广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7825号原告：广州九井物业管理有限公司，住所广州市南沙区东涌镇市鱼路138号（主厂房）之105。法定代表人：王常青，该公司总经理。委托诉讼代理人：王朔，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑞丝，广东华安联合律师事务所律师。被告：广州哆啦信息科技有限公司，住所广州市白云区嘉禾街106国道西侧Al、A2、A3、A4、A5栋首层红城五金装饰材料广场第14栋第二层7、8号铺。法定代表人：吕皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹建军，该公司工作人员。原告广州九井物业管理有限公司（以下简称“九井公司”）诉被告广州哆啦信息科技有限公司（以下简称“哆啦公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九井公司的委托诉讼代理人王朔、严瑞丝、被告哆啦公司的法定代表人吕皓及其委托诉讼代理人曹建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九井公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠租金合计人民币70000元；2、请求法院判令被告赔偿原告人民币70000元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月11日，被告与原告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于广州市番禺区石基镇市莲路石基村段64号的厂房一楼后面两格半约1500方租赁物出租给被告，用于合法工业生产经营。租赁期为1年，从2018年1月11日至2019年1月31日止，每月租金为人民币35000元（大写：人民币叁万伍仟元整）。同时合同第三条第2款约定：租金按月缴交，每月5日前缴清当月租金。合同第十条第2款约定：乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方押金并赔偿甲方两个月的租金。第3款约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方的经济损失，甲方不予赔偿：……（1）拖欠租金超过20天……合同签订后，原告即按照合同约定将租赁物交付被告使用。2018年6月，被告向原告发出《解除合同通知书》要求单方解除合同，但双方并未就解除合同事项达成一致。按照合同约定，被告应于2018年6月5日前支付当月的租金人民币35000元，并于7月5日前支付7月租金35000元，但被告至今仍未向原告付清应付的租金。鉴于被告拖欠租金及无故单方退租的行为，2018年7月9日，原告向被告发出函件，通知被告自2018年7月6日起解除双方签订《厂房租赁合同书》并收回租赁物，被告所交押金予以没收，贵司应付清拖欠的租金并赔偿九丼公司两个月的租金。被告收函后，并未予以理会。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法》的相关规定，及双方《厂房租赁合同的约定》，原告与被告签订的《厂房租赁合同书》是依法成立的合同，受到法律保护，对双方均具有法律约束力。被告应根据合同的约定履行合同所确定的义务，按时缴交租金。但被告拖欠租金已经超过20天，并单方解除合同的行为，已经根本性违反《厂房租赁合同书》约定的义务，对原告的合法权益造成严重的损害。被告应根据《厂房租赁合同书》的约定，付清拖欠的租金并承担违约责任，没收押金及赔偿原告两个月的租金。被告哆啦公司辩称，我方在2018年5月签订的合同中，有关于提前退租的约定“约定乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方押金并赔偿甲方两个月的租金”，我方理解为退租时甲方应退还乙方押金为两个月租金；我方在租赁仓库后，发现该物业存在众多瑕疵，使我方无法进行正常办公，故在2018年6、7月已没有使用涉案物业进行办公，并有单方发函给原告表明该事实。我方不同意支付2018年6月、7月的租金，违约金应当从押金中扣除，我司不应再额外支付70000元的违约金给原告。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于广州市番禺区石基镇石基村段64号（以下简称“讼争物业”），权属人为广州番缆电线电缆有限公司。建筑面积4151.3平方米。房屋用途及土地用途均为工业。2016年1月13日，广州市公安消防局向广州番缆电线电缆有限公司出具穗公消验字[2016]第0062号《建设工程消防验收意见书》。《意见书》确认了讼争物业建筑为1栋地上3层商业楼，建筑高度15.3米，总建筑面积为15555平方米，属多层民用建筑，设计耐火等级为二级。并出具意见如下：一、综合评定该商业楼土建工程消防验收合格。该工程室内装修应依法向公安机关消防机构申请消防设计审核和消防验收。二、工程投入使用后，你单位对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、该场所开业前还应依法申请消防安全检查，合格后方可投入适用。2017年2月28日，广州番缆电线电缆有限公司出具《转租证明书》，内容为广州番缆电线电缆有限公司同意承租方广东名企汇房地产股份有限公司将其承租位于广州市番禺区石基镇市莲路石基村段64号的物业分租予第三方使用。承租方分租该物业必须仍履行原租赁合同的条款。承分租的第三方必须从事合法行业，符合地方相关规定。承分租的第三方所发生的一切法律责任、经济纠纷均与本公司无关。2017年10月31日，出租方广东名企汇房地产股份有限公司（甲方）与承租方九井公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其承租广州番缆电线电缆有限公司位于广州市番禺区石基镇市莲路石基村段64号的部分物业按现状出租给乙方作经营使用。甲方保证该物业产权清楚并有权分租。该物业总面积为14130平方米，其中编号为“粤房地证字第××号”的《房地产权证》所在面积为4151.3平方米，其余为广州番缆电线电缆有限公司自行改造、加盖面积，改造、加盖面积无房产权证，所用土地为该《房地产权证》所在用地所加建部分可办营业执照。广州市公安消防局对该物业出具了编号为“穗公消验字[2016]第0062号”的《建设工程消防验收意见书》。该物业无环保备案。甲方将该物业的14000平方米分租给乙方。乙方确认了解该物业的前述现状，无异议，乙方不要求甲方提供该物业的其他证照、文件。该物业的租赁期限为2017年11月1日至2029年2月15日。合同还约定了其他条款。2018年5月29日，广州市番禺区石碁镇政府出具《住所(经营场所)场地使用证明(费住改商)》，内容为广东名企汇房地产股份有限公司使用的广州市番禺区石基镇石基村段64号由广州番缆电线电缆有限公司出租的房屋，建筑面积14130平方米，经营面积14130平方米，可临时作为生产（经营性）场所使用。场地使用期限自2018年5月29日至2021年5月28日，经营者在使用时应注意以下事项：（一）本场地使用证明可作为商事主体办理各类证照使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。（二）政府有关部门依法拆除经营场所所在建筑或要求无条件恢复原场地使用性质的，本证明自动失效，不得作为补偿依据。如房屋使用人出现违法改变房屋结构等情形的，出具本证明的单位有权宣布本证明无效，并通告相关部门。该《证明》落款处加盖了广州市番禺区石碁镇政府经营场所使用证明业务专用章。2017年1月11日，原告作为出租方（甲方）与承租方被告（乙方）签订了《厂房租赁合同》。合同约定甲方将位于广州市番禺区石基镇市莲路石基村段64号的租赁物租给乙方使用，租赁物包括：厂房一楼后面两格半约1500方。乙方租赁甲方租赁物用于合法工业生产经营。租赁期限为1年，从2018年1月11日至2019年1月31日止。乙方装修免租期为2018年1月11日起至2018年1月20日。免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定缴纳。甲方于2018年1月20日前将租赁物交付给乙方使用。租赁物每月租金为人民币35000元，租金按月缴交，每月5日前缴清当月租金，乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于三个月的租金为押金，共105000元和应缴计租期第一个月租35000元，两项合计人民币140000元。合同期满，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将押金无息退还乙方。甲方将租赁物交付给乙方时，甲、乙双方应在租赁物现场，乙方对租赁物状况有异议的，应当场提出，协商解决。合同第十条约定：“乙方的违约责任：1、乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。2、乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方押金并赔偿甲方两个月的租金。3、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方经济损失的，甲方不予赔偿：（1）拖欠租金超过20天；（2）拖欠工人一个月工资；（3）未经甲方书面同意，改动租赁物结构；（4）合同期满，未按时归还租赁物给甲方。……”合同第十一条约定：“免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用或拆除、改造已租赁的物业，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。政府因以上行为给予的补偿，除乙方的室内装修、设备搬迁费用贵乙方所有外，其余全部归甲方所有。3、因上述第1、2款原告而终止合同的，租金按照实际使用的天数计算，多退少补，押金全额退回。”2018年6月6日被告向原告发出《解除合同通知书》，内容为致广州九井物业管理有限公司：2018年1月11日，我公司与贵公司签署《厂房租赁合同》，约定我公司租用广州市番禺区石基镇市莲路石基村段64号仓库，租期一年。现因我公司经营战略调整，我公司拟停止租用标的仓库，特申请解除上述《厂房租赁合同书》，并就相关事项通知如下：（1）自2018年6月11日起，我公司将停止租赁标的仓库，并停止支付2018年6月11日之后租期的租赁费用；（2）我公司将于2018年6月11日前将标的仓库交付于贵公司，贵公司可就标的仓库另行寻找承租人；（3）就我公司单方解除《厂房租赁合同》之应付违约责任，我公司将择日与贵司另行协商。2018年7月9日，原告委托广东华安联合律师事务所向被告寄发《律师函》，内容为：2018年6月，哆啦公司向九井公司发出《解除合同通知书》要求单方解除合同，但双方并未就解除合同事项达成一致。按照合同约定，哆啦公司应于2018年6月5日前支付当月的租金人民币35000元，并于7月5日前支付7月租金35000元，但贵司至今仍未向九井公司付清应付租金。针对上述情况，九井公司认为：贵司拖欠租金已经超过20天，并单方解除合同的行为，已经根本性违反《厂房租赁合同书》约定的义务，对九井公司的合法权益造成严重的损害，贵司应当承担违约责任。现九井公司正式向贵司发出通知：自2018年7月6日起解除贵司与九井公司签订《厂房租赁合同书》并收回租赁物，贵司所交押金予以没收，贵司应付清拖欠租金并赔偿九井公司两个月的租金。原告向法庭提交了EMS物流信息，拟证明上述《律师函》由被告方妥投签收，对此被告予以否认，认为其并未收到《律师函》。被告向法庭提交了以下证据：1、被告方与微信名为“中兴物业小玉”的微信用户的聊天记录；2、2018年1月15日至2018年5月8日，被告向原告转账支付押金、租金及水电费等的转账记录。原告确认九井公司与广州中兴伟业物业管理有限公司为同一法定代表人的关联公司。被告与“中兴物业小玉”的微信聊天记录显示原被告双方就解除合同的问题进行协商，但协商无果。被告在向原告寄送《解除合同通知书》后于2018年6月6日向原告寄送了讼争物业的钥匙，但原告方工作人员于2018年6月8日回复称将该钥匙寄回给被告，并称没有去开讼争场地的门。被告于2018年1月15日、17日分别向原告转账70000元、35000元，用于支付租赁讼争场地的押金；后又向原告方转账11667元用于支付2018年1月租金、转账35000元用于支付2018年2月租金；于2018年3月7日转账41230.6元用于支付2018年3月租金及2018年1、2月水电费；于2018年4月8日转账39196.12元支付2018年4月租金及2018年3月水电费；于2018年5月8日转账40171元、2018年6月7日转账4757.24元用于支付2018年5月租金及2018年4月、5月的水电费。原告九井公司对被告提交的上述银行转账凭证予以确认，但认为2018年1月的租金被告并未足额支付，且未支付2018年6、7月的全部租金。庭审中，原告向法庭明确表示要求没收被告方已交纳的押金10500元。被告认为其所交押金是为了承担违约责任，押金应当用于赔偿违约金，原告没收押金后还要求赔偿两个月租金是不合理的。本院认为，原告九井公司与被告哆啦公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告哆啦公司在合同履行过程中，单方面向原告九井公司发出《解除合同通知书》，明确表示自2018年6月11日起，将停止租赁标的仓库，并停止支付2018年6月11日之后租期的租赁费用。在没有法定或者约定的解除情形成就、亦不符合合同免责条款约定的情形的情况下，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据原被告双方签订的《厂房租赁合同》第十条的约定：“乙方的违约责任：……2、乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方押金并赔偿甲方两个月的租金。……”故原告起诉要求被告赔偿其人民币70000元并没收原告已交纳的押金105000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠租金70000元的诉讼请求。2018年6月6日，被告向原告发出《解除合同通知书》后，亦向原告邮寄送达了讼争场地的钥匙，原告方工作人员收到钥匙后既未前往讼争场地实地查看，也未收回讼争场地自行管业，更未将讼争场地重新放租，而是将钥匙再次寄回被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告的上述行为在事实上导致了损失的继续扩大，且原告也没有证据证明合同约定的违约金不足以弥补因被告的违约行为造成的损失。故本院酌情认定被告应当向原告继续支付2018年6月1日至2018年6月11日的租金共计12833.33元（35000元/月÷30天×11天）。原告抗辩认为被告在交还钥匙时并未清空讼争场地，但没有相关证据予以证实，结合原告方并未前往讼争场地实地查看的事实，对其抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州哆啦信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州九井物业管理有限公司支付2018年6月1日至2018年6月11日的租金，共计人民币12833.33元；二、原告广州九井物业管理有限公司没收被告广州哆啦信息科技有限公司已交纳的押金人民币105000元；三、被告广州哆啦信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告广州九井物业管理有限公司两个月租金共计70000元；四、驳回原告广州九井物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2488元，由原告广州九井物业管理有限公司负担581元，由被告广州哆啦信息科技有限公司负担1907元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判审判员 陈 忠二〇一九年一月三十日书记员 李颖瑶