广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初28708号原告：广州海港物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区港前路531号大院消防大楼5-6楼。法定代表人：庄潮生。委托诉讼代理人：陈敏，广州港集团有限公司员工。委托诉讼代理人：黄超，该公司员工，通讯地址。被告：李艳红，女，1978年2月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周绵华，广东润科律师事务所律师。原告广州海港物业管理有限公司诉被告李艳红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈敏、黄超，被告的委托诉讼人周绵华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳自2016年9月15日起至2016年10月31日未缴纳的物业管理费54503.23元(管理费每月按35200元计)及2016年9月15日至2016年11月14日的电费91.7元，共计54594.93元（具体计算方式详见欠费明细表）；2、判令被告支付逾期缴纳管理费的滞纳金54503.23元（从2016年11月8日至2018年6月25日，每日按当月所欠管理费总额的千分之三计，以本金为限）及逾期支付电费的滞纳金91.7元（从2016年10月17日至2018年6月25日，每日按当月所欠管理费总额的千分之三计，以本金为限，上述费用滞纳金系逾期支付的违约金）。事实与理由：原告与被告于2016年9月15日签订《广州XX城物业管理服务协议》约定：原告为被告位于越秀××××东路XX城自编XX-XX铺提供物业管理服务，涉及服务面积为1408平方米，物业管理费每月35200元。2016年11月1日，双方签订《合同主体变更协议》,约定原协议中甲方的履约主体转为广州市博康贸易有限公司（以下简称博康公司，被告为法定代表人）享有和承担，被告须在2016年11月1日前向原告缴清物业管理费、水电费等相关费用。原告已依约向被告提供物业管理服务，但被告自2016年9月15日至今，一直未向原告缴交物业管理费及装修期的电费。为维护原告的合法权益，故提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告的起诉主体错误。双方于2016年9月15日签订的《广州XX城物业管理服务协议》，被告是以法定代表人的身份签名。2016年10月14日，博康公司成立。2016年11月16日，三方签订《广州市房屋租赁合同主体变更协议》，约定乙方的权利义务由博康公司继承和承担。因此，上述《广州XX城物业管理服务协议》应由博康公司履行，而非被告。二、据被告所知，博康公司已通过被告的账号向原告支付了足额的管理费。三、即使博康公司尚欠相关费用，也应是2016年11月1日后的管理费等费用，而非合同成立初期即2016年9月15日至2016年10月31日期间的物业管理费及水电费。四、原告无权要求被告支付逾期付款违约金。原告连谁欠费都尚不清楚，原告主张被告拖欠2016年9月15日至2016年10月31日期间的费用更是无事实依据。为此，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告受广州港集团有限公司的委托为广州市越秀××××东路XX号XX城提供物业管理服务。2016年9月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《广州XX城物业管理服务协议》，其中约定：甲方使用范围为广州市XX路XX号自编XX-XX单元，建筑面积为1408平方米，该单元仅作为商业用途；甲方须在每月第五个工作日前向乙方缴付当月管理费，管理费标准为以承租单元的建筑面积计算，其中2016年9月15日至2016年11月14日期间每月每平方米为25元，每月物业管理服务费为35200元；甲方在签订本协议时，应向乙方缴付物业管理费保证金70400元，该保证金不能抵管理费、电费等，协议期满，甲方在履行完本协议所有义务并结清有关费用,经乙方确认后三十天内将保证金无息退回给甲方；甲方必须按期缴纳物业管理费及乙方代收的水、电、气费等，甲方逾期缴纳的（从应付款日期算起），属违约行为；除应及时如数向乙方补交外，还应支付每日按欠款额3‰计算的逾期付款违约金，逾期缴纳超过30天的，乙方有权立即终止提供物业管理服务并解除合同，由此产生的一切后果，由甲方全部承担等。合同签订后，被告接收了涉案房屋并作经营使用。2016年11月1日，被告（甲方）与原告（乙方）、博康公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：自2016年11月1日起，原《广州XX城物业管理服务协议》中的履约主体由甲、乙双方变更为乙、丙双方，即原协议中甲方的权利与义务全部转由丙方享有和承担，甲方需在2016年11月1日前向乙方缴清物业管理费、水电费等相关费用等。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、中国人民银行广州分行于2017年1月9日核发的《开户许可证》，载明准予博康公司开立基本存款账户，法定代表人为被告，开户银行为广州银行股份有限公司越秀支行。2、账户名为被告的建设银行个人活期明细信息表共4页，其中载明2016年11月14日被告向原告的账户支付35200元，交易备注栏载明“管理费”；2016年12月19日被告向原告的账户支付35200元，交易备注栏载明“省分行营运管理部”。3、博康公司的工商登记信息，其中载明博康公司成立日期为2016年10月14日，2017年2月27日博康公司的法定代表人从被告变更为胡美某。原告质证认为：对证据1真实性无异议，博康公司在2017年1月9日才取得开户许可证，而博康公司与被告之间的主体变更情况发生在2016年11月，原告追缴的欠费也是在2016年11月前。对证据2真实性无异议，关联性不予认可，明细表中记录的向原告支付的两笔款项发生在2016年11月三方签订协议之后，当时博康公司的法定代表人仍是被告，故原告认为该两笔费用应为博康公司按照合同约定支付的保证金，原告已在另案向博康公司主张欠费的案件中以该保证金与博康公司的欠费相抵扣，故该证据不能证明被告已向原告支付了相关的物管费。对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。此外，根据三方协议约定，2016年11月前的费用应由被告承担，此后的费用则由博康公司承担，故不认可被告关于所有费用均由博康公司承担的说法。被告则解释称：上述两笔费用支付的是2016年9月15日至2016年10月31日的物业管理费，系由被告与博康公司一起支付，被告与博康公司的支付账户有混同的情况。就原告主张的电费及逾期付款违约金的诉讼请求，原告还向本院提交了《电表/水表读数确认》，证明被告的装修人员确认了电表读数。被告对上述证据质证认为，该表格是原告自制的材料，没有被告签名确认，且被告仅承担2016年11月1日前的费用，但原告现主张的电费计至2016年11月14日止，其应承担举证不能的责任。本院认为：原、被告签订的上述《广州XX城物业管理服务协议》及与博康公司签订的上述《合同主体变更协议》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述《合同主体变更协议》约定，自2016年11月1日起，原《广州XX城物业管理服务协议》中被告的权利与义务全部转由博康公司享有和承担，被告应在2016年11月1日前向乙方缴清物业管理费、水电费等相关费用。该约定的文义应当理解为被告应在2016年11月1日前向原告支付自《广州XX城物业管理服务协议》约定的物业管理费起算日2016年9月15日起至2016年10月31日止的物业管理费、水电费等费用。而被告于2016年11月14日、2016年12月19日分别向原告账户转账35200元，首先，其支付时间并不在上述合同约定的支付期限内；其次，上述两笔费用的金额并未能与被告所欠截至2016年10月31日止的费用金额相互印证；此外，博康公司在2017年1月9日前未有以自己名义开立的银行账户，被告亦确认其与博康公司的支付账户有混同的情况，在此情况下，被告于2016年11月14日向原告转账时注明“管理费”，但既未注明支付管理费的主体，亦未注明所支付管理费对应的时段，于2016年12月19日向原告转账时甚至未注明支付费用的性质；综上，被告现主张上述支付的两笔费用系属于应由被告承担的2016年9月15日至2016年10月31日的物业管理费，缺乏事实依据，本院对此不予采信。故原告现主张被告支付自2016年9月15日起至2016年10月31日未缴纳的物业管理费并计付逾期付款违约金的诉讼请求合法有理，本院予以支持。因被告主张其已向原告支付了足额管理费故无须再承担向原告支付管理费的责任，应当视为其对原告所主张的逾期付款违约金的标准亦持有异议，故本院根据公平合理原则，酌情调整违约金为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此外，关于原告要求被告支付2016年9月15日至2016年11月14日的电费及计付逾期付款违约金的诉讼请求，因原告现提供的证据未能充分证明被告在2016年11月1日前使用涉案房屋所产生的电费具体金额以及原告已代垫该笔费用，故原告该项诉讼请求依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李艳红一次性向原告广州海港物业管理有限公司交纳从2016年9月15日起至2016年10月31日止所欠的物业管理费（按每月35200元计算）及计付逾期付款违约金（从2016年11月8日起至2018年6月25日止，每日以当月所欠管理费总额为基数，参照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，该违约金总额以不超过被告所欠物业管理费本金为限）;二、驳回原告广州海港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1241.90元，由被告李艳红负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈淑文人民陪审员  余丽涛二〇一九年一月二十五日书 记 员  戚志滨