海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1951号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨红，女，1954年3月21日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人杨红商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求或发回一审法院重审。事实和理由：一、被上诉人主张逾期办理产权证违约金8225.07元，没有事实根据和法律依据，但一审判决错误支持其请求，显然有悖于法律。有约定按约定，无约定按法定，这是合同法基本常识。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，双方没有约定关于上诉人逾期办理产权证(产权登记)具体支付违约金的条款，相关法律也没有规定，被上诉人主张向其支付逾期办证违约金没有事实根据和法律依据。合同约定上诉人为被上诉人办理产权证是无偿代理行为。本案中，上诉人已按照约定代被上诉人办理产权证，但因房管国土部门为业主办理了部分房产证(已办理300余户)后，以上诉人未交土地变性出让金为由，突然停止办证，使包括被上诉人在内的部分业主的房产证至今没有办理下来，上诉人已尽到合同约定代办义务，逾期办证责任在房管国土部门。根据代理关系的性质，代理行为只要没有故意或重大过失，其后果应当由委托人承担，即因房管国土部门的原因使被上诉人的产权证没有办妥，上诉人不应承担责任。关于这个问题，2018年9月5日屯昌县国土资源局《信访事项答复意见书》及(2019)琼9022行初2号判决书可以证明。我国法律制度不是英美法体系，判例不能作为判决依据。如果被上诉人认为案涉合同附件五第一条显失公平，可以依据合同法第五十五条，在一年内行使撤销权或变更权。本案中，被上诉人没有依法在除斥期间内行使撤销权或变更权，因此一审判决无权变更合同条款，同时也不能依据所谓“先例”，判决上诉人承担办证违约金。一审错误判决上诉人承担办证违约金，应当纠正。二、一审程序违法。被上诉人在一审庭审时并没有出庭，其委托代理人不具有代理人资格，该案应发回一审法院重审。三、被上诉人关于违约交房、违约办证诉讼请求早已超过诉讼时效，业主委员会的函件不能产生诉讼时效中断的效力。综上，被上诉人的主张明显缺乏事实根据和法律依据，一审判决明显错误，请求二审法院纠正一审判决错误，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杨红辩称，一审判决合情合理合法。被上诉人主张逾期办理产权证违约金有理有据。依据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五本合同补充协议第一条处理：出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%，及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记到买受人名下。补充协议五是格式合同。被上诉人已按双方合同约定在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但上诉人至本案一审开庭时仍没有为被上诉人办理房屋权属证书。上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人将逾期办证的责任推给房管国土部门是不合理的。众所周知，商品房办理不动产证是国家2015年新政，屯昌县不动产资源局2015年年底才筹备，2016年年初才成立。按约定360日内办证即2014年10月10日前完成，哪怕再拖一年2015年10月前将相关资料和代收费用缴交到相关机构，证也能办下来了，是上诉人没有履行代缴义务而违约，2018年9月5日屯昌县国土资源局《信访事项答复意见书》及(2019)琼9022行初2号判决书与案涉《商品房买卖合同》的约定没有关系。综上所述，一审判决程序合法、事实清楚、公平公正，恳请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 杨红向一审法院起诉请求：：一、依法判令被告全款支付逾期办理房屋所有权证违约金8225.07元；二、依法判令被告退还代办房屋所有权证、契税、大修理基金等费用6305.81元并支付同期利息1241.45元；三、由被告承担本案件受理费。 一审法院认定事实：2011年4月17日，原告杨红与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》(编号：TC-201-0002050)，合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第11幢7层703号房以总价274169元出售给原告，建筑面积为52.55平方米，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”该合同补充协议第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”原告与被告签订《商品房买卖合同》后2012年，原告向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了契税2742.21元、其它办证费280元、公共维修基金3153.60元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计6305.81元。2013年1月19日，原告签收被告交房钥匙。2013年8月30日，原告一次性付清了全部房款274221元，同时被告向原告出具了购房款发票。根据本院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决确定的事实，屯昌县美林湖国际社区业主委员 会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题；美林湖国际社区第17栋楼已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。原告已向被告缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费。至本案开庭前，被告尚未将办理权属登记相关资料报送产权登记机关，至今仍未办理房产证已构成违约。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期办证违约责任的问题；三、关于原告请求被告退回契税、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费，其理由是否成立以及原告主张上述款项计算利息是否有依据的问题。 一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。2011年4月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》，2013年1月19日原告签收被告交房钥匙，故认定被告2013年1月19日交房给原告使用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”即附件五补充协议第1条中，“......甲方在该商品房交付，乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书.....”，原告2013年1月19日入住至2014年1月14日交付房满360工作日后，原告并未取得房产证，诉讼时效起算时间应为2014年1月15日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年1月15日至2016年1月14日，超过2016年1月14日原告未主张权利则超过诉讼时效，但一审法院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，一审法院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张不予支持。 二、关于逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。本案，被告交付房屋时间是2013年1月19日，按合同约定被告应于2014年1月14日前为原告代办房屋权属证书。原告已在房屋交付时付清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，一审法院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为：274169元(购房总款)×0.03(百分之三)=8225.07元(原告的主张，一审法院照准)。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案......”，被告应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。本案中，被告并未提交证据证明其已经履行报送义务，所以被告应该继续履行“将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关”的义务。 三、关于原告请求被告退回契税、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费，其理由是否成立以及原告主张上款项计算利息是否有依据的问题。首先，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第1条中约定：“乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，......”双方的约定是当事人意思自治，被告代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认，对原告在庭审中诉称被告代收行为违法的意见，本院不予支持。但由于被告的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，一审法院予以支持。被告应向原告退还契税2742.21元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计3152.21元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户.....”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故原告主张应退还公共维修基金的请求，一审法院予以驳回。总之，被告应退还原告契税2742.21元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计3152.21元。对原告主张被告退回公共维修基金3153.60元，没有法律依据，一审法院予以驳回。其次，原告主张上述款项计算利息是否有依据的问题。契税、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同约定，也没有法律依据，一审法院予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：(一)住宅专项维修资金的存储利息；”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，一审法院予以驳回。综上所述，本案原告诉讼请求中，原告请求被告支付给逾期办证违约金8225.07元，一审法院予以支持；原告请求被告退还税费合计3152.21元，一审法院予以支持。对原告主张被告退回公共维修基金3153.60元以及诉讼请求中的五项费用占用期间的利息，没有事实根据和法律依据，一审法院予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条之规定，判决如下：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨红支付逾期办证违约金8225.07元；二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报送产权登记机关；三、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨红契税2742.21元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计3152.21元；四、驳回原告杨红的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1.《竣工验收证书》，证明涉案房产2013年6月28日通过验收合格。2.《整付零寄交寄清单》；3.《美林湖国际社区收楼通知》，证据2、3证明上诉人没有逾期交房，且在合同期限内通知被上诉人收房，被上诉人没有及时收房，逾期交房责任在于被上诉人。4.《信访事项答复书》；5.（2019）琼9022行初2号《行政判决书》，证据4、5证明上诉人没有完成代办房产证的责任在于屯昌县国土资源局。证据6.住建部（2000）142号《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收暂行规定》；证据7.国务院《建筑工程管理条例》。证明法律规定工程竣工应由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，屯昌县住建局无权对竣工质量发表与竣工验收小组相反的竣工意见。被上诉人未到庭发表质证意见，没有提交新证据。 本院对证据1、2、3、6、7真实性予以确认，对其证明内容不予采纳。证据4为屯昌县国土资源局对信访事项的答复，不能证明上诉人未完成代办房产证的责任在于屯昌县国土资源局，本院对其证明内容不予采纳。证据5系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金；二、原判决是否严重违反法定程序，应当发回原审法院重审；三、被上诉人关于违约交房、违约办证诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人并没有证据证明其已按合同的约定履行了该项义务。上诉人未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因；至于上诉人是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金为上诉人作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人自行处理，并不属于上诉人可以免责的理由。因此，上诉人主张其已按照约定代为办理产权证，因屯昌县国土资源局以上诉人未交土地变性出让金为由，停止办证，责任不在上诉人，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。虽然该条没有约定因出卖人的责任造成逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在此情况下，一审法院根据公平原则，参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定上诉人按已付房价款3%支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。 二、原判决是否严重违反法定程序，应当发回原审法院重审。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十五条规定：下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。只有符合上述情形的前提下，才可以发回重审，以依法保护当事人的辩论权利和审级利益，防止无原则无条件发回重审，浪费司法资源。上诉人的该项诉讼请求，本院不予采纳。 三、被上诉人关于违约交房、违约办证诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向上诉人反映各业主意愿和要求的体现，其向上诉人美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对上诉人该项上诉请求，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周传忠 审 判 员  李凌燕 二〇一九年十二月二日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。