湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初2289号原告：廖建安，男，1977年9月21日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：余秋莲，女，1979年9月9日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：吴谦，湖北佳强律师事务所律师。被告：夏丽星，女，1966年8月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：吴作飘，男，1962年11月4日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。第三人：夏元昌，男，1962年4月18日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。第三人：夏安帮，男，1986年6月2日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告廖建安与被告夏丽星、吴作飘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭审理。原告廖建安及委托诉讼代理人余秋莲、吴谦，被告夏丽星、吴作飘到庭参加诉讼,第三人夏元昌、夏安帮经传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖建安向本院提出诉讼请求：1.依法解除房屋买卖合同并判令二被告共同返还购房款80000元及支付资金占用利息和赔偿所造成的损失。2.本案诉讼费用和律师费由被告承担。事实和理由：2019年3月16日，原告与二被告签订房屋买卖合同，二被告将位于通羊镇古塔社区兴工小区华缘居后第五排502房(夏安邦房对门)出售给原告，双方约定成交价格为165000元，合同签订当时付款80000元，2019年年底付款2-5万元，2020年底付清。同时约定被告保证该房屋权属无争议，与当地、邻里之间无任何纠纷，否则，由此造成的一切损失由被告承担。合同签订当时原告便向被告支付购房款80000元，被告向原告交付房屋。但就在原告准备材料装修房屋时，有案外人主张房屋所有权，并阻止原告装修房屋，原告便报警处理并与被告联系，被告却无法处理与案外人的纠纷，原告始终无法进行装修并取得该房屋完整权利,于是，原告要求与被告解除合同并返还购房款，但被告拒不返还购房款。综上所述，被告出售的房屋存在权属争议，原告无法实现合同目的，要求与被告解除合同并返还购房款，但被告拒不返还，原告多次找被告协商未果，现为维护自身合法权益，特具文起诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。原告廖建安围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1.原告的身份证复印件，证明原告主体资格。证据2.买卖合同、收条，证明当时签订买卖合同并支付80000元的事实。证据3.第三人阻止原告装修现场照片，证明第三人因与被告为涉案房屋权属争议而多次阻止装修。证据4.询问笔录，证明第三人阻止原告装修报警后，公安机关对第三人夏安帮及原告妻子进行询问，涉案房屋有权属争议。证据5.原告购买材料明细及装修人员工资金额，证明原告购买房屋后无法装修造成了损失。证据6.委托代理合同及收费发票，证明原告为维护权益支付律师费。被告夏丽星、吴作飘辩称，1、被答辩人要求解除合同的理由不成立。答辩人出售给被答辩人的房屋系由第三人夏元昌以物抵债而来，房屋所有权有开发商张孟贤和夏元昌本人签字、捺印确认。第三人也已于以物抵债，当晚向答辩人移交了房屋。尤其是通山县人民法院(2019)鄂1224民初817号民事判决书已作出了判决，夏元昌已将该房屋作价27万元抵偿给了答辩人。第三人夏元昌及其儿子主张房屋所有权没有法律根据。2、答辩人与被答辩人所签《房屋买卖合同书》第三条是关于房屋权属问题的约定，既然第三人夏元昌及其儿子主张该房屋所有权的理由不成立，那么，其阻止装修的行为就不是本案所要解决的问题，而是《中华人民共和国治安管理处罚法》调整的范围，被答辩人应该向有关职能部门反映，维护自己的合法权益。3、第三人罔顾县法院判决事实，在其债务未经法院判决之前，同意将案争房屋抵债给答辩人，在经法院判决将案争房屋抵债给答辩人之后，又主张案争房屋所有权，出尔反尔。其所作所为乃司马昭之心，路人皆知。被答辩人廖建安则在第三人的无理取闹之下，不是选择正确的法律途径来解决问题，而是与第三人串通一气，滥用诉权,意欲解除合同，经历第一次撤诉，又于第二次提起诉讼两个月之后，在起诉书副本送达答辩人前天，请来两位西装革履的亲戚朋友，没有携带任何装修工具和进运装修材料，假意装修，第三人则予以阻止，并于头天晚上通知答辩人和法官(因事未去)前往见证，导演双簧，补充所谓证据。其解除合同的理由显然不能成立。4、被答辩人前期已将该案所争房屋有关墙体拆除、凿槽预埋管线，形成了房屋买卖事实，不得解除合同。综上所述，答辩人与被答辩人的房屋买卖合同真实有效，第三人主张房屋权属无效，且被答辩人已对该房屋进行了实质性的改造装修，为此，请求法院依法予以驳回被答辩人(原告)的全部诉讼请求。被告夏丽星、吴作飘围绕抗辨理由向本院提交证据：证据1.通山县人民法院(2019)鄂1224民初817号《民事判决书》，证明已经判决将涉案房屋抵偿被告，被告有权出售且房屋权属无争议。证据2.夏丽星与第三人《房屋买卖合同书》，证明合同有效，房屋权属无争议。证据3.夏丽星与廖建安《房屋买卖合同书》，证明该合同第三条是关于房屋权属的约定，第三人出尔反尔且阻碍装修与本案无关。证据4.第三人夏元昌以物抵债录音光盘，证明房屋权属无争议。经庭审质证，一、被告吴作飘对原告原案提交的证据发表了质证意见为，证据1中买卖合同是属实的，收条是真实的。证据2中装修材料我们并不在场，房屋处于什么状态并不清楚，不予认可。代理合同及服务费是真实的，夏丽星对原告提交的证据发表了质证意见为，与吴作飘质证意见一致。吴作飘对原告本案补充提交的证据质证意见为，证据不真实，不具备法律效力，与房屋权属无关。原告取得视频录像之后，没有主动要求派出所处理，是我的妻子要求派出所继续调查。装修没有带工具，也没有材料。图片反而证明了原告破坏房屋的结构，不能单方面以权属问题解决合同。派出所余秋莲的材料中，证明其知道房屋权属没有纠纷,现在以有权属纠纷为由解除合同，没有法律效力。法院对房屋权属问题有了判决，房屋已经抵偿给了夏丽星。第三人夏元昌提出上诉，中院巳经开庭。第三人夏安邦没有证据证明房屋与其有关，其行为系侵权行为。夏丽星:证据不是真实的，报警是事实，派出所是后来去的。二、原告代理人吴谦对被告提交的证据发表了质证意见为，证据1不能证明房屋无争议,该判决书第四页第10-13行明确说明被告提出的房屋不属同一法律关系，另行主张，不能证明判决书判定的权属无争议。证据2在我方提供的视频中，见证人的录像说的很明确，夏安邦对本房屋有部分所有权且夏元昌在(2019)817号案件中提出本合同没有其妻子签字，夏元昌是无权处分，不能达到被告的证明目的。证据3该合同第三条明确约定，权属无争议与当地邻里无纠纷是并列关系，原告提交的证据可以看出房屋有权属争议，且争议对象夏安邦是涉案房屋的对门，该房屋不但有权属争议且有邻里纠纷。证据4真实性、合法性、关联性均有异议。夏元昌本人不在，我也不认识他，并不清楚录音是不是其本人。录音均为借款相关问题，没有提到房屋相关问题，与本案无关联。三、本院依职权调取开发商张孟贤手机录音和询问本人笔录，并通知原、被告到庭质证，原、被告质证意见在卷佐证。本院认为，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：原告装修材料、人工费用及代理费。被告认为，装修时他们并不在场，现房屋处于已动工状态，对原告主张的该部分损失不予认可。本院认为，原告提交的证据不能达到证明第三人阻碍装修施工就必然产生相关损失的证明目的，故对其证据目的和证明对象本院不予确认。被告提交的证据中虽然有法院判决，但一审判决未生效且其证据不能形成证据链，不能达到佐证涉案房屋无权属争议的证明目的，本院对证据目的和证明对象不予确认。对本院张孟贤手机录音和询问本人笔录证明内容和证明对象予以确认。根据上述依法确认的有效证据及原、被告当庭的陈述，可确认本案以下事实：2019年3月16日，原告廖建安与被告夏丽星签订《房屋买卖合同》，双方约定被告夏丽星将位于通羊镇古塔社区兴工小区华缘居后第五排502房(第三人夏安邦房对门)出售给原告，成交价格为165000元，合同签订当时付款80000元，2019年年底付款2-5万元，2020年底付清。合同同时约定被告保证该房屋权属无争议，与当地、邻里之间无任何纠纷，否则，由此造成的一切损失由被告承担。原告廖建安、被告夏丽星、吴作飘均在合同签名。合同签订时，原告廖建安便向被告支付购房款80000元，被告向原告交付房屋。在房屋买卖合同履行中，原告起诉称，原告多次准备材料装修房屋时，第三人夏安邦主张该房屋所有权，并阻止原告房屋装修，原告与被告多次联系并向公安机关报警处置，被告却未能处理与第三人的纠纷，致使房屋不能正常装修，无法取得该房屋完整权利。现为维护自身合法权益，特具文起诉，原告请求：1.依法解除房屋买卖合同并判令二被告共同返还购房款80000元及支付资金占用利息和赔偿所造成的损失。2.本案诉讼费用由被告承担。同时查明，2019年4月2日，原告夏丽星诉被告夏元昌民间借款纠纷，本院于2019年6月25日作出（2019）鄂1224民初817号《民事判决书》认定，被告夏元昌因需资金周转，从2010年开始多次向原告夏丽星借款，2014年8月18日，经原、被告结算，被告夏元昌将多张借条整合，共计向原告出具了一张“借到夏立新人民币伍拾捌万元，利息15%计付，注按月息计付，夏元昌”的借条。借条出具后，经原告催讨，被告于2015年8月28日偿还人民币6万元。2019年3月2日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同书》约定：被告自愿将位于通山县××社区××小区××室××27万元用于抵偿原告借款，同时向原告给付了人民币1000元。因原告认为被告未积极偿还原告借款本息，故原告诉至本院。一审判决书送达后，夏元昌对判决结果不服，向咸宁市中级人民法院提起上诉，目前该案尚在二审审理程序中。另查明，原、被告买卖的房屋系建筑商张孟贤在其原承包的砖厂的农村集体土地建造自有住房，共计建造房屋十四套，目前，该自有住房工程未办理建设工程规划、施工许可证备案手续。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告买卖的房屋系建筑商张孟贤在其原承包的砖厂土地范围内建造的自有住房，该自有住房未办理建设工程规划、施工许可备案手续，属于在农村集体土地建设并未办理相关证件，未缴纳土地出证金等费用的房屋，俗称为“小产权房”。因原、被告达成房屋买卖合同中出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，导致买卖合同的目的不能实现的，原告可以主张解除合同。同时，原告主张支付资金占用利息和赔偿所造成的损失,因买卖合同对损失赔偿内容约定不明,故依据《最高人民法院》第二十九条第二款规定,可按国家法定利率年利率6%标准予以计算。综上，原告的主张于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告廖建安与夏丽星、吴作飘房屋买卖合同并由二被告于本判决生效后30日内共同返还购房款人民币80000元及利息2800元（自2019年5月28日开始按年利率6％计算至2019年12月28日止，后期利息仍按欠款本金80000元，年利率6％计算至全部债务偿还完毕之日止）。二、驳回原告廖建安的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告廖建安负担800元，由被告夏丽星、吴作飘负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  刘亚军人民陪审员  杨周复人民陪审员  汪 田二〇一九年十二月三日书 记 员  张 宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。