山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终2975号上诉人（原审原告）：任殿鹏，男，1979年4月6日出生，汉族，住夏津县鄃城区。委托诉讼代理人：张兆辉，山东金剑光律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明福，山东金剑光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王保硕，男，1993年3月4日出生，汉族，住高唐县。被上诉人（原审被告）：刘桂芹，女，1966年5月20日出生，汉族，住高唐县。被上诉人（原审被告）：王保鹏，男，1990年12月3日出生，汉族，住夏津县。委托诉讼代理人：王德山，男，1970年3月16日出生，汉族，系王保鹏之父，住夏津县城区。上诉人任殿鹏因与被上诉人刘桂芹、王德山、王保硕、王保鹏商品房房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2018）鲁1427民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。任殿鹏上诉请求：一、请求撤销夏津县法院作出的（2018）鲁1427民初2293号民事判决，依法改判解除《房屋买卖合同书》，被上诉人给付上诉人违约金57000元、中介费7000元、装修费11730元；二、本案一、二审诉讼费用由上诉人负担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定“根据日常生活经验法则，应推定双方间的《房屋买卖合同书》已协商解除，且就解除后的事项达成协议并已履行完毕”，属事实认定不清。1、在一审案件审理过程中，上诉人提交了与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》、《房屋买卖补充协议》、定金收到条，被上诉人对该证据的真实性均无异议，证实了双方就楼房买卖达成了协议，同时合同也约定了违约责任。因被上诉人不能按照合同约定履行过户义务，所以被上诉人已经违约，依法应当承担违约责任，即负担总房价格10％的违约金。2、被上诉人答辩称，“双方已于2018年10月15日在恒丰房产中介协调下协商解除了房屋买卖合同”，被上诉人这一答辩与事实不符，并且被上诉人也没有提交任何证据证明其答辩主张。上诉人与被上诉人虽就楼房买卖合同解除进行协商，但是双方并没有达成一致意见，被上诉人仅给付了上诉人交纳的定金和部分装修费用，与被上诉人应当承担的违约责任有很大差距。相比较给上诉人所造成的损失，远远不止被上诉人应当依法承担的违约责任。上诉人购买房屋的目的不能达到，同时也因房价总体上涨造成更大的经济损失。3、被上诉人提交的与中介张博文的谈话录音，因张博文并没有出庭接受质证，无法认定该谈话录音具有真实性。并且录音的内容中，也没有表述双方已经就房屋买卖合同解除达成一致意见，更没有说明上诉人放弃要求被上诉人承担违约责任。所以，一审法院据此就认定双方就房屋买卖合同解除事项达成协议并履行完毕，明显是事实认定不清。二、被上诉人没有提交任何证据证明双方已经就合同解除事宜达成协议并履行完毕，仅有被上诉人方给上诉人账户打款的记录，并不能推定被上诉人是在履行合同解除的义务。被上诉人应当承担的责任包括退还定金50000元、支付违约金57000元、支付中介费7O0元、支付装修费31730元。打款记录也只能证明其退还了定金和部分装修费，并不能仅以此推定上诉人认可被上诉人仅承担该部分责任，而放弃追究其他违约责任。这些已经超出了依据日常生活经验法则推定的范畴。依据《民事诉讼证据规则》第一条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。所以被上诉人应承担举证不能的法律后果，一审判决适用法律错误。上诉人刘桂芹、王德山、王保硕、王保鹏答辩称，上诉人的上诉不能成立，要求维持原判。任殿鹏向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行《房屋买卖合同书》，为原告办理房产过户手续；后变更为：要求解除双方间的《房屋买卖合同书》；2、判决被告给付原告违约金57000元；3、判决被告给付原告中介费7000元、装修费11730元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月14日，任殿鹏与王保硕通过恒丰房产中介张博文协调就王保鹏所有的夏津县舜泉名邸小区D6号3单元202室楼房买卖达成协议并签订了《房屋买卖合同书》，当时王保鹏已被刑事拘留，对此并不知情。上述合同内容记载：甲方王保鹏，代理人王保硕，乙方任殿鹏，中介方经纪人张博文，其中“王保鹏”的签字系王保硕所签。合同条款就房屋总价款及支付方式、支付时间、办理房产过户手续等事项进行了约定，并约定“买卖双方单方违约，负担房屋总价格10%的违约金”。原告按照合同约定给付被告定金50000元。2017年4月25日王保硕、刘桂芹又与任殿鹏签订了《房屋买卖合同书补充协议》，约定于2017年10月底前办理过户手续。后任殿鹏对涉案房屋进行了装修。因无法办理过户手续，双方通过中介张博文协商解除合同。2018年10月15日，王保硕通过手机银行、微信支付等方式向任殿鹏退还定金5万元，支付房屋装修款2万元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十三条第一款第四项规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实当事人无需举证。本案中任殿鹏承认双方就解除合同的事实进行过协商，且收取了王保硕返还的购房定金及装修款，根据日常生活经验法则，应推定双方间的《房屋买卖合同书》已协商解除，且就解除后的事项达成协议并已履行完毕。原告主张双方尚未达成解除合同的协议，对此原告负有举证责任。现原告不能提供证据证实其主张，对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十三条第一款第四项规定，判决：驳回原告任殿鹏的诉讼请求。案件受理费2815元，由原告任殿鹏承担。二审期间，双方均未提交新证据，二审对一审查明事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人是否向上诉人承担赔偿责任的问题。涉案房屋产权所有人为王保鹏。王保硕、刘桂芹通过房屋中介出售涉案房屋，2017年3月14日，王保硕以自己名义与买受人任殿鹏签订《房屋买卖合同书》，双方约定单方违约负担总房价格10%的违约金；2014年4月25日，刘桂芹又以王保鹏、王保硕名义同买受人任殿鹏签订《房屋买卖合同书补充协议》，约定暂定于2017年10月底双方办理过户手续，并实际交付了房屋。虽然上诉人在一审提交的为复印件，但被上诉人对其内容并无异议。王保鹏否认授权王保硕、刘桂芹出卖房屋，拒绝协助办理产权过户登记，导致任殿鹏不能取得房屋所有权。虽然涉案的房屋买卖合同不能实际履行，但根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，王保硕、刘桂芹与任殿鹏签订的《房屋买卖合同书》以及《房屋买卖合同书补充协议》为有效合同。王保硕、刘桂芹未取得涉案房屋的所有权或者处分权，致使涉案房屋所有权不能转移，王保硕、刘桂芹构成根本违约，应当向任殿鹏承担违约责任或者损害赔偿责任。王保硕、刘桂芹主张其与任殿鹏达成口头免除了违约责任或者损害赔偿责任，任殿鹏不予认可，应当承担举证责任。而刘桂芹提供的其与中介人员之间的聊天记录，不能单独作为认定其主张事实的依据，王保硕、刘桂芹又没有提供其他证据相佐证，王保硕、刘桂芹主张其与任殿鹏达成口头免除承担违约责任或者损害赔偿责任，缺乏法律依据。一审法院依日常生活经验推定王保硕、刘桂芹主张事实的存在，构成日常经验法则的主要具体要素包括：其一，所依的生活经验必须是日常生活中反复发生的常态现象；其二，这种生活经验必须为社会中普遍常人所能体察和感受；其三，这种经验法则所依据的生活经验可随时以特定的具体方式还原为一般常人的亲身感受。王保硕、刘桂芹主张其与任殿鹏口头达成免除违约责任或者损害赔偿责任，不符合日常经验法则。本案中，王保硕、刘桂芹构成根本违约，任殿鹏作为善意买受人既可以依据合同约定主张违约责任，也可以主张损害赔偿责任，但不能针对同一违约行为，同时主张损害赔偿和违约金。根据违约损害赔偿以填平损失为基本原则的规定，任殿鹏因装修造成的实际损失为31730元，有任殿鹏一审提交的夏津佳运装饰公司出具的装修项目明细以及装修收费证明予以证实，任殿鹏自认收到王保硕支付的装修费20000元，王保硕、刘桂芹应当赔偿任殿鹏其装修损失11730元。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省夏津县人民法院（2018）鲁1427民初2293号民事判决；二、被上诉人王保硕、刘桂芹赔偿上诉人任殿鹏装修费11730元，于本判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回上诉人任殿鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费2815元，由上诉人任殿鹏负担2365元，王保硕、刘桂芹负担450元；二审案件受理费1693元，由上诉人任殿鹏负担1354元，王保硕、刘桂芹负担339元本判决为终审判决。审判长  崔书江审判员  朱吉星审判员  高世民二〇一九年十二月十二日法官助理刘亮书记员吴婷