台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2628号原告：徐艺嘉，女，1994年7月29日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地：台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所实习律师。原告徐艺嘉与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告徐艺嘉的委托诉讼代理人鹿帅、曹欢欢，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋、谢依杨到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。原告徐艺嘉向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付逾期交付房屋、车位土地权属证书违约金80150元（按已交付款项3499944元为基数自2016年1月31日起至2016年9月19日止按日万分之一标准计算）。事实与理由：2012年9月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于台州市开发区（车位）。合同第十六条约定，被告应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签署后，原告已按合同约定向被告支付了全部款项，但是被告并未按合同约定的时间在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务。被告的行为已经严重违反了合同的约定，构成违约，侵害了原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告绿城公司辩称，被告已经履行了商品房买卖合同约定的义务，原告要求被告支付逾期交付土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。被告已经履行了合同第十六条约定的产权登记的合同义务。根据商品房买卖合同及附件八补充协议约定，因台州市椒江区土地主管部门在实际工作流程中不颁发土地使用权证书，而被告已于2016年1月30日取得案涉的房屋所有权证，且已经书面通知原告领取，故被告已履行了合同约定的产权登记义务，不存在违约情形，无需支付违约金。商品房买卖合同未约定被告须交付给原告国有土地使用权分割登记凭证，原告要求被告承担逾期交付国有土地使用权分割登记凭证的违约金没有依据。国有土地使用权分割登记凭证是国土部门同意土地使用权分割的核准文件，而不具有土地权属证书性质。因此，土地使用权证书和国有土地使用权分割登记凭证是完全不同的两份文件，原告要求被告承担逾期交付国有土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。另外，原告诉讼请求中的违约金计算明显有误。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，较之2016年1月30日逾期39日，根据商品房买卖合同第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。原告已经从被告处领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，原告领取时间与原告主张的违约金之间亦自相矛盾。根据合同法规定，交付房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证的履行地点应当在被告所在地，因原告未能到被告处领取导致房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证未能交付的责任与后果应由原告自行承担。被告作为开发商在取得国有土地使用权分割登记凭证后没有任何动机和理由不交付给原告，事实上被告已经事先书面通知，事后也以电话等方式通知了包括原告在内的其他买受人。因此原告在诉状中也自认了其知悉被告在2016年3月9日已经取得了国有土地使用权分割登记凭证，其也未另行提供任何证据证明被告存在拒不履行交付分割登记凭证的行为。基于此，到被告处领取房屋所有权证及土地使用权分割登记凭证既是原告的权利亦是原告的义务，属于双务行为，无法由被告单方完成。因原告怠于行使权利未能前来被告处领取导致房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证未能及时交付的责任和后果应由原告自行承担。原告主张的违约金过高，应依法予以调整。案涉房屋的国有土地使用分割登记凭证的迟延交付并未导致原告产生任何的实际损失，原告主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，要求法院查明事实后驳回原告的全部诉请。本院经审理，认定事实如下：2012年9月30日，原告徐艺嘉作为买受人与作为出卖人的被告绿城公司签订了商品房买卖合同，约定，原告徐艺嘉向被告绿城公司购买位于台州市开发区车位。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.3%承担违约责任；逾期交付超过90日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。合同签订后，原告徐艺嘉付清了款项，包括房屋款3206944元、A-059车位款135000元、A-060车位款135000元以及增加精装修款23000元。2016年3月9日，被告绿城公司取得了土地使用权分割登记凭证。2016年9月20日，原告徐艺嘉办理了前述所涉房屋、车位的不动产权证。上述事实有原告徐艺嘉提供的商品房买卖合同、付款发票、不动产权证以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法均确认有效，原、被告均应当按约全面履行各自的合同义务。本案原、被告的争议焦点为：一、被告绿城公司是否存在逾期交付土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，则违约金合理数额的确定，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算基数是否包括精装修增加款项、违约金计算的起止时间等。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为被告绿城公司应当向原告徐艺嘉交付办证所需资料的最后日期，即被告绿城公司应当在2016年1月30日前取得涉案房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知原告徐艺嘉，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告徐艺嘉也并未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告绿城公司取得涉案土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故被告绿城公司逾期交付土地权属证书的事实清楚。关于第二个争议焦点，被告绿城公司逾期交付土地权属证书，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.关于违约金计算标准。本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天、买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对被告绿城公司关于违约金过高应予调整的抗辩，本院不予采纳。2.关于违约金计算基数。本院认为，首先，商品房买卖合同第十六条约定以房价款作为计算违约金的基数，该条款系被告绿城公司提供的格式条款，对于房价款的内容存在不同理解时，应作出对提供格式条款一方不利的解释；其次，商品房买卖合同约定的精装修款项本身就计入房价款内，而增加的精装修款项所开具的发票，与商品房、车位款项发票系相同的销售不动产统一发票，表明精装修增加款项与商品房、车位款项应为同一性质的款项；最后，房屋与装修系一并交付，无法进行分离，故增加的装修款也应纳入房价款计算。综上，本案逾期交付土地权属证书的违约金基数应当包括购买房屋款3206944元、A-059车位款135000元、A-060车位款135000元以及增加精装修款23000元。3.关于违约金计算的起止时间。违约金自合同约定的交付时间2016年1月30日的次日即2016年1月31日起计算，双方无异议，本院予以确认。本案主要需确定违约金计算的截止日期，本院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定。其一，被告绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，虽然被告绿城公司主张其已以电话通知的方式通知各业主来领取用于办理土地使用权属证书的分割登记凭证，但其难以举证证明。被告绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，其于2016年3月9日取得分割登记凭证后不通知业主领取并办理土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。其二，从本院受理的同一紫薇花园小区其他业主起诉的案件看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月内已经从被告绿城公司领取了分割登记凭证并完成了土地使用权属证书的办理。据此分析，被告绿城公司主张的电话通知具有可能性。其三，紫薇花园小区商品房属于本地区高档楼盘，房屋售价较高，原告徐艺嘉作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，且在被告绿城公司于2016年1月底已通知过交付土地分割凭证（虽然此时尚未取得）的情况下，也应通过了解或催告的方式获知。而被告绿城公司实际已在2016年3月9日取得分割登记凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但原告徐艺嘉却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告徐艺嘉不能就扩大的损失要求赔偿。关于违约金计算的合理截止日期，考虑到双方在商品房买卖合同中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90天内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90天后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定本案违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。根据前述分析，本院确定，被告绿城公司应支付给原告徐艺嘉因逾期交付土地使用权属证书而产生的违约金为62998.99元[（3206944+135000+135000+2300）元×0.1‰/日×180日]。综上，原告徐艺嘉诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和第一百一十九条第一款的规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告徐艺嘉逾期交付权属证书的违约金62998.99元；二、驳回原告徐艺嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元（已减半，原告徐艺嘉已预交），由原告徐艺嘉负担193元、被告台州绿城能源房地产有限公司负担709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 陈静二〇一九年一月二十一日代书记员 叶臻