西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初10988号原告：孟博，男，汉族，1983年6月5日出生，住西安市雁塔区，身份证号：210XXXXXXX********。委托代理人：胡振兴，陕西圣迪律师事务所律师。委托代理人：鲁佳佳，陕西圣迪律师事务所律师。被告：刘文勇，男，汉族，1967年10月20日出生，住西安市新城区，身份证号：612XXXXXXX********。委托代理人：万媛，陕西嘉捷律师事务所律师。委托代理人：陈龙，陕西嘉捷律师事务所律师。第三人：陕西觉醒房地产营销策划有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：井杰，该公司总经理。委托代理人：郭凤翔，该公司员工。原告孟博与被告刘文勇、第三人陕西觉醒房地产营销策划有限公司（以下称“陕西觉醒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟博及其委托代理人胡振兴，被告刘文勇的委托代理人万媛，第三人的委托代理人郭凤翔到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告孟博诉称，2018年2月9日，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，由原告购买被告位于西安市雁塔区XX路XX园XX栋XX单元XX室的房屋，合同总价款为1680000元，其中房屋价款1590000元，房屋居间费、税费、设施费等90000元。合同签订当日，原告向第三人支付300000元购房定金。原、被告于2018年3月21日办理网签及资金监管，原告支付被告房款340000元，向资金监管账户存入首付款350000元，及公积金贷款650000元。网签当日，被告将房屋交付给原告。2018年4月18日，被告私自撬开房门，阻止原告装修，且百般推诿，拒绝过户，双方多次协商未果。被告的行为明显对原告构成违约，为保护原告的合法权益，故诉至法院要求依法判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《二手房买卖合同》第六条中办理房屋过户手续的义务；2、被告承担逾期过户违约金182850元（暂自2018年4月20日计至起诉之日，违约金具体金额计算至本案审结之日）；3、被告返还原告已缴纳中介费47700元；4、被告承担原告支付的律师费5000元；5本案诉讼费由被告承担。被告刘文勇辩称，被告应当收取的房屋固定设施等费用与原告承担的税费、中介费均包含在90000元中，对于该款如何分割，约定不明有损被告利益，被告多次提出对此点进行明确，但原告及第三人恶意串通，对被告合理请求置之不理。根据合同约定，房屋交付的时间为被告收到全部购房款时，且双方未对房屋设施、物品等进行验收、交接，但被告仅将房屋钥匙交给第三人进行房屋评估所用时，第三人擅自将钥匙交给原告，原告私自将被告房屋的家具扔掉，拆除室内设施，对房屋进行装修，并非被告将房屋交付给原告，原告与第三人恶意串通，损害被告合法权益，符合合同无效的规定，故不同意原告的诉讼请求。第三人陕西觉醒公司述称，其于2018年2月9日前带领原告看房，合同于2018年2月9日签订，房屋价款为1590000元。签订合同当天，原告向第三人支付购房定金300000元，第三人向被告支付购房定金250000元，双方约定在一个月内解除抵押权，2018年3月21日抵押权解除。办理完网签及资金监管后，被告将钥匙交于原告，原告更换门锁，并开始装修房屋。在此期间，公积金贷款审批。涉案房屋系公积金贷款，不需要进行评估。原告的购房贷款已经放款，通知被告办理房屋过户登记手续，但被告推诿，后双方协调未果。合同约定房屋价款为1680000元，网签为1000000元，被告收取590000元，其中的90000元包含47700元中介费，空调、热水器、所有税费、物业费、暖气费，故不存在偷税漏税的情况。经审理查明，原告孟博（以下称“乙方”）与被告刘文勇（以下称“甲方”），第三人陕西觉醒公司（以下称“丙方”）于2018年2月9日签订《房屋买卖三方合同》，约定：1、甲方所售房屋位于西安市雁塔区XX路XX园XX栋XX单元XX室；2、商品房买卖合同登记号为070045231，该房屋已经设立抵押，甲方应于2018年3月15日前办理完毕抵押注销手续，或取得抵押权人书面同意文件，甲方未将房屋出租；3、房屋成交价为1590000元，其中包含定金300000元。乙方应于本协议签订后2018年3月15日之前，将购房首付款690000元存入资金监管账户，剩余款项通过公积金贷款支付至资金监管账户；4、若该房产在交易前已存在税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请房产产权过户前办妥结清，如有未结清事项应由甲方承担全部责任；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络等费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担；5、交易过程中由乙方承担所有税费；6、在甲方办理完解押手续拿到房产证后，乙方办理完按揭贷款后/日内，甲乙双方备齐过户资料，并委托第三人办理过户手续；7、若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部居间费用，守约方支付居间费后，违约方应在守约方指定的时间赔付给守约方。房产的交付应当在甲方拿到全款当天（约定时间或约定条件）将房产交付给乙方；8、由于甲方或乙方未在指定时间提供申请材料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门管迟延登记或作出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的本合同项下的相关损失。守约方主张继续履行合同的，违约方每逾期一天按房屋总价的千分之五承担违约金。其他约定：买方以按揭方式（公积金贷款）购买此房价为1680000元，包含业主房屋价格1590000元，及房屋固定设施、空调热水器、房屋大修基金、水电暖、天然气初装费、买卖过程中所有的税费、中介佣金、房屋所剩物业费及暖气初装费。同日，第三人代被告收原告所缴纳的定金300000元，并支付给被告定金250000元，被告向原告出具250000元定金收条。2018年3月21日，原、被告双方签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》，约定房屋交易总价为1000000元，首付款为350000元，贷款为650000元。同日，被告收取原告购房款340000元。2018月4月8日，原告将首付款350000元存入资金监管账户，2018年4月20日，房屋按揭贷款650000元存入资金监管账户。庭审中，原、被告双方就房屋交付及相关费用的约定产生争议，被告以合同损害其利益为由认为房屋买卖合同无效。上述事实，有房屋买卖合同、西安市存量房买卖合同、收条、二手房交易结算资金监管协议、转账凭证及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告及第三人签订的房屋买卖三方合同及原、被告签订西安市存量房买卖合同、二手房交易结算资金监管协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确定。现原告已按约履行了支付全部购房款的义务，并且原、被告双方已办理了网签备案及资金监管，双方房屋买卖交易已成就，应当继续履行，被告应按照合同约定向原告履行过户的义务。由于三方当事人在合同中就房屋固定设施、各项税费、物业费、天然气初装费、大修基金、中介费等费用并未约定具体数额，第三人将其中介费与其余费用混同，原、被告将各自应承担的费用也未明确清楚，是导致本次原、被告双方争议的根据原因。原、被告双方在合同不能按期履行责任上均存在一定过错，相互不承担违约责任，故对于原告要求被告支付违约金及律师费的诉讼请求，本院依法不予支持。对于双方就购房款1590000元以外发生的各种费用如何承担问题一节，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关约定条款或者交易习惯确定。本案中，就被告提出房屋设施费、空调热水器、大修基金、水电暖天然气初装费、物业费、暖气初装费等费用，房屋买卖三方合同有约定的从其约定，无约定或者约定不明确的，双方可以协商处理，因被告在本案中并未提出反诉请求，被告可以另案诉讼。至于原告要求被告返还中介费的诉讼请求，因导致本案合同不能继续履行的责任，原、被告双方均存在过错，故原告该项请求于法无据，依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘文勇于本判决生效之日起十日内将位于西安市雁塔区XX路XX园XX栋XX单元XX室房屋办理产权移转至原告孟博名下。二、驳回原告孟博其余诉讼请求。本案案件受理费4833元，由被告承担。因原告已预交，被告应在于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 赵琳君审判员 秦 冰二〇一八年十二月二十七日书记员 王小波打印：扈艳红校对：王小波年月日送达1