济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初6916号原告：山东省技术市场管理服务中心，住所地济南市。法定代表人：李百东，主任。委托诉讼代理人：董国爱，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：董小岑，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。被告：济南博集文化传媒有限公司，住所地济南市。法定代表人：张晓辉，总经理。委托诉讼代理人：马雷，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：管清杰，山东平正大律师事务所律师。原告山东省技术市场管理服务中心（以下简称技术市场管理中心）与被告济南博集文化传媒有限公司（以下简称博集公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告技术市场管理中心的委托诉讼代理人董国爱、董小岑、被告博集公司的委托诉讼代理人马雷、管清杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告技术市场管理中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告博集公司立即腾出租赁房屋并交付原告技术市场管理中心；2、请求判令被告博集公司向原告技术市场管理中心支付2015年3月8日至2018年8月7日的房屋占有使用费258930元，并赔偿损失15821.2元（以房屋占有使用费为基数，按照银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，之后继续计算，直至被告博集公司腾房并交付原告技术市场管理中心为止）；3、请求判令被告博集公司支付制冷费18272.7元、取暖费22713.6元、电费16229.8元；4、案件受理费及其他费用由被告博集公司承担。事实与理由：2013年3月8日，山东省技术开发服务中心与济南鸿景广告传媒有限公司签订《房屋租赁合同》，约定山东省技术开发服务中心将位于****、面积110平方米的房屋租赁给济南鸿景广告传媒有限公司使用，仅限于办公使用；房屋租期自2013年3月8日至2014年3月7日；房屋年租金为20000元，水费1000元/年，制冷费3000元/年，供暖费按面积交纳，电费以表计数为准。合同签订后，山东省技术开发服务中心依据合同约定交付了房屋。在租赁合同履行期间，济南鸿景广告传媒有限公司实际占用了租赁房屋旁边的其他房屋用于经营，面积为40平方米，共计150平方米。2014年3月7日，合同期限届满，但济南鸿景广告传媒有限公司拒绝再次签署合同，并且也未再向山东省技术开发服务中心缴纳占有使用费，一直占有涉案租赁房屋。后，山东省技术开发服务中心变更为原告技术市场管理中心，济南鸿景广告传媒有限公司变更为本案被告博集公司。基于上述事实，原告技术市场管理中心为维护自身合法权益，诉至贵院，请求法院判如所请。被告博集公司辩称，1、原告技术市场管理中心主体不适格。根据法律规定，不动产产权人应根据权属登记证明确定，原告技术市场管理中心并不是登记的产权人。2、被告博集公司按照租赁合同约定使用了5间房屋（合同约定110平方米），并未使用原告技术市场管理中心所称的旁边的40平方米房屋，原告技术市场管理中心所述的该40平方米面积是一个姓冷的承租人使用的，并非被告博集公司使用。3、原告技术市场管理中心应按照每年租金2万元收取租金，原告技术市场管理中心要求被告博集公司支付的租金计算方式错误。根据合同法第236条规定，租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案应该按照每年2万元确定租金。4、原告技术市场管理中心主张的自2015年3月8日至2017年3月7日，即两年的房屋占有使用费（租金）已过诉讼时效，不应予以支持。根据原、被告签订的房屋租赁合同第4条的约定，先付款后用房，按半年付房屋租赁费，每租房半年首月15日前缴房租，即2015年3月8日至2015年9月7日期间的租金应于2015年3月15日前支付，2015年9年8日至2016年3月7日期间的租金应于2015年9月15日前支付，2016年3月8日至2016年9月7日期间的租金应于2016年3月15日之前支付，2016年9月8日至2017年3月7日之间期间的租金应于2016年9月15日前支付，以此类推。根据《最高院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，租金应适用一年的诉讼时效，自2015年3月8日至2017年3月7日期间的租金均已超过诉讼时效。5、原告技术市场管理中心要求被告博集公司赔偿损失、支付电费，没有事实和法律依据。关于原告技术市场管理中心主张的制冷费、取暖费，涉案房屋系近30年的老房子，虽然取暖和制冷都是用中央空调，但是中央空调因为年久失修，早已瘫痪，根本无法使用，被告博集公司不可能使用，原告技术市场管理中心要求被告博集公司支付制冷费、取暖费，没有事实及法律依据。6、原告技术市场管理中心诉状中所称的租赁合同到期后，被告博集公司拒绝再次签署合同，与事实不符。事实是原、被告双方有出版杂志的合作，合作中原告技术市场管理中心单方解除与被告博集公司的合作协议，给被告博集公司造成了巨大损失。2016年8月，原告技术市场管理中心承诺用房租抵顶被告博集公司的经济损失，并要制定具体的抵顶方案，但抵顶方案原告技术市场管理中心一直没有作出。双方协商过程中，原告技术市场管理中心的负责人更换，更换后的负责人对之前协商的内容不予认可。因此，不是被告博集公司拒绝再次签署合同，而是原告技术市场管理中心未信守承诺，没有用房租抵顶被告博集公司的经济损失，这是被告博集公司一直使用涉案房屋的实际情况。7、原告技术市场管理中心以山东中立达资产评估有限公司的《资产评估报告书》作为计算房屋占有使用费的依据是错误的。《资产评估报告书》涉及的是否是双方争议的房屋无法确定，即使涉及双方争议的房屋，也未涉及争议房屋所在的楼层。《资产评估报告书》仅仅涉及闲置房屋的一至五层，并未涉及其他楼层，包括被告博集公司承租房屋所在的第七层，因为其它楼层均有使用，都是按照租赁合同确定的租金价格确定的。8、被告博集公司已于2018年10月份搬离，但一直未找到原告技术市场管理中心负责办理交接手续的人，请法庭通知原告技术市场管理中心尽快办理交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月8日，山东省技术开发服务中心（甲方）与济南鸿景广告传媒有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定乙方承租甲方所有的位于**的五间房屋，面积110平方米，年租金为20000元，水费每年10000元，租期自2013年3月8日至2014年3月7日。合同第四条约定：“付款方式：乙方房屋租赁必须先付款后用房，按半年付房屋租赁费，每租房半年首月15日前交房租费，不得拖欠，……1、电费以表计数为准。电费在规定定价基础上另加5%的合理损耗费，每季度收取一次，定于每租房季首月15日前缴费。2、供暖费依济南市统一收费标准，按面积收取，在冬季供暖前一次交清。制冷费3000元∕年，在夏季供冷前一次交清。”该合同签订后，山东省技术开发服务中心即将涉案房屋交付济南鸿景广告传媒有限公司使用。2013年11月1日，根据山东省机构编制委员会办公室的批复，将山东省技术开发服务中心与山东省技术市场合并组建山东省技术市场管理服务中心。2016年6月27日，济南鸿景广告传媒有限公司的名称变更为济南博集文化传媒有限公司。原告技术市场管理中心称2015年3月8日之前的租金济南鸿景广告传媒有限公司均已支付。原告技术市场管理中心主张自2016年3月8日起，被告博集公司除了合同约定的房屋外，又擅自占用了旁边的一处面积为40平方米的房屋。对此，被告博集公司不予认可，原告技术市场管理中心未提交证据予以证明。被告博集公司主张其于2018年10月份已从涉案房屋搬出，原告技术市场管理中心对此提出异议，主张被告博集公司是在2018年11月5日左右将房屋腾空的，但未交付房屋钥匙。2018年11月30日，原、被告办理了房屋钥匙的交接手续。原告技术市场管理中心为证实其主张的房屋占用费标准，提交2014年5月28日的《关于研究房屋租赁有关工作事项的会议纪要》一份，记载：“……根据当前房屋租赁市场价格和厅领导有关指示要求，我们在充分调研的基础上，就目前大楼租赁合同到期拟续租客户的实际情况，研究决定大楼圆楼按照每天1.5元∕平方米（建筑面积）的价格签订租赁协议，……”原告技术市场管理中心主张自2014年3月8日起，被告博集公司未按合同约定支付取暖费及制冷费，并主张根据济南市居民供热价格的通知，非居民住宅取暖费为每平方米39.8元，因涉案房使用空调和自备锅炉取暖，故其收费标准为每平方米43.68元，但原告技术市场管理中心未提交证据证明其主张的收费标准。对原告技术市场管理中心主张的取暖费和制冷费，被告博集公司不予认可，并主张涉案房屋使用中央空调制冷和取暖，因中央空调年久失修，早已无法使用，故自其承租涉案房屋直到2017年冬季，未使用空调制冷和取暖；直到2017年冬季，原告技术市场管理中心更换了新的中央空调，才可以正常使用，故被告博集公司仅同意支付2017年冬季的取暖费。原告技术市场管理中心为证实其履行了供暖、供冷义务，提交其与银联商务有限公司山东分公司、山东斯玛特国际商务咨询有限公司签订的房屋租赁合同及该两公司2015年至2018年期间支付取暖费、制冷费的付款凭证一宗，据此主张其履行了向涉案房屋所在楼宇供暖、供冷的义务。原告技术市场管理中心与银联商务有限公司山东分公司签订的房屋租赁合同显示出租房屋位于济南市**共三层、院内南东楼、院内南西楼、院内北东楼；原告技术市场管理中心与山东斯玛特国际商务咨询有限公司签订的房屋租赁合同显示出租房屋位于济南市千佛山东二路19号院内圆楼八层。根据济南市物价局发布的《关于调整我市城市居民供热价格的通知》（济价格字【2018】113号）第三条的规定：“……（一）采用燃煤锅炉供热的单位，以居民集中供热价格每平方米26.70元为基础，按上下5%的幅度制定最终销售价格，报价格主管部门备案后执行。（二）采用燃油、燃气锅炉供热的单位，在业主入住时有供热合同约定或承诺的，按合同约定或承诺的价格执行；无合同约定或承诺的，由供热单位委托有资质的价格认证评估机构预算成本，与业主协商签订供热合同，报价格主管部门备案后执行。”原告技术市场管理中心称涉案房屋的供暖方式为热力公司供气，然后通过设备转化为水供暖。另查明，涉案房屋所在的土地使用权人为山东省技术开发服务中心。2017年6月29日，山东省财政厅下发《关于同意省技术市场管理服务中心对外租赁闲置房产的函》，称：“省科技厅：……一、你厅所属省技术市场管理服务中心位于济南市千佛山东二路19号的部分闲置房屋4561.68平方米，无房权证，产权清晰，土地使用权证号：历下国用（2006）第0100052号。……二、按照《关于明确事业单位国有资产资源有偿使用收入管理有关问题的通知》（鲁财综﹝2013﹞103号）要求，省技术市场管理服务中心要严格按租赁合同约定及时收取租金，纳入单位综合预算管理。”原告技术市场管理中心未在本院限定的期限内申请对涉案房屋2015年3月8日之后的市场租金价格进行鉴定。涉案房屋未办理房屋所有权证，且在本院限定的期限内，原告技术市场管理中心未提交证据证明涉案房屋的建设已办理了建设规划许可证。本院认为，因涉案房屋未办理房屋所有权证，且在本院限定的期限内，原告技术市场管理中心未提交证据证明涉案房屋的建设已办理了建设规划许可证，故原告技术市场管理中心与被告博集公司签订的《房屋租赁合同书》无效。对被告博集公司提出的原告技术市场管理中心的起诉已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，因原、被告签订的《房屋租赁合同书》无效，被告博集公司对涉案房屋处于持续占有使用状态，双方并未对占有使用费的支付时间作出明确约定，故原告技术市场管理中心的起诉并未超过诉讼时效。对原告技术市场管理中心要求被告博集公司腾房的诉讼请求，因原告技术市场管理中心认可被告博集公司已从涉案房屋搬出，且双方于2018年11月30日办理了房屋钥匙的交接手续，故对原告技术市场管理中心的该项诉讼请求，本案不再处理。对原告技术市场管理中心依据2014年5月28日的《关于研究房屋租赁有关工作事项的会议纪要》，要求被告博集公司按照每天1.5元∕平方米（建筑面积）的标准支付房屋占用费的诉讼请求，本院认为，因上述会议纪要系原告技术市场管理中心的内部文件，属于原告技术市场管理中心单方的意思表示，并未与被告博集公司形成合意，故原告技术市场管理中心主张的房屋占有使用费计算标准，证据不足，本院不予采信。同时，因原告技术市场管理中心未在本院限定的期限内申请对涉案房屋2015年3月8日之后的市场租金价格进行鉴定，故涉案房屋2015年3月8日之后的占用费只能参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准，即每年20000元计算。对于原告技术市场管理中心主张的自2016年3月8日起被告博集公司擅自占用了旁边的一处面积为40平方米的房屋的事实，因被告博集公司不予认可，且原告技术市场管理中心未提交证据予以证明，故对原告技术市场管理中心的主张，本院不予采信，房屋占用费应当按照合同约定的面积计算。对原告技术市场管理中心要求被告博集公司赔偿逾期付款损失的诉讼请求，因《房屋租赁合同书》无效，双方并未对占有使用费的支付时间作出明确约定，故逾期付款损失只能自原告技术市场管理中心主张权利之日，即起诉之日2018年8月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。对原告技术市场管理中心要求被告博集公司支付制冷费、取暖费的诉讼请求，虽然《房屋租赁合同书》有关于制冷费、取暖费收取标准的约定，但被告博集公司主张原告技术市场管理中心未按约定履行供冷、供暖义务，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，据此，原告技术市场管理中心应当举证证明其已按照合同约定履行了供冷、供暖义务。对此，虽然原告技术市场管理中心提交了其与银联商务有限公司山东分公司、山东斯玛特国际商务咨询有限公司签订的房屋租赁合同及该两公司2015年至2018年期间支付取暖费、制冷费的付款凭证，但原告技术市场管理中心未提交证据证明银联商务有限公司山东分公司、山东斯玛特国际商务咨询有限公司所承租的房屋与被告博集公司所承租的房屋位于同一楼宇，故其提交的上述证据不足以证实其履行了向被告博集公司所承租房屋供暖、供冷的义务，故原告技术市场管理中心要求被告博集公司支付2017年冬季之前的制冷费、取暖费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。因被告博集公司自认2017年冬季原告技术市场管理中心更换了中央空调，并同意支付2017年冬季的取暖费，故对原告技术市场管理中心要求被告博集公司支付2017年冬季取暖费的诉讼请求，本院予以支持。关于取暖费的计算标准，根据济南市物价局发布的《关于调整我市城市居民供热价格的通知》第三条的规定，不同的供暖方式，计费标准不同。因被告博集公司主张2017年冬季涉案房屋采用中央空调取暖，故本院酌定取暖费标准按照济南市居民集中供热价格，即每平方米26.70元计算。据此，被告博集公司应支付的2017年冬季的取暖费应为2937元。因2018年夏季，被告博集公司仍在使用涉案房屋，且其自认中央空调已于2017年冬季更换，故2018年夏季的制冷费3000元其应当支付。对原告技术市场管理中心要求被告博集公司支付电费的诉讼请求，因原告技术市场管理中心未提交证据证明电表的起止码，故无法证实被告博集公司的用电量，原告技术市场管理中心主张的电费16229.8元，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南博集文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省技术市场管理服务中心支付2015年3月8日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费（按照每年20000元的标准计算）；二、被告济南博集文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省技术市场管理服务中心赔偿逾期付款损失（按照每年20000元的占有使用费标准计算，以2015年3月8日至2018年8月24日期间的房屋占有使用费数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月24日起计算至本判决生效之日止）；三、被告济南博集文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省技术市场管理服务中心支付取暖费2937元；四、被告济南博集文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省技术市场管理服务中心支付制冷费3000元；五、驳回原告山东省技术市场管理服务中心的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6380元，由原告山东省技术市场管理服务中心负担1080元，由被告济南博集文化传媒有限公司负担5300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一九年一月三十日书 记 员  王 珂