浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1024民初2433号 原告（反诉被告）：浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员会（以下简称台创园管委会），住所地仙居县泰和北路弘润中心1号楼8楼。 法定代表人：王晓华，主任。 委托诉讼代理人：潘海军，浙江鑫火律师事务所律师。 被告（反诉原告）：台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司（以下简称鸿鹿公司），住所地：浙江省仙居县安洲街道环城西路东侧。 法定代表人：羊小娥。 委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 原告台创园管委会与被告鸿鹿公司为土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序审理。2018年5月21日鸿鹿公司提出反诉。因被告鸿鹿公司申请，本院决定对本案损失情况进行鉴定。收到鉴定报告后，本院于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告台创园管委会的委托代理人潘海军、被告鸿鹿公司的委托代理人蒋武君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告台创园管委会向本院起诉请求：一、判令被告立即支付给原告租金694857.89元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月22日，原、被告订立了《浙江台州仙居台湾农民创业园农业项目投资协议书》（编号：2013第1号），约定被告承租原告位于仙居台湾农民创业园内的约200亩土地，土地租金为2013年至2015年，每年每亩650市斤稻谷；2016年至承包期结束，每年每亩700市斤稻谷（以当地县粮食部门稻谷收购价折合人民币支付），租金按自然年度支付，于每年的1月15日前付清当年度租金，2013年租金在本协议签订后七天内付清，协议并约定了其他相关事项。协议书签订后，被告仅按约支付了2013年、2014年两个年度的租金，2015年起被告以当地村集体做路使用被告部分土地给其造成损失为由，不再支付租金。2017年10月1日，被告与浙江弘丰生态农业发展有限公司订立了《转让协议书》约定把被告向原告承租的上述230亩土地（含地上建筑物、附着物）整体转让给浙江弘丰生态农业发展有限公司经营，2017年10月1日前的土地租金由被告负责。同日，原、被告及浙江弘丰生态农业发展有限公司订立了一份《协议书》就租金支付事项进行了约定。综上所述，原告认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，被告应按约及时支付租金，为维护原告的合法权益，特此提起诉讼。请求法院依法立案并支持原告的诉讼请求。 台创园管委会为支持其诉讼主张，提供了以下证据： 1.原、被告的营业执照复印件和原告的法定代表人身份证明，证明原、被告的主体资格。 2.《浙江台州仙居台湾农民创业园农业项目投资协议书》（编号：2013第1号）一份，证明被告承租原告土地的事实。 3.被告与浙江弘丰生态农业发展有限公司的《转让协议书》一份，证明被告把向原告承租的土地整体转让给浙江弘丰生态农业发展有限公司。 4.原、被告及浙江弘丰生态农业发展有限公司之间的《协议书》，证明三方就租金事宜的约定。 被告鸿鹿公司答辩并反诉称：1.本案合同于2013年1月22日签订，合同第三条约定：签订协议后7个工作日内，台创园管委会保证承包地块无遗留问题下交给鸿鹿公司，但合同签订后台创园管委会没有将约定的土地200亩全部及时交付给被告，2013年6月才交付90亩，直到2018年还有0.433亩未交付，并且实际交付也没有200亩，台创园管委会上述违约行为，造成鸿鹿公司30万余元损失；2.由于原告交付的土地长期存在纠纷，致使被告所种的树苗、西瓜等作物时常被毁，造成被告40亩西瓜在采摘前被拔掉，还有70株桃树被砍，造成被告30万余元损失；3.在将土地陆续交付给被告的过程中，原告未经被告同意，强行在上述土地上建造水泥路，严重侵占了被告的土地使用权，破坏了被告对土地的综合利用，造成被告花巨资做成的规划图纸报废重做，造成被告30万余元损失；4.原告根本没有依照合同约定保障被告享受仙居县政府及各部门对企业的相关扶持政策，造成被告30万余元损失；5.被告在原告处的押金10万元应当返还；6、2013年、2014年多收的租金原告也应当返还给被告。综上所述，现反诉要求反诉被告台创园管委会立即赔偿反诉原告鸿鹿公司的损失90万元；本案反诉费用由反诉被告台创园管委会承担。 鸿鹿公司为支持其诉讼主张，提供了以下证据： 1.收据二份，证明其已向台创园管委会多付租金，计算时应当扣回。 2.报案记录、田市派出所的调查笔录、现场照片，证明由于台创园管委会交付的土地存在争议，造成被告损失； 3.申请损失鉴定。 台创园管委会针对反诉部分辩称：1.反诉原告2013年、2014年租金鸿鹿公司已自愿支付，不应扣回。反诉被告交付的土地面积是230.18亩，在反诉原告与第三人签订的转让合同中也可得到印证。2.认可反诉被告所交付的部分土地存在争议，路面硬化也使用了部分租赁的土地，但该损失应以评估为准，不能凭反诉原告单方认为损失是多少就是多少。3.反诉原告没有享受到仙居县政府及各部门对企业的相关扶持政策与反诉被告无关。因此，对鸿鹿公司提出的反诉请求不理部分应予驳回。 对原、被告双方提交的上述证据，本院综合认证如下：一、鸿鹿公司对台创园管委会提供的证据1、2、3、4的真实性均没有异议，关联性有异议，认为证据2、3、4恰恰证明原告违约；本院认为，鸿鹿公司对台创园管委会提交的证据没有异议，本院予以确认，关联性上鸿鹿公司转让给第三人的土地面积三方确认为230亩，根据该数据认定交付亩数比较公平，至于交付的有争议的土地以被告提供证据证明的面积为准。二、台创园管委会对鸿鹿公司提交的证据1、2以及证据3中的测绘成果报告书本身的真实性没有异议，本院予以确认，作为定案的依据。 经审理查明：2013年1月22日，以原告台创园管委会为甲方、被告鸿鹿公司为乙方订立了《浙江台州仙居台湾农民创业园农业项目投资协议书》（编号：2013第1号），约定将甲方位于仙居田市镇台湾农民创业园内的约200亩土地出租给乙方作为台湾水果观光园用地。土地租金为2013年至2015年，每年每亩650市斤稻谷；2016年至承包期结束，每年每亩700市斤稻谷（以当地县粮食部门稻谷收购价折合人民币支付）；租金按自然年度支付，于每年的1月15日前付清当年度租金，2013年租金在本协议签订后七天内付清。并在协议中对双方的权利义务、违约责任等其他相关事项作了约定。协议书签订后，被告以250亩、251.03亩的基数暂付了2013、2014年两个年度的租金，2015年起被告以当地村集体做路使用被告部分土地给其造成损失为由，不再支付租金。2017年10月1日，被告与浙江弘丰生态农业发展有限公司订立了《转让协议书》约定把被告向原告承租的上述230亩土地（含地上建筑物、附着物）整体转让给浙江弘丰生态农业发展有限公司经营，2017年10月1日前的土地租金由被告负责。同日，原、被告及浙江弘丰生态农业发展有限公司订立了一份《协议书》就租金支付事项进行了约定。 协议订立后，鸿鹿公司于2013年2月26日向台创园管委会缴纳了信用保证金100000元并预付了租金260000元；2015年3月9日台创园管委会向鸿鹿公司暂收2014年租金148017.64元，同年4月30日双方协商同意将上述所交的信用保证金100000元转为2014年的租金。 2017年10月1日鸿鹿公司与浙江弘丰生态农业发展有限公司订立了《转让协议书》约定把被告向原告承租的上述230亩土地（含地上建筑物、附着物）整体转让给浙江弘丰生态农业发展有限公司经营，双方约定2017年10月1日前的土地租金由鸿鹿公司负责支付。同日，台创园管委会、鸿鹿公司及浙江弘丰生态农业发展有限公司三方订立了一份《协议书》就租金支付事项作了约定。 期间，因台创园管委会交付的部分土地与农户之间存在纠纷，致使鸿鹿公司种植的部分作物、果树被毁，并因所在的当地村集体做路使用了鸿鹿公司租赁的部分土地。为此，鸿鹿公司以台创园管委会违约造成其巨大损失为由，不再支付2015年至转让前的租金。 在审理过程中，台创园管委会认可自己所交付的部分土地存在争议，因做路需要确实使用了本案部分租赁土地。本案争议的主要焦点是：1.鸿鹿公司还应支付给台创园管委会租金多少？2.台创园管委会是否违约，应承担多少的违约责任，鸿鹿公司损失的数额多少？ 对争议的焦点1、台创园管委会认为，依照协议的约定鸿鹿公司尚应支付2015年租金：230.18亩×650市斤/亩×1.61元/市斤＝240883.37元；2016年租金：230.18亩×700市斤/亩×1.61元/市斤＝259412.86元；2017年租金：230.18亩×700市斤/亩×1.61元/市斤×9/12＝194559.66元；合计694857.89元。鸿鹿公司认为，台创园管委会自认交付的土地也只有230.18亩，台创园管委会实际交付给鸿鹿公司土地没有200亩，2013年、2014年多收的租金应当扣除，未交付的0.4333亩和做路占用的1.6278亩的租金不应向鸿鹿公司收取，信用保证金100000元应抵作租金。本院认为，《浙江台州仙居台湾农民创业园农业项目投资协议书》中对出租土地的数量只是个约数（约200亩），而2017年鸿鹿公司转让给浙江弘丰生态农业发展有限公司时双方确定的土地面积为230亩，台创园管委会也予以认可，故本院按230亩确定本案交付土地面积。双方在协议中约定以当地县粮食部门稻谷收购价折合人民币支付租金，该条款约定的约定是不明确的，因为稻谷收购价有早籼稻、中晚籼稻和粳稻三种不同的收购价，故本院根据双方前期支付的情况结合浙江省2015年、2016年、2017年稻谷的收购价确定本案该三年的收购价为1.5元/市斤。根据协议鸿鹿公司支付租金数额为2015年租金：230亩×650市斤/亩×1.5元/市斤＝224250元；2016年租金：230亩×700市斤/亩×1.5元/市斤＝241500元；2017年租金：230亩×700市斤/亩×1.5元/市斤×9/12＝181125元；合计646875元。扣除2013年、2014年多付的20800元、20778元以及未交付的0.4333亩和做路占用的1.6278亩的租金5823元，鸿鹿公司尚应支付租金599474元。至于信用保证金100000元已转为2014年的租金不应在此重复扣除。 对争议的焦点2、台创园管委会认为，台创园管委会交付给鸿鹿公司的土地有部分存在争议是实，路面硬化也使用了部分租赁的土地，但认为该损失应以评估为准，不能仅凭鸿鹿公司单方认为损失是多少就是多少。鸿鹿公司认为因台创园管委会没有在协议签订后7日内把无遗留问题的土地交付给自己，造成自己损失90万余元损失，台创园管委会应当赔偿。本院认为因台创园管委会交付给鸿鹿公司的部分土地确存在争议，并且做路所用的土地从所租赁土地的中间穿过，确实给鸿鹿公司对土地的整体利用造成较大的影响，对其所受的损失确应给予一定的赔偿。关于损失额的计算问题，本院根据鸿鹿公司的申请，委托评估机构对本案的损失情况进行评估，因损毁的原物已不存在，损失情况无法评估。但做路所用土地面积和存在争议的菜地面积可以测绘，经台州市华纬地理信息测绘有限公司测绘，做路所用土地面积为1085.2平方米合1.6278亩，菜地面积为288.9平方米合0.4333亩。因双方在协议中对违约产生的损失赔偿额的计算方法没有明确约定，且又无法通过评估确定损失数额，为减少讼累本院依照根据协议鸿鹿公司应付租金总额1113315元（239200元+227240元+224250元+241500元+181125元）的20%予以赔偿，计222663元。 本院认为，台创园管委会与鸿鹿公司之间订立的《浙江台州仙居台湾农民创业园农业项目投资协议书》，双方意思表示真实，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按协议履行各自的义务。鸿鹿公司欠台创园管委会的租金599474元应当支付。台创园管委会的违约给鸿鹿公司造成的损失应当赔偿，根据台创园管委会的违约情况，本院酌情确定赔偿损失数额为222663元，对鸿鹿公司反诉要求赔偿的其他损失本院不予支持。综上，对台创园管委会合理的诉讼请求及鸿鹿公司合理的反诉请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司在判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员会租金599474元； 二、原告（反诉被告）浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员会在判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司损失222663元； 三、驳回原告（反诉被告）浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员会的其他诉讼请求和被告（反诉原告）台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10749元，减半收取5374.5元，由浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员会负担740元，台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司负担4634.5元；反诉费12800元，减半收取6400元，由浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员会负担1280元，台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司负担5120元。鉴定费5000元（台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司预交），由浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 戴天华 二〇一九年一月九日 代书记员 陈虔立 附：本判决所适用的法律规范 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 浙江省仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 ?????????????????????????????? ?（2018）浙1024民初2433号 浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员、台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司： 原告浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员与被告台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司为土地租赁合同纠纷一案，若你(你单位)对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用10749元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局 开户银行：台州市农行 账号：19-900001040000225089001。 特此通知。 ? ??????????????????2019年1月9日 浙江省仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 ?????????????????????????????? ?（2018）浙1024民初2433号 浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员、台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司： 反诉被告浙江台州仙居台湾农民创业园管理委员与反诉原告台州鸿鹿农业生物科技开发有限公司为土地租赁合同纠纷一案，若你(你单位)对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交反诉费用12800元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局 开户银行：台州市农行 账号：19-900001040000225089001。 特此通知。 ? ??????????????????2019年1月9日 -8- -7-