四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初12087号 原告（反诉被告）：符丹，女，汉族，1981年1月29日出生，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王男，四川独树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，四川独树律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁艺，女，汉族，1979年6月22日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：职闻慧，四川兴蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严锦，四川兴蓉律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：罗南，女，彝族，1976年7月12日出生，住重庆市永川市。 第三人：四川磅礴房地产经纪有限公司三分公司，营业场所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街138号5栋1层119号。 负责人：何晓玲。 委托诉讼代理人：马惠龙，男，四川磅礴房地产经纪有限公司三分公司员工。 本院立案受理原告（反诉被告）符丹与被告（反诉原告）梁艺、第三人（反诉被告）罗南、第三人四川磅礴房地产经纪有限公司三分公司（下称磅礴公司）房屋买卖合同纠纷本反诉案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符丹的委托诉讼代理人王男、王娟，被告（反诉原告）梁艺及其委托诉讼代理人职闻慧、严锦，第三人（反诉被告）罗南、第三人磅礴公司的委托诉讼代理人马惠龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）符丹向本院提出诉讼请求：判令双方签定的《房屋买卖合同》于2018年4月25日解除，并返还位于成都高新区天府二街138号“蜀都中心一期”4栋1单元3304号房屋。事实与理由：符丹、梁艺双方于2015年11月26日签订《房屋买卖合同》，符丹将位于成都市高新区天府二街138号蜀都中心4栋1单元3304号房屋出售给梁艺。交易时磅礴公司作为中介方带领双方一起查询并确认房产状态一切正常，三方正式签订了合同并支付购房款与中介款。2017年12月，符丹联系梁艺办理过户登记，发现该交易房屋被法院查封，已无法办理产权过户。因为梁艺买房时为了少缴房屋交易税，要求符丹等待购房满两年后办理，所以梁艺一直没有前往房产管理机构办理产权过户登记，双方对于法院查封情况均不知情。2018年1月15日，因房产被法院查封无法交易，梁艺向成都高新区人民法院提起诉讼，后撤诉。由于双方交易的房产被查封，即将面临被人民法院依法强制执行的尴尬局面。《房屋买卖合同》项下房产实际已无法交付，《房屋买卖合同》已无履行可能。在梁艺起诉后，符丹也委托律师正式发出解除合同律师函，已送达梁艺。另外，当时是为了保证房屋成交由罗南提供担保，所以担保的只是梁艺已支付的房款。 被告（反诉原告）梁艺辩称，符丹解除合同没有依据，属于违法违约解除，梁艺同意解除合同，但符丹应退还梁艺已支付的房价款，并赔偿损失。 被告（反诉原告）梁艺向本院提出反诉请求：1、符丹向梁艺退还购房款457217元；2、符丹向梁艺赔偿损失100万元；3、符丹向梁艺支付律师费1万元；4、梁艺对罗南所有的位于成都市温江区涌泉镇奥林匹克花园12栋2单元5楼2号房屋享有抵押权，有权对房屋拍卖、变卖所得价款在梁艺负债范围内优先受偿。诉讼过程中，梁艺将其第2项反诉请求变更为：符丹向梁艺双倍返还定金4万元，并赔偿损失98万元。事实与理由：双方签订房屋买卖合同后，梁艺已先后支付定金2万元和大部分房价款，罗南以其所有的房屋就符丹所负债务为梁艺办理了抵押权登记，符丹将房屋交付梁艺，梁艺居住至今。罗南和梁艺没有借款事实，梁艺多次要求符丹办理产权变更登记，符丹均未办理。2018年1月25日，梁艺得知房屋被法院查封，再次要求符丹过户，符丹无理拒绝。2018年4月，符丹还委托律师发送律师函，要求解除合同。现由于符丹的原因，导致梁艺无法取得房屋。因房屋价格上涨，梁艺在合同解除后无法以原价购得同地段同面积房屋，给梁艺造成房屋涨价损失100万元，符丹应当赔偿。 原告（反诉被告）符丹辩称，如果梁艺同意解除合同，符丹应当返还梁艺已支付的购房款；梁艺要求赔偿损失没有事实依据，房屋买卖的时候梁艺是一起和中介公司三方去查询过房屋信息的，是梁艺要求两年以后才办理过户，并不是符丹在拖延。约定的两年期限前符丹就已经联系过梁艺，但是因为政策限购，是2017年12月才确定办理过户的时间，所以并不是符丹违约，符丹是在2017年底办理产权过户的时候才知道房屋被查封。 第三人（反诉被告）罗南陈述暨答辩称，当时是因为梁艺帮助符丹还了房屋的按揭款，罗南提供房屋只是作为还按揭款的抵押，借款人是符丹，担保的是符丹的借款，跟符丹、梁艺的房屋买卖是没有任何关系的。 第三人磅礴公司述称，当时如果知道房屋是查封的状态，是不会去卖这个房产的；符丹卖了房子就出国了，当时提出的建议是把罗南的房产作为抵押，以保证买方梁艺的权益。案涉房屋的市场价在2018年上半年大概170万元，后来降了，下半年150万元、160万元的样子。2015年的租金大概2400元，每年有大约有200元的递增，2018年的租金在3500元左右。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据—《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、不动产登记证明、《抵押借款协议》、网签合同信息查询记录、（2018）川0191民初5087号口头裁定笔录、（2015）高新民初字第4570号民事裁定书、《解除律师函》、询问笔录，本院认定事实如下： 2015年11月26日，经由磅礴公司居间，符丹（出售方）、梁艺（购买方）签订“房屋买卖合同”，约定：梁艺向符丹购买位于成都高新区天府二街138号“蜀都中心一期”4栋1单元3304号房屋，成交价为66.5万元；本合同签订同时，梁艺向符丹支付购房定金2万元，梁艺于2016年1月26日前与符丹办理该房屋产权交易，受理同时向符丹支付购房首付款28万元，梁艺在领取房屋所有权证前须向符丹支付购房尾款34万元；若因符丹原因不能办理产权过户交易，视为符丹违约，须向梁艺支付违约金4万元含定金。 同日，梁艺向符丹支付购房定金2万元。 2015年12月4日，梁艺向罗南出具“收条”，称：“今收到罗南房屋产权证（字××号），该房屋位于涌泉镇奥林匹克花园12栋2单元5层2号，面积98.79㎡，套内建筑面积88.26㎡，此证用于抵押用（用于符丹房屋买卖还银行叁拾万元抵押），此证不能用作他用。” 2015年12月17日，符丹、梁艺、磅礴公司签订《补充协议》，约定：鉴于该房尚在按揭贷款中，没有取得房屋产权证，经双方协商，梁艺再支付287217元，作为首付款，梁艺已经于2015年12月4日支付；符丹尽快办理并领取该房屋产权证，具体过户时间双方另行商定；在符丹办理取得该房屋所有权证之前，为确保梁艺的利益，符丹自愿将罗南位于成都市温江区涌泉镇奥林匹克花园12栋2单元5楼2号的房屋（权2253454）抵押给梁艺，梁艺同意再支付给符丹150000元，同时符丹交钥匙给梁艺使用；购房尾款207783元在过户前补交给符丹。 同日，梁艺向符丹支付购房款10万元，符丹将房屋交由梁艺使用至今；2015年12月28日，梁艺又支付购房款5万元。 2017年7月，梁艺、罗南就前述位于温江的房屋办理抵押登记，用于说明债权的凭证是双方签订的《抵押借款协议》，其中约定罗南向梁艺借款30万元，但双方并不存在借款事实。 2018年1月，梁艺向本院起诉符丹，要求符丹办理案涉房屋的过户登记。2018年3月27日，本院还根据梁艺申请对案涉房屋予以查封；2018年4月3日，本院裁定该案按撤诉处理。 2018年4月，符丹委托律师向梁艺发出《解除律师函》，要求解除双方的房屋买卖合同。 2018年6月7日，本院因其他案件再次查封案涉房屋，目前该案尚在审理当中；本院还曾于2015年11月25日查封案涉房屋，但相应诉讼案件已于2016年7月撤诉。 2019年1月22日，本院工作人员走访链家、玛雅两家中介公司，了解核实案涉房屋的市场价值及租金情况。链家公司介绍称：“2018年8、9月份类似房屋的成交价在150万左右，单价16000-17000元之间，2018年上半年在17000-18000元之间，下半年16000-17000元；2015年租金在2000-2500元左右，2016年2500元左右，2017年2800-3200元左右，2018年上半年3200-3500元，下半年3500元左右。”玛雅公司介绍称：“2018年8、9、10月份类似房屋的价格在18000元/平左右，全年均价18000元；2018年套二的出租价大概3500元，2017年3200元，2016年之前不太清楚。” 本院认为，根据各方当事人诉辩称情况，就本案争议焦点问题，本院依次评述如下： 一、符丹、梁艺之间的房屋买卖合同于2018年9月28日解除，理由如下：追本溯源，本案纠纷是由于符丹涉诉致使案涉房屋被查封而引起，意即符丹系违约方，其于2018年4月向梁艺发出解除合同通知，因其当时不具有解除权，故而不发生解除合同的效力；梁艺此后提起反诉，要求符丹退款、赔偿损失，意在解除合同；在此情况下，本院确认双方之间的房屋买卖合同于符丹收到梁艺反诉状副本之日即2018年9月28日解除。 二、符丹应向梁艺退还购房款437217元、双倍返还定金40000元，并赔偿损失650000元，但不应承担梁艺的律师费；梁艺应腾退房屋，理由如下： （一）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，在房屋买卖合同解除后，双方因该合同而取得的财产应当互相返还。 （二）案涉房屋因符丹涉诉被查封，致使梁艺取得房屋的合同目的不能实现，符丹业已构成根本违约，适用定金罚则的条件已成就。 （三）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，符丹还应赔偿梁艺因其违约所遭受的可得利益损失，且赔偿损失与前述定金责任并用不得超过梁艺主张的损失总额。对于梁艺主张的可得利益损失，本院综合考虑以下因素，确定为67万元：1、以合同解除时的房屋市场价减去合同约定价格来计算房屋涨价差额，而合同解除时的房屋市场价，本院综合磅礴公司的陈述和链家、玛雅两家中介的介绍，认为150万元为宜；2、此处的可得利益损失，表现为梁艺转售房屋所能获得的利润，故还应扣除因转售房屋而应支出的合理成本，即应由出卖方承担的税费；3、梁艺从2015年12月17日占有使用房屋至今，应参照相应年度类似房屋租金标准支付使用费，并在确定可得利益损失时予以品迭。 （四）梁艺聘请律师而产生的费用，不属于符丹违约造成的直接损失，且双方对该费用如何负担未作约定。 三、罗南应就符丹的上述债务承担抵押担保责任，理由如下：（一）综合考虑符丹、梁艺、磅礴公司关于罗南抵押的陈述以及梁艺、罗南之间不存在借款关系的事实，足以认定罗南抵押担保的对象是梁艺基于房屋买卖而对符丹享有的债权；（二）梁艺、罗南就借款而签订的协议，应为虚假行为，不能以此确定双方的权利义务内容；（三）梁艺、罗南关于担保范围的约定不明。 因本案纠纷系由符丹违约所致，故本诉案件受理费应由其自行负担；反诉案件受理费，本院按照败诉方承担的原则，并结合判决支持金额占诉讼标的额的比例予以决定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）符丹与被告（反诉原告）梁艺因买卖位于成都高新区天府二街138号“蜀都中心一期”4栋1单元3304号房屋而成立的房屋买卖合同于2018年9月28日解除； 二、被告（反诉原告）梁艺于本判决生效之日起三十日内腾退房屋； 三、原告（反诉被告）符丹于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）梁艺退还购房款437271元、双倍返还定金40000元、赔偿损失650000元； 四、若原告（反诉被告）符丹未按上述判决履行给付义务，被告（反诉原告）梁艺可以与第三人（反诉被告）罗南协议以其所有的位于成都市温江区涌泉镇奥林匹克花园12栋2单元5层2号房屋（权2253454）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在本判决确定的债权范围内优先受偿； 五、驳回被告（反诉原告）梁艺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5225元，由原告（反诉被告）符丹负担；反诉案件受理费9002元，由原告（反诉被告）符丹负担8002元（此款梁艺已预交，符丹应于履行上述判决义务时一并支付给梁艺），被告（反诉原告）梁艺负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余存江 二〇一九年一月二十二日 书记员  易亚楠