贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5805号原告黄立宝，男，1968年11月1日出生，汉族，住址：四川省绵竹市。原告包正芝,女,1968年10月19日出生,汉族,住址:贵州省凯里市。被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道1号。法定代表人姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所执业律师。原告黄立宝、包正芝与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告黄立宝、包正芝、被告凯威公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄立宝、包正芝向本院提出诉讼请求判令被告支付：1.城市基础设施交付违约金1554.41元；2、公共服务设施未达到交付违约赔偿金1554.41元；3、逾期交房违约金31088.20元；4、转移登记违约金25492.324元；5、房租补偿金48000元并支付本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2015年11月7日签订编号为2015001548《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买被告位于凯里市经济开发区春晖东大道××号【凯威现代物流城二期东区】12楼1-15-1号房,总房款310882元;签订合同后原告依照合同约定于2015年11月7日首付93882元,剩余217000元采用银行贷款方式支付,已于2016年2月1日开始向银行还款。合同约定被告于2015年12月31日前交房。合同到期后，被告未能依约交付。合同第四章第十二条（1）：城市基础设施交付违约的被告应向原告支付违约赔偿金的数额为总房款的0.5%即1554.41元。合同第四章第十二条（2）：约定公共服务设施未达到交付，违约赔偿金为总房款的0.5%即1554.41元。合同第四章第十三条约定被告逾期交房责任约定的日期满之次日起至交房日止，被告按日向原告支付以总价款万分之一的违约赔偿金，自2016年1月1日至2018年9月30日共计31088.20元。合同第八章第三条转移登记的时间为2016年6月30日，约定被告违约案约定期满之次日按日向买受人计算总房款的万分之一，自2016年1月1日至2018年9月30日共计25492.324元。被告多次违约，至起诉日止尚未履行合同交房，造成原告极大生活困扰及负担，依法应支付原告每月房租1500元2016年1月1日至2018年9月1日共计48000元。经多次催促，被告均不予理睬。至此，原告为维护自己合法利益依法诉至法院，被告凯威公司辩称：一、对城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间；二、交房日期已经发生变更，2017年12月31日前答辩人无需承担违约责任；三、对转移登记违约金，法有明文规定，本案房屋没有交付使用，转移登记行为没有开始，答辩人不承担违约责任；四、对房租补偿，没有法律依据；五、被答辩人已丧失实体权利，应按谅解协议第7条承担违约责任。因此，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年11月7日，原告黄立宝、包正芝作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1-15-1号房，房屋建筑面积为132.29㎡，房款总价为310882元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件；届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%；公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。该份合同附件十二补充协议的第五条，则将交房时间约定至2016年8月31日前，转移登记时间为2016年12月31日前。合同签订后，原告向凯威房产公司支付了购房首付93882元，并于2016年1月6日办理了剩余217000元的银行按揭。因被告未依约向原告交付涉案房屋，双方就违约金支付问题产生纠纷后，原告于2018年9月30日向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，2017年9月27日，凯威房产公司作为甲方与凯威住宅二期业主代表签订了一份《关于延期交房的谅解协议》，内容为：“甲、乙双方确认双方所签订《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》有效，双方同意交房日期延至2017年12月31日。在原有补偿基础上，自2017年10月1日至实际交房期间由甲方对全体按照合同应该在2017年6月30日前交房的业主进行延迟交房赔偿租房费，赔偿金额以每月1000元计算（不足月的按照日均计算），直至交房为止。上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方……。”同时明：截止至开庭之日，本案讼争的房屋仍未交房。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。被告辩称城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间，该部分违约金的合同行为不成立。本院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施交付违约金为310.88元（310882元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为310.88元（310882元×0.1%）。故被告的辩解理由，本院不予采纳。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》及附件十二补充协议、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2016年8月31日计算至2019年1月30日为27419.79元（310882元×882天×0.0001）；逾期转移登记违约金从2017年1月1日计算至2019年1月30日为23627.03元（310882元×760天×0.0001）。三、房租补偿金。凯威房产公司至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金计算。从2017年10月1日起至2019年1月共计16个月的房租补偿金为16000（16个月×1000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝城市基础设施交付违约金310.88元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金310.88元，共计621.76元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝从2016年8月31日至2019年1月30日的逾期交房违约金27419.79元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝从2017年1月1日至2019年1月30日的逾期转移登记违约金23627.03元。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝从2017年10月1日起至2019年1月31日的房屋租金补偿16000元；五、驳回原告黄立宝、包正芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1227元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担800元，由原告黄立宝、包正芝负担427元。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  杨辉二〇一九年一月三十日书记员  吴烨