山东省枣庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁04民终3659号 上诉人（原审被告）：山东皇冠商业有限公司，住所地枣庄市薛城区临山路西侧火车站东南。 法定代表人：魏坚，执行董事。 委托诉讼代理人：薛连川、王东，山东薛国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司，住所地济宁市微山县付村镇。 法定代表人：于华兵，执行董事。 委托诉讼代理人：王梦龙，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。 原审第三人：枣庄市捷鸿经贸发展有限公司，住所地枣庄市薛城区临山路**。 法定代表人：王怡，董事长。 委托诉讼代理人：刘朋，山东薛国律师事务所律师。 上诉人山东皇冠商业有限公司（以下简称皇冠商业公司）因与被上诉人枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司（以下简称付煤公司）及第三人枣庄市捷鸿经贸发展有限公司（以下简称捷鸿公司）物权保护纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2××8）鲁0403民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皇冠商业公司上诉请求：1.撤销枣庄市薛城区人民法院（2××8）鲁0403民初3019号民事判决；2.依法改判上诉人继续使用至租赁期满，租赁期满前不应向被上诉人承担房屋占用费用；3.驳回被上诉人的诉讼请求；4.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，判决没有事实和法律依据，请二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。1、上诉人与一审第三人之间系合法有效的租赁关系。上诉人与第三人签订《协议书》使用涉案房产，租赁使用的前提是上诉人需要对涉案房产进行装修投资，并以部分利润作为租金。虽然是《协议书》，但实质上是上诉人以装修的投资和部分经营利润作为租赁费用，这也是商场经营招商的通用做法，也是市场规则。一审庭审中提交了《协议书》，该协议系在工商登记部门备案的协议，被上诉人和上诉人对该份证据均无异议，该协议并不违反任何的法律强制性规定，因此上诉人与第三人的租赁关系合法有效。2、被上诉人评估的房屋占有使用费没有事实和法律依据，上诉人无义务承担原租赁协议之外责任。上诉人与第三人签订的《协议书》已经明确了租赁期间的权利义务，上诉人与捷鸿公司是有条件的权利义务，上诉人对涉案房屋进行了装修投资以折抵租赁期间的租赁费用，上诉人租赁时该房屋只是毛坯房，作为上诉人已投资两千余万元，对应使用15年，现在只是使用9年，并且经营出现连续亏损。被上诉人脱离事实现状进行评估而增加房产使用费，显然缺乏事实依据，上诉人无义务承担。根据本案事实，在被上诉人与第三人的案件中评估拍卖涉案房产时并没有对上诉人的投资进行相应的评估和处理，也没有通知上诉人，一审判决上诉人给付被上诉人房屋占有使用费，从事实上和法律关系上都不能成立，显然是侵害了上诉人的财产权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，其在本案涉案房屋转移给被上诉人后，上诉人与第三人的租赁合同仍然有效，上诉人有权在租赁期限内继续使用涉案房屋。上述法律规定属于承租人占有租赁物并进行使用收益的权能，使用收益必须以取得实际租赁使用权为前提，所以承租人占有使用权应受到保护。买卖不破租赁原则，特别是对于不动产，在租赁期间出租人的不动产转移给第三人的，对受让第三人继续有效，买卖不破租赁原则符合保护承租人的利益需要。结合本案上诉人方的承租权益应受到保护。对此如被上诉人行使权利，就依据上述规定履行，上诉人享有继续履行原租赁房屋协议的使用权，否则被上诉人应将上诉人投资款项给予经济补偿，应按照买卖不破租赁的原则，维护上诉人的权利，请二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审未查明案件事实。被上诉人诉请的涉案房产A座第三层（枣房权证薛城字第××号）并非上诉人全部使用，上诉人只是使用大部分，其余属于他人使用，但一审没有查清该事实，一审判决上诉人承担该部分的房屋占有使用费显然是错误的，该项认定属于事实不清，事实上上诉人不应承担任何责任。三、被上诉人如收回涉案房产应对上诉人投资财产给予评估并支付对价。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条执行人员应当对拍卖的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录，或者收集其他相关资料的规定，枣庄中院在执行中应当告知了被上诉人涉案房屋的权属和占有情况，即被上诉人在竞买前已经知道案涉房产由上诉人租赁使用，作为上诉人租赁投资，应当另行评估金额返还上诉人，然后在执行中责令腾空交付，如果被上诉人想占有，首先将上诉人投资额给予评估返还，假如被上诉人不返还，也应由上诉人继续使用。四、一审程序错误，一审中为查明案件事实，上诉人依法追加第三人捷鸿公司参与诉讼，但一审法院并没有让第三人行使答辩的权利，显然是剥夺了第三人的诉讼权利，程序违法。综上所述，一审法院事实认定错误，程序违法，被上诉人的诉请没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回被上诉人的诉讼请求。 付煤公司辩称，上诉人与原审第三人签订的协议书系合作投资协议，由原审第三人提供涉案房产交由上诉人使用，上诉人与原审第三人按利润分成，不属于租赁合同法律关系范畴，不适用买卖不破租赁原则。被上诉人于2012年12月31日依法取得涉案房产所有权，并享有、占有、使用、收益和处分的权益，上诉人未经被上诉人许可，长期占有、使用涉案房产的行为损害了被上诉人合法权益，我方有权要求上诉人支付房屋占有使用费。上诉人作为原审被告主体适格。上诉人原审庭审中自认涉案房产由上诉人使用，没有其他单位使用，原审判决认定事实清楚。上诉人基于与原审第三人签订的协议书，对涉案房产进行投资装修，根据合同相对性原则，上诉人因投资装修产生的损失，应向原审第三人另行主张，不属于本案审理范围。原审第三人已依法参加原审庭审，充分行使诉讼权利。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 捷鸿公司陈述意见，对上诉状没有意见。对登记在被上诉人名下的A座第3层最北端的房屋，是出租给皇冠大酒店使用的。 付煤公司向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告所有的薛城区临山路12号A座第三层房产；2、判令被告支付自2013年1月1日起至2××8年8月31日期间的房屋占用使用费346.6万元；3、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2××8年9月1日委托山东忠信资产评估有限公司，对诉争的薛城区临山路12号A座第三层房产2013年1月1日至2××8年8月31日历年房屋租赁价值进行了评估，经评估上述期间房屋租赁价值合计为346.6万元。庭审期间，一审法院告知皇冠商业公司可申请重新评估，但该公司未在一审法院限定时间内申请重新评估。再查明，皇冠商业公司2007年12月4日成立，公司最早名称为枣庄捷鸿时代百货有限公司，后变更为枣庄皇冠时代百货有限公司、山东皇冠购物休闲有限公司、山东皇冠商业有限公司.第三人捷鸿公司成立于2000年7月12日，法定代表人王怡。 一审法院认为，买卖不破租赁原则适用的前提系租赁关系合法有效，本案中被告就其与第三人协议约定的双方权利义务履行状况并未提交证据予以证实，对皇冠商业公司该项辩解一审法院不予采信。因本案原告诉请为返还涉案房产，该权利为物权，不适用诉讼时效，皇冠商业公司该项辩称无法律依据；皇冠商业公司未对原告单方就涉案房产所作评估申请重新鉴定，亦未提交证据证实该评估结论存在不予采信情形，应视为对其民事诉讼权利的放弃，对原告单方所作评估结论应予采信。关于被告与第三人之间基于无偿使用协议对涉案房产所进行的装修等投资，系其与第三人之间基于租赁合同所产生的另一法律关系，与本案原告诉请不属合并审理范围，对其该项请求，一审法院不予处理。被告提出占有使用费时效抗辩，在原告未提交证据证实其在起诉之日起三年前主张过使用费权利的情形下，对该项辩解，一审法院部分予以支持，被告应予支付原告2××8年10月15日前三年内的占有使用费用，结合原告诉请及评估结论，具体为：2015年10月16日至2××8年8月31日期间，55.9万元=12个月×2.5个月+67.1万元+67.1万元+44.7万元，计1，905，458.33元。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论通过。判决：一、被告山东山东皇冠商业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司位于薛城区临山路12号A座第三层（证号：鲁（2××8）枣庄市不动产权第4003340号）房产，并支付原告枣庄矿业（集团）寸付村煤业有限公司自2015年10月16日起至2××8年8月31日期间的房屋占用使用费1，905，458.33元；二、驳回原告枣庄矿业（集团）付村煤业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34，528元、保全费5，000元，均由被告山东皇冠商业有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。 本院二审期间，上诉人提交三组新证据。证据1、枣庄市捷鸿经贸发展有限公司薛城临山路12号A座三层房产证复印件一份及附图一份；证明：被上诉人起诉上诉人所在的方位，根据该房产证面积4082.48平方米，但上诉人没有完全租赁，三层北边800平方上诉人没有使用，提交的面积图清晰表明，但一审判决认定为上诉人使用是不对的。被上诉人委托资产评估没有到现场勘查，如果去完全知道涉案房产不是上诉人全部使用，因为是全部隔断不同经营使用的。证据2、照片一宗；证明：被上诉人起诉的4082.48平方米中，该照片显示涉案房产有部分不是上诉人使用。反映一审判决认定错误，其评估只是按照房产证面积，凭空想象制作，没有勘查及对上诉人使用进行评估。三、照片（上诉人使用第3层部分租赁面积照片一份两张）；证明：上诉人租赁第3层是商场经营，不是被上诉人评估报告中全部按酒店经营方式评定，被上诉人提供资产评估有关事项的说明表明对4家酒店正常经营确立的参考，并按照4家酒店租赁金额平均得出来的数认定，表明评估单位没有到现场勘查了解，商品经营按酒店标准评定是错误的，该评估不符合客观事实，是虚假的。被上诉人提供房产证2××8年5月23日，是上诉人租赁后被上诉人通过拍卖取得，是框架房产。价值每平方不过3千元，购买价1200万元，上诉人是2010年12月20租用的，上诉人负责所有设备及产装修投资并独立经营，期限2011年1月1日至2026年12月31日止，被上诉人不能将上诉人投资的财产委托评估的依据而确立租金，如评估应对上诉人投资返还，否则构成不当得利，但一审对评估数额全部认定，判决支持被上诉人是事实认定错误。被上诉人发表质证意见为：证据1、2、3：上诉人提交的房产证、测绘图复印件，真实性无法核实。其提交的照片没有形成时间，对真实性无法核实。对上诉人的证明目的有异议。一审庭审中，上诉人已自认涉案房产全部由其使用。即使上诉人称的800平方米未进行投资装修，但涉案房产均应处于上诉人的占有使用中。一审中提交的评估报告合法有效。我方依据评估报告评估金额有权要求上诉人承担涉案房产房屋占用使用费。原审第三人对上述证据均没有意见。本院审理认定事实与一审一致。 本院认为，涉案房产系被上诉人通过法院依据生效法律文书执行而取得，且取得不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第十六条的规定，被上诉人对涉案房产享有所有权。作为权利人，要求无权占有人返还涉案房产有法律依据。上诉人主张其依据租赁合同关系有权占有使用该房产，但其提供的证据不足以证实，该主张本院不予支持。关于占有期间的房屋损失，原审时被上诉人提交了鉴定意见作为证据，而上诉人并未申请重新鉴定予以反驳，因此原审采信该证据并无不当。关于装修损失，可另行主张权利。关于上诉人所称的原审程序违法问题。本院经核查一审卷宗，并无不当。 综上所述，山东皇冠商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34,528元，由上诉人山东皇冠商业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  龚爱梅 审判员  李 莹 审判员  孙 晓 二〇一九年十二月六日 书记员  高文娜