四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初14955号 原告（反诉被告）：四川中德荣和商业管理有限公司，住所地：成都高新区中和会龙路365号2栋1层附113号。 法定代表人：孙滨，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，汉族，1982年10月27日出生，住重庆市巴南区，系原告公司员工，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：卓绍春，男，汉族，1979年3月1日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：王定刚，四川法奥律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告）四川中德荣和商业管理有限公司（以下简称中德荣和公司）与被告（反诉原告）卓绍春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理,于2018年10月31日进行了证据交换，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。中德荣和公司的委托代理人毛永，卓绍春及其委托代理人王定刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中德荣和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的商品房租赁合同；2、请求判令卓绍春给付2017年3月起至起诉之日止租金按每月17400元计，自起诉之日起至判决合同解除之日止租金按每月17400元计，自判决解除合同之日起至实际返还商铺之日止的场地占用费按日租金的双倍支付；3、请求判令卓绍春按照合同约定支付违约金17400元；4、请求判令卓绍春承担本案全部诉讼费用。事实及理由：中德荣和公司、卓绍春于2016年10月26日签订了《商品房租赁合同》，约定租赁期限为4年零8个月（即2017年3月1日-2021年10月31日止）。合同第三条第三款第四款约定2017年11月1日至2018年10月31日一年租金为20880元整，按季度支付。目前卓绍春欠缴2017年10月至2018年4月租金，共计104400元整，中德荣和公司催缴并发函至该商户无果。按照《商品房租赁合同》第十一条第二款约定卓绍春不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每半年租金总额的千分之一支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，视为卓绍春根本违约，中德荣和公司有权单方解除合同，卓绍春应无条件退场，同时卓绍春应向中德荣和公司支付17400元整违约金，且租赁保证金不予退还。卓绍春拒不缴纳租金的行为已严重违反双方合同约定，严重侵犯了四川中德荣和公司的合法权益，鉴于此，四川中德荣和公司依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 卓绍春辩称，1、我方同意解除双方的租赁合同关系，但我方认为中德荣和公司于2017年12月5日通过提起诉讼的方式提出了解除租赁合同，我方收到起诉状副本后也于2018年3月15日停止了经营并搬离了租赁物，双方的租赁关系已经通过双方的行为在2018年3月15日就已经解除。2、中德荣和公司第二项诉讼请求主张从2017年3月开始计算租金是与事实不符，中德荣和公司的两次起诉，也陈述欠缴的是2017年10月至2018年4月的租金。另外，主张租金的诉讼时效也只有一年，从中德荣和公司本次起诉时间来看，已有部分租金超过了诉讼时效。3、中德荣和公司在第二项诉讼请求中主张的双倍租金无事实和法律依据。4、案涉商铺未通过环评，导致了我方根本无法正常使用租赁物，真正违约的是中德荣和公司，中德荣和公司的第三项诉讼请求不成立，我方无需承担违约责任。除此之外，案涉合同是中德荣和公司提供的制式合同，只约定了我方的违约责任，没有约定中德荣和公司的违约责任，双方的权利义务不对等，这样的约定显然也有失公平，即便法庭最终支持违约金，也请求法庭综合考虑该情况及中德荣和公司存在商铺无环评的过错，降低违约金。 卓绍春同时向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认卓绍春、中德荣和公司之间于2016年10月26日签订的《商品房租赁合同》于2018年3月15日解除；2、请求判令中德荣和公司返还卓绍春租金17400元；3、请求判令中德荣和公司返还卓绍春租赁保证金17400元；4、请求判令中德荣和公司赔偿卓绍春损失146600元；5、请求判令中德荣和公司承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实及理由：2016年10月26日，卓绍春、中德荣和公司签订了《商品房租赁合同》，将中德荣和公司位于成都市高新区中德英伦英伦联邦K区6栋1单元107号商铺出租给卓绍春，根据合同约定，卓绍春向中德荣和公司支付了17400元的租赁保证金。合同签订后，卓绍春对商铺进行了装修，并购买了设施设备，进行经营活动。然而，由于中德荣和公司出租给卓绍春使用的商铺未通过环评，导致了卓绍春根本无法正常使用租赁物，相关执法部门多次要求房屋取得环评后才能从事经营活动，直接导致了卓绍春被迫关门停业一个多月，为此，中德荣和公司不仅没能就因为环评停业这一个月的租金进行退还，反而一直置之不理，也未办理租赁房屋的环评。由于中德荣和公司未办理环评，卓绍春根本无法正常使用租赁物，给卓绍春造成了巨大损失。另外，在本案之前，中德荣和公司已于2017年12月5日提出了通过诉讼的方式提出了解除租赁合同，卓绍春也收在收到起诉状副本后于2018年3月15日停止了营业并搬离了租赁物，事实上，双方的租赁关系已于2018年3月15日解除。为维护卓绍春的合法权益，依法向人民法院提起反诉，恳请人民法院支持卓绍春的诉讼请求。 中德荣和公司辩称，我方按照合同约定按时将租赁物完整的交给了承租方，承租方在取得租赁物的使用权后从事的经营活动不违反国家的法律规定，由承租方自主经营，我方不应当承担卓绍春的反诉理由及损失。 经审理查明，2016年10月26日卓绍春作为乙方（承租方），中德荣和公司作为甲方（出租方），签订了《商品房租赁合同》，约定就甲方拥有的成都市高新区中德英伦城邦K区6栋1单元107号，使用面积66.72+79.89平方米的商铺出租给乙方。合同还约定以下与本案有关的内容：1、租赁物乙方用于从事中华人民共和国法律、法规所允许的经营……，乙方应自行办理在租赁物内进行商业经营的所有合法手续……乙方不得擅自变更租赁物用途及营业范围……；2、租赁期限为四年零八个月（即2017年3月1日-2021年10月31日止），实际计租日以甲方书面通知时间为准，租赁时间依次提前或顺延；3、计租期限从2017年3月1日起；4、双方同意甲方出租给乙方之租赁物在租赁期内具体租金如下（计租日以甲方书面通知时间为准，租金的计费时间及交费时间依此提前或顺延）：租赁期2017年3月1日至2017年10月31日，租金暂定139200元，租赁期2017年11月1日至2018年10月31日，租金暂定208800元，……；5、租金支付方式：乙方租赁该商品的租金应按季度支付，三个月为一个周期6、本合同签署后，乙方应于本合同签订之日内向甲方支付17400元作为本合同的租赁保证金给甲方；7、租期内，如乙方未能按时足额支付租金、物业服务费、能源费、违约金及其他应当支付的费用或未能履行本合同约定的其他义务的，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方的应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣乙方违约所造成的损失（该抵扣不影响甲方的任何其他权利或救济方式）。乙方应在甲方的书面抵扣通知送达后15日内向甲方补足被抵扣的租赁保证金；8、乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每半年租金总额的1‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方应无条件退场，同时乙方应向甲方支付17400元违约金，且租赁保证金不予退还；9、无论本合同因任何原因终止，乙方均应自合同终止之日起15日内撤离租赁场所，并将所有物品撤离，如果乙方未全部撤离的，视为乙方放弃遗留在现场的物品的所有权，甲方有权自行处置，相应的处置费用由乙方承担；10、租赁期限届满时若乙方不再续租或因合同解除或违约终止时，则乙方在合同终止之日起7日内必须按期撤场，否则，每延期撤场一天，甲方将按合同终止前1个月的日平均租金的两倍收取乙方场地占用费。若乙方未能撤除全部设施、设备及装饰、装修物，则撤场期届满后，甲方有权在不予另行通知的情况下自行处置一切属于乙方所有的遗留于甲方现场的财物，由此造成的上述物品损毁、灭失的风险由乙方自行承担。 2016年10月26日中德荣和公司向卓绍春出具了一份编号为3025906的《收据》，该收据显示中德荣和公司已收到卓绍春承租的K-6-107商铺的租赁诚意金17400元。2017年4月19日中德荣和公司向卓绍春出具了一份编号为3026058的《收据》，该收据显示中德荣和公司已收到卓绍春承租的K-6-107商铺租金（2017.7.15-2017.10.14）。 根据卓绍春提交照片可以显示，其已于2018年4月28日搬离其承租的商铺。 依据卓绍春提交的视频光盘证据，以及中德荣和公司自认，可以得知卓绍春已于2017年5月4日向中德荣和公司归还了其承租商铺的钥匙。 另查明，一、中德荣和公司曾于2017年向我院提交起诉状，起诉请求包含“解除合同”，卓绍春已于2018年1月16日收到本起诉状。 二、2017年5月26日，成都市高新区城市管理和环境保护局向卓绍春发出《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正通知书》，载明卓绍春经营的“舌尖帮串串香”，因存在“在居民住宅楼未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”，要求在2017年6月12日前对上述问题进行改正。 以上事实，有中德荣和公司、卓绍春当庭陈述以及提交的《商品房租赁合同》、《收据》、照片、视频光盘等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，四川中德荣和商业管理有限公司与卓绍春签订的《商品房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。 就双方争议的合同是否解除的问题，本院认为，中德荣和公司曾于2017年向我院提交起诉状，起诉请求包含“解除合同”，卓绍春已于2018年1月16日收到本起诉状，同时并当庭表示其一直同意解除合同，在收到第一次诉讼时的起诉状副本后也于3月15日停止经营，并没有对中德荣和公司提出的“解除合同”提出异议。因此在该起诉状副本送达到卓绍春时，上述解除合同的通知已到达卓绍春，按法律规定，合同自通知到达时解除，因此，涉案合同已于2018年1月16日解除。 合同解除，依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，卓绍春于4月28日搬离涉案商铺，于5月4日归还了涉案商铺的钥匙。虽卓绍春最终与中德荣和公司办理涉案商铺的交接时间为5月4日，但卓绍春有证据证明其4月28日曾前往中德荣和公司办理交接手续，但因中德荣和公司的工作人员不在而不能办理交接。因此，本院认为，卓绍春在搬离涉案商铺的当日曾有办理交接手续的行为，但系因中德荣和公司的原因未实际办理，故，卓绍春实际占有使用控制涉案房屋的期间应当计算至4月28日，租金及实际占用房屋的费用也应当计算至4月28日。 关于卓绍春欠付的租金，中德荣和公司曾向卓绍春出具《收据》，该收据载明中德荣和公司已收到卓绍春承租的K-6-107商铺租金（2017.7.15-2017.10.14）。因此卓绍春欠付的租金应当从2017年10月15日计算至2018年1月16日（合同解除之日）。合同解除后，卓绍春实际占有使用控制涉案房屋，也应当支付实际占用费。合同中虽约定“按合同终止前1个月的日平均租金的两倍收取乙方场地占用费”，但该约定实际系要求卓绍春承担违约责任，对此，本院结合中德荣和公司的损失，卓绍春的过错程度，认为该实际占用费以双方合同约定的租金标准为准较为妥当，因此，从2018年1月17日计算至2018年4月28日，卓绍春应当按月租金支付实际占用费。 依据双方合同，月租金为17400元，每日租金580元（按每月30日计算），租金支付3个月，实际占用费计算102天，因此计算下来，卓绍春需要向中德荣和公司支付的费用为52200元+59160元=111360元。 关于中德荣和公司要求卓绍春支付违约金17400元的诉讼请求，本院认为，中德荣和公司已收取了租赁保证金，按合同约定，卓绍春逾期交付房租，该保证金不予退还。在此情况下，卓绍春已因违约行为接受了惩罚，支付了代价，而中德荣和公司也未举证证明其具体损失的存在，故对中德荣和公司另行要求卓绍春支付违约金的诉讼请求不予支持。 关于卓绍春的辩称意见及反诉请求，本院认为，卓绍春提供的证据并不能证明中德荣和公司曾向其承诺涉案商铺用于做餐饮，在双方签订的合同中也未明确载明涉案商铺的经营种类，同时合同约定由“卓绍春自行办理在租赁物内进行商业经营的所有合法手续”，因此，涉案商铺无法继续经营餐饮项目的责任应当由卓绍春自行承担。关于卓绍春提出的关于诉讼时效的辩称意见，中德荣和公司曾于2017年12月提出诉讼，诉讼时效已中断。同时，卓绍春在涉案商铺的租赁期内未按期缴纳租金，已构成违约。租赁保证金的收取系为了担保合同履行，在卓绍春存在违约行为的情况下，按合同约定该保证金不应当予以返还，故对卓绍春要求返还保证金的反诉请求不予支持。关于卓绍春要求返还一个月租金的反诉请求，本院认为，卓绍春并没有证据充分证明其存在停业一个月的情况，即使存在该情况，如前所述，该停业的责任也应当由其自行承担，故该诉讼请求本院也不予支持。关于卓绍春要求赔偿损失的诉讼请求，卓绍春主张上述损失主要为装修损失，具体为装修费100000元，店招制作费3400元，室内喷绘和广告费3500元，灯具6700元，烟道、风机、浓烟净化器费用33000元。但依据合同约定，合同解除后，卓绍春应当将所有物品撤离，如未全部撤离的，视为其放弃遗留在现场的物品的所有权，同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。因此本案中，卓绍春提出的上述损失，在因其存在违约行为导致合同解除的情况下，即未自行将可搬离的予以搬离，附合的装饰装修也未证明中德荣和公司同意并继续利用的情况下，卓绍春的上述诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）卓绍春于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）四川中德荣和商业管理有限公司支付欠款111360元； 二、驳回原告（反诉被告）四川中德荣和商业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）卓绍春的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2608元，由卓绍春承担1000元，四川中德荣和商业管理有限公司承担1608元,反诉案件受理费1964元由卓绍春自行承担（此款四川中德荣和商业管理有限公司已预交，卓绍春在履行本判决确定的给付义务时一并向四川中德荣和商业管理有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一九年一月十日 书记员  余 瑶