上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初86360号原告：上海虎裕股权投资基金有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：文鹏，总经理。委托诉讼代理人：张冀庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海裕安大厦管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：朱其林，董事长。委托诉讼代理人：董沪众，女。原告上海虎裕股权投资基金有限公司(以下简称虎裕基金公司)与被告上海裕安大厦管理有限公司(以下简称裕安公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告虎裕基金公司的委托诉代理人张冀庆，被告裕安公司的委托诉讼代理人董沪众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虎裕基金公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告间签订的《裕安大厦房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2018年9月18日解除；2.判令被告支付原告解约违约金人民币102,200元(以下币种相同)、返还押金102,200元；3.判令被告赔偿原告装修损失320,000元。事实和理由：2015年原告关联公司上海虎裕资产管理有限公司(以下简称虎裕管理公司)与被告曾就上海市浦东新区东方路XXX号主楼620室房屋(以下统称系争房屋)签署《裕安大厦租赁合同》，虎裕管理公司承租房屋后成立了原告虎裕基金公司，并由原告虎裕基金公司对系争房屋进行装修实际使用，合同到期后，2017年5月10日，由原、被告就系争房屋签订租赁合同，租赁期限为2年，即自2017年5月1日起至2019年4月30日止。合同签订后，原告虎裕基金公司按约支付相应的押金与租金，但被告裕安公司于2018年6月19日发函告知原告，称系争房屋不再对外出租，租赁合同于2018年9月18日提前终止。为此，原告于2018年6月21日回函表示同意，并要求被告依约退回押金、支付解约违约金并赔偿原告装修损失，被告收到回函后未予以答复。原告随后找到新的承租地点，于2018年10月14日搬离系争房屋，但被告却不能依照合同约定予以履行。现原告为维护自身合法权益，诉诸法院。被告裕安公司辩称，系争房屋没有相关的权利证明和建造手续，系自行搭建的建筑物。2018年6月，被告收到政府部门的通知，要求拆除包括系争房屋在内的搭建，为避免原告损失扩大，被告于2018年6月即发函要求提前终止租赁合同，原告回函表示要三个月的时间寻找新的办公地点。之后，在被告的协调下，政府相关部门同意系争房屋可暂不拆除，使用至租赁合同租赁期满，被告于2018年7月4日将此情况告知原告。2018年10月14日，原告在未通知被告的情况下，将大部分物品搬离。被告同意解除租赁合同，但认为解除之日应为被告实际搬离之日。违约金被告不同意承担，原告搬离时，租赁合同已经履行到租期的三分之二，被告将系争房屋出租给原告时，原告已知道系争房屋为临时搭建，由此租金比主楼要便宜，之后政府相关部门也同意待租赁合同履行完毕后拆除，被告认为不存在违约。被告确认收到虎裕管理公司2015年支付的租赁押金91,980元，合同到期后，该笔租赁押金延续作为本案所涉租赁合同的租赁押金，实际也未依照租赁合同予以补足押金，原告欠付租金、物业管理费等，就租赁押金被告不同意返还。关于装修损失，原、被告建立租赁关系前，房屋曾由其他公司使用，双方建立租赁关系后，被告也给予15天装修免租期，原告是做了装修，但仅是安装了空调、做了办公室隔断，就原告主张的装修金额不予认可。经审理查明，2015年，虎裕管理公司与被告裕安公司就系争房屋订立《裕安大厦租赁合同》，约定由虎裕管理公司承租系争房屋用于办公，租赁期限自2015年5月1日至2017年4月30日止(其中免租期2015年5月1日至2015年5月20日)；自合同签订之日起三个工作日内，虎裕管理公司应向被告裕安公司一次性支付押金91,980元和贰个月租金91,980元。2017年5月，由被告裕安公司作为出租方(甲方)与原告虎裕基金公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定乙方向甲方承租系争房屋，租赁期自2017年5月1日至2019年4月30日止；自2017年5月1日至2018年4月30日，租金为3.8元/平方米/天，月租金为48,545元；自2018年5月1日至2019年4月30日止，租金为4元/平方米/天，月租金为51,100元；本合同自签订之日起三个工作日内，乙方应向甲方一次性付清相当于贰个月房租的押金97,090元和贰个月租金97,090元，于2018年5月1日前补第二年房租押金5,110元；物业管理费按10元每平方米每月收取；乙方应按先付后用的原则在每月的十日前，一次性向甲方提前支付当月的租金，应付的物业管理费由乙方直接支付给大厦管理公司；在乙方全部履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，合同期满，如无特殊情况，甲方应在两个月之内，将押金全部退还给乙方(不计利息)；未经甲方同意，乙方不得将所租房屋内设备进行任何改建、增设或拆除；合同期满，乙方必须保证所租房屋和屋内设施完整无缺损；已经第二次装修的须将所装修部分恢复原样；无法恢复原样的部分由甲乙双方协商解决；甲、乙双方中的任何一方因自身的原因，自行提前解除合同，乙方在租赁其未满二分之一(含二分之一)处时提出解除合同的，则甲方有权扣留乙方的全部押金作为违约金；乙方在租赁期已满一半但未满三分之二(含三分之二)处时提出解除合同的，则甲方有权扣留乙方相当于贰个月房租的押金作为违约金；乙方租赁期满已满三分之二处时申请提前退租的，则甲方有权扣留乙方相当于壹个月房租的押金作为违约金；甲方在租赁期未满二分之一(含二分之一)处时提出解除合同的，则甲方应归还乙方的全部押金，并支付与押金数目相同的违约金；甲方在租赁期已满一半但未满三分之二(含三分之二)处时提出解除合同的，则甲方应归还乙方的全部押金，并支付乙方相当于贰个月房租的违约金；甲方在租赁期已满三分之二处时提出解除合同的，则甲方应归还乙方的全部押金，并支付乙方相当于壹一个月房租的违约金；……。租赁合同签订后，被告表示原告并未按约补足租赁押金，被告确认租赁押金为91,980元。2018年6月，被告接到有关部门通知，认定系争房屋没有合法的权属证明，也未无办理过合法的搭建手续，要予以拆除。2018年6月19日，被告裕安公司向原告虎裕基金公司发送“合同提前终止告知函”，表示双方就系争房屋签署租赁合同，租赁期为2017年5月1日至2019年4月30日。根据被告公司安排，系争房屋不再对外出租，为保障原告正常经营需求，被告提出双方于2018年9月18日提前终止租赁合同，后续事宜依租赁合同约定条款处理。同年6月21日，原告公司向被告发送“合同提前终止告知函回函”，表示收到“合同提前终止告知函”，但由于寻找合适办公场所存在一定不确定性，可能需要在被告要求的2018年9月18日前后三个月时间寻找合适的场地，要求以原告实际搬离时间计算租赁期间计算违约金、退还押金；另外提出要求被告给予原告装修补偿及提前解约按照一个月租金的补偿。2018年7月4日，被告裕安公司再行向原告虎裕基金公司发函，表示考虑到原告办公场所寻找需要时间以及作为金融性公司经营场所变更报备等困难问题，被告裕安公司多次与街道相关部门沟通，同意原告使用的房屋暂缓拆除，尽量维持使用至合同期限结束。2018年10月14日，原告虎裕基金公司将其大部分办公家具及电脑搬离，人员也从系争房屋中予以撤离。2018年10月31日，被告向原告发送通知函，表示系争房屋经有关部门同意可以继续使用，但原告在没有与被告协商的情况下于2018年10月14日搬离系争房屋，并留下部分办公家具，被告要求原告派人协商费用结算、物品搬迁等事宜。2018年11月8日，原告对被告回函表示，其根据原告2018年6月19日要求提前终止告知函的要求，确认双方间租赁合同已于2018年9月18日提前终止，于2018年10月14日将所有办公物品搬离，清退房屋，但因原告提前终止合同，要求被告就解约损害赔偿问题与其进行协商。双方共同确认，原告就系争房屋的租金及物业管理费均付至2018年9月18日；对该日之后至2018年10月14日搬离期间的使用费，原告表示愿意支付，双方共同表示对未予计算的租金、物业管理费及电费自行结算确认，不在本案中一并处理。承租期间，原告对系争房屋进行了装修，双方共同确认，原告对系争房屋安设了背景墙、大理石前台、房屋内的隔断、安装了空调；另外原告还表示对房屋铺设了420平方米的地毯、粉刷墙面、屋面吊顶。被告对原告提出的装修损失金额不予认可，仅确认装修损失3万元，原告庭审之后，不再申请要求对装修现值进行评估鉴定，确认装修损失3万元的金额，并变更第三项诉讼请求为：判令被告赔偿原告装修损失30,000元。以上事实，由《裕安大厦租赁合同》(1703号)、《裕安大厦租赁合同》(1508号)、《合同提前终止告知函》、《合同提前终止告知函回函》、《通知函》、回函、照片等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争房屋并未取得产权证，也不能提供建设工程规划许可证明，即租赁物为违法建筑，双方的租赁合同应为无效。合同无效为自始无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。本案中被告裕安公司将违章建筑物出租给原告虎裕基金公司使用，其存在主要过错；原告虎裕基金公司承租时未对租赁房屋性质尽到必要的谨慎审查义务，其自身亦存在一定的过错。合同无效后，原告要求被告依约支付违约金，于法无据，本院不予支持。原告要求被告返还租赁押金，租赁押金是为合同顺利完成履行的担保，然而现租赁关系无效下，该担保的从合同关系也一并认定无效，因此该款应予以一并返还，就租赁押金金额，被告确认为91,980元，原告实际支付多少租赁押金，应承担举证责任，现没有证据证明原告依照合同约定将租赁押金补足至102,200元，故本院对租赁押金91,980元部分，予以支持。关于系争房屋，原告在使用期间在得到被告认可下进行了装修，租赁合同无效，即使被告提出不再利用，也应依照导致合同无效的过错予以分担损失。现被告确认装修损失金额为3万元，原告对该金额不持异议，本院结合装修状态及双方的过错责任等因素，认为尚属合理，对原告要求被告赔偿装修损失3万元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：一、原告上海虎裕股权投资基金有限公司与被告上海裕安大厦管理有限公司于2017年5月签署的《裕安大厦租赁合同》(1703号)为无效；二、被告上海裕安大厦管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海虎裕股权投资基金有限公司租赁押金91,980元；三、被告上海裕安大厦管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海虎裕股权投资基金有限公司支付装修损失30,000元；四、驳回原告上海虎裕股权投资基金有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,816元，减半收取计2,408元，由原告上海虎裕股权投资基金有限公司负担1,038元，被告上海裕安大厦管理有限公司负担1,370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年一月二十五日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。