上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初16093号原告：韩先习，男，1967年4月26日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：时培虎，男，1962年2月18日生，汉族，住安徽省。上列两原告的共同委托诉讼代理人：彭丽娜，上海森岳律师事务所律师。被告：冯岳楼，男，1938年3月26日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：冯志龙，男，1967年10月10日生，汉族，住上海市奉贤区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：常卫国，上海文偃律师事务所律师。原告韩先习、时培虎与被告冯岳楼、冯志龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序于2018年8月16日第一次公开开庭进行了审理。期间，经双方当事人合意延长简易程序适用时间并于2019年1月9日第二次公开开庭进行了审理。原告韩先习及两原告的委托诉讼代理人彭丽娜、被告冯志龙及两被告的委托诉讼代理人常卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩先习、时培虎向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2014年11月21日签订的《协议》无效；两被告返还两原告转让款1,877,500元。事实和理由：两原告与被告冯岳楼于2014年11月21日签订《协议》，由被告冯岳楼将坐落于上海市奉贤区柘林镇金海村东方红343号东100米的“万家富工程”房屋及周围土地上的果树作价2,007,500元转让给两原告。被告冯志龙收取款项，两原告在受让房屋后开设相关公司用作经营场所。而该房屋实系违法建筑，已被政府拆除，且无任何补偿，造成两原告损失，故提起诉讼。被告冯岳楼、冯志龙辩称，两原告与被告冯岳楼签订《协议》是双方真实意思表示，且有产权交易手续，合法有效。被告冯志龙系被告冯岳楼的代理人，代为签订合同和收取款项，不应承担责任。在签约过程中，被告已将房屋性质和土地状况告知两原告，两原告实际支付转让款1,877,500元，双方协议基本履行完毕。房屋被政府拆除是事实，两原告应该要求拆除单位赔偿或补偿。原告的主张已超诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2002年10月18日，被告冯岳楼与上海市奉贤区新寺镇东方红村民委员会签订《协议》，约定：上海市奉贤区新寺镇东方红村民委员会同意被告冯岳楼在东方红村三组原牧场地址翻建“万家富工程”临时建筑，按占地面积每平方米1元收费。此后，奉贤区新寺镇东方红村并入奉贤区柘林镇金海村。2008年10月6日，奉贤区柘林镇金海村村民委员会出具《证明》，确认涉案房屋系“万家富工程”临时用房。2014年9月21日，被告冯志龙作为被告冯岳楼的代理人，收取原告支付的房屋转让订金100,000元。2014年11月21日，两原告与被告冯岳楼签订《协议》，约定：被告冯岳楼将坐落于上海市奉贤区柘林镇金海村东方红三组在原牧场地址翻建的“万家富工程”830平方米房屋的所有权及周边的土地使用权转让给两原告，房屋转让款为2,000,000元，场地及周边土地的经营使用权附属，周围土地上的果树25棵折价7,500元，总转让款为2,007,500元，签订协议即支付700,000元，2015年2月15日前支付1,207,500元，付清全款后入住；如遇规划拆迁，补偿损失等相关权利义务归两原告享有，与被告无关。被告冯志龙作为被告冯岳楼的经办人在上述《协议》上签名。2014年11月21日，两原告向被告冯志龙支付转让款707,500元。2015年6月2日，两原告向被告冯志龙支付转让款1,070,000元。期间，两原告接收房屋后向奉贤区柘林镇金海村村民委员会支付土地使用费。2017年4月至5月，原告韩先习与被告冯岳楼签订《上海农村产权交易合同》并至上海农业要素交易所办理了涉案房屋的《产权交易证》。2018年4月29日，上海市奉贤区柘林镇人民政府向两原告发出《违法搭建法律后果告知单》和《责令限期拆除违法建筑决定书》及《责令限期拆除违法建筑公告》等，要求拆除涉案房屋。嗣后，涉案房屋被政府拆除，原、被告双方经协商未果，以致涉讼。在审理期间，两原告确认：涉案房屋于2015年6月办理交接并入住；期间将果树移除，无装修和扩建；房屋于2018年5月3日被政府拆除，土地已复耕，无任何补偿；两被告对房屋拆除一事是清楚的。两被告确认：涉案房屋于2014年9月21日办理交接，同时两原告入住使用；期间两原告将果树移除；房屋被政府拆除，土地已复耕，具体拆除时间不清楚；被告虽居住在涉案房屋附近即金海村东方红343号内，但对房屋拆除一事不清楚，两原告也未告知。本院经向奉贤区柘林镇金海村村民委员会调查核实，奉贤区柘林镇金海村村民委员会确认：涉案土地属耕地，原房屋由上海市奉贤区新寺镇东方红村民委员会建造，无相关规划许可等手续；被告此后进行翻建并向村委会支付土地使用费；因房屋属违法建筑已被政府拆除，相关土地业已复耕，无任何补偿；农村产权交易无合法手续。以上事实，由户籍资料、《协议》、收款凭证、《上海农村产权交易合同》、《产权交易证》、《违法搭建法律后果告知单》、《责令限期拆除违法建筑决定书》、《责令限期拆除违法建筑公告》、调查笔录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉案土地属耕地且房屋无规划许可或建房批文等，违反相关规定，双方签订的《协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而涉及到本案，原、被告就合同无效均存在过错，但作为房屋翻建方和出卖方的被告冯岳楼更应清楚相关规定及应当办理的手续，其过错明显较大，应承担大部分责任，而两原告未尽谨慎的核查义务，需承担小部分责任。综合上述情况及房屋已被政府拆除且无补偿的事实，被告冯岳楼应酌情返还两原告1,496,000元。另已付的7,500元为果树转让款，由于果树在两原告入住后即被其自行移除，故对两原告的该部分请求不予支持。被告冯志龙系被告冯岳楼的代理人，两原告要求被告冯志龙在本案中承担责任依据不足，难以采纳。而两被告认为合同有效及原告请求已过诉讼时效无依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告韩先习、时培虎与被告冯岳楼于2014年11月21日签订的《协议》无效；二、被告冯岳楼于本判决生效之日起十日内返还原告韩先习、时培虎1,496,000元；三、驳回原告韩先习、时培虎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,698元，减半收取计10,849元，由两原告负担1,717元，被告冯岳楼负担9,132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一九年一月十一日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。