广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初8436号原告：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司，住所地：珠海唐家湾金唐路333号海怡湾畔。统一社会信用代码：91440400735008636R。负责人：杭大强，经理。委托诉讼代理人：黄慧瑶，广东莱特律师事务所律师。诉讼委托代理人：黎佩琪，广东莱特律师事务所实习律师。被告：孙凤珍，女，1960年3月27日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。被告：孙凤华，1969年3月2日出生，住珠海市。原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司诉被告孙凤珍、孙凤华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄慧瑶、黎佩琪到庭参加诉讼，被告孙凤珍、孙凤华经本院公告送达应诉资料及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告具有合法的物业管理资质。2014年8月21日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司经珠海市工商行政管理局核准，变更企业名称为现名家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。被告孙凤珍、孙凤华于2009年从和记黄埔地产（珠海）有限公司共同购得珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔X栋XX房物业，其中被告孙凤珍占有份额为10%,被告孙凤华占有份额为90%。但2016年12月16日被告孙凤华经受赠已获得该房产100%的份额。经核定该物业建筑面积88.77平方米。每月管理费小计310.60元。《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理费用；第四条第二款“物业管理服务费用”中约定被告按住宅的建筑面积每月每平方米3.5元计算；第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。自2016年7月起，被告孙凤珍、孙凤华没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费。因被告孙凤华于2016年12月16日经受赠已获得该房产100%的份额，故截至2016年12月16日前，两被告累计拖欠物业管理服务费1638.3元及产生违约金1032.91元（暂计至2018年7月4日），其中被告孙凤珍拖欠物业管理服务费163.83元，违约金103.29元，合计267.12元；被告孙凤华拖欠物业管理服务费1474.47元，违约金929.62元，合计2404.09元。2016年12月16日至2018年6月1日，被告孙凤华累计拖欠物业管理服务费5746.1元及产生违约金1436.53元（暂计至2018年7月4日）。原告为此曾经多次电话、发函催收，但两被告置之不理。业主在小区内享受公共设施带来的便利与安全，是小区范围的公共用电、住宅大楼内公共用电的实际使用者，所以缴纳公摊电费是业主的义务。公摊电费主要由小区范围内的道路和广场的公共电费用和每栋住宅大楼内的电梯和楼梯的公共电费组成。原告每月按专用电表读数按小区面积分摊道路和广场的公摊电费，按各栋专用电表读数计算各栋用户本栋的公摊电费。有关公摊电费原告每月定期在各栋公告栏公布公示，接受监督。故自2016年5月至2016年12月，被告孙凤珍、孙凤华累计欠缴公摊电费共计158.01元，其中被告孙凤珍欠缴15.8元，被告孙凤华欠缴142.21元；2016年12月至2018年5月，被告孙凤华累计欠缴公摊电费共计264.56元。另：根据《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”的规定，两被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用，和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因两被告拒不支付物业管理服务费，原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费3500元。该律师服务费不超过基准的律师收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由两被告承担。原告认为两被告无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了原告以及其他业主的合法权益。故原告诉至法院，请求：1、要求被告孙凤珍支付的拖欠的物业管理费163.83元（从2016年7月1日计算到2016年12月16日），违约金是按照合同约定计算。被告孙凤华支付的拖欠的物业管理费7220.57元（其中2016年7月到2016年12月16日是1474.47元，2016年12月17日到2018年6月1日是5746.1元），违约金是按照合同约定计算。2、被告孙凤珍支付拖欠的公摊电费15.8元（从2016年7月1日计算到2016年12月16日），被告孙凤华支付拖欠的公摊电费406.77元（其中2016年7月到2016年12月16日是142.21元，2016年12月17日到2018年6月1日是264.56元）。3、二被告共同支付律师费3500元。原告向本院提交下列证据：1、房地产权登记表；2、原告的资质证书；3、前期物业管理服务协议；4、业主公约；5、楼宇接收证明；6、拖欠物业管理费及违约金明细表；7、公摊电费明细表、关于公摊电费的情况说明、分摊一览表、用电数据；8、律师函及邮寄凭证；9、委托代理合同、法律服务费发票。被告孙凤珍、孙凤华未答辩，未提交证据。经审理查明：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司。2014年8月21日原告工商登记名称发生变更，公司名称由和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。被告孙凤珍、孙凤华系珠海市唐家湾镇金唐路333号X栋XX房的所有权人,该房建筑面积为88.77平方米，其中被告孙凤华占有90%产权份额，被告孙凤珍占有10%产权份额。2016年12月19日，被告孙凤华通过受赠获得涉案房产全部产权份额。2009年1月22日，原告与二被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告和记物业珠海分公司为业主提供前期物业管理服务。其中《前期物业管理服务协议》第二条约定:原告和记物业珠海分公司的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米3.5元交纳物业管理服务费，交纳时间是每月5日之前；第十一条第三款约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，和记物业珠海分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第（五）第1约定，任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。该业主公约第一章第（三）约定，本公约提及的“业主”及“物业管理公司”包含其合法继承人、受让人及接办人；该业主公约第七章“其他事项”第2约定，本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。被告自2016年7月1日至2018年6月1日未向原告支付物业服务费。本院认为：原告与二被告签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议，双方应当遵照执行。本案二被告作为该房的业主，应遵守《前期物业管理服务协议》及《珠海海怡湾畔业主公约》的约定。原告已取得物业管理资质，并为被告提供了物业管理服务，被告应依约支付物业服务费。涉案房产每月产生的物业管理费为310.7元（88.77平米*3.5）。二被告拖欠物业服务费用，已构成违约。在原告物业管理过程中，涉案房产产权份额及权属人发生变更，依据产权变更的时间及二被告产权份额，被告孙凤珍应向原告支付2016年7月1日至2016年12月16日的物业管理费163.83元，被告孙凤华应向原告支付2016年7月1日至2018年6月1日的物业管理费7220.57元。故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，双方约定于每月5日前支付物业管理费，《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金，因此，原告要求被告按该计算方法支付违约金，合法有据，但滞纳金不宜超出本金。对于公摊电费，为业主使用过程中实际发生的费用，根据原告提交的抄表记录，被告孙凤珍应支付原告公摊电费15.8元，被告孙凤华应向原告支付公摊电费406.77元。《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，原告请求二被告支付律师费3500元，没有超过相关法律法规的规定，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙凤珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付2016年7月1日至2016年12月16日的物业服务费163.83元及违约金（以每月管理费的10%为基数，按每日千分之一的标准计算当月管理费实际欠费天数产生的违约金，以每月管理费的10%本金为限）；二、被告孙凤珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付公摊电费15.8元；三、被告孙凤珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付2016年7月1日至2018年6月1日的物业服务费7220.57元及违约金（其中，2016年7月1日至2016年12月16日，以每月管理费的90%为基数，按每日千分之一的标准计算当月管理费实际欠费天数产生的违约金，以每月管理费的90%本金为限；2016年12月17日至2018年6月1日，以每月管理费为基数，按每日千分之一的标准计算当月管理费实际欠费天数产生的违约金，以每月管理费本金为限）；四、被告孙凤华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付公摊电费406.77元；五、被告孙凤珍、被告孙凤华于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付律师费3500元。被告如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费144元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  邓云静人民陪审员  祝良新人民陪审员  马莅夏二〇一九年一月二十五日书 记 员  朱 迪李洁仪