宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初14100号 原告（反诉被告）：宁波雄峰工贸有限公司。统一社会信用代码91330203254101004R。住所地：宁波市海曙区环城西路南段770号。 法定代表人：陈一峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，浙江和诚震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴洁洁，浙江和诚震旦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店（个体工商户）。统一社会信用代码92330203MA2EQKRG22。住所地：宁波市海曙区环城西路南段770号。 经营者：肖石云，男，1972年4月13日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：蔡进，浙江鑫目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳鹭，浙江鑫目律师事务所律师。 原告宁波雄峰工贸有限公司为与被告宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月23日诉至本院，本院于同日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。本案依法适用简易程序于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、戴洁洁，被告的经营者肖石云及其委托诉讼代理人蔡进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年9月30日、2017年4月17日分别签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2018年9月6日解除；2.被告立即腾退位于宁波市海曙区环城西路南段770号的房屋（442平方米，以下简称涉案房屋），并归还原告；3.被告支付2017年10月1日至2018年9月6日解除之日的租金24333.10元；4.被告按每月32083.30元的标准支付自2018年9月7日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂计算至2018年12月4日为95176.60元。事实和理由：2012年9月，被告的经营者肖石云出面与原告签订《房屋租赁合同》，向其承租涉案房屋用于经营咖啡店。2017年4月17日，原、被告又签订《补充协议》一份。后上述房产被列入原段塘村地块城中村改造工程建设项目房屋拆迁范围，拆迁部门要求原告于2018年10月30日之前搬迁并腾空房屋。根据原、被告之间关于租赁事项的约定，房屋遇政府拆迁后，被告应无条件搬出。原告已将房屋列入拆迁范围的事实口头通知被告，又于2018年9月6日发送书面通知，要求被告于2018年9月15日前从房屋中搬迁并腾退，但被告至今仍使用该房屋。故原告诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：1.原告向被告出租的涉案房屋的所有权证和土地使用权证是分离的，土地为集体土地性质，而房屋所有权是原告所有。2.原告与拆迁部门签订拆迁协议后，已不享有涉案房屋的所有权，故原告的主体资格不适格。3.原、被告之间的租赁合同是有效的，只有合同无效的情况下才能主张占有使用费，有效的情况下不能主张占有使用费，且2018年7月12日左右，原告多次告知被告房屋要拆迁，涉案房屋并无出租的价值，故被告无需支付房屋占有使用费，且2018年7月份左右被告已经停业。4.被告未支付2018年9月份之后的电费，2017年10月1日至2018年9月30日期间的房屋租金，被告已经支付了370000元，仅差15000元未支付。要求原告退还水电押金1500元和保证金28000元。 被告反诉提出诉讼请求：1.原告赔偿阁楼搭建和装修损失500000元；2.原告赔偿被告设备现存价值153556元、装修价值1012500元（675平方米×1500元/平方米）、停业经济损失438750元（675平方米×650元/平方米）；3.原告返还被告已付的2018年7月至9月的房租90000元，返还临时建筑面积60平方米房屋的租金共计734389.14元（541万×60平方米÷442平方米）。事实与理由：被告在原告的允许下，花费了大量资金在承租房屋内加了一层阁楼面积约为207.73平方米，并进行了拓宽25.1平方米，上述损失应由原告承担。在租赁合同备注部分载明“本店面其中一间是临时建筑，如遇国家拆迁，已付的租金退回”，故该临时建筑对应面积的租金，原告应全部退回。被告在拆迁部门了解到，原告租赁给被告的房屋为办公用房，故拆迁部门补偿的装修标准为和一次性经济补偿标准过低，对上述标准有异议，认为装修赔偿应按照宁波市房屋拆迁相关办法的附件六“房屋装修评估标准表”第一栏的标准，高档装修应为1500元/平方米的标准，一次性经济补偿应按照商业用房标准进行补偿。请求法院支持被告的反诉请求。 原告针对反诉答辩称：1.被告要求赔偿阁楼搭建损失无事实和法律依据，原告并未同意被告搭建阁楼。2.根据原告与拆迁部门达成的协议约定，被告承租房屋的设备赔偿金为101836元、装修赔偿为176800元，一次性经济赔偿金为176800元，对上述金额，原告同意向被告赔付，超过上述金额部分原告不愿意赔付。3.原告从未承诺被告临时建筑的租金予以返还，无事实依据，请求法院驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 原告系涉案房屋所有权人。2004年9月11日，肖石云作为被告的经营者与案外人吴君签订《租房合同》一份，约定吴君将涉案房屋转租给肖石云，租期自2004年10月1日至2010年5月20日；年租金为230000元、之后每年递增10000元；肖石云支付押金28000元，协议终止时，在费用结算完毕后，吴君全额退还肖石云；本店面其中一间是临时建筑（约60平方米），如遇国家拆迁，已付的租金退回等。原告在该份合同上盖章表示同意转租。同日，吴君向肖石云出具收条一份，载明收到租金115000元、押金28000元、房屋转让费20000元。肖石云承租涉案房屋用于经营宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店。该份合同期满后，被告向原告租赁该房屋。2012年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租涉案房屋，租期自2012年9月30日至2016年9月30日；年租金分别为355000元、365000元、375000元、385000元；租金一年一付，每年提前一个月支付下一年度租金；原告原有装修供被告使用，被告如需重新装修，不得损坏原房屋结构，费用由被告自理；该房屋因社会公共利益或城市建设房屋重建需要依法被国家或当地政府征用或拆迁，被告无条件搬离，已付的租金给予退回，国家或政府对于被告装修的赔偿，原告应付给被告的部分，且赔偿款项须经双方协商解决等。2017年4月17日，原、被告签订《补充协议》一份，约定延长租期三年。2017年9月30日之前的租金，被告已经支付完毕，2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金（占有使用费），被告支付了370000元。被告另向原告支付了水电押金1500元。 2018年7月12日，宁波市海曙区旧村改造办公室与原告等签订《非住宅房地产拆迁货币补偿协议》，约定：经海政（2013）57号与甬海征拆（2013）2号批准，涉案房地产已列入原段塘村地块城中村改造工程建设项目房屋拆迁范围，原告应在2018年10月30日前搬迁并腾空房屋，并对补偿安置方案进行了约定。根据拆迁补偿方案，被告承租房屋可得的拆迁补偿为：设备赔偿金101836元、装修赔偿金176800元、一次性经济赔偿金176800元，合计为455436元。 2018年9月6日，原告向被告邮寄律师函，载明：双方签订的《房屋租赁合同》即行终止，要求被告于2018年9月15日前搬迁并腾退涉案房屋，并配合原告办理各项费用的结算。该律师函已于同年9月8日送达被告。涉案房屋被告尚未腾退完毕，但原告在庭审中认可房屋占有使用费计算至2018年12月17日止。 以上事实由原告提供的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《非住宅房地产拆迁货币补偿协议》、评估清单、赔偿明细、律师函、快递面单、查询记录，被告提供的《非住宅房地产征收补偿资金核算单》、《租房合同》、收条、租金支付凭证等证据予以证明。 本院认为，本案争议焦点在于：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、被告是否应当支付租金及占有使用费；三、被告是否应当赔偿原告搭建阁楼的损失；四、被告主张的拆迁利益能否支持；五、原告是否应当返还被告已付的60平方米左右的临时建筑的租金。 关于争议焦点一，原告是否具有诉讼主体资格。被告认为，原告与拆迁部门签订拆迁协议后，已不享有涉案房屋的所有权，故原告的主体资格不适格。本院认为，原告与宁波市海曙区旧村改造办公室等签订的《非住宅房地产拆迁货币补偿协议》并未履行完毕，根据该协议约定，原告仍负有腾退交付房屋的义务，且本案系房屋租赁合同纠纷，原告作为合同相对方，亦有权向被告主张合同的权利，具有诉讼主体资格，对被告的抗辩本院不予采纳。 关于争议焦点二，被告是否应当支付租金及占有使用费。原、被告于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》中明确约定，该房屋因社会公共利益或城市建设房屋重建需要依法被国家或当地政府征用或拆迁，被告无条件搬离。本院认为，该合同约定应视为解除条件的约定，涉案房屋已被政府列入拆迁范围，且原告已与相关部门签订拆迁协议，故合同约定的解除条件已经成就，原告要求解除合同的诉请，依法有据，本院予以支持。被告于2018年9月8日向原告送达《律师函》，函件中表明双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》即行终止，该意思表示即为解除合同的意思表示，故本院确认原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、并要求赔偿损失。原告要求被告腾退承租的房屋，依法有据，本院予以支持。被告占有房屋给原告造成损失，仍应按合同约定的标准赔偿损失即支付房屋占有使用费，故原告要求被告支付2018年9月9日至同年9月30日期间未付的占有使用费15000元，并按合同约定的年租金标准支付2018年10月1日起至2018年12月17日的占有使用费即81219元（385000元÷365天×77天），共计96219元的诉请，依法有据，本院予以支持。被告抗辩无需支付占有使用费及要求返还2018年7月至9月已付的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。被告要求原告退还水电押金1500元，原告无异议，本院予以支持。被告要求原告退还保证金28000元，原告不同意退还。本院认为，保证金28000元并非原告收取，系案外人吴君向被告收取，且根据原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的约定，保证金一栏并无款项记载，故对被告的主张本院不予支持。 关于争议焦点三，被告是否应当赔偿原告搭建阁楼的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，被告主张其对承租的房屋搭建了阁楼，但未提供证据证明上述搭建行为发生时，经过原告的同意，故对被告的该项诉请，本院不予支持。 关于争议焦点四，被告主张的拆迁利益（设备赔偿金、装修赔偿金、一次性经济赔偿金）能否支持。本院认为，涉案房屋涉及拆迁，被告作为承租人可享有相关的拆迁利益，但被告对拆迁利益的赔偿范围和计算标准有异议，拆迁利益可得多少并非由原告决定，而是涉及相关拆迁部门及拆迁政策的适用，故不属于本案反诉审理的范围，被告可另行主张解决。原告对其根据协议确定的可从拆迁部门获得的涉及被告的拆迁利益部分，自愿先向被告支付，未违反法律规定，亦不损害被告的权益，本院予以准许。 关于争议焦点五，原告是否应当返还被告已付的60平方米左右的临时建筑的租金。被告认为，2004年9月11日其与案外人吴君签订的《租房合同》中约定，本店面其中一间是临时建筑（约60平方米），如遇国家拆迁，已付的租金退回，故原告应当将收取的该部分租金全部退还给被告。本院认为，该份合同系被告与案外人所签，原告并非合同当事人，且原告与被告之间于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》中并未对此进行约定，该份合同为原、被告之间签订的最新的合同，应以最后一份合同约定为准，故被告的该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司与被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》及于2017年4月17日签订的《补充协议》均于2018年9月8日解除； 二、被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于宁波市海曙区环城西路南段770号（面积约为442平方米）的房屋，并交还原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司； 三、被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店向原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司支付占有使用费96219元； 四、原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司向被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店返还水电押金1500元； 五、原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司向被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店支付设备赔偿金101836元、装修赔偿金176800元、一次性经济赔偿金176800元，合计455436元； 以上第三、第四、第五项相互折抵后，原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司向被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店支付360717元，该款于本判决生效之日起十日内履行； 六、驳回原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费2690元，减半收取1345元，由原告（反诉被告）宁波雄峰工贸有限公司负担262元，被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店负担1083元；反诉案件受理费8360元，由被告（反诉原告）宁波市海曙区雪花名典咖啡语茶店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 葛艳君 二〇一九年一月三十一日 代书记员 蒋 欣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。