广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初30089号原告：吴惠萍，女，1930年11月12日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：李翠环，女，原告女儿，住广州市越秀区。被告：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。法定代表人：田全蓝，职务董事长。委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员，通讯地址。原告吴惠萍诉被告广州嘉强投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李翠环，被告的委托诉讼代理人李嘉琼、杨紫稀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年8月24日至2018年6月23日的临迁补助费（每月按1003.6元计）；2、被告向原告支付2016年8月24日至2018年6月23日的延期补助费（每月按1003.6元的200%计）；3、被告向原告支付2016年8月24日起至实际付清上述临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按1003.6元的3%计）。事实和理由：原告是原广州市xx街331号房屋的使用人。1995年7月24日，原告与广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）签订的《房屋拆迁安置协议》约定：广协公司同意原告自行解决临迁，广协公司每月按752.7元发放临迁补助费，广协公司应于1998年10月30日前，将回迁楼第七层东向使用面积44.91平方米的房屋安排原告回迁；每超期一天按规定标准向原告承担违约责任等。协议签订后，原告依约迁出，将房屋交由征用方拆除。1999年3月12日，原告与广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）签订《补充协议书》，约定根据广州市人大穗常发（1997）42号文规定，原《房屋拆迁协议》安置原则不变，天佳公司应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置原告回迁居住，天佳公司违反本协议，按42号文标准分别处以200%-300%的罚款，临迁费从1998年11月1日起按每月1003.6元发放。2010年12月16日，被告通过拍卖取得涉讼合同地块土地使用权及在建工程项目并签订《广州市国有土地使用协议拍卖转让成交确认书》，成为该地块项目买受人，依法须承担拍卖标的权利和履行生效法律文书义务。在2013年因被告与原告的纠纷提起诉讼，广州市越秀区人民法院以（2013）穗越法民三初字第2241号民事判决书判决被告依约承担违约责任，向原告支付临迁费、延期补助费及补偿金。广州市中级人民法院维持该判决。被告在2016年9月20日履行了生效法律文书确定的义务。但从2016年8月24日起至今继续未有发放临迁费，经多次协商未果。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、被告已向原告支付2010年12月17日至2018年1月20日的临迁费，原告主张被告向其支付2016年8月24日起至回迁之日止的临迁补助费与事实不符。2、被告对于逾期回迁没有主观恶意及客观责任，不应承担逾期回迁的补助费。案涉房屋所在项目原规划时间久远，被告接管该项目后于2014年7月才完成续建地上第7至29层的报建手续，取得了《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]13xx号）。期间为满足现行建筑设计防火规范要求以及原建设工程许可证核发出的公建配套标配作出相应调整。被告对该项目报建图进行了两次局部调整，调整后被告需进一步明确建筑功能指标明细，其中穗规函[2016]481号复函内容中提及公建配套指标数据，房管站回迁部分1200.1平方米，派出所800.5平方米。应派出所日常需求，需增设首层独立大堂及出入口，达到配套指标。根据现行消防规范，还须在原有的基础上增设消防走火通道，所以须改动原有首层规划设计布局。因上述规划原因，导致被告至今未能通过案涉项目的验收许可，导致无法回迁。被告认为，案涉项目为烂尾楼，当年的设计已不能满足当今的建筑设计防火要求，如不进行整改则无法办理验收，但按设计要求整改、建设后，规划局又未能及时进行审批，导致无法向被拆迁人回迁，该责任不在于被告。因此，在被告积极履行各项义务的前提下，不应再要求被告承担高额的违约责任，被告无需向原告支付延期补助费。3、逾期付款补偿金属于违约金性质，按日3%的标准过高应予以调整。原告要求被告每日按临迁费3%的标准支付逾期付款的补偿金，该违约金的标准折算年化利率为1080%。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，该违约金明显过高，应予以调整。被告自获得案涉房屋项目的开发权以来，积极履行各项义务，向原告发放临迁费，且项目回迁在即，原告要求被告承担高额的违约责任不符合公平原则。综上所述，涉案地块长期处于停工状态，被告接手后排除各种困难对其进行盘活以保护被拆迁人利益的事实，即便法院认为被告接手前的原拆迁人应承担延期补助费、逾期付款补偿金的违约金，也应对被告免除因原拆迁人违约而产生的延期补助费及逾期付款补偿金。经审理查明：原告是原广州市海珠南路xx街331号后座房屋的使用人，广协公司经批准拆迁该房屋所在地块。1995年7月24日，广协公司（甲方、拆迁人）与原告（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积50.18平方米，有正式户口的实际居住人口5人（其中独生子女1人）；乙方同意1995年11月30日前迁出原址房屋并自行解决临时搬迁，甲方按每月752.7元计发放给乙方临时搬迁补助费，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之下月止；甲方应于1998年10月30日前，在大新路xx街回迁楼第七层东向2房1厅套间（房、厅面积44.91平方米）安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任等。该协议经广州市荔湾区公证处公证，天佳公司亦在上述协议甲方签章处盖章确认。协议签订后，原告户依约迁出涉讼房屋。1999年3月12日，天佳公司（甲方、拆迁人）与原告（乙方、被拆迁人）签订《补充协议书》，约定：根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发[1997]42号”文的规定，并经甲乙双方一致达成如下协议：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》的安置原则不变；甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须按期回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处以200%-300%罚款；临迁费从1998年11月1日起，以使积50.18平方米×20元/平方米=1003.6元/月计等。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、xx街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、xx街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、xx街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、xx街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，本院发出公告，其中载明：本院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函本院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。嘉强公司在诉讼中提交的新濠大厦回迁记录表，记载了部分被拆迁户的姓名、联系电话、拆迁地址、回迁意向，其中回迁意向中表示回迁的占了大多数，但也有部分被拆迁户表示：回迁（货币也可以）或货币补偿。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。2013年8月20日，原告向本院提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付自2010年12月17日起至书面通知回迁之日的延期补助费（按每月1003.6元×300%计算）；2.被告向原告支付自2010年12月17日起至付清上述延期补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按1003.6元×3%计算）。本院于2015年12月4日作出（2013）穗越法民三初字第2241号民事判决，判决：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告吴惠萍支付临迁补助费（2010年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月1003.60元计算，被告已付临迁补助费11290.50元从中扣减）；二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告吴惠萍支付延期补助费（2014年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月1003.60元×200%计算）；三、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告吴惠萍支付自2011年1月17日起至实际付清上述拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按1003.60元×3%计算，总额以不超过欠付临迁补助费本金为限）；四、驳回原告吴惠萍的其他诉讼请求。广州市中级人民法院作出维持原判的（2016）粤01民终7676号民事判决。该判决于2016年8月23日发生法律效力。2016年9月20日，原、被告确认，上述判决被告已在执行过程中履行完毕判决确定的义务。之后的临迁费，被告陈述按安置协议约定的标准每月752.7元向原告支付的时间及金额如下：2016年10月9日支付1个月，2016年11月30日支付2个月，2017年1月22日支付2个月，2017年11月22日支付2个月，2018年1月4日支付2个月元，2018年2月8日支付2个月，2017年5月3日支付4个月，2018年8月21日支付了2个月，共计17个月12795.9元。本院认为：原告与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议书》及与天佳公司签订的《补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。广协公司、天佳公司没有依约向原告支付临迁补助费，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告经法院拍卖竞得涉案地块，就《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务，前案判决已有论述，本案不再赘述。因此，被告应按上述合同约定向原告支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。《补充协议书》已将原来的临迁补助费标准变更为每月1003.60元，故被告应按此标准予以给付。被告至今未安置原告回迁，在前述判决之后的临迁补助费及延期补助费亦未按时给付，故应自2016年8月24日起应按每月1003.60元×300%的标准向原告支付延期补助费（含应付临迁补助费本金部分），并按每日1003.60元×3%的标准支付自2016年9月24日起至付清拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴惠萍支付2016年8月24日至2018年6月23日的临迁补助费（按每月1003.60元计算，被告已付临迁补助费12795.9元从中扣减）；二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴惠萍支付2016年8月24日至2018年6月23日的延期补助费（按每月1003.60元×200%计算）；三、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴惠萍支付自2016年9月24日起至实际付清上述拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按1003.60元×3%计算，总额以不超过欠付临迁补助费本金为限）。四、驳回原告吴惠萍的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1960.3元，由被告广州嘉强投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  周跃新人民陪审员  陈遂莞二〇一九年一月二十八日书 记 员  郑君灏