山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0891民初566号原告：王惠，男，汉族，1987年1月26日生，住济宁市。委托诉讼代理人：李昌民（特别授权），山东金华表律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建新（特别授权），山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。被告：济宁市城建投资有限责任公司，住所地济宁市太白湖新区济宁大道36号。法定代表人：刘春光，董事长。委托诉讼代理人：姚海彬（特别授权），泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦莹（特别授权），泰和泰律师事务所律师。原告王惠与被告济宁市城建投资有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王惠及其委托诉讼代理人刘建新和李昌民、被告济宁市城建投资有限责任公司的委托诉讼代理人姚海彬和张曼曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王惠向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年6月1起至2018年1月31日止关于房屋的违约金15746元。2、被告向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法、规及约定的房屋的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算。3、被告向原告支付自2017年8月1起至2018年1月31日止关于储藏室的违约金为786元。4、被告向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法、规及约定的储藏室的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算5、请求确认补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效。6、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年10月31日签订《济宁市商品房买卖合同》（编号GF-2014-0171,合同编号20161031078）,原告购买被告开发的位于济宁市高新区房屋，建筑面积162.32平方米，总价款732388元。原告已经将钱款支付完毕。原、被告双方又于2017年4月18日签订《城投锦园储藏室使用权转让协议》，储藏室位置为第9号楼东1单元负2层第9-2-123号，原告也已经按照约定交付价款42732元。被告的房产没有经过全面验收合格，被告没有按照法、规及合同约定向原告交付合格的房屋、车位及储藏室,被告的行为违反《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》、《消防法》、《城市房地产管理法》的相关规定，同时《商品房买卖合同》中约定的商品房交付条件，也不得违反和排除国家法律强制性规定的基本原则，被告的行为已经违法，并构成违约，被告应当向原告支付违约金。补充协议第二条第（1）项中的暖气开户费不仅与主合同矛盾，同时违背《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）及《山东省城市房地产开发经营管理条例》中的相关条款，暖气开户费不应当由原告承担，所以补充协议第二条第（1）项应属于违法无效。原告现诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。济宁市城建投资有限责任公司辩称，一、我公司不应承担违约责任。首先，合同约定的交房时间为2017年6月30日，我公司可以在约定的交房时间内将已建设完成并经验收合格的房屋交付业主。事实上，我公司也已电话通知业主上房。当时没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，有约定和法定的理由，且并不影响业主进行房屋装修，这也是我市房地产开发的普遍做法。其次，没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，是因为市政基础设施配套施工的延误造成的。双方签订的《商品房买卖合同》第十条第（一）款第7项有约定：如基础设施设备未达到交付使用条件，即“如因基础设施配套的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收延后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实予以延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿”。该项目因市政基础设施的电力通道规划批复、配套施工严重滞后和电力配套设施的施工延误，导致无法进行消防验收，从而无法取得建设工程竣工验收备案证明文件。具体事实如下：1.目前，商品房项目建设中，电力通道由规划部门批复，项目正式电力配套设施由电力部门设计、施工，项目红线外电力管道由市政部门负责。具体到我市，电力配套设施必须由国网山东省电力公司济宁供电公司进行电力配套设施的设计并自行完成施工；小区正式通电后方能进行消防验收，消防验收合格后才能办理建设工程竣工验收备案。在项目施工中，我公司于2014年8月27日与国网山东省电力公司济宁供电公司（以下简称“供电公司”）签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，2015年7月14日，我公司就缴纳了75%配套费，根据供电公司的承诺，锦园小区最晚应于2016年7月15日之前完工送电。但供电公司直至2016年3月提供第一版小区内10KV、0.4KV电缆敷设基础图纸，多次修改后于2017年4月提供最终版小区内10KV、0.4KV电缆走径图纸；又因外线电缆跨越崇文大道段的规划方案多次调整导致外线电缆走径图始终不能确定，直至2017年7月，供电公司才向我公司提供最终版10KV外线电缆走径图。接到图纸后我公司立即对红线内正式电力设施土建工程施工，完毕后，市政电力配套基础设施尚未施工建设。经多次向高新区管委会有关单位报告后，为尽快完成项目验收备案，我公司委托第三方施工建设了红线外的部分市政电力管道并自行支付工程款。施工完成后，位于小区南侧作为小区主要进出通道的锦园路，又因济宁高新区市政园林处委托济宁鸿顺市政园林工程有限公司进行破除临时路面施工，不但破坏了部分电力检查井，还导致电力公司无法进行电缆敷设，直接影响了后续电力施工进度。直至2017年7月3日济宁高新技术产业开发区市政建设管理局才委托东华市政园林工程有限公司建设跨越崇文大道部分的管道建设，使得该项目正式电力配套设施最终于2017年11月3日才全部完成通电。随后，我公司积极进行消防验收（2018年1月30日验收完毕）、竣工验收备案（2018年2月11日验收备案完毕）。综上，因基础设施配套施工条件、规划批复等原因影响竣工验收的按期完成，直接导致我公司没有在约定的交房时间内取得建设工程竣工验收备案证明。符合《商品房买卖合同》第十条第（一）款第7项、附件十一第二条第（2）款约定，即便当时房屋不符合约定的交房条件，时间可以顺延，也无须承担违约责任。2.因不可抗力，导致该项目竣工验收延误43天。在我公司施工期间，因环境标准发生变化，新旧标准的差异，导致环保治理、扬尘治理、停工检查等不可抗力等因素造成43天无法施工。根据合同“附件十一合同补充协议第二条第（2）款的约定，我公司不承担违约责任。综上所述，我公司在合同约定的时间内，可以将施工完毕并经验收合格、具备装修和使用条件的房屋交付原告，未取得验收备案证明，有约定和法定的理由，我公司无须承担违约责任。二、原告请求我公司支付储藏室和车位逾期交付的违约金没有事实和法律依据。双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》应为《商品房买卖合同》的附属合同。我公司向原告交房的同时，即交付储藏室和车位。另外附属物的交付时间完全依附于房屋的交付时间，如果主合同的交付期限顺延，附属合同标的物的交付时间也应当予以顺延。所以主房不交付，附属物储藏室、车位单独交付没有实际意义。三、原告要求确认补充协议中暖气开户费由原告承担无效，没有事实和法律依据。首先，该补充协议的约定是双方的真实意思表示，与主合同并不冲突。看起来与主合同相矛盾，实际上是国家机关颁布的合同示范文本和济宁市基础设施配套费政策的执行不一致造成的。主合同中有关暖气开户费用由开发商承担是GF-2014-0171《商品房买卖合同》合同示范文本的固定内容，不是双方的约定。济宁市房管部门虽然采用国家统一的合同版本，但并未制定包含供水、供热、管道燃气建设费用的城市基础设施专项配套费的统一标准，政府也未对建设单位统一征收该费用，还是执行的（2007）42号文。新的文件即《济宁市主城区城市基础设施配套征收使用管理办法》于2018年1月1日实行，因此在该规定施行前，济宁市有关商品房售价中是否含有暖气开户费应当由双方约定。本案中，双方以《补充协议》的形式约定，暖气开户费不包含在房价内。其次，鉴于该项目系济宁市司法局以团购方式委托被告开发建设的，有别于一般商业开发的住房项目，是先有团购意向再开发建设。也就是说，双方在小区建设前对团购事宜已进行了协商确定，明确了团购房产的价格低于市场价，我公司给济宁市司法局房屋报价中也充分说明房价中不含暖气开户费，这是我公司与济宁市司法局协商确定的。与该《补充协议》的约定相一致。还有，该补充协议的约定也不违反法律的强制性规定，符合本市的政策规定，是双方的真实意思表示，应属合法有效。本院经审理认定事实如下：2010年3月30日，济宁市司法局与本案被告济宁市城建投资有限责任公司签订鲁南化工厂片区商品房（即涉案小区房屋）集体购房意向书，约定涉案小区房屋由济宁市司法局委托被告济宁市城建投资有限责任公司开发建设，其中的大部分房屋由济宁市司法局组织团购，剩余的房屋由被告直接对外出售。涉案小区商品房、储藏室、车位为整体核算价格。2016年10月31日，原告王惠、程传杰与被告济宁市城建投资有限责任公司签订《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定，原告购买被告开发的位于济宁市高新区房屋，建筑面积162.32平方米，总价款732388元。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、买受人已交清全部房款。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视和宽带网络需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前交付商品房。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理﹙1﹚逾期在90日内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2016年10月17日，双方签订《合同补充协议》，该补充协议第二条约定基础设施设备中的燃气开户费、有线电视开户费、暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。同时约定如遇不可抗力（包括但不限于台风、火宅、地震、战争、政府政策调整或者政府的地方法规和规章等）致使出卖人无法按期交房，则出卖人不承担逾期交房的违约责任；如买受人遇以上情况无法按期收房，也不承担延期收房的违约责任。、2017年4月18日，原告与被告签订《城投锦园储藏室使用权转让协议》，约定储藏室位于第9号楼东1单元负2层第9-2-123号，出卖人应于2017年6月30日前将储藏室交付买受人使用，如逾不可抗力因素可顺延。出卖人如逾期交付储藏室在30日内的，不追究违约责任。逾期满30日后，出卖人按照日万分之一向买受人支付违约金，逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人需按照日万分之一向买受人支付违约金。当日原告按照约定向被告交纳储藏室款。另查明，2014年8月27日，被告与国网山东省电力公司济宁公司签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，对涉案小区供电配套设施的施工进行了约定。2015年7月14日，被告通过银行转账的方式向国网山东省电力公司济宁公司交纳电力配套设施费14520850元。涉案小区电力设施经验收后于2017年11月3日通电。2018年2月12日,涉案房屋竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案表。截止到辩论终结前，原告未办理上房手续，亦未接收储藏室。本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对合同的效力本院依法予以确认。原告主张被告因逾期交付房屋应向其支付违约金。被告辩解，双方签订的合同第十条约定，如果因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。现因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误。被告为支持该主张向本院提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等。本院认为，从上述证据看，被告已于2015年7月14日向电力部门交纳了相应的配套设施费，预留了合理的市政工程施工时间，但因政府相关单位对基础配套设施的审批以及相关工程施工延误，致使涉案房屋未能在合同约定日期竣工验收，根据双方合同约定，被告交房时间应予以顺延。涉案小区于2017年11月3日正式通电，本院认定该小区供电配套工程于本日竣工，故交房日期应顺延至2017年11月3日。案涉小区房屋于2018年2月12日完成了竣工验收备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照原告已付房价款日万分之一计算。原告关于被告向其支付迟延交付储藏室违约金的诉求，因双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》为《商品房买卖合同》的附属合同，附属物的交付时间依附于房屋的交付时间，现房屋交付期限顺延，故储藏室的交付时间亦应当予以顺延，同上原告主张的逾期交付储藏室违约金应自2017年11月4日起至2018年2月12日止，按照原告已付价款日万分之一计算。原告关于解除双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》、被告返还储藏室价款的诉求，因双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》为《商品房买卖合同》的附属合同，且商品房及储藏室为整体核算价格，原告不要求解除《商品房买卖合同》，单独要求解除《城投锦园储藏室使用权转让协议》，会导致双方利益失衡，亦不利于房地产市场的稳定有序发展。因此原告上述诉求，本院不予支持。原告请求确认合同补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效。本院认为，补充协议中关于暖气开户费的约定是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故原告的该项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告王惠逾期交房违约金7397.12元。二、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告王惠逾期交付储藏室违约金431.59元。三、驳回原告王惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取107元，由原告王惠负担82元，由被告济宁市城建投资有限责任公司25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  赵文斌二〇一九年一月十七日书记员  刘梦歌