山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初2373号 原告：邢停停，男，1992年7月22日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘畅，山东诚功律师事务所实习律师。 被告：代江锋，男，1990年2月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王志群，河北冀督律师事务所律师。 原告邢停停诉被告代江锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢停停及其委托诉讼代理人杨炜林、刘畅和被告代江锋之委托诉讼代理人王志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢停停向本院提出诉讼请求：1、判令代江锋返还首付款170000元，双倍返还定金100000元；2、判令被告赔偿维修金8539.93元，中介损失15000元，房屋差价损失100000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告变更诉讼请求，要求被告返还首付款170000元，返还定金50000元，赔偿房屋差价222700元，赔偿维修金8539.93元，中介费原告明确予以放弃。事实与理由：原被告于2017年8月24日签订了《定金合同》，约定原告购买被告所有的位于青岛市黄岛区滨海大道2577号55栋1单元2008室房屋，总价830000元，原告应于2017年8月24日支付定金50000元，合同签订15日内双方一同办理银行按揭贷款手续，办理网签手续，首付款220000元含定金50000元银行资金监管，买卖双方必须提供此房银行按揭贷款及过户等所需的全部材料原件及复印件，如有一方不提供材料，即视为违约。合同签订当日，原告支付定金50000元，并于2017年9月8日依约办理完毕首付款银行资金监管手续。双方于2017年9月12日办理完毕网签手续，签订《青岛市存量房买卖合同》。原告于2017年11月20日办理完成了银行按揭手续，完整的履行了合同义务，而后，被告拒不履行自己的合同义务，原告分别于2018年1月4日、16日两次发函催告被告，被告仍未按照合同约定办理撤押及配合过户，原告无奈于2018年1月22日向被告发出了《解除合同通知书》。由于被告根本违约导致的时间延误，对原告造成的损失房屋维修基金亦应赔偿原告。后经委托评估鉴定，截至双方买卖合同解除之日2018年1月24日，房屋价值为1052700元，增值222700元。 代江锋辩称，原告未按合同约定履行合同义务，并主动提出解除合同，已构成违约，被告未违约；原告陈述定金合同即买卖合同，没有事实及法律依据；原告要求被告赔偿中介费、维修基金及房屋差价没有事实及法律依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经开庭审理，本院认定事实如下：2017年8月24日，原、被告就青岛市胶南滨海大道路2577号55栋1单元2008室房屋的买卖事宜签订了《定金合同》，约定原告购买被告所有的青岛市胶南滨海大道路2577号55栋1单元2008室房屋，房屋价款为人民币83万元整；原告应于2017年8月24日支付定金人民币伍万元整；合同签订15日内双方一同办理银行按揭贷款手续，办理网签手续，首付款贰拾贰万元整（包含定金伍万元）银行资金监管；买卖双方必须提供此房银行按揭贷款及过户等所需的全部材料原件及复印件，如有一方不提供材料，即视为此方违约。 原告于合同签订当日向被告支付定金5万元，并于2017年9月12日办理完毕网签手续，签订《青岛市存量房买卖合同》，后原告于2017年11月20日办理完成了银行按揭手续。 原告分别于2018年1月4日、2018年1月16日两次向被告发函催告其办理撤押及配合办理过户手续，后原告迫于无奈，于2018年1月22日向被告发出《解除合同通知书》，正式解除原、被告间的房屋买卖合同，要求被告返还原告给付的首付款、双倍返还定金及房屋差价损失。被告对合同解除的时间2018年1月24日予以认可。另合同履行过程中原告支付涉案房屋维修基金人民币8539.93元。 对房屋差价损失，本院根据原告申请，对涉案房屋委托青岛天荣土地房地产评估有限公司进行了评估。该评估机构于2018年9月25日出具青天荣房评字（2018）第156号《房地产评估报告》，认定涉案房屋自2017年8月24日起至2018年1月24日止的增值价值为222700元。原告为此支出评估费10527元。 本院认为，本案争议的焦点问题：一、房屋总价应依据《定金合同》还是《网签合同》；二、原、被告的过错问题；三、损失如何确定问题。 对焦点问题一：2017年8月24日原被告双方签订的《定金合同》，原、被告对房屋价款、交易流程以及违约责任均进行了详尽的约定，且签订《定金合同》后即办理了网签手续，双方买卖房屋的过程按照《定金合同》已经开始实际履行，原告依照《定金合同》已实际支付了定金5万元以及共计22万元的首付款。而中介人员亦作为证人出庭作证，证实双方已经依照《定金合同》进行了履行。 同时，在双方长期产生的争议过程中，被告从未以《网签合同》中的价款向原告主张过权利，且收到原告的三次书面催告以后从未以任何书面形式回应，而实际情况也是双方按照《定金合同》的约定履行房屋买卖合同义务，网签合同中的价款是为办理贷款使用。因此，房屋买卖关系应适用《定金合同》而非《网签合同》。 对焦点问题二：原、被告的过错问题。自双方签订《定金合同》之日起，原告依照《定金合同》履行了房屋买卖合同义务，及时向被告支付了定金5万元和首付款共计22万元。在申请银行按揭贷款过程中，原告积极配合银行工作，最终于2017年11月20日办理完了银行按揭手续，原告已依约完整地履行了合同义务。而被告在履约过程中，始终以默示方式拒绝履行涉案房屋的过户义务，原告多次以书面形式催促其履行过户义务，被告拒不履行，原告因此于2018年1月24日函告被告解除双方之间的房屋买卖合同。因此，在整个房屋买卖过程中，因被告的违约行为而使房屋买卖合同无法继续履行，被告应为过错方，承担对原告的赔偿责任。 对焦点问题三：原告主张的损失的确定。原告支付涉案房屋维修基金人民币8539.93元，因双方合同解除，该维修基金应为原告的损失，由被告承担。依据《2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》中关于商品房买卖合同解除后损失赔偿问题规定“依据《合同法》第九十七、第一百一十三条，商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。”所以原告有权利向被告主张赔偿房屋差价损失。 综上所述，原被告双方签订的《定金合同》具备房屋买卖合同的必要条款，并且双方已按照该合同实际履行，应以该合同内容确定双方的权利义务。在合同签订后，原告交付被告首付款和房款共计22万元，但被告拒不履行合同义务，导致合同无法继续履行，合同于2018年1月24日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权要求被告返还首付款含定金220000元，并赔偿其支付的房屋维修基金人民币8539.93元和房屋增值222700元及鉴定费用10527元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原被告双方于2017年8月24日签订的《定金合同》自2018年1月24日解除。 二、代江锋于本判决生效之日起十日内返还邢停停首付款含定金共计220000元。 三、代江锋于本判决生效之日起十日内赔偿邢停停房屋增值222700元，房屋维修基金8539.93元。 四、代江锋于本判决生效之日起十日内支付邢停停鉴定费10527元。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费8294元，保全费2520元，共计10814元，由代江锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  陈江远 人民陪审员  杨仕彬 人民陪审员  刘开强 二〇一九年一月七日 书 记 员  王 慧