吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终795号上诉人（原审原告）：杨福军，男，1953年12月8日出生，住所地吉林省辽源市。被上诉人（原审被告）：辽源市和谐房地产开发有限责任公司，住所地吉林省辽源市。法定代表人：姜玉轩，经理。委托诉讼代理人：柳月利，该公司法律顾问。上诉人杨福军因与被上诉人辽源市和谐房地产开发有限责任公司（以下简称和谐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨福军、被上诉人和谐公司的委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨福军上诉请求：撤销原判，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为和谐公司在履行合同中不存在迟延履行或其他违法行为致使不能实现合同目的的行为，该合同不具有合同解除的法定条件或约定条件，杨福军要求解除合同，返还购房款的诉讼请求本院不予支持。杨福军要求和谐公司返还购房款并承担购房款一倍的损失赔偿责任，本院认为，根据法律规定承担购房款一倍赔偿责任的情形为“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，本案中，涉诉的三套房屋并非出卖人和谐公司出卖给他人，不属于法律规定的购房款一倍赔偿情形，杨福军的该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人认为一审法院的上述认定与事实不符。首先，和谐公司至今没有履行交付房屋的义务，迟延履行的事实不容磨灭;第二，将房屋又卖给第三人的是和谐公司的售楼经理王克，使用的是和谐公司的公章和财物专用章,根据《民法通则》第四十三条，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任的规定，和谐公司对王克出卖三套房屋的行为，应当承担民事责任;第三,该三套房屋出卖时，并没有交付给上诉人，房屋的所有权人是和谐公司，根据民事法律关系相对性原则，追回房屋的权利应当由和谐公司行使;第四，出卖三套房屋即使是合同诈骗犯罪行为，该犯罪行为的既遂，是和谐公司管理疏漏造成的，对原告的损失和谐公司应当承担替代赔偿责任。本案事实完全符合《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对一审原告解除合同、返还购房款、赔偿购房款一倍的损失的诉讼请求法院应当支持。二、一审判决适用法律与判决结果相矛盾。一审判决适用《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决结果应当是支持上诉人的诉讼请求，而实际判决结果却是驳回上诉人解除合同、返还购房款、赔偿购房款一倍损失的诉讼请求。三、一审判决结果自相矛盾。一审判决的第二项“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。”上诉人不知道该项判决指的是谁向谁履行金钱给付义务。如果是被上诉人向上诉人履行金钱给付义务，判决应当是支持上诉人的诉讼请求，而判决第一项却是驳回上诉人的诉讼请求;如果是上诉人向被上诉人履行金钱给付义务，上诉人全部履行了支付购房款的合同义务，没有得到房屋，还要再交钱给被上诉人，这岂不是雪上加霜，显失公平吗?综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果自相矛盾。上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。和谐公司辩称：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，应当受法律保护。二、按照《合同法》第94条的规定，本案尚不具备可以判决进行解除的条件，所以不应当予以支持。二、至于房屋未能进行交付的原因，最初是因为没有竣工,后期是因为被王克假冒公司名义,私自出售给了贾士付、王春玲、王春艳。王克的行为已经被辽源市中级人民法院定性为合同诈骗罪，并处以8年零6个月有期徒刑和罚款100万元以及继续追缴违法所得的刑事处罚。由于合同诈骗罪，侵犯的是复杂客体，即合同当事人的财产权利和市场秩序,也就是合同相对人贾士付、王春玲、王春艳的购房款。上诉人不是合同相对人，所以不是被害人，无权以此为由要求与出卖人解除商品房买卖合同并返还购房款和利息等。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的一倍赔偿责任，对本案并不适用。因为该条款专指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房抵押给第三人，或者出卖给第三人。本案自始自终房屋都不是被上诉人进行出卖的，所以要求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，明显适用法律不当，不应当予以支持。四、判决书第二项中的迟延履行加倍支付债务利息，明显是笔误，按照《民事诉讼法》的规定是可以进行补正的，由于对案件事实和判决结果无实质影响，不构成改判理由。综上所述，一审判决认定案件事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求二审法院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立,依法应当驳回上诉请求。杨福军向一审法院起诉请求：1、解除杨福军与和谐公司订立的商品房买卖合同;2、判令和谐公司返还杨福军已付购房款814,862.30元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2009年11月28日起到判决指定付款期限届满止）;3、判令和谐公司赔偿杨福军损失814,862.30元(已付购房款的一倍金额);4、诉讼费用由和谐公司承担。一审法院认定事实：2009年11月28日，经杨福军与和谐公司对账协商,双方同意以杨福军对和谐公司的5,151,890.00元借款本金及利息作为购房款，购买和谐公司开发所有的泊林小镇21套房屋，其中本案涉诉房屋3套，分别为泊林小镇43幢1104室、1203室及1206室，3套房屋总房款814,862.30元，和谐公司向杨福军出具红联收据，因房屋处于在建中，没有交付使用。杨福军后将上述房屋出售给田玉才、李桂杰、刘万武，2016年办理过户时，发现房屋已被他人占有故又将上述房产退还给杨福军。2016年，和谐公司原售楼经理王克在担任售楼经理期间，明知上述三套房屋已出售给他人，隐瞒事实，将三套房屋再次卖给王春玲、王春艳及贾士付，王克犯合同诈骗罪被辽源市中级人民法院判处有期徒刑八年六个月并处罚金100万元，继续追缴违法所得，返还被害人。一审法院认为，杨福军与和谐公司订立的商品房买卖合同，系合同双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。和谐公司在履行合同中不存在迟延履行或其他致使不能实现合同目的的违约行为，该合同不具有解除的法定条件或约定条件，杨福军要求解除合同、返还购房款的诉讼请求，不予支持。杨福军要求和谐公司返还购房款并承担购房款一倍的损失赔偿责任,根据法律规定，承担购房款一倍赔偿责任的情形为“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”,涉诉的三套房屋并非和谐公司出卖给他人，不属于法律规定的购房款一倍赔偿情形，杨福军的该项诉讼请求，不予支持。判决：驳回杨福军的诉讼请求。案件受理费减半收取500.00元，由杨福军负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实，证据充分，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，在案涉房屋已被出卖给杨福军的情况下，和谐公司的工作人员王克又将房屋出卖给第三人，而且房屋已由第三人占有，和谐公司已不能向杨福军交付房屋，不能履行房屋买卖合同。和谐公司的违约行为致使房屋买卖合同的目的不能实现，杨福军可以解除该合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，在2019年8月1日一审庭审中，杨福军提出解除合同的诉讼请求，应视为解除合同的通知到达和谐公司，双方之间的房屋买卖合同于此日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，房屋买卖合同解除后，和谐公司应当向杨福军返还购房款814,862.30元，并赔偿利息损失。杨福军不是普通的商品房消费者，案涉房屋被出卖给第三人，不是和谐公司故意所为，而是和谐公司工作人员王克的犯罪行为所致，和谐公司不应当承担购房款一倍的赔偿责任。综上所述，杨福军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1411号民事判决；二、杨福军与辽源市和谐房地产开发有限责任公司之间的关于泊林小镇43幢1104室、1203室、1206室的房屋买卖合同于2019年8月1日解除；三、辽源市和谐房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内向杨福军返还814,862.30元，并支付利息（自2009年11月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算为459,126.68元。自2019年8月20日起至2019年12月3日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为11,358.96元）；四、驳回杨福军的其他诉讼请求。一审案件受理费500.00元，由辽源市和谐房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费19,467.52元，由辽源市和谐房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈传冬审判员  李 爽审判员  温桂杰二〇一九年十二月三日书记员  刘 颖