云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7500号上诉人（原审原告）：戚永华，男，汉族，1969年10月20日出生，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：戴学良、赵佳梅，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘宝辉，男，汉族，1964年5月31日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王峰、杨彬，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：李欧阳，男，汉族，1982年12月1日出生，住云南省昆明市呈贡区。被上诉人（原审第三人）：李黎，女，汉族，1984年7月31日出生，住云南省昆明市呈贡区。上述第三人共同委托诉讼代理人：浦凤仙、黄春，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司。住所：昆明市滇池路七公里处博欣采莲湾小区5号楼。法定代表人：邱洪。委托诉讼代理人：万渝、杨典，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人戚永华因与被上诉人刘宝辉、李欧阳、李黎、昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司（下称：滇池度假区投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人戚永华上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，李欧阳实际向滇池度假区投资公司交付的购房款为3469017元，同日李欧阳将转让费80万元及前期我方所付的购房款50万元通过银行转账给被上诉人刘宝辉；2、本案遗漏了重要的当事人，应追加涉案房屋买卖的中介公司参加诉讼，本案不应仅凭上诉人刘宝辉及李欧阳、李黎的陈述定案，应通知中介公司参加诉讼，核实转让当时的真实情况，李欧阳、李黎及中介公司已知道房屋已经转让给他人的事实，不符合善意取得的条件；3、一审判决适用法律错误，错误认定上诉人与刘宝辉之间签订的《房屋转让协议》不具备履行条件。不动产所有权转移始于不动产登记，预收登记不等于房屋所有权登记，李欧阳、李黎尚未取得涉案房屋的所有权登记，物权没有发生变动，不存在履行不能的情形。刘宝辉、李欧阳、李黎及滇池度假区投资公司恶意串通损害上诉人的利益所签订的《住宅购房权转让协议书》及《商品房买卖合同》无效。被上诉人刘宝辉、李欧阳、李黎、滇池度假区投资公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。戚永华向一审法院起诉请求：1、请求确认原告戚永华与被告刘宝辉之间于2016年11月16日签订的《房屋转让协议》合法有效；2、判令被告刘宝辉继续履行双方签订的《房屋转让协议》，协助原告与第三人滇池度假区投资公司签订《商品房买卖合同》；3、本案的诉讼费、保全费由被告刘宝辉承担；一审法院认定事实：第三人滇池度假区投资公司系位于昆明市呈贡区捞渔河双拼别墅项目的开发建设商，被告刘宝辉拥有对该项目房屋的购房资格。2016年11月16日，被告刘宝辉与原告戚永华签订了一份《房屋转让协议》，将本人拥有的上述双拼别墅一套的认购权以200000元的价格转让给原告戚永华，并约定刘宝辉配合及协助戚永华办理房屋的一切后续购房手续及更名等相关事宜，费用由戚永华承担。协议签订后，原告戚永华向被告刘宝辉支付了转让费200000元，并以刘宝辉的名义向开发商即被告滇池度假区投资公司支付了房屋认购金500000元。2017年4月8日，原告戚永华与刘宝辉一起选定所认购的房屋房号为倚泽园25栋1单元B号房，建筑面积480.86平方米，房屋总价3960123.00元，并以刘宝辉的名义与开发商即被告滇池度假区投资公司签订了《认购协议》，对上述所选房屋位置、面积、价格等进行了确认。之后，被告刘宝辉在未与原告戚永华解除协议的情况下，又通过云南中阁房地产经纪有限公司将上述《认购协议》中确定的房屋认购权向社会公开转让，第三人李欧阳、李黎在该中介公司的介绍下，与刘宝辉商定以1200000元的价格取得刘宝辉拥有的上述房屋认购权，并于2017年6月5日，向被告刘宝辉支付了定金200000元。2017年7月10日，被告刘宝辉与第三人李欧阳、李黎签订了《住宅购房权转让协议书》，协议约定购房权转让费为1200000元，并对房屋位置、付款方式、房屋过户及违约责任等进行了约定。协议签订后，李欧阳、李黎按协议约定向被告刘宝辉支付了转让费1000000元，并以被告刘宝辉的名义向开发商缴纳的认购金500000元支付给了刘宝辉，剩余的转让费尾款200000元，双方约定于办理房屋产权变更登记时支付。2017年8月29日，被告刘宝辉、李欧阳、李黎以共同买受人与第三人滇池度假区投资公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于同日办理了备案登记。合同签订后，第三人李欧阳、李黎以被告刘宝辉的名义向开发商即被告滇池度假区投资公司缴纳了全部购房款3969017元。原告戚永华诉至一审法院要求确认其与被告刘宝辉之间签订的《房屋转让协议》合法有效并判令刘宝辉继续履行该协议协助其与第三人滇池度假区投资公司签订《商品房买卖合同》。在庭审中，经一审法院向原告释明，如本案原、被告之间签订的《房屋转让协议》不具备履行基础和条件，原告是否变更诉讼请求，要求被告刘宝辉承担违约责任，原告明确表示坚持其诉讼请求不做变更。另查明，原告戚永华于2017年12月11日以刘宝辉与李欧阳、李黎恶意串通签订的《住宅购房权转让协议》和与第三人滇池度假区投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》的行为，侵犯了其合法权益，起诉至昆明市呈贡区人民法院要求确认被告刘宝辉与第三人李欧阳、李黎于2017年7月10日签订的《住宅购房权转让协议书》和刘宝辉、李欧阳、李黎与滇池度假区投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均无效，昆明市呈贡区人民法院于2018年1月15日作出（2017）云0114民初3332号民事判决驳回原告戚永华的诉讼请求，原告提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2018年6月11日作出（2018）云01民终3273号民事判决书驳回上诉，维持原判。针对双方争议的原、被告双方签订《房屋转让协议》是否合法有效的问题。一审法院认为，本案原告戚永华与被告刘宝辉均系具备完全民事权利能力和民事行为能力的平等自然人主体，双方以书面形式订立《房屋转让协议》规范双方的民事权利义务关系是双方真实意思的表示，且协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议和合同合法有效。针对本案原、被告双方签订的《房屋转让协议》是否具备继续履行的条件和基础，原告诉讼请求是否应当得到支持的问题，一审法院认为，本案中，原告戚永华与被告刘宝辉签订协议合法有效，通过协议取得了被告刘宝辉拥有的购房权，但因被告刘宝辉就同一购房权又与第三人李欧阳、李黎签订《住宅购房权转让协议书》，之后被告刘宝辉与第三人李欧阳、李黎以共同买受人身份与滇池度假区投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理了商品房买卖合同登记备案，客观上已经造成原告戚永华与被告刘宝辉签订的协议不能继续履行，经一审法院庭审释明，要求原告变更诉讼请求，原告明确表示坚持其诉讼请求，不做变更，一审法院认为，造成原告戚永华与被告刘宝辉签订的《房屋转让协议》不能履行，系因被告刘宝辉将同一购房权再次向李欧阳、李黎转让所致，过错责任完全在被告刘宝辉，原告戚永华可依法追究被告刘宝辉的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、原告戚永华与被告刘宝辉2016年11月16日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、驳回原告戚永华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，诉讼保全费5000元，合计5050元，由原告戚永华负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对一审判决确认的事实无异议。本院二审期间，上诉人及刘宝辉、李欧阳、李黎一致确认以刘宝辉名义向滇池度假区投资公司交纳的购房款3969017元中，50万元系上诉人所交，余款3469017元系李欧阳，本院对上述事实予以确认。一审判决认定的其余事实，本院予以确认。归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：上诉人与刘宝辉所签订的《房屋转让协议》是否具备继续履行的条件。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，刘宝辉就涉案房屋于2016年11月16日与戚永华签订了《房屋转让协议》，将涉案房屋的认购权转让给戚永华，戚永华向刘宝辉支付转让费20万元，并以刘宝辉名义向房屋开发商支付购房款50万元。2017年7月10日，刘宝辉与李欧阳、李黎就涉案房屋签订了《住宅购房权转让协议书》，2017年8月29日，刘宝辉、李欧阳、李黎共同与开发商签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，李欧阳、李黎以被告刘宝辉的名义向开发商支付购房尾款3469017元。刘宝辉就涉案房屋分别与戚永华及李欧阳、李黎签订的两份合同，均约定受让方有权以刘宝辉的名义购买涉案房屋，从两份合同的实际履行情况看，李欧阳、李黎已实际以刘宝辉名义与开发商签订了《商品房买卖合同》并办理备案登记，即实际购买了涉案房屋，故刘宝辉与戚永华签订的合同已不具备继续履行的条件，故戚永华请求判令上述《房屋转让协议》继续履行的诉讼请求，不应予以支持。另外，戚永华曾提起诉讼请求确认上述《住宅购房权转让协议书》、《商品房买卖合同》无效，案件经昆明市呈贡区人民法院一审，作出昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初3332号民事判决，判决驳回戚永华的诉讼请求，本院二审作出（2018）云01民终3273号民事判决，判决维持原判，故戚永华关于上述合同无效的主张，本院不予采信。戚永华以上述案件在再审审查中为由，申请本案中止审理，于法无据，本院不予准许。综上，上诉人戚永华的上诉请求于法无据，依法应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由戚永华负担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 李蔚然审判员 李 蕊二〇一九年一月十八日书记员 韩 晨