福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初4479号 原告：何希敏，男，1957年6月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群、俞好云，福清市融城法律服务所法律工作者。 被告：陈传钦，男，1951年11月1日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：何秀钦，女，1954年1月23日出生，汉族，住福建省福清市。 二被告共同委托诉讼代理人：林花、钟华珍，福建闽律律师事务所律师。 原告何希敏与被告陈传钦、何秀钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何希敏及其委托诉讼代理人何群和被告何秀钦及其与被告陈传钦的共同委托诉讼代理人钟华珍到庭参加了诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。 原告何希敏向本院提出诉讼请求：1、被告陈传钦、何秀钦向原告支付剩余购房款12.5万元及利息，利息按月利率2%计算自2009年11月27日起至还清款项之日止；2、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1995年11月13日，原告的父亲何可尧（已故）与福清市龙田镇人民政府签订《拆迁补偿过渡安置协议书》，约定福清市龙田镇人民政府拆迁何可尧所有的面积为39.86平方米的房屋，在原区段安置等面积的房屋。1996年12月16日何可尧去世，1997年4月13日何可尧的继承人向福清宇龙房地产实业有限公司缴交购房款101504元。接收宇龙公司安置的位于福清市，地号为105号，上下两间店面（及本案讼争的房屋）。该房屋由原告何希敏出租，所得租金用于支付母亲陈美爱的生活费用。2003年5月22日，原告何希敏因生意急需资金，经其他继承人同意，将讼争的房屋卖断给被告陈传钦，双方约定了一份《卖断契》，内容为：“龙田镇三村村民何希敏与三村后斗巷西侧有楼房上下两间，楼下为店面，其上下两间总面积为八十平方米（原房号为ＸＩＺ105），其四至为：东邻街道西衕，南与玉英隔墙，北邻弄，店面坐落明确，四至清楚，经买断给亲陈传钦，得时价人民币叁拾肆万伍仟元正。卖断之日陈传钦先付给何希敏贰拾贰万元人民币，待何希敏将两权证办清楚交给陈传钦时，传钦再付清余下的壹拾贰万伍仟元。该楼房两间确属何希敏其父生前分给希敏阄下业产，与他人无涉，卖断之日起一切权益为陈传钦所有。与何希敏永断葛藤，为陈传钦之千秋业产，听凭陈传钦管，若日后该房产价值连城，何希敏及亲人不得言说，如有瓜葛，何希敏因出头支当。为免另生枝节，特立本契约为凭。另约：办理两权证其一切费用由何希敏负担。卖断后办理移户费用由陈传钦负担，由于政府的原因如不能办理两权证，陈传钦应收回已付的现金，楼房交还何希敏。办证期间双方房租与利息相抵，该楼房卖断后如经陈传钦进行装修，而出现上述情况（不能办证），应由何希敏另付还陈传钦装修费壹万伍仟元。”卖断契签订当日，被告陈传钦支付给原告何希敏购房款22万元，原告何希敏亦向被告陈传钦移交讼争的房屋，并将拆迁房屋《国有土地使用权证》［融龙国用（97）字第3984号］，《拆迁补偿过渡安置协议书》，《收款收据》等凭证交付给两被告。之后，原告因要求被告支付剩余购房款，以及其他继承人与被告陈传钦、何秀钦等人自2008年至2015年期间曾围绕本案《卖断契》有效与否的问题进行了长达10年的诉讼。由于对卖断契的效力有效与否有效的诉讼已经法院生效判决，原告对此已息诉。但两被告却以种种借口至今未将剩余的购房款12.5万元交付给原告。为解决与被告之间的剩余购房款12.5万元的纠纷，原告委托福清市融城法律服务所，分别于2017年6月11日向原拆迁及建设单位福清市龙田镇人民政府、福清宇龙房地产实业有限公司发出催告函，要求两拆迁单位按拆迁协议的约定，尽快办理何可尧名下坐落于福清市店面产权证。但两拆迁单位未予理睬。原告无奈之下于2017年8月16日向福清市人民政府信访要求解决讼争房屋产权登记问题。福清市人民政府信访局于当天向原告作出融信告知访字（2017）180号信访事项告知单，告知原告已收到来访件并将材料转送福清市龙田镇政府处理，要求原告在受理期间不应重复来访或越级上访。2017年8月16日福清市龙田镇人民政府以龙信信告函（2017）76号给原告出具受理告知单，决定给予受理，承诺于2017年10月13日办结并书面答复，同时告知原告在此期间以同一事实和理由提出同一信访事项，本级和上级行政机关不予受理。2017年10月11日福清市龙田镇人民政府作出龙信访复字（2017）76号信访事项答复意见书，告知原告：“经查根据国土局发证情况该地块位于龙田镇××龙安街，土地使用者为宇龙房地产实业有限公司，如您要申请办理相关权利证书，您要与宇龙公司直接沟通。如不服本处理意见，可自接到本处理意见书之日起三十日内向福清市人民政府提出复查申请。各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理”。之后，原告根据龙田镇人民政府的回复意见多次与宇龙公司交涉，要求宇龙公司办理讼争房屋的权利证书，但宇龙公司以各种理由予以推诿，拒不办理，也不接收原告的相关材料，无奈之下，原告只好将各种材料包括福清市融城法律服务所催告函粘贴在宇龙公司门口拍照为证，但宇龙公司仍然无动于衷，置之不理。至此，原告通过合法渠道要求办理讼争房屋权利证书的一切努力均化为泡影。原告与被告签订的卖断契已经被人民法院生效裁判确认为有效并判决不得解除（被告也不同意解除），原告已依卖断契的约定交付了讼争的房屋，现因政府原告无法办理讼争房屋的权利证书，被告也在卖断契中同意接收无产权证的房屋。被告应当依照《卖断契》约定支付剩下的12.5万元购房款，十年来，讼争房屋价格已经翻几番，房屋租金也大幅度增长，被告却以各种理由拒不支付剩余的房款12.5万元，这对原告来说是极不公平的，也与卖断契的约定相悖，讼争的房屋已于2003年交付，原告自2009年才开始要求两被告支付剩余的12.5万元购房款，原告给予被告的6年宽限期已经足够了，自2009年之后，被告继续无息的占用原告的12.5万元购房款已失去合法依据，且预留的12.5万元购房款数额巨大，其应当支付资金占用期间的利息，综合考虑到房价及租金上涨的程度以及当时原告出卖该房屋是因做生意急需资金的因素，被告应当以占用资金12.5万元为基数，按月利率2%计算占用资金期间的利息，被告应当返还原告的剩余购房款12.5万元及按月利率2%自2009年11月27日起的利息。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告陈传钦、何秀钦共同辩称，一、根据原、被告于2003年5月22日所签订的《卖断契》的约定，待原告将两权证办清楚交给被告后，被告再付清余下的12.5万元。本案购房合同所约定的合同义务具有先后履行顺序，原告未依约先将两权证办清楚，被告无须支付剩余房款。二、本案不存在因政府的原因不能办理两权证的情形。该小区的房产公司宇龙公司早已通知福清市龙田镇新市巷旧城改造项目的拆迁安置户及购房户办证，且同小区其他户主均已经办理清楚两权证，包括原告哥哥的房屋，即就在本案诉涉房屋隔壁的房子，都已经办理清楚两权证。本案涉诉房屋两权证不能办理是原告不配合导致的。原告主张因政府原因无法办证没有任何证据支持。三、原告就本案诉争合同及房产曾提起过多次诉讼，均已败诉，相关事实法院均已经查明，不存在任何因政府原因不能办理两权证的情形，一直系原告违约在先未及时履行合同义务，更不存在任何由被告支付资金占用期间利息的理由。原告所为明显是故意拖延办理房屋权利证书，且浪费司法成本。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2003年5月22日，原告何希敏将讼争房屋作价345000元卖断给被告陈传钦，并向被告陈传钦出具一份《卖断契》，其中约定卖断之日陈传钦先付给何希敏22万元，待何希敏将两权证办清楚交给陈传钦时，陈传钦再付清余下125000元。卖断契签订当日，被告陈传钦向原告何希敏支付了购房款22万元，原告何希敏亦将讼争的房屋及相关材料交付给被告陈传钦。之后，因该房屋买卖发生纠纷并经人民法院诉讼。2013年3月12日，本院作出（2013）融民再初字第4号民事判决书，认定陈传钦主张其系善意取得讼争房屋成立，并指出在讼争房屋两权证因各种原因未得以办理情况下，陈传钦本可以依据《卖断契》约定解除合同，但其长期使用讼争房屋受益至今，并明确表示放弃解除合同的权利，故即便两权证无法办理，出卖人行为已不构成根本性违约，从公平合理的角度，其仍愿意接受两权证不全的标的物，则应当支付剩余购房款，而不能无限期地拖延支付，判决驳回原审原告何莉萍、何希浴、何明要求确认讼争房屋买卖合同无效并判令陈传钦返还讼争房屋的诉讼请求。2013年12月11日，福州市中级人民法院对该案作出（2013）榕民再终字第84号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2013年7月2日，何希敏、何凤英、陈美爱、何希文、何明、何伟、何海海、何海燕对陈传钦向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令解除案涉《卖断契》并由陈传钦返还房屋。本院于2014年7月24日作出（2013）融民初字第2867号民事判决，判决驳回何希敏、何凤英、陈美爱、何希文、何明、何伟、何海海、何海燕的诉讼请求。该案经福州市中级人民法院二审，于2015年1月30日作出（2014）榕民终字第4174号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查，讼争房屋自2003年5月22日交付陈传钦占有使用至今，现因讼争房屋尚未办理两权证，陈传钦以此为由至今未向何希敏支付余下购房款125000元。2017年6月11日，原告何希敏向福清市龙田镇人民政府、福清龙宇房地产事业有限公司邮寄函件要求尽快申办讼争房屋的权属登记手续。2017年8月16日，原告何希敏向福清市信访局反映讼争房屋产权证至今无法办理的情况，要求龙田镇解决办理。2017年10月11日，龙田镇人民政府向原告何希敏答复：经查，据国土局发证情况，该地块使用者为龙宇房地产实业有限公司，如要申请办理相关权利证书需与其直接咨询沟通。 本院认为，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。本案之前原告何希敏等人提起要求判令案涉《卖断契》无效或解除并返还房屋的诉讼请求已经被生效的民事判决予以驳回，同时生效的民事判决确认了陈传钦善意取得讼争房屋，故案涉物权转让已经发生效力。虽然案涉《卖断契》约定待两权证办至陈传钦名下后付清余下12.5万元购房款，但生效的民事判决已确认陈传钦善意取得讼争房屋，且实际上陈传钦也长期占有使用讼争房屋受益至今，为将两权证办至陈传钦名下，何希敏也向相关部门积极寻求解决，并非其主观上不愿意、不配合办理该手续，而且生效的民事判决也指出在讼争房屋两权证因各种原因未得以办理情况下，陈传钦长期使用讼争房屋受益至今，并明确表示放弃解除合同的权利，即便两权证无法办理，从公平合理的角度，其仍愿意接受两权证不全的标的物，则应当支付剩余购房款，而不能无限期地拖延支付。因此，鉴于本案的实际情况，如果再完全囿于案涉《卖断契》中关于待两权证办至陈传钦名下后付清余下12.5万元购房款的约定，让陈传钦长期占有使用讼争房屋获益，又可以无限期地不用支付余下购房款，双方权利义务明显失衡，故根据公平原则，平衡双方的权利义务，本院酌定余下购房款12.5万元被告陈传钦先向原告支付10万元，剩余2.5万元按案涉《卖断契》的约定待两权证办至陈传钦名下后支付。至于原告诉请被告支付余下购房款的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告何希敏主张被告何秀钦共同承担上述义务，因与原告发生房屋买卖合同关系的是被告陈传钦，被告何秀钦不是合同当事人，根据合同相对性原则，对原告的该项主张，本院不予支持。被告抗辩讼争房屋至今未能办理两权证系原告不配合所致，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈传钦于本判决生效之日起七日内向原告何希敏支付购房款100000元； 二、驳回原告何希敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7004元，由原告何希敏负担4704元（已交纳）；被告陈传钦负担2300元，限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈继勇 人民陪审员  唐伟波 人民陪审员  王开平 二〇一九年一月十八日 书 记 员  张静文