广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21905号上诉人（原审原告）：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越华路43号三楼。法定代表人：张文祥。委托诉讼代理人：秦月明，该公司返聘员工，联系地址同上。委托诉讼代理人：马丽，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏格兰，女，汉族，1919年9月5日出生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：唐兆钿，女，汉族，1948年2月9日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：唐兆尹，女，汉族，1950年7月6日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：唐兆骐，女，汉族，1952年8月14日出生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：唐仲希，男，汉族，1954年7月29日出生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：程丽屏，女，汉族，1953年10月16日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：唐敏然，女，汉族，1977年3月31日出生,住广州市海珠区。上述七被上诉人共同委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。上诉人广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）因与被上诉人苏格兰、唐兆钿、唐兆尹、唐兆骐、唐仲希、程丽屏、唐敏然（以下简称苏格兰等七人）征用拆迁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人穗华公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判苏格兰等七人以12000元／平方米的价格向穗华公司支付广州市中山七路锦龙北街××号601、602和604三套回迁房屋合计超出协议约定面积14.612平方米的超大面积购房款人民币l75344元；3.改判苏格兰等七人向穗华公司赔偿逾期支付价款损失，以175344元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算，自2012年6月1日计算至苏格兰等七人实际清偿之日止，暂计至起诉之日止为100728.55元；4.改判苏格兰等七人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、穗华公司在一审主张苏格兰等七人最大面积按12000元/平方米的价格购买，举证了29户该大楼回迁户按12000元/平方米缴交超大面积购房款的证据，没有获得一审法院支持。一审判决苏格兰等七人按3000元/平方米价格向穗华公司支付增大面积购房款，判决依据为：“根据本市的房屋交易市场价格行情，2000年该栋大楼商品房的出售价格为约每平方米3000元，故本案参照该价格进行处理。”可每平方米3000元的价格没有事实依据，只是大约数而已，且苏格兰等七人从未就一审法院所称的3000元/平方米的市场价格进行举证，双方也未就该市场价进行质证，一审认定的每平方米3000元的标准毫无出处和依据。二、穗华公司上诉请求苏格兰等七人按12000元/平方米价格支付超大面积购房款的理由为：1.涉案房屋在2000年的市场价格是12000元/平方米，按照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，苏格兰等七人的付款责任应从2000年2月17日回迁日起开始计算。以6000元/平方米价格计算到2012年5月30日，本息和是每平方米12622.70元/平方米；计算到2019年6月30日起诉日，20年时间的本息和是16081元/平方米。2.涉案房屋地处荔湾区最旺的位置，北面靠近陈家祠，西面靠近康王中路，12000元/平方米并非涉案房屋在2012年的市场价格。3.由于穗华公司以12000元/平方米价格计收超大面积款是真心实意地以公平公正的价格为广大拆迁户解决问题，因此得到大部分拆迁户的接受。三、穗华公司自2012年6月1日起向苏格兰等七人主张赔偿逾期支付损失有充分法律依据和事实依据。《房屋面积测量成果报告书》是有法律效力的，穗华公司对涉案房屋委托面积测绘是根据《房产测绘管理办法》进行的。四、苏格兰等七人向穗华公司支付超大面积购房款依法不应与是否已经办好房产证捆绑在一起，因为两者完全是不同的法律概念。五、本案关于适用法律错误的几个问题应该纠正。1.将苏格兰等七人长期不支付超面积购房款的责任归咎于穗华公司没有及时为其办好房产证，将两者捆绑在一起是不对的。2.《房屋面积测量成果报告书》具有法律效力，苏格兰等七人在测量结果出来后就应该向穗华公司支付超大面积购房款。3.一审只判决苏格兰等七人按3000元/平方米支付超大面积购房款，将所有过错都归咎于穗华公司，所有的损失都由穗华公司承担，不但对穗华公司不公平，对29位按12000元/平方米价格缴交超大面积款的业主也不公平。被上诉人苏格兰等七人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，采用价格合理。穗华公司上诉提出关于29户户回迁户按12000元/平方米缴交超大面积购房款的问题，与本案无关。关于利息问题，涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，穗华公司应在移交房屋时协苏格兰等七人办理产权证，并根据产权证面积确定多还少补，故穗华公司主张支付利息没有法律依据。根据双方约定，穗华公司应在2000年为苏格兰等七人办证，但直到2012年才办理测绘，到2016年才办理大确权，且在办理大确权后，穗华公司拒绝为苏格兰等七人办理产权证，直到通过诉讼强制执行才办理，所以责任应该由穗华公司承担。综上，穗华公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回穗华公司的上诉请求，维持原判。穗华公司向一审法院起诉请求：一、苏格兰等七人向穗华公司支付广州市荔湾区中山七路锦龙北街××号601、602、604房超出协议约定的回迁合计14.612平方米的价款合计人民币175344元（按每平方米12000元计算）；二、苏格兰等七人向穗华公司赔偿逾期支付价款损失，自2012年6月1日至2015年2月1日以本金自以人民币171508元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算，自2015年2月2日计算至被告实际清偿之日止以人民币175344元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算。三、苏格兰等七人承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：唐国楩、苏格兰夫妇是原广州市荔湾区中山七路锦龙中46号房屋的产权共有人，房屋建筑面积为179.85平方米，为砖木结构二层房屋。1997年3月14日，唐国楩、苏格兰与穗华公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：唐国楩、苏格兰同意穗华公司拆除广州市荔湾区中山七路锦龙中46号属测量2206区（图）8段（幅）284-2253地号的房屋，穗华公司将自有的坐落于广州市荔湾区中山七路锦龙中街原地段巷新建回迁楼（框架结构）第六层楼，位置西北、西南向，建筑面积189.85平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内)，以作拆除唐国楩、苏格兰所有的原址房屋的产权补偿，并于1999年12月30日前移交给唐国楩、苏格兰，产权补偿房屋比原址房屋增加了10平方米，唐国楩、苏格兰应给付苏格兰等七人9000元；（第八条）移交房屋时，穗华公司应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同苏格兰等七人向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有权证手续，所需的登记费用，由穗华公司负责。该协议书于1997年3月18日经广州市城市房屋拆迁管理办公室备案。2000年2月17日，唐孟希代唐国楩与穗华公司签订了《回迁安置协议》，约定：同意穗华公司的安排在锦龙中回迁楼自编门牌××梯6楼601、604房作回迁安置。双方商定回迁面积以实际回迁面积计算，如超出或少于协议所定的面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。同日，穗华公司将601、604房屋移交唐国楩、苏格兰回迁使用。唐国楩、苏格兰向穗华公司交纳了回迁超面积补差款9000元。2000年5月30日，广州市荔湾区公证处作出（2000）穗荔证内字第××48号公证书确认：唐国楩于1999年9月9日死亡，其遗有因征用原广州市荔湾区龙津中路锦龙中街46号房屋而作回迁补偿产权的龙津中路锦龙北街××号601房、602房及604房的产权份额由其五子女唐兆钿、唐兆尹、唐兆骐、唐仲希、唐孟希继承，每人占遗产份额的五分之一。2012年5月15日广州市房地产测绘院对锦龙中街22-28号[双]、锦龙北街31-45号[单]进行了测绘，2015年2月4日穗华公司取得了讼争大楼的《广州市房地产权属证明书》。2013年1月23日，广东省广州市荔湾公证处作出（2012）粤广荔湾第10855号公证书确认：唐孟希于2003年4月14日死亡，其遗有因征用原广州市荔湾区龙津中路锦龙中街46号房屋而作回迁补偿产权的龙津中路锦龙北街××号601房、602房及604房的十分之一产权份额，归其妻程丽屏占四分之三，其女唐敏然占四分之一。苏格兰等人曾于2016年起诉要求穗华公司为其办理龙津中路锦龙北街××号601房、602房及604房的产权证，后通过强制执行，苏格兰等人于2018年1月31日取得了上述房屋的产权证，产权证记载：锦龙北街××号601房建筑面积为61.7571平方米（其中套内面积为51.××1平方米），锦龙北街××号602房建筑面积为35.36××平方米（其中套内面积为29.4396平方米），锦龙北街××号604房建筑面积为107.3408平方米（其中套内面积为89.358平方米）。三房屋的套内面积共为170.2086平方米，建筑面积共为204.462平方米。2019年2月穗华公司通过邮政快递两次向苏格兰等七人发出《关于催缴超面积购房款的通知》、《关于再次催缴超面积购房款的通知》，该信件被退回。一审庭审中，穗华公司称曾于2012年向苏格兰等七人发出办证通知，向一审法院提供了2012年3月30日的《办理房产证通知》，苏格兰等七人称其没有收到过该通知，即使收到，此时穗华公司尚未确定大确权，房屋根本不符合过户条件。一审庭审中，穗华公司主张增大面积应按每平方米12000元购买，向一审法院提供了下列证据：1.29户大楼回迁户在2016年-2019年期间缴纳超大面积款的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》、《房屋拆迁补偿补充协议》、《增值税发票》，上面显示超大面积款按每平方米12000元计算。2.2016年穗华公司委托评估机构对讼争大楼房屋186套房屋进行了评估，显示最低价格为每平方米14590元，最高价格为每平方米16140元。3.2005年、2014年5月和9月穗华公司缴纳土地出让金的发票、《共有建设用地使用权出让合同变更协议》，拟证明穗华公司因政府的原因增加了土地出让金，穗华公司的建设成本大大增加。另大楼的大确权手续长久无法办妥是因为土地规划进行了调整，且政府部门对于穗华公司申请办理大确权手续的申请懒政不作为所致。苏格兰等七人对上述证据进行了质证，认为证据1是他人的结算单价，与苏格兰等七人没有关联，证据2的真实性认可，但认为这是2016年的评估价格，与合同约定的办证时间相隔16年，不应用2016年的评估结论作为结算的参考。证据3是穗华公司与政府之间的关系，苏格兰等七人是回迁户，穗华公司缴纳的土地出让金与苏格兰等七人没有关联。苏格兰等七人主张增大面积应按每平方米900元购买，向一审法院提供了下列证据：1.广州市国土局（穗国房字1994（126）号文），该文件的主要内容为：就拆迁而用于补偿的建筑成本价为：9层（含）以下的多层楼房每平方米为900元，超过9层的高层楼房每平方米1300元。2.（穗国房字1997（239）号文），该文件的主要内容为：就拆迁而用于补偿的建筑成本价为：9层（含）以下的多层楼房每平方米为900元，超过9层的高层楼房每平方米1700元。穗华公司对上述证据进行了质证，认为回迁房本来设计的不是电梯房，后来改规划成为电梯房，我方也没有要求苏格兰等七人增加购房款。苏格兰等七人的证据说明10平方米以内的按建筑成本结算，超出10平方米的按市场价结算。10平方米的优惠苏格兰等七人已经按照成本价格享受了，超出10平方米的增大面积不能再享受成本价，根据广州市人民政府1号令1992年1月6日颁布的广州市城市房屋拆迁管理实施办法第28条规定，超出10平方米部分要按照商品房价格结算。一审法院认为：穗华公司与唐国楩、苏格兰签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因唐国楩已去世，《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的权利义务由其继承人即本案苏格兰等七人承继。对于双方争议的苏格兰等七人是否需要对回迁房屋的增大面积支付房款问题，因双方当事人签订了协议书，故应先遵循双方当事人的约定；当事人没有对此进行约定的，才考虑法律法规的规定。本案中，《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中第二条约定穗华公司将自有的坐落于广州市荔湾区中山七路锦龙中街原地段巷新建回迁楼（框架结构）第六层楼，位置西北、西南向，建筑面积189.85平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内)，以作原址房屋的产权补偿，从该第二条文字的表述来看，用于补偿的房屋189.85平方米是包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内的，该189.85平方米并没有将分摊面积排除，因此，现回迁的三套房屋与原址房屋对比是否有增大应以两房屋的建筑面积来进行对比。现回迁的三套房屋的建筑面积为建筑面积共为204.462平方米，原址房屋的建筑面积为179.85平方米，苏格兰等七人已出资购买了10平方米，即回迁的三套房屋的面积比约定回迁房屋的面积仍然超出了14.612平方米（204.462平方米-179.85平方米-10平方米）。苏格兰等七人主张现回迁的三套房屋应以套内面积与原址房屋的建筑面积来对比，显然有违《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中第二条约定，不予支持。对双方争议的购房款标准问题，《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中并没有对此标准进行约定，应按照签订合同时的法律法规进行处理。双方签订合同时所适用的广州市人民政府1号令1992年1月6日颁布的广州市城市房屋拆迁管理实施办法第28条规定：以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，产权人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算；超过十平方米的部分，按商品房价格结算。因此，本案中对于超出合同约定的14.612平方米，应按商品房价格进行结算。对于双方争议的结算价格时间点问题，双方合同约定的办证时间是1999年12月31日，穗华公司有义务在2000年1日1日前为苏格兰等七人办理产权证。若按合同约定时间办理产权证，原产权人唐国楩已去世，苏格兰等七人在2000年5月30日办妥继承手续，故在2000年下半年，苏格兰等七人的办证主体并不存在障碍，但此时穗华公司并未完成大楼的办证前置环节测绘手续，一直等到2012年5月15日才办妥大楼的测绘，因此，延迟办证的原因在于穗华公司。至于穗华公司主张是政府部门的拖延才导致大楼的大确权手续十多年才办妥，因穗华公司提供的证据无法直接证明其主张，不予采信。穗华公司要求按照2012年的商品房价格补交增大面积房款显然不合理，不予支持。根据本市的房屋交易市场价格行情，2000年该栋大楼商品房的出售价格为约每平方米3000元，故本案参照该价格进行处理。即苏格兰等七人所应补交的款项为14.612平方米*3000元=43836元。综上，一审法院依照《中华人民共和合同法》第六十二条第（二）项的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十五日内，苏格兰等七人向穗华公司支付增大面积购房款43836元。二、驳回穗华公司的其他诉讼请求。本案受理费2638元，由穗华公司负担2188元，由苏格兰等七人负担450元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，穗华公司向本院提供了以下证据：1.穗华公司与案外人于1996年7月19日签订的《商品房销售合同》，拟证明在1996年7月份，与涉案房屋所在回迁楼相邻的商品房价格为6352.136元/平方米。2.8份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及相关付款凭证，拟证明6000元/平方米是参考相邻商品房的价格。3.《补充协议》、《弃产协议》，拟证明拆迁户要求弃产不回迁，协议补偿价格为6100元/平方米。4.网络查询资料，反映1997年荔湾广场的房价为12000-15000元/平方米。苏格兰等七人针对上述证据的意见为：1.穗华公司在二审提供的证据是多年前形成的证据，不属于新证据，二审法院不应采纳。2.对证据1-3的真实性予以确认，对关联性不确认，认为穗华公司与少数人签订的合同价格不代表当时市场价格。3.对证据四的三性不予确认，且该地点与涉案房屋不一致，该价格与本案无关。另查明，在穗华公司与杨国均房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的（2017）粤01民终13939号民事判决查明，一审法院通过摇珠，确定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对该案诉争房屋的房地产市场价值进行评估，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2016年11月30日出具粤金估房字[2016]565号《房地产估价报告》，根据《估价结果明细表》广州市荔湾区中山七路锦龙北街31号401房2001年3月的评估单价为3160元/平方米。穗华公司在该案中对评估报告没有异议。该案二审认为：“因上述协议中未明确约定面积差房款的计算标准及支付时间，双方当事人对此亦不能协商一致从而导致本案纠纷，在此情况下，一审根据查明事实及公平原则，酌情认定应以穗华公司安排杨国均回迁的时间点（即2001年3月）作为计算面积差房款的房屋单价的时点，并无明显不当，穗华公司亦未在二审中举证推翻一审上述认定，故穗华公司对此的上诉无理，本院不予支持。在双方当事人对面积差房款的计算标准及支付时间均存有争议的情况下，穗华公司要求杨国均承担逾期支付面积补差款的损失赔偿责任缺乏理据，本院不予采纳。”本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差的结算问题。双方于1997年3月14日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》仅约定产权补偿房屋比原址房屋增加的10平方米的结算价格，并没有就实际回迁后的产权面积与协议面积之间的差异如何结算问题进行约定。一审法院适用双方协议签订时有效的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）对上述纠纷进行处理，是可行的。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”一审法院结合上述文件规定及根据公平原则，对于涉案回迁房屋面积超过原面积十平方米的14.612平方米部分，认定应以穗华公司安排苏格兰等七人回迁的时间点（即2000年）作为计算面积差房款的房屋单价时点，该处理并无明显不当，本院予以认可。至于在上述时点的商品房价格金额问题，依据生效的（2017）粤01民终13939号民事判决中法院委托的评估机构所作出的《房地产估价报告》表明，同地段邻近回迁房屋在2001年3月的评估单价为3160元/平方米，穗华公司在该案中对评估报告亦没有异议。现本案一审酌情确定参照2000年涉案房屋的商品房价格每平方3000元进行计算，并无偏离当时的房屋交易市场价格行情，本院予以采纳。至于穗华公司上诉要求按12000元/平方米计算面积差房款的主张依据不充分,本院不予支持。其次，关于穗华公司主张苏格兰等七人赔偿逾期支付价款的损失问题。苏格兰等七人于2000年回迁，但直至2018年1月才通过强制执行取得涉案房屋的产权证，延迟办证的责任在于穗华公司。穗华公司在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求苏格兰等七人支付面积差异款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。且考虑到穗华公司一直以来要求苏格兰等七人支付的超面积款标准过高，双方对此存在争议，因此一审对于穗华公司主张逾期支付价款损失的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，穗华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4784元，由广州市穗华房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年一月十五日书记员 李 爽曾凡峰何冠莲