内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2018）内0981民初692号   原告（反诉被告）宋某1，男，汉族，1968年11月26日出生，内蒙古丰镇市人，无业，现住内蒙古丰镇市。   委托代理人李玉凤，呼和浩特市基层法律服务工作者协会第二法律服务所法律工作者。   原告（反诉被告）宋某2，男，汉族，1993年1月22日出生，内蒙古丰镇市人，学生，现住内蒙古呼和浩特市。   委托代理人宋某1，系宋某2父亲。   委托代理人李玉凤，呼和浩特市基层法律服务工作者协会第二法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：刘富富，职务：总经理。   委托代理人皇甫燕，该公司员工。   委托代理人许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。   原告（反诉被告）宋某1、宋某与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年08月10日立案后，依法适用普通程序，由审判员李晓玲担任审判长，与审判员任晓冬、人民陪审员王东海依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋某1、原告（反诉被告）宋某2的委托代理人宋某1，原告（反诉被告）共同委托代理人李玉凤，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托代理人皇甫燕、许益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）宋某1、宋某2诉称：请求人民法院依法判令被告支付延期交付房屋的违约金2813553元。2014年1月24日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，合同约定：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的富邦现代城商铺三套，位于富邦现代城F1- 011A号、F1-012A号、F1-013A号商铺，购买总价格为3456970元。原告（反诉被告）父亲按照合同支付了首付2074182元，剩余1382788元在2014年7月30日完工交钥匙时付清。但是在完工日期届满后被告（反诉原告）未能如约交付钥匙，并一直推脱交工日期。后在2014年8月19日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了叁份《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，购买了被告（反诉原告）位于富邦现代城F1-20A号、F1-21A号、F2-22A号商铺，其中F1-20A号总价值为1246590元，F1-21A号总价值946485元，F1-22A号总价值1877580元。原告（反诉被告）按照合同，支付了F1-20A号首付623295元，F1-21A号首付473243元，F1-22A号首付938790元，三份合同均约定商铺交付期限为2015年8月30日。截至现在被告（反诉原告）也未能将上述六套商铺交付。按照双方签订合同中第八条约定：其中任何一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任。由于被告（反诉原告）迟迟未能交付房屋，已经严重违约，因此应承担违约责任。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，1、原告（反诉被告）起诉违反了法律的规定，原告（反诉被告）将独立的4个合同一案中起诉，合同的标的不同，金额不同，履行的内容不同，一个诉讼中同时诉讼属于违反了法律规定。2、原告（反诉被告）的诉讼请求不能成立，原告（反诉被告）没有向被告（反诉原告）支付后续购房款，应当是本案的原告（反诉被告）违约，所以原告（反诉被告）的诉讼请求不能成立。3、原告（反诉被告）的违约金的计算没有事实，是不能成立的。4、关于原告（反诉被告）所诉的事实与理由，与实际不符。本案是原告（反诉被告）违约而不是被告（反诉原告），因为本案中原告（反诉被告）并没有按照合同约定进行付款。原告（反诉被告）所持的合同，其中一个合同的签订的买卖的房屋这个合同上并没有交房屋的时间，时间是空白的。其他三个独立的合同虽然是有交房的时间，但是我们认为本案的原告（反诉被告）在交房之间应履行的义务，原告（反诉被告）没有履行构成违约。5、假如原告（反诉原告）存在主张违约金的权利，也已过诉讼时效。所以说综合以上答辩理由，应该驳回原告（反诉被告）起诉或者诉讼请求。6、原告（反诉被告）是一个未成年，原告（反诉被告）出借的身份与被告（反诉原告）签订的合同，如果出借身份信息的话，这个应该从法律上来说，他的行为是无效的行为，他并不是合同的签订人，表述为原告（反诉被告）交付房款，几百万的合同标的，是不可能支付能力的，原告（反诉被告）父亲与被告（反诉原告）签订的合同应该不受到法律保护，所以无效。如果原告（反诉被告）是未成人，他的法定代理人是父母双方，不应该是一方，原告（反诉被告）的主体有问题。本案原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司反诉称，﻿1、请求贵院依法判令解除被反诉人与反诉人于2014年1月24日及2014年8 月19日签订的四份《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》;2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金3118344元。计算方法为: 1.以 3456970元为基数(商铺011A、012A、013A，按日万分之三自2014年7月30 日 起至合同解除之日止，暂计算到2018年11月12日; 2.以1246590元为基数(商 铺20A)，按日万分之三自2015年6月30日起至合同解除之日止，暂计算到2018年11月12曰; 3.以946485元为基数(商铺21A)，按日万分之三自2015年6月 30日起至合同解除之日止，暂计算到2018年11月12日; 4.以1877580元为基数 (商铺22A)，按日万分之三自2015年6月30日起至合同解除之日止，暂计算到 2018年11月12日。2014年1月24日反诉人与被反诉人签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，合同约定，被反诉人购买反诉人位于富邦丰镇现代城第一层011A、012A、013A 三个商铺，购买价格为3456970元。双方约定被反诉人第一次支付购房款2074182 元， 2014年7月30日第二次付款1382788元。而后2014年8月19日反诉人与被反诉人又签订了三份《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，被反诉人购买反诉人位于富邦丰镇现代城第一层20A、21A、22A三个商铺， 20A购买价格为1246590元，﻿约定被反诉人第一次支付购房款623295元，开工时付249318元。21A购买价格为 946485元，约定被反诉人第一次支付购房款473243元，开工时付189297元。22A 购买价格为1877580元，约定被反诉人第一次支付购房款938790元，开工时付 375516元。但截至今日被反诉人仅向反诉人支付了011A， 012A、013A商铺购房款 2074182元、20A商铺购房款623295元、21A商铺购房款473243元、22A商铺购房款938790元。经反诉人多次催要剩余购房款，被反诉人一直以各种理由推脱， 被反诉人的行为己构成严重违约，为此反诉人依法提出反诉，望贵院判如所请。   原告（反诉被告）宋某1、宋某2辩称，双方签订的以上俩个时段的4个合同是合法有效的，合同法规定当事人表示一致可以解除合同，但本案双方当事人没有约定解除合同的情形，也没有法定解除合同的情形，而且被反诉人6套房屋的首付款高达几百万元，已经履行了相应的义务，由于反诉人不诚信，至今长达4年之久没有按期限交付房屋，给原告造成了严重的经济损失，在本案的2014年1月24日合同中明确约定第二次的付款时间是完工交钥匙付清，在2014年7月30日将余款交清前，反诉人应当将钥匙交付与被反诉人，因此在该合同中明确约定了交付余款和完工交钥匙是2014年7月30日，该条已经明确了完工的时候是2014年7月30日；对于2014年8月19日签订的合同，明确约定了交付房屋的时间为2015年8月30日，对于付款时间原告已经按照合付清首付，第二次是完工交钥匙付清余款，对于2014年8月19日的合同是分三次付清，第一次是首付款，第二次是开工付，开工时间是由反诉人掌握，到目前为止被反诉人没有收到任何已经开工的消息或者要求交第二次款的通知，而是被反诉人不断催促反诉人要求交房，在本案的全过程被反诉人不存在任何违约行为，而是反诉人一再违约，已经严重倾害了被反诉人的合法权益，请求法院依法驳回反诉人各项诉讼请求，以维护被反诉人的合法权益。本案的违约金的计算方式，是合同总价款的日万分之三，本案的原告是适格主体，原告是未成年人，纯受益的合同是依法可以成立的，而且本案的原告有法定代表人进行签字，予以认可，这种行为是合法有效的，本案是同一被告、同一原告，标的物是同一标的，只是金额不一样，是可以一起诉讼的，法院已经依法立案，这个行为是合法有效的。   经本院审理查明，2014年1月24日，原告（反诉被告）宋某1以自己及宋某2的名义与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提供的合同编号F1-011A号、F1-012A号、F1-013A号合同，《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》一份。合同约定原告（反诉被告）宋某1、宋某2购买被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的位于丰镇市××区011A号商铺，建筑面积为113.09㎡、价格为1243990元；一层012A 号商铺，建筑面积为92.3㎡，价格为1015300元，一层013A号商铺，建筑面积为108.88㎡，价格为1197680元。合同第二条付款方式第二项约定分期付款。合同签订，第一次付款2074182元，2014年7月30日第二次付款1382788元。在签订合同时双方当事人协商后又在该条尾部手写“完工交钥匙付清余款”。合同第三条商铺使用年限及交付期限为空白。合同第八条违约责任中约定本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同。合同签订后原告（反诉被告）宋某1、宋某2支付购房款2074182元。   2014年8月19日，原告（反诉被告）宋红卫、宋健委托亲戚宋保卫与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提供的合同，合同编号分别为F1-20A号、F1-21A号、F1-22A号《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》三份。三份合同均约定原告（反诉被告）宋某1、宋某2购买被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的位于丰镇市××区商铺三间。其中20A号商铺建筑面积131.22㎡，价格1246590元，合同第二条付款方式第二项约定分期付款，合同签订第一次付款623295元，开工时付249318元，装修基本完工付249318元，最后交钥匙前付124659元；21A号商铺建筑面积99.63㎡，价格946485元，合同第二条付款方式第二项约定分期付款，合同签订第一次付款473243元，开工时付189297元，装修基本完工付189297元，最后交钥匙前付94648元；22A号商铺建筑面积197.64㎡，价格1877580元，合同第二条付款方式第二项约定分期付款，合同签订第一次付款938790元，开工时付375516元，装修基本完工付375516元，最后交钥匙前付187758元.三份合同第三条均约定商铺使用年限及交付期限中第二项商铺的交付期限为2015年8月30日。第八条违约责任中约定本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同。合同签订后原告（反诉被告）红卫、宋健支付了20A商铺购房款623295元、21A商铺购房款473243元、22A商铺购房款938790元。房屋至本案开庭时被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未向原告（反诉被告）宋某1、宋某2交付。   另查明2014年8月19日，合同签订时“丰镇富邦现代城”项目处于停工状态，截止到本案开庭时该工程复工进行过施工。   上述事实，有原、被告提供的书证、以及当事人陈述等证据在案为证，足以认定。   本院认为，原告（反诉被告）宋某1、宋某2所诉房屋买卖合同的相对人都是被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，诉争房屋都是被告（反诉原告）开发的“富邦丰镇现代城商铺”，所签订的合同都是被告（反诉原告）提供的格式相同的合同，故本院认为该多个合同是可以在一个案件中诉讼。对被告（反诉原告）认为多个合同标的物不同的不能合并诉讼的意见不予认可。本案原告（反诉被告）宋健1993年1月22日出生，已成年，其签订合同的行为受法律保护，故其主体适格。根据《中华人民共和国公司法》相关规定分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故本案中以呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司为被告，主体适格。原告（反诉被告）宋红卫、宋健与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的四份《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同编号F1-011A号、F1-012A号、F1-013A号商铺购房款交付时间，本案中在《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》第二条第二项尾部手写“完工交钥匙付清余款”，依据该条约定，在原告（反诉被告）宋某1、宋某2支付部分购房款后，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司将完工的商铺向原告（反诉被告）宋某1、宋某2交钥匙后原告（反诉被告）宋某1、宋某2付清余款。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司认为原告（反诉被告）宋某1、宋某2未按照约定的付款时间支付购房款，要求解除F1－011A、F1- 012A、F1-013A号《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，并要求原告（反诉被告）宋某1、宋某2支付违约金的反诉请求本院不予支持。关于F1-011A号、F1-012A号、F1-013A号商铺交付期限，合同第三条第二项“商铺交付期限”未填写，为空白。未约定房屋交付期限，故原告（反诉被告）宋某1、宋某2认为被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未按照约定期限交付房屋违约的要求赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。关于合同编号F1-20A号、合同编号F1-21A号、合同编号F1-22A号三份购房合同中原告（反诉被告）宋某1、宋某2购房款交付时间，合同约定为分期付款，即合同签订时第一次付款，开工时再付款，装修基本完工时再付，最后交钥匙前最后付清。合同签订时涉案商铺的建设处于停工状态被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提交了与内蒙古飞翔建筑工程有限公司签订的《富邦现代城给排水强电施工合同》，可以证明该工程复工进行过施工，因合同签订时富邦现代城工程主体结构已经完成，但至合同签订时工程属于停工状态，合同约定中的开工应当指工程复工。该工程在合同签订后恢复施工，进行了二层结构施工，门窗安装等工程。在工程复工后原告（反诉被告）宋某1、宋某2未向被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司支付购房款已经违约。关于商铺交付期限《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》约定商铺交付期限为2015年8月30日。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未按照约定期限交付房屋构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告（反诉被告）宋红卫、宋健与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司相互违约，违约责任相抵。关于被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司要求解除合同的诉讼请求本院认为原告（反诉被告）宋红卫、宋健已将首付购房款交付给被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司不构成根本违约，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司无权解除合同。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司认为原告（反诉被告）刘鑫的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，本案中原告（反诉被告）宋某1、宋某2未完成全部购房款的交付，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司亦未完成出售房屋的交付，双方的违约行为均在延续，故不存在超过诉讼时效的问题。   本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）宋某1、宋某2全部诉讼请求。   二、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司全部反诉请求。   案件本诉受理费29308元，由原告（反诉被告）宋某1、宋某2负担，反诉案件受理费15873元由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。   审  判  长     李晓玲   审  判  员     任晓冬   人 民 陪 审 员    王东海       二〇一九年一月十五日     书  记  员     赵学敏             附：本案引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。   第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：    （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；    （二）有明确的被告；   （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；    （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。