海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2018)琼0108民初7063号   原告：霍某，女，1989年10月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：韩某，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：兰某，海南瑞来律师事务所实习律师。   被告：胡某，男，1992年3月2日出生，汉族，公民身份证地址河北省保定市，公民身份号码×××。   第三人：海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司，住所地海口市美兰区水岸阳光B小区B栋B1-9号铺面，统一社会信用代码×××。   法定代表人：苏某，总经理。   原告霍某诉被告胡某及第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告霍某及其委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼，被告胡某及第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告霍某向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年3月31日签订的《房地产买卖契约》；2.判令被告向原告返还已支付的购房款30000元；3.判令被告向原告支付违约金282000元；4.判令被告承担原告因本案支出的诉前财产保全费2270元、诉讼财产保全责任保险费900元及律师费16000元及公告费1560元。事实与理由：2018年2月27日，原告与第三人签订《房地产中介服务合同》，约定购买被告委托第三人出卖的其名下位于海口市××区房(房权证号:海房字第XXXX号，以下简称“涉案房产”)，并于同日支付了1万元定金。2018年3月11日，因被告认为前述《房地产中介服务合同》约定的购房款较低，原告又与第三人重新签订《房地产中介服务合同》，并于同日又支付了2万元定金。2018年3月31日，原告与被告的委托人郑某签订了《房地产买卖契约》，购买被告名下的涉案房产。契约还约定了购房款及支付方式、房屋过户方式、税费承担及违约责任等。购房款的支付方式为原告已支付的3万元购房定金依约转为购房款，被告需向银行申请提前还款，银行可扣款当日原告向被告支付房款32万元。契约签订后，被告迟迟不向银行申请提前还款。原告多次催促，被告却无理要求原告额外支付30余万元方可申请还款。2018年5月2日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，明确要求被告需在收到《律师函》后3个工作日内向银行申请提前还款，否则应承担违约责任。但被告在收到《律师函》后置若罔闻，以其行为明确表示其已违约。根据双方签订的《房地产买卖契约》第六条“任何一方违反本合同约定即构成违约，由违约一方向对方给付相当于上述房地产成交价的百分之三十违约金，如甲乙双方有一方中途违约，导致此次交易纠纷产出的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关的费用由违约方承担”，被告应向原告支付违约金28.2万元（购房款94万元×30%=28.2万元）及原告已支付的诉讼费、律师服务费、查封担保费用。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。   被告胡某未作答辩。   第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司未作陈述。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡某及第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。对于本案事实，本院认定如下，2018年2月27日，原告霍某（乙方、买方）与第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司（甲方）签订《房地产中介服务合同（买方）》，约定：经甲方介绍，乙方委托甲方协助购买的房地产位于海口市××区房，建筑面积为91.65平方米，该房地产按套售价为玖拾贰万元整；付款方式为商业贷款，第一次：买卖双方在2018年3月30日之前签订《房地产买卖契约》买方给卖方支付人民币叁拾伍万元整，定金此次冲抵，买卖双方办理过户手续；购房定金乙方于签订本合同时向甲方支付人民币壹万元整预购订金，达成本协议后转为购房款。同日，原告向第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司支付定金10000元，第三人向其出具《收据》，确认收到原告交来购买涉案房产的诚意金10000元。2018年3月11日，原告霍某（乙方、买方）与第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司海甸分公司签订《房地产中介服务合同（买方）》，双方约定，经甲方介绍，乙方委托甲方协助购买的房地产位于海口市××道房，建筑面积为91.65平方米（以房产面积为准）。该房地产按套售价为人民币玖拾肆万元整，付款方式为商业贷款，第一次在买卖双方在2018年3月30日之前签订《房地产买卖契约》卖方申请银行还款可扣款当日买方给卖方支付人民币叁拾伍万贰仟元整，定金此次冲抵，第二次买方通过银行按揭贷款直接支付给卖方人民币伍拾捌万捌仟元整，若贷款金额不足，乙方在办过户之前补齐余款；关于购房定金双方约定乙方于签订本合同时向甲方支付人民币叁万元整预购订金，2018年2月27日已交壹万元预购定金，现再补两万元预购定金，达成本协议后并转为购房款。同日，第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司向原告霍某出具《收据》，载明：收到霍某交来购买海口市××区房预购定金贰万元。2017年4月27日，被告胡某与案外人郑国军签订《委托书》，载明胡某个人所有的位于海口市××区房及相应占用的土地使用权（房屋所有权证号：海口市房权证海房字第XXXX号）委托郑国军作为其代理人，全权代表其办理上述房地产的相关手续，具体权限包括：一、代为办理上述房屋银行贷款提前结清手续并领取结清单；二、代为办理撤销房屋抵押登记手续并领解押单；三、代为办理并领取房屋所有权证、土地使用证；四、代为管理并出租上述房地产，签订租赁合同并收取租金等一切相关事宜；五、领取房屋所有权证后办理上述房屋转让的相关事宜，具体权限为：1、到房产部门查询住房信息并开具相关证明、签订房屋买卖相关合同（包括网签）；2、收取售房款（含按揭款）；3、到土地管理部门查询、调取土地相关材料并开具相关证明（包括开具土地关联数据信息证明）；4、办理及领取国有土地使用证；5、办理房地产过户手续，包括调取档案、评估、缴纳及退还相关税费（含办理减免税手续）、修改房屋产权密码；6、办理更换及领取不动产权证；7、办理房产证的挂失、补证、领证等手续；8、办理水电、煤气管道、网络、无线电视等物业配套设施过户手续；9、协助买方办理银行按揭贷款手续（含公积金贷款）10、办理与转让上述房地产相关的一切未尽事项。并在海南省海口市椰海公证处公证员面前在上述《委托书》上签名。2018年3月31日，案外人郑国军代被告胡某（出卖人、甲方）与原告霍某（买受人、乙方）签订《房地产买卖契约》，双方约定：由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币叁万元整双方同意就下列房产买卖事项，订立买卖合同，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在海口市××区房，第2层，共1套的房地产，登记时间2016年7月1日，房屋性质/规划用途为住宅，出售给乙方，（2015）海口市不动产权/海口市房权证海房字第XXXX号，产权人：胡某。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币大写玖拾肆万元整。分两次支付，购房定金在第一次付款时冲抵。付款方式：第一次，签订《房地产买卖契约》甲方申请银行提前还款可扣款当日乙方给甲方支付人民币叁拾贰万元整，甲方取出房产证之日3个工作日内办理过户给乙方；第二次，乙方通过银行（商业）按揭贷款支付给甲方人民币伍拾玖万元整以银行放款时间为准，若贷款金额不足，乙方在办理过户之前补齐余款……三、双方同意于甲方取得房产证之日起3个工作日内办理过户给乙方，收到乙方支付的全部房款之日起甲方在3日内将上述房地产交付给乙方……六、违约责任：任何一方违反本合同约定即构成违约，由违约一方向对方给付相当于上述房地产成交价的百分之三十违约金，如甲乙双方有一方中途违约，导致此次交易纠纷产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关的费用均由违约方承担。2018年5月2日，原告霍某委托海南瑞来律师事务所韩某律师向被告胡某发送《律师函》，要求被告胡某自收到律师函后三个工作日内向银行申请提前还款，继续履行《房地产买卖契约》。并于5月6日通过微信将该《律师函》发送给郑国军。郑某代为收悉上述《律师函》后并未办理提前还款等相关事宜，亦未通知原告霍某向其支付第一期购房款。   另查，2018年5月23日，原告霍某向本院申请诉前财产保全，请求查封被告胡某名下位于海口市××区房（房权证号：海房字第XXXX号）价值35万元的部分，中某财产保险股份有限公司为原告霍某的诉前财产保全提供了担保。本院于2018年5月24日作出（2018）琼0108财保58号民事裁定书，裁定查封被告胡某名下位于海口市××区房（房权证号：海房字第XXXX号）价值35万元部分，期限为三年。原告霍某预付申请费2270元。原告为此次诉前财产保全向案外人中某财产保险股份有限公司海南分公司支付保险服务诉讼财产保全责任保险900元。   本院认为，一、关于《房地产买卖契约》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，原、被告双方于2018年3月31日就签订了《房地产买卖契约》，原告于2018年5月6日向被告的代理人郑国军发送《律师函》，但并未有证据证明被告胡某或其代理人郑国军在收悉《律师函》后积极履行了《房地产买卖契约》约定的向银行办理提前还款事宜。被告以其行为表明不再履行该《房地产买卖契约》，故原告要求解除双方于2018年3月31日签订的《房地产买卖契约》，于法有据，本院予以支持。   二、关于返还购房款及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，原、被告双方在签订的《房地产买卖契约》中约定，购房定金在第一次支付购房款时冲抵，但实际上，除被告胡某在《房地产买卖契约》中确认收到原告霍某预付的购房定金叁万元外，原告并未向被告支付其他购房款，故该30000元实际仍为定金，而非购房款。原、被告双方签订的合同解除，被告胡某应当向原告返还该30000元定金。根据合同约定，被告胡某在收到原告霍某支付的定金后应当及时向银行办理提前还款手续，但被告即使在收悉原告发送的《律师函》后亦未积极履行合同义务，故被告的行为构成违约。根据《房地产买卖契约》中关于违约责任的约定，任何一方违反本合同约定即构成违约，由违约一方向对方给付相当于上述房地产成交价的百分之三十作为违约金。根据原、被告双方对《房地产买卖契约》的履行情况来看，双方并未对该合同进行实际上的履行，只是支付了定金，原告要求被告支付282000元的违约金，要求过高，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应当承担违约金60000元。   三、关于律师费、财产保全费、诉讼财产保全责任保险费的问题。根据原、被告双方签订《房地产买卖契约》的约定，违约一方应当承担因违约导致此次交易纠纷产生的诉讼费、律师费、查封担保费及相关的费用。因被告未积极向银行提前还款导致合同解除而产生纠纷，原告因此支出律师费16000元、诉讼财产保全责任保险费900元、申请保全措施费用2270元，根据合同约定，被告作为违约方应当承担上述费用。故原告主张被告承担诉前财产保全费、诉讼财产保全责任保险费、律师费，于法有据，本院予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下:   一、确认原告霍某与被告胡某于2018年3月31日签订的《房地产买卖契约》已解除；   二、被告胡某须于本判决生效之日起十日内向原告霍某返还购房定金30000元；   三、被告胡某须于本判决生效之日起十日内向原告霍某支付违约金60000元；   四、被告胡某须于本判决生效之日起十日内向原告霍某支付诉前财产保全费2270元、律师费16000元、诉讼财产保全责任保险费900元。   五、驳回原告霍某的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6268元，由原告霍某负担3785元，由被告胡某负担2483元；公告费1560元，由被告胡某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 **芹   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 王仕锋     二〇一九年一月十六日   书记员 周岁贤   书记员 占 倩   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。