福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4015号 原告：宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场2幢603。统一社会信用代码91350900565357082E， 法定代表人：齐界，执行董事 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏昌梦，福建天衡联合律师事务所律师 被告：刘朝庆，男，汉族，1974年12月16日生，住福建省宁德市蕉城区。 第三人：钟秀云，女，畲族，1987年12月19日出生，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：曹炜冬，福鼎市中心法律服务所法律工作者。 第三人：许生德，男，汉族，1979年12月13日出生，住福建省福鼎市。 原告宁德万达广场有限公司与被告刘朝庆、第三人许生德、钟秀云返还原物纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁德万达广场有限公司（以下简称万达公司）委托诉讼代理人陈德龙、苏昌梦、被告刘朝庆、第三人钟秀云委托诉讼代理人曹炜冬到庭参加诉讼。第三人许生德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将址于宁德万达广场5幢5-1072商品房恢复至毛坯原状，并将该房屋腾退原告；2、判令被告立即向原告支付房屋占有使用费，该费用自2014年06月01日起算至被告实际向原告腾退宁德万达广场5幢5-1072商品房之日止，暂计至2018年7月17日共计为人民币（币种，下同）559354.2元（计算标准参照被告与第三人签订的《租赁合同》）。事实与理由：原告系宁德万达广场5幢5-1072商品房（下称“案涉房屋”）的开发商，系案涉房屋的所有权人。2011年5月29日，第三人许生德、钟秀云向原告购买案涉房屋，后因第三人违约，原告依法起诉解除双方所签订的购房合同，双方在宁德市蕉城区人民法院的调解下于2013年11月8日达成调解协议，并确认双方所签订的购房合同于2013年11月8日解除。目前，原告已将双方所签合同的备案及房屋预告登记手续通过执行的方式注销。2014年5月20日至今，被告依据所谓的与第三人签订的《租赁合同》占用案涉房屋并利用案涉房屋经营新童艺美术。原告发现案涉房屋被占用后屡次与被告沟通腾退房屋事宜，但被告始终拒绝腾退。在沟通无效后，原告于2018年6月20日致函被告，要求其限期腾退案涉房屋，但截至原告起诉之日，被告仍拒绝腾退。综上，原告认为，被告非法占有使用案涉房屋等行为已严重侵害到原告对案涉房屋所享有的物权，故原告有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律法规规定，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告刘朝庆辩称，合同是2014年5月21日签订的，合同至2019年5月31日截止，在万达公司租赁部的主导之下，所有的过程都是在万达公司的工作人员的协助下，其每月都有缴纳物业费和电费，万达公司对该情况是明知的，为何原告到现在才告知被告物权是属于万达公司的，让其又重新缴纳房租，故原告的诉请是无效的。被告从之前的租户转让过来的，也付了相应的转让费。 第三人钟秀云辩称：一、第三人是本案诉争房产（宁德万达广场5幢5-1072号商品房）的合法产权所有人。至今为止，本案诉争房产产权仍然预登记在第三人名下，未有变更也未被注销。原告根本就不享有本案诉争房产的产权，无权向被告及第三人主张相关财产权利。二、宁德市蕉城区人民法院（2013）蕉民初字第2977号民事调解书只是体现原告与第三人间就解除万达广场-5-5-1072《商品房买卖合同》及《合同补充协议》事项所达成的有关协议，该民事调解书只是确定了该案原、被告双方各自的权利、义务，而不具有确认本案诉争房屋产权的效力，不产生本案诉争房屋产权转移的结果。本案诉争房屋产权的转移只能以该案原、被告双方的履约行为为前提，只有该案原、被告双方均严格履行约定义务后，才会产生本案诉争房屋产权转移的后果。三、原告的严重违约行为造成了本案诉争房屋未能及时完成产权变更和房屋转移、交接，房屋一直由第三人实际管理。本案诉争房屋长期无法实现产权转移和房屋交接的过错责任完全在于原告。四、原告长期拖延不退还第三人相应购房款的行为，不但造成了本案诉争房屋无法及时解除抵押权预告登记，及办理解除备案手续，房屋无法交接的后果，而且也给第三人造成了重大经济损失，原告应当向第三人赔偿因其逾期退还购房款所造成的所有经济损失。五、第三人将其享有产权的本案诉争房屋出租给被告合理合法，被告无权要求被告向其支付所谓的占用费。六、第三人与被告间在履行《商铺租赁合同》期间，由于市场变化，实体商业经济的不景气，双方曾多次通过协商一致，向下调低各年度的房屋租金，双方间实际并未按照原有合同约定缴交房屋租金，实际租金远低于原合同的约定。由此，原告要求按照三人与被告间的《商铺租赁合同》约定的租金支付所谓的占用费也是不合理的。 第三人许生德未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据:出示证据：第一组证据，证明原告系案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、处分及收益的权利，并维护该权利不受侵害。1、《民事调解书》（2013蕉民初字第2977号），1、原告原将案涉房屋出售予许生德、钟秀云，后因其违约，原告依法起诉解除购房合同，双方并于2013年11月8日达成调解，并由宁德市蕉城区人民法院出具《民事调解书》，该调解书确认双方就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》已于2013年11月8日解除。2、原告系案涉房屋的所有权人，在原告与第三人购房合同解除后，第三人自2013年11月8日起与案涉房屋已无任何关系，其无权对外出租。因此，未经原告同意任何人不得占有，否则原告有权依法行使返还原物请求权等在内的权利，依法保护该权利不受侵害。第二组证据，证明被告占有案涉房屋，原告有权要求被告腾退并承担房屋占有使用费。2、《商铺租赁合同》、3、物业费、电费票据、4、现场使用照片，被告占有案涉房屋，原告有权要求被告腾退并承担房屋占有使用费，未经原告同意，被告通过所谓的与许生德签订的《商铺租赁合同》占有讼争房屋至今，并利用案涉房屋经营新童艺美术。第三组证据，证明原告已催促被告返还案涉房屋，但被告至今拒不退还。5、催告函及EMS底单，因被告拒不将案涉房屋返还原告，原告向其发送催告函一份，函告其向原告返还案涉房屋，但被告至今仍未向原告返还；6、《回复函》，被告对占有案涉房屋的事实予以确认，但表示其已向许生德支付相关的租金，无需向原告支付房屋占有使用费用。 被告刘朝庆质证认为，对证据1的真实性没有异议，但其证明内容有异议，只是体现第三人与原告之间对合同解除达成的协议，只是确定原告与第三人的权利与义务，不发生诉争房屋产权转移的结果。对证据2《商铺租赁合同》证明内容有异议，合同是原告提供的格式合同，实际收取的租金没有合同约定的那么高。对证据3-4没有异议。对证据5真实性没有异议，原告在四年的时间没有主张权利，不符合常理。对证据6的真实性没有异议。 第三人钟秀云质证认为，对证据1的真实性没有异议，但其证明内容有异议，只是体现第三人与原告之间对合同解除达成的协议，只是确定原告与第三人的权利与义务，不发生诉争房屋产权转移的结果。对证据2《商铺租赁合同》证明内容有异议，合同是原告提供的格式合同，实际收取的租金没有合同约定的那么高。对证据3-4没有异议。对证据5真实性没有异议，原告在四年的时间没有主张权利，不符合常理。对证据6的真实性没有异议。 被告刘朝庆提供证据如下：1、商铺租赁合同4份，收款收据1份（原告出具的），是在万达的工作人员主导签订的，一式三份，一份留档给万达商管租赁服务部存档，证明原告对租赁情况是明知的。2、收据，3、协议，证明按照合同的约定已经将租金付清。 原告万达公司质证认为，对证据一的三性无异议，但对证明对象有异议。被告与第三人签订合同是否有效，不能改变原告房屋的所有权人，租赁合同是被告与第三人基于债权签订的合同，该租赁合同是无权处分的，故根据买卖合同司法解释的规定，无权处理合同有效，如果因为权力瑕疵导致合同无法履行的，由相对方承担违约责任，因此，这份租赁合同是否有效，与本案无关。被告一直强调租赁合同是在万达商管租赁服务部的协助下签订的，且由该部门存档，这都是被告个人主张，万达商管租赁服务部与原告是不同的主体，都不能对原告产生法律效力，无法改变原告是诉争房屋的产权人，被告已侵害该权利的事实。即便原告与第三人有签订《商品房买卖合同》。但该合同在2015年11月18日已经解除，原告与第三人之间已无任何的关系。根据物权法定原则，案涉房屋是由原告基于原始建设取得物权，在没有发生产权变更前，原告系案涉房屋的所有权人。虽然原告与第三人已经签订合同，但没有将物权转移到第三人名下，合同备案仅仅是债权公示的效力，预告登记的效力仅为在具备正式登记之日起30日未登记效力消失，或者所依附的主债权消灭而消灭。何况合同备案和预告登记已经撤销。对证据2三性及证明内容均有异议，租金支付与本案无关。 第三人钟秀云对以上证据无异议。 第三人钟秀云提供证据如下：证据1房屋登记证明，证明诉争房屋所有权人是第三人，已经做了备案登记，第三人是房屋的合法产权人；证据2结案证明书，证明直到2018年8月，原告才以行使抵销权的方式退还部分购房款给第三人。 原告万达公司质证认为，对证据1内容的真实性及证明内容有异议，房管局系统所显示的所有权人仅仅是购房合同备案登记人及预告登记人，并非房屋的所有权人，如果第三人认为是房屋产权人可以提供房产证或其他有效的证据，何况该证明是2012年12月11日出具，无法证明现状，更无法证明当时系房屋的所有权人。对于房管登记的以上信息是否属于，可以有法庭向房管局落实，但原告系房屋开发商基于建设原始取得物权系不争事实，理应予以确认；对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，且与本案无关。 被告刘朝庆质证认为，对以上证据无异议。作为租户，在房东提供房屋证明的情况下，进行房屋活动，应该受到保护，其合法经营权利不应受到损失。 本院经审查认为，对原告所提供的证据1、证明原告与第三人经调解，福建省宁德市蕉城区人民法院作出（2013）蕉民初字第2977号民事调解书，该调解书内容为双方解除商品房买卖合同及原告还第三人购房款，为互为给付的生效法律文书；证据2、3证明被告与第三人达成租赁协议；证据5、6证明原告向被告催告腾房。原告以上证据均未能证明案涉房屋为原告所有。本院（2013）蕉民初字第2977号民事调解书为互为给付的生效文书仅能证明原告与第三人协议的结果，在生效后双方并未按调解书内容履行，不动产部门亦未将第三人的备案登记予以更名为原告所有，物权并未确定为原告所有，故本院对原告诉讼主张不予支持。对被告出示的证据可证明租赁及租金已付清的事实。对第三人钟秀云的证据1可证明该案涉房屋的不动产备案登记为第三人夫妻所有。 综上所述，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张被告占有其房屋，并要求被告将案涉房屋恢复原状、腾房并支付使用费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张，其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告宁德万达广场有限公司的诉讼请求。 案件受理费9394元，由原告宁德万达广场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  陈 芳 人民陪审员  兰 芳 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  何泰龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -8-