广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初11043号原告：马永杰，男，1984年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳华，广东聚理律师事务所实习律师。被告：梁然金，女，1958年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：陈桂峰，男，1985年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈丽娜，广东龙浩律师事务所律师。被告：梁永灿，男，1986年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：张李平，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁富林，广东兴顺律师事务所律师。原告马永杰与被告梁然金、陈桂峰、梁永灿农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月12日作出（2017）粤0606民初10386号民事判决。被告梁然金、陈桂峰不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2018年4月20日作出（2018）粤06民终1009号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2018年6月11日重新立案，并将案由变更为民间借贷合同纠纷，依法另行组成合议庭，分别于2018年8月15日、9月7日、12月11日三次公开开庭审理了本案。第一次开庭时原告马永杰的委托诉讼代理人廖凯波、孙艳华，被告梁然金、陈桂峰本人及其共同委托代理人陈丽娜，被告梁永灿到庭；第二次开庭时原告马永杰本人及其委托诉讼代理人廖凯波、孙艳华，被告梁然金、陈桂峰两人本人及其共同委托诉讼代理人陈丽娜，被告梁永灿到庭；第三次开庭时原告马永杰的委托诉讼代理人廖凯波，被告陈桂峰本人及被告梁然金、陈桂峰两人的共同委托代理人陈丽娜，被告梁永灿的委托诉讼代理人丁富林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马永杰于2017年7月5日向本院提出诉讼请求【本院原审案号（2017）粤0606民初10386号】：1.请求法院判令撤销原告与被告梁然金签订的《房屋转让合同》；2.请求判令被告梁然金将案涉房屋返还给原告(房屋交易价值2000000元)；3.请求判令被告梁然金协助原告办理案涉房屋的过户手续；4.判令本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告2016年交通事故受伤，原告在家休养期间，被告梁永灿向原告推荐足球赌博游戏，并在赌博网站开户交给原告使用，之后被告梁永灿称原告输了钱，要原告向其偿还。原告无力支付赌债，被告梁永灿就介绍被告陈桂峰借钱给原告，原告分别于2016年12月8日、2017年1月3日、2017年4月13日向被告陈桂峰签订借款协议，共约定借款700000元。被告梁永灿与被告陈桂峰系同一团伙，为达到收取原告赌债的目的，被告梁永灿与被告陈桂峰要求原告提供自己的两张银行卡，原告将自己的银行卡62×××64交给被告梁永灿、62×××13交给被告陈桂峰。2016年12月8日被告陈桂峰转账300000元到62×××13账号（以下简称5713账号）并随后转到被告梁永灿持有的62×××64账号（以下简称2964账号），该款由被告梁永灿支取；2017年1月3日被告陈桂峰转账100000元到5713账号并随后转到被告梁永灿持有的2964账号，该款由被告梁永灿支取；2017年4月13日被告陈桂峰转账300000元到5713账号并随后将150000元转到被告梁永灿持有的62×××64账号，该150000元由被告梁永灿支取；由于原告除位于佛山市顺德区乐从镇大闸村村委会华湖大街19号外没有其他财产，为保证借款安全，被告陈桂峰在2016年12月8日第一笔借款时要求原告与其签订一份“房屋转让意向书”保证不向其他人出卖房屋。2017年4月13日第三次借款时，被告陈桂峰提出要求原告将上述房产抵押给被告陈桂峰，由于该房产的土地属于农村集体土地不能抵押，因此被告陈桂峰提出将房屋过户给他母亲梁然金作为抵押，原告还钱后再转回给原告。原告听信被告陈桂峰及梁永灿的蛊惑，原告在未与家人商量的情况下与被告梁然金签订了房屋买卖合同，并将案涉房产过户至被告名下。但事后被告陈桂峰多次以暴力及提起诉讼等方式胁迫原告，要求以远远低于市场价格的2000000元买断该房屋，并要求原告及其家人搬离房屋。原告与被告之间仅仅存在借贷关系，并没有出卖房屋的真实意思表示，并且该房屋实际价值是600多万元，但原告不可能以2000000元价格出售给被告。根据上述事实，原告出售行为并不是真实意思表示，交易价格也是显失公平。根据《中华人民共和国合同法》的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的；受损方可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，原告认为，在该案中，三被告利用原告能力缺陷将案涉房产以畸价转移至被告名下，属于显失公平的法定可撤销情形，请求法院撤销双方签订的《房屋转让合同》并将房产返还给原告。综上，原告认为被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。在广东省佛山市中级人民法院二审期间【案号为（2018）粤06民终1009号】，2018年4月17日，原告以经法院对广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》相关规定的释明为由，申请变更诉讼请求为：一、判令被告梁然金、陈桂峰支付房款差额4242928元（以评估总值4845695元减去原告已收到的55万元借款及原告应当支付的利息52767元）及利息（利息从2017年6月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日）；二、诉讼费由梁然金、陈桂峰负担。重审期间，原告明确以上变更后的诉讼请求，并补充事实和理由如下：原告与被告之间是民间借贷关系，因案涉房屋是农村房屋，无法办理抵押，所以才进行房屋买卖合同，该房屋买卖合同实际上是起着担保的作用，借条显示是70万元，但原告实际收到的金额是522000元。陈桂峰、梁然金辩称，一、本案法律性质为房屋买卖合同纠纷。首先，从普通借贷纠纷中出借人心理状态来分析，任何一个普通人明知对方有经常性赌博行为，是不会出借钱款的，人之常情。在本案中，陈桂峰、梁然金和原告马永杰是同村兄弟，陈桂峰清楚并知晓原告马永杰有经常性赌博行为并欠下巨额赌债。原告马永杰来到佛山市和乐钢业有限公司提出借钱，陈桂峰是不可能出借的。陈桂峰拒绝原告并委婉要求原告马永杰离开，马永杰即提出：由陈桂峰购买原告马永杰的房屋，原告他本人真的很着急用钱。在原告马永杰的再三要求下，陈桂峰才同意买卖房屋，同时于2016年12月8日双方签订《房屋转让意向书》。虽然陈桂峰、梁然金的银行转款留言写的是借款，但事实上是由于陈桂峰基于未知房屋是否能过户的考虑和自身法律意识淡薄而作出的自我保护行为，从而留言写上借款，以备后期房屋若不能过户同时马永杰还不了房款时可将流水作为证据使用。其次，对原告的行为心理分析,陈桂峰不断催促原告马永杰接收款项，马永杰却很反常地做出回避：不接听电话、不回复微信、不回家。这些反常的行为可证明原告马永杰对外举债严重，有出卖房产的动机。再次，对原告的行为分析，原告并非是一个诚实信用正直之人。2017年12月19日，马永杰指使某小混混（132××××****）打电话恐吓深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司和广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司，质问2家评估机构为什么做出这样的价格。另，马永杰与案外人傅剑辉民间借贷纠纷【（2017）粤0606民初15120号】已生效，亦可证明马永杰对外举债严重，有出卖房产的动机。最后，从鼓励交易和维护交易安全的角度分析，应最大保护双方的利益。房屋价格上涨属于交易双方应当预见的商业交易风险。马永杰订立合同时的初衷是卖房获得房款用于还债，陈桂峰、梁然金订立合同的初衷是购买房子。马永杰在订立合同时应当预见到此种交易风险，不能因为后期房屋价格上涨随意提起恶意诉讼，马永杰的行为违背了诚实信用原则，违背了双方订立合同时的初衷，致使双方订立合同的目的根本无法实现，更加阻碍了事态得到根本的解决。整个过程浪费巨大的司法资源，且无法最大保护双方当事人的利益。二、本案涉案房屋根本没有进行房屋价格评估的必要。陈桂峰没有强迫或者逼迫原告马永杰进行房屋买卖交易，且该房屋买卖由原告马永杰自行主动提出。陈桂峰对于房产资讯没有优势可言，更无经验可言。200万的交易价格是经过双方确认且真实意思表示，且双方在2017年8月14日的开庭笔录均承认200万元的交易价格。经过2016年12月至2017年5月共6个月不断交涉的期间，陈桂峰、梁然金和原告已很清晰各方的权利和义务。众所周知，农村集体用地，是禁止向本村以外的村民进行流转的；一户一宅的农村集体用地，更是严格限制了本村户籍的村民每户只能有一份宅基地。对于涉案房屋（位于一××政策××），陈桂峰、梁然金购买房产时得额外考虑涉案房屋变现的可能性和流转的可能性、考虑能否顺利变更过户的可能性。前述交易风险均转嫁给陈桂峰、梁然金承担，在订立合同时陈桂峰、梁然金已承担过多的义务。陈桂峰、梁然金全额承担包括原告应付的税费部分，这亦是陈桂峰、梁然金成本支出事项。从任何理性第三人的角度思考，没有人会用200多万购买一户一宅的宅基地，因为其流转性几乎为0。综上，陈桂峰、梁然金购买涉案房屋，需要考虑成本、收益和变现的局限性，需要考虑涉案房屋转换土地性质的可能性和额外成本。因此，200万元的房屋定价是非常合理的。其次，众所周知，如果房屋买卖合同价格偏离税局的市场定价，是根本无法过户的。众所周知，房屋进行过户登记时，房管部门会对现场录音录像和拍照：询问合同双方是否自愿买卖房屋。根据契税发票显示，办理过户时签订的《买卖合同》仅为办理过户手续所签订的，该份合同并非是双方真实意思表示，且该份合同显示的交易价格为132万元。132万元的交易价格亦通过了佛山市税务机关核价审批通过，符合市场定价，何况是以200万元成交呢？何来显失公平？房管部门会对现场录音录像和拍照：询问合同双方是否自愿买卖房屋，何来证明陈桂峰、梁然金强迫原告买卖房屋呢？三、原审法院认定的评估时间（2017年5月5日）明显错误。房屋的价格评估基准日应为第一次磋商且于2016年12月8日签订《房屋转让意向书》的时间为准。因此佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》不能作为本案房屋评估价值的依据。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条规定：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同”。2016年12月8日签订的《房屋转让意向书》具备主要条款且当事人负有支付房屋价款或者交付房屋义务，该2016年12月8日《房屋转让意向书》应认定为房屋买卖合同。且2016年12月8日签订《房屋转让意向书》的时间亦为陈桂峰、梁然金与原告第一次磋商的时间。因此房屋的价格评估基准日应为2016年12月8日。最后，评估拍照和交涉过程中，原告方多次和佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司的工作人员勾肩搭背，违背司法公正性和程序公正性。另外，佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》的评估参照示例明显错误和严重不合理：1.评估参照示例均采用乐从“土豪村”且距离超过涉案房屋10公里以上的实例进行对比（详见第16页）。但实际上大闸村从未有分红和涉案房屋地处乐从偏僻地带，涉案房屋周围并没有发达商业区，交通极度不便利，如何能与乐从“土豪村”的实际情况相比？2.《房地产评估报告书》的评估参照实例A和实例B交易时间分别为2017年7月和2017年8月，即实例A和实例B交易时间均晚于评估时点2017年5月5日。如何能把晚于2017年5月5日的房屋实例作为参考呢？逻辑推理和实例的错误，会导致评估结果的严重错误，也导致了价格的巨大偏差。陈桂峰、梁然金提交的证据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司《评估报告书》显示：评估时点为2016年12月8日的该房产评估总值为262万元；广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司《评估报告书》的评估参照示例均为大闸村委会住宅用地。陈桂峰、梁然金提交的证据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司《评估报告书》显示：评估时点为2017年5月5日的该房产评估总值为287万元。陈桂峰、梁然金提交的证据深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司《评估报告书》显示：评估时点为2017年5月5日的该房产评估总值为292.14万元；深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司《评估报告书》的评估参照示例均为距离涉案房屋合理范围内的参考案例。结合两家一级房地产估价机构对涉案房屋的评估总值均不超过300万。但资质为二级的佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》对涉案房屋的评估总值与陈桂峰、梁然金委托评估的房屋评估机构差额高达约200万元。为什么都是依据评估实例对涉案房屋进行评估，佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司偏偏不用大闸村委会住宅用地的实例进行评估，一意孤行要用土豪村的实例进行评估？因此，佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》的实例A和实例B均不能作为参考依据。佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》的评估基准日明显错误，评估依据明显不合理，不能作为本案的判案依据。本案涉案房产也没有评估的必要。四、交易价格上涨属于交易方应当预见的商业交易风险，而非显失公平。本案中，陈桂峰没有强迫或者逼迫原告马永杰进行房屋买卖交易，且该房屋买卖由原告马永杰自行主动提出。陈桂峰对于房产资讯没有优势可言，更无经验可言。对于涉案房屋，陈桂峰、梁然金还得额外考虑涉案房屋变现和流转的可能性、考虑能否变更过户的可能性，这些交易风险均转嫁给陈桂峰承担，在订立合同时陈桂峰已承担过多的义务。作为任何理性第三人，没有人会用200多万购买一户一宅的宅基地。经过2016年12月至2017年5月共6个月的不断交涉时间，陈桂峰、梁然金和原告双方已很清晰各方的权利和义务。因此，无论从客观要件还是从主观要件，本案房屋买卖合同均不能认定为显失公平。此外，针对原告变更的诉讼请求，被告只同意给付尾款92万元。另外，原告变更诉讼请求中提出的利息计算方法严重显失公平，应该按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息。综上，鉴于当事人意思自治原则、诚实信用原则和维护市场交易原则，恳请贵院判如所请，驳回原告的诉讼请求。被告梁永灿辩称，被告梁永灿不清楚原告与被告梁然金、陈桂峰之间的买卖，与被告梁永灿无关。原告马永杰向被告梁永灿借款就要向被告梁永灿还钱，马永杰现还欠被告梁永灿差不多400000元。诉讼过程中，本院依原告申请向中国农业银行股份有限公司顺德分行以及中国电信股份有限公司佛山顺德区分公司进行了调查取证，调取了中国农业银行62×××64、5713两个账户开卡时预留的手机号码以及案涉转账的业务底单及手机号码133××××****在2017年1月至2017年6月的电信开户资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对于证据的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据2中的2017年1月3日、2017年4月13日《借款协议》复印件二份、《借款收据》复印件二份、《合并借款证明》复印件一份。因陈桂峰确认2017年4月13日《借款协议》中的签名是其本人，故本院对该证据予以确认，其他证据因无原件核对，本院不予采纳。2.原告证据4.佛山市顺德区乐从镇承顺物业代理服务部的营业执照复印件一份、《证明》原件一份，因该证据并非法院委托的资质鉴定评估机构出具，本院不予采信。3.原告证据5，案涉5713账号的中国农业银行账号备案查询件《个人消息服务合约查询》（第一次开庭提供复印件，第二次开庭提供原件）1份。因该证据属于银行开具，并且与本院调取的133××××****开户资料相印证，本院予以确认该份证据。4.陈桂峰、梁然金提供的证据2即证明书3份，因该证据属于证人证言，该证人未出庭作证，本院不予采纳。5.陈桂峰、梁然金提供的证据4即个人宅基地受让条件核查申请表原件1份，证明被告陈桂峰通过查询，得知自己不具备案涉房屋受让的资格。因该证据与本案有一定关联性，本院予以确认。6.陈桂峰、梁然金提供的证据6即2017年4月13日签订的《房屋转让合同》一份，证明案涉的房屋交易价格是200万元，是双方的真实意思表示。因该证据有原告的签名，本院对该证据的真实性予以确认。7.陈桂峰、梁然金提供的证据7之中的2017.2.16的网上银行电子回单，因该证据有原告的签名，本院对该证据的真实性予以确认，但对于其证明内容不予采纳，具体分析见裁判理由部分。8.陈桂峰、梁然金提供的证据12即2014年顺德基准地价级别图1份3页（政府公布的信息打印件），证明案涉的房屋属于顺德2014年国有建设建设使用权基准用地第五级土地，一般土地价格为3000-5000每平方，证明原一审评估报告书参照的实例标准明显不符合行业标准，该评估价值不能作为定案依据。原告认为这地价级别图显示的时间是2014年，土地的价格随着时间及城市变更会有很大的差异，所以不能证明被告所证明的内容，本院采纳原告质证意见，对于该证据不予确认。9.陈桂峰、梁然金提供的证据13即评估报告书（2016.12.8）、证据14即评估报告书（2017.5.5）、证据15即深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司评估报告书（2017.5.5）、证据16即顺德区人民法院对乐从镇大闸村单家独户住宅宅基地于2018.5.12的评估价格及拍卖情况网络截图1份、证据17即大闸村附近房屋的评估价格及拍卖情况网络截图1份，因证据13、14、15均是单方委托，本院不予确认，证据16、17与本案无直接关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁然金是陈桂峰母亲，孙惠敏是陈桂峰妻子。案涉位于佛山市顺德区乐从镇大闸村委会华湖大街19号房屋所有人原登记在原告名下[不动产权证号为粤（2016）顺德区不动产权第1116020262号]，土地权利性质为集体划拨，用途为农村宅基地/成套住宅。2016年12月8日，马永杰作为卖方，陈桂峰作为买方，双方签订《房屋转让意向书》，约定马永杰拟将其名下位于佛山市顺德区乐从镇大闸村委会华湖大街19号房屋[粤（2016）顺德区不动产权第1116020262号]转让给陈桂峰，如马永杰房屋卖给第三人则应付违约金20万元，陈桂峰先行支付前期购房款400000元。该合同未约定房屋转让总价款。同一日，孙惠敏向马永杰2964账号转账300000元。马永杰在当天生成的中国农业银行《网上银行电子回单》上写上“已收到金额”并签名捺印指模；该回单的交易摘要中注明是借款。原告与陈桂峰共同去房地产管理部门办理了《房地产租赁登记备案证明书》，出租人为马永杰，承租人为陈桂峰，租赁房屋面积为936.92平方米，租赁土地面积为234.76平方米，租赁期限为2016年12月8日至2036年12月8日（即20年），月租金为1250元。2017年1月3日，陈桂峰向马永杰5713账号转账100000元。马永杰在当天生成的中国农业银行《网上银行电子回单》上写上“已收到金额”并签名捺印指模；该回单的交易摘要中注明是借款。2017年2月16日，梁然金的银行账号向马永杰的5713账号转账330000元；（马永杰不承认，双方之间亦无借款合同）。马永杰在2017年2月25日生成的中国农业银行《网上银行电子回单》的打印单空白处签名捺印指模，无其他任何文字书写。该回单的交易摘要中注明是转存。2017年4月13日，陈桂峰作为贷款人与马永杰作为借款人签订《借款协议》一份，约定马永杰向陈桂峰借取300000元，合同约定的月利率均为3%，借款人应当在2017年6月8日当天还清全部借款本金及最后一个月利息。签约当天，陈桂峰向马永杰（5713账户）转账300000元。马永杰在当日的中国农业银行《网上银行电子回单》上写上“已收金额”并签名捺印指模，注明日期2017.04.13；该回单的交易摘要中注明是借款。2017年4月13日，马永杰作为卖方，梁然金作为买方，双方签订《房屋转让合同》一份，约定：“鉴于……马永杰拟将该房屋转让给梁然金……一、马永杰将其自有的位于佛山市顺德区乐从镇大闸村委会华湖大街19号房屋[粤（2016）顺德区不动产权第1116020262号]有偿转让给梁然金，……转让含税费总价为2000000元，双方共同确认本协议签订之时，梁然金已向马永杰分别支付了三笔首期款合计1030000元（此处没有捺印指模）；在该房屋转名过户完毕且梁然金收到新的房产证后三日内，梁然金向马永杰支付剩余转让款970000元；双方共同确认马永杰指定收款账户信息为户名：马永杰，开户行：乐从支付账号分别为62×××64、62×××13。马永杰收到每笔款项后，需向梁然金出具收据。”上述合同签订后的当天，梁然金与原告到税务部门办理了案涉房地产的交易手续，签订一份标准文本的《房地产买卖合同》，合同约定的价格为132万元；办理纳税手续并领取的交易发票，注明交易价格为132万元，同时以梁然金的名义并缴纳了契税19800元，税务部门出具了《税收完税证明》。2017年5月8日，梁然金办理上述房产的过户登记手续取得案涉房地产的权属证书[粤（2017）顺德区不动产权第1117061158号]。当天，陈桂峰在一张空白纸书写以下内容（即原件为原告持有、原告的证据3中的《金额结算单》）：“30+30+10=70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总89.5-15=74.5。”【对于该结算单的减去15万元的解释，原告在第一次庭审中主张，2017年4月13日陈桂峰转账支付30万元，只有其中15万元转至马永杰2964的账户，另外12万元陈桂峰自己持5713的银行卡现金取出3万元，并转账12万元给张建安。】2017年5月5日，马永杰作为卖方，梁然金作为合同的名义买方，合同上签名捺印指模全部的是陈桂峰，双方签订《房屋转让合同》一份，“鉴于……马永杰拟将该房屋转让给梁然金……一、马永杰将其自有的位于佛山市顺德区乐从镇大闸村委会华湖大街19号房屋[粤（2016）顺德区不动产权第1116020262号]有偿转让给梁然金，……转让含税费总价为2000000元，双方共同确认本协议签订之时，梁然金已向马永杰分别支付了三笔首期款合计75万元（注：该处有捺印指模）；在该房屋转名过户完毕且梁然金收到新的房产证后三日内，梁然金向马永杰支付剩余转让款125万元；双方共同确认马永杰指定收款账户信息为：户名：马永杰，开户行：乐从支付账号分别为62×××64、62×××13。马永杰收到每笔款项后，需向梁然金出具收据。”在签约之前，陈桂峰书写了《金额结算单》（原件为原告持有）写明：“30+30+10=70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总89.5-15=74.5。”2017年6月24日，梁然金的委托代理人广东宝慧（顺德）律师事务所王远志向马永杰发出《律师函》[（2017）粤佛宝律字第0624-1号]，内容包括：受梁然金委托，发表意见如下：2017年4月13日，马永杰与梁然金双方签订《房地产买卖合同》约定成立价格为132万元，合同签订约后，因你方家庭成员嫌价格低，拒绝履行已经生效的前述合同。为了能够顺利尽快达成交易，并及时消除对梁然金女士的不良影响，梁然金确定不予追究你就该份合同的违约责任，又重新与你于2017年5月5日签订了《房屋转让合同》，并约定将总成交价变更为175万元（注：不含无证的部分，全包括为200万元；……）。之后，梁然金按约支付购房款，但是，在支付前期约定的75万元后，你却无故离家出走。……2017年6月26日，梁然金还在佛山本地报纸上刊登《声明》，声明的内容为：梁然金与马永杰就案涉房产交易已经签订合同且已经完成变更过户，但由于马永杰下落不明联系不上导致余款无法支付及其他不利法律后果由马永杰自行承担。案涉房产于2017年6月30日起，陈桂峰以自己名义对外出租并收取租金。2017年7月5日，原告提起本案诉讼。本院第一次审理期间委托佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司对案涉房地产进行评估鉴定，评估时点2017年5月5日，位于佛山市顺德区乐从镇大闸村委会华湖大街**房地产[不动产权证号：粤（2017）顺德区不动产权第1117061158号]的评估总值为4845695元。在本院第一次审理期间【即（2017）粤0606民初10386号案】的2017年8月14日第一次庭审的法庭调查中，陈桂峰、梁然金均明确确认：“陈桂峰的妻子孙惠敏向原告支付了30万元、梁然金向原告支付了33万元、陈桂峰向原告支付了10万元，共73万元。合同约定税费由原告承担，但实际是由被告代垫的，金额是19800元”（见庭审笔录第14页）。本案重审期间，2018年9月7日第二次庭审陈桂峰、梁然金确认一共支付首期购房款103万元，税费19800元，第一笔购房款是2016.12.8的30万元，第二笔购房款是2017.1.3的10万元、第三笔是2017.2.16的33万元，第四笔是2017.4.13的30万元，一共是103万元，税费由梁然金垫付。另查明，中国农业银行股份有限公司顺德分行资料显示，截至2018年11月16日止，62×××64、62×××13两个账户均处于正常状态，其中62×××64（注：关联的账户为62×××64）开户日期为2012年12月14日，最后交易日期为2017年9月3日，账户余额为0.17元；其中62×××13开户日期为2003年8月2日，最后交易日期为2018年7月12日，账户余额为23.22元，该银行账号所留的手机号码是133××××****，签约日期为2017年1月3日，从2017年5月开始至今欠费2元。经向中国电信调查，查明号码133××××****在2017年1月至2017年6月的开户人是梁然金本人。在本院第一次审理期间【即（2017）粤0606民初10386号案】陈桂峰、梁然金提供房屋租赁合同原件、收据原件七份证明，案涉房屋交付给被告占用使用及收益，交付完毕后由被告管理。本院认为，本案争议焦点为原告与陈桂峰、梁然金之间交易往来的法律关系性质以及原告收取陈桂峰、梁然金的金额、案涉房地产的价格确定问题。本院分析如下：一、原告与陈桂峰、梁然金之间交易往来的的法律关系性质问题。首先，原告与被告之间的三笔款项往来均有直接证据显示属于借款性质：2016年12月8日30万元、2017年1月3日10万元、2017年4月13日30万元的《网上银行电子回单》转账交易摘要中注明是借款，2017年4月13日，陈桂峰作为贷款人与马永杰作为借款人签订《借款协议》。其次，从本案原告与陈桂峰2016年12月8日开始发生经济往来至本案诉讼的整个过程来看，尤其是2017年4月13日、2017年5月5日《房屋转让合同》的首期三笔款金额均不相同以及时间在后的2017年5月5日的《房屋转让合同》虽然买方写的是梁然金但实际签名人是陈桂峰，陈桂峰与梁然金作为母子关系，在与原告交往的过程中，陈桂峰、梁然金所主张的购房款与出借款均是指向同一笔款，即存在一款两用的情形，本院据此认定陈桂峰与梁然金是一个利益共同体，陈桂峰与梁然金在本案享有并承担共同的权利义务。第三，陈桂峰与原告之间实施的多个行为存在法律上的冲突，异于常情常理。2016年12月8日陈桂峰与原告签订了案涉房屋的租赁合同并到登记机关办理了租赁备案登记，约定租赁期限为20年，房屋面积为936.92平方米月租金为1250元（价格明显偏低），与此同时，双方同一天又签订案涉房屋的《房屋转让意向书》，《房屋转让意向书》未约定房屋转让总价款，却约定先行给付40万元前期购房款，明显违背常理常情，同一天转账30万元注明是借款。第四，没有直接证据证实梁然金、陈桂峰支付具有购房款性质的款项给原告。合同约定“双方共同确认马永杰指定收款账户信息为户名：马永杰，开户行：乐从支付账号分别为62×××64、62×××13”、“余款1250000元应于收到新房产证三日内支付完毕。”，案涉房产证梁然金已于2017年5月8日实际取得，但梁然金仍然未依约履行款义务，反而通过发律师函和刊登报纸的方面向原告催促收取房款，陈桂峰、梁然金主张原告故意不与陈桂峰联系，且原告的账户被注销转账不能成功，而根据本院调查的银行资料显示5713账号最后交易日期为2018年7月12日；合同约定“马永杰收到每笔款项后，需向梁然金出具收据。”，实际上马永杰从来没有向梁然金出具过收取购房款的收据，反而三笔转账交易明确写明是借款。第五，案涉房地产属于农村集体宅基地上所建房屋，根据我国土地管理法规、担保法法规以及当地土地管理部门的通行做法，宅基地上所建房屋一般不办理贷款抵押登记手续，尤其是农村集体宅基地上所建房屋不允许出卖给农村集体村民以外的人。因此，本案2017年4月13日同一天由陈桂峰与原告签订借款合同的同时由具有本地农村村民身份的陈桂峰母亲梁然金签订房屋买卖合同，属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”规定的当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的典型情形。综上，陈桂峰、梁然金主张与原告之间属于房屋买卖合同关系明显与一般的房屋买卖交易不相符，不合常情常理，本院认定原告与陈桂峰、梁然金之间的真实意思表示为民间借贷关系，梁然金、陈桂峰与原告先后签订的《房屋转让意向书》、《房屋转让合同》并办理过权属转移登记手续均应认定为作为案涉民间借贷合同关系的担保，原告与陈桂峰、梁然金之间并非真实的房屋买卖合同关系。原告与陈桂峰、梁然金之间的民间借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，受法律保护。二、原告实际收取陈桂峰、梁然金的金额，主要争议在于梁然金的账号于2017年2月16日转账至马永杰5713号账号的33万元马永杰是否实际收取的问题，本院分析如下：首先，案涉5713账号所留的手机号码为133××××****，该手机号码在2017年1月至2017年6月的开户人是梁然金本人，并且该账号的签约的时间也是陈桂峰向马永杰转账10万元的时间2017年1月3日，而该账号开户日期为2003年8月2日本院据此认定5713账号由陈桂峰、梁然金控制使用。其次，梁然金于2017年2月16日转账给马永杰33万元之时，梁然金与马永杰尚未签订房屋买卖合同，也未就该笔款签订过书面的借款合同，两者之间没有任何的书面合同关系。第三，2017年2月16日梁然金向马永杰5713账号转账330000元，马永杰在2017年2月25日生成的中国农业银行《网上银行电子回单》的打印单空白处签名捺印指模，无其他任何文字书写。与其他三份《网上银行电子回单》均为转账当天生成并予签名并写明“已收到金额”的情形不同，而且是在事隔十天后才生成，不符合双方之前与之后的交易习惯。第四，该回单的交易摘要中注明是转存，并未明确该笔款是借款或者是购房款，不符合其他三笔款项往来的交易习惯。第五，梁然金、陈桂峰在本案重审期间第二次庭审主张共向原告支付过四笔款项，分别是2016年12月8日30万元，2017年1月3日10万元、2017年2月16日33万元、2017年4月13日30万元。但是，陈桂峰、梁然金所提供的证据以及两次庭审陈述相互之间存在不相一致之处：梁然金、陈桂峰先后与原告签订了2017年4月13日、2017年5月5日两份《房屋转让合同》，两份合同不同之处在于对于三笔首期款的金额确认不同，2017年4月13日梁然金签名的《房屋转让合同》(重审期间新提交的证据)订明是1030000元，而2017年5月5日陈桂峰签名的《房屋转让合同》订明是750000元；在本院第一次审理2017年8月14日第一次庭审时【案号（2017）粤0606民初10386号庭审笔录第7页】陈桂峰、梁然金确认其中陈桂峰个人与马永杰之间存在一笔30万元的借贷关系，而陈桂峰承认是其书写的《金额结算单》（原件为原告持有）却写明：“30+30+10=70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，过户税65000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总89.5-15=74.5。”，即对于其中的两笔30万元均是列为购房款，未将33万元列为购房款；在2017年6月24日梁然金委托律师发出的《律师函》明确已付的首期款为75万元；2018年9月7日第二次庭审陈桂峰、梁然金确认一共支付首期购房款103万元，据此可见，陈桂峰、梁然金提供的证据之间相互矛盾、前后反复不一致，在诉讼中两次庭审中的陈述前后不一致，违反了民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，本院不予采纳陈桂峰、梁然金主张已经支付103万元的事实主张。综合以上五点分析，本院认定梁然金的账号于2017年2月16日转账至马永杰5713号账号的33万元款项不属于马永杰收取的款项，即陈桂峰、梁然金主张于2017年2月16日向马永杰支付33万元的事实理由不成立，本院不予采纳。三、关于原告实际应负担的借款债务总金额如何确定的问题。原告所主张尚有15万元没有实际收取的问题，即原告主张2017年4月13日陈桂峰转账支付至5713账户的30万元，只有其中15万元转至马永杰2964的账户，另外12万元陈桂峰自己持5713的银行卡现金取出3万元，并转账12万元给张建安。虽然根据前述认定，5713账户自2017年1月3日起即受陈桂峰、梁然金控制，但因双方于2017年5月5日签订的《房屋转让合同》明确订明已经收到首期三笔款75万元，该款项属于双方对于借款本金利息以及办理房屋买卖的相关手续的费用的约定，该约定应当对于双方具有约束力，本院认定原告截至2017年5月5日已经收取了陈桂峰、梁然金的借款本金及利息及相关费用为75万元，另外再加上梁然金已经缴纳的契税19800元，原告未能提供充分证据推翻上述该约定，原告应当承担举证不能的不利后果。本院对于原告主张仅实际收取522000元的事实不予采纳。四、关于案涉房地产价格的确定问题。因本院第一次审理期间已经依法委托评估机构对案涉房地产2017年5月5日的市场价格进行评估，鉴定结论为涉房地产价值4845695元。该鉴定程序合法，鉴定结果合理，依法应予采纳。陈桂峰、梁然金提出该鉴定结论不公平的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，因签约之后案涉房地产已经交付给陈桂峰、梁然金占有使用（对外出租）并且双方已经办理房屋所有权转移登记至梁然金名下，诉讼中陈桂峰、梁然金拒绝返还房屋予原告，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”、“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，原告有权请求返还借款本息与房屋过户登记时房屋价值的差额。截止2017年5月5日，原告对陈桂峰、梁然金的借款本息及相关手续费用金额75万元，陈桂峰、梁然金已经缴纳的契税19800元也应当作为原告借款债务的一部分，案涉房地产价值4845695元，两相抵减，差额为4075895元，陈桂峰、梁然金应当向原告予以返还。原告主张该差额款的利息，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告梁然金、陈桂峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马永杰返还4075895元；三、驳回原告马永杰的其他诉讼请求。本案受理费40743.42元，财产保全费3520元，评估鉴定费14614元，合计58877.42元，由原告马永杰负担39438.71元，被告梁然金、陈桂峰负担29438.71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吴建兴审 判 员  刘 兴人民陪审员  黄燕珍二〇一九年一月七日书 记 员  李彩萍