广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初17803号原告：魏清平（反诉被告）。委托诉讼代理人：欧阳瑞珊，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：文静，广东晨诺律师事务所实习律师。被告：古仲坚（反诉原告）。委托诉讼代理人：欧阳永飞，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕊，广东格然律师事务所律师。原告魏清平（反诉被告，以下统一简称原告）诉被告古仲坚（反诉原告，以下统一简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法由审判员欧阳佩仪适用简易程序独任审判，被告古仲坚于2018年9月28日提起反诉，本院决定合并审理，于2018年10月25日公开开庭审理。本案开庭时，原告魏清平的委托诉讼代理人欧阳瑞珊、文静，被告古仲坚及其委托诉讼代理人欧阳永飞、张蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏清平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年1月4日签订的《厂房设备租赁合同》自原告起诉之日起正式解除；2.判令被告向原告支付2018年6、7、8三个月的租金共计144000元（＝48000元／月×3个月）及逾期支付租金的违约金7632元（详细计算见附表一）；3.判令被告自租赁合同解除之日起至被告实际交还厂房设备之日止，按48000元／月的标准向原告支付场地设备占用费，暂计至2018年9月30日为48000元；4.判令原告无须退还被告所支付的租车间按金480000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年1月4日，被告与原告签订了《厂房设备租赁合同》，被告向原告承租位于顺德××工业××号的厂房约1000㎡及位于厂房内用于洗水等加工设备，双方约定租期为4年，租期自2018年3月1日起算，每月租金48000元，每月20日前付清上月租金，逾期缴付的租金可收取每日千分之三的滞纳金，中途退租需扣除按金作为违约金。租赁合同履行期间，被告向原告支付了2018年3月、4月、5月的租金后，开始拖欠2018年6月之后的租金至今未支付，虽经原告多次催要，被告均置之不理。根据租赁合同第六条的约定，被告逾期支付租金超过15天，原告可视为被告中途退租，有权解除合同，并按租赁合同第七条约定追究被告违约责任。根据租赁合同第七条约定，被告中途退租需扣除租车间按金作为违约金不得退还。被告古仲坚辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。在合同履行期间，其未能依约向被告提供清水、工业用电、蒸汽等，并拒绝回收被告车间产生的废水，原告根据违约在先，导致合同无法继续履行，被告依法享有合同单方解除权，原告无权主张2018年6月之后的租金或场地设备占用费、违约金，并应依法退回租赁合同按金48万元。2018年5月底开始，因原告提供的厂房与设备不符合环评审批标准，其先后拆除了厂房内的4台设备，并停水、拒绝回收废水、停电，原告的行为完全违反了《厂房设备租赁合同》第九条的约定及《合同法》第二百一十六条的规定，导致租赁合同自2018年6月开始根本无法履行。原告违约在先，被告有权拒绝支付2018年6月之后的租金，并享有合同法定解除权，同时原告应对其违约行为承担责任，依法退还按金48万元。被告为避免损失扩大，已于2018年8月将自有的机械设备及办公设备搬迁至其他工厂，并多次通知原告解除案涉租赁合同，并要求原告立即办理厂房移交手续和退还保证金，原告拒绝接收。合同解除后不存在租金费用，且被告的设备已全部清出，无场地设备占用费发生。2018年9月25日，被告向原告送达《移交厂房告知函》及厂房钥匙2把。综上所述，在合同履行期间，是原告无法保证租赁物符合合同约定的用途，先行违约，致使合同目的不能实现，被告被迫解除合同，紧急搬迁，原告的诉讼请求根本无事实和法律依据。针对原告的起诉，被告古仲坚反诉称，根据签订的《厂房设备租赁合同》，被告依约支付按金48万元，并另行支付3万元蒸汽厂押金及预付2018年3月份蒸汽费2万元。被告在接收厂房后进行厂房和设备修整等，花费211118.9元。但原告的违约行为致使厂房租赁合同目的不能实现，故根据法律规定，被告有权解除涉案合同，要求其退还全部按金、押金，并赔偿被告为长期租赁投入的大额装修损失。同时，原告应当向被告退还预交的蒸汽费，据此，请求：1.确认《厂房设备租赁合同》于2018年8月2日解除；2.判令原告应向被告返还480000元按金；3.判令被告向原告退回蒸汽厂押金30000元及预收的蒸汽费20000元；4.判令被告向原告赔偿损失211118.9元；5.本案诉讼费由原告承担。针对被告的反诉，原告答辩称，本案租赁合同目的能够实现，出租人已履行了出租人的义务，被告以合同目的不能实现为由解除合同依法无据。原告作为出租人，其义务是将厂房和设备交付给被告使用，原告已履行租赁合同的义务，所出租的厂房及设备也符合合同要求，合同目的能够实现。污水处理不符合环保标准是承租人的过错造成的，属于承租人的商业风险，与出租人出租的厂房、设备无关，原告对被告的经营范围、经营行为以及是否符合环保要求没有保证义务，出租人以此无理拖欠租金，应按照租赁合同的要求承担违约责任。原告除拖欠租赁外，还存在未办理营业执照、使用自来水生产的违约行为，应承担相应违约责任，原告有权解除合同，没收按金作为违约金。原告出租给被告的厂房是带有装修的，符合使用条件的厂房，原告从未同意被告对厂房进行重新装修。退一万步而言，倘若被告存在装修事实，被告应立即对厂房恢复原状并赔偿厂房毁损的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告提交的其与“风景独好”微信聊天记录，能与蒸汽费收据相互印证，证实“风景独好”是原告的员工，故本院对该份证据的真实性、关联性予以采信；被告提交的短信记录，由于未能提交证据证实相对方身份，故本院对该份证据不予采信；被告提交的装修收款收据，由于并无其他证据佐证该部分费用的真实性，本院对此不予采信。原、被告提交的其他证据，对方当事人对真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区产的权属人为佛山市顺德区华辉创展实业有限公司。2018年1月，佛山市顺德区华辉创展实业有限公司作为出租方与佛山市顺德区色彩辉煌服装有限公司作为承租方签订《厂房租赁合同》，约定佛山市顺德区华辉创展实业有限公司将上述房产租赁给佛山市顺德区色彩辉煌服装有限公司使用。2018年1月4日，佛山市顺德区色彩辉煌服装有限公司的法定代表人魏清平作为出租方（甲方），与被告古仲坚作为承租方（乙方）签订《厂房设备租赁合同》，约定：第一条：甲方根据乙方拟经营的项目和乙方自行选定的设备和技术质量标准，将下列设备租给乙方在甲方厂区内使用，设备见清单。第二条：甲方于2018年3月1日将出租厂房和设备交付给乙方使用。……第六条：租赁期限为4年，租期从合同生效时算起，设备租金为每月48000元，从2018年3月份起乙方在每月的20日前付清上月租金，甲方对逾期缴付租金收取每日千分之三的滞纳金，同时甲方有权即时停止对乙方的蒸汽供应，逾期支付超过15天，甲方可以视为乙方中途退租，暂停向乙方供应水、电、蒸汽，甲方决定解除本合同，由此造成的损失由乙方承担，请按第七条约定追究乙方违约责任。第七条：合同生效后，乙方须向甲方支付租车间按金，合同终结时扣除乙方应付的一切费用后五天内退回给乙方（不计息），如按金不足以抵扣的，甲方可向乙方追偿。租用期间乙方如有中途转租需书面告知甲方并征得甲方同意，中途退租需扣除租车间按金作为违约金不得退还。……第九条：为配合乙方生产，甲方保证将在合同履行期内按下列约定向乙方提供清水工业用电、蒸汽，并收回乙方生产废水，费用按下列方式计算：1.甲方负责安装到乙方使用厂区的供水、电、蒸汽及废水回收管道等设备，只能保障上述出租设备的使用供给，乙方如果增加洗水设备，必须经甲方同意，否则甲方可以视为乙方中途退租，甲方决定解除本合同，并按第七条约定追究乙方违约责任。2.为保障甲方权益和环境卫生，乙方除生活用水可以使用自来水外，其他用水和蒸汽必须由甲方提供，严禁乙方采取挖井或其他方式取用地下水，否则甲方有权单方决定解除本合同，并按第七条约定追究乙方违约责任。3.为保护环境，乙方所有生产废水，必须经废水回收管道排放到甲方处理池，严禁偷排污染环境，如果发现乙方偷排，甲方可以决定解除本合同，并按第七条约定追究乙方违约责任。如果因乙方偷排造成环境污染或经济损失牵连甲方的，甲方有权向乙方索赔，并解除本合同和没收租车间按金。4.乙方应付的水、电、蒸汽及废水处理费参照佛山市顺德区均安镇畅兴工业园的标准收费（详见车间每月水、电、气用量明细表），双方于每月15日参照佛山市顺德区均安镇畅兴工业园的标准商定下月的蒸汽费用，电费按本镇供电部门收取的工业用电费为标准。水、电、蒸汽及废水处理费在每个月最后一日抄表，每月的20日前支付上月费用，逾期按每天加收千分之三的滞纳金；逾期支付超过15天，甲方可以视为乙方中途退租，甲方决定解除本合同，没收租车间按金。……第十二条：乙方必须在合同生效后一个月内办理工商营业执照（如服装加工厂模式）。上述《厂房设备租赁合同》签订后，被告向原告支付按金480000元，并另行支付30000元蒸汽厂押金和预付蒸汽费20000元。2018年8月30日，佛山市顺德区色彩辉煌服装有限公司出具《授权书》，确认授权法定代表人魏清平全权处理从佛山市顺德区华辉创展实业有限公司处租赁回来的厂房转租事项，包括但不限于以魏清平名义直接与次承租人签订《厂房设备租赁合同》、收取按金、租金及主张《厂房设备租赁合同》所约之各项权利的权限。另查明：企业安装使用洗水机、染色机，需经有关部门审批许可并备案登记数量。2018年5月，由于佛山市顺德区华辉创展实业有限公司存在设备数量超标情形，为应对环保督查，原告经与被告协商一致后，将被告所租赁的部分洗水染色设备拆除。被告自2018年6月起未向原告缴纳租金。对此，被告主张是由于被拆除四台重要设备，且原告自2018年6月起有长时间停水、停电、停气及拒绝回收废水等限制生产行为，故被告有权拒绝缴租。而原告则认为检查结束后，被告完全可自行把设备安装回去，另对被告停电、停气、停水的是工业园，而非原告，被告无故拖欠租金，应承担违约责任。本院认为，本案为租赁合同纠纷，诉讼中，原、被告均同意解除案涉《厂房设备租赁合同》，但对于合同解除的责任认定存在异议。综合双方提交的证据，本院分析如下：诉讼中，被告并未提交证据证实原告有对其停水、停电、停气及拒绝回收废水等限制生产行为，但在案涉租赁合同关系中，原告向被告提供的租赁物包括厂房及洗水染色设备，其中，染色洗水设备的数量是需经有关部门允许并备案登记的。现双方均确认由于佛山市顺德区华辉创展实业有限公司存在厂区设备超标情况，经协商一致，被告在2018年5月将其所租赁的八台主要染色设备中的四台拆除，以应对环保督查。对此，原告认为拆除设备为临时性，只是被告拒绝安装回去，与原告无关。但原告作为出租方，理应保证租赁物符合约定用途，根据《厂房设备租赁合同》的约定及原告当庭提交的《设备清单》可知，原告将案涉厂房及设备出租给被告用于洗水染色，合同的签订及交付已明确合同目的和租赁物数量，被告签订该租赁合同是信赖可使用出租方的排污权及设备指标，倘若按照原告上述主张，则被告须在继续违法违规的情形下才能全面实现合同目的。而被告作为承租方及理性经营者，未对租赁场地的设备指标尽审慎注意的审查义务，另虽出租方出租的部分设备违规超标，但被告一直实际占用租赁厂房及设备，被告无权拒交租金，故双方当事人对于合同解除均负有过错责任。被告主张《厂房设备租赁合同》于2018年8月2日解除，虽被告曾于2018年8月2日向原告口头提出退租，但由于被告以上单方行使解除权并不符合合同约定解除或法定解除的实质条件，故并不产生解除合同的效力。而根据《厂房设备租赁合同》约定，被告逾期缴租超过15天，原告有权解除合同，原告在提起本案诉讼的民事起诉状中明确要求解除双方所签订的《厂房设备租赁合同》，被告于2018年9月18日收到起诉状副本，故本院确认案涉《厂房设备租赁合同》于2018年9月18日解除。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。依据上述法律规定，被告应向原告支付欠付的租金。被告于2018年9月25日通过邮寄方式向原告交还厂房钥匙，原告在庭审中也确认全部租赁设备现存放在厂房内，即被告已于2018年9月25日向原告实际返还租赁物，故被告应向原告支付2018年6月至2018年9月25日租金及占用费共计184000元。本案中双方当事人对于合同解除均负有过错责任，故双方应各自承担相应责任及损失。根据公平原则，结合合同的履行情况，双方的过错程度，原告主张没收按金480000元，本院仅支持原告没收其中按金100000元，剩余380000元应予退还。被告主张原告向其赔偿装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予确认。虽然原、被告双方在合同中约定了逾期缴租的滞纳金计算方式，但因违约责任一般以损害赔偿作为主要的承担方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于对方因此受到的损失，本院已确认原告有权没收被告向其支付的按金100000元，若再计算迟延支付租金的违约金，则明显超出了原告因被告违约而造成的实际损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。至于原告已收取的蒸汽押金30000元及蒸汽费20000元，依据合同解除后的相互返还原则，原告应向被告全额返还。综上，原告应向被告退还按金380000元、蒸汽押金30000元、蒸汽费20000元，被告应向原告支付租金及场地占用费184000元，经抵扣后，原告共需向被告退还246000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）魏清平与被告（反诉原告）古仲坚签订的《厂房设备租赁合同》于2018年9月18日解除；二、原告（反诉被告）魏清平于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）古仲坚退还246000元；三、驳回原告（反诉被告）魏清平的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）古仲坚的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5298.16元[原告（反诉被告）魏清平已预交]，由原告（反诉被告）魏清平负担2518.16元，被告（反诉原告）古仲坚负担2780元。反诉部分案件受理费减半收取计5605.59元[被告（反诉原告）古仲坚已预交]，由原告（反诉被告）魏清平负担3875元，被告（反诉原告）古仲坚负担1730.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳佩仪二〇一九年一月十四日书记员 李 素 婷