上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初15427号原告：倪玉梅，女，1970年1月1日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。被告：徐志六，男，1988年2月17日生，汉族，住安徽省。第三人：衡乾瑨，男，1983年10月25日生，汉族，住河南省太康县。原告倪玉梅与被告徐志六及第三人衡乾缙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序分别于2018年11月14日、12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾建明、被告徐志六及第三人衡乾缙到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告倪玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)于2015年9月30日签订的《房屋租赁合同》(以下简称系争合同)；2.判令被告、第三人向原告支付自2018年2月1日起至涉案房屋实际返还之日止的租金及使用费〔按人民币(下同)4,083元/月(系根据合同约定的年租金49,000元折算到月)计算，暂算至2018年10月31日为36,747元〕；3.判令被告、第三人于租赁合同解除之日起三日内搬离涉案房屋并将该房屋返还原告；4.判令被告、第三人向原告支付返还涉案房屋之前欠付的电费及水费(水费暂计至2018年9月30日为3,901.20元)。诉讼中，结合案情，原告自愿撤回了前述关于水电费的诉请。事实和理由：原告系涉案房屋产权人，2015年9月30日，原、被告就该房屋签订系争合同，约定由被告承租该房屋。双方就租期、租金、违约责任、合同解除等作出了约定，并约定不得转租。2018年1月，原告发现涉案房屋已由被告转租给第三人，且签有转租合同，原告遂向被告提出解除租赁合同，后经原、被告及第三人三方协商，第三人向原、被告出具《证明》一份，同意解除其与被告之间的租赁合同，并承诺于2018年4月20日从涉案房屋搬离。然此后第三人却并未搬离。原告无奈提起诉讼。被告徐志六辩称，同意原告的诉请。第三人衡乾瑨述称，不同意原告的诉请。理由：第一，虽然其承诺2018年4月20日搬离，但附条件，即原告和被告应赔偿其损失。由于原、被告一直不同意赔偿，导致其无法搬离。且其原本已于2018年4月20日另签了租赁合同，基于前述同样的原因，另租的房屋也退掉了。第二，原告早就知道被告将涉案房屋转租给第三人，但并未提出异议。第三，本案系原告违约在先，2017年底原告就非要让第三人搬离，原因是原告要出售涉案房屋。第四，关于房租和使用费，原、被告曾共同承诺向第三人免租三个月(2018年2月至4月)。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋登记的权利人。2015年9月，经中介居间，原告作为甲方、出租方，与被告作为乙方、承租方签订系争合同，约定由被告承租涉案房屋，租期为2015年11月1日至2019年10月30日。房屋系毛坯房，乙方在不破坏主体墙面的情况下，可任意装修，装修由乙方承担。每年租金为49,000元，物业费由房东负担。乙方未经甲方许可将房屋私下转租，将作违约处理，甲方可以随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还。该合同另对其他事宜作出了约定。被告签订上述合同后，与第三人签订了《租赁合同》，将涉案房屋转租给第三人，租期为2015年10月13日至2019年10月12日。诉讼中，原告称被告已将租金付至2018年1月31日，后续未再支付。此外，诉讼中，原告称收取过被告押金4,000元，但会与被告另行协商，不要求在本案中处理。2018年1月10日，第三人出具证明一份，载明“租户衡乾缙保证2018年4月20日止从放生池105号搬出，特此证明”。庭审中，第三人称，其之所以出具该证明，是因为受到了原告威胁，原告要出售涉案房屋，故而逼着第三人搬离，第三人迫于无奈才出具了该证明。原告对此陈述不予认可。诉讼中，第三人坚称，一则，其在与被告签订转租合同时，向被告言明租赁用途，被告也承诺给其租满四年的。二则，原告意欲出卖房屋才让第三人搬离，理应向第三人赔偿或者补偿，且第三人正常租用中，经常有中介带人到涉案房屋处看房，给第三人及家人造成了困扰和伤害，对此，第三人将保留诉权，另行主张。上述事实，有上海市房地产权证、系争合同、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，第三人既然已承诺限期搬离，则应受此约束，未按期搬离的，还应承担相应的法律后果。虽然其称搬离承诺附有条件，即应先由原、被告对其作出赔偿，但无相应的证据佐证，本院难以采信。在此情况下，第三人未按期搬离的，理应承担相应的不利后果。从在案证据来看，系争合同已解除，相应的，转租合同亦难以继续履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告有权要求作为合同相对方的被告以及实际占有房屋的第三人搬离并返还房屋，何况，第三人也承诺限期搬离。故本院对原告的该项诉请，依法予以支持。至于租金或使用费，原告主张第三人与被告共同承担租金及使用费的支付责任并无不妥，但必须指出的是，原告的计算期间有误，具体而言，对于第三人而言，其与原告之间并无直接的房屋租赁合同关系，其仅受前述证明内容之约束，未按期搬离的，相关的占有使用费应从2018年4月21日起算。而被告作为原告的合同相对方，在并未完成租赁物返还义务之时，自应按约支付欠付的租金或可参照合同约定的租金标准计付使用费。据此，被告和第三人只需从2018年4月21日起向原告承担付款责任，至于2018年2月1日至2018年4月20日期间的租金及使用费，原告只能向被告主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告倪玉梅与被告徐志六就上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告徐志六、第三人衡乾瑨于本判决生效之日起十日内搬离并向原告倪玉梅返还上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号房屋；三、被告徐志六于本判决生效之日起十日内支付原告2018年2月1日至2018年4月20日期间的租金或使用费10,888元；四、被告徐志六、第三人衡乾瑨于本判决生效之日起十日内支付原告倪玉梅使用费(按照每月4,083元的标准，从2018年4月21日起计算至实际返还上述房屋之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取计356元，由被告徐志六负担106.27元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告徐志六、第三人衡乾瑨负担249.73元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇一九年一月十日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。