浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初17363号 原告：吴云芳，女，1974年7月28日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈洵喜，义乌市香山法律服务所法律工作者。 被告：吴壁棋，男，1932年1月24日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴因竹，男，1965年1月28日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴文英，女，1970年10月25日出生，汉族，住义乌市。 原告吴云芳与被告吴壁棋、吴因竹、吴文英宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年10月30日、11月15日二次公开开庭进行了审理。原告吴云芳的委托诉讼代理人陈洵喜到庭参加了诉讼。被告吴壁棋、吴因竹、吴文英经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告吴云芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与三被告于2007年5月10日签订的《房屋绝卖协议》有效；2、请求法院依法判令三被告协助原告办理坐落于义乌市产权证号（2017）义乌市不动产权第××号房产办理过户手续。庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求中的地址和平方为：义乌市占地36平方米。事实与理由：2007年5月10日，原告与被告签订《房屋绝卖协议》二份，将第一、三被告的36平方房屋安置宅基地转让给原告。因怕被告反悔，将转让款以借款名义支付给被告，实际成交价款为686000元。原告付清转让款后，三被告将被告吴壁棋、吴文英的36平方宅基地安置给原告，和原告的宅基地一起建造。现房屋已建好居住多年，且于2017年12月28日办理了不动产权登记手续。因三被告拒不配合协助办理产权过户手续，原告为维护合法权益，特向贵院起诉，请依法支持原告诉请。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、房屋绝卖协议、借条各两份，证明三被告将涉案土地36平方农村宅基地转让给原告的事实。 2、中国农业银行银行卡取款业务回单一份，证明原告已经支付被告宅基地转让款的事实，其中有一笔是付给被告老婆楼惠贞的。 3、不动产权证书一份，证明涉案的产权已经合法登记，现要求被告协助原告办理过户手续。 4、被告吴壁棋委托书一份，证明被告吴壁棋委托原告办理相关手续的事实。 5、江东街道办事处文件一份，证明后张村的农村宅基地可以跨集体转让。 6、义乌市农村村民建房用地审批表一份，证明被告宅基地审批情况。 7、建设工程规划许可证一份，证明被告宅基地经义乌市建设局规划安置在原告名下。 8、义乌市江东街道后湖村经济股份合作社情况说明一份，证明被告审批的宅基地已安置在原告名下。 被告吴壁棋、吴因竹、吴文英未到庭答辩和质证。 被告向本院提供义乌市江东街道后湖村经济股份合作社情况说明一份。 原告质证意见： 原告出具的该份证明更有证明力，被告的土地安置在原告名下是经过村集体同意。而该份证据如果村集体组织不知情，不动产登记是由村集体统一上报的，而原告提供的证据也是经村经济组织盖章出具，具有实际的证明力。 经审理查明，2006年1月6日，被告吴壁棋、吴文英因旧村改造经审批取得义乌市江东街道后湖村54平方米农村村民建房用地（义土农建字［2006］第2799号）。2007年5月10日，原告吴云芳（乙方）与被告吴壁棋、吴文英（甲方）签订《房屋绝卖协议》一份，该协议主要约定了以下内容：“一、由于甲方向乙方借款人民币70万元及利息未能归还。甲方自愿将江东街道后湖行政村后张自然村旧村改造安置给吴壁棋户的占地面积54平方米的房屋，其中将占地面积18平方米的房屋权属及该房屋的宅基地，包括一切相关证件按时值价绝卖给乙方和过户给乙方，已抵消借款。二、…三、…四、甲方办理好本宗房屋原证件后，必须及时无偿的转交给乙方…”。同日，被告吴文英给原告出具了向原告借款70万元的《借条》一份。2007年5月10日，原告吴云芳（乙方）与被告吴因竹（甲方）签订《房屋绝卖协议》一份，该协议主要约定了以下内容：“一、由于甲方向乙方借款人民币70万元及利息未能归还。甲方自愿将江东街道后湖行政村后张自然村旧村改造安置给吴因竹户的占地面积108平方米的房屋，其中将占地面积18平方米的房屋权属及该房屋的宅基地，包括一切相关证件按时值价绝卖给乙方和过户给乙方，已抵消借款。二、…三、…四、甲方办理好本宗房屋原证件后，必须及时无偿的转交给乙方…”。同日，被告吴因竹给原告出具了向原告借款70万元的《借条》一份。同日，被告吴壁棋给原告吴云芳出具了委托吴云芳办理土地使用及房屋权证过户手续的《委托书》一份。2007年5月11日，原告向被告方实付转让款人民币686000元。2007年9月7日，被告吴壁棋户取得建设工程规划许可证，其中36平方米安置在江东后湖后张村16幢原告处。后原告在该36平方米宅基地使用权上建造了涉案房屋（与吴天生及吴培华、吴迈前、吴云芳三户联建）并占有使用至今。2017年12月28日，涉案房屋办理了初始登记并取得了［浙（2017）义乌市不动产权第××号］不动产权证书。该房屋现坐落于义乌市3单元，土地性质为农村宅基地。后因三被告未协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，原告向本院提起诉讼。另查明，原、被告均为义乌市江东街道后湖村集体经济组织成员。被告吴因竹、吴文英系被告吴壁棋的儿子和女儿。 本院认为，原、被告双方签订的二份《房屋绝卖协议》虽然内容为借款抵偿协议，但实质上系对被告吴壁棋、吴文英因旧村改造审批取得的36平方米宅基地使用权的转让。涉案二份《房屋绝卖协议》所载明的借款数额均为70万元，与被告吴文英、吴因竹分别出具的70万元的借条可以一一对应，故应认定涉案转让款已经付清。原告主张36平方米宅基地使用权实际的转让款为686000元并提供了相应的付款依据，本院认为，在义乌本地的宅基地使用权转让交易中，为防止违约，确有把交易价格翻倍甚至翻几倍写的情况，本案《房屋绝卖协议》对转让价格的写法符合当时当地的该种交易习惯，另外，涉案宅基地转让已十多年，没有证据证明被告对转让款有异议，故本院对原告提出的实际转让款为686000元的主张予以认定。原、被告系同一集体经济组织成员，该二份涉案《房屋绝卖协议》除载明的价格有虚高记载以外，与涉案宅基地使用权转让有关的内容部分系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。基于以下事实与理由：1、2007年被告吴壁棋在同日向原告出具了委托书；2、2007年的建设工程规划许可证明确载明被告吴壁棋、吴文英的36平方米安置给了原告；3、2017年被告吴壁棋、吴文英的36平方米宅基地办理了三户联建的［浙（2017）义乌市不动产权第××号］不动产权证书，该不动产权证书现由原告持有；4、被告转让涉案宅基地已十多年，没有证据证明被告方有提出过异议；5、被告吴壁棋涉案建房用地审批表中的以下内容：“本户有原房183.87平方，按细则可自留54平方，多余部分129.87平方，拨入长子吴因松64.94平方，幼子吴因竹64.94平方”，将房产分给子女的该种处置方式符合义乌农村当地的风俗习惯；6、原告已支付了相应的对价，受让涉案宅基地系出于善意且已在涉案宅基地上建成房屋并占有使用至今；本院认为，虽被告吴因竹未交付《房屋绝卖协议》约定的其审批的宅基地，但综合全案及三被告的身份关系，可以认定被告吴因竹对实际交付的涉案18个平方米宅基地使用权有处分权。并且从本案实际履行的情况来看，被告吴壁棋、吴文英对被告吴因竹的交付行为应认定知情而且已经认可。涉案不动产已经办理了初始登记，并且已可以办理过户登记手续。被告一方作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产过户登记的义务。因本案实际转让的宅基地并非被告吴因竹审批取得，被告吴因竹也非涉案不动产的权利人，故原告对被告吴因竹提出的协助过户的诉讼请求，本院不予支持。被告吴壁棋、吴因竹、吴文英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告吴云芳与被告吴壁棋、吴文英、吴因竹于2007年5月10日签订的二份《房屋绝卖协议》部分有效。 二、被告吴壁棋、吴文英于本判决生效后十五日内协助原告吴云芳办理坐落于义乌市占地36平方米不动产权的过户手续。 三、驳回原告吴云芳的其他诉讼请求。 案件受理费5330元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇一九年十二月五日 书记员  陈昕怡