山西省河津市人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0882民初2737号原告：临汾市宏洲房地产开发有限公司，住所地：临汾市迎春北街44号1号楼2号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：武宏俊，执行董事。委托诉讼代理人：李虎民，山西杏梅律师事务所律师，一般授权。被告：买焕文，男，1955年12月28日出生，回族，住河津市。被告：柴慎杰，男，1961年10月5日出生，汉族，住河津市。被告：张自创，男，1977年9月16日出生，汉族，住河津市。被告：杨永强，男，1975年11月8日出生，汉族，住河津市。被告：郝丽宏，男，1976年9月6日出生，汉族，住河津市。被告：师艺超，男，1990年5月28日出生，汉族，住河津市。被告：柴鑫，男，1988年12月28日出生，汉族，住河津市。原告临汾市宏洲房地产开发有限公司（以下简称宏洲房地产公司）与被告买焕文、柴慎杰、张自创、杨永强、郝丽宏、师艺超、柴鑫（以下简称七被告）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李虎民、被告买焕文、柴慎杰、张自创到庭参加诉讼，被告杨永强、郝丽宏、师艺超、柴鑫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临汾市宏洲房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令七被告限期协助办理将位于河津市规划龙岗路以北、九龙大街以东(第三十四标段)地号82--02--(08)--013，图号I49G010043、使用权面积为1764平米国有土地过户给原告；2、判令七被告连带承担因拒不协助办理过户等违约行为给原告造成的直接经济损失297540元；3、判令七被告连带承担因协助办理过户所应依法承担的契税等依税务机关核定的相关税款。事实与理由：2013年5月21日,七被告共同委托买焕文与河津市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同,根据合同约定七被告通过出让取得了面积为1764平米国有土地使用权。2013年12月30日,河津市人民政府办理了河国用(2013)第227号国有土地使用证,土地使用权人为七被告。座落规划龙岗路以北、九龙大街以东(第三十四标段),地号为82-02-(08)--013,图号I49G010043、使用权面积为1764平米,用途为商业40年、住宅70年。2017年5月2日,原告与七被告(九龙大街第三十四标段业主)签订了河津市九龙大街合作开发建设合同,买焕文以业主代表人身份在合同上签字按印。合同约定七被告提供房产开发项目的土地证以及负责三通一平具备开工条件,并负责协调处理阻挡施工的障碍并负担相关费用。原告提供开发项目所需全部资金,并承担所有建筑安装成本费用。双方共同办理项目开发建设所需的立项批复等项目所需文件,费用由原告承担。合同约定工程总建筑面积7252.62平米,工程竣工后一二层商铺产权归被告,3-7层住宅及公装部分归原告所有。约定开工日期为2017年7月1日,竣工日期为2018年4月30日。2017年5月3日,原被告双方共同以原告名义在河津市发展和改革局办理了河津市莲池家园项目立项手续。2017年5月4日,双方共同在河津市住房保障和城乡建设管理局办理了建设用地规划许可证,用地单位为原告与被告,建设规模为7252.62平米;在原被告履行合作开发过程中,因采光等问题,在城区办、城关村委会协调下由被告向城关村三家住户赔偿24万元,并导致图纸设计出现变更,面积变更为7078.3平米,二层门面房变更为一层门面房和一层住宅,导致开工延期,2017年5月22日,双方共同办理了建设工程规划许可证,建设规模变更为7078.3平米(地上七层5969.25平米、地下层1109.05平米)。2017年10月18日,被告代表买焕文向原告承诺：盖房到百分之二十五,双方共同到土地局办理过户手续。2018年1月23日双方共同办理了建筑工程施工许可证,施工单位山西省宏图建设集团有限公司,建设规模为7077.19平米,合同工期为365天，原告施工后至2018年5月12日前,完成了投资456.9396万元,完工27%,符合土地过户条件。2018年5月至今,经原告多次催促,七被告均不配合协助办理土地过户手续。原告只能继续投资完成了全部项目建设。因被告拒不配合,导致原告无法继续办理相关工程竣工验收以及商品房销售许可手续,导致原告投入的456万元资金(尚未考虑后续投资)出现资金占用利息损失,经测算2018年5月12日到2019年5月12日一年期间资金占用利息损失297540元。至于2019年5月12日至今资金占用利息损失、后续资金占用利息损失以及其它各种间接损失长达数百万元,原告保留诉权,将根据本案情况另行提起诉讼。被告买焕文辩称，1、关于过户问题，为了原告办证服务，土地证必须过户到被告名下，所有费用由原告承担；2、强调合同已经过期，被告已履行完合同义务，原告举证产生费用问题，被告方权益得不到保证，一年多时间达不成共识，这是原告方责任，跟被告方无关；3、契税问题，所有产生的费用都应该原告方承担，因为合同上面就不过户；4、我们这几家都是拆迁户，给政府做了贡献，要维护我们拆迁户的合法权益，过户问题，因为我们在土地局出让合同上明文规定产权是70年，商铺是40年，40年到期后，我们拿着土地证还有出让合同才能到土地局搞续期，我们一直配合原告过户，但是权益得不到保证，这个责任是原告自负，跟我们无关。被告柴慎杰辩称，1、我们是委托买焕文为代理人，买焕文让我们签过户的字我们都签完了，出现买焕文和开发商的纠纷，我们不清楚；2、什么手续都在买焕文处，我们手里什么手续都没有，其他情况根本都不清楚；3、原告所说的连带责任，我们已经委托给买焕文，应该是买焕文一个人承担，和我们无关，我们同意过户，买焕文让我们签过户的手续，我们去年已经签了，签的协议买焕文也没有给我们复印件。原告针对其诉讼请求依法提交如下证据：1、河国用（2013）第227号土地证复印件以及国有土地出让合同；2、河津市九龙大街合作开发建设合同、授权委托书；3、原被告共同办理的项目立项、用地规划手续；4、补偿协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；5、买焕文出具的证明；6、山西省宏图建设集团有限公司证明。被告买焕文针对其抗辩主张依法提交如下证据：1、王志刚与我的短信聊天记录；2、2017年5月2日七被告与原告签订的合作开发建设合同；3、被告方工程概况公示牌，证明工程竣工是2019年6月30日。被告张自创、杨永强、郝丽宏、师艺超、柴鑫未答辩，被告柴慎杰、张自创、杨永强、郝丽宏、师艺超、柴鑫未举证。本院组织双方当事人进行质证，原告提交的证据，被告买焕文的质证意见为：证据1-4，无异议；证据5，真实性没有异议，我出证明是为了原告办理售楼许可证，为了原告服务，土地使用权不是卖给原告；证据6，无异议。被告柴慎杰、张自创的质证意见为：证据1-6，均无异议。被告买焕文提交的证据，原告的质证意见为：证据1，真实性无法核实，短信记录上没有显示王志刚的名字，不能证明是跟王志刚发的，王志刚并不是公司的法定代表人，即使短信内容属实，也不产生任何法律效力；证据2-3，无异议。被告柴慎杰、张自创的质证意见为：证据1-3，均无异议。原告提交的证据1-6及被告买焕文提交的证据2、3，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据1缺乏关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月21日，七被告与河津市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，根据合同约定七被告通过出让取得了面积为1764平米国有土地使用权。2013年12月30日，河津市人民政府为七被告办理了河国用（2013）第227号国有土地使用证。土地使用权人为七被告，土地座落：规划龙岗路以北、九龙大街以东（第三十四标段），地号为82--02--（08）--013，图号I49G010043、使用权面积为1764平米，用途为商业40年、住宅70年。2017年5月2日原告宏洲房地产公司（乙方）与九龙大街第34标段业主七被告（甲方）签订了《河津市九龙大街合作开发建设合同》，约定：“一、项目工程概况：工程开发地段：河津市九龙大街第三十四标段，工程地点：河津市九龙大街，工程内容：结构以图纸设计为准，地下一层地上七层。二、项目合作范围：1、自合同签订之日起,乙方在一年未能按时完工,甲方有权单方面终止合同,违约金归甲方所有；所有地面建筑物、工程设备等财产归甲方所有,乙方无权干涉。2、本工程竣工后,一、二层商铺产权归甲方,3-7层住宅及公装部分归乙方。地下室有甲方产权,每户8-10平方,建筑物所占面积以外的土地面积归乙方所有。三、合同工期开工日期：2017年7月1日，竣工日期：2018年4月30日。五、双方责任义务：1.甲方责任：1.1甲方提供本房产开发项目的土地证复印件,费用由甲方承担。1.2甲方负责三通一平并具备可以开工条件,费用由甲方承担(水、电、路三通)。1.3甲方负责协调处理现场及周围的一切不利于施工的阻碍及干扰,其费用由甲方承担。1.5甲乙双方共同办理本项目开发建设所需的立项批复、土地规划许可批复、工程设计条件通知、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证、消防审备案等项目所需文件,费用由乙方承担。2.乙方责任：2.1乙方提供本房产开发项目所需的全部资金。2.2乙方负责工程建设,所发生的建筑安装成本费用均由乙方承担。2.3乙方按照当地省、市规范标准和设计图纸;组织施工,保质保量保证施工进度,开工后甲方不得干预人员、材料、施工机械设备等入场事宜。七、楼盘销售：除甲方自留的1-2层，其余房屋销售由乙方全权负责，甲方不得干涉。但是甲方必须配合乙方办理相关手续（包括商品房预售许可证及不动产证，所有费用由乙方负责）……”合同还约定了质量监督等其他事项。原告宏洲房地产公司签字盖章，被告买焕文以业主代表人身份在合同上签字捺印。另查明：2017年5月3日，原告与七被告共同以原告名义在河津市发展和改革局办理了河津市莲池家园项目立项手续。2017年5月4日，原告与七被告共同在河津市住房保障和城乡建设管理局办理了建设用地规划许可证，用地单位为原告与七被告，建设规模为7252.62平米。原告与七被告履行合作开发过中，因采光等问题，在城区办、城关村委会协调下由七被告（买焕文为代表）向城关村三家住户赔偿24万元。2017年5月22日，原告与七被告共同在河津市住房保障和城乡建设管理局办理了建设工程规划许可证，建设单位为原告与七被告，建设规模为7078.3平米（地上七层5969.25平米、地下一层1109.05平米），二层门面房变更为一层门面房和一层住宅。2018年1月23日，原告与七被告共同在河津市住房保障和城乡建设管理局办理了建筑工程施工许可证，建设单位为原告，施工单位山西省宏图建设集团有限公司，建设规模为7077.19平米，合同工期为365天。原告已于2019年6月完成了主体工程施工建设，本案诉讼前七被告均未协助原告将河国用（2013）第227号国有土地使用证过户到原告名下。2017年10月18日，被告买焕文曾向原告承诺：盖房到百分之二十五，双方共同到土地局办理过户手续。诉讼中，被告柴慎杰、张自创、杨永强、郝丽宏、师艺超、柴鑫均表示同意协助原告将国有土地使用权过户至原告名下。本院认为，合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，原告为房地产开发企业，七被告以自己拥有使用权的国有土地与原告签订了《河津市九龙大街合作开发建设合同》，买焕文以七被告代表人身份在合同上签字按印，其他被告对此事实均予以认可，本院予以确认。该合作开发建设合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定原告提供资金，七被告提供土地使用权，原告与七被告均获取约定数量的房屋，双方之间存在合作建房合同关系。合同签订后，双方共同办理了立项、规划以及施工等政府审批手续，原告遂组织工人施工建设。2017年10月18日，被告买焕文向原告承诺盖房到百分之二十五，双方共同到土地局办理过户手续。合同亦约定七被告必须配合原告办理相关手续，包括商品房预售许可证及不动产证。根据我国城市商品房预售管理相关规定，办理商品房预售许可的房地产公司必须已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，因此办理土地过户成为办理商品房预售许可证的附随义务。目前该项目主体已经全部施工完毕，七被告不履行协助办理土地过户，构成违约，故对原告要求七被告协助将国有土地使用权过户至其名下的诉请，予以支持；被告买焕文的抗辩与其承诺相矛盾，违背了诚实信用原则，亦不符合合同约定，对其辩解不予采信；原告要求七被告连带承担因协助办理过户所应依法承担的契税等依税务机关核定的相关税款，尚未实际发生，本院不予支持；原告要求七被告连带承担因拒不协助办理过户等违约行为给原告造成的直接经济损失297540元，举证不力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告买焕文、柴慎杰、杨永强、郝丽宏、张自创、师艺超、柴鑫于本判决生效之日起二十日内协助原告临汾市宏洲房地产开发有限公司将河津市河国用（2013）第227号国有土地使用权证项下国有土地使用权登记过户至原告临汾市宏洲房地产开发有限公司名下；二、驳回原告临汾市宏洲房地产开发有限公司其它诉讼请求。案件受理费2882元，由被告买焕文、柴慎杰、杨永强、郝丽宏、张自创、师艺超、柴鑫共同负担100元，原告临汾市宏洲房地产开发有限公司负担2782元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 员 刘青梅二〇二〇年一月七日法官助理 郝甜甜书 记 员 张晓萍书 记 员 张晓萍