四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初9271号 原告：曾凤琴，女，1986年2月4日出生，汉族，住四川省威远县。 原告：姚建，男，1985年10月24日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 以上原告共同委托诉讼代理人：胡昌明，四川川蓉律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：曾德英，女，1982年4月20日出生，汉族，住四川省威远县，系亲属关系。 被告：徐元培，男，1944年4月12日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：冯春桥，阆中市恒生法律服务所法律工作者。 原告曾凤琴、姚建与被告徐元培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月13日、2019年1月9日公开开庭进行审理。原告曾凤琴、姚建的共同委托诉讼代理人胡昌明与曾德英、被告徐元培的委托诉讼代理人冯春桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾凤琴、姚建向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除曾凤琴、姚建与徐元培签订的《房屋买卖合同》；2.徐元培双倍返还曾凤琴、姚建支付的定金共计100000元；3.徐元培支付曾凤琴、姚建本案代理费8000元。事实与理由：徐元培与曾凤琴、姚建于2018年3月8日签订《房屋买卖合同》，约定徐元培应当于2018年6月30日前为曾凤琴、姚建办理新都镇学院路西段X号X栋X单元X层X号房屋的产权证书。后经曾凤琴、姚建多次催告，徐元培拒不履行过户义务，也不退还已经支付的定金，其行为严重损害了曾凤琴、姚建的合法权益，故诉至法院。 徐元培辩称，不同意解除案涉合同。合同签订后，徐元培要求曾凤琴、姚建支付完剩余款项后居住案涉房屋，但曾凤琴、姚建不同意，要求徐元培退还定金并支付违约金。徐元培并未违约，不同意双倍返还定金。在签订合同时徐元培就告知曾凤琴、姚建案涉房屋处于争议中，但由于曾凤琴、姚建不具有购房资格，致使案涉合同无法继续履行，曾凤琴、姚建才是合同的违约方。并且徐元培在案涉合同履行过程中并未给曾凤琴、姚建造成损失，不应当承担赔偿责任。 本院经审理查明的事实如下：2018年3月8日，徐元培与曾凤琴、姚建经新都区昊天房屋中介信息咨询服务部（以下简称昊天服务部）居间介绍签订了《房屋买卖合同》，曾凤琴、姚建为买方，徐元培、杜培芬为卖方，其中“杜培芬”的签字均为徐元培代签。该合同约定曾凤琴、姚建购买位于成都市新都镇学院路西段X号X栋X单元X层X号的房屋，产权面积为85.76平方米，合同成交价为720000元。合同同时载明：“第一条房屋基本情况……3.卖方有义务向买方如实提供包括产权状况、租赁情况、户口、非正常死亡等有可能影响交易的真实信息。买方经实地看房，已对本房屋及周围的环境、交通、学校等配套无异议，愿意购买此房。定于2018年6月30日前到成都市房产交易中心办理过户手续。双方不能逾期，如有特殊原因，另行协商……第四条付款方式本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金人民币伍万元整（小写¥50000元整）。第二次买方支付卖方首付款人民币：壹拾柒万元整（小写¥170000元整），（到产权交易中心受理并出具受理单后）。注：如买方向银行按揭付款，则买方应在双方到产权交易中心之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，买卖双方必须配合银行办理贷款审批手续。第三次在买方取得产权证后，由银行向卖方支付房款人民币：伍拾万元整（小写¥500000元整）……第五条交房保证金为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订后从交易总价款中预留人民币：伍仟元整（小写¥5000元）作为交房保证金。交房保证金在买方首付款中预留，在卖方实际交付房屋及完成后结算。经双方协商此交房保证金由中介方保管……第八条违约责任1.买卖双方在签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任。2.如卖方违约则应双倍返还买方所付定金，如买方违约则所交付卖方定金不予退还……第十一条本合同未尽事宜和其它约定事项1.此价格为房东净收价格，房东自愿将房屋内的家具家电赠予买方（附家具清单壹份）；2.由于房东此房屋有贷款，须买方提前帮助其还款支付金额¥300000元，买方向银行贷款¥500000元，故，房东所收取金额为捌拾万元整（¥800000元），其金额已超出实卖出价格，经买卖双方协商，由中介代管卖方收款银行卡，待卖方收到贷款全额500000元当日取款退还其差额80000元给买方；4.由于此房屋现有权证名为杜培芬，属于两人婚内财产，但在2016年7月27日提起离婚诉讼经四川省阆中市人民法院民事判决书（2016）川1381民初第3099号及四川省阆中市人民法院执行裁定书（2018）川1381执4号裁定书，裁定为此房屋由徐元培所有，由此签订买卖合同，其产生的一切法律责任由徐元培承担。” 合同签订当日，曾凤琴、姚建向徐元培支付定金50000元，徐元培出具收据载明“兹收到姚建、曾凤琴按本合同规定交付的买房定金人民币：伍万元整（小写¥50000元）。”同时，昊天服务部向徐元培出具收款凭证载明“收到杜培芬、徐元培出售房屋预留金伍仟伍佰元。”此后，因案涉房屋交易产生纠纷，曾凤琴、姚建向本院本案诉讼，并委托四川川蓉律师事务所胡昌明律师作为委托诉讼代理人处理本案纠纷，并因此支付律师代理费8000元。 另查明以下事实： 一、案涉房屋现登记为杜培芬单独所有，房屋权属证号为权0358773，该房屋上存在抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司成都光华支行，抵押金额为270000元。同时该房屋于2016年3月3日被成都市青羊区人民法院查封，限制解除时间为2019年3月3日。 二、2016年7月4日，徐元培向四川省阆中市人民法院起诉要求与杜培芬离婚。四川省阆中市人民法院作出（2016）川1381民初3099号民事判决判令“一、准予原告徐元培与被告杜培芬离婚；二、以被告杜培芬名义在中国农业银行股份有限公司成都光华支行抵押贷款购买的位于成都市新都镇学院路西段X号X栋X单元X层X号（房产证号：新房权证监证字第××号；业务件号：权XXXXXXX；建筑面积85.76㎡）房屋一套归原告徐元培所有，并应当承受购房形成的合同债权债务……”四川省阆中市人民法院作出（2018）川1381执4号执行裁定书裁定“申请人徐元培履行完以被执行人杜培芬在中国农业银行股份有限公司成都光华支行抵押贷款购买的位于成都市新都镇学院路西段X号X栋X单元X层X号（房产证号：新房权证监证字第××号；业务件号：权XXXXXXX；建筑面积：85.76㎡）房屋一套的债权债务后，将前述房产的买受人过户变更到徐元培名下。” 上述事实有曾凤琴、姚建提交的《房屋买卖合同》、银行流水、收款凭证、房屋信息摘要、代理费发票，徐元培提交的（2016）川1381民初3099号民事判决书、（2018）川1381执4号执行裁定书以及当事人陈述在卷予以佐证。 为证明曾凤琴、姚建具备购房资格，曾凤琴、姚建向本院提交了姚建的《成都市城镇职工养老保险缴费信息》、《成都市社会保险个人参保缴费证明》，徐元培质证认为曾凤琴、姚建在买房时并未提交社保卡，故对上述证据不予质证。本院认为，庭审中徐元培辩称曾凤琴、姚建不具备购房资格，曾凤琴、姚建为反驳徐元培的答辩意见向本院提交了上述证据，上述证据均为成都市社会保险行政部门出具，且根据上述证据载明的内容能够证明2017年-2018年姚建均按月缴纳了包括养老保险、医疗保险、工伤保险等各项社会保险，并未对本案房屋交易造成障碍，故对上述证据本院予以采信。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。徐元培与曾凤琴、姚建于2018年3月8日签订的关于新都镇学院路西段X号X栋X单元X层X号房屋的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽案涉房屋现仍登记在杜培芬名下，且合同中“杜培芬”的签名均为徐元培代签，但四川省阆中市人民法院作出的（2016）川1381民初3099号民事判决判令案涉房屋归徐元培所有，该判决已经生效，故徐元培与曾凤琴、姚建签订的《房屋买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。 关于案涉合同应当解除还是继续履行的问题。曾凤琴、姚建以案涉房屋已经被人民法院查封以及徐元培前期拒绝履行合同为由要求解除合同。庭审中，徐元培同意解除合同，但其庭后又向本院提交书面答辩意见称不同意解除合同，要求继续履行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，曾凤琴、姚建购买案涉房屋的主要目的是要获得该房屋的所有权，现该房屋已经被成都市青羊区人民法院查封，无法办理房屋产权变更登记手续将该房屋过户至曾凤琴、姚建名下，案涉合同继续履行存在法律上的障碍，曾凤琴、姚建签订该合同的根本目的无法实现，故本院支持曾凤琴、姚建要求解除案涉合同的诉讼请求。 关于案涉合同未依约继续履行的违约责任问题。本院认为，案涉合同未依约继续履行的原因是案涉房屋被抵押以及被法院查封，虽徐元培辩称曾凤琴、姚建在签订合同时已知悉案涉房屋的信息，但根据双方签订的《房屋买卖合同》，曾凤琴、姚建确实知道该房屋被抵押，但并不知道该房屋被法院查封。徐元培作为法院生效判决确定的案涉房屋所有人，应当明知案涉房屋的产权归属以及权利负担等各种情况，并有将上述情况如实告知买受人的义务，但徐元培并未履行该义务，导致案涉合同存在法律上的履行不能，合同目的无法实现，徐元培的行为已经构成违约，依约应当承担违约责任，《房屋买卖合同》第八条违约责任载明“……2.如卖方违约则应双倍返还买方所付定金，如买方违约则所交付卖方定金不予退还。”曾凤琴、姚建已经向徐元培支付定金50000元，故对曾凤琴、姚建要求徐元培双倍返还定金共计100000元的诉讼请求，本院予以支持。 针对曾凤琴、姚建要求徐元培支付代理费8000元的诉讼请求，案涉合同中并未对产生争议后律师代理费的承担进行约定，且本院支持徐元培双倍返还定金即是对曾凤琴、姚建损失的弥补，故本院对该项诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除徐元培与曾凤琴、姚建于2018年3月8日签订的关于新都镇学院路西段X号X栋X单元X楼X号房屋的《房屋买卖合同》； 二、徐元培于本判决生效之日起十日内向曾凤琴、姚建双倍返还定金共计100000元； 三、驳回曾凤琴、姚建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1230元（已减半收取），由徐元培负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一九年一月十五日 书记员  王倩