广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6118号原告：刘沃芬，男，1956年12月2日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：梁斌、张丽婷，广东达盛律师事务所律师。被告：增城市碧桂园物业发展有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和岗丰村。法定代表人：杨文杰。委托代理人：张南军，男，汉族，1983年6月9日出生，系该公司职员。原告刘沃芬诉被告增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘沃芬及其委托代理人张丽婷，被告碧桂园物业公司的委托代理人张南军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘沃芬向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告已支付的购房款本金1969688元并向原告支付利息至退还全部购房款之日止，利息按人民银行同期贷款利率暂计至2018年8月30日为226103.77元；三、判令被告退还原告非住房房屋登记费1100元、交易手续费276元、契税和印花税60076.48元并向原告支付利息至退还全部购房款之日止，利息以61451.48元为基数按人民银行同期贷款利率暂计至2018年8月30日为5569.04元；四、被告向原告支付违约金196968.8元。事实和理由：原告与被告于2015年8月31日签订《广州市商品房买卖合同》。合同约定被告将其位于增城市永宁街××凤晴苑××房，面积145.5平方米（套内面积85.81平方米，共有分摊面积59.69平方米）的房产以1969688元的价格出售给原告。合同约定在原告办理好按揭贷款后，由被告直接将房产证交给贷款银行。原告直到2018年5月31日通过贷款银行拿到房产证后，才发现涉案房屋套内面积为76.22平方米，而非合同约定的套内面积85.81平方米，该套内面积误差比绝对值已高达11.18%，远超合同约定的3%，但被告一直隐瞒没有告知原告。2018年5月25日，原告前往涉案房屋时发现涉案房屋房内墙面上已经被被告开洞安装了5扇门（其中一侧墙体被开洞安装了3扇门，另一侧墙体被开洞安装了2扇门），而被告于2016年6月30日交楼验收时并没有该5扇门，该改变实属被告擅自改变涉案房屋的规划设计和验收状态，已经导致涉案房屋无法使用，严重损害原告的利益。根据《商品房预售合同》第十八条的约定，套内面积误差比绝对值超过3%的，原告有权解除合同；另外，被告擅自改变房屋设计、结构的行为，已严重损害了原告的权益，根据《商品房预售合同》第十九条的约定，被告擅自改变商品房的设计的，原告有权解除买卖合同，并要求被告按商品房总价款的10%支付违约金，并赔偿原告的实际损失。另外，补充以下事实：一、2016年7月29日产权证出证后直接由抵押银行的工作人员领取房产证，原告在2018年5月底向抵押银行申请提前还贷时将房产证领到才知道涉案房产的面积与实际面积存在严重的误差。二、被告改变了规划设计，表现在：1、根据合同附件1平面图显示涉案房产内部没有开设五扇门；2、涉案房产实际的结构与附件1显示的结构不一致，附件1显示的是一个规则的长方形，实际不是；3、附件1显示涉案房产的位置与实际位置不一致，根据规划，因为涉案房产周边有密集电梯井，围绕电梯井的四周没有专有部分，实际的位置在图中显示的318的位置相邻的右侧，刚好嵌入电梯井，形状不是规则的长方形。三、被告交楼时没有按照合同第十五条的约定提供一、二、三、四、五项规定的交楼文件，而且至今也没有提供，被告的交楼义务尚未完成。被告碧桂园物业公司辩称：根据双方签订的商品房买卖合同，该商品房的套内建筑面积为85.81平方米。后来双方在2015年8月31日签订补充协议，明确告知原告该套房屋的套内面积为76.22平方米。且被告提供的认购书及发票均明确告知原告该商铺的套内面积为76.22平方米。根据被告提供的《签约特别提示》第五点已明确提示在签约前前往现场知悉房屋的现状，原告在《签约特别提示》上签字予以确认。原告已接收标的房屋，并已办理物权登记，其以实际履约的形式接受了该商品房的现状，并对该现状予以认可。因此，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且不存在重大误解或可撤销的情形。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年8月30日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订《碧桂园凤凰城认购》，载明：“一、乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业：凤晴苑四街1号318商铺建筑面积：138.16平方米（其中套内建筑面积：76.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积：61.94平方米）……交楼日期：2015年10月2日合同套内建筑超标单价：29989元。二、乙方向甲方认购的物业的认购价为：……小写：RMB2285768元。”原告在被告的《签约特别提示》签名，该提示记载：“尊敬的业主，恭喜您成功购买广州市增城市新塘镇永和岗丰村凤凰城凤晴苑四街1号318的单位。为保障您的合法权益，确保签约流程顺利进行，敬请您在签署合同前仔细阅读以下内容：……为确保您是在充分了解所购房屋现状的情况下做出购买决定的，请务必要求工作人员在签约前带您前往房屋现场知悉房屋现状。”2015年8月31日，《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件一《房地产平面层图》，附件二、三、四、五、六，附件七补充协议），合同约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广园东碧桂园凤凰城凤晴苑（自编号S区6号楼）商业、公建、住宅楼（自编号凤凰城S区6号楼）凤晴苑四街1号3层318房（下称该商品房），房屋地址：增城市永宁街凤凰城凤晴苑四街1号（凤晴苑四街1号）318房。……该商品房合同约定建筑面积共145.5平方米，其中，套内建筑面积85.81平方米，共有分摊面积约59.69平方米。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）22954.06元，总金额（人民币）1969688元……。第八条付款方式甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款……2、分期付款……第十三条房屋交付甲方应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1．选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除以本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。……第十九条规划、设计的变更该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起一日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。……”附件一《房地产平面层图》显示涉案商铺的位置是318处，商铺的平面形状为长方形。附件七补充协议约定：“……十六、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十九条关于‘规划、设计的变更’的全部约定变更为：该商品房的规划、设计具体是指《商品房买卖合同》附件一，该商品房预售后，甲方不得擅自变更该商品房的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应当在规划管理部门批准同意之日起十日内，书面通知乙方：乙方有权在通知到达之日起十五日由做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起十五日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期银行流动资金贷款利率付给利息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。该商品房所在项目的规划、设计，在该商品房预售后甲方确需变更的，由甲方按照法律法规的相关规定向乙方承担法律责任。……”2015年8月31日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《补充协议》，约定：甲乙双方一致确认：乙方向甲方购买该商品房前，该商品房已经相关部门实测商品房的实测建筑面积为138.16平方米，实测套内面积76.22平方米。由于房地产管理部门尚未录入实测面积的原因，政府网上签约系统合同中记载的该商品房面积仍显示为预测面积，即建筑面积为145.5平方米，套内面积为85.81平方米，花园面积为0平方米，导致与实测面积存在差异。鉴于此，甲乙双方一致确认：就买卖合同中显示的预测面积与实测面积之间的差异，甲方无须按买卖合同的约定退补，买卖合同中约定的总房价款金额不变。乙方承诺不因合同约定面积与实测面积之间的面积差异向甲方主张退补或退楼，也不因此拒绝收楼。本补充协议为买卖合同的组成部分，与买卖合同具有同等效力，买卖合同与协议不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告已付清涉案房屋的购房款1969688元。广州市国土资源和规划委员会填发粤（2016）广州市不动产权第10038921号《不动产权证》附房屋分层图，记载：坐落增城区永宁街××××房的权利人是原告，单独所有，房屋建筑面积138.16平方米，套内面积76.22平方米，分摊建筑面积61.94平方米。房屋分层图显示涉案商铺是318处，商铺平面形状为不规则L形。被告于2014年12月30日就涉案房屋所在项目取得《竣工验收备案表》。庭审期间，原告称：一、原告签约时没有去现场看房产，因为原告签订的是商品房预售合同，所以签约时涉案房屋是否完工并不明确。被告擅自开设的五扇门在原告收楼时是不存在的，直到原告在2018年5月准备进场装修时才发现。二、被告在2016年6月30日将涉案房屋交付给我。三、确认《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》中显示的318不是涉案房产实际位置，实际位置除了318之外还包括里面的一部分面积。而附件一显示只有一扇门，没有里面的五扇门。被告称：一、被告按合同约定于2016年3月31日将涉案房屋交付给原告。二、涉案商铺中的五扇门在交付房屋给原告前已经开了，原告收楼时已经存在。三、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》中显示的318不是涉案房产实际位置，实际位置除了318之外还包括里面的一部分面积，实际位置与原告提供的产权证上的房屋分层图一致。四、原告不能将该五扇门封死，应急时需要用于救援。被告不会擅自进入原告的区域，如电梯使用发生应急救援的情况，消防部门或安监部门可能会依职权要求原告打开商铺大门。原告庭审期间出示涉案商铺的视频和照片显示涉案商铺内存在五扇电梯安全门；被告对视频和照片的真实性予以确认，但认为涉案商铺处于两排电梯井的夹层，为保证乘梯人的安全，所以开五道安全门，不影响原告的正常使用。原告在广州市增城区国土资源和规划局调取的三层平面防火分区示意图中显示涉案商铺所在区域内没有原告所主张的五扇电梯安全门。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是原、被告的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。关于原告请求解除双方签订的上述商品房买卖合同并要求被告退还购房款的问题，本院分析如下：一、虽然商品房买卖合同约定涉案商铺套内建筑面积85.81平方米，但是被告除在认购书告知原告涉案商铺套内建筑面积76.22平方米之外，还在签订商品房买卖合同当天通过补充协议告知原告涉案建筑面积为76.22平方米的原因及后果，原告在补充协议中签字确认，因此，现原告依据涉案商铺套内面积误差比绝对值超过3%请求解除商品房买卖合同，缺乏事实依据，本院不予支持。二、虽然被告已在原告认购涉案房屋时告知原告须到涉案商铺查看现状，但是其并未提交证据证明原告在认购涉案商铺时五扇电梯安全门已经存在，亦未提交证据证明原告收楼时五扇电梯安全门已经存在，且涉案商品房买卖合同的附图、不动产权证后的房屋分层图以及涉案所在楼层在国土规划部门备案的平面防火分区示意图均未显示涉案商铺内存在五扇电梯安全门，因此，对于被告主张原告对涉案商铺的现状予以认可的辩解意见，本院不予采纳。三、原告虽然取得涉案商铺的所有权，但是从商铺的现状可知，涉案商铺内有五扇电梯安全门，且被告明确表示该五扇电梯安全门不能封起来且在遇到紧急情况需通过该五扇门进入电梯救援，也就说该五扇门的存在会直接影响原告享有的专有的占有、使用涉案商铺的权利，使原告不能实现购买涉案商铺的合同目的，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有以下情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告请求解除涉案商品房买卖合同，理据充分，本院予以支持。四、原告已经向被告付清购房款1969688元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告返还购房款1969688元及利息，理据充分，本院予以支持。本院酌定利息从原告起诉之日（2018年8月30日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告还清款之日止。关于原告请求被告赔偿损失及支付违约金的问题。原告依据双方签订的商品房买卖合同第十九条请求被告支付违约金，但是该条款已经被合同附件七补充协议第十六条所取代，补充协议第十六条并无违约金支付的约定，故原告请求被告支付违约金并无合同依据。但是被告的行为导致合同解除确实会造成原告损失，而原告为涉案商铺办理产权登记支付了非住房房屋登记费1100元、住房交易手续费276元、契税与印花税60075.48元，因此，原告请求被告赔偿上述费用（合计61451.48元），理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘沃芬与被告增城市碧桂园物业发展有限公司于2015年8月31日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件。二、被告增城市碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘沃芬返还购房款1969688元及支付利息（利息以1969688元为本金，从2018年8月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款之日止）。三、被告增城市碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘沃芬赔偿各项损失61451.48元。四、驳回原告刘沃芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11263.6元，由被告增城市碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年一月十七日书记员  阮柳静