山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0811民初10868号原告：长城物业集团股份有限公司济宁分公司，住济宁市兖州经济开发区永安路66号职工社区2号楼102室，统一社会信用代码：91370882MA3C70XR26。负责人：何霜，经理。委托诉讼代理人：邱忠磊，山东恒正律师事务所律师。被告：张彬，女，1974年7月28日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：秦红梅，济宁太白湖柏景湾法律服务所法律工作者。原告长城物业集团股份有限公司济宁分公司（以下简称长城物业）与被告张彬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业委托诉讼代理人邱忠磊，被告张彬及其委托诉讼代理人秦红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付自2017年1月1日至2018年5月31日的物业服务费2962.59元及滞纳金207元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系济宁市任城区凤凰太阳城3号楼1804室的业主，2016年11月20日，原告与该小区的建设单位山东新能源建设有限公司签订了《济宁凤凰太阳城项目前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告应交的物业服务费经原告多次催收后仍拒不交纳，侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至本院。被告张彬辩称，1、长城物业作为本案的原告主体不适格，原、被告之间不存在合同关系，双方未签订任何服务合同，也未正式与非正式通知其何时对小区，对被告开始提供服务，原告声称其与山东新能源建设有限公司签订了《济宁凤凰太阳城项目前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务与本案事实不符，被告没有委托任何人或者任何单位代理签订物业服务合同，对于违反被告意思签订的此类合同，被告不认可。2、依据原告为被告提供的服务质量，其主张的收费标准也是不成立的。被告不承认其服务合同与服务事实，如果仅就其服务本身进行评价，其服务质量与收费标准也是不相符合的，仅就其服务本身来说，在肉眼可见的服务期间，服务水平极其低下，在原告主张的收费期间，存在扫地后把垃圾倒入草丛、向小区角落倒大量垃圾、路坏了不修、电梯内乱贴广告不清理、夜晚经常不开灯、下水管道不处理导致地下室被水淹给我方造成损失等问题，不符合其要求的收费标准。3、被告拒绝交物业费用有正当且合法的理由。原告在未通知被告的情况下私自同意电信公司在被告楼顶安装了电信基站，被告购买居住的房屋建筑质量存在问题，原告行使管理责任不到位影响了被告的正常居住生活。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：一、济宁凤凰太阳城项目前期物业服务合同、物业服务企业资质证书，证明原告的物业服务资质等级为一级物业，具备承接各种物业管理项目的资质；2016年11月20日，被告小区的建设单位山东新能源建设有限公司与原告签订了为期两年的物业管理服务合同，包括普通住宅、高层住宅和办公项目，服务期限自2016年11月20日至2018年11月19日。《合同》第二条约定了具体的物业服务事项为物业共用部位、公用设施设备车辆停放、公共秩序的维护等一般性的维修、养护和管理；第七条约定采取包干式收费方式，第八条约定物业费的收取标准为：多层住宅0.8元/月/㎡，高层住宅1.5元/月/㎡，多层电梯住宅1.1元/月/㎡，按照业主拥有物业的建筑面积交纳；第十一条第2项约定物业管理服务费每个月季交纳一次，每次缴纳费用时间为每季的首月10日前，逾期未缴纳有关费用的，乙方（即物业公司）有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。物业公司签订本合同后至今实际提供了物业管理服务。二、原告在涉案小区的部分服务派工单、沟通记录本、修理记录表、低压配电柜（半年度）定期维护记录表、干式变压器（半年度）定期维修记录表、高压配电柜（半年度）定期维护记录表、水泵（季度）定期维护记录表、中央空调（季度）定期维护记录表、污水泵（月度）定期维护记录表、设备控制柜（季度）定期维护记录表、电动机（季度）定期维护记录表、乘客电梯、载货电梯半月维护保养工作单、电梯保养作业报告、秩序巡逻签到表一宗、监控中心设备运行记录表、访客登记本、值班记录本、车辆出入登记本、消防设施维护保养报告书，证明原告在物业服务履行期内按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务且不存在服务瑕疵，被告应当按照合同约定支付原告物业服务费。三、物业费催收照片一宗，证明原告除通过电话和上门催收的方式向各位未交费业主催收物业服务费外也通过上门贴催收单的方式进行了催收，但至今各位业主未履行物业服务费的交纳义务。被告张彬质证意见：证据一物业合同真实性无异议，该证据不能用来证明原告的观点，合同的主体双方是山东新能源建设有限公司与长城物业集团济宁分公司按照合同相对性该合同仅约束签订合同的主体双方，被告并未委托山东新能源建设有限公司代为签订任何服务合同，且山东新能源公司未将与原告签订合同的事实告知被告，被告对此合同不知情，该合同中约定的各项物业服务项目及服务标准原告并未实施，对资质证书真实性无异议，其他质证意见同服务合同；证据二，对于服务派工单真实性无异议，该单并未加盖原告单位公章，即使派工单是真实的也仅仅是原告单位对职工的管理行为，根据被告作为业主在小区生活居住的情况也未享受到该派工单记载的物业服务，对于第二组的其他证据同派工单意见；证据三，催收照片真实性无异议，该证据不能证明原告的主张，对于这些图片被告均不知情，原因是因为被告因身体摔伤与山东新能源公司诉讼的案件未了结，当时新能源公司说被告暂时不交物业费，等诉讼案件结束之后再协商；对于原告提供的第二组证据真实性均不认可，该组证据定期维护记录表抬头标注的是深圳市长城公司与原告单位无法律上和事实上的关系，如该组证据是真实的，仅仅呈现的是原告对其员工的内部分工问题，被告对此不知情，也未享受到各项服务。被告围绕其答辩意见依法提交了如下证据：一、原告长城物业公司管理凤凰太阳城小区后造成环境脏、乱、差的图片：①小区道路地面垃圾水横行，楼门单元门口路面泥泞不断，污水囤积严重。②小区地皮破烂，小区绿化脱落到处呈现泥土，绿化草枯死后不补种，造成小区尘土飞扬，小区风水池干枯无水，上面两层满满的垃圾，小区游泳池也早已干枯，游泳池地面也破烂不堪，小区路面油污斑斑，黏糊糊。③路灯不亮，小区南大门路灯损坏不仅不维修还不安装了，小区道路损坏，小区道路没有指示牌。④物业保洁孙老师将垃圾倒在本小区里，造成小区生活及建筑垃圾成堆，小区内墙面垃圾不清理，墙上小广告贴的到处有，小区宠物狗的粪便不清理，单元门损坏后也不及时修理风吹得咣咣响，六号楼走道处不刷墙面漆，垃圾植物不清理，始终不清理的果皮箱，破烂的果皮箱，小区乱停车，鞭炮纸随处可见。二、原告长城物业公司管理凤凰太阳城小区后该小区存在安全隐患的图片。小区路边栽木桩影响行人走路安全，通往地下车库处的门损坏也不维修，墙体瓷砖及各个地方墙皮不维修脱落，地面维修糊弄造成老人小孩走路不安全，单元内瓷砖严重脱落。三、原告长城物业公司管理凤凰太阳城小区后影响业主生活居住的图片。小区地下车库严重积水造成浸泡汽车，业主无法进入车库开车，车库无法使用，储藏室顶部漏水及屋顶积水珠，防水墙损坏，小区业主室内墙体发霉及墙皮脱落造成业主多次找物业无果后，自己维修，地下车库垃圾水没地面造成无法停车，来小区卖衣服及加工鸡蛋糕的大型三轮车进入小区用喇叭喊叫，造成小区成了市场严重影响了小区业主的生活居住。以上三组图片共同证明：1.原告作为物业服务公司其提供公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵；其建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务；行使管理责任不到位；未能履行安全保障义务；物业公司未公布帐目，侵害业主知情权；物业公司超载职权，擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益。2.原告长城物业公司管理凤凰太阳城小区后物业服务不符合五星级服务的指标。四、凤凰太阳城小区业主联名要求更换长城物业的签字表格。由于物业管理不到位，造成该小区的业主联名要求更换物业公司的事实。五、原告长城物业公司派人威胁业主的报案记录一份。业主通过正当的方式维权，原告竟然指使他人威胁业主，业主已报案的事实。六、楼顶安装基站，房屋裂缝、屋顶漏水的图片及光盘各一份；原告长城物业的质证意见如下：一、照片的真实性不认可，不能反映拍摄的时间和地点，不能反映涉案服务期间的服务质量，在被告提交的照片当中也有催收物业费的单据，被告仍不交物业费，违反合同约定；二、首先对更换长城物业签字表真实性无法核实，其次，凤凰太阳城目前业主为836户，签字表中214户，远远没有达到法律规定的过三分之二业主的比例数，再次，长城物业自2016年11月20日至今一直为小区服务，被告提交签字表仅能证明部分业主有更换业主的意见，无法证明其他的观点；三、110现场处置单真实性无异议，对证明内容有异议，该处置单不能证明所发生的争执起因及处理结果，更不能证明该争执是由物业公司派人威胁；对照片的真实性无法核实，被告提到的屋顶漏水等问题是房屋质量问题，应当向开发公司主张权利，物业公司仅提供一般维护服务，被告以建筑物质量问题为由拒不缴纳物业费没有法律依据，录音等提供书面材料后的再进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张彬系济宁市任城区凤凰太阳城3号楼1804室的业主，其住宅面积为116.18平方米，为高层住宅。2016年11月20日，原告与山东新能源建设有限公司签订物业服务合同，原告为凤凰太阳城小区提供物业管理服务，约定多层住宅0.8元/月/㎡，高层住宅1.5元/月/㎡，多层电梯住宅1.1元/月/㎡，按照业主拥有物业的建筑面积交纳；每个月季交纳一次，每次缴纳费用时间为每季的首月10日前，逾期未缴纳有关费用的，长城物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；服务期限二年，自2016年11月20日至2018年11月20日止。2017年1月1日至2018年5月31日的物业服务费2962.59元（按1.5元/月/平方米计算）的物业服务费被告至今未缴纳。本院认为，凤凰太阳城小区至今未成立业主委员会，山东新能源建设有限公司代表全体业主与原告签订的物业管理服务合同，属前期物业服务合同，对被告具有约束力。本院认为，物业公司应在物业服务合同约定的范围内履行职责，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规、以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告按照合同约定履行了物业管理职责，而被告认为其服务不符合规范，采取拒绝缴纳物业费行为，既侵犯了小区其他业主的权益，又违反了原、被告之间物业管理合同中业主应及时缴纳物业费的约定，该行为违反法律规定，本院不予支持。据此，原告要求被告支付物业管理费，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业费违约金问题，因原告主张的依据为原告与开发单位山东新能源建设有限公司签订的前期物业管理合同，该约定被告不知情。故，原告要求按照该合同约定要求被告承担逾期付款违约金，理由欠妥，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告张彬于本判决书生效后五日内支付原告长城物业集团股份有限公司济宁分公司自2017年1月1日至2018年5月31日的物业服务费2962.59元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二O一九年元月三日书记员 胡佳慧