北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9796号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋增海，男，1966年11月10日出生。委托诉讼代理人：闫海亮，河北方信律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳志刚，河北方信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙春田，男，1959年3月14日出生。委托诉讼代理人：闫洪磊，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人宋增海因与被上诉人孙春田合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初12800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋增海及其委托诉讼代理人闫海亮、被上诉人孙春田的委托诉讼代理人闫洪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋增海上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我在一审的诉讼请求。本案二审审理中，宋增海变更上诉请求及一审诉讼请求，要求孙春田在车辆价值60万元内适当支付货币补偿，不再向其主张交付车辆。事实和理由：一、宋增海与孙春田2010年4月29日所签《房屋买卖居间合同》第六条第3项被此后新签的《存量房屋买卖合同》第十条取代，不能作为判决依据；二、根据《存量房屋买卖合同》第十三条约定另行签订了孙春田补偿我方现金200万元的书面协议和一辆巡洋舰跑车的口头协议，该协议有效，应当履行；我未胁迫孙春田补偿，孙春田是在办理完过户手续后同意补偿并打了欠条；我认可因为个人原因迟延办理过户手续几个月，双方未讨论过迟延办理过户的问题；三、如果孙春田不完全放弃追究宋增海违约责任，就不存在补偿问题，补偿协议对原合同进行了变更；四、因孙春田迟延交付车辆，现在该车是国四标准无法在邯郸上牌使用，孙春田在一审笔录中认可车辆价值60万元，故我方将诉讼请求中孙春田交付涉案巡洋舰车变更为孙春田在60万元内适当支付人民币予以补偿。孙春田辩称，2016年12月5日宋增海已经取得了房屋不动产权证书，但未及时通知孙春田。宋增海因自身原因把房子擅自抵押给了案外人，所以过户拖延到了2017年6月。宋增海存在主观恶意，也是违约行为，我方要求宋增海承担违约责任是有合同依据的。孙春田从未放弃追究宋增海的违约责任。虽然我方一审中认可车辆价值60万元，但不同意以折钱的方式解决，当时因为不同意给那么多钱才承诺给车。宋增海向一审法院起诉请求：判令孙春田依约向我支付200万元及利息（自2017年6月21日至履行之日按银行同期贷款利率计算）、丰田兰德酷路泽越野车一辆。孙春田向一审法院反诉请求：宋增海向我支付违约金1296万元。一审法院认定事实：2010年4月29日，宋增海（法定产权人、甲方）与孙春田（买受人、乙方）及北京联和信达房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：一、信息描述：1、该房屋因原产权人与法定产权人产生债务纠纷，由法院终审判决该房屋现为宋增海所有（详情见：河北省邯郸市丛台区人民法院民事调解书2010丛民初字第26号），现该房屋法定产权所有人为宋增海，因该房屋的产权证正在办理中，甲方现提供的《商品房买卖合同》、购房发票为原产权人姓名。2、甲方有坐落于北京市海淀区3-AB-11B室房产（以下简称涉案房屋）一套，原产权人为高自芹，现法定产权人为宋增海，建筑面积约387.1平米。房产证编号或《商品房买卖合同》编号Y829889，产权证在办理中。二：房屋交易价格：1、甲乙双方确认该房屋交易价格总价人民币16200000元整，随一并转让该房的公共维修基金。……五、支付方式：（1）乙方于2010年4月29日向甲方支付购房定金人民币叁佰万元整，在收到上述定金后视为房屋已出售。合同生效后定金即充当房款。（2）乙方于2010年4月29日向甲方支付购房首付款人民币贰佰万元整，在收到上述房款后，甲方先将房屋交由乙方使用，乙方可先行入住。甲方房屋尚有银行贷款未结清，甲乙双方约定甲方房屋贷款的每月月供由甲方偿还银行，直至甲乙双方办理完产权转移过户为止。（3）双方约定剩余购房款人民币壹仟壹佰贰拾万元整应于甲方产权证取得后10日内办理产权转移过户手续，该房款于当日付清。六、违约责任：3、甲乙双方准备齐全产权过户所需的所有资料文件的前提下，……如因甲方或乙方的单方原因造成延误一个月（22个工作日）仍未能办理的或无法办理的情况时，双方有要求赔偿的权利；赔偿金额为该房屋总房价的80%作为违约金，违约金由违约方向守约方支付。同日，孙春田向宋增海支付了购房定金300万元及首付款200万元。2016年12月5日，宋增海取得了涉案房屋的不动产权证书。2017年6月16日，宋增海与孙春田签订了网签版的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并办理了房屋产权转移登记手续，将涉案房屋的权利人变更为孙春田。同日，孙春田向宋增海支付了剩余房款1120万元。同日，孙春田写下欠条一份，内容为：“今欠宋增海人民币200万元整”。孙春田对欠条真实性认可，但其表示系因宋增海以不办理涉案房屋过户手续对其进行要挟，其才书写了该欠条，就此其未提供任何证据。庭审中，宋增海提交了其与孙春田等人的谈话录音，用以证明孙春田承诺将丰田兰德酷路泽越野车一辆给宋增海。孙春田表示录音中确实有其说话，但其当时在开车，不记得当时说的内容。宋增海的证人岳某、刘某出庭作证，证明2017年6月16日，该二人陪同宋增海、孙春田办理涉案房屋过户手续，孙春田承诺给宋增海补偿200万元及丰田兰德酷路泽越野车一辆。另查，对孙春田主张的延期办理涉案房屋过户手续的违约金，宋增海表示因其向案外人借款，故将涉案房屋抵押给债权人，宋增海认为孙春田主张违约金数额过高，要求法院予以酌减。一审法院认为，宋增海与孙春田签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据宋增海提交的欠条、录音及证人证言等证据，法院可以确认2017年6月16日双方办理涉案房屋过户手续时，孙春田曾承诺给宋增海补偿200万元及丰田兰德酷路泽越野车一辆。同时，合同中明确约定宋增海应于取得产权证后10日内办理产权转移过户手续，而宋增海于2016年12月5日就取得了涉案房屋的不动产权证书，但其却将涉案房屋抵押给案外人用于借款，导致其迟至2017年6月16日才为孙春田办理过户手续，宋增海存在明显的违约行为，其应向孙春田支付相应的违约金。但是，合同约定房屋总房价的80%作为违约金显然过高，且宋增海亦要求法院予以酌减。鉴此，法院判令孙春田曾承诺给宋增海补偿的200万元及丰田兰德酷路泽越野车一辆与宋增海应承担的违约责任相互抵消，双方互不承担给付义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回宋增海的全部诉讼请求；二、驳回孙春田的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，宋增海取得房屋所有权证后，因向案外人借款，将涉案房屋的产权证书交至债权人处，但并未与债权人办理抵押登记手续。此外，双方当事人均认可孙春田承诺补偿的车辆为牌号×××的丰田兰德酷路泽越野车，一审中双方均认可该车辆价值60万元。二审中，宋增海书面提出因该车辆排量问题，无法在邯郸上牌，要求在60万元内适当补偿。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于宋增海上诉主张的网签合同变更了《房屋买卖居间合同》中关于违约责任的约定，本案中，房屋网签合同与《房屋买卖居间合同》约定不一，但依据北京市人民政府及北京市建设委员会的相关规定，房地产转让合同需进行网上签约。依据北京市建设委员会有关通知，存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是办理产权过户登记的必须手续，而不是双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同。在宋增海与孙春田已签订房屋买卖居间合同的情况下，网签合同并不具有独立性，不能因此而认定变更了房屋买卖居间合同中约定的违约责任。因房屋买卖居间合同中明确约定宋增海应于取得产权证后10日内办理产权转移过户手续，而宋增海于2016年12月5日取得了涉案房屋的不动产权证书后，因其个人原因迟至2017年6月16日才为孙春田办理过户手续，违反了合同约定，故应当承担相应的违约责任。其次，关于宋增海上诉主张的从孙春田打欠条的行为可推断孙春田不再向宋增海主张迟延办理过户手续的违约责任。行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。因宋增海与孙春田在办理过户手续及议定孙春田向宋增海补偿的过程中，并未对宋增海迟延办理过户的违约责任予以协商，现有证据不能表明孙春田明确做出过放弃追究宋增海的违约责任的意思表示，宋增海上诉以孙春田同意补偿为由推定其已经放弃追究违约责任，该推断不符合法律规定，本院不予支持。再次，关于宋增海应承担的违约责任的大小是否适当。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从涉案合同履行过程看，涉案房屋总房款共计1620万元，孙春田自2010年4月29日向宋增海支付共计500万元购房款后便占有使用涉案房屋，直至2017年6月16日办理过户时交齐剩余房款1120万元，在此期间房价已增长数倍。一审法院判令孙春田应补偿宋增海的200万元及丰田兰德酷路泽越野车一辆与宋增海应承担的违约责任相互抵消，将导致双方当事人之间利益失衡，显属不当。本院综合衡量各项因素后，酌情认定宋增海因迟延办理过户手续应承担的违约金为30万元，该违约金与孙春田承诺的货币补偿200万元相折抵后，孙春田仍应给付宋增海170万元。因双方未对补偿款的利息作出约定，本院对宋增海主张的利息不予支持。最后，关于宋增海二审中主张的要求孙春田在车辆价值60万元内适当支付货币补偿，不再向其主张交付车辆。本案宋增海一审中起诉要求孙春田交付车辆，二审中改为要求孙春田在车辆价值60万元内支付货币补偿，系对一审诉讼请求的变更，孙春田对此明确表示不同意将车辆折算为货币，经二审调解，双方亦未能达成一致。为保护当事人的审级利益，本案中对车辆补偿问题不予处理，宋增海可另行主张。综上所述，宋增海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初12800号民事判决；二、孙春田于本判决生效后十日内给付宋增海170万元；三、驳回宋增海的其他诉讼请求；四、驳回孙春田的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11400元，由宋增海负担1710元（已交纳），由孙春田负担9690元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费49780元，由孙春田负担（已交纳）。二审案件受理费22800元，由宋增海负担3420元（已交纳），由孙春田负担19380元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 朱文君二〇一九年十二月三日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌