广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6362号原告：罗某，男，2000年7月9日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何树智，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建涛，广东星凯律师事务所律师。被告：广州市石楼碧桂园物业发展有限公司，住所广州市番禺区石楼镇新城莲港花园2号楼地下26号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈玉婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：葛学友，男，该公司工作人员。原告罗某与被告广州市石楼碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某的委托诉讼代理人黄建涛、何树智和被告碧桂园公司的委托诉讼代理人葛学友、陈玉婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗某向本院提出诉讼请求：1.判令被告广州市石楼碧桂园物业发展有限公司向原告罗某支付逾期交楼的违约金人合计民币603514.44元：2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月17日原告与被告签订《商品房（一手现房）买卖合同》（网签编号：201509166）—份，约定原告购买由被告开发的位于广州市番禺区石楼镇碧桂园莲畔四街3号101房。合同约定该商品房产权登记建筑面积共280.3194平方米，交易总价人民币5091982元，由原告分五期付清房款，被告应于2016年9月17日交付房屋。合同签订后，原告已按照合同约定付清全部房款，但被告未能按约定交付该房，直至2018年1月28日才将该房交付原告使用。被告所为，己构成严重违约。根据该《商品房买卖合同》附件七第七条：逾期交房超过90日，买方可要求继续履行并有权要求卖方自约定的交房日期起至实际交付之日止，按日支付买方已付房款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，特根据我国民事诉讼法的有关规定，向贵院提起诉讼，请依法早日判决，支持原告的诉请。被告碧桂园公司答辩称，一、由于被告的原因导致逾期交楼的事实并不存在。1.原告已于2015年10月9日向被告出具承诺书申请提前收楼，在承诺书当中对关于逾期交收楼的相关责任条款已作出约定：原告同意按现状收楼，原告承诺对房屋逾期交付，不再向被告保留追究责任，原告因装修而提前收楼承诺不追究被告的任何责任，因此原告应当恪守承诺书的禁止反言。二、根据买卖合同附件1的第17条规定，原告不得在收楼前对房屋进行任何装饰装修，实际上原告提前对房屋进行装修装饰，根据该规定原告应自行承担逾期收楼的责任。另外根据双方签订的商品房买卖合同第12条第二项第二款，本案房屋逾期交付逾期接收的状态是由于原告装修的原因所导致的，所以其应当承担相应的法律后果。因此，请求法庭驳回其诉请。双方当事人围绕争议焦点提供了相关证据，本院经依法组织质证，确认本案事实如下：2015年9月17日，碧桂园公司作为甲方（卖方）与乙方罗某（买方）签订《商品房（一手房）买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市番禺区石楼镇石楼碧桂园莲畔四街3号101房，该物业产权登记建筑面积约280.3194平方米，按总价交易，金额为5091982元。合同第七条约定买方采用分期付款的方式，第一期自本预售合同网上签订之日起即日内（不超过5日），支付全部房价款的10%，金额为人民币509198元；第二期在2015年12月17日前，支付全部房价款的11.25%，金额为人民币572848元；第三期在2016年3月17日前，支付全部房价款的11.25%，金额为人民币572548元；第四期在2016年5月17日前，支付全部房价款的11.25%，金额为人民币572848元；第五期在2017年9月17日前，支付全部房价款的56.25%，金额为人民币2864240元。第五期楼款具体付款方式如下：2017年9月17日前分5期支付全部房款56.25%，全部金额为人民币2864240元。每三月为一期，并于每月17日前支付每期572848元。合同约定乙方采用分期付款的，如果未能按照本合同第七条约定的期限支付各期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同第十一条约定，甲方应当在2016年9月17日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监管报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。合同第十二条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按期交房。合同第十八条约定甲方交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第十三条的约定。合同还约定了其他条款。合同签订当日，双方亦完成了合同的网上签订。合同签订时，原告罗某尚未满十八周岁，原告确认罗某的签名系其父亲罗杰豪代其所签。《商品房（一手房）买卖合同》附件七，《本合同补充协议》第四条约定，甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十二条关于“交房条件”的全部约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本补充协议第七条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。第六条约定，甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十一条第三款中“当事人在合同约定的其他原因”是指：乙方有任何违约行为。第七条约定，甲方如未按《商品房买卖合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无需退还），并按乙方累计已付款20%向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本补充协议第五条规定的最后交房期限的第二日其至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金。（3）本方式中的“逾期”是指甲方按《商品房买卖合同》第十一条及本补充协议第六条约定的延期交付使用的原因之外的逾期。本方式中若乙方选择解除合同，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。第八条约定：“该商品房在交付使用时如存在质量工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得藉词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担”。第十三条约定，甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照《商品房买卖合同》附件六约定的装饰项目进行配置与交付。如交付时该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责人更换，承担更换费用，更换期间按每日五十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。第十七条约定，该商品房交付使用之前，乙方对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若乙方违约的，因乙方的行为致使该商品房或该商品房所在楼宇或整个“石楼碧桂园”园区无法通过验收的，或者导致甲方无法按时将该商品房交付乙方及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人使用的，乙方应承担一切后果，包括赔偿甲方应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用等的损失。上述附件还约定了其他条款。2015年9月23日，原告向被告支付购房定金50000元；2015年9月22日，原告向被告支付房款460000元；2015年12月22日，原告向被告支付房款572046元；2016年3月23日，原告向被告支付房款572848元；2017年11月3日，原告向被告支付房款3437088元。被告向原告开具了相应的房款发票。2015年12月29日，原告罗某签署了《承诺书》，该《承诺书》内容为：本人与贵司签订了编号为20150916656X的《商品房买卖合同》，约定由本人购买贵司开发的莲畔四街3号商品房，合同约定该商品房交付的时间为2016年9月17日，现本人出于后续装饰装修的需要，特申请提前收楼，为此，本人承诺如下：一、本人同意按现状收楼，若收楼时该商品房尚未完工的，本人承诺不因此而追究贵司的任何责任；对于尚未完工的剩余工程的后续施工，希望贵司能配合本人的装饰装修进度而进行。二、本人收楼后对已完工工程将会妥善保护，若因本人原因造成已完工工程损坏的，全部后果由本人承担；在该商品房的所有装饰装修工程完工后，若贵司施工部分存在质量问题的，则本人承诺仅主张贵司须按合同约定履行保修责任，绝不以此为由而追究贵司逾期交房的违约责任。三、该商品房的产权证办理事宜仍按合同约定履行，本人承诺不因提前收楼而主张该商品房的产权证办理事宜亦需作相应变更。承诺人签名一栏有“罗某（罗杰豪）”字样。原告确认该《确认书》系罗某的父亲罗杰豪代罗某所签。涉案房屋合同的签订、装修工程的沟通、收楼等相关事项均由罗某的父亲罗杰豪进行代理。2018年1月28日，原被告双方签订《石楼碧桂园物业及资料移交书》，记载案涉房屋已按《商品房买卖合同》约定达到交付条件，甲乙双方于2018年1月28日办妥该物业及相关资料的移交。移交书还约定了甲方具体向乙方移交的资料及有关保修、税费等权利义务。被告碧桂园公司还向法庭提交了《入住登记表》、朱某持有的建设银行个人账户收入交易明细及碧桂园莲山首府四街3号《工程预算书》。其中《入住登记表》记载案涉房屋合同收楼日期为2016年9月17日，实际收楼日期为2018年1月28日。业主罗某的父亲是罗杰豪、母亲是刘云等。朱某持有的建设银行个人账户交易明细显示刘云于2017年3月22日刘云向其账户汇入人民币25000元（该笔交易记录与原告向法庭提交的转账记录相互印证）。《工程预算书》列明案涉房屋每层拆墙、砌墙批荡、天花等价格以及水电安装（各种增加、更改项目）等的价格。工程款总计59833.4元。通过以上证据，被告碧桂园公司拟证明原告在收楼前就已出具承诺书要求提前收楼，在装修过程中原告也按自己意愿实际进行了装修，原告不能再追究被告逾期交付责任，而是应承担自己违约导致逾期收楼的责任。对此，原告不予认可，认为涉案房屋是在2018年1月28日交楼，转款人刘云非本案当事人，无法证明原告提前收楼的事实及免除被告的责任。原告罗某向法庭提交了银行账户交易记录及POS签购单。原告于2015年8月20日、2015年12月22日，在被告POS机分别刷卡支付50000元、572046元；2015年9月17日、2016年3月22日、2016年6月27日、2016年9月26日、2016年12月22日、2017年3月22日、2017年6月28日、2017年10月19日，原告母亲刘云向被告分别转账支付460000元、572848元、572848元、572848元、572848元、572848元、572848元、572848元。通过上述证据，原告拟证明其按合同约定支付了全部购房款。对此，被告不予认可，并指出原告多笔购房款存在迟延缴纳，被告有权行使抗辩权延期交房。原告向法庭提交了其父亲罗杰豪与微信名为“武（小潘）”的微信用户的聊天记录。该聊天记录反映出在涉案房屋装饰装修过程中，罗杰豪对电梯门套及地面、负一层窗户、排气的外墙开孔、鱼缸、铝扣天花、房门、花园地面、白蚁防治等问题提出自己的意见并要求进行改动。且部分项目的装饰方案需要罗杰豪亲自查看决定后才能施工。聊天记录中，罗杰豪向对方询问报价表是否做好，对方将业主购买清单发送至罗杰豪。罗杰豪亦有向对方询问要求确认朱某的银行账户，要求转账至其账户。罗杰豪有多次对涉案房屋装修情况进行现场查看。装修施工过程中，工程多次出现墙面空鼓、多处墙体漏水等装修质量问题。罗杰豪亦有向对方反映漏水已致三层房间的地板、门框都已被渗水损坏，其无法收楼入住，并有相关图片予以证实。通过上述证据，原告拟证明房屋存在严重质量问题，被告未能按期完工交付给原告。双方一直就房屋质量及维修、交付使用等问题进行协商。对此被告不予认可，认为上述证据证明原告委托装修队伍进行施工，存在对其增加及改动的装修工程进行付款的行为，应当承担逾期交楼的后果。原告向法庭提交了《送货单》，单上记载今收到碧桂园四街3#罗先生家增加工程款订金，金额25000元。落款处有“朱某”字样的签名及深圳市华鹏钰装饰设计工程有限公司加盖公章。通过《送货单》，原告拟证明刘云向朱某转账支付的25000元用途为预付的增加工程项目订金，而非工程款。被告则认为《送货单》确切地证明了原告私自委托装修公司进行装修的行为。被告碧桂园公司对潘志武系其公司员工的事实予以确认并向法庭提交潘志武与原告父亲罗杰豪的微信聊天记录（微信聊天记录时间从2016年5月21日起）。被告将上述证据进行公证保全，并将（2018）粤广南沙第29617、29618号两份《公证书》作为证据提交法庭。聊天记录部分内容与原告提交的罗杰豪与微信名为“武（小潘）”的微信用户的聊天记录一致。原告罗某为邓超慧等多名装修工人办理了装修期间的出入证并支付了相应的办证费用。通过提交以上证据，被告拟证明原告在2016年初就已经实际控制涉案房屋、掌握施工进度，不断要求变更装修内容并自行改扩建商品房、安装相关设备，并委托朱某的装修队及其他装修队进行装修改建。原告认为上述证据证明被告装修存在严重质量问题并未达到交楼标准导致延期交楼，不能证明原告有自行委托装修队进场装修的事实。庭审中，被告碧桂园公司申请证人朱某出庭作证。朱某向法庭陈述，其是装修公司的员工，其所在的装修公司与碧桂园公司签订了装修合同，按照交楼标准对涉案房屋进行装修。但涉案业主从进场施工开始就介入工程，要求对装修标准进行改动，包括变动水电接入位、调整间隔墙、增加饭厅壁柜等。我方有告知“罗生”作出调整改动需要另外收费并制作了报价清单给他。罗生每周会来到现场对装修提出要求，但没有约定施工工期。涉案房屋需要做硅藻泥工程，罗生又委托别的施工单位进行施工。由于业主增加装修项目，很难保证在约定的时间内交楼，一般都是在业主默认的合理时间内延长装修时间，有很多业主根据实际情况与发展商签订了提前交楼协议或者延后交楼协议。对于标准装修的部分我们是有计划性施工的，但对于业主临时增加调整的，需要另外安排时间及人手施工，存在交叉重叠部分一般是同时施工的。工程完成后，罗生认为墙体等部分存在瑕疵，他需要另外找施工队来进行调整，并言明不需要我们继续进行装修施工。本院认为：原告罗某与被告碧桂园公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定。合同签订时原告罗某虽然未满十八周岁，但原告确认“罗某”的签名系其父亲罗杰豪代其所签，罗杰豪作为原告的法定代理人，代罗某签订合同，该合法有效，当事人应当按照合同约定履行。原被告虽然签订了《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件，其中明确约定了涉案房屋的交付时间、交付标准、逾期交楼违约责任等。但在2015年12月29日，罗某之父罗杰豪代其签署《承诺书》承诺“同意按现状提前收楼，即使商品房尚未完工亦承诺不因此追究被告碧桂园公司的任何责任。对剩余工程的后续施工要求碧桂园公司配合其装饰装修进度而进行。在该商品房的所有装饰装修工程完工后，若碧桂园公司施工部分存在质量问题的，原告承诺仅主张碧桂园公司需按合同约定履行保修责任，绝不以此为由而追究碧桂园公司逾期交房的违约责任。”上述《承诺书》，原告并未举证证明对方是以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使罗杰豪在违背自身真实意思的情况下所签订，亦未举证证明是罗杰豪因重大误解而签订。《承诺书》的内容也不存在显失公平的情形，故对该《承诺书》的效力，本院予以确认。《承诺书》中关于收楼时间、责任免除、后续施工问题、工程损坏、已施工部分质量问题、发展商逾期交房违约责任的免除等约定，应视为原告同意对其与被告签订的《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件中相关条款的变更。本案的争议焦点是原告是否提前收楼、是否存在对涉案房屋进行自行装饰装修的行为。根据双方提交的罗杰豪与潘志武的微信聊天记录，在2016年被告碧桂园公司委托装修公司对涉案房屋进行装饰装修期间，原告的父亲罗杰豪多次与潘志武协商墙体打拆与重建、变更水电定位、进行白蚁防治、增加饭厅壁柜等具体装修工程项目。诸多项目均需要罗杰豪明确施工方案后才能开始施工，罗杰豪亦有至涉案房屋现场查看施工情况。对原告方要求增加或变更的工程项目，原告方亦有支付部分的工程款给装修包工头。根据《商品房买卖合同》补充协议第十七条约定：“该商品房交付使用之前，乙方对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若乙方违约的，因乙方的行为致使该商品房或该商品房所在楼宇或整个“石楼碧桂园”园区无法通过验收的，或者导致甲方无法按时将该商品房交付乙方及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人使用的，乙方应承担一切后果，包括赔偿甲方应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用等的损失。”本案中，原告向发展商提出提前收楼，并签署《承诺书》，原告明确同意按现状提前收楼，不追究碧桂园公司逾期交房的违约责任。《承诺书》签订后，原告方在碧桂园公司委托的装修公司对涉案房屋进行装修期间，并未完全依照合同约定的房屋交付标准来装修涉案房屋。原告对涉案房屋通过拆建墙体改变房屋间隔、增加改变诸多工程项目并且向装修队支付相应的装修工程款、委托其他施工团队进行硅藻泥工程施工等行为足以认定原告方已经提前实现对房屋的占有、使用、支配等权益，也存在对涉案房屋进行自行装饰装修的行为。在原告方已“同意按现状提前收楼”且已实际按照自己意愿对涉案房屋进行装修的情况下，原告理应恪守承诺，“不以此为由而追究贵司逾期交房的违约责任”。故对于原告请求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告认为由于被告方委托的装修公司在对涉案房屋进行装修期间，由于工程质量问题，造成原告房屋渗水严重，墙体受浸泡发霉，渗水损坏室内家具、门窗等。经多次返工，严重拖延工期，导致迟迟不能结束装修入住涉案房屋。因此，原告认为被告应当承担逾期交楼的违约责任，支付逾期交楼违约金。本院认为，原告关于被告施工质量问题导致拖延工期的主张，不能对抗其所签署《承诺书》的效力，而且根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，商品房交付使用时如存在质量问题的，被告应承担保修义务。故对于原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于涉案商品房质量问题的争议，原告应另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告罗某的全部诉讼请求。本案本诉诉讼费4918元（原告已预交），由原告罗某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 忠二〇一九年一月七日书记员 苏晓俭