广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初27466号原告（反诉被告）：黎进勤。委托诉讼代理人：刘秋霞，广东和志满律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路2号4座4楼，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：伍健鹏，广东连通律师事务所律师。原告黎进勤与被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审理。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘秋霞及被告委托诉讼代理人伍健鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房产证违约金10380.36元（以房屋总价款715887元为本金，按每日万分之一的标准，从2016年12月16日计算至2017年5月9日，共145天）；2.被告向原告支付逾期交房违约金6586.16元（以房屋总价款715887元为本金，按每日万分之二的标准，从2015年11月1日计算至2015年12月16日，共46天）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月18日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：被告应当在2015年10月31日之前将佛山市禅城区江湾一路二号之二座1706房交付给原告使用，且在房屋交付给原告使用之日起365天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需资料。如被告逾期向原告交付房屋不超过六十日的，被告应按日向原告支付已付价款万分之二的违约金；如被告逾期向原告交付办理房地产权证所需资料的，则被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。上述约定房屋总价款为715887元，双方签订合同后，原告交清了购房款，被告却未能按约交楼，原告于2015年12月16日办理了收楼手续。原告收楼后，按约缴纳了房屋契税，但是被告却未能按约向原告交付办理房屋产权证所需资料，直至2017年5月9日，原告才取得房屋办证所需资料。原告认为，按照购房合同约定，被告应于2015年10月31日向原告交付房屋，且应于收到房屋之日起三百六十五天之内收到被告所交付的办理房屋产权证所需资料，现均发生逾期，原告有权向被告主张逾期交楼违约金以及逾期办理房产证违约金。现为维护原告自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，恳请法院判如所请。被告辩称，一、关于逾期交楼违约金问题。原告收楼时间为2015年12月16日，逾期交楼违约金为6442.98元（自2015年11月1日计算至2015年12月16日，逾期天数45天，计算方法：715887×45×0.02%）。二、关于逾期提交办证资料违约金。被告应支付原告逾期办证违约金10308.77元（自2016年12月16日至2017年5月9日，逾期144天，计算方法：715887×0.01%×144）。上述逾期交楼违约金及逾期办证违约金合计16751.75元。三、原告应支付被告逾期付房款的违约金15300元。根据案涉合同第四条第1款约定了案涉商品房总价为715887元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款500000元，约定日期为2014年11月18日，现金215887元约定日期为2014年11月18日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间，原告在本合同签订之日起60日内按揭银行未将贷款划入被告账户或划入款项不足以付清原告应付房款价的，则原告应于期限届满之日起7天内以现金方式向被告付清全部应付房价款，否则视为逾期付款。被告于2015年5月6日收到原告通过贷款支付的房款500000元，原告已逾期付款，构成根本违约，原告应支付被告因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年1月24日起计至2015年5月6日为15300元（500000元×102天×0.03%=15300元）。综上所述，上述三项折抵后，被告应向原告支付1451.75元。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付逾期付房款违约金15300元；2、原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年11月18日签订了《商品房买卖合同》（下称合同）以及《补充协议》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区江湾一路2号二座1706房，该房总价为715870元，付款方式和期限为银行按揭商业贷款500000元、现金215887元，支付时间均为2014年11月18日。另外，双方还就银行按揭商业贷款补充约定了逾期付款的违约责任，即自合同签订之日起60天内，如按揭银行未将贷款划入被告账户或划入款项不足以付清原告应付房款的，则原告应从该60天付款期限届满之日起7天内以现金方式向被告付清全部房款，否则视为逾期付款，以尚欠购房款为本金，按日万分之三利率向被告支付违约金。事实上，2014年4月18日原告仅支付了现金215887元，而对于余下银行按揭商业贷款50万元，直至2015年5月6日原告才通过银行转付给被告，已逾期102天（2015年1月24日起至2015年5月6日止）。为此，原告应付被告逾期付款违约金15300元（500000元×102天×0.03%元/天=15300元）。原告针对被告的反诉辩称，1.被告向原告提供了贷款银行，原告有按期将相关的办理按揭的资料交给贷款银行，所造成的违约并不是原告的原因所导致；2.被告所提出的逾期付房款违约金问题，已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回原告的反诉请求。诉讼中，原告本诉与反诉一并举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》、购房发票。证明：1.原告购买房屋总价款为715887元；2.被告应于2015年10月31日之前，将房屋交付给原告，如逾期不超过60天的，则应自逾期之日起至房屋交付之日止，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二支付违约金；3.被告应于房屋交付给原告之日起365天内向原告提交办理房地产权证所需资料，如逾期的，则应自逾期之日起按原告已付房屋价款每日万分之一支付违约金。3.明福智富广场收楼书、房产证办证资料签收表。证明原告于2015年12月16日办理收楼手续，原告于2017年5月9日收到被告办理房产证所需资料。诉讼中，被告本诉与反诉一并举证如下：1.被告营业执照、法人代表人证明书、原告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》《补充协议》。证明原、被告就坐落于佛山市禅城区江湾一路2号二座1706房达成买卖协议，合同的总价款为715870元，付款时间均为2014年11月18日。3.竣工验收备案表。证明原告所购房屋所在建筑物已于2015年12月11日完成竣工验收备案。4.中国建设银行单位客户专用回单。证明原告于2015年5月5日通过银行向被告支付房款50万元。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年11月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1401017345），约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区江湾一路2号二座1706房，商品房单价为每平方米10466.18元，总价款715887元。合同还约定：“……建筑面积共86.57平方米，套内建筑面积68.40平方米……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：√3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：500000元（人民币）；付款比例：70%；约定日期：2014-11-18；（2）结算方式：现金；约定金额：215887元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2014-11-18；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房经竣工验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房。”同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，主要内容为：“……第三条、按揭付款的方式及期限1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起60天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付房价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付房价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任……四、买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担……”2015年5月5日，中国建设银行代原告向被告支付按揭房款500000元。2016年12月22日，被告向原告出具购房发票，金额为715887元。原告于2015年12月16日在《明福智富广场收楼书》上签名确认收楼。2017年5月9日在《房产证办证资料签收表》上签名，确认收取涉讼房屋办理房地产权证所需资料。另查明，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，2015年12月11日取得竣工验收备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告诉请的逾期交房违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，被告应当书面通知原告办理交付手续。据前查明，涉案房屋所在整体工程项目于2015年12月8日才竣工验收合格，原告于2015年12月16日才签收收楼通知书，故被告已构成违约，被告应向原告支付2015年11月1日至2015年12月16日期间产生的逾期交房违约金。根据涉案合同第九条的约定，被告应向原告支付2015年11月1日至2015年12月16日期间的逾期交房违约金6586.16元（715887元×2/10000×46天），原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于原告诉请的逾期办证违约金。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，“在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房”，据本院查明的事实，原、被告于2015年12月16日办理涉案房屋交接手续，故被告依约应于2016年12月15日前向原告提交办理上述房屋房地产权证相关资料。根据采信的《房产证办证资料签收表》显示，原告于2017年5月9日才签收材料，故被告已构成违约，被告应向原告支付2016年12月16日至2017年5月9日的逾期办证违约金，经计算，逾期办证违约金为10380.36元（715887元×1/10000×145天）。原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于被告诉请的逾期付款违约金。根据《补充协议》第三条第1款的规定，原告作为买受人，应于签订《商品房买卖合同》后七日内与贷款银行签订抵押贷款协议并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按合同第七条规定承担相应逾期付款的违约责任。《补充协议》第三条第2款约定，“买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起60天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任”，上述条款是对贷款的逾期付款责任进行补充约定。根据上述约定，原告应于2015年1月22前向被告付清购房余款，但据建设银行的回单显示，原告申请的按揭购房款于2015年5月5日才支付给被告，故原告已构成违约。原告应向被告支付2015年1月23日至2015年5月5日期间的逾期付款违约金。被告自2015年1月23日起已知悉或应当知悉其相关权利受到侵害，因上述违约金实为累计性持续发生之债，故每日违约金应各为独立债务，并分别自违约金产生日之次日起算诉讼时效期间，《中华人民共和国民法总则》虽于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，但涉案违约金诉讼时效期间依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定最迟已于2017年5月5日届满，原告于2017年5月5日即《中华人民共和国民法总则》正式施行前已取得全部违约金的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。据此，被告的逾期付款违约金诉请已超法定诉讼时效，本院依法不予支持;原告就诉讼时效抗辩意见有理，本院予以采纳，对被告诉请，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黎进勤支付逾期交楼违约金6586.16元；二、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黎进勤支付逾期办理房地产权证违约金10380.36元；三、驳回被告佛山市圆方房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取112元，反诉费91元，合计203元，由被告佛山市圆方房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年一月十一日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。