文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初6103号原告:南通华源染织厂,住所地南通市观音山街道山港桥村。法定代表人：成霞，职务董事长。委托诉讼代理人：周新建，江苏泰临律师事务所律师。委托诉讼代理人：何银香，江苏泰临律师事务所律师。被告:南通华普工艺纺织品有限公司,住所地南通市观音山街道山港桥村三组。法定代表人：汪祖华，职务总经理。委托诉讼代理人：范臻，江苏普泰律师事务所律师。原告南通华源染织厂（以下简称华源染织厂）与被告南通华普工艺纺织品有限公司（以下简称华普工艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华源染织厂的委托诉讼代理人周新建、何银香，被告华普工艺公司的法定代表人汪祖华及其委托诉讼代理人范臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华源染织厂向本院提出诉讼请求：一、判令被告华普工艺公司给付原告2017年10月1日前的房租、自来水、污水处理费、电费和蒸汽费附加费等合计3245078.64元并承担逾期付款滞纳金473289.25元（具体组成详见明细，滞纳金标准按日千分之一标准暂计算至2017年10月1日。2017年10月1日以后的租金、水电气、污水处理费及滞纳金等另行主张）；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告华源染织厂将其诉讼请求变更如下：一、被告华普工艺公司给付原告2017年10月1日前的房租、自来水、污水处理费、电费和蒸汽费附加费等合计3365371.55元，并承担逾期付款滞纳金（暂计算至2017年9月30日为497588.42元，要求计算至实际给付之日按日千分之一标准计算）；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月30日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的房屋作为生产车间使用。租赁面积分别为3477.11㎡和872.48㎡，合计4349.59㎡。其中3477.11㎡部分的房租价格为10元/㎡/月，872.48㎡部分的房租价格为9元/㎡/月；自来水、污水处理费9.6元/吨，电费、蒸汽费供应价加收5%。租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日。上述租金及相应应由被告负担的费用由被告按月支付。双方还约定若承租人逾期缴纳应负担的费用的，每逾期一天按应负担费用总额的千分之一的标准支付滞纳金；逾期支付租金的，每逾期一天，须按日租金的2倍支付滞纳金。2015年8月10日，原、被告双方及案外人南通华艺装饰毯有限公司三方经协商，就被告租用原告及南通华艺装饰毯有限公司的房屋过程中截止2015年4月30日期间所欠付的房租、利息、污水处理费及电、水、气管理费等的付款事宜达成一致协议并签署《协议书》（该协议书所计算被告欠付的费用不包含原告同意被告铺底欠付的费用143.5万元）。其中三方约定，被告在原告厂区内自建或者改建的附房的所有权益全部归属原告。自2015年8月10日起，被告使用上述改建、自建附房应当支付房屋租赁费，其中2269.228㎡部分的租赁费为10元/㎡/月，668.155㎡部分的租赁费为5元/㎡/月。其他权利义务与被告租赁原告房屋的租赁合同一致。2016年4月30日，被告原承租的3477.11㎡和872.48㎡房屋租赁期限到期后，双方又续签了一份租赁合同，将承租面积调整为3365.11㎡和872.48㎡，其中3365.11㎡部分的房租价格为10元/㎡/月，872.48㎡部分的房租价格为9元/㎡/月。租赁期限调整为自2016年5月1日起至2018年4月30日止。自来水、污水处理费，电费、蒸汽费附加费及租金交付时间、违约责任仍按原合同标准执行。有关使用污水处理设施的问题，双方亦进行了特别约定。上述合同履行期间，被告曾先后于2016年4月29日向原告支付10万元、2016年7月27日支付30万元、2017年1月27日支付100万元、2017年3月9日支付230万元，合计支付370万元。截止2017年10月1日，被告尚有房租、自来水、污水处理费、电费和蒸汽费附加费等合计人民币3245078.64元及逾期付款滞纳金473289.25元未能给付原告。虽然此间原告曾通过多种途径向被告主张，但被告均未能全额支付。诉讼中原告基于其变更的诉讼请求，补充相关事实和理由：因为被告另案中抗辩，其公司已经于2016年4月25日支付的10万元以及2016年7月27日支付的30万元中的一部分首先用于结算该案所欠付的本金及滞纳金，所以原告方将本案中被告已经给付的部分调整为：被告曾先后于2016年7月27日支付284333.76元，2017年1月27日支付100万元，2017年3月9日支付230万元，合计支付3584333.76元。所以被告至2017年10月1日前尚欠的房租等合计应为3365371.55元，滞纳金暂计算至2017年10月1日为497588.42元。2017年10月30日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，就租赁合同履约过程中争议解决方法事宜经协商一致，同意提交南通市崇川区人民法院司法管辖。原告认为，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。现被告不予给付届期租赁费用及相应水电气费等的行为，没有合法依据，侵犯了原告的合法权益，是导致双方争议发生的直接原因，依法应承担相应的法律责任。被告华普工艺公司辩称：一、原、被告双方签订的两份租赁合同是无效合同，根据该合同约定，原告方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，而原告出租的房屋属于无证房；二、原告诉请的各项费用与实际存在差异，首先是项目差异，被告只承认存在房租或使用费，包括原告所提出的冲抵后的房屋使用费已经包含在其中。电气管理费本次答辩不作答复；三、原告无权收取污水处理费，根据污水处理费征收使用管理办法第三条的规定，原告属于无权收取污水处理费的主体；四、被告到目前为止已经支付370万元，不存在欠付原告费用的事实。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的房屋租赁合同、《南通华源染织厂联席会议纪要》、催缴租金通知书、水电气租金发票、房屋所有权证书、企业名称核准通知书等，被告举证的发票、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告华普工艺公司向原告华源染织厂承租房屋作为生产车间使用。2014年4月，原告华源染织厂（作为甲方出租方）与被告华普工艺公司（作为乙方承租人）签订《房租租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于南通华源染织厂，出租建筑面积约3477.11平方米，月租金10元/平方米，872.48平方米，月租金9元/平方米。该房屋租赁期共24个月，自2014年5月1日起至2016年4月30日止。该房屋每月租金为人民币42089.42元，租金总额为1010146.08元按月支付。租赁期间乙方承担的相关费用：乙方应按时交纳自行负担的费用、自来水、污水处理费每吨9.6元，电费、蒸汽费供应价加收5%（包含损耗及维护费，华源染织厂收取）。乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的。甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责，赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租二个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天则应按上述费用总额的千分之一支付甲方滞纳金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2015年8月10日，原告华源染织厂（作为甲方）与被告华普工艺公司（作为丙方）及南通华艺装饰毯有限公司（作为乙方）签订《协议书》，约定：鉴于丙方在租用甲、乙方的房屋过程中，截止2015年4月30日尚欠甲、乙方房租、利息、污水处理费及电、水、气管理费合计人民币167.3836万元。现就该款的给付及后续丙方经营过程中发生的水、电、气、房租的给付问题，各方当事人经平等协商，自愿达成如下一致协议：一、丙方所欠甲、乙方的上述房租、利息、污水处理费及电、水、气管理费合计人民币167.3836万元，全部归属甲方收取，该款全部归甲方所有。二、丙方用其在甲方厂区内自建和改建的附房（无规划审批手续）折价冲抵所欠甲方的上述167.3836万元（其中2269.228平方米按600元/平米计算，668.155平方米按300元/平米计算，丙方自建、改建的附房具体面积见附件），不足部分于2015年8月15日前结清。三、本协议签署之日起，上述丙方改建、自建的附房的所有权益全部归属甲方。本协议签署之日起，丙方使用上述改建、自建附房的所有权益全部归属甲方。本协议签署之日起，丙方使用上述改建、自建附房应当支付房屋租赁费，租赁价格：2269.228平方米为10元/平方米/月，668.155平方米为5元/平米/月。原先租赁的甲、乙方的房屋的租赁费仍按原租赁价格执行。租赁费应在每月10日前交付甲方，先交后用。协议三方其他的权利义务与原华普公司租赁华源染织厂房屋的合同一致。四、本协议签署之日起，丙方在租用上述折价抵算给甲方的改建、自建附房及租用甲、乙方的其他房屋期间发生的水电气费及污水处理费等费用应当按期结清…2016年4月30日，原告华源染织厂（作为甲方出租方）与被告华普工艺公司（作为乙方承租人）再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于南通华源染织厂，出租房屋建筑面积约3365.11平方米，月租金为10元/平方米872.48平方米，月租金9元/平方米。该房屋租赁期共24个月，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。该房屋每月租金为40969.42元，租金总额为983266.08元按月支付。租赁期间乙方承担的相关费用：乙方应按时交纳自行负担的费用，自来水、污水处理费每吨9.6元，电费、蒸汽费按供应价加收5%（包含损耗及维护费，华源染织厂收取）。因甲方的污水处理设计标准不足以满足本厂区的全部租赁户同时使用，为保证通过甲方污水处理设施排污的租赁户均能达标排放，乙方同意无条件根据甲方的要求与甲方厂区内的其他租赁单位轮停生产、排污，否则甲方有权勒令乙方停产并且不给予乙方通过甲方的污水处理设施排污。乙方的违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的。甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责，赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租二个月以上的。2、在租赁期限内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天则应按上述费用总额的千分之一支付甲方滞纳金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。此外，上述两份租赁合同还就甲方违约责任的承担、房屋维修、争议解决等事项进行了约定。2017年6月27日，南通华源染织厂达成联席会议纪要，其中涉及华普工艺公司相关问题载明：关于华普公司欠款：截止2017年5月31日华普公司欠华源水、电、汽费用281.5万元，滞纳金184.8万元…根据1-5月污水处理运营情况，污水处理含税成本已达到8.00元/吨，从6月1日起，污水处理费提高到8.5元/吨。同意污水处理收费提高到8.5元/吨。汪祖华作为董事会成员也在该会议纪要中签字确认。庭审中原、被告一致确认：2014年4月至2015年4月被告所欠房租，被告华普工艺公司已通过上述协议书中所载进行部分折抵及部分付款的方式予以结算。双方于2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》所确认的租赁房屋具有产权证，而《协议书》确定的租赁房屋未获得产权证。2015年4月以后的房租，被告华普工艺公司先后于2016年7月27日给付284333.76元，2017年1月27日给付100万元，2017年3月9日给付230万元。诉讼中，原告华源染织厂主张，2017年10月1日前的房租、自来水、污水处理费、电费和蒸汽费附加费被告华普工艺公司尚欠3365371.55元（租赁范围为案涉租赁合同及补充协议所确认的房屋），并承担逾期付款滞纳金，计算的方式系根据被告给付的情况，先扣除滞纳金，剩余在扣除租金等相关费用，滞纳金的标准按日千分之一标准计算，原告当庭提供租赁费用组成明细表（依据发票统计）。明细表反映，自2015年5月至2017年9月底，被告所欠房租、自来水、污水处理费、电费和蒸汽费附加费合计4888618.4元，自建房、改建房部分房租使用费共计702892.35元。对于原告上述主张，被告华普工艺公司则认为，原告方提供的明细计算表的所载明的数额系基于其主张的基础事实计算而来，该明细计算表本身计算的准确性予以认可。相关费用被告已经结清，即便未有结清原告主张的滞纳金过高，有效的租赁合同应当参照银行同期贷款利率计算，涉及无证房的租赁属于无效合同，不应收取滞纳金。具体双方争议如下：一、关于承租面积。被告主张，原告统计表中的租金数字应当从自建房面积2269.228平方米中减去华源染织厂会议室后一个车棚的面积136.5平方米，因为该部分面积的房屋被告于2016年5月份已退给华源染织厂并未实际使用。原告对于被告上述陈述，不予认可。二、关于水处理费。被告主张，合同约定的自来水加污水处理费的标准共计9.6元/吨，污水处理费原告无权收取，即便原告有权收取，扣除自来水费3.5元/吨，污水处理费的标准也仅6.1元/吨。原告主张，被告自行缴纳的自来水费的标准为3元/吨，污水处理费标准在2017年8月之前为6.6元/吨，2017年8月之后因污水处理成本提高经双方口头协商调整为8.5元/吨，原告也是按照上述标准向被告开具了相应的发票，被告均进行了税务抵扣，其一直未曾提过异议。三、蒸汽附加费、电费附加费。被告主张，对于原告提供的明细表中载明的该项费用没有异议，但此两项费用的产生系建立在被告将变压器和蒸汽管道抵偿给原告后才同意支付的。原告则主张，变压器及蒸汽管道并未抵扣，相关争议原告另行主张，会议纪要也明确了自供电和气按5%上缴华源染织厂，合同也有相关约定。本院认为，原、被告签订案涉两份《房屋租赁合同》，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，当事人均应恪守履行。而被告华普工艺公司实际使用的自建和改建附房而形成的租赁合同关系，因房屋未取得规划许可，应属无效，但根据法律规定，被告华普工艺公司仍应参照双方约定的租金标准给付使用费。本案双方当事人对于自建房面积、水处理费标准、蒸汽附加费、电费附加费应否收取、滞纳金计算等存在争议。本院认定如下：一、关于承租面积，被告主张自建房面积为2269.228平方米，但鉴于华源染织厂会议室后有一136.5平方米的车棚被告于2016年5月份已退给华源染织厂，并未实际使用，相应租赁费应予扣减。由于，对于上述事实原告不予认可，被告亦未举证证明双方办理相关房屋的交接手续，且在合同履行过程中特别是在2017年6月27日华源染织厂联席会议中提及华普工艺公司所欠华普染织厂的房租等费用，华普工艺公司法定代表人汪祖华未提出异议，故对其该项抗辩本院难以支持。二、关于水处理费。被告主张，合同约定的自来水加污水处理费的标准共计9.6元/吨，污水处理费原告无权收取，即便原告有权收取，扣除自来水费3.5元/吨，污水处理费的标准也仅6.1元/吨。本院认为，根据审理查明，污水处理费合同中有明确约定，被告抗辩污水处理费原告无权收取，与约定相左，本院不予采信。自来水费为被告自行缴纳，本案中被告虽举证其缴纳自来水费的相关凭证，但仅凭此不能当然推导其应向原告缴纳的污水处理费的缴纳标准。在合同履行过程中污水处理费的缴纳标准，原告按照2017年8月之前为6.6元/吨，2017年8月之后为8.5元/吨向被告开具了相应的发票，被告均进行了税务抵扣，其一直未曾提过异议。且2017年6月27日原告联席会议纪要中载明了污水调整为8.5元/吨，汪祖华亦签字确认，故被告抗辩，于事实不符，本院亦难支持。三、蒸汽附加费、电费附加费。被告主张，对于原告提供的明细表中载明的该项费用没有异议，但此两项费用的产生系建立在被告将变压器和蒸汽管道抵偿给原告后才同意支付的。原告主张变压器及蒸汽管道并未抵扣，相关争议原告另行主张，会议纪要也明确了自供电和气按5%上缴华源染织厂，合同也有相关约定。本院认为，案涉合同中有相关约定，且在合同履行过程中相关费用也计入应收范围，2017年6月27日会议纪要中明确了被告结欠原告费用中包括汽费及电费附加费。故被告该项抗辩，本院依法不予支持。四、关于滞纳金的计算。本院认为，对于无证房部分的使用，因属无效，该部分不应支付滞纳金。案涉租赁合同对于相关费用的滞纳金虽有约定，滞纳金属于违约金性质，合同约定明显过高，本院酌定调整为以未付款项为基数，按照年息24%计算，同时，由于在合同履行过程中，所欠款项及违约金应根据被告履行情况，分段予以计算。综上，自2015年5月至2017年9月底，被告华普工艺公司累计应向原告华源染织厂给付租金、水处理费、电费附加费、蒸汽附加费合计4888618.4元。结合被告在此期间的给付情况：2016年7月27日给付284333.76元，2017年1月27日给付100万元，2017年3月9日给付230万元，被告尚欠原告租金、水处理费、电费附加费、蒸汽附加费合计1304284.64元，滞纳金831841.87元，被告另应支付以1304284.64元为基数，自2017年10月1日至实际给付之日按年息24%计算的逾期付款滞纳金以及自建房、改建房部分房屋使用费702892.35元（详见后附明细表）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告南通华普工艺纺织品有限公司本判决生效之日起十日内给付原告南通华源染织厂租金、水处理费、电费附加费、蒸汽附加费合计1304284.64元。二、被告南通华普工艺纺织品有限公司本判决生效之日起十日内给付原告南通华源染织厂滞纳金831841.87元及以1304284.64元为基数，自2017年10月1日至实际给付之日按年息24%计算的逾期付款滞纳金。三、被告南通华普工艺纺织品有限公司本判决生效之日起十日内给付原告南通华源染织厂自建房、改建房部分房屋使用费702892.35元。四、驳回原告南通华源染织厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38153.5元、保全费5000元，合计人民币43153.5元，由原告南通华源染织厂负担8641.3元，被告南通华普工艺纺织品有限公司负担34512.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费38153.5元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  范纪强代理审判员  黄 晴人民陪审员  陈海清二〇一九年一月二十五日书 记 员  陈枫茜            附表：2015.5至2017.9有产权证的部分租赁费用、水电气等各项费用统计一览表                                日期              欠租              收租              累计金额              天数              0.065753%                                2015.05              221235.64                            221235.64                                                            2015.06              184736.42                            405972.06              30              4364.10                                2015.07              203134.22                            609106.28              31              8275.16                                2015.08              158679.62                            767785.9              31              12415.76                                2015.09              122115.62                            889901.52              30              15145.37                                2015.10              177978.02                            1067879.54              31              18139.36                                2015.11              148396.82                            1216276.36              30              21065.02                                2015.12              155089.22                            1371365.58              31              24792.04                                2016.01              167847.02                            1539212.6              31              27953.31                                2016.02              132133.22                            1671345.82              28              28338.38                                2016.03              66089.42                            1737435.24              31              34067.98                                2016.04              166573.22                            1904008.46              30              34272.70                                2016.05              202683.82                            2106692.28              31              38810.47                                2016.06              179781.82                            2286474.1              30              41556.67                                2016.07.26              204254.62                            2490728.72              26              39089.31                                2016.07.31                            284333.76              2206394.96              5              8188.70              2016.07.27                  2016.08              189213.22                            2395608.18              31              44974.19                                2016.09              180890.62                            2576498.8              30              47255.83                                2016.10              156081.22                            2732580.02              31              52518.22                                2016.11              130196.02                            2862776.04              30              53902.95                                2016.12              156622.42                            3019398.46              31              58353.57                                2017.01.26              157051.42                            3176449.88              26              51619.31                                2017.01.31                            1000000              2176449.88              5              10443.12              2017.01.27                  2017.02              136928.02                            2313377.9              28              40070.53                                2017.03.08              84174.22                            2397552.12              8              12169.00                                2017.03.31                            2300000              97552.12              23              36258.87              2017.03.09                  2017.04              149329.42                            246881.54              30              1924.32                                2017.05              187107.82                            433989.36              31              5032.33                                2017.06              191510.02                            625499.38              30              8560.89                                2017.07              253110.42                            878609.8              31              12749.91                                2017.08              217673.92                            1096283.72              31              17909.20                                2017.09              208000.92                            1304284.64              30              21625.32                                              4888618.40              3584333.76              1304284.64              852              831841.87                                备注：截止2017年9月30日，有产权证的房屋，被告欠付租金                               1304284.64元，滞纳金831841.87元。另欠付自建房、改建房部分的房屋使用费：26033.05元/月×（6+12+9）个月=702892.35元 。