广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4730号原告：冯秀玲，女，1963年12月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：王弦，系原告女婿。被告：罗永忠，男，1971年1月18日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：薜彦哲，广东经纶律师事务所律师。原告冯秀玲诉被告罗永忠返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯秀玲的委托代理人王弦，被告罗永忠的委托代理人薜彦哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯秀玲向本院提出诉讼请求：一、被告立即停止对增城区新塘镇山××房的侵权并腾退；并由被告向原告支付租金收益损失（从2018年2月27日起计至实际腾退还上述房屋之日止）。事实和理由：原告于2018年1月23日通过淘宝网司法拍卖竞得涉案房屋，执行法院广州市黄埔区人民法院于2018年2月25日出具执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人所有。原告于2018年2月27日收到该裁定书。被告自称原权属人拖欠其借款，将涉案房屋的使用权抵押给被告，且签订了房屋使用权抵债合同书。原告认为，被告不能证实其与原权属人吴春香之间债务的真实性，以及所谓的房屋使用权抵债合同书真实性。而且即使有债权债务，即使房屋使用权抵债合同书真实，也是债权债务合同，而非房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则，因此只能约束合同双方，不能对抗第三方。且因涉案房屋没有进行他项权利登记，不能对抗原告的物权。被告罗永忠辩称：一、房屋使用权抵债合同书合法有效。2011年7月8日，涉案房屋所有权人吴春香向被告借款20万元，2011年12月9日，吴春香向被告借款20万元，2013年4月2日，吴春香向被告借款10万元，2014年12月4日，吴春香向被告借款20万元，同日，吴春香出具借据，确认总计拖欠被告70万元，并愿按照每月1%计算利息。因吴春香迟迟未能归还上述款项，2015年8月8日，被告与吴春香签订《房屋使用权抵债合同书》，约定涉案房屋由被告从2015年8月28日使用至2030年3月27日，被告对吴春香的70万元债权的作为被告一次性支付给吴春香的租金，合同还对涉案房屋的转租等行为做出了约定。该合同实质上是租赁合同。被告认为，被告与吴春香签订的租赁合同，是双方真实表示，没有违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。二、原告应继续履行租赁合同。尽管原告通过司法拍卖取得了案涉房屋的所有权，但这并不影响被告与吴春香签订的合同的租赁的效力。在被告已一次性缴纳租金的情况下，原告要求答辩人腾房并支付租金，无事实及法律依据。三、拍卖公告已详细披露涉案房屋存在的14年的租约且租金巳一次性支付，因此无法交吉，原告参加拍卖并以远低于市场的价格拍得案涉房屋，应视为接受房屋的现状。在案涉房屋拍卖前，案涉房屋原所有权人吴春香已将其与被告签订的《房屋使用权抵债合同书》递交执行法院广州市黄埔区人民法院），因此执行法院在发布的拍卖公告中，已注明“不交吉”、“剩余14年租约”、“租金已一次性付清”，在竞拍页面的“买方注意事项中”也特别提示“租赁合同不随拍下后自然解除”。案涉房屋正是因为存在14存在14年租约且租金已一次性付清的重大瑕疵，才导致案涉房屋流拍一次。案涉房屋的评估价格为407.2万元，实际市场价格为490万元。原告在第二次拍卖中拍卖中拍得案涉房屋的成交价为273.2万元，远远低于无瑕疵房屋的市场价值，现却要求享受无瑕疵房屋所有权人的权利，要求被告腾退房屋、支付租金既于法无据，也完全不合情理。经审理查明：2018年2月25日，广州市黄埔区人民法院作出（2016）粤0112执4081号执行裁定书，该裁定书记载以下，关于陈敏健申请执行吴春香、丁健灵民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）粤0112民初2781号《民事判决书》已经发生法律效力。因被执行人未主动履行上述述生效法律文书确定的义务，本院依法查封了被执行人吴春香名下位于增城市新塘镇山××房××房产××套，并在另案（2017）粤0112执4563号案中，于2018年1月22日10时至2018年1月23日10时止在淘宝网依法公开拍卖上述房产。拍卖中，竞买人冯秀玲以人民币2730320元的最高价竞得。据此裁定以下，一、解除对被执行人吴春香名下位于增城市新塘镇山××房××房产××套的查封，涂销上述房产的抵押；二、位于增城市新塘镇山××房的的所有权及相应的其他权利归买受人冯秀玲所有；三、买受人冯秀玲可持本裁定书到房屋管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年4月24日，原告取得涉案房屋的不动产权证，该证载明，原告为权利人，共有情况为单独所有，附记显示，根据（2016）粤0112民初2781号、（2016）粤0112执4081号执行裁定书、协助执行通知书所得。庭审中，一、被告提供以下证据，拟佐证其抗辩，（一）落款日期为2015年8月28日的《房屋使用权抵债合同书》（出租方、甲方为吴春香、承租方、乙方为罗永忠），合同约定，“至2014年12月4日，甲方欠乙方债款共计70万元，为保证欠款偿还，甲方自愿以位于增城区新塘镇山××房自有房屋使用权抵偿欠款，双方经协商达成一致意见：一、房屋使用权抵偿欠款2、甲方以享有产权的房屋14.7年使用权以抵偿对乙方的70万元欠款本金，视为乙方对该房屋的租金已付清，无需向甲方另行支付任何费用，享有了房屋使用权。2、房屋使用权担保：乙方行使房屋使用权的同时，仍有权选择要求甲方偿还现金；如乙方要求甲方偿还现金且全额按约定本息收到，收到之日起，房屋使用权返还甲方。此种方式，即甲方以房屋使用权为其欠款的全额偿还提供担保。3、甲方承诺对房屋所有权以任何方式处置（含被第三方处置所有权），均不得影响、妨碍乙方依本合同享有的使用权；……三、使用年限为14.7年，即从2015年8月28日起至2030年3月27日止。……”。（二）落款日期为2014年12月4日的《借条》以及相应的户名为被告的四份银行转账流水及户名为吴春香的银行账户详细清单，其中借条载明“今借到罗永忠现金70万元正借款日期分别为2011.7.8借20万2011.12.9借20万2013.4.2借10万2014.12.4借20万利息为每月1%计利”，并有“借款人吴春香”的签名字样及捺印；四份银行转账流水的汇款金额以及汇款时间对应上述借条的金额及时间。（三）网页截图打印件，该截图显示，在淘宝网的司法拍卖中，涉案房屋备注了“不交吉、剩余14年租约”；涉案房屋的公开拍卖的公告中载明，拍卖标的为涉案房屋（不交吉，据业主称该房产剩余14年租约，租金已一次性付清），本拍品按现状拍卖，房屋的腾退由买受人自行解决。二、原告陈述以下，其主张从2018年2月27日起计租的依据是其系于该日取得执行裁定书，并表示若法院以其成为涉案房屋产权人当日起计租亦无意见；租金标准按2017年同时期同地段房屋租金标准计算。本院认为：现本案争议的是原告是否有权收回涉案房屋。被告和吴春香签订的《房屋使用权抵债合同书》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并不同于出租人与承租人订立的房屋租赁合同，因此该合同为债权债务合同。同时，在被告与吴春香之间的借款关系并未经过诉讼或其他程序予以确定的情况下，即使涉案《房屋使用权抵债合同书》不能履行，被告与吴春香之间的债权、债务还可通过其他途径得以实现，并非不能得到救济。故本案并不适用买卖不破租赁原则，因此被告诉请要求原告搬离涉案房屋，理据充分，本院予以支持。至于房屋占用费。应从原告成为涉案房屋权属人当日即2018年4月24日起按涉案房屋同时期同地段租金标准计至付清之日止。参照2017年广州市房屋租金参考价的标准，涉案房屋所在地段的租金为15元/平方米/月，即被告应向原告支付涉案房屋的每月占用费为3172.05元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗永忠应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离、腾空位于增城区新塘镇山倚街5号1202房并返还给原告冯秀玲；二、被告罗永忠应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告冯秀玲支付房屋占用费（从2018年4月24日起按每月3172.05元标准，付至搬离之日止）；三、驳回原告冯秀玲的其他诉讼请求。案件受理费14321.3元，由被告罗永忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年一月十八日书记员  王燕芳