福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初4385号 原告（反诉被告）：叶其珍女，1982年8月5日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈燕敏，福建远东大成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶翔女，1987年3月20日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。 第三人：福州市仓山区巢心麦田房产中介所，住所地：福州市仓山区金山街道燎原路160号江南水都八期2号楼1层11店面。 经营者：张力军女，1968年11月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：汪丁闽，中介所员工。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，现住所地：福州市台江区江滨西大道118号国际金融中心39层。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：吴亚娟，池建伟，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福州麦田房产代理有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼9层，现住所地：福州市台江区江滨西大道118号国际金融中心39层。 法定代表人：缪寿建，总经理。 委托诉讼代理人：徐聪龙，公司员工。 原告（反诉被告）叶其珍与被告（反诉原告）陶翔、第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司、福州麦田房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶其珍的委托诉讼代理人陈燕敏，被告（反诉原告）陶翔的委托诉讼代理人张钊、林儒瀚，第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所的委托诉讼代理人汪丁闽，第三人福建金诚丰担保有限公司的委托诉讼代理人吴亚娟，第三人福州麦田房产代理有限公司的委托诉讼代理人徐聪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶其珍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》已解除；2.判令被告一次性向原告支付违约金250000元；3.判令被告赔偿原告因本次诉讼而支付的律师费14000元；4.判令第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司及福州麦田房产代理有限公司在被告未履行完毕上述付款义务之前不得将被告已支付的100000元购房保证金予以返还；5.依法判令第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所及福建金诚丰担保有限公司立即将涉案的房屋所有权证等权利凭证返还给原告；6.本案的一切诉讼费用等均由被告承担。事实与理由:原、被告经第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所推荐认识，并于2017年3月12日分别签订了《“七星服务保障协议”》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。这一系列合同主要约定：1.原告将其所有的坐落于福州市仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期A×#楼×单元以总价1530000元的实收价格转让给被告；2.第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所为双方的房屋买卖交易的整个过程提供居间服务，第三人福建金诚丰担保有限公司负责代办房屋过户交易的一切手续；3.原告应将房屋权属相关材料原件交由交易服务方保管，作为房屋交易的保证；4.被告应在指定的时间内支付合计100000元至交易服务方指定的账户作为购房保证金，由交易服务方无息代管；5.由于该房屋有存在抵押，经协商双方在合同中约定抵押权的解除由被告向相关担保方的银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保（即赎楼解押）；6.因一方违约而导致合同解除的，违约方应向守约方支付违约金250000元，同时还应赔偿守约方为此支付的诉讼费、律师代理费等内容。上述合同签订后，原告在取得房屋所有权证的当天将该权利凭证交由第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所保管，至此原告前期的义务已履行完毕，只待被告及第三人中介公司通知办理银行解押手续的通知即可。此后，因被告不同意中介公司提供的房屋评估报告的评估价格，故其另行委托机构进行评估，导致原告认为其未严格按双方签订的《房屋买卖合同》的约定严格履行，进而双方产生了矛盾，以致后续的交易被告一直拖延不配合办理，导致房屋买卖合同无法正常履行，故原告于2017年6月4日通过第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发了解除房屋买卖合同通知（因为中介未告知被告的地址和电话，故无法直接送达给被告），至此该房屋买卖合同已依法解除。之后，因第三人房产中介及担保公司居中调解，双方又同意继续交易，然而在交易过程中被告又提出诸多无理要求，且其后于2017年6月15日左右也向原告发出解除合同的通知，至此双方的买卖合同再次被解除。此后，虽经多番磋商，但因原告发现被告擅自将涉案房产信息挂到小区业主群里对外提价出售，以及被告突然提出由案外第三人与原告进行交易，导致双方再起争议，房屋交易就此搁浅。原告认为，在上述交易过程中被告一方面一直拖延交易手续的进行，另一方面在尚未与原告办妥交易过户的情况下未经原告的同意将涉案房产信息挂到网上对外提价出售，最后突然叫一个从未出现过亦从未提到过的案外第三人与原告进行交易，由此可见被告的上述行为已构成根本性违约，而与此同时因被告的拖延过户行为导致原告另行购买的学区房变成二套房，不但首付多付了280000元，每月的利息也要多付1000多元，给原告造成巨大的经济损失，故不论依法还是依约被告都应向原告承担违约赔偿责任；其次，原、被告二人分别在6月初及中旬互发了解除合同的通知，根据我国合同法的相关规定，双方签订的房屋买卖合同也因此解除通知到达对方之日起依法解除，故此后双方再行同意继续交易的意愿仅能是一种口头合意，是否继续交易由双方自行决定不再受上述房屋买卖合同制约；最后，中介所及担保公司作为居间及服务机构，负有在双方纠纷未终结之前不得退还被告履约保证金的义务，另外因第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所系福州麦田房产代理有限公司的直营店，故二者之间负有连带责任。综上所述，被告的违约行为造成了原告今天涉案房产无法正常转让出售、资金无法回笼、房屋产权证件被扣押、为了小孩上学目的而更换的学区房变成了二套房、首付及按揭超出预算多支出等种种不利情况发生，这些给原告的工作、生活带来了极大的困扰和麻烦。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告陶翔辩称，原告叶其珍在起诉状中的陈述避重就轻，试图掩盖其违约的事实。本案各方先后11次函件往来，已充分证明了本案以下三项基本事实:1.根据《房屋买卖合同》第八条第五款的约定，在交易服务方收到评估报告后3个工作日内办理按揭手续。交易服务方在2017年5月10日收到评估报告后，通知叶其珍却未见履约，交易服务方于2017年5月15日、5月31日两次发函要求叶其珍配合履行办理按揭手续的义务，但叶其珍于2017年5月18日、6月4日向中介发函，以质疑评估报告中的评估价为借口提出不安抗辩，明确表示不继续履约，单方要求解除合同。因此，至6月4日为止，叶其珍不但未按第三人催告履行合同，而且书面表示拒绝履行。2.2017年6月5日，陶翔再次向叶其珍发函要求履约，仍然拒不履行合同，陶翔无奈，依照《房屋买卖合同》第十条约定于之前函告的23天后即2017年6月28日发函解除合同。3.叶其珍在合同解除后，意识到自己的违约行为，于2017年7月7日发函表示同意继续履约。陶翔在中介的调解下让步，根据合同第八条第四款的约定，同意由其指定的第三人作为新产权人继续履行合同。但叶其珍之后又于2017年7月19日以不同意陶翔指定第三人作为新产权人为借口第二次发函拒绝履行合同。为促成合同履行，在陶翔再次让步，于2017年7月21日、8月3日发函书面同意以自己的名义购买，不再指定第三人，要求叶其珍继续履约。但没想到的是，叶其珍第三次发函表示合同已于2017年6月28日被陶翔解除，其无需继续履行。以上三项事实过程均有叶其珍的明文函件加以证明，且在叶其珍的起诉状中均有自认。在书面函件中，叶其珍为自己不履行合同先后提出了三个理由：1.原告认为陶翔不能自行委托评估公司，而要委托第三人中介指定的评估公司。根据合同第八条第4款的约定，交易服务方只是可以代乙方委托相关评估机构对房屋进行评估。因此，委托评估的系被告陶翔的合同义务，可以自行委托，也可以由第三人代陶翔委托。陶翔自行委托评估符合合同约定，原告的该项理由没有依据。2.原告质疑评估报告的评估价过高，但评估报告也是经有资质的评估机构作出的，贷款银行并无异议，原告的该理由显然只是借口。原告叶其珍毫无理由的质疑评估报告，并以此为由解除合同缺乏依据。3.叶其珍认为陶翔不能指定第三人，但合同第八条第四款明确规定了乙方即陶翔有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人。而且在叶其珍提出异议后，陶翔主动表示愿意以自己的名义购买，但叶其珍仍不履行合同，显然叶其珍的这一项理由也只是其拒绝履行的借口。以上叶其珍拒不履行的三个理由均无依据，不能成立。综上，陶翔从始至终都要求继续履行合同，而原告叶其珍却一再以种种没有依据的借口拒绝履行合同。陶翔依法解除合同后，叶其珍书面要求继续履行，后又以合同已经解除为由再次拒绝履行合同。由于2017年3月份起的房价持续上涨，原告一而再，再而三的背信弃义，显然，本案诉争合同的违约方就是原告自己，恳请法庭依法驳回原告的本诉诉请。 第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所述称，1.第三人的居间义务已经终止。作为讼争交易的居间方，第三人2017年3月12日与本案原、被告双方签订有《居间服务合同》，依照居间服务合同第一条之约定，第三人提供的居间服务在《房屋买卖合同》成立时结束，本案系原、被告双方在履行《房屋买卖合同》过程中产生的争议，中介所的居间义务已经终结。2.第三人不是购房保证金与案涉房屋权利凭证的监管方，原告对第三人的诉讼请求缺乏事实与法律依据。原、被告双方签署的《房屋买卖合同》双方在合同第九条中明确约定，交易过程中，原告应将房屋权属材料交由交易服务方金诚丰担保有限公司监管。被告分2期支付100000元购房保证金，交由交易服务方无息代管。第三人作为讼争交易的居间方，不是购房保证金及房屋权利凭证的监管方，原告要求第三人扣留购房保证金及返还房屋权利凭证的请求，缺乏事实与法律依据。鉴于本案原、被告双方对合同解除或继续履行的问题存有争议，案涉房屋权利凭证及购房保证金去留应当以法院生效裁判文书为准。综上，请法庭依法驳回原告针对第三人的诉讼请求。 第三人福建金诚丰担保有限公司述称，一、金诚丰公司系为买卖双方提供手续服务的交易服务人。2017年3月12日，本案原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，基于房产交易的专业性与复杂性，与金诚丰公司签订《交易服务合同》，共同委托金诚丰公司为讼争交易提供手续服务，金诚丰公司是本宗交易的交易服务人。本案系讼争房屋买卖双方就《房屋买卖合同》履行过程中产生的争议，与金诚丰公司无利害关系。二、金诚丰公司在交易过程中勤勉尽责，积极沟通洽合买卖双方，作为讼争交易的交易服务方，金诚丰公司积极为买卖双方办理交易手续，采用不限于电话、函件（告知函、履约通知函）等方式督促买卖双方履约，尽职尽责地提供了交易服务。三、本案诉请确认合同已解除，鉴于双方在各自发函解除合同后又协商同意继续办理手续，故合同是否已解除，由法院依法认定。四、事实上，原告已于2017年4月25日领取不动产权证书并提供给金诚丰公司，且在此前已向银行申请解押。金诚丰公司在收到原告提交的不动产权证书次日即委托评估机构上门现场查看，但被告对此不予认可，且未交纳评估费，此次评估未能出具最终报告。被告另行委托评估，5月10日金诚丰公司收到被告提供的评估报告副本。金诚丰公司在收到评估报告后及时通知原告配合办理贷款申请手续，但原告对被告自行委托评估一事及对评估结论提出异议，原告未按通知办理贷款申请的配合手续。其后，原、被告双方多次互发函件主张权利，2017年6月4日原告发出《履约通知函》要求解除诉争合同。后经金诚丰公司的多次协调，原告同意继续办理相关手续，但被告提出要求原告先行支付违约金，方才同意继续办理。在金诚丰公司的再次协调之下，原、被告同意继续履行。2017年7月，原、被告在办理贷款申请手续时，原告对被告滞后指定第三人提出异议，手续未办理完成。至于原、被告哪一方违约，由法院依法认定。五、金诚丰公司同意根据合同的约定或生效法律文书的要求，将购房保证金100000元暂扣或返还被告。同时根据生效法律文书的要求，将诉争《不动产权证书》返还给原告。 第三人福州麦田房产代理有限公司述称，1.第三人与本案各方当事人并不存在权利义务关系，第三人并非本案适格当事人，将第三人列为诉讼参与人实属不妥。2.原告购房保证金并未在第三人处；于本案中，第三人既不是《房屋买卖合同》的合同相对人，亦不是本案诉争交易中的交易服务方或居间服务方。原告请求第三人不予退还购房保证金的请求明显错误。综上，应当驳回针对我方的诉讼请求。 反诉原告陶翔向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金250000元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿因本次诉讼而支付的律师费损失（暂计一审本反诉律师费18000元）；3.判令第三人福建金诚丰担保有限公司退还本诉原告已交付的购房保证金100000元；4.判令反诉被告承担本案本、反诉的案件受理费。事实与理由:本案的反诉原告陶翔与反诉被告叶其珍在福州市仓山区巢心麦田房产中介所的居间下签署了关于购买叶其珍名下坐落于福州市仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期A×#楼×单元房产的《房屋买卖合同》及相关协议。双方签订买卖合同后，陶翔按约定向第三人福建金诚丰担保有限公司（下称金诚丰公司）支付了购房保证金共计100000元，并为办理按揭贷款手续，依约委托评估公司对诉争房产贷款价值进行评估。第三人金诚丰公司作为交易服务方在2017年5月10日收到了评估报告。根据合同约定，买卖双方应在交易服务方收到评估报告后三个工作日内办理商业按揭贷款申请手续，卖方叶其珍应配合办理按揭手续并按贷款银行规定签署相关文件。但反诉被告叶其珍拒不按约履行。2017年5月15日及2017年5月31日，交易服务方就要求配合前往办理贷款手续一事再次向叶其珍发函催告，而叶其珍先是以评估报告不能由陶翔委托、质疑评估价格等没有事实和法律依据的借口要求陶翔再作评估，后又在毫无凭据之下行使所谓“不安抗辩”拒绝履行合同，并于2017年6月4日单方向交易服务方发函明确表示不继续履行合同，并提出解除合同（详见叶其珍于2017年5月18日及2017年6月4日给交易服务方的函件）。叶其珍的上述行为已经构成违约，陶翔谨慎起见，再次于2017年6月5日发函要求叶其珍履约，直至2017年6月28日叶其珍仍不履约，陶翔依据合同第十条第（一）项约定，行使解除权，发函通知叶其珍解除合同。叶其珍对该解除行为在本诉中已确认知悉并同意。之后叶其珍经交易服务商反复劝导，考虑到之前的违约行为，害怕承担违约责任，表示希望继续履行合同。但由于2017年房价上涨过快，叶其珍再次反悔，以陶翔不能指定第三人为借口再次拒绝履行合同。虽然合同中已明确约定可指定第三人作为新所购房屋产权人，但陶翔再次让步，表示可以不指定第三人而以自己名义购房，但仍未换来叶其珍的继续履行。叶其珍在2017年8月6日再次发函明确表示，合同已在陶翔发函解除时（2017年6月28日）终止，之后不再履行。叶其珍一而再、再而三的反悔，有悖诚实信用的基本原则，已构成了根本违约，陶翔有权解除合同，并追究其违约责任。恳请贵院支持反诉原告的请求。 反诉被告叶其珍辩称，1.反诉被告行使不安抗辩权是合法有据的，在中介提供的评估报告不被反诉原告认可的前提下，其自行委托进行的评估，不符合双方的约定。同时高评高贷是违反我国相关规定的，所以反诉被告完全有理由不支持和配合这种违法行为。2.根据现有的一系列的证据，无法证明反诉被告因为房价上涨而不履约的行为。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司、福州麦田房产代理有限公司的述称与本诉部分的意见相同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告叶其珍与被告陶翔经第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所居间服务，于2017年3月12日签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定：原告将其坐落于福州市仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期A×#楼×单元以1530000元的价格转让给被告。原告应将房屋权属材料原件交由交易服务方保管，作为房屋交易的保证；抵押权的解除由被告向相关担保方指定银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保。在原告向交易服务方提交该房屋其名下不动产权证后五日内，由交易服务方代被告或被告指定第三人委托相关机构对房屋进行评估。被告应在指定的时间内支付合计100000元至交易服务方指定的账户作为购房保证金，由交易服务方无息代管；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同成交价万分之五向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金250000元。同时，违约方应当承担因其违约所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。同日，原告叶其珍、被告陶翔分别与第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，由第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所为双方的房屋买卖交易过程提供居间服务，由第三人福建金诚丰担保有限公司提供交易服务。上述合同签订后，原告在取得房屋权属证书的当天将该权利凭证交由第三人福建金诚丰担保有限公司保管。福建金诚丰担保有限公司在收到原告提交的权利凭证次日即委托评估机构上门现场查看，但被告对此不予认可，且未交纳评估费，此次评估未能出具最终报告。后被告另行委托评估机构进行评估，原告认为被告未按双方签订的《房屋买卖合同》的约定严格履行，进而双方产生了矛盾，导致房屋买卖合同无法正常履行，原告于2017年5月18日通过第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发了通知函（因为中介未告知被告的地址和电话，故无法直接送达给被告），以被告自行找评估公司和银行进行高评高贷构成违约为由，要求被告配合交易服务方按合同约定由交易服务方指定的评估公司进行正常评估额的评估，并按照合同条款约定到交易服务方指定的银行办理商业按揭贷款手续，但被告仍未按约履行。原告于2017年6月4日通过第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发了解除房屋买卖合同通知，该解除合同通知于2017年6月5日送达被告。之后，因第三人福州市仓山区巢心麦田房产中介所及福建金诚丰担保有限公司居中调解，双方又同意继续交易，后又出现分歧，被告于2017年6月28日向原告发函解除合同。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。但合同签订后，由于被告不同意按合同约定由交易服务方代被告委托相关机构对房屋进行评估，另行委托评估机构进行评估，且经催告后仍未配合交易服务方按合同约定进行评估，已构成违约，原告于2017年6月4日通过交易服务方向被告发送了解除合同通知，通知解除双方的买卖合同,该通知于2017年6月5日送达被告，故原、被告签订的《房屋买卖合同》已于2017年6月5日解除。原告要求被告支付违约金250000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费14000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求第三人福建金诚丰担保有限公司将涉案房屋的权属证书返还给原告，鉴于合同已解除，本院予以支持。原告要求第三人福建金诚丰担保有限公司在被告未履行完毕上述付款义务之前不得将被告已支付的100000元购房保证金予以返还，不属于本案审理范围，本院不予处理。被告反诉要求原告支付违约金250000元、律师代理费18000元，鉴于被告违约，故其诉请不能成立，本院不予支持。被告要求第三人福建金诚丰担保有限公司退还购房保证金100000元，不属于本案反诉范围，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告叶其珍与被告陶翔于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》已于2017年6月5日解除； 二、被告陶翔于本判决生效之日起十日内支付原告叶其珍违约金250000元； 三、被告陶翔于本判决生效之日起十日内支付原告叶其珍律师代理费14000元； 四、第三人福建金诚丰担保有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋的权属证书返还给原告叶其珍； 五、驳回原告叶其珍的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告陶翔的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18570元，由被告陶翔负担。反诉案件受理费3410元，由反诉原告陶翔负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年一月八日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”