福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2936号 上诉人（原审原告）：李通，男，1996年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：庄玉玲，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地：福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码：9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人李通因与被上诉人漳州市金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李通上诉请求：撤销原判，改判支持李通的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院根据《补充协议》第九条约定认定李通行使解除权的条件未成就属对合同条款有效性认定错误及适用错误，案涉《商品房买卖合同》的解除并不以借款合同解除为前提；2.一审判决遗漏查明案涉合同中关于交房条件的约定，且对于讼争商品房的交房条件认定错误；3.一审过程中，金石公司并未有效举证证明存在讼争商品房可顺延交房的事实，一审判决认定讼争商品房受台风气象影响可顺延交房的天数为19天有误。金石公司应严格按照案涉合同约定的交房时间向李通交付房屋，否则应承担违约责任；4.一审判决认定李通不能根据《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》（以下简称决议）主张解除合同存在错误。金石公司于2015年11月26日作出的决议与其他一系列宣传R3线将于2010年通车的宣传广告，共同赋予了李通另一合同解除权。现该决议载明的解除条件已成就，宣传广告载明的2020年R3线通车也并未实现，李通有权根据决议及其他宣传广告要求解除案涉合同。 金石公司辩称，1.李通以逾期交房为由要求解除合同的时间已超过解除权行使期限，该解除权已消灭；2.一审法院对讼争商品房交付条件的认定正确。讼争商品房主体建筑工程及消防已通过综合验收，于2018年1月29日达到交付条件。金石公司也履行了合同义务，于2018年3月22日通过快递邮寄通知李通交房；3.根据合同约定，在遇到台风天气时，交房可以相应顺延，一审法院扣除台风天数，顺延交房期限于法有据；4.一审法院根据《补充协议》第九条的相关约定，认定李通行使解除权的条件未成就属认定事实清楚；5.李通提供的决议不能作为解除合同的依据。 李通向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年7月8日签订的《商品房买卖合同》；2.判令金石公司立即返还已付购房款788000元；3.判令金石公司立即返还已付公维金5021元；4.判令金石公司立即支付解除合同违约金157600元；5.判令金石公司立即支付利息暂计109615.68元（以购房总价788000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计息，自李通实际付款之日起，即2016年7月8日起计至金石公司实际付款之日止，暂计至起诉之日即2019年4月26日的违约金为109615.68元）实际应付至判决作出之日。以上款项暂合计1060236.7元。 一审法院认定事实：2016年7月8日，李通与金石公司签订编号为35062108006402976的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定李通向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼1533号（复式）商品房，总价款788000元。合同第六条约定，买受人应于2016年7月8日前支付首期房价款158000元，余款630000元通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、……5、遇到过程雨量在50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或发生5级（含5级）地震；6、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害……《补充协议》第九条中双方同意对合同解除条款补充约定如下：买受人无论以何种原因单方面解除合同，若买受人已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则买受人行使单方面解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权利限制的相关手续之证明文件，否则，买受人无权解除合同。《补充协议》第十二条约定，本补充协议与主合同具有相同的法律效力，如本补充协议与主合同或双方签订的认购书有相悖之处，均以本补充协议为准。合同签订后，李通支付金石公司购房首付款158000元、公维金5021元，并向银行办理按揭贷款630000元支付金石公司。讼争商品房尚在办理按揭抵押中。 漳州龙海·滨海康桥1#楼工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具《建设工程消防验收意见书》，对金石公司申报的漳州龙海·滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向李通合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，该交房通知于2018年3月26日被签收。讼争商品房至今尚未办理交房手续。 一审法院认为，李通与金石公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。对本案争议焦点，该院分析认定如下： 一、关于讼争商品房何时符合交房条件的问题。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，讼争商品房所在1#楼于2017年7月27日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，于2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格。故至2018年1月29日，讼争商品房已符合法定交付条件，李通对竣工验收报告有异议，但未提供足以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果。关于李通认为符合交付条件的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及供水、供电、燃气等设施应达到合同第八条约定的交付使用条件，该院认为，合同虽约定该商品房交付时应取得建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等条件，但讼争商品房已经竣工验收和消防验收合格，是否取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并不影响买受人安全使用该房屋，供水、供电、燃气等配套设施及消防管道布局若存在不完善之处，则属于质量瑕疵问题，均不能成为李通拒绝收房的理由。 二、关于金石公司是否存在逾期交房超过90日的问题。合同第八条约定，如出卖人在施工过程中遇到雨量50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）等情形金石公司可以据实予以延期。为此，金石公司提供气象报告、漳州市气象局证明、施工日志、监理日志、中高考停工时间明细单等拟证明自双方签约后至合同约定的交房期限因雨量≥50mm(96天)、台风(17天)，导致滨海康桥项目无法施工，交房时间应相应顺延至2017年10月22日。李通对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该院认为，金石公司提供气象报告为漳州市华风气象科技服务有限公司（以下简称华风公司）出具，根据漳州市气象局出具的证明显示该公司的气象资料来源于漳州市气象局，故对该气象报告真实性予以认可。根据该气象报告，双方签订合同后至合同约定的交房期限，该期间台风警报天气共计17天、高考2天（2017年6月7日、2017年6月8日）无法施工，金石公司可据此顺延交房19天。故约定的交房期限由2017年6月30日顺延至2017年7月19日。除此之外，金石公司主张降雨超过50毫米可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象原因，亦应证明该情形已实际影响到施工。对此，金石公司虽然提供了施工日志、监理日志加以佐证，但金石公司此前在该院受理的原告陈改霞与被告金石公司商品房预售合同纠纷等系列案件中提交的施工日志、监理日志上均无记录人及负责人签名，此次提交的同一份施工日志、监理日志上则有记录人及负责人签名，同一份证据前后内容有出入，其真实性无法认定，无法印证金石公司主张的气象原因已实际影响到工程施工，故其应承担举证不能的后果。据此，该院认定合同约定的交房期限顺延至2017年7月19日。金石公司未能在该期限届满前依约交付符合条件的房屋给原告，已经构成违约，逾期交房天数自2017年7月20日起算。金石公司于2018年3月22日向李通邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，根据金石公司提供的邮政特快专递单、投递情况查询单可知该通知于2018年3月26日被签收。此时讼争商品房已达到交付条件，李通收到该交房通知后理应接收房屋，但其没有正当理由拒绝办理房屋交接，金石公司逾期交房天数的计算应截至2018年3月26日，故金石公司已逾期交房超过90日。 三、关于李通能否根据其提供的决议解除合同的问题。李通提供该决议拟证明金石公司在其购房时向其承诺若R3线2016年未开工、2020年未通车，其有权选择退房。金石公司认为该决议的来源不合法，即使真实存在，也没有正式对外公开，也不是双方签订合同的组成部分，不作为合同的邀约。故李通提供的证据不足以证明该决议对外公开，应承担举证不能的法律后果，李通不能据此主张解除合同。 综上分析，金石公司逾期交房虽超过90日，但根据双方签订《补充协议》第九条中关于合同解除条款补充约定“买受人无论以何种原因单方面解除合同，若买受人已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则买受人行使单方面解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权利限制的相关手续之证明文件，否则，买受人无权解除合同”。且《补充协议》第十二条约定，如本补充协议与主合同或双方签订的认购书有相悖之处，均以本补充协议为准。现李通向银行办理按揭贷款，讼争商品房尚在按揭抵押中，至今未办理注销抵押，李通行使解除权的条件依据合同约定未成就，故李通主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。李通的其他诉讼请求均以解除双方签订的《商品房买卖合同》为前提，对此李通的其他诉讼请求，均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告李通的诉讼请求。本案受理费14342.1元，由李通负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。李通还提出一审遗漏认定项目竣工验收备案时间、讼争商品房是否取得面积实测报告、是否取得与何时取得《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，以及遗漏认定宣传广告相关内容导致未认定宣传广告是否构成要约和承诺的事实，对此，本院将在下文一并予以分析、认定。 另查明，决议载明：热烈庆祝国家发改委批复建设厦漳城际铁路环线，漳州-港尾-厦门（R3线）率先于2016年开工，2020年通车，滨海康桥就在港尾站。滨海康桥邀您共享买房发财巨大红利。若2016年未开工，2020年未通车，购房者可选择退房，并获得由漳州市金石房地产开发有限公司对已交房款每年10%的红利补贴，购房者的退房选择权于2020年终止。落款处：漳州市金石房地产开发有限公司（加盖公章），落款日期为2015年11月26日。 还查明，讼争商品房总价款788000元，李通于2016年7月16日向金石公司交清购房首付款158000元，余款630000元由李通向银行贷款，并由银行于2016年10月9日放贷给金石公司取得。 本院认为，根据上诉主张及答辩要点，本案二审争议焦点是：一、关于讼争商品房何时符合交付条件问题；二、关于本案可顺延交房天数如何认定问题；三、关于《补充协议》第九条约定的单方面行使合同解除权的条款效力问题；四、决议是否构成要约并可否作为李通解除本案合同依据问题；五、关于李通行使合同解除权是否已超过法定一年期间问题；六、关于金石公司如何承担违约责任问题。本院结合在案证据分析、认定如下： 一、关于讼争商品房何时符合交付条件问题 本案《商品房买卖合同》第九条虽约定讼争商品房交付时需取得项目竣工验收备案证明、房屋测绘报告，但讼争商品房已分别于2017年7月27日、2018年1月29日经竣工验收、消防验收为合格，故根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国消防法》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，应认定至2018年1月29日讼争商品房已符合法定交付条件。因讼争商品房是否取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并不影响李通正常安全居住使用，故未取得上述文件不能作为李通拒绝收房理由。至于李通所提讼争商品房《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》问题，因该文件属李通接收讼争商品房时才能主张的权利，故对上述认定无实质影响。李通主张金石公司通知交房时讼争商品房不符合交付条件，与事实、与法不符，理由不能成立。 二、关于本案可顺延交房天数如何认定问题 李通提出一审判决关于讼争商品房受台风气象影响可顺延交房的天数为19天的认定错误，经查，一审所认定的可顺延交房19天包括台风警报天气17天、高考2天，并非均为受台风影响可顺延交房的天数。高考因素属金石公司在签订合同时可以预见的情形，但金石公司未在合同中约定该种顺延情形，不予支持。金石公司认为合同约定的“政府管制征用”即包括高考情形，因“政府管制征用”与高考的概念含义明显不符，不能成立，故高考2天不应计入可顺延交房天数。根据漳州市气象局所出具证明，华风公司所出具气象报告的气象资料来源于漳州市气象局，故该气象报告的真实性可以认定并作为本案定案依据。李通主张华风公司所出具气象报告不能作为本案定案依据，与事实与法不符，理由不能成立。故本案讼争商品房可顺延交房的天数为17天，一审法院对此认定有误，予以纠正。 三、关于《补充协议》第九条约定的单方面行使合同解除权的条款效力问题 《补充协议》第九条约定：“……买受人无论以何种原因单方面解除合同，若买受人已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则买受人行使单方面解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权利限制的相关手续之证明文件，否则，买受人无权解除合同……”因能否与贷款机构协商一致提前解除贷款关系，非买受人单方意志可决定，且买受人还需承担商品房买卖合同不能解除的风险；退一步讲，即使贷款机构同意提前解除，所产生资金成本也必然由买受人承担，明显不符合常理。故该约定既加重买受人一方负担，又限制买受人主要权利，该格式合同及条款系金石公司提供，合同中既未提到双方已阅读、协商、金石公司已作了说明与提醒等内容，《补充协议》第九条该部分约定的文本内容亦未见醒目标识，不能证明金石公司已对该条款尽到充分说明、提醒的义务，故依法应认定《补充协议》第九条该部分约定无效。一审法院根据该约定认定李通行使解除权条件尚未成就，属适用法律错误，应予纠正。本案中，金石公司因台风警报天气停工，根据约定其可以顺延交房17天。但扣除该顺延交房天数后，金石公司仍然超过逾期交房90日期限，根据约定，李通有权解除合同，并请求金石公司承担相应违约责任。李通主张《补充协议》第九条该部分约定无效、不能以此作为解除本案合同条件、本案合同解除条件已成就及金石公司应承担相应违约责任，有事实和法律依据，理由可以成立。 四、决议是否构成要约并可否作为李通解除本案合同依据问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从内容上分析，本案决议所涉允诺并非针对商品房开发规划范围内的房屋及设施，依法不能视为合同内容。从形式上分析，本案决议即使其内容明确，仍然要通过一定方式的外化才能形成销售广告和宣传资料，但李通并未提供该决议有对外公开的证据，且该决议在系列案件中仅有一张原件，证据来源不清。故对本案决议真实性及其拟证明事项应不予认定。李通主张本案决议构成要约并可作为解除本案合同的依据，与事实、与法不符，理由不能成立。 五、关于李通行使合同解除权是否已超过法定一年期间问题 从双方约定看，是否超过本案约定交房期限，不仅应根据本案主合同约定，还应结合《补充协议》中关于顺延交房情形约定进行判断。而客观上顺延交房情形具体信息系掌握在金石公司一方而非李通一方，故在金石公司未告知李通顺延交房情形具体信息情况下，李通不知道也不可能知道可以顺延交房的天数，也无法计算逾期交房的天数，其行使合同解除权的起算点无法确定。本案中，至起诉前金石公司并未告知李通顺延交房情形具体信息，故应认定本案上述期间起算点无法确定，不存在行使合同解除权超过法定一年期间问题。金石公司主张李通行使合同解除权超过法定一年期间，其合同解除权已消灭，与事实、与法不符，理由不能成立。 六、关于金石公司如何承担违约责任问题 《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的20%向买受人支付违约金。”如上所述，金石公司交房期限可顺延至2017年7月17日，但金石公司于2018年3月22日向李通发出《交房通知书》至2018年3月26日被李通签收，金石公司已逾期交房超过90日。据此，李通主张解除本案合同的该上诉理由成立。金石公司应退还李通购房首付款158000元，银行贷款630000元。至于公维金部分，因金石公司仅系代收性质，且该费用涉及其他法律关系，故不属本案审理范围，可由李通另行解决。就违约金是否存在约定过高及是否要求调整的问题，二审诉讼中本院向金石公司加以释明，金石公司表示违约金约定过高应调整为总房款的1%，对此本院认为，李通在本案房屋买卖中已全部履行其合同义务且不存在过错,金石公司虽认为违约金约定过高,但对此并未予举证,应承担举证不能的法律后果。在此情况下，本案可按合同所约定的“按买受人已付款的20%向买受人支付违约金”予以处理，金石公司应按总房款788000元的20%向李通支付违约金157600元。李通主张金石公司承担《商品房买卖合同》第九条约定违约责任，有事实和法律依据，理由可以成立；但主张金石公司应返还公维金，与法不符，理由不能成立。 综上，李通的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初2708号民事判决； 二、解除李通与漳州市金石房地产开发有限公司于2016年7月8日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 三、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内退还李通购房首付款158000元，并自2016年7月16日起，分别按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计付利息至该款还清之日止； 四、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内退还李通银行贷款630000元，并自2016年10月9日起，分别按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计付利息至该款还清之日止； 五、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内向李通支付违约金157600元； 六、驳回李通其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各14342.1元，均由漳州市金石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十二月五日 法官助理杨烨 书记员邹晓倩