广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤01民终23077号上诉人（原审被告）：广州市二商幼儿园，住所地广州市荔湾区中山八路石路基16号首层夹层及三楼。法定代表人：冯雪薇。委托诉讼代理人：刘吉春，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文俊，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州羊城食品有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路131号3楼。法定代表人：郭庆，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢晨，男，该公司职员。委托诉讼代理人：麦志峰，广东合盛律师事务所律师。上诉人广州市二商幼儿园(以下简称二商幼儿园)因与被上诉人广州羊城食品有限公司（以下简称羊城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人二商幼儿园的委托诉讼代理人刘吉春、胡文俊，被上诉人羊城公司的委托诉讼代理人谢晨、麦志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人二商幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回羊城公司的所有诉讼请求；2.本案所有诉讼费用由羊城公司承担。事实和理由：一、一审遗漏查明二商幼儿园与羊城公司之间是同属广州市第二商业局、广州副食品企业集团有限公司下属单位的事实，羊城公司获得原二商幼儿园所有的广州市恩宁路元和街140号和22号场地的拆迁补偿款，同时安置二商幼儿园使用涉案场地办学是一个整体的资产调整行为，一审院将该整体的资产调整行为认定为两个单独的行为是错误的。二、在另一起诉讼中，广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初5107号民事判决书认可在2010年期间，二商幼儿园与羊城公司之间同属一个上级单位管理，在该期间存在上级单位行使对下属企业管理权的资金调配行为。三、羊城公司主张2013年9月至2014年12月期间的租金已超过了诉讼时效。即使羊城公司与二商幼儿园之间认定为场地租赁合同关系，按照羊城公司所提供催交租金的证据，一审中羊城公司并未提交原件予以核对，因此该催交租金的证据并不具备证明力。因此羊城公司的主张超过了1年诉讼时效，均不能产生中断诉讼时效的效力，且在《民法总则》颁布前诉讼时效已届满。四、二商幼儿园是一家公办幼儿园，属于公益性单位，一直以来依靠财政拨款维持正常办学，由于公办幼儿园的特殊性质，导致二商幼儿园享受的财政拨款中并没有房屋场地使用费的项目。若维持原判内容的话，将影响二商幼儿园正常办学。希望法院能够考虑国有企业内部资产调整的特殊性，支持二商幼儿园的上诉请求。被上诉人羊城公司二审辩称：同意原审判决认定的事实以及判决依据。1.关于我方对涉案场地对外出租，本案双方之间已签订了租赁合同，二商幼儿园也支付了部分租金予以确认，故二商幼儿园支付租金的行为是对于双方存在租赁关系的确认。2.二商幼儿园所述的恩宁路物业，从来不是二商幼儿园所有的物业，我方合法获得该物业的所有权以及拆迁补偿款，如二商幼儿园对该物业的权属以及补偿款的划分有异议的话，其应通过另诉或其他方式予以解决，与本案不是同一法律关系。3.二商幼儿园与财政局的拨款关系不是其拒绝缴纳租金的理由，其理应通过其他途径与财政局进行协商沟通。4.关于(2018)粤0103民初5107号案，事实是在2010年二商幼儿园与副食品集团形成托管关系，副食品集团托管了二商幼儿园，在托管期间二商幼儿园向副食品集团申请借款，该行为不属于企业管理权的资金调配行为。综上，恳请二审法院驳回二商幼儿园的所有上诉请求，维持原判。2018年5月22日，羊城公司向一审法院起诉请求:1、二商幼儿园向羊城公司支付2013年9月至2014年12月、2018年1月至2018年6月租金合计247786元以及2018年7月至判决生效之日止的租金（按每月11263元支付）；2、二商幼儿园支付2013年9月至2014年12月、2018年1月至2018年6月的逾期交租违约金，每日按欠付金额的1%计算，从当月11日起算至二商幼儿园付清全款之日止；3、二商幼儿园承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：1966年，广州市城市建设委员会同意广州市第二商业局关于使用土地新建幼儿园及托儿所的申请，工程地段为荔湾区秀丽一路元和街134号。1967年4月17日，建设单位广州市第二商业局在《广州市城市建设委员会技术设计送审单》上注明工程为幼儿园及厨房，层数为三层及部分四层。1984年广州市第二商业局幼儿园向广州市荔湾区城建局申报修建“本园四楼天台、园内游泳池”。后，秀丽一路元和街134号因市政整改门牌，改为恩宁路元和街140号。1996年7月18日，广州市第二商业局幼儿园获得《中华人民共和国国有资产产权登记证》（证件编号：34401007100003）。有效期1996年1月至2000年12月。1996年8月6日，广州市商业委员会发布“关于同意广州副食品企业集团有限公司代管二商中专学校等三个单位的有关问题的批复”，同意原二商局的二商中专学校、二商幼儿园、二商老干活动中心等三个实业单位暂由广州副食品企业集团有限公司代管。上述三个单位的管理费用除市财政拨给外的经费，副食品企业集团有限公司、食品企业集团有限公司、蔬菜果品企业集团有限公司按7:2:1的比例分担。2003年1月15日，广州副食品企业集团有限公司向二商幼儿园发出“关于二商幼儿园房产物业划归问题的批复”，同意将广州市恩宁路元和街140号二商幼儿园大楼的房产物业划归二商幼儿园。2005年12月31日，广州副食品企业集团向二商幼儿园发出“关于撤销《关于二商幼儿园房地产划归问题的批复》的通知”，告知二商幼儿园广州市恩宁路元和街140号房地产的权属人是集团公司，二商幼儿园是集团公司的代管的实业单位，为规范国有资产管理，将该房地产权属调整回集团公司。2008年9月4日，广州副食品企业集团有限公司向羊城公司发出“关于划转广州市恩宁路元和街140号（22号）物业的通知”，告知羊城公司将集团公司持有的广州市恩宁路元和街140号（22号）物业划转至羊城公司名下。2010年1月25日，广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室（拆迁人、甲方）与羊城公司（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方位于荔湾区恩宁路元和街144号、22号房，原址房屋结构为4层，用途为幼儿园。双方同意甲方于2010年5月15日前向乙方支付35091554元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿。2010年2月8日，广州岭南国际企业集团有限公司印发“关于二商幼儿园搬迁工程项目的批复”（穗岭南字[2010]47号），同意羊城公司关于二商幼儿园项目原址拆迁并在中山八路石××××号装修改造用于项目新址搬迁的立项，项目整体搬迁及装修改造工程资金在原址协议拆迁补偿费中解决。羊城公司是广州市荔湾区中山八路石路基16号首层夹层及三楼房屋的权属人，房屋所有权来源是划拨，房屋用途为非居住用房，登记日期为2008年9月12日。2011年8月8日，羊城公司（出租人、甲方）与二商幼儿园签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区××路基××号首层夹层及三楼的房地产（首层夹层的房地产权证号：粤房地证字第××；三楼房地产权证号：粤房地证字第××号）出租给乙方作幼儿园用途使用，建筑面积2448.61平方米。租赁期限2011年9月1日至2021年8月31日，月租金11263元。租金按月结算，乙方在每月的第10日前划账付款交付租金给甲方。乙方向甲方缴纳一万元作为租赁保证金。（第六条）甲方应负的修缮责任：负责房屋主体结构（梁、柱、硂板）自然损坏的维修责任。（第七条）乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。（第九条）甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2011年9月20日，羊城公司向二商幼儿园出具《场地使用证明》，证明羊城公司提供位于荔湾区××路基××号首层夹层及三楼物业给二商幼儿园作办园场地使用。2013年7月1日，广州副食品企业集团有限公司（移交方）与广州市教育局（接收方）签订《市属公办幼儿园移交广州市教育局管理协议书》，根据穗府办函[2013]7号文精神，将广州市二商幼儿园在2013年6月30日前移交给广州市教育局，市教育局原则上于2016年1月1日前将上述幼儿园下放所在区教育行政部门管理。（三、资产移交）2.截止2013年3月31日，幼儿园资产总额为8553787.21元，其中固定资产原值990968元。土地面积0平方米，账面价值0元。房屋建筑面积0平方米，账面价值0元。交通运输工具0辆，账面价值0元。流动资产7562819.21元，对外投资0元，负债56010.32元，净资产8497776.89元。4.对于原通过租赁方式或无偿使用方式占有及使用的资产，可维持原方式不变，移交后进一步研究解决房产移交问题。2014年7月24日，羊城公司委托广东永惠忠律师事务所向二商幼儿园发出《律师函》（[2014]穗永律函字第2号),向二商幼儿园追讨2013年9月至2014年7月期间共11个月的拖欠租金及违约金。该律师函邮件显示2014年7月28日妥投。2015年4月8日，羊城公司向二商幼儿园发出《关于缴纳中山八路石××××号首层夹层及三楼物业租金的函》，追讨2013年9月至2015年4月共20个月租金。函件上有“何瑞贞”签署的“2015年4月13日已收原件”的字样。2015年12月1日，广州市教育局（移交方）与广州市荔湾区人民政府签订《广州市二商幼儿园移交荔湾区管理协议书》，按穗府办函[2013]7号文精神，广州市二商幼儿园成建制下放荔湾区管理。（三、资产移交）对于原通过租赁方式或无偿使用方式占有及使用的资产，可维持原方式不变。2016年3月22日，羊城公司向二商幼儿园发出《关于中山八路租金催收函》，追讨2013年9月至2014年12月及2016年1月至2016年3月拖欠的租金。函件上有“李永东”签署的“2016年3月28日已收原件”的字样。2017年7月25日，羊城公司向二商幼儿园发出《关于中山八路租金催收函》，追讨2013年9月至2014年12月共16个月拖欠的租金。2018年3月26日，羊城公司向二商幼儿园发出《关于中山八路二商幼儿园租金的催收函》，追讨2013年9月至2014年12月及2018年1月至3月拖欠的租金。函件上有“何志远”签署的“2018年3月29日已收原件”的字样。2018年5月30日，二商幼儿园向羊城公司发出“关于敦请落实石路基16号首层夹层及三层主体结构维修义务的函”，敦促羊城公司处理幼儿园园区建筑物出现的墙体开裂、漏水等安全隐患。另查，二商幼儿园需向羊城公司支付的2015年至2017年的租金，已经支付。一审法院认为：羊城公司是案涉物业荔湾区××路基××号首层夹层及三楼的不动产所有权人。羊城公司、二商幼儿园之间签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。羊城公司作为出租人已经履行了交付租赁物的义务，二商幼儿园作为承租人应当履行按时缴纳租金的义务。故羊城公司要求二商幼儿园支付2018年1月至判决生效之日止的租金的诉请，一审法院予以支持。关于二商幼儿园诉请的2013年9月至2014年12月租金是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力。羊城公司提交的从2014年7月至2018年3月期间的五份租金催收函或律师函，均对2013年9月之后的租金进行了催缴，其中最后一份催收函的签收日期为2018年3月29日，视为诉讼时效中断。故羊城公司要求二商幼儿园支付2013年9月至2014年12月的租金没有超过诉讼时效，一审法院予以支持。关于二商幼儿园逾期支付租金的违约金，合同约定的违约金明显过高，一审法院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。关于二商幼儿园抗辩本案属于国企改制过程中因资产调整产生的纠纷，人民法院不应受理的问题。首先，因本案诉讼租赁合同涉及的房屋是中山八路石××××号房屋，非恩宁路元和街144号、22号房屋，故关于恩宁路元和街144号、22号房屋在集团公司内部的产权划归问题、房屋被征用拆迁后集团公司对资产的调整问题均与本案的处理没有直接关联；其次，二商幼儿园提供的证据不能证明幼儿园搬迁到中山八路石××××号属于资产置换。故二商幼儿园的抗辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，于2018年9月20日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，二商幼儿园向羊城公司支付2013年9月至2014年12月以及2018年1月至判决生效之日止租金（按每月11263元支付）；二、本判决发生法律效力之日起十五日内，二商幼儿园向羊城公司支付2013年9月至2014年12月、2018年1月至2018年6月的逾期交租违约金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从欠租当月11日起算至二商幼儿园付清之日止（每期租金的违约金以不超过每月租金11263元为限）；三、驳回羊城公司其他诉讼请求。本案一审受理费14980元由羊城公司负担12218元，由二商幼儿园负担2762元。本院二审期间，二商幼儿园提交以下证据：1.关于支付二商幼儿园饭堂环保设计及设备安装工程费用的请示；2.建设工程总承包合同；3.关于支付二商幼儿园新址厨房燃气管道工程款的请示；4.广州市建设工程施工合同。二商幼儿园称：上述证据均无原件，是在副食品集团内部复印的。该四份证据证明二商幼儿园与羊城公司同归副食品集团管理，且副食品集团的周炳雄不仅是副食品集团的董事长，也是羊城公司的总经理，其是负责二商幼儿园安置工作的负责人，因此证明负责安置二商幼儿园办学场地是羊城公司具体办理的，也证明了二商幼儿园使用羊城公司的涉案场地作为办学场地不是市场化的租赁行为，而是企业内部的资产调整行为。羊城公司质证称：该四份证据已经超过了举证期限，不属于二审新证据。且该四份证据因没有原件，对真实性均不予认可，也与本案无关，不能作为二商幼儿园拒付租金的依据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，二商幼儿园称：合同约定的一万元租赁保证金其没有缴纳。关于合同签订后至2013年9月期间的租金，在我方账上有体现我方已经缴纳，但是实际由广州副食品企业集团有限公司承担;关于2015年至2017年的租金，是广州副食品企业集团有限公司向财政局申请专项资金，由财政局拨款给我方，我方再支付给羊城公司。本院经审查认为，关于二商幼儿园上诉提出双方之间的纠纷属于国有企业改制过程中资产调整、划转过程中的纠纷，不属于法院受理民事案件范围的问题。本院认为，虽然双方就涉案房屋签订了《广州市房屋租赁合同》，但从本案的事实、证据分析，第一，二商幼儿园与羊城公司原同属广州副食品企业集团有限公司的下属单位。2003年1月15日，广州副食品企业集团有限公司向二商幼儿园批复同意将广州市恩宁路元和街140号二商幼儿园大楼的房产物业划归二商幼儿园。2005年12月31日，广州副食品企业集团又通知二商幼儿园，撤销原房地产划归问题的批复，告知二商幼儿园广州市恩宁路元和街140号房地产的权属人是集团公司。2008年9月4日，广州副食品企业集团有限公司通知羊城公司，告知羊城公司将集团公司持有的广州市恩宁路元和街140号（22号）物业划转至羊城公司名下。之后，羊城公司取得上述房屋的拆迁补偿权利，而二商幼儿园则在2010年2月8日经广州岭南国际企业集团有限公司的批复同意搬迁至涉案房屋。由此可见，二商幼儿园使用涉案房屋，是基于当时上级主管部门的统一安排、部署，并非其自主决定。第二，《广州市房屋租赁合同》约定承租人需向出租人缴纳一万元租赁保证金，在本案诉讼中，二商幼儿园自认没有缴纳该租赁保证金，羊城公司对此未提出异议；关于已付租金，二商幼儿园称合同签订后至2013年9月期间的租金实际是由广州副食品企业集团有限公司承担，2015年至2017年的租金是广州副食品企业集团有限公司向财政局申请专项资金，由财政局拨款，对此羊城公司也未提出异议。再结合二商幼儿园二审提交的证据显示二商幼儿园使用场地的装修改造工程、厨房燃气管道工程均由羊城公司作为发包方与承包方签订施工合同。可见，本案双方之间租赁合同的履行与一般平等民事主体之间的租赁合同关系不同。第三，根据穗府办函[2013]7号文精神，需将二商幼儿园移交给广州市教育局。广州副食品企业集团有限公司（移交方）与广州市教育局（接收方）签订的《市属公办幼儿园移交广州市教育局管理协议书》明确约定，对于原通过租赁方式或无偿使用方式占有及使用的资产，可维持原方式不变，移交后进一步研究解决房产移交问题。故涉及到二商幼儿园移交之后的相关事宜有待广州副食品企业集团有限公司与广州市教育局研究解决。综上分析，双方签订的涉案租赁合同实质是国有企业对其下属企业资产、划转过程中产生的，其中还涉及到国有企业与教育部门之间对于市属幼儿园移交的问题，故双方由此产生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，对于羊城公司的起诉，应予以驳回。为此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3930号民事判决；二、驳回广州羊城食品有限公司的起诉。本案一审受理费14980元退还广州羊城食品有限公司；上诉人广州市二商幼儿园预交的二审案件受理费5693元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年一月三十一日书记员  张 旭彭诗敏