辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初1489号原告（反诉被告）：刘青峰，男，1982年5月6日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：周振，辽宁星洲律师事务所执业律师。原告（反诉被告）：刘佳，女，1984年1月15日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：周振，辽宁星洲律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：丁志强，男，1987年3月24日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市千山区。原告（反诉被告）刘佳、刘青峰与被告（反诉原告）丁志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告刘佳、刘青峰的委托诉讼代理人周振、被告丁志强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘佳、刘青峰向本院提出的诉讼请求：1.请求判令解除刘佳、刘青峰与丁志强之间签订的《房屋租赁协议》；2.判令丁志强承担违约金20000元；3.请求丁志强赔偿损失22860.48元(包括门脸恢复费用16720.48元、地面恢复费用4000元、水电费2140元)。事实和理由：二原告系夫妻关系。原告刘青峰与被告丁志强于2015年8月5日签订房屋租赁协议，该协议第六条明确约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，若一方强行终止合同，需向另一方支付违约金贰万元整。房屋租赁协议第四款第一项约定了租赁期间的水、电、费由丁志强承担，因丁志强尚欠2017年7月和2017年8月份的电费640元，且丁志强在租赁房屋期间2年零一个月一直未缴纳水费，据估算，每个月商业门市用水费用60元，共计25个月1500元。故丁志强应支付我方水电费共2140元。双方在签订房屋租赁协议时口头约定，地热和楼梯基础由丁志强负责安装，因地热和楼梯在租赁结束后不能搬迁，故该项发生的费用可以抵消一个月房租。（合同签订日期按2015年9月10日执行，丁志强实际于2015年8月5日在物业办理缴费进户），故丁志强使用房屋25个月，支付房屋的租金为24个月。但丁志强在单方停止租赁，搬离物品时，对地热和楼梯面进行恶意的破坏，砸损墙体和楼梯理石，拆除地热配套，并对地热表面故意订了一排钉子，严重影响我方将房屋再次出租，我方为此清理现场、恢复房屋原状花费人工费4000元。丁志强未经我方同意，对原房屋门面做出改动，致使门脸往内缩回4平方，造成房屋使用面积减少，造成原告经济损失100296元。（按房屋单价计算得出），后经原告咨询装修公司恢复门脸原状报价为16720.48元。故起诉至法院。被告丁志强辩称：1.我与刘青峰是协商解除房屋租赁协议，并不是强行解除协议；2.我租的房屋交付时系毛坯房，故不存在破坏房屋结构和违反约定的情况；3.刘青峰称对地热和楼梯有约定不是事实；4.我按月支付了租金，刘青峰称的免除一个月房租的事实不存在；5.我搬出时对楼梯地热及墙体没有造成破坏，刘青峰主张的4000元没有依据；6.刘青峰的门面做出改动是经过刘青峰的同意，我没有改变面积，所谓的面积损失没有事实依据，刘青峰恢复原来门面的费用与我无关。7.电费我可以支付，但是水费应该按照24个月支付，且水电费应该在我缴纳的2万元押金中扣除。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告给付押金20000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年8月，反诉原、被告及案外人周冉达成口头合伙协议，成立装修公司，反诉被告以涉案房屋出资，反诉原告出资装修，案外人周冉出资购买办公用品。12月中旬房屋装修完成，反诉被告及案外人周冉要求退伙，在万般无奈下，反诉原告只好接手自己经营，因此与反诉被告补签了涉案的租赁协议，故该房屋的所有装修事宜反诉被告知晓并经其同意。反诉原告经手后一直惨淡经营，在2017年6月10日反诉原、被告协商解除租赁合同，反诉被告表示同意，并发布涉案房屋的出租消息。双方商定2017年9月10日交接，反诉原告于当日将房屋交给了反诉被告，随后，反诉被告多次向反诉原告催要租金，反诉被告拖欠不还，故请贵院依法支持反诉原告的请求。反诉被告刘青峰、刘佳辩称：一、双方签订的房屋租赁协议合法有效，是双方真实意思的表示；二、本案违约的是反诉原告，反诉原告终止合同没有经过原告同意，没有按照合同约定签订书面的终止合同书。而根据合同约定，一方终止合同需要向对方支付违约金2万元；三、根据合同约定租赁结束之后被告应把房屋设施恢复原状。综上，反诉原告的主张没有依据，请求驳回其主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于刘佳、刘青峰提供的照片及装修工程预算，对上述证据不予采信，因其单方提供的证据，无其他合法有效的证据与之相印证，无法证明其意图证明的事实；2、关于丁志强提供的手机微信截图，对上述证据予以采信，因上述证据具备真实性、关联性、合法性；3、关于丁志强提供的收据，对该证据予以采信，因该证据具备真实性、关联性、合法性；4、关于丁志强提供的门面装修、牌匾设置审批表、协议及照片，对上述证据予以采信，因上述证据之间相互印证，具备真实性、关联性、合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，丁志强（乙方）与刘青峰（甲方）签订了一份《房屋租赁协议》，该合同第一条约定，甲方将位于鞍山市房屋出租给乙方使用，面积为173.81平方米，做经营使用。第二条约定，租赁期限自2015年9月10日到2018年9月10日止。第三条约定，租金每年拾伍万元整，乙方在起租日前十天支付给甲方，甲方在收到乙方租金（包括押金贰万元整）后，应开具收据给乙方。第四条约定，乙方及时缴清所使用期间的水、电、煤气、取暖费、物业费以及其他由乙方使用期间的费用，如产生滞纳金由乙方承担。乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律法规和物业的管理制度经营，如乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，甲方可提前解约，除不返还预付的房租和押金外，还可进一步向乙方索赔和采取其他法律措施。第五条约定，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前两个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后，3天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。第六条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同书，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金贰万元整。第七条约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。第八条约定，租赁期满，甲方对房屋进行验收，如无损坏，乙方也无其它违约行为，甲方应退还押金贰万元整。上述合同签订后，二原告于2015年8月5日向被告交付涉案房屋，被告进行装修后作经营使用，且其对门面装修、牌匾设置经过了鞍山市铁东区城市建设管理局的批准。另查，2017年6月10日，被告向原告刘青峰发送微信消息，内容为“哥，我这今年又上了一个新项目，所以门店面积不够用，明年就不准备继续租了，你那边在网上提前挂着出租，别耽误了”，原告刘青峰微信回复，“好的”，“是今年九月份吗？”，被告微信回复，“对，还有三个多月”，原告刘青峰微信回复，“好的知道了，那我挂网上了”，被告微信回复，“嗯”。2017年6月15日，原告刘青峰向被告发送微信消息，内容为“真想好不租了？我上楼打合同时候，发现你的合同还没到期，你还有两万押金就不能退了，你要同意的话，她付完你款，你俩商量好后，我就明天和她签合同了。”被告未回复。之后，原告刘青峰于某周五通过微信向被告发送合同一份，并附言“你找个明白人看看合同，门头正常也得改回来，违约金是违约金押金是扣除各种费用返还的十日交接见面说”，被告微信答复“找人看过了”，原告微信答复“好的，那十日交接吧”。被告于2017年9月9日搬出涉案房屋。同日，原告将本案诉争房屋转租给案外人洪磊，并与其签订《房屋租赁协议》，租赁期限为自2017年11月1日到2022年10月30日止。再查，刘佳系本案诉争房屋的所有权人，刘佳与刘青峰系夫妻关系。本院认为，本案争议的焦点是:1.刘佳、刘青峰与丁志强签订的房屋租赁合同是否应当解除；2.丁志强是否应当赔偿刘佳、刘青峰的损失；3.刘佳、刘青峰是否应当返还丁志强押金20000元。关于刘佳、刘青峰提出的请求解除与丁志强签订的房屋租赁合同一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，刘佳、刘青峰提出了解除合同的诉求，丁志强表示同意解除合同，故对刘佳、刘青峰提出的解除合同的诉求，予以支持。关于刘佳、刘青峰提出的请求丁志强承担水、电费一节，关于电费640元，被告认可，本院予以确认；关于水费，原、被告签订的《房屋租赁协议》载明，被告租赁期限自2015年9月10日起。关于被告的搬出时间问题，原告主张被告的搬出时间为2017年8月，但被告自认的搬出时间为2017年9月9日，故被告的搬出时间应当认定为2017年9月9日，故水费为60元/月×24个月=1440元。综上，丁志强应当向刘佳、刘青峰支付水、电费2080元。故对于刘佳、刘青峰提出的该部分请求，予以支持。关于刘佳、刘青峰提出的请求丁志强承担门面恢复费用及地面恢复费用一节，本案中，双方实际履行合同的时间为两年，在此期间内刘佳、刘青峰并未对丁志强装修门面一事提出异议，且在丁志强从本案诉争房屋搬出之后，原、被告双方对租赁协议解除时房屋状态未进行证据固定，即原告未举证证明涉案房屋在租赁之前的具体情况、被告是否实施了损害行为、以及其主张的损害与被告之间存在因果关系，且原告随后将涉案房屋再次租赁，现涉案房屋已由其他人使用、已不具备相应的鉴定条件。故对刘佳、刘青峰提出的请求丁志强承担门面恢复费用及地面恢复费用的诉求，不予支持。关于丁志强提出的请求刘佳、刘青峰返还押金一节，本案中，双方签订的租赁合同明确约定，任何一方终止合同需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金贰万元整。双方通过微信的方式对解除合同进行了协商，刘青峰明确提出如果丁志强终止合同，则押金20000元不予退还，且合同于2018年9月10日到期，在合同到期之前，丁志强请求解除合同，应当承担违约责任，即20000元押金不予返还，综上，对丁志强提出的请求刘佳、刘青峰返还押金的诉求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除刘青峰与丁志强签订的《房屋租赁协议》；二、丁志强于本判决生效之日起十日内向刘佳、刘青峰支付水、电费2080元；三、驳回刘佳、刘青峰提出的其他诉讼请求；四、驳回丁志强提出的反诉请求。如果丁志强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由刘佳、刘青峰承担830元、丁志强承担42元；反诉费150元由丁志强承担（案件受理费已由刘佳、刘青峰垫付，在执行前款时由丁志强一并给付刘佳、刘青峰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  鲍学娇人民陪审员  郭 婷二〇一九年一月二十三日代理书记员  牟新宇