济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5148号 原告：李广顺，男，1976年5月22日出生，汉族，个体，住济南市。 委托诉讼代理人：覃强，山东豪才律师事务所事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁，山东豪才律师事务所事务所实习律师。 被告：陈延伟，女，1961年1月18日出生，汉族，济南制药厂退休职工，住济南市， 委托诉讼代理人：裴成君（特别授权代理），山东诚信人律师事务所律师。 原告李广顺与被告陈延伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序于2018年8月6日、2018年8月30日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，于2019年1月25日第三次公开开庭进行了审理。三次开庭原告李广顺及其委托诉讼代理人覃强，被告陈延伟及其委托诉讼代理人裴成君均到庭参加诉讼，第一次、第二次开庭原告李广顺的委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李广顺向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效；2.判令被告返还原告购房款160000元，及自2012年12月30日起至给付之日止的利息（以160000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，暂计算至2018年5月31日为49373.33元）；3.本案的诉讼费、律师费等全部费用由被告承担。事实和理由：2013年1月15日，原、被告双方签订《房屋转让合同》，价款为160000元。2017年12月，柳埠街道办事处红旗村南崖头农家中心院被拆除。此时原告方知该农家中心院系违章建筑。原告多次与被告协商返还相应购房款及利息，协商无果。故诉至法院。 陈延伟辩称，一、双方签订的《房屋转让合同》是有效的，被告向原告转让的并非房屋本身，而是该间瑕疵房屋的使用权，双方对房屋性质是知情的，并无转让或受让房屋的意思；二、关于返还购房款及利息，被告认为不成立，1、双方签订的《房屋转让合同》是有效的，被告已经完成了交付房屋的义务，原告对房屋的基本情况是知情的，相应风险应由其自己承担；2、该房屋虽被认定为违章建筑，但地理位置优越，基础设施齐全，具有较高的使用价值，原告自签订合同之日起已使用房屋6年，应当支付使用费用。要求全额返还购房款的诉讼请求不能成立。3、合同中涉及的还有车库、地窖、菜地、核桃树、花椒树的等财产，转让时价值10000元，原告应支付被告该10000元款项。涉案房屋转让时一并转让了沙发一套、茶几两个、电视机柜一个、橱柜一套、冰箱一台、热水器一个、空调一台，上述财产价值10000元，原告应支付给被告10000元；4、原告存在过错，原告对房屋情况是知情并积极促成合同订立；5、关于利息，利息计算不能以160000元为基数，首先利息的计算应当以被告造成原告实际损失为基数，而160000元的损失并非被告造成，即使160000元损失全部由被告造成，也应当减去原告6年使用利益后，根据双方过错比例来承担，另外，160000元并非同时支付，是分多笔支付，利息计算方式不能同时起算，利率计算方式有误；三、关于诉讼费和律师费，被告认为律师费非必要损失，不应由被告承担，另外，原告提交代理合同仅支付3000元，是否支付10000元无法确定，关于诉讼费，被告认为应当由双方过错比例来承担，不应由被告一人承担。四、原告陈述与事实不符，被告从未向原告承诺房产日后拆迁补偿款由原告所有，被告将租赁合同及相关手续交付原告并非主动交付，而是原告担心被告日后向其主张权利或可能存在拆迁补偿而主动要求被告向其交付的。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、原告李广顺提交的证据：1、2013年1月15日原、被告签订的《房屋转让合同》1份；2、原告向被告转账100000元记录2份、被告现金存款30000元记录1份及被告向原告出具的购房款160000元《收到条》1份；3、原告李广顺身份证复印件1份、被告陈延伟户籍证明1份；4、《公告》1份和涉案房屋强拆前照片8张；5、被告陈延伟与济南大盟广告有限责任公司（以下简称大盟广告公司）签订的《房屋租赁合同》1份，租赁房屋手写图纸3张；6、大盟广告公司法定代表人刘金普身份证复印件1份；7、大盟广告公司收据1份；8、国家企业信用信息公示系统中大盟广告公司企业信息1份；9、律师函1份；10、EMS快递寄件人留存页1份、特快专递（EMS）邮件查询回单1份、EMS快递投递查询复印件1份；11、原告向律师事务所转账记录复印件1份；12、法律服务费普通发票复印件1份；13、济南市中级人民法院二审民事判决书两份。 当事人对下列证据有异议： 一、原告李广顺提交的证据：1：原告与山东豪才律所签订的《委托代理合同》原、复印件各1份。被告对合同真实性无异议，但对合同支付价款有异议，认为原告是否支付10000元代理费无法证实。 对上述有争议的证据，本院经审查认为： 证据1，系原件，且被告对该证据真实性无异议，本院认定该证据为有效证据。 本院经审理认定事实如下： 2009年8月8日，被告陈延伟与大盟广告公司签订《租赁合同》，约定大盟广告公司将柳埠街道办事处红旗村南崖头农家中心院转让与被告陈延伟，甲方为大盟广告公司，乙方为陈延伟，合同载明：“1、甲方自2009年8月8日至2033年9月30日，将该农家中心院（平面图见合同附件）租赁给乙方使用。租赁费共计捌万伍仟元整；5、乙方在租赁期内有独立的使用权，合同期内国家法律法规如允许办理产权，乙方可优先缴纳相关费用办理产权事宜，甲方积极配合将地上物过户到乙方名下；乙方若无意缴纳相关费用办理产权，甲方为惟一缴纳相关费用办理产权人，乙方积极配合将地上物过户到甲方名下，不可抗力除外；6、乙方所租赁的房屋经甲方认可可以转让。合同到期后地上物（房屋）仍归乙方所有，并在同等条件下优先续租。如果出现阻挠乙方租住的行为，甲方按国家规定予以相应补偿。” 后被告陈延伟将该房屋又转让于原告李广顺，并于2012年10月16日完成房屋的交付。2012年12月30日原告通过其中国农业银行账户向被告转账40000元、通过原告之妻梁贺在中国农业银行的账户向被告转账60000元，同日，被告陈延伟向原告李广顺出具收条一份，收条载明：“今收到李广顺购房款壹拾陆万元整（160000元整），房款全部付清。收款人：陈延伟，2012年12月30日。附：补签房屋协议。”2013年1月15日，原告李广顺与被告陈延伟补签《房屋转让合同》，陈延伟为甲方，李广顺为乙方，合同载明：“甲、乙双方经协商，自愿达成房屋转让事宜，房屋座落位于柳埠农家中心农家院，面积约为44㎡，房屋建筑上有自建板房及附属物。甲方将所有建筑物及附属物（包括车库、地窖、菜地、核桃树、花椒树，详见甲方与开发商大盟广告所签订的原始合同）的所有权及使用权转让与乙方。转让费用为人民币壹拾陆万元正，双方费用俱已结清，无经济上的纠纷。甲方与开发商所签租赁合同约定的合同到期后的优先续约权，转让与乙方。” 2017年12月11日，柳埠街道办事处张贴公告，该房屋被确认为违章建筑，2018年3月10日，房屋被拆除。 本院认为：原、被告签订的《房屋转让合同》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2013年1月15日双方所签《房屋转让合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与原、被告双方签订《房屋转让合同》无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由原、被告双方分担赔偿。被告陈延伟向原告李广顺收取的购房款160000元应予返还。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付原告李广顺，亦不影响其占有使用期间的合理使用，其应支付自2012年10月16日至2018年3月10日的使用费，使用费参照合同约定的购房款全款、使用期限计算。被告与大盟广告公司签订的合同中约定使用房屋期限为2012年10月16日至2033年9月30日共251个月。原告自2012年10月16日至2018年3月10日止已占有使用房屋64个月。原告应支付给被告占有使用费160000/251*64=40797元。被告陈延伟在扣除使用费后，剩余购房款119203元应当返还给原告李广顺。关于利息的问题，原告李广顺在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，被告陈延伟没有返还相应购房款，应当赔偿被告陈延伟利息损失，以119203元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。 被告陈延伟辩称向原告转让的是涉案房屋的使用权，但原、被告签订的《房屋转让合同》中明确记载被告将房屋的所有权及使用权转让于原告，因此，本院对被告陈延伟该项答辩主张不予支持，本院认定双方签订的并非房屋租赁合同，系房屋买卖合同。 关于律师代理费的问题，原告主张律师代理费10000元，但原、被告在《房屋转让合同》中对律师代理费并未明确约定，且律师代理费并非原告进行诉讼的必要支出，因此，本院对原告该项主张不予支持。 被告主张合同中涉及的车库、地窖、菜地、核桃树、花椒树、沙发、电视机等财产，转让时价值共计20000元，原告应支付其20000元，但被告未能提供证据予以证实上述财产转让时的价值，且诉讼中被告明确表示不申请鉴定，因此，本院对被告上述主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条；《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第十二条、第十四条、第十五条第二款、第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、原告李广顺与被告陈延伟于2013年1月15日签订的《房屋转让合同》为无效合同。 二、被告陈延伟返还原告李广顺购房款119203元。 三、被告陈延伟向原告李广顺支付利息，以119203元为基数，自2018年3月10日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止。 四、驳回原告李广顺的其他诉讼请求。 上述给付，限被告陈延伟于本判决书生效之日起十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4440元，由原告李广顺负担1756元，被告陈延伟负担2684元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  赵金生 人民陪审员  林延秋 二〇一九年一月二十八日 书 记 员  吕纯纯