文书内容贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初12380号原告：石三朋，男，1983年10月27日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。原告：徐季，女，1987年2月21日生，苗族，住贵州省正安县。二原告共同委托诉讼代理人：郑英杰，贵州俊辉律师事务所律师。被告：遵义市华玮房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝。统一社会信用代码：91520302722163784W。法定代表人：吴才华。诉讼代表人（重整管理人）：贵州与之律师事务所。委托诉讼代理人：胡禁，贵州与之律师事务所律师。原告石三朋、徐季诉被告遵义市华玮房地产开发有限公司（以下简称“华玮房开公司”）普通债权确认纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法由独任审判员罗静于2019年1月7日公开开庭进行了审理，原告石三朋、徐季的委托诉讼代理人郑英杰，被告华玮房开公司的委托诉讼代理人胡禁到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告石三朋、徐季向本院提出诉讼，请求：1、判令确认原告对被告享有的债权为92606.96元（暂计算至2018年1月10日，其中房租补助23460元、逾期交房违约金43997.96元、逾期支付房租补助违约金25149元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月17日，原告在被告处购买位于贵州省遵义市汇川区的商品房一套，并于当日签订《商品房买卖合同》。合同第七条约定房屋总价款为341456元，并在第八条约定原告在2015年9月17日前一次性支付全部房价款；合同第一条、第十二条约定被告应当在达到交付条件时在2017年6月30日前向原告交付商品房，否则应按第十三条的约定向原告承担逾期交房的违约责任，即原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，被告按日计算向原告支付己付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。买卖合同签订前，原告支付20000元定金，合同签订当日向被告支付所有购房款321456元。2015年12月3日，被告按照购房时的促销活动与原告签订《承诺书》一份，被告承诺自2015年12月3日至2017年I2月2日（共24个月），按季度向原告支付4692元房租补助，在每季度第一个月15日前支付上一季度的房租补助。被告未按合同约定按时向原告交房并支付房租补助的行为己构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。2018年1月10日，红花岗区人民法院受理了被告的重整申请，现被告正在重整，经债权申报后，重整管理人于2018年12月10日向原告送达《债权核定书》，双方对购房本金341456元（继续履行合同交房）无争议，但对房租补助及逾期交房违约金、逾期支付房屋的违约金存有争议，协商未果。鉴此，原告为维护其合法权益，特向贵院具状起诉，恳请贵院判如所请。庭审中，原告将逾期交房违约金变更为18848.36元，将逾期支付房租补助违约金变更为25149.12元。被告华玮房开公司辩称：1、房租补助应当支付37536元，我方已经支付了15640元，尚欠房租补助是21896元。2、原告主张的逾期交房违约金根据商品房买卖合同司法解释第十七条规定，应当按照同期同类房屋租金标准进行计算，在逾期交房期间，被告已向原告支付了房租补助，也就是房租，不应该再计算这期间的逾期交房违约金，且原告在申报债权时申报的逾期交房违约金18848.36元。3、我方确认的利息938元，其为房租补助的违约金，因双方签订的《承诺书》约定的房租补助违约金过高，达到月利率60%，超过实际损失的30%，管理人均调整为按年利率6%上浮30%即年利率8%计算。经审理查明：2015年4月26日，原告石三朋、徐季有向被告华玮房开公司购买房屋的意向，向被告缴纳了购房定金20000元。2015年9月17日，原被告之间签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告开发的位于遵义市汇川区房屋一套，总价款341456元，一次性付款。第十一条约定“出卖人应该于2017年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“逾期交房责任”为：“（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，二原告缴纳了购房款321456元，以及维修基金6768元。2015年12月3日，原告石三朋（乙方）与被告（甲方）之间签订了一份《承诺书》，约定因乙方向甲方购买以上房屋，甲方就乙方购买房源之事宜，特向乙方做出承诺：1、甲方承诺自2015年12月3日至2017年12月2日止（共24个月），按季度向乙方指定账户支付4692元，作为乙方因购买甲方期房的房租补助，在第二季度第一个月15日前开始支付第一季度的房租补助，以后每季度第一个月15日前支付上一季度的房租补助。…3、若甲方违反第1条约定，延期超过30个工作日，每逾期一日，甲方将向乙方支付应付当月金额2%作为违约金，直至支付该季度应付房租补助为止；若甲方违反第1条约定，延期在30个工作日以内支付房租补助，每逾期一日，甲方将向乙方支付应付当月金额1%作为违约金，直至支付该季度房租补助为止。并约定了支付方式为直接转入原告石三朋指定的银行账户。《承诺书》签订后，被告通过约定方式转账支付原告房租补助，情况为：2016年4月1日、2016年7月15日，2016年10月13日分别支付了4692元，2016年12月26日支付1564元。之后，被告就未再支付房租补助费用，也未在约定时间交付房屋给二原告。另查明：经华玮房开公司申请，本院于2018年1月10日作出（2018）黔0302破申1号民事裁定书，受理华玮房开公司的重整申请，并指定贵州与之律师事务所担任华玮房开公司重整管理人。二原告于2018年1月29日向管理人申报债权408913.56元，包括：购房债权本金341456元、房屋补助23460元、违约金43997.56元（含房租补助违约金25149.2元、逾期交房违约金18848.36元）。经管理人核定：二原告享有的债权总额为364290元，包括：购房债权本金341456元（双方继续履行《商品房买卖合同》）、房屋补助21896元，违约金938元。二原告对管理人核定的房屋补助及违约金不服，遂提起诉讼。上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、《承诺书》、收款收据、转款凭证、民事裁定书、决定书、债权登记表、债权核定书等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。原被告之间签订的《商品房买卖合同》、《承诺书》，系原被告的真实意思表示，并不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。从《承诺书》的签订时间（2015年12月3日）系原被告之间签订《商品房买卖合同》、原告支付全部购房款（2015年9月17日）之后，被告向原告交付房屋约定的时间（2017年6月30日）之前；《承诺书》的内容体现不出房租补助与不能按时交付房屋之间有任何联系，且被告也不能举证证明在签订《承诺书》时就已经预见到被告不能按照约定时间交付房屋的情况等。因此，《承诺书》应视为被告对原告购买房屋后的优惠回馈行为，被告按照《承诺书》支付原告房租补助，并不能与被告不能实际交付房屋产生的违约责任相抵销。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告华玮房开公司未按照《承诺书》约定支付房租补助，应该承担继续履行房租补助的责任以及未按期支付的房租补助的违约责任；被告华玮房开公司未按照《商品房买卖合同》的约定时间交付房屋，应该承担逾期交房的违约责任。1、逾期交房违约金，根据双方《商品房买卖合同》的约定，原被告之间继续履行合同，被告应该在约定的交付期限届满之次日即2017年7月1日起“按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金”至2018年1月10日，结合原告已经支付购房款341456元，被告应当支付逾期交房违约金19360.56元，原告主张确认为18848.36元，本院予以支持。2、房租补助，《承诺书》约定被告应该支付的房租补助为37536元（4692元/3月×24月/3月），被告已经支付15640元（4692元/季度×3季度+1564元），还应当支付原告房租补助款共计21896元。3、逾期房租补助违约金，根据《承诺书》的约定，房租补助应于每季度第一个月15日前支付上一季度的房租补助，违约金按照“延期超过30个工作日，每逾期一日，甲方将向乙方支付应付当月金额2%作为违约金，直至支付该季度应付房租补助为止”，其违约金的约定过高，被告要求调减，结合被告支付原告房租补助系优惠回馈行为，本院对被告辩称的按年利率8%计算予以认可。该违约金应从应支付房租补助的时间开始计算至2018年1月10日，共计794.17元（见下表）。            逾期房租补助违约金计算表                  序号              应支付时间              应支付金额              实际支付时间              实际支付金额              违约金起算      时间              违约金计算基数              违约金      截止时间              违约金                  1              2016.04.15              4692              2016.04.01              4692                                                                              2              2016.07.15              4692              2016.07.20              4692                                                                              3              2016.10.15              4692              2016.10.21              4692                                                                              4              2017.01.15              4692              2017.01.02              1564              2017.01.15              3128              2018.1.10              246.76                  5              2017.04.15              4692                             0              2017.04.15              4692              2018.1.10              276.31                  6              2017.07.15              4692                             0              2017.07.15              4692              2018.1.10              182.47                  7              2017.10.15              4692                             0              2017.10.15              4692              2018.1.10              88.63                  8              2018.01.15              4692                             0              2018.01.15              4692              2018.1.10              0                  合计                                                                                                                       794.17                  备注：违约金计算方法为：违约金=违约金计算基数×年利率8%×违约天数（违约金截止时间—违约金起算时间）/360天。金额单位均为“元”。      确认原告石三朋、徐季享有被告遵义市华玮房地产开发有限公司的逾期交房违约金18848.36元、房租补助21896元、房租补助违约金794.17元，共计41538.53元的普通债权。案件受理费2115元，减半收取1057.5元，由原告石三朋、徐季承担557.5元，由被告遵义市华玮房地产开发有限公司承担500元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院或被执行人财产所在地的与本院同级的人民法院申请执行。审判员  罗静二〇一九年一月十四日法官助理马倢书记员李林蔓