广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初28253号原告：许炳舜，男，1948年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市之一。委托诉讼代理人：吕传文、邝李楠，广东宏力律师事务所律师。被告：广东中奥置业有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中路146-150号第三层九号。法定代表人：朱松林，职务董事长。委托诉讼代理人：江琪英、谢晓韵，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人：许炳麟，男，1940年10月9日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。原告许炳舜诉被告广东中奥置业有限公司，第三人许炳麟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许炳舜及其委托诉讼代理人吕传文、邝李楠，被告委托诉讼代理人江琪英、谢晓韵均到庭参加诉讼，第三人许炳麟经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将位于广州市越秀区农本新村14号xxx房办理到原告名下。2.被告赔偿原告房屋面积损失112651元及利息（利息以83239.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计至实际支付之日止）。事实和理由：2012年11月29日，原告、第三人及被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称拆迁补偿协议书）和《广州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁安置协议书），其中拆迁补偿协议书约定：原告及第三人将犀牛路农林新村西五巷xx号之一房，建筑面积为51.606平方米交由被告拆除，被告将越秀区农本新村14号第4层XXX单元、第5层xxx单元，建筑面积为65.0718平方米，以产权交换的方式回迁补偿给原告及第三人。拆迁安置协议书约定：被告安排原告回迁至涉案xxx房，协议建筑面积29.7598平方米，安排第三人回迁至XXX房，协议建筑面积为35.312平方米，三方均同意涉案房屋归原告所有，XXX房归第三人所有。2017年11月10日，被告通知原告办理涉案房屋房产证，但是原告发现涉案房屋经实测建筑面积仅为28.7092平方米，比协议回迁安置建筑面积少了1.0506平方米。被告在2017年11月15日向原告发送的《告知函》中承认此事实。原告认为涉案房屋面积误差超过3%，被告虽有提出补偿方案，但补偿金额明显偏低，显失公平，原告多次与被告沟通补偿方案应按市场公允价格补偿，但被告不予理会。原告于2017年12月15日委托广东宏力律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函3日内与原告或代理人联系协商解决，但被告不予配合。涉案房屋面积减少1.0506平方米，误差比为3.53%，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故原告提起本案诉讼。参照涉案房屋小区市场均价达到93235元/平方米，被告应返还给原告的房价款应为112651元。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：一、办理产权过户需由原告准备好相关材料，被告同意协助配合原告到房管部门办理过户手续，不存在因被告原因无法办理过户的情形。二、原告请求被告赔偿原告房屋面积损失112651元及利息没有法律和事实依据。被告与原告、第三人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁面积65.0718平方米并非为最终的、确定的回迁面积，根据该协议约定，回迁房建筑面积和双方补差的建筑面积以市房管局测绘所实际测量为准。根据广东省人防办公室与原告及第三人父亲许滋于1992年4月24日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》显示，原约定的回迁面积为61.606平方米。由于新建回迁房尚未建成及未经房管部门实际测量，且新建回迁房的建筑面积难以与原约定的回迁面积100%相符合，故原告及第三人在选择回迁房时所选择的XXX、xxx房的建筑面积（65.0718平方米）是要比原约定的回迁面积（61.606平方米）要大，但该回迁房建筑面积65.0718平方米仅为初步预估的面积，故被告与原告及第三人于2012年11月29日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁房建筑面积为65.0718平方米，现回迁房的协议面积多于原协议面积3.4658平方米，由原告及第三人按350元/平方米补偿给被告，同时约定，回迁房建筑面积和双方补差的建筑面积以市房管局测绘所实际测量为准。鉴此，被告认为，在被告所提供给原告及第三人之回迁房面积比原协议面积大的情况下，回迁房总面积为65.0718平方米仅是初步预估的房屋面积，而并非一个确定的、被告必须提供的回迁房的面积。被告最终提供予原告及第三人的回迁房在不少于61.606平方米的前提下，应按实测面积为准。根据合同约定，双方补差的面积以实测为准，因此，合同已经明确约定了多退少补的处理原则，具体为按实测面积以350元/平方米的标准补偿购房款；由于双方已经对超过61.606平方米的3.4658平方米部分按350元/平方米的标准预处理，而目前经房管部门实际测量，原告及第三人的回迁房的实测面积合计64.5402平方米，则本案应当按照350元/平方米的标准退回多收的房款。原告要求被告按其主张的标准赔偿房屋面积损失没有事实及法律依据。三、原告要求被告对面积误差比超过3%部分参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定进行赔偿没有事实和法律依据。首先，如上所述，根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，回迁房建筑面积和双方补差的建筑面积以市房管局测绘所实际测量为准。在未确定最终回迁面积的情况下，并不存在原告实测面积误差比超过3%之情形。其次，回迁房的实测总面积之误差比并未超过3%。根据协议约定，该两套回迁房屋之建筑面积为65.0718平方米，而经实测后，回迁房屋的实测建筑面积比协议面积少了0.5316平方米，面积误差并未超过3%。再次，原告所援引的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，该原则是适用于商品房买卖合同纠纷，并不适用于回迁房补差问题当中，原告适用法律错误。即使按原告所主张适用的该法律规定，假设本案存在面积误差比超过3%，而该规定是：面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，因此，如果原告主张的情况成立，则适用该法条的处理结果也应当为：由被告按照已经收取的350元/平方米的标准双倍返还给原告，而不是按照原告所主张的根据市场价格赔偿，原告所主张的赔偿损失与返还房款明显是不同的法律问题，因此其主张并无法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人没有答辩。经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》显示，原犀牛路农林新村西五巷xx号之1房屋（建筑面积51.606平方米）的登记产权人为许滋。2012年11月29日，原告及第三人（被拆迁人许滋的继承人，乙方）与被告（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆迁属乙方所有的房屋犀牛路××本新村西××房，建筑面积51.606平方米，甲方将产权自有的座落在越秀区农本新村14号第4层XXX、第5层xxx单元，建筑面积为65.0718平方米（包括楼梯、走廊等公共分摊面积按政府规定分摊）的房屋，用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿。甲方应在2015年10月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应在2015年10月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续，办证所需费用，由甲方负责。注销乙方于1992年4月24日与广东省人防办公室签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，双方权利义务以本协议为准，双方不得要求任何一方承担本协议约定之外的任何义务或责任。因现回迁房的协议面积多于原协议面积3.4658平方米，乙方同意按350元/平方米补偿给甲方，共1213元。乙方原协议回迁安置面积61.606平方米，其中10平方米属另购面积按350元/平方米购买，共3500元，前两项金额合计4713元，乙方在收楼前支付完毕。回迁房建筑面积和双方补差的建筑面积以市房管局测绘所实际测量为准；等。该合同已于2012年12月4日办理备案。同日，双方签订《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方同意接受回迁安置，甲方已与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿协议》，根据协议原房屋所有权人选择产权调换补偿，甲方应于2015年10月30日前将座落在越秀区农本新村14号第4层XXX、第5层xxx单元，建筑面积为65.0718平方米（包括楼梯、走廊等公共分摊面积按政府规定分摊）的房屋用作拆迁原址房屋后的产权调换补偿。甲方安排给乙方的回迁房建筑面积为65.0718平方米，并同意乙方分两套房回迁，其中许炳麟回迁至XXX房，建筑面积为35.312平方米，许炳舜回迁至xxx房，建筑面积为29.7598平方米；等。2015年10月25日，被告向原告出具收据，载明收取其交来广州市越秀区农本新村14号C座xxx房购大面积款3066元。2015年10月20日，被告向原告及第三人发出《收楼通知书》，要求其于2015年10月26日至2015年10月30日期间办理收楼手续。2016年11月10日，被告向原告及第三人发出《通知》，载明：您所回迁的农本新村14号XXX、xxx房现已满足办理房屋产权证的条件，我司已指派专人协助您办理，请您于2016年12月15日前带齐以下资料（详见附件）到我司核对资料，我司将分批协助您办理房屋产权证，等。2017年11月15日，被告向原告发出《告知函》，载明：阁下回迁至xxx房，协议回迁安置建筑面积29.7598平方米，而实测建筑面积28.7092平方米，回迁实测建筑面积较协议约定建筑面积少了1.0506平方米，现按税局评定单价22748元/平方米退差价，我司应退还23899元，请阁下于2017年12月15日前提交资料配合我司办理退款；等。2017年12月15日，原告委托广东宏力律师事务所向被告发出《律师函》，认为关于面积减少了1.0506平方米，面积误差超出3%，被告来函所述的补偿价格过低，原告不予认可，建议被告在收到该律师函3日内与律师或原告联系协商解决方案；等。被告于同月18日收到该律师函。本院认为：原告及第三人与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《广州市城市房屋拆迁安置协议书》均为各方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现被告已将涉案房屋交付给原告使用，但至今未按合同约定协助其办理不动产权证，已构成违约，应当承担协助办证的相应责任。但关于面积差房款的问题，鉴于原告至今未取得涉案房屋的不动产权证，涉案房屋的实际面积与合同约定是否存在差异、差异面积的房款应如何处理等问题，均应待原告取得涉案房屋的不动产权证后，按不动产权证记载的房屋面积据实处理。现原告要求被告赔偿面积损失及利息的诉讼请求，条件尚未成就，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东中奥置业有限公司协同原告许炳舜到房管部门办理将广州市越秀区农本新村14号xxx房转移登记在原告许炳舜名下的相关手续。二、驳回原告许炳舜的其他诉讼请求。本案受理费2553元，由原告许炳舜负担2453元，被告广东中奥置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁艳华人民陪审员  余丽涛人民陪审员  陈遂莞二〇一九年一月二十二日书 记 员  韩俊彦