湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11644号上诉人（原审被告）：陈凯甲，男，1987年6月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人（原审被告）：毛伟，女，1987年1月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：长沙兆基物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛**观澜苑****）。法定代表人：俞焕林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。上诉人陈凯甲、毛伟因与被上诉人长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈凯甲、毛伟上诉请求：撤销一审判决，改判陈凯甲、毛伟按1.2元至1.4元每平方米支付物业服务费。事实与理由：一审法院没有支持陈凯甲、毛伟提交的证据，没有考虑兆基物业公司自身的服务不到位，价格不合理，一审判决不当。兆基物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回陈凯甲、毛伟的上诉。兆基物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判决陈凯甲、毛伟支付兆基物业公司2017年5月1日至2019年6月30日的物业服务费、环卫费、车位使用费共计7209元及违约金（以欠缴金额为基数，自2017年5月1日起按每日2‰计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由陈凯甲、毛伟承担。一审法院认定事实：兆基物业公司系一家经批准从事物业服务的公司，受湖南兆基房地产开发有限公司的选聘，兆基物业公司负责对浏阳市新月半岛小区进行前期物业管理服务。陈凯甲、毛伟夫妇系新月半岛小区外滩5栋2单元2103A号住房业主，其住房面积为132.93㎡。2016年3月30日，陈凯甲、毛伟与湖南兆基房地产开发有限公司签订《新月半岛车位使用权出让协议》，陈凯甲、毛伟购买了新月半岛小区东1区第292号地下车位一个。2016年4月25日，兆基物业公司与陈凯甲、毛伟签订《前期物业管理服务协议》，该协议对物业服务内容、服务费用、违约责任等作了详细约定。根据协议约定，兆基物业公司服务期间，陈凯甲、毛伟住房物业服务费应按1.8元/月/㎡交纳，地下车，地下车位按30元/月/个交纳甲、毛伟未按约定交纳物业服务费用，兆基物业公司可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是陈凯甲、毛伟应交纳额的千分之二。浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托兆基物业公司向新月半岛小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因陈凯甲、毛伟拖欠兆基物业公司2017年5月1日至2019年6月30日的物业服务费、车位使用费及环卫费，经兆基物业公司书面催缴，陈凯甲、毛伟仍未交纳，兆基物业公司诉至一审法院。庭审中，陈凯甲、毛伟提交照片等证据，用于证明小区车辆管理混乱、小区门禁虚设、垃圾未及时清理等问题，物业公司没有按约履行义务等。经审核，陈凯甲、毛伟所欠物业费、车位使用费、环卫费计算如下：物业费6221元（132.93平方米×1.8元/月/平方米×26个月）;车位使用费780元(30元/月×26个月)；环卫费208元（8元/月×26个月）,合计7209元。一审法院认为，兆基物业公司与陈凯甲、毛伟签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，陈凯甲、毛伟作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用，故兆基物业公司要求陈凯甲、毛伟支付物业服务费的诉求，符合合同约定及法律规定，予以支持。陈凯甲、毛伟购买新月半岛小区地下车位，且与兆基物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中对车位使用收费也有约定，故对兆基物业公司主张陈凯甲、毛伟支付车位使用费的诉求，予以支持。因兆基物业公司已向法院提交证据证明其代收该费用之合法性，故对兆基物业公司主张陈凯甲、毛伟支付环卫费的诉求亦予以支持。关于陈凯甲、毛伟提出的兆基物业公司物业费收取的标准过高的意见，陈凯甲、毛伟可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向兆基物业公司进行交涉、处理，督促其整改，但陈凯甲、毛伟不能以此为由拒交物业费。关于违约金，陈凯甲、毛伟未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但兆基物业公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对兆基物业公司提出陈凯甲、毛伟承担违约责任的诉讼请求，不予支持。陈凯甲经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限陈凯甲、毛伟于判决生效之日起五日内支付兆基物业公司2017年5月1日起至2019年6月30日止的物业服务费6221元、车位使用费780元及环卫费208元，合计7209元；二、驳回兆基物业公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由陈凯甲、毛伟负担。二审中，陈凯甲、毛伟向本院提交了如下证据：证据1：业主微信聊天记录及车库通道被堵照片5张，欲证明兆基物业公司并未履行《前期物业管理服务协议》中对小区车辆停放有效管理的承诺，兆基物业公司实际对小区车库缺乏管理，导致业主自购车位经常被占，车库通道又因无序停车经常被堵，给业主行车带来了潜在的安全隐患，业主自身权益受损；证据2：自购车位P—292被占照片6张，欲证明兆基物业公司对小区车库没有尽到管理的义务和责任，存在着不作为，导致陈凯甲、毛伟自购车位长期被占，无车位可停，权益受到损害；证据3：车位购置合同，欲证明陈凯甲、毛伟实际购买了地下车库P-292车位，系车位的实际所有人；证据4：门禁及车库视频2段，欲证明兆基物业公司门岗及车库识别系统形同虚设，车库没有物业保安人员管理巡视，小区大门及车库所有人员车辆不予登记就可以随便进出，物业对此缺乏有效管理，导致业主权益得不到保护；证据5：电视新闻视频2段，欲证明因兆基物业公司未履行自己的责任和义务导致小区连续发生了两起恶性刑事案件，小区业主人身及财产安全受到损害。兆基物业公司质证称，对证据1、证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，兆基物业公司一直有安排对进出口的车辆进行管理，且车位被占用情况也系小区内其他业主的行为，兆基物业公司只能劝导不能强制业主的停车行为。针对车辆乱停放的行为，兆基物业公司也有采取锁车及粘贴车辆违规停放通知单的方式进行劝阻；对证据3无异议；对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，兆基物业公司一直有安排保安站岗执勤，关于进出口车辆管理的问题，物业公司也花费了大量的资金购置车辆识别系统，系统重新调试好及车主的车辆信息完成录入后会立即投入使用，在此期间物业公司也安排了保安对车辆、进出口人员进行登记管理；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，视频中的新闻报道系带有评论及舆论性报道，事件的起因系业主半夜醉酒闹事，不服保安的劝阻引发的，业主冲到保安亭先行殴打保安才导致此次事件的发生，该案属于个人的犯罪行为，且已由浏阳市人民法院进行刑事审判，该组证据与本案无关联性，达不到陈凯甲、毛伟的证明目的。本院对上述证据经审查认为，陈凯甲、毛伟提交的证据1、证据2、证据4、证据5无其他相关证据佐证，不能达到其证明目的，依法不予采信；证据3能够达到陈凯甲、毛伟的证明目的，依法予以采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审判决陈凯甲、毛伟支付兆基物业公司物业服务费是否正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，兆基物业公司与陈凯甲、毛伟签订了《前期物业管理服务协议》，双方在协议中已对物业服务费收费标准进行了约定，兆基物业公司已为案涉小区提供了物业服务，陈凯甲、毛伟作为该小区业主接受了兆基物业公司提供的物业服务，其应当缴纳物业服务费，陈凯甲、毛伟主张兆基物业公司收费不合理应向其他相关部门主张其权利，亦不能以此为由不缴纳物业服务费，且一审法院以兆基物业公司物业服务未完全到位为由，已驳回了兆基物业公司要求陈凯甲、毛伟支付违约金的请求，现陈凯甲、毛伟主张按1.2元至1.4元每平方米支付物业服务费的请求无事实和法律依据，应不予支持。综上所述，上诉人陈凯甲、毛伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈凯甲、毛伟负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十二月二日书记员  叶慧灵