广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11695号原告：广州万力集团物业管理有限公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋106-109室，统一社会信用代码91440101741877432X。法定代表人：石凤喜。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被告：广州珠江轮胎有限公司，住所地广州市花都区炭步镇，统一社会信用代码91440101618414176Q。法定代表人：吴南洋。委托诉讼代理人：邵伟，男，该公司员工。原告广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）与被告广州珠江轮胎有限公司（以下简称珠江公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告万力物业公司的委托诉讼代理人梁剑标，被告珠江公司的委托诉讼代理人邵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万力物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2017年1月1日起至被告迁离广州市花都区炭步镇瓦步村双对岗原广轮厂职工宿舍（证载地址：广州市花都县炭步镇瓦步村松仔岗西区宿舍，房产证号：粤房地权证字第××号；证载地址：广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗煤棚及宿舍，粤房地权证穗花字第××号；证载地址：广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗中区宿舍，粤房地权证穗花字第××号）房屋之日止的物业服务费，暂计至2018年4月30日物业服务费共计314328元及逾期付款违约金314328元（物业服务费按14968元/月的标准计算；逾期付款违约金均以当月欠费金额14968元为基数，分别从2017年1月11日，2017年2月11日、2017年3月11日……以此类推起计，每逾期一日按当月欠费金额的2%的标准计至付清之日止，暂计至2018年9月30日）。2、本案所有诉讼费用由被告承担》。事实和理由：2014年4月15日，原告上级单位广州万力集团有限公司为方便旗下不动产的经营管理，与原告订立《委托经营管理物业协议书》，将其包括广州市花都区炭步镇瓦步村双对岗原广轮厂职工宿舍（房产证号：粤房地权证字第××号、粤房地权证穗花字第××号、粤房地权证穗花字第××号、粤房地权证字第××号）在内的涉案房屋、土地等全部委托由原告经营管理，并约定将房屋租金收入中的30%由原告收取作为经营管理服务费用。2015年6月17日，万力集团与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定将上述标的房屋出租给被告作宿舍用途使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，同时根据双方签订的《租赁合同附件》第十一条约定，万力集团授权原告对被告承租的标的房屋进行租赁管理，被告应在履行租赁合同的同时，另需与原告签订《综合服务协议书》，按时向原告支付服务费用。2016年6月6日，原告与被告签订《综合服务协议书》，约定服务期限与上述租赁期限一致，被告在使用标的房屋的同时应向原告支付物业服务费，逾期缴纳应向原告支付违约金及承担相应违约责任。上述《租赁合同》、《综合服务协议书》订立后，原告已依约及时将标的房屋交由被告使用并为涉案房屋提供管理服务，虽《租赁合同》及《综合服务协议书》于2016年12月31日到期，但被告于合同到期后，除退还粤房地权证字第××号房屋外，至今仍持续占有使用粤房地权证字第××号、粤房地权证穗花字第××号、粤房地权证穗花字第××号、粤房地权证字第××号房屋，期间既不与万力集团续签新的租赁合同，也不与原告续订新的《综合服务协议书》，并拒不履行租金、服务费支付义务，其行为已经构成恶意违约，并严重损害了原告的合法权益。原告认为，上述标的房屋至今仍由被告持续占有使用，且双方未能签订书面租赁合同及服务协议的原因在于被告，故被告理应依约参照原《综合服务协议书》继续向原告支付其占有使用标的房屋期间的服务费用。基于以上事实，为了维护正常的社会诚信，维护原告的合法权益，原告依据《合同法》等法律的相关规定，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院查明实施后判如所请。被告珠江公司辩称，原告应当按照实际租用面积9552.19平方米来收取相关的服务费，违约金我方要求免收，我方从去年6月份已经停产，没有收入。经审理查明：原告原名广州国际集团物业管理有限公司。涉案厂房及宿舍位于广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗，权属于广州万力集团有限公司所有，房地产权证分别为粤房地证字第××号、粤房地权证穗花字第××、粤房地权证穗花字第××、粤房地证字第××号，2015年1月1日后面积为17883.27平方米。2014年4月15日，广州国际集团有限公司（现名为广州万力集团有限公司）作为甲方（委托方）与原告作为乙方（受托方）签订一份《委托经营管理物业协议书》，约定甲方将涉案厂房及宿舍委托乙方经营管理，甲方按租赁收入的30%向乙方支付委托管理费用，为方便收支，在与承租人签订租赁合同时，原则上将租赁收入分为房屋租金（70%）和管理费（30%）两部分，并按上述分配比例，由乙方代甲方与承租人签订租赁合同，及乙方与承租人签订综合服务协议书，房屋租金由甲方收取（可由乙方代收），乙方代开甲方发票，管理费由乙方收取，开具乙方发票。2015年6月17日，广州万力集团有限公司作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》及附件，约定原告将涉案厂房及宿舍交给被告承租，租金在2015年1月1日至2016年12月31日为34926元/月，每月第10日前一次性缴付租金给原告，逾期或不足额支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，租赁期届满，应将原承租房屋交回原告。附件的物业清单写明花都区炭步镇瓦步村松仔岗西区宿舍五栋宿舍建筑面积均各自为2875.32平方米、仓库为240平方米；花都区炭步镇瓦步村松仔岗煤棚及宿舍建筑面积为926.23平方米；花都区炭步镇瓦步村松仔岗中区宿舍建筑面积分别为1526.52平方米、118.01平方米、273.22平方米、315.44平方米、107.25平方米；花都区炭步镇瓦步村松仔岗东区宿舍建筑面积为324.1平方米，已在2015年1月1日起停租。2015年1月1日起合计租赁宿舍建筑面积17883.27平方米。广州市花都区炭步镇瓦步村松仔岗西区宿舍前三栋和煤棚及宿舍面积为9552.19平方米。2015年6月6日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《综合服务协议书》，约定在2014年1月1日至2014年12月31日乙方租用涉案房屋，自2015年1月1日至2016年12月31日，乙方向甲方支付管理费用14968元/月，乙方每月10日前按银行转账付款方式缴付管理费，逾期或不足额交付管理费的，甲方除追缴管理费外，每逾期一日，乙方须按当月管理费金额的2%向甲方支付违约金，乙方逾期超过60日，甲方可解除本协议及租赁合同，收回房屋，并要求赔偿损失。庭审中，被告确认：之前的租金和管理费都是一并交给原告，原告留30%，剩下的70%由广州万力集团有限公司作为租金。上述合同及附件期满后，被告继续使用涉案厂房及宿舍，但自2017年1月1日拖欠租金至今。关于违约金的计算标准，原告陈述：违约金系按照双方的《综合服务协议书》第三条主张的。本院认为：根据原告与广州万力集团有限公司之间的《委托经营管理物业协议书》、被告与广州万力集团有限公司之间的《广州市房屋租赁合同》及附件、原、被告之间的《综合服务协议书》的约定，及庭审中被告的陈述，被告在租用涉案房屋时一直将租金及管理费交给原告，被告与广州万力集团有限公司之间在2017年1月1日之后成立不定期租赁合同，被告自一审辩论终结前尚未返还涉案房屋，因为原、被告之间的关于涉案房屋的综合服务亦处于事实存在状态，因此原告主张被告向其支付自2017年1月1日至2018年12月7日的物业服务费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。经核算，被告应支付的物业服务费为347643.87元（14968元/月×23个月＋14968元/月÷31天×7天）。超出上述期限部分，因尚未实际发生，本院不予支持，原告可另行起诉。因原、被告之间的《综合服务协议书》已到期，故原告按照《综合服务协议书》约定的违约金计算逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州珠江轮胎有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万力集团物业管理有限公司支付自2017年1月1日至2018年12月7日的物业服务费347643.87元；二、驳回原告广州万力集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5043.3元，由被告广州珠江轮胎有限公司负担2521.65元，由原告广州万力集团物业管理有限公司负担2521.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  袁贞二〇一九年一月三十日书记员  郑萍张丽彬