湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终79号上诉人（原审被告）：文鑫龙，男，1988年1月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚，湖南吟正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红星村三塘坡安置房**栋。法定代表人：刘桂华，总经理。委托诉讼代理人：李蕾蕾，女，汉族，1994年4月7日出生，住湖南省祁阳县，系该公司员工。原审被告：湖南沸腾健身管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民路杨家山东方之珠****。法定代表人：文鑫龙。上诉人文鑫龙因与被上诉人湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司（以下简称觅你酒店）、原审被告湖南沸腾健身管理有限公司（以下简称沸腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初8619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文鑫龙上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回觅你酒店的一审诉讼请求。二、判令觅你酒店承担本案诉讼费用。事实及理由：一、文鑫龙和沸腾公司按照协议交付了租金，不存在违约行为，觅你酒店将租赁物擅自出租给他人，属于违约，应承担违约责任。2016年12月10日，文鑫龙、觅你酒店、沸腾公司三方就租赁房屋签订《三方协议》，确认截至2016年10月15日止，沸腾公司欠觅你酒店租金以及其他费用共计342479元，并确定了还款时间表，文鑫龙对于沸腾公司的债务承担连带责任。三方协议签订后，文鑫龙按照协议确定的还款时间按时足额偿付了相应欠款。2017年2月18日前，文鑫龙向觅你酒店支付135000元，文鑫龙还通过微信向觅你酒店的法定代表人刘桂华支付了部分租金。租金涵盖的时间至少可到2017年3月底。但觅你酒店以沸腾公司与会员之间存在争议为由，在2017年2月19日，未通知文鑫龙和沸腾公司，擅自封闭租赁房屋，随即出租给函予艺术培训学校等单位经营。觅你酒店与沸腾公司签订租赁合同以及补充协议，确定了双方的租赁合同关系。觅你酒店在与沸腾公司租赁关系尚未解除时，将租赁物擅自出租，属于严重违约，应承担赔偿损失在内的违约责任。沸腾公司此后未予支付相应租金以及其他款项，属于行使正当的抗辩权，不构成违约，不需承担违约责任。因此，觅你酒店无权扣除文鑫龙和沸腾公司支付的履行保证金和无偿接收文鑫龙和沸腾公司经营场所的装修资产和设备投入。二、觅你酒店无权因沸腾公司与会员之间的纠纷解除租赁合同。根据合同相对性，沸腾公司与会员之间的纠纷，与觅你酒店无关，不属于觅你酒店解除租赁合同的事由，觅你酒店无权解除双方的租赁合同。退一步讲，解除合同应履行相应的通知手续。即算觅你酒店有权解除合同，也必须履行相应的通知手续。觅你酒店至今都未通知沸腾公司解除租赁合同，双方租赁关系依然存在。同时，沸腾公司并不存于2017年2月18日跑路，恶意逃避债务的行为。觅你酒店辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应予维持。沸腾公司未发表答辩意见。觅你酒店向一审法院起诉请求：1、文鑫龙和沸腾公司共同偿还所欠觅你酒店的租金及其他费用（健身房的水电费，宿舍的租金以及物业费，以及健身房的物业费等）共计516322元；2、文鑫龙和沸腾公司共同承担逾期付款违约金71000元；3、案件诉讼费用由文鑫龙和沸腾公司承担。一审法院认定：涉案物业位于长沙市三塘坡村民安置房1＃栋整体及2＃栋一楼，系案外人三塘坡村民以面积入股的方式合作建设，委托长沙市迎祥投资管理有限公司（“村改居”成立的组级公司）对外签订合同，代收租金及费用，代为管理相关事项。2012年12月17日，长沙市迎祥投资管理有限公司与湖南觅你时空酒店有限责任公司（以下简称湖南觅你公司）签订《物业租赁合同》，约定将长沙市三塘坡村民安置房1＃栋整体及2＃栋一楼出租给湖南觅你公司，租赁期为16年，湖南觅你公司经长沙市迎祥投资管理有限公司书面同意后，可以转租该物业。之后，湖南觅你公司与觅你酒店共同出具《出租说明》，大概内容为：觅你酒店系湖南觅你公司的子公司。湖南觅你公司承租的位于长沙市雨花区交汇处汇景豪庭Ａ座的房屋用于觅你酒店的运营，并授权觅你酒店进行招租和运营。湖南觅你公司同意以觅你酒店的名义对外签订《房屋租赁合同》，管理觅你酒店招商的所有事宜。2014年10月14日，觅你酒店（甲方、出租方）与沸腾公司（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定：1、出租物业系长沙市雨花区交汇处的汇景豪庭Ａ座第四层的房屋，总建筑面积为1678.2平方米，乙方租赁房屋用于经营健身房；2、该租赁物业租赁期为10年，租赁期限起租日为2014年10月15日，结束日为2024年10月14日；3、第一年租金为35元（税后）×1678.2平方米／月，第二年租金为38元（税后）×1678.2平方米／月，从第三年开始每年滚动递增5%，即第三年在第二年租金的基础上递增5%，第四年在第三年的基础上递增5%，以此类推；4、每3个月为一个计租期，第一季度的租金乙方须于2014年12月31日前向甲方支付，之后各季度租金乙方应在每个计租期结束前10天向甲方支付下一季租期的租金，乙方逾期支付的应按照当期应交纳租金费用的每日万分之五向甲方承担滞纳金；5、乙方逾期支付房屋租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日万分之五的标准支付违约金，逾期超过30日的，视同乙方违约，甲方有权单方解除本协议并要求乙方承担相当于本协议未履行部分租金总额的20%的违约金。2014年10月20日，觅你酒店（甲方、出租方）与沸腾公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：1、租赁房屋系长沙市雨花区万芙路于迎新路交汇处汇景豪庭2栋2单元1302房，共计105平方米，乙方租赁房屋用于宿舍；2、租赁期限为3年，自2014年10月20日至2017年10月19日止；3、房屋租金第一年按2200元人民币／月；第二年在第一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增4%，房屋租金按季度支付，协议签署后5日内支付第一季度租金，以后每次租金在上一季度结束月的20号前支付至甲方指定账户；4、物业管理费由甲方代收，按1.5元／平方／月，同房租一起支付（3个月一付），后期物业处涨管理费的话，乙方按实际涨幅来交物业费；5、水、电、气等设施费由乙方自行缴纳。合同结束时，乙方交清所有欠费。如不交清甲方有权从押金里扣除；6、乙方逾期支付房屋租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日1%的标准支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本协议且要求乙方承担相当于本协议全部租金20%的违约金。2015年2月20日，觅你酒店（甲方、出租方）与沸腾公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：1、租赁房屋系长沙市雨花区万芙路于迎新路交汇处汇景豪庭2栋1单元303房，共计85平方米，乙方租赁房屋用于宿舍；2、租赁期限为3年，自2014年10月20日至2017年10月20日止（乙方已支付2014年10月20日至2015年2月20号的租金1600元／月共计4个月6400元，从2015年2月21日开始每月按人民币1800元收取租金）；3、房屋租金第一年按1800元人民币／月；第二年在第一年的基础上递增3%（即1854元），第三年在第二年的基础上递增4%（即1909.62元）房屋租金按季度支付，协议签署后5日内支付第一季度租金，以后每次租金在上一季度结束月的20号前支付至甲方指定账户；4、物业管理费由甲方代收，按1.5元／平方／月，同房租一起支付（3个月一付），后期物业处涨管理费的话，乙方按实际涨幅来交物业费；5、水、电、气等设施费由乙方自行缴纳。合同结束时，乙方交清所有欠费。如不交清甲方有权从押金里扣除；6、乙方逾期支付房屋租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日1%的标准支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本协议且要求乙方承担相当于本协议全部租金20%的违约金，乙方逾期交纳水、电、管道天然气筹各项费用的，每逾期一日按照应交纳费用的ｌ0%承担违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。2016年12月10日，觅你酒店（甲方、出租方）与沸腾公司（乙方、承租方）、文鑫龙（丙方、担保方）签订《三方协议》，约定：1、双方确认，截止至2016年10月15日，乙方欠付甲方租金和物业费、水电费、宿舍租金、逾期利息合计342479元；2、以上欠款经双方协商，偿付计划如下：乙方于2016年2月5日前，支付70000元；乙方于2017年1月25日前，支付10000元，利息9128元；乙方于2017年2月25日前，支付ｌ0000元，利息5276元；乙方于2017年3月25日前，支付30000元，利息5075元；乙方于2017年4月25日前，支付50000元，利息4472元；乙方于2017年5月25日前，支付70000元，利息3467元；乙方于2017年6月25日前，支付102479元，利息2060元。乙方承诺最迟不晚于2017年6月25日前全部偿清欠款，并按照月息二分每月支付欠款利息。甲方同意乙方可提前还款，提前还款的利息可在应付款中扣除；3、乙方若逾期支付上述款项的，每逾期一日，按照逾期数额的月息三分计算违约金，逾期超过十日的，甲方有权解除双方《租赁协议》及本协议，且乙方和丙方承诺无偿转让第四层所有装修资产及设备投入；4、若因乙方或丙方原因导致本协议解除的，乙方和丙方所交押金不退还，且乙方和丙方应据实支付所有欠缴租金、违约金、利息，并支付租金至实际退场日；5、丙方为乙方的债务本息，向甲方提供连带责任担保；6、自本合同签订日起，甲乙双方解除于2014年10月14日签署的《租赁协议》；7、自本合同签订日起，甲丙双方就甲方位于长沙市雨花区交汇处的汇景豪庭Ａ座第4层的房屋重新签署《租赁协议》；8、如丙方再次逾期缴纳租金的，则自违约之日起，按照3%的月息，根据逾期日期来计算违约金。逾期超过五日的，甲方有权解除双方《租赁协议》及本协议，且丙方承诺无偿转让第四层所有装修资产及设备投入给甲方。同日，觅你酒店与文鑫龙补签《租赁协议》，该协议的落款日期签订为2014年10月15日，且内容与觅你酒店及沸腾公司于2014年10月14日签订的《租赁协议》一致。之后，文鑫龙向觅你酒店支付了租金135000元。2017年2月18日，因沸腾公司、文鑫龙未及时缴纳欠付租金，觅你酒店单方解除了涉案租赁协议。2017年11月27日，觅你酒店诉至一审法院，望判如所请。在案件审理过程中，觅你酒店主张其代觅你酒店与文鑫龙支付了2016年11月至2017年2月份的电费、水费、电梯电费、热水费等共计22798.85元，提交了由觅你酒店自己盖章的各月份费用清单予以证明。另觅你酒店明确诉讼请求第二项中的逾期付款违约金系从2017年2月18日起按日万分之五的标准计算到起诉之日即2017年11月25日止。一审法院认为，觅你酒店与沸腾公司于2014年10月20日签订的《房屋租赁协议》、2015年2月20日签订的《房屋租赁协议》、觅你酒店与文鑫龙签订的2014年10月15日的《租赁协议》及觅你酒店与沸腾公司、文鑫龙于2016年12月10日签订的《三方协议》均合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。涉案《三方协议》约定，若沸腾公司逾期支付欠付费用超过10日的，觅你酒店有权解除双方《租赁协议》及《三方协议》；文鑫龙逾期缴纳租金逾期超过五日的，觅你酒店有权解除双方《租赁协议》及《三方协议》。在实际履行过程中，沸腾公司及文鑫龙均未按照约定交纳租金，逾期远超过10日，觅你酒店据此于2017年2月18日单方面解除了涉案所有租赁协议，予以确认。文鑫龙辩称其已足额偿付了上述欠款，但未提交证据予以佐证，不予采信。对于截止至2016年10月15日的租金及物业费。根据涉案《三方协议》可确认，截止至2016年10月15日，沸腾公司尚欠觅你酒店租金、物业费、水电费、逾期利息等共计342479元，由文鑫龙对上述债务承担连带责任担保。结合文鑫龙已支付135000元的事实，觅你酒店现主张沸腾公司、文鑫龙支付截止至2016年10月15日的各项费用总计207479元（342479元-135000元），予以支持。对于2016年10月16日至2017年2月18日期间的租金、物业费及逾期付款违约金。觅你酒店与沸腾公司就汇景豪庭2栋2单元1302房签订的《房屋租赁协议》约定，租赁面积共计105平方米，租赁期限自2014年10月20日至2017年10月19日止，房屋租金第一年按2200元人民币/月，第二年在第一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增4%房屋租金按季度支付，物业管理费按1.5元/平方/月同房租一起支付；觅你酒店与沸腾公司就汇景豪庭2栋1单元303房签订的《房屋租赁协议》约定，租赁面积共计85平方米，租赁期限自2014年10月20日至2017年10月20日止，房屋租金第一年按1800元人民币/月，第二年在第一年的基础上递增3%（即1854元），第三年在第二年的基础上递增4%（即1909.62元），物业管理费按1.5元/平方/月同房租一起支付，即沸腾公司尚欠觅你酒店租金及物业费17930.48元[2200元/月×104%×4个月+1909.62元/月×4个月+1.5元/平方米/月×（85平方米+105平方米）×4个月=17930.48元]。上述两份《房屋租赁协议》均约定，若沸腾公司逾期支付房屋租金的，应从逾期之日起按照逾期金额的日1%的标准支付违约金。现觅你酒店主张沸腾公司自2017年2月18日起按日万分之五的标准计算逾期付款违约金至起诉之日即2017年11月25日止，未超过合同约定的标准，予以支持，即沸腾公司应向觅你酒店支付逾期付款违约金2510.27元（以17930.48元为基数，按照日万分之五的标准自2017年2月18日计算至2017年11月25日止）。觅你酒店与文鑫龙就汇景豪庭A座第4层房屋签订的《租赁协议》约定，租赁面积为1678.2平方米，租赁期限为2014年10月15日至2024年10月14日，第一年租金为35元（税后）×1678.2平方米/月，第二年租金为38元（税后）×1678.2平方米/月，从第三年开始每年滚动递增5%，逾期支付租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日万分之五的标准支付违约金。即文鑫龙尚欠觅你酒店租金267840.72元（38元/平方米/月×105%×1678.2平方米×4个月=267840.72元）及逾期付款违约金37497.7元（以267840.72元为基数，按照日万分之五的标准自2017年2月18日计算至2017年11月25日止）。对于觅你酒店主张的水费、电费、电梯电费、热水费，因未提交有效证据证实上述费用的实际发生，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、沸腾公司于判决生效后7日内向觅你酒店支付汇景豪庭2栋2单元1302房、汇景豪庭2栋1单元303房、汇景豪庭A座第4层房屋截止至2016年10月15日的各项费用总计207479元，文鑫龙对上述债务承担连带清偿责任；二、沸腾公司于判决生效后7日内向觅你酒店支付汇景豪庭2栋2单元1302房、汇景豪庭2栋1单元303房在2016年10月16日至2017年2月18日期间的房屋租金、物业费17930.48元及逾期付款违约金2510.27元；三、文鑫龙于判决生效后7日内向觅你酒店支付汇景豪庭A座第4层房屋在2016年10月16日至2017年2月18日期间的房屋租金267840.72元及逾期付款违约金37497.7元；四、驳回觅你酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9673元，保全费3457元，公告费560元，共计13690元，由沸腾公司、文鑫龙共同负担。二审中，上诉人文鑫龙围绕其上诉请求依法提交了证据：2017年2月27日长沙市公安局雨花分局井湾子派出所《询问笔录》复印件一份，拟证明2017年2月18日文鑫龙所经营的沸腾公司健身器材被他人搬走，系觅你酒店管理不善所致，觅你酒店应承担损失扩大的责任。觅你酒店质证认为：该证据不属于本案的新证据，真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，文鑫龙提交的证据无法达到其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案各方签订的《房屋租赁协议》、《三方协议》系各方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效,各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。经审查，协议签订后文鑫龙向觅你酒店支付了租金135000元，之后再未履行支付义务。文鑫龙提出在支付135000元后还通过微信向觅你酒店的法定代表人刘桂华支付了部分租金，租金涵盖的租赁期间至少可到2017年3月底，双方协议尚未解除。对此，觅你酒店不予认可，文鑫龙亦未提供合法有效证据予以证明，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，文鑫龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9673元，由上诉人文鑫龙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月三日法官助理李维潇书记员刘峙宏