云南省景谷傣族彝族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0824民初1118号 原告：景谷乾安物业管理有限公司。地址：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）江东建材城****。统一社会信用代码：91530824080406499Ｍ。 法定代表人：普应富，职务总经理。 委托诉讼代理人：杨雨威，云南杨晓东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：李富梅，女，1984年10月13日生，汉族，景谷乾安物业管理有限公司员工。代理权限为特别授权代理。 被告：罗刚，男，彝族，1981年12月18日生，系景谷县人，现住景谷县。 原告景谷乾安物业管理有限公司（以下简称乾安物业）诉被告罗刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乾安物业的委托诉讼代理人杨雨威、李富梅到庭参加了诉讼，被告罗刚经本院公告送达开庭传票等材料，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾安物业向本院提出诉讼请求：1、判令罗刚给付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务管理费877.00元；2、案件受理费由罗刚承担。事实与理由：景谷县鸿泰雅苑小区位于景谷县，规划用地面积31978.97平方米，总建筑面积59250.62平方米，住宅面积54132.94平方米，共有14幢住宅楼，513间。罗刚购买鸿泰雅苑小区1幢403室，建筑面积为60.90平方米。2016年5月15日，鸿泰雅苑小区召开第一次业主大会，选举产生业主委员会主任、委员，并成立鸿泰雅苑小区业主委员会。2016年7月，鸿泰雅苑小区业主委员会终止开发商与普洱海博物业管理有限公司景谷分公司订立的前期物业服务合同。 2016年8月8日，乾安物业与鸿泰雅苑小区业主委员会订立《业主委员会委托小区物业管理合同》，委托管理期限5年，自2016年8月8日起至2022年12月31日止；委托管理事项包括：物业维修、维护、保安、保洁等。2016年9月3日鸿泰雅苑小区第五期业主大会，314户，占建筑面积28332.41平方米的业主同意选聘乾安物业为小区物业服务企业。2016年10月15日，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业订立《补充协议》，协议约定：2016年7月1日至12月31日的物业管理费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月。2017年2月1日，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业订立《补充协议》，协议约定：2017年1月1日起至《业主委员会委托小区物业管理合同》终止之日的物业服务费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月。 乾安物业于2016年9月8日进驻鸿泰雅苑小区，接管业主委员会聘任的物业服务人员（保安6人、保洁5人、水电工2人及相关人员），补发物业服务人员的工资；进行保安、保洁（清理大量的垃圾）工作，并使保安、保洁正常化；购买安装门禁系统和监控系统；维修漏水的房屋和车库，补种绿化带，修建摩托车停车场；清理1栋、11栋和13栋的化粪池；更换小区老化设备（路灯更换LED节能灯）；建造小区公告栏，拒绝乱贴小广告；修建第9幢排污管，与开发商交涉粉刷楼道。2018年1月份，乾安物业多次向罗刚催交物业服务费，罗刚拒不支付物业服务费。综上所述，乾安物业与业主委员会订立的《业主委员会委托小区物业管理合同》，经业主大会专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，《业主委员会委托小区物业管理合同》及其《补充协议》对业主具有约束力，乾安物业履行《业主委员会委托小区物业管理合同》及其《补充协议》约定的义务。被告应当按《物业管理合同》及《补充协议》的约定履行支付物业服务费的义务。为维护乾安物业的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持乾安物业的诉讼请求。 罗刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：景谷县鸿泰雅苑小区位于景谷县，规划用地面积31978.97平方米，总建筑面积59250.62平方米，住宅面积为54132.94平方米，共有14幢住宅楼，513套。罗刚购买鸿泰雅苑小区1幢403室，面积60.90平方米。2016年5月15日，鸿泰雅苑小区召开第一次业主大会，选举产生业主委员会主任、委员，并成立鸿泰雅苑小区业主委员会。2016年7月，鸿泰雅苑小区的前期物业服务企业终止对该小区的物业服务。2016年8月8日鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业有限公司签订《业主委员会委托小区物业管理合同》，委托管理期限5年，自2016年8月8日起至2022年12月31日止；委托管理事项包括物业维修、维护、保安、保洁等。 2016年9月3日，鸿泰雅苑小区业主委员会召开第五期业主大会，会议公开了7-8月管理费收支情况、制定了受损房屋的修缮方案、决定选聘景谷乾安物业管理有限公司进行小区物业服务等事宜，此次会议经314户住户，占建筑总面积28332.41平方米的业主签字同意。2016年10月15日，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业签订《补充协议》，其中约定“2016年7月1日至12月31日的物业服务费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月”。2017年2月1日，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业订立《补充协议》，协议约定：2017年1月1日起至《业主委员会委托小区物业管理合同》终止之日的物业服务费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月。罗刚未交纳2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费877.00元。 以上事实有《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》、景谷县人民法院（2017）云0824民初696号民事判决书、鸿泰雅苑小区业主委员会关于景谷乾安物业管理公司物业服务的情况说明、商品房购销合同、（2017）景谷县不动产权第0001511号不动产权证等证据及庭审笔录中乾安物业的陈述证实。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 关于乾安物业与鸿泰雅苑小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》对罗刚是否具有拘束力的问题？根据《中华人民共和国物权法》相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，业主大会决定聘请乾安物业为小区物业服务企业，符合法定专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方签订的物业管理合同对业主具有拘束力。乾安物业的物业管理有鸿泰雅苑小区业主委员会于2019年9月10日出具的《鸿泰雅苑小区业主委员会关于景谷乾安物业管理公司物业服务的情况说明》在案佐证，证实乾安物业履行服务期间在鸿泰雅苑小区完全履行了物业服务合同约定的义务，故罗刚应当全面依照合同履行交纳物业服务管理费等义务。乾安物业与鸿泰雅苑小区业主委员于2016年10月15日、2017年2月1日签订的《补充协议》，系按国家发改委、云南省物价局相关文件规定，在放开市场价格的基础上，对物业服务管理费进行协商调整的结果，未超过2015年3月1日以前的物业服务收费标准，无损害接受服务方合法权益的情形，属合理范围内约定，依法应予支持。故乾安物业诉请要求罗刚支付2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费877.00元有事实及法律依据，本院予以支持。 罗刚经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和辩论的权利，并承担由此产生的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款、第一百四十四条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 由被告罗刚于本判决生效后十日内支付原告景谷乾安物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费877.00元。 案件受理费50.00元，由被告罗刚承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 审判长 王 芳 审判员 罗忠莲 审判员 徐珊珊 二〇一九年十二月九日 书记员 杨秋迪 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作了该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。