四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初2064号 原告：邓秀芳，女，1969年3年8日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈科，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方思程，四川瑞能律师事务所律师。 被告：樊怀玉，女，1948年10月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 第三人：张朝军，男，1970年10月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告邓秀芳与被告樊怀玉、第三人张朝军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，原告于2018年5月10日向本院申请财产保全，本院予以准许。原、被告于2018年6月1日申请和解一个月。为查明案件事实，本院于2018年7月27日依职权追加张朝军为第三人参加诉讼。被告樊怀玉于2018年8月14日提出反诉，本院审查后予以受理，因被告樊怀玉未在七日内预交反诉案件受理费，本院依法裁定对反诉按撤回起诉处理。本院于2018年10月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2018年11月7日裁定转为普通程序继续审理，并于2018年12月11日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓秀芳及其委托诉讼代理人陈科、方思程、被告樊怀玉、第三人张朝军两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓秀芳向本院提出诉讼请求：判令樊怀玉继续履行双方达成的房屋买卖口头协议，并协助办理位于简阳市简城镇滨江北路68号附7号1幢1号房屋的产权过户登记。审理过程中，邓秀芳于2018年8月27日提交书面申请变更诉讼请求为：1.判令位于简阳市简城镇滨江北路68号附7号1幢1单元的房屋归邓秀芳所有；2.判令樊怀玉协助邓秀芳将上述房屋产权过户登记至邓秀芳名下。后邓秀芳又于2018年11月22日提交书面申请再次变更诉讼请求为：1.依法确认邓秀芳与樊怀玉签订的房屋买卖合同有效；2.判令樊怀玉继续履行合同，协助邓秀芳将案涉房屋过户登记至邓秀芳名下。事实与理由：邓秀芳与樊怀玉系亲戚关系。2004年，樊怀玉需出售其位于简阳市简城镇滨江北路68号附7号1幢1号房屋，委托其子张朝军代其与邓秀芳商议房屋买卖事宜。2004年11月，双方就此房屋达成口头协议，约定樊怀玉将争议房屋以60000元的价格出售给邓秀芳。2004年11月10日，张朝军出具《卖房收款》，收到邓秀芳交付的购房款43500元，余下16500元房款交清后再过户拿房产证和土地使用证。次日，樊怀玉依约向邓秀芳交付了房屋，由邓秀芳居住至今。后邓秀芳于2005年前陆续向樊怀玉支付了11500元，尚余5000元房款待协助办理过户后再支付。邓秀芳多次要求樊怀玉办理过户手续，樊怀玉以各种理由推诿，双方多次发生争执。邓秀芳念及自己已经居住在该房屋内，二人又是亲戚关系，故未采取法律措施，但一直要求樊怀玉办理过户手续。直至2012年4月9日，邓秀芳再次找到樊怀玉过户，樊怀玉及张朝军向邓秀芳出具《购房证明》，再次承认邓秀芳购买并使用该房屋的相关事实。事后邓秀芳得知，樊怀玉于2010年6月已将案涉房屋为张朝军办理了抵押贷款，无法办理过户手续。房屋抵押的履行期限至2013年6月3日，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，已经导致房屋抵押权消灭，即使抵押权依然成立，邓秀芳也愿意替张朝军偿还抵押贷款，抵押房屋不存在过户障碍。为维护合法权益，邓秀芳遂诉至本院。 樊怀玉辩称，1.双方房屋买卖合同不成立，樊怀玉从未和邓秀芳有过任何卖房的口头协议，没有授权或委托张朝军卖房，也未在任何有关房屋买卖协议或证明上签字，没有收取邓秀芳支付的买房款，不清楚卖房情况，邓秀芳起诉目的是侵占房屋，编造虚假的房屋买卖事实，邓秀芳起诉是虚假诉讼，应当追究其刑事责任；2.邓秀芳是与张朝军发生的房屋买卖关系，张朝军写的购房证明及房款收条事实，也是两人的个人行为，该行为与樊怀玉无任何关系，邓秀芳明知张朝军没有处分房屋的权利及房子已被抵押的事实，仍与张朝军达成买房协议，不是善意的购买人；3.从邓秀芳当时经济能力和买房款来源看，邓秀芳是以买房为由骗取他人旧房拆迁款，张朝军考虑到能暂时使用该拆迁款才以6万元出售房屋，两人串通损害自己的合法权益，违反了民法通则第58条和合同法第52的规定，应当认定为无效合同，依法应予撤销；4.在邓秀芳搬进房屋时，自己在知道房屋被卖后多次要求邓秀芳搬走，明确告知不会办理房屋过户，也曾要求张朝军收回房屋或收房租，张朝军以8万元作为退款条件让邓秀芳搬走，但邓秀芳拒不搬走，双方因此多次发生纠纷，但考虑到是亲戚关系，就让邓秀芳居住使用至今，也没有主张过相关权利；5.张朝军出卖房屋签订的合同是效力待定的合同，在没有得到所有权人追认授权的情况下，该合同属于债权合同，债权合同受民法通则时效限制，双方交易时间为2005年前，邓秀英主张权利已超过3年的诉讼时效。综上，应当驳回邓秀芳的全部诉讼请求。 张朝军述称，1.案涉房屋是樊怀玉个人的合法财产；2.邓秀芳是和张朝军发生的房屋买卖关系，邓秀芳无证据证明樊怀玉授权或委托张朝军卖房，张朝军也未出示过委托书让邓秀芳相信其有代理权，邓秀芳也应当承担举证不利的法律后果；3.2004年邓秀芳因无钱买房，与张朝军协商以购买樊怀玉房屋为由，让当时的男朋友方智出钱，并最终与张朝军签订房屋买卖协议，但该协议和卖房行为在未得到樊怀玉同意和追认的情况下是无效的；3.樊怀玉居住在案涉房屋楼上，知晓卖房后一直不同意，要求邓秀芳搬走，考虑到双方是亲戚关系，张朝军居中劝说才让邓秀芳继续居住使用；4.案涉房屋现面临拆迁，邓秀芳明知樊怀玉不同意卖房，仍虚构买房事实，隐瞒与张朝军的书面合同，是想通过虚假诉讼达到侵占案涉房屋拆迁款的目的，应当追究其违法行为，并解除对拆迁款的冻结；5.邓秀芳尚余5000元房款未付清，按双方签订的《房地产买卖契约》约定，未付清房款不过户，邓秀芳已经先行违约。 本院经审理认定事实如下：樊怀玉与张朝军系母子关系，邓秀芳系张朝军前妻邓锡珍（2011年离婚）的姐姐。因张朝军与妻子无房居住，樊怀玉将位于简阳市简城镇滨江北路687号1楼房屋交其居住使用，樊怀玉与丈夫居住在该房楼上。2004年11月，邓秀芳急需购买住房，与张朝军协商达成口头协议，以60000元价格将案涉房屋出卖给邓秀芳，邓秀芳在购买房屋时知晓房屋抵押情况及房屋属樊怀玉所有。2005年过年时，邓秀芳搬入案涉房屋居住，当日张朝军与妻子搬走。期间，张朝军从邓秀芳及他人处陆续拿走案涉购房款50000元。2005年5月，邓秀芳为案涉房屋单独办理用电许可证，并与樊怀玉因电视闭路线及其他琐事发生纠纷。樊怀玉在知晓张朝军已将房屋出卖给邓秀芳后，要求邓秀芳立即搬走并告知其不会协助办理房屋过户手续，因张朝军及双方亲友劝说，邓秀芳未搬走。2006年左右，邓秀芳将楼下房屋后门窗户改成门面，并在房屋后面搭建阳台用做堆货仓库，并将相应的水、燃气户头做了变更登记，该房屋的水电气费用均由邓秀芳或租客缴纳。后邓秀芳取得廉租房于2010年4月从案涉房屋搬走，从2010年5月起将该房屋租给变色龙家居作为库房使用，邓秀芳每年与租客签订租房合同并收取相应租金。樊怀玉知晓邓秀芳改建房屋及对外出租，但并未阻止。 期间，双方因房屋过户问题发生纠纷，张朝军应邓秀芳的要求补充出具一份《卖房收款书》，载明“今收到邓秀芳交来房款肆万叁仟伍佰元。余下的壹万陆仟伍佰元交清后在过户拿房产证和土地证。收款：张朝军2004.11.10”。后张朝军与邓秀芳在简阳市光明旅馆电梯公寓张朝军家中补签了一份《房地产买卖契约》，双方约定：甲方（卖方）自愿将座落在简城区滨江北路成倍市场的房地产（建筑面积116平方米）出售给乙方（买方），乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；双方议定房地产成交价格为60000元，乙方由2006年4月1日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意在2006年4月1日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；若甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之叁的滞纳金等内容。契约首部“甲方”处原为“张朝军”签字，但后由张朝军应邓秀芳要求改为“樊怀玉”。张朝军在契约尾部“甲方委托代理人”处签字，邓秀芳在契约首部和尾部“乙方”处签字按手印。 后因邓秀芳多次要求过户未果，邓秀芳要求张朝军出具情况说明。张朝军书写一份《购房证明》，载明“张朝军于2005年将城北市场住房一套以伍万伍仟元价格卖于邓秀芳，当时共分几次收了邓秀芳伍万元。由于该房产权上户名是张朝军母亲的名字，而当时产权也还未从银行领回，所以张朝军与邓秀芳协商后就双方同意待领回产权后将其名字更换为邓秀芳。由于后来邓秀芳搬进该房居住后于张朝军母亲发生了毛盾。故该产权名字一直托到现在未更换。现张朝军持此证明该房确实是当时以伍万伍仟元价格卖与邓秀芳了的。张朝军也陆续在邓秀芳那领走现金伍万元整。（注：该购房款是邓秀芳当时男朋友方志在简阳市糖果厂家宿区一套小户型住房折换给开放商（张光辉）25000元。另又要求开放商补偿了（15000元）给邓秀芳。该赔偿款是张朝军分几次去领的。另外邓秀芳还另外给了3600元，总共所有领款加在一起合计伍万元整。现还有伍仟元未付。张朝军在此证明上签字后即以后应当急极配合将该房产权名更换给邓秀芳，不得以任何理由阻挠该房的过户。证明人：张朝军。2012.4.9”。张朝军在该《购房证明》尾部还书写了“樊怀玉”三个字。张朝军将该《购房证明》交妻子邓锡珍保管，后来又转交给邓秀芳。 另查明，案涉房屋的所有权人为樊怀玉，樊怀玉于2009年6月23日取得该房屋的所有权。该房屋曾在简阳市农村信用合作社联合社办理过抵押贷款，债务人为樊怀玉，被担保债权数额为45000元，债务履行期限从1990年1月1日至2003年5月12日，权利设定时间为2003年5月12日，抵押件号为抵81166。后因张朝军需要资金周转，樊怀玉将上述贷款偿还后，又将房屋作为抵押在简阳市农村信用合作社联社石堰分社办理抵押贷款，债务人为张朝军，被担保债权数额为130000元，债务履行期限从2010年6月4日至2013年6月3日，权利设定时间为2010年6月7日，抵押件号为抵100607029。现该笔贷款仍未偿还，银行也未向张朝军或樊怀玉要求偿还贷款。邓秀芳知晓房屋再次抵押情况，也未表示反对。2017年该房屋面临拆迁，邓秀芳办理房屋前期拆迁测量、提交手续材料等事宜。后樊怀玉与拆迁办签订了拆迁补偿协议，案涉房屋的拆迁补偿款约128万元。因双方自行协商未果导致矛盾激化，邓秀芳遂诉讼来院。 以上事实，有邓秀芳向本院提交的双方当事人身份信息、邓秀芳居住证明、《购房证明》、《卖房收款书》、用电许可证、四川省城市供用水合同、用水证、天然气供用气合同、家用燃气综合保险投保单、水费缴费发票、天燃气缴费发票、房权证复印件、土地使用证复印件、房屋查询记录、房屋出租协议、房屋出租合同，樊怀玉及张朝军向本院提交的《房地产买卖契约》，以及本院依职权作的调查询问笔录等证据在案予以佐证，经合议庭评议，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对邓秀芳提交的律师调查笔录，拟证明樊怀玉知晓房屋对外出租及期间未干预的事实，虽然被调查人未到庭接受法庭及当事人的质询，但樊怀玉、张朝军当庭认可该事实，本院予以采信。对邓秀芳提交的情况说明，拟证明房屋出卖事实，本院认为该份情况说明的内容系邓秀芳单方陈述，签字的证明人也均未到庭接受法庭及当事人质询，对该证据的真实性本院不予采信。对樊怀玉、张朝军提交的樊怀玉病历资料，系两人在提起反诉时提交的证据，因庭审中两人当庭表示不作为本案证据提交，本院不予审查处理。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据双方当事人诉讼请求、答辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：一、樊怀玉之子张朝军与邓秀芳签订的《房地产买卖契约》是否成立生效？二、如《房地产买卖契约》成立生效，是否对樊怀玉具有约束力？三、《房地产买卖契约》是否继续履行？四、案涉房屋是否具备过户条件？五、本案是否已超过诉讼时效？ 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，从查明的事实来看，张朝军与邓秀芳协商达成口头房屋买卖协议，将其居住的房屋出卖给邓秀芳，双方约定的房屋价款金额也符合当时、当地同等房屋的价格水平，房价较为合理，张朝军将案涉房屋交付邓秀芳居住使用，并收取大部分房款，邓秀芳实际接收房屋并入住、使用多年。后双方因房屋过户问题补充签订了《房地产买卖契约》，张朝军出具的《购房证明》和《卖房收款书》，明确载明了购房款的具体金额及房屋买卖过程。上述证据既是张朝军与邓秀芳就房屋买卖相关事宜经协商达成一致结果的客观载体，也反映了双方就案涉房屋买卖相关事宜协商的过程，也足以证明案涉房屋的买卖交易系双方的真实意思表示，约定的内容也没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。樊怀玉以张朝军没有房屋处分权、未追认买卖行为以及张朝军、邓秀芳恶意串通侵占房屋为由，主张《房地产买卖契约》无效，其并未举证证明案涉房屋买卖交易中存在构成合同法第五十二条规定的“一方以胁迫、欺诈订立合同损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益”等合同无效的情形，应当承担举证不利的法律后果，该抗辩意见缺乏相应的法律依据和证据佐证，本院不予采纳。对樊怀玉、张朝军辩称邓秀芳不是善意购买人的意见，本院认为，当事人订立合同或从事交易时是否善意，属于其主观心理状态，一般需要从交易行为的客观情况等外在表现来综合认定，本案中樊怀玉、张朝军尚无证据证明邓秀芳存在恶意占用房屋的事实，对该辩称意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二。本院认为，该《房地产买卖契约》对樊怀玉具有法律约束力，其理由为：1.案涉《房地产买卖契约》已经认定为合法有效，且合同约定的主要权利义务已经履行完毕。2.案涉房屋系樊怀玉于2009年才取得产权，张朝军在2005年出卖案涉房屋的产权尚不明确，张朝军作为案涉房屋的实际居住人，其身份具有特殊性，加之考虑到三方的亲属关系，邓秀芳有理由相信张朝军对涉案房屋有处置权。3.樊怀玉一直居住在案涉房屋楼上，邓秀芳从2005年起一直居住在案涉房屋内，自2015年5月份与樊怀玉发生纠纷后，樊怀玉在已经知晓其子张朝军卖掉其名下房屋的行为的情况下，在长达十多年时间内既未申请撤销过本案《房地产买卖契约》，也未主张过《房地产买卖契约》无效，其对邓秀芳改建装修房屋、重新办理水电气户头、对外出租也未提出过异议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”以及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，樊怀玉本应通过正常的诉讼渠道寻求救济，但其一直怠于行使诉权，应当承担相应法律后果，樊怀玉之子张朝军与邓秀芳签订的《房地产买卖契约》的行为，构成表见代理。故对樊怀玉辩称其要求邓秀芳搬出案涉房屋、不认可张朝军的卖房行为的意见，本院不予采纳。综上所述，在全面分析案涉《房地产买卖契约》约定的内容、客观交易情况、案涉房屋实际使用情况以及双方当事人陈述内容等基础上，本院认为张朝军与邓秀芳签订的《房地产买卖契约》对樊怀玉具有约束力。 关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，案涉房屋买卖合同为合法、有效的合同，对双方具有约束力。从本案房屋交易过程看，双方在《房地产买卖契约》中约定的付款方式、交付房屋、房屋过户、违约责任均在合同实际履行过程中发生了变更，但并不存在导致合同无法履行、合同解除的情形。结合本院查明的事实，案涉房屋尚有5000元的购房款未付清，其原因是在案涉房屋已经设立抵押权的情况下，基于特殊的亲戚关系，双方未能就房屋过户、余款支付方式的变更达成一致意见，邓秀芳有合理的理由拒交剩余房款。邓秀芳已入住该房屋十余年，现因该房屋面临拆迁，即将取得拆迁安置补偿，而张朝军以邓秀芳未支付完尾款，且房屋所有权人樊怀玉不知情为由认定合同已中断解除的辩称，本院不予采纳。樊怀玉、张朝军辩称曾以8万元想赎回房屋的意见，邓秀芳不予认可，邓秀芳仍居住使用房屋以及提起本案诉讼的行为，足以证明双方并未就解除合同达成一致意见，在樊怀玉、张朝军未提供充足证据证明双方已协议解除合同的情况下，不足以认定双方已达成解除协议的共同意思表示，樊怀玉、张朝军应承担举证不利的法律后果。故对该辩称意见，本院不予采纳。综上，双方当事人均应继续履行合同。 关于争议焦点四。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生法律效力。本案中虽然邓秀芳依据案涉《房地产买卖契约》约定，接收并长期使用案涉房屋，但房屋的交付只是房屋买卖合同债权债务关系中，一方履行交付义务，另一方实现债权的过程，交付只能意味着占有或管理状态的改变，但并不等同于房屋所有权的转移，邓秀芳享有的仅为案涉房屋买卖的相应合同权利。根据案涉房屋抵押信息显示，案涉房屋在出卖时已经设立了抵押权，且在2009年时再次设立了抵押权，庭审中邓秀芳自认对案涉房屋的抵押是知晓的，在此期间邓秀芳也并未提出过异议或主张过相关权利，邓秀芳应自行承担对案涉房屋无法办理过户的不利法律后果。审理中，邓秀芳主张抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权导致抵押权消灭以及自愿代为清偿案涉房屋的抵押贷款的意见，本院认为，案涉房屋设立抵押权贷款与本案房屋买卖合同非同一法律关系，对抵押权的行使或是否消灭并非本案审查范围，且在抵押权人并未表示同意买受人代为涤除抵押权的情况下，案涉房屋的抵押权仍然存在，本案不作处理，双方均可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，案涉房屋至今尚有为第三人设定的抵押权，案涉房屋买卖合同在樊怀玉、张朝军未偿还债务解除抵押的情况下，属于非金钱债务法律上不能履行的情形，无继续履行的条件。对邓秀芳要求樊怀玉协助履行案涉房屋过户的诉讼请求，本院不予支持，邓秀芳可另案起诉解除合同或赔偿损失。 关于争议焦点五。诉讼时效，是权利人在一定期限内不行使权利，即导致其胜诉权消灭的一项法律制度。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，债权请求权适用诉讼时效的规定。房屋交付后，买受人请求出卖人办理权属转移登记，该项请求权具有物权性质，物权是绝对权、对世权，不受诉讼时效的限制。此外，双方均认可因房屋过户问题多次发生纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”之规定，邓秀芳多次向樊怀玉、张朝军提出房屋过户请求，属于诉讼时效的中断，应重新计算诉讼时效。故对樊怀玉、张朝军关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十六条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、邓秀芳与樊怀玉之间的房屋买卖合同有效； 二、驳回邓秀芳的其他诉讼请求。 案件受理费9300元，保全费5000元，共计14300元，由樊怀玉负担10000元，邓秀芳负担4300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长 马 丹 人民陪审员 何 建 人民陪审员 蔡小林 二〇一九年一月七日 书 记 员 巫道伟