内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2019）内04执监3号申诉人（被执行人）：刘某，男，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：张某，内蒙古源生律师事务所律师。申请执行人：赤某，住所地：内蒙古自治区赤峰市。法定代表人，王某，理事长。委托代理人:陆某，男,赤某，住赤峰市。被执行人：张某，女，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。被执行人：吴某，男，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。被执行人：郭某，女，个体工商户，系刘某之妻，住内蒙古自治区赤峰市。本院在执行赤某申请执行张某、吴某、刘某、郭某借款合同纠纷一案过程中，刘某不服本院委托赤峰华天房地产评估有限公司作出的房地产估价报告书，要求重新评估并撤销拍卖，向本院提出申诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。申诉人称：执行过程中，评估程序违法，赤峰华天房地产评估有限公司作出的估价报告书在时间上违法的，首先委托评估时间是2018年4月20日，委托书载明应在30日内出具意见书，约定期限内不能完成的，应当与期限届满前5日说明理由并申请延期，未获批准的，撤回委托。而该评估报告中，载明勘察日期系2018年4月27日，估价作业期为2018年4月27日至2018年10月17日，长达六个月。远远超出委托评估书的要求。整个评估报告也没有延期书面申请和法院批准手续。评估报告也没有确定是什么程序确认的华天评估公司作为评估机构，不具有公正性和合理性。评估人员没有进屋内了解设施设备，仅外围拍摄照片，未进行实地现场勘查，未制作勘查笔录，出具的报告不具有专业性。评估报告不全面，依据不规范，评估依据的《内蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定额》（2009）已经失效，在评估基准日为2018年4月27日的情况下，应依据《内蒙古房屋建筑与装饰工程预算定额》（2017）作为依据。且评估作价方法采用估价对比、可比实例等内容的记载与事实不符，评估报告没有任何对比实例。关于室内装修、电梯、附属设施等没有列入被评估范围，也没有将房屋所属的土地面积和抵押的空闲地进行评估，不符合客观实际。王某、耿某作为评估人员，在评估报告中的执业证复印件亦未加盖其单位印章，所以该评估报告真实性存疑，鉴定人员和鉴定结构的鉴定资质以及鉴定程序严重违法。因评估程序违法性导致拍卖程序亦属于违法，评估范围不全，严重缺项漏项，涉案房屋作为宾馆使用，土地及房产具有较大商业价值，均未在评估报告中予以体现，请求重新评估并撤销拍卖。申请执行人称：关于对评估报告内容的异议，属于评估公司回答的问题，作为申请执行人，申请执行、评估、拍卖程序均符合法律规定进行和办理，刘某等提出的问题与相关法律规定不符，应予以驳回，抵押物已经经过第一次拍卖后流拍，在流拍之前所有程序都依法进行，被执行人现在提出的评估报告异议不具有实际意义。本院审查查明：本院在执行赤某申请执行张某、吴某、刘某、郭某借款合同纠纷一案过程中，（2017）内04民初41号民事判决书已经发生法律效力，进入执行程序后，本院于2017年10月26日作出（2017）内04执127号执行裁定书，依法查封被执行人刘某、郭某名下的位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXX号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXXX号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXXX号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXXX号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXXX号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXXX号）房产一处的房屋所有权以及位于赤峰市××区居委会的国有建设用地的土地使用权（土地证号：赤红国用2007字第XXX号，他权证号：赤他项（2014）第XXXX号）。2018年4月20日，本院出具（2018）内04委执评18号评估委托书，委托赤峰华天房地产评估有限公司对上述财产以及土地使用权、院内无证房屋、附属物等进行评估，载明应在30个工作日内作出评估意见，逾期未能完成应申请延期。赤峰华天房地产评估有限公司于2018年10月17日作出作出的赤峰华天估字（2018）字第0023号房地产估价报告书，载明评估有证房屋价值33447700元，无证房屋、凉亭、围栏、门厅、方砖硬化等评估价格为1076818元。评估依据包括《内蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定额》（2009）。本院于2018年11月26日作出（2017）内04执127号之一执行裁定书，拍卖被执行人刘某、郭某名下的位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXX号）房产一处、01041号（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXX号）房产一处、01031号（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXX号）房产一处、01061号（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXX号）房产一处、01051号（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXXXXX号）房产一处、01021号（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第XXXX号）房产一处与房产附属物及位于赤峰市××区居委会的国有建设用地的土地使用权（土地证号：赤红国用2007字第XXXX号，他权证号：赤他项（2014）第XXXX号）。本院认为：本案在执行过程中，对涉案房屋进行了评估拍卖，现在被执行人针对评估报告和拍卖程序均提出监督申请，关于申诉人针对评估报告所提意见，本院依据执行监督程序予以审查。经查，赤峰华天房地产评估有限公司作出的赤峰华天估字（2018）字第0023号房地产估价报告书中针对案涉峰市红山区西屯办事处三西街路建筑面积3016.36平米，现用途为宾馆的六层房屋进行评估，其中评估报告载明土地面积1769平米，为商业用途的国有建设用地使用权，但是在最终评估结果中，并未有详细评估清单显示就包含主体六层房屋的装修部分以及内部设施设备等进行评估，对于国有土地使用证范围内的院落部分亦未单独评估作价，在评估报告中未予体现。经询问评估公司评估人员，其表示包括空场院落以及房屋坐落下的土地价值均体现在评估报告的总评估价值内，是房屋和土地一体进行评估。土地使用权作为作为土地使用者对土地进行使用或者依法对其使用权进行转让、出租、转让、抵押、投资、收益的一种权利，可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物以其作为评估对象进行评估，也可以作为企业或者使用者的整体资产一并进行评估，但应在评估报告中应载明对于房屋建筑物坐落下的土地和空闲的土地部分价值的评估价格确定的计算办法，才更具有合理性。因房屋装饰、装修、电梯设备、变电设施、太阳能设备等大部分属于对于房屋建筑主体的添附，对于该装修部分的财产价值，属于添附所得，添附属于所有权取得基本方法之一，添附主要有混合、附和、加工，均是形成新的财产，体现新的价值。因装修导致的添附行为不具有可拆除性，无法作为独立的财产进行处分和移除，故应在执行过程中，通过评估作价的程序对于房屋价值和装修装饰的添附财产价值分别进行合理估算，才能反映房屋整个部分的价值。经与赤峰华天房地产评估有限公司评估人员询问，其表示关于装饰、装修、设备、设施等附属物的价值均体现在评估报告的总评估价中。但从评估报告中并未载明具体分项内容，房屋总评估价款中所包含的价值体现内容并不明晰，如未对涉案房屋装饰、装修、设施、设备等内容进行详细评估，对于房屋所有人、使用人对房屋进行装饰、装修的投入价值不予评估，将造成该部分价值的贬损，侵害当事人的合法权益。原评估报告适用的评估依据系《内蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定额》（2009），申请人陈述上述评估依据已经失效，经询问原评估报告的评估人员，其认可上述依据已经过期，但称对于评估结果影响意义不大。因本案执行是对房屋现值进行评估作价，评估依据不同的标准将导致评估价格出现偏差，故该评估报告所体现的评估财产有遗漏、评估依据适用错误，评估程序亦未严格按照评估相关规定进行，未对案涉房产的具体装饰、装修、设施、设备实地现场勘查并予以分项列明和备案登记，导致评估结果有误，上述理由属于重新申请评估事由，且可能影响拍卖或者流拍后以涉案评估报告为依据进行以物抵债的价格，涉及被执行人的实体权益，故该评估报告不应作为本次执行拍卖的依据予以使用。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。综上，申诉人的申诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条之规定，裁定如下：一、撤销本院作出的（2017）内04执127号之一执行裁定；中止（2017）内04执127号执行案件中对涉案财产的拍卖。二、由本院执行部门在执行过程中重新委托具有评估资质的评估机构对案涉财产予以评估；本裁定送达后立即生效。审判长 耿国山审判员 郑文清审判员 阎 明 二0一九年一月二十一日书记员 庄智慧