广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20141号上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司。住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：梁文纪，职务：经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志强，男，1985年4月17日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：郭健珍，女，1986年5月4日出生，汉族，住广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖丽娟，广东一贯律师事务所律师。上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人陈志强、郭健珍商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沙湾地产公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回陈志强、郭健珍的全部诉讼请求；2本案一、二审案件受理费由陈志强、郭健珍承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。合同明确约定交齐房款和办妥收楼手续的后者是办证时间的起始点。一审法院认定的收楼时间的次日开始计算办妥房产证的时间是错误，二审法院应予以纠正。1、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定，“《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更如下：第2点‘甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……’”该约定明确同时满足交齐房价款以及办理收楼手续，并且从两者最后时间作为办理产权证的起算点。2、合同中约定的“房价款”包括补（退回）房差的款项。《商品房买卖合同》约定的房价款只是暂定的金额，合同约定的房价款是会发生变化的。并且合同约定的面积与测量面积不一致，如不按照测量面积补交房差款项及开具发票是无法办理产权证的。且《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十条也明确约定了房屋面积差异的处理。陈志强、郭健珍补交房差款项的时间是2017年11月1日，该时间后于收楼时间，应从2017年11月2日起计算办理产权证的时间。二、政府重新核算土地出让金的审批时间不能纳入办理产权证的时间。1、退一步而言，由于涉讼房屋是属于沙湾地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是沙湾地产公司无法预计。并且在2016年年初，沙湾地产公司要求进行该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记。相关部门从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向沙湾地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于沙湾地产公司。上述情况完全符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任……”因此扣减审核时间之后，根本不存在沙湾地产公司逾期办证的情形。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”沙湾地产公司在签订《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》之时无法预见政府会要求重新核定出让金，且时间严重过长，该办理产权证的时间仍以原来约定的730天加上审核出让金的480多天作为理解，对双方更为公平、合理。三、一审判决违约金标准没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。并且陈志强、郭健珍实际已接收房屋，是否按照约定办妥产权证，对陈志强、郭健珍不存在实质的影响。一审法院以变更前已没有约束的条款为依据进行判决显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算。同时陈志强、郭健珍主张的违约金标准严重过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同韵履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁决。”也应将违约金调到按照银行同类贷款利率计算较为公平、合理。四、一审法院遗漏查明重要事实。根据《补充协议》第十三条第3点的约定，陈志强、郭健珍延迟提交办证资料则免除沙湾地产公司的延迟办证责任以及由陈志强、郭健珍作为办证义务人。由于陈志强、郭健珍于2017年11月3日提交相关办证资料，逾期19天，办证的义务已转移给陈志强、郭健珍，所以无论沙湾地产公司是否存在延误办证，依法无需再承担该责任。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院依法撤销一审判决，支持沙湾地产公司的上诉请求，驳回陈志强、郭健珍的诉讼请求。被上诉人陈志强、郭健珍答辩称，同意一审判决，不同意沙湾地产公司的上诉，请求二审法院维持一审判决。陈志强、郭健珍向一审法院起诉请求：1.判令沙湾地产公司向陈志强、郭健珍支付逾期办理房地产权证违约金163892.76元（以商品房总价款1162357元为本金，按每日0.05%的标准即每日581.18元，自2017年3月29日起计算至不动产权证书出证之日即2018年1月4日止共282天）；2.本案的诉讼费用由沙湾地产公司承担。一审法院经审理查明：2014年3月1日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与陈志强、郭健珍作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201403102533）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号4座1303房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共86.9833平方米，套内建筑面积73.02平方米，共有分摊面积约13.9633平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15918.34元，总金额1162357元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的31.17%即金额362357元，剩余房款800000元于2014年3月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十二条约定，乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内提交办理《房地产权证》所需的有关资料和证明文件，签署相关文件，乙方迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办理《房地产权证》的时间及相应免除甲方迟延办证的责任，逾期超过30天的，甲方关于办理《房地产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《房地产权证》。第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。3、如乙方在甲方发出的办证通知后10个工作日内仍未将办理房地产权证的所有资料及费用交予甲方，视为乙方要求自行办理房地产权证，有关办证责任由乙方则行承担，甲方可提供相应协助。陈志强、郭健珍于2014年2月12日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元，沙湾地产公司向陈志强、郭健珍出具了编号为00031601的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。陈志强、郭健珍分别于2014年2月24日、2014年3月1日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的首期款99000元、243367元，沙湾地产公司向陈志强、郭健珍出具了编号为00586529、01851042的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。另外，沙湾地产公司于2014年8月29日向陈志强、郭健珍出具了编号为07297448的《广东省地方税收通用发票联》确认收到涉讼房屋尾期款800000元。2017年6月2日，因涉讼房屋存在面积差异，沙湾地产公司与陈志强、郭健珍签订了《购房面积误差补充协议》，约定双方确认因测绘面积出现误差，甲方需收回乙方房款差额24595元，购房总额为1186952元。沙湾地产公司于2017年11月1日出具《广东增值税普通发票》（NO.37071599）确认收到陈志强、郭健珍支付的补差额房款24595元。2016年10月10日，广州市番禺区国土资源和规划局向沙湾地产公司作出一份《关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》，称根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第四章第一节关于初始登记的要求，申请单位应该提交国有土地使用权出让合同和缴纳土地使用权出让金的发票；经核对，金沙湾花园四区4座、5座项目已超出原签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗番国地出合[2012]048号的变更协议之一号）约定的建筑面积，根据穗府办[2014]12号文的有关规定需调整土地出让金，待调整后再按有关规定办理该项目的4座、5座的商品房初始登记。2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。沙湾地产公司分别于2017年9月28日、2017年10月4日通过EMS中国邮政特快专递向陈志强、郭健珍在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址寄送了《办理通知》，要求陈志强、郭健珍收到通知之日起五个自然日内递交办证资料及费用以便其司协助办理产权证；如不办证或延迟办证的，需陈志强、郭健珍亲临金沙诚筑销售中心出具关于不办或延迟办证的书面申请，若在2017年10月15日前仍未前往销售中心申办产权证手续或出具关于不办或者延迟办理产权证的书面申请，一切责任及后果均由陈志强、郭健珍自行承担。上述两份邮件均已妥投，由本人签收。2017年11月1日，沙湾地产公司再次向陈志强、郭健珍发送《办理通知》，内容与上述邮件一致。2017年11月3日，沙湾地产公司接受陈志强、郭健珍递交的办证资料，并向其出具了《申办收件回执》。2018年1月4日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证》，登记权属人为陈志强、郭健珍。2019年6月14日，陈志强、郭健珍以沙湾地产公司逾期办理涉讼房屋房地产权证为由向一审法院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。在庭审中，双方当事人均确认陈志强、郭健珍已向沙湾地产公司支付了涉讼房屋全部房价款（含房屋补差款）共1186952元。对于涉讼房屋交付使用的时间，陈志强、郭健珍主张其方已于2015年3月28日接收涉讼房屋，该时间亦与合同约定收楼时间一致。陈志强、郭健珍并对此提交了《金沙诚筑收楼验房意见表》复印件、《使用说明书》、《质量保证书》和《收楼证明》复印件予以证实。该意见表中“特别提示”载明“若房屋存在质量问题，买方应一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续”，且该表显示验收日期为2015年3月30日，2015年4月17日复验，但物业地址、业主姓名及业主签名均有涂画，陈志强、郭健珍对涂画处表示其方已经遗失了该验收意见表，其所提交的验收意见表是其他业主的；《收楼证明》系广州市番禺区美图物业管理有限公司向沙湾派出所户籍科出具，记载“兹有沙湾镇龙岐路283号4座1303房业主陈志强、郭健珍，2015年3月28日在金沙诚筑服务中心完成办理收楼手续，领房屋钥匙”。沙湾地产公司对此不予认可，认为收楼证明的出具落款并非其司，且验收意见表应以其方提交的为准，陈志强、郭健珍于2015年5月8日验收房屋时提出意见，其司根据陈志强、郭健珍的意见进行维修，当天经过维修后，陈志强、郭健珍才领取房屋钥匙和办理物业费扣减等手续，其司才正式将涉讼房屋交付给陈志强、郭健珍，故陈志强、郭健珍的实际收楼时间为2015年5月8日。沙湾地产公司对此另提交了《金沙诚筑收楼验房意见表》、《用户委托广州农商银行代交费委托书》和《“金沙湾花园”四区商住小区前期物业服务补充协议》予以证实。该意见表记载了涉讼房屋存在的维修项目，郭健珍于2015年5月8日签名确认验收。陈志强、郭健珍确认上述证据的真实性，但认为该验房意见表仅是其方对套内装修提出异议后的复验，坚持其方的实际收楼时间应为2015年3月28日。对于沙湾地产公司是否需承担逾期办证的责任以及逾期违约金的计算方式问题。沙湾地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，即其司应从收楼和交齐房价款（包括补房差）均已满足情况下，以两者相对最后的时间次日起算办证时间；而陈志强、郭健珍实际于2015年5月8日确认接收涉讼房屋，于2017年11月1日才向沙湾地产公司补交的面积差价款，尽管合同没有约定房屋面积补差款的缴纳时间，但办理房产证中需要根据房屋面积以及缴纳房屋补差款以办理完税证明的，故陈志强、郭健珍签订协议后有义务尽快缴纳房屋补差款；其司分别在2017年9月28日、2017年10月4日发出通知要求陈志强、郭健珍在2017年10月15日前提交办证资料，但陈志强、郭健珍直至2017年11月3日才提交相关资料，陈志强、郭健珍因自身原因迟延提交办证资料的19天应予以扣除，故其司不存在逾期办证，迟延办证的责任在于陈志强、郭健珍；退一步而言，即使要计算亦应自2017年11月1日起计730天作为办妥房地产权证的时间。此外，涉讼房屋暂未办妥房地产权证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年11月6日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间共480多天应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《复函》《初始登记告知书》《房屋清单》《申办收件回执》《办理通知》及快递单予以证实。但陈志强、郭健珍对沙湾地产公司的上述抗辩事由不予确认，主张其方没有逾期提交办证资料，其方已于2015年3月28日收楼，应自2015年3月29日起算730日；沙湾地产公司作为有资质的商品房开发销售企业，办理合法完整的土地使用手续及按期支付出让金是其合同义务之一，沙湾地产公司对此应有预见，现沙湾地产公司未能提供充分证据证明有关行政主管部门存在延迟审批的情形，或存在其他法定的免责事由，因此沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。一审法院认为：陈志强、郭健珍与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。对于涉讼房屋的交楼时间，尽管陈志强、郭健珍主张其方于2015年3月28日办理收楼，沙湾地产公司则主张陈志强、郭健珍的实际收楼时间为2015年5月8日。结合双方当事人在庭审中的陈述以及提交的证据来看，陈志强、郭健珍提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》有涂画处，陈志强、郭健珍亦自认该意见表并非其方的而是其他业主的，至于广州市番禺区美图物业管理有限公司出具的《收楼证明》，开具方并非沙湾地产公司，沙湾地产公司亦对此不予确认。除上述证据以外陈志强、郭健珍未能提供其它证据对其主张加以佐证。从沙湾地产公司提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》显示验收日期为2015年5月8日，郭健珍在业主确认处签字，陈志强、郭健珍亦确认该证据的真实性。综合双方举证，一审法院合理采信沙湾地产公司的主张，认定陈志强、郭健珍的实际收楼时间为2015年5月8日。针对双方争议的沙湾地产公司是否需承担逾期办证的责任以及逾期违约金的计算方式问题。对此，一审法院认为，首先，沙湾地产公司对于因政府重新核算土地出让金的审批时间延误导致迟延办证的抗辩，该审核期间应当扣减，但其作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其亦应对国土部门审批期间有相应的预期，现其未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故对沙湾地产公司该抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。其次，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1162357元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故一审法院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。故，对于沙湾地产公司关于应从收楼和交齐房价款（包括补房差）均已满足情况下以两者相对最后的时间次日起算办证时间的抗辩意见，理据不成立，一审法院不予采纳。因此沙湾地产公司仍应按合同约定于陈志强、郭健珍交齐合同约定的房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。另外，《补充协议》第十二条约定了“乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内提交《房地产权证》所需的有关资料和证明文件……乙方迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办理《房地产权证》的时间及相应免除甲方迟延办证的责任”，根据文意解释并结合上下文，该约定应理解为若买方迟延递交资料，可相应免除卖方于买方迟延递交资料期间的逾期办证责任，从双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据可知，沙湾地产公司已两次发函通知陈志强、郭健珍于2017年10月15日前递交办证材料，而陈志强、郭健珍于2017年11月3日才递交，逾期19天，沙湾地产公司据此主张扣减相应天数的逾期办证责任，具有合同依据，一审法院予以采纳。陈志强、郭健珍已于2014年8月29日将合同约定的1162357元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年5月8日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年5月9日起计730天内，即2017年5月7日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。现国土部门于2018年1月4日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向陈志强、郭健珍支付违约金。该违约金应以1162357元为本金，按每日0.05%的标准，自逾期之日的次日即2017年5月9日起计算至不动产权证书出证之日即2018年1月4日止，扣减迟延递交资料的19天后，则沙湾地产公司逾期办证的天数为222天。因此，沙湾地产公司向陈志强、郭健珍支付逾期办证违约金应以1162357元为本金，按每日0.05%的标准计算222天，为129021.63元（1162357元×0.05%×222天）。陈志强、郭健珍诉请中超过上述金额的部分，一审法院不予支持。沙湾公司抗辩违约金应按照银行同期同类贷款利率计算，理据不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈志强、郭健珍支付迟延办理不动产权证书的违约金129021.63元；二、驳回陈志强、郭健珍的其余诉讼请求。如果广州市番禺区沙湾房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1789元，由陈志强、郭健珍负担349元，广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担1440元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金及扣除延误时间的问题，一审法院对此已作分析及认定。沙湾地产公司无充分证据证明其上诉主张或推翻一审相关认定，沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为的问题。涉案商品房预售合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，补充协议第十三条将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条中的“房价款”包含面积补差款，而陈志强、郭健珍补交面积补差款的时间为2017年11月1日为由，上诉主张应从2017年11月1日的次日起计算办证期间。但一方面，双方当事人签约时明确约定了涉案房屋的总房价款金额；另一方面，只有当涉案房屋实测面积与约定面积存在误差，且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，即面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉案房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此所提上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。一审法院认定陈志强、郭健珍已于2014年8月29日付清合同约定的房价款并于2015年5月8日接收了涉案房屋，并认定沙湾地产公司应从2015年5月9日起计730天内办妥涉案房屋的房地产权证，并无不当。而涉案房屋于2018年1月4日才登记至陈志强、郭健珍名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。对于本案所涉迟延办证违约金的计算标准问题，并非约定不明。根据涉案合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟延办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付迟延办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项及认定，本院不作审查并予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2880元，由上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月三日书记员  李苇镟