上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初13248号原告(反诉被告)：上海礼谦文化艺术传播有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李倩，总经理。委托诉讼代理人：沈逸飞，上海艾克森律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晋福仓储有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谢小斌，总经理。委托诉讼代理人：彭晓鹏，上海汉勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹静文。原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司(以下简称礼谦公司)与被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司(以下简称晋福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告礼谦公司的委托诉讼代理人沈逸飞、黄燕华，被告晋福公司的委托诉讼代理人彭晓鹏、邹静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)礼谦公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的租赁合同无效；2、判令被告返还原告押金10万元；3、判令被告赔偿原告租金151,200元、物业费及管理费共计85,512元；4、判令被告赔偿原告推广费123,581元；5、判令被告赔偿原告装修费补偿80万元；6、判令被告返还在被告处扣留的原告物品(详见清单)。事实和理由：礼谦公司与晋福公司于2017年10月12日签订《房屋租赁合同》，礼谦公司租赁上海市木文化博物馆三楼北侧临展中心(以下简称系争房屋)，约定每年租金613,200元。合同签订后，礼谦公司于2017年10月18日支付押金10万元，于2017年11月1日支付三个月租金151,200元。之后礼谦公司一直向晋福公司索要进出系争房屋的一楼卷帘门钥匙，但晋福公司拒绝提供，故礼谦公司未按时支付第二期租金。2018年6月12日，晋福公司向礼谦公司发出《通知函》要求礼谦公司搬离，并称要对房屋采取停电措施。随后，晋福公司不经礼谦公司同意，就硬行闯入系争房屋将礼谦公司在房屋内的物品搬离，同时采取停水停电措施，导致原告无法正常使用系争房屋，目前，礼谦公司已经失去对该房屋及房屋内物品的控制。另，虽然租赁合同中写明的系争房屋地址是沪太路XXX号，但实际木文化博物馆门口标示的门牌号是沪太路XXX号，平时收发快递的地址也是沪太路XXX号，故礼谦公司实际租赁地址应当是沪太路XXX号。礼谦公司到交易中心查询，沪太路XXX号不存在产权信息，据此礼谦公司认为双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，故提起诉请如上。被告(反诉原告)晋福公司反诉并辩称，礼谦公司租赁的确实是上海市木文化博物馆三楼北侧临展中心，木文化博物馆所在的场地最初是一个木材市场，当时的门牌号是沪太路XXX号-2699号，后统一规划建造木文化博览区，门牌号进行了变更，园区分为四个地块，B1、B2、B3地块正式产证是沪太路XXX号，B4地块产证是2737号，目前B1地块产权证已经办出，木文化博物馆所在的B4地块产证还没下来，但是有规划许可证，故不存在合同无效的情形。礼谦公司自合同签订日2017年10月12日起至2018年6月25日清场之前一直占有系争房屋，从事武馆经营，合同签订时就已经给了礼谦公司系争房屋钥匙。因系争房屋在上海市木文化博物馆内，园区内有多家商铺，晋福公司出于统一管理和安保的需要不可能将卷帘门或者大门钥匙给礼谦公司，和礼谦公司一样需要从卷帘门进入的也不止一家商户，其他家至今都正常经营。2018年3月起礼谦公司未再支付后续租金，晋福公司多次通过多种方式联系礼谦公司支付租金，礼谦公司仍拒不支付。故晋福公司于2018年6月25日进行了清场，当天通知过礼谦公司，礼谦公司也有员工在现场，所有系争场地内物品均搬离至晋福公司借用的仓库，并制作了物品清单，清场以后晋福公司直接更换了门锁。系争房屋本身是精装房，晋福公司认为礼谦公司不存在装修。综上，晋福公司同意在礼谦公司付清租金等费用后向礼谦公司返还系争场地内物品，其他诉讼请求均不同意。并反诉要求：1、判令礼谦公司支付租金171,360元及滞纳金17,479元；2、判令礼谦公司支付管理费、物业费及滞纳金106,800元；3、判令礼谦公司支付违约金10万元；4、判令礼谦公司承担仓库占用费(按照316元每天，自2018年6月25日计算至返还之日止)及清场费用10,700元；5、判令礼谦公司支付电费84,939元；6、判令礼谦公司承担律师费3万元。原告(反诉被告)礼谦公司针对反诉辩称，礼谦公司一直愿意交纳租金，是因为晋福公司没有交付卷帘门钥匙导致礼谦公司不能正常营业所以才没有继续支付租金，礼谦公司不存在违约故不同意支付违约金。礼谦公司一直要求被告返还物品，通过电话方式和晋福公司多次沟通无果，故仓库暂用费及清场费用不愿意承担。电费要求晋福公司提供结算凭据。合同中关于律师费的约定属于格式条款，当属无效。物业管理费系支付给案外人上海市福人林产品批发市场经营管理有限公司(以下简称福人公司)的，应当由案外人另行主张。本院经审理认定事实如下：2017年10月12日，晋福公司(甲方)与礼谦公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区沪太路XXX号上海木文化博物馆3楼北侧临展中心的房屋出租给乙方，建筑面积共1,400平方米，装修状况为精装。租赁期限自2017年10月15日起至2022年12月14日止，租金标准为每年613,200元，免租期共计2个月，自2017年10月15日起至2017年12月14日止。按先付后用原则，租金每六个月支付一次，乙方应于2017年10月31日前，将第一期租金支付到甲方指定账户，其后每期租金的支付都应在前一期租金期满前7日内支付到甲方指定账户。房屋租赁保证金为10万元，乙方应自本合同签订之后5日内将保证金支付到甲方指定账户。乙方应在租赁期满或合同解除后10日内返还系争房屋及其附属设施。乙方拒不按约返还房屋的，乙方除按合同约定承担违约责任外，甲方还有权采取停电、停水、强行收回等措施，乙方将承担因此造成的一切后果和损失。对乙方添置的新物，在保证不损伤房屋及甲方原有设施基础上，乙方可拆除搬迁属于乙方的财产、设备等物件，对乙方装饰、装修与建筑物不可分离的部分，乙方放弃该部分权益，全部无偿归甲方自行处置，甲方无须向乙方支付任何费用或损失。根据合同8.4条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费及其他应付费用。如乙方未按约定支付相关款项的，自甲方出具书面催款通知之日起5日内，乙方仍未支付所欠款项的，乙方应自逾期支付之日起按应付款项千分之一每日的标准向甲方支付违约金。乙方拖欠相关费用达60日，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任。合同9.4条约定，在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付与保证金相等的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)：(1)未按时交纳租金、物业管理费及其他应付费用。合同签订后，礼谦公司于2017年10月18日支付押金10万元，于2017年10月31日支付三个月租金151,200元。2017年10月12日，福人公司(甲方)与礼谦公司(乙方)另签订《管理服务合同》，约定甲方为乙方提供系争房屋配套管理服务，合同有效期自2017年10月15日起至2022年12月14日止，第一年管理费193,500元，物业费153,300元。2018年6月5日，晋福公司向礼谦公司出具通知函，写明“至今贵司未按期缴纳2018年3月15日至6月14日期间租金、物业费及管理费。现贵司已经严重违约，我方有权单方解除合同并主张贵司的违约赔偿责任。请贵公司自接到本通知函3日内前来我司结清所有费用，并在结清费用后，6月15日前完成撤场，同时我方将行使单方解除合同的权利。”2018年6月20日，晋福公司再次向礼谦公司出具通知函，写明“本公司于2018年6月5日及6月12日，向贵司发出通知函，要求贵司前来办理撤场手续，至今贵公司仍未前来办理相关手续。现请贵司在2018年6月22日17：30分前前来我司办理撤场手续及完成清场，如贵司仍未前来办理，本公司将于2018年6月22日17：30起对贵司进行清场，所产生的费用由贵司承担，本公司保留进一步诉讼的权利。”2018年6月25日，晋福公司进入系争房屋，将房屋内所有礼谦公司物品搬离至仓库并更换了系争房屋门锁。审理中，晋福公司为证明系争房屋的权属情况向本院提供以下证据：1、不动产权证书，权利人为上海联东经济发展总公司(以下简称联东公司)，地址为沪太路XXX号。2、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、施工平面图，其中建设工程规划许可证写明建设单位为联东公司，建设项目名称为新建厂房项目(沪太路大场段中段III区B4地块)，建设位置为沪太路XXX号，施工平面图系上海木文化博物馆施工图，写明位置为沪太路大场段中段III区B4地块。3、联东公司证明、公安局变更门牌号的通知，证明因历史改造原因，宝山分局批复联东公司沪太路的房屋变更门牌号为2737-2751号。4、晋福公司与联东公司签订的租赁合同、委托书，证明晋福公司有权将系争房屋转租给礼谦公司。5、物品清单，系晋福公司制作的礼谦公司在系争房屋内的全部物品清单。礼谦公司对上述证据的质证意见为：1、该产权证与本案无关。2、系争房屋地址应为沪太路XXX号，合同地址为沪太路XXX号，而建设工程规划许可证地址为2737号，许可证上面积与涉案建筑物面积不符，应为不同房屋，无法证明礼谦公司使用的系争房屋所属地块在B4地块。3、联东公司无权出具证明，公安局变更门牌号通知不能反映与原告租赁的沪太路XXX号有关联。4、委托书所涉位置为沪太路XXX号，与本案无关。5、部分物品不一致，应当以礼谦公司提供的清单为准。晋福公司另提供了2018年6月25日晋福公司进入系争房屋进行清场的相关视频，礼谦公司对该视频的真实性予以认可，确认系争房屋内的装修及添附物品情况确实是视频中反映的情况。审理中，礼谦公司向本院补充提供其自行制作的扣留物品清单，对此，晋福公司表示晋福公司提供的搬迁当天视频可以反映所有在系争房屋内的物品都已经搬离提存，应以晋福公司提供的清单为准，对原告补充清单不予认可。另，礼谦公司认可除礼谦公司之外还有其他商户也需要经过一楼卷帘门进入各自商铺，签租赁合同前，礼谦公司前往系争房屋实地观察过，签订租赁合同时其没有提出过需要卷帘门钥匙。本院认为，本案双方对于系争房屋位于木文化博物馆三楼没有异议，但对木文化博物馆的实际地址及产权情况存在争议。礼谦公司主张木文化博物馆实际位置在沪太路XXX号，该门牌号下没有查询到产权信息，故租赁合同为无效合同。对此本院认为，根据晋福公司提供的不动产权证、建设工程规划许可证等证据可以证明包括木文化博物馆在内的周边区域由于地块项目改造，门牌号均进行了相应变更，木文化博物馆所属地块已经取得了相应建设工程规划许可证，故礼谦公司与晋福公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应当认定为合法有效，双方均应恪守履行。系争房屋属于木文化博物馆内的一个商铺，礼谦公司在租赁合同签订后即取得了系争房屋的使用权，礼谦公司以晋福公司未给一楼卷帘门钥匙为由，拒绝支付租金，缺乏依据，应当认定为合同的违约方，晋福公司据此单方解除合同，符合合同约定及法律规定。现礼谦公司作为违约方，要求晋福公司返还租金及物业费管理费并支付推广费、装修费等费用，缺乏依据，本院均不予支持。但礼谦公司在系争房屋内的全部物品，晋福公司应当予以返还。关于具体需要返还的物品，双方分别提交的物品清单存在少量差异，鉴于礼谦公司并未提供其他证据予以佐证，而晋福公司在清场过程中进行了全程录像，故本院认为需要返还的物品应当以晋福公司提供的清单为准。晋福公司反诉要求礼谦公司支付2018年3月15日至2018年6月24日期间拖欠的租金171,360元，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金，合同已明确约定礼谦公司应自逾期支付之日起按应付款项千分之一每日的标准向晋福公司支付违约金，考虑到礼谦公司至今尚未支付租金，晋福公司主张滞纳金17,479元，在合理范围内，本院予以支持。关于违约金及律师费，根据合同约定，礼谦公司未按时交纳租金，晋福公司有权解除合同，同时要求礼谦公司支付与保证金相等的违约金，违约金不足以弥补损失的，礼谦公司应赔偿晋福公司全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)，故对违约金10万元，本院予以支持，考虑到该违约金已能够弥补晋福公司相应损失，故对于律师费，本院不再予以支持。关于物业管理费及滞纳金，鉴于晋福公司并非《管理服务合同》的相对方，其主张该费用缺乏依据，本院不予支持。关于仓库占用费、清场费及电费，晋福公司未能提供相应证据予以证明，本院不予支持。关于押金10万元，晋福公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司租金171,360元；二、原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司滞纳金17,479元；三、原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司违约金100,000元；四、被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司返还原在上海市木文化博物馆三楼北侧临展中心内属于上海礼谦文化艺术传播有限公司的物品(具体内容以上海晋福仓储有限公司提供的物品清单为准)；五、被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司返还押金100,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海晋福仓储有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取8,071元、保全费5,000元，由原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司负担，反诉案件受理费减半收取4,532元，由原告(反诉被告)上海礼谦文化艺术传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑霄含二〇一九年一月二十一日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。