广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23557号上诉人（原审被告）：王衍莹，男，1981年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州百新物业管理有限公司，住所地广州市南沙区南沙街进港大道555号海力三街1号首层。法定代表人：钟斌，职务：经理。委托诉讼代理人：田庄，广东沁森律师事务所律师。上诉人王衍莹因与被上诉人广州百新物业管理有限公司(以下简称百新公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王衍莹，被上诉人百新公司的委托诉讼代理人田庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王衍莹上诉请求：撤销一审判决,改判驳回百新公司全部的诉讼请求。事实和理由：一、百新公司的主张已经超过了诉讼时效。二、涉案房屋为空置房屋，在物业公司履行良好物业服务时，按照物业管理法以七折计算物业管理费。三、一审判决滞纳金明显过高，一般而言法院判决滞纳金是10%左右，但一审判决滞纳金是30%，远超过滞纳金范围。四、百新公司的诉讼请求是要求当事人缴纳管理费，滞纳金可以免除，但一审法院不仅支持了缴纳管理费，还判令王衍莹支付滞纳金，故一审判决明显超出了百新公司的诉讼请求范围。五、百新公司没有证据证明其提供和履行了合同所规定的服务内容。涉案小区车辆管理混乱，严重影响业主的出入通行安全。海力花园物业管理混乱整个南沙都出名了，整条进港大道地产中介都知道海力的物业很差、管理混乱导致整个小区业主房-价极大受损。六、按照物业管理条例，如物业公司未按条例规定履行的，业主应当追究物业公司的违约责任，并拒绝缴纳物业费。在2016年时，涉案小区在南方卫视已经报道过物业公司存在打砸业主车辆的行为，被上诉人不是一般的违约侵权，已经是特例中的典型。被上诉人百新公司二审辩称：不同意王衍莹的上诉请求，请求维持原判。2018年8月15日，百新公司向一审法院起诉请求:一、王衍莹向百新公司支付2013年3月1日至2018年7月31日期间的物业服务费12716.14元及违约金，违约金以每月欠缴的物业服务费201.84元为本金，按每日5‰的标准，从各月6日起计算至王衍莹实际支付之日止；二、王衍莹向百新公司支付2018年7月的水费1.95元、2013年3月1日至2018年7月31日期间的公用水电费706.23元以及违约金，违约金以每月欠款数额为本金，按每日5‰的标准，从各月6日起计算至王衍莹实际支付之日止；三、王衍莹承担本案诉讼费用。百新公司确认上述违约金以王衍莹欠付的金额为限。一审法院认定事实：涉案房屋为王衍莹与案外人庞马芳名下物业，登记建筑面积112.1353平方米。2013年1月11日，王衍莹办理涉案房屋的收楼手续。同日，百新公司（甲方）与王衍莹（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲乙双方就涉案房屋交付使用后甲方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见。甲方按下列服务内容及标准向乙方和其他物业使用人提供物业服务：一、日常服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。服务质量及要求：定期对房屋建筑共用部位进行巡查及日常维护。发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在乙方或其他物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，使建筑物保持正常使用状态。2、共用设施设备和相关场地的维护和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务质量及要求：依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及进行日常维护。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在乙方和其他物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，使共用设施设备保持正常使用状态。3、公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护管理。服务质量及要求：配合有关部门对公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护工作。如发现问题及时通知有关部门进行维修，使公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备保持正常使用状态。4、公共娱乐、文化设施的维护和管理，包括公共文化体育场所、本物业内的公园及有关设施。服务质量及要求：定期对上述场所及设施进行巡查及日常维护。5、公共绿化与园艺小品的维护和管理，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池。服务质量及要求：定期对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复，劝住、制止破坏绿化的行为。6、公共环境卫生的管理，包括公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。服务质量及要求：定期对公共场所、道路、房屋共用部位进行清洁，保持上述场所的整洁，无卫生死角，定期收集清运垃圾，劝阻、制止损害公共环境卫生的行为。7、交通与车辆停放秩序的管理。服务质量及要求：根据实际情况，设置道路交通的各种指引、警示等标志，维护道路的各种设施，指引本物业内车辆行驶和停放，协助公安机关维持本物业内道路交通秩序及对本物业内交通事故的处理。8、公共秩序、公共安全防范事项的协助管理，包括：本物业内及出入口的巡查、监控。服务质量及要求：根据实际情况，做好各出入口监控工作，制定安全防范制度、提供保安巡逻、巡查服务，发现安全设施损坏及时维修或保修。协助公安机关做好本物业内的公共秩序维护、公共安全防范工作，如发现各种违法犯罪活动，及时采取措施进行制止，并及时报告、配合公安机关进行处理。9、社区文化工作的管理。协助组织本物业内各种日常文化体育娱乐活动的开展，在重大节假日期间负责组织适当的社区文体活动。二、定期服务：1、每日进行公共楼梯保洁一次；2、每日清理日常生活垃圾二次；3、按有关规定定期清洗公共生活用水水池；4、每6个月检查公共化粪池一次，根据需要及时采取清疏；5、每3个月检查公共排水系统一次。本物业的一切管理服务费用支出及公用部位、共用设施设备的维护、维修、更新、改造等费用由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费用及专项维修资金。物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，物业服务费及维持本物业管理服务运作之必要开支，乙方不得以任何理由拖延或拒交。乙方所购该商品房若为小高层住宅的，物业服务费收费标准为房屋建筑面积每月每平方米1.8元。物业服务费未包括公用水电费，公用水电费由甲方向乙方按建筑面积每平方米0.1元收取，甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。上述约定面积如与国土房管部门最终测绘面积有差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费。乙方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前付清。水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其它费用由相关部门按规定标准向乙方或其他物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托甲方代收代缴水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费、生活垃圾处理费及其它费用。乙方或其他物业使用人应当按时缴交相关费用，承担不按时缴费的责任。乙方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向甲方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，甲方可向人民法院起诉。如乙方拖欠由甲方代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活、垃圾处理等费用，该费用已由甲方代为垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的违约金，违约金按相关行业的具体标准计收。协议还对双方的其他权利、义务进行了约定。百新公司确认王衍莹仅交纳了2013年1月11日至2013年2月28日期间的物业服务费。王衍莹陈述已交纳2013年全年的物业服务费以及2014年部分物业服务费，但未能提供相应证据。百新公司陈述分别于2016年11月2日以及2017年8月31日向王衍莹确认的通讯地址寄送物业服务费催缴单，王衍莹称未收到该函件，百新公司未提供相应的妥投证明。王衍莹提供照片以及小区业主微信群的对话截图，以证明百新公司没有履行好物业服务职能，涉案小区存在车辆乱停乱放、垃圾随意堆放、化粪池粪便胡乱处理、水池疏于打理、非法侵占人防设施私设停车位以及侵占业主共有财产等现象。百新公司认为，部分照片上反映的停车问题，是其他业主在小区公共道路内停车，百新公司并不具有相应的执法权，仅能通过张贴公告的方式进行劝阻；而王衍莹所提供的垃圾堆放的照片，拍摄地点本身位于小区的大型垃圾临时存放点；至于小区的车库车位，均由开发商规划销售，与百新公司无关。百新公司对照片及微信截图中反映的其他内容，均不予确认，并且认为照片仅能反映小区的瞬时状态。另查明，涉案房屋所在小区的业主朱宁曾就百新公司的物业管理工作进行信访，广州市南沙区国土资源和规划局于2018年8月23日作出穗南国规[2018]2132号《信访事项处理意见书》，函复内容为：关于你提出增加小区电动车停放场所和充电机配置问题，我局已要求物业公司加强车辆停放管理，征求业主意见同意后选址建设。关于小区卫生清洁问题，我局已要求物业落实整改，做到日产日清，营造和谐居住环境。一审法院认为：百新公司、王衍莹签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。王衍莹未提供证据证明其在受胁迫的情况下签订《前期物业服务协议》，也未曾请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销协议，故上述协议对王衍莹具有约束力。王衍莹已于2013年1月11日办理收楼手续，应按约定交纳物业服务费及公用水电费等费用，百新公司要求王衍莹支付相应费用，合理有据，一审法院予以支持。涉案房屋登记建筑面积112.1353平方米，根据《前期物业服务协议》约定的收费标准（即物业服务费按每月每平方米1.8元收取，公用水电费按每平方米0.1元收取），计算出涉案房屋每月应交纳的物业服务费为201.84元，每月应交纳的公用水电费为11.21元。2013年3月1日至2018年7月31日，王衍莹合计应向百新公司支付的物业服务费为13119.6元，公用水电费为728.65元。现百新公司主张上述期间的物业服务费为12716.14元、公用水电费为706.23元，属于合法处分自己的权利，一审法院予以照准。王衍莹未能提供证据证明其已交纳2013年全年以及2014年部分期间的物业服务费，应承担举证不能的不利后果。王衍莹确认2018年7月尚欠1.95元水费，应及时支付。关于王衍莹就拒交服务物业费提出的抗辩，一审法院认为，王衍莹在本案中未能举证证明，因百新公司未尽安保职责给王衍莹造成财产损失，也未能证明百新公司存在私自挪用物业专项维修资金、侵占业主共有财产的行为。根据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务”的规定，涉案房屋所在楼宇的地下防空工程内规划有车位，并不违反法律规定，且车位的规划与出售由开发商负责，并非百新公司行为。至于百新公司是否存在王衍莹提及的其他不作为行为，不能仅凭王衍莹提供的照片以及业主微信群中个别业主的意见作为判断依据。一审法院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。王衍莹提出的百新公司的各种行为，即便真实，也仅仅能证明某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明百新公司未履行物业服务合同全部义务，构成根本违约，也不足以证明百新公司提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果。另外，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现王衍莹以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。此外，一审法院也希望百新公司作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《前期物业服务协议》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。王衍莹未按时交纳物业服务费，已构成违约，应当依照《前期物业服务协议》的约定支付违约金。协议约定每日按所欠费用的5‰计收违约金，王衍莹认为该标准过高，要求调整至每日万分之五。为此，一审法院以实际损失为基础，结合穗南国规[2018]2132号《信访事项处理意见书》作出的整改意见，根据公平原则予以调整，确定违约金按每日1‰的标准计算。协议约定业主于每月5日前交纳物业服务费，据此，王衍莹应以每月欠付的物业服务费为本金，按每日1‰的标准，自每月的6日起支付违约金至实际清偿物业服务费之日止。至于百新公司要求王衍莹支付欠缴水费、公摊水电费违约金的主张，协议约定王衍莹拖欠水、电等费用时，百新公司可按相关行业的具体标准计收违约金，属于约定不明的情形。百新公司的该项请求缺乏明确计算依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年11月9日作出如下判决：一、王衍莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向百新公司支付2013年3月1日至2018年7月31日期间的物业服务费12716.14元及违约金（违约金的计算方法：各以每月欠付的物业服务费201.84元为本金，按照每日1‰的标准，分别从每月的6日起计算至王衍莹实际付清之日止；违约金总额应以欠付的物业服务费为限）。二、王衍莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向百新公司支付2018年7月的水费1.95元以及2013年3月1日至2018年7月31日期间的公用水电费706.23元。三、驳回百新公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费217.1元，由百新公司负担17.1元，由王衍莹负担200元。本院二审期间，王衍莹提交《海力花园业主联名指控状》，由王衍莹以及钟某、孔某等业主签名及涉案小区照片。拟证明百新公司未按物业合同内容对涉案小区进行良好管理，造成小区脏、乱、差、臭现象常年存在，直接影响海力花园商品房的价值下降。王衍莹并申请证人钟某、孔某出庭作证。证人钟某、孔某出庭证实上述联名指控状的内容属实。百新公司质证称：1.对于指控状的真实性、合法性、关联性均不予确认。2.对于两证人证言，已经超过了举证期限。且证人钟某因拖欠物业管理费，我方已经对其提起了诉讼，与我方存在利益上的冲突，其所作证人证言不具有客观性，不应被采纳。对于证人孔某的证言，因孔某为海力花园的业主，其与我方存在摩擦，因此其所作证言不能保证客观性。3.对于照片反映的小区内业主违章停车问题，是业主的个人行为，百新公司对于业主违章停车没有任何的执法权。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，王衍莹确认其于一审诉讼中没有就诉讼时效提出抗辩。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王衍莹的上诉请求，本院认定如下：关于王衍莹提出百新公司的主张超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，王衍莹于一审诉讼中并没有就诉讼时效提出抗辩，故其二审提出，本院不予支持。关于王衍莹上诉提出百新公司没有提出滞纳金请求的问题。经查，本案百新公司诉请王衍莹支付拖欠的物业服务费及违约金，一审判决并没有超过当事人的诉讼请求。王衍莹该上诉主张与事实不符，本院不予采纳。关于违约金是否过高问题，一审法院以实际损失为基础，结合本案的实际情况，已对合同约定的违约金标准每日5‰调整为每日1‰，并无不妥，王衍莹该上诉理由亦不能成立。关于王衍莹上诉提出百新公司对涉案小区未进行良好管理，造成小区脏、乱、差、臭现象的问题。对此，一审法院认为物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位即否定物业公司的所有服务，并不足以证明百新公司提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果。该论述透彻，理据充分。王衍莹以百新公司的服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，缺乏充分依据，本院不予采纳。至于王衍莹上诉提出涉案房屋空置应以七折计算物业管理费，更缺乏依据，本院亦不予采纳。关于王衍莹二审提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。综上所述，王衍莹的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由王衍莹负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年一月二十二日书记员  张 旭彭诗敏