江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终3345号上诉人（原审第三人）：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区张家围路**。负责人：雷红云，系该分行行长。委托诉讼代理人：黄先兴，江西凯莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹飞，男，1977年10月3日生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：曾翠云，江西钨都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鑫业地产集团有限公司，，住所地：江西省赣州市赣州经济技术开发区迎宾大道**法定代表人：林业霖，系该公司总经理。上诉人江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称江西银行）与被上诉人曹飞、鑫业地产集团有限公司（以下简称鑫业地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州经济技术开发区人民法院作出（2018）赣0791民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。江西银行上诉请求：依法撤销一审判决第二、五项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，本案二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、一审判决解除曹飞与上诉人的《个人房产借款及抵押合同》没有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、第二十五条，上诉人未提出独立诉讼请求，应当仅处理商品房买卖合同纠纷。2、根据合同法第二百零六条、第九十七条规定，贷款合同解除后，上诉人有权要求贷款人将贷款返还给上诉人并赔偿损失。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，立法目的在于帮助银行收回贷款，没有免除贷款人的还款义务，实际上是债务加入。4、一审法院明知鑫业地产公司濒临破产，错误理解司法解释，危害了银行的资金安全，对金融秩序造成恶劣影响。曹飞在起诉前已严重违约，应当承担违约责任并归还全部款项。鑫业地产公司已无偿还能力，上诉人的利益将严重受损。曹飞答辩称，1、一审判决事实认定及适用法律均无误，应予以维持；2、上诉人的上诉状中陈述的上诉理由为一审法院程序错误，一审法院仅仅有权处理本人与鑫业地产集团有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，不能同时处理与上诉人之间的贷款合同纠纷。该理解不正确，上诉人引用的《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，但该条与本案无关，不能适用于本案，因为该条规定的是按揭银行进入单纯的商品房买卖之诉，本案是购房人起诉，将上诉人列为第三人参与本案诉讼，不属于银行主动申请参加单纯的商品房买卖合同之诉情形，且上诉人是作为有独立请求权第三人参与一审诉讼，上诉人在一审中并未丧失抗辩权及反诉等其他诉讼权利，在程序上其诉讼权利得到充分保障；3、上诉人认为贷款合同的解除实际只能引起房屋出卖人即开发商的债务加入，但购房人不能免除还款义务。该理解不正确，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及第二十五条均赋予购房人在商品房买卖合同被解除或者撤销之后对对应的贷款合同的解除权，即购房人解除贷款合同是合法解除，既然合法解除则相应合同义务当然免除，若认为购房人在解除了贷款合同前提下仍需要承担贷款合同的义务，则解除贷款合同对购房人毫无价值。按照上诉人理解，该法条一方面赋予购房人解除权，又要求购房人履行合同义务，自相矛盾；4、上诉人认为《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四及第二十五条的立法目的是出于对银行金融资金安全的保障。该理解是片面的，在开发商、购房人、银行三方关系中，购房人处于弱势地位，当房屋买卖合同被解除后购房人的权益受到了侵害，购房人应该得到司法救助及司法保障，贷款合同看似仅仅是贷款人和银行签订的，但在实践中一般是开发商以整个楼盘为单位与银行洽谈，谈妥后开发商要求购房人单个与银行签订合同，因此银行贷款资金安全问题，关于开发商的经营实力，及贷款楼盘的风险评估，银行对比购房人都有更多的把控，本案中抵押登记未解除，而贷款合同的解除不必然导致抵押解除，即银行仍享有房屋抵押权，因此银行的权利仍有保障。鑫业地产公司未发表答辩意见。曹飞向一审法院诉讼请求：1、解除原告曹飞与被告鑫业地产公司于2014年9月24日签订的八份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为20xx5,20xx6,20xx7,20xx8,20xx9,20xx0,20xx1,20xx2）；2、解除原告曹飞与第三人江西银行赣州分行于2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》；3、被告鑫业地产公司退还原告曹飞已支付购房款3638800元及原告曹飞已支付江西银行赣州分行贷款本金及利息合计1580466.42元；4、被告鑫业地产公司赔偿原告曹飞以首付款3638800元为本金的相应利息（截止2017年12月31日，按银行同期存款年利率3%计算利息为345686元）利随本清；5、被告鑫业地产公司归还第三人江西银行赣州分行剩余尚欠的贷款本息；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告鑫业地产公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为ＦＧ-05-5号地块鑫业中心的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准取得项目预售许可证。2014年9月24日，原告曹飞与被告鑫业地产公司签订八份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为20xx5,20xx6,20xx7,20xx8,20xx9,20xx0,20xx1,20xx2），约定原告购买被告鑫业地产公司鑫业中心第x层x1号公寓115.45㎡、第x层x2号公寓70.8㎡、第x层x3号公寓59.55㎡、第x层x4号公寓70.83㎡、第x层x5号公寓74.33㎡、第x层x6号公寓74.33㎡、第x层x7号公寓70.83㎡、第x层x8号公寓63.78㎡，上述房屋总价款7198800元，首付款3638800元，银行按揭款3560000元；上述合同第七条约定买受人逾期付款违约责任：逾期不超过30日内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，按万分之五计算违约金…；合同第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前将取得当地建设行政主管部分出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的装饰、设施项目、配置的物业配套设施项目及标准符合合同附件约定的房屋交付给买受人；合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金…。合同签订后，原告曹飞于2014年10月11日向被告鑫业地产公司账户内转账人民币3638800元，用于支付上述房屋的首付款。2014年10月31日，原告曹飞与第三人江西银行（贷款人）、被告鑫业地产公司（担保人）签订了《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：19xx00），约定借款金额为3560000元，借款用途为购买商品房，借款期限120个月，自2014年10月31日起至2024年10月31日止；执行利率为百分比浮动定价，贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，实际贷款利率为8.515%，贷款利率根据合同约定的调整方式随国家法定利率调整而相应调整；借款人委托贷款人将借款资金支付给交易对象指定账户即鑫业地产公司名下南昌银行赣州分行账户内（79×××88），贷款以每月等额本息还款的方式偿还；借款人以上述所购的鑫业中心上述房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告鑫业地产公司对上述债务提供阶段性连带责任保证担保；合同还约定了违约责任事项等。原告曹飞在合同借款人（共同借款人）处签字按印，原告在抵押人处签字按印，被告鑫业地产公司在保证人处盖章。合同签订后，被告江西银行按约定将3560000元贷款转账至收款人即被告鑫业地产公司指定账户内。自2014年11月1日起至2018年1月1日止，原告曹飞共向第三人江西银行偿还贷款本息1580466.42元，尚欠贷款本金2662301.92元未还。截止起诉之日，被告鑫业地产公司仍未向原告交付上述房屋，故原告诉至法院要求处理。一审法院认为，原告曹飞与被告鑫业地产公司之间签订的八份《赣州市商品房买卖合同》、原告曹飞与第三人江西银行之间签订的《个人房产借款及抵押合同》系各方当事人真实意思表示，内容符合法律的规定，上述合同均已发生法律效力，各方当事人均应遵守。被告鑫业地产公司作为涉案房产的开发商，未能按照合同约定的交房期限履行交付房产的义务，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方于2014年9月24日签订的八份《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。原、被告签订的八份《赣州市商品房买卖合同》和原告、被告及第三人签订的《个人房产借款及抵押合同》两者之间虽非主合同与从合同的关系，但二份合同之间却具有紧密的关系，第三人江西银行在与原告签订贷款合同时要求原告将所购涉案商品房作为抵押物为提供担保，原告按揭贷款目的就是为了购买涉案房屋。当原告与被告鑫业地产公司的商品房买卖合同解除后，已确定无法再取得涉案房屋，本案借款抵押合同的目的已无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告要求解除与第三人江西银行于2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告鑫业地产公司依据上述合同所取得的财产，应当予以返还，并应赔偿原告因此所受到的损失。故对原告要求被告鑫业地产公司退还已付购房款3638800元并按银行同期存款年利率3%计算利息及退还已付第三人江西银行按揭贷款本金及利息1580466.42元的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告鑫业地产公司偿还第三人江西银行剩余贷款本息的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本息分别返还担保权人和买受人，故对该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告曹飞与被告鑫业地产集团有限公司于2014年9月24日签订的八份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20xx5,20xx6,20xx7,20xx8,20xx9,20xx0,20xx1,20xx2）。二、解除原告曹飞与第三人江西银行股份有限公司赣州分行于2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》。三、被告鑫业地产集团有限公司应当向原告曹飞返还首付款3638800元及支付利息（利息按首付款金额，从2014年10月11日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期存款年利率3%计算）。四、被告鑫业地产集团有限公司应当向原告曹飞返还已支付第三人江西银行股份有限公司赣州分行贷款本息1580466.42元。五、原告曹飞所欠第三人江西银行股份有限公司赣州分行剩余贷款本息，由被告鑫业地产集团有限公司偿还。六、上述判决第三、四、五项，限本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62192元，由被告鑫业地产集团有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审认定事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”可见，商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理并认定贷款本息由出卖人负责偿还的前提是担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，让其能自由行使诉请购房贷款的返还方式以及买受人和贷款保证人承担责任形式的权利。本案中，江西银行仅作为第三人参与诉讼，未提出独立的诉讼请求，故本案不宜按照曹飞的诉讼请求，直接判决仅由保证人一方承担还款责任，否则有违“不告不理”原则，也剥夺了担保权人自由处分的权利。综上，在江西银行未提出诉讼请求的前提下，一审法院将房屋买卖合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理，并判决由鑫业地产公司负责向江西银行偿还曹飞所欠剩余贷款本息，直接免除了合同相对人借款人的责任，处理不当，应予纠正。对于曹飞与江西银行因签订《个人房产借款及抵押合同》所产生的纠纷，当事人可以另行主张权利。综上所述，江西银行的再审请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但是适用法律及处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791民初423号民事判决第一、三、四项；二、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791民初423号民事判决第二、五项；三、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791民初423号民事判决第六项为：上述判决第三、四项，限鑫业地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕。四、驳回曹飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62192元，二审案件受理费28098元，合计90290元，由鑫业地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赖国东审 判 员  雷勉励审 判 员  王阿婷二〇一九年一月二十五日代理书记员  李晓倩代理书记员  雷 娜