广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初338号原告：徐本平，男，苗族，1972年6月24日出生，身份证地址重庆市彭水县，委托诉讼代理人：张永毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓芽，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告：广州市安贤土石方工程有限公司，住所广州市白云区集贤社荟贤街43号2楼。法定代表人：黄敬安，执行董事。被告：黄敬安，男，汉族，1973年12月30日出生，身份证地址广州市白云区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。原告徐本平与被告广州市安贤土石方工程有限公司（以下简称安贤公司）、被告黄敬安租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐本平及其委托诉讼代理人张永毅、曾梓芽，被告安贤公司、黄敬安的共同委托诉讼代理人罗东平、许永成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐本平向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告安贤公司间的《租赁合同》及《商铺服务合同》无效；2.判令两被告共同向原告返还保证金及房屋租金125613元（保证金为5万，剩余是租金），并支付利息（以125613元为本金，从2018年11月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至实际付清之日止）；3.判令两被告共同赔偿原告损失720020元（包含转让费358000元，装修费360000元，公证费2020元）；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2018年8月，原告为扩大经营，与广州小牛厨艺餐饮管理有限公司的法定代表人谢海签订《转让协议》，约定：“向谢海支付358000元作为承接其与安贤公司债权债务的对价”。2018年8月16日，原告与被告安贤公司签订了《租赁合同》《商铺服务合同》，约定：“租赁时间为2015年7月20日至2021年1月20日，每月将租金汇至被告黄敬安的个人账户”。原告为了工商登记备案，要求另行签订以原告公司与被告安贤公司为名义的《广州市房屋租赁合同》，约定：“承租时间为2018年8月16日至2019年8月15日”。2018年8月26日，原告与广州市万发装饰工程有限公司（下称万发公司）签订工程合同，由万发公司负责设计店铺并完成室内装修，合同报价360155元。截止至起诉，原告已经实际支付了360000元。2018年9月21日，原告以涉案商铺为住所，向白云区工商行政管理局申请营业执照，获准发放并取得《准予设立（开业）登记通知书》。2018年10月24日，广州市白云区永平街河长制办公室的工作人员上门张贴《关于限期拆除流溪河左干渠涌边违建的通知书》，责令原告于2018年11月5日前腾退时，原告才知道商铺系违章建筑。经过原告追问，被告安贤公司才承认涉案商铺系违章建筑，并出示了广州市城市规划局出具的《建设用地规划许可证》。为了在短时间内保全证据，原告委托广州市荔湾公证处对店铺情况进行了公证，支出费用2020元。原告实际上于2018年10月17日已接到房东电话通知，告知原告房屋要被拆除的事情，并告诉原告将于2018年10月20日停水停电，结果在10月19日下午14:00涉案店铺就停水停电了。涉案商铺系违章建筑，与之有关的租赁合同应当确认无效。商铺重新装修交付后，原告尚未开门营业即收到拆迁通知，严重背离原告承租商铺的初衷，致使合同目的无法实现，基于此被告安贤公司应当足额返还原告已经支付的保证金和租金。被告安贤公司与被告黄敬安在订立合同时，以默示的欺诈隐瞒重要信息，导致原告作出错误判断并与之签订合同，而原告在订立合同时已经尽到审慎注意之义务，因此两被告应当承担合同无效的全部过错，并且赔偿原告因合同无效造成的全部损失。被告安贤公司系被告黄敬安的自然人独资公司，被告黄敬安利用个人账户收取租金，已经造成人格混同，因此对被告安贤公司的债务应当承担连带责任。故诉至法院，请求判如所请求。被告安贤公司和被告黄敬安共同辩称：1.关于合同效力的问题，涉案租赁标的物是黄敬安依法向白云区流溪河灌溉工程管理处租赁土地过来建设，黄敬安每月正常履行交付租金的义务，并未违反法律规定，租赁合同应该是合法有效的，如果法院审查后认为属于无效合同，该过错也并不在被告，原告在承租使用该涉案租赁标的物时完全可以通过有关房管或者国土规划部门申请查询该标的物的产权情况，这是原告的权利，也是原告的审慎义务。2.保证金50000元被告同意退还给原告；对于房屋租金即房屋占有使用费，涉案店铺直到2018年11月20日才由街道停电，10月份并没有停水停电。由于原告自2018年8月16日起实际使用该房屋至拆迁前一天即2018年11月22日，原告支付的75613元，包含租金水电费、物业管理费、水电和霓虹灯分摊费等费用，按照每月初支付当月租金及物业管理费、支付上月水电费等费用的惯例，原告至今尚欠2018年10月份的电费11340元、水费1798元、电损耗公摊52.5元、霓虹灯分摊200元，2018年11月1日至11月22日的物业管理费476.66元、11月1日至11月22日的租金21222.66元，以上合计35089.82元尚未支付，故不存在退还的情形。我方不同意支付利息。3.我方认为原告主张的赔偿损失720020元没有事实和法律依据。其中转让费包含设施设备、房租押金、该店之前的债权债务等项目，该费用不属于双方租赁合同无效直接导致的损失。原告的装修未经我方同意，且根据其提交的《预算表》，装修项目中的鱼缸、柜子、灯具、框架、灯箱等均为可移动、可拆除的物品，并非附着物；该预算表仅为预算，不能作为实际结算的凭证，不能认定所有项目均已完成。原告提交的转账记录合计仅为19.7万元，与其提供的收款收据金额不一致，无法相互印证，可印证原告并未按《预算表》完成所有装修项目。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《租赁合同》、《商铺服务合同》、押金收据、租金转账凭证、转让协议、收条、转账凭证、微信转账记录、《关于限期拆除流溪河左干渠涌边违建的通知书》、《建设用地规划许可证》、《公证书》、《公证费发票》、企业信用信息公示报告予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年8月16日，徐本平（承转方，乙方）与谢海（转让方，甲方）签订了《转让协议》，约定：甲方自愿将经营中餐厅原店名“小牛厨艺”（地址：广州市白云区永平街荟贤路1号1-42档），转让给乙方，经双方协商达成以下协议：1.甲方将经营中餐厅“小牛厨艺”整店转让给乙方（含所有设施、设备）；2.转让金额为358000元（含房租押金）50000元；3.甲乙双方办完所有过户手续后，乙方暂留2000元作为甲方注销原营业执照押金，其余转让金乙方一次性付给甲方（甲方出具收条给乙方）；4.2018年8月16日之前该店的债权债务由甲方负责，与乙方无关。上述转让协议签订后，徐本平向谢海支付了356000元转让费，谢海向其出具收条。2018年8月16日，安贤公司（出租方，甲方）与徐本平（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市白云区永平街荟贤路1号对面1-42档09、10、11号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，该建筑为约260平方米，租期五年，从2015年7月20日至2021年1月20日止，其中2018年7月20日至2019年7月20日，每月租金28940元。租金款项按当月缴给甲方，每月租金款项在当月5日前缴清。乙方负责按时缴交水费、电费等。合同期满，乙方如不续租所租赁的铺位内的固定装修不得拆除，无偿移交甲方，属于甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动。同日，双方签订了《商铺服务合同》，约定：就乙方承租甲方所管理的1号对面1-42档09、10、11商铺进行商业经营一事，达成如下协议：租赁期限自2015年7月1日至2021年1月20日。服务费价格为：2018年7月20日至2019年7月20日，每月租金28940元，每月物业管理服务费按2.5元/平方米收取。服务费款项按当月缴交甲方，每月服务费款项在当月5日前缴清。等等。上述合同落款时间为2015年7月20日，但实际签署时间均为2018年8月16日。上述合同签订后，安贤公司向徐本平出具收据，确认收到徐本平50000元保证金。安贤公司将涉案商铺交付徐本平使用，徐本平将涉案商铺进行装饰装修后用以经营“老坛酸菜鱼”餐饮店。此后，徐本平分别于2018年8月16日、2018年9月4日、2018年10月10日向黄敬安的个人账户分别转账14795元、30351元、30467元。安贤公司主张双方惯例是每月月初支付当月租金及物业管理费、支付上月水电费，为证明该主张，安贤公司向本院提交了2018年8月至11月的缴费通知单，通知单打印日期为当月1日，缴费项目包括租金（28940元）、水电费（含损耗分摊、霓虹灯分摊）、物业管理费（650元），其中8月份各项费用合计38613.75元、9月份各项费用合计30350.75元、10月份各项费用合计30467元、11月份各项费用合计42988.25元[租金28940元、水电费（含损耗分摊、霓虹灯分摊）13398.25元、物业管理费650元]。安贤公司并陈述，徐本平于2018年8月16日支付的14795元为半个月的租金合同物业管理费，安贤公司还提交微信聊天记录拟证明其通过微信的方式向徐本平发送每月应缴租金及各项费用的金额。徐本平在庭审中陈述，其根据黄敬安的老婆向其发送的短信去缴纳每月费用，短信中要求其交9月份的水电租金合计30351元，10月份的水电租金合计30467元，8月16日付的14975元只是租金，当时协商8月份由其承担半个月租金。2018年10月24日，广州市白云区永平街河长制办公室在涉案商铺门口张贴《关于限期拆除流溪河左干渠涌边违建的告知书》，主要内容为：该建筑属于流溪河左干渠管理范围内的违法建设，需限期拆除。请于今年11月5日前自行搬迁完毕，逾期不搬造成损失的，后果自负。请业主同步自行组织拆除，逾期未拆除的由城管执法部门组织拆除。2018年10月30日，徐本平委托王旭苹申请广州市荔湾公证处对涉案商铺的现状进行保全证据，该公证处于当日下午至涉案商铺对档口的外观及内部现状进行拍照，广州市荔湾公证处就此出具了（2018）粤广荔湾第16018号《公证书》，并向王旭苹收取了公证费2020元。涉案商铺未办理规划报建手续。2018年11月23日，涉案商铺被拆除。为证明装修损失，徐本平向本院提交了以下证据：1.《装饰工程合同书》与《工程预算表》，上述证据显示，徐本平将涉案商铺的装饰工程发包给广州市万发装饰工程有限公司施工，工期自2018年8月27日至9月21日，万超科为施工方驻工地技术员。工程报价单总额为360155元，工程项目包括鱼缸、实木花格拼花、柜体、排烟系统、灯具、明渠盖、排气扇等。2.银行转账凭证、微信转账凭证，拟证明其于2018年8月至11月以银行转账和微信转账的方式向万成松（广州市万发装饰工程有限公司的法定代表人）、万超科支付了197000元工程款。3.广州市万发装饰工程有限公司向徐本平出具的收款收据（收据金额合计360000元，其中注明微信转账和银行转账的金额合计197000元，现金支付163000元）。被告对上述证据的三性不予确认。另查，安贤公司为自然人独资的有限公司，黄敬安是该公司的股东。徐本平于2018年12月12日向本院递交诉状，提起本案诉讼。徐本平并在庭审过程中表示，如果法院认定徐本平尚拖欠安贤公司房屋占有使用费及水电费，其同意在保证金中予以扣除。本院认为：涉案商铺位于广州市白云区永平街道辖区，依法属于城市规划区内，该物业未办理规划建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，徐本平与安贤公司于2018年8月16日签订的《租赁合同》及《商铺服务合同》应为无效合同，徐本平要求对此予以确认的诉讼请求本院予以支持。安贤公司同意退还徐本平押金50000元，故徐本平的该项诉讼请求本院予以支持。双方合同虽然无效，徐本平已实际占用了涉案商铺，其应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方约定涉案房屋每月租金为28940元，徐本平根据安贤公司的通知于2018年8月16日、2018年9月4日、2018年10月10日向黄敬安的个人账户分别转账14795元、30351元、30467元，安贤公司主张上述款项分别为2018年8月16日至2018年10月31日的租金和物业管理费，2018年8月至2018年9月30日的水电费，该主张与安贤公司提交的缴费通知单及微信聊天记录，以及徐本平在庭审中陈述的事实可相互印证，本院予以采信。由于徐本平于2018年10月24日收到广州市白云区永平街河长制办公室发出的《关于限期拆除流溪河左干渠涌边违建的告知书》，该通知要求徐本平于11月5日前自行搬迁完毕，故本院认为2018年10月24日以后徐本平已无法继续在涉案商铺正常经营，由于安贤公司收取了徐本平2018年10月整月租金，安贤公司应当将2018年10月25日至31日的租金退还给徐本平，金额合计6534.84元（28940元÷31天×7天）。安贤公司要求徐本平向其支付2018年11月1日至22日的租金和物业管理费本院不予支持。对于涉案商铺于2018年10月份发生水电费（含损耗分摊、霓虹灯分摊）13398.25元，徐本平仍应向安贤公司支付，徐本平同意该费用可在安贤公司应当向其退还的保证金中予以抵扣，故安贤公司实际应当向徐本平退还押金36601.75元。对于徐本平主张的应退还租金和保证金的利息，本院予以支持，租金和保证金的利息应当分别以6534.84元和36601.75元为本金，从徐本平提起本案诉讼之日即从2018年12月12日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止，徐本平主张的超出部分本院不予支持。对于徐本平主张的装饰装修损失360000元的诉讼请求。因徐本平承租涉案商铺经营餐饮，其对物业进行装修符合一般生活常识，且双方合同中亦约定徐本平如不续租所租赁的铺位内的固定装修不得拆除，无偿移交给安贤公司，因此安贤公司主张徐本平装修未经其同意，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由徐本平与安贤公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先对于形成附合的装饰装修物现值是多少的问题，因涉案商铺现已被拆除，已无法通过评估鉴定予以确定，故现仅能根据双方的举证对形成附合的装饰装修物现值进行认定。徐本平提交的《公证书》所附照片能证实其对涉案商铺进行了装修，且照片显示的涉案商铺的装修状况也与徐本平提交的《工程预算表》能列的装修项目基本对应，原告提交的《装饰工程合同书》与《工程预算表》以及银行转账凭证、微信转账凭证及收款收据及《公证书》等证据，已能形成完成的证据链，故本院对徐本平主张其对涉案商铺进行装修支付装修费360000元予以采信。另外对于装饰装修现值损失的认定需要扣除未形成附合部分的如鱼缸、花格拼花、柜体、排烟系统、灯具、明渠盖、排气扇、木板等未形成附和的物品的价值，并考虑到徐本平对涉案商铺进行装修后的使用情况，本院酌情认定涉案商铺的装修在2018年10月24日的现值为240000元。对于上述装修现值损失，应当由徐本平与安贤公司按照过错的程度进行分担。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案商铺的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，徐本平与安贤公司均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任，因此安贤公司当赔偿徐本平装修损失120000元。对于徐本平主张的转让费358000元损失，因该损失并不属于双方租赁合同无效导致的直接损失，徐本平要求安贤公司予以赔偿依据不足，本院不予支持。对于徐本平主张的公证费损失，该费用为安贤公司为对涉案商铺被拆迁前的现状进行证据保全的而支出的费用，本院对该项损失予以确认，该项损失应当由徐本平与安贤公司根据导致合同无效的过错承担分担，故安贤公司应当向徐本平赔偿50%即1010元。安贤公司为自然人独资企业，黄敬安系该公司的唯一自然人股东，黄敬安未能提供证据证明公司财产独立于自己财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，黄敬安对安贤公司涉案债务亦应承担连带责任。黄显雯的相应诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐本平与被告广州市安贤土石方工程有限公司签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市安贤土石方工程有限公司向原告徐本平退还押金36601.75元、租金6534.84元，以上合计43136.59元并支付利息（利息以43136.59元为本金，从2018年12月12日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市安贤土石方工程有限公司向原告徐本平赔偿装修损失120000元和公证费损失1010元，以上合计121010元；四、被告黄敬安对上述第二、三项判决承担连带赔偿的责任；五、驳回原告徐本平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6128.20元，由原告徐本平负担4336.73元，被告广州市安贤土石方工程有限公司和被告黄敬安共同负担1791.47元（被告承担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年一月二十四日书记员  任丽霞