广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1826民初8号原告：连南瑶族自治县国际大酒店有限公司，住所地：连南瑶族自治县三江镇府前路。法定代表人：金德华，总经理。委托诉讼代理人：曾春霞，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彬，广东合誉律师事务所律师。被告：清远市连阳投资有限公司，住所地：连南瑶族自治县三江镇朝阳路132号。法定代表人：邓洪，执行董事。委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。原告连南瑶族自治县国际大酒店有限公司与被告清远市连阳投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法进行审理。原告连南瑶族自治县国际大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告清远市连阳投资有限公司立即向原告支付连南瑶族自治县三江镇府前路地段土地10081平方米土地及地上建筑物的装饰装修费用5689749.18元；2.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2009年4月1日，原告与连南瑶族自治县机关事务管理局（即涉案土地及建筑物原业主，以下简称“原业主机关事务管理局”）签订了《连南县迎宾馆承包合同》，约定原业主机关事务管理局将连南迎宾馆的整体服务经营权交由原告承包经营。迎宾馆承包期为二十年，自2009年4月1日至2029年4月1日止。其中2009年4月1日自2009年10月1日为装修免租期。合同签订并取得原业主机关事务管理局同意后，原告对涉案土地及建筑进行装饰装修以用于经营餐饮及旅业。2011年11月，原告曾对涉案土地及建筑物的装饰装修价值进行评估，评估价值为21590253.71元。2017年3月30日，被告清远市连阳投资有限公司（以下简称“新业主连阳投资有限公司”）取得涉案建筑物的不动产权证。2017年12月，新业主连阳投资有限公司向中国广州仲裁委员会提起仲裁，要求解除《连南县迎宾馆承包合同》、要求原告搬离涉案土地及建筑物、支付2017年度租金及违约金等。2018年5月，中国广州仲裁委员会作出（2018）穗仲案字第5668号裁决认为：“1.连南瑶族自治县国际大酒店有限公司已于2017年9月20日向原业主机关事务管理局支付2017年度租金，但原业主机关事务管理局于2017年9月25日通知连南瑶族自治县国际大酒店有限公司向新业主连阳投资有限公司支付2017年度租金，连南瑶族自治县国际大酒店有限公司属于支付对象错误，达成《连南迎宾馆承包合同》解除条件，合同解除后连南瑶族自治县国际大酒店有限公司应搬离涉案土地及建筑物；2.连南瑶族自治县国际大酒店有限公司未付2017年度租金是付租对象错误导致的，并非恶意违约，连南瑶族自治县国际大酒店有限公司知道新业主连阳投资有限公司取得产权后，已提前支付了2018年上半年租金，从履约情况来看，连南瑶族自治县国际大酒店有限公司是有履约意愿的，因此不适用《连南迎宾馆承包合同》关于违约金的约定”。2018年10月新业主连阳投资有限公司向清远市中级人民法院申请强制执行，案号为（2018）粤18执331号，要求原告立即搬离涉案土地及建筑物。根据中国广州仲裁委员会之认定原告是“付租对象错误，并非恶意违约，是有履约意愿的”，原告并未违约，合同解除仅是达成解除条件以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”之规定。因此，涉案土地及建筑物的租期为二十年，现尚余十年租期，新业主连阳投资有限公司应向原告支付涉案土地及建筑物剩余租赁期内的装饰装修费用5689749.18元。为维护原告的合法利益，现原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。本院在审理过程中，被告清远市连阳投资有限公司于2019年1月16日向本院提交驳回原告起诉的申请书。事实与理由：一、原告与被告之间存在仲裁条款，该条款符合法律规定，合法有效。本案案由为租赁合同纠纷，案涉的租赁合同为原告与连南瑶族自治县机关事业管理局于2009年4月1日签订的《连南县迎宾馆承包合同》，该合同第十七条约定“对于甲乙双方在合同执行过程中发生的争议，双方应本着事实求是的态度协商解决，若协商不行，由广州仲裁委仲裁解决”。该仲裁条款符合《中华人民共和国仲裁法》的规定，是合法有效的仲裁条款。被告通过公开竞标的方式取得《连南县迎宾馆承包合同》所涉国有土地使用权及地上建筑物的所有权，即承接了该合同中连南瑶族自治县机关事业管理局的权利义务。故原告与被告之间因《连南县迎宾馆承包合同》发生的纠纷，适用《连南县迎宾馆承包合同》约定的条款。二、《连南县迎宾馆承包合同》中的仲裁条款已经中国广州仲裁委员会确认有效且原告无异议。被告之前因该《连南县迎宾馆承包合同》与原告发生纠纷，适用仲裁条款向中国广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会于2018年5月28日作出（2018）穗仲案字第5668号裁决书。在该仲裁过程中，原告连南瑶族自治县国际大酒店有限公司也对原被告之间因租赁合同发生纠纷应适用仲裁条款无异议。广州仲裁委（2018）穗仲案字第5668号裁决书中对此有明确认定，该仲裁裁决书第二十六页认定：“虽然《承包合同》的名称为承包合同，但从合同履行情况来看，被申请人未有以原业主机关事务管理局的名义对外经营，当事人之间往来函件以被申请人付款凭证均多次使用“租金”作为使用标的物的对价，当事人的权利义务符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，属于租赁合同关系”。该裁决书另外还认定：“在合同履行过程中，申请人通过拍卖方式，取得《承包合同》的标的物，根据《承包合同》约定，在承包期间，机关事务管理局有权依法定程序出卖本宾馆，但出卖后，本合同对新的酒店所有人和被申请人继续有效。申请人取代了机关事务管理局在《承包合同》的地位，承继了《承包合同》中机关事务管理局的权利义务，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九条规定，债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。《承包合同》中的仲裁条款对申请人与被申请人有效。双方当事人均为本案适格的仲裁主体，庭审时，双方也表示对于仲裁庭的管辖权没有异议，仲裁庭予以确认”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条规定：在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。经审查符合下列情形之一的，人民法院应当裁定驳回起诉：（一）仲裁机构或者人民法院已经确认仲裁协议有效的；（二）当事人没有在仲裁庭首次开庭前对仲裁协议的效力提出异议的；（三）仲裁协议符合仲裁法第十六条规定且不具有仲裁法第十七条规定情形的。因此，本案应由中国广州仲裁委员会裁决，连南瑶族自治县人民法院应驳回原告的起诉。本院经审查认为，被告通过拍卖的方式取得《连南县迎宾馆承包合同》的标的物，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定及《连南县迎宾馆承包合同》约定，在承包期间，连南瑶族自治县机关事务管理局有权依法出卖本宾馆，但出卖后，本合同对新的酒店所有人和原告继续有效。被告承继了《连南县迎宾馆承包合同》中连南瑶族自治县机关事业管理局的权利义务，《连南县迎宾馆承包合同》对原被告均有拘束力。根据《连南县迎宾馆承包合同》第十七条约定，“对于甲乙双方在合同执行过程中发生的争议，双方应本着实事求是的态度协商解决，若协商不行，由广州仲裁委仲裁解决”。原告与被告此前因《连南县迎宾馆承包合同》发生的纠纷，提请中国广州仲裁委员会仲裁。中国广州仲裁委员会于2018年5月28日作出（2018）穗仲案字第5668号裁决，确认原告与被告均为适格的仲裁主体，庭审时，双方也表示对于仲裁庭的管辖权没有异议。故根据《中华人民共和国仲裁法》第五条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：(二)依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条“在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查”的规定，被告清远市连阳投资有限公司在首次开庭前，以有书面仲裁协议为由对本案提出管辖权异议的理由成立，原告连南瑶族自治县国际大酒店有限公司依法应向中国广州仲裁委员会申请仲裁。依照《中华人民共和国仲裁法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百一十六条规定，裁定如下：驳回原告连南瑶族自治县国际大酒店有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨秋凡二〇一九年一月二十三日法官助理房金梅书记员甘雨欣附相关法律条文：《中华人民共和国仲裁法》第五条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第二百一十六条在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。经审查符合下列情形之一的，人民法院应当裁定驳回起诉：（一）仲裁机构或者人民法院已经确认仲裁协议有效的；（二）当事人没有在仲裁庭首次开庭前对仲裁协议的效力提出异议的；（三）仲裁协议符合仲裁法第十六条规定且不具有仲裁法第十七条规定情形的。