广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23076号上诉人（原审被告）：张红，女，1978年9月20日出生，汉族，身份证住址湖北省应城市。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖飞颜，广东国灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽杭，女，1948年7月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：黎俊飚，男，1971年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：黎婉珊，女，1973年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。被上诉人（原审原告）：黎炫达，男，1997年3月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：胡开泽，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：原永俊，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审被告：徐巧莲，女，1962年6月30日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓汉光，广东中大圣律师事务所实习律师。上诉人张红因与被上诉人周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达、原审被告徐巧莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初9119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张红及其委托诉讼代理人骆军辉，被上诉人周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达的委托诉讼代理人原永俊，原审被告徐巧莲的委托诉讼代理人周斌、邓汉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张红上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张红无须向周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达支付房屋占有使用费及利息；2.二审案件受理费由周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审法院认定徐巧莲并非租赁合同相对方无需承担责任与事实不符。1.张红与徐巧莲共同承租涉案房屋并由徐巧莲实际管理。2014年10月19日，张红作为代表先与黎汝沾签订《房屋租赁合同》，合同签订后，涉案房屋的一切事务一直由徐巧莲进行经营管理，包括对外出租，租金收取、交付等，有租赁合同及收款收据可以证明。2.租赁期间，由于涉案房屋所有事物均由徐巧莲进行管理，每月租金也是由徐巧莲直接交给原房东黎汝沾，事实上徐巧莲已经向原房东黎汝沾足额交纳了每个月的租金。按常理，如果确实存在拖欠租金的情况，2014年拖欠的租金也不会等到现在才主张。3.在2016年4月7日，张红、朱国山与黎汝沾签订的《房屋租赁合同》中明确表明涉案房屋从2016年4月7日起，每月租金按20000元计算。一审法院没有对该事实情况进行审查，而直接依照每月租金按25000元进行认定与事实不符。二、退一步来说，即使要判决张红对房屋占有使用费承担责任，周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达主张2014年12月19日至2016年9月的租金已经超过诉讼时效。被上诉人周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达二审辩称：不同意张红的上诉请求和理由，一审没有判决徐巧莲承担连带这责任是错误的，其他部分我方同意一审判决。原审被告徐巧莲二审答辩称：同意张红的上诉请求，但对于其认为我方是合同相对方的理由不予确认，其他理由予以认可。2018年7月20日，周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达向一审法院起诉请求:1、判令张红、徐巧莲向周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达支付2014年12月19日至2016年4月6日期间拖欠的租金174634元及利息（利息以174634元为本金，按年利率6%计算，自起诉之日起计算至本金清偿之日止）；2、本案诉讼费用由张红、徐巧莲承担。徐巧莲一审辩称，我不同意周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达的诉请，一、周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达没有证据证明我是适格主体，合同不是我签的，没有我的名字，根据合同相对性原则，我并非适格被告；二、周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达主张的是2014年12月19日至2016年4月6日期间的租金，已经超过诉讼时效。张红一审辩称，我不同意周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达的诉请，我每个月都按时交租，房东也带他的子女来看过，说可以减少租金，2016年说每个月1.95万元，原来是2万元，后来减少了500元。一审法院认定事实：位于白云区××村松柏××生产队的宅基地使用权人为黎汝沾，建筑面积为97.53平方米。结构为：水泥。2014年10月19日，黎汝沾（出租人，甲方）与张红（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在望岗村松柏巷55号整栋物业的1-9层（不含10层及以上部分）(以下简称涉案物业)给乙方承包出租。租赁期限2014年10月19日至2017年10月18日，为期三年。第一年月租金为25000元，每三年在上一年月租金的基础上递增10%，以后以此类推。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前支付给甲方。依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未交租金的千分之六向甲方支付违约金等。2016年4月7日，黎汝沾（出租人，甲方）与张红、朱国山（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在望岗村松柏巷55号整栋物业的1-10层，给乙方承租使用。租赁期限自2016年4月7日至2021年4月7日，为期五年。第一年月租金为20000元，依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未交租金的千分之六向甲方支付违约金等。同年6月25日，张红与朱国山签订《转让协议》，内容为：现有位于广州市白云区望岗村松柏巷55号整栋物业的1-10层出租屋由张红、朱国山合伙经营，由于出租屋利润太低，不足以维持两人开支，现朱国山把其中的1/2的经营管理权转让给张红一人经营。自此协议生效日起，此出租屋所发生的任何纠纷和安全责任由张红全部承担，与朱国山无关。根据（2018）粤广白云第4204号《公证书》的内容显示，一、黎汝沾于2017年11月14日在广州市死亡；四、被继承人黎汝沾生前共有子女三人，女儿黎婉珊、儿子黎俊飚、黎俊枫、黎汝沾的配偶周丽杭健在，黎汝沾的父亲、母亲均先于其死亡。其中黎俊枫于2006年4月12日先于被继承人黎汝沾死亡，黎俊枫只有子女一人：黎炫达。一审庭审后，周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达提交如下证据证实其主张：1、账户历史交易明细，拟证实张红、徐巧莲拖欠周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达2014年12月租金8334元，2015年1月、2月租金共计50000元，2015年4月租金19800元，2015年6月至8月租金12000元，2015年9月租金17000元，2015年10月租金25000元，2015年11月租金2000元，2015年12月租金5000元，2016年1月租金7000元，2016年2月租金18500元，2016年3月租金10000元，共计174634元；2、租赁合同及收款收据，拟证实徐巧莲有参与涉案房屋的承租；3、个人账户开户申请及业务凭证，拟证实周丽杭收租账户系由黎汝沾代开并管理。张红、徐巧莲对上述证据均不予认可。张红提交2014年11月17日出具的《收据》（编号为NO.0027441），内容为：今收到张红交来2015年1月15日至2015年2月14日的租金25000元。经手人处有手写的“珊”字。张红称该经手人为黎婉珊。另查，涉案物业无规划报建手续。一审法院认为：因涉案物业无规划报建手续，黎汝沾与张红签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。根据周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达提供的《账户历史交易明细》可知，张红尚欠黎汝沾房屋占有使用费174634元，除张红提供的一张编号为NO.0027441《收据》外，未提供其他证据证实其已向黎汝沾支付剩余房屋占有使用费149634元（174634元-25000元），故应承担举证不能的法律后果。因涉案合同的相对方黎汝沾已去世，其法定继承人系周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达即本案周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达，房屋占有使用费作为被继承人黎汝沾的合法财产，可由继承人依法继承。故张红应向周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达支付未付房屋占有使用费149634元，对于周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达主张超出的部分，一审法院不予支持。关于逾期支付房屋占有使用费利息的部分，张红以抗辩的形式请求予以调整，一审法院酌情调整为以149634元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自起诉之日即2018年7月20日起计至张红实际清偿之日止。关于周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达主张徐巧莲对上述房屋占有使用费及利息承担连带责任的诉请，一审法院认为，根据合同相对性原则，涉案租赁合同为黎汝沾与张红所签订，徐巧莲并非租赁合同的相对方，故周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达主张其承担连带责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年9月14日作出如下判决:一、自本判决生效之日起五日内，张红向周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达支付房屋占有使用费149634元及利息（利息以149634元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月20日起计至张红实际清偿之日止）；二、驳回周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3792.7元，由周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达负担542.7元，由张红负担3250元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，张红提交以下证据：1.黎汝沾与张红于2014年10月19日签订的房屋租赁合同，徐巧莲在该合同的乙方处签名并按捺指模，拟证明徐巧莲为涉案合同相对方；2.徐巧莲作为承租方将涉案房屋分拆出租的四份租赁合同（林坤杰、曾玉、蒋勇、陈勤），结合周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达一审提交的六份徐巧莲另出租给他人的合同，拟证明徐巧莲也是租赁合同的相对方，与其是涉案房屋共同的承租人，徐巧莲在经营过程中起着主导作用；3.周丽杭与张红丈夫的微信聊天记录，拟证明截止至2016年5月份仅欠租金17500元；4、录音材料（当庭播放），张红与徐巧莲于2018年12月9日的电话录音，拟证明双方是共同承租涉案房屋用于共同经营，向房东交租的事宜是由徐巧莲负责的，交完房租后剩余的款项由徐巧莲与张红进行分配，因此租金已经支付完毕。张红并称：上述证据在一审时已经交给了徐巧莲，其以为徐巧莲的代理人会在一审中提交，但徐巧莲代理人认为该证据会对徐巧莲不利，因此没有提交，故其只能在二审中提交。周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达质证认为：对于证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对于证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据3的真实性代理人需与当事人核实，将于庭后三天内以书面形式答复法院。对于证据4，如果该录音仅是用于证明张红与徐巧莲共同承租并经营涉案房屋的话，那么我方对真实性、合法性、关联性予以认可。对于张红称证实租金已经支付完毕的事实，我方不予认可。徐巧莲质证认为：对于证据1的真实性予以确认，但认为该证据与本案无关。本案在一审中周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达起诉徐巧莲与张红时，应当是张红配合周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达在整徐巧莲，分租合同原件及收据在张红处。张红在一审中也明确确认是其在交租。2015年4月份徐巧莲发生了车祸，当时张红也在该事故车上，发生车祸后与保险公司处理理赔事宜时应保险公司的要求提供我方身份信息等材料，因此为了解决此次车祸理赔事宜而签订的材料。对于证据2的真实性现在无法核实，但本质上我方并不否认与张红具有合作关系，因合作关系而产生的材料不能证明我方就是涉案租赁合同的相对人。对于证据3的真实性予以确认。对于证据4的真实性无法确认，需庭后核实。从电话录音的记录上看，我方是确认与对方的合作关系，但无法证明我方是涉案租赁合同的相对方。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审中，张红无提出诉讼时效的抗辩。二审中，张红称：合同签订后交租事宜由徐巧莲负责。由于一审时其没有聘请律师，不懂，故承认是张红负责交租。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）张红主张其无须支付租金能否成立；（二）张红二审提出诉讼时效抗辩应否支持的问题。关于焦点一。张红上诉主张其与徐巧莲共同承租涉案房屋并由徐巧莲实际管理，徐巧莲已实际支付了租金，故其无须支付租金。从本案的证据看，首先，涉案租赁合同由张红与出租人黎汝沾签订。虽张红二审提交的涉案租赁合同“承租方”处有徐巧莲的签名，但周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达持有的合同原件并无徐巧莲的签名，徐巧莲对于为何张红持有的合同上有其签名也作出了解释，故该证据并不足以认定徐巧莲是涉案合同的相对方。其次，对于张红二审提交的徐巧莲作为出租人将涉案房屋分拆出租的租房合同以及录音材料，徐巧莲辩称其与张红之间有合作关系。张红一审称其向出租人交租，二审又称由徐巧莲负责交租，张红的陈述前后矛盾，且本案并无证据证实徐巧莲履行承租人应当履行的交租等义务并得到出租人的确认，故上述证据只能证明徐巧莲确对涉案房屋进行了管理，不排除双方之间存在合作关系，并不足以证明徐巧莲是涉案租赁合同的承租方。再次，张红认为徐巧莲已经支付租金给黎汝沾，但徐巧莲不予确认，张红也未能提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，张红该上诉主张缺乏充分证据支持，本院不予采纳。至于张红与徐巧莲之间的合作关系，应由双方另行解决。关于焦点二。张红上诉认为本案周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达主张的2014年12月19日至2016年4月6日期间的部分租金已超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案张红于一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其二审提出，依照上述法律规定，应不予支持。另，虽徐巧莲于一、二审期间均提出诉讼时效的抗辩理由，但徐巧莲未对一审判决提出上诉，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，对徐巧莲该答辩理由二审不予审理。综上，对于张红二审提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，张红上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3293元，由张红负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年一月二十二日书记员  张 旭彭诗敏