卖给第三人，其行为已构成违约，故发函告知解除《购置协议》和《借款合同》，要求返还原告支付的诚意金300万元及代富高公司向巴南区房屋管理局支付的车库大修基金等相关费用1040827元，并要求支付违约金和赔偿损失。被告富高公司于2019年3月22日签收该邮件。本案中，被告富高公司在答辩期间内（2019年6月14日）向提起反诉，并递交反诉状，本院经审查后通知其缴纳受理费，但被告未在法院指定时间到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本诉，反诉依法按撤回处理。本院认为，依法成立的买卖合同受法律保护。本案中，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《购置协议》及《借款合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按约定严格履行合同。现本院就原告的诉请论述如下：一、案涉《购置协议》和《借款合同》是否已解除？首先，本院认为，案涉法律关系的认定。根据前案（2018）渝0113民初9912号案件审理中被告富高公司提交的答辩词及代理词陈述，被告富高公司与原告缔约的真实意思表示均为购买案涉房屋资产，即便之后签订了《借款合同》，该《借款合同》也仅仅为了实现《购置协议》中购买房屋资产的目的，借款性质也是用于购房款，《借款合同》是《购置协议》履行方式的进一步细化。现原告诉请来院认可被告方的陈述，同时认为《借款合同》系《购置协议》的担保，即原被告双方均认可其双方所签订的《购置协议》和《借款合同》的真实意思表示是购买案涉资产，故本院认定案涉法律关系应为房屋买卖合同。其次，案涉房屋买卖合同法律关系是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之内容，本案中，原告因被告在《购置协议》履行过程中未将约定车库抵押给原告，且被告又将案涉部分房屋转卖给第三人，认定其存在违约行为，于2019年3月21日向被告富高公司邮寄《解除合同的函》，本院认为，案涉《购置协议》和《借款合同》未解除的情况下，原告已代为垫付待抵押车库的大修基金，但被告富高公司未继续履行车库抵押事宜，且将案涉房产卖与案外第三人，其以行为表示不再履行案涉房屋买卖合同，且行为已构成违约，故原告向被告富高公司邮寄《解除合同的函》的行为符合法律规定。被告富高公司在合理期限内向针对原告解除合同的效力提起反诉，但其无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃其诉讼权利，案涉《购置协议》和《借款合同》自该通知到达对方时解除。故本院认为，案涉《购置协议》和《借款合同》已于2019年3月22日解除。二、购房款是否应该返还？审理中查明，原告根据《购置协议》和《借款合同》的约定，共计向被告富高公司支付300万元诚意金，代为垫付车库大修基金1040827元，被告富高公司在（2018）渝0113民初9912号案审理中均予以认可，并认可所支付款项均为购房款。现合同目的无法实现，《购置协议》和《借款合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之内容，案涉房屋买卖合同已解除，原告虽支付部分购房款，但其并未得到对应价款的房产，被告富高公司亦未举证证明原告已得到对应价款的房产，故原告要求被告富高公司返还其支付的购房款4040827元，证据充分，于法有据，本院予以支持。三、被告富高公司是否应该支付违约金？本院认为，案涉《购置协议》中仅约定若因富高公司原因造成富高公司未按时完成义务，富高公司愿意以补贴方式向原告支付200万元，《借款合同》中并未就被告未及时还款设置违约条款，故原告要求按照年利率24%计算违约金无法律依据，本院不予支持。本案中，《购置协议》与《借款合同》中约定的权利义务存在相互交叉的情形，被告富高公司在（2018）渝0113民初9912号案件中自认原告所出借款项系用于偿还被告在银行的贷款利息及缴纳车库的大修基金，其实际享受了该资金利益。而现原告主张要求被告归还购房款4040827元，其作为实际出资方存在一定的资金占用损失。关于该资金占用损失的起算时间的认定，本院认为，被告在案涉房屋买卖合同关系尚未解除的情况下已将合同约定资产转卖给案外人，以其行为表明其不再履行案涉《购置协议》，但原告并未举证证明其实际向被告主张过权利，直至其通过司法途径以民间借贷为由要求被告返还已付付款，故本案酌情以4040827元为基数从2017年8月21日（原告第一次向九龙坡区人民法院起诉受理时间）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用损失至购房款还清时止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆富高新京置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告潘思原偿还购房款4040827元，并支付以4040827元为基数从2017年8月21日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款还清时止的资金占用损失；二、驳回原告潘思原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23400元，由原告潘思原负担2220元（此款原告已缴纳本院），被告重庆富高新京置业有限公司负担21180元（此款项原告已垫付，被告在给付前述案款时一并支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  姚 芳人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平二〇一九年一月十七日书 记 员  朱丽佳