广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16410号上诉人（原审被告）：广州市花佳坊投资有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李大治，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓冠杰，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：许涛。委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡翎，广东经纶律师事务所律师。上诉人广州市花佳坊投资有限公司（以下简称花佳坊公司）因与被上诉人广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投珠江新城分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人花佳坊公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回城投珠江新城分公司的全部诉讼请求或酌情调低花佳坊公司的租金、违约金；3.诉讼费用由城投珠江新城分公司承担。事实及理由如下：一、一审判决遗漏重要案件事实，涉案物业实际上为配套公共服务设施，根据我国现行法律法规，涉案物业须由城投珠江新城分公司移交广州市天河区人民政府，城投珠江新城分公司不具有签订涉案物业租赁合同的主体资格，《花城汇物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》）应属无效。1.根据广州市规划和自然资源局天河分局向花佳坊公司公开的涉案物业规划材料及花佳坊公司提交的《涉案物业场地建设规划图》可以确定涉案物业处于材料显示的规划范围内，涉案物业本身属于便民服务设施，且结合涉案物业周边的功能性物业可推定涉案物业被规划为公共服务设施。城投珠江新城分公司在一审中也承认涉案物业属于公共服务设施。城投珠江新城分公司未经国土资源和规划行政管理部门的批准，擅自改变涉案物业的公共服务设施用途，将涉案物业出租给花佳坊公司，违反了《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》第二十二条的规定。根据上述规定，规划功能为公共服务设施的涉案物业应由建设方广州新中轴建设有限公司无偿移交给政府主管部门，广州新中轴建设有限公司对涉案物业是没有使用权的，其对城投珠江新城分公司的授权亦归于无效，城投珠江新城分公司不具有出租人的主体资格。2.城投珠江新城分公司违反行政法规的强制性规定，虚构事实、隐瞒真相，强行与花佳坊公司签订涉案物业的《租赁合同》和《补充协议》，损害国家利益，合同应属无效。根据上述规定第二十一条的规定，涉案物业最迟应当在2016年4月22日前被政府部门投入使用，但城投珠江新城分公司隐瞒涉案物业验收合格需要移交给政府部门的事实，与花佳坊公司签订《租赁合同》，且城投珠江新城分公司使涉案物业至今未能被作为公共服务设施投入使用，损害国家和社会的利益，故《租赁合同》及《补充协议》应属无效。二、一审判决认定事实不清，花佳坊公司在一审中就涉案物业无法使用的事实提供大量证据予以证明，但一审对此并未查明及作出认定。一审判决未能查明《租赁合同》的实际履行情况，判令花佳坊公司承担支付租金、违约金的责任，证据不足。1.一审中花佳坊公司提交大量证据证明涉案物业因处于持续施工状态，自签订合同以来一直无法使用，涉案物业直至《租赁合同》解除之日均未曾使用。2.涉案物业的实际面积明显小于合同约定面积和招标文件公示面积，城投珠江新城分公司将与现实明显不符的涉案物业租给花佳坊公司，违反了约定及诚实信用原则。三、《租赁合同》及《补充协议》的效力存在瑕疵。1.《补充协议》的签订并非花佳坊公司的真实意思表示。2.花佳坊公司并非城投珠江新城分公司的合同相对方，不是适格的诉讼主体。涉案物业由城投珠江新城分公司依据规定统一挂网招标，该项目的中标人是案外人广州xx百货有限公司（以下简称xx百货公司），xx百货公司中标后与城投珠江新城分公司签订包括涉案物业在内的物业租赁合同并办理了租赁登记备案手续。其后花佳坊公司向xx百货公司承租了涉案物业，并签订了《租赁合同》。因此xx百货公司为涉案物业第一手承租人，与花佳坊公司真正存在租赁合同关系。至于花佳坊公司与城投珠江新城分公司之间的《租赁合同》和《补充协议》是城投珠江新城分公司用于内部交差的。城投珠江新城分公司作为国有企业，违反国有企业管理规定及招投标的规定，与花佳坊公司签订《租赁合同》及《补充协议》，应属无效，花佳坊公司应当向xx百货公司履行承租人的义务。被上诉人城投珠江新城分公司二审辩称：一、涉案物业不适用《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》，广州市天河区人民政府的《会议纪要》确定场地移交的时间为2022年年底，在场地移交前，城投珠江新城分公司有权以出租等方式合理使用场地，签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效。二、涉案项目系合法建设的，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，花佳坊公司应按《租赁合同》及《补充协议》履行义务。三、双方已通过签订补充协议的方式确定了涉案物业的计租期间，花佳坊公司主张因为施工影响其使用没有任何依据，其主张没有使用而无需支付租金没有依据。四、双方在《租赁合同》及《补充协议》中明确约定计租面积632平方米，花佳坊公司质疑实际面积小于合同约定面积和招标文件公示面积没有依据。五、城投珠江新城分公司通过公开招租的形式出租涉案物业，花佳坊公司在签订合同前已对租赁物业充分了解，知悉和认可租赁物业的现状，同意承租涉案物业，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，租赁物业是合法建筑，《租赁合同》应合法有效。花佳坊公司主张《租赁合同》及《补充协议》是为了内部交差，没有事实依据也不符合逻辑。城投珠江新城分公司于2018年11月15日向一审法院起诉请求：1.花佳坊公司向城投珠江新城分公司支付2017年11月1日-2018年5月31日的租金及管理费合计597240元、2018年6月1日-2018年9月30日的租金255960元，以上共计853200元；2.花佳坊公司向城投珠江新城分公司支付2018年6月1日-2018年9月30日的综合管理费79000元；3.花佳坊公司向城投珠江新城分公司支付逾期支付租金、综合管理费的违约金（2017年11月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费应分别以397240元为本金，按每日0.1%的标准自2018年7月1日起计算至实际付清之日止；以200000元为本金，按每日0.1%的标准自2018年7月21日起计算至实际付清之日止；2018年6月1日-2018年9月30日期间租金的违约金，以当月租金为本金，按照每日0.03%的标准自当月8日起计算至实际清偿之日止；2018年6月1日-2018年9月30日期间综合管理费的违约金，以每月综合管理费为本金，按照每日0.03%的标准自当月8日起计算至实际清偿之日止）；4.花佳坊公司承担本案诉讼费用。经一审法院审理查明：2016年6月，城投珠江新城分公司（甲方）与花佳坊公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租使用的广州市天河区xx物业（即涉案物业）；若乙方将物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照，并自行承担所有费用及风险，乙方完成合法经营所需的一切手续及证照后，应将资料提供给甲方备案，经甲方审核无误后，同意其商业经营范围为：食品销售服务类；租赁物业总计租面积为632平方米，该计租面积为各方协议确认，作为各方计算租金、综合管理费、水电费等费用及处理本合同相关事务的依据；乙方承租租赁物业的起租日为2016年9月1日，租期6年，即租赁期限从2016年9月1日开始连续计算至2022年8月31日止；月租金为63200元；租金每2年调整一次，调整后的月租金为调整前的105%（如有）即2016年9月1日至2018年8月31日的月租金为63200元；2018年9月1日至2020年8月31日的月租金为66360元；2020年9月1日至2022年8月31日的月租金为69678元；租金按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账号缴交当月租金给甲方，甲方收到租金后，应当出具等额有效发票；如果缴费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当于法定节假日后的第一个工作日交付租金；自本合同签订之日起7日内，乙方应当缴纳履约保证金189600元（相当于三个月租金），水电周转金22120元（相当于一个月管理费），并预缴第一个月租金63200元；在本合同期满终止或提前解除（终止）时，由乙方结清租金、水电费、违约金、赔偿金等与物业使用有关的费用后30日内，甲方将履约保证金（或余额）、水电周转金无息退还乙方，本合同另有约定的除外；甲方按现状向乙方移交租赁物业。租赁物业移交日为2016年7月1日；甲方有权变更移交日，如移交日与原约定有所调整，甲方应另行通知；租赁物业现有规划功能为便民服务设施，若乙方将租赁物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照，并自行承担所有费用及风险；签订本合同时，乙方应与甲方指定的物业管理人签订物业管理服务合同以及相关物业管理文件，接受物业管理人的管理服务，按要求自物业移交之日起向甲方缴纳综合管理费(费用标准为35元每月/平方米)，每月之综合管理费应在每月第七日前缴付；除乙方违约导致甲方解除合同外，甲方提前解除本合同，应当全额退还乙方的履约保证金；乙方未能按照本合同的约定支付租金，每逾期1日，按照应付而未付的款项的0.03%支付违约金，逾期超过30天，甲方有权采取有效措施（包括但不限于停止对租赁物业供水供电、限制有关人员进出、物品进出、封场等），由此产生的责任由乙方承担；乙方经甲方两次书面通知限期整改但仍未改正的、逾期缴纳租金或物业管理费超过30天、未按本合同约定缴纳履约保证金超过30天的、由于自身原因逾期办理租赁物业移交手续超过20天的，甲方有权单方面解除本合同；乙方应在物业移交日前自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照；如乙方在物业移交日前未能完成，甲乙双方任一方均有权向对方发出书面通知，自通知之日起，乙方按照办公用途承租该区域，双方互不构成违约，且任一方无权要求赔偿或补偿；甲方（或物业管理公司）或乙方向对方以挂号邮递、速递或亲自送递形式送交通知往对方注册地址或本合同所列联络地址或对方以书面通知更改的地址，则该通知已被视为充分递交，当通过挂号邮递、速递时，自寄出之日始计第三天即被视为已正式送达通知的等内容。2018年6月20日，城投珠江新城分公司（甲方）与花佳坊公司（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条、乙方承租的xx区负一层F001至F003(建筑面积约【632】平方米，自2016年6月1日起至2017年10月31日交由甲方使用，乙方不需要支付该期间的租金及管理费，双方互不构成违约责任。第二条、自2017年11月1日起，乙方应按原合同约定时间向甲方支付租金及管理费；乙方不按时支付的，每逾期一日，按照应付而未付款项的0.03%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收履约保证金，采取有效措施收回物业。第三条、乙方应向甲方支付2017年11月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费，以上合计597240元；本协议签订之日起10天内，乙方向甲方支付397240元，本协议签订之日起30天内，乙方向甲方支付200000元；乙方不按时支付的，逾期按照每天0.1%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收保证金，采取有效措施收回物业。第四条、双方确认乙方按上述第三条约定付清款项后，截至2018年5月31日止的原合同、补充协议的权利义务已履行完毕，双方互不负违约责任；自2018年6月1日起，双方权利义务按原合同、补充协议执行。第五条、2018年7月1日-2019年12月31日期间，甲方不再向乙方提供集中供冷中央空调服务，该时间段乙方向甲方缴纳的综合管理费标准调整为30元/平方米/月；2020年1月1日起，甲方恢复向乙方提供集中供冷中央空调服务，乙方向甲方缴纳的综合管理费标准调整为35元/平方米/月。第六条、原合同、补充协议与本协议不一致的，以协议为准，本协议未明确变更的事宜，仍按原合同、补充协议执行。2018年9月28日，城投珠江新城分公司向花佳坊公司发出《关于与广州市花佳坊投资有限公司解除合同的通知》，通知因花佳坊公司自2018年5月31日起不按合同约定缴交租金和管理费，从2018年10月1日解除与花佳坊公司签订的《租赁合同》，要求花佳坊公司于2018年10月12日前交还涉案商铺，付清至合同解除日止应付未付的2017年11月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费597240元、逾期付款违约金50946.08元，及2018年6月至9月的租金、综合管理费331800元，逾期付款的违约金6936.52元、履约保证金189600元、水电周转金22120元、逾期付款的违约金42344元，补缴装修期的租金126400元等。现城投珠江新城分公司以花佳坊公司未按《租赁合同》的约定支付租金、管理费等构成违约为由，向一审法院提起本案诉讼。本案一审审理过程中，城投珠江新城分公司、花佳坊公司就如下问题作出陈述：一、关于涉案物业的权属情况。城投珠江新城分公司称涉案物业属合法建设，业主方为广州市城市建设投资集团有限公司，并授权广州新中轴建设有限公司负责该项目的建设管理工作。为此，城投珠江新城分公司提交如下证据：1、《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》；2、穗城投工合字【2010】xx号及xx号《建设管理专用合同》；3、穗规建证（2007）xx号《建设工程规划许可证》；4、穗规建证（2010）xx号《建设工程规划许可证》、穗规函（2011）xx号《关于要求调整建筑设计的复函》。经质证，花佳坊公司对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。花佳坊公司称涉案物业的规划功能为便民服务设施，划归为街道业务用房，不得出租，故双方签订的《租赁合同》应属于无效合同。为此，花佳坊公司提交如下证据：1、日期为2015年10月15日的穗天府会纪【2015】xx号《区政府工作会议纪要》【复印件，内容包括：由市城投集团在1年内完善项目的用地手续以及竣工验收后，由冼村街、猎德街负责，区财政指导，两个街道分别与市城投集团先行办理广州新中轴项目除上述以外的其他配套公共服务设施（含社区服务中心、文化活动室、便民服务设施、医疗卫生用房等）的产权移交手续，并在移交协议中明确在2022年底前进行场地移交】；2、《广州市花城汇中区APM妇儿中心站区域F001-F003、F013物业招租公告》（载明涉案物业现有规划功能为便民服务设施，若承租人将物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照等内容）；3、广州市规划和自然资源局于2019年5月9日向案外人司徒xx出具的《政府信息公开申请告知书》，该告知书附件内容为穗规验证【2013】317号《广州市建设工程规划验收合格证》（显示建设单位为广州新中轴建设有限公司，建设项目名称为广州市珠江新城核心区市政交通项目一宗，建设位置为天河区珠江新城珠江大道西、东路）及《建筑功能指标规划验收明细表（载明公共服务设施包括社区服务中心3064平方米，所在位置为地下一层）。经质证，城投珠江新城分公司对证据1的真实性、合法性予以确认，但认为涉案物业具有建设用地规划许可证、建设用地批准书等，属于合法建设，会议纪要明确其他配套公共服务设施在2022年底前进行场地移交，《租赁合同》约定的租赁期限至2022年8月31日，并不影响合同的履行；对证据2的真实性、合法性予以确认，且认为该招租公告已明确告知涉案物业属于便民服务设施；对证据3的真实性不予认可，且认为涉案物业并不属于居住区配套公告服务设施，不适用《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》。二、关于涉案物业的交付使用情况。花佳坊公司主张涉案物业所在场地在签订《租赁合同》后仍处于装修施工状态，涉案物业各个出入口因为施工而无法使用，故城投珠江新城分公司于签订合同当日即收回涉案物业，围蔽状态一直持续至2018年下半年。为此，花佳坊公司提交如下证据：1.城投珠江新城分公司于2016年6月7日向花佳坊公司出具的《关于暂时收回花城汇中A区部分商铺的通知》（主要内容：按照工作部署，新中轴公司正在全面推进花城汇中B区环境提升工程，鉴于工程的安排，有可能影响贵司承租区域内的正常经营，为此，我司将于2016年6月1日先行收回贵司承租的商铺即F001-F003商铺，收回期间，该部分商铺不计收贵司的租金费用，待提升工程完成后，我司把商铺再次交给贵司使用，届时双方签订补充协议约定相关事宜）；2.案外人广州市xx物业管理有限公司新中轴线物业服务中心于2016年8月10日向花城汇中区租户发出的《关于花城汇中B区围蔽施工的通知》（主要内容：接业主通知，2016年8月5日至11月30日花城汇中B区进行升级改造，自8月12日起，将实行围蔽施工，原大巴车场卸货区暂停对外开放，如需卸货，请在围蔽区外通道停车，车辆即停即走，不得停留堵塞通道）；3.案外人广州xx商业经营管理有限公司于2017年10月30日发出的《温馨提示》（主要内容：由于中B区正进行升级改造施工，请前往花城汇北区、中A区、APM妇儿中心站的顾客朋友移步“大龙凤鸡煲”右侧通道同行）；4.案外人广州市xx物业管理有限公司新中轴线物业服务中心于2017年12月15日向花城汇中A、C区各租户发出的《关于通道围蔽的通知》（主要内容：接业主方通知，因花城汇中B区装修施工，为保障游客、商户通行安全，将于2017年12月18-24日对中B区原中间通道进行暂时围蔽，开放中B区东通道连接中A区和中C区供游客、商户通行）；5.显示拍摄时间分别为2017年12月25日及2018年1月19日的照片若干。经质证，城投珠江新城分公司对证据1、2的真实性、合法性予以确认，但关联性不予认可，并认为双方于2018年6月20日签订的《补充协议》确认自2017年11月1日起，花佳坊公司应按原合同约定时间向城投珠江新城分公司支付租金及管理费；对证据3、4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，并称施工区域为其他区域，且自2017年10月30日起开放B区东通道连接A区和中C区供游客、商户通行，不影响花佳坊公司使用物业；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，施工的现场不是涉案物业现场，不影响花佳坊公司使用。城投珠江新城分公司主张涉案物业已交付给花佳坊公司使用，并办理了营业执照，城投珠江新城分公司于2018年9月30日将涉案物业收回。为此，城投珠江新城分公司提交如下证据：1.花佳坊公司营业执照复印件【显示住所地为广州市天河区花城大道89号花城汇负一层（部位：F001号铺）】；2.《退场验收记录表》（该表加盖花佳坊公司公章，显示退场交接时间为2018年9月30日）。经质证，花佳坊公司认为营业执照在签订《租赁合同》前就已经办理，与本案无关，同时，确认《退场验收表》的真实性，但认为因《租赁合同》无效，花佳坊公司无法使用涉案物业，因此花佳坊公司向城投珠江新城分公司交还涉案物业，而不是拖欠城投珠江新城分公司租金及管理费的原因。另，花佳坊公司抗辩城投珠江新城分公司主张的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。一审法院认为：城投珠江新城分公司、花佳坊公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，现并无证据显示涉案物业属于违法建设，上述合同应属合法有效。根据查明的事实，涉案物业于2018年9月30日由城投珠江新城分公司收回，故《租赁合同》及《补充协议》已实际解除。关于城投珠江新城分公司要求花佳坊公司支付2017年11月1日至2018年5月31日期间及2018年6月1日至2018年9月30日期间租金、综合管理费的诉请。其一，根据花佳坊公司提交《关于暂时收回花城汇中A区部分商铺的通知》，显示城投珠江新城分公司于2016年6月1日先行收回涉案物业。而此后双方于2018年6月20日签署了《补充协议》，该《补充协议》已明确约定2016年6月1日起至2017年10月31日期间涉案物业交由城投珠江新城分公司使用，花佳坊公司无需支付租金，且约定花佳坊公司应向城投珠江新城分公司支付2017年11月1日至2018年5月31日期间租金及综合管理费共计597240元，故双方已通过签署《补充协议》的方式明确了涉案物业的计租期间，花佳坊公司以其未授权相关人员签署该《补充协议》，缺乏依据，一审法院不予采纳。其二，根据查明的事实，因花佳坊公司欠付租金、综合管理费，城投珠江新城分公司向花佳坊公司发出解除合同通知，并于2018年9月30日收回涉案物业，双方亦签署《退场验收记录表》，故涉案物业租金应计算至2018年9月30日。根据《租赁合同》及《补充协议》的约定，2018年7月1日至2019年12月31日期间综合管理费按30元/月/平方米收取，2018年9月1日至2020年8月31日期间租金按66360元/月收取。按此计算，2018年6月1日至2018年9月30日期间租金为255960元（63200元/月×3个月＋66360元），综合管理费为79000元（35元/月/平方米×632平方米＋30元/月/平方米×632平方米×3个月）。综上所述，城投珠江新城分公司主张花佳坊公司支付2017年11月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费共计932200元（597240元＋255960元＋79000元），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于花佳坊公司逾期2017年11月1日至2018年5月31日期间租金及综合管理费的违约金，根据《补充协议》的约定，花佳坊公司应于签订《补充协议》起10天内即2018年6月30日前支付397240元，于签订《补充协议》起30天即2018年7月20日前支付200000元，现城投珠江新城分公司主张花佳坊公司向其支付的违约金分别以397240元及200000元为本金，分别自2018年7月1日及2018年7月21日起计算至实际付清之日止，符合合同约定，一审法院予以支持。关于花佳坊公司逾期支付2018年6月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费的违约金。根据《租赁合同》约定，花佳坊公司未按本合同约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付而未付费用的0.03%向城投珠江新城分公司支付违约金，逾期支付租金、综合管理费的违约金均以每月所欠租金、综合管理费为本金，自当月8日（如果租金的交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至清偿之日止。至于上述违约金计算标准，花佳坊公司抗辩称违约金标准过高，一审法院综合本案案情，根据公平原则酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准，且以不超过所欠本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年7月11日作出如下判决：一、广州市花佳坊投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年11月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费共计932200元；二、广州市花佳坊投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2017年11月1日至2018年5月31日期间租金及综合管理费的违约金（分别以397240元及200000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准分别自2018年7月1日及2018年7月21日起计算至实际付清之日止，违约金以不超过所欠本金为限）；三、广州市花佳坊投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2018年6月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费的违约金【以每月欠付的租金及综合管理费为本金按月分期计算，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准自当月8日（如果交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至清偿之日止，违约金以不超过所欠本金为限】；四、驳回广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13880元，由广州市花佳坊投资有限公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。花佳坊公司在二审中确认如下事实：花佳坊公司承租涉案场地时清楚涉案场地被规划为便民服务设施，花佳坊公司与xx公司是关联公司，涉案《租赁合同》和《补充协议》签订期间两公司的法定代表人均是司徒xx。花佳坊公司主张经实地测量涉案物业，涉案物业的测量面积小于《租赁合同》约定的面积。对此，城投珠江新城分公司回应称《租赁合同》约定的计租面积是建筑面积，包含了分摊面积，而花佳坊公司测量的是涉案物业的套内面积，由于公共分摊面积占建筑面积的50%左右，故存在花佳坊公司测量面积与《租赁合同》约定面积不一致的情形。二审中，花佳坊公司向本院提交以下六份证据：证据1为《花城汇物业租赁合同》（232编号：CTZCGL-营收-2015-14）；证据2为城投珠江新城分公司与xx百货公司签订的《广州市房屋租赁合同》；证据3为城投珠江新城分公司出具的《同意分租证明》；证据4为xx百货公司与司徒xx签订的《广州市房屋租赁合同》；证据5为xx百货公司的营业执照副本；证据6为房屋租赁登记备案证明，证据1-6拟共同证明与花佳坊公司就涉案物业存在租赁关系的是xx百货公司，花佳坊公司与城投珠江新城分公司之间的《租赁合同》未经法定招标环节应属无效，该合同实际上是城投珠江新城分公司用于内部“交差”，花佳坊公司无需向城投珠江新城分公司履行缴付租金的义务。城投珠江新城分公司对此质证认为：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不认可，xx百货公司与城投珠江新城分公司于2016年6月6日签订《花城汇物业租赁合同补充协议》，确认F001-F003、F013、F018铺双方未办理物业移交手续，xx百货公司不再承租上述铺位，城投珠江新城分公司有权自行处置上述铺位。对证据2的真实性及关联性不予确认，xx百货公司与城投珠江新城分公司于2015年7月24日签订《花城汇物业租赁合同》后办理了租赁合同备案，但《补充协议》已确认F001-F003铺双方未办理物业移交，xx百货公司不再承租F001-F003铺。对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性不认可，F001-F003铺未移交，xx百货公司不能分租F001-F003铺。对证据4的真实性、合法性及关联性均不予认可，该合同的承租人为司徒xx，与本案没有关联。F001铺未移交，xx百货公司事实上不能出租给司徒xx。对证据5-6的真实性、合法性及关联性均不认可，xx百货公司没有承租F001-F003铺，不能出租给司徒xx。二审中，花佳坊公司向本院提交《询证函申请书》，申请法院向广州市规划和自然资源局开具询证函，请求广州市规划和自然资源局答复广州市天河区xx区域xx号铺是否被规划为公共配套服务设施。二审中，花佳坊公司向本院提交《调取证据材料申请书》，申请法院向广州市公安局天河分局猎德派出所调取2019年7月17日报案回执号为xx的《询问笔录》及上述材料的原件或加盖公章的复印件，拟证明其因受城投珠江新城分公司胁迫签订《补充协议》而报警。二审庭后，城投珠江新城分公司向本院提交以下十份证据：证据1为《补充协议》，拟证明xx百货公司与城投珠江新城分公司在签订《花城汇物业租赁合同》后又于2016年6月6日签订上述补充协议，确认F001-F003、F013、F018铺双方未办理物业移交手续，xx百货公司不再承租上述铺位，城投珠江新城分公司有权自行处置上述铺位。证据2为广州市xx区域xx物业招租公告，拟证明2016年6月8日城投珠江新城分公司在花城汇官方网站发布花城汇中区F001-F003物业招租公告。证据3为广州市花城汇中区APM妇儿中心站区域F001-F003物业招租项目竞投文件，拟证明2016年6月15日花佳坊公司对广州市xx区域F001-F003物业进行投标。证据4为中选候选人公示信息，拟证明2016年6月16日城投珠江新城分公司在花城汇官方网站公示花佳坊公司为中标候选人。证据5为《租赁合同》，拟证明2016年7月1日花佳坊公司与城投珠江新城分公司签订《租赁合同》。证据6为《商铺交付确认书》，拟证明城投珠江新城分公司于2017年11月1日移交涉案租赁物业给花佳坊公司。证据7为花佳坊公司的营业执照，拟证明综合上述证据1、证据5可知，2015年至2018年xx百货公司及花佳坊公司的法定代表人都是司徒xx。证据8为食品经营许可证；证据9为公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证据8、9拟共同证明花佳坊公司办理了经营的相关证照。证据10为关于xx百货公司有关人员寻衅滋事、非法扰乱企业生产经营等违法行为的通报，拟证明xx百货公司将承租物业分租给广州优叡教育科技公司合法经营并办理了相关经营证照。花佳坊公司对此质证认为：对证据1的真实性予以认可，合法性及关联性不予认可。花佳坊公司不是该补充协议的当事人，且花佳坊公司在向xx百货公司承租涉案物业后，一直是与xx百货公司进行涉案物业交付事宜的对接，xx百货公司与城投珠江新城分公司之间的合同变更，与花佳坊公司无关。对证据2的真实性予以确认，因为该证据与花佳坊公司提交的招租公告内容一致，但花佳坊公司是从xx百货公司的手中承租涉案物业，从未就该公告进行过投标，故该公告与花佳坊公司不具有关联性。对证据3-5的真实性予以确认，合法性与关联性不予确认，竞投文件是连同《补充协议》一起制作的，是城投珠江新城分公司为应付内部审计而欺骗花佳坊公司制定的，内容并非真实。主要理由如下：1.从竞投文件中的《授权委托证明书》来看，花佳坊公司并没有名为罗某的员工，不存在给罗某授权投标的可能性，该授权委托证明书对罗某的年龄或身份信息均无显示，不符合授权委托书的要素，且该授权委托证明书上日期显示为2014年，与招租日期明显矛盾；2.城投珠江新城分公司于2016年6月7日向花佳坊公司出具一份《关于暂时收回花城汇中A区部分商铺的通知》，载明城投珠江新城分公司将于2016年6月1日先行收回花佳坊公司承租的商铺，收回期间不计收花佳坊公司租金费用。既然花佳坊公司已经在2016年6月7日前已经占有使用了涉案物业，无需重新招租，故该招租公告及竞投文件明显与事实不符，不具有合法性；3.如花佳坊公司参与竞投、中标或签约，应当有缴纳保证金或预付租金的凭证，但城投珠江新城分公司并未提供任何关于花佳坊公司缴纳投标保证金或租赁保证金或租金的凭证，在没有支付租金或保证金的前提下，城投珠江新城分公司就允许花佳坊公司参与投标及签订合同并将涉案物业交付给花佳坊公司，明显不符常理。对证据6的真实性予以确认，该确认书上所盖公章确实是花佳坊公司的公章，但对于该证据的合法性及关联性不予确认。该确认书与前述《补充协议》一样是城投珠江新城分公司为应付内部审计而欺骗花佳坊公司制定的，内容是不真实的。从确认书的内容来看，很多部分都是留空的，但涉案物业实际上已有内部装修及水电表读数，确认书中均未显示，故该确认书内容与实际不符，不具有合法性。对证据7的真实性、合法性及关联性予以认可。对证据8-9的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，两项证照都是花佳坊公司在xx百货公司的协助下办理的，与城投珠江新城分公司无关。承租涉案物业后，城投珠江新城分公司从未向花佳坊公司提供过任何物业管理、配合办理证照服务，均是由花佳坊公司与xx百货公司单方完成，因此花佳坊公司不存在向城投珠江新城分公司缴纳租金或管理费的义务。确认证据10有原件，但对其真实性、合法性及关联性不予认可，因为该发函方与本案无关，无法确认是否真实。二审庭后，花佳坊公司向本院提交一套材料，但其委托诉讼代理人随后以该套材料已在一审中提交为由要求撤回，不再作为证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于涉案《租赁合同》和《补充协议》的效力问题。涉案物业取得了《广州市建设工程规划验收合格证》，并非违章建筑，涉案物业是否属于公共配套设施，只是影响《租赁合同》的履行，与《租赁合同》的效力无关。根据2015年10月15日的穗天府会纪【2015】60号《区政府工作会议纪要》可知，广州市天河区人民政府只是要求建设单位在2022年底前进行场地移交，并未禁止建设单位在此之前对涉案场地进行出租利用，花佳坊公司也未提供证据证明存在其他主体阻挠或禁止其使用涉案场地。花佳坊公司以涉案场地属于公共配套服务设施，城投珠江新城分公司无权出租为由，主张涉案《租赁合同》和《补充协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于花佳坊公司应否缴纳租金的问题。花佳坊公司以涉案物业面积不够、不能办理营业执照以及涉案物业因施工屏蔽不能使用为由，主张其不应缴纳租金。对此，本院认为：一、关于涉案物业面积是否不够的问题。双方在《补充协议》明确约定花佳坊公司承租的是建筑面积约632平方米，花佳坊公司未能提供充分证据证明涉案物业的建筑面积少于上述合同约定面积，故本院对花佳坊公司该上诉理由不予支持。二、关于涉案物业是否不能办理营业执照的问题。花佳坊公司在二审中表示承租涉案物业时知道该物业规划为便民服务设施，且涉案《租赁合同》也明确约定，若花佳坊公司将涉案物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照，并自行承担所有费用及风险，故城投珠江新城分公司并无义务为花佳坊公司办理涉案物业的营业执照。再者，花佳坊公司不能提供证据证明因涉案物业规划为便民服务设施导致其不能办理营业执照，相反，城投珠江新城分公司二审提供的证据证明涉案物业已经办理了食品经营许可证和消防安全检查合格证，故花佳坊公司以涉案物业不能办理营业执照为由拒付租金，理据不能成立。三、关于涉案物业是否存在施工屏蔽不能使用的情形。双方在2018年6月20日签订的《补充协议》已经明确约定，自2017年11月1日起，花佳坊公司应按原合同约定时间向城投珠江新城分公司支付租金及管理费。花佳坊公司不能提供证据证明涉案场地在2017年11月后还处于施工屏蔽的状态，且如果涉案场地因施工屏蔽不能使用，花佳坊公司没有理由会在《补充协议》中同意从2017年11月1日开始支付租金和管理费，故本院对花佳坊公司所主张的涉案场地因施工屏蔽无法使用的情况不予采信。至于花佳坊公司提出是受城投珠江新城分公司胁迫签订该《补充协议》，因花佳坊公司对此不能提供证据予以证明，本院对花佳坊公司该主张不予采信。至于花佳坊公司申请本院调查报警记录一事，即便报警一事属实，但报警行为发生在《补充协议》签订的一年以后，即本案诉讼之后的2019年7月17日，故仅凭报警记录尚不足以证明其在2018年6月20日签订的《补充协议》是受胁迫签订，故本院对花佳坊公司要求调取报警内容的申请不予接纳。综上所述，花佳坊公司拒付租金的理由均不能成立，本院不予支持。关于花佳坊公司要求调低违约金标准的问题。一审法院已经考虑了花佳坊公司关于违约金过高的抗辩意见，结合本案案情，将违约金标准调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准，且以不超过所欠本金为限，故本院对花佳坊公司该上诉主张不予支持。花佳坊公司申请本院向广州市规划和自然资源局核实广州市天河区xx区域F001-F003号铺是否被规划为公共配套服务设施，因花佳坊公司可通过申请政务信息公开的途径了解涉案物业的规划情况，花佳坊公司的该申请不属于法院调查取证范畴，本院不予接纳。综上所述，花佳坊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13880元，由广州市花佳坊投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月六日书记员 冯 韵彭诗敏