广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初1594号原告：徐笑芳，女，1979年6月16日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：罗海梅，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄会英，广东保信律师事务所实习律师。被告：麦锐光，男，1985年2月6日出生，汉族，住广东省东莞市。第三人：中国建设银行股份有限公司佛冈支行，住所地：广东省佛冈县石角镇振兴中路363号首层、二层，统一社会信用代码：9144182119772081X5。负责人：罗伟锋。委托诉讼代理人：郑东生、该行职员。委托诉讼代理人：杨振斐、该行职员。第三人：佛冈县石角镇一帆中介服务部，住所地：广东省佛冈县石角镇青云东路160号，统一社会信用代码：92441821MA4WGWQ97G。经营者：叶强。原告徐笑芳与被告麦锐光、第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行、第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月27日、2019年1月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告徐笑芳及其委托诉讼代理人罗海梅、黄会英，第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行的委托诉讼代理人郑东生、杨振斐、第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部的经营者叶强；第二次庭审时原告徐笑芳及其委托诉讼代理人罗海梅，第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行的委托诉讼代理人杨振斐、第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部的经营者叶强到庭参加诉讼，被告麦锐光经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐笑芳向本院提出诉讼请求：1、判决在原告代被告清偿债务后，被告配合办理抵押注销和办理房屋所有权转移登记手续；2、第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行协助原告办理注销抵押手续；3、被告向原告支付违约金（违约金的计算方法为：自2018年8月28日起，以230000元为本金，按照月息2%计算违约金至被告配合办理过户之日止）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月24日，原、被告在第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部的居间下，签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）一份，约定原告购买被告所有的，位于广东省清远市佛冈县××镇××路××公寓××栋××房之物业，合同成交价为人民币23万元，原告已于合同签订时支付定金10万元。合同同时约定，上述房产处于抵押状态，被告应于合同签订后办理解除抵押登记手续。合同签订后，原告严格按照合同约定履约，并多次催促被告尽快办理上述房屋注销抵押登记手续，期间居间方也多次催促被告尽快办理手续。但被告均以各种理由搪塞，拒不履行合同义务。时至今日，被告仍未注销上述房屋的抵押登记。原告认为：被告拒不办理注销上述房屋抵押登记的行为已违反合同约定，导致原告至今无法取得上述房屋抵押登记的行为已违反合同约定，导致原告至今无法取得上述房屋所有权，给原告造成了巨大损失。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行述称，被告在2018年7月向我行申请提前还贷结清手续，根据我行的手续，首先要有申请人的申请及需要还贷款的资金存入其购房的账户中，再进行刷卡还款。被告虽然已经过来申请，但后来一直没有来办理手续。因被告除了××房的抵押按揭贷款外，被告还欠我行快e贷的款项，快e贷截止至2019年1月2日，尚欠我行本金122600元，利息2936.95元，合计125536.95元，快e贷是线上的，根据客户在我行的资产总值、信用度等综合考虑，我行给予客户的一定信用额度，客户在网上就可以申请贷款。被告关键是有两套房子抵押在我行，才能使用我行的快e贷进行贷款。假如被告没有这两套房子抵押在我行，他是无法用快e贷贷款的，因此，在被告未还清我行贷款前，我行是不可能协助其办理注销抵押手续的。如原告可以替被告结清××房的贷款及归还快e贷一半的款项，并由法院出具裁判文书支持原告的诉讼请求的话，我行同意协助原告办理注销抵押手续。第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部述称，如原告有需要我们协助的，我方愿意全力配合。被告的212房也是与本案情况一样，212房也是抵押给中国建设银行股份有限公司佛冈支行的，是否可以将212房拍卖后再归还被告所欠中国建设银行股份有限公司佛冈支行的所有贷款。212房的案件法院已经作出判决，判决结果是解除合同，被告赔偿首期款及违约金给购房者，如该房进入拍卖阶段，拍卖所得款项，除了用于支付给212房的购房者及我司的中介费后，剩余的费用可全部用于归还给银行，所以，××房是不是可以继续履行合同，由原告代被告还清××房的银行贷款后，由中国建设银行股份有限公司佛冈支行协助其办理抵押涂销登记手续。被告麦锐光未向本院提交书面答辩意见，在举证期限内也未向本院提交证据。原告徐笑芳为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同；2、收据；3、律师函、EMS快递单；4、不动产登记资料查询结果证明。第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同；2、完税证明；3、收款收据；4、原、被告身份证复印件，5、商品房预售合同（预售）。第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行向本院提交了：麦锐光贷款明细。被告麦锐光经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。原告徐笑芳、第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行、第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2018年7月24日，原告徐笑芳（买方）与被告麦锐光（卖方）在第三人佛冈县石角镇一帆中介服务部（中介方）见证下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“被告将其所有的位于佛冈县××镇××寓××房（该房屋于2018年3月7日抵押登记，抵押权人：中国建设银行股份有限公司佛冈支行，抵押人：麦锐光，该房屋现仍处于抵押状态，抵押人于2018年9月开始无归还按揭贷款。）以总楼价230000元出卖给原告；付款方式为现金支付；定金100000元于2018年7月24日支付；第一期房款100000元于还清银行贷款当天支付；第二期房款30000元于佛冈县不动产登记中心签合同时付清；违约责任约定为如果拒不配合或逾期办理房屋买卖交易手续、逾期支付房款、逾期交付房产的情形之一的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知书之日起五天为履行期限。”合同签订后，原告于2018年7月24日支付了定金100000元给被告，尚欠购房款130000元未支付。原告多次要求被告办理偿还银行抵押贷款以注销抵押办理房屋过户手续未果后，便委托广东保信律师事务所于2018年8月21日向被告发出律师函要求被告办理注销涉案房屋抵押登记手续并办理房屋权属过户手续。另查明：位于佛冈县××镇××公寓××房、××房均是被告麦锐光按揭抵押的房产，至2019年1月2日止，涉案的××房屋尚欠抵押贷款本金86833.94元、利息2007.43元，本息共88841.37元。本院认为：原告徐笑芳与被告麦锐光签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应全面履行各自的义务。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失”和第二十六条“房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的，驳回其诉讼请求”的规定，原告要求被告在原告代被告清偿债务后配合原告办理涉案房屋抵押注销手续，办理房屋所有权转移登记手续，要求第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行协助原告办理注销抵押登记手续的请求，理由依据充分，本院依法予以支持。被告在原告于2018年8月21日发出敦促履行通知书后，仍未依合同规定履行合同义务，构成违约，依法应当承担违约责任，原告要求被告自2018年8月28日起以房屋总价按月利率2%支付违约金的请求，理由依据充分，本院依法予以支持。第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行所称的被告麦锐光因××房屋尚欠计至2019年1月2日的抵押贷款本息共88841.37元债务外，还另外欠快e贷款本息共125536.95元，要求原告除代被告偿还了××房的抵押贷款债务后，还要代被告偿还快e贷款50%的债务后，才同意协助原告办理××房屋的注销抵押手续的意见，因与涉案××房屋具有直接法律关系的是抵押贷款债务，快e贷款是被告个人的财产、信用而与第三人之间发生的个人财产信用消费贷款，依法应由被告独立承担，与××房的抵押事项无法律上的直接关系，要求原告再代为清偿缺乏法律依据，原告代被告清偿了涉案房屋的抵押贷款债务后，抵押权已消灭，第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行应当协助原告办理注销涉案房屋的抵押登记手续，因此，第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行的上述意见缺乏法律依据的支撑，本院不予采纳。被告麦锐光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告徐笑芳代被告麦锐光还清佛冈县××镇××路××公寓×栋××号房屋抵押给第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行的抵押贷款本息合共88841.37元（利息暂计至2019年1月2日止，2019年1月3日后的利息按被告麦锐光与第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行订立的抵押贷款合同的约定计算至代清偿完毕之日止）并支付剩余购房款41158.63元（130000元-88841.37元=41158.63元）给被告麦锐光后30日内，被告麦锐光配合原告徐笑芳办理该房屋的抵押注销手续，房屋所有权转移过户登记至原告徐笑芳名下的手续；二、在原告徐笑芳代被告麦锐光还清佛冈县××镇××路××公寓×栋××号房屋抵押所欠第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行的借款后30日内，由第三人中国建设银行股份有限公司佛冈支行协助原告徐笑芳办理该房屋的注销抵押手续；三、被告麦锐光支付从2018年8月28日起以总房价230000元为本金按每月2%计算的利息（利息计至被告配合原告徐笑芳办理佛冈县××镇××路××公寓×栋××号房屋抵押注销手续、房屋所有权转移过户登记在原告徐笑芳名下之日止）给原告徐笑芳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，保全费1670元，合共6420元，由被告麦锐光负担。原告徐笑芳可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费4750元、保全费1670元，合共6420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审 判 长  蓝茂荣人民陪审员  刘小明人民陪审员  林筱凌二〇一九年一月二十八日书 记 员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。