成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11287号 原告：成都市青羊区房产管理局，住所：成都市金牛区观音阁后街3号。 负责人：黄婉。 委托诉讼代理人：陈世通，四川世正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷大宁，四川世正律师事务所律师。 被告：成都鸿泰房地产开发公司，住所：成都市锦江区华兴东街51号，现营业地：成都市望平街2号望平大厦612房。 法定代表人：武振荣。 被告：文殊院，住所：成都市青羊区文殊院街66号。 负责人：释宗性。 委托诉讼代理人：杨成林，四川公生明律师事务所律师。 第三人：龙某某，女，1928年4月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张智园，系龙某某之孙。 原告成都市青羊区房产管理局（以下简称青羊房管局）与被告成都鸿泰房地产开发公司（以下简称鸿泰公司）、文殊院（又称成都市文殊院），以及第三人龙某某所有权确认纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告青羊房管局的委托诉讼代理人陈世通和雷大宁，被告鸿泰公司的法定代表人武振荣、被告文殊院的委托诉讼代理人杨成林、第三人龙某某的委托诉讼代理人张智园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认成都市金沙北二路房屋为原告所有，并判令两被告共同将该房不动产权过户登记到原告名下；2、请求判令被告成都鸿泰房地产开发公司全额承担本案诉讼费用。事实及理由：1995年，文殊院经成都市规划、国土、拆迁行政管理部门许可（拆许字95第176号），拆迁西马道街41-49号、福善巷1号红线范围内房屋以扩建山门、寮房。拆迁红线范围涉原告管理的国有直管公房住宅142户、非住宅1户。1995年7月27日文殊院与鸿泰公司签订《委托拆迁安置合同书》，约定：委托鸿泰公司代办拆迁西马道街47-49号房屋；文殊院按户以包干价与鸿泰公司进行拆迁安置费结算；鸿泰公司包干使用拆迁安置费，超支或者结余均由鸿泰公司自行负责；包干拆迁安置费的适用范围包括鸿泰公司自行组织安置房源、自行为拆迁安置户办理产权等。1995年8月30日，原告与文殊院签订《拆迁国有直管公房产权调换协议》，约定：文殊院用购买在光荣四组3幢、光荣二组3号楼新建成套住宅偿还原告产权；超面积和新旧房结构差互不结算。原告遂将房屋交予文殊院拆除，其中包含原告所有并出租给张某某（龙某某的丈夫，于1995年去世）的西马道街×号公房。依据拆迁安置时对产权人和使用人分别安置的规定，文殊院（由鸿泰公司代办）与龙某某（拆迁时张某某已去世）于1996年5月22日签订了《住宅房屋拆迁安置协议书》，约定文殊院以光荣小区×号、×号房屋对龙某某进行安置，并将该房交付给了龙某某，并由龙某某一直居住，使用该房屋至今。2018年鸿泰公司以龙某某为被告、以其为案涉房屋产权人为由，向贵院提起诉讼，请求判令龙某某搬离案涉房屋。经查，鸿泰公司确曾于2002年办理案涉房屋产权证，并于2017年换取不动产权证。对此，原告认为鸿泰公司取得案涉房屋不动产权属证书的法律事实不能当然证明其享有物权的实体权利，原告才是案涉房屋的所有权人。遂诉至法院。 被告鸿泰公司提出：青羊房管局与文殊院于1995年8月30日签订了《拆迁国有直管公房产权调换协议》，于1997年1月24日确认了《固定资产移交说明》和《偿还移交的房屋面积和坐落地址清单》，文殊院已经向青羊房管局超额偿还了房屋产权面积。 被告文殊院提出：文殊院与龙某某签订《住宅房屋拆迁安置协议书》的过程并无青羊房管局的参与，且该协议中所指产权归青羊房管局所有，主要是明确住户只有居住权，没有产权。住户是拆迁公房的安置户，无论产权归谁，该住户都享有居住权和承租权。文殊院的补偿是已经到位的。 第三人龙某某提出：文殊院在拆迁过程中将自己一家安置在涉案房屋内，并签订了《住宅房屋拆迁安置协议书》，自己有居住的权利。 经审理查明，1995年，文殊院经行政许可拆迁，其拆迁范围包含原告所有并出租给张某某（龙某某的丈夫，于1995年去世）的西马道街×号公房。1995年7月27日，文殊院与鸿泰公司签订《委托拆迁安置合同书》，约定：文殊院将含×户在内的共88户被拆迁户的搬迁安置和旧房拆除工作交鸿泰公司承包；鸿泰公司以大包干的方式进行承包，即由文殊院拨付拆迁安置费，由鸿泰公司组织房源，动员、安置、完结手续，交出拆迁完毕建设用地；拆迁安置完毕后，鸿泰公司必须负责办理完拆迁的有关产权转移等手续；拆迁户的安置善后工作概由鸿泰公司负责等。 1995年8月30日，青羊区房管局（甲方）、文殊院（乙方）签订《拆迁国有直管公房产权调换协议》，约定乙方在西马道街41-49号，福善巷1号规划红线范围内，拆除甲方管理的西马道街41-43号、44-46号、47-49号国有直管公房住宅142户，乙方用购买在光荣四组3幢、光荣二组3号楼新建成套住宅偿还甲方产权，其偿还的住宅建筑面积不少于3249平方米。超面积和新旧房屋结构差互不结算。 1996年5月22日，文殊院与张某某签订《住宅房屋拆迁安置协议书》，约定甲方拆除西马道街46号附21号乙方居住的公有房屋，建筑面积28㎡，该房产权系青羊区房管局所有；甲方以光荣小区×号、×号房屋安置乙方居住，产权归青羊区房管局所有。后龙某某在上述房屋内居住至今。 1997年1月24日，文殊院作为移交单位与青羊房管局作为接收单位签署了《固定资产移交说明》及清单，载明“住宅应偿还3249㎡，实际偿还3459.69㎡，多偿还210.69㎡，作为补偿，不再作结算”；新建地址位于“光荣小区3栋1、2、3单元（34）套。”。涉案房屋未列于上述清单之中。 2002年1月1日，成都金发房屋开发公司（卖方、甲方）与鸿泰公司（买方、乙方）签订《成都市商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于成都市金牛区光荣三组×幢×单元1-1、1-4、2-3、4-1、4-2、7-3,×单元4-1、4-2，×单元1-3、5-1、7-2等11套房屋，建筑面积共计628.3012平方米，每平方米1200元。同日，成都金发房屋开发公司出具《四川省成都市销售（转让）不动产发票》，记载收到鸿泰公司753761元。2002年8月9日，成都市房地产管理局填的原《蓉房权证成房监证字第××号号房屋所有权证》载明：坐落于金牛区营门口乡光荣村三组的幢号为3-1、房屋总层数：7；幢号3-2、所在层数：4；幢号3-3、所在层数1.5.7的房屋所有权人为成都鸿泰房地产开发公司。另外附记中备注载明：×单元：1-1，1-4,2-3,4-1,4-2,7-3；×单元：4-1,4-2；×单元：1-3,5-1,7-2等信息。《川（2017）成都市不动产权第0307190号不动产权证》载明：金牛区金沙北二路×号×栋×单元1、2、4、7层，金牛区金沙北二路×号×栋×单元4层，金牛区金沙北二路×号×栋×单元1、5、7层，1单元：1-1，1-4,2-3,4-1,4-2,7-3，2单元：4-1,4-2，3单元：1-3,5-1,7-2为权利人成都鸿泰房地产开发公司单独所有。2017年9月25日，成都市不动产档案科查询的成都市不动产登记信息载要显示：坐落于金牛区金沙北二路×号×栋×单元1、5、7层为成都鸿泰房地产开发公司单独所有。变动记录载明：更正所有权登记，坐落变更；状态：有效。2016年5月26日，成都市公安局金牛区分局光荣派出所出具的《证明》载明：房屋所有权证《蓉房权证成房监证字第××号号，所登记的位于金牛区营门口乡光荣村三组的×幢×单元1-1，1-4,2-3,4-1,4-2,7-3，2单元4-1,4-2，3单元1-3,5-1,7-2共11套产权人系成都鸿泰房地产开发公司，现地址变更为金牛区金沙北二路×号×栋×单元1-1，1-4,2-3,4-1,4-2,7-3，2单元4-1,4-2，3单元1-3,5-1,7-2。上述光荣小区×幢×单元13号房屋也即该套房屋。 青羊房管局于2018年12月21日向我院出具《成都市青羊区房产管理局关于对材料相关问题补充说明的函》，全文引如下： 我局现对《固定资产移交说明》及附表两页（见附件一，下统称《移交说明》），按照贵院营门口法庭审理（2018）川0106民初11287号案庭审中的要求，进行回复。 一、关于前述《移交说明》的真实性 据我局代理人介绍，《移交说明》为成都鸿泰房地产开发公司复印自文殊院的档案材料，但文殊院的该档案材料本身也为复印件。 我局未查询到《移交说明》档案材料（含成都康荣物业有限责任公司，以下简称“康荣公司”的档案材料），故对该份证据材料的真实性无法确认。 对《移交说明》的真实性，以我局诉讼代理人的意见为准。 二、关于《移交说明》记载信息 １、《移交说明》记载的房屋地址，均为文殊院拆迁偿还我局房屋的地址。 ２、《移交说明》记载的房屋仅为部分偿还房屋。 ３、在文殊院拆迁后，《移交说明》上记载房屋（含住宅和非住宅）的公房承租人，已经各自凭其与文殊院（代办人成都鸿泰房地产开发公司）签订的《住宅房屋拆迁安置协议书》或《非住宅房屋拆迁安置协议书》全部与我局建立安置房屋的公房租赁关系。 ４、《移交说明》记载的房屋，文殊院及拆迁代办人成都鸿泰房地产开发公司均未依据《拆迁国有直管公房产权调换协议》【成青房公协1995（030）】的约定，办理安置房过户登记。 ５、刘亚娜和兰义清均为我局原工作人员。 三、关于实际偿还多少平方米住宅房屋面积及套数 实际偿还的住宅房屋面积远远大于《移交说明》记载的3459.69平方米。 （一）（2018）川0106行初186号、187号案已查明，有两套房屋已经办理过户登记，但并未体现在《移交说明》记载之中 案涉（2018）川0106行初186号、187号案两套房屋，均位于光荣小区内，且已经办理过户登记，但《移交说明》均未提及。 该两套房屋分别位于光荣小区×幢×单元１-４号一楼（原承租人雷子英、兰礼法，后由兰明亮承租，已公房转售为私房）和光荣小区×栋×单元×楼×号（原承租人王义成，后由章良承租，已公房转售为私房）。 兰礼法（雷子英）以及王义成（赵敏）均为文殊院被拆迁的公房承租人，同样安置在光荣小区，但前述《固定资产移交说明》及附表并未记载前述两套安置房屋。 （二）到目前为止，文殊院实际偿还面积仍须进一步核实 １、我局目前正在与康荣公司办理公房双清移交，具体面积正在核实过程中 2000年左右，原青羊区房地局系统整体改制为康荣公司及下属各分公司。经区政府批准，委托改制后的康荣公司及下属各分公司对公房进行代管。2010年开始，我局又依据区政府的指示，与康荣公司办理公房“双清移交”，“双清移交”目前仍在缓慢进行之中。因此，该项目中除已经确定补偿安置的3459.69平方米外，文殊院实际偿还面积仍须进一步核实。 ２、拆迁当时的面积核实操作方式，导致实际偿还面积为多少不确定 依据文殊院拆迁我局公房时的操作方式，《拆迁国有直管公房产权调换协议》【成青房公协1995（030）】仅对拆迁范围内被拆公房总面积、大致安置地点、偿还公房总面积不低于被拆迁公房总面积等做出框架式约定。偿还的实际面积均须通过每一位公房住户与拆迁人签订的《住宅房屋拆迁安置协议书》和实际安置面积汇总结算，据此最终判定拆迁人是否按照《产权调换协议》的约定履行义务。但是拆迁 人并不将《住宅房屋拆迁安置协议书》直接提交我局备案。 我局核实文殊院最终偿还面积的方式为：公房承租人将《住宅房屋拆迁安置协议书》提交我局，我局依据《住宅房屋拆迁安置协议书》记载的房屋面积，初步确定偿还面积总额，同时与承租人就安置房屋签订公房租赁合同。最终的房屋面积，以登记机构的产权登记面积为准。因此，随着《住宅房屋拆迁安置协议书》的增加，初步偿还面积和最终偿还面积将发生变化。 足见，《移交说明》记载的房屋及面积不是文殊院最终实际的偿还房屋套数及面积，实际应偿还及已经安置公房承租人的房屋面积及套数绝不少于《移交说明》的记载。 四、我局对该案及类似案件的处理建议 希望贵院依法审理，维护国有资产安全，维护所涉数十户公房承租人的合法权益，以免引发社会稳定问题。 上述事实有以下证据予以证实：《委托拆迁安置合同书》、《拆迁国有直管公房产权调换协议》、《固定资产移交说明》及清单、《协议书》及《住宅房屋拆迁安置协议书》、《成都市商品房购销合同》、房屋信息摘要、房产证及公安机关出具的地址变更证明，当事人身份证明材料、以及庭审笔录等。 本院采信《固定资产移交说明》及清单，评析如下： 其一，上述函件对《固定资产移交说明》及清单真实性的表述意见为“对《移交说明》的真实性，以我局诉讼代理人的意见为准”（青羊房管局的委托诉讼代理人当庭就此问题的表述为“不认可，我们在青羊房管局的档案里没有查到，另外是一个复印件”），理由系“我局未查询到《移交说明》档案材料（含成都康荣物业有限责任公司，以下简称“康荣公司”的档案材料），故对该份证据材料的真实性无法确认”。本院认为，青羊房管局作为行政机关，档案管理理应规范，以未查询到便称无法确认其真实性，其职能未能充分体现；委托诉讼代理人代理当事人参加诉讼，对于案件客观情况本身是不清楚的，应向当事人核实，但青羊房管局既称无法确认又以委托诉讼代理人所提否认真实性的意见为准，有失严谨。 其二，上述函件对《固定资产移交说明》及清单所载明的房屋予以了认可，对3459.69平方米数据的表述也可以视为该数据系经过多方确认的数据（青羊房管局称该数据为“已经确定”，鸿泰公司和文殊院称该数据为最终确定），对于代青羊房管局签字的刘亚娜、兰义清系青羊房管局原工作人员这一身份予以了认可。即上述函件对《固定资产移交说明》及清单所载明的主要信息的真实性均予以了不同程度的认可。 其三，上述函件在第三条第（一）项所引用的（2018）川0106行初186号案、（2018）川0106行初187号案尚在二审，并未生效；在第三条第（二）项第2点所主张的计算方式未见合同约定，且不符合常理。 青羊房管局以复印件为由不申请对《固定资产移交说明》上“成都市青羊区房地产管理局”印章的鉴定，以申请刘亚娜、兰义清出庭作证系对方的举证责任为由不申请上述证人出庭作证，青羊房管局未能提供证据反驳《固定资产移交说明》及清单，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应承担不利的后果，本院遂采信《固定资产移交说明》及清单。 本院认为，关于涉案房屋产权。根据青羊房管局与文殊院所签《拆迁国有直管公房产权调换协议》和《固定资产移交说明》及清单，文殊院已按约对其所拆除的青羊房管局所管理的国有直属公房进行了产权调换偿还。原告主张其所签署的《固定资产移交说明》及清单虽未列涉案房屋于清单，但《固定资产移交说明》及清单并非全部资产的移交，并不代表不再继续向原告偿还面积，却无证据予以支持，且不符合常理，本院不予采纳。原告的主张及相应的证据不能证明涉案房屋登记的所有权人与实不符，对其诉请，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回成都市青羊区房产管理局的诉讼请求。 案件受理费7428元，减半收取3714元，由成都市青羊区房产管理局负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  杨茂一 审判员  罗顺菊 审判员  李华燕 二〇一九年一月二十二日 书记员  康川旭