四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8380号 原告：新都区斑竹园镇竹韵商务宾馆，住所地：成都市新都区斑竹园镇竹韵大道2-16号2-4楼。 经营者：杜海，男，汉族，1974年10月10日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：林鸿军，四川法济律师事务所律师。 被告：成都小企业融资担保有限责任公司，住所地：成都市青羊区顺城大街221号工投大厦二楼。 法定代表人：龚民。职务：不详。 委托诉讼代理人：周宇，男，汉族，1986年12月15日出生，住成都市高新区，系公司员工。 第三人：成都市永鸿豪贸易有限公司，住所地：成都市武侯区武侯大道双丰西路1号5栋一层。 法定代表人：周春梅。职务：不详。 第三人：新都区鸿运警戒标志加工厂，住所地：成都市新都区大丰华美社区3社。 经营者：陈福明，男，汉族，1971年11月24日出生，住四川省井研县。 第三人：成都梓秦机电设备有限公司，住所地：成都市金牛区金府路669号8栋1楼16-1号。 法定代表人：王明英。职务：不详。 第三人：陈福明，男，汉族，1971年11月24日出生，住四川省井研县。 第三人：黄芳，女，汉族，1973年12月16日出生，住四川省井研县。 第三人：**纲，男，汉族，1979年5月7日出生，住四川省泸州市江阳区。 第三人：安昧洁，女，汉族，1981年12月11日出生，住四川省盐边县。 原告新都区斑竹园镇竹韵商务宾馆（以下简称竹韵商务宾馆）与被告成都小企业融资担保有限责任公司（以下简称融资担保公司）,第三人成都市永鸿豪贸易有限公司（以下简称贸易公司）、新都区鸿运警戒标志加工厂（以下简称鸿运加工厂）、成都梓秦机电设备有限公司（以下简称机电设备公司）、陈福明、黄芳、**纲、安昧洁案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告竹韵商务宾馆的委托诉讼代理人林鸿军到庭参加了诉讼。被告融资担保公司，第三人贸易公司、鸿运加工厂、机电设备公司、陈福明、黄芳、**纲、安昧洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 竹韵商务宾馆向本院提出诉讼请求：1.终止（2018）川0105执2890号案件关于腾退房屋的执行措施；2.确认竹韵商务宾馆作为房屋承租人对拟拍卖的被执行人陈福明、**纲位于新都区斑竹园镇竹韵大道2-16号2-4楼及一楼两间铺面享有购买优先权。 事实与理由：竹韵商务宾馆于2012年8月1日从陈福明、**纲处租赁新都区斑竹园镇竹韵大道2-16号2-4楼及一楼两间门面，用于开办宾馆，约定陈福明、**纲负责消防改造满足公安消防验收要求，然后移交给竹韵商务宾馆自行装修，装修时间为六个月，从2013年6月1日开始按每年15万元支付租金。因当时陈福明、**纲的案涉房屋尚未取得房屋产权，便由斑竹园镇忠义社区和斑竹园镇人民政府于2012年8月3日出具了《证明》一份，证明竹韵商务宾馆所使用的房屋位于竹韵大道2-16号2-4楼，系**纲自建商业用房，产权及相关手续正在办理中，以便陈福明、**纲协助竹韵商务宾馆办理有关证照登记手续。2012年10月8日，第三人陈福明、**纲完成案涉房屋的消防改造，并于2012年12月底将房屋移交给竹韵商务宾馆进行装修。竹韵商务宾馆接受租赁房屋后按照宾馆经营需要对房屋进行了装修改造，并于2013年6月3日获得《卫生许可证》，于2013年6月6日进行工商登记注册,9月26日领取《营业执照》开始进行旅馆经营。因开设宾馆所需的准备时间长，虽然竹韵商务宾馆于2012年8月1日就已租赁陈福明、**纲的房屋，并支付了保证金及2013年、2014年房屋租金，2015年5月10日双方才签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年即从2015年6月1日起至2035年5月31日止。竹韵商务宾馆已经按照合同约定在2016年12月31前将20年租金全部支付给陈福明、**纲。竹韵商务宾馆从2013年6月6日注册成立后以该租赁房屋从事旅店经营，并在此一直合法经营至今。被告融资担保公司对竹韵商务宾馆已租赁该房屋从事旅店经营的事实知情。现陈福明、**纲被法院强制执行，拟拍卖竹韵商务宾馆所租赁的房屋，并要求腾退租赁房屋。融资担保公司申请执行的债权虽设定了抵押权，但融资担保公司与陈福明、**纲就该房产设定抵押的时间均晚于竹韵商务宾馆租赁该房屋的时间，为维护竹韵商务宾馆的合法权益，请求终止(2018)川0105执2890号案件关于腾退房屋的执行措施。 融资担保公司未到庭，但提交书面答辩意见，认为：竹韵商务宾馆与陈福明、**纲签订的《房屋租赁合同》，租期为2015年6月1日至2035年5月31日，案涉房屋抵押登记时间先于租赁时间，因此该担保物权优于基于租赁合同关系的普通债权，请求驳回竹韵商务宾馆的诉讼请求。 陈福明、**纲未到庭，但提交书面答辩意见，2012年8月1日，杜秋菊承诺长期租赁案涉房屋2-4楼及一楼两间门面用于开设宾馆，租金为15万元/年。2012年10月8日，案涉房屋通过消防验收，并在当年12月移交给宾馆方装修，装修期6个月，租金支付时间自2013年6月1日起。因房屋第四楼未取得房屋产权，为了办理经营宾馆的证件，斑竹园镇忠义社区和斑竹园镇人民政府出具《证明》一份，用于办理审批手续和工商登记。杜秋菊多次将2013年6月1日至2015年5月31日共计30万元的租金支付给我们。因为开设宾馆手续多，我们的房屋第四楼也没有取得产权证，拖得时间比较长，到2015年5月10日才签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为20年，签合同时已将保证金10万元抵扣计入2014年至2015年的租金中。合同签订后，竹韵商务宾馆已在2016年12月31日前将20年的租金全部支付给我们。 贸易公司、鸿运加工厂、机电设备公司、黄芳、安昧洁缺席未答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，本院于2017年4月17日受理原告成都小企业融资担保有限责任公司与被告成都市永鸿豪贸易有限公司、新都区鸿运警戒标志加工厂、成都梓秦商贸有限公司、陈福明、黄芳、**纲、安昧洁追偿权纠纷一案，在诉讼中，于2017年11月1日以（2017）川0105民初3459号之二民事裁定书及（2017）川0105执保717号之一协助执行通知书，诉讼保全查封了陈福明、**纲所有的位于成都市新都区房屋（权0074490）。2017年12月21日，本院作出（2017）川0105民初3459号民事判决书，判决“一、成都市永鸿豪贸易有限公司向原告成都小企业融资担保有限责任公司支付代偿款6487219.57元及利息（以82455.99元为基数从2015年12月23日起，以6404763.58元为基数从2016年7月15日起，按年息11.76%分别计算至本判决确定的给付之日止）；二、成都市永鸿豪贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都小企业融资担保有限责任公司支付违约金600000元；三、新都区鸿运警戒标志加工厂、成都梓秦商贸有限公司、陈福明、黄芳、**纲、安昧洁就上述第一、第二项债务，向成都小企业融资担保有限责任公司承担连带清偿责任；四、成都小企业融资担保有限责任公司有权对**纲、陈福明共同所有的位于成都市新都区房屋（权0074490），**纲单独所有的位于成都市新都区房屋（权0225791）折价或拍卖、变卖后所得的价款在抵押范围内按法律规定以及抵押登记先后顺序受偿。”因成都市永鸿豪贸易有限公司、新都区鸿运警戒标志加工厂、成都梓秦商贸有限公司、陈福明、黄芳、**纲、安昧洁未履行生效法律文书，成都小企业融资担保有限责任公司于2018年4月17日向本院申请执行。在执行中，本院于2018年12月6日作出（2018）川0105执2890号责令函，责令被执行人**纲、陈福明在2018年12月14日前履行生效法律文书确定的义务，如到期仍不履行，将依法评估、拍卖被执行人**纲、陈福明名下位于成都市新都区的房屋。2018年12月26日，本院作出（2018）川0105执2890号《公告》，通知被执行人陈福明、**纲在2019年1月6日前将位于成都市新都区腾空交付本院，逾期不履行，本院将依法强制腾退。2019年5月13日，竹韵商务宾馆向本院依据（2017）川0105民初3459号民事判决书在（2018）川0105执2890号执行案件中对成都市新都区房屋的腾退执行提出异议，本院于2019年5月27日作出（2019）川0105执异228号执行裁定，裁定驳回竹韵商务宾馆的异议请求。该裁定于2019年5月29日送达竹韵商务宾馆，竹韵商务宾馆不服该裁定，并于2019年6月12日向本院提起诉讼。 另查明，（一）陈福明、**纲为贸易公司提供担保将二人所有的位于成都市新都区房屋（权0074490）抵押给融资担保公司，并于2014年12月25日办理抵押登记。 （二）2012年8月3日，成都市新都区斑竹园镇人民政府出具证明，载明：兹有竹韵商务宾馆，位于新都区斑竹园镇竹韵大道2-16号2-4楼，**纲所建商业用房，其土地乃依法所得，通过政府统一规划，产权及相关手续正在办理之中，只用于开旅馆，情况属实。成都市新都区斑竹园镇人民政府、成都市新都区斑竹园镇忠义社区居民委员会、成都市新都区斑竹园镇忠义社区居民委员会第六居民小组在证明上盖章。 2012年10月8日，成都市新都区公安消防大队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明：竹韵商务宾馆地址在新都区16号消防安全责任人为杜海，场所所在建筑名称为**纲自建商业用房，场所使用情况：位于2-4层，均为宾馆，本证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。 2012年12月17日，竹韵商务宾馆取得特种行业许可证，2013年至2018年经成都市公安局新都区分局年度审验合格。2013年1月6日，竹韵商务宾馆获得个体工商户字号名称预先核准。2013年6月3日，竹韵商务宾馆取得卫生许可证，地址：成都市新都区斑竹园镇竹韵大道2-16号2-4楼，许可项目：（2-4楼）旅店。2013年6月6日，竹韵商务宾馆取得营业执照。 （三）2015年5月10日，甲方陈福明、**纲（出租方）与乙方竹韵商务宾馆（租赁方）签订了《房屋租赁合同》，合同内容如下：甲方二人所有的位于成都市新都区斑竹园镇竹韵大道2-16号共有房屋一栋（目前1楼为门面、2-4楼为宾馆），甲方二人是房产的所有权人，且该房产权属没有争议、没有设定抵押等担保物权，不存在任何第三人主张权益的情况；甲方将坐落在新都区斑竹园镇竹韵大道2-16号共有房屋的一楼门面两间（宾馆接待大厅及糕点店各一间）及二楼、三楼、四楼整体出租给乙方；租赁期间从2015年6月1日起至2035年5月31日止；租金支付：甲方同意按15万元/年将本合同第一条约定房产出租给乙方，租赁期限内租金价格不变，但乙方应在2016年12月31日前将20年的租金共计300万元全部支付给甲方。 审理中，竹韵商务宾馆述称其于2013年6月6日设立并开始营业；2015年与**纲、陈福明正式签订书面合同，20年租金已支付；2013年6月1日至2015年5月31日未签订合同，但租金已付，查不到转账记录。 本院认为，本案的争议焦点为竹韵商务宾馆与陈福明、**纲之间租赁法律关系是否真实有效；竹韵商务宾馆所主张的权利能否对抗融资担保公司对涉案房屋享有的抵押权。 竹韵商务宾馆与陈福明、**纲于2015年5月10日签订租赁合同，竹韵商务宾馆诉称双方自2013年6月1日起存在事实上租赁关系，并提交了营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证等证据予以证明。本案中双方于2015年5月10日签订租赁合同，竹韵商务宾馆提交收条欲证明已经缴纳合同签订后20年的租金，即便合同签订后缴纳的租金情况属实，也仅证明双方在2015年5月10日后存在租赁关系，竹韵商务宾馆仍应提交证据证明双方在2015年前存在租赁关系。竹韵商务宾馆诉称双方自2013年6月1日起存在事实上租赁关系，但其提交的证据均为筹备开设宾馆的证据，未提交已经支付租金的证据，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故本院认为现有证据不足以证明双方自2013年6月1日起至2015年5月9日存在房屋租赁关系。案涉房屋于2014年12月25日抵押给融资担保公司，双方之间的租赁关系发生在抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，融资担保公司根据生效法律文书申请执行案涉房屋的抵押权，本院在执行中对案涉房屋予以执行，并无不当，竹韵商务宾馆要求停止（2018）川0105执2890号案件中关于腾退房屋的执行措施，无事实和法律依据，本院不予支持。竹韵商务宾馆关于优先购买权的主张，不属于本案处理范围，本院不予处理。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回原告新都区斑竹园镇竹韵商务宾馆全部诉讼请求。 案件受理费100元，公告费300元，由原告新都区斑竹园镇竹韵商务宾馆承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张亚斐 人民陪审员  赖 伟 人民陪审员  王琳琳 二〇一九年一月十四日 书 记 员  李南林