江苏省常州市武进区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0412民初3769号 原告（反诉被告，以下统称原告）：周鹏，男，1989年11月29日生，汉族，住常州市新北区。 委托诉讼代理人：陆军，江苏通江律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下统称被告）：常州武进万达广场投资有限公司，注册地常州市武进区湖塘镇沟南工业区，经营地常州市武进区湖塘镇万达广场。统一社会信用代码91320412053532713J。 法定代表人：齐界，公司总经理。 委托诉讼代理人：宋莹，江苏源博律师事务所律师。 原告周鹏与被告常州武进万达广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，被告于同年6月11日提起反诉，本院审查后受理了反诉，先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，于2018年6月28日、2019年1月9日将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告周鹏及其委托诉讼代理人陆军、被告的委托诉讼代理人宋莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《常州武进万达广场（营运期）商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同）于2018年3月1日解除。二、判令被告立即返还商铺内原告所有的物品（详见清单），若被告不能归还或物品受损，则要求被告按价承担赔偿责任。三、判令被告返还商铺租金54125.03元。四、判令被告退还履约保证金92784.30元。五、判令被告支付原告违约金92784.30元。六、判令被告承担原告因解除员工劳动关系支付的补偿金2535元。七、判令被告承担原告为保全证据支出的公证费1020元。八、判令被告赔偿因2018年9月27日因步行街室内排水管道破损造成的损失2400元。九、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月27日，原告与被告签订商铺租赁合同一份及租赁合同补充协议一份，约定由原告租用被告所有的位于武进万达广场室内步行街xxxxxx号的商铺（以下简称案涉商铺），租赁期限2017年6月16日至2022年6月15日，租赁用途为经营餐饮美食，月租金为23196.075元。原告入驻该商铺后并实际经营，后因市场变化，2018年2月10日原告与被告协商终止原租赁合同，被告同意终止合同，并给出了具体的方案。但在2018年2月26日原告支付了3-5月份租金46393元之后，被告再次与原告协商时，拿出了与原终止协议不相一致的协议文本，内容为“不再退还4-5月份租金30928.10元，4-5月份物业费60036.90元”，后被告即以原告未能支付3-5月份物业管理费为由，于2018年3月1日使用U型锁将该商铺封闭，致使原告无法继续使用该商铺，也无法将店内物品取出。虽经原告多次要求取出店内物品，被告不予理睬。被告的行为损害了原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、双方租赁合同于2018年4月28日解除，根据合同约定，乙方迟延支付租金、物业费等各项费用超过30日的，甲方有权单独解除合同，并由乙方承担违约责任。因原告未在2018年2月20日前支付物业费及租金，超过30日。被告在2018年4月27日向原告寄送解除通知，原告于次日收到，此时双方解除了租赁合同。二、原告要求被告返还所有物品，根据合同约定，乙方在交还期满10日内仍未将商铺交还甲方，甲方有权将屋内设备物品存放他处，并将房屋清理收回使用，乙方索要物品可以退还，但要承担拆铺费用，发生的存放费用也由乙方承担。三、商铺租金及物业费等各项费用按照原告实际使用天数计算至拆铺完成为止。拆铺是在6月15日之前完成的，要支付至6月15日止。合同约定乙方应当在每个交租期限最后一个月20日前足额缴纳下季度租金。但原告在被告多次催要下才于2018年2月26日支付了下季度租金，已经违约。根据合同及补充协议约定，租金优惠部分应当在合同终止后7日内补足。合同还约定，如在合同租赁期届满或乙方违约导致合同终止的，在交还期内，乙方仍应按届时月租金标准向甲方支付占用费等。被告不应当再退还租金，原告应当支付被告6月份15天的房屋占用费及相关费用。四、关于退还履约保证金，合同约定如乙方违约提前终止的，甲方有权没收本合同项下的履约保证金。五、原告要求支付违约金没有法律基础和依据，该项请求不能成立。六、原告解除与其员工之间的劳动关系的费用，与被告无头。七、公证费部分是原告违约在先，应由其自行承担。八、排水管道破裂造成的损失与本案无关，不应由被告承担。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 被告提出如下反诉请求：一、要求确认被告与原告之间的《商铺租赁合同》于2018年4月28日解除。二、判令原告支付违约金19826.73元（当庭变更为8659元）。三、判令原告补足租金优惠270620.87元。四、判令原告支付拆铺费85000元（暂计以实际拆铺完成费用清单为准）。五、判令原告支付为保全证据而支出的公证费2296元。以上合计366575.87元。六、判令原告承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月27日双方签订《商铺租赁合同》及补充协议，原告承租案涉商铺经营茶餐厅，合同约定乙方（原告）未履行支付租金及物业费及其他应付费用，每延迟一日支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金。如乙方在合同期限内提出撤铺，需要提前90天书面通知甲方（被告）。原告于2018年2月口头提出撤铺，但未按合同提前90天书面通知被告。被告告知原告需书面申请，并继续与原告沟通缴纳下季度租金及物业费，其在多次催讨下才于2018年2月26日（20日为最后交付截止日）支付了第3、4、5月的租金。由于原告未经被告允许自行关店，也未与被告签订终止协议，已用实际行动表示违约。原告于同年4月22日签收律师函3日后未做回复，又于同年4月28日签收了解除合同通知书，仍未给予回复，且拒绝对店铺进行拆除并恢复原样。被告为了保障合法权益，已经对商铺进行拆铺处理，支付了相关费用。请求支持被告的反诉请求。 原告对反诉辩称，一、被告反诉所称的事实理由与事实不符。原告从来没有自行关店，导致店铺关闭的原因是物业公司用锁将店铺封闭，违约方并非原告，而是在于被告。二、原告没有收到过被告发出的解除合同通知书，其主张2018年4月28日合同解除不成立，租赁合同在2018年3月1日因为不能履行已经终止。原告无需支付之后产生的租金或者物业费等其他费用。三、被告声称要求原告拆铺并恢复原状，但从未收到相关通知，事实上物业公司封闭店铺后原告多次协商要求取回物品，对方未能同意，相关费用不应由原告承担。四、被告称双方达成一致后需提前90天书面通知被告可提前解除合同，除履约保证金不予退还外，无需承担本合同项下的其他违约责任，原告认为该条款是被告单方制定的格式条款，加重了原告的合同义务，减轻自身的负担，属于无效条款，无法律效力。总之，原告不存在违约行为，不需要支付违约金或者补足租金，请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定如下事实：2017年5月27日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订商铺租赁合同一份，约定由原告承租被告案涉商铺开设茶餐厅，建筑面积908.79平方米，租赁期限60个月，自2017年6月16日起至2022年6月15日止。其中，2017年6月16日起至2018年6月15止的月租金46392.15元，2018年6月16日起至2019年6月15日止的月租金48711.76元。合同第7.1条约定，合同签署当日，乙方应向甲方交纳92784.30元作为履约保证金。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金，但不免除乙方应承担的违约责任。第8.1.2条约定，除首期租金外，其他租期租金均按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个租期的租金。第11.1条约定，甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业公司代为行使和履行，无须通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。第18.4条约定，若因甲方原因导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将房屋交还甲方，在交还期内，乙方无需支付占用费。第21.6条约定，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应的改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋的使用权，在该期间内，乙方无需交纳租金。第21.7条约定，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。 同日，双方签订《租赁合同》补充协议一份，将2017年6月16日至同年9月30日租金变更为69588.23元（即月租金19882.35元），将2017年10月1日至同年12月31日的租金变更为69588.22元。 2017年6月9日，原告向被告支付了履约保证金92784.30元。于同年6月22日支付了租金69588.23元，被告依约向原告交付了案涉商铺。 2017年8月31日，双方又签订《租赁合同》补充协议一份，将2017年9月1日至同年11月30日的租金变更为46392.15元，将2017年12月1日至2018年2月28日的租金变更为115980.38元。 原告又于2017年9月28日支付了租金69588.22元。2017年11月27日，原告又支付租金77320.26元。综上，至2018年2月28日，按被告补充协议的重新约定，原告应支付租金212078.41元，实际支付了216496.71元，多支付4418.3元。 此后，双方再签订《租赁合同》补充协议一份，将2018年3月1日至同年5月31日的租金变更为46392.15元（即日租金标准为504.26元）。 2018年2月20日，即下一交纳租金日届满时，原告未能按约定日期交纳优惠后的租金，被告多次进行了催告，原告于2018年2月26日，付清了优惠后第3、4、5月的租金46393元。虽然原告在与被告工作人员的交流中表示可能考虑暂停经营的想法，但被告及常州武进万达广场商业物业管理有限公司（以下简称物业公司）于2018年3月1日在原告已经关锁的大门上加锁了U型锁，导致原告无法继续经营。原告遂多次与被告进行交涉，要求退还多收的租金、保证金，并返还物业公司擅自扣押的店内经营物品，但被告坚持要求原告按其计算方法补交费用后方可退还物品。被告于2018年4月22日、4月28日，二次以原告迟延交纳租金及拖欠物业费等为由，通知原告解除商铺租赁合同。原告因双方协商未果，于2018年5月3日委托公证员对经营现场进行公证证据保全并支付公证费1020元，后委托律师起诉来院，要求判如所请。 上述事实，由商铺租赁合同、补充协议、发票以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告签订的商铺租赁合同和补充协议均合法有效，双方应当按合同的约定履行各自的义务。因双方对租金标准的优惠作了新的约定，应按重新约定的标准执行。查明的事实确认，原告应当于2018年2月20日交清下一计租期限即3、4、5月的租金，但原告未能按时交纳。其在被告的催要下，于当月26日交清，即仅延迟了7天时间，而此时原告尚有多交纳的租金4418.3元在被告处，按日租金504.26元的计算，足以抵算该7天的租金。因此，认定原告按约付清了相应的租金是合理的。被告在合同中约定将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业公司代为行使和履行，被告在明知原告付清租金的情形下，和物业公司于2018年3月1日擅自在原告承租商铺大门上加锁，且在原告的交涉下仍未及时纠正，其行为已经构成根本违约，可以认定此时双方的商铺租赁合同至此已实际解除。被告在原告已交清租金且被告和物业公司加锁行为导致原告无法继续经营的情形下，再于2018年4月发函解除合同，明显存在恶意。退一步说即使原告逾期交纳租金，双方约定原告交纳的履约保证金可以抵扣租金，故本院对被告辩称并要求确认商铺租赁合同于2018年4月28日解除的意见和请求不予采纳。由于合同已于2018年3月1日实际解除，自此原告不再实际占有、使用承租商铺，被告收取履约保证金92784.30元和多收取的租金50811.3元应当及时返还原告。由于合同约定因甲方（被告）违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，故本院对原告主张的违约金92784.30元也予以支持。原告因被告违约而公证保全其证据支出公证费1020元，但被告承担的违约金数额足以弥补原告受到的损失，故对该项请求不予支持。原告方即使实际支付了解除员工劳动关系的补偿金2535元，也不能证明与被告的违约行为存在直接的关联，故本院对此请求不予支持。由于原告店内物品被物业公司擅自扣押，室内排水管道破损造成的损失也与该物业公司相关，故本院在本案中对原告的相应请求不予支持。由于未认定原告存在违约行为，故本院对被告的其余反诉请求均不予支持。被告作为大型广场投资有限公司，应当遵守诚实信用的原则，提供良好的营商环境和便利条件，让承租商户慕名而来、合法经营，实现互利共赢、融洽相处的局面。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认周鹏与常州武进万达广场投资有限公司于2017年5月27日签订的《常州武进万达广场（营运期）商铺租赁合同》于2018年3月1日解除。 二、常州武进万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还周鹏履约保证金92784.30元和租金50811.3元。 三、常州武进万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付周鹏违约金92784.30元。 四、驳回周鹏的其余诉讼请求。 五、驳回常州武进万达广场投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6543元，反诉受理费3508元，保全费2270元，合计12321元，由常州武进万达广场投资有限公司负担10623元，该款中于本判决生效之日起十五日内直接支付给周鹏7115元），由周鹏负担1698元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  何纪华 人民陪审员  熊 英 人民陪审员  张雪霞 二〇一九年一月二十三日 书 记 员  羊容萱