广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初35648号原告（原告王佳文的父亲，也是王佳文的法定代理人）：王增明，男，1962年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告：王佳雨，女，2000年8月18日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告：王佳文，女，2005年3月1日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上列三原告共同委托诉讼代理人：邓超军，广东义法律师事务所律师。被告：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：简嘉明，职务执行董事。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贞安，广东安法律师事务所实习律师。原告王增明、王佳雨、王佳文与被告广州市共青河贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人邓超军，被告的委托诉讼代理人赵华林、陈贞安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2016年10月7日起计至2018年7月22日止的逾期办理房屋产权证违约金（以3406000元为基数，按照每日万分之五的标准计算）。事实与理由：2015年2月2日，在被告售楼人员的推荐下，王艺蓉（原告王增明的妻子、原告王佳雨、王佳文的母亲）在被告的越秀区南堤二马路38号的“御江苑”处定购了一套标号为“370810”的房间，在缴纳了100万元首期款后，当天，被告将房屋移交给了原告一家。不久，原告一家入住370810房，但直到2015年11月份，被告才通知原告前去网签房屋买卖合同，此时，原告才发现370810房屋实际是存在3708、37010两套房屋产权，需要签订两个房屋买卖合同。2015年11月10日，原告与被告在签订的案涉3708房《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》2.2款约定：“乙方（即原告）委托甲方（即被告）办理《房地产权证》，甲方应当自乙方符合本补充协议2.1款所约定的过户先决条件之日起180个工作内向房地产登记机构为乙方申请办理房地产转移登记。”逾期办理的，则根据2.3款第（2)项约定“则甲方应从合同约定的办证最后期限届满之日起，每日向乙方支付己付房款的0.05%的违约金。”根据以上约定，原告在2016年4月8日将购房款全部支付给了被告，其应在2016年10月7日前为原告申请办理房屋产权证，但是被告故意拖延，原告直到2018年7月23日才领到涉案房屋的产权证，因此，被告应承担违约责任向原告支付违约金，为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼。被告辩称：被告不存在逾期办理房屋产权证的违约行为，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终18695号民事判决书已明确认定3708号房屋与3710号房屋的合同签订已实际履行。从合同签订及实际履行来看3708号房屋项下的合同目的不应与3710号房屋的合同履行割裂审查，意味着两份合同应作为一个整体履行；二、原告拖欠房屋价款事实清楚，18695号案件审理过程中原告提供5份汇款凭证。认可3708及3710号房屋是按一套房屋支付房价款的，截止至2016年4月13日，认为其支付总房价款63%以上，充分说明原告认可将3710及3708号房屋按整体一套房屋进行履行，尚未付清全部房价款。虽然原告提供王艺蓉银行账户在2017年11月9日有存款310多万元，但实际2018年2月8日才支付尾款259万元，可见拖欠房价款事实清楚；三、原告未支付全部房价款及税费、房屋专项维修基金，被告有权依据合同约定顺延办理房产证的时间，不承担违约责任。根据双方签订的3708号及3710号房屋买卖合同附件7，补充协议第2条的约定，办理房屋过户的先决条件是原告应按买卖合同及其补充协议的约定向被告支付商品房的全部房价款及其他费用，包括但不限于税费、物业专项维修基金等。前述3708号及3710房两份合同应作为一个整体履行，但原告实际2018年2月8日才付清房价款，违约行为事实清楚。另原告于2017年4月20日才支付案涉房屋的专项维修基金，2018年7月初才缴纳完案涉房屋的税费。说明原告未履行合同约定的付款义务。被告有权顺延办证的时间；四、被告于2015年9月28日已完成案涉楼盘的初始登记，不存在办理案涉房屋产权证的障碍情形，也并非被告故意拖延办证，原因在于原告未按合同约定支付房价款，被告虽曾多次发函催促缴纳剩余房价款，但拒不履行。无奈于2016年6月29日向广州市越秀区人民法院提起诉讼，诉讼过程当中双方认可在2016年4月13日前共支付的房价款为4516000元，但均未明确每笔款项是支付哪一套房屋。不过原告是坚持两套房屋作为一个整体进行履行，从未提出过已付清3708房的房价款应尽快办理房产证的主张。从情理上讲，其也不可能提出该主张。二审诉讼当中双方虽认可涉案3708房价款支付完毕，也只是从付款的时间及方式方面进行推断，因为该付款行为属于混同支付。基于原告未付清房价款的事实，未能及时办理房产证的过错在于原告，并非被告违约不予办理案涉房屋产权证。综上几点，被告认为原告主张缺乏事实及法律依据，请求法院查明事实后依法驳回原告的诉请。经审理查明：2015年11月10日，原告王增明、王佳文、王佳雨（系原告王增明的女儿）与被告签订《商品房（一手现房）买卖合同》及《补充协议》，约定：三原告向被告购买广州市越秀区南堤二马路38号3708房（以下简称3708房），建筑面积93.9951平方米，套内建筑面积68.0802平方米，总价3406000元，一次性方式付款，在2015年11月10日前支付全部房价款，总金额3406000元；原告委托被告到房地产登记机构办妥产权转移登记手续，并将以原告为产权人的《房地产权证》交付原告；原告应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，原告应当在办理房屋入住手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户，原告未按规定交存首期物业专项维修资金的，被告不得将房屋交付乙方；另附件七补充协议约定，原被告双方同意买卖合同第九、十条修改和补充如下：房屋产权交易过户的先决条件：在产权登记之前，原告皆应按如下要求办妥有关手续，否则被告有权顺延为原告办理房屋产权交易过户手续的时间或迟延提交办理房屋产权交易过户所需的资料，并无需承担任何违约责任或赔偿责任：原告应按买卖合同及其补充协议约定向被告支付该商品房的全部房款及其他费用，包括但不限于税费、物业专项维修资金等；被告应当自原告符合本补充协议所约定的过户先决条件之日起180个工作日内向房地产登记机构为原告申请办理房地产转移登记；如被告未能按约定的期限内及时为原告申请办理《房地产权证》，则被告应从合同约定的办证最后期限届满之日起，每日向原告支付已付房款0.05%的违约金等。该合同于签订当日办理了网签手续。另，原告王增明及其儿子王佳成还向被告购买了广州市越秀区南堤二马路38号3710房（以下简称3710房），为此，双方也签订了《商品房（一手现房）买卖合同》。被告已于2015年2月2日将3708房交付给原告使用。被告曾就要求原告王增明及王佳成支付逾期给付3710房的房价款违约金向本院提起诉讼。本院于2018年10月30日作出（2018）粤0104民初22717号判决。在该案庭审中，双方确认上述两套房屋，原告向被告支付款项如下：1、2015年2月2日支付100万元；2、2015年3月20日支付20万元；3、2015年4月5日支付10万元；4、2016年3月30日支付100万元；5、2016年3月31日支付50万元；6、2016年4月8日支付170万元；7、2016年4月13日支付1.6万元；8、2018年2月8日支付259万元。双方确认2018年2月8日支付的259万元是3710房的尾款。2018年1月2日，被告向原告送达《关于御江苑不动产证催办的通知》，其中内容为：尊敬的御江苑3708单元业主：贵业主于2015年11月10日与我司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售)》，合同编号：201511144450,但该房屋的不动产证仍未办理。兴业地产产权部向我司反映未收到贵业主该房屋的完税证明及其他相关办理不动产证所需资料。为保证您房产登记手续的及时办理，现向您发出催办通知：请您务必于收到本通知之日起15日内，持有效证件及相关资料前往珠江新城华就路31号2楼房地产交易登记中心缴交契税，再将《广东省房地产预告登记证明》原件、《税收缴款书》第五联原件、所有业主身份证正反面复印件一份交回天河区体育西路189号城建大厦28楼11号窗。否则，由于您方未能及时到房地产交易中心缴交契税或未能及时将相关办证资料递交到城建大厦28楼产权部，致不动产证不能及时办理所产生的一切不便及法律后果，均由您方自行负责。业主可自行联系兴业地产产权部了解缴纳契税及办理不动产证事宜等。2018年5月16日，被告向原告送达《办理不动产权证通知》，其中内容为：尊敬的御江苑3708单元业主：您好，我司再次以书面形式通知阁下配合办理该单元的《不动产权证》事宜，但由于您仍未缴纳契税及递交办证所需资料，导致该单元暂时无法办理产权过户转移的手续。请业主于2018年6月30日前将办证资料送达兴业地产产权窗口等。2018年7月11日，原告缴纳了3708房的契税97314.30元。2018年7月23日，房管部门向三原告核发了3708房的产权证。另查明：2012年6月12日，被告向广州市物业专项维修资金管理中心交纳了3708房的物业维修基金3756.88元，该中心并向被告开具《广州市物业专项维修资金交存凭证》。本案诉讼过程中，被告提供一、《2017年物业维修基金回收情况表》，该表记载原告于2017年4月20日向被告支付物业维修基金。原告对该证据的真实性不予确认，并表示：原告应该于2015年向被告缴交了物业维修基金，被告并将《广州市物业专项维修资金交存凭证》原件交给原告，作为收款凭据。如果被告具备了为原告办证的条件，就应当立即通知原告补齐资料，而被告从未告知原告欠缺办证资料，从未催促原告交纳物业维修基金。二、《物业维修基金回收情况表》，该表记载原告于2017年11月9日向被告签收物业维修基金卡。原告对该证据的真实性予以确认，并表示：1、该证据名称虽然叫《物业维修基金回收情况表》，但并没有显示业主缴纳维修基金的时间、金额等情况；2、《物业维修基金回收情况表》只是反映在什么时间被告向业主发放了物业维修基金卡，只证明2017年11月9日被告才将物业维修基金卡发放给原告，与被告需要证明的“2017年11月9日才对2017年4月29日缴纳的物业维修基金进行签字确认”内容根本不相关，根本不存在关联性；3、从《物业维修基金回收情况表》另一方面反映的情况看，原告应该在2015年（因为时间太久、具体时间记不清楚了），就将3756.88元直接交给被告，直到2017年11月9日的两年后被告才将物业维修基金卡发放给原告，可见被告办事之拖拉，对于业主的权益毫不在意。三、《领合同回执》，记载原告于2015年11月10日领取了合同原件。原告表示：1、在2015年11月10日被告要求原告到城建大厦兴业公司办理网签合同时，当时《领合同回执》与《商品房买卖合同》都没有盖章，兴业公司工作人员要原告先在《领合同回执》与《商品房买卖合同》上签名，待他们交还被告盖章后一并给原告，原告当时提出《商品房买卖合同》还没有给我们，我们怎么就签《领合同回执》呢？他们解释《领合同回执》上没有填写时间和盖章，待被告合同盖章给我们后再填写时间，本着对兴业公司的信任，2015年11月10日我们签署了《领合同回执》，但时间是空白的，现在被告提供的《领合同回执》“2015年11月10日”是被告为打这个官司后填写的，如有必要，法院可以允许鉴定；2、在其他案件的诉讼中，原告一直提出被告没有提供《商品房买卖合同》原件给原告，被告都没有提出反驳；3、退一万步讲，即使被告提供《商品房买卖合同》原件给了原告，也不能免除被告办证的义务。假如被告的所售商品房具备了办证条件而原告存在资料缺少情况，被告就应当通知原告提供有关资料，但是直到2017年12月，被告才通知原告需要补交资料和缴纳契税，迟延办证的责任显然在被告而不在原告。原告表示：在原告购买3708和3710房缴纳第一笔款时，原告就己经将办理产权证的资料按照被告要求移交给了被告，在2017年12月28日前，被告从来没有催告原告补交办理产权证资料，只是在2017年12月28日才告知原告办理产权证需要缴纳契税，却没有告知原告要缴纳多少契税。因在2015年11月10日被告通知原告去办理网签合同，在原告签名后，被告以盖章为由将两份合同原件全部收走，告知盖好章后再给原告，原告多次电话催促被告拿合同，被告总是推托，后来被告就起诉原告了，就再也不给合同原件给原告，故在2017年12月28日原告接到其通知后，按照通知的地址去缴纳契税，但是由于被告没有将3708房的房屋买卖合同原件给原告，原告无法自行完成缴纳契税工作。直到2018年7月在被告人员陪同下，被告出具了3708房的房屋买卖合同原件，原告才在2018年7月11日完成缴纳契税的工作。该3708房屋买卖合同原件被告至今都没有移交给原告。办理产权证是原告购买房屋的一件大事，原告在2016年4月13日己经缴纳了450多万元的购房款，还会在乎零头的97314元的一点钱吗？被告称原告故意拖欠契税耽误自己的办证，在情理上完全说不过去的！假如原告真的是拖欠契税，被告为什么在2016年催缴购房款的时候不催促原告交契税呢？可见，被告故意不催促原告完善办理产权证的资料及缴纳契税，并且扣留原告的房屋买卖合同让原告无法缴纳契税，是被告为其延迟为原告办证找借口而己，故直到2018年7月11日缴纳契税的责任不在原告而在被告，被告不能以此为由免除其延迟办证的违约责任。对于上述《领合同回执》上的落款时间“2015年11月10日”原告并没有申请形成时间的鉴定。原被告一致确认2016年4月13日后的180个工作日为2016年12月21日。本院认为：原告与被告自愿签订的《商品房（一手现房）买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同已明确约定被告为原告办理产权证的前提条件是原告按合同约定向被告支付全部购房款及税费、物业维修基金，但合同中只约定了房款的支付时间，而对税费、物业维修基金的支付时间并没有约定。且税费、物业维修基金的数额对于每个商品房都是固定的，被告在售楼时已清楚涉案房屋的税费、物业维修基金的数额，即原告只要按合同约定履行支付房款的义务并按被告的通知交纳税费、物业维修基金，被告就应当在180个工作日内为原告办证。关于房款的支付问题，鉴于双方确认原告2018年2月8日支付的259万元是3710房的尾款，因此，原告支付3708房的最后一期房款时间应为2016年4月13日。关于税费问题，因被告在2018年1月2日才向原告送达《关于御江苑不动产证催办的通知》要求原告在15日内交纳税费，而原告直到2018年7月11日才交纳税费。原告认为被告没有交付合同原件而造成其无法及时交纳税费，但被告提供的《领合同回执》已明确记载原告于2015年11月10日签收了合同原件，故原告以被告没有交付合同原件而造成其无法及时交纳税费本院不予采信。关于物业维修基金的问题，鉴于被告提供的《2017年物业维修基金回收情况表》只是被告单方所制作，被告以此证明原告于2017年4月20日才支付物业维修基金证据不足，本院不予采信。而被告提供的《物业维修基金回收情况表》只证明原告于2017年11月9日签收物业维修基金卡，被告以此证明原告于2017年4月20日才支付物业维修基金证据也不足，本院也不予采信。另，合同约定原告未按规定交存首期物业专项维修资金的，被告不得将房屋交付原告，虽然原告于2015年2月2日收楼，但合同于2015年11月10日才签订，按照上述约定，被告理应向原告收取物业维修基金才与原告签订合同。再有，被告从未向原告催收物业维修基金。故原告陈述在2015年已向被告支付物业维修基金，本院予以采信。综上分析，原告于2016年4月13日付清房款，被告应于2016年12月21日前为原告办理产权证，但被告并没有于上述日期前为原告办理产权证，已构成违约，应承担违约责任，原告据此要求被告支付逾期办证违约金合法有理，本院予以支持。鉴于被告已于2018年1月2日要求原告在15日内交纳税费，加上交税后至出产权证的12日，故被告承担逾期办证违约金的期间为2016年12月22日起至2018年1月29日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市共青河贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告王增明、王佳雨、王佳文支付从2016年12月22日起至2018年1月29日止的逾期办证违约金（以3406000元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；二、驳回原告王增明、王佳雨、王佳文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15222.40元，由原告王增明、王佳雨、王佳文共同负担4593.40元，被告广州市共青河贸易有限公司负担10629元。如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  许 斌二〇一九年一月十七日书 记 员  邓鸿明