广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22385号上诉人（原审被告）：广州新明伙餐饮策划有限公司，住所地广东省广州市越秀区大南路82号大院自编B座第4层401铺（不可作厂房使用），统一社会信用代码91440101MA59QD3T88。法定代表人：梁国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：韦周，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭明，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州市旭荣房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区广九大马路31号首层自编号B，统一社会信用代码91440105MA59ANCFOM。法定代表人：姜继红，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵军，广东晟晨律师事务所律师。上诉人广州新明伙餐饮策划有限公司（以下简称新明伙公司）因与被上诉人广州市旭荣房地产咨询有限公司（旭荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新明伙公司上诉请求：1.撤销一审第一项至第三项判决，改判驳回旭荣公司的全部诉讼请求；2.二审案件受理费由旭荣公司负担。事实和理由：（一）一审判决关于广州市番禺区xx（以下简称涉讼物业）交付的认定错误。涉案租赁合同约定双方须派专员办理交付手续，并制作书面的交接清单，交接清单须载明涉讼物业交付时的水电、钥匙、装修情况等，但事实上旭荣公司并无派人将涉讼物业的钥匙交付给新明伙公司。双方在一审中均承认涉讼物业至今仍处于毛坯状态，由旭荣公司把涉讼物业用锁链锁着，而且新明伙公司亦因融资问题，无法解决公司发展及租赁场地费用的开支，故多次跟旭荣公司协助调整租赁合同内容，缩小承租面积等，双方并无达成一致意见，因此，新明伙公司并无催促旭荣公司交付该物业，直至新明伙公司无法解决融资问题，才发出《关于中止房屋租赁合同的函》（以下简称《中止函》）恳请旭荣公司中止合同的履行，待新明伙公司解决资金问题，旭荣公司亦回函，有意协助新明伙公司解决融资问题，故可以说明涉讼物业在租赁合同履行过程中旭荣公司并无交付给新明伙公司使用，新明伙公司亦无实际获得涉讼物业的实际使用权。（二）租赁合同无约定免租期租金损失，旭荣公司已没收新明伙公司预交的一个月租金及两个月保证金，足以保障旭荣公司的租金损失，一审以公平合理原则判决免租期租金损失明显不合理。涉案租赁合同没有关于免租期租金损失的书面约定，在合同履行过程中，双方并无对免租期租金达成新的口头约定或者书面约定，旭荣公司在收到新明伙公司的《中止函》后，亦无对免租期租金提出任何要求。双方在协商中止租赁合同的履行过程中，旭荣公司已收到新明伙公司预交的一个月租金及两个月的保证金，合计27万元。现新明伙公司因融资问题，故对旭荣公司表示歉意，同意这27万元作为补偿旭荣公司的损失，该费用已足以弥补旭荣公司的逾期损失；且该物业处于毛坯状态，新明伙公司并无对物业进行任何改造，极易重新出租。旭荣公司并无交付该物业给新明伙公司，新明伙公司无法实际使用该物业，新明伙公司已承受27万元的预付款损失，一审仍判决新明伙公司承担免租期租金损失错误。（三）涉讼物业并无交付，新明伙公司不应承担涉讼物业2017年11月10日至2017年11月30日的租金及物业管理费。旭荣公司并无提供双方交接清单等书面材料，仅以不存在中介服务的中介作为证人，口头陈述已收到涉讼物业的钥匙，无法形成完整的证据链证实涉讼物业的交付情况，反而说明涉讼物业事实上没有进行交付，一审判决以证明效力薄弱的证人证言、单方的口头陈述采信旭荣公司的主张，明显不合理，亦不符合事实基础。新明伙公司并无实际使用该物业，无需承担该物业的租金及物业管理费。被上诉人旭荣公司二审辩称，同意一审判决，不同意新明伙公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）涉讼物业已实际交付，新明伙公司所述与事实不符，涉案租赁合同因新明伙公司的原因没有实际履行，一审法院判决适用法律正确，应予维持。（二）一审判决支持旭荣公司主张的租金损失和物业管理费，适用法律正确。旭荣公司为了防止损失进一步扩大，现已将涉讼物业另行出租，旭荣公司是诚信经营的企业，希望新明伙公司可以尊重事实。旭荣公司于2018年1月9日向一审法院起诉请求：1.解除旭荣公司、新明伙公司签订的《（房屋租赁合同）补充协议》；2.新明伙公司向旭荣公司支付到期应付租金，直至新明伙公司按《（房屋租赁合同）补充协议》约定标准，将租赁房屋交还之日止（截止2018年1月9日为3个月租金，即270000元）；3.新明伙公司向旭荣公司支付到期应付物业管理费，直至新明伙公司按《（房屋租赁合同）补充协议》约定标准，将租赁房屋交还之日止（截止2018年1月9日为7个月物业管理费，共计73479.79元）；4.新明伙公司向旭荣公司支付到期应付分摊照明电费、分摊电梯电费，直至新明伙公司按《（房屋租赁合同）补充协议》约定标准，将租赁房屋交还之日止（截止2018年1月9日共计6000元）；5.新明伙公司向旭荣公司支付到期应付租金滞纳金，直至新明伙公司支付租金之日止（截止2018年1月9日为54900元）；6.新明伙公司向旭荣公司赔偿免租期租金损失270000元；7.新明伙公司向旭荣公司赔偿已支付中介费90000元；8.新明伙公司向旭荣公司赔偿重新招租空置期损失550000元；9.案件诉讼费由新明伙公司承担。诉讼过程中，旭荣公司变更其第1项诉讼请求为：解除新明伙公司与旭荣公司签订的《（房屋租赁合同）补充协议》，并要求新明伙公司将涉讼物业返还给旭荣公司。一审法院认定事实：2017年7月15日，旭荣公司作为出租方（以下简称甲方）与新明伙公司作为承租方（以下简称乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定甲方将位于涉讼物业出租予乙方；涉讼物业分为16个独立产权证，依次为301、302至316；租赁期限为2017年7月10日起至2025年7月9日止，其中装修免租期为2017年7月10日至2017年10月9日，如乙方在装修免租期到期前开始营业，以实际营业日（含试营业）开始计算租金；租金为每月9万元，从第三年起递增；租金按月支付，乙方必须提前10天支付下一期租金，如遇国家法定节假日则顺延；甲方收取租金的账户的开户名称为张小明，方式为银行转账；乙方应在合同签订后5日内向甲方支付租赁保证金18万元及首期租金9万元；租赁期间，涉讼物业所发生的一切经营性费用，包括但不限于水电费、电话费、有线电视和管道煤气费、治安费、管理费、卫生费、营业有关水费等相关经营费用，均由乙方自行承担；租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，没收租赁保证金并收回出租房屋，不给予乙方任何补偿：…（5）未经甲方书面同意，中途擅自不履行租赁合同的；（6）未经甲方书面同意，逾期30天未交纳租金的；房屋移交，双方共同派员参与，对房屋及其附属设施进行交收，填列移交清单，并由双方签字确认，并相互结清各自应当承担的费用；任何一方未依本协议约定或法律规定单方提前终止本合同的，违约方必须向守约方赔偿一切的经济损失，以及两个月保证金；在租赁期内，甲方无任何违约情况下，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按欠交金额的0.5%支付滞纳金给甲方；等等。2017年7月21日，新明伙公司向旭荣公司支付了涉讼物业的租赁保证金18万元及2017年10月10日至2017年11月9日的租金9万元。2017年11月27日，新明伙公司向旭荣公司出具《中止函》，告知因其司资金周转问题，经董事会研究决定提出中止与旭荣公司签订的《补充协议》，对于无法继续履行《房屋租赁合同》，其司对此深表遗憾和歉意，希望能得到旭荣公司的谅解。2017年12月4日，旭荣公司向新明伙公司出具《回复函》，告知就新明伙公司以资金周转问题为由中止租赁涉讼物业的决定，其司不同意，理由为非法定及约定解除合同情形。2018年1月9日，旭荣公司以新明伙公司拖欠租金为由提起本案诉讼。另查明，涉讼物业中的301至308房产的登记权属人为张x，309至316房产的登记权属人为张x；旭荣公司于2017年7月1日与张x、张小x签订《租赁合同》，向张x、张小x承租涉讼物业，期限自2017年7月1日至2033年6月30日。庭审过程中，旭荣公司与新明伙公司均确认以下事实：1.双方实际履行的为《补充协议》，并未另行签订租赁合同；2.《补充协议》中未就涉讼物业的交付时间进行明确约定；3.涉讼物业是16个连续的可围蔽的独立商铺，一直为毛坯状态，尚未打通，且可单独上锁；4.《补充协议》于旭荣公司收到新明伙公司发出的《中止函》之日解除。现双方主要就涉讼物业是否已实际交付产生争议。旭荣公司称其司已将涉讼物业交付予新明伙公司，从《补充协议》的签订时间为2017年7月15日，而租赁期限的起算日为2017年7月10日及免租期来看，双方签订《补充协议》时涉讼物业已交付，另新明伙公司向其司寄送《中止函》后不久即将涉讼物业的钥匙寄回，但具体快递单据已丢失。就此，旭荣公司申请其司员工张x及中介人员李某出庭作证。张x称其经中间人介绍认识新明伙公司，经协商后签订了《补充协议》。2017年7月左右涉讼物业已交付，中间人带其前往新明伙公司做交接，因涉讼物业为毛坯房，故其直接将涉讼物业的钥匙交予新明伙公司的员工，当时双方有签交接单，但新明伙公司的员工称需将交接单拿去盖章，及后交接单有否交回其记不清楚，另新明伙公司已通过快递寄回涉讼物业的钥匙，但其已忘记寄回的具体时间。而李某称其与旭荣公司的员工为朋友关系，故其协助出租涉讼物业。其通过朋友介绍认识了新明伙公司的经理，后旭荣公司与新明伙公司于2017年7月左右签订租赁合同时其亦在场。签订合同后几天，旭荣公司的员工去新明伙公司办理交接手续，当时由新明伙公司的行政部经理经办，双方签订了交接单，其时新明伙公司称交接单需拿去盖章后再交予旭荣公司，至于后续情况如何其并不清楚。新明伙公司对上述证人证言均不予认可，认为张华平为旭荣公司的在职员工，而李某与旭荣公司员工相熟，二人均与旭荣公司存在利害关系，不排除作虚假证言的可能，且二人陈述的交接情况亦不符合《补充协议》的约定，此外旭荣公司未能提供证人提及的交接单进行佐证，两证人的证言均属于孤证。新明伙公司称涉讼物业并未实际交付，主张根据《补充协议》的约定，涉讼物业的交接需双方派员参与，对房屋及其附属设施进行交收并填列移交清单，并由双方签字确认方视为交付，而旭荣公司除提供证人证言外，未能提供交接清单予以证明。另其司为新成立的项目公司，在三个月的免租期内一直向社会寻求集资，因资金周转问题，其司才怠于行使合同权利，并无书面发函要求旭荣公司正式交付涉讼物业，仅口头要求办理交接手续，随后其司致函旭荣公司要求中止履行《补充协议》。庭审过程中，旭荣公司另主张其司因《补充协议》的签订而向中介人员李某支付了中介费用90000元，并提供了居间合同和划款回单予以证明，证人李某对此亦予以确认。就旭荣公司提供的上述证据及证人证言，新明伙公司均不予确认，称居间合同并非由其司、旭荣公司与中介方三方签订，而是在《补充协议》签订后补签，明显与常理不符，且划款回单仅能证明系张小明支付给李某的居间费用转账凭证，并非旭荣公司基于居间合同而支付的费用。新明伙公司称其司有熟人在奥园物业工作，且其司亦曾于奥园物业处经营过一家餐馆，对奥园新天地商场的情况相当熟悉，故无需委托中介促成合约，认为《补充协议》的签订并非基于中介，其司未享受到中介服务。旭荣公司则解释称因为该中介不是大型中介公司，只要谁促成生意，就认定是谁的中介费，故该中介没有参与签订《补充协议》，另《补充协议》的签订时间是7月15日，划款时间是7月21日，从时间上看是合理的。另经一审法院询问，旭荣公司与新明伙公司均同意在本案中对旭荣公司已实际收取的保证金不作处理。一审法院认为，《补充协议》的主体适格，意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。就旭荣公司有否向新明伙公司交付涉讼物业的问题。新明伙公司虽辩称旭荣公司未交付涉讼物业，而旭荣公司亦未能提供交接单予以证明其司已实际交付的事实，但从新明伙公司于2017年11月27日向旭荣公司出具的《中止函》的内容来看，其中仅提出因其司的资金周转问题决定中止《补充协议》，而未提及旭荣公司尚未向其交付涉讼物业，更未以旭荣公司一直未交付涉讼物业为由要求解除《补充协议》，反而对其司无法继续履行合同表示歉意并请求旭荣公司谅解，该行为有违常理，同时新明伙公司也没有举证证明其司曾催促旭荣公司交付涉讼物业，再结合《补充协议》的签订时间、租赁期限的起算时间及证人证言，一审法院对旭荣公司的主张予以合理采信，确认其已向新明伙公司交付涉讼物业。现双方均确认《补充协议》已于旭荣公司收到《中止函》之日起解除，且旭荣公司自认新明伙公司已将涉讼物业的钥匙寄回，即新明伙公司已向旭荣公司交还涉讼物业，故旭荣公司要求解除《补充协议》及要求新明伙公司向其司返还涉讼物业的诉请，已无需一审法院再作处理。就旭荣公司要求新明伙公司赔偿免租期租金损失的诉请，《补充协议》虽约定了2017年7月10日至2017年10月9日为装修免租期，但有关免租期的约定是出租人基于双方正常履行8年租赁期限而给予承租人的优惠条件，本案中，由于新明伙公司于免租期后一个多月即书面通知旭荣公司其将不再履行《补充协议》，已构成违约，且至今涉讼物业仍为毛坯状态，故装修免租期适用条件丧失基础，因此，旭荣公司主张新明伙公司赔偿三个月免租期租金270000元符合公平合理原则，一审法院予以支持。新明伙公司虽辩称《中止函》并非解除合同的意思，仅为暂停合同的履行，但结合该函上下文内容，新明伙公司已明确表示其无法继续履行租赁合同的意思，故就该抗辩，一审法院不予采信。就旭荣公司要求新明伙公司支付到期应付租金直至将涉讼物业返还之日止的诉请。现旭荣公司承认收到新明伙公司于2017年11月27日出具的《中止函》，且自认收到该函不久新明伙公司旋即将涉讼物业的钥匙寄回，故一审法院酌情认定新明伙公司应向旭荣公司支付涉讼物业的租金至2017年11月30日。现新明伙公司已支付涉讼物业2017年10月10日至2017年11月9日的租金9万元，故新明伙公司仍应向旭荣公司支付2017年11月10日至2017年11月30日的租金63000元（90000元÷30天×21天）。就旭荣公司要求新明伙公司支付逾期支付租金的滞纳金直至付清租金之日止的诉请。如前所述，现新明伙仍拖欠旭荣公司2017年11月10日至2017年11月30日的租金63000元，根据《补充协议》“租金按月支付，乙方必须提前10天支付下一期租金”及“如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按欠交金额的0.5%支付滞纳金给甲方”的约定，新明伙公司应向旭荣公司支付逾期支付租金的滞纳金。新明伙公司虽未就滞纳金的计算标准提出异议，但其司辩称无需向旭荣公司支付租金，可视为对租金滞纳金的概括否定，而旭荣公司未能举证证明因新明伙公司逾期支付租金而遭受的实际损失，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院将滞纳金的计算标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。因新明伙公司应于2017年10月31日支付2017年11月10日至2017年12月9日期间的租金，故滞纳金应自2017年11月1日起计。因此，新明伙公司向旭荣公司支付的滞纳金应以63000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2017年11月1日起计至租金实际付清之日止。就旭荣公司诉请中的超出部分，一审法院不予支持。就旭荣公司要求新明伙公司支付到期应付物业管理费直至返还涉讼物业之日止的诉请。根据《补充协议》的约定，租赁期间发生的水电费、管理费等均由新明伙公司承担。现旭荣公司仅提交了发票1张予以证明其司代新明伙公司缴交了涉讼物业2017年8月至10月的物业管理费31491.34元，该费用理应由新明伙公司承担，故新明伙公司应向旭荣公司支付31491.34元。对于旭荣公司诉请中的超出部分，因旭荣公司未能提供证据予以证明已实际代缴，故一审法院不予支持。就旭荣公司要求新明伙公司支付到期应付分摊照明电费、分摊电梯电费直至返还涉讼物业之日止的诉请。因《补充协议》未就分摊照明电费、分摊电梯电费的承担进行明确约定，且旭荣公司亦未提交证据证明该费用的实际发生，故就该诉请一审法院不予支持。就旭荣公司要求新明伙公司赔偿已支付中介费90000元的诉请。首先，《补充协议》并未就中介费的发生及承担进行约定，且《补充协议》上无经纪方参与签订，无法证明该《补充协议》的签订系由于中介人员促成；其次，旭荣公司提交的居间合同亦无新明伙公司的盖章确认，对新明伙公司无约束力；再次，旭荣公司提交的划款回单上的转账金额与旭荣公司主张的中介费数额不相符合，支付主体亦非旭荣公司，且无法指向是涉讼物业的居间费用，故就该诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。就旭荣公司要求新明伙公司向其赔偿重新招租空置期损失的诉请，因《补充协议》未对该损失进行约定，且旭荣公司已实际收取了新明伙公司支付的租赁保证金，故就该诉请，一审法院亦不予支持。据此，一审法院对旭荣公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年8月12日作出如下判决：一、新明伙公司应于判决发生法律效力之日起七日内向旭荣公司支付2017年11月10日至2017年11月30日的租金63000元及其滞纳金（滞纳金应以63000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2017年11月1日起计至租金实际付清之日止）；二、新明伙公司应于判决发生法律效力之日起七日内向旭荣公司支付代缴的物业管理费31491.34元；三、新明伙公司应于判决发生法律效力之日起七日内向旭荣公司赔偿免租期租金损失270000元；四、驳回旭荣公司的其余诉讼请求。一审案件受理费16629元，由旭荣公司负担9823元，由新明伙公司负担6806元。上诉人新明伙公司与被上诉人旭荣公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合新明伙公司的上诉请求和理由以及旭荣公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.新明伙公司否认接收涉讼物业的理由能否成立；2.旭荣公司主张新明伙公司支付租金及其滞纳金、免租期租金损失和物业管理费应否支持。现评析如下：关于新明伙公司否认接收涉讼物业的理由能否成立问题。虽然双方当事人就涉讼物业没有办理书面交接手续，但双方于2017年7月15日签订的《补充协议》约定2017年7月10日至2017年10月9日为装修免租期，同时，新明伙公司也于2017年7月21日向旭荣公司支付了涉讼物业2017年10月10日至2017年11月9日的租金，至2017年11月27日前，新明伙公司没有举证证明其曾向旭荣公司主张交付涉讼物业，相反，其于2017年11月27日却向旭荣公司发出《中止函》称因其司的资金周转问题决定中止《补充协议》，并向旭荣公司表示歉意和请求谅解，在该《中止函》中也无提及旭荣公司未交付涉讼物业或者以旭荣公司一直未交付涉讼物业为由主张解除《补充协议》，显然，旭荣公司的上述行为有悖常理。为此，一审法院结合《补充协议》的签订时间、租赁期限的起算时间及证人证言，合理采信旭荣公司关于其已将涉讼物业交付给新明伙公司的主张，并无不当，本院予以确认。新明伙公司上诉以双方当事人未派专员办理交付手续以及制作书面交接清单为由，否认接收涉讼物业，理由不充分，本院不予采纳。关于旭荣公司主张新明伙公司支付租金及其滞纳金、免租期租金损失和物业管理费应否支持问题。首先，承上所述，新明伙公司作为承租人已接受了涉讼物业，故其依约应向旭荣公司支付租金。现因旭荣公司自认其于2017年11月27日收到《中止函》后不久新明伙公司即将涉讼物业的钥匙寄回，故一审法院酌情认定新明伙公司应支付涉讼物业的租金计至2017年11月30日，并在扣除新明伙公司已付租金后，判决新明伙公司向旭荣公司支付2017年11月10日至2017年11月30日的租金及其滞纳金，并无不妥，本院予以维持。新明伙公司以其未接收涉讼物业，抗辩无需支付2017年11月10日至2017年11月30日的租金，与本院上述认定不符，本院不予采信。其次，由于双方签订的《补充协议》约定自2017年7月10日至2017年10月9日为装修免租期，针对的是双方正常履行8年租赁期限而给予承租人的优惠条件，但本案中新明伙公司于免租期后一个多月即单方书面通知旭荣公司表示不再履行《补充协议》，且并未实际对涉讼物业进行装修，故一审法院认定装修期免租适用条件丧失基础，并支持旭荣公司主张新明伙公司赔偿三个月免租期租金损失恰当。新明伙公司认为其已预交了一个月租金足以弥补旭荣公司的损失，但新明伙公司预交的租金本身就属于其使用涉讼物业应付的对价，不存在该租金用于弥补旭荣公司损失的事实。至于新明伙公司已付保证金问题，双方已明确不在本案中处理，该问题亦不能作为新明伙公司有权不支付免租期租金损失的合理抗辩，故其该上诉理由不成立，本院不予支持。再次，《补充协议》约定，租赁期间发生的水电费、管理费等均由新明伙公司承担，故涉讼物业由新明伙公司实际控制期间的物业管理费理应由其承担。现旭荣公司已提供了发票证明其已缴付了2017年8月至10月的物业管理费，故旭荣公司主张上述期间的物业管理费，合理合法，本院予以支持。新明伙公司认为上述期间未实际使用，不同意支付该费用，与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人新明伙公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6806元，由广州新明伙餐饮策划有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年一月二十三日书记员 李志康胡秀红