辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8126号上诉人（原审原告）：吕永智，男，1986年7月6日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：李昂，辽宁瑾宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：应立新，男，1966年10月19日生，汉族，住杭州市余杭区。上诉人（原审被告）：梁娟，女，1979年11月5日生，汉族，住杭州市余杭区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴京堂、张佳琪，均系北京市华泰律师事务所大连分所律师。原审第三人：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区民权街**。统一社会信用代码91210203751566910M。法定代表人：刘建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：许明哲，女，该公司职员。上诉人吕永智与上诉人应立新、梁娟、原审第三人大连安鑫房地产代理有限公司（以下简称安鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕永智上诉请求：判令应立新、梁娟向吕永智支付原审诉讼请求中未支持的利息损失23,000元（自2018年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日，暂计至2019年7月16日），给原告造成的实际损失31,020元，合计54,020元。事实和理由：吕永智原审请求要求应立新、梁娟支付的利息及损失，因为吕永智在合同签订后交付定金5万元、首付款31万元，因应立新、梁娟违约，导致该笔资金一直被占用，吕永智有相应利息损失。吕永智实际损失的31,020元系吕永智另案诉讼请求继续履行合同的诉讼费用损失，应由应立新、梁娟承担。应立新、梁娟辩称，不同意吕永智的上诉请求。款项系在吕永智银行账户中保管，该利息损失不存在。应立新、梁娟不存在违约行为。安鑫公司述称,对吕永智的上诉请求没有异议，不涉及第三人。应立新、梁娟上诉请求：撤销一审判决，改判应立新向第三人提出解除《房地产买卖合同》不构成违约，驳回吕永智的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决对签订合同前应立新与第三人之间对贷款审批期限的约定不做表述，导致认定事实错误。因为应立新是卖房还债，对期限有严格要求，所以其与第三人工作人员钱大为在2018年4月10日10:48的微信记录提出合同履行期限一个半月的约定。2.原审判决对签订合同当日，应立新配合吕永智履行贷款资格审核手续的事实不做表述，导致认定事实错误。应立新、梁娟在2018年4月12日来大连与吕永智及第三人共同到吕永智选定的华夏银行大连分行马栏支行办理按揭贷款审核手续。应立新、梁娟提交了相关文件，与吕永智及银行经办人共同拍照合影，在全部手续办理完毕后才离开银行。3.原审判决对合同履行过程中，应立新、梁娟配合吕永智提交贷款资格审核资料的事实不做表述，导致认定事实错误。2018年5月8日，第三人向应立新、梁娟提出要继续提供结婚证、户口簿照片，应立新、梁娟在5月10日向第三人提供了照片，另案判决中也对此有详细表述。4.原审判决对因吕永智的原因致使贷款资格审核无法完成，进而致使无法贷款，无法履行合同给付义务不做表述，导致认定事实错误。解除合同前，第三人表述吕永智贷款审查遇到障碍。吕永智自行择华夏银行办贷款违反了《房地产买卖合同》约定。吕永智在短信中提出应立新、梁娟再回大连，再找一个快的银行，其给买机票，这意味着贷款审核失败。5.原审判决对吕永智已经在《合同变更协议》落款处签字，及该协议产生的过程不做表述，导致认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。1.原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确认“解除权行使合理期限为三个月”错误。该解释所指的出卖人系房地产开发企业，针对的是一手房买卖，本案是二手房买卖。2.原审判决对要约、承诺理解错误。3.原审判决对贷款资信举证责任分配错误。吕永智应当对自己具有贷款资信负有举证责任。三、原审判决程序错误。原审诉讼中应立新、梁娟向法院申请调取吕永智在华夏银行办理贷款审查的证据，法院向应立新、梁娟签发律师调查令，律师没有调得，法院虽亲自到银行调取，但对银行拒不配合出证的行为没有采取任何强制错误，导致案件事实没有查清。四、原审判决以《房地产买卖合同》中对合同变更的限制来否定《合同变更协议》中吕永智的意思表示效力，系对法律理解错误。五、合同履行期15天的意思表示对吕永智具有法律约束力。六、本案争议焦点是吕永智是否具有贷款资格、是否能够通过银行审贷，而不是应立新、梁娟违约，应立新、梁娟没有任何违约行为。吕永智辩称，不同意应立新、梁娟的上诉请求。另案生效判决认定应立新、梁娟单方解除行为存在明显违约。合同没有明确约定贷款的办理时间。2018年6月16日，银行通知可以贷款，需要重新合影。吕永智后来在广发银行办理贷款，已买其他房屋。安鑫公司述称，同意解除合同，其他不涉及第三人的上诉请求，安鑫公司不发表意见。吕永智向一审法院起诉请求：解除原告与二被告签订的《房地产买卖合同》，并判令二被告赔偿原告定金罚金50,000元、中介费用4000元、实际损失31,020元以及利息损失（自2018年4月12日起按本金360,000元按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止）。一审法院认定事实：2018年4月12日，被告应立新、梁娟(卖方)与原告吕永智(买方)及第三人安鑫公司(居间方)签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市沙河口区房屋，建筑面积约102.02平方米。该房屋已设定抵押，产生提前还款的利息和费用，由卖方自行承担，卖方自行还清次贷，保证于2018年4月27日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方代为保管。房屋价款119万元，定金5万元，定金于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于本合同签订之日支付定金5万元。定金以实际支付数额为准。买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。买方申请商业贷款，买方于2018年4月12日前，备齐购房首付款31万元，由三方将该款项存入居间方指定银行做资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方无息代为保管。房款支付时间为买卖双方在交接房屋时交接房款，买卖双方另有约定的除外。合同第五条约定服务费用：买方须向居间方支付服务费人民币4000元，该服务费于本合同签订当日交付居间方。合同第六条约定违约责任：1.如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方。居间方履行合同第二条第(四)款第2项时，每逾期一日，居间方按买卖双方缴纳的居间报酬的1%赔偿买卖双方。若因买卖双方原因、手续受理部门的原因导致办证时间延误，居间方不承担违约责任。2.如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额的50%；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。3.买卖双方未按照合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，则违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。4.合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则按合同的第六条第5、6项处理，买卖双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件。5.如买卖双方因履行本合同而产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息代为保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已作出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。6.买卖双方在本合同履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，可提交房屋所在地人民法院诉讼。合同第七条约定：本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准。口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。合同第八条约定：本合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前3个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议，无法达成变更协议的，继续履行本合同，若无法继续履行则合同终止，由违约方按合同约定承担违约责任，三方另有约定的除外。合同第十条注明：买卖双方要求自行办理该房屋的报税、过户手续，买方承诺本人知晓大连市政府印发的《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中有关限制购房条款。本人承诺有购买本房屋资格。若因本人购房资格导致无法购买该房屋，自愿承担合同约定的违约责任。居间方已尽告知义务，买卖双方知晓并认可。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，原告吕永智将定金5万元及服务费4000元交付第三人安鑫公司，原告吕永智与被告梁娟、被告应立新及华夏银行股份有限公司(以下简称“华夏银行”)签订《个人房屋交易资金托管协议》，由应立新、梁娟在华夏银行开立账户，由吕永智在华夏银行开立交易资金托管账户，将购房首付款31万元进行资金监管。2018年5月30日，被告应立新因原告吕永智尚未办理贷款完毕，向第三人安鑫公司发送微信，内容为：“1.因买方违约，我取消本次交易。(当时特别强调的条款)；2.按合同约定办理；3.尽快将房本交还。以上是我的正式答复”。2018年7月6日，吕永智向将应立新、梁娟诉至一审法院，要求被告继续履行合同并协助原告办理案涉房屋的过户手续。一审法院于2018年10月30日作出(2018)辽0204民初4463号民事判决：“一、梁娟、应立新与吕永智及大连安鑫房地产代理有限公司继续履行2018年4月12日签订的《房地产买卖合同》；二、梁娟、应立新协助吕永智办理大连市沙河口区房屋的贷款审批手续及过户，吕永智足额向梁娟、应立新支付购房款。”后应立新、梁娟不服，提起上诉。二审期间，应立新、梁娟明确表示不同意配合重新办理银行贷款手续，大连市中级人民法院认为“涉及到限制人身权利的履行标的，不应继续履行。……现上诉人明确表示不同意配合履行上述手续，即不同意继续履行合同，而上诉人所需配合的上述内容符合法律规定的不适于强制履行的情形，故案涉合同已不存在继续履行的可能”，于2018年12月28日作出(2018)辽02民终10418号民事判决：“一、撤销大连市沙河口区人民法院(2018)辽0204民初4463号民事判决；二、驳回吕永智的诉讼请求。一审案件受理费15,510元(吕永智已预交)，二审案件受理费15,510元(应立新、梁娟已预交)，合计31,020元，均由吕永智负担”。另查，本案审理期间，二被告提交《合同变更协议》一份，拟证明买卖双方就贷款办理期限已作出明确约定。该《合同变更协议》主要内容为:“现买卖双方协商一致，就合同相关事宜作如下变更：买方自行办理贷款手续，保证贷款的额度为83万元，且买方审贷资料齐备开始15个工作日内将审贷手续办理完毕，同时出具贷款所在银行审批通过的《贷款审批书》或等价于《贷款审批书》的审批通过文本，并保证于买方名下产权证办理完毕之日起15个工作日内将贷款金额支付卖方，如有买房贷款审核不通过、过户后无法抵押、抵押后无法放款、银行放款额不足等导致买方无力将贷款额支付卖方的情况发生，则由买卖双方自行协商解决，与居间方无关”。落款处无卖方应立新、梁娟签字。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，否则构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告对双方及第三人共同签订的《房地产买卖合同》均无异议，双方争议焦点是，被告提出终止交易是否构成违约；如违约，应如何承担违约责任。案涉房地产买卖合同签订后，原告依约交纳了定金并办理了首付款资金监管，但在原告办理购房贷款期间，被告以贷款办理超过《合同变更协议》的约定期限以及原告贷款资信不合要求为由要求终止交易，关于贷款资信，被告未提出相关证据，一审法院不予采信，关于变更协议，该协议是否有效是判断本案被告单方解除房屋买卖合同是否合法的关键。根据我国合同法相关规定，订立合同可以采用书面、口头和其他形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，双方签订的《房地产买卖合同》中明确约定，口头承诺不具有约束力，一切变更均应签订书面变更协议。现被告提交的《合同变更协议》未经三方一致确认签字，协议并未生效，对双方当事人不具有约束力。被告提出变更协议是原告向被告发出的要约且已生效，应对原告具有效力的抗辩理由，根据合同法的规定，要约、承诺是订立合同的过程，要约对要约人的约束力体现在缔约过程中，要约人在得到对要约的承诺时自愿受其约束，而要约人发出要约后，受要约人必须作出承诺且必须以明示的方式作出，合同方可成立，对双方当事人才具有法律上的合同约束力，现被告主张未生效协议对原告具有合同约束力于法无据，对被告的抗辩理由，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。由此可知，若房屋买卖双方未在合同中约定具体的履行期限，出卖人认为买受人延迟支付购房款的，解除权行使的合理期限为三个月。本案中，在合同并未明确约定买受人办理贷款期限的情况下，从2018年4月12日合同签订，到2018年5月30日被告提出解除合同，期间一个半月左右的时间并不属于合同履行时间过长的情况。在合同履行期内，被告单方解除合同不符合法律规定，构成违约。被告构成违约，应承担相应的违约责任。关于罚金，按照双方合同约定，如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方，故原告主张被告承担罚金5万元，一审法院予以支持；关于中介费，按照双方合同约定，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失，故对原告主张被告赔偿其居间费用损失4000元的诉讼请求，一审法院予以支持；关于利息损失，因买卖双方均同意定金由第三人无息保管，首付款31万元也监管于原告银行账户中，未被他人占用或获取孳息，故原告该项诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；关于实际损失，原告在本案诉讼前曾起诉被告要求继续履行合同，后经人民法院审理予以驳回，因案件受理费已经人民法院生效判决确定由原告负担，故对原告的该项主张，一审法院不予支持。另，因原、被告均当庭明确表示同意解除双方及第三人于2018年4月12日签订的《房地产买卖合同》，不违反法律规定，一审法院予以照准。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告吕永智与被告应立新、梁娟、第三人大连安鑫房地产代理有限公司于2018年4月12日签订的《房地产买卖合同》；二、被告应立新、梁娟于判决生效之日起十日内共同双倍返还原告吕永智定金100,000元(因其中50,000元在第三人处保管，由第三人大连安鑫房地产代理有限公司代为返还50,000元，给付时间同上)；三、被告应立新、梁娟于判决生效之日起十日内共同赔偿原告吕永智居间费用损失4000元；四、驳回原告吕永智的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2228元(原告已预交)，由原告负担1080元，由二被告共同负担1148元，给付时间同上。本院二审期间，当事人没有提交新证据。吕永智于2019年11月13日向本院提出撤回上诉的申请。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：应立新、梁娟应否向吕永智承担违约责任。各方对上诉人应立新、梁娟前期为履行合同及时办理案涉房屋的解押手续，从外地到大连配合办理贷款手续及后续按照贷款银行的要求补充提供了相应证件的照片等配合行为没有争议，本案争议的是上诉人应立新、梁娟关于一个半月的期限要求对吕永智是否具有法律上的约束力。本院认为，本案无据认定吕永智未在合同订立起一个半月内办理完毕贷款构成违约，理由如下：第一，应立新、梁娟关于一个半月的期限要求，原审提供了其与安鑫公司的工作人员钱大为的微信记录，表明其于2018年4月10日要求“合同上一个半月的期限要约定”，但三方正式签订的《房地产买卖合同》对此未有明确约定，该合同第七条约定“口头承诺不具有约束力，合同履行时，一切以书面约定为准”。本案没有证据表明吕永智在订立合同时知晓应立新、梁娟关于合同订立之日起须一个半月内办理完毕贷款，且对此予以同意。按照谁主张、谁举证的证据规则，应立新、梁娟应依法承担相应的不利法律后果。第二，应立新、梁娟原审提交了合同变更协议，但其未在该变更协议上签字，双方的协商过程表明双方未对此协商一致，该变更协议未成立未生效，且该变更协议约定的是卖方审贷资料齐备开始15个工作日，但双方对审贷资料是否齐备尚存在争议。原审法院亦已依照应立新、梁娟的申请到华夏银行调查了解情况。本案现有证据不能证明系吕永智的原因导致贷款未能及时审批通过。关于贷款银行的选择上，合同约定“买卖双方委托居间方选择贷款银行”。卖方未对贷款银行作出明确的选择，双方亦实际按照买方选择的华夏银行办理了贷款申请手续，应认为其以行为在客观上认可选择华夏银行作为贷款银行，故本案无据认定吕永智选择贷款银行的行为违反了合同约定并承担何种违约责任，应立新、梁娟的此节上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予采信。第三，在买卖双方对“一个半月期限”没有明确合同约定的情况下，按照交易惯例，买卖双方均应给予对方一定的合理期限。虽然本案系二手房买卖，不宜直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，但原审将该履行的合理期限酌定为三个月，并无不当。双方于2018年4月12日订立合同，应立新于2018年5月30日即发出终止交易的通知，未给予对方履行合同的合理期限，双方在一审过程中均同意解除《房地产买卖合同》，原审判决解除该合同，并判决应立新、梁娟向吕永智承担相应违约责任，并无不当。对于吕永智在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，应立新、梁娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吕永智预交二审案件受理费2228元，减半收取计1114元，由吕永智负担；应立新、梁娟预交二审案件受理费2228元，由应立新、梁娟负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 吕 瑛审判员 张萍萍二〇一九年十二月十三日书记员 王 亮