广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初2833号 原告：广西垦建房地产开发有限责任公司。住所地：南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋4706号。 法定代表人：谭济昊，董事长。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周新有，广西骏扬律师事务所律师。 被告：陈杰，男，1978年2月26日出生，汉族，住广西桂平市。 原告广西垦建房地产开发有限责任公司（以下简称垦建公司）与被告陈杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序于2018年11月22日公开开庭进行审理。原告垦建公司的委托诉讼代理人周新有及被告陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年4月2日签订的201704020013号《商品房预售合同》；2、判令被告配合原告到房屋登记机构办理商品房预售合同备案登记的撤销手续；3、判令被告向原告支付违约金44元；4、判令被告向原告支付因主张权利所支出的律师代理费10000元；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月2日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》。约定被告向原告购买豪港华庭小区第11栋2202号商品房，该房总价为553375元，首付款为113375元，余款440000元采取银行按揭方式付款，在《商品房预售合同》签订之日起一个月内完成银行按揭办理手续。合同签订后，原告于2017年4月19日到贵港市住房和城乡建设规划委员会办理了商品房买卖合同登记备案，并向贵港市国土资源局申办了预告登记，贵港市国土资源局于2017年5月12日向原告发放了（2017）贵港市不动产证明第0009315号《不动产登记证明》。被告向原告支付了购房首付款为113375元，并与原告共同向银行提交字按揭贷款资料。现合同约定的办理银行按揭手续期限已过，但由于被告自身的原因，导致其两次向银行申请购房按揭贷款均未获得银行批准。被告至今未能按合同约定完成银行按揭办理手续或以其他方式支付购房余款，构成了严重违约。因此，原告于2018年8月17日向被告邮寄了律师函，按合同约定形式通知被告双方签订的201704020013号《商品房预售合同》于2018年8月22日解除。被告在收到解除合同的通知后，虽经原告多次催促，仍拒不配合原告到房屋登记机构撤销商品房预售合同备案登记等解除合同后的相关手续。被告的行为侵犯原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告陈杰辩称，1、由于原告没有及时为被告办理银行贷款，导致被告的征信有逾期，造成不良贷款，是原告原因造成的；2、如果解除合同、办理撤销备案手续，要求原告返还房屋首付款、利息损失并赔被告的经济损失（即房屋差价）；3、原告主张的第3、4、5项诉请，被告不予认可，没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原告垦建公司（出卖人）与被告陈杰（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：201704020013），约定：1、被告向原告购买坐落于贵港市港北区商品房，预测建工面积为98.96平方米，总价款为553375元；2、付款方式为银行按揭方式付款。在签订该合同前，买受人须支付113375元购房款，即总房价的20%，余款440000元，以上办理按揭的全部过程须在签订本《商品房买卖合同》之日起一个月内完成，买受人在签署本合同之日起10日内到指定的按揭银行提交符合银行要求的全部资料及交纳各项相关费用，并配合出卖人办理银行按揭贷款手续；3、买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金；4、合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人；5、本合同项下任何通知、付款要求或其他相关文件以书面形式发送，是挂号信函或特快专递信函，信函发出之日起的第5个工作日为送达时间。 签订合同后，被告分别于2017年3月25日、2017年4月2日向原告支付购房首付款（含定金）共计113375元。其余房款440000元付款期间届满后，由于被告本人的原因，其分别向中国银行、中国建设银行申请购房按揭贷款均未获得银行批准。 2017年4月19日，原告就涉案商品房办理了商品房买卖合同登记备案，2017年5月12日，办理了预售商品房买卖预告登记[不动产登记证明号：桂（2017）贵港市不动产证明第0009315号]。 2018年8月17日，原告向被告邮寄了律师函，要求被告在2018年8月21日前完成银行按揭办理手续或将上述购房余款440000元一次性支付给垦建公司，若未能按上述期限完成银行按揭办理手续或一次性付清购房余款，垦建公司于2018年8月22日解除与被告签订的编号为201704020013号的《商品房预售合同》，并按合同约定追究违约责任，并要求被告于2018年8月23日前办理相关手续，配合垦建公司到房屋登记机构办理商品房预售合同备案登记的撤销手续。 被告陈杰至今未能按合同约定完成银行按揭办理手续或以其他方式支付购房余款。 另查明，2018年11月2日，中国建设银行股份有限公司贵港分行出具的《法院调查函回复》，证明被告陈杰于2018年3月8日申请个人住房贷款，用于购买广西垦建房地产开发有限责任公司开发的“豪港华庭”11幢1单元2202号房，因其有不良信用记录，不符合发放贷款的条件，因此对该笔贷款申请没有办理，相关申请材料已退还客户。 2018年11月5日，中国银行股份有限公司贵港分行出具的复函，证明截止2018年11月2日，被告陈杰未在中行办理过贷款业务，中行也没有审批此笔贷款。 以上事实，有营业执照，身份证，《商品房预售合同》及附件，收据，商品房买卖合同登记备案证明，不动产登记证明，律师函及邮寄快递单、快递投递情况查询截图，委托代理合同、代理费发票及转账凭证、《广西壮族自治区律师服务收费管理事实办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》、《法院调查函回复》、《关于对的复函》等证据及当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告垦建公司与被告陈杰签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告陈杰与原告垦建公司签订了《商品房预售合同》并支付首期购房款（含定金）113375元后，由于被告陈杰本人的原因不能通过贷款审核，因此陈杰未能按合同约定的时间内办理按揭贷款或一次性付清购房余款。根据合同约定余款440000元应于2017年5月2日前支付，逾期超过180日，原告有权解除合同，但被告经原告催告后至今仍未付款，故本案解除合同的条件已经成就，且庭审中被告对解除合同也没有异议，因此，原告主张解除双方于2017年4月2日签订的编号为201704020013的《商品房预售合同》的诉请，本院予以支持。涉案《商品房预售合同》已经在房屋登记机构办理预售合同备案登记及房屋预告登记，合同解除后，被告应配合原告到房屋登记机构办理商品房预售合同备案登记的撤销手续，因此，对原告的该项诉讼请求，予以支持。 关于原告的违约金主张，根据合同约定因被告逾期付款致原告主张合同解除的，被告应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，故原告主张违约金44元（440000元×0.01%），符合约定，于法有据，本院予以支持。 关于律师代理费，合同约定合同解除的，被告应承担有关费用（包括律师费用等），原告提交委托代理合同、代理费发票及转账凭证，原告主张律师代理费10000元，并提供委托代理合同、代理费发票及转账凭证证实，于法有据，因此，对原告该项诉讼请求，予以支持。 关于被告抗辩其非违约方，如果解除合同、办理撤销备案手续，要求原告返还房屋首付款、利息损失并赔被告的经济损失（即房屋差价）的意见，其也没有提交相应的证据予以证实，也没有就此提起反诉，故对于被告要求原告返还房屋首付款等款项，不在本案予以处理，被告可另行向原告主张该权利，因此，本院对被告的抗辩意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告广西垦建房地产开发有限责任公司与被告陈杰于2017年4月2日签订的编号为201704020013的《商品房预售合同》； 二、被告陈杰协助原告广西垦建房地产开发有限责任公司办理坐落于贵港市港北区迎宾大道969号豪港华庭小区第11栋2202号房屋的商品房预售合同备案登记撤销手续； 三、被告陈杰向原告广西垦建房地产开发有限责任公司支付违约金44元； 四、被告陈杰向原告广西垦建房地产开发有限责任公司支付律师代理费10000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费52元，减半收取计26元，由被告陈杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费52元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一九年一月四日 书记员  张蓝月