上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78660号原告(反诉被告)：亚太银邦资产管理有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：曹利燕，执行董事。委托诉讼代理人：邱捷，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晢开互联网金融信息服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区峨山路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：杨建萍，执行董事。委托诉讼代理人：赵光，上海市信本律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔启霞，上海市信本律师事务所律师。原告亚太银邦资产管理有限公司(以下简称亚太银邦公司)与被告上海晢开互联网金融信息服务有限公司(以下简称晢开互联网公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，晢开互联网公司公司提起反诉，本院受理后就本、反诉合并于2019年1月10日公开开庭审理。亚太银邦公司的委托诉讼代理人邱捷、晢开互联网公司的委托诉讼代理人赵光、崔启霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚太银邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告房屋租赁合同自起诉日予以解除；2.判令被告晢开互联网公司退还原告亚太银邦公司租赁保证金人民币202,398元；3.诉讼费由被告晢开互联网公司承担。事实和理由：2018年1月26日，原、被告就上海市浦东新区浦东大道1081-1089号中信五牛城C幢505室房屋(以下统称系争房屋)签署《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由原告承租系争房屋，租期为2018年3月1日至2020年2月29日，其中月租金为55,966元，月物业管理费为11,500元。合同签订后，原告依约向被告支付租赁保证金2,020,398元。2018年6月，原告接到北京信隆酒店物业管理有限公司上海分公司(信隆酒店上海分公司)的通知，告知被告晢开互联网公司未按时支付2018年6月的租金及水电费，如继续拖欠，出租方将对系争房屋采取暂停供电、中断电话联络等措施。2017年7月13日，信隆酒店上海分公司再行正式作出书面停电通知。至原告提起诉讼，被告仍未向其出租方缴清相关2018年6、7月拖欠的费用，原告在与被告沟通下，被告提出要解除与其出租方的租赁关系，而信隆酒店上海分公司也无意将房屋出租给原告，为此，原告基于合同目的无法实现，依法解除原、被告的租赁关系并于2018年7月16日搬离系争房屋。原告认为，是被告根本违约行为造成双方租赁合同目的无法实现，现合同解除，原告有权要求被告退还相关款项，为此向法院提起诉讼。被告晢开互联网公司辩称，被告从信隆酒店上海分公司处承租了包含系争房屋在内的第五层，租期自2016年5月1日至2024年4月30日止。被告将系争房屋转租给原告，原、被告签约情况属实，原告向被告缴纳租赁保证金2,020,398元。双方的租赁合同自原告2018年7月16日从系争房屋中搬离为解除。原告在租赁期内不支付相关租金，未经得被告同意擅自搬离，之后失去联系，根据租赁合同约定，被告有权终止双方的租赁合同。原告在租赁期间内从未出现系争房屋停水停电实际无法使用的情况。被告欲要行使解除权，但联系不上原告。因原告擅自搬离并失联后，被告继续履行与出租方的租赁合同存在困难，故2018年7月20日被告与其出租人协议解除了包含系争房屋在内的租赁关系。租赁保证金根据合同约定，应予以没收，所以不同意原告的诉讼请求。反诉原告晢开互联网公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2018年7月1日至2018年7月16日期间拖欠的租金及物业管理费34,821元；2.要求反诉被告承担逾期付款违约金(每月按照34,821*2%计算，从2018.7月算至实际支付之月)；3.判令反诉被告向反诉原告支付律师费2万元。事实与理由：双方就系争房屋签订租赁合同，租金及物业管理费约定先付后用，逾期支付租金的，需要承担违约责任。反诉被告的租金及物业管理费支付至2018年6月底，2018年7月1日其的租金及物业管理费应于2018年6月30日前缴纳，但反诉原告催讨无果，2018年7月16日，反诉被告发现反诉原告已将物品搬离，人去房空。现反诉原告为维护自身合法权益，提起反诉诉讼请求。反诉被告亚太银邦公司对反诉请求辩称，反诉被告确认租金及物业管理费付至2018年6月30日，2018年7月的租金应于2018年7月1日前予以支付，但因反诉被告于2018年6月得知反诉原告拖欠大房东的租金及相关费用，大房东也告知可能没有办法继续将房屋出租给反诉被告下，反诉被告在没有得到反诉原告明确答复下，原告行使不安抗辩权，要求暂缓支付。反诉被告于2018年7月16日搬离系争房屋，愿意承担2018年7月1日至搬离期间的租金和物业管理费，就反诉原告主张的金额本身也不持异议。反诉被告不存在违约，故不同意承担违约金，就违约金计算本身，即使存在违约责任，也只承担2018年7月按照未付款2%计算的金额，之后反诉原告并未催款，存在怠于行使权利，其他违约金计算构成及合同适用没有异议。至于律师费，原告不违约也存在承担律师费用，即使抗辩不成立，律师费收取金额过高，反诉原告主张的本金也就3万余元，3,000元的标准较为合适。经审理查明，信隆酒店上海分公司与晢开互联网签署《中信五牛城租赁契约》，约定由晢开互联网公司承租上海市浦东新区浦东大道1081-1089号中信五牛城商务裙楼501，建筑面积为2,896.06平方米，租赁期限自2016年5月1日至2024年4月30日；同时约定晢开互联网公司若需将部分房间转租给其相关合作企业(如转租产生的任何问题均与出租方无关)，转租前承租方需书面申报出租方(晢开互联网公司必须保证受转租单位在此场地进行合法经营，并限于办公使用，否则出租方有权拒绝)，出租方提供承租方C座5个注册地址(分别为501、502、503、504、505，需另行签订协议)；甲乙任何一方在租约期内提前终止租赁关系的，须在2个月前书面通知对方，乙方提前终止契约，所付保证金不予退还，……。2018年1月16日，由晢开互联网公司作为出租人(甲方)与亚太银邦公司作为承租人(乙方)签署租赁合同，约定乙方向甲方承租系争房屋作为办公室使用；2018年2月1日交付，2018年3月1日开始起租，租赁期自2018年3月1日至2020年2月29日，房屋编号为505，建筑面积为460平方米；租金为4元每天每平方米，即每月租金为55,966元，物业费为25元每月每平方米，即每月为11,500元，共计67,466元；乙方每月向甲方支付一次费用，物业费在支付租金时一并支付，乙方须在每个历月的首日前向甲方预先交付当月的费用；若本合同规定的任何款项被拖欠支付从应付日起算超过14天，在不影响甲方其他可行使的权利或救济的前提下，甲方有权向乙方要求支付未付款项每月2%的利息的额外金额作为违约金，该违约金应自然增加并将按日计算，并且在每年的首日计算复利，违约金自从各款项应付日开始到全部款项付清日为止均应相应计息；保证金为202,398元，合同签署当日，乙方应付清；在租赁期满终止或提前终止时，甲方应在乙方将该房屋清空返还甲方并结清本合同项下所有到期应付款项的前提下，30日内将保证金无息退还乙方；在不影响甲方于任何法律法规项下及本合同条款项下的任何其它权利的前提下，甲方有权于租赁期届满前，在下列事件发生后的任何时间立即终止本合同，而无需承担任何责任或赔偿，并有权合法收回房屋或其任何部分并没收保证金：(a)乙方未能按照本合同的规定支付使用费/租金或管理及空调费或其他费用超过7日内的，无论甲方是否已向乙方作出任何形式的付款要求；……若乙方未经甲方事先书面同意而终止本合同(包括单方放弃该房屋额全部或部分)，或甲方因乙方原因而终止本合同，乙方应向甲方支付其实际占有该房屋期间，本合同项下的所有应付而未付的到期款项，并且，乙方应按照三个月使用费的标准，向甲方支付违约金，若乙方支付的违约金不足以赔偿甲方遭受或承担的任何损失(包括但不限于律师费、诉讼费及该房屋空置期间甲方根据本合同可收取的使用费及/或租金、管理及空调费及其他费用)，则甲方仍有权向乙方进行追索，甲方有权从保证金及乙方根据本合同向甲方预付的租金中抵扣任何未付款项、违约金等款项，并可就不足部分向乙方追讨；……。租赁合同签署后，晢开互联网公司确认收到亚太银邦公司支付的租赁保证金202,398元。亚太银邦公司租金及管理费支付至2018年6月30日，2018年7月1日起未再向晢开互联网公司支付过款项。2018年7月16日，亚太银邦公司从系争房屋中搬离。庭审中，双方共同确认租赁合同于2018年7月16日解除。2018年6月28日，晢开互联网公司的员工联系亚太银邦公司，表示房租要到了，要求其按照合同付款，亚太银邦公司的员工表示到财务部核实一下；2018年7月4日，晢开互联网公司再行催讨房租，亚太银邦公司表示“我们付的，房东，财务因为有事情耽搁了”，并表示这周就会付掉；同年7月9日，亚太银邦公司再行表示就这两天支付，会尽快。2018年7月13日，亚太银邦公司向晢开互联网公司询问“5月的房租你们没付？”“物业在说我们那间5月租金也没付”，晢开互联网公司表示这是其与物业的事，要求亚太银邦公司继续付款，亚太银邦公司表示“有函吗这样有点怕的你们和物业之间的这事”。2018年7月16日，晢开互联网公司向亚太银邦公司的职员询问“门禁密码是多少”。案件审理中，亚太银邦公司提供一份盖有信隆酒店上海分公司“财务部”印章，落款为2018年7月13日的“停电通知书”复印件，其中记载晢开互联网公司应缴纳2018年6月1日至7月31日房租798,422元，现至今未收到，要求于2018年7月20日付清上述所欠房租及相关租期内水电费；否则将对房屋暂停供电、中断电话联络等。晢开互联网公司表示并未收到信隆酒店上海分公司的“停电通知书”，案件审理双方也确认于2018年7月16日前，系争房屋没有停止供电供水等情况。晢开互联网公司确认，2018年6月的房租确实未向信隆酒店上海分公司支付根据约定，租金为先用后付，6月的租金应于2018年6月20日支付。2018年7月20日，晢开互联网公司与信隆酒店上海分公司订立《租赁合同解除协议》，确认双方协商同意晢开互联网公司提前解除房屋租赁关系，根据合同约定，晢开互联网公司提前终止契约，所付保证金不予退还，合同解除，双方间不存在因原合同产生的债权债务和争议。另查，2018年11月，晢开互联网公司(甲方)与上海市信本律师事务所(乙方)签署《委托代理协议》，约定甲方委托乙方指派律师，作为本案的代理人，律师费2万元。2018年12月4日，上海市信本律师事务所开具2万元鉴证咨询服务*法律服务费的上海增值税普通发票，2019年1月8日，晢开互联网公司向上海市信本律师事务所支付2万元。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《中信五牛城租赁契约》、《租赁合同解除协议》、微信截屏、《委托代理协议》、上海增值税普通发票、转账凭证等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。亚太银邦公司与晢开互联网公司就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应予以恪守。亚太银邦公司于2018年7月16日搬离系争房屋，双方对合同解除均不持异议，也共同确认租赁合同于2018年7月16日解除，并无不可，本院予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。亚太银邦公司在合同解除后要求晢开互联网公司返还租赁保证金，晢开互联网公司提出依约没收的意见，本院认为，根据合同约定，晢开互联网公司在承租方没有按期支付相关费用超过7日，有权随时解除双方的租赁关系，并没收保证金；出租方在具有解除权下，应以解除的意思到达相对方为行使条件，在此情况下适用该条款约定，本案中，亚太银邦公司在2018年7月16日搬离系争房屋，在此之前，晢开互联网公司并无证据证明其已行使过单方解除权，晢开互联网公司在得知承租方搬离后，同年7月20日就与其相对方信隆酒店上海分公司协议解除了租赁关系，由此说明，双方合同解除，并不是因出租方行使解除权而解除，出租方依照该条要求没收保证金，没有事实及法律依据，同时，晢开互联网公司也在本案中一并主张了相关费用的支付，由此，对亚太银邦公司要求返还租赁保证金的请求，本院予以支持。晢开互联网公司提出要求亚太银邦公司支付2018年7月1日至2018年7月16日期间拖欠的租金及物业管理费34,821元，亚太银邦公司对该费用的金额不持异议，亦同意支付，并无不可，本院予以准许。对于晢开互联网公司要求从2018年7月至实际支付之月，每月按照未付款的2%支付违约金，亚太银邦公司不同意，对此本院认为，2018年7月开始亚太银邦公司不予支付租金，当月晢开互联网公司在亚太银邦公司搬离系争房屋后也解除了其与出租方的租赁，说明双方都没有继续履行租赁合同的意向，在此情况下，根据约定晢开互联网公司有权从保证金中抵扣未付款项，因而在合同解除后仍然主张逾期未付款的违约金，本院不再予以支持。对于律师费的承担，因亚太银邦公司违约在先提前终止合同，晢开互联网公司依约主张，符合合同约定，亚太银邦公司虽提出是因晢开互联网公司不如期支付信隆酒店上海分公司租金，由此行使不安抗辩权，认为合同目的无法实现而终止合同履行，对此本院认为，合同的履行具有相对性，晢开互联网公司没有如约履行对信隆酒店上海分公司的付租义务或不能向亚太银邦公司提供正常使用状态的房屋，均由其依据各自签订的合同对信隆酒店上海分公司或亚太银邦公司承担相应的合同责任；然而亚太银邦公司实际在系争房屋使用中尚未产生阻碍，便拒绝履行其支付租金的义务，即使对之后的履行存在不确定性，也应先行通知对方中止履行而不是直接终止履行，由此认定合同解除责任应归于亚太银邦公司，应承担相对方发生的律师费，至于律师费收费标准是否合理，不是本院审查的范畴，根据证据，该费用晢开互联网公司已支付，客观已实际发生，就该请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)亚太银邦资产管理有限公司与被告(反诉原告)上海晢开互联网金融信息服务有限公司订立的《房屋租赁合同》于2018年7月16日予以解除；二、被告(反诉原告)上海晢开互联网金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)亚太银邦资产管理有限公司租赁押金202,398元；三、原告(反诉被告)亚太银邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日支付被告(反诉原告)上海晢开互联网金融信息服务有限公司2018年7月1日至2018年7月16日的租金及物业管理费34,821元；四、原告(反诉被告)亚太银邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日支付被告(反诉原告)上海晢开互联网金融信息服务有限公司律师费2万元；五、驳回被告(反诉原告)上海晢开互联网金融信息服务有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,335元，减半收取计2,167.50元，由被告(反诉原告)上海晢开互联网金融信息服务有限公司负担；反诉案件受理费378元，由原告(反诉被告)亚太银邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年一月三十日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。