台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2642号原告：沈孔彪，男，1977年7月13日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地：台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告沈孔彪与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告沈孔彪的委托诉讼代理人鹿帅，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案经当事人庭外和解未达成协议，现已审理终结。沈孔彪向本院提出诉讼请求：判令绿城公司立即向沈孔彪支付逾期交付房屋、车位的土地权属证书违约金46500元（以已付款项3717325元为基数，自2016年1月31日起至2016年6月5日止共计125天，按日万分之一标准计算）。事实和理由：2012年12月21日，沈孔彪与绿城公司签订《商品房买卖合同》，约定沈孔彪购买绿城公司位于台州市开发区（车位），房屋价款为3447773元，两地下室（车位）价款均为142000元。该合同第十六条约定，绿城公司应于2016年1月30日前向沈孔彪交付土地、房屋权属证书，逾期交付在90日内的，按已交付房价款的0.3%承担违约金，逾期交付超过90日且沈孔彪不退房的，绿城公司自约定日期至实际交付权属证书日止按已交付房款日万分之一标准支付违约金。合同签订后，沈孔彪按约定向绿城公司支付了全部款项，但绿城公司未按合同约定的时间在2016年1月30日前履行向沈孔彪交付土地权属证书的义务，其行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。绿城公司辩称，1.绿城公司已经履行了商品房买卖合同约定的关于产权登记的合同义务，沈孔彪要求绿城公司支付逾期交付房屋及车位的土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。2.即使按照沈孔彪的主张，其诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，距约定的交付日期2016年1月30日逾期39日，根据商品房买卖合同第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。沈孔彪已经从绿城公司领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，沈孔彪领取时间与沈孔彪主张违约金的计算期限自相矛盾。3.根据合同法规定，交付房屋所有权证书及国有土地使用权分割登记凭证的履行地应在绿城公司所在地，因沈孔彪未能到绿城公司及时领取导致权属证书未能及时交付的后果应由沈孔彪自行承担。4.沈孔彪主张的违约金标准过高，应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用权分割凭证的交付并未导致沈孔彪产生任何的实际损失，沈孔彪主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，要求驳回沈孔彪的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月21日，沈孔彪作为买受人，绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20121200314）一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于台州市经济开发区（车位）；商品房建筑面积为190.90平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米；商品房价款为3447773元，两地下室（车位）价款均为142000元。合同第十六条关于产权登记的约定记载：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。绿城公司已按约向沈孔彪交付了房屋。2016年3月9日，绿城公司取得案涉房屋、车位的土地使用权分割登记凭证。2016年3月22日，绿城公司出具发票三份，记载，沈孔彪支付了14幢3-1102室房屋款3433325元、B-166车位款142000元、B-167车位款142000元，合计3717325元。沈孔彪已于2016年6月6日办理了案涉房屋（含车位）的房屋所有权证，至今未办理该房屋的土地权属证书，但持有房屋、车位土地使用权分割登记凭证。上述事实有沈孔彪提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，沈孔彪与绿城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效，双方当事人均应当按约全面履行各自的合同义务。本案争议焦点为：一、绿城公司是否存在逾期交付土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，则违约金的合理数额如何确定，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算的起止时间如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，沈孔彪与绿城公司签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为绿城公司应当向沈孔彪交付办证所需资料的最后日期，即绿城公司应当在2016年1月30日前取得案涉房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知沈孔彪，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，沈孔彪也并未就此提出诉求，本院对此不作评析。本案中，绿城公司取得案涉土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故可以确认绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实。关于第二个争议焦点，鉴于绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.违约金计算基数。沈孔彪主张以其已付款项3717325元作为违约金的计算基数，绿城公司对此没有异议，本院予以确认。2.违约金计算标准。本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对绿城公司提出的违约金过高应予调整的请求，本院不予采纳。3.违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，而沈孔彪于2016年6月6日办理了涉案商品房及车位的房屋所有权证，并已持有土地使用权分割登记凭证，应当推定2016年6月6日前沈孔彪便已领取土地使用权分割登记凭证。绿城公司主张其已通过电话方式通知沈孔彪前来领取土地分割登记凭证并办理土地使用权登记，但其未能举证证明。当然，沈孔彪对其购买的商品房这一大额商品也应当积极关注绿城公司对土地使用权分割凭证的办理情况，但沈孔彪在绿城公司取得分割登记凭证后的2个多月的合理时间内，即向绿城公司领取了分割凭证，并不表明本案因此存在扩大的损失。故本院确定，本案违约金计算的截止日期为沈孔彪办理涉案商品房及车位的房屋所有权证的前一日，即2016年6月5日。自2016年1月31日至2016年6月5日，绿城公司逾期交付土地权属证书的时间为127日。根据前述分析，本院确定，绿城公司应支付给沈孔彪因逾期交付土地使用权属证书而产生的违约金为47210.03元（3717325元×0.1‰/日×127日）。沈孔彪要求绿城公司支付违约金46500元合理，本院予以支持。综上，沈孔彪的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告沈孔彪逾期交付土地权属证书的违约金46500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481元（已减半计算，原告沈孔彪已预交），由被告台州绿城能源房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  张 辉二〇一九年一月二十一日法官助理樊明忠代书记员  尚艺艺