河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2401号上诉人（原审被告、申请执行人）：王清莲，女，1966年5月10日出生，汉族，住河南省濮阳市中原路康辉**。上诉人（原审被告、申请执行人）：王建军，男，1966年5月5日出生，汉族，住河南省濮阳市中原路康辉**。委托诉讼代理人：郭丽红，濮阳市法律援助中心指派律师。委托诉讼代理人：李娇娇，濮阳市法律援助中心指派实习律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：韩秀堂，男，1943年2月23日出生，汉族，住河南省濮阳市。委托诉讼代理人：王振峰，河南哲维律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳市太极数码科技有限公司，住所地河南省濮阳市振兴路与黄河路交叉口北200米路北。法定代表人：董东坡，该公司经理。上诉人王清莲、王建军因与被上诉人韩秀堂，原审第三人濮阳市太极数码科技有限公司（以下简称太极科技公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初6735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王清莲、王建军及委托诉讼代理人郭丽红、李娇娇，被上诉人韩秀堂委托诉讼代理人王振峰到庭参加了诉讼。原审第三人太极科技公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王清莲、王建军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩秀堂的诉讼请求。事实和理由：1．商品房买卖合同显示韩秀堂于2017年1月13日购买赛博大夏8号楼1单元1108号房屋，车库认购协议书显示韩秀堂于2015年12月31日购买涉案车库，即在购买车库达一年后购买涉案小区商品房，故韩秀堂并非业主，却购买车库，车库认购协议不具有真实性和合法性；2．韩秀堂提供的转款凭证不清，三张收据均是二联单，没有会计或出纳签名，没有填写收款方式，不能作为认定支付对价的证据；3．韩秀堂未实际占有车库，查封时该车库未装门，无人占有使用，韩秀堂也未能提供证明交付车库手续的交接单或车辆出入车库记录等证据，一审认定韩秀堂实际占有使用与事实严重不符；4．太极科技公司与中原银行股份有限公司濮阳分行办理在建工程抵押登记时间是2015年12月16日，车库认购协议时间是2015年12月31日，未办理备案及预告登记，韩秀堂可以依法办理预告登记保护物权，但却放弃，应当认定自身怠于行使，且在车库存在抵押权人的情况下，太极科技公司转让车库，违反法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，涉案车库买卖行为无效；5．一审适用法律错误，应当驳回韩秀堂诉讼请求，准予执行涉案车库。韩秀堂答辩称，1．车库查封之前，韩秀堂已与太极科技公司签订认购协议、商品房买卖合同，支付了房屋、车库的全部价款，有收据、转账凭条、银行转账记录等证明，车库认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；2．韩秀堂已实际接收车库并使用，安装伸缩门，有安装人员的收条及微信转款记录为证，后出租给他人使用，有租赁合同为证；3．涉案车库未办理产权登记、无预售许可证以及设定抵押权，均与韩秀堂无关，属于太极科技公司的义务，不能据此认定车库认购协议无效；4．王清莲、王建军涉嫌职业放贷、高利放贷，韩秀堂对车库的物权期待权高于债权。太极科技公司未作陈述。韩秀堂向一审法院起诉请求：不得执行位于濮阳市辖区××大厦××号车库，并解除查封；本案诉讼费用由王清莲、王建军负担。一审法院认定事实：王清莲、王建军与董东坡、王玉武及太极科技公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月20日作出（2017）豫0902民初244-2号民事裁定书，将太极科技公司名下位于赛博数码港商住楼008号楼负一层03车库一套（共计60个车库）予以查封。2017年5月2日，一审法院作出（2017）豫0902民初244号民事判决书，判决董东坡、王玉武及太极科技公司共同偿还王清莲、王建军借款本金932,496元及利息。判决生效后，王清莲、王建军申请强制执行，韩秀堂以其对涉案车库享有足以排除执行的权利为由，提出案外人执行异议，一审法院于2019年5月30日作出（2019）豫0902执异100号执行裁定书，认为韩秀堂对涉案车库享有所有权的证据不足，裁定驳回了韩秀堂的异议请求。另查明，韩秀堂与太极科技公司签订了商品房买卖合同，购买了太极科技公司开发的赛博大厦008号楼1单元1108号房屋，约定的交房日期为2015年5月30日前，现韩秀堂已入住。2015年12月31日，韩秀堂与太极科技公司签订了赛博大厦地下车库认购协议书，主要约定：韩秀堂以116,000元的价格购买太极科技公司开发的赛博大厦负一层10号车库，买受人在签订本协议时一次性付清全款，并由出卖人出具收款收据，车库款未包括除房价之外的其他费用。同日，太极科技公司为韩秀堂出具收款收据三份，显示收到韩秀堂支付的车库款共计116,000元。又查明，2015年12月16日，太极科技公司将涉案争议车库抵押给中原银行股份有限公司濮阳分行，设定抵押金额150万元，并办理了在建工程抵押权登记，他项权证号为2015-11873号。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，即对于已经签订有效合同的买受人，在已经履行全部合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。韩秀堂与太极科技公司签订车库认购协议的时间是2015年12月31日，该认购协议对双方当事人之间车库买卖的主要内容进行了约定，且韩秀堂也支付了价款，该认购协议应当认定为买卖合同。车库已成为比较普遍的消费产品，买受人支付了对价，虽然太极科技公司未取得车库预售许可证，但办理预售许可证系开发商义务，不能将未办理预售许可证的不利后果加诸于善意的买受人；且车库并非严格意义上的商品房，有的车库只具有使用权属性，应优先保障业主使用，并不具有产权，故该车库认购协议应当对合同双方具有约束力，对买受人来说应认定为有效。韩秀堂与太极科技公司签订车库买卖合同的时间早于人民法院查封涉案房产的时间，购买车库的真实意图明确，并且已经实际占有使用，涉案车库在韩秀堂购买后一直未能将产权办理至韩秀堂名下，目前没有证据证明系韩秀堂自身原因导致，或韩秀堂对此负有过错。太极科技公司在与韩秀堂签订认购协议后，长期不签订买卖合同，长期不为韩秀堂办理备案及预告登记，不能将太极科技公司的过错转嫁于善意的买受人。虽然太极科技公司就涉案车库为他人设定了抵押，但该抵押权与申请执行人无关，不能成为申请执行人要求执行涉案房产的理由。因此，韩秀堂的物权期待权应受法律保护，一审法院对韩秀堂要求不得执行涉案房产的诉讼请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，一审判决：不得执行赛博大厦负一层10号车库。一审案件受理费2,620元，由王清莲、王建军负担1,310元，濮阳市太极数码科技有限公司负担1,310元。本院二审期间，围绕上诉请求，王清莲、王建军提交如下证据：1．抵押权登记信息复印件，证明目的：涉案车库存在抵押权人，至今未涤除；2．另案车库买卖合同复印件，证明目的：本案未签订车库买卖合同，仅签订车辆认购协议，不产生买卖车辆的效力。韩秀堂提交如下证据：1．商品房买卖合同一份、银行流水记录、房款收据，证明目的：涉案商品房购买于2015年7月21日，当时无法办理备案网签，原因不明，分多笔转账支付房款505,000元，后太极科技公司于2017年1月13日又通知韩秀堂签订了商品房买卖合同并网签备案；2．业主手册、物业费收据、家装工程施工合同、收据，银行流水记录，证明目的：2017年1月2日接收房屋、交纳物业费并装修使用；3．微信记录一份，证明韩向阳于2017年1月3日支付地下车库伸缩门款2,000元；4．户口本、结婚证复印件，证明目的：韩秀堂与韩向阳系父子关系，韩向阳与付青霞系夫妻关系。本院组织当事人对上述证据进行了质证，本院对一审查明事实予以确认。另查明，2015年7月21日、8月17日、9月3日韩向阳尾号3845、0693、8015的银行卡支付505,000元，与太极科技公司出具的三张房款收据载明的时间、金额相一致，业主手册及物业管理服务协议、承诺书等载明2017年1月2日接收房屋，3月17日装修使用并通过银行转账方式支付装修费用，在转账凭证附言中显示赛博1108房装修款。涉案车库价款为116,000元，2015年12月23日，韩向阳中国银行263735960005银行卡支付15,000元，韩向阳尾号8015银行卡支付18,000元，付青霞尾号3079银行卡支付17,000元，三笔共50,000元，2015年12月31日，韩向阳中国银行263735960005银行卡支付6,000元，与太极科技公司2015年12月23日、2015年12月31日出具的车库收据载明数额及时间相一致，剩余车库款60,000元，韩秀堂称以现金方式支付，并提交了太极科技公司2015年12月30日出具的收据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点为韩秀堂是否对案涉车库享有足以排除执行的民事权益。本案中，韩秀堂与太极科技公司就案涉车库所签订的认购协议对买卖双方、车库位置、面积及价款、付款方式、违约责任等均作出了明确约定，基本包含了书面买卖合同的应有条款，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定是在查封前签订了书面买卖合同。结合韩秀堂提供的银行转账流水、收款收据、濮阳市聚鑫门业经营部收条、微信付款记录、租赁合同、微信支付租金记录等，能够相互佐证查封前韩秀堂支付全部款项并合法占有使用涉案车库的事实，王清莲、王建军虽对上述事实提出异议，但未提供相应证据反驳上述事实。涉案车库因太极科技公司的原因不具备办理过户登记的条件，故未办理过户登记并非韩秀堂自身原因所导致。二审中，韩秀堂为证明系涉案小区的业主，提供了查封前于2015年7月21日与太极科技公司签订涉案商品房买卖合同，通过韩向阳的银行卡转账方式支付全部购房款以及2017年1月2日接收商品房并装修使用的相关证据。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，以民事基本法的形式规定了业主对小区内车位、车库的优先利益，车位、车库属于该区域内商品房的配套设施，其功能在于满足小区业主的需要，是对商品房居住功能的延伸和拓展。故作为涉案小区的业主，对案涉车位享有的民事权益，应受到较普通债权更为优先的法律保护。关于涉案车库存在抵押权未涤除的情形，属抵押权人与韩秀堂之间的法律关系，不能作为王清莲、王建军要求继续执行涉案车库的理由。王清莲、王建军要求继续执行涉案车库的上诉请求，不予支持。综上所述，王清莲、王建军的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,620元，由王清莲、王建军负担。本判决为终审判决。审判长  杨庆安审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇一九年十二月二日书记员  管婷婷