广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初24311号原告（反诉被告）：管建军，男，1986年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告（反诉原告）：邰英，女，1983年2月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。原告（反诉被告）管建军诉被告（反诉原告）邰英租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告管建军、被告邰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。管建军诉称：2016年10月1日，管建军与被告签订了《广州市房地产租赁合同》（以下简称《合同》），管建军租赁此房屋是通过转租的形式获得，在管建军与被告签订《合同》之前，被告已经租赁了该房屋。《合同》约定管建军以每月3500元的租金租赁被告已经承租的坐落于广州天河区华利路52号xx主卧带独卫的房间（以下简称案涉房间），租期约定为2016年10月1日至2017年8月21日，用于住宿，《合同》第三条约定，合同签订时管建军应向被告支付7000元作为租赁押金，在管建军期满迀出时，甲方将押金无息退还给乙方。若乙方在租金或者其他一切费用未付清时或损坏房屋，则甲方在该项中扣除。管建军一直依法履行自己的义务，每月及时地缴纳了租金。管建军的房租一直交到2017年8月31日，依法履行了支付租金的义务。经原、被告协商，管建军于2017年8月27日打理干净房间后正式搬离案涉房屋，解除了合同关系，且被告认可此协商。管建军已经缴纳押金7000元。被告自行决定在扣除一些平摊的费用后，承诺退回管建军5900元。管建军于2017年8月27日搬出后，多次与被告沟通，但被告以各种理由拒绝退还房屋押金。被告辩称，厨房下水道被堵，房间需要保洁清洗为理由拒绝支付管建军已经支付的租房押金。在之后的交涉中被告甚至以要换床垫，要除味为理由扣除绝大多数押金，致使管建军的合法权益受到严重侵害。但事实情况是管建军及其妻子共租了一间主卧，房子一共是3间房，住了4个人，其他两间各住了一个人，4个人共用一个厨房，责任不能仅有管建军一方承担，且下水道问题、房间清洁问题，管建军可自行和其他租户共同清理，且租赁的房屋亦是相对较旧的房屋，被告在管建军搬离数日以后才提出房间存在问题不符合通常租赁当日退租检查的习惯，被告涉嫌非法霸占管建军的押金，被告以房间不清洁、下水道问题拒绝退还管建军押金明显不当，且管建军是转租方，相对于出租人及被告而言属于弱势的一方，被告拒绝退还押金既违反了法律的规定，也破坏伦理秩序，不利于和谐社会、文明城市建设。因此，现根据原被告签署的《合同》和法律法规及相关司法解释的规定，管建军向法院提起诉讼，请求依法判令：1、邰英退还管建军房屋租赁押金6300元及滞纳金500元；2、邰英承担本案诉讼费用。邰英就本诉辩称并就反诉诉称：管建军于2016年10月1日实地看房并承诺长住的只其本人一人，实际合同期间入住人数至少4人，其中长住的有2人。《合同》第四条规定如有朋友来住应提前告知甲方，但是邰英从未获得任何此4人来住的告知，因此管建军违反合同条款。也正因此管建军不承认对案涉房屋的种种损坏，就算承认的也拒绝赔偿。案涉房屋的另一人陈卉（现为管建军妻子）对这些损坏因为害怕赔偿而不敢言明。合同房间配置的是1.8米的床及金海马1.8米床垫，管建军已承认入住时此床垫带商标一面朝上，但是管建军说此面床垫坍陷因此才把床垫翻到另一面（也就是不带商标但是血迹斑斑的一面），由此可以推测因为带有商标的一面承受了超出两个成人和一个未成年人的重量，才造成的坍陷。因此把床垫翻到了看不到商标的另一面，根据常理如果不是想掩饰什么的话，不会做出翻床垫这种异常行为的，据此可以推测必定是事出有因。因为如果不是管建军本人造成的损坏是不需要承担一分钱的费用的。可是翻完床垫后竟然又弄得血迹斑斑的，一想坏了，两面都损坏了不被发现的概率太小了，所以拍下了管建军提供的图片，并说因为床垫上已经铺了自己的垫子，所以血迹就不是自己弄上去的了，跟翻床垫的行为意图一致。微信记录及2018年3月5日庭审时管建军当庭承认在案涉房间里熏艾条，黑白界限分明的地方为管建军实际居住期间的家具及家私摆设。床垫及墙壁的损坏最初调解人员打电话调解时只想赔偿几百块了事。不管是熏艾条还是由于其卫生习惯房间脏成黑色或是其它没有坦白的行为导致的。因必须对主卧东西南北四面墙及天花板进行刷漆和贴墙纸的施工，故因此产生的对原有墙壁清除（对原来墙壁的部分刮下来）而产生的建筑垃圾处理费用500元（清运建筑垃圾）；在清运上述建筑垃圾及刷漆贴墙纸施工期间按照小区物业管理部门要求对公共区域（电梯、楼道、小区花园等）从案涉房屋大门至小区大门这块区域进行保护及清洁而产生的费用1000元；施工期间房屋无法居住的另外租房费用20000元（根据各权威机构数据，因刷漆而产生的各种气味实际上需要至少一年的实际才会达到居住标准。两个月的租房费用根据中介公司报价同等位置同等条件的租房价格每月10000元）；中介费用5000元（租房时产生的中介费）；搬家费用2000元（另租房时产生的搬家费用）；按入住时承诺补齐所欠水电煤气有线电视物业管理及应该承担的其它费用之和2275.05元。居住期间产生：水费866元、燃气费641元、网络费用1980元、路由器费260元、农夫山泉桶水费660元、清洁费140元、疏通厨房下水管道费400元、消杀老鼠费450元、有线电视费用346.5元（11个月，每月31.5元）、电费1727元、物业服务费用及代收分摊电费、代收垃圾处理费总计4084.9元。以上费用总计11556.1元，按照4人平摊（管建军是2人居住），管建军应分摊5778.05元，已预交3503元，欠款2275.05。灭鼠费用450元和管道疏通费用400元，冰冻三尺非一日之寒，正是因为管建军每次都把厨房垃圾直接倒入下水管道，日复一日，导致招来老鼠。小区物业每月三次消杀四害。每月的房租费用3500元是整套房3间卧室各一个人住的分摊费用，费用分摊并未提及有不分摊的费用，知道算费用的时候才说不分摊物业服务费，此种行为应属欺诈。管建军是很清楚知道厨房疏通管道的费用的，但是庭审时却否认了。2017年6月3日，两人当天中午离开长达一个多星期才回来，说明就是等着别人来收拾，因为广州夏天的气温哪怕是几个小时厨房做完饭后不清理就已经臭气熏天了。鉴于其在公用区域的种种无耻行为，可知其房间在合同期内11个月的卫生状况应该是只做过一次清洁，和没做过清洁本质上没有什么区别。基于以上事实，我及另外一位室友坚决要求所有费用按实际居住人数4人分摊。管建军在签订租赁合同时承诺自己一个人入住，但事实是合同期间未告知邰英且未经邰英同意长期居住两人，要求管建军按市场价格带独立卫浴的主卧两人入住价格每月多支付500，共计5500元。《合同》第三条和第七条，案涉房间所造成的损坏应在合同期满后恢复原状，但现在却要由邰英处理。此外，在管建军自己非常清楚自己合同期间在案涉房间内的种种行为时，仍耗费邰英时间在诉讼事宜上，但体谅其一人养家的艰辛，邰英并未按邰英实际收入以免增加其压力，只要求其赔偿1000元的误工费。以上为基于事实的详细陈述，请依法公正判令：1、管建军赔偿邰英重新刷漆（案涉房间内的墙壁及天花）费用4500元及贴墙纸（案涉房间东面的墙壁）费用1800元；2、管建军赔偿邰英重新购买用于主卧室内的床垫费用2900元；3、管建军赔偿邰英建筑垃圾处理费用500元（清运建筑垃圾）、地面及电梯保护费用1000元、刷漆期间无法在案涉房间居住的另外租房费用20000元及另租房时产生的相应中介费5000元、搬家费2000元；4、管建军向邰英支付承租期间拖欠的应分担的水电、煤气、有线电视、物业管理及其他应承担费用之和的差额2372元；5、管建军向邰英支付因增加了一名居住人员（与管建军同住于案涉房间）需补的租金差价5500元（增加一名居住人员每月需增加500元，管建军实际租赁时间为11个月）；6、管建军向邰英支付处理本案诉讼产生的误工费1000元。管建军就反诉辩称：不同意被告的第一至三、五、六项反诉请求，这些请求均没有事实依据，违背逻辑。针对被告第四项反诉请求，管建军确实没有向邰英事后支付过其反诉状第4点所列的“物业费用4084.9元；电费1727元；……消杀老鼠费450元”，但是管建军已事先针对水电、煤气、物管等费用预交过两次款项，合计金额为3503元，管建军需要邰英明确其所列的上述费用具体如何计算得出，在法庭组织双方明确实际发生金额后，管建军同意按照自己所明确的分摊方案分摊支付给邰英。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于疏通厨房下水管道费400元、消杀老鼠费450元应否由管建军分担的问题。邰英提交的关于疏通下水道费用的证据《收据》（编号034828）无任何签名或盖章，亦未显示具体发生日期，在管建军对该证据不予确认的情况下，本院对该证据依法不予采信。邰英提交的关于灭鼠费的证据《收据》（编号1106967）记载时间为2017年9月5日，该时间是发生在管建军搬离案涉房屋后一周左右，在没有其他证据佐证的情况下，仅从日常生活经验来看，并不能判断出该灭鼠费用是否属于管建军搬离案涉房屋前所应分摊的费用，也不能判定该费用与管建军有必然联系，由此导致的举证不能的不利后果应由邰英一方承担。综上，邰英主张疏通厨房下水管道费400元、消杀老鼠费450元应由管建军分摊的意见，证据不充分，本院依法不采纳该意见。关于管建军是否造成案涉房间内床垫污损的问题。由于邰英未提供证据证明交付案涉房间给管建军使用时的具体状态，故本院依法采信管建军关于案涉房间交付给其使用时床垫已经存在该污损的陈述。关于《合同》租赁期间产生的物业费用（包括物业服务费、代收分摊电费、代收垃圾处理费）的分摊方式。《合同》并未就此专门约定分摊方式，原、被告双方在本案中经协商也未能就此达成一致意见，本院认为，根据物业服务活动的特点、分摊电费及垃圾处理费的产生方式，考虑原、被告关于另有人员与管建军同住案涉房间的陈述内容，结合日常生活经验来看，按照邰英提出的分摊方式即按照四人平分、由管建军承担两人份额的方式为宜。本院认为：关于邰英的第一项、第三项反诉请求，邰英提供的证据照片等并不足以证明管建军人为造成案涉房屋内墙面被污染，亦未提供证据证明所主张的该两项诉请中的各项费用实际发生，且其确认其已经于2017年10月6、7日左右将案涉房间出租出去，因此，邰英该两项诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于邰英的第二项反诉请求，如前所述，本院采信管建军关于案涉房间交付给其使用时床垫已存在该污损的陈述，邰英关于该污损系管建军造成而要求获得赔偿的理据不足，本院对该反诉请求依法不予支持。关于邰英的第五项反诉请求，于法无据，本院依法不予支持。关于邰英的第四项反诉请求及管建军要求邰英退还租赁押金6300元的诉讼请求，在庭审过程中，原、被告一致同意确认《合同》租赁期内应分摊的电费为1727元、水费为866元、燃气费为641.7元、有线电视费为346.5元、网络费用为1980元、路由器费为260元、农夫山泉桶水费为660元、清洁费为140元，且上述费用按照总费用除以4再乘以2计算作为管建军应分摊的费用。按照双方上述意见计算，以上费用中应由管建军分摊的金额为3310.6元。庭审中，原、被告还确认《合同》租赁期内应分摊的物业费用（包括物业服务费、代收分摊电费、代收垃圾处理费）为4084.9元，如前所述，本院认为该费用按照四人平分、由管建军承担两人份额的方式为宜，按此计算，该费用中应由管建军分摊的金额为2042.45元。综上，结合本院前述不采纳邰英主张疏通厨房下水管道费400元、消杀老鼠费450元应由管建军分摊的意见，扣除管建军预付款3503元，现管建军仍应向邰英支付1850.05元。经查，管建军向邰英所付租赁押金为7000元。《合同》现已解除，且管建军已经搬离案涉房屋，根据《合同》第三条的约定，结合本案前述对邰英各项反诉请求的认定，现可由邰英将第四项反诉请求中获得支持的款项（1850.05元）从上述7000元中扣除后，将剩余押金5149.95元退回管建军；且鉴于此，本院对邰英第四项反诉请求不再另行支持。至于管建军要求邰英支付滞纳金500元的诉请和邰英要求管建军支付误工费1000元的诉请，均于法无据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、邰英于本判决发生法律效力之日起10日内，退还管建军租赁押金5149.95元；二、驳回管建军的其他诉讼请求；三、驳回邰英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由管建军负担15元，邰英负担35元；反诉受理费480元，由邰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  刘香玲人民陪审员  樊明香二〇一九年一月二十八日书 记 员  神晓琳蒲肖明