丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6692号 原告：楼翠珠，女，1950年1月12日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：曾盛，男，1979年10月30日出生，汉族，住丽水市莲都区。与原告楼翠珠系母子关系。 被告：丽水市中梁城置业有限公司。住所地：丽水市莲都区花园路****楼****商铺。统一社会信用代码：91331100MA28J1J48F。 法定代表人：洪坛。 委托代理人（特别授权）：杨安取、朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。 原告楼翠珠诉被告丽水市中梁城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邬勇独任审判，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告楼翠珠的委托代理人曾盛、被告丽水市中梁城置业有限公司的委托代理人杨安取、朱诗雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼翠珠诉称： 原告依照中梁滨江首府售楼处(丽水市东港路与长林街交汇处)内的楼书户型图、户型模型、样板房等商品房销售广告和宣传资料以及被告销售人员杨某答应交付前会完成“二改”承诺，认为17幢1F2F中间套楼书F1约138m?有4房3厅3卫超高得房率户型能满足原告与儿子同住的改善型购房需求，即使单价高于周边楼盘也能接受(同期市场均价12000元左右)。原告因为信任被告的虚假宣传于2016年12月20日与被告签订商品房买卖合同，预购被告开发的滨湖苑17幢1单元102号房1套用于自住。约定总价款2332045元，单价为16893.98元，首付价款1402045元，余款以按揭贷款方式支付。合同签订时被告说合同为工商部门监制的范本合同，大家都一样的，销售人员还有其他事情让原告尽快在合同签字处签字。原告签字后被告以合同需网签备案为由，收走全部合同。经原告多次催促，于2017年2月11日最终取回合同。 按合同第九条交房时间为2018年6月30日前，但被告到2018年10月25日才通知交房，原告根据交房要求于2018年10月27日按时到现场验房，发现实际房子与合同第三条和楼书F1户型图约定的结构形式、户型、空间尺寸、使用功能的商品房存在严重不一致： 1.交付的和实际报建的17幢1单元102号房为三居室户型(一楼无卧室，“3厅”中只有餐客厅，少1个厅)，与楼书约定的户型严重差别，被告的宣传楼书17幢1F2F中间套F1户型图（印有黑色加粗字体）为“4房3厅3卫+前庭后院+私家会所”户型，原告从设计单位、政府信息公开的报建施建图得知102号一层为餐客厅公共区域，二层为主卧室和小书房以及单人卧室。 2.102号房3个房间进深、空间尺寸与宣传楼书F1户型图严重不一致（合同无具体尺寸，仅楼书有详细具体尺寸）。楼书1楼北面双人卧室进深3500mm、宽3000mm，面积为10.5m?，而实际该房是通往室外的过道储藏间，进深仅1400mm，面积4.9m?；楼书2楼北面双人卧室进深3800mm、宽3000mm，面积为11.4m?，而实际房间进深2600mm，面积7.8m?；楼书2楼南面双人客卧进深4200mm、宽3300mm，面积为13.86m?，而实际房间进深为2100mm，面积6.93m?。上述3个楼书上标为双人卧室的房间，都不符合GB50096《住宅设计规范》第5.2.1条“卧室的使用面积应符合下列规定：1.双人卧室不应小于9平方米”的规定，不具备双人卧室最小使用面积和使用功能，与楼书F1户型图约定的空间尺寸存在严重不一致，与原告购房时4个双人卧室的需求严重不符，严重影响使用功能和居住感受。 3.楼书一二层北面的2个卧室内无排水管道，但实际存在通有楼上住户厨房排污管道，不符合GB50096《住宅设计规范》第8.2.6条“厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室”的规定。退一步讲，即使按照楼书装修示意图和样板房装修，实际是对原规划设计进行拓展建设增加使用面积，这无法回避楼上厨房排污管道从2个卧室经过的事实，也将会被综合行政执法局认定为违法搭建，产生严重后果。原告在整个购房过程中，被告从未告知过所购房产中铺设楼上住户厨房下水公共管道。 4.合同第三条约定102号房无阳台，楼书F1户型图也无阳台，但实际房子却有2个阳台，与合同约定的结构形式、空间尺寸存在严重不一致，另楼书宣传中的“前庭后院”皆为小区公共绿化。 原告当日立即与被告在场交房人员交涉，被告承诺会进行“二改”，但不肯出书面承诺，原告于是将违约事项书面写成《违约通知书》后交被告，并由被告的工作人员杨某签字确认后复印交还原告。2018年11月9日，原告又将《要求整改并支付违约金的函》邮寄被告，到目前为止被告一直未通知原告房屋的整改情况或交房。 2018年11月26日，原告通过浙江政务服务网向丽水市市场监督管理局举报被告发布虚假广告的严重情节、严重虚假宣传和合同欺诈的违法行为。丽水市市场监督管理局于2019年8月21日作出行政处罚决定书〔丽市监案（2019）22号〕，被告的搂书较小字体标注，特别提示不够显著，认定被告虚假宣传，责令被告停止违法行为，处罚款人民币8万元。在原告举报期间，被告主动要求与原告协商，在交涉过程中，被告承认楼书为要约，承认户型与楼书约定不一致等违法事实，多次承诺2019年1月底前将楼上住户厨房下水公共管道改到楼外，并将实际房子户型、空间尺寸、使用功能改为与楼书一致，且愿意将违约金按每日万分之1.5支付到整改为与楼书一致为止，以此作为赔偿。后又电话打来同意按每日万分之2支付违约金，但要求原告撤销举报，签订被告单方面拟定的不平等格式协定，原告拒绝。后双方由市场监管局组织调解，至今无果。被告一直采用拖延和回避的方式，不采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，导致原告至今尚未收房。 原告认为预售楼盘的楼书应是购房合同的有效组成部分，是预售房屋的外在体现。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，原告认为被告建造的样板房和模型、户型楼书等商品房的销售广告和宣传资料为开发规划范围内的房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定。被告因虚假宣传且未履行告知义务，构成合同欺诈，造成原告使用空间减少，合同目的不能实现，应当赔偿原告损失。 综上，被告的楼书将原设计的阳台、设备平台等区域纳入卧室宜传并以超高得房率为卖点，对原告是否签订购房合同及房屋价格高低有重大影响，应当视为要约，亦应当视为合同内容。其不能按此交付，构成违约。且被告的上述行为不仅违约而且是严重虚假宣传和欺诈行为，侵害了原告的合法权益，在预售商品房时未告知原告所购房屋内铺设公共管道，应承担赔偿责任。原告诉请:一、判令被告支付原告逾期交房违约金（按房价款人民币2332045元的日万分之2计算，自2018年7月1日起至实际交付符合法定及约定的商品房之日止，暂计至起诉时为229006.82元）；二、判令被告向原告交付符合合同、要约约定的结构、户型、空间尺寸、使用功能等的商品房，将楼上住户厨房排污公共管道移到楼外，若被告无法交付，被告返还原告因虚假宣传虚增的3个卧室建筑面积的房价款272499.90元〔(10.5+11.4+13.86-4.9-7.8-6.93)×16893.98〕，并赔偿利息（按人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉时为17653.83元）；三、判令被告赔偿原告因其欺诈行为导致原告高价购房且无法实现合同目的的房屋价格差233204.50元（按房价10%计算损失）。 被告丽水市中梁城置业有限公司辩称： 一、答辩人应在2018年6月30日前，将符合约定条件的房屋交付原告使用。但因各方原因，案涉房屋直至2018年10月24日才符合合同约定的交付条件。答辩人同意按原告已付房款日万分之一的标准向原告支付2018年7月1日至2018年10月24日期间的逾期交房违约金。 二、原告以答辩人交付的17幢1单元102号房与购房合同第三条以及楼书中的装修示意图不符为由拒绝收房，并向答辩人主张支付2018年10月24日之后的逾期交房违约金、将厨房排污管道移到楼外、交付符合楼书所示的房屋或在不能交付情况下赔偿面积损失价款缺乏依据。首先，从原告陈述的事实与理由来看，原告主张答辩人交付的房屋不符合购房合同第三条约定，显然是指该条款未约定阳台个数，而实际交付的房屋有两个阳台。但从购房合同附件一“房屋平面图”来看，明确标识了案涉房屋有两个阳台。因此，答辩人交付的房屋由两个阳台符合购房合同的约定。其次，原告所谓的楼书中的户型图为装修示意图，顾名思义系交付后装修的参考图，并非交付户型图。且答辩人已在图中明确提示“本广告为装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考，为考虑到客户观上需要，其展示的装饰装修、户内格局尺寸公共区域等形式/样式、位置、朝向、尺寸等细节情况做了效果处理，仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定及实际交付为准”。另外，双方在购房合同附件八第十五条第二款中也已明确约定楼书等相关广告宣传资料不作为交付标准。该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。故，即便装修示意图中相关尺寸说明具体明确，也因双方已明确排除该楼书作为交付标准，而不构成合同组成部分，不具有合同约束力。在此情形下，原告以答辩人交付的房屋与楼书中的装修示意图不符为由拒绝收房，并向答辩人主张支付2018年10月24日之后的逾期交房违约金，将厨房排污管道移到楼外、交付符合楼书所示的房屋或在不能交付情况下赔偿面积损失价款缺乏依据。 三、原告称答辩人销售人员答应交付前会完成从二次改造承诺，缺乏依据，且与购房合同约定不符。在原告签订购房合同前，答辩人销售人员明确告知原告，若要实现楼书中装修示意图所示的空间结构，需要原告在房屋交付后另行委托二次改造，但未承诺在房屋交付前完成二次改造。该事实，购房合同附件八第十条第12款关于“买受人可授权他人或其他相关单位与出卖人办理房屋交付手续，并且对受托人或受托单位与出卖人办理交付手续的效力予以认可。如在出卖人交付房屋后，买受人委托相关单位对所购房屋内部、小区内部进行相应的优化改造和装修的，因此引起的后果均由买受人自行承担，买受人不得以优化改造装修后，房屋的状况与合同约定不符为由，向出卖人主张任何违约责任”之约定，亦可印证。故原告称，答辩人销售人员答应交付前会完成二改承诺，缺乏依据，且与购房合同约定不符。 四、原告以答辩人欺诈行为，导致其高价购房，且合同目的无法实现为由，向答辩人主张按房价的10%赔偿房屋价格差，缺乏依据。原告据以主张答辩人构成欺诈的依据为工商行政处罚决定书认定答辩人构成虚假宣传。但行政处罚认定的虚假宣传不能等同于民事欺诈，两者在法律上存在明显区别，并且广告宣传存在虚假宣传，并不代表答辩人与原告签订购房合同时存在民事欺诈。撇开原告在起诉状中陈述答辩人销售人员答应会在交付前完成二改承诺是否有依据问题不谈，原告该说法至少可证明，其在签订合同前就已经知晓楼书中的户型需要通过二改方案实现。答辩人的销售人员已尽到了告知义务，答辩人不存在民事欺诈，故行政处罚决定书不足以证明答辩人构成民事欺诈。另外，原告已在购房合同附件八第十六条第四项声明中确认其与答辩人确定买卖价格并非基于答辩人的广告宣传，而是基于对产品本身与商品房买卖合同及其附件的相关约定。故答辩人的广告宣传行为，并未导致原告高价购房，其主张按照房价的10%赔偿其无法实现合同目的的价格差，缺乏依据。 综上，原告除可请求由答辩人按其已付款已付房款日万分之一的标准支付2018年7月1日至2018年10月24日期间的逾期交房违约金外，其他的诉讼请求均缺乏依据，应予以驳回。 经审理，本院查明： 丽水市莲都区“滨湖苑”房地产项目楼盘由被告丽水市中梁城置业有限公司开发。2016年12月20日，原告楼翠珠与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买“滨湖苑”17幢1单元102号期房，房屋平面图见合同附件一，建筑面积138.04平方米总价款2332045元，单价为16893.98元，交房日期为2018年6月30日前。合同还约定17幢1单元102号“该商品房有阳台/个，其建筑样式为非封闭式”。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”条款约定：①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于第①项中的比率)的违约金。合同附件八《补充协议》第十五条第二款载明“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方法发布的广告、宣传资料，或者楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力…”。合同附件八《补充协议》第十条第12款载明“买受人可授权他人或其他相关单位与出卖人办理房屋交付手续，并且对受托人或受托单位与出卖人办理交付手续的效力予以认可。如在出卖人交付房屋后，买受人委托相关单位对所购房屋内部、小区内部进行相应的优化改造和装修的，因此引起的后果均由买受人自行承担，买受人不得以优化改造装修后，房屋的状况与合同约定不符为由，向出卖人主张任何违约责任”。 案涉《浙江省商品房买卖合同》所附的合同附件一《房屋平面图》反映，原告楼翠珠所购的“滨湖苑”17幢1单元102号房为三居室户型，一层为餐客厅、厨房、储藏室、一卫生间，二层为主卧、次卧、书房、二卫生间。原告楼翠珠在被告丽水市中梁城置业有限公司售楼处购房时，被告售房工作人员向原告提供的、针对17幢1单元102号房户型的F1户型楼书封面标注此户型房屋建筑面积约138平方米，4房3厅3卫，楼书内的内容为被告根据该户型规划设计平面图推荐给买受人进行装修改造的参考平面图，该图把房屋规划设计的阳台、设备平台通过装修改造纳入户内并改变功能为卧室的一部分，把一楼户外的公共绿地部分纳入成为庭院，达到与楼书宣称“4房3厅3卫”、“前庭后院”相一致的效果。该楼书内在底部以小号文字提示是装修创意参考，展示的内容、尺寸等均非为交付标准，并对该部分文字进行了墨迹浅化的视觉效果处理。 原告楼翠珠与被告丽水市中梁城置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》之后，向被告支付了全额房款，其中以非银行贷款支付了首付款1402045元，余款从银行提供的按揭贷款支付。 2018年10月24日，案涉房屋所在的楼盘取得建设工程竣工验收备案，之前已陆续通过了规划、消防、水电、燃气等单项验收。被告丽水市中梁城置业有限公司即通知原告等买受人收房，进行交付。原告楼翠珠同年10月25日接被告收房通知后，于同年10月27日书面向被告发出《违约通知书》，以被告交付的房屋与楼书不一致系欺诈行为、房屋存在开裂等质量问题等为由，要求被告整改，并通知被告其拒绝收房。同年11月9日，原告又致《要求整改并支付违约金函》给被告，以被告欺诈、构成违约为由，再次告知被告其拒绝收房，并要求被告按合同第十条逾期交房超过120天的情形承担违约责任，否则向有关部门举报被告的违法违规行为，向人民法院起诉要求被告赔偿其直接、间接损失。 原、被告之间的纠纷经多次沟通无果。期间，原告楼翠珠向有关部门投诉被告虚假宣传、欺诈。2019年8月21日，丽水市市场监督管理局作出丽市监案〔2019〕22号《行政处罚决定书》，认定被告丽水市中梁城置业有限公司在预售“滨湖苑”项目房产时，展示的样板房、发放的户型楼书图，都将原设计的阳台、设备平台等区域纳入室内进行装修，B2户型楼书图还把不符合露台条件标准的部位宣传为露台的事实，认为此商业宣传行为会让消费者把阳台、设备平台部位误认为可当室内面积使用或者获得露台赠送，违反2018年1月1日施行前的《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告”的规定，并据2018年1月1日施行前的《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款”的规定，责令被告丽水市中梁城置业有限公司停止违法行为，处罚款人民币8万元。 本院认定上述事实并据以采信的证据有：一、原告楼翠珠提供的《浙江省商品房买卖合同》及附件、购房发票、F1户型楼书、《违约通知书》、《要求整改并支付违约金函》、丽水市市场监督管理局作出丽市监案〔2019〕22号《行政处罚决定书》、录音、微信聊天记录截屏；二、被告丽水市中梁城置业有限公司提供的《房屋建筑工程竣工验收备案表》及规划、消防、水电、燃气等单项验收合格文件；三、到庭当事人的庭审陈述。 本院认为： 被告丽水市中梁城置业有限公司在其预售“滨湖苑”项目房产时，向消费者发放的F1户型楼书，图将原设计的阳台、设备平台等区域纳入室内进行装修，该商业宣传行为会让消费者把F1户型房屋的阳台、设备平台部位误认为可当室内面积使用，从而正向影响买受人作出购买F1户型楼书所针对的17幢1单元102号房的决定，系作为经营者的被告利用广告等方法对其销售的商品房进行引人误解的虚假宣传。案涉《浙江省商品房买卖合同》的附件一《房屋平面图》，已对原告楼翠珠所购的17幢1单元102号房的设计户型结构及长宽尺寸、阳台、设备平台、露台进行了标注，并在相关条款中也强调交付房屋以合同为准，故不存在欺诈消费者的故意，被告发放给原告的F1户型楼书不产生使原告受欺诈而为之的后果。根据原告所作的在购房时“被告销售人员杨某答应交付前会完成‘二改’承诺”的陈述，这说明在签订购房买卖合同前原告是已知F1户型楼书所绘户型结构图与房屋设计图之间存在的差别，且其欲购的17幢1单元102号房的户型结构要与F1户型楼书所绘户型结构一致，需对原设计户型结构在竣工后进行“二改”方能达到。故原告楼翠珠诉称其因F1户型楼书受被告欺诈与事实不符，其提出的被告向其提供F1户型楼书的行为系欺诈之主张，本院不予采纳。被告丽水市中梁城置业有限公司在商品房预售过程中的虚假宣传行为，行政管理部门已对其作出相应的行政处罚，被告的虚假宣传行为是否引起原告楼翠珠产生重大误解，不在本案的审理范围。 经对被告丽水市中梁城置业有限公司向原告提供的F1户型楼书审查，该楼书未涉及被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作有具体确定的说明和允诺内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告提供给原告F1户型楼书宣传资料不具有视为要约及合同内容的属性。原告楼翠珠提出的被告提供的F1户型楼书应视为要约及合同内容的主张，无事实依据，本院不予采纳。因此，被告丽水市中梁城置业有限公司向原告楼翠珠交付已达到合同约定交房条件、与案涉《浙江省商品房买卖合同》的附件一《房屋平面图》结构相一致的17幢1单元102号房，系守约履行合同义务，原告楼翠珠以被告向其交付的17幢1单元102号房房与F1户型楼书所绘户型结构图不一致为由，提出被告因此构成违约之主张，本院不予采纳。原告楼翠珠明知将17幢1单元102号房的阳台、设备平台等区域纳入室内改变成F1户型楼书所绘户型结构属违法、违章之搭建行为，仍要求被告交付与F1户型楼书所绘户型结构图一致的房屋，有违公序良俗，即使存在被告工作人员向其作有进行“二改”可达到与F1户型楼书所绘户型结构图一致的相关承诺的事实，因该承诺属违反法律、法规强制性规定的情形而无效，对双方均不具法律效力。 为此，原告楼翠珠以被告丽水市中梁城置业有限公司欺诈、违约而提出的以下诉请：①要求被告向其交付符合F1户型楼书所绘户型结构图的房屋、将楼上住户厨房排污公共管道移到楼外，若无法交付，被告返还其所谓房价款272499.90元并赔偿利息，②要求被告按房价10%赔偿其受欺诈导致高价购房且、无法实现合同目的的房屋价格差233204.50元及利息，均无事实和法律依据，本院不予支持。但鉴于存有被告丽水市中梁城置业有限公司工作人员向原告作有由被告进行“二改”的允诺，这一定程度影响购房价格，为减少诉累，本院酌情确定由被告补偿原告50000元。 被告丽水市中梁城置业有限公司于2018年10月25日才将符合合同约定条件的房屋向原告楼翠珠交付，根据合同约定的交付时间即2018年6月30日前，被告已逾期并因此构成违约，对此被告应依法承担相应的违约责任，根据合同约定的违约金计算标准即自2018年7月1日起按已交付房价款的日万分之一向原告楼翠珠支付违约金至2018年10月25日止。对此被告已明确表示愿意承担。原告楼翠珠至今拒绝收房，系其阻却被告履行交付义务，被告对自2018年10月26日起至今未完成交房义务的情形不承担违约责任。故合原告以被告不能交付合同约定的房屋为由，要求被告承担至今未交付房屋的违约责任，其无事实和法律依据的该部分诉请，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、被告丽水市中梁城置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告楼翠珠逾期交房违约金27284.93元及补偿款50000元，共计人民币77284.93元； 二、驳回原告楼翠珠的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11324元，减半收取5662元，由原告楼翠珠负担4796元，被告丽水市中梁城置业有限公司负担886元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  邬 勇 二〇一九年十二月五日 代书记员  周淑慧