广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2876号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔星大道。负责人：陈宇辉。委托代理人：周晓宇，男，系该司员工。被告：刘炽林，男，1972年12月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司（以下简称碧桂园荔城分公司）与被告刘炽林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园荔城分公司的委托代理人周晓宇到庭参加诉讼，被告刘炽林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园荔城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年01月至2018年03月住宅和花园物业服务费共计人民币26223.6元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照本金*欠费天数*5‰标准计算并支付违约金，从2017年1月1日至2018年4月13日的违约金数额为25742.8元；3、判令被告向原告支付从2017年1月至2018年3月二次供水电费分摊322.87元、路灯照明电费分摊501.29元、门禁电费公摊26.02元，上述合计850.18元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年2月4日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园荔城分公司签订《碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园荔城分公司对增城市荔城镇碧桂园提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园荔城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。刘炽林于2010年2月购买增城市荔城镇碧桂园岭秀苑12街72号商品房，属于碧桂园荔城分公司管理的物业服务区域范围，并与碧桂园荔城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，刘炽林应当于每月5日前向碧桂园荔城分公司支付物业服务费1748.24元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向碧桂园荔城分公司支付违约金。刘炽林于2017年2月开始拖欠碧桂园荔城分公司物业服务费，至2018年4月拖欠的款项已经达26223.6元。碧桂园荔城分公司于2017年8月1日至今每月致电提醒业主，要求业主缴交物业服务费，但是刘炽林至今仍然未能缴交。碧桂园荔城分公司多次向刘炽林催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，为维护自身合法权益，碧桂园荔城分公司特诉至法院。被告刘炽林未答辩。经审理查明：2010年2月4日，刘炽林（甲方，业主）与碧桂园荔城分公司（乙方）签订《荔城碧桂园前期物业服务协议》，载明“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式，1.乙方按按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费……甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元及花园面积每平方每月0.5元计收，该物业的房屋建筑面积为629.29平方米；该物业花园面积为347平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按1746.73元/月向乙方交纳物业服务费……3.本园区住宅楼内走廊、楼梯、电梯公共设施设备日常运行所需的电费，均不计入物业服务费支出，乙方单独列账，按以下计算方式及标准计收：（1）住宅楼内走廊、楼梯、电梯、二次供水公共设施设备日常运行所需的电费，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；（2）二次供水公共设施设备日常运行所需的电费，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费。乙方采用银行扣费的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；清节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”2011年8月12日，刘炽林接收涉案房屋。庭审中，碧桂园荔城分公司主张以下事实：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园荔城分公司就不计算滞纳金，故滞纳金统一从下个月1日开始计算。本院认为：碧桂园荔城分公司与刘炽林签订的《荔城碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。现碧桂园荔城分公司主张刘炽林未交纳2017年1月至2018年3月物业服务费，刘炽林并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且刘炽林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信碧桂园荔城分公司的主张，故碧桂园荔城分公司主张刘炽林应支付自2017年1月至2018年3月的物业管理费以及从2017年1月至2018年3月二次供水电费分摊322.87元、路灯照明电费分摊501.29元、门禁电费公摊26.02元共850.18元，本院予以支持。其中关于物业服务费的数额问题经核算，每月物业服务费为1746.73元（629.29平方米×2.5元/平方米+347平方米×0.5元/平方米），上述期间内的物业服务费合计26200.95元（1746.73元/月×15个月），故原告主张超过26200.95元的部分，本院不予支持。至于违约金的问题，根据《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，刘炽林不按约定时间交纳费用的，碧桂园荔城分公司有权要求刘炽林支付从逾期之日起每日千分之五的违约金，现碧桂园荔城分公司主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2017年1月物业服务费的延迟交纳违约金，从2017年3月1日开始，按2017年1月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。被告刘炽林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘炽林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付2017年1月至2018年3月的物业服务费26200.95元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限)；二、被告刘炽林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付从2017年1月至2018年3月二次供水电费分摊322.87元、路灯照明电费分摊501.29元、门禁电费公摊266.02元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120.4元，由被告刘炽林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  李月梅审 判 员  梁仕保人民陪审员  黎灿锋二〇一九年一月十日书 记 员  潘玉翠附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条第二款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。