江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初6832号原告：张卫伟，男，1988年3月19日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈新华，无锡市滨湖区新华法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陆斌，无锡市滨湖区新华法律服务所法律工作者。被告：顾耀良，男，1961年7月22日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：戴春华，女，1966年8月7日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：邓磊渊，江苏茂业律师事务所律师。原告张卫伟与被告顾耀良、戴春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张卫伟的委托诉讼代理人陈新华、被告顾耀良、被告戴春华的委托诉讼代理人邓磊渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张卫伟向本院提出诉讼请求：1.判令顾耀良、戴春华继续履行《房屋转让协议》，配合张卫伟办理无锡市梁溪区五爱苑A区4号201室房屋（以下简称涉案房屋）的过户手续；2.本案诉讼费用由顾耀良、戴春华承担。事实和理由：张卫伟与顾耀良之间系房屋买卖合同关系，戴春华系涉案房屋共有人，2017年2月8日，顾耀良将涉案房屋以50万元的价格出售给张卫伟，并于当日订立《房屋转让协议》，约定于2017年5月30日之前将涉案房屋交付给张卫伟，并办理涉案房屋房产证过户等内容。现涉案房屋的房产证已办理妥当，房屋过户条件已成就，但顾耀良、戴春华一直拒不履行合同义务，故诉至法院。诉讼中，因戴春华不同意过户，故变更诉讼请求为：1.解除原被告之间于2017年2月8日签订的《房屋转让协议》；2.判令顾耀良退还张卫伟购房款47万元；3.判令顾耀良赔偿张卫伟违约金42.75万元；4.本案诉讼费用、保全费、鉴定费由顾耀良承担。顾耀良辩称，1、顾耀良和戴春华2003年认识，2004年至2017年3月在一起生活，双方没有办理婚姻登记；2、2010年10月，顾耀良和戴春华一起与无锡市城南建设投资发展有限公司（以下简称城南公司）签订征地拆迁安置房屋安置协议书，就已经认可与戴春华就涉案房屋一人一半；3、顾耀良与张卫伟签订《房屋转让协议》时，戴春华不知道，也没有收到售房款；4、顾耀良在卖房时，跟张卫伟讲过有一个女朋友的名字在房产证上，张卫伟多次说他可以摆平的。戴春华辩称，1、戴春华与顾耀良从2003年认识在一起生活，没有办结婚证，戴春华工作并养家，顾耀良基本没有顾家，生活支出都由戴春华承担；2、2010年10月，顾耀良老房子拆迁安置，顾耀良自愿在拆迁安置协议书上写上戴春华的名字，并且产权证也是登记了顾耀良和戴春华共同共有；3、顾耀良与张卫伟签订《房屋转让协议》，收取购房款47万元，戴春华完全不知情，不同意顾耀良的卖房行为，也不追认《房屋转让协议》，不同意过户给张卫伟。本院经审理查明：2006年5月，原无锡市南长区人民法院判决，对顾耀良与浦静霞共有的原扬名街道五爱村牛场头70号房屋进行实物分割，双方各有部分房屋。之后，上述房屋进行拆迁。2010年10月25日，城南公司与顾耀良、戴春华签订一份《征地拆迁安置房屋安置协议书》，约定城南公司安置顾耀良、戴春华坐落于古运五爱苑A区4-201的房屋，建筑面积89.2平方米等内容。顾耀良陈述：当时其父母当戴春华是儿媳妇了，所以在签协议时就把戴春华写上去了，当时就认可和戴春华一人一半。戴春华陈述：顾耀良在2010年10月25日对自有房产作出赠予戴春华一半产权的行为，该行为自始有效。2017年2月8日，顾耀良与张卫伟签订一份《房屋转让协议》，约定：顾耀良将古运五爱苑A区4号201室房屋（以下简称涉案房屋），面积约90平方，50万元价格转让给张卫伟，此价格不包含土地出让金、过户费一切费用等，顾耀良于2017年5月30日之前将涉案房屋交付给张卫伟，47万元房款等涉案房屋按照协议移交给张卫伟时一次性支付，余款押金3万元待顾耀良拿到房产证交给张卫伟后付清，如果顾耀良违约归还定金3万元，并赔偿双倍给张卫伟，如果张卫伟违约张卫伟支付给顾耀良的定金3万元不予归还，且顾耀良收回房屋所有权，并在此基础上若双方违反此协议应赔偿对方70万元作为经济补偿。当天，张卫伟向顾耀良交付3万元定金。2017年3月15日，张卫伟向顾耀良交付房款10万元。2017年5月14日，张卫伟又向顾耀良交付房款34万元。2018年6月13日，涉案房屋领取了产权证，登记的所有权人为顾耀良和戴春华共有。之后，张卫伟因要求顾耀良过户不得而诉至本院。诉讼中，原被告一致确认戴春华没有参与上述签订协议卖房事宜。顾耀良陈述也没有交给戴春华一分钱房款。张卫伟认为《房屋转让协议》因顾耀良的单方过错不能继续履行而解除，申请法院鉴定涉案房屋在2018年9月28日的市场价，本院委托无锡齐典土地房地产资产估价有限公司鉴定，该公司出具的房地产估价报告载明：涉案房屋在2018年9月28日的市场价值为92.75万元。张卫伟支付了评估费10270元。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，顾耀良与张卫伟签订的《房屋转让协议》系二人的真实意思表示，该协议依法成立、具有法律效力。因为戴春华不认可协议，也不同意过户给张卫伟，故《房屋转让协议》不能继续履行，张卫伟请求解除《房屋转让协议》、顾耀良返还购房款47万元、赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金的数额，因为顾耀良单方过错违约导致协议不能履行而解除，故顾耀良应当赔偿张卫伟房屋差价损失42.75万元（92.75万元-50万元）。戴春华不是协议的当事人，也没有过错，不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除张卫伟与顾耀良于2017年2月8日签订的《房屋转让协议》；二、顾耀良应于本判决发生法律效力之日起十日内返还张卫伟47万元、赔偿张卫伟42.75元；三、驳回张卫伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12878元、诉前保全申请费2870元、鉴定费10270元，合计26018元（张卫伟已预交），由顾耀良负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向张卫伟支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐宇明人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇一九年一月二十一日书 记 员  丁舟扬本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。