广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初32419号原告邓艳红（反诉被告，以下简称原告），女，1985年9月16日出生，汉族，住湖南省桃江县，委托代理人彭华超，广东国晖律师事务所律师。被告毛玲（反诉原告，以下简称被告），女，1987年10月13日出生，汉族，住河南省新县，委托代理人区思源，广东智顺律师事务所律师。委托代理人袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。原告邓艳红与被告毛玲及反诉原告毛玲诉反诉被告邓艳红租赁合同纠纷两案，本院于2018年10月23日受理后，依法由审判员张翼飞适用简易程序独任审判，于2018年12月12日公开开庭进行审理，原告邓艳红及其委托代理人彭华超，被告毛玲的委托代理人区思源、袁敏惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓艳红提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年6月11日所签订的《大华美食城租赁合同书》；2、被告退还原告水电保证金、入场费及装修费共计34380元；3、被告赔偿原告损失人民币12158元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月11日签订《大华美食城租赁合同书》一份，合同约定由被告将坐落于东莞市石龙镇大华广场1楼21号铺位出租于原告，租赁期限自2018年6月16日至2021年6月17日，以每个月营业额的20%提成作为租金，合同保证金10000元，水电保证金1000元。原告于当日支付给被告毛玲房租及水电押金和装修费共计34380元整。另双方约定在合同期满后一个月内甲方应无息退还保证金。被告给所有入驻的商户承诺可以提供场地证明办理营业执照，但是一直推诿，直至2018年8月17日东莞市食品药品监督管理局给其中一商户下达《责令整改通知书》，原告找被告交涉，被告才明确告知原告不能出具场地证明。因被告不能提供场地证明导致所有商户都不能办理营业执照，也就意味着整个美食城的商户均不能营业。但是在此期间，原告基于被告的合理信赖而对履行合同做的必要准备而支出的费用共计人民币12158元。被告的根本违约行为致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同并退还押金，赔偿各项损失，但被告以种种借口予以拒绝。原告因此诉诸于法律，以维护原告方的合法权益。被告毛玲辩称，1、在合同履行过程中，被告一直在积极履行合同及处理问题，且被告一直在收集准备美食城办理营业执照所需材料，然而东莞东诚慧美公司至今仍未向被告提交租赁物业的产权证明、场地证明、消防安全检查合格证、环保证等用于办理营业执照所需的相关材料，而被告曾多次发函至东莞东诚慧美公司，要求其积极处理并提交相关材料，然而东莞东诚慧美公司却一直拒绝处理，被告现在法院有与东莞东诚慧美公司的相关案件在处理中。2、原告的证据不足以证明其存在损失12158元，而原告在搬离案涉铺位时已将全部原料、设备搬走，据说原告在其他地方继续经营，原告不存在损失。被告方不存在过错，不应承担原告所谓的损失。相反原告在占有使用案涉铺位期间，从未支付租金或占有使用费，其应该向被告支付相应的占有使用费。综上请求法庭驳回原告诉请。被告毛玲提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付占有使用费人民币10110.1元（按照每月人民币3333元的标准计算，从2018年6月16日计算至2018年9月14日）；2、原告承担本案本诉与反诉的诉讼受理费。事实与理由：2018年6月11日，被告与原告签订了《大华美食城租赁合同书》，约定由原告承租位于东莞市××广场××楼××号商铺用于经营餐饮，租赁期限从2018年6月16日至2021年6月17日止，原告应向被告支付2个月合同保证金和首月租金共计人民币10000元及水电保证金人民币1000元。合同签订后，被告已将案涉租赁商铺交付给原告使用。随后，原告开始营业，并于2018年9月14日搬离了涉案租赁商铺。在原告占有使用本案案涉租赁商铺期间，其除了在《大华美食城租赁合同书》签署之初支付了首月租金人民币3333元之外，再也没有支付任何占有使用费。被告曾多次与原告协商沟通，但双方未能达成一致意见。为此，为了维护被告的利益，提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，根据租赁合同第3条1款，租金是以营业额提点形式支付的，因被告过错导致合同无法继续履行，原告也无法实际经营，不能产生营业额，那么不会产生所谓的租金，被告要求原告支付租金是没有事实及法律依据，请求予以驳回。经审理查明，原告与被告于2018年6月11日签订《大华美食城租赁合同书》，合同约定由被告将坐落于东莞市石龙镇大华广场1楼21号铺位出租于原告，租赁期限为3年，自2018年6月16日起至2021年6月17日止，以每个月营业额提20个点作为租金；签订合同时，原告需向被告缴纳2个月合同保证金和首月租金共计10000元，水电保证金1000元，装修费32000元。合同签订后，原告共计向原告支付34380元，被告确认其所收到的34380元的组成为：合同保证金及首月租金共10000元，水电保证金1000元，未足额支付的装修费23380元。2018年6月13日，原告与黄继茜签订《噢噢家臭豆腐专卖合同》，合同约定：黄继茜授权原告在东莞市××红棉路××广场街大华美食城使用“噢噢家臭豆腐品牌”，合同期限为三年，从2018年6月13日起至2021年6月12日止。合同一经签订，黄继茜向原告收取品牌使用费10000元，此费用合同签订后，不予退还。原告提交送货单，证明2018年8月13日，原告购进臭豆腐等原料及餐具共计2185元。原告使用场地的时间从2018年6月16日起至2018年9月14日止，双方未提交证据证明原告在承租期间的经营收入情况。双方确认，上述租赁场地因未能获得村委会出具的场地证，而导致场地内经营者无法办理营业执照、食品经营许可证。该场地上另一承租人聂建银，于2018年8月17日收到的东莞市食品药品监督管理局发出的责令整改通知书，亦能证实此情况。在双方通过微信多次协商办理营业执照等事宜未果的情况下，原告于2018年8月23日微信向被告发出告知函，告知被告解除租赁合同。以上事实，有《大华美食城租赁合同书》、收据、微信转账凭证截图、《噢噢家臭豆腐专卖合同》、收款收据、送货单、责令整改通知书、微信聊天记录截屏、告知函，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告为经营餐饮生意，与被告签订《大华美食城租赁合同书》，合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。原告按照合同约定了支付了34380元，这笔款项无论合同中约定名目为何，实质均为原告为入驻大华美食广场的进场预交费用，目的是获得相应铺位经营权益。后因场地问题，导致场地内经营者无法办理营业执照、食品经营许可证，致使合同目的不能实现，被告作为场地提供方，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告诉请解除合同并要求被告退还预交费用34380元及赔偿相应损失，符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，双方均确认原告于2019年9月14日搬离场地，应认定为合同实际解除的时间。对于原告的损失，原告虽签订了品牌加盟合同，但未能举证证明加盟经营权益因租赁合同解除而受损；退一步讲，租赁合同解除后，原告方有防止损失进一步扩大的义务，应妥善安排搬迁后的加盟经营事宜，而非放任加盟期间度过。因此，原告将三年品牌加盟费用作为被告违约行为的损失，不符合法律及情理。送货单中的货物，均属于食品或消耗品，且易于搬运，不因解除租赁合同而减损价值。对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，本诉部分，被告应返还原告已支付的预交费用共计34380元。对于被告反诉部分的诉讼请求，根据《大华美食城租赁合同书》的约定，被告收取租金应为原告每个月营业额的20%。被告作为场地的出租人及管理人，无证据证明原告租赁场地期间的经营收入情况，应承担举证不能的责任。被告以保证金10000元即为三个月租金，推算合同每月租金为3333元的主张，不符合合同约定，本院不予采纳。因此，对于被告反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邓艳红与被告毛玲于2018年6月11日签订的《大华美食城租赁合同书》；二、被告毛玲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓艳红退回预交费用共计34380元；三、驳回原告邓艳红本诉的其他诉讼请求；四、驳回被告毛玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费461.98元（原告已预交），反诉受理费26.38元（被告已预交），共计488.36元，由原告邓艳红负担108.7元，被告毛玲负担379.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审判员  张翼飞二〇一九年一月二十三日书记员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。