河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫15民终4873号上诉人（原审被告）:刘强，男，1971年3月19日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：焦建国，固始县务实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：河南信合建设投资集团有限公司，住所地：固始县城陈元光广场世纪大厦。统一社会信用代码：91411525733840760R。法定代表人：陈锋，董事长。委托诉讼代理人：孙刚，河南振蓼律师事务所律师。原审被告：陈义刚，男，1974年12月4日出生，汉族，住固始县。上诉人刘强因与被上诉人河南信合建设投资集团有限公司（以下简称“信合公司”）及原审被告陈义刚租赁合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年月12日3公开开庭进行了审理。上诉人刘强及委托代理人焦建国，被上诉人信合公司的委托代理人孙刚到庭参加了诉讼。原审被告陈义刚经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审确认主体错误。被上诉人信合公司不是出租房屋的所有权人，其不享有原告主体资格。房屋所有人是陈鹏，被上诉人作为原告主体不适格。一审法院确认义务主体错误。陈义刚因退出金都汇文化娱乐有限公司股份，不应当是本案的义务主体。上诉人刘强只接受了陈义刚的部分股权，原审判决上诉人承担合同义务是错误的。原审法院认定租赁合同有效属适用法律错误，本案涉案的房屋没有取得建设规划许可证，此类房屋出租，租赁合同应当是无效合同。一审判决支付租金错误，应当是占有使用费。本案合同在履行过程中，按交易习惯支付租赁费的方式是采用支付30万元消费卡，30万元现金，还是应当按此习惯履行，但一审判决全部支付现金是不符合交易习惯的。信合公司答辩称，答辩人与陈义刚签订的合同合法有效，且刘强也将房屋租赁的权利义务合法承担，原审确定刘强、陈义刚为义务主体没有任何错误。被答辩人违约事实清楚，证据充分，应当足额支付拖欠租金并赔偿原告损失。双方签订的租赁合同租赁时间到期后，被答辩人一直占有该房屋至今，答辩人多次通知、催告搬离，但被答辩人一直没有行动，导致无法另行租赁他人，给答辩人造成实际损失。被答辩人提出合同无效没有任何事实和法律依据。双方签订书面租赁合同第三条明确约定租赁价格，虽然曾经以消费卡的形式抵付过租金，但是这种形式只是在经过答辩人同意后临时变更的交付租金的方式，并不影响答辩人按照合同约定主张租金的权利。请求驳回上诉，维持原状。原审被告陈义刚经合法传票传唤未能到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。信合公司向一审法院起诉请求：要求被告返还占用的房屋，给付拖欠的租金300000元及占用房屋给原告造成的损失600000元（暂定），并承担本案的诉讼费。原审法院查明：原、被告于2013年11月5日签订《凤凰茶楼租赁合同》，合同约定原告将其管理的位于固始县××大道与××交叉口南的房屋四层3116平方，租赁给被告经营娱乐业，租期四年，年租金为600000元，一年一付，租赁期满可签订第二轮合同，年租金在第一轮合同年租金基础上涨幅不超过10%。在履行合同过程中，因租金交付方式意见不同，引起纠纷。另查明，涉案房屋属于陈鹏所有，办有房权证，诉讼中陈鹏出具说明，证明该房系其委托信合公司管理出租。在合同履行过程中，年租金600000元，变为300000元现金，300000元消费卡，2018年租金300000元现金交付后，原告不再收取消费卡，要求被告给付现金，被告不同意，合同到期后，双方对租金交付方式未达成一致意见，被告仍旧占据房屋继续经营，原告遂起诉来院。原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方均应严格按合同的约定履行，但被告长期拖欠租金，合同到期后仍占用房屋，给原告造成了实际损失，原告的诉讼请求，有理有据，应予以支持。被告辩称，房屋建设未取得规划许可，合同是无效的，租金交付已变更为现金和消费卡（金都汇）各半，要求确认合同无效，所欠租金按现金和消费卡各半交付，并同意继续租赁，租金随行就市。综合案情看，原告方持有房屋权证，应视为其拥有合法产权，至于证件的来源是否合法及有无规划许可手续，是政府职能部门的职责，不是本院审查范围。租金交付过程中虽有变更为部分消费卡，这是当事人的意思自治，但双方并未就租金交付的变更情况进行书面约定，且合同期间届满后，金都汇不再经营，再给付消费卡，已无处消费，原告不再收取消费卡，理由正当，被告对此的辩解意见，不予采纳。至于继续租赁的问题，不是本案审理的范围，当事人可另行协商，对于被告所称的房屋装修损失问题，不是本案审查内容，若协商不成，当事人可另案诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、二百三十五条的规定，原审判决如下：被告陈义刚、刘强于判决生效后二十日内将其占用原告方管理的陈鹏的房屋交付给原告，同时给付其合同期内拖欠的租金300000元，并赔偿原告因其占用房屋给原告造成的损失（从2018年5月27日起，按合同期内租金标准计算至交房时止）。受理费12800元，由被告陈义刚、刘强负担。二审中，上诉人刘强提出以下证据以证明其主张：1、固始金都汇文化娱乐有限公司营业执照。用以证明出租房屋目前的实际使用人是该公司法人，而不是刘强和陈义刚个人。2、陈义刚与刘强之间签订的协议书，证明陈义刚仅将“现有30%股权转让给乙方（刘强）”，协议第四条债权债务：合同签订前的所有债权债务均由甲方（陈义刚）负责，合同签订后的债权债务由公司股东协商解决。以此证明陈义刚、刘强均不是本案的适格义务主体。3、固始县法院的执行裁定书，因执行义务人陈义刚与他人纠纷，执行申请人申请对陈义刚在“金都汇娱乐会所”所拥有的20%股份和分红收益予以协助执行。用以证明刘强仅获得陈义刚的部分股份，不应当作为本案的义务主体。被上诉人信合公司对以上证据质证认为：以上证据不是新证据，与本案没有关联性，这些证据也间接证明刘强是本案适格的被告，应当承担支付租金义务。本院对以上证据认证认为，陈义刚是签订租赁合同的合同相对方，出租的房屋目前的实际使用人是“固始金都汇文化娱乐有限公司”法人，而非刘强和陈义刚个人，上诉人刘强仅是接受了陈义刚30%公司股份，刘强个人并非本案租赁合同的相对方，仅是拥有公司部分股份的股东。二审法院对一审法院查明的其他相关事实的予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，租赁合同应当为有效合同。上诉人刘强认为合同无效的意见，本院不予采纳。被上诉人信合公司受房屋所有权人委托，以自己的名义同他人签订房屋租赁合同，因房屋租赁问题发生争议时，以自己的名义主张权利是符合相关法律规定的。上诉人刘强认为其没有原告主体资格的意见，本院不予采纳。根据合同的相对性原则，房屋租赁合同的相对人是信合公司和陈义刚，陈义刚作为承租人一方，其应当为本案适格的被告，原审判决其承担合同义务是正确的。至于陈义刚目前并非出租房屋实际使用人，使用人是案外人固始金都汇文化娱乐有限公司，此问题是陈义刚与固始金都汇文化娱乐有限公司之间的法律关系问题，因信合公司并没有与固始金都汇文化娱乐有限公司签订租赁合同，也没有将实际使用人列为案件当事人，此问题不属本案审理的问题。上诉人刘强认为应当将实际使用人列为被告的意见，因为这属于诉讼当事人的行使诉讼权利问题，本院对此意见不予采纳。上诉人刘强与陈义刚之间属股份转让法律关系，其并非房屋租赁合同的相对方，原审法院判决上诉人刘强承担相应责任没有合同依据，二审应当予以变更刘强不承担责任。关于在租金交付过程中使用部分消费卡和继续租赁的问题，原审的处理是正确的。综上所述，上诉人刘强不是合同相对人，不是本案租赁合同责任主体的上诉请求成立，其他上诉意见应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初2935号民事判决。二、原审被告陈义刚于判决生效后二十日内将其占用被上诉人河南信合建设投资集团有限公司管理的陈鹏的房屋交付给河南信合建设投资集团有限公司，同时给付其合同期内拖欠的租金300000元，并赔偿河南信合建设投资集团有限公司因承租人陈义刚占用房屋给公司造成的损失（从2018年5月27日起，按合同期内租金标准计算至交房时止）。三、驳回被上诉人河南信合建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，由原审被告陈义刚负担；二审案件受理费12800元由河南信合建设投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  李 虎审判员  左立新二〇一九年十二月十三日法官助理彭亚丽书记员杨晨