浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0602民初4114号 原告：傅富强，男，1997年5月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：赵樑波，浙江震天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅海土，男，1963年3月29日出生，汉族，住绍兴市越城区，系原告之父。 被告：金敏娜，女，1988年1月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：张婴，女，1962年10月29日出生，汉族，住绍兴市越城区，系被告之母。 第三人：绍兴吉家房地产经纪有限公司，住所地：绍兴市越城区二环北路329号颐高广场1幢801室-03，现住所地绍兴市越城区白鹭金滩底商后墅南路43号底商。 法定代表人：黄旭东，执行董事。 委托诉讼代理人：吕建明，男，1992年11月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告傅富强与被告金敏娜、第三人绍兴吉家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理。本案依法适用普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告傅富强委托诉讼代理人赵樑波、傅海土，被告金敏娜及其委托诉讼代理人张婴，第三人绍兴吉家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人吕建明到庭参加诉讼。本案经审批延长审限3个月，现已审理终结。 原告傅富强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告及第三人2017年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》有效，并判令被告履行合同；2、被告协助原告就绍兴白鹭金滩4幢101室房屋办理过户登记手续；3、被告双倍返还定金8万元；4、被告支付以原告已付购房款740000元、48000元从付款日起至2018年4月4日止按日千分之三分别计算的违约金278640元，并判令被告支付自2018年4月5日起至判决确定履行之日止以已付房款788000元为基数按日千分之三计算的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2017年11月13日，原告父亲傅海土代表原告与被告（由被告母亲张婴代表）及第三人绍兴吉家房地产经纪有限公司三方，共同签订《房屋买卖居间合同》一份。合同约定，被告将位于绍兴白鹭金滩4幢101室、面积181.7平方（以房产证为准）房屋，作价2438000元转让给原告。合同对付款方式、产权过户、房屋交付及违约责任等事项作了约定。根据合同约定，房屋买卖付款方式为贷款方式付款，即原告于签约当天付定金4万元，给付首付款74万元后（含定金），产权过户，并且，被告将房屋移交给原告；原告于过户当天向银行申请抵押贷款，如实际审批贷款额不足支付余额，原告应三个工作日内补足。合同签订后，原告依约于当天支付定金4万元、于2017年12月4日支付70万元，计达到合同约定首付款74万元，但被告拒绝过户，也拒绝将房屋移交给原告。后原告又于2018年1月9日加付48000元，但被告以必须全额付清房款为由仍拒绝过户，导致原告无法申请办理抵押贷款，致合同目的无法实现。 被告金敏娜辩称：原告与被告没有签订过任何经济合同，更无任何经济往来。被告合法享有绍兴市越城区白鹭金滩4幢101室房产一套。于2017年11月13日应第三人要约，与傅海土签订《吉家房产买卖居间合同》，本合同甲方由被告母亲张婴代理签订，合同乙方由傅海土签订。合同封面和正文都清楚载明，甲方的法律主体为被告，乙方的法律主体为傅海土，并且被告于2018年1月23日收到的乙方律师函，也再次强调了乙方的法律主体为傅海土，故原告起诉主体不符。合同中吕建明起草时就载明张婴是代理，当时张婴签字的时候就认定合同的内容和主体，张婴才签字，而张婴签字的时候没有看到原告的签字。后来张婴收到4万元以及中介收取的中介费，明确载明买受人均为傅海土。之后收取的70万元购房款收据也均是由吕建明起草。 第三人绍兴吉家房地产经纪有限公司辩称：原、被告签订的房屋买卖居间合同，当时傅海土就向张婴明确是为其儿子购买的，是其儿子全权委托其来购买，而傅海土以房屋共同购买人的形式出现的。 经审理查明：2017年11月13日，原告傅富强（乙方）与被告金敏娜（甲方）签订《房屋买卖居间合同》一份，第三人书写的上述合同封面及合同首页中载明的卖方为被告金敏娜，买方为傅海土。该合同约定甲方将坐落于白鹭金滩4幢101室房屋（建筑面积为181.76平方米，以房产证为准）以人民币2438000元转让给乙方。本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金4万元，剩余房款2398000元，乙方应于查清甲乙双方无产权信用问题之后的两个礼拜给付甲方首付款74万元，剩余房款1698000元申请贷款。乙方应于过户当天向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构房款的当日直接给付甲方。如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余款或贷款未获批准的，双方约定按以下方式处理：乙方应于贷款机构出具贷款承诺函之日起三个工作日内补足应交款。同时约定，甲乙双方同意于挂牌7日之后，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付千分之三的违约金，直至实际履行完毕之日止。合同还就其他内容予以约定。 同时查明，2017年11月13日，傅海土向张婴转账支付4万元定金。2017年12月28日，被告金敏娜出具证明一份，载明收到傅海土位于白鹭金滩4幢101室房屋首付款74万元。2017年12月28日，被告金敏娜丈夫陈小青出具共有人同意出让书一份，载明其同意将坐落于白鹭金滩4幢101室房屋出让给原告傅富强。2018年1月9日，傅海土向被告支付48000元。 另查明，2018年1月23日，傅海土委托浙江慈益律师事务所向被告发律师函，要求被告办理过户手续。被告认为若傅海土能依合同第四条约定取得贷款承诺函或补足剩余购房款，其将及时办理过户手续。2018年3月7日，原告向被告发函，认为被告拒绝过户，提出必须先付清余款再过户，导致原告无法申请办理抵押贷款，并要求被告在收到函件后五个工作日内办理过户手续。2018年4月13日，傅海土向被告出具担保函一份，如果房屋过户后，贷款审批额度不足支付房款余款，由本人担保付清，并要求被告协助原告办理过户手续。此后，双方对涉案房屋过户问题一直存有争议，故原告诉至法院。 以上事实由原告提交的房屋买卖居间合同1份、共有人同意出让书1份、付款凭证4份（其中柜员机付款凭证2份、中信银行进账单照片打印件1份、中信银行客户回单1份）、证明1份、函1份、邮件详情单1份、担保函1份、银行存单复印件3份，被告提交的房屋买卖居间合同复印件1份、中介费收据复印件1份、证明复印件1份、函1份、回复函复印件1份、聊天记录打印件2份予以证实。原告提交的车位买卖协议1份、汇款凭证1份、发票1份，被告提交的中国人民银行个人住房管理办法打印件1份、名爵咖啡结账单1份、通话记录截图1份、中信银行个人购房借款合同1份、客户回单1份、回执1份、活期存款明细账打印件1份与本案不具有关联性，本院不予认定；原告提交的聊天记录打印件1份（吕建明与金明娜）、聊天记录打印件1份（吕建明与张婴），被告提交的微信聊天记录打印件4组，本院结合原、被告双方提交的证据综合予以认定。 本院认为，本案争议焦点为房屋买卖合同的买受人主体系原告傅富强还是傅海土的问题。本院对此评析如下：首先，虽然房屋买卖居间合同封面及首页中明确买受人为傅海土，但上述内容系由第三人工作人员吕建明书写，未经原告或傅海土确认。该合同落款处买受人最终为原告傅富强，傅海土仅作为代理人签名，房屋买卖合同的当事人应以落款处实际签字的买受人为准。其次，从原、被告双方提交的微信聊天记录及第三人的陈述来看，被告金敏娜及张婴应知晓该房屋的买受人为原告傅富强，同时陈小青出具同意出让书中也明确将房屋出让给原告傅富强。再次，虽然中介费收据、被告出具的收到首付款证明中载明付款方为傅海土，但付款主体为傅海土，并不代表房屋买受人为傅海土，因为房屋买卖合同中傅海土系原告傅富强代理人，其可以代表原告傅富强履行付款义务。综上所述，本院认为从现有证据来看，涉案房屋的买受人应为原告傅富强。被告认为原告主体不符的辩称意见，本院不予采纳。 关于合同效力及房产变更登记的问题。原告、被告及第三人签订房屋买卖合同，系三方真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，系合法有效协议，故原告主张要求确认原告与被告及第三人于2011年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定买受人应支付给出卖方首付款74万元，剩余房款申请贷款。甲乙双方同意于挂牌7日之后，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。现原告已付清合同约定的首付款，经本院庭后核实涉案房屋即绍兴市房屋于2013年11月25日登记于被告金敏娜名下，故原告主张要求被告履行合同，协助办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告认为原告应提交银行出具贷款承诺函或付清余款后才能办理过户手续的意见。本院认为，根据合同第四条第（三）款B项第3点约定，如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余款或贷款未获批准的，双方约定按以下方式处理：乙方应于贷款机构出具贷款承诺函之日起三个工作日内补足应交款。被告所述银行出具贷款承诺函的情形应为贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余款或贷款未获批准，而原告办理贷款的前提为第2点约定的乙方应于过户当天向贷款机构提交贷款申请的相关材料，现双方尚未办理过户，并不存在原告应提交贷款承诺函之说，故被告认为原告应提交银行出具贷款承诺函或付清余款后才能办理过户手续的辩称意见，不符合合同约定，本院亦不予采纳。 关于原告主张要求被告支付已付购房款违约金的问题。虽然合同约定，被告未如约履行义务，造成交易过户延期的，被告应向原告支付千分之三每日的违约金，但双方签订的房屋买卖合同中约定的过户时间为挂牌7日之后，并未约定具体过户日期，故原告主张要求被告支付从付款之日起至判决确定履行之日止违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、确认原告傅富强、被告金敏娜、第三人绍兴吉家房地产经纪有限公司于2017年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效； 二、被告金敏娜应于本判决生效之日起三十日内协助原告傅富强办理坐落于绍兴市房屋（建筑面积181.76平方米）的产权变更登记手续，将产权变更登记至原告傅富强名下； 三、驳回原告傅富强的其他诉讼请求。 案件受理费5640元、财产保全费5000元，合计10640元，由原告傅富强负担5480元，由被告金敏娜负担5160元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵钦宇 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  陆荣新 二〇一九年一月十七日 书 记 员  朱黄莹 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。