福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初7495号 原告（反诉被告）：福建浙商资产管理有限公司，住福州市鼓楼区五一北路158号高景商贸中心六层B区。 法定代表人：王建胜，董事长。 委托诉讼代理人：李式建，福建航嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州启辰投资管理有限公司，住福州市鼓楼区西洪路528号29#楼一层。 法定代表人：郑锦标，经理。 委托诉讼代理人：王雨田，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周魏捷，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）福建浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）与被告（反诉原告）福州启辰投资管理有限公司（以下简称启辰公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浙商公司之委托诉讼代理人李式建，被告启辰公司之委托诉讼代理人王雨田、周魏捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙商公司向本院提出诉讼请求：1.判令启辰公司向浙商公司支付物业管理费3620304元；2.判令启辰公司退出西洪路528号院内3＃、4＃、29＃楼物业服务区域并向浙商公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料；3.本案诉讼费由启辰公司承担。 事实与理由：2011年7月9日，浙商公司经竞价获得空军福州房地产管理处（以下简称空军房管处）所有的，福州市XXX房屋及场地的承租权。2013年5月9日，启辰公司与浙商公司签订《租赁合同》,约定浙商公司将承租的空军房管处坐落于福州市XXX房屋及地产，其中占地面积约11亩的场地由启辰公司建设经营（以坐落平面红线图为准）。租赁期为十八年，自2013年7月10日起至2031年7月9日止，年租金2610000元，按照先交租金后使用的原则，租金每月五日前按月支付，租金前四年不变，从第五年起每年按5%递增。《租赁合同》第六条约定，建成后的物业管理由浙商公司负责，物管费初定2元每平方米，维修费由郑锦标负责，郑锦标指派物业管理人员协助监督管理。合同签订后，浙商公司与启辰公司又经过数次协商，2013年9月20日，双方签订《补充合同》将年租金变更为2013年7月10日起每年1710000元，每月5日前按月支付，租金前四年不变，从第五年（2017年7月10日）起每年按5%递增。合同生效后，启辰公司在租赁场地建设了3＃、4＃、29＃楼，面积合计50282平方米，房屋建好后，启辰公司就私自设立物业管理处并进行收费。经查启辰公司承建房屋于2015年6月已开始入驻商户，累计至今应启辰公司应向浙商公司支付3620304元物业管理费，然浙商公司多次催告启辰公司移交物业及相关资料并支付物业管理费，启辰公司却拒不退出西洪路528号院内3＃、4＃、29＃楼物业服务区域并拒绝向浙商公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，也不向浙商公司支付物业管理费，已构成违约。 启辰公司辩称，一、双方间从未成立物业管理合同关系，浙商公司也从未向启辰公司提供过物业管理服务，浙商公司无权要求启辰公司支付物业管理费及移交相关设施。双方2013年5月9日签订的《租赁合同》第六条约定，建成后的物业管理由浙商公司负责，物管费初定2元每平方，维修费用由郑锦标负责，郑锦标指派物业管理人员协助监督管理。该条款仅是笼统的意向性约定，未约定物业管理服务的具体标的范围、服务期限、服务质量、物业管理费用的计算周期、违约责任、纠纷解决等主要条款，还有待协商订立内容具体明确的物业管理合同。因此，仅有《租赁合同》第六条的约定，不能认定双方间成立物业管理合同关系。《租赁合同》项下的房产建成后，浙商公司并未与启辰公司协商订立物业管理合同事宜，双方并未实际订立物业管理合同，浙商公司也从未实际进行标的房产的物业管理。因此，浙商公司要求启辰公司支付物业管理费、移交相关设施和材料，没有合同依据。二、双方约定标的房产的物业管理“不以盈利为目的”，浙商公司在未提供物业管理服务的情况下，无权要求启辰公司支付物业管理费。2013年9月20日，双方签订《补充合同》，作为《租赁合同》的修改和补充，该合同第二条约定，物业费的收取应“以收定支”，为业主服务，不以盈利为目的。对标的房产的物业管理，双方明确“不以盈利为目的”。按照该约定，对《租赁合同》项下房屋的物业管理并不盈利，浙商公司无权在未提供任何物业管理服务的情况下请求支付物业管理费。事实上，《租赁合同》项下房屋建成后，启辰公司多次要求与浙商公司协商订立物业管理合同，由浙商公司提供物业管理服务，但浙商公司当时经营陷入困境，无力提供物业管理服务，拒不与启辰公司订立物业管理合同。迫于无奈，启辰公司只好另行成立福州云联产业园管理有限公司（以下简称云联公司）提供物业服务。因物业管理服务“不以盈利为目的”，经审计，目前云联公司已累计亏损达747857.93元。三、浙商公司要求启辰公司退出物业服务区域并移交物业服务用房和相关设施的请求，已经超过合理期限，应予驳回。诉争《租赁合同》项下房产建成并陆续招商入驻后，虽经启辰公司多次要求，但浙商公司因双方有物业服务“不以盈利为目的”的约定，拒不与启辰公司协商订立物业管理服务合同。从2015年6月标的房产招商入驻到浙商公司提起诉讼的三年多来，浙商公司既从未向启辰公司提出过要订立物业管理合同，也从未要求启辰公司向其移交物业服务用房和相关设施。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。退一万步来说，就算启辰公司因《租赁合同》第六条的约定，负有与浙商公司协商订立物业管理合同、向浙商公司移交物业服务用房和相关设施的义务，但因浙商公司“在合理期限内未要求履行”，该项权利也不再受法律保护。四、根据福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会要求，标的房产将由福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会统一提供物业管理服务，浙商公司要求启辰公司退出物业服务区域并移交物业服务用房和相关设施的请求已经事实上不能履行。双方之间的《租赁合同》签订后，根据合同约定，建成后的标的房产由启辰公司全权负责运营。2017年10月16日，启辰公司与福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会签订《关于合作建设金牛山互联网产业园区的协议》，将标的房产作为金牛山互联网产业园区的一部分，约定由福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会提供配套公共服务。根据福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会通知要求，标的房产将由福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会组建的物业公司提供物业管理，不再由其他第三方提供物业服务。因此，浙商公司关于移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料的要求，已经事实上不具备履行条件。综上所述，启辰公司与浙商公司之间从未订立过物业管理合同，双方之间不成立物业管理合同关系，浙商公司也从未对启辰公司提供过物业管理服务；标的房产招商入驻三年多来，浙商公司既从未向启辰公司提出要订立物业管理合同，也从未要求启辰公司向其移交物业服务用房和相关设施。浙商公司关于启辰公司应向其支付物业管理费、移交物业服务用房和相关设施的诉讼请求，既没有合同和法律依据，也已经超出合理期限并事实上不能履行，请求贵院依法驳回浙商公司的全部诉讼请求。 启辰公司向本院提出反诉请求：1.判令浙商公司向启辰公司赔偿物业管理服务经营损失共计747857.93元；2.判令浙商公司向启辰公司偿还其向空军房管处支付的2016年6月10日至2016年10月9日租金共计570000元及资金占用利息（利息计算方式如下：第一部分以285000元为基数，以2017年3月14日为起算时间点；第二部分以285000元为基数，以2017年3月31日为起算时间点，两部分均按年利率6%计算至租金费用全部返还日止，现暂计算至2018年8月20日的利息为48972.5元）；3.判令浙商公司承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：一、浙商公司违反《租赁合同》及《补充合同》中的约定，拒不与启辰公司协商订立物业管理合同并提供“不以盈利为目的”的物业管理服务，启辰公司组建物业公司提供物业管理服务，累计亏损747857.93元，浙商公司应予赔偿。浙商公司与启辰公司于2013年5月9日签订的《租赁合同》第六条约定，建成后的物业管理由浙商公司负责，物管费初定2元每平方米，并在《租赁合同》的《补充合同》第二条约定，物业费的收取应“以收定支”，为业主服务，不以盈利为目的，这是双方对《租赁合同》项下房屋建成后由哪一方提供“不以盈利为目的”的物业管理服务的意向性约定。正如浙商公司在起诉状中所言，2015年6月份，《租赁合同》项下房屋陆续有企业入驻，迫切需要有物业服务公司提供配套的物业管理服务，此时浙商公司应与启辰公司协商订立物业管理服务合同，启辰公司也多次要求与浙商公司协商订立物业管理服务合同，但因双方有物业管理服务“不以盈利为目的”的约定，浙商公司认为无利可图，且当时浙商公司经营困难，没有能力提供服务，拒不与启辰公司协商订立物业管理合同。启辰公司只好另行成立云联公司，为诉争房产提供物业管理服务。因诉争物业管理服务本身“不以盈利为目的”，且企业是陆续入驻的，经审计，目前云联公司因为诉争房产提供物业管理服务，已经累计亏损747857.93元。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。浙商公司违反诉争《租赁合同》的意向性约定，拒不与启辰公司协商订立物业管理合同，给启辰公司造成损失747857.93元，应予赔偿。二、启辰公司作为次承租人，代承租人浙商公司向出租人空军房管处支付了2016年6月10日至2016年10月9日租金共计570000元，浙商公司应予返还。2011年7月9日，浙商公司与空军房管处签订《租赁协议》，约定浙商公司获得福州市西洪路528号院内侧部分房屋及场地的承租权。2013年5月9日，启辰公司与浙商公司签订《租赁合同》，约定启辰公司承租浙商公司基于《租赁协议》项下的约11亩场地。2013年9月20日，启辰公司与浙商公司签订《补充合同》，作为上述《租赁合同》的补充，将2016年的租金修改为1710000元。2016年，启辰公司根据上述合同的约定向浙商公司支付了2016年6月10日至2016年10月9日的租金570000元。2016年至2017年期间，启辰公司收到多份由空军房管处发来的《限期缴纳租金的通知》，要求启辰公司支付相应欠缴的租金费用。2017年3月14日和2017年3月31日，启辰公司代浙商公司向空军房管处缴交了目标期间的租金共570000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。启辰公司作为次承租人，在已经向浙商公司支付目标期间租金570000元后，又代承租人浙商公司向出租人空军房管处支付相同期间的租金570000元，超出其应付租金数额，有权向浙商公司追偿。综合上述，浙商公司违反《租赁合同》的约定，给启辰公司造成损失747857.93元，应予赔偿；启辰公司作为次承租人，代承租人浙商公司向出租人缴交的租金570000元，浙商公司应予返还。 浙商公司对启辰公司的反诉辩称，一、启辰公司请求浙商公司赔偿物业管理服务经营损失合计747857.93元，于法于理无据。诉争物业管理权归属于浙商公司，云联公司与启辰公司是关联公司。启辰公司提交的审计报告，系由云联公司为本案诉讼单方委托，且因未能排除所依据的财务报表不存在舞弊及错误，故不能作为云联公司损失认定的依据。启辰公司与云联公司虽是关联公司，但是不同主体，启辰公司请求赔偿云联公司的损失于法无据。云联公司系启辰公司股东，违反《租赁合同》项下义务而设立的关联公司，其本质系想违反《租赁合同》约定，掌握诉争物业管理权，即使有损失也应由其股东自行承担，有损失也有可能是云联公司自身管理不善造成的，与浙商公司不具有因果关系。二、不存在收据重复的问题。启辰公司认为其重复缴纳租金，应提交该二次缴纳租金的所有银行转帐凭证。在本案诉讼中，启辰公司均未提交该两次2016年6月10日至2016年10月9日租金转帐凭证，启辰公司不存在重复缴纳租金的事实，故启辰公司请求没有法律依据。综上，浙商公司请求驳回启辰公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2011年7月9日，浙商公司与空军房管处签订《租赁协议》，约定空军房管处将位于福州市西洪路528号院内西侧占地面积约14.87亩的场地出租给浙商公司使用，租赁期二十年，2011年7月10日至2013年7月9日，年租金为250000元，2013年7月10日起年租金为1710000元，从2017年7月10日起年租金每年递增5%，经空军房管处书面同意浙商公司可以将租赁的房地产转租。2013年5月9日，浙商公司与郑锦标签订《租赁合同》，约定浙商公司将前述租赁房地产内约11亩场地出租给郑锦标使用；租赁期自2013年5月10日至2031年7月9日；年租金2610000元，2017年7月10日起按每年5%递增；租金按年度结算，每年度前十日郑锦标将租金交付浙商公司；场地建设由郑锦标负责，费用由其承担，浙商公司提供协助，租赁期间因郑锦标承租该地块产生的所有权收益归郑锦标所有；建成后的物业管理由浙商公司负责，物管费初定2元每平方米，维修费用由郑锦标承担，郑锦标指派物业管理人员协助监督管理；郑锦标可组建公司承受其义务，合同项下的权利义务即转入郑锦标组建的公司名下等。2013年9月20日，浙商公司与郑锦标组建的启辰公司签订《补充合同》，就诉争房地产租赁事宜进行修改和补充。《补充合同》约定自2013年5月10日至2013年7月9日每月租金20800元，自2013年7月10日起，每年租金1710000元，按先交租金后使用的原则，租金每月前五日按月支付，租金前四年不变，从第五年起按5%递增；物业费的收取应“以收定支”，为业主服务，不以盈利为目的。合同签订后，启辰公司的股东于2015年12月17日另行设立云联公司负责诉争房地产的物业管理工作。郑锦标、刘辉是启辰公司股东，二人代启辰公司向林瑞春支付了2016年6月10日至2016年10月9日的租金570000元，浙商公司对其中406809元租金出具了确认函与收据。启辰公司于2017年3月8日和2017年3月27日，总计向空军房管处支付570000元租金，空军房管处向启辰公司出具了收费票据。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。浙商公司与启辰公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定诉争房地产的租赁事宜。《房屋租赁合同》和《补充协议》均未对诉争房地产物业管理的具体内容做出详细约定，《房屋租赁合同》仅约定由浙商公司负责诉争房地产的物业管理，物管费初定2元每平方米，《补充协议》则约定物业费的收取应“以收定支”，为业主服务，不以盈利为目的。双方对于物业服务的具体内容并没有达成一致，并未签订物业管理合同，浙商公司也未实际提供诉争房地产的物业管理服务。浙商公司主张启辰公司支付物业服务管理费、移交相应物业设施和物业资料，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，诉争房地产由云联公司提供物业管理服务，云联公司是独立的民事主体，其运营成果与启辰公司并无直接联系，启辰公司主张浙商公司赔偿物业管理服务经营损失，本院不予支持。启辰公司已经向浙商公司支付了2016年6月10日至2016年10月9日的租金570000元，由于浙商公司未如约向空军房管处支付租金，在空军房管处的催缴下，启辰公司又向空军房管处支付了570000元租金，超出了自身应当支付的租金金额，有权向浙商公司追偿。启辰公司主张浙商公司向其偿还570000元，本院予以支持。启辰公司主张浙商公司支付570000元资金占用费的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建浙商资产管理有限公司于判决生效之日起十日内向福州启辰投资管理有限公司支付570000元； 二、驳回福建浙商资产管理有限公司的诉讼请求； 三、驳回福州启辰投资管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费35762元，财产保全费5000元，由福建浙商资产管理有限公司负担；反诉受理费17101元，由福州启辰投资管理有限公司负担10000元，由福建浙商资产管理有限公司负担7101元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 人民陪审员  游发清 人民陪审员  吴师辉 二〇一九年一月九日 书 记 员  畅佳佳 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。