广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15873号原告（反诉被告）：潘永根，男，1953年2月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世宽，广东穗峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹吉荣，男，1965年11月5日出生，汉族，身份证住址福建省福安市，被告（反诉原告）：广州市德宝利健康测量技术有限公司，住所地广州市白云区白云湖街唐阁村龙唐路2号。法人代表人：詹吉荣。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄秋南，广东国晖（广州）律师事务所律师。原告潘永根（反诉被告，以下简称原告）与被告詹吉荣（反诉原告，以下简称被告）、广州市德宝利健康测量技术有限公司（反诉原告，以下简称被告德宝利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘永根的委托诉讼代理人罗穗峰，被告詹吉荣及其被告德宝利公司的委托诉讼代理人黄秋南到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告潘永根向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向我支付拖欠款项742307.13元；2.两被告连带向我支付违约金（以拖欠款项总额742307.13元基数，按照日千分之五的标准，自2018年5月6日起计算至款项实际支付完毕之日止，以最高不超过30%即214897.91元为限）；3.两被告连带承担我为实现本案债权而支出的律师费20000元；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我与被告詹吉荣分别于2013年5月16日、2013年6月6日、2014年11月1日签订《租赁合同书》，分别约定由被告詹吉荣承租我位于广州市白云区石井街唐阁村××号××栋第六层、第五层、第二层厂房，每月租金分别为13600元、7000元、10000元，租期均至2023年5月31日，水电费缴交标准皆为水费5.5元/吨，电费1.3元/度。被告詹吉荣在上述租赁合同书约定的时间内实际占有并使用涉案厂房，并向我支付租金。但自2016年7月起，被告詹吉荣不再按照约定向我支付租金及水电费。截至2018年4月10日，被告詹吉荣欠付到期厂房租金及水电费已达742307.13元。2018年4月10日，我与两被告签订《还款协议》，确认被告詹吉荣合计欠付我租金及水电费742307.13元，并约定被告詹吉荣自2018年5月起，每月5日前向我支付20000元；若被告詹吉荣未按时向我支付款项，则每逾期一日，按欠款总额742307.13元每日千分之五的标准向我支付违约金，若被告詹吉荣违反协议导致我因此遭受经济损失和支出的一切费用，由被告詹吉荣承担，被告德宝利公司对被告詹吉荣的债务承担连带保证责任。上述《还款协议》签订后，两被告未向我支付过任何款项。经我多次催促，两被告仍一直未予偿还任何到期款项。我认为，被告詹吉荣违反还款协议的约定，未按时向我支付欠款的行为已构成重大违约，严重损害了我的合法权益，应承担相应的还款义务及违约责任。被告德宝利公司作为保证人，应按协议约定对该笔债务承担连带担保责任。现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告詹吉荣、德宝利公司提出的反诉请求，原告潘永根辩称，我不同意被告的第一项反诉请求，该请求没有任何事实和法律依据。我已向被告交付场地，且双方已实际履行了多年，被告也从未向我提出过所谓虚报面积的事实，现在毫无证据的情况下，提出该诉讼主张是为了拖延和抵赖。对于被告的第二项反诉请求，我确认已收到被告詹吉荣支付的保证金61200元，并同意在被告应付的款项中进行冲抵。被告詹吉荣、德宝利公司共同辩称，1.我方是在受到被告胁迫的情况下才签订的还款协议，里面的数字我方是不认可的，请求法庭对双方的租金及水电费重新予以核算。2.双方在签订租赁合同之后，我方共计向原告支付保证金61200元，该部分保证金应予以扣减。3.从2016年7月开始，我方已陆续向原告支付了310168.5元，其中是包含租金和水电费的。4.原告向我方交付的厂房面积与合同约定面积严重不符。双方签订的三份租赁合同中约定面积均与实际交付面积不符。上述交付面积与约定面积不符的情况属于诈骗、欺诈的情况，我方主张应予相应扣除。综上，现向法院提出反诉请求：1.原告向我方返还虚报厂房租赁面积的多计收厂房租金278427元；2.原告向我方返还厂房保证金61200元；3.本案反诉费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同书、还款协议、民事委托代理合同、发票、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，原告（甲方）与被告詹吉荣（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于唐阁村××号××栋厂房（以下简称涉案厂房）的第六层，租赁给乙方经营使用；租赁期限共10年，从2013年6月1日起至2023年5月31日止；甲方与乙方签订本合同当日，乙方应向甲方一次性付清27200元作为履约保证金。租赁期满后甲方无息退还给乙方；乙方租用物业面积约1200平方米，乙方每月缴纳租金为13600元；甲方由2013年6月1日起计收租金。该租金每两年一次递增10%，乙方应在每月5号前缴清当月租金及水电、管理费等；水/电费的缴交标准：暂定水费5.5元/吨，电费1.3/度，另多收取水、点分表各5度的损耗费用等。同年6月6日，双方又签订《租赁合同书》，约定被告詹吉荣向原告承租位于涉案厂房的第五层，租赁期限从2013年6月20日起至2023年5月31日；被告詹吉荣应向原告一次性付清履约保证金14000元；租用物业面积700平方米，每月租金为7000元。其他约定与2013年5月16日双方签订的租赁合同书一致。2014年11月1日，双方再次签订《租赁合同书》约定被告詹吉荣向原告承租位于涉案厂房的第二层，租赁期限从2014年11月1日起至2023年5月31日；被告詹吉荣应向原告一次性付清履约保证金20000元；租用物业面积700平方米，每月租金为10000元等。其他约定与2013年5月16日双方签订的租赁合同书一致。上述合同签订后，被告詹吉荣将上述租赁场地用作厂房和办公室使用，被告詹吉荣向原告支付保证金共计61200元。租赁期间，被告詹吉荣自2015年开始陆续拖欠原告租金。2018年4月10日，原告（甲方）与被告詹吉荣（乙方）、被告德宝利公司（丙方，担保人）签订《还款协议》，约定：就乙方拖欠甲方位于广州市白云区石井街唐阁村××号××栋第二、五、六层厂房的租金、水电费事宜，现甲、乙、丙三方经友好协商达成以下条款，以资共同遵照执行。一、甲、乙、丙三方确认至本协议签订之日，乙方尚欠甲方涉案厂房租金、水电费款项共计742307.13元。二、乙方承诺将于2018年5月1起，每月5日前向甲方指定的账户付款20000元，直至乙方付清全部欠款为止；若乙方没有按照本协议约定按时向甲方支付款项，则每逾期一日，乙方按欠款总额（即742307.13元）千分之五的标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的经济损失和支出的一切费用（包括但不限于：诉讼费、律师费、交通差旅费等）；四、丙方承诺就乙方基于本协议的一切相关义务向甲方承担连带保证责任，担保的范围包括但不限于：欠款本金、违约金、诉讼费、律师费、交通差旅费等。上述还款协议签订后，被告詹吉荣搬离涉案租赁厂房。但至今未按上述《还款协议》向原告支付款项。原告于2018年11月21日向本院提出财产保全申请，要求查封或冻结、扣押被告詹吉荣名下价值977205.04元的财产，并向本院提供华安财产保险股份有限公司广东分公司的等额保单保函作为担保。本院于2018年11月21日作出准予裁定，并依法冻结被告詹吉荣名下福建金牛电机有限公司和福建三通工贸有限公司共计977205.04元的股权份额。诉讼中，原告提交民事委托代理合同、发票拟证明其因本案诉讼支出律师费20000元。本院认为，原被告双方均未能举证证明涉案厂房所在建筑物已取得产权登记和办理了合法规划报建手续，故原告与被告詹吉荣就涉案厂房第二、五、六层签订的《租赁合同书》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。租赁期间，因被告詹吉荣存在欠付租金和水电费的情况，为此，原告与两被告签订《还款协议》，该协议是双方就被告詹吉荣欠付款项如何偿还问题达成的一致协议，不同于前述双方签订的《租赁合同书》，其效力问题应与前述《租赁合同书》分别认定。该协议中包括双方对欠付款项数额的确定、欠付款项的偿还时间、偿还方式，及逾期偿还的后果的约定，上述约定是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，故上述《还款协议》合法有效。上述《还款协议》中确认被告詹吉荣欠付原告厂房租金、水电费款项共计742307.13元，并约定被告詹吉荣于2018年5月起，每月5日前向原告付款20000元，上述协议签订后，被告詹吉荣至今未依约向原告支付约定款项，原告有权要求被告吉荣支付本判决作出之日前支付付款期限已到的款项，即自2018年5月至2019年1月期间的款项共计20000×9=180000元。故原告要求被告詹吉荣支付2018年5月至2019年1月期间的款项共计180000元有据，本院予以支持。因根据上述《还款协议》书，至本判决作出之日，2019年2月起的款项尚未到履行期限，故原告要求被告詹吉荣支付2019年2月起的款项无据，本院暂不予支持。待剩余款项履行期限届满后，如被告仍未履行的，原告有权另行向被告主张。因被告詹吉荣逾期未支付到期款项，被告应当承担违约责任，现原告要求被告支付违约金有据，本院予以支持。关于违约金的计付问题，现原告未能举证其因被告的违约造成的实际损失，故原告主张按欠付总额的5‰计算的标准确属过高，本院根据公平合理原则酌定按本案判决被告詹吉荣实际应向原告支付的欠付款项数额作为计算基数，从2018年5月6日起，每日按0.5‰的标准计至实际支付之日止，并以本金为限。上述《还款协议》约定，被告詹吉荣未依约付款的情况下，原告有权要求被告詹吉荣赔偿因此遭受的包括律师费损失，现原告举证其因本案诉讼产生20000元律师费，故原告要求被告支付律师费20000元有据，本院予以支持。上述《还款协议》约定，被告德宝利公司就被告詹吉荣基于该协议的一切相关义务向原告承担连带保证责任，故现原告要求被告德宝利公司对被告詹吉荣应承担的上述义务承担连带责任有据，本院予以支持。被告抗辩上述《还款协议》是受原告胁迫所签订，因被告未能举证证明其陈述，故被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。被告反诉主张涉案租赁厂房存在实际交付面积与约定面积不符的情况，并要求向其退还多计收租金278427元。双方签订的租赁合同书中对涉案租赁厂房的面积有相应约定，被告已接收涉案租赁厂房后，已使用多年，对于使用面积问题被告均未提出过异议，应视为被告对涉案租赁厂房面积的认可，且现原告主张涉案租赁厂房实际面积与合同约定面积不符仅为单方陈述，原告对此不予确认，被告对此亦未举证证明，故被告主张涉案租赁厂房实际交付面积与约定面积不符的抗辩理由依据不足，本院不予采信。被告要求原告返还多计收租金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。被告詹吉荣在租赁期间已向原告支付保证金61200元，该款项为担保租赁合同履行的费用，因双方签订的租赁合同书无效，根据无效合同财产相互返还的原则，原告应将上述租赁按金返还给被告詹吉荣，故现被告詹吉荣要求原告退还保证金61200元有据，本院予以支持。因被告在答辩意见中提出该款项应当从其欠付原告款项中扣除的意见，原告亦予以同意，故本院直接将上述保证金61200元抵扣被告詹吉荣应向原告支付的到期欠款180000元。经抵扣后，被告詹吉荣应向原告支付的欠款数额为118800元，原告则无需另行再向被告詹吉荣退还保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告詹吉荣向原告潘永根支付2018年5月至2019年1月的欠付款项118800元及违约金（以118800元为本金，从2018年5月6日起，按每日0.5‰的标准计至实际支付之日止，并以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告詹吉荣向原告潘永根支付律师费20000元；三、被告广州市德宝利健康测量技术有限公司对被告詹吉荣的上述第一、二项判决义务承担连带责任；四、驳回原告潘永根的其他诉讼请求；五、驳回被告詹吉荣、广州市德宝利健康测量技术有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6786元，由原告潘永根负担5098元，被告詹吉荣、广州市德宝利健康测量技术有限公司共同负担1688元；反诉受理费3197.2元，由被告詹吉荣、广州市德宝利健康测量技术有限公司共同负担；保全费5000元，由原告潘永根负担3711元，被告詹吉荣、广州市德宝利健康测量技术有限公司共同负担1289元。由被告詹吉荣、广州市德宝利健康测量技术有限公司负担的本诉受理费、保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年一月三十一日书记员  陈玉梅