山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民初519号原告（执行案外人）：山东新时代房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区海滨路20号。法定代表人：陈学忠，总经理。委托诉讼代理人：张娟，山东广宇律师事务所律师。被告（申请执行人）：烟台福山珠江村镇银行股份有限公司，住所地烟台市福山区永安街9号。法定代表人：陈志刚，董事长。委托诉讼代理人：王彦，山东明朗律师事务所律师。被告（被执行人）：烟台义宸经贸有限公司，住所地烟台市芝罘区珠玑村。法定代表人：乔学辉，总经理。被告（被执行人）：乔学辉，男，1975年7月9日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：崔明志，山东百灵律师事务所律师。原告山东新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）与被告烟台福山珠江村镇银行股份有限公司（以下简称福山村镇银行）、烟台义宸经贸有限公司（以下简称义宸公司）、乔学辉案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新时代公司的委托诉讼代理人张娟及被告福山村镇银行的委托诉讼代理人王彦、被告乔学辉的委托诉讼代理人崔明志到庭参加诉讼。被告义宸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新时代公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除对位于烟台开发区海滨路20号之404号、405号、406号、408号、409号、607号、608号、609号、611号、1003号、1004号、1005号共计12套房屋的查封，并停止对上述房屋的强制执行；2.诉讼费用由被告负担。重审时，新时代公司明确诉讼请求：停止对位于烟台开发区海滨路20号之404号、405号、406号、408号、409号、607号、608号、609号、611号、1003号、1004号、1005号12套房屋的执行；诉讼费由三被告承担。事实和理由：1.乔学辉并非涉案房产的所有权人。新时代公司与乔学辉签订的《商品房买卖合同》仅为一份商品房预售合同，双方均享有法定解除权。烟台仲裁委员会2016年1月19日作出的（2015）烟仲字第170号裁决书，以新时代公司与乔学辉于2014年6月25日签订12份商品房买卖合同，因在合同签订后乔学辉未按合同约定付款，确认该合同已经于2014年9月24日解除，现该12套房产于2014年12月25日初始登记在新时代公司名下；2.烟台经济技术开发区房地产管理处为涉案房产办理所有权初始登记的行为符合法律规定，我公司享有涉案房屋的所有权；3.烟台市中级人民法院（2016）鲁06执异字第96号执行裁定书适用法律错误。福山村镇银行辩称，烟台市中级人民法院（2015）烟执字第342-2号裁定书没有影响到新时代公司的权利，该裁定书查封的是登记在乔学辉名下包括诉争的12套房产在内的33套房屋，涉案的12套房产是乔学辉在2014年6月25日向新时代公司购买，并且买卖合同在开发区房管部门进行了预售商品房买卖合同备案登记，因此该执行行为没有错误，符合法律规定，应当驳回新时代公司的诉讼请求。义宸公司未答辩。乔学辉辩称，1.乔学辉是涉案12套房产的所有权人，乔学辉享有物权期待权，乔学辉与新时代公司签订12套房的商品房买卖合同并办理了预售登记，取得该房产的物权期待权；2.房产管理部门明知涉案房产已被法院查封，仍为涉案12套房产办理的所有权初始登记的行为违法无效，新时代公司不享有涉案12套房产的所有权；3.烟台市中级人民法院（2016）鲁06执异字第96号执行裁定书适用法律正确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。原告于2011年9月1日取得涉案房屋商品房预售许可证，2014年6月25日原告与被告乔学辉签订12份商品房买卖合同，由乔学辉购买原告开发的烟台经济技术开发区海滨路20号404、405、406、408、409、607、608、609、611、1003、1004、1005房产并办理商品房预售登记备案。2014年7月23日本院作出（2014）烟商初字第150－1号民事裁定书，查封了被执行人义宸公司、乔学辉、于金芝价值9371996.33元的财产，其中包括涉案十二套房产。2014年7月29日本院向烟台经济技术开发区房产管理处送达了协助执行通知书，将上述十二套房产作了查封登记。2014年12月25日烟台经济技术开发区房产管理处办理了涉案十二套房产的初始登记，登记房屋所有权人为新时代公司。2015年6月26日福山村镇银行对（2014）烟商初字第150号民事判决书申请执行，原告接到执行通知后提出执行异议。2016年1月19日烟台仲裁委员会作出（2015）烟仲字第170号裁决书，确认新时代公司与乔学辉于2014年6月25日签订的十二套房屋的买卖合同于2014年9月24日解除。对涉案房屋的权属登记情况，双方当事人存在争议。原告主张于2014年12月25日办理了涉案12套房产的初始登记。原告为证实自己的主张，提供以下证据：1.2015年10月30日乔学辉书写的仲裁《答辩状》复印件，证明2014年6月25日被告乔学辉与原告新时代公司签订涉案12套《商品房预销售买卖合同》后，没有按合同约定支付购房款，并已无经济能力继续履行商品房买卖合同约定的付款义务。被告乔学辉已经看到原告2014年9月24日通过齐鲁晚报刊登的《解除合同声明》，并同意解除涉案12套房产的商品房买卖合同。2.烟台仲裁委员会作出的（2015）烟仲字第170号《裁决书》及涉案12套房产的初始登记证。证明仲裁裁决书确认原告已经于2014年9月24日与乔学辉解除涉案12套商品房买卖合同。涉案12套房产原告于2014年12月25日办理初始登记在自己名下。3.烟台市不动产登记中心于2017年11月29日出具的编号为201711292047《不动产登记资料查询结果证明》。证明涉案12套房产登记在原告名下。4.烟台市不动产登记中心于2017年10月9日出具的编号为201710092024《不动产登记资料查询结果证明》。证明涉案12套房产并没有办理预告登记。5.烟国用（2006）第7111号国有土地使用权证和门楼牌赋码通知。证明涉案的12套房屋是由原告开发建设，原告是该12套房屋的所有权人。被告福山村镇银行认为初始登记是开发商办理正式产权证明的前置程序，不能证明所有权属于原告。涉案的12套房屋未办理预告登记，而该预告登记是物权期待权，与涉案12套办理商品房预售登记不矛盾，涉案12套房产已经办理了商品房预售登记。土地使用权证只能证明土地登记在原告名下，不能证明涉案的12套房产所有权人也为原告。被告乔学辉对房屋权属登记情况的意见与被告福山村镇银行一致。认为即便法院认定涉案房产所有权归原告所有，也不能否认乔学辉享有物权期待权，并享有将涉案房屋变更登记到名下的权利。被告福山村镇银行主张涉案12套房产预售登记在乔学辉名下。提交2017年10月10日烟台市国土资源局不动产登记中心开发区分中心出具的编号201710102028《不动产登记资料查询结果证明》一份。原告认为证据仅能证明涉案12套房产办理了预售商品房买卖合同的备案登记，不能证明乔学辉享有该12套房产的物权期待权。该证明与福山村镇银行在原一审庭审后提交的2016年11月17日编号201611172012《不动产登记资料查询结果证明》，内容是相矛盾的。并且201611172012号查询证明中载明的所有权人是乔学辉，而原告提交的201711292047号查询证明中载明的所有权是登记在原告名下。2018年10月25日烟台市不动产登记中心开发区分中心给本院出具《不动产查询证明结果内容回复》，该回复载明：针对贵院提出涉及到开发区海滨路20号B栋公寓式酒店404、405、406、408、409、607、608、609、611、1003、1004、1005房产查询结果内容存在不一致的情况，我登记中心对查询证明结果进行核实，做出如下回复，烟台市不动产登记中心于2016年8月份挂牌成立，原住建局房产管理处的房屋登记职能划归我登记中心管理，房屋预售备案归住建局房产交易中心管理，2016年至2018年间为我登记中心的数据整合阶段，我们出具的查询结果是以原房产系统进行查询检索，出具的权利登记内容涵盖备案以及登记信息，故而201611172012号证明结果，显示的房屋权利人为其备案人。而根据我们现行的《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，不动产登记权利人以办理权属登记为依据。只进行备案的房屋在未办理产权转移登记之前，产权人应为原开发单位，开发区海滨路20号B栋公寓式酒店已办理初始登记，海滨路20号B栋公寓酒店404、405、406、408、409、607、608、609、611、1003、1004、1005号房屋的登记权利人为新时代公司。本院认为，本案系福山村镇银行对本院（2014）烟商初字第150号民事判决书申请执行，本院将涉案十二套房产作为乔学辉名下的财产查封而引起。根据法律规定，人民法院执行的财产应是被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上享有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。因此本案应首先审查涉案房屋是否是乔学辉的财产。本案乔学辉作为被执行人，涉案房屋被查封基于乔学辉与原告于2014年6月25日签订12份商品房买卖合同并办理合同备案登记。但该合同已被烟台仲裁委员会作出的（2015）烟仲字第170号裁决书确认于2014年9月24日解除，乔学辉取得该十二套房屋的权利基础因仲裁裁决而消灭。乔学辉与原告签订商品房买卖合同，办理合同备案登记但并未办理涉案房屋产权变更登记，也未支付全部价款并实际占有使用房屋。因此乔学辉基于商品房买卖合同而对涉案房屋主张物权期待权的权利基础和事实依据均不存在，涉案房屋作为乔学辉的财产执行没有事实依据。其次，还应审查原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋由原告开发建设，2014年6月25日原告与被告乔学辉签订涉案12套房屋的商品房买卖合同并办理合同备案登记。原告于2014年12月25日办理涉案房屋的初始登记,对于原告和被告福山村镇银行提交的涉案房产查询结果不一致问题，烟台市不动产登记中心开发区分中心进行书面回复说明原因。因此原告与被告乔学辉签订的商品房买卖合同被生效仲裁裁决确认解除，原告作为涉案房的开发商办理了涉案房产的初始登记并实际占有涉案房屋，其主张对涉案房屋享有的实体权利足以阻却执行措施，符合法律规定。综上，原告开发建设涉案房屋，办理了涉案房屋的初始登记并实际占有该房屋。涉案房屋虽说进行合同备案登记，但据以备案的商品房买卖合同已被仲裁裁决确认撤销。原告对涉案房屋享有的实体权利足以阻却执行措施，其停止执行的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对烟台经济技术开发区海滨路20号，预售证烟房预许字××号项下404、405、406、408、409、607、608、609、611、1003、1004、1005号房屋的执行。案件受理费35224元由被告烟台福山珠江村镇银行股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2016）鲁06执异字第96号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王守远审 判 员  衣振国人民陪审员  徐建春二〇一九年一月二十五日书 记 员  辛婷婷