广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0111执异25号 案外人：刘惠林，男，1963年10月3日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。 申请执行人：广州市力天沣源鞋材有限公司，住所地广州市白云区夏茅村广花路联程货运市场侧金中桥五社工业区自编1号1楼。 法定代表人：李国强，总经理。 委托代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。 被执行人：张芝凤，女，1973年6月9日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。 在本院执行申请执行人广州市力天沣源鞋材有限公司（以下简称力天沣源公司）与被执行人张芝凤买卖合同纠纷一案中，案外人刘惠林对本院查封的位于清远市经济技术开发区银盏林场银中工区金碧大道001号恒大银湖城三十八号楼8层01号房的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人刘惠林及其委托代理人汪助干、申请执行人力天沣源公司的委托代理人冯钜深参加了听证。被执行人张芝凤经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人刘惠林称：广州市白云区婕茜鞋厂（以下简称婕茜鞋厂）是由张芝凤注册成立的个人独资企业，实际由张芝凤和罗茂彬夫妻共同投资、经营、管理，且该企业财务与两人家庭经济存在混同。张芝凤于2013年3月14日与清远银湖城投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了清远市经济技术开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城三十八号楼××号房，总房价927771元，至2016年1月19日已支付695828元，剩余231943元购房款未付。2015年底，婕茜鞋厂因经营不善造成严重亏损，拖欠70多名工人的工资合计约85万元，并拖欠出租人即案外人部分水电费、租金。为妥善处理劳资纠纷，同时保障案外人垫付工资后的基本权益，案外人于2016年1月29日与张芝凤、罗茂彬签订《协议》，案外人协助张芝凤、罗茂彬妥善处理劳资纠纷，同意支付551850元给张芝凤、罗茂彬用于支付拖欠工人工资，并代张芝凤、罗茂彬在2016年2月7日前向清远银湖城投资有限公司支付剩余的231943元购房款；张芝凤、罗茂彬须将房屋过户登记至案外人名下，将房屋所有权完整转移给案外人。2016年2月1日，案外人已实际支付人民币现金551850元给张芝凤、罗茂彬用于发放婕茜鞋厂拖欠的工人工资。2016年2月2日，案外人代张芝凤、罗茂彬已向清远银湖城投资有限公司支付涉案房屋的剩余购房款231943元、滞纳金或违约金2032元、2016年2月至4月三个月管理费892.8元及2016年2月至7月垃圾处理费60元。同日，张芝凤、罗茂彬将涉案房产交付案外人实际占有。2016年9月13日，白云法院以（2016）粤0111执保1176号民事裁定书裁定查封张芝凤、罗茂彬名下涉案房产，后该案已进入执行。案外人和张芝凤、罗茂彬签订的《协议》是双方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。虽然没有办理产权过户登记，但是案外人已按协议约定支付全部价款并占有涉案房产至今。因张芝凤、罗茂彬当时暂未取得涉案房产的房产证，不久后涉案房产又被白云法院查封，案外人与张芝凤、罗茂彬就涉案房产不能办理过户登记手续，案外人对此并无过错。案外人的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是涉案房产的实际所有人，案外人的权利能够排除对涉案房产的强制执行。特提出执行异议，请求中止对清远市经济技术开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城三十八号楼××号房产的执行，并解除对该房产的查封。 申请执行人力天沣源公司称：不同意案外人刘惠林的异议请求。理由如下：一、根据《物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，案外人刘惠林与张芝凤、罗茂彬签订的以物抵债《协议》，属于一般债务，在没有经过法院生效法律文书确认的情况下，不能发生物权变动的效果。刘惠林仅能根据《协议》第五条向张芝凤、罗茂彬主张权利，而不能要求法院中止执行、解除查封涉案房屋。二、《协议》是案外人刘惠林与张芝凤、罗茂彬私下签订的，且签订时间2016年1月29日是在2015年7月25日力天沣源公司与张芝凤通过对账确认拖欠力天沣源公司贷款共320560元之后，该《协议》的签订明显是恶意串通行为，严重损害了力天沣源公司的合法利益，应认定为无效，不具有法律约束力。三、案外人刘惠林占有涉案房屋的情形不符合排除执行的条件。本案中，刘惠林提出异议的依据是后于力天沣源公司签订的《协议》，该协议仅仅是以物抵债协议，而不是合法有效的房屋买卖合同，而且不是善意签订的，损害了力天沣源公司利益。因此，刘惠林不是善意的房屋买受人，不符合能够排除执行的情形。基于以上理由，案外人刘惠林签订的以物抵债《协议》不能够引起物权变动的效果，且损害力天沣源公司的利益，应认定无效，其所享有的民事权益不足以排除强制执行措施。法院对于案外人的异议申请应予驳回。 被执行人张芝凤无陈述意见。 本院查明：力天沣源公司诉张芝凤买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月25日以（2016）粤0111民初10585号立案受理。因力天沣源公司向本院申请财产保全,本院于2016年8月26日作出（2016）粤0111民初10585号民事裁定书，裁定冻结张芝凤银行存款320560元或查封其等额财产。同年8月29日，本院以（2016）粤0111执保1176号立案执行。同年9月13日，本院向清远国土资源局不动产登记中心送达民事裁定书和（2016）粤0111执保1176号协助执行通知书，查封张芝凤名下位于清远市经济技术开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城三十八号楼××号的房产。2016年12月29日，本院作出（2016）粤0111民初10585号民事判决书，判令于判决生效之日起十五日内，张芝凤支付力天沣源公司货款320560元及利息（以320560元为本金，自2015年7月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。该判决已于2017年2月4日发生法律效力。本院依力天沣源公司申请于2017年2月27日以（2017）粤0111执1907号立案执行。执行中，本院依法委托机构对涉案房产进行了价值评估，拟对涉案房产进行拍卖。 根据清远国土资源局出具的不动产登记簿查册表反映，位于清远市经济技术开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城三十八号楼××号房的房产登记权属人为被执行人张芝凤，建筑面积为165.34平方米。 另查明，2013年3月14日，张芝凤与清远银湖城投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定张芝凤向清远银湖城投资有限公司购买位于清远市经济技术开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城三十八号楼××号的预售商品房；该商品房用途为住宅，建筑面积165.34平方米，价款单价为每平方米6687.6元，总金额927771元；等等。2016年1月29日，广州市白云区均禾街道综治信访维稳中心出具《关于处理广州市白云区婕茜鞋厂劳资纠纷的建议》，记载：婕茜鞋厂是由张芝凤注册成立的个人独资企业，厂房的出租人为刘惠林，该企业实际由张芝凤夫妻共同投资经营；2015年年底，该企业因经营管理不善造成严重亏损，拖欠70多名工人的三个月工资合计约85万元，并拖欠出租人部分水电费、租金，各方因此产生纠纷；在张芝凤夫妻筹资处理上述纠纷过程中，与厂房出租人刘惠林经自愿协商达成基本共识，由出租人刘惠林先行支付款项给张芝凤用于支付拖欠的工人工资，厂房内的设备等物品全部交由出租人处置，张芝凤向清远银湖城投资有限公司购买的房产转让给出租人刘惠林；为妥善处理劳资纠纷，同时保障出租人垫付工资后的基本权利，该中心建议双方签订书面协议，明确双方权利义务，以免发生争议。同日，案外人刘惠林（乙方）与张芝凤、罗茂彬（甲方）签订《协议》，约定：甲方张芝凤于2013年3月14日与清远银湖城投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了清远市经济技术开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城三十八号楼××号房，总房价927771元，至本协议签订时已支付了695828元，剩余231943元购房款未付，开发商暂未办妥房产证给甲方；乙方为协助甲方妥善处理劳资纠纷，维护正常秩序，同意支付551850元给甲方用于支付拖欠的工人工资，并代甲方在2016年2月7日前向清远银湖城投资有限公司支付剩余的231943元；甲方须将房屋过户登记至乙方名下，将房屋所有权完整转移给乙方，乙方除支付上述款项外，无需再向甲方支付任何购房款或其他款项，且甲方同意企业厂房内的所有设备及物品交由乙方处置；甲方须全程配合乙方及清远银湖城投资有限公司办理房屋过户登记手续、税费的缴纳等手续，直至乙方取得房地产权证之日止，办理房产证的相关税费均由乙方承担；在清远银湖城投资有限公司将房产办妥给甲方之日起一个月内须配合乙方将房产过户登记至乙方名下，如甲方不配合办理过户登记的，或出现房产被第三方主张权益而查封、占用等情形，导致乙方无法取得房地产权证的，均视为甲方违约，乙方有权要求甲方一次性赔偿乙方95万元，且因此纠纷而产生的诉讼费、保全费、律师费等损失也由甲方全额承担；等等。同年2月1日，张芝凤在广州市白云区均禾街道劳动和社会保障服务中心见证下，向婕茜鞋厂75名工人发放了工资共约849000元。同年2月2日，刘惠林通过银行卡刷卡消费的形式，以张芝凤的名义向清远银湖城投资有限公司支付购房款231943元、滞纳金或违约金2032元及管理费、垃圾处理费等费用，该司向其分别出具了收据和发票。2017年10月6日，张芝凤、罗茂彬出具《确认书》，确认刘惠林于2016年2月1日已实际支付现金551850元给张芝凤、罗茂彬用于发放婕茜鞋厂拖欠的工人工资，并于2016年2月2日代张芝凤、罗茂彬向清远银湖城投资有限公司支付了涉案房产的剩余购房款231943元、滞纳金或违约金2032元、管理费、垃圾处理费等款项，张芝凤、罗茂彬于当日将涉案房产交付给刘惠林实际占有。听证中。案外人刘惠林还提交了门禁卡、住宅专项维修资金登记簿、照片等证据，证实其已实际占有涉案房产。案外人并称，涉案房产开发商于2017年9月通知其可以办理房产证，但其与张芝凤到清远房管局办理过户时，得知涉案房产被本院查封，未能办理成功。 本院认为：案外人刘惠林主张其对位于清远市经济技术开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城三十八号楼××号房的涉案房产享有所有权而提出排除执行异议，本院对案外人提出的执行异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案房产预售登记在被执行人张芝凤名下，故本院裁定查封涉案房产并无不当。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。首先，本案中，案外人刘惠林因为作为厂房出租方为承租人即被执行人张芝凤垫付工人工资，而与张芝凤、罗茂彬在2016年1月29日签订《协议》，约定由刘惠林为张芝凤、罗茂彬垫付工人工资，并代其向涉案房产开发商清远银湖城投资有限公司支付剩余购房款，张芝凤、罗茂彬将涉案房产所有权转移给刘惠林，广州市白云区均禾街道综治信访维稳中心对此出具《关于处理广州市白云区婕茜鞋厂劳资纠纷的建议》，可予印证。故双方签订的上述《协议》内容真实，形式合法，本院依法予以确认。本院系于同年9月13日查封涉案房产，故可认定案外人刘惠林与被执行人张芝凤在本院查封涉案房产前已签订合法有效的书面买卖合同。申请执行人抗辩认为该《协议》并非房屋买卖合同，只是以物抵债协议，且案外人的债权是一般债权。对此，本院认为，刘惠林和张芝凤、罗茂彬签订《协议》中，对将涉案房产所有权转移给刘惠林进行了明确约定，虽然部分对价是以抵偿刘惠林为张芝凤、罗茂彬代垫工人工资的形式支付，但双方也约定了剩余的购房款231943元由刘惠林代张芝凤直接向开发商清远银湖城投资有限公司支付，符合房屋买卖合同的法律特征。此外，用人单位和劳动者之间因拖欠工人工资产生的债务并非一般债务，具有优先性，故从公平角度出发，案外人刘惠林作为厂房出租方为承租人张芝凤代垫工人工资而产生的债权，相比于申请执行人因买卖合同货款纠纷产生的普通债权，也应具有优先性。因此，本院对申请执行人上述抗辩不予采纳。其次，根据案外人刘惠林举证的《确认书》、门禁卡、住宅专项维修资金登记簿、照片等证据，可认定张芝凤与刘惠林于2016年2月2日即本院查封前已完成涉案房产的交付，即刘惠林在本院查封之前已合法占有涉案房产。再次，根据刘惠林举证的银行流水清单、收据、发票等证据，可认定刘惠林除已依约为张芝凤代垫工人工资外，也已依约直接向涉案房产开发商清远银湖城投资有限公司支付剩余购房款231943元及其他相关款项。最后，涉案房产在刘惠林和张芝凤签订《协议》、支付购房款、交付房屋、直至本院查封时，仍为预售登记状态，导致未能完成过户登记手续，案外人刘惠林对此无过错。综上，案外人刘惠林对涉案房产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，其对涉案房产享有权利能够排除本院强制执行，依法应予支持。 终上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于清远市经济技术开发区银盏林场银中工区金碧大道001号恒大银湖城三十八号楼8层01号房的不动产的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张文茵 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一九年一月十九日 书 记 员  罗颖欣