上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初12853号原告：上海羽胜餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：项胜翀，执行董事。委托诉讼代理人：项光南。委托诉讼代理人：牛璞，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海驿采餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄雅驿，执行董事。委托诉讼代理人：闵健麟，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海羽胜餐饮管理有限公司(以下简称羽胜公司)与被告上海驿采餐饮管理有限公司(以下简称驿采公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院经原告申请通过上海市高级人民法院摇号确定由上海公信中南工程造价咨询有限公司对拆除XXX商铺的装修、装饰、增添的设备并将房屋恢复至毛坯房状态给申请人造成的经济损失进行造价的司法鉴定，并出具司法鉴定意见书。本案于2018年11月9日转为普通程序，并于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人项胜翀、委托诉讼代理人项光南、牛璞，被告的委托诉讼代理人程海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失人民币500,000元(以下币种均为人民币)；2.被告返还原告已预付3个月租金48,000元、保证金50,000元、装修押金10,000元及其向原告收取的开通煤气管道费用80,000元；3.被告返还被留置在上海市闵行区龙湖·虹桥天街XX层良秤集食美食商场XX-XXX号商铺(以下简称涉案房屋)内的厨房设备(具体见清单)。庭审过程中，原告根据司法鉴定结果，变更诉讼请求1为：判令被告赔偿原告经济损失248,311元。事实和理由：被告系涉案房屋的使用权人及出租人，原告系涉案房屋承租人。2017年2月25日，原、被告签订《良秤集食·租赁合同》一份，约定：1、原告向被告承租涉案房屋，承租面积77平方米；2、该商铺仅供原告餐饮经营所用；3、租期为3年，自2017年2月24日至2020年2月23日；4、计租日暂定为2017年5月11日；5、原告于涉案房屋交付前需向被告缴纳合同保证金50,000元、装修押金10,000元、预计3个月租金48,000元；6、如原告办理相关证照需要被告协助，被告应提供协助；7、承租人须确保装修工程质量，该房屋装修须在取得消防主管部门出具的消防验收合格证明并经出租人验收合格后方能开业。另外，双方还就装修等相关事宜进行了约定。合同签订后，被告依约向原告交付了涉案房屋。期间，被告分三次向原告收取开通煤气管道费用共计80,000元。2017年3月1日，被告又要求原告与其签订一份租赁合同，合同内容与之前约定基本一致。原告接收涉案房屋后发现，该房屋缺少餐饮经营所需的基本配套设施：空调口、排烟口、事故排风口、补风口未安装，无天然气事故排风装置，尤其严重的是良秤集食美食商场因相关消防配套设施缺失尚未通过消防验收。2017年8月11日，原告与上海和合工程技术有限公司签订《室内装修消防工程合同》，安装了消防工程配套消防设施、餐饮经营的配套设施。同年10月18日，涉案商铺通过消防验收。2017年10月24日，原告餐厅终于开业，然被告于次日，即10月25日向原告发送律师函，单方面解除了与原告之间的租赁合同。之后，被告便采取断水断电等手段逼迫原告停业直至关门。至今，原告的厨房设备、装修均被留在涉案房屋内。据原告所知，被告擅自变更良秤集食用途，造成区域内未通过消防验收。被告上述违约行为，造成原告重大损失，故原告起诉至法院。被告答辩称：不同意原告第1、2项诉请，诉请3中提及的设备等可以返还。1、合同签订以后原告已经正常经营，办理了卫生许可证，也在2017年月份开业。被告与业主签订合同的用途是餐饮，不存在用途变更的问题，原告之所以发生了延迟开业的问题，是原告没有根据业主的要求使用指定的消防施工单位，导致衔接出现问题，确实是造成2至3个月的开业及办证延迟，而原告最后选择并办出消防的和合消防公司一开始就是业主推荐的消防公司；2、本案合同解除的原因是原告在2017年8月之后不再支付租金，在被告给予的宽限期内，原告还是不支付，被告无奈之下发出解约通知，被告的解约行为是合法的。对于原告提出的经济损失、租金、保证金均没有事实依据。原告的开业时间是在2017年8月20日之前，合同中明确约定计租日是2017年5月16日，双方并没有书面确认延长免租期。原告支付的3个月租金，至2017年8月15日已经届满，8月份之后的租金原告没有支付，原告存在拖欠的行为，被告享有解约权。提请法庭注意，有专用条款和通用条款的情况下，应当使用专用条款，尤其是在有明确日期的前提下。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照及法定代表人身份证明；2、被告企业登记信息，证据1、2证明当事人身份情况。3、良秤集食·租赁合同，证明原告自被告处承租房屋的事实；4、授权书及王浩身份证明；5、开通煤气管道费用收据及向王浩转账记录；6、预付三个月租金、保证金及装修押金收据，证据4、5、6证明被告收取原告煤气管道开通费、预付的三个月租金、保证金及装修押金共计188,000元；7、律师函，证明被告向原告发送律师函要求单方面解除与原告之间租赁合同；8、装修设计协议书；9、室内装修消防工程合同；10、上海谷璞空间设计有限公司室内装饰报价表及工程项目变更单；11、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；12、劳动合同及解除劳动合同通知；13、上海市租赁合同；14、发票及支付凭证，证据8-14证明被告的违约行为给原告造成的损失；15、商铺内厨房设备清单，证明由被告扣留于商铺内的厨房设备；证据清单(2)：1、情况说明；2、地下2层图，证明承租地点为05B商铺，被告违规分割05B商铺；3、企业名称预先核准通知书；4、合同地址情况说明，证明由于被告租赁合同中地址有误，造成原告营业执照办理迟延；5、消防系统安装工程合同，证明2017年6月6日，被告指定上海科原工程技术有限公司与原告签订该合同，因施工无法通过消防安全检查，该合同只能终止；6、食品经营许可证，证明受消防安全系统工程迟延施工的影响，原告直到2017年8月11日才被颁发食品经营许可证；7、良秤集食活动推广(通知)，证明原告通知商户2017年8月20日良秤集食进入试运营状态；8、CMJS型厨房设备自动灭火装置销售合同；9、管道工程安装合同；10、噼里啪委托代理协议；11、微信集团互联网整合营销服务合同；12、施工合同；13、发票，证据8-13证明原告向涉案房屋进行的各种投入以及遭受的损失；14、2017年11月3日与物业黄总通话录某，证明涉案房屋初始用途为零售，被告改变物业用途；15、2017年9月26日与和合公司赵光明录某，证明被告消防安全检查通不过，对原告承租商铺正常开业造成实质影响；16、2017年11月7日与虹桥枢纽派出所李警官录某，证明被告收回涉案房屋的事实。证据清单(3)：1、照片，证明原告添加的经营设备；2、照片，证明被告断电、扣押原告厨房设备，迫使原告停止营业。证据清单(4)：1、新虹街道限额以下小型建设工程项目登记备案办事指南，证明卫生许可证必须办理，科原公司实际是被告找的，消防合同费用也是给被告的，钱是打入被告法定代表人黄雅驿账户的；2、准予开业、登记通知书，证明因被告出租地址错误，原告营业执照办理迟延；3、违章整改通知书，证明大房东于2017年9月对餐饮油烟设备的检验整改；4、哗啦啦产品采购单、发票，证明餐饮管理系统支付2,640元。证据清单(5)：1、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明2017年12月5日被告才取得消防安全检查合格证；2、恒骏房产与被告之间的租赁合同，证明装修工程完工必须通过消防检验，也是合同义务，在租户厨房排烟管与业主总管连接前，租户需购买运水烟罩/静电除油烟机，消防设备和消防排烟工程必须由业主指定的消防施工单位进行施工，租户承担费用。3、中国工商银行电子银行回单及查询明细，2017年6月8日项胜翀通过转账向黄雅驿支付15,000元，2017年9月11日黄雅驿账户汇款给项胜翀账户15,000元，证明消防设备和消防排烟工程必须由业主指定的消防施工单位进行施工，租户承担费用。被告对证据1、2真实性无异议。对证据3真实性无异议，但认为合同分专用条款和通用条款，合同约定装修期45天，免租期30天，如果不能在4月15日开业，承租人需提前7天告知被告，被告同意后方可延期开业。至于后面由于原告的原因导致装修期延长到6个月，被告是不同意的，原告迟延履行义务导致费用的产生应该由原告自行承担。合同中也明确约定，逾期缴纳租金超过30天，出租人有权解除合同。对证据4、5及证据6中装修押金认为原告支付给王浩，被告没有收到。王浩曾担任过被告公司的招商经理，之后在中途离职。双方合同中有明确的收款账户，原告支付给被告的装修押金10,000元是由被告出具收据的，收据上的章是王浩刻的假章。被告曾授权王浩处理签约事项，但收款均是打入合同约定的账号，80,000元及押金10,000元被告没有收到。此外，煤气管道开通也不是被告的义务，被告仅提供接口给原告。现被告对于装修押金10,000元愿意返还。对证据6中租金、保证金，被告认为上述款项均打入合同指定临时收款账户，共98,000元被告收到。对证据7真实性无异议。对证据8无异议，但认为该合同签订日期符合要求，约定的装修期21天也在原、被告租赁合同装修期45天内，之后迟延的责任无论是因为原告还是装修公司造成，责任均应由原告自行承担。对证据9真实性无异议，但认为这是原告要开业必须履行的工作，责任不应由被告承担。对证据10认为不应出现延期6个月的情况。对证据11真实性无异议，认为原告可以正常经营。对证据12、13、14认为与本案无关。对证据15认为留存物品应以被告提交的为准。对证据清单(2)中证据1-4真实性无异议，认为2017年3月营业执照下来，3月份原告已经开始装修，对原告装修无任何影响，被告有权进行物理分割；证据5关于消防，原告原来找的是科原公司之后找了和合公司，和合公司是龙湖指定的消防公司，对于闵行地区消防政策比较熟悉，可以较快的办理下来，但是原告认为和合公司的价格太高，故自行找了科原公司，系原告原先所找的科原公司没有通过消防工程，才导致消防的延期；证据6延迟是原告导致的，食品经营许可证与消防无任何关系；证据7美食广场开业与原告的开业是没有直接关系的，分属两块区域；证据8、9、10、11、13与本案无关；证据12同之前证据清单中的证据10的质证意见；对证据14-16录某，被告认为涉案房屋可以做零售也可以做餐饮，不存在改变用途一说，此外原告商铺的消防是单独办理的，其前提是业主的消防，而龙湖的消防在2016年就通过了，不需要被告消防验收通过。对证据清单(3)中证据1、2真实性不予认可，每个店都需要从自己的位置去接龙湖的排烟管道，原告自己完成没有问题的。电是原告自己充的，被告无法断电，也没有拉闸。设备在发送解约函之后放到被告仓库了。对证据清单(4)中证据1、2认为是原告正常办理流程，不能达到原告证明目的；证据3是业主对租户的整改要求；对证据4认为是正常经营支出，与本案无关。对证据清单(5)中证据1真实性无异议，但这是美食广场的合格证，原告消防于10月18日通过也证明二者是没有关联的；对证据2认为大合同的租赁用途就是餐饮，经营范围也是餐饮，而且已经标明各个铺位的号码；对证据3认为看不出退款原因，达不到原告证明目的。被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：1、龙湖·租赁合同，证明被告与业主用途有餐饮这一项；2、消防设计审核意见书，证明被告消防设计通过审核，美食广场的消防与原告的消防是单独申请的；3、恒骏房地产消防意见书，证明2016年6月23日业主通过消防验收；4、照片一组，证明进风口、消防、喷淋、排烟口等都是本来预留的，原告需要自行接上进行施工；5、购电明细表，证明2017年5月24日、5月25日、9月26日原告用电情况；6、活动宣传单，证明在9月25日原告已经对营养套餐进行宣传并开始营业；7、照片，证明10月13日原告对外经营的事实；8、原告燃气开户记录、用气量、充值记录，证明原告已经营业；9、被告留存的原告厨房设备部分照片。原告对证据1认为在该份租赁合同中05室房间并没有进行分割；证据2、3与本案无关；证据4真实性无法确认；证据5认为该期间原告需要装修所以会购电；证据6无原件核对原告不予质证；证据7真实性不确认；证据8是跟厨师试菜，所以需购买燃气。庭审过程中，本院经原告申请通过上海市高级人民法院摇号确定由上海公信中南工程造价咨询有限公司对拆除XXX商铺的装修、装饰、增添的设备并将房屋恢复至毛坯房状态给申请人造成的经济损失进行造价的司法鉴定，并出具《司法鉴定意见书》。原、被告对上述《司法鉴定意见书》均不持异议。本院于2018年12月10日至上海市闵行区公安消防支队就消防验收情况进行核实，调取原告的《消防安全检查申请受理凭证》并形成工作记录。原、被告双方对本院自行调取的材料均无异议，但被告认为原告迟延通过消防验收是原告自身原因导致。本院对原、被告无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据清单中证据4中授权书因无原件与之核对，本院对该证据真实性无法确认。证据4、5因被告否认，且原告支付账户与双方合同约定不一致，故本院认为该证据与本案无关联性，对其证明效力不予认可。证据12中原告与项胜翀、林斐斐、项光南的劳动合同，因无相应的解除劳动合同赔偿与之相对应，无法证明原告损失，故本院对上述证据不予采纳。证据12中其余劳动合同与解除劳动合同通知书，因有原件与之核对，且与待证事实相关，故本院确认该证据的证明效力。证据13为原告额外的租房合同，因无相应的付款凭证且无法证明其与本案的关联性，本院对该证据的证明效力不予采纳。证据14中装修发票、证据清单(2)中的证据8、9证明的系装修、装饰、添附损失，该费用在司法鉴定中已有体现，本院以司法鉴定中采纳的相关证据为准。证据14中原告支出的人工工资、证据清单(2)中的证据10、11、证据清单(4)中证据4为原告经营期间的开销，并非合同解除损失，故本院对该证据证明效力不予认可。证据14中律师费发票，因律师费损失非合同解除损失，且原、被告双方并未在租赁合同中约定律师费的承担，故本院对该证据证明效力不予认可。证据15、证据清单(2)中证据13、证据清单(3)中证据1、2，因庭审中原告自认留存物品以被告提供的清单为准，故该证据本院不予采纳。证据清单(2)中证据14-16录某证据，因与部分书面证据相违背，且上述录某均系原告与案外人录某，在案外人未作为证人到庭进行作证的情况下，本院对上述录某证据真实性无法认可。证据清单(4)中证据1为新虹街道限额以下小型建设工程项目登记备案的办事指南，其中并无任何卫生许可证办理事项，与被告待证事实无关联性，故本院对该证据不予采纳。被告提交的证据1系案外人间租赁合同，且租赁范围并非涉案房屋所在范围，故本院对该证据不予采纳。证据2、3因有原件与之核对，且能与本院自行调取的证据相互印证，本院认可上述证据的证明效力；证据6无原件与之核对，本院对该证据证明效力不予采纳；证据4、7虽真实、合法，但该证据仅为现场照片，与其待证事实并不相关，本院对其证明效力不予认可。根据原、被告提交的证据及双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：2016年6月23日，业主上海恒骏房地产有限公司经消防审查，取得《建设工程消防验收意见书》载明：上海市闵行区申长路以西、甬虹路以北、申滨南路以东、舟虹路以南的虹桥商务核心区一期05号地块项目K楼地下一、二层至地上一至六层公共走道区域……消防验收合格。2017年2月25日，原告羽胜公司(乙方、承租人)与被告驿采公司(甲方、出租人)签订《良秤集食·租赁合同》一份，约定：位于闵行区的龙湖·虹桥天街B2层的良秤集食美食商场由出租人取得了合法的使用权。根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就承租人向出租人承租商场事宜订立本租赁合同。1.1、出租人将商场05号房屋出租给承租人使用，租用面积为77平方米。3.1、该房屋的租期共计3年，暂定自2017年2月24日至2020年2月23日止。5.1、承租人享有45个自然日的装修期，暂定自2017年2月25日至2017年4月10日止，实际装修期自交付日开始计算。5.2、承租人享有30个自然日的免租期，暂定自2017年4月11日至2017年5月10日止。6.1、承租人必须于2017年4月10日(即装修期届满之日)前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且须获出租人书面同意后可延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其他各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳。7.1、计租日为本合同约定之装修期届满后的次日，如有免租期的，以免租期截止之次日为计租日，暂定为2017年5月11日。8.1、本合同约定的租金为月租金标准，均由承租人按照先付后用的原则按季支付，承租人应当于本季度最后一个月15日前支付下一季度的租金。8.2、租金标准：8.2.1、2017年2月25日至2018年2月24日期间租金标准为7元/日/平方米，月租金合计为16,000元；8.2.2、2018年2月25日至2020年2月23日期间租金标准为8元/日/平方米，月租金合计为18,500元。11.1、承租人应向出租人缴纳相当于该房屋3个月的月租金、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金，作为承租人履行本合同的保证。按照前述标准计算，承租人应缴纳的合同保证金共计50,000元。11.2.2、承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金，押金金额为10,000元或以本合同及附件约定的收费标准为准。12.1、首期费用共计48,000元，包括以下内容：2017年2月25日至2017年8月10日期间的租金，共计48,000元。通用条款3.6.4、租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业费、推广费(若有)、收银机使用费(若有)、能源费、违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失(该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式)。承租人应在出租人的书面抵扣通知送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金。5.10、承租人须确保装修工程质量、该房屋装修须在取得消防主管部门出具的消防验收合格证明并经出租人验收合格后方能开业。6.1、承租人应在合同约定的开业日前，满足如下要求，否则出租人有权采取措施限制或禁止承租人开业，但承租人仍应按照本合同约定自计租日起缴纳租金及其他费用，并承担违约责任，计租日及租期不予顺延：6.1.1、承租人已完成该房屋装修工程，并且通过了政府相关主管部门(包括但不限于消防等)的验收及出租人或物业服务公司的验收；6.1.2、承租人已取得法律法规及政府规章规定，该房屋开业经营所需的一切执照、证书、许可或批复；6.1.3、该房屋在出租人或物业服务公司规定的营业时间内处于开放状态，可以向顾客提供商品或服务。10.5、如承租人办理相关证照需要出租人协助时，出租人应提供协助。11.3.1、承租人应按照相关法律规定及政府部门的要求，在开业前自行办理并取得该房屋经营所需要的全部营业证照、权利证书、行政许可或批复，且保证该等执照、证书、许可或批复文件真实、合法、在租期内持续有效且不存在影响正常经营的限制。11.3.3、承租人应于开业前向出租人出示上述营业证照和权利证书、消防验收证明原件并留存复印件(加盖承租人公章、下同)供出租人备案。14.1、除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人双倍返还合同保证金，并无息返还尚未到期的租金、物业服务费及其他相关费用，出租人除此之外无须再承担任何违约责任；14.2、除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项(包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项)，另外承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支付装修期及免租期的租金金额，同时承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支付6个月的租金作为违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金。14.3、未经出租人书面同意，承租人在合同约定装修期满后未开业的，计租日不予顺延，承租人应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用。同时，承租人还应自装修期满后次日起，每逾期开业1天，按计租日日租金标准的2倍向出租人缴纳违约金。承租人逾期30天仍未能开业的，出租人有权解除本合同，同时承租人应按本合同14.2条的规定承担违约责任。14.4、若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除本合同，同时承租人应按本合同14.2条的规定承担违约责任。2017年3月，原、被告双方再次签订《良秤集食·租赁合同》一份，双方对租赁日期、付款日期、开业日期、付款账号等相关内容进行了变更：3.1、该房屋的租期共计3年，暂定自2017年3月1日至2020年2月28日止。5.1、承租人享有45个自然日的装修期，暂定自2017年3月1日至2017年4月15日止，实际装修期自交付日开始计算。5.2、承租人享有30个自然日的免租期，暂定自2017年4月16日至2017年5月15日止。6.1、承租人必须于2017年4月15日(即装修期届满之日)前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且须获出租人书面同意后可延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其他各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳。7.1、计租日为本合同约定之装修期届满后的次日，如有免租期的，以免租期截止之次日为计租日，暂定为2017年5月16日。8.1、本合同约定的租金为月租金标准，均由承租人按照先付后用的原则按季支付，承租人应当于本季度最后一个月15日前支付下一季度的租金。8.2、租金标准：8.2.1、2017年3月1日至2018年2月28日期间租金标准为7元/日/平方米，月租金合计为16,000元；8.2.2、2018年3月1日至2020年2月28日期间租金标准为8元/日/平方米，月租金合计为18,500元。12.1、首期费用共计48,000元，包括以下内容：2017年5月16日至2017年8月15日期间的租金，共计48,000元。附件三：特别约定：3、临时收款账号：账户名称：黄雅驿。开户银行：招商银行上海虹桥天地支行。开户账号：XXXXXXXXXXXXXXXX。其余条款与2月25日的合同相同。2017年3月2日，原告作为甲方与案外人上海赫筑空间设计事务所作为乙方签订《设计协议书》，约定：甲方委托乙方进行羽胜空间装饰设计。本项目所需制作时间共计21天。2017年3月7日，上海市工商行政管理局向原告发出《企业名称预先核准通知书》。2017年3月25日，原告作为甲方、发包方与案外人上海谷璞空间设计有限公司签订《施工合同》一份，约定：工程施工范围：室内装修报价部分。工程总施工期为25天。案外人上海谷璞空间设计有限公司向原告提交室内装饰报价表及工程项目变更单。2017年3月27日，被告出具《合同地址情况说明》一份，上载：兹证明原租赁合同地址位于上海市闵行区的龙湖·【虹桥天街】B2层的良秤集食美食商场XXX室的具体地址应为上海市闵行区申滨南路XXX号地下二层XXX室。承租方：羽胜公司。承租单元：地下二层05B室。2017年3月29日，原告向被告支付装修押金，被告招商经理王浩出具收条一份，载明：今收到XXX铺位号羽胜公司支付工程装修押金10,000元，待工程竣工后开业检查无问题即退还。2017年3月31日，上海市闵行区市场监督管理局向原告发出《准予设立/开业登记通知书》，上载：项胜翀：经审查，提交的羽胜公司设立/开业登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予设立/开业登记。我局将于5个工作日内通知你单位领取营业执照。同日，被告取得营业执照。2017年6月6日，原告羽胜公司作为甲方与案外人上海科原工程技术有限公司作为乙方签订《消防系统安装工程施工合同》，约定：乙方承包范围：1、消防喷淋系统消防箱移位安装。2、消防报警系统移位安装调试。3、消防营业前安全检查通过。4、排烟风口移位。施工期限：根据现场实际装修进度。工程造价：乙方按施工现场情况编制安装工程预算，总造价为15,000元。……该合同因消防检查未通过而终止。2017年8月10日，被告向原告开具《收据》，认可原告支付三个月租金48,000元、租赁合同押金50,000元、装修押金10,000元。2017年8月11日，原告获得《食品经营许可证》。同日，原告作为甲方与案外人上海和合工程技术有限公司签订《室内装修消防工程合同》一份，约定：龙湖天街K栋地下2层XXX铺室内装修报警、喷淋消防改造工程由乙方负责安装。2017年9月15日，涉案房屋业主方向原告发出《违章整改通知书》一份，载明：违章现象：1、加过滤网及固定；2、排烟罩漏风、排风没风量；3、检修工没有；4、厨房间无补风；5、煤气无联动；6、止目阀(字样)。原告公司员工项光南签收上述通知书，并提出整改意见：立即整改。2017年5月至9月，原告申请购买用电、燃气并进行使用。2017年10月17日，上海嘉钰律师事务所顾思扬律师经被告委托向原告及其法定代表人发送律师函一份，载明：根据委托人陈述，项胜翀先生以羽胜公司的名义与委托人就涉案房屋签订了租赁合同，合同约定租期三年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止，自2017年5月16日起计租，第一年租金标准为16,000元/月。合同签订后，委托人按约定向贵方交付了该商铺。按照双方合同约定，贵方应当于本季度最后一个月15日前支付下一季度租金，贵方向委托人支付第二期租金的日期应当于2017年8月1日前，然而截止至今，贵方仍未向委托人缴纳该期租金(2017年8月16日至2017年11月15日)共计48,000元，贵方已经严重逾期达78天，贵方的行为已经严重违约，侵害了委托人的合同利益。为此，本律师根据委托人的要求就以上事宜函告您如下：1、请贵方于2017年10月23日前向委托人支付租金48,000元及滞纳金。请在收到本函后及时支付上述款项，逾期未支付的，委托人将行使单方解除权并按照合同约定追究贵方违约责任。2017年10月18日，原告经上海市闵行区公安消防支队审核，获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址为申滨南路XXX号地下二层05B室。2017年10月25日，上海嘉钰律师事务所顾思扬律师经被告委托再向原告及其法定代表人发送律师函一份，载明：按照双方合同约定，贵方应当于本季度最后一个月15日前支付下一季度租金，贵方向委托人支付第二期租金的日期应当于2017年8月1日前，然而截止至今，贵方仍未向委托人缴纳该期租金(2017年8月16日至2017年11月15日)共计48,000元，贵方已经严重逾期达86天，贵方的行为已经严重违约，侵害了委托人的合同利益。本律师受委托人委托曾于2017年10月17日向贵方发送律师函要求贵方于2017年10月23日前支付租金及滞纳金，单(但)贵方接函后仍未能履行义务，贵方的行为已经严重违约。为此，本律师根据委托人的要求就以上事宜函告您如下：1.委托人于(与)贵方签署的房屋租赁合同于2017年11月1日起正式解除；2.委托人没收贵方已经缴纳的保证金；3.请贵方于2017年11月5日前结清水电等公共事业费；4.请贵方于2017年11月5日前支付2017年3月1日起至2017年5月15日期间租金46,250元及2017年8月16日至2017年10月31日期间租金40,000元(以上租金共计86,250元)；5.请贵方于2017年11月5日前支付违约金55,500元；6.请贵方于2017年11月5日前将贵方物品搬离房屋，并将房屋回(恢)复原状交还委托人：逾期未搬离的将视为遗弃物，委托人将自行处理并不负任何责任，由此所产生的一切费用将由贵方承担；7.请贵方于2017年11月5日前将贵方注册的营业执照及食品经营许可证迁离本房屋；逾期未迁离的，委托人将按照合同约定追究贵方违约责任。请在收到本函以后及时处理上述事宜，逾期未处理的，委托人将采取断水断电等措施强制收回房屋，并追究贵方一切违约责任。2017年11月6日至7日，原告与其员工汪旭东、徐夏涛、张秀丽解除劳动合同，并分别补偿4,500元、4,000元、3,500元。2017年12月5日，被告经上海市闵行区公安消防支队审核，获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址为申滨南路XXX号地下2层02B、06室配套服务01、02室。2018年8月30日，良秤集食运营管理中心发出《良秤集食活动推广商户告知函》，载明：……在贵我双方共同努力下于2017年8月20日进入试营运状态……庭审过程中，本院经原告申请通过上海市高级人民法院摇号确定由上海公信中南工程造价咨询有限公司对拆除05B商铺的装修、装饰、增添的设备并将房屋恢复至毛坯房状态给申请人造成的经济损失进行造价的司法鉴定，并于2018年9月14日出具《司法鉴定意见书》(公信中南[2018]建鉴字第42号)，载明：本次鉴定对拆除05B商铺的装修、装饰、增添的设备并将房屋恢复至毛坯房状态给申请人造成的经济损失的总造价为248,311元，其中装饰装修及安装工程费用为218,311元，商铺施工设计费为30,000元(商铺施工设计费暂按原告提供的设计协议书中的报价汇总计入总造价中，具体由法院裁定)。本次司法鉴定费用为7,200元，由原告预付。2018年12月10日，本院至上海市闵行区公安消防支队就(2018)沪0112民初12853号一案中关于闵行区申滨南路XXX号地下2层上海驿采餐饮管理有限公司装修项目是否因相关消防配套设施缺失未能及时通过公安部门的消防验收至该处进行核实,现核实情况如下：1.闵行区申滨南路XXX号地下2层上海驿采餐饮管理有限公司良秤集食美食广场装修项目(装修层数：地下二层局部,装修面积1901平方米,功能为饭店,所在建筑地上6层,高度37.95米,建筑面积25,272平方米,地下2层,建筑面积11,088平方米,为一类高层公共建筑)的竣工消防验收经上海市闵行区公安消防支队于2017年10月28日现场检查基本符合国家、地方有关消防规范、标准及审核意见要求，于2017年12月7日核发《建设工程消防验收意见书》。2.闵行区申滨南路XXX号地下二层05B室装修项目(建筑面积77平方米)的竣工消防验收申请及相关材料于2017年10月12日收到，并经上海市闵行区公安消防支队于10月17日至现场检查，于10月18日核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。对于此处消防验收系一次通过。3.上述两处消防验收项目分属相邻的两处，并不重合，因此对于消防验收需分别报批。4.关于闵行区申滨南路XXX号地下二层05B室装修项目报批所需材料为，2017年10月12日消防安全检查申请受理凭证记载的全部材料。另查明，案外人上海恒骏房地产有限公司(出租人、签约甲方)与被告上海驿采餐饮管理有限公司(承租人、签约乙方)签订《龙湖·租赁合同》一份，约定：甲方将申滨南路XXX号地下2层-01,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,13,14,15号房屋出租给承租人使用，该房屋仅供承租人以城市集市为商号经营餐饮类美食广场；租期共计8年，暂定自2016年12月17日至2024年12月16日止。承租人应在合同约定的开业日前，满足……承租人已完成该房屋装修工程，并且通过了政府相关主管部门(包括但不限于消防等)的验收及出租人或物业服务公司的验收。《“城市集市”租赁商铺基本交房标准》中，约定：租户要确保厨房所排放的油烟通过运水烟罩/静电除油烟机进行处理，在厨房排烟管与业主的总管连接前，租户应安装上述设备，并由租户自行申报环保审批及环保验收。租户修改或调整其区域内已完成的喷淋、火灾感应器及排烟系统，均须由业主指定的消防施工单位进行施工，并承担相关的所有费用。再查明，被告收回涉案房屋后，对留存在房屋内的原告物品进行盘点，形成《幸福的眷顾物品清单》。本院认为，原、被告间房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据双方2017年3月租赁合同约定，原告应于约定的计租日，即免租期截止之次日的2017年5月16日开始向被告支付租金及相关租赁费用。因此，本案争议焦点在于：一、被告是否存在违约行为导致原告开业迟延？二、原告是否能据此迟延支付租金？针对第一个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告认为被告违约的主要情形在于被告未履行合同约定的配合义务导致原告办理营业执照、消防验收等存在迟延。根据双方租赁合同通用条款的约定以及商铺租赁合同的性质，被告对于原告装修及消防工程的配合义务主要在于及时审核并书面批准承租人的有关装修事项、及时验收承租人的装修及消防工程、为承租人办理证照提供相应协助以及对公共设施设备的管理和维护。从原告提交的证据来看，首先，原告办理出营业执照日期为2017年3月31日，仍在双方约定的装修期、免租期内，因此营业执照的办理中，原告并不存在迟延；其次，被告对装修及消防工程审核的配合义务应以原告提交审核为前提，但本案实际履行过程中，原告并未提交证据证明其装修及消防工程需要被告进行审核或已提交被告审核；再次，虽然业主与被告的租赁合同中约定被告需承担购买运水烟罩/静电除油烟机的义务，但根据合同相对性，原、被告之间的租赁合同并未约定分割出租的涉案房屋亦需要被告向原告提供上述设备，而根据商铺租赁的合同性质，在双方未就具体权利义务进行明确的情况下，出租人的合同义务就是向承租人提供合法、可用的房屋供承租人使用，因此在原、被告双方无明确约定的情况下，被告向原告交付涉案房屋后，装修所需的设备、接入业主总管的相关设备均应由承租人自行负责，被告只需保证涉案房屋各设备均可顺畅使用即可；最后，根据本院至闵行区消防支队调查的内容以及原、被告分别办理出消防验收的实际情况，原告消防验收并不以被告消防验收为前提，至于消防工程公司的选择，原告提交的相关合同仅能证明其他商户有选择科原公司进行装修施工的情况，但无法证明原告第一次委托的科原公司系被告强制指定。综合以上意见，本院认为，被告并不存在违反合同约定的配合义务以致原告办证、开业迟延的情形。针对第二个争议焦点，本院认为，本案中被告并无违约行为，即便存在违反配合义务的行为，根据双方租赁合同通用条款第14.3条“未经出租人书面同意，承租人在合同约定装修期满后未开业的，计租日不予顺延，承租人应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用”之约定，原告仍应自合同约定的装修期、免租期满后次日向被告支付租金，因此原告并不能据此不付租金，原告诉请无事实与法律依据，本院不予采纳。至于装修期、免租期的期限，因双方当事人在合同专用条款中明确约定了装修期、免租期的截止日期，因此并非原告的装修、未开业期间均为双方约定的装修期，原告对合同通用条款理解不符合合同的约定，本院对此不予采纳。原告欠付租金天数已符合双方合同约定的解除条件，被告据此解除租赁合同，并不予返还保证金的行为，符合租赁合同通用条款“若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，……承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除本合同，同时承租人应按本合同14.2条‘承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项(包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项)’的规定承担违约责任”之规定，本院予以支持。对于装修押金，因被告在庭审中同意予以返还，此系被告对自身权利的处分，本院予以准许。对原告留存在被告处的设备，因被告盘点后形成《幸福的眷顾物品清单》并同意予以返还，故本院对此予以认可。至于合同解除的其余后果，因被告未在本案中提起相应请求并提出另案起诉，故本案中对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海羽胜餐饮管理有限公司留存在上海市闵行区龙湖虹桥天街B2层良秤集食美食商场XX-XXX号商铺内的厨房设备(返还设备详见民事判决书附件)；二、被告上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海羽胜餐饮管理有限公司装修押金人民币10,000元；三、驳回原告上海羽胜餐饮管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费计人民币10,680元，司法鉴定费7,200元，均由原告上海羽胜餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  叶菊花人民陪审员  曹文进二〇一九年一月二十五日书 记 员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。附件：返还物品清单：木长桌3张，单人椅（黄色）2张，单人椅（黑色）2张，单人椅（白色）2张，单人椅（橘色）2张，靠椅6张，桌架2个，置物架1个，衣服1件，不锈钢放置台（高）1个，不锈钢墙壁放置板8个，玻璃杯6个，白色网状塑料筐6个，不锈钢托盘11个，铁锅4个，小燃气炉2个，不锈钢桶2个，大燃气炉1个，蒸箱1个，手推车篮1个，热菜炉1个，菜勺2个，木板凳1个，立式冷柜1个，柜式冷柜2个，洗水槽2个，单个洗水槽1个，灰色垃圾桶1个，蓝色垃圾桶1个，塑料盒3个，不锈钢壁柜储物柜2个，不锈钢墙壁架板1个，不锈钢柜式大储物柜1个，小碗1筐，盘子2筐，不锈钢柜式小储物柜1个，不锈钢开水机1个，白色热水器1个，不锈钢热水器1个，小垃圾桶2个，壁画1幅，不锈钢操作台1个，热菜箱1个，不锈钢调味料罐6个，不锈钢盆1个，不锈钢漏勺1个。