广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21087号上诉人（原审原告）：程世德，男，1972年8月10日出生，汉族，身份证住址河南省固始县。被上诉人（原审被告）：广州市昌建房地产代理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街建设北路215号之101商铺。法定代表人：赵康，职务：总经理。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李会文，广东广岭律师事务所律师。原审第三人：刘成林，男，1981年10月10日出生，汉族，身份证住址江苏省淮安市淮阴区。上诉人程世德因与被上诉人广州市昌建房地产代理有限公司（以下简称昌建公司）、原审第三人刘成林居间合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2018)粤0114民初6588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人程世德、被上诉人昌建公司委托诉讼代理人王萍萍、李会文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人程世德上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持程世德一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由昌建公司承担。事实和理由:（一）根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，刘成林并不是真正的权利转让人，刘成林在本案中的真正身份其实就是昌建公司的一个合作伙伴，也即是刘成林与案外人丘素娟签订的《房地产买卖合同》是一个虚假合同。昌建公司与刘成林恶意串通，故意隐瞒与订立合同的重要事实，提供虚假情况，损害委托人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。程世德有权依据法律规定行使合同解除权或撤销权，居间合同自始无效。昌建公司与刘成林应该返还因该合同取得的不当得利，并对程世德因此受到的损失承担损害赔偿责任，但一审法院对此却没有查明事实并追究昌建公司与刘成林的责任。（二）刘成林对涉案房屋没有所有权，刘成林没有权利签订《权利转让协议》。一审法院应该认定该转让协议的非法性，同时认定昌建公司与刘成林之间恶意串通以损害程世德利益的事实，从而判决昌建公司与刘成林对程世德因此而受到的损失承担赔偿责任。（三）退一步来说，即使认定居间服务合同有效，但是根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。在本案中，程世德与昌建公司在居间合同中明确了昌建公司提供居间服务的具体内容：1.提供房屋买卖信息；2.提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助程世德对房屋进行实地查验；4.协助并促成程世德与房屋的实际所有权人丘素娟签订房屋买卖合同。在本案中，昌建公司没有履行居间服务合同中承诺的第4项服务，在程世德多次催促昌建公司联系房屋的实际所有权人丘素娟约定时间签订《房屋买卖合同》时，昌建公司均以各种理由拖延，程世德至今都没有与房屋的实际所有权人丘素娟见过一面，程世德与昌建公司签订的居间服务合同根本没有履行完毕，没有达到既定的居间服务目标，昌建公司无权要求程世德支付报酬，而且根据合同约定，因昌建公司的原因而导致居间服务不能促成时应赔偿程世德因此所受到的损失。一审法院判决确认昌建公司已完成居间服务，在认定事实上前后自相矛盾，是明显的事实认定错误。（四）本案中，在签订居间服务合同前，昌建公司对程世德口头诺可以为程世德申请到房屋款项的七成贷款320万元，在程世德与昌建公司签订的居间服务合同中，昌建公司也承诺可以为程世德申请到房屋款项的七成贷款320万元，以上事实有程世德与广州竞宇按揭服务有限公司（以下简称竞宇按揭公司）签订的按揭贷款《业务受理确认函》并支付相应的按揭服务款项证实，但在实际操作过程中昌建公司却以程世德隐瞒曾经在东莞购房、年龄距退休仅19年，不符合七成贷款的条件为由通过微信通知的形式任意更改书面的合同约定，购房款的大幅增加，使得程世德根本无法在短期内筹到如此巨额款项从而达到购房目的。昌建公司根本违约在先，程世德有权依据法律法规要求解除合同、退还所支付的款项，并要求昌建公司赔偿因此而遭受到的各项损失。但一审法院却以依据不足，不予支持，实属认定事实及适用法律错误。（五）关于本案中的相关款项，一审法院的认定明显缺乏法律依据。首先，对于本案中的100000元款项，刘成林并不是房屋实际所有权人，昌建公司与刘成林恶意串通，损害程世德的合法权益，应认定程世德与刘成林之间的《权利转让协议》无效，对此一审法院应对昌建公司与刘成林的虚假诉讼、伪造证据的违法犯罪行为作出认定并对此作出惩罚，同时判决昌建公司、刘成林返还100000元的不当得利并赔偿因此给程世德造成的损失。其次，对于程世德向广州竞宇金融服务有限公司（以下简称竞宇金融公司）支付的25725元，是在昌建公司对程世德作出承诺可以贷到七成贷款的前提下，并且也是基于此约定而向竞宇金融公司支付相应的服务款项。根据《中华人民共和国合同法》，程世德有权利要求违约方赔偿守约方因此而受到的各项损失。但一审法院却对事实认定错误，对程世德的合法合理诉求不予认定。最后，对于程世德支付给昌建公司的30000元居间服务佣金，正如前面所述，根据法律规定昌建公司没有促成居间服务合同约定的内容，不能得到居间服务报酬，并且昌建公司也应就自己的居间服务过错而给程世德造成的损失承担赔偿责任。被上诉人昌建公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回程世德的上诉请求。（一）昌建公司不存在刻意隐瞒与订立合同有关事实的情况。在昌建公司促成程世德与刘成林签署《权利转让协议》时就已经明确告知程世德，刘成林并非是涉案房屋的权属人，且在《权利转让协议》中也清楚表明刘成林与涉案房屋的关系，并将刘成林与业主邱素娟签署的《房地产买卖合同》作为《权利转让协议》的附件提供给程世德，程世德在一审庭审中对此也进行确认。刘成林与昌建公司不存在任何合作关系，昌建公司是在为业主邱素娟出售涉案房屋时才联系到刘成林，刘成林与涉案房屋的业主出于真实的意思表示签署《房地产买卖合同》，程世德主张《房地产买卖合同》是虚假合同，与事实不符，也没有任何证据可以证明。（二）无法获得七成贷款导致房屋交易不成功是程世德自身原因造成，与昌建公司无关。昌建公司在签署合同时已经明确多次询问程世德名下是否有房屋，之前是否有过贷款记录，并且要求程世德自己去查询相关征信记录，程世德在一审中对此事实也进行了确认。在程世德表明现在其名下无房、没有贷款记录的情况下，昌建公司回复说这种情形可以贷款七成，并且又将置业计划表发给程世德，清楚列明不同年限的贷款每月所需要的月供额，昌建公司已经尽到了告知义务。但在后期办理贷款的过程中，经贷款银行查询才得知程世德在2002年的时候有过一笔房贷记录，故无法获得七成贷款。昌建公司并不负责程世德的贷款事项，没有义务查询程世德是否有过房贷记录，且根本无法查询到其名下是否有过房贷记录，程世德的房贷记录是在最后贷款银行省行审批的环节才查到，支行都没有查到这一情况，所以有无房贷记录昌建公司无法查实，也没有义务查实，只有程世德本人才清楚。因为程世德本人没有如实反映情况导致七成贷款交易受阻，与昌建公司没有任何关系。（三）程世德要求昌建公司返还155825元购房款以及承担10万元违约责任没有任何依据。首先，155825元购房款中的10万元是程世德支付给刘成林的购房定金，昌建公司已经转交给刘成林，刘成林在一审中也确认收到，故此10万元的部分，程世德要求昌建公司进行返还并不能得到支持。另程世德也已经就案涉的房屋买卖关系向广州市花都区法院另行提起民事诉讼【案号：（2018）粤0114民初11209号】，要求刘成林返还其购房款10万元及利息，说明程世德本人已经就本案中10万元的部分重新明确了返还对象，其再要求昌建公司进行返还并不能得到支持。其次，155825元购房款中的25725元是程世德支付给竞宇金融公司的按揭代理费、房管杂费，并不是昌建公司收取，其要求昌建公司返还没有依据。最后，155825元中的3万元是程世德支付给昌建公司的佣金，昌建公司已经提供房屋买卖的信息给程世德，并促成程世德成功购买涉案房屋，且程世德也签署《佣金支付承诺书》，承诺于签署《佣金支付承诺书》当天支付3万元佣金给昌建公司，后期房屋买卖履行不成，完全是由于程世德自己的原因造成，昌建公司并无过错，故昌建公司有权向程世德收取此3万元费用，程世德要求返还没有依据。2018年6月20日，程世德向一审法院起诉，请求判令：1.判令程世德与昌建公司立即解除《房地产买卖诚意金合同》；2.判令昌建公司向程世德返还购房款155725元；3.判令昌建公司向程世德承担合同违约责任100000元；4.诉讼费由昌建公司承担。一审法院经审理查明：2018年4月3日，程世德（甲方）与昌建公司（乙方）签订《房地产买卖诚意金合同》，约定，甲方委托乙方购买广州市花都区新华街云山大道2号之二1栋2801房。甲方购买该物业之意向价格为3880000元整，有关转让税费由甲方承担。若今后买卖成功，甲方同意向乙方支付佣金50000元整。甲方同意签订合同时向乙方缴纳30000元整，作为购买该物业之诚意金。甲方应按乙方通知的时间和地点与上述物业之业主及乙方签订《房地产买卖合同》，上述诚意金于签订该合同同时自动转为部分购房定金，不足部分由甲方补足。该合同签订后，若有与本合同不一致的内容，则以该合同的约定为准。如乙方未能在上述期限内按约定条件为甲方联系好该物业，由乙方收取的诚意金应立即退还给甲方，本合同终止，甲方不得为此再要求乙方承担任何责任。备注部分手写，佣金服务费人民币50000元（伍万）。《房地产买卖诚意金合同》并对其他权利义务进行了约定。签订协议后，程世德支付30000元诚意金给昌建公司。2018年4月7日，刘成林（甲方、权利转让方）与程世德（乙方、授权受让方）签订《权利转让协议》，约定甲方于2017年11月27日与案外人丘素娟签订《房地产买卖合同》购买其名下广州市花都区云山大道2号之二1栋2801房物业。现甲方欲将该合同权利有偿转让给乙方。甲方将购房合同的全部权利作价380万元有偿转让给乙方，该款包含甲方已支付丘素娟的购房定金10万元，而甲方已支付给丘素娟的购房定金应视为乙方所支付；乙方应向甲方支付20万元作为权利转让款，该款项应于签署本协议支付给甲方。《权利转让协议》并对其他权利义务进行了约定。2018年4月3日，昌建公司工作人员通过微信向程世德发送《二手楼置业计划表》，其上列明了贷款额318万元，分别列举了贷款30年、25年、20年、15年的每月所需月供额。2018年4月7日，程世德支付100000元给昌建公司。刘成林确认昌建公司将该笔款项转交给刘成林作为购房定金。2018年4月9日，程世德向竞宇金融公司支付按揭代理费及房管杂费共25725元。2018年4月17日，程世德（甲方）与昌建公司（乙方）签署《佣金支付承诺书》，约定居间服务费50000元，甲方承诺于签署此协议当天支付30000元，剩余20000元在过户完成当天支付。乙方居间服务的具体内容：1.提供房屋买卖/租赁信息；2.提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同。甲方确认乙方已提供上述1.2.3项服务，甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。甲方承诺于签署此协议当天支付30000元，剩余20000元在过户完成当天支付。承诺书并约定了其他事宜。一审庭审中，程世德陈述，以居间合同纠纷提起本案诉讼，诉讼请求中的25725元是支付的按揭费用，30000元是诚意金，同意转为佣金，100000元是购房定金。购买房屋的情况为程世德在58同城上看到涉案房屋放盘，比周边房价款低，就选定了涉案房屋，当时要签订合同的时候，程世德要求见涉案房屋的业主，是刘成林过来的，昌建公司及刘成林均向程世德陈述，刘成林并非涉案房屋业主，程世德比较喜欢涉案房屋，就没有在意刘成林并非业主的事实，程世德和昌建公司的老板比较熟悉，基于信任，将购房定金支付给了昌建公司。昌建公司在推荐涉案房屋给程世德的时候，因程世德资金有限，约定采用支付三成首付款、贷款七成、贷款30年的方案购买涉案房屋。程世德最初就将自己及妻子的身份证交给昌建公司去查询是否符合购房条件，并告知昌建公司程世德曾在东莞市购有房屋且该房屋现已卖出的事实，昌建公司工作人员说没问题，一直都承诺程世德可以贷到七成的款项，程世德才决定购买涉案房屋，昌建公司有口头要求程世德自行去查询征信，但程世德平时工作较忙，且支付了中介费，程世德将身份证给昌建公司的工作人员，要求昌建公司工作人员帮忙查询。后来又说无法贷款七成，程世德距离退休年限只有19年，最多只能贷款19年，要求程世德增加首付比例，超出了程世德的支付能力。昌建公司陈述，在签订《权利转让协议》前，其工作人员已经告知程世德相关购房政策、交易流程、交易风险，并将置业计划表通过微信发送给程世德，询问程世德是否有贷款、征信是否有问题、信用卡是否有逾期等问题，程世德告知均无问题。在办理按揭贷款过程中，银行在征信查询时发现程世德于2002年在东莞有贷款记录，故而程世德无法贷到涉案房屋总价款七成的贷款。由于程世德隐瞒其在东莞有购房贷款的事实，导致其无法贷到足够的贷款，资金不足。程世德因自身原因不想要买房了，合同不能履行的原因在程世德。且昌建公司与程世德之间的是居间合同关系，程世德已经与刘成林签订了《权利转让协议》，昌建公司已经履行完毕了居间合同。一审法院认为，程世德与昌建公司签订的《房地产买卖诚意金合同》及《佣金支付承诺书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合同成立有效。程世德以居间合同纠纷提起本案诉讼，要求解除《房地产买卖诚意金合同》，昌建公司不同意解除合同，且该合同已经履行完毕，因此程世德要求解除《房地产买卖诚意金合同》的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于程世德要求昌建公司返还购房款155725元，该款项中的100000元是程世德支付给刘成林的购房定金，刘成林确认已收取该款项，该款项中的25725元是程世德支付给竞宇金融公司的按揭代理费、房管杂费，以上两笔款项均不是昌建公司收取，因此程世德要求昌建公司返还上述125725元款项的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。该款项另有30000元是支付给昌建公司的居间服务佣金，双方签订的《佣金支付承诺书》约定了昌建公司居间服务的具体内容，昌建公司已经履行了提供房屋买卖信息，促成刘成林与程世德签订《权利转让协议》等义务，程世德有异议的部分主要是由于贷款年限及贷款额度与其预期不一致，无法贷款七成是由于程世德本人的征信情况所致，结合合同履行的过程，程世德确认昌建公司已经告知过其要求其查询征信情况，昌建公司亦向程世德发送了二手楼置业计划表，表格上清楚列明了不同年限的贷款每月所需要的月供额，可见昌建公司已经尽到了告知义务，因此，昌建公司不存在瑕疵履行，程世德要求昌建公司返还该30000元款项并要求昌建公司支付100000元违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年9月17日作出判决：驳回程世德的全部诉讼请求。案件受理费2568元，由程世德负担。本院二审期间，程世德提交了如下证据：1.按揭《业务受理确认函》，其中第1款载明“本次成交价报534元”。第2款“买方申请贷款320万元19年（以银行批复为准）”，其中第二条“买方确认信息”的第3款“您家庭成员名下现有套住房，有过笔购房贷款，已结清笔”均填写为0；程世德在尾部买方签名处签名，程世德拟证明程世德与昌建公司约定的七成贷款；2.微信截图，拟证明昌建公司销售的涉案房屋正处于纠纷中的事实；3.昌建公司员工发送广州购房贷款政策的微信截图，拟证明根据广州购房贷款政策，名下没有房或以前有房但是后来卖了名下没有房但有贷款记录，可以贷款六成，首付四成，昌建公司告知程世德可以贷款七成，后又告知只能贷款三成，导致程世德没有钱购买涉案房屋；4.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，拟证明居间服务合同第四条未完成，昌建公司不应收取报酬；5.贷款年限打印文字，拟证明程世德只能贷款19年，昌建公司一开始告知程世德可以贷款30年，交了按揭款后才告知只能贷款19年；6.房屋查册表，拟证明涉案房屋的所有权人不是刘成林。昌建公司对上述证据的质证意见为：（一）对于证据1的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，此份证据只能证明程世德当时向按揭公司申请贷款的金额是320万元，而且从《业务受理确认函》第二点第3小点可看出程世德确认其家庭名下有0套住房、0笔购房贷款，但这与实际情况并不相符，程世德并没有如实反映其家庭名下住房情况及贷款情况，因此才无法办理七成贷款。另外，此《业务受理确认函》也恰好证明程世德委托办理贷款的主体是竞宇按揭公司，并不是昌建公司，核实程世德有无房贷记录并非是昌建公司的合同义务；即使程世德向昌建公司提供了身份证，昌建公司实际上也无法核实其是否有过房贷记录，只能核实程世德名下有无房屋；程世德有无房贷记录是在贷款银行最终省行复核的环节才能查询到，在支行审核的环节上是无法查询到的，因此是否有过房贷记录只有程世德才清楚。（二）对证据2、3的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。该微信记录是案外人周小姐与昌建公司的工作人员的微信聊天记录，昌建公司认为与本案无关。（三）证据4、5、6、7已经超过举证期限，昌建公司不予认可其证据效力，即使证据4、5、6、7具有证据效力，昌建公司的质证意见如下：证据4为《中华人名共和国合同法》第四百二十五条的规定，并不能作为证据使用。对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据只是程世德自制的内容，其自认的关于贷款年限的规定没有附任何有效依据，更不能证明昌建公司对此存在隐瞒情形。（四）对证据7的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，程世德一开始就知道刘成林不是涉案房屋的业主，昌建公司在《权利转让协议书》中已经明确告知，不存在隐瞒的情况，在一审中程世德对此也确认。二审期间昌建公司提交一份起诉状，拟证明程世德已就涉案房屋的买卖关系向一审法院另行提起民事诉讼，要求刘成林返还其购房款10万元，程世德已明确了本案中10万元的返还对象，其再要求昌建公司进行返还没有依据。程世德对上述证据的质证意见为：对于该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，确认是程世德另案提交的起诉状。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，二审期间程世德陈述签订按揭《业务受理确认函》时其名下有0套住房，在东莞有过贷款记录；东莞的房屋其已出售，该问题其已告知昌建公司的业务员，该业务员称这对本案房屋买卖没有影响。昌建公司陈述其知道程世德曾经有过东莞的房屋，但程世德称东莞的房屋已经卖出，程世德名下现在是无房无贷的，而贷款几成需根据政府的相关规定办理。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据程世德的上诉以及昌建公司的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）程世德与昌建公司签订的《房地产买卖诚意金合同》应否解除；（二）昌建公司是否应向程世德返还155725元以及向程世德承担违约责任。关于争议焦点一。《房地产买卖诚意金合同》、《佣金支付承诺书》是程世德与昌建公司就双方之间建立居间合同关系所签订的合同，为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。程世德自述其在要签订合同时已经知晓刘成林并非业主，可见昌建公司并未隐瞒该事实。程世德主张昌建公司与刘成林恶意串通损害其利益，因此居间合同无效，以及合同存在可撤销可变更的情形，对此举证不足，本院不予采纳。《房地产买卖诚意金合同》约定程世德委托昌建公司购买涉案房屋，若购买成功，程世德同意向昌建公司支付佣金50000元，程世德按照昌建公司通知的时间、地点与涉案房屋的业主及昌建公司签订《房地产买卖合同》等等，现昌建公司已向程世德提供了房屋买卖的信息和咨询服务，并协助程世德与刘成林签订《权利转让协议》，已履行部分义务，从程世德二审期间提交的《业务受理确认函》以及双方的诉辩意见可知，涉案合同未能继续履行的原因在于程世德隐瞒其曾经贷款的事实，提供虚假的信息导致其无法获得七成按揭贷款，而其又无力支付贷款不足部分的房款，程世德对此负有过错。程世德主张昌建公司承诺其可以办理七成按揭贷款，其才签订合同，对此举证不足，本院不予采信。因此程世德主张解除《房地产买卖诚意金合同》理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。程世德在《佣金支付承诺书》中确认昌建公司已履行前三项义务，并承诺于签署此协议当天支付30000元，剩余20000元在过户完成当天支付。程世德诉请昌建公司返还其已支付的30000元居间费用与其承诺相悖，故本院不予支持。至于程世德向昌建公司支付的100000元房款，刘成林确认昌建公司将该笔款项转交给刘成林作为购房定金，故昌建公司仅为代收代付，收取该笔款项的主体为刘成林，且程世德已另案起诉刘成林，要求返还该房款，故其本案起诉昌建公司要求返还100000元房款的请求不成立，本院不予支持。至于程世德向竞宇金融公司支付的按揭费用25725元，该款项也并非昌建公司收取，程世德要求昌建公司返还缺乏依据，本院不予支持。关于昌建公司应否承担违约责任的问题，如前所述，昌建公司已履行部分居间义务，涉案合同未能继续履行的责任在于程世德提供虚假信息所致，故程世德的该主张亦依据不足，本院不予支持。综上所述，程世德的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5136元，由上诉人程世德负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年一月三十一日书记员 颜旭怀彭诗敏