四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0504民初4459号 （以正式加盖法院印章的法律文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途） 原告：荣邓，男，1972年3月28日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：王远东，四川泽理律师事务所律师。 被告：四川省烟草公司泸州市公司，住所：泸州市龙马潭区南光路38号，统一社会信用代码：91510500204709783Y。 法定代表人：徐忠良。 委托诉讼代理人：蒲进平（系公司员工），男，1974年9月30日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：莫蕾（系公司员工），女，1987年2月25日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告荣邓诉被告四川省烟草公司泸州市公司（以下简称“烟草公司”）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣邓及其委托诉讼代理人王远东，被告烟草公司委托诉讼代理人蒲进平、莫蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告荣邓向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《资产出售合同》；二、判决被告归还原告购房款590000元、拍卖佣金29500元、过户费18000元，共计637500元；三、判决被告以590000元为本金从2017年12月5日起按照年利率24%支付违约金至付清时止，以29500元为本金从2017年11月28日起按照年利率24%支付违约金至付清时止，以18000元为本金从2018年1月16日起按照年利率24%支付违约金至付清时止；四、判决被告赔偿原告损失50000元；五、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月28日，原告与四川省嘉士利拍卖有限公司签订《竞买协议书》，并向四川省嘉士利拍卖有限公司交付了40000元的保证金。原告于2017年11月30日参加四川省嘉士利拍卖有限公司组织的拍卖，并取得双沙镇长征街（双沙老街综合楼）的房屋，同时和四川省嘉士利拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。原告按照同四川省嘉士利拍卖有限公司签订的《竞买协议书》的约定，于2017年12月4日向被告烟草公司交付购房款590000元，原告与被告烟草公司签订《资产出售合同》。事后，原告多次催被告履行腾房、交付房屋，被告一拖再拖。原告向法院起诉后，被告明确表示该房屋不能交付，致使原、被告签订的《资产出售合同》不能履行，无法实现合同的目的。被告未全面履行交付房屋的义务，已构成违约，给原告生产和生活带来不便，原告为维护自身的合法权益，故此诉至本院。在庭审过程中，原告第二项诉讼请求中增加了20元转款手续费用。 被告烟草公司辩称：原告知晓房屋的详细情况，参与房屋拍卖，被告催告了原告履行资产出售合同，导致房屋不能及时过户，原告自身存在过错，因此，原告的诉讼请求均不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，四川省嘉士利拍卖有限公司在川江都市报刊登了拍卖公告，共计公告拍卖30宗房产或土地使用权标的（其中叙永县10宗、古蔺县20宗）。其中公告拍卖的坐落于泸州市古蔺县18处房产及2处土地使用权第5项载明：标的名称：双沙镇长征街（双沙老街综合楼）；用途：办公；所在层数：1-3；建筑面积：415.92㎡；参考价：40.55万元；保证金：4万元。 2017年11月28日，四川省嘉士利拍卖有限公司作为甲方（拍卖人）与原告荣邓作为乙方（竞买人）签订了《竞买协议书（古蔺）》，该协议主要约定了以下内容：1、甲方受被告烟草公司（以下简称委托人）委托，对以下标的进行公开拍卖。甲方已于2017年10月23日在《川江都市报》、甲方网站（××）等媒体上发布了拍卖公告；2、双方对拍卖标的基本情况的确认：共计20宗标的，其中第五项载明：标的名称：双沙镇长征街（双沙老街综合楼）；用途：办公；结构：混合；总层数3层，所在层数：1-3；建筑面积：415.92㎡；土地使用权面积：141.1㎡综合用地；参考价：40.55万元；保证金：4万元；注明：以上房产土地使用权类型均为出让，商服用地终止日期均为2059年3月，工业、综合用地终止日期均为2063年8月；3、乙方自愿参加上述第5项标的的竞买，保证金已经在规定的时间内交付4万元；4、本次拍卖的标的是以现状进行拍卖，是指房屋结构、用途、新旧、水电设施、房屋登记以及土地使用权情况等现状，不包括租、住户对房屋的装饰、装修及增加的设施；5、乙方（竞买人）对本次拍卖的房产进行了现场勘验，对拍卖标的现状作了全面的调查了解，部分房屋存在破旧、漏雨、安全隐患、亟待维修等情况，均由买受人承担风险和修缮的全部费用，特别是部分房屋已属危房，不能继续使用，自房屋交付买受人后，房屋安全责任由买受人承担；6、龙山烟站老办公楼、德跃小水烟站、石宝烟站万胜烟点三处房产及土地使用权，因当地政府借用等原因，买受人在交齐全款后，委托人办理产权过户手续标的移交期限定为三年；7、拍卖成交后，买受人应在五个工作日内与委托人签订《资产出售合同》（样本附后），并将标的全部成交价款交付委托人，（委托人户名：烟草公司，开户行：中国建设银行股份有限公司泸州分行，账号：51×××68）。并向拍卖人按拍卖成交价的5%支付拍卖佣金，（拍卖人账户开户名：四川省嘉士利拍卖有限公司，开户行：中国银行四川省分行营业部，账号：11×××20）；8、乙方若竞买成功，即成为该标的的买受人，所交纳的竞买保证金自动转为拍卖佣金和成交价款；9、买受人交齐成交价款和拍卖佣金后，由委托人按物权现状交付拍卖标的，提供标的现有权属资料与过户所需相关法律文书。买受人自行办理（委托人协助）标的物过户变更登记手续（龙山烟站老办公楼、德跃小水烟站、石宝烟站万胜烟点除外）。该房产所欠的水、电、气、物业管理费等费用全部由买受人承担；10、拍卖标的现有人使用的，由买受人自行与使用人协商租赁或清场移交事宜，如买受人与使用人不能达成协议，由委托人协助买受人完成标的移交工作；11、委托人因履行本协议协助买受人完成标的物移交、配合办理过户等，所进行的工作程序及时限耗时，均不属于甲方违约。该《竞买协议书（古蔺）》有四川省嘉士利拍卖有限公司盖章及原告荣邓的签名捺印确认。 四川省嘉士利拍卖有限公司作为拍卖人与原告荣邓作为买受人签订了《拍卖成交确认书》，载明：买受人荣邓于2017年11月30日14时在古蔺县大树镇阳华村（大树镇派出所1楼会议室）拍卖人举行的第20171130期拍卖会上，通过公开竞价取得如下拍卖标的，依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规与拍卖人签订拍卖成交确认书：1、标的名称、数量及成交价格：双沙镇长征街（双沙老街综合楼），1宗，590000元；2、付款方式、交接手续、违约责任等相关事项按双方在拍卖会前签署的《竞买协议书》的约定办理。该《拍卖成交确认书》有四川省嘉士利拍卖有限公司盖章及原告荣邓签名捺印确认。 2017年12月30日，被告烟草公司作为出售方（甲方）与原告荣邓作为买受人（乙方）签订《资产出售合同》，该合同主要约定了以下内容：1、甲方委托四川省嘉士利拍卖有限公司于2017年11月30日在古蔺县大树镇阳华村（大树镇派出所1楼会议室）举行拍卖会，乙方以最高应价成为买受人；2、合同标的：甲方转让其位于双沙镇长征街老街综合楼，建筑面积：415.92㎡，房产证号：泸房权证古蔺县字第××号，土地使用权证号：古国用（2013）第1780号。乙方对该房产进行了现场查勘和到房管、国税、税务及拆迁办等部门咨询和查询，对该标的权属及现状已充分调查了解，甲方对转让的标的不承担任何责任；3、乙方竞买的标的成交价款为590000元；4、拍卖成交后5个工作日内，买受人应将标的全部成交价款交收款人烟草公司账户，开户行：中国建设银行股份有限公司泸州分行（行号：105657061086），账号：51×××68；5、乙方凭《拍卖成交确认书》，将标的全额成交价款付到甲方指定账户后，甲方与乙方签订《资产出售合同》，并协助乙方办理标的各种证、照手续及标的实物移交工作；6、拍卖成交后5个工作日内，乙方未付清全部价款，视为违约，并向甲方支付成交价款10%的违约金；甲方违约，甲方承担乙方所交成交价款的银行同期贷款利息；7、甲方因履行本协议协助买受人完成标的物移交、配合办理过户等，所进行的工作程序及时限耗时，均不属于甲方违约；8、该处拍卖标的自依法通过竞拍并由甲、乙双方签订正式《资产出售合同》后成立并生效；9、部分房屋存在破旧、漏雨、安全隐患、亟待维修等情况，均由乙方承担风险和修缮的全部费用，特别是部分房屋已属危房，不能继续使用，自房屋交付乙方后，房屋发生的所有法律责任均由乙方承担。该《资产出售合同》由原告荣邓签名捺印及被告烟草公司盖章确认。 双沙镇长征街415.92㎡办公用房（泸房权证古蔺县字第××号）所有权人为被告烟草公司；土地使用权面积141.1㎡，土地使用权人登记为被告烟草公司。 2017年11月28日，案外人姜殿波向四川省嘉士利拍卖有限公司11×××20账号转账支付4万元。2017年12月4日，原告荣邓向被告烟草公司51×××68账户交付了购房款59万元，并产生业务费用20元；2017年12月28日，泸州市烟草公司古蔺营销部出具了收款凭据一份，载明：交款人为荣邓，交款金额59万元，款项内容为：资产拍卖成交价款，2017年12月存入市公司1568账户。2018年3月22日，原告荣邓因办理产权过户手续，交纳了印花税、契税共计17686.9元。 2017年12月30日，四川省烟草公司泸州市公司古蔺分公司作为移交方与原告荣邓作为接收方签订了《拍卖资产资产移交书》，载明：1、移交资产名称：双沙镇长征街（双沙老街综合楼），移交资产拍卖日期：2017年12月30日，移交资产拍卖成交价款59万元；2、接收方凭《拍卖成交确认书》，已将标的金额成交价款支付到移交方指定账户，该处拍卖标的自依法通过竞拍并由双方签订正式《资产出售合同》后成立并生效；3、部分房屋存在破旧、漏雨、安全隐患、亟待维修等情况，均接收方承担风险和修缮的全部费用，特别是部分房屋已属危房，不能继续使用，自房屋交付接收方后，房屋发生的所有法律责任均由接收方承担。该《拍卖资产资产移交书》有原告荣邓的签名捺印及四川省烟草公司泸州市公司古蔺分公司盖章确认。 2018年5月31日，原告荣邓与被告烟草公司进行了座谈会，形成了一份会议纪要，主要内容为：被告方建议原告荣邓先办证便于产权转移后清场，在产权办理后被告及时协助清场；原告荣邓要求办证的前提是被告方能作出限期移交房屋的承诺，原告担心办证后得不到房屋，且要承担安全责任；对于原告提出的问题被告表示会及时汇报处理。 2018年8月7日，原告就本案向本院依法提起诉讼，本院依法立案受理，案号为（2018）川0504民初3006号。在案件庭审过程中，被告当庭认可暂时无法将房屋腾空交付给原告，经协商，被告承诺于2018年11月15日前劝离居住在本案涉案拍卖标的物内的住户，故原告同意当庭撤回起诉。本院依法作出（2018）川0504民初3006号民事裁定书，准许原告撤回起诉。 2018年11月6日，古蔺县烟草专卖局、四川省烟草公司泸州市公司古蔺分公司向彭同方、何贵善、游先明、陈铁飞、王国龙五位发出了《关于双沙镇长征街老街综合楼搬离移交的告知书》，告知上述五位住户：泸房权证古蔺县字第××号、土地使用权证号：古国用（2013）第1780号资产已通过拍卖方式出售给了原告荣邓，要求上述五位住户于2018年12月6日前搬离并腾空房屋。 在庭审过程中，被告烟草公司认可：1、原告荣邓拍卖本案标的物的价款59万元确已收到；2、截止庭审之日，本案拍卖资产办理产权登记没有困难，但是实际腾空交付仍然有困难，仍有住户居住在房屋内。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告荣邓提供的原、被告身份信息、竞买协议书（古蔺）一份、拍卖成交确认书一份、现金交款单及业务收费回单各一份、泸州市烟草公司古蔺营销部收款凭据一份、四川省农村信用社自动柜员机客户通知书一份、税收完税证明一份、中国农业银行转款业务客户回执一份、资产出售合同一份、（2018）川0504民初3006号民事裁定书一份、复庭笔录一份，被告烟草公司提交的资产出售合同一份、川江都市报拍卖公告一份、竞买协议书（古蔺）一份、拍卖资产资产移交书一份、拍卖成交确认书一份、会议记录一份、关于双沙镇长征街老街综合楼搬离移交的告知书五份在案佐证，经庭审质证，本院核实予以采信。 本院认为，对于原、被告之间存在的拍卖关系、原告荣邓签订拍卖成交确认书、已交纳拍卖成交价款590000元的事实，本院依法予以确认。本案争议焦点有：1、截止本案庭审结束，在本案拍卖标的仍有他人居住无法实际移交给原告的情况下，双方的拍卖关系应否解除？2、如果拍卖关系解除，原告已交纳的款项应如何处理？对本案争议的焦点，本院作如下评述： 首先，关于原、被告双方因拍卖所签订的《资产出售合同》能否解除的问题。1、根据《竞买协议书（古蔺）》约定：“本次拍卖的标的是以现状进行拍卖，是指房屋结构、用途、新旧、水电设施、房屋登记以及土地使用权情况等现状，不包括租、住户对房屋的装饰、装修及增加的设施”，且本案所涉的拍卖标的物也不属于“龙山烟站老办公楼、德跃小水烟站、石宝烟站万胜烟点三处房产及土地使用权”办理产权过户手续标的移交期限定为三年的约定，被告也未向本院提交任何证据证明被告向原告明确告知了本案所拍卖的标的物有人居住、占有需要腾空才能移交或者明确应由原告处理腾空移交事宜。因此，对于本案所涉拍卖标的物现有人居住，无法腾空移交房屋的情况不能推定为原告知道或应当知道，更不能推定原告系明知有人居住且无法腾空房屋的情况下同意买受涉案的拍卖标的物；2、《竞买协议书（古蔺）》及《资产出售合同》明确约定了：“部分房屋存在破旧、漏雨、安全隐患、亟待维修等情况，均由乙方承担风险和修缮的全部费用，特别是部分房屋已属危房，不能继续使用，房屋交付后，房屋安全责任或所有法律责任均由原告承担”，因此，房屋交付后，原告将面临对房屋进行维修或承担安全责任等风险，如果房屋无法实际移交，原告因拍卖所得的权益不仅无法实现，反而将面临重大的责任风险。虽然双方于2017年12月30日签订了《拍卖资产资产移交书》，但是从之后双方进行座谈协商移交事宜、被告向居住在涉案拍卖标的物内的住户发《关于双沙镇长征街老街综合楼搬离移交的告知书》均表明涉案拍卖标的物并未能完成实际交付。而被告烟草公司作为涉案拍卖标的物的实际所有人，其在处置拍卖标的物时就应有保证能在合理期限内将标的物实际移交给买受人的义务，在未明确告知原告标的物不能实际交付或原告已明确表示同意标的物无法实际交付仍然同意参与竞拍的情况下，被告不能仅通过提供的格式条款免除实际交付拍卖标的物义务、加重原告方的责任；3、原告通过拍卖的方式获取涉案标的，其目的是为了获得标的物的所有权并享有标的物的使用权，现由于涉案拍卖标的被他人居住、占有，由于该不应归责于原告过错的行为导致了原告参与此次拍卖的目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”，本案被告应当在合理期限内向原告移交拍卖标的，而没有实际履行，现原告主张解除合同，依法应予支持。综上，对于原告要求解除因通过拍卖与被告签订的《资产出售合同》的请求，本院依法予以支持。 其次，根据《竞买协议书（古蔺）》的约定，拍卖成交后，买受人应当向拍卖人支付的拍卖佣金为拍卖成交价款的5%，根据本案涉案拍卖标的物最终成交价款590000元计算，拍卖佣金应为29500元。另根据约定，竞买成功后，买受人所交纳的竞买保证金自动转为拍卖佣金。根据原告已签订《拍卖成交确认书》、《资产出售合同》的事实，原告因参与涉案标的物拍卖交纳29500元拍卖佣金的事实，本院予以确认。现由于拍卖的目的无法实现，原、被告双方签订的《资产出售合同》予以解除的情况下，被告应当退还原告所交纳了590000元拍卖成交价款及20元转款手续费，并支付原告因参与拍卖支付的29500元拍卖佣金。对于原告主张已交纳办理产证证明需缴纳的17686.9元印花税、契税款，因本案涉案拍卖标的物并未办理产权过户登记手续，在《资产出售合同》解除后，已缴纳的税款原告可自行向税务部门申请办理退税手续。 根据《资产出售合同》约定：“甲方因履行本协议协助买受人完成标的物移交、配合办理过户等，所进行的工作程序及时限耗时，均不属于甲方违约”，从2017年11月30日拍卖成交后至2018年5月31日原、被告双方协商解决涉案拍卖标的产权过户、移交事宜，足以证明被告一直在协助原告办理相关手续，根据约定应不能认定为被告方违约。且现拍卖标的无法办理实际移交，也非被告方所故意造成的结果。但是，在2018年8月7日原告向本院提起诉讼时，表明被告在合理期限内未能履行实际交付拍卖标的物的义务，原告自愿撤回诉讼也是基于被告方承诺能于2018年11月15日前办理涉案拍卖标的移交手续才作出的，但是被告在承诺的期限内仍然无法履行拍卖标的物的交付义务，被告应对该行为承担违约责任。根据《资产出售合同》约定：“甲方违约，甲方承担乙方所交成交价款的银行同期贷款利息”，被告在返还原告支付的拍卖成交价款590000元、20元转款手续费及拍卖佣金29500元时，应当按银行同期贷款利息向原告支付利息。综合本案的实际情况，本院依法确认被告应向原告退还619520元并支付该款项的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月7日起计算至款项付清时止）。 因原告未提供证据证明其产生的损失，对于原告要求被告赔偿损失50000元的请求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、解除原告荣邓与被告四川省烟草公司泸州市公司因拍卖于2017年12月30日签订的《资产出售合同》； 二、被告四川省烟草公司泸州市公司于本判决生效之日起十五日内向原告荣邓支付619520元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月7日起计算至款项付清时止）； 三、驳回原告荣邓其他的诉讼请求。 案件受理费本院减半收取5337.5元（原告已垫付），由原告荣邓承担337.5元，由被告四川省烟草公司泸州市公司承担5000元（被告在支付前述款项时一并支付给原告）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  刘学武 二〇一九年一月十日 书记员  何宗良