吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2805号 上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司吉林市临江门支行，住所地吉林市船营区。 代表人：运慧然，该支行行长。 委托诉讼代理人：汪海波，该支行职员。 委托诉讼代理人：刘德英，该支行职员。 被上诉人（原审原告）：金英玉，女，1962年6月28日生，朝鲜族，吉林市龙潭区人民法院退休干部，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 原审被告：吉林市鑫安房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区。 法定代表人：刘宝德，总经理。 原审第三人：付志杰，男，1957年2月6日生，汉族，住吉林市。 原审第三人：吉林市房政房地产经营有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：张波，总经理。 委托诉讼代理人：赵勇，吉林恒正达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勇，吉林恒正达律师事务所律师。 上诉人中国工商银行股份有限公司吉林市临江门支行（以下简称工行临江门支行）因与被上诉人金英玉，原审被告吉林市鑫安房地产开发有限公司（以下简称鑫安房地产公司），原审第三人付志杰、吉林市房政房地产经营有限公司（以下简称房政担保公司）确认合同效力纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2018）吉0204民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 工行临江门支行上诉请求：撤销一审民事判决第二项、第三项、第四项。事实和理由： 一、一审判决认定傅志杰与鑫安房地产公司签订的商品房购销合同未成立是错误的。一审判决在傅志杰未出庭的情况下，仅凭（2007）船民二初字第252号案卷卷宗内付志杰的答辩状、庭审笔录及（2007）船民二初字第287号起诉状、庭审笔录就认定付志杰与鑫安房地产公司签订的商品房购销合同并未成立是错误的。在付志杰与鑫安房地产公司签订的商品房购销合同上付志杰签字并加盖了名章，不能单凭付志杰以前曾做过未签字的表述，就认定付志杰未在合同上签字，无购房意思表示。 二、一审判决认定付志杰与工行临江门支行签订的个人购房借款合同无效是错误的。一审判决认定鑫安房地产公司假借付志杰名义签订个人购房借款合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的认定个人购房借款合同无效是完全错误的。首先，鑫安房地产公司和付志杰均未到庭参加诉讼，没有充分证据证明房地产公司假借付志杰名义签订个人购房借款合同；其次，个人购房借款合同的相对人是付志杰和工行临江门支行，鑫安房地产公司不是合同主体。工行临江门支行的贷款发放给付志杰，至于付志杰要不要鑫安房地产公司的房子是另一法律关系，不能以此认定借贷法律关系无效。再次，依据工行临江门支行提供的证据，借款人付志杰在申请贷款时提交了身份证、户口本、收入证明、结婚证书、商品房购销合同、销售不动产发票等材料，付志杰及其配偶林淑彦与工行临江门支行签订的借款抵押合同，签字真实并加盖了手印。可以证明付志杰对购房一事完全知情。另一方面足以证明工行临江门支行对付志杰贷款的真实意思表示的确认。 三、一审判决认定抵押登记备案批准书不具有房屋抵押登记效力是错误的。（一）工行临江门支行依据真实签字的合同办理了抵押登记，享有抵押优先受偿权。（二）假设案涉房屋存在开发商一房两卖，也是开发商的责任。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，工行临江门支行对抵押房屋享有善意抵押。（三）工行临江门支行经过公示的抵押权是物权、是对世权。金英玉仅依协议取得诉争房产的债权，仅能产生合同法上的权利义务，不能对抗工行临江门支行的抵押。 四、金英玉因为自身过失承担责任。付志杰的商品房购销合同和工行临江门支行抵押登记备案在先，金英玉，房屋销售协议在后，且房地产管理部门有付志杰的商品房预售登记和工行临江门支行抵押登记备案，金英玉完全可以查询。房屋买卖最基本的交易常识，去查证房屋的权属和权利瑕疵，金英玉疏于核查，十余年来未主张权利，应当为自身过失承担责任。假设案涉房屋存在开发商一房两卖，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，金英玉应向鑫安房地产公司主张尚未赔偿的侵权责任，而不能对抗工行临江门支行的抵押权。 金英玉辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 一、付志杰未签订商品房购销合同，对购房一事并不知情，且从未占有、使用房屋，也未向答辩人主张该房屋的权利，如该房屋为付志杰购买，不可能在近18年的时间不去索要，再结合一审法院通过付志杰曾在（2007）船民二初字第287号案件法院调查中付志杰的陈述，通过开庭程序付志杰不到庭，也可以体现出该房屋已付志杰无关。通过以上情况，完全可以认定鑫安房地产公司与付志杰合同未成立，符合合同法的规定。 二、因主合同购房合同未成立，无权签订从合同借款合同，及无权进行抵押行为，其均属无效。鑫安房地产公司冒用付志杰的名义进行贷款，套取银行的资金，属于以合法的形式掩盖非法目的，属于无效的行为，且依照《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款“担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”的规定，主合同无效将导致担保合同无效，故付志杰的商品房购销合同、公证书、个人购房借款合同，根据我国《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，不属于双方的真实意思表示，其行为是违反法律法规规定，应当判令鑫安房地产公司与付志杰之间签订的商品房购销合同无效，故付志杰与工行临江门支行之间的从合同借款抵押合同亦无效。 三、本人与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议合法有效。从2003年4月本人一次性交付全部购房款并实际占有使用房屋至今，本人为争议房屋的实际所有权。鑫安房地产公司与付志杰之间的虚假主从合同，亦属于无效合同，导致本人购房至今十多年，均无法办理房屋登记。 房政担保公司述称，一审判决认定事实清楚，本公司系基于付志杰与鑫安房地产公司签订的商品房购销合同才与付志杰、上诉人签订了个人住房贷款保证合同。该保证合同系付志杰本人签名。案涉商品房购销合同系主合同个人住房贷款保证合同，系从合同鑫安房地产公司以付志杰的名义与上诉人签订借款合同，鑫安房地产公司的行为符合以合法形式掩盖非法目的的特征。 本公司在本案中不应承担保证责任。依据一审法院认定的事实因本案主合同及个人购房借款合同均无效，导致工行临江门支行与房政担保公司、付志杰之间签订的个人住房贷款保证合同亦无效，本公司在本案中不应承担保证。另，在本公司与付志杰工行临江门支行签订合同过程中，审慎审查了商品房购销合同的真实性并对付志杰的身份进行了确认，本公司在此过程中没有过错。 鑫安房地产公司、付志杰均没有提交陈述意见。 金英玉向一审法院起诉请求：1.确认金英玉与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议合法有效；2.确认鑫安房地产公司与付志杰签订的商品房购销合同无效；3.确认付志杰与工行临江门支行签订的借款及抵押合同无效；4.判决鑫安房地产公司协助金英玉办理该房屋产权手续。 一审法院认定事实：2002年1月28日，工行临江门支行与鑫安房地产公司签订按揭贷款业务合作协议，约定，工行临江门支行同意作为鑫安房地产公司销售鑫安小区项目的按揭贷款银行，鑫安房地产公司在工行临江门支行开立指定账户；工行临江门支行对购买该项目的借款人提供单笔贷款最高限额为30万元，贷款最长期限不超过20年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商品房)；在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。 2002年1月30日，鑫安房地产公司冒用付志杰的名义与鑫安房地产公司签订商品房购销合同，该商品房购销合同中约定“付志杰”购买鑫安房地产公司开发的房屋，房价款为191715元，付志杰本人没有签字，系他人以“付志杰”名义签字，同时付志杰亦未交纳购房款，亦未占有、使用房产。 因付志杰在鑫安房地产公司打工，2002年2月10日，付志杰与工行临江门支行签订个人购房借款合同，约定：付志杰向工行临江门支行借款13.40万元，用于购买鑫安房地产公司开发承建的本市独立路房屋，建筑面积为156.63平方米，借款期限为10年，自2002年2月10日起至2002年4月10日止月利率为4.65‰。付志杰以所购房屋作为抵押担保，该借款合同、抵押物清单由付志杰本人签字。 2002年3月4日，付志杰与房政担保公司及工行临江门支行签订贷款保证合同，约定：房政担保公司同意为付志杰向工行临江门支行借款13.40万元用于购买鑫安房地产公司开发承建的吉林市独立路房屋提供承担连带责任的保证。该保证合同系付志杰本人签字。 2002年3月12日，工行临江门支行发放贷款13.4万元，并存入鑫安房地产公司账户。吉林市独立路号房屋在吉林市房地产交易中心办理了抵押（按揭）登记备案批准书，载明：抵押人付志杰，抵押权人工行临江门支行，保证人鑫安房地产公司，房屋抵押面积156.63平方米。此期间，工行临江门支行收到鑫安房地产公司偿还的部分借款本息，截至2008年4月13日，尚欠本金107502.69元、利息26910.63元。 2004年12月8日，鑫安房地产公司因未按规定参加年检被工商行政管理机关吊销营业执照。 2003年4月14日，金英玉与鑫安房地产公司签订房屋售购协议，约定：金英玉购买鑫安房地产公司开发的房屋，建筑面积156.63平方米，房屋价款为191791.00元。金英玉交纳全部购房款，鑫安房地产公司为金英玉办理了入户手续，自2004年4月开始金英玉即占有、居住在房屋至今，并交纳该房屋的供热费、水费、电费等各项费用。 2008年6月17日，工行临江门支行在吉林市船营区人民法院提起诉讼，请求：1.解除工行临江门支行与付志杰签订的借款合同；2.付志杰返还借款本金107502.69元及利息26910.63元；3.鑫安房地产公司、房政担保公司承担连带责任；4.工行临江门支行对付志杰贷款抵押物房屋享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由付志杰、鑫安房地产公司、房政担保公司承担。 2009年5月31日，金英玉得知本案诉讼情况及其购买居住的房屋已被设定抵押权，遂申请以独立请求权第三人身份参加诉讼。审理过程中，吉林市公安局昌邑分局于2009年9月9日对吉林市鑫安房地产开发有限公司原负责人张域涉嫌贷款诈骗立案侦查，并作出吉公昌刑立字（2009）09001号立案决定，吉林市船营区人民法院遂将本案及与本案相同法律关系的十七起案件移送吉林市公安局昌邑分局处理。2017年10月12日，吉林市公安局昌邑公安分局以没有犯罪事实为由撤销张域涉嫌贷款诈骗一案。 一审法院认为： 一、付志杰与鑫安房地产公司签订的商品房购销合同并未成立。鑫安房地产公司冒用付志杰的名义于2002年1月30日与鑫安房地产公司签订商品房购销合同，商品房购销合同中付志杰本人未签字，付志杰并无向鑫安房地产公司购买房产的意思表示，对购房一事亦不知情，也从未占有、使用、居住房屋，因此，付志杰未与鑫安房地产公司签订商品房购销合同，鑫安房地产公司与付志杰签订购房合同的事实并不能成立。 二、鑫安房地产公司以付志杰的名义与工行临江门支行、鑫安房地产公司签订了个人购房借款合同无效。综合本案证据，虽然付志杰不否认个人购房借款合同签字的真实性，但应当认定付志杰并未购买亦未使用商品房购销合同中约定的房屋，鑫安房地产公司为获取贷款，假借其职员付志杰个人名义签订个人购房借款合同并由鑫安房地产公司使用贷款，付志杰本人并未购买房屋及使用贷款，鑫安房地产公司的行为属于以合法的形式掩盖非法目的，违反法律强制性规定，故工行临江门支行与付志杰于2002年2月10日签订的个人购房借款合同无效。因本案主合同即个人购房借款合同无效，导致工行临江门支行与房政担保公司、付志杰签订的个人住房贷款保证合同亦无效。 三、抵押登记备案批准书不具有房屋抵押登记效力。由于本案中商品房购销合同未成立、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）无效，付志杰没有购买坐落于号房屋，未支付购房价款，付志杰与工行临江门支行未形成借款合同关系，付志杰不具有抵押人主体资格，因此记载于吉林市房地产交易中心的抵押登记备案批准书（编号05-05-17-20020227-0012号）不具有房屋抵押登记效力，应当予以注销。 四、金英玉与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”金英玉与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合同有效。金英玉在不知道鑫安房地产公司已办理所购房屋抵押登记的情况下与鑫安房地产公司签订商品房买卖合同、交纳了购房款，占有、使用所购房产，鑫安房地产公司有协助金英玉办理不动产产权登记的合同义务。 综上，一审法院对金英玉的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、金英玉与鑫安房地产公司于2003年4月14日签订的房屋售购协议有效。二、付志杰与工行临江门支行签订的个人购房借款合同无效。三、吉林市房地产交易中心依据无效借款合同作出的吉林市房地产抵押（按揭）登记备案批准书不具有抵押登记的效力；工行临江门支行于本判决生效后三日内到登记机关予以注销。四、鑫安房地产公司于本判决生效后三日内协助金英玉办理坐落于吉林市船营区不动产产权登记。一审诉讼费4220元（其中案件受理费4100元、公告费120元）由鑫安房地产公司负担，于本判决生效后十日内向一审法院交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，付志杰曾与工行临江门支行之间签订了个人购房借款合同，但工行临江门支行在诉讼中并未举出有效证据证明，付志杰自愿向工行临江门支行贷款购买案涉房屋。相反，付志杰在工行临江门支行诉付志杰借款合同纠纷案时辩称没有签订案涉购房合同，也即没有购买案涉房屋的意思表示，其贷款时是按照鑫安房地产公司的安排公司员工统一与工行临江门支行办理贷款手续，所贷款项均为鑫安房地产公司所用。该个人借款合同的名义借款人为付志杰，付志杰作为鑫安房地产公司的员工，其所签订合同是受公司指派，其所借款项归鑫安房地产公司使用，即本案的真正借款人为鑫安房地产公司。案涉房屋由金英玉向鑫安房地产公司购买后居住近18年，此期间付志杰也从未向金英玉主张过案涉房屋的权利。由此可以推定，本案并非属于鑫安房地产公司“一房二卖”的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据该条法律规定，付志杰作为借款人签订合同的意思表示不真实，故付志杰与工行临江门支行之间所签订的个人购房合同无效。工行临江门支行与房政担保公司、付志杰之间所签订的个人住房贷款保证合系是个人购房借款合同的从合同，按照法律规定主合同无效，从合同当然无效。故一审法院裁判结果正确，工行临江门支行上诉的理由，因证据不足，本院不予支持。至于，工行临江门支行的借款由谁偿还的问题不属于本案审理范畴。 综上所述，工行临江门支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4135元，由中国工商银行股份有限公司吉林市临江门支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十二月九日 书记员  王丽宁