陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0303民初2475号 原告：李强，男，1984年10月12日出生，汉族，住宝鸡市金台区. 委托诉讼代理人：乔元谋，陕西九成宫律师事务所律师。 被告：宝鸡豪城房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区新福路**，统一社会信用代码91610303742810934X. 法定代表人：杨万良，任公司董事长。 委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师，特别授权。 原告李强与被告宝鸡豪城房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李强及其委托诉讼代理人乔元谋、被告委托诉讼代理人王斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李强向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理权属登记备案手续，并协助原告办理不动产所有权登记证书；2、判决被告向原告支付迟延办理权属登记备案手续违约金309.51元（154754元×0.2%=309.51元），赔偿迟延交付房产证损失27159.33元（154754元×逾期贷款月利率0.004875×36个月=27159.33元）；3、判决被告向原告支付其收取的维修基金、契税及办证费的利息830.64元【（3095元+1548元+90元）×逾期贷款月利率0.004875×36个月=830.64元】；4、判决被告承担原告支付的律师代理费3000元及本案诉讼费用。事实和理由：2010年7月10日，案外人柯孔波与被告签订《商品房买卖合同》，2010年8月29日交付了房屋。被告收取了房屋维修基金3095元、契税1548元，办证费90元。2014年11月9日，原告与案外人达成房屋买卖协议购买该房，被告同意进行合同更名，变更了合同。因原合同丢失，2016年3月29日原、被告补签了《商品房买卖合同》，补开了收据，原告支付购房款154754元。但至今被告没有向有关部门缴纳其代收的维修基金、契税及办证费，没有履行办理权属登记备案义务，没有向原告交付不动产所有权登记证书，属严重违约，故原告诉到法院以维护合法权益。 原告李强围绕诉讼请求，向本院提供下列证据： 1、房款收款收据两张，证明案外人柯孔波系豪城天下小区**楼******房屋的买受人。 2、《房屋买卖协议书》、柯孔波及李强的身份证复印件、收条及收款收据，证明原告从案外人柯孔波处购买了豪城天下小区房屋，且2014年12月15日前已实际交付。 3、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据，证明2016年3月29日被告同意柯孔波将房屋转让给原告李强并办理了更名登记，被告与原告补签了《商品房买卖合同》，被告应按合同约定履行备案义务。 4、委托合同及发票，证明被告应承担原告支出的律师费3000元。 被告宝鸡豪城房地产开发有限公司辩称，原、被告之间的房屋买卖事实存在，但案涉房屋是原告从柯孔波处购买，原、被告在2016年补签的《商品房买卖合同》，原告只能主张2016年之后的权利。原告的第一项诉求应驳回，因为被告已履行了备案义务，且原告的房本已办下来了。关于原告主张的违约金没有异议，是双方在合同中约定的。但对原告主张赔偿迟延交付房产证损失27159.33元的诉讼请求有异议，没有事实及法律依据，法院应予驳回。对原告主张支付收取的维修基金、契税及办证费利息830.64元的诉讼请求有异议，被告只是代收，支付利息没有依据。对原告主张支付原告律师代理费3000元的诉讼请求有异议，原、被告在合同中并未约定律师费的承担问题，且原告是否支付亦无证据证实。 被告宝鸡豪城房地产开发有限公司围绕答辩意见，向本院提供下列证据： 1、房产证复印件。 2、建设银行单位客户专用回单。 3、宝鸡市住房和建设局专用收据。 证明被告已向行政主管部缴纳了维修基金并办理了案涉房屋的房产权证（大证）。 4、陕（2018）宝鸡市不动产权第XXXXXXX号不动产权证书，证明宝鸡市不动产登记局于2018年10月17日颁发了案涉房屋的产权证，原告的第一项诉讼请求应予驳回。 结合庭审当事人的质证意见，本院对原、被告提供的上述证据的客观真实性均予以认定，证明目的将结合诉讼请求在本院认为部分予以阐述。 根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 2010年7月份，案外人柯孔波从被告宝鸡豪城房地产开发有限公司处购买了被告开发建设的位于宝鸡市金台区新福路即豪城天下房屋，庭审中原、被告均确认被告约于2010年8、9月交付了房屋。2014年11月份，案外人柯孔波将上述房屋转让给原告李强，双方签订了《房屋买卖协议书》，双方在协议中约定若房屋无法过户，双方在被告处将房屋更名登记到原告李强名下，以完成交易。 因案外人柯孔波与被告之间的商品房买卖合同丢失，2016年3月29日，原告李强与被告宝鸡豪城房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的豪城天下房屋（上述房屋），合同第六条载明：“一次性付款2015年12月31日买受人支付房款共计人民币154754元”。合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2.3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3.因有关部门的误延，可以顺延”。合同附件四补充协议第二条约定，买受人委托出卖人办理产权证书的申请和领取，买受人支付办理房产证的各种税费。2016年3月29日，被告向原告开具了一份《销售不动产统一发票》，载明被告收到原告购房款154754元，并向原告出具6份收款收据，载明被告收到原告维修保证金3095元、契税1548元、办证费90元等。 2018年5月18日，被告宝鸡豪城房地产开发有限公司以银行转账的方式向宝鸡市住房和城市建设局交纳豪城天下X区X幢楼维修基金168916.82元。2018年9月11日，被告取得位于宝鸡市金台区新福路房屋的不动产权证书。2018年10月17日，宝鸡市不动产登记局将案涉房屋即豪城天下房屋的不动产权证书已颁发给房本代办人被告。 本院认为，2010年案外人柯孔波从被告处购买取得案涉房屋，2014年柯孔波将该房屋转让给原告李强，因柯孔波与被告之间的商品房买卖合同丢失，2016年原、被告补签了案涉房屋的《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面积极履行合同义务。关于原告主张被告立即为原告办理权属登记备案手续，并协助原告办理不动产所有权登记证书的诉讼请求，因案涉房屋的不动产权证书已由宝鸡市不动产登记局颁发给代办人被告，庭审中被告及本院均告知原告及时领取，原告应克服自身时间困难及时领取即可，故本院对该项诉讼请求不予支持。 关于原告主张被告支付迟延办理权属登记备案手续违约金309.51元（154754元×0.2%=309.51元）、赔偿迟延交付房产证损失27159.33元（154754元×逾期贷款月利率0.004875×36个月=27159.33元）的诉讼请求，原、被告在合同中约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，案涉房屋被告于2010年8、9月交付买受人，故依照约定被告最迟应在2011年9月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2018年5月18日向宝鸡市住房和城市建设局交纳维修基金，并于2018年9月11日取得陕（2018）宝鸡市不动产权第XXXXXXX号不动产权证书，被告的履约行为晚于合同约定，故被告已构成违约，应向原告承担违约责任。关于违约金，虽双方在合同中约定为“已付房价款的0.2%”即309.51元，但该约定不论被告逾期多长时间，违约金数额不变，显然过低，原告诉讼主张由被告支付约定的违约金309.51元及按金融机构计收逾期贷款利息标准计算3年的违约金27159.33元，其实质是对违约金的增加，但其主张计算标准过高，本院结合合同履行情况等案件事实，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金的计算标准作适当调整，即按年利率1%计算为宜，超过部分不予支持。被告逾期办理备案登记是一个持续状态，但导致的违约金的支付属于债权请求权，应受诉讼时效限制，原告主张计算3年符合法律规定，本院予以认定。故被告应支付原告逾期办理房屋权属登记备案的违约金4642.62元（154754元×年利率1%×3年=4642.62元）。 关于原告主张被告支付代收的维修基金、契税及办证费的利息830.64元【（3095元+1548元+90元）×逾期贷款月利率0.004875×36个月=830.64元】的诉讼请求，本院认为被告代收费用后未及时向有关主管部门转交，擅自长期占用，给原告造成了预期的利息损失，故对原告主张的利息损失，本院予以支持。原告主张计算3年，不违反法律规定，本院予以认定；但其主张以逾期贷款利息标准计算没有依据，应以中国人民银行同期活期存款年利率0.35%计算。故被告应支付原告代收的维修基金、契税及办证费的利息49.70元【（3095元+1548元+90元）×存款年利率0.35%×3年=49.70元】。 关于原告主张被告支付原告律师代理费3000元的诉讼请求，因无合同依据及法律明确规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李强逾期办理房屋权属登记备案的违约金4642.62元。 二、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李强代收的维修基金、契税及办证费的利息损失49.70元。 三、驳回原告李强的其他诉讼请求。 （以上第一、二判项金额总计4692.32元） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费599元，由被告宝鸡豪城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  赵晓云 人民陪审员  李敏华 人民陪审员  王明芳 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  苟引娟 -1-