重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民初652号原告（案外人）:谭定文,男,1964年1月2日生,汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）:谭少进,女,1964年3月16日出生,汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：丁飞，重庆翰墨律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆弘时商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路30-4-5-3、4号，统一社会信用代码91500107660882213N。法定代表人：张松柏。第三人（被执行人）：刘光明，男,1963年11月29日生，汉族,住重庆市忠县。委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州崇遵律师事务所律师。第三人（被执行人）:叶伟玲,女,1971年08月24日生,汉族，重庆市忠县。第三人（被执行人）:重庆弘历投资集团有限公司,住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码66087526-7。法定代表人：刘光明，执行董事。第三人（被执行人）:桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司,住所地贵州省桐梓县娄山关镇马鞍山，组织机构代码56092367-1。法定代理人：刘光明，该公司董事长。原告谭定文与被告谭少进，第三人重庆弘时商贸有限公司（以下简称弘时公司）、刘光明、叶伟玲、重庆弘历投资集团有限公司（以下简称弘历公司）、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年04月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭定文及委托诉讼代理人任成羽、被告谭少进及委托诉讼代理人丁飞、第三人刘光明的委托诉讼代理人吴宗湖到庭参加诉讼，第三人重庆弘时商贸有限公司、重庆弘历投资集团有限公司、叶伟玲、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭定文向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2018）渝05执异140号执行裁定书；2、请求撤销《（2015）渝五中法民执字第597号限期迁出房屋通知书》及《公告》；3、请求解除对原告享有租赁权的位于重庆市忠县忠州镇人民路30号附40号（第吊一层）1635.33平方米的房屋要求限期腾空并迁出等强制执行措施；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人弘时公司于2013年11月20日签订的《房屋租赁合同》是真实、合法、有效的。原告租赁第三人弘时公司的案涉房屋在先，被告谭少进与第三人弘时公司双方签订的《企业借款合同》设定案涉房屋抵押在后。贵院（2018）渝05执异140号执行裁定书中认为“但谭定文未提交本院查封前交纳案涉房屋水、电费的证据等，其查封前合法占有使用上述房屋的依据不充分，其要求继续使用房屋、保护其租赁权的异议理由不能成立。”与客观事实不符合。原告虽然在执行异议申请听证中未提交案涉房屋使用水、电费的依据，但法院不能就此推断原告未实际占有使用案涉房屋，这与原告实际租赁使用案涉房屋的事实不符合，也与法院在执行拍卖中认定的事实相互矛盾。原告对被告谭少进经过法定程序取得第三人弘时公司的案涉房屋的房地产权没有异议，但是原告因签订案涉房屋的《租赁合同》、付清租金和实际占有使用案涉房屋在先，根据“买卖不破租赁”原则，原告仍享有案涉房屋的租赁权。原告从2013年12月开始使用案涉房屋至今没有使用自来水也没有安装水表，案涉房屋所在的楼层于2014年3月11日安装了自来水表，用户开户名弘海名都门面负一层，是刘光明去开户的，该表实际用水从2015年2月份才开始用水的。案涉房屋所在楼层电表开户时间是2015年3月30日，开户名是重庆市明光房地产开发有限公司而不是原告，原告是从2018年2月12日开始安装电表，用户名忠县蓝光家电有限公司，原告在被告抵押登记以前没有使用水电。贵院《限期迁出房屋通知书》及公告要求原告在15日内将案涉房屋腾空并迁出是没有法律依据的，请求法院支持原告的诉讼请求。被告谭少进答辩称，原告阻止房屋交付必须要求证明在查封前合法使用房屋，而原告并未提供相应有效的证据证明其已经合法占有并使用，贵院据此裁定驳回原告的执行异议是符合法律规定的。原告与弘时公司签订的租赁合同不是真实的租赁合同，而是为了对抗债权人的执行而补签的虚假租赁合同，原告与弘时公司只是借款关系而不存在租赁关系，原告主张撤销执行裁定、迁出通知、公告、解除强制腾空房屋是没有法律依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘光明称，原告诉称的租赁合同不属实，该合同系刘光明于2014年11月20日与原告谭定文签订的，合同的落款时间是倒签，当时案涉房屋已抵押给被告谭少进。本案所涉租赁合同名为租赁实际上是借款担保，2013年至2014年期间，刘光明、叶伟玲以公司的名义对外借款，当时弘时公司提供的担保和抵押。本案租赁合同与客观事实不符，原告的诉讼请求于法无据，不享有相应的对抗执行的权利，应当驳回原告的诉讼请求。第三人弘时公司、叶伟玲、弘历公司、广兴公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告谭定文向本院举示了：1、2013年11月20日弘时公司与谭定文签订的《房屋租赁合同》；2、农村商业银行业务凭证、收据；3、民事诉状、法庭审理笔录、（2017）渝0233民初5517号民事裁定书；4、忠县人民法院对案涉部分房屋的司法拍卖公告、重庆汇融拍卖有限公司司法拍卖忠县忠州镇二处商业用房司法拍卖项目介绍；5、调查笔录（谭文平、张启术、陈吉明、罗显斌、徐其斌）、销售单；6、（2015）渝五中法民执字第597号限期迁出房屋通知书、（2018）渝05执异140号执行裁定；7、案涉房屋用电客户信息查询、用电发票、案涉房屋用水客户信息查询及客户实际用水明细查询；8、谭定文诉重庆两江新区明德小额贷款有限公司、重庆弘时商贸有限公司、刘光明案外人执行异议之诉纠纷一案的庭审笔录；9、忠县人民法院（2018）渝0233民初528号民事裁定书；10、谭定文诉重庆两江新区明德小贷有限公司、弘时商贸公司、刘光明案外人执行异议之诉的2018年6月21日庭审笔录中证人证言。被告谭少进质证后认为，1、对弘时公司与谭定文于2013年11月20日签订的《房屋租赁合同》的三性均不予认可，该合同名义上是租赁合同，实际是借款合同，弘时公司刘光明已在原告方举示的庭审笔录第15页明确陈述该合同的时间是倒签的；2、对原告举示的农村商业银行业务凭证、收据三性不予认可，根据凭证上注明的内容是借款，原告拟证明是保证金或租金与实际情况不符；3、对民事诉状、庭审笔录、（2017）渝0223民初5517号民事裁定书的真实性、合法性认可，关联性不认可。4、忠县人民法院对案涉部分房屋的司法拍卖公告、重庆汇融拍卖有限公司司法拍卖忠县忠州镇二处商业用房司法拍卖项目介绍，真实性、合法性认可，关联性不认可，仅证明拍卖时的现状，不能证明查封时已存在租赁的事实；5、调查笔录、销售单三性均不认可，不能证明从2013年12月至今一直在使用案涉房屋；6、（2015）渝五中法民执字第597号限期迁出房屋通知书、（2018）渝05执异140号执行裁定三性均认可；7、案涉房屋用电客户信息查询、用电发票、案涉房屋用水客户信息查询及客户实际用水明细查询的真实性认可，关联性不认可，该组证据不能证明查封前已占有并使用该房屋；8、谭定文诉重庆两江新区明德小额贷款有限公司、重庆弘时商贸有限公司、刘光明案外人执行异议之诉纠纷一案的庭审笔录的真实性认可，关联性不认可，同时庭审笔录再次证明原告方与弘时公司签订的租赁合同的落款时间是不真实的；9、忠县人民法院（2018）渝0233民初528号民事裁定书的真实性认可，但该案的审理焦点是并不是租赁合同签订的时间，该裁定书仅仅是认可了原告的租赁权，并未确认租赁合同的开始时间；10、谭定文诉重庆两江新区明德小贷有限公司、弘时商贸公司、刘光明案外人执行异议之诉的2018年6月21日庭审笔录中证人证言均不能客观公正及有效的证明原告的证明目的，原告方并未举示证据证明双方有运输关系或买卖关系，上述证人证言不能作为本案的证据予以采信。刘光明质证后认为，1、原告诉称的租赁合同不属实，该合同系刘光明于2014年11月20日与原告方签订的，当时房屋已抵押给谭少进，租赁合同名为租赁，实为借款担保；2、对原告举示的农村商业银行业务凭证、收据三性没有异议，收据的事项虽都是写的保证金，不能达到其证明目的；3、民事诉状等的真实性无异议，但弘时公司起诉谭定文是诉讼策略，是不认可双方签订的租赁合同请求解除合同，不能达到原告的证明目的；4、忠县人民法院对案涉部分房屋的司法拍卖公告、重庆汇融拍卖有限公司司法拍卖忠县忠州镇二处商业用房司法拍卖项目介绍真实性无异议，但不能达到其证明目的；5、调查笔录（谭文平、张启术、陈吉明、罗显斌、徐其斌）、销售单三性均不认可，且销售单显示的时间是2014年9月份；6、（2015）渝五中法民执字第597号限期迁出房屋通知书、（2018）渝05执异140号执行裁定的三性均予认可；7、案涉房屋用电客户信息查询、用电发票、案涉房屋用水客户信息查询及客户实际用水明细查询，上述证据证明原告是在2015年3月份之后才产生水电，不能证明原告所说2013年11月20日至2015年3月30日期间没有水电，结合实际用水的时间证明案涉房屋在2015年2月份才开始使用；8、谭定文诉重庆两江新区明德小额贷款有限公司、重庆弘时商贸有限公司、刘光明案外人执行异议之诉纠纷一案的庭审笔录的真实性予以认可，关联性不认可；9、忠县人民法院（2018）渝0233民初528号民事裁定书的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，裁定书虽然载明了房屋有租赁，但对租赁合同的起止时间并未认定。为证明自己的主张，被告谭少进向本院举示了：1重庆市房地产抵押合同；2、重庆市忠县人民法院（2017）渝0233执异68号执行裁定书；3、（2015）渝五中法民执字第597号之二裁定书；4、《不动产权证书》。原告谭定文质证后认为，1、对抵押合同的三性均不认可，即使合同是真实的，该合同的时间是2014年1月10日，也是在租赁合同之后，不能达到被告的证明目的；2、忠县法院的裁定书的合法性、关联性不予认可；3、对（2015）渝五中法民执字第597号之二裁定书无异议，被告对案涉房屋享有所有权无异议；4、《不动产权证书》真实性无异议，但原告对案涉房屋享有租赁权。刘光明质证后认为，对被告举示的四组证据的真实性、合法性均无异议。弘时公司、刘光明、叶伟玲、弘历公司、广兴公司未向本院举示证据。经本院审理查明，2014年1月10日，弘时公司与谭少进签订《重庆市房地产抵押合同》约定，弘时公司将重庆市忠县忠州镇人民路30号附40号房屋作为抵押物向谭少进借款1500万元，双方在重庆市忠县国土房管局土地房屋登记中心办理了上述房屋的抵押登记。谭少进与弘时公司、刘光明、叶伟玲、弘历公司、广兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月7日作出（2014）渝五中法民初字第01155号民事判决，判决弘时公司偿还谭少进借款本金1500万元及利息，刘光明、叶伟玲、弘历公司对上述支付义务承担连带清偿责任，广兴公司就谭少进在实现担保物权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。判决生效后，谭少进向本院申请强制执行。本院在执行过程中于2015年7月9日作出（2015）渝五中法民执597号执行裁定书，查封、扣押、冻结被执行人弘时公司、刘光明、叶伟玲价值1800万元的财产。同日，本院向重庆市忠县土地房屋权属登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人弘时公司位于重庆市忠县忠州镇人民路30号附40号（第吊一层）的房屋，证号为311房地证2014字第00059号、面积为1635.33平方米（即吊1-商2），查封期限3年。2016年，重庆汇融拍卖有限公司受本院委托对上述房屋发出司法拍卖公告，该公告注明有租赁关系，但未注明承租人和租赁关系的起止时间。2016年6月30日，本院作出（2015）渝五中法民执字第597号之二执行裁定书，裁定：将被执行人弘时公司所有的上述房屋作价5586320元交付申请执行人谭少进抵偿部分债权，该房屋归申请执行人所有，申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，解除以本院名义对上述房屋的所有查封，同时注销该房屋上的抵押。2016年7月14日，原告谭少进取得忠县忠州镇人民路30号附40号（第吊1层）房屋建筑面积1635.33平方米的不动产权证书。2017年11月8日本院发出公告：载明本院在执行过程中，依法对被执行人弘时公司所有，由申请执行人享有抵押权的位于忠县忠州镇人民路30号附40号（第吊一层）1635.33平方米进行了司法拍卖，因无人竞买而流标，后申请执行人向本院申请以物抵债，本院将该房屋裁定归抵押权人谭少进所有。谭少进请求本院将该房屋予以交付，为此本院公告如下：限上述房屋的全部占有人在本公告张贴之日起15日内将上述房屋腾空并迁出该房屋。次日，本院向案外人谭定文发出“限期迁出房屋通知书”，载明该房屋产权已登记至谭少进名下，申请执行人要求本院将该房屋予以交付，本院作出如下通知：限你收到本通知书后15日内将忠县忠州镇人民路30号附40号（第吊1层）房屋腾空并迁出该房屋。另查明，弘时公司（甲方）与谭定文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将忠县人民路30号弘海名都吊一1、2号房22200平方米租给乙方，租期自2013年11月20日至2024年11月19日，共计10年。其中优惠12月房租。租金标准及支付方式：每年22200*13*12=346000元，房屋保证金2250000元，每月押金计息，每月2.5%，利息用作房租，多退少补。支付方式现金，每年11月20日前支付，房租每两年递增8%。将2013年2月8日借款500000元作为房屋租金保证金，在2014年5月20日前，甲方再向乙方借款1750000元作为房屋租赁保证金，乙方将款项汇到甲方指定的叶伟玲农行账号为准，如乙方不按时付款，前面50万元押金甲方不退还，并且乙方自动搬出所租房屋。合同落款时间为2013年11月20日。2013年2月8日，弘时公司向原告谭定文出具了支付保证金500000元的收据。原告谭定文分别于2014年5月8日、2014年5月12日向叶伟玲账户打款25万元、1499997元，共计1749997元。2014年5月20日，弘时公司向谭定文出具收据，载明收到保证金175万元。现原告谭定文占有使用上述案涉房屋。再查明，2015年3月30日，重庆市明光房地产开发有限公司对案涉房屋（明光弘海名都）立户用电，并于2018年3月26日销户，原告谭定文于2018年2月12日立户用电，2018年4月开始交纳电费。庭审中，刘光明向本院陈述，本案所涉租赁合同系刘光明于2014年11月20日与原告谭定文签订的，合同落款时间是倒签的，签订租赁合同时，案涉房屋已抵押给了谭少进。原告谭定文对刘光明的说法不予认可，坚持认为案涉合同形成时间为2013年11月20日。经庭审释明，由原告谭定文提交比对样本，由被告谭少进对形成时间申请司法鉴定。被告谭少进遂向本院申请对落款时间为2013年11月20日《房屋租赁合同》中签字及盖章（含手印）形成时间是2013年11月还是2014年11月进行司法鉴定，因未提交鉴定比对样本，不具备鉴定条件。且经本院咨询西南政法大学司法鉴定中心，文字印章鉴定中的形成时间鉴定，超过三年的文件只能鉴定该文件是否超过三年，不能鉴定具体的形成时间。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。租赁权是指承租人依据租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有使用收益权。首先，本案《房屋租赁合同》形成的时间，本案中虽然从形式上看，谭定文与弘时公司在2013年11月20日签订了10年租赁期的《房屋租赁合同》，但刘光明明确向法院陈述本案所涉的租赁合同的签订时间是2014年11月20日。庭审中，谭少进申请对《房屋租赁合同》上签名和印章及指纹的形成时间进行司法鉴定，因无比对样本，致使本案无法通过科学手段对《房屋租赁合同》真实的签订时间进行确定。其次，谭定文是否在本院查封前已占有使用该不动产。本院对涉案房屋的查封时间为2015年7月，从原告谭定文举示的涉案房屋水、电开户查询资料显示，涉案房屋的水表开户时间为2014年3月11日，电表开户的时间为2015年3月30日，即在本院查封涉案房屋之前，涉案房屋已能正常使用水、电，谭定文并未向法院举示其在2015年7月前缴纳水费、电费的相关证据；谭定文申请的证人虽均向法院陈述谭定文在2014年3月已开始对房屋进行改造并使用，因无其他相关证据予以佐证，本院对证人证言均不予采信；另谭定文向法院举示的拍卖公告等证据，仅证明拍卖时的现状，根据谭定文举示的相关证据，本院不能确认谭定文在法院查封前已占有使用该不动产。再次，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，弘时公司与谭定文签订的《房屋租赁合同》约定，“将2013年2月8日借款五十万人民币作为房屋租赁保证金，在2014年5月20日前，甲方再向乙方借款一百七十五万元人民币作为房屋租赁保证金……”。从该约定的内容看，双方是将借款作为房屋租赁保证金，以利息抵扣租金，即谭定文为了使自己的债权得到清偿，同意弘时公司以让渡案涉房屋10年房屋使用权的方式抵偿债务。可见，弘时公司与谭定文签订的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因本案所涉房屋已抵押给了谭少进并办理了抵押权登记，故本案中弘时公司与谭定文之间因借款而形成的租赁权不能对抗谭少进所享有的担保物权。综上，原告谭定文主张对重庆市忠县忠州镇人民路30号附40号（第吊一层）的房屋享有排除执行的实体权利缺乏事实和法律依据，其要求保护其租赁权的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：驳回谭定文的全部诉讼请求。案件受理费18570元，由原告谭定文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇一九年一月十五日法官助理 陈园媛书 记 员 孙 锋