吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2795号 上诉人（原审被告）：李春艳，女，1968年7月20日生，汉族，农民，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：刘吉伟，吉林玖新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董凤英，女，1957年7月8日生，汉族，农民，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 上诉人李春艳因与被上诉人董凤英房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李春艳的委托诉讼代理人刘吉伟，被上诉人董凤英及其委托诉讼代理人姜艳清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判李春艳与董凤英签订的吉林市房权证乡镇字第JI-040361房屋租赁合同继续履行，驳回董凤英要求李春艳支付租金的诉讼请求。事实与理由：一、李春艳与董凤英签订的吉林市房权证乡镇字第JII-xxx房屋租赁合同不应解除，董凤英要求李春艳返还此房屋租金的诉求无法律依据。由董凤英提供的《租赁合同》可知，董凤英租赁的是两幢建筑物，其中一幢为李春艳所有的吉林市房权证乡镇字第JI-xxx房屋，另一幢为合同另一当事人张海山所有养殖场（无房产证）。原审判决董凤英与李春艳于2016年4月18日签订的租赁合同中无证房屋租赁合同无效，但该无证房屋并非李春艳所有。根据合同相对性原则，李春艳不应对此无证房屋承担法律责任。因此，一审法院判决董凤英与李春艳签订租赁合同中无证房屋租赁合同无效，无事实及法律依据。李春艳与张海山已于2002年4月15日办理了离婚登记，张海山出租无证房屋的法律后果应由其本人承担，而不应由李春艳承担。二、李春艳与董凤英签订的吉林市房权证乡镇字第JII-xxx房屋租赁合同合法有效，不应解除。登记在李春艳名下房屋（吉林市房权证乡镇字第JI-xxx号），系权利人合法财产，对外出租不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。租赁合同签订后，李春艳即履行了出租人的义务，将其享有所有权的房屋交付给董凤英使用，并按照董凤英的要求为其在房屋的东西两侧分别搭建了养殖舍和仓库。董凤英按照合同约定的用途使用李春艳的房屋，李春艳从未妨碍董凤英合理使用该房屋。大绥河镇政府作出的《限期违建通告书》，是针对合同另一当事人张海山的养殖场下达的，并不是对李春艳下达的。即便张海山承建的养殖场被大绥河镇政府强制拆除，也不影响董凤英对李春艳房屋的正常使用。董凤英可以使用李春艳的房屋及为其搭建的养殖舍和仓库继续从事养殖活动，并非属于不可分割，也不能导致合同目的无法实现。因此，李春艳与董凤英签订的此房屋租赁合同应当继续履行，不应解除。 董凤英辩称，2016年4月15日李春艳与董凤英签订房屋租赁合同，合同约定由李春艳爱人张海山拿所承包的荒地建设房屋后向董凤英出租，用于饲养食用鸡。李春艳名下房屋向董凤英出租用于居住。但由于李春艳提供给董凤英的经营场所没有动力电，董凤英为其改造动力电设备，替李春艳垫付了2.2万元，对此，双方协商抵顶了一年的房租费，后来又加一年租期为十一年，就这样变更为16万元租金和十一年的租期。董凤英按照双方约定履行给付租金义务，向李春艳交付了租金全部款项，并由李春艳为董凤英出具收条为凭，足以证实其事实存在，同时也证实合同相对人为李春艳。在董凤英经营期间，2017年8月6日当地政府开始下达整改通知。2018年6月正式收到文件拆除鸡舍，这个时候董凤英就停止营业，还有八年半的时间。因为政府的行政行为导致董凤英无法从事生产，经营活动也由于李春艳的违法建设未经政府批准行为而被当地政府查处，因此给董凤英造成的损失，应当予以返还或赔偿。虽然董凤英与李春艳所签订的合同部分有效，但是董凤英使用房屋是为了饲养食用鸡，鸡舍被拆除后，居住使用的房屋也没有实际意义，因此应当予以解除，因此一审法院判决适用法律正确，应当予以维持。 董凤英向一审法院起诉请求：一、确认董凤英与张海山、李春艳签订的位于山上荒地（鸡场）的房屋合同无效；二、解除董凤英与张海山、李春艳签订的位于山下房屋（吉林市房权证乡镇字第J11-xxx号，丘地号x号栋号xx）合同；三、李春艳返还董凤英8年租金合计116,363元；四、李春艳承担一审诉讼费用。 一审法院认定事实：董凤英（乙方）为从事家庭养殖业生产的需要，于2016年4月15日与张海山、李春艳（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方把治新村十二社两处房屋（第一处李春艳名下吉林市房权证乡镇字第J11-xxx号、第二处张海山）租给乙方用于养殖，租金140,000.00元，租期10年，自2016年7月1日起至2026年7月1日止。付款方式，首付30,000.00元，5月1日再付50,000.00元，甲方7月1日前完成房屋建设，乙方付清全部款项，甲方不得耽误乙方养殖进度，7月1日搬进。2016年6月11日张海山、李春艳（甲方）又与董凤英（乙方）签订《补充合同书》一份，内容为：“治新村十二社李春艳夫妻俩，将两处养殖场租给乙方董凤英娘俩，租期原有合同不动后加一年，因改动力电或涉及其他费用，又增了一年，共十一年整。1、即签订之日起，以后的所有养殖场相关费用都由乙方自行负责。2、在乙方租用2处养殖场期间，乙方如自行修建不动产，到租期满后，归甲方所有，乙方不得向甲方索要任何费用，不能坼毁不动产。甲方将在2017年10月1日前给乙方盖栋彩钢房，此合同一式两份，即签字之日起生效。”甲方李春艳、张海山，乙方董凤英分别签名捺印。依据约定，董凤英向李春艳、张海山交付了合同约定租金；李春艳、张海山向董凤英交付了合同约定房屋两处，其中，吉林市房权证乡镇字第J11-xxx号砖木结构平房登记所有权人李春艳，建筑面积60平方米；另一处为自建饲养用房，该房屋未取得建筑许可审批。董凤英在此从事家庭家禽及生猪饲养业生产。2018年5月，大绥河镇政府以“私自搭建建筑物”为由向李春艳发出了“责令改正通知书”、“行政处罚听证告知书”、“行政处罚事先告知书”、“行政处罚决定书”限期拆除其向董凤英出租的自建违章建筑。董凤英认为，租赁合同中关于无证房屋的租赁部分无效，并解除关于有证房屋部分租赁合同。李春艳应退还剩余8年租金113,636.00元，索要未果。2019年8月2日董凤英向一审法院提起诉讼。 另查明，李春艳与前夫张海山均系吉林市船营区大绥河镇治新村十二组村民，双方于2002年4月15日办理离婚登记，2017年11月24日张海山因病死亡。董凤英系吉林市龙潭区龙潭乡北甸子村一组村民。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。本案，董凤英为从事家庭养殖业生产的需要，与张海山、李春艳签订《租赁合同》及《补充合同书》租用房屋，系双方自愿行为，登记在李春艳名下（吉林市房权证乡镇字第J11-xxx号）房屋，系权利人合法财产，对外租赁不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同中另一部分，张海山、李春艳将未取得建设工程规划许可证的违建房屋一并出租，该部分合同内容违反了国家法律、法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该部分合同内容无效。据此，对董凤英主张的涉及违建房屋的合同内容无效的诉讼请求，予以支持。因董凤英租用两幢房屋目的是从事家庭养殖业生产，违建房屋被限期拆除后，虽合同目的无法实现，但两幢房屋在本案租赁合同纠纷处理上不可分割，董凤英对合同有效部分主张解除，应予支持。关于董凤英要求返还剩余8年租金的主张，因董凤英与李春艳、张海山签订的租赁合同时间为11年，交付租金140,000元，董凤英实际使用3年，扣除使用年限的租赁费，剩余8年租金101,818.18元，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十四条第一款（四）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、董凤英与李春艳于2016年4月18日签订的租赁合同中无证房屋租赁合同无效；二、董凤英与李春艳于2016年4月18日签订的租赁合同中吉林市房权证乡镇字第J11-040361号房屋租赁合同解除；三、李春艳于本判决生效之日起三日内返还董凤英租金101,818.18元；四、驳回董凤英的其他诉讼请求。案件受理费1,313元，由李春艳负担，于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，李春艳的上诉主张依法不能成立。张海山、李春艳二人以夫妻名义共同作为出租人与承租人董凤英签订租赁合同及补充合同，将案涉的一处房产及另外一处违建房屋出租给董凤英。李春艳作为出租人应当对租赁合同整体承担义务。租赁物是否归其所有，以及其与张海山的身份关系的变化，均不影响李春艳作为租赁合同的主体承担责任。关于租赁合同中的有效部分是否应予解除的问题。董凤英租赁李春艳住宅的目的是为了从事家庭养殖提供方便，现主要用于养殖的违建房屋被限期拆除，故现合同目的已经无法实现，董凤英要求解除合同有效的部分，理由充分，一审法院判决解除，并无不妥。 综上，李春艳的上诉请求依法不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,336元，由李春艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十二月十二日 书记员  聂 力