贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2871号上诉人(一审被告):贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司。住所地:凯里经济开发区第一工业园区。法定代表人：王启云，总经理。委托代理人：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张家菊，女，侗族，住贵州省剑河县。委托代理人：熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。上诉人贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司（以下简称“广泰房开公司”）因与被上诉人张家菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初6889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。广泰房开公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初6889号民事判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金37,759.87元。事实和理由：1.一审法院审理程序不当，上诉人在一审庭审中提出对涉案房屋的租金进行评估没有超出法定期限，该评估鉴定将于本案待证事实存在直接的关联，一审拒绝采纳上诉人提出的评估申请是不符合法律规定的。2.一审法院未采纳（2017）黔2601民初616号和（2017）黔26民终1096号民事判决书作为定案的依据是错误的，前述证据的判决综合考虑了凯里经济开发区的房屋租金水平、生活水平、当事人购买房屋的目的、被上诉人的实际损失等因素，该案与上述证据的案情基本相同，应予采纳。3.一审法院理解和适用法律错误，违约金过高或过低双方当事人均有权请求人民法院进行调整，人民法院的调整以双方当事人约定的违约金或违约金的计算方法作为前提，参考同地段同类房屋租金标准作为参考标准来判断。所以一审直接以双方当事人约定违约金计算标准计算违约金是错误的。4.上诉人逾期交房方面不存在主观恶意，导致逾期交房的最主要原因是施工方恶意卡扣竣工验收备案的施工资料。人民法院应当综合考虑上诉人逾期交房的主观过错、房屋租金水平、购房目的、被上诉人的实际损失等多方面因素来认定逾期交房违约金的计算标准，所以将逾期交房违约金调整为万分之一为宜。5.涉案房屋已取得多项合格证，可以达到交付使用的条件，多数业主也已办理接房手续并入住，所以不能机械地理解《商品房买卖合同》中约定的“交付条件”。涉案房屋已经满足居住使用条件，上诉人已通知被上诉人于2019年7月4日前来办理接房手续，但其未前往办理接房手续，所以违约金只能计算到2019年7月4日。张家菊辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉。张家菊向一审法院起诉请求：1、判决被告将符合双方2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付给原告；2、被告按已付房款344，839元的万分之二按日向原告支付从2015年5月21日起至2018年11月19日期间的逾期交房违约金88，140.85元，此后的逾期交房违约金按前述标准计付至实际交房之日止；3、判决被告按中国人民银行公布的同期同类贷款年基准利率再上浮50%按已付房款344，839元，按日向原告支付从2018年8月7日起至2018年11月19日期间完成产权相关手续违约金按前述标准计付至实际完成产权相关手续并通知原告领取之日止。一审法院认定事实：2014年1月28日，以张家菊、欧有江为买受人、被告广泰房开公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014000246），合同约定：张家菊、欧有江购买广泰房开公司开发建设位于凯里经济开发区开元大道“温州商贸中心”2幢3单元9层3-9-2号、建筑面积120.30平方米、套内建筑面积96.20平方米的商品房一套，总金额为344，839元，付款方式为银行按揭；出卖人应当在2015年5月20日前向买受人交付商品房；出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订当日，欧有江向广泰房开公司支付购房首付款100，839元。2014年6月18日，通过银行贷款方式向广泰房开公司支付剩余购房款240，000元。嗣后，因广泰房开公司未能按合同约定交付涉案商品房，张家菊向法院提起诉讼。另查明：2016年2月2日，凯里经济开发区规划建设局作出《关于暂停广泰温州商贸中心项目交房的通知》，内容为：“凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司：你公司开发的广泰温州商贸中心项目，2016年2月1日，经业主联名书面举报：你公司与聘请的云南天发物业管理有限公司贵州凯里分公司于2016年1月21日以书面形式通知业主交房。由于该项目未经工程竣工验收备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，暂不能交付给业主，故该交房通知无效，请你公司与物业公司立即收回该通知，暂停办交房手续，同时将业主已缴纳的交房费用如数退还给业主，待项目完成竣工验收备案后，折日另行通知业主交房。你公司交房过程中物业公司收取的费用中存在重复收费现象；房屋预告抵押登记费80元应由银行承担，不由业主缴纳；契税，维修基金由业主自行缴纳，你公司和物业公司无权代收。请你公司就以上问题进行整改，否则，我局将依法查处。”同时查明：2016年3月7日，张家菊与欧有江签订《离婚协议》并办理离婚登记手续，该《离婚协议》约定，离婚后涉案房屋凯里经济开发区开元大道“温州商贸中心”2幢3单元9层3-9-2号归张家菊所有，欧有江随时配合张家菊办理过户手续。一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。双方在商品房买卖合同中约定出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。故原告诉请被告支付违约金事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以支持。关于原告主张的其余诉请，因房屋至今未交付，尚未发生损害事实，不予支持。被告提出诉讼时效的抗辩理由成立，应予采纳。原告于2018年11月21日向本院提起诉讼主张权利，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2015年11月22日之后的逾期违约金尚未超过诉讼时效，2015年11月22日至起诉之日即2018年11月21日，逾期天数共计1095天，逾期交房违约金计算为：344，839元×1095天×0.0002=75，519.74元。原告诉请被告支付逾期交房违约金从起诉之日计算至实际交房之日，因起诉后的实际损失尚未产生，原告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定判决：一、被告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张家菊截止2018年11月21日的逾期交房违约金75，519.74元。二、驳回原告张家菊的其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是一审程序是否违法；二是涉案房屋是否达到交房标准；三是违约金是否过高；四是违约金计算的截止时间应是什么时候。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审程序是否违法的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中以明确约定了违约金的计算方式，该约定是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。上诉人在一审庭审中提出对涉案房屋租金进行评估鉴定，该申请与待证事实无关联，一审法院不予组织评估鉴定并无不当。故上诉人该上诉理由，本院不予采纳。二、关于涉案房屋是否达到交房标准的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》已就房屋交付条件进行了约定，一审庭审中双方均认可了涉案房屋未办理竣工验收合格文件，说明了该房屋未达到双方约定的交房条件，被上诉人拒绝接受房屋并无不当。上诉人以已有大多业主接房并入住，该房屋已有多个合格证书，居住条件已能满足为由以说明房屋已达交房条件无法律依据；已接收房屋的业主是其对权利的放弃，并未违反法律规定，但不能以此推定涉案房屋已达到交房条件，故上诉人该上诉理由本院不予采纳。三、关于违约金是否过高的问题。对逾期交房违约金的约定是双方在签订《商品房买卖合同》时充分考虑作出的决定，且提供合同方为上诉人，其对违约金的约定更起到决定性作用。且本案中，上诉人亦未能提供证据证明违约金过高，应由其承担不利法律后，故该上诉理由,本院不予采纳。四、关于违约金计算的截止时间应是什么时候的问题。上诉人虽曾通知被上诉人接房，但是其所预交付的房屋未符合合同约定的交房条件，亦未符合法定的交房条件，被上诉人拒绝接房并无不当，上诉人不能以多数业主已接房入住为由强迫其他业主接房，更不能就此以其通知的接房时间为交房时间。本案涉及的房屋现尚未验收合格，逾期违约金应计算至符合合同约定的交房条件或法定的交房条件，一审判决并无不当。故上诉人的该上诉理由,本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由上诉人贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月三日法官助理刘于麟书记员汪庆庆