成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初1647号 原告（反诉被告）：陈方。 原告（反诉被告）：徐亮。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨**，四川晰理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张小玲。 委托诉讼代理人：汪先富，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）陈方、徐亮与被告（反诉原告）张小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。在两次庭审中，原告（反诉被告）陈方、徐亮及其共同委托诉讼代理人杨**、被告（反诉原告）张小玲的委托诉讼代理人汪先富均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈方、徐亮共同向本院提出诉讼请求：1、张小玲支付违约金5万元、退还房屋租金9200元（押金2400元及2017年12月7日至2018年3月1日期间租金）、支付律师费用5000元；2、张小玲承担本案全部诉讼费用。事实和理由：陈方、徐亮系夫妻关系。2017年11月21日，徐亮、张小玲在中介成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（简称富房公司）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：陈方、徐亮购买张小玲位于成都市锦江区大业路6号1栋3单元10层号房屋，房屋总价款113万元，房屋出售前带租约。合同还对房屋交付及违约责任等进行了约定。合同签订后，陈方、徐亮按约将购房款全部支付给张小玲，张小玲于2017年12月6日将房屋过户至陈方、徐亮名下，但张小玲拒绝履行合同约定的物业交付义务。房屋在出售前已出租给案外人刘某，刘某将房屋租金向张小玲支付至2018年3月1日。依据合同约定，张小玲应将2017年12月6日至2018年3月1日期间的房屋租金等共计9200元退还给陈方、徐亮，张小玲至今未履行该义务。 陈方、徐亮对张小玲的反诉请求辩称，陈方、徐亮在签订合同当天支付了购房定金5万元，在过户当天支付了购房款108万元，共计支付113万元，已履行全部义务。 被告（反诉原告）张小玲辩称，1、本案属于买卖合同关系，张小玲早已经将案涉房屋交付给陈方、徐亮，按约履行完自己的全部义务，没有任何违约事实，合同未约定租金的支付是构成违约的条件。2、合同约定必须在交割单上签字，案涉房屋尚未进行交割，无法证明物业费的事实，陈方、徐亮主张支付租金条件不成就。3、物权的使用权、收益权是随着物权的所有权的转移而转移，本案物权早已过户给陈方、徐亮，应当是陈方、徐亮与原承租人形成法律关系，陈方、徐亮主张的房租为租赁法律关系，应由陈方、徐亮另行起诉将原承租人作为被告，张小玲不是本案适格被告。 张小玲向本院提出反诉请求：1、陈方、徐亮给付张小玲购房定金5000元；2、陈方、徐亮承担违约金226000元；3、陈方、徐亮承担委托代理费2万元；4、陈方、徐亮承担本案全部诉讼费用。事实及理由：合同生效后，张小玲按合同约定已履行完自己的义务，早已将房屋过户到陈方、徐亮名下。但是，陈方、徐亮没有按合同的约定足额支付定金5万元，至今仍欠张小玲5000元定金，陈方、徐亮构成违约，应当承担违约责任，并赔偿张小玲的全部经济损失。 本院经审理查明，2017年12月6日，位于成都市锦江区大业路6号1栋3单元10层号房屋登记所有权人为张小玲，建筑面积51.59元。 2017年11月21日，张小玲（甲方、卖方）、徐亮（乙方、买方）、富房公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同书》，约定：上述房屋为带租约出售，房屋成交价为113万元；在本合同签订当日，乙方向甲方交付定金5万元，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款；甲方应于合同签订当日支付丙方5000元作为本房屋的物业交割保证金；双方应于2017年12月30日之前按丙方通知亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续，乙方于2017年12月30日前递件过户成功后（当日）向甲方支付剩余尾款108万元；在甲方收齐房款（托管定金除外）当日内，甲方将该房屋交付给乙方，并负责结清交房当日之前该房屋的水电气物管费及其他有关该房屋的使用费，甲乙双方应在《房屋附属设施清单》上签字确认；交房后丙方负责将第三条中约定的物业交割保证金交付给甲方，若甲方未结清该房屋的上述相关费用，则丙方有权使用物业交割保证金代甲方缴纳该房屋所产生的相关费用；若甲方逾期交房的，每逾期1日，甲方按房屋成交价的千分之五向乙方支付违约金；致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的20%作为违约金支付给守约方，因违约而产生的诉讼费、差旅费、律师费等费用，概由违约方承担。庭审后，陈方、徐亮均认可系陈方委托徐亮签订上述合同。 陈方于2017年11月22日、12月6日分别向富房公司工作人员吴某、张小玲支付购房定金5万元、购房款108万元。张小玲于2017年11月21日出具《购房定金收条》，载明收到徐亮购买上述房屋定金5万元。陈方于2017年12月6日取得上述房屋不动产权证书。后陈方要求张小玲支付2017年12月6日以后的房屋租金，未果。 2018年1月29日，陈方与四川晰理律师事务所律师签订《委托代理合同》，约定陈方委托四川晰理律师事务所指派律师作为案件诉讼代理人。合同签订后，陈方向四川晰理律师事务所律师支付本案律师费5000元。 证人吴某陈述，合同约定张小玲应支付5000元物业保证金，故其收到陈方支付的购房定金5万元后，扣除了上述物业保证金，根据张小玲要求向张小玲女儿杨倩支付45000元。因买卖双方至今未进行物业交割，故5000元物业保证金仍在富房公司。 又查明，张小玲与刘某签订《房屋出租合同》，约定：张小玲将上述房屋出租给刘某使用，租房从2017年3月2日起至2019年3月1日止；月租金为2400元，缴租方式为半年支付一次；刘某交保证金2400元。该合同上载明张小玲联系电话为158××××7694。庭审中，张小玲委托诉讼代理人称张小玲电话号码为139××××0986。 证人刘某陈述，其分别于2017年3月1日、8月24日向张小玲支付16800元、14400元，共计支付2017年3月2日至2018年3月1日租金28800元及租房押金2400元。 以上事实有原告（反诉被告）陈方、徐亮共同提交的双方身份信息、《房屋买卖合同书》、《购房定金收条》、银行明细、不动产权证书、《房屋出租合同》、微信支付记录、聊天记录，被告（反诉原告）张小玲提交的《房屋买卖合同书》，以及证人吴某、刘某的证言、当事人的陈述在案佐证。 本院认为，陈方与张小玲签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。据本案查明的事实，陈方于2017年11月22日向富房公司工作人员支付购房定金5万元，并由富房公司工作人员向张小玲支付，张小玲也出具收条载明收到房屋定金5万元，也即是说张小玲对陈方支付定金的方式是予以认可的，故陈方已向张小玲支付定金5万元。张小玲主张其仅收到定金45000元，此系富房公司工作人员扣除了5000元物业交割保证金，该款根据合同约定本应由张小玲向富房公司缴纳。故张小玲以陈方、徐亮未足额支付定金为由，主张陈方、徐亮支付购房定金、违约金及委托代理费，缺乏依据，本院不予支持。 关于陈方主张张小玲退还押金及2017年12月7日至2018年3月1日房租共计9200元。陈方于2017年12月6日取得上述房屋不动产权证书，此时陈方作为房屋所有权人享有对房屋占用、使用、收益、处分之权利。陈方在签订合同时即知晓房屋系带租约出售，现对刘某承租房屋亦无异议，故陈方有权取得上述押金及租金。据本案查明的事实，刘某已向张小玲支付押金2400元及2018年3月1日前租金，张小玲应将押金2400元及2017年12月7日至2018年3月1日期间租金6812.9元退还给陈方，现陈方只主张9200元，系其对自身权利之处分，本院予以确认。 关于陈方主张张小玲支付违约金5万元。陈方于2017年12月6日向张小玲支付购房款108万元，此时陈方已支付全部购房款。根据合同之约定，“在甲方收齐房款（托管定金除外）当日内，甲方将该房屋交付给乙方，并负责结清交房当日之前该房屋的水电气物管费及其他有关该房屋的使用费，甲乙双方应在《房屋附属设施清单》上签字确认”。尽管陈方于2017年12月6日取得上述房屋不动产权证书，但张小玲未按约履行上述房屋交割手续，致使陈方至今未取得房屋租金，张小玲的行为构成违约。本院根据公平原则，结合守约方的损失、张小玲的过错程度以及双方合同履行情况，酌定张小玲向陈方支付违约金2万元。关于陈方主张张小玲支付律师费用5000元，鉴于违约金兼具惩罚性与补偿性，陈方已主张张小玲承担违约责任，此足以弥补陈方产生的律师费损失，故本院对陈方此项主张不予支持。 徐亮受陈方委托与张小玲签订合同，其行为后果应由委托人陈方承担。徐亮并非合同相对方，也非房屋所有权人，故其提出本案主张主体不适格，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张小玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈方支付违约金2万元； 二、被告（反诉原告）张小玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈方退还房屋租金及押金9200元； 三、驳回原告（反诉被告）陈方的其他诉讼请求； 四、驳回原告（反诉被告）徐亮的全部本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）张小玲的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取703元，保全费662元，两项共计1365元，由被告（反诉原告）张小玲负担927元，由原告（反诉被告）陈方负担438元（多主张部分）；本案反诉案件受理费减半收取2533元，由被告（反诉原告）张小玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一九年一月二十二日 书记员  傅晓婉