海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初14617号   原告：海口市三江农场。统一社会信用代码：91460100201243455E。   负责人：陈某1。   委托诉讼代理人：刘某，海南维特律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，海南维特律师事务所实习律师。   被告：陈某2，住海口市美兰区。   原告海口市三江农场（以下简称三江农场）与被告陈某2土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三江农场的委托诉讼代理人刘某、张某，被告陈某2到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。   原告海口市三江农场向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告间2006年5月20日签订的《土地承包合同书》中自2018年5月20日至2026年5月20日期间的土地承包租金，由每年每亩租金30元提高至每年每亩150元，租金标准每5年递增10%。2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年5月20日，原告与被告间签订《土地承包合同书》，约定将25亩农业用地承包给被告从事养殖养鱼，土地承包租金标准为每年每亩30元，每年租金共计750元。为贯彻落实中共中央、国务院《关于进一步推进农垦改革发展的意见》和海南省委、省政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》的精神，根据《海南农垦国有农场农业用地规范管理工作方案》和《海口市市管国有农场农业用地规范管理工作方案》的要求，原告自2017年开始，全面开展域内农业用地规范管理合同换签工作和土地“三过”（租金过低、面积过大、期限过长）问题的清理。为此，原告委托海南中兴华土地房地产估价有限公司对域内的农业用地基本地价标准进行评估测算，并出具《海口市三江农场国有土地承包（租赁）基准价测算报告》（编号：中兴华[2017]（估咨）字第11001号）；原告在此基础上结合农场实际，区分农场内部承包土地和外部租赁土地，按土地类型、等级划分了基本地价标准。同时，原告还按照规范化管理的要求，委托了专业的土地测绘机构，对域内的农业用地进行了全面的实地测绘。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。同时，《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条规定：农业开发用地出让价格不得低于该地块的土地征用补偿标准；年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。原告认为：按照新划分的基本地价标准，被告所承租的土地租金标准为每年每亩150元。原告与被告于2006年签订的《土地承包合同书》，虽然是双方当时的真实意思表示，但由于双方签订协议时，并没有意识或预见到因人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化等问题。与此同时，双方当时所约定的25亩土地承包租金为每年每亩30元，且租金标准不变，本身就与市场经济相背离的，尤其是在自由贸易试验区与自由贸易港以及江东新区建设大背景下的地价变化超出了人们的预见，应根据公平原则及情势变更原则对承包租金标准予以调整，并按实测面积支付租金。然而，经三江镇政府及原告的多次催促，被告仍拒绝就调整租金标准与被告办理合同换签事宜。为避免国有资产流失，维护原告的合法权益，基于上述事实和理由，特向贵院提起诉讼，望判如所请！   被告陈某2辩称，第一，原告的起诉状所述的事实和理由都是不属实，合同里写的清清楚楚，应该按照原来的合同进行履行，不应该变更。第二，原告方告我面积过大，时间过长，租金过低，而且租金不变，那我试问原告你怎么知道租金未变，你是否有证据证明租金从未变？租金是原告说低就低的么，我认为租金过高了。原告所述的时间过长，我认为时间不长。第三，原告起诉说目前的合同不符合他的利益，这是不成立的。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：   2002年9月，原琼山市人民政府向海南省国营三江农场颁发琼山籍国用（2002）字第26-0010号、26-0011号、26-0012号国有土地使用证。2006年5月20日，海南省国营三江农场农业七队作为发包方、甲方，陈某2作为承包方、乙方，签订了一份《土地承包合同书》，约定：“甲方同意将建材砖厂废弃土坑地25亩（以丈量为准）承包给乙方挖塘养殖；乙方承包土地的期限为20年，即从2006年5月20日起至2026年5月20日止，在承包期内，乙方只能在承包地上养殖养鱼，未经甲方同意，乙方不得擅自改变其用途或将其转让给第三者；乙方承包土地的租金，第一年每亩为30元，承包25亩共计租金750元，乙方须在本合同签订之日一次性交清给甲方，从第二年起，每年租金乙方须在当年5月20日前交清给甲方……”2007年9月26日，国营三江农场七队陈某2作为甲方，案外人苏某作为乙方，签订一份《土地承包转让合同书》，约定：“甲方同意将承包在七队瓦灶坡荒地30亩转让给乙方开发养殖；甲方转让给乙方开发养殖土地使用年限为壹拾年，从二00七年九月二十五日至二0一七年九月二十五日止；乙方一次性每亩付给甲方转让费用叁佰元（300元），其中：农七队租金为每亩柒拾元（70元），转让开发养殖面积共30亩合计人民币共玖万元；甲方陈某2人民币共计陆万玖仟元正，农七队租金人民币贰万壹仟元正……”。海南国营三江农场农业七队作为签证单位，在该《土地承包转让合同书》上加盖公章。被告有依约每年向原告支付土地租金，最近一次是于2018年2月5日向原告支付租金750元。被告在庭审中称，涉案土地现在是由其本人在使用，用作鱼塘养殖。   2016年12月26日，省深化海南农垦管理体制改革领导小组办公室作出《关于印发的通知》（琼垦改办发[2016]18号）。2017年2月23日，海口市人民政府办公厅作出《关于印发海口市市管国有农场农业用地规范管理工作方案的通知》（海府办[2017]36号）。海口市三江农场根据海府办[2017]36号文件的精神，委托海南中兴华资产评估事务所对海口市三江农场范围内国有土地承包（租赁）租金价值进行了评估，海南中兴华资产评估事务所出具了《资产评估报告书》（中兴华评字[2018]第03019号）。海口市政府国有资产监督管理委员会于2018年4月8日向海口市三江农场出具《关于对三江农场范围内国有土地承包租金价值予以备案的函》（海国资函（2018）113号），其中海口市三江农场土地旱田三类土地的对内租金指导价测算标准为150元/亩·年，每5年增幅10%。经原告多次催促，被告仍拒绝就调整租金标准办理合同换签事宜，原告遂起诉至法院。   另查，海南省国营三江农场于2014年10月9日更名为海口市三江农场。   本院确认的上述事实，有原告提供的《土地承包合同书》、《国营三江农场国有土地使用申请表》、琼垦改办发[2016]18号文件、海府办[2017]36号文件、海国资函（2018）113号函、《关于办理农场经营田协议换签的催告通知书》、《律师函》、国有土地使用证，被告提供的《国营三江农场国有土地使用申请表》、《土地承包合同书》、《土地承包转让合同书》、海口市三江农场资金往来结算专用凭证以及当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。上述证据材料经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、本案法律关系属土地承包经营合同关系还是土地租赁合同关系。涉案土地是国有土地，土地使用者可将土地使用权进行转让、出租、抵押，因此认定三江农场和陈某2之间存在土地租赁合同关系。本案立案时的案由为农村土地承包合同纠纷，故合议庭将本案案由变更为土地租赁合同纠纷。   二、海口市三江农场根据《海南农垦国有农场农业用地规范管理工作方案》和《海口市市管国有农场农业用地规范管理工作方案的通知》的要求，自2017年开始，全面开展域内农业用地规范管理合同换签工作和土地租金过低、面积过大、期限过长问题的清理。原告三江农场委托海南中兴华资产评估事务所对海口市三江农场范围内国有土地承包（租赁）租金价值进行了评估，海口市政府国有资产监督管理委员会亦作出了海国资函（2018）113号《关于对三江农场范围内国有土地承包租金价值予以备案的函》，经研究认为评估结果可以为海口市三江农场范围内国有土地承包（租赁）基准价提供价值参考。原告与被告于2006年5月20日签订的《土地承包合同书》，虽然是双方当时的真实意思表示，但由于双方签订合同时，并没有意识到或预见到因人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化等问题。双方当时对30元/亩·年的租金，租金无递增，承包期限为20年的约定，本身就与市场经济相背离，尤其是在国际旅游岛背景下的地价变化，现今情势确实发生了当时无法预见的重大变化，致使双方合同权利义务关系严重不对等，对价失衡，继续维持合同对三江农场显失公平，违反等价有偿原则。且在2007年9月，被告与案外人苏某就涉案土地签订了《土地承包转让合同书》，约定的转让费是300元每亩。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条规定：农业开发用地出让价格不得低于该地块的土地征用补偿标准；年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。原告据此提出对被告承包（租赁）的土地应提高土地租金的请求，具有一定的合理和公平性，依法应当予以支持。海南中兴华资产评估事务所出具的中兴华评字[2018]第03019号《资产评估报告书》的评估结果符合当地实际情况，可作为当地土地租金的参考。原告根据《资产评估报告书》，请求将被告承包（租赁）的土地租金由原来的每年每亩30元，按照资产评估结果中旱田三类土地对内的租金指导价测算标准，提高至每年每亩150元，每5年增幅10%，综合本案各方面情况，从公平合理的角度考虑，原告的诉请的租金标准较为合理，应予以支持。被告的相关辩称意见于法无据，本院不予采纳。   综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   原告海口市三江农场与被告陈某2于2006年5月20日签订的《土地承包合同书》中约定的土地租金自2018年5月20日起至2026年5月20日止，由每年每亩30元提高至每年每亩150元，租金标准每5年递增10%。   案件受理费人民币400元（原告已预交），由被告陈某2负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 杜渟婷   人民陪审员 谢小琴   人民陪审员 王心怡     二O一九年一月十七日   书记员 刘 悦   书记员 林凡微   附：相关法律及司法解释条文   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。