天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5914号上诉人（原审原告）：阳光都铎（天津）健身有限公司，住所地天津市河**泰兴南路**。法定代表人：马健，总经理。委托诉讼代理人：于添，天津修信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司，，住所地天津市河**泰兴南路昕旺北苑18-3法定代表人：徐虇，董事长。委托诉讼代理人：丁维，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：穆雪，女，该公司法律顾问。原审第三人：天津滨海津源国际贸易有限公司，，住所地河**体院北紫金南里****法定代表人：肖宏，总经理。委托诉讼代理人：齐学正，男，该公司职员。上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司（以下简称都铎公司）因与被上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称鑫地公司）、原审第三人天津滨海津源国际贸易有限公司（以下简称滨海津源）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初3215号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人都铎公司的委托诉讼代理人于添，被上诉人鑫地公司的委托诉讼代理人丁维、穆雪，原审第三人滨海津源的委托诉讼代理人齐学正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都铎公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人补偿对上诉人的损失约30194716.7元；2、一、二审诉讼费、评估费、保全费由被上诉人承担。事实和理由:本案案由确定错误；上诉人从未作出自认经营困难的意思表示，且从被上诉人及原审第三人提交的证据均没有提到上诉人欠付租金经营困难的问题；一审在上诉人从未享受、行使优先购买权时，判决驳回诉讼请求，属于认定事实错误。鑫地公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。滨海津源述称，同意一审判决意见。都铎公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决都铎公司优先购买天津市河东区泰兴南路23号房屋所有权，并确认鑫地公司与滨海津源所签房屋买卖协议无效；2.由鑫地公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，变更诉讼请求为：1.判决鑫地公司赔偿都铎公司房屋价格差价损失40677834.96元；2.滨海津源承担连带给付责任；3.本案的诉讼费用与保全费用由鑫地公司承担。一审认定事实：坐落天津市河东区泰兴南路23号房屋登记的权利人为鑫地公司，建筑面积为6091.32平方米。2009年6月26日，鑫地公司作为出租人（甲方）、都铎公司作为承租人（乙方），双方签订《天津市房屋租赁合同》，约定鑫地公司将坐落河东区泰兴南路4000平方米的房屋出租与都铎公司，约定租赁期限为2009年7月20日至2019年7月19日。2009年12月25日，双方再次签订《天津市房屋租赁合同》，约定鑫地公司将坐落河东区泰兴南路2091.32平方米的房屋出租与都铎公司，约定租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日。2017年8月14日，鑫地公司向都铎公司发送《通知函》，内容为：“阳光都铎（天津）健身有限公司：我公司开发建设的坐落于天津市河东区泰兴南路23号房屋于2009年6月26日与贵公司签订4000平米部分《天津市房屋租赁合同》，于2009年12月25日与贵公司签订2091.32平米部分《天津市房屋租赁合同》。现该房屋我公司准备出卖，因贵公司是房屋承租人，特通知贵公司：1、该房屋我公司准备以9000元/平米的价格出卖。因该房屋当初没有办理销售许可证，现只能按二手房进行销售，由此导致的全部费用由买受人承担。2、因贵公司长期拖欠上述租赁房屋租金，如贵公司考虑以上述价格购买该房屋，收到本通知函后5日内必须付清全部拖欠的房屋租金。3、针对该房屋买卖我公司只接受首付60%，余款2个月内付清的付款方式。如贵公司考虑按上述同等条件购买该房屋，请收到本通知函之日起3日内以书面形式回复我公司，逾期我公司将视为贵公司放弃优先购买权，该房屋将另行销售他人。特此通知。”2017年8月21日，都铎公司向鑫地公司发出《回复函》，内容为：“恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司：我阳光都铎（天津）健身有限公司收到贵公司发来的通知函，知悉坐落于天津市河东区泰兴南路23号房屋于2009年6月26日与贵公司签订4000平米部分《天津市房屋租赁合同》，于2009年12月25日与贵公司签订2091.32平米部分《天津市房屋租赁合同》。现该房屋贵公司准备以9000元/平米价格出售，我方决定购买该房屋，并希望就上述通知函提出的购房价格、费用负担以及‘针对该房屋买卖我公司只接受首付60%，余款2个月内付清的付款方式’和‘收到本通知函后5日内必须付清全部拖欠的房屋租金’等购房付款方式、前欠租金付款方式内容与贵公司做进一步商讨。……”2017年8月29日，鑫地公司再次向都铎公司发出《通知函》，内容为：“阳光都铎（天津）健身有限公司：就贵公司准备购买天津市河东区泰兴南路23号房屋房产一事，回函收悉。我公司再次明确告知贵公司：1、因该房屋当初没有办理销售许可证，现只能按二手房进行销售，由此导致的全部费用由买受人承担。2、因贵公司长期拖欠上述租赁房屋租金，如贵公司考虑以上述价格购买该房屋，收到本通知函后3日内必须付清全部拖欠的房屋租金。3、针对该房屋买卖我公司只接受首付60%，余款2个月内付清的付款方式。其首付款需要在接到本通知函后3日内支付。首付款为32893128元。如贵公司不能在上述期限内达到上述购买条件，视为贵公司放弃优先购买权，该房屋将另行销售他人。特此通知”。2017年11月6日，都铎公司向鑫地公司发出《联系函》，内容为：“恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司：就贵司准备出卖天津市河东区泰兴南路23号房屋房产（以下简称该房产）一事来函收到后，我司经慎重考虑贵司提出的购买条件，决定购买该房产，并第一时间通知了贵司我司的购买诉求。我司了解到因贵司的该房产被抵押担保尚不具备买卖条件，所以贵司所提出的相应付款条件因贵司不能签约暂时不能支付给贵司。但我司对购买该房产仍抱有极大的耐心和诚意，业已为购买该房产按贵司的要求准备了足够的资金。经慎重考虑，我司提出以下购买建议请贵司酌定：1、在贵司该房产撤销抵押担保前，我司愿意先行将已生效判决确定的150余万租金给付贵司。2、其他到期未给付租金因目前尚在一审审理中，待法院生效判决后3日内我司按法院生效判决确定的金额无条件一次性支付给贵公司。3、根据实际情况，可以双方协商另行支付贵司适当比例的购房订金。4、为了交易资金的安全和风险规避，上述资金我司将委托我司的股东按我司的指示将相应款项划给贵司，购买该房产也由我司股东出面以股东的名义具体办理。……另：因贵司法人徐权对我司成见较多，恳请该人能够回避。”2019年3月28日，鑫地公司作为出卖人（甲方）、滨海津源作为买受人（乙方），双方签订《天津市存量房屋买卖协议》，鑫地公司将坐落河东区泰兴南路23号建筑面积6091.32平方米的房屋以每平方米9000元，总价54821880元的价款出售予滨海津源。滨海津源于2019年3月28日向鑫地公司支付购房款32893128元、并于2019年3月29日支付相关税款。鑫地公司于2019年3月29日缴纳土地增值税等共计7128149.63元。都铎公司对2091.32平方米的租赁合同自2014年4月1日起开始拖欠房屋租金，对于4000平方米的租赁合同自2014年12月20日开始拖欠房屋租金。拖欠租金的事实已经生效法律文书予以确认。庭审中，都铎公司自认经营困难，无力给付租金，却认为有能力购买涉诉房屋，但其对购买涉诉房屋的资金，不能给出明确来源。诉讼过程中，都铎公司申请对坐落河东区泰兴南路23号房屋2019年3月27日时的市场价格进行评估，一审法院依其申请委托天津华审房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2019年5月29日出具编号为津华审房评字第××号估价报告，结果为：确定估价对象在价值时点的评估结果总价9550万元，单价15678元／㎡。一审法院认为，双方争议焦点：鑫地公司出售涉诉房屋是否侵犯了都铎公司的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。鑫地公司在出卖涉诉房屋之前，于2017年8月14日向都铎公司发函告知出卖意向、价格标准；都铎公司21日回函表示购买并且对鑫地公司每平方米9000元的价格没有拒绝；后鑫地公司再次发函，告知都铎公司付款条件，并要求都铎公司在收到函件后3日内付清拖欠房屋租金，如不能达到上述购买条件，视为都铎公司放弃优先购买权。都铎公司在收到鑫地公司的第二次函件后的两个月，即2017年11月6日发出《联系函》，没有再对鑫地公司的函件内容具体回复，而是提出了新的意见，包括拖欠租金的处理、要求鑫地公司法定代表人回避等。结合双方往来函件，一审法院分析如下，鑫地公司两次发函均告知都铎公司出售房屋的单价为9000元/平方米，而都铎公司在第一份回函中对价格未提异议并表示决定购买，说明鑫地公司行使了优先购买权的告知义务，都铎公司也表明了优先购买权行使的意愿。在鑫地公司随后支付条件的函件发出后，都铎公司没有依约回复，与鑫地公司继续商讨购买事宜，而是在事隔两个月之后重新提出其他意见，至此双方对于涉诉房屋买卖并未达成一致意见，而鑫地公司出售涉诉房屋系2019年，单价仍为每平方米9000元，因此，从双方函件往来的过程能够证实，鑫地公司不仅履行了优先购买权告知义务，且出售价格与其告知都铎公司的价格一致。其次，都铎公司诉讼中要求对涉诉房屋评估鉴定，以便证实二被告以明显低于市场价格交易，侵犯其合法权益，但通过事实调查可知，鑫地公司告知都铎公司的房屋单价系每平方米9000元，而其出售与滨海津源的价格与此一致，因此，都铎公司以此证明后二者侵犯其权利的主张不成立，其由此产生的花费应由其自行承担。最后，庭审调查中，都铎公司自认目前经营困难，无法提供购买涉诉房屋的资金来源，也未能举证证实其具备购买涉诉房屋的能力。基于以上事实，鑫地公司以同等价格将涉诉房屋出售滨海津源的行为未侵犯都铎公司的优先购买权，对都铎公司的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：“驳回阳光都铎（天津）健身有限公司的诉讼请求。案件受理费245229元，由阳光都铎（天津）健身有限公司负担。”二审期间，上诉人提交证据一、（2017）津0102民初2626、2627号判决书，证实一审判决中认定的上诉人自认无力经营不成立；证据二、鑫地公司工商登记信息、滨海津源工商登记信息，证实被上诉人将房屋出售给原审第三人的条件与上诉人并不存在同等条件；证据三、视频及截图，证实被上诉人干扰上诉人经营，导致了上诉人经营损失；证据四、受案回执、公证书、会员名单等，证实上诉人就优先承租权向被上诉人及原审第三人主张权利，原审第三人拒绝续租。鑫地公司对上述证据一的真实性认可，对证据二、三、四不认可证明目的。滨海津源对上述证据一、二、四不认可证明目的，证据二中涉及己方公司信息不持异议，其余信息不知情对证据三不予认可。滨海津源提交证据一、物业费欠费通知单，证实物业费欠费情况；证据二、电费欠费单，证实电费欠费情况；证据三、水费欠缴通知单，证实水费欠费情况。证据四、公安河东分局受案回执，证实诉争房屋被上诉人强占已受理并且立案侦查。经合议庭评议后，本院对上述证据认证意见如下：上诉人提交的证据一无法否认上诉人在一审自认事实，反而证实上诉人确实曾存在拖欠被上诉人租金的事实；证据二无法证明上诉人证明目的；证据三无法证实上诉人主张，且上诉人未向滨海津源主张赔偿责任；证据四与上诉人主张的损失缺乏关联性，故对上述证据不予采信。对于滨海津源提交的证据与本案争议事实缺乏关联性，滨海津源庭后自认其举报的强占房屋一事与上诉人无关，故本院对上述证据的证明目的不予采信。经审理查明，2017年8月31日，上诉人向被上诉人发出《回复函》，主要内容是：“1、按贵司提出的二手房购买条件购买该房产。2、对于拖欠贵司的房屋租金，其中已经生效判决部分我司无条件在签约当时连同首期购房款一并支付给贵司。对于目前尚在诉讼中的房屋租赁合同纠纷，待法院生效判决后3日内我司按法院生效判决确定的金额无条件一次性支付给贵公司。……因贵司目前的该房产还在第三方的抵押中，我司已经准备好购买该房产的相应钱款，等待贵司办理完毕该房产的解除抵押后，双方签订正式的房屋买卖合同时支付上述承诺款项。我司随时等待贵司的签约和交款通知。”被上诉人代理人二审期间表示收到该《回复函》。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人鑫地公司将诉争房屋出售给原审第三人滨海津源的行为是否剥夺了上诉人的优先购买权，是否应承担相应的赔偿责任。根据查明的事实，鑫地公司于2017年8月14日向都铎公司发送《通知函》，载明了诉争房屋拟出售价格为9000元/平方米，并要求上诉人在收到通知函后五日内结清拖欠房屋租金，同时约定了付款期限及条件为：首付款60%，余款2个月内付清，并要求上诉人在收到通知函之日起三日内以书面形式回复，逾期则视为放弃优先购买权，可见该《通知函》具体明确，应视为要约，后，都铎公司于2017年8月21日发出《回复函》，表示了其购买意向，但希望对付款期限及方式进行进一步协商，可见该《回复函》并未对此前鑫地公司所发要约达成一致意见，不构成承诺。此后，鑫地公司于2017年8月29日再次发出《通知函》，明确要求上诉人在收到此函后三日内必须付清全部拖欠房屋租金，并明确了首付款数额为32893128元，要求在接到通知函后三日内支付，如不能满足上述条件，视为上诉人放弃优先购买权。虽然，上诉人于2017年8月31日向鑫地公司发出《回复函》，但并未实际按被上诉人要求的接到通知函后三日内支付拖欠租金并缴纳首付款，而是仅对拖欠租金中已经生效判决的部分同意支付，且未明确给款期限。在鑫地公司对其《回复函》并未答复的情况下，上诉人对鑫地公司再次发出《联系函》，但从该联系函内容看，仍未针对鑫地公司《通知函》的具体条件作出明确回复，而仅对拖欠租金同意按照生效判决确定的150余万元先行给付，对于鑫地公司此前提出的接到通知函后三日内支付60%首付款的问题，上诉人亦未给予明确承诺，而仅表示可另行协商适当比例的购房订金。由此可见，上诉人在几次回函中均未能同意鑫地公司提出的在限期内偿还所欠租金及支付首付款的条件，上诉人也未能提供相关资产状况足以使鑫地公司相信其购买能力的证据，鑫地公司因此有理由对上诉人的购买诚意及购买能力产生质疑，由此将房屋出卖他人是符合常理的，并未侵犯上诉人的优先购买权。其次，鑫地公司作为出租人在出卖房屋的合理期限内已经分别两次履行了其作为出租人的通知义务，由于上诉人拖欠鑫地公司租金事实已有生效判决确认，因此鑫地公司要求上诉人在支付前欠租金的条件下，在合理期限内支付房屋价款的要求较为合理，但上诉人鑫地公司发函后几个月时间内，仍未将前欠租金给付，使鑫地公司无法感受上诉人的购买诚意。再次，上诉人主张诉争房屋存在抵押，房屋买卖不具备履行条件问题，因房屋存在抵押并非导致合同不能履行，此事实也并不构成上诉人支付拖欠租金及首付款的障碍，故上诉人此观点本院无法支持。最后，从鑫地公司出售房屋于滨海津源的具体条件看，单价与此前向上诉人提出的单价一致，滨海津源公司亦按约支付了首付款32893128元及相关税款，并不存在侵犯上诉人优先购买权的事实。综合以上几点，上诉人关于其主张优先购买权受到侵犯缺乏法律依据，其要求被上诉人承担赔偿责任的请求，本院不予支持。综上，上诉人都铎公司的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245229元，由上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 曹 静审判员 张静怡二〇一九年十二月五日书记员 李佳琳