山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0684民初1523号原告：白良卫，男，1965年11月18日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：吴长元，山东铭元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛俊玲，山东铭元律师事务所实习律师。被告：白春国，男，1972年11月30日出生，汉族，住蓬莱市。被告：白春艳，女，1974年3月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李明政，山东同杰律师事务所律师。原告白良卫与被告白春国、白春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白良卫及其委托诉讼代理人吴长元、薛俊玲、被告白春艳的委托诉讼代理人李明政到庭参加诉讼。被告白春国第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白良卫向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村271号房产（房产证号：蓬私字第××号）的拆迁补偿款或楼房归原告白良卫所有；2、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告系同村村民。2006年2月25日，原告与二被告就登记在二被告母亲名下的位于蓬菜市产（房产证号：蓬私字第××号）达成房屋买卖合意后，二被告委托其二姨王彩霞与原告签订房屋买卖文书，原告当日委托其母亲宫奎兰支付了全部房款。王彩霞将上述房屋及房屋所有权证和集体土地使用权证全部交付给原告，双方合同已全部履行完毕，原告已取得上述房屋的所有权。但据原告所知，二被告于2018年3月12日在蓬菜市人民法院达成调解，并由蓬菜市人民法院作出（2017）鲁0684民初3018号民事调解书，约定上述房屋由被告白春艳继承所有。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告白春国辩称，涉案房屋是我未经白春艳同意，私下出卖给了原告母亲宫奎兰，原告无诉讼主体资格；2017年白春艳因此事起诉我，经蓬莱市人民法院调解，出具（2017）鲁0684民初3018号民事调解书，调解协议为涉案房屋由白春艳继承所有，调解书合法有效，请求法院驳回原告的起诉。被告白春艳辩称，蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初3018号民事调解书，调解内容双方自愿合法，不损害他人权益，是具有法律效力的文书；本案原告不适格，据被告白春国陈述以及原告提供宫奎兰的收条，均能证实被告白春国于2006年未经被告白春艳的同意擅自将父母所留遗产处分给宫奎兰，而非本案原告；根据土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，不论是宫奎兰还是原告白良卫在林格庄村均有自己的一处宅基地，即使是他们与被告白春国订立房屋买卖关系也是违法的，不应该得到法律保护；宫奎兰及本案原告白良卫均知道被告母亲王月霞有二被告两个子女，宫奎兰仅与被告白春国擅自订立房屋买卖合同，侵犯被告白春艳的共有权，根据物权法第九十七条及民法通则第八十九条规定，应认定为无效。宫奎兰作为邻居知道共有权人为二被告，不具有善意购买的法律地位；原告主张拆迁补偿款或者回迁的楼房归其所有的前提是原告主张的买卖关系成立并合法有效，但是原告不是本案适格的诉讼主体，应当依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据一、《房屋买卖文书》一份，该文书载明“白春国（房屋所有权证房主姓名是其母亲王月霞，王月霞已于2002年去世）将坐落在林格庄村北房屋叁间、倒厅叁间，经人说允，卖与白良卫名下永远为业，卖价：人民币壹万元整，此款笔下一次交清，分文不欠。”该文书为被告白春国委托王彩霞夫妇与原告在中间人（邻居）白良吉、王方奎、白良稔见证下，由孙大安（村里会计）执笔书写。证明原、被告间关于涉案房屋买卖的事实客观存在；证据二、涉案房屋所有权证、集体土地建设用地使用证各一份，被告白春国已将涉案房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证全部交付给原告，证明房屋买卖事实的存在，双方房屋买卖合同已履行完毕，原告已取得涉案房屋的所有权；证据三、2018年6月16日的录音资料两份，第一份19：00-19：40录音资料证实王彩霞及其配偶庄学敏均认可在《房屋买卖文书》上签过字，按过手印，并且代收了购房款。第二份20:00-20:30录音资料证实庄明德认可收取原告一万元购房款，并将购房款转交给了被告白春国。两份录音资料均证明房屋买卖事实的存在，并且房屋买卖文书双方已实际履行完毕，王彩霞夫妇将涉案房屋的房屋所有权证、集体土地使用权证于签订合同当日转交给了白良卫夫妇，涉案房屋也交付给了原告白良卫；证据四、收条一份，证实了合同签订当日，原告委托其母亲宫奎兰向被告白春国的受委托人王彩霞的儿子庄明德交付了全部的购房款一万元，庄明德出具了收条一张，收据中明确注明收款人白春国，代收人庄明德；证据五、蓬莱市蓬莱阁街道办事处林格庄社区居民委员会出具的证明一份，证明白良卫购买王月霞名下的涉案房屋后开始使用、修缮、维护至今，即证明被告白春国卖房事实的存在和原告实际占有并使用该房屋至今的事实；证据六、证人刘某出庭作证，证明当年是被告白春国亲口承诺要把涉案房屋卖与白良卫，白春国、白春艳委托王彩霞夫妇代卖涉案房屋，代收卖房款，并且涉案房屋交付原告后，王彩霞便将涉案房屋里的东西全数搬走，原告又将涉案房屋出租给了刘某6年，证明房屋买卖事实确实存在并且房屋已实际交付原告；证据七、证人邹某1出庭作证，证明白春艳对白春国将涉案房屋出卖给原告这一事实知情，并对涉案房屋买卖事宜无异议；证据八、证人白某出庭作证，证明被告白春艳对原告与被告白春国房屋买卖的事实知情，曾听到原告妻子哈雪莹和被告白春艳的谈话，被告白春艳明确表示对被告白春国卖房一事知情并且无异议。二被告对原告提交的证据一《房屋买卖文书》一份、证据四收条一份的签订和出具时间有异议，认为该协议和收条是后期补签，并申请对该协议、收条的形成时间进行鉴定；认为证据三2018年6月16日的录音资料两份系剪辑证据且属证人证言，应由王彩霞、庄学敏出庭作证；对证人刘某的证言有异议，认为其对于买房人系原告还是宫奎兰的陈述前后矛盾，不应予以采信；对证人邹某2、白某的证言不予认可，认为二人与原告有利害关系，对其他证据的真实性无异议，对原告所提交证据的证明内容均不予认可。庭审中，被告白春国认可2006年上半年天还冷的时候其将涉案房产出卖给宫奎兰，当时未签订书面的房屋买卖合同，购房款双方约定为10000元，后由庄明德从宫奎兰处收取后转交给被告白春国。被告白春国分别于2017年12月19日22时15分、2018年6月25日20时35分向原告发送信息，内容为“小叔你好！我是小国，刚要到你的电话号码，今天太晚了，明天再给你电话，说一下房子的事”、“小叔，我是小国，关于房子的事，小燕也起诉我了，卖房时确实没跟她打招呼，我也没想到会这样，上次给你打电话，你也没接，看看你愿不愿意跟我聊聊，看看怎么解决，这是我的电话，你方便时给我电话吧，或者你愿意接我给你打也行”。二被告提交（2017）鲁0684民初3018号民事调解书以及生效证明一份，证明该调解书属于合法有效的法律文书；蓬莱市林格庄回迁安置协议一份，证明林格庄社区已就涉案房屋与白春艳签订了回迁协议，白春艳取得了拆迁权益；原告及宫奎兰在林格庄村已有一处宅基地的查询档案。原告对二被告提交的上述证据的真实性均无异议，对证明内容均不予认可。本院认为，通过白春国的陈述及其向原告发送短信情况，结合原告提交的录音证据、林格庄社区居民委员会的证明、刘某的证人证言，能够认定涉案房屋系白春国委托王彩霞夫妇以10000元出卖给原告的事实。王彩霞夫妇与原告签订房产买卖协议，庄明德出具收条的行为表明认可其代被告白春国卖房，原告为购房人的事实，该房屋买卖协议及收条的形成时间并不影响本院对上述事实的认定，故对二被告要求对协议及收条形成时间的鉴定申请本院不予准许。庭审中，被告白春艳认可房屋出卖后其回蓬莱两次，结合证人邹某1、白某的证言，本院对白春艳对卖房知情的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与二被告原系蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村同村村民关系，二被告系兄妹关系。涉案房屋登记于王月霞（二被告之母）名下，2002年王月霞去世，因遗产未分割，该房屋属于二被告共同共有。2006年上半年被告白春国委托其二姨王彩霞、二姨夫庄学敏代卖涉案房屋，代卖人王彩霞、庄学敏与原告在中间人白良吉（邻居）、王方奎（邻居）、白良稔（邻居），以及孙大安（村里会计）的见证下签订了《房屋买卖文书》，白良卫支付购房款10000元，庄明德（王彩霞之子）代白春国收取房款并出具收条，后庄明德将10000元购房款交与白春国。代卖人王彩霞夫妇将涉案房屋及房产证、土地证交付给原告，原告占有、使用至拆迁。2017年11月16日，白春艳以继承纠纷为由起诉白春国，案号为（2017）鲁0684民初3018号，2018年3月12日白春艳、白春国达成调解协议，将涉案的登记于王月霞名下坐落于蓬莱市林格庄村271号房产（房产证号：蓬私字第××号）由白春艳继承所有。2018年6月16日，被告白春艳的委托诉讼代理人李明政代白春艳与蓬莱市蓬莱阁街道林格庄社区居民委员会签订房屋安置补偿协议一份，约定上述涉案房屋的拆迁补偿事宜。现上述涉案房屋已拆除。本院认为，本案争议的焦点为：原告与被告白春国间签订的《房屋买卖文书》是否有效？《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告与被告白春国于2006年达成房屋买卖合意，原告支付被告白春国购房款10000元，被告白春国将房屋及房屋所有权证书、集体土地建设用地使用证书交付原告，形成事实上的房屋买卖合同关系，涉案房屋的购买人为白良卫，故白良卫为本案适格原告。《房屋买卖文书》系原告与被告白春国真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故应自合同成立时生效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定房屋买卖协议的效力。关于二被告对被告白春艳对卖房一事不知情的辩称主张，2018年6月14日蓬莱市蓬莱阁街道林格庄社区居民委员会出具证明“我社区居民白良卫于2006年2月25日买本社区王月霞房屋后，修缮维护，并居住到现在。特此证明”，涉案房屋自2006年出卖给原告至今12年之久，原告对涉案房屋出租、使用、修缮维护，已形成稳定占有关系，被告白春艳对该房屋买卖未提出异议，结合证人邹某1、白某证言，应认定其对涉案房屋已卖与原告的情况知情且同意该房屋买卖行为，二被告再提出白春艳对卖房一事不知情，有违诚信原则，原告有理由相信持有涉案房屋产权证及土地使用权证的被告白春国作为家中长子、主要家庭成员有权代表家庭与原告签订房屋买卖合同，应认定原告与被告间的房屋买卖合同有效。故涉案房产虽未办理过户登记手续，但《房屋买卖文书》已自合同成立时生效，本院对原告依据该生效买卖合同要求确认将蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村271号房产置换的拆迁补偿款517466元或楼房归其所有的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定及相关法条之规定，判决如下：蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村271号房产（房产证号：蓬私字第××号）置换的拆迁补偿款或楼房归原告所有。案件受理费2300元，保全费3107元，合计5407元，由被告白春国、白春艳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  朱晓艳人民陪审员  梁志香人民陪审员  唐 玲二〇一九年一月十八日书 记 员  李 青