上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初17984号原告：周哲仪，男，1989年5月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：徐晓辰，男，1989年2月4日出生，汉族，住上海市长宁区。上列二原告的共同委托代理人：戈睿，上海福新律师事务所律师。被告：郑少玲，女，1991年9月10日出生，汉族，住福建省。委托代理人：陆颖，上海市锦天城律师事务所律师。原告周哲仪、徐晓辰诉被告郑少玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周哲仪及原告周哲仪、徐晓辰的共同委托代理人戈睿，被告郑少玲及其委托代理人陆颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周哲仪、徐晓辰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年4月13日解除；2、判令被告返还原告房屋租赁保证金30,000元和门面转让费80,000元；3、判令被告赔偿经济损失105,810元(包含装修损失7,198元，四个月经营利润损失98,612元)；4、判令被告支付原告违约金15,000元。事实与理由：2017年6月14日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告将位于上海市虹口区曲阳路XXX号房屋(约10平方米)出租给原告，后原、被告又签订了《补充条款》，明确原告经营项目为“油炸小吃类”食品，被告保证有合法权利向原告出租该房屋作为经营场地，并保证原告在上述房屋租赁合同期限内能正常使用该房屋从事经营活动。原告按约向被告支付了相关费用后，被告承诺的营业执照始终未办理。为此，2017年9月18日，被告向两原告出具了一份承诺书，承诺因营业执照原因给原告经营造成的任何损失由被告承担。2018年3月23日，被告突然通知原告要求暂停营业，并告知原告说该房屋未获得经营油炸类食品的行政许可，工商部门要求立即停止营业。原告出于无奈在接到被告通知后即停止了营业活动，至今处于停业状态。原告认为，因被告承诺的营业执照未办理完成，导致原告合同的根本目的无法实现，被告已构成违约，应承担相应的违约责任，并赔偿原告因此而造成的损失。故原告诉至本院，要求判如所请。被告郑少玲辩称，不同意原告的诉讼请求。原告2018年4月13日没有通知被告就自行搬离了房屋，我方同意合同于2018年4月13日解除，其他的诉讼请求不同意。保证金3万元和门面转让费8万元我方都收取了，原告支付租金至2018年3月20日。双方租赁合同签订后原告一直在正常经营，没有因为营业执照问题停止过营业，原告搬离并非受到处罚不能经营，被告一直在和工商部门沟通办理营业执照。合同中也没有约定我方有义务办理营业执照，承诺书我方也没有保证办理营业执照。原告的经营损失没有依据，原告自行解除合同，不能要求我方退还保证金和门面转让费。本院经审理认定事实如下：原告周哲仪、徐晓辰(承租方)与案外人郑某某(出租方)签订《定金协议》，载明，今收到徐晓辰和周哲仪门面(商铺)定金壹万元整，用于“油炸小吃类”经营使用权转让。经双方友好协商决定如下：1、门面(商铺)承租期，租金为每月壹万伍仟元整，付款方式为付三押二。2、门面转让费用，捌万元整。3、出租方确保门面(商铺)的合法使用权，并确保承租方的正常营业(油炸小吃类)，免租期为5天。之后，原告周哲仪、徐晓辰(乙方，承租方)与被告郑少玲(甲方，出租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区曲阳554号(以下简称该房屋)。该房屋建筑面积为约10平方米。甲方作为该房屋的法律规定的其他权利人与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用。甲乙双方约定，甲方于2017年6月18日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年6月20日起至2018年9月17日止。该房屋月租金总计为15,000元。乙方应于每月柒日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。甲、乙双方约定,甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即叁万元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按100元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。乙方租赁该房屋经营项目为油炸类小吃。甲方保证有合法权利向乙方出租上述经营场地，并保证乙方在上述租赁期限内能正常使用上述经营场地。乙方在签署本合同之前，已实地视察过该房地产，并对该房地产本身以及周边情况已作充分了解均予以接受。合同签订后，周哲仪、徐晓辰向郑少玲支付了门面转让费8万元，保证金3万元，并支付租金至2018年3月20日。2017年9月18日，郑少玲出具《承诺书》，载明，本人郑少玲承诺，曲阳路XXX号转租于徐晓辰和周哲仪，用于油炸类小吃经营，现因营业执照办不下来，造成困扰。现本人承诺，如徐晓辰和周哲仪所借门面非其自身经营不善造成的任何损失，如封查、拆除等，本人郑少玲将予以赔偿，按照实际损失计算。又查明，上海市曲阳路XXX号地下室部分，1-2层局部，3-6层，屋顶房屋产权人系上海曲阳生活购物中心有限公司公司(曲阳购物中心)。曲阳购物中心向上海市工行行政管理局虹口分局出具《情况说明》一份，载明，曲阳路XXX号1-2层局部为我曲阳购物中心管理并对外出租。其中一层共有面积约100平方米，物理割断划分为四部分，分别为曲阳路XXX号、曲阳路XXX号、曲阳路XXX号、曲阳路XXX号。上述四个门牌号码为产权证曲阳路XXX号大楼底层的分号码，现将曲阳路XXX号出租给徐仁杰用于经营。如因房屋用途不一致产生的后果，我单位承担一切责任，请工商局给予支持。下方554、556均标明徐仁杰。2016年9月7日，徐仁杰与林志平签订《商铺租赁合同》，徐仁杰将上海市曲阳路XXX号面积约11平方米出租给林志平，经营糖炒栗子等。租赁期限为2016年9月20日至2018年9月17日。当天，林志平与郑少玲签订《商铺租赁合同》，林志平上海市曲阳路XXX号面积约3.5平方米出租给郑少玲，经营臭豆腐和小吃。2014年9月1日，徐仁杰在上海市虹口区曲阳路XXX号底层注册有“上海仁的屋饭店”的营业执照。经营范围为现制现售：风味饮料(不产生油烟)。2018年6月19日，徐仁杰在上海市虹口区曲阳路XXX号一层成立“上海飞鲜餐饮店”，取得营业执照和食品经营许可证。经营范围为餐饮服务，经营项目为糕点类食品制售(不含冷加工糕点)、自制饮品制售(茶、咖啡、植物饮料)。审理中，原告周哲仪、徐晓辰亦提供了以下证据：1、淘宝订单及转账凭证、收入证明，证明我方的装修损失及营业损失；2、微信记录，证明被告通知原告自2018年3月26日停业装修、办理营业执照；3、行政处罚决定书，证明徐仁杰因无证经营被处罚。被告郑少玲的质证意见为：1、我方不认可，合同中也没有约定由我方承担原告的装修损失，收入证明也是原告自行制作；2、原告提供的证据形式不合法，内容也是反映房屋要装修，并非没有营业执照而要求原告停业；3、该行政处罚决定书是2018年6月的，是原告搬离后，也不是对原告的处罚。2018年7月徐仁杰也取得了食品经营许可证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。从该合同的内容来看，房屋用途为经营油炸类小吃，对于办理营业执照的事宜未有明确约定。签订合同时，系争房屋内并未注册相关营业执照，周哲仪、徐晓辰对此是明知的。但从《定金协议》、《承诺书》及双方的往来信息可以看出，郑少玲一再向周哲仪、徐晓辰承诺保证其在该房屋内正常营业(油炸小吃类)。合同签订至2018年3月，虽未取得相关营业执照，但周哲仪、徐晓辰在系争房屋内的经营并未受到影响。2018年3月，由于工商检查，虽然未有证据证明周哲仪、徐晓辰受到行政处罚而影响经营，但其因担心受到处罚而主动停止营业亦符合常理。现双方均同意《房屋租赁合同》于2018年4月13日解除，本院予以认可。双方对于合同解除均存在相应的过错，故互不承担违约责任。合同解除后，郑少玲应向周哲仪、徐晓辰返还保证金3万元。就周哲仪、徐晓辰欠付的房屋租金、房屋使用费及水电等费用，郑少玲在本案中未提出主张及提供相应证据，本案不作处理。对于转让费8万元，本院将结合房屋的实际使用情况、合同约定期限及双方的过错程度，酌情确认郑少玲应返还的数额。对于周哲仪、徐晓辰要求的经济赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告周哲仪、徐晓辰与被告郑少玲就上海市虹口区曲阳554号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年4月13日解除；二、被告郑少玲应于本判决生效之日起10日内返还原告周哲仪、徐晓辰租赁保证金30,000元；三、被告郑少玲应于本判决生效之日起10日内向返还原告周哲仪、徐晓辰门面转让费40,000元；四、对原告周哲仪、徐晓辰的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,762.15元，减半收取2,381.08元，由原告周哲仪、徐晓辰负担1,190.54元，被告郑少玲负担1,190.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年一月十七日书记员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。