河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0711民再9号原审原告：张庭毓，男，汉族，2008年4月6日出生，住河南省。法定代理人：张中华，男，汉族，1981年9月21日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王素萍，女，汉族，1957年10月11日出生，住河南省辉县，特别授权。委托诉讼代理人：郭松，河南豫信律师事务所律师，特别授权。原审被告：李淮忠，男，汉族，1964年4月1日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：霍新丽，河南豫北律师事务所律师，特别授权。原审第三人：新乡市豫兴房地产开发有限公司，住所地新乡市宏力大道与解放路交叉口东北角。法定代表人：闫观山，董事长。委托诉讼代理人：高丽娜，河南普建律师事务所律师，特别授权。原审原告张庭毓与原审被告李淮忠、原审第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司执行异议纠纷一案。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月26日作出（2018）豫0711民监9号民事裁定书，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告张庭毓的法定代理人张中华及委托诉讼代理人王素萍、郭松，原审被告李淮忠及委托诉讼代理人吕霍新丽，原审第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司（简称豫兴公司）的委托诉讼代理人高丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告张庭毓向本院提出诉讼请求：1、要求停止对位于新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座1单元11103号房屋的强制执行，并解除查封；2、请求法院确认该房屋产权归原告所有，并要求新乡市豫兴房地产开发有限公司为原告办理产权手续；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月28日，原告购买案涉房屋即第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司（简称豫兴公司）开发的新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座1单元11层11103号房屋一套，面积143.51平方米，总价400000元，付清了该房屋的总房款，并签订了商品房销售协议，该房屋由原告使用至今，之后原告多次要求豫兴公司为其办理房屋产权手续，但豫兴公司以各种理由拒绝，至今未办理。后经了解，被告与董印祥、周天琪共同借款给豫兴公司，被告委托备案在董印祥名下，被告诉豫兴公司民间借贷纠纷一案，新乡市牧野区法院2016年8月19日作出（2016）豫0711民初1150号民事调解书，协议约定豫兴公司指定日期还被告借款，该调解书已表明他们双方并没有真实的商品房买卖交易，属于民间借贷关系，被告委托的董银祥不是涉案房屋的所有人。综上所述，被告作为申请人向新乡市牧野区法院申请对原告的房产申请人执行，显然是错误的，侵犯了原告的合法权益，所以，原告对牧野法院的执行提出案外人异议，贵院于2017年8月25日作出（2017）豫0711执异53号裁定书，裁定驳回原告的异议申请，亦是错误的。故原告向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原审被告李淮忠辩称，原审原告对涉案房屋不具有排除强制执行的合法权益，应驳回其诉讼请求。本案是执行异议之诉，主要是审理案外人对涉案的房屋对强制执行是否具有强制执行的合法权益，我们认为原审原告的第二项诉求不属于本案审理范围，综上，应驳回原审原告的诉讼请求。原审第三人豫兴公司辩称，对于原审原告的诉请没有异议。豫兴公司与原审原告是真实的房屋买卖关系，与李淮忠之间是款关系，不存在房屋买卖关系。原审原告张庭毓向本院提交的证据有：第一组证据为张庭毓身份证、张中华身份证、户口本各一份，证明原告主体适格。第二组证据为书证19份，1、2009年、2010年专用收据两张、2009年记账凭证一张，2010年记账凭证一张，2011年豫巨评字（2012）第014-2号报告书一份，2014年记账凭证一张，2009年4月1日商品房销售协议一份。2、2013年业主返迁费用清单一份，3、2014年7月28日商品房销售协议书一份，领钥匙条、物业费清单，4、2014年7月28日豫兴龙湾B座地下室销售协议一份，5、2014年7月28日地下室交款专用收据一份46563元，6、2014年7月28日维修基金交款专用收据一份8610.6元，7、2014年7月28日电费收据一份200元，8、2014年7月28日物业费收据一份1550元，9、2014年7月28日装修押金收据一份1000元，10、2014年7月28日水卡、电卡收据一份100元，11、2014年7月28日水费收据一份20元，12、2014年7月28日地下室电费收据一份50元，13、2014年7月28日电费收据一份100元，14、2014年7月28日燃气初装费收据一份2768元，15、2014年8月18日销售不动产统一发票一份400000元，16、河南省新乡市牧野区人民法院（2017）豫0711执异53号执行裁定书第五页，17、2016年水电费收据六份，18、2017年水电费收据三份，19、2018年水费、电费、换水表、物业费收据共计七份，20、装修费票据11张，以上证据证明1、在人民法院查封之前张庭毓已经与新乡市豫兴房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。2、证明张庭毓已支付所购买新乡市豫兴房地产开发有限公司的新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座1单元11层11103号房屋及地下室的全部房款446563元。3、证明张庭毓自2014年已经装修并实际居住并且管理所购买的新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座1单元11层11103号房屋且张庭毓名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，张庭毓能够排除执行应当支持申请人张庭毓的再审请求。第三组证据为河南省新乡市牧野区人民法院（2016）豫0711民初1425号民事判决书复印件一份，证明1、被申请人李淮忠和董印祥、周天琪与新乡市豫兴房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议和补充协议，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，名为房屋买卖实为民间借贷。2、该房屋买卖协议和补充协议实质是为保证借款合同的履行并不涉及房屋买卖物权归属的效力，而且该担保方式违反了我国物权法关于抵押权人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定，该合同为无效合同。3、证明河南省新乡市牧野区人民法院（2017）豫0711执异53号执行裁定书第五页第三段所认定的理由与法律规定相抵触。第四组证据为新乡市卫滨区人民法院（2018）豫0703执异70号执行裁定书复印件一份，证明和申请人事实完全一样的情况，人民法院下达了排除执行的裁定。原审被告李淮忠的质证意见为，对第二组证据中证据1证明目的有异议，原审原告的父亲张中华与豫兴公司之间为借款关系，2009年4月1日商品房销售协议房屋买受人是张中华而不是张庭毓；证据2至15真实性有异议，这些证据与2009年4月1日的商品房销售协议相矛盾，一套房屋不可能同时出售给两个主体，另外这些证据并不能证明张庭毓向豫兴公司交纳了400000元房款，2014年7月28日房屋销售协议中第6条载明“2010年12月30日前竣工交付使用”明显与事实不符，该协议约定分三期交付房款，但是本案中原审原告的证据并不能按合同约定交付房款，2013年业主返迁清单与2014年销售协议向矛盾，不动产发票注明是换票，没有交款记录，不能证明原告实际交付；证据17至19没有收费单位盖章亦没有缴费人姓名，与本案没有关联性；装修票据均不显示原告姓名，不能证明对涉案房屋进行了装修。原审第三人豫兴公司的质证意见为，对原审原告的证据均没有异议，2009年4月1日以张中华名义购房，并于当天交了20000元定金，2010年8月9又交纳了250000元，2013年签订业主返迁协议，2014年7月28日张中华要求将两份销售协议换成其儿子张庭毓的名字，所以才出现了2014年的销售协议。涉案房屋2009年豫兴公司才取得预售资格证，在张中华交款豫兴公司尚未取得预售资格，所以签的是借款。原审被告李淮忠向本院提交的证据有：2013年房管局备案登记信息一份，2015年8月22日借款合同及借据、商品房买卖补充协议各一份，（2016）豫0711民初1150号民事调解书，证明豫兴公司与李淮忠等三人在2013年发生借款并将案涉房屋抵押给三人，以董印祥名字抵押备案，2015年8月22日双方达成一致意见在未还款的情况下双方转换为房屋买卖关系，进一步证明了豫兴公司并未将涉案房屋出卖给原审原告。原审原告张庭毓的质证意见为，（2016）豫0711民初1245号民事判决书已经对被告的证据的性质进行了认定，豫兴公司与李淮忠等是借贷关系，双方备案的买卖协议是无效的。李淮忠用自己所谓的物权来维护自己的债权是矛盾的。原审第三人豫兴公司的质证意见为，对证据真实性没有异议，但与李淮忠之间是借贷关系，签订备案并非成立买卖关系的真实意思表示。原审第三人豫兴公司向本院提交的证据有：商品房预售许可证，证明第三人2009年取得房屋销售资格。原审原告张庭毓对原审第三人豫兴公司提交的证据无异议。原审被告李淮忠的质证意见为，第三人的证据恰恰证实了原审原告所述不是事实，豫兴公司在取得预售许可证后仍然开具的是借款收据并不是房款收据，证明了张中华与其之间为借款关系。最高院关于民间借贷司法解释并没有否定买卖合同的效力。根据当事人双方提交的证据，并经法庭调查可以认定一下案件事实：2009年4月1日，张庭毓父亲张中华与豫兴公司签订《商品房销售协议书》，双方约定张中华以400000元的价格从豫兴房产公司购买位于新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座11层东南户（建筑面积为143.51平方米）一套。2009年4月8日张中华支付房款20000元，2010年8月10日支付房款250000元，两次房款均开具收据。因豫兴公司未取得商品房预售许可证，上述270000元在公司记账凭证中记录为借款。2014年7月28日，张中华支付130000元房款，并就上述房屋以张庭毓名义重新签订《商品房销售协议书》。2014年8月18日，豫兴公司向张庭毓出具400000元发票，房屋实际交付后，未予办理产权登记证书。2015年8月22日，董印祥、李淮忠、周天琪三人分别向豫兴公司出借200000元、100000元、100000元，并与豫兴公司以上述房产签订买卖合同并备案。经本院审理后认定，董印祥、李淮忠、周天琪三人与豫兴公司之间为民间借贷法律关系，该房屋买卖备案并非商品房买卖行为而是担保性质。本院作出的法律文书生效后，李淮忠等三人申请对该房屋采取拍卖措施，张庭毓认为侵害了其合法权益，向本院提起诉讼。本院认为，本案焦点为张庭毓是否对本案执行标的具有排他执行的民事权益。张庭毓父亲张中华与豫兴公司于2010年签订房屋买卖合同，2014年经双方达成一致意见将该房屋买卖合同相对人变更为张庭毓，张庭毓结清房款时，豫兴公司将房屋向其交付，并由其入住该房屋一直使用至今。张庭毓实际取得房屋后，豫兴公司未履行过户义务，并在此之后与董印祥、李淮忠、周天琪以该套房屋（新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座11层11103号）签订房屋买卖合同作为三人向豫兴公司借款的担保，在房管部门备案。张庭毓作为涉案房屋买受人，对该房屋取得物权期待权；李淮忠等三人与豫兴公司签订的买卖合同是双方为实行债权债务而做出的担保，为一般金钱债权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，张庭毓作为房屋买受人，对执行标的享有足以排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行新乡市豫兴房地产开发有限公司名下位于新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座11层11103号房产。二、新乡市中同大街国际购物公园豫兴龙湾B座11层11103号房产归张庭毓所有。三、驳回张庭毓其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原审第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 ：张建强审 判 员 ：邵彦博人民陪审员 ：邱么润二〇一九年一月二十八日书 记 员 ：娄歆航