中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23109号原告：陈华，男，香港特别行政区居民，1955年6月5日出生，委托诉讼代理人：杨志明，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文来，广东保信律师事务所律师助理。被告：陈志勇，男，1970年12月12日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。原告陈华与被告陈志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后,依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈华委托诉讼代理人杨志明、被告陈志勇委托诉讼代理人蒙晋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告清偿所欠租金合计332583元；2.判令被告所交押金27600元由原告没收；3.判令被告赔付修复租赁物至原状的修复费80000元（预测，按评估价值或实际修复为准）。事实及理由：原、被告于2013年9月15日签订《厂房租赁合同》，约定：原告作为出租人向被告出租其位于中山市××××号面积约2800平方米的厂房，租赁期为5年，自2013年9月15日至2018年9月14日；第一年月租金为13800元，每年递增，即2013年11月1日至2014年10月31日为13800元/月；2014年11月1日至2015年10月31日为15000元/月；2015年11月1日至2016年10月31日为15750元/月；2016年11月1日至2017年10月31日为16537.5元；2017年11月1日至2018年9月14日为17365.06元/月。出租人收取2个月押金27600元，承租人每月十日前支付当月租金，逾期支付租金每日计算滞纳金3‰，超过30日未交，视为承租人违约，所交押金不予退回。合同签订后，被告多次拖欠租金超过一个月。经核算，2013年11月1日至2018年9月14日，被告按合同应支付租金总额为915383.13元，被告实际支付租金582800元，合计拖欠租金332583.13元。依照合同第三条第3款约定，因被告拖欠租金所产生的滞纳金应按每逾期一天扣罚应付租金3‰，至今滞纳金总额已经非常巨大，需经进一步对账确认。除拖欠租金和滞纳金外，被告还未经原告允许对租赁物进行了改造，新建了铁硼、拆除了原室内墙体结构并改动大门位置等。原告于2013年12月7日书面通知被告一直未恢复租赁物原状。现经初步估计修复租赁物至原状需花费不低于80000元（暂定，具体以实际修复费用为准）。合同期满后，被告以搬迁物品为由，多次自行或组织他人对租赁厂房进行故意破坏毁损，已经对原告私人财产造成严重损毁，涉嫌违法犯罪。为此，原告于2017年10月8日发出律师函，通知被告于2018年10月20日前清偿所欠付的租金及修复费并核对拖欠的租金所造成的滞纳金具体数额，并自即日起停止一切侵权行为，包括自行或组织他人到租赁厂房进行破坏搬迁行为。但被告收到律师通知函后一直置之不理，拒不履行相关义务。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。被告陈志勇辩称，1.被告不适格，案涉房产的实际租赁人应当是中山市向东南家具有限公司。原告和被告先后签署了三份租赁合同，第一份是2013年9月5日签订。后因原告无法按约定交付厂房，双方又在2013年10月1日签订第二份厂房租赁合同，并且将月租金下调为11800元，租期变更为2013年11月15日至2018年9月30日，同时租赁面积也相应减小。原、被告又在2014年3月25日第三次签订了租赁合同，月租金为5000元，该份合同交给南朗镇流动人口和出租屋管理服务中心以及税务机关备案，并且用于租金发票开具使用，租金发票开具的承租人是中山市向东南家具有限公司，因此被告认为本案的租赁合同虽然是陈志勇所签署，但陈志勇是向东南家具公司的股东，其租赁厂房是为了先有租赁厂房合同，然后再去办理工商登记的前置行为。因此被告认为本案的适格被告应当是中山市向东南家具有限公司；2.根据双方实际履行的租金支付情况可以证实，双方一直是按照2013年10月1日签订的第二份厂房租赁合同约定的租金以及租期履行双方的权利义务，因此被告认可向东南公司至今为止尚欠原告租金为66979元，而不是原告诉请的金额；3.原告在履行租赁合同过程中有违约行为，在租期没有到期的情况下于2018年9月15日强行将向东南家具公司的大门锁住，阻碍了向东南公司的正常生产经营，直至今日都未能将厂房内的设备原料产品等搬迁，造成了向东南家具公司的巨额损失。综上，被告认为本案的适格被告应为中山市向东南家具有限公司，原告在租期还有半个多月时间内强行锁门，收回租赁物，是违约行为，因此被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：陈华(甲方)与陈志勇（乙方）于2013年9月15日签订《厂房租赁合同》，约定：甲方作为出租人向乙方出租其名下位于中山市××××号面积约2800平方米的厂房，租赁期为5年，自2013年9月15日至2018年9月14日；第一年月租金为13800元，每年递增，即2013年11月1日至2014年10月31日为13800元/月，2014年11月1日至2015年10月31日为15000元/月，2015年11月1日至2016年10月31日为15750元/月，2016年11月1日至2017年10月31日为16537.5元，2017年11月1日至2018年9月14日为17365.06元/月，出租人收取2个月押金27600元、一个月上期合共41400元；乙方每月十日前支付当月租金，逾期支付租金每日计算滞纳金3‰，如超过30日未交，视为承租人违约，所交押金不予退回。同日，陈华交付涉案租赁物给陈志勇，陈志勇向陈华支付了押金27600元、一个月租金13800元。据陈志勇提交的借记卡账户历史明细清单显示，陈志勇在2013年12月28日至2018年6月15日多次向陈华银行账号尾号为8458、1642、4547的账户转账合计593600元。陈华称陈志勇共向其支付了租金582800元，未收到陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日账户号码为20×××42的银行账户转账的11800元、12800元。据陈志勇提交的《厂房租赁合同》的内容显示，陈志勇（乙方）与陈华（甲方），主要约定：甲方作为出租人向乙方出租其名下位于中山市××××号面积约2175平方米的厂房，租赁期为5年，自2013年9月15日至2018年9月30日；租金为11800元/月，每年递增，即2013年11月15日至2014年11月15日为11800元/月，2014年11月15日至2015年11月15日为12800元/月，2015年11月15日至2016年11月15日为13800元/月，2016年11月15日至2017年11月15日为15000元，2017年11月15日至2018年9月30日为15000元/月，出租人收取2个月押金27600元、一个月上期合共41400元。该合同约定的其他内容与陈华与陈志勇于2013年9月15日签订《厂房租赁合同》的内容一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈志勇与陈华于2013年9月15日签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈志勇辩称在双方于2013年9月15日签订了《厂房租赁合同》后，又签订了新的厂房租赁合同，双方已变更了租金的标准。本院认为，陈志勇提交的证据不足以证明陈华与陈志勇变更了租金标准，理由为：首先，陈华否认与陈志勇签订有新的厂房租赁合同，而陈志勇又未申请对其提交的厂房租赁合同的陈华个人签名字迹进行司法鉴定，陈志勇应承担举证不能的不利后果；其次，陈志勇提交的厂房租赁合同载明的“自2013年9月15日至2018年9月30日；租金为11800元/月，每年递增”明显与该合同载明的“2016年11月15日至2017年11月15日为15000元，2017年11月15日至2018年9月30日为15000元/月”互相矛盾、该合同载明的“出租人收取2个月押金27600元”亦与该合同载明的“租金为11800元/月，每年递增”互相矛盾，明显不符常理。因此，本院认定陈华与陈志勇于2013年9月15日签订了《厂房租赁合同》后，未就涉案租赁物签订新的租赁合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。现陈志勇未依照陈华与陈志勇于2013年9月15日签订的《厂房租赁合同》的约定按时足额支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。陈华主张未收到陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日账户号码为20×××42的银行账户转账的11800元、12800元。本院认为，陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日、2015年1月9日、2015年2月5日、2015年3月10日向账户号码为20×××42的银行账户转账11800元、12800元、12800元、12800元、12800元，且结合陈华确认收到陈志勇分别于2015年1月9日、2015年2月5日、2015年3月10日向账户号码为20×××42的银行账户转账的12800元、12800元、12800元，而上述五次转账，收款账户均相同。故，本院对陈华该项主张，不予采信，并认定陈华陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日账户号码为20×××42的银行账户转账的11800元、12800元。陈华确认陈志勇已支付租金582800元，主张陈志勇仍拖欠租金332583元。而陈志勇主张其已按照涉案历史明细清单所载的数额支付了押金与租金共635000元。扣除押金27600元后，陈志勇共向陈华支付了607400元（582800元+11800元+12800元）。而整个租赁期间的租金共915383.13元，故陈志勇仍应向陈华支付租金307983.13元（915383.13元-607400元）。虽然陈志勇辩称应由案外人中山市向东南家具有限公司向陈华支付租金，但陈志勇是涉案租赁物的承租人，而中山市向东南家具有限公司并非与陈志勇签订《厂房租赁合同》的相对方。故根据合同相对性原则，对陈志勇该项抗辩意见，本院不予支持。陈华主张没收陈志勇支付的押金27600元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈志勇于本判决生效之日起三日内向原告陈华支付租金307983.13元；二、被告陈志勇所交押金27600元归原告陈华所有三、驳回原告陈华的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍清偿迟延履行期间的债务利息。案件受理费6702元，减半收取计3351元，财产保全费2183元，合计5534元（该款原告陈华已预交），由原告陈华负担391元，由被告陈志勇负担5143元，被告陈志勇负担部分由被告陈志勇于本判决生效之日起七日内迳付原告陈华。如不服本判决，原告陈华可在判决书送达之日起三十日内，被告陈志勇可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一九年一月二十八日书记员  粟昭林孙永辉