广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20397号上诉人（原审原告）：中隆（广东）不动产经营有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中****。法定代表人：周裕杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：解晶，广东辩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海燕，广东辩明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州通宇实业发展有限责任公司，住所地，住所地广东省广州市白云区鹤龙街鹤边鹤北大田三横路**iv>法定代表人：张宇，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王瀚，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马盼，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人中隆（广东）不动产经营有限公司（以下简称中隆公司）与被上诉人广州通宇实业发展有限责任公司（以下简称通宇公司）租赁合同纠纷一案，上诉人中隆公司不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初6376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中隆公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判支持中隆公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由通宇公司承担。事实和理由：一、租赁合同合法有效，应继续履行，一审法院认定合同无效缺乏事实依据和法律依据。1.涉案物业的建设已经交由主管部门审批，一审法院认定事实错误。一审庭审过程中，因一审法院向广州市规划和自然资源局查询到涉案物业并无相应的物业产权及《建设工程规划许可证》的记录，为查明事实，其主动向广州市白云区鹤龙街道办事处核实了相关情况，根据鹤龙街道办的答复：经《关于协调解决G106国道升级改造项目相关问题的会议纪要》云府工作会纪[2015]131号确认，物业的立面整饬工程的主管部门为鹤龙街道办，且街道办已于2017年2月28日同意了物业的建设项目报建申请。后一审法院向鹤龙街道办城管科调取了相关文件，文件反映的内容与前述答复一致。因此，涉案物业建设项目是经有权主管机关报批的，一审法院认为租赁合同无效缺乏事实基础。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定认定涉案合同无效属于适用法律错误。根据前述法律规定，出租的房屋经主管机关批准建设，租赁合同不应认定为无效。涉案物业虽未取得《建设工程规划许可证》，但该物业建设项目已经交由主管机关鹤龙街道办审批通过，故涉案合同为合法有效的。3.涉案合同合法有效，且其已按照合同约定支付了对价并开展了前期的准备工作，涉案合同完全具备继续履行的基础。二、通宇公司严重违约，应按照涉案合同约定承担违约责任，一审法院认定事实不清。合同签订后，其积极履约，做了大量的前期准备工作，为租赁场地投入了涉及、装修等人力成本，并开始筹备报建工作，且在约定的时间支付了合同对价，而通宇公司在收取对价后拒绝支付涉案物业并要求解除合同，通宇公司已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。三、即使一审法院认定通宇公司因涉案合同无效无需承担违约责任，通宇公司作为过错方，仍应赔偿其信赖利益损失，但一审法院并未对此进行审查处理，属事实认定不清。根据合同法第58条的规定，合同无效或被撤销后，有过错一方应赔偿对方因此遭受的损失，本案中通宇公司一直声称涉案物业有合法的报建审批程序（庭审笔录亦可反映），其亦对此轻信并基于该信赖进行缔约、履约，维持投入了大量的人力，经济成本，其在一审已经提交了《装饰工程设计合同》、《网络推广合作协议》及相关的银行转账流水记录等证据证明实际损失的发生，因此，通宇公司存在重大过错且已导致中隆公司遭受了巨额的信赖利益损失，但一审法院并未对此进行审查处理，属于事实认定不清。通宇公司辩称：一、双方就涉案物业所签订的相关协议均为无效合同，继续履行不能。本案中，其与中隆公司签订《租赁协议》及补充协议，但涉案建筑物至今未取得建设工程规划许可证或者经相关主管部门的批准建设。因广州市白云区鹤龙街道办事处、广州市白云区新市镇学边村第五经济合作社对建设项目均不具有最终审批权，上述单位出具的文件均不能证明涉案建筑物取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。其与中隆公司签订《租赁协议》及补充协议为无效合同，中隆公司要求继续履行合同，没有法律依据。二、合同无效，违约金条款亦应无效。中隆公司要求其承担违约责任，没有法律依据。三、关于实际损失赔偿问题。从程序看，一审法院不存在缺漏审查的情况，中隆公司在其一审诉讼请求中并未主张实际损失赔偿，该上诉理由不能成立。从实体看，中隆公司对于无效合同的签订存在过错，且其未因合同无效产生实际损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回中隆公司的上诉请求，维持原判。中隆公司向一审法院起诉请求：1.通宇公司依法继续履行中隆公司、通宇公司双方签订的《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》；2.通宇公司支付违约金500万元；3.通宇公司承担一审案件的全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月25日，通宇公司（甲方，出租方）与中隆公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，双方就广州市白云区鹤龙街鹤边鹤北大田三横路2号通宇大厦部分面积租赁合作事宜达成协议，甲方将通字大厦负二、一层大部分（除开1000㎡）、二至五层楼和广场，上述面积扣除政府公建配套6％的面积外，剩余面积给甲乙双方作为合作标的，以商业用途使用；甲方负责办妥该物业一次消防手续及电梯、电房等基础的硬件设施，确保电容满足商业经营，办妥街道租赁备案及村居租赁证明；乙方负责所租赁部分的资金投入及物业独立运营管理；为实现该物业商业价值的最大化，双方确认由乙方协调该物业在现状的基础上再报建不低于五层，加层面积投入建设成本及政府收费由双方共同承担，新增面积双方平均分配，为促进加建报建工作的顺利完成，乙方可对接保利等大型国企入主合作；签约后五个工作日付保证金300万元，水电、消防、电梯设备设施完成后付保证金300万元；乙方在该项目（即甲方自留部分之外的剩余物业部分）不含租户的投入金额不少于4500万元；如果违反上述条款视为违约，违约一方需向另一方支付违约金伍佰万元整；等等。同日，双方又签订《关于通宇大厦负一楼的补充协议》，约定甲方将通宇大厦负一层的全权委托给乙方与大楼合作部分进行整体商业规划，乙方应事先将规划方案交甲方讨论和确认，甲方须按照乙方的规划、设计进行投入、装修、招商；等等。中隆公司出具银行转账汇款电子回单，证实中隆公司于2019年1月31日向通宇公司指定的收款账户转账300万元，该电子回单显示付款人户名为钟永凯，备注“代付中隆租赁保证金”。通宇公司出具银行账户历史明细清单、个人业务凭证，拟证实其发现中隆公司转账的300万元是由中间平台代付，对中隆公司的资金实力存疑，故于2019年2月17日到银行办理退还保证金的手续，但两次办理均未成功，原因是该账户为金融平台来账清算户，并非钟永凯的个人账户。中隆公司确认钟永凯是其工作人员，因当时恰好临近春节，公司要做账，无法公对公，所以才以个人的名义转账给通宇公司，并不能证明中隆公司没有经济实力。通宇公司出具汇款银行回单，证实通宇公司于2019年2月22日向钟永凯的账户转账退还保证金300万元。通宇公司委托广东海际明律师事务所于2019年2月17日向中隆公司发出律师函，告知《租赁协议》的条款对通宇公司的权益不能进行有效的保护、公平性不足，而中隆公司采取能拖则拖的做法迟迟不与通宇公司商议完善条款，通宇公司决定解除《租赁协议》与《关于通宇大厦负一楼的补充协议》，请中隆公司收到本函后尽快提供银行账户，通宇公司会将中隆公司所付的叁佰万元合作款项如数返还。中隆公司委托北京大成（广州）律师事务所于2019年2月18日向通宇公司发出律师函，告知通宇公司无权单方决定解除《租赁合同》，无权要求中隆公司提供银行账户退回租赁保证金，通宇公司单方决定解除《租赁合同》属于严重违约。双方确认涉案物业并未实际交付。中隆公司要求继续履行租赁合同及补充协议，并主张其在合同签订后做了很多前期准备工作，而通宇公司怠于履行合同约定的交付物业的义务，已构成违约，要求通宇公司按合同约定的违约金条款支付违约金500万元。中隆公司出具装饰工程设计合同、委托付款确认函、招商银行转账汇款电子回单、网络推广合作协议、支付业务付款回单，拟证实中隆公司为履行租赁合同义务，与案外人广东粤保建筑工程有限公司签订了装修设计合同并支付了首期设计费56万元，与案外人江西赣成网络科技有限公司签订了网络推广合作协议并支付了广告费用1051200元。通宇公司对上述证据的三性均不予确认，认为中隆公司从未向通宇公司告知过签订装修合同及广告合同的相关情况，中隆公司支付的费用未经合法生效的既定判决或裁定确认，中隆公司也未举证证明其已积极向合同相对方协商沟通是否可以全部或部分退回已付款项，故该支付的费用不构成实际损失。通宇公司提交广东粤保建筑工程有限公司的企业资质资格查询结果、中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《工程设计资质标准》的通知，拟证实广东粤保建筑工程有限公司不具备相应的建筑装饰工程专项设计的资质，中隆公司签订的装饰工程设计合同应属无效，中隆公司已支付的首期设计费可以要求返还。中隆公司出具其工作人员与孔德智的微信聊天记录，拟证实通宇公司是因为其他买主出更高的价格，才决定毁约及不按原合同履行。通宇公司对该微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，但不确认中隆公司主张的证明内容。通宇公司出具孔德智名片、物业招商合作协议、照片、王羽名片、周裕杰名片、微信聊天记录、企业信用信息、光盘等证据，拟证实其因中隆公司的严重引导、隐瞒、欺诈，作出了违背真实意愿的意思表示，与中隆公司签订了《租赁合同》，合同条款显失公平，故其有权行使撤销权。中隆公司认为上述证据不能证明中隆公司存在欺诈的情况。中隆公司主张孔德智是代表通宇公司与中隆公司协商沟通，通宇公司主张其是经刘某介绍后才认识了孔德智，并与孔德智签订了《物业招商合作协议》，约定由孔德智为通宇公司招租提供居间服务。通宇公司并提交了刘某出具的证人证言，证人陈述孔德智是由其介绍给通宇公司，孔德智推荐了王羽与周裕杰给其和通宇公司认识，原通宇公司并签订了《租赁合同》，后通宇公司发现合同有很多不平等条款，原通宇公司双方多次沟通协商均未能达成一致意见，且沟通过程中，中隆公司表示即便保利等国企入驻也不能在通宇大厦上加建报建，违反双方的约定。证人刘某出庭作证时部分陈述如下：“我是做招商代理的，和孔德智是拍档，我们都是个人代理，没有公司。我们和通宇公司及其法定代表人张宇之间是代理关系，孔德智之前与和德致信公司是合作关系。原通宇公司签订《租赁合同》的时候我、周裕杰、张宇、王羽、孔德智都在场，该合同是双方共同拟写的，到最后定稿，如果双方有不平等条约的可以进行补充，当时签订合同之后王羽说要1-5个工作日付定金300万元，后来未付定金之前张宇告知我们还有几个合约条款没有添加进去，违约责任没有约定清楚，等补充协议签好了之后再付定金。后来原通宇公司约定了针对不平等条约签署补充协议，但因为王羽没有来协商，所以最终没有签订。”中隆公司认为证人刘某与通宇公司是密切的朋友和商业合作伙伴，具有重大利害关系，不是适格和恰当的证人，刘某所陈述的内容与事实不符，存在虚假陈述。中隆公司提交了广州市白云区鹤龙街道办事处出具的受理告知书、关于薛白反映事项的答复意见书，拟证实通宇大厦已获得鹤龙街道办的合法审批，未被认定为违法建筑，涉案租赁合同合法有效，应继续履行。通宇公司陈述1996年时其向广州市白云区新市镇鹤边村第五经济合作社承租的是荒地，上面有一些小商铺，其全部拆除后建成通宇厂房，后因改建升级，其与鹤边村第五经济合作社重新订立合作开发协议，将厂房改建成通宇大厦。为查明涉案物业的产权及规划报建情况，一审法院于2019年3月11日向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年3月21日复函，函复查无相应的物业产权及《建设工程规划许可证》的记录。中隆公司认为该复函没有正式涉案物业是违法建筑，而通宇公司也一直告知其涉案物业是合法建筑。通宇公司认为由于历史遗留问题，其已与鹤边村第五经济合作社签订合同，并经广州市白云区新市镇农村承包管理合同办公室鉴证，依法取得该物业的使用权。广州市白云区人民政府办公室2015年10月15日发布云府工作会纪[2015]131号《关于协调解决G106国道升级改造项目相关问题的会议纪要》，会议议定事项纪要包括“为了配合G106国道的升级改造、美化景观，由沿线镇街根据106国道两侧建筑物的特点实施立面整治，整治工作由镇街组织实施并负责审批。”鹤龙街道办事处2017年2月28日出具广州市白云区鹤龙街106国道沿线整饰工程开工建设审批表、备案审核批准表，工程类别为原址改、扩、加建，建设单位为广州市通宇机电设备有限公司。鹤龙街道办事处2017年3月1日发布云鹤委会纪[2017]4号《街党工委会议纪要》，议定事项包括“会议通过106国道沿线整饰4号地块（位于106国道通宇机电设备有限公司），建筑层数为地下1层，地上9，地上**积3890平方米，总建筑面积39282平方米。”中隆公司认为鹤龙街道办事处对G106国道两侧建筑物立面整治工作有审批权限，故涉案物业应为合法建筑。通宇公司认为涉案物业原为1、2层建筑物，是在2018年才开工建设为现在的9层建筑物，没有取得建设工程规划许可证。经一审法院释明涉案物业无办理规划报建手续将导致租赁合同无效，中隆公司明确诉请无变更。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，广州市白云区人民政府发布的《关于协调解决G106国道升级改造项目相关问题的会议纪要》仅议定“由沿线镇街根据106国道两侧建筑物的特点实施立面整治”，工程为整饰工程，通宇公司对涉案物业进行改建并未取得主管部门批准，故中隆公司、通宇公司针对涉案物业签订的租赁合同及补充协议应为无效，中隆公司要求通宇公司继续履行《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》的诉请于法无据，一审法院不予支持。中隆公司主张通宇公司不继续履行合同构成违约，应根据租赁合同约定的违约条款向其支付违约金500万元，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，且通宇公司在本案起诉前已将租赁保证金300万元退还给中隆公司，涉案物业并未实际交付使用，即租赁合同并未实际履行，现中隆公司依据无效合同的约定要求通宇公司承担违约责任，明显缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回中隆（广东）不动产经营有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费46800元，由中隆（广东）不动产经营有限公司负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：中隆公司、通宇公司双方签订的《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》是否合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案物业至双方签订上述协议时未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或经建设规划主管部门批准建设。虽然广州市白云区人民政府发布的《关于协调解决G106国道升级改造项目相关问题的会议纪要》议定“由沿线镇街根据106国道两侧建筑物的特点实施立面整治，整治工作由镇街组织实施并负责审批”，但该会议纪要议定的工程为立面整饰工程，而广州市白云区鹤龙街道办事处却批准对该立面整饰工程进行原址改、扩、加建，与广州市白云区人民政府的上述会议纪要精神不符，广州市白云区鹤龙街道办事处亦非建设规划主管部门，故一审法院认定通宇公司对涉案物业进行改建并未取得主管部门批准，并无不当。根据上述司法解释的规定，通宇公司就未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设的房屋，与中隆公司订立的租赁合同及补充协议无效。现中隆公司上诉请求继续履行《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，也无不当。因上述合同无效，中隆公司根据该无效合同主张通宇公司承担违约责任，支付违约金500万元，亦缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，中隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人中隆（广东）不动产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月五日书记员  戴巧利周蓓