广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初13520号原告：陈寿旺，男，汉族，1966年7月22日出生，户籍地址安徽省安庆市望江县，原告：朱应根，男，汉族，1952年10月27日出生，户籍地址安徽省安庆市望江县，两原告的共同委托代理人：李小燕，广东莞安律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：曾玉如，广东莞安律师事务所律师。被告：罗思雄，男，汉族，1962年1月19日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，被告：罗嘉达，男，汉族被告罗思雄、罗嘉达共同委托代理人：马成潭，广东广大（深圳）律师事务所律师。被告：罗嘉俊，男，汉族，1986年5月28日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，原告陈寿旺、朱应根与被告罗思雄、罗嘉达、罗嘉俊债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李小燕、曾玉如、被告罗思雄、罗嘉达共同委托代理人马成潭、被告罗嘉俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，案外人曾新华、黄惠霞、曾威于2014年7月12日共同向原告借款500万，被告罗思雄作为上述借款的保证人，该借款案件经深圳市宝安区人民法院及深圳市中级人民法院审理终结，案号分别为（2015）深宝法西民初字第2468号及（2016）粤03民终19235号，判决曾新华、黄惠霞、曾威向原告归还借款本金500万及相应利息，罗思雄对上述债务承担连带还款责任。后罗思雄等人均未履行判决，原告对此向贵院申请强制执行，案号为（2017）0306执10589号。在执行过程中得知，被告罗思雄和房产共有人罗嘉俊于2017年3月16日将其名下位于深圳市××中心区××花园（××区）5栋A座501号房产（建筑面积167.45平分米，罗思雄占50%、罗嘉俊占50%）以明显不合理低价4131007元转让至罗嘉达名下。而在执行案件中，贵院认为罗思雄没有可供执行的财产，案件已经做终结执行程序处理，因此罗思雄也没有向原告偿还过一分钱！因罗思雄的转移财产的行为严重侵害了原告的合法债权权益，为此，原告特诉至贵院，请求判令：一、撤销被告罗思雄将其名下位于深圳市××中心区××区××花园（××区）5栋A座501房产50%份额以明显不合理低价转让给罗嘉达的买卖行为，并将上述房产50%的份额变更登记至被告罗思雄名下。(房产转让份额2065503.5元）；二、本案诉讼费由三被告。被告罗思雄答辩称，一、被告罗思雄与被告罗嘉达、被告罗嘉俊系父子关系，被告罗嘉达、被告罗嘉俊系兄弟关系；被告罗思雄因个人原因对外负债累累，无力偿还外债，基本上是资不抵债，涉案房产中被告罗思雄占有50%的份额，而且已经被法院查封、冻结，且涉案房产本身未偿还的余额有350多万元，而被告罗思雄对外负债超过1000多万元，为了尽可能偿还外债，经被告罗嘉俊同意决定将涉案房产以市场价转让给被告罗嘉达，由被告罗嘉达向银行申请贷款的方式向被告罗思雄、被告罗嘉俊支付购房款项；因涉案房产有未结按揭贷款，被告罗思雄无法用其占有的50%的份额再向银行申请贷款，而且其本身因为被列入失信被执行人，已经无法取得银行的贷款，在该情况下才决定将房屋转让，而且按照市场价对外转让的话，当时是有价无市，基本上是无法成交的，为了能够最大限额偿还外债，所以被告罗思雄经被告罗嘉俊同意决定将房产转让给被告罗嘉达；二、涉案房产当时按照市场价格1200万元签订中介版的房屋转让合同，在签订该中介版合同时，被告罗思雄与被告罗嘉俊及被告罗嘉达并不清楚当时税务部门有税收惠民政策，直系亲属之间转让房产，其交易价格可以按照原登记价进行办理过户手续和缴纳税费，交易双方在得知这一政策后才决定签订阴阳合同及办理产权过户手续，按照国土部门的版本以及原登记价413万元办理交易手续。但双方实际交易价格是1200万元，所以不存在低价转让的情形；三、被告罗嘉达已向被告罗思雄支付了785万元，该款项全部来源于涉案房产消费贷款，被告罗嘉达向被告罗嘉俊支付了240万元的现金，上述款项抵扣按揭的赎楼款350万元，实际只有850万元可供被告罗思雄、被告罗嘉俊进行分配，被告罗思雄用上述款项用于清偿了外债，并不存在恶意转移财产的行为。被告罗嘉达答辩称，我方同意被告罗思雄上述意见，另补充意见如下：一、被告罗嘉达已按中介版的合同约定向被告罗思雄和被告罗嘉俊支付了购房款近1100万元，其中消费贷款获得的部分785万元全部付给被告罗思雄，另外向被告罗思雄还支付几十万元，向被告罗嘉俊支付了240万元，目前为止实际欠被告罗嘉俊大概100万元左右，即涉案房产不存在低价转让的情形；二、上述房产过户至被告罗嘉达名下之后，由于涉案房产是直系亲属之间转让，银行不同意按照正常按揭贷款来批复发放贷款，被告罗嘉达仅能提供消费贷的方式向银行申请消费贷款用于偿还上述购房款项，涉案房产已经抵押给贷款银行中信银行深圳分行，上述贷款全部由被告罗嘉达按照消费贷款合同的约定每月进行偿还。因此，不存在虚假交易或者低价转让或恶意转移财产的行为。被告罗嘉俊答辩称，我方与原告没有债权债务关系，我方与被告罗嘉达只是财产转移关系，因此我方不是本案的适格被告。经审理查明：2016年4月8日，我院作出（2015）深宝法西民初字第2468号民事判决书，判令：一、被告曾新华、黄惠霞、曾威应于本判决生效之日起五日内向原告陈寿旺、朱应根归还借款本金人民币4815518.92元及利息（利息以人民币4815518.92元为基数，自2015年3月起按月息2%计至本判决指定付款之日）；二、被告曾新华、黄惠霞、曾威应于本判决生效之日起五日内向原告陈寿旺、朱应根支付2014年7月份利息人民币97000元；三、被告罗思雄对被告曾新华、黄惠霞、曾威的上述两项债务承担连带还款责任。被告罗思雄不服该判决，遂向深圳市中级人民法院提出上诉，该院于2017年1月20日作出（2016）粤03民终19235号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年4月28日，陈寿旺、朱应根向我院申请执行（2015）深宝法西民初字第2468号民事判决书，案号为（2017）粤0306执10589号，要求曾新华、黄惠霞、曾威及被告罗思雄执行生效判决，向两原告支付欠款500万元及利息。2016年12月18日，被告罗嘉俊、罗思雄作为卖方，与作为买方的被告罗嘉达签订《二手房买卖合同》，约定：1、买方双方出售及购入位于深圳市宝安区××区××花园（××区）5栋A座501号房，建筑面积167.45平方米；2、该房产之转让成交价为1200万元，本次房产交易定金共计100万元，于签署本合同之日起3日内支付。2016年12月22日，被告罗嘉达向被告罗嘉俊转账100万元，摘要载明为“购房款”。同日，被告罗嘉俊出具收据，确认收到被告罗嘉达购买涉案房产的定金100万元。2017年3月16日，被告罗嘉俊、罗思雄作为卖方，与作为买方的被告罗嘉达签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：1、买方双方出售及购入位于深圳市宝安区××区××花园（××区）5栋A座501号房，建筑面积167.45平方米；2、该房产之转让成交价为4131007元，本次房产交易定金共计2万元。2017年3月31日，被告罗嘉达作为甲方，与作为乙方的案外人中信银行股份有限公司深圳分公司签订《中信银行个人房产抵押最高额抵押合同》，约定，被告罗嘉达将涉案房产抵押给案外人中信银行股份有限公司深圳分公司。2017年4月5日，被告罗嘉达作为借款人及抵押人，被告罗嘉俊作为共同借款人，案外人中信银行股份有限公司深圳分公司作为贷款人及抵押权人，三方签订《中信银行个人借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款500万元。另查明，2017年3月22日，国土部门向被告罗嘉达颁发了粤（2017）深圳市不动产权第0037035号的《不动产权证》，被告罗嘉达为深圳市宝安区××区××花园（××区）5栋A座501号房权利人，份额为100%。上述事实，有当事人的当庭陈述及民事判决书、执行裁定书、深圳市二手房买卖合同、不动产权资料电脑查询结果表、房地产权证、个人借款合同、抵押担保合同、转账记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债务人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人转让财产的行为。同时，债务人撤销权的行使范围应当以符合法律规定的债权范围为限。本案中，被告罗思雄因对原告负有债务。原告请求人民法院撤销三被告转让房产的合同，属于合同保全制度中的撤销之诉，符合法律规定。但原告还应当证明：1、被告罗思雄以明显不合理的低价转让财产；2、被告罗思雄转让房产的行为对原告的债权造成损害；3、被告罗嘉达及罗嘉俊知道该情形。根据各方当事人的陈述，以及经过质证的本案证据，本院分析、认定如下：一、关于被告罗思雄是否以明显不合理的低价转让涉案房产。原告主张三被告于2017年3月16日所签订的《深圳市二手房买卖合同》约定的4111007元转让价明显不合理低于涉案房产市场价；三被告主张涉案房产的实际出售价格为1200万元，并提供三被告于2016年12月28日签订的《二手房买卖合同》约定的转让价格1200万元是涉案房产在交易时的合理市场价格。本院认为，三被告于2017年3月16日所签订的《深圳市二手房买卖合同》约定的交易价格为4111007元，低于涉案房产所负担的抵押债务500万元，如果被告罗思雄按照此价格出售涉案房产，将导致被告罗思雄负担债务；在涉案房产所在房地产市场并未出现大幅下跌的情形下，被告罗思雄以4111007元转让涉案房产明显违背一般市场交易主体的正常交易行为，有悖常理。结合二手房交易市场的惯例，三被告于2017年3月16日所签订的《深圳市二手房买卖合同》应为办理递件过户手续时所签订的，用于办理涉案房产的过户手续，并不是三被告之间的真实买卖合同，该合同所记载的价格并不是三被告之间的真实交易价格。三被告于2016年12月28日签订的《二手房买卖合同》约定的转让价格为1200万元，结合原告提供的《房地产估价报告》，涉案房产的交易价格并未低于市场价格的30%，并非明显不合理的低价；故原告主张被告罗思雄以明显不合理的低价转让涉案房产，无事实和合同依据，本院不予确认。综上所述，本院认为，原告并未提供任何有效证据证明被告罗思雄以明显不合理的低价转让涉案房产50%份额，因此，原告关于撤销被告罗思雄转让涉案房产50%份额及被告罗嘉达将涉案房产50%的份额过户登记至被告罗思雄名下的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条关于债权人撤销权的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈寿旺、朱应根的全部诉讼请求。本案受理费23324元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  徐小妹人民陪审员  黄为民二〇一九年一月十七日书 记 员  谢晓帅书 记 员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。