广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初966号 原告(反诉被告)：北海市逢时实业开发有限公司。住所：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：沈华，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建辉，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹修会，女，1969年9月5日出生，汉族，住四川省高县。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所：北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：黄伟，男，1987年4月4日出生，汉族，住合浦县，该公司员工。 原告（反诉被告）北海市逢时实业开发有限公司（以下简称“逢时公司”）诉被告（反诉原告）邹修会、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行云南路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用普通程序于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）逢时公司的委托诉讼代理人沈华、黄建辉，被告（反诉原告）邹修会，第三人工行云南路支行的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告支付原告违约金125468.6元；3.被告归还原告垫付给第三人的款项13951.52元及违约金500元（暂定额，以相应的欠款时段金额为基数，按日万分之五自2017年12月28日起暂计至2018年5月25日，以后另计），共计14451.52元；4.解除原被告于2017年1月12日签订的向房地产交易中心提交的《商品房买卖合同（预售）》，被告协助原告办理撤销预售备案登记编号为201701120581的预售合同登记备案手续；5.被告支付原告律师服务费4300元。事实和理由：2016年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于广东商品房。该房建筑面积86.53平方米，单价7250元每平方米，总价627343元。以贷款方式付款：首期房价款10000元，余款200343元在银行放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清95171元，十个月内买受人付清105172元。其余银行按揭款417000元由被告向银行申请贷款支付；双方在合同中还约定了逾期付款责任等内容。合同第八条逾期付款责任约定：付款逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。同日，双方还签订了附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限进行约定，规定逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从出卖人账户中划扣款项，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付违约金，并承担在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带保证责任要求的，出卖人有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告于2017年1月13日为上述房屋办理了商品房预售合同备案登记手续费，2017年2月4日，第三人向被告发放按揭贷款417000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带保证。由于被告的原因，其没有按合同约定的期限向原告支付房款，并从2017年12月份起没有按期缴纳按揭贷款。到目前为止，被告仅支付原告35880元购房款，2017年12月至2018年5月，原告为被告垫付银行按揭款13951.52元。2017年9月15日，原告通过发催款函的方式要求被告支付购房款，但被告没有支付。原告认为，被告没有按合同约定履行义务构成违约，侵害原告合法权益，故诉至法院。 被告邹修会辩称：不同意原告的全部诉讼请求。本人买的房子是向中介商富腾公司买的，不是跟逢时公司买的。 第三人工行云南路支行陈述称：原告提出解除商品房买卖合同，借款合同也应解除，被告尚欠本行的贷款本息，要偿还本行。 反诉原告邹修会向本院提出反诉请求：1.撤销原被告于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）合同》，为无效合同；2.撤销原、被告于2017年1月12日签订的向房地产交易中心提交的《商品房买卖合同（预售）备案合同》为无效合同。事实和理由：本人在2016年11月至2017年4月30日期间，与中介代理商广西富腾房地产代理公司（以下简称“富腾公司”）确立了买售关系。富腾公司是北海市逢时实业开发公司的销售代理商，他们各自出售房屋的标的不一样，优惠条件也不一样，我们一直选择的是富腾公司，与逢时公司从未往来和接触，不存在与逢时公司签订“商品房买卖合同（预售）”之说。逢时公司与富腾公司签订有商品房销售代理协议，逢时公司要求富腾公司，出售房屋时均价在6600元/㎡-7200元/㎡。富腾公司可随意召揽客户，但要求客户与逢时公司签约，标的是毛坯房7250元/㎡，首付款1万元，首付款30%余款10个月内分两期偿还。逢时公司给富腾公司的佣金为600元/㎡，后涨到800元/㎡。逢时公司与富腾公司双方还商定，在预售期间富腾公司承诺给客户赠送附属面积替本人代缴30%首付款，负责协助客户办理按揭房贷，帮理财创收，代办一切购房手续事宜，只要给富腾公司提供购房人银行卡、借给客户1万元，客户多出1万元的借款协议，再交上3000元定金即可成交。富腾公司与逢时公司将借给本人的一万元存入本人银行卡内，在隐瞒本人的情况下，将本人银行卡内1万元转账给开发商。签合同时骗本人的手印和签字，将合同调包后变成本人与逢时公司购房签约的事实。2017年1月12日签订的向房地产交易中心提交的《商品房买卖合同（预售）》备案合同，是逢时公司冒用购房人签字。首付款标的、房价均与2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》合同不相同。合同第20条和补充协议第三条是非法侵害购房人权宜的非法条款，是不平等的合同。该合同是无效合同，应撤销，而不是解除。本人贷款购买黄金海岸1、2幢楼盘的商品房，是执行按揭贷款30%首付款一次性交齐的强制性政府法规，是本人自己的钱，不存在欠任何人的钱的情况，全部房款已付清。对照国家“三部委”（建房（2017）215号通知规定），逢时公司是分期垫付款，是违规行为。本人购买逢时黄金海岸1、2幢楼盘执行30%首付款，一次性交清，本人按照按揭贷款的政府限价实施，本人在购房问题上不存在过错。本人认为涉案合同是无效合同，应当撤销。为此，反诉原告特提出反诉。 反诉被告逢时公司辩称：首先，反诉原告的反诉请求不明确，既主张合同撤销，又主张合同无效，这是两个不同的法律概念；其次，反诉原告的反诉请求与其陈述的事实理由相互矛盾，请求撤销或主张合同无效；最后，反诉请求认为与反诉被告存在法律关系，事实与理由部分认为与反诉被告不存在法律关系，反诉请求与反诉理由自相矛盾，反诉原告混淆了代理人与委托人的关系，还混淆了法律审理程序。综上，反诉请求没有事实及法律依据。 第三人工行云南路支行陈述称：反诉请求第一项2016年签订的合同本行不知情；第二项反诉请求关于2017年签订的备案合同是由反诉原告提交到本行办理按揭贷款，且经过房产交易中心备案，本行认可其效力；对于反诉原告与富腾公司之间的关系本行不知情。 原告（反诉被告）逢时公司对其本诉、反诉提供的证据有： 一、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702），拟证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系； 二、《购房情况说明》，拟证实原告就首付款支付方式向被告作释明； 三、《收据》，拟证实被告向原告交纳35880元房款； 四、《中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行个人借款凭证》，拟证实工商银行已于2017年2月4日向原告发放贷款； 五、《中国工商银行股份有限公司北海分行营业部业务回单》，拟证实原告为被告垫付银行按揭款的事实； 六、《北海市商品房预售合同登记备案证明》、《商品房买卖合同》（合同编号：YS00048061），拟证实原告已为合同编号为YS00048061的《商品房买卖合同》办理预售合同登记备案； 七、《按揭贷款业务合作协议》及《补充协议》，拟证实原告为被告的按揭贷款承担连带保证责任； 八、《催款通知》、《全球邮政特快专递》、《邮件全程跟踪查询》，拟证实原告向被告发函要求履行付款义务； 九、《解除〈商品房买卖合同〉收房通知》、《全球邮政特快专递》，拟证实原告书面通知被告解除合同； 十、《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》，拟证实原告因对被告提起诉讼支付律师费4300元； 十一、《借款合同书》，拟证实原被告之间不存在真实借款关系，被告使用原告的款项用于首付款走账，被告没有实际支付首付款。 被告（反诉原告）邹修会就本诉、反诉提供的证据有： （一）《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048061）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702），拟证实两份合同约定内容； （二）《借款协议》，拟证实被告与广西富腾房地产代理公司确立商品房买卖合同关系； （三）《收据》，拟证实被告向广西富腾房地产代理公司交纳涉案商品房评估费1000元、意向金3000元； （四）《商品房代理销售协议》，拟证实原告逢时公司与广西富腾房地产代理公司签订代理销售协议内容； （五）《收据》，拟证实被告向逢时公司支付首付款的情况； （六）《中国工商银行转账单》，拟证实被告向逢时公司转账支付首付款的情况； （七）证人许某的证人证言，拟证实邹修会与证人购买商品房的情况相同； （八）证人李某的证人证言，拟证实邹修会与证人购买商品房的情况相同。 第三人工行云南路支行就本诉、反诉未提交证据。 经过开庭质证，邹修会对逢时公司提交证据一至十一均有异议，认为都是假的，邹修会是与广西富腾公司不是与逢时公司签订合同。第三人工行云南路支行对逢时公司提交证据均无异议。 逢时公司对邹修会提交证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议；对证据（二）至（六），认为没有原件核对，无法核实其真实性，另逢时公司有权委托代理机构代为销售；对证据（七）（八），认为证人与逢时公司存在诉讼，双方存在利害关系，且邹修会签订合同时证人并未在场，故不认可证人证言。第三人工行云南路支行对邹修会提交证据（一）中《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048061）、（五）、（六）无异议，对证据（一）中《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702）、（二）至（四）不清楚；对证据（七）（八）认为与本案不具有关联性。 本院认为，逢时公司提交证据一至十一以及邹修会提交证据（一）、（五）、（六），具有证据真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采纳。邹修会提交证据（二）至（四），没有原件核对，且逢时公司及第三人不予认可，该证据与本案也不具有关联性，故本院不予采纳；证据（七）（八）证人与逢时公司存在诉讼纠纷，且邹修会签订合同时证人并未在场，故对证人证言本院不予采纳。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2016年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702），双方约定：邹修会购买逢时公司开发的位于广东，建筑面积共86.53平方米，单价为每平方米7250元，总价款为627343元；邹修会采取按揭贷款方式付款，邹修会在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款10000元，余款200343元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内邹修会付清95171元，银行放款当日起算，十个月内邹修会付清105172元，余款417000元邹修会通过银行贷款方式一次性支付给逢时公司；邹修会未按照约定时间付款的，逾期超过10日，逢时公司有权解除合同；逢时公司解除合同的，应当书面通知邹修会；邹修会应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向逢时公司支付违约金，同时，逢时公司退还邹修会已付全部房款（含已付贷款部分）；逢时公司应当在2016年12月30日前向邹修会交付该商品房等。双方还在附件十一《商品房买卖合同补充协议中》中约定：邹修会因未依约向银行偿还贷款本息而导致逢时公司承担阶段性还款担保责任代邹修会还贷（如直接扣划逢时公司保证金代偿邹修会应支付银行按揭贷款本息等），邹修会应在逢时公司的保证代偿行为发生之日起3日内向逢时公司偿还代偿款项（包括本、息），否则，自逢时公司代偿行为发生之日起，每逾期一日，邹修会应按逢时公司代偿款项总额的万分之五向逢时公司支付逾期还款的违约金，并承担逢时公司为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用，如因邹修会拖欠银行贷款本息导致银行向逢时公司提出承担连带担保责任要求的，逢时公司亦有权解除合同，收回该房屋另行处理，邹修会应按合同总价款的20%向逢时公司支付违约金，合同因上述原因解除的，邹修会应自合同解除之日起10日内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；邹修会应在交接房屋前缴纳合同第六条约定的商品房总价款、违约金、政府部门规定税费，签署委托逢时公司代办房屋所有证的各项手续；若邹修会未全面履行上述义务，或有银行按揭欠款等，逢时公司有权顺延交房并不承担任何违约责任直至邹修会履行上述义务或付清欠款为止；当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为邹修会全部完成上述义务之日起第十五日止等。当天，原、被告同时签订《借款合同书》，约定：“逢时公司于2016年12月4日借款200343元给邹修会，经双方协商，还款时间按以下约定时间：邹修会须于签订本合同之日支付房款10000元，余款200343元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内邹修会付清95171元，银行放款当日起算，十个月内邹修会付清105172元，余款417000元申请贷款支付”。同日，邹修会又向逢时公司出具《购房情况说明》，写明：“邹修会购买的逢时海景广场2栋2单元2702号房为毛坯房，总房款627343元，该房为银行按揭贷款，首付款210343元，银行按揭417000元整，现已付款10000元整，余首付款分10个月内付清，具体为银行放款当日起算，6个月内邹修会付清房款95171元，银行放款当日起算，10个月内邹修会付清房款105172元，邹修会付清全部房款办理产权证等”。邹修会在上述情况说明中签字确认。当日，逢时公司向邹修会出具《收款收据》，写明收到邹修会交来涉案商品房现金10000元。2017年9月25日，逢时公司向邹修会出具《收据》，写明收到邹修会交来涉案商品房房款21553元。同年10月16日，逢时公司向邹修会出具《收据》，写明收到邹修会交来涉案商品房房款4327元。 2016年12月14日、15日，逢时公司向邹修会出具两份《收据》，确认收到被告支付逢时海景广场2-2-2702号房款合计206016元。2017年1月12日，逢时公司的工作人员代邹修会与逢时公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048061），约定：邹修会购买逢时公司开发的位于广东，建筑面积共86.53平方米，商品房单价为每平方米7200元，总价款为623016元；邹修会采取按揭贷款方式付款，邹修会应当支付首期房价款206016元，余款417000元申请贷款支付；该合同其他约定内容与原、被告于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702）约定内容基本相同。同年1月13日，逢时公司到北海市房地产交易中心为上述《商品房买卖合同》（合同编号：YS00048061）办理登记备案，登记编号为201701120581。同年2月4日，工行云南路支行向邹修会发放贷款417000元。2017年9月15日，逢时公司向邹修会邮寄《催款通知》，要求邹修会于收到通知后7日内付清第一期剩余房款95171元，否则逢时公司将依法解除《商品房买卖合同》，要求邹修会按合同总价款20%支付违约金。2017年12月28日至2018年4月23日，逢时公司代邹修会偿还银行按揭款13951.52元。至今，逢时公司未将涉案商品房交付给邹修会。 另查明，2018年5月25日，逢时公司（甲方）与广西桂三力（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派沈华、黄建辉律师为甲方与邹修会商品房销售合同纠纷案的第一审代理人；甲方同意支付4300元给乙方为律师代理费，差旅费则由乙方律师向甲方实报实销。同日，广西桂三力（北海）律师事务所向逢时公司出具上述律师代理费的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原、被告经自愿协商于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，邹修会支付部分首期房款35880元，并办理银行按揭。邹修会抗辩称上述合同不是本人所签，其本人未与逢时公司签订过合同，同时以上述合同是假合同为由反诉主张确认合同无效，又主张撤销合同，但邹修会拒绝申请笔迹鉴定。本院认为，根据邹修会于签订上述合同当日签字确认的《购房情况说明》、《借款合同书》可以证实上述合同是双方实际履行的合同，故邹修会的抗辩理由不成立，本院不予采纳；经释明后，邹修会坚持其反诉请求，故其反诉主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。由于邹修会从2017年12月28日开始至今未按期偿还按揭款，导致逢时公司承担保证责任并向工行云南路支行偿还邹修会应支付的按揭款，邹修会的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，逢时公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。邹修会抗辩称因逢时公司未按合同约定时间交付涉案商品房，所以其没有继续支付按揭款，本院认为，根据双方签订的合同补充协议约定，邹修会应在交接房屋前缴纳合同约定的商品房总价款等费用，若邹修会未全面履行上述义务或有银行按揭欠款，逢时公司有权顺延交房并不承担任何违约责任；若合同或补充协议约定最后付款期限晚于合同约定的交付期限，视为交付期限变更为邹修会全部完成上述义务之日起第十五日止，故邹修会的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。逢时公司主张因邹修会违约，邹修会应按照合同约定以合同总价款627343元的20%即125468.6元承担违约责任,对此邹修会抗辩称不同意支付违约金。本院认为，根据双方履行合同情况及邹修会过错程度，逢时公司主张违约金过高应予调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，邹修会应从2017年12月28日起以合同总价款即627343元为基数，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向逢时公司支付违约金，逢时公司请求超出部分，本院不予支持。逢时公司依据合同约定，要求邹修会承担律师服务费4300元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。逢时公司要求邹修会归还其垫付给工行云南路支行的按揭款13951.52元，并按日万分之五要求邹修会支付违约金。本院认为，根据双方签订合同约定，逢时公司主张邹修会归还逢时公司向工行云南路支行垫付的按揭款13951.52元，有事实根据和法律依据，本院予以支持；但逢时公司以邹修会未按期支付按揭款又重复主张垫付款违约金，不符合法律规定，本院不予支持。逢时公司主张解除其工作人员代邹修会与逢时公司于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048061），并要求邹修会协助办理注销该合同的登记备案。邹修会抗辩称上述合同不是本人所签，其本人未与逢时公司签订过合同，同时以上述合同是假合同为由反诉主张确认合同无效，又主张撤销合同，本院认为，邹修会向第三人工行云南路支行提交上述备案合同办理银行按揭贷款手续，之后也向第三人支付过按揭款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十二条的规定，邹修会的行为可以视为对该备案合同进行追认，故邹修会的抗辩理由不成立，本院不予采纳；经释明后，邹修会坚持其反诉请求，故其反诉主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。因原、被告实际履行的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702）已经解除，故逢时公司为邹修会办理银行按揭贷款而代为签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048061）亦应解除，同时邹修会应协助逢时公司办理注销该合同的登记备案，故逢时公司的上述主张本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十一条、第十二条、第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告邹修会于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702）； 二、被告邹修会向原告北海市逢时实业开发有限公司支付违约金（具体计算方式如下：按照合同总价款627343元从2017年12月28日起依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日止）； 三、被告邹修会向原告北海市逢时实业开发有限公司归还垫付款13951.52元； 四、被告邹修会向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师服务费4300元； 五、解除原告北海市逢时实业开发有限公司代被告邹修会与原告北海市逢时实业开发有限公司于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048061）； 六、被告邹修会于本判决书生效之日起十日内协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理注销北海市广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场2幢2单元2702号商品房预售合同登记备案（备案合同编号：YS00048061、登记编号：201701120581）； 七、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告邹修会的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉受理费3184元、公告费520元，合计3704元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担804元，被告邹修会负担2900元；反诉受理费50元，由反诉原告邹修会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长 彭 丫 人民陪审员 杨 文 人民陪审员 梁少雄 二〇一九年一月三日 法官助理冯志 书记员蒋兴娜 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。 第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。