四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0184民初1939号 原告（反诉被告）：张燕，女，汉族，1973年2月5日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人:阳秀，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:**，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）：代兵，男，汉族，1973年12月6日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人:阳秀，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:**，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张涛，男，汉族，1975年12月15日出生，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：杨帆，四川鑫天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余海燕，四川鑫天律师事务所律师。 第三人：曾猛，男，汉族，1971年3月16日出生，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人:邓军英，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人:向阳，四川锦沐律师事务所律师。 原告（反诉被告）张燕、代兵与被告（反诉原告）张涛、第三人曾猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张燕、代兵在审理中向本院申请财产保全，本院依法作出裁定，对张涛所有的位于成都市武侯区鹭岛路36号8栋2单元1楼104号房屋[川(2017)成都市不动产权第0083624号]予以查封；张涛在审理中向本院申请财产保全，本院依法作出裁定，对代兵所有的位于崇州市崇阳街道滨江路北一段232号1-4层房屋[川(2017)崇州市不动产权第0016813号]予以查封。张燕、代兵的委托诉讼代理人阳秀、**，张涛的委托代理人杨帆以及曾猛的委托诉讼代理人邓军英、向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张燕、代兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月28日签订的《房屋场地租赁合同》；2.判令张涛向张燕、代兵支付承租期间的房屋租金68万元（租金暂计算至起诉日，最终按照68万元/年的标准计算支付2017年7月1日至被告交付房屋之日止）；3.判令张涛向张燕、代兵支付租金的资金占用费29087元（资金占用费暂计算至起诉日，按照银行同期贷款利率计算2017年7月1日至被告实际支付款项之日止）；4.判令张涛对租赁房屋恢复原状，并将租赁房屋交还给张燕、代兵；5.判令张涛向张燕、代兵支付违约金13.6万元；6.本案诉讼费全部由张涛承担。以上金额合计845087元。事实和理由：2016年12月27日，原告与曾猛、四川恒昌房地产开发有限公司签订《房屋转让协议》，曾猛将其所有的位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号1-4层办公用房（建筑面积1807.56平方米，房产证号：崇房权证监字第××号）和位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号的土地使用权（土地使用权证号：崇国用第7252号）转让给原告，转让价格960万元，原告已按《房屋转让协议》向曾猛支付完毕所有购房款。因曾猛是使用恒昌公司资质实施开发，故所转让房屋及土地的两证均登记在恒昌公司名下。对此，恒昌公司无异议。在签订《房屋转让协议》前，曾猛已于2016年6月1日与被告签订《房屋场地租赁合同》，曾猛已将所转让房屋及土地租赁给张涛，租赁期限为15年，租金为人民币68万元/年，自2016年7月1日至2031年6月30日。2016年12月28日，原告作为出租方，与张涛重新签订《房屋场地租赁合同》，张涛向原告承租位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号1-4层办公用房（建筑面积1807.56平方米，房产证号：崇房权证监字第××号）和位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号的土地使用权（土地使用权证号：崇国用第7252号）及地上附着物和所有设备、设施。租赁期限为15年，租金为68万元/年，自2016年7月1日至2031年6月30日止。《房屋场地租赁合同》签订后，被告自2017年7月1日起至今，未向原告支付房屋租金，截止至起诉日2018年6月20日，被告尚欠原告租金68万元。 张涛辩称，与曾猛签订《房屋场地租赁合同》时，涉案房屋性质为办公，符合开办幼儿园的条件。张涛据此办理幼儿园报批及办证手续，并对房屋进行改扩建及水电改造。2016年8月，幼儿园报批流程已得到崇州市人民政府崇阳街道办审批通过，并进一步报崇州市教育局审批。房屋由曾猛转让给张燕、代兵后，张涛与张燕签订《房屋场地租赁合同》时，合同中仍明确约定涉案房屋性质为办公用房。张燕、代兵在张涛毫不知情的情况下擅自将涉案房屋性质由办公变更为住宅，对张涛申领相关证照、最终开办幼儿园造成了不可逾越的障碍，致使张涛签订租赁合同的目的不能实现。张燕、代兵在与张涛签订房屋租赁合同时知晓张涛承租房屋用于幼儿园及相关配套产业，而私自将房屋性质由办公变更为住宅，且在变更前后未书面通知过张涛，存在严重过错，构成违约，张涛享有法定解除合同的权利。张涛一直依约履行合同，支付租金和保证金，但张燕、代兵的根本违约行为致使合同目的不能实现，张燕、代兵应退还已收取的张涛方的租金及保证金，并且无权向张涛继续主张租金支付。张燕、代兵因根本违约行为应向张涛承担违约责任，除应向张涛支付50万元违约金外，还应当赔偿给张涛造成的其他损失270万元。 张涛向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2016年12月28日签订的《房屋场地租赁合同》；2.判令张燕、代兵向张涛退还已支付的租金68万元（并从支付之日起按银行同期贷款利率支付利息至款项全部付清之日止）；3.判令张燕、代兵向张涛退还履约保证金10万元（并从支付之日起按银行同期贷款利率支付利息至款项全部付清之日止）；4.判令张燕、代兵向张涛支付违约金50万元；5.判令张燕、代兵向张涛赔偿损失260万元；6.判令案件诉讼费由张燕、代兵承担。庭审中，张涛将诉讼请求第5项的金额变更为270万元。事实和理由：张涛为开办幼儿园等事宜，于2016年6月1日与曾猛签订了《房屋场地租赁合同》，约定：张涛承租曾猛所有的崇州市崇阳镇滨河路北一段232号1-4层办公用房；房屋用途为幼儿园及相关配套产业；租赁期限为15年，自2016年7月1日至2031年6月30日止；张涛向曾猛缴纳履约保证金10万元；张涛可对房屋进行适当的扩建，且在租期结束后不承担恢复义务。后张涛支付了一年的房屋并进行装修。2016年12月27日，曾猛、张燕与四川恒昌房地产开发公司三方签订《房屋转让协议》，约定曾猛以960万元的价格将崇州市崇阳镇滨河路北一段232号1-4曾办公用房转让给张燕。2016年12月28日，张燕与张涛重新签订《房屋场地租赁合同》，约定张涛向张燕承租崇州市崇阳镇滨河路北一段232号1-4层办公用房；如因张燕违约导致合同解除，对张涛新建、改建和装修部分，张燕方应按市场评估价予以赔偿；如一方违约，除应向守约方支付违约金50万元外，还应赔偿守约方因此产生的损失。而张燕在买到房屋后将房屋性质变更为住宅，不再具备开办幼儿园的条件。张燕的行为构成根本违约。庭审中，张涛提出其与曾猛签订的《房屋场地租赁合同》中的租期起止日期已变更为2016年8月1日起至2031年7月30日止。 张燕、代兵辩称，张涛反诉的内容并非事实，张涛停止装修和支付房屋租金是因为张涛在租赁房屋上进行了大量的改建、扩建，并且未依法取得改建扩建的合法手续，导致被崇州市综合执法大队以违法建设为由责令停止修建。张涛是在2016年11月30日已经因违法建设被责令停止建设，此时张燕、代兵还没有同第三人建立房屋转让合同，也就是说张涛的违法行为在前，买卖行为在后。本案张燕、代兵是基于购买房屋而取得出租人身份，租赁合同建立是由张涛同第三人曾猛约定，且房屋性质的变化由不动产登记机关核准并发证，与张燕、代兵无关。张涛所称，房屋产权证性质发生变化导致不具备开办幼儿园的条件不是事实。张涛和曾猛签订第一份房屋租赁合同的时候，标的物是办公用途，但是土地性质是住宅。说明在租赁的时候，标的物在权属上存在瑕疵，同时出租人和承租人在合同当中已经明确了房屋产权证和土地证的证号，承租人有义务去核查该房屋产权和土地性质的真实性。2017年12月份，租赁标的物在办理不动产登记证的时候，是首先办给了恒昌房地产公司，再由恒昌房地产公司将不动产证办理在代兵名下，因此代兵、张燕对不动产登记证办理为住宅是没有任何过错的。综上，请求驳回反诉原告的所有诉讼请求。 曾猛述称，第三人已经将案涉租赁标的物转让，本案是本诉和反诉的原、被告之间建立的租赁合同关系，与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合本案事实综合予以评判。 根据当事人的陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋位于崇州市崇阳街道滨河路北一段232号，其土地及1-4层房屋于2014年12月30日登记于四川恒昌房地产开发有限公司名下，房屋产权证号为：崇房权证监证字第××号，规划用途为办公，建筑面积为1807.56平方米，土地使用权证号为：崇国用（2014）第7252号，用途为住宅用地，使用权面积为2153,34平方米。该处房屋的所有权和土地使用权实际属曾猛所有。 2016年6月1日，张涛与曾猛订立《房屋场地租赁合同》。合同第一条约定：曾猛将位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号1-4层办公用房（建筑面积1807.56平方米，房产证号：崇房权证监字第××号）和位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号的土地使用权（土地证号：崇国用第7252号）及地上附着物和所有设备、设施出租给张涛。第二条约定：房屋的用途为幼儿园及相关配套产业。第三条约定：租赁期限为15年，自2016年7月1日至2031年6月30日止。第四条约定：第1-3年租金为人民币68万元/年，由张涛于每年6月15日前把次年的租赁费一次性交付给曾猛。第五条约定：张涛须向曾猛缴纳履约保证金人民币10万元，租赁期届满或终止后，在张涛已向曾猛结清全部应付的租金及租赁行为所产生的一切费用，并按合同约定时间向张涛交付期租赁物后15日内，曾猛应无条件退还张涛履约保证金（不计利息），如张涛因违约造成曾猛损失的，曾猛有权从履约保证金中扣除。第七条约定：张涛装修和改建、新建……等费用由张涛自行承担。第八条约定：张涛可以在上述土地范围内新建建筑设施或对原房屋进行装修、改建。第十三条约定：双方解除或终止本合同时，张涛应在60日内完成撤场工作……双方应一次性结清租金和其他费用。如应曾猛违约导致合同解除时，对张涛新建、改建和装修部分，曾猛应按照市场评估价予以赔偿。第十五条约定：如一方违约，除应向守约方支付违约金50万元外，还应赔偿守约方因此产生的其他损失。 合同签订后，张涛于2016年6月23日向曾猛给付了租金68万元和保证金10万元，收据载明租金对应的租期是2016年7月1日至2017年6月30日。合同签订后，张涛与曾猛在2016年8月左右将张涛持有的合同上租期起至日期修改为2016年8月1日至2031年7月30日，曾猛持有的合同未作修改，且曾猛将未作修改的合同复印件交予张燕。 张涛于2016年8月20日向崇州市人民政府崇阳街道办事处提起关于崇州滨河路“北大附属幼儿园崇州园”筹备申办的报告。崇州市民政局于2016年11月4日向宋千里发出社会组织（民非）民称预登记通知书，对其报送的“崇州市澍一幼学幼儿园”名称予以预登记。 张涛于2016年11月左右对涉案房屋进行改建和扩建，但并未办理规划审批手续，幼儿园未取得相关审批手续。崇州市综合行政执法局分别于2016年11月21日、11月30日、12月24日和2017年4月17日就崇州市滨河路北一段232号修建房屋及扩建幼儿园配套设施问题向宋千里、刘艳、“崇州市澍一幼儿园”作出责令停止建设决定书，认为该修建、扩建行为违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属违法建设，并责令立即停止建设，接受查处。崇州市综合行政执法局于2016年11月30日分别向崇州市市场监督管理局和崇州市教育局出具关于对“澍一幼儿园”违法建设相关问题的函，认为滨河路北一段232号“澍一幼儿园”未办理相关规划手续，擅自修建房屋，属于违法建设，建议对该幼儿园不予登记，核发相关证照；后于2016年12月5日向崇州市市场监督管理局出具关于对“澍一幼儿园”违法建设相关问题的函，认为滨河路北一段232号“澍一幼儿园”未办理相关规划手续，擅自修建房屋，属于违法建设，该违建似作幼儿园食堂使用，建议对该幼儿园办理餐饮服务许可证时，暂时不予登记和核发相关证照。崇州市综合行政执法局分别于2016年11月24日、2017年3月27日、2017年4月10日向宋千里作了询问笔录。 2016年12月27日，曾猛、张燕、四川恒昌房地产开发有限公司签订了一份《房屋转让协议》，该协议约定：曾猛所有的位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号1-4层办公用房，房屋产权（建筑面积1807.56平方米，房产证号：崇房权证监字第××号）和位于崇州市崇阳镇滨河路北一段232号的土地使用权（土地使用权证号：崇国用第7252号）因曾猛使用四川恒昌房地产开发有限公司资质开发原因，上述两证均登记在四川恒昌房地产开发有限公司名下。现三方协议，同意曾猛将该房屋（含房屋产权、土地使用权）转让给张燕，转让价格为960万元。合同签订后，张燕向曾猛付款916万元，另44万元为曾猛给付张燕的涉案房屋后半年的租金34万元和保证金10万元。 2016年12月28日，张涛和张燕签订了一份《房屋场地租赁合同》，合同内容与张涛和曾猛于2016年6月1日签订的《房屋场地租赁合同》内容一致，张燕享有的权利义务和曾猛相同。 2017年11月16日，涉案房屋用途变更为住宅，登记于四川恒昌房地产开发有限公司名下，后于2017年11月21日变更登记到代兵名下，用途为住宅。 另查明，张燕和代兵系夫妻关系，张涛和刘艳系夫妻关系。宋千里系“崇州市澍一幼儿园”拟申报的法定代表人。 上述事实，有各方当事人的陈述，原、被告签订的《房屋场地租赁合同》，张涛和曾猛签订的《房屋场地租赁合同》，曾猛、张燕、四川恒昌房地产开发有限公司签订的《房屋转让协议》，张燕、代兵的结婚证，崇房权证监证字第××号房屋产权证，崇国用（2014）第7252号土地使用权证，川2017崇州市不动产权第0016209号和川（2017）崇州市不动产权第0016813号不动产登记证书，网上银行电子回单，《社会组织（民非）名称预登记通知书》，《崇州滨河路“北大附属幼儿园崇州园”筹备申办的报告》，张涛、刘艳的结婚证，崇州市综合行政执法局函、责令停止建设决定书、询问笔录等证据予以佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张燕与张涛签订的《房屋场地租赁合同》意思表示真实，合法有效。现张燕、代兵及张涛均诉请解除租赁合同，应视为双方协商解除租赁合同,解除之日为张燕、代兵收到反诉状之日，即2018年7月23日。 张燕、代兵在合同签订后按照约定履行了交付租赁房屋的义务，张涛应按合同约定及时支付租金。根据租赁合同约定，张涛应当在2017年6月15日前支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金68万元，但张涛未按约定履行支付租金的义务，违反了合同的约定。张燕、代兵在2017年11月16日将房屋性质从办公变更为住宅，也违反了合同的约定。原、被告双方均有违约行为。张涛所举证据不足以证明涉案房屋用途从办公变更为住宅与幼儿园未能成功开办之间具有因果关系，故张涛以张燕、代兵改变涉案房屋用途致使其不能开办幼儿园为由拒付租金的理由不成立，本院不予采纳。 2017年7月1日至2017年11月15日，张涛存在违约行为，张燕、代兵无违约行为，故张涛应当支付张燕、代兵该期间产生的租金257096元（680000元÷365天×138天）。2017年11月16日至2018年7月23日期间产生租金465753元（680000元÷365天×250天），张燕、代兵和张涛双方都存在违约行为，本院根据合同的履行情况和双方当事人的过错程度，酌情确定张燕、代兵承担该时间段内30%的违约责任，张涛承担该时间段内70%的违约责任，故张涛应当给付张燕、代兵该期间内租金的70%，即326027元。综上，张涛应当支付张燕、代兵租金583123元（257096元+326027元）。资金占用利息从2018年7月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清时止。对张燕、代兵提出要求张涛支付从2017年7月1日至张涛实际支付款项之日止租金的资金占用费的请求，本院依法支持其中合法部分。 同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，而双方约定的违约金过高，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为163200元（680000元×24%），故张涛应支付张燕、代兵2017年7月1日至2017年11月15日期间的违约金61703元（163200元÷365天×138天）和2017年11月16日至2018年7月23日期间的违约金78247元（163200元÷365天×250天×70%），张燕、代兵应支付张涛2017年11月16日至2018年7月23日期间的违约金33534元（163200元÷365天×250天×30%），相互品迭后，张涛应当支付张燕、代兵违约金106416元（61703元+78247元-33534元）。 关于张燕、代兵是否应当退还张涛履约保证金的问题，根据双方的违约责任情况，本院酌情确定张燕、代兵退还张涛履约保证金30000元。因双方签订的《房屋场地租赁合同》已于2018年7月23日解除，张燕、代兵请求张涛交还租赁房屋符合法律规定，本院予以支持，但张燕、代兵并未举证证明租赁房屋的原状，故对其提出要求张涛对租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院依法不予支持。 张涛对涉案房屋改建、扩建属违法建设的行为，经崇州市综合行政执法局认定为违法行为，由此产生的费用应由张涛自行承担。张涛主张幼儿园聘请第三方顾问产生了费用，但幼儿园并未实际开办，由此产生的费用也应由张涛自行承担。故对张涛要求张燕、代兵赔偿损失270万元的请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、张涛与张燕订立的《房屋场地租赁合同》于2018年7月23日解除； 二、张涛于本判决生效之日起三十日内一次性支付张燕、代兵2017年7月1日起至2018年7月23日止的租金583123元及资金占用利息（资金占用利息以583123元为基数，从2018年7月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清时止）； 三、张涛于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还给张燕、代兵； 四、张涛于本判决生效之日起三十日内一次性支付张燕、代兵违约金106416元； 五、张燕、代兵于本判决生效之日起三十日内一次性返还张涛履约保证金30000元； 六、驳回张燕、代兵的其他诉讼请求； 七、驳回张涛的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6125元和财产保全费4745元，共计10870元，由张涛负担7609元，张燕、代兵负担3261元；反诉案件受理费18920元和财产保全费5000元，共计23920元，由张涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨婷 二〇一九年一月十一日 书记员  郭佳