湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘执复255号复议申请人（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江路189号。负责人：王周屋，该分行行长。委托诉讼代理人：严奉平，北京华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈甜甜，北京华城（上海）律师事务所律师。复议申请人（利害关系人）：张家界纬地酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪居委会2号居民点。法定代表人：钟家望，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭乐智，男，汉族，1982年11月5日出生，住湖南省长沙市开福区，该公司员工。被执行人：江华坤昊实业有限公司，住所地湖南省永州市江华县河路口工业园。法定代表人：王恩榜。被执行人：张家界金陵旅游开发有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪。法定代表人：蔡海松。被执行人：湖南清泉房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区春园步行街银街10栋5楼。法定代表人：颜文，该公司董事长。被执行人：湖南清泉商贸实业集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区氐星路22号（清泉广场东侧）。法定代表人：颜文，该公司董事长。复议申请人中国民生银行股份有限公司长沙分行（以下简称民生银行长沙分行）、张家界纬地酒店有限公司（以下简称纬地公司）不服湖南省长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）（2018）湘01执异95号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。长沙中院查明，民生银行长沙分行与江华坤昊实业有限公司（以下简称坤昊公司）、张家界金陵旅游开发有限责任公司（以下简称金陵公司）、湖南清泉房地产开发有限公司（以下简称清泉房地产公司）、湖南清泉商贸实业集团有限公司（以下简称清泉商贸公司）金融借款合同纠纷一案，该院于2017年3月13日作出（2016）湘01民初769号民事判决：一、被告坤昊公司在本判决生效之日起十日内向原告民生银行长沙分行偿还借款本金100000000元及利息2265938.44元（该利息含罚息、复利，暂计算至2016年5月25日止，2016年5月26日起的利息按合同约定计算至本金清偿之日止）；二、被告坤昊公司在本判决生效之日起十日内向原告民生银行长沙分行偿还垫付的索偿款2242500元；三、原告民生银行长沙分行有权就被告金陵公司所有的位于张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会的房产证号为张房权证官字第××号及土地证号为张国用（2008）第0360号的房地产（张房他证官字第××号）、被告清泉房地产公司所有的位于娄底市娄星区春园步行街银街10-4001、4002、5××1号房地产、被告清泉商贸公司所有的位于娄底市氐星路××房产证号为娄房权娄底字第××、00××52、00073951号（娄房他证娄底字第××号）及土地证号为娄国用号）的房地产折价或者以拍卖、变卖上述抵押物房产所得的价款在本判决第一、二项所确定的债权范围内优先受偿；四、被告金陵公司、清泉房地产公司、清泉商贸公司对被告坤昊公司承担连带清偿责任后，有权向被告坤昊公司追偿；五、驳回原告民生银行长沙分行的其他诉讼请求。如果被告坤昊公司、金陵公司、清泉房地产公司、清泉商贸公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费564342元，财产保全申请费5000元，共计569342元，由被告坤昊公司、金陵公司、清泉房地产公司、清泉商贸公司共同承担。清泉房地产公司不服该判决，上诉至本院。本院于2017年6月1日作出（2017）湘民终239号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24927.5元，由清泉房地产公司负担。该判决生效后，坤昊公司、金陵公司、清泉房地产公司、清泉商贸公司未能履行该判决，民生银行长沙分行向长沙中院申请强制执行。该院委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会-101、101等11套服务业用房进行评估。鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2018年1月22日出具评估报告。该评估报告载明，估价对象于2009年4月20日出租给纬地公司，租赁期限为2009年5月1日至2029年4月30日（共计20年），合同约定年租金为180万元，鉴于订立该租赁合同时，金陵公司为纬地公司股东，该租赁行为为关联交易且租金低于市场水平，故本次评估未考虑租约对估价对象价值的影响。异议人纬地公司不服，向该院提出执行异议。长沙中院另查明，2014年8月14日，民生银行长沙分行与金陵公司签订《最高额抵押合同》（编号为：公高抵字第2014年长冶金子部综额字014-03号），约定：金陵公司以其所有的位于张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会的房产证号为张房权证官字第××号及土地证号为张国用号的房地产（张房他证官字第××号）对坤昊公司在人民币壹亿元的最高债权额（即主债权本金的最高限额）内向民生银行长沙分行提供最高额抵押担保。协议签订后，民生银行长沙分行与金陵公司到相关行政管理部门办理抵押登记手续，领取他项权利证明。长沙中院认为，纬地公司所提异议都是对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议，可以向评估机构提出，由评估机构对异议内容进行复核，不属于执行异议审查范畴，依法应当予以驳回。根据鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2018年1月22日出具的评估报告，异议人纬地公司作为涉案房屋的承租人对涉案房屋具有优先购买权。异议人纬地公司租赁涉案房屋时间为2009年，涉案房屋抵押给申请执行人民生银行长沙分行的时间为2014年，根据买卖不破租赁原则，异议人纬地公司可以继续承租涉案房屋，但不能阻却对涉案房屋的执行。异议人纬地公司的异议请求及理由不能成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定驳回异议人纬地公司的异议请求。民生银行长沙分行申请复议称，纬地公司没有提出要求法院确认其对涉案房屋享有租赁权。长沙中院（2018）湘01执异95号执行裁定未经质证，认定纬地公司享有租赁权，缺乏事实依据，不符法律规定。评估报告没有考虑租约的影响。请求撤销长沙中院（2018）湘01执异95号执行裁定“本院认为”部分中“异议人纬地公司作为涉案房屋的承租人对涉案房屋具有优先购买权”、“根据买卖不破租赁原则，异议人纬地公司可以继续承租涉案房屋”的认定。纬地公司申请复议称，评估报告存在错误。纬地公司投资在物业上的装修费用计入了金陵公司的财产评估。纬地公司作为承租方，对装修部分须主张自己的权利。评估报告未体现其承租人身份。民生银行长沙分行和金陵公司签订的《最高额抵押合同》和《还款协议》无效。纬地公司有优先购买权、要求返还装修投资和继续租赁该物业至2029年4月30日的权利。请求终止对金陵公司的强制执行。本院认为，纬地公司向长沙中院提出异议称，其于2009年4月20日与金陵公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为20年，自2009年5月1日至2029年4月30日，主张其具有优先购买权，要求返还装修投资的权利，可以继续承租该物业至2029年4月30日的权利，长沙中院对纬地公司该执行异议进行审查处理符合法律规定。在民事执行中，涉案财产上原有租赁权的，该权利继续存在。长沙中院（2018）湘01执异95号执行裁定认定纬地公司作为涉案房屋的承租人对涉案房屋具有优先购买权，纬地公司可以继续承租涉案房屋，但承租人不能阻却对涉案房屋的执行并无不当。纬地公司提出民生银行长沙分行和金陵公司签订的《最高额抵押合同》和《还款协议》无效，该主张不属于执行异议和复议程序审查范围。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”本案当事人或者其他利害关系人对评估报告的异议，应按法律规定程序处理。长沙中院认为，纬地公司所提异议都是对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议，可以向评估机构提出，由评估机构对异议内容进行复核，不属于执行异议审查范畴，依法应当予以驳回错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项之规定，裁定如下：一、撤销长沙市中级人民法院（2018）湘01执异95号执行裁定。二、本案发回长沙市中级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 刘 震审判员 周小辉审判员 方湘平二〇一九年一月十八日书记员 贺 翔