山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初4862号原告廉微，女，1954年12月11日出生，汉族，住山东省东营市河口区。委托诉讼代理人杨涛，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人赵永，山东青凯律师事务所律师。被告张吉法，男，1984年2月27日出生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人李居峰，山东颐海律师事务所律师。第三人青岛润帮不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道双元路****楼106网点，统一社会信用代码：91370214099008538L。法定代表人柳春梅，经理。原告廉微与被告张吉法及第三人青岛润帮不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廉微及其委托诉讼代理人赵永、被告张吉法的委托代理人李居峰到庭参加诉讼。第三人青岛润帮不动产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉微向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房定金30000元；3、依法判令被告给付因违约造成的房屋增值造成的可得利益损失320000元及中介费14400元、律师费5000元，共计339400元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月18日，原、被告及第三人签订房屋买卖合同，原告通过第三人购买被告位于青岛市城阳区户房产，建筑面积88.01平方米，产权证号鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0013714号，成交价720000元。原告于合同签订当日向被告支付定金30000元，并向第三人支付中介费用14400元。由于房价上涨，被告明确表示拒绝履行合同义务，原告多次督促被告及时履行义务，并于2017年4月18日委托律师向被告发出律师函予以催告，但被告仍拒绝履行合同。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告张吉法辩称，因国家政策变化不可抗力原因导致本合同无法实际履行，被告同意解除与原告之间的房屋买卖合同，原告所诉与事实不符，其诉请的数额过高，请求法院不予支持。第三人青岛润帮不动产经纪有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告廉微向法庭提交如下证据：1、不动产权证一份（复印件），证明涉案房屋的情况。2、房屋买卖合同一份，证明原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。3、收据一份、收条一份，证明原告按期支付购房定金30000元及交纳合同约定的中介费14400元。4、律师函一份、EMS邮寄单证一份（复印件），证明经原告委托，原告代理人向被告发出律师函督促被告及时履行合同义务，但时至今日被告仍未履行合同。5、委托代理合同、收据各一份，证明原告委托律师支付律师费5000元。6、银行交易明细一份，证明原告于2017年3月22日已经备好首付款，于2017年4月1日已经备好所有购房款。7、购房资格查验证明，证明原告已在城阳区不动产登记中心登记备案，具有购房资格。8、备案登记照片（原件，拍摄于城阳房管局市场科），证明原被告限购前的交易已在城阳区不动产登记中心备案，交易不受限制，至今仍可办理网签、过户等手续。9、聊天记录打印件1份，证明被告张吉法违约的事实。10、中介房屋价格拍摄照片原件及网上房屋价格截图打印件，证明涉案房屋的同等房屋出售价格现已达到122万。11、录音文本（光盘，原始载体为录音笔，当庭播放），证明被告张吉法违约事实，即被告因青岛限购政策导致其不能换房及案涉房屋价格上涨其要求原告在约定价格基础上追加十万而遭到原告拒绝，最终被告拒绝履行合同义务为原告办理房屋过户手续，被告自认案涉房屋自合同签订后价格上涨到九十万，房屋至少上涨十五万元。被告张吉法向本院提交如下证据：1、不动产权证一份，证明涉案房产获证时间是2016年7月14日，涉案房屋办证时间未超过两年，不符合限购政策，导致原、被告之间的房屋买卖合同不能履行。2、房产档案一宗，证明涉案房屋登记情况，涉案房屋并未进行网签及备案。3、照片一宗（打印件），证明原告一直在积极履行义务，因中介原因导致涉案房屋未网签及备案。第三人青岛润帮不动产经纪有限公司未向法庭提交证据。被告对原告提交的证据1、2、3、6的真实性无异议，本院予以确认；原告提交的证据4，均系复印件，亦未提交被告签收记录，且被告否认收到，故本院对该证据无法确认；原告提交的证据5，虽然被告不予认可，但原告已经委托青岛青凯律师事务所律师参与庭审，且律师费也未超过相关规定，本院对该证据的真实性予以确认；原告提交的证据7，系有权相关行政部门出具，真实有效，本院予以确认；原告提交的证据8，从形式上看系从电脑拍照，原告无证据证明该照片的出处，本院无法认定；原告提交的证据9、11，被告庭审中认为需要庭后落实并于庭后7日内提交书面核实意见，逾期承担不利法律后果，但被告至今未能提交书面落实材料，故应承担对其不利的法律后果，本院对上述两份证据予以确认；原告提交的证据10，被告不予认可，且该证据不足以证明涉案房屋的现值，故本院不予认定。被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，本院予以确认；被告提交的证据3，原告对真实性提出异议，且被告未提交证据证明聊天对方身份，故本院对该证据无法认定。通过对证据的分析与认定，并结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2017年2月18日，原、被告及第三人签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区户房产，产权证号为鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0013714号，总价款720000元，付款方式为：于签订合同当日由原告支付被告购房定金30000元，于被告还清上述房产还款当天由原告支付被告购房款300000元（含定金），剩余购房款420000元于过户前过户当天由原告支付被告。双方承诺2017年4月30日前到房产部门办理所有权转移手续，房产交付时间为过户当日。居间服务费14400元，由原告于合同签订当日支付第三人。如出现违约，付款方有权向违约方追偿。合同签订后，原、被告双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约，合同中涉及的违约，守约方有权选择解除合同，适用定金罚则并赔偿损失：若被告违约，双倍返还定金；若原告违约，被告有权没收定金，并且守约方有权要求违约方承担因违约造成的损失。如不能解决，则提请人民法院诉讼处理，违约方应承担诉讼费、律师费、保全费等相关费用。买卖合同签订后，原告于当日支付被告购房定金30000元，被告出具收条一份。2017年2月19日，原告向第三人支付中介费14000元，第三人为原告出具收据一份。青岛市城阳区不动产登记中心于2017年3月28日为原告出具购房资格证明，证明原告具有购房资格。原告亦准备了相关购房款。2017年4月22日下午，原、被告及第三人工作人员在青岛市城阳区世纪不动产卓越蔚蓝群岛店进行沟通，被告要求原告加价，如果原告不加价，其也就不卖房子了，至谈话时房屋价值为90万元。至庭审时即2017年11月27日，被告未就涉案房屋偿还银行贷款并办理撤押手续。后双方再未就涉案房屋达成一致，原告诉来本院。另查明，庭审中，双方均同意涉案房屋买卖合同于2017年11月27日解除。还查明，本案审理过程中，本院告知原告可以就涉案房屋因房屋增值造成的可得利益申请司法鉴定，但原告称无钱申请鉴定。本院又告知原告要求其提交书面鉴定申请，但在本院规定的期限内，原告未能提交。以上事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述，庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同合法有效，各方均应按照合同履行各自的权力义务。纵观本案，原告在合同的履行过程中，并无不当之处，而被告以政策调整为由，不履行义务，并要求原告对涉案房屋加价，也没有按照合同约定偿还银行贷款并撤押，明显不履行合同规定的义务，造成违约。因此，原告要求被告承担违约责任，理由正当，本院应予支持。双方均同意涉案合同于2017年11月27日解除，不违反法律规定，本院予以确认。因被告违约，原告要求被告返还定金30000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付居间费及律师费，合同中有明确约定，本院予以支持，但原告提交的居间费收据上的数额为14000元，故本院以此为准，原告主张被告赔偿律师费5000元，不违反法律规定，本院予以确认。原告要求被告支付房屋增值造成的可得利益损失320000元，纵观原告履约情况、被告在履约过程中的过错程度、涉案房屋所处区域的实际情况，结合被告在2017年4月22日谈话录音中对房屋现值（2017年4月22日）的陈述，本院认为，被告赔偿原告房屋增值损失90000元比较合理。被告张吉法辩称因国家政策变化不可抗力原因导致本合同无法实际履行，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告廉微、被告张吉法及第三人青岛润帮不动产经纪有限公司于2017年2月18日签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》于2017年11月27日解除。二、被告张吉法于本判决生效后10日内支付原告廉微购房定金30000元、居间服务费14000元、律师费5000元。三、被告张吉法于本判决生效后10日内支付原告廉微房屋增值损失90000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由被告张吉法负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  徐 鹏人民陪审员  徐友春二〇一九年一月十九日书 记 员  纪顺尚