河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初18462号原告徐金安，男，1958年2月17日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人黄宗辉，河南春屹律师事务所律师。委托代理人黄文涛，河南春屹律师事务所律师。被告丁琳，女，1972年9月14日出生，汉族，住郑州市金水区。被告李闯，男，1970年2月18日出生，汉族，住郑州市金水区。二被告共同委托代理人周明伟，河南良承律师事务所律师。被告郑州银达房地产经纪有限公司，住所地郑州市**京广路西、张魏寨路******。原告徐金安诉被告丁琳、李闯、郑州银达房地产经纪有限公司（以下简称银达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄宗辉，被告丁琳、李闯共同委托代理人周明伟到庭参加诉讼。被告郑州银达房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月12日，原、被告共同签订了编号0000177号房屋买卖（居间）合同（以下简称买卖合同），原告以银行按揭贷款的方式购买被告丁琳所有的位于郑州市郑东新区××楼××单元××号房屋。合同签订后，原告将购房定金及佣金共计10万元支付中介公司，办理银行按揭贷款手续花费3.8万元。银行按揭贷款审批后，丁琳以各种理由拒不配合网签。2017年12月17日，丁琳以房屋价格上涨为由明确不再出售涉案房屋。原告于2018年1月2日于法院立案要求被告丁琳继续履行合同义务，办理过户手续。经法院多次主持调解，案件开庭审理时原告已不具备购房条件，亦无法办理银行按揭贷款手续，更无力支付全部购房款。丁琳、李闯的违约行为，导致合同无法实际履行。为维护原告自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告之间签订的编号0000177号房屋买卖（居间）合同；2、被告银达公司立即返还原告购房定金及佣金10万元；3、被告丁琳、李闯立即双倍返还原告定金5万元；4、被告丁琳、李闯立即赔偿原告经济损失47900元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。被告丁琳、李闯辩称，一、被告不同意解除买卖合同，要求继续履行买卖合同。二、原告诉称由于二被告的违约行为造成其不具备购房条件，无法办理按揭贷款手续，导致无力履行买卖合同，并据此要求解除买卖合同，缺乏事实依据，其所述不属实。本案中，双方签订买卖合同后，原告迟迟没有将不低于190万元的首付款支付给被告，在没有收到首付款的情况下，根据相关法律规定，有权拒绝配合其到房管局办理网签及过户的要求。三、原告要求被告双倍返还定金5万元、定金及佣金10万元，并赔偿其经济损失47900元，缺乏事实及法律依据。本案中，根据买卖合同约定，原告履行支付首付款义务在先，而原告未按买卖合同约定在立契前支付不低于190万元的购房首付款，违约在先。原告因其年龄较大，没有固定经济来源，不符合贷款买房条件，系原告自身原因导致买卖合同不能继续履行，并非被告造成。原告无权要求双倍返还定金及要求赔偿损失，且定金也没有给付被告，对其违约行为，被告保留反诉或另行起诉的权利。被告银达公司未答辩。经审理查明：2017年9月12日，原告委托案外人徐林歌与被告丁琳于被告银达公司处签订编号为0000177的房屋买卖（居间）合同，约定被告丁琳自愿将坐落于郑州市郑东新区商鼎路6号12号楼4单元2层201室的房屋以3750000元的价格出售给原告，房屋权属证号为16××85；第二条约定：原告自合同签订时向银达公司及丁琳支付佣金和定金共计人民币10万元整，原告、丁琳双方同意该定金在立契（过户）前暂时由银达公司代为保管；合同第三条付款方式第二款约定：双方同意以按揭贷款形式交易，原告与被告丁琳签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，原告按所申请贷款比例在（立契）之前（包括立契当天）向丁琳支付首付款，其余房款由此房抵押后，用银行贷款支付；合同第四条约定：原告与丁琳应在买卖合同签订六十个工作日内，共同办理完银行按揭贷款手续及房管局立契（过户）相关手续；买卖合同第七条约定，原告支付佣金75000元，单方违约时，由违约方承担全部佣金；合同第九条约定徐金安首付款（购房）不低于1900000元，签定存量房网签合同当日徐金安付于丁琳首付款。中国农业银行股份有限公司郑州商鼎路支行办理商业银行贷款阶段性担保通知单载明：“卖方丁琳与买方徐金安自愿就郑东新区商鼎路6号12号楼4单元2层201号的坐落房屋达成成交意向……我行已初审合格，并为借款人提供贷款金额为185万元”。2017年12月22日，被告银达公司出具的情况说明载明：原告与被告丁琳在其公司处签订房屋买卖居间合同，合同签订后由被告银达公司工作人员带领去银行办理按揭贷款手续。贷款审批下来后，被告银达公司员工多次催促丁琳去房管局办理网签手续，但丁琳以各种借口推脱，后丁琳表明涉案房屋要以2.9万/平方米出售或者不出售涉案房屋，仅给予原告和被告银达公司些许补偿。原告为办理按揭手续已经缴纳了相关费用，各方协商未果。另查明，原告已向银达公司支付10万元，含7.5万元佣金，2.5万元定金。涉案房屋为被告丁琳单独所有。诉讼过程中，原告申请财产保全，支付担保服务费9900元。以上案件事实由买卖合同、个人购房担保借款合同、办理商业银行贷款阶段性担保通知单、情况说明、郑房权证字第**房产证、收据、缴款通知书及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告丁琳签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。被告丁琳辩称，按照买卖合同约定，原告需要在立契之前支付不低于190万元首付款，系原告违约在先，但根据买卖合同第九条变更条款约定，各方至相关部门签订网签手续当日签字确认前，原告将首付款支付给丁琳即可。因签订网签需卖房人予以配合，且被告丁琳未提交证据证明其于约定日期前至相关部门配合原告办理网签手续。另一方面，中国农业银行股份有限公司郑州商鼎路支行出具的办理商业银行贷款阶段性担保通知单及被告银达公司出具的情况说明，可以印证原告积极履行了合同约定的义务。综上，对被告丁琳答辩意见，本院不予采纳。鉴于丁琳未履行合同主要义务，故对于原告诉请解除原、被告之间签订的编号为0000177号买卖合同的诉请，本院予以支持。本案中，被告李闯非涉案房屋买卖合同相对方，故李闯非本案的适格被告，其不承担责任。根据买卖合同中约定，银达公司的佣金为75000元，房屋买卖的双方采取通过房屋中介的方式进行房屋交易，是基于对房屋中介具有房产交易规则及实务操作的专业知识和技能的信任，其根本目的是为了确保房屋买卖的顺利完成。因此，房屋中介应向买卖双方提供周全、适当的服务来达成完善的房屋买卖合同。结合本案，三方签订的买卖合同并未实际实现合同目的，被告银达公司作为居间方，收取佣金后，并未最终促成交易，应当退还部分佣金，根据合同履行情况，本院酌定被告银达公司退还佣金2.5万元。买卖合同约定：单方违约时，由违约方承担全部佣金，故被告丁琳应当支付原告已支付佣金5万元。本案中，被告丁琳已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，故原告要求丁琳双倍返还定金5万元的诉请，本院予以支持。被告银达公司应将代为保管的2.5万元定金返还原告，被告丁琳向原告支付双倍定金差额2.5万元。对原告诉请保函费9900元，为原告实现权利支付的合理必要费用，故本院予以支持；对原告诉请为办理贷款向银行支出3万多元费用，并未提交转账凭证证明，本院不予支持。被告郑州银达房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐金安与被告丁琳、被告郑州银达房地产经纪有限公司于2017年9月12日签订的编号0000177号房屋买卖（居间）合同；二、被告郑州银达房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐金安佣金2.5万元及定金2.5万元；三、被告丁琳于本判决生效后十日内支付原告徐金安定金2.5万元、佣金5万元、保函费9900元；四、驳回原告徐金安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2129元，财产保全费5000元，共计7129元，由被告丁琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月一日书记员  董 越