广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0106民初2954号原告：**，女，1992年8月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王宏、洪顺锤，均系广东圣和胜律师事务所律师。被告：广州天禧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路10号5101房，统一社会信用代码914401010784125075。法定代表人：李思廉，系该司董事长。委托代理人：李彪、张若晴，均系广东正大联合律师事务所律师。原告**诉被告广州天禧房地产开发有限公司（以下简称“天禧公司”）商品房预售合同纠纷一案，本案现已审理终结。原告**诉称：我方与天禧公司于2016年3月27日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由我方向天禧公司购买天河区云启街1号（商业、住宅楼自编1栋）2405房，房价款总额为4160334元。合同第十三条约定天禧公司应当于2017年7月30日前将房屋交付我方，第十四条约定天禧公司延期交房应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按我方已付房价款0.02%的标准向我方支付违约金。上述合同及补充协议签署后，我方依约全额支付了购房款及物业专项维修资金等费用，但天禧公司未能依约交房。经我方反复交涉，天禧公司只按每日0.02%的标准向我方支付了2017年12月31日前的延期交房违约金。对于我方提出的2018年1月1日起继续按该标准支付延期交房违约金的要求，天禧公司以补充协议第八条第二款的约定为由予以拒绝。此时，我方才留意到该“如天禧公司未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%”格式条款的存在。我方认为，该补充协议条款将违约金总额限制在3%范围内没有任何法律和事实依据，属于天禧公司不当免除自身责任损害我方利益，有违公平合理原则，在天禧公司延期交房的违约状态持续存在的情况下，违约金应继续计算且上不封顶。《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是天禧公司为了重复使用而预先制定、并在订立合同时未与合同相对方进行协商的合同，属于典型的格式合同，在订立合同时天禧公司对该条款没有遵循公平原则确定双方的权利义务，亦没有采取合理方式提请我方注意该条款，更没有对该条款进行说明，应属无效条款。现提起诉讼，请求判令：1、确认《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条第二款“违约金累计不超过该商品房总价款的3%”格式条款约定无效；2、被告自2018年1月1日起每日按已付房价款0.02%的标准向原告支付延期交房违约金至被告依约实际交房时止；3、被告承担本案的诉讼费用。本院经审查查明：2014年9月28日，原广州市规划局向天禧公司核发《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为天禧公司，建设项目名称为商业、办公、住宅楼工程4幢；建设位置为天河××××文明路；建设规模为商业、住宅楼工程（自编号1#）1幢，地上39层（部分1、2层，另设地下室2层）21517平方米；住宅楼工程（自编号2#）1幢，地上39层（部分1、2层）20199平方米；等。该许可证附件《建设工程审核书》第八条载明“涉及建筑控高等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按照其要求办理，若相关专业管理部门提出修改意见的，应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续”。2015年6月10日、8月7日，天禧公司取得《广东省广州市商品房预售许可证》，载明：项目坐落天河区车陂街道××北街东侧，项目名称云启家园，预售房屋栋号及层数1-2栋/39层，发证机关广州市国土资源和房屋管理局。预售许可证发证时已建层数为1-2栋/26层。2015年8月8日，案外人中国人民解放军九五一七一部队（以下简称“九五一七一部队”）向天禧公司发出《关于富力万科云启项目超高事》：我部在检查巡视时发现贵公司富力万科云启项目超高，其中2栋39层住宅用房，经测算该项目建成后总广州高程可达130多米，处在我部机场南端净空区域内，严重超出军用机场控高规定，影响我部飞行安全，经沟通查实，贵公司在未征求我部控高建议和相关控高审批的情况下开工建设，我部要求贵公司立即停工整改、调整建设方案报我部，按照机场控高审批高度要求处理解决。2015年8月13日，原广州市规划局向天禧公司发出《关于尽快办理调整建筑设计方案手续的函》：我局在《建设工程规划许可证》附件《建设工程审核书》中明确，涉及建筑控高等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按照其要求办理，若相关专业管理部门提出修改意见的，你单位应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续；现九五一七一部队向我局反映你单位位于天河××××文明路建设商业、办公、住宅楼4幢（以裙楼连体）的工程目前仍未征求控高意见，导致已严重影响该部队飞行安全，你单位应按规定，尽快就控高问题征求该专业管理部门意见，并依意见尽快到我局办理调整建筑设计方案的有关手续。2015年10月28日，九五一七一部队向原广州天河区规划局发出《关于超高建筑物处理意见》：2015年9月24日，我部向广州市规划局反映天禧公司富力万科云启项目超高事宜；2015年9月27日，我部向天河区规划局发函关于办理《建设工程规划许可证》须征求军用机场控高意见等内容。2016年3月27日，**与天禧公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由**购买天河区云启街1号（商业、住宅楼自编1栋）2405房（以下简称“涉案房屋”）。合同签订后，**依约支付了全部购房款。2017年7月5日，天河区国土资源和规划局先行办理了涉案房屋所在楼盘22层及以下（即广州高程80米以下）的建设工程规划验收，并核发《建设工程规划验收合格证》。本案审理过程中，我院向广州市国土资源和规划委员会（以下简称“市国规委”）发函调查。该委函复我院称：一、《建设工程规划许可证》附件2为《建设工程审核书》；二、《建设工程审核书》第八条所指的建筑控高管理部门包括但不限于九五一七一部队。三、经核查，我局建设工程规划许可证许可建设单位建设商业、住宅楼工程(自编号1#)1幢，地上39层（部分1、2层，另设地下室2层），商业、住宅楼工程（自编号2#）1幢，地上39层（部分1、2层），《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预（网）字第××号）载明预售房屋层数为39层，故云启家园80米以上建筑部分（23-39层）已取得建设工程规划许可。我局2014年9月28日核发的《建设工程规划许可证》附件2《建设工程审核书》第八条明确“涉及人防工程、环境保护、卫生防疫、园林绿化、建筑控高、轨道交通、文物保护、国家安全等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按其要求办理。若相关专业管理部门提出修改意见的，你单位应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续”；建设单位在建设期间已收到九五一七一部队的整改意见，我局也于2015年8月11日获悉该情况后于2015年8月13日以《关于尽快办理调整建筑设计方案手续的函》提醒建设单位尽快申请调整建筑设计。因涉案房屋所在部分（23-39层）尚未通过规划验收，至今尚未交付使用，致成本讼。本院经审查认为：原广州市规划局核发的穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所附的《建设工程审核书》明确如楼宇建设涉及建筑控高等专业管理问题，应按相应管理部门意见办理，若相关管理部门提出修改意见的，需天禧公司办理调整建筑设计的有关手续后方可生效，可见规划部门许可天禧公司对富力万科云启家园进行住宅楼39层的建设是附条件的。根据本案查明的事实，首先，市国规委向本院出具的复函内容显示，该委确认上述《建设工程审核书》中所指的“建筑控高管理部门”包括但不限于九五一七一部队，但并未明确“建筑控高管理部门”的具体管理部门，本案中亦未有证据显示相关行政主管部门曾向天禧公司明确指明应向何方征求建筑控高意见。其次，九五一七一部队并非行政管理部门，其要求天禧公司对超高建筑部分予以拆除的意见并非行政决定，对于超高建筑部分应如何处理，最终仍应由相应的行政主管部门作出认定处理。再次，九五一七一部队作为《建设工程审核书》中所指的“建筑控高管理部门”之一，在其作出要求天禧公司拆除超高建筑部分的意见后，对于其核定的超高部分的建筑具体应如何处理，行政主管部门并未作出明确的处理决定，天禧公司在原广州市规划局向其发函明确要求其至该局办理调整建筑设计的有关手续的情况下至今亦尚未办理。综上，穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所涉及的住宅楼23-39层的部分（即九五一七一部队核定的建筑超高部分）的效力尚未确定，富力万科云启家园内两幢住宅楼的23-39层部分的建筑性质尚未明确，从而导致**与天禧公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同效力无法确定，对于合同相对方的履约行为如何定性亦无法确定。因此，本院认为本案应由行政主管部门先予处理为宜，在行政主管部门对穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所涉住宅楼23-39层部分的建筑规划性质作出明确界定及处理后，再行提起民事诉讼。故对本案原告**提起的诉讼，依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告**的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧人民陪审员 焦 红人民陪审员 梁淑妍二〇一九年一月二十一日书 记 员 蒲肖明陈玉娟