江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初6530号原告：南京中创科技投资有限公司，统一社会信用代码913201156825489610，住所地南京市江宁经济技术开发区经三路。法定代表人：孙伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，江苏上元律师事务所律师。被告：南京久润餐饮有限公司，统一社会信用代码913201155759123859，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太广场。法定代表人：张玉清。第三人：南京三盟餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1NR14H4C，住所地南京市江宁经济技术开发区利源路胜太广场商务配套房。法定代表人：董良则。原告南京中创科技投资有限公司（以下简称中创公司）诉被告南京久润餐饮有限公司（以下简称久润公司）、第三人南京三盟餐饮管理有限公司（以下简称三盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中创公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。被告久润公司、第三人三盟公司经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中创公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付2017年5月7日前的租金及水电费1318897.19元并按照日万分之三标准承担自2017年5月7日起至付清之日止的违约金；2.判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁经营合同》中商业配套一楼西侧300平方米房屋的房屋租赁关系；3.判决被告按照1.8522元/平方米/天标准支付自2017年5月8日起至判决解除合同之日止的上述300平方米房屋的租金及解除合同之日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费，并按照日万分之三标准承担逾期付款违约金（其中前半年租金100018.8元的违约金自2017年5月8日起算，另100018.8元租金的违约金自2017年11月8日起算，2018年5月8日起的使用费的违约金自2018年5月8日起算，均计算至付清之日止）及水电实际使用费；4.判决被告及第三人立即将上述商业配套一楼西侧300平方米房屋腾让给其，判决第三人对实际使用上述房屋期间的租金（使用费）及实际使用水电费用承担连带清偿责任；5.被告及第三人承担本案全部诉讼费用。中创公司于2018年12月18日庭审过程中撤回在本案中主张2017年5月8日起的水电费的诉讼请求。中创公司并陈述，如法院认定《房屋租赁经营合同》无效，则其撤回要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁经营合同》中商业配套一楼西侧300平方米房屋的房屋租赁关系的诉讼请求，原诉请中的租金变更为房屋使用费，计算标准不变，原诉请第3项中的逾期付款违约金变更为逾期付款利息，计算标准为银行同期贷款利率，计算期间不变，其余诉讼请求均不变。即如法院认定《房屋租赁经营合同》无效，则中创公司的诉讼请求为：1.判决被告支付2017年5月7日前的房屋使用费及水电费1318897.19元，并按照日万分之三标准承担自2017年5月7日起至付清之日止的违约金；2.判决被告按照1.8522元/平方米/天标准支付其自2017年5月8日起至实际腾让300平方米房屋之日止的占有使用费，并按照银行同期贷款利率标准承担逾期付款利息（其中前半年使用费100018.8元的利息自2017年5月8日起算，另100018.8元使用费的利息自2017年11月8日起算，自2018年5月8日起的使用费的利息自2018年5月8日起算，均计算至付清之日止）；3.判决被告及第三人立即将上述商业配套一楼西侧300平方米房屋腾让给其，判决第三人对实际使用上述房屋期间的使用费承担连带清偿责任；4.被告及第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年12月21日签订一份《房屋租赁经营合同》，合同约定其将位于江宁开发区利源路胜太广场建筑面积约1300平方米的商务配套房屋租赁给被告经营餐饮（蓝湾咖啡）。合同签订后，其依约将上述房屋交付被告使用，但是被告未能按照合同约定按期足额支付租金及水电使用费。2017年5月，被告以经营不善长期亏损为由向其提出解除其中1000平方米的房屋租赁关系，继续租赁商业配套一楼西侧300平方米的房屋至2021年4月28日止，租金标准及支付时间仍按照原合同执行。其同意后，被告出具书面承诺给其，承诺分三期付清截止2017年5月7日拖欠的租金及水电费1318897.19元。但被告不守信诺，分文未付2017年5月7日前拖欠的房屋租金及水电费，2017年5月8日之后的房租及水电费也未支付。后其向被告催要房租及水电费过程中发现，被告已经擅自将上述300平方米房屋转租给第三人三盟公司。综上，其认为被告长期拖欠其房租及水电费，并擅自转租的行为严重违反《房屋租赁经营合同》第七条约定，其有权依照合同第八条约定解除合同。如法院认定《房屋租赁经营合同》无效，被告及第三人也应当腾让上述300平方米房屋并返还给其。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告久润公司未应诉答辩。第三人三盟公司未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2012年12月21日，原告中创公司（甲方）与被告久润公司（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定甲方同意将位于南京市江宁开发区胜太广场商务配套房屋出租给乙方作为商业使用，甲、乙双方共同确认租赁房屋（区域）的建筑面积约1300平方米，签约面积为1300平方米。乙方承租房屋之详细建筑位置、使用范围以《租赁房屋的平面图》圈定部分为准。该合同第2.1条约定，租赁期限自2011年4月28日起，至2021年10月28日止（含免租期）。甲方于2011年4月28日将本合同第一条约定之房屋交付乙方。合同第2.2条约定，装修免租期为6个月，自2011年4月28日起至2011年10月28日止，免租期内免收租金，但乙方免租期内所实际发生的水、电等其他费用按实结算，由乙方承担。合同第3.1条约定，租金价格为1.6元/平方米/天。第3.2条约定，租金从第四年开始在上一年租金的基础上递增，租金年递增率为5%。第3.3条约定租金按6个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为免租期结束前半个月之内。以后乙方必须在每一支付期起始15天前全额付清该支付期租金，甲方在收到租金后应开具发票给乙方。合同第6.8条约定，乙方应在合同终止之日起五日内将添置的装修、装饰部分自行拆除（水、电的增扩容设施、设备除外），搬出全部自有物品。乙方撤场时不得影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，返还房屋时，应经甲方验收认可。如逾期撤场，乙方同意甲方有权处分租赁房屋内的物品、设施、设备、装修、装饰，进行清场，收益归甲方所有。该合同签订后，中创公司依约向久润公司交付了租赁房屋。后中创公司（甲方）与久润公司（乙方）签订房屋租赁补充协议，协议载明甲乙双方于2012年12月21日签订了《房屋租赁经营合同》，现就有关事项签订如下补充协议：“2013年，由于开发区胜太广场打造了‘321创智咖啡’，不再使用乙方的领军人才俱乐部，俱乐部闲置后给乙方造成了一定的营业损失。考虑到前期的实际情况，甲方给予乙方在2014年10月29日至2015年4月28日期间15万元的租金减免，原租金为398680元，减免后金额为248580元。”中创公司与久润公司均在该协议上加盖了公章。另查明，2017年5月15日，久润公司出具《关于变更租赁面积和分期支付租金的承诺书》给中创公司，载明：“我公司承租的胜太路广场商务配套楼，由于经营不善长期处于亏损状态，经协商双方同意于2017年5月8日解除部分房屋的租赁协议，先解除1000平方米房屋的租赁；另有商业配套一楼西侧300平方米继续租赁2021年4月28日止，租金标准及支付时间仍按照原租赁合同约定标准执行。如逾期支付租金，则每逾期一日，按万分之三支付违约金。经核算截止2017年5月7日，我方尚欠贵单位租金、水电费共计1318897.19元左右，我方由于资金困难，承诺予以分期支付费用，如每次付款未能按期履行，则每逾期一日，按万分之三支付违约金。具体付款期限如下：2017年10月31日之前支付40万元；2017年12月31日前支付60万元；2018年2月1日前支付尾款。”该承诺书落款处加盖有久润公司的公章。再查明，南京江宁经济技术开发区管理委员会于2010年12月8日出具授权委托书给中创公司，载明：“南京江宁开发区胜太广场商务配套楼由江宁区开发区管委会投资建设，资产为开发区管委会所有，南京中创科技投资有限公司为江宁开发区管委会全资子公司。现授权委托南京中创科技投资有限公司全权代表江宁开发区管委会负责胜太广场商务配套楼的品牌招商、租赁合同签署及运营管理等一切事宜，授权期限自2010年12月8日起至2020年12月8日。”又查明，三盟公司于2017年4月12日注册成立，注册登记住所地为南京市江宁经济技术开发区利源路胜太广场商务配套房。董良则系三盟公司的法定代表人。三盟公司的工商登记档案资料中有《房屋租赁协议》一份，系出租方周泉（甲方）与承租方董良则（乙方）于2017年3月7日签订，约定甲方将坐落于南京市江宁区利源路胜太广场商铺配套房屋出租给乙方，租赁期限为2017年3月7日至2020年3月6日止。中创公司主张涉案300平方米房屋现由三盟公司实际使用，并提供了三盟公司的工商登记档案资料以及加盖有三盟公司发票专用章的水电表度数清单（落款日期为2018年12月13日）予以证明。审理中，中创公司申请本院开具调查令调查涉案租赁房屋的建设工程规划许可证明文件及产权证书。中创公司答复本院未能调取到相关建设工程规划许可证明文件或产权证书，且经其与南京江宁经济技术开发区管理委员会联系，亦无法提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证明文件或产权证书。上述事实，有《房屋租赁经营合同》、《房屋租赁补充协议》、《关于变更租赁面积和分期支付租金的承诺书》、三盟公司的工商登记档案资料、营业执照、授权委托书、2018年12月13日的水电费度数清单及当事人陈述予以证明。本院认为：根据规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告中创公司作为出租人，应当举证证明其出租给承租人的房屋系取得建设工程规划许可证的房屋，但中创公司未能提供涉案租赁房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，应当由中创公司承担举证不能的法律后果。故本院认定，中创公司与被告久润公司于2012年12月21日签订的《房屋租赁经营合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，中创公司有权要求久润公司返还《房屋租赁经营合同》约定的租赁房屋，故中创公司要求久润公司返还《房屋租赁经营合同》约定的租赁房屋中的一楼西侧300平方米房屋的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。中创公司提交的三盟公司的工商登记档案资料以及水电费清单足以证明三盟公司实际占有使用该300平方米房屋，三盟公司亦未到庭抗辩，中创公司作为出租人有权要求三盟公司返还该300平方米房屋，故中创公司要求第三人返还涉案胜太广场商业配套楼一楼西侧300平方米房屋的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院亦予以支持。久润公司未按照《关于变更租赁面积和分期支付租金的承诺书》及时支付2017年5月7日前的占有使用费及水电费1318897.19元，应当承担继续履行以及支付违约金的不利后果。对于2017年5月7日前的占有使用费及水电费1318897.19元对应的逾期付款违约金，根据《关于变更租赁面积和分期支付租金的承诺书》记载的分期付款时间分段计算，截至2018年12月31日的逾期付款违约金合计为150341.63元，此后的逾期付款违约金以1318897.19元为基数按照日万分之三的标准计算至实际付款之日止。根据规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于2017年5月8日起的占有使用费，中创公司主张按照1.8522元/平方米/天标准计算，不超过合同约定的租金标准，故对中创公司要求久润公司按照1.8522元/平方米/天标准支付自2017年5月8日起至实际返还300平方米房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。经计算，自2017年5月8日至2018年10月28日的占有使用费合计为299500.74元，该部分占有使用费按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年12月31日止的逾期付款利息合计为16169.37元，此后的逾期付款利息应当以299500.74元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。对于自2018年10月29日起的占有使用费，本院认定久润公司应当按照1.8522元/平方米/天标准支付至实际返还房屋之日止，并按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年10月14日起支付逾期付款利息至实际给付之日止。中创公司自愿放弃在本案中主张2017年5月8日起的水电费的诉讼请求，系其自有处分民事权利与民事诉讼权利的行为，本院予以准许。连带责任的承担属于对当事人的不利负担，除法律有明确规定或者当事人有明确约定外，不宜径行适用。对于中创公司要求第三人三盟公司对其实际使用房屋期间的使用费承担连带清偿责任的诉讼请求，因无法律或者合同依据，本院不予支持。被告久润公司、三盟公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告南京久润餐饮有限公司及第三人南京三盟餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于南京市江宁开发区胜太广场商业配套房一楼西侧300平方米房屋返还原告南京中创科技投资有限公司；二、被告南京久润餐饮有限公司支付原告南京中创科技投资有限公司截至2017年5月7日的房屋使用费及水电费1318897.19元及逾期付款违约金（计算至2018年12月31日的逾期付款违约金合计为150341.63元，此后的逾期付款违约金以1318897.19元为基数按照日万分之三的标准计算至实际付款之日止），均于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告南京久润餐饮有限公司支付原告南京中创科技投资有限公司自2017年5月8日至2018年10月28日止的房屋使用费299500.74元及相应的逾期付款利息（计算至2018年12月31日止的逾期付款利息为16169.37元，此后的逾期付款利息以299500.74元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止），均于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、被告南京久润餐饮有限公司支付原告南京中创科技投资有限公司自2018年10月29日起至实际返还上述300平方米房屋之日止的房屋使用费，该使用费按照1.8522元/平方米/天标准计算，并自2018年10月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付相应的逾期付款利息至实际给付之日止，均于本判决发生法律效力之日起三十日内付清；五、驳回原告南京中创科技投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收案件受理费16880元，公告费560元，合计17440元，由被告南京久润餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张映秋人民陪审员  李向群人民陪审员  李 康二〇一九年一月七日书 记 员  陈蒙怡