湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初3486号原告：恩施市嘉湘物业管理有限公司。住所地：湖北省恩施市施州大道**。社会统一信用代码：91422801795901207P。法定代表人：刘湘宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李相国，湖北正典律师事务所律师。被告：黄金苗，女，生于1982年3月11日，现住址：恩施市。被告：吴东平（黄金苗之夫），男，生于1982年2月24日，苗族，湖北省恩施市人，户籍地：恩施市。现住址：恩施市。原告恩施市嘉湘物业管理有限公司（以下简称嘉湘物业公司）与被告黄金苗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，原告选择适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。审理中，原告嘉湘物业公司申请追加吴东平为被告参加诉讼。原告嘉湘物业公司的委托诉讼代理人李相国、被告吴东平到庭参加诉讼。被告黄金苗经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉湘物业公司向法院提出如下诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业服务费709元。事实与理由：原告自2009年6月进入位于恩施市××大道的中大御城进行物业服务。2015年1月，原告与恩施市中大御城小区业主委员会（简称中大业委会）签订《物业管理服务合同》，对物业服务的期限、收费标准等进行了明确约定。2015年底，双方物业服务合同到期，原告后因是否继续服务的问题与业主委员会发生纠纷，并为此诉至恩施市人民法院，恩施市人民法院考虑到小区业主的安全及环境卫生等因素，认为不宜立即执行，暂由原告继续履行物业管理职责，于是裁定中止执行。原告据此服务到2016年6月30日退出该小区。现被告拖欠原告2016年1月1日至2016年6月30日期间物业费，经原告多次催缴但拒不支付。原告现诉至法院，请求判准前述诉请。被告吴东平辩称，1.被告于2011年装修完毕入住，入住半年后，房屋卧室和客厅发现漏水，找到物业公司，物业公司说房屋质量问题由开发商负责，要被告自行找开发商，被告便找到开发商，开发商不予理睬，最后开发商回答过了5年保质期不予处理，没有解决实际问题。物业公司和开发商相互推脱，没有履行管理的职责。被告房屋楼下有一个酒吧，那时候产生的杂音也多次扰民使我们无法入睡，直至酒吧破产搬离。2.2015年12月，全体业主要求物业公司退出小区，好进行新的物业公司招聘，嘉湘物业在没有签订合同的情况下一直不走，导致新的物业公司没有招进来，后来是市法院（2016）鄂2801民初8号判决嘉湘物业2015年12月31日无条件退出该小区。3.嘉湘物业在业主和业主委员会不知情的情况下，也没有召开业主代表大会通过，擅自将物业费从0.9元每平方米调整至1.2元每平方米，可提供发票为证，这是嘉湘物业在该小区不愿意离开的原因。请求：（1）判决被告不应支付物业费。（2）判决嘉湘物业退还多收取的物业管理费。（3）请求原告承担本案的诉讼费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系恩施市××大道60号中大御城业主。2015年1月1日，中大业委会与原告签订《物业管理服务合同》，约定：原告向该小区业主提供物业服务，期限为2015年1月1日至2015年12月31日，服务内容为：“第二章委托管理事项第三条房屋建筑本体共用部位维修、养护和管理，包括：楼顶、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、凉庭、喷泉、假山、设备机房等……第六章物业管理服务费用第十六条物业管理服务费（一）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取，商铺及住宅改商业的物业费为每平方米1.50元向物业公司缴纳，在所收取的上述费用中，物业公司再按每平方米0.10元向业委会缴纳（还建户除外），用作业主委员会的维权活动经费……（四）物业服务费按每六个月缴纳一次，业主应在2015年1月30日前付清上半年的物业服务费，2015年6月30日前付清下半年的物业服务费……”。上述合同到期后，中大业委会于2015年12月31日要求原告退出中大御城物业服务，原告以部分业主不同意其撤出及要保证业主的正常生活为由拒绝撤出，致中大业委会于2016年1月11日具状诉至本院并申请了先予执行，本院立案受理后于2016年3月2日作出了（2016）鄂2801民初8号民事裁定书，裁定原告腾退恩施市中大御城小区物业服务办公用房等，且在审理过后于2016年3月30日作出了（2016）鄂2801民初8号民事判决书，判决原告于该判决书生效之日退出该小区的服务区域等。但在本院对该案的先予执行过程中，因该小区业主就是否能先予执行、是否保留现物业公司及召开业主大会改选业委会，选聘新的物业公司以及小区安全等卫生问题有不同意见，矛盾激烈，且综合各相关事由，本院考虑到该小区业主的安全及小区环境卫生及特种设备、消防设施安全运行等因素，认为不宜立即执行，而应暂由该小区原物业公司即本案原告继续履行物业管理职责，待该小区业主大会新选聘物业公司后再执行为宜，遂于2016年4月26日作出（2016）鄂2801执392号执行裁定书，中止了本院（2016）鄂2801民初8号民事裁定书的执行。因此，原告在上述合同到期后，自2016年1月1日起至2016年6月30日仍为该小区提供物业服务，但被告未支付在此期间的物业服务费，致原告诉至本院。2016年6月30日，原告与中大业委会办理了《物业移交工作函》，将该小区的物业工作及相关资料全部移交该业委会，退出对该小区的物业管理。本院认为，中大业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是《物业管理条例》所赋予的职权，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，原告与中大业委会于2015年1月1日签订《物业管理服务合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力。在《物业管理服务合同》服务期限届满后，即自2016年1月1日至2016年6月30日，虽然原告为被告提供物业服务无书面合同依据，但其是在本院审理过程中在该小区未聘请其他的物业管理公司进行管理，为保证该小区的安全及卫生的前提下，依照本院的裁定而提供过渡时期阶段的物业服务。故，被告理应支付对应的物业管理费。关于该期间物业管理费的收取标准，应依原合同约定。故原告要求参照双方原来签订的合同约定的物业服务收费标准予以支付，符合约定，本院予以支持。关于被告的抗辩理由，1.房屋漏水问题。房屋漏水是因楼上或才是其他业主使用房屋不当，还是房屋自身质量问题造成，原因不明。如是房屋质量问题，理应由该房屋的施工单位负责。原告以此为由拒不交纳物业费，理由不充分。2.原告应于2015年底退出该小区问题。理由已有前述，系因特殊原因，为小区业主的共同利益，原告在原合同期限届满后继续履行该合同，被告理应承担该期间的物业费。3.原告擅自提高物业费标准问题。原告在合同期间按1.2元/㎡收取住宅物业费，具有合同依据。被告提交的0.9元/㎡的物业费收据的年度为2012年，不能作为2015年1月《物业管理服务合同》约定的物业费标准的对比证据。故，被告的前述抗辩理由，无法律和合同依据，不能成立，本院不予采纳。被告黄金苗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，不影响人民法院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告黄金苗、吴东平于本判决生效之日起三日内向原告恩施市嘉湘物业管理有限公司支付物业服务费709元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄金苗、吴东平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈勇军二〇一九年十二月五日书记员  胡 木