湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0102民初13136号原告：林某某，男，1966年11月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张隆侃，湖南隆言宏盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，湖南隆言宏盛律师事务所律师。被告：湖南星联宸科技股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷南路77号印象天心1426房。法定代表人：邓小龙，董事长兼总经理。原告林某某与被告湖南星联宸科技股份有限公司(以下简称：星联宸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张隆侃到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金111455元，违约金21000元，共计132455元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月19日原被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告出租位于长沙市芙蓉区，租赁期限自2015年10月8日至2020年10月7日止，共5年。每月租金7000元，租金从第三年起按年租金5%递增。被告逾期支付租金超过15天，原告可书面通知解除合同，被告应向原告按月租金的3倍支付违约金。合同约定后，被告自2017年6月8日开始未按照约定支付租金，截止至2019年8月8日被告共计拖欠租金111455元。被告现拖欠租金已远远超过15天，所以原告主张解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付21000元租金，于理有据。被告拖欠租金的行为，侵犯了原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告星联宸公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。（一）原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明原、被告存在有效的租赁关系，以及双方租赁合同约定的违约责任；2、房屋所有权证，拟证明原告为涉案房屋的所有权人；3、声明一份，拟证明第三人代签租赁合同是原告授权的行为；4、中隆国际2602房租金支付一览表及手写被告实际付款明细，拟证明被告依照合同约定应当支付租金数额；5、原告光大银行的对账单及对账短信，拟证明被告仅支付部分租金，仍有租金尚未支付的事实；6、原告与刘波清签订的《房屋租赁合同》，拟证明2019年8月原告已收回出租房，并对外重新出租使用。（二）被告未向本院提交证据材料。（三）本院认证认为，原告提交的证据1、2、3、5，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据4，属于原告的陈述部分的内容，且系原告单独制作并出具，本院将结合相关证据予以认定已付租金及未付租金的事实。证据6具有关联性，能证实原告收回出租房的事实，本院予以记载。经审理查明，2015年10月19日案外人蔡其鸿以原告林某某的名义与被告星联宸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定林某某将自己所有的位于长沙市芙蓉区（面积：168.3平方米）出租给被告，用途为商用。租赁期限自2015年10月8日起至2020年10月7日止，共5年，2015年10月8日起至2016年1月7日止为装修期，装修期3个月不计租金，但包含在总租期5年内。每月租金7000元，按每两个月支付一次。支付方式为转账支付【开户名：林某某，账号：62×××15，开户行：厦门光大银行厦大支行】。房屋保证金为1个月租金7000元。租金从第3年即2017年起按年租金5%递增，并附有年度支付明细，并确认第三年自2017年10月7日至2018年10月7日开始递增租金，即按每两个月14700元的标准给付。第四年自2018年10月7日至2019年10月7日的递增租金按每两个月15435元的标准给付。合同第17条约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…（6）乙方逾期不支付租金累计超过15日。…”被告在租赁期间，原则上不得将该房屋部分或全部转租给他人。如确需转租的，应提前30日以书面形式提出申请并征得原告同意，另支付一个月的违约金后，转租期为原合同剩余未履行的时间。合同另对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，被告除装修期的3个月减免租金外，被告通过转账方式向原告支付租金，转账汇款摘要中记载为2602号房的租金（汇款经办人为：刘惠、吴凤梅、陈玉梅、皮银贵），其中于2016年3月2日支付14000元、2016年5月6日支付14000元、2016年7月7日支付14000元、2016年9月7日支付7000元、2016年10月9日支付14000元，2016年12月7日支付14000元；2017年2月8日支付14000元、2017年4月9日支付14000元、2017年6月9日支付14000元、2017年12月9日支付14700元；2018年6月8日支付14350元，2018年10月8日支付14435元，2018年12月6日支付14435元，2018年12月6日支付24000元，共计支付200920元。2019年8月21日原告将涉案房屋转租他人。计算至2019年8月8日，被告共承租涉案房屋43个月（已扣减3个月免租期），租期内被告应付原告租金312375元，扣减已付租金，被告尚应支付原告租金111455元（312375元－200920元）。因被告未按期履行支付租金义务，2019年8月21日原告诉至本院主张权益。本院认为，原告委托蔡其鸿代为与被告签订的《房屋租赁合同》，且原告事后予以追认，结合被告转账支付租金的记录，足以说明原、被告订立租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，该租赁合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故租赁合同合法有效。双方当事人应当全面履行合同义务。被告拖欠支付原告租金已经构成违约，应当承担违约责任，包括继续支付未付租金的义务。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告在租赁合同中明确约定违约金的计算方法，即按月租金的三倍支付违约金即21000元（7000元×3），符合法律规定，且未超过必要限度，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告林某某与被告湖南星联宸科技股份有限公司于2015年10月19日签订的关于长沙市芙蓉区的《房屋租赁合同》；二、被告湖南星联宸科技股份有限公司向原告林某某支付拖欠的租金及违约金共计132455元（其中租金111455元、违约金21000元），此款限被告湖南星联宸科技股份有限公司于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2949元，由被告湖南星联宸科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院审 判 长  张文谦人民陪审员  彭玉霖人民陪审员  魏建莲二〇一九年十二月六日法官助理石俏枝书记员廖紫玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。