广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初340号原告：袁艳红，女，1974年11月21日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王华金，广东法制盛邦律师事务所律师。原告：陈贵然，男，1970年11月13日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：袁艳红，系陈贵然的妻子。委托诉讼代理人：王华金，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州万盈房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区进港大道582号港航一街9号101、102、103号，统一社会信用代码914401155915217045。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。原告袁艳红、陈贵然诉被告广州万盈房地产开发有限公司（下称万盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁艳红及两原告委托诉讼代理人王华金，被告万盈公司委托诉讼代理人方如大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁艳红、陈贵然向本院提出诉讼请求：万盈公司向其支付逾期交楼违约金14515.4528元（以房价款954964元为本金，每日按万分之一的标准计算，从2015年11月1日起计算至2016年4月1日止，共计152天）及利息（以前述违约金为本金，从2016年4月2日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准，计算至实际付清之日止）。事实和理由：2015年5月11日，其与万盈公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《商品房预售合同》），约定其向万盈公司购买港航华庭第XX号住宅楼XX房（下称案涉房屋），总房款954964元，万盈公司于2015年10月31日前将房屋交付给其，逾期应按已付房款的0.01%支付违约金。合同签订后，其依约支付了购房款。但万盈公司在2015年12月电话通知其收楼，因为其无收楼经验，在万盈公司未出具《竣工验收报告》《消防验收合格意见书》等相关材料的情况下，于2015年12月17日办理了收楼手续。事后，其了解涉案房屋并不具备交楼条件，截止2016年4月1日，万盈公司已逾期交房152天。被告万盈公司辩称：袁艳红、陈贵然的诉请不成立，依法应予以驳回，具体理由：1、根据法律的规定应驳回其诉讼请求。涉案合同约定的房屋交付时间为2015年10月31日，约定的违约金计算方法是按日计算违约金，即袁艳红、陈贵然主张逾期交付违约金的请求权从2015年10月31日就产生，而袁艳红、陈贵然是在2019年1月7日提起本案诉讼的，起诉时实际上已经超过了三年的诉讼时效。2、如本案需要计付违约金的话，则违约金计算的截止时间应该是实际收楼之日即2015年12月17日，该日应当视为收楼时袁艳红、陈贵然对该房屋是认可及接受的，也应该视为该房屋在交楼时是符合合同约定的交付条件的。结合袁艳红、陈贵然实际收楼的时间为2015年12月17日，退一步而言，袁艳红、陈贵然所能主张的违约金期间为2015年11月1日至2015年12月17日，而案件的起诉是在2018年12月17日之后，袁艳红、陈贵然已丧失了胜诉权。3、关于利息问题，首先违约金已经超过诉讼时效；其次，违约金的利息主张没有任何合同的依据，在本案起诉之前袁艳红、陈贵然也从未向我方主张过违约金问题，不存在利息计算问题；再者，我方是否存在违约是否应支付违约金应通过法院的判定才能形成，而本案刚刚才形成诉讼，即我方不存在被判定支付违约金的问题，也不存在付利息的问题。经审理查明：位于广州市南沙区南沙街进港大道南侧的港航华庭项目已经领取了《商品房预售许可证》。2015年5月11日，万盈公司（甲方）与袁艳红、陈贵然（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由袁艳红、陈贵然向万盈公司购买港航华庭第XX号住宅楼XX房，购房款为954964元。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的0.01%作为违约金，乙方同意违约金总额不超过总房款的10%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”。合同签订后，袁艳红、陈贵然支付了购房款954964元，万盈公司出具了相应的购房款发票。案涉商品房项目于2015年12月28日取得《建设工程规划验收合格证》；于2016年1月4日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2016年1月22日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2016﹞1号），同意予以备案；于2016年4月1日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。另涉案房屋所在楼宇于2016年1月7日具备永久用电、2016年2月3日具备通气条件、2016年2月22日具备通邮条件、2016年2月23日具备永久供水。2015年12月17日，袁艳红、陈贵然办理了案涉房屋的收楼手续，并签署了《港航华庭收楼确认书》。2017年7月17，涉案房屋进行了产权登记，产权人为袁艳红、陈贵然。2018年12月29日，袁艳红、陈贵然向本院提起本案诉讼。本院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是违约金应否支持。本院对此阐述如下：其一，《商品房预售合同》第十二条、第十五条对房屋的交付条件进行了明确约定。依据已查明的事实，涉案房屋在《商品房预售合同》约定的交付日期（2015年10月31日）仍未取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》，也不具备供水、供气、供电及通邮条件，且直至2016年4月1日方取得《建筑工程竣工验收报告》，即万盈公司未依照合同约定，按时将符合交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约。依照《商品房预售合同》的约定，万盈公司应自逾期之日（2015年11月1日）起按合同约定的标准，承担逾期交楼的违约责任。袁艳红、陈贵然在2016年12月17日办理了收楼手续，虽然涉案房屋当时尚不具备交付条件，但袁艳红、陈贵然的收楼行为应视为其在知道房屋不具备约定或者法定的交付条件的情况下，同意接收房屋，故迟延交楼违约金应计算至该日止。其二，权利的行使应当及时，当事人不及时行使权利超过诉讼时效的，将丧失请求人民法院通过强制力保护其民事权利的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日其计算。袁艳红、陈贵然自万盈公司逾期交楼之日理应知晓对方违约，其直至2018年12月29日才提起本案诉讼，且未举证证实其在提起本案诉讼前有向万盈公司主张过相应权利，万盈公司关于袁艳红、陈贵然起诉时部分违约金已超过三年诉讼时效的抗辩意见合法有据，本院予以采信。据此，袁艳红、陈贵然主张的2015年12月17日后部分的违约金没有事实依据，该日以前部分的违约金已过诉讼时效，本院均不予支持。关于违约金的利息问题。《商品房预售合同》中仅约定万盈公司在延期交房时应当支付违约金，并没有约定延期支付违约金时应当另行支付利息，而违约金利息本身不属于法定孳息，袁艳红、陈贵然要求万盈公司支付逾期交楼违约金的利息没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告袁艳红、陈贵然全部诉讼请求。本案受理费116.4元，由原告袁艳红、陈贵然负担。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇一九年一月二十九日书记员  梁凤茵