浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终4988号上诉人（原审被告）：汤呈繁（又名汤臣繁），男，1975年10月21日出生，汉族，住苍南县。上诉人（原审被告）：董君锐，男，1947年1月18日出生，汉族，住平阳县。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：林正俊，浙江浙信律师事务所律师。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：朱小凤，浙江浙信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑玉珠，女，1970年6月7日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：林丽丽，浙江瓯鼎律师事务所律师。上诉人汤呈繁、董君锐因与被上诉人郑玉珠合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤呈繁、董君锐上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，并判令汤呈繁、董君锐返还368000元，处置错误。温州峰邦建设开发有限公司（以下简称峰邦开发公司）己将涉案套房指标出售归汤呈繁、董君锐所有，且己收取购房款。之后，在房屋中介的介绍下，郑玉珠经充分了解涉案房屋状况并验证房屋相关手续后，与汤呈繁、董君锐签订《房屋买卖合同书》，向汤呈繁、董君锐购买该房屋。随后，双方又签订了《卖尽契》，汤呈繁、董君锐将该房屋的全部资料交付给郑玉珠持有，郑玉珠取得了该房屋所享有的权利，双方契款两清。现因峰邦开发公司破产清算，管理人对郑玉珠所申报的债权不予确认，郑玉珠才起诉请求解除合同。其诉请不仅无事实和法律依据，且也违反诚信原则。峰邦开发公司不确认该债权，与汤呈繁、董君锐无关。汤呈繁、董君锐已履行了购房及支付款项的义务，峰邦开发公司及其法定代表人出具的收款凭证，可证实该公司收取款项并确认双方存在购房关系的事实。至于对该购房款如何处置，系峰邦开发公司内部的事务，与汤呈繁、董君锐无关。一审判决严重损害汤呈繁、董君锐的合法权益。二、一审法院审理程序错误。一审诉讼期间，汤呈繁、董君锐申请追加峰邦开发公司法定代表人杨和平及股东杨国荣为本案的第三人，以查清汤呈繁、董君锐购房款的支付情况，从而证明汤呈繁、董君锐己向峰邦开发公司支付购房款的事实。一审法院以与本案无关为由拒不追加，违反相关法律规定。郑玉珠辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因峰邦开发公司破产清算，直接影响到滨江大厦的建设和交付，包括涉案房屋在内的大部分房产被限制销售。且因汤呈繁、董君锐购房款的错位，导致峰邦开发公司管理人对郑玉珠申报的债权不予确认，致使郑玉珠购买房屋的合同目的不能实现。二、汤呈繁、董君锐的上诉理由没有事实和法律依据。由于汤呈繁、董君锐没有将200000元购房款交到峰邦开发公司，公司账上无收款记录，汤呈繁、董君锐本身就未成功购得涉案房屋，该权属不清的状况应当由其负责理清。三、汤呈繁、董君锐称出售该房屋指标后已履行全部法律义务，与事实不符。汤呈繁、董君锐应当按照合同约定履行将发票改名过户的义务，其明知自己将200000元购房款转到私人账户，却对郑玉珠隐瞒多年，且长期拖延办理购房发票的改名手续，直接造成其与峰邦开发公司之间的买卖关系不被认可。四、按照诚实信用原则，在房屋买卖中，出卖人必须保证房屋上的权利不存在瑕疵。现因汤呈繁、董君锐与房屋开发公司之间的买卖关系交割不清，造成郑玉珠最终无法实现合同目的，汤呈繁、董君锐应承担合同目的无法实现的法律后果。五、一审法院审理程序完全正确。峰邦开发公司的法定代表人及股东与郑玉珠不存在任何法律关系，无需追加其为第三人。综上，请求维持原判。郑玉珠向一审法院起诉请求：1.判令解除郑玉珠与汤呈繁、董君锐之间签订的房屋买卖合同；2.判令汤呈繁、董君锐返还郑玉珠购房款368000元并赔偿郑玉珠利息损失（自2009年12月5日起计算至判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：2008年5月12日，温州万兴建设开发有限公司（以下简称万兴开发公司）向汤呈繁出具一份领款凭证，确认暂收购房款200000元，领款凭证左上角备注有“2#2804”、“VIP：00139”字样。同日，汤呈繁的妻子董微微向杨国荣转账200000元。2009年11月3日，郑玉珠经苍南县福清房地产经纪服务站介绍，与汤呈繁、董君锐签订《房屋买卖合同书》，约定：郑玉珠向汤呈繁、董君锐购买坐落于苍南县的套房，房屋总价418000元（其中原房开发票加红包一个计218000元），当日付定金50000元，于2009年12月5日立契付款368000元。合同签订后，郑玉珠按约支付定金50000元，并由董君锐出具收据予以确认。2009年12月5日，郑玉珠与汤呈繁、董君锐订立《卖尽契》，汤呈繁、董君锐向郑玉珠交付由万兴开发公司出具的领款凭证。郑玉珠再次向汤呈繁、董君锐交付购房款318000元。2018年2月2日，汤呈繁向郑玉珠出具一份情况说明，表示其于2008年5月12日向万兴开发公司购买江滨豪庭2幢2804室，已交预存款200000元，于2009年12月5日将上述购买房屋的权利转让于郑玉珠。2010年7月12日，万兴开发公司更名为峰邦开发公司。峰邦开发公司的股东为杨和平、杨国荣、杨峰。滨江大厦（即江滨豪庭）项目坐落于苍南县龙港镇江滨路，共2幢，相关土地已抵押给中信信托有限责任公司，包括1号楼2804室、2号楼2804室在内的大部分房产均被限制销售。第一次债权人会议中，管理人查明南昌中院已查封峰邦开发公司名下苍南县江滨豪庭所有房产（已对其中51套进行解封），北京二中院执行裁定中信信托公司对峰邦开发公司名下坐落于苍南县龙港镇江滨路的国有土地使用权享有优先受偿权。董微微与汤呈繁系夫妻关系，两人于2006年7月11日登记结婚。《卖尽契》签订后至今，涉案的“滨江大厦”仍未竣工。2017年11月14日，苍南县人民法院作出（2017）浙0327破申34号民事裁定书，裁定受理温州城建集团有限公司对峰邦开发公司破产清算申请，并于同年11月22日作出（2017）浙0327破申34号决定书，指定浙江光正大律师事务所担任管理人。郑玉珠以购房款为由向管理人申报债权，债权金额440000元，管理人以缺乏基础证据材料、账上无记录为由，对郑玉珠申报的债权不予确认。一审法院认为，涉案的“滨江大厦”至今尚未竣工，房屋实体尚不存在，双方之间转让的标的物是购房指标而非房屋，双方是购房指标买卖关系。我国法律对购房指标可否转让并无明确规定，关于民事法律行为，法律没有明确禁止的即可为。本案中双方签订的《房屋买卖合同书》、《卖尽契》均系双方真实意思表示，合法有效，应依法予以保护。鉴于苍南县人民法院已受理温州城建集团有限公司对峰邦开发公司的破产清算申请，确实影响到了“滨江大厦”的建设或交付，加之包括涉案房产在内的大部分房产均被限制销售，峰邦开发公司管理人对郑玉珠申报的债权亦不予确认，致使郑玉珠购买房屋的合同目的不能实现，故郑玉珠要求解除合同的诉讼请求应予以支持，涉案368000元购房款，汤呈繁、董君锐应予以返还。由于上述重大变化并非汤呈繁、董君锐所能预见，郑玉珠也未能提供充分的证据证实合同目的无法实现系汤呈繁、董君锐存在违约行为所致，故郑玉珠要求汤呈繁、董君锐赔偿利息损失，依据不足，不予支持。至于汤呈繁、董君锐与峰邦开发公司、杨和平、杨国荣之间的纠纷，汤呈繁、董君锐可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除郑玉珠与汤呈繁、董君锐签订的房屋买卖合同；二、汤呈繁、董君锐于本判决生效后十日内共同返还郑玉珠购买款368000元；三、驳回郑玉珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，由汤呈繁、董君锐共同负担4661元，由郑玉珠负担2159元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，万兴开发公司出具的购房款金额200000元，交款人为汤呈繁，并标注2#2804的“领款凭证”，在性质上属于预约合同，即万兴开发公司与汤呈繁约定在将来条件成就时可就万兴开发公司开发建设的楼盘的2号楼2804号房屋签订商品房买卖合同。此后，汤呈繁、董君锐与郑玉珠虽以房屋买卖合同和民间房屋买卖契约的形式签订《房屋买卖合同书》和《卖尽契》，但双方之间实质上形成的是商品房预约合同的权利义务转让合同关系。汤呈繁、董君锐将其在商品房预约合同中的权利义务转让给郑玉珠，其对转让的合同权利负有瑕疵担保责任，其应当保证其在预约合同中所享有的权利不存在瑕疵，同时还应保证预约合同的对方当事人认可其合同权利义务的转让行为。峰邦开发公司不认可汤呈繁、董君锐对2号楼2804室房屋享有任何合同权利，导致郑玉珠无法向峰邦开发公司主张该房屋的合同权利，由此可认为汤呈繁、董君锐转让的合同权利存在瑕疵。现峰邦开发公司已进入破产清算程序，涉案项目包括2号楼2804室在内的大部分房产已被限制销售，郑玉珠已无法以其持有的购房款金额200000元，交款人为汤呈繁，并标注2#2804的“领款凭证”与峰邦开发公司签订商品房买卖合同，故其合同目的已无法实现，一审法院判决解除汤呈繁、董君锐与郑玉珠之间的合同，并判令汤呈繁、董君锐返还收取的款项，实体处理正确。至于汤呈繁向杨国荣转账的200000元，汤呈繁、董君锐可另案主张，本案中并无追加杨和平、杨国荣的必要，一审法院的程序处理亦无不当。综上，汤呈繁、董君锐的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6820元，由汤呈繁、董君锐负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年一月三十一日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛