安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9047号上诉人（原审原告）：焦锋，男，1982年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：郑贤红，安徽国运律师事务律师。委托诉讼代理人：刘鹤立，安徽国运律师事务实习律师。被上诉人（原审被告）：俞涛，男，1986年3月1日出生，汉族，住安徽省无为县。上诉人焦锋因与被上诉人俞涛房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初5734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦锋上诉请求：撤销一审判决，改判俞涛支付焦锋租金62400元（自2018年12月9日起，按每月12480元计算至2019年5月9日）、违约金62400元，共计124800元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。俞涛提交的李昌俊证人证言，该证人并未出庭，焦锋亦并不认识该证人，也从未从该证人处拿过涉案房屋钥匙，且至今焦锋仍未拿到房屋钥匙。一审法院在未核实证人身份及证人证言是否真实情况下，仅凭该份证人证言就确定俞涛于2018年12月9日将涉案房屋交付给焦锋，没有事实依据。俞涛在承租房屋期间从未向焦锋提出过解除合同，焦锋在俞涛拖欠租金后，实地走访发现房屋处于空置状态。焦锋联系不上俞涛，为防止损失扩大，才将房屋的锁芯换掉重新出租。二、一审法院在合同明确约定违约金的情况下，酌定按照两个月计算违约金没有事实和法律依据。焦锋和俞涛签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。俞涛擅自提前解除合同，构成根本违约，一审法院酌定按照两个月的的租金来确定违约金不能弥补焦锋的损失。俞涛辩称，2018年12月9日至2018年12月15日期间，其与焦锋达成口头协议，焦锋已从李昌俊处取走房屋钥匙。后双方因水电费负担发生纠纷。焦锋向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年5月4日签订了《房屋租赁合同》；2.俞涛支付焦锋租金62400元（自2018年12月9日起，按每月12480元计算，暂计算至2019年5月9日，后期租金计算至实际交房日止），水电费9367,3元，违约金74880元，共计146647.3元。一审法院认定事实：2018年4月27日，安徽白帝集团有限公司（甲方）与焦锋(乙方)签订房屋租赁合同，出租位于合肥市长江西路407号2号商住楼底层门面房，租赁期限自2018年4月27日至2028年4月26日，月租金10000元。安徽白帝集团有限公司于2018年4月23日出具证明，坐落于长江西路407号2幢商住楼，允许焦锋对外出租。2018年5月4日焦锋作为出租方，俞涛作为承租方，双方签订房屋租赁合同，约定焦锋将坐落于合肥市长江西路407号，房产证编号8110185819，面积80平方米，楼层为1层的商铺出租给俞涛，用途为商用(以俞涛营业执照核准的经营范围为准)。租期3年，租金为12480元/月，自2018年6月9日起至2021年4月26日，房屋年租金为149760元，租金支付方式为半年，首次租金在本合同签订生效后1日内支付，下次租金支付时间为租金到期前30天支付，俞涛另付人民币12500元作为水电费押金，租赁合同到期后焦锋予以退还。年租金逐年递增5%。物业管理费由俞涛自行向物业管理公司交纳，水电费由俞涛自行缴纳。焦锋的权利义务焦锋有权要求俞涛按时缴纳租金，俞涛有下列情形之一的，焦锋有权解除合同：逾期缴纳租金，经焦锋限期交纳后仍拒不缴纳者。俞涛在租赁期间，如因俞涛经营原因，无力继续承租该房屋，俞涛可向第三方转让或转租，在不低于原合同租金的基础上:焦锋不得拒绝俞涛违约责任处理租赁期间，俞涛有下列行为之一的。焦锋有权终止合同，收回该房屋，俞涛应按照合同当年租金的2倍向焦锋支付违约金(不可抗力因素除外)(1)未经焦锋书面同意，擅自改变该租赁房屋的基础结构并对房屋结构造成严重损坏的;(2)拖欠房租达2日，经焦锋催缴俞涛依然不缴纳的；(3)租赁期满，俞涛应按期交还该房屋，未经焦锋同意俞涛逾期归还，则每日应向焦锋支付日租金2倍的租金。俞涛已交清2018年6月9日-2018年12月9日的租金，俞涛称钥匙已通过李昌俊转交给焦锋。李昌俊书面证明俞涛2018年12月8日把长江西路407号万果缤纷水果店的钥匙放在他处，他说着急回老家房东会过来取，在一周之内焦锋(房东)本人过来把钥匙拿走。特此证明。2019年4月28日，安徽白帝集团有限公司出具证明案涉门面房租户焦锋水电费9367.3元，焦锋交付含水电费在内的2019年1月27日-2019年4月26日的租金、水电费合计31142.3元。焦锋称俞涛告知其生意不好，想转租出去，之后焦锋不知情。房屋租赁合同中所约定的水电费押金12500元俞涛已支付。焦锋于2019年5月将案涉房屋另租给他人。一审法院认为，双方约定合同履行期限为3年，在合同未到期前俞涛自行搬离租赁场所，焦锋要求解除与俞涛之间签订的房屋租赁合同，该院予以支持。2018年12月9日之后俞涛未使用案涉房屋，与焦锋提交的水电费证据基本一致。俞涛主张其已将钥匙通过他人转交焦锋，有证人书面证明及相关陈述，证据的证明效力较大。俞涛2018年12月9日后未实际使用房屋，且已交付案涉场地钥匙给焦锋，焦锋实际占有控制标的物，焦锋主张的房屋租金该院不予支持。水电费可从水电押金予以抵扣，亦不予支持。双方约定下期租金支付时间为租金到期前30天支付，即俞涛应于2018年11月9日支付下期租金，俞涛未按期支付下期租金，提前搬离场地存在违约行为，焦锋主张违约金74808元，结合焦锋的实际损失，转租他人的时间，对于损失扩大的责任，该院酌定俞涛应承担相当于两个月租金的违约金即24960元，俞涛已支付的押金抵扣水电费后，还可抵扣3132.7元，即俞涛应向焦锋支付违约金21827.3元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除双方于2018年5月4日签订了《房屋租赁合同》；二、俞涛于判决生效之日起十日内向焦锋支付违约金21827.3元；三、驳回焦锋其他诉讼请求。案件受理费3233元，减半收取1616.5元，由焦锋承担1473.5元,俞涛承担143元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，俞涛主张已于2018年12月将房屋钥匙通过案外人李昌俊交还焦锋，对此，其提交了李昌俊等的证人证言，李昌俊亦接受了一审法院的询问。结合安徽白帝集团有限公司出具的《证明》中所载明的水电费欠费期间，能够证明俞涛已经于2019年12月履行了返还房屋的义务。俞涛提前搬离房屋，存在违约行为，并给焦锋造成了一定的损失，但双方合同中并未对承租人提前搬离所应承担的违约责任作出明确约定，故一审法院酌定俞涛承担两个月的租金损失，并无不当，本院予以确认。焦锋上诉请求俞涛应支付至2019年5月9日的租金62400元及违约金62400元，无事实及合同依据，本院不予支持。综上，焦锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3233元，由焦锋负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月十一日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。