江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0281民初15522号 原告：费晓明，男，1973年6月25日出生，汉族，住常州市武进区。 原告：姜红兰，女，1978年4月19日出生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴艳萍，江苏樵杨律师事务所律师。 被告：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄10幢，统一社会信用代码91320281787668011U。 法定代表人：罗庆春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐建东，江苏东鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢惊涛，江苏东鼎律师事务所实习律师。 被告：江苏紫阳房地产开发有限公司，住所地常州市武进经济创业服务中心269号，统一社会信用代码9132041225085202XP。 法定代表人：罗庆春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐建东，江苏东鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。 原告费晓明、姜红兰与被告江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）、江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费晓明、姜红兰的委托诉讼代理人李立平，被告伟舟公司和紫阳公司的共同委托诉讼代理人徐建东、被告伟舟公司的委托诉讼代理人卢惊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告费晓明、姜红兰向本院提出诉讼请求：1.判令伟舟公司支付从紫阳美地山庄一期建成之日即2016年2月29日起至原告取得房地产权属证书为止，每日按已付购房款1488565元的万分之二计算的逾期办理房地产权属证书的损失，并将房地产所有权转移至原告名下；2.紫阳公司对上述第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年7月16日，原告与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定原告购买伟舟公司位于紫阳美地山庄24幢甲单元501号房产。原告根据合同约定支付了全部购房款1488565元，但伟舟公司没有按照双方签订的补充协议第二十三条的约定为原告办理房屋权属证书，构成违约。紫阳公司出具承诺书为伟舟公司逾期办证违约金的支付承担担保责任。双方交涉无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，愿判如所请。 被告伟舟公司辩称：1.对原告与他公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》没有异议，确认收到原告陈述的购房款；2.他公司一直在积极进行办证前的准备，但由于紫阳美地小区一期有业主擅自搭建了违法建筑，导致无法通过江阴市城管局的专项验收，他公司无法继续履行办证义务。即使认定他公司逾期办证，计算逾期办证的时间也应从紫阳美地小区一期综合验收之日即2016年11月16日加上90天办证时间开始计算；3.对出具承诺书的事实没有异议，但伟舟公司不能办证的原因是由于部分业主违建造成，该行为已经超出了担保的范围，故紫阳公司不应承担连带担保责任。 被告紫阳公司与伟舟公司的答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下： 1#-16#房(低层住宅、层数3层)、17#、18#、20#-24#房（多层住宅、层数6层）、25#、会所和20#-24#号房范围的地下室等组成。紫阳美地山庄24#房的工程竣工验收报告、竣工验收备案表均载明竣工验收日期为2012年12月30日，由建设、施工、设计、勘察、监理单位加盖公章，验收结论为合格。 2011年7月16日，费晓明、姜红兰与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定费晓明、姜红兰向伟舟公司购买紫阳美地山庄一期24幢甲单元501号房屋。该房屋约定总价款为1499411元。 合同签订后，费晓明、姜红兰向伟舟公司支付了全部购房款1488565元（根据实测面积进行了调整）。 合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”。 补充协议第十条约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。买受人采用按揭贷款方式付款的，必须委托出卖人办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续。” 补充协议第十七条约定：“出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书手续所需资料，如因公共管理部门的原因（指政府及水、电、市政等从事公共事业的单位的原因）所致延误时，不视为违约，双方另行友好协商重新确定时间，但出卖人须出具合法有效之证明。” 补充协议第二十三条约定：“买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记，该约定是双方关于产权登记的约定期限特殊约定。” 紫阳美地山庄一期最后竣工的是25#房屋。 案外人周建军于2013年12月28日购买了伟舟公司开发的紫阳美地山庄112-118号（25#）的113单元703室房屋，商品房买卖合同载明的交房日期为2015年8月30日。25#房上标牌公示载明的开工日期为2013年6月1日，竣工日期为2015年8月30日。江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明紫阳美地山庄25#于2015年8月30日完工，于2015年11月30日通过工程竣工验收。2016年11月16日，江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》，同意25#房屋交付使用。 2016年5月9日，伟舟公司向紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#、25#业主出具《承诺书》一份，载明：本公司承诺16#、17#、18#、23#、24#、25#房屋的产权证、国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定具备办证条件（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金，此承诺为伟舟公司与紫阳公司的真实表达。紫阳公司作为担保单位在承诺书上加盖公章。 2014年5月29日，江阴市建设局对2013年3月29日施行的《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》（以下简称实施细则）进行了修改，其中对第五条修改为：“房地产开发企业交付使用商品房（住宅）前，应当向市建设局提出交付使用竣工验收申请和查验报告，并提交下列材料原件和复印件各一份。”增加一项为第二十三项：“江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收意见书”。修改后的实施细则第五条规定需要提交各部门出具的验收或证明材料共计24项。实施细则第八条规定，“经核查，商品房符合交付使用条件的，由市建设局出具商品房项目交付使用竣工验收证明。……房地产开发企业取得商品房项目交付使用竣工验收证明后方可将商品房交付使用。”修改后的实施细则自2014年6月1日起施行。因伟舟公司办理案涉商品房初始登记手续骑跨2014年6月1日，所以伟舟公司需按上述实施细则的规定办理相关手续。 2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有38套房屋已入场装修，并存在涉嫌违法建设、破坏绿化的行为，不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求。同日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-2），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有28套房屋尚未装修，不存在违法建设、破坏绿化的行为，符合新建小区管理及配套专项验收要求。 审理中，双方一致确认费晓明、姜红兰户存在违法建设。截至目前，伟舟公司仍未将全部产权登记所需的材料报备于产权登记机关。 本案的争议焦点是：1.伟舟公司是否按照合同约定履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定；2.紫阳公司是否应当与伟舟公司承担逾期办证损失的连带赔偿责任。 一、关于伟舟公司是否按照合同履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定的问题。 本院认为，商品房经竣工验收合格并交付给买受人后，出卖人应当按照约定或法律规定为买受人办理房屋权属证书，并提供必要的证明文件。本案中，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案；补充协议第二十三条中约定买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记；伟舟公司于2016年5月9日承诺确保在2016年10月30日前一定具备办证条件。可见，双方对办理房屋权属证书进行了特殊约定，伟舟公司应当按照约定为费晓明、姜红兰办妥房屋权属证书或将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，逾期办理或报备的，伟舟公司应承担相应的违约责任。 （一）“一期全部建成”如何理解 对于“一期全部建成”如何理解，双方当事人持不同意见。费晓明、姜红兰主张应该以紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋标牌上记载的竣工日期即2015年11月30日作为一期全部建成的时间。伟舟公司则主张应该以25#房屋取得住建部门颁发的商品房通过交付使用竣工验收的通知之日即2016年11月16日作为一期全部建成的时间。对此，本院认为，合同约定的案涉房屋交付条件是经验收合格，即房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格即可交付给买受人，实际上，伟舟公司也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，也就表明房屋经验收合格后即可视为建成。另根据文义理解，“一期全部建成”与一期经验收合格并不矛盾，故本院认定紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日2015年11月30日即为一期全部建成之日。 （二）逾期办证起算日期如何确定 费晓明、姜红兰主张伟舟公司应当于2015年11月30日前为买受人办证，伟舟公司主张办证期限应当为2016年11月16日加上法律规定的90天的办证日期。本院认为，双方虽约定了伟舟公司于一期全部建成后为费晓明、姜红兰办理房屋权属证书，但未明确约定一期全部建成后几日内为费晓明、姜红兰办理房屋权属证书，属约定不明。由于办理房屋权属证书确需要一定的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案费晓明、姜红兰与伟舟公司签订房屋买卖合同的标的物系尚未建成的房屋，且一期全部建成时案涉房屋已经交付给费晓明、姜红兰使用，故本院参照上述司法解释的规定，确定伟舟公司应当于一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前为费晓明、姜红兰办理房屋权属证书，逾期办理的，应当承担相应的违约责任，故伟舟公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期间应从2016年2月29日起计算。 （三）承诺书的效力 关于伟舟公司和紫阳公司出具的承诺书，伟舟公司和紫阳公司主张因部分业主私自违章搭建且拒不整改，属于该承诺书载明的“业主不配合办理”的情形，故该承诺书对伟舟公司和紫阳公司没有约束力。本院认为，承诺书载明“伟舟公司承诺16#17#18#23#24#25#房屋的产权证国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外）”，根据该承诺书的文义解释及合同的内容，“业主不配合办理”应当是指业主在伟舟公司办理房产证和土地证时不配合提交相关的材料或缴纳相关费用，不应包括业主私自违章搭建的情形，故对伟舟公司和紫阳公司的上述意见，本院不予采纳。 （四）逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定 根据规定，开发商要办妥案涉商品房的初始登记，需要提交商品房通过相关行政机关或部门的专项验收手续（包括江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收）。也就是说，如果未通过其中一项或几项专项验收，如案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，就无法办理商品房初始登记，继而也就无法办理房屋权属证书。 截至目前，费晓明、姜红兰未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明已办妥案涉商品房的初始登记，伟舟公司的行为构成违约。其中自伟舟公司逾期办证起算日即2016年2月29日至伟舟公司向江阴市城市管理局提交新建小区管理及配套设施专项验收申请之日的前一日即2016年10月16日期间，逾期办证是由伟舟公司的原因造成，应当由伟舟公司承担逾期办证的违约责任。 1.关于2016年2月29日至2016年10月16日期间逾期办证的违约责任如何承担的问题 伟舟公司和紫阳公司出具的承诺中载明“确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金”。根据双方的买卖合同和补充协议，在2016年10月30日之前，双方并未约定逾期办证违约金，原告的损失数额也难以确定，故原告主张该期间的损失参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，主张每日按照已付购房款总额万分之二计算的损失，符合法律规定，本院予以支持，伟舟公司应当赔偿原告该期间因逾期办证造成的损失68772元（231天×1488565元×2/10000/天）。 2.关于2016年10月17日以后逾期办证的违约责任如何承担的问题。 虽然双方约定了自2016年10月30日起逾期办证的，由伟舟公司承担每日按已付购房款总额的万分之二计算的违约金，但案涉房屋目前尚不具备办理房屋权属证书的条件，其中一个原因是案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，且未通过该项验收是由于费晓明、姜红兰在案涉房屋上涉嫌违法建设所致。现案涉房屋何时通过江阴市城市管理局的专项验收尚不能确定，通过该局专项验收后至费晓明、姜红兰取得房屋权属证书之日期间的逾期办证原因和具体天数目前也无法确定。由此可见，该阶段的逾期违约责任需要待前述事实确定后综合考量才能确定，故费晓明、姜红兰关于2016年10月17日至取得房屋权属证书之日的逾期办证违约金的主张目前条件尚不具备，费晓明、姜红兰可待案涉房屋具备办证条件后，就该项主张与伟舟公司自行协商处理或者另行提起诉讼。 （五）费晓明、姜红兰主张伟舟公司将案涉房屋所有权转移至费晓明、姜红兰名下能否成立 截至目前，伟舟公司尚未进行房屋初始登记，案涉房屋目前不具备办理房屋权属证书的条件，费晓明、姜红兰要求伟舟公司将房屋所有权转移至费晓明、姜红兰名下的主张，本院不予支持。待案涉房屋具备办证条件后，费晓明、姜红兰可与伟舟公司自行协商处理或者另行诉讼主张。 三、关于紫阳公司是否需要承担连带赔偿责任的问题。 紫阳公司作为担保单位与伟舟公司共同出具了承诺书，该承诺是紫阳公司的真实意思表示，合法有效，紫阳公司应当履行该承诺，即紫阳公司应当对伟舟公司逾期办理房屋权属证书期间对费晓明、姜红兰造成的损失承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、江阴市伟舟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿费晓明、姜红兰截至2016年10月17日的逾期办证损失68772元； 二、江苏紫阳房地产开发有限公司对江阴市伟舟房地产开发有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回费晓明、姜红兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取766元，财产保全费713元，合计1479元（费晓明、姜红兰已预交），由伟舟公司、紫阳公司负担。费晓明、姜红兰同意其预交的案件受理费由伟舟公司、紫阳公司向其直接支付，本院不再退还，伟舟公司、紫阳公司于本判决发生法律效力之日起十日内向费晓明、姜红兰支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 李 峰 二〇一九年一月十五日 书记员 张燕勤 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。