文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25868号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司，营业场所广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144。负责人：张伟，系该司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：广州红橡树投资顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144。法定代表人：於洪达。委托代理人：陈斯雅，系该司职员。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅生活高德分公司）诉被告广州红橡树投资顾问有限公司（以下简称红橡树公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅生活高德分公司的委托代理人王永强，被告红橡树公司的委托代理人陈斯雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活高德分公司诉称：高成（广州）物业管理有限公司于2015年12月与被告签订了《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》，为被告承租的位于广州市天河区*大道85号3101之自编02单元提供物业管理服务。自2016年1月1日起，高成（广州）物业管理有限公司将物业合同中的全部权利义务转让给原告，由原告继续为被告提供物业管理服务。因被告于2017年11月起停止向原告支付电费，并于2018年01月起停止向原告支付管理费，按合同双方约定被告已构成严重违约。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2018年1月1日至2018年2月4日管理费11227.99元（按每月10026.6元的标准计算）及迟延违约金（以11227.99元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年2月5日起计至付清之日止）；2、被告支付原告自2017年11月10日至2018年1月31日电费700.74元及迟延违约金（以700.74元为本金按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年2月1日起计至付清之日止；3、被告支付原告空调维修费3000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。被告红橡树公司辩称：被告于2017年12月27日搬离涉案物业，2017年12月27日当天，被告已向*公司的客户经理提出提早解约，以及进行物业复原，但由于期间被告无法与*就费用达成共识，所以被告单方解除合同，对于原告提出要求被告交纳2018年1月1日至2月4日期间的管理费和违约金，被告认为并不合理，物业管理费是使用了物业使用了物业服务才需交纳的费用，但我司自2017年12月27日搬离涉案物业后，已没有使用物业及享受物业服务。且被告已向原告交纳了物业管理费押金19406.4元以及水电周转金7439.12元。根据原告主张的所有赔偿金及违约金为15636.21元，我司之前交纳的水电周转金及管理费押金远高于该费用金额，所以我司无须再向原告交纳物业管理费及水电费。经审理查明：2015年12月19日，案外人高成（广州）物业管理有限公司（甲方，以下简称高成公司）与被告（乙方）签订《高德置地广场写字楼物业管理服务合同》，载明：甲方是高德置地广场F1-5项目出租方指定的物业管理者，乙方是天河区*大道85号3101之自编02单元（以下简称涉讼场地）的承租人；乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为该物业之管理者；管理期限自2016年4月1日至2018年3月31日止；管理费由管理服务费和公共能源费两部分构成，其中管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米20元，该物业建筑面积334.22平方米，每月管理费共计6684.40元；公共能源费按建筑面积计算，每月每平方米10元，该物业建筑面积共334.22平方米，每月公共能源费3342.20元；管理费按月缴纳，乙方需在每月5日前以现金或转账方式缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；签订本合同时，乙方应向出租方一次性交付相当于两个月管理费金额的管理费保证金20053.20元；乙方未按本协议缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方支付迟延违约金；如乙方单方要求解除本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，除双方另有约定外，乙方还应支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方；乙方违反本合同规定的其他应尽义务而构成违约时，甲方有权采取包括但不限于书面通知乙方整改、停止服务、要求赔偿损失、要求限期支付违约金，甚至终止合同，没收保证金，并要求乙方支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方等内容。2018年，案外人*（广州）置业有限公司（以下简称*公司，亦是涉讼场地的出租人）出具《关于变更物业管理公司的说明》，内容为：1、自2016年1月1日零时起，红橡树公司所承租场地的物业管理公司由高成公司变更为雅生活高德分公司；2、自2016年1月1日零时起，由雅生活高德分公司为红橡树公司所承租的场地提供物业管理服务，同时红橡树公司向雅生活公司高德分公司按照《租赁合同补充协议一》约定支付场地物业管理费、水电费；3、红橡树公司与高成公司所签订的《物业管理合同》其他条款不变，高成公司在《物业管理合同》中的权利义务一并转让给雅生活高德分公司；4、以上物业管理公司的变更己于2016年1月1日起实施并执行等内容。另查明：*公司另案向本院起诉本案被告红橡树公司，要求其支付本案涉讼场地的2018年1月1日至2018年2月4日期间的租金及逾期支付租金违约金。该案庭审中被告红橡树公司表示*公司于2017年调整计租面积为323.44平方米；本院经审理后作出（2018）粤0106民初25902号民事判决，查明：*公司和被告红橡树公司之间的《续租合同补充协议二》约定甲方即*公司有权变更物业管理公司；物业管理公司的变换，不影响原合同及本协议的履行；认为：对被告红橡树公司主张的其于2017年12月27日撤离涉讼场地不予确认，并认为即使被告红橡树公司于2017年12月27日撤离场地属实，但因此时其并不具备解除合同权利，其单方要求解除合同缺乏依据，并不能产生合同解除的法律效力；*公司与红橡树公司之间的租赁合同系因红橡树公司迟延支付租金而解除，租金应支付至2018年2月4日等。2018年1月9日，原告发出2018年1月催款通知书给被告，要求原告交纳该月份的管理服务费6468.80元、公共能源费3234.40元及2017年11月10日至2017年12月10日期间的电费398.04元及违约金305.53元。庭审中，被告表示其与2018年1月3日收到该份函件，但未支付相应的费用。2018年1月，原告委托广东金领律师事务所周芳律师发出《律师函》给被告，要求被告向其支付10406.77元。庭审中，被告确认其于2018年2月6日收到《律师函》。原告要求被告支付2017年11月10日至2018年1月31日期间的电费700.74元及空调维修费3000元，但未举证证实；被告表示同意支付2017年11月10日至2017年12月27日期间的电费，但对原告主张的2017年12月28日至2018年1月31日期间的电费金额未予确认，对空调维修费亦不予确认。本院认为：高成公司依据其与被告签订的《高德置地广场写字楼物业管理服务合同》为涉讼场地提供物业服务，双方之间形成物业服务合同。该合同签订后因出租人*公司指定的物业服务公司产生变化由原告对涉讼场地提供物业服务，因此上述合同中甲方的权利义务应由原告予以继受。因涉讼场地的租金应交纳至2018年2月4日，同理被告亦应交纳物业服务费至2018年2月4日。2018年1月1日至2018年2月4日期间的物业服务费被告至今未付已构成违约，故原告要求被告支付该期间的物业服务费及逾期支付上述费用的违约金合法有据，本院予以支持。被告表示*公司调整了计租面积为323.44平方米，该陈述与原告向被告催讨2018年1月管理服务费、公共能源费金额相互对应，本院确认原告所主张的每月物业管理费为9703.2元/月（323.44平方米×30元/月/平方米），按此计算2018年1月1日至2月4日期间的物业管理费为11089.37元（9703.2元+9703.2元÷28×4），原告主张的超过该金额部分，本院不予支持。原告主张违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准自2018年2月5日起计至实际清偿之日止，并未超过双方约定，本院予以照准。关于原告要求被告支付2017年11月10日至2018年1月31日期间的电费700.74元诉请一项。被告使用涉讼场地期间的水电费具体金额，应由原告承担相应的举证责任。原告现主张上述期间电费为700.74元但未举证，且被告亦不予确认；考虑到被告表示同意支付2017年11月10日至2017年12月27日期间的电费，而原告在2018年1月向被告催讨费用时已告知2017年11月10日至2017年12月10日期间的电费398.04元，被告收到通知后亦未提出异议，故对于上述期间电费，本院确认398.04元，对于超过上述部分的电费原告无法举证，本院不予支持。被告迟延支付该笔电费构成违约，原告要求被告依据合同约定支付违约金合法有理，本院予以支持。原告要求被告支付空调费3000元，但未举证证实且被告不予确认，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州红橡树投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司支付2018年1月1日至2018年2月4日期间的物业管理费11089.37元及逾期支付上述物业管理费的违约金（以11089.37元为本金，自2018年2月5日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过11089.37元为限）。二、被告广州红橡树投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司支付2017年11月10日至2017年12月10日期间的水电费398.04元及逾期支付该笔电费的违约金（以398.04元为本金，自2018年2月1日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过398.04元为限）。三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司负担25元，由被告广州红橡树投资顾问有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 植二〇一九年一月十一日书记员 蒲肖明李翠汝            本判决书于2019年  月  日送达