广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初12680号原告：郑传栋，男，汉族，1989年3月4日出生，住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：张玉红，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告：李某，男，汉族，2010年5月14日出生，香港特别行政区居民，法定代理人：蒋某，女，瑶族，1982年11月28日出生，住址：湖南省洪江市，系李某之母。被告：蒋某，女，瑶族，1982年11月28日出生，住址：湖南省洪江市，两被告共同委托诉讼代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。原告郑传栋诉被告李某、蒋某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑传栋及其委托诉讼代理人张玉红，被告蒋某及两被告共同委托诉讼代理人史超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与李义明签署的房产买卖合同，被告向原告退还定金15万元和购房首期款76万元，并按照合同约定的日万分之五的利率支付这两笔款项自原告支付日至被告实际返还日的滞纳金；2.被告履行向房屋产权登记机关发出撤销房屋过户登记、消除原告的房屋产权登记记录、将原告的购房记录恢复至过户登记给原告之前的状态的申请和通知的义务，并判令原、被告一起到房屋产权登记机关办理上述相关手续和事宜；3.被告履行向中国银行及深圳公积金贷款中心发出解除贷款合同、消除原告贷款记录的通知义务，判令原、被告一起到中国银行及深圳公积金贷款中心办理上述相关手续和事宜；4.被告按合同约定向原告支付违约金60.2万元；5.被告赔偿原告支付的房地产交易税费19600.62元、房地产交易登记费80元、房地产交易公证费5149元，两被告赔偿原告因本次交易而支付给深圳链家房地产经纪有限公司的佣金48160元和按揭服务费5000元；6.被告赔偿原告再次购房时首付比例上升及贷款利率上浮导致的利息损失747060元；7.被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费（律师费3万元）；8.被告完成上述七项诉讼请求中被告应履行的义务和应支付的全部款项后，将原告名下的涉案房屋的产权转移登记至李义明的合法继承人名下，转移登记所产生的税费全部由被告承担。事实和理由：原告与李义明于2018年1月签订房产买卖合同，约定李义明向原告出售位于深圳市××村××翠家园××房，成交价为301万元。原告依约支付了定金15万元和首期款76万元。双方已经办理完毕房屋过户登记手续，银行尚未实际发放贷款，李义明未向原告交付房屋。2018年4月8日，该房屋内发生火灾，李义明在该房屋中因火灾死亡。房产买卖合同第九条第二款约定，“出卖人确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）”。该条款明确表达了双方的合意，即卖方要出售、交付给买方的房屋必须未发生过非正常死亡事件，这是原告因结婚购买房屋居住对买卖房屋状况的基本要求，也是当今住宅房屋买卖交易中的惯常要求。然而在实际交付房屋之前，出卖方李义明因火灾在该房屋内非正常死亡事件，导致房屋的状况发生了根本性的重大变化，直接导致出卖方无法依据合同约定向原告交付原告在签署合同时所要购买的房屋，出卖方在履行交付房屋义务方面构成根本违约，原告已经无法实现购买房屋作为婚房居住的合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。因此，在出卖方根本违约的情况下，作为买方的原告有权解除合同。鉴于出卖方李义明已经死亡，被告作为李义明的法定继承人应依法继承李义明的民事权利义务。在解除合同后，被告依法应对原告履行恢复原状、赔偿损失的义务。首先，合同解除后，两被告应返还原告已经支付的定金15万元和首期款76万元，并按照合同约定的日万分之五的利率支付两笔款项自原告支付日至两被告实际返还日止的滞纳金。其次，两被告应按合同约定按房屋总价款的20%向原告支付违约金60.2万元。为解除合同、恢复原状，原告付出了大量的时间、精力。出卖方在违约的同时占用了原告的定金和首期款，长期不能返还，导致原告错过了其他的购房缔约机会。在此期间，深圳的房价一直在上涨且购房贷款政策已经变得更加严格，贷款利率也在提高。出卖方的违约给原告造成了难以估量的损失。最后，原告是第一次购买房屋及为购买房屋申请银行贷款。如果房屋过户登记记录、银行贷款记录不能被撤销、不能恢复原状，原告未来购买房屋、申请购房贷款都会被相关机关和银行认定为购买第二套房屋、为第二套房屋申请贷款，相关的首付款比例、贷款利率、税费等都会大幅上升，而上述费用的上升均是由于李义明违约导致。因此，两被告应履行向房屋产权登记机关发出撤销房屋过户登记、消除原告的房屋产权登记记录、将原告的购房记录恢复至过户登记给原告之前的状态的申请和通知的义务，并和原告一起到房屋产权登记机关办理上述相关手续和事宜；被告还应履行向中国银行及深圳公积金贷款中心发出解除贷款合同、消除原告贷款记录的通知义务，和原告一起到中国银行及深圳公积金贷款中心办理上述相关手续和事宜。如无法消除原告的购房记录和贷款记录，则两被告应赔偿原告因首付笔录提高和按揭贷款利率上浮而导致的利息损失约50万元。综上，因为出卖方的违约，导致原告生活陷入了极其困难的境地，错过了许多其他的购房机会，未来的贷款和购房资质等受到重大不利影响，遭受了无法用金钱计算的巨大损失。故诉至本院，请求判如所请。两被告辩称：1.原告与李义明签订的房屋买卖合同为有效合同且已履行了不动产权过户登记手续，现房屋的所有权已归原告所有。2.李义明在涉案房屋中死亡不构成双方合同约定的可以解除合同的条件和法律规定的可以解除合同的条件，房屋买卖合同应继续履行。合同约定如果出卖人在签署合同前就前述事项（指房屋发生过非正常死亡事件）隐瞒事实情况的，买受人有权依法要求撤销合同。本案中李义明在房屋中死亡不属于合同约定的情形。另外，根据法律规定，不动产的产权自登记之日发生转移。涉案房屋已经过户，房屋已登记在原告名下，房屋的所有权已属原告所有。3.原告应向答辩人支付剩余未支付的房款并承担相应的违约责任。另外，蒋某与李义明未办理结婚登记，蒋某的主体资格不适格。经审理查明：被告蒋某陈述其与李义明系同居关系，未办理结婚登记手续。被告李某系蒋某与李义明之子。位于深圳市××村××翠家园××房屋的原登记所有权人为李义明。2018年1月15日，原告（买受人、乙方）与李义明（出卖人、甲方）在深圳链家房地产经纪有限公司的居间下签订房产买卖合同，约定出卖人将位于深圳市××村××翠家园××302（不动产权证号：6000095591）、建筑面积80.86平方米的房产出售给买受人，成交价格为301万元；购房定金15万元，买受人在签订合同1日内支付10万元，在签订合同后2日内，买受人补交定金5万元；买受人须于2018年2月9日之前支付首期购房款（不包括定金）76万元到买受人贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，买受人应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准；买受人按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函且出卖人已取得房地产证之日起5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给买受人；出卖人确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，三方确认：因出卖人之欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议，出卖人另应承担如下责任：1.出卖人应当在买受人提出请求后十个工作日内返还买受人全部房款；未如期返还的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋成交总价万分之五的滞纳金。2.出卖人应当赔偿买受人及居间方因此所受的损失，包括但不限于：就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支付的税费、贷款费用等实际支出、买受人已向居间人交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。迟延履行合同义务应承担的违约责任，按照下列方式处理（1、2不累加）：1.逾期在十个工作日内，自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向李义明支付了定金15万元、购房首期款76万元，合计91万元。原告还支付了佣金48160元及按揭服务费5000元。此后，原告向银行申请按揭贷款，获得了银行的贷款承诺函。2018年1月24日涉案房产转移登记至原告名下，原告为此缴纳了购房契税、印花税共计19600.62元，并支付了登记费80元、公证费5149元。但因银行尚未发放贷款，原告尚未付清全部购房款项，故尽管办理了房屋过户手续，但房屋在当时尚未实际交付给原告。2018年4月8日，涉案房产意外失火，李义明在涉案房产内意外死亡。因火灾时间较短，房屋主体并未受损。庭审时原告陈述：原告与中国银行签订了贷款合同，包括商业贷款和住房公积金贷款。因涉案房屋发生火灾并造成人员死亡，原告购买涉案房产是作为婚后居住生活所用，原告的心理无法接受凶宅，原告已向中国银行发出暂停贷款的通知书，故商业贷款和公积金贷款均未实际发放，但房屋已抵押给了银行。被告陈述：因原告拒绝收房，被告现暂时居住在涉案房产内。涉案房产是李义明个人所有，蒋某没有任何出资。涉案房产已经过户给原告，卖方李义明已经死亡，解除合同返还房屋存在障碍，被告要求继续履行合同。原告支付的购房款目前有70万左右由蒋某保管，其余的款项主要是李义明生前消费，两被告消费了一部分生活费用。李义明的法定继承人据了解只有李某，是否还有其他继承人不清楚。本院认为：原告与李义明签订的房产买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。房产买卖合同特别约定了涉案房屋内未发生过非正常死亡事件，如果出卖人隐瞒真实情况，则构成欺诈，买受人有权撤销合同。房屋内发生非正常死亡事件，虽然不影响房屋在物理性质上的使用，但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理，尤其是原告购买涉案房屋是作为婚房使用，发生该情况确实会对居住人的心理产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响。涉案合同的上述特别约定也表明涉案房屋内是否发生过非正常死亡事件，属于原告重点关注的信息之一，也是对原告是否订立合同、是否购买涉案房屋会产生重大影响的信息。在被告控制使用涉案房屋期间，涉案房屋意外火灾，并在房屋内发生了非正常死亡事件。该事件虽属意外，且发生在合同签订后、已过户至原告名下时，但当时房屋尚未实际交付，合同也尚未履行完毕，出卖人或被告仍负有确保涉案房屋不发生非正常死亡事件的义务。现李义明在涉案房产内意外死亡，导致合同订立后的客观情况发生了重大变化，对原告履行合同也产生了重大影响，亦使原告签订合同目的无法实现，继续履行该合同对原告明显不公平，故原告要求解除涉案房产买卖合同，理由成立，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，被告应当将购房款91万元返还给原告。因原告对于解除合同无任何责任，故被告还应向原告支付税费、登记费、公证费损失24829.62元（19600.62元+80元+5149元）、居间报酬损失53160元（48160元+5000元）。涉案房屋现已抵押给了银行，原告应在被告返还购房款后十日内注销涉案房屋的抵押登记，并将涉案房屋变更登记至李义明的法定继承人李某名下，由此产生的相关税费由被告承担。至于原告提出的要求被告向相关部门和单位发出申请或通知的诉请，不属于法院审理范围，原告可自行向相关部门或单位反馈，或另循其他途径解决。对于原告主张的违约金。本院认为，李义明在涉案房产内非正常死亡，属于意外事件，且发生在房产买卖合同签订之后，不属于“出卖人在签署本合同前隐瞒真实情况”的情形，出卖人不存在故意隐瞒的主观恶意，不构成欺诈，故原告要求被告支付违约金，理由不充分。原告还主张再次购房时贷款利率上浮导致的利息损失。本院认为，是否存在利息损失或利息损失数额是多少，存在不确定性，且如上所述，李义明死亡属于意外事件，出卖人不存在欺诈行为，故原告要求被告赔偿该损失，理由不成立，本院不予支持。原告主张担保费和律师费，缺乏合同根据和法律依据，本院对此予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除郑传栋与李义明于2018年1月15日签订的涉案房产买卖合同；二、两被告于本判决生效之日起十五日内退还原告购房款91万元及其利息（利息自原告起诉之日即2018年7月20日起按银行同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；三、原告郑传栋应在两被告返还购房款91万元及其利息后的十日内注销涉案房屋的抵押登记，并将上述房屋转移登记至李某名下，两被告应予配合，由此产生的相关税费由两被告承担；四、两被告于本判决生效之日起十五日内赔偿原告税费、登记费、公证费损失24829.62元、居间报酬损失53160元；五、驳回原告郑传栋的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23760元（原告已预交），由原告承担9504元，两被告承担14256元。如不服本判决，被告李某可在判决书送达之日起三十日内、其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  李冬霞人民陪审员  钟丽君二〇一九年一月十日书 记 员  彭慧婷