江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初19579号原告：陈雷雷，男，1991年1月10日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。被告：于杰，女，1979年5月8日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。第三人：沭阳金鹰房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321322069475266L，住所地沭阳县青少年广场西侧广场路3号。法定代表人：袁荣建，该公司经理。原告陈雷雷与被告于杰、第三人沭阳金鹰房产经纪有限公司（以下简称金鹰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月3日、2018年12月7日两次公开开庭进行了审理，原告陈雷雷委托诉讼代理人刘尚飞、被告于杰、第三人金鹰公司法定代表人袁荣建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雷雷向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款55万元并支付违约金78.6万元。事实和理由：2018年9月17日，原、被告通过第三人签订《二手房定金协议》约定原告购买被告所有的位于沭阳县房屋，原告交付定金5万元。后原、被告于2018年9月29日签订房屋买卖合同，约定双方于2018年9月30日到房产管理部门办理过户手续，同时约定了违约责任。另，原告于2018年9月28日向被告支付了购房款50万元。原告要求被告办理过户手续时，才得知涉案房屋已被法院采取查封措施，导致涉案房屋无法办理过户手续。原告认为被告隐瞒事实真相，将被法院查封的房屋出售给原告，被告的行为违反了合同约定。因此，被告应当返还55万元购房款，并承担违约责任。被告于杰答辩称，只要原告将我欠银行的款归还掉，同时将全部购房款支付给我，我到目前为止仍然同意将房屋出售给原告。双方签订房屋买卖合同属实，5万元定金属实，我只收到定金，其他没有收到任何钱。只要钱交给我，现在就跟他办理过户手续。如果原告仍然要求解除合同，我不同意退还定金。本院经审理查明事实如下：2018年9月17日，案外人陈伟伟以原告陈雷雷的名义与被告于杰签订了《二手房定金协议》，约定原告陈雷雷购买被告于杰所有的沭阳县房屋，原告陈雷雷代为清偿涉案房屋存在抵押贷款。协议第二条约定：“乙方（原告陈雷雷）应于本协议签订后20日内与甲方（被告于杰）签订《买卖合同》交首付款，如因甲方原因不能签订买卖合同，视甲方违约，按合同第四条处理。”协议签订当日，案外人陈伟伟向被告于杰交付定金50000元，被告于杰出具了《购房定金收条》。2018年9月29日，原告陈雷雷与被告于杰签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋总价3930000元。合同第三条约定：“乙方在2018年9月17日以转账方式支付首期房款给甲方，共计伍万元整（￥50000）。剩余房款在2018年9月30日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时抵充购房款。”合同第五条约定：“双方承诺，在本合同签订之日后，于2018年9月30日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。”合同第六条约定了双方的违约责任。另查明，涉案房屋于2018年3月23日抵押给案外人宿迁市宿城区恒生农村小额贷款有限公司（以下简称恒生小贷公司），抵押金额为4890000元。于2018年10月8日被本院查封，查封案号为（2018）苏1322民初14935号。本案争议焦点：1、原、被告谁存在违约行为；2、原告陈雷雷已付购房款金额。针对争议焦点一。本院认为，原、被告签订的二手房定金协议和房屋买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原、被告双方在签订合同时约定，原告陈雷雷代为清偿被告对恒生小贷公司的债务，以消灭抵押权。但在2018年9月30日，合同约定的履行期到来时，原告陈雷雷未按合同约定向被告于杰付清购房款，导致双方未进行房屋过户。原告陈雷雷称其于2018年9月24日左右发现涉案房屋存在查封，因此不敢给付购房款。本院认为，涉案房屋存在的查封已于2018年9月28日消除，此时合同约定的付款期限尚未到来，在2018年9月30日合同约定的履行期到来之日，涉案房屋上不存在除恒生小贷公司抵押权之外的任何权利负担，只要原告陈雷雷按照合同约定履行付款义务，双方的房屋买卖合同仍然可以顺利履行。综上，原告陈雷雷的行为构成违约。针对争议焦点二。本院认为，原告陈雷雷于2018年9月17日给付被告于杰购房定金50000元，后双方按照二手房定金协议约定签订了房屋买卖合同，将该定金转为购房款。原告陈雷雷主张于2018年9月28日通过案外人陈伟伟向被告于杰给付了购房款500000元，但被告于杰辩称该500000元为借款，原告陈雷雷提供的借条载明：“今借到陈伟伟人民币伍拾万元整（500000元），借款人：于杰，2018.9.28，注：把此款打入徐效楼农村商业银行……仰龙湾19幢105过户到陈雷雷名下借条作为购房款抵冲，借条自动作为，此款以银行转账为准。”现涉案房屋并未完成过户，因此该笔借款尚未转化为购房款。因此，原告陈雷雷实际给付购房款金额为50000元。综上所述，原告陈雷雷未按时付清购房款，导致涉案房屋未能及时办理产权过户登记。现涉案房屋被本院依法查封，原、被告双方签订的房屋买卖合同的目的无法实现，原告陈雷雷要求解除合同，被告于杰亦未予以反对，本院对原告陈雷雷的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，原告陈雷雷已经给付的购房款50000元，被告于杰应当退还原告陈雷雷。本案中，原告陈雷雷违约在先，其违约行为是导致合同解除的重要原因，被告于杰在合同履行期到来之际不存在违约行为。因此，对原告陈雷雷要求被告于杰给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告于杰与案外人陈伟伟之间的借贷纠纷，由案外人陈伟伟自行主张权利，原告陈雷雷无权主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告陈雷雷与被告于杰签订的《房屋买卖合同》；二、被告于杰于本判决生效之日起十日内退还原告陈雷雷预付购房款50000元；三、驳回原告陈雷雷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8412元，由原告陈雷雷负担8097元，被告于杰负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16824元。审判员 徐 品二〇一九年一月十七日书记员 仲 震书记员 周业武附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。