广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4842号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托代理人：张俊彬，男，系该司员工。委托代理人：向剑，女，系该司员工。被告：蔡锐成，男，1974年7月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告蔡锐成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托代理人张俊彬、向剑到庭参加诉讼，被告蔡锐成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年9月至2017年12月止物业服务费8498.55元（按房屋建筑面积241.82平方米，每月每平方米2元计收，花园面积250.39平方米，每月每平方米0.5元计收，合每月的物业服务费为680.84元）；2、判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金8498.55元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%的标准，暂计至2017年12月1日的违约金为8498.55元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有圈内的位于增城区新塘镇××东碧××城××街××号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2008年2月6日，原被告双方签订编号为：200802006845的《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方2月及花园面积每月每平方0.5元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。现被告自2016年9月起开始拖欠物业服务费，虽经原告多次催促，交催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费。交纳物业服务费是每一位业主对整个居住小区应尽的义务，被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成了严重的影响。为维护自身合法权益，碧桂园增城分公司特诉至法院。被告蔡锐成未答辩。经审理查明：2008年2月6日，蔡锐成（甲方，业主）与增城市碧桂园物业发展有限公司（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“……第三章物业管理服务相关费用第五条本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米贰元及花园面积每月每平方米零点伍元计收。……合计该物业的房屋建筑面积为：238.65平方米；该物业的花园面积为240.43平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按599元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准……第七条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用均应缴纳物业服务费，……扣费时间为公历每月5号（节假日或系统原因顺延），……第六章违约责任第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”。2008年10月10日，蔡锐成接收涉案房屋。另查明，2018年5月24日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“房屋座落新塘镇广园东碧××城××街××号。建筑面积241.82平方米，用地面积370.26平方米，产权人：蔡锐成”。庭审中，碧桂园增城分公司主张以下事实：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算滞纳金，故滞纳金统一从下个月1日开始计算。3、原告明确《产权情况表》中用地面积即为花园面积，原告主张以250.39平方米计算花园面积。本院认为：增城市碧桂园物业发展有限公司与蔡锐成签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。碧桂园增城分公司作为实际物业提供方提起本案诉讼，主体适格，故蔡锐成应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园增城分公司主张蔡锐成未交纳2016年9月至2017年12月物业服务费，蔡锐成并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且蔡锐成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信碧桂园增城分公司的主张，故碧桂园增城分公司主张蔡锐成应支付自2016年9月至2017年12月的物业管理费，本院予以支持。经核算，每月物业服务费为608.84元（241.82平方米×2元/平方米+250.39平方米×0.5元/平方米），上述期间内的物业服务费合计9741.44元（608.84元/月×16个月）。原告主张物业服务费超过9741.44元的部分，本院不予支持。至于违约金的问题，根据《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，蔡锐成不按约定时间交纳费用的，碧桂园增城分公司有权要求蔡锐成支付从逾期之日起每日千分之五的违约金，现碧桂园增城分公司主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2016年9月物业服务费的延迟交纳违约金，从2016年11月1日开始，按2016年9月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。被告蔡锐成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡锐成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2016年9月至2017年12月的物业服务费9741.44元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限)；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由被告蔡锐成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李月梅审 判 员  周镜泉人民陪审员  黎灿锋二〇一九年一月十日书 记 员  潘玉翠附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条第二款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。