广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初3540号原告：杜妹，1948年11月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗树强、黎醒开，均为广东中汉律师事务所律师。被告：四通集团（广州）房地产开发公司，住所地广州市海珠区前进路以北基立道以南。负责人：郭浩。第三人：广州银行股份有限公司淘金支行（原广州市商业银行股份有限公司淘金支行），住所地广州市越秀区淘金路36、38号首、二层。负责人：张志梅，行长。委托诉讼代理人：周立、张宇驰，均为该行员工。第三人：广州金融控股集团有限公司（原广州国际控股集团有限公司），住所地广州市天河区体育西路191号中石化大厦B座26层2601-2624号房。法定代表人：李舫金，董事长。委托诉讼代理人：黄乔辛、李仕华，均为该公司员工。第三人：嘉兴东润熙越投资管理合伙企业，住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇2号楼116室-1。执行事务合伙人：东方前海特殊机会（深圳）投资基金管理中心（有限合伙）（委派代表：侯囡囡）。委托诉讼代理人：王雪冰，为该公司职员。委托诉讼代理人：田冲，广东南国德赛律师事务所律师。原告杜妹诉被告四通集团（广州）房地产开发公司（以下简称“四通公司”），第三人广州银行股份有限公司淘金支行（以下简称“广州银行”）、广州金融控股集团有限公司（以下简称“金融公司”）、嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（以下简称“嘉兴企业”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜妹及其委托诉讼代理人黎醒开，第三人广州银行的委托诉讼代理人周立，第三人金融公司的委托诉讼代理人黄乔辛、李仕华，第三人嘉兴企业的委托诉讼代理人田冲到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告的父亲杜敬（原告为其代理人）与被告在1997年1月2日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：原告同意被告拆除海珠区前进路文昌一巷11号的房屋，被告将自有的位于海珠区前进路原地段新建大楼第七层北向、建筑面积62.5平方米的房屋，用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿），经核定，两房屋相差了14.63平方米，原告共付15945元给被告，并于1997年搬出日前付清，被告应在1999年12月31日将自有房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由被告负责。之后，原告将上述房屋交给被告拆除，并于1997年3月31日向被告支付购房款15945元。2000年3月28日原告接收了被告安排回迁的房屋前进路上坑直街基立大厦2号梯婷立阁7层01房。海珠区公安分局素社派出所证明基立大厦2号梯即是上坑直街24号。原告找被告要求办理涉案房屋过户手续时，被告已不知所踪。故原告起诉请求判令：1、在本判决生效后十日内被告与众第三人涂销广州市海珠区上坑直街24号701房的抵押登记；2、被告与众第三人在本判决生效后十日内，为原告办理广州市海珠区上坑直街24号701房的房屋过户手续；3、被告与众第三人承担本案诉讼费。被告没有提交答辩意见和举证。第三人广州银行述称：不同意原告的诉讼请求，因为房产已经办理抵押登记手续，我方没有过错。我方在2014年已经将债权转让给金融公司，因此我方没有权利进行涂销。第三人金融公司述称：不同意原告的诉讼请求，因为房产已经办理抵押登记手续，我方没有过错。我方在2016年11月已经将债权转让给嘉兴企业，我方无法配合办理涂销抵押手续。第三人嘉兴企业述称：我方对于原告和被告之间的房屋拆迁关系并不知情，被告向广州银行借款并对上述房屋办理了抵押登记，该抵押登记合法有效。我方作为该笔债权的合法受让人，依法对该债权及其附属的抵押权享有受偿权，若法院判决将上述房屋涂销抵押将损害我方的合法权益。原告作为房屋的买受人，在购买房屋后一直没有办理房屋过户手续，本身存在过错，应承担因此造成的后果，因此我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：据1996年8月5日的广州市房地产权属证明书记载，海珠区前进路文昌一巷11号房屋的权属人为杜敬，总建筑面积55.10平方米，备注处盖有“房屋已拆迁，补偿协议已备案，产权调换的房屋登记时须缴回此证”的章，并盖有广州市房地产管理局拆迁管理业务专用章。1997年1月2日，被告（甲方）与杜敬（乙方，注明已故，代理人为杜妹）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区前进路文昌一巷11号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积55.10平方米（其中，违章建筑面积7.23平方米）；甲方将自有的位于海珠区前进路原地段新建大楼第七层楼、位置北向的自有房屋、建筑面积62.5平方米的房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方的房屋两者对比，相差了14.63平方米，乙方根据有关规定以900元/㎡×10㎡、1500元/㎡×4.63㎡的标准计算，付给甲方15945元，并于1997年搬出日前付清；甲方应在1999年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；等。该协议于1997年1月7日经广州市房地产管理局备案。1997年3月31日，被告出具的收据载明，文昌一巷11号业主杜敬付购房款15945元。1999年9月13日，广州市越秀区公证处出具（99）穗越证内字第2868号继承权证明书的公证书，载明，查杜敬死亡后遗有位于广州市海珠区前进路文昌一巷十一号房屋一间，上述房屋虽以杜敬的名义登记产权，但依法应为杜敬与谭美秀的夫妻共有财产，各占二分之一产权；杜敬与谭美秀的上述遗产应由其女儿杜妹一人继承；等。2000年3月10日，被告和广州市兆天置业有限公司物业管理处向原告发出《回迁入住通知书》，通知原告于2000年3月25日至2000年4月25日办理2号梯婷立阁7层01号房的入住手续。2009年12月11日，广州市公安局海珠区分局素社派出所出具：经核实，1999年四通公司在我所辖内新建商住楼一幢，当时自编号为“基立大厦1号梯、2号梯的地址，经公安机关审批的门牌应为“上坑直街26号、24号”。另查，本案原告就涉案房屋曾向广州市越秀区人民法院提出执行异议，广州市越秀区人民法院于2009年12月28日作出（2004）东法执外异字第1902-5号执行裁定书。该院经审查认为，现有证据足以证明广州市海珠区前进路上坑直街24号（即基立大厦2梯）701房是拆迁补偿给杜妹父亲杜敬的房产，且该拆迁补偿发生在抵押之前；杜妹对上述房产享有的权利理应受到法律保护；其据此所提的异议，理由成立，故裁定中止对广州市海珠区前进路上坑直街24号（即基立大厦2梯）701房的执行。上述执行裁定书查明如下事实:广州市商业银行股份有限公司淘金支行诉广州保税区日惠国际贸易有限公司（以下简称为日惠公司）、刘文斌、李红兵、四通集团（广州）房地产开发公司借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，该院作出的（2003）东法民二初字第648号民事判决已发生法律效力，该民事判决判令日惠公司不履行判决时，广州市商业银行股份有限公司淘金支行则可以从折价或者拍卖、变卖四通公司名下的位于广州市海珠区前进路以北基立道小学以南基立大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房的房屋所得价款中优先受偿；所得价款超过债权数额的部分归被告四通公司所有。据广州市国土局房管局于2000年9月28日出具的《广州市房地产抵押备案证明书》记载：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以穗押备字（2000）10152号登记在案；抵押权人为广州市商业银行股份有限公司淘金支行；抵押人为四通公司；抵押房产为海珠区前进路以北基立道小学以南基立大厦；抵押期限3年2000年9月18日至2003年9月16日，商品房预售许可证编号980211，抵押范围第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房；备注随文注销（99）穗押备字10392号抵押登记；上述房产曾于2003年8月19日被广州市中级人民法院查封，于2004年6月3日被该院第一轮候查封。2009年4月16日，申请执行人广州市商业银行股份有限公司淘金支行向该院申请续封，并明确抵押房屋为前进路以北基立道小学以南基立大厦1梯2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，2梯2，4-9楼01-04房，3楼01-03房。2009年4月21日，该院以(2004)东法执字第1902号申恢1号协助执行通知书继续查封了上述房产。异议审查过程中，案外人杜妹就其主张提供了与四通公司于2000年10月12日签订的关于回迁基立大厦2梯婷立阁7层01房的《基立大厦楼宇交接书》，广州市百顺鑫物业管理有限公司于2009年3月27日出具的内容为“原广州市海珠区前进路上坑直街基立大厦2梯婷立阁7房01室，现改为广州市海珠区前进路上坑直街24号701房，业主杜妹”的《证明》。在（2003）东法民二初字第648号民事判决书发生效力之后，区宽不服该判决，向广州市中级人民法院申请再审，后广州市中级人民法院作出（2010）穗中法监民再字第67号民事裁定书，撤销（2003）东法民二初字第648号民事判决，发回广州市越秀区人民法院重审。广州市越秀区人民法院于2012年10月16日作出（2011）越法民二重字第1号民事判决书，该判决书认为抵押物的具体范围无法最终确定，故该案中不对抵押物作出处理，广州银行可待广州市国土资源和房屋管理局处理完毕基立大厦涉案房产的权属问题之后，再对剩余抵押房产提出优先受偿权的主张。广州银行不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）穗中法金民终字第1118号民事判决书，该判决书认为拆迁户与四通公司签订的拆迁协议成立于1996-1997年间，业经广州市房地产管理局鉴证备案，依拆迁补偿协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，涉及房屋回迁业主的拆迁补偿协议发生于该案《人民币借款抵押合同》签订及抵押登记手续办理之前，拆迁补偿协议已经履行，回迁业主也办理了回迁入住手续，而广州市国土资源和房屋管理局亦已为其中的14套房产的回迁业主涂销抵押登记办理了房地产权证，涉案房屋回迁业主的产权问题正处于逐步甄别确认过程中，鉴于此，虽然广州银行对四通公司享有抵押权，但由于抵押物的范围依现有证据并无法最终确定，广州银行要求对涉案房屋行使优先受偿权，原审法院暂不处理并无不当。该案判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已于2014年3月14日发生法律效力。另，本院就涉案房屋的情况向广州市国土资源和规划委员会核查，该委出具穗国土规划协查〔2018〕646号《关于（2018）粤0105民初386、3540、3825-3832号〈协助调查函〉的复函》，载明：基立大厦的用地单位为四通集团（广州）房地产开发公司，地块已办理稳字44256号国土证，项目经穗规验证字（2000）第177号《建筑管理验收合格证》同意规划验收，整体暂未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘；部分小业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记；暂无海珠区上坑直街26号（基立大厦1栋）402、403、702-704、902、903房，海珠区上坑直街24号（基立大厦2栋）601、701-703、804房的查封、预告登记（预售合同备案）和不动产权登记信息；1999年，四通公司以1999穗押备字10392号案办理“基立大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房”的在建工程抵押，抵押权人为广州市商业银行淘金支行，抵押双方确认抵押部位的平面图详见附件1，上述房屋于2000年以2000穗押备字10512号案办理涂销抵押再抵押，抵押权人不变，目前暂无涂销抵押信息；参考测字110104713号测绘图和附件1初步比对，来函查询的海珠区上坑直街26号402、403、702-704、902、903房和24号601、701-703、804房位于2000穗押备字10512号案的抵押范围内；来函查询房产的具体测绘情况，建议向广州市住房和城乡建设委员会下设的广州市房地产测绘院查询，建议将附件1一并提供予市测绘院办理套图，以确定来函查询房产所对应的抵押部位编号；附件1为抵押部位平面图1999穗押备字10392号，附件2-6分别为第四、六、七、八、九层测绘图；等。广州市房地产测绘院于2018年12月5日出具房屋面积报告书，用上述附件的图纸进行了套图，其中24号701房部分在第七层测绘图中属于24号701房的套内范围，面积为7.9344平方米，分摊面积为0.8842平方米，于1999穗押备字10392号案抵押部位平面图中为24号702房的套内范围。第三人广州银行为证明其抗辩意见，提供了资产转让暨催收公告。原告、第三人金融公司和嘉兴企业对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。第三人金融公司为证明其抗辩意见，提供了以下证据：1、确认书；2、剥离债权包清单、报纸公告；3、债权资产包转让合同、报纸公告。原告、第三人广州银行和嘉兴企业对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。原告于2018年3月22日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认广州市海珠区基立大厦2号梯婷立阁7层01房即是广州市海珠区上坑直街24号701房。本院认为：原告代杜敬与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，对双方均具有约束力，双方均应按协议切实履行自己的义务。杜敬已死亡，其在上述合同的权益由原告承继。杜敬与被告之间关于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签订和备案登记均先于被告和第三人所办理的抵押登记，原告依拆迁协议确定的拆迁户的权利依法应受保护。原告已把自有房屋和差价款交付给被告，故该抵押权不得对抗原告。被告明知已将涉案房屋用作补偿拆迁原告房屋的用途，却又将该房屋作为抵押物设定抵押，导致原告无法取得该房屋的所有权。对此，被告应承担责任。第三人广州银行对涉案房屋设定抵押权，是为了担保债务的清偿，其应对抵押人和抵押物进行监督和检查，在必要时可直接参与对抵押物的管理，但第三人广州银行对涉案房屋为回迁房却没有履行谨慎审查的义务。后第三人广州银行将债权转让给第三人金融公司，第三人金融公司再将债权转让给第三人嘉兴企业。第三人嘉兴企业作为债权受让人，亦不能对抗原告作为拆迁户的权利，且债权受让时涉案房屋已存在多次诉讼，第三人嘉兴企业也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房。第三人嘉兴企业不同意涂销抵押登记的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。现抵押权仍登记在第三人广州银行名下，故第三人广州银行负有涂销抵押的义务。因此，被告和第三人广州银行、嘉兴企业负有涂销涉案房屋抵押的义务，为原告办理该房屋的所有权证清除障碍。现原告要求被告和第三人广州银行、嘉兴企业立即涂销位于广州市海珠区上坑直街24号701房上的抵押登记，被告为其办理上述房产的权属证书，合法有理，本院予以支持。因债权已转移给第三人嘉兴企业，故涂销抵押及办证事宜与第三人金融公司无关，原告要求第三人金融公司承担涂销抵押和办证的责任，本院不予支持。因被告未能按照拆迁协议约定为原告办理产权过户的手续，故本案受理费应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告四通集团（广州）房地产开发公司和第三人广州银行股份有限公司淘金支行、嘉兴东润熙越投资管理合伙企业在本判决生效之日起五日内，共同到房管部门办理涂销广州市海珠区前进路上坑直街24号701房的抵押手续；二、被告在上述房屋抵押涂销手续办理后三日内协助原告杜妹办理广州市海珠区前进路上坑直街24号701房的产权过户和登记手续。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 赵 婷人民陪审员 彭 海二〇一九年一月二十五日书 记 员 曾德瑜