江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)赣1181民初1689号原告：海天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东街**，社会统一信用代码：91330783785663700R。法定代表人：应培新，公司董事长。委托代理人：席新波，江西得其门律师事务所，律师，特别授权。委托代理人：方园，江西得其门律师事务所，实习律师，特别授权。被告：张周亮，男，1968年6月15日出生，汉族，德兴市人，住所地江西省德兴市，委托代理人：黄勇军，德兴市金剑法律服务所，法律工作者，特别授权。委托代理人：朱硕勇，德兴市泗洲法律服务所，法律工作者，特别授权。原告海天建设集团有限公司诉被告张周亮债权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海天建设集团有限公司委托代理人席新波、方园到庭参加诉讼，被告张周亮及其委托代理人黄勇军、朱硕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海天建设集团有限公司（以下称“海天建设”）诉称，2015年8月7日，被告购买德兴市银田置业有限公司（以下称“银田置业”）承建的铜都壹品小区二期2号楼1层8号、9号，2层8号、9号房屋时因无足额资金支付购房款，为此银田置业、被告张周亮就购房款支付事宜签订《借款协议书》。协议约定：“1、被告购房总价款为5567100元，因被告资金困难，银田置业同意向被告借款5367100元用以支付购房款。被告向银田置业出具借条即视为被告收到借款。待被告还清全部借款后银田置业予以办理房产证；2、借款被告于2015年农历12月30日（2016年2月7日）前还清，被告拖欠归还借款的，应向银田置业支付利息（月息3%）。”借款协议签订后被告于2015年8月18日向银田置业出具借条一份，承诺收到的借款于2015年12月30日前归还，逾期归还的出借人有权通过诉讼或直接扣押借款人资产等方式要求借款人清偿全部借款本息、逾期付款违约金以及催款所产生的所有费用。双方签订《借款协议书》后，银田置业向被告出具了购房款收据，且配合被告办理了房屋预售备案登记、交房及其他相关手续，但被告却未能依约归还借款。原告多次催款，被告借故拖延，至今未能归还借款本息。2019年5月9日，银田置业将上述对被告享有的债权全部转让于原告并将债权转让事宜通知了被告，被告承诺还款但至今仍未归还借款本息。为维护自身合法权益，原告只有依法起诉，望人民法院维护权益，判如所请。原告为支持其诉求，向本院提交如下证据：1、营业执照、法人证及法人身份证，证明原告主体资格；2、《借款协议书》及借条，证明被告向德兴市银田置业有限公司借款5367100元用以支付铜都壹品壹期第2幢1单元8、9号，2单元8、9号房屋购房款，双方约定了借款金额、用途，还款方式，违约责任等；3、江西增值税普通发票，证明被告收到德兴市银田置业有限公司给付借款5567100元的事实；4、收款收据，证明被告于2016年2月7日、2016年10月18日向德兴市银田置业有限公司归还借款的事实；5、债权转让协议书，证明2019年5月9日，德兴市银田置业有限公司将对被告享有的债权转让给原告的事实；6、债权转让通知书，证明德兴市银田置业有限公司及原告将债权转让协议内容通知被告的事实。7、委托代理合同及律师费发票，证明原告为本案支付了40000元代理费的事实。被告张周亮及其委托代理黄勇军、朱硕勇到庭参加诉讼，其辩称，一、本案中《借款协议书》对房地产开发企业名称、买受人姓名、商品房基本状况、价款、付款方式、付款期限、办理产权登记等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，且出卖人已经按照约定收受购房款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、本案中的《借款协议书》约定了购房者向房地产开发企业借款用于支付购房款，购房者向房地产开发企业出具借条，即视为购房者收到房地产开发企业支付的借款。对此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第一款规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”按该司法解释的规定，本案中基础法律关系是商品房买卖合同关系，而不是民间借贷关系。三、本案是债权转让合同纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第八十二条的规定，答辩人对银田置业的抗辩，可以对原告主张。本案中的《借款协议书》第三条约定：“借款手续：乙方付清20万元购房首付款后，乙方向甲方出具借条，即视为乙方已收到甲方支付的借款，待乙方还清全部款项后甲方予以签订商品房买卖合同和办理房产证。”因银田置业于2019年7月1日注销，其民事主体消灭，已丧失为案涉房屋办理产权登记手续的能力，按照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，答辩人享有不安履行抗辩权，即中止履行付款义务。综上所述，恳请人民法院依法判决驳回原告全部诉请。被告张周亮并未向本庭提交证据。被告张周亮对原告海天建设提供的证据1三性无异议；对证据2真实性、关联性无异议，但其合法性有异议，该借款并未支付，被告也未收到借款；对证据3中01770072的发票，不是被告张周亮的名字和身份证号码，除此之外的七张发票的真实性、合法性、关联性无异议，但其金额与原告诉请金额不符；对证据4三性无异议，但其证明对象有异议，该项资金并非支付借款而是支付的购房款；对证据5真实性、关联性无异议，但其合法性有异议，其金额不是2587789元而是365248元；对证据6的证明对象有异议，该证据只能证明被告张周亮收到了转让协议，并不是认可该协议，且协议数额不对；对证据7的真实性、合法性无异议，但其关联性有异议，该费用不应由被告承担。经审理查明，2015年8月7日甲方（银田置业）与乙方（被告张周亮）签订《借款协议书》，协议书载明被告乙方于2015年4月23日以一次性付款方式向甲方订购位于德兴市“铜都一品”小区壹期2号楼一层8、9；2号楼二层8、9号商铺，因暂时资金困难，无力足额筹措首付款，双方经协商一致，甲方同意暂借给乙方部分资金弥补首付款之不足。协议又载明乙方购房总价款为人民币5567100元，因乙方资金困难，甲方同意乙方先付购房款人民币20万元，同时乙方向四方借款人民币5367100元，用于支付其余购房款。乙方付清20万元购房首付款后，乙方向甲方出具借条，即视为乙方已收到甲方支付的借款，待乙方还清全部款项后甲方予以签订商品房买卖合同和办理房产证。协议还载明拖欠时间超过60天，合同解除后，乙方除归还借款本金及借款利息（月息3%）外，还应按本协议房屋总价款20%支付违约金。同年8月18日，被告张周亮出具借条，约定借款期限从2015年8月7日至2015年12月30日止，逾期归还，出借人有权通过诉讼或直接扣押借款人资产等方式要求借款人清偿全部借款本息、逾期付款违约金以及催款所产生的所有费用。之后，被告张周亮相继于2016年2月6日支付200万、2016年10月18日支付100万、2017年11月22日支付200万给银田置业，由银田置业出具收据并载明收款事由为购买商铺。至此，被告张周亮仍余365248元购房款未付。2019年5月9日，银田置业与原告海天建设签订债权转让协议书，约定张周亮购买的涉案商铺仍然欠银田置业借款人民币2587789元及利息转让给乙方，同年6月3日，被告张周亮收到该债权转让通知书。同年7月1日，银田置业注销。在此之前，涉案房屋已经交付被告张周亮使用。本院认为，公民合法的民事权益应当受到法律保护，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原告海天建设诉请的系债权转让合同中取得的债权，故被告张周亮对银田置业的抗辩，可以对原告海天建设主张。被告张周亮辩称，其与银田置业所签订的借款协议，虽约定了逾期支付的利息与违约金，但未实际发生借款，也无归还利息的事实，据其约定的所购房产明细、借款用途、借款手续，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，应按基础法律关系审理，认定为房屋买卖关系，该辩称符合法律规定，本院予以采纳，原告海天建设应按商品房买卖关系主张其权利。在审理过程中，原告海天建设坚持以借款合同主张其权利，而银田置业与被告张周亮签订的《借款协议书》中约定“乙方付清20万元购房首付款后，乙方向甲方出具借条，即视为乙方已收到甲方支付的借款”，出借方并未实际将借款交付给借款人，故该借款行为并未实际履行，且银田置业的经营范围为房地产开发、销售等，并无放贷资质，其放贷行为违反法律、行政法规效力性强制性规定，该借款协议应认定无效，原告海天建设诉请，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费26859元，由原告海天建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  周元春人民陪审员  詹炳海人民陪审员  余水莲二〇一九年十二月三日书 记 员  崔琦玲