山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初7842号原告：郑玉珍，女，1960年02月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。原告：聊城市东昌府区郑家镇和聚家园。住所地：聊城市东昌府区郑家镇驻地。责任人：郑玉珍。上列二原告的委托诉讼代理人：刘洪亮，男，1966年11月11日出生，汉族，住山东省聊城市江北水城旅游度假区，系聊城市东昌府区郑家镇和聚家园经理。上列二原告的委托诉讼代理人：张化刚，聊城市东昌府区郑家法律服务所法律工作者。被告：郭记高，男，1977年04月16日出生，汉族，农民，原住山东省聊城市东昌府区，现住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：李清华，女，1974年07月22日出生，汉族，农民，原住山东省聊城市东昌府区，现住山东省聊城市东昌府区，系被告郭记高之妻。原告郑玉珍、聊城市东昌府区郑家镇和聚家园（以下简称和聚家园）与被告郭记高合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月05日依法公开开庭进行了审理。原告郑玉珍、和聚家园的委托诉讼代理人及被告郭记高的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑玉珍、和聚家园向本院提出诉讼请求：1.被告偿还拖欠原告的房款33908元及违约金6781.6元（33908元×20%=6781.6元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户180户的和聚家园小区（6层楼房）。经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。郑家和聚家园项目，经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批、经聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。建设手续审批后，该项目实际于2013年年底开始动工建设，于2014年11月份竣工。该小区楼房开始建设时就有人开始认购，执行价格1—4层2280元／平方米；5层2180元／平方米；6层2080元／平方米。该楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。郑玉珍存有两个印章，即聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章及聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务印章。因财务印章很重要，一直由郑玉珍保管，公章由该项目经理刘洪亮保管。所以导致《房屋买卖合同》一律加盖的是聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。《房屋买卖合同》中如有备注，一律加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章。办理聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区楼房房产手续，依据《房屋买卖合同》第一条（房屋的基本情况：该房屋系为落实新农村建设，经有关部门批准，由甲方在郑家镇原粮所院内，建设的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼，可以出租、转让。根据新农村建设的相关政策，随时办理房产手续）的规定办理房产手续。2015年01月10日，被告郭记高与原告郑玉珍签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的02号楼01单元05层西户（2110室），建筑面积为103平方米（每平方米2080元），地下室面积16.39平方米（每平方米1200元），总计以233908元的价格卖给被告郭记高；约定被告郭记高于2015年01月12日前交付定金10000元；双方还约定了违约条款。双方在《房屋买卖合同》中签字，原告郑玉珍并加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，被告郭记高于2015年01月17日分两次支付原告郑玉珍200000元。原告根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告郭记高使用（即将房屋钥匙交付给被告郭记高），原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但被告郭记高自交付200000元后，剩余房款一直拒不交付，原告于2018年01月29日，向被告郭记高发出通知，要求被告郭记高于腊月26日（即2018年02月11日前）将剩余房款交清，但被告仍然不予交付。原告再次于2018年08月01日向被告郭记高发出通知，要求被告郭记高三日内交清房款，但被告置之不理，仍然不予交付。被告郭记高的行为违背了《房屋买卖合同》第三条的规定，诉求被告支付拖欠的房款及违约金。被告郭记高辩称，原告郑玉珍口头向被告承诺房款价格是20万元，不是合同上面约定的233908元，房款被告已经交清。原告承诺随时办理房产证，但至今未有办理。对原告的两次催款被告不知道。原告郑玉珍、和聚家园为支持其主张，提交了如下证据：1．郑政发【2013】28号郑家镇人民政府文件一份，用以证明原郑家粮所位置，设计建筑面积19720平方米，住户180户的和聚家园小区项目，经镇党委政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目的事实。2．中华人民共和国建筑工程施工许可证一份，用以证明聊城市东昌府区郑家镇和聚家园项目是经过建筑工程许可施工的项目。3．建设工程质量监督注册登记证一份，用以证明该项目是在监督的情况下施工的事实。4．建设工程施工图设计文件审查合格证书一份。用以证明郑家镇和聚家园项目图纸设计审查合格的事实。5．原被告签订的《房屋买卖合同》一份，用以证明原被告之间具有房屋买卖的事实及房屋价格为233908元的事实。7．原告向被告发送的催款通知书照片两份，用以证明原告因被告拖欠楼房款曾向被告送达催款通知书的事实。8.原告和聚家园、郑玉珍出具的情况说明一份，用以证明和聚家园的售楼程序。上述证据经当庭质证，被告对原告提交的《房屋买卖合同》有意见，提出被告所持有的《房屋买卖合同》第四条第一项中，“房款已结清”处已经由原告方王某打勾并捺手印，原告提交的合同在该处没有打勾、捺手印。对于原告提交的贴到被告门上的催款通知书被告没有见过，对其他证据没有异议，本院予以确认。对于被告有异议原告提交的《房屋买卖合同》及两张催款通知书，虽然被告提出异议，但《房屋买卖合同》上面的签字，被告予以认可，张贴的两份催款通知书上面均显示被告的门牌号码，且被告没有充分的证据反驳《房屋买卖合同》及催款通知书的成立，故本院予以确认，作为本案认定事实的依据，并在卷佐证。被告郭记高为支持其答辩意见，提交如下证据：9．被告郭记高的居民身份证，用以证明被告的身份情况。10．《房屋买卖合同》一份，用以证明原被告之间房屋买卖的事实及被告已经支付全部房款的事实。11．交付房款的四张单据，用以证明被告交付房款的事实。12．和聚家园房屋入住交接表一份及地下室变更合同一份，用以证明被告已经将房款付清的事实。13．《情况说明》（复印件），用以证明房屋价格不是《房屋买卖合同》中双方约定的价格，应以原告郑玉珍口头承诺的20万元的价格为准。上述被告提交的证据，经质证，原告认为，被告提交的《情况说明》上面的签名人都是欠原告房款的欠款户，与原被告皆有利害关系，不能作为本案的证据使用。本院认为，证据13系复印件，且没有相关的证据证明签字和手印的真伪，也不能证明本案房屋价格的具体数额，故无法作为本案认定事实的证据，被告提交的其他证据，原告无异议，予以确认。因案情需要，本院对涉案人王某进行了调查询问，王某的证言证明：所售楼房的价格，原告郑玉珍说了算；被告郭记高付款方式不是一次性付款；被告郭记高的房款是否交清，王某记不清了；被告持有的《房屋买卖合同》第四条第1项中的“房款已结清处”的打勾与手印是否为王某所为，证人王某记不清了；房子有优惠，优惠的价格由原告郑玉珍确定；涉案房屋有优惠是因为被告郭记高购买77号车位，后来被告郭记高没有购买77号车位；被告郭记高购买的楼房价格是20万元以下。经质证，原告认为，证人王某的证言不能证明被告郭记高所购买楼房的具体价格是20万元；证人王某所说的楼房优惠的原因是被告郭记高购买原告的车位，何况原告郑玉珍对被告郭记高所说的房屋价格为20万元不予认可；被告郭记高的付款方式是《房屋买卖合同》第四条第2项约定的分批付款方式，所以原告方也不应该在《房屋买卖合同》第四条第1款中“房款已结清处”处打勾、捺手印，证人王某对在合同上打勾、捺手印的事也记不清了，所以不能因此认定被告郭记高已经付清房款；涉案房屋的价款应以《房屋买卖合同》中双方约定的房屋价格233908元为准。被告认为，被告持有的《房屋买卖合同》第四条第1项“房款已结清处”有原告方王某的打勾与手印，能够证明房款已经结清。本院认为，证人王某的证言具有客观性，与本案有关联，应作为本案认定事实的依据，予以确认。根据双方当事人的陈述及本院确认的证据，认定如下事实：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户180户的和聚家园小区（6层楼房）。经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。郑家和聚家园项目，经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批、聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月06日开工建设，并于2014年11月06日竣工。建设手续审批后，该项目实际于2013年年底开始动工建设，于2014年11月份竣工。该小区楼房开始建设时就有人开始认购，执行价格：1—4层2280元／平方米；5层2180元／平方米；6层2080元／平方米。该楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。郑玉珍具有两个印章，即聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章及聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务印章。因财务印章的重要性，一直由郑玉珍保管，公章由该项目经理刘洪亮保管。所以有些《房屋买卖合同》加盖的是聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。《房屋买卖合同》中如有备注，一律加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章。办理聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区楼房房产手续，依据《房屋买卖合同》第一条（房屋的基本情况：该房屋系为落实新农村建设，经有关部门批准，由甲方在郑家镇原粮所院内，建设的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼，可以出租、转让。根据新农村建设的相关政策，随时办理房产手续）的规定办理房产手续。2015年01月10日，被告郭记高与原告郑玉珍签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的02号楼01单元05层西户（2110室），建筑面积为103平方米（每平方米2080元），地下室面积15.6555平方米（每平方米1200元），总计以233026.6元的价格卖给被告郭记高；约定被告郭记高于2015年01月11日内首付定金10000元；双方还约定了买受方逾期付款的违约责任（《屋买卖合同》第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金，合同继续履行。┉┉）。原、被告双方在《房屋买卖合同》中签字，原告郑玉珍并在《房屋买卖合同》上面加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，被告郭记高按照《房屋买卖合同》第四条第2项的约定交付购房款，于2015年01月10日首付定金10000元，于2015年01月17日支付原告郑玉珍房款190000元。被告郭记高还于2015年01月09日交付原告电费1000元、开口费及物业管理费3000元。原告根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告郭记高使用（即将房屋钥匙交付给被告郭记高），双方并办理了和聚家园房屋入住交接表。原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但被告郭记高自交付200000元房款后，剩余房款不予交付。原告于2018年01月29日，向被告郭记高发出通知，要求被告郭记高于腊月26日（即2018年02月11日前）将剩余房款交清，但被告郭记高仍然不予交付。原告再次于2018年08月01日向被告郭记高发出通知，要求被告郭记高三日内交清房款，但被告郭记高仍然不予交付。2018年07月09日双方就地下室变更调换达成协议，将原来16.39平方米的地下室调换为15.6555平方米的地下室。本院认为，原告和聚家园因未依法工商登记，不具备法人资格，也非其他合法组织，故在本案中不具备诉讼主体资格，不能作为本案的原告。原告郑玉珍具有民事权利能力和民事行为能力，且该和聚家园小区的楼房为其个人投资所建设，且为《房屋买卖合同》一方当事人，故原告郑玉珍具有本案的诉讼主体资格。原告郑玉珍与被告郭记高签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。原告郑玉珍按照合同的约定履行了全部义务，将涉案房屋交付给被告郭记高居住使用。被告郭记高应当按照《房屋买卖合同》的约定，交清房款。但被告郭记高在交付部分房款后，剩余房款拖欠，并在原告通知催交拖欠房款的情况下，仍不履行交清房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百零九条（当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬）的规定，原告诉求被告偿还拖欠的房款依法应予支持。对于原告诉求被告支付违约金的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务）的规定，依法应予支持。现原告诉求被告支付的违约金，按照《房屋买卖合同》第六条第2项（买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金）的规定计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款（当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）的规定，原告的诉求依法应予支持。关于被告郭记高辩称，被告与原告郑玉珍双方口头承诺涉案房屋应以200000元的价格成交，因原告郑玉珍不予认可，被告也没有足够的证据予以证明，故被告的辩称本院无法采信。对于被告以其提交的《房屋买卖合同》第四条第1项中“房款已结清”处打勾及第2项中注明有“待交清房款后甲方把钥匙交给乙方，完成整体交房”，以及以双方签订的和聚家园房屋入住交接表为由，证明涉案房屋的价格为200000元的问题，本院认为，《房屋买卖合同》中双方约定的内容，是合同履行的方式，当事人当然希望如合同约定的一样履行合同，但在合同的实际履行中，合同的履行往往与合同的约定不一致，就本案，被告也没有按照《房屋买卖合同》第四条第1项约定的“一次性交纳”来履行合同，双方签订的《和聚家园房屋入住交接表》中也没有注明房屋价格为200000元，反而注明了房款为233908元，且被告认可向原告交付房款200000元，证人王某也没有证明涉案房屋的具体价格为20万元，故被告的辩称本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭记高限于本判决生效后十日内支付原告郑玉珍房款33026.6元及违约金6605.32元（33908元×20%）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由被告郭纪高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  徐泉林二０一九年一月七日书记员  苑延胜