湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5088号原告：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心北栋17楼。法定代表人：尹长江。委托诉讼代理人：毛娜，北京大成（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金禹成，北京大成（长沙）律师事务所律师。被告：林武，男，1966年6月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈明凡，湖南同才律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚建，湖南同才律师事务所律师。原告湖南东润房地产开发有限责任公司(以下简称东润公司）与被告林武商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日作出（2017）湘0111民初747号民事判决，被告林武不服该判决，提起上诉，长沙市中级人民法院于2018年4月26日裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭审理了本案。原告东润公司的委托诉讼代理人毛娜、被告林武的委托诉讼代理人陈明凡、龚建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东润公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告东润公司与被告林武签订的（编号201200972903）《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令原告东润公司有权从被告林武购房款中扣除违约金17200元、律师费24498元，原告东润公司向被告林武退还购房款328116元；3、判令被告林武配合办理撤销万境水岸嘉苑9栋N单元29层2903号房屋的合同备案登记(合同编号为：201200972903）；4、本案诉讼费等费用由被告林武承担。事实与理由：2013年3月13日，原告东润公司与被告林武签订（编号201200972903）《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告林武购买原告东润公司坐落于雨花区湘府东路二段300号万境水岸嘉苑项目第9栋29层2903号房屋，房屋总价1229814元，首付款369814元，余款860000元采用按揭贷款方式支付。合同签订后，被告林武仅支付了369814元房款后再未向原告东润公司支付任何购房款。被告林武因个人信用问题导致银行按揭贷款不能审核通过，原告东润公司曾多次告知被告林武，但被告林武不予理会，亦未一次性支付剩余购房款860000元。被告林武辩称：1、虽然合同约定由原告东润公司配合被告林武办理银行按揭贷款，但事实上银行按揭贷款工作由原告东润公司主导办理，被告林武仅协助配合、提供相关资料；2、在前后更换三家贷款银行之后，在贷款未批的情况下，原告东润公司于2016年12月向被告林武发出了催告函，提示系因被告林武个人信用原因，导致银行按揭审核未能通过。但事实上，被告林武在查询渤海银行按揭贷款信用报告时显示自己信用并无任何问题，因此原告东润公司以因被告林武原因未能办理银行按揭导致合同不能实现为由解除合同，与事实不符，请求驳回原告东润公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，提供了《商品房买卖合同》及补充协议、购房款发票、收据、个人住房贷款历史审批记录、催告函及邮单、《委托代理合同》、律师费发票、网上银行电子回单、银行签约单、林武的个人信用报告等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年3月13日，原告东润公司（出卖人）与被告林武（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201200972903），约定：1、被告林武购买原告东润公司开发建设的位于长沙市雨花区湘府东路二段300号万境水岸嘉苑第9栋2903号房屋，建筑面积163.77平方米，房屋总价款1229814元。2、买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款369814元于合同签订之日支付，剩余房款860000元采用中国银行按揭贷款方式支付。出卖人仅协助买受人办理贷款，不承担代办之责。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在收到银行、公积金中心或出卖人通知之日起7日内，以自有资金一次性支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还给买受人。3、合同第七条第1款（2）项约定，买受人未按规定时间付款逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。4、合同附件四《补充协议》第二条约定，由于买受人原因不能获得批准银行按揭贷款或银行批准的贷款额度少于申请贷款额的，买受人应在接到银行或出卖人通知后七日内以其他方式付清房款，逾期即按商品房买卖合同第七条的约定执行。第三条约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，在接到出卖人通知之日起十五日内买受人应当自行补足全部购房款。否则，出卖人有权解除商品房买卖合同，双方均不承担违约责任。但买受人需配合出卖人办理解除商品房买卖合同备案等相关手续，如买受人不配合的，出卖人有权向人民法院起诉，买受人应当承担诉讼产生的诉讼费、公告费、律师费等费用并向出卖人支付总房款5%的违约金。合同签订当日，被告林武支付了购房首付款369814元，缴纳了契税49353元、维修资金19652元、律师公证费200元等，并提交了向中国银行申请按揭贷款的资料，涉案房屋网签的权利人为被告林武。2013年11月6日，中国银行股份有限公司长沙市韶雨支行客户经理提交审批贷款，2014年5月19日，省行中心风险部拒绝审批，同日客户经理拒绝审批。此后，中国光大银行贷款审批时于2015年2月和5月查询了被告林武的个人信用记录，渤海银行股份有限公司长沙分行贷款审批时于2015年6月和9月查询了被告林武的个人信用记录，均未审批。被告林武的个人住房按揭贷款上述三家银行均未批准。2016年12月26日，原告东润公司分别按合同记载的联系地址和户籍地址向被告林武邮寄了《催告函》，告知被告林武因个人信用问题导致银行不能贷款，公司多次以短信、电话等形式告知了不能贷款的原因并要求其支付剩余房款，但被告林武至今未支付，为此原告东润公司致函被告林武，要求其在收到函件7日内一次性支付剩余房款，否则原告东润公司有权解除双方的商品房买卖合同。其中邮寄到户籍地址的《催告函》于2016年12月29日由林忠签收。重审中，被告林武陈述，收到了该函件。由于被告林武未按《催告函》的要求付清购房款，原告东润公司于2017年2月14日诉至本院。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。另查明：1、被告林武的《个人信用报告》显示，林武于2000年6月7日申请了准贷记卡，单月最高透支余额21777元，最长透支月数7个月，最后一次还款日期2010年6月30日。2013年11月6日、2014年5月19日、2015年2月3日、2015年5月6日贷款银行审批查询时，均显示了上述逾期及违约信息。2、原告东润公司委托律师代理与被告林武等4案的诉讼，支付了代理费70000元。本院认为，原告东润公司与被告林武于2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201200972903）及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告东润公司的主要合同义务是交付房屋，被告林武的合同主要义务是支付购房款，合同约定被告林武采取银行按揭贷款方式支付购房款，并且约定原告东润公司仅协助办理贷款，不承担代办之责，因被告林武的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额时，被告林武应当在收到原告东润公司通知之日起7日内一次性支付剩余购房款，逾期原告东润公司有权解除合同。由于被告林武的个人信用问题，其申请向中国银行股份有限公司、中国光大银行、渤海银行股份有限公司长沙分行贷款均未被批准，此后，在长达一年多时间未付清购房款，并且在原告东润公司催告后仍未付清房款；本案审理期间，虽然被告林武要求继续履行合同，但就购房款支付期限和违约责任无法与原告东润公司达成一致，原告东润公司要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，原告东润公司应返还被告林武支付的购房款369814元，被告林武应当配合原告东润公司办理解除涉案房屋的合同网签登记。由于导致合同解除的责任在于被告林武，应由被告林武承担违约责任。双方在合同中明确约定，买受人逾期支付购房款超过三十日的，出卖人要求解除合同的，买受人应当支付未付房款2%的违约金，故被告林武应当向原告东润公司支付违约金17200元（860000*2%）。抵扣原告东润公司应当返还的购房款369814元后，原告东润公司还应当返还被告林武352614元。原告东润公司主张律师费24498元，因双方仅在《补充协议》第三条约定了律师费的承担方式，但该条适用的前提为买受人不配合出卖人办理解除商品房买卖合同备案等相关手续，本案不适用该条的约定，原告东润公司主张律师费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告湖南东润房地产开发有限责任公司与被告林武于2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201200972903）及《补充协议》；二、被告林武于本判决生效之日起十五日内协助原告湖南东润房地产开发有限责任公司办理解除长沙市雨花区湘府东路二段300号万境水岸嘉苑9栋2903号房屋的合同网签登记；三、原告湖南东润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告林武购房款352614元；四、驳回原告湖南东润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6847元，由被告林武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴香玲人民陪审员  向配芳人民陪审员  周**二〇一九年一月七日书 记 员  李 帅附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。