广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初18436号原告（反诉被告）：谭国超，男，1964年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告（反诉被告）：温丰华，男，1956年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：周东赤，广东群豪律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘晓玲，广东群豪律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周伟灿，男，1984年1月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：江丽霞，女，1964年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店，住所地广东省佛山市禅城区湖景路8号1区三十八座2P2号，统一社会信用代码914406045724195601。投资人：江丽霞，本案被告之一。被告周伟灿、江丽霞、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店的共同委托诉讼代理人：阳梅娟、陈健辉，广东都汇律师事务所律师。被告：余建佳，男，1981年3月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告谭国超、温丰华诉被告周伟灿、余建佳、江丽霞、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店（下称哩渡咖啡店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审理。被告周伟灿在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2018年9月26日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人周东赤、刘晓玲及被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店的共同委托诉讼代理人阳梅娟到庭参加诉讼，被告余建佳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2018年10月9日，两原告向本院提交申请书，申请追加李劭为本案被告并提出新的诉讼请求，因原告增加诉讼请求，相应事实需另行查明，故本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘敏华、叶东梅组成合议庭进行审理。2018年11月1日，原告谭国超、温丰华向本院提交《撤回追加被告申请书》，撤回追加李劭为本案被告的申请，经审查，两原告未能提供李劭身份信息等资料，故对两原告追加李劭作为本案被告申请不予准许。2019年1月14日，本院再次公开开庭审理本案。两原告的共同委托诉讼代理人周东赤、刘晓玲及被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店的共同委托诉讼代理人阳梅娟到庭参加诉讼，被告余建佳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出本诉诉讼请求：1.四被告在违约解除《物业租赁合同》后合同保证金45718元、物业管理、水、电保证金10000元不予退还；2.四被告共同向原告支付租金13161元、物业管理费500.40元、水电费7136.65元，合计20798元及逾期利息（逾期利息按人民银行同期贷款利息计，自起诉之日计至债务实际清结为止）；3.四被告连带赔偿5台电视、1台中央空调及分机、厨房设施设备、排烟设施设备以及因拆除上述物品造成原告装修损毁的损失150000元；4.四被告连带赔偿因其违约擅自装修、改造、加建洗手间造成原告的损失50000元；5.四被告连带赔偿原告恢复物业原状而产生拆除、清理、垃圾运输费用50000元；6.四被告连带赔偿在履行《物业租赁合同》中造成原告损失119000元（暂计算至2018年10月30日）及案件受理费、鉴定费16211.30元，合计135211.30元及逾期利息225元（逾期利息按人民银行同期贷款利率自2018年10月20日暂计至2018年11月1日，实际应计至债务实际清结为止），合计135436.30元；7.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告温丰华、谭国超为佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）房权属人。原告于2009年10月13日将该处房产以自开发商处购买时的毛坯房现状出租给被告余建佳和邝健忠合伙经营使用，在租赁期间，邝健忠退出合伙经营。2015年11月1日，原告与被告周伟灿、被告余建佳就佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）房《物业租赁合同》的转租事项签订了《物业租赁合同》，该物业由被告周伟灿承租，用于被告周伟灿、余建佳、江丽霞合伙经营哩渡咖啡店。两份《物业租赁合同》均约定：①被告单方解除合同，已经付租金及保证金不予退还；②租赁期满或租赁合同解除或终止后，被告必须保证所承租的物业完好无损，原属被告对物业的所有固定装修归甲方所有，乙方一律不得拆除、拆走，（家具、日用品除外）甲方不作任何补偿。③被告如因经营需要，需对物业进行装修改造，须经原告书面同意后方可进行，否则原告有权解除合同，且所收保证金不与退还。被告取得物业承租权后，没有经过原告同意对物业进行装修、改造，并加建洗手间一处。2018年7月6日，被告违反合同约定单方解除合同，并拆除装修固定安装的中央空调、电器、厨房设备，损坏天花及其他装修设施。被告的行为违反合同约定，造成装修无使用价值，需拆除恢复原状。同时被告单方解除合同后在承租物业内遗留大量垃圾、污物。被告的上述行为已违反合同约定，造成原告损失，应承担相应法律责任。被告周伟灿、余建佳、江丽霞合伙经营哩渡咖啡店期间，违反《物业租赁合同》约定，擅自装修、改建物业，并加建洗手间一处。被告周伟灿、余建佳、江丽霞违约使用物业，造成原告谭国超、温丰华物业损坏，使楼板漏水，怠于履行告知、修理义务，造成与原告谭国超、温丰华相邻的楼下物业，所属为关嘉霖的房屋损失。关嘉霖依法提起相邻权纠纷诉讼，经佛山市禅城区人民法院作出（2017）粤0604民初4518号（下称4518号案）民事判决，2018年9月25日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终6340号（下称6340号案）终审维持原判的民事判决。判定原告谭国超、温丰华依4518号案民事判决向关嘉霖赔偿损失，进行修理，并承担鉴定费和案件受理费的多项义务。现原告谭国超、温丰华已经依4518号案民事判决履行完毕。鉴于，四被告在履行《物业租赁合同》中的违约行为，造成原告谭国超、温丰华损失，理应承担相应法律责任。针对本诉，被告周伟灿辩称，1.关于原告诉讼请求1，被告周伟灿不同意原告没收被告的合同保证金以及水电保证金，原、被告解除租赁合同关系是由于原告的房屋出现质量问题导致被告无法使用该房屋，相关的事实在4518号案对该房屋质量已经进行认定，因此原告要求被告承担各项损失没有事实依据；2.关于原告诉讼请求2，确认原告诉请的租金金额；3.关于原告诉讼请求3、4、5，在被告承租期间，原告擅自在阳台加建墙，导致商铺的内部结构出现质量问题从而使被告周伟灿无法经营，给被告周伟灿造成巨大的经济损失。针对本诉，被告江丽霞、哩渡咖啡店辩称，被告江丽霞不是租赁合同的相对方，被告江丽霞在被告哩渡咖啡店担任的是前台收银，与本案无关。被告哩渡咖啡店是实际承租人。被告余建佳未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告周伟灿向本院提出反诉请求：1.原告谭国超、温丰华向被告周伟灿退回租赁保证金45718元、物业管理费、水、电保证金10000元；2.原告谭国超、温丰华赔偿被告周伟灿向被告余建佳购买哩渡咖啡店的顶手费240000元；3.原告谭国超、温丰华承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月1日，原告谭国超、温丰华将坐落于佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）的物业出租给被告周伟灿使用，同日，双方签订《物业租赁合同》，被告周伟灿向原告支付租赁保证金45718元、物业管理费、水、电保证金10000元。2015年9月30日，被告周伟灿以240000元的价格向被告余建佳购买经营地址为上述物业的哩渡咖啡店100%的经营权以及该店铺的装修。原告将案涉物业出租给被告周伟灿后，一直怠于履行物业的维修、修缮义务，对被告周伟灿的经营活动造成不良影响。2017年3月27日，案外人关嘉霖起诉原告谭国超、温丰华相邻关系纠纷一案，经佛山市禅城区人民法院审理，已经作出一审判决（4518号案）。该判决认定原告对案涉物业存在楼顶开裂、漏水、下水道污水倒灌等问题负有修复义务。4518号案判决出具后，原告仍怠于履行相关的修复义务，导致案涉物业出现严重的漏水、渗水、漏电、楼板开裂等情况。被告周伟灿多次催告原告处理无果，于2018年7月6日以短信通知原告解除租赁合同。2018年7月17日，原告与被告周伟灿双方完成案涉物业的交接手续。被告周伟灿认为，案涉物业存在严重的质量问题而原告却长期怠于履行案涉物业的维修、修缮义务，导致被告周伟灿无法正常经营。基于此，被告周伟灿向原告提出解除《物业租赁合同》符合法律规定并有权要求两原告赔偿被告周伟灿的损失。针对被告周伟灿的反诉，原告谭国超、温丰华辩称，原告无需向被告周伟灿退回租赁保证金及物业管理费、水、电保证金，被告周伟灿主张的240000元损失赔偿没有依据，被告周伟灿诉求无理，应当予以驳回其诉求。一、被告周伟灿主张退回租赁保证金45718元及物业管理费、水、电保证金10000元无事实和法律依据。1.根据原告与被告周伟灿于2015年11月1日签订的《物业租赁合同》第七条第①点约定，如被告周伟灿单方解除合同，已付租金及保证金不予退还。依据2018年7月17日原告与被告周伟灿签订的确认书以及反诉状，被告周伟灿已单方解除合同，因此已付租金及保证金原告不予退还。2.根据原告与被告周伟灿于2015年11月1日签订的《物业租赁合同》第八条第②点约定，如因经营需要，需对物业进行装修改造，须经原告书面同意后方可进行，否则原告有权解除合同，且所收保证金不予退还。而被告周伟灿违约擅自装修、改造、加建了洗手间。3.根据原告与被告周伟灿于2015年11月1日签订的《物业租赁合同》第七条第⑥点约定，被告周伟灿不支付或者不按照约定支付租金和有关费用超过30天的，原告有权单方解除合同、收回物业、没收保证金，并要求被告周伟灿补足款项、赔偿损失等。二、被告周伟灿主张原告赔偿损失240000元没有事实法律依据。1.根据4518号案，原告已经上诉，二审案件仍在审理中，一审判决尚未生效。因此不能依据4518号案一审判决认定原告对案涉物业存在楼顶开裂、漏水、下水道污水倒灌等问题负有修复的义务。2.4518号案是相邻权纠纷，所确认的责任主体是依据相邻权的法律予以确认，本案为租赁合同纠纷，两案的责任主体不能简单予以类推。3.被告周伟灿在反诉状中陈述2015年9月30日被告周伟灿以24万元的价格向被告余建佳购买被告哩渡咖啡店经营地址，即出租百分百经营权和装修是与事实不符的，24万元购买的是其中一部分，另外的一部分由被告余建佳作为出资额与被告周伟灿、被告江丽霞合伙经营，即本案租赁物装修、转让价值远超过24万元。诉讼中，两原告本诉与反诉一并举证如下：1.两原告身份证，被告周伟灿、余建佳身份证复印件，被告江丽霞人口信息查询资料，被告哩渡咖啡店全国统一社会信用代码信息核查表复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.房产证复印件。证明涉案租赁物权属人为本案原告谭国超、温丰华。3.《物业租赁合同》（2009年10月13日）。证明2009年10月13日原告谭国超与邝建忠就涉案租赁物业签订租赁合同，约定原告谭国超将物业出租给邝建中使用，租赁期限8年，出租的房屋是毛坯状态。4.《物业租赁合同》（2015年11月1日）及附件。证明原告与被告周伟灿就涉案物业签订租赁合同，约定原告将涉案物业转租给被告周伟灿使用；附件表明被告周伟灿对该房屋的租赁是从被告余建佳顶手过来的，被告周伟灿在附件中确认原租赁合同所约定的条款不变。5.《确认书》。证明被告周伟灿单方解除合同；被告周伟灿确认欠原告租金、物业管理费、水电费共计20798元。6.照片64张、录像1段。证明被告周伟灿违反合同第九条的约定，拆除中央空调导致天花板损坏，拆除了电视、厨房设备，擅自装修、改造、加建洗手间、阁楼，墙面瓷砖受损，电路损坏，被告搬离出租物业时未清理垃圾，堆积了大量垃圾。7.（2017）粤0604民初4518号民事判决书、（2018）粤06民终6340号民事判决书。证明四被告合伙经营涉案商铺期间，怠于向原告履行告知、维修义务，使用物业不当，造成与原告相邻的楼下物业（所属为关嘉霖的房屋）损失。关嘉霖依法提起相邻权纠纷诉讼，禅城法院作出4518号案民事判决书，佛山市中级人民法院作出6340号案维持原判的民事判决。最终判定原告依4518号案民事判决向关嘉霖赔偿损失，修理物业，并承担鉴定费和案件受理费。8.《协议书》、中国农业银行业务凭证、收据、验收条。证明原告已经依4518号案、6340号案民事判决书向关嘉霖履行完毕。履行该判决第三项，向关嘉霖赔偿损失119000元（计算至2018年10月30日）；履行判决判定向关嘉霖支付案件受理费、鉴定费16211.30元，合计135211.30元。9.被告周伟灿与原告温丰华微信聊天记录。证明2018年4月27日，禅城法院依法就关嘉霖对原告及被告提起相邻权纠纷（4518号案）作出判决，判定原告承担相应法律责任。原告拟追究被告周伟灿的责任，要求被告周伟灿承担4518号案判决责任。该物业的承租方已向原告提起民事诉讼，原告与被告就相关事宜进行协商，被告周伟灿愿意就两个案件所造成原告的损失承担法律后果，进行赔偿。诉讼中，被告周伟灿本诉与反诉一并举证如下：1.手机截图、微信截图。证明被告周伟灿于2018年7月6日向原告以短信、微信的方式通知原告解除合同，原因是由于涉案房屋存在严重的质量问题以及原告擅自改变房屋的现状导致被告无法正常营业，经被告多次催促但原告仍然怠于履行维修及改善的义务。2.照片20张，视频5段。证明涉案房屋存在严重的质量问题，被告根本无法营业。3.（2017）粤0604民初4518号民事判决书、房屋安全鉴定报告。证明2017年3月27日案外人关嘉霖起诉原告相邻关系纠纷一案，经禅城法院审理已作出一审判决，判决认定两原告对涉案房屋存在楼顶开裂、漏水、下水道污水倒灌等问题负有修复的义务，该鉴定报告证明涉案房屋存在上述质量问题，判决作出后，原告仍然怠于行使相关修复义务，导致涉案房屋出现严重漏水、渗水、漏电、楼板开裂等情况，且被告多次催告原告要求其处理但原告拒不履行相关修复义务，被告周伟灿出于无奈也为了进一步阻止经济损失的扩大才于2018年7月6日通知原告提出解除租赁合同。4.个人活期明细信息。证明被告周伟灿曾向被告余建佳支付了24万元顶手费，由于原告的行为导致被告遭受该损失。67025元是由被告向原告支付的押金，原告应当予以返还，至于拖欠的7月份部分租金可以在押金中相应扣减。5.《转让合同》。证明被告周伟灿与案外人李劭共同向被告余建佳、案外人冯志明购买被告哩渡咖啡店百分之百的经营权，上述24万元的顶手费是转在被告余建佳妻子黄秋雯的账户上。诉讼中，被告余建佳、江丽霞、哩渡咖啡店未提交证据。2018年12月27日，本院到涉案2P2号商铺进行现场勘验并制作勘验笔录一份，拍摄现场照片一组。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：被告余建佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1、4、5，被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2虽为复印件，但为有权行政机关所出具，故本院对真实性予以确认；证据3，原告能提供原件核对，被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店虽有异议，但未能举证予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据6为照片，与前案勘验时内部装修一致，被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据7为民事判决书，本院予以采纳；证据8中的中国农业银行业务凭证，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，《协议书》、收据、验收条，原告均能提供原件核对，且与中国农业银行业务凭证、以及证据7相印证两原告履行判决的事实，被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店虽有异议，但未能举证予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据9，原告能提供手机载体予以核对，被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店虽有异议，但未能举证予以反驳，故本院对真实性予以确认。被告周伟灿的证据1为被告周伟灿单方陈述，两原告有异议，故本院不予采纳；证据2，两原告有异议，照片、视频未能反映拍摄时间，故本院不予采纳；证据3中的4518号案民事判决书，与两原告的证据7一致，本院不再重复认证；证据3中的《房屋安全鉴定报告》，经4518号案民事判决书予以确认，故本院予以采纳；证据4，两原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，被告周伟灿能提供原件核对，且与证据4相印证，两原告虽有异议，但未能举证予以反驳，故本院对真实性予以确认。本院制作的勘验笔录以及拍摄的现场照片，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区湖景路8号1区三十八座2P1、2P2号为原告谭国超、温丰华于2007年7月购买，两人按份共有，各占1/2份额。2009年10月13日，原告谭国超、温丰华（甲方）与案外人邝建忠（乙方）签订《物业租赁合同》，原告温丰华没有在该合同上签名确认。合同主要约定：“1、甲方出租给乙方租赁使用的物业位于佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）的物业作合法商业用途。2、该物业租赁期限为8年。即自2009年10月15日起至2017年11月30日止……8、租赁期间，甲方负责出租房屋的结构性维修，以确保出租房屋可正常使用。若甲方拖延维修造成乙方不能正常经营，甲方需负责赔偿乙方的经济损失。乙方负责维护保养，如因使用、维护不当，造成物业破损或不安全，由乙方负责修复或赔偿。（正常折旧除外）如因经营需要，需对物业进行装修改造，须经甲方书面同意后方可进行，否则甲方有权解除合同，且所收保证金不予退还。乙方装修改造物业不得破坏物业结构，影响物业安全，不能采用易燃易爆等危险材料，否则由此引起的一切后果由乙方承担，甲方概不负责，造成甲方的损失由乙方赔偿……”2015年11月1日，原告谭国超、温丰华（甲方）与被告周伟灿（乙方）就上述案涉物业签订《物业租赁合同》及附件，合同约定：“……二、租赁期限：1、承接前乙方租赁期2015年11月1日起至2015年11月30日止。2、以下物业租赁期为8年，即2015年12月1日起至2023年11月30日止。三、租金支付：1、租金及管理费乙方每月以现金形式支付给甲方。2、以下每期租金明细：A、2015年12月1日起至2017年11月30日，月租金为22869元/月；B、2017年12月1日起至2019年11月30日，月租金为24000元/月……4、本合同签订时，乙方向甲方预付两个月租金作为保证金，即45718元；租赁期满，如乙方无违约行为，则保证金在乙方退出租赁物业并结清所有款项后退还。5、本合同签订时，乙方向甲方预付物业管理费、水、电保证金10000元；乙方应于每月按时自行缴纳上述费用……五、管理及税收：1、乙方承认清楚有关“物业管理”规定，乙方同意管理公司的各项收费标准……七、合同的变更与解除：1、如乙方单方解除合同，已付租金及保证金不予退还……6、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回物业、没收保证金，并要求乙方补足款项，赔偿损失等。因合同解除而造成乙方损失的，甲方概不负责，由乙方自行承担。（1）不支付或者不按照约定支付租金和有关费用超过30天的……八、租赁物业的维护、保养：1、租赁期间，甲方负责出租房屋的结构性维修，以确保出租房屋可正常使用。若甲方拖延维修造成乙方不能正常经营，甲方需负责赔偿乙方的经济损失。乙方负责维护保养，如因使用、维护不当，造成物业破损或不安全，由乙方负责修复或赔偿。2、如因经营需要，需对物业进行装修改造，须经甲方书面同意后方可进行，否则甲方有权解除合同，且所收保证金不予退还。乙方装修改造物业不得破坏物业结构、影响物业安全，不能采用易燃易爆等危险材料，否则由此引起的一切后果由乙方承担，甲方概不负责，造成甲方的损失由乙方赔偿。3、甲方按房产证图纸的原结构物业出租给乙方，如乙方的装修涉及违建，被相关部门处罚或拆除，乙方负责复原等全部责任，所产生的费用均由乙方负责，与甲方无关。九、租赁物业装修及处理：租赁期满或租赁合同解除或终止后，乙方必须保证所承租的物业完好无损，原属乙方对物业的所有固定装修归甲方所有，乙方一律不得拆除、拆走，（家具、日用品除外）甲方不作任何补偿……”同日，两原告（甲方）、被告余建佳（原乙方）、被告周伟灿（新乙方）以合同附的形式补充件约定：承租的定义：1、原乙方投资的设施、装修等由承租方（新乙方）承接；2、原乙方与甲方签定的合同期内的原本条款不变，依据合同条款由承租方（新乙方）承担……承租方（新乙方）声明：承诺承担原乙方与甲方本合同的一切条款履行本合同。2018年7月17日，原告谭国超、温丰华（甲方）与被告周伟灿（乙方）签订《确认书》，内容如下：一、2018年7月6日，乙方以短信通知，要求解除双方就佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）的物业的租赁。二、2018年7月17日，乙方依据双方《物业租赁合同》约定，已经清理、搬迁完毕所承租物业内的属乙方所有的全部家具、日用品、家电、厨房设备。三、2018年7月17日，乙方将承租物业交还给甲方，甲方已经收回出租物业。四、至2018年7月17日，乙方尚欠租金13161元、物业管理费500.40元、公用水电费96元、水电费7040.65元未付，合计20798元。五、其他争议的地方，另行解决。据两原告提供的照片反映，现场部分天花在中央空调出风机附近存在损坏，经办人员通知两原告保留现场以待勘查。2018年12月27日，本院到涉案2P（之一）号商铺进行现场勘验，勘验情况如下：商铺装修已全部拆除，且在进行重新装修，商铺一楼大门进入后二层是被告哩渡咖啡店的原实际经营地点，三层以上通往阁楼，仅能从商铺一楼大门进入阁楼，阁楼遗留的物品为餐具、桌布等物。两原告陈述，商铺已另行出租，目前新租户在装修中。另查明一，2017年3月27日，案外人关嘉霖以P4商铺自2016年4月开始出现漏水等多处问题向本院提起诉讼（4518号案），诉请谭国超、温丰华、江丽霞、哩渡咖啡店对涉案商铺的下水道管加装隔漏设施，修复商铺内洗手间的渗漏水管及将商铺的楼顶及墙面恢复原状；谭国超、温丰华、江丽霞、哩渡咖啡店赔偿关嘉霖期间的租金损失及相关的鉴定等费用。2018年4月27日，本院作出民事判决，其中查明，根据关嘉霖的申请，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（下称仲恒公司）对P4商铺损坏原因进行鉴定，仲恒公司鉴定结论如下：1、P4商铺顶楼开裂是由于混凝土材料受温度、湿度变化收缩变形所致；2、P4商铺顶楼漏水是由于2P1商铺西北侧厨房、卫生间及东侧露台防水层失效；3、P4商铺下水道污水倒灌是由于P4商铺把下水道由雨水管改为污水管使用，改变了下水道的使用用途，导致下水道堵塞所致。本院认为，根据关嘉霖诉请和结合本院现场勘查，可以确定P4号商铺存在两个问题，一个是商铺楼顶开裂和漏水，另一个是下水道污水倒灌，导致商铺地面被淹。P4商铺楼顶漏水与2P1商铺西北侧厨房、卫生间及东侧露台防水层失效存在因果关系，因此，对于P4商铺楼顶漏水，温丰华、谭国超有修复的义务。P4号商铺楼顶开裂，是混凝土材料本身的属性，温丰华、谭国超无修复P4商铺楼顶开裂的责任。P4商铺下水道污水倒灌是由于P4商铺及2P1商铺把下水道由雨水管改为污水管使用，改变了下水道的使用用途，导致下水道堵塞所致。因此，认定对于下水道的堵塞，双方均存在过错。据此，本院确认双方共同对下水道堵塞共同进行修复，若产生费用由双方共同负担。判决如下：一、温丰华、谭国超协助关嘉霖将P4号商铺楼顶渗漏按照涉案《房屋损害修复方案鉴定意见书》确定的修复方案予以修复，至楼顶不漏水止；二、温丰华、谭国超于与关嘉霖按照涉案《房屋损害修复方案鉴定意见书》确定的修复方案共同修复P4号商铺下水道污水倒灌问题；三、温丰华、谭国超向关嘉霖赔偿P4号商铺2017年3月至2018年4月期间的租金损失83300元，自2018年5月起至P4号商铺楼顶漏水及下水道污水倒灌修复完毕之日止的租金损失以每月5950元的标准计算；案件受理费1159元，鉴定费用22000元，合计23159元，由温丰华、谭国超负担16211.30元，由关嘉霖负担6947.70元。后谭国超、温丰华不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉（6340号案），2018年9月25日，佛山市中级人民法院作出二审判决，其中认为温丰华、谭国超在承担相邻权人的义务后可另行向实际使用人主张……判决驳回上诉，维持原判。另查明二，案外人关嘉霖（乙方）与谭国超、温丰华（甲方）于2018年10月18日签订的《协议书》约定：“佛山中院已作出（2018）粤06民终6340号维持原判的民事判决，现经双方友好协商，就（2017）粤0604民初4518号判决的履行事宜达成如下协议，一、甲方应聘请施工队伍修复P4商铺的楼顶渗漏。二、关于判决第二项：1、甲乙双方同意，甲方自行将2P1商铺内的污水管单独接驳到商铺外的下水道，不与P4商铺使用同一污水管；本条在双方签订协议时确定上述条款已经履行完毕。三、1、甲方于本协议签订之日起三日内，按判决第三项的计算方法向乙方一次性支付租金损失119000元（暂计至2018年10月30日，应计算至本协议约定的修复工程验收之日止）及案件受理费、鉴定费16211.30元，合计135211.30元。乙方收到全部款项后，即视为判决第三项及其他内容已履行完毕。”2018年10月19日，原告谭国超、温丰华向关嘉霖转账支付135211.30元。2018年10月22日，关嘉霖出具《收据》，上载：“今收到谭国超、温丰华按照2018年10月18日的《协议书》支付的租金损失119000元及案件受理费、鉴定费16211.30元，合计135211.30元。”2018年11月24日，关嘉霖向原告谭国超、温丰华出具《验收条》，确认两原告就（2017）粤0604民初4518号《民事判决书》的第一项履行完毕，对修复工程予以验收。被告周伟灿出具《转让合同》，上载：“李劭、周伟灿，两人每人出资12万元，共计24万元，购买佛山市禅城区哩渡咖啡店的100%经营权以及店铺装修、装潢，经营地址：佛山市禅城区湖景路8号1区三十八座2P2号……法定代表人冯志明，实际投资拥有人余建佳。该企业转让后，由李劭、周伟灿两人共同拥有，每人各占50%。”根据被告哩渡咖啡店的营业执照及企业信用信息公示报告显示，被告哩渡咖啡店为个人独资企业，被告江丽霞为被告哩渡咖啡店的投资人。两原告陈述：确认涉案《物业租赁合同》于2018年7月17日解除。被告周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店陈述：认为实际承租人是被告哩渡咖啡店。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《物业租赁合同》上载明承租人为被告周伟灿，而两原告、被告哩渡咖啡店均确认承租涉案物业作为被告哩渡咖啡店的经营场所、被告哩渡咖啡店为实际承租人，故本院确认涉案《物业租赁合同》的承租人为被告周伟灿、哩渡咖啡店。两原告及被告周伟灿签订的《物业租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于两原告诉请的租金、物业管理费、水电费。原、被告已通过签订《确认书》确认被告周伟灿欠交的费用，被告周伟灿对数额无异议，被告哩渡咖啡店对欠费数额不持异议，故两原告该项诉请有合同依据，本院予以支持。关于两原告诉请的被告拆除家电、厨房设备造成原告的家电、厨房设备及装修的损失。关于家电、厨房设备的损失。第一，两原告并无证据证明被告拆除的家电、厨房设备属于原告所有；第二，根据采信的《确认书》第二条约定，双方确认被告已搬迁完毕属于被告所有的家电、厨房设备，即原、被告就铺位内的动产物品的归属已处理完毕，故两原告现再主张家电、厨房设备的损失没有事实依据，本院不予支持。关于装修损失。根据《物业租赁合同》第九条的约定，在租赁合同解除后，乙方必须保证所承租的物业完好无损，原属于乙方对物业的所有固定装修给甲方所有。本案中，从两原告提供的照片显示，被告在拆除空调时确实对天花板造成了部分损坏，但在本院查勘现场时，现场原有的装修物已全部拆除，商铺在进行重新装修的阶段，两原告确认商铺已另行出租，由新承租人重新装修，因此，装修物的损失情况已无法核定，且两原告并未对原装修物进行修补、重复利用，即原告实际无损失产生，故对两原告诉请装修损失，本院不予支持。关于两原告诉请被告擅自装修、改造、加建洗手间造成的损失。第一，两原告无证据证明洗手间是由被告进行装修、改造、加建的；第二，如前所述，两原告确认已另行出租商铺，由新承租人重新装修，即两原告并未对原装修物进行修补或改建，原告无损失产生。故该项诉请无事实依据，本院不予支持。关于恢复物业原状而产生拆除、清理、垃圾运输费。第一，如前所述，两原告实际上并无对物业进行恢复，相应的拆除、清理是因下一手承租人重新装修而产生，故两原告以此主张相应的拆除、清理费无事实依据；第二，关于两原告主张的阁楼垃圾清运费，虽涉案《物业租赁合同》并未明确约定阁楼是否属于被告承租的部分，但从现场勘验情况反映，仅能在商铺一楼大门进入后通往阁楼，阁楼遗留的物品为餐具、桌布等物，故该部分物品属于被告遗留的盖然性更高，根据物品的数量，参考市场价值与物品的可重复利用情况，本院酌定阁楼物品的清运费为300元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于两原告诉请被告赔偿原告在履行前案造成的损失。根据6340号案认定，两原告作为涉案商铺的所有权人，对相邻铺位的损失负有赔偿的义务。现两原告以其已向相邻铺位所有权人履行赔偿义务为由，向被告主张追偿。本院评析如下：第一，根据两原告与被告周伟灿签订的《物业租赁合同》，被告周伟灿是从2015年11月开始承租涉案铺位，根据4518号案原告关嘉霖的陈述，其铺位从2016年4月开始出现漏水的问题，即铺位渗漏发生在被告周伟灿承租使用涉案铺位期间，未有证据证明渗漏是发生在上一手承租人承租期间；第二，《物业租赁合同》第八条约定，“租赁期间，出租人负责出租房屋的结构性维修，以确保出租房屋可正常使用。若出租人拖延维修造成承租人不能正常经营，出租人需负责赔偿承租人的经济损失。承租人负责维修保养，如因使用、维护不当，造成物业破损或不安全，由承租人负责修复或赔偿”，根据前案的鉴定结论可知，涉案房屋发生漏水以及污水倒灌的情形，漏水的原因是防水层失效，污水倒灌的原因是人为的使用不当，防水层失效并不属于房屋的结构性损坏，应属于日常维修保养的范围，导致污水倒灌同样属于使用人使用不善所致，故上述两种原因均属于承租人的维护保养范围；第三，从采信的《转让合同》可以看出，被告周伟灿、案外人李劭共同出资24万元，向被告余建佳、案外人冯志明购买被告哩度咖啡店的经营权以及装修，《物业租赁合同》的合同附件亦明确载明原由被告余建佳投资的设施、装修由被告周伟灿承接，即无证据证明防水层的失效是两原告造成的或两原告对防水层的失效存在过错；第四，被告周伟灿未有证据证明曾向两原告要求配合修复房屋义务而两原告存在怠于履行的情形。综上，被告周伟灿、哩渡咖啡店作为实际承租人因未尽到使用人的维修保养义务导致他人损失，应承担修复赔偿的责任，两原告根据前案的判定已对相邻房屋所有权人承担赔偿责任，现再向被告周伟灿、哩渡咖啡店主张赔偿于法有据，本院予以支持，根据前案判决以及两原告的履行情况，被告周伟灿、哩渡咖啡店应合计支付135211.30元（119000元+16211.30元）。关于两原告诉请没收合同保证金以及物业管理费、水、电保证金，被告周伟灿反诉诉请两原告退还合同保证金以及物业管理费、水、电保证金。因漏水和雨水倒灌的成因不明，直至前案审结才认定漏水和雨水倒灌的成因，两原告及被告周伟灿对应由谁承担修复责任持不同意见，被告周伟灿未有拒绝修缮的故意，结合租赁期限的剩余租期以及两原告另行出租物业的时间，本院酌定由两原告没收合同保证金其中的28345元，余款17373元为免讼累，用于折抵被告周伟灿、哩渡咖啡店拖欠的租金13161元，剩余的4212元折抵因前案造成的损失。至于物业管理费、水、电保证金。根据合同约定，10000元独立作为被告周伟灿、哩渡咖啡店按期交纳物业管理费、水电费的保证，属押金性质，非租赁合同履约保证金，该费用用于折抵被告周伟灿、哩渡咖啡店应付的物业管理费、水电费后应予以退还，经计算，退还金额为2362.95元（10000元-500.4元-96元-7040.65元）。两原告及被告周伟灿诉请超出部分，本院不予支持。关于租金、物业管理费、水电费的利息。被告周伟灿、哩渡咖啡店迟延支付相应费用，给两原告造成利息的损失，利息与没收保证金同属于承担违约责任的方式，因本院已确认对被告周伟灿、哩渡咖啡店的违约责任承担进行处理，包括没收履约保证金、赔偿实际损失，两原告未有证据证明其没收的部分保证金不足以抵偿其利息的损失，故对两原告该部分诉请不予支持。关于原告诉请被告赔偿原告在履行前案造成的损失的利息。因是否应由被告承担相应的损失原、被告持不同意见，需待本案查明后才予以明确，被告周伟灿、哩渡咖啡店没有拖欠费用的故意，故对两原告诉请损失的利息不予支持。关于被告余建佳、江丽霞是否应承担责任。关于被告余建佳。第一，根据采信的《转让合同》，被告周伟灿、案外人李劭是向被告余建佳、案外人冯志明支付顶手费承接被告哩渡咖啡店，两原告主张被告余建佳是承租人，但未举证证明，故对两原告以被告余建佳为承租人向被告余建佳主张各项费用不予支持；第二，如前所述，未有证据证明房屋渗漏发生在被告余建佳承租期间，故两原告向被告余建佳主张赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告江丽霞。因被告哩渡咖啡店是个人独资企业，被告江丽霞是被告哩渡咖啡店的投资人，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，被告江丽霞作为投资人应当对被告哩渡咖啡店在本案中所负的债务承担补充清偿责任。关于被告周伟灿诉请赔偿顶手费损失。如前所述，因被告周伟灿未能举证证明两原告有违约行为，故被告周伟灿以两原告违约为由诉请赔偿损失于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，缺席判决如下：一、被告周伟灿、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭国超、温丰华支付清运费300元；二、被告周伟灿、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭国超、温丰华支付房屋损坏赔偿费用130999.30元；三、原告谭国超、温丰华没收被告周伟灿支付的合同保证金28345元；四、原告谭国超、温丰华于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告周伟灿、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店退还物业管理费、水、电保证金2362.95元；五、被告江丽霞对被告佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店在上述第一、二项所负的债务承担补充清偿责任；六、驳回原告谭国超、温丰华的其他本诉请求；七、驳回被告周伟灿的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件本诉受理费收取8229元，保全费收取2150元，合计10379元，由原告谭国超、温丰华负担6230元，被告周伟灿、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店、江丽霞负担4149元；反诉受理费收取2868元，由原告谭国超、温丰华负担265元，被告周伟灿负担2603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  叶东梅人民陪审员  刘敏华二〇一九年一月三十日书 记 员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。