福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初7044号 原告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路（市卫检对面），统一社会信用代码913505007438454429。 法定代表人：刘慧萍，总经理。 委托诉讼代理人：黄重庆，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：吕奕群，男，该公司职员。 被告：杨记柳，女，1986年2月12日出生，汉族，住新疆福海县。 第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 代表人：欧阳岗，行长。 委托诉讼代理人：张秋平，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：李平，男，该公司职员。 原告泉州市建德房地产开发有限公司（下称建德公司）与被告杨记柳、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行（下称惠安建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建德公司的委托诉讼代理人黄重庆到庭参加诉讼。被告杨记柳经公告送达传票、第三人惠安建行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建德公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2015年12月6日签订的编号为201512060037《商品房买卖合同》及附件；二、判决解除原告与被告、第三人签订的编号350656102-2012-20150802934《个人住房借款合同》；三、判决被告支付原告代为偿还的贷款本息及原告代付贷款本息的违约金共计23876.22元；四、判决被告支付原告违约金110074.8元（按总房款733832元的15%计算）；五、判决上述第三、四项诉讼请求，由原告从被告已付购房款733832元中直接扣除；六、判决原告从被告已付购房款733832元中直接向第三人偿还其尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；七、判决原告将被告已付购房款733832元扣除上述第五、六项诉讼请求所列款项后返还给被告；八、判决被告、第三人在原告代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；九、判决被告在原告代为偿还其尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。事实和理由:2015年12月6日，原、被告签订合同编号为201512060037《商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告购买位于泉州台商投资区商品房，面积105.77㎡，总价款733832元。合同第六条及附件六《合同补充协议》约定，被告向原告支付首付款220832元，余款513000元采用按揭贷款支付。《合同补充协议》第二条第三款约定，出卖人为买受人购房提供阶段性担保，担保期间如买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人向出卖人支付商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失，而且买受人须配合出卖人办理解除合同所有相关手续。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。2015年12月31日，被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订编号为350656102-2012-20150802934《个人住房借款合同》，约定被告向第三人贷款513000元用于购置住房，由原告提供阶段性连带责任保证。合同签订后，因被告未按《个人住房借款合同》的约定按期足额偿还贷款本息，经第三人催收，原告截至起诉之日代被告偿还贷款本息及贷款本息的违约金共计23876.22元。原告代偿上述款项后，被告至今仍未偿还贷款本息，已经构成根本违约，原告有权解除合同，被告应支付相关违约金及费用。 被告杨记柳未作答辩。 第三人惠安建行未作述称。 在本院审理过程中，原告建德公司提供以下证据： 证据1即营业执照，以此证明原告的主体资格。 证据2即编号201512060037《商品房买卖合同》（含附件一至六）、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表各1份，以此证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，以及约定的合同解除情形、违约金计算等，该合同于2015年12月7日登记备案。 证据3即编号350656102-2012-20150802934《个人住房借款合同》1份，以此证明被告向第三人按揭贷款513000元，原告为其提供阶段性保证担保。 证据4即中国建设银行单位客户专用回单及个人贷款还款凭证各1份，以此证明因被告逾期偿还按揭贷款本息，第三人从原告账户扣划23876.22元。 证据5即通知函及EMS快递单、邮件查单各1份，以此证明原告按合同约定的地址向被告邮寄通知函，通知被告在收到通知后3日内偿还原告代偿的按揭贷款，逾期原告将解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。 证据6即预购商品房预告登记证及抵押权预告登记证各1份，以此证明案涉商品房于2015年12月11日办理预购商品房预告登记，于2016年1月12日办理预购商品房抵押权预告登记。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性，本院予以采信。 经庭审认证，结合到庭当事人的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2015年12月6日，原告与被告签订编号201512060037《商品房买卖合同》（含附件一至六），约定被告购买原告开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积105.77平方米，其中套内建筑面积85.86平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.91平方米，总价款733832元，付款方式为首付＋按揭贷款，其中首付款220832元，按揭贷款513000元。《商品房买卖合同》首部载明被告联系地址为“泉州市丰泽区芙仙山花苑13栋202室”。《商品房买卖合同》第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六《合同补充协议》第二条约定，出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭本息而导致出卖人承担相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，买受人应向出卖人支付代付按揭总额日万分之三的违约金。在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失，而且买受人须配合出卖人办理解除合同相关手续，出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。上述《商品房买卖合同》于2015年12月7日办理登记备案。合同签订后，被告依约支付首付款220832元。2015年12月31日，被告与第三人签订编号350656102-2012-20150802934《个人住房借款合同》，约定被告向第三人借款513000元，用于购置案涉商品房，借款期限为240个月，自2015年12月30日至2035年12月30日，还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额约3357.3元。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，即被告以案涉商品房作为抵押担保，原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《个人住房借款合同》签订后，第三人按照约定将贷款513000元汇入原告账户，作为被告支付给原告案涉商品房的购房款。在《个人住房借款合同》履行过程中，因被告未能按照约定按期足额归还按揭贷款本息，原告于2017年11月17日按照合同约定的被告联系地址通过ＥＭＳ邮寄通知函给被告,要求被告在收到该函后3日内向第三人偿还逾期贷款16720.83元及按合同约定的违约金，否则将解除《商品房买卖合同》，该通知函未能妥投，于2017年11月22日被退回。2017年12月29日，原告为被告偿还按揭贷款本息23876.22元。案涉商品房于2015年12月11日办理预购商品房预告登记，2016年1月12日办理预购商品房抵押权预告登记。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息，原告于2017年11月17日按约定地址邮寄通知原告，虽然邮件于2017年11月22日被退回，但是根据双方约定，视同原告已经履行催告义务。根据附件六《合同补充协议》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，以及请求被告偿还代偿贷款本息23876.22元，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，原告请求被告支付合同解除的违约金，依据充分，但其请求的违约金数额过高，应调整为总房款733832元的5%即36691.6元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已付购房款733832元中直接向第三人偿还被告尚欠按揭贷款本息，符合规定，予以采纳。根据《合同补充协议》的约定，原告请求从被告已付购房款733832元中扣除应向第三人支付的尚欠按揭贷款本息及被告应付原告代偿贷款本息、违约金后，将剩余购房款无息返还给被告，符合双方约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州市建德房地产开发有限公司与被告杨记柳于2015年12月6日签订的合同编号201512060037《商品房买卖合同》及附件。 二、解除原告泉州市建德房地产开发有限公司与被告杨记柳及第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2015年12月31日签订的合同编号350656102-2012-20150802934《个人住房借款合同》。 三、原告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告杨记柳已付购房款733832元中直接向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还被告杨记柳尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 四、被告杨记柳应支付原告泉州市建德房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息23876.22元以及合同解除违约金36691.6元，由原告于本判决生效之日起五日内直接从被告已付购房款733832元中扣除。 五、原告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告杨记柳已付购房款733832元扣除上述第三、四项判决确定的款项后的余款返还给被告。 六、被告杨记柳、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行应于原告泉州市建德房地产开发有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 七、被告杨记柳应于原告泉州市建德房地产开发有限公司返还上述第五项判决确定的款项之日起五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号201512060037《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记及注销预购商品房预告登记手续。 八、驳回原告泉州市建德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12239元，由原告泉州市建德房地产开发有限公司负担1064元（多预交的11175元予以退回），被告杨记柳负担11175元，应于本判决生效之日起五日内缴交。公告费560元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  黄惠芬 二〇一九年一月十六日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。