松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0702民初5636号 原告：某公司，地址松原市宁江区。 法定代表人：牛佳俊，经理。 委托代理人：刘传波，公司员工。 委托代理人：宛宝全，吉林迅捷律师事务所律师。 被告：某公司，地址松原市宁江区。 法定代表人：郭勇胜，经理。 委托代理人：刘炜，公司员工。 被告：李淑波，女，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。 原告某公司诉被告某公司（以下简称某公司）、李淑波买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘传波、宛宝全，被告某公司的委托代理人刘炜，被告李淑波及其委托代理人熊伟到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 某公司诉称：2008年被告某公司将其开发的丽水花园一期45幢112、113、114号商企以每平方米4000元的价格出售给原告。双方签订协议书，约定2010年3月末交付房屋并负责办理产权证照。原告按照约定交付购楼款，被告某公司按照约定将房屋交付给原告使用，但是未办理产权证照。2016年2月被告李淑波到原告处称被告某公司将113室出售给她。2016年2月被告李淑波强行进入并占用45幢112、113室并使用至今。经查实，原告得知被告某公司将出售给原告的45幢113室网签给被告李淑波并办理预告登记。经了解，被告某公司并未将涉案房屋出售给被告李淑波，被告某公司也未收到被告李淑波的购房款。李迎春无权代理被告某公司处理涉案房屋，故原告诉至法院要求确认原告与被告某公司签订的协议书有效；确认被告某公司与被告李淑波签订的关于丽水花园45幢113号房屋的商品房买卖合同未成立；要求被告某公司立即无条件配合原告办理产权过户手续并承担相关费用；要求被告李淑波立即返还占用的112、113室并赔偿占用期间的损失。 某公司辩称：我公司同意原告的诉讼请求。 李淑波辩称：原告与被告某公司之间的房屋买卖《协议书》无效，本案不是房屋买卖关系，而是民间借贷关系，按照法律解释，此案应按民间借贷审理，人民法院应向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更，法院应驳回原告起诉。原告诉讼主体错误，原告与被告某公司签订的协议约定的房屋位置是水利综合楼西侧的1.2层，而被告李淑波房屋位置不是西侧而是东侧，因此原告对被告李淑波没有请求权，被告李淑波作为被告主体不适格。被告李淑波不是民间借贷主体，与原告没有民间借贷的法律关系，不应成为本案的被告。被告李淑波与被告某公司之间的商品房买卖合同合法有效，涉案房屋是被告李淑波合法取得。 经审理查明：被告某公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书，协议书载明经甲乙双方平等协商，乙方购买甲方在滨江水利区建设的楼房，为单位商业使用，具体事宜如下：一、乙方购买的水利综合楼3#楼西侧1.2层，作为商企楼，建筑面积为1472.9平方米（以建设局终测算面积为准），价格每平方米为4000元，总楼款为5899591.7元；二、楼房款已付清；三、甲方负责楼内的上下水，网线、电话线、闭路线、插座的安装，按办公楼设计安装，根据乙方需要设计格局并建筑完毕；四、甲方负责为乙方办理房屋使用证、土地使用证及所购楼房完税发票，所产生费用全部由甲方负责；五、甲乙双方因各自原因造成工程停建或工期延误，损失由造成一方负责；六、楼房交付时间2010年3月末交付乙方使用。该协议书未载明签订的时间。 2008年7月2日被告某公司给原告出具金额为50万元的借据，该借据记载此款系借款（车库出售还此款），在2008年7月2日原告给被告某公司转款的城市信用联社电汇凭证上记载款项用途为工程款。2009年4月7日被告某公司给原告出具金额为110万元的借据，该借据记载此款系借工程款，在2009年4月7日原告给被告某公司转款的城市信用联社电汇凭证上记载款项用途为工程款。2009年4月16日被告某公司给原告出具金额为50万元的收据，该收据记载此款系借水利工程公司工程款，在2009年4月16日原告给被告某公司转款的城市信用联社电汇凭证上记载款项用途为工程款。2009年4月17日被告某公司给原告出具金额为100万元的收据，该收据记载此款系借水利工程公司工程款，在2009年4月17日原告给被告某公司转款的城市信用联社电汇凭证上记载款项用途为工程款。2009年4月23日被告某公司给原告出具金额为50万元的收据，该收据记载此款系借水利工程公司工程款，在2009年4月23日原告给被告某公司转款的城市信用联社电汇凭证上记载款项用途为工程款。2009年12月30日被告某公司给原告出具金额为62.5万元欠据一枚，该欠据记载为工程款。2010年3月2日被告某公司给原告出具金额为1674591.70元借据一枚，该借据记载此款系暂付房款（请将此款转初彦龙）。原告称因房屋实际面积不到协议书中约定的面积，2013年5月28日原告给被告出具金额为1560991.70元收据一枚，该收据记载此款为收立而亨还款。2018年原告与被告某公司补签112、113室商品房买卖合同。 原告交纳112、113、114室2010年至2011年度取暖费，发票开具的时间为2011年10月22日，发票记载112室面积为85.32平方米、113室面积为99.77平方米、114室面积为67.22平方米。原告交纳112、113、114室2011至2017年度的取暖费，发票记载112室面积为426.62平方米、113室面积为498.83平方米、114面积为493.16平方米。 2014年8月21日“某公司”与被告李淑波签订商品房买卖合同（合同编号：YS201410098号），商品房买卖合同记载某公司将45幢113室（面积为846.94平方米）以每平方米3500元价格出售给被告李淑波，总房款为2964290元。2014年8月21日45幢113室办理网签备案，2016年1月4日办理预告登记手续。45幢112室现在预告登记在案外人王秀军名下。被告李淑波否认现在占有、使用45幢112室。被告李淑波在庭审中承认借给李迎春460万元，扣除借款第一个月利息32.6万元，通过银行转款427.4万元。被告李淑波在庭审中承认李迎春通过银行转账形式偿还借款105.4万元，从王秀军处得到还款的具体数额记不清了。 松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书记载：2013年10月至2014年8月李迎春通过王秀军联系介绍孙浩、李淑波，李迎春向王秀军、孙浩、李淑波借款1295.80万元，月利3分，案发前还款939.05万元，李淑波分得322.6万元。李淑波提供2014年8月21日李淑波与某公司签订的商品房买卖合同，某公司将45幢113出售给李淑波，在刑事判决书中显示李淑波称李迎春带她看房屋时告知李淑波争议的房屋中存放他人的物品。李淑波提供2014年李淑波与某公司签订的商品房买卖合同，某公司将59幢509、510、512、513、514、516、2502、614出售给李淑波。刑事判决书记载“吉林一诺司法鉴定中心司法鉴定意见（吉一诺司鉴【2016】文鉴160901-2号）证实，李淑波购买丽水花园45幢F113商企商品房买卖合同及收据上的公司章、法人印章与立而亨房地产公司的印章不是同一枚印章盖印形成。合同编号为YS201410098号《商品房买卖合同》上第12页，出卖人处某公司印章印文与送检的样本某公司印章印文不是同一枚印章盖印形成。该合同上法人刘馨泽名章印文，与送检样本刘馨泽名章印文不是同一印章盖印形成。日期为2014年8月21日，编号为1741608收据上某公司财务专用印章印文，与送检的样本某公司财务专用章印章印文不是同一枚印章盖印形成”。该刑事判决书中主文第二项责令被告人李迎春向王秀军、孙浩、李淑波退赔经济损失合计356.75万元。 李迎春在公安卷宗中2016年5月13日询问笔录中称李迎春与某公司合作开发丽水花园小区，李迎春负责开发丽水花园小区二期、三期建筑工程项目。网签在李淑波、王秀军、于兴龙名下的房屋不是买卖行为，是抵押行为。李迎春承认与李淑波签订过商品房买卖合同，给李淑波出具过2964290元收据，但是公司并没有收到李淑波这笔钱。李迎春承认3号楼就是45幢，3号楼是一期项目。李迎春在公安卷宗中2016年8月23日讯问笔录中称承认滋味楼与一九二八饭店之间的两套商企是水利局的。李迎春在2016年8月25日讯问笔录中称没有领王秀军、李淑波、于兴龙看过45幢112、113、114这三套商企。 2016年4月25日原告的法定代表人牛佳俊到公安机关报案，牛佳俊在公安机关询问笔录记载：“松原市水利工程公司被某公司诈骗了，松原市水利工程公司购买的某公司开发建设的3号综合楼12、13、14室网签到王秀军、李淑波、于兴龙名下，现13室被李淑波占有。12、13室交付后一直作为仓库使用，14室开始作为水利局下属单位的食堂，后出租开饭店，饭店名字叫滋味楼。12室旁边是1928饭店，14室旁边是松原市防汛抗旱指挥部的办公楼”。 刘炜在公安机关询问笔录中承认他是某公司的实际负责人，丽水花园45幢112、113、114销售给松原市水利工程公司。 李淑波在公安询问笔录中承认给李迎春转款11笔，共计441.4万元，其中2013年10月25日借给李迎春40万元、2013年11月11日借给李迎春36万元、2013年11月23日借给李迎春58.4万元、2014年3月12日借给李迎春93万元、2014年5月26日借给李迎春114万元、2014年8月12日借给李迎春50万元、2014年8月22日借给李迎春50万。借款都是李迎春个人借款，借款合同上都是李迎春个人签字。 李淑波在公安询问笔录中承认李迎春偿还借款170.4万元，其中2013年10月26日还款1.4万元、2014年5月26日还款4万元、2014年6月3日还款100万元、2015年1月15日还款10万元、2015年4月15日还款10万元、2016年4月19日还款20万元、2015年5月5日还款20万元、2015年6月3日还款5万元。 通过对双方争议的房屋现场的查看，被告李淑波占用的房屋的确存放原告的物品，最明显的物品是水利局牌子。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、协议书、电汇凭证、发票、商品房买卖合同、查档证明、刑事判决书、公安机关侦查卷宗、照片。 本院认为：被告某公司给原告出具的收款凭证及原告给被告某公司的银行电汇凭证只有一枚凭证记载是暂付房款，其余凭证均记载借款、工程款，对于原告称工作人员对款项用途记载错误，原告未提供证据证明该主张，故对原告主张款项记载错误本院不予认定，应当定为被告某公司向原告借款。2010年3月2日借据记载此款系暂付房款，此时双方形成买卖房屋的合意，双方之间的债款也已经转化为购房款。原告与被告某公司约定于2010年3月末交付使用，虽然争议的45幢113室现在由被告李淑波占用，但是通过原告的举证和本院现场实地踏查可以认定原告占用争议房屋45幢113室的时间早于被告李淑波占用的时间。被告某公司交付的房屋位置与协议书约定的位置不一致，应以被告某公司交付的实际房屋为准，故原告与被告某公司签订的协议书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。虽然被告某公司与被告李淑波签订商品房买卖合同，但是结合李迎春、被告李淑波在公安卷宗的笔录、松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书及被告李淑波在庭审中的陈述，可以认定被告李淑波与被告某公司签订的商品房买卖合同并非真正的房屋买卖。被告李淑波与被告某公司并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此被告某公司与被告李淑波以虚假意思表示签订的商品房买卖合同无效。争议的房屋所在的建筑物未办理产权初始登记，原告购买房屋现不具备办理产权过户的条件，待具备产权过户条件后，原告再行起诉，故原告请求被告某公司办理房屋产权过户手续本院不予支持。原告起诉被告李淑波返还占用的房屋并赔偿损失属于另一侵权法律关系，应另案主张权利。 综上，经本院（2019）第三次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告某公司与被告某公司签订的协议书合法有效； 二、被告李淑波与被告某公司于2014年8月21日签订的商品房买卖合同无效； 三、驳回原告某公司其他诉讼请求。 案件受理费27288元，由被告某公司负担100元，剩余27188元由本院退还给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长 倪 华 人民陪审员 刘 洁 人民陪审员 杨化凤 二〇一九年一月三十日 书 记 员 李洪然