成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11982号 原告：孙成林，男，1962年7月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梅，四川领邦律师事务所律师。 被告：邓世伟，男，1963年12月31日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：唐福力，男，1981年1月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李雯，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范羲，四川英济律师事务所律师。 原告孙成林与被告邓世伟、第三人唐福力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙成林及其委托诉讼代理人邱斌，被告邓世伟，第三人唐福力的委托诉讼代理人李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙成林向本院提出诉讼请求：1.判令邓世伟向孙成林赔偿租金损失115.8万元；2.判令邓世伟向孙成林支付交易费5万元；3.判令邓世伟向孙成林支付违约金36.5万元；4.判令本案的案件受理费及保全费由邓世伟承担。事实与理由：2018年3月27日，孙成林与邓世伟以及成都毅达房地产营销策划服务有限公司共同签订了《成都毅达房地产房屋买卖合同书》，约定孙成林购买邓世伟位于成都市金牛区的房屋，建筑面积68.04平方米，用途为商业；该房屋已出租（租赁合同期限：2015年5月30日至2019年5月30日），租金30万元/年；房屋成交价为375万元；房屋相关交易税费，由邓世伟承担；该房屋已设定抵押（按揭），由邓世伟在2018年4月30日前完成该房屋债权债务及他项权证注销；双方于2018年5月15日之前与成都毅达房地产营销策划服务有限公司共同前往成都市房产交易中心办理相关过户手续；孙成林于2018年3月27日交付定金5万元给邓世伟，定金可自动抵减购房款。合同签订后，孙成林按照合同约定向邓世伟支付了相应购房款。邓世伟于2018年7月5日将房屋过户给了孙成林。过户后，孙成林到房屋查看时，唐福力告知孙成林租赁期限并不是自2015年5月30日起至2019年5月30日止，而是自2018年5月15日起至2022年5月14日止，且其已向邓世伟支付了租金。即邓世伟出售房屋时向孙成林提供的房屋租赁情况并不真实，导致孙成林在购入涉案房屋后无法按照预期收回使用该房屋。根据《成都毅达房地产房屋买卖合同书》第六条约定，邓世伟有下列行为之一的，应全额承担已发生的交易税费的同时，按总成交价20%作为赔偿违约金：邓世伟所售房屋存在权利瑕疵导致无法依约交易；邓世伟保证出售该房产所提供的证件及相关法律文书及房屋租赁合同真实有效。为此，孙成林多次与邓世伟进行协商，要求邓世伟处理该租赁关系、承担违约责任并赔偿孙成林相应损失，邓世伟均拖延、推诿，拒不处理。邓世伟隐瞒租赁事实，致使孙成林所购买的房屋存在权利瑕疵，严重损害了孙成林的合法权益。现根据法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 邓世伟辩称，孙成林与邓世伟之间的房屋买卖关系是真实的，关于签订买卖合同时对房屋存在的现状，包括当时房屋面临银行贷款，有武侯法院及乐至县法院两家法院的查封，且当时房屋存在与唐福力至2022年的租赁，邓世伟已将这个情况告知了孙成林，当时出售房屋的主要目的是归还银行贷款。租赁的年限也告知了孙成林，不存在孙成林提出的关于到2019年租赁的合同。邓世伟与唐福力是多年长期租赁关系，至今与唐福力签订有两份租赁合同，一份是2015年5月15日至2018年5月14日，另外一份是从2018年5月15日至2022年5月14日，订立第二个合同之后邓世伟需要资金与唐福力达成了提前支付2022年的租金，认可唐福力将2022年之前的房屋租金支付完毕，不存在所谓的2019年的租赁合同，房屋的现状也明确告知了孙成林，房屋卖给孙成林之后，孙成林并未完全支付完毕购房款，认可孙成林向邓世伟已支付购房款315.5万元，剩余金额尚未支付完毕。 第三人唐福力述称，唐福力与邓世伟签订的租赁合同及补充协议已经实际履行完毕；根据买卖不破租赁的原则，唐福力的承租权应当受到保护。 本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，邓世伟（卖方）、孙成林（买方）以及成都毅达房地产营销策划服务有限公司（经纪方，以下简称毅达公司）签订《成都毅达房地产房屋买卖合同书》（以下简称《房屋买卖合同》），主要约定：1.孙成林购买邓世伟位于成都市金牛区房屋，建筑面积68.04平方米，所在楼层1层，用途商业，店招为恒源祥；2.该房屋已出租，租赁合同期限为2015年5月30日至2019年5月30日，租金30万元/年；3.房屋成交价为375万元，本房屋交易相关税费，邓世伟支付①②③④：①契税、登记费、交易手续费②营业税③维修基金④个税：继承、赠与20%个税；4.该房屋已设定抵押或（按揭），由邓世伟在2018年4月30日前完成该房屋债务债权清偿及他项权证注销；5.孙成林按照一次性付款方式交付房款，并于2018年5月15日之前与毅达公司共同前往成都市房产交易中心办理相关过户手续；6.孙成林于2018年3月27日交付定金5万元，定金自动抵减购房款；7.邓世伟收到房屋全款及孙成林领取新产权后，邓世伟在3个工作日内与孙成林和毅达公司完成房屋交割，如在租赁期间邓世伟应配合孙成林变更租赁合同及已收租金（指邓世伟收到房屋全款后房屋租金应由孙成林收取，但邓世伟已经预收部分的房屋租金）、押金转给孙成林；8.邓世伟保证出售该房屋提供的证件及相关法律文书及房屋租赁合同真实有效，否则视为违约，邓世伟应全额承担已发生的交易税费的同时，按总成交价20%作为赔偿违约金；9.其他约定：如果能在3月31日之前正常过户交易，税费由孙成林全部承担；如果在4月1日以后过户交易，新的税收政策产生的税费，在原来税费基础上超出部分由买卖双方各自承担50%。邓世伟、孙成林分别在该份合同上署名并摁印，毅达公司在该份合同上加盖印章，黄毅作为见证人在合同上署名。 2018年3月28日，孙成林向邓世伟支付案涉房屋的定金5万元。2018年4月16日，孙成林、邓世伟签订《协议》一份，载明“邓世伟自愿将荷花池北站门面出售给孙成林，因2018年4月1日后税费指导价提高，故双方协定在没有提高前税费及指导价基础上，孙成林按正常指导价的税费5万元内缴纳，如超过20万元内，多余15万元由双方各承担一半。2018年4月1日后所提高的税费及指导价多余部分全部由邓世伟承担，孙成林不再支付”。2018年4月17日，孙成林向邓世伟支付案涉房屋的购房款3万元。2018年4月24日，孙成林向邓世伟支付案涉房屋的定金1万元，同时双方约定将案涉房屋的成交价从375万元调整为370万元。 2018年6月20日，邓世伟、唐金秀（卖家、借款人）与孙成林（买家）、邱斌（出借人）签订《提存协议》，主要约定：1.孙成林拟单独购买邓世伟、唐金秀位于成都市金牛区的不动产，因该不动产目前被成都市武侯区人民法院和乐至县人民法院查封以及抵押给乐至县农村信用合作联社宝林信用社，邓世伟、唐金秀没有足够资金偿还上述不动产涉及的债务以便解除查封、注销抵押，按照孙成林的要求，邓世伟、唐金秀向邱斌借款240万元用于偿还上述不动产涉及的债务以便解除查封、注销抵押，待上述不动产解除查封、注销抵押后，孙成林再向邓世伟、唐金秀支付购房款300万元，办理上述不动产交易过户相关手续；2.经三方协商，决定将该笔购房款300万元提存至四川省成都市律政公证处账户，待达到提取提存款条件后，再由四川省成都市律政公证处直接将该笔提存款汇入三方指定的银行账户；3.邓世伟、唐金秀作为借款人将自签订本提存协议之日起十五个工作日内与邱斌签订《借款合同》向邱斌借款240万元；4.本协议签订后在2018年6月30日之前，孙成林将购买上述不动产的300万元提存至四川省成都市律政公证处；5.因上述不动产涉及到债权债务关系，按照三方的要求，待达到以下条件时，由邱斌前往公证处办理领取提存款的手续：上述不动产已经过户至孙成林名下，上述领取提存款的条件齐备后，邱斌持本人身份证原件可以向四川省成都市律政公证处申请领取提存款，由四川省成都市律政公证处将提存款汇入邱斌指定账户；6.邓世伟、唐金秀不得以任何理由领取提存款，同时该份协议亦对孙成林取回提存款条件进行约定。邓世伟、唐金秀与孙成林、邱斌分别在该分协议上署名并捺印。2018年6月25日，邓世伟、唐金秀与孙成林、邱斌将300万元提存于四川省成都市律政公证处。 2018年6月26日，孙成林向邓世伟支付案涉房屋的定金1.5万元，同时双方协商将案涉房屋的成交价降为365万元。2018年7月18日，孙成林向邓世伟支付案涉房屋购房款5万元。孙成林因购买案涉房屋共计向邓世伟支付购房款315.5万元，尚有购房款49.5万元未向邓世伟支付。 另查明，2018年7月5日，孙成林向邱斌支付代办过户费用109000元，孙成林因案涉房屋产权过户支付印花税、契税共计40181元。当日，案涉位于金牛区房屋（建筑面积68.04平方米）的不动产权属转移登记至孙成林名下。 再查明，2017年2月18日，邓世伟（出租方）与唐福力（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定唐福力承租邓世伟位于金牛区商铺，建筑面积为68.04平方米；租赁期四年：自2018年5月15日起至2022年5月14日止；年租金为30万元，租金按年度支付，唐福力须提前60天支付下一年度的租金；唐福力知晓邓世伟有意出售该商铺，若唐福力未在本协议签订之日起7日内表示行使优先购买权，购买该商铺的，视为放弃优先购买权，但邓世伟需保证唐福力可继续承租该房屋。邓世伟、唐福力分别在该份合同上署名并摁印。2017年3月4日至2017年7月6日，唐福力及其爱人刘春花分四笔向邓世伟支付案涉房屋租金共计12.5万元。 2017年8月8日，邓世伟与唐福力签订《商铺租赁合同补充协议》，对原合同租金及支付方式进行变更：若唐福力在2018年5月15日之前向邓世伟付清四年租金，则邓世伟给予唐福力优惠价，即四年租金为58万元，唐福力承诺在2018年5月15日前向邓世伟分批次支付；若唐福力未按时支付，则按原合同约定履行；邓世伟保证在收到唐福力支付的四年租金后，不得再以任何理由要求上调租金，要求唐福力再行支付租金。邓世伟、唐福力在该份补充协议上署名并摁印。当日，邓世伟向唐福力出具《收条》载明“今收到唐福力支付的房屋租金共计58万元。2017年8月11日至2018年5月12日，唐福力及其爱人刘春花分十一笔向邓世伟支付房屋租金共计39.2万元。 庭审中，唐福力陈述其于2017年8月8日即签订《商铺租赁合同补充协议》当日以现金方式向邓世伟支付房屋租金6.3万元，邓世伟认可唐福力已将2022年5月14日之前的房屋租金支付完毕。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《协议》、《收条》及转账凭证、《公证书》及《提存协议》、《税收完税证明》、《不动产权证书》、《商铺租赁合同》及其补充协议、结婚证、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，邓世伟、孙成林与毅达公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，各方当事人应当依约行使权利、履行义务。对于孙成林主张邓世伟赔偿租金损失115.8万元（按照年租金30万元标准，自2018年7月5日计算至2022年5月14日）的诉讼请求，根据庭审查明的事实，2018年7月5日案涉房屋的不动产权属已经转移登记到孙成林名下，但孙成林尚有购房款49.5万元未向邓世伟支付，孙成林负有继续向邓世伟支付剩余购房款49.5万元的义务。同时，根据《房屋买卖合同》，邓世伟在收到房屋全款及孙成林领取新产权后，邓世伟应配合孙成林变更租赁合同并将已收租金等转给孙成林，故孙成林有权收取自其付清房屋全款之日起的房屋租金；由于邓世伟与唐福力之间的租赁期限于2022年5月14日届满且邓世伟已向唐福力收取了截止2022年5月14日之前的租金，故邓世伟应当向孙成林支付自孙成林付清房屋全款之日起至2022年5月14日止，按照年租金30万元的标准计算的租金损失。诉讼过程中，邓世伟向本院提起反诉，请求孙成林支付剩余购房款49.5万元，但未在本院指定的期限内支付反诉费用，本院按邓世伟撤回反诉处理。为减少当事人的诉累，本院于本判决作出之日即2019年1月31日将孙成林应向邓世伟支付的剩余购房款49.5万元与邓世伟应向孙成林支付的租金损失985479.45元[30万元÷365天×1199天(自2019年2月1日至2022年5月14日)]进行品迭后，邓世伟还应向孙成林支付490479.45元。 对于孙成林主张邓世伟支付交易费5万元的诉讼请求，孙成林主张按照双方于2018年4月16日签订的《协议》，孙成林在5万元内缴纳，相关税费如果在5万元以上20万元以下，剩余部分由孙成林与邓世伟各承担一半，孙成林已向邱斌支付代办过户费用109000元，故邓世伟应当承担一半的交易费5万元。邓世伟主张代办过户的费用并非《协议》约定的相关税费，邓世伟不予承担。本院认为，一方面，根据邱斌向孙成林出具的《收条》，109000元的法律属性应为代办过户的费用，而双方于2018年4月16日签订的《协议》约束的对象为税费及指导价，并未明确载明包含代办过户的费用；另一方面，根据《房屋买卖合同》，双方关于相关税费范围的约定也并不包含代办过户的相关费用，故孙成林的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 对于孙成林主张邓世伟支付违约金36.5万元（365万元×10%）的诉讼请求，孙成林主张依据《房屋买卖合同》约定，邓世伟应当保证出售房屋的租赁合同真实，否则应当按照成交价20%赔偿违约金，孙成林酌情按照成交价的10%进行主张。庭审中，邓世伟主张《房屋买卖合同》中载明的租赁期限2015年5月30日至2019年5月30日并非其本人填写，该租赁期限不存在。根据法庭查明的事实，该份《房屋买卖合同》上载明的租赁期限系见证人黄毅根据邓世伟的陈述填写，且邓世伟在该份合同上署名并摁印；而邓世伟与唐福力之间的租赁合同期限为2018年5月15日起至2022年5月14日止，且邓世伟已向唐福力收取该四年的房屋租金58万元。故邓世伟在签订《房屋买卖合同》时未能如实陈述案涉房屋的租赁期限存在过错，致使孙成林无法按照预期行使自2019年6月1日后所有权人应享有的相应权能，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因孙成林并未就其损失向法庭举证，结合本案具体情况，本院酌情判令邓世伟向孙成林支付违约金5万元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、邓世伟于本判决生效之日起十日内向孙成林支付490479.45元； 二、邓世伟于本判决生效之日起十日内向孙成林支付违约金50000元； 三、驳回孙成林的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18957元，减半收取计9478.5元，保全费5000元，合计14478.5元，由邓世伟负担9602.4元，由孙成林负担4876.1元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年一月三十一日 书记员  王文凤