广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初13965号原告（反诉被告）：广州市教育工业公司，住所广州市荔湾区荔湾路98号。法定代表人：李谦,经理。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋凌霞，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区石井雄霞布匹商行，住所广州市白云区石井街石丰路28号2区7栋26号。经营者：万日土。委托诉讼代理人：刘新华，广东法海律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市教育工业公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）广州市白云区石井雄霞布匹商行（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市教育工业公司的委托诉讼代理人蒋凌霞，被告（反诉原告）广州市白云区石井雄霞布匹商行的委托诉讼代理人刘新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市教育工业公司诉称：2003年12月18日，原告与广州市白云区石井镇潭岗村第六经济合作社（后更名为“凰岗第二经济合作社”以下简称“二社”）签订了《租地协议》、《租地合同补充协议》，约定由二社将位于石井××路××号市锦安汽车维修有限公司以北（当地俗名牛屎塘），实际使用面积4612㎡的场地出租给原告建设作为商用及厂房、仓储物业使用，租赁期从2004年1月1日起至2023年12月31日止。原告承租前述场地后再场地上兴建厂房、仓库。2016年1月20日，原告与被告签订《广州市租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《安全生产及消防安全管理责任书》（下统称《租赁合同》），约定由原告将其中3100㎡场地上的物业出租给被告用作办公、仓库之用。租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，每月租金22000元等。自2017年下半年以来，原告发现被告不但没有按照合同约定配置消防设施器材等，还开始在室内、室外密集、超高堆放布匹，给整个仓库及周边环境带来重大的安全隐患。2017年10月至今，原告向被告多次发出消防及安全整改通知书，被告置若罔闻，没有进行任何的整改。2018年5月23日，原告委托广东协安机电工程有限公司（下称协安公司）对凰岗仓库进行了消防安全专项检查。协安公司于2018年5月26日向被告出具了《安全生产及消防安全管理责任书》，结论为凰岗仓库的现状存在严重的消防隐患，须立即作出整改，消除消防隐患。2018年6月1日，原告向被告发出《消防整改通知书》，要求被告在2018年6月10日前按协安公司的意见书完成整改，但被告一直怠于整改。其后，原告向被告发出《律师函》，要求被告在2018年6月20日前按照协安公司出具的《凰岗仓库建筑消防专项检查意见书》立即进行整改，但被告在收到上述律师函后仍然没有进行彻底的整改。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条的规定，由于被告未能履行合同关于安全生产及消防安全管理的职责，导致租赁的房屋存在重大消防隐患，被告整改不力的行为已严重违反双方签订的《租赁合同》以及《消防法》的相关规定。特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》无效，被告立即将位于广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的房产交还原告；2、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。针对广州市白云区石井雄霞布匹商行的反诉，广州市教育工业公司辩称：不同意被告的反诉请求，涉案房屋并没有出现房屋四处爆裂，房屋结构不安全，漏水严重这些情况。原告代理人曾去现场查看过，只有两处轻微漏水，一处是天花板，另一处是过道。而且原告在诉讼之前没有接到过被告要求维修的通知。原告在检查之后是同意为被告修复漏水的地方，且原告有照片证明漏水轻微，并不存在被告所述的存在安全隐患的问题。被告（反诉原告）广州市白云区石井雄霞布匹商行提起反诉称：2016年1月20日，被告与原告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋租赁给被告，租金为每月22000元；同日签订《补充协议》，约定管理费20000元，原告应当“定期不定期进行房屋结构的安全检查，保证房屋结构的安全，为承租方提供一个安全的经营场地”。《补充协议》签订至今，原告每月收取被告支付的管理费20000元，共620000元，但其从未履行约定的“定期不定期地进行房屋结构的安全检查，保证房屋结构的安全，为承租方提供一个安全的经营场地”义务。这导致涉案房屋四处爆裂，房屋结构不安全，且漏水情况非常严重。有被告提交的现场照片为证。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：一、判令原告退还被告管理费310000元；二、判令原告承担本案的反诉费用。针对广州市教育工业公司的本诉，广州市白云区石井雄霞布匹商行辩称，一、涉案库存不存在消防隐患。首先，从2018年6月29日原告的检查结果来看，涉案库房只有其认为的“货物有超高”和“货物间距不足”的情况，而并不存在其他消防隐患；且当时的高度和间距是否真不符合规定，原告的判断也不具有权威性。何况，被告并不认可当时的货物高度和间距超过标准。其次，原告委托的广东协安机电工程有限公司，其既不是具备法定资质的鉴定机构，更不是行政机关，而只是一家市场的营利企业。因此，原告单方委托的一个市场主体所出具的文书不具有任何法律效力。综上，目前，目前原告无任何证据证明涉案库房目前存在消防隐患。二、原告请求解除租赁合同没有依据。原告称不能实现合同目的，这既违背事实，也没有法律依据。首先，被告从租赁合同签订以来至今，一直如约交付租金，从未拖欠，原告也如数收取租金；且被告一直正常使用涉案库房，从未出现任何火灾。可见，根本不存在合同目的不能实现的事实。综上，被告请求法院判决驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证明、租地协议、租地合同补充协议、广州市房屋租赁合同、补充协议、安全生产及消防安全管理责任书、凰岗仓库建筑消防专项检查意见书及邮政快递底单、消防整改通知书、律师函及邮政速递底单、中国邮政给据邮件跟踪查询、现场照片、安全检查和整改记录、工商局官网查询信息、银行转账记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年，原告广州市教育工业公司（乙方）与广州市白云区石井镇潭岗村第六经济合作社（甲方）签订了《租地协议》，约定：一、甲方愿意将石井凰岗村凤鸣路3号市锦安汽车维修有限公司以北（当地俗名牛屎塘）场地租给乙方使用。租期为三十年，即从2004年1月1日至2033年12月31止等。2009年12月8日，原告广州市教育工业公司（乙方）与广州市白云区石井街凰岗村第二经济合作社（甲方）签订了《租地合同补充协议》，约定：1、经广州市城市规划勘测研究院测绘乙方实际使用场地面积为4612平方米。2、从2010年1月1日起按实际使用面积4612平方米计收租金。3、按广州市房屋租赁有关政策规定，将原租赁合同有效期三十年改为二十年，即2003年12月18日至2023年12月31日。4、其他条款按乙方与潭岗第六经济合作社签订条款执行（原潭岗第六经济合作社由2009年7月1日变更为凰岗第二经济合作社）5、本协议与原租地合同具有同等法律效力。2016年1月20日，原告广州市教育工业公司（出租人、甲方）与被告广州市白云区石井雄霞布匹商行（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条、甲方同意将坐落在白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的部分房地产（以下简称涉案物业），出租给乙方作办公、仓库用途使用，用地面积3100平方米，其中建筑面积2208平方米，建筑用地1616平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2016年1月1日至2020年12月31日，月租金22000元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付给甲方。第五条、2.甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。第六条、4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。同日，原告广州市教育工业公司（出租方）与被告广州市白云区石井雄霞布匹商行（承租方）签订《补充协议》，约定：一、承租方应在每月5日前向出租方交纳当月综合管理费人民币20000元，可用支票或者转账方式缴付给出租方。二、出租方的责任：出租方应定期不定期地进行房屋结构的安全检查，保证房屋结构的安全，为承租方提供一个安全的经营场地，为承租方提供办理经营管理等有关事项的协助。三、出租方应定期不定期地进行安全生产和消防、用电安全等方面的检查监督，如发现不安全因素和隐患，即通知承租方应及时做好整改工作。四、承租方的责任：承租方不得进行涉及影响房屋结构安全、消防安全的装修工程，进行装修工程要征得出租方及相关部门的许可，办妥相关手续才能进行装修施工。五、承租方应配合出租方做好出租场地的安全生产和消防、用电安全的管理和检查。六、承租方要做好上岗人员的安全生产和消防、用电安全等方面知识的宣传教育和培训工作，建立健全安全生产和消防、用电安全的责任制度，责任到人，做好日常的检查监督工作，及时消除安全隐患，确保安全。并签订《安全生产及消防安全管理责任书》，认真履行《安全生产及消防安全管理责任书》的职责。八、本补充协议与双方签订的广州市房屋租赁合同具有同等效力，并同期执行，即2016年1月1日至2020年12月31日。同日，原被告签订《安全生产及消防安全管理责任书》。2018年5月26日，原告委托案外人广东协安机电工程有限公司对涉案物业进行消防安全专项检查并出具《凰岗仓库建筑消防专项检查意见书》，内容为涉案物业中的凰岗仓库存在严重消防隐患，需立即作出整改，消除消防隐患。同年6月1日，原告向被告发出《消防整改通知书》，要求被告于2018年6月10日前完成整改。被告已于2018年6月2日签收上述通知书。2018年6月14日，原告向被告邮寄《关于要求贵商户尽快完成消防整改等的律师函》，被告已于2018年6月16日签收上述律师函。庭审中，原告提交照片及安全检查和整改记录，拟证实涉案物业至今存在重大安全隐患，且原告多次对涉案场地进行安全检查，并提出整改要求，但被告怠于整改。被告抗辩称，安全检查和整改记录没有被告签名，被告不予认可，且从2018年6月29日最后一次检查记录显示，被告除了存在货物超高、货物间距不足外，没有其他安全隐患。被告提交的照片拟证实涉案场地房屋四处爆裂，房屋结构不安全，且漏水情况严重。原告称，根据被告提交的上述照片，只是显示涉案场地有墙体裂缝，不是柱子和梁的裂缝，对涉案场地整体安全没有影响，不存在房屋结构安全的问题。租赁仓库2000多平方米，有几条裂缝属正常现象。且二楼出现的裂缝有可能是被告堆放大量物品导致的。另外，合同也约定墙体裂缝由承租人负责修复。本院曾于2018年11月22日向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助查询函》，查询涉案场地的产权情况及规划报建信息。后广州市白云区国土资源和规划局复函本院称，经核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息，暂未查找到地址为广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的产权登记记录。目前，涉案物业由被告占有使用。本院认为，因涉案物业未取得合法报建手续，原被告就涉案物业所签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》为无效合同。现原告要求确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》无效的诉请于法有据，本院予以支持。根据合同无效后的互相返还原则，现原告主张被告将位于广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的房产交还原告的诉请于法有据，本院予以支持。关于被告反诉要求原告因未尽到对涉案物业的管理义务，导致涉案房屋四处爆裂、漏水严重，存在房屋安全隐患，需退还管理费31万元的反诉请求，本院认为，结合原被告提供的现场照片显示，被告确实存在货物超高、货物间距不足的情况，原告发现上述情况后已向被告发出《消防整改通知书》、《关于要求贵商户尽快完成消防整改等的律师函》要求被告进行整改，但被告收到上述通知并未及时进行整改。涉案物业的房屋虽有部分墙体出现开裂的现象，但并非达到涉案物业存在结构安全的程度，影响被告正常使用，且该裂缝并不排除是由于被告堆放大量物品所致。通过照片显示，涉案物业存在轻微漏水问题，但并未影响被告的正常使用，原告亦表示愿意对漏水问题进行修复，原告作为出租人已尽到对出租物业的监管职责，相反，被告并未尽到合理使用涉案物业的义务，故对于被告的该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州市教育工业公司与广州市白云区石井雄霞布匹商行签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》无效；二、自本判决生效之日起六十日内，广州市白云区石井雄霞布匹商行将位于广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的房产交还给广州市教育工业公司；三、驳回广州市白云区石井雄霞布匹商行的反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州市白云区石井雄霞布匹商行承担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉费2975元，由广州市白云区石井雄霞布匹商行承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  刘葵生人民陪审员  陈秀娥二〇一九年一月二十八日书 记 员  陈春燕