江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初8371号 原告：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号532室。 法定代表人：付磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严巍，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：郭海星，男，1976年7月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王玮、张琪，国浩律师（南京）事务所律师。 原告上海证大物业管理有限公司与被告郭海星物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海证大物业管理有限公司的委托诉讼代理人严巍、被告郭海星的委托诉讼代理人王玮、张琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年1月1日至2017年12月31日间的物业服务费35840.52元（3元每月/㎡×995.57㎡×12个月）及滞纳金（从2018年1月1日起至付清款项之日止，按欠缴费用的每日千分之一计算）；2.依法判令被告支付原告2017年1月1日至2017年12月31日间的车辆停放服务费4320元（60元/月×6×12个月）；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。后原告申请撤回滞纳金请求，本院准许撤回。事实和理由：2016年12月26日，原告与南京市玄武区XX居业主委员会签订了《物业服务合同》。被告为XX居商务楼（以下简称涉案商务楼）XX1至XX4室（以下简称涉案物业）业主，涉案物业总面积为995.57㎡，原告为涉案商务楼地下若干专有车位（以下简称涉案车位）使用人。原告依约提供了服务，被告无故拒缴2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和车辆停放服务费。2018年4月30日，原告书面通知被告缴纳物业服务费及车辆停放服务费，被告仍未缴纳。原告为维护合法权益，特诉至本院，恳请判如所请。 被告认可其系涉案物业业主，涉案物业建筑面积合计为995.57㎡，系涉案车位使用人；未向原告缴纳2017年1月1日至2017年12月31日间的物业服务费和车辆停放服务费，理由是：1.原告在与XX居业主委员会签订物业服务合同后，未对涉案商务楼进行查验交接，且对涉案商务楼部分商铺及电梯门厅进行了恶意破坏。直至目前原告仍未提供任何的物业服务。由于涉案商务楼的水电气、地库、监控系统、消防系统均独立于XX居小区住宅部分，在原告拒不提供物业服务的情况下，被告及XX居商务楼其他业主自行聘请了保洁、保安并委托第三方负责XX居商务楼的垃圾清运、化粪池清理及电梯维保等物业服务事项。原告严重违反物业服务合同约定，未提供过物业服务的情况下，被告不需要向原告支付物业服务费；2.根据约定，原告收取停放服务费，应建立健全车辆停放服务的内部管理制度，做好车辆进出管理及停车场的保洁、照明、巡视和日常维护等服务工作。涉案车库独立于XX居小区住宅楼的地下车库，原告从未提供过上述任何服务，故无权要求被告支付车辆停放服务费。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：本院（2017）苏0102民初3XX6号《民事调解书》、《不动产登记资料查询结果证明》、《南京市房屋权属登记申请书》、涉案《物业服务合同》、《XX居商务楼地下车位名单》、EMS邮政特快专递单复印件、《催缴物业费通知单》、《投递查询单》、投件详情截屏、《巡检签到表》、保洁员《签到表》、绿化员《签到表》、商务楼电梯机房管理照片2张、XX居小区电梯《保养计划》、商务楼其他管理记录照片15张、《XX居业主委员会2017年度工作总结》。被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《XX居商务楼服务管理方案》、《江苏建诚工程咨询有限公司费用报销审批单》、南京市栖霞区尹某涂料建材销售部出具的《江苏增值税普通发票》、《回单》、南京立马通环保工程有限公司出具的《江苏增值税普通发票》、涉案商务楼道路及自行车棚照片2张、《奥的斯机电电梯有限公司电梯日常维护保养合同》、奥的斯机电电梯有限公司江苏分公司出具的《江苏增值税普通发票》、涉案商务楼电梯照片3张、《委托合同》、XX居商务楼垃圾箱照片2张、《授权委托书》、《发放工资结算单》12张、涉案商务楼车库照片2张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和无异议证据，本院认定事实如下： 一、2003年，南京市发展计划委员会、南京市建设委员会批准南京X成房地产开发公司（以下简称X成房地产公司）关于南京市玄武区龙蟠路XX号地块的开发项目立项。X成房地产公司开发建设的位于南京市玄武区小区于2007年建成后并投入使用。 二、2010年7月1日，XX居业主委员会与南京X雅物业管理有限公司（以下简称X雅物业公司）签订《X成XX居物业服务合同》，由X雅物业公司承接XX居小区的物业服务，物业服务期限自2010年7月1日至2013年6月30日；双方在合同中明确物业项目基本情况如下：物业类型为普通住宅、商业办公、商业用房及地下车库，坐落位置为南京市玄武区，占地面积48085㎡，建筑面积126000㎡，为多层3栋、小高层9栋、商务楼1栋；双方还在合同中约定了其他权利义务等内容。涉案商务楼与XX居小区属同一物业管理区域。 2012年9月18日，XX居业主委员会与南京贤X物业管理服务有限公司（以下简称贤X物业公司）签订《X成XX居物业服务合同》，由贤X物业公司承接XX居小区的物业服务，继续履行X雅物业公司与XX居业主委员会的物业服务合同内容，物业项目基本情况未变更，物业服务期限仍至2013年6月30日止。 2012年6月30日,涉案商务楼业主自行成立的自管小组违法与南京X波物业管理有限公司于签订了物业管理合同，对涉案商务楼自行管理。 三、2013年6月30日，XX居小区业主委员会通过换届选举，成立了新一届业主委员会。2013年7月19日，XX居业主委员会与江苏金XX物业管理有限公司（以下简称金XX物业公司）签订《XX居物业管理委托合同》，XX居业主委员会委托金XX物业公司管理小区物业，约定内容为：合同期限自2013年8月1日至2018年7月31日；物业坐落位置为南京市玄武区，小区总建筑面积126000㎡，多层住宅建筑面积13116.38㎡，小高层住宅建筑面积71650.8㎡，商务楼建筑面积9805.89㎡，总户数863户；物业类型为普通住宅和独立商务楼，小区共有13幢，其中多层3幢，小高层9幢，商务楼1幢；双方还就委托管理事项及双方权利义务、管理服务费用、违约责任等内容作出明确约定。 四、2014年6月22日，XX居业主委员会公示《业主大会投票结果》，记载：2014年6月22日19：30分至22：00，在楼长和业主代表共同监督下，XX居业主委员会在业委会办公室对“是否同意通过法律途径收回商务楼”议事召开业主大会，进行投票表决，结果为同意起诉507票，建筑面积为52302㎡，反对起诉1票。小区共有863户,总面积为95224.39㎡，已经双过半。 五、2014年12月16日，XX居业主委员会于商务楼张贴《关于追认2013年业主大会的通知》，该通知内容为：“2013年6月2日，本小区召开业主大会，修订《议事规则》、《管理规约》，选举业主委员会。因当时商务楼23户业主未能形成明确表决意见，现就有关事项召集其追认当时表决意见。本通知公示15日后，于2015年1月2日上午9时至11时、下午2时至4时在业委会办公室投票表决”。 2015年1月2日，XX居业主委员会于商务楼张贴《公示》，内容为：“现将2015年1月2日XX居业主大会就商务楼业主追认表决《议事规则》、《管理规约》，选举业主委员会结果如下：应发选票23张，有效选票5张。监票人：闻某，计票人：顾某，唱票人：谈某。根据以上投票结果，现将本届业委会选票总数更正为863张，实发选票599票，有效选票571张，弃权票14张，废票14张”。 六、南京市中级人民法院（2016）苏01民终2XX3号民事判决认定，涉案商务楼自管小组与南京X波物业管理有限公司签订物业服务合同，委托该公司为商务楼业主提供物业服务，该物业服务指向的是基于全体业主对共有财产和共有事务的管理而产生的共同权益，该委托管理服务合同并未依法遵循业主大会表决程序和表决规则，并不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，侵犯了XX居小区其他业主的合法权益，理当承担侵权责任。因此，南京X波物业管理有限公司须撤出涉案小区并向金XX物业公司移交相关设施设备和必要资料。 七、2016年12月26日，XX居业主委员会与原告签订了物业服务合同，期限为2016年12月26日至2018年12月25日，合同主要内容为：委托单位XX居业委会，项目地址为龙蟠路1XX号、XX1号—1，总建筑面积12.6万㎡：多层住宅（小高层）13116.38㎡，高层住宅71650.8㎡，办公楼9805.89㎡，其他31426.93㎡，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，其中办公楼为3元/月·㎡，物业服务费按半年交纳，业主应在每半年的第10日前履行交纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之一收取滞纳金，地下专有车位停车服务费按60元/月/辆收取，原告进驻涉案小区后首要任务就是根据法院判决书接管商务楼物业服务，建立健全商务楼业主档案和设施设备档案以及车位情况，尽快使商务楼回归XX居整体物业服务之中，保障全体业主利益，等等。 八、本院（2017）苏0102民初3XX7号民事调解书载明，被告等六名业主诉原告及XX居业主委员会业主知情权纠纷一案，本院于2017年4月28日立案，该案于2018年8月3日调解结案。 九、涉案商务楼业主王某甲等诉南京市玄武区XX居业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2017年10月26日立案。被告于2018年10月25日申请本案中止审理，本院未予准许。2018年10月25日，本院作出（2017）苏0102民初7XX4号民事判决，驳回王某甲等人的诉请。 十、《授权委托书》记载：我们龙蟠路XX1-1的全体业主，因为所有设备设施是可以独立分开，现委托姚某、黄某、王某乙、周某、魏某、曹某管理我们商务楼的物业及设备设施，实施业主自治。 2017年1月起，上述自治小组按月向上述受托人员支付了工资。 十一、《委托合同》内容为，“龙蟠路XX1号-1商务大厦业主自管小组”委托杨某清运每天的垃圾4桶，早晚各一次，每月清运费用为400元，在月中15日付清。如杨某停止清运需提前十日告知，还有不到之处，双方协商解决。落款日期为2017年1月10日。 十二、2018年7月1日，原告出具《XX居商务楼服务管理方案》，将按照三级二类的标准，为商务楼的业主提供物业服务并收取与之相应的物业管理费等。 本院认为，根据被告提供的证据，可确认涉案商务楼一直为其自管小组自行管理，原告一直未能对涉案商务楼进行正常接管，此过程中原告并无过错。本院（2018）苏0102民初7XX7号民事判决已确认，原告与XX居业主委员会签订有关XX居小区物业服务合同，涉案房屋在内的涉案商务楼属于XX居小区的整体物业服务区域；其业主应当根据物业服务合同约定，缴纳物业服务费。被告主张不应缴纳物业费用，无法律和合同依据，本院不予采纳。同物业服务费理由，被告还应支付相应期间的车辆停放服务费。据此，依照《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下： 被告郭海星于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费35840.52元、车辆停放服务费4320元，合计40160.52元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费因适用简易程序减半收取402元，由被告郭海星承担（于本判决生效之日起十五日内直接交付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  周庆安 二〇一九年一月十八日 书记员  童秋乐