河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民终7359号上诉人（原审原告、案外人）：任展，女，1974年10月12日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。上诉人（原审原告、案外人）：闫文彬，男，1993年7月3日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：毕志伟，男，1962年8月14日，汉族，住河南省南阳市卧龙区。原审第三人（被执行人）：南阳市中盛房地产开发有限公司。住所地：河南省南阳市梅溪国际大酒店16楼。统一社会信用代码：91411300668872167B。法定代表人：汪文中，该公司董事长。上诉人任展、闫文彬因与被上诉人毕志伟、原审第三人南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称“中盛公司”）为案外人执行异议之诉一案，不服河南省镇平县人民法院（2018）豫1324民初1988号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任展及其委托诉讼代理人闫文帅、上诉人闫文彬的委托诉讼代理人闫文帅、被上诉人毕志伟到庭参加诉讼。原审第三人中盛公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任展、闫文彬上诉请求：依法改判解除对中盛南都领御1B-1-2401号房产的查封，不得执行该房产；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由是，原审判决认定事实不清，上诉人任展与第三人签订认购书并支付全部的房款，第三人也已取得预售许可证，2015年12月17日争议房产被查封，上诉人任展购买房屋系合法有效的行为；上诉人任展将房产转让给闫文彬是因生活需要，上诉人任展提供的证据足以排除执行，闫文彬的购买行为合法、有效。毕志伟辩称：任展与第三人之间系以房抵债，上诉人任展称已支付房款与事实不符，且签订认购书时第三人未取得预售许可证，认购无效；闫文彬称已支付房款但并非其本人汇款，一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。原审第三人未到庭，无答辩意见。任展、闫文彬向一审法院提出诉讼请求：依法判决不得对原告购买的位于南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北的中盛南都领御1B-1-2401号房产的强制执行，并解除对以上房产的查封。一审法院认定事实如下：任展通过南阳博瑞投资有限公司向中盛公司出借资金，因第三人到期无力还款，经南阳博瑞投资有限公司与中盛公司协商，以第三人在南阳市宛城区开发的中盛南都领御楼盘的涉案房屋抵偿借款。2015年6月19日任展与第三人签订认购书，以727092元认购第三人开发的南阳市宛城区“南都领域”1栋2单元23A层01房（房号：1-2-23A01），第三人向原告任展出具加盖有公司财务章的上述款项收据。认购书约定：认购的商品房为位于南阳市宛城区[南都领域]（暂定名）1栋2单元23A层01房（房号：1-2-23A01），该宗物业为3房2厅2卫，建筑面积129㎡；购买的房屋按建筑面积计价，销售单位为5636元/平方米，总计727092元，采用一次性的付款方式，实际成交总价727092元。南阳市不动产登记服务中心在对涉案1号楼备案时，将三个单元分为1A、1B,故涉案房屋在该中心显示房号为1B-1-2401。2016年1月6日，任展将该房转让给闫文彬，经与第三人中盛公司协商，由闫文彬与第三人另行签订南都领御认购书，认购书约定：认购的商品房为位于南阳市宛城区[南都领域]（暂定名）1栋2单元23A层01房（房号：1-2-23A01），该宗物业为3房2厅2卫，建筑面积129㎡；购买的房屋按建筑面积计价，销售单位为5636元/平方米，总计727092元，采用一次性的付款方式，实际成交总价727092元。同日第三人中盛公司向闫文彬出具加盖有公司财务章的上述款项收据。2016年1月6日，闫文彬转账支付给任展300000元，2016年3月18日，闫文彬转账支付给任展258000元。2016年1月6日，闫文彬领取房屋钥匙，后于2016年3月份开始对案涉房屋进行装修，期间原告向第三人交纳契税、燃气初装费、电视入网费、暖气初装费、地下车库款等费用，向中盛物业服务公司交纳装修代运垃圾费、水电费、物业费等。南阳市不动产登记服务中心出具证明显示任展、闫文彬名下无其它房产。毕志伟与中盛公司、汪文中、陈新红民间借贷纠纷一案中，毕志伟向卧龙区人民法院申请对含本案争议房产在内的中盛公司名下45套房屋采取保全，2015年11月19日，卧龙区人民法院作出（2015）宛龙民三初字第00394号民事裁定，于2015年12月17日对上述房屋进行查封；该院于2016年7月27日作出判决，判令中盛公司为陈新红连带偿还毕志伟本金1150万元及利息248.252万元。后陈新红提起上诉，南阳市中级人民法院于2016年11月25日作出民事调解书，中盛公司为陈新红连带清偿毕志伟本息11273314.31元。因陈新红、中盛公司未按调解书约定的期限履行义务，毕志伟向卧龙区人民法院申请立案执行，因该案长期未结，毕志伟申请提级执行，南阳市中级人民法院于2017年8月28日作出裁定，指定本案由镇平县法院执行。原告于2018年1月17日提出书面执行异议。镇平县法院于2018年4月19日作出（2018）豫1324执异42号执行裁定书，驳回任展、闫文彬的异议。二原告遂提起执行异议之诉。另查明：本案诉争房产所属的南都领域1号楼于2015年6月24日取得（宛）房预售证第2015025号商品房预售许可证。一审法院认为：本案系案外人任展、闫文彬在毕志伟与第三人中盛公司民间借贷纠纷一案执行过程中，对执行标的（即本案诉争房产）提出的执行异议之诉，解决本案的关键是审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案任展与第三人以签订商品房认购书的形式，以房抵债，系双方当事人的真实意思表示，也不违背法律禁止性规定，该认购书应为有效协议，任展据此主张涉案房产的权益并排除人民法院对执行标的的强制执行，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合同权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议阻却有其他合法权利的债权人基于生效法律文书申请强制执行。本案案外人任展提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。任展与第三人中盛公司《南都领御认购书》的订立系基于任展与第三人中盛公司的借款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭任展对第三人中盛公司的债权而非单纯的房屋买卖。任展与第三人中盛公司以签订认购书的形式购买案涉房产，抵账金额为727092元，而任展将该房产转让给闫文彬所得房款为558000元，由此可见，任展以物抵债所得的房产并非用于居住，且任展也未提供充分证据证实涉案房产已实际交付给任展实际占有、使用，即任展未在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，其不能排除法院执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案闫文彬与第三人中盛公司于2016年1月6日签订《南都领御认购书》，其行为发生在人民法院的查封行为之后，即闫文彬在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，故原告闫文彬的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，依据上述规定，因二原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求应予驳回。因原告的诉请未得到支持，故本案诉讼费用由原告负担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回任展、闫文彬的诉讼请求。案件受理费11071元，由原告任展、闫文彬负担。二审期间各方均未提交证据材料。本院查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，关于任展与第三人、闫文彬之间签订房屋买卖效力如何认定及是否具有足以排除强制执行效力的问题，首先，任展与第三人签订认购书时，第三人并未取得商品房预售许可证；其次，经一审、二审审理查明，任展与原审第三人中盛公司签订的房屋认购书实际上系以房抵债的行为，抵债的依据是南阳博瑞投资有限公司所欠任展的款项、再用第三人欠南阳博瑞投资有限公司的款项形成的以房抵债，而非任展在一审书面起诉状中所称的“当天原告任展向其一次性支付总房款727092元”，而且，任展提供的南阳博瑞投资有限公司及第三人的借据及博瑞公司的购房资金证明，并无博瑞公司与原审第三人之间的债权、债务汇款凭证；此外，任展自认其与原审第三人以房抵债方式取得含本案争议的房屋共计两套，且均已出售；最后，就本案争议的房屋任展转让给闫文彬、闫文彬与原审第三人签订认购书及向任展汇款的行为均在南阳市卧龙区人民法院查封之后，且提供的系闫顺才向任展支付房款558000元，而非闫文彬的名字汇款，也非合同约定的价款；任展与原审第三人签订的认购书不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形，其与原审第三人签订认购书及其在人民法院查封之后向闫文彬转让的行为并不具有足以排除人民法院强制执行的效力；其与闫文彬之间的房屋转让问题可另行主张解决。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11071元，由上诉人任展、闫文彬负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年一月二十四日书记员  温 馨