广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22391号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州苏宁红孩子母婴用品有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科丰路89号303房。法定代表人：顾蔚，职务：总经理。委托诉讼代理人：欧占中，广东固法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斯慧，广东固法律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广东太空沙品牌管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区赤岗北路8号216、217、218房。法定代表人：邓诗怡。委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓诗怡，女，1979年7月22日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。上诉人广州苏宁红孩子母婴用品有限公司（以下简称红孩子公司）因与上诉人广东太空沙品牌管理有限公司（以下简称太空沙公司）、被上诉人邓诗怡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人红孩子公司的委托诉讼代理人欧占中、刘斯慧，上诉人太空沙公司及被上诉人邓诗怡的委托诉讼代理人潘晓丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人红孩子公司上诉请求：1.改判太空沙公司向红孩子公司支付违约金(未支付履约保证金)328638元；2.改判邓诗怡承担补充赔偿责任；3.一、二审诉讼费用均由太空沙公司、邓诗怡承担。事实和理由：一、一审法院驳回红孩子公司要求太空沙公司支付履约保证金的违约金328638元的诉讼请求错误。首先，红孩子公司提交的证据《催款函》（函号：广州增城万达店CKH-002）于2017年3月10日通过邮件送达太空沙公司，其中明确要求太空沙公司在2017年3月15日前支付履约保证金109546元；其次，双方《商铺租赁合同》约定，太空沙公司应在合同签订之日起7日内（即2016年4月1日至4月7日），向红孩子公司支付履约保证金109546元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定，红孩子公司有权要求其支付履约保证金和承担违约责任的诉讼时效应从2016年4月8日起计算二年。故，即使红孩子公司未及时催促太空沙公司履行支付保证金的义务，其诉讼时效仍未届满；最后，红孩子公司对太空沙公司未支付履约保证金的情况不存在过错，反之却因太空沙公司延期支付履约保证金遭受损失。二、邓诗怡作为太空沙公司的股东及法定代表人尚未履行出资义务。太空沙公司2017年度报告显示目前实缴出资额为0元。另，太空沙公司已于2017年4月13日关闭租赁场地乐园经营，解散经营团队，并于2017年11月26日撤场停止经营活动，故太空沙公司明显缺乏清偿能力，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，邓诗怡应就太空沙公司不能清偿的拖欠款部分承担补充赔偿责任。综上，请求二审法院予以改判。太空沙公司、邓诗怡共同答辩称：一、关于履约保证金的问题。首先，双方在2016年7月至2017年5月期间多次对于双方的合作模式进行磋商，在此期间，红孩子公司已经放弃了对履约保证金的请求，在长达一年的期间内都没有提出该要求。其次，红孩子公司其账户信息存在过错。经当事人反映及一审法院查明，从2016年4月至2016年9月，红孩子公司多次修改租赁合同的信息，包括主体信息、账户信息等，在合同都无法确定的情况下，我方也无可能在此情况下支付履约保证金，红孩子公司也是知道这一情况，所以也没有就此追究。最后，履约保证金在租赁合同中具备的是相当于违约金的性质，其只是合同履行的一种担保措施，按照我国司法实践，履约保证金应当与损失相当，在判决时甚至不能与违约金共同适用。一审判决中已经对原合同是否解除以及解除后红孩子公司所称的所谓损失进行了判定，红孩子公司没有收到履约保证金并没有遭受损失，再请求法院判决履约保证金的违约金已经没有实际的意义。二、关于红孩子公司要求邓诗怡承担补充赔偿责任的问题。根据一审法院查明以及我方提交的证据可看出，邓诗怡已经通过转账或支付公司支出等形式实际出资了358万元，已经超出了我方应尽的出资义务250万元，红孩子公司还据此要求邓诗怡依法承担补充赔偿责任是没有事实依据的。太空沙公司登记的营业期限是2016年1月26日至无固定期限，所有股东的认缴出资时间是2056年12月31日，在红孩子公司起诉的期间，我方并未注销，股东出资期限也没有届满。一审法院不予支持红孩子公司的该项诉求属于认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人太空沙公司上诉请求：1.判令太空沙公司无需支付2016年8月31日至2017年11月26日的租金或占有使用费；2.判决太空沙公司无需支付2016年8月31日至2017年11月26日的物业管理费；3.撤销一审判决第五、七项；4.本案诉讼费由红孩子公司承担。事实和理由：一、太空沙公司于2016年8月19日向红孩子公司发出函件，依据《合同法》第九十六条的规定，应视为双方租赁合同已经解除，合同亦于2016年8月31日解除。另，红孩子公司于2017年4月13日采取停电措施强行关闭租赁场地，导致太空沙公司不可能使用租赁场所也不可能搬离场所中的剩余物品，且最高法院关于审理城镇租赁合同的司法解释第十三条虽然提及承租人在不腾退的情况下，出租人可要求占有使用费，但该条款并未规定一定要参照原合同的租赁费用标准。故太空沙公司无需承担此后的租金且不同意支付整个期间的占有使用费。二、关于物业费的问题，红孩子公司无权提出物业费的主张，根据红孩子公司在一审提交的其上两手租赁合同可看出，物业服务及相关权利义务关系是由承租方与物业服务公司签署物业服务合同加以约定。故，即使存在太空沙公司需要缴纳诉讼费的情形，也应由物业公司提出主张。三、关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决的违约金已经超过上述法律规定的实际损失的30%，实属过高。综上，请求二审法院予以改判。红孩子公司针对太空沙公司的上诉答辩称，一、关于2016年8月31日解除合同的问题。首先，太空沙公司主张我方曾向其透露增城地铁将开通的消息，其因增城地铁未开通以及商场外道路施工等问题导致客流量稀少，我方认为太空沙公司应自行承担相关的责任及商业风险。其次，太空沙公司主张曾向我方多次提出撤场要求，但却并未提供任何有效证据证明相应函件已送达我方，我方也从未收到过相关文件，一审法院也并未采信这些函件。即使我方收到了太空沙公司的函件，太空沙公司于2016年8月19日向我方发出的免租申请函中也并未明确表示解除合同的意愿。因此，即使我方收到了此函件，也无法证明太空沙公司向我方表达了解除合同的意思表示。最后，关于4月13日停水停电事宜，我方并没有停水停电，在一审中太空沙公司也并未主张存在停水的情况。二、有关物业管理费的问题。我方自签订合同后物业管理费一直由我方代收代缴，由我方向太空沙公司收取物业管理费后统一交付给万达广场。我方在2017年4月13日太空沙公司关闭经营后，仍需对其占用的租赁场所向万达公司缴纳物业管理费。关于占有使用费的标准，依据《最高法院关于审理房屋租赁合同的若干问题的解释》的相关规定，有关房屋占有使用费应按照合同约定的租金标准计算。太空沙公司自其于2017年4月13日关闭经营后未其将其大型游乐设施拆除并搬走，导致我方完全无法使用租赁场所，却仍在万达广场按4月13日之前的租金及物业管理费的标准缴纳租赁费用，因此此期间的占有使用费应由太空沙公司承担。三、关于违约金过高的问题。需强调的是，违约金的约定为双方意思自治的结果，并非太空沙公司所称由我方单方决定的格式条款。四、有关双方过错问题。太空沙公司主张其并非恶意欠租，我方认为这与事实不符。合同自2016年4月1日签订，其中明确我方收款账户，太空沙公司根据租赁合同约定履行缴纳租赁费用的义务非常明确，且缴纳期限也有明确约定。同时，双方即使存在所谓的商业谈判已变更为其他的合作模式，也仅停留在谈判阶段，并无任何实质的书面约定，甚至连基本的金额都没有达成过一致。因此，在租赁合同从未变更的情况下，太空沙公司应当按照合同约定履行支付租赁费用的义务。被上诉人邓诗怡对太空沙公司的上诉请求及事实理由没有意见。2017年6月29日，红孩子公司向一审法院起诉请求判令：1、解除红孩子公司与太空沙公司签订的《商铺租赁合同》；2、太空沙公司支付拖欠红孩子公司的租赁费用447100.50元；3、太空沙公司支付逾期交纳租赁费用的违约金219091.25元；4、太空沙公司支付履约保证金未支付的违约金328638元，5、太空沙公司支付2017年4月13日至2017年11月26日期间的租赁场地占用费273714元，6、太空沙公司与邓诗怡承担连带责任，7、太空沙公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，红孩子公司对于其诉讼请求明确如下：第二项诉请的租赁费用447100.50元包括以下费用，1、2016年4月1日至2017年3月31日期间的拖欠租金299096元和物管费60368元，2、2017年4月1日至2017年4月12日期间拖欠的租金12240元和物管费2166元，3、太空沙公司违约导致免租期不再享受须支付2016年4月1日至2016年5月31日免租期内的租金73230.50元；第三项诉请的租赁费用逾期缴纳违约金219091.25元是依据《商铺租赁合同》第一部分通用条款第十二章违约责任第12.2条第7款约定按当年六个月租赁费用计算违约金；第四项诉请的未支付履约保证金的违约金328638元是依据《商铺租赁合同》第二部分协议条款第七章违约金第7.2条约定按照履约保证金的3倍计算违约金。太空沙公司向一审法院反诉请求判令：1、红孩子公司向太空沙公司返还价值56万元太空沙儿童乐园资产；2、红孩子公司赔偿太空沙公司因红孩子公司通过诱骗阻挠撤场占用太空沙儿童乐园导致资产贬值所造成的经济损失49万元。一审法院经审理查明：太空沙公司于2016年2月26日经广州市海珠区工商行政管理局核准登记成立，企业类型是自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本1000万元，股东有陈赞钦、刘树平、严伟波、周加权、邓诗怡、李鑫。红孩子公司于2016年3月23日经广州市工商行政管理局核准登记成立，企业类型是法人独资的有限责任公司。2016年4月11日，中国人民银行广州分行向红孩子公司核发《开户许可证》准予红孩子公司开立基本存款账户，开户银行为招商银行股份有限公司广州天府路支行。2015年12月18日，广州增城万达广场有限公司（甲方）与广东苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方是位于广州市增城区荔城街荔乡路93号楼的广州增城万达广场内购物中心包括室内步行街、百货楼、综合楼、娱乐楼、超市的建设单位，甲方同意将商业广场娱乐楼部分（1-2层）出租给乙方使用，甲乙双方测得租赁场所的建筑面积为9396.71平方米，如商业广场为尚未开业的筹备期项目，则开业日为商业广场整体开业日，商业广场整体开业日最终以甲方书面通知日期为准，如商业广场已开业的营运期项目，则开业日为2016年2月6日，计租日同开业日，租赁期限为10年，自计租日起算，本合同项下第一期2016年2月6日至2016年3月31日的租金应于本合同签订后5个工作日内支付。2016年3月，广东苏宁云商销售有限公司（出租方、甲方）与红孩子公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市增城区荔城街增城大道69号1栋188号首层区域的房屋出租给乙方，面积为3170平方米，租赁期限为9年9个月零7日，自2016年4月29日至2026年2月5日止。2016年3月10日，广东苏宁云商销售有限公司签署《转租同意书》，同意红孩子公司将其承租的房屋部分转租给太空沙公司。2016年4月，红孩子公司（甲方、出租方）与太空沙公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定以下内容“第一部分：通用条款第一章：词语定义……1.8开业日：指乙方承租房屋（区域）用于营业之日。1.9租金起租日：为甲方计收乙方租金之起算日……1.20房屋：指本合同中乙方承租区域或租赁房屋。第二章：合同背景2.1甲乙双方以期通过互相配合，充分发挥各自优势，多渠道地向0-14岁儿童及准妈妈提供优质服务并成为中国消费者选购儿童商品和服务的首先，从而最终实现互利共赢。……2.3本合同各方均已认真阅读，并经各方认真磋商、斟酌、解释，本合同各方对本合同及附件中的所有条款的法律含义均已知晓、理解完全接受，确认无异议，不存在违背任何一方真实意思、不存在显失公平、不存在任何一方对本合同内容有重大误解的情形。……3.5乙方应于本合同终止或被解除后3日内，自行将租赁房屋恢复原状交还于甲方……3.6无论基于任何缘由，本合同被终止或解除后超过3日的交还期，乙方仍未将符合甲方要求的房屋交还甲方的，则每逾期一日，乙方应当按照合同终止时该房屋日租金标准的300%向甲方按日支付占用费，直至乙方按照要求交还该房屋为止。……第四章：租赁期限4.1甲、乙双方按照合同第二部分第4.1条确定期限……4.4乙方若享有免租期，则免租期内乙方无须支付租金，但应支付相关综合物业管理费、装修管理费费用及实际发生的水、电等费用，且乙方在此期间所应承担的其它合同义务与责任及其相应的处理方式均与租赁期内的约定相同，（乙方仅就第一次装修享有免租金装修期，之后的任何装修均不再享有免租金装修期）。如果本合同由于乙方违约、提前终止，则视为乙方不享有前述装修期，乙方需在合同终止之日起3日内向甲方补交装修期房屋租金，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。……第五章：费用及结算……5.2乙方租金起租日为装修期或开业后免租期结束之次日……第九章：履约保证9.1乙方应于本合同签订之日起七日内按协议条款约定向甲方支付履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款及其附随义务。甲方收取保证金后向乙方出具收据。自签订本合同之日起七日内，甲方如未收到乙方的履约保证金，则甲方有权单方解除本合同或将此房屋出租给其它商户，同时甲方保留向乙方索赔因其不履行本合同规定的义务而造成甲方损失的权利。……第十二章：违约责任……12.2乙方发生以下情形之一的，甲方有权单方解除本合同，没收乙方交纳的履约保证金，且乙方应向甲方支付相当于年度六个月租赁费用作为违约金弥补甲方的损失。并由乙方另行赔偿甲方包括但不限于：律师费、差旅费、调查费、仲裁费用等。（1）乙方未经甲方批准擅自变更本合同约定租赁用途及经营范围；……（3）乙方单方面终止合同或未经甲方书面同意擅自离场的；……（7）逾期支付房屋租赁费用或其他费用超过60天或年内累计逾期次数达三次；（8）乙方未书面通知甲方并取得同意，而自行歇业达5天的；……12.3乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除合同，没收乙方交纳的履约保证金，且乙方应向甲方支付相当于年度三个月租赁费用作为违约金。并由乙方另行赔偿甲方包括但不限于：律师费、差旅费、调查费、仲裁费用等：（1）乙方无正当理由未在约定的进场日与甲方办理验收、交接手续且逾期达到60日的；（2）逾期支付房屋租赁费用或其他费用的超过30天或年内累计拖欠次数达两次；……12.4乙方发生以下情形之一的，甲方有权采取相应措施要求乙方在规定期限内整改，且乙方应向甲方支付相当于当年度一个月租赁费用作为违约金。并由乙方另行赔偿甲方包括但不限于：律师费、差旅费、调查费、仲裁费用等。……（2）乙方违反甲方规定的日常经营管理要求；……12.5乙方如未按约定支付租赁费用或其他应付费用的时间在15日以内的，则每逾期一日，须按所欠金额部分的千分之三支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权采取停止供应水、电、燃气、空调或其他强制性措施直到乙方交纳前述费用及违约金，因此造成的一切后果均由乙方自行承担。……第二部分：协议条款第一章：甲乙双方基本信息甲方：单位名称：广州苏宁红孩子母婴用品有限公司……开户银行：招商银行股份有限公司广州天府路支行，账号：12×××02，通信地址：广州市黄埔区护林路2003号苏宁办公楼1005房，联系电话：020-28381999……乙方：单位名称广东太空沙品牌管理有限公司……通信地址：广州市海珠区赤岗北路瑞福大厦216，联系电话020-290××××8，邮箱地址：534×××＠ｑｑ.ｃｏｍ……业务联系人1：刘树平，职务：总经理，……业务联系人2：崔应钰，职务：项目经理……提示：倘若任何一方需要变更联系方式的，应在变更前十日内书面通知对方，并在对方签收后方为有效。如因前述通信地址不准确或无法有效送达，或者一方联系方式发生变更未按前述约定通知对方的，由此而引发全部责任和损失均由责任方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。第二章：租赁标的2.1合同中乙方承租区域即租赁房屋（以下简称房屋）坐落地址为：广州增城区荔城街增城大道69号增城万达广场1楼，合计计租面积343平方米……2.4乙方进场日暂定为2016年4月1日（具体以甲方通知为准）。乙方需于进场日前接收租赁房屋及附属设施设备，乙方无正当理由拒绝接收租赁标的，视为租赁标的已合格交付。第三章：租赁用途3.1该房屋只供乙方以太空沙乐园商号／名称，用于经营太空沙品牌，经营项目为儿童游乐。第四章：租赁期限4.1房屋租赁期限为5年，即自2016年4月1日起至2021年3月31日止；4.2免租期4.2.1装修免租期为30天，即自2016年4月1日起至2016年4月30日止。4.2.2开业后免租期为31天，即自2016年5月1日起至2016年5月31日止。第五章：费用及支付5.1乙方租金起租日为装修期或开业后免租期结束之次日，即2016年6月1日。5.2乙方应按照以下第√5.2.1条向甲方支付该房屋的租赁费用：5.2.1乙方租赁费用为：（1）第一个租约年（2016年4月1日至2017年3月31日），租赁费用标准为364952.00元／年（大写：叁拾陆万肆仟玖佰伍拾贰圆整），年物业管理费为65856.00元／年（大写：陆万伍仟捌佰伍拾陆圆整）；第二个租约年（2017年4月1日至2018年3月31日），租赁费用标准为438182.50元／年（大写：肆拾叁万捌仟壹佰捌拾贰圆伍角零分），年物业管理费为65856元／年（大写：陆万伍仟捌佰伍拾陆圆整）；……附明细表：第1计租年度，单价3.50元／㎡*天，年租金299096.00元，年物业管理费65856.00元，总计364952.00元，免租期2个月；第2计租年度，单价3.50元／㎡*天，年租金372326.50元，年物业管理费65856.00元，总计438182.50元；……（6）租赁费用的缴纳采用‘先付费后使用’的方式，乙方应按每3个自然月为支付周期支付租赁费用。（7）乙方应向甲方支付装修期间的物业管理费，装修期间物业管理费合计10976元，乙方应于进场日前7日内支付，甲方在收到款项后向乙方提供‘收据’或‘服务业发票’，……（8）乙方须于租金起租日前7日内支付首期租赁费用35397.60元，包括首期租金为29909.60元，首期物业管理费为5488.00元。……（11）除首期租赁费用外，其余各月租赁费用支付方式：以后每个支付周期，乙方应于每月15日前提前一个月向甲方缴纳下个支付周期租赁费用。甲方须按合同约定提供相应票据。（12）乙方应将本合同项下应付的租赁费用，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上。甲方确认款项到账，视为乙方完成付款。甲方账户信息如下：公司名称：广州苏宁红孩子母婴用品有限公司，开户行：招商银行股份有限公司广州天府路支行，账号：12×××02，乙方应严格按照甲方提供的账户信息支付合同款项，否则由乙方自行承担付款不能、付款错误等一切后果。……第六章：履约保证金、装修押金6.1乙方应于本合同签订之日起七日内向甲方支付履约保证金金额为￥109546.00元……6.2本合同签订之日起七日内，乙方须向甲方缴纳装修押金人民币￥5530.00元……第七章：违约金7.1租赁期内，经甲乙双方协商一致并达成书面终止协议，可提前终止合同履行。7.2如乙方未依照本合同约定在本合同签订之日起七日内向甲方支付足额履约保证金，则甲方有权单方解除本合同并要求乙方支付相当于履约保证金3倍金额的违约金。……第八章：其他约定8.1本合同自甲乙双方签字或盖章后生效。如有未尽事宜，经双方协商一致可另签补充协议。8.2与本合同有关的附件、附图、附表、交接清单、补充协议等与本合同具有同等法律效力。若条款间冲突，除有明确约定外，以本合同为准。2016年1月9日，红孩子公司向太空沙公司发出函件，内容为“广东太空沙品牌管理有限公司：感谢贵司长期以来与我司良好的合作。贵司于今年4月29日入驻我司增城万达红孩子店，开业至今我司增城店与太空沙乐园进行过多次联动并相互引流，但贵司反馈在增城万达店仍然经营困难。截止12月已欠租7个月，期间贵司也向我司提出免租方案。目前我司经过慎重考虑，提出如下方案：一、太空沙截止12月底交清所欠费用退场，其中按照合同约定的先付后用原则，7个月租金费用合计267687.6元（贰拾陆万柒仟陆佰捌拾柒圆陆角）。二、我司向总部申请将租赁模式改为联营模式，贵司负责经营，按其销售额30%进行抽成，贵司月缴保底金额20488.0元（贰万零肆佰捌拾捌圆整），贵司缴齐所欠7个月保底费用143416.0元（壹拾肆万叁仟肆佰壹拾陆圆整）。后期按联营模式进行操作。”太空沙公司明确有收到上述函件。2017年3月8日，太空沙公司的刘树平与红孩子公司的付显鹏、向宇的微信群聊天内容，刘树平：“你好，付总，向经理，场地租金的事，希望能够一起尽快解决。咱们就按第二条这个模式，先把去年的租金交了吧？说实在的，我们撑了一年，每个月的人工都赚不到，所以希望贵公司帮忙，把损失降到最低，我们也好继续撑下去”。向宇：“刘总这个函是之前大区打的报告，现在关于费用这个事看付总的意思。”刘树平：“我知道这是付总职权范围能解决的事情，希望帮个忙，对双方都有好处……”。付显鹏：“在向经理去谈之前。我就讲过的，可以按照这个报告申请的款项结算，后续的经营也可以按这个来继续合作。我们其实也是想继续合作下去，所以这么长时间没有采取任何过激的措施，但这个财务的问题得解决，要不然我也很难做”。刘树平：“好的，谢谢付总，向经理，请出个正式通知，按联营保底方式结算，后续也按这个方式合作”。付显鹏：“好，那就让向宇发函给刘总，到时结算好了就行了，后边大家继续合作，按时付款”。向宇：“好的。我这边起草函件”。刘树平：“谢谢理解，我们会在这个月结算2016年款，如果4月装修，我们也会进行整改，提升服务体验，促进二次消费”。付显鹏：“感谢刘总支持”。刘树平：“如果4月停业，应该就不收租金吧”。付显鹏：“闭店改造的话就不收，到时刘总你提交一个申请吧”。刘树平：“好的”。2017年3月10日，红孩子公司出具《催款函》，内容为太空沙公司应依据租赁合同约定于2017年3月15日前向红孩子公司支付商铺租金268596.10元及物业服务费49392元。《催款函》的“回执”一栏处并无太空沙公司的签收，太空沙公司表明没收到该《催款函》。2017年4月7日至同月16日，太空沙公司的刘树平与红孩子公司的付显鹏的微信聊天内容：4月17日，刘树平：“付总，我们的申请还没有确定下来吗？如果最终确定终止合作，4月份起的费用我们就不承担了，所以希望尽快确认”，付显鹏：“总部的大区的领导都不同意，那咱们就先暂停吧，前面的费用结算总部和大区是说要全部结清的，这个到时可能由总部来跟进处理”；4月16日，刘树平：“付总，我在之前的文件里面已经说清楚了，我们愿意支付租金，但是由于公司严重亏损，按照之前合同规定的租金我们支付不起，所以希望把这个乐园抵押给你们，你可以起诉我们，就算赢了也是一年之后的事，这个乐园是唯一可以执行的资产，拖到那个时候，你们的损失会更大，广东大空沙这个公司在不在还是个未知数。或者按联营保底2万元支付，我们继续经营，主要还是想对那些办了年卡的会员负责”，付显鹏：“刘总，这个真不是我能决定的……我也刚离开了公司了，后边应该会有人来处理这个事情。”刘树平：“这个事情太难搞，都不知道要怎么收场。去年9月份我跟周经理提出申请，打算撤场。当时他说会要求大区想办法协调，争取让我们留下来，结果拖了半年还是回到原点，造成更大的亏损。这些聊天记录我们都保留着……”。2017年6月23日，红孩子公司委托广东固法律师事务所通过邮寄方式向太空沙公司在《商铺租赁合同》中所留的通信地址发出《律师函》，告知太空沙公司于发函之日起正式解除双方签订的《租赁合同》，太空沙公司在收到该函的三日内一次性向红孩子公司缴清履约保证金以及租赁费用共计994829.75元，并于收到该函的五日内清退所有物品、恢复租赁场地原状并交还场地，否则红孩子公司将追究太空沙公司的法律责任，并采取合理措施减少红孩子公司损失等。上述函件于2017年6月26日妥投，太空沙公司认可有收到上述律师函。2017年11月14日，红孩子公司向太空沙公司在《商铺租赁合同》中所留的邮箱地址发出《清场通知函》，内容为红孩子公司已书面通知太空沙公司解除租赁合同并进行场地清退返还，太空沙公司也向法院诉请红孩子公司返还遗留租赁场地的游乐设施和物品，经过双方多次沟通，现达成一致意见，太空沙公司于2017年11月16日派员携带相关资料到租赁场地进行清场。太空沙公司于2017年11月17日17时25分通过邮箱回复红孩子公司，由于负责拆卸的工程人员近几天都在外地施工，太空沙公司正在协商时间，但可以确保在本月底即11月30日之前全部撤完。红孩子公司于同日17时56分回复，鉴于红孩子公司重装进度要求，不同意太空沙公司到月底再搬，望最迟在下周三搬完，如工人召集有困难，红孩子公司可以帮忙介绍最近施工的工人，盼复！2017年11月26日，红孩子公司与太空沙公司对租赁场地内太空沙公司的游乐设备、装饰及办公设备进行清点，并办理了交接手续，双方的工作人员对于清点及交接的物品签署了《太空沙游乐设备、装饰及办公设备清单》和《太空沙交接清单》，太空沙公司于当日将清单里载明的游乐设备、装饰及办公设备均搬离出租赁场地内。本案审理过程中：一、红孩子公司称广东苏宁云商销售有限公司向广州增城万达广场承租了涉案场地并签订了租赁合同，之后广东苏宁云商销售有限公司将涉案场地转租给红孩子公司，签署了转租同意书，广州增城万达广场对广东苏宁云商销售有限公司转租一事清楚且未提出异议。二、关于案涉合同的签署情况问题。第一庭审中，红孩子公司与太空沙公司均认可案涉合同双方在2016年4月1日共同签署，均是双方的真实意思表示。第二庭审中，太空沙公司陈述，就涉案场地的租赁，第一次是在2016年4月1日签订的租赁合同，该合同的出租方并不是红孩子公司而是广东苏宁云商销售有限公司，合同内容是由红孩子公司打印的一式四份，先由太空沙公司在合同中加盖公章后交给了红孩子公司，太空沙公司清楚该合同的内容；2016年5月份，红孩子公司另外拿了一份租赁合同要求太空沙公司重新签署，该份合同除出租方的名称、联系地址、收款账户变更之外，其余合同内容与2016年4月1日签署的合同内容一致，太空沙公司在该合同盖好公章之后又将该四份租赁合同给回了红孩子公司，但红孩子公司没有将其中一份合同给回太空沙公司；2016年7月21日，红孩子公司再次拿了一式四份租赁合同要求太空沙公司重新盖章，该一式四份租赁合同的第15页与第二次的租赁合同第15页内容中关于出租方的收款帐户信息有更改，该合同就是红孩子公司在本案中提交的《商铺租赁合同》，太空沙公司在此份合同中加盖公章之后全部给了红孩子公司；大概在2016年9月之后，红孩子公司又拿了一份租赁合同要求太空沙公司盖章，这份合同与第三次盖章合同的内容是一致的，因此签订的租赁合同就变成了一式五份，由太空沙公司持有一份，红孩子公司持有四份。红孩子公司陈述太空沙公司在2016年4月1日就涉案场地的租赁签了一次租赁合同，该合同的出租方是广东苏宁云商销售有限公司，太空沙公司在当天就已接收使用涉案场地；在2016年5月，涉案场地的出租主体变更为红孩子公司，由红孩子公司作为出租方将涉案场地出租给太空沙公司，红孩子公司在当月就已将盖好印章的租赁合同给回了太空沙公司；之前太空沙公司与广东苏宁云商销售有限公司签订的租赁合同都由红孩子公司作销毁处理了。三、红孩子公司与太空沙公司都确认太空沙公司于2016年4月1日已入场使用涉案场地的事实。四、关于太空沙公司为何未支付履约保证金及租金费用的问题，太空沙公司陈述，太空沙公司清楚知道每次所签租赁合同的条款内容，包括租赁费用如何支付的约定太空沙公司都清楚，因红孩子公司在2016年9月才将盖好公章的合同给回太空沙公司，可见红孩子公司对于租赁合同签署流程尚未完毕，当时红孩子公司的工作人员称需要走完公司流程才能交纳履约保证金，为此太空沙公司一直等待，后来太空沙公司知道了地铁无法在2016年开通的情况，红孩子公司向太空沙传达了错误信息，导致太空沙公司损失惨重；而且太空沙公司在2016年7月10日已向红孩子公司提出撤场终止合同，但红孩子公司要求太空沙公司留下来继续租赁，并提出可申请优惠条件的理由一直拖延，直到2017年1月9日，红孩子公司提出联营合作方案，太空沙公司同意并要出具正式的联营合同，但双方对于联营模式的具体条款如抽成方式、保底金额等没有协商达成一致意见；但在春节过后，红孩子公司又否定联营方案；由于双方对于经营模式一直在协商过程，且未确定，太空沙公司认为应该在确定联营模式之后再缴纳租金。红孩子公司回应，做生意本来就会有风险，太空沙公司认为经营亏损不能达到合同目的就应该解除或者认定合同终止的主张是对合同目的曲解；红孩子公司没有义务保证地铁开通信息的真实性，太空沙公司应该从官方渠道了解真实信息；太空沙公司主张履约保证金要等红孩子公司走完流程再支付，有悖常理，双方签订的《商铺租赁合同》中明确了红孩子公司的收款账户信息，太空沙公司支付履约保证金及租赁费用与红孩子公司的内部流程毫无关系，即使存在补签合同的情形，也不影响太空沙公司履行付款义务，合同约定已给予了太空沙公司充分付款期限，未约定任何支付款项的前置程序。此外，红孩子公司提交一份《诉讼请求计算依据》表格，认可太空沙公司已交纳了2016年4月份的物业管理费。五、太空沙公司主张是红孩子公司于2017年4月13日采取停电措施强行关闭租赁场地的经营。为此，太空沙公司提供以下证据佐证：1.太空沙公司增城店店长钟华丽与财务的聊天记录截图打印件，2.太空沙公司增城店店长与人事经理的聊天截图打印件，3.每日钉钉日报的增城店长及店员的日报打印件，4.员工入职简历表原件4份、员工身份证复印件4份、社保记录复印件，5.太空沙公司增城店长及店员签名的钉钉日报签名及聊天记录截图打印件。除此之外，太空沙公司未能提供其他证据予以证明。红孩子公司对太空沙公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，上述证据都是太空沙公司单方陈述，内容前后相矛盾，红孩子公司从未对租赁场地采取过断电措施，只是在催收租金时口头告知太空沙公司，若不交租会采取停电措施，且租赁场地的电开关就在租赁场地的范围内，太空沙公司可自行开关用电。六、太空沙公司提供2016年8月19日的函件复印件，拟证明太空沙公司于2016年8月19日向红孩子公司发出了函件，以及太空沙公司与红孩子公司签订的《商铺租赁合同》于2016年8月31日已解除的事实。2016年8月19日函件复印件的内容为“致付总、周总：感谢贵司选择太空沙乐园入驻增城万达店。店面前期投入约80万元……然而由于客流量原因，再加上楼上楼下，室内室外有诸多同类竞争，再加上免费的百万球池活动，太空沙乐园经营惨淡，收入还不足以维持运营团队的费用。这种情况可能持续到2017年年底，届时我们可能累计亏损100万元左右。我们很珍惜与贵司的合作机会，希望贵司能提供一些帮助以便我们能熬过未来一年半困境；方案一：鉴于地铁可能到2017年底开通，我们希望贵司可能给予免租到2017年12月。方案二：由贵司全盘收购，或者转让给其它买家（一时间可能难以找到）。转让费50万元。方案三：因为贵司9月份停业装修，我司愿缴清6-8月租金，9月撤场。衷心感谢！”太空沙公司无法提供已向红孩子公司送达函件的相关证据。红孩子公司表明没有收到太空沙公司发出的上述函件，对上述函件的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据即使是真实的，也不能作为合同终止的依据。此外，太空沙公司表明，若法院认定其与红孩子公司之间签订的《商铺租赁合同》尚未解除的，太空沙公司同意解除该合同。七、红孩子公司提供太空沙公司《2016年度报告》网上打印件以及公司章程等证据，拟证明邓诗怡作为太空沙公司股东未履行出资义务，应对太空沙公司债务承担连带责任的事实。其中太空沙公司2016年度报告显示邓诗怡认缴出资额为250万元，出资方式为货币，实缴出资额为0元；刘树平认缴出资额为400万元，出资方式为货币，实缴出资额为0元；其余股东的认缴出资方式均是货币，实缴出资额均为0元；所有股东的认缴出资时间和实缴出资时间均是2056年12月31日。太空沙公司、邓诗怡对上述证据的真实性予以认可，认为本案是红孩子公司与太空沙公司之间的纠纷，与邓诗怡无关。同时，邓诗怡表明不同意对太空沙公司的债务承担连带责任。邓诗怡主张太空沙公司股东的出资是认缴制，邓诗怡可以在2056年12月31日之前出资完毕即可。此外，邓诗怡提供证据1.招商银行户口历史交易明细表6页，拟证明邓诗怡个人名下的账户实为太空沙公司的账户，所有交易往来属于太空沙公司，对外交易记录均在邓诗怡在招商银行的账户上；证据2.《实收资本》（加盖太空沙公司印章的表格）、招商银行户口历史交易明细表4页、中国建设银行单位客户专用回单1张、股东出资证明书九张（加盖了太空沙公司印章）及相应付款凭证，拟证明太空沙公司股东的出资情况以及邓诗怡已实际出资358万元，已超出应尽出资义务250万元的事实。证据3.房租物业明细表及发票，证据4.工资明细表（加盖了太空沙公司印章），证据5太空沙应付账款琦佳玩具厂支付货款明细表，拟证明太空沙公司成立后关于办公场地、运营团队对外投资等成本费用均由股东出资，邓诗怡已向太空沙公司实际出资。红孩子公司质证意见如下，对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，根据公司法及公司管理相关规定，邓诗怡个人银行账户不得作为太空沙公司的对公账户；对证据2的真实性、合法性、关联性不认可，股东的出资证明均由太空沙公司及邓诗怡印制，从相关银行转账明细可发现，邓诗怡同时为付款方和收款方，不符合公司出资的相关形式要求，实际上相关款项只是由邓诗怡名下银行账户转账到其名下另一银行账户，相关款项并不是转账入到太空沙公司的银行账户内；对证据3、4、5也不予认可，相关发票均显示付款人是邓诗怡，并非是太空沙公司，不能作为太空沙公司对外支付款项的凭证，如果相关款项确实为太空沙公司所使用，则应认定为太空沙公司向股东借款，而非股东出资。太空沙公司对邓诗怡出示的所有上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。八、太空沙公司在庭审中承认已在2017年11月26日取回租赁场地内的所有设备，申请撤回第1项要求红孩子公司向太空沙公司返还价值56万元太空沙儿童乐园资产的反诉请求。一审法院认为：太空沙公司主张其与红孩子公司签订的《商铺租赁合同》是格式合同，合同的约定加重太空沙公司的责任，显失公平。《商铺租赁合同》第一部分通用条款第二章第2.3条约定“本合同各方均已认真阅读，并经各方认真磋商、斟酌、解释，本合同各方对本合同及附件中所有条款的法律含义均已知晓、理解并完全接受，确认无异议，不存在违背任何一方真实意思、不存在显失公平、不存在任何一方对本合同内容重大误解的情形。”合同第二部分协议条款中对租赁房屋信息、双方联系方式、收款账户、租期、租赁费用、付款时间、履约保证金、违约金等重要条款都要经过双方协商一致后方能确定。太空沙公司在庭审中亦承认清楚知道合同的约定内容。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》不属于格式合同，故太空沙公司的上述主张，不予采纳。红孩子公司与太空沙公司共同签署的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于太空沙公司是否存在违约的问题。首先，《商铺租赁合同》第一部分通用条款约定第九章第9.1条约定，乙方即太空沙公司应于本合同签订之日起七日内按协议条款约定向甲方即红孩子公司支付履约保证金；合同第二部分协议条款第六章第6.1条约定，乙方应于本合同签订之日起七日内向甲方支付履约保证金109546元。根据查明的事实，太空沙公司签订合同后一直未向红孩子公司支付履约保证金。太空沙公司抗辩红孩子公司告知要走完内部流程方能支付，后因红孩子公司提供错误的地铁开通信息导致经营惨淡，其提出终止合同，但红孩子公司置之不理导致迟延支付履约保证金。对太空沙公司的上述抗辩理由不予采纳，理由为，1、太空沙公司并未提供证据证明红孩子公司提出要走完内部流程才能支付履约保证金。2、《商铺租赁合同》中已明确约定支付履约保证金的期限，红孩子公司也在合同中提供了明确的收款账户。3、事实上，太空沙公司在2016年4月1日已接收使用涉案场地，表明红孩子公司已履行了租赁场地交付义务，即使双方的租赁合同在4月1日之后才签署确定，太空沙公司也应该在收到红孩子公司加盖了公章的租赁合同后及时履行支付履约保证金的义务。因此，太空沙公司一直未向红孩子公司履行该义务的行为已违反合同约定。其次，《商铺租赁合同》第一部分通用条款第五章第5.1条约定，乙方须依本合同约定方式依时支付租赁费；合同第二部分协议条款第五章约定，乙方应按每3个自然月为支付周期支付租赁费用，乙方须于起租日前7日内支付首期租赁费用35397.6元。太空沙公司抗辩在7月10日向红孩子公司提出撤场终止合同后，红孩子公司提出可申请优惠条件以及变更联营合作方案的理由要求太空沙公司留下来继续使用涉案场地，由于双方对于联营合作的经营模式一直在协商过程中，且未确定，太空沙公司认为应该在确定联营模式之后再缴纳租金。太空沙公司自接收使用涉案场地并签订租赁合同之后，未按合同约定向红孩子公司支付相应的租赁费用，即使双方在租赁过程中有协商过要将租赁关系变更为联营合作关系，但双方对此并未最终协商一致签署变更协议，在此情况下太空沙公司应当继续按照《商铺租赁合同》的约定履行相关义务，但太空沙公司仍然未向红孩子公司支付租赁费用，其行为已违反合同约定。综上，一审法院认定，太空沙公司未向红孩子公司支付履约保证金及租赁费用的行为违约。关于《商铺租赁合同》是否已解除的问题。太空沙公司主张在2016年8月19日向红孩子公司发出了函件，合同于2016年8月31日已解除。红孩子公司表明没有收到该份函件，也不认可太空沙公司的上述主张。一审法院认为，从太空沙公司提交的函件内容看，太空沙公司提出了三个方案要求红孩子公司能提供一些帮助以便能熬过未来一年半困境，其中方案三是提出撤场的要求，但太空沙公司并未明确选择方案三的撤场要求。而且太空沙公司未举证证明有向红孩子公司发出该函件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，太空沙公司主张合同于2016年8月31日解除，缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据查明的事实，由于太空沙公司一直未支付履约保证金及租赁费用，红孩子公司委托广东固法律师事务所于2017年6月23日通过邮寄方式向太空沙公司在《商铺租赁合同》中所留的通信地址发出《律师函》，告知解除双方签订的租赁合同，并要求太空沙公司交还租赁场地。上述律师函件于2017年6月26日妥投，太空沙公司亦确认有收到该《律师函》。根据上述法律规定，自《律师函》到达太空沙公司之日即2017年6月26日，红孩子公司与太空沙公司签订的《商铺租赁合同》已解除。鉴于双方的租赁合同关系已于2017年6月26日解除，故红孩子公司再次要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，不予支持。红孩子公司主张太空沙公司支付以下租赁费用及占用费：1、2016年4月1日至2017年3月31日期间的拖欠租金299096元和物管费60368元，2、2017年4月1日至2017年4月12日期间拖欠的租金12240元和物管费2166元，3、太空沙公司违约导致免租期不再享受须支付2016年4月1日至2016年5月31日免租期内的租金73230.50元，4、太空沙公司支付2017年4月13日至2017年11月26日期间的场地占用费273714元。太空沙公司答辩只同意向红孩子公司支付截止2016年8月31日的租赁费用121650.68元。太空沙公司主张在2016年8月已提出撤场。但是，太空沙公司事实上并未撤出租赁场地，仍在继续使用。太空沙公司主张红孩子公司在2017年4月13日对其采取停电措施强行关闭租赁场地。红孩子公司否认有对租赁场地采取过断电措施的行为。太空沙公司在本案中提供的证据也不足以证明红孩子公司存在妨碍、阻碍太空沙公司使用租赁场地的事实。因此太空沙公司上述主张，理据不充分，不予采纳。根据查明的事实，太空沙公司于2016年4月1日已接收使用租赁场地，履约过程中，由于太空沙公司一直未支付履约保证金及租赁费用，广东固法律师事务所接受红孩子公司的委托，于2017年6月23日向太空沙公司发出的《律师函》，明确告知太空沙公司在收到律师函的5日内清退物品交还场地。但是，太空沙公司收到函件后并未清退物品交还租赁场地给红孩子公司。直到2017年11月14日红孩子公司向太空沙公司的电子邮箱发出《清场通知函》后，太空沙公司才于2017年11月26日将租赁场地内的财物搬离，交还场地给红孩子公司。以上事实表明，太空沙公司实际占有使用租赁场地的时间是2016年4月1日至2017年11月26日。在太空沙公司使用租赁场地期间，理应向红孩子公司支付相应的租赁费用以及占有使用费。据此，太空沙公司主张只同意向红孩子公司支付截止2016年8月31日的租赁费用121650.68元的抗辩理据不充分，不予采纳。庭审中，红孩子公司认可太空沙公司已支付了首月的物业管理费，结合《商铺租赁合同》第二部分协议条款第五章第（8）项关于乙方须于租金起租日前7日内支付首期租金29909.60元和首期物业管理费5488元的约定，一审法院认定太空沙公司已向红孩子公司支付了首月（即2016年4月1日至4月30日）的物业管理费5488元。根据《商铺租赁合同》第一部分第四章第4.4条约定“乙方若享有免租期，则免租期内乙方无须支付租金，但应支付相关综合物业管理费、装修管理服务费用及实际发生的水、电费用……如果本合同由于乙方违约、提前终止，则视为乙方不享有前述装修期，乙方需在合同终止之日起3日内向甲方补交装修期的租金……”。第二部分协议条款第四章约定，租赁期限为2016年4月1日起至2021年3月31日，装修免租期为30天即2016年4月1日至4月30日，开业后免租期为31天即2016年5月1日至5月31日；第五章第5.2.1条第（1）项约定，第一个租约年2016年4月1日至2017年3月31日的租赁费用标准为364952元（其中年租金为299096元、年物业管理费65856元）；第（2）项约定，第二个租约年2017年4月1日至2018年3月31日的租赁费用标准为438182.50元（其中年租金为372326.50元、年物业管理费65856元）；第（7）项约定乙方应向甲方支付装修期间的物业管理费，装修期间的物业管理费合计10976元。除红孩子公司认可太空沙公司已支付首月的物业管理费5488元外，太空沙公司在接收使用涉案场地后，一直未支付履约保证金以及相应的租赁费用，红孩子公司作为出租方，要求承租方太空沙公司支付租赁期间2016年6月1日至2017年6月26日期间的租金以及2016年5月1日至2017年6月26日的物业管理费，于法有据，予以支持。经核算，按照合同第二部分协议条款第五章第5.2.1条第（1）项约定第一个租约年度即2016年6月1日至2017年3月31日的租金为299096元；按照合同第二部分协议条款第五章第5.2.1条第（2）项约定的第二租约年度租金标准（即372326.50元/年）计算出2017年4月1日至2017年6月26日的租金为88746.32元（372326.50元/年÷365天×87天）；按照合同第二部分协议条款第五章第5.2.1条第（1）（2）项约定第一、第二租约年度的年物业管理费标准（即65856元/年）计算出2016年5月1日至2017年6月26日的物业管理费为76140.36元（65856/年÷365天×422天）。鉴于太空沙公司存在违约，根据《商铺租赁合同》第一部分第四章第4.4条约定，红孩子公司要求太空沙公司补交装修免租期即2016年4月1日至4月30日租金29909.60元的诉讼请求，理据充分，予以支持。此外，《商铺租赁合同》并没有关于太空沙公司违约要补交开业后免租期租金的约定，因此红孩子公司要求太空沙公司支付开业后2016年5月1日至5月31日免租期内租金的诉讼请求，理据不充分，不予支持。此外，红孩子公司主张的2016年4月1日至2017年6月26日期间的租赁费用超出上述支持的部分，于法无据，不予支持。《商铺租赁合同》解除后，太空沙公司并未及时清退场地内的财物，仍然继续占用涉案场地至2017年11月26日，因此太空沙公司理应向红孩子公司支付合同解除后2017年6月27日至2017年11月26日期间的占有使用费。参照《商铺租赁合同》第二部分协议条款第五章第5.2.1条第（2）项约定的第二租约年度（即2017年4月1日至2018年3月31日）租赁费用（包括租金和物业管理费合计438182.50元/年）的标准计算出上述期间的占有使用费为183676.50元（438182.50/年÷365天×153天）。据此，红孩子公司主张太空沙公司支付2017年6月27日至2017年11月26日的占有使用费183676.50元的诉讼请求，合理合法，予以支持。关于红孩子公司主张的延期支付租赁费用的违约金问题。《商铺租赁合同》第一部分通用条款第十二章第12.2条约定，乙方逾期支付房屋租赁费用或其他费用超过60天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于当年度六个月租赁费用作为违约金。《商铺租赁合同》第二部分协议条款中并无关于乙方逾期支付租赁费用相应违约责任的约定。鉴于太空沙公司存在自接收使用租赁场地后一直未向红孩子公司支付相应的租赁费用的违约行为，按照合同上述约定，太空沙公司应向红孩子公司支付当年度相当于六个月租赁费用的违约金。该项违约金应按照第一租约年度的租赁费用标准计算，结合《商铺租赁合同》第二部分协议条款第五章第5.2.1条第（1）项约定，以及该条款第（8）项关于首月租金为29909.60元、首月物业管理费为5488元的约定，相当于六个月租赁费用的违约金应为212385.60元｛(29909.60元/月+5488元/月)×6个月｝。故红孩子公司主张太空沙公司支付逾期交纳租赁费用的违约金212385.60元的诉讼请求，于法有据，予以支持。红孩子公司主张的该项违约金超出212385.60元的部分，不予支持。关于红孩子公司主张延期支付履约保证金的违约金问题。《商铺租赁合同》第一部分通用条款第九章履约保证第9.1条约定，乙方应于本合同签订之日起七日内按协议条款约定向甲方支付履约保证金，甲方如未收到乙方履约保证金，甲方有权单方解除合同或此房屋出租给其它商户；第二部分协议条款第七章第7.2条约定，如乙方未依照合同约定在本合同签订之日起七日内向甲方支付足额履约保证金，则甲方有权单方解除本合同并要求乙方支付相当于履约保证金3倍金额的违约金。根据查明的事实，太空沙公司确实存在未按约定支付履约保证金的违约行为。但是，红孩子公司在2017年1月9日针对太空沙公司提出的免租申请向太空沙公司发出函件中只是提出两个方案供太空沙公司选择，该函件内容中并无关于催收履约保证金的内容。红孩子公司在本案提供的证据也无法证明其在合同签订后至合同解除之前的期间有向太空沙公司催收过履约保证金。可见，红孩子公司对太空沙公司未交纳履约保证金的行为在太空沙公司使用租赁场地之后长达一年的时间之内并未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金具有弥补损失和惩罚违约行为的双重性质，并以补偿性为主，惩罚性为辅，因此违约金应当以实际损失为基础。本案中，对于红孩子公司主张的未支付履约保证金的违约金问题，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。因红孩子公司并未提供证据证明其因太空沙公司延期未支付履约保证金的违约行为造成的实际损失达328638元之多，而且上述支持的延期支付租赁费用的违约金足以弥补红孩子公司因太空沙公司违约造成的实际损失。因此，红孩子公司主张太空沙公司支付履约保证金的违约金328638元的诉讼请求，于法不合，不予支持。关于邓诗怡是否应对太空沙公司的涉案债务承担连带责任的问题。红孩子公司主张邓诗怡作为太空沙公司的股东尚未全面履行出资义务，目前实缴出资额为0元，所以要求邓诗怡承担连带责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第2款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”的规定，股东承担补充赔偿责任的前提之一是股东未履行或者未全面履行出资义务。本案中，从太空沙公司2016年度报告以及公司章程等内容可知，邓诗怡作为太空沙公司的股东之一的认缴出资额为250万元，认缴及实缴时间为2056年12月31日。根据《注册资本登记制度改革方案》第二条规定“……公司股东认缴的出资总额或者发起人认购的股本总额（即公司注册资本）应当在工商行政管理机关登记。公司股东（发起人）应当对其认缴出资额、出资方式、出资期限等自主约定，并记载于公司章程；……企业应当按年度在规定的期限内，通过市场主体信用信息公示系统向工商行政管理机关报送年度报告，并向社会公示，任何单位和个人均可查询。企业年度报告的主要内容应包括公司股东（发起人）缴纳出资情况、资产状况等，……”的规定，太空沙公司已将出资期限等情况通过市场主体信用信息公示系统向社会公示，红孩子公司亦可通过信息化、网络化形式获取太空沙公司股东出资信息，在红孩子公司明知太空沙公司股东缴纳出资期限未到并与太空沙公司进行交易的情况下，应负有尊重股东期限利益的消极义务。在太空沙公司的股东认缴时间未届满之前，尚不能认定邓诗怡有违背认缴承诺，存在未履行或者未全面履行出资义务的行为。此外，红孩子公司在本案中亦无证据证明太空沙公司存在资不抵债或明示缺乏清偿能力的情况。综上，红孩子公司在本案中要求邓诗怡对太空沙公司的涉案债务承担连带责任的诉讼请求，理据不充分，不予支持。关于太空沙公司主张红孩子公司赔偿经济损失49万元的问题。根据查明的事实，太空沙公司承租涉案场地后一直存在拖欠租赁费用的情况，虽然太空沙公司曾向红孩子公司提出过撤场要求，但太空沙公司实际上并未撤出场地，仍在继续使用租赁场地。红孩子公司在2017年6月23日已向太空沙公司发出要求解除合同清退物品交还场地的《律师函》，但太空沙公司接到《律师函》后并未及时撤离清退物品交还涉案场地给红孩子公司，因此导致太空沙儿童乐园资产贬值的损失，属于太空沙公司自身原因产生的扩大损失，应由其自行承担。综上，太空沙公司要求红孩子公司赔偿资产贬值损失49万元的反诉请求，于法无据，不予支持。鉴于太空沙公司在庭审中承认在2017年11月26日取回了涉案场地内的所有设备，故其撤回要求红孩子公司返还价值56万元太空沙儿童乐园资产的反诉请求，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年8月3日作出如下判决：一、太空沙公司于本判决发生法律效力之日起十日内向红孩子公司支付2016年6月1日至2017年6月26日的租金387842.32元。二、太空沙品公司于本判决发生法律效力之日起十日内向红孩子公司支付2016年5月1日至2017年6月26日的物业管理费76140.36元。三、太空沙公司于本判决发生法律效力之日起十日内向红孩子公司补交2016年4月1日至2016年4月30日的租金29909.60元。四、太空沙公司于本判决发生法律效力之日起十日内向红孩子公司支付2017年6月27日至2017年11月26日的占有使用费183676.50元。五、太空沙公司于本判决发生法律效力之日起十日内向红孩子公司支付违约金212385.60元。六、驳回红孩子公司的其他诉讼请求。七、驳回太空沙公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费38194元、保全费5000元，由红孩子公司负担32280元，太空沙公司负担10914元。反诉案件受理费4325元，均由太空沙公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，太空沙公司称：其于2016年8月19日向红孩子公司发函要求解除合同后，由于双方有磋商的意向，且贸然关闭商铺也会影响客户的体验，故没有马上撤场。从2016年8月2017年5月期间，双方一直在讨论合作模式事宜，让其觉得有实质的转机。这段期间的占用费，应按照同地段的租金标准计付。关于物业管理费，其曾向红孩子公司缴纳，但红孩子公司是代收，具体权利义务不应由红孩子公司主张。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）太空沙公司主张双方租赁合同于2016年8月31日解除，其无须支付2016年8月31日至2017年11月26日的租金或占有使用费、物业管理费能否成立；（二）红孩子公司主张太空沙公司向其支付因未支付履约保证金的违约金328638元应否支持；（三）红孩子公司主张邓诗怡承担连带补充清偿责任能否成立。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案太空沙公司主张其于2016年8月19日向红孩子公司发函解除双方合同，故双方租赁合同于2016年8月31日解除。从太空沙公司提交的该函件复印件的内容看，太空沙公司提出了三个方案希望红孩子公司能提供一些帮助以便能熬过未来一年半困境，其中方案三是提出缴清6-8月租金，9月撤场的要求。但是，太空沙公司未能举证证明红孩子公司收到该函件，且红孩子公司明确同意其方案三的撤场要求。因此，双方并未对合同解除达成一致协议，太空沙公司以此为由主张解除双方合同缺乏法律和事实依据，一审法院对其主张不予支持，并无不当。关于太空沙公司应否支付2016年8月31日至2017年11月26日的租金或占有使用费、物业管理费问题。经本案查明的事实，因太空沙公司未支付合同约定的履约保证金及欠付租金，红孩子公司在发函催告后，太空沙公司仍未履行支付义务，红孩子公司于2017年6月26日向太空沙公司函告解除双方合同，一审法院认定双方合同于2017年6月26日解除，符合合同和法律规定，并无不当。太空沙公司直到2017年11月26日搬离涉案房屋，故太空沙公司在占用期间理应支付租金或占用费以及物业管理费。关于合同解除后的占用费标准，因合同对于租金标准的约定是双方真实意思表示，且太空沙公司一方面主张解除合同，另一方面又继续占用场地，故太空沙公司主张按照同地段的租金标准计付合同解除后占用费标准，缺乏依据，应不予支持。关于物业管理费问题，合同明确约定租赁费用包括租金和物业管理费，太空沙公司按自然月为周期支付租赁费用。在合同履行过程中，太空沙公司也实际向红孩子公司支付了部分物业管理费，故太空沙公司以红孩子公司只是物业管理费的代收主体，无权收取为由拒绝支付物业管理费，缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。至于太空沙公司主张的红孩子公司于2017年4月13日采取停电措施强行关闭租赁场地问题，对此太空沙公司未能举证证实，本院不予采信。关于焦点二。如上所述，因太空沙公司未依约支付履约保证金及欠付租金，红孩子公司有权依据合同约定行使解除权，双方合同已于2017年6月26日解除，据此，太空沙公司应承担合同约定的违约责任。太空沙公司上诉认为其不应承担违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。本案红孩子公司主张依据涉案《商铺租赁合同》通用条款第12.2条约定由太空沙公司承担相当于六个月租赁费用的违约金212385.60元，该主张具有事实和合同依据，故一审法院支持红孩子公司该诉请，并无不当。对于红孩子公司同时主张依据涉案《商铺租赁合同》协议条款第7.2条的约定由太空沙支付相当于履约保证金3倍即328638元的违约金的问题，在红孩子公司上述诉请已得到支持的情况下，一审法院综合本案的事实、证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，认为上述支持的延期支付租赁费用的违约金足以弥补红孩子公司因太空沙公司违约造成的实际损失，不予支持红孩子公司该主张，理据充分，并无不妥。关于焦点三。虽太空沙公司目前工商档案显示登记实缴出资额为0元，但从太空沙公司2016年度报告以及公司章程等内容可知，邓诗怡作为太空沙公司的股东之一的认缴出资额为250万元，认缴及实缴时间为2056年12月31日。对此，太空沙公司已将出资期限等情况通过市场主体信用信息公示系统向社会公示。故一审法院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第2款的规定，股东承担补充赔偿责任的前提之一是股东未履行或者未全面履行出资义务，在太空沙公司的股东认缴时间未届满之前，尚不能认定邓诗怡有违背认缴承诺，存在未履行或者未全面履行出资义务的行为，不予支持红孩子公司要求邓诗怡承担连带清偿责任的主张，并无不当。综上所述，红孩子公司及太空沙公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21119元，由上诉人广州苏宁红孩子母婴用品有限公司负担6230元，上诉人广东太空沙品牌管理有限公司负担14889元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年一月三十日书记员  张 旭