湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民终1256号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈全，男，1975年2月8日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：陈训良（系陈全之父），男，1946年8月13日出生，汉族，住钟祥市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂小林，男，1962年10月5日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：钱林，湖北喜祥致运律师事务所律师。委托诉讼代理人：茹天贵，湖北喜祥致运律师事务所律师。上诉人陈全因与被上诉人桂小林土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2018）鄂0881民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈全上诉请求：依法改判1.桂小林按照合同约定标准补齐38.12亩翻耕好且能起挖土球的苗圃用地；2.桂小林退还多收取的土地租金45744元；3.桂小林支付违约金50000元；4.桂小林赔偿因其违约给上诉人造成的经济损失；5.桂小林承担一、二审诉讼费及测量费。事实与理由：1.双方在合同第一条、第五条、第六条约定了桂小林应交付的土地面积、交付条件，并无路肩、林地道路、水塘、堰埂之类的表述，现场也明确显示陈全在2011年年底就构筑了界桩和围网，桂小林实有林地590亩，故桂小林有能力足额依约交付土地。2.桂小林、陈全在合同中未约定转租林地的四至界线，一审判决认为双方转租林地系按块租赁，200亩面积为估算，此结论与事实不符。3.荆正评鉴字[2018]第032号报告书载明“本测绘结论只有在所述条件以及委托方和相关当事方所提供的所有原始资料都是真实合法的条件下成立”，而当事人双方在测绘现场对测绘的具体项目和范围就有激烈争议，故报告书对争议的路肩、林地道路、水塘、堰埂进行了单列。因界桩是签订合同时确定的最北边界，路肩部分位于上诉人界桩之外，林地道路是原固有道路，属双方当事人及村民的公共道路，也是林地定价的条件之一，不能纳入桂小林合法转租面积。订立合同时并无水塘和堰埂，只是一个潜在的水源，水塘和堰埂也不在桂小林林权范围内，故以上争议部分11.45亩不应计入转租面积，实际苗圃用地只有161.88亩。4.桂小林一审中反复变更诉讼请求和理由，其理由前后矛盾，一审判决认定林地面积为173.33亩与事实不符。5.上诉人接收土地后，正式种植苗木，桂小林同步种植与上诉人所植同种苗木，侵占上诉人已付租金的苗圃用地38.12亩，导致上诉人苗圃用地减少，应当返还。被上诉人桂小林辩称，1.关于四至范围的问题。双方在合同中约定了以林权证确定的四至为准，桂小林交付土地是否违反合同约定，应当以林权证确定的四至界线确定。一审判决对此认定事实清楚。2.一审判决确定林地为173.33亩，并根据该数量确定租金，并从以往所交租金中予以抵扣，是基于桂小林的同意和认可，不是认定桂小林违约，判决书第五页表述很清楚。3.争议的路肩、林地道路、水塘和堰埂部分，都是林权证面积范围内以及上诉人种植苗木所必须的经营条件，应当计入转租面积。4.桂小林原审变更诉讼请求系其依法享有的诉讼权利。5.上诉人要求被上诉人返还38.12亩土地没有事实和法律依据。合同约定了土地的四至界线，只能交付界线内的土地，不能超出合同范围，另行多交付土地。桂小林在完成交付义务后，经过七年，上诉人对此未提出过异议，桂小林起诉主张租赁费后，才反诉主张面积不足，桂小林不存在违约和违法情形。一审判决认定事实清楚，判决合情合理，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，二审应当驳回上诉，维持原判。桂小林向一审法院起诉请求：1.判令陈全立即支付租金103998元（173.33亩×200元/亩×3年）；2.判令陈全支付违约金5万元；3.本案诉讼费由陈全承担。陈全向一审法院反诉请求：1.判令桂小林退还缺少的有效林地38.12亩，两期六年多收租金45744元（38.12亩×200元/亩×3年）；2.判令桂小林承担违约金5万元；3.判令桂小林承担其少交付的38.12亩土地给陈全造成的经营损失38000元（1000元/亩×38亩）；4.判令桂小林承担本诉及反诉的鉴定费用；5.本诉及反诉的诉讼费用均由桂小林承担。一审法院查明，2011年7月24日，桂小林与陈全签订了土地承包经营权出租合同一份，合同主要内容为，桂小林将其承包的钟祥市九里回族乡杨桥村一组200亩土地（地名、面积、等级、四至、土地用途附后）出租给被告从事苗圃生产经营。合同约定土地出租期限为42年，自2012年1月1日至2053年6月30日止；每年租金4万元（此为12年一个周期的定价，下一周期租金价格由双方根据市场价格协商约定），由陈全每次向桂小林一次性支付3年租金，期满前二个月，提前支付下一次3年租金；桂小林应于2011年9月1日前，将已翻耕好的土地一次性交付陈全；任何一方违约，应向守约方支付违约金5万元；因一方违约造成对方经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失；双方还就其他权利义务进行了约定。桂小林所有的林地面积为590亩，林地使用期限为50年，终止日期为2053年6月30日。合同签订时，桂小林、陈全双方未就出租土地的面积进行测量，后桂小林将不规则的土地交付给陈全使用，陈全于2011年7月24日支付了第一期（2012年1月1日至2014年12月31日）租金12万元，之后支付了第二期租金（2015年1月1日至2018年12月31日）114600元。后陈全发现，桂小林交付的土地面积不足合同载明的200亩，双方发生矛盾，陈全拒绝支付第三期租金，导致本案之诉。自合同签订之日至今，桂小林交付给陈全土地的四至界线未发生变化。审理中，陈全申请对其租赁的土地面积进行勘测，经一审法院委托荆门乾正资产评估事务所勘测，土地的面积为173.33亩（测绘图标注的1、2、3、4号林地，1、2号水塘，1、2号堰埂），陈全为此开支鉴定费5000元。一审法院认为，桂小林与陈全签订的合同，既确定了土地的“四至界线”，又载明了土地面积为“200亩”，但在交付土地时，双方并未对土地面积进行测量，说明租赁土地是按“块”计算，而不是按“亩”计算，200亩只是双方对土地面积的估算。虽桂小林交付给陈全的土地实际面积为173.33亩，但合同约定的土地四至界线与实际交付的土地四至界线是相符的，自交付到现在，土地的四至界线也没有发生变化。据此，本案合同应按土地的四至界线确定交付面积。“土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权”是我国处理土地纠纷的基本规则（国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。根据上述规则，本案争议土地面积的确认也应以四至界线为准，而不应以合同面积为准。综上，本案合同面积与实地面积不符，并不能说明桂小林违约，相反，桂小林按四至界线交付土地符合合同约定，也符合土地确权的基本规则。桂小林与陈全签订的合同合法有效，陈全应按合同的约定及时给付租金。经庭审征询桂小林意见，桂小林同意按实地面积173.33亩收取租金，并将此前多收取的租金抵扣陈全拖欠的租金，不损害他人利益，应予准许。租金按土地实际面积173.33亩，每亩200元计算，即173.33亩×200元×3年=103998元/期。第一、第二期多收取租金120000元+114600元-103998元-103998元=26604元，抵扣第三期的租金，抵扣后陈全应支付桂小林第三期的租金77394元。桂小林和陈全之间的纠纷系因合同面积和实地面积不相符所引起，对此，双方均有责任，一审法院对桂小林及陈全的其他诉讼请求均不予支持。鉴定费5000元，陈全已预交，由双方各承担50%，桂小林应向陈全支付2500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）陈全支付原告（反诉被告）桂小林第三期的土地租金77394元；二、原告（反诉被告）桂小林支付被告（反诉原告）陈全鉴定费2500元；三、驳回原告（反诉被告）桂小林及被告（反诉原告）陈全的其他诉讼请求。上述一至二项，限本判决生效后五日内履行完毕。本诉案件受理费3592元，反诉案件受理费2314元减半收取1157元，合计4749元，由原告（反诉被告）桂小林负担2000元，被告（反诉原告）陈全负担2749元。二审中，双方当事人未提交新的证据。一审认定事实属实，本院予以确认。另查明，陈全二审中明确表示同意继续履行合同。本院认为，一、关于桂小林应否向陈全补齐符合合同约定的38.12亩苗圃用地的问题。经查明，双方按照2011年7月24日签订的《土地租赁承包合同》的约定，对承租的土地进行了交付，陈全实际经营至今。双方庭审中认可签合同时未对转租的土地面积进行实际测量，同时上诉人陈全认可现在种植的林地四至与签合同时约定并交付的土地四至界线没有发生变化。故双方实际租赁的是合同约定的四至范围内的土地。租金亦应当据租赁的实际面积计算。合同中在转包（出租）面积一栏填写为200亩，因双方均认可当时未测量，应当是估算的面积。现依据荆门乾正资产评估事务所出具的勘测报告，双方租赁的实际土地面积为173.33亩。上诉人陈全在本案中要求再交付38.12亩土地，显然超出合同约定的四至范围之外，故上诉人要求补齐38.12亩土地的请求，本院不予支持。二、关于报告书中所列明的路肩、林地道路、水塘、堰埂共计11.45亩，应否计入桂小林交付的转租土地面积的问题。荆正评鉴字[2018]第032号报告书载明，委托测绘土地面积173.33亩，并附有“桂小林林地面积测量表”，该测量表上对林地面积、路肩、林地道路、水塘、堰埂均进行了列明，各项面积相加合计面积是173.33亩。现上诉人主张其中路肩不在转租面积界线内，林地道路、水塘和堰埂不包含在桂小林的林权范围内，不应计入桂小林交付的转租土地面积范围，但未提交证据证明，故一审判决采信鉴定意见认定陈全实际租赁面积为173.33亩并无不当。三、关于桂小林应否退还土地租金45744元的问题。陈全主张返还租金系基于其按200亩面积支付了3年租金，故多交部分租金45744元应当退还。由于陈全未举证证明交付林地面积缺失38.12亩，二审中，陈全又表示愿意继续履行合同，其后必然还应当向桂小林支付租金，且一审庭审中，桂小林亦同意按实际交付的土地面积确定租金数额，一审判决也以实际转租的林地面积计算租金后，将多收取的第一、二期租金部分，抵扣了第三期应付的部分租金，故陈全要求桂小林退还45744元土地租金缺乏事实依据，本院不予采纳。四、关于桂小林在履行合同中是否存在违约行为及应否承担违约责任和赔偿经济损失的问题。陈全上诉主张，桂小林未依约交付足额200亩土地，构成违约，应当依约支付50000元违约金并赔偿因违约行为给其造成的经济损失。前文已论及，桂小林、陈全在签订合同后，对转租林地进行了交接并实际经营至今，双方均未举证证明交接林地时对林地进行过实地测量，对交付的林地未达200亩的情形，双方均存在过错，不能证明桂小林存在违约行为。故陈全的该上诉理由不能成立，一审判决对该请求不予支持正确。综上，上诉人陈全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4749元，由上诉人陈全负担。本判决为终审判决。审判长  周丽红审判员  罗艳红审判员  董菁菁二〇一九年十二月十六日法官助理李园园书记员李思琪