广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3510号原告：广州市增城联伟五金制品厂，住所地广州市增城区石滩镇沙庄建设西路19号。经营者：邱叶盛，男，1979年4月7日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托代理人：姚佛佑，广东增泰律师事务所律师。委托代理人：黄泳梅，广东增泰律师事务所律师。被告：广东金石基生物环保科技有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路2号大院会议中心A座。法定代表人：陈晓红。委托代理人：陈运清，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：欧阳雪，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广东政通环保科技有限公司，住所地广州市天河区珠吉路4号1－6层F008房。法定代表人：王维燊。第三人：邱锦祠，女，1960年4月9日出生，香港特别行政区居民。委托代理人：丘凤香，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。原告广州市增城联伟五金制品厂（以下简称联伟五金厂）诉被告广东金石基生物环保科技有限公司（以下简称金石基公司）、广东政通环保科技有限公司(以下简称政通公司)、第三人邱锦祠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联伟五金厂的委托代理人姚佛佑，被告金石基公司的法定代表人陈晓红及其委托代理人陈运清、欧阳雪，第三人邱锦祠的委托代理人丘凤香到庭参加诉讼，被告政通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告联伟五金厂向本院提出诉讼请求，1、判令金石基公司、政通公司向联伟五金厂支付租金85万元（2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金按每月20000元计收、2015年8月1日至2016年12月31日期间的租金按每月25000元计收、2017年1月1日至2018年3月31日期间的租金按每月21000元计收，合计98万元，金石基公司在2017年至2018年期间支付了90000元租金，政通公司支付40000元租金，扣减之后仍欠租金85万元），违约金255000元（根据租赁合同第11条第1款约定按所欠租金85万元的30%计算），水电费603.13元（2018年2月1日至2月28日所欠的电费398.53元、水费85.80元，2018年3月拖欠水费118.80元），联伟五金厂没收保证金60000元；2、本案诉讼费及保全费由金石基公司、政通公司承担。事实与理由：2014年7月28日，联伟五金厂与政通公司签订房屋租赁合同，约定联伟五金厂将2100平方米的厂房和400平方米的宿舍租赁给政通公司，政通公司按每月每平方米10元支付租金，第一年度（2014年8月1日至2015年7月）每月租金20000元，第二年度起（2015年8月至2017年9月）每月租金25000元。合同签订后，厂房、宿舍交由金石基公司使用。直至2017年1月初，金石基公司退回400平方米厂房给联伟五金厂，故2017年1月至2018年3月期间，租金每月按21000元计算。2018年3月底，双方同意不再续租，但金石基公司、政通公司没有结算租金，因此联伟五金厂留置金石基公司、政通公司的设备、产品及其他物品，并于2018年4月16日向法院申请财产保全。为维护自身合法权益，联伟五金厂特向法院提起诉讼。被告金石基公司辩称，一、联伟五金厂并非本案适格原告。《房屋租赁合同》的租赁地址即涉案场地与联伟五金厂提供的土地所有权证载明的地址并非同一地点。涉案厂房是违章建筑，联伟五金厂无证据证明对涉案厂房享有所有权，对涉案厂房不享有受益权，因此联伟五金厂主体不适格。二、金石基公司并非适格被告，自始至终是邱锦祠以涉案厂房为合作条件，免费让政通公司使用，金石基公司不是涉案厂房的使用主体。金石基公司仅仅是政通公司的股东，其在涉案厂房作出的一切行为均是代表政通公司行使职务。2014年，邱锦祠找到金石基公司的股东陈晓红，希望其介绍一个合作项目。在陈晓红引荐下，邱锦祠认识了政通公司的股东王维燊。邱锦祠了解到王维燊与陈晓红都是做环保设备的，对此很感兴趣。于是，邱锦祠提出希望与政通公司合作一同意经营环保设备生意。为了入伙，邱锦祠告知王维燊，在增城区石滩镇拥有几栋厂房、宿舍，其想要用这几栋厂房作为合作的资本与王维燊一起研发环保设备。之后，涉案厂房一直是政通公司的法定代表人王维燊在使用。因为看到该产品的市场，所以邱锦祠在2014年10月购买了政通公司5%的股份。2015年6月，王维燊突然失踪。邱锦祠仍想继续研发政通公司环保项目。2015年7月，邱锦祠找到陈晓红，希望一起将该项目继续做下去，并愿意继续免费提供涉案厂房、宿舍作为合作条件继续研发。2015年8月，由邱锦祠代替王维燊经营政通公司研发环保设备。自此，邱锦祠从未提出要求支付租金的要求。直至2017年6月，政通公司环保亏损，邱锦祠提出支付租金的请求，陈晓红为了补偿邱锦祠，同意从2017年6月开始支付每月10000元的租金，通过微信转账记录及收据确认的金额可知，2017年8月25日陈晓红以政通公司的名义向联伟五金厂支付了6月份的租金10000元，2017年9月支付现金共20000元，期间通过微信转账等方式向邱锦祠支付30000元，2018年3月支付了30000元，合计支付了90000元。直到2018年3月，邱锦祠表示不愿意继续研发，陈晓红就不再支付租金。金石基公司一直不知道联伟五金厂与政通公司签订了《房屋租赁合同》，直至本案诉讼，金石基公司才知此事。无论政通公司与联伟五金厂签订了怎样的租赁合同，均与金石基公司无关，金石基公司并非本案适格被告，联伟五金厂亦非本案适格原告。房屋占用费的诉讼时效是一年，联伟五金厂主张的2014年至2017年5月的房屋占用费已过了一年的诉讼时效。综上所述，请求驳回联伟五金厂的诉讼请求。被告政通公司未答辩。第三人邱锦祠述称，一、邱锦祠不是本案适格当事人，涉案租赁合同的当事人是联伟五金厂与金石基公司、政通公司，与邱锦祠无关。根据合同相对性，邱锦祠在本案中既无权利也无义务。二、原告与金石基公司、政通公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，邱锦祠只是为了他们之间的租赁合同牵线介绍。邱锦祠催收租金的行为也是基于牵线介绍行为而使联伟五金厂过于相信金石基公司和政通公司，导致没有按时追讨租金，所以邱锦祠只是帮忙追讨租金。金石基所述的内容不符合事实。邱锦祠与金石基公司、政通公司的关系与涉案厂房租赁纠纷是不同的法律关系，与本案没有关联。金石基公司的答辩意见与提供的证据均无法证明其主张的事实。邱锦祠不是金石基公司、政通公司的股东，邱锦祠保留追究金石基公司侵权的权利。综上，邱锦祠与本案无关，无须在本案中承担任何责任。经审理查明，金石基公司于2007年9月5日登记成立，公司股东为陈晓红一人。政通公司于2014年4月1日登记成立，公司股东是王维燊及广东新石基投资有限公司，陈晓红是该公司副董事长。位于广州市增城区石滩镇沙庄建设中路南侧，面积为7358平方米的地块的土地使用权人是联伟五金厂，属工业用地，土地证号为增国用（2005）第B0500087号。2004年4月8日，原增城市经济技术开发区委员会规划设计科核发编号为G2004－007－1号《建设工程规划许可证》，载明建设单位为联伟五金厂，建设位置为沙庄街建设中路南侧，建设规模6351平方米等内容。2014年7月28日，联伟五金厂（出租方、甲方）与政通公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定内容如下：“……第一条：出租房屋的位置、面积甲方将座落广州市增城区石滩镇沙庄区建设西路19号厂房一楼（建筑面积2100平方米）以及宿舍（建筑面积400平方米）的房屋，以下统称‘出租房屋’出租给予乙方使用。第二条：租赁期限乙方租用出租房屋自2014年8月1日起至2017年9月30日止。第三条：出租房屋的用途乙方可将出租房屋作：工业厂房及配套宿舍用途。……第四条：租金支付方式出租房屋之厂房、宿舍按建筑面积每平方米每月人民币壹拾元每平方米（10.00元/平方米）计算。厂房、宿舍每月租金共人民币贰万伍仟元整（￥25000.00元）。租约第一年租金为贰万元整（￥20000.00元）。第二年起每月租金为人民币贰万伍仟元整（25000.00元）由乙方银行转账或现金支付给甲方……第七条：合同担保本合同允许保证金担保，协定签订后，乙方向甲方交纳人民币陆万元整作保证金。甲方收到租赁保证金，应向乙方开具收据。合同期满后，乙方结清各项费用，甲方无息退回保证金给乙方。……第十条：甲方的权利和义务:1、依照合同约定将厂房交付乙方使用……第十一条：乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的5%向甲方支付。……第十三条：合同终止本合同终止后，乙方应于终止后十五日内迁离出租房屋，并将其房屋还原交还甲方。乙方逾期不迁离出租房屋或不还原出租房屋的，甲方可向当地人民法院提出诉讼。第十四条：双方信守协议不得违约，如单方违约，违约方应按守约方的实际损失赔偿。第十五条：本合同一式三份，甲、乙双方各持一份。本合同自签（章）订之日起生效。”上述合同签订后，联伟五金厂依约将涉案厂房、宿舍交付给政通公司使用。陈晓红于2017年7月28日、8月29日、9月20日，分别向邱锦祠转账汇款10000元，合计30000元。2017年8月25日，联伟五金厂开具《收据》，载明收到金石基公司支付的2017年7月租金10000元。同时，《收据》中还加盖了“广州市增城润亿五金电子制品厂财务专用章”。2017年9月25日，广州市增城润亿五金电子制品厂开《收据》，载明收到金石基公司支付的2017年8月、9月租金20000元。2018年3月8日，邱锦祠开具《收据》，载明收到政通公司交来租金30000元。上述三张《收据》均由金石基公司持有并提供到庭，拟证明政通公司自2017年7月开始向邱锦祠支付租金，共支付了60000元，每月租金10000元。联伟五金厂与邱锦祠对上述3张《收据》的真实性、合法性无异议，不同意金石基公司关于每月租金10000元的证明内容。同时，联伟五金厂还承认广州市增城润亿五金电子制品厂与联伟五金厂都是邱叶盛经营的公司，所以广州市增城润亿五金电子制品厂收取的租金也是代表联伟五金厂。2018年4月16日，联伟五金厂向本院提出诉前财产保全，申请查封金石基名下价值79万元的财产，本院作出（2018）粤0118财保100号民事裁定书，裁定查封了金石基公司位于广州市增城区石滩镇沙庄建设西路19号厂房内的机器设备。2018年10月23日，广州市公安局增城区分局沙庄派出所出具《证明》，内容为：“兹有广州市增城联伟五金制品厂所持有国有土地使用证，证号：增国用（2005）B0500087号，座落：石滩镇沙庄建设中路南侧；所持有《建筑工程规划许可证》，编号：G2004－007－1号，座落：沙庄街建设中路南侧；其座落地与现公安新编标准门牌地址：广州市增城区石滩镇沙庄建设西路19号为同一地址，情况属实。特此证明。”庭审中，金石基公司认可涉案租赁房屋与联伟五金厂提供土地证书和《建设工程规划许可证》上载明的地址广州市增城区石滩镇沙庄建设中路南侧以及广州市增城区石滩镇沙庄建设西路19号的房屋是同一地址。被告提供陈晓红与邱锦祠的往来短信，拟证明政通公司与邱锦祠就每月租金为10000元达成一致意见，因环保项目经营不善，金石基公司为了补偿联伟五金厂才答应支付的租金。联伟五金厂对上述证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，短信内容可证明金石基公司一直都知道政通公司与联伟五金厂签订租赁合同的事实；短信中陈晓红提出每月租金10000元，但邱锦祠与联伟五金厂都不同意。被告提供均有邱锦祠签名的《投资人股权认缴出资承诺书》《广东政通环保科技有限公司股东会议》2份、《广东政通环保科技有限公司董事会决议》《广东政通环保科技有限公司股权转让合同》《中外合资经营企业广东政通环保科技有限公司章程》拟证明涉案房屋的实际所有权人邱锦祠是政通公司的股东，自王维燊失去联系之后，邱锦祠接手管理政通公司研发项目，从未提出过收取租金，邱锦祠才是实际占用人。联伟五金厂对上述证据的真实性、关联性不予认可，认为与本案无关。邱锦祠表明无法确认上述证据中是否其本人签名，邱锦祠也记不清楚有无签过上述文件。联伟五金厂与金石基公司均确认，在《房屋租赁合同》约定的履行期限届满之后，陈晓红仍继续代表政通公司向邱锦祠支付租金，联伟五金厂与政通公司之间为不定期租赁。联伟五金厂陈述：联伟五金厂的经营者邱叶盛与邱锦祠是亲戚关系；联伟五金厂于2014年1月向邱锦祠借款100万元用于资金周转，承诺三个月内归还，由于资金紧张无法归还，通过邱锦祠介绍，将涉案房屋出租给政通公司，所收租金由邱锦祠收取，用于冲抵借款，所以才会存在邱锦祠代联伟五金厂催收租金及收取租金的情况；自政通公司承租涉案房屋后，原告没有向政通公司催收过租金，都是邱锦祠催收租金。邱锦祠对联伟五金厂的上述陈述不持异议。邱锦祠称，其用尽了各种办法追讨租金，之后陈晓红代政通公司向其支付4万元租金。联伟五金厂还陈述：1、2014年7月签订租赁合同后，陈晓红在2014年8、9月左右支付了两个月的租金40000元和三个月押金60000元，之后联伟五金厂委托邱锦祠向陈晓红催收租金，但陈晓红一直没有支付租金，在2017年7月至2018年3月期间，陈晓红向联伟五金厂或邱锦祠支付了合计90000元租金。2、涉案房屋的实际承租人是政通公司，实际使用人是金石基公司。3、在租赁合同履行期间，是金石基公司的法定代表人陈晓红在管理和经营政通公司，事实上是以金石基公司的名义对外经营。4、2018年3月底，联伟五金厂与金石基公司协商解除租赁关系，自陈晓红在2018年4月底搬走了涉案房屋的财物之日，租赁关系已终止，联伟五金厂已收回涉案房屋。金石基公司陈述：1、在政通公司与联伟五金厂签订租赁合同后，是王维燊直接向联伟五金厂支付的40000元租金和60000元押金，陈晓红自2017年7月至2018年3月期间代表政通公司向联伟五金厂支付90000元的租金。2、涉案房屋的实际承租人及实际使用人都是政通公司。3、金基石公司与王维燊都是政通公司的股东，其中王维燊是以技术和机器设备的方式出资，金石基公司是以现金及加工设备的方式出资，所以涉案房屋内才会有金石基公司的部分财物堆放在内。4、金石基公司从未在涉案房屋外挂过公司的广告牌，即使有也是邱锦祠所为。邱锦祠陈述：邱锦祠从来没说过涉案房屋是其本人的物业，也从没说过不用交租金，因涉案房屋是其介绍给政通公司承租的，所以其才会代为催收租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《房屋租赁合同》是联伟五金厂及政通公司双方的真实意思表示，合同内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，当事人应依约履行。根据联伟五金厂提供的由广州市公安局增城区分局沙庄派出所出具《证明》显示，联伟五金厂持有的增国用（2005）B0500087号国有土地使用证以及《建筑工程规划许可证》中所涉的位于石滩镇沙庄建设中路南侧的土地及厂房与《房屋租赁合同》中载明的涉案房屋地址广州市增城区石滩镇沙庄建设西路19号为同一地址，表明联伟五金厂是涉案房屋的所有权人，联伟五金厂对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故联伟五金厂有权提起本案诉讼，主张租金收益的相关权利。金石基公司抗辩联伟五金厂原告主体不适格，于法无据，本院不予采纳。签订《房屋租赁合同》后，联伟五金厂已依约将涉案房屋交付给政通公司使用，政通公司作为涉案房屋的承租人，理应按期交纳租金给联伟五金厂。根据查明的事实，在《房屋租赁合同》履行期间，政通公司只向联伟五金厂支付了40000元的租金，在《房屋租赁合同》履行期限届满之后，政通公司并未交还涉案房屋给联伟五金厂，陈晓红作为政通公司的副董事长代表政通公司在2017年7月至2018年3月期间陆续向联伟五金厂支付合计90000元的租金，可见联伟五金厂与政通公司之间的租赁合同仍在履行，但租赁期限为不定期。政通公司除支付上述租金之外，其余租金长期拖欠，且至今仍未支付，政通公司的行为显属无理。现原告主张被告支付2014年8月1日至2018年3月31日期间累计拖欠的租金，合理合法，本院予以支持。联伟五金厂自认承租方在2017年1月1日起退回400平方米厂房，主张2017年1月1日至2018年3月31日期间的租金按每月21000元计收，本院予以准许。按照《房屋租赁合同》第四条约定的租金标准计算，2014年8月1日至2015年7月31日的租金为24万元（20000元/月×12个月），2015年8月1日至2016年12月31日的租金为425000元（25000元/月×17个月），2017年1月1日至2018年3月31日的租金为315000元（21000元/月×15个月），以上2014年8月1日至2018年3月31日的租金合计为98万元（24万元+425000元+315000元），扣减政通公司已付的租金40000元和陈晓红代政通公司支付的90000元，政通公司还应向联伟五金厂支付上述期间拖欠的余下租金85万元。关于联伟五金厂主张的违约金问题，《房屋租赁合同》第十一条第1款约定，政通公司应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金的5%向联伟五金厂支付违约金。政通公司自承租涉案房屋后就存在长期拖欠租金的违约行为，若按《房屋租赁合同》上述约定的违约金标准计算，政通公司应支付的违约金早已超过所欠租金的本金，现联伟五金厂只要求政通公司按所欠租金85万元的30%支付违约金255000元，属其主动调低了违约金计算标准，目前没有证据证明联伟五金厂调整后的违约金存在过高的情况，故联伟五金厂主张政通公司支付违约金255000元，本院予以支持。关于联伟五金厂主张的水电费603.13元的问题，联伟五金厂在本案中提供的证据不足以证明政通公司拖欠其水电费或者联伟五金厂已代政通公司垫付水电费，故联伟五金厂该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于联伟五金厂主张没收保证金60000元的问题。《房屋租赁合同》第七条约定，合同期满后，政通公司结清各项费用，联伟五金厂无息退回保证金给政通公司。可见，只要政通公司结清租赁费用给联伟五金厂，联伟五金厂就应将保证金无息退回给政通公司。此外，《房屋租赁合同》其他条款内容并无政通公司违约，联伟五金厂可没收保证金的约定。因此，联伟五金厂主张没收政通公司已付的保证金60000元，理据不足，本院不予支持。关于金石基公司是否应承担责任的问题。根据联伟五金厂提供的《房屋租赁合同》显示，向联伟五金厂承租涉案房屋并签订合同的均是政通公司，并非是金石基公司。金石基公司在本案中也不认可其是涉案房屋的承租方。根据查明的事实，金石基公司是政通公司股东，即使金石基公司确有部分物品存放于涉案房屋内，这也只是政通公司是否允许金石基公司使用涉案房屋的问题。而且，按照《房屋租赁合同》第三条约定，只要求政通公司按照约定的用途使用涉案房屋，至于政通公司承租后是自行使用或者是给金石基公司使用，也是政通公司与金石基公司之间的问题。此外，联伟五金厂暂无证据证明政通公司有将涉案房屋部分或全部转租给金石基公司使用。综上，根据合同相对性原则，联伟五金厂主张金石基公司承担支付租金、违约金等民事责任，于法无据，本院不予支持。关于金石基公司抗辩的时效问题。金石基公司并非涉案房屋的承租人，无须向联伟五金厂承担支付租金及违约金的民事责任。政通公司作为涉案房屋的承租方，并未对联伟五金厂主张的租金及违约金的诉讼时效问题提出抗辩，故政通公司仍然应当承担支付租金及违约金的民事责任。综上所述，政通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东政通环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城联伟五金制品厂支付租金850000元。二、被告广东政通环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城联伟五金制品厂支付违约金255000元。三、驳回原告广州市增城联伟五金制品厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15290.4元，由原告广州市增城联伟五金制品厂负担795.4元，由被告广东政通环保科技有限公司负担14495元。诉前财产保全费4470元，由原告广州市增城联伟五金制品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  毛美清二〇一九年一月二十三日书 记 员  周思珍姚俊焕