上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初73229号原告：熊佩权，男，1954年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：熊佳玲,女，1985年8月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：李炳良，上海市金马律师事务所律师。被告：尹桂宏，男，1978年3月3日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。原告熊佩权、熊佳玲与被告尹桂宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月1日、2019年1月3日公开开庭进行了审理。原告熊佩权及两原告的共同委托诉讼代理人李炳良、被告尹桂宏(仅参加第二次庭审)及其委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告熊佩权、熊佳玲共同向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年6月18日签订的《上海市房屋租赁合同》中第3-1条、第3-2条、第4-1条中2019年1月1日至2028年12月31日每月租金人民币(以下币种同)32,000元为无效条款；2、判令被告尹桂宏自上海市浦东新区成山路2109、2111号房屋(以下简称系争房屋)迁出，将系争房屋返还给原告；3、判令被告尹桂宏支付房屋使用费：按照每月4万元的标准，自2019年1月1日起计算至实际搬离之日止。事实与理由：两原告系父女，为系争房屋共同产权人。2012年6月30日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期为2012年7月1日至2016年12月31日，2012年每月租金17,600元，2013年每月租金19,360元，2014年每月租金21,300元，2015年每月租金23,400元，2016年每月租金25,700元。2015年6月，被告提出次承租人需要签订租赁期限延长至2018年年底的租赁合同。为此，原告熊佩权与被告于2015年6月18日重新签订《上海市房屋租赁合同》，约定租期自2015年1月1日起至2018年12月31日止，2015年每月租金23,400元，2016年每月租金25,700元，2017年每月租金3万元，2018年每月租金31,000元。2018年4月，被告以租赁合同遗失为由要求原告熊佩权提供租赁合同原件予以核对。双方在茶坊商谈之际，被告要求对2015年6月18日签订的房屋租赁合同原件进行拍照留存，趁原告熊佩权不注意，被告将事先伪造好的合同第3页替换了合同原件第3页。直至近日，双方在商谈房屋转租事宜之时，原告才发现2015年6月18日签订的房屋租赁合同原件第3页已被掉包。现原告留存的被告伪造的合同第3页中约定：“3-1房屋租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。3-2甲乙双方特别约定租赁期满乙方有优先承租此房屋权利，租金涨幅每年不超0.05%。按本合同约定所有内容每三年自动续租，无需在签订租赁合同，乙方只需按本合同约定租金交纳房租(按合同最后一期金额)，如甲方不再续租该房屋甲方须赔偿乙方门面装修改造费用，按合同10-4承担违约责任。如乙方不再续租此房屋，必须提前三个月告知甲方。4-1……2019年1月1日至2028年12月31日每月租金32,000元。”原告发现合同被掉包后，与被告交涉，被告称遗失的合同已经找到，但仅提供了合同的第3页复印件，并遮盖了其中部分条款内容。原、被告签订的租赁合同为上海市房屋租赁合同的模板内容，通过对比发现，无论从合同的内容、纸张的差异，还是通过实践判断，被告伪造的合同第3页内容与实际严重不符。双方租赁合同至2018年12月31日到期，被告继续占用房屋，缺乏依据，应立即迁出，并按市场行情支付使用期间的使用费，故原告诉至法院，要求判如所请。被告尹桂宏辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年6月18日双方签订的租赁合同约定租期到2018年12月31日。2018年4月，次承租人要求延长租期，故原告与被告约在茶馆协商租期延长问题，双方确认租期延长至2028年12月31日，被告不可能也无能力私自掉包合同。现在租期尚未到期，不同意迁出，也不同意按照每月4万元的标准支付使用费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋由两原告按份共有，各占二分之一产权份额。2012年6月30日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定房屋租期自2012年7月1日至2016年12月31日，2012年每月租金17,600元，2013年每月租金19,360元，2014年每月租金21,300元，2015年每月租金23,400元，2016年每月租金25,700元，并注明“特别声明：本合同签订日即生效。2010年9月7日签订的合同同时作废终止。”2015年6月18日，原告熊佩权与被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称原租赁合同)，其中约定房屋租期至2018年12月31日止，2015年每月租金23,400元，2016年每月租金25,700元，2017年每月租金3万元，2018年每月租金31,000元。并注明“特别声明：本合同签订日即生效。2012年6月30日签订的合同同时作废终止。”原告熊佳玲对于上述租赁合同予以认可。审理中，原、被告提供现在双方处的落款时间为2015年6月18日的《上海市房屋租赁合同》，其中第3页部分内容如下：“三、交付日期和租赁期限。第3-1条约定，房屋租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。第3-2条约定，甲乙双方特别约定租赁期满乙方有优先承租此房屋权利，租金涨幅每年不超0.05%。按本合同约定所有内容每三年自动续租，无需在签订租赁合同，乙方只需按本合同约定租金交纳房租(按合同最后一期金额)，如甲方不再续租该房屋甲方须赔偿乙方门面装修改造费用，按合同10-4承担违约责任。如乙方不再续租此房屋，必须提前三个月告知甲方。四、租金、支付方式和期限。第4-1条约定，甲、已双方约定，该房屋房租一年分四期支付，每期三个月，每月或每期租金如下：2015年1月1日至2015年12月31日每月租金23,400元(贰万叁仟肆佰元正)，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金25,700元(贰万伍仟柒佰元正)，2017年1月1日至2017年12月31日每月租金30,000元(叁万元正)，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金31,000元(叁万壹仟元正)，2019年1月1日至2028年12月31日每月租金32,000元(叁万贰仟元正)。”关于现在双方处的租赁合同第3页的形成背景。原告称，被告表示合同原件找不到，约原告去茶楼将合同原件带去给被告拍照。双方并没有协商替换合同第3页事宜，被告趁原告不注意，私自更换合同第3页，该合同第3页并无原告签名。被告则称，2018年4月，原、被告就续租事宜进行商谈，但未就租金、租期等达成一致。后来，被告约原告去茶楼进一步商谈，被告带上原租赁合同原件，并带上三份新的内容一致的合同模板。双方在茶楼协商一致，被告将新的合同模板给原告看，原告表示只要合同第3页修改即可，故被告在新的合同模板第3页上填写租金、租期等内容，一式两份，原告确认后，将其手中的原租赁合同第3页交与被告，由被告当场撕毁，原告将新的合同第3页放入原租赁合同中形成一份完整合同。被告确认新的合同第3页并无原告签名，该合同第3页上类似骑缝签名也由被告书写。关于原租赁合同第3页第3-1、3-2、4-1条的内容。审理中，双方均无法提供原租赁合同第3页原件。关于内容，双方确认第3-1条约定租期至2018年12月31日止，第4-1条约定2015年1月1日至2018年12月31日的每月租金标准无异议。对于第3-2条内容，双方存在争议。原告主张，第3-2条约定，“双方在租赁期满后乙方同等情况有优先承租此房屋权利。注：租金为本地段同类房屋市场价格月租金，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前贰个月，向甲方提出续租书面要求，甲乙双方重新签订相关手续。如乙方不再续租则应于租赁期届满前贰个月向甲方提出终止合同。甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。”该条约定与2012年6月30日双方签订的《上海市房屋租赁合同》第3-2条约定相同。被告主张，第3-2条约定，“甲乙双方特别约定，租赁期满乙方有延续此房屋租赁权利。租金涨幅按国家标准递增，或每年不超5%，无需在签订租赁合同，乙方只需按本合同约定期限交纳房租，如甲方不再续租该房屋甲方须赔偿乙方门面装修改造费用，按本合同10-4承担违约责任。如乙方不再续租此房屋，必须提前三个月告知甲方。”审理中，原、被告确认至2018年12月31日租金已经付清。之后，被告以支付2019年第一季度租金为由向原告打款96,000元，原告认为租期已经届满，故将上述款项退给被告，被告又重新转账给原告。经法院释明，原、被告表示如果法院认定租赁期限至2018年12月31日届满，对于被告已经支付的96,000元及保证金32,000元，要求在本案中一并处理。同时，原告表示其诉请的确认第3-1条、第3-2条、第4-1条中2019年1月1日至2028年12月31日每月租金32,000元为无效条款，无需法院在判决主文中判明。本院认为，原、被告于2015年6月18日签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同的约定，系争房屋的租期已于2018年12月31日届满。被告以现在原、被告处的租赁合同第3页为凭，辩称双方在2018年合意确认租期延长至2028年12月31日，2019年1月1日起至2028年12月31日止每月租金32,000元，且合同期满后自动续租。对此，本院认为，首先，被告称双方就租期延长达成新的合意，然双方未重新签订合同，仅就合同第3页内容进行填写、更换，不符合常理，也不符合双方之前的交易习惯，双方在2012年、2015年续签合同时，均重新签订合同，并特别注明之前签订合同同时作废。其次，更换后的租赁合同第3页并无原告的签名确认，该页上有两处骑缝签名，根据常理，骑缝签名应由原、被告各自书写，但根据被告庭审所述，该页两处骑缝签名均由被告描写。最后，从合同内容看，根据被告陈述，双方合意租期在2018年12月31日的基础上延长了10年，10年间每月租金固定不变，仅在2018年月租金的基础上涨1,000元，明显与交易习惯不相符。租赁合同第3-2条系对租期届满后的相关约定，该约定为租赁合同中的重要条款，一般由双方协商后在合同空白处填写。而本案中，更换后的租赁合同第3-2条为被告提供的事先打印的条款，内容明显不同于双方于2012年签订的租赁合同的约定，也与被告陈述的2015年6月18日签订租赁合同时的约定不相同，原、被告在茶楼面谈之前未就相关问题协商一致，在此情形下，被告就提供打印完整的合同条款，而非部分内容空白的条款，不符合常理。同时，从条款内容看，也明显不利于原告(如租金涨幅每年不超过0.05%，每三年自动续租，无需再签订租赁等)，根据被告陈述，原告对于上述条款未持异议，均予以同意，明显不符合常理。综上，更换后租赁合同第3页并无原告的签名确认，被告的陈述亦存在诸多不符合常理之处，现有证据不足以证明上述内容系双方的合意，故对于被告以更换后租赁合同第3-1、3-2及4-1中关于2019年1月1日至2028年12月31日租金的约定为凭提出的相关辩称，本院不予采信。鉴于租赁合同已于2018年12月31日届满，被告理应自系争房屋迁出，将房屋返还原告。被告又称原租赁合同第3-2条约定自动续租，然未能提供合同第3页的原件，故本院不予采信。租期届满后，被告继续占有使用系争房屋，应支付房屋使用费，关于房屋使用费的金额，本院认为参照合同约定的租金标准即每月31,000元计算为宜。审理中，原、被告一致同意本案中一并处理被告支付的96,000元及保证金32,000元，本院予以照准，由原告将上述款项返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告尹桂宏于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区成山路2109、2111号房屋迁出，将上述房屋返还给原告熊佩权、熊佳玲；二、被告尹桂宏于本判决生效之日起十日内支付原告熊佩权、熊佳玲房屋占有使用费：按照每月31,000元的标准，自2019年1月1日起计算至被告尹桂宏实际搬离之日止；三、原告熊佩权、熊佳玲于本判决生效之日起十日内返还被告尹桂宏保证金32,000元；四、原告熊佩权、熊佳玲于本判决生效之日起十日内返还被告尹桂宏96,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,660元，减半收取计1,830元，由被告尹桂宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一九年一月二十八日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。