宁夏回族自治区银川市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）宁01执异31号案外人：宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区友谊路东风机械厂综合楼**。法定代表人：高某，该公司总经理。委托诉讼代理人：虎润楠、张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。申请执行人：宁夏银行股份有限公司商城支行。负责人:金某。被执行人：宁夏天籁生物科技有限公司。法定代表人：纪某1，该公司董事长。被执行人：纪某1，宁夏天籁生物科技有限公司董事长，住宁夏回族自治区灵武市。被执行人：纪某2，住宁夏回族自治区银川市。被执行人：纪某3，住宁夏回族自治区银川市。被执行人：马某，住宁夏回族自治区银川市。本院在执行宁夏银行股份有限公司商城支行与宁夏天籁生物科技有限公司、纪某1、纪某2、纪某3、马某金融借款合同纠纷一案过程中，案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司称，银川市中级人民法院在执行申请执行人宁夏银行股份有限公司商城支行与被执行人宁夏天籁生物科技有限公司、纪某1、纪某2、纪某3、马某金融借款合同纠纷一案中，于2018年12月12日向案外人送达（2017）宁01执470号《限期搬离通知书》。案外人认为，其对吴忠市友谊路供电路一号104号营业房享有合法的使用权，无搬离的义务。事实与理由:2011年8月18日，案外人与所有权人马某签订《房屋租赁合同》一份，约定马某将其名下位于吴忠市××路、104号房屋出租给案外人使用，租期为20年，年租金为20万。案外人自2011年8月18日起持续占有使用涉案房屋至今,租赁合同约定的租赁期限尚未届满。（2017）宁01民初111号民事判决书已查明，宁夏银行股份有限公司商城支行对位于吴忠市××路营业房享有的抵押权，抵押设立于2014年7月。由此可知，抵押权设立于租赁合同签订之后，根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，案外人对涉案房屋的使用权不受抵押权的影响，法院要求案外人限期搬离涉案房屋侵犯了案外人的实体权利，于法不符。综上，请求：1.撤销银川市中级人民法院作出的（2017）宁01执470号《限期搬离通知书》；2.依法停止对位于吴忠市××路营业房（产权证号：吴忠市房权证市区第**）的执行。案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司为支持其请求，向本院提交的证据有：房屋租赁合同、房屋租赁合同范本、情况说明、不动产登记信息查询结果证明、收条、转账凭证、收据、（2017）宁01民初111号民事判决书。申请执行人宁夏银行股份有限公司商城支行称，请法院依法驳回案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司的异议请求。本院查明，宁夏银行股份有限公司商城支行与宁夏天籁生物科技有限公司、纪某1、纪某2、纪某3、马某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月18日作出（2017）宁01民初111号民事判决，判决：一、被告宁夏天籁生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告宁夏银行股份有限公司商城支行借款本金500万元，利息712927.71元及自2017年3月1日起至判决确定的履行之日止的利息（利率按照《借款合同》的约定计算）；二、被告纪某1、纪某2、纪某3对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担责任后，有权向被告宁夏天籁生物科技有限公司追偿；三、若被告宁夏天籁生物科技有限公司未按期履行，则原告宁夏银行股份有限公司商城支行有权以被告马某名下友谊路供电路号营业房（吴忠市××区友谊路供电路号营业房（吴忠市××区字第00079827号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51791元，保全费5000元，由被告宁夏天籁生物科技有限公司、纪某1、纪某2、纪某3、马某负担。因宁夏天籁生物科技有限公司、纪某1、纪某2、纪某3、马某未履行生效判决确定的义务，宁夏银行股份有限公司商城支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2017）宁01执469号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏天籁生物科技有限公司、纪某1、纪某2、纪某3名下银行存款5769718.71元及利息；二、冻结、划拨被执行人宁夏天籁生物科技有限公司、纪某1、纪某2、纪某3、马某名下银行存款56249元；三、如被执行人宁夏天籁生物科技有限公司未履行上述法律文书确定的义务，则申请执行人有权申请将被执行人马某提供抵押的友谊路供电路号营业房（吴忠市××区友谊路供电路号营业房（吴忠市××区的友谊路供电路号营业房（吴忠市××区字第00079827号）评估、拍卖、变卖，所得价款优先受偿；四、若被执行人银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。申请执行人宁夏银行股份有限公司商城支行申请对被执行人马某名下位于吴忠市××路营业房（产权证号：吴忠：吴忠市房权证市区字第**吴忠市房权证市区字第**评估拍卖，本院于2018年3月26日依法委托宁夏方诚房地产评估有限公司对涉案房产予以评估，评估价为9680067元，后本院依法在淘宝网网络司法拍卖平台上对涉案房产予以拍卖，经两次拍卖及变卖，均因无人参加竞买而流拍。申请执行人宁夏银行股份有限公司商城支行同意以变卖流拍价6195242.88元接收涉案房产并抵偿部分债务。2018年12月28日，本院作出（2017）宁01执469号之二执行裁定，裁定：一、解除对被执行人马某名下位于吴忠市××路营业房（产权证号：吴忠市房权证市区：吴忠市房权证市区字第**吴忠市房权证市区字第**行人马某名下位于吴忠市××路营业房（产权证号：吴忠市房权证市区字第XXXX：吴忠市房权证市区字第**吴忠市房权证市区字第**股份有限公司商城支行所有，上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人宁夏银行股份有限公司商城支行时起转移；三、申请执行人宁夏银行股份有限公司商城支行可持本裁定书到相关产权登记部门办理过户登记手续。另查明，2011年8月18日，案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司与被执行人马某签订《房屋租赁合同》，约定：案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司租赁被执行人马某所有的位于吴忠市××路、104号营业楼一栋，103号房面积为860.53㎡，104号房面积为1742.9㎡，房屋总面积为2603.43㎡；租赁期限为20年，自2011年8月18日起至2031年8月18日止；年租金为20万元。2014年8月18日，案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司与被执行人纪某3签订《房屋租赁合同范本》，约定租期为20年，自2014年8月18日起至2033年8月17日止。其中，约定的房屋的坐落位置及租金标准与《房屋租赁合同》约定的相同。2017年2月22日，被执行人马某与被执行人纪某3签订《情况说明》，载明：关于吴忠市友谊路供电路一号103号、104号房产的权属，2014年5月份，经双方友好协商，达成各自名下房产置换协议，并于2014年6月份完成置换手续。由于被执行人纪某3于2014年6月份已与申请执行人宁夏银行股份有限公司商城支行达成贷款意向，故在没有完成房产过户手续的情况下将房产抵押给银行办理抵押贷款。该房产产权在被执行人马某名下，但房产的实际持有人为被执行人纪某3，故在被执行人纪某3偿还完毕宁夏银行股份有限公司商城支行的抵押贷款后享有对该房产的处置权。2014年9月21日，被执行人纪某3向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司收取房屋租赁费11万元，并出具收条；2014年10月9日，被执行人纪某3向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司收取房屋租赁费3万元，并出具收条；2014年11月11日，被执行人纪某3向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司收取房屋租赁费16万元，并出具收条；2014年12月22日，被执行人纪某3向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司收取房屋租赁费10万元，并出具收条；2015年8月12日，被执行人纪某3向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司收取房屋租赁费10万元，并出具收据；2015年9月28日，被执行人纪某3向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司收取房屋租赁费11万元，并出具收据。2014年10月11日，案外人高某向被执行人纪某3转账3万元，用途为还款；2014年11月12日，案外人高某向案外人宁某转账1万元，用途为还款；2014年11月25日，案外人高某向案外人李某转账4万元；2014年12月22日，案外人薛某向被执行人纪某3转账10万余，用途为货款；2015年8月12日，案外人高某向案外人宁某转账5万元，用途为还款；2015年9月28日，案外人高某向案外人宁某转账5万元，用途为还款。还查明，2018年12月12日，本院向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司送达《限期搬离通知书》，要求其于收到通知书之日起三十日内，迁出财物并搬离房屋，逾期未搬离，本院将强制搬离并迁出财物。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之规定。在执行过程中，承租人的租赁关系是否应当予以保护，判断标准为：一、是否签订合法有效的租赁合同；二、租赁合同签订的时间是在租赁物设定抵押之前还是抵押之后；三、租赁合同签订的时间是在租赁物被人民法院查封之前还是之后；四、承租人与被执行人不存在恶意串通等试图阻碍人民法院执行的行为。本案中，存在两份房屋租赁合同，第一份房屋租赁合同签订时间为2011年8月18日，此时案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司并未成立，在公司未成立时以公司的名义签订一份长达20年的房屋租赁合同与常理不符；第二份房屋租赁合同的出租人为纪某3，房屋的所有权人为马某，纪某3并不是房屋的所有权人。虽被执行人马某与被执行人纪某3签订了一份《情况说明》，但不动产物权权属变更应依权属登记机关的变更登记为准，双方签订的《情况说明》不能证实涉案房产的权属发生变更。被执行人纪某3不是涉案房屋的所有权人，亦无证据证实其对涉案房屋享有转租权，被执行人纪某3并不是房屋租赁合同的适格主体。无论是第一份房屋租赁合同，还是第二份房屋租赁合同，租赁期限均为20年，约定的租金标准过低，且在20年之内租金均未发生浮动，此种情形与常理和交易习惯不符。根据案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司提交的支付租金的证据，无证据证实其向被执行人马某支付2011年8月18日至2014年8月18日的租金。被执行人纪某3向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司收取大额租金时均为现金收取，无银行转账凭证。案外人作为公司，根据财务制度规定大额款项支付应通过银行转账方式进行，案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司在支付租金的过程中，采取现金的方式，显然与交易习惯和财务制度的要求不符。故案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司签订的两份房屋租赁合同不是有效的房屋租赁合同，其应积极配合人民法院的执行工作，若需要租赁涉案房屋应与涉案房屋的受让人宁夏银行股份有限公司商城支行协商签订房屋租赁合同，若不需要租赁涉案房屋应限期予以搬离。本院在执行过程，依法对涉案房屋进行评估拍卖，为向受让人宁夏银行股份有限公司商城支行交付涉案房屋，向案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司发出《限期搬离通知书》符合法律规定，并无不当。案外人请求撤销《限期搬离通知书》及请求对涉案房屋停止执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,裁定如下：驳回案外人宁夏飞翔阳光酒店管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 牟 锦审判员 乔 强审判员 虞 东二〇一九年六月十八日书记员 张丽媛附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。