广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初2968号原告:方洪良，男，1988年10月23日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区，委托诉讼代理人：邓国廷，广东尚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。被告：黄开华，男，1981年10月24日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县，被告：王垒，男，1987年1月28日出生，汉族，住黑龙江省海林市，原告方洪良诉被告黄开华、王垒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序进行审理，审理过程中，因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告方洪良的委托诉讼代理人邓国廷到庭参加了诉讼，被告黄开华、王垒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告方洪良诉称：2017年6月30日，原告通过广州宏华房地产代理有限公司提供代理服务与黄开华就广州市南沙区南×大道南×街×号×房的物业签订《房屋买卖合同》，黄开华的委托代理人为王垒。双方约定以2500000元成交上述房屋。合同签订后，原告即按照约定向王垒支付定金50000元。2017年8月29日，原告又与黄开华的代理人王垒签订补充协议，将之前约定的楼款支付时间从2017年9月1日前延后至2017年9月20日前，同时补充协议约定原告需要在当天支付楼款30000元，原告亦按照该约定支付了30000元。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，原告即着手安排资金打算办理过户事宜，但王垒一直以种种理由推脱。原告通过对涉案房屋进行查册，发现该房屋已于2017年8月17日被法院依法查封，根本无法完成交易。于是原告不断要求王垒退还购房款并承担违约责任，但王垒以种种理由推脱，导致原告重大损失，侵犯原告的合法权益。黄开华在签订房屋买卖合同后因自身原因无法履行合同约定，直接构成违约，理应向原告返还购房款并承担违约责任，而王垒明知房屋被查封的情况下仍与原告签署补充协议，存在明显恶意，且王垒并没有将收取的购房款退还给原告甚至转交给黄开华，理应承担连带责任。在多次交涉未果的情况下，特向法院起诉。据此，原告方洪良请求：1.解除原告方洪良与被告黄开华于2017年6月30日签订的《房屋买卖合同》；2.被告黄开华向原告返还购房款（含定金）80000元并支付利息（以80000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从起诉之日即2018年5月23日起计算至被告黄开华实际支付之日止）、支付违约金250000元（按房屋总价款的10%计算）、支付原告已支付的中介费25000元；3.被告王垒对上述款项承担连带责任；4.被告黄开华、王垒承担本案的诉讼费用。被告黄开华、王垒均无答辩。经审理查明：广州市南沙区南×大道南×街×号×房的登记权属人是黄开华。2014年10月9日，黄开华、吴艳江出具《委托书》，委托王垒代为办理上述房屋提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用、转按、涂销抵押、领取、赎回房地产证或有关房产证件和资料、他项权证及保险单正本的手续；有权代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续；有权代收及支配售房款等。2017年6月30日，方洪良（买方）与黄开华（卖方，委托代理人王垒）、广州宏华房地产代理有限公司（经纪方，以下简称宏华公司）签订《房屋买卖合同》，该合同约定，第一条买卖之物业的地址为广州市南沙区南×大道南×街×号×房。第三条买卖双方均同意该物业成交价为2500000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变。第六条卖方交付该物业给买方使用之日期为递件当天。第十条基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付5000元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付25000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方在签署本合约后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。第十一条卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十四条卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述帐户，视同卖方已收取款项：开户银行中国民生银行（大沥支行），户名王垒，帐号62×××00。第二十条三方约定的其他事项，(5)如本物业被工商银行（包括法院）查封且贰个月内不能协商解除的，双方可选择解除合同，卖方退还已支付款项，（6）本次交易违约方支付守约方的违约金为总楼价的10%。附件：买卖双方一致同意按涂销抵押一次性付款，签订合同时支付50000元作为定金，于2017年9月1日前支付楼款（含定金）2150000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续10天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方支付。部分楼款350000元应在买卖双方共同到房管部门办理过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。交易过户手续需在2017年10月1日前完成（以付清双方交易税费为准），如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。2017年8月29日，王垒（甲方）与方洪良（乙方）签订《补充协议》，约定经双方友好协商就2017年6月30日签订的房屋买卖合同作以下补充更改：（1）就原合同附件付款方式D条款第2小条，原为2017年9月1日前支付楼款（含定金）2150000元更改为2017年9月20日前支付楼款（含定金）2150000元；（2）乙方需在签订本补充协议当天再支付楼款30000元；（3）原合同其它条款不变，按原合同条款履行。2017年6月30日，方洪良向宏华公司支付中介费25000元。2017年7月1日，方洪良宏华公司的员工黄蛟的银行账户汇入50000元作为购房定金，当日，黄蛟向向王垒的银行帐号为62×××00的账户转入45000元，汇款备注“购房定金50000减佣金5000”。2017年8月29日，方洪良向王垒的银行帐号为62×××00的账户转入30000元。王垒立下收据给方洪良，其中2017年7月1日的收据注明如银行转帐则以到帐为准及生效，2017年8月29日的收据注明现收到30000元房屋二次楼款。根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋的登记产权人为黄开华，登记时间为2011年11月9日，广东自由贸易区南沙片区人民法院于2017年8月17日向广州市南沙区房地产交易中心发出（2017）粤0191民初143号协助执行通知书及民事裁定书，查封涉案房屋，至今未解除查封。涉案房屋产权至今仍未过户给方洪良。方洪良确认黄开华、王垒未退还已收取的房款80000元。另查明：方洪良于2018年5月23日向本院起诉。庭审中，方洪良申请黄蛟出庭作证。黄蛟陈述方洪良于2017年7月1日将50000元定金转账给黄蛟，黄蛟于当日将45000元（扣除5000元中介费）转账给被告王垒。签订合同的时候涉案房屋没有被查封，后来涉案房屋被查封，无法出售。庭审中，方洪良陈述在2017年6月30日已经查册，在2017年8月29日签订补充协议时，时间相隔较短，其没有要求查册。本院认为：方洪良与黄开华签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于方洪良与黄开华签订的《房屋买卖合同》应否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，方洪良与黄开华签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋被法院依法查封，之后，黄开华未积极履行相应的义务，至今未解除对涉案房屋的查封，不能办理过户登记手续，《房屋买卖合同》的目的不能实现，黄开华的行为已构成违约，因此方洪良请求解除该《房屋买卖合同》，合理有据，本院予以支持。关于黄开华应否向方洪良返还购房款（含定金）80000元及相应的利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，因黄开华的违约行为导致涉案《房屋买卖合同》解除，该合同解除后，黄开华无权继续占有已收取的房款，方洪良要求黄开华返还房款80000元，合理有据，本院予以支持。但该《房屋买卖合同》未约定黄开华须计付房款的利息给方洪良，且方洪良主张的违约金足以弥补其房款的利息损失，因此，方洪良要求黄开华支付购房款80000元的利息，本院不予支持。关于黄开华应否向方洪良支付违约金250000元及方洪良已支付的中介服务费25000元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，涉案合同因黄开华违约导致无法继续履行，应依据合同约定承担相应的法律责任。现方洪良要求黄开华支付按房屋总价款10%计算的违约金250000元，符合合同约定，本院予以支持。方洪良向宏华公司支付中介服务费25000元，根据合同约定，黄开华应向方洪良赔偿上述费用。关于王垒应否承担连带责任的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，王垒作为黄开华的委托代理人，以黄开华的名义与方洪良签订《房屋买卖合同》，签订该合同前已对涉案房屋进行查册，未有被查封的情况，王垒根据该合同的约定代收房款，相应的法律后果应由黄开华承担。另王垒与方洪良签订补充协议时，方洪良未有要求王垒再次查册，且与法院查封涉案房屋的时间相隔较短，方洪良提供的证据不能证明王垒在知道或应当知道涉案房屋被法院查封的情况下仍与其签订补充协议。因此，方洪良要求王垒对上述款项承担连带责任的依据不足，本院不予支持。被告黄开华、王垒经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告方洪良与被告黄开华于2017年6月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告黄开华应于本判决发生法律效力之日起10日内返还房款（含定金）80000元给原告方洪良；三、被告黄开华应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告方洪良支付违约金250000元；四、被告黄开华应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告方洪良赔偿中介服务费25000元；五、驳回原告方洪良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6625元，财产保全费2295元，由被告黄开华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  谭万里二〇一九年一月十七日书 记 员  钟秀娟谢芝华