四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初168号 原告（申请执行人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 被告（案外人）：谢宜，男，1989年5月出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李波，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：廖方奎，男，住四川省宜宾市叙州区，由宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：廖方奎，男，公司员工。 原告周岚与被告谢宜、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，被告谢宜的委托诉讼代理人李波、周怡，被告冉寅吾及被告寅吾公司共同委托的诉讼代理人廖方奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周岚向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院对周岚申请执行被告寅吾公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园第2幢×号房屋继续执行；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、本案执行标的的所有权人是寅吾公司，而不是被告谢宜；二、被告谢宜与被告寅吾公司2016年3月27日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，谢宜未提供支付全部房价款的依据，仅提供《租赁协议》也不能证明案涉房屋被其实际占有使用，故被告谢宜提交的证据根本不足以证明其对案涉房屋享有足以排除原告执行的事实，其请求中止对案涉房屋的执行不应得到人民法院的支持；三、被告谢宜不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的任一情形。 被告谢宜答辩称，一、人民法院查封之前，谢宜与寅吾公司已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款且已合法占有使用至今，合同约定办理过户登记时间为2019年12月30日，未办理过户登记是寅吾公司的原因，谢宜没有过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，谢宜对案涉房屋享有足以排除执行的权利；二、谢宜系案涉房屋的善意购买者，已经履行了房屋买卖合同的全部义务且实际占有了该房屋，在先的物权期待权应受法律保护，即使案涉房屋的登记所有权人为由寅吾公司，原告周岚亦不能基于债权对案涉房屋继续执行。 被告冉寅吾、寅吾公司答辩称，请人民法院查清事实，依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年5月25日，寅吾公司以其所有的位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园2幢×号的房屋为抵押权人宜宾县农村信用合作联社营业部设定抵押，并办理了抵押登记。 2013年7月3日，寅吾公司以其所有的位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园2幢×号的房屋为抵押权人宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行设定抵押，并办理了抵押登记。 2016年3月27日，谢宜与寅吾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定谢宜向寅吾公司购买四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园2幢×号房屋，房屋总价款为180551元，付款方式为一次性付款。抵押情况为已抵押。交付期限为出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付房屋。合同签订当日，寅吾公司向谢宜出具了收款收据一张，收据载明寅吾公司收到谢宜阳光新园2-2-（-1）-3门面款180551元。寅吾公司至今未将四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园2幢×号房屋过户到谢宜名下。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾公司其他合同纠纷一案，本院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾公司银行存款49253729.00元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，本院依据（2017）川15执155号之一协助执行通知，查封了被执行人寅吾公司所有的137套房屋，其中包括四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园2幢×号房屋。该案执行过程中，谢宜提出执行异议，本院审查后作出（2018）川15执异86号执行裁定：中止对四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园第2幢2单元负一层3号房屋的执行。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，针对的是执行标的，其诉讼目的是要阻止执行法院对标的物的强制执行，故案外人执行异议之诉主要针对案外人对执行标的是否享有足以阻止执行的实体权利进行审查。本案执行标的为寅吾公司所有的商品房，谢宜主张对案涉房屋享有物权期待权，其主要理由是，自己与寅吾公司签订了《商品房买卖合同》，付清了购房款，案涉房屋已交付谢宜占有、使用、收益，且未办理产权登记的过错和责任不在谢宜。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，结合上述规定可知，由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是判断未办理登记非因买受人自身原因未办理过户登记的两个标准。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涤除义务；如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；同时，抵押权人对不动产上的抵押登记负有涤除义务，除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，当事人并未提交证据证明抵押权人宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行同意转让抵押财产或谢宜代寅吾公司向宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行清偿债务以消灭抵押权；证人唐宏当庭陈述称，自己是谢宜的母亲，谢宜的父母出资为谢宜购买案涉房产并代签了《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》时明知案涉房产已设置抵押权；《商品房买卖合同》第五条约定“抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：【抵押√】【未抵押×】”。本院认为，根据已查明的事实，谢宜作为案涉房产的买受人并未尽到相应的注意义务，故谢宜关于其对案涉房屋的买卖存在合理信赖、对不能办理过户登记没有过错的主张没有事实和法律依据。在明知案涉房屋已被抵押的情况下与寅吾公司签订《商品房买卖合同》，因此而导致无法办理过户登记，是谢宜作为买受人应当承担的合同风险，故谢宜不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产无过错买受人，谢宜基于《商品房买卖合同》所产生的请求权不足以阻止人民法院对案涉房屋的强制执行。因《商品房买卖合同》约定义务无法实际履行造成的损失，谢宜可另诉解决。 综上，周岚的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 准许执行宜宾寅吾房地产有限责任公司所有的位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园2幢×号的房屋。 案件受理费80元，由谢宜、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2018）川15执异86号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 曾 珍 审判员 龙 雨 审判员 王付兵 二〇一九年一月二十四日 书记员 黄相中