上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34290号之一原告：上海道洲信息科技有限公司。法定代表人：胡某某。委托诉讼代理人：付芸莹，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海晟昊信息科技有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。原告上海道洲信息科技有限公司与被告上海晟昊信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序。并于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告上海道洲信息科技有限公司的委托诉讼代理人付芸莹，被告上海晟昊信息科技有限公司的委托诉讼代理人余珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海道洲信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除；2、判令被告向原告支付自2018年8月1日起至2018年8月13日的房屋占用使用费人民币(以下币种相同)，按建筑面积168.11平方米，单价1.5元/天，共13天计算；及以3,278元为基数，自2018年8月14日起至实际支付之日止，按日千分之三计算的违约金；3、判令被告向原告支付违约金22,695元，被告违约造成合同解除，三个月的租金；4、判令被告向原告支付拖欠的自2018年7月1日起至2018年7月31日至的水电费93.80元。事实与理由：原、被告于2017年10月12日签订一份编号为：XXXXX-XX-XXXXX的《房屋租赁合同》，由被告向原告租赁坐落于上海市闵行区XXX路XXX号XXX号楼XXX室，租赁面积168.11平方米，租赁期限为2017年10月17日起至2019年10月16日止。根据上述房屋租赁合同的约定，被告应当于2018年7月20日前向原告支付租金15,382元，原告多次催促被告支付租金，被告拒不缴纳。2018年7月底，原告发现被告已擅自搬离租赁标的房屋。被告的行为已构成严重违约。2018年8月1日，原告以EMS快递、微信通知、短信通知的形式向被告发送《关于解除房屋租赁合同的函》，书面通知解除与被告之间签订的房屋租赁合同，同日，原告在租赁标的房屋门口张贴了《关于解除房屋租赁合同的函》，被告的法定代表人已于8月1日通过微信、短信收到原告发送的书面解除通知，原、被告签订的房屋租赁合同已于2018年8月1日解除。根据房屋租赁合同第8-2条、第9-7条、第9-8条、第9-9条约定，被告应承担相应违约责任。被告应赔偿原告3个月租金的违约金、支付原告合同解除后实际占用租赁标的房屋的使用费，以及结清全部的水电费。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特向本院提出上述诉请。被告上海晟昊信息科技有限公司辩称，对诉请一同意确认解除合同，解除的日期是被告搬离的时间是7月12日，被告7月初陆续搬迁，7月12日全部搬迁完毕；对诉请二原告自己提及被告7月底搬离了涉案房屋，故原告的占用使用费是不存在事实依据，被告不需要支付占用使用费，故也不存在逾期付款违约金；对诉请三被告不同意，被告认为合同解除的原因在于原告，根据原、被告签订的合同约定，原告交付的房屋及附属设施正常及安全可使用，同时附件二的约定，涉案房屋交付应当满足供电，但房屋交付的是纯毛坯的框架结构没有任何水电的装修，原告的交付不符合约定，后续均是被告自行装修及安装水电，被告是从事电商经营，故供电和网络必不可少。但供电是被告自行安装的，后续被告自行安装网络，涉案房屋没有宽带接口，无法安装宽带，多次和原告沟通未达成协商，被告搬离之前还是没有网络设施。房屋是毛坯没有装修，被告搬入是冬季，与原告多次协商能否安装空调，或者保暖设备，但是原告一直未处理，办公环境比较恶劣；被告经营的电商产品是乳胶产品，发现园区内鼠疫情况比较严重，被告的产品多次被老鼠咬坏。被告入住之后，涉案房屋的条件和预想的相差比较大，故在2018年4月初和园区的招商经理反映提出退租或退换其他的房屋，当时说会尽快安排的，被告说如能顺利转租的话，被告愿意支付中介费；5月份，被告再次提出要求原告尽快处理，找新的承租方，但是直至7月初，被告陆续搬离还是没有妥善解决，涉案房屋的条件不符合合同约定，原告违约在先，导致被告无法实现租赁目的，被告多次与原告协商未果，迫于无奈，故合同解除的原因在原告，被告无须承担责任；对诉请四不同意原告的诉请，被告是7月12日搬离的，被告愿意支付7月1日至7月12日的水电费，但是要求在租赁保证金15,851元中扣除，剩余的金额原告应返还被告；对诉请五亦不同意，合同的违约责任在原告，故被告不愿意承担相关责任。本院经审理认定事实如下：案外人A公司、B公司、C公司、D公司、E公司、F公司、H公司、G公司拥有产权的XXX路XXX号XXX号楼，已授权委托原告开展上述物业的对外招商转租和日常经营管理工作。授权范围：开展转租和日常经营管理等工作；委托期限：2017年5月22日至2027年5月21日。2017年10月12日由原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、合同标的：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市XXX路XXX号XXX号楼XXX室，该房屋的建筑面积为168.11平方米；1.2该房屋的平面图，现有装修、附属设施、设备状况等有关事宜，在本合同附件中加以列明，甲、乙双方同意以该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；二、租赁用途：2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为其办公场所之用，在从事营业执照规定范围内的经营活动中，遵守国家和本市有关房屋使用的有关规定及甲方对基地产业发展、环境保护、房屋使用和物业管理的规定；2.2乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变上述约定的使用用途，不擅自将该房屋转租给第三人；三、交付日期和租赁期限：3.1甲乙双方约定，房屋租赁期为2017年10月17日起至2019年10月16日止。在乙方支付本合同第5.1条约定的房屋租赁保证金及第一期租金后，甲方应向乙方交付该房屋；3.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前30日，向甲方提出续租书面要求，甲方在收到乙方书面请求之日起一周内以书面形式答复是否同意续租。若甲方同意续租，则双方协商重新签订租赁合同，若协商不成，甲方有权在乙方租赁期满后即收回乙方所租该房屋。同等条件下，乙方对该房屋有优先租赁权。四、租金、支付方式和期限：4.1甲乙双方约定，该房屋租金单价为：2017年10月17日至2018年10月16日1.5元/平方米/日；2018年10月17日至2019年10月16日1.59元/平方米/日；4.2租金按贰个月为一期支付，乙方应于每期开始前的10日前向甲方支付当期的租金，如遇节假日则按日顺延。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的千分之三支付逾期违约金；五、保证金和其他费用：5.1甲乙双方约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，共计15,851元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。保证金计算单价取年租金单价的平均额1.55元/平方米/日。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无条件无息归还乙方。如乙方违反本合同约定提前退租，则保证金不予退还。租赁期间，乙方不得将保证金抵充租金。六、房屋使用要求和维修责任：6.1租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施和公共设施。如发现该房屋内部及房屋内附属设施有损坏或故障时，应及时通知物业公司进行维修或经物业公司同意后自行维修，费用由乙方承担；6.2乙方入住时，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前2日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。6.3除本合同附件二外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意并办理相关手续。乙方增设的附属设施和设备由其自行维修；七、房屋返还时的状态：7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用使用费；7.2乙方返还该房屋时，应保证房屋的完好和完整，乙方的装修无偿归甲方所有，乙方增设的附属设施和设备，在不妨碍房屋整体完好的情况下可由乙方拆除。股东的或影响房屋完整的，乙方不得拆除归甲方所有。经甲方同意并由乙方改建的房屋，应由乙方负责恢复原状。其中甲方同意可以保留的部分，乙方无须拆除并同意无偿归甲方所有。经甲方验收认可，乙方方可办理退组手续，并相互结清各自应当承担的费用。八、合同解除的条件：8.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现合同目的的，或甲方交付的房屋存在重大缺陷并且危及乙方安全的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过十五日的，乙方逾期不支付物业费或水电费累计超过十五日的；九、违约责任：9.6租赁期间，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租的，乙方应支付甲方三个月租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。9.9乙方自接到甲方解除合同的书面通知后未在规定的时间内交还房屋的，或到合同期满未按时交还房屋的，应承担违约责任，该违约责任为：乙方向甲方支付以每日租金的二倍为标准，按自应交还房屋日起至乙方全部清空房屋并交还甲方钥匙日止的天数计算的违约金。该份租赁合同的附件二中约定：一、租赁房屋现有装修、附属设施及设备状况：1、装修：现状交付；2、设施与设备：3、供电。上述租赁合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告的租金实际支付至2018年7月底，期间被告还支付了租赁保证金15,851元。然被告庭审认为其在接收该租赁房屋之后发现房屋的供电设备设施不完善，网络配套不够，导致其电商经营遇到障碍，并称其在2018年4月、5月多次向原告的招商经理提出要提前解约，且经多次协商无果后被告自行于2018年7月12日搬离了涉案房屋，但未能与原告完成交接手续。原告则称其于2018年7月底发现被告搬离，且被告搬离未与原告办理交接手续，也没有交还钥匙。另查明，原告于2018年7月25日向被告发出催缴通知书，要求被告支付2018年8月1日至2018年9月30日的租赁费15,382元；并要求被告支付2018年7月1日至2018年7月31日的电费93.80元。原告于2018年7月底发现被告搬离之后，即于2018年8月1日以短信、函件张贴等方式向被告发出关于解除房屋租赁合同的函件，函件中载明：被告收到本函之日，双方签订的房屋租赁合同即告解除；并要求被告在收到原告发出的解除合同书通知的十日内，应向原告履行返还租赁标的房屋手续，并应向原告支付2018年8月5日至2018年8月14日的房屋占用使用费2,522元。因被告的违约行为造成本合同的解除，被告收到本函之日，还应当向原告支付三个月的租金作为违约金赔偿，金额为22,695元；被告收到本函之日起，还应向原告支付2018年7月1日至2018年7月31日的水电费93.80元，以及实际占用租赁房屋时产生的水电费。针对以上事实，原告上海道洲信息科技有限公司向本院提供了如下证据：1、《房屋租赁授权书》一份、上海市房地产权证一份、营业执照一份，证明E公司，属于H公司下属公司，将坐落于上海市闵行区XX镇XXX路XXX号XXX号楼的3层租赁给原告,并允许原告进行转租。2、《房屋租赁合同》一份、租金、水电费催付通知单一份，证明原、被告于2017年10月12日签订一份《房屋租赁合同》，由被告向原告租赁坐落于上海市闵行区XXX路XXX号XXX号楼XXX室,租赁面积168.11平方米,租赁期限为2017年10月17日起至2019年10月16日止。根据上述《租赁合同》的约定,被告应当于2018年7月20日前向原告支付租金15,382元,原告多次催促被告支付租金,被告拒不缴纳。房屋租赁时明确约定了交付的租赁的状态及条件。3、关于解除《房屋租赁合同)的函一份、短信、微信通知截图一组，证明2018年8月1日原告以EMS快递、微信通知、短信通知的形式向被告发送《关于解除(房屋租赁合同)的函》,书面通知解除与被告之间签订的租赁合同,同日,原告在租赁标的房屋门口张贴《关于解除《房屋租赁合同)的函》,被告的法定代表人王某某已于8月1日通过微信、短信收到原告发送的书面解除通知,原、被告签订的租赁合同已于2018年8月1日解除。4、收回房屋的视频光盘一份，证明2018年8月13日原告自行收回了租赁标的房屋。5、物业管理服务协议一份、电表拍照打印图片一份，证明被告应向原告支付每月用电单价为1.4元/度；被告搬离租赁房屋后，电表读数显示为1,293,7月被告使用了1293-1126=67个字，被告应支付电费为93.80元。6、客户看房信息登记表、佣金确认书、增值税专用发票、国内支付业务付款回单、收条、转账交易通知一组，证明被告由房地产中介上海隆宇房地产经纪事务所介绍，与原告签订租赁合同，原告已向中介公司支付了11,505元的中介费。7、客户房屋设施验收表一份、弱电间照片、强电间照片、被告自行安装电表照片、被告自行装修插座、开关、灯具后的房屋照片一组，证明被告在租赁房屋后，自行安装了开关、灯具等。而且原告向被告提供的租赁房屋的设备、设施中并不包括电源开关箱、开关、插座、网络、灯具等设施。大楼公共设施配置的强电间、弱电间配置了电信网络端口，需要使用网络的客户自己安装网络即可。被告上海晟昊信息科技有限公司对原告上海道洲信息科技有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1关联性不认可，房地产权证的地址和涉案房屋的地址不一致的，两者看不出直接关系；对证据2房屋租赁合同真实性、关联性认可，对产权证的合法性不认可，未见涉案房屋的相关产证；租金、水电费催付通知单三性均不认可，是原告自行制作的，被告7月12日已经搬离了，故需原告明确的具体的送达方式；对证据3解除房屋租赁函的三性及内容的真实性不认可，是原告单方面制作，是原告单方面陈述，与实际情况不符合，被告不予认可；张贴在门口的函是在8月1日之后，原告在7月12日已经搬离了；对证据4的真实性、关联性及证明目的不予认可。该视频系由原告单方录制，且原告在8月13日录制视频不代表房屋8月13日才归还，被告搬离后房屋即归还，被告对其真实性及证明目的不予认可。其次，被告已于2018年7月12日全部搬离涉案房屋并交还给原告。该视频在2018年8月13日录制，本案法律关系已于2018年7月12日终止，该视频与本案无关联。此外，根据视频内容可以看出：原告有涉案房屋的钥匙，被告搬离后，原告随时可以收回房屋；视频三分钟左右原告律师与招商部苏经理就电开关、电线板等用途交谈中苏经理明确说明当时交付的是毛坯房，被告自行进行装修，也可以证明原告提交的房屋不满足供电的约定，原告已经违约。对证据5真实性、合法性、关联性均认可，被告一直按约支付物业费，且被告在2018年6月11日按约预付了原告7、8月份的物业费合计2,018元；对电表拍照的打印图片真实性不予认可，因为被告搬离之时未注意电表度数，所以具体用电量无法确定，结合被告4月、5月、6月份产生的电费金额，现原告提交的用电量计算的电费93.80元，明显证明被告7月中上旬就搬离涉案房屋，自然未再产生电费；对证据6《客户看房信息登记表》的真实性、合法性和关联性均认可；对《佣金确认书》、《收条》的真实性、关联性不予认可，对增值税专用发票、国内支付业务付款回单、转账交易通知关联性不予认可。佣金确认书、收条系由原告和案外人制作；其次，涉案房屋的月租金仅为7,565元，被告提供的佣金确认书载明佣金金额为7,670元，又提供收条载明中介佣金3,835元，这两份文件内容本身就是矛盾的，且佣金金额明显不符合市场正常收费标准，被告认为是不符合常理的，不认可其真实性。此外，即使真实存在中介服务，也是非必需的服务，是由原告自行决定并承担的，与被告及本案无关；对证据7中客户房屋设施验收表的真实性、合法性、关联性均认可，对原告的证明目的不予认可。合同及合同附件二对房屋交付标准有明确约定，验收表只是说明实际交付时的客观状态，从其内容可以看出，房屋交付时仅是毛坯框架房，电源开关箱、电源开关、电源插座、电话终端、宽带终端、照明灯、空调、电表都没有，原告交付的房屋不符合合同约定；对强电间照片、弱电间照片的关联性和证明目的不予认可。涉案房屋交付时不存在宽带终端，原告承租后也因没有宽带接口而未能办理宽带，原告提供的客户房屋设施验收表也能证明交付时涉案房屋没有宽带终端。现原告仅提交了照片，具体增设的时间不明确，不能证明交付时即存在，且被告已于2018年7月搬离，有可能是后来增设的。对被告自行安装的电表照片、装修插座、开关、灯具后的房屋照片的真实性、合法性和关联性认可。根据该组证据可见原告也认可并证明其交付的房屋不符合约定，涉案房屋的供电是由被告自行安装完成。被告上海晟昊信息科技有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、网购截图一份，证明被告承租涉案房屋之后自行购买了相关的供电设备。2、维修单二份，证明被告于2018年7月15日入住新的办公司地址。原告上海道洲信息科技有限公司对被告上海晟昊信息科技有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-2的证据的真实性、合法性、关联性均不认可，维修单与本案的租赁房屋无关；对于网购的截图复印件所列的内容，采购的东西与租赁房屋之间是否存在关联性无法体现。本院结合原告上海道洲信息科技有限公司、被告上海晟昊信息科技有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，本院认为被告所提供的证据与本案缺乏必要的关联性，且证据并不完整，无法反映客观的事实，故本院对被告所提供的证据不予采信；而原告上海道洲信息科技有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按约将租赁房屋交付给被告，被告亦按约支付了相应的租赁保证金，且租金实际支付至2018年7月底。然被告认为由于原告交付的租赁标的物无法满足被告的电商经营需求，且经与原告多次协商未果后，导致其租赁合同目的无法实现，原告违约在先，遂其提前搬离了租赁房屋。对此辩称，本院认为首先，合同对租赁房屋的装修、附属设施、设备状况已经在租赁合同附件中详细列明，而对于被告提出的交付瑕疵，作为承租人的被告完全可以在合同签约之前或签约之时对租赁房屋的附属设施、设备状况进行详细的实地了解，而且结合被告自身所述的经营目的，其完全可以对租赁房屋是否能够满足其经营目的进行充分的了解。若确实原告所交付的租赁物不符合租赁合同所约定的经营目的，被告应及时向原告提出异议；其次，即使按照被告所述其在实际租赁期间与原告招商经理多次协商提前退租的事宜，但是被告提出提前退租的说法并无相应充分的证据加以证实，这也说明原、被告对于合同提前解除并未达成协商一致；再次，按照被告所述其在2018年7月12日搬离涉案房屋，并未与原告完成涉案房屋的交接手续，既然按前述，双方并未达成提前解除合同的合意，被告提前搬离涉案房屋显然构成违约，理应按照租赁合同的约定承担相应的违约责任。虽然被告坚持其并不构成违约，但是对于原告主张的违约金亦认为过高，要求本院予以调整。对此本院认为被告确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以22,695元为准，但被告已经向原告支付的租赁保证金15,851元原告理应予以返还，原告无权扣留被告已付的租赁保证金。另对于原告主张的水电费诉请，虽然被告亦确认应支付部分水电费，但是原告对于该诉请主张，并未提供相应的证据加以证实，被告亦无法确认自认应付的具体金额，故本院对原告的该项诉请不予支持。另结合原告所述，其在2018年7月底即已经发现被告搬离了涉案房屋，鉴于被告该违约行为，作为原告可以依约行使合同解除权，但结合被告确已搬离涉案房屋的现状，作为房屋的出租人在发现被告已搬离涉案房屋，原告收回涉案房屋的控制权几无障碍，作为守约方的原告理应本着理性减损的规则，且及时收回涉案房屋的控制权亦能避免原告方损失的进一步扩大，但原告仍坚持要求在发出解除合同通知函之后的8月13日才自行收回涉案房屋，故对于8月1日至8月13日期间原告主张的占用使用费系原告自身没有采取适当措施致使损失扩大，对于该部分扩大的损失原告无权要求被告方赔偿，对此诉请本院不予支持。基于占用使用费的损失被告无须赔偿，原告主张的占用使用费的逾期付款违约金缺乏相应的损失基础，对此诉请本院亦不予支持。但结合原告发出解除合同通知函的日期，以及原告发现被告实际搬离涉案房屋的时间节点，考虑到被告方实际支付租金的期限截至2018年7月底，本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年8月1日解除。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海道洲信息科技有限公司与被告上海晟昊信息科技有限公司于2017年10月12日所签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日予以解除；二、被告上海晟昊信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海道洲信息科技有限公司违约金以22,695元计；三、原告上海道洲信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告上海晟昊信息科技有限公司租赁保证金15,851元；四、驳回原告上海道洲信息科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计225.83元，由原告上海道洲信息科技有限公司负担112.91元，由被告上海晟昊信息科技有限公司负担112.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年一月十一日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……