浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0382民初7851号原告（反诉被告）：徐燕平，女，1950年11月20日出生，汉族，住乐清市。原告（反诉被告）：林娇霞，女，1972年3月21日出生，汉族，住乐清市。原告（反诉被告）：林娇智，女，1974年4月20日出生，汉族，住乐清市。原告（反诉被告）：林焕东，男，1979年1月16日出生，汉族，住乐清市。共同委托诉讼代理人：周珂，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周志燕，女，1968年6月15日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：王福群，浙江甄博律师事务所律师。原告徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东与被告周志燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日予以立案受理。被告周志燕于2018年9月7日向本院提起反诉，本院审查后当即予以受理。依法由审判员高文丹适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）林娇智及四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人周珂、被告（反诉原告）周志燕及委托诉讼代理人王福群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东起诉称：出租方林云腾于2018年6月3日去世，原告徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东分别为林云腾的配偶、长女、次女、儿子，系涉案房产合法的法定继承人。2017年4月6日，林云腾、原告徐燕平与被告周志燕签订《房屋租赁合同》，约定林云腾、原告徐燕平将位于乐清市××路××号房屋出租给被告周志燕，租期四年，自2017年4月6日至2021年4月6日，年租金为80000元。合同还对租金的付款方式及时间、房屋装修或改造、续租等进行约定，其中第四条付款方式及时间中明确约定：在合同期间，若承租人不按时交付租金，出租人有权收回房屋。合同签订后，林云腾、原告徐燕平即将合同项下租赁房产交付被告，被告一直使用该租赁房产从事饭店经营，并以其本人名义办理营业执照。但被告承租房产后，租金一直未付，至起诉之日已拖欠一年四个月约106666元。租赁期间产生的水、电等费用，暂算至2018年6月21日共计1857.62元。四原告多次催要，被告一直拒绝给付。目前租赁房屋仍由被告控制使用。综上，被告拒付租金的行为已构成违约，致使合同目的不能实现，根据合同约定及法律规定，四原告作为法定继承人有权要求解除租赁合同，腾空租赁房产，并要求被告支付租金及租赁期间产生的各项费用，故而诉请判决：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即腾空并将承租房产交还原告；2.被告向原告支付拖欠的租金（暂算至2018年8月6日租金为106666元，计算至被告实际搬出之日止）；3.被告向原告支付租赁期间产生的水、电等费用（暂算至2018年6月21日为1857.62元）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，四原告补充称林云腾、徐燕平早在2017年2月25日将涉案租赁房产交付给被告；并明确诉讼请求为：1.解除林云腾、原告徐燕平与被告周志燕签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即腾空并将承租房产交还四原告；2.被告向四原告支付拖欠的租金（自2017年4月6日起按年租金80000元为标准计算至实际腾退之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告周志燕答辩称：同意解除涉案房屋租赁合同，是否腾退及腾退日期在鉴定完成之后由法院来确定。出租方未履行房屋租赁合同中约定的义务，因此被告无需支付租金，双方约定涉案租赁房产用作餐饮场地，但事实上无法正常开展餐饮经营活动。因被告未能正常营业，故不存在被告实际控制使用租赁房产一说，但是确认至今未腾空。原告称2017年2月25日交付租赁房产不事实，当时是说提早给一个月的装修时间，移交时间大概是2017年3月份，签订房屋租赁合同时大概已经完成了装修的80%。反诉原告周志燕诉称：2017年4月6日，反诉被告徐燕平及其配偶林云腾（已故）与反诉原告签订《房屋租赁合同》，约定徐燕平、林云腾名下位于乐清市××路××号房屋出租给反诉原告用作餐饮场所，租期四年。反诉原告承租后对房屋进行合理装修，花费装修款约150000元。但期间遭到楼上业主围攻，被要求停止开办餐饮。之后，反诉原告虽向市场监督管理局申请到营业执照，但因该场所不具备餐饮办理条件且有较多同幢业主投诉，无法办理餐饮登记申请，故反诉原告一直无法正常营业。反诉被告徐燕平及配偶林云腾在明知其出租房屋的性质不适用于开办餐饮且楼上业主会阻扰餐饮场所开办的情况下，隐瞒此事实，以欺骗的手段与反诉原告签订房屋租赁合同，导致反诉原告装修款及人工费用损失。反诉被告不仅不能反思自己的过错，赔偿反诉原告的损失，反而起诉反诉原告，故此提出反诉请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修款150000元；3、判令反诉被告承担诉讼费。反诉被告徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东答辩称：1、同意第一项反诉请求，法院判决合同解除后，反诉原告应当立即腾退租赁房屋。房屋租赁合同第五条约定：承租人如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得出租人书面同意，装修或改造的费用由承租人自负，装修或改造时与邻居发生纠纷、口角等一切事宜均由承租人自行解决；在合同终止、解除租赁关系时，承租人装修或改造与房屋有关的设施全部归出租人所有（可移动设施除外）。反诉原告在未经出租方书面同意的情况下，在租赁合同订立之前即进场装修，实际是侵害了反诉被告的合法权益，其向反诉被告提出赔偿装修损失是完全没有依据的。2、依据租赁合同，出租方的合同义务仅仅是保证对租赁房屋享有合法的产权，并在承租期内交付房屋给反诉原告的义务，而出租方在签订租赁合同之前已经履行该义务。合同约定出租方同意租赁房屋作为餐饮场所，但是否可以办餐饮应以实际能否取得餐饮开办证照为准。3、对于住宅商用的情况，《物权法》第七十七条并未采取完全禁止的态度，只要经有利害关系的业主同意，业主可以将住宅改为经营性用房。反诉原告在承租后未能立即办理营业执照也是因为其自身与楼上业主发生矛盾，因环境、卫生等问题而延长了办理期限，并非房屋性质的问题。4、通过租赁房屋时周边同样房屋经营餐饮的现状，以及反诉原告承租房屋后正常经营餐饮店，并实际取得了营业执照的情况，也恰恰证明了反诉原告称出租方在明知出租房屋的性质不适用于开办餐饮，隐瞒此事实，以欺骗的手段与反诉原告签订房屋租赁合同是不真实的。事实上，出租方在租赁合同签订前已经将产权证交付给反诉原告供其办理营业执照，反诉原告也是明知为住宅房屋的。综上，反诉原告要求由反诉被告承担装修款无依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定，涉案争议的坐落于乐清市××街道××路××号房屋系林云腾、徐燕平共同共有。2017年4月6日，林云腾、徐燕平作为出租方（甲方）、周志燕作为承租方（乙方），共同签订房屋租赁合同，约定：甲方租赁给乙方位于乐清市××路××号房屋两间，甲方同意乙方作为餐饮场所用，其范围以乙方营业执照为准；租赁期四年，自2017年4月6日至2021年4月6日止；每年租金为80000元；乙方在2017年4月6日前15天将第一年的租金80000元一次性付给甲方，第二年租金在上一年租期到期前15天内一次性付清，以后每年租金以此类推，在合同期内若乙方不按时交付租金，甲方有权收回房屋；乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，装修或改造的费用由乙方自负，装修或改造时与邻居发生纠纷、口角等一切事宜均由乙方自行解决；在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所用（可移动设施除外）；乙方在租赁期内不得转租他人经营，如需转租必须先与甲方协商一致后，再转租；租赁期间，一切水、电等费用均由乙方自理。庭审中，双方确认在签订上述房屋租赁合同之前，出租方已经将租赁房产交付给承租人，至房屋租赁合同签订之日，室内装修已完成大部分。2017年8月7日，被告周志燕向乐清市市场监督管理局申领营业执照，其签字承诺“本人将住宅改变为经营性用房……已经所有利害关系的业主同意……”。2017年8月21日，乐清市市场监督管理局向被告周志燕发放营业执照，登记的名称为乐清市乐成鸿福饭店，类型为个体工商户。之后，因该幢楼业主不同意涉案租赁房屋开办餐饮，故被告周志燕经营的乐清市乐成鸿福饭店未获批餐饮服务许可证。然而，被告周志燕在2017年8、9月份至2018年6月期间，有在上述租赁房屋内对外开展餐饮经营活动。另查明，1、林云腾因病于2018年6月3日去世，本案原告徐燕平系林云腾之妻，原告林娇霞、林娇智、林焕东系林云腾的子女。2、就涉案房屋租赁合同，被告周志燕未向出租方及本案四原告支付过分文租金。3、被告周志燕对涉案租赁房屋有进行过装修，其在本案诉讼过程中申请对涉案租赁房屋的装修造价及剩余租赁期限内的装修残值进行评估鉴定，但未在鉴定机构通知的缴费日期前缴纳鉴定费用，故鉴定机构于2018年12月24日将鉴定材料退回本院。4、双方在庭审结束后表示要求给予30日的自行调解期，但因故未达成一致意见。以上事实，由原、被告的身份证明，林云腾的身份证明、户口簿、父子／女关系证明、火化证，个体户登记基本情况、房屋租赁合同、房屋所有权证、2017年8月7日承诺书、2017年4月11日的业主通知、限期办理餐饮服务许可证通知书、关于不予受理乐清市××路××号餐饮登记申请的说明、2018年10月24日的业主说明，并结合庭审陈述、本院司法鉴定决定书、退卷函在案佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此可见，住宅并非完全不能改变为经营性用房。具体到本案中，林云腾、徐燕平在与周志燕协商并最终签订书面的房屋租赁合同时，是知道周志燕承租涉案房屋的目的系用于开办餐饮，作为该房屋的产权人及出租方，林云腾、徐燕平除应当将涉案房屋交付给周志燕占有使用外，还应当就欲将涉案房屋用于餐饮经营场所的事实，取得该幢楼全体业主的同意。从2017年4月11日的业主通知，可以清晰反应该幢楼业主反对涉案房屋用于开办餐饮，现原告认为其已完全履行租赁合同中约定的义务的主张，本院不予支持。现原、被告双方一致同意解除涉案房屋租赁合同，未有违反法律之相关规定，本院予以准许。涉案房屋租赁合同解除后，周志燕应当腾空该租赁房屋并交还原告，由于周志燕在本案中不配合司法鉴定，故对其辩称腾退日期在鉴定完成之后由法院来确定的意见本院不予采纳。周志燕至今未向出租方及四原告支付过分文租金，该事实被告周志燕本人予以确认。依据房屋租赁合同约定的租金支付条款内容，周志燕存在着明显的违约行为。本院认为，原、被告双方均存在着一定的过错，但是鉴于周志燕在房屋租赁合同签订前已经事实上占有涉案租赁房屋，在明知该幢楼业主反对其开办餐饮的情况下仍向乐清市市场监督管理局谎称“已经所有利害关系的业主同意”申领营业执照，且于2017年8、9月份至2018年6月期间在该处有开展对外经营活动，故周志燕不支付租金却利用该房屋进行经营获益的行为，不符合法律有关公平原则的精神。另，在本院依周志燕申请进行司法鉴定的过程中，其拒不按期缴纳鉴定费用的行为，有故意扩大原告损失的情形，亦对其反诉要求出租方赔偿其装修损失的主张负举证不利的法律后果。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方签订的房屋租赁合同中明确约定，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所用（可移动设施除外），该约定内容代表缔约双方真实意思表示。出租方在合同订立前就将租赁房屋交付给周志燕，就是同意认可其进行装饰装修的行为，故对于原告方表示周志燕未经其同意即进行装修的陈述不予采纳。对于周志燕反诉的装修损失150000元，应其举证不能，故本院不予支持。然而，根据前文关于原、被告在合同履行过程中的过错程度，结合周志燕确有对租赁房屋进行装修投入、租赁房屋之前系出租用作汽车修理等经营场所的事实，本院酌情确定在周志燕应支付的房屋占有使用费中（按租金的50%计算）扣除一定比例的费用（酌情确定按租金的10%计算）用作原告应承担的装修损失，最终确定由周志燕支付自合同签订之日起至限期腾退之日止按原租赁合同约定的租金的40%比例计算的占用使用费，在限期腾退之日后，仍拒不腾退的，按原租赁合同约定的租金支付占用使用费。对于本、反诉中超出本院认定的部分，均不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除林云腾（已故）、徐燕平与周志燕于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同》。二、周志燕应于本判决生效后十五日内腾空位于乐清市××街道（乐湖社区）西金路114号的租赁房屋。三、周志燕应支付徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东租赁房屋的占有使用费（自2017年4月6日起至判决确定的腾退期限届满之日期间，按年租金80000元的40%折合每日87.67元予以计算；若逾期腾退，则自逾期之日起按年租金80000元折合每日219.18元予以计算至实际腾退之日止）。款限于本判决生效之日起十五日内交本院民一庭转付。四、驳回徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东的其他诉讼请求。五、驳回周志燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2470元，减半收取1235元，由徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东负担635元，周志燕负担600元；反诉受理费3300元，减半收取1650元，由周志燕负担1610元，徐燕平、林娇霞、林娇智、林焕东负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇一九年一月七日书记员  於丹建