浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5272号 原告：王健伟，男，1994年6月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：王慧乔，浙江铭瑞律师事务所律师。 被告：金华市嘉华房地产开发有限公司，住所地浙金华市婺城区胜利街487号。 法定代表人：曹根生，执行董事。 委托诉讼代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 原告王健伟与被告金华市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告王健伟的委托诉讼代理人王慧乔、被告嘉华公司的委托诉讼代理人薛爱芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王健伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告逾期交房违约金94865.74元（以房价总额1951970元为基数，自2019年3月1日起按每日万分之二暂计算至起诉之日，之后支付至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买由被告开发的位于上浮桥南侧的嘉华佳园4幢1单元901号商品房，房屋总价为1951970元，原告应予2017年10月1日支付首付款1051970元，余款900000元于2017年11月1日前提交全部符合银行要求的申请资料完成银行按揭贷款抵押手续。房屋交付期限为2019年2月28日，交付条件应符合：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。如被告逾期交付，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年3月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告按照合同约定向被告支付总价款共计1951970元，而被告却无法交付符合合同第九条交付条件约定的商品房，到孩子逾期交房超过60日，根据合同约定，被告应从2019年3月1日起按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，经原告多次沟通，被告均拒绝支付，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请依法裁判。 被告嘉华公司辩称：原告确实向我公司购买了涉案房屋。该房屋于2019年9月16日达到了法律上的交房条件。当时我公司电话通知了原告，由于原告自身的原因，房屋至今未交付，因为8号楼施工时当地农民进行阻拦，所以导致8号楼延期施工，实际上涉案房屋于2018年10月份竣工，在2019年2月28号也已经达到交房条件。但是由于4号楼、5号楼、8号楼使用同一本许可证，正因为8号楼无法和4号楼、5号楼同时竣工。因为政策变化的原因，导致4号楼、5号楼不能竣工验收，迟延竣工验收不是我公司单方面原因造成的。希望法院对违约金进行调整。2019年4月5日，被告向原告寄送交房通知书时也向原告告知了以上事实。2019年9月16日，涉案房屋已符合交房条件，被告也已及时通知原告，原告怠于行使自己的权利，该部分损失应当由原告自行承担。原告主张的逾期交房违约金的标准过高，请求法院予以调整。 原告王健伟向本院提交了以下证据：1、原告身份证、被告企业信息复印件各一份；证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》；证明原告与被告之间存在商品房买卖关系，该合同对合同价款、房屋交付日期、交付条件以及房屋逾期交付超过60天的违约金计算方式等进行了约定； 被告嘉华公司向本院提交了以下证据：1、竣工验收备案表（原件）、住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份；证明涉案房屋于2019年9月16日已达到交房条件的事实。 2、建设工程施工许可证复印件（原件由建设局收回）、疑难问题解决会办表复印件（原件由档案馆留存）、竣工图、会议纪要、竣工验收记录、竣工验收报告各一份；证明：（1）被告开发的4号楼、5号楼、8号楼使用同一个施工许可证。（2）涉案房屋所在的4号楼、5号楼在2018年12月前已经竣工的事实。（3）由于政策的变化原因导致已竣工的4号楼、5号楼无法单独验收备案，后来经开发商和业主共同要求，金华市建设局将此事作为疑难问题解决才给予4号楼、5号楼验收备案的事实； 3、交房通知书（原件）、交寄清单（原件）；证明被告于2019年4月5日、2019年9月16日、2019年10月17日向原告书面送达交房通知书，2019年9月16日电话通知原告交房的事实。 4、2004年规划许可证、规划变更意见（原件）；证明8号楼规划变更是因为规划局的要求进行规划而调整的，8号楼的变更与4、5号楼无关的事实。 5、收款收据2张；证明位于小区东北角的8号楼与驿头村相邻，嘉华佳园原所在地属于驿头村集体所有，8号楼开工时驿头村村民阻拦施工，被告为了能让该村村民不阻拦施工，向该村老年协会、村经济合作社支付10万元款项才平息此事的事实。2、8号楼延期施工10个月的事实； 6、报警记录；证明8号楼开工时驿头村村民阻拦施工，被告员工报警导致8号楼延期施工的事实。 7、不动产权证；证明涉案房屋已于2019年11月28日取得不动产权证的事实。 对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证据1、2真实性无异议，对证明目的认为违约金过高，希望法院进行调整。 对被告提交的证据，原告质证意见如下：对证据1三性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明9月16日被告取得竣工验收备案表，无法取得交房事实，对证据2三性有异议，因为是复印件，无法证明被告无法交房是因为这个变化，与原告无关，对证据3三性均有异议，原告有正当理由拒绝交房，被告并未通过通知单交付，对证据4关联性有异议，正是因为被告内部管理行为，与原告交付房屋无关，对证据5、6三性均有异议，与本案无关，对证据7被告未交原件，真实性无法证明，产权证办理的日期与合同约定的日期相差三个月，被告逾期办理产权证。 本院认证如下：对原告提交的证据1、2被告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1原告无异议，本院予以确认。证据2虽为复印件，但均为房产开发建设中的进度资料，本院对其真实性予以确认。证据3的真实性予以确认，关于案涉房屋是否已达到交房条件，本院将综合全案证据予以认定。证据4、5、6、7的真实性予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2016年8月18日，相关政府部门同意嘉华公司开发的嘉华佳园8号楼由11层调整为8层。2016年11月25日，金华市住房和城乡建设局对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发了建筑工程施工许可证，准予施工，许可证载明合同工期为430日。 2017年10月7日，原告王健伟（买受人）与被告嘉华公司（出卖人）签订备案合同编号为201709020038的《商品房买卖合同》一份。合同第三条约定，买受人购买的商品房为嘉华佳园4幢1－901号，建筑面积128.69平方米，该商品房有阳台3个，其建筑样式为非封闭式。合同第五条约定，该商品房房款合计1951970元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年2月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条第二款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；第三款约定，出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；第四款约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告已付清全部房款1951970元。 2019年4月5日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到本通知书后到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年9月16日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到通知书后，在2019年9月27日前到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年10月17日，嘉华公司向原告寄送《函》，主要内容为：您所购买的嘉华佳园4号楼1单元901室房屋已符合交房条件，我公司已于2019年4月5日通知您来交房，您没有来我公司办理交房手续。为此，我公司又于2019年9月16日电话通知您交房，后又再次书面通知您于2019年9月27日前来办理交房手续，您还是没有来办理交房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，自2019年9月27日起房屋已视为交付使用，房屋毁损、灭失的风险由您承担，自2019年9月27日起物业管理服务费等相关费用由您承担缴纳。 2019年10月19日，嘉华佳园业主向浙里办平台咨询二个问题：第一个，嘉华公司在2019年准备交付的嘉华佳园4号、5号楼在没有安装窗户和电表的情况下交付商品房，四方验收流于形式，实际因商品房窗户、电表等未按图纸施工安装，不具备验收条件；第二个，嘉华公司在2019年5月24日申报竣工验收消防备案，在当天取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》金东住建消竣备字（2019）第0005号文件，消防验收当天通过，是否去现场验收。金华市建设工程质量安全监督管理总站答复：1、嘉华佳园4号、5号楼项目南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛未安装属实。这个情况我站在监督过程中已发现，并书面通知进行整改。竣工前，开发商出具设计联系单，设计明确南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛取消。2、涉及电表未安装的问题，请向电力主管部门咨询。3、涉及竣工验收消防备案的问题，请向金东区住房和城乡建设局咨询。 另查明，就嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号楼工程，金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案。2019年11月28日，金华市自然资源和规划局就本案所涉的坐落于金华市不动产颁发了浙（2019）金华市不动产权第0049262号不动产权证书，权利人为嘉华公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告辩称的嘉华佳园8号楼规划调整、政府政策调整导致4号、5号楼不能单独验收及村民阻拦施工等因素是否构成不可抗力问题。本院认为，根据查明的案件事实，嘉华佳园8号楼规划调整是时间为2016年8月18日，金华市住房和城乡建设局2016年11月25日对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发的建筑工程施工许可证上载明合同工期为430日，被告主张的平息驿头村村民阻拦施工的时间为2017年9月，而本案原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年10月14日，即8号楼规划调整及被告主张的驿头村村民阻拦施工的时间均在原、被告双方签订合同之前，且被告如能按照施工许可证上载明的工期完成开发，即不存在4号、5号楼单独竣工验收的问题。综上，被告主张的上述因素均不构成不可抗力，对被告的该项辩解，本院不予采信。 关于原告要求被告交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的问题。原告主张被告至今未按约交付涉案房屋，被告则主张涉案房屋在原告提起本案所涉之前的2019年9月16日即已符合交房条件，被告也已及时通知原告收房，是原告怠于行使自己的权利，该部分损失应当由原告自行承担。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了被告向原告交付商品房应符合的条件，现被告已向本院举证证明金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在涉案工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案，故可认定涉案房屋于2019年9月16日已符合交房条件。涉案房屋符合交付条件后，被告即向原告寄送收房通知书通知原告于2019年9月27日前办理收房手续，但原告在收到被告寄送的交房通知书后至今未办理收房手续，原告拒绝接收房屋的行为可视为被告已交付房屋。综上，被告发出书面交房通知书确定的交付期满之日即2019年9月27日可认定为视为房屋已交付日期。双方合同约定的交房时间为2019年2月28日，被告逾期交房已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。根据合同约定，交房逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2019年3月1日至2019年9月27日期间共计211日的逾期交房违约金82373.13元。 综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下： 由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王健伟逾期交房违约金82373.13元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1086元，由被告金华市嘉华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  章 敏 二〇一九年一月十三日 代书记员  翁君杰