江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初2188号原告：陆建纲，女，1958年7月12日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：邱捷，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：李锟，男，1974年7月30日出生，汉族，住如东县。被告：郑桥兰，女，1976年11月28日出生，汉族，住如东县。原告陆建纲与被告李锟、郑桥兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告陆建纲的委托诉讼代理人邱捷，被告李锟到庭参加了诉讼。被告郑桥兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陆建纲向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同，将南通市经济技术开发区碧桂园新村78幢2301室房屋及附带B-D055号车库一并过户给原告；2、判令两被告支付违约金20万元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月23日，原、被告在第三人南通红峰房地产代理有限公司的磋商下，签订房屋买卖协议，约定两被告将坐落于南通市碧桂园新村78幢2301室房屋一套（建筑面积123.32平方米）、B-D055号车库（面积28.91平方米）以人民币81万元的价格出售给原告。双方约定原告应于2016年6月23日支付购房定金20000元（后可抵作第一次交付的房款），2016年8月30日前第二次支付房款790000元，则被告于2016年8月30日交房并在2018年5月30日前办理过户手续。同时，协议第3条第（9）款约定“……甲方如延期办理产权过户或交房，则支付乙方30元/天的补偿金……如延期超过30日则另作违约处理……”；第14条第（3）款“甲乙双方不能因为行情的变化而违约，如有违约则由违约方支付给对方违约金贰拾万元整（￥200000）”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，然而协议约定的房屋过户期限届满，原告要求过户，被告却拒绝将房屋过户。被告的行为已然构成违约。为此，原告诉至法院。被告李锟辩称，同意过户。我没有违约，不同意支付违约金。我没有违反合同约定时间办理过户，原告催促情况下我也在积极办理车位产权且在2018年9月已经办好。合同约定的是开始办证时间，并未约定完成办证时间，我不是借此拖延，本来想一次性办理房屋和车位产权过户，我在外地工作。被告郑桥兰未作答辩。原告陆建纲围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖协议、收条、汇款收据、短信截图；被告李锟提交了车位产权证、不动产登记费收据（车位）、房屋专项维修资金专用收据、收楼通知书、收楼费用确认表。本院组织当事人对上述证据进行了质证，本院对所有证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年6月23日，原告（乙方、买方）陆建纲与被告（甲方、卖方）李锟、郑桥兰通过案外人（丙方、居间方）南通市红峰房地产代理有限公司（以下简称红峰公司）签订《房屋买卖协议》，约定：1、甲方自愿将坐落于南通市碧桂园新村78幢2301室壹套，建筑面积123.32㎡的房屋、B-D055号车库28.91㎡出售给乙方，成交价为810000元。此价包括上述房屋所有权和土地使用权外，还包括水、电、煤气管道、数字电视、附属设施。2、甲方出具的产权证明材料有身份证、产权证。甲方保证上述房地产产权明晰，无法律、法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任。如因此给乙方造成经济损失，甲方承担赔偿和违约责任。3、甲乙双方商定的房款交接方式如下：（1）乙方于2016年6月23日支付购房定金20000元，由丙方转交于甲方，或由甲方直接收取。如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。（2）乙方于2016年8月30日前第二次支付房款790000元，交于甲方。……（6）双方约定的交房时间:2016年8月30日（可以提前）交房时甲方应结清原有水、电、煤、数字电视、物管等费用；（7）双方约定的上述房产办理过户手续的开始时间为：2018年5月30日，（可以提前）办理，由此买卖行为产生的税和费等国家规定的相关费用由乙方负担，双方如委托丙方办理上述手续，则于此前将所需过户材料和费用交于丙方；丙方可以从房款中直接扣除上述费用。……（9）甲乙双方商定，甲方如延期办理产权过户或交房，则支付乙方30元/天的补偿金；乙方如延期支付相应房款，则支付甲方30元/天的补偿金；如延期超过30日则另作违约处理（双方另有约定的除外）。……9、违约责任：（1）如果甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金肆万元。（违约金最高不超过该出售房款总价的20%）……14、甲乙丙三方另行协商的其它事项：①甲方提供真实有效的材料保证产权顺利过户，产权满两年再过户；②乙方提供足额房款；③甲乙双方不能因为行情的变化而违约，如有违约则由违约方支付给对方违约金贰拾万元整（￥200000）。被告李锟在甲方处签名，被告郑桥兰在甲方共有权人处签名捺印，原告陆建纲在乙方处签名捺印，案外人红峰公司在丙方处加盖合同专用章。合同签订后，原告按约支付了购房定金20000元及第二笔房款790000元。原告陆建纲与被告李锟均当庭认可两被告按约于2016年8月向原告交付了案涉房屋和车位。2018年7月6日，南通市碧桂园房地产开发区有限公司出具《期楼收楼通知书》给被告李锟，载明：阁下于2015年5月4日向我司购买南通市开发区城兴东路8号南通碧桂园一号地库D区B-D055商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2016年6月30日交付给阁下。请阁下与客户关系部预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来南通碧桂园销售中心办理相关手续。被告李锟于当日缴纳了案涉车位的专项维修资金，此后办理并领取了车位的不动产权证。2018年4月14日、5月30日、8月8日，原告陆建纲共计3次发送短信给被告李锟告知车位产权证可以办理及协助办理房屋过户手续，被告李锟均未回复。庭审中，被告李锟表示虽然没有回复原告短信，但在收到原告短信后就在积极办理车位产权，其表示愿意配合原告办理过户手续。关于原告主张违约金20万元，其表示两被告不按期过户，给她造成很大的精神损失，直接损失有诉讼费、保全费以及因为此事导致心脏不好的看病费用。另查明，碧桂园78幢2301室房屋于2016年5月13日登记在两被告名下，碧桂园一号地库D055室车位于2018年7月24日登记在两被告名下。至原告诉讼前，案涉房屋及车位仍登记在两被告名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告陆建纲与被告李锟、郑桥兰签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告已按约支付全部价款，案涉不动产也已实际交付。现案涉不动产具备办理转让登记条件，原告要求两被告配合办理案涉不动产过户手续，于法有据，本院予以支持。不动产过户的税费由原告陆建纲按合同约定承担。案涉房屋在2016年5月13日就已登记在两被告名下，具备办理过户手续条件。在双方合同约定的办理过户手续日期前后，原告多次联系被告协助办理过户手续，但被告并未配合原告办理，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告李锟辩称虽然没有回复原告短信，但在收到原告短信后就在积极办理车位产权，想一次性办理房屋和车位产权过户，其没有违约，本院认为，两被告早已领取案涉房屋产权证，即使案涉车位产权证非因两被告原因而未能如期办理，也并不影响两被告按照合同约定时间及时将案涉房屋过户至原告名下，故对被告李锟的该抗辩理由，本院不予采信。关于原告主张违约金，被告李锟辩称金额过高，要求调整。本院认为，原告主张的诉讼费、保全费损失本院已依法支持，看病费用及精神损失并不是直接损失，本院不予支持。两被告已按约交付案涉房屋及车位给原告，原告主张的违约金过高应当予以调整，本院结合合同履行、两被告的过错程度，依法对违约金金额予以调整，酌情支持20000元。被告郑桥兰未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李锟、郑桥兰于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陆建纲办理南通市开发区碧桂园78幢2301室房屋及一号地库D055室车位过户至原告陆建纲名下的相关手续，过户的税费由原告陆建纲承担；二、被告李锟、郑桥兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陆建纲违约金20000元；三、驳回原告陆建纲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13890元，减半收取计6945元，保全费1020元，合计7965元，由原告陆建纲负担1965元，被告李锟、郑桥兰负担6000元（诉讼费用原告已预缴，待两被告履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13890元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 曹维维二〇一九年一月九日法官助理 黄晓莉书 记 员 张圣威附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。