广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初4104号原告:广州科颖建筑材料有限公司（反诉被告）,住所地广州市番禺区南村镇新基村进新大道新盈科技园502,统一社会信用代码91440101793499269M。法定代表人：许结华，总经理。委托代理人：杨丛泽、王学礼，广东纬国律师事务所律师。被告:王炽辉（反诉原告），男，1959年6月13日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：陈树焯（反诉原告），男，1973年12月19日出生，汉族，住广州市番禺区，两被告（反诉原告）共同代理人：吴毅明，广东捷成律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同代理人：陈汝权，广东捷成律师事务所实习律师。原告广州科颖建筑材料有限公司（反诉被告）诉被告王炽辉（反诉原告）、陈树焯（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告广州科颖建筑材料有限公司（反诉被告）委托代理人杨丛泽、王学礼，被告王炽辉（反诉原告）、陈树焯（反诉原告）的共同委托代理人吴毅明、陈汝权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月25日，原告在广州诺邦房地产中介服务有限公司居间介绍下，与被告签订了《租赁合同》，约定被告将座落于广州市南沙区东涌镇西樵大桥旁内面积为18158平方米的土地出租给原告堆放建筑材料及加工分类建筑材料使用，单价为每平方米4元/月。签订合同后，原告依约缴纳保证金人民币150000元（经庭审核实为100000元），并于2017年9月缴纳了32000元租金。同年7月，原告花费51300元在承租土地上种植绿化和清理场地建筑垃圾，在绿化植树过程中，租赁场地却遭到了南沙区有关部门现场取缔，并责令土地出租方立即办理有关土地使用手续，但原告多次找被告解决，被告寻找各种理由推脱，导致原告一直无法使用该土地。综上所述，原告认为，被告租赁土地给原告，但因无用地手续导致政府部门责令停止使用土地，原告租赁土地的合同根本目的不能实现，因此，被告理应退回保证金、租金，并赔偿原告经济损失。特起诉至本院请求判令：1、解除原、被告于2017年7月25日签订的编号为DY20170719-1的《租赁合同》；2、判令被告退还原告交付的保证金人民币100000元；3、被告退还原告交付的租金人民币32000元；4、被告赔偿原告人民币51300元；5、被告承担本案诉讼费。两被告对本诉答辩称：（1）被告不同意原告的诉请，原告在承租涉案土地时已对土地现场做实地视察，并对土地情况做了尽职调查，并清楚了解土地的现状情况，原告诉请以及事实理由没有依据，没有证据证明原告所主张的事实，相反原告拒不支付租金，已构成违约，应承担违约责任。（2）被告对涉案土地依法享有使用权，涉案土地也有相应的用地手续。（3）原告对涉案土地的前期投入为非必要投入，且合同不能履行是原告方造成，其提出的赔偿请求无法律依据，综上，原告认为被告违约的证据不足，无法证明其主张的事实，相反，原告拖欠租金已构成违约，请求驳回全部诉讼请求。两被告提起反诉称：2017年7月25日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订了《租赁合同》（编号：DY20170719-1），约定甲方将座落在广州市南沙区东涌镇西樵大桥旁土地出租给乙方为堆放建筑材料及加工分类建筑材料使用；租期为2017年9月1日至2029年2月28日；乙方每月5日前支付租金，其中2017年9月1日至2018年2月28日每月租金32000元。2018年3月1日至2021年2月28日每月租金为72632元；乙方支付保证金217896元（在签订合同后仅支付100000元）；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的千分之五收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金，土地上的建筑物及设备设施归甲方所有。《租赁合同》签订后，反诉原告依约履行义务，向反诉被告交付了租赁物。然而，反诉被告在2017年9月支付了第一个月租金32000元后，未再向反诉原告支付任何租金。反诉原告曾多次向反诉被告主张要求反诉被告限期支付逾期租金，但反诉被告均未如约履行合同义务。至今反诉被告尚欠反诉原告逾期租金668424元（从2017年10月1日起至反诉原告实际返还租赁物之日止，暂计至2018年9月30日）。综上，反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，因此反诉被告应依约如期足额履行支付租金义务。反诉被告未依约支付租金的行为已构成根本违约并严重损害了反诉原告的合法权益，反诉原告依约有权解除合同，没收保证金，要求反诉原告支付逾期租金，返还租赁物并赔偿反诉原告的损失。特起诉至本院请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2017年7月25日签订的《租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付逾期租金668424元（从2017年10月1日起至反诉被告向反诉原告实际返还租赁物之日止，暂计至2018年9月30日）；3、反诉被告向反诉原告返还位于广州市南沙区东涌镇西樵村西樵大桥旁面积18158平方米的土地；4、没收反诉被告交纳的保证金10万元并判归反诉原告所有；5、反诉被告向反诉原告赔偿损失92760元；6、反诉被告承担本案诉讼费用。原告广州科颖建筑材料有限公司对反诉答辩称：第一、解除合同没有意见，但理由不一样；第二、不同意反诉请求二，因为没有实际使用场地，反诉原告也没有向我们依照合同交付，场地不合格，没有达到合同约定第五条的条件，并且合同第七条第二款约定的条件；第三、交还场地，我方实际无人看守，根本没有用过，且从微信聊天可以看出，反诉原告没有按照合同约定出租场地。第四、因合同目的不能实现，或合同无效，反诉原告收取我方费用理应退还；第五、反诉原告的损失没有依据，中介费是其向案外人支出的费用，与我方无关，同时如果此交易无法进行下去，中介费应退还，不能作为损失，电缆材料等费用并未实际使用，不能作为损失，且本案的全部损失是受反诉原告隐匿土地性质所导致，即使造成损失也应由其承担。原告提交证据：《租赁合同》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《收据》、《转账明细信息》、《部分保证金收据》、《转账记录》、《种植绿化及清运建筑垃圾工程协议》、《照片》、《南沙区河道管理范围违法堆放场综合整治工作方案》（第三批）、《微信聊天记录》、《回复函》等。被告提交证据：《租赁合同》（编号：DY20170719-1）、《收据》编号0009564、《收款收据》编号8182331、《见证书》、《新增建设用地预审申请报告》、《建设项目选址意见书申请表》、《关于申请选址意见书的复函》、《土地利用现状类型核定表》、《关于番禺永隆制衣洗水有限公司兴建成品仓库及宿舍楼工程项目立项的批复》、《土地置换补偿协议》、《建设用地规划许可证》、《广州市城市规划局番禺区分局规划设计条件》、《土地使用权补充协议》等。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年8月29日，原广州市番禺区灵山西樵经济合作社（甲方，现为广州市南沙区东涌镇西樵村经济合作社，下同）与广州市番禺永隆制衣洗水有限公司（乙方，现更名为“广州市琅泰服饰有限公司”，下同）签订《土地使用权有偿使用协议》，约定甲方将位于灵山西樵“西四围（地名）”的一块土地（即涉案租赁地块）提供给乙方作工业用地使用，使用期限：按国土部门批准的起止时间为准；土地使用费为每亩52000元正，总的土地使用费约1450000元（按实际面积计算）。2007年4月30日，广州市南沙区东涌镇西樵村经济合作社与被告王炽辉、陈树焯签订《土地使用权补充协议》，协议同意将2003年8月29日签订的《土地使用权有偿使用协议》中的乙方由广州市番禺永隆制衣洗水有限公司变更为被告王炽辉、陈树焯及案外人陈树荣，使用期限为50年，从2007年5月1日至2057年4月31日，实际面积17866.6平方米。2017年7月25日，原告广州科颖建筑材料有限公司（乙方、承租方）与被告王炽辉、陈树焯（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案土地出租给乙方作为堆放建筑材料及加工分类建筑材料使用；单价每平方米4元/月，租期为2017年9月1日至2029年2月28日；乙方每月5日前支付租金，其中2017年9月1日至2018年2月28日每月租金32000元。2018年3月1日至2021年2月28日每月租金为72632元……；乙方支付保证金217896元。在履行合同过程中，原告在签订合同后实际支付保证金100000元，2017年9月12日支付租金32000元。经查，涉案地块为农业用地，虽然被告一直试图申请变更用地性质为“工业”，但直至庭审辩论终结前，仍未获批。因此，原告无法在涉案土地作堆放建筑材料及加工分类建筑材料使用（即作工业用途）。租赁期间，因涉案租赁场地位于南沙××河道附近，被南沙区有关部门纳入“违法堆放场综合整治”范围并对原告堆放建筑材料等行为予以阻止。为此，原告多次与被告沟通解决，但均无果，故起诉至本院。再查，广州市番禺永隆制衣洗水有限公司于2015年6月30日变更为广州市琅泰服饰有限公司，其于2018年9月30日出具《声明》，称同意将《土地使用权有偿使用协议》中的乙方变更为王炽辉、陈树焯，于2007年4月30日由王炽辉、陈树焯作为乙方与广州市南沙区东涌镇西樵村经济合作社就上述《土地使用权有偿使用协议》签订《土地使用权补充协议》。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。现原、被告双方均要求解除双方于2017年7月25日签订的《租赁合同》，由于双方已无继续履行涉案合同的基础，故对该诉请，本院依法予以支持。关于本案的焦点，本院归纳如下：一、关于合同解除后，双方的责任分担问题。本案中，对于被告而言，被告出租的土地为农业用地，现该涉案土地在未经相关部门批准改变其用地性质的前提下，出租给原告作非农业用途，明显与合同约定不符。该行为违背原告签订合同的初衷，致使原告不能实现合同的目的，被告存在过错。对于原告而言，原告在签订《租赁合同》时，应对被告提供的土地资料、土地现状予以审查，在发现土地不符合约定的使用功能后，应马上提出意见并采取相应的免责措施。但原告从2017年9月26日获悉涉案地块不能堆放建筑材料及加工材料后，直至2017年12月，期间仍对涉案土地进行绿化及清理场地建筑垃圾，令损失扩大，也应承担相应的责任。有鉴于此，对于保证金的处理，按原告负次要责任，被告负主要责任分担。本院酌定被告向原告退还保证金70000元，余下30000元由被告收取。租金方面，虽然原告一直没有全面接收场地，但其实际占用场地达数个月，故已缴交的32000元租金应由被告收取，不予退还。关于双方因前期投入所造成损失，由于双方在签订《租赁合同》时未能审慎处理，未对涉案地块的使用功能作详细了解及评估，且合同未对双方的前期投入作出约定，故双方前期的投入属于自主行为，所造成的损失均不能归咎于对方，应由双方各自承担责任。现双方要求对方赔偿损失的诉请，本院均不予支持。二、关于被告要求原告返还位于广州市南沙区东涌镇西樵村西樵大桥旁面积18158平方米土地（即涉案土地）的问题。由于双方并未对涉案土地的交接达成一致，根据原告在庭审中“我方实际无人看守，根本没有用过，且从微信聊天可以看出，反诉原告没有按照合同约定出租场地。”的答辩意见及综合本案的实际情况，本院推定本案原告已于起诉前将土地退还。三、关于合同解除后，被告要求原告向其支付逾期租668424元（从2017年10月1日起至反诉被告向反诉原告实际返还租赁物之日止，暂计至2018年9月30日）的问题。因本案起因是被告未能按约定提供适格的租赁土地给原告，虽原告在签订合同后，确实已经进场进行前期绿化、清理场地建筑垃圾等工作，已经实际占用涉案土地，但其未能按合同约定的用途使用土地，其前述已缴交的32000元租金由被告收取，足以弥补被告的一定损失，故由此造成一系列的其他租金损失应由被告自行负担。被告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州科颖建筑材料有限公司与被告王炽辉（反诉原告）、陈树焯（反诉原告）于2017年7月25日签订的《租赁合同》在本判决发生法律效力之日起解除；二、被告王炽辉（反诉原告）、陈树焯（反诉原告）在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州科颖建筑材料有限公司退还保证金70000元；三、驳回原告（反诉被告）广州科颖建筑材料有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告王炽辉（反诉原告）、陈树焯（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6299.50元，由原告（反诉被告）广州科颖建筑材料有限公司负担2519.80元，由被告王炽辉（反诉原告）、陈树焯（反诉原告）共同负担3779.70元；反诉受理费6205.92元，由原告（反诉被告）广州科颖建筑材料有限公司负担550元，由被告王炽辉（反诉原告）、陈树焯（反诉原告）负担5655.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘国恒人民陪审员  李嘉琪人民陪审员  胡大成二〇一九年一月十六日书 记 员  游佳男