山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0282民初10778号原告：青岛名仕物业服务有限公司，住所地青岛市即墨区黄河三路**，统一社会代码：91370282679053319C。法定代表人陈文，职务总经理。委托诉讼代理人：黄绪晓，山东文鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雅男，山东文鸿律师事务所律师。被告：兰克庭，男，1964年11月24日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐圣杰，山东文鼎律师事务所律师。原告青岛名仕物业管理有限公司与被告兰克庭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理，依法由审判员杨涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青岛名仕物业管理有限公司的委托诉讼代理人邵雅男、被告兰克庭的委托诉讼代理人唐艳、唐圣杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。青岛名仕物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令兰克庭支付自2009年8月1日2018年8月31日的物业费14843.19元及截止2018年1月1日的违约金3300.91元，共计18144.09元；2、判令因诉讼产生的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的依泉美庐1单元5号楼1502号的业主，原、被告于2009年2月19日签订前期物业管理服务协议，双方约定按产权面积每月每平方米1.20元收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2009年7月31日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。兰克庭辩称，原告主张被告应当按照1.2元/平方米每月标准缴纳物业费无事实和法律依据。该房屋交付后，被告未实际入住，该房屋一直处于空置状态，因此被告不应当缴纳物业费。即便应当缴纳，也非按照原告主张的1.2元/平方米每月缴纳，被告应缴纳按照实际0.8元/平方米每月且不超过百分之六十的物业费。另原告按照年利率百分之二十四计算违约金过高。青岛名仕物业管理有限公司为证明其诉讼请求，向法庭提交以下证据：证据一前期物业管理服务协议一份和业主承诺书一份，证明原被告之间存在物业服务管理的事实，也证明被告自2009年2月19日签订物业管理服务合同后未交纳物业费。被告对该证据的真实性未提出异议，认为根据协议第四条第一项约定，物业费的收费标准是按照每月每平方米0.8元，并非原告所诉的每月每平方1.2元，且根据该协议第八条第四项约定的违约金计算标准过高。证据二催缴函打印件一份，证明原告已经按法律程序依法对被告进行了物业费的催缴。被告对证据二的真实性不予认可，认为通过该证据无法显示原告通知书的送达地点和时间，被告也未收到过催款通知书，所以该证据无法证明原告已经履行了通知义务。兰克庭为证明其抗辩主张，向法庭提交如下证据：交房通知书原件和复印件各一份，证明被告在交房时接房的条件就是需缴纳6个月的物业费，物业费的缴费标准是按照房屋产权面积乘以每月每平方米0.8元，该证据与原告所提交的前期物业协议约定的物业费标准一致，所以原告另行主张支付每月0.4元电梯费，双方并无合同约定，被告已经接房所以已经交了6个月的物业费，并非原告所说的已经免了6个月的物业费。原告质证认为该证据并非原告出具，此为北京和达创建置业有限公司青岛分公司所出具，其真实性我方不予认可，且与本案无关联。本院经审理认定事实如下：被告兰克庭系即墨区温泉街道依泉美庐小区1号楼5单元1502号房屋业主。2009年2月19日，原告青岛名仕物业管理有限公司（甲方）与被告兰克庭（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议主要内容为：根据有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等的基础上，就对本物业管理区域实施前期物业管理服务协商一致，达成如下协议：第一条物业管理区域的基本情况物业管理区域名称：依泉美庐小区第二条乙方房屋的基本情况房屋位置1号楼5单元1502号房建筑面积119.51第三条1、本合同期限自合同签订之日至首届业主大会成立之日为止，合同期限期满，甲方继续为依泉美庐的业主提供物业服务，业主接受的，本合同继续履行，乙方应继续按照本合同约定的数额向甲方甲方缴纳物业管理费。第四条物业管理费用1、乙方应缴纳的物业管理费收取标准为按产权面积每月每平方米0.8元。2、物业管理费实行预付制，每六个月为一个交费期，乙方应在房屋交付日的同时缴纳其名下物业从开发商规定入住之日起至下半年的物业管理服务费，以后每六个月收取，每次到期时的前一个月预付下半年的物业管理费。3、如果由于乙方的原因延期交付房屋或空置房屋，均须从开发商通知的应该办理房屋交付之日起按照此合同标准全额缴纳物业管理费和相关费用。第五条前期物业管理服务内容…第八条违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方在合理的期限内改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。…4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的甲方有权依法要求乙方补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起所欠费用的日千分之三支付违约金。…（双方当事人在协议落款处分别盖章、签字）签约时间：09年2月19日。兰克庭接收房屋时交纳了2009年7月31日前六个月的物业服务费。另查明，兰克庭的涉案房屋为高层建筑，实测面积为113.48平方米，兰克庭截至目前尚未入住。原告在实际履行前期物业管理服务协议过程中，除向所有业主收取物业费每月每平方米0.8元外，另单独收取了业主电梯费每月每平方米0.4元。以上事实，有原告、被告的陈述，原告提交的前期物业管理服务协议及物业管理费催款通知书等，被告提交的依泉美庐交房通知书在案佐证，经审查，本院予以确认。本院认为，原告青岛名仕物业管理有限公司与被告兰克庭签订的前期物业管理服务协议依法成立，为有效合同，双方当事人应全面履行各自的义务。关于原告要求物业费按每月每平方米1.2元（含电梯费每月每平方米0.4元）收取问题，本院认为，涉案房屋为高层住宅，故电梯费为高层建筑必然发生的费用，双方签订的前期物业管理服务协议虽约定物业管理费标准为每月每平方米0.8元，未明确约定是否包含电梯费，但协议第四条约定：如果由于乙方的原因延期交付房屋或空置房屋，均须从开发商通知的应该办理房屋交付之日起按照此合同标准全额缴纳物业管理费和相关费用。从本条文可以看出业主应缴纳的费用范围不仅包括物业管理费，还包括相关费用，因此可以理解为电梯费与物业管理费为不同的费用，且原告在实际运作过程中对业主除收取了每月每平方米0.8元的物业管理费外，均单独收取了每月每平方米0.4元的电梯费及其他费用，并为多数业主所接受，每月每平方米0.4元的电梯费应为协议约定的相关费用，故原告青岛名仕物业管理有限公司要求被告兰克庭按每月每平方米1.2元支付物业费和相关费用符合当事人双方签订的前期物业管理服务协议的约定，有事实和法律依据，本院予以支持。同时协议第四条规定由于乙方的原因延期交付房屋或空置房屋，均须从开发商通知的应该办理房屋交付之日起按照此合同标准全额缴纳物业管理费和相关费用，原告青岛名仕物业管理有限公司按约定提供了物业服务，兰克庭因自身原因未入住，应按上述约定全额缴纳物业费及相关费用，故被告支付0.8元/平方米每月且不超过百分之六十的物业费的抗辩不成立，本院不予支持。兰克庭未按约定交纳物业费及相关费用，应支付相应的违约金。2009年8月1日至2018年8月31日的物业费及电梯费为14843.18元（1.2×113.48×109）,被告提出原告请求按年利率24%支付的违约金3300.91元过高，无法律依据，该抗辩成立，本院予以采纳。根据相关司法解释违约金不能过分高于造成的损失的规定，可以自每年1月1日起至实际给付之日按照中国人民银行同期银行贷款利率的130%计算上一年度所欠物业费的违约金。综上，依照《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告兰克庭于本判决生效后十日内偿付原告青岛名仕物业管理有限公司2009年8月1日至2018年8月31日的物业管理费14843.18元及自2010年1月1日以680.88元为基数、自2011年1月1日、2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日起，以每年物业费1634.11元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率的130%计算，至实际给付之日的违约金。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元（原告预交），减半收取127元，由被告兰克庭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  杨涛二〇一九年一月三十日书记员  宫娟附法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。