广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23534号原告：厉铭，女，1989年8月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：杨兆前、李嘉祥，分别系广东佑昌律师事务所律师、实习律师。原委托代理人：吴诗琳，广东佑昌律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华。委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告厉铭诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厉铭的委托代理人杨兆前、李嘉祥，被告泽信公司的委托代理人周乐忆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告厉铭诉称：2015年6月13日原、被告双方就原告向被告购买被告名下所属物业自编的广州市天河区体育东路xxxx号3322号铺达成并签署《认购书》，2015年6月15日双方签署《商铺买卖合同》。合同约定，该商铺建筑面积共5.2252平方米，房价款总金额566058元。付款方式：1、2015年6月15日前支付首期房价款（包含定金100000元），共计346058元；2、余下房价款220000元向银行申请抵押贷款。认购书同时约定，原告还需支付律师费2400元等。合同还约定，被告应于实际收到原告所支付购房款己超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将标的商铺的产权人变更至原告名下。认购书及合同签署后，原告分别向被告及被告指定收款人支付款项如下：1、2015年6月13日，通过刘英工商银行支付团购费20000元、通过刘英工商银行支付定金50000元；2、2015年6月15日，分别通过刘英工商银行及厉卫星建设银行支付定金50000元，房款246058元。另外，根据广东宏安信律师事务所收款通知书，原告交付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元。至此，原告己按照合同约定支付房款（含定金、团购费）366058元，达到本合同总价款60%以上。然而，被告至今没能按照合同约定办理过户交易，原告有权单方解约。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2015年6月15日签订的《商品买卖合同》（自编号：20153322号）；2、被告立即向原告返还购买商铺的房款（含定金、团购费）366058元、预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元；3、被告承担本案诉讼费。被告泽信公司辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告诉请解除双方《商铺买卖合同》缺乏事实和法律依据。一、关于涉案商铺过户延期问题。《商铺买卖合同》第九条第3款约定“出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人己经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期”。结合本案事实，被告认为：（一）案涉商铺的买卖约定采取首期款+按揭贷款的方式支付购房款，支付房款及办理按揭贷款是原告应负的合同义务，原告作为按揭借款合同中的借款人，应独立向按揭银行提出贷款申请，并自行与按揭银行签订贷款合同并取得贷款以用于向被告支付剩余房款。《商铺买卖合同》第四条第2款己经明确，被告仅负有向原告推荐贷款银行的协助义务，但并未对贷款的结果做出任何承诺，能否贷款的商业风险均由买受人自行承担，且买卖合同并未赋予买受人在无法办理按揭时可享有合同的单方解除权。买受人向贷款银行提交资料仅是其办理按揭贷款手续的第一步，贷款申请是否获得银行批准并实际获得贷款资金尚处于不确定状态，即买受人的后续付款能力尚处于不确定状态，在此情况下，当然不能视为买受人己经履行贷款义务，且在买受人支付状态不确定时，出卖人当然有权顺延过户手续的办理。进一步地，合同对于无法办理按揭时的补救措施也做出了非常明确的约定，即买受人需一次性补足剩余房款。据此，在买受人自行选择付款方式且对于该履行方式遇到障碍时的补救措施均有明确约定的情况下，买受人不得以无法办理按揭贷款为由主张解除合同。买受人解除合同缺乏合同依据。具体到本案，原告至今仅支付了首期款，剩余房款的按揭贷款手续尚未办结，原告也未以自有资金补足上述余款，导致被告至今尚未就案涉商铺收齐全部购房款。据此，根据买卖合同约定，因被告未能办结相关按揭贷款手续，有权顺延办理交易过户手续。本案因原告未能适当、完全履行买卖合同义务，被告据此可顺延办理交易过户直至原告补足剩余房款。案涉商铺至今仍登记在被告名下，并不存在无法继续履行及无法交易过户的障碍，案涉商铺至今无法完成交易过户的原因均在于原告，故原告作为过错方及违约方无权要求单方解除合同。案涉买卖合同应当继续履行。二、关于涉案商铺的交付问题。根据被告递交的证据，被告已于2015年12月27日就商铺交付事宜向原告履行通知义务，并明确被告己与广州潮流天地购物中心有限公司完成商铺交付手续。涉案商铺己经交至广州|潮流天地购物中心有限公司，对于原告的权利并未造成实质损害，并未导致双方买卖合同目的无法实现。广州潮流天地购物中心有限公司已经根据《商铺委托经营管理协议》对涉案商铺进行经营管理。经审理查明：2015年6月15日，厉铭（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人通讯地址为广州市天河区xxxx路xx园xx栋304；买受人所购的商铺为广州市天河区体育东路xxxx号x层322号铺（简称“涉案商铺”）。涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为566058元。（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年6月15日前支付首期房价款（包含定金100000元）计346058元；（2）余下房价款计220000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号。备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，则应按照以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的（如签订《个人购房借款合同》/《楼宇按揭合同》等），视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任。如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任……经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益。原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺。有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效。（第七条）出卖人应于2016年1月1日，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续。买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司。买受人未按照书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，涉案商铺已实际交付给买受人，且买受人对涉案商铺的各项情况均满意。买受人未按出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议。除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金。出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将涉案商铺的产权人变更至买受人名下。出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执。（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2015年6月15日，厉铭（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于厉铭的付款情况。厉铭提供如下证据：1、加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张（载明泽信公司收取定金共100000元及铺款246058元等）。2、加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知厉铭，因厉铭购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元）。3、加盖有案外人“广州潮宏投资有限公司财务专用章”的收据（显示收到厉铭购买涉案商铺团购费20000元）。对此，泽信公司表示：对于购房款的收据真实性、合法性、关联性无异议；对团购费20000元及公证费、产权登记代理费2400元的相关票据真实性、合法性、关联性不予确认，该三笔款项并非由我方收取。庭审中泽信公司确认其已被列为失信被执行人，涉案商铺已无法办理按揭。关于涉案商铺的交付情况。泽信公司称其已通知厉铭收铺，并提交以下证据：1、泽信公司向厉铭邮寄《收铺告知函》的EMS邮寄底单寄件人存联及妥投证明。EMS邮寄底单寄件人存联显示寄件人为泽信公司，收件人为厉铭，地址为广州市天河区xxxx路xx园xx栋304，内件品名为《收铺告知函》。妥投证明显示收件人为他人。2、潮流天地公司于2015年12月25日向泽信公司出具的《商铺收楼确认书》，内容为确认涉案商铺已于2015年12月25日交付予潮流天地公司等。3、涉案商铺的照片，照片上有“按现状接收涉案商铺”等内容，落款时间2015年12月25日。厉铭表示：对证据1真实性无异议，关联性不予确认，不是其本人签收，也不清楚函件内品是什么；对证据2、3真实性、合法性、关联性不予确认。厉铭要求解除《合同》的依据为泽信公司没有按约办证。鉴于泽信公司目前状况，本院已向厉铭释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，厉铭表示清楚并明确坚持诉讼请求。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是厉铭与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于厉铭要求解除《合同》的诉讼请求。厉铭称因为泽信公司逾期办理过户手续，因此其有权解除合同。《合同》约定：出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将涉案商铺的产权人变更至买受人名下；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。在本案中，厉铭已支付房款（含定金）346058元，且泽信公司确认现涉案商铺无法办理按揭。因厉铭并未足额支付合同约定的各期房款且亦未办结相关按揭贷款手续，泽信公司根据上述合同约定顺延办理涉案商铺的产权登记手续并无不当，据此厉铭以泽信公司迟延办证为由要求解除《合同》依据不足，本院不予支持。《合同》第四条约定“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款”，该约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定厉铭以按揭方式支付房款，现泽信公司确认涉案商铺无法办理按揭。根据泽信公司关于涉案商铺无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人，而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，厉铭现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于厉铭要求返还购房款等其余诉请。首先，《合同》解除后，泽信公司应返还厉铭已付房款（含定金）346058元。其次，厉铭提交的加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购费20000元。厉铭作为买受人应为基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系厉铭为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，厉铭要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。再次，厉铭另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取登记代理费2000元、委托公证费400元，厉铭并未举证上述费用实际为泽信公司收取，且因合同无法继续履行的责任不能归责于一方，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，厉铭诉请泽信公司返还上述2400元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告厉铭与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层322号铺签订的《商铺买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市泽信物业管理有限公司向原告厉铭返还购房款（含定金）346058元、团购费20000元，合计366058元。三、驳回原告厉铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6830元，由原告厉铭负担100元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担6730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  杨巧云人民陪审员  邹允洪二〇一九年一月三十一日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽