上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14418号原告(反诉被告)：上海品拓物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：骆秀红，经理。委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海启安物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋过房，总经理。委托诉讼代理人：纪英文，上海正策律师事务所律师。原告上海品拓物流有限公司与被告上海启安物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，分别于同年10月9日和11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖恩田、被告的委托诉讼代理人纪英文到庭参加诉讼。期间，被告于同年10月9日提起反诉，本院当日予以受理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金375,000元；2.判令被告赔偿原告恢复原状费用299,000元;3.判令被告赔偿原告延迟一个月清场违约金375,000元。事实和理由：2016年5月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租位于本区书敏路XXX号厂房等。2017年7月28日，双方签订《补充协议》，变更了上述合同项下的租金标准等。2018年3月3日，双方签订《解除租赁合同》，约定于同年6月15日解除租赁合同，被告于同年6月15日前清场、恢复原有厂房原样并移交原告，若被告迟延清场，则原告按照现有租金的2倍收取租金等。然，被告在未履行清场、恢复原状义务的情形下，自行搬离了厂房。为避免损失扩大，原告自行对厂房恢复原状，并直至2018年7月15日完成。为此，原告向案外人支付恢复原状费用299,000元。据此，原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称,首先，其愿意支付所欠原告租金375,000元。其次，恢复原状的前提是需要明确原状是什么样的。根据原告起诉时提供的证据，无法明确原状是什么样的，故原告主张恢复原状费用，缺乏事实和法律依据。再次，因不应承担恢复原状责任，故其不应承担赔偿责任。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告押金450,000元;2.判令原告按中国人民银行同期贷款利率赔偿被告利息损失(其中75,000元自2017年7月15日起至实际返还之日止，375,000元自2018年6月25日起至实际返还之日止)。事实和理由：原、被告于2016年签订《租赁合同》，约定押金450,000元于租赁结束后10内返还被告。此后，双方于2017年7月15日将年租金变更为2,250,000元。2018年双方签订《解除租赁合同》，约定押金于合同终止10日内返还被告。然，原告未按约于2018年6月25日前将押金450,000元返还给被告。为此，被告提起反诉，望判如所请。原告对被告的反诉辩称，对其收取被告押金450,000元的事实没有异议，但其不同意返还该押金及利息，因为被告未履行合同义务。经审理查明，2016年5月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于本区书敏路XXX号厂房出租给被告；租赁期间为8年，自2016年7月15日起至2024年7月14日止，交房时间为2016年7月1日；每年租金为2,650,000元；合同签署当日，被告须将450,000元(二个月押金)一次性付入原告账户，在结束租赁后，被告应付清应支付的一切费用(房租、水、电、通讯、排污费等)和本协议第四条第13款厂房移交原告后，原告将押金在10日内无息归还；被告可根据生产经营的工艺要求，以自己费用在不影响厂房原结构的前提下，适度地进行改建。但是必须事先将改建意图书面告知原告，在征得原告书面同意后，方能实施之。该合同第四条第13款约定，租赁期满，被告应将设置的生产设备、附属设备(空调内外机)搬出，并将隔墙、顶棚、照明等拆除，恢复至原状(自然劣化除外)后将“标准厂房”归还原告。关于“周围土地”上的附带设施的处理，改建厂房东面围墙拆除，向东延伸6米，产生费用由原告承担，所延伸6米为原告临时租赁，期限为2年，截止2018年6月30日止，延伸部分到期后由双方另行协商。该合同另对其他事宜作了相应约定。2017年7月28日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，载明：原合同中的场地因施工而不足6米，故自2017年7月15日起将年租金降为2,250,000元，直至2018年7月14日止，到期后恢复原合同的年租金价位等。2018年3月3日，原、被告签订《解除租赁合同》，载明：因被告经营情况变更，导致无法继续履行合同，经协商同意提前解除租赁合同，并达成以下条款，以资共同遵守：1.2018年6月15日前，解除原厂房《租赁合同》，双方互不追究对方违约责任；2.被告于2018年6月15日前清场、恢复原有厂房原样，移交给原告，移交前被告会同原告验收房屋设施、设备及物品，被告应保证上述房屋及附属设施完好，若有损坏，被告应负责修复或照价赔偿，验收合格后，被告应在规定的时间内从承租厂房内撤离；3.被告需在2018年6月15日前，一切费用照付；4.被告在管理使用该租赁房屋期间所产生的应付清应支付的一切税费(房租、水、电等)，房屋移交原告后，原告将租房押金在合同终止后10日内无息归还；5.被告若延迟清场，原告按照现有租金单价每平米每天2倍收取租金，并赔偿原告所有损失。期间，原告按约向被告交付租赁厂房，被告按约向原告支付押金450,000元，以及至2018年4月14日止的租金。2018年6月11日，原告以“告知函”致函被告称，被告已搬离租赁厂房，但“未履行合同恢复厂房原样”。原告亦已多次与被告协调场地修复事宜，但被告不愿修复，现由原告代为修复，产生的所有费用由被告承担等。同月13日，原告就上述恢复厂房原样事宜以“律师函”再次致函被告。现因被告尚欠原告至2018年6月15日止的租金375,000元，故原告以其诉称事由将被告诉至本院，并提出如上诉讼请求，被告则提出如上反诉请求。诉讼中，原告提供修复工程合同、报价单、电子回单及发票，欲证明因被告未履行约定的恢复原状义务，故由其替代履行并支付费用299,000元。对此，被告认为，该证据系原告与第三方之间的合同关系，其中没有谈到恢复原状的情况，而且原状是什么样的，没有约定，故不予认可。原告提供其与案外人之间的租赁合同解除协议及厂房恢复验收单，欲证明其替代履行恢复租赁厂房原状后，于2018年7月15日经验收合格，故被告违约期限为一个月的事实。对此，被告认为，该证据与本案无关。原告提供其职工李欢欢与被告法定代表人宋过房之间的电话录音，欲证明其催促被告恢复厂房原状，被告承诺恢复但一直推脱的事实。对此，被告认为，该证据无法证明通话主体与通话时间，通话中内容并未谈到恢复原状问题，仅谈要动工搬离等。原告提供吕茂仁出具的书面“证人证言”，欲证明被告承租厂房时的装修与恢复时的装修均为证人带领施工队伍所为的事实。对此，被告认为，2016年5月原告未交房，故不可能存在证言中所称的谈装修的事实；对证言中关于2018年5月证人先后与被告、原告洽谈租赁厂房恢复原状的协议，并最终与原告达成协议的事实不认可，证人与原告有利害关系，可信度存疑。原告提供厂房恢复原状前后拍摄的视听资料，欲证明厂房恢复原状前后的对比情况。对此，被告认为，上述视听资料中的照片可分为以下三类。第一类是2016年5月9日拍摄的，此为租赁厂房在原告控制下拍摄的，该组照片证明不了什么。第二类照片看不出拍摄时间，也看不出实施改造行为的主体，被告没有改造过。其余于2018年6月11日拍摄的照片，系被告搬离以后拍摄的，证明不了原状是什么样子。第三类照片是2018年6月28日和2018年7月拍摄的，该组照片与原、被告没有什么关系。被告提供2018年5月26日其法定代表人宋过房与原告负责人李良坤之间微信语音聊天内容，以及2018年6月1日上海公安局案(事)件接报回执单，欲证明原告在合同期内实施干扰被告正常经营活动的违约行为，故应扣除2018年6月1日至3日期间的租金。对此，原告认为，认可上述证据的真实性，但对被告的证明目的不认可。因被告未按约履行恢复原状义务，故在此前催促未果的情形下，原告遂指派李欢欢进行上门催促。然，被告对李欢欢进行威胁，故由李欢欢报案。此外，原、被告于诉讼中均确认，在交付租赁物时“没有书面描述过”租赁厂房的原状。同时，原告称，被告于2018年6月10日开始搬离，至同月15日搬完，搬走后没有签署书面交接书。被告称，其于2018年6月15日前就开始搬走了，有无书面交接协议需要庭后确认。就押金问题，被告称，其同意以押金抵扣应付租金。而原告称，被告未支付应付租金及履行修复厂房义务，故其有权不予返还押金。以上事实，由《租赁合同》、《厂房租赁补充协议》、《解除租赁合同》、“告知函”、“律师函”及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的包括《厂房租赁补充协议》在内的《租赁合同》，因双方签署的《解除租赁合同》而协议解除。上述合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。对原告主张的租金375,000元，因被告在辩称时明确愿意支付该价款，故本院予以支持。至于被告于此后的庭审中提出的有关应扣减其中2018年6月1日至3日租金的意见，一则该意见明显属于反言范畴，而且原告不予同意。二则被告提供的有关应扣减上述期间租金的证据，不足以证明其该项事实主张。因此，本院不予采纳。至于原告主张的恢复原状费用299,000元以及延迟清场违约金375,000元。按合同法的相关规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，但是合同另有明确约定的除外。本案中，根据查明的事实，虽然在原、被告之间签订的《租赁合同》、《厂房租赁补充协议》以及《解除租赁合同》中，双方没有对租赁厂房出租时的状态以文字、图纸、照片、视频等文件的形式予以固定，也就是何为租赁厂房出租时的原状没有明确约定。但是，鉴于在双方经协商而签署《解除租赁合同》时，明确约定被告于2018年6月15日前清场、恢复原有厂房原样，且应经原告验收合格后，在规定时间内撤离等。同时，双方还约定，若被告延迟清场，则原告有权按租金标准2倍收取租金，并赔偿所有损失。由此足以证明被告在租赁期间确实改变了租赁厂房的原状，否则若当时没有改变租赁厂房的原状，则当事人在协商解除合同时，根本无需就恢复原状问题专门予以列明。此为其一。其二，一方面，现因前述没有明确约定的因素，导致无法准确认定厂房出租时的原状。另一方面，根据查明的事实，被告在返还租赁厂房时，采取一走了之，不与原告办理交接手续的做法，明显有违合同法的上述规定。而原告在此情形下，又未以通过可信赖的第三方见证的方式，有效固定租赁厂房返还时的状态，以致双方对此亦发生争议。但是，这并不表示被告可以不承担恢复义务，以及其不履行该项义务时，可以不承担包括支付恢复费用以及恢复期间合理损失在内的违约责任。其三，根据如上裁判理由，并结合合同协议解除以及履行情况、原告的相关主张等，本院酌情确定被告赔偿原告恢复原状费用以及延迟恢复期间的违约金共计75,000元。至于被告反诉主张的押金及利息。首先，按《租赁合同》和《解除租赁合同》的约定，押金返还的前提是被告首先应付清应支付的包括房租等在内的费用，并将厂房恢复至原状后移交给原告，然后再由原告在10日内将押金无息返还被告。因此，被告履行给付义务在先，原告履行给付义务在后。其次，根据查明的事实，以及上述裁判理由，被告尚应向原告承担给付所欠租金及恢复原状费用等义务。因此，只有被告先向原告履行上述给付义务之后，原告才负有向被告返还押金的义务。若上述押金返还条件成就后，原告未依约返还的，则原告进而负有逾期返还押金的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海启安物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海品拓物流有限公司租金375,000元；二、被告(反诉原告)上海启安物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海品拓物流有限公司恢复原状费用及违约金75,000元；三、原告(反诉被告)上海品拓物流有限公司于被告(反诉原告)上海启安物流有限公司给付上述一、二两项款项之日起十日内返还被告(反诉原告)上海启安物流有限公司押金450,000元；四、若原告(反诉被告)上海品拓物流有限公司未按上述第三项向被告(反诉原告)上海启安物流有限公司履行返还押金义务，则原告(反诉被告)上海品拓物流有限公司应以尚未返还的上述押金的余额为本金，自上述第三项确定的义务履行期限届满之日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率为计息标准向被告(反诉原告)上海启安物流有限公司给付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,241元，减半收取7,120.50元，反诉案件受理费4,025元，合计诉讼费11,145.50元，由原告(反诉被告)上海品拓物流有限公司负担3,095.50元(已付)，被告(反诉原告)上海启安物流有限公司负担8,050元(已付4,025元，余款4,025元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年一月八日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。