浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初5162号 原告：李丰满，男，1983年12月10日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托代理人：陈佳斌、许小清，浙江中禾律师事务所律师。 被告：邱文峰，男，1987年6月1日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。 委托代理人：钱慧，上海市金石律师事务所律师。 第三人：嘉兴市君悦房地产经纪有限公司，住所地浙江省嘉兴市中港路646号，统一社会信用代码：91330402052840634H。 法定代表人：李小柱。 委托代理人：常远良、杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 原告李丰满与被告邱文峰、第三人嘉兴市君悦房地产经纪有限公司（以下简称君悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月4日组织证据交换，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。后为进一步查明案情需要，本院依职权追加第三人君悦公司参加诉讼，依法组成合议庭，于2018年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告李丰满及委托代理人陈佳斌、被告邱文峰及委托代理人钱慧、第三人君悦公司委托代理人常远良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丰满向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告李丰满与被告邱文峰签订的《房屋转让居间合同》有效；二、判决被告邱文峰继续履行《房屋转让居间合同》并协助原告将嘉兴市商品房过户至原告李丰满名下；三、判决被告赔偿原告违约金50万元；四、本案诉讼费用由被告承担。因被告在本案审理过程中于2018年10月22日将诉争房产的所有权登记至原告名下，原告将诉讼请求变更为：一、判决确认原告李丰满与被告邱文峰签订的《房屋转让居间合同》有效；二、判决被告赔偿原告违约金10万元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年2月5日，原、被告签订《房屋转让居间合同》（下称合同），约定：原告购买被告位于嘉兴市商品房，总价160万元，原告按照合同要求支付被告100万元购房款后，被告迟迟未按合同约定时间配合原告办理过户手续，后因银行无法放贷且被告不予配合更换其他放贷银行，原告无奈改用非贷款方式付清购房余款60万元。原告支付清购房款后，多次通知被告办理过户手续，被告至今未予配合办理。合同还约定了违约金等内容。原告因要求被告履行房产过户义务并赔偿违约金，故诉至本院。 被告邱文峰答辩称，被告认同《房屋转让居间合同》的合同效力，已收到全部160万元购房款并同意过户。被告不存在违约行为，原、被告间曾有约定，等原告贷款合同经银行审批通过之后再过户的。原告付清全部购房款后，被告也愿意过户的，是因为原告拒绝配合才导致房屋迟迟没有办好过户手续。 第三人陈述称，各方签订的《房屋转让居间合同》是合法有效的。 针对自己的主张，原告提供的证据为： 1.不动产权证书、房屋转让居间合同各一份，证明原告向被告购买坐落于嘉兴市的事实。 2.交通银行个人客户交易清单一份，证明原告于2018年7月13日向被告交付60万元购房余款，完成全部160万元购房的交付义务的事实。 3.微信记录、短信记录各一份，证明原告付清购房款后向被 告催告要求被告办理过户手续的事实。 经质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为双方实际上约定的是贷款合同审批通过后办理过户手续，但因为原告贷款迟迟未获审批，才没有办理。直到2018年7月13日原告才交付购房余款60万元，之后被告也积极与原告磋商过户事宜，不存在违约行为。另外，原告只提供了部分聊天记录，不能完整反映案件事实。 经质证，第三人对原告提供的证据均无异议。 针对自己的答辩，被告提供的证据为： 1.被告与房产中介姜国懿微信记录一份二十二页，证明被告积极履行了自身义务，配合办理各项手续，并多次催促中介加快办理贷款审批流程，尽快过户。中介也明确表示过户是在贷款合同审批通过之后办理的。 经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为这是被告与中介的聊天记录，原告无从得知。被告在原告起诉前从未主动提出过办理过户手续。 经质证，第三人对该证据的真实性无异议，但认为聊天内容主要反映了因银行原因导致贷款迟迟未获批，而且因为贷款申请无法获批也时有发生。 2.2018年6月25日原、被告电话录音及文字整理稿一份，证明原、被告均确认应先办理贷款合同审批，后办理房产过户手续，且实际也这样履行，被告不存在违约行为。 经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为这是原告在被告拖延过户三个多月且一直敷衍了事的情况下，为了避免激怒被告，只得将矛头指向中介的无奈之举。 经质证，第三人认为其未参与通话，该证据与第三人无关。 3.被告与原告的微信记录一份，证明被告一直积极配合履行自身义务，至今未过户并非被告原因导致，而是原告不配合。 经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告是直到原告起诉后才突然态度转变的。 经质证，第三人对该情况不知情。 4.2018年6月25日被告与房产中介姜国懿电话录音及文字整理稿一份，证明办理过户手续的时间点应在原告贷款合同获批之后。 经质证，原告认为因未参与该通话，故对真实性无法确认且该证据并不能体现被告的证明目的。 经质证，第三人认为该录音未经第三人工作人员的同意，也不能体现被告的证明目的。 针对自己的陈述，第三人提供的证据为双方声明一份，证明第三人不存在工作失职，并证明因被告不愿配合办理，原告选择一次性付清购房余款。 经质证，原告对该证据无异议。 经质证，被告对该证据的真实性有异议，认为未经被告签字确认，其内容也与事实不符。 经审理，本院认定案件事实如下：2018年2月5日，原告李丰满作为受让方、被告邱文峰作为出让方、第三人君悦公司作为居间方共同签订《房地产转让居间合同》一份，被告将其所有的坐落于嘉兴市的房产出售给原告，总售价为160万元，该合同第六条约定：原告于签约时支付被告定金50万元，自动转入房款中；于2018年2月28日前支付50万元；其余60万元于银行贷款时支付。合同第八条约定：原、被告双方应在2018年3月10日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理房屋交易、权属登记相关手续。合同第十条约定：被告未按约定时间办理交房或办证手续超过30日经催告后仍不履行义务的，应对原告承担违约责任，向原告支付违约金50万元。 合同签订后，原告按约支付了前两笔合计100万元的购房款。庭审中，原、被告一致认可2018年3月2日，被告从上海来嘉兴，双方签署网上备案合同，并在招商银行嘉兴分行签字确认了收款账号，银行对原告的贷款申请进行审批。2018年4月2日，因前一次审批未通过，双方再次去银行办理相关贷款审批手续，但仍未通过银行审批。 在此过程中，被告通过微信方式询问第三人具体经办人员姜国懿何时银行能够发放贷款，姜国懿向被告解释称，贷款合同经银行审批通过后办理房产过户，然后银行才发放贷款。 2018年6月25日，原告在与被告电话通话称“等下我们这个合同批了对吧，那么就可以过户了是吧，然后过户之后就等贷款。就合同获批、过户后45天之内放款，这条是这样的”。但之后原告的贷款申请仍未获银行审批。 2018年7月13日，原告通过银行转账方式向被告支付了购房余款60万元，付清了全部160万元购房款。原告于付清购房款当日向被告发送手机短信及微信，内容均为“小邱你好，购房的尾款60万元我已转你卡里了，现在我的合同义务已经履行完了，你什么时候来履行义务”，被告回复称暂时没有时间。审理中，原、被告均确认双方曾于2018年7月20日在嘉兴市君悦房地产经纪有限公司会面，但当天并未办理房产过户登记手续。2018年7月24日，原告向本院提起本案诉讼。被告于次日通过微信方式告知原告：“李哥，关于房屋过户的事情从今天起，我这边可以随时配合你过户，需要办理哪些相关手续等你通知”，原告回复：“小邱你好，由于你的不配合过户，我只能采取起诉的方法，由此产生了费用由你承担，如有异议你可以和我律师联系”。2018年7月27日，被告再次以微信方式告知原告：“李哥前天我们约好的今天周五去过户，至今你尚未与我取得联系，今天你这边是否有时间我们去过户？”，原告回复：“现在事情我已委托我律师，你和我律师联系”。另外，本案审理过程中，经本院组织协商，原、被告于2018年10月22日办理了所有权变更登记。 本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷案件，原、被告及第三人君悦公司签订的《房地产转让居间合同》系各方真实意思表示，应为合法有效。审理中被告认可该合同效力，双方对此并无争议，因此原告请求确认该合同有效并无必要。本案的争议焦点为被告是否违约及所应承担的违约责任。合同第八条虽然约定“双方应在2018年3月10日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理房屋交易、权属登记相关手续”，但从原、被告的通话录音及第三人工作人员与被告的微信聊天记录可见，双方已通过实际履行行为将以贷款支付购房款时所有权变更登记时间变更为贷款获批之后。然而原告实际并未办理贷款，而是以现款付清购房余款，但原、被告双方对现款付清余款时所有权变更登记时间未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，被告经原告催告后于2018年7月20日与原告会面但未办理所有权变更登记，对本案纠纷的发生有一定责任，但其行为尚不符合合同第十条约定的应承担违约责任的情形。原告在被告两次明确表示同意办理变更登记后拒绝与被告商定具体办理时间，对变更登记的迟延也负有一定责任。综上，原告请求被告支付违约金10万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李丰满的全部诉讼请求。 案件受理费11800元、保全申请费5000元，合计16800元，由原告负担8400元，由被告负担8400元，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  郑欣娟 人民陪审员  冯孟芸 人民陪审员  李彦林 二〇一九年一月十四日 法官助理孙涛 书记员张蕾