福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初4398号 原告：杨郎，男，1949年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：廖丽锦，女，1952年3月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市房地产股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区展鸿路85号特房波特曼财富中心裙楼5楼B/C/D/E区。 法定代表人：翁志铃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙扬锋，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。 第三人：厦门众城新景土地房屋征迁服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：陈水让，该公司董事长。 第三人：吴秀恋，女，1926年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴贞璇（系吴秀恋外孙女），女，住福建省厦门市思明区。 第三人：吴贞璇，女，1975年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许章鑫（系吴贞璇配偶），男，1975年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：吴华璇，女，1977年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：董桂山（系吴华璇配偶），男，1979年6月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 第三人：厦门市伟恩实业有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：吴兹标（已故）。 委托诉讼代理人：董桂山，男，该公司工作人员。 原告杨郎、廖丽锦与被告厦门市房地产股份有限公司（以下简称厦房公司）、第三人厦门众城新景土地房屋征迁服务有限公司（以下简称众城征迁公司）、吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司（以下简称伟恩公司）合同纠纷一案，本院立案后，于2017年8月25日作出（2015)湖民初字第551号民事判决，杨郎、廖丽锦及厦房公司不服，提起上诉。2018年3月8日，福建省厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终576号民事裁定，撤销本院（2015)湖民初字第551号民事判决，将本案发回重审。本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨郎及二原告的共同委托诉讼代理人陈韵、王嘉鹏，被告厦房公司的委托诉讼代理人孙扬锋、王娜，第三人吴秀恋的委托诉讼代理人吴贞璇，第三人吴华璇和伟恩公司的共同委托诉讼代理人董桂山到庭参加诉讼。第三人众城征迁公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨郎、廖丽锦向本院提出诉讼请求：1.确认杨郎与厦房公司、厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司于2005年9月20日签订的《协议书》合法有效;2.判令厦房公司按4511元／㎡的优惠价，将××301室房屋出售给杨郎、廖丽锦，并协助办理房地产交易、权属转移登记手续；3.判令厦房公司赔偿因其无法按《协议书》约定将金鼎里20号店面出售给杨郎、廖丽锦而给杨郎、廖丽锦造成的经济损失〔（评估机构确定的金鼎里20号店面市场单价-10930元／㎡）×115.02㎡〕；4.判令厦房公司向杨郎、廖丽锦支付违约金（以2180000元为基数，按每日万分之五，自2010年2月11日起计算至支付相关赔偿金之日止）；5.判令厦房公司承担本案鉴定费用8416元。事实和理由：2005年5月，厦房公司借杨郎、廖丽锦委托案外人陈子霞（已故）办理拆迁补偿事宜之机，就厦门市湖里区东渡村8号房屋（以下简称东渡村8号房屋）及附属物的拆迁补偿安置款、物与陈子霞作为法定代表人的伟恩公司订立数份拆迁补偿安置协议。杨郎、廖丽锦发现后，立即撤销对陈子霞的委托，并向厦房公司及众城征迁公司主张权利，但厦房公司及众城征迁公司置之不理。2005年6月，杨郎、廖丽锦向厦门市湖里区人民法院（以下简称湖里法院）起诉，要求确认厦房公司与伟恩公司签订的众（拆）062号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《62号拆迁协议》）无效，厦房公司及众城征迁公司暂不拆除东渡村8号房屋。2005年9月20日，在法院协调下，杨郎、廖丽锦与厦房公司及众城征迁公司签订《协议书》，约定：各方确认东渡村8号房屋拆迁补偿总价（含地上建筑物及经营损失）为2180255元，准予房屋权属人以优惠价（住宅4511元／㎡、商业用房10930元／㎡）购买“都市港湾”6号楼营业场所（120㎡）一间，及“都市港湾”3层Ａ座住宅一套（约125.52㎡）；东渡村8号房屋与拆迁有关争议经法院处理终结后，厦房公司与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，补偿安置总价款不得低于前述约定的补偿总额及其附加条件；本协议如与厦房公司此前和伟恩公司（陈子霞、吴兹标）签订的协议冲突，厦房公司应根据法院对相关争议的裁判结果，出面与伟恩公司等当事人协商处理，并保证不影响本协议履行；任何一方违约，应按日以拆迁补偿款总额的万分之五支付对方违约金。《协议书》签订时，当事人确认了原“都市港湾”6号楼营业场所一间的具体位置为××301室垂直的一层店面（即金鼎里20号店面）。2005年9月22日，杨郎、廖丽锦将东渡村8号房屋腾空交由厦房公司及众城征迁公司拆除，众城征迁公司出具《住户搬家证明单》予以确认。2005年12月初，湖里法院作出（2005）湖民初字第2020号民事判决，以伟恩公司并非东渡村8号房屋权属人为由，判决《62号拆迁协议》无效。伟恩公司不服该判决，向厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）提起上诉。2006年4月12日，厦门中院作出（2006）厦民终字第473号民事判决，维持原判。2006年4月19日，厦房公司依据《协议书》约定，与杨郎、廖丽锦签订众（拆）109号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《109号拆迁协议》），支付东渡村8号之二房屋拆迁补偿款1052286元。2006年4月27日，厦房公司向湖里法院提起诉讼，请求确认其与伟恩公司签订的《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》无效，并要求伟恩公司返还拆迁补偿款956164元。该案经一审、二审及再审，厦房公司始终主张伟恩公司并非东渡村8号房屋的所有人或受托人，伟恩公司作为被拆迁人与厦房公司签订的上述合同主体不适格，伟恩公司收取的补偿款属不当得利，应予返还。2006年7月23日，吴兹标夫妇向湖里法院提起诉讼，请求确认其与杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》合法有效。2013年11月7日、12月2日，湖里法院先后作出（2013）湖民初字第1485号、（2013）湖民初字第2771号民事判决，确认东渡村8号之一房屋买卖协议有效，但因合同未实际履行，东渡村8号之一、之二房屋权属均归杨郎、廖丽锦，东渡村8号之一房屋加层的拆迁安置补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇，东渡村8号之二房屋加层及东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物的拆迁补偿权益归伟恩公司。宣判后，双方当事人均上诉。厦门中院于2014年6月9日分别作出969号判决、（2014）厦民终字第970号民事判决（以下简称970号判决），维持两个案件的一审判决。各方当事人于2014年8月10日签收了判决书。此后，杨郎、廖丽锦找厦房公司履行《协议书》内容，但厦房公司无意履行。另外，《62号拆迁协议》所附《厦门市拆迁补偿安置费用表》列明，厦房公司支付产权人的“配合拆迁奖励”项目中，批至区级临时占道许可证的奖励金为300000元，加层申请表批至乡镇、街道办的奖励金为176550元，无任何批建手续的建筑物奖励标准为650元／㎡。厦房公司在杨郎、廖丽锦与陈子霞夫妇等人的房屋确权诉讼期间，擅自将《协议书》约定出售给东渡村8号房屋权属人的商业用房出售他人。杨郎、廖丽锦认为，《协议书》合法有效，现已确定东渡村8号之一房屋的权属人是杨郎、廖丽锦，故杨郎、廖丽锦有权要求厦房公司履行《协议书》约定内容。《厦门市拆迁补偿安置费用表》所列东渡村8号之一、之二房屋加层及批至区级临时占道许可的建筑物拆迁奖励金共计520150元，归吴兹标等5人所有。考虑到厦房公司支付给杨郎、廖丽锦的补偿款应扣除杨郎、廖丽锦购买房屋及店面的价款，且厦房公司在《协议书》签订后已向杨郎、廖丽锦支付了部分补偿款，故杨郎、廖丽锦决定放弃“支付拆迁补偿款607819元”的主张，该款项由杨郎、廖丽锦在应支付给厦房公司的购房款中扣除。厦房公司事实上已将金鼎里20号店面出售他人，无法按《协议书》约定向杨郎、廖丽锦出售该店面，应赔偿杨郎、廖丽锦因此遭受的损失，且违约金应自厦房公司将金鼎里20号店面出售他人之日开始计算。 厦房公司辩称，杨郎、廖丽锦仅为东渡村8号之二有产权部分房屋的权属人，其要求确认与东渡村8号全部房屋拆迁有关的《协议书》有效，缺乏依据，应予驳回。东渡村8号房屋的总建筑面积为588.39㎡，其中产权面积128.7㎡，无产权面积459.69㎡。产权面积即为东渡村8号之一房屋建筑面积64.7㎡和东渡村8号之二房屋建筑面积64㎡；无产权部分包括批至区级临时占道许可证基建的150㎡、申请表批至街道办基建的117.7㎡（即东渡村8号之一加层）和无任何批建手续的191.99㎡（含东渡村8号之二加层64㎡）。根据969号判决查明的事实，杨郎、廖丽锦仅为东渡村8号之二有产权部分房屋的权属人，前述117.7㎡房屋的拆迁安置补偿权益归吴兹标等个人所有，前述150㎡和东渡村8号之二加层64㎡房屋的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有。因此，东渡村8号之一有产权部分房屋和无任何批建手续的127.99㎡（191.99㎡-64㎡）房屋的拆迁安置补偿权益的归属问题并未解决，也即东渡村8号与拆迁有关的争议并未处理终结。《协议书》是针对东渡村8号房屋588.39㎡的整体拆迁安置补偿方案，杨郎、廖丽锦仅为东渡村8号之二有产权部分64㎡房屋的权属人，其只能主张与该64㎡房屋有关的拆迁补偿权益，也只能要求确认《协议书》中与该64㎡房屋有关的拆迁补偿内容的效力。即便《协议书》有效，杨郎、廖丽锦也无权要求厦房公司履行《协议书》第一条的内容。《协议书》第一条明确载明“三方一致同意以下东渡村8号房屋拆迁补偿安置方案：补偿安置总价款（含地上建筑物及经营损失补偿）为2180255元”。故该第一部分是针对东渡村8号有产权和无产权房屋的整体拆迁安置补偿方案。根据《协议书》第二条“东渡村8号与拆迁有关的争议经法院处理终结后，甲方与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》”的约定，即便东渡村8号与拆迁有关的争议经法院处理终结，厦房公司也仅是与房屋权属人在协商一致的基础上另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，而非直接按照第一条的内容履行。本案中，东渡村8号之一有产权登记的房屋和无任何批建手续的127.99㎡房屋的拆迁安置补偿权益的归属问题尚未经法院处理终结，厦房公司与房屋权属人另行协商签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的条件尚不具备，杨郎、廖丽锦无权要求厦房公司与其另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，更无权要求厦房公司履行《协议书》第一条的内容。另外，根据国务院和厦门市有关规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人应当先向拆迁管理部门申请裁决，法院不能直接判决拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议。杨郎、廖丽锦主张违约金不能成立，厦房公司是在法院明确释明《协议书》约定的营业场所即为金鼎里20号店面时，才知道应当向杨郎、廖丽锦交付的是哪个店面，故不需要支付违约金。即便法院认定厦房公司需要支付违约金，也应当自2017年5月23日即法院释明之日起计算。另外，杨郎、廖丽锦主张的违约金标准也过高，应按中国人民银行发布的同期存款利率计算。对杨郎、廖丽锦主张交付××301室房屋没有异议，但因杨郎、廖丽锦原因，导致该房屋至今未交付，厦房公司为此缴交了物业费应由杨郎、廖丽锦承担。因评估报告已经过期，故杨郎、廖丽锦主张的第3、4、5项诉求均无依据。 众城征迁公司未作陈述。 吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司述称，东渡8号的拆迁补偿系属于整体补偿，杨郎、廖丽锦要求厦房公司将都市港湾以优惠价格出售二人缺乏依据。《协议书》是对东渡村8号房屋的整体拆迁安置补偿方案，根据《协议书》及吴兹标一方与厦房公司签订的5份协议，对东渡村8号房屋面积构成事实无异议，该房屋及其附属地上物均作为拆迁补偿对象。969号判决已判令东渡村8号之一房屋加层的拆迁补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有，东渡村8号之二房屋加层、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物权益归伟恩公司所有。同时，认定东渡村8号无任何批建手续的191.99㎡权益归吴兹标等5人所有。可见，东渡村8号的拆迁对象为房屋现有建筑面积588.39㎡，其中产权面积128.7㎡归杨郎、廖丽锦所有，另外459.69㎡归吴兹标等5人所有。基于上述事实，《协议书》项下的拆迁补偿款2180255元，是依据《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议》计算得出。其中，《补充协议（2）》项下补偿款491000元、《企业经营补偿协议》项下补偿款225000元，生效的（2011）厦民再终字第3号《民事判决书》中已确定归伟恩公司所有。《62号拆迁协议》项下补偿款1464255元中448905.6元属128.7㎡的补偿款，归杨郎、廖丽锦所有，其他补偿款归吴兹标等5人所有。东渡村8号房屋相关装修补偿费、搬迁补助费、期限内搬迁奖励、非营业性用房改营业性用房奖励等均应归吴兹标等5人所有。扣除厦房公司已支付给吴兹标等5人的956164元，厦房公司还应支付给吴兹标等5人775185.4元。《协议书》是对东渡村8号房屋的整体拆迁补偿方案，而归杨郎、廖丽锦所有的128.7㎡占拆迁补偿对象的21.87%，归吴兹标等5人所有的459.69㎡的占拆迁补偿对象的78.13%。因此，对于以优惠价格购买住宅一套及营业场所一间这一补偿权益，吴兹标等5人享有78.13%。《协议书》约定，以优惠价购买120㎡营业场所一间及125.52㎡住宅一套，按比例吴兹标等5人可享有面积合计为191.82㎡，杨郎、廖丽锦可享有面积合计为53.7㎡。 吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司向本院提出诉讼请求：1.判令厦房公司支付吴秀恋等4人拆迁补偿款775185.4元;2.判令厦房公司将××301室，以4511元／㎡的优惠价出售给吴秀恋等4人，并协助办理房地产交易、权属转移登记手续；3.判令厦房公司向吴秀恋等4人赔偿无法交付金鼎里20号店面造成的损失（数额为2017年5月23日评估价值与按10930元／㎡计算价值之间的差额，并按吴秀恋等4人享有的66.3㎡所占比例计算）。事实和理由：《协议书》是对东渡村8号房屋的整体拆迁安置补偿方案，根据《协议书》及吴兹标一方与厦房公司签订的5份协议和969号判决，东渡村8号房屋建筑面积588.39㎡，其中产权面积128.7㎡，无产权面积459.69㎡。产权面积即为东渡村8号之一房屋建筑面积64.7㎡和东渡村8号之二房屋建筑面积64㎡；无产权部分包括批至区级临时占道许可证基建的150㎡、申请表批至街道办基建的117.7㎡及无任何批建手续的191.99㎡。969号判决已判令东渡村8号之一房屋加层的拆迁补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有，东渡村8号之二房屋加层、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物权益归伟恩公司所有，东渡村8号无任何批建手续的191.99㎡权益归吴兹标等5人所有。可见，东渡村8号的拆迁对象为房屋现有建筑面积588.39㎡，其中128.7㎡归杨郎、廖丽锦所有，另外459.69㎡归吴兹标等5人所有。基于上述事实，《协议书》项下的拆迁补偿款2180255元，是依据伟恩公司与厦房公司《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议》计算得出。其中，《补充协议（2）》项下补偿款491000元、《企业经营补偿协议》项下补偿款225000元，已确定归伟恩公司所有。《62号拆迁协议》项下补偿款1464255元中448905.6元属128.7㎡的补偿款，归杨郎、廖丽锦所有，其他补偿款归吴兹标等5人所有。东渡村8号房屋相关装修补偿费、搬迁补助费、期限内搬迁奖励、非营业性用房改营业性用房奖励等均应归吴兹标等5人所有。扣除厦房公司已支付给吴兹标等5人的956164元，厦房公司还应支付给吴兹标等5人775185.4元。东渡村8号房屋的拆迁补偿归杨郎、廖丽锦所有的128.7㎡占拆迁补偿对象的21.87%，归吴兹标等5人所有的459.69㎡的占拆迁补偿对象的78.13%。因此，对于以优惠价格购买住宅一套及营业场所一间这一补偿权益，吴兹标等5人享有78.13%。《协议书》约定，以优惠价购买120㎡营业场所一间及125.52㎡住宅一套，按比例吴兹标等5人可享有面积合计为191.82㎡，杨郎、廖丽锦可享有面积合计为53.7㎡。吴兹标已去世，相关权利由其合法继承人吴贞璇和吴华璇享用并主张。吴秀恋等4人所主张的权利在本案中不区分内部份额，由4人共同享有。 杨郎、廖丽锦共同辩称，吴秀恋等4人主张拥有东渡村8号房屋78.13%的补偿权益缺乏根据。实际上，969号判决仅认定东渡村8号房屋的加层，及申请占道建筑物的补偿权益归其所有，驳回了其他诉求。同时，《62号拆迁协议》所附补偿明细表载明，东渡村8号之一、之二房屋加层及批至区级临时占道许可证基建的建筑物的奖励金总额为520150元，占东渡村8号房屋货币补偿总额2180255元的23.8%。吴秀恋等4人主张78.13%补偿权益与事实相悖。吴秀恋等4人要求购买住宅及店面缺乏根据。《协议书》当事人只有杨郎、廖丽锦、厦房公司及众城征迁公司，吴兹标等5人不是《协议书》的当事人，无权主张《协议书》的权利。《协议书》第一条约定，住宅及店面购买权归于房屋权属人。吴兹标等5人经969号判决认定不是房屋权属人，无权以房屋权属人身份，要求购买案涉住宅和店面。《最高人民法院关于当事人达不成补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理的批复》明确规定，当事人未达成拆迁补偿安置协议，起诉到人民法院的，不予受理。969号判决确定了吴兹标等5人的补偿权益范围，其如果认为补偿权益除了货币补偿款520150元外，还应获得包括实物补偿在内的其他补偿，在吴兹标等5人曾与厦房公司订立的购买住宅和店面的《东渡村8号房屋拆迁协议书》和《拆迁非住宅购房协议书》，经法院认定无效的情况下，未与厦房公司另行订立补偿协议，即提出购买住宅和店面的诉求，缺乏根据，且不属于人民法院管辖。其主张78.13%补偿权益，而产权证是杨郎的，且588.39㎡中产权面积仅128.7㎡，其余都是违章的。 厦房公司辩称，对于有关东渡村8号房屋的总建筑面积以及有产权部分、无产权部分的构成等无异议。吴秀恋等4人关于东渡村8号房屋无产权部分的拆迁补偿权益全部归其所有的主张与事实不符，不能成立。吴兹标等5人曾向法院提起诉讼，要求确认东渡村8号房屋的全部拆迁补偿权益归其所有。969号判决已确认东渡村8号之一房屋加层（申请表批至街道办基建的117.7㎡）的拆迁安置补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有，东渡村8号之二房屋加层64㎡、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150㎡建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有。969号判决并未对东渡村8号无任何批建手续的127.99㎡的拆迁安置补偿权益归属问题作出处理。吴秀恋等4人声称法院已明确认定东渡村8号无任何批建手续191.99㎡的拆迁安置补偿权益归其所有与事实不符，其主张东渡村8号无产权部分的拆迁安置补偿权益全部归其所有缺乏依据，不能成立。厦房公司已向吴兹标等5人超额支付应付拆迁补偿款，现其要求厦房公司另行支付拆迁补偿款775185.4元缺乏依据，不能成立。《62号拆迁协议》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》已被生效判决认定无效，伟恩公司依据前述协议及《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议》领取了956164元，扣除其有权根据《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议》取得的补偿款491000元及225000元，伟恩公司应向厦房公司返还拆迁补偿款240164元。吴兹标等5人并非东渡村8号房屋的权属人，更非讼争《协议书》的相对方，其依据讼争《协议书》约定要求厦房公司以优惠价格向其出售住宅和店面缺乏依据，应当驳回其诉求。根据生效法律文书的认定，吴兹标等5人有权获得的拆迁补偿款限于《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议》项下的补偿款491000元及225000元，其无权再就东渡村8号房屋向厦房公司主张任何拆迁补偿权益。讼争《协议书》是厦房公司与杨郎签订的，与吴兹标等5人无关，只有房屋权属人才有权以优惠价格购买住宅和店面，且前提条件是东渡村8号与拆迁有关的争议经法院处理终结，厦房公司与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。综上所述，吴秀恋等4人的诉求均缺乏事实和法律依据，应当予以全部驳回。 众城征迁公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.厦房公司、吴秀恋等4人对杨郎、廖丽锦提交的《企业住所勘察登记表》真实性均无法确认。因杨郎、廖丽锦提交的该证据来自于厦门市工商行政管理部门，且加盖了档案管理印章，本案中无相反证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。但杨郎、廖丽锦提交该证据欲证明伟恩公司为了获取东渡村8号房屋的拆迁补偿利益，涂改工商行政管理部门内档，该主张无法从上述证据中得到印证，本院对其主张的事实不予采信。 2.吴秀恋等4人对杨郎、廖丽锦提交的《东渡村8号房屋拆迁补充说明》真实性有异议。该证据系复印件，但经作为拆迁实施单位的众城征迁公司核对确认与原件一致，且作为《东渡村8号房屋拆迁补充说明》中一方当事人的厦房公司对其真实性亦予以认可，本院对其表面真实性予以采信。 3.（2015）湖民初字第551号案件审理过程中，根据杨郎、廖丽锦的申请，本院依法委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对厦门市湖里区金鼎里20号店面按2017年5月23日的时间点及房屋性质进行评估。杨郎、廖丽锦以及吴秀恋等4人对评估报告不持异议，厦房公司对该报告的真实性没有异议，但认为评估报告已经过期，不应作为认定案件事实的依据；另外，评估报告采取的是比较法，故选取的店面应该是与讼争店面的位置、面积、区位、周边环境、店面朝向相似才具有可对比性，但是评估报告选取的这三个店面，距离讼争店面都比较远，最近都间隔1公里，最远的6公里以上，面积差也很大，不具有可比性；报告并未说明选取的三个比较案例单价从何而来，报告建立比较基础中有一项是对讼争店面是否有债权债务存在进行判断，但并未载明相应依据；关于讼争店面的公共服务设施描述，里面提到大润发购物广场，但是两个地方间隔五公里，报告把其作为讼争店面的公共服务设施缺乏依据；店面建成已经七年，报告说没有功能和外部性折旧，对建筑物价值产生有利影响，该种陈述与认定与事实不符，应该考虑折旧问题，所以我们认为评估报告案例选举就是错误，没有可比性且背离市场行情，但厦房公司认为其应交付的不是该店面，也不另行申请评估。本院经审查认为，虽然评估报告载明报告使用期限截至2018年7月26日，但该评估系按2017年5月23日的时间点及房屋性质进行评估，故报告的使用期限对评估内容并不构成实质性的影响，且厦房公司未能提交反驳证据，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司的评估程序合法，评估意见依据充分，本院对其出具的《房地产估价报告》的证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.1989年8月26日，杨郎向厦门市湖里区人民政府街道办事处申请对东渡村8号之一房屋加层，即加层64.7㎡、加三层43㎡、加楼梯间10㎡，共计117.7㎡，并由吴兹标出资建造。同时，吴兹标无任何批建手续在。1992年7月16日，吴兹标与杨郎、廖丽锦签订《房屋买卖协议书》并办理了公证，就买卖东渡村8号之一房屋作出约定：杨郎、廖丽锦将址于厦门市湖里区东渡村内石造房屋（二房一厅，四至为东至虎脚2米，西至石间6米，南至黄炮厝8米，北至生活区公路2米）出售给吴兹标；房价为75000元，房屋自出卖后交付给吴兹标管理、使用；房屋如需改建由吴兹标向厦门市有关部门申办手续；房屋产权如果来历不明，杨郎、廖丽锦应出面清理并承担责任。1996年4月9日，吴兹标向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第252号《占用道路许可证》，并得到该局批准，同意临时借用东渡村8号（自家院墙内）作临时住房之用，占用面积98㎡，占用期限自1996年4月9日起至1998年4月9日止，并注明是吴兹标需修缮房屋给予补办许可证。同年12月23日，吴兹标向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第300号《占用道路许可证》并得到该局批准，同意临时借用东渡村8号作临时设施之用，面积52.5㎡，占用时间为1996年12月23日至1997年12月23日，并注明是屋顶漏水给予补办许可证。自1992年始，东渡村8号之一、之二房屋及其地上物由吴兹标占有使用，伟恩公司登记住所为“湖里区东渡村内（8号）”。 2.2004年9月22日，厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门土房局）发布厦国土房拆通[2004]42号《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》，通告东渡村1号至96号占地面积40154.167㎡范围内的房屋及其地上物需要拆迁，拆迁人为厦房公司，拆迁单位为众城征迁公司，住宅房屋实行货币补偿或产权调换，非住宅房屋实行货币补偿，住宅房屋货币补偿补贴金额计算办法中的上季度区域住宅商品房（不含别墅）平均售价为4511元/㎡。2005年1月17日，杨郎、廖丽锦委托陈子霞处理与东渡村8号之一房屋的有关一切事务。陈子霞彼时为伟恩公司法定代表人。同年5月20日，厦房公司（甲方）与伟恩公司（乙方）就东渡村8号房屋的拆迁补偿事宜签订了《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》等协议。《62号拆迁协议》约定：甲方拆除乙方房屋建筑总面积588.39㎡，其中产权面积128.7㎡，无产权面积459.69㎡；甲方给予乙方产权面积128.7㎡补偿款448905.6元，房屋装修及附属物补偿费237564.22元，水、电、电话等各项补助费2200元，建筑面积128.7㎡的房屋搬迁补助费1801.8元；乙方若在甲方规定期限内搬迁完毕，甲方给予被拆迁房屋产权面积一次性奖励172440元、无产权部分房屋一次性奖励601343.5元；以上补偿奖励共计1464255元。该协议后附一份《厦门市拆迁补偿安置费用表》，列明补偿款具体计算方式。根据该计算方式可知，《62号拆迁协议》中一次性奖励172440元由产权面积128.7㎡期限内搬迁奖励55045元、产权调换差价补贴45045元、非营业性用房改为营业用房奖励72350元组成，一次性奖励601343.5元由批至区级临时占道许可证的150㎡奖励300000元、加层申请表批至乡、镇、街道办的117.7㎡奖励176550元、无任何批建手续的191.99㎡奖励124793.5元组成。《补充协议（2）》约定：乙方于2015年6月30日搬迁完毕，并将被拆迁房屋及附属物交由甲方拆除，甲方一次性补助乙方店面修缮费85000元、店面不可移动货柜货架损失98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元，以上共计491000元；逾期不搬者，甲方取消乙方各项奖励、补助金。《企业经营补偿协议书》约定：乙方于2015年6月30日搬迁完毕，腾空房屋及附属物交由甲方拆除，甲方一次性补助乙方公司员工工资补助费135000元、店面经营损失90000元，共计225000元；逾期不搬者，甲方取消乙方各项奖励、补助金。《东渡村8号房屋拆迁协议书》约定：乙方在东渡村8号的房屋应拆除，甲方同意乙方以优惠价格购买都市港湾6号楼3层A座三房二厅一套，产权面积125.52㎡，单价为4511元/㎡，共计566220.72元；乙方应支付甲方安置房水、电、有线电视等费用1380元；综上，乙方应支付甲方购房款567601元，乙方同意从《62号拆迁协议》中扣除。《拆迁非住宅购房协议书》约定：乙方在东渡村8号（店面）经营，因建设需要应予拆除，甲方同意乙方以优惠价格购买都市港湾6号楼营业场所一间，产权面积约120㎡，单价为10930元/㎡，共计1311600元；营业场所（店面）的实际建筑面积暂按设计图纸计算；乙方应支付甲方安置房水、电、有线电视等费用1380元；综上，乙方应支付甲方1312980元，乙方同意从《62号拆迁协议》中扣除50%作为预交购房款，剩余50%待交房时缴清。2005年5月23日，杨郎、廖丽锦通过公证方式出具一份《声明书》，声明撤销其于2005年1月17日通过公证方式委托陈子霞代为处理东渡村8号房屋有关一切事务的委托。同日，杨郎向厦房公司、众城征迁公司出具《告知书》，声明杨郎、廖丽锦已与陈子霞解除委托关系，拆迁东渡村8号房屋应直接与杨郎办理手续，拆迁安置补偿款应发给产权书实际所有人。次日，厦房公司出具《承诺》称会在杨郎与陈子霞之间的房产纠纷处理清楚后，再行支付有关补偿费。2005年6月15日，伟恩公司搬离东渡村8号房屋，但在办理移交手续时，杨郎、廖丽锦又占用了东渡村8号房屋。 3.2005年9月6日，厦房公司、众城征迁公司共同向厦门土房局提交一份《关于东渡村改造范围内东渡村8号房屋的补偿安置意见》称，东渡村8号房屋产权人杨郎、黄正锐与实际使用人吴兹标因房产买卖产生纠纷，房屋权属比例待法院判决裁定，因此无法签订拆迁补偿安置协议；经委托五家评估公司评估，按区位补偿价+重置价结合成新+补贴金额，补偿单价为3488元/㎡，被拆迁房屋货币补偿费448905.6元，装修补偿费176517元，附属物补偿费61047.22元，水、电表等补助费2200元，住宅搬迁补助费1801.8元，期限内搬迁奖励55045元，批至区级临时占道许可证奖励300000元，加层申请表批至乡、镇、街道办176550元，无任何批建手续扩建部分补助费124793.5元，产权调换差价补贴奖励45045元，非营业性用房改为营业用房奖励72350元，一次性补助伟恩公司员工工资补助135000元、店面经营损失费90000元、店面修缮费85000元、店面不可移动货柜、货架损失费98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元，总价2180255元；都市港湾6#楼营业场所一间按优惠价10930元/㎡购买，都市港湾6#楼3层A座三房二厅一套按优惠价4511元/㎡购买。厦门土房局作为拆迁主管部门在上述文件上签注“同意按此补偿安置意见执行。” 4.2005年9月18日，厦房公司向杨郎出具承诺书，载明2005年9月6日，其提交市拆迁主管部门《关于“东渡村改造”范围内东渡村8号房屋的补偿安置意见》现声明作废，其承诺不按该《意见》中拆迁主管部门的意见向杨郎主张权利。 5.2005年9月20日，厦房公司（甲方，拆迁人）、厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司（乙方，拆迁实施单位）与杨郎（丙方、被拆迁人）签订一份《协议书》，就东渡村8号房屋拆迁补偿事项作出约定：补偿安置总价款（含地上建筑物及经营损失补偿）为2180255元；准予房屋权属人以优惠价10930元/㎡购买“都市港湾”6号楼营业场所（建筑面积约120㎡）一间，以优惠价4511元/㎡购买“都市港湾”6号楼3层A座三房二厅（建筑面积约125.52㎡）一套；上述营业场所和住宅总价约1877820.72元，补偿安置总价款在扣除该款项后余款302434元由甲方支付给被拆房屋权属人；东渡村8号房屋与拆迁有关争议经法院处理终结后，甲方与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，补偿安置总价款不得低于前述约定的补偿总额及其附加条件；本协议如与甲方此前和伟恩公司（陈子霞、吴兹标）签订的协议冲突，甲方应根据法院对相关争议的裁判结果，出面与伟恩公司等当事人协商处理，并保证不影响本协议履行；如甲、丙双方的拆迁补偿协议因甲方与伟恩公司有关经营损失补偿争议未能及时签订，甲方同意参照已签订的《62号拆迁协议》中约定的地上物补偿款数额先行支付给房屋权属人，实际补偿数额根据双方正式签订的拆迁补偿安置协议多还少补；地上物补偿款支付后，房屋权属人根据本协议约定与甲方签订购买住宅和营业场所合同，并根据购房合同约定支付购房款；本协议签订后两日内，丙方将东渡村8号交甲方拆除；任何一方违约，应按日以拆迁补偿款总额的万分之五支付对方违约金。案外人汪凤林作为乙方代表在《协议书》上签名。杨郎、廖丽锦与吴秀恋等人共同确认，在《协议书》签订时，双方因存在争议提起的诉讼只有确认《62号拆迁协议》无效一个，其他诉讼均发生在《协议书》签订后。 6.2005年9月22日，众城征迁公司证实杨郎已于该日将东渡村8号房屋全部搬迁完毕，并交付众城征迁公司拆除。东渡村8号房屋由东渡村8号之一房屋、东渡村8号之二房屋构成，在拆迁时建筑面积588.39㎡，其中产权面积128.7㎡，无产权面积459.69㎡。产权面积即为东渡村8号之一、之二房屋建筑面积64.7㎡和64㎡；无产权部分为东渡村8号之一加层即为申请表批至街道办基建的117.7㎡、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150㎡、无任何批建手续191.99㎡。上述房屋及附属地上物均作拆迁补偿对象，均已拆迁完毕。2005年12月27日，厦门均和评估咨询有限公司向委托人厦房公司出具一份编号为厦均和估2005拆303号的《房地产估价报告》，认定东渡村1-2号第一层（商业）房地产在完整合法产权（土地性质设定为出让，并缴清全部土地出让金，且无他项权利）状况下，于2004年9月21日的现有正常市场价格为平均楼面单价10913.67元/㎡。 7.2005年，杨郎、廖丽锦作为原告，以伟恩公司、厦房公司为被告，陈子霞、吴兹标、众城征迁公司为第三人，向湖里法院提起诉讼，请求法院判令《62号拆迁协议》无效。湖里法院作出（2005）湖民初字第2020号民事判决，伟恩公司、陈子霞、吴兹标不服，向厦门中院提起上诉。厦门中院于2006年4月12日作出（2006）厦民终字第473号民事判决，认定伟恩公司并非东渡村8号之一、之二房屋所有权人或受托人，《62号拆迁协议》内容亦非关于对房屋承租人的补偿安置，伟恩公司不具有签订该协议的权利，《62号拆迁协议》无效。 8.2006年，厦房公司作为原告，以伟恩公司、陈子霞、吴兹标为共同被告，杨郎、廖丽锦为第三人，向湖里法院提起诉讼，请求法院判令《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》为无效合同，伟恩公司返还拆迁补偿款956164元，陈子霞、吴兹标对伟恩公司返还拆迁补偿款承担连带责任。湖里法院于2006年10月23日作出（2006）湖民初字第1557号民事判决，伟恩公司、陈子霞、吴兹标不服，向厦门中院提起上诉。厦门中院于2007年5月9日作出（2007）厦民终字第10号民事裁定，将该案发回重审。湖里法院重审后作出（2007）湖民初字第1512号民事判决，厦房公司、伟恩公司、陈子霞、吴兹标均不服，向厦门中院提起上诉。厦门中院于2008年12月17日作出（2008）厦民终字第1332号民事判决，认定《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》为《62号拆迁协议》的从合同，属无效合同；伟恩公司作为东渡村8号之一、之二房屋的承租人及经营者，有权获得相应拆迁补偿，《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》明确体现厦房公司是基于伟恩公司是东渡村8号房屋的承租人及经营者，而与伟恩公司达成的补偿意思表示，合法有效；伟恩公司依据《62号拆迁协议》、《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》向厦房公司领取的拆迁补偿款956164元，因《62号拆迁协议》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》无效，厦房公司有权要求伟恩公司返还因该合同取得的财产，扣除伟恩公司依据《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》取得的补偿款225000元及491000元之外，伟恩公司应返还厦房公司240164元；吴兹标、陈子霞无需对伟恩公司的上述债务承担连带责任。伟恩公司、陈子霞、吴兹标不服，向福建高院申请再审。福建高院于2010年12月20日作出（2010）闽民申字第1059号民事裁定，指令厦门中院对该案进行再审。在厦门中院对该案进行审理过程中，因陈子霞于2011年6月22日死亡，法院依法变更陈子霞的继承人吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇为再审申请人参加诉讼。2012年1月16日，厦门中院作出（2011）厦民再终字第3号民事判决，维持（2008）厦民终字第1332号民事判决。 9.2005年11月14日，厦房公司及众城征迁公司共同出具一份《有关与伟恩公司签订拆迁补偿安置协议书的情况说明》称，之所以与伟恩公司签订拆迁补偿协议，是因误认为杨郎的房产实际已是伟恩公司的房产。2006年4月19日，厦房公司（甲方）与杨郎（乙方）签订《109号拆迁协议》，就东渡村8号之二房屋拆迁事宜作出约定：甲方拆除乙方房屋建筑面积294㎡，其中产权面积64㎡，无产权面积230㎡，上季度商品房平均单价4511元/㎡；甲方给予乙方产权面积64㎡补偿款523824元，房屋装修及附属物补偿费100519.22元，水、电、电话各项补助费1100元，房屋搬迁补助费5000元，无产权部分房屋补偿352000元；因乙方产权纠纷正在诉讼期间，为配合拆迁改造工作，乙方同意先将房屋及其附属物移交甲方拆除，甲方给予配合搬迁奖励69843元，以上合计甲方应支付乙方1052286元；乙方搬迁完毕之日起七日内甲方一次性付清款项，甲方逾期支付应按总额日万分之二支付违约金；本协议的拆迁补偿款是在原东渡村8号房屋拆迁补偿总价款2180255元的基础上根据乙方有关资料给予补偿。众城征迁公司作为受厦房公司委托的实施拆迁单位在《109号拆迁协议》上签章，且汪凤林作为众城征迁公司的代表签名，该协议后附一份《厦门市拆迁补偿安置费用表》，列明补偿款具体计算方式，汪凤林作为审核人员签名。根据该计算方式可知，《109号拆迁协议》中无产权部分房屋补偿352000元由批至区级的150㎡奖励300000元、无任何批建手续的80㎡奖励52000元组成。杨郎、廖丽锦称，《109号拆迁协议》约定的补偿款1052286元已支付，因彼时东渡村8号房屋权属还存在争议，而东渡村8号之二房屋权属没有争议，所以厦房公司按照《协议书》约定的价款大约一半先行支付给杨郎、廖丽锦，履行了《协议书》约定的部分义务，《协议书》约定的补偿款总额包含《109号拆迁协议》约定的1052286元。 10.2006年7月24日，吴兹标与陈子霞以杨郎、廖丽锦为被告、厦房公司为第三人向湖里法院提起诉讼。湖里法院于2007年3月30日作出（2006）湖民初字第2431号民事判决，吴兹标、陈子霞不服，提起上诉。厦门中院作出（2007）厦民终字第1208号民事裁定，将该案发回重审。湖里法院另行组成合议庭后于2009年4月29日作出（2008）湖民初字第398号民事判决，吴兹标、陈子霞不服判决再次提起上诉，厦门中院于2010年8月17日作出（2009）厦民终字第2422号民事判决和（2009）厦民终字第2422号民事裁定。杨郎、廖丽锦不服，向福建高院申请再审，福建高院于2010年12月23日作出（2010）闽民申字第1441号民事裁定，指令厦门中院再审。再审审理过程中，陈子霞死亡，法院依法变更陈子霞的继承人吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇为一审原告、二审上诉人一方当事人参加诉讼。厦门中院于2012年1月16日作出（2011）厦民再终字第4号民事判决和（2011）厦民再终字第4号民事裁定。福建高院又于2012年11月28日作出（2012）闽民提字第251号民事裁定，撤销湖里法院（2008）湖民初字第398号民事判决及厦门中院（2009）厦民终字第2242号民事判决、（2011）厦民再终字第4号民事判决，发回湖里法院重审。吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇在该案中请求确认1992年7月16日吴兹标与杨郎、廖丽锦签订的《房屋买卖协议书》合法有效。湖里法院经重新审理后判决吴兹标与杨郎、廖丽锦于1992年7月16日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。杨郎、廖丽锦不服该判决提起上诉，厦门中院于2014年6月9日作出970号判决，驳回上诉，维持原判。 11.2012年8月1日，吴兹标等5人以杨郎、廖丽锦为被告、厦房公司为第三人，向湖里法院提起诉讼，请求确认东渡村8号之一房屋所涉64.7㎡及加层（申请表批至街道办基建的117.7㎡）、东渡村8号房屋批至区级临时占道许可证基建的150㎡、无任何批建手续191.99㎡（含东渡村8号之二房屋加层64㎡），因拆迁所产生的补偿款及相关安置补偿权利归其所有。湖里法院于2012年11月8日就该案作出（2012）湖民初字第4667号民事判决。吴兹标等5人不服，提起上诉。厦门中院作出（2013）厦民终字第611号民事裁定，将该案发回湖里法院重审。湖里法院另行组成合议庭进行审理，并于2013年12月2日作出（2013）湖民初字第2771号民事判决。法院在该案件中认定，1992年7月16日吴兹标与杨郎、廖丽锦签订的《房屋买卖协议书》合法有效，但双方已无法办理房屋过户手续，该房屋买卖合同目的已无法实现；有产权登记的东渡村8号之一房屋64.7㎡及东渡村8号之二房屋64㎡在被拆迁前仍归属杨郎、廖丽锦，该部分拆迁安置补偿权益归杨郎、廖丽锦所有；东渡村8号之一房屋加层的拆迁补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有；伟恩公司在合法占有东渡村8号之二房屋及庭院期间，吴兹标作为法定代表人对房屋进行加层及修建临时建筑，在相关部门拆迁时补偿权益归伟恩公司所有，至于已被拆迁建筑物的面积，已经办理产权登记的按房管部门登记面积计算，未办理产权登记的建筑部分应由相关拆迁安置补偿部门根据相应测定结果予以确定。故判决：一、东渡村8号之一房屋加层的拆迁安置补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有；二、东渡村8号之二房屋加层、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有；三、驳回吴兹标等5人的其他诉讼请求。吴兹标等5人及杨郎、廖丽锦均不服该判决提起上诉，厦门中院于2014年6月9日作出969号判决，驳回上诉，维持原判。吴兹标等5人不服969号判决，向福建高院申请再审。福建高院经审查后于2016年5月27日作出（2015）闽民申字第1536号民事裁定，认为原一审法院判决理由部分，已明确东渡村8号之一房屋上加层的拆迁补偿权益归吴兹标所有；东渡村8号之二房屋的加层及吴兹标建造的东渡村8号批至临时占道许可证基建的房屋，视为伟恩公司在占用东渡村8号期间的财产，该部分拆迁补偿权益归伟恩公司所有，并据此判决“东渡村8号之二房屋加层、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有”；至于未办理产权登记的建筑物具体面积，一审认为应由拆迁安置补偿部门根据相应的测定结果予以确定，故未在判决主文中写明面积；由上，一审判决主文第二项已包含了无任何批建手续的191.99㎡建筑物，吴兹标等5人的再审申请不符合法律规定，予以驳回。 2.2014年11月24日，杨郎、廖丽锦通过公证方式向厦房公司邮寄一份《要求履行2015年9月20日三方的函》，称厦门中院已于2014年6月作出969号判决并已生效，2005年9月20日签订的《协议书》已具备履行条件，望尽快履行《协议书》相关义务。该邮件已妥投。厦房公司向本院陈述，杨郎曾于2014年下半年（具体时间记不清）到厦房公司口头要求履行讼争《协议书》的约定，因《协议书》本身无法履行，且杨郎与吴兹标之间的纠纷尚在再审中，杨郎未与厦房公司就另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的事项进行沟通、协商。12.2014年11月24日，杨郎、廖丽锦通过公证方式向厦房公司邮寄一份《要求履行2015年9月20日三方的函》，称厦门中院已于2014年6月作出969号判决并已生效，2005年9月20日签订的《协议书》已具备履行条件，望尽快履行《协议书》相关义务。该邮件已妥投。厦房公司向本院陈述，杨郎曾于2014年下半年（具体时间记不清）到厦房公司口头要求履行讼争《协议书》的约定，因《协议书》本身无法履行，且杨郎与吴兹标之间的纠纷尚在再审中，杨郎未与厦房公司就另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的事项进行沟通、协商。 3.（2015）湖民初字第551号案件审理过程中，作为东渡村8号房屋拆迁时与杨郎、陈子霞、吴兹标、伟恩公司等人就房屋拆迁进行商谈的工作人员汪凤林陈述，其是众城征迁公司工作人员，在东渡村8号房屋拆迁过程中是项目负责人，具体负责与被拆迁人商谈，因该户被拆迁人很难做工作，最后由厦房公司出面，厦房公司与杨郎或是与吴兹标等人签订的有关拆迁的协议条款是由厦房公司确定的，当时与杨郎商谈时厦房公司项目负责人有出示图纸并在图纸上对《协议书》约定的“营业场所一间”进行标记，该“营业场所一间”即指现在的金鼎里20号店面；《协议书》约定的以优惠价格购买住宅和店面的权利是归东渡村8号房屋产权人；拆迁补偿的标准是厦房公司依据厦门土房局制定的文件确定的。13.（2015）湖民初字第551号案件审理过程中，作为东渡村8号房屋拆迁时与杨郎、陈子霞、吴兹标、伟恩公司等人就房屋拆迁进行商谈的工作人员汪凤林陈述，其是众城征迁公司工作人员，在东渡村8号房屋拆迁过程中是项目负责人，具体负责与被拆迁人商谈，因该户被拆迁人很难做工作，最后由厦房公司出面，厦房公司与杨郎或是与吴兹标等人签订的有关拆迁的协议条款是由厦房公司确定的，当时与杨郎商谈时厦房公司项目负责人有出示图纸并在图纸上对《协议书》约定的“营业场所一间”进行标记，该“营业场所一间”即指现在的金鼎里20号店面；《协议书》约定的以优惠价格购买住宅和店面的权利是归东渡村8号房屋产权人；拆迁补偿的标准是厦房公司依据厦门土房局制定的文件确定的。 14.（2015）湖民初字第551号案件审理过程中，根据杨郎、廖丽锦的申请，本院依法委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对厦门市湖里区金鼎里20号店面按2017年5月23日的时间点及房屋性质进行评估。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司的评估意见认为：金鼎里20号店面（商业用途、土地使用类型为出让、实际建筑面积111.5㎡）于2017年5月23日时点评估总价值5011600元，单价为44947元/㎡。杨郎、廖丽锦已支付鉴定费8416元。 15.众城征迁公司成立于2002年7月23日，成立时名称为厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司。2004年7月，公司名称变更为厦门众城新景房屋拆迁有限公司。2013年6月，公司再次变更名称后即为现名称。 16.在（2009）厦民终字第2422号案件审理过程中，厦门土房局针对厦门中院的咨询复函称，厦府[2004]地114号用地批文和厦国土房拆通[2004]42号拆迁通告已将东渡村的土地作为国有土地，东渡村的宅基地及其地上房屋的产权人凡向该局申请土地房屋登记的，都办理国土使用权证。 17.2015年10月21日，厦房公司向本院书面陈述，《协议书》约定的“都市港湾”6号楼营业场所一间、“都市港湾”6号楼3层Ａ座三房二厅一套，至今仍登记在厦房公司名下，分别对应现金鼎里35号店面、××301室。2015年10月30日，厦门土房局出具一份未售商业清单，列明了厦房公司在“东渡村改造（都市港湾）”项目未售不动产，其中东渡村改造（都市港湾）5＃-6＃楼2层2（拆迁房）单元，现对应坐标为金鼎里35号。杨郎、廖丽锦于2016年8月15日向本院书面陈述，其与厦房公司在拆迁东渡村8号房屋时，协商以优惠价购买的店面是当时6号楼面对小区大门入口处走左手边的第一间沿街挑高店面120㎡左右，即被拆迁房屋的返迁，同时补偿楼上一套130多平方米的住宅，6号楼只有一层4.8米挑高店面；“都市港湾”小区落成后，拆迁时规划的6号楼改成现登记的4号楼。2016年9月1日，厦房公司向本院书面陈述，根据厦门市湖里区民政局批复，东渡村拆迁时编号的6号楼现对应门牌号为××，预售单元号6＃301对应现在的××301，仍登记在厦房公司名下；由于店面格局不同于住宅，并非一栋住宅单独对应一个店面，而是作为裙楼底商形式连成一体，《协议书》约定的“都市港湾”6号楼营业场所一间即为现在的金鼎里35号店面。各方当事人均确认，《协议书》约定的“都市港湾”6号楼即为××楼，××楼第一、二层店面独立编制门牌号，自第三层往上均为××，其中第一层四个店面门牌号××、21号、22号、23号，第二层四个店面门牌号××、30号、31号、32号，现该八个店面均不在厦房公司名下；《协议书》约定的“都市港湾”6号楼3层Ａ座三房二厅一套，即为现在的××301室。××301室房屋现登记在厦房公司名下。 18.厦房公司向本院提交六张《都市港湾物业服务收费明细表》、七张发票、一张收款收据、六张银行业务回单，用于证明其已代垫××301室房屋、金鼎里35号店面自2010年11月至2016年12月的物业费、公维金、公摊水电费等合计33896.01元，并主张该费用应由杨郎、廖丽锦承担。杨郎、廖丽锦对此不予认可。 19.吴兹标于2016年9月26日死亡，其父母均已死亡，配偶陈子霞于2011年死亡，吴华璇、吴贞璇是其法定继承人。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本院对本案争议焦点逐一分析认定如下： 一、2005年9月20日签订的《协议书》的效力认定及其履行条件是否成就的问题。 厦房公司作为东渡村8号房屋的拆迁人，先后就该房屋的拆迁补偿事宜与伟恩公司签订了《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》等5份协议，与杨郎签订了上述《协议书》。生效判决已认定《62号拆迁协议》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》无效，《补充协议（2）》和《企业经营补偿协议书》是关于企业经营补偿、店面修缮补偿、店面不可移动货柜损失补偿等作出约定，伟恩公司作为东渡村8号房屋的承租人及经营者，有权获得相应补偿，《补充协议（2）》和《企业经营补偿协议书》合法有效。 生效判决已认定东渡村8号房屋由东渡村8号之一和之二组成，登记产权面积分别为64.7㎡和64㎡，所有权人为杨郎、廖丽锦。东渡村8号房屋经批准临时搭建和无任何批建手续而搭建的共计459.69㎡建筑物，在法律上无法确定其物权，只能对其拆迁补偿权益作出相应处理，969号判决亦对有关拆迁补偿权益归属作出终局认定。因此，杨郎、廖丽锦作为被拆迁房屋的所有权人，由杨郎作为代表与厦房公司就东渡村8号房屋的拆迁事项订立《协议书》，并对补偿金额、补偿方式等作出明确、具体的约定，并不违反法律、行政法规有关效力性强制性规定，合法有效，对厦房公司和杨郎、廖丽锦具有法律拘束力。厦房公司认为杨郎、廖丽锦仅是东渡村8号之二房屋有产权部分的权属人，并未确定是东渡村8号之一房屋有产权部分的权属人，且东渡村8号房屋无任何批建手续的127.99㎡补偿权益归属尚未解决，杨郎、廖丽锦仅能主张《协议书》中与东渡村8号之二房屋有产权的64㎡相应的补偿内容有效。厦房公司的上述抗辩意见与事实不符，且无产权部分的补偿权益归属并不影响厦房公司作为拆迁人与作为被拆迁房屋权属人的杨郎、廖丽锦签订的《协议书》的效力，本院对该抗辩意见不予采纳。 《协议书》第一条对东渡村8号房屋拆迁补偿作出了具体、明确的约定。虽然，《协议书》第二条约定了“东渡村8号房屋与拆迁有关争议经法院处理终结后，厦房公司与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，补偿安置总价款不得低于前述约定的补偿总额及其附加条件”。但是，在《协议书》签订时，与东渡村8号房屋拆迁有关的诉讼仅有杨郎、廖丽锦诉请确认《62号拆迁协议》无效一个案件，该案件已由厦门中院于2006年作出终审判决，且东渡村8号房屋的权属人也随着969号判决生效而确定为杨郎、廖丽锦，有关拆迁补偿权益的归属也已经法院生效判决予以认定。显然，《协议书》约定的履行条件已成就。在此情况下，杨郎作为房屋权属人于2014年分别通过口头和书面形式要求厦房公司履行《协议书》约定义务，厦房公司至今迟迟未予以履行，现杨郎、廖丽锦要求厦房公司按照《协议书》第一条约定的内容履行相应义务，并未加重厦房公司的负担，且该条约定具有明确、具体的给付内容，也未超出厦房公司在签订《协议书》时的合理预期，厦房公司应予履行。厦房公司称即便《协议书》约定的条件成就，其所负义务也仅是与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，而非直接按照《协议书》第一条内容履行。如前所述，厦房公司是在杨郎提出履行《协议书》的要求后至今仍未履行义务，且《协议书》指向的东渡村8号房屋事实上已被拆除，双方难以再就补偿事宜达成新的合意，杨郎、廖丽锦按照《协议书》约定的厦房公司的最低义务要求厦房公司予以履行，并无不当，本院对厦房公司该项抗辩意见不予采纳。厦房公司称其与杨郎、廖丽锦并未另行签订有关拆迁补偿协议，法院不得直接审理双方之间有关拆迁补偿的纠纷并不得作出判决。因《协议书》已是双方对东渡村8号房屋的拆迁补偿事宜达成的合意，杨郎、廖丽锦据此提出与《协议书》内容相关的诉讼主张，程序上并不违反法律规定，厦房公司的该项抗辩意见本院不予采纳。 二、关于厦房公司是否应当按《协议书》约定出售××301室房屋以及是否需赔偿因无法出售金鼎里20号店面而产生损失的问题。 厦房公司在《东渡村8号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》以及《协议书》中，均承诺以4511元／㎡的价格出售“都市港湾6号楼3层Ａ座三房二厅”一套、以10930元／㎡的价格出售“都市港湾6号楼营业场所”一间。各方当事人对“都市港湾6号楼3层Ａ座三房二厅”一套即是指××301室房屋均无异议，该房屋现仍登记在厦房公司名下，本院予以确认。厦房公司认为“都市港湾6号楼营业场所”一间是指金鼎里35号店面，杨郎、廖丽锦及吴秀恋等人均认为“都市港湾6号楼营业场所”一间是指金鼎里20号店面。本院认为，厦房公司是在拆除东渡村8号房屋前签订的有关出售“都市港湾6号楼营业场所”的协议，彼时厦房公司是依其对所拆迁地块拟建设项目的规划编号作出的承诺，实际上该项目尚未建成。而项目建成后，“都市港湾6号楼”即为现在的××楼，该栋楼房正下方共有8间店面，其中第一层4间店面门牌号××、21号、22号、23号，第二层4间店面门牌号××、30号、31号、32号。根据当时负责东渡村拆迁事宜的现场工作人员汪凤林陈述，厦房公司承诺要给被拆迁人优惠价购买的店面确定就是规划的6号楼一楼靠入口的这间店面，也就是现在的金鼎里20号店面。根据上述事实，厦房公司作为拆迁人及6号楼的建设单位，在掌握上述项目的规划、建设信息方面，显然比被拆迁方更有优势，在此情况下，其未对“6号楼营业场所一间”具体指向作出明确约定，而东渡村8号房屋被拆迁至今已十余年，该房屋与××楼的地标对应关系，厦房公司作为专业的拆迁人都无法举证予以证明，不能苛责被拆迁方通过更多手段予以举证证明。现有证据不能证明汪凤林与杨郎、廖丽锦或吴兹标等5人存在利害关系，也无其他证据对其证言内容产生合理怀疑。“都市港湾6号楼营业场所”一间即为金鼎里20号店面的事实，存在高度可能性，本院予以认可。厦房公司称“6号楼营业场所一间”指向的是现在的金鼎里35号店面，然而该店面却位于5号楼（规划前后编号均为5号楼）楼下，与规划时的6号楼（现4号楼）完全属于不同的楼体，本院不予采信。 《东渡村8号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》已经生效判决认定无效，理由是伟恩公司并非东渡村8号房屋的权属人，亦未得到权利人的授权。《协议书》约定有权购买××301室房屋和金鼎里20号店面的主体为东渡村8号房屋权属人，该权属人确定为杨郎、廖丽锦，因此，杨郎、廖丽锦有权依照《协议书》约定要求厦房公司履行出售××301室房屋和金鼎里20号店面的义务。吴秀恋等人认为购买××301室房屋和金鼎里20号店面是东渡村8号房屋被拆迁的补偿内容，其作为东渡村8号房屋无产权部分459.69㎡的拆迁补偿权益享有者，应当按459.69㎡占东渡村8号房屋整个建筑面积的比例享有购买房屋和店面的权利。本院认为，根据本案多份有关拆迁的协议足以确定东渡村8号房屋拆迁总补偿货币为2180255元，有权以特定价格购买××301室房屋和金鼎里20号店面是拆迁人厦房公司给予房屋权属人的一项有合同依据的待遇，吴兹标等5人与厦房公司之间并无购买房屋和店面的有效合同关系，其提出关于按比例购买上述房屋并赔偿因无法购买店面造成的损失的诉求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。杨郎、廖丽锦作为被拆迁房屋的权属人，在房屋被拆迁时丧失了对该房屋所占用土地的使用权，厦房公司给予杨郎、廖丽锦购买××301室房屋和金鼎里20号店面的权利，符合拆迁实践中的一般作法，并无不当，而且汪凤林的证言也印证了厦房公司是要将房屋和店面出售给东渡村8号房屋的实际产权人的事实。现杨郎、廖丽锦要求厦房公司以4511元／㎡的价格将××301室房屋出售给其，并协助办理房屋权属移转登记，厦房公司对此亦无异议，本院予以支持，杨郎、廖丽锦应按上述标准在厦房公司出售房屋时据实支付相应购房款。 金鼎里20号店面已于2010年被厦房公司出售给案外人，客观上厦房公司无法按照《协议书》的约定再将该店面出售给杨郎、廖丽锦，厦房公司应当赔偿据此给杨郎、廖丽锦造成的损失。本院认为，厦房公司于2010年将金鼎里20号店面出售的行为已构成预期违约，该行为导致此后因店面价值增加给厦房公司造成赔偿损失范围扩大的风险应当由厦房公司承担，退一步而言，如果厦房公司按照《协议书》约定履行出售店面的义务，杨郎、廖丽锦取得店面后至今所享有的价值利益亦归其所有。因此，杨郎、廖丽锦提出以2017年5月23日为金鼎里20号店面价值评估的时点，并无不当，本院予以采纳。经评估，金鼎里20号店面总价值为5011600元，单价为44947元／㎡。厦房公司应当赔偿杨郎、廖丽锦因无法取得该店面所产生的损失为3792895.5元〔具体计算方式为：（评估单价44947元／㎡-约定购买单价10930元／㎡）×实际面积111.5㎡〕。杨郎、廖丽锦主张应以115.02㎡为损失计算依据，与事实不符，超出实际面积部分本院不予支持。杨郎、廖丽锦为确定金鼎里20号店面的价值以主张其损失金额，向本院提出评估申请，并为此向评估机构实际缴纳申请费8416元，该费用应由厦房公司承担，杨郎、廖丽锦要求厦房公司向其支付评估费8416元，本院予以支持。厦房公司向本院提交《都市港湾物业服务收费明细表》、发票、收款收据以及银行业务回单，据此主张其已代垫的××301室房屋、金鼎里35号店面自2010年11月至2016年12月的物业费、公维金、公摊水电费等合计33896.01元应由杨郎、廖丽锦承担。因××301室房屋是厦房公司一方原因造成未依约按时交付，杨郎、廖丽锦并未无故迟延受领，不存在过错，且该费用亦非杨郎、廖丽锦占有使用期间产生，金鼎里35号店面与本案并无关联，厦房公司的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。 三、关于东渡村8号房屋拆迁补偿款分配的问题。 如前所述，厦房公司与杨郎或伟恩公司签订有关拆迁东渡村8号房屋的协议约定的总货币补偿为2180255元，该期间，厦房公司向厦门土房局提交并经得厦门土房局批准的有关东渡村8号房屋拆迁补偿的意见，亦明确补偿总价为2180255元。可见，2180255元是东渡村8号房屋总补偿价款，被拆迁人杨郎、廖丽锦和东渡村8号房屋实际占有人、承租人吴兹标等5人应当按照约定或其他有关规定分享该2180255元。厦门中院作出的969号判决及福建高院作出的（2015）闽民申字第1536号民事裁定虽然已经对东渡村8号房屋的拆迁补偿权益归属作出终局认定，其中有产权的128.7㎡拆迁安置补偿权益归杨郎、廖丽锦所有，东渡村8号之一房屋加层的117.7㎡拆迁补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有，东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150㎡建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有，无任何批建手续的191.99㎡（含东渡村8号之二房屋加层的64㎡）建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有。但是，本案现有证据无法证明上述各部分拆迁安置补偿权益具体对应的补偿金额，杨郎、廖丽锦与吴秀恋等人也无法就2180255元补偿款的分配达成一致意见。本院对此分析认定如下： 首先，关于2180255元补偿款的构成问题。厦房公司在拆迁东渡村8号房屋时先是与伟恩公司签订《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》，该三份合同具体列明了各项拆迁补偿款金额，总计2180255元。此后，厦房公司向厦门土房局呈报的有关东渡村8号房屋补偿意见中，明确经五家评估公司评估并按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》规定的货币补偿金额确定方法，计算列明各项拆迁补偿款金额，该各项补偿款与《62号拆迁协议》后附《补偿安置费用表》及《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》所列项目金额一致，总计亦是2180255元。在此之后，厦房公司与杨郎签订的《协议书》，仅明确约定补偿总价款2180255元（含地上建筑物及经营损失），未列明具体各项目补偿金额，而《协议书》中又提到“厦房公司此前与伟恩公司签订的协议”和“参照《62号拆迁协议》先行支付地上物补偿款”等内容，且各方当事人彼时正处于杨郎、廖丽锦主张《62号拆迁协议》无效的诉讼当中。可见，杨郎签订《协议书》时是明确知悉《62号拆迁协议》具体内容的，且同意2180255元包含了伟恩公司的经营损失。虽然，杨郎于2006年4月19日又与厦房公司签订《109号拆迁协议》就东渡村8号之二房屋的拆迁补偿作出约定。但是，杨郎、廖丽锦在本案诉讼中亦明确《109号拆迁协议》是因彼时东渡村8号房屋权属还存在争议，而东渡村8号之二房屋权属没有争议，所以厦房公司按照《协议书》约定价款的大约一半先行支付给杨郎、廖丽锦，履行了《协议书》约定的部分义务。综上，杨郎、廖丽锦与厦房公司之间并无关于东渡村8号房屋拆迁补偿总额2180255元具体构成的书面约定，本院采信经作为拆迁主管部门的厦门土房局批复同意的《关于东渡村改造范围内东渡村8号房屋的补偿安置意见》中关于2180255元构成的意见，即被拆迁的128.7㎡有产权房屋补偿费448905.6元，装修补偿费176517元，附属物补偿费61047.22元，水、电表等补助费2200元，住宅搬迁补助费1801.8元，期限内搬迁奖励55045元，批至区级临时占道许可证奖励300000元，加层申请表批至乡、镇、街道办176550元，无任何批建手续扩建部分补助费124793.5元，产权调换差价补贴奖励45045元，非营业性用房改为营业用房奖励72350元，一次性补助伟恩公司员工工资补助135000元、店面经营损失费90000元、店面修缮费85000元、店面不可移动货柜、货架损失费98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元。 其次，关于2180255元补偿款的分配问题。如前所述，969号判决已对东渡村8号房屋有产权部分和无产权部分的拆迁补偿权益归属作出认定，结合2180255元补偿款的具体项目构成内容，本院按照“能够区分补偿项目属于有产权部分或无产权部分的，按照相应部分权益归属分配；不能区分的，则按照各自被拆除房屋（建筑物）面积占整个房屋（建筑物）面积的比例分配”的原则，对2180255元补偿款作如下具体分配：被拆迁的128.7㎡有产权房屋补偿费448905.6元、产权调换差价补贴奖励45045元、非营业性用房改为营业用房奖励72350元，属于对房屋有产权部分权属人的补偿，应当归杨郎、廖丽锦所有；装修补偿费176517元、附属物补偿费61047.22元、住宅搬迁补助费1801.8元、期限内搬迁奖励55045元，属于对整个东渡村8号房屋的补偿，应当按面积比例分配，即其中21.87%（64387.69元）归杨郎、廖丽锦所有，78.13%（230023.33元）归吴兹标等5人所有；水、电表等补助费2200元，由于是吴兹标等人长期合法占有使用东渡村8号房屋，该项补偿应当归属吴兹标等5人；批至区级临时占道许可证奖励300000元、加层申请表批至乡、镇、街道办176550元、无任何批建手续扩建部分补助费124793.5元，属于无产权部分的拆迁补偿权益，已经969号判决确认归吴兹标等5人所有；一次性补助伟恩公司员工工资补助135000元、店面经营损失费90000元、店面修缮费85000元、店面不可移动货柜、货架损失费98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元，属于吴兹标等5人的经营损失，《协议书》亦明确约定2180255元包含了经营损失，该部分款项应当归吴兹标等5人所有。吴兹标已于2016年9月26日死亡，吴贞璇、吴华璇系吴兹标的合法继承人，吴秀恋等4人在本案中共同表示有关拆迁补偿权益由4人共同主张，暂不区分内部份额，不违反法律规定，本院予以照准。 第三，关于2180255元补偿款确定归属后，厦房公司应当支付拆除补偿款的问题。如前所述，杨郎、廖丽锦应获得拆迁补偿款合计630688.29元，吴兹标等5人应获得拆迁补偿款合计1549566.83元。虽然吴兹标等5人与厦房公司之间并无关于支付上述拆迁补偿款的合同关系，但是作为被拆迁房屋的合法承租人有权获得相应补偿，而且969号判决已对吴兹标等5人的拆迁补偿权益作出认定，因此厦房公司仍应当将属于吴兹标等5人的补偿款支付给吴兹标等5人。本案中，杨郎、廖丽锦确认厦房公司已向其支付补偿款1052286元，该款项已超出厦房公司应支付的拆迁补偿款，厦房公司未对超出的421597.71元提出主张，本院不予处理。伟恩公司已实际从厦房公司处领取补偿款共计956164元，该款项均应当在厦房公司应支付款项中予以扣除。扣除后，厦房公司还应向吴兹标等5人支付593402.83元。吴秀恋等4人要求厦房公司支付拆迁补偿款775185.4元，超出593402.83元部分，本院不予支持。 四、关于厦房公司是否应当支付违约金的问题。 根据《协议书》约定“任何一方违约，应按日以拆迁补偿款总额之万分之五支付对方违约金”，该违约责任具体、明确，且对双方公平适用。969号判决生效后，杨郎、廖丽锦作为东渡村8号房屋权属人的身份即确定，且与东渡村8号房屋拆迁有关争议也已得到终局处理，《协议书》约定的厦房公司应当向房屋权属人出售××301室房屋和金鼎里20号店面的条件已然成就。在此情况下，杨郎于2014年下半年通过口头方式要求厦房公司履行《协议书》约定义务，后又于2014年11月24日致函厦房公司要求履行《协议书》约定义务，厦房公司均未予履行，构成违约，应承担相应违约责任。杨郎、廖丽锦要求厦房公司以2180000元为基数按日万分之五计算违约金，符合合同约定，未超出厦房公司的合理预知范围，且与××301室房屋和金鼎里20号店面按时交付可能带来的收益相比，并非畸高，本院予以支持，违约金计算至厦房公司将××301室房屋移转登记至杨郎、廖丽锦名下之日止，但应当自2014年11月24日起算，即杨郎书面致函要求厦房公司履行《协议书》约定义务之日起算。杨郎、廖丽锦主张违约金应自2010年2月11日起算，因彼时尚未确定杨郎、廖丽锦即为东渡村8号房屋权属人，《协议书》约定的履行条件尚未成就，厦房公司并无向杨郎、廖丽锦出售房屋、店面的义务，故本院不予支持。厦房公司辩称违约金违约金标准过高，应自2017年5月23日起算，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。 综上所述，厦房公司、众城征迁公司与杨郎于2005年9月20日签订的《协议书》合法有效，现《协议书》约定的履行条件均已成就，当事人应按约定履行合同义务。厦房公司应按4511元／㎡的价格将××301室房屋出售给杨郎、廖丽锦，并协助办理房屋权属移转登记手续，杨郎、廖丽锦应按上述价格标准在厦房公司出售房屋时据实支付相应购房款。厦房公司无法依约履行出售金鼎里20号店面的义务，应当赔偿杨郎、廖丽锦因无法取得该店面所产生的损失3792895.5元，并支付评估费8416元。厦房公司因未按约定履行合同义务，应当向杨郎、廖丽锦支付相应违约金（以2180000元为基数，自2014年11月24日起，按日万分之五的标准计算至厦房公司将××301室房屋移转登记至杨郎、廖丽锦名下之日止）。吴兹标等5人享有东渡村8号房屋无产权部分的拆迁补偿权益，吴兹标已经死亡，吴贞璇、吴华璇系其法定继承人，扣除伟恩公司已从厦房公司处领取拆迁补偿款956164元，厦房公司还应支付吴秀恋等4人拆迁补偿款593402.83元。吴秀恋等4人提出的其他诉讼主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。众城征迁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、杨郎与厦门市房地产股份有限公司、厦门众城新景土地房屋征迁服务有限公司（原名称为厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司）于2005年9月20日签订的《协议书》合法有效； 二、厦门市房地产股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内，将址于厦门市湖里区××301室的房屋以4511元／㎡的价格出售给杨郎、廖丽锦，并协助办理房屋权属移转登记手续； 三、厦门市房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内，赔偿杨郎、廖丽锦因无法取得址于厦门市湖里区金鼎里20号的店面所产生的损失3792895.5元，并支付杨郎、廖丽锦评估申请费8416元； 四、厦门市房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付杨郎、廖丽锦相应违约金（以2180000元为基数，自2014年11月24日起，按日万分之五的标准计算至厦门市房地产股份有限公司将址于厦门市湖里区××301室的房屋移转登记至杨郎、廖丽锦名下之日止）； 五、厦门市房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司拆迁补偿款593402.83元； 六、驳回杨郎、廖丽锦的其他诉讼请求； 七、驳回吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司的其他诉讼请求。 如果厦门市房地产股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63046元，由杨郎、廖丽锦承担17083元，厦门市房地产股份有限公司承担45963元；第三人提起独立诉讼案件受理费35483元，减半收取计17742元，由吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司共同承担14806元，厦门市房地产股份有限公司承担2936元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  黄佳丽 人民陪审员  杨振宇 人民陪审员  谢源豹 二〇一九年一月二十八日 书 记 员  肖靖雯 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《城市房屋拆迁管理条例》 第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。