北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28304号原告：北京宏畅酒店管理有限责任公司，住所地北京市海淀区永定路**院**楼******-02。法定代表人：杨冬冬，董事长。委托诉讼代理人：于飞，男，1980年12月28日出生，汉族，该单位员工，住北京市海淀区。被告：李铁，男，1983年7月25日出生，汉族，住天津市蓟州区。被告：孙亚楠，女，1991年2月14日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：张琼月，北京忠恕律师事务所律师。原告北京宏畅酒店管理有限责任公司（以下简称宏畅公司）与被告李铁、孙亚楠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏畅公司的法定代表人杨冬冬及其委托诉讼代理人于飞、被告李铁、被告孙亚楠及其委托诉讼代理人张琼月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏畅公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告与被告解除《房屋使用合同》；2、请求法院判令二被告支付所拖欠房屋租金175000元及违约金221666元，共计396666元；3、请求判令被告孙亚楠把其公司的工商登记迁出此房屋地址。事实与理由：2019年2月，被告李铁、孙亚楠找到原告委托人于飞，想要承租原告所有的位于北京市大兴区生物医药基地0505-070、076、060、077地A2#商业楼1层120房屋（以下简称涉案房屋），后经协商在2019年3月2日签订了租赁协议。合同签订后，被告孙亚楠还把其公司北京博仁荣发健康管理有限公司迁到此地。两被告共同装修了商铺，还约定被告孙亚楠在二层经营，被告李铁在一层经营。按照合同约定，二被告应在2019年5月10日前支付下半年租金175000元整，然两被告互相推诿，各种借口理由，至今未交租金。根据所签租赁协议，甲方现解除与乙方租赁合同。违约责任约定“乙方逾期向甲方支付房屋使用费等费用，每逾期一日按应交款项的5%向甲方支付滞纳金”，即1050000元，基于公平原则，原告只要求按合同总标的额年租金350000元的30%即105000元支付，除支付违约金外，按约定还需缴纳一个月占用房屋使用费29166元，共计309166元。另外，因乙方原因甲方解除了合同，甲方接下来还要继续把房屋租给第三方，会有三个月左右的空租期和装修期，会给原告带来损失，这些损失应由被告来承担，所以乙方应支付三个月房租87500元。综上，被告共应支付原告396666元。被告合同期内违反约定，给原告带来损失，恳请法院支持原告诉讼请求，以维护其合法权益。李铁辩称，对原告的诉讼请求请求依法裁定。签合同时我就是签约代表，一开始我是不同意签约的，是孙亚楠非要签约的，楼下的所有收入也都是公司收入，当时出了分歧后孙亚楠没有和我解决就将东西搬走，我也没有撵孙亚楠他们。后期我是没有能力处理了，房东才把房屋收回。孙亚楠辩称，不同意原告的诉讼请求，孙亚楠不是本案适格被告，与原告不存在合同关系，第一项、第二项诉讼请求与我方无关，我方不是涉案合同的相对方，根据合同的相对性原则，原告无权向我方主张，我方是从李铁处将房屋转租过来经营公司，我方按照转租合同的约定，已经足额交纳了房屋租金；2019年7月30日，李铁违反双方之间的合同，将我方赶出房屋，不许可我方继续使用所租赁房屋，自2019年7月31日起我方未再使用房屋，我方与李铁的租赁合同已于2019年7月31日解除；第三项诉讼请求不属于法院受理范围；李铁的行为对我方造成的损失，我方保留向其起诉的权利。综上，请求法院驳回原告对我方提出的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，宏畅公司作为出租方（甲方）与作为承租方的李铁（乙方）签订《房屋使用合同》，载明“甲方将坐落在北京市大兴区生物医药基地0505-070、076、066、077地A2#商业楼1层120的房屋租给乙方经营商业使用，建筑面积91.65平方米，年租金350000元整（2019年2月10日至2021年2月9日），之后每两年递增百分之五，以上租金不含税费；甲方给乙方的免租期为3个月（3个月租金为87500元，其中第三月租金在第二年首期租金中扣除），甲方自2019年2月10日起将房屋交给乙方使用，至2027年2月9日收回，……；在使用期内，房屋使用费每半年交付一次，每次提前10日交付，第一次付款日为合同签订之日，向甲方交纳175000元人民币（大写壹拾柒万伍仟元整），每年分别在2月1号和8月1号交房租，其余各期付款日依此类推，双方正式签订合同前，乙方向甲方交纳50000元（大写伍万元整人民币）合同履行保证金，合同期满，并如约履行，退还其保证金（不计利息），合同保证金不得抵充房屋使用费及其他违约费用，甲方有权扣除其合同履行保证金，乙方接到甲方书面通知后7日内补齐合同履行保证金；……；乙方逾期向甲方交付房屋使用费及水、电等相关费用，每逾期一日按应交款项的5%向甲方支付滞纳金，若乙方逾期10日未支付应交费用视同乙方无力承担单方解除合同，除支付违约金外，还须交纳一个月占用房屋的使用费，并扣除合同履行保证金作为违约赔偿；……”。落款承租方由李铁签字确认。庭审中，宏畅公司主张涉案房屋系由李铁和孙亚楠共同承租，要求二人对于租金等承担连带责任，就此宏畅公司向本院提交的证据为：证据一、手机银行交易明细打印件，用于证明孙亚楠于2019年2月22日就租赁涉案房屋转给原告保证金40000元；证据二、李铁与原告方的于飞之间的微信聊天记录，用于证明李铁与孙亚楠之间签订的合同不真实，孙亚楠系为了逃避房租；证据三、《房屋使用合同》，用于证明原告与李铁、孙亚楠之间存在租赁合同关系，合同中对于违约责任等进行了约定；证据四、孙亚楠与李铁之间的合租协议及支出明细照片打印件，用于证明孙亚楠是适格的被告；证据五、原告法定代表人与孙亚楠之间的聊天记录，用于证明孙亚楠即是涉案房屋的实际承租人。李铁对上述证据均没有异议。孙亚楠对上述证据的质证意见为：对证据一真实性认可，证明目的不认可，我方是根据李铁的要求将房租转给于飞，系支付我方与李铁在转租合同中约定的租金；对证据二真实性无法核实，证明目的不认可，与我方无关；对证据三真实性认可，证明目的不认可，系原告与李铁签订，与我方无关；对证据四中合租协议照片打印件的真实性不认可，证据原件已经丢失，该协议恰恰证明李铁将涉案房屋中的二层转租给我方，对其中的支出明细的真实性认可，我方已足额支付了转租期间的租金，我方与李铁之间存在转租关系；对证据五真实性认可，不认可证明目的。孙亚楠向本院提交了落款日期为2019年7月23日的“天辰汇商铺转租合同”，约定李铁将涉案房屋中的楼上转租给孙亚楠，并就支付期限、费用负担等进行了明确，孙亚楠另提交了银行交易明细及微信交易截图，用于证明共计支付李铁租金106000元。李铁认可上述合同中签字的真实性，但对内容、日期等均不清楚；对交易记录中显示的钱款不认为系租金，系通过其转交给于飞。宏畅公司对上述合同不认可，孙亚楠系在逃避支付租金的义务；对交易记录中支付给于飞的恰证明孙亚楠系实际承租人。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《房屋使用合同》中显示的就涉案房屋的出租人和承租人分别为宏畅公司和李铁，承租方实际签约的亦为李铁一人，李铁所陈述的作为签约代表进行签署，并无授权委托书等证明其签约代表的身份，亦与其共同实际使用涉案房屋的事实不符，李铁所作陈述难以成立，本院不予采纳。关于宏畅公司所主张的孙亚楠系共同承租人，《房屋使用合同》中并无任何体现，不管是宏畅公司所提交的合租协议照片打印件，还是孙亚楠所提交的转租合同，此均系李铁与孙亚楠之间就涉案房屋的使用进行的约定，该类协议的约定仅对于李铁和孙亚楠具有约束力，并无法改变宏畅公司与李铁之间签订的《房屋使用合同》所形成的基础租赁法律关系，孙亚楠向宏畅公司转款40000元为款项的具体支付方式，与基础法律关系的认定无关，宏畅公司主张孙亚楠为共同承租人并要求孙亚楠连带支付租金等，缺乏事实根据，本院不予支持，《房屋使用合同》的承租人为李铁。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。李铁未按《房屋使用合同》中的约定按时支付租金，宏畅公司要求解除该合同，具有事实和法律根据，李铁亦予以认可，本院对此不持异议；就宏畅公司所提出的拖欠房屋租金175000元，李铁亦不持异议，本院予以确认；关于宏畅公司所主张的违约金，就迟延付款违约金部分，宏畅公司虽认可约定过高主张按照年租金的30%核算，其该核算方式并无明确的合同约定，李铁亦认为过高要求调整，本院将该迟延付款违约金酌情调整为21000元，就解约违约金部分，根据双方约定，除扣除合同履行保证金外，李铁应另行支付一个月房屋使用费即29166元作为赔偿，但宏畅公司所请求的空租期三个月的租金在合同违约部分并无明确约定，其该部分请求缺乏根据，本院不予支持。另，宏畅公司一并请求将孙亚楠登记公司的注册地址迁出涉案房屋，因注册地迁出涉及工商登记部门行政管理行为，非民事诉讼受案范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除北京宏畅酒店管理有限责任公司与李铁于二〇一九年三月二日签订的《房屋使用合同》；二、李铁于本判决生效之日起十日内支付北京宏畅酒店管理有限责任公司截止到二〇一九年十一月九日所拖欠租金175000元并支付违约金50166元；三、驳回北京宏畅酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3625元，由北京宏畅酒店管理有限责任公司负担1559元（已交纳），由李铁负担2066元（已由原告预交，李铁于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十二月二日法官助理  樊振国书 记 员  杨 纯