湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2057号上诉人（原审原告）：株洲泉大物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区文化路777号。法定代表人：胡晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘友明，男，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：何艳，湖南耀银律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：王海娅，女，1977年11月23日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：熊婧妤，湖南御辩律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审第三人）：董谊，男，1970年9月23日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审第三人）：株洲市荷塘区金域半岛大酒店，经营场所：湖南省株洲市荷塘区文化路775号金域半岛3楼。经营者：董谊。被上诉人董谊、株洲市荷塘区金域半岛大酒店共同委托诉讼代理人：王浩，男，系该酒店总经理。代理权限：一般代理。上诉人株洲泉大物业管理有限公司（以下简称泉大公司）因与被上诉人王海娅、董谊、株洲市荷塘区金域半岛大酒店（以下简称金域半岛酒店）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泉大公司上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决对被上诉人全部证据予以认可属认定证据错误，金域半岛酒店租用的小区3号栋不是3号栋的全部，其与金域半岛3号栋的公寓和商业部分是连为一体的，不是独立楼栋，并非独立的物业管理区域规划，酒店自行聘请一定的保洁、保安和其他员工对酒店的卫生和安全进行服务，属其分内之事，该酒店租赁区域一直与其他业主共用供水、供电、小区停车场和公共下水道，泉大公司提供物业服务，其应当缴纳物业费。一审判决认定事实错误，适用法律不当。被上诉人王海娅辩称，上诉人没有提供证据证明其提供了等值的物业服务，所涉物业区域属被上诉人所有，是独立的物业单元，各项服务均是被上诉人自行购买，泉大公司并未参与该区域的物业服务，无权请求支付物业费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人董谊、金域半岛酒店共同辩称，认可一审判决结果，同意被上诉人王海娅的答辩意见。泉大公司向一审法院起诉请求：1.判令第三人董谊、金域半岛大酒店向原告支付自2010年11月8日止2018年12月18日的物业费2167947.09元；2.判令被告王海娅对第三人向原告支付的2012年9月21日至2018年12月21日的物业费共计1676247.75元承担连带责任；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告泉大公司与湖南泉盛置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告自2010年6月15日起开始向湖南泉盛置业有限公司开发的金域半岛一、二、三、四期住宅小区和商业小区提供物业服务，业主按照其拥有的建筑面积缴纳物业费，物业费的收费标准为商业物业3元／㎡／月。该《前期物业服务合同》第二十六条约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关应缴费用（包括物业管理费、二次供水加压费等应交费用），原告有权要求甲方补交从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金。2011年11月18日第三人董谊与案外人王国安签订租赁合同，租赁王国安名下坐落于株洲市荷塘区文化路775号金域半岛3号楼，总建筑面积9273㎡，作为酒店经营,成立并经营金域半岛大酒店。合同第五条约定该房产内及周边的物业管理由乙方自行负责，物业公司不再就该房产及周边向乙方收取物业管理费。按照合同约定金域半岛大酒店专门聘请专职员工从事涉案物业的保安、保洁，工程工作，公共前坪的保洁及电梯维修保养由金域半岛酒店单独向案外人购买服务。2012年9月被告王海娅从案外人王国安处购买了涉案房屋，房屋总建筑面积为6198.67平方米（房产证号为：株房权证株字第××号、10××71号、10××72号、10××73号、10××74号、10××76号、10××77号、10××78号、10××79号、10××81号），并于2012年9月21日办理了不动产登记成为涉案房屋的所有权人。原告泉大公司以第三人董谊和金域半岛大酒店是涉案房屋的物业使用人，应当向原告缴纳自2010年11月18日止2018年12月18日的物业费共计2167947.09元；被告王海娅与2012年9月从案外人王国安处购买涉案房屋，并于2012年9月21日办理不动产权登记成为涉案房屋的所有人，应当对第三人董谊和金域半岛大酒店向原告支付自2012年9月21日至2018年12月21日至的物业管理费共计1676247.75元的连带责任为由，于2019年2月14日以律师函的方式向被告王海娅及第三人金域半岛大酒店催交物业费，因被告及第三人以原告未提供物业服务为由未履行缴纳物业费的义务，酿成纠纷。另查明，金域半岛大酒店租用金域半岛3号楼，3号楼系金域半岛项目相对独立的楼栋，系金域半岛项目规划中的商业部分，与金域半岛其他楼栋均有道路分隔。金域半岛大酒店的保安、保洁、电梯维护工作由其自行负责。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，《物业服务管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按物业服务合同的约定提供相应的服务。物业公司对其提供服务的项目以及履行情况应当承担举证责任。本案中，原告未提供证据证明其为本案被告、第三人提供了物业服务来证明其主张，而本案的实际使用人即第三人金域半岛大酒店提供了充分证据证明其卫生、交通、治安、环境、电梯维护等物业服务项目系其自行承担或另行对外购买。另第三人金域半岛大酒店租用的3号楼系一相对独立的区域，2010年起至2019年2月，在长达9年的时间内，原告未向本案被告、第三人主张交纳物业管理费，且2013年第三人金域半岛大酒店向本案原告购买服务从事垃圾清运，应视为原告明知并同意第三人的物业服务由其自行处理。故原告要求第三人董谊、金域半岛大酒店支付自2010年11月8日起至2018年12月18日止的物业费2167947.09元的诉讼请求不予支持。也因此对原告要求被告王海娅对第三人向原告支付的2012年9月21日起至2018年12月21日止的物业费1676247.75元承担连带责任的诉讼请求不予支持。据此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业服务管理条例》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费25036元，减半收取12518元,由原告株洲泉大物业管理有限公司承担。二审中，泉大公司向本院提交以下证据材料：1.银行付款回单，拟证明被上诉人向上诉人购买了电力；2.开通消防水催办函，拟证明金域半岛酒店要求上诉人为其开通消防用水；3.锦旗照片，拟证明上诉人的物业服务得到金域半岛小区业主的认可；4.金域半岛小区3号栋的照片，拟证明酒店只是3号栋的一部分；5.金域半岛小区停车场照片，拟证明被上诉人与小区其他业主共用一停车场；6.民事判决书复印件，拟证明被上诉人应当向上诉人缴纳诉讼费；7.被上诉人申请维修基金档案材料，拟证明被上诉人申请过维修基金，上诉人提供了协助服务。被上诉人王海娅质证称，除催办函及部分收款回单外，均不属于新证据，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，上诉人不是供电企业，证据2只是证明其关闭消防用水是违法的，证据3不符合证据形式，锦旗也不能证明其提供了等值物业服务，证据4的真实性无异议，但建筑物是整体，物业服务不是整体，金域半岛酒店是单独经营场所，证据5与本案无关，且酒店自行聘请第三方建立了停车系统，证据6与本案无关，证据7维修基金的启动与物业服务无关。被上诉人董谊、金域半岛酒店质证意见与王海娅一致。其余各方当事人均未向本院提交新证据。本院认证如下：对泉大公司二审提交的上述证据材料，基本上均不属于新证据，且不能达到其证明目的，二审均不作证据作用。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审的争议焦点为：对泉大公司要求王海娅、董谊、金域半岛酒店支付物业费的诉讼请求是否应予支持。一方面，本案物业的实际使用人为金域半岛酒店，根据现有证据，能够证明该处物业的卫生、交通、治安、环境、电梯维护等物业服务项目均由金域半岛酒店自行承担或另行对外购买；另一方面，金域半岛酒店租用的3号楼本身系相对独立区域，2013年金域半岛酒店向泉大公司单独购买了垃圾清运物业服务，在前后长达九年的时间里，泉大公司也没有向对方主张过物业管理费，可以推定事实上除垃圾清运服务外，泉大公司已同意金域半岛酒店的其他物业服务由其自行处理。故一审判决在综合全案事实和因素的基础上，认定泉大公司没有提供证据证明其为对方提供了物业服务，对泉大公司要求对方当事人支付物业管理费的诉讼请求不予支持，并无明显不当，二审予以确认。综上所述，泉大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24143元，由株洲泉大物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇一九年十二月十六日法官助理 曾海燕书 记 员 陈 晨