江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初12637号原告（反诉被告）：项羽婷，女，1987年10月4日生，汉族。委托诉讼代理人：史宜，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡国水，男，1965年8月14日生，汉族。委托诉讼代理人：汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。原告（反诉被告）项羽婷与被告（反诉原告）蔡国水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项羽婷及其委托诉讼代理人史宜、被告蔡国水的委托诉讼代理人汪峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项羽婷向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告蔡国水2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月13日解除；2、被告向其返还保证金10万元并支付违约金10万元。事实和理由：2015年12月7日，其与被告签署《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于南京市江宁区门面房（以下简称案涉房屋）转租给原告，租期至2020年5月30日，其向被告支付保证金10万元，并约定违约金为10万元。其按约支付保证金后，被告将案涉房屋交付给其经营使用。后因被告与次承租人王某产生纠纷，王某将案涉房屋上锁通知其收回该房屋，导致其无法继续经营并产生重大损失。因被告不能解决纠纷，其向被告发出解除合同通知，告知因被告根本违约导致合同目的无法实现而解除合同，要求被告返还保证金并支付违约金，但被告置之不理，故其诉至法院。被告蔡国水辩称：1、其与原告项羽婷签订的《房屋租赁合同》约定，原告应于2018年5月前支付下半年租金，但经其多次催要原告仍未支付，原告不付租金的行为构成违约；2、原告应当及时向其反馈王某锁门的行为，由其出面解决纠纷，但原告未反馈即单方解除合同的行为构成违约。综上，原告要求其退还保证金、支付违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告蔡国水向本院提出反诉请求：1、判令解除其与反诉被告项羽婷2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告按照906.16元/天标准向其支付自2018年5月7日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费；3、反诉被告向其支付违约金10万元；4、反诉被告向其返还案涉房屋。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2015年12月7日至2020年5月30日，半年租金15万元，房租每年递增5%，下半年房租应在到期支付日前30日内支付，合同签订后至2018年5月，双方均按约履行。2018年4月，其向反诉被告催促下半年租金165375元，反诉被告未能支付。2018年7月18日，反诉被告向其发出《解除合同通知书》，单方要求解除合同，但一直未向其返还案涉房屋。反诉被告经其催要未按约支付租金且单方解除租赁合同的行为构成违约，合同解除后，反诉被告应向其支付房屋占用使用费、违约金并返还案涉房屋。反诉被告项羽婷辩称：1、反诉原告蔡国水拖欠王某房租，导致案涉房屋被王某上锁，其无法继续经营，反诉原告违约在先，其有权解除租赁合同，其不存在违约行为，反诉原告无权要求其支付违约金；2、《房屋租赁合同》约定自2015年12月7日至2016年1月15日为装修期，按照行业惯例，装修期内其无需支付租金，否则约定装修期毫无意义，其已经支付了案涉房屋2018年上半年租金，可以使用案涉房屋至2018年7月15日，而王某于2018年6月13日将案涉房屋上锁，《房屋租赁合同》于2018年6月13日已经实际解除，故其不应当支付后续房屋占有使用费；3、经其多次沟通，王某于2018年6月30日向其出具了收回案涉房屋的通知，该房屋现由王某实际控制并已转租他人，反诉原告要求其返还案涉房屋没有事实及法律依据，要求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月12日，案外人张德梅、张德莹（甲方）与王某（乙方）签订《转租证明》一份，约定：兹位于东山街道东新北路110号面积350平方米系甲方所有，在平等自愿基础上出租给乙方经营餐馆，甲方同意乙方转租一楼约110平方米给益丰大药房经营使用，在装修过程中不得将该房屋的主体变动。2014年9月9日，张德梅、张德莹（甲方）与王某（乙方）签订《房屋续租合同》一份，约定：双方于2010年5月16日签订的关于东新北路110号房屋的租赁合同将于2015年5月31日到期，根据乙方要求并经双方协商续租5年，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日止。2014年9月12日，张德梅、张德莹向王某出具《同意书》一份，载明：本人同意王某将东新北路110号房屋转让他人或与他人合作经营，该转让行为或合作行为不视为违约。2014年9月20日，王某（甲方）与被告蔡国水（乙方）签订《转让协议书》一份，约定：甲方同意将自己位于南京市江宁区店铺转让给乙方使用，建筑面积700平方米（其中包括益丰大药房及华仔理发店）；甲方在转让给乙方的基础上，乙方需履行甲方所出租给益丰大药房及华仔理发店签订的原有的租赁合同使用权，合同到期后，乙方才有权终止合同，是否续租由乙方商定；益丰大药房合同截止2015年9月9日，租金每年17万元，华仔理发店合同期截止2015年5月30日，租金每年9.3万元；甲方与房东已签订续租合同，租期到2020年6月1日止，乙方接手后，需履行甲方所承租店铺租赁合同中所规定的条款，每半年定期缴纳租金、水、电费及相关费用；转让后甲方店铺现有的装修及可移动设备归乙方所有，租赁期满乙方在同等条件下享有续租权；付款方式为，第一次2014年10月15日前向甲方支付50万元，第二次2014年12月30日前向甲方支付30万元，第三次2015年5月30日前向甲方支付28万元；甲方所付房东押金5万元，由乙方支付给甲方，另甲方收益丰大药房及华仔押金1万元，由甲方退还给乙方，剩余的房租及水、电费多退少补；乙方在付清转让费及相关费用同时，甲方负责变更合同，甲方在转让前所经营的费用由甲方自行负责，乙方接手后的一切经营行为及产生的费用由乙方自行负责；如乙方逾期交付转让金，乙方视为违约，甲方有权终止合同，以上所付转让金不予退还作为无条件补偿给甲方，如甲方不变更合同导致违约，甲方应退还乙方已交纳的转让费及乙方在经营期间的房租、水、电费由甲方承担。协议书签订后，蔡国水的配偶陈金环在案涉房屋中经营满堂红龙虾馆并领取了营业执照。蔡国水于2014年9月18日向王某支付押金5万元、于2014年9月20日支付第一期转让款50万元、于2014年11月30日支付2014年12月1日至2015年5月30日期间租金18万元、于2015年3月19日支付第二期转让款25万元，案涉房屋后续转让款及自2015年5月31日起的租金蔡国水均未支付。2015年12月7日，被告蔡国水将案涉房屋转租给原告项羽婷经营宁宴楼中餐馆，项羽婷（乙方）与蔡国水（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的房屋具体位置为江宁区东新北路110号，房屋总面积280平方米，租期自2015年12月7日至2020年5月30日；以半年租金方式支付房租，半年租金为15万元，租金每年递增5%；房租租金自本合同签署生效日起3日内支付半年租金15万元，下半年租金应在到期支付日前30日之内支付下年度租金，如果到下年度支付日（即合同签署日）乙方逾期未支付房租，应以本年度租金总额5%支付滞纳金；合同生效后，乙方向甲方支付合同保证金10万元，如果在合同履行过程中，双方协商一致，同意解除本合同，甲方应将保证金退还给乙方；经双方协商一致，确认本合同的违约金为10万元；乙方应按约足额支付房租，如逾期未支付，在甲方催讨后仍未支付，乙方属违约行为，应支付逾期滞纳金后，承担违约责任；甲方同意在本合同签署生效日起至2016年1月15日为乙方房屋装修时间；甲、乙双方单方面解除合同，属违约行为，造成另一方损失的应当承担赔偿责任。合同签订后，蔡国水向项羽婷交付了案涉房屋，项羽婷于2015年12月1日向蔡国水支付保证金10万元、于2015年12月10日支付租金10万元、于2016年1月19日支付租金2万元、于2016年1月20日支付租金3万元、于2016年6月16日支付租金82000元、于2016年6月20日支付租金5万元、于2016年6月30日支付租金18000元、于2016年11月28日支付租金5万元、于2016年11月29日支付租金5万元、于2016年11月30日支付租金5万元、于2016年12月15日支付租金7500元、于2017年5月11日支付租金157500元、于2017年12月13日支付租金8万元、于2017年12月16日支付租金57812.5元。2018年6月13日，因被告蔡国水拖欠王某案涉房屋租金，王某多次联系蔡国水无果后将案涉房屋上锁，导致原告项羽婷无法继续在案涉房屋中经营。应项羽婷要求，王某于2018年6月30日向项羽婷发出《通知》一份，载明：因蔡国水拖欠南京市江宁区门面房房租长达1年，已构成违约，现本人收回此门面房，特此通知。现王某已将案涉房屋转租给他人经营。2018年7月18日，项羽婷向蔡国水发送《解除合同通知书》一份，载明：双方于2015年12月7日签署《房屋租赁合同》，约定你方将位于南京市江宁区房屋转租给我方至2020年5月30日，现因你方与你方的上手房东王某产生纠纷，王某通知我方要收回房屋，并且已将房屋上锁，导致我方无法继续经营，给我方造成了重大损失，因你方原因，我方无法继续经营，你方的根本违约导致我方合同目的不能实现，现我方正式向你方发出通知1、你我双方于2015年12月7日签署的《房屋租赁合同》于你方收到本通知书之日起解除，2、你方应在收到本通知书3日内退还我方保证金以及支付违约金。庭审中，蔡国水认可收到该份《解除合同通知书》，但认为系项羽婷单方解除《房屋租赁合同》。庭审中，原告项羽婷申请证人王某出庭作证，王某陈述：其在征得张德梅、张德银同意后将案涉房屋转租给蔡国水，双方约定在蔡国水付清108万元转让费后，由其协助蔡国水变更房屋租赁合同，让蔡国水直接与张德梅、张德银签订房屋租赁合同；但其至今只收到蔡国水支付的80万元转让费，案涉房屋的租金蔡国水也仅支付至2015年5月30日止，其多次联系蔡国水，蔡国水以经济困难为由拖延支付剩余转让费和后续租金；因蔡国水长期拖欠案涉房屋的租金，其只得于2018年6月上旬将案涉房屋上锁，在锁门前其曾打电话给蔡国水，但蔡国水不接电话也不见面与其协商，其向蔡国水邮寄的解除函也被退回，其收回案涉房屋后已经转租给他人经营。被告蔡国水对证人证言的质证意见为：王某的陈述与事实不符，据其了解，王某是在2018年8月6日而非2018年6月13日将案涉房屋上锁，且其认为王某应为本案第三人而非证人。反诉原告蔡国水提交了其于2018年4月8日、4月10日、4月30日向反诉被告项羽婷催要房租的短信记录、微信聊天记录，用以证明其多次向项羽婷催要案涉房屋租金，但项羽婷拒不支付，系项羽婷构成违约。项羽婷对该组证据的质证意见为：证据的真实性予以认可，但不认可关联性，根据《房屋租赁合同》约定，自2015年12月7日至2016年1月15日系装修期，按照行业惯例，装修期内是免租金的，其每次都是在约定时间前交纳租金，其应于2018年6月16日支付下期租金，且其在2017年12月13日、12月16日已经支付了截止至2018年7月15日的租金，因为案涉房屋所在街道出新，影响其经营，经其与蔡国水协商，蔡国水已免去了其一个月的租金，而蔡国水在2018年4月就向其催要租金缺乏合同依据的，其并不存在违约行为。蔡国水否认其同意在合同约定的装修期内给项羽婷免去租金，项羽婷则认为如果装修期不免租金的话，合同约定装修期则毫无意义。庭审中，被告蔡国水认可原告项羽婷已经支付了案涉房屋截止至2018年6月7日的租金，并认可项羽婷并不拖欠案涉房屋的水电费。本院认为：原告项羽婷与被告蔡国水签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。经案涉房屋所有权人张德梅、张德莹同意，承租人王某将房屋转租给次承租人被告蔡国水，蔡国水继而将案涉房屋再转租给原告项羽婷经营。因蔡国水长期拖欠王某租金，王某多次向蔡国水催要租金无果的情况下于2018年6月13日将案涉房屋上锁并于2018年6月30日通知项羽婷收回案涉房屋，致使项羽婷无法经营，蔡国水构成根本违约，应当承担违约责任。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。项羽婷于2018年7月18日向蔡国水发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》，蔡国水认可已经收到该份通知，故《房屋租赁合同》已于2018年7月18日解除。合同解除后，项羽婷有权要求蔡国水返还保证金10万元并承担违约责任。考虑到蔡国水的违约情形，本院酌定蔡国水向项羽婷支付案涉房屋3个月的租金即82687.5元（165375元／2）作为违约金。故对原告项羽婷要求确认《房屋租赁合同》解除，被告蔡国水返还保证金10万元并支付违约金10万元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告蔡国水辩称原告项羽婷应在2018年5月支付当年下半年的租金，而经其多次催要项羽婷仍未支付，系项羽婷违约。《房屋租赁合同》约定了2015年12月7日至2016年1月15日为装修期，双方虽然并未明确约定装修期内免收租金，但是项羽婷认为根据行业惯例在装修期内应当免收租金，而项羽婷在向蔡国水支付2016年下半年租金、2017年上半年租金、2018年上半年租金时均是按照装修期免租金的时间节点即6月16日、12月16日前支付租金，蔡国水对此并未提出异议，可见项羽婷即使在履行合同过程中存在瑕疵，也并非蔡国水所述的拒不支付租金。如果按照蔡国水陈述装修期内不免租金，则项羽婷也应当在2018年5月10日前而非在2018年4月前支付租金，且项羽婷认为其已经根据双方交易习惯支付了截止至2018年7月15日的租金、2018年下半年租金应当于2018年6月16日前支付，项羽婷也有理由相信2018年下半年租金支付时间尚未届满，可见项羽婷并不构成拒付租金的根本违约。此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告蔡国水辩称原告项羽婷未及时向其反馈王某锁门的行为就单方面解除合同，构成违约。根据王某的证人证言并结合相关证据，蔡国水拒不向王某支付案涉房屋自2015年6月1日起的租金，王某多次向蔡国水催要无果，王某在无法联系上蔡国水的情况下只得于2018年6月13日将案涉房屋上锁，导致项羽婷无法继续经营，期间项羽婷一直向蔡国水支付案涉房屋租金，可见系蔡国水而非项羽婷违约。此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。因反诉原告蔡国水拖欠次承租人王某案涉房屋租金，导致王某将案涉房屋上锁，反诉被告项羽婷无法继续经营，系蔡国水根本违约，蔡国水要求解除其与项羽婷于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》并未明确约定装修期内免租金，故项羽婷仍应当支付装修期内的租金。蔡国水认可项羽婷已经支付了截止至2018年6月7日的租金，因王某于2018年6月13日将案涉房屋上锁，项羽婷此后无法正常经营，项羽婷仅应当支付自2018年6月8日起至2018年6月13日的租金5436.99元（165375元×2÷365天×6天）。蔡国水陈述王某系2018年8月6日将案涉房屋上锁，但对此并未提供相关证据证明，本院不予采信。故对反诉被告蔡国水要求反诉原告项羽婷按照906.16元／天标准向其支付自2018年5月7日至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费的反诉请求，本院部分予以支持。反诉原告蔡国水认为合同约定的装修期不免租金，故案涉房屋2018年上半年租金应当于2018年5月10日前支付，而反诉被告项羽婷根据双方的交易习惯认为案涉房屋2018年上半年租金应当于2018年6月16日前支付，项羽婷因其认识错误而未及时支付租金虽也系违约行为，但并非拒付租金，不构成根本违约。结合项羽婷的违约行为，本院酌定项羽婷向蔡国水支付案涉房屋1个月的租金即27562.5元（165375元／6个月）作为违约金。故对反诉原告蔡国水要求反诉被告项羽婷支付违约金10万元的反诉请求，本院部分予以支持。现王某已经收回案涉房屋并转租他人，案涉房屋不在项羽婷控制之下。反诉原告蔡国水要求反诉被告项羽婷返还案涉房屋的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告项羽婷与被告蔡国水2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月18日解除；二、被告蔡国水向原告项羽婷返还保证金10万元、支付违约金82687.5元；三、反诉被告项羽婷向反诉原告蔡国水支付自2018年6月8日起至2018年6月13日的租金5436.96元、违约金27562.5元；上述二、三两项相冲抵后，由蔡国水于本判决发生法律效力之日起10日内向项羽婷支付149688.04元。四、驳回原告项羽婷的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告蔡国水的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取2150元，反诉案件受理费1270元，共计3420元，由原告项羽婷负担605元，由被告蔡国水负担2815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  叶 斐二〇一九年一月十六日法官助理  李超燕书 记 员  谈桂平