昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4280号原告：陶永红，女，汉族，1985年9月10日生。委托诉讼代理人：郭霞，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘云霞，云南祥宇律师事务所律师，一般授权代理。原告：陈万吉，男，汉族，1983年10月9日生。委托诉讼代理人：郭霞，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘云霞，云南祥宇律师事务所律师，一般授权代理。被告：刘姝秀，女，汉族，1985年6月10日生。被告：胡**，男，汉族，1981年7月22日生。被告：招商银行股份有限公司昆明圆通支行，住所地：昆明市北门街2号翠明园小区商铺E栋1-5层。负责人：陈荣华。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司,住所：昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰。委托诉讼代理人：王娟，该公司法务专员，特别授权代理。原告陶永红、陈万吉与被告刘姝秀、胡**，被告招商银行股份有限公司昆明圆通支行（以下简称招商银行）、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年11月5日立案受理后，适用简易程序公开开庭审理。原告陈万吉及两原告委托诉讼代理人郭霞、刘云霞，被告刘姝秀、胡**，第三人经纪公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼，被告招商银行经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陶永红、陈万吉向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告刘姝秀、胡**继续履行原告与被告刘姝秀、胡**、第三人签订的《房产买卖居间合同》和《房屋转让预约合同》；2、请求法院判令被告刘姝秀、胡**立即将昆明市呈贡区颐明园（西区）8-04幢X号房屋的银行按揭贷款款项结清；3、请求法院判令被告刘姝秀、胡**立即将昆明市呈贡区颐明园（西区）8-04幢X号房屋的产权过户至原告名下；4、请求法院判令第三人协助办理昆明市呈贡区颐明园（西区）8-04幢X号房屋的产权过户手续；5、请求法院判令被告刘姝秀、胡**支付原告逾期办理房屋产权过户的违约金29400元（自2018年9月17日计算至实际过户之日止，暂算至起诉之日）；6、请求法院判令本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实及理由：两原告和两被告分别系夫妻关系。2016年2月16日，两被告在婚内以被告刘姝秀的名义与云南白药置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买了坐落于昆明市呈贡新区8-04幢X号房屋，合同于2018年2月18日备案登记。合同约定付款方式为贷款方式付款。2017年8月27日，两原告以陈万吉的名义与两被告通过第三人昆明新亚房地产经纪有限公司签订《房产买卖居间合同》，约定被告将昆明市呈贡新区8-04幢X号房屋卖给原告，合同成交价为428000元，合同约定了各方的权利和义务。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房定金30000元。2017年8月31日，基于昆明市呈贡新区3-04幢X号房屋在上述的《房产买卖居间合同》签订时未取得产权证，被告还未结清上述房屋的银行按揭贷款等的事实情况，两原告以陶永红的名义与两被告签订了《房屋转让预约合同》，就上述房屋的转让事宜和双方的权利义务进行确定和补充。《房屋转让预约合同》于签订之日由云南省昆明市明信公证处进行公证，并出具了公证书。当天，原告又向被告支付了270000元的购房款，同时定金自动转为首付款，即原告向被告一共支付了300000元的购房首付款，被告向原告出具了收款证明。被告按约定将房屋交付给乙方，双方办理了房屋、物业及房屋相关证明材料的交接手续。同时，原告向第三人支付了中介服务费10000元。原告接收房屋后，一直管理和使用该房屋，物业费等相关费用也是由原告交纳。原告投入了286000元的装修费对房屋进行装修后入住至今。在《房产买卖合同》和《房屋转让预约合同》中，对于产权过户等事宜做出了明确的约定：1.因房子存在按揭，双方协商一致在房产证未下来之前，乙方（原告）同意甲方（被告）继续还月供，待房产证下来赎证办理过户；2.甲方保证已向开发商付清全部购房款（甲方因按揭购房所欠的银行贷款，由甲方负责偿还）。3.双方协商一致房产证下来30个工作日之内办理过户；4.甲方应于开发商通知办理《不动产产权证书》之日起30个工作曰内将房屋的银行按揭贷款款项结清；5.甲方应于房屋达到过户条件（取得房屋《不动产权证书》原件）之日起30个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户手续。6.双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日600元作为补偿等。2018年8月23日，上述房屋的房产证已办理完毕，并抵押至贷款银行，即房屋已具备办理过户的条件。原告和第三人多次联系被告要求结清银行贷款并办理房屋过户手续，但被告均不予配合,反而以房屋卖亏为由提出加价后才会协助原告办理房屋过户手续。之后，被告又说不卖房屋了。被告的行为已严重违反了合同的约定，违反了诚实信用的原则，给原告造成了极大的经济损失。另，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司作为房屋买卖的中介方，在《房产买卖居间合同》中明确约定，第三人有协助原被告解押赎证和办理产权过户的义务。为维护自身合法权益，特向贵院起诉。被告刘姝秀、胡**答辩称：不同意继续履行合约，同意赔偿违约金。被告招商银行未答辩。第三人经纪公司陈述称：合同履行过程中被告违约，由法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：刘姝秀、胡**系夫妻关系。陶永红、陈万吉系夫妻关系。2017年8月27日，原告陈万吉与被告刘姝秀通过第三人昆明新亚房地产经纪有限公司签订《房产买卖居间合同》，约定被告将昆明市呈贡新区8-04幢X号房屋卖给原告，合同成交价为428000元，合同约定了各方的权利和义务。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房定金30000元。2017年8月31日，两原告以陶永红的名义与两被告刘姝秀、胡**签订了《房屋转让预约合同》，就上述房屋的转让事宜和双方的权利义务进行确定和补充。《房屋转让预约合同》于签订之日由云南省昆明市明信公证处进行公证，并出具了公证书。当天，原告又向被告支付了270000元的购房款，同时定金自动转为首付款，即原告向被告一共支付了300000元的购房首付款，被告向原告出具了收款证明。被告按约定将房屋交付给乙方，双方办理了房屋、物业及房屋相关证明材料的交接手续。同时，原告向第三人支付了中介服务费10000元。原告接收房屋后，对房屋进行装修后入住至今。在《房产买卖居间合同》和《房屋转让预约合同》中，对于产权过户等事宜做出了明确的约定：1.因房子存在按揭，双方协商一致在房产证未下来之前，乙方（原告）同意甲方（被告）继续还月供，待房产证下来赎证办理过户；2.甲方保证已向开发商付清全部购房款（甲方因按揭购房所欠的银行贷款，由甲方负责偿还）;3.双方协商一致房产证下来30个工作日之内办理过户；4.甲方应于开发商通知办理《不动产产权证书》之日起30个工作日内将房屋的银行按揭贷款款项结清；5.甲方应于房屋达到过户条件（取得房屋《不动产权证书》原件)之日起30个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户手续;6.双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日600元作为补偿等。另查明，2018年8月23日，上述房屋已办理完毕不动产登记，权利人为刘姝秀，不动产权登记证号为云（2018）呈贡区不动产权第0251711号，现无抵押登记。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依法成立的合同对于各方当事人均有约束力。涉案房屋买卖不存在法律上或者事实上不能履行的情况，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行。陶永红、陈万吉要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。关于涉案房屋购房贷款的偿还问题，各方在合同中约定“甲方因按揭购房所欠的银行贷款，由甲方负责偿还，甲方应于开发商通知办理《不动产产权证书》之日起30个工作日内将房屋的银行按揭贷款款项结清”，故原告主张被告立即结清银行贷款的诉讼请求本院予以支持。在结清贷款后，涉案房屋可办理产权登记，故本院予以支持原告主张过户的诉讼请求。关于逾期过户的违约金，违约金的功能在于弥补损失，在原告已实际占有且没有支付剩余尾款的情况下，陶永红、陈万吉并不存在实际资金占用损失，且未向本院举证证实其余损失的存在，故本院结合合同履行情况酌情支持陶永红、陈万吉主张的逾期过户违约金10000元。综上，陶永红、陈万吉的主张部分成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陶永红、陈万吉与被告刘姝秀、胡**签订的房屋买卖合同继续履行；二、被告刘姝秀、胡**立即将昆明市呈贡区颐明园（西区）8-04幢X号房屋的银行按揭贷款款项结清（以被告招商银行股份有限公司昆明圆通支行确定的数额为准）；三、被告刘姝秀、胡**立即将昆明市呈贡区颐明园（西区）8-04幢X号房屋的产权：云（2018）呈贡区不动产权第0251711号产权变更登记为原告陶永红、陈万吉，该变更登记由第三人昆明新亚房地产经纪有限公司协助；四、被告刘姝秀、胡**支付原告逾期办理房屋产权过户的违约金10000元；五、驳回原告陶永红、陈万吉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取267.5元及保全费2660元，由被告刘姝秀、胡**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员 李 解二〇一九年一月三日书记员 姚婷婷