上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初21951号原告：大华集团上海物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：潘文瑶，董事长。委托诉讼代理人：石琪。委托诉讼代理人：张君。被告：江腾一，男，1985年1月30日生，汉族，住上海市宝山区。被告：卢佳龄，女，1984年7月11日生，汉族，住上海市宝山区。上述两被告委托诉讼代理人：徐瑷华，上海申伦律师事务所律师。原告大华集团上海物业管理有限公司与被告江腾一、卢佳龄物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大华集团上海物业管理有限公司的委托诉讼代理人石琪、张君，被告江腾一、卢佳龄及其委托诉讼代理人徐瑷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大华集团上海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币116,348.7元(2012年1月至2018年6月)；2、判令被告承担违约金403,148.25元(2012年1月至2018年6月)；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告对违约金部分变更为5,000元。事实与理由：原告系被告所在小区的物业管理服务公司。被告系该小区业主，每月应交纳物业服务费5元每平方米。被告自2012年1月起拖欠物业服务费，至2018年6月已经累计拖欠116,348.7元。另依据合同约定，被告逾期缴纳物业服务费的，还应从逾期之日起按所欠费用的每日千分之三支付违约金，故被告应承担违约金403,148.25元，现原告根据实际情况将违约金调整为5,000元。被告江腾一、卢佳龄辩称，不同意原告诉讼请求。被告房屋尚未进行产权登记，与被告房屋类型相同的都登记为联列住宅。被告小区所在地在开发时也并非用来造别墅，而是用来建造住宅的。别墅有其特定的概念，容积率等都有要求，故被告的房屋并非别墅也非独栋别墅，被告也从未享受到独栋别墅的服务，故不应当按照每月每平方米5元来收取，应当按照每月每平方米1.4元来收取。原告服务不到位，小区监控形同虚设，先后发生了20多起盗窃案件。原告的诉讼请求在2015年9月28日之前的已经超过了诉讼时效，被告从未收到过原告的催讨通知。综上，原告只同意支付2015年9月28日之后的物业费，按照每月每平方米1.4元(地下室减半)的标准支付。本院经审理认定事实如下：原告与大华(集团)有限公司签订前期物业管理服务合同，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，物业管理费：1、多层、高层按宝山区物价局核定的收费确认表收取；2、别墅按每月每平方米建筑面积5元收取。同时约定对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。委托管理期限自2008年3月1日0时起至2013年2月28日24时止(如本合同期满，业主大会尚未成立，本合同有效期则自动延期至业主大会成立，新签订的物业服务合同生效之日)。2013年12月20日，原告与上海市宝山区大华河畔华城三期小区业主大会签订物业服务合同，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，物业服务费：(一)高层每月每平方米1.80元；多层每月每平方米1.40元。(二)别墅每月每平方米5元(地下室每月每平方米2.5元)。同时约定对业主及使用人逾期缴纳物业管理费的，原告从逾期缴纳之日起每天按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同为期壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2015年9月15日，原告与上海市宝山区大华河畔华城三期小区业主大会签订物业服务合同，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，物业服务费：(一)高层每月每平方米1.80元；多层每月每平方米1.40元。(二)别墅每月每平方米5元(地下室每月每平方米2.5元)。同时约定对业主及使用人逾期缴纳物业管理费的，原告从逾期缴纳之日起每天按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同为期贰年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同到期后，原告继续为小区提供服务。2017年8月5日，原告与上海市宝山区大华河畔华城三期小区业主大会签订物业服务合同，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，物业服务费：(一)高层每月每平方米1.80元；多层每月每平方米1.40元。(二)独栋别墅每月每平方米5元(地下室每月每平方米2.5元)。同时约定业主延期支付物业服务费用、停车费或合同约定的其它应缴费用的，按照每日千分之三计违约金。合同为期贰年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止。2009年10月20日，两被告及邬秀珍(2014年2月4日报死亡)与大华(集团)有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由上述三人购买真华路XXX弄XXX号1层1-3层房屋。房屋建筑面积251.25平方米，另有地下附属面积95.56平方米。对此原告表示，因地下面积减半收取物业费，故对于被告房屋实际按照298.33平方米收取，每月金额为1,491.65元。2010年1月30日，被告卢佳龄签收真华路XXX弄XXX号房屋进户单。审理中，两被告自认于2010年入住真华路XXX弄XXX号。2013年7月23日，被告方缴纳2011年1月至12月的物业管理费17,899.80元，每月金额为1,491.65元。2014年1月、2014年12月、2015年12月、2016年5月、2017年2月通过邮寄方式向被告方催讨物业服务费。2018年11月30日，上海市宝山区大华河畔华城三期小区业主委员会向本院出具情况说明，表示其与原告于2013年12月20日签的《大华河畔华城三期物业服务合同》第七条第二款中的“别墅”所涉及范围为：真华路XXX弄XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号，物业服务费收费标准为：5元/m2/月(地下室2.5元/m2/月)。2015年9月15日签订的《大华河畔华城三期物业服务合同》第七条第二款中的“别墅”所涉及范围为：真华路XXX弄XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号，物业服务费收费标准为：5元/m2/月(地下室2.5元/m2/月)。2017年8月5日签订的《大华河畔华城三期物业服务合同》第三条第一款中的“独栋别墅”所涉及范围为：真华路XXX弄XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号，物业服务费收费标准为：5元/m2/月(地下室2.5元/m2/月)。本院认为，原告对被告的房屋进行了物业管理服务，被告也实际接受了原告的物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理服务费用。关于收费标准，被告辩称其房屋并非别墅，对此本院认为，被告房屋涵盖三层楼加地下一层，为单独一户，明显区别于一般多层、高层住宅，显然不属于物业服务合同中的高层及多层。而事实上，被告的房屋是否属于真正意义上的“别墅”并不影响物业服务合同双方将该区域称之为“别墅”而按照5元/m2/月收取物业费，且被告所在小区的业主委员会作为合同一方已经对此做出解释，被告房屋的确按照5元/m2/月来收取物业费，故本院对被告的该辩称不予采信。关于被告辩称原告服务不到位等问题，并未提供相应的证据，且亦不足以构成其拒付物业费的理由。当然，作为物业服务企业，也应当不断提高其物业服务的水平及质量，为广大小区业主提供更为优质的服务。关于诉讼时效问题，原告自2014年1月起每年都通过邮寄方式向被告方催讨物业管理费用，故原告的起诉并未超过诉讼时效。关于违约金，合同约定为每日千分之三，现原告仅主张5,000元，未超出法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付自2012年1月至2018年6月共计78个月的物业管理费116,348.70元及违约金5,000元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：被告江腾一、卢佳龄于本判决生效之日起十日内支付原告大华集团上海物业管理有限公司2012年1月至2018年6月的物业管理费计116,348.70元及违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,726元，减半收取为1,363元，由被告江腾一、卢佳龄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张金花二〇一九年一月二十八日书记员  徐丽艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条……当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。