辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民终2030号上诉人（原审被告）：田野，男，1956年7月27日出生，汉族，住址大连市中山区。委托代理人：徐娜，系辽宁权兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭市银州区机关事务管理局，住所地铁岭市银州区市府路**。法定代表人：孙国兵，系该局局长。委托代理人：陈旺鑫，系该局法律顾问。上诉人田野因房屋租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2019）辽1202民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人田野委托代理人徐娜，被上诉人铁岭市银州区机关事务管理局委托代理人陈旺鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求，原审判决错误的解除租赁合同，并且没有依法保护上诉人的法定优先承租权。上诉人提出其在双方当事人签订租赁协议之前投资部分应当予以保护。请求撤销原判，依法改判。被上诉人答辩称，服从原审判决。原告铁岭市银州区机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即腾迁房屋，并被告按实际占用房屋时间支付租金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2017年8月28日与铁岭市行政事业资产管理中心签订一份《球馆场地出租合同》，被告租用铁岭市龙山宾馆内的球馆场地，经营羽毛球馆，面积约为1102平方米，租期一年，自2017年9月7日至2018年9月7日，租金5万元。2018年8月28日，铁岭市行政事业资产管理中心按照2018年第4次市长办公会议精神，将包括龙山宾馆在内的8处资产移交给银州区人民政府。区政府党组会议要求原告做好资产管护工作，原告与铁岭市行政事业资产管理中心于2018年9月26日签订《资产移交书》，接手管理龙山宾馆。因被告租赁合同已经到期却仍在使用，银州区资产经营公司在与被告交涉要求其搬离无果的情况下，于2018年11月6日作出《关于租赁期超期限期搬迁的通知》限被告在7日内搬离，由原告向被告通知送达。但被告却迟迟不肯搬离，为此诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告田野辩称：被告不同意解除租赁关系，请求驳回原告诉讼请求。被告最早投资羽毛球馆是在2011年，当时是市委党校管理龙山宾馆期间，由羽毛球协会协调市委党校，为了给党校教职工和铁岭市增加一个健身场所，由被告投资兴建羽毛球馆，党校教职工免费活动，被告不缴纳租金，附带为龙山宾馆门卫等公共部分供水供电，只要龙山宾馆不动迁，被告即可长期经营。后来市委党校不再管理龙山宾馆，由政府资产管理中线接管，党校不再无偿活动，被告开始交纳租金，为了管理和入账方便，才开始每年签订一份合同用于账务处理。现在由原告接管以后，政府完全不考虑当年投资情况和背景，私自决定终止租赁关系，对于被告来说有失公平。综合合同第二条、第四条3款、10款内容分析，本合同为附解除条件的租赁合同，不能因为暂定租期到期就是为租期届满。第二条约定：鉴于资产随时有处置和拆迁的可能，暂定租期一年，第四条3款约定：租赁期间，如遇龙山宾馆资产处置或拆迁，铁岭市行政资产管理中心有权提前解除合同；第10款约定：租期届满，如双方无争议，合同可自动顺延。可见，双方签订合同的本意是除非资产处置或拆迁，双方每年都签订合同一份，并可自动顺延。综上，原告在没有任何理由的情况下，仅因为政府不想再出租资产，就解除租赁合同，使原本正常经营的羽毛球馆因为政府的决定而荒废，使原本因为政府承诺而进行大额投资的被告遭受财产损失，使原本办理年卡的羽毛球馆健身的羽毛球爱好者因为政府的认定决定遭受损失，其诉讼请求不应支持。经审理查明：铁岭市龙山宾馆原系铁岭市委党校管理之下的国有资产，被告田野在该宾馆投资开办了羽毛球馆，后铁岭市委党校将龙山宾馆移交给铁岭市行政事业资产管理中心管理，自2013年开始，被告田野与该中心开始签订租赁合同，合同每年一签。2017年8月28日，铁岭市行政事业资产管理中心与被告田野签订球馆场地出租合同，双方约定：租赁期限自2017年9月7日至2018年9月7日，租金为5万元，合同签订当日被告一次性支付给市资产管理中心。此外，被告向该中心交纳保证金3万元，待租赁期限届满时，若被告未对资产管理中心造成损失，资产管理中心无息退还上述保证金。在被告租赁期间，如遇龙山宾馆资产处置或拆迁，资产管理中心有权提前解除合同，无偿收回球馆，不视为管理中心违约。无论是租期届满还是提前解除合同，只要管理中心不再将球馆出租给被告，被告均应将其租赁期间进行的投入(包括建设的房屋等)无条件自行拆除，或无偿移交给管理中心，中心不承担任何经济补偿。租赁期满，如双方无争议，合同可自动顺延。2018年6月13日，铁岭市人民政府决定，将包括龙山宾馆在内的8处资产移交给银州区人民政府，原则上不再出租。8月18日，铁岭市行政事业资产管理中心与铁岭市银州区人民政府签订资产移交协议，该中心将龙山宾馆移交给银州区人民政府，9月26日由铁岭市行政事业资产管理中心与铁岭市银州区机关事务管理局办理了交接手续。2018年11月6日，原告向被告发出关于租赁超期限期搬迁的通知，11月15日，被告对上述通知做出回复。本院所确认的上述事实，有原告提交的球馆场地出租合同、市长办公会议纪要、资产移交协议、资产交接书、关于租赁超期限期搬迁的通知、龙山羽毛球馆关于《关于租赁超期限期搬迁的通知》的回复及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经本院开庭举证和审查，予以采信。原审法院认为，铁岭市龙山宾馆作为国有资产，在该宾馆处于铁岭市行政事业资产管理中心管理之下时，该中心与被告签订了租赁合同。后铁岭市政府决定将该宾馆移交给铁岭市银州区政府管理，在铁岭市行政事业资产管理中心在与铁岭市银州区机关事务管理局办理交接手续时，铁岭市行政事业资产管理中心与被告的租赁合同已届满。现原告作为龙山宾馆的管理方决定不再与被告签订租赁合同，被告理应按照其与铁岭市行政事业资产管理中心所签订的合同约定，将龙山宾馆腾出，交还给原告，并交纳其实际占用期间的租金。关于被告所辩称的该合同只有在处置和拆迁的情况下才能解除合同一节，因在市长会议纪要中强调，资产移交后原则上不再出租，市政府的移交行为可视为对龙山宾馆的一种处置行为，原告作为现在的资产管理方决定不再续签合同并无不当，故对被告的此节诉求本院不予支持。被告应支付租赁合同期满后其占用期间的租金，原告所收取被告的保证金应退还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告田野于本判决生效后15日内将所租赁的铁岭市龙山宾馆腾出交给原告铁岭市银州区机关事务管理局；二、被告田野于本判决生效后15日内支付自2018年9月8日起至2019年9月25日止的租金(共12个月18天)52465元；三、原告铁岭市银州区机关事务管理局本判决生效后15日内退还被告田野交纳的保证金3万元。上诉给付款项若逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费1050元(原告预交)，由被告田野负担。经审理查明，本院对原审法院查明事实予以确认。本院认为，本案上诉人田野租赁的铁岭市龙山宾馆租期已满。其应当承担返还租赁物即铁岭市龙山宾馆的民事责任。鉴于现在的资产管理方决定不再续签合同。上诉人应支付租赁合同期满后其占用期间的租金。原审判决并无不当。关于上诉人提出原审判决错误的解除租赁合同，并且没有依法保护上诉人的法定优先承租权的理由，因上诉人没有提供充分确凿证据予以支持，本院不予采信。关于上诉人提出其在双方当事人签订租赁协议之前投资部分应当予以保护的理由，上诉人若有充分证据证实，可以另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050.00元，由上诉人田野负担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 孙 伟审判员 裴好生二〇一九年十二月九日书记员 黄博超