山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1691民初188号 原告：济南十翼房地产咨询有限公司。住所地：济南市槐荫区张庄路**，统一社会信用代码:91370104754453727C。 法定代表人：李振，总经理。 委托诉讼代理人：卜新建，山东昌智律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：张国强，山东昌智律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：滨州市怡安置业有限公司。住所地。住所地：滨州市开发区黄河十二路**黄河三角洲文化产业园会信用代码:913716000629833722。 法定代表人：李英，执行董事。 委托诉讼代理人：杨军，该公司职工（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：信国林，山东元格律师事务所律师（特别授权代理）。 原告济南十翼房地产咨询有限公司（以下简称十翼公司）诉被告滨州市怡安置业有限公司（以下简称怡安公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告十翼公司的委托诉讼代理人卜新建、张国强，被告怡安公司的委托诉讼代理人信国林、杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告十翼公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付住宅销售代理费1173881元，滞纳金63537元，共计1233139元，并自起诉之日至被告实际支付之日以1173881元为基数按日万分之三计算滞纳金；2.本案诉讼费用、保全费用、保全担保费用、邮寄费用均由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年6月25日签订《莲华文苑项目策划推广与销售代理合同书》,该合同约定原告代理被告销售位于滨州经济技术开发区的"莲华文苑”项目,该合同签订后,原告依约定履行了代理合同,但被告却拒绝按合同约定的比例及时间向原告支付代理费用,被告的上述违约行为,给原告造成了巨大损失。诉讼过程中，原告十翼公司增加诉讼请求1726278元。 被告怡安公司辩称，一、原告方没有全面履行合同的义务，按照合同第六条、第八条的约定，原告应当提出具有可操作性的营销推广策略方案、策划方案、市场调查、信息资料分析报告等，合同第十条约定的费用包括策划费、物业销售代理费及整合推广设计费，对于原告没有履行的义务，应当相应的减少费用。二、原告方在销售代理期间存在重大过错，给被告造成了巨大的经济损失，现在已经赔付的接近300万元，被告将根据案件的审理情况提出反诉或另行起诉要求原告赔偿经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 原告十翼公司共提交3组证据： 证据1.原告与被告签订的莲华文苑项目策划推广与销售代理合同书，该合同书约定被告将其开发的莲华文苑房产全权委托原告全权代理销售，并且该合同约定了代理费的提成比例为销售额的2%。 证据2.代理费申报表共18页，其中共为被告销售房源206套，别墅是94套，洋房是112套，开发商手续齐全能够签合同办理网签的合同累计完成的销售额：别墅为21301389元，洋房为59887408元，已经结算的代理费是1042538元，未结算的代理费是1128136元，滞纳金是截止到2018年1月21日为63537元，按日万分之三计算。另一种是因为开发商手续问题只签订了认购书没有签订商品房买卖合同的，这种情况完成销售的部分别墅是55088049元，洋房为33754346元，共计为88842395元，根据合同约定应该结算的代理费是1776848元，但是原告只追加了1726278元，以追加的数额为准。 证据3.认购书57份、收据23份、更名申请2份，上述认购书中，涉别墅19份，洋房38份，证明原告与业主签订认购书因被告未取得预售许可证而未能签订商品房买卖合同，其中别墅的销售金额为55088049元，洋房的销售金额33754346元，应结算代理费1776848元。 经质证，被告对证据1真实性无异议，但主张按照合同第十条第三项，每个物业单位的结算条件为客户交完首期房款并签署完正式物业买卖合同后，该物业才具备结算代理费的条件，因此对于只签认购书没有签订正式买卖合同的不能计算代理费，根据合同第六条、第八条规定，原告方应当提供相应的服务而没有提供，同时在合同第十一条第三项中约定，违约方将赔偿给对方造成的一切损失，由于原告方没有全面履行合同应当赔偿对被告造成的经济损失；对证据2申报表真实性有异议，首先该申报表是由原告方单独制作，并没有交被告方核实确认，同时该申报表按照原告的陈述，其包含了仅签订认购书的部分，也包含了根本没有对外出售的部分。被告一共开发了别墅94套，原告实际参与74套，该74套均签订了合同，剩余20套根本没有签订合同，这20套中其中有17套签订了认购书，还有3套没有对外出售；对证据3中的别墅认购书部分，业主吕爱学没有认购书，王玲玲的认购书没有公司盖章，其他涉及别墅的认购书真实性无异议，洋房的认购书中，对业主为付玉清、王宁文、张岩奇、姜超、赵洪芳、李琳、牟青、张霞、刘芳、王慧玲、韩永军、王洪彬、王国帅、张靓、胡俊强的15份认购书业主签名模糊，无法识别，对真实性有异议，其他认购书的真实性无异议，证据3中收据和更名申请均系复印件，对真实性均有异议。 被告怡安公司提交4组证据：证据1.莲华文苑开盘后优惠体系复印件一份、莲华文苑首期洋房优惠体系复印件一份，证实被告对内部客户有优惠，其中工龄优惠指的是滨化职工；证据2.莲华文苑业主调查问卷共7份，被告随机抽取了部分业主，对原告方的销售代理进行调查，证实原告方没有全面履行相关职责；证据3.莲华文苑销售代理费已付款数额统计表1份、中国工商银行网上银行电子回单7页、恒丰银行电子回单一份、2016年销售代理公司员工用餐统计表1份，证明被告已向原告支付代理费1142539元；证据4.涉洋房优惠申请单46份、涉别墅优惠申请单四份，证明所涉业主为内部客户。 经质证，原告对证据1的真实性有异议，复印件不应作为证据使用，假如该证据是真实的，也仅是莲华文苑开盘的优惠措施，并非是区分内部客户与外部客户的约定，因为该优惠体系约定的客户为新增客户、外部客户、其他特殊情况客户三种情况，而没有区分内部客户和外部客户，且该优惠体系也没有经过原告盖章确认，不能作为原告认可该优惠体系的证明，且据原告所知，该优惠体系并未实施履行，因为根据该优惠体系第三条外部客户的约定，非滨化职工的外部客户如确实需要，须经领导同意并签字确认，而原告所代理销售的所有房屋均未经过被告所谓的领导同意签字确认，仅是加盖了被告公章；对证据2真实性有异议，该调查问卷仅有房号及姓名电话，没有相关的身份证复印件，我方无法确认该签字人员是否确系购房户，是否确系其真实签名，所以该证据不能证实原告服务不到位；对证据3真实性均无异议，但主张其中的10万元系原告帮助被告购买茶叶的货款；对证据4的真实性没有异议，但对证明内容有异议，优惠申请单不能作为证明内部客户的依据。 本院认为，原告提交的莲华文苑项目策划推广与销售代理合同书，被告对证据的真实性无异议，鉴于该证据与本案争议事实相关联，来源合法，依法予以确认；原告提交的代理费申报表虽系原告单方制作，被告不予认可，但是被告认可原告销售的商品房的数量，在被告应当持有商品房买卖合同及收款的证据而未提交的情况下，对原告提交的代理费申报表载明的商品房的数量及价款应予采信，据此可以确定原告实际代理销售签订商品房买卖合同的数量及价款；原告提交的认购书、收据及优惠申请单，均系原件，被告虽提出异议，但未提供相反证据，应予确认。被告提交的莲华文苑开盘后优惠体系、莲华文苑首期洋房优惠体系虽系复印件，但其内容可与原告无异议的优惠申请单相印证，对其真实性应予确认，鉴于证据与本案争议事实的关联性，依法予以采信；被告提交的调查问卷，原告对其真实性不予认可，且证据与本案争议事实无关，不予采信；被告提交的莲华文苑销售代理费已付款数额统计表1份、中国工商银行网上银行电子回单7页、恒丰银行电子回单一份、2016年销售代理公司员工用餐统计表，原告对证据的真实性无异议，且证据与本案争议事实相关联，依法予以采信；被告提交的优惠申请单，原告对证据的真实性无异议，且证据与本案争议事实相关联，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月25日，原告十翼公司（乙方）与被告怡安公司（甲方）签订莲华文苑项目策划推广与销售代理合同书一份，约定甲方将其开发的位于滨州市黄河十三路以北中海北路以西的莲华文苑项目委托乙方策划推广及销售代理。该项目规划面积201100㎡，建筑面积(含配套公建)约278600㎡，其中住宅181400㎡，商业配套服务9600㎡，地下储藏室，地下储藏室00㎡；甲方委托乙方为该项目独家全程策划和销售代理商，在本合同有效期内，甲方不再另行委托其他策划代理商或自行销售，项目达到销售条件并正式对外公开销售后，乙方每月底制定下一月份销售计划，请甲方批准后执行，如乙方连续三个月不能完成的当月计划任务，甲方有权解除合同；委托期限自本合同签订之日起至项目最后一期可售楼房竣工交房之日止，代理期满，若有剩余楼房需要销售，双方可另行协商续约。合同第六条关于委托服务内容约定：针对项目及甲方要求的开发进度，提出具有可操作性的营销推广策略方案，对项目的品牌策略、价格策略、阶段性销售推广策略等提供具体执行建议，在经过甲方批准同意后执行。乙方对每个物业单位的销售代理职责在客户交纳首期购房款并签订正式房屋买卖合同后即完成。合同第八条之6约定，乙方对每个物业单位的销售代理职责在购房客户交付首期款并与甲方签署正式买卖合同后即完成。合同第十条之3约定：（1）每个物业单位的代理费结算条件:在客户交完首期房款并签署完正式物业买卖合同后，该物业即具备结算代理费的条件。（2）乙方代理费的付款时间为：按月结算，每月结算一次；乙方代理费的结算程序为：乙方销售经理在次月的15日前核算完上月代理费报表，并及时提交甲方销售负责人审核，甲方销售负责人审核完毕后，经甲方项目负责人签字后及时支付；乙方代理费的结算方式为：每月结算当月应结算代理费的80%，阶段销售完成或年底(当年12月31日前)统一结算剩余部分。（3）客户缴纳定房定金后，如未按约定缴纳房子首付款或全款甲方不予结算乙方的全部销售代理费。（4）考虑到甲方财务程序及审批流程需要，乙方须先按照每月确定的金额（含税）向甲方提供与本合同服务吻合的正式营销顾问或广告业发票。甲方应按照本合同约定时间将每期应付的费用汇至乙方指定银行账户。此外，关于违约责任，合同第十一条之2、3约定，如甲方连续两个月不能按时支付乙方费用，乙方有权单方停止服务；本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失。合同第十一条之6约定，正常终止合约时甲方仍须结清乙方全部服务费，甲方逾期不支付，则将按所欠费用总额的万分之二支付滞纳金。 合同签订后，原告依约履行代理销售义务。原告在本案中主张代理费的具体范围为：一、已签订商品房买卖合同部分，别墅71套，其中内部客户60套，外部客户11套；洋房66套，均为外部客户。二、签订认购书部分，别墅38套，洋房41套。被告怡安公司主张，原告完成的销售中，别墅涉及内部客户68套，洋房涉及内部客户46套。针对原告销售的别墅，对原告自认内部客户60套，双方当事人无争议。原告主张的外部客户包括韩笑、蒋丽叶、无棣鑫岳化工有限公司、王炳香、崔明新、高燕、相占朝、王艳、吕爱学、蔡颖辉（30-104）、邱丽丽。针对上述原告主张的外部客户，被告主张韩笑、无棣鑫岳化工有限公司、王炳香、相占朝、王艳、吕爱学、蔡颖辉（30-104）为内部客户，并提交相应的优惠申请单相佐证，应认定为内部客户，并按照内部客户的标准计算代理费；对蒋丽叶、崔明新、高燕、邱丽丽，被告未能提供系内部客户的证据材料，应按照外部客户计算代理费。针对原告已签订商品房买卖合同的洋房，原告主张洋房66套均为外部客户，被告主张在涉及洋房的客户中，内部客户为46户，并提交了相应的优惠申请单予以证明，但是经比对，被告怡安公司举证的46套内部客户中，部分不在原告主张代理费的范围内。本院确认原告十翼公司完成销售的洋房中，涉及内部客户40套，外部客户26套。 原告十翼公司共完成66套洋房的销售，总价款为53405850元，其中内部客户洋房总价款33010852元，外部客户洋房总价款20394998元。 另查明，截至原告起诉，被告怡安公司共向原告十翼公司支付代理费1142539元。 本院认为，原被告双方于2015年6月25日签订的莲华文苑项目策划推广与销售代理合同书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行。本案中，原告履行了代理销售商品房的义务，被告应当按照合同约定的标准和条件向原告结算代理费。被告怡安公司未按照双方合同的约定支付代理费，构成违约，除按照约定支付代理费外，还应承担相应的违约责任。 对于被告怡安公司应当支付的代理费，首先，关于被告已经支付的代理费数额，被告主张已经向原告支付代理费1142539元，原告认可收到上述款项，但主张其中有10万元系代被告购买茶叶的费用，对此抗辩，原告未提交任何有效证据，因此，应认定被告实际已向原告支付代理费1142539元。其次，关于内部客户与外部客户的区分问题。虽然当事人之间的项目策划推广与销售代理合同提到了内部客户与外部客户的区分，并针对内部客户与外部客户约定了不同的代理费标准，但是，合同并未就内部客户、外部客户进行界定，且双方当事人在争议产生后也未能就内部客户与外部客户的区分标准达成一致意见。从当事人提交的证据看，被告就其主张的内部客户提交了优惠体系和优惠申请单，且就部分客户与被告之间的关系进行了说明，在原告不能提供相反证据的情况下，应认定被告关于内部客户的主张成立。再次，关于被告应支付的代理费的条件，根据双方合同约定，原告销售商品房结算代理费的条件是客户交完首付款并签署正式物业买卖合同。因此，对于原告十翼公司主张的代理费，已经签订商品房买卖合同的部分，已经具备了支付代理费的条件，依法应予支持；仅签订认购书而尚未签订商品房买卖合同的部分，合同约定的支付代理费的条件尚未成就，不应支持。根据查明的案件事实，原告共签订商品房买卖合同137套，其中别墅71套，洋房66套，结合本院关于内部客户与外部客户的认定，根据合同约定的代理费支付标准，就原告销售的别墅，被告应向原告支付代理费1407198元；原告销售的洋房，被告应向原告支付代理费671987元，被告合计应向原告支付代理费2079185元。扣除已经实际支付的代理费1142539元，被告怡安公司还应向原告十翼公司支付代理费936646元。 至于原告十翼公司主张的违约金，根据双方合同的约定，被告怡安公司未按照合同约定支付代理费，应按照未支付代理费金额的万分之二向原告支付滞纳金。鉴于原告并未主张对合同约定的违约金进行调整，根据合同约定，并结合本案合同履行的实际情况，被告怡安公司所应承担的违约金的数额为187元。原告十翼公司主张以未支付代理费为基数按照日万分之三计算违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，原告十翼公司的诉讼请求部分成立，对其成立部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，拟判决如下： 一、被告滨州市怡安置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南十翼房地产咨询有限公司销售代理费936646元及违约金187元； 二、驳回原告济南十翼房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30475元，财产保全费5000元，合计35475元，由被告滨州市怡安置业有限公司负担11230元，由原告济南十翼房地产咨询有限公司24245元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  唐贵学 人民陪审员  常世泉 人民陪审员  刘文财 二〇一九年一月二十九日 书 记 员  郭王路