安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初275号 原告：芜湖市鸠江区人民政府，机构地址芜湖市鸠江区官陡街道九华北路789号，统一社会信用代码11340207MB0R9841XN。 法定代表人：方忠，区长。 委托诉讼代理人：戴林，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶剑，安徽国伦律师事务所实习律师。 被告：合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区史河路与金牛路交口拓佳欢乐广场内101室，统一社会信用代码913401006989586150（1-1）。 法定代表人：黄昕珩，董事长。 被告：芜湖拓佳商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#，统一社会信用代码91340207598670526B（1-1）。 法定代表人：黄昕珩，董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：万建，系合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司、芜湖拓佳商业管理有限公司员工。 原告芜湖市鸠江区人民政府与被告合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司、芜湖拓佳商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江区人民政府（以下简称“鸠江区政府”）的委托代理人戴林、饶剑，被告合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司（以下简称“合肥拓佳公司”）、芜湖拓佳商业管理有限公司（以下简称“芜湖拓佳公司”）的委托代理人万建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸠江区政府向本院提出诉讼请求：1、两被告共同向原告支付自2015年7月15日起至2019年1月14日止拖欠的房屋租金3676282元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2015年7月15日起至实际给付之日止的逾期付款利息（截止2018年11月15日为275361.71元，详见逾期付款利息计算表）；2、两被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2012年5月18日与第一被告合肥拓佳公司签订《投资协议书》，约定：原告同意将面积约13920.94平方米的案涉房屋出租给第一被告使用，由第一被告投资整体运营管理高档餐饮、连锁超市、宾馆、金融服务类等项目，租赁期限为20年，第1年至第3年为免租期，第4年至第5年租金为5元/平方米/月,第6年至第10年租金为10元/平方米/月，第10年至第I5年租金为15元/平方米/月，第15年至第20年租金为20元/平方米/月。正式进入计租年度后，第一被告应将租金每季度一付，先付后用。根据上述《投资协议书》约定，原告已于2012年7月15日前将案涉房屋交付给第一被告占有、使用。其间，第一被告在芜湖市鸠江区成立项目公司即第二被告芜湖拓佳公司，并由第二被告承继第一被告在《投资协议书》项下的全部权利与义务,但第一被告亦实际承租、占有案涉房屋。上述《投资协议书》约定的第1年至第3年的免租期到期后，两被告理应自2015年7月15日起支付租金，经原告多次催讨，两被告于2018年9月3日支付50万元房屋租金，但此后一直拒付拖欠的剩佘房屋租金。另外，两被告在承租案涉房屋期间擅自更改案涉房屋的主体结构，致案涉房屋一致未能通过消防整体验收。原告认为，两被告拖欠房屋租金和擅自更改案涉房屋主体结构的行为，严重违反合同约定。 被告合肥拓佳公司、芜湖拓佳公司辩称：一、原告存在违法和根本的违约行为。依据被告与原告于2012年5月18日签订的投资协议书的约定：1、原告须向被告提供包括但不限于房屋所有权证在内的相关证照；2、正式交付时项目须整体通过消防和质检验收，取得《消防验收合格意见书》《房屋竣工验收备案表》等，并完成水、电、燃气、排污等配套设施建设；3、正式交付时双方须签订房屋交接单；4、如房屋不满足正式交付条件，每延迟交付一天免租期增加一天。时至今日房屋仍未验收合格，配套设施未完成，亦未签署房屋交接单等，不具备正式交付条件。在房屋尚不具备正式交付条件的情况下，为满足原告要求进场并实现部分业态开业，被告于2013年9月3日临时进场，之后在原告同意下实现商户装修开业。运营第一个月，有关行政机关多次以房屋未经验收不得使用为由，要求商户停止运营，项目内的商户据此要求拒付租金、减少租金、延长免租期，甚至通过诉讼方式要求赔偿。为此，被告多次要求原告提供房屋验收合格证明，尽快满足正式交付条件，但原告未能解决，房屋至今未办理综合验收等手续，无房屋产权证。根据《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。同时依据合同约定，房屋未正式交付且因证照等相关手续问题给被告造成的一切损失均由原告承担。此外，原告应出具授权委托书以便被告进行招商，但时至今日，原告仍未提供授权委托书。再次，因涉案房屋提供的是建筑工地临时供电、供水，经常停电、停水，甚至发生火灾，严重影响被告及商户的正常经营，供水直至2014年6月30日始正常，供电直至2015年3月开始正常。排污及电梯等其他配套设施原告未能按照合同的约定保证被告正常经营不受影响，为此被告自行投入了860415元。据此，原告应交付的标的房屋不符合法定和约定交付条件，房屋不能且并未交付。 二、原告所述房屋交付情况与事实不符。因原告自身原因，其未按合同承诺的2012年7月15日前正式交房，在原告尽快实现开业的要求下，2013年9月3日，涉案房屋始交付给被告。但因未验收合格及临时用水、用电等原因，涉案房屋并不具备交付条件。从公平合理的角度，房屋只有具备使用必备条件下，满足基本使用功能始能视作交付，故被告认为涉案房屋交付的时间应以正式通水的2014年6月30日为宜，符合常理和公平合理原则。 三、被告未付租金存在法定抗辩事由，并非拖欠，无需支付租金及承担违约责任。被告未支付租金是因租金支付条件尚未成就，涉案房屋未验收合格，不满足法定交付条件即《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，无法开展招商工作，同时也不排除此类房屋存在重大安全隐患，原告违反了对租赁物的瑕疵担保义务。此外，原告应交付的房屋也不满足合同约定的交付标准。再次，双方就房屋交付的时间存在很大分歧，原告却武断地要求被告自2012年7月15日起作为计租日支付租金，这与事实不符。对此，被告存有异议并行使了法律赋予的抗辩权。因此被告并不存在支付租金的义务，也无需承担违约责任。 四、面对不满足法定和约定交付条件的房屋，虽被告多次要求解决问题，但原告至今未能解决，给被告造成重大损失，被告无需支付租金，且原告应返还保证金100万。原告作为出租人，应向承租人承担权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。然而房屋未验收合格，无产权证，水电、电梯等配套设施不完善等问题的存在，使得房屋不符合法定和约定的交付条件，已使被告错失了招商的最佳时期，导致被告合同目的无法实现，且面临给商户巨额赔偿的经济压力。 本院经审理认定事实如下：2012年5月18日，原告（甲方）与被告合肥拓佳公司（乙方）签订《投资协议书》，约定：一、甲方同意将鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#面积约13920.94平方米的商业办公用房出租给乙方使用，由乙方投资整体运营管理高档餐饮、连锁超市、宾馆、金融服务类等项目，甲方应保证该项目具有合法的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》，并承诺本合同签订后获取《房屋所有权证》，如因相关手续问题给乙方造成的一切损失均由甲方承担。甲方应保证该项目整体通过消防验收，获取《消防验收合格意见书》、《消防验收备案表》。甲方应保证该项目整体通过质检，取得《房屋竣工验收备案表》。二、由乙方在芜湖市鸠江区成立项目公司自主经营，项目公司由甲方协助乙方在本协议签订后30日内成立，项目公司成立后，甲方同意由项目公司承继乙方在本合同项下的全部权利与义务，甲方应向项目公司出具《授权委托书》，以便项目公司进行招商。三、供电、供水、供气（乙方根据合理实际需求向甲方申报，甲方应予以保障），排污及其他配套设施由甲方提供乙方，保证乙方能够正常经营不受影响。四、甲方承诺2012年7月15日前正式交房给乙方，房屋正式交付需满足但不限于以下条件：1、甲方向乙方提供《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》的复印件作为本合同的附件，并向甲方提供《房屋所有权证》复印件，或产权正在办理证明（但后仍须提供《房屋所有权证》复印件）；2、正式交付时，项目整体通过消防验收（取得《消防验收合格意见书》、《消防验收备案表》），项目整体通过质检，取得《房屋竣工验收备案表》，并完成甲方承诺的配套设施建设（水、电、燃气、排污设施等）；3、正式交付时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜；4、如因上述交付清单中所列项目有所延迟，则每项延迟交付一天，免租期增加一天。五、租赁期限为20年，其中免租期3年，免租期从甲方正式向乙方交房之日起算。六、租金计算方式为：第1年至第3年为免租期，第4年至第5年租金为5元/平方米/月,第6年至第10年租金为10元/平方米/月，第11年至第I5年租金为15元/平方米/月，第16年至第20年租金为20元/平方米/月。正式进入计租年度后，乙方应将租金每季度一付，先付后用。六、乙方在签订本协议后30个工作日内缴纳100万元履约保证金，若乙方2013年6月30日前顺利完成相关业态招商并进场装修，甲方在收到乙方退还保证金的书面申请后7日内，退还保证金100万元（按银行定期存款利率计算利息）。 《投资协议书》签订后，被告合肥拓佳公司于2012年6月14日设立芜湖拓佳公司，由芜湖拓佳公司负责案涉房屋的整体招商运营工作。庭审中，被告方认可案涉房屋已于2013年9月3日临时交付使用。2013年9月3日，被告合肥拓佳公司向芜湖市鸠江建设投资有限公司发函请求其协助入驻商户办理营业执照出具房屋产权证明。2013年9月22日，被告合肥拓佳公司向原告发函申请安装两部客运观光电梯。2017年11月17日，芜湖市鸠江建设投资有限公司与芜湖市鸠江宜居投资有限公司向被告合肥拓佳公司发函催缴租金。2017年11月28日，安徽拓佳投资集团有限公司回函表示因案涉房屋未能完成正式交付及房屋存在质量瑕疵等原因两被告才一直未支付租金，希望双方协商解决。2018年8月13日，芜湖市鸠江宜居投资有限公司委托律师向被告芜湖拓佳公司发送律师函催交租金。此后，两被告向原告支付房屋租金50万元。 另查明：1、案涉房屋至今未通过消防验收，未取得《房屋竣工验收备案表》，原告至今未向两被告提供《房屋所有权证》的复印件，双方至今未签订《房屋租赁合同》及房屋交接单。2、案涉房屋于2014年6月30日正式供水，于2015年3月正式供电，至今未供燃气。3、经（2015）鸠民一初字第00789号生效民事判决书确认，案涉房屋中一层部分、三层部分以及四层部分房屋（面积约5000余平方米）在2014年1月1日正式营业时，因被告芜湖拓佳公司提供的是临时供电、供水，存在时常停电、停水及顾客被烫伤情况，同时因被告芜湖拓佳公司提供的系建筑工地临时供电，电压不稳、超负荷致经常发生跳闸、甚至发生火灾，致经营商户不能正常营业，最终被告芜湖拓佳公司与该经营商户的房屋租赁合同提前解除。 本院认为，原告与被告合肥拓佳公司签订的《投资协议书》合法有效，双方应按照协议约定履行各自的权利和义务。协议约定案涉房屋正式交付需满足房屋通过消防验收、取得《房屋竣工验收备案表》、原告向两被告提供《房屋所有权证》的复印件、原告完成水、电、燃气、排污等配套设施建设、双方签订房屋交接单等条件，然案涉房屋至今未通过消防验收，未取得《房屋竣工验收备案表》，原告至今未向两被告提供《房屋所有权证》的复印件，案涉房屋至今未供燃气，双方至今未签订房屋交接单，被告方在庭审中认可案涉房屋已于2013年9月3日临时交付，故本院认定原告已经交付案涉房屋，但该交付义务的履行存在瑕疵。同时，依据法律规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，因案涉房屋未经竣工验收合格，不排除此类房屋存在重大安全隐患，原告作为出租人亦违反了对租赁物的瑕疵担保义务。鉴于被告方已实际利用案涉房屋对外招商运营，尽管原告有违约行为，被告方仍应适当支付租金。原告虽已于2013年9月3日临时交付案涉房屋，但时至2014年6月30日才正式供水，至2015年3月才正式供电，未正式供水电势必会影响到被告方利用案涉房屋进行商业运营，现被告方同意以2014年6月30日正式供水的时间节点作为案涉房屋符合交付条件的时间，本院予以认可。依据协议约定免租期从原告正式向被告方交房之日起算，故本案中免租期应为2014年6月30日至2017年6月29日，房屋租金的起算时间应为2017年6月30日，计租标准为第4年至第5年租金为5元/平方米/月，计算至2019年1月30日租金应为1322489.3元（13920.94平方米*5元*19个月），折抵被告方已支付租金50万元，尚欠822489.3元。因原告有违约行为，故对其主张被告方支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。被告方辩称原告应返还保证金100万，因其未提起反诉也未提交证据证实已达到返还条件，故对此意见本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司、芜湖拓佳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市鸠江区人民政府2017年6月30日至2019年1月30日房屋租金822489.3元（已折抵被告方支付的租金50万元）； 二、驳回原告芜湖市鸠江区人民政府的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取19207元，由原告芜湖市鸠江区人民政府负担13194元，被告合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司、芜湖拓佳商业管理有限公司负担6013元（原告已预交诉讼费，被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  雷潇 二〇一九年一月三十一日 书记员  贾玮 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。