安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初8184号原告(执行案外人)：田书芹,女，1967年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，居住地安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：时鹏宇，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄丽敏，安徽徽商律师事务所律师。被告(申请执行人)：许承军，男，1976年8月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡泽山，安徽原声律师事务所律师。第三人（被执行人）：合肥大唐置业有限公司，住所地安徽省合肥市望江西路198号，统一社会信用代码91340100754875946Q。法定代表人：蒋玉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：降泽鹏，安徽华人律师事务所（实习）律师。原告田书芹、田慧文与被告许承军、第三人合肥大唐置业有限公司（以下简称“大唐公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月9日立案后，原告田慧文自愿撤回对被告许承军、第三人大唐公司的起诉，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田书芹的委托诉讼代理人时鹏宇、甄丽敏、被告许承军及其委托诉讼代理人王圣杰、第三人大唐公司的委托诉讼代理人孙宇豪、降泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田书芹向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对名义上登记在大唐公司名下的合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商187（一）采取的强制执行措施，并解除已经采取的强制执行措施；2、请求确认合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商187（一）的不动产权归田书芹所有，并由第三人配合办理不动产登记证书。3、请求判令本案诉讼费等相关费用由许承军承担。事实与理由：2015年07月20日，田书芹与大唐公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定田书芹购买大唐公司开发的位于合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商187（一）室房屋，建筑面积56.22平方米。合同签订后，田书芹于2015年8月3日前向大唐公司支付了全部房款且其向田书芹开具了收据。案涉房屋的所有权实际归田书芹所有，但因大唐公司原因一直未为田书芹办理房屋产权证书。许承军因民间借贷纠纷申请贵院执行局查封了名义上登记在大唐公司名下本属于田书芹的财产，在田书芹提出执行异议提供充分的证据材料后，贵院执行局依然作出了（2018）皖0102执异25号执行裁定书，驳回了田书芹的异议请求。上述执行裁定书驳回了田书芹作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。田书芹为维护自身合法权益，特诉讼至法院，请求贵院对案涉房屋的所有权归属进行实质性审理，支持田书芹的诉讼请求。许承军辩称：第一，田书芹未取得房屋所有权。2015年7月20日，田书芹与大唐公司签订商品房买卖合同，而涉案房屋于2015年4月29日被安徽省蜀山区人民法院查封，查封在前，买卖在后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”，大唐公司将已被司法查封的房产转让给田书芹，违反了国家法律的强制性规定，该房屋买卖无效。无效合同自始无效，田书芹也不能取得涉案房屋的所有权。第二，田书芹主张已实际支付房屋购房款，但提交的证据不足以证实全额支付房款。田书芹提交的收据并非合法有效的票据，且没有加盖大唐公司的公章，收据的真实性、合法性和来源无法查实，不能证明田书芹向大唐公司已交付了全部购房款。房屋价格为100万，田书芹陈述以现金和内转方式支付，却不能提供现金来源，部分通过转账方式支付也不能提供有效的转账凭证，明显不符合常理。第三，田书芹对案涉房屋产权过户主观上存在过错。涉案房屋2012年9月初次登记在大唐公司名下，2015年4月29日被合肥市蜀山区人民法院查封，田书芹于2015年7月20日与大唐公司签订商品房买卖合同，田书芹在签订合同前未查清案涉房屋的产权状况，存在过错，同时田书芹一直怠于向大唐公司主张过户登记，主观上存在明显过错。田书芹主张因大唐公司原因导致未能办理产权过户不符合事实，且案外人许小云、蒋庆生、许菲菲与大唐公司签订房屋买卖合同后，购房时间在2015年11月至2017年1月份，大唐公司均积极办理了备案和过户手续，即使大唐公司不履行合同义务，其也可以通过司法途径主张权利。第四，田书芹与大唐公司之间存在伪造证据材料，串通事实的可能性。大唐公司对田书芹的陈述和证据不加甄别，均予以认可，存在相互配合，甚至通过自认的方式达到田书芹的证明目的。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，田书芹的诉请明显不符合本规定的全部要件，依法应予驳回。综上，田书芹的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。大唐公司述称，田书芹为本案涉案房屋的实际所有人，许承军不应向法院申请查封该房屋。2015年7月20日，田书芹与大唐公司签订了案涉房屋的买卖合同，合同合法有效，依法应受法律保护。田书芹已于2015年8月3日向大唐公司支付全部购房款，但因公司经营出现的重大困难等客观原因，未能及时为田书芹办理产权过户。田书芹依法占有、使用该房屋，其是该房屋的实际所有权人。法院应依法确认案涉房屋归田书芹所有，并解除对该房屋采取的强制执行措施。案涉房屋虽然登记在大唐公司名下，但该房屋在贵院查封之前就已经出卖给田书芹，田书芹已经支付完全部购房款并对案涉房屋进行了占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，许承军申请执行案涉房屋没有法院依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：田书芹向本院提交如下证据：1.（2018）皖0102执异议25号执行裁定书，证明田书芹提出执行异议后被驳回的事实；许承军对该组证据没有异议；大唐公司质证认为，三性没有异议，但裁定书的结果错误，涉案房屋应属于田书芹所有；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。2.《商品房买卖合同》，证明田书芹已向大唐公司购买案涉房屋的事实；许承军质证认为，田书芹与大唐公司签订的是虚假的商品房买卖合同，该房屋已于2015年4月29日被安徽省合肥市蜀山区人民法院查封，根据相关法律规定房屋产权存在限制的，购房人依法不能取得房屋的实际产权；大唐公司对该组证据无异议；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。3.收据（付款凭证），证明田书芹已支付全部购房款100万元的事实，其中10万元通过转账支付，另外90万元通过内转支付；许承军质证认为，三性均有异议，收据不是正式发票，没有加盖大唐公司的公章，收据的真实性、合法性和来源无法查实，不能证明田书芹向大唐公司交付了全部购房款。房屋价格为100万，田书芹陈述以现金和内转方式支付，却不能提供现金来源，明显不符合常理，不能证明田书芹已经支付了全部购房款；大唐公司对该组证据无异议；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。4.物业费收据、房屋租赁合同，证明涉案房屋已交付田书芹合法占有并由田书芹缴纳物业费的事实；许承军质证认为，三性均有异议，收据不是发票，不能反映田书芹已经对案涉房屋进行了合法占有，且房屋租赁合同明确约定了租赁费用是以转账方式支付，田书芹没有提交相应的证据证明该房屋已对外出租的事实；大唐公司对该组证据无异议；经审查，经审查，物业费收据发生在本院查封之后，与本案待证事实不具关联性，房屋租赁合同产生于本院查封之后，且合同约定的租金支付方式为转账，原告未能提供实际其收到该租金的证据，故该证据不能反映与本案待证事实存在关联，依法该组证据不能作为认定本案事实的根据。许承军向本院提交证据：1.华府骏苑B区半地下商业场所登记证书，证明2012年8月6日案涉房屋竣工，2012年9月14日初次登记在大唐公司名下，2015年4月先后被安徽省合肥市蜀山区人民法院、安徽省合肥市瑶海区人民法院查封；田书芹质证认为，真实性没有异议，同时从登记信息可知案涉房屋是在被安徽省合肥市瑶海区人民法院查封前出售给田书芹的；大唐公司质证认为，证据三性没有异议，但对其证明目的有异议，安徽省蜀山区人民法院的查封并不影响案涉房屋的实际所有人为田书芹；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。2.产权登记信息，证明案外第三人蒋庆生、许小云分别在2016年1月、4月从大唐公司购置了房屋并办理了产权过户手续，案外人许菲菲从大唐公司购置房屋并办理了备案登记手续，而田书芹与大唐公司如有真实的房屋买卖关系，其在诉讼前应对案涉房屋进行备案或者办理产权过户；田书芹质证认为，该组证据和本案没有关联，其他案外人是否办理了产权登记和备案与本案没有关联；大唐公司质证认为，证据的三性没有异议，同时明确一下大唐公司在政府的指导方针下先解决住宅办证后解决商铺办证问题；经审查，该证据与本案没有关联性，依法不能作为认定本案事实的根据。大唐公司没有向本院提交证据。2015年7月20日，田书芹与大唐公司签订了《商品房买卖合同》，约定田书芹购买大唐公司开发的位于合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库187（一）室房屋，建筑面积56.22平方米。2015年8月3日，大唐公司向田书芹出具收据，载明“交款人：田书芹、田惠文，收款方式：内转900000转账100000，信旺·华府骏苑B区半地下商业及车库商187（一）号商铺款，日期2015年8月3日经办蒋”。其中100000元系蒋传元于2015年7月8日向安徽信旺装饰工程有限责任公司支付，蒋传元为田书芹丈夫。2016年5月20日，许承军因与大唐公司之间的民间借贷纠纷起诉到本院，经许承军申请，本法院作出（2016）皖0102民初3632号民事裁定，于2016年6月30日查封了案涉房产，查封期限至2018年6月29日。许承军于2018年3月30日向本院申请对执行案涉房屋的强制执行，田书芹向本院提出执行异议，本院于2018年7月30日作出（2018）皖0102执异25号执行裁定，驳回田书芹的异议请求。田书芹遂于2018年8月9日诉讼来院，请求判如所请。另查明，2015年4月30日，安徽省蜀山区人民法院作出（2015）蜀民一初字第02025号民事裁定，查封了案涉房屋。2015年8月11日，案涉房产被合肥市公安局蜀山分局查封，查封期限至2017年8月10日。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人田书芹对涉案标的是否享有权利及该权利能否排除执行。根据业已查明的事实，虽然田书芹、田惠文与大唐公司在本院查封之前已签订书面的买卖合同，但系在安徽省蜀山区人民法院查封之后，且无证据证明已支付房屋价款。其主张的以90万元工程款抵购房款，未能提供任何证据证明。同时，其中的蒋传元支付的10万元，系在合同签订前，其主张支付购房款，与常理不符。田书芹向本院提交物业费收据及房屋租赁合同，均在本院查封之后产生，不能证明在本院查封前已合法占有该不动产。故田书芹主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告田书芹的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告田书芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  方业剑人民陪审员  王庆玲人民陪审员  张泰轩二〇一九年元月二十五日书 记 员  谢莉雯附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。