湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7465号上诉人（原审原告）：曾志坚，男，1962年5月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王少峰，湖南芸生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****/div>法定代表人:孙烨，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人曾志坚与上诉人湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润公司）、被上诉人湖南上河物业管理有限公司（以下简称上河物业）房屋租赁合同纠纷一案，曾志坚与天润公司均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初3970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。天润公司未在本院指定期间内交纳诉讼费用，已依法裁定按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人曾志坚上诉请求：1.撤销（2018）湘0111民初3970号民事判决第一项和第三项；2.改判上河物业立即向曾志坚交还位于长沙市雨花区商铺并恢复原状；上河物业立即向曾志坚支付租金收益人民币33792元及自2018年8月31日起至其实际向曾志坚付清所有租金之日止按日万分之二计算的逾期付款违约金；上河物业向曾志坚赔偿自2017年8月31日起至实际向曾志坚交还上述商铺之日止按年租金收益23529元计算的租金损失；3、上河物业、天润公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条对双方约定的租金收益和逾期付款违约金进行调减，系事实认定不清，适用法律错误。（1）本案《委托合同》与《商品房买卖合同》关系密不可分，应该整体看待。《委托合同》是天润公司吸引投资者、提高售卖价格、提高签约率的手段，可用于规避延期交房、延期办证的违约责任。本案实际是委托人与受托人之间的委托经营关系，而非单纯的租赁关系。（2）一审以公平原则审理本案，系滥用司法“自由裁量权”。本案双方签订的《委托合同》合法有效，双方应依约履行。本案天润公司因情势变更请求变更或解除合同，应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定审理本案。且本案不存在情势变更的情形，万家丽快速化改造项目不是天润公司经营状况恶化的根本原因。即便本案适用“情势变更”条款，天润公司未在法定期限内向法院提出请求，已过一年除斥期间。且变更权或解除权属于具体的诉讼请求，天润公司在一审中未提出反诉，仅在庭审答辩状中提出该请求，不符合法律规定，法院无权主动审查。2.一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七条规定驳回曾志坚主张天润公司交还商铺并恢复原状的诉请，系事实认定不清，适用法律错误。曾志坚上述主张是依照合同约定，基于商铺所有权人的身份行使的合法正当的权利，亦不损害公共利益和他人的合法权益。上河国际商业广场目前基本处于空置状态，交还商铺并恢复原状不会影响商家正常经营。天润公司对商铺是否装修改造与该项诉请无关。另外，天润公司并未提交证据证明304个商铺业主与湖南优尚商业运营管理有限公司签约，Ｇ1、Ｇ3区等商铺业主均未与其签约。3.一审法院以曾志坚未提供有力的证据证明合同期满后天润公司实际占用、使用涉案商铺为由驳回其要求返还铺面、赔偿租金损失的诉请，系适用法律错误。（1）两者之间并无关联性；（2）天润公司应当承担其是否归还商铺的举证责任；（3）本案租金损失是实际存在且明确的。天润公司、上河物业共同答辩称：一、由于发生了“情势变更”的情形，一审法院根据“诚实信用原则”及“公平原则”就天润公司拖欠曾志坚的租金酌情予以减少，处理结果非常妥当。二、涉案商铺是一个完整体，商铺已经交还给了曾志坚，但是个别业主独立使用商铺，不但会使得整体商铺使用价值降低，势必也会影响绝大部分业主的利益。曾志坚向一审法院提出诉讼请求：1、判令上河物业立即向曾志坚交还位于长沙市雨花区商铺并恢复原状；2、判令上河物业立即向曾志坚支付租金33792元及违约金（按日万分之二的标准，自2017年8月31日起计算至租金实际付清之日止，暂计算至2018年5月14日为1730元）；3、判令上河物业向曾志坚赔偿租金损失（按年租金26387元即购铺金额239885元的11%的标准，自2017年8月31日起计算至实际交还商铺之日止，暂计算至2018年5月14日为18764元）；4、判令天润公司就曾志坚的第2项诉讼请求承担连带责任；5、判令上河物业、天润公司承担本案的全部诉请费用。一审法院认定事实如下：坐落于长沙市雨花区商铺系曾志坚（买受人）从天润公司处（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准中载明，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平；门为拉闸门（临街商铺部分）；窗为高级铝合金窗（临街商铺部分）ＩＣ卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个（临街商铺部分）；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给湖南上河商业广场有限公司统一经营，并在签订本合同同时与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年5月27日，曾志坚（甲方）与上河物业（乙方）签订《委托合同》1份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为239885元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。2006年6月1日，曾志坚（甲方）与上河物业（乙方）签订了《委托合同》补充协议1份，协议约定就原《委托合同》不完善部分做补充：乙方不得因开发商延期交付商铺而顺延甲方收益的期间；若因开发商的原因导致甲方不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，乙方不得以此为由向甲方主张违约责任，但甲方必须在开发商交付之日起5日内交付给乙方，如甲方不按期交付，乙方将按《委托合同》要求甲方承担违约责任；委托期间内，甲方不得干涉、妨碍乙方对物业的合理使用，委托期满后若甲方不再继续委托乙方经营物业，甲方可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和天润公司的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。天润公司于2006年5月29日出具《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若乙方经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，天润公司向上河物业即广大业主郑重承诺：若因上河物业的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由天润公司承担连带担保责任。上述合同签订后，曾志坚如约履行，及时将商铺交付给上河物业，但上河物业未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，上河物业、天润公司未占有或使用商铺。在一审的审理过程中，经曾志坚、上河物业、天润公司一致确认,截止上述《委托合同》期满之日，天润公司、上河物业尚欠曾志坚6个季度租金并扣除已付1500元后，欠付税前租金共计33792元。另，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向天润公司下发了《委托代征税款证书》，天润公司陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日，一审庭审中双方一致认可由曾志坚到天润公司领取完税凭证；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；上河物业、天润公司于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了改建；2018年5月29日，湖南优尚商业运营管理有限公司出具情况说明1份，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。一审法院认为，曾志坚与上河物业签订的《委托合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。曾志坚向上河物业交付了约定商铺，上河物业应按约支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条约定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成上河物业、天润公司经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求上河物业、天润公司继续按照曾志坚合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，一审法院酌情调整为减免上河物业的租金30%,依法认定上河物业应支付曾志坚税前租金为23654.40元（33792元×70%）（当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）。上河物业、天润公司主张欠付租金应按19.7%的税率标准代扣代缴税费的意见，虽《委托合同》约定由上河物业、天润公司代扣代缴税率，但未确定税率标准，上河物业、天润公司亦未提供有效证据证明，故一审法院不予采纳。关于违约金。曾志坚诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，一审法院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一计算。依据合同约定，上河物业按季度结算租金给曾志坚，下个季度的前10天内支付上一季度的租金，并结合上河物业欠付曾志坚租金的情况，故曾志坚主张的违约金应以税前租金23654.40元为基数（当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金），自2017年8月31起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于商铺的恢复原状后交还等问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”,曾志坚对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，上河物业、天润公司应将涉案商铺恢复至“内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平”的毛坯状态交还曾志坚，但曾志坚出租上河物业、天润公司的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对曾志坚要求将商铺恢复原状交还的诉请，一审法院不予支持。曾志坚要求上河物业返还铺面、赔偿租金损失，因曾志坚未提供有力的证据证明合同期满后上河物业实际占用、使用涉案商铺，故一审法院不予支持。根据天润公司出具的《担保承诺书》，天润公司的保证担保责任成立，应对上河物业欠付曾志坚的租金及违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决：一、湖南上河物业管理有限公司应于本判决生效之日起15日内支付曾志坚税前租金23654.40元及违约金(违约金以税前租金23654.40元为基数，自2017年8月31起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止；当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金)；二、湖南天润五晟置业有限公司对上述第一项所确定的湖南上河物业管理有限公司应付款项承担连带清偿责任；三、驳回曾志坚的其他诉讼请求。如果上河物业、天润公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1157元，保全费563元，共计1720元，由湖南上河物业管理有限公司、湖南天润五晟置业有限公司负担1204元，由曾志坚负担516元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：1.一审调低租金及违约金计算标准是否合法；2.天润公司应否归还商铺、赔偿租金损失并恢复原状。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于一审判决调低租金及违约金计算标准的问题。一审法院基于在涉案合同履行过程中出现的万家丽路快速化改造而引起的承租环境重大变化，由此造成天润公司经营状况恶化的客观情况，从公平原则出发，酌情调低租金的计算标准，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在上诉人未提交证据证明其实际损失的情况下，一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以调整，系行使自由裁量权，符合法律规定，亦无不当。上诉人主张一审判决错误调低租金及违约金计算标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于天润公司应否归还商铺并恢复原状的问题。上诉人作为涉案商铺的所有权人，在合同租赁期内，天润公司对包括上诉人商铺在内的上河国际商业广场部分区域已进行装修改造，且交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营。合同期满后，天润公司未向上诉人退还商铺，侵犯了上诉人的财产权。单从物权的角度看，上诉人可以基于对门面的所有权行使物上请求权，要求天润公司恢复原状并返还商铺。但上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，上诉人对其物权的行使将导致上河国际商业广场的整体性经营遭到破坏。《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。一审法院从利益衡量的角度出发，未支持上诉人要求恢复商铺原状并返还的诉求亦无不当。对于商铺占用期间的占用费损失可另行提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费1157元，由上诉人曾志坚负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一九年十二月二日法官助理徐琳琳书记员何冰洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。