江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏03民终7989号上诉人(原审被告，反诉原告):郝伟尧，男，1989年9月13日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王意兰，系郝伟尧母亲，1964年1月15日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙慧，江苏义行律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告):徐州军鼎网架工程有限公司，住所地江苏省徐州市九里区史庄村（火花制品厂南）。法定代表人：郝光，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿静，江苏立志律师事务所律师。原审被告：云龙区城南佰客商务咖啡馆，住所地江苏省徐州市新城区绿地商务城**1-205。经营人：郝伟尧。上诉人郝伟尧因与被上诉人徐州军鼎网架工程有限公司（以下简称军鼎公司）、原审被告云龙区城南佰客商务咖啡馆（以下简称城南咖啡馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郝伟尧上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判；2.本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：一、双方之间不存在房屋租赁合同关系，而是无偿使用关系。1.本案的房屋租赁法律关系不能成立。被上诉人一审庭审中提供的《房屋租赁合同》第一页与第二、三页的无论是纸张质量、颜色，还是打印字体、墨迹，从肉眼观察均能看出明显的不一致，且在第三页的签字页上，存在日期涂改的痕迹。上诉人的代理人在一审的法庭调查质证环节和法庭辩论环节，对该合同的真实性、合法性均提出严重质疑，但一审法院未对该证据进行审查，便依据该合同中存在明显换页的第一页中相关租金等重要条款作为案件事实作为判决依据，显属事实不清，定性不当。2.本案实际系无偿使用的法律关系。被上诉人军鼎公司系自然人独资公司，其独资股东为郝光，与上诉人系父子关系。2014年初，郝光承诺将其公司名下一套房产，即本案涉案房屋赠送给上诉人郝伟尧用于创业，但由于当时过户手续复杂，税负较高，双方未办理相关房屋变更登记，但商定先将房屋交付给上诉人郝伟尧无偿使用，用于开设咖啡馆。由于双方的特殊身份关系，没有签订赠与协议或者无偿使用协议，但涉案房屋由被上诉交付给上诉人使用长达4年的时间。直至后来双方矛盾激化，被上诉人从来未向上诉人以及任何人表示过该房屋系租赁给上诉人，上诉人需要缴纳租金的事实。一审中，上诉人提供的物业公司询问笔录、报警记录均可证明。3.本案中双方在2014年为了协助上诉人办理开设咖啡馆的工商登记而假意签订的若干份房屋租赁合同非双方真实意思表示。根据一审中上诉人提交的工商部门备案的《房屋租赁合同》显示，其租赁房屋的地址为淮海西路而不是涉案房屋所在地。系由于当时被上诉人的会计告诉上诉人，按照老板郝光安排协助上诉人提供工商登记相关手续，所以在网上下载一份租赁合同，双方签订了若干份用于提交，地址错误也不用改了。根据《民法总则》、《合同法》等相关法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，双方这种无偿使用该房屋的行为并未违反法律法规的规定，无偿使用才是双方合法有效的法律关系。因此，被上诉人提供的《房屋租赁合同》不论从形式上还是内容上均为虚假，不应成为本案判决之依据。二、上诉人购置的办公经营相关物品、设施设备系因被上诉人违法扣留造成的折价损失由被上诉人承担。本案中，2016年6月，被上诉人的法定代表人郝光与上诉人郝伟尧因家事纠纷执意要将涉案房屋收回，但上诉人在该房屋中投入40余万元的装修费，又购置60余万元的家具设备等物品，仅经营了一年多，一旦搬出损失巨大。在被上诉人不断催促执意要求下，上诉人为缓和矛盾，先将钥匙交于被上诉人会计，准备通过协商方式解除双方矛盾。但被上诉人拿到钥匙后便换锁阻止上诉人进入涉案房屋，上诉人通知其希望拿出屋内物品时，被上诉人非但不予配合还通知物业并报警，不准上诉人拿走任何东西。三、被上诉人享有房屋装修后的增值利益，应赔偿上诉人的装修损失。被上诉人将涉案房屋交个上诉人时，该房屋原状系毛坯房，上诉人花费40余万元进行装修，被上诉人在收回涉案房屋后，将房屋出售给案外人徐州伟天化工有限公司，该公司崔女士认可是因为涉案房屋装修布置能够直接经营使用才进行购买，其购房款中包含了房屋的装修装饰。并且对房屋装修工程公司也是经过被上诉人法定代表人介绍的。被上诉人享受了房屋增值的利益，却不给对此花费巨额装修费的上诉人补偿显失公平。被上诉人军鼎公司辩称：上诉人上诉的事实和理由没有法律依据，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。军鼎公司一审诉请：郝伟尧、城南咖啡馆支付军鼎公司房屋租金108000元、物业费、电费18095.84元；因郝伟尧、城南咖啡馆未及时搬离而产生的房屋租金损失（每月3000元，从2017年11月9日计算至郝伟尧、城南咖啡馆实际搬离之日）；郝伟尧、城南咖啡馆支付军鼎公司利息损失（利息以军鼎公司欠付租金为基数，自2014年6月2日计算至郝伟尧、城南咖啡馆付清之日止）。事实和理由：军鼎公司与郝伟尧、城南咖啡馆于2014年6月1日签订了《房屋租赁合同》，约定郝伟尧、城南咖啡馆承租军鼎公司所有的位于徐州市云龙区用于办公，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止，每月租金3000元。军鼎公司依合同约定向郝伟尧、城南咖啡馆交付房屋，郝伟尧、城南咖啡馆接收使用。但郝伟尧、城南咖啡馆至今没有向军鼎公司支付过租金。至2017年6月30日，双方的《房屋租赁合同》已到期，郝伟尧、城南咖啡馆没有续租，也没有向军鼎公司按时交付房屋。郝伟尧、城南咖啡馆将其物品保留在租赁房屋内，拖延不交付房屋，给军鼎公司造成了巨大的经济损失，现军鼎公司要求支付租金并赔偿损失。军鼎公司特提起诉讼，请求人民法院支持军鼎公司的诉讼请求。郝伟尧一审反诉请求：军鼎公司赔偿郝伟尧装修损失32万元、返还军鼎公司设施设备等物品并赔偿设施设备折价损失10万元；反诉费由军鼎公司承担。事实和理由：军鼎公司系自然人独资公司，其股东郝光与郝伟尧系父子关系。2014年初，为支持郝伟尧回徐州创业，郝光承诺将其名下军鼎公司所有的涉案房产赠与给郝伟尧用于创业。因过户手续复杂，税费较高，双方商定先将房屋交付给郝伟尧无偿使用，用于开设咖啡馆，待将来条件允许再办理赠与过户手续。经军鼎公司同意，2014年6月，郝伟尧以该房屋为注册地注册设立了城南咖啡馆。为开设咖啡馆，郝伟尧对房屋进行了进行装修，并购买相关的设施设备。2016年6月，军鼎公司违反双方约定强行将郝伟尧、城南咖啡馆赶出该房屋，并将房屋内郝伟尧、城南咖啡馆的物品予以扣留，后军鼎公司将涉案房屋出售给案外人徐州伟天化工有限公司。军鼎公司的行为导致郝伟尧、城南咖啡馆的装修花费以及购买相关设施、设备的投入无法收回。请求人民法院依法支持郝伟尧的反诉诉讼请求。一审法院审理查明：2014年6月1日，军鼎公司（甲方）与郝伟尧（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于徐州市云龙区绿地商务城办公楼1#-205房屋租赁给乙方使用，房屋用途为办公，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止；房屋月租金为人民币3000元，租赁期间，如遇国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租房不得以任何理由任意调整租金。乙方于每月第三日交付给甲方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，水、电费、煤气费、供暖费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；在租赁期，如果发生政府有关部分征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；拖欠租金累计达2个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。双方还约定了其他事项。合同签订后，军鼎公司将房屋交付给郝伟尧开设城南咖啡馆使用。郝伟尧对房屋进行装修并购置物品。2016年6月，郝伟尧将涉案房屋的钥匙交还给军鼎公司，城南咖啡馆至此不再经营。2016年8月，郝伟尧强行打开涉案房屋的房门搬走部分物品，军鼎公司工作人员报警。对于此次搬走的物品，郝伟尧未向法庭提供清单。郝伟尧缴纳电费至2016年5月8日，物业费缴纳至2016年10月31日，每月物业费为606.28元。2017年8月25日，军鼎公司将涉案房屋出售给案外人徐州伟天化工有限公司。2017年11月8日，军鼎公司与案外人曾静签订《房屋租赁合同》，由军鼎公司租赁曾静所有的坐落于涉案房屋隔壁203#室房屋用于存放郝伟尧开设咖啡馆的物品，每月租金为3000元。经一审法院现场勘验，郝伟尧开设城南咖啡馆的物品现多数存放于涉案房屋隔壁的203#室内，另有烤箱、抽油烟机、热水器、台球桌、地毯、窗帘、空调等物品存放在涉案205#室内。一审法院认为，一、关于军鼎公司的诉讼请求能否成立的问题。1、关于军鼎公司主张的租金108000元、物业费、电费18095.84元。军鼎公司与郝伟尧于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，郝伟尧无证据证实签订该合同并非双方真实意思表示。郝伟尧作为一名完全民事行为能力人，对于签订合同的后果应是明知的。军鼎公司的法定代表人郝光虽为郝伟尧的父亲，但不能以二人之间的亲子关系就否认双方之间的合同关系。故，本院认定该份合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。军鼎公司作为出租人已经履行了交付房屋给被告使用的合同义务，郝伟尧作为承租人未依约履行给付租金的义务。郝伟尧于2016年6月离开涉案房屋并将房屋钥匙交还给军鼎公司，故租金应计算至2016年6月，即72000元。军鼎公司举证的电费收据和发票是2016年8月、2016年11月至2017年1月的电费费用，在此时间之前郝伟尧已经将房屋钥匙交出不在此经营，军鼎公司要求郝伟尧支付该时间段电费没有事实依据，该院不予支持。郝伟尧缴纳物业费至2016年10月31日，对于2016年7月1日至2016年10月31日期间的物业费应由军鼎公司返还给郝伟尧，即2425.12元。2、关于军鼎公司主张的利息损失和租金损失。（1）利息损失。根据我国《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郝伟尧未依约履行支付租金的义务，应当承担赔偿损失的违约责任。双方约定每月第三日支付租金，故军鼎公司的利息损失应以每月欠付的租金数额3000元，自2014年7月起，从每个月4日分段结算至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。（2）租金损失。从郝伟尧举证的报警记录中能够看出，2016年8月23日军鼎公司不同意被告搬走物品，且军鼎公司对于其主张的一直通知郝伟尧搬走物品的观点未能举证证实，故军鼎公司另行租赁他人房屋存放被告物品系军鼎公司自行产生的费用，该费用不应由郝伟尧承担。二、关于郝伟尧反诉诉讼请求能否成立的问题。1、关于郝伟尧主张的装修损失32万元。根据军鼎公司与郝伟尧签订的《房屋租赁合同》的约定，承租人对房屋进行装修应当经过出租人的书面同意。虽然郝伟尧未能举证装修是经过军鼎公司的书面同意，但结合案情，郝伟尧对房屋装修并非简单的装修，装修需要一定的时间，军鼎公司对此应当是明知的，军鼎公司在此之前并未提出异议，故应认定被告对涉案房屋的装修是经过军鼎公司的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，郝伟尧未履行及时给付租金的义务，存在违约情形。且军鼎公司现已将涉案房屋出售给案外人，从军鼎公司与案外人签订的房屋买卖合同中并未显示出此价款中是否包含了装饰装修的增值部分，故对于郝伟尧的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。2、关于郝伟尧主张返还物品并赔偿折价损失10万元。郝伟尧自行退场，在退场时完全能够有充裕的时间将物品搬走，其未将物品搬走，对于郝伟尧退场时存放在涉案房屋内的物品品名、数量均无法确认。该院经现场勘验以及双方确认，应由军鼎公司将现存放于涉案房屋以及涉案房屋隔壁203室内属于郝伟尧的物品返还给郝伟尧，具体物品名称、数量详见军鼎公司提供的清单。郝伟尧是否存在物品损失现无证据证实，故对于其主张折价损失10万元，本院不予支持。一审法院遂判决：一、判决生效之日起十日内，郝伟尧支付徐州军鼎网架工程有限公司租金69574.88元（72000元-2425.12元）及利息（以每月欠付的租金数额3000元，自2014年7月起，从每个月4日分段结算至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）;二、判决生效之日起十日内，徐州军鼎网架工程有限公司返还郝伟尧现存放于徐州市云龙区绿地商务城办公楼1#-203、205室内属于郝伟尧的物品（详见军鼎公司提供清单）;三、驳回徐州军鼎网架工程有限公司的其他诉讼请求;四、驳回郝伟尧的其他反诉诉讼请求。案件受理费3044元，保全费1206元，由郝伟尧负担；反诉案件受理费1522元，由军鼎公司、郝伟尧各自负担761元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，被上诉人军鼎公司的法定代表人郝光与上诉人郝伟尧系父子关系。城南咖啡馆办理工商登记时备案的房屋租赁合同系军鼎公司（甲方）与城南咖啡馆（乙方）签订，约定的租赁地点系徐州市淮海西路288号，落款时间为打印的2014年7月1日，租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日止。房屋每月租金为3000元，租金由城南咖啡馆每月第三日交给甲方。合同第十二条还约定，因乙方责任终止合同的约定的情形，其中第二款为拖欠租金累计达2个月。军鼎公司与城南咖啡馆在合同上盖章予以确认。而涉案争议的房屋租赁合同系军鼎公司与郝伟尧签订的，租赁地点系徐州市云龙区绿地商务城商务办公楼1#-205。该租赁合同的落款日期在打印的2012年9月1日的基础上，手写修改为2014年6月1日。租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日，与上述合同一致，亦约定了相同的租金标准、支付方式以及违约责任和终止合同的条件。军鼎公司在合同落款处盖章，郝伟尧在落款处签字。二审查明其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的法律效力。二、被上诉人是否应向上诉人赔偿装修损失及返还设施设备等物品并赔偿折价损失。本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同的法律效力问题。首先，从双方签订的涉案房屋租赁合同来看。被上诉人主张与上诉人郝伟尧、原审被告城南咖啡馆之间存在房屋租赁合同关系，并提供军鼎公司与郝伟尧签订的房屋租赁合同予以证明，但该合同的第一页明显与第二页、第三页的字体、墨迹、排版不一致，且仅在合同落款处有上诉人郝伟尧的签字，存在争议的第一页上并无郝伟尧的签字或捺印。因此，上诉人承租的标的物，以及双方之间是否存在租金和租期的共同意思表示均存疑。被上诉人军鼎公司虽抗辩称合同系从网上下载使用，下载时格式即不一致，但未提供证据予以证明，且涉案合同下载后内容已经过修改，合同的字体、墨迹、排版应当保持一致和连贯，被上诉人的抗辩理由不能成立。其次，从涉案房屋的实际履行来看。被上诉人提交的房屋租赁合同中明确约定房屋租金系每月交纳，且两个月未交租金被上诉人即有权解除合同，但向上诉人交付涉案房屋后，被上诉人在长达两年多的时间，从未向上诉人催要过租金，亦未行使解除权，不符合一般房屋租赁合同的履行情形。被上诉人虽辩称因郝光与郝伟尧系父子关系，系碍于情面未向其追要租金，并未放弃要求支付租金的权利。但综合考量涉案合同的签订和履行情况，以及郝光与郝伟尧之间的父子关系，不能排除郝光系将涉案房屋免费交给儿子郝伟尧使用的可能，故对被上诉人的该抗辩本院亦不予采信。综上所述，被上诉人主张双方之间存在房屋租赁合同关系的依据不充分，其关于上诉人应向其支付房租的诉请本院依法不予支持。二、关于上诉人要求被上诉人赔偿装修损失及返还设施设备等物品并赔偿折价损失的问题。被上诉人提起本诉主张租金系认为双方之间存在房屋租赁合同关系，上诉人虽不认可双方之间存在租赁合同关系，主张双方之间系无偿使用法律关系，但亦不能举证予以证明，其反诉主张的请求权基础无法确认。故被上诉人的反诉请求本院依法亦不予支持。综上，被上诉人军鼎公司起诉主张租金但其举证不能充分证明双方之间存在房屋租赁合同关系，应裁定驳回其起诉。同时驳回上诉人郝伟尧的反诉请求，其相关损失可待补强证据后依据真实的法律关系另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初5912号民事判决；二、驳回徐州军鼎网架工程有限公司的起诉；三、驳回郝伟尧的反诉。一审案件受理费3044元，由一审法院退还徐州军鼎网架工程有限公司；一审反诉案件受理费3044元，由一审法院退还郝伟尧。二审案件受理费4566元，由本院退还郝伟尧。本裁定为终审裁定。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  苏 团二〇一九年十二月二日法官助理  朱文茜书 记 员  秦 丹