广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初26006号原告(反诉被告)：黄伟斌，男，1985年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：卢子隆，广东天穗律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市锐华仰忠商场发展有限公司，住所地广州市越秀区西湖路54-58号首层。法定代表人：陈文卫。委托诉讼代理人：郭林峰、方喨，该司职员，地址同上。原告黄伟斌诉被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢子隆，被告委托诉讼代理人郭林峰、方喨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即退还原告履约保证金150000元及利息（以150000元为基数，每日按银行同期贷款利率的1.5倍计息，从2017年12月31日起至实际履行完毕之日止）。事实和理由：原、被告于2015年7月15日签订租赁合同，原告承租广州市X路54-58号首层X精品商场第61档经营饮品店。合同约定：租期从2015年7月15日至2017年12月31日止；租金由2015年7月15日起至2016年7月14日，每月50000元，由2016年7月15日至2017年7月14日止，每月52500元，等。原告于2015年7月15日向被告指定账户支付了268950元（含履约保证金150000元）。2015年7月27日至2015年12月期间，原告通过转账，向被告缴纳每月50000元租金以及水电费、卫生费。鉴于对被告的商场出租状况以及减轻原告经营压力的考虑，就2016年1月开始租金变更为每月48000元，双方达成一致。2017年初，双方就从2017年2月开始每月水费减免2000元、在剩余租期内均按变更后的标准继续履行再达成一致意见。原告在合同租期内，已按时足额支付了相应额租金及水电费、卫生费，在租期届满后向被告主张退还履约保证金150000元，但被告无故拒绝退还。为维护原告的合法权益，特向法院提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉请，理由如下：1.我司从未同意给被告减租和减电费；2.被告严重违约拖欠租金和电费；3.我司一直按合同约定要求对方交还场地并补齐租金和电费；4.双方签订的合同权利义务对等，不存在霸王条款。被告提出如下反诉请求：1.原告立即向被告补齐所拖欠从2015年12月20日起至2017年12月31日的租金126358元和2016年9月至2017年12月的电费34095元，共计160453元（详见我方提交的欠费表）；2.原告支付30万元的违约金。事实与理由：双方于2015年7月15日签订租赁合同后不久，原告向被告提出减租，但被告并未同意。原告单方面按每月4800元的标准交租，直至离场。被告多次通过商场管理员、被告公司的财务部，在原告经营期间追缴租金，并告知被告不同意减免租金，等。另外，在未经被告同意的情况下，自2016年9月份起，原告单方面减少每月电费2000元，直至离场。并且，原告没有按时缴纳租金及水电费。鉴于上述情况，2017年4月11日，被告向原告发出通知，向其催缴租金及要求其按照合同约定履行各项义务，但原告拒收该邮件。2018年1月8日，被告再次寄出函件，督促其补齐费用，但至今无果。为维护被告的合法权益，故于本案中提出上述反诉请求。原告对被告的反诉请求辩称：不同意原告的诉讼请求。对第一项反诉请求，我方坚持双方曾经有约定，对于租金和水电费有优惠减免。其中2016年1月至2017年12月每月租金变更为48000元，2015-12的租金应是按照5万元支付的，并不存在少交；水电费从2016年9月至2017年12月每月减免2000元；对于被告第二项诉请无任何依据，合同无约定双倍赔偿，且违约金30万元也过高，针对被告反诉状的事实，被告方陈述双方于2015年7月15日签订租赁合同后不久，我方向对方提出了申请，基于被告的陈述，我方认为证明了减租的事实，不是无缘无故发生争议。对于其提供的欠款明细不予认可，没有任何依据。经审理查明：2015年7月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《租赁合同》，其中约定了：甲方将座落在广州市X路54-58号首层X精品商场第61档，建筑面积约64平方米；租赁期限从2015年7月15日起至2017年12月31日止（含10日装修免租期）；由2015年7月15日至2016年7月14日止每月为50000元，由2016年7月15日至2017年7月14日止每月为52500元，由2017年7月15日至2017年12月31日止每月为55125元；租金按月计算，由乙方在每月的20日前以现金方式向甲方交纳上述档位的租金；乙方须在签订本租赁合同之日向甲方交纳相当于3个月租金额共150000元作为履约保证金；租赁期满后，若乙方在租赁期内没有损坏上述档位的整体结构以及原属甲方的设施，以及没有其它违约行为，甲方将在乙方结清一切应付给甲方的租金及水电等费用后十天内无息退还履约保证金给乙方；乙方必须在每月5号前缴交上个月的水电费给甲方；在租赁期间，任何一方不得无故中途解除本租赁合同，如乙方要求中途解除的，须提前一个月通知对方并按履约保证金两倍支付违约金给对方，甲方违约按租金两倍支付违约金给乙方；赔偿对方因此而造成的经济损失（包括未能履行的租期的租金损失）；等。同日，原告向被告支付了150000元履约保证金。从2015年7月15日起，原告按照合同约定的租金金额交纳租金及水电费，从第6个月起，原告按照每月48000元的标准交纳租金，从2016年9月开始按照被告通知的水电费金额减少2000元来交纳水电费。被告每个月开具了收到原告交来的租金、卫生费、水电费的收据。庭审中，原告表示：因商场的出租率不高及有些租户退租的情况，双方协商变更合同，得到出租人的优惠，被告为了挽留租户同意在原标准上减免租金和水电费，均是口头约定，被告后期每月开具的收据可以证明，且被告在租期内也未提出过异议；因合同届满前，我方询问被告2017年12月剩下的租金及水电费如何交，被告称其负责人出差没有答复，一致搁置到现在，租金从2017年12月20日至2017年12月31日，一共12天租金为21338元，水电费从2017年12月1日至2017年12月31日是2095元，该部分费用同意在保证金中扣除。被告表示：当时我方是没有同意减免的，但原告后期开始每月欠租，我方在原告每月欠租时都有催原告补交，原告以各种理由拖延，还说会补齐。被告为了证明曾向原告催收过租金，向本院提交了：1.2017年4月11日向原告寄送的催租通知的顺丰快递详情单（单号为506215639524）及2017年4月22日的邮件的寄件单网上截图，该截图备注显示：新单派件地址变更，原单号506215639524，请注意完成原单增值服务及费用收取。2.2018年1月12日的催租通知EMS详情单及妥投证明（显示他人收）。原告表示：对证据1三性不予确认，对投递情况不知情；对证据2三性不予确认，且是发生在合同期满后的。被告表示：原告每月欠缴的租金均是从下月交付的48000元中予以补齐，电费也是这样，到2017年3月起所交的48000元已完全扣完，加上其2017年2月分文未交，因此我司发函催促其交纳电费和租金。本院认为：本案争议的焦点在于被告是否同意减少租金及水电费的标准。从2016年开始至2017年年底租期届满，被告在长达两年的时间里按照固定金额交纳租金，并且从2016年9月起在被告通知的水电费金额的基础上减少2000元交纳，形成了一定的交易习惯，且被告每月均按照上述交纳的金额开具收据。另外，被告提供的2017年4月11日的顺丰快递详情单，真实性无法确认，且没有妥投情况，故被告没有充分的证据证明其在该期间内向原告提出过异议。因此，原告称双方对于减少租金及水电费曾达成合意的事实，本院予以采信。原告要求返还保证金，符合合同约定，但该保证金应扣除原告拖欠的从2017年12月20日至2017年12月31日一共12天租金21338元及从2017年12月1日至2017年12月31日的水电费2095元。因原告没有证据证明是因被告原因而导致无法结清剩余的租金及水电费，故原告要求被告支付延期返还履约保证金的利息，没有依据，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付的其余租金及水电费，属于被告同意减免的部分，被告之后再主张，没有依据，本院不予支持。被告反诉主张30万元的违约金，是在承租人提前解除合同适用，本案并不存在该情况，故被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司向原告黄伟斌返还履约保证金126567元（已扣除原告应交纳的从2017年12月20日至2017年12月31日一共12天租金21338元及从2017年12月1日至2017年12月31日的水电费2095元）。二、驳回原告黄伟斌的其他诉讼请求。三、驳回被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7495.10元（本诉受理费3391.70元、反诉受理费4103.40元），由原告黄伟斌负担614.70元，由被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担6880.40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈淑文人民陪审员  何海年二〇一九年一月二十五日书 记 员  戚志滨