海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1622号上诉人（原审原告）：三亚万宝物业服务有限公司，住所地海南省三亚市南边海渔港路**万宝威尼斯蓝湾小区****。法定代表人：王立平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王旗辉，海南中贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑炜，海南中贯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于彬，女，1954年6月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢旻，海南信容慈律师事务所律师。上诉人三亚万宝物业服务有限公司（以下简称：万宝公司）与被上诉人于彬物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。万宝公司上诉请求：1.撤销一审判决书中驳回万宝公司2012年10月至2016年4月物业费的部分判决结果。2.依法改判于彬支付2012年10月至2016年4月期间的物业服务费10687.91元(2.2112.98mx43个月)，及滞纳金(自2012年11月5日起逐月以248.56月为本金按年利率24%计算至实际给付之日)。3.判令一审、二审诉讼费由于彬承担。事实和理由：一审法院认定万宝公司主张的2012年10月至2016年4月期间的物业服务费超过诉讼时效，存在适用法律的错误。首先，万宝公司作为涉案小区的物业管理企业，于2008年4月30日入驻该小区，并于全体业主签订了《前期物业管理服务协议》，至今为止于彬与万宝公司的《前期物业管理服务协议》仍未解除，万宝公司仍在为涉案小区提供物业管理服务从未中断，双方签订的《前期物业管理服务协议》仍在履行过程中，诉讼时效尚未起算。其次，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”《前期物业管理服务协议》第4条约定，每月5日前缴纳前月的物业管理服务费，该条规定符合上述司法解释中规定的分期履行之债，又由于双方签订的《前期物业管理服务协议》尚在履行过程中，最后一期尚未届满，故万宝公司认为本案的诉讼时效尚未起算，一审法院认定万宝公司诉求的2012年10月至2016年6月期间的物业服务费超过诉讼时效，明显与该条司法解释之规定相违背。二、一审法院对于万宝公司提交的催缴物业费照片的证据不予采信没有事实及法律依据。一审中万宝公司提交了催缴物业费公告的照片，该公告系万宝公司针对涉案小区所有欠费业主发出的，并且按照欠费业主所在楼栋张贴于每栋楼的楼道门口，于彬应当知晓万宝公司催缴物业费的相关事宜。且双方签订的《前期物业管理服务协议》中已经明确了每月应缴物业费的单价，于彬作为涉案房屋的业主其对欠缴物业的行为及欠缴数额也是明知的。该公告中之所以未明确列明欠费业主的姓名及欠费数额，一方面是为保护业主隐私，另一方面是为避免给欠费业主在小区范围内造成失信影响。一审法院却以该公告中未列明业主及欠费数额不予采信万宝公司提交的该组证据，直接认定万宝公司未向于彬催缴物业费，没有事实及法律依据。综上所述，万宝公司认为一审判决在事实认定及法律适用中存在错误，该判决结果明显不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，故请求二审法院依法改判，维护万宝公司的合法权益。于彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应维持原判。一、关于本案是否存在诉讼时效问题。万宝公司主张涉案的物业费系同一债务分期履行，诉讼时效从“最后一笔物业费最后一期物业费履行期限届满之日”作为诉讼时效起算点无事实和法律依据。同一债务分期履行，是指某一债务发生后，当事人依照约定时间分期买卖合同中的分期履行，债务在合同订立时已经产生，并非在合同履行过程中产生，比如买卖合同中约定的分期付款、分期交货等。概言之，该债务实质为一个整体，只是分作数期。而物业服务合同是分期履行之债，当事人在同一份物业合同中约定对债务分期履行，其特点是合同约定的债务并非一次性全部给付，即物业服务不是在合同签订的那一刻即完成，需要之后的分期履行。物业服务合同在履行过程中具有双务性，即万宝公司提供物业服务与业主缴纳物业费两个义务，双方约定每月5号前交物业费即每个月的物业服务各自为一个独立的债务，不属于同一债务。另，如按照“最后一期物业费履行期限届满之日”作为诉讼时效起算点，物业公司根本不需要在物业服务合同履行期间催交物业费，仅需等到合同履行完毕或解除或终止后再提起。如此，物业公司不需要依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定进行书面催缴。综上，于彬认为本案存在诉讼时效届满问题。二、关于本案是否引起诉讼时效中断的问题。万宝公司提交的照片没有有拍摄时间，所谓的公告均系万宝公司单方制作，没有任何其他证据佐证万宝公司向于彬催讨过物业费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。万宝公司向一审法院起诉请求：1.判令于彬向万宝公司支付拖欠的物业管理服务费19669元；2.判令于彬向万宝公司支付拖欠的水费338.55元、电费2051.3元；3.判令于彬向万宝公司支付拖欠的物业费滞纳金22728.48元（暂计至2019年2月28日，实际计算至实际给付之日）；4.本案诉讼费由于彬承担。一审法院认定事实：于彬系万宝威尼斯蓝湾小区6栋5层504号房业主。万宝公司系万宝威尼斯蓝湾小区物业服务企业。2008年4月30日，万宝公司与三亚万宝房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定：三亚万宝房地产开发有限公司将万宝威尼斯蓝湾委托于万宝公司实行物业管理；物业服务费按每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。2008年12月6日，万宝公司与于彬签订《万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议》，约定：于彬所购房屋为6栋5层04号房；万宝公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务管理，依据本协议向于彬收取物业管理费用,生活用房物业管理服务费为2.2元/㎡·月，纯生活用水1.8元/吨，纯生活用电0.61元/度。物业管理服务费用从2008年8月1日起计收，每月5日前交纳前月物业管理服务费用，第一年物业管理服务费在入住前由万宝公司一次性收取，第二年起按月交纳物业管理服务费用；万宝公司未达到管理服务质量约定目标的，于彬有权要求万宝公司限期改正，逾期未改正给于彬造成造成损失的，万宝公司承担相应的法律责任；于彬不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，万宝公司有权要求于彬补交并逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。于彬未向万宝公司支付2012年10月至2019年2月期间的物业费。于彬拖欠水费338.55元、电费2051.3元。万宝威尼斯蓝湾小区自2018年成立业主委员会，未与万宝公司重新签订物业服务合同，也未另行选聘物业公司。对于双方存在争议的事实，一审法院认定：1.涉案房屋的实际面积为多少的问题。万宝公司主张涉案房屋的面积为116㎡，但未提供证据证明，于彬与三亚万宝房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的面积为112.98㎡，对于彬辩称涉案房屋面积为112.98㎡予以认可。2.万宝公司是否有向于彬催交过物业费的问题。万宝公司提供照片一组，证明其多次在万宝威尼斯蓝湾小区内张贴催交物业费公告。万宝公司提供的照片未显示拍摄时间，且万宝公司未提供其他证据证明其向于彬催交过物业费。对万宝公司提供的照片证明其向于彬催交物业费，不予采信。3.涉案房屋的物业费标准应为多少的问题。于彬主张万宝公司与三亚万宝房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》中约定的物业费为2元/㎡·月，辩称其应向万宝公司支付的物业费也应按2元/㎡·月计算。万宝公司与于彬签订《万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议》明确约定物业费为2.2元/㎡·月，本院确认物业费应按2.2元/㎡·月计算。4.万宝公司提供的物业服务是否符合合同约定的问题。于彬提供《万宝物业业主手册》及照片，证明万宝公司未按《万宝物业业主手册》中载明的内容提供服务。万宝公司认可其提供的服务未达到《万宝物业业主手册》的服务质量，但是因为包含于彬在内的众多业主未按期交纳物业服务费导致的。万宝公司对照片不予认可，认为该照片只是拍摄时的暂时状态，现照片中反映的问题已解决。对于彬辩称万宝公司提供的物业服务不符合合同约定，予以采信。一审法院认为，业主应按物业服务合同约定交纳物业费。本案的争议焦点为：1.关于万宝公司的原告主体资格是否适格的问题；2.关于万宝公司主张于彬支付2012年10月至2016年4月期间的物业费是否已过诉讼时效的问题；3.关于万宝公司提供的物业服务未符合合同约定，物业费是否应于减半计算的问题；4.关于水电费是否应于交纳的问题；5.关于于彬拖欠的物业费及滞纳金是否应予支付的问题。关于焦点1，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，万宝公司已与三亚万宝房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》，对于彬辩称万宝公司原告主体不适格，不予支持。关于焦点2，万宝公司提供的证据不足以证明于彬已收到其在单元门口张贴的催交公告，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。万宝物业未提供证据证明其已向于彬发过书面催告，故对万宝公司主张于彬支付2012年8月至2016年4月期间的物业费，不予支持。关于焦点3，根据双方签订的合同约定，万宝公司提供的物业服务不符合约定的，于彬有权要求万宝公司限期改正，逾期未改正给于彬造成损失的，万宝公司承担相应的法律责任。现于彬未提供证据证明其因万宝公司提供的物业服务不符合约定为其造成的损失，对于彬辩称物业服务费应降低50%，不予支持。关于焦点4，《前期物业服务协议》中约定万宝公司受有关部门或单位的委托，提供水费、电费代收代缴服务。万宝公司主张于彬支付水费、电费，有事实依据，应予支持。关于焦点5，于彬作为万宝威尼斯蓝湾6栋504房业主，与万宝公司签订《万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议》，该物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对于彬具有约束力。于彬应支付自2016年5月至2019年2月期间的物业服务费为8450.9元（2.2元/㎡·月×34个月×112.98㎡）。合同约定业主应在每月5日前交纳前月物业管理费，于彬逾期支付，构成违约，应承担支付滞纳金的责任，此处约定的滞纳金实质属于违约金，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，如出现违约金过高的情况，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，不宜过分加重业主责任。于彬未交纳物业费主要给万宝公司造成资金占用期间的损失，比照民间借贷纠纷当事人约定利率不超过年利率24%的法定保护上限，《万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议》约定每日千分之一的滞纳金计算标准偏高，应调整为按年利率24%计算滞纳金。自2016年6月5日起逐月以248.56元为本金，按年利率24%计算至实际付清之日止。判决：一、于彬自本判决生效之日起十日内向万宝公司支付物业费8450.9元及逾期缴纳物业费的滞纳金（自2016年6月5日起逐月以248.56元为本金，按年利率24%计算至实际付清之日止）；二、于彬自本判决生效之日起十日内向万宝公司支付水费338.55元、电费2051.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元（万宝公司已预缴，已减半收取），由万宝公司负担449元，于彬负担217元。二审中，当事人没有提交新证据。万宝公司对一审判决认定其未向于彬催缴物业服务费有异议，认为其已向于彬多次发出催缴通知书。本院认为，万宝公司主张其已向于彬发出催缴通知书催缴物业费，但其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予采信正确。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：万宝公司诉求于彬支付2016年4月前的物业费是否超过诉讼时效。于彬与万宝公司签订的《万宝威尼斯蓝湾前期物业管理服务协议》有效，双方应当遵照履行。于彬对万宝公司主张其尚欠的物业费数额没有异议，但认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，万宝公司未经书面向其催缴，该段时间的物业费已超过诉讼时效。万宝公司主张其多次向于彬催缴过，于彬应向其支付2016年4月前的物业费，并提供了其在欠费业主所在楼栋的楼道门口张贴公告和欠费业主入户门口张贴催款函的照片加以证明。但万宝公司提供的照片并未明确显示户主的名字及张贴催缴函的具体时间，不足以证明其已向于彬催缴，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，其应承担举证不能的法律后果。万宝公司既主张本案的诉讼时效尚未起算，又主张本案因多次催缴发生诉讼时效中断，明显矛盾，故万宝公司的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，万宝公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（万宝公司已预交），由三亚万宝物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈德雄审 判 员 付春燕审 判 员 李新建 二〇一九年十二月二日法官助理 黄 云书 记 员 杨少芬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。