浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0523民初2798号原告：陈富平，男，1964年7月4日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托诉讼代理人：吴国祥，浙江华新律师事务所律师。被告：徐永强，男，1971年10月18日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托诉讼代理人：诸德余，男，安吉县递铺法律服务所法律工作者。第三人：吴梦竹，女，1989年11月10日出生，汉族，住浙江省安吉县。原告陈富平与被告徐永强、第三人吴梦竹合伙协议纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李云兰独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈富平的委托诉讼代理人吴国祥、被告徐永强的委托诉讼代理人诸德余到庭参加诉讼，第三人吴梦竹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈富平向本院提出诉讼请求：1.判定原、被告共同承租厂房的财产权益比例为原告占54.34%，被告占45.66%；2.被告返还原告转租租金62.4万元，向原告支付占用费45万元（占用费暂计算至2018年5月31日，后续按15万元/年的标准向原告支付）；3.变更原、被告与第三人的《厂房租赁合同》支付条款为转租租金按54.34：45.66的比例分别汇入原、被告指定账户；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：案外人施振德2007年从他人处承租位于安吉县幼儿园前的土地使用权，并在该土地上建造厂房。2013年7月15日，施振德与被告及案外人张连勇签订《厂房租赁合同》，约定将上述厂房出租15年，即2013年7月15日至2028年7月14日。因当时安吉东玛家具有限公司尚占用该厂区，租赁物实际在施振德处理好相关事宜后才进行交付，约定年租金60万元，总租金900万元，并根据当事各方有关情况特别约定，其中前10年租金以施振德欠被告、张连勇本息合计600万元的债务相抵充，还约定可对租赁厂房自由转租。2014年10月22日，原、被告及张连勇签订《协议书》，约定张连勇将其在2013年7月15日《厂房租赁合同》中所有权利义务转让给原告。故原、被告形成共同承租关系，并共同对外招商转租。2014年12月31日，吴梦竹签订《厂房转租合同》，转租大部分厂房，约定租期12年，即2014年12月31日至2026年12月31日，年租金60万元，一年一付，先付后用。厂房剩余部分因未能对外成功招租，被告在未通知原告的情况下，于2015年3月将其开办在别处的个人独资企业安吉永强纸箱厂搬入厂区空余厂房，生产经营至今。2018年3月22日，吴梦竹向原告称已按照转租协议约定连续4年向被告账户支付租金共计240万元，付至2018年底。至2018年1月24日，被告分给原告转租收益合计68万元，且安吉永强纸箱厂搬入厂区占用至今，被告占用费分文未付。原告认为，原、被告间形成事实上的共同承租关系，承租、抵偿、合同转让、转租获益等行为均不违反法律强制性规定，合法有效，双方均享有合法的租赁财产权益，但原、被告对共同承租厂房所形成权益的份额未作约定，依据我国民事法律有关“共有”制度的原则性规定，应当参照“按份共有”来核算双方权益比例，根据张连勇在600万元债权中所占比例，原告主张享有54.34%的权益比例。被告从第三人处收取的转租租金应当按照份额比例计算支付给原告，被告经原告催收仍拒绝支付，侵犯了原告合法财产权益，应当返还该转租租金。且被告利用空余厂区开办安吉永强纸箱厂，应参照市场租赁价格计算占用费，按份额比例计算支付给原告，并确认后续按15万元/年的标准支付原告。被告答辩称，2013年7月15日被告与张连勇、施振德签订的《厂房租赁合同》第四条第一项明确约定被告、张连勇前10年租金600万元用于抵扣债务，原告债权250万，被告债权210万，尚余140万元，故原告诉请第一项的比例缺乏依据；被告使用的厂房约3000平方米，按出租给吴梦竹的租金5元/平方/年计算，租金约15万元/年，被告管理出租厂房等事宜，应获得工资5万元，故租金为10万/年，原告主张被告使用部分的租金30万元/年无依据；被告收取了四年租金240万元，但支付了241.8万元，原告债权250万元，获得收益分配68万元，被告债权210万元，仅获得其使用部分厂房的租金收益，只有在清偿完他人的债权后才能确保原、被告与吴梦竹之间的厂房转租顺利履行，若造成吴梦竹无法正常生产的，原、被告需承担违约责任并赔偿吴梦竹损失，故原告诉请尚未成就，恳请驳回原告诉请。第三人吴梦竹未作答辩。原告为证明其诉请，向本院提供了以下证据：1.《厂房租赁合同》（复印件），以证明被告与张连勇共同向施振德承租厂房及相关约定的事实。被告对其真实性无异议，但称施振德将厂房出租给被告、张连勇的租期为15年，总租金900万元，前十年用于抵扣被告及张连勇共计460万元的债务，此外还有140万元债务，被告及张连勇应该支付施振德押金10万元。2.借条、借款保证合同及银行转账记录（复印件），以证明被告债权210万元、张连勇的债权250万元的本息用于抵偿600万元租金的事实。被告对其真实性无异议，但无法证明原告主张的前十年租金用于抵扣460万元本息的证明目的。3.《协议书》（复印件），以证明原告受让张连勇在《厂房租赁合同》中的全部权利义务以及各方具体约定内容的事实；被告对其真实性无异议，但张连勇将其对施振德250万元的债权转让给原告，仅限于250万元，超出部分借款本息由张连勇与原告另行结算。4.《厂房转租合同》（复印件），以证明涉案厂房部分转租给第三人吴梦竹的事实。被告对其真实性无异议，合同约定若因张连勇、王某、齐金荣出面与第三人发生纠纷，原、被告应出面协调，导致第三人无法正常经营超过七天，原、被告需承担违约金。5.（2017）浙0523执异7号执行裁定书、（2017）浙05执复13号执行裁定书，以证明生效裁定书对本案有关事实的确认。被告对其真实性无异议，但施振德与齐金荣之间有债权债务关系。6.订购合同书、快递单、现场照片、电费明细单，以证明被告占用部分厂房开办安吉永强纸箱厂的事实。被告对其真实性无异议，根据订购合约书，被告实际使用剩余厂房时间在2016年10月22日以后。7.安吉永强纸箱厂红线图及收据，以证明被告的厂房占地面积为3977.52平方米，建筑面积为4260.96平方米，共用场地、共用钢棚面积为1671.85平方米，原告为测量支出费用为1500元。被告对其真实性无异议，但称钢棚由被告搭建，并非施振德原有厂房面积，不能作为厂房面积计算租金。被告为证明其反驳主张，向本院提供了以下证据：8.收条十份，以证明2015年1月18日被告支付张连勇妻子何芳22.3万元，齐金荣22.3万元，王某321625元，2015年7月20日支付施振德厂房押金10万元，2015年11月11日支付王某20万元，齐金荣18万元，2016年12月4日支付王某190375元，2016年1月26日支付原告18万元，2016年12月30日支付原告20万元，2018年1月23日支付原告30万元。原告质证对其出具的三张收条真实性予以认可，对施振德出具的厂房押金收条予以认可，其余收条真实性不予认可，且与本案无关。9.证人王某、郑某的证言，以证明施振德欠王某建房款，欠齐金荣借款，后约定三年付清，若被告不支付上述款项，第三人无法租用或正常使用厂房，故厂房转租合同中也约定了张连勇、王某、齐金荣三人出面与第三人发生纠纷，应由原、被告出面解决，此外，被告使用的厂房面积约为3000平方米，厂房地皮由被告浇筑并垫付费用。原告质证有异议，原告对王某、齐金荣、张连勇约定参与分配厂房租金不知情，亦不追认，厂房转租合同第六条第三款约定的事项，自第三人租用厂房后未发生过民工闹事，故该款条件未成就，被告占用的厂房面积可以通过测量得出。经审查，证据1-7，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据8，被告向王某、齐金荣等人的付款均有汇款凭证证明，故本院对其真实性予以认定；证据9，证人陈述与其余证据相印证部分本院予以认定。综上，结合原、被告举证、质证及庭审陈述，本院认定本案事实如下：施振德曾向被告借款210万元，向张连勇借款250万元。2013年7月15日，施振德与被告、张连勇签订《厂房租赁合同》，约定施振德将涉案厂房租赁给被告及张连勇，租期自2013年7月15日至2028年7月14日止，年租金60万元，施振德欠被告及张连勇借款本金及利息共计600万元用于抵付前十年租金，第十一年的租金于2023年7月14日支付，此后每一年度支付一次租金，被告及张连勇交纳10万元的租赁押金。2014年10月22日，原告与被告及张连勇签订《协议书》，约定张连勇将其在《厂房租赁合同》中所有的权利义务转让给原告，前十年租金被告及张连勇已经以借款抵付，原告不再支付前十年的租金，后五年租金由原、被告承担，原告应向张连勇支付的前十年租金以张连勇于2012年8月14日向原告的借款及相应利息250万元抵付，涉案厂房若转租，转租租金由原、被告收取，张连勇向原告的借款和利息远超250万元，超出部分借款及利息的清偿由原告与张连勇另行结算。对此《协议书》施振德亦签字同意。2014年12月31日，原、被告与第三人吴梦竹签订《厂房转租合同》，约定租期自2014年12月31日至2026年12月31日止，面积约11000平方米，年租金为60万元，从第二年后的租金在当年到期之日的前两个月支付，第三人支付总租金720万元中的517万元后，开始支付由吴炳富、储金根、施振德共同向安吉县交银村镇银行540万元借款中施振德应承担的162万元，剩余41万元租金支付给原被告，第三人向原、被告支付的租金转入被告个人银行账户，如因张连勇、王某、齐金荣出面和第三人发生纠纷，原、被告必须出面协调解决，若造成第三人无法正常经营，原、被告承担违约金20万元。被告投资的安吉永强纸箱厂占用部分涉案厂房。2015年7月20日被告支付施振德厂房押金10万元。被告已将转租给第三人吴梦竹2015-2018年四年租金240万元中的68万元支付给原告。原告向被告主张应得的剩余租金未果，故诉至本院。本案争议焦点如下：一、哪些款项抵付涉案厂房前十年租金600万元？原告主张为原、被告的借款460万元及利息。被告主张为460万元的借款本金及其余债务140万元。本院认为，《厂房租赁合同》第四条约定：“甲乙双方约定租赁物年租金陆拾万元，十五年的租赁总费用为玖佰万元。双方约定在本合同签订时，甲方原欠乙方借款本金及利息共计陆佰万元，该陆佰万元与乙方应付甲方的前十年租金陆佰万元相抵消……”。该合同中已明确约定施振德欠被告、张连勇的借款本金及利息抵付前十年租金，施振德欠被告210万元，欠张连勇250万元，本金已有460万元，加上利息已超过460万元，故被告主张尚有其他140万元债务用于抵付前十年租金不能成立，故本院认定施振德欠被告210万元及利息、欠张连勇250万元及利息抵付前十年的厂房租金。二、支付给何芳、王某等人的款项能否从转租租金中扣除？原告主张支付给上述等人的款项其不知情亦不追认，且《厂房转租合同》第六条第三款的条件未成就。被告主张应从转租租金中扣除。本院认为，《厂房转租合同》第六条第三款约定：“如因张连勇、王某、齐金荣出面和乙方发生纠纷，则甲方必须出面协调解决，如张连勇、王某、齐金荣出面和乙方发生纠纷造成乙方无法正常经营生产超过七天的，则甲方须向乙方承担违约金贰拾万元。”证人王某出庭作证时陈述第三人承租厂房后其未阻拦过，被告也未举证证明另二人与第三人发生过纠纷需原、被告出面协调，故合同约定的条件尚未成就。施振德欠张连勇、王某、齐金荣的款项应由施振德偿还，原、被告无需在已用借款抵付前十年租金的情况下再用转租租金替施振德偿还债务。在上述情况下，被告以原、被告共同所有的转租租金支付上述三人款项，应事先征得原告同意或事后得到原告追认，现原告未追认，故被告支付王某等人的款项不得从转租租金中扣除。本院认为，张连勇可以将其在《厂房租赁合同》中的权利全部转让给原告，原、被告与张连勇签订的《协议书》成立并生效。原、被告与第三人就涉案厂房达成的转租合同亦成立并生效。原告享有250万元债权及相应利息，被告享有210万元债权及相应利息，故原告享有转租租金的54.34%，被告享有45.66%，2015年至2018年四年转租租金240万元扣除被告已支付施振德的厂房押金10万元，被告共应支付原告125万元，已支付68万元，尚应返还原告57万元。本案中，转租租金属于原、被告按比例共同所有，然被告在收到租金后未及时将属于原告部分支付给原告，以致产生本案纠纷，现本院已明确原、被告各自享有的租金份额，之后产生的转租租金由承租人按上述比例分别支付给原、被告更为妥当，故原告诉请变更《厂房转租合同》中的支付条款为第三人按比例将转租租金分别支付给原、被告，本院予以支持。被告个人独资设立的安吉永强纸箱厂占用了涉案的部分厂房，故该部分厂房的占有使用费原告应向安吉永强纸箱厂主张，本案不予处理。综上，原告诉请合理部分，予以支持；其余部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐永强返还原告陈富平转租租金57万元，限于本判决生效之日起十日内履行；二、第三人吴梦竹根据《厂房转租合同》约定将其应支付的租金按54.34：45.66的比例分别支付原告陈富平及被告徐永强；三、驳回原告陈富平其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7235元（已减半），由原告陈富平负担3395元，被告徐永强负担3840元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  李云兰二〇一九年一月二十三日书记员  蒋彬炜