江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0303民初6547号 原告：丁明标，男，1954年1月30日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：丁银萍，江苏逸诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，江苏逸诚律师事务所律师。 被告：曾洪彬，男，1966年4月20日生，汉族，住江苏省铜山县。 委托诉讼代理人：宋晚霞，江苏彭淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒯春华，江苏彭淮律师事务所律师。 原告丁明标诉被告曾洪彬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁银萍、李志强，被告及委托代理人宋晚霞、蒯春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求被告赔偿原告损失（租金、场地建设费、搬运费）20万元，对其他损失部分保留诉权暂不主张，诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月21日，丁明标和曾洪彬签订《房屋及土地租赁协议》，根据该协议约定，曾洪彬将潘塘办事处孙店三组的自有仓库和空白用地出租给原告从事钢模站经营，面积16.5亩，租赁期限10年，租赁期至2022年9月30日止，该合同对双方权利义务做了相关约定。合同签订后，丁明标投入了大量资金用于平整场地，搭建围墙，建造房屋等前期场地建设，并按约支付租金。但是，曾洪彬违背诚信，在合同租赁期限内将上述房屋出卖，将土地转租他人，他人多次围堵场地，造成丁明标无法继续使用租赁场地进行经营。丁明标迫于无奈，只能重新租赁场地，更换经营场所，产生了一系列损失。现原告提起诉讼，要求曾洪彬赔偿损失，请求依法处理。 被告曾洪彬辩称：原告诉请的损失并非由被告造成，被告在将涉案土地上的建筑物出售给案外人孙诗雷时明确约定，由孙诗雷协调与原告方的租赁协议关系，被告不再承担相应的责任。因此，原告的损失即便客观存在，也应由案外人孙诗雷承担，被告没有违反租赁协议的约定，也没有违反相关法律规定，请求法院依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年11月21日，甲方曾洪彬和乙方丁明标签订《房屋及土地租赁协议》，甲方将潘塘办事处孙店三组自有部分仓库和部分空白用地转租给乙方，租赁仓库和土地坐落在104国道北侧，孙店至六卜道路西侧大块地东节，面积16.5亩，出租给乙方从事钢模站经营。租赁期限壹拾年，至2022年9月30日止。按每年每亩3000元计算（含地面房屋租赁费），合计49500元/年。租金在每年9月30日前付给甲方指定账户。按照甲方与孙店三组村民原有协议的约定，房屋及空白土地按照每亩3000元/年，每三年土地承包（流转）费用增加200元/亩，租赁费用每次支付一个年度，乙方每年9月30日前支付下一个年度土地流转费用。协议签订后，乙方需预付租金10000元作为定金用于甲方施工（平整场地、填补鱼塘等），院内围墙（或护栏）由乙方自建。在租赁期限内，如双方因特殊情况需要终止合同，需提前6个月书面通知对方，在接到合同终止通知书6个月后合同终止，提出终止合同方不承担违约责任。 2017年6月25日，甲方曾洪彬和乙方孙诗雷签订《土地使用权及地面资产转让协议》，约定甲方将其承包的云龙区潘塘办事处孙店村三组二十亩土地的使用权转让给乙方生产经营（此土地坐落在104国道北侧，孙店至六卜路西侧）。转让后此土地的使用权期限、租金及其他相关事宜均由乙方与发包方（出租地的农民代表）商谈，所有事宜与甲方无关。甲方承包经营该地块时为生产需要投入资金建造营业场所及地面建筑物，现经双方协商将经营场所及地面建筑物转让给乙方，确认转让金额为柒拾伍万元人民币。2017年6月30日前乙方全额支付转让金柒拾伍万元人民币合同生效。甲方于2017年9月30日前将库存和办公用品全部搬空，租赁土地的使用权及地面附着物一并交给乙方。乙方应本着平等、自愿的原则协调好与现院内承租方关系。转让后院内承租方所有事宜与甲方无关。转让后甲方配合乙方完成电表过户手续。该合同涉及土地范围包括了丁明标承租的上述16.5亩场地范围在内。 2017年11月20日，孙诗雷出具《说明》一份，内容为：2017年6月25日本人孙诗雷与曾洪彬签订《土地使用权及地面资产转让协议》一份，约定曾洪彬将其承包的云龙区潘塘办事处孙店村三组二十亩土地的使用权及经营场所、地面建筑物转让给我，同时曾洪彬应于2017年9月30日将库存和办公用品全部搬空，租赁土地的使用权及地面附着物一并交给我。因曾洪彬在此之前已将土地及地上建筑物租赁给丁明标用于钢模站经营，根据协议约定，曾洪彬应负责解除与丁明标签订的租赁协议，将丁明标的钢管、扣件等库存材料及办公用品搬离，保证本人占有、使用租赁场地及购买的地面建筑物。故本人无法收取丁明标给付的租金。 2017年11月28日，甲方张小兰和乙方丁明标签订《场地租赁协议》甲方将场地出租给乙方，房屋场地坐落于徐州市云龙区高铁桥下花木大世界西侧，场地南北长110米，东西长50米，楼房有五间，总计面积合计8.25亩。场地需要建筑垃圾硬化，不低于30公分高度，自来水和三相电，场地西侧用铁丝网隔开，场地东侧需拉围墙，高度3米，大门宽8米，乙方将所有材料和工人费用交由甲方，由甲方承建，但所有费用由乙方承担，共计五万元整（不含场地租金），甲方只提供场地，甲方应在2017年12月20日将场地交付给乙方，乙方交给甲方五万元和场地租金。场地租赁期为6年，从2017年12月20日至2023年12月20日止，租赁期满后乙方有优先续租权，租金第一年每亩7500元，以后每2年每亩递增租金10%，6年后如不继续租用，乙方可提前半年向甲方申请解除协议。年租金61875元，每年一付。2017年12月22日，张小兰出具了收到5万元和租金61800元的收据。2017年11月29日，甲方张朝平和乙方丁明标签订《场地租赁协议》甲方将场地出租给乙方，房屋场地坐落于徐州市云龙区西头，场地南北长110米，东西长50米，场地内彩钢棚900平方米，道路公用面积分摊总计合成8亩。场地公共照明及看场工资按每亩分摊费用。场地甲方应用建筑垃圾在规定的范围内硬化，给水三相电，场地东侧用铁丝网隔开，高度同原来的围墙高度。甲方应在2017年12月1日将场地交付给乙方，由乙方一个月内搭设场地。乙方自带活动板房，作为办公室使用，活动板房由乙方自制投入资金购置安装。场地租赁期为五年，从2017年12月1日至2022年11月30日止，租赁期满后乙方有优先续租权，租金第一年每亩6000元，以后每年按第一年租金的基础上每亩递增租金5%，乙方租赁不低于五年，不足五年按五年计算。五年后如不继续租用，乙方可提前半年向甲方申请解除协议。年租金48000元，每年一付。第一年租金48000元在本协议签订前从丁彬账户支付。 2017年12月6日，甲方丁明标和乙方孙磊签订《搬运合同》约定甲方因更换经营场地，需要搬运钢管、扣件等建筑材料、机具以及办公用品、生活物品等，现委托乙方搬运上述物品，搬运时间2017年12月约至2017年12月31日完成搬运，起运地址孙店三组，到达地址潘塘，根据搬运物品数量，按照固定包价方式收费，运费总额人民币贰拾万元。于2017年12月15日付搬运费人民币壹万元，搬运完毕且经甲乙双方共同确认后3日内，甲方一次性付清剩余搬运费用。孙磊在丁明标作出的搬运记录上签字确认。丁明标于2017年12月14日、2017年12月19日、2018年1月2日、2018年1月9日分别转账支付给孙磊各5万元，合计运费20万元。2018年1月11日，孙磊出具结算单一张，内容为：今收到，丁明标钢模站搬家合计343车，包括装车费、运费、摆管费、办公用品、生活用品等按合同约算贰拾万元整，此款已经通过农行转账全部付清，互不相欠。丁明标就此从上述租赁协议涉及16.5亩场地中搬走。 2017年12月7日，陈海玉出具收条一张，内容为：今收到潘塘钢管租赁站丁明标板房定金伍仟元，余款12000元，齐工付清，具体要求见附图。陈海玉也绘制了板房施工草图一份。2017年12月20日，陈海玉书写收条一张，确认收到上述17000元款项。2017年12月27日，王永金出具收据收到打水泥、地坪费用10080元；2017年12月29日，刘朋出具收据收到监控安装费10000元；2018年1月5日，韩玉出具收据收到监控安装费10000元。 另查明，曹洋曾经报警，处警记录内容为：2017年11月18日08时许，接110指令在江苏省徐州市云龙区潘塘孙店村中学北200米一厂房，报警人称我租的厂房还未到期又被房东租给别人了，现在因此发生纠纷。经了解，系曹宁宁租房东曾洪彬一厂房未到期，房东未提前6个月通知曹宁宁违反合同规定，又将其厂房租给他人，发生纠纷，当场告知不要有过激行为，可协商或到法院起诉解决。沈贵亮曾经报警，处警记录内容为：2017年11月21日13时潘塘所接110指令称，在云龙区厂房，报警人称我租的厂房还未到期又被房东租给别人了，现在因此发生纠纷。经了解，系丁彬租房东一厂房未到期，房东曾洪彬未提前6个月通知丁彬，违反合同规定，又将其厂房卖给孙诗雷，发生纠纷，当场告知不要有过激行为，可协商或到法院起诉解决。丁彬曾经报警，处警记录内容为：2017年12月24日07时许，接110指令称，潘塘孙店104国道北400米厂房门口，有人把车子停在门口，无法出入，请来人处理，接警后民警迅速到达现场，经了解，丁彬租赁厂房和户主发生纠纷，民警现场调解无效，后告知不要有过激行为，要通过法律途径解决。 本院认为：综合本案情况可以确认，被告曾洪彬在和原告达成租赁协议后又擅自和案外人孙诗雷签订协议处分涉及到的同一块场地使用问题，这种行为在形式上显然违背诚实信用原则，被告应当反省自身行为是否失当。原告丁明标和被告曾洪彬签订上述《房屋及土地租赁协议》，双方建立转租合同关系，该协议是以原告对16.5亩的农村集体土地使用权进行承租使用为核心内容。但是，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。显然，被告曾洪彬转租行为中涉及16.5亩的农村集体土地使用权，而原告对该16.5亩土地使用权承租用途并非用于农业建设，也不符合上述规定中但书内容的情形。同样，被告曾洪彬也未提供充分证据证实其在和原告签订租赁协议之前，其获得上述集体土地使用权后是按照有关土地法律规定使用的农村集体土地，即用于农业建设。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政性法规的强制性规定，则合同无效。原、被告间的上述租赁协议违反了我国《土地管理法》禁止性规定，应属于无效合同。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案原告（同时聘请了专业律师）在提起本次诉讼主张权利时，对涉案租赁协议中涉及租赁使用农村集体土地使用权这一事实对合同法律状态的影响分析不足。原告始终以该租赁协议有效为主张请求权的法律基础和前提条件，进而向被告主张违约责任并要求被告赔偿因违约行为造成的损失（此观点在原告提供的代理词中表达十分明确，认为被告的行为是根本违约行为），但是原告确定的该请求权前提和基础不符合该租赁协议因违法而无效的法律状态，也不符合处理无效合同法律后果的有关法律规定。简言之，合同当事人追究对方违约责任是以合同有效为前提，而本案中原、被告签订的租赁协议是违法的，属于无效协议。 综上，因原告诉请所依据的请求权前提和基础（该前提和基础影响裁判标准、审理方向及此前提和基础之下的诉求是否依法能够成立）确定有误，故本院对原告以主张被告存在违约行为及以被告承担违约责任为前提条件的赔偿损失请求，依法不予支持。但是，针对本租赁纠纷，原告仍有权依法按照处理无效合同纠纷的法律规定，另行提起诉讼主张权利。 故，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 驳回原告丁明标的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告丁明标负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马 宁 人民陪审员  路振亚 人民陪审员  张爱琳 二〇一九年一月八日 书 记 员  马雪羽