上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初20519号原告：上海谦骋房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘艳芳，总经理。委托诉讼代理人：施政，上海茂泰律师事务所律师。被告：上海一墅房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐勇，董事长。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。第三人：上海和赵房产开发有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇镇中路XXX号XXX室。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海谦骋房地产经纪有限公司诉被告上海一墅房地产经纪有限公司，第三人上海和赵房产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院于2018年12月6日依法追加上海和赵房产开发有限公司为第三人参与诉讼。本案于2018年12月25日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人施政，被告的委托诉讼代理人严钧，第三人的委托诉讼代理人陈孝、黄佳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海谦骋房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告佣金人民币(以下币种均为人民币)310,046.40元，并从起诉之日起至实际履行完毕期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金。事实和理由：被告系第三人开发建造的《臻水岸苑》别墅楼盘的主要经销商。2018年1月14日，原、被告经协商确认，由原告受被告委托分销代理前述上海市青浦区业辉路x弄别墅，佣金标准为成交房屋总价的2.5%，并盖章签署了《臻水岸苑项目分销代理合同》。合同签署后，原告尽心履行合同义务，多次介绍有意向的购房者看房。2018年1月下旬，原告带领购房者杨文军、王文磊夫妻到开发商销售场所了解看房。经原告努力促成，杨文军、王文磊夫妻决定购买《臻水岸苑》别墅，后在原告的陪同下，于2月3日进行购房摇号及交付定金；于3月8日与第三人签署青浦区赵巷镇业辉路XXX弄XXX号的商品房出售合同；贷款办理均是由原告代办完成，贷款于5月10日左右正式发放。贷款正式发放后，原告将贷款合同拍照发给被告，被告5月下旬答复说佣金已经在走流程，但至今仍未支付原告任何佣金，因此原告诉至本院要求判如所请。被告上海一墅房地产经纪有限公司辩称，不同意原告诉请，本案不存在被告违约，涉案房屋经过第三人认定，并非是被告公司成交，因此不存在佣金支付。对于事实和理由部分，被告不是第三人的主要经销商，2018年1月下旬原告仅仅带了杨文军看了房屋，付定金和签署合同时不是原告陪同。第三人上海和赵房产开发有限公司述称，诉请不涉及第三人，因此没有意见。同意被告所述，本案最终佣金不应该由被告享有，第三人跟本案无关。经开庭审理查明，2018年1月14日，原告(乙方、受托方)与被告(甲方、委托方)就上海市青浦区业辉路x弄的别墅签订《臻水岸苑项目分销代理合同》(以下称《分销合同》)，约定合作期限自2018年1月1日至2018年6月30日。合同第3.1条约定，乙方以开发商提供的《客户确认书》的形式填写客户信息，但《客户确认书》仅作带客登记凭证，最终佣金发放的标志将以本合同第六条的约定为准；第3.2条约定，《客户确认书》用于登记其中载明的客户是乙方接洽客户。开发商将在自乙方首次带客户到访并申请登记时起24小时内签署《客户确认书》，开发商将在确认该客户在该到访日前90天内未曾登记为开发商销售员或其它代理公司接洽客户之后方予签署《客户确认书》。签署《客户确认书》后，方可确认为乙方客户。第3.3条约定，若一份已签署的《臻水岸苑定金合同》内有多名客户同时为多个不同销售代理公司的客户，则该成交业绩权归属首先陪同带某并签署《客户确认书》的销售代理公司。第3.4条约定，在开发商确认乙方客户之日(包含当日)起90个日历天内，若该客户仅登记为乙方接洽客户并由乙方接洽成交(以该客户签署《臻水岸苑定金合同》当日乙方及开发商签署之《成交确认单》为准)，则该客户所购房源的计提佣金均由乙方获得，本合同另有约定除外。第6条约定佣金计算比例和方式，1、销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开发商签署《商品房预售/出售合同》，佣金计算标准为：按照成交房屋总价2.5%。2、结佣条件：A、签约并满足首付款(首套30%、二套70%)；B、办理完成贷款的相关手续；C、由乙方开具与甲方抬头相符的服务费发票。3、结佣时间：满足以上A、B、C条件后乙方提交结佣申请，甲方在收到开发商成交房屋的佣金后，3个工作日内发放佣金。第8.2条约定，双方同意，一方有违反本协议或违规的事件，经审查核实后，另一方有权决定要求违约方按下述方式，承担违约责任，并要求继续履行合同或无条件解除合同：违约方向守约方支付经核实的违规事件所涉及金额之和的二倍作为违约金，守约方对违约方前述违约金额及支付方式享有选择权，且违约方承担责任不以合同是否继续履行为条件，并且守约方保留追究违规行为人法律责任的权利。另查明，2018年1月20日，原告为杨文军带某房屋，并于该日填写了《客户登记表》。2018年2月3日，杨文军、王文磊与第三人签订《定金合同》，明确预定房屋的位置、面积、房价等。2018年3月8日，杨文军、王文磊(乙方，买方)与第三人(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇业辉路x弄《臻水岸苑》x号1-3层室，总房价款为12,401,856元，合同并对其他事宜进行了约定。随后原告就上述房屋的佣金请款，但被告知该房屋在原告之前由案外人链家公司带某，佣金应归属于链家，原告故而起诉。又查明，2018年11月5日，杨文军出具书面证人证言，称“今年1月中，本人在上海谦骋房地产经纪有限公司的老板刘艳芳的介绍带领下到开发商销售场所看房。看房后，刘艳芳女士积极与我们沟通交流，我们决定购买《臻水岸苑》的别墅。2月3日，在刘艳芳女士的陪同下，我们进行了购房摇号，交付定金并签署了定金合同。3月8日，我们又在刘艳芳女士的陪同下于和赵房地产开发有限公司签署了该房屋的商品房出售合同。之后的贷款办理也是由刘艳芳女士负责出谋划策进行办理的。可以说，刘艳芳女士和她的上海谦骋房地产经纪有限公司全程跟进了我们买房的由始至终的全过程。本人会购买该房屋，刘艳芳女士和她的上海谦骋房地产经纪有限公司的尽心尽力是起到很大的作用的”。再查明，被告(乙方、受托方)与第三人(甲方、委托方)就上海市青浦区业辉路x弄签订有《销售代理合同》，约定委托销售期限自2017年10月16日起至2018年4月15日止。第3.1条约定，若客户签署之《臻水岸苑定金合同》、乙方及甲方签署之《客户确认书》及客户签署之买卖合同之间存在客户信息不一致情况的，乙方同意将以甲方最终判别及认定的意见为准。第3.3条约定，若一份已签署的《臻水岸苑定金合同》内有多名客户同时为多个不同销售代理公司的客户，则该成交业绩权归属首先陪同带某并签署《客户确认书》的销售代理公司。合同并对其他试音进行了约定。原、被告、第三人均认可，系争房屋没有客户确认书，客户登记表证明带某行为，相当于客户确认书。以上事实，由原、被告、第三人的陈述，《臻水岸苑项目分销代理合同》、《客户登记表》、《定金合同》、《上海市商品房出售合同》、证人证言等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，被告没有收到佣金是被告和第三人之间的合同，被告听到第三人意见后没有抗辩，没有催缴，所以即使被告没有收到佣金，原告还是向被告主张。《分销合同》及《销售代理合同》中明确了第三人的确认义务，但直到2018年5月下旬原告请款时第三人才告知案外人带某的事情。被告表示，被告没有收到系争房屋的佣金，原告要求被告支付佣金的条件不具备，故不应向原告支付佣金。被告不具备向第三人索取佣金的条件，第三人认定客户是链家公司的，且链家公司带某比原被告早，认定是第三人的权利。原告证人未出庭作证，且没有回答之前链家公司是否带某过房。被告提供：2018年1月14日链家公司的客户登记表，载明客户姓名为王文磊。对此，原告表示王文磊的性别勾选错误，且签名与出售合同的签名字迹不一致，是捏造的；第三人无异议。第三人表示，原告向被告索取佣金，付款条件没有成就，因为佣金已经给了案外人。原告与第三人没有法律关系，第三人没有合同义务向原告做确认。被告跟第三人均确认了佣金的归属，均不持异议，原告不能要求第三人承担付款义务，或者认为第三人存在违约行为。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《分销合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。现原告依据《分销合同》以其带某的客户已与第三人签订出售合同为由要求被告支付佣金，被告、第三人对此持有异议，而无论系争房屋的客户归属权是否最终会认定为原告，根据《分销合同》第6.3条的约定，结佣时间为被告收到开发商成交房屋的佣金后的3个工作日内，但被告现实际尚未取得该房屋佣金，故原告要求被告支付约定佣金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。若今后满足《分销合同》约定的支付佣金的条件，原告可视具体情况再行向被告主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：对原告上海谦骋房地产经纪有限公司的诉讼请求不予支持。案件受理费5,950.70元，减半收取计2,975.35元，由原告上海谦骋房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年一月十六日书记员  周 诗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。