沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初16009号原告：那宝成（曾用名：那建平），男，1977年9月15日出生，满族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：王忱，沈河区山东庙法律服务所法律工作者。被告：郭静，女，1989年10月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：华雷，辽宁龙德律师事务所律师。被告：辽宁保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业），住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：段钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。原告那宝成与被告郭静、辽宁保利物业管理有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告那宝成及委托诉讼代理人王忱，被告郭静委托诉讼代理人华雷，被告辽宁保利物业管理有限公司委托诉讼代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告那宝成向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还兑店费13万元；2、赔偿原告装修费经济损失4.5万元，合计17.5万元；3、要求确认原告与被告郭静签订的租赁合同无效；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：沈阳市沈河区新宁街保利花园一期西门与门卫相连的一房屋，由被告保利物业沁泉园物业服务中心出租，自2017年9月以来，承租人已更换三手，2018年6月6日在称作张经理的物业经办人协助，原告与前承租人郭静达成该房屋转让协议，约定原告支付12万元兑店费和代物业转退租房保证金1万元，共计13万元受让该房屋承租经营权，被告张经理代收5000元水电费。原告在已交付郭静2000元现金情况下，当日以银行转账方式支付被告郭静12.8万元，接收房屋，由被告保利物业房主出租方身份证明。2018年6月20日登记取得“沈阳市沈河区小那便利店”营业执照与烟酒专卖销售许可证，在此期间已完成店面装修，支出材料、人工费共计4.5万元，随即陈列商品开始营业。不料2018年4月27日，被告保利物业送达《终止房屋租赁合同通知》通知称：承租期限至2019年9月25日，现甲方经营业务需要，终止租赁，限于一个月为期交房，并于7月27日截断供电，原告无法经营。原告觉得协议刚签订几天，本方交付近18万元代价取得的经营权，就不能经营了，无异于骗局。现在原告认为：一、被告保利物业将保利花园业主所有的物业使用房屋出租，所谓房屋租赁协议自始至终是无效的。由此决定了被告郭静向原告的“”转让协议”也是无效合同；二、二被告恶意串通欺诈原告钱财事实清楚，保利公司推卸不掉相关责任，至少由原告代退转一万元保证金是获利的。1、在原告申办营业执照环节，保利公司出具出租方说明，加盖公司印章，应承担企业法人责任，承认支持原告承租使用房屋权利。2、原告接收房屋，在数日内对物业值岗相连的房屋装修施工，保利物业不仅知情而且是支持的。3、已经由张经理代收的5000元的物业服务和水电费尽管后期已退，也是有原因。被告保利物业对张经理身份的解释，无助于推卸法人过错责任。综上，对原告受让，二被告恶意串通缺一不能，原告无过错。三、依法定无效合同处理方法，原告请求判令二被告返还财务，赔偿装修支出经济损失，共计17.5万元。被告郭静辩称，不同意赔偿原告17.5万元。被告在2018年6月6日将案涉房屋承租权兑给原告，收到兑费12万元和1万元的住房保证金，该房屋的承租权是由被告在2018年3月从别人手中兑过来的，兑费是11.5万元。在2018年3月被告兑房时原告就想兑下案涉房屋，也跟第一手出租人商谈过，第一手经营者是销售服装的，被告也是销售服装的，原告是要经营烟店，出于方便第一手就出兑给被告。因为当时原告没有与第一手商谈过转租事情，所以原告那时就知道房屋承租权的所有事宜，原告在诉状中提到的二被告恶意串通欺诈行为不属实。因此原被告签订的协议是有效的，被告在向原告兑店时根本不知道保利物业要与原告终止租赁关系，被告是在2018年6月6日与原告办理的兑店手续，原告在诉状中说保利物业是在6月27日通知原告终止租赁关系，这就证明了是被告出兑行为在先，保利物业终止在后，被告在兑店时根本不可能知道保利物业会终止租赁，保利物业内部的工作计划与安排也不会事先告知被告，无论保利物业有没有通知原告终止租赁，现在的事实是原告并没有从涉案房屋内搬走，原告现在还在案涉房屋正常经营，并没有关门停业，不具有损失，所以没有赔偿。被告辽宁保利物业管理有限公司辩称，原告所述事实与我单位无关，请求法庭驳回对我单位的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：保利花园·沁泉居（保利花园一期）自2004年开始，由被告辽宁省保利物业管理有限公司提供物业管理。经保利花园·沁泉居业主委员会同意，物业配套用房可以进行相关经营活动。2018年2月7日，被告保利物业作为甲方，案外人李彩双作为乙方，双方签订了《房屋租用协议》，保利物业将位于保利花园一期西门门岗，面积为35平方米仓房租给案外人李彩双从事服装销售经营。协议约定，房屋租赁期间自2017年9月26日起至2019年9月25日止，总计2年。房屋租金为84000元人民币。租金支付方式为每年支付一次。第一次支付日期：2017年9月26日之前缴纳42000元，第二次支付日期：2018年9月26日之前缴纳，金额42000元。乙方在租金期间内，应合理合法适用该房屋，不得转租与分租。乙方在租金期间内装修费用由乙方承担，租期届满后，乙方不得拆除装修，甲方不承担任何装修费用。甲方在租金期限内单方解除协议的，应提前一个月通知乙方，并将剩余租赁期限的租金退回给乙方。案外人李彩双向保利物业缴纳了一年的租金42000元及保证金1万元。2018年3月6日，案外人李彩双将该诉争房屋转让给被告郭静，收取转让费10.5万元，保证金1万元。转让租赁期限至2019年9月25日。2018年6月6日，原告那建平作为乙方与被告郭静作为甲方，双方签订转让协议，协议约定：甲方将处保利花园门口服装店兑给乙方那建平（那宝成）、兑费120000元整，双方签字。同日原告给付被告郭静兑店费120000元，保证金1万元。原告兑店后，对店铺重新装修，保利花园物业出具保利花园一期西门门岗保安室由于面积过大，割让一部分作为出租使用的说明，原告办理了沈阳市沈河区小那便利店营业执照并开始营业。2018年6月27日，保利物业单方下发终止房屋租赁合同通知，内容为“2017年9月26日保利花园一期西门房屋由乙方（承租方李彩双）承租使用，房屋承租期限自2017年9月26日起至2019年9月25日，现甲方公司经营业务需求，将此房屋租赁协议终止，依据房屋租赁协议规定，现提前一个月通知乙方（承租人李彩双），以通知粘贴当日起计算告知时间，请乙方（承租方李彩双）做好相关准备事宜”。终止通知下发后，原告并未搬离诉争租赁房屋，仍在使用经营中。原告认为物业公司对转租行为应该知情，二被告恶意串通导致其损失，转让协议应无效，二被告应赔偿经济损失，故诉至法院。另查明，被告保利物业收取了案外人李彩双缴纳的2017年9月26日至2018年9月25日的房租费用42000元及保证金1万元。2018年9月25日至2019年9月26日的房租一直未缴纳。被告郭静与原告转让时约定，剩余一年的房租由原告那宝成自行去物业缴纳。庭审中，被告物业公司表示考虑到原告仍在继续使用房屋，被告物业公司同意继续出租该房屋，同意按照与案外人李彩双原租赁合同继续履行。本院认为，案外人李彩双自被告保利物业处承租涉案房屋，并将其承租房屋转租给被告郭静，后被告郭静将该房屋转租给原告。原告与被告郭静签订的转租协议意思表示真实，内容不违反法律规定，虽然案外人与被告保利物业签订的租赁协议中约定不得转租，但原告转租房屋从事便利店经营，转租后对房屋进行装修，保利物业出具说明后原告办理了营业执照，且庭审中被告保利物业表示同意原告续租至原租赁合同承租期满。另原告与被告郭静之间的转租合同期限并未超过被告保利物业与案外人李彩双之间签订的房屋租赁期限，故原告与被告郭静之间的转租合同应为有效，双方应当遵照履行。关于兑店费及装修费损失问题。根据被告郭静出示的相关证据（微信转账凭证一份、照片三张）可见至2018年11月4日18:24分，原告经营的香烟名酒行一直在对外营业。被告保利物业下发终止通知后，未曾强行要求原告搬离。庭审中，原告亦承认其经营的便利店白天有时候在营业，原告并未搬离房屋，且该便利店营业至今，故原告与被告郭静签订转租合同后，并未出现合同无法履行的情形，现原告主张二被告返还兑店费及装修费损失的诉求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告那宝成的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告那宝成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 郭 丽人民陪审员 高 璇人民陪审员 张玉华二〇一九年一月四日书 记 员 訾 旭