内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1241号上诉人（原审原告）：杜连春，男，1968年4月16日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张颖，内蒙古佑江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兴安盟铭越房地产开发有限公司。法定代表人：李岩林，董事长。委托诉讼代理人：永泉，内蒙古巨鼎（科左后旗）律师事务所律师。上诉人杜连春因与上诉人兴安盟铭越房地产开发有限公司（以下简称铭越房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右前旗人民法院（2019）内2221民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜连春上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为：违约金以房款1338000元为基数，自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止按月息20‰计算；2.二审案件受理费由铭越房地产公司负担。事实和理由：铭越房地产公司迟延交付房屋，已经构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了违约责任，杜连春鉴于约定的违约责任过重，才主动减轻违约责任，要求铭越房地产公司按照20‰的月利率支付违约金。一审法院在杜连春主动减让的情况下，仍然挤压杜连春追索违约责任的权利，有失偏颇，有失公信。铭越房地产公司辩称，不同意杜连春的上诉请求。根据相关法律规定，合同约定的违约金过高，应适当调整。违约金计算日期应当截止到竣工日期2018年9月28日为止，应按照同地段、同类房屋租金计算实际损失。铭越房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判违约金自2018年1月1日至2018年9月28日止，按照同类房屋、同地段房屋计算实际损失；2.一二审案件受理费由杜连春负担。事实和理由：一审判决铭越房地产公司承担的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据上述规定，一审判决违约金过高，明显超过杜连春的实际损失。杜连春辩称，不同意铭越房地产公司的上诉请求，按照双方协议第11条，铭越房地产公司应书面通知杜连春办理商品房交接手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而不是对方所称房屋验收之日即为商品房交付之日。目前，铭越房地产公司仍没有书面通知杜连春办理商品房交接手续，违约行为一直持续，违约金计算标准应按照合同约定及一审起诉的标准计算。杜连春向一审法院起诉请求：1.要求铭越房地产公司继续履行商品房买卖合同；2.铭越房地产公司支付违约金428160元（以1338000元为本金，按月息2分，自2018年1月1日起，暂计算至起诉时，合计16个月），并继续支付违约金至房屋实际交付时止；3.案件受理费由铭越房地产公司承担。一审法院认定事实：铭越房地产公司与杜连春于2016年10月23日签订《商品房买卖合同》，杜连春购买铭越房地产公司位于科右前旗万福源购物广场B-1F-B25-125商业楼，建筑面积为115.50平方米，价格为每平方米12000元，总价款为1338000元。合同约定：铭越房地产公司应于2017年12月31日前交付房屋，杜连春于2016年10月20日前一次性付清房款1338000元；若铭越房地产公司逾期交付房屋，逾期在90日内的，杜连春有权向铭越房地产公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；若超过上述约定期限，杜连春有权要求铭越房地产公司按约定继续履行合同并支付已付款利息，利息自合同约定铭越房地产公司应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，铭越房地产公司还应每日按商品房价款的万分之二十向杜连春支付违约金……。第十一条约定，商品房交付时，铭越房地产公司应书面通知杜连春办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、交接房屋钥匙、以房产局规定的时间为准办结房屋权属转移登记。杜连春于2016年10月11日、2016年10月19日向铭越房地产公司交付房款1338000元，铭越房地产公司商品房于2018年8月竣工。铭越房地产公司至今未向杜连春交付房屋，故杜连春诉至法院要求铭越房地产公司继续履行合同并支付违约金。一审法院认为，合同是双方当事人关于权利义务约定的真实意思表示，只要约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，就应该认定有效。杜连春、铭越房地产公司签订的合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规范，因而该房屋买卖合同合法有效。合同约定杜连春应于2016年10月20日前一次性交付房款，杜连春已按约定履行给付义务，铭越房地产公司至今未交付房屋已构成违约。虽铭越房地产公司辩称已于2018年5月向杜连春交付房屋钥匙，但未提供证据证明已按约定书面通知杜连春接收房屋并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且杜连春有证据证明房屋竣工时间为2018年8月；铭越房地产公司提交的《领钥匙登记表》，因无杜连春签字无法证明铭越房地产公司已向杜连春交付房屋钥匙且没有其他证据证明其他业主已实际取得房屋，故对铭越房地产公司已向杜连春交付钥匙的辩解理由不予支持。铭越房地产公司虽未交付房屋构成违约，但双方约定的铭越房地产公司逾期交付房屋应支付的违约金超出法定范围，因此铭越房地产公司要求降低违约金数额。合同双方虽应恪守意思自治原则，但意思自治限定在法律允许范围内。在双方对违约金有约定的前提下，杜连春未按合同约定主张违约金而要求以月息20‰支付已付房款的利息。月息20‰的适用，是法律对民间借贷的规定，杜连春、铭越房地产公司系房屋买卖关系，因此法院对杜连春要求铭越房地产公司以月息20‰支付违约金的诉讼请求不予支持。铭越房地产公司虽违约给杜连春造成一定的损失，但杜连春未提供证据证明实际损失的数额且房屋具有价值升值空间，房屋升值的价值在铭越房地产公司交付后为杜连春所有，考虑杜连春的预期利益及损益相抵等综合因素并依据公平原则和诚实信用原则，毕竟双方对违约金有约定，以同类地段同类房屋租金的标准计算杜连春的损失有失公平，因此，法院酌定自2018年1月1日起至铭越房地产公司交付房屋之日止以月息10‰支持杜连春对违约金的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《建设部关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知》第三条规定，判决：一、杜连春与铭越房地产公司签订《商品房买卖合同》继续履行；二、铭越房地产公司在判决生效后三十日内给付杜连春逾期交房违约金，违约金以房款1338000元为基数，自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止按月息10‰计算。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。铭越房地产公司提交如下证据：1.建设工程竣工验收备案表，证明竣工验收时间是2018年9月28日，违约金计算应自该日起算。经杜连春质证对真实性、关联性及合法性均有异议，该证据为复印件，无法证实铭越房地产公司曾书面通知杜连春；2.李杨与王金磊、姚玖玲与张泽的租房合同各一份，证明同地段同类房屋的租金不超过50000元。经杜连春质证对真实性、关联性、合法性均有异议，合同当事人均未出庭，无法证实其是否租赁涉案地段的房屋，且双方在合同中已对违约金进行约定，合同中没有约定才以实际租金作为参考。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，杜连春与铭越房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。铭越房地产公司未能按照合同约定时间向杜连春交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。本案争议的焦点主要在于违约金计算标准及起算时间。关于违约金计算标准，由于双方已在合同中约定违约金计算标准，故铭越房地产公司上诉主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以同地段同类房屋租金标准确定违约金数额无事实依据，其该项上诉理由本院不予认可。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，由于双方当事人均未提供证据证明实际损失的数额，一审法院考虑杜连春的预期利益及损益相抵等综合因素并依据公平原则和诚实信用原则，酌定按月息10‰计算违约金数额属依法适用自由裁量权，并无不当。杜连春上诉主张参照民间借贷有关规定，按照月息20‰计算违约金数额，无法律依据，其该项上诉理由，本院不予认可。关于违约金起算时间，铭越房地产公司上诉主张违约金应自2018年9月28日即涉案工程竣工验收之日起计算，这不仅与双方在合同中约定的交付房屋日期相悖，且铭越房地产公司亦未能提供证据证明已按合同约定书面通知杜连春接收房屋并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故一审法院判决自合同约定的房屋交付日期次日起计算违约金正确。综上所述，杜连春、铭越房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15444元，由上诉人杜连春负担7722元，由上诉人兴安盟铭越房地产开发有限公司负担7722元。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二○一九年十二月二日书记员 李 健