广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26411号原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华中路28号11座首层，统一社会信用代码91440604741720400X。法定代表人：洪雪衿。委托诉讼代理人：许丽霞，女，1967年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系公司员工。委托诉讼代理人：苏俊祺，男，1992年5月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系公司员工。被告：佛山市轩逸贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路1号4层401号自编4204，统一社会信用代码914406045645462951。法定代表人：吴嘉镕。被告：佛山市弘盈矿产物资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1（自编D40-D45号），统一社会信用代码91440604741708591A。法定代表人：叶成昌。被告：佛山市力迅资产管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1（自编之三），统一社会信用代码91440604MA4UK3EWX8。法定代表人：贝优生。被告：深圳市家福康商贸有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1号（自编）A39，统一社会信用代码91440604MA4W65X18W。法定代表人：赖锦涛。原告佛山市裕能物业管理有限公司诉被告佛山市轩逸贸易有限公司（下简称“轩逸公司”）、佛山市弘盈矿产物资有限公司（下简称“弘盈公司”）、佛山市力迅资产管理有限公司（下简称“力迅公司”）、深圳市家福康商贸有限公司佛山分公司（下简称“家福康公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告轩逸公司、家福康公司下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员叶东梅、刘敏华组成合议庭，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许丽霞、苏俊祺到庭参加诉讼，四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、四被告连带支付2017年12月1日至2018年5月31日的物管费151074.72元、2017年10月1日至2018年5月31日的公厕、商铺自用水费10315.38元及滞纳金（以25179.12元为本金，按日1‰从欠费当月的11日起计至实际清偿之日止）；二、四被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告未履行《力迅上筑物业服务委托合同》第七章第六十五条的约定，按时向原告支付物业服务等相关费用，原告依据上述委托合同的约定以及《广东省物业管理条例》的条款，已向被告发出书面催缴通知，但被告至今仍未交纳，损害了原告的利益。涉案物业是被告轩逸公司于2011年1月1日转给佛山市粤创兴商贸实业有限公司（下简称“粤创兴公司”），粤创兴公司于2014年12月转给被告弘盈公司，弘盈公司于2015年12月转给被告力迅公司经营，力迅公司于2016年12月转给家福康公司经营，涉案物业服务欠费是被告家福康公司经营管理期间的欠费。为维护原告合法权益，请求判如所请。四被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件；被告轩逸公司企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料11份；被告弘盈公司营业执照复印件；被告力迅公司营业执照复印件；被告家福康公司企业机读档案登记资料。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、力迅上筑物业服务委托合同。拟证明原告具备涉案小区的物业服务资格。3、[力迅上筑]地下商场物业服务协议书。拟证明原告与被告轩逸公司就涉案物业存在物业服务合同关系。4、催缴物业管理服务相关费用的函2份。拟证明原告就涉案欠费已在起诉前向被告轩逸公司、家福康公司催缴过了。5、租赁合同、权益转让协议、商铺转租合同、《商铺转租合同》权益转让协议。拟证明业主轩逸公司将涉案物业实际使用人的情况给原告进行备案。6、佛山力迅上筑B1P1地下商场费用的函。拟证明原告通知被告家福康公司截至2018年1月份的欠费情况。7、发票6张。拟证明涉案物业2017年10月至2018年5月的水费已由原告垫付。8、房地产权证。拟证明涉案物业是被告轩逸公司名下物业。四被告诉讼中没有提交证据。本院认证：四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1经查属实，本院予以采信。原告的证据2、3、7有原件核对，本院对真实性予以确认。原告的证据4，并无证据佐证该组函件已送达被告，本院不予确认。原告的证据5、8虽为复印件，但内容能相互印证，各被告亦未举证反驳，本院予以确认。原告的证据6，有原件核对，被告家福康公司的法人代表赖锦涛已在函件上签名，本院予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告于2002年8月5日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围包括物业管理服务、停车服务、清洁服务等。佛山市三水区轩逸贸易有限公司系佛山市禅城区文华中路17号地下一层D1P1号商业服务用房的产权人，登记时间为2010年12月29日，房产建筑面积为8393.04平方米。就上述房产，原告（甲方、物业管理单位）与佛山市三水区轩逸贸易有限公司（乙方、商场产权人/业主）签订《力迅上筑地下商场物业服务协议书》，约定：第一条、物业基本情况。物业名称为力迅上筑地下商场，类型为商场（商用物业）……第五条、物业服务的相关费用。一、费用的交纳方式与时间：根据甲乙双方的约定，由乙方于每月5日前将当月物业服务费向甲方现金交纳或存入甲方指定的银行账号……1、本商场的物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：3.0元/平方米·每月（不含水电分摊）。2、本协议期内本商场物业管理服务费及相关费用的起始计费日期自2011年6月1日起计收……第六条、协议期限。本协议2011年6月1日至自甲方本小区管理权为止（可参考《力迅上筑物业服务委托合同》之时间），本协议执行中途若因甲方与本小区的业主委员会解除《物业服务合同》，自解除之日起本协议自动终止……乙方使用本商场的水电能源，向甲方应缴的费用包括：套内所产生水、电费、设备变损所产生的电费、公共水电分摊费……乙方违反本协议，不按协议约定按时履行交纳物业管理费及其他费用义务的，甲方有权从逾期之日起按应交款额每天千分之三向乙方起计违约滞纳金……。2016年9月30日，原告（物业服务企业、乙方）与佛山市禅城区力迅上筑（第二届）业主委员会（委托方、甲方）签订《力迅上筑小区物业服务委托合同》，约定：……第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任与义务……第二十二条、本合同有效期从2016年4月1日起至2021年3月31日止……第五十四条、甲方同意乙方以如下标准收取本物业的物业服务费用，具体为：……3、负一层商场物业服务费：3.0元/月·㎡……注：以上收费标准按房屋建筑面积计算，不包括公共用水、用电的分摊费用，公共用水用电的分摊费用由小区全体业主共同承担……第五十六条、乙方于每月的5日前向本物业的全体业主/使用人收取当月物业服务的相关费用……第六十六条、小区业主/物业使用人不能按合同约定按时向乙方支付物业服务相关费用的，经乙方发出书面催缴通知书10日后仍未能及时向乙方支付应缴未交的服务费用，乙方有权立即停止对其提供物业服务的同时有权自其应交未交之日起开始每日按其应缴未缴的费用总额的1‰标准向其收取违约金……。2018年1月3日，原告向被告家福康公司送达收费函，告知被告家福康公司应向原告缴纳2017年12月至2018年1月的物业管理费、2017年10月至12月商场及公厕用水的水费。被告家福康公司的法人代表赖锦涛当日签收了上述函件。据原告举证的水费发票显示，原告已交纳涉案小区2017年10月至2018年4月水费（水表号026161100192）合计12773.55元。另查明一，2013年7月25日，原佛山市三水区轩逸贸易有限公司变更企业名称为佛山市轩逸贸易有限公司，即本案被告轩逸公司。另查明二，2011年1月1日，佛山市三水区轩逸贸易有限公司（甲方、出租人）与粤创兴公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，主要约定甲方将涉案房产出租给乙方，用途主要为乙方商业经营，租赁期限为20年，租金含税价按商铺建筑面积每平方米每月7元计算，自第三年起每年递增3%等。2014年12月2日，粤创兴公司（甲方、转让人）与被告弘盈公司（乙方、受让人）签订《权益转让协议》，主要约定甲方将2011年1月1日签订的租赁合同等全部租赁租金权益转让给乙方以及租金权益转让对价款的金额、支付方式及时间。2015年12月10日，被告弘盈公司（甲方、转租人）与被告力迅公司（乙方、承租人）签订《商铺转租合同》，主要约定甲方同意将其从轩逸公司承租的涉案房产全部转租给乙方作为经营综合市场，租赁期20年，租赁期内乙方必须自觉遵守物业管理处的有关管理条例及合同并每月直接向物业管理处缴纳物业管理费及水电费。2016年12月25日，被告弘盈公司（甲方）、被告力迅公司（乙方）、被告家福康公司（丙方）签订《权益转让协议》，主要约定乙方在《商铺转租合同》中的一切义务、权利及相应的权益自本协议签订之日起由丙方承担和享有，《商铺转租合同》仍然有效，除承租方变更为丙方外，其他一切条款均不变。原告当庭陈述：家福康公司自2018年6月起未再占用涉案商场，该物业由业主收回；水费发票是涉案小区商铺自用水费的总表发票，原告每月抄取各商铺的水表截止数，再计算每个商铺应付的自用水费；公厕位于涉案商场楼梯旁，主要由商场使用，其他外来人员也可使用，原告与被告轩逸公司口头约定该公厕的水费由轩逸公司负担，日常维修和管理费用由原告负担，被告轩逸公司已缴纳公厕水费至2017年9月。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与轩逸公司签订的《力迅上筑地下商场物业服务协议书》、与佛山市禅城区力迅上筑（第二届）业主委员会签订的《力迅上筑小区物业服务委托合同》均系各方真实意思表示，合法有效。关于原告诉请的物管费及水费。原告已为包括涉案物业在内的力迅上筑小区提供了物业管理服务，且已实际垫付相关物业的自用水费，其有权依据物业服务合同的约定向业主及物业使用人主张物管费及自用水费。原告主张涉案物业欠缴2017年12月至2018年5月的物管费、2017年10月至2018年5月的自用水费，因被告拒不到庭抗辩并举证证明其缴费情况，本院对原告主张的欠费期间予以采信。依据《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条的规定，被告轩逸公司作为涉案物业的业主、被告家福康公司作为欠费期间涉案物业的使用人，应连带向原告支付2017年12月至2018年5月的物业物管费151074.72元（8393.04㎡×3元/月·㎡×6个月）、2017年10月至2018年5月的物业及公厕自用水费10315.38元。关于原告诉请的滞纳金。《力迅上筑地下商场物业服务协议书》约定，业主应于每月5日前交纳当月物管费，逾期应按每日3‰计付滞纳金。《力迅上筑小区物业服务委托合同》约定，业主应于每月5日前交纳当月物管费，未按时交纳的，原告有权按每日1‰收取违约金。鉴于被告未到庭对滞纳金计付标准提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院不对上述约定的滞纳金标准进行调整，原告诉请按日1‰从欠费当月的11日起计付滞纳金，属对自身权利的自由处分，本院予以支持，被告轩逸公司、家福康公司应以每月应缴物管费25179.12元为本金，自欠费当月的11日起按每日1‰的标准向原告支付滞纳金至清偿之日止。至于原告诉请被告弘盈公司、力迅公司承担连带支付责任，因该两被告既非涉案物业的业主，亦不是欠费期间的物业使用人，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市轩逸贸易有限公司、深圳市家福康商贸有限公司佛山分公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年5月31日的物业管理费151074.72元及滞纳金（以每月25179.12元为本金，自欠费当月11日起按日1‰分段累计至清偿之日止）；二、被告佛山市轩逸贸易有限公司、深圳市家福康商贸有限公司佛山分公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2017年10月1日至2018年5月31日的物业及公厕自用水费10315.38元；三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市轩逸贸易有限公司、深圳市家福康商贸有限公司佛山分公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费3528元，由被告佛山市轩逸贸易有限公司、深圳市家福康商贸有限公司佛山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  叶东梅人民陪审员  刘敏华二〇一九年一月八日书 记 员  冯裕雯