江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10407号上诉人（原审原告）：常熟市金诚物业管理有限公司，住所地常熟市方塔东街4号楼西段二层、三层，统一社会信用代码913205817455893233。法定代表人：王阵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宇彬，江苏泰实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店，住所地常熟市塔弄33号2层9-9，统一社会信用代码92320581MA1NEWGK94。经营者：夏蒙，男，1983年12月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告）：夏蒙，男，1983年12月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人常熟市金诚物业管理有限公司（以下简称金诚物业公司）与被上诉人常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店（以下简称味蜀吾餐饮店）、夏蒙物业服务合同纠纷一案，不服常熟市人民法院(2019)苏0581民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金诚物业公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审费用由味蜀吾餐饮店、夏蒙承担。事实和理由：根据2017年12月8日上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，物业费标准为0.5元/平方米一/天，面积550平方米。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案在对争议的面积有书面约定的情况下，不应当参照非直接关联案件中的撤回标准进行裁判。金诚物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令味蜀吾餐饮店、夏蒙支付物业费136400元、滞纳金134984.85元（滞纳金暂算至2018年6月12日，以后的滞纳金按照千分之三每日计算到实际给付之日止）；2.案件诉讼费用由味蜀吾餐饮店、夏蒙承担。一审法院认定事实：2016年11月，常熟市城市经营投资有限公司（甲方，以下简称城投公司）与夏蒙（乙方）签订《租赁合同》一份，约定夏蒙向城投公司承租座落于常熟市的“常熟琴川塔弄”项目的9-9房屋，双方确定该房屋的租赁面积为550平方米（最终实际建筑面积以测量为准），夏蒙保证租赁上述房屋的用途仅限于经营成都味蜀吾火锅。合同另约定房屋租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止，夏蒙应及时向物业服务公司缴纳物业管理服务费和其他费用。2016年12月8日，金诚物业公司（甲方、物业管理企业）与夏蒙（乙方、物业承租人）签订《琴川•塔弄前期物业管理服务协议》，约定：乙方承租商铺坐落于33号楼9-9，租赁面积550平方米，甲方为乙方提供如下物业管理服务：1.本物业共用部位及共用设施设备的日常管理及质保期后的日常维护、保养。2.本物业公共区域的保洁、公共秩序维护等服务。3.本物业装饰装修服务管理。4.本物业区域内其他双方协商的有偿服务。物业服务期限自2017年3月1日至2022年2月28日止。乙方按承租商铺的租赁面积缴纳物业管理费（按付六押一缴纳），合同签订15日内支付物业管理费用，物业管理费为0.5元/平方米/天，即每月8525元，半年度支付51150元，押一月物业费8525元。甲方有权根据该商铺所在地城市居民消费价格指数调整该商铺的物业管理费。乙方清楚并同意其后每个日历年的物业管理费，以甲方向乙方发出的书面通知所载的根据本合同调整后的收费标准为准。如无通知，则按上一个日历年标准执行，乙方须根据甲方书面通知的收费标准向甲方支付物业管理费。协议第十条违约责任约定：乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；甲方有权要求乙方支付甲方为实现债权而支付的各项费用。房屋租赁合同、物业管理服务协议签订后，夏蒙于2017年2月23日成立个体工商户“常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店”，上述租赁房屋实际由味蜀吾餐饮店使用。金诚物业公司为味蜀吾餐饮店提供了物业管理服务。审理中，金诚物业公司与味蜀吾餐饮店、夏蒙一致确认夏蒙是代表味蜀吾餐饮店在《琴川•塔弄前期物业管理服务协议》上签字，相应的物业费由味蜀吾餐饮店缴纳。味蜀吾餐饮店仅支付物业费（含押金）25575元。另查明，关于用水用电，先由味蜀吾餐饮店预付水电费给金诚物业公司，金诚物业公司再将水电费支付至用水用电账户以保证正常的用水用电。城投公司于2018年5月30日向一审法院起诉【（2018）苏0581民初6679号案件】，要求确认城投公司与夏蒙签订的《租赁合同》于2018年5月25日解除，并要求夏蒙支付拖欠的房屋租金、违约金等。该案审理中，根据夏蒙的申请，一审法院委托昆山开发区建设工程检测有限公司对味蜀吾餐饮店所使用房产范围进行面积测绘，该评估公司于2018年12月出具房屋建筑面积计算报告，测绘意见为：常熟市琴川塔弄33号2层9-9房屋的使用面积为438.77平方米，不含墙体面积26.54平方米，含墙体面积后的建筑面积为465.31平方米。城投公司、夏蒙对该测绘结果均无异议。本案中，金诚物业公司对（2018）苏0581民初6679号案件中的房屋建筑面积计算报告真实性无异议。审理中，金诚物业公司明确本案中物业费主张至2018年5月25日，后续物业费暂不主张。味蜀吾火锅餐饮店、夏蒙认为物业管理服务协议签订后，金诚物业公司未能提供相应物业管理，也未向味蜀吾餐饮店主张过物业费，故味蜀吾餐饮店不应支付物业费。以上事实，由租赁合同、琴川•塔弄前期物业管理服务协议、味蜀吾餐饮店营业执照、（2018）苏0581民初9702号案卷材料、（2018）苏0581民初6679号案卷材料、一审法院谈话笔录及当事人庭审陈述等证据予以佐证，一审法院予以认定。一审法院认为：审理中，金诚物业公司与味蜀吾餐饮店、夏蒙均确认夏蒙是代表味蜀吾餐饮店在《琴川•塔弄前期物业管理服务协议》上签字，一审法院予以确认。金诚物业公司与味蜀吾餐饮店之间的《琴川•塔弄前期物业管理服务协议》，合法有效，对双方具有约束力，双方均应依约履行义务。金诚物业公司为味蜀吾餐饮店实际提供了物业服务，故味蜀吾餐饮店应按照合同约定交纳物业费。味蜀吾餐饮店、夏蒙辩称金诚物业公司未提供物业服务，未能提供相应证据证明，一审法院不予采信。关于物业费标准，协议约定物业费为0.5元/平方米/天，同时协议约定按照承租商铺的租赁面积缴纳物业管理费，协议虽载明租赁面积为550平方米，但经过（2018）苏0581民初6679号案中法院委托的评估机构的测绘，涉案房屋的建筑面积（含墙体面积）为465.31平方米，应按照实际租赁面积465.31平方米计算物业费，故一审法院认定物业费为232.66元/天（0.5*465.31）。合同约定物业费按付六押一缴纳。根据合同约定，第一期应缴费用为2017年3月1日至2017年8月31日期间共计184天的物业费及押金（一个月物业费），合计49789.24元（232.66*184+232.66*30），应在合同签订（2016年12月8日签订）15日内即最迟应于2016年12月23日支付。味蜀吾餐饮店已支付25575元，尚结欠24214.24元。根据合同约定第一期物业费为先付后用，并结合水电费先付后用的交易习惯，可以认定物业费均为先付后用，因后续物业费未明确具体支付时间，故一审法院认定后续物业费起算时间的前一日为物业费缴纳时间。因此，第二期物业费为2017年9月1日至2018年2月28日期间共计181天的物业费，合计42111.46元（232.66*181），应在2017年8月31日缴纳。第三期物业费为2018年3月1日至2018年8月31日期间共计184天的物业费，合计42809.44元（232.66*184），应在2018年2月28日缴纳。审理中，金诚物业公司明确表示物业费主张至2018年5月25日，后续物业费暂不主张，故味蜀吾餐饮店应在2018年2月28日缴纳2018年3月1日至2018年5月25日期间共计86天的物业费，合计20008.76元（232.66*86）。综上，味蜀吾餐饮店应支付2017年3月1日至2018年5月25日期间拖欠的物业费86334.46元（24214.24+42111.46+20008.76）。味蜀吾餐饮店辩称应按照10.05元/平方米/月的标准进行计算，没有依据，一审法院不予采纳。对于金诚物业公司主张从逾期之日起按照每日千分之三计算的滞纳金的诉讼请求，味蜀吾餐饮店认为滞纳金标准过高，一审法院认为，滞纳金实质上是违约金，金诚物业公司未能提供证据证明其具体损失，故一审法院将违约金标准调整为中国人民银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍。依照一审法院认定的物业费交纳时间及分期欠付金额，经一审法院核算，截至2018年5月25日，味蜀吾餐饮店应承担违约金共计3591.91元；自2018年5月26日起至实际支付之日止的违约金，以味蜀吾餐饮店结欠的物业费86334.46元为基数，按照中国人民银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店支付原告常熟市金诚物业管理有限公司物业管理费86334.46元、至2018年5月25日的违约金3591.91元及自2018年5月26日起至实际支付之日止以物业费86334.46元为基数按照中国人民银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告常熟市金诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5371元，由原告常熟市金诚物业管理有限公司负担3591元，被告常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店负担1780元。二审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。金诚物业公司提交：城投公司与夏蒙租赁合同纠纷一案二审期间，由本院委托吴江市建设房产测绘有限公司对涉案房屋建筑面积计算成果表一份。该表载明：涉案房屋套内面积442.845平方米、分摊面积121.518平方米，建筑面积564.36平方米。金诚物业公司要求涉案房屋按550平方米计算物业费。经查城投公司与夏蒙租赁合同纠纷一案，城投公司不服江苏省常熟市人民法院作出的（2018）苏0581民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院以（2019）苏05民终2948号一案受理。经本院主持，双方达成调解。（2019）苏05民终2948号民事调解书载明，城投公司与夏蒙确认按照合同约定的550平方米作为房屋的租赁面积。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，城投公司与夏蒙租赁合同纠纷一案，本院二审委托测绘机构对涉案房屋建筑面积计算成果表载明：涉案房屋套内面积442.845平方米、分摊面积121.518平方米，建筑面积564.36平方米。双方二审确认按照合同约定的550平方米作为房屋的租赁面积。故本案涉案房屋应按550平方米计算物业费，并据此对一审判决事项调整为：物业费275元/天（0.5*550）；第一期2017年3月1日至2017年8月31日（184天）物业费及押金（一个月物业费），合计58850元（275*184+275*30），最迟应于2016年12月23日支付，味蜀吾餐饮店已支付25575元，尚结欠33275元。第二期物业费2017年9月1日至2018年2月28日（181天），合计49775元（275*181），应在2017年8月31日缴纳。第三期物业费2018年3月1日暂计至2018年5月25日（86天），合计23650元（275*86），应在2018年2月28日缴纳。综上，味蜀吾餐饮店应支付2017年3月1日至2018年5月25日期间拖欠的物业费106700元（33275+49775+23650）。违约金标准以中国人民银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍，按物业费交纳时间及分期欠付金额，截至2018年5月25日，味蜀吾餐饮店应承担违约金共计5096元。自2018年5月26日起至实际支付之日止的违约金，以味蜀吾餐饮店结欠的物业费106700元为基数，按照中国人民银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销常熟市人民法院(2019)苏0581民初4646号民事判决。二、常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店支付原告常熟市金诚物业管理有限公司物业管理费106700元、2018年5月25日的违约金5096元及自2018年5月26日起至实际支付之日止以物业费106700元为基数按照中国人民银行颁布的六个月以内贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回常熟市金诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5371元，由常熟市金诚物业管理有限公司负担2148元，由常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店负担3223元。二审案件受理费5371元，由常熟市金诚物业管理有限公司负担2148元，由常熟市虞山镇味蜀吾餐饮店负担3223元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年一月七日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。