浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3879号 上诉人（原审被告）：叶建军，男，1972年5月11日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：赖才宏，浙江时光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：仇光平，男，1972年6月4日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，浙江知仁律师事务所律师。 原审第三人：姚杰品，男，1962年11月19日出生，汉族，住宁海县。 原审第三人：陈忠兴，男，1963年5月7日出生，汉族，住宁海县。 上诉人叶建军因与被上诉人仇光平，原审第三人姚杰品、陈忠兴房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2017）浙0226民初7974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 叶建军上诉请求：撤销原判，并发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人向一审法院提供的《卖房契》、《卖房绝契》上的叶建军签字不是上诉人所签。上诉人在一审期间已提出鉴定申请，一审法院未予准许。而一审法院却根据该《卖房绝契》作出判决。上诉人认为一审法院首先应当查明该契约上的签名是否是上诉人所签，否则不对上诉人产生约束力。一审法院认定姚杰品于1997年6月将诉争房屋出卖给上诉人，上诉人在1998年8月又将该房屋出卖给被上诉人，这个事实上诉人是承认的，但是上诉人并未签订过《卖房绝契》。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同在1998年双方已完全履行完毕，不存在合同法第九十四条规定的情形。当时该房屋完全可以过户到被上诉人名下，因为当时过户需要一大笔税金，还有姚杰品要求2万元的过户“烟酒钱”。被上诉人经咨询相关人士，且按照当时的民法通则的解释，被上诉人均认为未办理过户手续，诉争房屋也是属于其所有的。故被上诉人不愿意支付相关费用，诉争房屋没有过户的责任在于被上诉人，上诉人没有责任。退一步讲，从2010年被上诉人提起诉讼的原因是发现涉案房屋被陈忠兴抵押给案外人孔惠珍，并涉诉被法院查封。被上诉人在当时就完全可以按照陈忠兴与孔惠珍案件的执行标的过户房屋，之后所增加的损失的责任应该是被上诉人的。而被上诉人也是在当时就已经知道自己的权利受到侵害，故其在2012年撤诉后于2017年再向上诉人主张权利，已经超过了诉讼时效。二、本案第三人的责任问题。本案第三人的地位应属于有利害关系的第三人，在本案中由于第三人姚杰品、陈忠兴的违法犯罪的行为而导致了本案纠纷的发生。姚杰品由于被上诉人没有过户，在明知该房屋已经出卖给被上诉人的情况下将该房屋过户到其亲属陈忠兴名下，再以陈忠兴的名义向案外人孔惠珍抵押借款。姚杰品应当承担赔偿责任。陈忠兴在房屋抵押借款纠纷中因案件执行被宁海县人民法院司法拘留，其明知姚杰品将该房屋出卖给被上诉人，却伙同孔惠珍将房屋产权过户，孔惠珍又将该房产过户给吕佶芸。陈忠兴和孔惠珍的行为触犯了刑法，一审法院应依法移送公安部门立案侦查。第三人陈忠信应当承担赔偿责任。三、一审法院审判程序违法。一审法院在查明第三人陈忠兴在2017年6月将该房产过户给案外人孔惠珍及吕佶芸的情况下，应依法释明要求上诉人追加案外人孔惠珍、吕佶芸为第三人参加诉讼，或者依职权追加案外人孔惠珍、吕佶芸为第三人参加诉讼。为此一审法院审判程序有瑕疵。综上，上诉人将房屋出卖给被上诉人已经二十年了，被上诉人也在该房屋居住了二十年，上诉人当时已经履行房屋买卖合同的全部义务，房屋未过户的原因在于被上诉人。一审法院依据《卖房绝契》判决上诉人承担责任，于法于理不符。 仇光平辩称，本案所涉两份房屋买卖契约，虽不是上诉人亲笔签字，但上诉人在之前的三个诉讼案件中均认可两份契约的真实性和合法性。上诉人主张其已经履行合同，与事实不符。双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，上诉人作为房屋买卖合同出卖人，应当承担将房屋产权过户到被上诉人名下的责任。由于合同履行是持续性的，故上诉人关于诉讼时效从2012年起算，理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 仇光平向一审法院起诉请求：一、判决解除仇光平与叶建军于1998年8月签订的《卖房绝契》；二、判令叶建军返还仇光平购房款130000元；三、判令叶建军赔偿仇光平经济损失1451000元。 一审法院审理认定：1997年6月9日，第三人姚杰品将位于宁海县半楼房及其他财产以128000元价格卖给叶建军。1998年8月，叶建军将上述房产以135000元的价格卖给仇光平并签订《卖房绝契》一份，约定仇光平于1998年8月9日支付60000元，8月10日支付20000元，8月28日支付50000元，余款5000元待产权过户后付清。该《卖房绝契》还约定由叶建军负责与第三人姚杰品联系后取得权属证书或合法手续，交由仇光平办理产权过户手续。此后，仇光平向叶建军支付购房款130000元，叶建军向仇光平交付房屋由仇光平占有使用至2017年4月。2017年9月6日，宁波市豪斯房地产估价有限公司出具甬豪法鉴估（2017）字第088号房地产估价报告，宁海县房地产的价值为1581000元。 另查明，第三人姚杰品取得宁海县房屋所有权证及国有土地使用权证后，于2005年11月1日与第三人陈忠兴签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给第三人陈忠兴并将产权变更登记至第三人陈忠兴名下。2008年9月，第三人陈忠兴向孔惠珍借款，将该房屋抵押给孔惠珍并办理了抵押登记。2017年6月9日，第三人陈忠兴与孔惠珍签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给孔惠珍并将产权变更登记至孔惠珍名下。2017年6月23日，孔惠珍与吕佶芸签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给吕佶芸并将产权变更登记至吕佶芸名下，现该房屋由吕佶芸占有使用。 又查明，2010年9月16日，一审法院受理仇光平与叶建军为房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2010）甬宁民初字第1382号，于2011年1月13日开庭审理。2011年4月15日，经合议庭合议，认为第三人姚杰品在该案中可能涉嫌经济犯罪，决定将该案移送宁海县公安局立案侦查。 一审法院审理认为：仇光平向一审法院起诉，要求解除与叶建军签订的《卖房绝契》、返还购房款并赔偿损失，系依据《卖房绝契》约定，要求叶建军承担违约责任，而非要求第三人姚杰品、陈忠兴承担侵权责任，系仇光平对权利行使的选择，符合法律规定，故叶建军主张由第三人姚杰品、陈忠兴承担侵权责任的主张，一审法院不予采纳。合同解除权系形成权，不受诉讼时效的限制，故叶建军主张仇光平的起诉超过诉讼时效，一审法院不予采纳。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方当事人签订《卖房绝契》，约定叶建军将位于宁海县房屋卖给仇光平，并协助办理产权变更登记手续，现该房屋已变更登记至案外人吕佶芸名下，仇光平无法取得涉案房屋的权属证书，无法实现其合同目的，故对仇光平要求解除与叶建军于1998年8月签订的《卖房绝契》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《卖房绝契》签订后，仇光平依约支付了购房款130000元，故仇光平要求叶建军返还购房款130000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。《卖房绝契》中明确约定由叶建军负责与第三人姚杰品联系后取得权属证书或合法手续，交由仇光平办理产权过户手续。由此可见，仇光平在购房时明确知晓涉案房屋的权属仍在第三人姚杰品名下，故仇光平对合同解除也有过错，应自行承担部分损失。叶建军未按《卖房绝契》的约定取得第三人姚杰品名下的权属证书，应承担赔偿损失的责任。一审法院根据本案案情及双方当事人的过错，酌情确定叶建军赔偿仇光平因合同解除造成的损失的70%。经评估，涉案房屋的价值为1581000元，扣除购房款130000元，增值部分为1451000元，故叶建军应赔偿仇光平因合同解除所造成的损失为1015700元（1451000元×70%=1015700元）。叶建军认为《卖屋契》、《卖房绝契》中叶建军的签名不是其本人所签，并向一审法院申请司法鉴定。一审法院认为，叶建军在一审法院受理的（2010）甬宁民初字第657号、（2010）甬宁民初字第1382号、（2012）甬宁民初字第123号三个案件中均认可其与第三人姚杰品、与仇光平之间房屋买卖的事实，且（2010）甬宁民初字第1382号案件对该事实当庭予以确认，叶建军没有异议，《卖屋契》、《卖房绝契》中叶建军的签名是否其本人所签不影响叶建军与第三人姚杰品、与仇光平之间的房屋买卖行为的认定，故对叶建军要求司法鉴定的申请，一审法院不予准许。关于一审法院将（2010）甬宁民初字第1382号的案件移送公安机关立案侦查的问题。该案以第三人姚杰品可能涉嫌经济犯罪为由移送公安机关立案侦查，本案审理的系双方当事人之间的合同关系，故第三人姚杰品在（2010）甬宁民初字第1382号的案件中是否构成犯罪，对本案的处理没有直接影响，对叶建军先刑后民的意见，一审法院不予采纳。第三人姚杰品、陈忠兴经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、解除仇光平与叶建军于1998年8月签订的《卖房绝契》；二、叶建军于判决生效之日起十五日内向仇光平返还购房款130000元；三、叶建军于判决生效之日起十五日内向仇光平赔偿经济损失1015700元；四、驳回仇光平的其他诉讼请求。如果叶建军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费17860元，财产保全费4520元，评估费4950元，合计27330元，由仇光平负担8199元，叶建军负担19131元。 本院二审期间，上诉人叶建军为证明姚杰品与陈忠兴之间的房屋买卖不真实的事实，申请本院向宁海县人民法院调取陈忠兴与孔惠珍抵押借款执行卷中的对陈忠信的询问笔录。该询问笔录已由被上诉人提供（浙江移动微法院）。本院认为，由于本案是叶建军与仇光平房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，姚杰品与陈忠信之间的房屋买卖合同与本案争议的主要事实无关，故本院对上述询问笔录不予采纳。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是：1.《卖房绝契》是否有效，被上诉人主张解除该合同，是否超过诉讼时效，上诉人是否应当承担因合同解除造成的损失；2.原审第三人姚杰品、陈忠兴是否应当承担责任；3.是否应当追加案外人孔惠珍、吕佶芸参加诉讼。 关于《卖房绝契》的效力及当事人责任和诉讼时效。双方当事人确认就作为《卖房绝契》的标的物的位于宁海县房屋存在买卖关系。双方当事人也已经按照《卖房绝契》约定的房价履行了各自应承担的部分合同义务。故《卖房绝契》虽由双方当事人的父亲或者亲戚代为签署，但仍体现了上诉人和被上诉人的真实意思表示，且《卖房绝契》的具体内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。买卖合同以转移标的物所有权为目的，出卖人负有转移标的物的所有权归买受人的义务。本案中，作为房屋出卖人的叶建军应当负有取得诉争房屋所有权并将该取得后的所有权转移给仇光平的合同义务。《卖房绝契》中亦对此作了约定。至于仇光平在之前的诉讼中陈述关于与姚杰品联系及姚杰品要求其支付6万元附加费用以及叶建军建议支付“烟酒钱”以获取姚杰品配合房屋过户的事实，由于最终并未达成一致，不存在以新的协议替代《卖房绝契》中关于叶建军从姚杰品处取得诉争房屋所有权并为此承担相关费用的约定，故叶建军仍负有该合同义务。叶建军主张其在诉争房屋买卖关系中没有责任，与事实不符，本院不予支持。本案是仇光平主张解除房屋买卖合同，叶建军主张该请求超过诉讼时效，缺乏法律依据，一审法院不予支持，并无不当。 关于姚杰品、陈忠兴是否应当承担责任及是否应当追加案外人参加诉讼。本案是仇光平基于其与叶建军之间的房屋买卖合同提起诉讼主张解除合同并据此要求叶建军返还购房款及承担赔偿损失，第三人姚杰品、陈忠信并非本案诉争合同当事人，且仇光平也未要求第三人姚杰品、陈忠信承担侵权责任，故叶建军主张姚杰品、陈忠信在本案中承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。同样，孔惠珍、吕佶芸并非本案诉争合同的当事人，不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，故叶建军主张应当追加案外人孔惠珍、吕佶芸参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15112元，由上诉人叶建军负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长  赵 晖 审 判 员  孙长虎 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年一月九日 代书记员  姜黎娜