江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0682民初9665号 原告:江苏百盛物业有限公司,住所地启东市江海中路777号。 法定代表人沈亚辉，总经理。 委托代理人张美泽，江苏冠华律师事务所律师。 委托代理人吴迪龙，江苏冠华律师事务所律师。 被告:如皋市开族歌之王量贩视听中心，住所地如皋市如城街道中山路398号西欧国际广场商业综合楼五楼。 投资人刘培建。 被告：刘培建，男，1957年8月5日生，汉族，住如皋市。 二被告共同委托代理人吴志东，如皋市吴窑法律服务所法律工作者。 原告江苏百盛物业有限公司（以下简称百盛物业公司）与被告如皋市开族歌之王量贩视听中心（以下简称歌之王量贩中心）、刘培建建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百盛物业公司的委托诉讼代理人张美泽、吴迪龙，被告歌之王量贩中心、被告刘培建的共同委托诉讼代理人吴志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、自原告起诉之日起，终止原、被告之间的房屋租赁关系，判令被告立即归还位于如皋市欧国际广场五楼的租赁房屋及租赁房屋内的空调等设施；2、判令被告支付所欠租金1273233.3元，水电费5506.72元；3、判令被告承担违约金744600元。审理中，原告明确第二、三项诉讼请求为：要求被告歌之王量贩中心支付所欠租金1273233.3元，水电费5506.72元，承担违约金744600元，被告刘培建作为投资人对上述债务承担无限连带偿还责任。事实与理由：原告系受托对南通西欧房地产有限公司的物业进行营运管理的物业服务企业，双方订立有《租赁合同》。2015年5月28日，被告向原告租赁位于如皋市如城街道中山路398号西欧国际广场商业综合楼五楼约2950㎡的房产，用作KTV经营，双方订立了《租赁合同》。租赁合同约定，租期六年（免租期五个月），自2015年11月1日起至2021年10月30日止；租金第一年、第二年为730000元，自第三年起每年递增2%,租金每半年结算一次，先交后用。合同约定，租赁期内，乙方（被告）不按时交纳租金和水电等费用，拖欠时间超过2个月，合同自然终止，由乙方承担以当年度租金为标准的违约金，并赔偿甲方（原告）其它经济损失。合同订立后，原告将租赁房屋交付给被告使用。合同履行过程中，被告自第二租赁年度（2016年11月1日起）开始，租金即未按约定及时足额交纳：2016年11月1日至2017年10月31日期间，应付租金730000元，实际支付160000元；2017年11月1日以后的租金则分文未交。虽经原告多次催要，但被告仍未交纳。截至原告起诉之日，被告累计欠交租金1273233.3元；另外结欠水费512.72元，电费4994元。基于上述事实，原告现具状向贵院起诉，望支持原告的诉讼请求。 两被告答辩称：1、同意终止双方的租赁合同关系，但原告诉状所称欠付房租数额有误，待庭审予以核实；2、自2017年10月起因原告提前终止合同断电断水，被告无法继续正常经营，原告主张2017年12月起至起诉之日的房租没有法律依据；3、原告主张的违约金过高，不符合法律强制性规定，请求依法予以调整；4、被告尚有十万元保证金在原告处，原告应当予以返还，或者应付租金中扣减；5、原告向被告发出的函中也提到合同已自然终止，故不应自2017年11月再继续计算租金。 围绕诉讼请求，原告向本院提交了2015年10月30日南通西欧房地产有限公司与原告签订的租赁合同及补充协议、2016年10月30日南通西欧房地产有限公司与原告签订的租赁合同、2015年5月28日原告与被告签订的租赁合同、房产证复印件、2017年11月22日通知、2018年3月12日函、2018年5月5日函、2017年11月26日电费通知单、2017年11月26日水费通知单、用电明细表。两被告未提交证据。本院经审查，原告提交的2017年11月26日电费通知单、2017年11月26日水费通知单、用电明细表系原告单方制作，被告亦不予认可，对该证据本院不予采纳。原告提交的其他证据符合证据三性，本院予以认定并在卷佐证。 经审理查明，2015年5月28日，原告百盛物业有限公司（甲方）与被告歌之王量贩中心（乙方）签订租赁合同一份，约定：一、租赁房产的位置：乙方向甲方租赁位于如皋市欧国际广场内五楼世纪声屏影城东侧（除影城的部分），使用面积约2950平方米（以现状双方确认）。甲方只负责租赁房产不为乙方办理营业许可。二、租赁房产的用途：乙方用于经营高档量贩式KTV及与之配套的文化娱乐项目。三、租赁期限：租期六年，计租时间为2015年11月1日起至2021年10月30日止，其中装修免租期为五个月（2015年6月1日至10月31日），如乙方在免租期内对外营业（包括试营业），则甲方乙方以实际对外营业时间开始计收房屋租金，租赁到期日为营业之日起往后六年。四、租金及租金的计交方式：1、第一、第二年每年租金为人民币柒拾叁万元；2、租金自第三年起每年递增2%。即第三年的年租金为柒拾肆万肆仟陆佰元，第四年的年租金为柒拾伍万玖仟伍佰元，第五年的年租金为柒拾柒万肆仟柒佰元，第六年的年租金为柒拾玖万零贰佰元。3、租金每半年结算一次，先交租金后使用。即在本合同签订时交清第一年第一次的租金叁拾陆万伍仟元，（2015年5月30日前），第二次为2016年5月1日前，以后每年度的租金交付截止期分别为：第二年2016年10月30日前和2017年5月1日前；第三年2017年10月30日前和2018年5月1日前；第四年2018年10月30日前和2019年5月1日前；第五年2019年10月30日前和2020年5月1日前；第六年2020年10月30日前和2021年5月1日前。五、装修押金与保证金：在签订本合同后，进场装修前，乙方必须向甲方交纳装修押金拾万元，向甲方（包括向有关部门）报备装修方案，向甲方提供平面图、效果图及水、电、消防等施工图，施工中严禁破坏建筑结构……装修结束经消防验收合格后，乙方所交剩余的装修押金则自动转为房屋设施押金和信誉保证金……如乙方不能按照交纳有关费用和不及时处理有关投诉的，则甲方有权在此保证金中先及时补足。乙方退场二个月后如无服务投诉和无所有应付未付费用的，甲方将无息返还该保证金。……第八条协议的变更、解除及违约责任：……2、在租赁期内，乙方出现下列情况之一的，本合同自然终止，由乙方承担以当年年度租金为标准的违约金，并赔偿甲方的其他经济损失。（1）不按时交纳租金和水、电等费用的（拖欠时间超过2个月）；…… 上述合同签订后，被告歌之王量贩中心向原告交纳了保证金十万元及第一年度的租金，原告按约向被告歌之王量贩中心交付了房产。第二年度自2016年11月1日起至2017年10月30日期间，被告歌之王量贩中心仅向原告支付租金16万元，尚欠57万元租金至今未予给付。第三年度自2017年11月1日起，被告歌之王量贩中心未再支付租金。 2017年11月22日，原告向被告歌之王量贩中心发出通知一份，载明被告歌之王量贩中心拖欠租金达八个月，要求其速交清租金欠款，否则，将停止水电供应与使用。 2018年3月12日，原告向被告歌之王量贩中心发出函一份，内载：“自2017年10月起，贵公司一直拖欠租金，多次催交未果，因此，再次发函贵公司，速速交齐所欠租金和水电费。如在2018年3月20日前再不交齐所欠租金和水电费，则视为被告贵公司严重违约，（租赁合同第八条第二款）租赁合同自然终止。我公司将依法追索我方的合法权益！” 2018年5月5日，原告再次向被告歌之王量贩中心发出函一份，载明原告已于2018年3月12日发函催收租金和水电费，被告歌之王量贩中心的行为已严重损害原告利益，原租赁合同终止。 另查明，原告租赁给被告歌之王量贩中心的房产位于如皋市欧国际广场五楼，房屋内交付前即装有十二台空调，品牌为美的，类型为吸顶，功率12匹。至今，案涉租赁房屋仍未归还原告。 再查，案涉房屋系原告承租于南通西欧房地产有限公司，双方签订有租赁合同及补充协议，租赁期限至2019年12月22日止，并约定在原告对外租赁过程中，如遇租赁人因投资大、项目回收期长的情况时，原告在告知南通西欧房地产有限公司同意的情况下，原告对外签订的外租合同期限不受双方租赁合同期限约束，视为南通西欧房地产有限公司认同原告对外租赁期限。对合同租用场地，南通西欧房地产有限公司可按原告对外租赁期限自动承续租赁给原告。 2018年10月10日，原告诉至本院，要求判如所请。 审理中，原告认可被告歌之王量贩中心交纳的保证金十万元在原告主张的租金中予以扣减。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方未按约支付对价或报酬的，另一方有权主张。本案双方对案涉合同终止不再履行没有异议，本案的争议焦点为案涉租赁合同何时终止？租金、水电费及违约金应如何计算？ 关于第一个争议焦点，案涉房屋租赁合同何时终止？本院认为，原告与被告歌之王量贩中心签订的租赁合同中第八条，协议的变更、解除及违约责任中明确约定，在租赁期内，乙方出现下列情况之一的，本合同自然终止，由乙方承担以当年年度租金为标准的违约金，并赔偿甲方的其他经济损失：（1）不按时交纳租金和水、电等费用的（拖欠时间超过2个月）……。该约定实际系对合同终止条件的约定，即只要达到约定的情形，合同即自然终止。该约定并非约定解除权的条款，约定解除权系合同终止的下位概念，即合同双方约定在合同履行过程中出现某种情形时合同一方享有行使合同解除权的权利，是对权利的约定，二者有明显区别。 结合案涉租赁合同中约定的每半年交纳租金的时间点，被告歌之王量贩中心应分别于2016年10月30日前和2017年5月1日前交纳第二年度的租金各36.5万元（合计73万元），而被告歌之王量贩中心实际仅交纳了当年度上半年租金中的16万元，尚欠上半年度的20.5万元及下半年度的36.5万元未予交纳。故可知自2016年10月30日起向后推迟2个月时，本合同即可按双方约定的自然终止情形而终止。但事实上，被告歌之王量贩中心仍然继续租赁原告房屋并处于经营状态，原告亦仍继续发函及通知催告租金，应视为双方一致变更合同中约定的关于拖欠房租及水电费2个月即自然终止的情形，而以默示的状态达成一致合意给予被告歌之王量贩中心交纳费用的宽限期，继续履行合同。 后原告分别于2017年11月22日、2018年3月12日、2018年5月5日向被告歌之王量贩中心发出通知及函，其中2018年3月12日函中载明，如在2018年3月20日前再不交齐所欠租金和水电费，则视为被告歌之王量贩中心严重违约，（租赁合同第八条第二款）租赁合同自然终止。故根据该函内容结合实际履行情况可知，因被告歌之王量贩中心于2018年3月20日前仍未交齐租金及水电费，案涉租赁合同已于2018年3月20日达到约定情形而自然终止。现原告要求判令自起诉之日起终止双方租赁合同关系，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，案涉租金、水电费及违约金的计算？ 案涉合同于2018年3月20日终止，双方权利义务即归于消灭，但结算和清理条款继续有效。故被告所欠原告的房屋租金应为：租赁第二年（自2016年11月1日起至2017年10月31日止）的所欠租金57万元（73万元扣减去已交纳的16万元），加上第三年度（自2017年11月1日起至2018年3月19日止），为57万元+4个月乘以（744600元除以12个月）+19天*（744600元除以360天），合计857498.27元。庭审中，原告当庭同意将装修保证金10万元在租金中予以扣减，故被告尚应给付原告租金757498.27元。关于原告主张的水电费5506.72元，因原告仅提供了其发给被告的通知单及其自行制作的用电明细表，未能提供水电部门出具的通知等有效证据予以佐证，故对其主张的水电费，本院不予支持。 关于原告主张的违约金744600元：双方签订的租赁合同长达六年，现因被告歌之王量贩中心违反租赁合同第八条约定导致合同自然终止，则被告歌之王量贩中心作为违约方应当按约给付原告违约金并及时返还租赁房产。原告主张违约金的标准符合合同约定，且自2018年3月20日合同终止后，该租赁房产一直为被告歌之王量贩中心所占用，至今未予返还，该期间产生了实际占有使用费，并为原告寻找下一家承租人带来了事实上的不能，故该违约金的主张符合常理，亦不违反法律规定，本院予以支持。 综上，案涉合同已于2018年3月20日自然终止，被告歌之王量贩中心应当向原告百盛物业公司归还位于如皋市欧国际广场五楼的租赁房屋及租赁房屋内的十二台空调（品牌为美的，类型为吸顶，功率12匹）。被告歌之王量贩中心给付原告百盛物业公司租金757498.27元及违约金744600元。 因被告歌之王量贩中心系被告刘培建投资设立的个人独资企业，故被告刘培建作为投资人应以其个人财产对企业债务承担连带偿还责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告如皋市开族歌之王量贩视听中心于本判决生效后十日内向原告江苏百盛物业有限公司归还位于如皋市欧国际广场五楼的租赁房屋及房屋内的十二台空调（品牌为美的，类型为吸顶，功率12匹）。 二、被告如皋市开族歌之王量贩视听中心于本判决生效后十日内给付原告江苏百盛物业有限公司租金757498.27元及违约金744600元。 三、被告刘培建对被告如皋市开族歌之王量贩视听中心的上述第一、二项债务承担连带偿还责任。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11495元，由被告如皋市开族歌之王量贩视听中心、刘培建共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22990元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 员 赵虎华 二〇一九年一月三日 法官助理 刘 娟 书 记 员 陆凯丽