湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初3959号原告（反诉被告）：柯美森，男，1956年12月16日出生，汉族，住阳新县。被告（反诉原告）：邱道银，1967年7月17日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：邹娇，阳新县文剑法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告柯美森与被告邱道银租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告柯美森，被告邱道银及其委托诉讼代理人邹娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯美森向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告所签订的《租赁合同》解除；2、请求判令被告向原告支付从2019年5月16日至法院判决作出之日尚未交纳的租金（以每月1,250元计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月16日签订《租赁合同》一份，合同约定由原告将自己位于荻××××一房屋，面积为200平米出租给被告作为门面经营。租赁期限为10年，即从2015年至2025年5月16日止，租金由被告每年给付，五年内租金不变，然而2019年5月当原告向被告要求缴纳租金时，被告不予交纳，单方提出终止合同，原告多次找被告协商无果，原告遂通过当地政府请求村委会出面调解，仍然无果，反而将门面紧缩，拒不退还。为维护原告合法权益，现起诉到法院。原告柯美森对被告邱道银的反诉辩称，对被告所称内容即要求均不认可，请求法院依法驳回。被告邱道银辩称并反诉称，1、双方签订的门面合同合法有效，且合同正在履行，被告也依照约定履行了给付租金；2、被告声称要将该门面租赁给别人经营，并与被告发生冲突导致被告无法正常经营，现单方提出要求解除合同，系原告单方毁约；3、合同签订的租赁期限10年，且被告产生了装修费用合计54,600余元，至今仅使用门面了3年，因原告违约才造成现在的后果，故原告应当承担违约责任赔偿损失；4、被告交纳房租至2019年5月，因原告违约导致被告货品积压，理应按照合同约定计算空租10个月的租金。综上，请求依法驳回原告的诉请。并提起反诉要求：请求判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失及装修残值损失共计50,000元并承担违约金20,000元，合计70,000元。本院经审理认定事实如下：原告柯美森与被告邱道银于2015年4月16日签订了一份房屋租赁合同，合同约定：被告将其在浮屠镇荻田村山下柯的一层房屋（面积200平方米）租赁给原告柯美森，租赁期间为十年即2015年5月16日至2025年5月16日止，年租金为15,000元，租金每一年交纳一次，五年内租金不变，合同期内，承租方必须承担租期内的各种税费及水电费，房屋、水电、门窗等设施的损坏及维修费用由承租方自理，双方必须遵守上述协议，如有一方违约，违约方赔偿守约方2万元整等。合同签订后，双方均依约履行了合同，被告邱道银每年5月16日前交纳该年度租金，至今已缴清至2019年5月16日租金。2018年8月8日，原告妻子与被告妻子因琐事发生争执和口角，后双方升级为发生肢体冲突，冲突发生后，经被告报警，阳新县公安局浮屠街派出所出警将冲突双方分开并进行处理。肢体冲突中，原告及两被告均在冲突中受伤，被告租赁房屋内部分物品受到损坏。此后，被告租赁房屋的经营实际处于闲置状态，且被告未继续缴纳合同约定的2019年5月16日之后的租金（即2019年5月16日至2020年5月16日）。此后，经公安机关、当地村委会调解处理无果，遂引起了本案纠纷。另查明，被告举证证实：在冲突发生后的当日，阳新县公安局浮屠街派出所向被告出具了受案回执。当日经阳新县公安局浮屠街派出所委托，阳新县第三人民医院法医司法鉴定所于2018年8月16日作出阳三医司鉴字（2018）临鉴字301号司法鉴定意见书，鉴定意见为，被告因外伤致头皮及左手背挫伤，该伤属轻微伤。2018年8月12日，经阳新县公安局浮屠街派出所委托，阳新县第三人民医院法医司法鉴定所于2018年8月31日作出阳三医司鉴字（2018）临鉴字302号司法鉴定意见书，鉴定意见为，被告之子邱子龙因外伤致左眼部、左肩部挫伤，该伤属轻微伤。被告妻子并进行了检查，被告及被告之子也进行了检查和治疗等。庭审中，原告陈述：承认其妻子与被告妻子发生冲突，但双方均有损失，公安机关尚未作最后认定和处理。当时仅口头约定只要被告装修和添置设施能够拆走了都可以带走。原告确认被告对租赁房屋进行了装修，但装修花费大概在1万至2万内，不会超过2万元，原告并承认冲突发生后其要求被告10天内搬出，并同时表示可以退三个月的房租或者一年的房租，但该要求和表示均系当时双方都在气头上的情形下作出等。被告陈述：现原告要求解除合同，鉴于现状，被告也不愿意继续租赁下去，即同意解除合同。对于被告提出的赔偿损失反诉主张，因被告庭审中未对装修产生的费用及相关损失仅列明清单（水电材料6,200元、水电安装2,000元、水泥沙3,100元、墙地砖6,700元、泥工3,800元、木工材料9,600元、木工人工5,300元、乳胶漆2,800元、油漆人工2,800元、室内柜台及装修6,000元、广告牌即雨蓬3,000元、水井水管3,300元等），但未进行具体举证，经本院准许和被告承诺，给予被告延长举证期限10天，并告知其逾期则视为举证不能。但延长的10天举证期限届满后，被告仍未举证。本院认为，原告柯美森与被告邱道银签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。本案中，现查明，租赁合同双方在租赁期间内的2018年8月8日发生严重冲突，导致双方合作意向破裂，但当时双方并未协商一致解除合同，各方也未提起诉讼主张提出解除合同，故租赁合同应当继续按照合同约定继续履行，因合同约定租金一年一交，且实际履行过程中双方已形成提前交纳租金的履行习惯，故被告作为承租方应当在2019年5月16日前交纳2019年5月16日至2020年5月16日期间的租金。但被告并未交纳该租金，根据相关法律规定：“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。”现被告在2019年5月16日后延迟支付租金，且在合同期限内仍未支付租金，原告作为出租人，可以解除合同，同时，被告庭审中亦同意解除合同，可以视为当事人协商一致，故对原告主张解除合同的诉请，因符合法律规定和当事人意思表示，本院予以支持。因相关法律还规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”本案中，原告在冲突发生之时当即表示要求被告退出租赁物即存在提前解除合同的意思表示，但被告当即未退出租赁物即未作出同意提前解除合同的意思表示，故此时，合同并未有效解除。被告在已缴纳租金到期后的合理期限内未继续交纳租金显然违反了合同约定，故对原告主张被告支付从2019年5月16日至法院判决作出之日尚未交纳的租金的诉请，本院予以支持。但因原、被告发生严重冲突事件至今未得到公安机关治安处罚处理，冲突中双方存在过错及过错大小难以认定。但该严重冲突已经导致原、被告作为出租方和承租方产生巨大矛盾和分歧，冲突发生后双方衍生的行为共同致使不能实现合同目的，虽然庭审中双方均同意解除合同，可以视为双方违约导致合同解除，故双方应当共同承担合同不能履行给双方造成的损失，故解除合同前原告的租金损失，应由双方共同承担相应的责任，对于责任比例，结合现有证据和庭审中的当事人陈述，本院酌情认定为1:1为宜，故被告应对解除合同前应支付的租金承担50%的责任，因被告于2019年11月7日（庭审期间）与原告协议一致解除合同，故按合同约定应当缴纳租金的实际期限为2019年5月16日起至2019年11月7日止，即5个月零22天，即7,166.6元，故被告应承担50%即3,583.3元，对原告其他租金主张，本院不予支持。对于被告提出的相关反诉请求，因相关法律还规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值的，应予支持；（二）、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期间内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；（四）、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期间内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”在前述中（前述已分析，不再累述），根据查明的事实本院认为可以视为双方违约导致合同解除，故双方应当共同承担合同不能履行给双方造成的损失，故剩余租赁期间内装饰装修残值损失，应由双方共同承担相应的责任，责任比例如前述一致即1:1，故原告应对剩余租赁期间内装饰装修残值损失承担50%的责任，对于赁期间内装饰装修残值损失的认定，虽被告对装饰装修价值举证不能，但结合原告确认的不超过2万元的装修价值，考虑到租赁物的面积和位置以及当地装饰装修的价格水平，本院酌情认定涉案租赁房屋的装饰装修价值为3万元为宜，根据剩余赁期间占总租赁期间60%的比例（合同约定租赁期间为10年，2019年度解除合同，剩余租赁期间为6年），故赁期间内装饰装修残值损失额本院认定为18,000元左右，故原告应承担50%即9,000元的损失，其余主张，本院不予支持。对于被告提出的其他经济损失主张，被告交纳房租期间的确交纳至2019年5月，被告陈述因原告违约导致被告货品积压，理应按照合同约定计算空租10个月的租金并由原告承担，但被告未举出足够证据证实系因完全归责于原告的原因导致租赁房屋在冲突发生后不能按照租赁合同使用，但鉴于冲突发生后，原告的确当即要求被告退出租赁物并承诺减免部分租金，被告虽未明确同意解除合同，但实际系解除租赁合同后利益、损失未予协商处理而导致，且冲突导致的治安案件至今未予处理，在相当程度上的确影响了被告的租赁和经营，故对被告该空租损失的主张，虽然其举证不充分，但结合查明的事实和原告的承诺，比照装饰装修残值损失的承担比例，本院认为仍然可由双方共同承担相应的责任，责任比例如前述一致即1:1，因冲突发生时间为2018年8月8日，而被告交纳租金对应期间截止至2019年5月16日，故实际空租期间为9个月零8天，即11,583元，故原告应承担50%即5,791.5元，对被告其他主张，本院不予支持。对于原告主张请求被告承担违约金20,000元的诉请和被告主张请求原告承担违约金20,000元的诉请，因前述已认定双方共同违约导致合同解除且责任比例相当，故双方违约责任亦相当，故对原、被告该诉请，本院均不予支持。综上，原告应承担被告装修残值损失和空租损失合计14,791.5元，扣减被告应支付原告的租金3,583.3元，原告还应承担被告装修残值损失和空租损失11,208.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院》第二条、第五条、第三十四条、第六十四条、第七十四条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）柯美森与被告（反诉原告）邱道银就浮屠镇荻田村山下柯的一层房屋（面积200平方米）于2015年4月16日签订的《租赁合同》；二、原告（反诉被告）柯美森于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）邱道银装修残值损失和空租损失合计11,208.3元；三、驳回原告（反诉被告）柯美森的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邱道银的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费331元，减半收取166元，由原告（反诉被告）柯美森负担141元，被告（反诉原告）邱道银负担25元。反诉案件受理费1,550元，减半收取775元，由原告（反诉被告）柯美森负担85元，被告（反诉原告）邱道银负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1,881元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员  邢晓锋二〇一九年十二月六日书记员  陈希文