湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1197号上诉人（一审原告）：张江春，女，1969年7月7日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：方希文，湖北富川律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：阳新雅洁物业服务有限公司，住所地：阳新县兴国镇兴国大道255号14号楼。法定代表人：宋治水，该公司经理。委托诉讼代理人：司启福，湖北文光律师事务所律师。上诉人张江春因与被上诉人阳新雅洁物业服务有限公司（以下简称雅洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黄石市阳新县人民法院（2018）鄂0222民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。张江春上诉请求：撤销黄石市阳新县人民法院（2018）鄂0222民初4446号民事判决，依法改判驳回其诉讼请求；本案一、二审案件受理费由雅洁物业公司负担。事实与理由：第一，张江春与雅洁物业公司没有签订合法有效的物业服务合同，雅洁物业公司是通过从温馨物业管理公司买卖接手管理阳新县鑫旺名庭，大部分的业主也表示反对，且阳新县兴国镇东岳路社区居民委员会没有委托雅洁物业公司管理，只是将雅洁物业公司当做赚钱的工具。第二，一审法院判令张江春支付物业费不成立。且阳新县人民法院作出的（2018）鄂0222民初1932号民事判决，已就物业费向湖北金旺房地产开发有限公司主张过527086元，物业费计算到2017年12月31日，与本案主张属于重复计算。第三，本案适用法律错误，应当以《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第二十四条为依据，而并非依据《业主大会和业主委员会指导规则》。雅洁物业公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。雅洁物业公司向一审法院起诉请求：判令张江春立即支付2016年、2017年物业管理费2154元（2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费）；2.本案诉讼费用由其承担。一审法院认定事实：阳新县鑫旺名庭系湖北金旺房地产开发有限公司开发的楼盘，小区建成至今先后经历了四个物业公司管理，雅洁物业公司系第四个物业公司，并从2016年1月1日入驻鑫旺名庭提供物业服务至今。2015年10月，当时负责鑫旺名庭物业管理的阳新县温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）决定撤出小区，并在小区张贴《通知》，告知各位业主其公司将于本月31日正式撤出小区，停止一切物业服务。由于鑫旺名庭小区至今未成立业主委员会，为解决小区物业服务问题、维护业主利益，湖北金旺房地产开发有限公司即向小区所在的东岳社区居委会致送《工作联系函》，要求居委会委托新物业公司到鑫旺名庭进行物业管理并收取业主下欠的前期物业费。在此情形下，东岳社区居委会与雅洁物业公司签订《联合共建鑫旺名庭小区协议书》，委托其从2016年1月份起到鑫旺名庭进行物业管理。2016年1月6日，在东岳社区居委会的见证下，雅洁物业公司跟前期温馨物业公司签订《鑫旺名庭小区物业移交协议书》，正式入驻小区进行物业管理，温馨物业停止一切物业服务并撤出小区。雅洁物业公司进驻小区后即开始提供相应的物业服务，并延续前期物业收费标准收取物业管理费。在管理物业期间，绝大部分业主均如期交纳了物业管理费。张江春是鑫旺名庭13栋1单元1101室业主（房屋面积112.17平方米），2010年9月入住该小区后其一直正常交纳物业费。从2014年1月1日至今，以各种理由拒交物业费。经多次催讨未果，遂诉至法院。一审法院认为：综合原、被告诉辩意见，本案争议焦点是：一、原告的诉讼主体是否存在瑕疵，原、被告之间是否形成物业服务合同关系；二、原告所主张的物业费是否属于前期物业费，被告拒交物业费的理由能否成立。对此，本院评析如下：对争议焦点一，一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡政人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，因张江春所在小区业主委员会尚未产生，居委会有权代行小区业委会职责。在鑫旺名庭小区原物业公司退出，小区处于无物业公司管理的状态下，东岳社区居委会为了辖区内鑫旺名庭小区居民生活着想，委托雅洁物业公司对鑫旺名庭小区进行物业管理服务，雅洁物业公司进驻小区后亦未提高收费标准，仍延续前期物业收费标准收取物业管理费（多层住宅每月每平米0.40元、小高层住宅每月每平方米0.80元），自雅洁物业公司从2016年1月提供物业服务至今，绝大多数业主都表示认可接受了雅洁物业公司的物业管理服务，并主动缴纳了物业管理费，说明雅洁物业公司和小区业主之间虽未签订书面的《物业服务管理合同》，但双方已形成了事实上的物业服务合同关系，且雅洁物业公司具有物业服务资质证书，故雅洁物业公司具备物业公司的合法资格，诉讼主体不存在瑕疵。对争议焦点二，一审法院认为，雅洁物业公司是受东岳社区居委会委托进驻鑫旺名庭小区进行物业管理服务，并非开发商湖北金旺房地产开发有限公司所选聘，且其在进驻小区之前，与金旺公司就之前物业纠纷已协商解决，其对涉案小区进行物业管理或收取物业费与开发商再无任何关系。雅洁物业公司所主张的物业费系其管理期间所发生，张江春以该物业费属前期物业费为由抗辩拒付，于法无据，一审法院不予以支持。对张江春提出开发商多收了其房款27,182元未退，应直接折抵物业管理费的辩解意见，一审法院认为，虽然张江春举证证明开发商湖北金旺房地产开发有限公司确实多收了其房款27,182元，但其并未举证证明原、被告及开发商三方达成协议，同意用该部分多收的房款折抵物业费，故雅洁物业公司辩解意见不能成立。就开发商多收的房款，张江春可另行向开发商主张权利。张江春还辩解雅洁物业公司不仅未尽到物业公司的管理义务，反而存在侵害业主权益的行为，故其有理由拒交物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，张江春的该项辩解意见显然不能成立。同时，因为物业管理服务不同于百姓生活中日常遇到的其它服务，这种服务有其特殊性和公共性，关系到小区全体业主的切身利益，且物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务存在瑕疵，业主就不交物业管理费，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好的开展服务，造成服务质量的下降，损害其他正常交纳物业费的业主利益。故对张江春的上述辩解意见，一审法院不予支持。若张江春认为雅洁物业公司侵害了其合法权益或提供的物业服务不符合约定，可依法另行主张权利，但不能据此拒交物业费。综上所述，雅洁物业公司与张江春之间已形成事实上的物业服务合同关系，张江春无故拒交物业管理费已构成违约，故对要求其支付2016年1月1日至2017年12月31日两年物业费2154元（112.17㎡×0.80元/月×24个月）的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决张江春在本判决生效后五日内向阳新雅洁物业服务有限公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费2154元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元,由张江春负担。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，阳新县人民法院作出的（2018）鄂0222民初1932号生效民事判决，雅洁物业服务公司向湖北金旺房地产开发有限公司主张物业费（计算到2017年12月31日），其中包含本诉张江春物业服务费。本院认为：一、中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡政人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。张江春所居住的鑫旺名庭小区因客观原因，未能选举产生业主委员会，故依据上述行政规章的规定，鑫旺名庭小区所在的东岳社区居委会委托雅洁物业服务有限公司对小区进行物业管理，与法有据。二、经二审法院另查明，阳新县人民法院作出的（2018）鄂0222民初1932号生效民事判决，雅洁物业服务公司向湖北金旺房地产开发有限公司主张前期物业费（计算到2017年12月31日），但该生效判决包含本案张江春的物业管理费，故对张江春的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实错误，裁判结果不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销黄石市阳新县人民法院（2018）鄂0222民初4440号民事判决；二、驳回阳新雅洁物业服务有限公司的诉讼请求。二审案件受理费50元，由阳新雅洁物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  池国卿审判员  严云峰审判员  曹晓燕二〇一九年十二月一日法官助理安琼书记员孟楠