福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初4358号 原告：泉州威鹏箱包有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街道仙景社区繁荣路**，统一社会信用代码：91350502MA2XPL7Q1K。 法定代表人：洪卫兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡玲，湖南如顺律师事务所律师。 被告：泉州凌远包袋有限公司，住，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街道仙景社区繁荣路**一社会信用代码：91350502574709449W。 法定代表人：许远丽，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：苏清柱，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建重宇合众（泉州）律师事务所、实习律师。 原告泉州威鹏箱包有限公司（以下简称“威鹏公司”）与被告泉州凌远包袋有限公司（以下简称“凌远公司”）合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威鹏公司的委托诉讼代理人蔡玲，被告凌远公司的委托诉讼代理人苏清柱、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威鹏公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》已由凌远公司单方面终止；2.凌远公司退还威鹏公司已缴纳的租金86782元（2018年9月30日至2018年12月15日）及押金92567元；3.凌远公司赔偿威鹏公司装修费用200000元；4.凌远公司支付威鹏公司厂房搬迁费用暂计50000元；5.凌远公司赔偿威鹏公司经营损失暂计100000元；6.凌远公司支付威鹏公司因搬迁停工仍需支付的暂计半个月员工工资损失100000元；7.本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费、公告费、拍卖费）由凌远公司承担。诉讼过程中，威鹏公司变更诉讼请求为：1.请求依法确认威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》已由凌远公司单方面终止；2.凌远公司退还威鹏公司已缴纳的租金34712元（2018年11月15日至2018年12月15日）及押金92567元；3.凌远公司赔偿威鹏公司因租赁厂房价格上涨的差价损失329172元；4.凌远公司赔偿威鹏公司经营损失暂计100000元；5.凌远公司支付威鹏公司因搬迁停工仍需支付的暂计半个月员工工资损失100000元；6.本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费、公告费、拍卖费）由凌远公司承担。经本院释明威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》中关于厂房租赁的内容无效后，威鹏公司撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2017年1月17日，威鹏公司因经营需要租赁厂房，与凌远公司签订《工厂转让协议及租赁合同》一份，合同约定凌远公司将其在泉州繁荣大道仙景2期工业小区的设备设施及承租的工厂宿舍、办公楼共计3856.975㎡转租给威鹏公司，租赁期限至2020年3月13日止，2018年3月14日前按8元/㎡计算，2018年3月14日至2020年3月13日按9元/㎡计算；若在合同期内，房东有任何变更，损失由凌远公司承担。合同还对总价款及支付方式、违约责任等做了约定。合同签订后，威鹏公司依约支付了转让款、租金及押金等费用。2018年9月29日，凌远公司突然发两份《TO:各位租户》的通知给威鹏公司，告知威鹏公司由于一些特殊情况，没办法继续出租厂房给威鹏公司，告知威鹏公司在一个月内找到地方搬走，因凌远公司违约，凌远公司会在威鹏公司搬走之后按照合同规定处理，后面的垃圾、保安费、电梯维修等相关物业费、水电费需要自己缴清。威鹏公司收到通知后，多次与凌远公司就赔偿损失进行协商，凌远公司以没钱为由拒不处理。凌远公司作为违约方，应依法承担相应的违约责任和赔偿责任。 凌远公司辩称，一、双方签订的《工厂转让协议及租赁合同》已经由双方合意于2018年11月14日解除，威鹏公司在凌远公司的协助下继续租赁厂房，不存在凌远公司单方解除合同。二、凌远公司已经将2018年11月15日至2018年12月15日的租金34712元退还给威鹏公司。三、威鹏公司主张的租金差价损失329172元，没有事实和法律依据。威鹏公司与泉州坤豪物业管理有限公司(以下简称“坤豪公司”)签订的租赁合同的真实性无法确认，其主张现有租金每季度159000元没有依据，威鹏公司向坤豪公司租赁厂房、宿舍面积超过其向凌远公司租赁的面积。对原租赁面积的租金差价，应当是按照现在10元/㎡与之前9元/㎡的差价计箅。另，自2018年11月15日起至2020年3月13日的剩余租赁期限为16个月。四、威鹏公司主张的经营损失费100000元和半个月员工工资损失100000元，无事实和法律依据，应予驳回。威鹏公司至今仍然继续正常生产经营，不存在所谓的经营损失和员工工资损失，其也未能举证证实该两项损失的发生。五、诉争的厂房没有不动产权证，本案的租赁合同是无效合同。 本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，威鹏公司与凌远公司签订《工厂转让协议及租赁合同》一份，合同约定凌远公司向威鹏公司转让位于泉州市繁荣大道仙景2期工业小区内的工厂设备及转租面积为3856.975㎡的办公楼、宿舍；租赁期限自2016年11月16日至2020年3月13日止，2018年3月14日前租金按8元/㎡计算，2018年3月14日至2020年3月13日按9元/㎡计算，每三个月租金合计104138元，付款方式为季付，款项应在3个月前10天内付清；租金每次逾期支付应加20%的滞纳金，超过一个月未交，可视为威鹏公司违约，凌远公司有权采取措施，收回房屋并解除合同；若在合同期内，房东有任何变更，损失由凌远公司承担。合同签订后，威鹏公司依约支付了转让款、租金及押金92567元等费用。2018年9月29日，凌远公司向威鹏公司发出两份书面通知，告知威鹏公司由于一些特殊情况，没办法继续出租厂房给威鹏公司，让威鹏公司在一个月内找到地方搬走，因凌远公司违约，凌远公司会在威鹏公司搬走之后按照合同规定处理，之后的垃圾、保安费、电梯维修等相关物业费、水电费等费用需要威鹏公司缴清。2018年10月3日，凌远公司与吴耀金签订协议，提前终止双方签订的租赁合同，合同提前终止时间为2018年11月15日。2018年10月17日，凌远公司通过银行转账退还威鹏公司2018年11月15日至2018年12月15日的租金34712元。2018年11月19日，威鹏公司与坤豪公司签订《租赁合同》一份，合同约定威鹏公司向坤豪公司租赁位于福建省泉州市繁荣路153号厂房（一楼531㎡、二楼、三楼合计2720㎡）、宿舍（1楼、2楼、3楼的8间）；租赁期限从2018年11月15日起至2020年11月14日，租金每月总计为53000元（该租金包括门卫费、公共卫生费、管理费等）。 另查明，案涉厂房土地使用权人为泉州市东兴线带织造有限公司，土地所有权人为鲤城区浮桥街道办事处仙景村集体，土地使用权证号为泉鲤集用（2003）第00014号。案涉厂房是未取得建设工程规划许可证建设的房屋。 诉讼过程中，双方均确认威鹏公司向坤豪公司租赁的三楼厂房面积增加285㎡，并按10%计算公摊面积，该楼厂房月租金按10元/㎡计算，增加宿舍面积161.1㎡及一楼走廊面积46㎡，宿舍月租金按16.5元/㎡计算。 本院认为，当事人有承认、放弃、变更诉讼请求的权利，威鹏公司撤回其对凌远公司第一项诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。案涉厂房未取得建设工程规划许可证建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》中关于厂房租赁的内容无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。凌远公司已收取威鹏公司2018年11月15日至2018年12月15日的租金34712元及押金92567元，应予返还威鹏公司，鉴于凌远公司已退还威鹏公司租金34712元，威鹏公司亦放弃对该租金的主张，现威鹏公司请求凌远公司退还押金92567元，予以支持。威鹏公司提供的工资表系其单方制作，该证据真实性本院不予认定。威鹏公司提供的购销合同不足以证明威鹏公司存在延期交货造成经营损失100000元的事实，故威鹏公司主张的经营损失和半个月员工工资损失，证据不足，不予支持。凌远公司提前解除与原房东的租赁关系，并通知威鹏公司在一个月内搬迁，客观上导致威鹏公司只能以较高的价格向坤豪公司重新租赁案涉厂房，增加了其自2018年11月15日至2020年3月13日的租金支出，应认定增加的租金为威鹏公司的损失。双方确认威鹏公司向坤豪公司租赁的三楼厂房面积增加285㎡，并按10%计算公摊面积，该楼厂房月租金按10元/㎡计算，增加宿舍面积161.1㎡及一楼走廊面积46㎡，宿舍月租金按16.5元/㎡计算，本院对上述事实予以确认。威鹏公司主张一楼走廊按实际面积46㎡的一半（即23㎡）计算租金，有坤豪公司的陈述相互佐证，予以采纳。威鹏公司与凌远公司租赁厂房、宿舍部分每月租金差价为12114.58元｛53000元-〔285㎡×（1+10%）×10元/㎡+（161.1㎡+23㎡）×16.5元/㎡〕-3856.975㎡×9元/㎡｝，2018年11月15日至2020年3月13日的租金差价为193429.46元。厂房是企业重要的生产经营场所，关系着企业的生存和发展，因此企业选择厂房时应尽到谨慎义务，威鹏公司在选择案涉厂房时，没有尽到审查案涉厂房是否取得建设工程规划许可证的谨慎义务，让自身生产经营场所处于不稳定状态，对合同无效存在一定的过错。凌远公司在未应尽到谨慎审查义务的情况下租赁案涉厂房，后又将案涉厂房转租给威鹏公司，也是合同无效的原因之一，且导致威鹏公司利益不能得到保障，对合同无效也存在一定的过错。综合本案情况，本院确定双方对合同无效各承担50%的责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效造成损失赔偿的规定，凌远公司应对威鹏公司因合同无效造成的租金差价损失承担50%的赔偿责任，即赔偿威鹏公司租金差价损失96714.73元（193429.46元×50%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州凌远包袋有限公司应于本判决生效之日起十日内退还泉州威鹏箱包有限公司押金92567元； 二、泉州凌远包袋有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿泉州威鹏箱包有限公司租金差价损失96714.73元； 三、驳回泉州威鹏箱包有限公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10364元，减半收取计5182元，由泉州威鹏箱包有限公司负担3139元，泉州凌远包袋有限公司负担2043元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  郑英好 二〇一九年一月三十一日 书记员  温 鸿 速录员  吴翠云 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-