福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10374号 上诉人（原审被告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈为明，男，1984年2月18日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审原告）：余水莲，女，1988年4月6日出生，汉族，住福建省永泰县 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人陈为明、余水莲商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上一公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上一公司已申请一审法院向有关部门调取案涉房屋所在楼栋业主违章搭建、产权冻结的行政处罚决定书及由此导致上一公司无法取得竣工验收备案登记、办证拖延的相关会议纪要，但一审法院未予准许，违反法定程序，亦导致本案事实认定错误。二、由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于《商品房买卖合同》补充协议第八条第3款约定的“因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理）导致未能按约定时间备案”的情形，上一公司依约无需因此承担违约责任，该期间的逾期办证违约金不应由上一公司承担，应予以扣除。三、一审判决错误分配了举证责任，本案应由陈为明、余水莲承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。四、一审判决认定的逾期办证违约金数额过高，二审应予以合理调整。 陈为明、余水莲辩称，一、一审法院不予准许上一公司调查取证及现场勘验申请，是正确的。二、上一公司要求二审法院应扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定，没有事实和法律依据，应不予支持。三、一审法院对于上一公司逾期办证违约金认定具体数额以及分配举证责任是正确的。 陈为明、余水莲向一审法院起诉请求：1.判令上一公司向陈为明、余水莲支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款895971元×0.01%计算，从2016年12月31日计至上一公司为陈为明、余水莲办妥房屋权属证书之日止，暂计到2018年7月23日为50981元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月15日，陈为明、余水莲与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定陈为明、余水莲向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方××号楼××层××单元号房，建筑面积为123.48平方米，其中，套内建筑面积101.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.4平方米，每平方米7256元，总价为895971元；签约当日陈为明、余水莲应支付275971元作为首付款，余款620000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2013年9月15日，陈为明、余水莲先后支付了购房款275971元作为首付款。陈为明、余水莲办理按揭贷款支付剩余购房款620000元。2014年3月20日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00428956），金额为620000元，款项性质为其他（按揭款）。2018年7月27日，陈为明、余水莲诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。 另查明，上一公司于2015年12月31日将讼争房屋交付陈为明、余水莲使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈为明、余水莲与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2015年12月31日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付陈为明、余水莲，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故一审法院对上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年12月31日，截止时间认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈为明、余水莲之日。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，一审法院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故一审法院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向陈为明、余水莲支付从2016年12月31日起按每日0.01％的标准以895971元为基数计付逾期办证违约金至2018年7月23日止共569天，计50981元；2018年7月24日起至永泰县上一房地产开发有限公司办理房屋所有权初始预登记及将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈为明、余水莲之日止的逾期办证违约金于截止日后六十日内付清；二.驳回陈为明、余水莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，减半收取计537元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 二审中，上一公司向本院提交：19#楼现场照片2张；本院经审查认为，该证据无法证明案外人的违建行为系导致案涉房屋延迟办理不动产权登记的原因，本院不予采纳 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于是否存在非上一公司原因导致逾期办证的情形及是否应对逾期办证违约金予以调整的问题。上一公司主张由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于非因出卖人原因导致未能按约定时间备案的情形，此期间的逾期办证违约金应予以扣除，但上一公司提交的永泰县城建监察大队的通告并非针对陈为明、余水莲作出，亦不足以证明系因业主违章搭建导致首次备案登记迟延，应承担举证不能的不利后果，对上一公司该主张，本院不予采纳。上一公司未能在约定时间内办理房屋所有权初始登记，应依约承担相应的违约责任。上一公司主张合同约定的逾期办证违约金过高、要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过分高于或低于损失承担举证责任，但上一公司未对此进行举证，其关于应由陈为明、余水莲对逾期办证造成的损失进行举证及调整逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于一审法院对上一公司的调查取证申请未予准许是否违反法定程序的问题。上一公司申请一审法院调取的是其所主张的因业主违章搭建造成首次登记迟延的相关会议纪要等，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院对其调查取证申请未予准许，符合法律规定。 综上所述，永泰县上一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1074元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张行亮 审 判 员 林 伟 审 判 员 缪 羽 二〇一九年一月九日 法官助理 陈建彪 书 记 员 叶 丹