海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1164号原告：临高万柯物业服务综合管理有限公司，住所地海南省临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1办公用房。统一社会信用代码：914690285892573349。法定代表人：谢正君，该公司执行董事。委托诉讼代理人:曾德才，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人:龚春枝，海南法立信律师事务所律师。被告：海南美好房地产开发有限公司，住所地海南省临高县临高角风景名胜区临澜湾国际海岸水城海豚花园。统一社会信用代码：91469028665127663Y。法定代表人：王安文，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹雅楠，北京市天伦怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘合朋，北京市天伦怡达律师事务所实习律师。原告临高万柯物业服务综合管理有限公司（以下简称临高万柯公司）诉被告海南美好房地产开发有限公司（以下简称海南美好公司）排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临高万柯公司的委托诉讼代理人曾德才、龚春枝，被告海南美好公司的委托诉讼代理人曹雅楠、刘合朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临高万柯公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告停止侵权，退出位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室；2、判决被告返还位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室内的所有物品及文件资料；3、判决被告继续履行与原告所签订的《前期物业服务合同》（物业服务费为每月70097.328元）；4、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全担保费、保全费等）全部由被告承担。事实和理由：临澜湾国际海岸水城海豚花园项目系被告开发建设。2012年1月10日，原告与被告签订《临高美好“临澜湾国际海岸水城”一期海豚花园项目前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定了物业基本情况、物业服务内容与质量、费用、违约责任等内容。合同签订后，原告即入驻临澜湾·国际海岸水城海豚花园，并一直严格按照合同约定内容进行管理和提供物业服务。原告已入驻并为该小区提供长达近8年的物业服务，小区2-1办公用房及对面的玻璃房作为原告的办公场所及资料存放地，成为物业办公用房，存有原告的所有经营资产（包括文件资料、财产等）。然而，2019年5月23日，被告在没有与原告协商一致，未办理任何交接手续的情况下，使用暴力手段强行给上述两间办公用房加装锁具，并将原告工作人员赶走，导致原告无法正常为小区提供物业服务，且对存放在物业用房及资料室内的所有文件资料及财产失去控制权。期间原告多次要求被告停止侵权行为并且报警，派出所也出警处理，但是被告仍拒不停止侵占行为。上述两间办公用房被加上锁具后，被告于2019年5月29日单方发出《关于解除的函》，以原告未经合法程序拿到临澜湾国际海岸水城一期项目《前期物业服务合同》、且未履行物业管理职责为由，依据《前期物业服务合同》第三十三条第三款之规定解除与原告所签订的《前期物业服务合同》。同时，被告还在该函中要求原告在收函后2日内办妥交接手续、退出该小区。原告认为，《前期物业服务合同》均有双方盖章确认，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告采取暴力手段强加锁具、驱赶原告员工，导致原告不能正常生产经营，且存放在原告办公室和资料室内的所有文件资料（包括财务账本、物业管理资料等）不能正常使用。此外，原告认为，双方之间的《前期物业服务合同》应当继续履行。被告单方解除《前期物业服务合同》，不符合合同约定，也没有事实和法律依据。相反，被告与原告签订合同后，被告并没有及时支付物业管理费，是原告一直苦苦支撑，才使小区基本符合居住条件，否则小区破烂不堪。综上，为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。被告海南美好公司辩称：1、涉案《前期物业服务合同》签订的主体与临高万柯公司并非同一主体，本案临高万柯公司存在主体不适格，应驳回原告的起诉；2、海南美好公司对《房屋租赁合同》的真实性、合法性及效力均不予以认可，涉诉的房子所有权人为海南美好公司，临高万柯公司无权要求海南美好公司退出该2-1房，由于临高万柯公司服务资格已经终止，资料室的物品文件资料关系到广大小区业主正常入驻及正常运行的物业管理，海南美好公司有权先行封存；3、临高万柯公司涉嫌通过与海南美好公司原总经理洪流，也是海南美好公司印鉴的保管人，违反公司流程及公司法的相关规定，违规与临高万柯公司签订《前期物业服务合同》，临高万柯公司取得物业管理权限的方式及履行的实际情况严重损害海南美好公司的利益及商业信用并严重损害业主的合法权益，该《前期物业服务合同》不应继续履行并依法予以解除；4、临澜湾小区物业管理缺失，物业服务近乎瘫痪，是不争的事实，因此无论从事实层面还是法律层面，临高万柯公司均无权为小区提供物业服务；5、临高万柯公司已被小区105户业主投诉举报并且临高县住建局及临高县房地产风险防范工作领导小组均以红头文件的形式要求临高万柯公司退出小区的物业管理，移交物业工作，临高万柯公司的股东及实际控制人均被临高县公安局刑事立案，并且临高万柯公司的员工均已被谴散，海南美好公司根据合同及实际情况已向临高万柯公司发出了解除函，解除了双方签订的《前期物业服务合同》。综上，临高万柯公司从法律和事实上对涉案合同已无继续履行的任何可能，应依法驳回原告的全部诉讼请求。临高万柯公司向本院提交如下证据以支持其诉讼请求：1、《前期物业服务合同》，证明原告为被告开发的临澜湾国际海岸水城海豚花园小区提供物业管理服务的事实。2、《视频、照片》（光盘），证明：（1）被告使用暴力手段强行侵占原告合法使用的物业用房；（2）被告阻止原告入场的事实。3、《关于解除的函》，证明2019年5月29日，被告单方发出合同解除函的事实。4、《房屋租赁合同》，证明原告承租被告位于临高县临澜湾小区2-1房作为物业办公用房，租赁期限为10年，即从2014年1月20日起至2024年1月20日止的事实。5、《有限责任公司变更登记申请书》，证明原告的主体适格，原告原名称为临高县万柯物业综合管理有限公司，2013年3月5日变更为临高万柯物业服务综合管理有限公司的事实。海南美好公司对临高万柯公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性以及证明目的不予认可，认为《前期物业服务合同》在签订时，临高万柯公司尚未经过工商注册成立，并且被告已经通过合法程序解除了该合同，临高万柯公司已无服务资格；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不予认可，认为临高万柯公司提交的证据2恰恰说明海南美好公司是依法有理有节的进行接管物业办公用房；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据正好证明临高万柯公司已经收到海南美好公司发出解除函的事实；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，认为根据海南美好公司公章使用登记表，并没有任何的公章使用登记记录证实海南美好公司在该合同上盖章。而且该合同的内容严重侵害了海南美好公司的合法权益，海南美好公司对该合同自始不知情；对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不予认可，认为《有限责任公司变更登记申请书》不妨碍临高万柯公司在未成立时与海南美好公司签订《前期物业服务合同》的事实。海南美好公司提供如下证据进行抗辩：1、《企业信用信息公示报告》，证明原告主体不适格的事实；2、《使用公章登记表》、《海南美好房地产开发有限公司临时股东会决议》，证明《房屋租赁合同》未经海南美好公司盖章登记，为私自使用公章签订的事实；3、《信访事项基本情况登记表》，证明临高万柯公司违背行业服务标准，违规收费侵害业主利益，已被业主多次投诉及房管局通报的事实；4、《立案告知书》，证明临高万柯公司股东及实际控制人因侵占海南美好公司财产，已被刑事立案侦查的事实；5、《小区环卫及公共设施严重破损照片、物业人员严重配置不足的视频》；6、《业主控告临高万柯公司视频资料》；7、《业主对临高万柯公司的控诉（微信截图）》；证据5-7内容见光盘，证明临高万柯公司违反《前期物业服务合同》的约定，不仅未按照合同标准提供物业服务，还严重侵害业主利益的事实；8、《关于临高万柯物业服务综合管理有限公司违规行为的通报》、《关于临高万柯物业服务综合管理有限公司服务情形终止后移交相关材料的函》，证明临高万柯公司服务已终止，员工已被遣散，临高县住建局通知临高万柯公司移交资料的事实；9、《控诉状》；10、《关于解除的函》；11、《杨柯同意退场录音文字版整理（录音内容见光盘）；证据9-11证明临高万柯公司与海南美好公司之间签订的《前期物业服务合同》已被解除，并且临高万柯公司实际控制人杨柯已经同意退场并交接资料的事实。临高万柯公司对海南美好公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容提出异议，认为临高万柯公司已经向法庭提交证据证明原告的主体适格；对证据2中的《公章使用登记表》的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据是内部资料，海南美好公司内部管理不规范，并不能对抗合同的有效性，因为是海南美好公司在该合同上盖章的，并且该公章是真实的。对《临时股东会决议》的真实性没有异议，对关联性及证明内容提出异议，认为股东会决议属于海南美好公司的内部管理问题。海南美好公司是法人单位，以单位的名义承担责任，海南美好公司做出的《临时股东会决议》与本案无关；对证据3的真实性没有异议，对证明内容提出异议，认为业主在《信访事项基本情况登记表》反映如下问题：（1）海南美好公司没有及时办理不动产权证，并且业主所购买的房屋因海南美好公司的其他诉讼纠纷被人民法院依法查封。（2）要求海南美好公司就未能及时办理不动产权证及房屋被查封对业主进行赔偿。（3）小区物业收费过高，希望对收费标准予以调整。该登记表所记载的内容与临高万柯公司有关联的仅仅是反映小区物业收费过高，并没有反映其他的问题；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容提出异议，认为个人涉嫌违法犯罪与临高万柯公司无关；对证据5-7的真实性、合法性、关联性及证明内容均提出异议，认为现实中很多小区存在物业服务不到位，有个别业主投诉的情况。但是个别物业的诉求不能代表全体业主，不能反映一个物业公司整体的物业管理服务水平；对证据8的真实性没有异议，对合法性及证明内容提出异议，认为：首先临高县住建局提出的违规收费问题，该问题应由行政部门调查处理。其次临高县住建局在函件中认定临高万柯公司和海南美好公司签订的《前期物业服务合同》已经解除是错误的。海南美好公司单方作出解除合同通知书发出后，临高万柯公司已经在法定期限内提起诉讼，因此海南美好公司作出的解除函并没有发生效力。再次是临高县住建局责令临高万柯公司移交物业资料，一方面反映了物业资料在正式合法移交之前属于临高万柯公司所有，海南美好公司强行侵占构成侵权，另一方面涉案小区的所有物业资料及办公用房均被海南美好公司强行侵占及控制，即使双方签订的《前期物业服务合同》已经被解除，临高县住建局责令移交物业资料这一要求，临高万柯公司在客观上也无法履行；对证据9的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明内容提出异议，认为：首先是这些控诉状是不是由涉案小区业主提出无法证实。其次是从控诉状的落款时间来看，大部分小区业主是在海南美好公司强行侵占物业用房，将临高万柯公司员工赶出涉案小区后导致该小区物业管理瘫痪才进行投诉的。再次从数量上来看，仅有102户业主投诉，而涉案小区的业主有400多户，即使该102份控告状是小区业主的真实控诉，也没有达到全体业主的三分之一，也就是说临高美好公司单方解除合同所依据的约定解除条件尚未具备；对证据10的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容提出异议，认为临高万柯公司收到解除函后，已在法定期限内向人民法院提起诉讼，因此该解除函并没有生效；对证据11的真实性、合法性、关联性及证明内容均提出异议，认为：首先短信主体无法核实。其次是从短信的内容来看，临高万柯公司对于海南美好公司单方解除合同已经提出了异议，同时也反映了海南美好公司强行侵占物业用房及资料并驱赶临高万柯公司工作人员的事实。最后是临高美好公司所谓的临高万柯公司同意退场并移交资料，并没有经过杨柯的确认，而是海南美好公司单方面的意思表示。经审查，本院对原告临高万柯公司与被告海南美好公司提交的证据认定如下：一、对临高万柯公司提交证据2、3、5的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2、3、5的证明力与证据1、4的真实性、合法性、关联性及证明力综合全案证据予以判断。二、对海南美好公司提交证据1、4、10的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据1、4、10的证明力综合全案证据予以判断；对证据3、8、9的真实性予以确认，对证据3、8、9的合法性、关联性及证明力与证据2、5、6、7、11的真实性、合法性、关联性及证明力综合全案证据予以判断。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：临高万柯公司与海南美好公司于2012年1月10日签订一份《前期物业服务合同》，约定：由海南美好公司将位于海南省临高县临高角“临高临澜湾国际海岸水城海豚花园一期住宅及商业楼”前期物业提供给临高万柯公司进行服务管理，建筑面积为43446.65平方米，其中别墅面积为13942.24平方米、公寓面积为27233.27平方米、商铺面积为2271.14平方米、绿化面积为18248平方米。在物业管理区域内，临高万柯公司全力配合、参与交楼手续办理，积极配合解决客户与开发商的纠纷。临高万柯公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、配备保安执勤、巡视及进行安全监管等治安事项的工作；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理并及时记载有关变更情况；9、物业管理法规及双方约定的其他相关内容。同时代收代缴水费、电费及其他相关费用。临高万柯公司提供的前期物业管理服务及达到约定的质量标准（见附件四）。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起缴纳物业服务费。业主购买房屋已办理入住手续但未入住的或因业主原因未按时办理入住手续的，其物业服务费均按物业服务收费标准全额向临高万柯公司缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但未出售或者已出售因海南美好公司原因未按时交给业主的物业，其物业服务费用由海南美好公司全额缴纳；物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额缴纳；但海南美好公司在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由海南美好公司按照承诺赠送的费用代业主交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知临高万柯公司。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前联系交纳义务。最终收费标准以政府部门审批为准；临高万柯公司应按照国家及地方有关规定将物业收费标准及物业制度向业主公示。在承接物业时，海南美好公司应配合临高万柯公司对物业共用部位、共用设施设备进行检查；对于涉及物业的建筑主体存在的问题，海南美好公司承担解决。对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方应按照规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。在承接物业时，海南美好公司应向临高万柯公司移交下列资料：1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的相关资料。海南美好公司应于临高万柯公司验收承接后2个月内，按有关规定向临高万柯公司提供能够直接投入使用的物业服务用房；海南美好公司应按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，物业服务用房建筑面积不小于87平方米。物业服务用房产权属全体业主共有，临高万柯公司在本合同期限内无偿使用，任何单位和个人不得改变其用途。海南美好公司违反本合同第六条、第七条、第十三条、第十四条的约定，致使临高万柯公司的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第十条约定的服务内容和质量标准的，由海南美好公司赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。除前述规定情况外，临高万柯公司的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，海南美好公司、业主有权要求临高万柯公司重新服务并责令限期整改达到标准，否则海南美好公司有权终止与临高万柯公司的合作。临高万柯公司违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。临高万柯公司对海南美好公司提出整改要求应积极整改，逾期未整改，如因临高万柯公司原因给海南美好公司造成包括但不限于财产损失、商业声誉及物业品质降低等导致的直接损失，临高万柯公司应赔偿海南美好公司实际损失；由于海南美好公司工程质量未能按约定有效整改，或海南美好公司和业主应合同的遗留问题未能友好解决，由此造成临高万柯公司包括但不限于财产损失、商业声誉及物业品质降低等损害和损失的，海南美好公司应赔偿临高万柯公司的实际损失；由于临高万柯公司的原因，给海南美好公司造成经济损失或商业声誉损害或超过三分之一业主（面积）投诉的，海南美好公司有权解除合同，更换前期物业公司。由于海南美好公司原因，给临高万柯公司造成经济损失或商业声誉损害或超过三分之一以上业主（面积）投诉的，临高万柯公司有权解除合同，同时海南美好公司应承担由此产生的赔偿责任。双方在合同中对其他事项也进行了约定；双方没有约定履行期限。合同签订后，临高万柯公司开始对“临高临澜湾国际海岸水城海豚花园一期住宅及商业楼”前期物业进行服务管理。在合同履行当中，临高万柯公司和海南美好公司双方产生纠纷，海南美好公司于2019年5月23日将涉诉的2-1办公用房及对面的资料室强行锁住，不允许临高万柯公司工作人员进入办公。海南美好公司以临高万柯公司严重违约且根本未履行物业管理服务职责给该公司造成严重的经济损失和商业声誉损害，同时也对广大业主造成了严重伤害，已有约100户业主联名提出控诉，要求更换物业公司为由，于2019年5月29日向临高万柯公司送到《关于解除的函》，通知临高万柯公司自该函送达时解除双方签订的《前期物业服务合同》；由临高万柯公司在收到该函之日起2日内办理完交接手续，将有关材料移交海南美好公司，临高万柯公司全部员工退出临澜湾国际海岸水城一期海豚花园项目；临高万柯公司应依法尽快退还非法收取的业主各项费用。临高万柯公司人员退还费用需要进入小区和需要继续使用物业办公场所、设施设备的，海南美好公司给予支持配合。临高万柯公司不同意解除与海南美好公司签订的《前期物业服务合同》，于2019年6月13日向本院提起诉讼。又查明：2014年1月20日，临高万柯公司与海南美好公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：由临高万柯公司租赁海南美好公司位于海南省××县房作为办公场所；租赁期限从2014年1月20日至2024年1月20日为10年。租赁期限届满后，在同等条件下，临高万柯公司有优先续租权；在2014年1月20日至2022年1月20日期间的租金免交，在2023年1月20日至2024年1月20日期间的租金为每个月300元；合同签订后，临高万柯公司支付海南美好公司1000元作为租房押金。海南美好公司收到押金后，将涉诉房子交付临高万柯公司使用。同时，临高万柯公司和海南美好公司在合同中对双方的权利义务约定如下：1、海南美好公司保证所出租的房屋产权清晰，若发生与该房屋相关的产权纠纷，由海南美好公司承担并赔偿临高万柯公司一切损失；2、在租赁期间，海南美好公司对临高万柯公司正常合理地使用出租房不得进行干扰、妨碍；3、在租赁期间，海南美好公司未经临高万柯公司同意，不得随便进入出租房屋；4、在租赁期间，临高万柯公司若要将房屋转让给第三方，必须征得海南美好公司同意；5、在租赁期间，房屋物业管理及水电费、卫生管理费、电话费、电视费等居住实用性费用由临高万柯公司自行承担；6、在租赁期间，未经海南美好公司书面同意，临高万柯公司不得改变租赁房屋的用途和房屋结构；7、在租赁期间，因临高万柯公司使用不当，导致出租房屋内出现人为损坏或发生故障，临高万柯公司应负责及时维修，并承担维修费。如属自然损坏，海南美好公司应及时维修更换并承担相关费用；8、若房屋因不可抗力导致不能使用，临高万柯公司有权提前退房，合同予以解除；9、在租赁期间，临高万柯公司不得在所承租房屋内从事违法犯罪活动，若因此发生一切责任，由临高万柯公司承担，与海南美好公司无关；10、在租赁期间，临高万柯公司承担本房屋出租所发生的税费。双方在合同中的其他约定：1、合同期满后，临高万柯公司退还房屋。经海南美好公司确认，临高万柯公司所承担的各项应缴纳的款项及水费、电费、管理费、卫生费、电话费等费用已缴清，并检查房屋没有任何损坏后，如数退还临高万柯公司押金；2、在合同有效期内，双方不得无故提前解除合同。若有特殊情况，双方应提前一个月通知对方，并支付对方与押金同等金额的违约金。临高万柯公司在涉诉2-1房子对面改建简易办公用房时，海南美好公司没有提出异议。在诉讼期间，临高万柯公司向本院提出证据保全申请，请求：一、对位于临高县临澜湾国际海岸水城海豚花园小区2-1办公用房及对面的玻璃房内所有的文件资料予以保全，具体如下：（1）申请人的证照、公司成立的资料；（2）申请人与业主之间的物业服务合同；（3）申请人与其他公司、个人的合同资料；（4）申请人的财务、会计账本凭证资料；（5）申请人管理使用的物业资料；（6）申请人代海南家乐佳实业有限公司、海南家居乐实业有限公司保管的财务和合同资料。（以上各项资料以现场查封为准）二、对存放在临高县临澜湾国际海岸水城海豚花园小区5号楼1005房内的申请人与被申请人签订的物业服务合同（原件）予以保全。并提供洪流名下车牌号为×××的北京现代牌小型轿车一辆作为担保。本院于2019年8月19日作出（2019）琼9024民初1164号民事裁定，对上述物业资料予以查封（查封的物业资料以本院现场制作的证据保全清单为准，临高万柯公司和海南美好公司均没有异议）。临高万柯公司已缴纳保全费5000元。另查明：临高万柯物业综合管理有限公司于2012年2月8日经过海南省临高县工商行政管理局注册成立，于2013年3月5日经该局核准名称变更为临高万柯物业服务综合管理有限公司。以上事实，有临高万柯公司以及海南美好公司提供的证据，还有双方在庭审中的陈述，资以认定。本院认为，本案焦点为：一、原告临高万柯公司提起诉讼主体是否适格？二、原告临高万柯公司和被告海南美好公司签订的《前期物业服务合同》及《房屋租赁合同》是否具有法律效力？在合同履行过程中，双方是否存在违约行为以及《前期物业服务合同》是否应予解除？三、被告海南美好公司是否对原告临高万柯公司构成侵权？海南美好公司是否应当退出位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室？以及海南美好公司是否应将位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室内的物品及文件资料返还给临高万柯公司？一、关于原告临高万柯公司提起诉讼主体是否适格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。《前期物业服务合同》的签约主体是临高万柯物业综合管理有限公司和海南美好房地产开发有限公司，临高万柯物业综合管理有限公司于2013年3月5日经海南省临高县工商行政管理局核准名称变更为临高万柯物业服务综合管理有限公司。因双方在履行合同过程中产生纠纷，海南美好公司将涉诉的2-1办公用房及对面的资料室强行锁住，不允许临高万柯公司工作人员进入办公，并且海南美好公司致函通知临高万柯公司解除双方签订的《前期物业服务合同》；由临高万柯公司在收到该函之日起2日内办理完交接手续，将有关材料移交海南美好公司。临高万柯公司不同意解除与海南美好公司签订的《前期物业服务合同》而向本院提起诉讼。综上所述，临高万柯公司提起本案诉讼，符合上述法律规定。海南美好公司以临高万柯公司诉讼主体不适格进行抗辩，理由不成立，应不予采纳。二、关于原告临高万柯公司和被告海南美好公司签订的《前期物业服务合同》及《房屋租赁合同》是否具有法律效力；在合同履行过程中，双方是否存在违约行为以及《前期物业服务合同》是否应予解除问题。虽然《前期物业服务合同》签订在前，临高万柯公司注册成立在后，但海南美好公司为了管理“临高临澜湾国际海岸水城海豚花园一期住宅及商业楼”前期物业，而将该花园的前期物业交给临高万柯公司进行服务管理。从签订合同之日起至双方于2019年5月份产生纠纷，海南美好公司一直没有提出异议，并且双方均按照合同的约定享有权利和履行自己的义务。海南美好公司已经在该合同上盖章，其行为应视为对《前期物业服务合同》的追认。《前期物业服务合同》的签约主体具有完全民事行为能力，符合国家法律的规定，具有法律效力。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，《房屋租赁合同》具有法律效力。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，虽然临高万柯公司和海南美好公司在合同中约定，由于临高万柯公司原因，给海南美好公司造成经济损失或商业声誉损害或超过三分之一业主（面积）投诉的，海南美好公司有权解除合同，更换前期物业公司。在本案中，海南美好公司遭到经济损失或商业声誉损害达到何种程度，“临高临澜湾国际海岸水城海豚花园”共有多少业主，业主控诉的户数是否达到全体业主的三分之一，海南美好公司提供的证据不足以证明该事实。海南美好公司以临高万柯公司造成其经济损失或商业声誉损害或超过三分之一业主（面积）投诉为由进行抗辩，理由不成立，本院不予采纳。海南美好公司于2019年5月29日作出的《关于解除的函》，单方解除临高万柯公司和海南美好公司签订的《前期物业服务合同》，临高万柯公司收到该函后，已经提起诉讼。该函不具有法律效力，对双方不具有约束力。三、关于被告海南美好公司是否对原告临高万柯公司构成侵权，海南美好公司是否应当退出位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室以及是否应将位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室内的物品及文件资料返还给临高万柯公司的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，临高万柯公司是依据《房屋租赁合同》的约定使用临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室，在《房屋租赁合同》尚未解除前，临高万柯公司享有该房的使用权。海南美好公司在没有与临高万柯公司进行协商达成一致的情况下，强行将上述办公用房加装锁具，导致临高万柯公司无法正常开展工作，且对存放在办公用房及资料室内的所有文件资料及财产失去控制权。海南美好公司的上述行为已经对临高万柯公司构成了侵权。存放在涉诉办公用房及资料室的物品及文件资料（以本院现场查封及制作的证据保全清单为准）属于临高万柯公司所有，海南美好公司应当将其返还给临高万柯公司；同时，海南美好公司应当将涉诉办公用房及资料室交还临高万柯公司使用。综上所述，临高万柯公司和海南美好公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方应当继续履行；海南美好公司应当停止对临高万柯公司的侵权，退出临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室并将存放在该办公用房及资料室的物品及文件资料返还给临高万柯公司。临高万柯公司的诉讼请求有事实根据和法律依据，应予支持；海南美好公司的抗辩理由不成立，应不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款之规定，判决如下：一、被告海南美好房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内停止侵害，退出位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室；二、被告海南美好房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于临高县临高角美好临澜湾海豚花园小区2-1的物业办公用房及办公用房对面的资料室的物品及文件资料（以本院现场查封及制作的证据保全清单为准）给原告临高万柯物业服务综合管理有限公司；三、原告临高万柯物业服务综合管理有限公司与被告海南美好房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》继续履行；四、驳回原告临高万柯物业服务综合管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元、证据保全费5000元，由被告海南美好房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。二〇一九年十二月三日书记员陈小慧附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。审  判  长  林      珩    人民陪审员  张  学  斌 人民陪审员  符  先  衍  二〇一九年十二月三日                                                                         书  记  员  陈  小  慧 附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。