山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鲁民申6441号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李晓林（曾用名：李洁），女，1960年9月11日生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：李维春，山东麒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟宏慧，山东麒正律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛银海房地产有限公司，住所地青岛市市南区南海支路5号。法定代表人：董金光，董事长。被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国科学院海洋研究所，住所地青岛市南海路7号。法定代表人：相建海，所长。被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司青岛市南支行，住所地青岛市市南区新浦路1号。负责人：朱晓石，行长。委托诉讼代理人：张日辉，山东亚和太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，山东亚和太律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛高科技工业园建银房地产开发公司，住所地青岛市市南区云霄路44号。法定代表人：董金光，董事长。再审申请人李晓林因与被申请人青岛银海房地产有限公司（以下简称银海房地产）、中国科学院海洋研究所（以下简称海洋研究所）、中国建设银行股份有限公司青岛市南支行（以下简称建行市南支行）、青岛高科技工业园建银房地产开发公司（以下简称建银房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终2805号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李晓林申请再审称，一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）李晓林购买涉案房屋的背景可直观显示李晓林是涉案房产的所有人、建行市南支行及其所控制的银海房地产、建银房地产相互串通，伪造案件，试图谋取不当利益。1.1998年10月，房地产市场惨淡，经建行市南支行招商，李晓林与银海房地产签署涉案项目15层整层购买协议，当时购买价格4800元/平方米，现在已超过4万元/平方米，约定合同总价款为538.46万元。2.截止1998年12月16日，李晓林共支付26.97万元，1999年5月5日，李晓林向银海房地产出具欠条，内容为尚欠1398456.8元。银海房地产自愿为李晓林垫付部分购房款，随后银海房地产从建行市南支行顺利拿到了剩余房款总价70%的银行按揭贷款，此时，李晓林已实际支付超过合同总价74%的购房款，共计3986143.2元。3.建行市南支行违规放贷，要求李晓林将购房合同分成13个小购房合同，除本人的小合同外，其余的小购房合同均是李晓林冒名顶替他人签订。后银海房地产否认李晓林为整层的实际购房人，历经多次诉讼，最终认定李晓林是涉案房屋的实际借款人及购买人。李晓林所购买项目三层以上每层有且仅有6套房产，为满足建行市南支行每份借款合同不超过30万元的审批限额，才将涉案15层的6套房产拆分为13套。4.涉案房产于2008年4月18日具备办证条件，2008年4月30日竣工验收合格，2005年11月30日具备交付条件。2002年，银海房地产将整个项目土地、房产全部划归建银房地产名下，导致目前银海房地产已无力履行购房协议。2006年底，李晓林入住诉争房产至今，现仍未过户至李晓林名下。（二）李晓林已按购房合同约定向银海房地产支付全部购房款，李晓林与银海房地产之间的房屋买卖合同已履行完毕。1.李晓林原审提交的银海房地产出具的13份收据1615380元为诉争合同约定的房屋总价的30%，说明银海房地产已自愿确认收到全部首付款的事实。2.李晓林从建行市南支行的按揭贷款已全部进入银海房地产，因此银海房地产已全额收到购房款，即使李晓林拖延款项也不妨碍银海房地产为其办理产权登记。3.李晓林的部分首付款是银海房地产自愿垫付，或视为借给李晓林用于支付购房首付款，但双方之间并未约定李晓林不归还垫付资金，银海房地产可拒绝为李晓林办理产权登记。4.李晓林出具欠条拖欠工程款的行为不能成为银海房地产拒绝交付房屋的抗辩理由。李晓林于1999年5月5日曾向银海房地产出具欠条，无论书写的欠条还是未交的款项，李晓林都应偿还，对此李晓林没有异议，且银海房地产已针对该款另行起诉并被青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1715号民事判决书确认，但该笔欠款与本案无关，理由是：（1）该欠条出具的背景是银海房地产为顺利拿到银行按揭贷款自愿为李晓林垫付，且从欠条出具直到2013年期间，银海房地产从未向李晓林主张过该笔欠款，即便欠条真实存在也已超过诉讼时效。（2）不论首付款是否实际支付完毕，因银行贷款早已进入银海公司，则李晓林与银海房地产的房屋买卖合同已履行完毕，本案的房屋买卖纠纷与李晓林出具欠条的债权债务纠纷基础法律关系不同，二审法院将两者混为一谈，属事实认定不清。（3）李晓林拒绝向银海房地产支付剩余工程款及拒绝向建行市南支行偿还贷款是行使不安抗辩权，符合购房人的理性要求：银海公司不仅拒绝交付房产且在本案及其他案件中编造谎言，拒不承认将涉案房产出卖给李晓林的事实，试图单方毁约；李晓林在已支付总房款74%的购房款后仍无法享有涉案房屋的合法产权；合同约定银海房地产应在1998年12月31日交付房屋，但因建银房地产拖欠工程款，涉案工程在建设过程中停工、烂尾多年，直至2005年才具备交付条件，因此，在1999年1月1日至具备交付条件之前，银海房地产的逾期交房并非行使先履行抗辩权，而是交付不能；即使银海房地产行使先履行抗辩权，其范围也应限于李晓林尚未完成的合同义务，其以李晓林未付全额购房款为由拒绝交付房屋的行为超出必要、合理限度。二、原审适用法律错误。二审判决基于错误的事实而援引合同法第67条作为本案判决的依据错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，本案双方争议的焦点问题为银海房地产逾期交付房屋的行为是否构成违约，应否向李晓林承担逾期交房的违约责任。银海房地产与李晓林于1998年10月22日签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。双方均认可根据合同约定,李晓林应于签订合同当日，即1998年10月22日向银海房地产支付30%的房价首付款1615380元，而合同约定的银海房地产应交付房屋的时间为1998年12月31日，可见，李晓林应当履行交付首付款义务的时间先于银海房地产应当交付房屋的时间，其系应当先履行债务的当事人。根据本案查明事实，合同签订后，李晓林仅支付了部分首付款，至1999年5月5日李晓林尚欠付首付款1398456.8元，因此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条之规定，认定李晓林作为先履行债务人，在未按约履行支付购房款义务的情况下，银海房地产有权拒绝向李晓林交付房屋并无不当。李晓林申请再审中称其已按合同约定向银海房地产支付全部购房款、双方之间的房屋买卖合同已履行完毕，其该主张与其出具的欠条及本案查明事实相矛盾，本院不予支持。关于李晓林所称其拒绝向银海房地产支付剩余款项及向银行偿还贷款系行使不安抗辩权的主张。根据合同法第六十八条、第六十九条的规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有“经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的，可以中止履行，并应及时通知对方，在对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，在合理期限内对方未恢复履行能力且未提供担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，李晓林再审申请中提出的银海房地产试图单方毁约、涉案房产未能登记到李晓林名下及涉案工程在建设中曾经停工等情形均发生在李晓林应当履行交付首付款义务的时间之后，亦不属于合同法第六十八条规定的先履行债务的当事人可以中止履行的情形，且本案中李晓林也没有提交确切证据证明银海房地产或贷款银行在其应当履行支付首付款的义务时存在上述法律规定的先履行债务的当事人可以中止履行的情形，也没有提交证据证明其中止履行后已按合同法第六十九条的规定将其中止履行情况通知对方当事人，因此，对李晓林提出的其拒绝支付剩余款项系行使不安抗辩权的主张，本院不予支持。综上，李晓林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李晓林的再审申请。审判长  程卫华审判员  闫 慧审判员  闫爱云二〇一九年一月十六日书记员  陈东娇