江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1012民初1268号原告：郑兆东，男，1967年1月3日出生，汉族，住扬州市江都区。原告：朱其云，女，1963年10月2日出生，汉族，住扬州市江都区。共同委托诉讼代理人：陶荣，扬州市江都区永信法律服务所法律工作者。被告：尚建文，男，1966年10月2日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：仇育贵、江苏旭昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：金道春，江苏旭昊律师事务所律师。被告：叶祥华，女，1966年2月24日出生，汉族，住宝应县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市江都区支行，住所在扬州市江都区长江东路150号。负责人：范晓江，该行行长。委托诉讼代理人:黄承民，江苏江淮盛律师事务所律师。原告郑兆东、朱其云与被告尚建文、叶祥华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理，依法适用简易程序，分别于2018年4月12日、4月26日公开开庭进行了审理，原告郑兆东、朱其云及其共同委托诉讼代理人陶荣，被告尚建文及其委托诉讼代理人金道春、仇育贵到庭参加诉讼，被告叶祥华未到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2018年5月14日裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理，原告郑兆东、朱其云及其共同委托诉讼代理人陶荣，被告尚建文及其委托诉讼代理人金道春、仇育贵到庭参加诉讼，被告叶祥华未到庭参加诉讼。后依法追加第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市江都区支行（以下简称邮储银行）参加本案诉讼，并依法组成合议庭于2018年11月23日公开开庭进行了审理，原告郑兆东、朱其云及其共同委托诉讼代理人陶荣，被告尚建文及其委托诉讼代理人金道春，第三人邮储银行的委托诉讼代理人黄承民到庭参加诉讼，被告叶祥华未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑兆东、朱其云向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的买卖房地产契约无效；2、判决两被告将江都区仙女镇乐和嘉园15幢301室房屋返还给两原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与两被告系儿女亲家关系。2016年两原告的儿子郑悦也即两被告的女婿因合同诈骗罪被追究刑事责任，当时急需资金赔偿，原、被告经江都区益民吉祥中介及银行人员指点，原、被告就假借签订买卖房地产契约，后两被告从中国储蓄银行成功贷款50万元，但两被告在该案中分文未付给原告，贷款均由两原告偿还。2018年两原告告诉两被告想要把银行贷款还清，同时想要两被告把该房过户给郑悦时，两被告彻底翻脸，并将门锁换掉，导致两原告有家不能归。原、被告之间并无真实的买卖房屋的意思，双方为了套取贷款而签订房屋买卖合同，该合同属于以合法形式掩盖非法目的，应当为无效合同，故原告依据《合同法》第52条等相关法律规定，向法院提起诉讼。被告尚建文辩称：1、被告与原告签订的房地产买卖契约是双方真实意思表示，没有合同法规定的无效情形；2、被告按照契约的约定已经向原告交付了全部购房款，含现金20万元及放贷50万元，且房屋已经过户给被告，请求法庭依据事实和相关法律规定驳回原告的诉讼请求。被告叶祥华未作答辩。第三人邮储银行述称，原告的诉状称中介与银行工作人员指导其与被告办贷款是不存在的，第三人的工作人员没有与中介指点原、被告如何办理贷款。原告起诉被告要求确认合同无效，我方认为房屋买卖合同是我方与被告之间借款合同的依据，如果房屋买卖合同无效对我们的借款合同及抵押担保合同都有影响，我方认为原、被告之间的买卖房屋契约是合法有效的，原告是房地产的所有权人，有权出卖自己的房屋，两原告与两被告之间形成买卖合同关系，双方的买卖合同并未违反《合同法》规定。我方认为应当保证借款以及抵押的稳定性，房屋抵押给第三人的行为是合法的，第三人和被告尚建文之间的借款合同和抵押合同是有效的，即使法院认定合同无效，我方和尚建文在借款合同中的抵押条款有约定，约定了本合同任何条款的无效和不可执行也不影响整个合同的效力，不影响抵押、质押条款的效力。不管将来原、被告之间的买卖合同是否有效，都必须保障第三人银行贷款的安全，必须将全部贷款按照合同约定还清之后才能解除抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告亦为夫妻关系，两原告之子郑悦与两被告之女尚晓雪于2011年10月18日登记结婚。原江都市仙女镇乐和社区乐和路16号乐和嘉园15幢301室房屋原登记所有人为两原告及郑允珠（系原告郑兆东叔父），2011年10月24日所有人变更登记为两原告。2016年6月12日，原告郑兆东出具收条一份，载明“今收到尚建文首付款壹拾玖万元整（包含定金壹万元整）”。2016年6月28日，两原告与两被告签订《房地产买卖契约》，约定：原告自愿将坐落于仙女镇乐和社区乐和路16号乐和嘉园15幢301室93.36平方米的房地产（产权证号：20××26）出售给被告、该房地产的附属物有车库12.53平方；双方议定成交价格为陆拾玖万元，被告在2016年7月1日前付清给原告，购房定金为1万元，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金。当日，双方共同前往办理产权过户手续，并缴纳了契税、房屋转让手续费、房屋所有权登记费，其中增值税发票中代开人为郑兆东。2016年7月13日，被告尚建文、叶祥华与第三人邮储银行签订《不动产抵押合同》，约定两被告为取得贷款将上述房屋抵押给邮储银行作为偿还的保证，抵押价值为50万元，抵押期限为从2016年7月13日起到2030年7月13日止。2016年7月18日，两原告与两被告共同办理了涉案房屋的过户登记，当日涉案房屋还办理了不动产权抵押登记，抵押权人为第三人邮储银行。2016年7月26日，第三人邮储银行向被告尚建文卡号为62×××74的银行卡（系被告尚建文卡号为62×××98的银行卡挂失后新办银行卡）汇入50万元，当日该50万元由银行自动转入原告郑兆东卡号为62×××06的银行卡。被告尚建文卡号为62×××98的银行卡于2016年6月12日开户，开户之后一直由两原告支配和使用，两原告通过该银行卡偿还案涉房屋所欠邮储银行的贷款，除2016年8月20日还贷金额为3670.84元之外，之后每月还贷金额为3977.09元。2018年1月23日，被告尚建文向原告出具名为“协议”的承诺一份，其中载明“经双方共同协商，郑兆东、朱其云夫妻与尚建文达成：乐和嘉园15幢301室，包括车库，全部归尚建文、叶祥华夫妻所有，尚建文再付贰拾壹万元钱给郑兆东夫妻…”2018年3月，被告尚建文将卡号为62×××98的银行卡挂失，重新办理了卡号为62×××74的银行卡，并自当月开始进行还贷。另查明，案涉房屋在2016年7月1日前原告用于出租，2016年7月1日后空置一段时间，2017年10月后由郑悦和尚晓雪居住使用。附属车库一直由案外人郑允珠居住使用。2017年上半年涉案房屋进行了装修。两原告之子郑悦因涉嫌合同诈骗罪，于2016年6月9日被刑事拘留，同年7月11日被逮捕，同年12月30日本院作出（2016）苏1012刑初602号刑事判决书，认定审理中郑悦的亲属退出赃款357724元判决（缴纳时间为2016年11月18日），判决郑悦犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金四万元。2017年1月3日，郑悦缴纳了罚金4万元。审理中，两原告于2018年5月16日向本院提出财产保全申请，本院于2018年5月18日作出（2018）苏1012民初1268号民事裁定书，查封了涉案房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、两原告提供房地产交易税票、增值税发票（其中备注开票人为原告郑兆东、所留手机号码为原告朱其云所有）、手续费发票，证明两被告在房地产契约签订后并未给付任何费用，交易税费系两原告支付。被告尚建文质证认为，税费负担是由原、被告自行约定，何方负担并不影响合同效力。本院认为，根据两原告提供的上述票据并结合被告的陈述，能够认定涉案房屋产权变更过程中产生的税费、手续费系由两原告给付；2、两原告提供水电费、燃气费票据，证明涉案房屋一直由两原告实际占用并支付相关费用。被告尚建文质证认为，被告购买涉案房屋的本意即给女儿女婿居住，水电等费用的支付对房屋买卖合同的效力不产生任何影响。本院认为，两原告提供的水电费、燃气费票据能够证明案涉房屋的水电、燃气费用系由两原告支出；3、两原告提供涉案房屋的不动产权证，证明原、被告通过虚假的买卖契约获得贷款，但涉案房屋的实际权利人为两原告，在办理产权过户后产权证书仍然由两原告保管。被告尚建文质证认为，由于原、被告双方的姻亲关系，上述产权证系两原告擅自从双方子女共同居住的涉案房屋中拿走。本院认为，被告尚建文称涉案房屋不动产权证系两原告擅自取走，并未提供相应的证据予以证明，根据两原告提供的产权证以及房地产交易税票、增值税发票等，能够认定涉案房屋过户后形成的苏（2016）江都区不动产权第0000698号产权证书系由两原告保管和持有；4、两原告提供原告朱其云与被告尚建文之间的谈话录音、原告朱其云与房产中介人员之间的谈话录音、2016年6月28日扬州市阳阳房地产中介有限公司出具的情况说明，证明涉案房屋系两原告所有，原、被告通过虚假的买卖协议获得贷款。被告尚建文质证对上述情况说明、朱其云与房产中介人员之间的谈话录音不予认可，并认为朱其云与被告尚建文的谈话录音中可见原、被告就之前的债权债务发生争执，被告尚建文向原告主张历年来原告总计欠被告将近三十万元，故要求原告承担房贷以抵充欠款。本院认为，被告尚建文对其与朱其云之间的谈话录音真实性予以肯定，故本院对该录音的证明效力予以认定；对两原告提供的上述情况说明及朱其云与房产中介人员之间的谈话录音，因两原告未能明确情况说明出具人及谈话对象的具体身份，相关人员亦未能到庭进行陈述，且被告不予认可，故本院对其证明效力不予认可；5、两原告提供朱其云卡号为62×××36的银行卡交易明细、原告郑兆东卡号为62×××44的银行卡交易明细，证明被告尚建文卡号为62×××74的银行卡2016年7月1日存入199900元系两原告从自己的银行卡中取款后存入。被告尚建文质证不予认可，并提供其本人卡号为62×××74的银行卡交易明细，证明该卡2016年7月1日存入199900元，该款系按照银行要求在办理贷款前将首付款打入购买人账户。本院认为，庭审中被告陈述其本人卡号为62×××98的银行卡自原、被告签订房屋买卖协议后即交给两原告，即2016年6月28日后该银行卡一直由两原告保管和使用，卡号为62×××74的银行卡系卡号为62×××98的银行卡挂失后新办形成。两原告提供的上述银行交易明细能够证明卡号为62×××74的银行卡2016年7月1日存入的199900元系两原告存入；6、被告尚建文提供原告郑兆东出具的首付款（含定金）收条（落款时间为2016年6月12日）、尚建文卡号为62×××61的银行卡交易明细，交易明细用以证明该银行卡于2018年1月25日取现21万元用于归还之前筹集涉案房屋首付款等所欠欠款，收条用以证明郑兆东收到了首付款。两原告质证认为，被告并未支付首付款，该收条的落款时间为2016年6月12日，而原、被告签订房屋买卖协议的时间为2016年6月28日，显然不符合逻辑。本院认为，上述收条落款时间在原、被告双方房屋买卖协议签订之前，不符合协议双方的交易顺序，被告尚建文在庭审中对于首付款交付的陈述存在相互矛盾之处（第三次庭审陈述在江都张纲原告家中现金交付，第四次庭审又陈述在被告家中即宝应交付），现原告辩称其未收到该首付款，被告提供的证据不足以证明其已经向原告支付该首付款，故应当认定被告并未实际支付首付款。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？对此，本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。其一，从原、被告之间签订的房屋买卖合同内容来看，涉案房屋买卖合同仅仅简单约定房屋位置及转让价款，对于房款支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等其他合同关键性条款均未作出约定，虽然双方当事人之间存在特殊身份关系，但合同形式仍然不符合正常的房屋买卖交易习惯；其二，从首付款的支付情况来看，由于房屋交易金额较大，如系真实买卖，资金流向应当有据可查。被告提供2016年6月12日原告郑兆东出具的收条证明被告已经支付房屋首付款，该收条落款时间在双方协议签订之前，不符合正常的交易先后顺序，而被告在庭审中对于首付款交付的陈述存在相互矛盾之处（第三次庭审陈述在江都张纲原告家中现金交付，第四次庭审又陈述在被告家中即宝应交付），同时，被告尚建文在庭审中陈述两原告对尚建文负有近三十万元的债务，如被告陈述属实，其再行向两原告交付首付款19万元显然不符合常理。原告辩称其未收到该首付款，被告提供的证据不足以证明其已经向原告支付该首付款，故应当认定被告并未实际支付首付款。其三，从房屋产权证及相关资料、票据的保管情况来看，涉案房屋过户后的房屋产权证以及契税缴纳票据、办理产权过户票据均由原告保管持有，被告虽辩称上述资料系原告从双方子女家中拿走，但未提供充分证据证明，亦不符合通常做法，故对被告的辩称意见不予采纳。其四，从还贷的实际情况来看，被告尚建文卡号为62×××98的银行卡于2016年6月12日开户，开户之后一直由两原告支配和使用，两原告通过该银行卡偿还案涉房屋所欠第三人邮储银行的贷款，不符合真实房屋交易中由买受人偿还房贷的应然做法。被告尚建文在庭审中虽辩称两原告欠其债务近30万元，所以被告要求原告承担一部分还贷义务，原告对此予以否认，被告也未能提供证据对自己的辩称意见加以证明，且如果两原告确实欠被告相应数额的债务，那么首先应当在房屋首付款中予以折抵，被告的辩称意见不符合常理，故对其辩称意见不予采纳。其五，从涉案房屋的居住使用情况来看，涉案房屋的附属车库一直由原告郑兆东的叔父郑允珠居住，且原告提供的水电费、燃气费票据能够证明涉案房屋在原、被告签订房屋买卖协议之后仍然处于原告的控制之下。上述一系列的事实及证据已形成有效证据链，足以证明涉案房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，而是通过房屋买卖的形式向第三人邮储银行套取贷款，这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此两原告与两被告签订的房屋买卖合同应当认定为无效。合同被确定无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告尚建文、朱其云依据无效买卖合同取得的涉案房屋权利已没有法律依据，理应返还给两原告。但第三人邮储银行与两被告签订了《不动产抵押合同》，并在案涉房屋上设定了抵押权，第三人邮储银行作为善意方的权益应优先得到保护。原、被告在无真实买卖的情况下签订房屋买卖合同进而从第三人处获得贷款，双方对房屋买卖合同被确认为无效均存在过错，故双方应当对第三人邮储银行的贷款承担连带清偿责任。涉案房屋返还给两原告后，两原告承诺由其归还贷款，故由两原告对剩余贷款负责向第三人邮储银行偿还，两被告承担连带清偿责任。因两被告自2018年3月开始自行偿还涉案房屋贷款，其实际支付的房屋贷款应由两原告予以返还，具体数额以两被告还贷的银行流水为准。原、被告双方均主张各自出资对涉案房屋在2017年上半年进行了装修，应当认为，房屋的装修出资情况并不必然决定房屋的权属，但结合双方提供的证据，能够认定原告方确实对房屋装修进行了出资，两被告的女儿尚晓雪亦进行了出资。鉴于尚晓雪与郑悦系夫妻关系，家庭成员对共同居住的房屋出资进行装修在情理之中，该部分出资不属于本案审理范围，故本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告郑兆东、朱其云与被告尚建文、叶祥华于2016年6月28日签订的关于扬州市江都区仙女镇乐和嘉园15幢301室房屋的《房地产买卖契约》无效；二、原告郑兆东、朱其云应于本判决生效后十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市江都区支行清偿扬州市江都区仙女镇乐和嘉园15幢301室房屋项下的所欠贷款本息，具体金额以该行当日的贷款流水账目为准；三、被告尚建文、叶祥华对原告郑兆东、朱其云上述向中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市江都区支行所欠债务承担连带清偿责任；被告尚建文、叶祥华支付的贷款本息，有权向原告郑兆东、朱其云追偿；四、中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市江都区支行于上述贷款清偿之日起十日内涤除其设立于扬州市江都区仙女镇乐和嘉园15幢301室房屋上的抵押权，办理抵押权登记注销手续；五、被告尚建文、叶祥华于上述抵押权登记注销后十日内，配合原告郑兆东、朱其云将扬州市江都区仙女镇乐和嘉园15幢301室房屋产权变更登记至两原告名下，办理变更登记过程中所需费用由两原告承担。本案受理费10685元，保全费4020元。由两原告负担7352.5元、两被告负担7352.5元，两被告应负担部分已由两原告垫付，两被告于本判决生效之日起十日内给付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  仇兆敏人民陪审员  濮建军人民陪审员  芦 山二〇一九年一月四日书 记 员  刘 意