昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初2833号原告：易小明，男，1989年12月2日出生，汉族，身份证登记住址：湖北省监利县。委托诉讼代理人：范国雄,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨元英，云南典传律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司。委托诉讼代理人：邵巍仆、杨永春，云南新洋务律师事务所律师,特别授权代理。原告易小明与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易小明的委托诉讼代理人范国雄、杨元英，被告浙滇公司委托诉讼代理人邵巍仆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易小明向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将原告房屋产权证办理完毕；2.请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2015年7月1日起至办理房产证为止），暂计至2018年5月4日违约金为9342元；3.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买东盟森林小区组团第CXX幢X层XXX号房屋。签订合同后，原告按合同约定履行了义务,《商房购销合同》明确约定被告应于2014年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，但被告却违背约定，未全面履行合同义务。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙滇公司答辩称：一、原告的诉请不成立，合同约定办理产权证，被告协助原告办理产权证，但是这是双方共同负有的义务，办理产权证是行政部门作出的行政行为，我方只能协助提交申请，至于产权证是否能够办理及能不能办理成功是行政部门的行政行为；二、易小明在合同履行中存在逾期办理房屋交接手续的违约情形，按照合同约定也该收取违约金，本案涉及双方违约的情况，该诉请不应当得到支持；三、按照合同约定产权证在工程验收完毕150日内办理，案涉工程并没有全部竣工验收完毕；本案导致工程无法验收的根本原因在于案涉小区政府要求建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主采取部分暴力方式和其他不和谐方式阻碍被告建设垃圾中转站，导致工程无法验收，所以无法办理产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判，被告提交的交房公告报纸载明的预售证号与案涉房屋不一致，无法证明与本案关联性本院不予采信；交接手续载明的日期与原告交款日期一致，能证明原告接房时间，本院予以采信；视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明被告观点，具体理由将在后评述。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与易小明（乙方）于2013年3月14日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区CXX幢第X层XXX号房，并对双方权利义务进行了约定。合同第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于2013年3月14日支付购房款236910元、于2013年4月22日支付购房款530000元及产权登记所需资料，并于2014年9月24日办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。经本院向昆明经济技术开发区住房和城乡建设局发函询问案涉小区逾期办理房产证的原因，该局回复：由浙滇公司建设的东盟森林小区项目未办理建设工程竣工验收备案。经本院庭审询问，被告浙滇公司认可案涉项目尚未办理规划验收备案。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2014年9月24日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，被告并未就相关因果关系举证证实，且被告浙滇公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，原告向被告交纳了相关办证费用，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另被告抗辩原告存在逾期接房的违约问题，合同约定“乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续”，原告迟延接房的行为虽影响了被告办证，但实际接房之日2014年9月24日起算150个工作日并未超过原告主张的违约金起算时间节点2015年7月1日，在此基础上本院对被告抗辩逾期交房的主张不予采纳。原告虽主张违约金计算至办理房产证为止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张的被告将房屋产权证办理完毕的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将房屋产权证办理完毕的诉请，本院不宜支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告易小明支付自2015年7月1日起至被告向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日十元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告易小明的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  李 解人民陪审员  晋彦萍人民陪审员  白豫三二〇一九年一月十五日书 记 员  李品娴