浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初15647号 原告：何均祥，男，1965年2月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：郦苗安，诸暨市应店街法律服务所法律工作者。 被告：王勇，男，1974年1月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：章颖枫，浙江卓颂律师事务所律师。 原告何均祥与被告王勇房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告何均祥及其委托诉讼代理人郦苗安、被告王勇的委托诉讼代理人章颖枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何均祥向本院提出诉讼请求：判令被告王勇支付原告租赁费余款97000元。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告支付97000元自2015年6月30日起至款付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息。事实和理由：原、被告系租赁关系，被告因需要厂房生产向原告转租坐落于诸暨市暨阳街道同乐下村诸暨市制衣总厂内综合大楼一幢六层，租赁面积800余平方米，租赁时间为5年，2014年10月18日至2019年10月18日，租金第一年195000元，第二年213000元，双方于2014年10月18日签订了租赁协议。原告按协议租赁条款将租赁物交付给被告，被告支付了第一年租金，第二年只付了116000元，余款97000元至今不肯支付，按租赁协议每年必须在6月30日前一次性付清租金，经原告多次催讨无果，被告不接电话，微信拉黑，无奈下，原告只能向人民法院提起诉讼，要求被告支付租金余款97000元。该租赁厂房因涉及到法院查封，2015年度有关单位通知租户准备腾空，原告知道这一情况后，提前半年前口头通知被告准备腾空厂房，被告按厂房腾空通知要求在租赁期满两年后腾空了厂房，因租赁厂房协议涉及到不可抗力的情形，该厂房租赁协议双方无法履行义务，被告腾空厂房后，租赁期满两年自动终止。因被告租赁使用了满两年，应支付第二年的租金余款97000元。 被告王勇辩称，1.原告出租时隐瞒了厂房的重大瑕疵，致使被告被法院要求限期搬离。原告与被告于2014年10月18日签订厂房租赁协议书，将原告从诸暨市制衣总厂承租的厂房转租给被告，但事实上，诸暨市人民法院于2014年5月7日向原告发送了限期腾退的公告，而原告隐瞒转租厂房如此重大的瑕疵，以欺骗手段与被告订立转租合同，使被告不能正常经营，给被告造成了重大损失，该合同为可撤销合同，根据《合同法》第四十二条，原告应承担缔约过失责任。2.原告没有出租涉案厂房的权利，合同应属无效。根据（2014）绍诸执民字第1597-3号执行裁定书，租赁物早于2014年9月29日被法院裁定交付给抵押权人中国建设银行股份有限公司诸暨支行（以下简称诸暨建行），该银行为新的所有权人，即使被告占用厂房，该占用收入也应当由诸暨建行收取，何均祥作为原告的主体不适格。3.即使转租行为有效，被告也不用支付讼争的租金。实际上，被告在被法院要求搬离之时，曾与原告达成一致意见，由于非被告原因被迫解除租赁关系，原告按照合同约定应当支付被告搬迁费以及因隐瞒重大瑕疵而造成的损失赔偿，但原、被告双方协商一致，约定将损失与剩余部分未支付的租金相抵，双方互不支付任何款项，所以原告才迟迟未向被告主张相应的权利。4.本案讼争的租金已经超过诉讼时效。根据原告的诉状可知，原告诉称被告租赁该厂房满两年，即2016年10月份被告腾退后应当计算本案的诉讼时效，而原告在从未联系被告支付租金的情况下，于2019年7月8日才向法院起诉，显然已经超过房屋租赁合同纠纷一年诉讼时效的规定。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告何均祥围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.落款日期为2014年10月18日的厂房租赁协议书一份，用以证明被告向原告租赁位于诸暨市暨阳街道同乐下村的厂房，并约定了租赁期限、租金等事项的事实。经质证，被告对真实性没有异议，但认为原告是无权出租的行为。 2.落款日期为2014年2月5日的厂房租赁协议一份，用以证明原告向诸暨市制衣总厂租赁厂房的事实。经质证，被告认为该份协议是诸暨市制衣总厂为了逃避执行，并签订在抵押之后，租赁权不能对抗诸暨建行的抵押权。 3.（2015）绍诸民初字第3119号民事判决书一份，用以证明该案的情况与本案情况相似，可以作为参考。经质证，被告对判决书的真实性没有异议，但认为与本案是不同情形，没有参考价值。 4.银行账户历史明细清单一份，用以证明被告于2016年5月19日、7月21日支付原告租金的事实。经质证，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为最后一笔租金的支付日期为2016年7月21日，本案起诉已经超过了诉讼时效。 5.（2017）浙0681民初14879号民事判决书一份，用以证明原告与其他人的租赁合同纠纷案件的处理结果，供法庭参考。经质证，被告对判决书的真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的，涉案的房产于2013年8月8日就被诸暨市人民法院查封，且戚友梅作为被执行人吴海锋的丈母娘以共同原告的身份参加诉讼，能够印证逃避执行的事实。 6.短信记录一组、通话记录一组（均为庭后提供），用以证明原告多次通过打电话向被告催讨租金，后被告将原告的手机号码拉黑的事实。经书面纸质，被告认为短信记录显示最后催讨时间为2016年5月11日，本案起诉已经超过诉讼时效，而通话记录并不能体现原告向被告催讨租金的事实，不能造成诉讼时效的中断。 被告王勇围绕其抗辩意见，向本院提供了下列证据： 7.（2014）绍诸执民字第1597-2号执行裁定书、（2014）绍诸执民字第1597-3号执行裁定书各一份，用以证明涉案的租赁物于2014年5月7日被要求限期腾退，2014年9月29日，租赁物已被裁定交付给抵押权人抵偿债务，原、被告签订合同的时间在2014年10月，原告在签订租赁合同时，存在隐瞒重大瑕疵的行为。经质证，原告对两份裁定书的真实性没有异议，对证明目的有异议，查封分两种查封方式，第一种是死封，没有使用权和管理权，第二种是活封，享有管理、使用、收益的权利，涉案的厂房是活封状态。2015年10月28日，法院组织了协调会，明确以银行通知腾退为准，之前仍享有使用权。 本院认为，原告提供的证据1、2、4、6，被告对真实性没有异议或未提出异议，且与本案具有关联性，能够证明原、被告之间租赁厂房、被告支付租金以及原告曾发短信向被告催租的事实，本院均予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3、5，系原告与案外人之间的纠纷，与本案缺乏关联性，无法作为本案的处理依据，本院不予认定。被告提供的证据7，原告对真实性没有异议，系本院已生效的法律文书，能够证明案涉厂房被处置的情况，依法可予认定。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月13日，诸暨市制衣总厂与诸暨建行签订最高额抵押合同一份，约定诸暨市制衣总厂以自有的坐落于诸暨市暨阳街道城东路283号的房产，为诸暨市斯佳曼纺织有限公司向诸暨建行的相关借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。2013年8月6日，本院受理诸暨建行诉诸暨市斯佳曼纺织有限公司、诸暨市制衣总厂、吴海锋等金融借款合同纠纷一案[案号：（2013）绍诸商初字第2529号]，并依诸暨建行的申请，于2013年8月8日裁定对上述抵押房产予以登记查封。2013年12月4日，本院作出（2013）绍诸商初字第2529号民事判决，确定诸暨建行对上述抵押房产经司法处置后的款项在约定的最高限额内享有优先受偿权。该判决于2014年2月底生效。 2014年2月5日，诸暨市制衣总厂与原告何均祥签订《厂房租赁协议》一份，约定将坐落在诸暨市暨阳街道同乐下村的诸暨市制衣总厂内的六层综合大楼的一、三、四、五、六层（其中第二层楼除外），出租给原告何均祥使用，该房占地面积为约1000㎡，租赁期限6年，年租金20万元，总计120万元，于本协议签订时一次性付清。原告租赁期间，诸暨市制衣总厂同意原告转租。租赁期间，厂房因不可抗力和政府动迁造成本合同无法履行，合同终止，双方互不承担责任，但动迁所引起的本着搬迁费和安置费等费用归原告所有。原告在庭审中陈述，吴海锋、吴海燕兄妹当时欠其借款，至今还有200万元，用出租厂房抵债，其并未向诸暨市制衣总厂实际支付过租金，也没有针对所欠借款向法院起诉过。 因诸暨市斯佳曼纺织有限公司以及其他担保人未履行（2013）绍诸商初字第2529号民事判决，诸暨建行向本院申请执行，本院于2014年3月5日立案执行。2014年5月7日，本院作出（2014）绍诸执民字第1597－2号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市暨阳街道城东路283号厂房及对应国有土地使用权；二、被执行人诸暨市制衣总厂及上述厂房占有、使用人员应在2014年6月25日前腾退。逾期不腾退的，本院强制执行。在执行过程中，经三次公开拍卖涉案房屋，均因无人竞买而流拍，申请执行人诸暨建行愿以第三次拍卖保留价1700万元接受上述财产以抵偿债务。本院遂于2014年9月29日作出（2014）绍诸执民字第1597－3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市暨阳街道城东路283号厂房及国有土地使用权[房屋所有权证号：房权证诸字第××、Ｆ0××78、Ｆ0××81、Ｆ0××82号；国有土地使用证号：诸暨国用（2012）第××、90××41号]作价1700万元，交付申请执行人诸暨建行抵偿债务。上述财产的所有权自本裁定送达申请执行人诸暨建行时起转移；二、申请执行人诸暨建行可持本裁定到房产登记部门办理相关产权变更登记手续，并负担相关费用。本裁定送达后即发生法律效力。 2014年10月18日，原告何均祥为甲方（转租方），被告王勇为乙方（承租方），双方签订《厂房租赁协议书》一份，其中约定：甲方将坐落在诸暨市暨阳街道同乐下村的诸暨市制衣总厂内综合大楼一幢六层不包括第二层全部出租给乙方使用，坐落面积约捌佰余平方米，厂方为水泥钢砖结构，甲方保证所有权人同意转租；厂房租赁从2014年10月18日至2019年10月18日止，租赁期为五年；租费为第一年拾玖万伍仟元整，协议签订日付清，第二年贰拾壹万叁仟元整，第三年贰拾叁万叁仟元整，第四年贰拾伍万叁仟元整，第五年贰拾柒万叁仟元整，每年必须在六月三十日前一次性付清，付款方式：以银行转账方式付款。双方还约定了其他权利义务。原告自认被告已付清了第一年的租金，支付了第二年的租金116000元。 2015年3月24日，本院发出公告，责令诸暨市制衣总厂及案涉厂房占有使用人员在2015年4月15日前腾退。2015年4月18日，原告向本院提出执行异议，本院于2015年5月12日书面通知原告，不予受理其提出的执行异议。后被告于2016年10月15日腾退案涉租赁厂房，实际使用期限近两年。 2016年5月11日，原告发短信给被告，让被告第二天抽时间把钱汇一下。被告于2016年5月19日向案外人戚丽红汇款56000元，于同年7月21日汇款30000元，原、被告一致确认上述款项系用于支付第二年的案涉厂房租金。2016年9月27日中午，原告又发短信给被告“我可能被拘留，理由破坏执行公务”，被告回复“噢，可能要5天”。另外，原告的手机显示，双方在2016年10月份之前有多次通话，其中2016年9月27日上午有三次通话。2016年10月2日下午，原告打电话给被告，双方通话时间为6分32秒。2016年10月5日晚上，原告又打电话给被告，通话时间为18秒。2016年11月19日晚上，被告打电话给原告，只响铃10声，未接通。2016年11月22日上午，原告五次打电话给被告，均未能接通，当天最后一次未能接通电话后，原告即发短信给被告“小王为什么把我的手机加入黑名单”，被告未回复。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”由此可以看出，法律并不禁止已抵押的不动产出租，只是不得对抗已登记的抵押权。同时对于已经查封的不动产，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，且查封未经公示，人民法院不得解除善意第三人的占有或者排除其妨害。具体到本案，本院在（2013）绍诸商初字第2529号案件的处理中，对诸暨市制衣总厂是采用公告送达的方式，该案的民事判决于2014年2月底生效，但诸暨市制衣总厂却在2014年2月5日将已抵押且已被本院查封的案涉厂房出租给原告，从选择出租的时机来看显然具有恶意。对于原告来说，因案涉厂房在被本院采取财产保全措施时，只是向当时的不动产管理部门送达了民事裁定和协助执行通知书，并未到现场张贴封条和公告，很难认定此种查封方式为原告所知晓。虽然本院对原告陈述的取得租赁权的对价持保留态度，同时原告在庭审中陈述案涉厂房在转租之前是空置状态，从原告取得转租权到原告转租出去，中间长达八个月，本院亦觉得不合常理，2014年2月5日厂房租赁协议的实际签订时间存疑，但现有证据尚不足以证实原告与诸暨市制衣总厂存在恶意串通构建虚假租赁关系对抗本院执行的情形。综上二点，本院目前只能认定原告与诸暨市制衣总厂于2014年2月5日签订的厂房租赁协议是合法有效的，原告据此取得了案涉厂房的使用权和转租权。 本院虽于2014年5月7日作出执行裁定，要求诸暨市制衣总厂及案涉厂房占有、使用人员在2014年6月25日前腾退，后又于2014年9月29日作出执行裁定，将案涉厂房的所有权转移给诸暨建行，但综合所有在案证据均未能显示上述二份裁定的内容已通过有效的方式为原告所知晓，也未显示诸暨建行在所有权变更后及时去现场宣布其合法身份或实际占有、接管了案涉厂房，本院只能认定直到2015年3月24日发出腾房公告时，原告才知晓或者应当知晓案涉厂房所有权已变更，并且原告需要依法按时腾空案涉厂房，其租赁权无法对抗抵押权的实现。而根据原告后来提交的执行异议书也可以看出，其于2015年3月28日知晓了上述公告的内容。因此，原告与被告于2014年10月18日签订厂房租赁协议书时，本院仍然无法证实彼时原告存在恶意，原、被告之间的转租合同也合法有效，原告据此取得收取转租租金的权利。但应当指出的是，最迟从2015年3月28日开始，原告取得的转租租金就不具有合法性和正当性，此时本院已经可以依申请或依职权解除其占有或排除其妨害。或者说，原告此后享有的转租租金收益，是原、被告共同对抗本院执行的后果。当然，新的所有权人也可以让渡自己的部分合法权益，容忍此前设定的租赁关系以及转租关系继续存在，这并未违反法律规定，系当事人对自身合法权益的自由处分或者无奈之举。考虑到执行实务中的一些特殊情况以及新所有权人诸暨建行一直未向原、被告主张占有使用费，结合合同相对性原则，本院确认原告有权继续向被告收取剩余的第二年租金97000元，至于诸暨建行是否需要向原告主张权利，本院无权干涉。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”由此可见，在《民法总则》施行前即2017年10月1日前，本案租金的诉讼时效应当为一年。被告最后一次付款为2016年7月21日，可认定诉讼时效中断，从该日起重新计算一年，即到2017年7月20日止。而上述司法解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因此本案需要考察的是从2016年10月1日起，原告有无证据证明本案诉讼时效存在中断、中止或延长的情形。如果没有，诉讼时效只有一年，即到2017年7月20日止；如果有，那么诉讼时效从2017年10月1日开始变为三年，在原来的基础上至少可以再延长二年到2019年9月30日。目前原告能提供的这方面证据只有2016年10月2日和10月5日的手机通话记录、11月22日的短信记录，但通话记录无法显示具体的内容，且根据双方在2016年9月27日的短信内容，双方在10月2日长达6分多钟的通话，很有可能是原告被解除拘留后双方的一些交流，无法认定是原告向被告催讨租金，至于10月5日的通话记录只有区区18秒，亦无法认定原告是在催讨租金或者说作了有效的催讨。11月22日的短信内容，并未提到租金的事情，原告亦未予答复。故上述证据均无法证实原告在2016年10月1日以后向被告进行了有效催讨，无法构成诉讼时效中断，也不存在诉讼时效中止或延长的情形，本院只能认定本案的诉讼时效于2017年7月20日届满。原告于2019年7月向本院提交起诉材料，原告的起诉已经超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩成立，原告的全部诉讼请求依法应予驳回。在原告早已无法有效联系被告以及原告于2017年就通过诉讼积极向另一次承租人金顺樑主张权利的情况看，原告怠于行使本案的相关权利，应自行承担不利的法律后果。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条规定,判决如下: 驳回原告何均祥的诉讼请求。 案件受理费2225元，减半收取计1112.50元，由原告何均祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 傅刘强 二〇一九年十二月十三日 代书记员 郭欢欢