广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初16720号原告（反诉被告）：梁伟立，男，1977年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。委托诉讼代理人：陈祝阶，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁国华，男，1962年5月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。原告梁伟立诉被告梁国华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁伟立及其委托诉讼代理人陈祝阶，被告梁国华及其委托诉讼代理人罗东平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告保证金11000元；3、被告返还以行政处罚为由收取的不当得利2000元；4、被告返还以办理营业执照为由收取的不当得利15000元；5、被告返还装饰装修费21018元；6、被告赔偿因合同不能继续履行而造成原告的预期经营损失10000元（我方自行估算）。事实和理由：原、被告于2017年9月9日签订了《商铺租赁合同》，约定被告以月租金5500元将位于中山××路××房地下（简称案涉商铺）转租给原告作临铺使用，期限自2017年10月8日起至2020年10月7日止。原告为此向被告支付了11000元保证金，又按照被告要求向其支付了15000元用于办理营业执照变更，并且每月另向其支付1500元的证件服务费（合计支付了4个月共计6000元)。但被告至今未给原告办理营业执照变更，况且，鉴于目前证件登记变更基本不产生费用这一事实，被告此举明显具有欺骗性质。此后，按照被告要求，原告为开展经营陆续向被告支付合计21018元用于案涉商铺的装饰装修。2018年1月8日，被告称案涉商铺因“未打小票”被行政机关罚款了2000元，要求原告承担该费用，原告信以为真向其支付了2000元。一个月后被告又谎称案涉商铺被行政机关罚款了五万元，需要原告给钱缴纳，原告对此表示怀疑并要求其出具相关行政机关的书面材料，但直至起诉，原告仍未见任何行政机关处罚的有关材料。被告以莫须有的理由骗取原告2000元己构成不当得利，理应返还。2018年2月8日，原告按照约定向被告支付租金，要求被告收到款项后给回收款票据，但被告有意搪塞且不肯约见沟通。春节过后(具体为2018年3月11日），原告回到案涉商铺，却发现商铺已换锁而无法进入，经了解，系案涉商铺的出租人所为。几天之后，案涉商铺被出租人租给了第三人经营。因案涉商铺属被告未经出租人同意而擅自转租，出租人发现后己用实际行动表示对转租行为的不予认可，并且已另外租给了案外第三人经营。该事实造成原告与被告签订的《商铺租赁合同》无法继续履行，被告理应与原告协商解除《商铺租赁合同》并返还原告已支付的保证金11000元及装饰装修费用21018元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：1、同意原告的第一项诉讼请求，事实上商铺租赁合同已解除；2、不同意返还保证金11000元；3、原告诉称“15000元和1500元用于办理证照变更和证件服务费”完全是扭曲事实，21000元的15000元是我方收取原告的进场费，虽然写着是办牌费，但实际是进场费，牌已办好，挂的是我方的名字，1500元是服务费，原告租用店铺售卖猪肉，被告有监督原告售卖情况的义务，这每月1500元是监督服务费，已对原告实际收取4个月的服务费；4、不存在被告要求原告装修及收取其装修费用的事实，原告叫我帮他找装修的人，原告给我500元，其他的是装修费，且装修费我已经转给了装修师傅；5、原告在承租期间，多次售卖无检验合格的猪肉，违反合同约定，故被告对其采取一定惩罚措施，才对原告收取2000元；6、关于预期经营损失的问题，双方合同对该项损失并无约定，且原告违约在先，其理应承担违约责任。被告反诉请求法院判令：1、解除《商铺租赁合同》，保证金11000元归被告所有；2、原告向被告支付拖欠的租金、服务费（从2018年2月8日计至2018年3月24日，租金按5500元/月计，服务费1500元/月）及滞纳金11020元（每日按欠缴数额的百分之十的标准计）；3、原告向被告支付2018年1月至3月的水费108元、电费453.60元、垃圾费45元，合计606.60元。就被告的反诉，原告辩称：1、被告要求没收保证金没有法律依据，违反合同约定的是被告，被告收取的费用远远超过商铺租赁合同约定的租金金额，是被告作出了违约行为，保证金应退还我方；2、租金缴纳的方式是每月的9日，8日被告开出收据，9日我方收到收据后再付款，我方不存在拖欠租金的行为，只要被告开出收据，我方都没有拖延交付租金，合同约定我方是每月5日前支付租金，实际履行是8日被告开具收据，9日我方交租金，我方认为应按实际履行的为准，2018年春节过后，3月11日我方回去发现被告将租赁商铺锁住，我方遂报警处理，警方没有出具报警回执，后来不了了之，之后再也没有使用商铺，商铺已由被告交付他人使用。3、水电费、垃圾费与我方之前交的金额差不多，我方予以认可，同意支付。经审理查明：2017年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方向乙方出租位于中山××路××房地下作临铺使用，期限自2017年10月8日至2020年10月7日止，租金每年递增5%，如乙方提前退出，押金不退回；合同期满同等条件下，乙方优先续签合同，续签期限不少于2年，甲方不再收取进场费或装修费等其他费用；乙方每月5日前向甲方支付租金5500元，并支付卫生费、水电费、管理费、房屋税等税费，乙方向甲方缴纳11000元的保证金，合同期满后，甲方无息退还保证金给乙方，以收据为凭；经营者应遵守国家法律法规，对每项食品及其产品有证照齐全，出现问题，由乙方承担相关部门的处罚和赔偿，与甲方无关；乙方不按时交付租金、管理费等费用，每逾期一天，按欠交金数额的10%向甲方支付滞纳金，逾期五天为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回档口，且不退回保证金给乙方，还需按本合同约定的档口每月租金金额给付违约金；如遇房东发现甲方出租给乙方，房东要收回铺位，押金不退，有实质证据证明乙方原因造成房东知道甲方出租乙方经营的，本条成立；备注内容为：每月服务费1500元和租金一起存，农业银行卡号62×××76梁国华；等。同年9月8日，原告向被告交纳押金11000元、10月份的租金5500元及服务费1500元，被告亦于同日分别向原告出具收到押金11000元、租金5500元及服务费1500元的收据。2018年1月8日，被告向原告开具金额为2000元的支付证明单，是由为猪肉没打小票罚款。庭审中，原、被告均确认：每一期的租金是上一个月的8日到今月的7日为一个月的租金。原告确认欠付被告2018年2月8日至3月9日的租金及服务费；原告表示因被告于2018年3月11日单方锁铺导致无法经营而主张解除合同，并明确被告违约在于：1、被告未按习惯出具收款收据，导致原告没有支付2月份的租金及服务费，2、被告将涉讼商铺上锁，导致原告无法正常经营，且被告将涉讼商铺转租给他人；3、原告已将办证费用支付给原告，但被告一直没有办理营业执照。因本案纠纷，原告于2018年4月19日提起本案诉讼。原告为证明其已向被告支付办牌费15000元，但被告未为其办妥涉讼商铺的营业执照的变更手续，向本院提交了被告于2017年9月8日出具的收据及广州市越秀区工商行政管理局于2017年8月31日核发的经营者仍为梁国华的营业执照予以证明。其中编号为6292666的收据的内容为：今收到梁伟立中山××路××房地下临铺营业执照办牌费15000元。编号为6292668的收据的内容为：今收到梁伟立中山××路××房地下临铺营业执照办牌费15000元，开业即日起交来的15000元办牌费无得还（原号码6292666的收据单作废，以这张为准）。被告质证称：该15000元实际上是进场费，合同第一条最后一句也已经说明我方不再收进场费或装修费，我也没有说帮原告变更营业执照，当时是用我方的营业执照经营，故该15000元是无法退还给原告的。原告为证明其已向被告支付了装饰装修费21018元，向本院提交了被告分别于2017年10月16日出具的支付证明单予以证明。被告质证称：装修费不是我方收的，是原告让我帮他找装修师傅，说给我500元，是原告自己装修的，刚开始档口的墙壁很烂，后来装修之后才变好的。据此，其向本院提交以下证据：1、案外人李银华于2017年10月2日出具的装修费收据，载明金额为16200元；2、长城宽带网络服务有限公司广州分公司于2017年9月28日出具的收据，载明缴费金额为1288元；3、德金门实业有限公司分别于2017年9月20日、2017年9月21日出具的《收款收据》各一张；4、扫把、电脑纸、毛巾、水管、矿泉水、监管费杂费清单1张（总金额为704元）。原告质证称：对装修费收据予以确认；对其他证据的真实性合法性关联性均不予确认。据此，原告当庭将该项诉讼请求变更为：要求被告赔偿装修损失16200元，并返还多付的装修费4818元。原告为证明实际支付租金的方式为被告于8日出具收据，原告于9日支付租金，向本院提交了被告分别于2017年12月8日、2018年1月8日向其出具的支付证明单及原告的中国建设银行个人活期账户交易明细予以证明，其中该交易明细记载：于2017年11月9日跨行转出7160元（11月8日到12月7日租金、服务费）、2018年1月9日跨行转出16922元（12月、1月租金、水电、罚款等），收款账户均为梁国华。被告质证称：对支付证明单无异议；关于交易明细，并非是按照原告所述我方开出收据，原告再支付租金，流水的时间有时候是1日、2日才转账，有时候是两个月租金一起交租。被告为证明原告曾拖欠2017年12月的租金，其未支付2018年2月的租金已是第二次拖欠，且其已向原告催收，向本院提交了被告从2017年9月1日至2018年4月1日止的中国农业银行交易明细清单及原、被告的微信往来记录。原告对此质证称：对银行流水，我方不止是银行交租的，有时是现金，有时是微信转账，故我方才要求被告出具收据，2018年2月8日后的租金，我方确实没有支付。对微信往来记录的真实性合法性关联性均不予认可，该证据显示原告拖欠被告2018年2月7日至2018年3月10日的租金，并非被告所称的52天。本案诉讼过程中，原告称：被告租给我方后，我方没有换过锁。2018年3月11日，我方持钥匙却打不开涉讼商铺的卷闸门，有没有换锁我不知道，当时敲档口的门，看是不是房东自己锁了，房东说叫我们去找被告，我们就打电话给被告，被告说是房东锁的，不关他的事，我们就报警了。报警之后，房东说被告在派出所等你们，然后我们有个人去了派出所找被告，但是没有找到，然后就不了了之了，后来把门口的猪拉走了。商铺里面有我们的东西，被告在3月24日通知我们拿走档口里面的东西，大概3月底的时候，被告已经将档口租给他人使用了，也是经营卖猪肉的。原告并出示：2018年3月14日、17日涉讼商铺的照片，以证明商铺内已有他人在经营。被告质证称：从照片显示商铺内的物品都是原告的，钥匙仍在原告手上，档口的门是原告开的。被告称：我不清楚2018年3月11日的具体事情，原告没有打电话给我，房东也没有联系过我，我方与对方什么事也没发生；我方一直在催原告交2月份的租金，对方电话、微信都拉黑我，3月20日左右我电联对方，叫他们把档口的东西拉走，因为房东大概10日-20日期间和我说，档口很多老鼠，东西放在里面没有动过。房东说完之后，我就想找到原告，但是一直找不到，20日我联系上的是原告朋友，我说原告把门锁了这么长时间，档口里面的砧板及抹布等发霉很大味道，很多苍蝇，我叫原告拿走东西后，大概23日、24日原告找人过来档口，当时我不在场，是房东告诉我情况，我是后来赶到了现场，档口已开门，是谁开门我不清楚，不是我开门，我没有钥匙，房东有没有钥匙我也不清楚，我把档口租给原告后，我把自己的钥匙给了原告。2018年3月24日，原、被告双方办理了租赁房屋内的物品交接。本院认为：原、被告之间关于租赁广州市越秀区中山××路××房地下的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同约定，如遇房东发现被告出租给原告，房东要收回铺位，押金不退，有实质证据证明原告原因造成房东知道被告出租原告经营的，本条成立。根据合同法第二百一十六条的规定，被告作为出租人交付适租商铺是其应尽义务，被告并无提交相应证据证明因原告的原因导致涉讼商铺被收回，故被告作为出租人，理应对此承担相应的违约责任。现原、被告均主张解除合同，就合同解除方面达成一致，本院予以照准。基于合同解除且责任在于被告，原告要求被告退还租赁保证金，合法合理，本院予以支持。关于装饰装修费的返还。鉴于原告曾实际使用涉讼商铺，且涉讼商铺已被出租他人使用，综合考量本案的案情、被告的违约情况等因素，基于公平合理的原则，本院酌情判令被告向原告赔偿损失10000元。关于被告以猪肉未打小票为由向原告罚款2000元，现被告并无证据证明相关机关作出该罚款或其已代缴了该罚款，故被告收取该2000元，于法无据，应予返还。关于办牌费用的返还。根据日常生活经验法则及市场交易习惯，营业执照的名称应登记至实际经营者名下，而非持他人执照经营，故对被告称营业执照已办好，该15000元实为进场费的抗辩，无合同及法律依据，本院不予采纳，对原告要求返还的诉请，本院予以支持。关于预期经营损失10000元，鉴于未实际发生，且原告亦无提交相关证据证明，故对该项诉请，本院不予支持。关于被告的反诉。因合同解除的责任在于被告，被告反诉要求没收租赁保证金，本院不予支持。至于原告使用商铺期间产生的水电费、垃圾费合计606.60元，原告予以确认并同意支付，本院予以照准。关于支付2018年2月8日至3月24日的租金、服务费及滞纳金问题。原告主张于2018年3月11日开始无法经营，虽其举证并不充分，但综合考虑原告提交的其他证据及原、被告双方庭审所述，本院对原告实际使用至2018年3月10日及其未交租金是被告原因所致的主张予以采信，故对租金及服务费的滞纳金及3月11日起至3月24日的租金及服务费，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告梁伟立与被告梁国华之间关于租赁广州市越秀区中山三路荣华南69号101房地下的《商铺租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁国华向原告梁伟立返还租赁保证金11000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁国华向原告梁伟立返还以罚款为由收取的2000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁国华向原告梁伟立返还办牌费15000元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁国华向原告梁伟立赔偿装饰装修损失10000元。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告梁伟立向被告梁国华支付2018年1月至3月的水费108元、电费453.60元、垃圾费45元。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告梁伟立向被告梁国华支付2018年2月8日至2018年3月10日止的租金及服务费（其中租金按5500元/月计，服务费按1500元/月计）。八、驳回原告梁伟立的其他诉讼请求。九、驳回被告梁国华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1425.50元、反诉受理费370.50元，由原告梁伟立负担83元，被告梁国华负担1713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  吴 斐二〇一九年一月十八日书 记 员  戚志滨