广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初6810号原告：夏素芳，女，1979年8月18日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：何平毅，广东和其中律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区环市北路1路，统一社会信用代码914401157082169661。法定代表人：刘煜。委托诉讼代理人：郑燕燕、付强，均系该公司员工。原告夏素芳诉被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏素芳及其委托诉讼代理人何平毅,被告委托诉讼代理人郑燕燕、付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏素芳向本院提出诉讼请求：1、撤销原告签订的《商品房认购书》；2、被告退回原告预先交付的定金50000元给原告；3、被告支付原告定金的利息给原告（自2018年11月8日起至被告归还定金之日止，参照中国人民银行每年6%的利率计算的利息）；4、被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：一、原告交付定金和签订《商品房认购书》的情形。2018年9月29日，其经房地产销售人员吴浩忠通知赶到阳光城销售中心。原告赶到现场后，吴浩忠叫来现场销售卫仁懿跟进原告的工作。后经认筹及摇号，销售人员建议原告选了XX房，否则定不了马上就没有了。原告对户型、地段、配套不甚了解等一直不愿下定金，卫仁懿和其他销售人员在原告旁边催促，后至当晚十点多交付了50000元定金。卫仁懿及其他销售人员给付了原告《商品房认购书》，要求原告签字，原告确实没法细细阅读认购书中细小密集的文字条款。卫仁懿及其他销售人员说不要看了，不会骗原告之类的话，催促原告在认购书上签字，原告签字后，被告收去了全部认购书，向原告开具了50000元的收款收据。二、原告事后认为，在支付定金和在《商品房认购书》上签字，存在重大误解。1、原告事先是对该楼盘的相关事项完全不了解的情况下，在众销售围逼催促支付了款项，在认购书上签字的。2、原告对被告是否具备房屋预售资格、房屋所处地段、房地产占地面积、建筑空间、户型等一概不了解，加上当晚被告刻意制造的环环相扣的营销氛围影响了原告的理性判断。3、被告在原告交付定金之后多天，通过销售人员卫仁懿告知原告应支付首期房款近百万元，承担后期房屋商业贷款900000元及利息970000元。原告作为工薪阶层，短期内无巨额现金交付房屋的首期房款近百万元及后期的利息。原告在本案交付定金和在认购书签字的行为中，确实存在重大误解。三、依照法律规定，原告可以申请撤销上述存在重大误解的行为。根据《民法总则》第148条、《合同法》第39条、第40条、第54条、第58条的规定，原告就重大误解的支付定金和签字的行为，可以提出撤销和退回定金的请求。四、被告认为被告单方已解除《认购书》，但要没收定金，原告不同意，双方发生纠纷的情形。原告于2018年10月向被告要求退回定金，但被告不予理睬，原告于2018年11月8日收到被告的《通知书》称没收定金，签署的《认购书》解除。原告不同意，既然被告解除双方的《认购书》，那么解除认购书的后果就是退回原告预付的定金50000元，被告可以自由地再行出售涉案的房屋。原告认为原告提出重大误解可以申请撤销《认购书》，退回定金。被告认为单方解除《认购书》的后果也是退回定金。被告占用原告的资金不退，应当赔偿原告的损失，原告的损失表现为利息，被告应当支付定金的利息给原告。五、本案的管辖。根据《民事诉讼法》第23条、第33条的规定，本案是商品房预约合同纠纷，本案应由广州市南沙区人民法院管辖。被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案件基本事实。原告于2018年9月29日向被告认购位于广州市南沙区南沙街赏涛XX街XX号“自编XX号楼XX座”，签署了《商品房认购书》并缴纳了定金50000元。该认购书约定该房产成交价为1747336元，预测建筑面积为96.45平方米等，后经被告多次催促，被告拒绝按照认购书的约定履行缴纳房款及签约的义务。在多次催讨未果的情况下，被告按照认购书的约定于2018年11月9日发送《通知书》解除双方签订的认购书，并没收其已交定金。原告收到该通知书后5日内未重新办理认购案涉房屋的手续，被告于2018年11月26日寄送《解约确认函》再次通知认购书已解除，同时没收原告已支付的定金。二、原告违反其签署的《认购书》，被告有权解除《认购书》并没收定金。根据《中华人民共和国担保法》第89条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115条、第122条的规定，被告认为认购书于2018年9月29日签订时成立生效，合法有效。不存在合同法规定的无效情形，双方均应按生效的认购书履行相应的义务，承担相应的责任。原告因自身原因未按照《认购书》的约定支付购房款、签署《商品房买卖合同》及相关文件，不属于《担保法》解释第122条规定的“不可抗力、意外事件”的范畴。因此，被告有权依照法律及认购书的约定解除双方签署的认购书并依法没收其定金。三、被告已尽到充分告知及公示义务，不存在重大误解等撤销合同的情形。被告认为一方面，被告在销售过程中已尽到充分告知及公示义务，且在销售现场公示案涉房屋的相关规划条件和文本，并向原告充分阐明2018年广州最新的楼市政策及购房、贷款相关政策，原告已在《购房须知》、《2018年广州最新楼市政策》中签字确认；另一方面，原告作为完全民事行为人且购房行为作为重大财务投资行为，其与被告签署认购书并缴纳定金的行为，表明原告了解案涉房屋的情况并接受认购书的所有条款。因此，原告所述对房屋情况一概不了解无任何事实根据，更不属于法律上的“重大误解”，且双方签署的认购书已于2018年11月9日依法解除，原告无权享有撤销权。另原告主张的重大误解不成立，其事实依据是针对房屋的面积、层数、朝向、是否学区房及房屋是否取得预售证及合同文版的条款都不了解，严重不符合事实情况。1、被告已在认购前向原告详细阐述了房屋的具体情况且在销售现场已公示了法律规定应该公示的房屋所有情况，原告已签署相关的确认函件及认购书，说明原告不存在其所述的误解事实。2、原告不存在法律所规定的撤销权，根据我方9号所发送的通知书，双方签署的认购书已依法解除，不存在撤销的问题，原告也没有撤销权。3、原告上述的法律依据为民法总则第148条规定，该条款是与欺诈相关的条款，与本案事实无关。经审理查明，2018年9月29日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购书》，内容为：甲、乙双方遵循平等自愿和诚实的原则，经协商一致，就乙方向甲方购买物业的相关事宜，达成如下约定：第一条、双方及预购物业情况：预购物业：广州市南沙区南沙街赏涛XX街XX号（自编XX号楼XX座）XX室，预测建筑面积96.45平方米，预测套内面积76.28平方米，总房款1853404元，折后成交总价1747336元，折后成交单价18116.5元。第二条、付款方式：按揭贷款付款。2.1首期款不低于成交总价50%（即877336元），具体金额以乙方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件当天甲方确认的应付首期房款金额为准，乙方不得因此拒绝履行本认购书第三条第2款约定；无论采取何种付款方式，乙方应于《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件签订之日起45天内付清全部房款。乙方理解并同意上述付款方式及期限，承诺若未按时足额支付甲方确认之应付首期款金额或尾款的，甲方有权按照本认购书第三条第4款之约定处理。2.2选择按揭贷款付款方式的，乙方应于签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件签订之日起7天内未取得贷款银行/公积金中心批准贷款申请文件，……。3、乙方知悉并认可前述付款期限，未经甲乙双方同意，在签订《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件时不得变更。第三条、其他约定事项1、乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。2、乙方应自本认购书签订之日起7日内即2018年10月6日前持本认购书原件、定金收据与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件。签约现场乙方应先行付清全部首期房款并同时向甲方交付预购物业的专项维修资金，否则甲方有权拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件且不视为违约。在上述期限内，如签约时间变化，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。3、双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的主要条款，且乙方在签订本认购书之前，已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及其补充协议和全部内容，充分了解《商品房买卖合同》及其补充协议和相关文件之内容，确认《商品房买卖合同》以及补充协议的全部内容与甲方在房地产交易所网签系统导入的合同模版一致，并无异议。同时，双方确认：为购买该房屋双方另行签署的配套相关文件、附件，虽未导入网签系统，但双方在签署本认购书时也已对配套之相关文件、附件的内容充分协商一致，同意在签署《商品房买卖合同》时同步签署。若乙方以《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4、乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的签署，或未于约定期限付清相应的购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除本认购书及与本认购书项下的物业有关的全部合同，甲方有权将本认购书项下之物业转手他人而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；如因乙方前述违约情形导致本认购书解除，但后经甲方同意双方可继续履行本认购书的，乙方应按逾期应付款的万分之五/日支付违约金，违约金付清后本认购书方可继续履行。8、双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。我司及销售人员为客户提供的付款模拟测算在任何情况下均不应被理解为销售承诺。9、乙方确认已经知晓本地的限购、限贷等法律法规及政策规定，乙方确认具备购房资格并将在签订《商品房买卖合同》时向甲方提供乙方真实的身份信息材料及办理备案登记等所需的全部材料……15、本认购书一式三联，第一联销售联，第二联客户联，第三联财务联。16、本协议自双方签署之日起生效。18、在签署本协议前，乙方已认真阅读了本协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。同日，原告另签订了《购房须知》《阳光城丽景湾熙悦PLUS客户关于广州楼市新政须知及承诺》，原告向被告支付了定金50000元，被告出具了相应的定金收款收据。上述《购房须知》内容为“……一、认购注意事项1、认购前，请您认真审阅并跟销售代表落实签约相关事项，并提前备妥签署合同所需资料，并同意按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房产交易行为所产生的法律责任，将承担因此造成的全部责任。……。三、《商品房买卖合同》签订……四、交付房款可以选择的付款币种、方式及注意事项……本人已认真阅读以上购房须知所有内容、知悉相关事项并承诺缴纳相关服务费用及税费。”《阳光城丽景湾熙悦PLUS客户关于广州楼市新政须知及承诺》内容为“本人已清楚了解包括但不限于上述2018年广州政府最新公布的楼市政策与贷款政策、购房的贷款优惠以银行最新标准执行。本人承诺购房前已确认自身具备广州市的购房资格，并承诺在成功选到阳光城丽景湾熙悦PLUS房源并签署相应的房源认购书后7天内办妥按揭贷款及签署房屋买卖合同等相关手续，否则贵司有权挞定并解除认购书或买卖合同且不视为违约，购房资格虚假所导致的其他一切后果由本人自行承担。”该承诺书上方载明《2018年广州最新楼市政策》。2018年10月11日，原告出具《请求解除认购书及退回1万元认筹金及5万元的定金的申请书》，内容为原告在对案涉楼盘的相关事项完全不了解的情况下签订了认购书，且短期内无巨额现金交付房屋的首期款项约870000元，也无法获得和承担后期房屋按商业贷款900000元的利息总额970000元，故向被告申请解除《认购书》并退回相关款项。被告确认该申请书的真实性，但否认其有收到该申请书。2018年11月8日，被告向《商品房认购书》所载原告地址邮寄《通知函》，内容为“……因您未在约定期限内履行以下[（1）、（2）、（3）]项义务：（1）签署《商品房预（出）售合同》以及相关文件；（2）付清相应购房款；（3）提交完整的购房资料/按揭贷款资料。根据《认购书》之相关约定，我司与您签署的《认购书》已经解除。如您愿意重新认购该房屋，请务必于本函件发出之日起5日内，至我司售楼处办理重新认购该房屋以及支付相应购房款/签署《商品房买卖合同》/补齐购房和按揭贷款资料等相关手续。否则，《认购书》解除后的相关后果（包括该房屋转售他人、不予退还您已支付的定金等）由您自行承担。……”原告确认于2018年11月9日收到该函。2018年11月20日，被告向《商品房认购书》所载原告地址邮寄《解约确认函》，内容为“……按照您与我公司签署的《认购书》之相关约定：您应于《认购书》签订之日起7日内支付约定之购房款，并应于《认购书》签订之日起7日内与我司签署《商品房买卖合同》以及相关文件。如您未按《认购书》约定的时间完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或您未能足额支付约定之任何一期购房款的，认购书自动解除，我司有权将该房屋转售他人，同时我司有权没收您已支付的定金。……经查，截至本函件发出之日，您仍未前来我司办理重新认购该房屋及签约/付款等相关手续，故此，我司再次正式通知您：您与我公司签订的《认购书》已经解除，您已支付的定金我司不予退还，该房屋我司将另行销售。”该邮件被原告拒收。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为案涉《商品房认购书》是否应予撤销及定金应否返还的问题，对此，本院阐述如下：首先，《商品房认购书》已载明预售物业的地址、面积、价格、付款方式等，部分文字有加粗加下划线的部分，原告陈述其对案涉楼盘、房屋所处地段、房地产占地面积等情形完全不了解，本院不予采信。其次，被告证据《购房须知》、《阳光城丽景湾熙悦PLUS客户关于广州楼市新政须知及承诺》有载明购房相关事项、限购等事项，且有原告签名确认，可以认定被告对案涉认购书的签订履行了说明和解释义务。第三，原告主张其在被告不断催促下签订的上述认购书，对认购书的内容没有明确的了解，但原告对此并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。相反，原告作为完全民事行为能力人，自己对签订合同的法律后果应该是明知的。综上，案涉《商品房认购书》有原告的签名、被告的盖章，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。认购书中对房屋的位置、面积、房价款及首付款金额等有明确约定，且原告在认购书中已经确认其认真阅读了认购协议，并不存在其所主张的重大误解，原告要求撤销《商品房认购书》没有事实依据，本院不予支持。原告未依约与被告签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，原告作为违约方无权要求返还定金，被告抗辩其有权没收案涉定金合理有据，本院予以采信，故对原告要求返还定金的诉请，本院不予支持，同理，对原告主张的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告夏素芳的全部诉讼请求。本案受理费525元，由原告夏素芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年一月二十五日书记员  梁凤茵