广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20142号上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司。住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道**。法定代表人：梁文纪，职务：经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈银宽，女，1944年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖丽娟，广东一贯律师事务所律师。上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人陈银宽商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沙湾地产公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回陈银宽的全部诉讼请求；2本案一、二审案件受理费由陈银宽承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。合同明确约定交齐房款和办妥收楼手续的后者是办证时间的起始点。一审法院认定的收楼时间的次日开始计算办妥房产证的时间是错误，二审法院应予以纠正。1、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条：“《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更如下：第2点‘甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……’”该约定明确同时满足交齐房价款以及办理收楼手续，并且从两者最后时间作为办理产权证的起算点。2、合同中约定的“房价款”包括补（退回）房差的款项。《商品房买卖合同》约定的房价款只是暂定的金额，合同约定的房价款是会发生变化的。并且合同约定的面积与测量面积不一致，如不按照测量面积补交房差款项及开具发票是无法办理产权证的。且《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十条也明确约定了房屋面积差异的处理。陈银宽补交房差款项的时间是2017年6月21日，该时间后于收楼时间，一审法院应从2017年6月22日起计算办理产权证的时间。二、陈银宽实际收楼的时间为2015年4月15日。根据《商品房买卖合同》第十六条第一款“乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。”陈银宽有权在验楼之时以书面提出异议。所以陈银宽在2015年4月3日收验房时发现房屋存在问题且在验房意见表中书面提出返修意见，没有实际收楼，完全是符合合同的约定。而在2015年4月15日返修确认合格时陈银宽才实际收楼，一审法院对此查明事实不清，认定实际收楼时间为2015年4月3日是错误的，二审法院应予以纠正。三、政府重新核算土地出让金的审批时间不能纳入办理产权证的时间。1、退一步而言，由于涉讼房屋是属于沙湾地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），这是沙湾地产公司无法预计的。并且在2016年年初，沙湾地产公司要求进行该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记。从2016年3月17日受理直到2017年7月26日相关部门才向沙湾地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，一审法院将政府延误原因归责于沙湾地产公司是错误的。上述情况完全符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任……”所以无论是否出现逾期办证，该责任不属于沙湾地产公司。而扣减审核时间之后，根本不存在沙湾地产公司逾期办证的情形。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”沙湾地产公司在签订《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》之时无法预见政府会要求重新核定出让金，且时间严重过长，该办理产权证的时间仍以原来约定的730天加上审核出让金的480多天作为理解，对双方更为公平、合理。四、一审法院对违约金计算至国土部门实际核发之日是不正确的，核发之日应为受理回执注明出证之日。因政府部门延误出证，产权证受理回执注明的房产证出证时间与房产证实际核发时间不一致的责任与沙湾地产公司无关。如确实认为沙湾地产公司存在逾期办证需承担责任的，也只应计算至回执中所注明的出证时间，所以本案即使需计算违约金，其计算截止时间应为回执注明的出证时间为2017年11月9日而不是实际出证当天2017年11月10日。五、一审判决违约金标准没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七本合同《补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。并且陈银宽实际已接收房屋，是否按照约定办妥产权证，对陈银宽不存在实质的影响。陈银宽依据变更前已没有约束为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算。同时陈银宽主张的违约金标准严重过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同韵履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁决。”也应将违约金调到按照银行同类贷款利率计算较为公平、合理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院依法撤销一审判决，支持沙湾地产公司的上诉请求，驳回陈银宽的诉讼请求。被上诉人陈银宽答辩称，同意一审判决，不同意沙湾地产公司的上诉，请求维持一审判决。陈银宽向一审法院起诉请求：1.判令沙湾地产公司向陈银宽支付逾期办理房地产权证违约金151011.52元（以商品房总价款1330498元为本金，按每日0.05%的标准即每日665.249元，自2017年3月29日起计算至不动产权证书出证之日即2017年11月10日止共227天）；2.本案的诉讼费用由沙湾地产公司承担。一审法院经审理查明：2013年9月22日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与陈银宽作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201309180166）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号5座1506房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共85.4733平方米，套内建筑面积73.02平方米，共有分摊面积约12.4533平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18221.01元，总金额1330498元；甲方同意乙方以分期付款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付第一期房价款330498元，在2013年10月15日前支付第二期房价款600000元，在2013年11月15日前支付第三期房价款400000元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0．05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。陈银宽于2013年9月1日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元，沙湾地产公司向陈银宽出具了编号为05127552的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。陈银宽于2013年9月22日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的首期款310498元，沙湾地产公司向陈银宽出具了编号为07967309的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。陈银宽于2013年10月29日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的第二期房款600000元，沙湾地产公司向陈银宽出具了编号为06678310的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。另外，沙湾地产公司于2013年12月9日向陈银宽出具了编号为08450706的《广东省地方税收通用发票联》确认收到涉讼房屋尾期款400000元。2015年3月21日，沙湾地产公司向陈银宽发出《“金沙湾花园”四区商住小区收楼通知书》，称收楼日期2015年3月28日前，请陈银宽亲自或委托他人前往金沙诚筑销售中心办理收楼手续；为避免因集中交楼而耽误陈银宽的时间，其司将以电话预约形式确认陈银宽的具体收楼时间；如逾期，其司将视为陈银宽已收楼，从双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼次日起计算房屋保修日期和计收物业管理费。2016年10月10日，广州市番禺区国土资源和规划局向沙湾地产公司作出一份《关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》，称根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第四章第一节关于初始登记的要求，申请单位应该提交国有土地使用权出让合同和缴纳土地使用权出让金的发票；经核对，金沙湾花园四区4座、5座项目已超出原签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗番国地出合[2012]048号的变更协议之一号）约定的建筑面积，根据穗府办[2014]12号文的有关规定需调整土地出让金，待调整后再按有关规定办理该项目的4座、5座的商品房初始登记。2017年6月21日，沙湾地产公司出具《广东增值税普通发票》（NO.24365984）确认收到陈银宽支付的补差额房款24002元。2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。2017年10月30日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记。2017年11月10日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证》，登记权属人为陈银宽。2019年6月14日，陈银宽以沙湾地产公司逾期办理涉讼房屋房地产权证为由向一审法院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。在庭审中，双方当事人均确认陈银宽已向沙湾地产公司支付了涉讼房屋全部房价款（含房屋补差款）共1354500元。对于涉讼房屋交付使用的时间，陈银宽主张其已于2015年3月28日接收涉讼房屋，该时间亦与合同约定收楼时间一致，其并在2015年4月3日复验。陈银宽对此并提交了《“金沙湾花园”四区商住小区收楼通知书》予以证实。沙湾地产公司确认该收楼通知书是其司发出的通知，但不能以此证明陈银宽的实际收楼日期，实际收楼时间应以陈银宽接收房屋的时间为准；陈银宽是在2015年4月3日验收涉讼房屋的，当天陈银宽提出返修意见，其司根据陈银宽的意见进行修改后，2015年4月15日陈银宽复验并确认收楼，领取房屋钥匙，故主张陈银宽的实际收楼时间应为2015年4月15日。沙湾地产公司对此提交了《金沙诚筑收楼验房意见表》予以证实。该意见表记载了涉讼房屋存在的维修项目，且该表中“特别提示”载明“若房屋存在质量问题，买方应一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续”。陈银宽于2015年4月3日签名确认验收，2015年4月15日确认复验。陈银宽确认上述证据的真实性，但认为该验房意见表仅是其方对套内装修提出异议后的复验，坚持其实际收楼时间应为2015年3月28日。针对沙湾地产公司逾期违约金的计算方式问题。沙湾地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，即其司应从收楼和交齐房价款（包括补房差）均已满足情况下，以两者相对最后的时间次日起算办证时间；而陈银宽实际于2015年4月15日确认接收涉讼房屋，于2017年6月21日才向沙湾地产公司补交的面积差价款，其司坚持不存在迟延办证的前提下，主张应自2017年6月21日起计730天作为办妥房地产权证的时间。且涉讼房屋暂未办妥房地产权证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年11月6日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间共480多天应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《复函》《初始登记告知书》《房屋清单》《受理回执》予以证实。但陈银宽对沙湾地产公司的上述抗辩事由不予确认，主张其已于2015年3月28日收楼，应自2015年3月29日起算730日；沙湾地产公司作为有资质的商品房开发销售企业，办理合法完整的土地使用手续及按期支付出让金是其合同义务之一，沙湾地产公司对此应有预见，现沙湾地产公司未能提供充分证据证明有关行政主管部门存在延迟审批的情形，或存在其他法定的免责事由，因此沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。一审法院认为：陈银宽与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。对于涉讼房屋的交楼时间，尽管陈银宽主张其于2015年3月28日办理收楼，但未能提供充分证据证实，而从沙湾地产公司提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》显示，陈银宽签署的涉讼房屋验收日期为2015年4月3日，结合该验房意见表中“特别提示”载明“若房屋存在质量问题，买方一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保证期内承担报修责任，但无权拒绝办理入伙手续”的内容，一审法院合理认定陈银宽的实际收楼时间应为2015年4月3日。至于沙湾地产公司主张以陈银宽对涉讼房屋复验确认时间即2015年4月15日为收楼时间，理据不成立，一审法院不予采纳。针对逾期违约金的计算方式问题。对此，一审法院认为，首先，沙湾地产公司对于因政府重新核算土地出让金的审批时间延误导致迟延办证的抗辩，该审核期间应当扣减，但其作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其亦应对国土部门审批期间有相应的预期，现其未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故对沙湾地产公司该抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。其次，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1330498元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故一审法院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。故，对于沙湾地产公司关于应从收楼和交齐房价款（包括补房差）均已满足情况下以两者相对最后的时间次日起算办证时间的抗辩意见，理据不成立，一审法院不予采纳。因此沙湾地产公司仍应按合同约定于陈银宽交齐合同约定的房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。陈银宽已于2013年12月9日将合同约定的1330498元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年4月3日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年4月4日起计730天内，即2017年4月2日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。现国土部门于2017年11月10日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向陈银宽支付违约金。该违约金应以1330498元为本金，按每日0.05%的标准，自逾期之日的次日即2017年4月4日起计算至不动产权证书出证之日即2017年11月10日止。因此，沙湾地产公司应向陈银宽支付逾期办证违约金147020.03元（1330498元×0.05%×221天）。陈银宽诉请中超过上述金额的部分，一审法院不予支持。沙湾公司抗辩违约金应按照银行同期同类贷款利率计算，理据不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈银宽支付迟延办理不动产权证书的违约金147020.03元；二、驳回陈银宽的其余诉讼请求。如果广州市番禺区沙湾房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，由陈银宽负担40元，广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担1620元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金及收楼时间的问题，一审法院对此已作分析及认定。沙湾地产公司无充分证据证明其上诉主张或推翻一审相关认定，沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为的问题。涉案商品房预售合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，补充协议第十三条将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条中的“房价款”包含面积补差款，而陈银宽补交面积补差款的时间为2017年6月21日为由，上诉主张应从2017年6月22日起计算办证期间。但一方面，双方当事人签约时明确约定了涉案房屋的总房价款金额；另一方面，只有当涉案房屋实测面积与约定面积存在误差，且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，即面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉案房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此所提上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。一审法院认定陈银宽已于2013年12月9日付清合同约定的房价款并于2015年4月3日接收了涉案房屋，并认定沙湾地产公司应从2015年4月4日起计730天内办妥涉案房屋的房地产权证，并无不当。而涉案房屋于2017年11月10日才登记至陈银宽名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。对于本案所涉迟延办证违约金的计算标准问题，并非约定不明。根据涉案合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟延办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付迟延办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。基于双方合同及补充协议约定，考虑到公平原则，本案迟延办证违约金应计至涉案房屋的房地产权证出证之日即2017年11月10日止。沙湾地产公司要求计至产权登记受理回执注明的出证之日的上诉意见，无充分理据，本院不予支持。对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项及认定，本院不作审查并予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3240元，由上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月三日书记员  李苇镟