广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26764号原告：佛山市意美家卫浴有限公司，住所地佛山市禅城区雾岗路86号河南村民公寓D座二楼208号，统一社会信用代码914406046752004570。法定代表人：蔡伟群。委托诉讼代理人：李飞华，广东京兆律师事务所律师。被告：雷诗艺，女，汉族，1986年4月16日出生，住成都市成华区，被告：佛山市芬蒂建材有限公司，住所地佛山市禅城区江湾路32号之二B2，统一社会信用代码91440604MA51FW0Y46。法定代表人：戴美花。被告：戴美花，女，汉族，1980年8月18日出生，住广东省佛山市禅城区，上述两被告共同委托诉讼代理人：邓艳，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告佛山市意美家卫浴有限公司（以下简称意美家公司）诉被告雷诗艺、佛山市芬蒂建材有限公司（以下简称芬蒂公司）、戴美花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员**独任审理，并于2018年11月1日、2018年12月10日、2018年12月21日三次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、被告雷诗艺向原告支付2018年6月1日至2019年3月1日的租金232848元；2、被告雷诗艺承担本案诉讼费。本院于2018年12月10日向原告释明因涉案商铺没有办理报批报建手续，故原告与被告雷诗艺签订的《租赁合同》无效，原告据此变更其第一项诉讼请求为：被告雷诗艺向原告支付占有使用费（从2018年6月1日计算至实际返还涉案租赁物之日为止），并增加诉讼请求要求被告雷诗艺支付清理场地垃圾费用12000元。因涉案商铺的阁楼由案外人使用，原告于2018年12月10日向本院提交《追加被告申请书》，申请追加戴美花及芬蒂公司作为本案共同被告，并增加诉讼请求，要求被告戴美花及芬蒂公司立即迁出涉案房屋、恢复原状交付房屋予原告。事实与理由：2016年3月2日,雷诗艺与原告签订《租赁合同》，承租原告位于佛山市禅城区江湾二路30号面积为330平方米的商铺。合同约定：租赁期限为两年，从2016年3月2日起至2018年3月1日止，租金每月每平方米77元，租金采取半年缴纳制，环境卫生费每月每平方米1元；同时亦对双方权利义务、违约行为及承担违约责任方式作出明确约定。后原、被告就上述合同履行发生纠纷，经法院主持调解达成一致意见，并出具（2018）粤0604民初11553号《民事调解书》，合同履行期限至2019年3月1日。现雷诗艺未按约定支付2018年6月1日至2019年3月1日的租金232848元，原告多次催收未果。被告雷诗艺辩称：1、要求追加佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社作为第三人参加诉讼，核实原告和第三人的租赁关系有无解除；2、被告雷诗艺已于2018年8月25日办理涉案商铺，并将钥匙归还给原告法定代表人，原告与雷诗艺之间的租赁关系已经解除；3、雷诗艺已经向原告支付保证金69300元，该保证金足以抵扣拖欠的租金，故无需再向原告支付租金；4、按照合同约定的租金标准，加上卫生费应为25740元，即每半年154440元，但被告雷诗艺实际向原告支付的租金是每半年155232元，多支出792元，该金额应予退还。5、被告雷诗艺已于2018年5月25日搬离涉案商铺，考虑到没有与原告办理移交手续，故被告雷诗艺愿意支付占有使用费至2018年10月31日。6、不同意向原告支付清理场地的垃圾费用，涉案场地仅留存小部分的展示瓷砖，地面不存在脏乱差的情况，原告要求支付如此高额的清理费没有依据。被告芬蒂公司辩称：1、涉案商铺是戴美花作为承租方向佛山市圣玺瓷业有限公司（以下简称圣玺公司）租赁来的，商铺的权属方河宕股份合作经济联合社对该转租行为也予以了书面同意。意美家公司无权收回涉案商铺。2、芬蒂公司并非涉案商铺的承租方，与意美家公司之间并无直接的法律关系，不是本案适格的被告，意美家公司将芬蒂公司追加为被告没有事实和法律依据。综上，意美家公司的诉请请求没有事实与法律依据，请求法院依法判决驳回其诉讼请求。被告戴美花辩称：1、涉案商铺是戴美花作为承租方向圣玺公司及雷诗艺租赁而来的，商铺的权属方河宕股份合作经济联合社对该转租行为也予以书面确认。租赁期间，被告戴美花一直按时缴纳租金，不存在任何违约行为。被告戴美花签约时并不清楚圣玺公司与意美家公司之间的关系，戴美花与意美家公司之间并无直接的法律关系，不是本案适格的被告，意美家公司将戴美花追加为被告没有事实及法律依据，即使要追究也只能将戴美花追加为第三人。2、意美家公司对戴美花承租涉案商铺的事实早已知晓且从未提出过异议。对此，从其提交的证据《涉案商铺照片》及《民事调解书》均可证实：《民事调解书》的落款时间为2018年6月25日，仅这份证据便可证明意美家公司在第一次与雷诗艺发生纠纷并上门拍照取证、得知戴美花承租涉案商铺并对涉案商铺进行装修的时间在2018年3-5月之间。意美家公司得知戴美花承租涉案商铺的事实后不仅从未提出过异议，后来还通过调解的方式与雷诗艺延长租赁期限。现意美家公司谎称雷诗艺未经同意擅自将涉案商铺转租给戴美花明显与事实不符，其要求戴美花迁出并交还涉案商铺无任何法律依据。3、戴美花承租该商铺后委托装修公司的包工头欧琼波对涉案商铺进行了装修，投入了十余万元装修款。对此戴美花与圣玺公司及雷诗艺之间的《租赁合同》中都有相关约定，圣玺公司及雷诗艺都是同意并知情的。现涉案商铺装修完工后刚刚使用几个月时间，无论意美家公司与雷诗艺之间存在何种纠纷，戴美花作为无过错的承租方，都希望能继续履行租赁合同、承租使用该商铺。4、若涉案租赁合同被认定为无效合同、无法继续履行，或出租方坚持要收回涉案商铺，戴美花作为无过错方且已对涉案商铺投入巨额装修费用，因此出租方都应依法对戴美花投入的装修进行折价补偿或承担装修的现值损失。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体。2、租赁合同、承诺函。证明原、被告于2016年3月2日签订《租赁合同》，被告承租原告位于佛山市禅城区江湾二路30号商铺物业，租赁期限二年；双方对租金缴纳时间、缴纳金额、各方权利义务等重要事项均已作出明确约定；被告同意上述合同各条款内容，并承诺予以遵照执行。3、（2018）粤0604民初11553号民事调解书、证明书。证明因被告在履行《租赁合同》过程中，存在拖欠租金、环境卫生费等行为，原告向法院提起诉讼，后双方在法院的主持调解下达成一致：双方继续履行合同，期限至2019年3月1日，被告支付欠缴租金、环境卫生费5万元，该调解书已经生效。4、租赁物业图片。证明原、被告在签订案涉合同（续签）双方对涉案租赁物业外观、内部现状进行确认核实，原告拍摄上述照片存档，用于证明涉案合同签订时涉案租赁物的使用现状。5、情况说明、使用转租说明及集体土地使用权证、物业租赁合同。证明涉案房屋的土地使用权人为佛山市禅城区澜石街道河宕股份经济联合社，由于历史原因，涉案房屋未办理产权证。诉讼中，被告雷诗艺没有证据向法庭提交。诉讼中，被告芬蒂公司、戴美花一并举证如下：1、《租赁合同》。证明被告戴美花与圣玺公司签订租赁合同，承租涉案商铺。2、《住所经营场所使用证明》、2018年3月2日《证明》、2018年3月16日《证明》。证明原告及涉案商铺权属人河宕经联社对被告方的承租行为均知晓并同意。3、2018年2月3日《收款收据》、转账记录。证明被告芬蒂公司及戴美花已向被告雷诗艺缴纳租赁押金13500元。4、2018年3月6日《收款收据》、2018年6月4日《收款收据》、2018年9月11日《收据》、2018年12月4日《收据》、2018年3月6日及7日转账记录。证明被告戴美花按时间向雷诗艺交纳租金，不存在任何违约行为。5、《芬蒂建材展厅装修合同协议条款》、欧琼波的身份证复印件、2018年3月10日《收据》、2018年4月16日《收据》、2018年8月5日《收据》、2018年3月10日及4月16日转账记录。证明被告承租该商铺后委托装修公司的包工头欧琼波对涉案商铺进行装修，投入了106600元装修款。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方的主体材料，本院依法审查后予以确认；证据2、3有原件核对，本院对真实性予以确认；证据4、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告芬蒂公司、戴美花提交的五组证据，均有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年3月2日，被告雷诗艺（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《租赁合同》（编号20160523），约定：1、甲方将广东省佛山市禅城区江湾二路30号，出租面积（含分摊）共计330平方米的铺位出租给乙方使用；2、租赁期限为二年，从2016年3月2日起至2018年3月1日止；3、租金每月每平方米77元，环境卫生费每月每平方米1元。乙方应在2016年3月2日前每半年缴交租金155232元，以后上述二项费用的缴交每半年一次（租金须提交一个月缴纳）。4、乙方应在合同签订之日向甲方支付69300元作租赁铺位的保证金。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还保证金。若乙方违约，则甲方可没收该保证金，并有权追讨因乙方违约所造成甲方的经济损失。5、甲方责任：租赁期间，除因不可抗力（包含但不限于政府行为、自然灾害等）需拆迁、改造和乙方违约甲方收回商铺、仓库外，如甲方需收回商铺、仓库，必须提前60天书面通知乙方解除合同，甲方除退回乙方的租赁保证金及已支付未使用的租金外，应向乙方支付违约金作为乙方经济损失的赔偿，违约金支付标准为剩余租期内乙方应交租金总额的30%。6、乙方责任：①乙方未依本合同第三条约定按时缴交租金及水电费，按实欠费用的总额每天千分之五向甲方支付违约金，并且甲方有权暂停相关服务。乙方逾期超过15日不缴交上述费用的，甲方有权解除合同，收回铺位，没收保证金并有权留置承租方租赁物内的财产。如若乙方出现上述违约情况，甲方可在乙方租赁铺位门前张贴解除合同通知，视为甲方通知乙方解除本合同，如乙方未在通知规定的时间内与甲方处理解除本合同事宜的，甲方有权自行开启租赁铺位门锁，单方面收回铺位使用权并另租他人，对乙方遗留在甲方租赁铺位的财物作遗弃物处理。②租赁期间，如乙方退租，则视为乙方违约，乙方必须提前60天书面通知甲方，并向甲方支付违约金。违约金包括以剩余租期以内应交租金总额30%计算的金额、合同第四条约定的租赁保证金以及乙方已预付的租金和管理费三部分。乙方还应结算清使用中的费用。就涉案房屋的租赁合同关系，意美家公司曾于2018年5月28日以雷诗艺为被告提起诉讼，案号为（2018）粤0604民初11553号。本院于2018年6月25日作出（2018）粤0604民初11553号《民事调解书》，载明：“原、被告双方在合法自愿的基础上，经充分协商达成如下协议：一、双方于2016年3月2日签订租赁合同继续履行至2019年3月1日，如被告雷诗艺到期不续租，需提前一个月通知原告；二、被告雷诗艺承诺在2018年6月30日前向原告佛山市意美家卫浴有限公司支付2018年4月及5月租金、环境卫生费5万元；三、诉讼费226元，由原告佛山市意美家卫浴有限公司负担26元，由被告雷诗艺负担200元。”座落于佛山市禅城区石湾江湾二路的土地使用权人为佛山市禅城区澜石街道河宕股份经济联合社，权证号码为佛府集用（2006）第0600080303147号。2016年10月11日，原告意美家公司（承租方，乙方）与案外人佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社（出租方，甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区江湾路三十二号之二，建筑面积273.40平方米的铺使用权租用给乙方使用。租赁期从2016年4月27日至2019年4月26日。乙方向甲方每月共缴纳承租费16404元。佛山市禅城区石湾街道河宕村居民委员会出具一份《情况说明》，内容为：“位于广东省佛山市禅城区江湾二路30号房屋（或建筑物）、建筑面积（属转租房，含分摊约）330平方米，其土地所有权人河宕村民集体，使用权人是佛山市禅城区澜石街道河宕股份经济联合社，因历史原因，该地段所在行政辖区房屋（或建筑物）均未能办理房产证，不属于违法建筑物，政府各部门允许上述房屋作正常途径使用，房屋使用者或经营者均可办理相应工商营业执照，正常经营、正常使用上述物业。”另，佛山市禅城区石湾街道河宕村居民委员会出具一份《使用/转租证明》，内容为：“位于广东省佛山市禅城区江湾二路30号房屋（或建筑物），其土地所有权人为河宕村民集体，使用权人佛山市禅城区澜石街道河宕股份经济联合社，经济社同意佛山市意美家卫浴有限公司将上述物业转租给雷诗艺作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用，有效期由2018年3月1日至2019年4月。在经营过程中，转租方和承租方不得擅自改变该建筑物的主体结构，并对建筑物结构安全、消防安全、安全生产负责。本证明不作为征收、拆迁等补偿依据；依法征收和拆迁时，按照相关规定执行。”圣玺公司（出租方、甲方）与戴美花（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落在江湾二路32号自建的二楼出租给乙方作为洁具展厅，租赁面积：二楼面积约120平米，一楼面积约15平米。2、租赁期：贰年签订一次，从2018年2月28日起。3、签订合同之日，乙方须向甲方缴纳店铺保证金13500元；4、每月租金4500元。前半年房租按照季度付款，后续按半年支付。半年付一次，即27000元。2018年3月2日，佛山市禅城区石湾街道河宕村居民委员会出具一份《证明》，内容为：“现佛山市意美家卫浴有限公司租用佛山市禅城区江湾路三十二号之二，面积约232.4㎡，现我河宕股份合作经济联合社同意佛山市意美家卫浴有限公司转租给佛山市芬蒂建材有限公司作为商铺用途使用，面积120㎡，地址：佛山市禅城区江湾路三十二号之二B2，希望有关部门协助办理有关事项。”2018年3月16日，佛山市禅城区石湾街道河宕村居民委员会出具一份《证明》，内容为：“现我河宕股份合作经济联合社同意佛山圣玺瓷业有限公司转租给佛山市芬蒂建材有限公司作为商铺用途使用，面积120㎡，地址：佛山市禅城区江湾路三十二号之二B2，希望有关部门协助办理有关事项。”2018年11月13日，本院到涉案租赁场地作现场勘验，经现场勘查，被告雷诗艺承租的房屋位于佛山市禅城区江湾二路32号，该商铺首层用于经营圣玺陶瓷，首层的大门已经上锁，首层商铺已基本清空，雷诗艺确认剩余材料为废弃材料，背对马路右边的展厅墙体被拆除。首层大门旁边有一侧门，该侧门通向楼梯间，通过楼梯间可上到二层阁楼，楼梯间及二层阁楼由雷诗艺转租给芬蒂公司，经营卫浴使用。芬蒂公司现正常经营中。楼梯间通往被告经营的圣玺陶瓷有一道玻璃门，该玻璃门可以用手直接打开。另，原告及被告雷诗艺在现场勘查笔录中一致确认：1、双方签订的《租赁合同》关于租赁物的地址有笔误，涉案商铺的地址应为佛山市禅城区江湾二路32号。2、原告同意被告雷诗艺支付的5000元用于抵扣本案中拖欠的租金。庭审中，被告雷诗艺陈述原拆除的墙体已经于2018年11月14日-15日请人修复，原告对被告雷诗艺已经修复墙体的事实予以确认。本院当庭询问原告是否愿意先行接收首层商铺，原告表示不同意，原告坚持要求与二层的阁楼一并接收，且原告不同意阁楼由芬蒂公司继续使用。另查明，被告雷诗艺系圣玺公司法定代表人，被告戴美花系芬蒂公司法定代表人。庭审中，被告雷诗艺确认其本人是与原告签订合同的主体。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案物业没有办理报批报建手续，且原告亦未提供涉案物业办理报建手续的材料以及涉案物业产权登记资料，故原告与被告雷诗艺于2016年5月23日签订的《租赁合同》及被告雷诗艺与戴美花签订的《租赁合同》均属无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原告主张被告返还涉案商铺合法有据，本院予以支持。关于涉案商铺的返还时点，本院分析如下：首先，被告雷诗艺抗辩认为其已于2018年8月25日办理首层商铺移交手续，但未举证证明，且原告不予确认，故本院对被告雷诗艺的抗辩意见不予采纳。其次，根据本院现场勘查的情况可知，涉案商铺在本院进行现场勘查前首层已经清空，被告雷诗艺在本院组织现场勘查后亦及时对展厅的墙体进行恢复，阁楼的实际使用人并非被告雷诗艺，被告雷诗艺客观上无法向原告返还阁楼，如原告仅因为阁楼的使用问题而拒绝接收首层商铺，则显然对被告雷诗艺有失公平。此外，本院在首层墙体恢复后于2018年12月10日询问原告是否愿意先行接收首层商铺，原告表示拒绝。综上，考虑到涉案商铺首层已经清空、墙体已经恢复，且首层楼梯间的玻璃门可以由原告自由进出首层商铺，本院确定被告雷诗艺已于2018年12月10日将涉案商铺首层（不含楼梯间）移交给原告。至于首层楼梯间及二层阁楼中由芬蒂公司使用的面积，因圣玺公司与被告戴美花签订的《租赁合同》无效，故原告要求被告戴美花及芬蒂公司返还该部分物业，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的要求被告戴美花及芬蒂公司恢复原状，因原告未对二层阁楼的原状进行举证，考虑到判决的可执行性，本院对原告的该项诉请不予支持。关于占有使用费。本院分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原告与被告雷诗艺签订的《租赁合同》无效，但被告雷诗艺实际占用涉案商铺，故被告雷诗艺仍应向原告支付占有使用费至涉案商铺返还之日止。庭审中，被告雷诗艺确认其于2018年6月起拖欠租金，本院予以确认。根据前文关于涉案商铺返还时点的分析，本院确定被告雷诗艺应向原告支付涉案商铺2018年6月1日至2018年12月10日的占有使用费163577.81元【（25872元/月×6个月）＋（25872元/月÷31天×10天）】。因本院认定涉案商铺首层由圣玺公司使用的部分已经于2018年12月10日返还，故原告再行主张该部分使用面积的占有使用费，没有依据，本院不予支持。又因首层楼梯间部分面积及二层阁楼尚未返还，故对应面积仍应由被告雷诗艺支付占有使用费。关于该部分使用面积，圣玺公司与戴美花签订的《租赁合同》确定的面积约为135平方米（二楼120平方米、一楼15平方米），关于该部分面积的占有使用费，圣玺公司与戴美花签订的《租赁合同》约定的租金标准4500元/月；原告与被告雷诗艺签订的涉案商铺330平方米的租金标准25872元/月，据此计算135平方米的占有使用费则应为10584元/月；综合上述两个租金标准，结合该部分使用面积的商业价值稍低于首层商铺，本院酌定该部分使用面积的占有使用费为6000元/月。虽该部分面积并非由被告雷诗艺占有使用，但雷诗艺作为原告的合同相对方，仍应向原告支付该部分使用面积的占有使用费至实际返还之日止。关于垃圾清理费,原告未提供支付凭证证明该费用已经实际发生，且合同对此无进行约定，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于保证金。涉案保证金69300元为被告雷诗艺承租涉案商铺时向原告交纳的，由于涉案租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应予以返还，被告主张用于抵扣租金，本院予以支持。另，被告雷诗艺向原告支付的5000元，原告亦同意用于抵扣被告拖欠的租金，本院予以确认。经抵扣后，被告雷诗艺应向原告支付2018年6月1日至2018年12月10日期间的占有使用费应为89277.81元（163577.81元-69300元-5000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告佛山市意美家卫浴有限公司与被告雷诗艺于2016年3月2日签订的《租赁合同》无效；二、被告雷诗艺于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家卫浴有限公司支付2018年6月1日至2018年12月10日的占有使用费89277.81元；三、被告雷诗艺、戴美花、佛山市芬蒂建材有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市意美家卫浴有限公司返还佛山市禅城区江湾路32号之二物业中由佛山市芬蒂建材有限公司使用的首层楼梯间及二层阁楼；四、被告雷诗艺于本判决生效之日起十日内，以6000元/月为标准，向原告佛山市意美家卫浴有限公司支付佛山市禅城区江湾路32号之二物业中由佛山市芬蒂建材有限公司使用的首层楼梯间及二层阁楼自2018年12月11日至该部分物业实际返还之日止的占有使用费；五、驳回原告佛山市意美家卫浴有限公司的其他诉讼请求。如被告雷诗艺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取2396元，由原告佛山市意美家卫浴有限公司负担396元，被告雷诗艺负担2000元，被告戴美花、佛山市芬蒂建材有限公司对被告雷诗艺负担的上述诉讼费在500元范围内承担责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年一月七日书记员 余柔敏书记员 廖凯锐