广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初2891号 原告：南宁市明东实业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市明秀东路虎邱钢材市场，统一社会信用代码：9145010073219121X0。 法定代表人：朱蓉娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈翾，广西冠益律师事务所律师。 被告：杨燕傍，男，1982年11月16日出生，汉族，住广西壮族自治区昭平县。 原告南宁市明东实业有限公司（以下简称“明东公司”）与被告杨燕傍商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告明东公司的委托诉讼代理人陈翾到庭参加诉讼。被告杨燕傍经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告明东公司向本院提起诉讼：1.解除原、被告于2012年11月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理注销买卖位于南宁市江宇世纪城1号楼1单元405号房的《商品房买卖合同》备案登记、不动产预告登记；3.将位于南宁市江宇世纪城1号楼1单元405号房返还给原告；4.被告向原告支付解除合同违约金47618.8元；5.被告向原告支付房屋折旧费100039.62元（以总房款476188元为基数，按年利率折旧率4%计算，自2013年1月14日起，暂计4月15日，以后计至合同备案登记、预告登记注销之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月16日，被告购买原告位于南宁市兴宁区江宇·世纪城1号楼1单元405号房屋，房屋建筑面积为76.19平方米，总房款476188元，并与原告签订《南宁市商品房买卖合同》。（以下简称《合同》）。《合同》中约定因买受人未依约偿还购房贷款导致出卖人被要求承担连带担保责任的，造成出卖人的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同时买受人须向出卖人支付违约金和房屋折旧费并协助出卖人办理相关手续。《合同》签订后被告支付首付143188元，并向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）按揭贷款333000元，被告与建行园湖支行签订后并未履行还款义务，后建行园湖支行诉至青秀区法院，青秀区人民法院判令解除《个人贷款合同》。因此，根据合同约定，原告有权解除合同，被告需支付各项费用及配合办理相关手续。 被告杨燕傍未到庭，亦未在举证期限内提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨燕傍经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月16日，原告（出卖人）明东公司与被告（买受人）杨燕傍签订一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区江宇·世纪城1号楼1单元405号房屋，建筑面积共76.19平方米，该房属于预售商品房，购房价款为476188元；付款方式为银行按揭付款，买受人应于签订本合同当日付按揭首期款143188元，余款333000元以银行按揭方式付款；买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人，买受人自按揭银行办妥抵押登记手续并将有关抵押文件交按揭银行收执之日起至注销房屋抵押登记之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，且出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣，出卖人有权收回买受人所购房屋；买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担。前述合同签订后，被告已依约向原告付清购房款476188元。2013年1月14日，被告已办理案涉房屋的入住手续。 另查明，2012年12月11日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案证明（登记编号为201211230839）。2013年1月10日，原、被告就涉案房屋依约办理了预购商品房预告登记（邕房预字第1292362号）。 再查明，南宁市青秀区人民法院于2016年12月9日作出（2016）桂0103民初4775号民事判决书，已查明杨燕傍多次逾期还款，判令：解除建行园湖支行与杨燕傍关于南宁市兴宁区江宇·世纪城1号楼1单元405号房屋的购房贷款合同；杨燕傍向建行园湖支行偿还借款本息、律师费等债务；明东公司对杨燕傍所负前述债务承担连带保证责任。2018年1月15日，南宁市青秀区人民法院向明东公司发出（2018）桂0103执341号执行通知书，要求明东公司履行前述判决确定的债务。 本院认为：一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。 原告明东公司与被告杨燕傍签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款，致使原告明东公司被要求向建行园湖支行承担连带保证责任，被告的行为已经构成违约，根据双方的合同约定，原告明东公司享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于办理各项登记手续注销问题。 办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及双方合同中关于办理合同备案登记注销等手续的约定，被告应配合原告办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记注销手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于原告主张的返还房产的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，《商品房买卖合同登记备案》及预告登记不是物权的设立、变更、转让，不产生物权变动效力；故在仅有买卖合同备案及预告登记的情况下，本案所涉房产的所有权并未转移至被告杨燕傍所有。原告提交的证据《业主房屋验收表》等足以证明双方已经进行房屋的验收交接，被告亦未提出相反证据予以否认，本院对原告所称房屋已经实际交付给被告的主张予以采信。故原告要求被告返还本案所涉房产的主张，符合法律及合同约定，本院予以支持。 四、关于原告主张的违约金及房屋折旧费的问题。 被告未依约向建行园湖支行按时偿还贷款本息，而导致建行园湖支行向原告主张保证责任，被告的行为已构成违约，根据双方合同的约定“如因买受人未按规定偿还按揭银行借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，且出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣”，原告要求被告按照购房总价款的10％支付解除合同违约金即476188元×10％＝47618.8元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张的房屋折旧费，由于双方合同中并未就房屋折旧费予以约定，且原告亦无证据证明其存在超出前述解除合同违约金的实际损失，综合考虑房价市场因素及被告违约造成的损失情况，故原告所主张的房屋折旧费，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市明东实业有限公司与被告杨燕傍于2012年11月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告杨燕傍协助原告南宁市明东实业有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号为201211230839）及预购商品房预告登记（邕房预字第1292362号）的注销手续； 三、被告杨燕傍向原告南宁市明东实业有限公司返还位于南宁市兴宁区江宇·世纪城1号楼1单元405号的房屋； 四、被告杨燕傍向原告南宁市明东实业有限公司支付解除合同违约金47618.8元； 五、驳回原告南宁市明东实业有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3253元，财产保全费1258.3元，合计4511.3元，由被告杨燕傍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  张 华 人民陪审员  韦宏斌 二〇一九年一月八日 书 记 员  黄丽霖 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。