云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初13219号原告：昆明香融美食广场管理有限公司，住所地云南省昆明市官渡区金源大道1号金源时代购物中心二区地下一层，统一社会信用代码91530111097734851E。法定代表人：马维骏，总经理。委托诉讼代理人：凡龙、王小涛，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：邹鹏飞，男，1989年2月4日出生，汉族，河南省新蔡县人，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：刘超，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明香融美食广场管理有限公司与被告邹鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明香融美食广场管理有限公司的委托诉讼代理人凡龙、王小涛，被告邹鹏飞的委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明香融美食广场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2018年1月20日至2018年6月25日的租金人民币46574.00元及物业管理费人民币14983.33元，合计人民币61557.33元；2.依法判令被告补交原告减免期45天的租金人民币13050.00元；3.依法判令被告支付原告2个月租金的违约金人民币18444.00元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告2017年3月4日签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于昆明市人民中路17号新西南广场西区的经营场地。合同期限从2017年3月6日起至2020年12月31日止。租金和物业管理费三月一付。被告已将租金和物业管理费付至2018年1月19日。根据合同的约定，被告应在2017年12月19日前付清2018年1月20日至2018年4月19日的租金和物业管理费，2018年3月19日前付清2018年4月20日至2018年7月19日的租金和物业管理费。因被告未按照合同的约定按时向原告交纳租金和物业管理费。所以，原告向被告送达《告知函》，告知被告于2018年6月25日解除双方之间的《租赁合同》，并支付相关费用。被告收到告知函后，并未向原告支付相关费用。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉。被告邹鹏飞答辩称：一、在本案中的租赁物原告方在目前的证据中没有任何证据证明其有权出租，我方了解到该租赁物属于新西南商贸有限公司，原告转租的行为未经新西南商贸有限公司同意，本案原告不是适格主体。二、根据双方合同约定十五条规定，即便认为被告违约，也只应承担实际占用期间的租金和两个月租金的违约金和45天的免租期租金，2017年11月9日被告已经撤场，原告自认租金交付到了2018年1月9日，所以该部分租金应当进行扣除。因此我方认为原告诉讼请求第一项与第三项没有法律依据和相关协议约定，不应得到支持。三、对于事实和理由部分，原告诉称被告没有按约定按时交纳租金，我方认为被告2017年11月9日解除了合同，被告没有义务再支付2018年1月20日至2018年6月25日之间的租金，且原告向被告送达告知函送达方式不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2017年3月4日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将其位于昆明市人民中路17号新西南广场西区的经营场地出租给被告用于经营冷锅串串，租赁面积145平方米，原告于2017年3月6日向被告交付租赁场地，自交付之日起，原告给被告45天的装修时间，装修期2017年4月19日止，原告在此期间不收取被告租金，但被告需向原告缴纳物管费、空调使用费和据实向原告缴纳水、电等费用。房屋租金自2017年4月20日起算。租赁期限从2017年3月6日起至2020年12月31日止。租赁期内被告应向原告缴纳租金标准为（按租赁面积计收）：年递增6%。2017年3月6日至2018年3月5日每年租金为104400元，每月租金为8700元。被告应向原告支付物管费，每平方米20元，每月共计2900元。物业管理费从2017年3月6日开始计算。上述租金、物业管理费3月一付。约定本合同签订之后，被告应向原告支付履约保证金人民币23200元，若因被告违反本合同，或因被告的过失而对原告造成损失，原告可从中扣除实际欠款额或原告所受损失的赔偿。约定出现以下情况时，原告有权解除合同，并要求被告赔偿一切损失，若合同解除，被告还应支付原告不少于按照租期当年租金标准计算的2个月租金的违约金：如果被告逾期不支付保证金、租金、物业管理费等费用超过30日的，原告除有权要求索赔外，有权解除合同，不论原告是否提前解除本合同，被告均应承担从应付之日至结清日每日全部迟延付款金额的1.5%滞纳金。此外，被告还应补交免租期租金及其他原告此前予以减免的全部费用。约定任何一方单方面解除合同的，违约金应赔偿守约方实际损失，并支付守约方当年租金标准计算的2个月租金数额的违约金。2017年3月6日，被告作为接收方签署了原告出具的房屋交接验收确认书。二、2017年3月20日，被告作为经营者以本案租赁场地为经营场所注册了昆明市五华区邹晰餐厅，并于2017年11月24日注销登记。2017年5月10日，被告向国家工商行政管理总局商标局注册申请“大脸猴”作为商标，中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局出具商标注册证，商标“大脸猴”的注册日期自2018年5月14日至2028年5月13日。2017年11月9日，被告向原告递交一份“通知”载明：“因家中有急事，本店必须关店停业。现通知贵公司，我方单方面解除合同，并自愿承担双方合同中约定的违约责任，今将本店交予贵公司。”庭审中，原告认可收到上述“通知”。三、2017年12月20日，原告出具两份收据载明被告已结清2017年12月20日以前的水、电费。庭审中，原、被告均认可被告已支付履约保证金人民币23200元，且被告已结清2018年1月19日前的租金及物业管理费。四、2018年1月3日，原告向案外人昆明新西南商贸有限公司出具“申请”，载明新西南西区六楼香融美食汇原“大脸猴”商户因经营长期亏损闭店后，我司迅速采取了招商，因招商困难，我司将在原“大脸猴”位置重新经营“冒菜”业态，定于2018年1月8日开业。五、2018年6月25日，原告出具“告知函”，载明被告已将租金和物业管理费付至2018年1月19日，因被告未按期支付2018年1月20日以后的租金，已属根本违约，特函告被告：1、依据《租赁合同》的约定，于2018年6月25日解除与被告之间的《租赁合同》。2、请被告在收到此函后3日内付清2018年1月20日至2018年6月25日的租金和物业管理费人民币61557.33元。3、请被告在收到此函后3日内补交减免的租金人民币13050元。4、请被告在收到此函后3日内支付我公司2个月租金的违约金人民币18444元。上述“告知函”于2018年6月26日由原告员工通过手机短信方式发送给被告。六、2018年7月2日，原告与案外人昆明娘子情餐饮管理有限责任公司签订一份《租赁合同》，约定原告将其位于昆明市人民中路17号新西南广场西区的经营场地出租给案外人昆明娘子情餐饮管理有限责任公司。本院认为，本案涉案《租赁合同》系双方当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原、被告之间的租赁合同已实际解除，原告要求被告支付租赁期限内的租金及物业管理费，首先应当确认《租赁合同》的解除时间，虽然原告于2018年6月25日向被告发出解除《租赁合同》的告知函，但结合被告于2017年11月9日向原告发出解除《租赁合同》的通知、原告于2018年1月3日向案外人昆明新西南商贸有限公司出具“申请”、被告向原告缴纳的水电费以及当事人庭审中的陈述，综合考虑本案案情，本院确认双方之间的租赁合同已于2018年1月19日终止履行，且庭审中原、被告双方均认可被告已付清2018年1月19日前的租金及物业管理费，故原告要求被告支付自2018年1月20日起至2018年6月25日的租金及物管费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对被告所称的原告非适格主体的意见，因与本院查证的事实不符，对被告上述意见，本院不予采纳。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告作为承租人，在租赁期限内无正当事由提前解除合同，导致合同无法继续履行，被告的行为已经违反合同的约定，应当承担相应的违约责任，而合同中约定了违约方应当支付守约方当年租金标准计算的2个月租金数额的违约金，故本院确认由被告向原告支付以当年租金标准（8700元/月）计算的2个月租金数额的违约金人民币17400元，对原告超出双方约定的主张，本院予以驳回。至于原告要求被告补交减免期45天租金人民币13050元的诉讼请求，本院认为，《租赁合同》约定了因被告违约造成合同不能履行，被告应当补交免租期租金，故原告要求被告支付45天免租期租金人民币13050元（8700元÷30天×45天）的诉讼请求，本院予以支持。以上被告应当向原告支付租金及违约金共计人民币30450元。原、被告在合同中约定以履约保证金抵扣实际欠款额或原告所受损失的赔偿，故被告还应当向原告支付租金及违约金人民币7250元（30450元－23200元）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告邹鹏飞于本判决生效之日起十日内支付原告昆明香融美食广场管理有限公司租金及违约金人民币7250元。二、驳回原告昆明香融美食广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行指定金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2126元，减半收取人民币1063元，由原告昆明香融美食广场管理有限公司负担980元，由被告邹鹏飞负担人民币83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  罗振兴二〇一九年一月十四日法官助理张海彤书记员张昶