四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初6647号 原告（反诉被告）：计策，男，汉族，1974年3月28日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：赖江涛，四川万法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王军，男，汉族，1986年7月5日出生，住绵阳市。 委托诉讼代理人：王德英，四川法丛律师事务所律师。 第三人：绵阳市隆达房地产经纪有限公司，住所地：绵阳市涪城区跃进路北段59号。 法定代表人：郑从谊。 原告计策与被告王军商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依职权追加第三人绵阳市隆达房地产经纪有限公司（以下简称“隆达公司”），此后被告王军向本院提出反诉，本院依法受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告计策及其委托诉讼代理人赖江涛到庭参加了诉讼，被告王军及其委托诉讼代理人王德英到庭参加了诉讼，第三人绵阳市隆达房地产经纪有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告计策向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还原告支付的合同定金13万元；3、被告配合原告办理退税手续；4、被告支付原告违约金5万元；5、被告承担原告应承担的中介费用；6、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告计策明变更第四项诉讼请求为被告赔偿原告利息损失3469元。事实与理由：2018年8月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，购买被告位于绵阳市房屋一套，并于签订合同时支付定金3万元。2018年8月8日晚，被告临时告知原告，要求增加购房定金，经房屋中介公司绵阳市隆达房地产经纪有限公司协调，原告再次向被告支付定金10万元。同时，双方约定，此次追加的定金10万元由中介公司暂行保管。2018年8月15日，原告与被告按照合同约定，共同前往绵阳市房管中心办理过户手续，并在四川省绵阳是地方税务局第二直属税务分局办理二手房税费交易业务，原告支付地方教育附加、教育费附加、增值税、城市维护建设费、个人所得税（上述税费由原告代被告缴纳）、印花税、契税等共计45719.29元。当天下午双方本应按约前往不动产中心办理过户手续，但被告借口推诿，不配合继续办理过户手续。2018年8月16日，双方再次相约前往绵阳市不动产登记中心办理不动产权证书时，方得知交易房屋已于2018年8月8日被绵阳市涪城区人民法院查封，无法办理不动产权证书。综上，由于被告故意隐瞒此前已与另一买家签订买卖合同的事实，导致被告无法继续履行与原告签订的买卖合同，原告起诉来院，请求判如所请。庭审中，原告主张被告存在欺诈行为，故请求撤销合同。 被告王军辩称：1、合同真实有效，应当继续履行；2、合同签订后，已经办理了网签登记，并且缴纳了各项税费，说明案涉房屋在当时是符合上市交易条件，我方不存在欺诈，故合同不应当被撤销，请求驳回原告的诉请。 反诉原告王军向本院提出诉讼请求：反诉被告赔偿反诉原告各项损失费用148375元。事实与理由：2018年8月5日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，2018年8月8日双方签订《补充协议》，2018年8月14日下午通过中介方隆达公司将案涉房屋网签备案至被反诉人名下，2018年8月15日双方签订了《二手房存量房买卖合同》，被反诉人却未按照约定向反诉人支付相应的房款。被反诉人于2018年9月10日向贵院提起诉讼，要求撤销与反诉人之间签订的《房屋买卖合同》并要求反诉人退还定金及赔偿损失。在本次房屋买卖过程中，由于被反诉人的违约行为，给反诉人也造成了损失。 反诉被告计策辩称：双方于2018年8月8日签订了补充协议，当天案涉房屋已经被法院查封，故此前反诉原告王军肯定收到了案涉房屋前一买受人的起诉状。网签合同时案涉房屋处于被查封的状态，第三人中介公司没有查明案涉房屋的情况。这些都证明了反诉原告王军存在欺诈的行为，故案涉合同应当被撤销，请求驳回反诉原告王军的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实： 王军名下有位于绵阳市的房屋一套。2018年8月1日，王军将该房屋的房产证和土地证换为不动产权证书，此时该房屋无抵押、无查封、无网签备案。 2018年8月5日，隆达公司向计策介绍了案涉房屋。王军、隆达公司告知计策案涉房屋系当日重新挂出来，之前出售过，但案涉房屋是干净的、没问题，可以重新售出。故王军（卖方）、隆达公司（经纪方）、计策（买方）签订了《绵阳市隆达房地产经纪有限公司房屋买卖及经纪合同》，约定王军上述房屋以135万元的价格出售给计策；签订合同时，买方支付定金3万元；买方应在2018年8月16日过户当天支付首期款60万元，通过银行贷款45万元，余款于30万元于2018年10月6日前付；买卖双方应于2018年8月10日前申请贷款，审批贷款的金额以贷款机构确定的贷款金额为准，不足部分买方应以现金形式在交付房屋前支付给卖方；双方约定于2018年8月16日前到缴纳税费并到不动产登记中心办理产权转移手续；在领取不动产回执单上登记到期取件期七个工作日内，买方领取新不动产权证并及时到相关部门办理该次购房贷款之抵押登记手续；买方未按本合同履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日以总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行。违约方逾期不履行超过30个工作日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。由此产生的案件受理费、律师费、交通费及其他相关费用由违约方承担。当日，计策支付了3万元定金。 2018年8月8日，绵阳市不动产登记中心协助本院因案涉房屋的前一买受人案外人袁定福与王军诉前保全一案，查封了案涉房屋。 2018年8月9日，王军与计策达成《补充协议》，载明：“今买卖双方在隆达房产协商，买方同意通过在隆达房产购买的绵阳市的房屋定金追加壹拾万元整（10000.00）托管于隆达房产处。卖方同意将此房屋的成交价减少壹万元整（10000）”，隆达公司的工作人员陈阳也在其上签字确认。当日，计策将10万元转入隆达公司工作人员钱洪碧的账户中。钱洪碧出具《收条》一张，载明：今代王军收到计策购买位于凯泰欧城5栋1单元17楼6号住宅款壹拾万正（￥100000.00元正）。 2018年8月13日，王军（甲方）与袁定福（乙方）签订《补充协议》，载明：经甲乙双方对原签订的案涉房屋买卖协议进行友好协商达成如下协议：1、甲方在与乙方钦定房屋买卖协议未按约定时间（5月24日起两个月内）向乙方办理房屋过户，且将该房屋委托第三方公司向银行借款的违约行为，现甲方提出退还预付购房款，故与乙方协商解除房屋买卖合同；2、甲方在2018年8月15日前退还乙方已付购房款30万元，9月5日前退还30万元；3、甲方承担乙方损失和违约金共计7万元（此款于2018年8月15日前5万元，9月5日前2万元）；4、乙方应承担的所有中介费用由甲方承担；5、甲方支付第一笔款项后，乙方向法院申请解除对该房屋的查封；6、甲方如不按照该协议履行退赔义务，乙方有权提出仲裁或向人民法院提出诉讼，甲方应按房屋总价款125万的20%承担违约责任，并承担乙方全部经济损失。 2018年8月14日上午，隆达公司工作人员陈阳通过短信告知计策，王军通知隆达公司，案涉房屋已经被查封，王军已经向袁定退还了30万元，还欠30余万元未付，若计策明日付款，王军还钱、案涉房屋解封以后才能过户。计策未付款。 同日下午，计策、案外人强高慧（计策称系其配偶）作为买受人、王军作为出卖人、隆达公司作为居间方在隆达公司登录了绵阳市住房和城乡建设局的网站网签了《绵阳市存量房买卖合同》［绵存房买（2018）第180814xxxx号］，载明案涉房屋的成交价为50万元，其上还有特别提示：合同生成不等于产权过户。合同生成到产权过户，有一个时间过程，期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理过户手续。 2018年8月15日，计策在税务部门以网签合同载明的房屋售价50万元的标准缴纳了契税14285.72元、印花税票5元，合计14290.72；其还代王军缴纳了地方教育附税476.19元、教育费附加714.29元，增值税23809.52元、城市维护建设税1666.67元、个人所得税4761.9元，代缴合计31428.57元。 2018年8月16日，计策、王军到绵阳市不动产登记中心办理案涉房屋的过户登记时，发现因案涉房屋被查封，无法过户。当日，双方为此产生纠纷，协商无果，计策未支付王军首期款。 2018年8月20日，计策与王军配偶通过电话再次协商，依旧无果。 2018年9月6日，王军签收本院向其送达的（2018）川0703执保683号（袁定福一案）保全告知书，其上载明案涉房屋被本院查封。同日，本院作出了（2018）川0703财保56号之一民事裁定书，载明因袁定福申请解除保全，裁定解除对王军名下案涉房屋的查封。2018年11月29日的庭审中，王军举出了该份证据。 2018年9月10日，计策主张2018年8月5日的合同应被撤销，起诉来院，并申请保全。 2018年9月13日，绵阳市不动产登记中心协助本院解除了袁定福一案对案涉房屋的查封。同日，该中心协助本院因本案将案涉房屋予以查封。 2018年9月13日，王军向计策发出短信，告知：“一、我们双方于2018年8月5日签订《二手房买卖经纪合同》，合同约定：签订合同之时，您向我支付3万元定金；2018年8月16日之前，双方进入过户程序，过户当天应向我支付首付款60万元（包含定金）。您按约支付定金（定金在中介公司处），但我们在进入过户流程当天您未向我支付首付款。二、基于以上事实，现特告知您在收到该告知函5个工作日内与我办理过户事宜并向我支付60万元的首付款（包含定金）；若您未在通知的时间内办理过户，我将通过诉讼解除该合同，您将按照合同规定承担相应的违约金。为避免不必要的诉累，烦请尽快与我联系”。此后，计策仍未付款。 庭审中，王军主张2018年8月5日的合同合法有效，计策未按约付款应当按合同的约定承担从2018年10月6日起至2018年12月10日共计65天的违约金43875元，且赔偿损失，故提起反诉，请求判如所请。 王军主张损失包括其为筹集资金支付给袁定福，于2018年8月14日向案外人钱洪碧借款30万元，利息3%/月，借期5个月，利息共4.5万元，并举出了《借款协议》及钱洪碧向袁定福的转款凭证。该借款协议载明：在今天借款之前，王军名下的房屋及产权，未将房屋及产权以任何形式在抵押给其他机构和个人；若因借款人王军个人其他债务问题导致该房无法及时正常过户，案涉房屋产权及现有实际物和该房产所有剩余价值，全部按第一顺序归还抵押给钱洪碧，全部所有并由钱洪碧处理。计策质证称与本案不具关联性，且该借款协议上王军承诺案涉房屋未做抵押，与事实不符，故本案的买卖合同中王军存在欺诈的行为。 王军主张的损失还包括其为筹集支付给袁定福，于2018年9月4日通过案外的中介公司借款28万元，产生利息33600元（利息3%/月，算至反诉之日至共4个月）、中介费9900元、担保费1.2万元，加急费4000元。计策质证称与本案不具关联性。 庭审中，计策主张案涉房屋曾于2017年被成都市金牛区人民法院查封过。王军对此不持异议，并作出解释：其因案涉房屋顶楼花园的装修事宜与开发商产生纠纷，开发商申请成都市金牛区人民法院对该房屋进行了查封，纠纷解决后，未予解封。2018年5月，其为出售案涉房屋与案外人袁定福签订了买卖协议，收取了袁定福部分购房款。但在办理变更登记时发现该查封，故未能按期办理变更登记。在案涉的买卖合同签订前，电话与袁定福确认过袁定福不再要案涉房屋了，才与计策签订了买卖合同。 本院认为：计策主张王军欺诈，计策应当承担举证责任。欺诈的构成要件包括欺诈人有欺诈的故意；欺诈人实施了欺诈行为（包括陈述虚假事实、故意隐瞒真实情况）；被欺诈人因欺诈而陷入错误；被欺诈人因错误而为意思表示。案涉房屋买卖合同签订时，王军陈述案涉房屋曾经出售过，现是干净的、可以出售，与案涉房屋处于无抵押、无查封、无网签备案的状态相符，故不构成陈述虚假事实；当时王军并不知晓袁定福将要申请查封案涉房屋，故不构成隐瞒、更谈不上故意隐瞒。成都市金牛区人民法院对案涉房屋的查封、解封均在案涉买卖合同签订之前，与本案不具关联性；王军向案外人钱洪碧借款时的承诺是否属实，与本案不具关联性。故计策关于案涉买卖合同存在欺诈应被撤销的主张以及其依据合同被撤销后产生返还原物、赔偿损失的主张，与事实不符，于法无据，本院予以驳回。 案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行，计策负有按约支付购房款的义务、王军负有确保案涉房屋符合过户的条件、协助办理过户的义务。双方应在2018年8月16日办理过户手续，当日案涉房屋处于被袁定福一案的查封中，王军有可能丧失履行债务的能力。计策虽负有先履行支付首期款的债务，但依照《中华人民共和国合同法》第六十八第一款第（四）项规定的“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，其拒付行为系中止履行，不属于违约，不应当承担违约责任。 案涉房屋因袁定福一案查封过程中，王军向案外人筹借资金归还袁定福，袁定福申请解除查封，均系王军为使案涉房屋符合过户条件，履行案涉房屋买卖合同义务的行为，由此产生的费用，应当由其自行承担。王军主张计策承担该期间的费用，无事实和法律依据，本院予以驳回。 袁定福一案的查封解除后，案涉房屋符合过户条件。王军虽然向计策发出短息要求继续履行，但未告知解封一事，未履行通知义务。本案2018年11月29日庭审过程中，王军通过举证的方式履行了通知义务。此后计策应当恢复履行，其仍未支付价款，属于违约，应承担违约责任。 王军在本案中主张了继续履行、赔偿损失两种违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，王军为履约借款而承担3%/月的利息，是计策在订立合同时无法预见、也不应当预见到的，其能预见的，仅是不按约付款会造成利息损失。而双方合同约定的违约方按照总房价款0.05%/日承担违约金，该标准已经高于中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，足以弥补王军所受的损失，故王军主张计策继续履行，与事实相符，本院予以支持，其主张计策赔偿损失，于法无据，本院予以驳回。如前所述，计策违约的起算点应为2018年11月30日，故算至2018年12月10日的违约金为6750元，王军超过该部分的诉请，与事实不符，于法无据，本院予以驳回。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告计策的全部诉讼请求； 二、反诉被告计策于本判决生效后五日内向反诉原告王军支付2018年11月30日起至2018年12月10日止的违约金6750元； 三、驳回反诉原告王军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取计8475元、保全费1570元，由原告计策负担，反诉案件受理费减半收取计1634元，由反诉原告王军负担1584元，反诉被告计策负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 佳 人民陪审员  邓开元 人民陪审员  杨蕊帆 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  吴 尧