新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院民事判决书（2019）新32民终162号上诉人（原审被告）：马红梅，女，1975年8月9日出生,汉族，住新疆阿克苏市。上诉人（原审被告）：马红芳，女，1979年1月9日出生，汉族，住新疆阿克苏市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：朱水云，新疆赛天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆杰昂房地产开发有限责任公司，住所地新疆和田市火车站前2号。法定代表人：刘晟合，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨新选，新疆杰昂房地产开发有限公司法律部经理。原审第三人：杨苏江，男，1962年10月24日出生，汉族，原新疆杰昂房地产开发有限责任公司法定代表人，现在阿克苏监狱服刑。上诉人马红梅、马红芳因与被上诉人新疆杰昂房地产开发有限责任公司（以下简称杰昂公司）、原审第三人杨苏江商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2019）新3201民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马红梅及其委托诉讼代理人朱水云，上诉人马红芳的诉讼代理人朱水云，被上诉人杰昂公司的法定代表人刘晟合及其委托诉讼代理人杨新选，原审第三人杨苏江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马红梅、马红芳上诉请求：一、请求依法撤销和田市人民法院（2019）新3201民初235号民事判决；二、请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院审查事实不清。1、一审法院在没有认真核实款项金额的基础上贸然认定付款金额为上诉人和第三人杨苏江之间的经济往来，属事实审查不清。2、合同合法有效，上诉人也完成了举证责任，并经和田市人民法院其他同类案件进行了确认，一审法院没有考虑上述基本事实。（二）本案是一起商品房买卖合同纠纷。应当使用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》等有关条款作为判决依据，但一审法院引用了《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对商品房买卖合同进行判决，属于适用法律错误。（三）被上诉人的合同解除权，已经超过了一年的法律规定除斥期间的强制规定，已丧失解除权。（四）上诉人和被上诉人均同意继续履行合同，但一审法院在违背双方当事人的意愿的情况下解除合同，这明显超出了法院的审理范围，并违背了双方当事人的真实意思表示。（五）2011年至2014年期间，原杰昂公司法人杨苏江多次向上诉人借款，经两次对账，杰昂公司尚欠上诉人2000万元，因无法按时偿还，双方约定以房抵债，已办理备案登记和缴纳税款，杰昂公司出具证明和抵债协议，证明是真实的交易，不符合法定解除的条件，不应当解除。（六）涉案房产三楼已由和田地区中级人民法院执行给乔开明，产权已转移，乔开明是善意且合法取得，合同标的已由第三人合法取得，合同无法解除。杰昂公司辩称，2014年10月23日，马红梅、马红芳以房屋抵押并承诺给杰昂公司提供贷款为由，到和田市房产局办理预售抵押登记业务，因房产局提出没有办理过抵押登记业务，而给办理了《商品房买卖合同》的备案手续，根据合同第七条第一款第二项的约定：“逾期超过30日之后，出卖人有权解除合同”，由于商品房买卖合同备案后，马红梅、马红芳拒不履行合同的约定，没有向杰昂公司交付购房款，根据合同约定和法律规定，一审判决解除合同符合法律规定，请二审驳回上诉，维持原判。杨苏江述称，同意杰昂公司的答辩意见，同意和上诉人解除《商品房买卖合同》。杰昂公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：杰昂公司于2013年7月火车站物流园区开发建设南方市场项目工程。2014年10月23日，双方达成以房抵押借款意愿，但未能办理抵押手续，后双方签订《商品房买卖合同》；杰昂公司以借款为目的与马红梅、马红芳签订《商品房买卖合同》，马红梅、马红芳未按期支付房款，按照法律规定，杰昂公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2014年10月23日，杰昂公司与马红梅、马红芳签订《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA201410210002），马红梅、马红芳购买原告位于南方综合市场三层6427.52平方的商品房，商品房总价款为20000000元。2015年01月19日，马红梅、马红芳向和田市税务局缴纳了契税、向和田市房产局缴纳了维修基金，并在房产登记部门办理了备案登记手续。杰昂公司给马红梅、马红芳出具收款收据（2013年10月5日收到马红芳购房款18000000元、2014年6月7日收到马红梅购房款2000000元），但该涉案房款未打入杰昂公司账户中。另查明，2015年11月19日，和田市人民法院受理了（2015）和市民一初字第00699号杰昂公司诉王振芳、李彦成、马红梅、马红芳请求确认双方签订的《承诺书》、《商品房买卖合同》无效一案，在该院审理过程中杰昂公司申请撤诉，该院裁定准许撤诉。2016年11月9日，和田市人民法院受理了（2016）新3201民初2019号马红梅、马红芳诉杰昂公司及第三人杨苏江请求交付房屋、承担违约金一案，在该院审理过程中马红梅、马红芳申请撤诉，该院裁定准许撤诉。和田地区中级人民法院（2016）新32民终198号民事判决书认定以下事实：“杰昂公司将建设用地使用权抵押给京和公司，贷款的资金用于房产开发，并取得预售许可，马红梅、马红芳按照购买房屋法定程序签订的《商品房买卖合同》，该合同向和田市房产局进行备案、缴纳维修基金及契税，合法有效，予以确认。”和田地区中级人民法院作出（2015）和中法执字第35号、35-3号执行裁定书，裁定查封冻结马红梅、马红芳位于杰昂公司南方综合市场三层6427.52平方的商品房；并于2015年12月29日在和田地区中级人民法院达成和解协议，马红梅、马红芳将位于杰昂公司南方综合市场三层6427.52平方的商品房折抵给乔开明。一审法院认为，马红梅、马红芳提供2011年1月10日至2014年3月12日期间给杨苏江的转款凭证，只能证明马红梅、马红芳与第三人杨苏江之间有借贷和经济往来的事实，不能证明马红梅、马红芳已支付房款的事实，且马红梅、马红芳也并未在杰昂公司出具收据的日期向其支付购房款。马红梅、马红芳与第三人杨苏江签订的《商品房买卖合同》，其目的是以物抵债，并没有实际履行《商品房买卖合同》的付款义务，故杰昂公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。遂判决：解除原告新疆杰昂房地产开发有限责任公司与被告马红梅、马红芳签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA201410210002）。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。证据1：2012年4月14日出具的《借条及明细》，拟证明：马红梅向杨苏江出借860万元，是借款转化为购房款的一部分。证据2：2014年10月20日出具的《协议》，拟证明：购房款没有打入公司账户是因为打入了杨苏江个人账户，上诉人和杨苏江核算后协商将三楼整层商铺抵偿借款。杰昂公司质证称，证据1、2的关联性、真实性均不认可，《协议》是在合同之前签订的，和合同没有关联，购房款没有打到公司账户上，协议上没有公司盖章。杨苏江质证称，对于证据1真实性认可，但和《商品房买卖合同》及2000万元的房款没有关系，此借款已偿还了一部分，我和马红梅之间没有对过账，记不清偿还了多少；对于证据2真实性认可，但出具《协议》的背景是因本人急需用钱，先写的协议办的房屋买卖手续，手续办完后并没有收到2000万元，且不认识《协议》上写的马红芳、乔开明。本院认证如下：对于证据1，因杨苏江只认可其真实性，认为此借款与2000万元的房款没有关系，对此证据主张的事项本院不予采信；对于证据2，因杨苏江不认可双方对过账，将之前借贷转化为购房款的事实，其认为协议上的2000万元为新的借贷关系，且上诉人未提供履行2000万元借款义务的证据予以证明，故对此证据主张的事项本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。本案中，杰昂公司、杨苏江均认可杨苏江与马红梅存在借贷的经济往来，上诉人亦在提供的代理意见及法律意见中自认杨苏江向马红梅多次借款的事实，故马红梅与杨苏江之间存在借贷关系。但马红梅与杨苏江之间的借款并未同杰昂公司、杨苏江协商一致将借款转化为购房款，杰昂公司、杨苏江亦不认可《商品房买卖合同》、《协议》与马红梅、杨苏江之前的借贷纠纷有关联。在杨苏江出具的《协议》上，其与马红梅、马红芳、乔开明之间的2000万元借贷已构成新的债权债务,且此新的借贷关系是否履行尚不能确定。上诉人虽然提供了2张收据用以说明其已缴纳了2000万元的购房款，但杨苏江不认可双方对过账，亦不认可将之前借贷转化为了购房款。对于如此大额的款项，上诉人并未提供有力的证据予以佐证其已实际缴纳了购房款或已履行了协议上载明的新产生的2000万元借款义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定“预期超过30日后，出卖人有权解除合同”，及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方签订的《商品房买卖合同》应予以解除，一审法院处理得当，二审予以支持。对于马红梅、马红芳与杨苏江之间的借贷纠纷可另案起诉。综上所述，马红梅、马红芳的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理得当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人马红梅、马红芳负担。本判决为终审判决。审判长王喆审判员辛元忠审判员常喜盈二〇一九年十二月三日书记员 王允希