广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终154号 上诉人（原审被告）：冉玉林，男，1957年7月4日生，汉族，原住广西壮族自治区天峨县向阳镇向阳村****，现住广西壮族自治区天峨县。 委托诉讼代理人：谭振猛，广西博爱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭漠合，男，1983年2月17日生，壮族，公务员，住广西壮族自治区天峨县。 上诉人冉玉林因与被上诉人郭漠合建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服天峨县人民法院（2018）桂1222民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案案件事实清楚，法律关系明确，本院对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。 冉玉林上诉请求:1.撤销一审判决，并改判上诉人无需支付被上诉人的利息损失;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人与被上诉人签订《土地转让合同》时尚未取得涉案土地的产权证书，根本不具备合法转让涉案土地的条件与资格。2.涉案土地在城镇规划区范围内，受《中华人民共和国城乡规划法》调整，所谓的《天峨县六排镇纳挥小区规划建设平面布置图》仅是上诉人单方面的设想，《土地转让合同》约定的宅基地并未经过规划主管部门的规划许可，因此，该合同内容违反法律强制性规定，应认定为无效合同。3.《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第七条规定：“城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。”据上述法律规定，上诉人虽已在2018年2月23日取得涉案土地的产权证书，但该宗地的规划许可证已确定用地性质为其他普通商品住房用地，上诉人依法不能将该地擅自变更为宅基地出让给被上诉人，涉案合同明显违反上述法律强制性规定，应认定为无效合同。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前所述，本案涉诉合同因违返法律强制性规定，导致合同无效。被上诉人在与上诉人签订合同时明知涉案土地未经规划主管部门规划且上诉人未依法取得涉案土地的权属证书，故其对合同无效亦存在过错，应当各自承担损失。 郭漠合辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人所签订的合同合法有效。一、上诉人在与被上诉人签订合同时，其拥有案涉土地的使用权，并且当时该地未经过规划确定为普通商品房住宅用地，合同签订后上诉人才申请规划确定为普通商品房住宅用地。在被上诉人拥有案涉土地使用权的情况下，其与上诉人签订合同将案涉土地使用权转让给上诉人，合同合法有效。退一步说，即使合同无效，只是上诉人存在过错而被上诉人不存在过错，上诉人应自行承担全部过错责任。上诉人在与被上诉人签订合同时声称已经与政府签订合同,获得案涉土地的使用权，并可以依法过户到上诉人名下。法律并不禁止国有土地使用权的转让，在上诉人声称其已经获得案涉土地使用权，且确实已经获得的情况下，被上诉与签订土地使用权转让合同不存在过错。综上，无论合同有效还是无效，上诉人都应当退还本金及赔偿被上诉人的损失。二、被上诉人的一审诉讼请求是请求上诉人退还上诉人的本金及赔偿损失，这当然已经明确是解除合同了，没有解除合同岂有退还本金和赔偿损失之请求。故上诉人上诉称一审判决在认定合同有效但被上诉人没有请求解除合同的情况却判决上诉人退还本金和赔偿利息损失是错误的主张是不成立的。 郭漠合向一审法院起诉请求：1.判令冉玉林退还郭漠合土地出让金人民币20万元，并按银行同期贷款利息的4倍赔偿损失，时间从自郭漠合向冉玉林转账之日至本案判决之日止。 一审法院认定事实：2015年5月7日，郭漠合与冉玉林签订《土地转让合同书》，双方约定：冉玉林出让位于天峨县地的土地给郭漠合，面积104平方米，成交总价为人民币23万元，合同约定郭漠合分三期付款，签订合同时郭漠合支付给冉玉林15万元，2015年5月前支付给冉玉林5万元，剩余3万元在冉玉林为郭漠合办理得土地使用证后付清。同时还约定2015年7月15日前冉玉林为郭漠合办理得《国有土地使用证》，权属登记在郭漠合指定的姓名。郭漠合按照合同的约定，分别于2015年5月7日、2015年5月27日向冉玉林支付了15万元、5万元的转让金。但到了2015年7月15日冉玉林并未依约为郭漠合办理得《国有土地使用证》并将权属登记在郭漠合指定的名下。引发本案。 另查明，冉玉林于2018年取得不动产权证，证号为桂(2018)天峨县不动产权第0000057号；不动产单元号为：451222100003GB02077W0000000。 一审法院认为，郭漠合与冉玉林于2015年5月7日签订《土地转让合同书》是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立，其内容没有损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当全面履行合同约定的义务。冉玉林经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证和辩论等权利。郭漠合提交的证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，因此该院对郭漠合提交的证据予以采信，对郭漠合陈述的案件事实予以确认。合同签订后，郭漠合依合同约定如期支付了转让费共计200，000元，但冉玉林于2015年7月15日前至今没有按合同约定为郭漠合办理《国有土地使用证》并将权属登记在郭漠合指定的名下，系违反合同的行为，依法应承担返还转让费和赔偿损失的违约责任。至于损失赔偿额，虽合同约定违约方以合同价的10倍赔偿对方损失，过分高于造成的实际损失，但郭漠合是主张从其转帐之日至本判决生效之日止按银行同期贷款利息的4倍赔偿损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”的规定，银行同期贷款利息的4倍尚低于民间借贷合法年利率上限即24%，不属过分高于造成的损失。郭漠合该项诉讼请求，于法有据，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，判决：冉玉林于一审判决生效之日起十日内返还郭漠合土地转让费200，000.00元，并以该200，000.00元为基数，从2015年5月27日（郭漠合最后一次转帐之日）至一审判决生效之日止，按银行同期贷款利息的4倍赔偿损失。一审案件受理费4300.00元（郭漠合已预交2150.00元），减半收取2150.00元，由冉玉林负担。 二审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冉玉林向本院提交如下证据：1.天峨县六排镇纳辉小区规划建设平面布置图，用以证明本案合同约定的宅基地并不是规划行政管理部门作出的规划而是上诉人的单方设想。2.国有建设用地使用权出让合同，用以证明：（1）上诉人与被上诉人签订合同时上诉人尚未取得案涉土地的使用权；（2）案涉土地出让时已经确定了规划条件，并约定上诉人不得擅自变更规划，案涉合同违反了规划条件。3.不动产权证书、建设用地批准书、建设规划许可证，用以证明案涉土地的用地性质为其他普通商品住房用地，案涉合同违反规划条件。郭漠合对上述证据质证称，这些证据在一审时就已经存在，不属于新证据，不应作为二审定案的依据；即使可作为二审的新证据，也不能达到上诉人的证明目的，即不能认定本案合同无效。本院认为，上述证据合法、真实，可作为本案审理的参考。 经查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的关键是对本案案涉合同效力的认定。首先，本案合同是双方在平等、自愿的基础签订，是双方的真实意思表示，符合意思自治的民商事交易原则。其次，上诉人与被上诉人签订合同时，虽然其尚未取得案涉国有土地的使用权属证，但其已经确定取得该国有土地的使用权，并且已经取得该国有土地的规划建设平面布置图，而法律并没有禁止国有土地使用权的转让。在此情况下，上诉人与被上诉人签订合同，约定将案涉国有土地使用权转让给被上诉人，并约定上诉人为被上诉人办理国有土地使用权证，同时约定被上诉人在取得该国有土地使用权属后需按照政府的规划设计使用；合同内容并没有违反法律的强制性规定。第三，虽然在签订合同时上诉人尚未取得案涉土地使用权属证，但在本案起诉前已经取得；并且如上所述，合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定。那么根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，可认定本案案涉合同合法有效。 综上，上诉人与被上诉人签订的案涉合同合法有效，双方应当遵守。上诉人不履行合同或合同履行不能，均构成违约，应当承担违约责任。合同约定的违约赔偿金过高，但被上诉人只请求按照银行同期贷款利息的四倍予以赔偿，合法有据，应当支持。 对上诉人上诉称，案涉土地的规划许可证明确用地性质为其他普通商品住房用地，不能变更为宅基地，双方合同约定违反了土地用地性质和用地规划故而合同无效的问题。因合同约定被上诉人受让案涉国有土地使用权用于住宅建设，与该地不动产权证上注明的土地用途“城镇住宅用地”并不冲突，即合同并没有因改变土地的用途性质而导致无效。虽然国有建设用地的使用应当符合用地规划，但是在不改变土地用地性质规划的前提下仍可进行二次规划，即用地具体结构布置规划。第二次用地规划及其调整可能会导致合同不能履行，但并未影响合同的效力。 对上诉人上诉称被上诉人未请求解除合同，而一审判决在认定合同有效的情况径行判决上诉人退还本金和赔偿违约损失错误的问题。因被上诉人起诉请求上诉人退还本金和赔偿违约损失，已表明被上诉人因上诉人不履行合同义务而要求解除合同之意，即解除合同之诉求已经包含在退还本金及赔偿损失之诉求之中。并且上诉人确实没有履行合同义务，符合合同解除的条件。因此一审判决在认定本案合同有效之后判决上诉人退还本金和赔偿损失给被上诉人并无不妥。 综上所述，冉玉林的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人冉玉林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇一九年一月三十日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦世玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。