河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初10290号原告：李燕，女，1985年2月21日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：马振华，河南威鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仔濛，河南威鼎律师事务所实习律师。被告：郑州翰锋置业有限公司，统一社会信用代码91410182090939184W，住荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：杨海波，公司执行总经理。委托诉讼代理人：袁亚琼，公司员工。委托诉讼代理人：陈辉，公司员工。原告李燕与被告郑州翰锋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马振华、王仔濛，被告的委托诉讼代理人袁亚琼、陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号房屋；2.判令被告向原告支付违约金暂计9956.2元（自2017年10月31日起至2017年11月27日）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1.判令被告承担房屋质量保修的时间自实际交付房屋之次日计算；2.依法确认原告不承担房屋交付之前的物业费；3.判令被告以总价款858293元为基数按日万分之二的标准赔偿原告自2017年11月28日至房屋实际交付之日的违约金，截至2019年12月19日，原告请求赔偿的数额计算为129087.3元。事实和理由：2015年10月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告出售位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号房屋，总价款为858293元，房屋交付日期为2017年10月30日；该合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同签订后，原告按照约定支付了全部房款858293元，被告开具了购房发票；原告事后未曾收到被告有关交房通知，曾于2017年10月30日到被告的售楼部，被告的工作人员拒绝安排交房，被告以房屋存在质量问题、不符合交付条件为由至今未向原告交付房屋；被告已构成违约，应支付违约金、承担相关物业费等责任。被告辩称：涉案房屋已于2017年8月30日取得《竣工验收备案证书》，达到合同约定的交付条件，被告已在2017年10月22日即合同约定的交付日期之前向原告发出了收楼通知，敦请办理收楼手续，原告可以到场办理交房，事实上涉案房屋的楼上、楼下、隔壁业主均已完成交房，原告诉称逾期交房与事实不符，主张的违约责任缺乏法律依据；本案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第2项约定，“买受人未在合同约定的交付期限前来接交该商品房的，该商品房的保修期限自合同约定的交付期限届满次日起计算。”若在买受人怠于收房的情况下，让保修期一直延期，无疑加重了出卖人的保修负担，因此，本案房屋的保修时间应自2017年10月31日起算，原告要求自房屋实际交付次日开始计算房屋质量保修时间，缺少依据，也有失公平；原告所称物业费问题，与本案非同一法律关系，属于其与小区物业公司之间的物业服务合同关系，不属于商品房买卖合同的范畴，其相应诉请应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年10月份，原告为购买由被告预售的涉案商品房，签订了《认购书》两份；其后，双方于2016年发生两起商品房预约合同纠纷，该两案纠纷均经本院判决处理。2015年10月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及有关附件一份。该合同及附件的主要相关内容包括：房屋位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号；总房价为858293元，于2015年10月31日给付首付款258293元，以商业贷款方式支付其余60万元；房屋交付日期为2017年10月30日，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人未发出书面交房通知书或买受人未收到通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交房手续的时间，该房所在地为办理交房手续的地点；“如双方约定买受人在办理交付手续前或办理手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人”；由于买受人原因，未能按期交房的，视为出卖人已按期交付该商品房；买受人未在合同约定的交付期限前来接交该商品房的，该商品房的保修期限自合同约定的交付期限届满次日起计算；买卖双方相互送达与合同有关的通知书，需以挂号邮寄获知专差送达，出卖人的通知在到达合同记载买受人地址之日视为已送达，且买受人清楚了解了通知的内容。当事人在签订本案《商品房买卖合同》的同时，签订了一份《借款协议》，该协议约定，原告向被告借款21.4万元用于支付其购房的首付款，该笔借款由原告于2016年、2017年、2018年分三期偿还，若未按期偿还，则每日按逾期金额的万分之五支付违约金。前述两合同签订后，原告交付了部分购房款，办理了有关按揭贷款手续，没有按约定履行本案《借款协议》的还款义务；被告于2015年11月10日为原告开具了预收购房款258293元的票据，于2016年6月16日为原告开具了预收购房款60万元的票据；本案所涉商品房建成后，被告于2017年8月30日经有关政府部门竣工验收备案审查，取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。2017年10月22日，被告按照本案《商品房买卖合同》记载的地址及电话，以挂号信方式向原告邮寄了《期楼收楼通知书（未交清楼款）》一份，通知其房屋已达到交付条件，可如期交付，并告知其尽快处理未付清房价款问题，否则被告有权拒绝交房而不承担违约责任；2017年10月30日，原告到被告的售楼部了解情况，未交清欠款，双方未能办理交房手续。2018年1月8日，因原告没有履行本案《借款协议》的还款义务，当事人产生诉讼，该案纠纷已经本院判决处理。本院认为:当事人为进行房屋买卖而签订相应合同之后，应其约定全面履行各自的义务；当事人当时根据各自的实际情况，自愿针对首付款问题进行了特殊安排，说明有关“出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人”等书面约定，也是针对首付款问题及交房条件的约定，其约定有效。被告提供的有关工程竣工验收备案证书表明涉案房屋早已经具备合同约定的交付条件，原告现无证据表明房屋质量不合格，原告有关被告曾以房屋质量问题拒绝交房的主张，不合情理，本院不予采纳；被告曾按约定的方式向原告邮寄了受领通知书，并重申了交房条件，原告事后也如期到场了解情况，可以推定该邮件已经送达，原告无证据表明该邮件与其买房事宜无关，原告有关未获得该次通知的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳；被告已经履行了相应通知义务，作为债务人已经提出了履行交房义务的请求，原告拒不结清欠款，单方拖延交房条件的成就时间，应承担相应不利后果；本案合同还约定，由于买受人原因，未能按期交房的，视为出卖人已按期交付该商品房，因此，原告以被告构成违约为理由提出的本案诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；当事人针对涉案房屋买卖等有关问题，已经多次产生诉讼，继续长期拖延交房事宜，不利于法律关系的稳定，不利于各方的生产、生活；原告受领迟延，债务并不消灭，被告需继续履行合同，原告需协助办理相应交接事宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百三十条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告郑州翰锋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李燕交付其位于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园一期125幢2单元203号房屋；原告李燕协助办理相应交接事宜。二、驳回原告李燕其他诉讼请求。案件受理费2882元，减半收取计1441元，由原告李燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张万青二〇一九年一月十日书记员  杨 萌