上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初19421号原告(反诉被告)：上海说侠供应链管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宛爱萍，总经理。委托诉讼代理人：方亮，上海紫本律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海溶海科技应用有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张金明，总经理。委托诉讼代理人：龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国强，上海豪派律师事务所律师。第三人：姚斌，男，1982年11月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区练塘镇蒸浦村浦江17号。原告上海说侠供应链管理有限公司(以下简称说侠公司)与被告上海溶海科技应用有限公司(以下简称溶海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经被告溶海公司申请，本院依法追加姚斌作为第三人参加诉讼。诉讼过程中，被告溶海公司提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2018年12月17日公开开庭进行审理，原告说侠公司委托诉讼代理人方亮、被告溶海公司委托诉讼代理人龚磊磊到庭参加诉讼，第三人姚斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告说侠公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《厂房租赁合同》；2、判令溶海公司返还已付厂房押金人民币(以下币种均为人民币)20万元及2018年8月1日至8月31日的厂房租金145,800元；3、判令溶海公司支付违约金291,600元；4、本案诉讼费用由溶海公司承担。事实与理由：2018年5月5日，说侠公司与溶海公司签订《厂房租赁合同》，约定溶海公司将位于青浦区白鹤镇鹤祥路XXX号，面积为5,250平方米厂房租赁给说侠公司，租期6年，自2018年8月1日至2024年7月31日，2018年5月至7月为免租期。合同签订后，说侠公司按约支付押金20万元及一个月租金145,800元，但溶海公司未按合同约定将厂房交付使用，虽经多次催告，溶海公司仍未按照合同约定履行，故为维护合法权益，说侠公司诉至法院作如上诉请。被告溶海公司辩称：1、同意解除合同。2、同意返还厂房押金20万元。3、不同意退还2018年8月的租金145,800元。3、不同意支付违约金。同时，溶海公司向本院提出反诉要求：1、判令说侠公司支付2018年5月1日至7月31日的租金437,400元；2、判令说侠公司偿付违约金291,600元。事实与理由：2018年5月5日，溶海公司与说侠公司签订《厂房租赁合同》后，溶海公司按约交付了厂房，并在厂房内安装电梯及将一间办公室无偿提供给说侠公司的签约授权代表姚斌使用。溶海公司收取说侠公司支付的押金20万元及租金145,800元，但姚斌以公司资金周转紧张为由向溶海公司借钱，溶海公司基于姚斌系说侠公司合伙人身份多次以暂支方式借给姚斌共计145,800元，至租期开始仍未归还。溶海公司为维护自身合法权益，故提出反诉。针对反诉，说侠公司辩称：1、同意解除租赁合同，但解除的原因是说侠公司无法按照合同约定使用本案系争的租赁房屋，是因溶海公司的违约行为造成的。溶海公司在2018年7月底时阻止说侠公司货物入库，称因姚斌向溶海公司支取了相关费用，支取行为属于说侠公司行为，但说侠公司认为费用支取的行为属于姚斌个人的行为，此后溶海公司不将仓库供应给说侠公司使用。2、溶海公司的两项诉请相互矛盾，合同中明确约定甲方或乙方对于违约后如何承担违约责任，违约责任应当能涵盖掉第1项诉请，故不同意违约金之诉请。第三人姚斌未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：上海市青浦区白鹤镇鹤祥路XXX号房地产(建筑面积7,758.62平方米)登记权利人系溶海公司。2018年5月5日，溶海公司(出租方、甲方)与说侠公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将位于上海市青浦区白鹤镇鹤祥路XXX号面积为5,250平方米厂房租赁给乙方使用，用途为仓库。租期6年，自2018年8月1日起至2024年7月31日止，2018年5月至7月共3个月为免租期。2018年5月1日，甲方将租赁厂房交付乙方使用，且乙方同意按租赁厂房及设施要求承租，甲方需将厂区内的路面进行休整，路面及厂区窨井盖齐平，同时甲方提供食堂、临时会客室(初步定为10月底)、配电房给予乙方使用。年租金1,749,600元，甲乙双方约定厂房押金20万元，押金由甲方保管，合同到期无息返还，合同签署后次日支付押金及第一个月租金，租金先付后用，乙方按月向甲方支付租赁费用，每月25日支付145,800元，每月提前一个月支付清房租。甲乙双方商定违约金为厂房租赁的2个月租金，具体金额参考租赁当年年租金。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金等费用超过一个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。合同另对其他事项进行了约定。合同落款处除有双方公司公章予以确认，还有溶海公司授权代表张金明、说侠公司授权代表姚斌签字确认。2018年5月1日溶海公司将系争厂房交付给说侠公司使用。2018年5月4日，刘婷婷代表说侠公司向溶海公司支付20万元押金；2018年5月14日，宛爱萍代表说侠公司向溶海公司支付了2018年8月租金145,800元。溶海公司持有宛爱萍(甲方一)、刘婷婷(甲方二)、姚斌(乙方)、贾正兴(丙方)于2018年4月25日签订的《合伙公司合作协议书》原件，该份《合伙公司合作协议书》载明：现有甲乙丙三方开办一家上海说侠供应链管理有限公司(合伙)，由甲方投资、乙方丙方负责业务开发与业务管理，三方共同合作经营的决策，成立合伙公司；合伙期限自2018年5月1日至2023年4月30日，同时对三方的出资数额、管理、合伙公司利润分配及股权分配等进行了约定。另查明，2018年5月4日至6月15日期间姚斌五次向溶海公司暂支款项，共计145,800元，为此姚斌分别于2018年5月4日出具《押金暂支说明》：2018年5月4日暂支押金款10,000元整；2018年5月15日写明暂支押金款40,000元整；2018年5月21日出具《费用暂支》：2018年5月21日暂支费用40,000元整；2018年5月30日出具《凭据》：5月30日暂支房租费40,000元整；2018年6月15日写明2018年6月15日暂支租金15,800元。2018年7月中旬时，说侠公司进出租赁房屋受阻；对此，溶海公司解释为给宛爱萍看了姚斌的借支条，明确了如7月25日前不能归还借支款项的就不让使用租赁房屋了；说侠公司则解释为溶海公司说说侠公司没有支付租金，但说侠公司认为已经支付过租金，直到8月1日才看到借支条，认为姚斌借支款项属于其个人行为，故未向姚斌进一步核实。2018年7月31日，溶海公司因上述租金问题未决阻止说侠公司进入租赁房屋，说侠公司自此再不能进入系争厂房内。还查明，2018年8月5日起，说侠公司宛爱萍通过短信方式约见溶海公司法定代表人要求沟通回复、碰面协商解决，但因溶海公司法定代表人身体原因未能见面处置。2018年8月16日，说侠公司委托方亮律师向溶海公司发送律师函，对租赁合同于2018年7月31日解除、要求溶海公司返还20万元保证金及租金145,800元、支付违约金291,600元事项进行声明。此后，说侠公司起诉法院作如上诉请。审理中，说侠公司表示：说侠公司仅授权姚斌签订房屋租赁合同，不包括其他事宜。姚斌向溶海公司借钱的行为是其个人行为，与说侠公司无关。说侠公司已按约支付押金及一个月租金，不存在违约行为。溶海公司则表示：溶海公司基于姚斌是说侠公司合伙人身份及其负责对外业务开发和业务管理，且姚斌以说侠公司资金紧缺并用于仓库装修为由向溶海公司暂支，溶海公司才同意将租金暂支给姚斌，并口头约定须于7月25日前归还款项；由于姚斌未按约归还款项、说侠公司又不支付租金，故7月31日就不让说侠公司进入租赁厂房。姚斌庭后来院表示：1、暂支条均由其出具，上面的字也是其本人所写，借款行为是其个人行为，与说侠公司无关。因其与他人在常州租赁厂房需要钱，又认为5、6、7月是免租期，已交纳的租金是8月份，而8月还未到，所以其就向溶海公司提出能否先挪用一下。当时溶海公司张总说押金20万元和租金145,800元是说侠公司交的钱，押金是不能动的，只能在145,800元租金中暂支，于是其书写暂支条向溶海公司暂支钱款，当时口头说好8月1日前将暂支的145,800元还给溶海公司；但因其在常州业务资金未回笼，未能按时还上；暂支当时溶海公司并没有说过如8月1日前暂支款项未还将不让说侠公司进入厂房。当时书写暂支说明时未区分押金或租金，事实上暂支的是租金，本想多暂支一些，但溶海公司张总说押金不能动，最多只能暂支一个月租金。其在2018年7月20日左右在未告知溶海公司和说侠公司的情况下离开租赁房屋，其离开后说侠公司没有人员来接班。2、对内说侠公司是由宛爱萍、刘婷婷、姚斌、贾正兴四个人成立的合伙，对外是说侠公司，姚斌负责公司对外业务的开展、管理。现在姚斌与其他合伙人间没有纠纷，姚斌从未告知其他合伙人关于暂支款项的事情，但说侠公司法定代表人宛爱萍去系争厂房时，溶海公司告知过她关于姚斌暂支款项的事情，但说侠公司及姚斌个人均认为暂支款项是姚斌个人行为，故都未去处理这个借款事宜。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。说侠公司与溶海公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本院针对双方争议焦点分析认定如下：第一，关于合同解除问题。说侠公司及姚斌均表示暂支款项是姚斌个人行为，与说侠公司无关。但，一方面从暂支款项过程、暂支金额来看，姚斌向溶海公司暂支的金额恰为一个月租金，且溶海公司已告知姚斌押金不可暂支、只能暂支租金。另一方面从姚斌提供给溶海公司的合作协议书可见，姚斌负责说侠公司业务开发与业务管理，结合姚斌在本案租赁合同的签订、履行过程中的表现，溶海公司有理由相信姚斌的借支行为并非普通个人借款，而是代表说侠公司向其暂支已支付但尚未到租赁期的一个月租金。再者，说侠公司确认溶海公司于2018年7月中旬已告知其法定代表人租金未付事宜且进出房屋受阻，即使如说侠公司所述姚斌暂支款项是其个人行为，但在说侠公司租金已付情况下，对于溶海公司告知未付租金事宜不予查问核实，亦不予采取积极措施予以应对或补救，放任2018年7月底出现更为严重的结果产生。由此，姚斌向溶海公司暂支一个月租金145,800元后未按期还款，可以认定为系说侠公司未按约向溶海公司支付租金，显属违约。根据涉讼《厂房租赁合同》之约定，说侠公司欠交租金等费用超过一个月，溶海公司有权提前解除合同，且在溶海公司以书面方式通知说侠公司之日起合同终止。但事实上溶海公司在说侠公司未按期补足租金不久便采取封锁厂门措施阻止说侠公司进入，且在纠纷发生后因法定代表人身体原因未及时回应说侠公司要求沟通协商解决的请求，欠缺合理性。考虑到目前双方均同意和要求解除涉讼《厂房租赁合同》，且均认可解除合同时间为2018年7月31日，故本院确认双方合同于2018年7月31日解除。第二，关于违约金问题。因说侠公司违约，理应承担相应的违约责任，综合租赁合同约定、合同履行情况、违约给守约方造成的实际损失及双方过错程度，本院酌情确定说侠公司偿付溶海公司违约金145,800元。关于说侠公司要求溶海公司支付违约金的诉请，本院不予支持。第三，关于押金和租金问题。说侠公司要求溶海公司返还押金，合法有据，且溶海公司亦同意返还，本院予以支持。说侠公司要求返还2018年8月1日至2018年8月31日租金的诉讼请求，因该款项已由姚斌向溶海公司暂支，视为说侠公司已收回该些租金，故说侠公司要求再行返还本院不予支持。溶海公司要求说侠公司支付免租期内三个月的租金，虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，免租期租金如何承担，但溶海公司给予说侠公司免租期的前提一方面是基于说侠公司全面履行6年租期的合同及其可收取长期租金的可期待利益，系附条件的让利，现因说侠公司的违约致使合同被解除，让利条件已不存在，故综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间以及对出租人租金收入损失的影响程度，本院酌情确定说侠公司应承担溶海公司的该部分损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告上海说侠供应链管理有限公司与被告上海溶海科技应用有限公司于2018年5月5日签订的《厂房租赁合同》于2018年7月31日解除；二、被告上海溶海科技应用有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海说侠供应链管理有限公司押金人民币20万元；三、原告上海说侠供应链管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海说侠供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海溶海科技应用有限公司自2018年5月1日起至2018年7月31日止的使用费人民币400,000元；五、反诉被告上海说侠供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海溶海科技应用有限公司违约金人民币145,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10,174元，减半收取计人民币5,087元，由原告说侠公司负担2,937元，由被告溶海公司负担人民币2,150元。本案反诉受理费人民币5,545元，由反诉原告溶海公司负担人民币729元，由反诉被告说侠公司负担人民币4,816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一九年一月三十日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。