昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11958号原告杜灿梅，女，白族，1994年12月8日生，身份证登记地址：云南省大理白族自治州大理市。委托代理人：成长会、张如映，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告董民，女，汉族，1961年7月6日生，身份证登记地址：云南省昆明市西山区。被告李燕，男，白族，1964年4月20日生，身份证登记地址：云南省昆明市西山区。被告昆明尊园房地产经纪有限公司统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。住所地：云南省昆明市西山区。委托代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，身份证登记地址：四川省峨眉山市，特别授权代理。原告杜灿梅诉被告董民、李燕、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月17日公开开庭审理了本案，原告杜灿梅委托代理人成长会，张如映，被告李燕、董民，被告尊园公司委托代理人倪炳超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜灿梅向本院提出如下诉讼请求，1、判令三被告立即返还原告已付购房款10000元；2、三被告立即支付原告违约金89200元；以上合计：99200元；3、被告承担案件诉讼费、保全费。事实和理由：第一、二被告原系夫妻关系，原、被告于2018年2月6日签订《房屋买卖暨居间合同》，合同编号：0055879，合同规定：1、原告与第一、二被告通过第三被告购买及出售位于昆明市白马西区房屋，产权证号：昆房权证（昆明市）字第**，成交价格为44.6万元；2、交易时间约定为：于2018年2月14日前办理房屋权属转移登记等相关手续；3、合同违约责任为买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任；4、约定了付款时间、方式及交房时间、方式，争议管辖等内容。购房合同签订后，原告已经履行了支付定金的义务，但被告却将该房屋卖给了其他人，被告的行为构成了根本违约，违反了诚实信用原则。后经原告多次催促协商，一直未能达成一致意见。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告董民辩称，在被告董民没有准备、没带任何证件的情况下，在路上被中介的人拉到了中介所。当时与原告签订合同时原告怀有身孕，是在很晚的情况下看房，仅看了一个小时就到中介去签订合同。被告董明也一再告诉告诉中介和原告，董民不是产权人。当时原告要买房，没有看房产证和和身份证也不知道董民是否权利卖这个房子的前提下，在中介的催促之下签订合同，这个合同不成立、无效。对原告要求赔偿违约金20%不能接受。房子是婚前财产，是在登记结婚之前买的，李燕才是产权人。现与李燕分居，还没有登记离婚。被告李燕辩称，签合同是在急促的情况下签订的，没有任何准备。当时签合同时中介没有通知李燕，中介公司在没有核实信息的前提下没有权利和责任让董民签这个字，中介是专业机构，合同签订后有什么问题就要负法律责任。原告和被告董民、李燕，两家都是受害者。买房子的这方在什么情况都不知道的情况下被中介公司带入了不规范的合同里面，谁让签的合同谁来负责。房子是李燕个人婚前财产，购买房屋后才与董民登记结婚。被告尊园公司辩称，1、定金等法庭判决退给谁公司会退。2、公司不该承担违约责任。3、是董民李燕违约。经审理查明：董民、李燕系夫妻关系。2015年9月16日，座落于白马**园丁花园********房屋登记所有权人为李燕。2018年2月6日，被告李燕简称甲方作为出售方、原告杜灿梅简称乙方作为购买方、被告尊园公司简称丙方作为经济方，三方共同签订了《房屋买卖暨居间服务合同》。三方约定了：甲乙双方通过丙方出售及购买位于白马西区园丁花园9幢1单元5层501号房屋。该物业成交价格为446000元整。甲乙双方约定于2018年2月14日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，乙方签订本合同时支付购房定金10000元；扣除定金之后的房屋款的付款方式，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款106000元。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，乙方同意于2018年2月14日向丙方支付佣金7920元。买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求继续履行等合同条款。该合同中甲方、出售方一栏记载人员为“李燕董民代”，合同签订时被告李燕未到场。合同签订后，原告杜灿梅向尊园地产交付定金人民币10000元，被告董民向原告杜灿梅出具了一份定金收条。该款按照合同约定由被告尊园地产保管。2018年6月21日，尊园公司向本院提起民事诉讼，要求被告董民、李燕按照三方所订立的《房屋买卖暨居间服务合同》中的约定向其支付佣金7920及实际付清款项之日起的利息。经本院审理后认为：尊园公司作为提供专业服务的居间人在提供居间服务时，在董民并非本案所涉房屋登记所有权人的前提下，应当对于董民就本案所涉房屋是否有处分权，及董民是否得到了房屋所有权人的合法委托等事项进行居间前的审查。但尊园地产公司仅仅只是引导董民、杜灿梅签订了合同，也未将居间人应提供的跟进买卖双方交易、公证、过户等一系列居间服务履行完毕。尊园地产公司未全面履行居间义务的根本原因在于房屋登记所有权人对居间合同不予追认。本院结合尊园地产公司在促成本案所涉居间合同签订时未尽到全面审查义务的事实，及其提供的具体居间服务内容，酌情签订董民应支付的居间报酬为约定居间报酬的40%，即3168元。判令董民于判决生效之日起三日内支付尊园房地产公司居间报酬3168元及违约金317元。判决后，尊园公司不服上诉至昆明市中级人民法院，现该案还在审理中。现被告李燕已将涉案房屋出售他人。上述事实有原告提交的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》、昆房房权证（昆明市）字第**产证、定金收条，原告提交的（2018）云0112民初6401号民事判决书等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，对原告杜灿梅与被告李燕、董民、尊园公司签订的《房屋买卖暨居间服务合同》效力问题，首先，根据庭审查明事实，虽然董民与李燕系夫妻关系，但在出售房屋时，原告及被告尊园地产均未审查房屋的产权状况，亦无证据证实审查过两被告之间的关系，故董民与原告及被告尊园公司签订合同时不构成夫妻之间的表见代理。其次，该合同上李燕签字处系董民代签，李燕未委托董民买卖涉案房屋且李燕拒绝对董民上述行为进行追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”的规定，董民代李燕签字的行为对李燕不发生法律效力，所产生的法律后果应由董民承担。被告尊园公司与被告董民、原告杜灿梅签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已出售给他人，导致原告合同的根本目的无法实现，被告董民已构成根本违约，董民应承担相应的违约责任。尊园公司作为提供专业服务的居间人在提供居间服务时，董民并非本案所涉房屋登记所有权人的前提下，未对董民就本案所涉房屋是否有处分权、及董民是否得到了房屋所有权人的合法委托等事项进行居间前的审查，致使尊园公司与董民、杜灿梅三方所签订合同不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，尊园公司对此次合同不能履行应承担相应的赔偿责任。对原告提出的第一项诉讼请求，系原告交纳的定金，由被告尊园公司保管，故应由尊园公司向原告杜灿梅返还该款。对原告提出的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，本院酌情支持被告董民支付原告违约金人民币10000元。对原告要求被告尊园公司支付违约金的诉讼请求，虽然在此次签订合同中尊园公司应承担相应的责任，但三方所订立的合同中未约定尊园公司的违约责任，故原告要求尊园公司支付违约金的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告杜灿梅人民币10000元。二、被告董民于本判决生效之日起十日内支付原告杜灿梅违约金人民币10000元。三、驳回原告杜灿梅其他诉讼请求。案件受理费人民币1140元（原告已预交），由被告董民承担人民币684元（执行时一定给付），由被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担人民币456元（执行时一定给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。审判员  王会敏二〇一九年一月二十四日书记员  郭雨佳