青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0212民初981号原告曹海青，男，住青岛市市南区原告张梅青，女，住青岛市市南区以上二原告共同委托代理人郭铁钧、戴喜凤，山东中青律师事务所律师。被告徐万珉，男，住青岛市崂山区被告杨倩，女，住青岛市崂山区以上二被告共同委托代理人王超、段超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。原告曹海青、张梅青与被告徐万珉、杨倩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人戴喜凤、被告委托代理人王超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告已付购房款利息损失142832元和可得利益损失200万元；2、本案诉讼费、保全费等原告为本案诉讼支出的所有诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：“请求法院依法判令被告赔偿原告已付购房款利息损失142832元和可得利益损失283.5万元”。事实和理由：原告曹海青与张梅青系夫妻关系，被告徐万珉与杨倩系夫妻关系。原被告私人系多年好朋友。被告徐万珉曾担任青岛市社会科学院院长。2016年3、4月份，被告徐万珉跟原告说青岛市政府为青岛市正局级干部建设住房，在崂山钟家沟，其名下应得的房产，180平方米，需再向政府交纳186万元，但因其将钱已投在即墨区购买了200亩土地及一栋别墅，没有钱补交186万元差价，欲出让涉案房屋，原告二人同意购买涉案房屋。被告参照涉案房屋周边商品房的市场价格，以总价370万元将涉案房屋卖给原告，双方约定该价款为包死价。因原被告双方是多年的好友，而且被告徐万珉是青岛社会科学院院长，原告非常信任被告的为人，因此，原被告双方当下没有签订书面的房屋买卖合同，被告将其所有的涉案房屋所在小区的规划图、涉案房屋的户型图、记载被告选取的房屋信息条交给原告，被告称涉案房屋将于2017年10月份交房，双方约定2017年10月份办理房屋交接手续。2016年5月，被告徐万珉将青岛市市级机关住房工作领导小组办公室下发的《钟家沟项目配套住房缴款通知》交给原告，称根据通知需要在2016年5月16日至26日期间缴纳土地出让金22.5万元。原告曹海青于2016年5月23日将土地出让金22.5万元通过银行转账给被告杨倩。当天被告杨倩将该笔钱交付给青岛建融投资置业有限公司，被告杨倩将此笔款的转账凭证交给了原告，所以被告没有为原告出具22.5万元的收条。此后，原告二人通过银行转账的方式分6次向被告支付剩余购房款347.5万元和房屋维修基金2.5万元。被告除原告最后一笔2017年3月8日支付的50万元（此50万元包含47.5万元购房款和2.5万元房屋维修基金）没有给原告打收条外，其余的付款均为原告出具收条。截至2017年3月8日，原告向被告付清购房款370万元，并支付了房屋维修基金2.5万元。因被告称涉案房屋将于2017年10月份交房，原告夫妇二人从被告处购买了涉案房屋后去工地看了十几次房屋，研究如何装修，并于2017年6月左右定下装修公司，交付装修定金。但2017年7月底被告突然毁约，跟原告说不卖涉案房屋了。原告多次找被告商谈，被告要么避而不见原告，或者不接听原告的电话，要么找各种理由不继续履行房屋买卖协议。2017年8月9日，被告在原告不知情的情况下，将原告已经支付的370万元房款和2.5万元房屋维修基金转到原告的银行账户内，被告的该行为明确其二人彻底违约，不履行双方约定的房屋买卖合同。原告为购买涉案房屋，不仅低于市场价便宜出售了自己的一处房屋、亏损抛售股票，还向银行贷款100万元，付清被告购房款。自2017年2月份之后青岛市崂山区的房屋价格大幅上涨，现在涉案房屋的房价已经涨到每平方米4万元左右，比原告在2016年购买涉案房屋翻了将近1倍。被告毁约拒绝履行房屋买卖合同的行为，严重失信，给原告造成巨大的经济损失。根据相关法律规定，被告应当赔偿原告由此遭受的经济损失。被告徐万珉、杨倩辩称，1、答辩人与被答辩人之间房屋买卖合同未成立。首先房屋系大额财产，房屋买卖交易应有书面合同对交易条件做出明确约定，但双方一直未就房款总额、支付方式、交房和过户时间、违约责任等房屋交易的重要条件达成一致，因而也就没有签订买卖合同。其次因双方未能就涉案房屋的价款等达成一致意见，答辩人已将被答辩人支付的部分购房款全部返还。故，双方处于合同订立前的磋商阶段，被答辩人诉称的房屋买卖合同并未成立。2、涉案房屋系答辩人徐万珉以干部身份参加市级机关住房配售而购买的限价房，自登记之日起5年内，不得上市交易，且被答辩人不具备购买限价房的特殊身份的资格，导致双方间的交易行为损害社会公共利益，根据法律规定及司法实践，即使房屋买卖合同成立，也应确认无效。3、被答辩人无权主张利益损失，首先可得利益是合同履行后可以获得的利益，必须以合同有效成立为前提；其次就算存在可得利益，因涉案房屋系限价房，只有在过5年符合交易条件后，才能确定涉案房屋的价格并最终确定可得利益的数额，鉴于房产市场的价格波动，原告目前主张可得利益损失无法计算；再次被答辩人作为买方，在房屋买卖过程中存在明显过错，应承担相应责任。本案经本院多次调解，原被告双方未达成一致意见。经审理查明，2015年1月29日，被告徐万珉（乙方）与青岛建融投资置业有限公司（甲方，以下简称青岛建融公司）、市级机关住房工作领导小组办公室（丙方）签订《钟家沟项目认购协议》，乙方认购的住房位于青岛市崂山区户，建筑面积约180平方米。上述房屋销售价格，基准层标准内建筑面积156平方米以内暂定10000元/平方米，标准外建筑面积超过156平方米的暂按16000元/平方米计算。乙方认购该房屋时，需要将自己夫妻名下获得的所有公有房改房和福利性、政策性住房全部腾退，已上市交易的需按规定上交差价……。2016年12月14日，被告徐万珉（乙方）与甲方青岛建融投资置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，乙方向甲方购买崂山区松岭路60号《钟家沟住房项目（午山景园）户。该房屋建筑面积178.65平方米，每平方米房屋建筑面积单价为10437.6元，房屋总价款为1864677.75元。合同补充条款约定：“本合同所称商品房限定为限价商品住房。本合同是本市限价商品住房合同专用文本。限价商品住房是指：控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向中等收入家庭供应的商品住房。本房屋职级住房标准内建筑面积120平方米价格为8375元/平方米；职级住房标准外建筑面积36平方米部分价格为13829元/平方米；22.65平方米部分价格为15975元/平方米”。2018年4月20日，被告徐万珉办理了上述房屋的不动产权证书，权利性质显示为出让/限价商品房。另查明，2016年5月23日，原告曹海青根据被告杨倩的纸条指示，向被告杨倩指定的建行青岛分行卡上转账支付购房款225000元，同日杨倩将上述款项转账支付给青岛建融公司，附言：徐万珉8号楼1601户。2016年8月11日，原告张梅青向被告杨倩转账支付购房款40万元，杨倩向张梅青出具收条：“今收到张梅青房屋预付款人民币40万元整（肆拾万元整）。”2016年9月26日，原告张梅青向被告杨倩转账购房款100万元，杨倩向张梅青出具收到房款100万元的收条。2016年10月27日，张梅青向被告杨倩转账60万元购房款，杨倩出具收到60万元房款收条。2016年12月12日，原告曹海青通过上海浦东发展银行向被告杨倩分两笔转账各支付50万元购房款，杨倩出具收到张梅青100万元房款收条。2017年3月8日原告曹海青通过中信银行向被告杨倩账户转账支付47.5万元和房屋维修基金25000元。上述共计372.5万元。2017年8月9日，被告杨倩通过恒丰银行分两笔转账付款给原告张梅青，金额分别为172.5万元、200万元，共计372.5万元。庭审中，原告提交2017年7月31日通话录音两份，其中第一份第七段开始，曹海青：“我付给你370万元购房款的最后那一部分50万元，杨倩一直没给我写收条。”徐万珉：“是吗？”曹海青：“嗯，她一直没给我写。”徐万珉：“嗯”曹海青：“当时因为咱这关系，我就没当回事，无所谓了。”徐万珉：“那个不要紧。”曹海青：“你晚上过来时别忘给我带过来就行了，就是最后一笔50万的，其他的都写了。”徐万珉：“嗯，好的，好的，好的。”第二份第八段，曹海青：“昨天晚上我考虑了一下这个结果我还是无法接受，你想想啊，我投资买的这个房子，370万我如数投上了，你现在说这是非法交易，不能犯错误，那不交易不交易了，那么这个投资收益不能就这么过去了吧，这不是个小数呀。”……徐万珉：“不是说我怎么怎么着，是这件事咱不能做了，如果说，曹哥，这件事它不存在限价房这个前提，如果咱一开始就知道这是限价房，咱就不做这件事了，其二，后来出现这么个情况，又中间知道是限价房了，所以就不能去做这件事了，这件事不存在什么价格不价格的问题，它唯一的一个标准就是限价房不能再交易了，那么当时这是投资呢，有可能赢利有可能负赢利，这都是有可能的，这当时就是一种选择。”……曹海青：“那就是你一开始按普通商品房卖给我了，现在出来个限价商品房，交易非法，那咱不理论这件事了，如果交易非法，我认了，我也不想你去犯错误，那咱这个房子升值的这一块你起码给我补偿一下吧，因为这是用我的钱买下的这块房升的值呀。”另查明，两原告为夫妻关系，两被告系夫妻关系。经原告申请，本院依法委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公司就涉案房屋2016年、2017年市场价值进行了评估，评估结果为2016年3月份涉案房屋价值为4322000元；2017年11月份涉案房屋价值为6535000元。以上事实，有原被告提供的《商品房预售合同》、通话录音、银行转账凭证等证据以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭。上述证据已经当庭质证、认证和审查，足以采信。本院认为，根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面的转让合同。《合同法》第36条规定“法律、法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，原被告双方虽未订立书面房屋买卖合同，但依据双方的录音通话和转账凭证以及收条显示，双方就涉案房屋的买卖行为已经达成合意且原告已经向被告支付了房款和房屋维修基金，履行了房屋买卖合同的主要义务。故原被告双方的房屋买卖合同成立。因双方对涉案房屋的总价各持己见，经青岛天和不动产房地产评估有限责任公司评估，涉案房屋2016年3月份的房屋价值为4322000元。故本院认为，关于房屋的交易总价以4322000元为准，原告自2016年5月至2017年3月向被告转账支付房款共计372.5万元，已经付至房款总额的86%，履行了合同主要义务。被告主张涉案房屋系限价商品房无法交易。依据被告徐万珉于2016年12月14日与青岛建融公司签订的《青岛市商品房预售合同》和《青岛市市级机关住房工作领导小组办公室》的分房通知，被告已明知涉案房屋系限价房，仍出售给原告，并接受原告支付的房款，使得原告丧失以转让价格取得涉案房屋的机会，造成原告房屋差价损失，存在违约情形，因此原告要求被告赔偿涉案房屋增值部分损失，于法有据，本院予以支持。关于涉案房屋增值数额，应为190万元（6535000元-4322000元）×86%＝190万。关于原告主张被告支付利息的请求，因房屋差价已经拟补原告损失，故对于原告该主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告徐万珉、杨倩于本判决生效之日起十日内支付原告曹海青、张梅青房屋差价损失190万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30623元，鉴定费27184.47元，共计57807.47元，由两原告负担20924.47元，两被告负担36883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  张国全审判员  王 敏审判员  宋丽娜二〇一九年一月十七日书记员  许梦梦