广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初28010号原告：姜文青，女，蒙古族，1985年11月21日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：陈文景，广东诚公律师事务所律师。被告：广东安明实业有限公司，住所地广州市越秀区西湖路XX号2号239铺。法定代表人：井建民。委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。原告姜文青诉被告广东安明实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜文青及其委托诉讼代理人陈文景，被告的委托诉讼代理人黄志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月27日，就原告承租被告运营管理的位于广州市越秀区西湖路XX号XX广场“XX会”X层XXX商铺用于经营“xx酷肉蟹煲”餐饮项目事宜，双方签订了《XX会商铺租赁合同》，约定租赁商铺交付日期为2017年7月15日。《租赁合同》签署后，原告依约向被告交付了相关费用共计228000元。《租赁合同》第九条第三款第1项约定被告违反合同约定，致使原告无法按照合同约定使用该商铺的，原告有权单方解除合同，被告由此给原告造成损失的，应给予赔偿。但是，租赁商铺消防验收至今仍未合格，被告未能按照合同约定向原告交付“适租”的租赁商铺，导致原告支付相关费用后却不能进场装修并使用租赁商铺，合同目的落空。2018年5月17日，原告委托广东诚公律师事务所向被告发函解除了《租赁合同》，并要求被告退款及承担赔偿责任，但被告次日收到《律师函》后仍怠于处理，致使原告合法权益继续受到不法侵害。由于被告持续根本违约，《租赁合同》己于2018年5月18日被原告单方解除，被告应立即退还原告已交付的相关费用，并赔偿原告包括但不限于资金成本损失、与第三方合同违约赔付损失、可预期营业利润损失等多项经济损失。故诉请法院判令：一、确认原、被告双方于2017年6月27日签署的《XX会商铺租赁合同》已于2018年5月18日解除；二、被告立即返还原告已缴纳的费用共计228000元（包括租赁保证金95793元、物业管理费保证金42207元、装修分摊费70000元、水电费周转押金10000元、装修押金10000元）及支付利息（其中水电费周转押金及装修押金共20000元是在2017年12月16日支付给被告，故该款利息从2017年12月17日起计至被告实际返还之日止，其余208000元是2017年6月27日支付给被告，故该款利息从2017年6月28日起计至被告实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算）；三、被告赔偿原告装修定金损失28000元、装修工程保险费用损失XX6元；四、被告赔偿原告经济损失360000元（其中包括加盟费损失100000元，其他可预期的营业收入损失按30000/月×8个月计共240000元，其他合理费用如交通费、误工费等20000元）。被告辩称：关于原告的第一项诉请，我方认为合同现在已经解除，但解除合同的时间应为我方发出回复函的时间即2018年7月11日。不同意原告的第二、三、四项诉请：1、商铺租赁合同的解除，责任在于原告的违约行为。双方在2017年12月16日已经完成了商铺交付手续。商铺交付后，原告基于资金紧张等原因一直没有进场装修，我方也于2018年1月23日、2月6日、6月14日多次通过函件通知原告进场装修，实际上因为原告拒不进场装修行为导致涉讼商铺的二次消防一直没有验收，我方也提供证据证明实际上二次消防是原告通过与消防工程公司签订合同，由原告配合消防工程公司办理消防验收手续，故此违约行为在于原告。2、根据合同的第十条第二、三点，我方有权单方解除合同以及没收其所缴纳的所有费用。根据合同的第二条第一点，双方是明确约定商铺交付日期只是初定的交付日期。我方没有提反诉，但我方保留相关追缴没收租金、管理费的权利。3、因为是原告违约，原告所谓的损失应由原告自行承担。我方所述二次消防是指相对一次消防来说的，一次消防是整栋大楼的消防，一次消防已通过，二次消防是对每一个商铺装修之后、投入使用之前的消防验收，要求商铺使用者承担验收责任。二次消防责任由原告负责。每个商铺装修前的设计图、装修完后的相关消防验收文件按合同约定由商铺使用人统一交由签订的消防公司去办理验收手续，但实际操作中，很多租户将资料交付我方，由我方统一整理后交给消防验收公司，所以会导致很多租户误以为由我方负责二次消防验收，实际上二次消防验收由小租户自行负责。所以如果小租户签订了装修设计合同后，不进场装修是不可能完成二次消防验收。经审理查明：2017年6月27日，原告（为乙方、承租方）与被告（为甲方、出租方）签订《XX会商铺租赁合同》，约定：第一条、租赁商铺位置、面积及经营范围。1、甲方租给乙方使用的场地位于广州市越秀区西湖路XX号XX广场“XX会”X层XXX商铺。2、该商铺建筑面积双方确认为255.8平方米,实用率：50%。3、该商铺经营范围限于乙方经营餐饮,经营品牌xx酷肉蟹煲，乙方如需改变经营范围，须经甲方书面同意。第二条、租赁期限、租金及其它费用。1、该商铺租期自2017年8月15日起至2022年8月14日止。(如商铺交付日期因甲方原因延迟，租赁期顺延。）2、租金不包括管理费及其它费用。租金标准为31931元/月，按月支付，每月5日前，乙方向甲方支付当月的档位租金，租金每年递增6%。……4、自2017年07月15曰起至2017年09月14日止为乙方的免租装修期，免租装修期间乙方无需交付租金，但免租装修期间管理费按27.5元/平方米/月交付给甲方。（如商铺交付日期因甲方原因延迟，租赁期顺延。）5、甲乙双方协定商铺交付日期为2017年7月15日。（如商铺交付日期因甲方原因延迟租赁期顺延。）第三条、物业管理费。……2、乙方须在当月5日前向物业管理公司交付当月管理费，收费以该商铺的建筑面积计算，管理费为55元/平方米×255.8平方米共计14069元/月（本管理费包含公共清洁管理，公共用水、用电、空调、电梯设备维护等费）。3、商铺内水费5元/吨（按实际用水量+排水排污），电费1.35元/度（按实际用电量及线路损耗）。上月的水、电费乙方凭物业管理公司发出的收费通知缴交。第四条、保证金及其它费用。1、签订本协议时应向甲方缴纳首月租金31931元及租赁保证金95793元(三个月租金作为保证金），在签订本合同当天支付。租赁期满，乙方在履行完本协议所有义务并结清有关费用，经甲方确认后三十天内将保证金无息退给乙方。2、签订本协议时，应同时向甲方委托该物业的物业管理公司缴付物业管理保证金42207元(相当乙方三个月管理费作为保证金）和首月管理费14069元，保金由物业管理公司保管（甲方暂未商定物管公司的情况下先由甲方保管，待物管公司商定后再转由物管公司保管）。租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方和物业管理公司确认后三十天内将保证金无息退给乙方。3、乙方入场经营后需缴纳水电使用周转金10000元。租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后三十天内将保证金无息退给乙方。4、乙方设计好装修图纸经甲方审核方可进场办理相关手续，装修押金：10000元。待装修完成后由甲方安排相关人员进验收，装修验收通过后三十天内将装修押金无息退给乙方。第五条商铺的交付。1、甲乙双方交付/接收该商铺时，双方应当谨慎和适当的检查该商铺；如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当当面告知甲方。前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接收该商铺。2、乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺；如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当于接收后5个工作曰内书面通知甲方。前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接收该商铺；同时，甲乙双方应当将该等缺陷书面记录，而甲方则应当于交付/接收之日起30日内对有必要修复部分修复。第七条、甲方权利义务。……7、有权将“XX会”及其经营管理权转移给第三方，并有权变更商场名称、地址，调整“XX会”营业时间。甲方行使上述权利时，除应书面通知乙方外，无需征得乙方同意，并无需对乙方作出任何补偿。乙方不得向甲方主张任何权利，但必须保证本合同继续履行到合同结束。……第九条、合同的解除。一、租赁期内，发生下列情形，甲、乙双方可解除本合同：1、经双方书面协商一致，同意解除本合同的。2、出现非甲方原因，该商铺正常运行或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次起过15天的，严重影响该商铺正常使用的。3、因不可抗力或意外事件，致使本合同无法继续履行的。……6、甲方或乙方因自身原因需提前终止合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照二个月租金的标准向对方支付违约金。如甲方提前终止合同的，除应返还保证金等费用外，还应赔偿乙方的装修损失等全部实际损失。二、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。2、未按照约定的用途使用场地，经甲方3次书面通知未改正的。……5、逾期5日未支付租金或水电、清洁、管理等费用，且经甲方催告后仍不支付的。6、如需停业休息，须向甲方申请，未经甲方同意连续3日未开展经营活动的。7、违反甲方及物业管理公司依法制订的规章制度或拒不服从甲方及物业管理公司管理的，且情节严重致使甲方及物业管理公司无法正当履行物业管理职责的。三、甲方有下列情形之一的，致使乙方无法按照合同约定使用该商铺的，乙方有权单方解除合同，甲方由此给乙方造成损失的，应给予赔偿。1、违反合同约定，导致乙方无法按照合同约定的用途继续使用该商铺的。2、因甲方原因，导致该商铺被法院查封的。3、甲方破产或进行清算程序。4、甲方不承担商铺的维修责任，导致乙方无法继续使用该商铺的。5、法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情况。第十条、违约责任。1、乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付欠费金额2%的滞纳金。……3、租赁期间，乙方未经甲方同意持续三天不营业的，甲方有权解除合同并收回档位另行出租，并将保证金作为违约金予以没收，甲方保留向乙方追索由此引起的一切经济损失。6、一方如未能履行本合同条款，均需向另一方赔偿相应经济损失。……第十三条、通告及送到。1、按本合同发出的通知可根据本合同双方提供的地址及联系方式交付给接收通知的各方；2、甲乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均应以本合同所列明的地址、传真送达。如果一方地址、电话、邮箱、传真等发生变化，应及时以书面通知对方。3、当面交付的文件，在交付并签收后视为送达；通过传真方式的，在发出传真时视为送达；以邮件方式的，以邮局送达回执上记载的送达日期视为送达；4、一方变更地址或拒收导致相关文件无法送达的，自退件之日起视为送达。第十五条、其他约定事项。……4、如因甲方装修原因延迟交铺开业时间，则合同期按实际交铺开业时间顺延，届时另签署补充协议或备忘录作为本合同附件，原商定之优惠条件不变。乙方若对顺延有异议，甲方可以无息退回乙方交纳的相关费用，双方解除合同等。合同签订后，原告于2017年6月27日向被告支付了租金押金XX862元、管理费押金28138元，租金加管理费合计46000元、装修分摊费70000元；于2017年12月16日向被告支付了装修押金10000元、水电周转押金10000元。2017年9月9日，原告与广东建安消防机电工程有限公司签订《工程合同书》，委托该公司承担上述租赁商铺的消防改造及消防申报配合报建验收等。2017年12月16日，原告与被告签署《商铺单元设施设备验收确认表》。2018年1月23日，被告向原告发出《告知函》，称原告承租的商铺已于2017年12月16日办理完毕收铺手续，已经满足入场装修条件，现通知该商铺将从2017年12月17日开始计算为期60天的装修免租期；XX会预计在2018年5月1日正式全面对外开业；请抓紧时间进场装修等。2018年2月6日，被告再次向原告发出《告知函》，称该商铺将从2018年2月23日开始计算为期60天的装修免租期，请原告抓紧进场装修等。2018年3月1日，原告向被告提出《退铺申请》，表示因消防原因停滞不前，遥遥无期，迫于无奈，申请退铺。2018年5月17日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容为：《租赁合同》签署后，被告迟迟不能向原告交付租赁商铺，在租赁商铺尚未整改至可交付状态以及未消防验收合格的情况下，被告竟于2017年12月强行要求原告收铺，租赁商铺至今仍未通过消防验收。在长达一年的时间里，原告无数次要求被告完成租赁商铺消防验收，并依法依约向原告交付“适租”的租赁商铺，但被告置若罔闻，持续根本违约，致使原告合同目的无法实现，并遭受了巨额经济损失。……通知如下：一、自本函件发出之日起，原告依法单方解除与被告于2017年6月27日签署的《XX会商铺租赁合同》；二、被告应立即退还原告已交付的两押一租138000元、进场费70000元、水电押金10000元、装修押金10000元，以上共计228000元；三、被告应立即赔偿原告经济损失1000000元等。被告于2018年5月18日收到该《律师函》。据被告方在微信群所发的《建设工程消防设计审核意见书》记载，广州市公安局越秀区分局于2018年6月5日向被告作出该审核意见书，其中内容为：被告报送的由广州市大安消防实业有限公司设计的被告XX广场三楼美食城室内装修工程消防设计（……该工程位于第三层310-326、329-335、343、345-347、348-371号，装修面积1895平方米，装修后使用性质为餐厅……），经按照国家工程建设消防技术标准审核，该工程消防设计合格；并提出意见如下：……该工程竣工后，应向我局申报消防验收及开业前消防安全检查，合格后方可投入使用等。2018年6月14日，被告向原告发出《联系函》，要求原告继续履行合同。2018年7月11日，被告向原告发出《回复函》，主要内容为：原告在签约后已支付费用如下：租金押金95793元（三个月租金）、管理费押金42207元（三个月管理费）、装修分摊费70000元、装修押金10000元、水电周转金10000元，合计228000元。该商铺已完全具备商家入场条件，经被告多次书面及口头催促，原告一直未有安排入场装修，并拒缴合同约定的租金与管理费，此举已经严重违法合同约定，现被告决定即时与原告解除租赁合同，收回该商铺，并没收原告已支付的所有款项，作为违约赔偿金等。因本案纠纷，原告于2018年7月18日向本院提起诉讼。诉讼中，原告就其主张的装修定金损失28000元、装修工程保险费用损失XX6元，提交了《店铺装修合同》、《合同取消说明》、中国平安财产保险股份有限公司的《安装工程一切险及第三者责任险保单》、银行交易明细等证据予以证明。就其主张的加盟费损失100000元，提交了《区域代理合作协议》及《附属协议》、相关款项共170000元的收据、《协商解除书》、银行交易明细等证据予以证明。原告称：涉讼商铺所在的第X层原规划用于服装，被告想改造成餐饮。3、4、5三层原来都是用于服装和小商品，被告想将3、4、5层变更为经营餐饮，但是3、4、5层的物业用途变更是需要重新作消防设计审核及消防验收。这个消防验收应由被告负责，但是被告连这个消防验收都做不到，我方催促被告办理的就是这个验收，这个不是我方负责的二次消防验收，只有整层消防验收通过了之后才能进场装修验收。2018年6月5日被告向我方发送了涉讼物业第三层整层的消防设计审核合格文件，内容为涉讼物业第三层整层的消防设计审核合格，但装修后验收还需要进行验收审核。由此可见被告对于整层楼的用途是进行过变更，所以才会提交消防设计审批，2018年6月5日消防设计才审核通过。我方解除合同是在2018年5月18日，距离约定交铺时间过了9个月多，后续才叫我方进场，已无意义。我方原是一直积极进场装修，且多次催促被告，但是涉讼商铺没有通过整层的消防验收，我方一直不能进场装修。且被告违约，曾要求我方晚上进行装修，后来被告又通知我方不能进场装修动工，说有调查组调查，涉讼商铺不符合动工条件。被告还私下拆除某些商铺的玻璃，实际上是被告一直拖延我方的装修工作。变更用途手续没有批下来，上述所说消防设计文件也没有批下来，刚好有商户投诉被告拆改商铺，所以被告又不允许我方进场装修。被告违约，在于涉讼物业变更用途后的消防验收一直没有通过，导致原告无法入场装修。原告就其上述主张提交了其与被告工作人员在微信群2017年8月28日至2018年6月14日期间的聊天记录，与被告工作人员徐丽斯在2017年7月2日至12月14日期间的微信聊天记录，与被告工作人员谢旭在2018年3月3日至6月14日期间的的微信聊天记录，《建设工程消防设计审核意见书》，《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》等证据予以证明。被告称：原告所提的文件并非是说3、4层整层的消防设计验收，而是具体到X层中的具体商铺的二次消防验收的相关手续。本院认为：原告与被告于2017年6月27日签订的《XX会商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同约定，租赁商铺经营范围限于经营餐饮，经营品牌xx酷肉蟹煲，如需改变经营范围，须经被告书面同意。根据合同法第二百一十六条的规定，被告作为出租人负有保证出租的商铺符合合同约定用途的义务。现被告并无提交证据证明其出租给原告的涉讼商铺符合作合同约定的经营餐饮用途。而原告提交的证据足以证实因被告提供的商铺未符合要求，原告一直未能进场装修、开业经营。直至2018年6月5日，被告才办妥租赁商铺所在楼层的建设工程消防设计审核，而且，审核意见明确要求工程竣工后须向公安局申报消防验收及开业前消防安全检查，合格后方可投入使用。据此，原告主张被告违反合同约定，导致原告无法按照合同约定的用途使用涉讼商铺，不能实现合同目的，本院予以采纳。根据《XX会商铺租赁合同》第九条第三款第1项的约定，原告有权单方解除合同。原告已于2018年5月17日通知被告解除合同。依照合同法第九十六条的规定，合同自通知到达被告时即2018年5月18日解除。基于合同解除且责任在于被告，原告要求被告返还租赁保证金、物业管理费保证金、装修分摊费、水电使用周转金、装修押金及支付利息，并赔偿损失，合法合理，本院予以支持。但原告主张的预期营业收入损失240000元和其他合理费用损失20000元，因无相关证据足以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告姜文青与被告广东安明实业有限公司之间关于租赁广州市越秀区西湖路XX号XX广场“XX会”X层XXX商铺的《XX会商铺租赁合同》于2018年5月18日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东安明实业有限公司向原告姜文青返还租赁保证金95793元、物业管理费保证金42207元、装修分摊费70000元、水电使用周转金10000元、装修押金10000元合计228000元，并支付上述款项利息（其中208000元的利息从2017年6月27日起算、20000元的利息从2017年12月16日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计至上述款项返还之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东安明实业有限公司向原告姜文青赔偿装修定金损失28000元、装修工程保险费用损失XX6元、加盟费损失100000元。四、驳回原告姜文青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18594.20元，由原告姜文青负担3154.26元，被告广东安明实业有限公司负担15439.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黎满华人民陪审员  陈洁芳二〇一九年一月十日书 记 员  黄 冰