宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3928号原告：平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）。负责人：洪某。委托诉讼代理人：哈某，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：王某，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）（以下简称金顺物业）诉被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告金顺物业委托诉讼代理人哈某,被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金顺物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业服务费4710元，违约金3191元，总计7901元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年10月12日签订了物业服务合同，原告按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应的服务，但被告不履行合同的约定足额缴纳物业费的义务，自2014年1月1日起至2019年3月31日共欠原告的物业服务费4710元，违约金3191元，合计7901元。经原告多次催要，被告总是以各种理由推托不交，使原告的合法权益受损，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。王某辩称，该房屋是登记在我名下，房屋面积是93.45平方米。物业费是欠付，欠付的原因是：1.物业公司服务没有达到服务标准，服务不到位。2.在我入住后第二年房屋漏雨，给物业公司通知后一直没有人来处理，从我物业费没有交到现在物业公司也没有给我答复和解释，没有人告诉我房屋问题该由谁来承担责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方对证据进行了质证，本院对证据认定如下:原告提交的《贺兰县前期物业服务合同前期备案登记表》二份、《营业执照》、《物业公司资质证书》、《金顺物业公司贺兰分公司前期物业服务合同》、《入住手续证明》、《客户资料》能够证实原告为涉案小区提供物业服务，原告公司的资质为三级，原、被告约定了物业服务范围及物业服务费为0.80元/月/建筑平方米，被告应当每三个月缴纳一次，在每季度最后十五日之前缴纳，如被告未及时交纳物业费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金的事实；原告提交的《催费通知书》8份，被告对2017年7月5日的催费通知书没有异议，对该张催费通知书予以采信，被告未曾见到其余催费通知书，原告也未提交其他证据予以佐证，故对其余七份催费通知书不予采信。被告提交的视频资料，内容是关于涉案房屋专属部分的质量问题不予采信。本院经审理认定事实如下：被告房屋业主，房屋建筑面积为93.45㎡。2011年10月12日，原、被告签订《金顺物业公司贺兰分公司前期物业服务协议》，合同约定原告提供的物业服务包括：1、房屋共用部位的维修和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理；3、环境卫生，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用的清洁卫生、垃圾的收集和清运，公用绿地、花木、建筑物品等的清洁养护和管理；4、安全管理；5、交通秩序与车辆停放管理；6、房屋装饰装修管理；7、消防，各类消防设施完好，运行正常；各类消防标志配备齐全，功能完好，发生火警及时通报，并协助消防部门救助。住宅物业的物业服务费为0.8元/月/㎡，物业服务费按季度交纳，业主于每季度最后十五日前缴纳当季物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。被告王某未交纳2014年1月1日至2019年3月31日期间的物业费。原告于2017年7月5日通过张贴物业费催缴通知单形式向被告催交物业费，但被告至今未缴纳物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。被告抗辩物业服务未达到服务标准并未向法庭提交证据予以证实，对其该抗辩不予采信。当业主发现物业服务存在的问题时应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告抗辩并提交证据证实房屋屋顶发霉，涉案房屋专属部分的质量问题不属于物业服务范畴，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上被告王某不予支付2014年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4710元（93.45㎡×0.8元／月／㎡×63个月）的行为，已违反合同约定，故对原告要求被告支付4710元物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，涉案合同中约定的每日千分之三过高，调整为每日万分之六，按照原告提供的计算方式，计算违约金如下：2014年的违约金是93.45平方米×0.8元每月每平方米×12个月÷2（前半年不收违约金）×0.6‰×182天=49元，2015年的违约金是93.45平方米×0.8元每月每平方米×12个月×0.6‰×365天=196元，2016年的违约金是93.45平方米×0.8元每月每平方米×12个月×0.6‰×365天=196元，2017年的违约金是93.45平方米×0.8元每月每平方米×12个月×0.6‰×365天=196元，2018年的违约金是93.45平方米×0.8元每月每平方米×12个月×0.6‰×365天=196元，违约金合计为833元，故原告主张的违约金3191元，本院在833元范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告王某给付原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）2017年1月8日至2019年3月31日期间的物业服务费4710元，违约金833元，合计5543元，于本判决生效之日起十五日给付；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁玮 二〇一九年八月二十日书记员 梁彬附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。