山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0784民初2546号原告：王玉亮，男，1972年8月22日出生，汉族，居民，住安丘市。委托诉讼代理人：李万清，山东文信律师事务所律师。被告：潍坊丰泽置业股份有限公司，住所地：安丘市向阳路**。法定代表人：贾寿锋，总经理。委托诉讼代理人：毛爱华，女，汉族，该公司法律顾问，住。第三人：潍坊欣富华商贸有限公司，住，住所地：安丘市兴安街道人民路**/div>法定代表人：闫亭亭，总经理。第三人：闫公杰，男，1970年12月27日出生，汉族，居民，住安丘市。以上第三人委托诉讼代理人：韩强，男，1978年1月5日出生，汉族，潍坊欣富华商贸有限公司职工，住潍坊市奎文区。第三人：山东永时珠宝有限公司，住所，住所地：安丘市健康路中段div>法定代表人：孙希海，董事长。第三人：孙希海，男，1976年9月3日出生，汉族，居民，住安丘市。第三人山东永时珠宝有限公司及孙希海委托诉讼代理人：郝志强，山东万信律师事务所律师。原告王玉亮与被告潍坊丰泽置业股份有限公司（下称丰泽置业公司）以及第三人山东永时珠宝有限公司、孙希海、潍坊欣富华商贸有限公司、闫公杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉亮的委托诉讼代理人李万清，被告丰泽置业公司委托诉讼代理人毛爱华，第三人潍坊欣富华商贸有限公司、闫公杰委托诉讼代理人韩强，第三人孙希海及其与山东永时珠宝有限公司委托诉讼代理人郝志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉亮向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的两份《丰泽购物广场委托经营管理协议》，原告收回两个商铺；2、确定原告所购买商铺的地理位置；3、判令被告支付尚欠的2017年以商铺款额的8%计算的租金和2018年1月1日起至判决解除委托经营管理协议之日止以商铺房款的9%计算的租金；4、判决被告支付2018年半年租金作为违约金，并自2017年1月1日起至判决解除委托经营管理协议之日止按尚欠租金金额日万分之三承担违约金；5、第三人在使用原告两个商铺期间的租金及相应的违约金承担连带清偿责任；（六）案件受理费、鉴定费（测量费）等所有费用均由被告承担。事实和理由：原被告于2014年8月30日同时签订了两份《丰泽购物广场商铺所有权出让合同》（简称出让合同）和两份《丰泽购物广场委托经营管理协议》（简称委托经营协议）。出让合同第一至四条约定，被告向原告出让的两个商铺年限为40年，楼层为1层，编号A125、A126号，建筑面积均为8.82平方米，每平方米11513.49元，总价款为203098元（101549元×2个商铺）。原告于2014年8月27日支付定金40000元、2014年8月30日支付房款130602元（65301元×2个收据），共计170602元，加被告预付的最初前两年商铺款16%的租金，全部付清了总房款。委托经营协议的内容是：被告要求原告委托被告经营管理上述商铺，租期为20年，自2015年1月1日至2034年12月31日。协议第六条第1项和第3项约定了被告向原告支付租金的方法：头两年租金是被告在收取商铺款时一并抵顶了商铺款，第3年和第4年至第7年，被告分别按商铺款的8%和9%向原告支付租金，按月支付。第十二条第4项约定了违约责任：被告如不按约定支付租金，应按未付租金额的日万分之三支付滞纳金；被告逾期支付租金三个月以上的，原告有权单方面终止协议，收回商铺，被告支付半年的租金额作为违约金。上述合同、协议签订后，原告履行了全部的付款义务和委托经营管理义务，但被告仅在原告交纳商铺款时结算了前两年的租金，自2017年1月1日起应按月支付的租金至今未付，已经严重违约。同时，原告最近得知被告出让给原告的商铺面积不实，公摊面积过大，多收取了原告的商铺款，多收取的商铺款应予退回。现在原告的商铺及其他人的商铺，由第三人开办的“欣富华超市”使用着，该第三人和“欣富华超市”所有人从未与原告等商铺所有人作过任何联系。为维护原告的合法权益，特按双方签订的委托经营协议、出让合同相关约定、依照《合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条之规定，提出上述诉讼请求。被告丰泽置业公司辩称，一、被告与原告所签委托经营协议期限为20年，该协议约定被告在委托经营期间有权利将委托经营的商铺对外出租转租。2015年5月，被告已经将委托经营管理的商铺转租给第三人且租赁期限为20年，所以被告不同意解除委托经营管理协议，实际在具体操作上解除管理协议收回商铺也无法实施。二、被告在出售给原告购物广场的商铺使用权时已经在合同中表明了具体的摊位编号及位置，并每一份合同中都附加了所购商铺的位置图，所以被告所售商铺位置从合同附加图中足以确定，不需要通过法院另行确定，所以对于原告委托鉴定机构确定位置支出的鉴定费用被告不予承担。三、至于所欠租金及违约金按照双方签订合同确定，具体数额在原告举证后进行答辩，同时根据法律规定违约金的数额不应超出所欠金额的20%，对于原告主张的超出的违约金数额不予支持。四、第三人在本案诉讼中不具有独立的诉讼地位，仅是案件处理结果与其有关系，所以原告要求第三人在本案中承担支付租金、违约金的责任不符合法律规定，同时，根据合同的相对性原则，因被告违约而产生的相关责任应由被告承担。第三人山东永时珠宝有限公司、孙希海述称，丰泽购物中心的摊子当时很乱，有很多人上访。第三人与被告签完租赁合同后，安丘兴安街道委员会委托第三人接访时发现有业主上访，具体细节第三人不清楚。关于本案原被告之间委托经营管理协议产生的纠纷及损失，因为该协议对第三人没有约束力，牵扯当事人自己的利益，应由当事人处理，第三人不发表意见，第三人和被告间以及第三人之间的租赁合同是没有问题的，第三人与原告没有合同关系，第三人不应承担支付租金及违约金的责任，也不应损害第三人的合法权益。第三人潍坊欣富华商贸有限公司、闫公杰述称，一、第三人自孙希海处承租现有的经营场所，与原告无任何租赁关系，所以对原告提出的租金、违约金不承担连带清偿责任。二、与孙希海签订的合同约定免租一年，自2018年1月份试营业至今仍亏损，现在如承担额外费用将与孙希海解约并保留上诉权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并认定以下事实：一、2014年8月30日，原告一次性购买被告开发的丰泽购物广场A125、A126号商铺使用权，总价款为203098元，商铺使用年限为40年，每个商铺建筑面积均为8.82平方米。当日，原被告签订两份《丰泽购物广场委托经营管理协议》，主要内容：甲方（委托方）：王玉亮乙方（受委托方）：丰泽置业公司第一条委托经营管理的商铺基本情况甲方是丰泽购物广场一层A125号（A126号）商铺使用权的买受人，该商铺的建筑面积为8.82平方米。第二条甲方同意乙方取得承租权后，乙方有权将商铺转租给他人进场经营，并同意乙方进行整体策划、市场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，乙方同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议。第三条协议期限本协议期限为20年，从2015年1月1日至2034年12月31日。开发商将商铺交付给甲方之日，甲方应将该商铺交付给乙方。……第六条委托经营管理条款委托经营管理期头二年租金由开发商一次性支付，第3年支付商铺房款的8%给予甲方作为租金，第4年至第7年每年支付商铺房款的9%给予甲方作为租金，第8年至第10年……本协议生效后乙方即取得该商铺的经营管理权，乙方具有该商铺的租金定价权。委托经营期限内第3年起，乙方按月向甲方支付租金收益。……第十二条违约责任乙方逾期支付租金的，乙方应按未付租金的日万分之三向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，收回商铺，乙方向甲方支付当期半年租金作为违约金，违约金不足以弥补甲方的直接损失，甲方有权要求乙方补足……。2015年5月2日，被告将原告的商铺使用权在内的“原丰泽购物广场商业部分负一层至四层及商业共用部分”租赁给第三人山东永时珠宝有限公司使用，双方签订租赁协议。约定：租赁期限为2015年5月2日至2053年2月4日，租金及支付方式1、负一层实行固定租金制，每年146000元；2、第一层到第四层按0.3元/平方米/天计算，沿街商铺三间按照2元/平方米/天计算，第一到第三租赁年度执行上述标准，第四到第六年度上浮10%，第七到第十年度再上浮10%；因第三人承租后需要进行改造和装修，被告同意免除两年的租赁费，第三人于2015年5月26日前支付第一年度到第三年度的租赁费，2018年5月2日前支付第四年度的租赁费，2019年5月2日前支付第五年度的租赁费，以此类推直至2025年5月2日；2025年5月3日至2053年2月4日的租赁费，以十年为一个阶段由双方另行协商确定计算标准和支付方式。2017年11月2日，孙希海将“坐落于潍坊安丘市××与××路交叉口东北角彩扣项目”负一层、一层房屋租赁给闫公杰用于商业经营，租赁面积为8820平方米，租期自2018年1月1日起至2017年12月31日止，租金第1年0.400元/平方米，之后每年递增。负一层、一层现由闫公杰女儿闫亭亭经营欣富华超市。二、自2017年1月1日之后的租金被告一直拖欠，至今未向原告支付。对有争议的证据和事实，本院认定如下：审理中，根据原告的申请，经本院委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对涉案商铺的位置进行测绘,该公司依据《丰泽购物广场商铺使用权出让合同》中后附的商铺平面图、商铺分布示意图以及从安丘市住房和城乡建设局查询到的平面图并结合现场确定，对包括本案原告在内的21个商铺权属界线出具《丰泽购物广场项目的裙楼商铺中21个商铺权界线测绘报告》，较为详细的绘制了21个商铺“商铺位置平面图”。原告支付测绘费2100元。原告对此无异议，要求按照该报告确认其商铺位置，测绘费由被告承担。被告认为，该报告首先不是依据丰泽购物广场设计图纸所作出的，测绘的依据不足，当天测绘时，测绘公司并未将测绘的具体情况和数值交由被告进行签字确认，在程序上是不合法的；同时，具体的面积及位置在合同中有标注，所以该测绘报告没有实际意义。其次，该测绘报告并不是在全部商铺使用业主的委托下做出的，全部的1楼业主有36户，其中仅有21户委托测绘，所以测绘的数值是否准确没有听取剩余15位业主的意见，也没有参照15位业主的位置及面积进行测量。所以，被告不予认可，也不承担由此产生的鉴定费。第三人认为，鉴定报告的鉴定人金某司其范围是不动产测绘，金某司并非不动产部门，没有权利对涉及商铺房屋权的界限进行测绘，且测绘报告没有根据规划部门的规划图纸和建设施工时的设计图纸进行测绘，因为本案涉及不动产所有权衍生的使用权，作为不动产测绘的金某司应是在不动产权益确定没有争议的情况下才有相应的资质进行测绘，而本案原告并不知道自己购买商铺的具体位置，因此对测绘报告第三人不予认可。因使用权出让合同中后附的商铺平面图、商铺分布示意图不能详尽的描述原告所购商铺位置，原告依据鉴定程序申请有测绘资质的鉴定机构对所购商铺的位置予以明确，被告及第三人对测绘报告虽有异议，但不能提交反驳的证据，本院对测绘报告予以确认。本院认为，原、被告签订的《丰泽购物广场委托经营管理协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律法规的规定，为有效合同，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。根据原被告约定，协议生效后被告即已经取得原告所购商铺的经营管理权，自第3年起即2017年1月1日起，被告应按月向原告支付租金，年租金为商铺房款的8%，2018年1月1日起每年支付原告租金为商铺房款的9%，但被告至今未向原告支付一分钱的租金，严重侵犯了原告的合法权益，已构成根本违约。《丰泽购物广场委托经营管理协议》关于违约责任的约定，符合法律规定，现原告要求解除签订的两份《丰泽购物广场委托经营管理协议》，判令被告支付拖欠的租金、支付2018年半年租金作为违约金，并要求被告自2017年1月1日起至判决解除委托经营管理协议之日止按尚欠租金金额日万分之三承担违约金，理由正当，本院予以支持。被告辩称违约金的数额不应超出所欠金额的20%，没有法律依据，本院不予采信。本院确定自本判决作出之日即2019年1月31日起，《丰泽购物广场委托经营管理协议》解除，租金确认如下：2017年租金为203098元×8%＝16247.84元，2018年租金为203098元×9%＝18278.82元，2019年1月1日至2019年1月31日租金为18278.82元÷12＝1523.24元，共计36049.9元。但因被告与第三人以及第三人之间的租赁经营合同均符合法律规定，所涉及的租赁物均由第三人经营使用，包括原整个丰泽购物广场负一层至四层及商业共用部分，不仅仅是原告的商铺使用权，涉及多人的利益，影响整个商场的使用，故被告与第三人以及第三人之间的租赁经营合同均应继续履行，原告要求收回商铺，本院不予支持。2017年1月1日至2019年1月31日的租金、违约金应由被告按照《丰泽购物广场委托经营管理协议》约定支付，原告要求第三人对该期间的租金、违约金承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持，2019年2月1日之后的租金原告可与第三人山东永时珠宝有限公司、孙希海另行协商处理。因原告所购商铺使用权尚未办理使用权证书，鉴定机构对原告所购商铺的位置予以明确，原告要求按照测绘报告确定所购商铺位置，并要求被告支付测绘费2100元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王玉亮与被告潍坊丰泽置业股份有限公司签订的两份《丰泽购物广场委托经营管理协议》，原告王玉亮所购商铺使用权的位置按照《丰泽购物广场项目的裙楼商铺中21个商铺权界线测绘报告》确定；二、被告潍坊丰泽置业股份有限公司拖欠原告王玉亮租金36049.9元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告潍坊丰泽置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玉亮违约金9139元，并自2017年1月1日起按照《丰泽购物广场委托经营管理协议》约定的支付租金的时间、数额，按未付租金的日万分之三向原告王玉亮支付违约金；四、驳回原告王玉亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费929元，测绘费2100元，由被告潍坊丰泽置业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李连弟人民陪审员  王培元人民陪审员  李培友二〇一九年一月三十一日书 记 员  安志鹏