北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初15533号原告(执行案外人):贾桂梅，女，1962年2月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贾硕（贾桂梅之子），男，1987年9月20日出生，汉族，住北京市大兴区。被告（申请执行人）：刘伟光，男，1981年10月19日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨茜，北京市京师律师事务所律师。被告（被执行人）：石莎，女，1986年7月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告（被执行人）：郭猛（石莎之夫，兼石莎委托诉讼代理人），男，1977年1月22日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。原告贾桂梅与被告刘伟光、被告郭猛、被告石莎案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾桂梅的委托诉讼代理人贾硕、被告刘伟光及其委托诉讼代理人杨茜、被告郭猛本人及其作为石莎的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾桂梅向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除对北京市大兴区房屋（以下简称涉案房屋）的查封并中止对涉案房屋的执行；2．诉讼费用由郭猛、石莎、刘伟光承担。事实和理由：2018年8月25日，贾桂梅与石莎签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，石莎将涉案房屋出售给贾桂梅。当日，贾桂梅向石莎支付定金100000元，2018年8月31日，双方办理网上签约手续。2018年9月10日，贾桂梅向石莎支付购房款3300000元，2018年9月21日，贾桂梅向石莎支付购房款3500000元。后石莎将涉案房屋交付给贾桂梅使用，2018年12月，贾桂梅办理房屋过户手续时，发现涉案房屋已被法院查封。贾桂梅已与石莎签订合法有效的买卖合同并支付了全部购房款，并已办理正式网签手续，且贾桂梅已装修涉案房屋并实际入住，此外，涉案房屋为贾桂梅唯一住房，其对未能办理过户亦不存在过错。综上所述，请求法院支持贾桂梅的诉讼请求。刘伟光辩称,不同意贾桂梅的诉讼请求。首先，涉案房屋所有权并未转移，仍在石莎名下，贾桂梅对涉案房屋不享有所有权，其完全可以通过另行起诉追究石莎的违约责任。其次，本案亦不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。1．刘伟光对双方签订买卖合同的时间存疑，不排除倒签可能。2．考虑到法院采取保全措施的时间点，贾桂梅起诉状上所述情形亦完全不符合该条的规定。3．法院对涉案房屋予以保全查封的时间是2018年8月29日，而贾桂梅与石莎签订网签合同的时间是2018年8月31日，石莎明知涉案房屋已被查封还与贾桂梅办理网上签约手续，并收取购房款，该行为系转移责任财产，已侵害刘伟光的权益，故属于无效行为。4．刘伟光在起诉前曾多次向郭猛、石莎索要欠款，结合石莎与贾桂梅之间买卖合同的内容，可知与正常的房屋交易并不一致，合同中对购房款的交付和房屋过户未进行详细约定，不排除双方恶意串通协助石莎转移财产的可能。5．本案原告系贾桂梅，但其提交的证据显示转账人为贾克顺，故不排除贾克顺与石莎之间存在诸如民间借贷等其他法律关系。综上，请求法院驳回贾桂梅的诉讼请求。郭猛、石莎辩称，同意贾桂梅的诉讼请求，石莎与贾桂梅之间系正常的房屋买卖行为，请求法院支持贾桂梅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，刘伟光与郭猛、石莎民间借贷纠纷一案，根据刘伟光的诉前保全申请，本院于2018年8月29日查封涉案房屋。刘伟光起诉后，本院于2018年12月21日作出(2018)京0115民初19908号民事判决书，判决郭猛、石莎向刘伟光偿还借款本金1390000元及借款利息。判决书生效后，郭猛、石莎未如期履行判决书确定的义务，刘伟光向本院申请强制执行。执行过程中，贾桂梅就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年6月14日作出（2019）京0115执异122号执行裁定书，裁定驳回贾桂梅的异议请求。贾桂梅不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。2018年8月25日，石莎（出卖人）与贾桂梅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。其中《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋为涉案房屋；房屋成交价格为2820000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元；出卖人应当在过户当日将涉案房屋交付给买受人；付款方式和期限由双方另行补充约定。该合同中，石莎之夫郭猛作为共有人签署《共有人同意出售声明》。《补充协议》约定：涉案房屋的成交价格为2820000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4080000元，两项价款组成《存量房屋买卖合同》的成交总价款，共计6900000元；关于付款方式，鉴于出卖人以银行按揭方式购买涉案房屋，出卖人与买受人于2018年11月15日前办理涉案房屋的提前还款手续，自办理抵押注销登记手续之日起3个工作日内，出卖人与买受人办理涉案房屋的产权转移登记手续，同时买受人将成交总价款6900000元一次性支付给出卖人；关于其他约定，双方协商买受人于2018年9月15日前交付购房首付款4000000元，于2018年11月15日前交付尾款，解押后双方办理过户。2018年8月25日，石莎（甲方）、贾桂梅（乙方）、北京市兴商房地产经纪中心（丙方，以下简称兴商房地产中心）签订《买卖定金协议书》，约定乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金100000元整，此定金于买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时抵作部分房屋成交价款，甲方收取定金时应向乙方出具收据。同日，石莎出具100000元定金收据。2018年8月25日，石莎（甲方）、贾桂梅（乙方）、兴商房地产中心（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方应按照住宅成交价格的2．2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付。2018年8月27日，兴商房地产中心出具居间服务费手写收据，载明金额为108260元。2018年8月25日，石莎、贾桂梅、兴商房地产中心签订《物业交割声明》，该份文件中未约定办理物业交割的具体时间。2018年8月31日，石莎与贾桂梅办理网上签约手续。贾桂梅主张其已支付全部购房款，并提交了以下证据予以证明：一是贾克顺的中国农业银行银行卡交易明细清单，显示：2018年9月10日，贾克顺向石莎转账2250000元；2018年9月21日，贾克顺向石莎转账2802200元。二是石莎出具的房款收据两张，其中，落款日期为2018年9月10日的房款收据显示石莎当日收到购房款3300000元，落款为2018年9月21日的房款收据显示石莎当日收到购房款3500000元。对于房款收据载明的金额与当日银行卡转账记录不一致的情况，贾桂梅表示剩余金额系以现金方式支付。另，贾克顺的居民户口簿显示：贾克顺与贾桂梅原系夫妻关系，二人于2018年8月28日离异。庭审中，贾桂梅陈述涉案房屋交付时间为2018年9月21日，为证明对涉案房屋的占有情况，贾桂梅提供了以下证据：一是《“ECO-原生墅”（康和园）业主入住登记表》，填表时间为2018年9月21日。二是燃气缴费回执，显示2019年4月17日缴费562元。三是北京城市展望物业管理有限公司（以下简称展望物业公司）出具的手写收据二张，分别显示：2018年10月11日收到贾桂梅交来装修管理费749元；2018年10月11日收到贾桂梅交来装修押金5000元。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，本院查封涉案房屋的时间为2018年8月29日，但无论是贾桂梅主张还是其提交的证据，均表明贾桂梅占有涉案房屋的时间在2018年9月21日之后，故贾桂梅不符合在查封之前合法占有不动产的条件；第二，本院亦对贾桂梅主张其已支付全部价款6900000元的事实存疑。根据贾桂梅提供的贾克顺的银行卡转账记录，贾克顺向石莎转账5052200元，对于剩余的1847800元（含定金），贾桂梅主张均是以现金方式支付，作为大额现金交易而无其他证据予以佐证。上述无论是付款方式还是付款金额，均不符合房屋买卖的交易习惯。故本院对贾桂梅已支付全部价款的主张不予认可。综上，贾桂梅不享有排除强制执行的民事权益，对于贾桂梅的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回贾桂梅的全部诉讼请求。案件受理费70元，由贾桂梅负担（已交纳）。公告费260元，由贾桂梅负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  程 立人民陪审员  解春燕人民陪审员  王爱清二〇一九年十二月十一日书 记 员  熊诗岚