连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初8438号 原告：王丽嫚，女，1990年9月7日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区市化路59号。 法定代表人：孙德平，董事长。 委托诉讼代理人：许海斌、朱杰，江苏中瀛律师事务所律师。 被告：孙德平，男，1955年6月26日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：许海斌、朱杰，江苏中瀛律师事务所律师。 被告：高辉，男，1974年1月13日生，汉族，住连云港市海州区。 原告王丽嫚与被告连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）、孙德平、高辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽嫚、被告列奇达公司、孙德平的共同委托诉讼代理人许海斌、朱杰、被告高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王丽嫚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告列奇达公司向原告支付购房款105000元、承担违约金20000元，合计125000元;2.被告孙德平、高辉对上述款项承担连带担保责任；3.本案诉讼费用由被告承担；4.判令原告购房首付款没退清前，此房屋所有归原告所有，被告不能对外出售。事实与理由：2018年3月26日，原告与被告列奇达公司经协商签订了蓝莓公寓商品房认购书，约定列奇达公司将其开发的位于海州区房屋出售给原告，总价210635元，后原告按照该认购书的约定在2018年1月26日前向被告支付了总额为105000元（含定金1万元）。签订协议后，原告得知列奇达公司因未办理相关手续违规建房，无法向原告交房，经多次催要以及协商，列奇达公司确定向原告退还本息并承担违约金，且被告孙德平、高辉承诺承担连带担保责任，现列奇达公司未按还款协议予以还款，因此原告为保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求予以支持。 被告列奇达公司、孙德平辩称，被告订立购房合同是事实，但是我们认为没有达成解除合同法定条件。 被告高辉辩称，本人只是列奇达公司的工作人员，作为甲方的担保人是被胁迫的，7月13日进行业主交流会时，被要求退款的业主胁迫，要求本人在担保书上签字，我不具备担保责任和担保条件，所以担保书上面写审核无误后盖章生效，晚上找孙德平，不具备盖章条件，后来我还报警了。 本案中原告为证明其诉讼请求，向本院提供下列证据：商品房认购书、收据、担保书，被告高辉提供了接处警登记表等，本院组织当事人对证据进行了质证。 本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原告王丽嫚（乙方）与被告列奇达公司（甲方）签订《蓝莓公寓商品房认购书》，约定：乙方自愿认购甲方销售的位于连云港市海州区市化路59号蓝莓公寓3B10号房，暂测建筑面积28.60㎡，总价210635元。乙方确认付款方式为按揭贷款，优惠后总价为210635元。房屋定金1万元，首期房款：乙方须于2018年3月30日前至蓝莓公寓售楼处交清房屋首付款105635元（含定金），后期与甲方签订《商品房买卖合同》，同时交齐按揭贷款资料并办妥银行按揭手续。该认购书备注载明：甲方于2018年12月底前交房，于交房后一年内办理产权手续。如甲方违约则按国家房地产相关法律法规执行。2018年3月22日，原告向被告列奇达公司支付1万元定金，2018年3月26日，原告向列奇达公司支付房款95635元。 2018年7月13日，列奇达公司法定代表人孙德平、股东高辉出具担保书一份，载明：列奇达公司定在2018年12月31日前向乙方交房房号3B10，如在约定期间甲方未能履行交房手续，甲方应向乙方退还购房款本金105000元。在款项未退清前，房屋所有权仍归乙方所有，甲方不能对外出售，若到期不能退清上述款项，担保人愿对上述欠款承担连带偿还责任，担保期为两年。补充协议：1、如果甲方列奇达公司在2018年9月13日之前未能动工，三天之内无条件退还乙方全部房款及违约金，投资日起占用资金本金和利息。2、甲方在2018年12月31日交房同时必须附带房产证，如无房产证无条件退还乙方全部房款，及违约金，投资日起占用资金本金和利息（所有违约金按国家规定支付）。高辉、孙德平在甲方担保人处签名。同时担保书还手写注明：与公司认购书内容审核无误后盖章生效。 诉讼中，高辉陈述该担保书系受胁迫签订，并提供2018年7月13日两份接处警工作登记表，登记表载明民警到达现场，经了解因购房问题产生的合同纠纷，不让其回家，要求报警人退钱退房，告知双方去法院起诉解决。高辉陈述担保书在两次报警中间签订。 另查明，涉案的蓝莓公寓3B10号房系被告列奇达公司在原有房屋基础上私自分割改造而来，未取得相关规划、房管部门审批，也未取得商品房预售许可证。2018年6月份，列奇达公司因未能按约交付房屋，致部分购房户到公司索要钱款并陆续诉至本院，此后房屋改造一直未能继续施工。 本院认为，列奇达公司与原告王丽嫚签订《蓝莓公寓商品房认购书》并收取王丽嫚购房款105635元，因列奇达公司未能按约履行交房义务，作为列奇达公司的法定代表人孙德平、股东高辉出具担保书，承诺在2018年9月13日之前未动工的无条件退还购房款，但列奇达公司至今未能动工交付房屋，故原告要求被告列奇达公司退还购房款105000元，本院予以支持。被告孙德平、高辉愿意对款项退还承担担保责任，应对上述款项承担连带给付责任。被告高辉虽辩称担保书系受胁迫签订并提供接处警登记表，本院认为，孙德平、高辉作为列奇达公司的股东，在列奇达公司未能按约向购房户交付房屋的情况下，购房户要求退款合理合法，且被告孙德平、高辉签订担保书系在两次报警中间签订，报警后，公安机关也仅是提醒双方可到法院起诉解决，可见购房户索要购房款并未超出合理限度，担保书的出具系孙德平与高辉的真实意思表示，高辉辩称担保书系受胁迫签订的观点，本院不予采纳。对于被告辩称担保书未生效的观点，虽然担保书注明“与公司认购书审核无误后盖章生效”，因担保书系列奇达公司的法定代表人孙德平、股东高辉出具，且担保书承诺返还的金额未超过认购书的数额，即便未加盖列奇达公司印章也不影响担保书的效力。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。对于原告主张的违约金，因担保书并未约定数额，被告方又不予认可，本院不予支持。对于原告要求被告未退清房款前，房屋所有权归其所有的诉求，本院认为，原告与被告列奇达公司之间仅存在房屋买卖合同关系，其仅享有合同债权，无物权，要求确认权属，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告王丽嫚购房款105000元； 二、被告孙德平、高辉对上述款项承担连带给付责任； 三、驳回原告王丽嫚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2800元、保全费1170元，共计3970元（原告已预交），由原告负担570元，被告连云港列奇达房地产开发有限公司、孙德平、高辉连带负担3400元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 审判员  钱永 二〇一九年一月二日 书记员  张冉 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 （二）、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 （三）、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行