山东省兰陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1324民初7138号 原告:朱慧，女，1965年1月6日出生，汉族，居民，住兰陵县。371324196501060028 委托诉讼代理人:吴继涛，山东瑞纳律师事务所律师。 被告:马会飞，男，1965年5月1日出生，汉族，居民，住兰陵县。372823196505010011 第三人:肖利光，男，1974月11日19日出生，汉族，居民，住兰陵县。371324197411199813。 委托诉讼代理人:陈建云，山东品众元律师事务所律师。 原告朱慧诉被告马会飞、第三人肖利光所有权纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱慧及其委托诉讼代理人吴继涛、被告马会飞、第三人肖利光及其委托诉讼代理人陈建云到庭参加诉讼,本案现已审理终结。朱慧向本院提出诉讼请求：1.确认位于兰陵（苍山）县卞庄街道办事处塔山路面粉厂宿舍房产一处（房产证号为：房权证苍房字第××号）系原告朱慧与被告马会飞的共同财产；2、确认被告马会飞与第三人肖利光于2017年8月27日签订的房屋买卖协议无效。事实与理由：1989年原告朱慧与被告马会飞经政府登记结婚，1996年2月8日朱慧、马会飞取得了涉案房屋的所有权，2010年11月19日双方因感情不和协议离婚，离婚协议书约定：“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”。离婚协议签订后，双方办理了离婚登记，但马会飞一直未向原告支付5万元款项,房屋的产权转移的条件未能成就，涉案房屋在法律层面上仍为朱慧、马会飞的共同财产。2017年8月27日，被告马会飞与第三人肖利光签订房屋买卖协议，将涉案房屋转让给第三人肖利光,属于无权处分，侵犯了原告对涉案房屋的所有权。现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 马会飞辩称，原告所诉属实，离婚时约定给原告5万元房产归马会飞，因生活困难没有支付这5万元。后来双方又约定房子给孩子。马会飞由于不懂法，觉得孩子都是马会飞的，房子也就有权卖，在肖利光找上门来买房子时，马会飞就悄悄给卖了，现在知道不合适了。 肖利光述称，在与被告马会飞签订房屋买卖合同前，马会飞给肖利光看了房产证、土地使用证、离婚协议书、还有朱慧写的5万元的收到条。现在房屋面临拆迁，房价倍增，被告又借此机会毁约，不提交收到条，有与原告存在串通的嫌疑。买受人肖利光信赖不动产登记和权属证书中关于物权登记的记载，不知道且不应知道出卖人马会飞与原告的其他协议，且已支付合理的对价，肖利光已尽到善意的注意义务，且原、被告已离婚八年，内部的约定与第三人无关，故涉案买卖合同真实合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、结婚证、离婚证、离婚协议，证明原、被告于1989年9月9日经政府登记结婚，2010年11月19日因感情不和协议离婚，并且签订离婚协议书，在离婚协议书财产处理一项当中明确约定：“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”。根据该句话的表达方式及语言逻辑“给付5万元”为前提的条件，如该条件没有满足，那么涉案房屋的产权归属没有发生变更，仍属原、被告双方的共同财产，这也是原告提起诉讼的前提和基础。 2、查档证明、村镇私房所有权证书。证明涉案房产的发证时间为1996年2月8日，系原、被告在婚后单位分配取得，结合原、被告结婚登记时间1989年再次证实涉案房屋系原、被告双方的共同财产。 3、房屋买卖协议书一份，该合同签订的主体为被告马会飞及第三人肖利光，证明马会飞于2017年8月27日将涉案房屋以20万元的价格转让给肖利光，合同当中出卖方仅有马会飞签字并无原告签字同意，马会飞在未经原告同意的情况下单方将涉案房屋出售给第三人的行为属于无权处分，侵犯了原告对涉案房屋的共有权，根据物权法及合同法的规定，该合同系无效合同，另外，马会飞与肖利光签订合同的行为，仅产生债的效果并没有产生物权变更的法律后果，不动产物权变更以登记为生效要件，同样不动产善意取得以登记为生效要件，也就是说第三人并没有取得涉案房屋的所有权，至于马会飞与第三人之间的因合同产生的相关纠纷应另案解决，与本案无关，并且目前第三人并没有将全部购房款支付给被告，合同并没有履行完毕。 4、马会飞在另一案件当中的民事答辩状一份，证明马会飞在另案中明确陈述没有按照协议履行付款义务，第三人辩称确认了所谓的收到条，原告完全不知情，也从未向第三人出具过收据，至于第三人辩称的串通等主张均系单方猜测，没有事实及法律依据。 5、2010年12月21日马会飞出具的保证书一份，证明被告没按照离婚协议的约定向原告支付5万元，也能证实原、被告均认为涉案房屋为共同财产，否则也不会出现将房屋赠与马玉群的约定。另外该赠与的行为没有得到马玉群的追认，也没有到有关部门办理备案或登记，该赠与行为并没生效，该行为与本案没有直接关系，第三人对该保证书是否认可，均不影响本案事实的认定。 被告马会飞质证无异议。 第三人质证认为：对证据1-4的真实性无异议，对离婚协议的证明目的有异议，离婚协议中明确约定由男方给女方5万元后，房产归男方所有，视为女方自动放弃房产的归属，至于5万元的收条已给第三人肖利光看过，是朱慧给马会飞出具的一张白纸红线的收到条，内容“收到条今收到马会飞交来房款五万元整，房产归男方马会飞所有”，肖利光向马会飞要，马不给。退一步讲给付5万元应视为房屋所有权归马会飞的对价，也是双方对财产分割的真实意思表示，否则离婚协议对涉案房产的约定无任何意义，不符合离婚对财产分割的终级目的，请求法院合理认定5万元的性质，根据婚姻法解释二第九条的约定，男女双方协议离婚后，一年内就财产分割问题反悔，可以向人民法院起诉，原、被告已离婚八年，已远远超过一年，未就离婚协议房产问题诉到法院，视为对离婚协议财产分割无异议，现起诉房产为夫妻共同财产，应驳回原告的起诉。涉案房屋登记为马会飞所有，马会飞即享有所有权，即使5万元未给付，原、被告之间也仅存在债权债务关系，不存在房屋所有权归属不明的情况，原告不得以5万元的债权对抗马会飞对涉案房屋的所有权。 对证据5真实性有异议，该保证书和第一次起诉提供的协议完全不一样，即使是真实的，该保证书是在签订离婚协议之后形成的，也未进行公示，虽说是作抵押也并未进行抵押登记，不能对抗离婚协议上的约定。 被告马会飞未提供证据 第三人肖利光提供如下证据： 1、涉案住宅的土地使用证、房屋所有权证、离婚协议书、马会飞写的15万元的收到条。证明产权登记上仅显示马会飞一人，且离婚协议已明确约定给付5万元，房产归男方所有，视为女方自动放弃房屋的所有权。 2、肖利光与马会飞的电话录音四份，证明马会飞在事后想多要钱，肖利光没给，原、被告有相互串通的嫌疑。 3、肖利光与朱慧通话录音光盘一份，证明在肖利光要求朱慧协助过户时，朱慧要求给她3万元，不给钱不同意过户，没有提马会飞没给5万元的事。证明离婚协议的5万马会飞已给朱慧。 4、兰陵县面粉厂、农业局片区征询意见的通知一份，证明涉案房屋面临拆迁，因房价倍增，不能排除原、被告恶意串通的嫌疑。 马会飞质证认为：对证据1无异议；对证据2，有的属实，有的不对，马会飞打电话向肖利光多要点钱对，没说要多少；有一次是肖利光给马会飞打电话，让马会飞给写委托签字办理过户手续，没给办理，肖利光说有5万的收条不对。对证据3不知情。 原告质证认为：对证据1，真实性无异议，但是原告对被告与第三人之间房屋买卖事宜完全不知情，更不同意，产权登记虽没有写明原告，但不能更改房屋系原、被告共同所有的事实，否则也不会出现无法过户的事实，另外第三人对离婚协议书当中的房屋归属约定理解有误，如该句话表述为：“房子归男方所有，男方给女方5万元”那么可以理解为女方放弃了房屋的产权，但是如果该句话如协议书当中的表述，那么存在一个大前提，如条件不成就，那么涉案房屋的物权没有发生变动。 对证据2的真实性有异议，无法核实录音中的对话双方，根据第二段录音中的第一句话，按照第三人的逻辑同理可推，原告同样怀疑被告和第三人串通损害原告对涉案房屋的共有权，对于录音中涉及的原告部分均不予认可，不论被告与第三人如何协商，无法改变原告系房屋所有权人的事实。 对证据3的真实性有异议，首先对该录音证据不予认可，退一步讲即便录音真实，该录音也是原告基于维护自己的合法权益而产生的，因原告与被告协议离婚之后没有收到约定的款项，当原告知道马会飞单方将房屋转让给第三人之后，基于维护自身的利益，必然会提出相关的要求，这是人之常情，也符合常理，并且通过录音也可以看出原告和第三人就涉案争议和纠纷最终未达成一致意见，该录音中的内容并未对原告产生约束力。 对证据4的真实性及证明目的有异议，首先该通知并没有有关政府部门的公章予以确认，对该通知内容也不知情，通知当中并没有涉及拆迁房屋具体的补偿数额，第三人举证证明的目的与证据本身没有直接关系。第三人没有充分有效的证据证明原、被告之间存在串通等情形，只是单方面认为，不能以原、被告之间曾系夫妻关系及涉案房屋面临拆迁等事由推论原、被告之间存在“嫌疑”串通等情形，第三人也无法确定原、被告之间是否存在串通的行为，对于涉案房屋的共有性质及原告是否对涉案房屋享有权利，应当根据民法通则及物权法的有关规定予以认定，该证据对本案事实的认定不产生任何影响，不应采信。 经本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的：原告提供的证据1、2、3，第三人肖利光提供的证据1、2、3的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据的证明目的及原、被告举证4双方均有异议，在本院认为中予以详述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1989年9月9日原告朱慧与被告马会飞经政府登记结婚，婚后分得位于兰陵（苍山）县卞庄街道办事处塔山路面粉厂宿舍房产一处：主房两间及院落一座，双方又在院内建了2间附房。1996年2月8日兰陵县人民政府为其颁发了苍房字第××号“苍山县村镇私房所有权证书”，登记所有权为马会飞。2010年11月19日双方因感情不和在兰陵县民政局协议离婚，离婚协议约定：“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”。协议离婚后，因马会飞没有按协议约定向原告支付房屋对价5万元，被告于2010年12月21日给原告出具保证书一份，内容：“马会飞因无钱偿还5万元钱（离婚协议赔偿款），现以两人共同房产（马会飞、朱慧面粉厂宿舍两间）作抵押，协议如下：房产留给两人共同的女儿马玉群（马会飞、朱慧任何一方只有居住权，没有转让、买卖权，其任何一方再婚所生子女，没有继承权）保证人马会飞2010.12.21”。保证书签订后，该赠与的行为没有得到马玉群的追认，也没有到有关部门办理备案或登记变更所有权手续。原、被告各自组建了新的家庭，涉案住宅由马会飞出租使用。 2017年8月27日被告马会飞在原告不知情的情况下与第三人肖利光签订房屋买卖协议，将涉案房屋以20万元的价格转让给肖利光。协议签订前，马会飞将涉案住宅的土地使用证、房屋所有权证、离婚协议书出示给肖利光，肖利光知晓了离婚协议的内容，没有向原告落实是否收到马会飞的5万元。协议签订后，肖利光支付给马会飞房款10万元，马会飞将该住宅交付给肖利光作仓库使用。2018年肖利光与马会飞到房管部门办理过户手续时，房管部门要求房屋共用人朱慧到场签字给予办理过户手续。肖利光遂与朱慧电话联系签字过户事宜，遭朱慧拒绝，涉案房产过户手续未能办成。此后肖利光又支付给马会飞房款5万元，马会飞将房产证、土地使用证交给肖利光。 另查，2018年10月18日兰陵县面粉厂、农业局片区改造指挥部向各居民户发出“关于兰陵县面粉厂、农业局片区房屋征收补偿安置方案（征询意见稿）征询意见的通知”，涉案房屋面临拆迁补偿。 朱慧在落实马会飞与肖利光的房屋买卖真实后，于2018年10月30日向本院提起撤销之诉，本诉庭审调查后，朱慧撤回起诉，另案提起本案确认之诉。 本案争议的焦点是：1、马会飞在将涉案房产出售给肖利光前所有权的归属问题，马会飞是否有权处分；2、肖利光是否属于善意取得，涉案房屋买卖合同是否有效。 本院认为，关于焦点1，原、被告因感情不和于2010年11月19日协议离婚并签订离婚协议，离婚时涉案房屋的归属做了约定：“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”。据此应当认定“给付5万元”为涉案房屋所有权转移的前提条件，如该条件没有满足，涉案房屋的产权归属不发生变更，仍属原、被告的共同财产。本案中，肖利光虽提出“与被告签订房屋买卖合同前，离婚协议约定的5万元已给付”，但原、被告对此均不认可，肖利光仅提供了其与原、被告的通话录音佐证，但该录音内容并没有涉及5万元是否给付的问题，结合原告提供的马会飞出具的保证书，足以证明马会飞未按照离婚协议的约定向原告支付5万元款项。故肖利光的该抗辩主张不能成立，本院依法不予采信。原、被告协议离婚后，虽对涉案房产归属问题重新进行了约定，双方共同约定将该房产赠与其女儿马玉群，但在该赠与行为未经公证处公证、未到房产登记机关办理房屋所有权变更手续，亦未将房产交付给马玉群，在此情况下，马会飞又将涉案房产变卖给肖利光，不再履行赠与，应视为马会飞对赠与行为的撤销，赠与行为撤销后，涉案房产归原、被告共同共有，故朱慧对本案享有诉权，马会飞未经房产共有人朱慧同意擅自处分共有财产的行为构成无权处分。肖利光抗辩“房产归马会飞所有，其有权处分，应驳回朱慧起诉”的观点不能成立，本院依法不予采信。 关于焦点2，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。 本案中，第三人肖利光在与被告马会飞签订涉案合同时，已知晓原、被告离婚协议的内容，明知离婚协议中有“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”约定的情况下，没有向原告落实涉案的5万元是否兑现，在没有充足的理由认为房屋共有人原告不反对的情况下，便与被告一个人签订房屋买卖合同。事后在办理涉案房产变更登记手续遭到拒绝，权利人朱慧亦不追认的情况下，仍与马会飞继续发生交易，再次向马会飞支付房款5万元，其行为不符合物权法规定的善意取得的构成要件。马会飞与肖利光所签订的房屋买卖合同因马会飞的无权处分和肖利光不构成善意取得而归于无效。 综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持，第三人的抗辩主张不能成立，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第一款第五项、第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条规定，判决如下： 一、确认位于兰陵（苍山）县卞庄街道办事处塔山路面粉厂宿舍房产一处（房产证号为：房权证苍房字第××号）系原告朱慧与被告马会飞的共同财产。 二、确认2017年8月27日被告马会飞与第三人肖利光签订的房屋买卖合同无效。 案件受理费200元，由被告马会飞负担。如不服本裁定,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  常秀荣 人民陪审员  张凤芹 人民陪审员  秦相和 二〇一九年一月八日 书 记 员  杨祥云