广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初6008号原告（反诉被告）：曾文区，男，1980年4月13日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋红艳，女，1989年5月10日出生，汉族，住湖南省常宁市，委托诉讼代理人：姜顺玲，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所实习律师。被告：清远市易安邦房地产顾问代理有限公司，住所地清远市清城区锦兴路168号敏捷水岸花园三号楼1-2层商铺10号。法定代表人：陈玛玲。委托诉讼代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。第三人：徐艳艳，女，1992年6月21日出生，汉族，住广东省连州市，原告曾文区与被告蒋红艳、清远市易安邦房地产顾问代理有限公司（以下简称易安邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，追加了徐艳艳作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾文区及其委托诉讼代理人黄帅，被告蒋红艳的委托诉讼代理人姜顺玲，被告易安邦公司的委托诉讼代理人禤世文，第三人徐艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾文区向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告蒋红艳向原告返还双倍定金200，000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：请求判令被告易安邦公司退还办证费3500元、按揭评估费6120元。事实和理由：2018年4月27日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定原告通过被告易安邦公司向被告蒋红艳购买位清远市清城区××水岸花园××楼××号号房屋。根据《房屋买卖合同》的约定，购房款为920，000元，购房款的支付方式为：原告在签订《房屋买卖合同》时向被告易安邦公司支付定金100，000元；原告在取得房管部门的交易受理回执时向被告蒋红艳支付首期180，000元；原告在房屋过户完毕及抵押登记办理成功时向被告蒋红艳付清余款640，000元。后原告依约向被告蒋红艳支付定金，但被告蒋红艳收到定金后，无理拒不配合原告办理向房管部门递交过户申请的手续，并单方提出终止合同，拒绝退还原告支付的定金。原告认为，根据《房屋买卖合同》的约定，原告在取得房管部门的交易受理回执时向被告蒋红艳支付首期款180，000元，现被告蒋红艳拒不配合原告递交房屋过户申请，导致合同无法继续履行，被告蒋红艳的行为构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告蒋红艳辩称，答辩人在履行合同中一直同意卖房，没有违约行为，答辩人已配合原告办理按揭。答辩人从中介处得知原告不配合办理按揭，同贷书应在签订合同后1个月左右出具，原告获得同贷书的时间已超过约定期限，直至8月原告方才告知答辩人获得同贷书。但后来原告不知为何突然起诉，因此答辩人认为原告的起诉没有依据。答辩人从中介方那了解到原告在出同贷书出具前已不想再买。假设曾文区没有违约，其应该向易安邦公司主张权利。合同备注特别约定：“如买方银行不放款，由经纪方保证将该房物业另放盘，并退回定金，”根据该约定，定金返还义务主体是易安邦公司而非答辩人。事实上，原告也是将定金支付给易安邦公司。被告易安邦公司辩称，一、答辩人作为中介经纪方已促成买卖双方之间签订《房屋买卖合同》，签订合同后也协助买卖双方办理银行按揭贷款手续，而且银行也出具了《同意贷款意向书》，涉案房屋买卖合同不存在不能履行的情形，答辩人认为应当继续履行各方签订的《房屋买卖合同》。答辩人接受业主蒋红艳的委托，代理销售位于清远市清城区××水岸花园××楼××号房屋，经答辩人的居间介绍，最终促成了业主蒋红艳与客户曾文区签订了一份《房屋买卖合同》，合同就房屋交易价格、付款方式等事项达成了一致。合同签订后，客户曾文区也按约定支付了10万元购房定金，答辩人按照合同约定协助买卖双方向银行申请办理按揭贷款，广州农村商业银行股份有限公司天河支行于2018年7月30日也出具了《同意贷款意向书》。出具同贷书后，答辩人多次催促买卖双方尽快办理贷款及交易过户手续，但买卖双方因各自原因未能一起到答辩人处配合办理后续交易过户手续。答辩人认为，经答辩人居间介绍，各方已就涉案房屋买卖事宜达成一致并签订书面的《房屋买卖合同》，各方应当严格按照合同约定履行合同，考虑到本案并不存在履行障碍，从维护市场交易稳定性的原则考虑，在合同还能继续履行的情况下各方应当继续履行合同。二、曾文区支付给答辩人的相关办证费用，答辩人仅仅是作为中介代办，相关费用并非答辩人收取，而且三方合同已明确约定该费用由曾文区承担，现该费用因加急出证及办理相关按揭手续时已实际使用，本案中答辩人没有任何过错，该费用不应由答辩人返还。综上所述，答辩人已促成买卖双方就涉案房屋买卖事宜达成一致并签订书面的《房屋买卖合同》，并协助被答辩人办理按揭手续，银行也出具同贷书，但因被答辩人自身原因未能及时办理涉案房屋交易手续，而且考虑到本案的交易不存在任何障碍，为了维护市场交易稳定，维护各方合法权益，涉案房屋买卖应当继续履行。另外，原告曾文区要求答辩人返还相关办证费用没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并依法责成各方继续履行合同。被告蒋红艳向本院提出反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人继续履行2018年4月27日签订的《房屋买卖合同》;2.判令被反诉人支付反诉人迟延履行违约金97520元(违约金以92万元为基数，按每日万分之十计算，自2018年5月27日起算至2018年9月11日止)；3.判令本案所有诉讼费由被反诉人承担。诉讼过程中，被告蒋红艳变更第2项诉讼请求为：判令反诉人没收被反诉人定金100,000元。事实和理由：反诉原被告签订《房屋买卖合同》后，反诉人即配合被反诉人办理银行按揭贷款手续，被反诉人在微信聊天时告知反诉人同贷书已出，但未出示任何凭证予以证明。根据反诉人与被告的约定，本交易应当由被反诉人提供首付来赎证，但被反诉人拒绝，本案反诉人在交易过程中并无过错。反诉人与被反诉人于2018年4月签约，为了顺利履行该合同反诉人拒绝其他购买人，多次往返于外地和清远办理相关于续，并提前偿还银行贷款赎证，但被反诉人签约后无故拒不履行合同，造成反诉人的巨大损失，法律应该保护诚信守约方的利益。本案被反诉人违反合同约定，既不提供同贷书，亦不提供首付予以赎证，造成本交易迟迟未能履行，故反诉人有权没收被反诉人定金，反诉人考虑本案有继续履行的可行性，故向法院提起反诉，望判如所请。原告曾文区对被告蒋红艳的反诉辩称，对于被告蒋红艳的第1项请求，答辩人认为双方已达成解除合同的合意，被告蒋红艳明确向答辩人表示要终止合同，结合答辩人诉讼请求，答辩人认为本案合同应解除。答辩人不存在迟延履行义务的情况，被告蒋红艳主张的迟延履行违约金没有事实依据。被告蒋红艳表示有诚意履行合同，答辩人提交的聊天记录显示，8月开始答辩人一直跟被告蒋红艳沟通交易的事宜，但被告蒋红艳一直表示不想交易，且后来被告蒋红艳在微信中拉黑了答辩人。被告易安邦公司对被告蒋红艳的反诉辩称，同意第1项反诉请求，且愿意配合。同贷书于2018年7月30日出具，时间不算很长，双方无需承担违约责任。易安邦公司希望促成买卖双方的交易。第三人徐艳艳的意见与被告易安邦公司的一致。本院经审理认定事实如下：2018年4月5日，被告易安邦公司的员工徐艳艳（第三人）作为买方，与被告蒋红艳（卖方）以及易安邦公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定蒋红艳自愿将其位于清远市清城区××水岸花园××楼××号房屋出售给徐艳艳，转让价为890，000元。付款方式为商业贷款，部分定金5000元在合同签订同时支付，定金余额95，000元买方须于2018年6月5日前支付。卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署该合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方向银行申请／年／万元的银行按揭贷款。首期楼款及余款金额均未约定。合同第七条第3点约定：“该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当天）向按揭银行提出提前还贷的书面申请，并将所欠银行欠款打入还款账号，赎出房地产证并注销抵押登记。”合同最后备注部分手写有文字内容：“本合同签订时该物业未取得房产证，买方负责加急出证，如果在5月5日后成交该房产房价为实收玖拾万人民币，卖方必须配合卖高做佣和奖金费，配合避税，该房屋买受人可转名，如买方未能在2018年6月5日前支付定金余额，将部分定金归卖方所有，过户全程加急。”对于该合同的性质，被告易安邦公司认为属于独家代理合同的性质而非真实的买卖合同，徐艳艳并非真实买家，只是以买家身份与被告蒋红艳签订一份合同，待易安邦公司物色到合适的买家后再由真实买家与蒋红艳重新签订一份买卖合同。第三人徐艳艳认可被告易安邦公司的该陈述。被告蒋红艳认为该合同是在易安邦公司的安排下所签订，其也同意易安邦公司在物色到合适的买家后再由真实买家与其签订一份买卖合同，即合同备注中的“买受人可转名”。上述合同签订后不久，原告曾文区作为买方，与被告蒋红艳（卖方）以及易安邦公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》（NO：0000011）。合同约定蒋红艳自愿将其位于清远市清城区××水岸花园××楼××房屋（未××房产证）××给曾××区，转让价为920，000元。付款方式为银行按揭付款，定金100，000元在合同签订同时支付。卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署该合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方向银行申请20年64万元的银行按揭贷款。首期楼款180,000元（不含定金）买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款640,000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差之金额买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。交易税费由买家支付，卖方交付物业予买方使用的日期为收齐余款3天内。合同第七条第3点约定：“该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当天）向按揭银行提出提前还贷的书面申请，并将所欠银行欠款打入还款账号，赎出房地产证并注销抵押登记。”合同第十条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”合同第十一条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”合同最后备注部分手写有文字内容：“卖家要求全程加急，费用由买方支付。如买方银行不放款，由经纪方保证将该房物业另放盘，并退回定金，中间产生的手续费由买方支付，卖方同意更名购买该物业。”合同卖方落款处的时间为2018年4月27日，买方落款处时间未标注，原告表示其是在2018年5月2日才在该合同上签字。合同签订后，原告向被告易安邦公司支付了定金100,000元、加急出证费3500元，被告易安邦公司开具了相应的收据给原告收执。被告蒋红艳确认从易安邦公司处收取了原告所支付的全部定金。被告蒋红艳收取定金后，配合原告办理了按揭贷款申请手续。2018年5月9日，涉案房屋办出了不动产权证书，登记到了被告蒋红艳名下，并办理了抵押登记。2018年7月30日，广州农村商业银行股份有限公司天河支行同意了原告曾文区的房屋按揭贷款申请，同意向原告及冯瑞意提供30年510,000元的贷款用于购买被告蒋红艳的上述房屋。原告的贷款申请获得同贷后，被告易安邦公司告知了原告与被告蒋红艳并催促买卖双方办理过户手续。2018年8月22日，原告通过微信联系被告蒋红艳，声明其从未承诺过由其支付资金去赎证并请求被告蒋红艳尽快配合办理过户手续。被告蒋红艳回复认为当初易安邦公司承诺先付首付去赎证，该公司也是说跟原告谈好的了；此外，其还认为合同上备注最迟8月中旬其可以收到全部尾款，现在原告连首付都还没给；因此，被告蒋红艳认为原告违反了合同约定，表示不去办理过户手续，其已收取的定金也不退还给原告。由于银行同意贷款的金额没有达到《房屋买卖合同》约定的640,000元，因此两被告于2018年8月24日拟好一份《补充协议书》并签字盖章，就赎证、首期款的支付、贷款事宜对原合同内容进行了变更或者补充约定。原告看过内容后认为与原合同的约定不同，其不同意该《补充协议书》的约定而拒绝签字。2018年10月18日，涉案房屋上的抵押权注销。对于原告主张的按揭评估费6120元，原告提供的收据显示案外人于2018年6月3日收取了原告支付的按揭、评估费6120元，收款单位没有被告易安邦公司的印章。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、收款收据、微信聊天记录，被告蒋红艳提供的房屋买卖合同、收据、不动产权证书、微信聊天记录，被告易安邦公司提供的房屋买卖合同、微信聊天记录、同意贷款意向书、补充协议书，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。原告已按合同约定向被告蒋红艳支付了定金100,000元，并向银行申请了房屋按揭贷款。按照合同的约定，被告蒋红艳应在合同签订生效之日起30日内向银行申请提前还贷手续，将所欠银行欠款打入还款账号，赎出房产证并注销抵押登记。而被告蒋红艳提供的不动产权证书可以证明蒋红艳并没有履行合同约定的提前还贷及涂销抵押权的合同义务，涉案房屋的抵押权迟至2018年10月18日才注销。此外，按照当地二手房交易的习惯，在买方的贷款申请获得银行同贷后，双方应及时去办理过户手续。2018年8月22日，原告已明确告知被告蒋红艳其贷款申请已获得银行批准同意，要求其尽快配合办理过户手续，但是被告蒋红艳明确拒绝履行，认为原告没有支付首付款用于其提前还贷赎证而构成违约，且拒绝退还定金给原告。被告蒋红艳拒绝过户的主要理由是：1、其认为同贷书应在签订合同后1个月内出具，原告获得同贷书的时间已超过了约定期限，双方约定好了其在2018年8月中旬可以收到全部购房款，但实际连首期款也未收到；2、其认为双方约定的是原告应先支付首期款用以其提前还贷；3、其认为原告拒绝协商余款的支付事宜，不在《补充协议》上签字。对于第1、2点意见，经查看《房屋买卖合同》，合同无此约定内容，被告蒋红艳也无提供可以证明其所主张的该事实的证据。对于提前还贷事宜，合同约定的是卖方提前还贷并将欠款存入还贷账号内。对于第3点意见，买卖双方因合同履行出现分歧后，在《补充协议书》的内容更改了之前的合同约定的情况下，原告并无必须接受的法定义务，其有权拒绝签字。对于余款如何支付的问题其实《房屋买卖合同》已经做出了明确约定，无需就余款如何支付作出补充约定，即如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差之金额买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。因此，被告蒋红艳迟延提前还贷、赎证、注销抵押登记以及明确拒绝过户的行为已构成违约导致原告合同目的无法实现，被告提供的证据不足以证明原告违反了合同约定构成违约。按照合同第十一条的约定，原告有权请求解除《房屋买卖合同》并要求被告蒋红艳双倍返还定金200,000元。合同备注部分虽然约定“如买方银行不放款，由经纪方保证将该房物业另放盘，并退回定金，中间产生的手续费由买方支付，”但是该约定适用的前提条件是买方申请的贷款银行不放款，而原告的贷款申请已获得银行同意。此外，经纪方保证将该房物业另放盘，并退回定金的意思从文字字面含义上来看，并非被告蒋红艳所理解的由经纪方退还定金，而是如买方银行不放款，经纪方承诺将该物业另行放盘并担保原告能收回定金。被告以该备注内容抗辩其应负担的返还定金义务依据并不充足，对于原告提出的第1、2项诉讼请求，依据充足，本院予以支持。对于原告提出的由被告易安邦公司退还加急办证费、按揭评估费的诉讼请求，由于合同明确约定贷款所需费用及加急费均由买方支付，被告易安邦公司收取加急出证费只是代收，合同亦无约定如合同解除的，买家已支付的费用由易安邦公司退还。对于按揭评估费，原告提供的证据不足以证明被告易安邦公司收取了该费用。因此，原告要求被告易安邦公司退还加急办证费、按揭评估费的依据不足，本院对该诉请予以驳回。如前所述，被告蒋红艳在履行合同过程中存在违约行为，原告作为守约方有权解除合同，因此，被告蒋红艳反诉请求继续履行合同依据不足，本院不予支持。同理，被告蒋红艳请求没收原告定金，因被告提供的证据不足以证明原告违约，该诉请的事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告曾文区与被告蒋红艳以及清远市易安邦房地产顾问代理有限公司所签订的《房屋买卖合同》（NO：0000011）；二、被告蒋红艳于本判决生效之日起10日内向原告曾文区双倍返还购房定金200,000元；三、驳回原告曾文区的其他诉讼请求；四、驳回被告蒋红艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元、保全费1520元，共计3670元，由被告蒋红艳负担。反诉案件受理费1119元，由被告蒋红艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年一月七日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。