江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初8102号原告：张华，男，1964年12月1日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈程，江苏万欣律师事务所实习律师。被告：刘立鹏，男，1981年6月17日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：唐凯艳，江苏天哲律师事务所律师。原告张华与被告刘立鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案。被告刘立鹏在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院作出（2018）苏0104民初8102号民事裁定书，驳回被告刘立鹏对管辖权提出的异议，刘立鹏不服上诉。2018年10月12日，江苏省南京市中级人民法院作出（2018）苏01民辖终1024号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告张华的委托诉讼代理人吴敏捷，被告刘立鹏及其委托诉讼代理人唐凯艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空位于南京市秦淮区半边面积为1250平方米的房屋（现状为浴室及棋牌室）；2.判令被告向原告支付拖欠的租金400000元，并按照300000元/年的标准支付自2018年7月3日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。事实与理由：被告于2013年3月29日与南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司（以下简称雨花城镇开发公司）签订了《租赁协议》，约定由被告承租位于南京市秦淮区半边面积为1250平方米的房屋（以下简称诉争房屋）。2014年10月30日，被告与雨花城镇开发公司由签订了《租赁补充协议》，重新就租金金额进行了约定。租赁期满时，被告尚欠付雨花城镇开发公司租金400000元。2018年7月3日，雨花城镇开发公司与原告签订了债权转让协议，约定将诉争房屋及上述欠付租金400000元债权转让给原告，并于2018年7月30日书面通知了被告。但此后被告始终未支付欠付款项亦未迁出诉争房屋。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。被告刘立鹏辩称，首先，诉争房屋没有产权证不能买卖，原告无法取得诉争房屋的产权，不能作为本案适格原告。其次，即使诉争房屋能够对外转让，雨花城镇开发公司将诉争房屋转让给原告也侵犯了被告的优先购买权。实际上原告系雨花城镇开发公司的员工，所谓债权转让协议只是为了达到强行终止与被告的租赁合同的目的，被告不同意迁出诉争房屋。最后，被告欠付租金金额大约是400000元，但是因为雨花城镇开发公司没有配合被告进行水电改造，所以被告才没有支付上述租金，待水电改造完成，被告同意支付欠付租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年3月29日，雨花城镇开发公司（甲方）与被告刘立鹏（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，甲方的权属以甲方改制前的资产评估报告载明为准；乙方承租房屋的期限为2012年6月19日至2017年6月30日止（附送三个月装修期），租赁期满，若乙方仍需租赁此房屋，在同等条件下乙方享有优先权，届时双方另行订立协议，乙方应提前三个月书面通知甲方续租；如乙方不续租，租赁协议期满，乙方应在一个月内搬迁，并承担逾期租赁房屋期间的房屋租金，逾期一个月不搬，乙方同意放弃该租赁物内所有物品的所有权，甲方有权处置余物，乙方除承担应付租金外另行承担10000元/天的违约金；甲方租赁给乙方的房屋，自2012年6月19日至2013年3月31日按照200000元/年的标准收取租金计150000元，2013年4月1日至2015年3月31日按照280000元/年的标准收取租金，2015年4月1日至2017年3月31日按照300000元/年的标准收取租金，2017年4月1日至2017年6月30日为附送三个月装修期；乙方于签订协议时支付20000元定金，协议生效后3日内支付租金150000元（实际支付130000元，20000元定金转为租金）；于2013年4月30日前支付140000元，于2013年9月30日前支付租金140000元，于2014年3月31日前支付租金280000元，分别于2015年3月31日、2016年3月31日前各支付租金300000元；乙方拖欠租金累计达一个月时，甲方可以无条件终止协议，收回房屋，乙方承担租赁期内租金，并承担三个月的租金作为违约金，双方约定的租金为税后租金，涉及税务及票据由乙方自行承担与解决；乙方承租的房屋根据需要核定安装配电容量，甲方配合乙方做好供电方案及最终装表接电，涉装表接电费用由乙方负责沟通协调由乙方承担，如在接电后需要增容，由乙方自行申请，并承担相应的增容费用，电费由乙方按月直接向供电部门缴纳；乙方在用水过程中需要增容时，可直接到自来水公司申请增容，并承担相应的增容费用，自来水费由乙方直接向自来水公司缴纳；乙方租赁房屋，需要使用管道煤气时，应向甲方书面报备后，由乙方解决相应容量的管道煤气，并将计量表安装到位，乙方使用中需要增容时，可直接向煤气公司申请增容，并承担相应的增容费用，煤气费用由乙方按月直接向供气部门缴纳；以上水、电、气等各项相关费用乙方应及时缴纳，如因延期缴纳产生的责任由乙方承担，在协议到期时，乙方应结清上述所有相关费用；甲方提供给乙方三个月的免租装修期，该装修期在合同约定的租赁期的最后三个月给予优惠；乙方的房屋装修方案应报甲方书面批准后方可实行，乙方不得破坏房屋结构，未经甲方批准乙方擅自装修造成房屋的损失及结构等安全责任，全部由乙方承担责任，甲方有权责令整改并无条件收回房屋，乙方承担甲方恢复租赁物的所有费用，承担协议总租金的50%的违约金，并赔偿甲方由此造成的一切损失；乙方租赁房屋装修是乙方自主装修行为，租赁协议到期后，乙方如不续租，需付清全部租金及结清相关费用后将属于自己的设备、家具、电话、有限电视等可移动设备自由处置，涉及固定装修物，乙方若拆走，需恢复原状后将房屋及附带地面建筑物交还甲方；乙方所租房屋不可私下转让或转租，此行为属于严重违约行为，如果出现乙方擅自转租或转让行为，而造成房屋使用的各项纠纷由乙方自行承担全部责任，甲方可以无条件收回房屋；若由于特殊情况需要转租或转让时，乙方应与甲方商量，在甲方书面同意后在乙方处理好各类矛盾的情况下，方可以办理转让与转租手续，如违反本条款，甲方除无条件收回租赁房屋外，乙方另行承担总租金50%的违约金；租赁协议解除时双方进行清算，先交租金后用房，租期不满半年按半年计算，租期超过半年按全年计算，以此类推；协议解除时进行结算，甲方扣除租金后退还乙方预交余款，不计利息。2014年10月30日，雨花城镇开发公司（甲方）与被告刘立鹏（乙方）签订《租赁补充协议》，约定乙方承租的诉争房屋经营范围为浴室及符合物业条件的其他业态（禁止经营农贸市场）；因乙方多次要求，甲方考虑乙方的实际经营困难，给予租金调减，2012年6月19日至2013年3月31日租金由200000元/年调减为120000元/年标准，实际收取租金90000元；2013年4月1日至2015年3月31日租金由280000元/年调减为240000元/年标准，2015年4月1日至2016年3月31日租金由300000元/年调减为280000元/年标准，2016年4月1日至2017年3月31日按照300000元/年标准收取租金，2017年4月1日至2017年6月30日为附送的三个月装修期；乙方于协议签订之日一次性支付完毕前期尚未支付的租金120000元并按照新租金标准支付租金至2015年3月31日计120000元，并分别于2015年3月31日支付租金280000元、2016年3月31日前支付租金300000元；基于甲方已经给予乙方上述租金的调减，乙方在租赁期内除正常履行合同外，不得再以任何理由提出各种条件要求变更合同内容，同时乙方在此不可撤销的承诺，就该租赁物在承租期内所产生的一切费用均由乙方自行承担，一切费用包括但不限于原合同约定的各项费用、乙方因经营需要的改造支出、房屋维修费用以及其他相应的一切费用；如果乙方能够按照双方约定积极履行，不存在任何的违约及延迟支付租金以及任何方式要求降低租金，则甲方同意在合同到期时给予乙方签订下一年的合同，即租期从2017年7月1日至2018年6月30日止；乙方亦明确续租期内的租金标准为300000元/年，如乙方违反合同约定，则甲方有权不续签合同，如不续签，合同自然终止，乙方需在一周内搬出，房屋原样交给甲方；租赁协议中的诉争房屋为原雨花城镇开发总公司的改制资产，有相关的转制评估资料，未办理权证手续。2017年6月21日，雨花城镇开发公司委托律师向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的租金300000元。2018年7月3日，雨花城镇开发公司（甲方）与原告张华（乙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方于2018年6月27日就乙方施工的板桥地块外墙外保温工程（合同编号：AB6S-3.5）进行了结算，乙方已履行完合同约定的全部义务，甲、乙双方就该工程结算金额为30178000元，双方确认甲方尚欠乙方工程款及结算估算30000000元，现乙方同意甲方以其拥有的房屋抵偿结欠乙方的工程款及结算估算款；甲方将诉争房屋抵偿给乙方，双方一致确认上述抵偿的工程款金额为30000000元；房屋用途为小区生活配套，乙方需确保将诉争房屋用于符合约定的用途，且遵照国家法律法规相关规定使用该房屋；甲方承诺向乙方提供的诉争房屋信息真实、合法、有效，诉争房屋补存在被查封、抵押或出售的限制性权力；乙方保证在合同履行后不得再向甲方主张上述工程款；协议签订后，甲乙双方应继续履行工程合同约定的合同义务，如违约，仍可按照原工程合同追究双方相应违约责任；乙方知悉诉争房屋是甲方改制资产，无法办理房屋权证等相关证照；甲乙双方基于工程款、购房款所产生的税费，由甲乙双方按照法律规定予以承担；除经双方协商一致并达成书面的变更、解除协议，任何一方不得擅自变更、解除协议，否则应向守约方支付合同价款10%的违约金；乙方不得以非甲方原因外的任何因素提出退房，或者解除本协议，因乙方原因导致协议解除或者诉争房屋不能按照约定的价格交易给甲方造成的损失由乙方承担，该损失包括但不限于甲方实现该债权所产生的全部费用；甲方于2013年3月29日将诉争房屋出租给了刘立鹏，租赁期限为2012年6月29日至2017年6月30日，截止至2018年6月30日，刘立鹏尚欠付租金400000元，该债权一并转让给乙方冲抵工程款；房屋原承租人尚未腾空并搬出诉争房屋，现甲乙双方协商一致由乙方自行收回诉争房屋。2018年7月30日，雨花城镇开发公司向被告刘立鹏发出《通知》，载明：“我公司已将诉争房屋作价30000000元抵偿了工程款，2018年5月21日，我公司通知你立即支付欠付的租金400000元（截止至2017年6月30日），腾空房屋并交还我司，现我司将该笔400000元债权一并转让给张华，请你在收到通知之日起五日内做好交房准备，支付欠付租金，腾空房屋并交至张华。”上述通知发出后，被告未缴纳欠付租金亦未腾空返还诉争房屋。另查明，诉争房屋原系雨花城镇开发公司改制资产，虽未办理权属登记手续，但已依法领取建设规划许可证。案件审理过程中，被告陈述其确实欠付租金，欠付金额约为400000元，但经本院释明，其未提交缴纳租金的相应证据。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。关于原告要求被告腾空返还诉争房屋并支付欠付租金400000元的诉讼请求，本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，雨花城镇开发公司与被告之间租赁合同期限已于2018年6月30日届满，被告理应腾空返还诉争房屋，现雨花城镇开发公司已将诉争房屋作价抵偿给原告，同时还将400000元债权转让给原告，并将转让事宜书面通知被告，要求被告向原告支付欠款、腾空返还诉争房屋，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付自2018年7月3日起的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，在原告依法受让诉争房屋后，被告仍继续占有使用诉争房屋，现原告要求被告按照年租金300000元标准支付占有使用费，于法有据，本院亦予以支持。关于被告认为诉争房屋未办理权证，故雨花城镇开发公司无权转让诉争房屋的抗辩主张，无相应法律依据，本院不予采纳。关于被告认为雨花城镇开发公司转让诉争房屋侵犯其优先购买权的抗辩主张，本院已释明其可另案诉讼主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘立鹏于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区半边面积为1250平方米的房屋（现状为浴室及棋牌室）腾空返还原告张华。二、被告刘立鹏于本判决生效之日起三十日内向原告张华支付欠款400000元及房屋占有使用费（以300000元/年为标准，自2018年7月3日计算至实际腾房返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取为3650元，由被告刘立鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄茜二〇一九年一月四日见习书记员  章涵