上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初17668号原告(反诉被告)：上海伽顿商业广场有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：侍宏根，执行董事。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。被告(反诉原告)：成哲雄，男，1985年2月5日出生，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市。被告(反诉原告)：尹涛，男，1976年3月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：潘文琼，女，1979年11月6日出生，汉族，住上海市松江区。上述三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：王学樑，上海润言律师事务所律师。上述三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：顾家玺，上海润言律师事务所律师。原告上海伽顿商业广场有限公司与被告成哲雄、尹涛、潘文琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月7日组织原、被告进行证据交换。此后，被告成哲雄、尹涛、潘文琼提出反诉。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院于2019年8月30日组织原、被告进行证据交换，于2019年9月10日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)上海伽顿商业广场有限公司的委托诉讼代理人谷源玲，被告(反诉原告，以下简称被告)尹涛及其与成哲雄、潘文琼的共同委托诉讼代理人王学樑、顾家玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海伽顿商业广场有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与上海左耳音符教育培训有限公司(以下简称左耳音符公司)签订的《房屋租赁合同》于2018年7月12日解除；2.三被告共同支付上海市长宁区延安西路XXX号嘉顿商业广场一(幢)1层A130、A126、A102单元房屋(以下简称涉讼房屋)2018年7月13日至2019年2月28日的占有使用费及物业管理费共计3,575,120元，2018年7月13日至2018年9月30日的使用费，按月租金205,495元的双倍计算；2018年10月1日至2019年2月28日的使用费，按月租金231,182元的双倍计算；物业管理费按25,335元/月计算；3.三被告共同支付七个月的免租期租金1,438,465元，按月租金205,495元计算；4.三被告共同支付相当于六个月租金之和的违约损失赔偿1,232,970元，按解约时月租金205,495元计算。事实和理由：2016年12月6日，原告与左耳音符公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋租赁给该公司用作“演艺培训学校”，并对建筑面积、租赁期、免租期、租金、物业管理费、违约损失赔偿、行使解除权的条件等做出约定。履约期间，左耳音符公司未办出营业执照及教育培训的许可证，擅自对社会招生经营，属于非法经营。同时，左耳音符公司装修时在涉讼房屋搭建夹层，未取得原告的书面同意，属于擅自改变原有房屋的使用面积及建筑结构；未按规定向有关部门办理申报手续，未取得建设工程规划许可证，构成违法搭建的建筑物、构筑物。其后，夹层被行政机关认定为违法建筑，但左耳音符公司拒不拆除，导致原告“代其受过”，被误作为当事人下发相关行政执法文件，该文件是公开的并进入征信记录，对原告征信、融资、贷款甚至上市造成不利影响，也直接影响涉讼房屋继续对外出租；还使房屋存在重大安全隐患，因为该公司在内开设教育培训，人员密集，一旦发生安全事故将造成严重后果，还被上海市长宁区公安消防支队处罚并责令停止使用，也必然损害原告作为出租方的正当权益。左耳音符公司的上述行为违反租赁合同第八条第3款、第十条第2款第(4)项、第十一条第1款第(2)项、(5)项的约定，原告要求其立即纠正，及时办理经营手续，拆除违法建筑，但其不予理睬，拒不纠正，构成根本违约，导致租赁合同无法继续履行。原告遂于2018年7月11日发出解除函，该公司于次日收函，故租赁合同应于2018年7月12日解除。合同解除的责任和过错在于该公司，而该公司未能注册登记，应由作为设立人的三被告承担解除的后果和违约损失赔偿。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告成哲雄、尹涛、潘文琼本诉辩称及反诉诉称，一、同意解除租赁合同，但是，左耳音符公司不存在违约行为，原告并不享有合同解除权，1.夹层被认定为违法建筑的行政处罚决定，已被上海铁路运输法院判决撤销，且双方没有约定承租人违章搭建构成根本违约，即使上述处罚符合第十条第2款第(4)项约定，则应在租赁期第一阶段履行期限届满2020年9月30日后，方可行使解除权，而原告发送解除函时，显然不具备时间条件。2.第十一条第1款第(5)项所列的解除情形是未经出租方书面同意，擅自拆改、变动房屋结构，而未在出租方通知的修复期限内予以纠正、修复的，其一，第十条第5款约定，房屋结构系四周墙体、屋顶及地面，左耳音符公司没有改动过房屋结构，原告也无证据证明；其二，即使搭建夹层被视为改动房屋结构，装修时已向原告提供装潢图纸，原告在询问笔录中也承认的，原告自行管理涉讼房屋所在的物业，物业管理的办公地点设在地下一层停车场内，按照通常做法，施工单位须向物业管理人员报备装修方案，办理进场手续，承租过程中，物业管理人员经常出入涉讼房屋，左耳音符公司有过报修，原告曾派人进入过涉讼房屋维修，却从未对装修方案、装修活动和后续效果提出任何异议，为此，原告对于左耳音符公司装修时搭建夹层的行为是知情并同意；其三，即使属于未经同意擅自改动房屋结构，原告在发送解除函前，从未通知过限期纠正或修复。二、租赁合同系因原告违约而解除，原告提前解约，是想提前收回涉讼房屋所在的商场，另行整体出租经营，目前大部分装修都已拆除，原告和其他租客存在解约纠纷，原告提前解约后，于2018年7月切断电源，左耳音符公司被迫使用发电机自行发电，原告又于2018年8月拆除移走空调外机，此后沿商场建起围墙，禁止其他人员进入，导致左耳音符公司无法正常使用房屋，也无法获得教委备案和营业执照，导致合同目的无法实现，原告上述行为构成根本违约，左耳音符公司有权行使法定解除权。三、原告于2018年8月23日委托第三方动用大型机械设备拆除空调外机并搬走，导致左耳音符公司无法正常经营，故三被告仅同意按照约定支付租金和物业管理费至此日；因为没有违约行为，不同意支付免租期租金和违约金，即使法院认定须支付违约金，也认为标准约定过高，原告并无实际损失，希望法院予以调整。被告成哲雄、尹涛、潘文琼另提出反诉请求：1.判令解除原告与左耳音符公司签订的《房屋租赁合同》；2.原告向被告尹涛、潘文琼返还保证金946,338元；3.原告向被告尹涛、潘文琼返还2018年8月23日至2018年9月30日的租金260,293.54元、物业管理费32,091元；4.原告向被告尹涛、潘文琼赔偿利息损失，以上述应返还的保证金、租金、物业管理费之和1,238,722.54元为本金，自反诉之日2019年1月2日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；5.原告向被告尹涛、潘文琼赔偿装修损失3,755,832.48元。原告上海伽顿商业广场有限公司反诉辩称，1.仅同意在先行抵扣三被告欠付费用及违约责任等款项后，如有剩余，无息返还保证金；2.不同意返还租金及物业管理费，2018年8月23日至2018年9月30日期间，左耳音符公司仍在占用涉讼房屋，理应支付上述期间的费用；3.不同意支付利息损失；4.租赁合同系因左耳音符公司擅自搭建夹层构成违约而导致解除，原告无须赔偿装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2016年9月8日，原告与北京金牌音符文化交流有限公司(以下简称金牌音符公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给金牌音符公司使用。2016年10月31日，原告将涉讼房屋交付金牌音符公司使用。2016年11月18日，上海市工商行政管理局作出《企业名称预先核准通知书》，预先核准三被告作为股东(发起人)的企业名称为左耳音符公司，该名称保留期至2017年5月18日，后未获最终核准。2016年11月28日，金牌音符公司、左耳音符公司向原告申请，因左耳音符公司系注册公司且企业类型是教育培训有限公司，新公司必须落地，原签署的房屋租赁合同主体更改为左耳音符公司，因营业执照没有下来无法刻公章，与原告另签署的房屋租赁合同，由法人成哲雄签字。2016年12月6日，原告(甲方，出租人)与左耳音符公司(乙方，承租人)签订《房屋租赁合同》，成哲雄在合同尾部的乙方“法定代表人”处签字。双方约定，乙方承租涉讼房屋用作教育培训用途；房屋交付日期为2016年9月1日(以实际交付，双方确认为准)；租赁期第一阶段为4年1个月，自2016年9月1日(房屋交付日期)起至2020年9月30日止，第二阶段为5年，自2020年10月1日起至2025年9月30日止；甲方同意租赁期第一阶段乙方享有7个月的免租期，免租期自房屋交付之日起计，自2016年9月1日起至2017年3月31日止，如本合同由于乙方的原因(包括但不限于乙方提前解约、因乙方原因甲方提前解除合同)提前终止，则不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期(如有)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金；2017年4月1日至2018年9月30日，月租金为205,495元，2018年10月1日至2019年9月30日，月租金为231,182元；乙方应于本合同签订之日起向甲方支付保证金946,338元，租赁期满，甲方依据本合同的约定对乙方的相关费用结算时，若乙方没有拖欠租金或任何其他费用的情形，甲方则将上述保证金不计利息返还乙方，若乙方存有拖欠租金或其他费用的情形，甲方则在上述保证金中扣除拖欠的租金和有关费用后，将剩余部分在15个工作日内不计利息返还给乙方，若乙方拖欠的租金和有关费用超过上述保证金数额的，甲方则先将上述保证金予以抵扣，不足部分有权再向乙方追偿；租赁期间，乙方支付甲方的物业管理费为每月25,335元，乙方在享有的免租期内物业管理费不免除；甲方现委托上海伽顿商业广场有限公司物业管理处对乙方承租单元所在区域及相关服务和设施进行管理；第八条第1款约定，乙方的装潢方案需经甲方确定认可，并至物业管理公司办理装潢手续；第八条第3款约定，除租赁房屋内已有装修和设备设施(消防、中央空调、承重墙等)外，乙方如要求重新装修或变更原有设施或添置设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行；第十条第2款第(4)项约定，乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中，发生过乙方因负面事件被媒体曝光或被行政机关处罚的情形，而不论合同解除权行使时是否已改正，则甲方有权在合同租赁期第一阶段履行期限届满后的任何时间单方解除本合同，并属于因乙方原因甲方提前解除合同的情形；第十条第5款约定，租赁房屋的四周墙体、屋顶及地面，均视为房屋结构，乙方不得擅自改动；第十一条第1款第(2)项约定，利用租赁房屋进行非法活动，损害社会公益的，第(5)项约定，未经甲方书面同意，擅自拆改、变动房屋结构，公共部位或公共设备设施的，或损坏房屋及公共设施而未在甲方通知的修复期限内予以纠正、修复的，甲方有权单方面解除本合同；一方违约，另一方行使合同解除权，违约方赔偿守约方因合同解除的损失为解除生效当时六个月的租金；甲方依本合同约定合理行使合同解除权的，有权直接采取停止供应电等措施而无需另行通知乙方，以减少双方损失；乙方应不迟于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋及该房屋钥匙，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋的，逾期在一个月以内(包括一个月)，乙方应按本合同规定向甲方支付相等于两个月租金作为该房屋占用使用费，逾期在一个月以上的，乙方应按本合同规定租金的双倍根据逾期的天数向甲方支付该房屋的占用使用费。涉讼房屋交付后，左耳音符公司作为承租方进行了整体装修，装修时在其中的A126室内搭建了夹层。装修完毕后，遂用于经营演艺类教育培训。2018年1月5日、2018年6月27日，上海市工商行政管理局分别作出《企业名称预先核准通知书》，预先核准三被告作为股东(发起人)的企业名称为“上海左耳音符培训学校有限公司”，该名称经延期至2019年1月5日，后未获最终核准。2018年6月4日，上海市长宁区公安消防支队(以下简称消防支队)在开展监督检查时，发现涉讼房屋内装修工程未经消防验收擅自投入使用，要求立即停止使用，拆除二楼夹层，并予以记录。当时，左耳音符公司随同检查人员为卢雪梅。审理中，三被告承认此后，左耳音符公司将通往夹层的过道在一楼部分全部用木板封住，暂停使用夹层。2018年6月12日，上海市长宁区城市管理行政执法局(以下简称城管局)因接消防部门反映涉讼房屋中A126室及嘉顿商业广场一幢3层A333室存在违法内插层的情况，遂前往现场检查，经查得知上述两处商铺产权人为原告，分别租给左耳音符公司及上海卡莎生物科技有限公司(以下简称卡莎公司)使用。同日，城管局分别向原告、成哲雄送达《谈话通知书》，要求后者因在A126室擅自搭建建筑物，涉嫌违反《上海市城乡规划条例》的规定，于2018年6月15日14时00分到虹桥路XXX号一楼接受调查询问。审理中，三被告承认城管局有过约谈。2018年6月27日，城管局对原告委托代理人田亮进行询问，告知上述检查情况及上述两处商铺插层部分属于违法建筑，原告作为产权人需要承担相应法律责任，并要求在后续拆除工程中，原告要通知租赁方配合清理搬离自己的相关物品。田亮在笔录中陈述，“上述两处商铺是原告租赁给左耳音符公司及卡莎公司使用的，该两处插层是他们搭建的。我们当时他们提供的一些物业的装潢图纸为证，并有照片和图纸对照为证，所以我公司认为此插层为租赁方所建。既然属于违法建筑，由于租赁方不承认，我公司作为商铺产权人同意拆除违法建筑，由于我司不具备拆除违建的条件，故我司希望委托你局帮助我们拆除。”2018年7月11日，原告向左耳音符公司发出《解除房屋租赁合同及退还房屋通知函》(以下简称解除函)，称因左耳音符公司破坏原房屋结构，隐瞒装修报建手续，违章加建复式楼层，此违章搭建属违法行为，原告已经获悉通报，要求即刻停止与该公司的租赁关系，并接受后续相应的行政处罚并拆除违章，要求该公司限期于2018年7月25日前将涉讼房屋内的物品搬离并恢复至交付时毛坯状态退还原告，逾期未退还的，根据本合同第十四条“甲方有权停止向该房屋提供各项物业服务(包括但不限于供水、供电及向乙方提供垂直交通等)”的约定。2018年7月12日，左耳音符公司收到上述解除函。2018年8月10日，原告出具《委托书》，称因违章搭建存在安全隐患，现紧急委托长宁城管监察大队执法，代为拆除所有加盖的违章建筑。2018年8月16日，成哲雄因物业将涉讼房屋的电闸拉掉而报警求助。2018年8月17日，涉讼房屋通过消防支队的消防验收。审理中，原告自认，自2018年8月23日起对涉讼房屋采取断电措施且未再恢复供电。2018年8月29日，左耳音符公司人员卢雪梅因驾驶车辆至嘉顿广场，保安不让其进去而报警，民警到场后了解，因广场有城管在拆建，有安全隐患，故物业不让车辆进入，民警告知卢雪梅后，双方表示和解。2018年9月11日，城管局作出《责令限期拆除违法建筑公告》，载明，经查，原告在上海市长宁区延安西路XXX号嘉顿广场一幢1层A126室及三层A333室违法搭建建筑物、构筑物，该行为违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条的规定，本机关已于该日依法送达《责令限期拆除违法建筑决定书》(文书编号：(长)责拆决字【2018】第070009号，以下简称决定书)。依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，本机关现予以公告，责令当事人自收到决定书之日起十日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法报请长宁区人民政府强制拆除。城管局将公告张贴于涉讼房屋门口。2018年9月13日，原告将上述公告向成哲雄所在住址寄送未妥投，原因为收件人不在指定地址。2018年10月25日，左耳音符公司因物业不让其进去而报警，在民警赶往现场途中，又称物业已让其进去，不需要民警调解。根据原告拍摄的照片，2019年1月21日，左耳音符公司才搬离涉讼房屋。审理中，原、被告均确认涉讼房屋的保证金946,338元已缴，租金及物业管理费付至2018年9月30日。原告另自认，2019年2月底收回涉讼房屋后，委托施工队将A126室的夹层拆除，并对涉讼房屋的全部装修基本破坏。2019年9月10日，本院就田亮在接受城管局询问时所作的陈述向其本人调查，田亮称，物业是原告自管，他是原告的员工，其在询问笔录中提到“我们当时他们提供的一些物业的装潢图纸为证，并有照片和图纸对照为证”中的“他们”是记录的笔误，其实就是“我们”，“装潢图纸”是商场改造好之后的原始图纸，“照片”是当时城管去检查拍的，城管让原告提供原始图纸，用照片和图纸对比，才能判断出涉讼房屋确实建了插层，原告也不可能提供其他图纸。另查明，经三被告申请，本院于2019年1月14日委托上海中世建设咨询有限公司对涉讼房屋装修及定制家具、不可拆卸设备等进行工程造价司法鉴定，鉴定机构于2019年6月20日出具中世鉴字【2019】第004号《工程造价鉴定意见书》，并出庭接受质询，并于2019年9月2日出具《补充说明》，结论为：一、项目总造价4,291,166元，其中，1.确认部分(一层装修+录音棚装修)造价3,821,616元；2.争议部分造价469,550元，(1)室内二层装修及新建结构造价362,139元(2)空调外机-主材费15,540元(3)宽带接入服务费91,871元。二、残值率按照10%计算，项目总残值429,117元，其中，确认部分残值382,162元，争议部分残值46,955元。三、关于六种口径所对应的残值金额，详见下表：口径折旧起算期折旧截止期折旧期总折旧起算期总折旧截止期折旧期2017年7月2019年1月2017年7月2025年9月2017年7月2019年1月五年2017年6月2018年8月2017年6月2025年11月2017年6月2019年1月2017年6月2025年11月2017年7月2018年8月2017年7月2025年11月2017年7月2019年1月2017年7月2025年11月残值口径项目总计(元)确认部分(元)室内二层装修及新建结构(元)空调外机-主材费(元)宽带接入服务费(元)3,549,9653,161,519299,58812,85676,0023,068,1842,732,455258,92911,11165,6883,723,2183,315,814314,20913,48379,7123,533,9013,147,213298,23212,79875,6583,755,8323,344,860316,96113,60180,4103,564,6423,174,590300,82612,90976,317鉴定意见书中另载明，2019年2月21日，鉴定人员与原、被告各方当事人对所涉鉴定项目进行案件调查，现场勘验及会商，在其所附的《司法鉴定(审价)工作会商纪要》中载明，施工期自2016年11月至2017年6月底，原告方有田亮签名确认。原告对鉴定意见书提出异议，一、确认部分应扣除下列费用，包括预算书(1F安装部分)93.电视监控设备安装摄像设备安装彩色CCD(含半球)；93.枪式摄像机；94.电视监控设备安装摄像设备安装彩色CCD(含半球)；94.枪式摄像机；128.电视监控设备安装摄像设备安装彩色CCD(含半球)；128.枪式摄像机；129.电视监控设备安装摄像设备安装彩色CCD(含半球)；129.枪式摄像机；143.辅助存储装置硬盘G级；143.硬盘5T；理由为均属可移动物品，鉴定人员在左耳音符公司搬离后到现场勘验没有发现，该公司可能已经自行拆除挪作他用，即使现场有，也应视为遗弃物。二、关于室内二层装修及新建结构，系左耳音符公司擅自违法搭建的夹层，不应列入总造价，其中，预算书(2F安装部分)16.电视监控设备安装摄像设备安装彩色CCD(含半球)；16.枪式摄像机，意见如前述对确认部分，应当扣除。三、关于空调外机，左耳音符公司搬离时拿走，可以另行利用，鉴定人员回复现场已拆除，不应列入总造价。四、宽带接入服务费，系左耳音符公司向第三方运营商购买的上网服务费用，用于经营所需，不应列入总造价。五、关于项目总折旧期，应按财务标准五年计算；关于折旧期，合同约定免租期为7个月，涉讼房屋自2016年10月31交付左耳音符公司使用，故免租期相应顺延至2017年5月31日，折旧期应自2017年6月起算，折旧截止期为2019年1月，当月，该公司搬离涉讼房屋。三被告对鉴定意见书提出异议，一、关于室内二层装修及新建结构，原告对左耳音符公司装修时搭建夹层是知情并同意的，夹层是否为违法建筑，目前并无生效行政判决加以认定，故应由原告赔偿。二、关于空调外机，原告于2018年8月23日委托第三方动用大型机械设备拆除空调外机并搬走，左耳音符公司当时仍希望继续履约，不可能拆除空调外机，故应列入造价范围。三、关于宽带接入服务费，系该公司装修时根据日后业务所需、准备长期使用而委托联通公司铺设专门宽带线路发生的费用，并将在未来的营业期限内(即租赁期限届满前)逐年摊销，应计入设备价值。四、关于项目总折旧期，涉讼房屋的施工期为2016年11月至2017年6月底，左耳音符公司自2017年7月开始使用涉讼房屋，故应自该月起算，截止期应按实际使用年限计算，原告于2016年10月31日才交付涉讼房屋，比约定晚两个月，而约定的总租赁期为9年1个月，故总折旧期应顺延至2025年11月截止；关于折旧期，截止期应为2018年8月，原告于2018年8月23日拆除空调外机，导致被告无法使用涉讼房屋，此后，又沿商场建围墙，导致被告无法进入涉讼房屋，每次进入都要报警。鉴定机构就上述异议答复，关于原告所述确认部分以及室内二层装修及新建结构中应扣除的电视监控设备安装、摄像设备安装彩色CCD(含半球)和枪式摄像机，现场勘验时均实际存在，作为专业设备，必须由具备资质的专业人员拆除，因拆除时需要费用，故通常应当计入安装部分造价，硬盘现场实际存在，作为监控配套设备，属专业设备，意见与前述分析一致。又查明，三被告因不服决定书，于2018年9月20日向上海铁路运输法院提起行政诉讼，该案因原告与审理有利害关系，被依法追加为第三人参加诉讼。2019年8月27日，该院作出(2018)沪7101行初781号行政判决书，认定城管局在现场检查及对原告询问等调查取证过程中已经得知被告在其承租的A126室商铺中搭建建筑物、构筑物，却仍然在被诉决定中认定原告为搭建人，属认定事实有误，证据不足；且在作出被诉决定前进行的询问、告知等仅仅针对原告作出，忽略利益受到明显实际影响的搭建人、使用人即被告的权利，未对被告尽到告知义务，未对被告进行询问调查，未保障被告的程序性权利，调查取证不充分，程序违法；遂判决撤销决定书中关于涉讼房屋A126室商铺的相关处理内容。该案判决后，目前正在上诉阶段。本院认为，原告与金牌音符公司就涉讼房屋签订租约，此后，金牌音符公司与左耳音符公司共同向原告申请，将承租方变更为左耳音符公司，因该公司尚未办理营业执照无法刻公章，与原告另行签订的租赁合同，由金牌音符公司的法人成哲雄签字。原告遂与左耳音符公司另行签订《房屋租赁合同》，成哲雄在该合同尾部的乙方“法定代表人”处签字，由此，该租赁合同系原告与左耳音符公司作为承租方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。而左耳音符公司未注册成立，根据相关法律规定，该公司在租赁合同项下所涉及的全部权利义务，应由其全体设立人即本案的三被告共同享有和承担。本案的争议焦点主要在于1.原告提前解除租赁合同是否构成违约；2.租赁合同因何、何时解除；3.解除后果和损失如何认定。关于争议焦点1，原告认为左耳音符公司存在因违章搭建而被行政处罚，未取得营业执照和教育培训许可即招生经营构成非法活动以及装修时插层未经原告书面同意属于破坏房屋结构的违约行为，遂依据租赁合同第十条第2款第(4)项、第十一条第1款第(2)项、第(5)项，于2018年7月11日发送解除函，提前解除了双方的租赁关系。关于原告依据上述约定的解除条件是否成就，本院现逐一分析认定。一、第十条第2款第(4)项约定的解除情形为发生过承租方被行政机关处罚的情形，同时，还对行使解除权的时间条件作出约定，即在租赁期第一阶段履行期限届满2020年9月30日后，暂且不论左耳音符公司是否被行政处罚，即使确因违章搭建而被行政处罚，原告发送解除函时，尚不符合该项约定的时间条件。二、第十一条第1款第(2)项约定的解除情形为承租方利用租赁房屋进行非法活动，损害社会公益，营业执照和审批许可系行政机关对于企业设立和其在特定行业经营而设置的监管要求，无证照经营，不能直接被认定为非法活动，左耳音符公司虽未能注册登记，在没有取得营业执照和办学许可的情况下，即在涉讼房屋内经营演艺类教育培训，确有可能导致被行政处罚，但是，现有在案证据无法证明该等经营直接构成非法活动并产生了损害社会公益的实际后果。三、第十一条第1款第(5)项约定的解除情形为未经出租方书面同意，擅自拆改、变动房屋结构，而未在出租方通知的修复期限内予以纠正、修复的，1.插层是否构成擅自改动房屋结构，本院认为，首先，涉讼房屋的产证载明层数仅为一层，左耳音符公司在涉讼房屋中A126室插层并装修使用，确扩大了产证以外的使用面积和改动了原有房屋结构。其次，原告的委托代理人田亮在接受城管局的询问笔录中陈述，“A126室及A333室两处商铺是原告租赁给左耳音符公司及卡莎公司使用的，该两处插层是他们搭建的，我们当时他们提供的一些物业的装潢图纸为证，并有照片和图纸对照为证”，基于上下文语境的理解，当中的“他们”应为租客，较为合理、可信；而在本院于2019年1月7日组织的证据交换中，三被告提到“图纸提供给了物业和原告公司人员田总”，原告则回复“原告公司的田总认为从未同意过，没有给到自己，给的物业，我们没有图纸，关于该事实庭后核实”；同时，涉讼房屋所在嘉顿商业广场的物业系原告自行管理；综上，可以认定左耳音符公司在对涉讼房屋装修时，已向原告提供过装潢图纸，原告对该公司装修时插层是知情的，而直至城管局约谈告知原告插层系违法建筑须拆除前，原告从未提出异议。据此，左耳音符公司在涉讼房屋中A126室搭建夹层，应视为已经取得原告的同意，并非擅自改动房屋结构。2.即使插层因没有原告的“书面”同意而被认定为擅自改变结构，原告还应依约先行通知左耳音符公司限期纠正或修复，只有该公司逾期仍未纠正或修复时，原告才能行使该项约定的解除权，否则，会因欠缺催告程序，导致该公司没有机会选择在合理时间内采取补救措施，亦有违诚实信用原则，而本案现有证据无法证明原告在发送解除函前，通知过左耳音符公司限期整改。综上，原告尚不具备上述约定的解除条件，故无法据此行使解除权。原告另主张左耳音符公司装修时插层，违反租赁合同第八条第3款的约定，未向相关部门办理申报手续，未取得建设工程规划许可证，进而被城管局认定为违法建筑，而该公司拒不拆除，导致原告“代为受过”被作为当事人下发行政执法文件，给原告的征信等带来不利影响，也造成房屋存在重大安全隐患，使租赁合同无法继续履行，构成根本违约。对此，本院认为，租赁合同第八条第3款虽明确约定对涉讼房屋进行装修，除须事先征得原告的书面同意，还应按规定向有关部门办理申报手续，然而，原告在发送解除函前，城管局尚未作出插层属于违法建筑并责令限期拆除的决定，消防支队虽先检查出插层并要求左耳音符公司拆除，而消防支队对违法建筑并无执法权，三被告也承认城管局下发过谈话通知书并有过约谈，而关于约谈内容却没有书面的询问笔录，据此，在插层是否系违法建筑尚无定论的情况下，难谓左耳音符公司在对涉讼房屋进行装修时，未按规定履行必要的审批手续，且原告就其所述征信等不利影响和房屋的重大安全隐患并未提供证据证明，而其被城管局作为当事人下发责令限期拆除的决定书，也是发生在解除函发送之后的事情。为此，在原告发送解除函前，左耳音符公司没有拆除插层，并不妨碍和影响原告继续履行租赁合同，尚不足以构成根本违约。综上，原告于2018年7月11日发函要求提前解约，既不符合合同约定，也不具备法定情形，其解除理由和依据并不充分，故解除函的发送不能产生解除合同的效力，相反，构成违约。关于争议焦点2，鉴于解除函并无解除效果，原告主张合同应自左耳音符公司收到解除函之日即2018年7月12日解除，显然缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。为此，双方的租赁合同仍处于存续期间，而原告自认于2018年8月23日开始对涉讼房屋采取断电措施且未再恢复供电，本院认为，鉴于在原告发送解除函之日起直至断电之日，仍无行政机关正式认定插层属于违法建筑，左耳音符公司仍在缴纳租金和物业管理费，期间对于原告而言，并未出现新的解约情形，据此，原告作为出租方，负有保证涉讼房屋符合约定用途的基本义务，而左耳音符公司在涉讼房屋内经营的演艺类教育培训，原告断电将直接导致该公司无法正常经营使用。此后，城管局虽于2018年9月11日作出决定，认定A126室内插层系违法建筑并责令限期拆除，然而，三被告因不服决定，于2018年9月20日向上海铁路运输法院提出行政诉讼，该院以城管局认定原告为A126室内插层的搭建人有误以及未保障被告的程序性权利为由，于2019年8月27日判决部分撤销决定书，该案现在上诉阶段。在判决尚未生效前，决定书是否程序合法难以确认，而插层是否为违法建筑也无法判断，为此，左耳音符公司装修时是否应履行必要的相关部门审批手续也难有定论。在现有证据无法证明插层行为构成根本违约的情况下，原告的断电行为却处于持续状态，应视为其解约意思表示的延伸，而非暂时性阻抗合同履行。左耳音符公司在经过合理的期待期后，因涉讼房屋内一直无法供电，其租赁目的已然无法实现，租赁合同无法继续履行。三被告据此行使解除权，符合法律规定。关于解除时间，在本案受理之前，左耳音符公司未向原告提出过行使法定解除权，直至诉讼过程中，三被告才提出反诉请求判令解除合同，根据法律规定，如一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。据此，本院认定，租赁合同应自本判决生效之日起解除。关于争议焦点3，合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、关于原告要求三被告支付涉讼房屋2018年7月13日至2019年2月28日的占有使用费及物业管理费，占有使用费按月租金双倍标准计算，本院认为，本案因原告违约导致合同解除，租赁合同自本判决生效之日起解除，原告主张使用费的标准，缺乏依据，本院不予采纳。2018年7月13日至2018年8月22日的租金和物业管理费，左耳音符公司已经缴纳，故无需重复支付；该公司于2019年1月21日才搬离涉讼房屋，2018年8月23日至2019年1月21日，其仍在占用涉讼房屋，理应按约定的标准支付租金和物业管理费，但是，考虑到原告自2018年8月23日起一直断电，导致该公司实际无法正常经营，另该公司已缴纳2018年8月23日至2018年9月30日的租金和物业管理费，故在先行抵扣该部分费用后，本院酌定三被告应向原告支付2018年8月23日至2019年1月21日的租金和物业管理费共计79,965元；2019年1月22日至2019年2月28日，因左耳音符公司已搬离并腾空涉讼房屋，原告完全能够收回房屋，对于本可避免自行扩大的损失，由原告承担，原告现要求三被告负担，缺乏依据，本院不予支持。二、关于原告主张七个月免租期的租金和相当于六个月租金之和的违约损失赔偿，本院认为，如前所述，租赁合同系因原告不当提前解约在先，此后又一直断电导致左耳音符公司无法继续履约而构成法定解除，租赁合同对于免租期租金和违约损失赔偿的适用条件，均基于因承租方违约而导致合同提前解除，据此，原告的上述主张与事实不符，也与约定相悖，本院难以准许。三、关于三被告要求原告向被告尹涛、潘文琼返还保证金946,338元，租赁合同因原告违约而解除，左耳音符公司已经搬离涉讼房屋，且原告自认已经收回房屋，该项反诉请求，本院予以支持，鉴于原告要求抵扣欠付费用后才同意返还保证金，亦符合合同约定，故在先行抵扣应向原告支付的租金和物业管理费后，原告仍应向被告尹涛、潘文琼返还保证金866,373元。四、关于三被告要求原告向被告尹涛、潘文琼返还2018年8月23日至2018年9月30日的租金260,293.54元、物业管理费32,091元，上述期间，左耳音符公司仍在占用涉讼房屋，故涉及的租金和物业管理费，已在前述三被告应向原告支付的租金和物业管理费中进行全额抵扣，故该部分费用，原告不再予以返还。五、关于三被告要求原告向被告尹涛、潘文琼赔偿应返还的保证金、租金、物业管理费所产生的利息损失，关于保证金是否返还，原、被告对于合同解除尚存有较大争议，有待法院认定，且收取保证金的利息，也没有依据，本院不予支持；关于租金、物业管理费，本院已认定全额抵扣不予退还，原告就此主张利息损失，更加缺乏基础，本院难以准许。六、关于三被告要求原告向被告尹涛、潘文琼赔偿装修损失3,755,832.48元，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。租赁合同因原告的违约行为而被解除，左耳音符公司装修时插层，如前所述，应视为已取得原告的同意，三被告现要求原告赔偿装修损失，具有一定依据。但是，从插层的处理过程来看，消防支队先检查出插层并要求左耳音符公司拆除，而该公司仅将通往插层的过道在一楼部分用木板封住暂停使用，才于2018年8月17日通过消防验收；城管局在接到消防部门反映并现场检查后，下发过谈话通知并约谈，三被告也承认有过约谈；原告在被城管局约谈告知其插层属于违法建筑后，于2018年7月11日发送解除函，函中载明要求该公司接受后续相应的行政处罚并拆除违章；2018年8月10日，原告出具委托书，委托长宁城管监察大队执法代为拆除违章；上述检查、通知、约谈等虽为行政机关调查取证的过程性事项，无法作为认定插层属于违法建筑的正式行政执法文件，然而，结合上述事实经过以及城管局于2018年9月11日所做的责令限期拆除的决定书，仍可相互印证，左耳音符公司并没有拆除插层的意思表示，而当初插层本就包含在对涉讼房屋的整体装修当中，故该公司对其装修损失亦负有一定的责任。涉讼房屋的装修价值已由鉴定机构出具鉴定意见书和补充说明，该鉴定程序合法、结果客观，双方的异议也由鉴定人员当庭质证，可以作为定案依据。(一)关于赔偿范围，原、被告存在争议，本院认为，1.室内二层装修及新建结构即插层部分，左耳音符公司装修时，向原告提供过装潢图纸，且直至被城管局告知插层为违法建筑前，原告一直对涉讼房屋所在商场的物业进行自行管理，却从未就插层提出异议；电视监控设备安装、摄像设备安装彩色CCD(含半球)、枪式摄像机、辅助存储装置硬盘G级、硬盘5T，本属可移动设备，能够另行利用，但是，左耳音符公司搬离涉讼房屋在先，鉴定人员此后现场勘验时，确认上述设备仍实际存在，而原告自认其于2019年2月底收回涉讼房屋后，对全部装修基本破坏，该行为并未提前与三被告有过协商，为此，原告对上述损失的扩大均负有一定责任。2.关于空调外机，鉴定人员回复现场已经拆除，原告主张被告搬离的时候自行拿走，且属于可以另行利用，不应列入造价鉴定，三被告主张原告于2018年8月23日委托第三方动用大型机械设备将空调外机拆除搬走，应当予以赔偿，双方却均未充分举证证明，基于主张赔偿的举证责任在于三被告，故三被告应承担举证不能的不利后果，其要求空调外机主材费由原告赔偿的意见，本院难以采纳。3.关于宽带接入服务费，系左耳音符公司向第三方运营商购买的上网服务费用，用于自身经营所需，三被告要求原告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。(二)关于残值口径，原、被告存在争议，本院认为，1.关于折旧起算期，会商纪要载明工程竣工期为2017年6月30日前，原告对此没有提出异议或明确否认，相反在会商纪要上签字，现原告要求从免租期结束的次月即2017年6月起算，本院不予采纳，折旧起算期应为2017年7月；2.关于折旧截止期，左耳音符公司占用涉讼房屋至2019年1月21日搬离，现三被告主张截止期为2018年8月，本院不予采纳，折旧截止期应为2019年1月；3.关于总折旧截止期，租赁合同约定房屋交付日期为2016年9月1日(以实际交付，双方确认为准)，租赁期为9年1个月，自2016年9月1日起至2025年9月30日止，鉴于原、被告均确认房屋实际交付日为2016年10月31日，租赁期应顺延至2025年11月，原告主张按财务标准五年计算，本院不予采纳，总折旧截止期应为2025年11月。据此，本院采取鉴定结论中口径六作为残值口径，其中，确认部分残值为3,174,590元，室内二层装修及新建结构为300,826元。综上，本院酌定原告应向被告尹涛、潘文琼赔偿装修损失1,737,708元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第(一)项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司与上海左耳音符教育培训有限公司于2016年12月6日就上海市长宁区延安西路XXX号嘉顿商业广场一(幢)1层A130、A126、A102单元房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告(反诉原告)成哲雄、尹涛、潘文琼应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司支付2018年8月23日至2019年1月21日期间的租金和物业管理费79,965元【从原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司已经收取的保证金946,338元中先行抵扣】；三、原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)尹涛、潘文琼返还保证金866,373元；四、原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)尹涛、潘文琼赔偿装修损失1,737,708元；五、驳回原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)成哲雄、尹涛、潘文琼的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费55,525.89元，由原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司负担52,216.06元，由被告(反诉原告)成哲雄、尹涛、潘文琼负担3,309.83元。反诉案件受理费23,378.22元，由原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司负担12,563.32元，由被告(反诉原告)成哲雄、尹涛、潘文琼负担10,814.90元。鉴定费75,000元，由原告(反诉被告)上海伽顿商业广场有限公司负担37,500元，由被告(反诉原告)成哲雄、尹涛、潘文琼负担37,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长董隽审判员严超人民陪审员牟世荣二〇一九年九月三十日书记员范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;…四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。