镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初4977号 原告：纪忠银，男，1972年1月出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：吴义群，江苏日月辉律师事务所律师。 被告：镇江东升旺街投资有限公司，住所地镇江市宝塔路32号3-8、3-9室,统一社会信用代码913211000586896993。 法定代表人：裴新本，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李正云，江苏汇典律师事务所律师。 第三人：江苏省光华科技发展有限公司，住所地江苏省东台市时堰镇红潭工业园区，统一社会信用代码91320981789081660X。 法定代表人：田竹银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨华，女，该公司员工。 第三人：杨睿，男，1981年9月出生，汉族，户籍地址浙江省瑞安市，现住大连市瓦房店区。 原告纪忠银诉被告镇江东升旺街投资有限公司（以下简称：东升公司）、第三人江苏省光华科技发展有限公司（以下简称：光华公司）、杨睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告纪忠银及其委托诉讼代理人吴义群、被告东升公司的委托诉讼代理人李正云、第三人光华公司的委托诉讼代理人杨华到庭参加了诉讼、第三人杨睿经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告纪忠银向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2017年10月11日签订的购房协议；2、依法判令被告返还原告购房款690515元及从2018年1月1日起至付清之日止以690515元为基数每天千分之2.5%计算的违约金；3、赔偿原告损失690515元。事实和理由：2017年10月11日，原告委托光华公司购买被告开发的中央大街3016号商铺，并于当日签订了合同。合同约定由光华公司替原告缴纳购房款，如被告未能按时完成房屋过户手续，以总房款的50%为基数按照每日千分之五承担违约金，被告收到购房款的60%的35个工作日之内为原告完成商铺的网签手续。现查，涉案商铺早在2016年1月29日已出售给案外人杨睿。被告属于一房两卖，故原告提出上列诉讼请求。 原告就其诉称提供如下证据材料： 1、2017年10月11日签订的购房补充协议书及附件； 2、付款记录一组； 3、2018年3月30日被告和江苏光华签订了协议书一份； 4、被告出具给原告的承诺书一份； 5、光华公司出具的证明书一份； 6、2017年8月8日，被告与光华公司签订的协议书一份。 被告东升公司辩称：被告不同意解除购房协议，且光华公司违约在先，未按约定的付款时间支付购房款，原告亦无权要求解除协议返还已付购房款，协议约定的违约金的计算标准超过了法律规定，不应支持。另被告是受房屋所有权人杨睿的委托进行房屋买卖，故本案不符合一房两卖的情形，不应当赔偿原告主张690515元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告就其辩称提供如下证据材料： 1、杨睿出具的授权委托书及不动产权证复印件各一份； 2、2017年2月7日，原告与被告签订的中央大街商铺认购协议书复印件一份； 3、手机的微信截图打印件一组。 第三人光华公司述称：被告委托我司帮忙代销商铺，这一事实是成立的，原告看中了被告的商铺，也按照履约的时间付了款，光华公司也把款付给了被告。 第三人光华公司就其述称提供2017年10月11日签订的购房补充协议书及附件一份。 第三人杨睿未到庭参加诉讼亦未提供证据材料。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：位于本市中山东路398号中山路中央商业街由被告开发建设。2017年8月8日，被告与第三人光华公司签订协议一份，注明基于购房者范小满、林维东与被告于2017年2月、7月签订了购房合同，约定购房者范小满、林维东购买被告开发的上述商业街中的1052号、1056号商铺，上述两套商铺实行1万抵9万，再减去一年的房租后，成交价为1551965元。并约定该款项由第三人光华公司代上述两购房者支付给被告。双方并就款项的优惠、给付方式进行了约定，扣除各项优惠和让利后最终上述两个商铺的成交价为1099196元，由光华公司分期支付给被告。2017年10月11日，被告与第三人光华公司签订购房补充协议，协议注明鉴于双方于2017年8月8日签订协议中的相关事宜，作如下补充。购房者范小满（1052商铺）、许孝树（5059商铺）、纪忠银（3016商铺）最终的购房款总价为1756921元。由光华公司代上述购房者支付给被告。协议约定光华公司已于2017年9月12日支付329578元给被告，2017年10月11日再次支付724575元给被告，被告承诺在收到光华公司60%的购房款时，立即通知客户办理房屋产权网签手续，与合同签订款项到账后5059号商铺在18个工作日内办理完成，1052商铺在25个工作日内办理完成，3016商铺在35个工作日办理完成，如因光华公司或购房者原因导致延后办理，后果均由光华公司承担。剩余房款由光华公司于2017年11月25日前支付351385元，由光华公司于2018年3月25日前支付351385元。协议同时约定，被告未按时完成房屋过户手续，承担违约金，按照总金额的50%每日千分之五计算，光华公司未按期支付购房款的同样按照总金额的50%每日千分之五计算违约金。该补充协议后的附件显示，原告纪忠银所购的3016号商铺，面积29.08平方米，单价每平方米38762元，总价1127199元，1万抵9万优惠和核减优惠金额56476元后，实际成交价为980723元。减去第一年的房租78458元后的最终价为902265元，扣除佣金（成交价的20%）196145元，实际成交价为706121元，再减去支付银票让利9.5%后为639039元，减去多交的定金5000元，加上核减优惠金额56476元，最终的交款成交价为690515元。协议签订之前及之后，光华公司陆续全额支付了上述购房款给被告，但部分款项的支付时间存在迟延现象，最后一笔款项于2018年4月1日支付。2018年4月3日，被告向原告出具承诺书，承诺在2018年6月1日前与原告办理完成3016号商铺的房屋产权交接手续，如在2018年6月1日以后办理，则补偿原告从2018年1月1日至6月1日实际返租利益，往后的利益按照实际收入的90%返还至原告银行卡中。 另查明，2017年2月6日，原告与被告签订中央大街商铺认购协议书，约定原告认购被告开发的上述商业街中的3013号商铺，当日原告亦向被告缴纳了定金5000元，电商费用15000元。2017年9月18日，原告与被告签订了中央大街铺位使用权出让合同，约定被告将其开发的上述商业街中的3016号商铺的使用权以980723元的价格出让给原告。 原告因被告未能按照约定办理上述3016商铺的过户手续，故诉至本院要求解除原、被告于2017年2月6日及2017年9月18日签订的购房协议，并要求被告退还购房款980723元并承担违约金。审理中，原告向本院申请调查令，要求调取涉案3016号商铺的所有权人等相关信息，经查询涉案的3016号商铺登记在第三人杨睿名下，且杨睿是通过与被告签订商品房买卖合同后于2017年1月18日即取得上述商铺的不动产权登记，杨睿购买上述商铺的购房总价为716373元。原告在查询到上述证据后，变更诉讼请求为要求解除原告与被告于2017年10月11日签订的购房协议，由被告返还原告购房款690515元及从2018年1月1日起至付清之日止以690515元为基数每天千分之2.5%计算的违约金，同时原告认为被告涉嫌一房两卖，故要求被告赔偿原告损失690515元。 在本案的审理过程中，为查明案件的事实，原告申请追加光华公司为本案第三人参加诉讼，本院亦依职权追加杨睿作为第三人参加诉讼。第三人光华公司在庭审中陈述，光华公司经朋友介绍帮被告代销商铺，2017年10月11日协议中的三个购房者，范小满、许孝树因与光华公司有经济往来，光华公司欠其款项，故该两人的购房款中的部分由光华公司支付。本案原告纪忠银的购房款全部由纪忠银支付，光华公司系委托付款。纪忠银当庭陈述购房款690515元全部以现金方式支付给光华公司。原告并陈述之前与被告签订的相关协议也是在光华公司的介绍之下与被告签的，后光华公司提出可以优惠，故由光华公司与被告签了协议。上述协议中的范小满及许孝树已取得上述商铺的不动产权登记，该两人所购的商铺亦不是登记在被告名下，范小满及许孝树是通过与案外人交易办理的过户登记。 再查明，3016号商铺登记在第三人杨睿名下。2017年7月26日杨睿向被告出具委托书，委托被告将上述商铺进行售卖委托期限为2年。庭审中被告亦陈述对于该商铺的出卖价格杨睿并未明确授权，被告称收到该商铺的购房款已支付给杨睿三十余万元，但未提供相关证据。另被告已将涉案商铺2018年1月至5月的租金收益支付给原告。第三人光华公司和原告均提出被告在与光华公司或原告签订协议时，从未告知3016号商铺的所有人不是被告。现商铺不能过户，被告称因原告未按照980723元来付款，故杨睿不同意过户，如双方协调要求原告再付150000元。原告不同意再多付1分钱，致双方调解不成。 本院认为：2017年10月11日第三人光华公司与被告签订购房补充协议成立有效。该协议虽由第三人光华公司与被告签订，但协议已注明购房者为范小满、许孝树及本案原告纪忠银，且光华公司已按照协议约定的价款支付了全部购房款给被告。同时被告亦向原告出具了承诺书，承诺在2018年6月1日前完成产权交接。现被告陈述因涉案商铺的所有权人杨睿不认可2017年10月11日第三人光华公司与被告签订购房补充协议中所约定的价款，故不同意办理产权过户手续，导致原告无法取得该商铺的所有权。现原告要求解除2017年10月11日第三人光华公司与被告签订购房补充协议，因该协议中涉及范小满、许孝树所购商铺已履行完毕，故涉及范小满、许孝树的相关内容和条款不予解除，本院仅准许解除该协议中涉及原告购买商铺的相关内容及条款，同时由被告返还原告购房款690515元。由于被告已将该商铺2018年1月至5月的租金收益支付给被告，故被告应从2018年6月1日起向原告承担违约金，又因为上述协议所约定的违约金的标准过高，应适当降低，本院酌情确定按照月息2%承担原告违约金。 对于原告认为被告涉嫌一房两卖，要求被告赔偿原告损失690515元的诉讼请求。本院认为，本案中原告在购买涉案商铺的整个过程，有悖于一般的商品房买卖的交易惯例，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除2017年10月11日第三人江苏省光华科技发展有限公司与被告镇江东升旺街投资有限公司签订的购房补充协议书中涉及原告纪忠银购买位于本市中山东路398号中山路中央商业街3016室商铺的有关内容和条款。 二、被告镇江东升旺街投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告纪忠银购房款690515元及违约金（以690515元为基数，按照月息2%计算，从2018年6月1日计算至被告实际付款之日止）。 三、驳回原告纪忠银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21490元，财产保全费5000元，合计26490元，由原告纪忠银负担13205元，由被告镇江东升旺街投资有限公司负担13285元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 （附上诉须知） 审 判 长  戴 倩 人民陪审员  姚向群 人民陪审员  马卓毅 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  陈文娟