江苏省镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1111民初5380号 原告（反诉被告）：潘苏芹，女，汉族，1984年6月4日生，住镇江市。 委托诉讼代理人：顾诗筠，江苏江成律师事务所律师。 被告：张利平，男，汉族，1958年7月7日生，住安徽省芜湖市无为县。 被告：周菊香，女，汉族，1963年2月8日生，户籍地安徽省芜湖市无为县，现住镇江市。 被告（反诉原告）：张中，男，汉族，1988年7月6日生，住镇江市。 委托诉讼代理人：刘永芝，安徽祥骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁中林，安徽祥骏律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张聪，男，汉族，1990年8月8日生，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：肖宏，安徽祥骏律师事务所律师。 原告潘苏芹与被告张利平、周菊香、张中、张聪房屋迁让纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘苏芹的委托诉讼代理人顾诗筠、被告张利平、被告周菊香、被告张中及其委托诉讼代理人刘永芝、被告张聪及其委托诉讼代理人肖宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘苏芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告张利平、周菊香、张中立即从原告所有的位于润州区房屋迁出；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年7月30日，原告与张聪签订《房屋买卖合同》一份，约定张聪将润州区房屋出卖于原告等内容，原告按合同约定条件付款后，张聪拒绝过户。润州法院于2018年2月6日作出（2017）苏1111民初3414号民事判决，判定位于润州区房屋为原告所有，镇江市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）苏11民终1645号民事判决，维持原判。嗣后，原告申请润州法院强制将上述房屋过户至原告名下，现被告张利平、周菊香、张中占有上述房屋，原告多次要求三被告迁出，三被告均予以拒绝，故依法起诉。 被告张利平辩称，原告诉讼主体有误，被告张利平一直在老家安徽省芜湖市无为县，并未居住在案涉房屋内，一直居住在案涉房屋内的是张利平的长子张中、长媳周清梅。案涉房屋为张利平的长子张中、次子张聪共同购买，因当时张中的身份证出现了问题，即以张聪的身份证办理了相关手续。被告张利平给予兄弟俩20万元左右，房屋按揭贷款都是兄弟俩共同支付的，张中还为装修房屋花去192000元。2017年7月30日上午，原告潘苏芹诱骗被告张利平作为在场人以102万元购买了案涉房屋，当天只给付张聪购房款34000元、从微信上转给张中付房租现金1万元，从支付宝上转给4.4万元，其余付还原告潘苏芹及彭年、郑伟民高利贷156000元，总计20万元，原告潘苏芹的行为已构成诈骗。综上，请求驳回原告对被告张利平的诉讼请求。 被告周菊香辩称，被告周菊香早年随儿子张中、张聪来镇江搞装潢生意，平时为儿子烧锅煮吃、洗衣、看店，2017年2月份后随长子张中、长媳周清梅居住在镇江市润州区美的城一区2幢1901室，在儿子外出做装潢生意时，帮他们看店。购买房屋时被告周菊香及张利平均出了钱。原告潘苏芹利用开二手车市场搞非法放贷等，为了不想给付购买案涉房屋的尾款及长子张中装潢房屋的费用，自2017年8月起原告先后来到案涉房屋进行威吓，强行换锁逼走我怀孕的长媳。为达到逼走被告及家人的目的，原告报假案，带公安来撬门换锁，用电焊将外门焊接，还找物业将屋内停电，给我及家人带来经济损失和精神挫折，希望法院驳回原告潘苏芹无理缠讼的可恶行为。 被告张中辩称，案涉房屋的所有权应归被告张中所有，原告无权提起房屋迁让纠纷。1.张聪与原告签订的《房屋买卖合同》无效，该合同是原告对张聪采取威胁、欺诈手段签订的，且张聪已于2016年6月26日将案涉房屋卖给了共同出资人张中。后张中对案涉房屋进行了装修，并将该房屋作为婚房居住至今，只是因为房贷没有还清无法办理房产过户。原告与被告张聪以明显低于市场价的102万元签订的《房屋买卖合同》为恶意串通损害被告张中的合法权益的合同，应属无效合同。案涉房屋是张中与张聪共同投资购买的，张中就是该房屋的共有人，应当享有优先购买权。案涉房屋是张中出资装修，在该房屋中结婚居住至今，且张中与张聪的房屋买卖合同签订在前，在均未办理过户手续的情况下，应由先签订合同的一方取得房屋所有权。张中实际支付购房款原告并没有实际支付购房款，更加不能取得房屋所有权。 被告张聪辩称，原告并没有诉请迁让房屋的权利，应依法驳回原告的诉讼请求。1.张聪享有先履行抗辩权，根据原告与张聪签订的房屋买卖合同第五条约定，原告应当在房屋过户后立即付清余款，但原告至今未支付30万元余款，违约在先。2.名义所有人并不代表当然享有占有、使用房屋的权利，原告虽然取得案涉房屋的产权证，但所有权和占有使用权是不同的权利人。根据张中与张聪之间的协议，张中实际购买了案涉房屋并装修居住至今，张聪也享有居住一间房屋的权利。根据原审判决，该协议虽不能对抗第三人，但其合法有效。因原告未支付30万元购房余款，导致张聪无法归还张中购房款而解除协议，张中就有权根据协议继续居住。即便是租赁合同，房主也无权要求承租人在租赁期间迁出租赁房屋。 被告张中向本院提出反诉请求：1.判令潘苏芹返还张中对美的城一区2幢1901室房屋装修费192000元；2.反诉案件受理费由潘苏芹负担。事实和理由：张中和张聪系同胞兄弟，早在2012年4月分份就在铭基商贸城B区62号租赁王琼的门面房开设橱柜、移门等装潢生意，2013年12月4日，兄弟俩购买了美的城一区2幢1901室的房屋，因当时张中未带身份证，即以张聪的身份证与镇江美的房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，该房首付、二次付款、尾款及交房产生的费用除由父母出资30万元外，还以按揭方式贷款52万元，由兄弟俩共同支付。2016年6月26日，经父母同意达成《协议书》后，张中为与未婚妻周清梅结婚，装修涉案房屋共花费192000元，直至2017年农历正月才住进案涉房屋。自张中夫妇住进案涉房屋后，张聪就和四叔张利华在高资重新租赁门面开装潢店。银行按揭的费用也是张中出资，只不过是以张聪的名义支付的。 原告潘苏芹辩称，被告张中并非案涉房屋的产权人，其提交的证据不能证明是其对案涉房屋进行了装修，即使是被告张中对案涉房屋进行了装修，因张聪一房二卖造成的张中的损失也应当向张聪主张，而不应向原告主张，请求驳回被告张中的反诉请求。 被告张聪向本院提出反诉请求：1.判令潘苏芹给付美的城一区2幢1901室房屋尾款30万元，并自房屋过户之日起按日万分之三支付滞纳金，直至付清之日止，另行承担违约金10万元；2.反诉案件受理费由潘苏芹负担。事实和理由：自2017年7月30日双方对美的城一期2幢1901室房屋达成《房屋买卖合同》后，都是潘苏芹违约在先。从一审判决书上看，潘苏芹只支付了张聪支付宝、微信上现金34000元。即使认定张聪在2017年7月30日出示一张收条20万元和2017年8月5日还银行按揭52万元，合计72万元，按照《房屋买卖合同》总房价102万元，潘苏芹仍有30万元尾款未支付。根据房屋买卖合同第十七条的约定，如未按期付清房款，每逾期一日，按日万分之三支付滞纳金。案涉房屋早已过户至潘苏芹名下，潘苏芹至今未支付30万元的购房尾款，故应支付滞纳金和承担违约责任。 原告潘苏芹辩称，尾款不应该为30万元，房屋总价102万元，原告支付了20万元定金和557207.8元的银行按揭贷款，余款应为262792.2元。张聪与潘苏芹在签订房屋买卖合同后又产生了一些费用，其中张聪于2017年8月向原告借款4万元用于偿还平安银行信用卡欠款及欠第三人的借款，潘苏芹垫付了案涉房屋的维修基金5212元以及应由张聪承担的过户费用76123.53元、不动产登记费80元，潘苏芹还代张聪偿还了镇江农商银行京江路支行借款及诉讼费29677元以及案涉房屋2018年1月至11月产生的水电煤气费1478元、另案判决中张聪应承担的逾期费用122094元（自2017年8月9日至2018年11月）、诉讼费5080元、执行费1629元，合计281373.56元，以上费用足以抵付尾款。另外，目前还不符合支付尾款的条件，由于张聪违约在先，未将房屋交付给原告，原告通过法院强制执行才将房屋过户到自己名下，被告至今仍侵犯原告对案涉房屋的所有权。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.关于案涉房屋（镇江市美的城一区2幢1901室）的所有权归属问题。案涉房屋所有权归属于原告潘苏芹的事实由本院（2017）苏1111民初3414号民事判决以及镇江市中级人民法院（2018）苏11民终1645号民事判决以及苏（2018）镇江市不动产权第0064510号不动产权证书等证据证实，本院予以认定。被告张中主张案涉房屋归其所有，无事实和法律依据，本院不予采信。2.关于被告张利平、周菊香、张中是否妨碍了原告潘苏芹对案涉房屋行使所有权的问题。被告张利平的身份证以及无为县牛埠镇出具的《证明》等证据证实，被告张利平的户籍地以及经常居住地在安徽省芜湖市无为县牛埠镇，原告亦未举证证明被告张利平居住在案涉房屋镇江市美的城一区2幢1901室内，故不能认定被告张利平妨碍了原告对位于镇江市美的城一区2幢1901室房屋行使所有权。被告周菊香自认其居住在镇江市美的城一区2幢1901室房屋内，但周菊香即未获得原告潘苏芹的许可，亦未举证证明其有合法居住的依据，故被告周菊香居住在案涉房屋内应认定其妨碍了原告潘苏芹对案涉房屋行使所有权。被告张中居住在案涉房屋内的的事实由镇江市公安局润州分局蒋乔派出所出具的《情况说明》、询问笔录等证据证实，被告张中无合法依据居住在案涉房屋内，应认定被告张中妨碍了原告潘苏芹对案涉房屋行使所有权。3.关于案涉房屋是否为被告张中装修以及装修的价值问题。根据被告张中与丹徒区高资聚福堂建材经营部签订的《住宅装修合同》、被告张中购买家电的发票、被告张中与张聪签订的《协议书》以及被告张中结婚后居住在案涉房屋内的事实，可以认定被告张中对案涉房屋进行了装修。被告张中举证的美的城2幢1901室《住宅装修合同》以及房屋装修材料购买收据、清单等，经计算总价格为188633元。4.关于原告潘苏芹应付的房屋总价款以及未付的房屋尾款数额问题。根据生效判决确认的事实，潘苏芹与张聪房屋买卖合同约定的案涉房屋总价款为102万元，原告先期支付了20万元，向张聪账户转账557207.08元用于偿还银行按揭贷款本息，剩余未付的尾款应为262792.92元。 本院认为，当事人合法的财产权利受法律保护。1.原告潘苏芹作为镇江市美的城一区2幢1901室房屋的所有权人，其拥有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告周菊香、张中在原告取得案涉房屋的所有权后，没有合法依据继续居住、使用案涉房屋，妨碍了原告潘苏芹对该房屋的所有权。原告请求判令被告周菊香、张中从案涉房屋中迁出符合法律规定，本院予以支持。原告无证据证明被告张利平妨碍了原告对案涉房屋行使所有权，故对原告主张被告张利平从案涉房屋中迁出的请求，本院不予支持。2.被告张中对案涉房屋进行了装修，且该装修价值未计算在房屋总价款内，被告张中反诉原告潘苏芹给付房屋装修的价款，符合常理，但鉴于被告张中已在装修后居住使用过该房屋，参考被告张中举证的房屋装修花费的价款等相关情况，本院酌情认定由原告潘苏芹给付被告张中装修折价款12万元。3.原告潘苏芹于2018年9月12日取得案涉房屋的不动产权登记证书，根据原告与被告张聪签订的房屋买卖合同的约定，房屋尾款应在房屋过户后一次性付清，原告未在房屋过户后给付被告张聪房屋尾款，被告张聪反诉原告潘苏芹给付剩余房款，符合双方约定及法律规定，但房屋尾款应为262792.92元，而非被告张聪主张的30万元。原告辩称被告张聪尚欠原告其他费用合计281373.56元，但未举证证明，且原告与被告张聪之间的其他欠款与本案不属于同一法律关系，故对原告的该项辩解意见，本院不予支持。关于被告张聪反诉的未支付房屋尾款的违约责任问题。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十七条的约定，如潘苏芹未按期付清购房款，需按日承担总房价款0.3‰的滞纳金。被告张聪反诉原告潘苏芹自案涉房屋过户之日（2018年9月12日）起按日万分之三支付滞纳金，直至房屋尾款付清之日止，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但被告张聪反诉原告潘苏芹给付违约金10万元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告周菊香、张聪于本判决生效后十日内从镇江市美的城一区2幢1901室房屋内迁出； 二、驳回原告潘苏芹对被告张利平的诉讼请求； 三、原告潘苏芹于本判决生效后十日内给付被告张中房屋装修折价款12万元； 四、原告潘苏芹于本判决生效后十日内给付被告张聪房屋尾款262792.92元及逾期付款违约金（以总房价款102万元为基数，自2018年9月12日起至262792.92元房款实际付清之日止，按照日0.3‰计算）； 五、驳回被告张聪其他反诉请求。 本诉案件受理费13980元，减半收取6990元，由被告周菊香、张中共同负担；被告张中的反诉案件受理费2070元（减半收取），由原告潘苏芹负担；被告张聪的反诉案件受理费2900元（减半收取），由原告潘苏芹负担2621元，由被告张聪负担279元（上述本诉和反诉案件受理费均有提起本诉和反诉的当事人预交，各当事人应负担的费用，由各当事人于本判决生效后十日内将应负担的诉讼费用直接支付给原告）。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知） 审 判 员  吴 翔 二〇一九年一月十八日 法官助理  刘忠明 书 记 员  梁 超 附录法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 2.《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 4.《最高人民法院关于适用的解释》法释〔2015〕5号 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 上诉须知 （2018）苏1111民初5380号 一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。 户名：江苏省镇江市中级人民法院 开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处 帐号：11×××61 第二审法院地址：镇江市解放路21号 三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。 四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。 五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。 受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。 六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 二〇一九年一月十八日