广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初5663号原告：广州市房屋开发建设有限公司，住所地广州市越秀区广卫路15号之一。法定代表人：庄智严，职务：董事长。委托代理人：涂洪刚，广东凡立律师事务所律师。委托代理人：麦锦荣，该公司员工。第一被告：深圳市前海宾汇投资管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：龚汉红。第二被告：深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区新港东路133号、135号101房（部位：之一）。法定代表人：龚汉红。委托代理人：廖丽偲，该公司员工。原告广州市房屋开发建设有限公司诉被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司、深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂洪刚、麦锦荣，第二被告的委托代理人廖丽偲到庭参加了诉讼，第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司下落不明，无法送达相关诉讼文书，本院依法发出公告，现期限届满第一被告没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州市房屋开发建设有限公司诉称：原告与广东助行投资有限公司于2013年9月18日签订两份《广州市房屋租赁合同》，其中一份约定由广东助行投资有限公司承租广州市海珠区新港东路137-7号201房，租期从2013年12月18日至2018年12月14日止；第二份租赁合同约定由广东助行投资有限公司承租广州市海珠区新港东路133号、135号101房，租期从2013年12月18日至2018年12月14日止。2016年7月1日，广东助行投资有限公司与第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司签订《房屋租赁权转让协议》，约定广东助行投资有限公司转让广州市海珠区新港东路137-7号201房及广州市海珠区新港东路133号、135号101房的租赁权给第一被告，租期自2016年7月1日至2018年12月14日，租金等不变。2017年1月1日，第一被告提交《承诺函》、《申请》，将上述两房屋的承租人变更为第二被告，由第二被告对原承租人的权利义务承担连带责任。从2018年2月起，被告没有依时支付租金，故起诉请求：一、解除原、被告之间的两份《广州市房屋租赁合同》；二、两被告连带向原告支付欠缴的租金664720元（从2018年2月1日至2018年9月30日，每月83090元）；三、确认两被告预付的合同保证金152500元归原告所有；四、两被告连带赔偿原告迟延支付租金的违约金（以2018年2月1日至2018年9月30日期间每月应付租金83090元为本金，从该月第6日起计至付清所欠租金之日止，每日按应付未付金额的千分之三的计算）；五、诉讼费由两被告承担。第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司没有提交答辩意见。第二被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司辩称：对每月租金无异议；不同意第三项诉请；不同意第四项诉请，违约金按每日千分之三的利率计算过高，应按年利率4.75%，从2018年2月6日至2018年9月30日共11588.17元；不同意第五项诉请；同意与第一被告承担连带责任。经审理查明：2013年9月18日，原告（出租人，甲方）与广东助行投资有限公司（朱廷选）（承租人、乙方）签订两份《广州市房屋租赁合同》。其中一份约定由广东助行投资有限公司承租广州市海珠区新港东路137-7号201房（建筑面积648.5493平方米），租期从2013年12月18日至2018年12月14日止，其中约定2017年12月15日至2018年12月14日的租金为每月62842元，租金及管理费按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方；合同第四条约定乙方向甲方交纳保证金115000元，租赁期满或解除合同之日，在乙方无拖欠租金的前提下甲方应将保证金无息退还乙方；第六条第5款约定发现乙方擅自改变房屋主体结构、用途致使租赁物受到损失的，或乙方拖欠租金30日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，保证金不予退回，并有权要求赔偿损失；第七条第1款约定，乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之三向甲方支付违约金；第七条第3款约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日以书面形式与甲方协商，双方另行签订合同；第八条第4款约定乙方如提前解约，租金交至退出之月，保证金不予退回，如甲方提前解约，租金收至解约之月，同时按合同续存期租金总额的20%向乙方支付违约金。第二份《广州市房屋租赁合同》约定由广东助行投资有限公司承租广州市海珠区新港东路133号、135号101房（建筑面积133.7143平方米），租期从2013年12月18日至2018年12月14日止，其中约定2017年12月15日至2018年12月14日的租金为每月20248元，租金及管理费按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方；合同第四条约定乙方向甲方交纳保证金37500元，租赁期满或解除合同之日，在乙方无拖欠租金的前提下甲方应将保证金无息退还乙方；第六条第5款约定发现乙方擅自改变房屋主体结构、用途致使租赁物受到损失的，或乙方拖欠租金30日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，保证金不予退回，并有权要求赔偿损失；第七条第1款约定，乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之三向甲方支付违约金；第七条第3款约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日以书面形式与甲方协商，双方另行签订合同；第八条第4款约定乙方如提前解约，租金交至退出之月，保证金不予退回，如甲方提前解约，租金收至解约之月，同时按合同续存期租金总额的20%向乙方支付违约金。2016年7月1日，广东助行投资有限公司与第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司签订两份《房屋租赁权转让协议》，分别约定广东助行投资有限公司转让广州市海珠区新港东路137-7号201房及广州市海珠区新港东路133号、135号101房的租赁权给第一被告，租期自2016年7月1日至2018年12月14日，租赁期限、租金及物业管理情况不变。2016年10月28日，原告与第一被告进行了广州市海珠区新港东路137-7号201房及广州市海珠区新港东路137-7号201房的房屋租赁登记备案。2017年1月1日，第一被告向原告提交两份《申请》，第二被告向原告提交两份《承诺函》，申请将上述两房屋的原承租人第一被告变更为第二被告，由第二被告对所有租赁事项包括相关责任、权利和义务承担连带责任，第二被告表示愿意继续承担原承租人的权利义务。据查，广州市海珠区新港东路137-7号201房及广州市海珠区新港东路133号、135号101房权属人均为原告。第二被告确认从涉案两房屋承租权由广东助行投资有限公司转让时即由第二被告实际使用，且确认涉案两房屋月租金为83090元。原告主张被告从2018年2月起未缴纳租金，第二被告确认从2018年2月至4月未缴纳租金，但主张两被告从2018年5月没有在涉案两房屋办公，对此没有举证证明，没有办理移交手续，是原告及第二被告都将涉案房屋上锁，其在2018年9月11日报警，双方协商后无法达成一致，现涉案房屋内属于第二被告的物品仍未搬走，2018年9月后原告让其搬走，但原告一直以欠租为由阻止其进入涉案房屋。对此，原告主张涉案房屋一直由两被告占有使用，没有办理移交手续，其从未将涉案房屋上锁，关于2018年9月11日报警的情况，是当天第二被告与物业管理公司发生了冲突，因第二被告还欠物业管理费、水电费等，关于锁门的事情原告是不知情的，被告一直承诺会清偿欠缴租金，但一直未履行。关于第二被告主张从2018年5月起没有在涉案两房屋办公却未与原告办理交接，第二被告表示是还想继续承租涉案两房屋。关于原告诉请解除涉案两份《广州市房屋租赁合同》，在庭审中第二被告先是同意，后当庭表示不同意解除合同，表示会在2018年10月31日前付清2018年2月至10月31日的租金。据查，原告于2018年5月28日提起本案诉讼，合同期限届满后，原告表示第二被告未支付原告诉请的任何租金，第二被告未主张或举证已支付租金。原告表示两被告未主动将涉案两房屋交还，但是在租赁期限届满后原告已进入涉案两房屋，让两被告取回物品，并将物品存放在车库。本院认为：原告主张第一被告通过《房屋租赁权转让协议》承接了2013年9月18日签订的两份《广州市房屋租赁合同》中承租人的权利义务，由第一被告、第二被告先后承租涉案两房屋，两被告承担连带责任，且两被告存在欠缴租金的情况，举证了《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁权转让协议》、房屋租赁登记备案记录、《申请》、《承诺函》等，上述证据足以形成证据链。第一被告经依法送达而不主张、不举证、不抗辩，应承担不利后果，且第二被告对上述情况未提出异议，且主张实际由第二被告使用涉案两房屋，故本院对原告的上述主张予以确认。关于欠付租金，第二被告确认欠付2018年2月至4月的租金，且未举证证明其已缴纳2018年5月后的租金，第一被告亦未举证其已支付原告诉请期间的租金。第二被告虽辩称从2018年5月未在涉案两房屋办公，但未举证证明，其亦未办理交接手续，或提出提前解除租赁关系，故对第二被告该抗辩意见本院不予采纳。原告诉请两被告连带支付欠付的租金664720元（2018年2月1日至2018年9月30日，每月83090元），本院予以支持。关于原告诉请解除涉案两份《广州市房屋租赁合同》，根据该两份合同第六条第5款“乙方拖欠租金30日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，保证金不予退回，并有权要求赔偿损失”的约定，第二被告虽不同意解除合同，但至今未举证证明其已缴纳2018年2月后的租金，两被告已欠付租金超过30日以上，故原告该请求符合双方约定。现合同约定的租赁期限已届满，原告也表示已自行收回涉案两房屋，故诉请解除合同已无必要，但两被告未明确不再继续承租涉案两房屋，为免双方对是否形成不定期租赁关系或相关权利义务发生争议，故本院确认原告与两被告之间的两份《广州市房屋租赁合同》于2018年12月14日终止。关于保证金，根据《广州市房屋租赁合同》第六条第5款约定，因被告拖欠租金已30日以上，被告交纳的保证金152500元（115000元+37500元）不予退回，原告诉请确认该保证金归其所有，本院予以支持。关于迟延支付租金的违约金，根据《广州市房屋租赁合同》第七条第1款“乙方……逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之三向甲方支付违约金”的约定，原告诉请两被告连带支付拖欠2018年2月1日至2018年9月30日期间租金的违约金，本院予以支持。违约金应以每月应付租金83090元为本金，从该月第6日起计至付清所欠租金之日止，每日按应付未付金额的千分之三计算，但违约金的总额应以所欠租金的本金664720元为限。被告要求调整违约金的标准依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市房屋开发建设有限公司与被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司、深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司之间的两份《广州市房屋租赁合同》于2018年12月14日终止；二、第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市房屋开发建设有限公司支付广州市海珠区新港东路137-7号201房及广州市海珠区新港东路133号、135号101房从2018年2月1日至2018年9月30日的租金664720元；三、第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市房屋开发建设有限公司支付欠付2018年2月1日至2018年9月30日期间租金的违约金（以每月应付租金83090元为本金，从该月第6日起计至付清所欠租金之日止，每日按应付未付金额的千分之三计算，违约金的总额以所欠租金的本金664720元为限）；四、第二被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司对第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司的上述债务承担连带责任；五、确认被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司、深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司交纳的租赁保证金152500元归原告广州市房屋开发建设有限公司所有；六、驳回原告广州市房屋开发建设有限公司其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12109元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳玫人民陪审员  李绮文人民陪审员  王 英二〇一九年一月二十四日书 记 员  潘志权