江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初10531号原告：南京金梦都工贸实业有限责任公司,住所地南京市玄武区杨将军巷9号，（统一社会信用代码：91320100721777928P）。法定代表人：冯展民，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘露露，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵一宁，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：凌绍基，男，1966年6月25日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告南京金梦都工贸实业有限责任公司(以下简称金梦都公司)与被告凌绍基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金梦都公司的委托诉讼代理人刘露露、被告凌绍基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金梦都公司向本院提出诉讼请求：1.凌绍基从无锡市芦庄二区10号-3二楼的房屋（以下简称涉案房屋）中搬出，腾空房屋交还金梦都公司；2.凌绍基支付金梦都公司自2018年元月至其实际搬出涉案房屋时止的占用费（按无锡市同类地区的房屋租金3.5万元/年计算，暂时计算至2018年9月30日止为26250元）；3.凌绍基支付金梦都公司违约金13.5万元（计算至2018年9月30日，按每日500元计算）；4.本案诉讼费用由凌绍基承担。事实和理由：2017年8月，金梦都公司与凌绍基签订房屋租赁合同，约定金梦都公司将涉案房屋租给凌绍基使用；凌绍基从事家政服务；租赁期限半年，自2017年7月1日起至2017年12月31日止；租金为15000元/年，凌绍基交付了半年租赁期的房租7500元以及房屋保证金2000元和押金1000元。凌绍基承租期间，没有按照合同约定的用途使用涉案房屋，擅自改变房屋用途，用于从事棋牌经营室经营。合同到期后，金梦都公司按合同约定要求收回房屋，但凌绍基拒绝交还。金梦都公司将涉案房屋的供水供电停止后，凌绍基仍私自接通水电，霸占涉案房屋继续经营。金梦都公司认为，凌绍基违反合同约定，擅自改变房屋使用功能，且在租赁期满后拒绝按约交还房屋，已构成多处违约，应当承担相应的法律责任。金梦都公司多次与凌绍基交涉无果，故起诉至法院。凌绍基辩称，金梦都公司不诚信。2017年年底，金梦都公司发送短信要求凌绍基支付2018年的房屋租赁费，因为现在诈骗短信较多，凌绍基认为金梦都公司会来人与其签合同的，所以其并没有放在心上。2017年12月下旬，金梦都公司来人说房租要涨100%，为了减少凌绍基的损失，凌绍基同意涨70%。之后，金梦都公司不理睬凌绍基，也不来人沟通协商，所以直接导致凌绍基损失6.5万元。凌绍基一直等金梦都公司过来，但一直没有来。直到2018年4月，凌绍基收到律师函，2018年6月份左右，金梦都公司起诉了。没有合同，金梦都公司是没有理由向凌绍基要2018年的房租。双方在协商好的前提下，凌绍基会在一个星期腾空房屋。金梦都公司主张的违约金是没有依据的。本院认定事实如下，2017年8月21日，金梦都公司与凌绍基签订《房屋租赁合同》，主要约定：金梦都公司将涉案房屋出租给凌绍基使用；租赁期限自2017年7月1日至2017年12月31日；租赁期满，金梦都公司有权无条件收回涉案房屋，凌绍基需要继续承租的，则应于租期届满前三个月向金梦都公司提出续租书面要求，经同意后重新签订租赁合同，期满后，凌绍基在同等条件下享有优先承租权；年租金为1.5万元，2017年7月1日付7500元，并交纳房屋保证金2000元；签订合同时，凌绍基需要向金梦都公司支付其他费用押金1000元，待合同终止后双方结算；除金梦都公司同意凌绍基续租外，凌绍基应在本合同的租期届满日返还涉案房屋，未经同意逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，凌绍基应向金梦都公司支付500元的违约金；合同终止，凌绍基应当返还房屋，经金梦都公司认可，也可以以房屋现状返还房屋，但凌绍基对房屋进行的装饰或者增设的附属设施和设备，主动放弃向金梦都公司追索任何费用或者要求返还价值余额。合同签订后，凌绍基向金梦都公司交纳了房屋保证金2000元、其他费用押金1000元，以及租金7500元，金梦都公司即将涉案房屋交付凌绍基使用。上述合同期满后，金梦都公司与凌绍基未续签租赁合同，凌绍基继续占用使用涉案房屋至今。本院认为：金梦都公司与凌绍基签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。上述《房屋租赁合同》于2017年12月31日已经到期，双方未续签租赁合同，凌绍基也未给付租赁期满后的房屋租金。因此，金梦都公司要求凌绍基迁出，并返还租赁房屋，以及要求凌绍基给付的请求涉案房屋占用费的请求，于法有据，本院予以支持。金梦都公司要求房屋占用使用费按无锡市同类地区的房屋租金每年3.5万元计算，但提供的证据尚不足以证明其主张，故房屋占用使用费的标准应按涉案《房屋租赁合同》租金标准即每年1.5万元计算。金梦都公司要求凌绍基支付违约金的主张，虽然符合合同约定，但因该违约金约定过高，本院考虑实际情况，再结合双方合同履行情况，认为违约金应以1.5万元为宜。综上，本院对于金梦都公司诉讼请求中合理部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、凌绍基应自本判决发生法律效力之日起十日内搬迁出无锡市芦庄二区10号-3二楼的房屋，并将该房屋返还南京金梦都工贸实业有限责任公司；二、凌绍基应自本判决发生法律效力之日起十日内向南京金梦都工贸实业有限责任公司支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金1.5万元的标准计算，按实结清；凌绍基已支付的3000元房屋保证金、其他费用押金可在上述付款中直接抵扣），以及违约金1.5万元；三、驳回南京金梦都工贸实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取后计1762元（已由南京金梦都工贸实业有限责任公司预交），由南京金梦都工贸实业有限责任公司负担1612元、凌绍基负担150元。凌绍基应于本判决发生法律效力之日起十内将所负担的诉讼费直接支付给南京金梦都工贸实业有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 薛 耀二〇一九年一月二十一日书记员 张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。