浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初3039号 原告：楼南雁，女，1986年6月10日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：潘红光，浙江明显律师事务所律师。 被告：付卓伟，男，1981年4月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。 第三人：李大伟，男，1970年10月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。 原告楼南雁与被告付卓伟、第三人李大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告付卓伟用其他方式无法送达，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楼南雁（第一次）及其委托诉讼代理人潘红光，被告付卓伟分别到庭参加诉讼，第三人李大伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。证人李某、邱某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。案件审理过程中，被告付卓伟申请笔迹鉴定，本院经审查依法予以准许，后因被告付卓伟逾期未缴纳鉴定费，鉴定机构予以退案处理。本案现已审理终结。 原告楼南雁向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同，并判令被告立即归还原告已经交付的租金7万元；2.判令被告赔偿原告以7万元为基数，按年利率6%计算，从原告起诉之日起计算至法院判决确定的履行期限届满之日止的利息损失；3.判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因生产经营需要租赁房屋，于2017年11月通过58同城认识被告，双方就房屋租赁一事协商一致后，签订案涉《美容院使用权租赁协议》，约定被告将柯桥蓝天市心广场2号楼7单元4楼的房屋租赁给原告使用，租期为2017年11月23日至2020年11月22日，租金为第一年12万元，第二年12.6万元，第三年13.23万元，押金1万元。原告向被告支付7万元租金后，于2018年1月左右被案涉房屋的物业管理公司告知案涉房屋的物业费自2017年10月份开始就拖欠，案涉房屋的所有权人李大伟（即本案第三人）已经向其（物业公司）发出声明说，其已经解除了与李某的（被告系从李某处转租而来）租赁合同，至今未授权过任何人可以出租该房屋，并要求原告立即腾退该房屋，否则将采取停水停电及其它强制措施。原告虽多次与被告联系，要求其解决此事，但其不仅迟迟没有解决，而且还表示物业费已经交了，没有拖欠物业费；房租也已经打给房东了。但无论是物业公司还是第三人，均表示没有此事，并要求原告停止营业，腾退房屋。原告迫于无奈，只好与第三人协商，表示愿意租赁该房屋，并与第三人就案涉房屋签订了房屋租赁合同，且向第三人支付了租金与押金，并与物业公司协商，表示愿意支付物业费，且代为垫付原告使用案涉房屋之前所产生的物业费。之后，原告多次与被告协商，要求其退还原告支付的7万元钱款，但被告至今仍未退还。为维护原告合法权益，特诉诸法院，望判如所请。 被告付卓伟辩称，原告提交的《美容院使用权租赁协议》并非被告签名，原告提交的《房屋租赁合同》的租赁期限则是在原告与第三人认识之前，故两份合同都是虚假的，原告的诉请不应得到支持。 第三人李大伟未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 第三人李大伟系柯桥蓝天市心广场2幢405室房屋登记所有权人，曾将房屋出租李某使用。2017年5月20日，邱某以52000元价款将市心广场2幢7单元405室转让给被告付卓伟，约定转让费内含房租到2017年10月中旬，室内装修及物品同时转让（除水机、空气净化机、电视机、洗衣机、泡澡筒、美容床、完美产品），交房时间2017年5月28日，并注明房子租期到2019年10月中旬，今年房租为82950元，每年以0.5%递增。2017年10月29日，第三人李大伟发手机短信给被告付卓伟，要求支付房租。后原告楼南雁（乙方）与被告付卓伟（甲方）签订《美容院使用权租赁协议》一份（签订时间不明），双方约定乙方承租甲方坐落柯桥蓝天市心广场2号楼7单元四楼，面积350平方。店内设备：7个空调、1个空气能热水器、一个汗蒸房、一个茶室家具、一个电动躺椅、一套桌椅。租赁期限为2017年11月23日至2020年11月22日为期三年。第一年租金12万，第二年租金12.6万元，第三年租金13.23万元。美容院每年物业费以及每月水电费均由乙方负责承担并缴清。押金1万元，作为水电物业押金，3年租期到期结清所有费用并确认房屋家具未损坏，甲方再归还乙方。由于甲方连同装修、家具、汗蒸馆等一起租与乙方使用，故此甲方享有乙方承租期间内的办公室茶室间的单独优先使用权和大厅客人休息区的共同使用权，并享有汗蒸馆的一定人次的免费使用权包括服务（每年不超过600人次，超过需和乙方协商付费）。双方并就其他事项进行了约定。2017年11月22日，原告向被告微信转账房租定金5000元。同日，原告通过支付宝向被告中国银行账户转账45000元，转账说明注明：剩余7万房租和5000元押金未付。2017年12月11日，原告又通过支付宝向被告中国银行账户转账两笔合计11000元。2017年12月14日，原告又通过支付宝向被告中国银行账户转账5000元。后因被告付卓伟与绍兴华联物业管理有限公司就物业管理费支付事宜产生纠葛，而第三人李大伟又要求原告楼南雁腾退房屋，原告遂于2018年2月5日向绍兴华联物业管理有限公司支付了蓝天市心广场2-405室物业管理费12511.44元，并与第三人李大伟签订了《房屋租赁合同》一份（签订时间不明），双方约定第三人李大伟将位于柯桥区（建筑面积347.54平方米）出租给原告楼南雁经营使用，租赁期限2017年11月23日至2020年11月23日止，共计三年。租金为第一年85000元，押金为5000元，第二年89000元，第三年93000元。双方并就其他事项进行了约定。现原、被告因租金返还事宜协商未果，原告遂诉至法院成讼。 案件审理过程中，本院经被告付卓伟申请，依法委托浙江千麦司法鉴定中心对《美容院使用权租赁协议》中甲方（出租方）姓名一栏中的“付卓伟”签名是否为付卓伟本人签署进行笔迹鉴定。该中心收到本院鉴定委托后，因被告付卓伟逾期未缴纳鉴定费，故作退案处理。 同时在案件审理过程中，原告与第三人共同向本院出具《共同声明》一份，声明原告与第三人于2018年2月11日就柯桥蓝天市心广场2号楼7单元4楼房屋签订的《房屋租赁合同》，已于2018年10月10日经双方协商解除，并已于2018年10月20日将房屋交付承租人盛玲。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《美容院使用权租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但该协议约定的租赁期限（2017年11月23日至2020年11月22日）超过了案外人邱某转让给被告时的房屋剩余租赁期限（截至2019年10月中旬），故应认定2019年10月中旬至2020年11月22日期间部分的约定无效。被告抗辩主张《美容院使用权租赁协议》并非其本人签署，但在申请笔迹鉴定后逾期未缴纳鉴定费，致使鉴定事项被退案处理，对此被告应承担相应的不利后果，故本院依法推定《美容院使用权租赁协议》系原、被告签署。庭审中，被告又辩称其未收到鉴定中心寄送的鉴定费缴款通知，但本院核实鉴定中心随函寄回的EMS快递单确认，被告实际于2018年9月8日本人签收了鉴定中心寄送的缴款通知，故被告的抗辩理由本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。根据案件查明事实，因被告与绍兴华联物业管理有限公司就物业管理费缴纳事宜产生纠葛，而又未经房屋登记所有人即本案第三人同意将房屋转租原告，致使原告遭受物业公司与房屋登记所有人阻挠无法正常使用案涉租赁房屋，应认定被告存在违约行为，致使原告需另行与第三人签订《房屋租赁合同》尚能实现合同目的，故原告诉请要求解除双方签订的《美容院使用权租赁协议》，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告与第三人事后补签的《房屋租赁合同》，原告实际是基于该份《房屋租赁合同》占有使用案涉租赁房屋，但《美容院使用权租赁协议》项下的租赁物实际包含房屋与店内装修、家具、汗蒸馆等，故本院结合《美容院使用权租赁协议》与《房屋租赁合同》在同时期的租金差价（120000元-850000元），并根据《美容院使用权租赁协议》的实际履行情况，对于原告诉请要求退还的70000元租金，本院酌情就房屋租金37917元（70000元-35000元/年÷12个月/年×11个月）部分予以支持，其余32083元则作为原告实际使用被告出租店内装修、家具、汗蒸馆等的对价不予支持。对于应退还部分租金的利息损失，本院以原告起诉之日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算确定。 第三人李大伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院根据案件查明的事实依法作出处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告付卓伟应返还原告楼南雁租金37917元，并支付该款自2018年3月13日起至本判决确定履行之日起止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息，款均限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告楼南雁的全部诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，财产保全费740元，合计2290元，由原告楼南雁负担1050元，由被告付卓伟负1240元，款限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王炳江 人民陪审员  马学凯 人民陪审员  朱先淼 二〇一九年一月二十五日 书 记 员  徐春燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。