广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9971号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，系广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，系广东合拓律师事务所律师。被告：柯莉莉，女，1984年8月24日出生，汉族，户籍住址广州市番禺区，原告广州市万科物业服务有限公司与被告柯莉莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁火琼、被告柯莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付给原告2017年10月至2018年8月的物业服务费人民币4477.88元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止）。2．判令被告立即支付给原告2017年10月至2018年8月的各项公共用电公摊费人民币349.68元、公共用水公摊费人民币6.26元。3．判令被告立即支付给原告2017年10月至2018年8月的住宅水费人民币202.03元。4．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年10月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及住宅水费、水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告柯莉莉答辩称，1．原告无权基于其与案外人广州市番禺向信房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》向被告主张物业管理费及水电公摊费。《前期物业服务合同》由广州市番禺向信房地产有限公司与原告签署，而被告的《广州市商品房买卖合同（预售）》系由被告与开发商签署。原告非购房合同主体，亦未与开发商签署《前期物业服务合同》，而被告亦未就物业管理事项与广州市番禺向信房地产有限公司签署任何文件。同时原告不是被告用水的供水方，无权直接向被告主张水费，原告也未提供证据证明其代被告向供水方交纳了水费。据此，原告无权依据其与广州市番禺向信房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》向被告主张物业管理费、水电公摊费用及水费。2．原告签署《前期物业服务合同》时并未按照规定进行公开招投标程序，签署时未取得番禺物价局的有效批复，故原告无权依据《前期物业服务合同》约定的费用标准主张物业费。首先，《广州市物价局、市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》[穗价（2010）99号]规定：“四、新建住宅物业的建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，可在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区、县级市政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。该新建住宅前期物业服务的具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业根据招投标结果协商确定并与物业买受人约定。”原告提交的《前期物业服务合同》于2012年8月23日签订。而开发商直到2014年12月才向番禺物价局提交《关于核定新光城市花园五期前期物业服务收费标准的申请》，番禺物价局于2014年12月16日才做出《广州市番禺物价局关于新光城市花园五期前期物业服务最高收费标准的批复》（番价费函[20141301号]）。其次，《广州市番禺物价局关于新光城市花园五期前期物业服务最高收费标准的批复》中明确“一、新光城市花园五期住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米4.38元（不含水电公摊）。二、该小区住宅前期物业服务的具体收费标准及服务内容由广州市万合房地产有限公司根据招标结果确定，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。中标物业服务企业须按约定提供质价相符的服务。”即广州市万合房地产有限公司应当依据该批复所确定的最高收费标准及以招投标程序确定物业服务企业，该批复的效力不及于批复作出之前未经过招投标程序的情况下所签订《前期物业服务合同》。3．原告在未向被告充分公示全部物业服务内容、未就其已提供的质价相符的服务承担举证责任并予以证明、未进行招投标程序和未依据规定取得前置价格批复的情况下，仅可在物业服务费政府指导价2.8元/平方米的范围内向被告主张物业服务费。4．《前期物业服务合同》约定对同小区不同业主按照不同的收费标准收取物业服务费，严重违反了公平原则，损害了被告的合法权益。新光城市花园住宅一共分五期进行销售及交付。根据《前期物业服务合同》，原告针对四期、五期业主采取了不同的收费标准，其中：四期：办公公寓（D栋）4.0元/平方米；A1—A5、B1—B4栋3.3元/平方米；五期：B5—B8栋3.3元/平方米、A6—A12栋4.3元/平方米、C1—C3栋4.8元/平方米。因此原告对相同服务实施差异化收费标准严重违反了公平原则，损害了被告的合法权益。5．原告未提供公共用水、用电公摊费的产生明细，无证据证明公共用水、用电公摊费的金额，该项诉讼请求不应获得支持。公共用水、用电公摊费应以实际用量及供水、供电方所确定的收费金额、公摊面积等信息予以确定，原告仅提供证据1《欠费清单及违约金计算》、证据6《万科欧泊公共水电费分摊办法》，该两项证据均由原告自行制作，不具备充分的证明效力。6．原告无权就按照4.3元/平方米标准计算出的物业服务费向答辩人主张违约金，同时其主张的违约金过高，已超过其所主张物业管理服务费的30%，该比例应当下调。7．被告从未收到或在小区公示看到权利转让协议书，对于之后小区是否会被转让，被告并不知情。综上，被答辩人主张收取高额物业服务费却毫无事实及法律依据，而且同小区不同定价的行为严重违反了公平原则，亦欠缺合理性。请求法院依法查明事实，驳回被答辩人全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年8月23日，广州市番禺向信房地产有限公司作为“开发建设单位（甲方）”、广州市万科物业服务有限公司作为“物业服务企业（乙方）”签订《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对新光城市花园四、五期提供前期物业服务，物业名称为新光城市花园四、五期，坐落在广州市番禺南村镇兴南大道368号；本合同有效期为三年，自2012年8月23日至2015年8月22日止，但是：1．合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2．如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同;本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：五期C1、C2、C3栋：4.8元/平方米；如果业主大会决议改变业主共有物业经营收益用途的，业主缴纳物业服务费的标准应做相应调整；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金……。同日，广州市番禺向信房地产有限公司（甲方）、广州市万科物业服务有限公司（乙方）、广州市万合房地产有限公司（丙方）签订了《权利义务转移协议书》，约定甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》的全部权利义务概括转移给丙方，自协议生效之日起由丙方全面承担甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》中的权利义务。2014年12月16日，广州市番禺物价局作出《关于新光城市花园五期前期物业服务最高收费标准的批复》，核定新光城市花园五期住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米4.38元（不含水电公摊），本收费标准同时作为新光城市花园五期住宅小区前期物业服务招标的最高收费标准。2015年1月24日,被告柯莉莉向广州市万合房地产有限公司购买了位于番禺新光城市花园(商住楼)自A10—A12栋第A10栋17层1706号房，房屋地址：番禺南村镇兴南大道368号新光城市花园五期一街17号（A10栋）1706房，并签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同的案涉房屋的面积为93.816平方米，物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。2018年9月26日广州市番禺国土资源和规划局出具的《产权情况表》显示：柯莉莉是番禺南村镇兴南大道368号新光城市花园五期一街17号1706的产权人（产权证号07××17），案涉房屋建筑面积94.677平方米，登记时间为2017年5月10日。2016年8月14日，柯莉莉办理了收楼手续，签署了《客户资料签收单》，领取了住宅钥匙等。《万科欧泊公共水电费分摊办法》规定：本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备，庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯，消防控制中心运行产生的水电费用，供水、供电未实行抄表到户之前供水供电总表与业主（用户）分表之和的差额部分由小区业主（用户）合理分摊；并列明具体分摊的公式。广州市万科物业服务有限公司已经交纳了案涉物业小区自2017年10月至2018年8月的水费、污水处理费与电费，并在诉讼中提供相应的水电费发票予以证明。广州市万科物业服务有限公司委托广东合拓律师事务所通过邮政特快专递向柯莉莉发出《律师函》，主要内容为：阁下名下产权房屋（万科欧泊小区A10栋1706房），自2017年1月至2018年6月已欠缴万科物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计8156.70元，请阁下务必在2018年6月30日前缴清上述款项。该专递已于2018年6月27日由他人签收，柯莉莉主张没有收到该律师函。广州市万科物业服务有限公司提供了万科欧泊A10-1706房欠费清单、公共用水、公共用电的水电费分摊计算清单、个人用水抄表记录，欠费清单载明涉案物业欠费金额如下：1.高层物业服务费：2017年10月至2018年8月每月均为407.08元。2.电梯电费分摊：2017年10月至2018年8月期间合计70.55元。3.走廊楼梯灯电费分摊：2017年10月至2018年8月期间合计72.64元。4.生活水泵电费分摊：2017年10月至2018年8月期间合计160.80元。5.小区园林照明电费分摊：2017年10月至2018年8月期间合计10.75元。6.消防控制中心电费分摊：2017年10月至2018年8月期间合计30.72元。7.用电损耗分摊：2017年11月至2018年8月合计4.22元。8.2017年10月至2018年8月住宅水费合计202.03元。9.小区清洁用水分摊：2017年10月至2018年8月期间合计6.06元。上述物业服务费合计4477.88元，公共用电公摊费合计349.68元，公共用水公摊费合计6.26元，住宅水费202.03元。柯莉莉确认曾接到物业费的电话催收通知,对欠费周期没有异议，但对物业服务费的计算标准、公摊水电费、住宅水电费、违约金提出异议。另查明，涉讼小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”广州市万科物业服务有限公司与广州市番禺向信房地产有限公司、广州市万合房地产有限公司签订的《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》第五条的约定可知，合同于2015年8月22日到期后，在广州市万科物业服务有限公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘广州市万科物业服务有限公司的决议并签订新的物业服务合同的情况下，该合同继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。广州市万科物业服务有限公司根据物业服务合同及补充协议的约定为新光城市花园（四、五期）小区物业提供了物业管理服务，柯莉莉作为新光城市花园（四、五期）小区物业的业主，应受《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》的约束，履行向广州市万科物业服务有限公司交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款利息等违约责任。广州市万科物业服务有限公司主张的物业服务费标准已经物价部门核准，本院予以认定。物业管理费应从柯莉莉签收涉案房屋钥匙的时间即2016年8月14日开始计收，柯莉莉自2017年10月起至2018年8月期间拖欠广州市万科物业服务有限公司物业服务费为4477.88元，应予以支付。关于从2017年10月至2018年8月物业服务费的违约金，广州市万科物业服务有限公司主张违约金以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准计算至柯莉莉清偿全部物业服务费之日止，该违约金标准过高，广州市万科物业服务有限公司未能举证证明因柯莉莉逾期交纳物业服务费导致其实际损失，故本院依法将违约金标准调整为中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，对广州市万科物业服务有限公司主张的超出部分，本院不予支持。每期的违约金应从每期应交物业服务费之日的次月1日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计至柯莉莉还清全部欠款之日止，但每期的违约金总额应以不超过该期的物业服务费为限。广州市万科物业服务有限公司在诉讼中提交了水费发票证明其已代为交纳了包括案涉房屋等物业在内的水费，本院对广州市万科物业服务有限公司垫付水费的事实予以确认。对于垫付的水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额，广州市万科物业服务有限公司提供了供电、供水统计表载明柯莉莉欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于广州市万科物业服务有限公司单方制作，但结合柯莉莉签收的《万科欧泊公共水电费分摊办法》，广州市万科物业服务有限公司关于按照柯莉莉每月实际使用情况计算水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对广州市万科物业服务有限公司代柯莉莉垫付的数额予以确认。柯莉莉应向广州市万科物业服务有限公司支付2017年10月至2018年8月的公共用电公摊费349.68元、公共用水公摊费6.26元、住宅水费202.03元。柯莉莉提出的物业服务费标准、违约金等问题的抗辩意见，前面已论述，本院对其抗辩意见不予采纳。柯莉莉提出的广州市万科物业服务有限公司存在服务不到位的问题，本院认为，广州市万科物业服务有限公司作为涉案小区的物业管理者，应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境，但柯莉莉以广州市万科物业服务有限公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏法律和合同依据，不能成立，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告柯莉莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付2017年10月至2018年8月的物业服务费4477.88元及违约金（每期违约金以407.08元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，分别自应交物业服务费之日的次月1日开始计算至柯莉莉还清欠款之日止，但每期的违约金总额应以不超过该期的物业服务费为限）。二、被告柯莉莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付2017年10月至2018年8月的公共用电公摊费349.68元、公共用水公摊费6.26元。三、被告柯莉莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付2017年10月至2018年8月的住宅水费202.03元。五、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费92.4元，由被告柯莉莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴雪霞人民陪审员  刘沛雄人民陪审员  江俊杰二〇一九年一月十四日书 记 员  关嘉萍