广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3961号原告:许勇，男，1982年8月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：司坤华、邓连武，均系该公司员工。被告：广州市万科物业服务有限公司万科东荟城物业服务中心，住所地广东省广州市萝岗区东荟一街31号首层。法定代表人：李素珍，总经理。原告许勇诉被告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）、广州市万科物业服务有限公司万科东荟城物业服务中心（以下简称“万科物业公司东荟城中心”）业主共有权纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法适用普通程序于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告许勇、被告万科物业公司司坤华、邓连武到庭参加诉讼，被告万科物业公司东荟城中心经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告许勇向本院提出诉讼请求：1.判令两被告撤除南大门及地库南门通道的通告牌，恢复万科东荟城全体业主自南门进入地库的通行权利；2.判令两被告就以是否购置或租赁东荟城产权车位为条件区别对待业主事宜向原告赔礼道歉；3.判令被告赔偿原告自2017年12月3日开始，因两被告的霸王条款规定多支付的停车费及因绕行耽误时间导致的损失10000元（暂计至2018年6月30日）。庭审中原告明确第一项诉讼请求南大门的地址具体是位于广州市黄埔区开源大道与开泰大道交叉口的万科东荟城所在大门。南门通道的通告牌是指在南门通道口处立的关于临牌车辆不得进入地库的告示牌。事实和理由：许勇系广州市黄埔区万科东荟城C8栋1304房业主，万科物业公司、万科物业公司东荟城中心为万科东荟城的物业管理方。2017年11月24号下午6点27分，万科物业公司东荟城中心工作人员（石丹丹，系许勇物业管家）通过微信名为“面包树”的工作号发布一则题为《关于C区地下室内临停车绕行至东二门和西二门，南门不设地下临停入口的通知》声称：“为避免外来人口从南门商业街出入地库给小区带来隐患，即刻起所有地库临停车辆禁止从南门进入，若需停地库，从东二门或西二门出入。”同日，万科物业公司东荟城中心限制临停车辆从南门商业街进入地库，此后两周内，南门地库入口多次发生业主和万科物业公司东荟城中心保安的冲突，一度造成通道拥堵，部分强烈反对的业主仍旧可获通过。此后，许勇多次与管家石丹丹通过微信及电话沟通，要求将许勇车牌号加入地库南门入口数据库，但一直未得到正面回应。2017年12月2日晚，许勇从停车场南门入口进入地库回家遭拒，遂向东荟城所在广州市公安局黄埔分局东区派出所报警备案（报警回执20170762711）。经查，广州市开发区规划局于2012年3月2日出具的穗规开发批【2012】15号《关于广州市万尚房地产有限公司科学城KXCD-D1-2地块规划方案的批复》第六条“同意道路交通规划”载明：“一”规划配建机动车停车车位2931个，其中2638个为地下（半地下）车位，面积共85117平方米…配建非机动车停车位2744个，均为地下（半地下）车位，面积共4116平方米…。（三）规划开泰大道、开源大道、瑞和路各开设1个机动车入口，总数共三个（详见总平面规划图）。”基于以上事实，许勇认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《物业管理条例实施细则》第五十八条、最高人民法院颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之第三条及相关法律法规的规定，东荟城自南门进入地库通道的建筑物区分所有权属于全体业主共有，由全体业主共同管理。万科物业公司、万科物业公司东荟城中心作为物业管理方，在既未经全体业主大会表决同意，也未召开听证的情况下擅自限制业主通行建筑区划内的道路的行为，已涉嫌侵犯东荟城物业业主对共有通道享有的使用权，同时，该行为涉嫌对未购置或租赁东荟城产权车位业主的歧视，且强制临停业主开出南大门的行为导致重复收费，无正当理由增加业主停车费的支出。此外，逼迫业主绕行路段需经过交通主干道，一方面浪费业主时间，还可能增加交通事故的发生概率。为了维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告万科物业公司辩称，一、许勇称万科物业公司需要撤除南大门及地库南门通道的通告牌，恢复万科东荟城业主自南门进入地库的通行权利没有事实和法律依据。万科物业公司与广州市万怡房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：5、车辆停放服务、6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理。以及《授权委托书》授权万科物业公司负责小区全部产权车为的销售与管理。万科物业公司有权在物业管理范围内规范小区车辆停放，设置道闸及通告牌。万科物业公司并未限制万科东荟城业主自南大门进入小区的权利。限制临停车辆从地库南门通道进入小区，是万科物业公司保障地库通行秩序及业主人身、财产安全,合理行使物业管理权的需要。其一、根据《物业管理条例》第二条，万科物业公司作为所涉物业管理区域的物业服务企业，具有合理行使物业管理权的权利及维护通行秩序的义务。其二、许勇诉称，万科物业公司限制业主通行建筑区划内道路，事实上，南大门属于建筑区划入口之一，万科物业公司并未限制万科东荟城业主自南大门进入商业街的权利，业主可以通行无阻。其三，万科物业公司限制临停车辆自地库南门入口进入地下车库，主要是维护小区的公共秩序和业主的人身、财产安全，南大门入口进入后是商业街，案涉地库通道是从商业街进入小区地下车库的入口，但因为通道狭窄、C区地库南门临商业街临停车辆较多，若允许临停车辆直接从C区地库南门进入地库，则容易造成通道堵塞、剐蹭。且临停车辆从地库可以直接进入小区，难以区分进入车辆是业主还是外人，给小区业主造成安全隐患。且C区地下车库均为产权车位，因开发商有部分车位未出售，委托万科物业公司进行经营与管理，为使小区车位利用效率最大化，因此允许部分主业从地库的东门、西门进入地库进行临时停放。车位销售完毕后，无论是业主还是外来人员的车辆均不能进入C区地库进行临时车辆停放，而需要停放在自己的产权车位或其他的临停车位上。非产权车位业主并不具有自由在C区地库停放车辆的权利。二、要求万科物业公司就以是否购置、租赁东荟城产权车位为条件区别对待业主事宜向许勇赔礼道歉没有法律依据。物业服务企业为业主提供物业服务的法律依据是建筑物的区分所有权，业主对其专用部分具有处分权，对于共有部分与公用设施设备具有共同管理的权利。对于购买了C区地库产权车位的业主，其对自己的产权车位可以任意处分，任何人非经法定程序不得限制其使用C区地库的产权车位。而未购买C区地库产权车位的业主，并不具有进入C区地库停放车辆的权利，否则侵害了产权车为业主的合法权益。许勇要求万科物业公司支付许勇自2017年12月3日至2018年6月30日因停车费和绕行耽误时间损失1万元。首先，万科物业公司限制临停车辆是合理行使物业管理的权利，且许勇也未举证证明自己的具体损失，根据“谁主张，谁举证”的原则，因此我方不认可许勇的此项诉讼请求。经审理查明：许勇系广州市黄埔区万科东荟城万荟二街12号1304房业主。管家石丹丹是许勇所在房屋楼栋的管家，2017年11月24日，管家石丹丹在微信群内发出《关于C去地下室聂临停车绕行至东二门和西二门，南门不设地下临停入口的通知》，写明自车牌识别系统上线，小区各出入口通行效率明显提高，微信支付临停费用高效便捷，为改善南门商业街的停车秩序，提高南门通行效率，现拟对南门商业街车场做如下调整：1.系统升级后您可在出场前15分钟便用微信公号“睿停车”提前完成微信支付，支付后在南门识别出场。2.月保和产权车位在各出入口都正常使用，无需身份核实。3.为避免外来人口从南门商业街出入地库给小区带来安全隐患，即刻起所有地库临停车辆禁止从南门进入，如您的车辆需停地库，请从东二门或西二门出入，车辆出场可从任一出入口通行。随后，物业处在案涉小区南大门处标明室内临停车辆入口（西二）、室内临时停车场入口（东二），并立有告示牌写明本车场出入口仅供南区商业街临停车辆和小区产权（含月卡）车辆通行，如您需将车辆停放至小区室内停车场，请您从开泰大道东二门或瑞和路西二门绕行进入。在小区内南门停车场的入口处立有告示牌写明“临停车辆，禁止进入”。2017年12月1日，许勇从停车场南门入口进入地库回家遭到拒绝，向广州市黄埔区东区派出所报警。其后许勇也向东荟城管家微信咨询要求将车牌号加入南门进入地库数据库事宜及办理车辆月保事宜，管家回复办理月保已经没有名额了。2018年3月8日，许勇向广州市国土资源和规划委员会申请信息公开《关于广州市万尚房地产有限公司科学城KXCD-D1-2地块规划方案的批复》（穗规开发批【2012】15号），广州市国土资源和规划委员会于2018年3月23日作出回复。穗规开发批[2012]15号第六条（一）规划配建机动车停车车位2931个，其中2638个为地下（半地下）车位，面积共85117平方米；293个为地上车位，面积共3789平方米。配建非机动车停车车位2744个，均为地下（半地下）车位，面积共4116平方米。（三）规划向开泰大道、开源大道、瑞和路各开设1个机动车出入口，总数共3个。许勇还提供一张荟鲜生活超市购物小票，拟证实南大门公共区域基础设施是小区配套的生活必须区域。万科物业公司和广州市万怡房地产有限公司签订《万科东荟花园（一期）前期物业服务合同》，该合同约定由万科物业公司对万科东荟花园提供前期物业服务事宜。第二条在物业管理区域内，万科物业公司提供的物业服务包括：5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。广州市万怡房地产有限公司、广州市万尚房地产有限公司分别出具授权委托书，授权委托万科物业公司代理销售其在万科东荟花园（万科东荟城A地块、万科东荟城B地块）的全部车位，万科物业公司有权收取车位销售资金并行使对相应车位的管理权，有权在相关协议和合同上签字并开具相关发票。万科物业公司提供《房屋建筑面积测绘成果报告书》，拟证实案涉小区地下车库均为产权车位，许勇认为地库属于案涉小区的建设区划范围，属于全体业主的共有建筑面积。万科物业公司庭审中承认从小区南大门到商业街再到南门车库道路是属于规划道路，属于业主共有，称并未限制临停车辆通行。只是限制车辆进入地库，因使用产权车位是通过购买或租赁的方式才可以，地库内通道不属于规划内道路，非在地下车库停车的车辆是不能在通道里任意进出，否则将会影响到产权车位使用权人的利益。许勇称在规划范围内的公共设施属于全体业主共有，本案中规划明确说明，该小区是配置地下车库的，业主可以从地下车库进入其所在楼。故地下车库的车位即使是属于私有的，但地下车位的通道也是属于小区规划范围内的业主共有的。万科物业公司回应称许勇错误把共有与通行混为一体，小区内共有的区域还包含绿地、楼面通道，但这些不是规划的道路，同样不允许车辆通行。且现在地下车库东、西两通道是允许业主进入，业主只需稍微绕行即可进入，并未影响业主在规划区域内的通行权。万科物业公司另提供地库南门通道照片及告示牌一份，拟证实其作出上述安排的原因正是因为地库南门通道狭窄，是合理行使其管理权限的行为。以上事实有万科东荟花园（一期）前期物业服务合同、授权委托书、房屋建筑面积测绘成果报告书、南大门照片及告示牌、地库南门通道照片及告示牌、粤（2017）广州市不动产权第06011693号不动产权证、管家公示信息、报警回执、微信聊天记录、《关于广州市万尚房地产有限公司科学城KXCD-D1-2地块规划方案的批复》《规划平面图》、购物小票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案系业主共有权纠纷。本案中双方争议的焦点为万科物业公司禁止临停车辆从南门进入地库是否侵犯了许勇的通行权。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中广州市万怡、万尚房地产有限公司将万科东荟城C区地库产权车位出售给部分业主，符合上述法律规定。其授权万科物业公司代为销售部分车位并对相应车位进行管理，不违反相关法律的规定。其次，根据《万科东荟花园（一期）前期物业服务合同》的约定，万科物业公司在物业管理区域内，提供的服务包括车辆的停放及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。根据万科物业公司提供的图片可以看出，案涉小区南大门进入后是规划内的商业街，地形狭长且来往进出车辆较多，万科物业公司基于小区整体管理需要，在物业管理范围内规范小区车辆停放，设置道闸及通告牌并无不当。再次，万科物业公司为了保障地库通行秩序及业主人身、财产安全,限制临停车辆从地库南门通道进入小区，是其合理行使物业管理权的体现。且该规定并未剥夺临保车辆从小区南大门进入商业街的权利，也未剥夺临保车辆进入地库的权利，临保车辆完全可以从东二门或西二门进入车库，并未实际损害许勇的通行权利。综上，万科物业公司禁止临停车辆从南门进入地库并未侵犯了许勇的通行权。许勇要求万科物业公司、万科物业公司东荟城服务中心撤除南大门及地库南门通道的告示牌，恢复万科东荟城全体业主自南门进入地库的通行权利及要求万科物业公司及万科物业公司东荟城服务中心就是否购置、租赁产权车位而区别对待业主事宜向其赔礼道歉的两项诉讼请求，本院不予支持。至于许勇要求赔偿多支付的停车费及因绕行所耽误时间导致的损失10000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告许勇的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告许勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇一九年一月十四日书 记 员  林 婕