台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2659号原告：罗雷，男，1994年3月7日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告罗雷与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案，依法适用简易程序于2018年4月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人鹿帅和被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾共同申请本案先行由当事人庭外和解，但届期和解未成。本案现已审理终结。原告罗雷向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付逾期交付土地权属证书违约金（按已交付款项4181878元为基数自2016年1月31日起至实际交付时止按日万分之一标准计算）。事实与理由：2013年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于台州市开发区（车位）；其中商品房建筑面积192.43平方米，地下室建筑面积各为35.58平方米；房屋价款为3867304元，两个地下室总价款为320000元。另外，合同第十六条约定，被告应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签署后，原告已按合同约定向被告支付了全部款项，但是被告并未按合同约定的时间在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务，被告的行为已经严重违反了合同的约定构成违约，侵害了原告的合法权益。被告绿城公司辩称，一、被告已经履行了《商品房买卖合同》约定的关于产权登记的合同义务，原告要求被告支付逾期交付土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。1、被告已经履行了合同第十六条约定的产权登记的合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告承诺于2016年1月30日前取得房屋所有权证及土地使用权证书，同时原、被告双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十条关于房屋预告登记及权属登记的约定第一款中进一步明确，若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房《房屋所有权证》即视为已完成该条约定的出卖人提供资料的义务。由于台州市椒江区土地主管部门在实际工作流程中不颁发土地使用权证书，而被告已于2016年1月30日取得案涉的房屋所有权证，且已经书面通知原告领取，故被告已履行了合同约定的产权登记义务，不存在违约情形，无须支付违约金。2、《商品房买卖合同》未约定被告须交付给原告国有土地使用权分割登记凭证，原告要求被告承担逾期交付国有土地使用权分割登记凭证的违约金没有依据。《商品房买卖合同》约定被告需取得土地使用权证书或土地使用权证明，但没有约定被告需取得国有土地使用权分割登记凭证。根据物权法第十七条规定，不动产权的权属证书是权利人享有不动产权、物权的证明，可见，权属证书是不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后颁发给不动产权人用于证明其享有不动产权利的证书，但国有土地使用权分割登记凭证是国土部门同意土地使用权分割的核准文件，而不具有土地权属证书性质。因此，土地使用权证书和国有土地使用权分割登记凭证是完全不同的两份文件，原告要求被告承担逾期交付国有土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。二、即使按照原告的主张，原告诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。1、案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，较之2016年1月30日逾期39日，根据《商品房买卖合同》第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。2、原告已经从被告处领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，原告领取时间与原告主张的违约金之间亦自相矛盾。三、根据合同法约定，交付房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证的履行地点应当在被告所在地，因原告未能到被告处领取导致房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证未能交付的责任与后果应由原告自行承担。1、根据合同法第六十二条的规定，对于履行地点不明的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行，交付不动产的在不动产所在地履行，交付其他标的的，在履行义务一方所在地履行。案涉国有土地使用权分割登记凭证既不属于货币，也不属于不动产，且由于双方对于该凭证交付的具体方式、地点未作明确约定，因此交付国有土地使用权分割登记凭证应当在履行义务一方所在地即被告所在地履行，这也符合商品房交易的交易惯例。2、客观上，被告作为开发商在取得国有土地使用权分割登记凭证后没有任何动机和理由不交付给原告，事实上被告已经事先书面通知，事后也以电话等方式通知了包括原告在内的其他买受人。因此原告在诉状中也自认了其知悉被告在2016年3月9日已经取得了国有土地使用权分割登记凭证，其也未另行提供任何证据证明被告存在拒不履行交付分割登记凭证的行为。基于此，到被告处领取房屋所有权证及土地使用权分割登记凭证既是原告的权利亦是原告的义务，属于双务行为，无法由被告单方完成。因原告怠于行使权利未能前来被告处领取导致房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证未能及时交付的责任和后果应由原告自行承担。四、退一步讲，原告主张的违约金过高，应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用分割登记凭证的迟延交付并未导致原告产生任何的实际损失，原告主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，要求法院查明事实后驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2013年2月4日，原告罗雷作为买受人，被告绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130200086）一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于台州市经济开发区（车位）；商品房建筑面积为192.43平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米；商品房价款为3867304元，两地下室（车位）价款各为160000元；合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证明，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋所有权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。合同签订后，原告已按约支付了相关款项。2016年1月28日，被告向原告邮寄绿城能源紫薇花园房屋办证通知，通知原告于2016年1月30日已可办理《契证》《房屋所有权证》《国有土地使用权证》。2016年4月30日，被告开具给原告销售不动产统一发票一份，载明购房款3861878元，B-314车位款160000元、B-315车位款160000元，合计4181878元。2016年3月9日，被告取得国有土地使用权分割登记凭证。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票，被告提供的绿城能源紫薇花园房屋办证通知及寄送凭证以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告罗雷与被告绿城公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法均确认有效，原、被告均应当按约全面履行各自的合同义务。本案原、被告的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交付土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，则违约金的合理数额，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算的起止时间如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为被告应当向原告交付办证所需资料的最后日期，即被告应当在2016年1月30日前取得涉案房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知原告，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告也并未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告绿城公司取得涉案土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故被告绿城公司逾期交付土地权属证书的事实清楚。关于第二个争议焦点，鉴于被告绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.关于违约金计算标准。对此，本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对被告提出的违约金过高应予调整的请求，本院不予采纳。2.关于违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一，被告绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，虽然被告主张的其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割登记凭证用于办理土地使用权属证书，但其难以举证证明。被告绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，被告于2016年3月9日取得分割登记凭证后，不通知业主领取并办理土地使用权属登记，与其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除被告确实未履行通知交付义务的情况，其仍属于举证不能的情形；其二，从本院受理的涉案紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从被告处领取了分割登记凭证并办理完成了土地使用权属证书，据此分析，不能排除被告主张的电话通知方式具有一定的客观性；其三，涉案紫薇花园小区商品房属于本地高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，尤其在合同约定的相关产权证书交付期限届满的情况下，更应通过了解或催告的方式获知。而本案被告实际已在2016年3月9日取得分割凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但原告却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告不能就扩大的损失要求被告赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90天内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90天后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定本案违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。根据前述分析，本院确定，被告应支付给原告因逾期交付土地使用权属证书而产生的违约金为75273.80元（4181878元×0.1‰/日×180日）。综上，原告罗雷诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告罗雷逾期交付土地权属证书的违约金75273.80元；二、驳回原告罗雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1924元（已减半），由原告罗雷负担1108元，被告台州绿城能源房地产有限公司负担816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  王 波二〇一九年一月二十一日法官助理周丹玲代书记员  陈肖倩