安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初7842号 原告（反诉被告）：邱凤仙，女，1962年7月3日出生，汉族，宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。 被告（反诉原告）:芦小虎，男，1984年4月15日出生，汉族，宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。 被告（反诉原告）：陆德付，男，1957年4月5日出生，汉族，宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：许来永，安徽玉金律师事务所律师。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：刘言，安徽玉金律师事务所律师。 原告（反诉被告）邱凤仙诉被告（反诉原告）芦小虎、陆德付租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱凤仙及其委托诉讼代理人马飞，被告（反诉原告）芦小虎、陆德付及其委托诉讼代理人许来永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱凤仙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付违约金44万元，并支付房租（至解除交付日，月租金2.42万元）；3.判令房内燃气设施属原告所有；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的房屋（位于宿州市汴河中路富宁大厦**，共550平方米）租赁给两被告，用于餐饮经营，租期五年，租金为前三年29万元，后两年为30.5万元，付款方式为每年租金提前两个月一次付清，合同还约定燃气设备及户名在合同期满后无偿交给原告，同时合同对违约等作出约定。合同签订后，被告支付了第一年的租金，原告将上述房屋交付被告。至2018年5月，两被告以经营不善为由，拒绝缴纳全年租金（仅交了一个月租金2.5万元），同时不愿承担违约责任。两被告单方违约，应解除合同，并向原告交付房屋，支付租金及违约金。 芦小虎、陆德付辩称并反诉称：对原告要求解除合同无异议，请求解除日期是2018年6月1日，是原告认可的。房租支付到5月份。违约金44万元无事实及法律依据。燃气是被告投资安装，如果归原告所有，原告应适当补偿。反诉请求：1.确认原、被告之间房屋租赁合同于2018年6月1日解除；2.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）装潢、装修补偿金27万元（以评估为准）；3.判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）支付的押金、保证金合计3万元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告所有位于宿州市汴河中路富宁大厦A楼201室、202室、204室房屋用作酒店经营。租期为2017年5月1日至2022年4月30日，租金前三年年租金29万元，后两年30.5万元。租金按年结算，下一年租金应提前两个月支付。合同签订后，反诉原告进行装潢、装修投入80多万元，后期由于经营不善导致饭店于2018年1月23日停止营业，停业后反诉原告电话通知反诉被告，释明面临的窘迫，反诉被告知晓后同意帮忙协商转租，直至2018年4月30日，第一年租金到期后仍未找到下家。反诉被告称继续帮忙转租，反诉原告方同意再交一个月的房租至2018年5月31日止。期间反诉原告于2018年5月15日电话告知反诉被告明确表示解除合同，并于2018年5月25日短信告知解除合同。然反诉被告一直以各种理由故意拖延时间不予配合。反诉原告于2018年8月14日，在承租的房屋张贴告知，明确了反诉原告于2018年6月1日不承租的事实，并明确表示反诉被告应当配合处理此事，避免扩大损失，反诉被告仍然不予配合，反诉被告的行为属于恶意扩大损失，该期间的损失应当由反诉被告承担。 邱凤仙辩称：被告未按期交付租金，被告虽然向原告提出解除合同，因为租金及违约金未谈好，所以没有解除合同。现原、被告均同意解除合同，但解除合同日期不同意被告意见。对于被告装潢装修的费用，因为是被告违约，要求原告承担无事实及法律依据。保证金是履约保证金，因被告违约，所以不予返还。对于押金，如交房不欠水电费予以返还，如欠水电费相应扣除。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租方）邱凤仙，乙方（承租方）陆德付、芦小虎，租赁房屋坐落在宿州市汴河中路富宁大厦A楼201室、202室、204室，面积550平方米。租期5年，租赁期间为2017年5月1日至2022年4月30日。第1年至第3年的年租金29万元，第4年至第5年的年租金30.5万元。每一年的年租金都需一次性付清，以后每年的年租金都应提前两个月承付，租金不得以任何理由拖欠，否则视为违约，出租方有权收回房屋并不退任何费用，由此造成任何损失，由承租方全部承担。本合同生效时，承租方应向出租方交水电气费押金1万元，履约保证金2万元。合同期满后，承租方在不违约，不拖欠水电气费，不损坏房屋及附属设施等前提下凭收据方可退还押金。合同期满承租方自愿、无偿的将燃气管道、燃气表、户名等完好无损的交予出租方”。合同签订后，原告将涉案房屋交付两被告，两被告将房屋装潢后经营饭店。后两被告因经营不善，向原告提出解除合同，双方因租金及违约金未能协商一致，两被告交付房租至2018年5月。两被告于2018年8月14日在涉案房屋门口张贴告知，告知不再承租涉案房屋等事宜，后将涉案房屋内物品搬出。 另查明，原告提供的合同中对于违约责任约定“因承租方原因导致合同终止，造成出租方经济损失由承租方承担并按五年租金的30%承担违约金”。其中“五年租金”系“年租金”更改。被告提供的合同中对于违约责任约定“违约因承租方原因导致合同终止，造成出租方经济损失由承租方承担并按年租金的30%承担违约金”。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行各自的义务。原告请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，两被告无异议，符合法律规定，本院予以支持。两被告因经营不善提前解除合同拒付租金，构成违约，对原告要求两被告支付租金并承担违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。两被告虽提交了相应证据欲证明已告知原告不再承租案涉房屋，该房屋由原告收回，但案涉房屋并未实际返还给原告，因此，案涉房屋的租金应自2018年6月1日起计算至本判决确定《房屋租赁合同》解除之日止，即19.3万元（29万元÷12个月×8个月）。原告请求被告按五年租金的30%支付违约金44万元，鉴于本案中两被告的违约行为，原告实际损失为未付租金，两被告在庭审中认为应按年租金计算违约金，根据本案实际情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金适当调整，故本院酌定两被告应向原告按年租金的30%支付违约金，即8.7万元（29万元×30%）。对原告请求判令房内燃气设施属原告所有的诉讼请求，因燃气管道、燃气表已安装在案涉房屋内，且双方对此也有约定，本院予以支持。现尚不能确定燃气户名，对此，本院不予处理。 两被告举证欲证明2018年5月与原告协商解除合同，但双方未能达成一致意见，两被告也未将房屋实际交还于原告，因此，对被告请求确认原、被告之间房屋租赁合同于2018年6月1日解除的反诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。对两被告请求原告支付装潢、装修补偿金27万元的反诉请求，因两被告违约，原告也未明确同意利用，对此项反诉请求，本院不予支持。对两被告请求原告支付的押金、保证金合计3万元的反诉请求，因被告存在违约行为，及两被告未提交证据证明未拖欠水电气费，对此项反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告邱凤仙与被告芦小虎、陆德付于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告芦小虎、陆德付于本判决生效后十日内给付原告邱凤仙违约金8.7万元，并支付房屋租金19.3万，共计28万元。 三、案涉房屋内的燃气设施（燃气管道、燃气表）归原告邱凤仙所有。 四、驳回原告邱凤仙的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告芦小虎、陆德付的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7900元，由原告邱凤仙负担2873元，由被告芦小虎、陆德付负担5027元，反诉费2900元，由反诉原告芦小虎、陆德付负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式5份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12×××75-608。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费，并在汇款后七日内将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邱毛雷 审 判 员  张昕艳 人民陪审员  刘祥爱 二〇一九年一月十六日 书 记 员  王二娟