浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0302民初6968号 原告（案外人）：项新芳，男，1960年6月20日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：黄秉，浙江九州大众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司温州瓯海支行，住所地：浙江省温州市鹿城区雪山路69号。 主要负责人：丁文良，该支行行长。 委托诉讼代理人：潘建宇，北京德恒（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴建聪，北京德恒（温州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：温州众泰房地产有限公司，住所地：浙江省平阳县鳌江镇银泰花园1幢123室。 法定代表人：谢跃月，董事长。 原告项新芳与被告上海浦东发展银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称浦发银行）及第三人温州众泰房地产有限公司（以下简称众泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告项新芳的委托诉讼代理人黄秉以及被告浦发银行的委托诉讼代理人潘建宇到庭参加诉讼。第三人众泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告项新芳向本院提出诉讼请求：1.不得执行坐落于平阳县××镇××花园××幢××室房屋，并解除对该房屋的查封措施；2.确认原告与被告众泰公司房屋买卖合法有效，并要求被告众泰公司协助办理平阳县××镇××花园××幢××室房屋备案及过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年6月28日，温州市鹿城区人民法院因浦发银行与众泰公司、温州怡东贸易有限公司、温州银河激光技术有限公司、陈爱青、谢跃月金融借款合同纠纷一案，作出了（2012）温鹿商初字第789号、（2012）温鹿执民字第2260号执行裁定书，裁定查封了众泰公司名下坐落于××镇××花园××幢××室房产，之后项新芳向温州市鹿城区人民法院提出执行异议，该院于2018年6月28日作出（2018）浙0302执异409号执行裁定书，驳回了项新芳的执行异议。现项新芳对该执行异议裁定不服，提出执行异议之诉。 2012年期间，众泰公司委托林君出售平阳县××镇××花园××幢××室房屋，并办理委托公证。2013年3月13日，林君将涉案房屋作价270万元出售给项新芳，为此，众泰公司与项新芳签订了一份《协议书》。项新芳于当日向林君汇付房款150万元，又于2013年7月22日向林君汇付房款120万元，总计汇付房款270万元。同日，众泰公司向项新芳出具了一份购房确认书。之后，众泰公司将该房屋交付给项新芳使用至今。后因众泰公司欠税，销售发票被平阳县地税局收回，该房屋无法办理备案登记。因此，该房屋无法办理产权变更登记是由众泰公司造成的，项新芳对此没有过错。 综上，原告认为，众泰公司已将该房屋出售给项新芳，且项新芳已经支付了全部房款并在人民法院查封前已经合法占有该不动产，人民法院不得对该房屋进行执行。 被告浦发银行辩称，一、法院查封涉案房屋符合法律规定，浦发银行与众泰公司等金融借款合同纠纷一案已经由法院作出生效判决，并依法予以执行。众泰公司名下的财产也已经于2012年3月29日经法院裁定查封。二、项新芳称其与众泰公司存在房屋买卖合同不成立，其提供的证据，不能证明双方存在房屋买卖关系。项新芳和众泰公司没有签订正式的书面买卖合同，同时也没有办理相应的备案登记，包括合同登记与产权备案登记等。项新芳和众泰公司之间也没有支付购房款的交易凭证和银行交易记录。项新芳所称的房屋买卖关系，其交易不符合相关法律法规规定。项新芳称其对未办理过户登记没有过错没有依据。项新芳诉称其占有涉案房屋不成立，即使有事实上的占有，也并非是法律上的占有。三、法院已经在2012年3月29查封了众泰公司名下的房产，众泰公司不能处置其名下财产，如果处置也是属于无效，项新芳所称的房屋买卖是在2013年3月13日，迟于法院查封时间。四、项新芳提起的执行异议之诉不符合排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合下列情形：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的50%。项新芳提出执行异议不符合该条款第一、二项规定。五、众泰公司在2012年就已经负债累累，其与案外人恶意串通，逃避执行。 第三人众泰公司向本院提交书面意见述称，一、众泰公司于2012年3月29日委托林君对外出售坐落于平阳县××镇××花园××幢××室房屋，并办理了公证委托，委托期限至2013年3月28日。2013年3月13日，受托人林君根据众泰公司的授权将该房屋作价270万元出售给了项新芳。当时，因公司欠税问题而无法办理该房屋的备案登记手续，因此，众泰公司与项新芳签订了一份《协议书》，对该房屋出售事宜予以确认，协商待日后众泰公司欠税缴纳完毕后再办理过户手续。二、该房屋的房款共计270万元由林君收取，众泰公司已与林君结算清楚，因此确认项新芳支付了全部房款。众泰公司也根据《协议书》约定，将该房屋交付给了项新芳使用。项新芳为该房屋的唯一买受人。三、该房屋无法过户的原因是因为众泰公司无力缴纳欠税以及众泰公司涉诉等问题造成的，和项新芳无关。 本院经审理认定事实如下：本院于2012年6月20日对浦发银行与众泰公司、温州怡东贸易有限公司、温州银河激光技术有限公司、陈爱青、谢跃月金融借款合同纠纷一案作出（2012）温鹿商初字第789号民事判决书，判决：温州怡东贸易有限公司偿还浦发银行借款本金4966159.47元及利息59593.91元、罚息（截止2012年6月14日罚息为556379.57元，自2012年6月15日起按年利率18%计付）；众泰公司、温州银河激光技术有限公司、陈爱青、谢跃月对上述款项承担连带保证责任；等等。该民事判决书生效后，浦发银行于2012年9月17日向本院申请执行。本院于2018年5月24日作出（2012）温鹿执民字第2260号执行裁定书，裁定查封众泰公司名下坐落于平阳县××镇××花园××幢××室（所有权证号：010746，建筑总面积：311.24平方米，土地证号：平国用（2012）字第02-0653号）的房产及土地使用权。案外人项新芳知晓后，向本院提出执行异议。本院于2018年6月28日作出（2018）浙0302执异409号执行裁定书，裁定驳回案外人项新芳的执行异议。项新芳对该裁定不服，遂提起本案诉讼。 另查明：2012年3月29日，众泰公司法定代表人谢跃月和股东陈爱青、谢跃飞来到浙江省平阳县公证处办理委托公证，委托书载明：众泰公司全权委托林君为委托代理人，具体办理坐落于平阳县××镇××花园××幢××室房屋买卖合同的签订、房地产交易过户登记以及交纳过户过程中的相关税费等相关手续。委托期限至2013年3月28日止。在本案审理过程中，为证明房屋买卖合同关系，项新芳向本院提供了一份其与众泰公司签订的落款时间为2013年3月13日的《协议书》，载明：众泰公司自愿将其坐落于平阳县××镇××花园××幢××室房屋作价270万元转让给项新芳。项新芳应于本协议签订之日向众泰公司支付房款150万元，余款在2013年8月之前付清。项新芳在本协议签订之日向众泰公司支付购房款150万元后，众泰公司同意将该房屋交付给项新芳使用，并将该房屋产权证以及土地证原件交给项新芳保管。待项新芳支付全部购房款后，双方根据本协议内容另行签订正式的商品房买卖合同，以作为办理该房屋产权交易备案登记之用。待项新芳支付全部购房款后，众泰公司应立即协助将该房屋变更登记在项新芳名下。为证明购房款的支付情况，项新芳向本院提供了丁海燕于2013年3月13日向林君转账150万元，于2013年7月22日向林君转账120万元的两份银行汇款凭证以及林君出具的两份收条，载明：收到项新芳受让众泰公司坐落于平阳县××镇××花园××幢××室的房屋转让款150万元、120万元，并确认房屋转让款已全部结清。为证明房屋占有使用情况，项新芳向本院提供了一份其和陈咸洋与平阳县民间借贷服务中心签订的落款时间为2015年8月15日的《租赁合同》，载明：陈咸洋、项新芳将自有产权的店面出租给平阳县民间借贷服务中心作为金融业务经营场所，出租的店面地处鳌江镇胜利路，店面门牌号为银泰花园1幢121室、2-3幢118室、119室、120室，共计4间，计1027平方米。租期五年，自2015年8月15日起至2020年8月14日止。 上述事实，由原告项新芳提供的身份证、企业公示信息、不动产登记信息查询记录、委托公证书、收条、汇款凭证、房屋所有权证、土地使用权证、《租赁合同》、水电费收据、《协议书》、（2018）浙0302执异409号执行裁定书以及被告浦发银行提供的（2012）温鹿商初字第789号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，案外人除提出排除对执行标的执行的诉讼请求外，还可以一并提出确认其民事权利的诉讼请求。故项新芳提出的解除对涉案房屋的查封措施，确认其与众泰公司之间的房屋买卖合法有效，并要求众泰公司协助办理涉案房屋备案及过户手续的诉讼请求，均不属于执行异议之诉的裁判范围。在所购商品房已经交付的情况下，买受人可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提起执行异议之诉。根据该条款规定，金钱债权执行中，买受人享有物权期待权必须符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”四项要件。对此，结合本案相关证据，具体评析如下：一、本案所涉的为一手商品房买卖，但项新芳却未能提供其与房地产开发企业签订的正式的商品房买卖合同，也未在房管部门进行相关合同备案。其在本案审理过程中提供的与众泰公司签订的《协议书》，在之前的执行异议案件中并未提供，且形式上也不符合一手商品房交易习惯。二、项新芳主张购房款是由丁海燕通过银行转账支付给林君，并提供了相应的银行转账凭证以及丁海燕出具的《确认书》，但丁海燕并未出庭作证，且林君与众泰公司之间是何关系，其在收到购房款之后和众泰公司如何结算，从现有证据均无法反映，而众泰公司也未向项新芳开具购房款收款收据、不动产销售发票等，因此，项新芳提供的证据不足以证明其就涉案房产已经支付全部价款。三、项新芳在庭审中陈述其与林君先签订了一份《协议书》，后又按照该协议的内容另外打印了一份《协议书》，由林君拿去给众泰公司盖章。平阳当地存在房开公司欠债，债权人拿着委托书和产权证原件将房屋出卖收取购房款的情况。结合涉案房屋的实际交易过程，与项新芳陈述的平阳当地存在的上述情况类似。项新芳作为投资经营需要的购房户，对一手商品房交易习惯应有一定了解，且购房行为发生在众泰公司欠缴巨额税款和涉诉之后，应当认定项新芳对涉案房屋未办理过户登记具有一定过错。综上，项新芳对执行标的不享有物权期待权，其要求排除对执行标的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人众泰公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告项新芳的诉讼请求。 案件受理费28400元，由原告项新芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  郭靓斐 人民陪审员  程素莲 人民陪审员  徐胜珍 二〇一九年一月九日 书 记 员  陈 婵