江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初5883号原告：卢曦，男，1982年7月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：陈月华，女，1953年11月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。两原告委托诉讼代理人:顾燕宏，江苏圣典律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：陈酉建，江苏圣典律师事务所实习律师。被告：吉孙林，男，1978年11月19日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：金维，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮令辉，北京大成（南京）律师事务所律师。原告卢曦、陈月华与被告吉孙林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢曦、陈月华的委托诉讼代理人顾燕宏、陈酉建，被告吉孙林及其委托诉讼代理人金维、芮令辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢曦、陈月华向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金25万元。事实与理由：2018年7月29日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，双方约定：原告将自有房屋位于本市溧水区的房屋（下称涉案房屋）以278万元的价格出售给被告。被告应于2018年9月30日前追加定金贰拾伍万元整支付给原告。后原告多次联系被告支付相应款项，但被告明确在微信上表示“你还是先卖吧”，“买不起了”，亦未按照合同约定支付相应款项。2018年10月12日，原告向被告寄送《解除房屋买卖合同通知书》，依法解除双方之间的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，并要求被告支付违约金贰拾伍万元，但被告没有任何回复。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告吉孙林辩称，第一、由于原告强行要求更改合同条款的行为导致被告无力按照合同约定履行合同约定，被告面临极大的履约风险。合同约定被告应于2018年7月29日向原告交付定金2万元。首付款85万元，于2018年12月5日前向原告支付。同时被告于2018年12月5日前与银行签订借款合同贷款192万元，余款1万元待原告交付房屋结清水电等费用后交付原告。在合同签署后原告方强行要求对合同条款进行变更，主要内容包括要求被告于2018年7月30日前追加定金3万元，于2018年9月30日前追加定金25万元。2018年11月30日前追加首付款40万元。并要求被告于2019年2月5日前完成银行贷款。如无法下款，由中介公司垫资。垫资不能的，要求房价增长20万元。上述约定导致被告购房资金压力陡增。对于银行何时下款被告无法控制，属于不可归责于被告的理由。而根据原告的要求，在不可归责于被告的事由出现后，被告极可能承担不利的违约责任，并面临房价上涨20万元的后果。从上述行为可推断出原告实际上不具备履约的诚意。如被告继续履行合同，极有可能出现因不可归责于被告的原因造成30万损失，且原告也无法购置涉案房屋的后果。故为防止履约风险，被告向原告表示无法购置涉案房屋。原告方对于涉案房屋买卖合同无法履行存在过错。第二，涉案房屋是由原告单方解除，原告并没有产生实际损失。2018年10月12日，原告向被告发出解除买卖合同通知书，单方解除了合同及补充协议。而按照合同及补充协议的约定，在合同解除后被告按照合同要求仅应于2018年9月30日前追加25万元款项。被告支付首付款的时间为2018年11月30日。根据合同要求完成下款时间为2019年2月5日。但实际截止原告单方解除合同之日，原告方并未实生实际损失。故原告要求被告承担30万元的违约责任无事实和法律依据。第三，原告方主张的违约金远超过其实际损失。原告对其损失未举证证明。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，赔偿数额应当相当于违约所造成的损失。约定的违约金过分高于损失的，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，卢曦（甲方，出售方）与吉孙林（乙方、买受方）、南京荣杰房产信息咨询有限公司（丙方、中介方）签订一份房地产买卖中介合同，由甲方将涉案房屋（建筑面积为140.05平方米）以278万元的价格出售给乙方，三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互串通或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方按约定违约金30万元分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。双方在补充协议中约定乙方于2018年7月29日前支付甲方定金人民币2万元整。乙方于2018年12月5日将人民币85万元存入甲方账户，当日双方办理产权过户手续。甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为人民币192万元整，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2018年12月5日前与贷款银行签订借款合同。在该补充协议尾部另行约定：甲乙双方协商约定，2018年9月30日之前追加定金贰拾伍万元整，2018年11月30日追加首付款肆拾万元整，乙方承诺于2019年2月5日之前下款，如无法下款丙方承诺垫资壹佰捌拾万元整，如不按时垫资房价上涨至贰佰玖拾捌万元整。后面落款处加有“2018年7月30日追加定金叁万元整（30000元）”，并有吉孙林、卢曦、陈月华签名。上述合同签订当日，卢曦、陈月华将涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用权证各壹本交付给南京荣杰房产信息咨询有限公司。被告吉孙林支付两原告5万元。此后吉孙林并未能按约向两原告支付购房款。2018年10月12日，卢曦、陈月华向吉孙林发出解除房屋买卖合同通知书，内容如下：协议中双方约定，你方应于2018年9月30日前追加定金25万元整支付给我方，我方多次联系你方支付相应款项，你方明确表示“你还是先卖吧”，“买不起了”，且直至今日你方亦未按照合同约定支付相应款项，你方的行为已构成根本违约。自本通知发出之日起，即解除你方与我方签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》；按照合同约定向我方承担违约责任，请在该通知书送达之日起五日内，支付违约金25万元（已扣除已支付的伍万元）等内容。以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、房地产买卖中介合同、补充协议、收件单、解除房屋买卖合同通知书、国内标准快递回单、微信记录及庭审笔录在卷佐证。本院认为，法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。2018年7月29日，卢曦与吉孙林、南京荣杰房产信息咨询有限公司签订的房地产买卖中介合同系双方的真实意思表示，且合同内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。被告吉孙林理应按约于2018年9月30日前向两原告交付定金25万元，拒不交付显属违约，应承担违约责任。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。即合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方在合同中已明确约定违约行为方按约定违约金30万元支付守约方。被告吉孙林作为违约方仅支付两原告5万元。故两原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告辩称属原告强行更改合同条款导致其无力按照合同约定履行合同义务的观点无证据证实，本院不予以采信。因违约方应对违约金过高的主张承担举证责任，由于被告并未能提供证据证明原告的实际损失低于约定违约金的数额，故对被告请求适当减少违约金的观点本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：从本判决生效之日起十日内，被告吉孙林应支付原告卢曦、陈月华违约金25万元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告吉孙林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈精文二〇一九年一月十六日书记员  傅 柏