广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初213号原告（反诉被告）：张海燕，女，1988年6月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：刘同，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：刘俊才（原告张海燕丈夫），男，1981年9月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告（反诉原告）：广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司，住所地广东省广州市天河区棠东村龙门路1号2888房，统一社会信用代码9144010MA59F8RY8F。法定代表人：王俊杰，经理。第三人：广州棠裕企业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东村龙门路1号龙盛综合市场1号101房自编38号铺，统一社会信用代码91440101MA59F6C41N。法定代表人：李汝棋。被告及第三人共同委托代理人：李烈群，广东红棉律师事务所律师。原告（反诉被告）张海燕与被告（反诉原告）广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司（简称菜道公司）、第三人广州棠裕企业管理有限公司（简称棠裕公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张海燕及其委托代理人刘同、刘俊才，被告（反诉原告）菜道公司及第三人棠裕公司的共同委托代理人李烈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海燕诉称：一、关于本案所涉龙盛菜市场的权属和性质。涉案菜市场XXX市场所属物业为广州市天河区棠下街XX第X股份合作经济社所有，共分为东区和西区两个片区，其中东区原为老的龙盛综合市场，相应的菜市场经营资质齐全。西区（即原告承租档铺所在区域）为被告在龙门路××（××.××.××.××）的基础上扩建而来。东西区之间原有通道相连。在本案争议产生之前，东西区有着功能划分，即东区主要销售生鲜、活禽类，西区主要销售蔬菜、瓜果、农副产品、熟食。几年前，XX第X股份合作经济社为了经营管理龙盛市场相关物业，曾通过广州市天河区村改制公司三资交易中心公开招标遴选市场经营管理者。后几经易手，棠裕公司获得了龙盛市场的经营管理权，之后棠裕公司将龙盛市场的经营管理权及农贸市场经营资质转租给了被告。二、原告与被告之间存在租赁合同关系。2017年3月31日，原告为经营烧卤店所需，在四处寻找菜市场承租档铺期间，结识了被告时任执行董事兼总经理马逢坤。经实地勘察以及据马逢坤及被告实际控制人宋昌介绍，原告了解到当时的龙盛综合市场具有农贸市场经营资质，是一家经营多年具有四千多平方米的成熟菜市场，东西区相连，四方通达，人流非常大，其市场类型为“农贸（肉菜）经营市场”。当时签租率已达约98%。就龙盛市场当时的经营业态而言，非常适合原告的烧卤店入驻。于是，原告基于对当时龙盛市场经营业态和市场环境的认可和期望，在马逢坤的协调下与其所代表的被告签订了《龙盛市场租赁合同》，约定被告将龙盛××××街铺出租给原告经营餐饮（嘉鸣扬烧卤）；租赁期限3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止；第一年月租金11600元；签订本合同时，原告须向被告支付该物业首月（即自2017年4月1日起至2017年4月30日）租金91600元；签订合同时，原告须向被告支付34800元履约保证金，租赁期内，履约保证金不得当租金抵扣。同时，作为《龙盛市场租赁合同》的附件，原告与被告还签订了《经营管理合同》。上述《龙盛市场租赁合同》甲方加盖的是“龙盛综合市场”的印章并有时任被告执行董事及总经理的马逢坤亲笔签名。上述合同存续期问，被告曾多次通过告知书、通知书、缴费通知单的形式对原被告双方之间的租赁合同予以确认。关于原被告双方是否存在租赁合同关系的问题，天河区棠下街司法所曾召集双方主持过调解。2017年12月13日，原被告双方在天河区司法所会议室申请司法所对双方的争议纠纷进行调解，被告的委托代表戚先生多次确认并强调：龙盛市场是新鲜菜道的品牌，其运营主体是新鲜菜道，“12月开始，才停止使用龙盛市场的章，但现在用哪个章，是我方自己的选择”。且在租赁合同存续期间被告一再宣称其拥有龙盛综合市场的经营权，“龙盛市场是其公司名下的一个品牌”，即新鲜菜道管理龙盛市场。三、被告所管理的原龙盛菜市场西区的经营资质、业务模式、字牌字号等经营业态发生了重大情势变更事项，继续履行合同对原告显失公平且合同目的难以实现。第一，原告的烧卤店自2017年4月份进驻龙盛菜市场不久，龙盛综合市场西区的经营状况越来越不乐观，原告一度想放弃店铺装修，被告却多次告知原告“被告会采取各种措施把市场做旺”，无奈之下，原告只能再次选择相信被告的承诺，因此一直拖延到7月2日才开张。11月份开始被告更是以升级改造为由，对被告所承租的档铺所处市场区域进行了全面拆卸和装修，菜市场招牌也由原“龙盛菜市场”改为“从丰街”，被告以改造升级为由，对被告所承租的店铺所处市场区域进行了全面装修整改，造成菜市场的人流量骤减，市场经营环境恶化，致使市场内原来的租户因市场人流锐减，难以实现盈利。在此情况下，众多档口选择自愿放弃保证金和入场费终止租赁协议或者转让店铺。商户由4月份的约90%降至如今的约40%。商户的纷纷退出更加加剧了市场业态环境的恶化，原告自7月份开业以来一直处于亏损状态。第二，被告原来所经营的龙盛市场西区（即原告承租档口所在区域）的菜市场经营资质及菜市场字号已经被棠裕公司收回。被告不得不对菜市场原来的经营内容和模式进行变更改造，并变更市场字牌。这些都彻底改变了龙盛市场（西区）的经营资质和经营业态。2017年11月8日，棠裕公司（甲方）因与被告产生分歧，与被告（乙方）签订了《终止合同协议书》。该合同约定：“由于现行市场状态不佳（距棠下蔬菜批发市场太近），不理想，乙方经营管理模式水土不服，开业至今处于长期亏损状态，乙方经多方努力及改造经营范围，试图改变现状，但都失败，经甲乙双方协商后，乙方自愿终止合同（合同编号：天河棠下201600086）”。该《终止合同协议书》同时约定：“1.乙方租用龙盛市场之后因发展需要扩建龙门路××（××.××.××.××）改建为龙盛市场西区，现在乙方保证今后不作市场使用（不得以市场形式经营）；2.乙方同意于2017年11月30日前把市场交还甲方；5.乙方必须于2017年12月起不得使用甲方的营业执照经营”。被告因与棠裕公司签订了前述《终止合同协议书》后，不能继续使用“龙盛菜市场”字牌，且已向棠裕公司保证“不作市场使用，不得以市场形式经营”西区的情况下，将原龙盛市场西区改名为“从丰街?好好鲜生超市”，同时将该区域内的档口进行了改造，市场已连续几个月不能正常营业。截至原告提起本诉讼之时，该区域内的档口入驻率不足50%。原告所经营的必须依附菜市场而生存的烧卤店已无盈利可能。第三，被告因与棠裕公司之间的关系处理失当，造成双方关系紧张。棠裕公司为限制被告经营，特地封堵了连接龙盛市场东西区之间的重要顾客导流通道。甚至出现有人用汽车围堵市场出入口的情况，这些情况直接导致本就不多的西区人流量锐减。四、原告为在案涉租赁档口经营烧卤店，除每月遭受亏损外，为此支出品牌加盟费50000元和店铺装修费99521元。租赁合同被解除后，作为过错方的被告应当对原告的该两项费用损失承担补偿责任。五、棠裕公司作为曾经将龙盛市场西区租赁给被告的上一手经营管理者，对本案所涉“龙盛综合市场”的实际经营管理方、经营管理权的历史更替、原被告双方是否存在事实合同关系等事关本案判决结果的重大事项掌握有确实、充分的信息。因此，棠裕公司为第三人有利于查明本案事实。综上所述，原告与被告之间存在事实上的租赁合同法律关系。在该合同关系存续期间，由于被告经营管理失当，再加之第三方权利人棠裕公司突然收回相关农贸市场经营资质和字牌，封堵了市场重要人流通道，直接导致龙盛市场（西区）市场管理环境和经营业态已产生不可逆的情势变更。继续履行合同对于原告明显不公平，作为一个必须依附菜市场而生存的烧卤档口已经从根本上失去了生存环境，原告继续在西区经营烧卤店已无盈利可能，其与被告签订的《龙盛市场租赁合同》的根本目的已经不可能实现。同时，原告为了开办烧卤店，向品牌提供商支付了巨额品牌加盟费，支付了档口装修费。根据公平原则，双方的租赁合同被解除，被告作为责任方应当对原告的加盟费和装修费做出补偿。另，我方怀疑涉案场地没有规划报建许可，双方合同可能无效。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、从起诉之日解除双方签订的《龙盛市场租赁合同》及其附属《经营管理合同》；2、被告向原告返还履约保证金34800元；3、被告向原告返还入场费60000元（截至本诉讼提起当月，80000元进场费应分摊至尚未履行期间27个月的相应部分金额）；4、被告向原告补偿档铺品牌加盟费50000元的一半即25000元及装修费99521元的一半即49760.5元；5、被告承担本案全部诉讼费用。菜道公司辩称：一、租赁合同合法有效，原告不按时交租及有关费用，构成违约，应承担违约责任，其诉请应全部驳回，被告的反诉请求应得到法院的支持。二、棠裕公司并没有获得龙盛市场的经营管理权，更没有将龙盛市场的经营管理权及农贸市场经营资质转租给被告。实际上，棠裕公司与被告一样，也是从他人手中获得龙盛市场物业的使用权，之后其将物业转租给被告，后又与被告解除合同。棠裕公司、被告与村社的关系都是单纯的物业租赁关系，不存在租借经营资质或营业执照的关系。三、被告从来没有向原告承诺或介绍过自己的经营农贸市场经营资质，而是将物业出租给原告，双方在合同中也约定原告应办理有关营业执照，被告只是负责协助。四、根本不存在被告的菜市场经营资质及菜市场字号己被棠裕公司收回之事，实际上棠裕公司均没有该资质及字号。原告称彻底改变了龙盛市场的经营资质与经营业态是不符合事实的主观臆断。菜道公司反诉称：张海燕起诉以我司管理的原龙盛菜市场西区的经营资质、业务模式、字牌字号等经营业态发生重大情势变更，继续履行合同对其显示公平且合同目的难以实现为由，要求解除双方于2017年3月31日签订的《龙盛市场租赁合同》，并要求我司返还有关费用款赔偿经济损失。我司认为，我司已经完全按照《龙盛市场租赁合同》履行了合同义务，由于张海燕违反合同约定的付款义务，搬离租赁场所才导致合同无法继续履行。张海燕应支付我司租金、电费、水费，但迟迟不支付，违反合同约定，给我司造成了较大经济损失。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、张海燕向我司支付2017年12月1日至2018年1月25日期间租金及管理费22000元（其中2017年12月份租金及管理费12000元，2018年1月1日至1月25日期间租金租金及管理费10000元），2017年11、12月水费共252元（其中2017年11月水费234元，2017年12月水费18元）、2017年11、12月电费2033元（2017年11月电费1942元，2017年12月电费91元）；2、张海燕向我司支付欠租费的滞纳金75110.43元［12月欠租费的滞纳金49332.48元（14176元×3%/日×116天），1月欠租费的滞纳金25777.95元（10109元×3%/日×85天），滞纳金以本金为限）］；3、张海燕承担案件受理费。张海燕针对菜道公司的反诉辩称：坚持我方诉状及庭审意见。棠裕公司述称：本诉、反诉请求与我方无关，由法院依法处理。经审理查明：2017年3月31日，龙盛综合市场（甲方，签约代表人马逢坤）与张海燕（乙方）签订《龙盛市场租赁合同》，约定：1.1甲方同意按现状将位于龙盛××××街铺物业（简称“涉案档口”）出租给乙方仅限于经营餐饮（嘉鸣扬烧卤）使用。该物业的详细位置以本合同附图（平面图）红线圈定部分为准，乙方对该物业己充分了解并愿意承租。2.1租赁期限3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止。3.2第一年的月租金11600元，第二年的月租金12760元，第三年月租金14036元。3.3签订本合同时，乙方须向甲方支付该物业的首月即2017年4月1日至2017年4月30日租金91600元。3.4乙方应在每月25日至30日（二月份为25日至月底）北京时间16:00前向甲方支付下月租金、卫生费及当月水、电费等相关费用（收费标准详见费用列表，收费按甲方收费标准执行）。3.5日租金计算方法（日租金=月租金÷30）。为方便收费，甲方在收费时“四舍五进”的原则，采用金额的末位数保留至元的方法计收各项费用。4.1在签订合同时，乙方向甲方支付34800元作为承租该物业的履约保证金。在租赁期内，履约保证金不得当租金抵扣。4.2在合同期内，乙方违反本合同及其从属合同约定的，乙方需向甲方支付与保证金同等数额的违约金。在合同期内，乙方没有违反本合同及其从属合同的任一条款的，租赁期届满之日，该履约保证金在乙方交清该物业租赁期内的一切相关费用（费用列表见附件一），且将该物业及其设备按合同约定完好的交回甲方后拾伍个工作日甲方须将该笔34800元履约保证金无息退回给乙方。5.1甲方自本合同签订之日将该物业交付给乙方，同时双方签署《设施移交表》。同时双方签署《防火安全及治安安全责任书》与《经营管理合同》作为本合同附件。7.1甲方须确保拥有该物业的使用权、转租权。如该物业所在的房屋变卖或抵押，甲方须提前三个月以书面通知乙方，并确保新的所有权人继续本合同的各项条款。7.3甲方有权进行统一管理、维护经营场所、场地的安全、形象及经营秩序，商业信誉，监督乙方依约、守法经营。7.4乙方同意甲方管理、出租、使用、改造、增加、减少、装饰、修缮该物业所在大楼/场地的公共区域，由此而产生的影响，乙方同意不要求甲方承担任何责任。9.1在本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可解除或变更本合同。9.2因不可抗力的原因，导致该物业或该物业所在大楼损毁不能正常使用，本合同及其从属合同无法履行，甲、乙双方有权选择提前终止合同，所造成的经济损失由双方各自承担，双方均免除违约责任，租金按日结算，乙方使用的水、电费按实结算。11.1乙方逾期不向甲方交纳租金、水、电费及应向甲方缴纳的费用，每逾期一日，乙方每日须向甲方支付乙方应缴纳给甲方的费用的3%作滞纳金。拖欠租金及费用5天以上乙方除应按约定支付滞纳金外，乙方同意甲方可以采取必要措施强制停止乙方一切经营活动或禁止乙方及其相关人员进入该物业，直到乙方缴清上述费用为止。拖欠租金及费用15天以上，乙方除应承担上述责任外，甲方还有权单方解除合同，乙方应向甲方支付与保证金同等数额的违约金，并赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方物业内的所有财物及乙方投入的设施、设备不作价抵扣租金。乙方应自接到解除合同通知之日起5日内，按本合同的10.2处理前述的财物、设施、设备等并将物业返还给甲方，否则甲方有权按10.3条的约定处理。11.2乙方有下列行为之一的，应当向甲方支付与保证金同等金额的违约金，乙方还应赔偿甲方的损失，同时，甲方有权单方面解除合同，按10.2、10.3条的约定处理：……5）违反甲方规定的相关管理制度，甲方每年累计书面通知三次仍不改正的。6）未经甲方书面同意闲置该物业超过3日的。7）其他违反本合同约定的行为。11.4因下列情况所造成甲方对乙方的服务中断或乙方临时性停业及其它经济损失，乙方同意甲方无须对其负责，并不作任何赔偿：……7）为提高经营场所、场地的档次和整体形象及消防改造而进行改造、修缮工程施工所造成。……9）因甲方无法控制的其它原因。11.5本合同的任何一方没有违约，对方不得提前解除合同，如甲方提前解除合同，甲方应无息退还乙方交纳租赁该物业的保证金，而且应按乙方向甲方交纳租赁该物业的保证金的壹倍向乙方支付违约金作为乙方的全部经济损失的补偿。如乙方提前解除合同，则乙方应向甲方支付与保证金同等数额的违约金，同时乙方应当向甲方赔偿因此给甲方造成的一切损失。甲乙双方另签署了《经营管理合同》、《防火安全及治安安全责任书》、《费用明细表》。《费用明细表》显示水费6元/方，日后如有更改，按广州自来水公司收费标准执行；电费1.5元/度，每间配有独立电表，日后如有更改损耗按10%计；管理费400元/月。签约当日，龙盛综合市场向张海燕出具三份收据，分别载明：收到涉案档口首月租金80000元（关于该80000元，本案中张海燕主张为进场费，菜道公司予以否认）；收到涉案档口首月租金11600元、管理费400元，合计12000元；收到涉案档口履约保证金34800元。菜道公司将涉案档口交付张海燕使用，张海燕交租至2017年11月30日。2017年11月8日，棠裕公司（甲方）、菜道公司（乙方）签订《终止合同协议书》。该协议载明：由于现行市场状态不佳（距棠下蔬菜批发市场太近）不理想，乙方经营管理模式水土不适，开业至今处于长期亏损状态，乙方经多次努力及改造经营范围，试图改变现状，但都失败，经甲乙双方协商后，乙方自愿终止合同。1、乙方租用龙盛市场之后因发展需要扩建龙门路11号（祠前ABCD栋）改建为龙盛市场西区，现在乙方保证今后不作市场使用（不得以市场形式经营）。2、乙方同意于2017年11月30日前把市场交还甲方……5、乙方必需于2017年12月起不得使用甲方的营业执照经营。2017年12月5日，新鲜菜道管理处向张海燕发出《2017年12月份缴费通知单》，敦促张海燕缴纳涉案档口2017年12月租金11600元、12月管理费400元及11月水费234元、11月电费1942元等。2017年12月6日，张海燕向龙盛综合市场发出书面复函，声明称：2017年3月31日双方签约，但自2017年11月起该市场处于拆建状态，市场里的鱼肉菜档都已拆除，市场绝大部分都处于空置施工状态，原挂在市场门口的“龙盛菜市场”的牌子也改为了“从丰街”，与签约时龙盛菜市场完全不同。根据我方向棠裕公司证实，场地从12月开始已不能再作为菜市场，日前更是有人冒用贵方名义要求交租和水电费。基于以上事实，我方对贵方能否继续履行合同表示担忧，为此我方要求暂停交付12月以后的租金。并请贵方在2017年12月9日前提供贵方盖章的金额、账户以及提供棠裕公司同意能继续经营菜市场的书面证明，否则我方有权依法或环境重大变更要求解除合同，并要求贵方赔偿相关损失。2017年12月14日、2017年12月17日，菜道公司分别向张海燕发出《知会书》、《通知书》，敦促张海燕依约交租。2017年12月18日，张海燕向菜道公司及相关实际控制主体发出《声明函》，函称：我方暂停缴纳12月租金是出于对龙盛综合市场西区近来经营业态发生剧变[已不再具有经营菜市场的资质、市场出于拆建状态、原门面招牌“龙盛菜市场”改为“从丰街”、多数商户已撤场、市场的主要出入口被人为封堵（当初的三个主通口改为了两个主通口，其中一个已封闭），甚至出现被不明身份人员围堵市场出入口、出租方权利义务主体混乱甚至有人伪造龙盛综合市场的印章开具虚假单据、龙盛市场目前的经营主体不明、其租赁合同主体的承建和沿革不明等]的不安抗辩行为。我方要求菜道公司限期出具关于租赁合同中法律地位、授权收取租金的授权委托书、将租金转至个人账户的原因及依据、菜市场资质及消防验收相关情况的书面说明等。我方在得到书面说明前基于不安抗辩权继续暂停支付租金等。2017年12月24日，新鲜菜道管理处向张海燕发出2018年1月缴费通知单，催交涉案商铺2018年1月租金11600元、管理费400元及2017年12月水费、电费。2018年1月4日，张海燕提起本案诉讼。本案中新鲜菜道提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理。2018年1月25日，张海燕撤场，菜道公司开具放行条。庭审中张海燕、菜道公司双方均确认涉案档口所在区域为西区。关于涉案档口所在场地的租赁交易链，菜道公司表示：第一手出租方为广州市天河区棠下街棠东第五股份合作经济社（简称棠东五社），棠东五社转租给李锦乾，李锦乾转租给菜道公司，菜道公司再转租给张海燕。张海燕表示：我方无法确认菜道公司以上陈述，我方只能确认我方与菜道公司的关系。菜道公司对涉案档口的合法来源及用途提供如下证据：1、棠东五社（出租方/甲方）与案外人李锦乾（承租方/乙方）签订的《天河区村改制公司资产资源交易厂房场地租赁合同》。该合同载明：甲方将XXXX路XX号祠前D栋厂房101、201、301及场地的自有厂房及场地使用权出租给乙方，共计1905.87平方米；租赁年限10年，自2016年11月16日至2026年11月15日等。2、2016年11月16日李锦乾（出租方/甲方）与菜道公司（承租方/乙方）签订的《厂房及场地租赁合同》。该合同载明：甲方将XXXX路XX号祠前D栋1、2、3楼及场地的自有厂房及场地使用权出租给乙方，共计1905.87平方米；租赁年限10年，自2016年11月16日至2026年11月15日等。3、2016年11月18日李锦乾向棠东五社发出的《李锦乾关于变更土地用途的申请》。该申请主要内容：李锦乾于2016年11月15日与棠东五社签订XXXX路XX号祠前D栋厂房101、201、301及场地的场地使用合同，由于合同使用用途是“厂房、场地”，鉴于实际为市场经营项目，现申请将3838平方米的土地变更为“商业用途”。棠东五社在该申请下方盖章同意。4、广州好好鲜生食品超市有限公司（简称好好鲜生公司）营业执照、准予变更登记（备案）通知书［落款日期均为2017年12月14日，显示具体经营项目备案变更事项为预包装食品批发、房屋租赁、场地租赁（不含仓储）等］及广州好好鲜生食品超市有限公司棠东分公司的营业执照（落款日期2018年2月2日，显示经营范围商务服务业，营业场所位于广州市天河区XXXX路XX号祠前D栋1楼（自编）001号）。上述证据经质证，张海燕表示：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认。证据4中好好鲜生公司的营业执照的真实性、合法性、关联性均无法确认；准予变更登记（备案）通知书的日期是2017年12月，当时双方已发生纠纷，我方不清楚被告与该公司的关系。张海燕提供2017年12月13日的调解笔录复印件（参与方包括张海燕、菜道公司代表为戚锦鹏）一份（菜道公司确认该证据的真实性），拟证实菜道公司对双方事实租赁合同关系予以确认并对其利用“龙盛综合市场”印章对外签订租赁合同的事实予以确认；菜道公司确认“龙盛市场是菜道公司的品牌，其运营主体是菜道公司”“12月开始才停止使用龙盛市场的章，但现在用哪个章，是我方自己的选择”；菜道公司确认其因与棠裕公司产生纠纷故双方签订《终止合同协议书》。该调解笔录其中载明：张海燕提到“12月市场拆建装修，门口被车堵，菜市场用墙分隔，商家90%减到30%，多数亲戚朋友开档”“12月的催款单的盖章收款方不是龙盛市场，是菜道公司”，菜道公司代表表示“拆的原因是基于把市场做旺，做好菜市场”“不同的章的原因是龙盛市场是菜道公司的品牌，在其他地方有不同的市场，运营主体是菜道公司”“改名的原因是避免商户不理解，用品牌的主体来签约，在当地派出所有解释过”；张海燕提到“为什么有解除合同协议”，菜道公司代表表示“棠裕公司是东区业主，与菜道公司没有关系”“菜市场只是个名称，不影响经营”“菜道公司有菜市场经营范围，合同并没有约定不做菜市场”；张海燕提到“菜道公司没有体现在合同中。交租是交给龙盛市场，收账打到蔡文娟的账户。12月份要求变了，管理费要求改合同，改收款账户，改经营场所，改营业执照”，菜道公司代表表示“12月开始，停止用龙盛市场的章。但现在用哪个章，是我方自己选择”；张海燕提到“坚持解除合同，经营范围受限，业态发生变化，封了出入口”，菜道公司代表表示“业态未变，不解除合同，证实合同的合法性并追究对方欠费”。张海燕提交市场现场照片多张（显示市场内进行较大范围装修改造及市场正门招牌由“龙盛菜市场”变为“从丰街”再变为“从丰街好好鲜生超市”），拟证明由于菜道公司经营管理失当，市场入住率低，持续处于大面积整改装修状态，无法投入正常营业，甚至出现档口转让的情况，龙盛市场（西区）市场管理环境和经营业态已产生不可逆的情势变更；菜道公司在其提起本案诉讼前后多次变更市场招牌，造成市场经营业态极不稳定。菜道公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。张海燕提供其与菜道公司总经理戚锦鹏的微信聊天记录截图（菜道公司对该证据的真实性予以确认），拟证实双方对龙盛市场业态变化、要求暂缓缴纳12月租金等事项进行磋商。该微信记录显示：戚锦鹏多次发函催租；2017年12月6日张海燕称“贵方发来的补充协议和收租单均是第三方发来的。我方依法只认2017年3月31日签订合同时的甲方即龙盛综合市场，请贵方也依法按照合同主体发资料给我方，即所有文件均需盖有龙盛综合市场的章才有效”，戚锦鹏表示“好的，您要盖龙盛综合市场的章，这个没有问题，明天您大概什么时候有空”，张海燕表示：“贵方发来的补充协议与原合同的甲方不一样，我方存在异议，不同意更改”。张海燕对其第4项诉请提供银行交易明细、收据等，拟证明其为在涉案档口经营烧卤店支出品牌加盟费成本50000元、装修费用99521元。菜道公司对上述证据均不予确认。张海燕提供《商品交易市场登记证》［复印件加盖工商局印章，该证载明市场名称龙盛综合市场，市场地址广州市天河区XXX路1号，开办单位棠东五社，市场类型农贸（肉菜市场），发证机关广州市工商行政管理局天河分局，发证时间2011年7月5日，有效期限2015年6月22日止］。对此，菜道公司表示：对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性；该证已于2015年6月22日到期，之后不再有效，同时工商部门也不再颁发该类证据；我方招租时从未以该证误导或诱导租户，也未以该登记证证明自己有经营菜市场的资质。菜道公司提供现场照片多张及案外人王忠萍等与好好鲜生公司的租赁合同两份。菜道公司据上述照片拟证实市场经营较旺，市场改造，打通了市场与村主干道棠德南路，人流量大增，经营档口生意越来越好，租金也得到提高。菜道公司据上述租赁合同拟证明同做烧腊档口的，在合同到期后加了租金，证明档口生意是可做的。对此，张海燕表示：对证据1真实性、合法性、关联性均无法确认，照片显示情况与事实不符；证据2真实性、合法性、关联性无法确认。本院认为：关于涉案档口的租赁事宜，虽张海燕系与龙盛综合市场签订《龙盛市场租赁合同》，但菜道公司确认龙盛综合市场是其使用的品牌，本案中菜道公司对张海燕将其列为被告无异议且菜道公司亦以出租人身份提起反诉，张海燕对此进行实体答辩，故上述《龙盛市场租赁合同》的合同相对方为张海燕、菜道公司。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按查明的事实，合同签订后菜道公司已交付涉案档口给张海燕，张海燕入场经营并交付租金至2017年11月30日。2017年12月13日的调解笔录反映张海燕要求解除合同，2018年1月25日张海燕撤场，当日菜道公司出具放行条，本案没有证据表明菜道公司当时对此提出异议，应视为双方协商解除了合同，关于合同解除一节本院在判决主文不再赘述。关于张海燕要求菜道公司退还租赁保证金34800元的诉请。本案中，虽合同约定“乙方同意甲方管理、出租、使用、改造、增加、减少、装饰、修缮该物业所在大楼/场地的公共区域，由此而产生的影响，乙方同意不要求甲方承担任何责任”“因下列情况所造成甲方对乙方的服务中断或乙方临时性停业及其它经济损失，乙方同意甲方无须对其负责，并不作任何赔偿：……7）为提高经营场所、场地的档次和整体形象及消防改造而进行改造、修缮工程施工所造成”，但根据我国《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定及诚实信用原则，本案中涉案档口所在区域属菜市场，张海燕承租涉案档口经营烧卤有赖于整个市场的有序、正常经营，菜道公司对此应有清醒认识。事实上，菜道公司与上一手出租人棠裕公司在2017年11月8日签订《终止合同协议书》，约定菜道公司保证涉案档口所在的西区今后不作市场使用，表明张海燕签约时合理预见的档口经营所需的外在市场环境已发生较大转变。张海燕提供的现场照片显示涉案档口所在区域进行较大范围装修改造及市场正门招牌由“龙盛菜市场”变为“从丰街”再变为“从丰街好好鲜生超市”，印证了以上事实。现有证据表明当时张海燕多次就此向菜道公司反映，但菜道公司未能妥善解决。如上所述，2018年1月25日张海燕撤场，当日菜道公司出具放行条，本案没有证据表明菜道公司当时对此提出异议，应视为双方协商解除了合同。在此情况下，张海燕要求菜道公司退还租赁保证金，并无不当，本院予以支持。关于张海燕要求菜道公司返还入场费60000元的诉请。对此，合同虽约定“签订本合同时，乙方须向甲方支付该物业的首月即2017年4月1日至2017年4月30日租金91600元”，但合同约定首年每月租金为11600元，事实上签约当日龙盛综合市场分别向张海燕出具首月租金80000元、首月租金11600元的收据，且实际履约期间张海燕亦系按11600元/月支付租金。张海燕称上述80000元为入场费，符合交易惯例和日常生活经验，本院予以采信。鉴于合同未明确约定该款项在任何情况下均不予退回，综合本案案情，考虑到双方系协商解除合同及张海燕实际履行合同期间等因素，遵循公平合理、等价有偿原则，本院对张海燕该项请求酌情支持40000元。关于张海燕要求菜道公司补偿其档口加盟费25000元及装修费99521元的诉请。如上所述，本案为张海燕、菜道公司双方协商解除合同，张海燕主张的上述款项即使属实也为张海燕自身经营所需支出，张海燕以上诉请亦缺乏理据，本院不予支持。关于菜道公司反诉要求张海燕支付2017年12月1日至2018年1月25日期间租金及管理费22000元及滞纳金的诉请。一方面，张海燕未举证证实其在菜道公司对涉案档口的装修改造期间无法对外开门营业，张海燕在实际使用涉案档口的情况下应支付相应对价。另一方面，菜道公司作为出租方也未举证其在装修改造期间对张海燕作为实际经营者的合理诉求给予合理关注及妥善解决，菜道公司应承担一定责任。综上，遵循公平合理原则，上述期间的租金、管理费21677元［12000元（11600元+400元）+9677元（12000元/月÷31日×25日）］应由张海燕负担60%即13006元，菜道公司负担40%即8671元。综合本案案情，本院对菜道公司要求张海燕支付上述欠费的滞纳金的诉请不予支持。关于菜道公司要求张海燕支付2017年11、12月水电费的诉请。菜道公司在其2017年12月的多份催款通知中均提及水电欠费问题，张海燕作为付款义务人未举证证实其清偿了2017年11、12月水电费，应承担举证不能的法律后果。因此，本院对菜道公司要求张海燕支付2017年11、12月水费252元（其中2017年11月水费234元，2017年12月水费18元）及2017年11、12月电费2033元（2017年11月电费1942元，2017年12月电费91元）合计2285元的反诉请求依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司退还张海燕租赁保证金34800元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司退还张海燕入场费40000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，张海燕支付广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司2017年12月1日至2018年1月25日期间租金13006元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，张海燕支付广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司2017年11月、12月水电费合计2285元。五、驳回张海燕的其他本诉请求。六、驳回广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9050元，由张海燕负担4510元，广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司负担4540元。反诉受理费510元，由张海燕负担85元，广州市新鲜菜道企业管理有限责任公司负担425元。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  邹允洪人民陪审员  钟 骅二〇一九年一月十七日书 记 员  梁怡筠何靖文梁雅芝秦爽