广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3501号上诉人（原审原告）：英德市中实投资有限公司，住所地：广东省英德市。法定代表人：张耀坤。委托诉讼代理人：薛淑怡，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭国炽，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴敏，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：吴镇湖，英德市大站镇法律服务所法律工作者。上诉人英德市中实投资有限公司（以下简称中实公司）因与被上诉人吴敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中实公司上诉请求：1、撤销（2018）粤1881民初1701号民事判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人支付违约金共66900元，上诉人不予退还被上诉人已缴纳的房款287446元;2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对本案事实认定不准确，判决理由不充分合理，适用法律错误。一审判决结果严重违反上诉人中实公司与吴敏签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（以下简称合同）约定和法律规定。按照《合同》附件四约定，买受人自商品房买卖合同备案之日起60日内未能通过银行按揭贷款审批的（不论原因归责于谁），买受人应当向出卖人付清余款。涉诉房屋在2017年11月23日签订《商品房买卖合同》，2017年12月1日在英德市住房和城乡建设局进行了备案。合同约定是以首期款和按揭贷款方式支付全部购房款的，被上诉人吴敏至今未能通过银行按揭贷款审批。为此，上诉人中实公司于2018年4月3日向被上诉人吴敏邮寄《催告通知书》，通知被上诉人吴敏在15日内前来付清剩余房款，但是被上诉人吴敏拒绝签收上诉人的通知书，也未能按期履行付清房款的义务。因此，双方约定的合同解除条件成立，上诉人中实公司有权依据合同附件四之规定，行使合同解除权。一审法院以没有证据表明被上诉人吴敏自身原因如征信问题造成不能贷款，驳回上诉人中实公司要求解除《商品房买卖合同》的请求，违反双方合同约定。二、被上诉人吴敏根本没有继续履行合同的能力。上诉人中实公司于2018年4月3日向被上诉人吴敏邮寄《催告通知书》，根据快递单显示被上诉人吴敏拒收且几次要求自取，被上诉人拒收的行为让上诉人中实公司有理由相信其怠于履行合同的义务。经上诉人中实公司催告后，被上诉人吴敏也没有积极履行合同义务，至今仍未向上诉人中实公司支付剩余房款。一审期间被上诉人仅仅表示能交清房款，并没有提供相应的证据证明其有继续履行合同的能力。因此被上诉人怠于履行合同的行为证明其并没有继续履行合同的能力。被上诉人吴敏拒绝按合同约定履行付清房款的义务已违反合同约定和法律规定，就应当承担相应的法律责任。综上所述，一审判决的理由和法律依据明显不充分、不合理。被上诉人吴敏的行为严重违反合同约定和法律规定，合同理应解除，请二审法院依法判决，维护上诉人的合法权益。吴敏答辩称：一审判决事实认定清楚，处理正确，请求二审法院予以维持。中实公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除中实公司与吴敏签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20xxxxxxx），并判决吴敏按合同约定支付违约金共66900元给中实公司，中实公司不予退还吴敏已交纳的房款287446元；2、请求法院判令吴敏承担案件诉讼费用。一审法院审理查明：中实公司与吴敏于2017年11月23日签订了《商品房买卖合同》，约定将中实公司开发的位于英德市××半岛××商住楼××房出售给吴敏，房屋总价款为956446元，吴敏支付了首期房款287446元，剩余房款669000元通过向银行申请按揭贷款支付。上述合同于2017年12月1日在英德市住房和城乡建设局办理了备案登记。吴敏提供了办理银行按揭贷款的相关资料到中实公司指定的顺德农商银行英德支行办理按揭贷款，但银行方面未能通过审批，吴敏未能办理按揭贷款。双方在《商品房买卖合同》附件四中约定：“因买受人个人原因或政策改变等商业风险，买受人自买卖合同备案之日起不超过60日不能获得银行按揭贷款批准的，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内付清剩余房款，逾期付款的买受人应向出卖人支付应付款的10%的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除商品房买卖合同，且不退还买受人已支付的购房款。”吴敏在庭审中称没有收到未能申请到银行按揭贷款的通知，并表示若银行贷款未能获批，其也能交清剩余房款。一审法院认为：中实公司与吴敏自愿签订《商品房买卖合同》，没有违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行自身的权利义务，实现合同目的。在本案中，吴敏未能在合同约定的期限内办理好银行按揭房屋贷款手续，致使剩余房款未能支付给中实公司，现中实公司请求解除合同。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定，一审法院认为，吴敏虽然没有在合同约定的期限内办理好银行按揭贷款手续，但没有证据表明这是吴敏主观故意拖延办理或者吴敏自身原因如征信问题造成的，且吴敏在庭审中承诺，若银行按揭贷款办不下来，吴敏也能交清剩余房款。因此，本院认为，从保护交易、实现合同目的的角度考虑，双方应继续履行商品房买卖合同，中实公司请求解除合同的请求，依据不足，一审法院不予支持。中实公司与吴敏签订的《商品房买卖合同》附件四中关于该商品房借款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，明显违背公平原则，加重买受人即吴敏方的责任，且违反提示与说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。故中实公司请求吴敏按合同约定支付违约金共66900元并不予退还吴敏已交纳的房款287446元的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定，判决：驳回英德市中实投资有限公司的诉讼请求。案件受理费3307.6元，由英德市中实投资有限公司负担。二审期间，中实公司向本院提交了一份由广东顺德农商银行股分有限公司英德支行出具的《退件原因说明》，拟证明吴敏因个人原因无法办理银行按揭贷款。本院组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，吴敏分别于2017年11月15日、23日、24日、2017年12月1日向中实公司支付购房款50000元、65000元、161446元、11000元。二审期间，吴敏的代理人表示，吴敏保证自2018年12月7日起15日内向本院提交银行账户存款余额足以支付剩余购房款的存款证明。但吴敏在本院作出本判决前未提交证明其有能力支付剩余购房款的证据。又查明，中实公司在二审诉讼期间提交的《退件原因说明》的主要内容为：“因购买中实公司位于英德市××半岛××商住楼××号的客户吴敏的个人情况不符合顺德农商行英德支行的贷款规定，现将客户资料退回楼盘。”广东顺德农商银行股份有限公司英德支行出具的《退件原因说明》出具的时间为：2018年8月16日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：中实公司要求解除涉案《商品房买卖合同》及要求吴敏向其支付违约金66900元、已收吴敏首期购房款287446元不予退还的主张依据是否充分。关于合同解除的问题。涉案《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应按照约定全面履行各自义务，但吴敏因个人原因未获得银行贷款，致购房余款669000元一直未向中实公司支付。由于吴敏未能获得银行按揭贷款，又没有提交证据证明其有能力一次性支付剩余购房款，致使中实公司的合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，中实公司主张解除合同，依据充分，本院予以支持。关于中实公司已收取的首期款如何处理，以及吴敏是否应向中实公司支付违约金的问题。根据中实公司在二审诉讼期间提交的《退件原因说明》可知，吴敏因个人情况不符合银行贷款规定，未能获得银行按揭贷款批准，银行于本案一审判决后才将吴敏申请办理按揭贷款资料退回中实公司。由此可见，吴敏对于其是否获得银行贷款批准并不知情，不存在违反双方约定怠于履行付款义务的故意，故本案双方当事人从签订商品房买卖合同之日至中实公司提起本案诉讼时止，尚没有签订担保贷款合同，吴敏未能以按揭贷款方式向中实公司支付购房余款，导致合同不能继续履行，不能归责于双方当事人。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，解除涉案《商品房买卖合同》后，中实公司除应将收取吴敏的首期购房款287446元返还给吴敏外，同时还应将占用已收取购房款期间的利息退还给吴敏，利息计算应以中国人民银行发布的活期存款利率标准计算。对于吴敏是否应向中实公司支付违约金的问题。如前所述，本案合同不能继续履行，无法实现合同目的，不能归责于双方当事人，为此，中实公司要求吴敏按购房总价款10％的计算标准支付违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，中实公司的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初1701号民事判决；二、解除英德市中实投资有限公司与吴敏于2017年11月23日签订的《商品房买卖合同》;三、限英德市中实投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的购房款287446元及利息给吴敏（利息计算：以50000元、65000元、161446元、11000元为基数，分别从2017年11月15日、11月23日、11月24日、2017年12月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行发布的活期存款利率标准计算）；四、驳回英德市中实投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6615.2元，减半收取3307.6元，由英德市中实投资有限公司负担3207.6元，由吴敏负担100元。二审案件受理费6615.2元，由英德市中实投资有限公司负担6515.2元，由吴敏负担100元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年一月九日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。