江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初4967号 原告：洪爱玲，女，1963年10月15日生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。 被告：田燕，女，1971年4月18日生，汉族，住徐州市。 原告洪爱玲与被告田燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告洪爱玲及其委托诉讼代理人武跃建，被告田燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪爱玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方的房屋买卖合同，将徐州市芙蓉园xx-x-xxx室房屋和车库过户给原告；2、诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2008年10月8日签订房屋买卖合同，约定被告将其位于徐州市芙蓉园xx-x-xxx室房屋和车库出售给原告，房屋面积156.86平方米、车库15.06平方米，总价438800元。原告支付房款后被告将房屋、房证交付给了原告。 被告田燕辩称，被告没有收到原告支付的房款，也没有印象与原告签订过房屋买卖合同，而且在所谓的签订买卖合同期间被告没有见过房产证，故被告不同意原告对涉案房屋过户的诉讼请求。 原告洪爱玲为证实其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 一、载明签订时间为2008年10月8日、甲方（卖方）为田燕、乙方（买方）为洪爱玲的《房屋买卖合同》一份，其主要内容为：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房达成以下协议：甲方所售房屋位于铜山新区上海北路芙蓉园xx-x-xxx住房及xx车库，房屋建筑面积156.86平方米、车库（附属设施）15.06平方米，房屋所有权证号为铜房权证铜山镇字第xx号、土地使用权证号为铜国用（2008）第xxx号；甲方所售房屋总金额为人民币肆拾叁万捌仟捌佰元整（含附设施费用），乙方首付人民币188800元，余下人民币25万元（甲方尚未支付的银行按揭贷款）乙方以二手房贷款方式支付，交易税费、过户、产权交割等费用由乙方负担；本合同自甲乙双方签字之日起生效。该合同尾部甲方签字处签有“田燕”字样，乙方签字处签有“洪爱玲”字样。 原告以此拟证明被告田燕同意将涉案房屋出售并过户给原告。 经质证，被告田燕主张其没有收到该合同，其印象中也没有签订过房屋买卖合同，该合同应该不是其本人所签，为此申请对该合同中其签名进行鉴定。但在其后被告田燕以签名像其所签为由撤回该鉴定申请，并主张该合同内容不真实，其签名可能是原告在其不设防的情况下夹杂在其他材料中让其所签。 二、案涉房屋门钥匙一把。 原告主张该钥匙由被告向其交付。 经质证，被告田燕认可该钥匙由其本人交付给原告，但主张交付原因是原告要求使用该房屋。 三、填发时间为2008年10月22日的铜房权证铜山镇字第××号的房屋所有权证、填发时间为2008年11月13日的铜国用（2008）第xxx号的国有土地使用证各一份。上述权属证书载明房屋所有权人为田燕、房屋坐落于芙蓉园xx-x-xxx，其中xx-x-xxx室建筑面积156.86平方米、xxx（车库）15.06平方米，他项权利人为中国建设银行徐州分行、他项权利种类为抵押、他项权利价值为280000元、他项权利设定日期为2007年3月22日、期限为120月；土地使用权人为田燕、座落于芙蓉园xx-x-xxx及xxx（车库），使用面积为71.2+6.87㎡。 原告主张该房屋两证系被告领取后交付给原告，以此拟证明房屋权属证书所载明的权利人、房屋座落及车库和房屋面积均与原、被告双方签订的合同约定的内容相符，且原告已将房屋所有权证中载明的抵押贷款280000元支付给被告。 经质证，被告田燕称其没有见过上述房证和土地证，也非其向原告交付。 四、开票日期为2007年7月26日并加盖徐州市宏宇房地产开发有限公司铜山分公司财务专用章的销售不动产统一发票一张。其上载明：付款方田燕，不动产项目名称和销售的不动产楼牌号为芙蓉园B区xx-xx和B区xxx，建筑面积分别为156.86㎡和15.06㎡，金额分别为410000元和20000元，合计金额430000元；开具时间为2008年12月25日并加盖铜山县非税收入委托代收专用章的江苏省行政事业性收费收据一张。其上载明缴款人为田燕，收费项目为土地登记费，金额为18元（现金）；填发日期为2007年3月29日并加盖中国建设银行股份有限公司徐州分行个人贷款合同专用章的贷款转存凭证一份。其上载明借款人为田燕、收款人为徐州同发市场服务有限公司、金额为280000元，其中借款人处签有“田燕”字样并加按手印，声明“委托你行将上述贷款金额转存/支付＿存款户”；收款日期为2007年3月22日并加盖铜山县房产管理局财务专用章的江苏省行政事业性收费收据一张。其上载明交款人为田燕，缴费项目及金额分别为交易费（车库）75元、登记费80元、抵押费80元、工本费10元，合计245元；打印时间为2007年3月22日并加盖铜山县物业维修基金征收专用章的铜山县物业维修基金缴款凭证一张。其中载明收款人铜山县物业管理维修基金专户、业主姓名（缴款人）田燕，房屋坐落新区芙蓉园B小区x幢x单元xxx室，签约日期2006年10月23日，维修基金缴存金额3922元；收件日期为2007年3月22日的铜山县房产登记收件收据一张。其上载明产权人田燕，业务类型为按揭，（房屋）坐落芙蓉园xxx-x-xxx，收件明细为备案合同、抵押合同等，并加盖“他项权证已发”条形章；加盖徐州市宏宇房地产开发有限公司印章并注明交付日期为2007年10月26日的住宅使用说明书和住宅质量保证书各一份。其中载明业主为田燕、房屋坐落芙蓉园xxx-x-xxx。 原告主张上述票据系被告将房屋出售给原告后向原告交付。 经质证，被告田燕除对建设银行贷款转存凭证不持异议外，对于原告提交的其他票据及证书均称其并未见到过，也非其本人向原告交付。 五、加盖中国建设银行股份有限公司徐州大庆路支行业务专用章的活期账户查询明细一组。载明姓名洪爱玲、存折号12×××87、卡号62×××06、查询明细起止时间自2009年2月13日至2010年12月21日，其中显示该账户于2010年1月18日和20日分别转账存入户名为田艳、账号为32×××86的账户16000元和3500元；加盖中国建设银行股份有限公司徐州奎园支行的活期账户查询明细一组。载明卡号62×××88、姓名刘艳琨，查询起止时间自2010年1月4日至2017年4月15日，其中显示该银行账户自2011年9月起至2017年3月每月转入账号为32×××86320、户名为田艳的账户3000元（其中2012年1月29日加转3100元）。 原告以此拟证明其按被告提供的银行账号每月向被告支付购房款3000余元。 经质证，被告田燕对上述活期账户查询明细所显示的银行流水不持异议，但主张上述款项并非支付给被告，而是原告在使用房屋期间偿还的银行贷款。 六、通话录音光盘及文字整理资料各一份。该次通话发生于2018年8月2日，通话双方为原告洪爱玲与被告田燕。其主要内容：洪爱玲：你看你这几天有时间吗？杨扬急着结婚，咱去房产处把买你的房子过户一下，好吧？田燕：那房子不都是那啥了吗？他和金伟都说过了。洪爱玲：那个房子的首付是你三哥付的，贷款是我付的。田燕：他们之间说过了，跟你说没说我不知道。洪爱玲：那房子首付是你三哥付的吗？田燕：当时他和金伟一起，他们之间的事我就不清楚了。洪爱玲：你那个房子和钥匙、房证都给我了，就差手续了。田燕：哦，没有，前几个月三哥和金伟已经达成协议了，我就不知道三哥怎么没给你说。洪爱玲：那房子的首付是你三哥付的吧。田燕：那是之前金伟一直在和三哥一起干的吧，我不知道他们怎么搞定的。洪爱玲：你三哥只是付了首付，后续贷款是我付的。田燕：他付的那个首付了，他和金伟什么状态下，你知道吧，这个我不清楚，金伟他有什么事我就不知道了，他也不和我说。 原告主张双方通话中提到的“三哥”系原告前夫吴庆元，涉案房屋是为原告与吴庆元的儿子吴文浩购买，被告在该次通话中承认房屋首付由吴庆元支付。 经质证，被告田燕对该通话录音的真实性不持异议，但主张原告在谈话中故意反复把被告往原告的思想意识上引导，且录音中根本没有“买”字，故该录音不能作为证据使用。 七、证人刘艳琨出庭作证。证人刘艳琨作证称：吴庆元系其舅舅，约两年前吴庆元、金伟在中能科技园的办公室因吴文浩结婚需要婚房谈及涉案房屋问题其在场，说到前面的钱付过了，后面也一直在付，现在孩子要结婚了想把房子要回来，当时金伟也同意（房子给吴文浩）；当初洪爱玲因为年龄大不会进行银行操作，就让证人每个月定期将3000元转到田燕的建设银行账户。 经质证，原告认为证人证言与田燕的录音能够相互印证，可以证明购买房屋的首付款由原告前夫吴庆元支付，后续购房款系原告支付。 经质证，被告田燕认为证人与原告系亲属关系，其证言可信度很低；洪爱玲委托证人所汇的款项不是支付购房款而是使用房屋期间应偿还的银行贷款。 被告田燕为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 一、徐州市铜山区不动产登记局于2018年6月22日签发的苏（2018）铜山区不动产权第xxxx号不动产权证书一份，其上载明权利人为田燕，房屋坐落铜山区芙蓉园xxx-x-xxx及xxx（原为xx-xx）-xxx车库，房屋建筑面积为171.92㎡，其中房间号xx（车库）15.06㎡、房间号XXX室156.86㎡；附记内容为：本不动产于2018年6月22日通过变更登记换发不动产权证，原证[铜房权证铜山镇字第××号、铜国用（2008）第xxx号]注销。 二、签订日期为2006年10月23日、合同编号为0009149的商品房买卖合同一份，其上载明出卖人为徐州市宏宇房地产开发有限公司、买受人为田燕，约定买受人购买芙蓉园B区第x幢x单元xxx号的预售商品房，该商品房建筑面积156.89平方米、车库xx-xx号15.06㎡；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2614元，总金额410000元，车库总金额20000元，商品房总价款为430000元；首付130000元，余款贷款15日内付清，若退房按合同金额支付10%违约金。该商品房买卖合同封面页加盖“铜山县房管局交易专用章”及“铜山县房地产抵押鉴证章”。 三、打印日期为2017年7月3日、加盖中国建设银行股份有限公司徐州分行业务专用章的中国建设银行个人贷款结清证明一份。其中载明：客户田燕在我行的个人贷款总额280000元，借款人按借款合同约定分期还款计划已于2017年3月29日结清。该证明列明的借款人为田燕，贷款账号为320xxxxxxx83，放款日期为2007年3月29日，借款期限120个月。 四、填发日期为2007年3月22日的（2006）苏徐农税0037655号中华人民共和国契税完税证一份。其中载明纳税人名称为田燕，房地产位置为新区芙蓉园B区X-X-XXX，契约（合同）成立日期为2006-10-23，税目为房屋买卖，房地产权属转移面积为156.86㎡，计税金额为430000元，税率为4%，实纳金额为17200元，滞纳金421元，金额合计17621元。 五、加盖徐州市宏宇房地产开发有限公司收款专用章的收据复印件一份。其中填写的入账日期为2007年1月31日、交款单位为田燕、收款方式为现存、金额为130000元，收款事由为房款（芙蓉园B区X-X-XXX）。 六、签订日期为2007年2月14日的个人住房借款合同一份(编号Z07021410）。其上载明借款人为田燕、贷款人为中国建设银行股份有限公司徐州分行、保证人为徐州市宏宇房地产开发有限公司，约定：借款人借款用于购置座落于芙蓉园B区X-X-XXX室房产，该房屋建筑面积为156.86平方米、成交价为430000元、购房合同编号为0009149、售房人为徐州市宏宇房地产开发有限公司，借款人借款金额为280000元、借款期限为120个月，本合同生效后贷款人将款项一次划入借款人指定的徐州市同发服务有限公司账号为32×××61账户，借款人指定用于还款的委托扣款账户为田燕名下账号为12×××20的账户；抵押人田燕以芙蓉园B区X-X-X房产设定抵押，金伟作为抵押物的共有人同意以芙蓉园B区X-X-XXX房产作为抵押物为本合同项下债务进行担保。该借款合同借款人及抵押人处由田燕、金伟签名并按指模，贷款人处加盖有中国建设银行股份有限公司徐州分行印章、保证人处加盖有徐州市宏宇房地产开发有限公司印章。 七、签署日期为2007年2月14日的铜山县房地产抵押合同一份，该抵押合同借款人与抵押人分别由田燕、金伟签名并加按手印、贷款人与抵押权人处加盖有中国建设银行股份有限公司徐州分行印章、担保人处有田樱签名及手印并加盖有徐州市宏宇房地产开发有限公司印章。其中约定：为确保贷款人与借款人签订的2007年Z字xxxxx号借款（贷款）合同的履行，抵押人田燕愿意以其位于芙蓉园B区X-X-XX的合法房地产抵押给抵押权人，作为借款人履行债务的担保；贷款额为贰拾捌万元，抵押贷款期自2007年2月14日起至2017年2月14日止。 被告田燕以上述证据拟证明案涉房产属被告所有，原告持有并提供的房产证不是被告本人办理。 经质证，原告除对首付款收据因系复印件不确认其真实性外，对被告提交的其他证据的真实性均不持异议，主张被告所提交的证据可以证实原被告双方之间签订的房屋买卖合同合法有效以及原告向被告支付购房款的事实。 八、加盖中国建设银行股份有限公司徐州翟山支行业务专用章的个人活期明细查询一组。其中载明的姓名为田燕、客户账号（存折号）为12×××20、交易时间自2007年4月27日至2009年2月28日，显示2007年4月27日现金存入3200元、4月29日收回贷款本息3114.69元、5月29日收回贷款本息85.31元、6月29日收回贷款本息0.14元，9月18日现金存入2000元、9月19日收回贷款本息12516.37元、9月29日收回贷款本息3180.87元、10月29日收回贷款本息3114.69元，11月27日现金存入2000元、11月29日收回贷款本息2998.82元，11月29日现金存入200元、11月30日收回贷款本息125.87元，12月29日收回贷款本息79.07元，12月30日现金存入3300元、12月31日收回贷款本息3035.62元，2008年1月25日存入3200元、1月29日收回贷款本息3195.71元、2月29日收回贷款本息268.67元，3月11日现金存入3000元、3月12日收回贷款本息2927.04元、3月29日收回贷款本息73.65元，3月31日现金存入3200元、4月1日收回贷款本息3131.8元，4月26日现金存入3200元、4月29日收回贷款本息3195.71元，5月23日现金存入3200元、5月29日收回贷款本息3195.71元，6月29日收回贷款本息77.51元，6月30日现金存入3200元、7月1日收回贷款本息3118.2元，7月28日现金存入3200元、7月29日收回贷款本息3195.71元、8月29日收回贷款本息86.9元，9月21日收回贷款本息0.23元，9月25日现金存入6600元、9月26日收回贷款本息3109.39元、9月29日收回贷款本息3219.86元、10月29日收回贷款本息270.75元，11月12日现金存入3200元、11月13日收回贷款本息2924.96元、11月29日收回贷款本息275.04元，12月3日现金存入3200元、12月4日收回贷款本息2932.83元、12月29日收回贷款本息267.57元，2009年1月6日现金存入6400元、1月7日收回贷款本息2928.14元、1月29日收回贷款本息3011.01元、2月28日收回贷款本息460.85元。 被告以此拟证明系对房屋贷款进行了偿还。 经质证，原告对组证据的真实性不持异议，但认为自原告与被告订立房屋买卖合同的2008年10月8日起至2017年止原告已经付清了首付和余款。 九、证人吴庆举出庭作证。证人吴庆举作证称：原告系其弟弟吴庆元的前妻，被告田燕系手下员工金伟的妻子，吴庆元负责的歌舞厅及铁矿全部是证人出资，金伟协助吴庆元工作；金伟自1992年开始跟证人干但一直没有开过工资。2007年证人与吴庆元决定用金伟应得的工资100万元给金伟买一套房子和40多万元的车，因为钱是放在吴庆元手里的，至于吴庆元和金伟怎么操作的其不知情，也不知道原告与田燕签订房屋买卖合同的事情。证人没有听说过吴庆元与金伟之间就房子问题存在争议，但吴庆元在去世之前曾说要给金伟换个大房子，最近听金伟说被告上了法庭。 经质证，原告对证人证言的真实性、合法性及关联性均有异议，认为证人所述不属实，其陈述欠金伟工资100万元，又说用金伟的工资买房买车并不符合一般逻辑，且其对基本的事实回答都是不知道，而在此前还参与了旁听，因此其证言不能作为定案依据。 经质证，被告认为证人陈述是从事实出发，其证言是可信的。 根据原告申请，本院前往中国建设银行徐州分行调取了户名为田燕的个人账户信息，中国建设银行股份有限公司徐州分行提供了客户名称为田燕、客户账号为12×××20的账户自2007年3月1日至2017年3月31日的个人活期明细信息，其中显示该账户自2007年4月27日至2009年2月28日的交易信息除2007年9月18日通过320xxxxx04渠道汇入20000元外均与被告田燕提交的个人活期明细查询一致，其后该账户分别于2009年3月12日现金存入6400元、5月14日现金存入1960元、5月22日现金存入3500元、8月19日现金存入50元、9月2日现金存入11000元、2010年1月18日转账存入16000元、1月20日转账存入3500元、3月21日现金存入3830元、5月10日现金存入6000元、7月6日、8月8日、9月11日、10月13日、11月11日、12月20日、2011年1月13日、2月11日、3月14日、4月11日、5月13日、6月15日、7月12日、8月13日分别现金存入3000元、自2011年9月13日起至2017年3月13日自刘艳琨卡号为62×××88的银行卡逐月转入3000元（其中2012年1月29日加存3100元）。 经质证，原告对本院调取的账户明细不持异议，认为能够证明原告支付剩余房款的事实。 经质证，被告对本院调取的账户明细不持异议。 根据原、被告的举证、质证及双方当事人当庭陈述，结合本院查证，本院确认如下事实： 原告洪爱玲的前夫吴庆元于2018年7、8月份去世，被告田燕之夫金伟在吴庆元生前跟随吴庆元从事经营活动。 2006年10月23日，被告田燕作为买受人与出卖人徐州市宏宇房地产开发有限公司签订合同编号为0009149的《商品房买卖合同》一份，约定：田燕购买徐州市宏宇房地产开发有限公司铜山分公司开发建设的铜山区芙蓉园B区第x幢x单元xxx号商品房，该商品房建筑面积156.89平方米、单价为每平方2614元，总金额410000元，车库x-xx号15.06㎡，总金额20000元，商品房总价款为430000元；首付130000元，余款贷款15日内付清，若退房，按合同金额支付10%违约金。 2007年1月31日，徐州市宏宇房地产开发有限公司收取了芙蓉园B区xx-x-xxx房款130000元，其出具的收据载明交款单位为田燕、收款方式为现存。 2007年2月14日，被告田燕作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司徐州分行签订编号为xxxxx的《个人住房借款合同》一份，其中约定：借款人借款用于购置座落于芙蓉园B区x-x-xxx室房产，该房屋建筑面积156.86平方米、成交价430000元、购房合同编号xxxxxx、售房人徐州市宏宇房地产开发有限公司，借款人借款金额为人民币贰拾捌万元、借款期限从2007年2月14日起至2007年2月14日止为壹佰贰拾个月，本合同生效后贷款人将款项一次划入借款人指定的户名为徐州市同发服务有限公司、账号32×××61的账户，借款人委托贷款人自借款人指定的账户名称为田燕、账号为12×××20的扣款账户扣款的方式还款；抵押人（借款人）田燕以芙蓉园B区x-x-xxx房产设定抵押，金伟（身份证号码）作为抵押物的共有人同意以芙蓉园B区x-x-xxx房产作为抵押物为本合同项下债务进行担保。同日，被告田燕及金伟作为借款人和抵押人与贷款人和抵押权人中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《铜山县房地产抵押合同》一份，约定：抵押人田燕愿意以其位于芙蓉园B区x-x-xxx的合法房地产抵押给抵押权人作为借款人履行债务的担保，贷款额为贰拾捌万元，抵押贷款期自2007年2月14日起至2017年2月14日止。 2007年3月22日，被告田燕交纳了案涉房屋契税17621元（含滞纳金421元）并支付交易费、登记费、抵押费、工本费计245元、案涉房屋维修基金3922元。 2007年3月29日，中国建设银行徐州分行将上述借款合同中约定的贷款280000元发放至徐州市同发市场服务有限公司32×××61账户，其出具的中国建设银行贷款转存凭证载明借款人为田燕、收款人为徐州同发市场服务有限公司、收款账户为32×××61、金额280000元。田燕在该贷款转存凭证借款人处签名并按指模。 2007年7月26日，徐州市宏宇房地产开发有限公司铜山分公司开具销售不动产统一发票，其中载明付款方为田燕，不动产项目名称为芙蓉园B区xx-x-xxx室建筑面积156.86㎡、金额410000元，芙蓉园B区xx（车库）建筑面积15.06㎡、金额20000元，合计金额430000元。 2007年10月26日，徐州市宏宇房地产开发有限公司填发了业主为田燕、房屋坐落芙蓉园xx-x-xxx的住宅使用说明书和住宅质量保证书。 2008年10月8日，原告洪爱玲与被告田燕签订甲方（卖方）为田燕、乙方（买方）为洪爱玲的《房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方经协商一致，甲方将位于铜山新区上海北路的房屋所有权证号为铜房权证铜山镇字第××号、土地使用权证号为铜国用（2008）第xxx号芙蓉园xx-x-xxx住房（建筑面积为156.86平方米）及02车库（15.06平方米）以总金额438800元（含附设施费用）价格出售给乙方，房屋交易税费、过户、产权交割等费用由乙方负担；乙方首付人民币188800元，余下人民币25万元（甲方尚未支付的银行按揭贷款）由乙方以二手房贷款方式支付。与此同时，被告田燕将涉案房屋交付给原告洪爱玲占有使用。 2008年10月22日，铜山县房产管理局填发了证号为铜房权证铜山镇字第××号房屋所有权证，其上载明房屋所有权人为田燕、房屋坐落于芙蓉园xx-x-xx，该房屋所有权证载明权利种类为抵押的他项权利设定日期为2007年3月22日、他项权利人为中国建设银行徐州分行、权利价值为280000元。 2008年10月25日，铜山县国土资源局收取土地登记费18元后开具了交款人为田燕的收款收据，后于2008年11月13日签发了证号为铜国用（2008）第xxx号国有土地使用证，其上载明土地使用权人为田燕，坐落芙蓉园xx-x-xxx及xx（车库）。 上述销售不动产统一发票、土地登记费收据、中国建设银行贷款转存凭证、交易费、登记费、抵押费及工本费收费收据、铜山县物业维修基金缴款凭证、铜山县房产登记收件收据、住宅使用说明书和住宅质量保证书以及铜房权证铜山镇字第××号房屋所有权证和铜国用（2008）第xxx号国有土地使用证均由原告洪爱玲持有。原告洪爱玲主张上述票据和证件均系向其交付，且在交付上述票、证时还向其提供了银行贷款的还款账号；被告田燕则主张除建设银行贷款转存凭证外的其他票据及证书其均未见到过，上述票、证也非被告向原告交付。 自2007年4月27日起2009年年底，姓名为田燕、账号为12×××20的账户以不定期存入现金的方式由中国建设银行徐州分行扣收贷款，2010年1月18日和1月20日自原告洪爱玲卡号62×××06的银行卡分别汇入账号为32×××86的银行账户（即上述扣款账户）中16000元和3500元用于偿还涉案房屋贷款，后自2010年3月21日至8月13日又以存入现金的方式供银行扣收，而自2011年9月13日起至2017年3月13日则由户名为刘艳琨、卡号为62×××88的银行卡逐月转入3000元（其中2012年1月29日另转3100元、2017年3月1日现金存入3024元）至该银行卡用于支付贷款，至2017年3月29日全部贷款本息清偿后该账户尚有余额2990.12元。 原告洪爱玲在庭审中主张涉案房屋贷款自2008年10月起由其或其委托的刘艳琨以现金或转账的方式归还，证人刘艳琨亦陈述其将资金转入田燕名下的还款账户系受原告洪爱玲的委托；被告田燕则主张其偿还涉案房屋贷款约两年的时间，但又称自2008年底原告使用涉案房屋时起至银行通知结清贷款期间的贷款均由原告归还。 2017年3月29日，中国建设银行徐州分行向被告田燕出具了中国建设银行个人贷款结清证明，载明田燕借款人在该行的个人贷款280000元已按借款合同约定分期还款计划于2017年3月29日结清。 2018年6月22日，徐州市铜山区不动产登记局为被告田燕填发了苏（2018）铜山区不动产权第xxx号的不动产权证，其中载明坐落为铜山区芙蓉园xx-x-xxx及xx（原为xx-xx）-xxx车库的为权利人田燕单独所有，附记内容为：本不动产于2018年6月22日通过变更登记换发不动产权证，原证[铜房权证铜山镇字第××号、铜国用（2008）第xxx号]注销。 2018年8月2日11时许，原告洪爱玲与被告田燕手机通话，洪爱玲询问田燕是否有时间去房产处把买过户，田燕则回复“那房子不都是那啥了吗？他和金伟都说过了……前几个月三哥和金伟已经达成协议了，我就不知道三哥怎么没给你说”。洪爱玲自述“那个房子的首付是你三哥付的，贷款是我付的”并追问“那房子首付是你三哥付的吗？”，田燕称“当时他和金伟一起，他们之间的事我就不清楚了……那是之前金伟一直在和三哥一起干的吧，我不知道他们怎么搞定的……他付的那个首付了，他和金伟什么状态下，你知道吧，这个我不清楚，金伟他有什么事我就不知道了，他也不和我说”。 2018年8月15日，原告洪爱玲以诉称理由诉至本院要求被告将徐州市芙蓉园xx-x-xxx室房屋和车库过户给原告；被告田燕应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求，并主张原、被告之间签定的房屋买卖合同无效。 原告洪爱玲主张，涉案房屋系其前夫吴庆元为其儿子吴文浩购买，购房首付款亦是吴庆元支付，为此提供证人刘艳琨出庭作证。刘艳琨称吴庆元系其舅舅，其一直在吴庆元的公司工作，吴庆元曾向其提到替田燕支付房屋首付款的事情；洪爱玲购买田燕房屋时说以后房子留给她儿子结婚用，金伟在场也同意把房子给吴文浩；洪爱玲因为年纪大了不会操作让其定期将钱将购房款打入（田燕）银行卡；2016年吴庆元与金伟谈到吴文浩要结婚需要婚房，说前面的钱付过了后面的也一直在付，要把房子要过来。 被告田燕主张其购买涉案房屋的首付款系其用自存的现金支付，原告所偿还的贷款是其租用被告房屋期间应当支付的租金，并称2018年8月2日原告洪爱玲与其通话中提及的首付应是向开发商支付的款项；但其提供的证人吴庆举（吴庆元之兄）则称购买涉案房屋的资金应来源于其与吴庆元欠付被告之夫金伟的工资，但因相关款项均在吴庆元手中，金伟与吴庆元怎么操作的其并不清楚，且吴庆元去世前曾承诺给金伟换个大房子。 另外，被告田燕先是否认涉案房屋买卖合同系其签署而要求鉴定，其后又以合同中的签名像其本人所签而不再坚持进行鉴定，并主张该合同是利用双方的关系对其的欺骗。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，行使权利、履行义务应当秉持诚实、恪守承诺。 本案中，虽然涉案铜山区芙蓉园xx-x-xxx及xx（原为xx-xx）-xxx车库的商品房买卖合同、购房贷款合同系由被告田燕分别与徐州市宏宇房地产开发有限公司和中国建设银行股份有限公司徐州分行签订，且该房屋的登记所有权人亦为被告田燕，但原告洪爱玲持有被告田燕签署的房屋买卖合同以及其后续归还涉案房屋贷款的银行转款凭证，且原告已占有使用涉案房屋多年，因此原、被告双方争议事项的解决应综合双方签订房屋买卖合同的过程、履行情况来确定合同效力，并进而确定被告是否应当协助原告办理涉案房屋的过户手续。 第一，关于原、被告双方签订涉案房屋买卖合同的过程。首先，被告虽然称其没有印象与原告签订过涉案房屋买卖合同，但根据其对原告持有的房屋买卖合同质证时所作的其在该合同中的签字可能是原告利用双方间的关系在其不设防的情况下夹杂着该合同让其所签以及其将涉案房屋交给原告系原告提出需要房屋的陈述，结合其与原告洪爱玲在电话联系中关于“之前金伟(被告之夫)一直在和三哥（原告前夫）一起干”的表述、证人吴庆举关于金伟协助吴庆元工作但一直未支付工资的证言，可以确定涉案房屋买卖合同形成时原告夫妇与被告夫妇关系比较密切，如双方未就涉案房屋买卖进行协商即签订房屋买卖合同明显与常理不符；其次，被告不否认其签署了涉案房屋买卖合同，仅主张该房屋买卖合同是原告利用双方的关系欺骗其签订，但其并未提交在签署上述《房屋买卖合同》过程中原告存在欺诈、胁迫等行为的证据，且在庭审过程中被告又陈述双方可能曾谈及买卖涉案房屋事宜只是没有履行，因此鉴于被告签署了涉案买卖合同的事实，应当认为涉案房屋买卖合同系原、被告双方合意签订，且其内容不违反有关法律法规的强制性规定。 第二，关于涉案房屋买卖合同的履行。依原、被告双方陈述，被告田燕在涉案房屋买卖合同签订的同一时期将买卖标的物即涉案房屋向原告洪爱玲交付，虽然被告田燕主张是因原告洪爱玲需要使用该房屋其考虑双方的关系将房屋交付，但被告无证据表明除涉案房屋买卖合同之外双方尚就涉案房屋借用或租用达成的合意，应当认为被告向原告交付涉案房屋系对房屋买卖合同中约定的卖方义务的履行；双方在签订涉案房屋买卖合同后即由原告以向被告偿还贷款的账户存、转款的形式清偿了涉案房屋的银行贷款，虽然该方式与房屋买卖合同约定的由原告以二手房贷款方式支付购房尾款25万元（该款为被告尚未支付的银行按揭贷款）存在不同，但考虑到截至目前为止双方并未对涉案房屋办理过户手续的事实，应当认为原告偿还涉案房屋银行贷款的行为系对合同约定的尾款支付义务的履行。被告关于原告归还贷款应视为支付的涉案房屋租用的主张，但其并无证据证明双方之间存在借用或租用关系，而即便双方之间存在房屋借用或租用关系，依当时原、被告之间的关系而言其房屋使用费或租金也不应当超出房屋租赁市场的行情，但原告实际归还的贷款本息已远远超过涉案房屋同地段、同时期的房屋租金标准，被告田燕的该主张因无事实依据且违背常理而不应予以采纳。原告洪爱玲所持有的与涉案房屋有关的销售不动产统一发票、土地登记费收据、中国建设银行贷款转存凭证、交易费、登记费、抵押费及工本费收费收据、物业维修基金缴款凭证、房产登记收件收据、住宅使用说明书和住宅质量保证书以及房屋所有权证和国有土地使用证等应系涉案房屋在初始交易过程中形成，如涉案房屋确系被告田燕原始取得于徐州市宏宇房地产开发有限公司，上述票据及证书只能是由被告田燕持有，现原告持有上述材料应当视为被告履行买卖合同的附随交付义务向原告的交付。而如被告所称其从未见过上述票据和证书也非其向原告交付的陈述属实，则应当对被告田燕是否为涉案房屋的实际买受人进行考察。 第三，关于被告田燕是否为涉案房屋原始实际买受人。被告田燕提交的商品房买卖合同、首付款收据、个人住房借款合同及房产抵押合同显示其自徐州市宏宇房地产开发有限公司购买了涉案房屋并支付了首付款13万元且自中国建设银行徐州分行贷款支付了房屋尾款28万元，但其又否认其见到过销售不动产统一发票、土地登记费收据、中国建设银行贷款转存凭证、交易费、登记费、抵押费及工本费收费收据、物业维修基金缴款凭证、房产登记收件收据、住宅使用说明书和住宅质量保证书等与涉案房屋有关的相关凭据，说明其虽然签署了商品房买卖合同、个人住房借款合同及房产抵押合同，但其并未参与涉案房产的交易过程。被告田燕持有的首付款收据系复印件，其虽然主张该首付款系以其自存现金交付但未对此提交证据，且其该主张与其提供的证人吴庆举作证称涉案房屋系用其与吴庆元欠付被告田燕之夫金伟工资一部分购买的证言相互矛盾；而根据被告田燕与原告洪爱玲的通话录音，被告田燕在洪爱玲提及房屋“首付是你三哥付的”并追问“那房子首付是你三哥付的吗？”时回复的内容为“那是之前金伟一直在和三哥一起干的吧……他付的那个首付了，他和金伟什么状态下……我不清楚，金伟他有什么事我就不知道了，他也不和我说”，可以证明被告持有的首付款收据中载明的金额并非被告亲自交付，结合证人吴庆举关于（购买房屋的）相关款项均在吴庆元手中，金伟与吴庆元怎么操作的其并不清楚的陈述，涉案房屋的首付款由原告洪爱玲的前夫吴庆元提供应是客观事实。综上，应当认为被告田燕仅参与了涉案房屋的商品房买卖合同及贷款合同的签署而没有参与房款的支付、房屋交接等其他交易过程，换言之，涉案房屋的初始买卖系由吴庆元借用被告田燕的名义完成，被告田燕并非涉案房屋的初始买受人。 综上所述，本院认为，涉案房屋系由原告洪爱玲前夫吴庆元借用被告田燕的名义购买并进行贷款，该房屋首付款为吴庆元支付、后续贷款由原告洪爱玲偿还，故虽然涉案房屋初始登记于被告田燕名下，但其并非房屋的实际所有权人；原、被告双方签署的房屋买卖合同应系为理顺产权关系经双方合意而为，且被告已按合同约定将涉案房屋交付原告占有使用，故其后被告田燕不同意将涉案房屋过户至原告洪爱玲名下且置原已领取并由原告持有的涉案房屋权属证书于不顾而迳行通过变更登记的方式另行领取不动产权证书既违反了双方的约定，也有违诚实信用原则。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下: 被告田燕于本判决生效后十日内按其与原告洪爱玲签订的房屋买卖合同的约定将徐州市芙蓉园xxx-xx-xx室房屋及xx车库[（2018）铜山区不动产权第xxxxx号]过户至原告洪爱玲名下。 案件受理费7880元，保全费5000元，合计12880元，由原告洪爱玲负担5000元，被告田燕负担7880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  郑凤金 人民陪审员  刘 峰 人民陪审员  孙静涛 二〇一九年一月十四日 书 记 员  邱 媛