山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终5263号上诉人（原审被告）：山东烟台盛大集团有限公司，住所地莱阳市古柳街道办事处西古城村。法定代表人：杜广才，董事长。委托诉讼代理人：纪涛，山东霁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳祺，山东霁涛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：隋洪海，男，1955年3月28日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：纪涛，山东霁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳祺，山东霁涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯志学，男，1954年9月9日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：陈桂勇，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯陈雷（系冯志学之子），住烟台经济技术开发区。上诉人山东烟台盛大集团有限公司（以下简称盛大公司）、隋洪海因与被上诉人冯志学房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院(2017)鲁0682民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。盛大公司及隋洪海的共同委托诉讼代理人纪涛、张佳祺与冯志学及其委托诉讼代理人陈桂勇、冯陈雷参加诉讼。本案现已审理终结。盛大公司、隋洪海上诉请求：1、依法判令撤销山东省莱阳市人民法院（2017）鲁0682民初4433号民事判决；2、依法判令驳回冯志学的全部诉求请求；3、一、二审诉讼费用由冯志学承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决认定“冯志学自2002年8月至起诉前一直占有、管理、使用涉案房地产，期间曾将部分房产出租他人”是错误的，该认定无事实及法律依据，理由如下：（1）根据一审判决第四页第二段记载“另查明，冯志学自2002年9月至今一直占用使用涉案房地产。”，而在一审法院认为部分却认定自2002年8月占用使用，两个交付时间的认定前后矛盾。事实上，自始至终盛大公司并未将涉案房屋交付冯志学，冯志学所称的占有是非法的，是在涉案房屋列入拆迁范围、隋洪海腾空交付涉案房屋后的不当占有。纵观本案，盛大公司对隋洪海的交付表现为程序上的书面交付协议及实际上的钥匙交付，该事实已被最高院（2014）民提字第73号案件确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定“下列事实当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所却确认的事实”，故，关于房屋交付上诉人占有使用的事实已被证明，庭审中，隋洪海提供的其与案外人盖贤飞的房屋租赁合同也再次证实隋洪海对涉案房屋的占有及使用，但整个案件中却无任何证据证实涉案房屋盛大公司已合法交付冯志学，故更不存在盛大公司对冯志学交付的时间早于隋洪海的情况。（2）一审庭审中，冯志学提供了证人刘某、李某、冯家疃村委、租赁合同四组证据以证实其对涉案房屋的占有，上述证据不足以证实其主张。首先，刘某因租赁纠纷与盛大公司存在利害关系，其证言不具有证明力；其次，李某在庭审中表现为听力极低、意识模糊，其本人的陈述未证实冯志学的主张；再者，涉案房屋占地原系燃料公司，非冯家疃村委，其与房屋的建设、交易无任何关联，故村委对交易及占有的事实无从得知，其无法证实上述事实；最后，租赁合同真实性存疑，但冯志学未提交其他证据予以佐证。综上，冯志学主张其自2002年即对涉案房屋占有使用不能成立。2、一审判决认定“2017年3月15日冯志学通过邮政储蓄银行汇款涉案房地产尾款69747元，盛大公司拒收”是错误的。通过其提交的证据可以看出，收款人为杜广才非盛大公司，投递单位系以“原址查无此人”为由退回，并非盛大公司的拒收。且该款的转汇并非冯志学的本意，而系其为争取房屋拆迁款及诉讼而炮制的所谓证据。3、一审判决仅对冯志学与盛大公司之间的买卖协议的效力进行评价，对隋洪海与盛大公司之间的买卖合同效力及合法性未作任何评判，一审判决在对两份合同效力未确认的情况下即作出判决是错误的。二、隋洪海与盛大公司房屋买卖合法有效且为善意，应予确认该买卖合同中隋洪海权利的保护顺位优先于冯志学与盛大公司签订的买卖协议中冯志学的权利，理由如下：1、最高院在（2014）民提字第73号案中确认了事实如下：隋洪海在合同签订后已全面、实际履行了合同约定的交付义务及过户申请义务，盛大公司也履行了房屋的交付义务，隋洪海已实际占有涉案房产。由上可知，从合同的签订至合同的履行，隋洪海均是本着诚实信用的原则予以执行，合同签订前，隋洪海并不知晓涉案房屋盛大公司与冯志学之间存在买卖协议关系，房产过户手续未办理成功最初系因无完税证明等原因所致，后因房屋被列入拆迁范围，最高院裁判文书下发时隋洪海也无法办理房产变更手续，期间隋洪海无任何过错，自始至终均是善意的，并积极履行了其合同义务。2、鉴于隋洪海自购买之初即依法申请办理过户手续，登记部门已作受理，后因第三方原因及客观因素导致涉案房产转移登记未全部完成，其后拆迁部门与隋洪海签订了《拆迁补偿协议》并将补偿款支付给隋洪海，上述事实证明相关机构虽未予以转移登记，但对涉案房屋权属在综合多方材料的基础上最终认定隋洪海为涉案房产的权利人，该确认系相关行政机构的职权行为，故其已产生了准登记的效力。根据最高院第八次民事会议纪要第十五条之规定，不论涉案房屋属于谁占有，房屋在相关部门的具体行政过程中已产生准登记的后果，则隋洪海与盛大公司的买卖合同应处于第一保护顺位，应予优先保护。三、合同履行过程中，冯志学存在重大过错，严重违反诚信原则，其权利不应予以优先保护。根据冯志学与盛大公司签订的协议书可知，冯志学的购房款分三次支付，其最后一笔款项虽并未约定交付时间，但在合同签订后，盛大公司曾多次索要，冯志学以种种理由拒付，2017年的支付系为争夺补偿款而实施的行为。由上可知，冯志学自签署协议起便未存有全面实际履行合同的意思，十五年后方支付尾款，其称刚知道能办理房产证便交尾款与事实不符，更不符合常理。根据合同法及民法总则的规定，诚信原则要求民事主体应当以善意心理状态从事民事活动，行使民事权利，履行民事义务。冯志学的行为不符合诚实信用的原则，故其行为不应得到保护。综上，一审法院在事实不清证据不足的情况下即做出判决是错误的，请二审法院查明事实，依法改判如上所请，以维护隋洪海的合法权益。冯志学辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、隋洪海上诉称冯志学系非法占有涉案房产，是对冯志学人格权的严重侵犯，是对法庭的严重藐视，依法应当追究其法律责任。隋洪海为了骗取房屋征收补偿款，不惜编造事实，谎称盛大公司已将涉案房产交付他并由他占有使用，已经涉嫌严重违法。盛大公司自2002年即将涉案房产交付给冯志学用于居住及经营，冯志学生性善良，为人耿直，从来不会偷抢他人丝毫财产，更谈不上价值巨大的房产。隋洪海为了骗取房屋征收补偿款，在本案上诉中再次编造事实，称冯志学在其腾空房屋后非法抢占涉案房产，不仅侵犯冯志学的财产权，而且是对冯志学人格的严重污蔑，也是对法律尊严的严重藐视，冯志学除请求依法追究其虚假诉讼、妨害诉讼程序的法律责任外，还将依法通过刑事举报、民事诉讼等方式维护自身的合法权益。冯志学向一审法院起诉请求：1、依法确认冯志学请求盛大公司履行关于莱阳市的房地产（房产证号为莱阳市房权证字第××号的房屋产权及相应的土地使用权）买卖协议的权利优先于隋洪海；2、依法确认盛大公司应将涉案房地产的征收补偿利益（征收补偿款）转归冯志学所有；3、诉讼费用由盛大公司负担。一审法院认定事实：冯志学曾用名冯子学。盛大公司前身为莱阳市西古城建筑有限公司，2001年12月25日，莱阳市西古城建筑有限公司更名为莱阳市盛大建筑有限公司，2004年2月11日，莱阳市盛大建筑有限公司又更名为盛大公司。2000年经冯志学与盛大公司协商，盛大公司将其在莱阳市燃料公司货场所建的综合楼五间出售给冯志学，房产总面积746.91平方米，单价为每平方米1700元，房款总价为1269747元。2000年6月22日，冯志学向盛大公司交纳房款80万元，盛大公司向冯志学出具收款收据。2002年8月10日，冯志学与盛大公司签订书面协议书，就涉案房地产的具体信息及前期已付款80万元的情形进行了确认，同时对剩余房款及房屋处置达成协议，双方约定：1、冯志学在两日内交款40万元，盛大公司将房屋钥匙交冯志学使用；2、冯志学在交足69747元房款后，盛大公司将房产证转交冯志学；3、协议由双方各执一份，签字后生效。2002年8月11日，冯志学向盛大公司交纳涉案房地产剩余部分购房款40万元，盛大公司向冯志学出具收款收据。2017年3月15日，冯志学通过中国邮政储蓄银行向盛大公司转汇涉案房地产购房款尾款69747元，盛大公司拒收。2017年6月21日，冯志学又通过中国建设银行向盛大公司转汇了上述尾款。对于尾款支付时间，冯志学认为双方的协议书对此并未明确约定，其在得知涉案房产可以办理房产权属登记证书后向盛大公司支付并无不当。另查明，冯志学自2002年9月至今一直占有使用涉案房地产，使用期间曾将部分房产出租给他人。为此，冯志学提交了其邻居刘某、李某、所在的莱阳市古柳街道办事处冯家疃村村民委员会出具的书面证明以及冯志学与中铁建工集团有限公司签订的房屋租赁合同等证据予以证实。对此，盛大公司与隋洪海均不予认可，并提交了最高人民法院（2014）民提字第73号民事判决书。经查，最高人民法院（2014）民提字第73号案件，系中国农业银行股份有限公司莱阳市支行（下简称莱阳农行）与本案盛大公司与隋洪海及第三人莱阳市大华房地产开发有限公司执行异议纠纷一案不服山东省高级人民法院作出的（2012）鲁民一终字第117号民事判决而申请的再审案件，在该生效判决书中业已确认：1、盛大公司已于2009年将包括涉案房地产在内的多项房产作价330万元出卖给隋洪海，隋洪海已全部履行付款义务；2、隋洪海与盛大公司之间已对涉案房地产进行了交接并形成交接协议，隋洪海已实际占有涉案房地产；3、涉案房地产之所以未过户到隋洪海名下，系因盛大公司未提供完税证明、涉案房地产不符合办理申请过户手续的前置条件，隋洪海对房产未过户没有过错。对该份判决书，冯志学质证称：最高人民法院（2014）民提字第73号案件，解决的是隋洪海作为购房人与莱阳农行作为查封权利人之间谁更优先的问题，并未解决隋洪海与冯志学之间对涉案房地产的权利谁更优先的问题，该判决认定隋洪海对涉案房地产享有阻却执行的实体权利，但并不是认定涉案房地产属于隋洪海所有，同时该判决认定隋洪海于2009年接收了包括涉案房地产在内的五龙南路339号房屋，显属事实认定错误，实际上隋洪海至今亦未接收涉案房地产，隋洪海起诉冯志学要求腾房一案也足以证明该事实。又冯志学在此之前并不知晓隋洪海与莱阳农行之间的纠纷，亦从未参与该诉讼，故该判决对冯志学并无约束力，在本案中只能作为证据使用，而冯志学提交的证据足以推翻该判决认定的有关事实。隋洪海还提交了其与案外人盖贤飞签订的房屋租赁合同一份，欲证实其已将包括涉案房地产在内的房屋出租给盖贤飞使用，期限为2015年3月21日至2016年3月20日。对此冯志学不予认可，称对合同真实性有异议，该合同只是笼统表明出租的是五龙南路339号房屋，并未指明租赁标的物是否包括涉案房地产，因涉案房地产一直由冯志学占有使用，隋洪海不可能将涉案房地产出租给他人使用。再查明，涉案房地产坐落于莱阳市，根据房管部门的登记信息，莱阳市项下的房产包括所有权证号为莱阳市房权证字第××号、莱阳市房权证字第××号、莱阳市房权证字第××号的三块房产，其中本案所涉房产所有权证号为莱阳市房权证字第××号。2013年2月4日，莱阳市拆迁办公室与隋洪海签订国有土地上房屋征收补偿协议书，约定拆迁办征收包括涉案房地产在内的莱阳市项下的所有房产，征收补偿款共计10096613元。本案处理过程中，冯志学申请冻结涉案房地产的拆迁补偿款，保全过程中，莱阳市房屋征收管理办公室称该项目补偿款均已支付给隋洪海，无法冻结，并提供了该征收办的报账凭单及隋洪海出具的收条予以证实。又查明，2017年7月13日，隋洪海以排除妨害纠纷为由将冯志学诉至一审法院，请求判令冯志学立即将其占有的位于莱阳市房屋腾空并返还（该案案号为（2017）鲁0682民初3386号）。冯志学认为，除自己提交的证据外，隋洪海的该起诉行为也足以说明涉案房地产目前仍由冯志学占用使用，隋洪海从未实际占有使用涉案房地产。另，案件处理过程中盛大公司虽称其与冯志学之间的购房协议已经解除，但其在一审法院指定期限内并未提交任何证据予以证实，且盛大公司于2017年11月8日以合同纠纷为由将冯志学诉至一审法院，要求依法判令解除其与冯志学于2002年8月10日签订的购房协议书。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，第一，冯志学与盛大公司签订的涉案房地产买卖协议书，系双方在平等、自愿、协商一致基础上签订，约定的内容不违反法律的禁止性规定，亦不存在侵犯国家、集体或他人合法权益的无效情形，故应认定为合法有效。第二，虽然最高人民法院（2014）民提字第73号案件中认定盛大公司已于2009年将包括涉案房地产在内的多项房产作价330万元出卖给隋洪海，隋洪海已全部履行付款义务，双方之间已对涉案房地产进行了交接并形成交接协议，隋洪海已实际占有涉案房地产，涉案房地产之所以未过户到隋洪海名下，系因盛大公司未提供完税证明、涉案房地产不符合办理申请过户手续的前置条件所致，但根据一审法院查明的客观事实，结合盛大公司起诉冯志学要求解除合同、隋洪海起诉冯志学要求腾退房屋等案件，足以认定涉案房地产自2002年8月至今实际一直由冯志学占用、管理、使用。由此，应认为最高人民法院（2014）民提字第73号案件，解决的是隋洪海作为购房人与莱阳农行作为查封权利人之间谁更优先的问题，并未解决隋洪海与冯志学之间对涉案房地产的权利谁更优先的问题，该判决只是认定隋洪海对涉案房地产享有阻却执行的实体权利，但不能据此直接认定涉案房地产即属于隋洪海所有。第三，本案庭审业已查明，盛大公司将涉案房地产出卖给冯志学及隋洪海的行为构成“一房数卖”，但与隋洪海相比，冯志学与盛大公司签订涉案房地产买卖协议在先，履行协议主要义务（如支付购房款）在先，且自2002年8月至今一直实际占有、管理、使用涉案房地产，在涉案房地产至今仍登记在盛大公司名下，未办理产权过户登记手续的情况下，按照司法实践中审理“一房数卖”纠纷案件的裁判规则，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，现冯志学据此要求确认履行关于莱阳市的房地产（房产证号为莱阳市房权证字第××号的房屋产权及相应的土地使用权）买卖协议的权利优先于隋洪海，事实清楚、理由充分，依法予以支持。第四，对于冯志学本案第二项诉讼请求，根据莱阳市房屋征收管理办公室在一审法院保全过程中提供的该单位的报账凭单及隋洪海出具的收条，可以证实涉案房地产的拆迁补偿款已被莱阳市房屋征收管理办公室支付给隋洪海，盛大公司实际并未享有上述拆迁补偿利益，现冯志学要求依法确认盛大公司将涉案房地产的征收补偿利益（征收补偿款）转归自己所有，缺乏事实根据，依法不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及其他相关民事法律法规之规定判决：一、确认冯志学履行与盛大公司签订的关于莱阳市的房地产（房产证号为莱阳市房权证字第××号的房屋产权及相应的土地使用权）买卖协议的权利优先于隋洪海；二、驳回冯志学的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由盛大公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冯志学提交五组证据：证据一，2003年至2005年向盛大公司交纳水电费的收据，证明冯志学早已合法占有涉案房屋，而不是在隋洪海腾空房屋后非法占有。证据二，莱阳市古柳供电所职员冯寿瑞出具的证言，证明2005年开始该供电所职员一直向冯志学收取电费。证据三，2014年11月5日莱阳市自来水公司向冯志学收取涉案房产更换水表费用800元。证据四，中铁建工集团有限公司出具的书面证明，证明冯志学与该公司签订过租赁合同，该单位为缴费便利申请了独立电表户头。证据五，盖贤飞的哥哥盖贤鹏出具的书面证明，证实盖贤飞租赁的房屋并非涉案房屋，涉案房屋从未交付给隋洪海。盛大公司与隋洪海对上述五组证据的真实性均不予认可，一、证据一和证据三与本案缺乏关联性，证据内容无法证明系涉案房屋产生的水电费及相关费用，且盛大公司对证据一中财务专用章的真实性有异议，并否认其曾向冯志学收取过水电费；二、证据二和证据五系证人证言，证人应当出庭作证；三、证据四上并无经办人签字，不符合单位出具证明的形式要件，且无其他证据予以佐证。本院认为，一、冯志学提交的水电费收款收据加盖了盛大公司财务专用章，且2005年4月2日的收款收据上明确载明收款事由为“南1户电费317.7+水费15.6=333.3元+南5户1.8=335.1元”，虽然盛大公司对财务专用章的真实性有异议，并对收取水电费的行为予以否认，但其未向法院提出鉴定申请，亦未提交其他相反证据证明，故本院对该证据予以采信。二、冯志学提交的加盖莱阳市自来水公司财务专用章的收款收据并未载明系收取的涉案房屋相应款项，故对冯志学关于该笔款项系涉案房产更换水表费用的主张，本院不予采信。三、中铁建工集团有限公司出具的书面证明因不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的证据形式要件，本院不予采纳。四、冯寿瑞、盖贤鹏作为本案证人，无正当理由未出庭作证，其二人的书面证人证言均不能单独作为认定案件事实的依据。但冯寿瑞的书面证言与冯志学提交的水电费收款收据、一审中冯志学提交的刘某、李某、莱阳市古柳街道办事处冯家疃村村民委员会出具的书面证明以及冯志学与中铁建工集团有限公司签订的房屋租赁合同等证据相互佐证，足以证明涉案房屋早已由冯志学占有使用的事实。二审查明的其他案件事实同一审。本院认为，一、冯志学与盛大公司签订涉案房地产买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。第一，冯志学于2002年6月22日向盛大公司交纳购房款订金80万元，后又于2002年8月11日按照合同约定向盛大公司支付购房款40万元，剩余购房款69747元冯志学已于2017年6月21日通过中国建设银行向盛大公司转汇。且涉案合同中并未约定该笔款项的支付时间，盛大公司主张涉案合同签订后其曾多次向冯志学索要该笔房款均遭冯志学拒绝，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，对其关于涉案房地产买卖合同已经因冯志学违约而解除的主张，本院不予支持。第二，根据双方当事人庭审中的陈述及冯志学提交的相关证据，足以证明盛大公司早在2002年就已经将涉案房屋交付给冯志学实际占有使用的事实，本院予以确认。二、盛大公司先后将涉案房屋出卖给冯志学和隋洪海的行为构成“一房数卖”，且均未办理房屋所有权变更登记，本案应按照合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。冯志学与盛大公司签订房屋买卖合同在先，冯志学已经按照合同约定向盛大公司支付了购房款，盛大公司亦于2002年将涉案房屋交付给冯志学，冯志学早在盛大公司将涉案房屋出售给隋洪海之前就已经合法占有了涉案房屋。故冯志学要求履行其与盛大公司关于涉案房地产买卖合同的权利优先于隋洪海，一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，盛大公司和隋洪海的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由山东烟台盛大集团有限公司和隋洪海各负担50元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年一月十八日书记员  于佳昕