江苏省苏州市姑苏区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0508执异62号案外人：周清，女，1982年2月8日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：张伟，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜红雪，江苏同益大地律师事务所律师。申请人：李雪坤，男，1963年9月1日生，汉族，住苏州市相城区。被申请人：姑苏区星晨钢管租赁站，住所地苏州市。经营者：陆福康，男，1954年11月16日生，汉族，住苏州市虎丘区。本院在审理申请人李雪坤与被申请人姑苏区星晨钢管租赁站（经营者陆福康）买卖合同纠纷一案过程中，根据李雪坤的申请及提供的担保，本院依法查封了陆福康名下所有的坐落于苏州市虎丘区华山花园3幢2008室房屋，对此，案外人周清提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周清称，请求法院立即解除对坐落于苏州市虎××区××花园××室房屋的查封。事实与理由：姑苏区星晨钢管租赁站的户主陆福康因资金周转困难于2016年6月14日、6月28日,分别向案外人周清借款600000元、150000元，合计750000元，借款利息为年息10%。因陆福康无力偿还异议人借款本金及利息，而陆福康位于金市村××组的房屋因拆迁已于2016年7月26日与拆迁部门签订了《苏州高新区私有住房拆迁安置补偿协议书》，将进行房屋安置。因此双方协商一致，将陆福康安置的相应房屋抵给案外人，予以抵销陆福康对案外人负有的所有借款债务。后陆福康于2017年12月14日与苏州永华房地产开发有限公司（以下称永华公司）签订了《动迁房房屋购销合同》（合同编号0000880)，取得了位于华山花园××室××村××组的安置房屋一套，建筑面积102.92平方米，房屋价款为402932元。永华公司当天向陆福康交付了房屋以及房屋全部钥匙及门禁卡、房屋住宅使用说明书、住户手册等房屋一整套材料，随即陆福康又于2017年12月16日将房屋全部钥匙及门禁卡、房屋住宅使用说明书、住户手册等其他房屋一整套材料一并交付至案外人，案外人自该日起实际占有了房屋。占有房屋后，案外人随即进行装修，进行了开通水电等准备工作，并委托其姐姐周艳及姐夫王军场对房屋进行装修。、由于陆福康将华山花园3幢2008室房屋抵给案外人，但因当时华山花园3幢2008室房屋不动产权证未能办理完毕，故当时陆福康无法将房屋过户至异议人名下。2018年9月28日，华山花园3幢2008室房屋办理了不动产权权证，所有人为陆福康，陆福康于2018年9月30日领取了华山花园3幢2008室房屋的不动产权证，随即陆福康便与案外人办理房屋过户手续。其中，为了办理过户手续需要，陆福康先向通安镇政府相关部门申请办理动迁房上市交易，通安镇政府部门于2018年10月10日向陆福康出具了《动迁安置房上市交易申请审批表》，陆福康再与案外人于2018年10月11日至苏州名古屋房地产经纪有限公司处签订了《房屋买卖协议》。2018年10月15日，苏州名古屋房地产经纪有限公司为双方的交易行为作了存量房出售信息挂牌登记。后双方于2018年10月22日至不动产交易中心办理产权变更登记手续时，发现华山花园3幢2008室房屋已被贵院于2018年10月18日查封，无法办理过户手续。案外人认为，陆福康因资金周转困难而向案外人借款，由于陆福康无法归还结欠的本金及利息，双方合意以陆福康所有的华山花园3幢2008室房屋抵给案外人,予以抵销陆福康对案外人负有的所有借款债务，该以物抵债合意不违反法律规定，合法有效，且案外人于2017年12月16日已实际占有、使用该房屋，又于2018年10月11日与陆福康签订了《房屋买卖协议》，并于2018年10月15日已办理房屋的转让挂牌登记。因此，华山花园3幢2008室房屋应归案外人所有，陆福康并无所有权，故为维护异议人利益，请求贵院立即解除对华山花园3幢2008室的保全措施。申请人李雪坤未作答辩。本院查明，本院在审理申请人李雪坤与被申请人姑苏区星晨钢管租赁站（经营者陆福康）买卖合同纠纷一案过程中，根据李雪坤的申请及提供的担保，本院于2018年10月18日依法查封了被申请人陆福康名下所有的坐落于苏州市虎××区××花园××室房屋，案外人周清提出书面异议。另查明，坐落于苏州市虎××区××花园××室房屋于2018年9月28日登记在陆福康名下，该房屋系陆福康的拆迁安置房。姑苏区星晨钢管租赁站经营者陆福康因资金周转困难于2016年6月14日、6月28日,分别向案外人周清借款600000元、150000元，合计750000元，借款利息为年息10%。案外人需要购房，要求陆福康归还借款本金及利息，因陆福康无力偿还案外人借款本金及利息，而陆福康位于通安金市××××组的房屋因拆迁已于2016年7月26日与拆迁部门签订了《苏州高新区私有住房拆迁安置补偿协议书》，将进行房屋安置。因此双方协商一致，将陆福康安置的相应房屋抵给异议人，予以抵销陆福康对案外人负有的所有借款债务。后陆福康于2017年12月14日与苏州永华房地产开发有限公司签订了《动迁房房屋购销合同》（合同编号0000880)，取得了位于苏州市虎××区××花园××室的安置房屋一套，建筑面积102.92平方米，房屋价款为402932元。永华公司当天向陆福康交付了房屋以及房屋全部钥匙及门禁卡、房屋住宅使用说明书、住户手册等一整套材料，陆福康于2017年12月16日将房屋全部钥匙及门禁卡、房屋住宅使用说明书、住户手册等其他房屋一整套材料一并交付至案外人，案外人自该日起实际占有了涉案房屋，并随即委托其姐姐周艳及姐夫对房屋进行装修，进行了开通水电等准备工作。由于陆福康将华山花园3幢2008室房屋抵给案外人，但因当时华山花园3幢2008室房屋不动产权证未能办理完毕，故当时陆福康无法将房屋过户至异议人名下。2018年9月28日，涉案房屋办理了不动产权权证，所有人为陆福康，陆福康于2018年9月30日领取了涉案房屋的不动产权证，随即陆福康便与案外人办理房屋过户手续。其中，为了办理过户手续需要，陆福康先向通安镇政府相关部门申请办理动迁房上市交易手续，通安镇政府部门于2018年10月10日向陆福康出具了《动迁安置房上市交易申请审批表》，陆福康与案外人于2018年10月11日至苏州名古屋房地产经纪有限公司处签订了《房屋买卖协议》。2018年10月15日，苏州名古屋房地产经纪有限公司为双方的交易行为作了存量房出售信息挂牌登记。后双方于2018年10月22日至不动产交易中心办理产权变更登记手续时，发现涉案房屋已被法院于2018年10月18日查封，无法办理过户手续。以上事实有收据、个人转账汇款回单、借记卡账户历史明细清单、拆迁补偿协议书、动迁房房屋销售合同、住宅使用说明书、前期物业管理服务协议、水费缴费卡、涉案房屋产权证（编号05108488）、房屋买卖协议、佣金确认书、存量房信息挂牌登记表、房屋装修管理服务协议、支付装修款转账凭证、陆福康出具的情况说明、本院（2018）苏0508民初4659号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、不动产登记信息查询结果证明及谈话笔录等予以证实。本院认为，我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人与被申请人陆福康在本院查封涉案房屋前已经签订房屋买卖合同，支付全部购房款（以借款本息抵偿），且已合法占有涉案房屋，未办理房屋过户登记非案外人自身原因。案外人对涉案房屋享有物权，其权利足以阻止本院对涉案房屋的查封。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：案外人周清的异议成立，解除对坐落于苏州市虎丘区华山花园3幢2008室房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 黄伟忠审判员何卫星人民陪审员 谢   建   国二〇一九年一月二十五日书 记 员 陈       怡