江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏04执异80号案外人：蒋建华，男，1964年3月13日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。申请执行人：正嘉投资集团有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：师红斌，该公司执行董事。被执行人：常州恒基置业有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区。法定代表人：潘军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王理之，江苏友联律师事务所律师。在本院执行正嘉投资集团有限公司（以下简称正嘉公司）与常州恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）借款合同纠纷一案中，案外人蒋建华向本院提出书面异议。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月25日举行了公开听证，蒋建华及恒基公司的委托诉讼代理人王理之参加了听证。现已审查终结。经审查查明，正嘉公司诉恒基公司借款合同纠纷一案，根据正嘉公司的诉前保全申请，本院于2016年7月7日对恒基公司名下的包括案涉常州市青枫颐景花园4号楼乙单元702室房屋在内的多套房屋（预售住宅房产24套、商业房产51套）进行了查封。2018年12月17日，本院对正嘉公司与恒基公司借款合同纠纷一案作出（2016）苏04民初273号民事判决：一、恒基公司于判决生效之日起十日内向正嘉公司支付已归还本金3150万元剩余利息11721095.44元；二、恒基公司于判决生效之日起十日内向正嘉公司归还借款本金1710万元，并承担第三笔借款自2013年6月20日起至实际清偿之日止按照约定月息2%计算的利息（其中100万元自2013年6月20日起算；50万元自2013年7月3日起算；150万元自2013年7月24日起算；50万元自2013年7月25日起算；100万元自2013年7月16日起算；100万元自2013年8月13日起算；600万元自2013年8月27日起算；150万元自2013年11月11日起算；50万元自2013年11月14日起算；50万元自2013年11月19日起算；30万元自2013年11月21日起算；20万元自2013年11月27日起算；90万元自2013年11月29日起算；50万元自2013年12月4日起算；50万元自2013年12月10日起算；50万元自2013年12月12日起算；20万元自2013年12月16日起算）；三、恒基公司于判决生效之日起十日内向正嘉公司归还借款本金1960万元，并承担自2016年6月30日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；四、驳回正嘉公司的其余诉讼请求。案件受理费417925元、财产保全费5000元，合计422925元，由恒基公司负担270672元，正嘉公司负担152253元。根据正嘉公司的申请，本院于2019年3月4日立案强制执行，案号为（2019）苏04执60号。在本案执行过程中，本院于2019年5月30日作出（2019）苏04执60号之一执行裁定书，拍卖恒基公司位于青枫颐景花园的预售住宅房产24套、商业房产51套。本院于2019年6月5日依法对被执行人恒基公司名下查封的房地产75套进行了续查封，查封期限自2019年6月5日起至2022年6月4日止。本院于2019年6月18日作出公告，拟对本院查封房屋中的64套（包括案涉房屋）进行拍卖。案外人蒋建华提出异议称，蒋建华在2016年2月18日与恒基公司签订了常州市青枫颐景花园4号楼乙单元702室房屋的商品房购买合同，并于同年4月初付35000元，5月18日付49800元，共预付84800元预付款，同时约定按揭首付款余额在2016年11月底前付清。签订合同当日恒基公司就按约将楼道门禁卡和房门钥匙交付蒋建华，恒基公司还出具蒋建华对该不动产的合法占有证明，去办理安装电话、网络电视和水、电、煤的开通及当地派出所的入住个人信息登记备案。蒋建华于2016年8月意外发现案涉房屋被其他公司查封了，被迫暂停缴纳房款，并多次向恒基公司交涉，要求设法解封。虽然蒋建华没有办理房产证，但原因不在蒋建华，因为当时恒基公司的账户被法院冻结，公司无法正常运作，这不应影响蒋建华对该房屋实际拥有所有权和使用权。再者，蒋建华与恒基公司签订的商品房买卖合同第八条约定的付款方式能够证明该套房产实际是蒋建华儿子儿媳所有，因为约定的首付百分之二十、余款以贷款分期支付，能享受该待遇的购房者必须是购买首套房且名下无其他用于居住的房产、有稳定的工作单位，蒋建华无法享受该待遇。请求：中止对常州市青枫颐景花园4号楼乙单元702室房屋的拍卖。被执行人恒基公司辩称：蒋建华未按照商品房买卖合同约定足额支付首付款，仅支付49800元，不足以排除对案涉房屋的执行，故其异议请求不成立。另查明，2016年2月18日，蒋建华作为买受人与恒基公司作为出卖人签订了案涉房屋即常州市青枫颐景花园4号楼乙单元702室房屋的商品房买卖合同，约定房屋价款1218808元，自该预售合同签订之日起1日内支付全部房款的20%，金额为243808元；剩余房款975000元，应于合同网上备案之日起7日内（2016年2月25日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同签订后，蒋建华实际取得了案涉房屋钥匙并入住至今。2016年5月10日，恒基公司向蒋建华发出书面通知，载明：双方于2016年2月18日签订商品房购房合同，当时蒋建华承诺30天之内付清该商品房的按揭首付款，同时办理按揭贷款手续，期间恒基公司曾多次催收，至今该款项仍未支付到位，鉴于上述情况恒基公司正式通知，请在2016年5月12日上午11点30分之前将该商品房钥匙交还恒基公司，同时办理退房手续。2016年5月20日，蒋建华向恒基公司支付49800元。还查明，2006年7月，常州市房产管理局颁发常房权证字第**房屋所有权证，房屋所有权人蒋建华，房屋坐落茶山街道浦前村委张家村112号，建筑面积总计192.93平方米。当月，常州市国土资源局颁发常国用（2006）变第xx号土地使用权证，土地使用权人蒋建华，座落茶山街道浦前村委张家村112号房屋，使用权面积142.6平方米。再查明，常州市钟楼区人民法院于2019年3月5日立案受理恒基公司与蒋建华返还原物纠纷一案，并于2019年4月11日作出（2019）苏0404民初1292号民事裁定书，准许恒基公司撤诉。该院于2019年7月2日立案受理恒基公司与蒋建华商品房买卖合同纠纷一案，恒基公司的诉讼请求为：一、判令解除双方之间的《商品房买卖合同》；二、蒋建华从青枫颐景花园4号楼乙单元702室房屋内迁出，并将房屋立即返还恒基公司；三、判令蒋建华支付违约金23380元；四、判令蒋建华支付房屋占用使用费；五、判令蒋建华承担本案全部诉讼费用。该案正在审理过程中。关于案涉房款交付。蒋建华陈述，我直接支付给恒基公司的款项是49800元，恒基公司接受该款，表明其与我达成了推迟交付首付款的合意。2016年4月和6月，我共向戴文峰支付35000元。2016年7月，我在恒基公司葛家中办公室书写书面承诺，承诺2016年11月底付清首付款，双方再次就首付款的交付时间达成合意。但2016年8、9月份，我知道了案涉房屋被查封，一直跟葛家中联系要求解除查封，一定要把房屋解封后再付款。到2016年10月，恒基公司工作人员仍然在向我催款。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，蒋建华虽然在案涉房屋查封前与恒基公司签订商品房买卖合同，约定房屋价款1218808元,但其仅在恒基公司书面通知限期办理退房手续后向恒基公司支付49800元。蒋建华主张恒基公司不断向其催款，但恒基公司的催款行为并不免除蒋建华支付购房款的合同义务，况且本院于2016年7月7日查封案涉房屋后，恒基公司无权就房屋所有权作出处分。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，蒋建华要求停止对案涉房屋进行查封、拍卖的异议请求，于法无据，不予支持。此外，蒋建华在本市另有用于居住的房屋，其已支付的价款也未超过合同约定总价款的百分之五十，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，蒋建华的异议请求，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回蒋建华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 郑丽艳审 判 员 钱 锦法官助理 陶金沙二〇一九年十二月二日书 记 员 张玉娘