成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初11198号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。 法定代表人：林瑶，总经理。 委托诉讼代理人：马燕平、曾顺兰，四川兰上兰律师事务所律师。 被告：李玮可，男，1986年3月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：姜苏芹，女，1983年9月15日出生，汉族，住成都市武侯区，系被告之妻。 被告：李智，男，1962年7月28日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）与被告李玮可、李智物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人马燕平、曾顺兰，被告李玮可的委托诉讼代理人姜苏芹到庭参加诉讼，李智经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费、垃圾处理费、水费、电费共计：2872.55元（物业服务费2343.65元，生活垃圾处理费136元，水费392.90元）；2.依法判令被告支付违约金421.85元（以每月所欠物业费为基数，按照月利率2%计算，直至被告付清为止，暂计算至2018年5月31日）；3.依法判令被告支付逾期利息22.95元（以每月所欠水费、垃圾处理费为基数，按照月利率0.5%计算，直至被告付清为止，暂计算至2018年5月31日）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：2012年3月30日，原告与月光琉域业主大会签订了《“月光琉域”物业服务合同》。合同约定，由原告提供物业服务，月光琉域小区业主按照建筑面积向原告缴纳物业服务费。同时约定，原告为该小区业主代收水费、电费、垃圾处理费。合同签订后，原告按月提供物业服务，但被告作为月光琉域小区的业主一直拖欠物业费、水费、垃圾处理费，原告多次催收未果，现诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求为感。 被告李玮可答辩如下：1.合同于2015年已经到期，并没有继续签订物业合同，所以不存在拖欠物业费的情况；2.业委会于2013年已经解散，合同签订期限是12年至15年，根据相关法律，应由物业公司承担相关举证责任；3.2015年之前的物业费已经缴纳，其要求缴纳2015年之后的物管费没有依据。我方去缴纳物业费时仅能以现金形式缴纳，合同约定的违约金金额较低，而其主张的违约金较高；4.整个物业合同只有对业主的约束，没有对物业公司的约束，并不是公平公正的合同，且我方已经提交相关证据证明物业合同无效；5.物业公司没有相关物业公司的资格，前业委会副主任为物业公司股东，招标程序、物业服务应属于无效，并因追究其法律责任；6.我小区的物业合同已经于2015年3月终止，且物业并没有尽到管理责任；7.代收费用收取违约金，违反了相关法律规定。 李智未作答辩。 经审理查明，案涉房屋位于成都市，其房屋建筑面积为76.59平方米，于2011年7月30日登记在被告李智、李玮可名下，后于2017年12月5日变更不动产权人为李玮可。2012年3月30日，成都金房物业服务有限公司与月光琉域业主大会签订《“月光琉域”物业服务合同》，约定成都金房物业服务有限公司为月光琉域小区提供物业服务，合同期限从2012年3月30日至2015年2月29日；住宅的物业服务费标准为1.8元／月•平方米，业主按季度于每季度的首月15日前交纳本季度物业服务费，逾期交纳物业服务费将按每日0.5%收取违约金。二被告入住涉案物业后，自2017年1月1日起未交纳物业服务费至2018年5月31日。2017年1月1日至2018年5月31日，原告共代二被告交纳生活垃圾处理费136元，2017年1月至2018年5月，原告共代二被告交纳水费392.90元。原告催收上述物业服务费、生活垃圾处理费、水费未果。 另查明，2016年4月19日，成都市工商行政管理局准予成都金房物业服务有限公司变更名称为成都金房物业集团有限责任公司。2015年3月1日物业服务合同期限届满后，月光琉域小区业主大会、业主委员会均未要求原告终止物业服务，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。从2015年3月1日起截至庭审之日，原告仍在为月光琉域小区提供物业服务。 上述事实有《房屋信息摘要》《“月光琉域”物业服务合同》《缴费通知书》《准予变更登记通知书》以及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，月光琉域业主大会与原告签订《“月光琉域”物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，被告作为小区业主，应按约履行义务。2015年3月1日物业服务合同期限届满后，原告仍在为月光琉域小区提供物业服务，形成了事实上的物业服务关系，且月光琉域小区业主大会、业主委员会均未要求原告终止物业服务，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。故，本案原告已按约履行了物业服务义务，二被告应当及时向原告交纳物业服务费及原告代为交纳的生活垃圾处理费、水费。参照《“月光琉域”物业服务合同》第六条住宅物业服务费1.8元/月•平方米的标准，2017年1月1日至2017年12月4日即该房屋产权变动之前，二被告所欠的物业服务费为1534.27元（76.59平方米×1.8元/月•平方米×11月＋76.59平方米×1.8元/月•平方米÷31天×4天）。2017年12月5日至2018年5月31日即房屋产权变动之后，被告李玮可所欠物业服务费为809.38元（76.59平方米×1.8元/月•平方米×5月＋76.59平方米×1.8元/月•平方米÷31天×27天），故对于原告主张的二被告向其支付物业费的诉讼请求，本院在以上范围内予以支持。 关于被告提出小区前业主委员会及《“月光琉域”物业服务合同》的合法性、有效性问题，本院认为根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或者业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如被告认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主大会代表全体业主所作包括与物业公司签订的物业服务合同在未依法被撤销之前，均应视为对全体业主具有约束力。因此本院对被告该项答辩意见不予采纳。 关于被告提出原告履行物业服务过程中存在多项违约行为的问题，本院认为，被告向本院提交的照片，确实能证明小区的部分公共设施存在一定程度的损坏，电梯维护效果不好等问题。但一方面，上述问题的产生系由多方面原因导致，如小区开发建设背景、管理养护情况以及后期突发情况的处理等，不能完全归结于物业服务企业或者简单等同于物业服务质量差；另一方面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告认为原告未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，也可另行主张权利，其以此为由拒交物业服务费没有法律依据，因此被告以原告存在违约行为拒绝交纳物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。但考虑到上述问题确实存在，且通过改进物业服务，上述问题可以有所改善，因此本院认为，被告要求物业改进服务并因此逾期交费的行为，具有一定的合理因素。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期缴纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故原告要求被告依照协议约定交纳违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 原告代被告交纳了2017年1月1日至2018年5月31日（共计516天）的生活垃圾处理费136元，其中2017年1月1日至2017年12月4日共计338天，产生生活垃圾处理费89元（136元÷516天×338天）；2017年12月5日至2018年5月31日共计178天，产生生活垃圾处理费47元（136元÷516天×178天）。2017年1月至2018年5月的水费392.90元（其中2017年1月至2017年11月241.40元，2017年12月至2018年5月151.50元），且向本院提交了被告使用水情况的具体抄表数据，被告李玮可对欠费期间亦无异议。故二被告应向原告支付2017年1月至2017年12月4日的生活垃圾处理费89元，2017年1月至2017年11月的水费241.40元；被告李玮可应向原告支付2017年12月5日至2018年5月31日期间的生活垃圾处理费47元，2017年12月至2018年5月的水费151.50元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李玮可、李智于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2017年1月1日至2017年12月4日期间的物业服务费1534.27元，2017年1月1日至2017年12月4日期间的生活垃圾处理费89元，2017年1月至2017年11月期间的水费241.40元，共计1864.67元； 二、被告李玮可于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2017年12月5日至2018年5月31日期间的物业服务费809.38元，2017年12月5日至2018年5月31日期间的生活垃圾处理费47元，2017年12月至2018年5月期间的水费151.50元，共计1007.88元； 三、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李玮可负担17元，被告李智负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李非阳 二〇一九年一月二日 书记员  何馨悦