海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终2027号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李建平，男，1983年5月10日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。 委托诉讼代理人：陈德贵，男，1958年6月7日出生，黎族，住海南省陵水黎族自治县。由陵水黎族自治县椰林镇新丰社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴希泽，男，1982年8月16日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 委托诉讼代理人：张紫艳，海南海叶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴贤，海南海叶律师事务所律师。 上诉人李建平因与被上诉人吴希泽房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2019）琼9028民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李建平上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）琼9028民初1556号民事判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失，即向上诉人支付违约金6万元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同履行时间错误。一审法院认为“上诉人与被上诉人于2019年6月7日签订的《出租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。因双方合同约定2019年6月8日-7月8日为装修期，于2019年7月8日起计算租赁期限，双方合同解除时间为6月15日，故合同尚未真正履行，故对被上诉人要求上诉人返还租金6万元的诉求，予以支持”。上诉人认为，《出租赁合同》第八条第2款约定“本合同自甲乙双方签名或盖章之日成立”。而在签订合同当日上诉人就将铺面大门钥匙交给被上诉人，被上诉人也付给上诉人房屋租金6万元，并承诺剩下10万元租金定于6月15日付清。为此，该合同的生效日期和履行日应该是2019年6月7日。7月8日起计算租赁期限是奖励性约定，即如果是被上诉人按约履行合同，那么上诉人可以奖励被上诉人延长使用涉案房屋一个月不计租金，以减少被上诉人承租铺面的营业损失。所以一审法院认定涉案合同尚未真正履行，是认定事实错误。二、一审法院认定房屋租金损失不正确，判决错误。一审法院认为因被上诉人的违约行为导致涉案合同解除，造成上诉人房屋租金损失时间酌定为15天。然而双方是在2019年6月7日签订《出租赁合同》，6月15日被上诉人拒付剩余租金合同作废后，2019年7月1日，上诉人为了避免损失扩大将涉案铺面另行转租给案外人毕某，但被房东杨某阻挠无法实现。所以房屋租金损失时间应从2019年6月7日起至2019年6月30日止，是23天而不应“酌定为15天”。按照上诉人与被上诉人签订的《出租赁合同》约定，房屋租金每年为16万元，上诉人的房屋租金实际损失应是10222.22元（16万元÷360天×23天），而不是6666.66元（16万元÷360天×15天）。另外，一审法院认定涉案合同合法有效，那么该合同就受法律保护。被上诉人的违约行为导致涉案合同解除，被上诉人应赔偿上诉人租金损失和支付违约金。一审法院判决上诉人返还被上诉人房屋租金6万元，实际上就是否定涉案合同的合法性，没有对被上诉人实际掌管使用涉案房屋的行为作出处理，只是判决被上诉人支付违约金6666.66元。一审判决错误。三、一审法院没有认定上诉人的可得利益损失错误。我国《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。支付违约金具有补偿性和惩罚性双重属性。上诉人的房屋租金实际损失是10222.22元，被上诉人除了支付10222.22元补偿性违约金外，还应支付上诉人的可得利益损失。即如果被上诉人继续履行合同，3年的房屋租金为48万元（16万元/年×3年），扣除房东杨某30万元租金，上诉人可获得利益是18万元，依据我国合同法司法解释（二）第二十九条第2款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。被上诉人应支付上诉人可得利益的违约金是54000元（18万元×0.3），结合上诉人的房屋租金实际损失10222.22元，两项损失合计为64222.22元。上诉人反诉请求被上诉人支付违约金6万元并不过分，于法有据。 综上所述，一审法院认定事实错误，其结果必定是判决错误和适用法律错误。为了维护上诉人的合法权益不受侵害，恳请二审法院依据我国《合同法》及相关法律规定，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴希泽辩称：1.本案合同实际开始履行期限应为2019年7月8日。合同第二条约定，合同的租赁期限为3年，计算至2022年7月8日。也就是说2019年6月8日到2019年7月8日为不计算租金的装修期。本案中，合同的签订日期为2019年6月7日，上诉人李建平虽然将钥匙交付给上诉人，但被上诉人并未进场装修，同时因为剩余租金尚未完全支付，双方又约定到6月15日不付清租金即合同解除的条款。因此本案合同尚未进入真正实际履行阶段。2.租赁合同的解除应为2019年6月15日，即双方解除合同的补充协议所约定，上诉人对于这一点也是认可的。合同解除后，基于合同行为而产生义务关系终止，之后的损失不属于损失的计算范围。上诉人主张自2019年6月7日至2019年6月30日的损失没有事实和法律依据。而一审法院酌定计算损失15天，亦没有事实和法律依据。被上诉人考虑到本案实际情况，愿意对上诉人进行一些补偿，但并不意味着被上诉人承认违约。3.关于可得利益的损失，我国《合同法》的确有规定，但可得利益应为合同签订时完全可以预见的、可确定的利益。且这种利益因为合同相对人的违约而绝对的不可替代的不能得到。可得利益采用严格的认定制度。本案合同的解除，上诉人本身有不可推卸的责任。本案中被上诉人的行为没有给上诉人造成实际损失，被上诉人只是拿了钥匙但并未实际使用和占有房屋，且上诉人本身有过错，有欺瞒和违约行为，在此情况下，上诉人要求被上诉人承担损失，于法无据，请法庭予以驳回。 吴希泽向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告已经支付的租金6万元及产生的利息128.71元（利息按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，从2019年6月15日暂计至2019年7月2日止）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告之间于2019年6月7日签订的《出租赁合同》。 李建平向一审法院反诉请求：判决反诉被告向反诉原告支付违约金，暂计6万元（按每日总租金的2%，从2019年6月16日开始计算至本案结束之日）。 一审法院认定事实：2018年3月26日，案外人杨某与被告李建平签订《租赁合同》，约定杨某将海南省××县整栋出租给李建平使用，建筑面积555平方米，租赁期限为6年，自2018年6月1日至2024年5月30日止，房屋租金为10万/年。被告将涉案铺面租赁下来后作为饮吧经营。因经营不善，被告于2019年4月份左右停止经营并张贴出租告示。2019年4月25日，房东杨某出具《转租同意书》，载明：“现本人同意李建平有权使用该房屋，经过本人同意（每次转租需电话或短信征求本人意见），承租人李建平有权将该承租房屋转租给他人或与他人合作经营，该转租或合作行为不视为违约行为。转租的租金可高于此租赁合同的租金”。之后原告找上被告并表示愿意租赁，同时向被告交纳1000元押金。2019年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《出租赁合同》，约定被告李建平将上述铺面出租给原告使用，被告同意给予原告一个月的装修期即2019年6月8日-7月8日；租赁期限为3年，自2019年7月8日至2022年7月8日止，房屋租金为16万元/年；自2019年7月起，按年一次性支付全年租金16万元。合同违约责任中约定：“1.乙方按时将租金付清，每超过1天，乙方应按每年房租的2%的罚款赔偿给甲方。”签订合同当日，原告向被告支付共计6万元租金，同时出具《承诺函》，内容为：“今收到吴希泽交来铺面租金6万元整，2019年6月7日交；剩余未交租金：10万元，承诺期限到2019年6月15日交完，逾期合同作废。承诺人：吴希泽。”该函内容为被告书写，原告签名并按手印。另，双方于同日互相加为微信好友，被告通过微信向原告发送了房产证的照片，并将涉案铺面的钥匙交付给原告，让其进行装修。被告收到原告支付的6万元租金后，于2019年6月8日、6月10日通过微信向房东杨某转账5万元、5000元，房东杨某于2019年6月10日在微信中向被告表明“之前经过甲乙双方协商同意二次转租”，2019年6月11日杨某再次表明“按签订的合同，经甲乙同意乙方可以转租，上面的内容要改一下，按合同走，或者我授权此次转租即可”。 之后，原告认为被告应向原告出示房产证原件，但被告表示房产证原件在房东杨某手中，杨某拒绝提交并表示如不信任可去不动产登记中心查询。原告认为被告未向其出示房产证原件或无房产证原件存在欺诈遂向陵水县经侦大队报案，经侦大队告知原告此为民事纠纷可提起民事诉讼。2019年7月1日，被告为避免损失扩大将涉案铺面另行转租给案外人毕某。但房东杨某认为被告李建平未处理完与吴希泽的事情，又另行向他人转租且未予以告知，于2019年7月9日向被告李建平发出《未经同意转租，解除合同的通知》，认为“未经本人同意，擅自将前述租赁标的商铺转租给第三方、第四方。你不但收取了第三方吴先生的费用，在未处理完第三方协议的情况下又收取了第四方毕先生的费用，且该第四方已经进场准备装修，7月4日被本人发现及时叫停......通知自2019年7月9日起解除双方租赁合同，3日内来与本人协商退房交接事宜。”原告于2019年7月10日向本院提起本案诉讼。因房东杨某提出解除与被告之间的租赁关系，被告于2019年7月17日与案外人毕某签订解除合同协议书。目前，李建平作为原告起诉了房东杨某房屋租赁合同纠纷一案已诉至法院，尚在审理中。 庭审中，经一审法院向原、被告双方确认，由被告书写，原告签名的《承诺函》中约定的“逾期合同作废”的意思实际为解除合同，即于2019年6月15日，原告未交完剩余租金10万元，则双方合同解除。另，一审法院询问原告对约定的违约金是否有异议，原告认为对方主张的违约不成立，因为双方之间的补充协议明确约定至2019年6月15日不付款即解除合同，且该条款为被告起草，而被告也默示解除，因此不存在违约；即使违约成立，被告主张的违约金也要求过高，按照法律规定，违约金最高不能超过损失的30%，被告对其损失未举证证明，也无计算依据，应予驳回。 一审法院认为，虽然《承诺函》上仅有原告的签名，但因内容为被告书写，即为双方经协商后的真实意思表示，且被告亦作为证据提交即对此认可，故实为双方签订的对原租赁合同的补充协议。原、被告签订的《出租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。现原告拒绝向被告继续支付剩余租金，根据双方补充协议的约定以及在庭审中，双方均确认涉案合同于2019年6月15日予以解除，故现原告要求解除原、被告之间于2019年6月7日签订的《出租赁合同》的诉讼请求已无必要，该院不予处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告应向原告返还押金1000元，但因原告未诉求，故该院不予处理；原告主张被告返还租金6万元，因双方合同约定2019年6月8日-7月8日为装修期，于2019年7月8日起计算租赁期限，双方合同解除时间为6月15日，故合同尚未真正履行，故对原告要求被告返还租金6万元的诉求，该院予以支持。 关于被告要求原告承担违约责任的问题。无论从房东杨某出具的《转租同意书》而言，亦或是从房东杨某与被告的聊天记录中均可看出，房东杨某知晓并同意被告转租给原告的事实，故被告为有权出租，原告以被告无房产证原件为由拒绝向被告支付剩余租金没有事实依据，构成违约，应承担违约责任。关于原告如何承担违约责任的问题。因原告的违约行为导致涉案合同解除，被告因此造成的合同损失即预期的租金损失。因房屋可另行对外转租，转租可弥补被告的损失，因此该院给予被告方合理的对外转租时间为15天，酌定被告的实际损失为15天的租金损失。被告主张原告应按年租金的日2%向其支付违约金，即为年利率720%，显然超出法律规定，该院酌定调整为年利率24%，因被告于2019年7月1日将涉案房屋转租给案外人毕某，故违约金2019年6月16日计至2019年7月1日为1706.66元（16万元×24%÷360天×16天），但该违约金无法弥补被告方的损失，被告方主张的违约金实际就是要求原告赔偿其损失，因此，该院酌定原告应向被告支付的违约金数额为6666.66元（16万元÷360天×15天）。故对李建平要求吴希泽向其支付违约金6万元的反诉请求，该院予以部分支持；因原告存在违约，应自行承担相应损失，故对原告主张被告向其返还租金6万元所产生的利息的诉求，该院不予支持。关于被告主张因原告的原因导致涉案房屋无法转租，造成被告要承担与房东的房屋租金损失，该院认为，无论涉案房屋是否能转租，对于被告与房东签订的合同而言，被告应承担向房东支付房屋租金的责任，为被告与房东之间的房屋租赁合同关系，与本案无关联。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告李建平于本判决生效之日起七日内向原告吴希泽返还房屋租金60000元；二、反诉被告吴希泽于本判决生效之日起七日内向反诉原告李建平支付违约金6666.66元；三、驳回原告吴希泽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李建平的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1303.2元，减半收取651.6元，由被告李建平负担；反诉案件受理费550元，减半收取275元，由反诉被告吴希泽负担30元，反诉原告李建平负担245元。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。 本院二审补充查明，本案纠纷发生并诉讼至法院后，李建平与房东杨某之间的租赁合同纠纷案亦诉讼至法院。经一审法院审理，于2019年10月23日对该案作出一审判决，内容为：一、确认李建平与杨某签订的《租赁合同》于2019年7月9日解除；二、杨某应向李建平退还房屋租金44166.71元；三、李建平应向杨某支付房屋占有使用费8055.52元；四、以上第二至第三项相互抵扣后，杨某于判决生效之日起七日内支付李建平36111.19元；五、驳回李建平的其他诉讼请求；六、驳回杨某的其他反诉请求。 本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人主张被上诉人支付其违约金6万元是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得变更或解除合同。”本案合同在履行过程中，被上诉人吴希泽存在违约，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担相应的违约责任。本案上诉人李建平因吴希泽的违约行为，导致其与房东杨某之间的租赁合同解除，丧失了继续承租涉案房屋的权利，同时承担向房东支付2019年6月1日至2019年7月9日的房租10833.29元及2019年7月10日至2019年8月7日的房屋占有使用费8055.52元的相应责任。因此，本院认为李建平在与房东杨某租赁合同纠纷案中需向房东支付的房租10833.29元及房屋占有使用费8055.52元合计18888.81元，属于因吴希泽的违约行为导致李建平在整个租赁事件中遭受的实际损失，该损失应当由被上诉人吴希泽依法承担赔偿责任。一审判决判令吴希泽向李建平支付违约金6666.66元，尚不足以弥补李建平在其中受到的损失，本院对此予以纠正。 综上所述，上诉人李建平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定本案基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，导致判决结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初1556号民事判决第一、三、四项； 二、变更海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初1556号民事判决第二项为：被上诉人吴希泽于本判决生效之日起七日内向上诉人李建平支付违约金18888.81元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费651.6元，反诉案件受理费275元，合计926.6元，由上诉人李建平负担278元，由被上诉人吴希泽负担648.6元。二审案件受理费2700元，由上诉人李建平负担810元，由被上诉人吴希泽负担1890元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 杰 审判员 杨 洁 审判员 陈玫伊 二〇一九年十二月三日 书记员 蔡汝明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。