重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初11066号原告：钟济容，女，汉族，1985年12月24日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：冉龙柱，重庆峡郡律师事务所律师。被告：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路1号第2层，统一社会信用代码91500106596703443D。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：何格，男，重庆同景宏航置地有限公司职工，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：李雪梅，女，重庆同景宏航置地有限公司职工，住重庆市云阳县。被告：重庆同景文宏置地有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道棠香北街39号，统一社会信用代码91500226588932457E。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘凯，男，重庆同景文宏置地有限公司职工，住重庆市渝北区。被告：重庆市广阳建筑工程有限责任公司，住所地重庆市南岸区广阳镇明月沱，统一社会信用代码91500108203188269Y。法定代表人：周锡杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晶，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。原告钟济容与被告重庆同景宏航置地有限公司（以下简称宏航公司）、被告重庆同景文宏置地有限公司（以下简称文宏公司）、被告重庆市广阳建筑工程有限责任公司（以下简称广阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序,于2018年8月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告钟济容及委托诉讼代理人冉龙柱与被告宏航公司诉讼代理人何格、李雪梅，被告文宏公司诉讼代理人刘凯，被告广阳公司委托诉讼代理人王晶、康文炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟济容向本院提出诉讼请求1、确认原告与被告广阳公司达成的《房屋买卖协议》有效。2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年7月26日被告文宏公司与被告广阳公司签订《房屋预定合同》，被告广阳公司预定西永项目一组团*号楼12**号和西永项目一组团*号楼11**号两套商品房。2016年7元28日三被告在重庆市南岸区签订《抵房协议》，三方约定被告文宏公司欠被告广阳公司的工程款与买卖房屋的房款相抵消。同日，被告广阳公司出具了确认函，确认函明确了西永项目一组团*号楼12**号商品房的房款为318787元。2016年9月20日原告与被告广阳公司达成协议，被告广阳公司向被告宏航公司和被告文宏公司出具确认函，将西永项目一组团*号楼12**号商品房直接转让过户给原告。且原告向被告宏航公司缴纳购买商品房款20000元。现因三被告相互推诿，导致至今未与原告签订房屋买卖合同。为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，原告特提请诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告宏航公司辩称，原告的诉讼请求于法无据，原告与我公司没有合同关系，原告民事起诉状中载明的事实和理由部分中原告向我公司交纳购买商品房款项2万元不属实。我公司没有收到原告交纳的款项。被告文宏公司辩称，原告的诉讼请求于法无据，原告与我公司没有合同关系。被告广阳公司辩称，一、被告广阳公司与原告之间未签订书面房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖合同关系，原告请求确认房屋买卖合同有效无事实依据。二、2016年7月28日被告广阳公司向被告文宏公司出具的《确认函》的内容涉及的仅仅是我公司单方意思表示。该确认函与被告并没有任何关系，也不能证明原告与被告广阳公司有房屋买卖合同的事实。三、2016年9月20广阳公司向被告宏航公司、被告文宏公司出具的《确认函》的属性仅是一个申请，被告广阳公司将认购的房屋转让给指定第三人是需要被告宏航公司同意。被告宏航公司、被告文宏公司至今未收到该确认函。我公司出具确认函后系直接交给了原告的近亲属钟某，原告持有该确认函至今也未向被告宏航公司、被告文宏公司送达，也未要求与被告宏航公司签订《重庆市商品房买卖合同》，更未向被告广阳公司及被告宏航公司缴纳涉案房屋的款项，其上述行为表明原告并不愿意按确认函履行。四、2016年9月20日的《确认函》并不具备房屋买卖合同的具备构成要件，原告与被告广阳公司对于房屋的转让的总价款，房屋的面积、房屋价款的支付方式、支付时间、房屋交付、违约责任等并没有约定。五、被告广阳公司出具《确认函》至今2年时间，原告并未向被告广阳公司支付任何的房屋的款项。六、2016年9月20日出具的确认函系钟某与员工恶意串通，钟某利用当时是被告宏航公司的置业顾问也是被告广阳公司和被告宏航公司、被告文宏公司以房抵款具体经办人便利，骗取我公司出具确认函损害我公司利益。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年7月28日被告宏航公司（甲方）、被告广阳公司（乙方）、被告文宏公司（丙方）三方签订《抵房协议书》。该协议书确认，1、甲方于乙方于2016年7月26日签订了一份《房屋预定合同》，乙方预定西永项目一组团*号楼12**号，商品房标准中价款人民币439687元，一次性折后成交总价款为人民币318787元，乙方还预定西永项目一组团2号楼1101号商品房，商品房标准房屋总价款为人民币444389元，一次性折后成交总价款为人民币323212元，上述两套房屋总价款合计641999元（不含代收费）。基于乙方已支付每套定金300元，合计乙方已支付600元定金转化为房款，因此，乙方尚欠付房款641399元。2、乙方与丙方于2015年9月签订了编号为BLZA-1**的《同景巴黎左岸户型改造工程施工承包合同》，依据“施工合同”丙方应向乙方支付人民币641399元。3、甲、乙、丙三方一致同意，前述丙方依据“施工合同”应向乙方支付的款项人民币641399元同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中的人民币641399元相抵消。三方还对预定商品房基本情况、债务抵消、各方权利义务等内容进行了约定。同日，被告广阳公司向被告文宏公司出具了编号（2016）西永抵房确认**号的《确认函》。该函明确：“我司完全同意并授权贵公司按照抵房协议约定将上述款项合计人民币641399元直接支付给重庆同景宏航置地有限公司，用以抵作预定合同项下房价款，以此抵消贵公司应付给我公司的工程款，据此，视为贵公司向我司履行了支付工程款641399元的义务。此函经签章即时生效，不可撤销。”2016年9月20日被告广阳公司向被告宏航公司、被告文宏公司出具了编号（2016）西永抵房确认4*-*号的《确认函》。该确认函记载：“现我公司向贵公司提出申请，请将《抵房协议书》约定的位于西永项目一组团*号楼12**号房屋直接转让过户给我公司的指定的第三人钟济容（下称：新购房人），鉴此，请贵公司与新购房人签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，对此我公司保证新购房人按照贵公司的要求签署相关配套法律文书，如新购房人不按照贵公司的要求办理，由此导致的一切法律后果由我公司承担且我公司不得以任何理由向贵公司提出要求继续支付工程款及其他诉求；同时，我公司确保购房人无条件同意按照上述《抵房协议书》的内容履行原购房人的义务及责任，新购房人亦同意并接受上述《抵房协议书》及配套法律文件的所有内容。”该确认函还对被告广阳公司与原告之间内部结算问题、对于《抵房协议书》的履行进行了承诺。被告广阳公司作出该确认函后，将其交与被告宏航公司的员工钟梅，钟梅将其转交原告。该确认函加盖了被告广阳公司的公章、原告作为新购房人签字。庭审中，被告宏航公司、被告文宏公司均不认可收到被告广阳公司发出的该确认函。2017年3月20日被告广阳公司向被告宏航公司、被告文宏公司发出了《撤回2016年9月20日确认函的函告》。该函告明确：“由于我公司向宏航公司、文宏公司发出确认函后，我公司与第三人钟济容未就西永项目一组团*号楼12**号房屋转让具体事宜未达成一致意见，也未签订任何其他协议，钟济容也未向我司缴纳任何的房屋款项。现我司决定撤回与2016年9月20日向宏航公司、文宏公司发出的确认函，请贵公司不再于钟济容签订西永项目一组团*号楼12**号房屋的商品房买卖合同。在此，我司承诺，就我司撤回上诉确认函后一切法律后果由我司承担，与贵司无关。”被告广阳公司向被告宏航公司、被告文宏公司发出了《撤回2016年9月20日确认函的函告》后，致使原告未能与被告宏航公司直接签订商品房买卖合同。原告与三被告协商未果，起诉来院，要求判如所请。上述事实，有原告提交的《抵房协议书》、（2016）西永抵房确认4*号的《确认函》、（2016）西永抵房确认4*-*号的《确认函》。被告宏航公司提交的《撤回2016年9月20日确认函的函告》以及各方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案争议的焦点在于原告与被告广阳公司之间是否存在房屋买卖合同关系，而双方是否存在房屋买卖合同关系的关键在于双方是否作出对于房屋买卖的民事法律行为，并且达成一致。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条的规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。2016年9月20日被告广阳公司向被告宏航公司、被告文宏公司出具了编号（2016）西永抵房确认**-*号的《确认函》能够证明原告与被告广阳公司具有房屋买卖合同关系。首先，从形式上看，原告与被告广阳公司均认可该确认函的真实性，且双方均在该确认函上加盖了印章或签字，是原告与被告广阳公司的真实意思表示。其次，从内容上看，该确认函已经明确原告与被告广阳公司就位于西永项目一组团*号楼12**号房屋以被告广阳公司与被告宏航公司和被告文宏公司签订的《抵款协议》的价格进行转让的意思表示，且该意思表示明确具体。再次，虽该确认函是被告广阳公司向被告宏航公司和被告文宏公司发出的，但其内容可以明确反映原告与被告广阳公司曾就涉案房屋买卖关系达成了一致的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具备相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告与被告广阳公司就涉案房屋的买卖的合意，因原告与被告广阳公司均具有相应的民事法律行为能力，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为有效的民事法律行为。故原告与被告广阳公司的房屋买卖合同关系有效。被告广阳公司认为2016年9月20日其向被告宏航公司、被告文宏公司出具了编号（2016）西永抵房确认4*-*号的《确认函》对于原告与被告广阳公司而言不具备房屋买卖合同的基本构成要件的理由，因该确认函的内容能够明确确认涉案房屋买卖合同的双方当事人，且能够明确反映涉案房屋买卖合同的标的物及价款，对原告与被告广阳公司之间的房屋买卖合同而言已经具备了合同的主要条款，故其抗辩理由不能成立。被告广阳公司认为原告并未向其支付任何的房屋款项的抗辩理由，因原告是否向被告广阳公司支付购买涉案房屋的款项，系原告与被告广阳公司履行合同的问题，并不影响原告与被告广阳公司双方的房屋买卖合同成立及有效，故其抗辩理由也不能成立。被告广阳公司认为被告宏航公司员工钟梅与原告恶意串通，骗取其出具确认函的抗辩理由，虽然被告宏航公司的员工钟梅与原告系姐妹关系，但被告广阳公司并未举证证明被告宏航公司员工钟梅与原告具有恶意串通的事实，且也无证据证明在其出具确认函时被告宏航公司员工钟梅与原告具有损害被告广阳公司的利益的情形，故其抗辩理由亦不能成立。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告钟济容与被告重庆市广阳建筑工程有限责任公司房屋买卖合同关系成立并有效。案件受理费6070元，（原告钟济容已预交），由被告重庆市广阳建筑工程有限责任公司负担。限被告重庆市广阳建筑工程有限责任公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告钟济容6070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 昊人民陪审员  李红波人民陪审员  晏 妮二〇一九年一月十六日书 记 员  彭超群