广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初7513号原告(反诉被告)：广州市教育局，机构地址广州市越秀区西湖路83号。负责人：樊群，局长。委托代理人：郝岳华、肖碧艳，均为广东海云天律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市怡家物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东兴北路98号B栋首层。法定代表人：范渭鹃，经理。委托代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市教育局诉被告（反诉）广州市怡家物业管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1998年6月5日，原告（原广州市教育委员会）与广州嘉达实业有限公司（现己更名为广州嘉达实业集团有限公司，下称“嘉达公司”）就合作兴建锦绣明居C型住宅楼事宜签订《合作兴建锦绣明居C型教职工住宅楼合同书》。该合同书第三条约定双方的合作方式为：原告向嘉达公司提供位于广州市海珠区南洲路以北东晓路以西地段（用地面积约11万平方米，建筑面积约为30万平方米）的土地使用权作为双方合作建设教师住宅用地，嘉达公司自筹资金负责征地、拆迁补偿、三通一平以及住宅、商店、停车场等公用配套设施的工程规划、勘查设计、报建及施工工作等；第八条第4款约定楼宇验收合格并交付原告使用，双方进行结算后，楼宇的产权归原告所有；第六条第5款约定原告享有小区内公共配套设施的永久使用权；等等。2007年8月31日及2009年1月17日，原告分别取得上述合作兴建楼宇（即锦丽居A1-A7栋,位于海珠××路××号、××路××、××、××）的《广州市房地产权属证明书》。2009年12月30日，原告委托其下属单位广州教安房地产实业有限公司（下称“教安公司”）与被告签订《协议书》，约定：教安公司同意将锦丽居教师小区的车库和空置物业委托被告进行承包管理；从2009年起，被告每年从车库收入中，向教安公司缴纳车库管理费人民币壹拾万元，其余收入作为被告管理车库所发生的人员工资、福利、水电费、保洁维护费、保险费、税金、小区空置物业管理费及教安公司的收益等；被告需在每年的6月30日和12月30日将下半年的车库管理费和空置物业的收益分成划入教安公司的账户；协议书期限暂定三年，从2009年1月1日起至2011年12月30止；等等。上述《协议书》签订后，原告如约将锦丽居教师小区的车库移交给被告进行管理使用。《协议书》期限届满后，双方没有续签委托管理合同，被告亦没有将锦丽居教师小区的车库交还原告。自2013年6月起，被告拒绝向原告上缴锦丽居教师小区的车库出租收入。原告按照《广州市财政局关于进一步加强市教育局教师小区非住宅物业管理意见的函》（穗财资【2013】106号）的要求，分别于2014年12月15日、2015年4月16日、2015年9月8日向被告发出《广州市教育局关于追缴教师小区车库出租收入等收入的通知》、《广州市教育局关于明确非住宅经营收入相关事项的通知》及《广州市教育局关于追缴芳园居锦丽居车库出租收入等收入的通知》，催促被告按要求上缴自2013年6月起锦丽居教师小区的车库出租收入。被告于2015年11月11日向原告发出《关于锦丽居A1-A7商场管理费及停车场收支情况的复函》，确认其在物业管理期间己将锦丽居教师小区共164个车位全部出租给锦丽居业主，并自2013年6月起按每个车位400元／月的租金标准收取租金。然而，截至原告提起本次诉讼之日，被告均拒绝将锦丽居教师小区车库租金收入退还给原告。原告认为：（一）被告与教安公司之间的《协议书》早已于2011年12月30日期限届满而终止，被告继续占用、出租锦丽居车位的行为属于无权处置，不仅损害了原告的合法权益，同时也违反了国有资产管理的相关规定。按照《侵权责任法》第十五条的规定，被告应向原告承担排除妨碍、赔偿损失等法律责任。（二）按照《广州市非税收入管理办法》第三条第三款、第五条的规定，锦丽居小区A1-A7栋负一层车位的出租收入属于非税收入，该收入应实行收缴分离和收支两条线管理，由政府统筹安排使用。被告拒不返还、上缴锦丽居车位出租收入的行为己造成政非税收入的流失，其行为具有严重的违法性。综上，原告起诉请求：1、判令被告按现状将位于海珠××路××小区××层共164个车位的经营管理权交还给原告；2、判令被告向原告返还其出租原告位于海珠××路××小区××层共164个车位的出租收入3542400元（按每个车位400元／月标准，自2013年6月起计至2017年11月30日止）；3、判令被告赔偿因其拒不返还车位出租收入而给原告造成的损失（以其欠付的车位租金收入为基数，按中国人民银行间期贷款利率计至被告全部返还第二项诉请的租金收入之日止，暂计至2017年6月30日为332003.97元）：4、本案诉讼费由被告承担。针对被告的反诉请求，原告认为，按照一般经营，被告是应该有相应的经营支出的，但对被告的主张的经营的支出及利润分成金额均不予确认，被告主张的滞纳金没有任何事实、法律依据。2012年起原告未授权被告经营管理车场，但事实上原告也认可被告承担了管理车场的工作，因此对于被告在经营管理车场过程中所支出必要的成本，原告是予以认可的。但是按照收支两条线的管理规定，被告应将收入上缴财政，再将支出的正常费用报给原告，经原告审核政局批准后，才退回，在考虑到实际经营管理中，原告很难将实际金额计算精确，特别是人员管理成本是很难统计精确的，因此原告同意按照出租车库收入的30%返还给被告，30%费用里是全部涵盖了被宅告经营车库成本及利润。另外除了30%，对于经营车库所发生的税金及设施设备、水电费的费用，原告是同意被告按照实际费用列出上报，并在向财政局资金予以解决。原告同意被告所收的30%中包含被告在管理车库应收的物业管理费，因为本身经营管理车场的行为与基于其物业管理经营车场的行为是有重复之处的，除了管理物业外附加了代原告出租车位并收取出租收入的内容，因此在原被告一贯的实际履行过程中是没有明确区分物业管理行为或委托经营行为的。按照原告核算，按400元／月的标准的30%支付给被告，涵盖管理车场并代原告出租车位收取租金的成本及一部分利润，按原告下属的11个教师小区实际情况看，都是按照收入的30%进行返还，且对实际发生的水电费成本、设施设备维修费用给予另外的补充，其他小区均能接受。因此对于被告本案反诉中的金额不予认可，并且从被告提交的证据采看，其主张的金额与证据间缺乏对应关系，不能证明其主张的金额，很多证据是被告自行制作的，缺乏客观性，被告应对金额进行补充，否则原告对被告主张的金额不予认可。被告答辩及反诉称，不同意原告的诉讼请求。被告是海珠区锦丽居小区的物业管理公司，该小区A区车库164个车位和5463.9279平方米（按测绘面积计）的商铺是原告的物业。由于A区是锦丽居小区最早落成的物业，小区缺乏人气，加之2009年家庭买车尚未普及，因此车位出租率较低，原告为方便资产管理，委托下属单位教安公司与被告于2009年12月30日签订《协议书》，约定：原告将锦丽居教师小区的车位和空置物业（即商铺）交由被告进行承包管理，由被告负责上述164个车位车辆存放保管经营和车库、商铺的保洁、保安等物业管理服务。A区车库的车辆存放保管费全部收入，被告每年只需上缴10万，其余车辆保管费收入作为被告管理车库所发生的人员工资、福利、水电费、保洁维护费、保险费、税金、小区空置商铺的管理费以及被告的收益；如空置商铺有出租收益的，出租收益各占五成；协议有效期暂定三年，从2009年1月1日起至2011年12月30日止。言下之意，双方因车库承包关系的建立，对车库车辆保管费收入以及车位、商铺物业管理费进行了一揽子解决，原告无需就车位、商铺向被告支付物业管理费，被告经营车库无论盈亏，每年应向原告交纳承包费10万元。《协议书》签订后，被告依约对车库进行车位存放保管业务，对车位和商铺提供物业管理服务，并按时向原告交纳承包费。协议书到期后，双方仍一直按原协议履行。直到2013年5月24日，广州市财政局作出穗财资【2013】106号《广州市财政局关于进一步加强市教育局教师小区非住宅物业管理意见的函》，要求原告清理和整顿教师小区非住宅物业（含商铺和车库）的收入，当时原告要求被告继续对车库进行车辆存放保管和物业管理服务，待市财政局批复整体处置方案后，双方再进行结算。2014年11月7日，市财局向原告作出穗财采【2014】133号文《广州市财政局关于市教育局教师小区空置物业管理服务采购问题的复函》，同意原告向各教师小区的物业管理公司（包括被告在内）支付2013年6～12月及2014年空置物业的物业管理费。2014年12月15日，原告发出教财基【2014】65号《广州市教育局关于追缴教师小区车库出租收入等收入的通知》，明确同意车库收入应先扣除车库物业管理费后再上缴。此后，原告与被告着手车库的车辆存放保管费收入与车库、商铺物业管理费的结算工作，奈何双方未能就车位、商铺的物业管理费标准协商一致，另外，双方对车库存放保管收入应扣除劳务、税金、车库设备设施配置费、维修费等成本和车辆保管方利润，以及车辆保管风险承担也未协商一致，双方因此成讼。综上所述，原告指责被告在协议到期后拒绝交还车库、拒绝上缴车库收入，已严重违背事实。若非原告自愿授权被告对车库存放保管车辆承包管理，相信被告无此能耐在长达4年的时间里强行侵占和管理国有资产。被告自2013年6月以来一直代原告出租车位、保管车辆，并收取车辆存放保管费是事实，但同期原告也欠被告车位和商铺的物业管理费，以及被告代原告垫付的各项车库维修费用、升级改造费用、水电费，被告分别于2015年11月11日和2017年10月27日向原告发出债务抵销通知，该通知一经送达即生效，而抵销后原告反过来欠被告432124.58元，因此原告第1项诉请理应驳回。退一步分析，就算抛开债务抵销的观点，根据原告于2014年12月15日发出的教财基【2014】65号《广州市教育局关于追缴教师小区车库出租收入等收入的通知》，原告是明确同意车库收入应先扣除车库的管理费和相关费用后再上缴。同时根据原告于2015年9月8日发出的穗教财基【2015】46号《广州市教育局关于追缴芳园居锦丽居车库出租收入等收入的通知》，原告再次表示自2015年10月1日起，车库月保收入可先行扣除30%再上缴市财政。现原告要求被告全额返还164个车位的车辆存放保管费明显有违其自身承诺。原告要求被告赔偿拒不返还车辆存放保管费收入而给原告造成的损失明显缺乏事实和法律依据。鉴于广州市财政局于2013年5月24日下发【2013】106号《广州市财政局关于进一步加强市教育局教师小区非住宅物业管理意见的函》，原告通知被告继续A区车库164个车位的车辆存放保管业务并收取车辆存放保管费，待整体处置方案出台后，双方再对车辆存放保管费和管理费进行结算，由此可见，整体处置方案出台前，被告继续原来的车辆存放保管和收取车辆存放保管费是出于原告的授权，不构成侵权，不存在赔偿损失的问题，广州市财政局于2014年11月7日批复同意原告提出的处置方案，然只是解决了车位收入与管理费可抵销的大原则问题，但对管理费标准问题仍未解决。事实上，协商期间连原告自己也多次延后交付车辆存放保管费的时间至2015年9月30日，而协商期间，被告无法计付车辆存放保管费不构成侵权，也不存在赔偿损失的问题。关于经营管理权，在原告付清全部经营成本及利润、商铺和车位的管理费的前提下，被告愿意交还车库的经营管理权给原告，但因小区业主反对小区内通行车辆，A5-A7车库需借道A8-A9栋的出入口出入，因此车库交还原告经营管理后应由原告自行与A8、A9栋协商解决，被告无法保证可以继续借道。鉴于2013年5月底，原告通知被告暂缓交纳承包费，相关费用另行与被告协商，而被告继续对车库车辆保管提供保管服务并产生了成本支出，故被告反诉请求：1、判令原告向被告返还车库监控设备购置安装费35072.5元，并按银行同期贷款利率计付从2014年1月1日起至款项实际付清日止滞纳金（暂计至2017年10月31日为6632元）；2、判令原告向被告返还自2013年6月1日起至2017年9月30日止至车库电费245770.84元、水费437.4元，并按银行同期贷款利率计付自2013年7月1日起至款项实际付清日止至滞纳金（暂计至2017年10月31日为26773元）；3、判令原告向被告返还自2013年6月1日起至2017年9月30日止的用工成本1320071.85元，并按银行同期同贷利率计付自2013年7月1日起至款项实际付清之日止至滞纳金（暂计至2017年10月31日为128506元）；4、判令原告向被告返还自2013年6月1日起至2017年9月30日止因经营车库车辆保管业务而支出的营运成本227643.77元，并按银行同期贷款利率计付从2013年7月1日起至款项实际付清日止滞纳金（暂计至2017年10月31日为23109元）；5、判令原告向被告返还自2013年6月1日起至2017年9月30日止车库收入税款188053.39元，并按银行同期贷款利率计付自2013年7月1日起至款项实际付清之日止滞纳金（暂计至2017年10月31日为19618元）；6、判令原告向被告返还支付自2013年6月1日起至2017年9月30日止车库收入利润分成557660.1元（按2013年6月至2017年9月期间的车库所有收入减去被告反诉请求1-5项主张的金额，余下的净利润的40%计算），并按银行同期贷款利率计付自2013年6月1日起至款项实际付清之日止滞纳金（暂计至2017年10月30日为23109元）；7、本案诉讼费由原告承担；8、请求被告向原告支付2013年6月1日至2017年11月30日止的车位管理费1328400元（标准按每个每月150元×164个车位计算），并按银行同期贷款利率计付从2013年7月1日起至款项实际付清日止滞纳金（暂计至2017年9月30日为148430.25元）。经审理查明：被告领有三级资质等级的物业服务企业资质证书。2009年12月30日，被告（乙方）与广州教安房地产实业有限公司（甲方）签订《协议书》，就锦丽居教师小区车库和空置物业的管理约定问题约定：一、为方便车库的使用和管理，调动乙方的积极性和主动性，甲方同意将锦丽居教师小区的车库委托乙方进行承包管理；二、乙方应按法律、法规和有关规定，做好车库和空置物业的管理、维护，做好消防和安全生产管理，并承担相应的法律责任；三、乙方在管理使用过程中，不得擅自改变规划用途和功能；四、甲方对车库和空置物业有监督管理权，如乙方有违反法律、法规等违规行为、甲方有权给予纠正或终止协议的执行，并追究乙方的责任；五、对于小区空置物业，乙方可根据规划功能积极充分利用，有关空置物业使用所收取的管理费，甲、乙双方按5：5分成，即甲乙双方各占五成；乙方所签定的合同或协议必须报甲方备案检查；六、从2009年起，乙方每年从车库收入中，向甲方缴纳车库管理费，人民币壹拾万元；其余收入作为乙方管理车库所发生的人员工资、福利，水电费，保洁维护费，协议书暂定三年，从2009年1月1日起至2011年12月30日止。如在协议执行期间，因政策或产权变更，甲方有权单方提前一个月通知乙方终止协议，其车库管理费和空置物业收益分成按实际发生的月数计纳；八、乙方需在每年的6月30日和12月30日前将上下半年的车库管理费和空置物业的收益分成划入甲方的帐户；等。2010年9月1日，被告与广州嘉达实业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告对锦丽居、位置为广州市海珠区东晓南路（街）A1-A7号（自编）住宅房屋进行管理，委托管理期限至2020年8月31日止；等。2014年12月15日，原告向包括被告在内的四家物业管理有限公司发出《广州市教育局关于追缴教师小区车库出租收入等收入的通知》，要求各物业管理公司及广州市怡家物业管理有限公司于2014年12月31日前按照“收支两条线”的规定，将车库出租收入、商铺出租收入扣除税费后上缴市财政。2015年4月16日，原告向包括被告在内的四家物业管理有限公司发出《广州市教育局关于明确非住宅经营收入相关事项的通知》，要求尽快梳理教师小区车库历史收入上缴数额和规范非住宅物业大项支出报批程序。2015年9月8日，原告向包括被告在内的两家物业管理有限公司发出《广州市教育局关于追缴芳园居锦丽居车库出租收入等收入的通知》，要求被告等公司核实商铺出租的情况及核实车库出租情况及时上缴有关资金。2015年11月11日，被告向原告发出《关于锦丽居A1～A7商场管理费及停车费收支情况的复函》，其中陈述原告应向被告支付2013年6月至2015年9月的商业物业管理费、2014年5月和2015年3月被告代教安公司间隔装修进驻锦丽居的办公室工程费，以及被告应向原告支付的车位费用，两者相抵被告应向原告返还168017.75元；等广州教安房地产实业有限公司于2018年1月29日出具《情况说明》，其中载明其司2013年12月31日前为广州市教育局下属单位；2009年12月30日，其司与广州市怡家物业管理有限公司签订《协议书》，将锦丽居小区的车库和空置物业委托给广州市怡家物业管理有限公司经营管理，上述《协议书》已于2011年12月30日到期，未续期；其司确认：该《协议书》项下的权利义务由广州市教育局享有和承担；现广州市怡家物业管理有限公司与广州市教育局的纠纷案【案号分别为：(2017)粤0105民初7513号、(2017)粤0105民初10291号、(2017)粤0105民初10929号】，应由其双方处理解决，与其司无关，其司确认不参加上述三案的诉讼；关于(2017)粤0105民初10291号中所涉教师办公室装修工程、A区外墙清理和重砌工程、商铺零星维修工程的相关情况，其司现有档案文件及财务资料中并无任何记载，相关人员亦不知情，其司无法答复本院。另查，据房管部门于2017年5月27日出具的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区东晓南路锦胜街1-7号（单号）第二层夹层（其中部分房屋已房改）、海珠区东晓南路锦文街2-6号（双）号负一层及首层、海珠区东晓南路锦文街2、4、6号二至二十三层（其中部分房屋已房改）、海珠区东晓南路锦胜街1-7号二至二十三层（除二层夹层和商业除外)（其中部分房屋已房改）的不动产登记单位名为原告。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、车场控设备购置材料统计表（附照片）、监控设备购置材料发票、安装车场监控加班工资表、广州嘉达实业集团有限公司证明；2、电费分摊表、供电局电费发票、广东省地税电子单联平推式发票、增值税发票；3、劳动合同（车管员）、劳动合同（管理层人员）、中国工商银行网上银行电子回单、员工薪酬表、加班工资表；4、2013年7月12日至2017年10月19日期间的电子缴税（回单）、业务回单若干份（其中记载的付款人为广州市怡家物业管理有限公司锦丽居管理处和广州市怡家物业管理有限公司），拟证明被告已经向税务部门缴纳税收，原告应向原告返还垫付的税收税费的事实。经质证，原告表示对证据1的真实性无法确认，认为如被告安装的设施设备确实是用于车场且有充分的付款证据，费用经原告审核后予以确认的，须在财政局拨付的专项资金中开支；对证据2的真实性没有异议，但认为该证据看不到车位对电费产生的关系，无法确认被告主张的金额；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，被告提供的劳动合同的工作范围及工作地点均未显示为车场定用，该证据无法证明8名人员为原告车场服务；对证据4的真实性、合法性均予以确认，但对被告主张的内容不予确认。诉讼中，原、被告均确认：1、涉案《协议书》中涉及的权利义务由双方各自承担，并确认是原告委托教安公司管理经营涉案小区的相关物业；2、2013年6月至2017年11月期间，涉案164个车位由被告按每个车位每月月保400元出租。原告表示164个车位中，A1-A4的地址为锦胜街1、3、5、7号单号负一层，车位有101个，自编号为1-101号；A5-A7地址为2、4、6号地下负一层，车位有60个，自编号为1-60号，另外在A5-A7车场中另行划出3个车位用于经营。原告表示锦绣花园、锦绣星城与锦丽居为同一小区，是不同时期对锦丽居小区的称呼。被告表示锦绣明居与锦丽居是同一小区。本案审理过程中，根据原告的申请及本案审理的需要，本院依法委托广东诚安信会计师事务所有限公司（以下简称为诚安信公司）对涉案车库的收支盈亏情况进行审计，具体包括车库监控设备购置安装费用(2013.6.1-2014.1.3)、经营车库用水用电费用(2013.6.1-2017.9.30)、经营车库用工成本(2013.6.1-2017.9.30)、经营车库运营成本(2013.6.1-2017.9.30);5、车库税金(2013.6.1-2017.9.30)的收支。据诚安信公司出具的《广州市怡家物业管理有限公司经济纠纷案其他专项审计报告》反映，（审计情况及结果）㈠车库监控设备购置安装费用（2013.6.1-2014.1.3）：根据怡家物业公司提供的记账凭证及发票、送货单，经核查，2013年7月1日至2013年12月4日期间，购置车库监控设备及材料共计18580.50元；㈡经营车库用电用水费用金额(2013.6.1-2017.9.30)：1、经营车库用电费用金额(2013.6.1-2017.9.30)：根据怡家物业公司提供的广州市供电局开具的电费发票及附件电力收费销货清单(2013.7.12-2017.10.17)及各电表分表抄表记录本(2013.6.1-2017.9.30)显示，怡家物业公司管理的锦丽居小区设有一个直接由广州市供电局收取费用的用电总表，总表下面安装了26个分表，每月由怡家物业公司派员抄取各电表分表读数，记录在各电表分表抄表记录本上。根据怡家物业公司的人员介绍，锦丽居小区A1-A7栋负一层车库并无安装用电表分表，车场电费是由用电总表费用金额扣除各分表电费金额，再确定车场使用的电费，但未包括各电表分表损耗数量。据提供的广州市供电局开具的电费发票统计，2013年7月至2017年10月锦丽居小区怡家物业公司的电费共计554724.34元；根据怡家物业公司提供的26个电表分表抄表记录本的读数计算得出，2013年6月至2017年9月用电金额为309592.23元，车场电费为245132.11元(554724.34元-309592.23元)；(2)、经营车库用水费用金额(2013.6.1-2017.9.30)：根据提供的资料显示，锦丽居小区A1-A7栋负一层车库无安装用水设备及用水分表，无法确定车库的用水费用金额，按照怡家物业公司锦丽居小区A1-A7栋负一层车库用水说明：每年6月和12月都清洗停车场一次，每次用水大约10吨，4.86元／吨（含排污费），48.60元／次；从2013年6月至2017年9月共洗停车场9次，合计437.40元；（三）经营车库用工成本(2013.6.1-2017.9.30)：根据怡家物业公司提供的相关劳动合同显示，陈伟儿、朱剑彪、杜国耀、叶荣开、黄耀辉、庄仲辉、刘煖雄、刘志雄为怡家物业公司车辆管理人员，经查核，2013年6月1日至2017年9月30日期间，怡家物业公司列支上述人员工资薪酬1268201.37元；（四）经营车库运营成本(2013.6.1-2017.9.30)：根据怡家物业公司相关人员介绍，锦丽居A1-A7栋停车场的经营管理，除了最基本的车场管理人员工资、水电费等用工成本外，还包括有以下费用：l、停车场监控系统、消防系统、照明系统等设备的日常维护及维修所需零配件的购置；2、停车场日常的卫生保洁、除四害、垃圾清运的费用；3、相关维修人员的工资、保洁人员的工资、小区管理人员、财务人员的工资；有鉴于以上营运成本种类繁多难以核算清楚，怡家物业公司只提交其中一名员工叶向阳的劳动合同和工资收入作为代表了A1-A7栋负一层停车场的全部运营成本。经核查，2013年6月1日至2017年9月30日期间，怡家物业公司列支叶向阳工资薪酬218572.79元；（五）经营车库税金(2013.6.1-2017.9.30)：根据资料显示，海珠区东晓南路锦丽居小区Al-A7栋负一层共164个车位，按每个车位400元／月标准计算，每月出租车位收入为65600.00元，按照相关规定每月应向相关税务部门缴纳营业税、增值税及相应的附加费，经核查，2013年6月1日至2017年9月30日期间，应向税务部门缴纳相关税费188053.39元。被告向诚安信公司支付了审计费用价税合计35000元。经质证，原告表示认可审计机构对车库监控设备购置安置费用、经营车库用电用水费用的审计结果；对经营车库用工成本和运营成本均不予认可，认为被告提供的劳动合同、记帐凭证、工资薪酬表等审计资料显示，被告管理的物业还包括东海嘉园、盘福大厦、南洲名苑及该三个小区的车场，被告并未将专用于涉案车库的工作人员单独区别，无法证明该9名员工是专为涉案车库服务，因此无法以该9名员工的薪酬收入作为用工成本和运营成本；同时按照其他10个小区车库收支情况、人工成本都是包含在按车库收入的30%向被告返还的经营管理费，因此无须另外支付该成本；审计报告审定的经营车库税金为应纳税金额并非实际发生额，被告提交的电子缴税回单只能体现被告2013年8月-2017年10月期间向税局报的全部收入交税情况，无法体现被告经营车库的实际纳税情况，在审计过程中原告曾要求被告进一步提交收取车位租金后向承租人开具的发票存根和纳税申报表等资料，但被告未提交，根据市财政的要求非税收入可扣除已缴纳税费，如果被告可以提供相应的纳税申报表和交税的凭证，原告才予以认可的。被告表示认可审计报告的审计结果。再查，原告在诉讼中过程中申请财产保全，本院依法作出（2017）粤0105民初7513号民事裁定书。本院认为：关于经营权及车位收入的问题。原、被告对2013年6月至2017年11月期间，涉案164个车位由被告按每个车位每月400元出租的事宜没有争议，故本院对此予以确认。涉案的《协议书》约定的管理期间已届满，此后原、被告双方对于车库出租收入的分成并没有达成一致协议，现原告不同意继续委托被告经营出租涉案164个车位并要求被告返还该164个车位的经营权及要求被告返还2013年6月至2017年11月期间的车位出租收入元（按400元/月/车位×164个计算）的请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿未返还车位出租收入而造成的损失。本院认为，双方对此并无约定，且涉案《协议书》约定的管理期限届满后，双方因对车位管理费的标准及各项费用的承担等问题协商不成而产生纠纷的，故原告要求被告赔偿该损失缺乏依据，本院不予支持。关于车库监控设备购置安装费、车库用电费、车库用水费的问题。双方当事人对审计报告中反映的2013年6月1日至2014年1月3日期间的购置车库监控设备及材料费18580.50元、2013年6月1日至2017年9月30日期间的车库用电费用245132.11元及2013年6月1日至2017年9月30日期间的车库用水费用437.40元的审计结果予以认可，且该部分费用的支出合理，故被告要求原告支付上述费用的请求合理，本院予以支持。关于车库税金的问题。被告提交了的电子缴税（回单）、业务回单等证据证明其司已经向税务部门缴纳了相应的税费，现审计结果反映2013年6月1日至2017年9月30日期间的涉案车库税金应缴金额为188053.39元，原告对该金额不予认可但未提交相反证据予以反驳，应承担不利的法律后果，故被告要求原告向其支付上述期间代付的税费188053.39元的请求合理，本院予以支持。关于车位管理费的问题。同上所述，涉案《协议书》期间届满后，双方对车位管理费的支付标准未达成一致意见，但鉴于被告已提供了车位管理的服务及双方对管理费标准的意见等情形综合考虑，本院酌情认定涉案车位的管理费标准每月每个车位为为135元，故被告要求原告向其支付2013年6月至2017年11月期间的车位管理费（按每月每个车位135元×164个计算）的请求合理，本院予以支持。被告主张的超出本院支持部分的车位管理费，依据不足，本院不予支持。关于用工成本、营运成本、车库利润分成及各项费用的滞纳金。被告提交营运成本的证据只反映了一个人员的工资薪酬，因此可视为被告主张的营运成本即为用工成本。双方在涉案《协议书》期间届满后并未对车库利润分成进行约定，且本院已经支持被告向原告主张的车库监控设备的购置费用、用水用电费用及管理费的请求，而管理费也应包含相应的用工成本和利润，故被告再要求原告向其返还利润分成、用工成本、运营成本以及支付该部分费用的滞纳金的请求，理据不足，本院不予支持。关于监控设备购置费用、用水用电费用及管理费的滞纳金，一方面，双方对此没有约定，另一方面，同前所述，双方是对车位管理费的标准及各项费用的承担等问题协商不成而产生纠纷的，因此，被告要求原告支付该滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。关于审计费用的负担，鉴于本院支持了被告主张的部分费用，以及结合本案实际情况，该审计费用由原、被告各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市怡家物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内将海珠区东晓南路锦丽居小区A1-A7栋负一层共164个车位的经营管理权交还给原告广州市教育局；二、被告在本判决生效之日起十日内返还2013年6月至2017年11月期间的车位出租收入（按400元/月/车位×164个车位计算）给原告；三、原告在本判决生效之日起十日内支付车库监控设备购置及材料费18580.50元给被告；四、原告在本判决生效之日起十日内支付2013年6月至2017年9月期间的车库用电费用245132.11元及2013年6月至2017年9月期间的车库用水费用437.40元给被告；五、原告在本判决生效之日起十日内支付2013年6月1日至2017年9月30日期间的车库税费188053.39元给被告；六、原告在本判决生效之日起十日内支付2013年6月1日至2017年11月30日期间的车位管理费（按135元/月/车位×164个车位计算）给被告；七、驳回原告的其他诉讼请求；八、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费37895.2元，由原告负担3247.6元，被告负担34647.6元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费20233元，由原告负担8212.6元，被告负担12020.4元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。本案财产保全费5000元由被告负担。被告在本判决生效之日起十日内将其应承担的该部分费用直接支付给原告。本案审计费用35000元，由原告负担17500元，被告负担17500元。原告在本判决生效之日起十日内将其应承担的该部分费用直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一九年一月十日书 记 员  杜彦泽冯琬晴程淑玲