广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初28115号原告：吴燕，女，1967年6月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：巫颖，男，1984年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：巫雅，女，1985年9月10日出生，汉族，身份证住址湖南省醴陵市。原告吴燕与被告巫颖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人巫雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿提前退租的违约金7600元；2.判令被告向原告赔偿在三年租赁期中逾期支付租金的违约金（每逾期一日按当月的月租租金的10%计算；2015年8月15日至2017年7月14日，以月租金3500元为基数；2017年7月14日至2020年7月13日，以月租金3800元为基数。即2015年12月15日至2015年12月16日，逾期1天，违约金为350元；2016年4月15日至2016年5月1日，逾期16天，违约金为5600元；2016年10月15日至2016年10月16日，逾期1天，违约金为350元；2017年1月15日至2017年1月16日，逾期1天，违约金为350元；2017年2月15日至2017年2月16日，逾期1天，违约金为350元；2017年9月15日至2017年9月16日，逾期1天，违约金为380元；2018年4月15日至2018年4月16日，逾期1天，违约金为380元；2018年6月15日至2018年6月16日，逾期1天，违约金为380元；2018年7月14日至2018年7月16日，逾期3天，违约金为1140元。以上合计8140元）。3.判令被告向原告支付水费187元、电费238元、煤气费93元、有线电视26.50元，合计545元；4.判令被告向原告补缴2016年1月的欠租264.58元、2016年8月的欠租450元，合计714.58元；5.判令原告没收被告按金7000元并交还按金条。事实和理由：2015年08月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于广州市越秀区淘金路165号之一302房（以下简称涉案房屋），租赁期自2015年8月15日起至2020年7月13日止，被告须在每月的第15日前缴纳该月租金。2018年7月15日，被告停止支付房屋租金，突然向原告提出要退租，双方约定在第二天办理交接。次日，被告失约并短信通知原告，其已委托巫雅办理退房的一切事宜，即日原告要求被告的委托人一起将验房的实情以书面形式签署确认。但双方发生意见分歧，被告的委托人不愿将房屋室内设备（如纱窗破损、天花板发霉、橱柜抽屉破损、门锁坏、水龙头滴水、下水道不通畅）、电器（如电视机黑屏、冰箱不制冷、洗衣机不转）等损坏如实反映，理由是房屋室内的设备、电器在搬进来之前已损坏。此行为违反了《租赁合同》第六条第8条约定及原告被告对室内物品移交清单的认可，被告应履行约定义务。当晚，被告又要求原告退还押金（按金）7000元，此行为违反了《租赁合同》第四条第1条约定，退按金的前提条件是正常停租房屋。被告还拒绝支付白天结算的水电费545元，此行为违反了《租赁合同》第六条第3条约定，租赁期内该物业所产生的一切费用须由被告承担。2018年7月18日，由被告的委托人起草了一份租赁房屋归还交接确认书，被告虽认识到了自己是因为提前退租而导致按金不能退的事实，却规避了违约责任，不愿按合同约定赔偿违约金。根据《租赁合同》第九条第2、3条约定，交租逾期一日的违约金为当月月租的10%，提前退租的违约金是当月月租的两倍，故被告必须按合同约定支付违约金。期间原告多次与被告及被告的委托人协商，被告以忙为借口不愿与原告协商解决问题。被告一直拿着房屋钥匙不主动与原告沟通协商处理房屋交接和违约责任事宜，原告看到租赁房屋的窗户未关，大雨天气担心房屋受灾，于是致电被告的委托人，建议大家写一个归还房屋的协议，希望被告在协议上签字，可被告的委托人说不在广州，被告也忙，只能快递钥匙当作归还房屋，不愿意签署任何协议。被告恶意空置房屋、故意拖延交接、拒绝履行合同约定义务，造成我方损失。为维护我方合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告辩称，原告起诉状陈述的并非事实。具体分述如下：1.被告己于2018年7月15日搬离全部个人物品，并打扫收拾干净，钥匙已经归还。次日双方交接时，原告还带人看房出租，但只是被告的父母及其妹所见，没有视频证据。2.被告于2018年7月10日曾电话联系原告商量解约事宜，被告同意并与原告商量房子出租事宜，故原告诉称“被告于2018年7月15日突然提出退租”与事实不符。3.被告已委托妹妹巫雅办理交接手续，故原告诉称“被告失约”与事实不符。4.原告诉称“被告委托人不愿将房屋室内设备（如纱窗破损、天花板发霉、橱柜抽屉破损、门锁坏、水龙头滴水、下水道不通畅）、电器（如电视机黑屏、冰箱不制冷、洗衣机不转）等损坏如实反映”，也与事实不符。2018年7月16日双方进行交接，一起仔细检查了涉案房屋的全部家具及电器设备，原告并没有提出异议。纱窗破损、天花板、橱柜抽屉、门锁、水龙头、下水道等无任何人为损坏行为，都属于自然老化。原、被告对以下电器争议较大：（1）原告提供的电视机非常老旧，在承租前已老化没法观看，甚至无维修人员愿意上门维修。因被告自己带有电脑平时也要带小孩不需要使用电视，所以并未要求原告置换，就一直闲置。（2）被告使用自带的洗衣机，原告的洗衣机一直放着未使用。（3）冰箱本身就老化且冰箱门已坏，原告在签订涉案合同时已知情，且被告手持的合同中有原告的签字确认。因此，我方认为，各种电器设备都有其使用的年限，被告作为长期租客并没有损坏电器与设备，且在居住期间也是正常使用及维护的。5.原告诉称被告不主动甚至拒绝沟通与事实不符。事实是：因被告老家老人病情不可预料及控制，被告于7月10日致电原告商量解约事宜。在7月16日至7月20日期间，原、被告共三次协商解约交接事宜，原告在同意退租交接之后到交接时间点又反悔，失信失约。具体来说：（1）7月16日上午，原、被告双方当面当场沟通，被告称房屋按金（押金）7000元不要求原告退还，其次使用的水电煤气费也愿意缴清，最后双方沟通到当日中午时，原告同意与被告结算水电煤气费后解约。而当被告准备付清545元费用、要求原告手写一张“解约交接确认证明”双方签字确认交接完成再一手交钱一手交解约证明时（内容是被告同意不退按金7000元，房屋全部交接完毕两句话），原告却突然反悔以电视机无法开启为由要求加在解约条件里，理由为被告损坏不修，把之前沟通的一切推翻并否认曾同意解约，甚至报警，导致双方交接不成功。当日下午，被告两次送房屋钥匙给原告其都不接受。7月16日晚上，被告提出原告先退还按金7000元，退还后被告再支付水电费的要求，希望能快点交接完成，而原告不予理会、拒绝沟通，一直回避问题。（2）7月18日下午，原告致电被告沟通协商当日下午交接房屋，还编辑好交接确认书发给被告。被告虽然知道原告所列第一点“由于个人原因今日提出退租”不是事实，但考虑到持续上班还要照顾家人，身心疲惫，想尽早解决问题，交接好房屋，虽然不情愿，但还是违心同意了。同时被告与原告沟通说明：同意不退按金7000元，但当月产生的水电煤气费从7000元按金里扣除，两套房间钥匙交付给原告后完成交接。原告同意了，被告有双方电话录音证据为证。后被告将确认书修改马上发给原告与其确认，原告没有异议并同意了与被告交接并解约。双方相约于7月18日下午17点半在淘金路165号之一门卫处签字交接。被告依约到场，但原告却失约手机关机无法联系，也不给被告任何信息电话。被告在交接地点等了1个小时原告未出现，待被告发信息给原告显示收到的时候，原告却以手机没电、不舒服为由推脱，并将白天沟通好的一切推翻，否认其有同意解约之事。晚上原告再次发信息给被告，称被告空置房屋，拒绝被告正常合理的沟通。（3）7月20日，原告致电被告称协商解决交接问题，提出当天交接完成。原告提出写两句证明房屋己交接完成，一是被告当日自行提出退租，二是被告的按金7000元不退，并非原告所说的归还房屋协议。因之前原告己反悔失信两次，被告认为如果要写交接证明，应按照7月18日所写的模板来签字。原告称被告“不愿签署任何协议”与事实不符，事实是原、被告当时都不在广州,原告在清远，故被告提出将房屋的两套钥匙邮寄给原告，双方就此解约。沟通最后，原告不反对，同意被告将钥匙邮寄回去，被告在原告默许后，便将两套房屋钥匙于当日发顺丰快递寄出给原告位于越秀区淘金路165号之一302房地址并通知原告单号，请其留意。7月21日上午顺丰快递提醒被告已签收，被告也立即通知原告，提醒其签收。因此，被告并没有不愿意签署，且也没有恶意空置房屋、故意拖延交接。综上所述，我方对于原告诉讼请求的意见为：（一）不同意第1项及第5项诉讼请求，且该两项诉讼请求是重复的、有冲突的。我方已提前于2018年7月10日与原告电话沟通解除涉案合同的事宜，原告没有反对也同意我方帮其另寻租户，当时双方没有协商关于违约责任的问题。后双方于2018年7月16日进行交接时对违约的事情发生争执。我方认为：涉案房屋的水电费已付清，也同意原告没收我方押金，双方就互不负责任了。原告当时口头表示同意但后来发现电视机有损坏并认为是被告造成的。但我方认为电视机是自然劳损，双方由此发生争执并报警。因此，双方对违约责任没有最终达成一致意见。（二）对于第2项诉讼请求，确认我方逾期支付租金的天数。但我方认为是经原告同意迟延支付租金且双方达成口头协议不需收取违约金的，对此没有书面证据证明。此外，不同意原告计算违约金的标准，也认为原告的该项请求已超过了诉讼时效。（三）对于第3项诉讼请求，我方同意支付，但认为应当从我方已支付的按金7000元中扣除后。（四）原告提出的第4项诉讼请求已超过诉讼时效，且我方并未欠付该租金。1.双方在签订涉案合同时，因上一任租客有水电费264.58元未缴清（被告于2018年8月15日搬入涉案房屋，2015年7月至9月为一个计费时段），原告要求我方先行垫付该款项，被告在4个月后才记起，故双方约定在2016年1月的租金中抵扣上述代垫费用。2.租赁期间，嵌在墙壁内的热水器管道自然老损，原、被告经电话沟通后约定维修费用由被告先行垫付并在租金中抵扣。后我方实际垫付维修费450元，并2016年8月的租金中抵扣。上述陈述没有书面证据证明。双方当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据双方当事人在庭审过程中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是涉案房屋的产权人。2015年8月14日，原告（为出租人，甲方）与被告（为承租人，乙方）签订《租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积约80平方米。三、每月租金分二期，第一期为2015年08月15日至2017年07月14日，租金为3500元；第二期为2017年07月14日至2020年07月13日，租金为3800元，租赁期限自2015年08月15日至2020年07月13日止。每月的第15日前须缴交该月租金，甲方于半年探访物业一次，希乙方配合。四、乙方于签约时须向甲方交纳：（1）7000元作为按金，待乙方正常停租房屋时并对甲方房屋及屋内其它物品没有损毁或任何欠费的情况下退还乙方；（2）3500元作为首月租金。3.税费为月租金的6%(由乙方代替甲方向有关部门支付，甲方配合）。五、在租赁期内，甲方负责依约将涉案房屋及涉案房屋内之设备交付乙方使用。六、在租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约按时交纳租金。3.租赁期内乙方须承担该物业的管理费及有关应因乙方使用所产生之费用（包括水费、电费、电视天线费、煤气费等）；租赁期内除台风、地震等不可抗拒因素外，因乙方使用不当造成物业及室内设备损坏，由乙方负责或赔偿相应损失。乙方在退房时，必须搞好卫生（特别是厨房的油烟），否则，甲方从按金中扣除五佰元整。7.乙方在租赁期届满之日应交还原承租涉案房屋和设备给甲方。8.乙方在承租使用涉案房屋期间，乙方应保养使用房屋及其附属设施、设备、家具等（详见《出租房（住房）室内物品移交清单》）所有设施的义务，乙方退还所承租房屋时，应保持承租时原貌；应保持墙面平整无损；应保持家私电器正常使用。如房屋内所有设施有损坏，由乙方负责照价赔偿。七、租赁期届满之日，乙方交清最后一个月的租金、水电、煤气及卫生、管理费用并经双方检查物业和设备完好无损后，甲方将原按金退还给乙方(无息)；如发现室内有墙面、家私电器及其它物件损坏，则在乙方按金中扣除，不足部份由乙方负责赔偿。九、违约责任：2、乙方须按时交付租金，如逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按当月月租金额的百分之十收取违约金；若乙方逾期五日尚未能缴付拖欠款项，乙方须承担一切后果及有关费用。3、租赁期内，甲、乙双方均不得以任何籍口提出退租，若任何一方提出，则视为违约，违约方须向对方赔偿两个当月月租金作为违约金。十、违约金、赔偿金应在确定责任后五日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。《租赁合同》的附件为《室内物品移交清单》，其中品名备注栏载有“冰箱门坏”及甲方签名的手写字体；下方空白处载有“租金卡：4340613321305949（建行）水气（工行）3602865401034942272”。涉案合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告于2018年7月10日致电原告提出退租，原告表示同意，但未有证据显示双方对退租后的事宜达成一致协议，双方相约7月16日到涉案房屋办理交接手续。同年7月16日，原告及被告的妹妹巫雅一同到涉案房屋，双方亦未能就租金等费用的结算及房屋交接等问题达成一致协议。7月20日，被告以快递的形式将涉案房屋钥匙寄出，原告于次日收到该钥匙，并于7月23日向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告主张被告在2015年12月15日至2018年6月15日期间存在逾期支付租金的情况，即：被告于2015年12月16日支付2015年12月租金，于2016年5月1日支付2016年4月租金，于2016年10月16日支付2016年10月租金，于2017年1月16日支付2017年1月租金，于2017年2月16日支付2015年2月租金，于2017年9月16日支付2017年9月租金，于2018年4月16日支付2018年4月租金，以及于2018年6月16日支付2018年6月租金，因此原告要求被告支付违约金，即2015年12月15日至12月16日，逾期1天，违约金为350元；2016年4月15日至2016年5月1日，逾期16天，违约金为5600元；2016年10月15日至2016年10月16日，逾期1天，违约金为350元；2017年1月15日至2017年1月16日，逾期1天，违约金为350元；2017年2月15日至2017年2月16日，逾期1天，违约金为350元；2017年9月15日至2017年9月16日，逾期1天，违约金为380元；2018年4月15日至2018年4月16日，逾期1天，违约金为380元；2018年6月15日至2018年6月16日，逾期1天，违约金为380元；2018年7月14日至2018年7月16日，逾期3天，违约金为1140元。被告确认其逾期支付租金的天数，但认为原告同意其迟延支付租金且双方已口头协议不需收取违约金，但没有提供证据予以证明。本案庭审时，被告主张其在签订《租赁合同》时以现金形式向原告支付按金7000元但并未提供相应证据，原告对此予以否认并称其在本案起诉前尚未查账故不知悉被告尚未支付按金，故申请撤回其要求没收被告按金7000元并交还按金条的诉讼请求，本院已予以准许。本院认为，原、被告自愿签订的《租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。上述合同明确约定了：租赁期自2015年8月15日起至2020年7月13日止，其中2017年07月14日至2020年07月13日期间的租金标准为3800元；租赁期内任何一方提出退租视为违约，违约方须向对方赔偿两个当月月租金作为违约金。被告于2018年7月10日向原告提出退租，原告表示同意，故《租赁合同》于该日解除。被告在租赁期限内要求退租，原告据此要求被告支付两个月租金即7600元为违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告主张原告同意其提前退租且同意不收取违约金，没有相应证据予以证明且原告不予确认，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的问题。原告称被告在2015年12月15日至2018年6月15日期间存在逾期支付租金的情况，被告确认其逾期支付租金的天数，但主张原告同意其迟延支付租金且双方已口头协议不需收取违约金但没有提供证据予以证明，故本院对被告无需支付违约金的抗辩意见不予采纳。因《租赁合同》明确约定，被告须在每月的第15日前缴纳当月租金，故自约定付款期限次日起即构成违约，开始计算上述款项的诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前，原告关于逾期支付租金违约金的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定确定其诉讼时效为一年，故2016年9月（含当月）以前的逾期支付租金违约金均已过诉讼时效，本院不予支持。因此，被告应向原告支付逾期支付2016年10月至2018年6月期间租金的违约金2190元。同理，原告要求被告支付补缴2016年1月的欠租264.58元、2016年8月的欠租450元，也已经超过了诉讼时效，本院不予支持。如前所述，双方已于2018年7月10日就解除合同达成意思一致，此后在双方对有关款项进行结算及清理的协商过程中，被告并未有违约的故意，因此对原告要求被告支付2018年7月14日至2018年7月16日逾期支付租金的违约金的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付水费187元、电费238元、煤气费93元、有线电视费26.50元的诉讼请求，被告表示同意支付，本院予以照准。此外，被告主张其所欠的有关费用应从其已支付的押金中抵扣，但其没有提供证据证明其已支付按金，且原告对此亦不予确认，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告巫颖自本判决发生法律效力之日起3日内向原告吴燕支付提前退租的违约金7600元；二、被告巫颖自本判决发生法律效力之日起3日内向原告吴燕支付逾期支付租金的违约金2190元；三、被告巫颖自本判决发生法律效力之日起3日内向原告吴燕支付水费187元、电费238元、煤气费93元、有线电视费26.50元。四、驳回原告吴燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费417.20元，由原告吴燕负担358.80元，被告巫颖负担58.40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  吴 斐人民陪审员  刘碧君二〇一九年一月二十二日书 记 员  张伶思邓鸿明