海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1907号 上诉人（原审被告）：公桂华，女，1954年1月18日出生，汉族，现住海南省陵水黎族自治县。 上诉人（原审被告）：高慧民，男，1954年3月8日出生，汉族，现住海南省陵水黎族自治县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：颜孟君，海南颍川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯云，女，1964年10月15日出生，汉族，现住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：姚传泽，海南追源律师事务所律师。 上诉人公桂华、高慧民因与被上诉人冯云房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，上诉人公桂华、高慧民的委托诉讼代理人颜孟君、被上诉人冯云及其委托诉讼代理人姚传泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 公桂华、高慧民上诉请求：1.撤销海南省陵水黎族自治县人民法院(2019)琼9028民初932号民事判决，发回重审或在查明事实的基础上予以改判；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审答辩时已明确要求追加赤峰九天建材化工(集团)有限责任公司(以下简称赤峰公司)作为第三人，但一审并未追加，属遗漏当事人。一审法院还应将其他房屋共有人追加为本案当事人，一审未追加，程序违法。案涉房产原是赤峰公司的员工福利房，即使被上诉人与公桂华达成什么协议，时间都在赤峰公司发布购房限制规定之后，公桂华与被上诉人明确知晓福利房不得交易的限制，但仍恶意串通购买赤峰公司福利房，其明显损害了赤峰公司的合法权益。本案应当追加赤峰公司到案参加审理查明事实。该案涉房屋是家庭共有财产，共有人包括高慧民、儿子高大伟、儿媳鲍艳茹，一审遗漏当事人高大伟夫妇，应当予以追加。二、上诉人没有买卖房屋的意思表示，一审判决将案件定性为借名买房合同纠纷，属认定错误，应予纠正。第一、上诉人与被上诉人之间没有签订过书面房屋买卖合同，公桂华单方出具的《证明》内容中既没有出售房屋的意思表示，也没有明确房屋归属，更没有写明被上诉人以上诉人的名义购买案涉房屋，只写了由被上诉人提供资金，这仅说明双方之间存在债权债务关系，不能认定为买卖合同关系。第二、退一步讲，即便公桂华单方对被上诉人作出过买卖房屋的意思表示，但案涉房屋系家庭财产，应经过其他共有人高慧民、儿子高大伟、儿媳鲍艳茹的同意。其他共有人对此事均不知情，对于公桂华单方做出的行为，共有人不予认可。虽然被上诉人提供的资金是转到高慧民的账户中，但该账户由公桂华在管理使用，高慧民并不知晓被上诉人转款的情况。第三、案涉房产系赤峰公司安置员工的福利房，早在2016年3月15日，赤峰公司就发了赤九天(2016)31号《关于员工在海南陵水购买福利房的规定》，明确房涉案产属于公司福利，售价低于同小区住宅50%以上，为避免员工占用其他员工名额低买高卖赚取差价，特别规定了购房人员的资格及相关日后限制转让的条件，尤其强调房产终身不允许转让过户或协议交易，如有特殊情况可在退休前并离职后的十年后进行交易，如有违反公司有权收回房屋等。显然，赤峰公司对该房屋的购买特别限制了购房人员的资格，并且提前警示不得进行二次交易损害公司权益。2016年12月23日公桂华出具《证明》一份，从时间上看，《证明》在赤峰公司发布购房限制规定之后；从内容上看，被上诉人早就已经知道房屋是员工福利房，如果购买将存在一定的限制和交易风险，而当时房屋处于预售状态，上诉人公桂华并没有任何的权属。2017年1月19日，公桂华与陵水海航投资开发有限公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，2019年4月1日办理不动产登记。如果认定公桂华与被上诉人之间为借名买房关系，那被上诉人明知该房屋是赤峰公司的福利房，在没有购买资格的条件下而享受了赤峰公司给员工的购房福利，事实上损害了赤峰公司的权益，而公桂华与被上诉人之间明显构成恶意串通，该行为也应当是无效的。三、被上诉人诉请确认享有房屋所有权，没有事实根据和法律依据。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，《物权法》确立了不动产物权应以登记方法公示的原则。案涉房屋已于2019年4月1日办理了不动产登记，产权人为上诉人。即便房屋的资金由被上诉人提供，仅可说明被上诉人对上诉人享有合同上的债权，而不对房屋直接享有物权。一审法院确认被上诉人享有房屋所有权，没有事实根据和法律依据，应当予以纠正。另，公桂华收取被上诉人提供的资金，被上诉人享有债权，上诉人同意退还。综上，为维护上诉人的合法权益，恳请法院支持上诉人的上诉请求。 冯云辩称，一，一审判决没有遗漏当事人，被答辩人要求追加当事人缺乏事实根据和法律依据。公桂华与高慧民系夫妻，案涉房产登记在公桂华名下，是夫妻共同财产，与子女无关。另，案涉房产是以公桂华的名义与开发商签订合同，与赤峰公司无关。二，一审判决定性为借名买房合同纠纷正确。双方签字确认的《证明》表述很清楚，案涉房产由答辩人出资购买及其他物品投入，购房单据由答辩人保管，办证时由答辩人协助为答辩人办理。1.案涉房产的买卖合同由公桂华与开发商签订，购房款由答辩人支付给被答辩人账户，再由被答辩人支付给开发商。可见，购房款项确实是答辩人出资。2.其他物品投入都是答辩人出资购买，且办证费用也是答辩人支付，答辩人出具的聊天记录和付款收据为证。3.被答辩人已经将房屋交付给答辩人使用，聊天记录和物业费、水电费、电视初装费、燃气初装费等收款收据为证。4.签订案涉房产买卖合同时，答辩人具有购房资格，该借名买房不违反法律强制性规定，也没有损害第三方的利益。5.现房产证已经办理出来，被答辩人违反承诺，不予协助答辩人办理过户至答辩人名下，显然是违约。三、被答辩人高慧民抗辩不清楚答辩人与公桂华的交易行为是错误的。虽然《证明》只是公桂华签名确认，但答辩人的款项是支付给高慧民的银行账户，可见高慧民对购房资金的来源是清楚的，且公桂华、高慧民在将房产交付给答辩人后又共同向答辩人借住该房产，居住期间的日常生活用品都找答辩人报销，说明高慧民对该房的实际所有人是答辩人也是清楚的。四、被答辩人抗辩双方不存在借名购房关系，只是存在债权债务关系，显然是错误的，没有任何证据证明答辩人支付给被答辩人的款项是借款，《证明》也证实是购房出资款。综上，从购房资金来源及房屋的使用状况及双方的证据来看，双方是存在借名买房的事实，且不违反法律法规的强制性规定，该房屋应当依法确认归出资人即答辩人所有，被答辩人应依法协助将案涉房产办理过户至答辩人名下。 冯云向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告将（2019）陵水县不动产权第0005111号不动产权证办理过户登记至原告名下；2.判决被告向原告支付海航YOHO湾9号楼B单元802室的房屋占有使用费2000元（自2019年4月至2019年5月，每月1000元，共计2000元，并计算至实际搬离之日止）；3.判令被告赔偿原告律师费损失20000元。诉讼过程中，原告增加和变更诉讼请求为：1.判决确认陵水县海南YOHO湾××楼房屋归原告所有；2.判令被告立即协助原告将陵水县海南YOHO湾××楼房屋（2019）陵水县不动产权第0005111号不动产权证办理过户登记至原告名下；3.判决被告向原告支付海航YOHO湾9号楼B单元802室的房屋占有使用费3000元（自2019年4月1日至2019年6月30日，每月1000元，共计3000元，并计算至实际搬离之日止）；4.判令被告赔偿原告律师费损失20000元。 一审法院认定事实：2015年6月30日，陵水海航投资开发有限公司（甲方）与赤峰亚兴建筑工程有限责任公司（乙方）签订《陵水城市候机楼项目团购协议》，约定乙方团购陵水城市候机楼项目7#、9#产权式酒店，合计300套房源，团购标的物暂定价为5500元/㎡，最终确定价格根据测算团购标的物最终开发建设成本确定，现团购总价为129899715元。另外，赤峰公司对赤峰亚兴建筑工程有限责任公司的持股比例为92.5%。2016年3月15日，赤峰公司颁发赤九天发[2016]31号文件《关于员工在海南陵水购买福利房的规定》，载明：“由于公司在海南陵水开发建设的住宅项目属于福利性质，售价低于同小区住宅50%以上，为避免员工占用其他员工名额却不自住低买高卖赚取差价，特作出以下规定：1、购房人员仅限公司缴纳保险的在职员工及退休后返聘在岗的员工，其他人员一律没有购买资格。2、所有在海南陵水买房员工，房产终身不允许过户或协议交易，如有特殊情况可在退休并离职起算十年后可交易，如有违反规定私自交易的员工，公司有权收回房屋，是股东的员工，公司有权按房屋市场价以原始股1:100比例自股金中扣回房款。”原告于2016年12月9日向被告高慧民账户支付200000元。2016年12月23日，被告公桂华出具《证明》，载明：“公桂华愿将九天集团职工福利房，位于海南省三亚陵水县69.40平米，9号楼B单元802室，由冯云出资购买，购房款肆拾叁万柒仟肆佰贰拾元，……购房单据由冯云保管，办证之时由公桂华协助为冯云办理。”原、被告均在该证明正面左上角及背面签名确认，同时有证明人陈桂芝的签名，当日原告向被告支付购房款现金10000元，向被告高慧民账户转账227472元。被告收取上述购房款后，均于当日支付给赤峰亚兴建筑工程有限责任公司，该公司分别于2016年12月9日、12月23日出具了客户名称为公桂华的200000元、237472元的收据，之后被告将该两份收据交给原告。2017年1月19日，被告公桂华与陵水海航投资开发有限公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，所购商品房为陵水城市后及综合体9#楼B单元八层802房，用途为产权式酒店，建筑面积为69.44平方米，套内建筑面积为55.01平方米，每平方米5500元，合计购房款为381920元。另查明，原告于2016年12月14日、12月27日、2017年1月18日、2月11日、2018年6月23日支付给被告高慧民17400元、1160元、8000元、6000元、17949.16元、550元，用于购买家具家电、缴纳物业费、水电费、初装费及办理房产证的费用。被告于2017年1月20日将案涉房屋交付给原告使用至今。原告在使用过程中，被告于2018年10月向原告提出借住半年，原告同意，被告在借住期间购买的日常生活用品均为原告出资。2019年3月，被告突然告知原告，房屋不卖给原告了，要求收回房屋，退还原告款项，原告不予认可并要求被告搬离房屋，但被告拒不搬离且更换了房屋门锁。2019年3月25日，赤峰公司颁发赤九天发[2019]18号文件《关于收回高慧民、公桂华海航yoho湾小区福利房的决定》，载明：“近期经公司考核部门检查发现，员工高慧民、公桂华私自出售海南陵水海航yoho湾小区员工福利住房赚取差价，根据《关于员工在海南陵水购买福利房的补充规定》，公司决定将高慧民、公桂华的福利住房收回，分配给符合购房条件但仍未在海南购房的工作十年以上的员工，如高慧民、公桂华拒不交房，公司有权按市场现价按1:100比例自高慧民原始股金中扣回房款。”再查明，原告冯云于2019年4月22日向一审法院申请诉前财产保全，请求查封被告公桂华名下的案涉房屋，一审法院于当日作出（2019）琼9028财保11号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，期限为三年。经一审法院向陵水黎族自治县不动产登记中心了解，2019年4月1日，涉案房屋已办理了不动产权证，登记在公桂华名下，证号为琼（2019）陵水县不动产权第0005111号，解除查封后可以办理产权过户登记手续。 一审法院认为：关于本案案由问题。因案涉房屋为赤峰公司内部员工折扣房，原告在不具备购房资格的情况下，以公桂华的名义购买案涉房屋，而公桂华出具《证明》约定案涉房屋由冯云出资购买，办证之时协助冯云办证，故本案为借名买房，应调整案由为合同纠纷。本案争议的焦点为：被告公桂华出具的《证明》是否有效。案涉房屋属于被告公桂华、高慧民夫妻共有财产，《证明》虽是以公桂华个人名义出具，但原告已向高慧民账户支付了相应的对价，被告亦将房屋钥匙以及购房款收据原件交给了原告，同时也将案涉房屋交付给原告，原告也实际已经使用了将近两年的时间。高慧民提出对原告与公桂华房屋纠纷一事不知情、不予认可的辩解理由显然不能成立，且高慧民在收取购房款之时以及原告占有、使用案涉房屋的两年时间内对此未提出异议亦不符合常理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”。基于被告高慧民的收款行为，结合两被告在原告占有期间均未曾提出过异议的情况，原告有理由相信被告公桂华出具的《证明》系夫妻双方共同意思表示。故该《证明》合法有效。原告向被告支付了全部购房款，被告随后又将相关购房款收据交付给原告。即原告已实际购买了涉案房屋并占有使用，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，故对原告要求确认案涉房屋即陵水县海南YOHO湾××楼房屋归原告所有的诉讼请求，一审法院予以支持。现案涉房屋已登记至被告公桂华名下，被告公桂华应依照《证明》的约定协助原告办理过户登记手续，因此，对原告要求被告协助原告将涉案房屋办理过户登记至原告名下的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的问题，案涉房屋已实际归属于原告，原告同意被告暂时借住，而被告自2019年4月起向原告提出要收回房屋、返还原告购房款，原告对此不予认可并要求被告返还房屋时，被告拒绝返还且更换案涉房屋的门锁一直占用至今，即未经原告同意占用案涉房屋，应向原告支付相应的房屋占有使用费，原告主张1个月1000元房屋占有使用费，符合常理，故对原告诉求被告向原告支付房屋占有使用费3000元（自2019年4月1日至2019年6月30日，每月1000元，共计3000元，并计算至实际搬离之日止），一审法院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告律师费损失20000元，因双方对此并无约定，故一审法院不予支持。关于被告抗辩公桂华的单方行为侵害了赤峰公司的利益，且未经共有人高慧民的同意，且赤峰公司已作出收回福利房的决定，因此公桂华单方处分行为系无效的民事法律行为。首先，被告高慧民对此事知情的事实，业经上述阐述，不再赘述。其次，赤峰公司虽作出收回案涉房产的决定，但此后案涉房屋又登记至被告公桂华名下，与其作出的决定相矛盾。最后，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了赤峰公司的内部规定，但由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。故一审法院对该抗辩理由不予采纳。另，被告于2019年5月17日申请追加赤峰公司作为本案第三人参加诉讼，一审法院认为，案涉房屋为商品房，且已实际登记至被告公桂华名下，为100%产权，本案所涉及的是原告与被告之间借名买房一事，至于赤峰公司与被告公桂华之间为内部管理问题，故不予追加。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认陵水黎族自治县海南YOHO湾××楼房屋归原告冯云所有；二、被告公桂华、高慧民于本判决生效之日起三十日内协助原告冯云将陵水黎族自治县海南YOHO湾××楼房屋办理过户登记至原告名下；三、被告公桂华、高慧民于本判决生效之日起三日内向原告冯云支付房屋占有使用费（每月1000元自2019年4月1日暂计至2019年6月30日为3000元，实际计至被告搬离之日止）；四、驳回原告冯云的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8206.3元，减半收取4103.15元，由被告公桂华、高慧民负担3924元，原告冯云负担179.15元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，公桂华与冯云签订《证明》时，并未与开发商签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，可见双方实际上是就公桂华将其已享有的案涉商品房的团购资格转让给冯云而达成的约定，是一种权利的转让，并非房屋所有权的转让，属债权范畴。一审判决认定双方是借名买房不当，本院予以纠正。但一审判决将案由定性为合同纠纷并无不当，本院予以维持。 本案二审需要解决的问题是：1.案涉《证明》的效力。2.冯云主张案涉房屋的所有权归其所有应否支持。3.公桂华、高慧民是否应协助冯云办理案涉房屋过户登记至冯云名下。4.冯云主张支付房屋占有使用费是否应予支持。5.本案是否应追加赤峰公司、高大伟和鲍艳茹作为第三人参加诉讼。 一、关于案涉《证明》的效力问题。 合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉《证明》的签订系公桂华与冯云的真实意思表示，未符合上述无效规定的任一情形，属合法有效的协议，双方当事人应全面履行自己的权利和义务。故一审判决认定案涉《证明》合法有效并无不当，本院予以维持。 二、关于冯云主张案涉房屋的所有权归其所有应否支持的问题。 根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋现登记在公桂华名下，在案涉房屋未登记至冯云名下时，房屋的权属不能依据案涉《证明》的约定发生变动，双方之间存在的是债权债务关系，不具有物权变动效力，故本院对冯云主张案涉房屋的所有权归其所有的请求不予支持。一审判决案涉房屋的所有权归冯云所有不当，本院予以撤销。 三、关于公桂华、高慧民是否应协助冯云办理案涉房屋过户登记至冯云名下的问题。 如前所述，案涉《证明》合法有效，双方当事人应依约履行各自的权利义务。现有证据足以证明冯云已依约实际出资购买案涉房屋。根据案涉《证明》的约定，公桂华应履行协助办理办证的事宜。现案涉房屋已登记在公桂华名下，故公桂华、高慧民应依案涉《证明》的约定，协助冯云将案涉房屋过户至冯云名下。一审判决公桂华协助办理过户登记手续并无不当，本院予以维持。 四、关于冯云主张支付房屋占有使用费是否应予支持的问题。 根据已查明的事实，案涉房屋是经冯云个人同意后交给公桂华、高慧民借住半年，但双方并未约定是否支付借住费用，现冯云主张公桂华、高慧民支付房屋占有使用费缺乏事实根据，本院不予支持。一审判决公桂华、高慧民支付房屋占有使用费不当，本院予以纠正。 五、关于本案是否应追加赤峰公司、高大伟和鲍艳茹作为第三人参加诉讼的问题。 案涉房屋现登记在公桂华名下，系公桂华与高慧民的夫妻共同财产，本案的处理结果与赤峰公司、高大伟和鲍艳茹并无法律上的利害关系，一审法院不予追加并无不当，本院予以维持。 综上所述，公桂华、高慧民的上诉部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初932号民事判决第二项（即：被告公桂华、高慧民于本判决生效之日起三十日内协助原告冯云将陵水黎族自治县海南YOHO湾××楼房屋办理过户登记至原告名下）； 二、撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初932号民事判决第一、三和四项（即：一、确认陵水黎族自治县海南YOHO湾××楼房屋归原告冯云所有；三、被告公桂华、高慧民于本判决生效之日起三日内向原告冯云支付房屋占有使用费（每月1000元自2019年4月1日暂计至2019年6月30日为3000元，实际计至被告搬离之日止）；四、驳回原告冯云的其他诉讼请求）； 三、驳回上诉人公桂华、高慧民的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人冯云的其他诉讼请求。 一审案件受理费8206.3元，减半收取4103.15元，由上诉人公桂华、高慧民负担2872.15元，被上诉人冯云负担1231元。二审案件受理费8206.3元，由上诉人公桂华、高慧民负担5745.3元，被上诉人冯云负担2461元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇一九年十二月十二日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。