上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初215号原告：刘达泰，男，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：李思君，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟小妮，上海融孚律师事务所律师。被告：上海天下一家置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张淑敏，董事长。委托诉讼代理人：乔永刚，上海励精律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松梅，上海励精律师事务所律师。原告刘达泰与被告上海天下一家置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李思君、钟小妮，被告委托诉讼代理人乔永刚、李松梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币286,361.86元(自2017年10月2日起至2018年9月18日止，按已付购房款的日万分之五标准计算，1,627,056元*0.05%*352天)。事实和理由：被告系位于上海市嘉定区南翔镇“新华悦都”商办项目的开发商，在项目宣传销售期间，被告通过海报、楼书、网络等渠道明确宣传该商品房项目为“精装修loft”，房屋交付标准为“精装修交付”、“燃气入户”。2016年8月，原告基于上述被告的宣传认筹了武威路2600弄新华悦都2号5层605室(以下简称系争房屋)，并于同年9月3日在被告处同时签署《上海市商品房预售合同》和《房屋装修改造协议书》。预售合同约定房屋总价暂定1,627,056元，被告在房屋交付前必须符合取得竣工验收备案证明，且应于2017年10月1日前将房屋交付给原告，同时合同约定如被告未在约定期限内将房屋交付给原告的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之五自本合同约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止；另，合同亦约定房屋交付的标志为交付房屋钥匙，合同附件三中也确认房屋设备交付标准包含煤气接入。原告在签订预售合同的同时，按照被告要求签署了一份《房屋装修改造协议书》，作为被告出售精装修房屋以及原告无需另行承担约定装修标准范围内的装修内容和装修费用的依据。另外，装修协议也明确了被告应在2017年6月1日前完成工程竣工验收、开始装修，并在2017年10月1日前将精装修房屋交付给原告。上述合同签订后，原告依约履行了房款支付义务。但被告却未能按照原定工程进度和合同约定交付精装修房屋，并在系争工程未取得竣工验收备案和尚未开始装修的情况下提前向原告发出交付房屋通知，存在恶意欺瞒和逃避责任之嫌。被告在2017年10月18日才取得系争工程的竣工验收备案证明，此后仍未能抓紧时间进行装修。直到2018年8月15日，被告才通知原告标的房屋装修完毕，可办理交付手续，同时承诺按照日万分之一标准支付逾期交房的赔偿金。2018年8月18日，被告先行将尚未开通燃气的房屋交付给原告，双方签署《房屋交接书》，同时被告向原告开具了增值税普通发票。2018年9月18日，原告接到物业公司通知，燃气公司即日起将入户安装燃气金属软管。至此，被告才按照双方约定标准完成精装修房屋的主要交付义务。原告认为，双方签署的《上海市商品房预售合同》乃双方真实意思表示，各方应遵循诚实信用原则严格履行各自的合同义务。开发商在售房时对交付标准所做的广告宣传和承诺具体明确，并对预售合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，依法应当视为要约，相应行为合法、有效，应当认定为合同内容。现因被告原因致使标的房屋直到2018年8月15日才开始通知交付，其至今日仍未完成燃气入户的承诺，已远远超过预售合同所约定的期限，给原告方造成重大损失，其不但未能依约主动承担违约责任，反而为了逃避责任违背诚实信用原则，多次企图诱骗购房人签署免除其违约责任的相关文书。故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在逾期交房的违约行为，双方约定的是2017年10月1日前毛坯交付，其在约定的交房时间之前已经向原告发出了交房通知，系争房屋燃气也已经接入，符合约定的交付条件。经审理查明，2016年9月3日，刘达泰(乙方)与上海天下一家置业有限公司(甲方，以下简称天下一家)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，建筑面积为67.75平方米，总房价为1,627,056元；乙方应于签约时支付首付款817,056元(含定金5万元)，剩余房款81万元,乙方以银行贷款方式支付，并于2016年12月3日前到账。甲方应于2017年10月1日前将系争房屋交付乙方，如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过120天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收手续。房屋交付的标志为交付房屋钥匙；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件三约定了装修及设备标准，户内毛坯、无装修、煤气接入。上述合同签订后，刘达泰按约向天下一家付清了全部购房款。2017年9月26日，天下一家向业主发送了《交房通知书》，通知小业主于2017年9月30日前往办理房屋交付手续。部分业主在收到通知后已于9月底至10月初与天下一家办理了毛坯房的交付手续，签订了《新华悦都房屋交付使用确认书》，该确认书载明小业主在交付后对房屋进行装修，小业主已委托上海君阳建设发展有限公司或上海龙博建设发展有限公司对房屋进行装修，天下一家同意向业主退还房屋装修款，该款直接支付给装修单位。部分业主亦同时签订了《房屋装修改造协议书》，该协议书双方为小业主和上海君阳建设发展有限公司或上海龙博建设发展有限公司，协议书约定改造装修工程于2018年2月13日前全部完成。刘达泰拒绝签订上述确认书和装修协议。2017年10月18日，天下一家取得涉案项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年12月15日，上海嘉房房地产测绘有限公司出具涉案项目的房屋土地权属调查报告书。2018年4月19日，天下一家向全体业主发出《“新华悦都”告客户书》，载明装修公司反馈，预计于2018年8月15日左右按照约定完成装修，其同意自2018年2月14日起按房屋面积大小向客户承担违约责任等。2018年8月10日，天下一家和上海君阳建设发展有限公司、上海龙博建设发展有限公司向全体业主发出《通知及告知书》及《通知书》，上海君阳建设发展有限公司和上海龙博建设发展有限公司告知房屋已经于2018年8月15日装修完毕，要求及时前来办理装修验收手续；天下一家告知房屋已经取得大产证收件收据，要求及时前来办理申领房产证所需相关手续。2018年8月13日，天下一家取得涉案项目的不动产权证书(大产证)。2018年8月18日，刘达泰与上海君阳建设发展有限公司签订《房屋装修验收单》；同日，刘达泰与天下一家签订《房屋交接书》。对上述事实，当事人双方均没有争议，本院予以确认。但就系争房屋交付的标准是毛坯还是精装修及天下一家是否存在迟延交房的违约行为，双方意见不一。刘达泰为证明其主张，向本院提交如下证据：1、楼盘广告照片、电视栏目宣传视频、网络平台动态截图、售楼部易拉宝照片，证明被告在项目开售前通过各种渠道宣传该商品房项目交付标准为“精装修交付”及“燃气入户”；2、《上海市商品房预售合同》及《房屋装修改造协议书》，证明原告在签订预售合同时按照被告要求签署的装修单位空白的《房屋装修改造协议书》中明确被告应于2017年6月1日前与装修单位完成房屋交接验收手续，验收完成后由装修单位入场装修，装修工期4个月，即系争房屋应于2017年10月1日前完成精装修，时间上符合双方关于2017年10月1日前交付的约定，应视为被告履行精装修交付的承诺；同时关于交付设备标准及装修费用的约定均证明被告承诺交付的应是精装修房；3、建设工程竣工验收备案证书，证明被告于2017年10月18日才取得竣工验收备案证明，超过预售合同约定的交付期限；4、律师函，证明因被告迟迟未向原告交付符合标准的房屋，业主方于2018年2月5日委托律师致函被告，督促被告尽快完成精装修；5、2018年8月15日电话录音及装修补偿确认协议，证明被告承认系争房屋存在逾期交付的事实，被告承诺按照日万分之一的标准偿付业主自2017年10月1日起至2018年8月15日止的逾期交房违约金，进一步证明被告承诺交付的是精装修房；6、短信通知，证明业主于2018年9月18日接到系争房屋将入户安装燃气金属软管的通知，至此，系争房屋才符合预售合同附件三中约定的交付设备标准；7、2017年9月29日现场录音，证明被告经理方崯灏承认出售的房屋为精装修房且与业主存在一份《房屋装修改造协议》，但拒绝提供给业主；被告承认业主接交房通知后所办理的手续并非收房手续，系争房屋尚未达到精装修的交付标准；8、2017年10月25日现场录音，证明截至2017年10月25日，被告尚未取得实测面积的有关资料；9、房屋土地权属调查报告书，证明被告直至2017年12月15日才取得涉案楼盘的房屋建筑面积测算，根据合同约定，被告未提供该材料的，原告有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担；10、2018年8月15日收房现场视频，证明2018年8月15日交房当日，被告提出若不补签第二份《房屋装修改造协议》、《房屋交付使用确认书》、《装修补偿确认协议》则无法验房、收房；交房手续由开发商与业主共同办理，现场未出现装修方工作人员；11、《房天下》新华悦都楼盘信息，证明涉案楼盘精装修交付时间为2017年10月，交付装修标准与电视宣传及第一份《房屋装修改造协议》装修内容相吻合；12、商品房预售方案第1-5页，证明方崯灏是被告售楼处的主管经理；预售方案载明拟竣工日期为2017年1月30日，证明被告应于2017年1月完成项目的竣工验收，相关政策是2017年5月份才出台的，所以延期的理应不仅仅是因为政策因素，相关责任应当由被告来承担。天下一家对上述证据发表质证意见如下：对证据1中两张照片的真实性无异议，证明开发商告知小业主系争房屋是商办；对宣传视频及截图的真实性不予认可，售楼时被告告知原告毛坯交付后，由原告和装修公司签订装修合同，原告对此是明知的；对证据2中《上海市商品房预售合同》真实性无异议，合同约定是办公用房，附件三约定交付标准是毛坯；补充条款第三条亦约定双方以合同为准，不受宣传资料的约束；现原告主张日万分之五的标准是针对毛坯交付而言；对《房屋装修改造协议书》真实性不予认可，从文意上来看是小业主与装修公司的约定，对被告没有约束力；对证据3，真实性无异议，但认为竣工验收备案证书核发有滞后性，被告于2017年9月26日通知原告交房时，项目已经完成竣工验收，符合合同约定的交房条件；对证据4，被告并未收到该律师函，不同意原告的证明目的；对证据5中电话录音的真实性不予认可，对装修补偿确认协议的真实性予以认可，但补偿的主体是装修公司，不是被告；对证据6，真实性予以认可，但原告混淆了燃气接入和燃气开户的概念，被告在2017年9月30日就符合了燃气验收合格的条件。燃气接入后，在使用之前需业主进行开户；对证据7和8，被告认为形式不完整；声音嘈杂、人员复杂，无法客观反映现场的谈话情况，存在选择性录音的重大嫌疑；录音中可以听清的内容本身亦无法证明原告方的证明目的，均系原告方的曲解；证据7中仅是方经理出面接受小业主的书面诉求文件，并非讨论涉案双方的合同约定事项；证据8仅是方经理出面告知小业主不愿意赔偿，其他谈话内容均非谈话主题，属于其个人意见，不能代表被告方意见；对证据9，真实性无异议，但认为实测面积报告不是双方约定的交付条件，根据合同约定，开发商应当根据小业主的要求提供实测面积的有关资料。但实际履行中，小业主并未要求提供实测面积有关资料，并且亦未以此为由拒绝收房；对证据10，认为视频内容本身不能证明原告的证明目的，不存在不签署有关文件，则无法验房、收房。实际履行中，涉案小业主很多没有签署，但全部验了房、收了房；对证据11，形式上系第三方不相关人员的表述，认为与本案无关；对证据12，被告认为销售方案是完整的资料，原告仅截取一部分对文意产生了影响，不认可原告的证明目的；方案中的时间都是计划时间；类住宅项目整顿从2017年1月即开始，2017年5月官方才发布了相关意见；文件中明确交付标准是毛坯，装修内容也是空白的。天下一家为证明其意见，向本院提交证据如下：1、《上海市商品房预售合同》，证明合同约定的房屋规划用途为办公用房，交付标准为毛坯，无装修，交房条件是小业主已付清全部房价款(包括逾期付款违约金等)，未付清的，开发商有权推迟交付房屋，交付期限自动变更为付清全部房价款之日起15个工作日内；2、国有建设用地土地核验合格证明、建设工程竣工规划验收合格证、工程监督完毕告知书、燃气验收合格证、工程竣工验收备案证书，2017年9月24日的通知书及2017年9月26日的邮寄证明，证明2017年9月，规土局、质监站、燃气等职能部门进行了竣工验收，10月18日取得工程竣工验收备案证书；开发商于9月26日向业主发通知书时，建设工程竣工验收工作已经完毕，虽备案证书尚未取得，但符合工程竣工验收合格的实质条件，交房行为无违约；3、报案回执单，证明部分小业主暴力冲击售楼处，拒绝办理交房手续，拒绝与装修公司签订装修合同，对装修延期存在过错。刘达泰对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性予以认可，但认为被告前期宣传的就是精装修交付，被告为了规避政策，采用了预售合同加上装修协议的这种方式向业主发出了要约，业主签字接受，也就是说2017年10月1日之前被告应当交付的是精装修房；对证据2中燃气验收合格证的真实性不予认可，上面没有加盖燃气公司的公章，仅标明了工程名称，对工程内容并未标识。对国有建设用地土地核验合格证明、建设工程竣工规划验收合格证、工程监督完毕告知书及工程竣工验收备案证书的真实性无异议，但恰恰说明涉案工程于2017年10月18日才取得竣工验收备案证书，被告在发出通知交房时，并未具备交付条件，故被告单方面发出的通知书不发生法律效力；原告于2017年9月底签收《交房通知书》；对证据3，真实性无异议，因为开发商一再推迟交付精装修房，所以小业主去售楼处讨要说法，并没有产生肢体冲突。小业主对装修延期不存在过错。本院认为，刘达泰和天下一家签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。根据合同约定，该房屋单价、总价中不含装修价，附件三房屋装修及设备标准亦明确约定为户内毛坯，无装修，故合同约定的交房时间内应为毛坯交付。刘达泰认为天下一家存在逾期交房，理由如下：一、其与天下一家签署预售合同时，天下一家要求其签署的《房屋装修改造协议书》中房屋交接验收时间与工期与预售合同约定的交付时间相吻合，故认为预售合同约定的交付时间内天下一家交付的应为精装修房的主张。首先，刘达泰未能提交合同双方签字的《房屋装修改造协议书》；其次，即便其能提交与装修公司签署的该份装修改造协议，天下一家亦非该协议的相对方，该协议不能对天下一家产生法律上的约束力；二、其认为天下一家在前期宣传中均显示涉案楼盘精装交付。在本案合同履行过程中，天下一家在毛坯交房后，安排包括刘达泰在内的全体小业主与装修公司签订装修合同，部分业主亦与装修公司签订了装修合同，装修款由天下一家向装修公司支付，与精装交付的宣传相吻合；三、其认为天下一家通知交房时尚不符合煤气接入的标准。然天下一家提交的验收合格证显示，涉案楼盘的燃气设备于2017年9月30日经上海燃气市北销售有限公司验收合格；四、其认为天下一家通知交房时尚未取得竣工验收备案证书、尚未取得实测面积的有关资料。根据查明的事实，天下一家已在约定的交房时间之前通知交房，刘达泰亦于2017年9月底签收《交房通知书》，其未提交证据证明当时要求天下一家提供上述有关资料，因天下一家无法提供而拒绝收房。综上，刘达泰并无充分证据证明天下一家承诺在合同约定的交房时间内即完成精装交付，其要求天下一家承担逾期交房违约金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告刘达泰要求被告上海天下一家置业有限公司偿付逾期交房违约金人民币286,361.86元的诉讼请求不予支持。本案受理费5,595.43元，减半收取2,797.71元，由原告刘达泰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年一月三十一日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。