广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21772号原告（反诉被告）：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：佛山市禅城区文化北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3，统一社会信用代码91440604324827602M。负责人：陈坚炜。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：谭少灵，女，系该公司员工。被告：杨云（反诉原告），男，1985年11月15日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：马玮，女，1985年12月15日出生，回族，住宁夏石嘴山市惠农区，系被告杨云的妻子。第三人：郭丽，女，1966年10月29日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，原告佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）与被告杨云、第三人郭丽居间合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告杨云提起反诉，本院经审查后将反诉与本案合并，并于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵淑茵、谭少灵，被告杨云及其委托诉讼代理人马玮到庭参加诉讼，第三人郭丽经本院合法传唤没有到庭。诉讼中，原告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告云房公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付居间服务费33600元及以此为本金从2018年6月2日起至起诉之日止按日0.1%计算的违约金4939.2元予原告；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月13日，原告促成被告向第三人郭丽购买位于佛山市南海区桂城街道宝翠北路33号中海万锦东苑3栋807房（以下简称涉诉房屋）的交易，三方共同签订编号为NO.MM1602025的《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），总成交价共计1680000元。同日，被告向原告出具《居间服务费支付承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺向原告支付居间服务费共计33600元。《合同》签订后，由于被告与第三人在履行过程中发生争议，为此，被告向佛山市南海区人民法院提起诉讼。法院经审理后于2017年9月28日作出（2017）粤0605民初8010号判决书，认定被告违约在先须向第三人支付违约金。其后，双方均不服一审判决并向佛山市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理后于2018年1月16日作出（2017）粤06民终12026号判决书，驳回上诉，维持原判。综上，原告促成被告与第三人之间《合同》的成立并提供居间服务，原告于2018年5月25日以书面催告函催告被告支付居间服务费，但被告逾期至今仍未支付，已严重损害原告利益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定并结合《承诺书》第一条以及第三条的约定，原告特提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。被告杨云辩称，1.作为居间人，原告负有就有关订立合同的事项向被告如实报告的义务，且《房屋买卖合同》为原告提供的格式版本，其更有义务向被告就合同中存在的风险进行说明和提示，况且按揭贷款被告也是委托原告办理。但原告在贷款审批之后，未及时告知被告贷款差额不足部分，也未向被告提示如不及时备齐差额部分则属违约行为，且原告告知被告的信息也是贷款差额部分在递件过户时备齐支付即可。此外，原告在与被告进行沟通的过程中也从未提出被告有违约，而是认为第三人想违约，其拒绝履行合同，提出解除合同是因为看着市场好，不想卖才是真的，并建议被告起诉第三人。原告的上述种种行为，导致被告一直以为贷款不足的差额部分在递件过户前备齐支付即可，现被告在与第三人的房屋买卖合同纠纷中被法院认定存在履约瑕疵的违约行为，并因此损失了30240元的违约金。2.原告提供的格式《房屋买卖合同》第三条第4点（2）中的第5）项条款约定不明，存在明显瑕疵，在原告不作重点提示和说明的情况下，极易导致误解。该条款约定：如乙方（购房人）未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方（购房人）应于知道前述事实后补齐应付的房款。该条款仅约定5日内补齐房款，但没有约定具体支付的时间，极易导致购房人认为贷款额度不足部分在交易过户时或在贷款发放时补齐支付即可，如此一来，亦导致了购房人普遍将陷入“违约”的风险，而这完全是因原告的条款设计不合理，又不作提示和说明导致的。3.在被告与第三人就涉案房屋产生的纠纷被作出终审判决后，被告已一次性支付购房款并办理了过户手续，原告并未提供该部分居间服务。综上，原告未尽居间义务，且在居间服务中存在过错和瑕疵，并给被告造成了经济损失，无权向被告收取居间服务费。被告杨云向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失30240元；2.原告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月13日，被告在原告提供居间服务下与第三人签订了《房屋买卖合同》，购买第三人位于佛山市南海区桂城街道宝翠北路33号中海万锦东苑3栋807房，合同约定，除定金和首期房款外，其余房款采用按揭付款方式支付，合同第三条第4点约定：如因乙方（被告）自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方（被告）应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约。签订合同后，被告依约履行了合同义务，交纳了定金，合同履行期间有二次因事出有因没有时间去办理交易过户手续，但改期均征得了第三人及原告的同意，也没有违反合同改期履约不超过二次的约定，且三方也预约好了再次去办理交易过户的时间；然而在此次预约的交易过户时间前，第三人以被告未及时补足贷款额度不足部分为由，反悔拒绝履行合同，并提出解除合同，为此被告与第三人产生诉讼，最终法院支持了被告继续履行合同的诉讼请求，但以合同第三条第4点约定为由，认为被告存在履约瑕疵，未及时备足贷款金额不足部分，判令被告向第三人支付30240元的违约金，由于涉案房屋被查封，购房款需一次性支付，该案在被告申请强制执行后，现已由法院执行完毕，原告并未提供后续的居间服务。被告自签订房屋买卖合同后，即按照合同约定履行了支付定金的义务，并由原告全程负责按揭贷款的办理手续，原告系在2017年4月25日左右告之被告贷款获批的情况，当时并没有提到贷款额度不足，后来再联系的时候原告才提及贷款额度有不足，但金额不大。在2017年5月7日被告向原告提出递件当天首期款、税费、中介等费用具体要交多少钱时，原告才于次日微信给了被告一张需准备费用的预算表，在该预算表中才详细提到了贷款差额部分。需要指出的是，合同自履行以来，原告从未认为被告有违约行为，也未向被告提示过被告有违约行为，对贷款差额部分也只是表示递件交易过户当天给付即可。被告认为，原告提供的居间服务存在明显过错和瑕疵，并为此导致被告遭受经济损失，应就此向被告承担赔偿责任。为此，被告特向贵院提起反诉，恳请贵院根据本案事实和证据，依法支持被告的诉请，以维护被告的合法权益。针对被告杨云的反诉，原告辩称，被告与第三人房屋买卖争议纠纷一案经由南海法院及中院进行了审判，已查明由于被告逾期补齐房款导致了违约，须由被告向第三人支付违约金，所以被告反诉的经济损失违约金是由其向第三人支付，与我方无关，我方不应承担该部分的费用及反诉费用。第三人郭丽没有提出陈述意见。当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院对其真实性均予以确认并附卷佐证。对原告提供的《催告函》及相关邮寄资料，因被告确认已通过短信收到一份《催告函》，而该份与原告提供通过邮寄方式送达被告的《催告函》除落款日期不同之外，其他内容均完全一致，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，原告云房公司（经纪方、丙方）、被告杨云（买方、乙方）及第三人郭丽（卖方、甲方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将佛山市南海区桂城街道宝翠北路33号中海万锦东苑3栋807房（以下简称涉讼房屋）以总价1680000元售予乙方；乙方应于本合同签订之日起7个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料；拟贷款总额为1180000元，实际贷款额度以及审批时限以银行（或住房公积金管理中心）审批结果为准；甲方应无条件配合提交，签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料；首期房款（不含定金，交房及户口保证金）350000元于递件当天，先递件再付款；如因乙方自身原因自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约；鉴于丙方已促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方应向丙方支付居间服务费，甲乙双方均已知悉并承诺按本合同附件之《居间服务费支付承诺书》执行；甲乙双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按合同总成交价的3%向丙方支付违约金；若双方均有违约行为的，则双方就《居间服务费支付承诺书》约定的居间服务费向丙方承担连带责任。同日，被告杨云签署了《居间服务费支付承诺书（甲方）》，确认原告云房公司已就涉讼房屋买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2017年3月13日签订了房屋买卖合同，并承诺向云房公司支付居间服务费33600元，于买卖双方递件当天支付完毕，先缴费后递件，逾期支付的，杨云应以未付居间服务费为基准，按每日0.1%的标准向经纪方支付违约金。2017年5月31日，被告杨云起诉第三人郭丽，原告作为第三人，本院立案案号为（2017）粤0605民初8010号，被告杨云请求判决郭丽继续履行与杨云签订的《房屋买卖合同》，协助、配合杨云办理涉案房屋交易过户手续，将涉案房屋过户到杨云名下，并向杨云支付违约金；郭丽反诉要求确认《房屋买卖合同》已于2017年5月23日解除，杨云向郭丽支付违约金168000元及逾期付款利息40320元。法院经审理后认为郭丽依约未取得单方解除合同的权利，诉请确认《房屋买卖合同》已经解除理据不足；结合《房屋买卖合同》的约定，杨云未举证证明其在2017年4月29日-5月16日期间有备足申请贷款金额不足部分的款项，故应支付该期间的违约金，判决：郭丽配合杨云办理将涉讼房屋过户登记至杨云名下的相关手续;杨云支付违约金30240元予郭丽。杨云、郭丽均不服并提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年1月16日作出（2017）粤06民终12026号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年4月19日，被告杨云向第三人郭丽支付了上述（2017）粤0605民初8010号民事判决书确定的违约金。2018年5月21日，涉讼房屋所有权登记至杨云名下。原告云房公司通过短信向被告杨云发送了《催告函》，要求杨云于2018年6月1日备齐应付的房款、税款及居间服务费，并携带相关证件，配合云房公司和卖方共同到桂城行政服务中心办理房屋递件、交税、过户等手续。该《催告函》落款时间为2018年5月25日。2018年10月29日，原告云房公司提起本案诉讼。诉讼中，原、被告双方一致确认原告的居间义务包括促成房屋买卖交易及跟进房屋交易相关手续（包括确认定金支付、代办贷款、预约递件过户、办证等），并确认被告最终是以一次性支付而非按揭贷款的方式支付购房款，且被告自行办理了过户手续。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》中有关原、被告居间合同关系权利义务的约定及被告于同日签署的《居间服务费支付承诺书（甲方）》均为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据上述合同、承诺书的约定及原、被告双方的陈述可知，原告在本案中应承担的居间义务包括促成被告与第三人订立房屋买卖合同、代办贷款及后续协助递件、办证等服务，而据已查明事实可知，原告已经促成被告与第三人签订了房屋买卖合同，完成了其作为居间人应履行的向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的主要义务，故其有权依照合同约定向原告主张中介服务费。但是，由于被告与第三人在履行房屋买卖合同过程中因首期房款支付、办理递件过户手续等问题产生争议而进行诉讼，在该纠纷经法院判决后被告最终是以一次性支付购房款而非按揭贷款的方式完成房屋交易，并自行办理了过户手续，原告客观上确未提供代办贷款及后续协助递件、办证等服务项目，故本院综合居间合同的性质、双方履行合同的实际情况等，酌情确定居间服务费减少40%，即被告尚应支付居间服务费20160元（33600元×60%）予原告，对原告超出该核定金额的诉讼请求不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因原告减少了居间服务项目，本院已酌情减少剩余中介服务费，原告主张从2018年6月2日起至起诉之日止按日千分之一计算逾期支付中介服务费违约金理据不足，故本院对其该项诉讼请求不予支持。对于被告主张原告赔偿损失的反诉请求，虽然原告在促成被告与第三人签订房屋买卖合同后还有其他协助被告完善各项交易事项等附随义务，但被告作为具有完全民事行为能力的主体，在民事活动中本就应对己方所享有的权利、承担的义务及相关风险作充分认识了解，原告对此具有协助义务并不能免除被告在签订及履行案涉房屋买卖合同过程中本身应尽的合理谨慎注意义务，故被告以原告未尽居间义务而导致其违约为由要求原告赔偿损失的主张理据不足，本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、杨云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费20160元予佛山云房数据信息技术有限公司；二、驳回佛山云房数据信息技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回杨云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费763.48元，减半收取计381.74元（佛山云房数据信息技术有限公司已预交），由佛山云房数据信息技术有限公司负担229.74元，由杨云负担152元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山云房数据信息技术有限公司，本院不另收退。反诉受理费278元（杨云已预交），由杨云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一九年一月二十五日书记员  钟 丹