连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异33号案外人：谢莲英，女，1972年2月6日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：任洋，上海创同律师事务所律师。申请执行人：谢祖明，男，1976年10月15日生，汉族，住福建省连江县。被执行人：章高水，男，1976年5月18日生，汉族，住连云港市经济技术开发区。被执行人:江苏伊凯投资发展有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人：郑泽楷，总经理。被执行人:连云港昊鑫投资担保有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人：章高水，总经理。因本院执行申请执行人谢祖明与被执行人章高水、江苏伊某投资发展有限公司、连云港昊鑫投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，案外人谢莲英对本院执行位于上海市政益路48号207-211室房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。案外人谢莲英提出异议请求称，1、请求法院裁定撤销于2018年10月16日作出的要求案外人将位于上海市政益路48号207-211室房屋交付给叶某的执行公告；2、请求法院依法保护案外人的租赁权，确认案外人有权继续依据租赁合同使用位于上海市政益路48号207-211室房屋；3、请求法院依法保护案外人的优先购买权，撤销对被执行人章高水名下位于上海市政益路48号207-211室房屋的拍卖并重新拍卖。事实理由：1、案外人在查封之前即签订了合法有效的书面租赁合同并已实际占有使用争议房屋，案外人依法有权拒绝向受让人叶某移交占有该系争房屋；2、买受人叶某对系争房屋存有长租约完全明知，租赁合同依法对其具有约束力，法院帮助叶某腾空房屋的执行行为缺乏执行依据；3、法院在拍卖前未依法通知案外人，侵犯了案外人享有的优先购买权，属于执行程序错误。本院查明，申请执行人谢祖明与被执行人章高水、江苏伊某投资发展有限公司、连云港昊鑫投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年6月7日作出的（2013）新民初字第0307号民事判决书已经发生法律效力。依据上述民事判决书，被执行人应当给付申请执行人谢祖明借款480万元、律师费61000元，共计4861000元，并负担诉讼费用。该案诉前，本院于2012年11月13日作出（2012）新商诉保字第258号民事裁定书，裁定对被执行人章高水名下位于上海市政益路48号2号楼（650平方米）的办公楼予以查封。因被执行人章高水未能履行生效法律文书确定的义务，根据申请执行人谢祖明的申请，本院于2013年8月8日立案执行。本案执行中，本院在上述查封的房屋处张贴执行公告，责令被执行人章高水履行生效判决确定的给付义务，逾期履行法院将对该房屋予以评估、拍卖、变卖抵债等，后案外人谢莲英以其与被执行人章高水签订有20年租期的房屋租赁合同，法院查封行为限制其使用等为由，向本院提出执行异议请求解除查封。本院经审查，于2014年10月30日作出（2014）海执异字第28号民事裁定书，以租赁合同是否有效应通过诉讼程序解决，案外人主张张贴执行公告影响其使用无证据证明等为由，裁定驳回其异议，并告知如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼，案外人谢莲英逾期未向本院提起诉讼。2018年2月27日，本院在人民法院诉讼资产网发布拍卖公告并于2018年4月7日10时至4月8日10时经淘宝司法拍卖网络平台公开对涉案房屋进行拍卖，买受人叶某以7658200元成交，本院于2018年5月18日作出（2018）苏0706执恢22号执行裁定书，裁定如下：一、注销被执行人章高水所有的位于上海市政益路48号207-211室上的所设定的抵押登记；二、解除被执行人章高水所有的位于上海市政益路48号207-211室上的所有查封；三、将被执行人章高水所有的位于上海市政益路48号207-211室过户给叶某；四、原房屋产权证、土地证、他项权证作废。同年5月21日，本院将该执行裁定书及协助执行通知书送达上海市杨浦区不动产登记事务中心办理了该房屋解除抵押、查封和过户手续。2018年10月16日，本院作出执行公告，限章高水、谢莲英及其他侵占人自本公告张贴之日起十日内腾空房屋，交付叶某。后案外人谢莲英向本院提交落款日期为2018年10月24日的执行异议申请书，提出前述执行异议。另查明，涉案房屋原登记在被执行人章高水名下，于2011年7月5日办理抵押登记，抵押权人上海农村商业银行长宁支行，抵押债权数额207室899000元、208室1545000元、209室1182000元、210室1187000元、211室1197000元，债务履行期限均为2011年6月28日至2021年6月28日。案外人提交出租方（甲方）章高水、承租方（乙方）谢莲英于2012年11月4日签订的《上海市房屋租赁合同》约定，出租房屋坐落政益路48号207-211室，租赁期自2012年11月10日起至2032年11月9日，月租金15416元，签订合同当日一次性付清20年租金3700000元，签订本合同签，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押。案外人并提交上海市杨浦区房地产登记收件收据、上海市行政事业单位资金往来结算收据、银行交易信息查询证明、银行转账凭条、签购单、收条等证据以证明其与被执行人章高水在法院查封之前建立了合法有效的租赁合同关系，并自2012年11月4日起占有使用该房屋，以及在查封之前向不动产登记机关提出房屋备案申请、已一次性付清租金3700000元等事实，但未提交已经备案的证件，至2013年12月23日经查询尚无房屋租赁状况信息。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案案外人谢莲英针对涉案房屋曾向本院提出过异议被裁定驳回，并告知其向本院提起诉讼但未起诉，现再次就同一执行标的提出异议，依法应不予受理，受理后应依法驳回异议申请。同时，即使案外人现异议属于新的异议，但根据该《规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”；第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”；《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》第二条第1款第（2）项：“执行标的执行终结”，指人民法院处分执行标的所需的所有法定手续全部完成之前，对于不动产和需要办理过户登记手续的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前。本案中，涉案房屋经拍卖成交后已于2018年5月21日送达协助办理过户登记的通知书，案外人谢莲英在此后提出要求确认其享有租赁权，以及保护基于租赁权而享有的优先购买权之异议，根据上述《指南（一）》第二条第1款第（4）项“案外人在执行标的执行完毕或执行程序终结后提出异议或复议的，应裁定驳回其异议或复议申请，告知其通过执行监督程序予以救济”的规定，也应依法驳回其异议申请，案外人谢莲英可通过执行监督程序予以救济。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第二款、第六条第二款、第十五条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人谢莲英的异议申请。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。（此页无正文）审 判 长  陶士刚人民陪审员  李 玲人民陪审员  蔡伟辉二〇一九年一月二十一日法官 助理  贾丹丹书 记 员  朱庭苇附法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第二款异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。第六条第二款案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第十五条第二款案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。