广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初7637号原告（反诉被告）：李春阳，男，1972年2月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：彭周，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正大，广东红棉律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：谢俭锋，男，1978年8月11日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：梁静仪，女，1978年8月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：高慧义，广东金羊律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴卓雄，广东金羊律师事务所实习人员。第三人：广州市丰悦置业代理有限公司，住所地广州市花都区花东镇富力金港新城金熙一街2号之二十三101房，统一社会信用代码91440114MA59DCER84。法定代表人：黄美萍。委托诉讼代理人：何秀玲，该公司职员。原告李春阳与被告谢俭锋、梁静仪，第三人广州市丰悦置业代理有限公司（以下简称丰悦公司）、中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，谢俭锋、梁静仪在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉合并进行审理。本案依法由审判员王璇适用简易程序，于2018年8月31日公开开庭进行审理。诉讼中，李春阳撤回了对中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的起诉。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行审理。原告（反诉被告，以下统称原告）李春阳的委托诉讼代理人彭周、何正大，被告（反诉原告，以下统称被告）谢俭锋、梁静仪的共同委托诉讼代理人高慧义、吴卓雄，第三人丰悦公司的委托诉讼代理人何秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春阳向本院提出诉讼请求：被告履行《房产买卖合同》，配合原告办理房产证涂销抵押登记、按揭贷款手续、递件过户手续；被告支付原告违约金18750元，以总房价1250000元为基数，按日千分之一标准，自2018年7月1日起计算至被告实际配合原告办理过户手续之日止，暂计至2018年7月15日。诉讼中，原告李春阳变更第1项诉讼请求为：被告履行《房产买卖合同》，配合原告办理递件过户手续。事实和理由：2017年5月13日，两被告与原告通过第三人丰悦公司签订了《房产买卖合同》，约定原告向两被告购买位于广州市花都区金港大街3号101房，房屋面积95.2平方米，总房价1250000元，付款方式为定金100000元，首期房款270000元，递件成功当日支付430000元，剩余部分按揭付款。签订合同时两被告尚未取得《不动产权证书》。原告如约支付了定金及首期房款共计370000元，两被告于2017年6月24日将房屋交付给原告使用。之后两被告迟迟不办理不动产权证书的相关手续。经原告多次催促，直到2018年4月，两被告才将不动产权证书的复印件通过中介公司交付给原告，此后两被告拒不配合原告办理按揭贷款及过户手续。2018年6月下旬，原告向两被告发送了三次履约通知，两被告都拒绝签收。原告于2018年7月9日前往花都房管部门查询，发现涉案房屋抵押尚未涂销。抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行（现变更名称为：中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行）。原告认为，被告因房价的上涨而悔约，拒不履行合同，构成根本违约。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。补充：关于我方第1项诉请要求被告协助办理按揭贷款手续，若法院不支持，我方可以一次性支付剩余房款。被告谢俭锋、梁静仪辩称，我方不同意原告的全部诉求，请求驳回，理由如下：我方认为是原告方违约在先，导致合同无法履行的原因在于原告。因此我方不同意支付违约金，并且我方提起反诉要求解除合同。第三人述称，我方没有意见，无论双方继续履行还是解除，只要双方达成一致，我方都没有意见。原告起诉状中的事实与理由有几点与事实不符，原告陈述被告迟迟不肯办理产权证是不对的，签合同之前还未办证，签订合同之后，被告就让我方到相关部门预约缴税办证。原告陈述多次催促被告也是不对的，当时被告方缴税之后立即让开发商办证，房管局在2017年10月23日出具了受理回执，于2017年12月17日出具了房产证。由于被告房屋有贷款，因此需要把贷款还清，才能把房产证拿出来。申请贷款和提前还贷可以同时进行，我方之后跟原告说可以办理还贷，当时双方已经网签了，但原告提出需要把网签材料给律师看，后来说材料有问题，之后我方再次帮原告申请网签，但是原告提出不需要我方帮他办理按揭了，其自己去办理按揭。我提出若不需要我方协助办理的话需要签订一份文件声明，但是原告也不同意签订。被告在出具房产证之后申请了提前还贷，于2018年1月7日已经扣款成功，即抵押涂销之后就能拿到房产证了。办理贷款需要评估，评估公司提出需要房产证复印件，2018年4月18日银行通知被告可以拿房产证了，之后复印了房产证，我方将房产证复印件交给原告家里人，表示可以办理贷款了。5月30日、5月31日我方问原告是否办理贷款，原告没有回复，6月9日我方又问了一次，原告均没有回复。后来听说双方通了电话，语气有点不好。2018年6月9日，卖方打电话给我说买方说其没有购房资格，我方提出应该不可能的，买家是广州户口。卖家提出若下周内无法办理按揭则视为买家放弃。6月18日晚上，买家的配偶打电话给我方提出同意办理过户，要求我方通知对方，但是我电话通知对方时，对方提出已经将事交给律师处理了。被告谢俭锋、梁静仪提出反诉请求：1.解除原、被告、第三人于2017年5月13日签订的《房产买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖合同关系；2.被告没收原告支付的定金100000元；3.原告立即向被告交还广州市花都区金港大街3号101房房产；4.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：两被告是夫妻。2017年5月13日，被告和原告签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告名下坐落在广州市花都区金港大街3号（十二区2栋）101房房产，总成交价1250000元。合同还约定了因买方或者卖方违反本合同约定（如逾期办理交易、按揭等买卖相关手续等），逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定“卖方在签订三方合同一个月内开始办理房产证相关手续，在卖方取得房产证后十个工作日内，买方开始办理申请贷款，卖方申请提前还款，在银行出涂销资料及买方出同贷书l5天内申请办理过户手续”。合同签订后，原告先后向我方支付了定金100000元及首期房款270000元。2017年6月24日，双方办理了房屋交接手续。2017年10月23日，被告取得涉案房屋的不动产权证。2018年1月7日，被告提前还清了银行贷款。2018年4月16日，银行向被告出具《涂销证明》。随后，被告多次通知原告办理涉案房产的过户手续。然而原告一直以种种理由推诿，拖延办理。按照双方约定，双方应当在银行出具涂销资料后15日内（即2018年5月1日前）办理过户手续。原告迟迟不办理过户手续（逾期超过10天）的行为己构成违约，且表明原告无意继续履行合同。为此，被告向法院提起反诉，要求解除《房产买卖合同》并没收定金，同时要求原告立即交还涉案房产。合同解除后，被告愿意向原告退还房款270000元。李春阳针对谢俭锋、梁静仪的反诉辩称，我方答辩意见与我方本诉起诉意见一致，请求驳回被告的全部反诉请求。补充如下：被告由于房价上涨而反悔，是故意违约，用各种理由拖延办理过户手续，另外，第三人的陈述有很多不是事实，在合同履行过程中，我方多次催促中介履行中介职责，但是中介怠于履行，因此第三人在法庭陈述中一味偏袒被告，第三人非常清楚在找按揭公司办理按揭贷款的过程中是被告一直以没有时间拖延，之后我方提出让被告把材料寄出，但是被告也没有配合。在我方要求中介方向被告发出履约通知时，中介方也一直没有履行职责。我方向被告发出了几份履约通知，每次都是有告知第三人的，中介方都是清楚的。第三人丰悦公司述称，我方意见与本诉意见一致。补充如下：第一次我方已经约好了按揭公司，但是买家没有过来办理，卖家跟我方提出没有时间，我方提出可以将材料寄给他，卖家立即把地址给了我方。第二次按揭公司已经来了，由于按揭公司还需要另外跟别的人办理按揭，需要等待较长时间，我提出原告在附近逛逛，后来按揭公司回来了我联系原告，原告又提出没有考虑好，先不办理了。第三次我方提出可以让原告先签资料，之后我再把材料寄给被告，同时让被告把相关材料寄给我方再转交给原告，但是原告也不同意该方案。本院经审理认定事实如下：谢俭锋与梁静仪是夫妻关系。2017年5月13日，李春阳（买方）与谢俭锋、梁静仪（卖方）、丰悦公司（经纪方）签订《房产买卖合同》，约定李春阳向谢俭锋、梁静仪购买位于广州市花都区金港大街3号101房，房屋建筑面积为95.75平方米，成交价为1250000元。房屋交付使用时间为2017年6月30日前。第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。备注：……③中介方已告知买卖双方此房屋没办房产证，卖方需尽快去缴纳办证所需的费用及税费，买方出资帮卖方加急出房产证；④交楼当天，买方需支付270000元给卖方。合同附件约定付款方式为涂销抵押后付款：1、买方需在2017年5月13日前支付定金100000元给卖方；2、买方出资赎契，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销的全权委托经纪方或经纪方指定的按揭服务公司人员办理赎契手续，买方赎契款项一旦划至卖方贷款账户，到账即视为卖方已收取该部分扣款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，卖方承担还贷之一切手续费用。3、首期扣款（不含定金）270000元，买方应于经纪方或银行通知还贷之日支付至卖方贷款账号内。4、余下首期款430000元买方须于递件成功当天直接支付卖方。5、楼价余款（2）按揭付款：贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户或抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。卖方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。当日，李春阳与谢俭锋、梁静仪还签订一份《补充协议》，约定：①卖方在签订三方合同一个月内开始办理房产证相关手续，在卖方取得房产证后十个工作日内，买方开始办理申请贷款，卖方申请提前还贷，在银行出涂销资料及买方出同贷书15天内申请办理过户手续；②若因政策调整导致此房屋无法办理产权交易手续，则卖方退回买方之前所给的所有定金和首期费用，但本次解除非中介方过错，中介费不予退回；③在本合同履行过程中因政府部门原因发生与房产交易相关的税费种类及标准的变化，则由买方承担。上述合同及协议签订当日，李春阳向谢俭锋支付定金100000元，之后又支付了首期款270000元。2017年6月24日，李春阳与谢俭锋办理了房屋交接手续。涉案房屋产权于2017年10月23日登记至谢俭锋、梁静仪名下。谢俭锋、梁静仪表示其于2017年年底申请提前还贷，银行贷款于2018年1月7日已经还清，银行于2018年4月16日出具了涂销证明；因丰悦公司工作人员表示涂销抵押和过户手续可以一起办理，故其没有急着去办涂销手续，之后其认为合同无法继续履行了就自行办理了涂销抵押手续。丰悦公司确认谢俭锋、梁静仪的上述陈述。关于李春阳办理按揭贷款手续的情况，李春阳陈述其于2018年1月找了一家按揭代办公司，约了三次，三方的时间均无法配合，之后丰悦公司提出通过邮寄的方式分别签材料，但谢俭锋、梁静仪以涉及个人隐私为由不同意邮寄户口本，因其坚持要求查看户口本原件，双方发生冲突，之后协商不成。谢俭锋、梁静仪表示一开始确实是各方的时间无法配合，之后其提出李春阳签完材料后再邮寄给其签，但是李春阳要求核对房产证原件，因房产证还在按揭银行，无法出示，李春阳又提出要查看其全家的户口本原件，因户口本原件不属于按揭公司要求提交的办理按揭手续的材料，故其不同意出示，李春阳便以此为由拒绝办理按揭手续。丰悦公司确认了谢俭锋、梁静仪的陈述，丰悦公司表示办理按揭手续仅需复印件，无需户口本原件。另根据李春阳提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》，截至2018年9月6日，李春阳家庭名下无房产。诉讼中，李春阳向本院申请财产保全，本院于2018年7月24日作出民事裁定书，裁定：查封被申请人谢俭锋、梁静仪名下位于广州市花都区金港大街3号101房。之后，本院采取了执行措施。诉讼中，李春阳将剩余房款880000元一次性交存至本院代管款账户。本院认为，李春阳与谢俭锋、梁静仪、丰悦公司于2017年5月13日签订的《房产买卖合同》、附件以及《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行义务。根据合同的约定，买方应在卖方取得房屋的不动产权证后十个工作日内办理按揭贷款手续，卖方在银行出具涂销抵押的资料及买方取得同贷书15天内办理递件过户手续。根据各方的陈述，在涉案房屋办理不动产权证之后，因各方的时间多次无法配合，故李春阳未能及时申请办理按揭贷款手续，在中介公司提出通过邮寄的方式签材料后，李春阳提出要求查看核对房屋的房产证及卖方的户口簿原件，谢俭锋、梁静仪不同意出示，双方就此发生纠纷。对此，本院认为，虽然谢俭锋、梁静仪以及中介公司均认为上述材料的原件并非办理按揭贷款手续的必要材料，但考虑到购买住房、办理贷款属于涉及买方家庭生活的巨大财产行为，李春阳提出查看和核对材料真实性的请求属于合乎情理的要求，并非故意拖延交易。而根据谢俭锋、梁静仪以及丰悦公司的陈述，谢俭锋、梁静仪未在约定时间内涂销抵押，亦是由于丰悦公司告知递件和涂销抵押手续可同时办理，故谢俭锋、梁静仪亦不存在违约。因双方均不存在违约行为，涉案房屋亦已交付李春阳使用，李春阳亦已将剩余房款交存至本院代管款账户，李春阳要求继续履行合同，谢俭锋、梁静仪配合办理房屋的递件过户手续合理合法，本院予以支持；对于李春阳主张的逾期办理过户手续的违约金，本院不予支持。谢俭锋、梁静仪提出的解除双方之间的房屋买卖合同关系、没收定金100000元、李春阳返还涉案房产的诉讼请求理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、原告李春阳与被告谢俭锋、梁静仪，第三人广州市丰悦置业代理有限公司于2017年5月13日签订的《房产买卖合同》及附件继续履行，被告谢俭锋、梁静仪于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告李春阳将位于广州市花都区金港大街3号101房过户登记至原告李春阳名下；二、驳回原告李春阳的其他诉讼请求；三、驳回被告谢俭锋、梁静仪的反诉请求。本诉案件受理费16218.8元，由原告李春阳负担240.04元，被告谢俭锋、梁静仪负担15978.76元；反诉案件受理费8475元以及财产保全费5000元，均由被告谢俭锋、梁静仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  段纯惠人民陪审员  高 媛二〇一九年一月十一日书 记 员  陈晓敏方琢华