河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书(2019)豫1303执异190号异议人王登峰，男，汉族，1979年10月22日生，住南阳市宛城区。委托代理人张振勇，河南问鼎律师事务所律师，代理权限为一般代理。申请执行人乔建林，男，汉族，1966年12月10日生，住南阳市。委托代理人王海超，河南新律律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人赵万里，男，汉族，1981年9月20日生，住河南省南阳市。本院在执行乔建林与赵万里民间借贷纠纷一案中，异议人王登峰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称,2007年9月30日，异议人向南阳市房地产开发公司交付了首付定金36000元，用于购买位于神龙花园4#楼2单元702室的商品房一套。2013年11月19日，异议人通过分期的形式交付了全部购房款，并已经交付使用入住。综上所述，案涉房产的所有权应归异议人所有，请求法院解除对案涉房产的查封。异议人为支持其请求，提交了如下证据：第一组：定向销售合同一份（照片），欲证实2007年9月17日，南阳市房产开发公司与王登峰签订了定向销售合同，以331014元的价格购买了2号楼2单元10层东南户；第二组：收款收据四张，2007年9月7日收到王登峰神龙花园房款130000元、2007年9月30日收到王登峰神龙花园房款（2-2单元-10层-东南户）36000元、2011年12月30日收到王登峰神龙花园房款4#-东一单元-7层-东户（即案涉房产）100000元、2011年12月30日收到王登峰神龙花园房款4#-东一单元-7层-东户（即案涉房产）66000元；第三组：神龙花园调房认购协议书一份，2010年9月14日，南阳市房产开发公司与王登峰签订了神龙花园调房认购协议书。双方约定王登峰重新选房，确认所认购房屋位于南阳市光××花园××单元××东户。第四组：收款收据一份，2013年11月19日收到王登峰神龙花园房款4#-东一单元-7层-东户（即案涉房产）390792元；第五组：中国银行存折、中国银行取款回单、中国农业银行银行卡取款业务回单和中原银行南阳分行对账单各一份、南阳市商业银行存款利息清单六张、；以上四组证据，欲证实在法院查封前，异议人和南阳市房产开发公司签订了房屋买卖合同，且支付了购房款。第六组：交房传递单一份，2013年11月19日，王登峰的购房及办证费用已交清，请物业部门为该主办理收房手续。第七组：南阳市神龙花园IC卡收费凭证、南阳市神龙花园水电费销售记录和交房费用收据各一张，物业费收据四张，2013年4月1日至2018年11月4日，王丽萍交纳案涉房产的部分月份的水电费、物业费等费用的情况；第八组：前期物业服务协议一份，2014年2月20日，王登峰与南阳市万裕物业神龙花园签订了前期物业服务协议。第九组：户口本和结婚证各一份，2006年1月10日，王登峰和王丽萍登记结婚，两人系夫妻关系。第十组：南阳市神龙物业服务有限公司开具的证明一份，2013年11月19日，业主王登峰领取了4#2单元702室钥匙。截止2019年3月31日，每年物业管理费都是王登峰交纳。以上五组证据，欲证实异议人占有使用了案涉房产。第十一组：南阳市房地产开发公司开具的情况说明一份，欲证实异议人王登峰未能及时办理案涉房产的正式预售合同及网签手续，非因异议人自身原因造成。第十二组：南阳市公安局仲景分局的受案回执一份，欲证实2016年9月21日，南阳市公安局仲景分局受理了赵万里涉嫌伪造公司印章案。针对上述证据，申请执行人经质证认为，定向销售合同及2007年9月7日、2007年9月30日的收据，因为异议人只提供了照片，并没有原件对照，对该证据的真实性有异议。调房认购协议书原件和复印件上的笔迹不一致，且在最后一页公司签名处存在原件有签名而复印件无签名的情况，对该证据的真实性有异议。IC卡收费凭证是复印件，且没有加盖物业公司印章，而在备注处有没加盖收费章均无效的说明。水电费销售记录上显示的日期范围为2013-06-01至2019-6-30，而缴费记录上显示第一笔缴费时间为2014年4月10日，第二笔的缴费日期为2016年7月27日，中间的缴费记录为空白，不足以证明异议人所述在2013年11月19日已经装修入住了案涉房产。异议人提供的最早一份物业费用收据的支付时间是2013年4月1日，当时案涉房产并未交付，异议人已经开始缴纳物业费用，明显与常理不符，且该收据上并未加盖物业公司公章，对该证据的真实性有异议。对物业公司出具的证明和情况说明的真实性不予认可，异议人称2013年11月19日交付的房产，直到2019年才知道案涉房产的网签情况，明显与常理不符。在南阳市房地产公司执行异议之诉的审理过程中，申请执行人提交的有仲景分局出具的情况说明：“因为赵万里并未到案，现在就赵万里是否涉嫌刑事犯罪并不能确认。”，故尚不能认定赵万里涉嫌刑事犯罪成立。综上所述，请求法院依法驳回异议人的异议请求。现查明，本院在审理乔建林与赵万里房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月11日作出了（2014）宛龙卧民初字第299-2号民事裁定书，驳回原告乔建林的起诉。乔建林不服该裁定，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院作出了（2016）豫13民终985号民事调解书，双方达成如下协议：“一、赵万里应返还乔建林购房款50万元，从2016年5月1日至2016年9月1日，每月偿还10万元。如逾期按所欠款项数额按月息2分支付利息；二、赵万里已偿还13万元，不计算在上述50万元之内；三、本协议履行完毕后，双方签订的房屋买卖合同、借款合同、借据作废；四、其他问题双方互不追究。”在执行过程中，本院于2016年7月29日作出了（2016）豫1303执922-1号执行裁定书，查封被执行人赵万里所有位于南阳市光××路××花园××楼××单元××号（房产证号为：13××**）房产一处。2019年7月4日，本院依据（2016）豫1303执922号之二执行裁定书，续行查封了上述房产。异议人以“案涉房产的所有权归其所有”为由，请求解除对案涉房产的查封。另查明，在执行过程中，南阳市房地产开发公司向卧龙区人民法院提出书面异议。2017年4月17日，卧龙区人民法院作出了（2017）豫1303执异4号执行裁定书，驳回南阳市房地产开发公司的异议请求。南阳市房地产开发公司不服该裁定，向卧龙区人民法院提起执行异议之诉。2019年5月5日，卧龙区人民法院作出了（2019）豫1303民初1115号民事判决书。在本院查明部分：“2010年10月28日，原告南阳市房地产开发公司取得神龙花园4号楼商品房预售许可证。2013年9月16日，原告将神龙花园4号楼2单元702室网签至被告赵万里名下。该室户型为四室两厅，面积166.28㎡。该室商品房预售合同备案（联网）信息显示：备案号13××89；权利人赵万里；房款831400元，一次性付款；单独所有。对于该室的网签备案，原告解释为：2013年9月16日，赵万里、张晓建向我公司高层提出购买神龙花园商品房两套，赵万里选定了4号楼2单元702室。赵万里担心房子被别人买走，请求先网签登记一下。公司高层同意后，公司售房部通过公司电脑与房产管理局联网系统将该房产取得了网签号码。”本院认为部分：“原告南阳市房产开发公司称公司并没有与赵万里签订《商品房买卖合同》、赵万里也没有交纳房款，但其陈述与网签备案信息“房款831400元”“一次性付款”不符，与其出示的《商品房买卖合同终止协议书》的内容“甲乙双方于2013年9月17日在神龙花园售楼中心共同签订13××89号商品房买卖合同”“误将房屋位置签错且房款交付问题未完善”“商品房买卖合同所签订的房款及相关费用已全部结清完毕”不符，与《城市商品房预售管理办法》的规定不符，更与该房屋至今网签在被告赵万里名下的事实不符，其陈述缺乏证据佐证，无法采信。虽然南阳市公安局仲景派出所对赵万里涉嫌伪造南阳市房地产开发公司印章立案侦查，但因未有侦查结论，因此，刑事立案不影响本院的审理。即便赵万里未交纳房款或未足额交纳房款属实，此属原告南阳市房地产开发公司与赵万里之间的房屋买卖合同纠纷，不影响原告南阳市房地产开发公司将该房网签至赵万里名下的公示效力。南阳市房地产开发公司举证的其与赵万里之间的《商品房买卖合同终止协议书》的落款日期为2014年11月13日，本院依据乔建林的执行申请查封案涉房屋于2016年8月2日，将近两年的时间里，作为开发商，南阳市房地产开发公司未注销网签，未依法维权，不排除南阳市房地产开发公司与赵万里之间的房屋买卖关系未实际终止的可能性，由此引起的法律后果，南阳市房地产开发公司应予承担。截止目前，赵万里本人未对执行其名下的房产提出异议，本院依法确认赵万里默认其仍为该房屋的网签购买人。虽然南阳市房地产开发公司否认房屋交付给了赵万里，但乔建林起诉赵万里房屋买卖合同纠纷一案中，赵万里本人对乔建林的诉讼陈述未有异议，结合房子为现房、已网签至赵万里名下、网签后交付钥匙是房屋的交易习惯，本院确认南阳市房地产开发公司将房屋交付于赵万里属实。综上所述，虽然赵万里至今未取得案涉房屋的所有权证，尚未拥有物权，但因案涉房屋已交付赵万里，且至今网签登记在赵万里名下，因此，赵万里仍有取得物权的可能性。至于赵万里与南阳市房地产开发公司是否继续履约，取决于当事人意思自治，但与本案而言，不是同一法律关系。”故判决驳回南阳市房地产开发有限公司的诉讼请求。南阳市房地产开发有限公司不服该判决，向南阳市中级人民法院提起上诉。2019年11月4日，南阳市中级人民法院作出了（2019）豫13民终5916号民事裁定书，以“南阳市房地产开发公司不是案涉房产的权利人，不是本案适格异议主体”为由，裁定撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1115号民事判决书，驳回南阳市房地产开发公司的起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，赵万里至今未取得房屋的所有权证，但基于《商品房买卖合同》网签登记在赵万里名下，其享有对案涉房产的债权请求权。王登峰提交了其与南阳市房地产开发公司签订时间在查封之前的《神龙花园调房认购协议书》，亦就案涉房产享有了债权请求权。南阳市房地产开发公司于2010年9月14日，与王登峰就案涉房产签订了《神龙花园调房认购协议书》。南阳市房地产开发公司于2013年9月16日又将案涉房产网签至赵万里名下，造成王登峰、赵万里两人的买卖合同内容冲突。该网签备案登记具有公示效力，赵万里对物权期待的效力要高于王登峰。同时，王登峰提交的交房传递单显示2013年11月19日房地产公司交付案涉房产，但王登峰提交的水电费缴费记录、物业费用收据所显示的时间与其主张相互矛盾，无法认定王登峰购买后，合法占有了案涉房产。另外，王登峰在2010年9月14日与南阳市房产开发公司签订了《神龙花园调房认购协议书》，但直到2016年7月29日本院查封案涉房产时，王登峰从未通过任何途径主张其对案涉房产享有的权利。故在本执行异议的程序性审查中，其异议理由不足以阻却人民法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回王登峰的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议的诉讼。审 判 长 张       平代理审判员 彭帅代理审判员张冠二〇一九年十二月五日书 记 员 张   圣   坤