江苏省滨海县人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0922执异8号案外人：王青，男，1972年4月30日生，汉族，居民，住响水县。案外人：韩怀芳，女，1973年8月14日生，汉族，居民，住响水县。两案外人共同委托诉讼代理人：于忠，滨海县现代农业园法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。申请执行人：张忠诚，男，1972年9月17日生，汉族，居民，住响水县。委托诉讼代理人：陈其湖，响水县中心法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。被执行人：响水县恒基房地产开发有限公司，住所地响水县。法定代表人：潘前章，负责人。在本院执行申请执行人张忠诚与被执行人响水恒基房地产开发有限公司（以下简称“响水恒基公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人王青、韩怀芳对本院作出的(2018)苏0922执委14号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张忠诚与响水恒基公司民间借贷纠纷一案，响水县人民法院作出（2017）苏0921民初4189号民事判决书，判决“被告响水恒基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内偿还原告张忠诚借款本金50万元及利息（从2014年6月30日起至偿还完毕之日止，按照月利率2%计算）。”该判决发生法律效力后，根据张忠诚的申请，响水县人民法院于2018年1月18日立案执行，案号为（2018）苏0921执542号，后该案由盐城市中级人民法院指定滨海县人民法院执行。在该案执行过程中，本院依法于2018年8月28日作出(2018)苏0922执委14号执行裁定书，查封了被执行人响水恒基公司所有的位于响水县县城××家园小区××住宅××、××、××、××室，门面104、105、106-205、107-206室，查封期限为三年。案外人王青、韩怀芳针对上述查封响水县县城恒美家园小区D幢住宅605室、门面106-205室的执行行为提出异议称，要求解除对响水县县城恒美家园小区D幢住宅605室、门面106-205室的查封。事实与理由：1、响水县县城恒美家园小区D幢住宅605室、门面106-205室的所有权属于案外王青、韩怀芳，而非响水恒基公司。王青、韩怀芳分别于2017年12月18日、2018年5月22日与响水恒基公司签订商品房买卖合同，并进行了备案登记。2、从(2018)苏0922执委14号执行裁定书内容看，涉案执行标的只有500000元，该裁定查封的房产几百万元，属于超标的查封，违反法律规定。3、(2018)苏0922执委14号执行裁定书在送达程序上存在违法。滨海县人民法院在查封房产时应当知道该房产登记在王青、韩怀芳名下，该查封情况应当告知和送达王青、韩怀芳，而滨海县人民法院没有告知和送达。申请执行人张忠诚称：1、案外人王青、韩怀芳对涉案房屋不享有所有权。王青、韩怀芳主张其系从被执行人响水恒基公司处因买卖而取得涉案房屋所有权。需要指出的是所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案的事实看，案涉房屋登记在被执行人响水恒基公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，王青、韩怀芳认为对涉案房屋享有所有权没有法律依据。2、案外人王青、韩怀芳对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，王青、韩怀芳在案涉房屋上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：“一、和被执行人响水恒基公司签订以变动执行标的物权所有权为目的的合同；二、已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务；三、王青、韩怀芳对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；四、物权没有变更登记的原因不可归责于王青、韩怀芳。”以上四个条件必须全部具备，缺一不可，而案外人王青、韩怀芳提出的执行异议缺少第二、三、四要件，不能排除合同订立的不法性，因为从2016年起，被执行人响水恒基公司因民间借贷纠纷涉及多起诉讼，诉讼后因未履行生效法律文书被申请强制执行。被执行人响水恒基公司的法定代表人潘前章因犯非法吸收公众存款罪被刑事判决，现仍在服刑期间。且在2017年9月20日，响水县房地产管理所出具书面证明，证明被执行人响水恒基公司名下无房源可销售，而王青、韩怀芳却在2017年12月18日、2018年5月22日与被执行人签订商品房买卖合同。3、本案是否超标的查封及程序是否合法由法院裁决。综上，王青、韩怀芳提出的执行异议申请不能成立，请求法院依法裁定驳回案外人的异议。被执行人恒基公司未到庭。本院查明，2017年12月6日，徐海峰与案外人王青签订协议，约定：徐海峰于2014年11月24日向王青借款500000元，截止2017年12月5日，剩余本息合计600000元；徐海峰将恒美家园D幢605室计价480000元、地下自行车库51号、59号计价120000元，抵给王青；该协议自605室网签至王青名下生效。2017年12月18日，王青、韩怀芳与响水恒基公司签订商品房买卖合同，约定将恒美家园D幢605室以483884元出售给王青、韩怀芳。案涉房屋605室房屋原合同备案在响水县住房和城乡建设局名下，2017年12月18日合同备案至王青、韩怀芳名下。2018年5月20日，徐海峰与案外人王青签订协议，约定：徐海峰将恒美家园D幢门面106-205室以2000000元出售给王青；王青预付500000元作为定金，徐海峰将房屋备案给王青后十日内付清剩余房款。2018年5月22日，王青、韩怀芳与响水恒基公司签订商品房买卖合同，约定将恒美家园D幢商业用房106-205室以3450300元出售给王青、韩怀芳，一次性付款。2017年12月18日，案涉房屋106-205室房屋合同备案在响水县住房和城乡建设局名下，后合同备案至徐海峰、陈传恩名下，现该房屋合同备案登记在王青、韩怀芳名下。王青、韩怀芳名下有位于响水县204国道西侧、306路南侧2套两层混合结构房屋以及位于响水县城商业用房多间。另查明，2013年11月8日，响水恒基公司与江苏永安建设工程有限公司签订协议书，约定响水恒基公司将恒美家园商住楼三期D号楼发包给永安公司。2014年4月19日，永安公司出具证明，证明恒美家园商住楼三期D号楼工程实际承包人是徐海峰，徐海峰挂靠永安公司进行施工，由徐海峰全权负责工程款支付领取事宜，永安公司负责工程资料及竣工验收相关的签字盖章工作。2016年1月25日，徐海峰向响水县住房和城乡建设局提交申请报告，为解决D号楼工程款问题，要求将D号楼剩余房源即门面104、105、106、205、107-206、207，住宅401、405、501、601、604、704、706、903、1004、1005及未销售的34个轿车库、70个自行车库抵押给徐海峰，并声明上述所有权归徐海峰所有，任何人和单位不得在未经其同意情况下进行处置；响水恒基公司的桑有良在该报告上签署“本公司同意以上述资产解决本幢所有矛盾，并同意住建局监管”，并加盖响水恒基公司的公章；响水县住房和城乡建设局在该报告上签署同意字样，并加盖公章。2016年5月31日，徐海峰代表永安公司D号楼项目部与响水恒基公司签订协议书，约定：工程款总价为21449874元，永安公司D号楼项目部已领取工程款10200000元，剩余工程款以D号楼住宅401、601、801、901按每套60万元，404、405、605、1004、1005以每套55万元，商铺104、105按每平方10000元、106-205按每平方7500元折价合计11157100元抵冲工程款，剩余92774元以D号楼地下自行车车库两间作为抵冲。再查明，响水县人民法院在执行上述涉及被执行人恒基公司系列案件过程中，向响水县房地产管理所发出书面协助执行手续。2017年9月20日，响水县房地产管理所出具书面证明，证明被执行人恒基公司名下无房源可销售。2018年4月8日，盐城市中级人民法院指定滨海县人民法院执行的涉及响水恒基公司执行案件9件，涉及本金3175159元及相关利息。滨海县人民法院在执行上述案件时候为节约司法资源在(2018)苏0922执委14号案件下作出执行裁定书，统一进行查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋已办理合同备案登记，但合同备案登记不具有物权预告登记的效力，故徐海峰、案外人王青、韩怀凡对案涉房屋均不具有所有权。虽案外人王青、韩怀凡在查封之前与响水恒基公司已签订书面买卖合同，但其与徐海峰的协议和其与响水恒基公司的合同关于房屋价款约定不一，金额相差较大，不能相互印证，存在虚构可能；王青、韩怀芳主张605室房屋以抵债方式支付全部房款、106-205室房屋现金支付全部房款，但未能提供相关证据证实，不能证明其已向响水恒基公司支付房款；该涉案房屋均被案外人租赁他人使用，且还有其他用于居住的房屋，因此其提出的异议理由不能足以排除对涉案房屋的执行。案外人王青、韩怀凡认为案涉查封存在超标的查封行为以及未将裁定书送达程序违法。本院经审查认为因被执行人涉及多个执行案件，该查封系为节约司法资源作出的合理安排，不违反法律规定；本院在作出查封后，王青、韩怀芳亦已提出执行异议，并未影响其主张权利。故，本院对案外人王青、韩怀芳的上述异议理由不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回王青、韩怀芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 陆  林审 判 员 黄 亚 洲审 判 员 王 友 东二〇一九年一月二十一日法官助理 袁 晶 晶书 记 员 卢琦雅舒