山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初7280号原告：山东凯瑞物业服务有限公司，住所地济南市高新区新宇路750号1号楼501室。法定代表人：闫智广，执行董事。委托诉讼代理人：支绍桦，山东招法律师事务所律师。被告：张元立，男，1969年3月30日出生，汉族，济南出版社员工，住济南市市中区，原告山东凯瑞物业服务有限公司诉被告张元立物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东凯瑞物业服务有限公司法定代表人闫智广的委托诉讼代理人支绍桦、被告张元立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东凯瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付2015年1月1日--2018年6月30日物业管理费9261元；滞纳金3378.30元，共计12369.30元整；二、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年10月1日原告与山东鲁能亘富开发有限公司双方签订了《物业服务前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同约定中原告提供的服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间至交房之日起每6个月缴纳一次，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。被告系上述物业领秀城九区（D）区小区7号楼的业主，房号为7-2-1401，面积142.26平方米，按合同约定应向原告缴纳从2015年1月1日至2018年6月30日的物业管理费用人民币9261元，但被告一直拒绝缴费，截止到2018年6月30日产生滞纳金3378.30元。虽然被告多次电话、书面告知需按合同、法规要求履行按时交纳物业服务费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告张元立辩称，被告自入住以来至2014年12月底前一直如期缴纳物业费，因发现原告存在合同违法、擅自提高物业费等问题才不得已而不再缴纳物业费的。原告进入小区系开发商违反《物业管理条例》的合法招标程序私自更换的物业服务公司。原告与开发商签订了三个不同收费标准的合同，只有1.2元每平米的合同服务对象为涉案小区，但此期间的物业公司并非原告。原告向法院提交的合同系修改后的假合同，该合同主体不明确，要件不全，未经当事人同意。原告与开发商前的物业服务合同均未向业主提供，亦未公示。业委会成立后，原告也未与业委会签订合同，仍按前置合同收取费用。原、被告围绕诉讼请依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告系济南市市中区领秀城D区7号楼2单元1401室业主，该房屋建筑面积142.26平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2012年9月30日,原告与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城中央公园西五区前期物业服务协议》一份，约定由原告为鲁能领秀城中央公园西五区提供前期物业服务，合同期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止；如未出现合同中止或解除的情形，则经山东鲁能亘富有限公司同意本合同自行延续直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效，并由该物业服务企业接管为止；物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.55元；物业费每六个月缴纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费开始前5日内履行缴纳义务。原告自此为案涉小区提供物业服务。该合同第十六条约定“乙方提供《济南市普通住宅物业服务等级标准》三星级服务标准”；第十九条约定“业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起缴纳物业服务费用，业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业服务公司确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%缴纳。”合同签订后，原告开始为涉案小区提供服务至今。被告提交物业费的收据一份，拟证明物业收费标准是不合法的，是随意制定的，这是按照1.2元每平方米收取的，该数据载明收取日期自2011年1月起，并载明“空置”；提交2012年8月21日至2012年12月21日物业费发票一份，拟证明物业公司分别制定了不同的收费标准，根据不同的标准随意收费，是按照1.55元每平米收取的，而且原告提供的证据一中显示原告与开发商签订的合同时间为2012年9月30日，收费发票时间为2012年8月21日起计算，所以原告按照1.55元收取物业费是不合法的；提交收费合同照片一份，拟证明物业公司随意制定合同收费，该合同没有法律效力;提交收费依据一份，拟证明物业公司在小区里面执行不同的收费标准；提交案例一份，拟证明物业公司随意调整物业收费标准是不合法的；提交维修清单一份，拟证明物业公司欺骗业主，该房屋未过保质期。对于收费收据和发票的真实性无异议，但是对于其证明内容有异议，认为根据该收据及发票只能证明被告在前期同意支付物业费，根据该收据不能显示是按七折和全部交纳的物业费，况且每平米1.55元的收费标准在前期物业服务协议第九章也有明确的约定；对于收费合同照片、收费依据认为该证据只为单张的复印件不符合法律规定的证据要件，所以不予认可；对于案例不予认可，认为与本案无关；对于维修清单认为无法证明与本案被告所诉房屋的关系，维修的房屋具体位置也未显示。本院认为，原告提交的物业费收据与物业发票中收费标准不一系依据《领秀城中央公园西五区前期物业服务协议》的约定，房屋空置状态下按照物业费70%的标准每平米1.2元收取，物业费发票记载的物业费收费标准系按照合同约定1.5元每平方米计算，该计算方式并无不当。关于被告提交的收费合同照片、收费依据均非原件，本院不予认定。被告提交的维修清单，为记载维修房屋坐落，无法证明与本案的关联性，本院不予认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。因物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节或个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能以此为由拒交物业服务费，否则会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业服务费业主的利益。”原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳服务费。原告主张被告支付2015年1月1日--2018年6月30日物业管理费9261元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。在原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照合同约定向原告交纳物业费。对原告主张被告违约金的问题，本院认为，原告在物业服务中确实存在一定瑕疵，被告并非无故不交物业费，因此对原告的该诉请本院依法不予支持。关于被告所述的案涉房屋质量问题及财产损失问题，本院认为，房屋质量责任主体是房屋建设单位，相关法律关系为业主与建设单位之间的房屋买卖合同关系，与本案所涉物业服务合同纠纷非同一法律关系。如物业公司在提供物业服务过程中给被告造成财产损失，被告可以要求原告赔偿财产损失，向被告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告张元立于本判决生效之日起十日内向原告山东凯瑞物业服务有限公司支付2015年1月1日--2018年6月30日物业管理费9261元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告张元立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  许 毅人民陪审员  尹翠美人民陪审员  隋保贵二〇一九年一月二十七日代理书记员  潘建永