上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初18121号原告(反诉被告)：上海国际教育进修学校，住所地上海市静安区。法定代表人：康凯，理事长。委托诉讼代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华鼎高科科技发展(集团)股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：郭晓琴，总经理。委托诉讼代理人：李慧琴，京衡律师集团上海事务所律师。原告上海国际教育进修学校(以下简称进修学校)诉被告上海华鼎高科科技发展(集团)股份有限公司(以下简称华鼎公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院予以受理。本案于2018年11月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人袁涛、被告的委托诉讼代理人李慧琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海国际教育进修学校向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告签订的《场地租赁协议》；2、被告返还已收取的保证金人民币30万元。事实和理由：2018年6月22日，原、被告签订《场地租赁协议》，约定由原告承租被告经营管理的青浦区朱家角镇康泰路XXX号华院华东互联网产业园的培训教室、园区宿舍以及运动场、图书馆、食堂等设施，供原告开展教学使用。协议签订后,原告按约支付履约保证金30万元。签约前，原告对被告出租场地进行考察,被告所管理的园区内已有第三方承租房屋并开设国际学校，且运动场、图书馆、食堂等学校设施一应俱全，原告以为被告用于出租的场地应能满足承租目的。协议签署后,在原告多次催促下,被告方才提供房产证。此时原告得知该房屋的土地系工业用地。原告就此向青浦区规土局、消防、教委等部门咨询,均被告知该工业用地之上房屋场地用于教育教学不符合规定，无法申办教学许可证、消防验收等手续。原告认为，被告应知悉原告的承租目的,且协议第二条第一款第4项明确约定，“甲方(即被告)保证房屋及场地的存续合法。甲方完全知晓乙方租赁场地后的用途”。现被告无法向原告交付符合约定用途的房屋致使承租目的无法实现，已构成根本违约,原告有权要求解除房屋租赁合同,并要求返还保证金。原告在租期开始前已告知被告因土地性质原因而无法履约,也并未实际占用被告的房屋、场地，故保证金应全额返还，故原告诉至法院作如上诉请。被告上海华鼎高科科技发展(集团)股份有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。原告因自身需要租赁被告场地及房屋，房屋是现成的，原告多次考察并认可，在签约时对被告提供的相关文件、资格等进行审查，对于房屋的产权登记、权属、土地用途均知晓，被告在签约前后没有对原告有任何情况的隐瞒。原告租赁房屋用于办理培训班，被告提供的场地足以满足此租赁用途。合同签订后，被告将场地交付给原告，原告将办公用品全部搬进租赁场地，被告也预留了给原告的宿舍并装修完毕。原告在没有法律依据和合同约定的情况下，委托律师发函要求解除合同，构成违约，要求继续履行合同。被告表示，涉案合同签订后，被告已履行全部义务，为原告准备办公室、教室等场所并装修宿舍，原告将办公桌椅搬进办公室，涉案协议应继续履行。原告未按约支付场地租赁费，已构成违约，故被告提起反诉请求：1、原告支付被告租赁费1,140,000和住宿费250,400元及滞纳金(以1,390,400元为基数，按日万分之三的标准自2018年9月15日计算至实际支付之日止)；2、原告支付被告违约金10万元。原告针对被告的反诉请求辩称：不同意被告的全部反诉请求。被告对涉案园区进行拆分后出租给原告用于培训，按教育机构办学的特点，原告租赁场地后要新设场所机构，被告违反土地利用规划，导致合同无法履行。根据合同法第94条第4项的规定，合同目的无法实现而解除合同不属违约。经开庭审理查明：位于上海市青浦区朱家角镇康泰路XXX号、183号的房地产权利人为案外人上海舜腾实业有限公司，权属证书载明的土地用途为工业用地。上海舜腾实业有限公司将上海市青浦区朱家角镇康泰路XXX号房地产出租给案外人上海沫伊投资管理有限公司，上海沫伊投资管理有限公司转租给被告。2018年6月22日，原告(乙方)与华鼎高科科技发展(上海)股份有限公司(甲方，后变更为被告)签订《场地租赁协议》，约定甲方提供其位于康泰路XXX号华院华东互联网产业园的培训教室、园区宿舍，以及运动场、图书馆、食堂等设施配备供乙方使用。第1.2条约定，合同期自2018年8月1日至2019年7月31日止。第1.3条约定，乙方在签订协议后5个工作日内支付甲方协议期的履约保证金30万元，否则甲方有权解除协议。履约金不计算利息，协议终止后，甲方清点资产、水电费，无损坏、无拖欠费用，乙方未违反本协议条款或甲方园区管理条例的前提下返还履约保证金。否则按相应扣除履约保证金，履约保证金不足时，不足部分乙方须补足。履约保证金不计算利息，协议终止后，甲方未违反本协议条款或者中途突然退租的前提下返还履约保证金，否则相应扣除履约保证金。第2.1.4条约定，甲方保证房屋及场地的存续合法，甲方完全知晓乙方租赁场地后的用途。第2.2.3条约定，乙方已经知晓场地使用用途，乙方保证在租赁期内使用场地及场地的行为合法。第2.2.4条约定，若乙方因各类活动需要向甲方申请使用会场、多媒体教室、计算机房、语音室及其它文娱活动场地,应视甲方使用情况而定,并参照甲方所制定的场地使用办法执行。第2.2.5条约定，乙方应加强对乙方人员的管理。保证乙方等与乙方有关人员严格遵守使用区域甲方的管理制度(含宿舍管理制度等详见附件),如乙方或乙方人员发生违法乱纪行为或人身伤事故,由乙方负责解决,并承担一切责任。第2.2.6条约定，乙方应根据甲方制定的园区管理制度、宿舍管理规范制定乙方的管理制度(管理要求不能低于甲方的要求，甲方提供电子版的相应管理制度的范本)落实所使用区域内的卫生、安全等管理检查制度。第4.1条约定，租赁费：办公室、教室、操场、会场、多媒体教室、计算机房、语音室及其它文娱活动场地等租赁使用费,按照乙方项目的每个学生15,000元向甲方支付租赁费。第4.2条约定，住宿费：男生六人间宿舍每间18,000元一年,女生四人间宿舍每间15,200元一年。甲方以四人间标准和不低于15间宿舍数为乙方预留。超出后,按实际使用宿舍间数和标准由乙方再向甲方支付住宿费。第4.4条约定，租金按年支付。第4.5条约定，乙方将协议所规定的费用在每年九月十五日支付甲方，按实际应付金额扣减履约保证金后全部付清。如不能及时支付须补缴滞纳金,按日万分之三计算。第4.4条约定，合作协议生效后如一方违约，一方已缴纳费用不予退回，如造成违约损失，对方有追偿责任。合同第5.5条约定，乙方不按照约定及时支付租金,接到甲方书面通知后,每逾期一日,乙方需交纳10,000元作为违约金；超过10日,且收到对方书面催收后5日内仍不支付的,另一方有权单方面解除协议,履约保证金不退并有权追偿。附件约定：……2、甲方提供：1)园区房产证、2)产业园批文、3)华鼎公司租赁关系说明、4)相关管理制度：园区管理制度、学生管理制度、宿舍管理制度、学生入住寝室须知书、安全协议(学校与学生)等。协议另对其他事项作出约定。2018年6月28日，原告支付被告租赁保证金30万元，未支付租金及住宿费等其他费用。另查明，2018年8月13日，原告向被告邮寄送达律师函，载明：被告向原告实际出租的设施场地土地性质并非教育用地，而系工业用地。被告上述做法系违法利用土地，按照《上海市实施办法》第二十条规定，不按批准的用途使用的，土地管理部门有权予以行政处罚，直至收回国有土地使用权。按约提供符合合法租赁用途的房屋,是出租方在房屋租赁合同中的主要合同义务。双方在协议中明确知悉该场地(含馆舍等设施)的租赁用途,但被告却无法提供合法用途的场地，已经构成严重违约。据此,原告有权解除上述协议,并要求返还保证金。鉴于涉案场地土地性质不符合民办学校教学馆舍的要求,亦将无法获得教育、消防部门的行政许可,上述协议因涉及违法租赁事项而实际无法履行,自即日起原告单方解除上述协议。考虑到上述场地租赁事宜实际未履行,原告亦曾提前向被告告知不再履约,故原告并未实际利用场地而无须支付费用。被告在律师函送达后三日内,将保证金如数退还。2018年10月10日，被告向原告发送告知函，载明：场地租赁协议付款时间为9月15日，经多次催缴都未收到款项，按照协议通知原告支付租赁费用(含宿舍费)。2018年12月6日，青浦区规划和土地管理局(下简称青浦区规土局)向原告出具复函，载明：根据土地管理法56条、城乡规划法43条的规定，该项目目前土地用地为工业用地，必须按照批准用途、规划建设条件使用，未取得政府相关合法有效批准的情况下，不得改变批准用途。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市房地产权证、《场地租赁协议》、准予变更(备案)登记通知书、收据、律师函、告知函、邮寄凭证、复函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、合同约定原告租赁目的是开设学校而非培训班，约定的租赁费服务项目超出正常培训班的概念。签订合同前原告未看过产证，在签订合同时被告提供了园区批文，且楼下在开设北美课程，原告认为当地政府已认可工业用地开设学校。原告支付保证金准备后续手续时，青浦区规土局答复租赁场地无法办国际学校证照，也无法办各种培训学校，消防部门、行政服务中心、教育部门也有类似答复。被告违反了《上海市实施土地管理法办法》第20条，涉案土地性质可能会导致原告租赁目的无法实现，原告要求解除合同、退还保证金，不同意继续履行合同；2、被告未交付过原告钥匙、未办理房屋水电交接，原告也未搬入过桌椅，2018年8月时场地内还有其他机构在使用。房屋内无原告物品，办公家具是园区内开办学校提供的设施；3、合同仅约定宿舍不低于15间，未约定男女宿舍如何分配，不认可被告陈述的宿舍组成情况，原告也未使用过宿舍；4、被告根本违约导致合同无法履行，原告未实际使用房屋，不同意支付租赁费、宿舍费、违约金及滞纳金。被告表示：1、合同未约定原告承租房屋是开办学校，原告承租目的是短期培训，培训教室不是教学教室，宿舍不是开办学校的必要条件，不能以租赁服务项目推测租赁意途。合同租期是1年，如果是办学，筹备期就要好几年。原告资质(英语、日文、德语等语言培训)仅能培训，无法符合开设学校的要件。合同写明原告已知晓场地使用用途，包括土地和房屋的使用用途。经营证照由原告自行办理，被告并不负责。合同附件写明被告提供产证、批文等，在原告租赁之初知晓土地性质。为此，提供了微信聊天记录，欲证明涉案场地租赁过程。原告对真实性无异议，但认为是基于开办学校目的与被告洽谈；2、被告出租的房屋是政府区经委批准的特色产业园(华东互联网产业园产学研基地)，已有多家单位列入培训机构并落户，园区具备办理行政审批的条件，且产学研基地项目的办公教育宿舍装修全部通过消防验收。为此，提供了照片、课程表、营业执照、消防验收材料。原告对该组证据的真实性无异议，但与本案无关，无法证明园区可以开设学校、取得办学许可证；3、双方未办理交接手续，但被告交付了钥匙，在2018年7月已将租赁场地交付原告，原告将办公桌椅搬入，被告为原告预留的宿舍也装修完毕，还为原告办理了进出证。为此，提供了照片(2018年11月26日拍摄)及进出证工本费收据。原告对该组证据的真实性无异议，但认为照片上的物品非原告所有，原告为了方便开展后续工作申请办理出入证，均无法证明被告将房屋交付；4、根据合同约定，租赁费每个学生每年15,000元，原告当时确定最低76人，男生8间(6人间)、女生7间(4人间)，租赁费为1,140,000元。住宿费男生间每间18,000元、女生每间15,200元计算为250,400元。因原告未约支付，应根据合同约定支付滞纳金。因原告逾期付款，应根据合同5.5条约定支付违约金。对滞纳金和违约金，按较高标准主张；5、合同应继续履行，办学具有周期性，原告应赔偿房屋无法租赁给被告造成损失。根据庭审查明的事实，本院认为：2018年6月22日原被告签订的《场地租赁协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。协议虽未明确约定原告承租房屋的用途，但从合同约定的租赁服务项目来看，包含教室、宿舍、运动场、图书馆、食堂等配套场地，租赁费按照每个学生标准收取，结合原告自身的业务范围即语言培训，原告租赁房屋的目的属于对学生进行培训。原告在系争房屋中开展培训业务，理应按照规定办理相关手续。然，涉案土地为工业用地，根据法律规定结合根据青浦区规土局的复函，未经批准不得改变土地用途，故被告出租的房屋为工业厂房，不符合原告的租赁用途。在合同履行过程中，原被告均存在过错，原告陈述其租赁系争房屋的用途是开办学校，对选址负有审慎的注意义务，理应在合同签订前查看产证并对房屋及土地的性质、用途有充分认知，对系争房屋及土地是否符合办学条件进行充分了解。被告作为产权人，对于房屋土地的性质和用途系明知，在对外出租时理应释明避免发生争议。原告租赁房屋的目的无法实现，原告有权要求解除合同。合同解除后，被告理应将保证金退还给原告。针对被告主张的租赁费和宿舍费，被告主张已将房屋交付原告，原告对此予以否认，被告也未提供证据予以证明，再结合被告表示未与原告办理交接手续的陈述，本院难以认定被告已将房屋交付原告，被告要求原告支付上述两项费用及逾期付款违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海国际教育进修学校与被告上海华鼎高科科技发展(集团)股份有限公司在2018年6月22日签订的《场地租赁协议》于2018年8月13日解除；二、被告上海华鼎高科科技发展(集团)股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海国际教育进修学校保证金30万元；三、驳回反诉原告上海华鼎高科科技发展(集团)股份有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,800元，减半收取计2,900元，由被告负担；反诉受理费8,656.80元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年一月二十一日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。