中华人民共和国江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6615号原告：徐蔚燕，女，1965年3月1日生，汉族，户籍所在地中华人民共和国江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松，江苏智择律师事务所律师。被告：金玉，女，1982年10月26日生，汉族，户籍所在地中华人民共和国江苏省太仓市。被告：帕特瑞克·德·斯瓦夫（PatrickADeSwaef），男，1963年7月29日生，比利时国籍。原告徐蔚燕诉被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序独任审理，后因两被告下落不明，本院依法对两被告公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年12月5日公开开庭进行审理，原告徐蔚燕的委托诉讼代理人吴泓斌、李松到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐蔚燕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的房屋买卖合同；2、判令二被告退还原告购房款470万元并赔偿利息损失；3、判令二被告赔偿原告房屋差价损失559万元；4、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2010年10月21日，原告与两被告签订房屋买卖合同一份，原告向两被告购买其所有的苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室房屋(下称“案涉房屋”)，总价470万元。2010年10月21日，原告支付给被告金玉定金5万元；2010年10月29日，原告支付给金玉180万元；2010年11月4日，原告支付给金玉285万元，原告支付完毕所有购房款并收房，但由于两被告个人债务原因而被苏州市吴江区人民法院查封导致无法过户，以上事实，贵院在(2011)园民初字第0596号案件中已查明，且判决已确认原告与两被告于2010年10月21日签订的房屋买卖合同合法有效。原告后续虽通过执行异议程序、确权诉讼程序对案涉房屋主张实际所有权人的权利，但最终未能获取该房屋的所有权，且上述房屋已由贵院在另案中于2018年9月7日网拍，网拍价格为1029万元。因此，由于两被告的原因导致原告无法取得案涉房屋的所有权，房屋买卖合同已无法履行，故只能要求解除房屋买卖合同和返还购房款，并且网拍价格与原购房价之间的差价559万恰恰反映了因被告不能及时过户给原告导致原告遭受的损失情况，两被告理应赔付该部分差价损失。被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：2010年10月21日，原告徐蔚燕与被告金玉、PatrickADeSwaef签订房屋买卖合同一份，约定两被告将其名下位于苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室房屋出售给徐蔚燕，房屋总价为470万元。双方在合同中约定，任何一方违约不履行或迟延履行本合同任何一项义务超过30天，守约方有权解除本合同并有权要求其支付该物业实际成交价的20%作为违约金。后原告徐蔚燕与被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫因合同的履行产生争议，徐蔚燕将金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫作为被告起诉至本院。2011年4月8日，本院以(2011)园民初字第0596号案件立案受理，并于2012年8月22日作出了判决，该判决书已生效。在上述(2011)园民初字第0596号判决书中，法院查明的事实为：“2010年10月21日，原告徐蔚燕（乙方）与被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将位于苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室出售给乙方。房屋总价470万元，付款方式为2010年10月21日前支付定金5万元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将房屋的房屋所有权证，国有土地使用权证交给域诚不动产；乙方于2010年10月28日前支付给甲方购房首付款180万元，乙方于2010年11月6日支付购房尾款285万元。双方约定于2010年12月31日办理物业交割手续和交房手续。又查，2010年10月21日，原告向被告金玉支付定金5万元，被告金玉出具相应收条一张。2010年10月29日，原告向被告金玉的银行卡（帐号为45×××96）内存款180万元；2010年11月4日，原告支付被告金玉285万元，被告金玉出具相应收条。同日，被告将本案所涉房屋钥匙交付原告，原告使用至今。另查明，金玉与帕特瑞克•德•斯瓦夫为夫妻，该房屋于2010年6月24日办理至被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫名下。该房已于2010年11月3日抵押给第一权利人中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行），抵押金额400万元，抵押期限2010年10月29日至2013年10月29日止。因案外人吴江市飞宏纺织品布行起诉被告金玉及金溪贸易（苏州）有限公司（法定代表人为被告帕特瑞克•德•斯瓦夫）买卖合同纠纷，提起财产保全，2010年11月18日，系争房屋被吴江市人民法院查封，查封期限自2010年11月18日至2012年11月17日止。”该判决书认为：“原告与被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立,不违反法律规定，应为合法有效。原告已依约支付了购房款470万元，二被告已依约将房屋交付原告使用。但因诉争房屋上现存在房地产抵押状况和司法查封的房地产权利限制状况，根据法律规定，在查封解除前，不得办理转让过户手续。故此，原告要求办理过户的诉讼请求，缺乏法律依据，本院难以支持。”最终判决结果为：“一、确认原告徐蔚燕与被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫于2010年10月21日订立的房屋买卖合同合法有效；二、驳回原告徐蔚燕的其他诉讼请求。”2014年1月17日，徐蔚燕向吴江区人民法院提出执行异议，案号为（2014）吴江执异字第0005号，徐蔚燕以其已支付购房款并实际占有使用涉案为由，要求解除对涉案房屋的查封。吴江区人民法院经审理查明认定如下事实：涉案房屋于2010年11月3日抵押给民生银行苏州分行，执押手续系金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫去办理的，徐蔚燕对此知情，且该笔借款虽是金玉夫妇名义做的抵押贷款，但实际使用人为徐蔚燕和赵建中为股东的苏州海平面传播有限公司。吴江区人民法院于2014年4月8日作出（2014）吴江执异字第0005号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。徐蔚燕不服该裁定，向吴江区人民法院提出执行异议之诉，后于2014年10月23日撤回起诉，吴江区人民法院作出（2014）吴江商初字第0603号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。在（2014）吴江执异字第005号执行裁定书2015年5月22日，民生银行苏州分行起诉本案原告徐蔚燕、本案被告帕特瑞克•德•斯瓦夫、金玉及案外人赵建中、苏州海平面文化传播有限公司金融借款合同纠纷一案，苏州市中级人民法院立案受理，案号为（2015）苏中商外初字第00068号，该案经审理查明，2010年10月29日，赵建中与民生银行签订《个人额度借款合同》，借款为400万元，被告帕特瑞克•德•斯瓦夫与民生银行签订《个人最高额抵押合同》，为上述借款合同提供最高额抵押担保，抵押财产即为涉案苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室房屋。徐蔚燕、金玉均与民生银行签订了《个人最高额保证合同》，对上述债务提供最高额保证担保。2017年2月20日，苏州市中级人民法院作出（2015）苏中商外初字第00068号民事判决书，判决：一、赵建中于本判决生效之日起十日内归还原告民生银行借款本金3512364.51元并支付利息（自2013年11月15日起计算至本判决给付之日止，按年利率10.8%计算）；二、被告赵建中于本判决生效之日起十日内偿付原告民生银行律师费85547元；三、若被告赵建中未能按时履行上述债务，原告民生银行有权以座落于苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室的房产（他项权证号“苏房他证园区字第××号”）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款，在4000000元范围内优先受偿；四、被告徐蔚燕、帕特瑞克•德•斯瓦夫、金玉、海平面公司对被告赵建中上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；被告徐蔚燕、帕特瑞克·德·斯瓦夫、金玉、海平面公司承担上述第三项、第四项担保责任后，有权向被告赵建中追偿。该判决已生效。2017年10月10日，民生银行苏州分行向苏州市中级人民法院申请强制执行，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05执494号执行裁定书，因申请执行人住所地及案涉抵押财产所在地均在苏州工业园区，裁定（2015）苏中商外初字第00068号民事判决书由苏州工业园区人民法院执行。本院受理后，于2017年12月4日作出（2017）苏0591执4120号之一执行裁定书，拍卖被执行人帕特瑞克•德•斯瓦夫、金玉名下位于苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室房地产。于2018年1月20日对该房屋进行了公开拍卖，2018年1月21日涉案房屋被拍卖成交，成交价为1029万元。2018年，徐蔚燕再次向吴江区人民法院提起执行异议，主张法院拍卖涉案房产后的拍卖款归其所有，吴江区人民法院于2018年11月14日作出（2018）苏0509执异315号执行裁定书，驳回其异议申请。徐蔚燕不服向苏州市中级人民法院申请复议，称其因为帕特瑞克•德•斯瓦夫系外籍人士，提供的证件不符合条件，未能办理房屋过户登记手续，其通过公司股东与出卖人夫妇办理案涉房屋抵押贷款手续，但抵押登记并不妨碍双方办理房屋权属转移登记。苏州市中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）苏05执复4号执行裁定书，裁定驳回其复议申请。2018年10月8日，原告徐蔚燕再次起诉被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫，诉请要求确认玲珑湾花园38幢502室房屋归徐蔚燕所有，因该房地产被司法拍卖，故要求确认原告对拍卖所得价款扣除抵押权款项及相关执行费用后的全部余款享有所有权。本院以（2018）苏0591民初9202号案号立案受理，并于2019年5月23日作出判决，该判决书已生效。在（2018）苏0591民初9202号民事判决书中查明认定，涉案的苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室房屋于2018年1月21日在(2017)苏0591执4120号执行案件中进行了司法拍卖，并以10290000元的价格拍卖成交。经与执行部门核实，该房屋的拍卖价款经过执行分配并扣除相关执行费用，目前暂留法院的余款金额为2223419.72元。该判决书认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告徐蔚燕与被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫之间曾签订房屋买卖合同，且该合同由法院(2011)园民初字第0596号判决书确认为合法有效。但该判决书亦明确“因诉争房屋上现存在房地产抵押状况和司法查封的房地产权利限制状况”，故对于徐蔚燕要求过户的诉讼请求不予支持。后徐蔚燕并未获得涉案苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室房屋的产权登记，故其并未依法获得该不动产的相应物权，其仅能依据已由生效判决书确认为合法有效的房屋买卖合同主张相应的债权。另外，涉案房屋已在(2017)苏0591执4120号执行案件中被司法拍卖并成交，经执行分配并扣除相应执行费用后，截至本案庭审之日尚有余款2223419.72元，但因原告并未在涉案房屋拍卖前获得该房屋的所有权，原告现认为其对于相应的拍卖剩余款项具有所有权，该诉请缺乏相应的事实及法律依据，故对此本院不予支持。最终判决结果为：驳回原告徐蔚燕的全部诉讼请求。就涉案房屋的居住使用情况，原告表示，两被告自2010年10月4日即将房屋交付给了原告，原告一直占有使用该房屋，直到房屋被执行。以上事实，由（2011）园民初字第0596号民事判决书、（2014）吴江执异字第0005号执行裁定书、（2014）吴江商初字第0603号民事裁定书、（2015）苏中商外初字第00068号民事判决书、（2017）苏05执494号执行裁定书、（2017）苏0591执4120号执行裁定书、（2018）苏0509执异315号执行裁定书、（2019）苏05执复4号执行裁定书、（2018）苏0591民初9202号民事判决书及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，结合（2011）园民初字第0596号民事判决书认定事实，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，现涉案房屋已被司法拍卖，原告主张解除与被告的房屋买卖合同有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告诉请要求返还购房款470万并赔偿利息，本院认为，根据（2011）园民初字第0596号民事判决书查明事实，原告已向被告支付购房款470万，故原告主张被告返还购房款470万有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。另，因被告未及时返还购房款，本院结合原告诉请，依法认定被告支付原告利息损失，具体计算方式为：以470万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年6月5日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。就原告主张被告赔偿差价损失559万元，原告表示，两被告自收到房款后即联系不上，法院判决确认合同有效后，该房屋一直由原告占用使用，直到涉案房屋被法院拍卖，因为房屋被查封，原告试图通过执行程序主张权利，但最终没有得到支持，这个时间比较漫长，直到（2018）苏0591民初9202号民事判决书，原告明确无法以准物权所有权人主张相关权利后原告才主张解除合同并要求赔偿损失，该房屋拍卖价为1029万，该拍卖价与原告的购买价的差价即为原告的损失。本院认为，被告是否应当就合同解除承担相应的违约责任及违约责任大小的确认，应当结合双方房屋买卖合同的履行经过、原、被告各自的过错及实际损失予以认定。涉案房屋在被司法拍卖前因抵押、查封，导致无法过户，在考虑双方过错责任大小时应当厘清导致无法过户的根本原因。根据徐蔚燕在（2019）苏05执复4号案件中的陈述，其表示当时因被告提供证件不符合条件，导致房屋未办理过户登记手续，故其通过公司股东与出卖人夫妇办理了抵押贷款手续获取了民生银行的贷款。根据（2011）园民初字第0596号案件审理查明事实，徐蔚燕购买涉案房屋后已全额付清房款，作为购房人，从常理推断其无主观意愿不积极与被告办理过户手续，而两被告就当时未办理过户手续原因未提出抗辩亦未提供相反证据，故本院认为，就当时涉案房屋未过户的原因应当归结于被告。虽然涉案房屋在办理了最高额抵押后，其客观上阻却了过户条件的成就，但结合（2015）苏中商初字第00068号案件的审理，被告对此是认可并配合原告办理了相关的抵押手续，涉案房屋在民生银行设立了最高额抵押担保后，因被告债务问题涉案房屋亦被吴江法院查封，即从设立抵押担保的根本原因及后续涉案房屋被查封的原因看，导致涉案房屋未过户的责任均应当归于被告。当然，因徐蔚燕关联借款人未归还借款，导致涉案房屋最终被法院司法拍卖合同无法继续履行，故其就合同解除仍应当承担一定的责任，综上所述，本院结合原告实际损失、双方过错，依法认定被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫赔偿原告违约损失447万元。两被告未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告徐蔚燕与被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫于2010年10月21日就苏州工业园区玲珑湾花园38幢502室房屋签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫于本判决生效之日起十日内返还原告徐蔚燕购房款470万元并支付逾期利息损失（逾期利息损失具体计算方式为：以470万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年6月5日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐蔚燕违约金447万元；四、驳回原告徐蔚燕的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44400元，由原告徐蔚燕负担8896元，由被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫负担35504元，两被告应负担部分已由原告预交，本院予以退还，由两被告于本判决生效之日起十日内支付至本院账户。公告费690元，由被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫负担，该款项已由原告预交，由被告金玉、帕特瑞克•德•斯瓦夫于本判决生效之日起十日内支付原告徐蔚燕。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  蔡 勇人民陪审员  汤迎忠二〇一九年一月十七日书 记 员  马金叶