山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0202民初5198号 原告：中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行,住所地青岛市东海中路16号。 负责人：栾经光，职务行长。 委托诉讼代理人：张秀玲，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾喜峰，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。 被告：张梅，女，1989年9月7日生，汉族，住四川省犍为县。 被告：潘雷，男，1987年1月25日生，汉族，住四川省犍为县。 被告：青岛顺盛置业有限公司，住所地青岛胶州市李哥庄镇顺盛聚福源小区。 法定代表人：张绍芝，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：别良杰，青岛顺盛置业有限公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行与被告张梅、潘雷、青岛顺盛置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张秀玲、栾喜峰以及被告青岛顺盛置业有限公司的委托诉讼代理人刘伟娜、别良杰到庭参加了诉讼，被告张梅、潘雷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告张梅、青岛顺盛置业有限公司之间签署的《个人购房借款/担保合同》，被告张梅立即向原告清偿剩余借款本金226788.33元、截至2018年6月21日的积欠利息24791元，以及自2018年6月22日起至实际给付之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息等；2、判令被告张梅承担本案律师费20195元；3、判令被告潘雷对上述债务承担共同还款责任；4、判令被告青岛顺盛置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告张梅提供的抵押房屋（房屋位于：胶州市；房地产预告登记证明号：胶房地预市字第××号）的变现价款享有优先受偿权；6、判令被告承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、邮寄送达费等)。事实与理由:2015年6月9日，被告张梅、被告青岛顺盛置业有限公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款23.2万元，借款期限20年，按月等额本息还款。被告张梅以其名下房屋（房屋位于：胶州市；房地产预告登记证明号：胶房地预市字第××号）为上述借款作抵押担保。借款发生时，被告潘雷系被告张梅的合法配偶，所借款项用于购买本案抵押房屋，且被告潘雷也出具了同意抵押声明和共同还款承诺书，愿与被告张梅共同承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释的规定，被告潘雷应对本案债务承担共同偿还责任。被告青岛顺盛置业有限公司为本案债务提供连带保证责任。合同还约定，若借款人违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及支付律师费、评估费、拍卖费等相关费用。合同签订后，原告于2015年6月12日向张梅发放了约定的借款。后张梅未按照约定的时间和数额归还借款本息，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。 被告张梅、潘雷未作答辩。 被告青岛顺盛置业有限公司辩称，一是涉案房产已经办理房产证，根据开发商与银行的合作惯例，开发商的担保义务已经免除；二是涉案房产已办理预抵押登记，原告已享有对抵押物的优先受偿权，根据担保法规定，既有物的抵押又有人的保证，应以物的担保优先受偿，因此被告顺盛置业不应承担担保责任；三是原告无证据证明该费用实际产生，故本案律师费被告不应承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。因被告赵金鑫未到庭应诉，视为其放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 一、2015年6月9日,原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行与被告张梅、青岛顺盛置业有限公司签订了编号为A一手住房字青岛行市南四支行2015年0512号的《个人购房借款/担保合同》,双方约定:被告张梅向原告借款23.2万元,用于购置坐落于胶州市户的房产,借款期限为20年,实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定;贷款发放后，遇基准利率调整，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法。被告张梅未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定。若被告张梅连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,则构成违约,原告有权宣布贷款立即到期,要求被告张梅提前清偿未偿还款项,以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权要求解除合同。原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告张梅承担。另外，被告张梅自愿以所购房屋(坐落于胶州市户)为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 被告青岛顺盛置业有限公司自愿为被告张梅的上述借款提供连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年,原告依据合同约定宣布贷款提前到期的,保证期间为贷款提前到期之日起两年。承担保证责任的范围包括但不限于全程连带责任保证、阶段性连带责任保证，被告青岛顺盛置业有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。原告宣布贷款提前到期的，无需经被告青岛顺盛置业有限公司同意，被告青岛顺盛置业有限公司仍应继续按照约定履行担保责任。主债权存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，原告有权自行选择实现担保的顺序，即原告有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，被告青岛顺盛置业有限公司放弃针对原告选择清偿顺序的抗辩权。 二、2012年1月16日，被告张梅与被告潘雷办理结婚登记手续。2015年5月15日，被告潘雷向原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行出具《个人购房贷款共同借款人承诺书》和《同意抵押声明》,承诺其负有清偿全部贷款（包括但不限于本金、利息、复利、罚息以及贷款人实现债权的费用和其他应付费用）的义务，对全部贷款承担连带清偿责任，并声明其作为抵押物共有人与抵押人张梅系夫妻,同意以坐落于胶州市的房屋为涉案贷款提供抵押担保,并自愿与抵押人张梅共同承担由此产生的一切法律责任。 三、2015年6月11日，原告与被告张梅就位于胶州市户的抵押房产办理了预购商品房抵押预告登记手续,预告登记权利人登记为原告，房地产预告登记证明号：胶房地预市字第××号。 四、2015年6月12日,原告按照合同约定向被告张梅指定的青岛顺盛置业有限公司账户发放贷款本金23.2万元。 五、原告银行结算系统显示，截至2018年6月21日,被告张梅被告已累计违约六次以上，尚欠原告借款本金226788.33元、利息24791元。 六、2018年8月1日，原告向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）鲁0202财保143号民事裁定书，依法查封了被告张梅名下位于胶州市户房产。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行与与被告张梅、青岛顺盛置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的规定，因此上述合同依法成立，合法有效。原、被告各方均应按照合同的约定，完全、及时的履行合同义务。原告依合同向被告张梅发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告张梅未按合同约定及时还款，已累计违约六次以上，故原告要求解除与被告张梅、青岛顺盛置业有限公司之间签署的《个人购房借款/担保合同》、并要求被告张梅立即清偿全部剩余借款本金、利息、罚息等的主张合法有据,本院予以支持。 被告张梅与被告潘雷在婚姻关系存续期间自愿向原告出具《个人购房贷款共同借款人承诺书》和《同意抵押声明》，承诺二人均负有清偿全部贷款的义务，故原告请求判令被告潘雷对上述债务承担共同还款责任的主张合法有据，本院予以支持。 被告青岛顺盛置业有限公司在原告与被告张梅签订的《个人购房借款/担保合同》上作为保证人签字，承诺为涉案借款提供连带责任担保,保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年,原告依据合同约定宣布贷款提前到期的,保证期间为贷款提前到期之日起两年。从上述约定看出，被告青岛顺盛置业有限公司为本案债务承担的是全程连带责任保证。故原告要求被告青岛顺盛置业有限公司就被告张梅的全部贷款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任的主张合法有据,本院予以支持。在原告与被告青岛顺盛置业有限公司对债务免除责任没有约定的情况下，被告关于其承担的是阶段性连带责任保证的主张本院不予支持。被告青岛顺盛置业有限公司依法承担保证责任后，有权向被告张梅追偿。 《个人购房借款/担保合同》约定，主债权存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权自行选择实现担保的顺序，被告青岛顺盛置业有限公司放弃针对原告选择清偿顺序的抗辩权。故原告选择先人保后物保的方式行使权利符合法律规定，对被告青岛顺盛置业有限公司提出的物权担保优先承担担保责任的抗辩，本院不予采纳。 被告张梅以其名下位于胶州市户房屋为其借款抵押担保并办理了预购商品房抵押预告登记手续,因此原告要求就所诉债权及费用对抵押物变现价款享有优先受偿权的主张合法有据,本院予以支持。 关于原告请求判令由被告张梅承担律师费20195元以及邮寄送达费的主张,因原告只提交了《委托代理合同》,并未提交律师代理费发票、邮寄费发票等其他相关证据加以证明上述费用已经实际产生,故对于该项主张,本院不予支持。待上述费用实际产生后,原告可以另行主张。被告青岛顺盛置业有限公司提出的原告无证据证明本案原告律师代理费损失已经实际产生的抗辩，本院予以采纳。 综上，被告张梅、潘雷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条之规定,判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行与被告张梅、青岛顺盛置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》于本判决生效之日解除； 二、被告张梅、被告潘雷于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行剩余借款本金226788.33元、截至2018年6月21日的积欠利息24791元,以及自2018年6月22日起至实际给付之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算的利息、罚息等; 三、被告青岛顺盛置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、被告张梅、潘雷、青岛顺盛置业有限公司不履行上述义务时,原告对被告张梅提供抵押的位于胶州市户房屋的变现价款享有优先受偿权; 五、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5733元、诉前保全费1879元、公告费900元，由被告张梅、潘雷、青岛顺盛置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  高芃芃 人民陪审员  宋爱琴 人民陪审员  徐培欣 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  王 瑜