宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0106民初10661号原告（反诉被告）：魏学贞，女，汉族，事业单位工作人员，住宁夏回族自治区青铜峡市。原告（反诉被告）：郭嘉，女，汉族，医生，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托诉讼代理人：郭永潇，男，汉族，公务员，住宁夏回族自治区青铜峡市。二原告共同委托诉讼代理人：李善鹏，宁夏北民太律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：倪吉乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭纪杨，宁夏嘉睿律师事务所律师。原告（反诉被告）魏学贞、郭嘉诉被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏学贞、郭嘉的共同委托诉讼代理人李善鹏，原告（反诉被告）郭嘉的委托诉讼代理人郭永潇，被告（反诉原告）龙马房地产公司的委托诉讼代理人海明仓、郭纪杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏学贞、郭嘉向本院提出诉讼请求：一、被告履行合同义务，交付xx房屋和钥匙。二、被告支付延迟交房违约金，自2017年1月1日至2018年10月15日共计85161元。（变更为：判决被告支付延迟交房违约金99678元，其中2017年1月1日至2017年8月31日期间243天，每天按已交房款万分之一的违约金，即372208元×0.0001×243天=9045元；2017年9月1日至2018年12月31日487天，每天按已交房款万分之五的违约金，即372208元×0.0005×487天=90633元，以上两项共计99678元，2019年1月1日之后按房款万分之五/日的标准赔付违约金至实际交房之日止。）三、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月13日，原告欲购买被告开发的位于xx房屋，当日与被告签订xx项目认购协议书，2016年5月14日又与被告签订龙马.阳光城中国房产超市网会员卡确认函，确认购买xx室房屋，并于当日给被告支付首付款75208元、电商费10000元。后于2016年5月14日交纳了首付款，但是之后被告一房二卖又将此房出售他人，致使原告无法购买此房屋，但被告又不给原告退款，在此情况下原告申请换房，于2016年5月24日将房屋由xx号调换至xx号。后经原告多次催促，被告于2016年7月14日与原告签订了《银川市商品房买卖合同》，并于当日签订对原告免责承诺《特殊申请表》。后原告支付全部购房款372208元和10000元的电商费。按照原被告双方签订的合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付该住宅房；如延迟交房，按照已交购房款每日万分之一的违约金进行赔付。约定到期后，被告没能履行约定义务，因被告自身原因延迟交房，于2017年5月31日再次达成补充协议，延期到2017年8月31日交房，如仍不能按期交房，按照已交房款每日万分之五的违约金进行赔付。时至今日，被告仍没有履行交付合格商品房及相关赔偿。现原告诉至法院，望判如所请。龙马房地产公司辩称：1、xx号楼已于2018年1月10日整体交房，已通知全体业主，但原告一直拒绝办理交房手续。2、被告关于逾期交房违约金的赔付意见：自2017年1月1日至2017年8月31日按已交房款万分之一赔付，被告无异议；自2017年9月1日起双方虽然约定违约金按已交购房款的万分之五计算，但该约定明显高于给原告实际造成的损失，请求法院依法予以调整。原告所主张的违约金远超过原告租房损失的30%，根据公平原则和诚实信用原则，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。龙马房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令解除龙马房地产公司与魏学贞、郭嘉签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令魏学贞、郭嘉承担逾期付款的违约责任，向龙马房地产公司支付违约金4578元；3、本案反诉费由魏学贞、郭嘉承担。事实和理由：2016年7月14日，魏学贞、郭嘉与龙马房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：商品房单价为每平方米4300元，总价款372208元，首付款75208元，公积金贷款297000元。其后，魏学贞、郭嘉公积金贷款于2016年8月1日到账20万元，2016年9月23日魏学贞、郭嘉付清剩余房款9.7万元。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条第2项约定：乙方选择公积金贷款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余房款由乙方自行办理公积金，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方指定的银行账户。第三条第2项：逾期超过15日、不超过60日的，乙方按日向甲方支付购房款总额万分之三的违约金。魏学贞、郭嘉于2016年9月23日付清购房尾款，未按合同约定于《商品房买卖合同》签订后30日内将剩余房款全部支付至公司银行账户，应承担逾期付款的违约责任，魏学贞、郭嘉应支付自2016年8月14日至2016年9月23日，共41天，按万分之三计算的违约金4578元。由于龙马房地产公司自身原因，目前无法向魏学贞、郭嘉提供《商品房买卖合同》第九条约定的交付房屋所需文件。现依法提起反诉，望判如所请。魏学贞、郭嘉辩称，龙马房地产公司反诉请求没有事实依据、法律依据和合同依据，请求依法驳回其反诉请求。首先，从双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定来看，合同对解除的条件、合同解除选择权以及违约责任的承担均作了明确的规定。按照约定魏学贞、郭嘉有权选择行使合同解除权，也可以选择要求龙马房地产公司继续履行合同并承担相应的违约责任，但龙马房地产公司在上述条款也明确规定了自身没有行使解除权的条件，所以在此情况下，魏学贞、郭嘉选择要求龙马房地产公司继续履行合同并承担相应的违约责任符合合同约定，龙马房地产公司没有任何理由提出解除合同及协议的条件和资格。从合同解除权的法律规定来看，龙马房地产公司所提的解除事由不符合《中华人民共和国合同法》所规定的行使合同解除权的约定条件和法定条件，而且行使合同解除权的期限已过。其次，魏学贞、郭嘉不应当承担4578元违约责任。按照《特殊申请表》明确约定，魏学贞、郭嘉按正常手续积极办理贷款事宜，龙马房地产公司承诺不会追究原告的违约责任。魏学贞、郭嘉在规定时间内及时提取住房公积金并给龙马房地产公司支付完毕剩余尾款，其并不存在恶意拖欠，所以龙马房地产公司应当履行免责承诺。再次，魏学贞、郭嘉不应承担反诉费用。综上所述，请依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，魏学贞、郭嘉与龙马房地产公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定魏学贞、郭嘉购买龙马房地产公司开发的位于银川市金凤区xx室，房屋预测建筑面积为86.56平方米，单价每平方米4300元，合同价款372208元。合同约定被告应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。附件十一补充协议第四条第9款约定，甲方（龙马房地产公司）自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方（魏学贞、郭嘉），则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同月的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《补充协议》第二条第2款约定：乙方选择公积金贷款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余房款由乙方自行办理公积金，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方指定的银行账户。第三条第2款约定：逾期超过15日、不超过60日的，乙方按日向甲方支付购房款总额万分之三的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，魏学贞、郭嘉于2016年5月14日向龙马房地产公司交纳了首付款75208元，于2016年8月1日通过住房公积金账户向龙马房地产公司划转贷款20万元，于2016年9月23日付清尾款97000元。因被告未履行交房义务，引起诉讼。另查明，1、2016年7月14日，龙马房地产公司出具的特殊申请表中载明，兹有客户魏学贞、郭嘉于2016年5月13日认购xx室房屋，现客户承诺按正常手续努力配合贷款，开发商承诺若客户积极配合办理贷款，不会追究其违约责任。客户不存在有意拖延的情况下，开发商履行此承诺。龙马房地产公司的销售副总签字并加盖公章。2、2017年5月31日，龙马房地产公司与魏学贞签订龙马阳光城延期交房赔付协议，内容：（1）根据《商品房买卖合同》相关条款约定，对已购房客户从2017年1月1日至办理入住通知日（2017年8月31日）为计费日，按已交房款万分之一的违约金赔付，在30日内现金付清。（2）原我公司2016年12月10日作出的阳光城延期交房赔付政策和2017年5月31日延期交房赔付补充意见同时废止，不作为延期交房赔付依据。（3）若不能在2017年8月31日交房，我公司同意自2017年9月1日起按照已付房款万分之五给予现金赔付；若要求退房按《商品房买卖合同》约定条款执行，在30日内现金退还已交房款。再查明，龙马房地产公司未取得涉案楼房的竣工验收报告、房屋测绘报告。本院认为，本案的争议焦点为：一是合同是否继续履行；二是涉案房屋的交付；三是违约责任的承担。本案中，魏学贞、郭嘉与龙马房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、合同是否继续履行。虽然龙马房地产公司未取得竣工验收报告、房屋测绘报告，未达到合同约定的房屋交付条件，但龙马房地产公司以此要求解除合同不符合合同约定和法律规定的解除条件，且魏学贞、郭嘉不同意解除，合同应继续履行。二、涉案房屋的交付。魏学贞、郭嘉已按合同约定支付了全部房款，龙马房地产公司应按合同约定交付房屋。三、违约责任的承担。关于魏学贞、郭嘉主张的逾期交房违约金。按照合同约定被告应于2016年12月31日之前向魏学贞、郭嘉交付房屋。龙马房地产公司未能于2016年12月31日之前交房，构成违约，应按照日万分之一支付违约金，但2017年5月31日，龙马房地产公司出具的赔付协议载明若不能在2017年8月31日交房，我公司同意自2017年9月1日起按照已付房款万分之五给予现金赔付。龙马房地产公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动出具赔付协议调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，但后期违约金赔付过高，本院调整为按日万分之三赔付。原告要求被告支付逾期交房违约金应分段计算，即被告应支付2017年1月1日至2017年8月31日逾期交房违约金计9045元（372208元×0.0001×243天）；2017年9月1日至2018年12月31日逾期交房违约金计54380元（372208元×0.0003×487天），以上共计63425元；2019年1月1日起的违约金按日万分之三计算至本判决确定的给付之日止。2016年7月14日，龙马房地产公司出具的特殊申请表中载明，兹有客户魏学贞、郭嘉于2016年5月13日认购xx室房屋，现客户承诺按正常手续努力配合贷款，开发商承诺若客户积极配合办理贷款，不会追究其违约责任，故对于龙马房地产公司要求魏学贞、郭嘉承担逾期付款的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于银川市金凤区xx室房屋交付给原告（反诉被告）魏学贞、郭嘉；二、被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）魏学贞、郭嘉逾期交房违约金63425元；2019年1月1日起的违约金，以372208元为基数，按日万分之三的标准计算至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告（反诉被告）魏学贞、郭嘉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1146元（已减半收取），反诉费25元，共计1171元，由原告（反诉被告）魏学贞、郭嘉负担454元，被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担717元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  马桂香二〇一九年一月十四日书记员  袁红新附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》、第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。