济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5789号 原告：段衍嵩，男，1984年2月11日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：方青、孙真真（均系特别授权代理），均系山东中坛律师事务所律师。 被告：徐倩，女，1965年10月31日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：凌国铭（特别授权代理），上海锦天城（济南）律师事务所律师。 原告段衍嵩与被告徐倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将该案转为普通程序，于2018年11月21日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告段衍嵩及其委托诉讼代理人方青，被告徐倩的委托诉讼代理人凌国铭，第二次开庭原告段衍嵩的委托诉讼代理人方青，被告徐倩的委托诉讼代理人凌国铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 段衍嵩向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2009年9月12日签订的转让合同无效；2、依法判令被告返还原告转让费212035元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月12日，被告将租赁于济南大盟广告有限公司的“济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库”转租给原告，并签订了转让合同一份。合同约定：“租赁期限至2033年9月30日止，2009年9月12日前原告一次性支付转让费328000元。在转租期间的2018年3月初，合同标的”济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库”，被行政执法机关强行拆除。事后经了解，“济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库”在建造时未履行相应的审批手续，违反了《土地管理法》的强制性规定。根据《合同法》的规定，该转让合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还。但被告拒绝返还。 徐倩辩称，1、涉案的转让合同系原告段衍嵩、被告徐倩以及案外人济南大盟广告有限公司于2009年9月12日经协商一致后签订的三方合同。主要内容系被告徐倩将其在与济南大盟广告有限公司所签订租赁合同中的全部权利义务转让给原告段衍嵩，由原告段衍嵩继续同济南大盟广告有限公司履行涉案的“济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库”的租赁合同。现原告段衍嵩仅仅将徐倩列为被告，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第132号、最高法院关于《民事诉讼法》的司法解释第73条的规定，应追加济南大盟广告有限公司为本案的当事人参加诉讼。2、原、被告及济南大盟广告有限公司签订的转让合同不存在合同法规定的无效情形。该转让合同的签订系各方真实意思的表示，其内容不违反现行法律法规的相关规定。在涉案的转让合同签订之前，被告徐倩系通过报纸广告的方式得知济南大盟广告有限公司对外出租房屋。经过考察之后，同济南大盟广告有限公司签订了租赁合同。约定由被告徐倩租赁济南大盟广告有限公司开发的济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库，对于该农家院及车库的土地使用性质等问题，被告徐倩并不知情，在对该农家院及车库使用过程一段时间后，被告徐倩认为使用不方便宜，因此决定将其对外进行转让。原告段衍嵩在对该农家院及车库的现状进行充分了解之后，自愿同被告徐倩及济南大盟广告有限公司签订了涉案的轩让合同。被告徐倩将租赁合同中的全部权利义务转让给了原告段衍嵩。此后一直由原告段衍嵩对该农家院及车库进行居住使用。所以说，整个转让合同的签订过程是各方在协商一致的情况下真实意思的表示，转让合同本身并不违反现行法律法规的相关规定。至于涉案的农家院及车库在建造时是否履行了相应的审批手续，被告徐倩并不知情。即便济南大盟广告有限公司未履行了相应的审批手续，也只能说涉案的农家院及车库属于所谓的“违章建筑”。而非原告所述违反了《土地管理法》的强制性规定，从而也不存在导致转让合同无效的情形。综上所述，涉案的转让合同系三方共同签订，原告段衍嵩只起诉被告徐倩，属于遗漏必须参加诉讼当事人情形，法院应当依法追加济南大盟广告有限公司为本案的当事人。同时，涉案转让合同不存在违反合同法第五十二条的情形，在各方协商一致签署情况下应为有效，故请求法院依法驳回原告段衍嵩的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对下列当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 一、原告段衍嵩提交的证据：１、《转让合同》１份；２、收到条１份；３、渤海银行取款单２份；４、拆除告知书照片１份；５、拆除公告照片１份；６、拆除后照片２张；７、济南市历城区柳埠镇红旗村民委员会证明１份；８、拆除新闻视频１份。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年，被告徐倩与济南大盟广告有限公司就其公司开发的位于济南市历城区X镇红旗村的济南X生态园中心Y号农家院、Z号车库签订《租赁合同》，被告徐倩向济南大盟广告有限公司支付28万元，取得了该院落和车库30年的使用权。 2009年8月23日被告徐倩向原告段衍嵩之父段宗华出具收到条1份。载明：“今收到段宗华该房屋转让费为叁拾贰元整，于2009年9月15日前一次性付清（扣除订金壹万元整）。如违约向对方支付购房款1%的违约金。” 2009年9月12日被告徐倩作为甲方与作为乙方原告段衍嵩对X生态园中心Y号农家院及Z号车库补签《转让合同》1份。合同约定：“1、甲方将济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库转让给乙方使用，有关现状乙方已认可，自愿承接。济南大盟广告有限公司（丙方）与甲方签订了租赁合同，租期到2033年9月30日止。甲方转让给乙方后，甲方终止与丙方的租赁合同，由乙方自2009年9月12日起向丙方履行租赁合同。2、转让房屋现有装修、装饰及部分家具全部无偿归乙方使用。3、乙方在2009年9月12日前一次性向甲方支付转让费共计人民币叁拾贰万捌仟元整（含预付定金壹万元），上述费用已包括甲方对房屋装修装饰及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用；4、甲方保证所转让物无债权、债务纠纷，合同签订前的所有费用由甲方结清，与乙方没有任何关系。5、本合同一式贰份，自签字之日起生效。” 当日原告段衍嵩向被告徐倩支付了定金10000元及310000元的转让款。 原告段衍嵩取得济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库后即入住和使用。 2017年10月11日，济南市历城区人民政府柳埠街道办事处向红旗村农家院（X生态园）住户下发《告知书》。载明：“通过现场巡查，发现你位于红旗村农家院建筑无任何审批程序，属于擅自改变乡村建设许可内容的违法违筑。依据中共济南市委办公厅、市人民政府办公厅《关于全面拆除非法建设的通知》（济厅字[2017]5号）、《济南市拆违拆临行动方案》和《济南市城乡贲划条例》第八十一条的规定，由街道城市管理综合执法办公室配合国土地资源部门依照土地地管理法律、法规，对你处违法、违规建筑进行查处。现责令你于2017年10月4日前将违法建筑自行拆除。如逾期不拆除，柳埠街道办事处将配合国土资源相关部门进行强制拆除。如对本告知书有异议，请于次日将持有的土地、规划、建设许可证等合法手续报柳埠街道办事处城市管理综合执法办公室审查核实。如无异议，则必须在上述规定期限内自行拆除你处违法建筑。” 2018年3月1日案涉标的物济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库被拆除。案涉标的物已灭失。 本院认为：济南大盟广告有限公司虽在原、被告签订的《租赁合同》中作为丙方盖章。原、被告双方约定系继续履行被告徐倩与济南大盟广告有限公司的合同。在该合同中并未约定济南大盟广告有限公司的权利与义务。且原告段衍嵩不同意追加。因此，被告徐倩要求追加济南大盟广告有限公司为本案被告无法律依据，本院对被告徐倩该答辩主张不予采信。 原、被告就济南X生态园中心Y号农家院及Z号车库签订的《转让合同》，虽然在合同中注明系租赁，但就合同签订的期限、合同标的物及其款项等相关合同条文来看，《转让合同》实为原、被告就济南生态园中心Y号农家院及Z号车库所签订的房屋买卖合同。济南柳埠生态园中心Y号农家院及Z号车库占用的系集体土地，且原告段衍嵩也非济南市历城区柳埠镇红旗村的集体组织成员。因此，原告段衍嵩与被告徐倩签订的《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原、被告应知涉案房产和车库的土地性质，而进行买卖，双方均负有过错。现原告段衍嵩主张扣除已租赁期限的费用后要求返还房款212035元，本院予以支持。涉案房屋及车库已被行政机并认定为违章建筑并折除灭失，已无法返还被告徐倩。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条的规定，判决如下： 一、原告段衍嵩与被告徐倩于2009年9月12日签订的《转让合同》为无效合同。 二、限被告徐倩于本判决书生效之日起十日内返还原告段衍嵩购房款212035元。 案件受理费4480元，由被告徐倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  林延秋 人民陪审员  李 玲 二〇一九年一月九日 书 记 员  吕纯纯