安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初5260号原告：安徽省网库互通技术有限公司，住所地安徽省合肥市新站区胜利路万事达广场1幢405室，统一社会信用代码9134010067094641X3。法定代表人：朱建军，总经理。委托诉讼代理人：陈芳，安徽中特律师事务所律师。被告：安徽信达建银物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道1158号银杏苑小区44幢三楼，统一社会信用代码9134000014897459X7。法定代表人：刘二明，总经理。委托诉讼代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程鹏，安徽安泰达律师事务所实习律师。被告：合肥梦源物业服务有限公司，住所地合肥市包河区祁门路姚公农贸综合楼D1-2号，统一社会信用代码91340100055762694D。法定代表人：卫修孟，执行董事。原告安徽省网库互通技术有限公司（以下简称网库公司）与被告安徽信达建银物业管理有限公司（以下简称信达公司）、合肥梦源物业服务有限公司（以下简称梦源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告网库公司的法定代表人朱建军及其委托诉讼代理人陈芳、被告信达公司的委托诉讼代理人应飞和李程鹏，被告梦源公司的法定代表人卫修孟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告网库公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告信达公司返还原告提前支付的房屋租金3800元；2、两被告赔偿现金损失20000元；3、两被告返还原告原办公室内物品（详见附件物品清单）或照价赔偿；4、两被告支付原告赔偿金1000元；5、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年5月1日，原告与被告信达公司之间签订《房屋租赁合同》，由被告向原告出租位于安徽省合肥市新站区胜利路万事达广场1幢504号房屋，用于办公使用，租期自2009年5月1日-2012年4月30日，月租金800元。2012年5月14日，原告与信达公司重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年5月1日-2013年4月30日，月租金1300元。约定承租方逾期缴纳租金的，应支付违约金500元，承租方提前终止合同的，应支付赔偿金1000元。合同到期后，鉴于长期合作，彼此信任，双方又达成口头协议，由原告继续承租上述房屋，原告按照之前合同约定的租金标准和支付时间支付租金。2016年12月初，被告梦源公司要求原告搬出，理由是房租上涨，并拿出一份二被告之间签订的《租赁委托协议》，协议载明：自2015年10月11日起，1#504室房屋月租金标准为3000元，自2016年1月28日起，该房屋将委托梦源公司进行租赁管理，由梦源公司收取租金，签订房屋租赁合同，梦源公司收取的租金将转账给信达公司。原告不同意搬出，双方交涉无果，梦源公司于2016年12月14日，将房屋门锁换掉，并将原告所有的室内物品、现金等强制搬出，导致原告几个月无法正常营业、损失巨大。原告认为，两被告无故单方要求增加租金支付标准，且未将委托梦源公司进行房屋租赁管理的事项提前告知原告，属于单方违约，应承担违约责任。同时，对因违约行为给原告造成的损失，应承担损害赔偿责任，两被告将原告所有办公室物品搬走，侵害了原告所有权，应予以返还。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告信达公司辩称：一、我司与原告系不定期租赁合同关系，我司履约适当。2009年5月1日至2013年4月30日，我司与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租万事达小区1#楼504室。租赁期满后，我司与原告未续签也未重新签订租赁合同，双方形成不定期租赁关系，我司履约适当，且根据法律规定有权随时解除合同。二、我司有权要求原告支付欠付租金，原告要求返还提前支付的租金，无事实及法律依据。自2013年5月1日起，我司与原告就案涉房屋成立不定期租赁法律关系，月租金调整为1500元/月。2016年1月28日，我司与梦源公司签订《租赁委托协议》，合同约定案涉房屋月租金为3000元整，租赁期自2015年10月11日起，梦源公司自协议签订之日起，对案涉房屋进行租赁管理，由梦源公司收取租金，签订房屋租赁合同。经通知原告后，原告同意履行，但仅支付部分租金，拒不签订租赁合同及按期足额缴纳租金。自2015年10月11日至2016年12月14日，原告应付租金为45300元，但原告仅支付12900元，欠付我司租金32400元。因此原告要求我司返还提前支付的房屋租金3800元无事实及法律依据，我司有权要求原告支付欠付的租金32400元。三、因案涉房屋出售，我司已提前通知原告限期搬离涉案房屋，交还案涉房屋。租赁期内，因案涉房屋所有权人拟对外出售案涉房屋，我司于2012年2月24日书面通知原告，告知其案涉房屋开始对外销售，但原告未行使优先购买权。2016年8月25日，因案涉房屋原所有人与购买人苏从峰达成购买意向，我司书面通知原告应于2016年9月10日之前搬离案涉房屋并结清相关费用，否则应承担由此造成的损失。基于双方为不定期租赁关系，我司以书面通知形式要求原告搬离案涉房屋，实为依法行使解除不定期租赁法律关系的权利，符合法律规定。四、原告室内物品非我司搬出，原告要求我司承担赔偿责任无事实及法律依据。2016年1月28日，我司与梦源公司签订《物业管理移交、补贴协议》，经案涉小区所属街道、社居委同意，我司自协议签订之日起终止提供物业服务，退出该小区物业管理，由梦源公司接收并办理交接，同时于2015年10月28日至2016年1月28日向小区业主公示，且基于《租赁委托协议》约定，案涉房屋由梦源公司进行管理。因原告拖欠租金及案涉房屋已经出售的事实，我司虽通知原告限期搬离房屋，但原告拒不配合办理。案涉房屋业主苏从峰与梦源公司于2016年12月14日在通知原告后，与原告一起进入房屋，收回房屋。原告诉称房屋物品及现金损失无事实依据。即使存在部分物品，原告在房屋所有权人收回房屋时，现场也未采取措施予以收回，更不可能留存现金在现场。且案涉房屋物品非我司搬出，我司也未授权梦源公司将室内物品搬出。综上所述，我司已通知案涉房屋在出售事实并委托梦源公司负责房屋租赁事宜。租赁期内，因案涉房屋已售，我司通知原告限期搬出但原告拒不搬出且拖欠租金。案涉房屋所有权人及梦源公司自行收回房屋，与我司无关，原告诉求无事实及法律依据，请求依法驳回对我司的诉求。被告梦源公司辩称：我司于2016年1月28日进驻万事达小区接管物业，与信达公司签订前期委托物业费、房租费、代收协议。原告于2015年10月11日起拖欠房租费、物业费、水费，信达公司与我司多次上门催收，原告不理不睬。后期2016年12月，信达公司将1#504卖与业主苏从峰，业主跟信达公司又多次要求原告搬离房屋，房屋纠纷问题跟信达公司协商解决。2016年12月14日，我本人卫修孟及我司物业主任吴尔英和苏从峰夫妻二人上门，与原告协商搬离房屋及缴纳拖欠房租费39000元、物业费2119元、水费23427元（原告从2009年入住就从未交过水费，总计64546元）。当时是朱海文开的门，我们跟苏从峰夫妻看见房屋内乱七八糟、垃圾成堆并长期没有人在里面办公，只有朱海文一人。我们本意是希望朱海文跟苏从峰夫妻能就房子搬离一事协商一致，后协商不成发生争执时，我们就离开房子了。后来听说苏从峰就房子搬离协商不成后，不愿离开房子并找锁匠上门换锁，换锁过程中朱海文也在场，朱海文后到物业办公室找我，我说既然业主把门锁都换过了，你就搬离房屋，剩下的问题跟信达公司协商解决，当天朱海文也默认事实并离开。后续房屋纠纷问题解决方案及我本人及公司不清楚也未参与，对于12月28日房屋内杂物搬出，当时信达公司派人搬出并堆放在小区内，我司还以为问题已经解决。当日朱海文报警，我司物业主任吴尔英与信达公司代表，也在派出所内证实我司与此事无关，派出所希望房屋纠纷当事人协商处理。后期朱海文一直给我本人打电话发短信，污蔑是我把门锁换掉，后又将房屋内杂物搬出。关于门锁被换及房屋内杂物搬离，我本人及公司未参与也不知情。关于杂物堆放在小区露天公共场地阻碍业主进出，我司也多次联系朱海文并要求他将杂物清出，但每次他都无动于衷，后来2017年创建期间，由于杂物堆放时间长，影响小区市容环境，瑶海区城管局派人，经公安部门现场认可，将杂物清出。经审理查明：2009年5月1日，信达公司与网库公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：信达公司将坐落于合肥市瑶海区万事达小区1幢504室出租给网库公司用于办公使用，租期自2009年5月1日起至2012年4月30日，月租金800元。如网库公司逾期不搬迁，信达公司有权向人民法院起诉和申请执行，信达公司因此所受损失由网库公司负责赔偿。该份合同到期后，在2012年5月14日双方又续签租赁合同一份，租赁期限自2012年5月1日起至2013年4月30日，月租金1300元。同样约定，如网库公司逾期不搬迁，信达公司有权向人民法院起诉和申请执行；如网库公司因故终止合同，由此造成信达公司经济损失，应支付赔偿金1000元。在第二份租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，房屋仍由网库公司继续租赁使用至2016年12月13日双方发生纠纷时止。期间，网库公司法定代表人朱建军分别于2015年5月5日和同年5月6日分别向信达公司支付7800元和1700元，计9500元，信达公司亦于同年5月15日给网库公司开具一份收据，收据上载明：1幢504室交纳2015年4月10日至10月10日场地费9000元，2015年物业费500元，计9500元。之后，朱建军又分别于2015年12月10日、2016年5月16日和同年8月24日向信达公司交纳7800元、3900元和9000元，计20700元。另外，在合肥市税务局发票上载明：网库公司于2014年4月9日向信达公司交纳2014年5月1日至2014年10月31日场地费9000元（单价1500元）和2013年5月1日至2015年4月30日的物业费1000元。2016年1月28日，信达公司与梦源公司就案涉房屋签订一份《租赁委托协议》，协议约定：基于梦源公司与合肥市瑶海区长淮街道元一社区委2016年1月28日签订的万事达小区《物业管理服务委托合同》，现信达公司对梦源公司委托授权如下：1、信达公司的万事达小区自持住宅1幢504室现已租赁，月租金3000元，租期自2015年10月11日起，信达公司委托梦源公司自2016年1月28日起，对1幢504室进行租赁管理，由梦源公司收取该房屋租金，签订房屋租赁合同。梦源公司收取租金后，转账至信达公司指定账户，未及时转账的，由梦源公司承担相关经济及法律责任，管理酬金由双方另行约定，协议自2016年1月28日起生效，信达公司房屋收回自持，不再租赁后终止。同日，信达公司与梦源公司还就万事达小区等其他小区签订了一份《物业管理移交补贴协议》。2016年9月18日，案涉房屋由产权人合肥庐州房地产开发有限公司出卖给案外人苏从峰。之后，为交接房屋事宜，信达公司、梦源公司与网库公司协商未果。2016年12月13日，在网库公司与梦源公司就搬离事宜协商不成的前提下，次日，网库公司发现门锁已被更换，且办公用品已被搬至楼下。后网库公司报警处理未果，现诉讼来院，请求判如所请。上述事实，有当事人提供证据材料和陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格去遵守约定，行使权利和履行义务。结合已查明的事实，本院对网库公司的各项诉求分析认定如下：一、关于网库公司诉求信达公司返还其提前支付的租金3800元的主张应如何认定。首先，信达公司对网库公司就租赁事宜，前两次均签订了书面租赁合同，亦未发生纠纷。后在2013年4月30日期满时，双方本应继续签订书面合同，以明确双方的权利和义务，但双方未能续签书面合同，以口头协议方式，继续延续租赁房屋的事实。根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故网库公司与信达公司于2012年5月14日签订的租赁合同继续履行。其次，信达公司与梦源公司之间的租赁委托协议系双方之间的协议，不发生对抗网库公司与信达公司之间租赁合同的效力。再次，由于审理中，当事人对月租金标准争议较大，具结合各方提供的交款凭证，收款收据等分析，较难形成完整的证据链，故本院依据目前证据，认定2013年4月30日至发生纠纷之日2016年12月13日的月租金为1300元。由于网库公司于2016年8月24日已向信达公司支付9000元的租金，且为不定期的合同，当事人可以随时解除。综合案件客观事实，本院依法认定信达公司与网库公司的租赁关系于2016年12月13日时终止。2016年8月1日至2016年12月13日，网库公司需支付信达公司的租金为5807（1300元/月÷30天×134天）元，至于剩余3193（9000-5807）元租金，信达公司应返还给网库公司。二、关于网库公司诉求信达公司和梦源公司赔偿现金损失20000元，因网库公司未能提供证据证明其损失20000元，本院依法不予支持。三、关于网库公司诉求信达公司与梦源公司返还其办公室内物品或照价赔偿的主张。网库公司虽提供了物品清单，但两被告对此不予认可，且网库公司目前未能提供其他证据加以佐证，故网库公司的此项主张，目前证据并不确实充分，本院依法不予支持。四、关于网库公司诉求信达公司与梦源公司支付赔偿金1000元的主张应如何界定。因网库公司与信达公司在租赁合同中约定，如网库公司因故终止合同应支付赔偿金1000元。由于本案纠纷的起因是信达公司的原因而主动提出解除合同，在协商未果的情况下，信达公司未按合同约定依法行使自己的诉权，根据权利义务相对等原则，从引导当事人依法维权角度考量，信达公司需赔偿网库公司1000元的损失费并承担本案诉讼费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽信达建银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告安徽省网库互通技术有限公司租金3193元；二、被告安徽信达建银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽省网库互通技术有限公司损失1000元；三、驳回原告安徽省网库互通技术有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由安徽信达建银物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  王庆玲人民陪审员  季汝凤二〇一九年一月二十九日书 记 员  罗业强附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。