辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终22号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司员工。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余浩然，男，1990年3月16日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。委托诉讼代理人：余崇，男，1965年3月5日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被上诉人（原审被告）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周朝娜，女，1984年9月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人余浩然、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人王伟、邱旭，被上诉人余浩然及其委托诉讼代理人余崇到庭参加诉讼，被上诉人恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。长城公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决关于余浩然交付购房款的认定事实不清，不能认定余浩然支付了全部价款；一审判决认定余浩然在购房过程中没有过错，属于认定事实不清；余浩然未提供证据证明其在法院查封之前占有案涉房屋，一审判决关于“实际占有”的论述，以及认定余浩然能够排除执行，属于认定事实不清，适用法律错误；一审法院在认定应由恒强公司负担诉讼费用的情况下，判决长城公司承担诉讼费用错误。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条的规定，余浩然作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决，发回重审或依法改判。余浩然辩称，余浩然提交了《商品房买卖合同》和缴款收据，余浩然购房真实。余浩然于2012年4月签订协议并一次性支付20万元购买阜新市细河区政府和恒强公司联建房，在恒强公司始终既不交房又不回购的情况下，于2016年4月在房交会购买案涉房屋，重新签订《商品房买卖合同》并补足房款后，恒强公司收回了原联建购买合同和集资款收据。余浩然购房后于当年入住，并向物业缴纳了供热、水、电费用及物业费等。恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜经本院合法传唤未到庭应诉。长城公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院准许长城公司对位于阜新市细河区工业街甲57-3号-351房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由余浩然、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜承担。事实与理由：长城公司、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜借款合同纠纷执行一案，2016年3月7日辽宁诚信公证处作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城公司对恒强公司提供的抵押物享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对全部债务承担连带保证责任。案涉抵押物即位于阜新市细河区工业街甲57-3号-351房屋，已于2013年10月16日抵押给长城公司，并办理抵押登记。而依据余浩然所述，其是在2016年4月14日购买的案涉房屋，购买时间是在长城公司办理抵押登记之后，且并未征得抵押权人即长城公司的同意。依据《物权法》第191条第二款之规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此长城公司认为余浩然与恒强公司签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，是无效合同，不产生物权变动的法律效力，余浩然无权对案涉房产主张权利。另，根据《若干规定》第二十七条之规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故余浩然的情况不符合排除执行行为条件。另，余浩然没有支付房款的支付凭证，无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款。余浩然仅凭恒强公司为其出具的《收款收据》，对于交易的真实性无法判断。根据《若干规定》第二十八条第三款之规定，余浩然的情况不符合排除执行行为条件。综上，长城公司请求法院准许长城公司对案涉房产进行强制执行，维护长城公司合法权益。一审法院经审理查明：2013年5月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币2亿元，并于2013年5月24日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第656号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《抵押合同》，恒强公司提供在建工程抵押，抵押物担保金额2亿元本金，并于2013年12月16日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第1662号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年5月13日，辽宁省阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于辽宁省阜新市细河区工业街甲57-3号-311等36户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城公司、借款人、抵押人恒强公司、出质人、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城公司取得上述债权。2016年3月2日，长城公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城公司对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，长城公司在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城公司依此向一审法院申请执行，一审法院于2016年9月26日作出［2016］辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区住宅房屋。余浩然作为案外人向一审法院提出异议，一审法院作出（2018）辽01执异252号执行裁定，裁定中止对涉诉房屋的执行。长城公司向一审法院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案一审原告。另查明，余浩然于2016年4月14日与恒强公司签订了商品房《认购合约》，约定购买恒强公司开发的位于辽宁省阜新市房屋，约定房屋总价款414,440元。同日，恒强公司为余浩然出具金额为414,440元的收款收据。2016年6月30日，余浩然与恒强公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。余浩然提供了2016年6月18日签订的《家合装饰装修工程施工合同》、日期为2016年11月20日的物业费收据、装修管理费收据、电费收据、垃圾清运费收据、供暖发票及房屋已实际入住使用的照片。本案涉诉房屋所属恒强·马德里花园工程项目已于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》；于2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》；于2012年7月17日取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》，但至本案诉讼发生时，仍未通过综合验收。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案审查的焦点为案外人余浩然就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。首先，余浩然提供了其与恒强公司签订的《认购合约》及《商品房买卖合同》、恒强公司出具的收款收据，证明其与恒强公司之间存在商品房买卖行为。长城公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定余浩然的主张。其次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。又根据《若干规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定余浩然与恒强公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，余浩然在此过程中并没有过错，且余浩然目前已占有涉诉房屋，余浩然的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。余浩然作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除长城公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于长城公司请求法院准许对位于辽宁省阜新市细河区工业街甲57-3号-351房屋的强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。另，因本案纠纷的产生根源系由被执行人恒强公司怠于履行执行证书确认的合同义务所致，故本案诉讼费用应由恒强公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《民诉法解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《查封、扣押、冻结规定》第十七条、《若干规定》第二十八条规定，判决如下：驳回长城公司的诉讼请求。案件受理费7517元，由长城公司负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。另查明，二审期间，余浩然提交了阜新市不动产登记中心于2018年10月23日出具的《房产登记情况查询证明》，内容：经查询辽宁省阜新市房屋产权登记管理系统，截至2018年10月23日，余浩然在该处无住宅房屋权属登记信息记录。本院认为，因案外人余浩然提出异议，一审法院裁定中止对案涉房屋的执行，长城公司提起申请执行人执行异议之诉，人民法院应审查案外人余浩然对案涉房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于余浩然对案涉房屋所享有的实体权利。余浩然与恒强公司就案涉房屋不仅于2016年4月14日签订了《认购合约》，而且还于2016年6月30日签订了《商品房买卖合同》，余浩然亦在诉讼中提交了恒强公司出具的2016年4月14日案涉房屋的购房款收款收据，并在庭审中陈述了购房经过。另外，一审期间余浩然还提交了其入住案涉房屋的相关证据。余浩然提交的上述证据及陈述基本可以相互印证，已完成了基本的举证责任，可以证明余浩然购买案涉房屋，支付价款。一审判决认定余浩然就案涉房屋享有实体权利，并无不妥。关于余浩然对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行。《若干规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在一审法院查封之前，余浩然与恒强公司就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并占有使用，余浩然系无过错的不动产买受人、购房消费者。另，余浩然提交了《房产登记情况查询证明》，其在阜新市无住宅房屋权属登记信息记录，可见属于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。故依据《若干规定》第二十九条的规定，余浩然对案涉房屋所享有的实体权利足以排除强制执行，一审判决认定余浩然作为案外人就执行标的享有足以排除长城公司请求强制执行的民事权益正确。本案亦符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条和《若干规定》第二十八条的规定，一审判决予以适用亦无不妥。关于一审诉讼费的分担。一审判决在论述中已经明确，本案纠纷的产生根源系恒强公司怠于履行执行证书确认的合同义务，应由恒强公司负担本案一审诉讼费用。一审判决该观点正确，但一审法院判决由长城公司负担一审诉讼费用不妥，本院对此予以纠正。综上所述，长城公司关于一审判决诉讼费分担的上诉请求成立，应予支持；长城公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除诉讼费分担外应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7517元，由阜新恒强置业发展有限公司负担；二审案件受理费7517元，由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年一月二十九日法官助理刘文静书记员解明璐（代）