江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏12民终2666号上诉人（原审被告）：徐庆生,男，1985年12月6日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：孙玲，江苏戴维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：泰州易亚资产经营管理有限公司，住所地江苏省泰州市东南园10号。法定代表人：章凡，该公司董事长。委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。原审第三人：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地江苏省泰州市东南园10号。法定代表人：马文宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炳军，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。上诉人徐庆生因与被上诉人泰州易亚资产经营管理有限公司（以下简称泰州易亚公司）、原审第三人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初6737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人徐庆生上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回泰州易亚公司对徐庆生的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人未及时缴纳租金，系因被上诉人出租的房屋水电系统无法与室外接通，导致租赁合同目的无法实现所致。虽然这一理由已经被生效判决驳回，但上诉人己经申请再审，且生效判决己确认被上诉人存有过错。故上诉人未及时支付租金并无主观恶意，具有事实和法律依据，一审判决上诉人承担违约金没有依据。2、一审判决对被上诉人的律师费用在事实认定部分未予提及。该费用是否实际缴纳，请二审法院查明。被上诉人泰州易亚公司答辩称：一、根据双方合同约定，上诉人没有减付或拒付租金的权利。根据已经生效的判决，其拒付租金的理由不成立，上诉人的行为已经构成违约，应当支付违约金。二、一审中被上诉人已经提交了聘请律师合同、发票、银行进账单以及情况说明，并且也经过上诉人的质证，第二项上诉理由不成立。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。原审第三人凤城河建设公司述称：同意被上诉人的意见。泰州易亚公司向一审法院起诉请求：1、判令解除泰州易亚公司与徐庆生签订的《物业租赁合同》；2、判令徐庆生立即支付2016年8月20日至2017年11月30日的房屋租金904725.3元，并支付违约金暂计42011元（暂计至2017年11月31日）；2、判令徐庆生承担泰州易亚公司律师费44537元；3、诉讼费由徐庆生承担。一审法院认定事实：泰州易亚公司的母公司上海易亚资产经营管理有限公司（以下简称上海易亚公司）与第三人在2015年3月30日就泰州市区文商街区经营事宜签订整体租赁经营合同一份，约定由上海易亚公司承租经营柳园文商街区工程规划内所有建筑（地下停车场除外），并自愿承担项目经营可能遇到的风险，自负盈亏；租赁经营期间，上海易亚公司承担承租建筑及其附属设施（如下水道、各种管网等）的使用、消防安全、门前三包及治安等管理工作；租赁期限为10年，自2015年3月30日至2025年3月29日；在合同签订后半个月内，上海易亚公司需在项目所在地注册成立项目经营管理性质的公司，项目公司成立后，由项目公司代替上海易亚公司履行本合同，本合同约定的上海易亚公司所有的权利、义务概由项目公司继承和承担，由项目公司按本合同所有条件重新签订《整体经营租赁合同》并至履行完毕。合同签订后，上海易亚公司按约设立项目公司即本案泰州易亚公司。2015年11月，泰州易亚公司、徐庆生签订《物业租赁合同》一份，合同编号tzyy-009，第一条租赁房屋基本情况约定：由泰州易亚公司将位于泰州市区编号为C4，总建筑面积为1468.71㎡（其中一层建筑面积为682.81㎡，二层建筑面积为785.9㎡）、使用性质为商业、建筑结构为框架结构的房屋出租给徐庆生使用。第二条租赁期限、租赁用途及续租部分约定：租赁期限为113个月9天，自2015年10月20日起至2025年3月29日止，泰州易亚公司同意给与徐庆生免租装修期4个月，即从2015年10月20日起至2016年2月19日止为免租期，免租期内徐庆生不需要支付租金，但免租期内物业、水电气等费用徐庆生正常承担，承租房屋经营用途为儿童乐园，品牌为星期六儿童主题乐园，徐庆生必须自己经营，不得转让、转租或借给他人经营或使用。第三条租金、履约保证金及租金支付方式部分约定：在本合同约定房屋租赁期限（不含免租期）内全部租金总额为7661893.4元，徐庆生在租赁期内的租金计算方式如下：（1）2015年10月20日至2016年10月19日，徐庆生应向泰州易亚公司支付租金人民币40元/月/平方米，合计人民币58748.4元/月。（2）2016年10月20日至2017年10月19日，徐庆生应向泰州易亚公司支付租金人民币40元/月/平方米，合计人民币58748.4元/月。（3）2017年10月20日至2018年10月19日，徐庆生应向泰州易亚公司支付租金人民币42元/月/平方米，合计人民币61685.8元/月。（4）2018年10月20日至2019年10月19日，徐庆生应向泰州易亚公司支付租金人民币44.1元/月/平方米，合计人民币64770.1元/月。（5）2019年10月20日至2020年10月19日，徐庆生应向泰州易亚公司支付租金人民币46.31元/月/平方米，合计人民币68016元/月。……双方一致同意，为保证本协议的顺利履行，徐庆生需向泰州易亚公司支付117496.8元，作为徐庆生租赁物业的租赁履约保证金，泰州易亚公司扣除履约保证金包括但并不限于以下情况：（1）徐庆生应付未付租金及违约金。（2）徐庆生按约应付未付给泰州易亚公司其他费用及滞纳金……租金支付方式为分期支付，首期租金352490.4元需在本合同签订之日一次性支付，以后租金每陆个月支付一次，先付后租，徐庆生须在前一期租赁期满前十五日前付下期租金。第六条房屋修缮与使用部分约定：租赁期间，泰州易亚公司应保证出租房屋处于良好使用状态，徐庆生应爱护并合理使用该房屋及其附属设施，房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，泰州易亚公司责成开发商对其进行修缮，泰州易亚公司因房屋维修给徐庆生如带来经营等任何损失，泰州易亚公司既不承担任何责任，也不给予徐庆生任何经济赔偿、补偿。第八条合同的变更、解除与终止部分约定：徐庆生逾期缴纳房屋租金等费用，超过十五日的，泰州易亚公司有权解除合同。第十条违约责任部分约定：徐庆生未能按合同约定时间缴纳租金的，应向泰州易亚公司承担违约责任，支付违约金。违约金按逾期天数累计，每逾期一天，徐庆生均须按拖欠总额的千分之二支付给泰州易亚公司。合同签订后，徐庆生于2015年10月13日向泰州易亚公司支付469987.2元，其中117496.8元为履约保证金，余352490.4元为首期即2016年2月20日至2016年8月19日期间租金。此后徐庆生对租赁房屋装修并开业经营。2016年6月23日，徐庆生向泰州易亚公司发出书面通知，提出房屋多处漏雨，昨日雨量较大，无法送电导致停业，同时提出由于街区公共消防系统水电原因，至今无法与室外公共消防系统接通，造成消防无法验收，且海陵区消防支队对其进行罚款、停业整顿等处罚，要求泰州易亚公司给予赔偿。2016年12月8日，徐庆生以无法进行消防申报、验收，租赁合同目的无法实现，诉至一审法院要求解除合同。一审法院作出（2016）苏1202民初5534号民事判决书，对徐庆生的诉讼请求予以驳回。徐庆生不服，提出上诉，泰州市中级人民法院作出（2018）苏12民终204号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在徐庆生作为原告诉讼期间，双方本着契约精神和共同止损的态度，于2017年10月18日经协商达成《转租协议》一份，约定：1、泰州易亚公司同意徐庆生自2017年12月1日起将案涉商铺转租给沙骏使用，经营餐饮业，品牌为“福八鲜”。2、双方共同对该店铺内现有物品进行拍照、摄像取证，并以拍照、摄像取证的内容作为徐庆生向法院提出损失补偿的鉴定依据和证据。3、双方遵守并执行法院的最终裁判（一审判决有异议可上诉）：a、如果判决双方合同继续履行，该转租协议继续有效；b、如果判决双方合同终止，则由泰州易亚公司与沙骏以同样的商务条件签订继续履行徐庆生与泰州易亚公司签订的租赁合同。c、在转租期，沙骏按约向泰州易亚公司支付应付租金，由泰州易亚公司直接向沙骏开具发票。双方及案外人沙骏在转租协议中签字或盖章确认。协议签订后，徐庆生已按约向沙骏交付案涉租赁房屋。现泰州易亚公司起诉要求徐庆生支付拖欠的租金904725.3元，并主张徐庆生严重违约，要求解除合同。徐庆生对泰州易亚公司主张拖欠的租金数额无异议，但要求在本案中一并解决履约保证金事宜。一审法院认为，泰州易亚公司与徐庆生签订的租赁合同真实有效，依法应予以保护。泰州易亚公司在向徐庆生交付租赁房屋后，徐庆生已装修并经营使用，直至2017年10月18日签订转租协议后向沙骏交付案涉房屋前，均由徐庆生占有使用，其应当按照合同约定向泰州易亚公司支付租金。鉴于双方对徐庆生拖欠的租金904725.3元无异议，一审法院对该事实予以确认。现泰州易亚公司主张徐庆生严重违约，要求解除合同并承担违约责任，徐庆生辩称其有权拒付租金，且自签订转租协议后其没有新的违约行为，则泰州易亚公司无权要求解除合同，故本案的争议焦点为：1、泰州易亚公司泰州易亚公司要求解除与徐庆生的租赁关系应否支持？2、徐庆生拒付租金理由是否成立，应否承担相应的违约责任？关于争议焦点一，泰州易亚公司主张依据租赁合同第八条第二款第一项“徐庆生逾期缴纳房屋租金等费用超过十五日的，泰州易亚公司有权解除合同”的约定，要求解除与徐庆生的租赁关系。一审法院认为，债权人以债务人迟延履行为由要求解除合同，应当在合理期限内行使解除权。双方签订租赁合同后，徐庆生支付租金至2016年8月19日，其按约应于2016年8月5日前支付2016年8月20日起的租金，泰州易亚公司自2016年8月20日起即可依据徐庆生迟延履行行使解除权，但泰州易亚公司未要求解除；至2016年12月8日徐庆生起诉要求解除合同时，泰州易亚公司不同意解除，要求继续履行合同；至2017年10月18日双方与案外人沙骏签订转租协议时，徐庆生迟延履行已超过一年之久，泰州易亚公司亦未行使解除权，在认可徐庆生为承租人的情形下与其签订转租协议，依据协议约定，徐庆生起诉要求解除合同的纠纷生效裁判结果确定合同继续履行，则泰州易亚公司应当遵守合同的约定，此时，泰州易亚公司再以转租协议签订前徐庆生迟延履行的行为要求解除合同，违反禁止反言原则，不予支持。关于争议焦点二，徐庆生抗辩泰州易亚公司交付的房屋存在严重质量问题，且不能通过消防验收，合同目的无法实现，其拒付租金理由正当。一审法院认为，关于消防验收的问题，徐庆生已另案向泰州易亚公司主张权利，但生效裁判文书均未能支持其主张，故该辩称理由不能作为拒付租金的理由；至于房屋质量问题，依据徐庆生所举证据不能认定泰州易亚公司交付的房屋未能处于良好的使用状态，且房屋存在质量问题时，泰州易亚公司负有修缮义务，但并未赋予徐庆生减付或拒付租金的权利，故对徐庆生该辩称理由，不予采信。综上，徐庆生拒付租金的理由不成立，其迟延支付租金的行为已构成违约，现泰州易亚公司主张以银行同期贷款利率4.35%的1.3倍要求徐庆生支付暂算至2017年10月31日的违约金42011元，其标准不超过合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。关于律师代理费，双方合同对此项费用的负担进行了明确的约定，故泰州易亚公司主张该费用由徐庆生负担，有合同依据，且泰州易亚公司主张的标准未超过江苏省律师服务收费标准，故对泰州易亚公司该主张，亦予支持。至于履约保证金，因本案确定双方继续履行租赁合同，不符合徐庆生抗辩要求一并处理保证金的条件，一审法院基于该保证金的性质在本案中暂不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、徐庆生在判决生效之日起十日内给付泰州易亚公司泰州易亚资产经营管理有限公司至2017年11月30日的租金904725.3元、律师代理费44537元，并支付违约金42011元（暂算至2017年10月31日），合计991273.3元。二、驳回泰州易亚公司其他诉讼请求。如徐庆生未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15222元，由泰州易亚公司负担2192元，徐庆生负担13030元（泰州易亚公司已预交，徐庆生于判决生效之日起十日内迳交泰州易亚公司）。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐庆生提供以下证据：江苏省高级人民法院（2018）苏民申5357号受理案件通知书以及传票，证明上诉人未及时缴纳租金是因为被上诉人出租的房屋存在消防问题导致租赁合同无法实现已经进行诉讼解决，至今程序尚未完全结束，并非恶意拖欠房租，不应承担逾期交纳房租的违约金。泰州易亚公司经质证认为：对证据的真实性没有异议，证据只是证明江苏省高级人民法院受理了上诉人的再审申请，但是还仅在再审审查阶段，没有正式受理立案。之前的判决已经生效，并不影响本案的审理。凤城河建设公司经质证认为：对证据的真实性没有异议，但与本案无关，对上诉人的证明目的不予认可。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。当事人有相反证据足以推翻的除外。根据上述法律规定，本案中，上诉人主张系因被上诉人出租的房屋水电系统无法与室外接通导致租赁合同目的无法实现，但本院已作出（2018）苏12民终204号民事判决，认为徐庆生未能提供充分的证据证明其室内消防系统无法与室外公共消防系统相连接，对其以合同目的无法实现为由解除合同的主张不予支持。上诉人称已向江苏省高级人民法院申请再审，但并未提交证据证明该案已经按照审判监督程序决定再审，故本院（2018）苏12民终204号民事判决具有法律效力，对双方当事人均具有约束力。上诉人以此为由主张其未及时支付租金无主观故意，不应承担违约金缺乏事实和法律依据，对上诉人的该上诉理由，本院不予采信。关于被上诉人的律师费用是否实际缴纳问题，泰州易亚公司在一审中提交了专项聘请律师合同、律师费发票、银行客户专用回单，上述证据可以证明被上诉人已实际支出律师费用，故对上诉人该上诉理由，本院不予采信。综上所述，徐庆生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13030元，由上诉人徐庆生负担。本判决为终审判决。审判长  周军生审判员  于 焱审判员  程 岚二〇一九年一月三十日书记员  袁 媛