昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初3706号 原告：马猛，男，1980年12月5日出生，住云南省昆明市呈贡区。 原告：马月芳，女，回族，1986年10月21日出生，住云南省昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：马猛，男。马月芳配偶，特别授权代理。 被告：云南实力房地产开发经营集团有限公司，住所：云南昆明市西苑开发区凯苑9幢2单元101号。 法定代表人：彭宇兴。 统一社会信用代码：91530000709820882Q。 委托诉讼代理人：陈丹丹，女；赵中华，男。公司员工，特别授权代理。 原告马猛、马月芳与被告云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称：实力公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年9月11日立案受理，并依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理，原告马猛（兼原告马月芳的委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人陈丹丹、陈乔民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付自未竣工验收违约交房（2015年10月31日）起至项目完成竣工验收备案（2016年6月30日）止的违约金8611.28元（按照已付购房总款179052元为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准即：年利率4.75%的1.5倍计算243天）；2.请求法院判令被告向原告支付自房屋交付使用之日90日（即2016年2月4日）起至不动产登记证办理完毕之日（2018年7月10日）止的违约金人民币31432.95元（按照已付购房总款179052元为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准即：年利率4.75%的1.5倍计算）；3.请求法院判令被告退还多收原告的契税费用并支付因违约办证给原告造成的资金占用损失（以原告交纳的全部契税额为基础按照中国人民银行计收逾期贷款利率的标准即：年利率4.75%的1.5倍计算自2016年2月4日至款清之日）；4.请法院判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告存在未按商品房未竣工验收即交付房屋的违约事实，被告存在未按《商品房购销合同》约定的时间办理产权证（即不动产登记证）的违约事实，被告应向原告支付违约金。原被告双方于2015年7月29日签署《商品房购销合同》（是实力心城2栋1805号房合同登记号为：CG2015072909293），合同第七条约定：甲方（即本案被告）应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（即本案原告）。根据呈贡区人民法院出具的调查令调取的资料显示，实力心城1、2、3栋及地下车库竣工验收日期为2016年6月13日，该房屋于2015年10月31日交房，原告于2015年11月5日接房，被告存在商品房未竣工验收即交付房屋的违约事实，被告应向原告支付违约金赔偿损失。合同第十二条约定：甲方（即本案被告）协助乙方（即本案原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行，且原告已于2015年11月5日接房并向被告提交办理产权登记手续所需材料及缴纳所需费用（相关证据详见证据材料），但被告未按合同约定为原告办理产权登记手续，已构成违约，给原告造成损失数额难以确定，被告应向原告支付自房屋交付使用之日90日（即2016年2月4日）起至不动产登记证办理完毕之日（2018年7月10日）止的违约金人民币31432.95元。被告于2015年11月5日代收原告契税费用，因契税标准变动，造成被告多收原告契税，被告应退还多收原告的契税费用并支付因违约办证给原告造成的资金占用损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。综上所述，请求法院判令被告向原告支付自未竣工验收违约交房（2015年10月31日）起至项目完成竣工验收备案（2016年6月30）止的违约金人民币8611.28元，请求法院判令被告向原告支付房屋交付使用之日90日（即2016年2月4日）起至不动产登记证办理完毕之日（2018年7月10日）止的违约金人民币31432.95元，请求法院判令被告退还多收原告的契税费用并支付因违约办证给原告造成的资金占用损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费。 被告答辩称：驳回原告诉请；本案所有诉讼费用由原告承担。我公司在交房前的2015年8月25日取得五方验收盖章认可的工程竣工验收证明书，不存在原告诉讼请求第一项所称的未竣工验收违约交房情形；商品房购销合同第七条约定甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方，五方验收即为建设单位组织验收，我公司在交房前已经履行合同约定的竣工验收，原告有意混淆竣工验收和竣工验收备案这两个概念，以我方未取得竣工验收备案为由要求我方承担违约责任，属于故意扩大我方合同责任；按照商品房开发流程，先是建设单位组织五方竣工验收，然后再提交到住建部门竣工验收备案；我方并不存在逾期办证，不应当承担违约金，造成延期办理产权登记的原因是原告方拖延不履行办理产权登记的协助义务，被告有权行使先履行抗辩权，直至原告完全履行义务之后，被告才有义务继续履行合同，为原告办理产权登记，在原告未履行协助办理产权登记的情况下，被告无法为原告办理不动产登记。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回该项诉讼请求；商品房购销合同第12条约定了关于产权登记的权利义务，明确我方在150天内为原告办理产权登记，必须是原告履行完毕义务后，原告一直拖延不签订有关委托甲方代办产权的委托书，不提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书导致我方无法为原告办理产权登记，一直到2018年6月13日，原告才履行完上述合同约定的2、3、4项义务，向我方提交了办理代办产权的委托书以及申请办理产权证的申请书，我方在收到原告的以上配合手续以后，立即向相关部门申请办理产权登记，并于2018年7月18日产权登记办理完毕，取得不动产权证，并没有超过150天。同时商品房购销合同第12条第三款约定，因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担；针对原告第三项诉讼请求，我方代收契税是为了代缴，税务机关收取多少税收我方及原告无法确定精确数额，在这段时间差内税收政策发生改变，造成原告需要实际缴纳的税收减少，政策的变更属于不可抗力，责任并不在我方，且代缴税款属于为了减少原告麻烦的代理行为，代理行为依法应由作为委托人的原告承担不应由作为代理人的被告方承担，原告要求我方承担多交部分利息没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的工程竣工标志牌照片，真实性无法核实，本院不予采信；商品房质量保证书及约定、公积金贷款相关政策通知及还款计算均与本案不具有关联性，本院不予采信；违约金计算与损失说明仅是对其诉讼请求的具体说明，不具有证据的形式要件，本院不予采信；招商银行个人贷款借款借据、贷款已出账单列表、借款合同、公积金缴存证明、与招商银行通话记录、银行对账单均与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提交的钥匙接收登记表能与原告提交的其他交款单据相互印证，虽系复印件，本院仍予以采信。被告提交的工程竣工验收证明书及勘察、设计、监理及施工单位庭后出具的情况说明，本院均予以采信；被告提交的交房报纸通告，本院对其真实性予以认定；业主房屋验收单与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的不动产登记申请书及委托书，本院予以采信，具体理由及证明目的于后评述。 本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，马猛、马月芳（乙方）与实力公司（甲方）签订《商品房购销合同》一份，约定：乙方向甲方购买座落于呈贡区吴家营片区中部实力心诚二期2幢第18层1805号房，建筑面积合计82.99平方米，合同总金额为179052元；合同第七条约定：甲方应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；合同第九条约定：甲方未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，甲方按每天壹拾元向乙方支付违约金，合同继续履行；合同第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以登报形式通知乙方办理交接手续；合同第十二条约定：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行，但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供，因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方承担。2015年8月25日，实力公司作为建设单位会同勘察、设计、监理及施工单位共同出具了《工程竣工验收证明书》，对呈贡实力心诚住宅小区Ⅰ标段住宅1、2、3栋及商铺12、13、14、15、16、24-26栋工程验收后确定合格。实力公司登报通知于2015年8月30日起正式交房，后又于2015年10月30日，实力公司以《入伙通知书》的形式通知马猛、马月芳办理接房事宜。马猛、马月芳于2015年11月5日交纳了产权登记费、产证代办费、契税（5371.56元）、维修基金、配套费、二次加压费、电梯运行费、生活垃圾清运费及物业服务费。2018年6月13日，马猛、马月芳向实力公司提交《昆明不动产登记申请书》和《委托书》，并于2018年7月10日取得不动产权证书。另查明，2018年6月5日，实力公司代原告向税务机关缴纳本案房屋契税1790.52元。 本院认为，原告第一项诉讼请求涉及的主要争议是被告登报和以《入伙通知书》的形式通知原告交房时是否符合交房条件。合同第七条约定：甲方应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。根据本案查明的事实，2015年8月25日，实力公司作为建设单位会同勘察、设计、监理及施工单位共同出具了《工程竣工验收证明书》，对呈贡实力心诚住宅小区Ⅰ标段住宅1、2、3栋及商铺12、13、14、15、16、24-26栋工程验收后确定合格，即本案涉案房屋于2015年8月25日即经建设单位组织验收合格，故被告登报通知交房和以《入伙通知书》的形式通知原告交房时已经符合双方约定的交房条件，被告不存在违约交房的行为，原告主张的违约交房违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告提出的竣工验收时间应当以《竣工验收登记备案表》中载明的竣工验收时间即2016年6月13日为竣工验收时间的问题。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，即可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，是在工程竣工验收合格之后的行政备案程序，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。涉案房屋所在的竣工验收备案表中记载的竣工验收日期确为2016年6月13日，该时间与建设、施工、设计、勘察、监理单位联合出具的《工程竣工验收证明书》所载的竣工验收时间即2015年8月25日不一致，但根据建设、施工、设计、勘察、监理单位分别于庭后出具的情况说明，该五家单位均确认2016年6月31日仅系备案登记填表的日期，同时，建设、施工、设计、勘察、监理单位为竣工验收的主体，故本院根据该五家单位确认的竣工验收时间即2015年8月25日为本案的竣工验收时间。 关于被告是否存在逾期办证的问题。根据《商品房购销合同》第十二条的约定，被告在项目整体竣工验收后150个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关的前提条件是原告履行了签订代办产权委托书及提交办证申请书等义务。但根据本案查明的事实，原告系于2018年6月13日才向被告提交了《昆明不动产登记申请书》和《委托书》，双方约定的150个工作日应从2018年6月13日开始计算，原告于2018年7月10日即取得不动产权证书，被告在本案中不存在逾期办证的违约行为，故对原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告提出的上述申请书及委托书中的时间并非其亲自书写的问题，原告陈述其向被告出具申请书及委托书时并未书写时间，本院认为，即使原告上述陈述属实，其将申请书及委托书“年月日”处留空不写的行为系其意思自治，该行为可视为是对被告在“年月日”处进行填写的授权，同时，原告亦无证据证明其向被告提交上述委托书及授权书的具体的实际的时间，故本院认定委托书及授权书上书写的时间即2018年6月13日为原告提交的时间。 关于原告主张的由被告退还其多收的契税问题。2015年11月5日，被告代收原告本案房屋契税5371.56元，被告于2018年6月5日代原告向税务机关实际缴纳本案房屋的契税为1790.52元，多收部分3581.04元，被告应当予以返还。至于原告主张的利息，被告收取原告契税后代其向税务机关交纳系双方均认可的事实，2016年契税新政造成代收金额多于实际交纳金额，被告对占有多收部分不存在过错，故对原告主张的利息，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告云南实力房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告马猛、马月芳多代收的契税3581.04元； 五、驳回原告马猛、马月芳的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费801元,按照胜败诉比例，由被告云南实力房地产开发经营有限公司负担80元，由原告马猛、马月芳负担721元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  吕丽华 人民陪审员  徐春裕 人民陪审员  邢建明 二〇一九年一月九日 书 记 员  李秋蓉