北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16344号上诉人（原审被告）：张娜，女，1972年9月28日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，北京中原房地产经纪有限公司员工。上诉人张娜与被上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张娜上诉请求：1.撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22390号民事判决书第一条，改判中原公司要求张娜支付居间服务费15000元请求无效。2.撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22390号民事判决书第二条，改判中原公司要求张娜支付违约金无效。3.本案一、二审诉讼费用由中原公司承担。事实理由：一、原审判决关于居间服务费认定事实错误，适用法律存在错误，有失公平合理原则。1.根据合同法的规定，居间人只有在居间取得有效结果时才能请求报酬，本案中承租人石某单方面取消合同及居间人没有尽力促成交易实现，出租人没有收到合同约定的房租和押金，中原地产公司向张娜要求支付佣金15000元请求无效。2.根据合同法的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒关键事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中原公司的业务员口头承诺在出租人没有收到房屋租金和押金的情形下，中原公司不会收取任何佣金，张娜才签订的佣金确认书，后合同签订当日，承租人就违约取消了租赁，中原公司中介明知未完成居间服务，仍违背承诺和诚信原则向客户索要佣金，出租人无法接受，也不符合合同法的第四百二十五条的规定。3.根据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中虽然各方人员签订了房屋租赁合同，但当日石某就告知无法履行合同，也未按照合同规定向张娜支付任何房租及押金。在这种情况下，一审法院判决张娜支付全部佣金明显有失公平，超出了从事居间活动支出的必要费用的合理水平。二、一审判决关于违约金部分有明显疏忽，不符合庭审实际辩论及庭审记录。一审中原公司的委托诉讼代理人在法庭辩论中曾明确表示撤销违约金要求，但一审法院仍然判决张娜支付违约金，不符合庭审辩论和庭审记录。补充上诉意见如下：根据合同法第39条规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，在本案中佣金确认书和北京市房屋租赁合同系由中原公司为重复使用，而向张娜提供的事先拟定的条款，张娜、中原公司双方未进行协商，仅是张娜在合同上签字后，由中原公司另行补写其他内容，系格式条款合同，根据合同法第40条规定提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的,该条款无效。中介活动的核心是促成合同完成交易，中原公司拟定的佣金确认书中乙方居间服务的具体内容，关于合同签订后，如租赁双方解除、终止、变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金，这这些条款明显加重了委托人张娜的责任，排除了委托人张娜的主要权利，即获得房屋、押金和租金，免除了中原公司作为居间人的核心义务，即促成交易，使他无论是否能够促成合同交易，居间行为是否成功都可以获得服务费，明显加重委托人责任。此条款违反了法律的强制性规定，是无效条款，承租人没有支付房屋押金和租金，中原公司却用格式合同主张佣金及违约金，法律不应该支持霸王条款和无效的合同，故应驳回中原公司的诉讼请求。中原公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意张娜的上诉请求及理由，请求二审法院依法驳回张娜的上诉请求，维持原判。2019年4月13日张娜与中原公司签订了北京市房屋租赁合同以及佣金确认书，在中原公司为其提供租赁信息、行情咨询、实地勘验、签订租赁合同之后，中原公司已经完成了居间服务的相应义务，有权利收取居间服务费，而后双方解约并非中原公司造成，合同约定如租赁双方解除、中止或变更租赁关系，仍然不影响张娜支付佣金，中原公司要求张娜支付佣金具有合同及法律依据，请求法院驳回张娜的上诉请求。中原公司向一审法院起诉请求：1、判令张娜向中原公司支付居间服务费15000元；2、判令张娜按合同约定支付违约金（计算方法为：佣金金额的千分之五/日）至实际支付之日；3、判令张娜承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月13日，张娜（甲方）与中原公司（乙方）签订《佣金确认书》，确认服务信息如下：一、房屋坐落于北京市顺义区xx，佣金金额为15000元；二乙方居间服务的具体内容：1、提供房屋买卖/租赁信息；2、提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同。甲方确认乙方已提供1、2、3项服务；甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。三、甲方承诺于2019年4月6日前向乙方支付上述佣金。如逾期未支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。2019年4月13日，张娜（出租人、甲方）与石某（承租人、乙方）、中原公司（居间人、丙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定石某承租张娜位于北京市顺义区xx，房屋租赁期限自2019年4月15日至2021年4月14日，共计2年。甲方应在2019年4月14日前将房屋按约定交付给乙方。租金15000元/月。合同第六条约定：本合同签订后当日内，甲方应向丙方支付月租金的100%即人民币15000元作为佣金。本合同签订后，如租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。上述事实，有《佣金确认书》、《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）及当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，中原公司、张娜签订协议约定由中原公司为张娜提供居间服务以完成北京市顺义区xx室房屋的签约，促成石某与张娜就上述房屋签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）。事实上，通过中原公司提供的居间服务，石某与张娜就上述房屋签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），按照双方的约定，张娜与中原公司签订的《佣金确认书》目的已实现。依据合同法的相关规定，房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，居间人应当承担相应的损害赔偿责任。具体本案中，张娜主张，由于承租人未支付租金和押金便与其解除了合同，居间人中原公司未全部完成居间义务。根据张娜、中原公司双方签订的《佣金确认书》及《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），明确约定了本合同签订后，如租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。因此当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张娜应按照与中原公司签订的《佣金确认书》，支付相应的居间服务费。中原公司要求张娜支付居间服务费15000元的诉讼请求于法有据法院予以支持。张娜未按照约定支付居间费，违反合同约定，应当支付违约金。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。经法院释明后，张娜主张合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。张娜的该项请求于法有据，法院予以采信。故对中原公司所主张的该项违约金，法院以实际损失为基础，按照合同的履行情况、当事人的过程程度以及逾期利益等综合因素，酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、张娜于判决生效之日起七日内向北京中原房地产经纪有限公司支付居间服务费一万五千元；二、张娜于判决生效之日起七日内向北京中原房地产经纪有限公司支付违约金（违约金计算方式：以一万五千元为本金按照中国人民银行同期贷款利率为标准自二○一九年四月十四日起计算至该款项实际付清之日止）；三、驳回北京中原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张娜上诉主张本案中承租人石某单方面取消合同及居间人中原公司没有尽力促成交易实现，出租人没有收到合同约定的房租和押金；且中原公司的业务员口头承诺在出租人没有收到房屋租金和押金的情形下，中介公司不会收取任何佣金，中原公司中介明知未完成居间服务，仍违背承诺和诚信原则向客户索要佣金，张娜无法接受；一审法院判决张娜支付全部佣金明显有失公平，超出了从事居间活动支出的必要费用的合理水平。对此本院认为，根据法院查明的事实，本案中，中原公司、张娜签订的协议约定由中原公司为张娜提供居间服务以完成涉案房屋的签约，促成石某与张娜就上述房屋签订《北京市房屋租赁合同》，而事实上通过中原公司提供的居间服务，石某与张娜也已经就上述房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，张娜与中原公司签订的《佣金确认书》的目的已经实现。现张娜以承租人未支付租金和押金便与其解除了合同，居间人中原公司未全部完成居间义务为由主张其不应当支付居间费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另张娜主张中原公司工作人员曾代表中原公司承诺张娜，在其没有收到房屋租金和押金的情形下，中介公司不会收取任何佣金，但其并未提交任何证据证明该事实成立，且该事实明显与张娜签订的《佣金确认书》中的约定相矛盾。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据张娜、中原公司双方签订的《佣金确认书》及《北京市房屋租赁合同》的约定，明确约定了本合同签订后，如租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。因此一审法院支持中原公司要求张娜支付居间服务费15000元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。张娜上诉提出一审中原公司的委托诉讼代理人在法庭辩论中曾明确表示撤销违约金要求，但一审法院仍然判决张娜支付违约金，不符合庭审辩论和庭审记录。对此本院认为，中原公司放弃对于违约金的要求系其在一审期间调解阶段的调解意见，依照法律规定，调解阶段的意见陈述不能作为认定案件事实的依据，张娜以此为由主张一审法院判决违约金有误，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。张娜上诉还提出佣金确认书和北京市房屋租赁合同系由中原公司为重复使用，而向张娜提供的事先拟定的条款，张娜、中原公司双方未进行协商，仅是张娜在合同上签字后，由中原公司另行补写其他内容，系格式条款合同。条款约定明显加重了张娜的责任，排除了其主要权利，违反了法律的强制性规定，是无效条款。对此本院认为，张娜并未提交充分的事实和法律依据证明其该项主张成立，故对于张娜的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，张娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由张娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇一九年十二月二日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华书 记 员  徐 曼