山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初10213号原告：张性贤，女，1969年10月2日出生，汉族，天津北辰医院工作人员，住天津市北辰区。被告：齐萍，女，1969年6月27日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李广武，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕玉若，山东信谊律师事务所律师。第三人：谢杰田，男，1964年3月14日出生，汉族，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：谢存悦（系第三人谢杰田之子），男，1990年10月6日出生，汉族，兴业银行股份有限公司工作人员，住山东省烟台市莱山区。第三人：烟台爱好家房产经纪有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区华茂街49号烟中大厦1702室。法定代表人：刘云蕾，总经理。委托诉讼代理人：张秀丽，女，该单位工作人员.原告张性贤诉被告齐萍、第三人谢杰田、第三人烟台爱好家房产经纪有限公司（以下简称爱好家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张性贤、被告的委托诉讼代理人李广武、滕玉若及第三人谢杰田的委托诉讼代理人谢存悦、第三人爱好家公司的法定代表人刘云蕾和委托诉讼代理人张秀丽到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告张性贤向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行房屋买卖合同并协助将坐落于烟台市芝罘区顺太街18-14号房屋（以下简称涉案房屋）过户至第三人谢杰田名下。2、被告向原告支付违约金124000元（以总房款620000元的20%计算）。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告继续履行房屋买卖合同并协助原告将涉案房屋过户至原告名下;2、被告向原告支付违约金124000元（以总房款620000元的20%计算）。事实与理由：2017年8月21日，原、被告通过第三人爱好家公司签订了《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买涉案房屋，房屋总价款620000元；第三人爱好家公司代被告收取原告支付的定金30000元，原告一次性将房款于2017年8月29日前打入第三人爱好家公司账户，第三人于过户当日将50%房款支付给被告，余款待原告房证出证当日付清，被告收款后腾退涉案房屋。合同签订后，原告依约向第三人支付了30000元购房定金，经原、被告协商一致，被告与第三人于2017年8月22日在烟台市不动产登记中心芝罘分中心签订了备案的《房屋买卖合同》，用于买卖双方申报税费，且第三人谢杰田于当日亦缴纳了土地出让金和契税等相关费用。但在合同约定的付款期限届满前的2017年8月28日，被告电话告知原告拒绝继续履行合同，故其行为已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告齐萍辩称，（一）依据原、被告签订的《房屋买卖合同》，原告未依约履行付款义务，被告可行使后履行抗辩权。原告擅自采取所谓赠与方式将涉案房屋让与第三人，并与被告办理税款缴纳手续，直接导致本案原、被告之间的买卖合同关系混乱，且导致原告诉请无法实现。因本案存在两份签订主体不同的房屋买卖合同，故原告不具备提起诉讼的主体资格。（二）在原告未依约履行付款义务后，涉案房屋纳入政府拆迁范围，且属于政府的政策性拆迁。此次政策性拆迁属于不可抗力，并非原、被告在签约时已知悉的事项，故双方未在合同中进行相应拆迁事宜的约定。因拆迁事由将导致涉案房屋无法交易，属于法定免责事由。被告在后期知悉拆迁事宜后，为妥善解决本案纠纷，多次拒绝拆迁部门的奖励政策，也可说明被告不存在恶意违约的行为。（三）即使被告存在违约行为，原告无权既要求被告继续履行合同，又要求被告按照解除合同的违约条款支付违约金，故该两项诉请不能同时主张。且原告主张的违约金应当与其损失相应，鉴于本案合同签订时间短暂，原告因合同履行的义务轻微，故其主张的违约金没有合同依据，且标准明显过高。第三人谢杰田所支出的税费，在合同解除后可以通过税务部门进行返款回转，基本不存在额外损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人谢杰田述称，原、被告之间的房屋买卖合同关系是真实的，原告及第三人谢杰田向相关部门缴纳了税款等，被告对此知情，双方的交易合法合理。被告存在违约行为，应当依约承担违约责任。第三人爱好家公司述称，（一）原、被告经第三人爱好家公司居间签订了《房屋买卖合同》，双方的交易系自愿真实的。原告缴纳的定金以及被告提交的房产证书均由第三人爱好家公司持有。原、被告依约缴纳税款、查档后，被告拒绝继续履行合同。（二）被告辩称因涉案房屋纳入拆迁范围无法交易不属实，被告未将涉案房屋产权证书交给拆迁部门，故双方交易仍可继续履行。现因被告不配合办理涉案房屋的过户手续，才导致合同无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：原告与张性杰系姐妹关系，第三人谢杰田与张性杰系夫妻关系。2012年3月30日，涉案房屋的所有权登记在被告齐萍名下（产权证号为：烟房权证芝字第××号）。2017年8月21日，原、被告及第三人爱好家公司在签订的《房屋买卖合同》中约定：原告购买被告所有的涉案房屋，建筑面积61.60平方米，房屋价款为620000元；第三人爱好家公司代被告收取原告支付的定金30000元，被告向原告和第三人爱好家公司提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户；原告一次性于2017年8月29日前将房款打入第三人爱好家公司，第三人爱好家公司于过户当日付给被告50%的房款，余款待原告房证出证当日付清，被告全款到位的当日腾房；被告于产权证过户后房屋交接当日将户口从原房址迁出、交清腾交日前房屋所发生的水电暖等一切费用；被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下，过户过程中双方产生的税费根据国家规定承担；任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房额的20%支付违约金。合同签订后的当日，原告依约向第三人爱好家公司支付了购房定金30000元，第三人爱好家公司亦向原告出具了收款收据。2017年8月23日，烟台市地方税务局针对涉案房屋的交易开具了金额为4292.81元的契税完税证明和金额为420000元的增值税发票各一份，载明的纳税人为第三人谢杰田。同日，第三人爱好家公司组织双方对涉案房屋进行了查档，并将涉案房屋的产权证书原件交付给房产管理部门，现已被被告取回。2017年9月4日，原告与被告、被告丈夫董晓光的谈话录音（1）中，被告表示：“你说我不是不想卖给你，也想卖给你，你说我现在这个状况也交易不了。”原告问：“你交易不了，不是房子卖不了，是你自己家庭纠纷原因，对吧”。被告回复：“对，就是纠纷，是你等不了，你能等得了吗？”…。原告表示：“……8月25号你告诉我你不卖了，你说家庭纠纷卖不了”被告回复：“我等我和我对象商议商议看看怎么办”。录音（2）中，被告表示：“你也来不了，找你协商一下，我得赔俺姐那个钱，能找出来找出来，找不出来，我赔你两个钱。”原告问：“你的房子不想卖我了，给我两个钱呗？”被告表示：“昂，不是……”原告问：“你和中介怎么说的，你说这个房子不想卖我了，那是8月26、25号和中介说的”。被告表示：“我现在有点事，回头打给你。”录音（3）中，被告丈夫董晓光表示：“我家的情况我跟你说了，有交易不了的问题；暂时交易不了，需要你等一下，等不了咱就选择别的”。原告问：“不是等不了，是等多长时间？给我重新签的协议，可以等”。2017年9月6日，北部滨海开发建设指挥部发布的《关于朝阳街区项目（一期）进行入户评估调查的通知》及《朝阳（一期）历史文化街区住宅房屋搬迁范围通告》中载明：因对朝阳历史文化街区保护性提升改造项目范围内的住宅房屋实施协议搬迁，烟台市芝罘区人民政府设立北部滨海开发建设指挥部，负责具体搬迁事宜，指挥部将于2017年9月7日至2017年9月17日组织评估机构等单位对搬迁范围内住宅房屋进行入户评估调查；请各搬迁人备齐房屋产权证书、土地使用权证书、房改售房价格审查书、户口簿、身份证、结婚证等证件，配合入户评估调查登记工作；本次搬迁范围为东至解放路，南至北马路，西至海关街-阜民街-广东街，北至海岸街。庭审中，原、被告及第三人均一致认可涉案房屋已纳入朝阳街区项目（一期）搬迁范围。为证明其有能力一次性支付涉案房屋的购房款，原告向本院提交了原告名下的、兴业银行股份有限公司天津北辰支行的银行卡流水明细一份，载明截止到2017年8月30日，原告账户内的存款余额为643121.52元。被告质证称，对该证据的真实性没有异议，但原告是否具备付款能力与其是否按照约定付款没有直接联系；从该证据可以体现原告确实没有按照合同约定时间进行付款。第三人谢杰田质证称，对上述证据的真实性及证明内容均无异议。第三人爱好家公司质证称，对上述证据的真实性无异议。针对涉案房屋税费单据载明的纳税人为第三人谢杰田的原因。原告与第三人爱好家公司均述称，原告购买涉案房屋的目的是为了赠送给第三人谢杰田，故以第三人谢杰田的名义缴纳税费，将涉案房屋的产权登记手续由被告直接转移登记至第在三人谢杰田名下；对上述情况，被告在签订《房屋买卖合同》时明知的。被告则明确予以否认，表示不清楚原告与第三人谢杰田之间的关系；缴纳税费时被告在场，虽然没有证据提交，但被告当时针对税费单据中载明的纳税人为第三人谢杰田、不是原告本人，曾向第三人爱好家公司提出过异议，只是在第三人爱好家公司的坚持下办理了税费。针对涉案房屋剩余房款没有支付的原因。原告述称，2017年8月28日，被告电话告知原告不能履行合同。原告将情况反馈给第三人爱好家公司后，第三人爱好家公司又核实了被告确实不能继续履行合同。征求第三人爱好家公司的意见后，原告没有将剩余房款590000元付至第三人爱好家公司账户内。第三人爱好家公司述称，履约中的2017年8月28日左右，第三人爱好家公司通知被告办理涉案房屋的过户手续，被告表示因家中有事无法到场，后多次要求，被告告知无法继续履行合同。2017年8月28日，原告电话询问第三人爱好家公司是否支付剩余房款，第三人爱好家公司建议原告暂缓付款。诉讼中，根据原告的申请，本院依法追加第三人爱好家公司参加诉讼。本院认为，（一）原、被告及第三人爱好家公司在2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。且《房屋买卖合同》的签订时间在2017年9月6日涉案房屋纳入拆迁范围之前，不存在《房屋买卖合同》无法履行的情形。（二）履约中，原告依约向第三人爱好家公司支付了购房定金30000元，被告明确拒绝继续履行合同，至今未协助原告办理涉案房屋产权过户手续的证据充分，有2017年9月4日的录音内容及双方当事人的当庭陈述佐证；原告有权拒绝支付剩余购房款590000元，被告以原告逾期支付购房款的行为导致合同无法履行的抗辩理由，与证据事实不符，本院依法不予采信。现原告请求被告继续履行合同、协助办理产权过户手续的主张，本院依法予以支持，但原告也应依约履行相应的付款义务。另外，原告作为买方，要求被告协助将涉案房屋的产权过户手续直接办理至第三人谢杰田名下、并实际以谢杰田的名义缴纳了房屋交易税费的行为，与合同约定不符。因原告亦存在过错，故原告请求被告支付违约金124000元的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、限原告张性贤于本判决生效之日起十日内向被告齐萍支付房款590000元，由第三人烟台爱好家房产经纪有限公司代为收取。二、限被告齐萍于本判决生效之日起十五日内协助原告张性贤将坐落于烟台市芝罘区顺太街18-14号房屋的产权登记手续变更至原告张性贤名下。三、驳回原告张性贤的其他诉讼请求。案件受理费11240元，由原告张性贤负担5620元，被告齐萍负担5620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  宁雯静人民陪审员  张举秋二〇一九年一月十八日书 记 员  常艳婷