广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初4658号原告：惠州市市直机关事业单位物业管理办公室，住所地：惠州市惠城区江北云山西路6号一号楼5楼。负责人：杨寿坚，主任。委托代理人：林木明、许晓华，广东卓凡律师事务所律师。被告：赖添孙，男，汉族，1958年3月18日出生，户籍所在地：广东省惠州市惠城区。原告惠州市市直机关事业单位物业管理办公室诉被告赖添孙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2018年9月29日、2018年10月31日公开开庭审理。原告惠州市市直机关事业单位物业管理办公室的委托代理人许晓华到庭参加诉讼，被告赖添孙经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辨意见原告惠州市市直机关事业单位物业管理办公室诉称，原告系于2003年合法成立的政府职能机构，按照惠州市人民政府赋予的职责，负责对惠州市人民政府出租物业的管理和收租等工作。2010年12月，原告委托惠州市产权交易所以公开竞价的方式发布招租公告，拟出租位于惠州市鹅岭××号的物业，后被告以最高报价每月租金21000元竞得此标的的租赁权。2011年3月，原告与被告签订编号为物业招租2011（03）号《房屋租赁合同》。合同第一条约定，原告将位于惠州市鹅岭××号物业出租被告；第二条约定，租赁期为8年，从2011年1月16日至2019年1月15日。月租金为21000元，下岗工人、残疾人优惠15%后实收租金17850元。租金从第二年起每年递增2.5%；第三条约定，被告应于每月10日前到原告指定的银行缴交当月租金；第五条约定，如被告没按时缴纳租金，则每超期1天需按欠款总数支付滞纳金1%给原告。超期10天不缴纳租金，原告将实施停止供水供电处理。超期20天不交租金，原告有权终止合同，并限被告在接到书面通知后5天内搬出房屋，被告缴交的保证金全部不予退还。《房屋租赁合同书》生效后，租赁房屋交付给被告使用。合同履行过程中，被告屡次出现逾期支付租金的情况。原告亦曾就被告拖欠租金的事宜向惠城区人民法院起诉，惠城区人民法院经审理作出（2016）粤1302民初9304号民事判决书，判决被告需支付2012年11月1日至2016年8月31日期间的租金281755.65元。然被告非但没履行判决书判决的义务，反而自2016年9月1日起继续拖欠租金。鉴于被告拖欠租金的行为已严重违约，原告已于2018年1月16日告知被告解除《房屋租赁合同书》。原告认为，原告与被告签订《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。原告作为出租方已及时、全面履行了相关合同义务，被告作为承租方也理应按照合同约定及时支付租金。现被告拖欠租金迟迟不付的行为构成严重违约，已符合解除《房屋租赁合同书》的法定及约定条件，且依据《中华人民共和国合同法》及《房屋租赁合同书》的相关规定，被告应支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。因合同约定的违约金较高，原告充分考虑公平原则，在本案中主张以每月欠款总额为基数、按月利率2%的标准按月计算违约金。有鉴于此，被告的违约行为已严重损害国家利益，为依法维护国家利益，原告作为政府物业的职能管理部门，依《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起民事诉讼，请求依法裁判：1、原告与被告签订的合同编号为物业招租2011（03）的《房屋租赁合同书》于2018年1月16日终止；2、被告立即搬离其所租用的位于惠州市鹅岭××号的房屋，并将租赁房屋腾空及完整地返还给原告；3、被告立即向原告支付自2016年9月1日至2018年1月16日拖欠的租金共计334087.5元；4、被告立即向原告支付合同终止后被告继续使用房屋所产生的房屋占用费（房屋占用费暂计至2018年2月16日为21218.5元，自2018年2月17日起参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准计付至实际搬离之日止）；5、被告立即向原告支付逾期支付租金及房屋占用费的违约金（违约金暂计至2018年2月16日为37427.8元，自2018年2月17日起以每月欠款数额为基础、以月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）；6、被告缴纳的保证金共计42000元不予退还；7、本案诉讼费用由被告承担。被告赖添孙经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。查明的案件事实经审理查明，2010年12月，原告委托惠州市产权交易所以公开竞价的方式发布招租公告，拟出租位于惠州市鹅岭××号的物业，后被告以最高报价每月租金21000元竞得此标的的租赁权。2011年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订编号为物业招租2011（03）号《房屋租赁合同书》，合同约定的内容如下：一、租赁房屋所有权和地址。（一）房屋所有权人：惠州市人民政府；（二）地址：市区鹅岭东路七号。二、甲方责任。（一）甲方按照惠州市人民政府赋予的职责，负责出租物业的管理和收取房租；（二）负责提供壹仟陆佰零捌平方米（1608㎡）房产出租给乙方，租期捌年，即从2011年1月16日至2019年1月15日；月租金贰万壹仟元（￥21000元）；下岗工人、残疾人优惠15%后实收月租金壹万柒仟捌佰伍拾元（￥17850元）；从2011年2月16日起计收。租金从第二年起每年递增2.5%。同时，由甲方代收乙方租用原市畜牧公司临时房租金500元/月；三、乙方责任。（一）每月10日前依期到甲方指定的银行缴交当月租金，指定银行：工商银行文明支行，账户：惠州市机关事务管理局，账号：20×××60；（二）负责租屋有关日常维修维护（含水电设备因使用时间过长不符合有关要求的维修）；规范使用和管理租屋及相关财物；未经甲方同意不得擅自对租屋进行扩建、改建，不得改变租屋结构和水电、通讯等设施。否则，造成的一切责任由乙方承担。……（七）不得擅自将租屋转租、转让、抵押、出卖；不得违反法律法规。否则，造成一切后果由乙方负责。四：约定事项。（一）甲方同意出租屋（使用功能为培训楼）给乙方使用，同意乙方向有关部门申请酒店用途（不得经营上述第三条（乙方责任）第四款行业）。……（三）乙方承租租屋，应缴交两个月的租金额（￥42000元）作为保证金，并由甲方开具加盖公章、有经办人签名的收据；当甲方收回租屋，且乙方结清一切费用、办理交接手续后，甲方应在3天内退回乙方的保证金。……（六）租赁期满后，甲方收回租屋，乙方投资的不动产归甲方所有。甲方收回租屋后，如继续出租，则进行公开招租。乙方参加竞投，同等条件下给予优先。五、违约责任。（一）合同期内，如乙方没按时上缴租金，则每超期1天需按欠款总数支付滞纳金1%给甲方；超期10天不缴纳租金，甲方将实施停止供水供电处理；超期20天不交租金，甲方有权终止合同，并限乙方在接到书面通知后5天内搬出租屋，出租屋将由甲方另行处理，乙方缴交的保证金全部不予退还。（二）租赁期间，甲方按市政府的要求，提前终止租赁合同收回租屋时，需提前一个月以书面形式通知乙方，乙方应无条件地如期搬出，由此造成乙方的损失，甲方概不负责；租赁期间，乙方提前终止租赁合同退回租屋给甲方时，应提前一个月以书面形式通知甲方，由此造成甲方损失，乙方概不负责。（三）双方任何一方违约，由违约方负责赔偿守约方的损失；并且，守约方有权提前终止合同。2011年1月15日，原告作为见证方，被告与原承租方惠州市飞鹅山庄签订了《物业交接书》，对涉案房产进行了交接。被告向原告缴交42000元保证金。合同履行过程中，因被告拖欠租金，原告于2016年9月23日将被告诉诸法院，本院于2017年4月5日作出（2016）粤1302民初9304号《民事判决书》，判决被告在判决生效之日起七日内一次性向原告支付拖欠的租金281755.65元（2012年11月1日至2016年8月31日）及相应的违约金（按月利率2%）。判决生效后，被告在2017年3月、4月、8月和2018年1月四次共向被告支付租金241000元。原告于2018年4月18日向法院起诉，请求判如上述所请。另查一，原告向法庭提交一份日期为2018年1月16日的《关于解除租赁合同并尽快缴清物业租金的通知》。该《通知》没有签收人签名，原告亦未举证证明该《通知》已送达给被告。另查二，自2016年9月1日至2019年1月15日，被告共拖欠原告租金593922元。庭审中，原告称涉案房屋目前用于经营飞鹅宾馆，经营者杨美福称与被告为合作关系，由于无法收集相关证据，无法判断实际经营者，故原告不起诉现在房屋的实际占有人。因合同约定的违约金过高，违约金愿意按照（2016）粤1302民初9304号民事判决书所确定的标准计算。2019年1月15日，原告向法庭提交情况说明，认为被告已支付的241000元，应先抵扣（2016）粤1302民初9304号《民事判决书》确定的租金，与本案起诉的租金无关；主张违约金以月2%自2016年10月至2019年1月15日计为68904.43元。另查三，根据原告的申请，本院于2019年1月16日作出（2018）粤1303民初4658号《民事裁定书》，裁定查封被告赖添孙在其所租用的位于惠州市鹅岭××号房屋内存放的财产（具体财产明细详见清单），查封财产价值以442553.8元为限，查封期限为二年。以上事实，有原告、被告身份证、房屋租赁合同书、物业交接书、关于解除租赁合同并尽快缴清物业租金的通知、民事判决书、民事裁定书等证据及本院庭审笔录在卷为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告、被告于2011年3月1日签订编号为物业招租2011（03）号《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。关于原告请求解除合同的问题。被告在本院判决交纳2012年11月1日起至2016年8月31日的租金281755.65元后，仍继续拖欠租金至今，其行为已构成违约。《房屋租赁合同书》约定的租赁期限至2019年1月15日届满，现租赁期限届满，根据合同第四条第（六）项“租赁期满后，甲方收回租屋，乙方投资的不动产归甲方所有。甲方收回租屋后，如继续出租，则进行公开招租。乙方参加竞投，同等条件下给予优先”的约定，双方的租赁关系因租赁期限届满而自然终止。故原告在本案中无需再主张解除《房屋租赁合同书》。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，《房屋租赁合同书》约定的租赁期限已届满，被告应将涉案房屋腾空并交还给原告，向原告支付自2016年9月1日起至2019年1月15日的租金593922元；并按21219元/月的标准向原告支付自2019年1月16日起至交还房屋之日止的房屋占用费。根据原告与被告合同约定，合同期内如被告未按时上缴租金，则每超期1天需按欠款总数支付滞纳金1%给原告。对此本院认为，被告拖欠原告租金多年，已构成严重违约，应当承担相应的违约责任，但日1%的滞纳金标准过高。（2016）粤1302民初9304号《民事判决书》已判决被告应按照月利率2%支付违约金，参照该判决，被告应自2016年9月11日起以其实际拖欠的租金为基数计算违约金至付清租金之日止。结合原告诉请，原告主张的违约金68904.43元（截至2019年1月15日），未超过实际计算的违约金金额，本院予以支持。另，租赁保证金的作用在于担保承租方承担其在合同项下的义务和责任，在合同完全履行时、应返还给承租方，故应视为承租方的租金预付款而非违约金预付款。被告缴交的42000元保证金应抵作房屋租金，原告请求判令该保证金不予退还，本院不予支持。被告赖添孙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告惠州市市直机关事业单位物业管理办公室与被告赖添孙于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同书》已终止。二、被告赖添孙应在本判决发生法律效力之日起十五日内将惠州市鹅岭东路7号的房屋腾空并交还给原告惠州市市直机关事业单位物业管理办公室。三、被告赖添孙应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告惠州市市直机关事业单位物业管理办公室支付拖欠的2016年9月1日至2019年1月15日的租金551922元及违约金68904.43元。2019年1月16日起的房屋占用费按21219元/月的标准计付至被告交还房屋之日止、违约金按月2%的标准以其欠付的租金为基数计付至租金还清之日止。四、驳回原告惠州市市直机关事业单位物业管理办公室的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7822元（原告已预交3911元）、保全费2733元及公告费（原告已预交），由被告赖添孙负担。被告赖添孙应在本判决发生法律效力之日起十五日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  肖石平人民陪审员  王荣芳二〇一九年一月十七日书 记 员  陈淑花