江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初5717号 原告（反诉被告）：苏州靖浩实业有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路1543号5层。 法定代表人：姚寿昌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱纪文，江苏五洲信友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏泽赟，江苏五洲信友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孟辉，男，1976年2月13日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。 原告苏州靖浩实业有限公司（以下简称靖浩公司）与被告孟辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，后被告于2018年9月28日提起反诉，本院一并予以审理。于2018年9月29日、10月30日、11月28日公开开庭进行了审理。原告靖浩公司的委托诉讼代理人夏泽赟、被告孟辉及其委托诉讼代理人陈登峰三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靖浩公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年1月1日起至2018年7月31日期间的未付房屋租金825903元、未付物业费35589元，合计861492元；2.判令被告支付延迟履行违约金258447元（上述截至2018年7月31日的欠费金额的30%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月26日，原、被告签订一份租赁合同，约定被告承租原告位于苏州市姑苏区人民路1543号106-1#、106-2#建筑面积为150.85平方米的房屋。其中租赁合同第5.1条对租金标准、物业费标准进行了约定，第5.2条对租金期限及每期应付租金金额进行了约定，第5.3条约定了租金支付期限，第22.4条约定了迟延支付违约责任。租金合同签订后，被告将承租房屋实际用于开设熬骨香品牌的餐饮，但被告严重违反合同约定，至今租金分文未付，物业费仅支付了8000元。原告故诉至法院。 被告孟辉辩称，原告商场至今未开业，不符合收租金的条件，请驳回原告诉请。 反诉原告孟辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告于2016年10月26日签订的租赁合同；2.判令反诉被告返还反诉原告押金及装修保证金53589.36元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失304000元；4.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年10月26日，反诉原、被告签订一份租赁合同，约定反诉原告承租反诉被告位于苏州市姑苏区人民路1543号106-1#、106-2#房屋，但被告承租后所在商场一直未能开业，导致反诉原告损失惨重，根据合同约定，延期开业6个月后再超6个月以上，反诉原告有权取消本合同，并要求反诉被告全额退还已支付的费用。现反诉被告已严重违约，为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。 反诉被告靖浩公司辩称，原告的商业广场已经开业，并且被告的店铺也是自2017年4月起正式经营，不存在解除合同的条件；经营问题是反诉原告自身盈亏所致，与反诉被告无关；请法院驳回反诉原告诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了房产证、土地证、租赁合同，被告对上述证据无异议。被告向本院提供了装饰工程施工合同、商铺租赁意向书、汇款凭证、收据、照片、银行转账明细、工作联系单、空调收据、银行流水明细，原告对空调收据有异议，对其余证据的真实性无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于苏州市人民路1543号1层的房屋所有权人为靖浩公司，房屋建筑面积为5423.86平方米，总层数为9层，规划用途为非居住房屋。2016年，靖浩公司（出租方、甲方）与孟辉（承租方、乙方）签订商铺租赁意向书，约定乙方租赁苏州市人民路1543号坤元商业广场106-1#、106-2#房屋，建筑面积为150.85平方米，意向租期5年，意向租金10.5元/平方米/天（含物业费），租赁押金金额为43589.36元。之后孟辉支付了押金43589.36元。 2016年10月26日，靖浩公司（出租方、甲方）与孟辉（承租方、乙方）签订苏州靖浩实业有限公司租赁合同，约定乙方租赁苏州市人民路1543号坤元商业广场106-1#、106-2#房屋，经营业态为餐饮，房屋租赁期自2017年1月1日起至2021年12月31日止，其中2017年4月1日至2017年4月30日为经营免租期；租赁商铺首年租金按建筑面积计付，租金为10元/天/平方米，租赁年租金为550602.2元，每2年递增5%，物业综合管理费为0.5元/平方米/天，年物业综合管理费为27530.13元，租金每三个月支付一次，每个租金支付期的最后一个月支付下一个租金支付期的租金，经营免租期结束前30个工作日内乙方需按计租标准支付租金及综合管理费，经营保证金为一个月租金；双方约定进场日为2016年11月20日前，届时该商铺应达到的交付条件为毛坯交付、供水、供电；商场开业日暂定为2017年1月1日，若因甲方原因造成开业期后延，后延6个月内，以甲方书面开业通知为准，开业延期超过6个月，则超出6个月后当天至商场正式开业当天所延误的时间，在商场开业后乙方所应支付的租金中扣除超期时间所折合的租金，延期开业6个月后再超期6个月以上，则乙方有权取消本合同，甲方全额退还乙方已支付的费用；自商场开业当天起，计算经营免租期，经营免租期到期当天起次日为计租日起始日；乙方应于最终开业日正式营业，乙方不得擅自提前开业，若经甲方允许乙方提前开业，则以实际开业之日为计租日。合同签订后，孟辉支付了押金43589.36元、装修保证金1万元及物业费8000元。2016年12月左右，靖浩公司向孟辉交付涉案房屋，2017年1月开始孟辉进场装修。 2016年，孟辉向兰州顶乐餐饮服务有限公司支付加盟费3万元，该公司于2016年9月29日向孟辉出具了收据。2017年1月5日，孟辉与苏州市苏印建筑装饰工程有限公司（以下简称苏印公司）签订苏州市室内装饰工程施工合同，约定苏印公司承接人民路坤元商业广场一楼熬骨香兰州牛肉面装饰工程，工程总造价249000元，工期85天，自2017年1月6日至2017年3月31日止。王昌万在合同上施工单位处签字并加盖苏印公司公章。2017年2月至2017年6月，孟辉通过向王昌万转账共计13万元。2017年8月29日，苏印公司出具收据，确认收到249000元装修款。 另查明：2018年2月2日，苏州市公安消防支队姑苏区大队向靖浩公司发出通知书，认为存在重大火灾隐患要求整改。2018年2月6日，该大队又向靖浩公司发出通知书一份，对整改情况进行检查，整改情况如下：已按规定设置消防车道；该建筑南侧已设置为防火墙，防火间距符合要求；已恢复防烟楼梯间前室，高层公共建筑疏散楼梯间已形成防烟楼梯间；已设置高层建筑的登高消防车作业场地。经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。 审理中，孟辉提供了一份发出日期为2018年4月2日的加盖有苏州靖浩实业有限公司物业管理专用章的工作联系单，接收人为黄星明，内容为：“我司对贵店铺因我广场整体消防当时未通过而导致延误深感歉意，消防问题已于2018年2月6日撤销解决，目前拟定的整体开业时间为2018年5月1日”。靖浩公司对该工作联系单无异议，但认为一楼的沿街商铺2018年1月1日就开业了。 审理中，孟辉陈述其主张的损失包括装修费249000元、加盟费3万元、空调费25000元，共计304000元。2017年4月左右开始试营业，经营兰州牛肉面，后改为经营孟哥油焖大虾，2018年10月停业。庭审中靖浩公司同意解除合同，双方自行进行房屋交接。 本院认为，靖浩公司与孟辉签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。庭审中，靖浩公司同意解除合同，故本院对孟辉要求解除双方租赁合同的反诉请求予以确认。双方在庭审中同意自行交接，故本院在此不再予以理涉。 本案中，原告要求被告支付欠付的租金、物业费及迟延履行违约金，被告认为商场并未开业，已延期一年以上，被告有权取消合同并要求原告退还所有费用。本院认为，根据双方租赁合同第4.1、4.5条的约定自商场开业当天起，计算经营免租期，经营免租期到期当天起次日为计租日起始日，靖浩公司应当举证证明商场开业的具体日期。但靖浩公司对此未能举证予以证明，而据孟辉提供的工作联系单显示靖浩公司曾于2018年4月2日向其他业主表示拟定的整体开业时间为2018年5月1日，故其代理人辩称1月1日沿街商铺已经开业的意见明显缺乏事实依据。另外，即使孟辉经营的店铺进行了营业，并不能据此直接推论出坤元商业广场已经整体开业，故本院对靖浩公司要求孟辉支付自2017年1月1日起至2018年7月31日期间的租金、物业及迟延履行违约金的诉请不予支持。 根据双方租赁合同第9.1条的约定，因靖浩公司原因造成开业日期后延6个月内，以书面开业通知为准，延期开业6个月后再延期6个月以上，承租方有权取消合同，出租方全额退还承租方已支付的费用。而靖浩公司在原定的2017年1月1日未能开业，至今亦未向孟辉发送书面开业通知。根据该合同条款，孟辉有权要求解除合同，退还已支付的费用。故本院对于孟辉要求靖浩公司退还已支付押金43589.36元及装修保证金1万元的诉请予以支持。 关于孟辉主张的各项损失。一般情况下理性市场投资主体应当对租赁市场进行充分调研，对租赁房屋的地理位置、周边、消防安全等情况进行实地了解。孟辉经营餐饮，应对涉案房屋能否满足其特定使用目的尽到更高程度的注意义务。对于孟辉主张的装修损失249000元，因其已实际使用了该装修，考虑到租赁房屋的用途和其经营需求，本院酌定其装饰装修损失为10万元。关于孟辉主张的加盟损失，缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持；关于孟辉主张的空调损失，该物品均属于可移动物品，其可用于其他场所经营，本院对此不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决如下： 一、解除苏州靖浩实业有限公司与孟辉就苏州市人民路1543号坤元商业广场106-1#、106-2#房屋于2016年10月26日签订的租赁合同。 二、苏州靖浩实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还孟辉已付押金43589.36元及装修保证金1万元，赔偿原告孟辉装饰装修损失10万元，共计153589.36元。 三、驳回苏州靖浩实业有限公司的全部诉讼请求。 四、驳回孟辉的其他反诉请求。 （如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14879元，适用简易程序减半收取7440元，由苏州靖浩实业有限公司负担。反诉案件受理费6723元，由孟辉负担2888元，苏州靖浩实业有限公司负担3835元。上述费用于本判决生效之日起10日内由原、被告自行结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员 陈 瑾 二〇一九年一月四日 书记员 周苏彦