四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终16783号 上诉人（原审被告）：成都中铁运龙物流有限公司，住所地：四川省成都市青白江区城厢镇清泉大道一段718号。 法定代表人：何官燕，执行董事。 委托诉讼代理人：张智，男，汉族，1980年5月16日出生，住四川省成都市锦江区。该公司员工。 委托诉讼代理人：张李军，男，汉族，1984年3月7日出生，住安徽省蒙城县。该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张兴远，男，1976年8月23日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：杜秀斌，四川华神律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈德聪，女，1980年2月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杜秀斌，四川华神律师事务所律师。 上诉人成都中铁运龙物流有限公司（以下简称中铁运龙公司）因与被上诉人张兴远、陈德聪商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中铁运龙公司委托诉讼代理人张智、张李军，被上诉人张兴远、陈德聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁运龙公司上诉请求：1.撤销原判，驳回张兴远、陈德聪的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由张兴远、陈德聪承担。事实和理由：一、案涉房屋因不可抗力无法在指定期限内履行一审判决的办证义务。案外人四川华圣达实业有限公司非法侵占了中铁运龙公司的办公楼，导致中铁运龙公司无法正常办公，相关办证资料也无法取出，这一事件属双方不能预见、不能避免的客观情况，应认定为不可抗力。二、商品房买卖合同第19条第（二）款第2项约定：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，而本案出现了超出常人理解和认知的异常事件。而且买受人也没有提交办证的委托书等资料，导致逾期办证。三、一审判决混淆了房屋所有权证书与不动产权属证书的概念，将办理房屋所有权证书的旧约定套用在办理不动产权证书的新情形下，认定事实和适用法律不当。 张兴远、陈德聪辩称，中铁运龙公司办证的期限在2017年6月23日前，张兴远、陈德聪已交纳了相关费用。中铁运龙公司将股东内斗陈述为不可抗力无法律依据。国家实行不动产新证的通知在合同签订前，中铁运龙公司应当知道，且当地不动产登记部门办证并无法律障碍。 张兴远、陈德聪向一审法院起诉请求：1.请求判令中铁运龙公司立即为张兴远、陈德聪办理不动产权证；2.本案诉讼费由中铁运龙公司承担。 一审认定事实：中铁运龙公司在成都市青白江区（中益吉城）一期】。2015年4月20日，张兴远、陈德聪、中铁运龙公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定由张兴远、陈德聪购买中铁运龙公司开发的位于青白江区商品房一套，该商品房面积为306.75平方米，单价为每平方米6931.44元，总价款2126221元。关于付款方式及期限，合同第五条约定：“1、一次性付款”。关于交付时间，合同第十条第1项约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。关于产权登记及违约金，合同第十九条第二款转移登记第1项约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币”；第2项约定：“如因出卖人的责任，出卖人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付……”。 另查明，张兴远、陈德聪已依约向中铁运龙公司支付了商品房总价款2126221元，且于2015年12月11日向中铁运龙公司支付了办理房屋权属证书所需的契税、维修基金、办证费等费用75165.49元，同日，中铁运龙公司向张兴远、陈德聪交付了案涉商品房。2015年5月18日，案涉房屋进行了合同备案登记，登记于张兴远、陈德聪名下。 上述事实，有张兴远、陈德聪身份证复印件、企业信息、商品房买卖合同、补充协议、收据、发票、个人及家庭房屋登记记录信息证明、买卖合同摘要以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，张兴远、陈德聪、中铁运龙公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对张兴远、陈德聪、中铁运龙公司双方均具有约束力。关于张兴远、陈德聪主张中铁运龙公司为其办理商品房不动产权证的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款第1项之约定，中铁运龙公司于2015年12月11日向张兴远、陈德聪交付了成都市青白江区商品房540日后，中铁运龙公司应协助张兴远、陈德聪办理商品房的所有权证，因此，对张兴远、陈德聪要求办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。至于中铁运龙公司与四川华圣达实业有限公司的纠纷系公司股东内部纠纷，不应作为其不履行合同义务的理由，对中铁运龙公司的辩解意见，不予采纳。一审法院结合办理商品房所有权证的实际情况，酌情确定中铁运龙公司于判决生效之日起30日内协助张兴远、陈德聪办理位于青白江区兴业大道1号6栋1-3楼117号商品房的《不动产权证书》。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：成都中铁运龙物流有限公司于判决生效之日起30日内协助张兴远、陈德聪办理位于青白江区商品房的《不动产权证书》。本案一审案件受理费50元，由成都中铁运龙物流有限公司负担。 二审中，双方当事人对一审判决查明的事实无异议。中铁运龙公司举新证据：1.成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初2771号受理案件通知书，证明其起诉四川华圣达实业有限公司排除妨害纠纷一案。2.成都市青白江区人民政府《实施不动产统一登记制度有关事项的通告》。 张兴远、陈德聪举出新证据：1.中益吉城五金机电市场商铺产权证领取登记表。证明其他买受人取得了不动产权证。2.不动产登记信息摘要，不动产受理凭证等。3.不动产统一登记管理暂行规定。 另查明，根据双方补充协议第六条第二款2约定：委托出卖人代为办理房屋所有权证书的，应当在办理房屋交接手续的同时或合同约定的买受人接受房屋的期限内（具体时间根据出卖人通知的时间），与出卖人签订委托书委托出卖人代办房屋分户产权手续……同时买受人必须将办理房屋产权证书所需资料以及其缴纳的税费提交给出卖人，出卖人不收取代办手续费。因买受人原因导致延迟办理房屋登记的，出卖人不承担责任。 本院认为，针对上诉人中铁运龙公司提出的主要上诉理由，本院评判如下： 案外人的行为是否构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。中铁运龙公司以四川华圣达实业有限公司侵占其房屋为由主张不可抗力因不符合上述法律规定的要件而不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。目前是否是案外第三人的行为造成中铁运龙公司违约尚不得而知，即使因第三方的原因造成违约，依照合同相对性原则，依法应由中铁运龙公司向张兴远、陈德聪承担违约责任。而继续履行办证义务是承担违约责任的一种方式。中铁运龙公司二审所举新证据不能证明其观点，本院不予采信。 关于办理房屋产权证和不动产权属证书问题。由于不动产房地一体原则的落实，我国已实施了两证合一的登记制度。但两证合一登记的仍然是两证的内容，只是载体合一，该改变并没有加重中铁运龙公司的办证负担。一审法院按合同约定酌定中铁运龙公司30日协助张兴远、陈德聪办理《不动产权证书》并无不当。 关于买受人是否提供委托书问题。对此问题，中铁运龙公司并未在上诉状提及，而是二审开庭补充陈述的理由。其上诉状陈述，案外人四川华圣达实业有限公司非法侵占了中铁运龙公司的办公楼，导致中铁运龙公司无法正常办公，相关办证资料也无法取出。其陈述前后不一，有违诚实信用原则。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。故该上诉理由本院亦不予采纳。 综上所述，中铁运龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审法院确定的方式负担；二审案件受理费100元，由成都中铁运龙物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  夏 伟 二〇一九年一月二十二日 书记员  余海洋