海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初11081号   原告：冯某，住海南省海口市美兰区。   委托诉讼代理人：纪某，海南浩来律师事务所律师。   被告：杨某，个体经营者，住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：戴某，海南大华园律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符某，海南大华园律师事务所律师。   原告冯某与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯某及委托诉讼代理人纪某，被告杨某及委托诉讼代理人戴某到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。   原告冯某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年3月14日签订的购房合同为无效合同；2.判令被告将原告××区房腾空并返还原告，同时原告将收到被告的人民币204422元返还被告；3.本案诉讼费由被告承担。因截至起诉时原告收到被告的款项为196660元，起诉之后被告仍在向原告支付相关款项，所以截至开庭当日，原告根据实际收到相关款项的数额，将其第二项诉讼请求“同时原告将收到被告的人民币196660元返还被告”中的款项数额变更为204422元。事实与理由：原告与海南省桂林洋房地产开发总公司于2013年12月19日签订《保障性住房预售合同》，该保障性住房为经济适用房，位于海口市××区房。合同约定，原告在取得房屋所有权证5年内不得转让，确需转让的，由市县政府指定的专门机构进行回购。2015年8月6日，开发商将涉案房屋交付原告，原告于2015年9月6日与海南安信达装饰设计工程有限公司签订《装饰工程合同书》，并于2015年12月完成对涉案房屋装修。当时原告房屋暂未入住，因原告的前夫与被告儿子是朋友，被告提出将涉案房屋转让给被告，而原告前夫也劝说原告将涉案房屋转让给被告。2016年3月14日，原告（甲方）与被告（乙方）达成协议，将涉案房屋转让给被告，合同约定涉案房屋总房款为625000元，该房屋在建行贷款余额为210278元由被告承担外，被告应分期支付原告总房款414722元。付款方式为被告在公证时付给原告10万元人民币，剩余的310278元按下列时间付清：合同公证后的第二年起的每年12月30日前被告须向原告支付5万元（含每月支付的2000元），2021年12月30日前被告须付清余款314722元，银行贷款部分由被告每月19日前付给甲方建行账户1254元用于还银行贷款。若被告连续违反以上任何一条款三个月，原告可解除合同并从被告的首付款中扣除5万元作为违约金，被告已支付的每月2000元及支付给原告偿还银行贷款的每月1254元视为租金不予退还被告。合同签订后，双方未公证，原告依约将房屋交付被告，被告至原告起诉之日共支付原告204422元，但经常不按约定时间支付。被告入住涉案房屋后多次拖欠物业费，且在2018年2月份的春节期间在楼道放养鸡。还把一大堆的装修工具堆放在隔壁家的门口和过道上。造成原告与物业公司及其它业主间矛盾很大。原告曾多次和被告协商，要求被告将原告房屋返还原告，同时原告将收到被告的款项返还被告，但被告置若罔闻。原告认为，涉案房屋为经济适用房，在未取得产权证的情况下，原告和被告签订涉案房屋转让合同，违反法律强制性规定和公共利益，应确认为无效合同，因无效合同取得的财产应相互返还。据此，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。   被告杨某辩称，一、原告主张其与答辩人签订的《购房合同协议》无效，没有事实根据与法律依据，具体理由如下：（一）原告与答辩人签订的《购房合同协议》是双方的真实意思表示，应当确认有效。答辩人与原告于2016年3月14日签订的《购房合同协议》系双方的真实意思表示。答辩人在合同签订当天，即依约向原告支付了购房首付款10万元，并按月向原告转汇涉案房屋的每月房贷及房款，截止至2018年9月，答辩人已向原告支付每月房贷及房款共计人民币204422元。且，答辩人为能尽快入住，不仅对涉案房屋进行了装修，还购置了相应的家具电器等物品，共计花费约100903.89元，涉案房屋亦一直由答辩人居住、使用、管理至今。同时，原告在合同签订后即向答辩人交付了涉案房屋，并向答辩人出具收款收据，移交所有与涉案房屋有关的材料原件等，这一系列的行为均能证实原告具有出售涉案房屋给答辩人的真实意思。因此，原告与答辩人均已通过实际行为履行了双方签订的《购房合同协议》的约定内容，《购房合同协议》是双方的真实意思表示，依法成立，应当确认有效。（二）原告主张其与答辩人签订的《购房合同协议》无效，没有法律依据。1.答辩人是否具有涉案房屋的购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。涉案《购房合同协议》中的住宅属于经济适用房，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性规定认定其无效。而建设部等七委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》也并非法律或者行政法规，故原告提出的合同无效主张，根本不符合《合同法》第五十二条规定的情形。因此，答辩人认为，答辩人是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。2.原告与答辩人签订《购房合同协议》时，涉案房屋是否取得权属证书，影响的只是双方当事人的合同目的，并不影响合同的效力。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定可知，导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定。而《城市房地产管理法》关于“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，不能作为认定合同效力的依据。因此，涉案合同约定买卖的房屋，虽然转让时未取得权属证书，但其影响的是双方当事人的合同目的，并不影响合同的效力。同时，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案房屋是否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴，亦不影响涉案《购房合同协议》的效力。综上，原告与答辩人签订的《购房合同协议》是双方真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。二、原告提起本案诉讼是因房价上涨等原因而提起的恶意诉讼，依法应予驳回。原告在向答辩人出售涉案房屋时，已经明确知晓涉案房屋的性质及情况，其提起本案诉讼明显是基于涉案房屋所在地段的房价均上涨等原因导致，以达到其谋取涉案房屋价值上涨部分私利的目的，其恶意诉讼的意图及目的是显而易见的，依法也应予以驳回。综上，答辩人认为，原告的主张是没有事实与法律依据的，请求法院结合目前的社会形势和最高院的审判指导原则，就合同效力问题作出慎重处理，并驳回原告的诉讼请求。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：   2013年12月19日，原告冯某（买受人、乙方）与海南省桂林洋房地产开发总公司（出卖人、甲方）签订《海南省保障性住房预售合同》，约定卖方向买方出售桂林洋华侨城教师村一期6号楼（幢）A（单元）8层（层）803（房号），每平方米3112元，总金额391147元；甲方应当自房屋交付之日起730日内将房屋权属证书交付乙方，在乙方取得该房屋权属证书之日起60日内，甲方应当向土地登记机关申请，为乙方办理土地使用权证；乙方在取得房屋所有权证5年内不得转让，确需转让的，由市县政府指定的专门机构进行回购等……2014年8月27日，原告以涉案房产为抵押，向中国建设银行借款22万元。开发商于2015年8月6日将涉案房屋交付给原告冯某。   另，冯某与海南安信达装饰设计工程有限公司于2015年9月6日签订一份《装饰工程合同书》，约定装修事宜。   2016年3月14日，原告冯某（甲方）与被告杨某（乙方）签订《购房合同协议》，约定甲方自愿将桂林洋华侨城教师村一期6号楼A单元803房所有权转让给乙方杨某，还载明：“经查实截止公证日：2016年3月14日，该房屋在建行贷款余额为贰拾壹万零贰佰柒拾捌元（￥210278.00元），贷款额至公证日起由乙方承担，甲方以人民币每平方米伍仟元（￥5000.00元/平）的房款售于乙方，房屋建筑面积为125平方米，总房款为陆拾贰万伍仟元整（￥625000.00元）整，扣除房屋在建行所剩余贷款贰拾壹万零贰佰柒拾捌元（￥210278.00元），乙方至公证日起分期支付给甲方的总房款为肆拾壹万肆仟柒佰贰拾元整（￥414722.00元）……”原、被告在庭审中称，双方于2016年3月14日一同去做公证，公证处答复因涉案房产目前尚未办理房产证，无法办理公证手续，尔后，双方也未对购房合同予以相应修改。2016年3月14日，冯某出具《收条》收到购房首付款100000元及2016年3月的房贷1254元。同日，原告就将涉案房产交付给被告使用。之后，被告陆续向原告支付房款以及房贷款。截至2018年11月1日，原、被告确认被告共向原告支付房款及房贷款共计204422元。   经向海口市不动产登记中心核实，坐落于海口市××区房屋的权利人为冯某，不动产权证号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号，登记时间为2018年8月6日，房屋性质为经济适用住房。   本院确认的上述事实，有原告提供的《海南省保障性住房预售合同》、发票、税收完税证明、现金存款凭证、《房屋交付验收单》、《入住业主确认表》、《交房确认收款单》、《桂林洋华侨城教师村装修申请表》、《购房合同协议》、短信记录、个人活期账户明细、《住房公积金借款合同》，被告提供的《收条》、交通银行个人客户交易清单、水电收款收据、燃气收款收据、电梯运行费收款收据、物业费收款收据、停车费收款收据、《青春东岸6A8楼装修入住情况陈述》以及当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。对于原告提供的照片、微信聊天截屏、《关于住宅小区禁止养鸡的温馨提示》、《温馨提示》、个人信用查询截图以及被告提供的收款收据、《调拨单》、《送货单》、收据、订/送货（销售）合同单、订货合同单、淘宝订单截图、短信聊天记录、《付款承诺书》、收据、集资建房协议、退房申请表、《承诺书》，上述证据的待证事项与本案没有直接关联，且仅凭上述证据分别不足以单独认定各方主张的事实，各方亦未提供其它证据共同予以佐证，故对上述证据拟证明的事实，本院不予采纳。   本院认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。原、被告双方签订的《购房合同协议》，违反了国家制定和推行的经济适用住房政策，同时损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，应属无效。被告称其是在合同签订后才知晓所购房产为经济适用房，但被告应在购房前对所购房屋进行了解，而且被告在知晓后也未向原告提出异议，合同签订后双方均有按照约定履行合同义务。综上所述，原、被告双方对买卖经济适用房均是明知的，故双方均应对合同无效承担责任。根据合同无效后的处理原则，涉案房屋及已支付的购房款204422元应相互返还，故原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告辩称原告是在进行恶意诉讼，但未提供充足的证据予以证明，本院不予采纳。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告冯某与被告杨某于2016年3月14日签订的《购房合同协议》无效；   二、被告杨某须于本判决发生法律效力之日起三十日内，将坐落于海口市××区房屋返还给原告冯某；   三、原告冯某须于本判决发生法律效力之日起十日内将购房款人民币204422元返还给被告杨某。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币10050元（原告已预交），由被告杨某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 杜渟婷   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 林诗柏     二O一九年一月十五日   法官助理 刘 悦   书记员 蒙 婷   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。