安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初10139号 原告：孟艳，女，1981年12月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李韦，安徽裕德律师事务所律师。 被告：安徽省欧陆置业有限公司，统一社会信用代码91341225793574767E，住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧。 法定代表人：李东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司阜南支行，统一社会信用代码91341225152182317Y，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城南路。 负责人：吴震，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵金波，该公司员工。 原告孟艳诉被告安徽省欧陆置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称：工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孟艳的委托诉讼代理人李韦，被告安徽省欧陆置业有限公司委托诉讼代理人余朝晖，第三人工商银行委托诉讼代理人赵金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；3、依法判令被告返还原告购房首付款153570元及利息（以153570元为基数按日利率万分之五从2017年10月26日计算至债务清偿之日），返还原告实际偿还第三人的贷款本息，支付违约金723.57元，合计154293.57元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》预售合同，合同约定被告将在建的欧陆翡翠湾23幢604号住宅房屋出售给原告，总价款723570元。截止至2019年10月26日，原告将首付款153570元支付给被告，余款570000元由原告向第三人申请贷款支付。合同第十一条约定，被告应于2019年5月30日前取得综合验收手续，向原告交付房屋，第十二条约定了被告逾期交房的违约责任及处理条款。至今，涉案房屋仍未能通过综合验收交付原告，而且逾期时间已近4个月，根据合同约定，原告依然享有解除买卖合同并要求被告返还购房款等权利。 被告安徽省欧陆置业有限公司辩称，原告要求解除合同请求不应支持，涉案房屋因不可抗力以及政府部门等因素导致未能交付，根据合同约定，被告不承担责任。 第三人工商银行述称，原告与我行签订借款合同真实有效。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：2018年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定：原告购买被告开发的位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”41号楼23幢604号房屋1套，预测建筑面积119.59平方米，商品房单价为每平方米6042.06元，总价为722570元。并约定于合同当日交付购房款152570元，余款570000元办理银行按揭贷款。 《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、经综合查验合格。 《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 合同签订后，截止至2019年10月26日，原告付齐首付款153570元。原告就涉案房产向阜南县国土资源局办理了预告登记，2018年6月7日，原告作为借款人，以其购买的涉案房产为抵押，并办理了抵押登记手续，与第三人工商银行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额570000元，年利率5.635%，该笔借款于2018年9月18日全部转入被告的账户。截止至2019年12月1日尚欠借款本金560139.90元。 被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，未向原告交付房屋。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 原、被告在合同中约定被告应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，但被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给原告使用，逾期交付时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。原告做出解除涉案《商品房买卖合同》的意思表示到达被告的时间，应系本案诉状副本送达之日即2019年7月21日，涉案《商品房买卖合同》于2019年7月21日解除。被告辩称房屋未能交付系因不可抗力等因素造成，因未能提供证据，且其至今仍未能取得《商品房竣工验收备案表》，本院不予支持。 原告与工商银行签订案涉贷款合同是为向工商银行贷款用于支付原告购买被告开发的案涉房屋的购房款，工商银行之所以能向原告发放贷款，也是在原告以其购买的房产作抵押的前提之下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在购房合同解除的前提下，原告要求解除与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，应当予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告已付被告购房款152570元，已偿还第三人工商银行贷款本息46506.74元（计算至2019年12月1日），该两笔款项被告应返还给原告。原告于2018年1月19日付齐首付款152570元，合同解除后，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当支付原告首付款利息，从2018年1月19日起，以152570元为基数，按每日万分之五计算。违约金按双方约定，按照全部房价款的0.1%支付，即723元（722570元×0.1%）。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，第三人工商银行知晓其作为有独立请求权的第三人可以提出相应请求，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，对与第三人工商银行相关权利，本案一并处理，被告应当将原告至2019年12月1日的剩余房款560139.90元返还第三人工商银行，并从2019年12月2日起，参照第三人与原告在《个人一手住房贷款合同》中约定的利率即年利率5.635%，以尚欠贷款为本金，支付第三人工商银行利息至债务清偿完毕之日止。原告以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人工商银行依法仍系抵押权人，虽然原告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，但贷款资金由第三人直接汇入被告账户，故如被告不能按期履行其向第三人的债务，依法处置位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”41号楼23幢604号房屋1套（预告登记证明：皖2018阜南县不动产证明第0005219号），第三人工商银行就处置所得款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告孟艳与被告安徽省欧陆置业有限公司于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟艳购房首付款152570元及利息（从2018年1月19日起算，以152570元为基数，按每日万分之五计算），并返还原告孟艳已偿付贷款本息46506.74元（截至2019年12月1日，以后本息按原告孟艳实际偿还给第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行的数额继续计算）； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟艳违约金723元； 四、解除原告孟艳与第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行于2018年6月7日签订的《个人一手住房贷款合同》； 五、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行560139.90元及利息（从2019年12月2日起，按年利率5.635%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如被告安徽省欧陆置业有限公司未能履行本项判决债务，依法处置位于其位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”41号楼23幢604号房屋一套（预告登记证明：皖2018阜南县不动产证明第0005219号），第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行就处置所得款在本项判决债权数额范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1693元（原告预交），由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李民 二〇一九年十二月九日 法官助理戎阳 书记员邓淋方 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行庭；账号：13×××47；开户行：中国工商银行阜南县支行；并请通知主审法官：李民，办公电话0558-67××××3，188××××8067；通讯地址：皖阜南县人民法院民一庭。邮政编码236300。