杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初3174号原告：拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会，住所地杭州市拱墅区密渡桥路2号。诉讼代表人：张红勤，业委会主任。委托诉讼代理人：唐小平、张婷，浙江金道律师事务所律师。被告：浙**浙白马房地产开发有限公司，住所地杭州市华浙广场1号25层。法定代表人：胡浪潮，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李艳艳，浙江圣约翰律师事务所律师。原告拱墅区白马公寓（大厦）第三届业主委员会（以下简称白马公寓业委会）为与被告浙**浙白马房地产开发有限公司（以下简称华浙房产公司）物权保护纠纷一案，于2017年4月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转入普通程序。诉讼中，拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会（以下简称白马公寓业委会）成立，本院依法变更原告为拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会。本院于2018年12月18日第二次公开开庭审理本案。原告白马公寓业委会委托诉讼代理人唐小平、张婷，被告华浙房产公司委托诉讼代理人李艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系由白马公寓（大厦）业主大会依法选举产生，并经主管部门登记。被告是本小区的开发单位。根据规划图纸，3号公寓底层为托儿所和阅览室。原告认为，上述托儿所为本小区的公共配套设施，理应归全体业主共有公用。然而时至今日，被告仍未向全体业主移交上述建筑，故原告提起诉讼，请求判令：1.请求确认位于白马公寓3号公寓底层的规划用途为托儿所的房屋属于全体业主共有；2.判令被告立即将白马公寓3号公寓底层的托儿所交付给全体业主；3.本案诉讼费由被告承担。被告华浙房产公司答辩称：1.就程序方面，原告不具备适格的主体资格。我方于2017年5月5日向法庭提交了异议书，根据《中华人民共和国物权法》第76条第七项、《业主大会和就业委员会指导规则》以及《杭州市物业管理条例》等规定，结合本案的《白马公寓（大厦）小区业主大会议事规则》第六条第9项“决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜”系由业主大会决定，根据原告提交的证据，既没有证据证明案涉小区业主就“本物业管理区域内全体业主诉讼事宜”召开了业主大会，也没有证据证明合法有效的业主大会决议授权原告代表案涉小区全体业主提起本案诉讼，故原告不具备适格的主体资格。2.实体方面，关于使用部分，案涉小区的公建配套设施，被告已于2002年12月全部移交给了拱墅区新建住宅接收领导小组，本案小区建设项目的立项系在20世纪90年代，当时并无关于社区配套用房及相关法律法规的规定。2001年1月22日，杭州市委、市政府作出了《关于进一步加强城市社区建设的若干意见》，杭州市的居民委员会全部变更为社区居民委员会。社区划分后，按照每百户30平方米的标准配备办公、活动和社区服务用房。2002年12月案涉小区完工之后，拱墅区新建住宅接收领导小组在对案涉小区公建配套用房及其设施进行验收、接收时，系按照有关社区配套用房的新规定和配置标准进行验收和移交。2002年12月18日，拱墅区新建住宅接收领导小组与被告签订了《社区及物管配套用房移交协议书》，确认并接收了白马公寓按照杭州市政府新规定应配置的公建配套设施项目名称和面积。白马公寓应配置的社区配套管理用房共计335平方米，物业管理配套用房面积620平方米，自行车库面积1600平方米，上述面积的用房及配套设施均移交给了拱墅区新建住宅接收领导小区。2003年12月23日，拱墅区建设局、米市巷街道办事处及被告三方协商，对社区配套用房的位置及面积进行了相应调整，托儿所由原来的3号公寓底层改为7号公寓，面积为142.28平方米，最终的面积在移交协议书及补充协议上均作出了明确约定。第二，按照杭州市政府文件规定，社区配套用房的产权属于社区及镇政府，案涉小区全体业主对社区配套用房不享有所有权或使用权。3.原告对诉争标的物不享有物权，不享有物权保护请求权和物权确认请求权，其代表小区业主对被告提起本案诉讼，不具有合法、适格的原告诉讼主体资格。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：白马公寓（大厦）小区系浙**浙南都房地产开发有限公司（2002年9月13日名称变更为浙**浙白马房地产开发有限公司）开发建设。根据保存于杭州市城市规划档案馆的白马公寓3号公寓底层平面图显示，该图纸由中国美术学院风景建筑设计研究院于2000年12月完成设计，坐标横轴F6-F9与纵轴E10-E14相交位置，用途标明为“托儿所”。在工程竣工后，在该图纸上加盖了“竣工图”的印章，在印章内填写“编制日期为2002年12月10日”。对于争议位置的“托儿所”用途未作修改。该区域现由华浙房产公司控制锁门，内部空置。根据保存在杭州市房产档案馆的由杭州市房地产测绘公司于2003年1月完成的白马公寓3幢杭州市房地产平面图外业测绘调查情况附表页和房屋分层分户平面图显示，原设计图中标明为“托儿所”的区域为101室（托儿所），室内面积112.1533平方米，无阳台面积，套内面积112.15平方米，分摊共用面积为5.56平方米，总面积为117.71平方米。在白马公寓小区建设完成后，华浙房产公司（乙方）于2002年12月18日与拱墅区新建住宅接收领导小组（甲方）签订《社区及物管配套用房移交协议书》，载明：……根据市政府有关规定，白马公寓应配置社区配套服务管理用房共计335平方米，物业管理配套用房按620平方米配置，自行车库1600平方米。华浙房产公司已将上述配套用房移交给甲方。2004年2月5日，华浙房产公司（乙方）与拱墅区新建住宅接收领导小组（甲方）签订《白马公寓社区配套用房移交补充协议》，载明：2003年12月23日拱墅区建设局、米市巷街道、华浙房产公司三方经友好协商，原则按2002年12月18日签订的物管配套用房协议书执行。为使白马公寓配套用房相对集中，便于管理，对原协议部分用房的位置和面积作相应调整，并对有关事项达成一致意见：一、移交用房的位置和面积如下：7号楼3#，142.28平方米；7号楼4#，59.55平方米；7号楼5#，50.78平方米；7号楼6#，35平方米；2号楼102，39.23平方米；总面积（包括煤气站15平方米）341.84平方米。根据白马公寓小区的总平面图显示，该图纸中的公建配套表所列明的公建配套项目有本案争议的“托儿所”项目，面积为121平方米，位于3号公寓底层。以上事实有经庭审质证，并经本院认证的白马公寓3号公寓底层平面图、白马公寓3幢杭州市房地产平面图外业测绘调查情况附表页和房屋分层分户平面图、白马公寓竣工规划验收合格证、杭州市住宅区建设项目综合验收合格证书、《社区及物管配套用房移交协议书》、白马公寓社区配套用房移交补充协议》、分层平面图、总平面图及当事人陈述为证。本院认为，根据查明的事实，测绘成果表中标明为白马公寓3号楼底层101室（托儿所）的区域未被列入公摊，且未参与分摊共用面积。规划部门和不动产管理等相关行政部门至今未对案涉区域予以定性，根据现有证据，尚不足以认定案涉区域为公共部分。原告方亦未提交证据证明开发商与业主就案涉区域归属业主作出过约定，也未提交开发商在销售房屋时作出了该区域归属业主的说明、允诺的相关证据。故根据现有证据，原告主张案涉区域归属全体业主所有依据不足。原告可在相关行政部门对争议区域予以定性后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会的诉讼请求。案件受理费26160元，由原告拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  方素平人民陪审员  王爱国人民陪审员  冷毓芝二〇一九年一月十六日书 记 员  游慧玲