浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0381民初4178号 原告：温州林泰汽车配件有限公司，住所地浙江省瑞安市安阳工业区C区。 法定代表人：林明巧，职务：执行董事。 破产管理人：温州金鑫荣会计师事务所。 委托诉讼代理人：吴乙伟，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社，住所地浙江省瑞安市安阳街道双岙村。 法定代表人：葛长贵，负责人。 委托诉讼代理人：潘晓静、陶海珠，浙江信泰律师事务所律师。 原告温州林泰汽车配件有限公司与被告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴乙伟、被告委托诉讼代理人潘晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院请求：一、判令解除原告与被告签订《土地使用权出租协议》；二、判令被告支付原告厂房建设成本3415921元（其中钢结构、土建2525921元、配套设施约890000元）；三、判令被告支付原告设施设备、材料等搬运费用100000元；四、判令被告支付原告经营损失约210000元。事实与理由：原告因公司经营需要，在2014年6月30日与被告签订一份《土地使用权出租协议》，约定被告将其拥有的位于瑞安市瑞祥新区地块的建设用地使用权出租给原告使用，租赁土地占地面积为2000平方米，租赁期限为十年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止，租金为每亩土地每年65000元。同时，原、被告双方针对租金的支付方式、双方的权利义务及相应的违约责任均在合同中进行了明确的约定。上述协议签订后，原告按照双方约定履行了相应的付款义务，并基于对合同依约履行的信任，在上述租赁土地上搭建厂房、办公装修、购置搬运设施设备及安排人事调动。然而，在上述租赁协议尚未履行完毕的情况下，被告在2017年10月份口头通知原告，因被告拟启动旧村改建项目，故要求原告限期腾空租赁厂房。原告方基于对合同依法依约履行的尊重，多次与被告进行协商，要求其另行安排租赁土地或者依法依约给予原告相应的经济赔偿，但双方协商未果。综上所述，原、被告双方之间形成的土地使用权租赁合同系双方的真实意思表示，应受法律保护。被告单方通知解除土地使用权租赁协议的行为，已经严重侵害原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定以及《土地使用权出租协议》第五条第1款之约定，被告应当赔偿原告的厂房建设的全部投资款以及其他必要费用。 被告辩称：一、原告请求解除合同没有法律依据，请求赔偿的金额没有事实与法律依据。二、事实部分：1、原告在2015年、2016年、2017年三年支付租金均逾期超三个月，协议已经终止；2、原告在租赁土地上未取得建设许可证建设厂房，违反法律规定和双方约定，原告行为不受法律保护。3、不存在被告因旧村改造而要求原告腾空的事实。原告违法建筑属于市重点整治范围，村两委作为基层组织有义务协助政府进行三改一拆的工作，村两委告知原告拆除是从协助政府工作角度出发，也是提醒原告做好准备避免强拆。4、除本案原告以及瑞安市东海印刷包装厂外，另外还有三家企业同样租赁被告土地，其他三家企业已经与被告协商解决。虽然原告违法厂房应依法拆除，但是被告经讨论可以退还前面四年租金，因原告提出过高要求，没有调解成功。5、原告厂房属于违法建筑，不具有合法权益。瑞安市综合执法局、安阳街道办事处于2018年3月22日向原告发出拆违通知，2018年11月16日拆除了原告的违法建筑。综上，请求驳回原告请求。 当事人为证明自己主张的事实向本院提交了证据，经质证，本院认定如下： 一、原告提交的原、被告企业信息登记、土地使用权出租协议，经被告质证无异议，本院予以采信。 二、原告提交发票复印件，拟证明原告建设厂房的投资款支出情况。被告对真实性有异议。本院认为发票复印件真实性无法核实，不予采信。 三、原告提交报告、请示及请示报告处理单等文件，拟证明原告租用建设土地的相关事实。被告认为该组证据不能证明待证事实。本院认为，该组证据可以证明案涉土地作为临时生产用地出租已经市政府专题会议研究同意，以及瑞安安阳中心城区管委会去函瑞安市住建局请求由原告等企业先予建设，相关手续后续补齐等事实，本院予以采信。 四、被告提交银行转账凭证，拟证明原告2016年、2017年逾期支付租金超过3个月。原告认为就租金支付双方已经达成新的合意，原告不存在违约行为。本院认为，该组证据可证明原告支付租金的时间，本院予以采信。至于合同是否因此终止，则需要结合其他事实予以认定。 五、被告提交厂房照片（拆除前、拆除中、拆除后），拟证明原告的厂房因属于违法建筑被政府有关部门强制拆除。原告质证认为原告厂房被拆除是因为被告未向政府缴纳相关规费所致。本院认为，双方对于厂房因违章被相关部门拆除的事实无争议，本院予以确认。至于形成违章的原因，需要结合其他证据予以认定。 六、被告提交双岙村卫星图照片，拟证明租赁土地与旧村在不同区域，旧村改造与租赁土地没有直接关系。原告认为证据与本案无关联。本院采纳原告质证意见，对该份证据不予采信。 七、本院委托浙江金穗工程项目管理有限公司对案涉厂房钢结构、土建部分的造价进行了鉴定，鉴定单位作出了浙江金穗［2018］1－062号鉴定书和补充说明。原告对鉴定结论和补充说明无异议。被告认为：1、鉴定机构没有测绘资格，测绘无效，相关数据不具有法律效力；2、违法建筑不具有鉴定价值；3、没有鉴定人签字，形式不合法。本院认为：1、鉴定机构可以在鉴定过程中根据鉴定工作需要对鉴定对象作必要的测量，不必具备专业测绘资格；2、本案鉴定对象是原告建设厂房的所花费用，而非建筑物价值；3、鉴定人签章与签字具有同等效力，鉴定书形式合法。本院对被告提出的三点质证意见均不予采纳，对该份鉴定书和补充说明予以采信。 经审理本院查明：被告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社拥有坐落于瑞安市瑞祥新区，文昌路以南旧村置换地，地块名称：Ａ12－2。经市政府专题会议研究同意该地块用作企业临时生产用地。2014年6月30日，被告与原告温州林泰汽车配件有限公司以及案外人温州立亚机械有限公司、瑞安东海印刷包装厂、瑞安华盛印刷机械厂、瑞安市汽车电器一厂等五家企业签订土地使用权出租协议，约定将该地块（面积7228平方米）的使用权出租给上述五家企业，租期自2014年7月1日至2024年6月30日止，五家企业承租的占地面积各自独立，租金各自计算，五家企业对租金支付负连带责任。其中原告温州林泰汽车配件有限公司承租占地面积2000平方米，年租金195195元。协议第五条第1项约定：“在租赁期内，甲方如遇动迁而需要该土地或甲方要建设的，甲方应及时告知乙方，对乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任。若该情形在租赁期前5年内发生，甲方应一次性赔偿乙方为建设厂房投资的全部投资款（包括但只限于钢构、土建厂房部分费用，具体以乙方提供的发票通过甲方确认为准）。……若总造价在双方协商不一致的情况下，应请第三方有资质的单位根据市场行情进行评估后再按本条款进行赔偿。”协议签订后，原告在未办理相关审批手续的情况下，未经招投标手续，在承租土地上建设厂房，并从事生产经营。被告对于原告未批先建行为未予阻止，并逐年收取租金。2017年10月，被告口头通知原告搬离并腾空厂房，双方就赔偿事项未能达成一致意见，原告未主动搬离。2018年11月，原告厂房被政府部门以违章建筑强拆。经鉴定，原告厂房钢结构和土建部分的建设费用2028727元（不考虑下浮、安全文明施工费、企业管理费、规费、基础工程）。诉讼过程中，原、被告以及案外人温州立亚机械有限公司、瑞安东海印刷包装厂、瑞安华盛印刷机械厂、瑞安市汽车电器一厂一致确认：五承租人之间的合同权利义务相互独立，所涉合同解除、赔偿等事项均各自分别主张，互不影响。 另查明，瑞安市人民法院于2018年9月7日裁定受理原告温州林泰汽车配件有限公司破产申请，并指定温州金鑫荣会计师事务所为破产管理人。 本院认为，虽然被告与温州林泰汽车配件有限公司、温州立亚机械有限公司、瑞安东海印刷包装厂、瑞安华盛印刷机械厂、瑞安市汽车电器一厂五家企业以一份土地使用权出租协议的形式约定权利义务，但当事人之间均确认各自的合同权利义务相互独立，因此本院将原、被告之间就A12－2地块中2000平方米土地使用权租赁形成的合同关系作独立处理。该合同系双方真实意思表示，不具无效情形，合同关系合法有效。对于本案当事人争议的问题，本院分别阐述如下： 一、关于合同解除或终止的问题。协议第五条第1款约定：在租赁期内，甲方如遇动迁而需要该土地或甲方要建设的，甲方应及时告知乙方，对乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任。该条实质赋予了被告单方解除合同的权利。被告于2017年10月口头通知原告搬离、腾空厂房，就是依据该条文行使单方解除权，合同应于通知到达原告时解除。双方虽就解除后的赔偿事宜未达成一致意见，但并不影响被告解除合同行为的效力。双方合同约定租赁的标的物为土地使用权，即便如被告所述政府提出以违章建筑拆除，也与被告无关，对于合同履行而言仍存在着补批手续、重建等多种可选择途径，被告主张出于协助政府部门“三改一拆”工作而通知原告腾空的说法不符合常理，本院不予采信。庭审中，本院询问被告在原告厂房被拆除的情况下是否愿意继续履行租赁合同（因为双方当事人租赁的是土地使用权，原告是否能有效利用与被告无关），被告明确表示不愿意，亦印证被告是因自身利益要求收回土地。虽然合同第四条第4项约定赋予被告在原告逾期三个月支付租金的情况下单方解除合同的权利，但本案中被告对原告逾期支付的租金予以收取并且未及时以逾期付款为由提出解除合同，因此合同继续履行，被告在原告起诉后再主张合同因逾期支付租金已终止，无法律依据，本院不予支持。综上，本院确认原、被告之间的租赁合同已于2017年10月解除。 二、被告是否因原告所建厂房系违法建筑或厂房已被拆除而无需承担合同约定的赔偿责任。第一，原告在被告的土地上建设厂房，若要办理审批手续必需被告协助，因此被告对原告未批先建的行为是明知的，在该种情形下被告未予阻止且每年收取租金，可视为被告同意原告的建设行为。第二，案涉地块已经市政府专题会议研究同意作为企业临时生产用地，双方当事人亦一致确认未上报规划审批的原因是双方就税费负担产生争议，可见案涉厂房符合规划审批的实质要件，原告未批先建的行为仅违反行政审批的管理性规定，合同当事人就该建设行为所支出费用的负担作出约定，应当有效。第三，合同于2017年10月解除，案涉厂房于2018年11月拆除，被告于合同解除之时即负有赔偿损失义务，拆除事实发生在合同解除之后，赔偿义务不因厂房拆除而免除。第四，关于被告提出的租赁期限超过临时建筑二年期限的问题。临时建筑期限是针对原告承租后在地上建设的厂房而言，与土地租赁期限无必然关系，且临时建筑到期后，可以视情况再决定是否可以续期。被告的该点抗辩缺乏法律依据。综上，被告应当依照协议第五条第1项约定，向原告赔偿损失。 三、赔偿损失的计算。合同约定赔偿投资款仅限于钢构、土建厂房，因此原告请求的配套设施费用、搬运费用等均无依据，不予支持。关于钢构、土建厂房的费用：1、经鉴定钢结构、土建部分的造价为2028727元（尚未考虑下浮），鉴定意见同时指出“现市场上普遍的下浮率在10－15%之间不等”。本案原告未采用招投标方式而直接委托他人建设，本院酌情在鉴定结论的基础上下浮15%作为厂房钢结构、土建部分造价。2、由于原告未委托正式的建筑公司进行建设，不存在安全文明施工费、企业管理费、规费、利润、税金等部分费用，鉴定意见提出的该部分费用本院不予考虑。3、因原告未提供建设图纸等鉴定所需材料，造成基础工程的造价无法评估，相应责任由原告自行负责，本院对该部分造价不予考虑。综上，被告应向原告赔付的建筑费用为1724417.95元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社于本判决生效后十日内支付原告温州林泰汽车配件有限公司1724417.95元。 二、驳回原告温州林泰汽车配件有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费36607.37元，减半收取18303.68元，由原告温州林泰汽车配件有限公司负担8144.68元，被告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社负担10159元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员  李 进 二〇一九年一月二十九日 代书记员  曾怀莘