浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0523民初837号 原告：潘寒冰，女，1976年1月23日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：徐兆红，浙江求直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱徐明，浙江求直律师事务所律师。 被告：安吉盛世主题酒店有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道递铺中路**（经典1958）**，统一社会信用代码91330523MA28C07D4T。 法定代表人：董益帆。 被告：董益帆，男，1990年2月19日出生，汉族，住江苏省建湖县。 被告：戴世娟，女，1980年10月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。 被告：董畅沙，男，1980年5月9日出生，汉族，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：臧健敏，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。 第三人：安吉经典文化旅游集团有限公司（现更名为安吉经典资产管理集团有限公司），，住所地浙江省安吉县递铺镇昌硕东路**统一社会信用代码9133052359058608XU。 法定代表人：卓可耕。 委托诉讼代理人：李铭远，男，1987年5月19日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：李鑫伟，男，1988年12月23日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 原告潘寒冰与被告安吉盛世主题酒店有限公司（以下简称盛世主题酒店）、董益帆、戴世娟、董畅沙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月30日第一次公开开庭进行了审理，原告潘寒冰及其委托诉讼代理人徐兆红、朱徐明，被告盛世主题酒店法定代表人即被告董益帆，被告戴世娟、董畅沙到庭参加了诉讼；于2018年8月2日第二次公开开庭进行了审理，依法追加安吉经典资产管理集团有限公司（以下简称经典资产管理公司）作为第三人参加诉讼，原告潘寒冰及其委托诉讼代理人徐兆红、朱徐明，被告戴世娟，被告董畅沙及其委托诉讼代理人臧健敏，第三人经典资产管理公司的委托诉讼代理人李铭远、李鑫伟到庭参加诉讼，被告盛世主题酒店、被告董益帆经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘寒冰向本院提出诉讼请求：1.各被告立即退出经典1958文化商业街3幢（安吉县昌硕街道递铺中路19号）并移交给原告；2.四被告共同向原告支付逾期占有使用费24万元（按照40000元/月的标准自2017年5月9日暂算至2017年11月9日，此后按照同等标准计算至实际交付之日）；3.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2015年10月1日，被告董益帆、戴世娟、董畅沙共同向安吉经典文化旅游集团有限公司租用了经典1958文化商业街3号楼（位于安吉县昌硕街道递铺中路**）（以下简称经典1958三号楼），用于经营盛世主题酒店，被告董益帆、戴世娟作为股东设立了盛世主题酒店。2017年5月9日，被告董益帆、戴世娟、董畅沙与安吉经典文化旅游集团有限公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定双方租赁合同关系解除。同日，原告与安吉经典文化旅游集团有限公司签订《经典1958房屋租赁合同》（编号：经典1958[2017]第66号），合同约定由原告承租经典1958三号楼，租期自2017年5月9日至2030年8月31日。被告董益帆、戴世娟、董畅沙与安吉经典文化旅游集团有限公司解除租赁关系后，其与被告安吉盛世主题酒店有限公司已无权占有使用租赁物，四被告目前仍占有使用该租赁物。原、被告因腾空、支付实际占有使用费协商未果，原告诉至法院请求判准所请。 被告盛世主题酒店、董益帆、戴世娟、董畅沙答辩称，原告要求赔偿退出经典1958三号楼并移交原告，没有事实和法律依据。被告董畅沙于2015年10月1日与安吉经典文化旅游集团有限公司签订经典1958三号楼用于盛世主题酒店的经营，租金从2015年10月1日至2017年10月10日，全部由董畅沙支付。2017年5月9日被告与原告达成盛世主题酒店转让协议，但是须先解决与安吉经典文化旅游集团有限公司的房屋租赁事宜，后支付酒店转让款、办理酒店转让等事宜。2017年5月9日，被告与安吉经典文化旅游集团有限公司办理了租赁合同解除协议，协议中明确提到被告将盛世主题酒店转让原告，为了解决租赁权与经营权分离事宜，被告向安吉经典文化旅游集团有限公司提出解除合同。合同解除后，2017年7月15日原告与被告董畅沙达成转让协议，约定转让价为120万元加7万元押金。原先先行支付18万元，余款2017年7月31日付清，付清后办理酒店过户事宜。2017年7月31日到期，被告致电原告，原告始终不接电话。被告董畅沙于2017年8月2日向原告支付了酒店转让款18万元，并多支付了2万元利息。上述转让协议因原告违约而未履行，酒店转让协议只有一份，保存在原告处，故申请法院调取。被告与安吉经典文化旅游集团有限公司租赁合同解除的前提和基础是原告按127万元转让酒店，但是原告在签订租赁协议后却不履行与被告签订的酒店转让协议，违约的是原告，故原告要求被告退出经典1958三号楼没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。另，要求被告承担逾期占有使用费用也没有事实和法律依据。原告没有履行与被告的酒店转让协议，被告对酒店享有经营权和管理权，不可能在原告没有支付酒店转让款127万元的情况下将投资了400万元的酒店交给原告处理。原告交付给安吉经典文化旅游集团有限公司的第一季度（到期之后顺延）租金90501.3元，被告董畅沙已于2017年10月19日将该款项交付原告，但是被告经营酒店时原告多次阻挠、报警，一直无法解决。盛世主题酒店自2017年10月起一直停业，损失巨大。综上，原告要求被告承担逾期占有使用费缺乏依据，请求法院驳回。被告要求对酒店转让协议进行笔迹鉴定，其中“余款”等内容系原告自行添加。 第三人述称，我方与被告解约后与原告签订租赁合同属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人对其真实性无异议的经典（2015）040号《房屋租赁合同》解除协议、经典1958房屋租赁合同、第［20171010］号公函、2017年10月11日至2017年12月31日房租和物业管理费发票、汇款凭证、［2017］浙求律函字67号律师函、EMS快递单及签收信息、补充协议、转账凭证、租赁合同、2017年8月2日转账凭证予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明本案事实如下：2015年10月1日，被告董益帆、戴世娟、董畅沙向安吉经典文化旅游集团有限公司租用经典1958三号楼（（位于安吉县昌硕街道递铺中路**，用于经营盛世主题酒店。2017年5月9日，被告盛世主题酒店、董益帆、戴世娟、董畅沙与安吉经典文化旅游集团有限公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定双方租赁合同关系解除。同日，原告潘寒冰与安吉经典文化旅游集团有限公司签订《经典1958房屋租赁合同》（编号：经典1958[2017]第66号），合同约定由原告承租经典1958三号楼整栋，租期自2017年5月9日至2030年8月31日。另查明，被告董畅沙分别于2017年8月2日、2017年10月19日转账给原告潘寒冰20万元和90501.3元。现被告董益帆、戴世娟、董畅沙与安吉经典文化旅游集团有限公司解除租赁关系后，原告要求四被告腾退经典1958三号楼及支付逾期占有使用费未果，故诉至法院请求判准所请。 本院认为，被告董益帆、戴世娟、董畅沙与安吉经典文化旅游集团有限公司签订的《房屋租赁合同解除协议》、原告潘寒冰与安吉经典文化旅游集团有限公司签订的《经典1958房屋租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，当属合法有效，各方均应按照协议约定全面履行。被告董畅沙抗辩与原告达成了盛世主题酒店转让协议，但该转让协议仅有董畅沙一人签名，且盛世主题酒店法定代表人董益帆在庭审中明确指出对转让协议不认可，故本院对上述抗辩不予认可。就本案而言，争议的焦点归纳如下：一是被告董畅沙转账给原告潘寒冰的20万元和90501.3元的性质如何认定？被告董畅沙认为20万元系返还转让盛世主题酒店的首付款（18万元另加2万元利息），90501.3元系支付盛世主题酒店2017年10月11日至2017年12月31日的租金。原告潘寒冰抗辩其本人和被告董畅沙另有其他债权债务关系，上述转账系被告董畅沙归还其他欠款。庭审中被告董畅沙承认其尚欠原告潘寒冰个人债务，故本院对被告董畅沙主张的20万元系返还转让盛世主题酒店的首付款、90501.3元系支付盛世主题酒店2017年10月11日至2017年12月31日的租金不予认可。二是实际占有使用费按什么标准计算合理？原告认为其向出租人经典资产管理公司支付的商业服务管理费就达33519元/月，参照周边同地段商铺的市场价格，其主张按4万元/月的标准计收。庭审中，被告董畅沙也承认曾将盛世主题酒店承包给案外人马富强，第一年租金60万元，第二年租金65万元。本院认为，结合原告支付给出租人的商业服务管理费，参照周边同地段商铺的市场价格，原告主张按4万元/月计收实际占有使用费属于合理范围，本院予以支持。三是实际占有使用的期间如何计算合理？原告主张自2017年5月9日计算至实际交付之日。本院经核实，2017年5月9日原告与安吉经典文化旅游集团有限公司签订的租赁合同约定，“原盛世主题酒店/董益帆、戴世娟、董畅沙同意将预交至2017年10月10日的商业服务管理费转为本合同下的商业服务管理费，所以本合同乙方在2017年10月10日前不需要缴纳商业服务管理费”。从该约定可知，2017年10月10日前原告不需要缴纳商业服务管理费，该权利系从被告盛世主题酒店、董益帆、戴世娟、董畅沙承继而来，故实际占有使用的期间应扣除2017年5月9日至2017年10月10日的期间。另，上述租赁合同还约定“原盛世主题酒店/董益帆、戴世娟、董畅沙同意将已缴纳的履约保证金67038元转为本合同下的履约保证金，所以本合同下乙方不需要再缴纳履约保证金”，而该履约保证金经原告与出租方经典资产管理公司约定，用于抵扣2018年7月1日至2018年8月31日的租金，故实际占有使用的期间也应扣除2018年7月1日至2018年8月31日的期间。同时，经本院调查核实，原告与出租方经典资产管理公司约定，潘寒冰承诺就租赁物（2017年5月9日-2018年9月30日）期间未实际使用租赁物不向经典资产管理公司主张任何权益（包括可能的或有的赔偿、补偿），经典资产管理公司同意免除2018年9月1日至2018年9月30日期间的租金。就本案而言，经典资产管理公司同意将向被告盛世主题酒店、董益帆、戴世娟、董畅沙主张实际占用使用费的权利转让给原告，原告取得上述权利系基于出租方的让与，同时更系本院为避免当事人讼累，出租方免除2018年9月1日至2018年9月30日的租金，该期间也应从实际占有使用期间扣除。综上，本院认定实际占有使用的期间自2017年10月11日至2018年6月30日。按照4万元/月的标准，实际占有使用费应为：4万元/月*8个月+1333元/天*21天=347993元。另，本院查明，经典1958三号楼已于2018年9月27日被强制腾空完毕。2018年11月19日，原告潘寒冰与出租方经典资产管理公司签订了《解除租赁协议书》，故原告诉请第一项事实上已不复存在。综上，对原告诉请之合理部分，本院予以支持；其余部分，不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告安吉盛世主题酒店有限公司、董益帆、戴世娟、董畅沙支付原告潘寒冰347993元，限于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告潘寒冰的其他诉讼请求。 案件受理费2450元（已减半），由被告安吉盛世主题酒店有限公司、董益帆、戴世娟、董畅沙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 方 勇 二〇一九年一月七日 书记员 阚晓景