广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终17784号上诉人（原审原告）：蔡学森，男，汉族，1968年11月13日出生，住所地：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王海临，广东圣方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周秀华，广东金圳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市泰新利物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门北路1006号怡泰中心C座公路大厦21楼，统一社会信用代码：91440300708457057X。法定代表人：李文坤，总经理。委托诉讼代理人：王子谋，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小青，广东君言律师事务所实习律师。上诉人蔡学森与上诉人深圳市泰新利物业管理有限公司（以下简称泰新利公司）因双方之间土地租赁合同及合资、合作开发房地产合同纠纷一案，均不服深圳宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第15号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡学森上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项，改判支持蔡学森的诉讼请求；2、由泰新利公司承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、关于租金返还问题。蔡学森共向泰新利公司支付租金1021500元。返还该笔款项是蔡学森的诉求，有证据支持。泰新利公司主张应当扣除其土地空置损失，应当提交证据证明。泰新利公司以租赁合同本身约定的租金数额来佐证自己的请求，该理由不能成立，因为一则合同无效，二则合同租金是建立在建设大商场时高层建筑作为前提来约定的。在此情况之下，原审二审时才会依法评估，结果评估报告及技术报告出来后，原审二审法院并未采纳。一审判决对国咨评估公司的报告断章取义，对涉案两块土地分别按每月每平方米1.5元和2元计算，处理不当且无法律依据。（一）涉案土地是国有划拨土地，正是基于这个性质，评估报告才得出涉案土地使用费为525903元这个结论。原判不采纳结论，而断章取义将该金额几乎扩大一倍，该处理思路与广东省高级人民法院的裁定不一致。（二）根据谁主张谁举证的原则。在无法评估的情况下，泰新利公司应当承担举证责任。退一步说，原审二审国咨评估公司已经出具评估报告，对该报告原判采取不采纳结论而断章取义的方式，缺乏法律依据。二、附着物房屋及平整土地由蔡学森投资建设。（一）重审开庭后出现的两份新证据足以证明涉案地上建筑系蔡学森签订合同后建造，且建造投入损失达160多万元。其中，在泰新利公司2017年5月24日给宝安区政府燕罗街道办的《关于松岗桥头村107国道边地块临时建筑物出现安全隐患的报告函》，即深泰物函（2017）8号函中，泰新利公司明确承认“该地块上面临时建筑物属蔡学森所建”，针对该报告函，深圳市宝安区燕罗街道办事处在调查确认属实后，以加盖公章的形式予以确认，也即政府和泰新利公司均以书面形式确认了涉案土地上的建筑物系蔡学森投资建设。在第二份证据宝安区燕罗街道城市建设办公室2017年6月1日给泰新利公司和蔡学森的《房屋安全隐患检查意见书》中，宝安区燕罗街道城市建设办公室指出在台风季节注意消除建筑安全隐患。泰新利公司在该意见书中注明“该屋由蔡学森投资建设”。上述证据证明了泰新利公司承认本案涉案土地上的建筑系蔡学森投资建设的事实。上述证据来自涉案土地所在地政府燕罗街道城市建设办公室，有原件。（二）以下证据进一步佐证涉案土地上的建筑附着物及平整土地工程由蔡学森投资建设。1、蔡学森和泰新利公司签订的两份协议书证明泰新利公司仅仅租地给蔡学森，所租土地上没有建筑物，纠纷发生时的建筑物是蔡学森所建。2005年的两份协议书也同时证明了本案全部土地在2005年签订合同时均是空地，也证明了2004年协议中所谓废品站等，均是没有建筑的，双方签订协议书行为本身就是对涉案土地全部是空地的认可。2005年签订协议书时，作为合同附件，泰新利公司交给蔡学森的“松岗站总平面布置图”，并在图纸上加盖了泰新利公司自己的印鉴。在涉案两块土地上，该图纸清楚载明是空地，没有任何建筑。而其周围有建筑的地方，则清楚标明了“已建”字样，这是最有力的证据。上述协议证明了本案涉案土地在2005年交给蔡学森时，当时是空地，并无任何建筑。这些协议书是本案最直接、最有力、最能证明案件事实的书证。2、泰新利公司的财产来源：2005年5月17日公路局“深公路（2005）124号文件，证明泰新利公司得到的划拨土地1万平方米是未建土地。泰新利公司主张附着物不属于蔡学森，泰新利公司的财产来源按照其主张是深圳市公路局的行政划拨，而依据2005年5月17日公路局“深公路（2005）124号文件，证明泰新利公司得到的划拨土地1万平方米是未建土地。也就是说截止双方协议签署之前的2005年5月17日还是未建空地，而协议签订时间是2005年8月10日。期间间隔仅仅两个多月，泰新利公司没有证据证明在这期间投入建设，客观上也不可能对土地进行平整、建设。3、泰新利公司在一审的房屋评估申请和一审法院委托深圳X政房地产评估有限公司做评估时，泰新利公司均认可房屋是蔡学森所建。一审卷第49页，2009年12月28日法院笔录中，当法院问泰新利公司对评估有何意见时，泰新利公司明确“对评估范围没有其他意见”。这次评估是泰新利公司自己申请鉴定的，泰新利公司尚且明确了对鉴定范围没有意见，也就是认可了鉴定的建筑是属于蔡学森所建。正是基于泰新利公司的上述申请，且在泰新利公司缴纳了鉴定费后，一审法院在和深圳市X政房地产评估有限公司的委托合同中，明确鉴定标的为“蔡学森所有的位于松岗街道两块土地之地上附着物的现值”。4、X森工程项目管理有限公司的评估报告，也都载明“合同签订后，蔡学森立即着手做建房前期平整土地工作，聘请施工队进场进行施工土地上的附着物”这个事实。泰新利公司在卷宗53页也明确认可评估报告的真实性、合法性。只是对评估价格有异议而已。5、泰新利公司的一审答辩状多处承认其出租的仅仅是土地，房屋是蔡学森投资建设。（1）泰新利公司在答辩状中称“2005年，蔡学森想续租该土地，遂以优先权与泰新利公司协商签订了租赁协议。蔡学森对拟租用的土地非常熟悉，也迫切希望能承租该地，泰新利公司也明确告知只能提供现有用地手续。”明确承认，出租给蔡学森的仅仅是土地，并无房屋。（2）泰新利公司还陈述，“施工队进场完全是因为蔡学森为了搭建铁皮房等一些违章建筑以转租获利而做的。”从以上陈述来看，泰新利公司承认了蔡学森组织施工队进场盖房的事实。（3）在答辩状第三页和最后一页，泰新利公司承认“蔡学森作为该土地投资建设方”“蔡学森还违章建了铁皮房等转租获利，泰新利公司为此还需付出人力物力以清除建筑垃圾，理应由泰新利公司追究其违约责任。况且就算蔡学森为建厂房和商业大楼做准备，两份协议第七条乙方责任中也明确约定了蔡学森承担开发过程所有建设费用”。6、一审开庭中泰新利公司多次承认附着物系蔡学森所建。(1)一审卷第47页，法官问“在本案审理中，因蔡学森提出评估申请，要求对宗地AXXX2、AXXX5上的土地附着物及平整土地费用进行评估，现由双方发表意见”，泰新利公司的意见是“与泰新利公司无关”，如果附着物是泰新利公司所建，就不会表示与其无关。（2）原一审卷第49页，泰新利公司要求仅仅对土地附着物的现值进行评估。这是在蔡学森要求泰新利公司赔偿土地附着物及平整土地费用的情况下，泰新利公司提出的。这充分说明，泰新利公司认可土地附着物是蔡学森所建，只是在赔偿多少问题上持有异议。（3）一审卷第54页第6行，泰新利公司承认“蔡学森主张的和评估报告的评估对象都是蔡学森不履行协议的约定义务，为了转租获利而搭建的违章建筑，这一严重违约的恶意行为给泰新利公司造成了严重经济损失”。泰新利公司在这里再次明确承认土地上的建筑是蔡学森搭建。上述事实说明，尽管泰新利公司为了逃避赔偿，不断变换说法，但对于土地上附着物是蔡学森所建，是多次承认的，正因为此，一审法院才委托了评估。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，诉讼过程中一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。因此，土地附着物系蔡学森所建是毫无争议的事实。7、福建泉州市二建工程有限公司出具的收款收据及该收据上经手人所出具的证明，都证明了涉案土地上的建筑是蔡学森在2005年后为了建筑商业大厦而搭建的临时性建筑。8、蔡学森将自己所建的临时建筑出租给别人，并在出租房屋管理所备案登记，这些出租合同也充分证明了涉案土地上的房屋系蔡学森所建。三、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局出具的图纸不能证明涉案土地上的房屋部分不属于蔡学森。（一）该图纸不是卫星图。本次提供给法院的图纸仅仅是人工手绘的图纸，既然是手绘图纸，就不能完全保证其真实性和准确性。（二）该图纸没有形成时间，也没有绘制人员和单位。所以，凭该图纸无法对本案的事实起到任何的佐证作用。经蔡学森去国土部门多次走访，该图纸实际上是在2005年后，国土部门为了普查方便雇请人员临时绘制的手工图纸。（三）2003年9月18日，在涉及本案的AXXX5地块上发生了火灾，该土地实际面积近4000平方米。而当时，蔡学森仅仅是租用了该地块中深圳市深广惠公路开发有限公司的1400平方米土地，也就是该地块的一部分。报纸上说的废品收购站是该地块中的另一部分，根本和蔡学森无关。当时仅有的棚子都被大火烧毁，且本身这些棚子就没有墙体，是铁皮搭建，而现在蔡学森建造的却是钢筋混凝土砖混结构，是砖砌的粉白墙体和蓝色、绿色的彩瓦，两者完全不一样。蔡学森在05年之前仅仅租用了深广惠公司的土地1400平方米，而目前评估报告上所形成的建筑物仅仅单层都超过了3000平方米，1400平米方的土地不可能建成单层超过3000平方米的建筑物。正因为上述失火烧毁、清理、拆除的原因，所以在2005年8月，蔡学森和泰新利公司签合同及办理报建图纸盖章移交时，双方才以场地是空地、没有建筑物作为双方都认可的事实，并以合同的签订来确认场地是空地的事实。泰新利公司提供给蔡学森的几份盖了公章的图纸，也都表明了双方移交的场地是空地的事实。四、本案双方各自因本合同产生的全部损失。（一）蔡学森的全部损失：蔡学森向泰新利公司以租金名义交了1021500元，前期为了盖楼投入了1608333.87元，还交了保证金10万元以及上述款项从2005年付出所产生的全部利息损失，即2729833.87元及从2006年以来利息。上述损失的金钱，都交给泰新利公司，泰新利公司应该支付上述损失的孳息。利息损失的计算，可以比照银行借款利率计算，上述款项160万元的损失蔡学森在2005年就发生，而102万元的租金是从2005年9月陆续交到2008年，粗略从2007年开始计算至今。（二）泰新利公司的全部损失：蔡学森打算建房的土地为0072、0075两块土地，且协议明确以实际红线图为准，且泰新利公司向蔡学森提供了加盖自己公司印鉴的图纸。按照宝安国土部门复函，上述面积共计15539.16平方米（12003.26平方米和3535.9平方米），而深宝路桥没有征用的他人土地为4304.5平方米。也就是说本案涉案的两块土地其中有一部分不属于本案当事人任何一方，约占27%。首先，对0072地块，协议第二条约定，建设期免收租金，建设期满后每月24000元。而本案中的0072地块，至今仍是什么也没盖起来，一片荒草。这块地在交给蔡学森之前就是一片荒地，蔡学森拿来平整整理后却无法盖楼，关键是至今蔡学森没有做任何使用，也就不应存在任何使用费，因此，该地块泰新利公司没有实际损失，也不存在土地使用费。其次，对于0075地块，实际面积为3535.9平方米，协议计划建造1万平方米的商业大厦，这才会在协议中约定的租金高于面积比它大的0072地块。而其中属于深宝路桥征地范围的为3140.13平方米，即占89%。从蔡学森实际盖好使用的两层房屋约2000平方米（泰新利公司提供的评估报告也证实了这个数字）。原二审期间中院已经对土地占有使用费做了评估，这个评估的数额没有问题，但这个数额中应减去目前还荒芜的0072地块的占用费。五、造成合同无效，双方过错责任的划分。蔡学森没有过错，作为自然人，蔡学森签订合同，建造商业大楼及工业厂房，并无不当。截至诉讼前，也没有拖欠租金，还积极投入资金进行前期建设，并让律师发函催要盖楼的报建手续。无论从合同签订目的，还是从履行期间的行为来看，蔡学森并无任何不当，只是在最后无法建楼的情况下才起诉。因此，蔡学森在本案中没有任何过错。泰新利公司将不属于自己，和自己没有任何关联的土地对外出租（按照国土部门回函，也至少有一部分），这就注定了在这块土地上无法报建。此外，泰新利公司将行政划拨的历史遗留土地，作为商业土地出租建造商业大楼，且以70%产权出让为诱惑，名为出租，实质上是土地使用权的转让。而行政划拨土地是可以直接转让的，要转让也必须先补交地价，转为有偿使用。从协议本身以及泰新利公司提供给蔡学森加盖了自己公章的红线图中可以证明，泰新利公司对上述情况是明知的。本案两份协议书实质是“变相转让部分土地使用权”，最高法院已经公布多起类似案例，一方提供土地，另一方建设，建成后双方对建筑按比例拥有，类似合同均应认定为转让部分土地使用权的合同。而涉案土地其中一部分泰新利公司并无使用权，另外一部分也是划拨土地，且是划拨给深宝路桥公司，泰新利公司并无合法证明，证明自己取得了深宝路桥公司当时划拨土地的使用权。所以，造成大楼无法建造、协议无法履行的过错在泰新利公司。六、关于判决1010平方米面积的返还租金问题，宗地号AXXX2、AXXX5获利租金为239940元，1010平方米的面积是从这两个面积剥离出来的，一审判决将上述面积从涉案土地中剥离缺乏依据。从2011年评估报告里面已经对这两块土地进行过评估，评估的空置损失是525903元，一审法院再次将其剥离出来，缺乏事实依据。七、在本案中，1010平方米的土地获得的经济利益，一审法院认定的事实也是错误的，该认定以3.5元/平方米的单价进行计算价格，是没有评估依据和市场价作为依据，所以判决该单价也缺乏事实依据。对于1010平方米的建筑物，一审判决是根据泰新利公司的答辩意见作出的认定。答辩意见其中有一句话是蔡学森违章搭建铁皮房转租获利，肯定了1010平方米是由蔡学森所建，所以才要求返还获利的租金。一审法院支持了该部分获利租金，但却否认建筑物是蔡学森所建，自相矛盾。八、关于102万元的利息问题。合同无效的返还，应该包含102万元所产生的银行利息。泰新利公司收取租金以后，产生的利息也应该归蔡学森所有，一审法院没有判决利息，缺乏法律依据。针对蔡学森的上诉，泰新利公司辩称：一、蔡学森认为合同租金是建立在商业大楼等高层建筑作为前提来约定的，与事实不符。具体说明如下：（一）泰新利公司在2005年8月将本案的两宗土地租给蔡学森，其中的宗地号为AXXX5，早在1997年的时候，就已经租给了蔡学森，当时只是将这宗土地的1400平方米，以每月5000元的价格租给了蔡学森，折合每平方米是3.57元，在2004年的时候，蔡学森继续扩大了租赁场地的面积，扩大的租赁面积是2500平方米，每月租金是8000元，折合每平方米是3.2元，也就是说，后来2005年8月份的时候，蔡学森与泰新利公司续签合同，也就是本案的租赁协议书，蔡学森继续扩大了该宗地的租赁面积，承租的面积扩大到3786平方米，并且约定在2007年12月31日之前，也就是说商业大厦建成之前，租金标准按每月15000元进行计算，折合每平方米是3.87元。在2008年1月1日开始，也就是合同约定的商业大楼建成以后，租金标准每月是3万元到5.5万元不等。由此可见，泰新利公司从1997年8月份开始到2007年12月止，一直将该宗土地租给了蔡学森，每月的租金并非是基于建设商业大楼作为前提来约定的，因为在此之前，根本不存在建设商业大楼的说法。所以，蔡学森所称合同租金是建立在商业大楼等高层建筑作为前提约定的，显然是错误的。（二）泰新利公司在1997年8月份开始，就将宗地AXXX5的部分场地租给了蔡学森，之后，蔡学森不断地扩租该场地，对于该宗土地的租金标准，应按照双方之前约定并实际履行的标准来实施，无须通过评估公司进行评估。而且评估公司也明确表示，对该宗土地的租金不能作出评估，因此，该宗土地的租金标准应当以双方实际约定并实际履行的标准进行计算。（三）本案的另外一宗土地AXXX2，是与AXXX5相邻的土地。其租金标准应当与AXXX5的租金标准一致。二、地上的附着物、房屋并非蔡学森所建，土地也并非蔡学森平整。地上的附着物、房屋早在本案合同签订前，已经存在了。（一）在1997年蔡学森租赁AXXX5部分场地的时候，双方在当时的合约书第5条明确约定，泰新利公司将场地租给蔡学森作纸品、印刷、临时店铺使用。可见，该土地上的附着物和房屋当时就存在了。（二）1997年深圳市宝安区海宏印刷厂注册成立，该公司的注册地址和经营场地均位于AXXX5地块内，同样证明当时的建筑物已经存在。（三）2003年深圳市地形图显示，AXXX5地块上面的建筑物已经存在了，而且跟深圳市X政房地产评估有限公司的评估报告的标绘基本上是一致的。深圳市地形图是国土部门在2003年7月出具，属于政府部门的文书，其证明力比其他部门出具的文书效力更强。（四）蔡学森庭审中多次声称，之前的建筑物在2003年9月的火灾中烧毁，其所称的火灾烧毁的事实是不存在的，但其也认可AXXX5上面存在的建筑物。（五）蔡学森也没有向法庭提供任何其在2005年8月签订涉案合同以后在涉案土地上建造房屋的证据。（六）AXXX2与AXXX1、AXXX5三宗土地是相邻的土地，其中AXXX1是在三宗土地中的中间部分，泰新利公司已经报建并建成完毕，在建该宗土地的时候已经将两边的AXXX2、AXXX5地块平整完毕。所以，蔡学森称将AXXX2、AXXX5平整是与事实不符的，蔡学森也没有提交任何证据证明其平整了涉案土地。三、建筑4、建筑6也是之前就存在的建筑，并非蔡学森所建。蔡学森长期租赁涉案土地，不断的扩租，获得了巨大的利益，其应当对涉案土地的承租承担过错责任。泰新利公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法予以改判，并由蔡学森承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、《地租用协议书》约定的租金标准分为建房前和建房后两个不同的标准，一审法院认定“合同约定的租金标准系基于双方欲兴建工业厂房和商业大楼的土地使用方式而确定”，与实际不符。（一）泰新利公司与蔡学森于2005年8月10日签订的《地租用协议书》，泰新利公司将XX区XX村工业区一块3876平方米土地（宗地号AXXX5）租赁给蔡学森。根据该协议书第二条第3项约定，蔡学森在2005年9月1日至2006年12月31日期间每月支付租金15000元给泰新利公司。2007年1月1日至2007年12月31日为基建期，该期间蔡学森每月支付租金15000元给泰新利公司。基建期过后即2008年蔡学森按照每月3万元交付租金，2009年按照每月5万元交付租金，2010年按照每月55000元交付租金。（二）根据上述约定可知，泰新利公司与蔡学森就宗地号AXXX5的地块租金划分为两个标准，商业大楼建成前即2005年9月1日至2007年12月31日期间，按照每月15000元交租。商业大楼建成后，即2008年按照每月3万元交租、2009年按照每月5万元交租、2010年按照每月55000元交租。由此可见，宗地号AXXX5的地块每月15000元租金标准，是兴建商业大楼前的土地租金标准，并非是基于兴建商业大楼的使用方式确定的。基于兴建商业大楼的使用方式确定的租金标准是每月3万元至55000元。二、宗地号AXXX5土地每月15000元是兴建商业大楼前的土地租金标准，蔡学森也利用该地块经营获取了利益。根据相关法律规定，土地使用费应当参照协议约定的租金标准计算。宗地号AXXX5土地，每月15000元是兴建商业大楼前的土地租金标准，是双方真实意愿的表示，双方也一直按照该标准履行。根据相关法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院应当支持。该土地蔡学森从2005年8月10日至2011年3月30日合计67.5个月占有使用该土地，其应当按照每月15000元租金标准共支付土地使用费1012500元给泰新利公司。三、蔡学森曾于1997年7月18日、2004年8月25日分别与泰新利公司签订的《租用场地合约书》、《临时租用土地协议》，这些地块与本案3876平方米土地系同一地块（宗地号均为AXXX5），当时的土地租金分别为每平方米3.57元和每平方米3.2元。（一）蔡学森曾于1997年7月18日与泰新利公司签订《租用场地合约书》，租赁土地面积1400平方米，每月租金5000元，合计每平方米土地租金为3.57元。该地块与本案3876平方米土地系同一地块（宗地号均为AXXX5）。（二）蔡学森为了扩大上述土地租赁面积，于2004年8月25日又与泰新利公司签订《租用场地合约书》，租赁土地面积1400平方米扩大到2500平方米，每月租金8000元，合计每平方米土地租金为3.2元。该地块与本案3876平方米土地属同一地块（宗地号均为AXXX5）。（三）本案3876平方米土地（宗地号均为AXXX5）泰新利公司在1997年7月18日租赁给蔡学森的时候，每平米土地租金为3.57元，而一审法院在2005年8月10日至2011年3月30日期间却按照每平方米2元计算，既违背事实，也不符合公平原则。（四）宗地号AXXX2土地出租面积8000平方米，一审法院按照1.5元/平方米/月的标准计算空置损失，严重低估该土地的实际价值。该宗土地应当按蔡学森租赁泰新利公司同一宗地块的其他土地租赁价格、并参照实际市场价格计算空置损失更加公平合理。1、宗地号AXXX2土地，法院曾经委托深圳市X策房地产土地估价有限公司、深圳市X鹏资产评估房地产土地估计顾问有限公司、深圳市X诚土地房地产估价顾问有限公司对空置损失进行评估，该三家公司均表示无法完成估计委托。一审法院采信深圳市国咨土地房地产评估有限公司按照1.5元/平方米/月的标准计算空置损失的评估报告，令人难以信服。2、宗地号AXXX2附近的其他土地，土地租金每平方米都在3元以上。蔡学森在2004年向泰新利公司租赁该宗地号附近的2500平方米土地，每平方米土地租赁价为3.2元。蔡学森在1997年向深圳市X惠公路开发总公司租赁该宗地号附近的1400平方米土地，每月租金5000元，每平方米土地租赁价为3.57元。可见，一审法院按照1.5元/平方米/月的标准计算宗地号AXXX2土地空置损失，严重低估该土地实际价值，没有事实和法律依据。该宗土地应当参照实际市场价格计算空置损失更加公平合理。（五）宗地号AXXX5土地上的建筑在合同签订前就已经存在，并非蔡学森修建，其不存在修建临时性建筑物的损失。蔡学森也没有提供证据证明是其修建了两座临时性建筑，其不存在修建临时性建筑物的损失，泰新利公司无需承担该部分损失。退而言之，即使蔡学森修建了两座临时性建筑，蔡学森没有办理报建手续，也没有经过泰新利公司同意，如果存在损失也应当由蔡学森自己承担。四、AXXX2与A049-0075是相邻的两宗土地，AXXX2的租金应当参照AXXX5的租金标准更为公平。针对泰新利公司的上诉，蔡学森的答辩意见与其上诉意见一致。蔡学森向一审法院起诉请求：1、泰新利公司退还履约保证金10万元及利息损失14580元（按7.29％年息暂计算两年期间）；2、泰新利公司返还蔡学森租金1021500元及利息损失74467.35元（自2005年9月至2008年6月期间以银行7.29％年息贷款利率暂计一年期间）；3、泰新利公司赔偿蔡学森开发地皮所支出的填、平土与钩机和人工费用及地上建筑的附着物的损失费用共计110万元（以评估价为准）及利息损失80190元（按银行7.29％年息贷款利率暂计一年期间）；4、本案诉讼费用由泰新利公司承担。蔡学森一审中增加以下两项诉讼请求：1、请求判令双方于2005年8月10日签订的两份《土地租用协议书》、《地租用协议书》无效；2、泰新利公司增加支付蔡学森利息44523.68元。另，蔡学森在一审中变更第3项诉讼请求为：请求判令泰新利公司赔偿蔡学森开发地皮所支出的填、平土与钩机和人工费用及地上建筑的附着物的损失费用共计1787817.71元，利息另行计算。一审法院认定的事实：2005年8月10日，蔡学森、泰新利公司签订了一份《土地租用协议书》，约定泰新利公司将位于107国道边原松岗收费站侧的土地约8000平方米出租给蔡学森，租赁期限从2005年9月1日起至2025年8月31日止，蔡学森负责投资开发建设工业厂房，蔡学森在建设期满后每月5日前向泰新利公司支付每月2.4万元的收益租金，泰新利公司提供一年的建设期，建设期内免租金，蔡学森在租用该地建设期间需向泰新利公司缴纳5万元的履约保证金；蔡学森超过5个月没有支付租金的，泰新利公司有权收回土地，地面建筑物无偿归泰新利公司所有；土地租赁年限为20年，合同期满后蔡学森和泰新利公司双方按3：7比例摊分地面建筑物业产权。当日，蔡学森和泰新利公司又签订了一份《地租用协议书》，约定泰新利公司将位于107国道边原松岗收费站侧的土地约3876平方米出租给蔡学森，租赁期限从2005年9月1日起至2025年8月31日止，蔡学森在租用该地建设期间需向泰新利公司缴纳5万元的履约保证金；蔡学森负责投资开发建设一栋框架结构商业大楼，建筑面积约为1万平方米；蔡学森在每月5日前按如下方式向泰新利公司支付当月租金：2005年9月1日至2007年12月31日，蔡学森每月交付泰新利公司租金1.5万元，2008年蔡学森每月需交付泰新利公司租金3万元，2009年蔡学森每月交付泰新利公司租金为每月5万元，2010年蔡学森每月交付泰新利公司租金为每月5.5万元，2011年起按市场价格调整；蔡学森超过5个月没有支付租金的，泰新利公司有权收回土地，地面建筑物无偿归泰新利公司所有；土地租赁年限为20年，合同期满后蔡学森和泰新利公司双方按3：7比例摊分地面建筑物业产权。2005年9月8日，蔡学森向泰新利公司缴纳了土地租用履约保证金10万元。2007年4月12日，蔡学森申请减免租金，泰新利公司法定代表人在来文处理表上签名，同意从2007年4月1日起至2007年9月30日止每月减交租金5000元。双方在庭审中确认，合同签订后，蔡学森共向泰新利公司支付租金1021500元。2011年3月30日，蔡学森将涉案两块土地及地上建筑、附着物交还给泰新利公司。根据蔡学森的申请，在一审中一审法院委托深圳市X森工程项目管理有限公司对涉案土地上的附着物及平整土地的工程造价进行了评估，方案一根据蔡学森提供的资料评估工程总造价为1967302.69元，方案二根据蔡学森提供的施工图和参照深圳市建设工程造价管理站公布的《深圳市建设工程招标中标价情况分析》的通知中的下浮率进行下浮后评估工程总造价为1608333.73元。根据泰新利公司的申请，一审法院委托深圳市X政房地产评估有限公司对涉案土地上附着物的成本价值的现值进行评估，深圳市X政房地产评估有限公司根据一审法院委托作出的深国政评字[2010]06061FZ号《房地产咨询估价报告》，评估结论为818923元。另，上述报告中载明：该公司估价人员根据委托方提供的图纸等资料及现场实地查勘，估价对象建筑1-6及门房、车房均为AXXX2和AXXX5号宗地上临时性建筑，建筑2和建筑3主要作为五金店使用，建筑1、4、5、6和门房主要作为仓库和工人宿舍，车房主要作为停车棚使用。除建筑5为2层建筑外，其余建筑均为1层建筑。建筑1-6的基底面积分别为1260平方米、350平方米、660平方米、68平方米、138平方米、96平方米，门房25平方米，车房21平方米。上述建筑位于《地租用协议书》约定的3876平方米的土地上。泰新利公司主张涉案土地由深圳市X桥开发总公司划拨取得，后根据深圳市公路局的决定，将涉案土地无偿划拨给泰新利公司，泰新利公司提交了原宝安县国土局出具的《关于深圳X桥开发总公司征地报告的批复》、深圳市公路局将原深圳市X惠公路开发总公司（原名深圳X桥开发总公司）所属部分资产无偿划拨给其使用的文件，以及深圳市人民政府国有资产监督管理委员会将深圳市X惠公路开发总公司、X路建设开发有限公司等国有产权划转到深圳市国资委的通知文件等材料证明该主张。深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复函称：①AXXX2地块总面积为12003.26平方米，除3908.75平方米无征转地补偿资料外，其余面积在前述征地批复内容之内；AXXX5地块总面积为3535.9平方米，除395.77平方米无征转地补偿资料外，其余面积在前述征地批复内容之内；②前述征地批复对应的30亩土地应视为历史行政划拨用地；③上述30亩批复地中，AXXX1宗地已于1994年7月28日签订深地合字（1994）4-004号土地使用权出让合同，用地单位为深圳X桥开发总公司，出让方式为协议，用地面积为850.1平方米，土地用途为松岗收费站职工住宅楼用地，土地使用年期为50年（从1994年7月25日至2044年7月25日），地价款为339887元。原审二审期间，本院依法委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案AXXX2和AXXX5两块土地在2005年8月10日至2011年3月30日期间的空地租金进行评估，评估机构的意见为：两块土地面积合计11234.64平方米，在上述指定期间的空地租金价值为525903元。其中AXXX2宗地面积为8094.51平方米，本次评估取每平方米每月1.5元为客观市场租金；AXXX5宗地面积为3140.13平方米，本次评估取每平方米每月2元为客观市场租金。泰新利公司对该评估报告提出异议，主要内容为：①涉案地块及周边的土地无论过去及现在均有大量的同类案例可供比较，具备采用市场比较法的条件，但评估单位却采用低于市场比较法的收益现值法来评估，未体现“最高最佳原则”；②评估报告未反映其评估参照的相关标准和相关依据；③法院要求评估的是土地的市场租金，而非土地所有者在出租土地后扣除各种税费后的净收益，评估单位以各种没有发生的税费扣减收益，是错误的。”国咨评估公司针对泰新利公司的异议回复称：①评估报告依据《房地产估价规范》“6.3房地产租赁价格评估”选用收益法进行评估；并根据“5.3收益法”扣除各项费用，根据《城市房地产管理法》第五十五条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条之规定扣除土地使用权出让金；②报告中采用的参考案例是该公司历年积累的6个三级市场案例资料，案例证明2006至2009年期间横岗片区、三联村、坪山、六约、龙华等地的工业用空地月出租价格在1.4元/平方米至2元/平方米左右，故综合上述案例，评估认定AXXX5宗地空地客观市场月租金为2元/平方米。案件发回重审后，一审法院向深圳市国咨土地房地产评估有限公司发出《协助查询函》，针对该公司2011年出具的深国咨询评字[2011]-0978A号《评估报告》，要求该公司进一步提交相关数据资料以证实评估意见的合理性，该公司于2016年1月21日出具《回复》，称负责该项目的估价师已经离职，评估报告的有效日期为2012年6月1日，现失效已久，建议另行摇珠选定评估机构重新评估。经泰新利公司申请，一审法院依法委托了深圳市X策房地产土地估价有限公司对AXXX2、AXXX5号两块土地在2005年8月10日至2011年3月30日期间的空置损失进行评估，深圳市X策房地产土地估价有限公司于2017年5月22日出具《致函》，称“估价对象土地法定用途是为兴建高架桥收费站办公楼及生活配套设施用地、兴建松岗收费站办公综合楼、单身宿舍、仓库、食堂等用地，用地性质特殊；且估价对象状况属于过去状况，时间上至现在相隔久远，期间深圳市房地产市场已发生较大变化，从市场比较法角度分析，深圳市X策房地产土地估价有限公司在估价对象所属区域范围内获取可比实例相当困难，估价参数及比较实例选取缺乏依据，估价依据不足，难以通过市场比较法求取估价对象价格。从收益法剩余技术角度分析，估价对象属公共配套设施用地，用地性质特殊，类似土地地价或房地产价格难以确定。不符合收益法剩余技术估价测算要求。故遵循《房地产估价规范》‘替代原则’前提下，深圳市X策房地产土地估价有限公司在估价技术方面无法完成本次估价委托”。一审法院再次委托深圳市X鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对AXXX2、AXXX5号两块土地在2005年8月10日至2011年3月30日期间的空置损失进行评估，深圳市X鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司2018年3月19日出具《关于评估委托事项的沟通函》，称“从土地评估角度来说，行政划拨用地属于特殊的用地，为无限年期，不能直接转让，不具有市场价值，也就难以计量空置损失价值。并且本次委托要求评估“2005年8月10日至2011年3月30日期间”的价值，类似的市场案例和评估所必需的相关资料难以获得。鉴于本次委托评估事项的特殊性，深圳市X鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司无法出具评估报告”。在此情况下，一审法院再次委托深圳市X诚土地房地产估价顾问有限公司对AXXX2、AXXX5号两块土地在2005年8月10日至2011年3月30日期间的空置损失进行评估，深圳市X诚土地房地产估价顾问有限公司2018年4月17日出具《回函》，称“因在上述评估期间该地区类似土地的租赁市场不活跃，深圳市X诚土地房地产估价顾问有限公司亦无在上述期间同地段的充足类似案例作为估价依据，难以完成上述委估业务”。国土部门出具的“02576松岗收费站46.0-92.5”《深圳市地形图》中注明为“2003年7月数字化修补测”，图中涉案土地上部分区域注有“砖”、“硂”、“硂2”、“空”的字样，经一审法院在调取图纸时询问，国土部门工作人员称前述“砖”、“硂”字样分别表示砖墙和混凝土结构，“空”则一般表示空地。经对比，深国政评字[2010]06061FZ号《房地产咨询估价报告》中的“建筑4”、“建筑6”两座地上临时性建筑在前述《深圳市地形图》上没有显示，其余地上建筑在位置、面积方面则与《深圳市地形图》已标注的建筑物大致相当，故可推定“建筑4”、“建筑6”为蔡学森所修建，根据前述《房地产咨询估价报告》的鉴定结论，该两座临时建筑的价值总计为44608元（即18496元+26112元）。除涉案合同外，蔡学森、泰新利公司在2004年8月25日曾另签订《临时租用土地协议》一份，约定泰新利公司将位于松岗107国道旁（原废品站、“和利冷气”）2500平方米土地临时租给蔡学森使用，用途为货物堆放场，租金为每月8000元。（2014）粤高法民一提字第75号民事裁定认定“双方当事人于2004年8月25日签订的《临时租用土地协议》约定的土地与本案土地面积、用途均不同，所处方位亦不完全相同，且2004年8月25日《临时租用土地协议》并未实际履行，二审法院以该合同约定的土地租金标准为参照确定本案土地空置损失数额标准，有失妥当”。一审法院认为：本案为土地租赁合同及合作开发房地产合同纠纷。泰新利公司将国家划拨建设收费站办公楼及食堂、宿舍等配套设施的土地出租给蔡学森，用于兴建“工业厂房”和“商业大楼”，并约定20年租期届满后双方按比例分享物业产权，双方之间的《土地租用协议书》、《地租用协议书》带有租赁合同及合作开发房地产合同的双重法律性质。根据国土部门的复函以及一审法院查明的事实可知，本案当事人之间签订的《土地租用协议书》、《地租用协议书》，属未经土地及规划主管部门批准，擅自改变划拨土地法定用途的民事行为，违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十四条关于划拨土地使用权未经批准不得出租的禁止性规定，故涉案《土地租用协议书》、《地租用协议书》依法均为无效合同。根据无效合同的处理原则，泰新利公司应当将已收取的履约保证金10万元返还蔡学森。关于过错比例。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先，蔡学森和泰新利公司作为合同相对人，在签订合同时，应当对合同约定的内容负有审慎的审查义务，均知悉或应当知悉合同的效力是否受到违法性阻却的情况，泰新利公司未经批准擅自改变法定用途出租划拨土地，蔡学森作为土地使用人亦未在签约前向产权登记部门核实土地用途及性质，且双方还约定在租期届满后对地上建筑物进行产权分成，故双方当事人对于合同无效均具有过错，且过错程度相当，对于因涉案合同造成的损失双方应当各自承担50%的责任。关于土地空置损失和土地使用费。合同虽然无效，但占用涉案土地期间的土地空置损失应当按照过错责任比例由双方进行分摊。关于土地使用费标准，合同约定的租金标准系基于双方欲兴建“工业厂房”和“商业大楼”的土地使用方式而确定，而该使用方式违反法律强制性规定，且“工业厂房”和“商业大楼”也未实际建成，故从本案实际情况及公平原则出发，不应参照合同约定的租金标准计算使用费或损失数额。经泰新利公司申请，一审法院先后依法委托了深圳市X策房地产土地估价有限公司、深圳市X鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司、深圳市X诚土地房地产估价顾问有限公司对AXXX2、AXXX5号两块土地在2005年8月10日至2011年3月30日期间的空置损失进行评估，但上述估价公司均表示无法完成估价委托，即一审法院无法通过重新委托评估的方式确定土地空置损失数额。一审法院认为，土地空置损失作为泰新利公司的损失，泰新利公司应当对此负有举证责任，深圳市国咨土地房地产评估有限公司就涉案AXXX2和AXXX5两块土地在2005年8月10日至2011年3月30日期间的租金数额出具了《评估报告》，评估结论为：AXXX2宗地取每平方米每月1.5元为客观市场租金；AXXX5宗地取每平方米每月2元为客观市场租金，且深圳市国咨土地房地产评估有限公司答复称系参考其历年积累的6个三级市场案例资料作出上述认定，虽然深圳市国咨土地房地产评估有限公司未能进一步提交其所称案例的具体细节和文件材料，泰新利公司对该结论亦持有异议，但在无其他合理的参考标准，泰新利公司亦未提交充分有效证据证明深圳市国咨土地房地产评估有限公司出具的上述评估结论不具备客观性的情况下，一审法院酌情参照该评估结论中的租金标准作为计算土地空置损失的标准：1、AXXX2宗地出租面积8000平方米，自2005年9月1日至2011年3月30日，按1.5元/月/平方米标准计算，空置损失为80.4万元。2、泰新利公司在AXXX5宗地上有记载的划拨用地面积为3140.13平方米，空置面积及蔡学森为施工而临时兴建的仓库、工人宿舍、车房等共计2130.13平方米，自2005年9月1日至2011年3月30日，按2元/月/平方米标准计算，空置损失为285437元。按照过错责任比例，经核算，蔡学森应向泰新利公司赔偿上述土地的空置损失544718.5元[（80.4万元+285437元）×50%]。另，就AXXX5宗地上建成的用作小型五金店等使用的基底占地面积共为1010平方米的两栋一层建筑，蔡学森已将之对外出租并获益，故其据此获取的相关财产利益，应以支付土地使用费的方式向泰新利公司予以返还。由于该两栋一层建筑明显区别于合同约定的“商业大楼”，故按3.5元/月/平方米的标准计付土地使用费较为公平妥当，按此计算，2005年9月1日至2011年3月30日期间蔡学森应当向泰新利公司支付该房屋的使用费为236845元，蔡学森应向泰新利公司支付。综上所述，扣除双方确认的蔡学森已向泰新利公司支付的租金1021500元，蔡学森已经足额向泰新利公司支付了土地空置损失和土地使用费，泰新利公司还应向蔡学森返还租金239936.5元（即1021500元-544718.5-236845元）。关于地上建筑物损失。泰新利公司主张AXXX5宗地上的建筑物在涉案合同签订前已存在，并非蔡学森在签约后建造。根据国土部门出具的“02576松岗收费站46.0-92.5”《深圳市地形图》内容显示，在2003年7月国土部门补测地形时，涉案土地上部分区域已有砖墙和混凝土结构的建筑物存在，可以说明在蔡学森承租之前，涉案土地上已有建筑物存在，虽然蔡学森主张原有建筑已在2003年9月18日因火灾烧毁，消防部门对残余的违章建筑部分也进行了拆除，但蔡学森未提供充分有效证据予以证明。且经对比，深圳市X政房地产评估有限公司出具的深国政评字[2010]06061FZ号《房地产咨询估价报告》中的“建筑4”、“建筑6”两座地上临时性建筑在前述《深圳市地形图》上没有显示，其余地上建筑在位置、面积方面则与《深圳市地形图》已标注的建筑物大致相当，故可推定“建筑4”、“建筑6”为蔡学森所修建。根据前述《房地产咨询估价报告》的鉴定意见，“建筑4”、“建筑6”的建造成本总计为44608元（18496元+26112元）。因本案双方当事人对合同无效均有过错，一审法院认为应由双方当事人各自承担50%的损失，故泰新利公司应向蔡学森赔偿22304元。虽然蔡学森主张其他建筑物亦为其施工，但除施工图外，蔡学森未能提供其他可以证明其实际建造过程的相关材料，根据谁主张谁举证原则，一审法院不予支持。蔡学森的超额诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决：一、确认蔡学森和泰新利公司于2005年8月10日签订的《土地租用协议书》、《地租用协议书》无效；二、泰新利公司应于判决生效之日起十日内向蔡学森返还履约保证金10万元；三、泰新利公司于判决生效之日起七日内向蔡学森返还租金239936.5元；四、泰新利公司于判决生效之日起七日内向蔡学森赔偿损失22304元；五、驳回蔡学森的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31788元，由蔡学森负担28104元，泰新利公司负担3684元；评估费用31000元，由蔡学森负担11203元，由泰新利公司负担19797元。受理费蔡学森已预交，评估费蔡学森已预交11000元，泰新利公司已预交2万元。二审经审理查明：蔡学森于2018年6月13日向一审法院提交了泰新利公司2017年5月24日出具给燕罗街道办的《关于松岗洪桥头村107国道边地块临时建筑物出现安全隐患的报告函》，该函内容为“位于洪桥头村107国道边地块原是市公路局松岗收费站征用土地，大部制改革后划转给我司，我司于2005年7月出租给蔡学森经营，因租赁过程中产生纠纷目前仍在宝安区人民法院诉讼审理中，导致地面临时建筑物不能维修，由于日久欠修，存在着安全隐患，由于该地块上面临时建筑物属蔡学森所建，现台风雨季来临，临建围墙及房屋随时都有坍塌危险。为了安全保障，恳请贵办协助解决，及时消除安全隐患。”燕罗街道办城市建设办于2017年6月1日向泰新利公司和蔡学森出具《房屋安全隐患检查意见书》，该意见书被检查单位签收人栏空白，意见书空白处备注：“该楼在法院诉讼中，因该屋由蔡学森投资建设，因存在安全隐患故要求泰新利公司、蔡学森共同签名确认。”在二审庭审过程中，泰新利公司对于上述函件内容解释称，当时有台风过来，这块地以前都是租给蔡学森，合同无效以后，当时应当拆除的，但蔡学森没有拆除，当时为了让街道办能够给蔡学森一点压力，所以公司出了这样的一个函给街道办，实际上并不是蔡学森所建的。除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为土地租赁合同及合资、合作开发房地产合同纠纷。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、一审对于土地空置损失及使用费标准的认定是否合理；二、涉案土地地上建筑物是否为蔡学森所建，泰新利公司是否应当给予赔偿。关于土地空置损失及使用费标准的认定，本院同意一审法院的处理思路，主要理由如下：（一）一审的处理思路符合再审裁定的要求。原二审判决认为因当事人未取得规划、建设批准手续，双方约定的“工业厂房”和“商业大楼”未能建成，大部分土地实际处于空置状态，因现有证据不能证明蔡学森已就空置土地实际使用获益，土地空置损失应由蔡学森、泰新利公司各承担50%。再审裁定并未否定原二审判决的上述认定，只是认为双方2004年8月25日签订的《临时租用土地协议》约定的土地与本案土地面积、用途均不同，所处方位也不完全相同，且2004年8月25日《临时租用土地协议》并未实际履行，原二审以该合同约定的土地租金标准为参照确定本案土地空置损失数额标准，有失妥当。一审法院在重审中，考虑到双方约定的“工业厂房”和“商业大楼”未能建成，从案件实际情况和公平原则出发，不按照合同约定的租金标准计算使用费，并认定双方应当各担一半损失，符合再审裁定的要求。再审裁定要求在重审中可考虑要求深圳市国咨土地房地产评估有限公司进一步提交相关数据以证实评估意见的合理性，若认为该评估意见不应被采纳，则可考虑重新委托评估。一审法院在重审过程中向深圳市国咨土地房地产评估有限公司去函，要求该公司进一步提交相关数据资料以证实评估意见的合理性，但该公司回复称负责该项目的估价师已离职，评估报告已过有效期，建议重新评估。在该公司未能进一步提交相关数据资料的情况下，一审法院先后委托了深圳市X策房地产土地估价有限公司、深圳市X鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司和深圳市X诚土地房地产估价顾问有限公司重新进行评估，但上述评估公司均表示缺乏同时期同地段的同类土地案例作为对比，无法完成评估。一审法院已经按照再审裁定的要求核实之前评估报告的合理性，并启动了重新评估的程序，只是因为重新委托的评估公司无法完成评估才未能作出新的的鉴定意见。（二）一审处理思路符合举证责任分配原则。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，泰新利公司既未举证证明其土地空置损失的大小，也未举证证明深圳市国咨土地房地产评估有限公司出具的评估报告存在明显错误。在无法重新评估，而泰新利公司又未能举证证明其主张的情况下，一审法院酌情参照深圳市国咨土地房地产评估有限公司所作评估报告来认定土地空置损失，并无不当。（三）一审法院的处理思路符合公平原则。涉案两份土地租赁合同的租赁用途为兴建“工业厂房”和“商业大楼”，作为出租人，泰新利公司对于涉案土地的划拨性质及法定用途更为清楚，对于合同无效以及合同未能正常履行均有较大的主观过错。一审法院未参照合同约定的租金标准认定使用费，并无不当。在具体认定使用费时，一审法院也并未完全按照评估报告来认定空置损失，对于AXXX5宗地上占地面积1010平方米的两栋一层建筑，考虑到蔡学森已对外出租获益，一审法院按照3.5元∕月∕平方米的标准计付该部分土地的使用费。一审法院的上述处理既符合案件实际情况，也符合公平原则。关于地上建筑物的赔偿问题。双方对于泰新利公司收回土地时的地上临时建筑物是否为蔡学森所建存在争议。本院认为，首先，按常理，除非租赁土地系空地，或者出租人不保留对地上建筑物的权益，否则双方会在土地租赁协议中约定由出租人保留对地上建筑物的权益。在本案中，双方签订的《土地租用协议书》和《地租用协议书》没有建筑物清单，协议书也未载明租赁土地上附有建筑物。相反，两份土地租赁协议书明确约定由蔡学森对租赁土地进行投资开发建设。泰新利公司在本案中也并未提交充分证据证明涉案地上建筑物在交付土地时即已存在。其次，泰新利公司在出具给燕罗街道办的函件中已经明确承认涉案地上建筑物系由蔡学森所建。在上述函件中，泰新利公司有关地上建筑物由蔡学森所建的表述明确无歧义，泰新利公司在本案中对该函件内容的解释缺乏说服力，上述函件能够直接证明蔡学森地上建筑物由其所建的主张。最后，“02576松岗收费站46.0-92.5”《深圳市地形图》不足以证明“建筑4”和“建筑6”以外的建筑物并非蔡学森所建。上述《深圳市地形图》系2003年7月数字化修补测，即使深国政评字【2010】06061FZ号《房地产咨询估价报告》中除“建筑4”和“建筑6”以外的建筑物在位置、面积方面与上述《深圳市地形图》已标注的建筑物大致相当，也仅能由此推断上述建筑物在2003年7月很有可能已经存在，但不能由此推断上述《深圳市地形图》已标注的建筑物此后并未重建过。也就是说，上述《深圳市地形图》仅能证明2003年7月份地上建筑物的大致情况，不能证明此后上述建筑物一直存在。而蔡学森在本案中一直主张很多建筑物在2003年9月18日火灾中毁损。上述《深圳市地形图》不足以证明在泰新利公司收回土地时“建筑4”和“建筑6”以外的建筑物并非蔡学森所建。综上分析，本院采信蔡学森的主张，认定在泰新利公司收回土地时的地上建筑物均系蔡学森所建，泰新利公司在收回土地后应当赔偿蔡学森的上述损失。根据深国政评字【2010】06061FZ号《房地产咨询估价报告》，《地租用协议书》约定的3876平方米土地上临时建筑物的现值为818923元。因双方对于合同无效及损失发生均有过错，应由双方各担一半损失。泰新利公司应当赔偿蔡学森地上建筑物损失409461.5元。综上，蔡学森的上诉请求部分成立，应予相应支持；泰新利公司的上诉不能成立，应予驳回。一审判决有关地上建筑物损失赔偿问题认定事实有误，导致裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第15号民事判决第一项、第二项和第三项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第15号民事判决第五项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第15号民事判决第四项为：深圳市泰新利物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向蔡学森赔偿损失409461.5元；四、驳回蔡学森的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费38522元（深圳市泰新利物业管理有限公司已预交6734元，蔡学森已预交31788元），由双方各负担一半。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年一月十三日书记员 马雪梅（兼）书记员 庄  曼  青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。