上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初19030号原告：徐闻宇，男，1973年4月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：方妮，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：方燕，上海市光明律师事务所律师。被告：上海新泾房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：苏菊弟，董事长。委托诉讼代理人：尤国民，上海市欣宏律师事务所律师。被告：上海新凯物业管理公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：胡文龙，总经理。委托诉讼代理人：尤国民，上海市欣宏律师事务所律师。被告：陈敏，男，1963年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王丹宇，女，1975年12月3日出生，汉族，住址上海市浦东新区。被告：陈宏辉，男，1997年1月18日出生，汉族，住址上海市浦东新区。上述三被告共同委托诉讼代理人：陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：陶胜英，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告徐闻宇诉被告上海新泾房地产开发有限公司(以下简称新泾公司)、上海新凯物业管理公司(以下简称新凯物业)、陈敏、王丹宇、陈宏辉侵权责任纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月18公开开庭进行了审理。后原告申请对职工家庭购买公有住房协议书上签名的真实性进行鉴定，鉴定单位先后出具了鉴定意见以及补充鉴定意见。本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告徐闻宇及其委托诉讼代理人方燕，被告上海新泾房地产开发有限公司、上海新凯物业管理公司的委托诉讼代理人尤国民、被告陈敏及被告王丹宇、陈宏辉的委托诉讼代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐闻宇向本院提出诉讼请求：1、确认被告陈敏与被告新泾公司签订的上海市公有住房出售合同无效；2、判令被告陈敏、王丹宇、陈宏辉共同支付原告132万元(包括售房折价款583,242元及利息192,470元及房屋上涨的损失544,288元)；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：陈敏与王丹宇系夫妻关系，陈宏辉系二人所生之子。原告母亲与陈敏父亲陈建平系再婚夫妻关系，后离婚。原告与被告陈敏、王丹宇、陈宏辉均系本市长宁区淞虹路XXX弄XXX号XXX室公房(以下简称涉案房屋)的安置人口，原告系安置公房的受配人，被告陈敏对此也不持异议。原告实际居住在涉案房屋，后因原告结婚无法与被告陈敏一家共同居住才搬离涉案房屋。2017年4月，原告发现被告陈敏、王丹宇伪造原告签名及私章将涉案房屋买下，并与被告新泾公司签订公有住房出售合同。被告陈敏在取得房地产权证后仅7天又将涉案房屋以178万元的低价出售给案外人。原告认为其系涉案房屋的公房受配人之一，另有陈敏为同住人，考虑到独生子女的份额，原告主张其对涉案房屋享有三分之一的份额。被告陈敏、王丹宇未经原告同意购买涉案房屋应属无效，侵犯原告的合法权益，故提起诉讼。原告提供证据如下：陈建平的户籍信息及本市延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称延安西路房屋)的户口簿、房屋拆迁安置协议、住房调配单、涉案房屋的租赁凭证，证明涉案房屋系动迁安置房，原告是原始的受配人；1997年徐闻宇起诉陈敏的民事诉状、审判笔录、和解协议书、撤诉申请书，证明原告享有涉案房屋的居住使用权；职工家庭购买公有住房协议书、公有住房出售价格计算表、个人购房交款凭证、公有住房出售合同、房地产登记申请书、房地产权证，证明陈敏未经原告同意签订的公房出售合同是无效的；房地产买卖合同、契税已申报办理证明、房地产登记申请书、不动产登记簿，证明涉案房屋又被陈敏出售给案外人，原告居住权利收到侵害；同类型房源售价截图，证明涉案房屋在起诉时的市场价为430万元；购买浦东新区五星路XXX弄XXX号XXX室公房(以下简称五星路房屋)的协议书、该户人员情况表，证明王丹宇在涉案房屋中不享有居住使用权；本市徐汇区湖南街道的情况说明，证明原告为失业人员，经济条件差。8、陈建平病例，证明病例上填写的陈建平的地址为他处，陈建平未实际在涉案房屋内居住。9、房地产买卖合同、房地产登记簿以及网页截屏，证明陈敏用涉案房屋的出售房款投资购买了房产，并升值三倍。被告上海新泾房地产开发有限公司、上海新凯物业管理公司辩称，其办理涉案房屋的公房出售合同，均是按照程序合法进行，原告称其签字是伪造的，应由被告陈敏一家进行解释。被告上海新泾房地产开发有限公司、上海新凯物业管理公司对原告证据的真实性均无异议，也未提供证据。被告陈敏辩称，购买涉案公房时，原告知情并同意，目前涉案房屋已经另行出售给他人，产权也已经发生变更，即使最后确定被告应当担责，也不应根据起诉时的房价，而应以出售时的房价为基础；原告对涉案房屋没有贡献，陈宏辉是独生子女，动迁中应占两人份，陈敏对涉案房屋贡献较大，涉案房屋的入住费、水电煤、装修费用均是陈敏支付，原告最多占六分之一的权益；购房用的是陈敏的工龄，购房款系陈敏支付，购买涉案房屋是陈敏父亲的意思，与王丹宇和陈宏辉无关。被告王丹宇辩称，购买涉案房屋其知情，但出售涉案房屋其并不知情，也未收到过售房款，也未使用控制售房款，故不应承担赔偿责任。被告陈宏辉辩称，2013年其尚未成年，不应承担责任；其是独生子女，动迁中享有两人份。被告陈敏、王丹宇、陈宏辉对原告提供的证据1-4，真实性无异议，但认为职工家庭购买协议书上的签名是陈建平操作的，具体情况不清楚；对证据5不认可，认为同一小区的房屋楼层、房型以及装修对房价均有影响，而且也不应采用市场价，应用当时的成交价；对证据6不认可，认为因结婚原因入住的，均为同住人；对证据7，真实性无法核实，且与本案无关；对证据8的真实性认可，但不认可其证明目的；对证据9中的买卖合同及房地产登记簿的真实性没有异议，对于网页截屏的真实性不认可。同时，被告陈敏一家三口还提供了以下证据予以反驳：(2000)徐民初字第1611号民事判决书，证明陈敏父亲陈建平与原告母亲徐学芳在1982年11月再婚，2000年7月12日判决离婚，陈敏与原告的身份关系由来；发票、收据、公有住房出售合同、专用票据、交款凭证等，证明陈敏支付了购买涉案房屋的相关费用；独生子女证，证明陈宏辉系独生子女，涉案房屋陈宏辉应算两人份；职工家庭购买公有住房协议书，证明陈建平系涉案房屋的同住人；涉案房屋的租金账单、收据，证明涉案房屋的租金以及日常一切开支均为陈敏支出；产证收据、销售发票、税收缴款书，证明陈敏以178万元的价格出售了涉案房屋，并缴纳了契税；劳动手册，证明陈敏特困，家庭经济困难。原告对被告陈敏一家三口提供的证据1-6真实性无异议，但不认可证明目的，对证据7认为与本案无关。被告上海新泾房地产开发有限公司、上海新凯物业管理公司对三被告的证据均无异议。对于原告的证据1-4、6，因被告确认其真实性，本院予以采纳；对证据5，系复印件，被告陈敏一家也不认可，本院不予确认；对证据7，无论真实与否，均与本案无关联性，本院亦不予采纳。对于被告陈敏一家的证据1-7，因原告确认其真实性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告母亲与被告陈敏父亲陈建平于1982年11月登记结婚，双方均系再婚，2000年7月经法院判决离婚。延安西路房屋的承租人为陈建平。1988年，原告户籍迁入延安西路房屋，该户户主为陈敏，该户尚有王丹宇及陈宏辉的户籍。1997年4月，陈建平、陈敏(乙方)作为被拆迁人与拆迁单位(甲方)签订房屋拆迁安置协议，约定乙方居住的延安西路公房居住面积20.6平方米，接受甲方的拆迁安置，甲方核定乙方安置人口为4人，独生子女1人，按政策分配居住面积26.6-28.6平方米，甲方向乙方提供淞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋即涉案房屋(居住面积42.9平方米)予以安置，乙方超政策安置14.3平方米，由乙方向甲方支付超面积购房款16,000元。甲方提供的房屋由受配人陈敏等4人居住。1997年4月，拆迁单位作为调配单位，将涉案房屋调配给陈敏、王丹宇、王宏辉以及原告。住房调配单上原住房人员情况一栏写有“租赁户名：陈建平”，家庭主要成员为陈敏、王丹宇、王宏辉以及原告。同期颁发的租用公房凭证载明承租人为陈敏，附注记载“户主：陈敏，妻：王丹宇，子：陈宏辉，弟：徐闻宇。本户共入肆人”。1997年10月，原告起诉陈敏，要求确认其对涉案房屋享有使用权。后经审理原告与陈敏达成和解协议，陈敏确认原告对涉案房屋享有居住使用权，并同意原告在1998年1月5号居住涉案房屋。原告申请撤回该案起诉。2013年1月，陈建平将其户籍迁入涉案房屋。2013年5月，陈敏在职工家庭购买公有住房协议书上签名，同意将涉案房屋购买在其名下。该协议书落款处有“王丹宇”、“陈建平”以及“徐闻宇”的字样。2013年6月，陈敏(乙方)与新泾公司(甲方，新凯物业为代理人)签订公有住房出售合同，根据沪府(1994)19号文及沪府发(1999)44号文的规定，由乙方向甲方购买涉案房屋，售价以2013年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为35,777元，扣除付款折扣后，实际付款金额为28,622元，加上乙方应缴付的房屋首期维修基金1,327元，合计29,949元，乙方应付至中国建设银行上海分行长宁支行。房屋登记费、房屋买卖合同印花税、房屋所有权证印花税、土地收益金、超面积市场价部分的契税等有关费用，在申领房地产权证时按规定缴付。原、被告一致确认2013年购买涉案房屋时，仅三人即陈建平、陈宏辉及陈敏的户籍在涉案房屋内。后，陈敏向新凯物业支付了29,949元，并向房地产登记中心申请产权登记。2013年6月，陈敏取得涉案房屋的产权证。2013年7月1日，陈敏与案外人就涉案房屋签订房地产买卖合同，约定陈敏将涉案房屋出售给案外人，出售价为1,780,000元(该房价款不包含就转让房产按国家法律、法规等规定由买卖双方应支付的费用，转让房产的所有费用均由买方承担)，2013年7月1日前支付定金3万元，7月2日支付51万元，过户当日支付77万元，贷款45万元，剩余2万元交房(2013年9月30日前)时支付。同年8月20日，涉案房屋被核准登记在该案外人名下。2014年10月，陈建平死亡。另查明，1、2012年9月26日，王丹宇在本市五星路房屋的职工家庭购买公有住房协议书上签名同意该套房屋购买后产权确定为其父王成义所有，其时该户人员情况表载明该户有王丹宇及其父亲和妹妹三人。2、2013年8月21日，被告陈敏与案外人签订房地产买卖合同，约定由被告陈敏以57万元购买本市城银路XXX弄XXX号XXX室房屋(办公楼)(以下简称城银路房屋)。同年9月4日，城银路房屋核准登记在被告陈敏名下。审理中，原告申请对职工家庭购买公有住房协议书上“徐闻宇”的签名是否系原告所写，“陈建平”的签名是否与样本上的“陈建平”签名是否同一人所写以及“徐闻宇”“王丹宇”的签名是否为同一人书写进行司法鉴定。本院依法委托鉴定单位对前述内容进行鉴定，鉴定单位出具鉴定结论为：职工家庭购买公有住房协议书上“徐闻宇”的签名不是原告所写，倾向认为“陈建平”的签名与样本上的“陈建平”的签名是同一人所写，倾向认为“徐闻宇”“王丹宇”签名不是同一人所写。原告同时还申请就涉案房屋在起诉时即2017年9月7日的市场价值进行审价。本院委托了审价单位进行审价，审价结论为涉案房屋在前述价值时点的市场价值为4,171,000元。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告作为延安西路房屋的拆迁安置人口被安置在涉案房屋中，理应对涉案房屋享有居住使用的权利；被告陈敏曾被原告起诉要求确认居住权，被告陈敏书面确认原告在涉案房屋中享有居住权益，故原告对于涉案房屋享有居住使用的权利，原、被告各方应无异议，本院予以确认。根据沪府(1994)19号文的规定，购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。后虽然在沪府发(1999)44号文中将购房对象放宽，但是政策关于同住人的认定标准却并未改变，即同住人必须同时满足三个条件，即“本处有常住户口”、“实际居住三年以上(除特殊情况外)”、“他处无住房或他处虽有住房而居住困难的”。2013年5月，被告陈敏购买涉案房屋时，原告的户籍并不在涉案房屋内，故根据上述政策的规定，原告当时并不享有购房的资格。原告认为被告陈敏未经其同意，伪造其签名及私章，违反了公有住房出售的相关规定，应属无效的主张，本院认为，尽管原告对涉案房屋享有居住使用的权利，但因购房时原告并不属于符合政策规定的购房人员，故其是否在职工家庭购买公有住房协议书上签章并不影响涉案房屋的购买，故原告要求确认公有住房出售合同无效的诉讼请求，本院不予支持。尽管原告不具备购房资格，但其对涉案房屋享有居住使用权，被告陈敏在购买涉案房屋后，随即转手出售，致原告的居住权利无从保障。原告要求被告陈敏赔偿，本院认为于法有据，予以支持。原告认为被告王丹宇与被告陈敏系夫妻关系，其在职工家庭购买公有住房协议书上签名足以认定其对未经原告同意而购房是知情且参与的，应当共同承担责任，本院认为，王丹宇在职工家庭购买公有住房协议书上签名同意将涉案房屋购买在被告陈敏名下，其对购买涉案房屋一事是知情的，尽管职工家庭购买公有住房协议书上“徐闻宇”并非王丹宇所写，涉案房屋的购买事宜也由被告陈敏代办，但因其与被告陈敏系夫妻关系，故家庭是否购房、购买在谁名下等重大事宜，夫妻二人应有商议，故其明知将涉案房屋买在被告陈敏名下会损害原告的居住权益，但仍然默示同意，并成为受益主体，现原告要求其一起承担损害赔偿责任，本院予以准许。至于原告要求被告陈宏辉承担赔偿责任，因购买涉案房屋时陈宏辉尚未成年，故要求被告陈宏辉承担赔偿责任，本院认为于法无据，难以准许。关于赔偿的金额。原告要求按照起诉时涉案房屋的市场价值的三分之一予以赔偿。被告陈敏认为原告最多享有涉案房屋六分之一的份额，且只能按照侵权行为发生时的房屋价值进行计算。本院认为涉案房屋系拆迁安置房，安置人口为被告陈敏、王丹宇、陈宏辉以及原告四人，因此该四人均对涉案房屋享有居住使用权。至于购房资格，因购买涉案房屋时，涉案房屋内仅有三人即陈建平、陈敏、陈宏辉户口在册，陈建平在购买涉案房屋的四个月前才将户籍迁入涉案房屋，其也非涉案房屋的原始受配人，也无证据证明其实际居住在涉案房屋中超过三年(其病例显示的地址也非涉案房屋)，故本院认为陈建平非涉案房屋的同住人，不具备购房资格。陈宏辉因购房时其尚未成年，故也不具备购房资格。陈敏系涉案房屋的承租人，也是原始受配人，其具备购房资格，原告也不持异议，本院予以确认。综上，2013年购房时具备购房资格的只有被告陈敏，原告、王丹宇以及陈宏辉皆是作为涉案房屋的原始受配人对涉案房屋享有居住使用权。原告坚持要求被告赔偿其作为产权人的损失，且排除被告王丹宇的利益，本院认为没有事实依据，难以准许。根据我国《侵权责任法》第十九条的规定，侵犯他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。被告陈敏出售涉案房屋是在2013年，取得的售房款为178万元，原告对于当时的出售价也不持异议，本院依据涉案房屋的居住情况、购房资格、购买的成本以及各方对房屋的贡献，酌定由被告陈敏夫妇赔偿原告38万元。被告出售涉案房屋后，应当及时将属于原告所有的利益支付给原告，但被告至今未付，致原告的损失继续扩大，原告要求被告按照银行贷款利率支付逾期支付的利息损失(起算时点以2013年10月1日为宜)本院认为于法有据，予以准许。至于原告要求被告支付涉案房屋上涨的差价损失，因涉案房屋一旦售出，给原告造成的损失就固定了，其后房价的涨跌均与原、被告无关，如房价下跌，原告所能主张的损失赔偿也不会因涉案房屋下跌而减少，故本院对于原告主张的差价损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、被告陈敏、王丹宇应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐闻宇380,000元以及逾期支付前述费用的利息损失(自2013年10月1日起计算至实际支付日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算)；二、驳回原告徐闻宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费3424.90元，由原告徐闻宇负担2,130.29元，被告陈敏、王丹宇负担1,294.61元。评估费11,600元，由原告徐闻宇负担。司法鉴定费14,300元，由被告陈敏、王丹宇负担。案件受理费16,780元，由原告徐闻宇负担10,437.16元，被告陈敏、王丹宇负担6,342.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  牟世荣二〇一九年一月三十一日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。