广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20677号上诉人（原审被告）：广东省信托房产开发公司，住所地广州市荔湾区茶滘路81号201房，统一社会信用代码：91440000190336276C。法定代表人：张庆忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明焱，北京市金杜（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧梦云，女，1972年2月14日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：叶翔宙，广东经纶律师事务所律师。上诉人广东省信托房产开发公司（以下简称广信公司）因与被上诉人欧梦云房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初6526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人广信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回欧梦云全部诉讼请求；2.由欧梦云承担本案所有诉讼费用。事实和理由：（一）欧梦云仅支付了首期房款，构成根本违约，广信公司有权拒绝履行合同及要求解除合同。欧梦云的违约行为无论是从违约的情形还是从违约行为的持续时间来讲，都是十分严重的。欧梦云支付的首期房款不足房屋总价款的30%，就占有使用房屋二十余年，既享有整体房产已极大增值的收益，又享有该部分剩余房款所带来的利息收益。其从未有履行合同的诚意，此种通过根本违约享有双重收益的行为是不应得到法律支持和保护的。（二）一审法院要求广信公司提供收款账户、收取欧梦云缴纳的房屋尾款，属于超越职权的行为，应当予以纠正。欧梦云的诉讼请求并不包括继续履行合同，也不包括要求广信公司收取房款的内容。在此情况下，一审法院要求广信公司收取欧梦云缴纳的房屋尾款的行为，超出诉讼请求径直裁判，属严重的程序不当，且其本质上属于在判决之前，便强迫广信公司继续履行合同的越权行为。而将该越权行为作为判决的依据，更加错上加错，二审法院应当予以纠正。（三）即便欧梦云愿意支付房屋尾款，其所支付的款项，也应当先冲抵迟延付款的利息。即使广信公司愿意与欧梦云进行调解，由于欧梦云迟延付款，根据买卖合同司法解释，其应当向广信公司支付迟延履行期间的利息。在双方没有达成一致的情况下，即便欧梦云愿意继续履行合同，其支付的款项，也应当优先冲抵其拖欠的利息，如有剩余，才应当作为其支付的本金。因此，即便双方愿意进行调解，欧梦云愿意支付房屋尾款，也应当在扣除利息后，剩余款项足以覆盖本金，才能认为其是履行了合同义务，广信公司才能为其开具房款发票及办理纳税手续，否则，本案判决客观上无法履行，这将进一步造成各方当事人的更多争议。因此，在欧梦云存在重大违约的情况下，其无权要求办理房屋产权过户登记手续。被上诉人欧梦云二审辩称，当时双方的买卖合同约定付款方式是按揭付款，但是恰逢欧梦云支付首期款、定金以及相关费用之后，广信公司出现了重大的经营问题，导致欧梦云无法顺利办妥按揭手续，进而后面无法依照合同履行付款义务。在广信公司发生经营问题至今，欧梦云多次去到现场找广信公司的工作人员要求办理产权证办理以及支付剩余款项，但是广信公司工作人员一直没有承诺予以办证或者给出办证的时限，只是说让欧梦云把钱交过去，能够办证的时候再给欧梦云办证，在这个情况下，欧梦云不敢把款项直接支付到其不明的工作人员账户上。欧梦云于2018年5月24日向一审法院起诉请求：1.判令广信公司协助欧梦云按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理位于广州市白云区x号x房的产权登记及过户手续；2.判令广信公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：1998年9月30日，欧梦云、谢x（共同作为买方，乙方）与广信公司（卖方，甲方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），约定：甲方将座落在白云区x路x号的房地产（以下代称涉案房屋）出售给乙方，建筑面积149.70平方米。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为702752元。甲方应于1998年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用。该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算。合同附件二约定，由于乙方选择以下第三项方式支付房价款，因此甲方同意在该房地产的定价基础上给予乙方9.6折优惠计收，即该房地产的成交总价格为702752元。乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金10000元，可在乙方应付的第一期房价款中扣除。第三项付款方式：贷款储蓄购房。该合同经广州市房地产交易所预售登记监证。契约签订后，欧梦云与谢x共向广信公司支付了房款212752元（含定金20000元）、支付了涉案房屋契税10542元。涉案房屋于1998年交付欧梦云使用。另查，欧梦云与谢x为母女关系。2011年8月1日，谢智英去世，其生前于广州市广州公证处立有公证遗嘱，指定在其去世后，涉案房屋属于其占有的份额全部交由欧梦云一人继承。2017年11月10日，广州市南方公证处出具《公证书》，证明谢智英死亡时遗留的涉案房屋为其遗产，由欧梦云一人继承。继承后，欧梦云占有涉案房屋的全部产权份额。再查，根据广州市不动产登记中心出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》显示，涉案房屋地址为白云区景泰坑路大金钟以西广信金兰花园B3幢E梯3-4层02房，根据广州市公安局白云区分局景泰派出所出具证明显示，涉案房屋现地址为广州市白云区金信路金兰花园金兰街25号302房。涉案房屋现仍登记在广信公司名下，无查封和抵押情况。根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》显示，截至2018年7月3日，欧梦云具备购买涉案房屋的资格。庭审中，欧梦云表示同意在法庭的主持下向广信公司支付涉案房屋的剩余房价款490000元，广信公司坚持认为欧梦云应一并支付逾期付款20年的利息。经法庭释明，要求欧梦云在2018年7月4日前向广信公司支付剩余房款，要求广信公司履行配合收取剩余房款的义务，依法告知广信公司其要求的支付利息的主张需另案起诉。2018年7月4日，一审法院进行第二次庭审，欧梦云提供证据证实其账户中已有现金足以支付剩余房价款，但广信公司拒绝提供收款账户故无法支付，广信公司对此事实予以确认，仍坚持要求欧梦云一并支付逾期付款利息。一审法院认为，欧梦云与广信公司签订的《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。在一审法院已释明逾期支付房款利息需另案主张的情况下，欧梦云同意支付剩余房价款，广信公司作为出售方应予以配合，但广信公司拒绝提供收款账户，应自担由此产生的法律后果。对欧梦云尚未支付的部分房款，广信公司可另行主张。因此，欧梦云向广信公司支付了部分购房款212752元，广信公司亦将房屋交付欧梦云使用多年，但至今仍未为欧梦云办理不动产权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。现欧梦云要求广信公司协助办理涉案房屋不动产权证的请求合理合法，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年7月24日作出如下判决：判决生效之日起五日内，广信公司协助欧梦云按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定办理位于广州市白云区x路x号（现地址为：广州市白云区x路x房或白云区x路x层02房）的不动产权证。一审案件受理费50元，由广信公司负担。上诉人广信公司与被上诉人欧梦云对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，双方当事人签订的《房地产预售契约》约定，如欧梦云在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期价款，广信公司有权以书面通知欧梦云解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。二审诉讼中，广州市不动产登记中心于2018年12月11日向本院出具的《购房资格证明》（穗登记业务函［2018］x号）载明：经核查，欧梦云具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点：2018年12月11日。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭审后，欧梦云向本院提交中国农业银行股份有限公司广东省分行于2018年12月17日出具的《中国农业银行个人明细对账单》、《声明书》，拟证明其具备支付剩余房款的能力，并表示其愿意向广信公司支付剩余购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合广信公司的上诉请求和理由以及欧梦云的答辩，本院确定本案争议的焦点是：广信公司抗辩不同意协助欧梦云办理涉案房屋产权登记及过户手续理由能否成立问题。现评析如下：其一，涉案《房地产预售契约》约定广信公司应于1998年6月30日将涉案房屋建成并正式交付给欧梦云，该房屋实际交付使用后九十天内，广信公司应协同欧梦云办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。现双方当事人均确认涉案房屋已于1998年交付给欧梦云使用，故广信公司依约早应为欧梦云办理涉案房屋的产权登记及过户手续。广信公司称欧梦云仅支付涉案房屋的首期房款，并未支付剩余房款，但广信公司也没有举证证明其曾在本案诉讼之前向欧梦云催告过该剩余房款，或者依约以书面形式主张解除双方合同，因此，在欧梦云表示同意支付剩余房款，且双方合同继续履行不存在障碍的情况下，广信公司以欧梦云未付剩余房款为由，抗辩不同意协助欧梦云办理涉案房屋产权登记及过户手续，依据不充分，本院不予支持。其二，欧梦云提出本案主张广信公司协助其办理涉案房屋产权登记及过户手续，实质上就是要求继续履行双方合同，而欧梦云取得涉案房屋产权的对价是向广信公司支付完毕该房屋所有购房款，为此，一审法院在欧梦云表示同意向广信公司支付剩余房价款，且涉案合同不存在履行障碍的情况下，向广信公司释明要求其履行配合收取剩余房款的义务，程序并无不当。广信公司对一审法院上述释明提出异议，理由不成立，本院不予采纳。至于广信公司认为欧梦云支付的剩余房款应先扣除逾期支付房款的利息问题，因广信公司在本案中并未就逾期支付房款的利息问题提出反诉，双方当事人也无法就此达成一致意见，因此，广信公司以上述问题抗辩不同意协助欧梦云办理涉案房屋产权登记及过户手续，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。鉴于本院已支持欧梦云主张广信公司办理涉案房屋的产权登记及过户手续诉请，而欧梦云之前仅向广信公司支付了房款212752元，故为了保障双方当事人权利义务对等，以及避免当事人诉累，欧梦云也应向广信公司支付剩余房款490000元。一审法院在认定广信公司应协助欧梦云办理涉案房屋产权登记及过户手续的情况下，未判决欧梦云向广信公司支付剩余房款不妥，本院予以纠正。另外，本案诉讼是由于广信公司原因所致，故本院决定一、二审诉讼费均由广信公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初6526号民事判决；二、欧梦云在本判决书送达之日起5日内，向广东省信托房产开发公司支付剩余购房款490000元；三、广东省信托房产开发公司收到上述第二项判决的款项后5日内，协助欧梦云向国土房管部门办理位于广州市白云区x路x号（现地址为：广州市白云区x路x房或白云区x路x房）的不动产权证。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由广东省信托房产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年一月十六日书记员 李志康胡秀红