云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2015）麒民初字第1778号原告王任良，男，汉族，1976年7月1日生，曲靖市罗平县人，住曲靖市麒麟区。特别授权代理人陈昌梅云南珠江源律师事务所律师被告余木见，男，汉族，1971年6月15日生，户籍地昆明市寻甸县回族彝族自治县，现住昆明市。原告王任良诉被告余木见房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行审理。原告王任良及其委托代理人陈昌梅、被告余木见到庭参加诉讼。因本案所涉标的物曲靖市麒麟西路梅苑巷馨源现代城小区C幢30层03号房屋系云南丰源房地产开发有限公司（以下简称“云南丰源公司”）开发的，开发商就上述房屋及其他房屋与案外人孙洪忠于2009年7月15日签订《商品房购销合同》，孙洪忠以开发商不交付房屋而于2011年5月11日向本院提起诉讼。本院于2014年10月17日作出（2011）麒民初字第2575号民事判决书，判决确认购销合同有效，云南丰源房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将标的物交付给孙洪忠，因丰源房地产开发有限公司不服提起上诉，故本院于2015年11月4日裁定中止本案诉讼。云南省曲靖市中级人民法院于2018年11月27日作出（2015）曲中民终字第359号民事判决书，判决予以维持原判，本院依法恢复审理，现已审理终结。原告王任良诉称，2011年5月9日，原、被告签订房屋转让协议书，被告将位于曲靖市转让给原告，房屋转让价格为430000.00元。协议约定被告应当办理该房屋的过户手续，并将该房屋的产权证办理到乙方（原告王任良）名下。协议签订当天，原告向被告支付430000.00元的房屋转让款，并向云南丰源房地产开发有限公司交付了契税、维修基金等费用19800.00元。时至今日，被告因其他原因无法取得房屋权属证书，导致不能办理过户登记手续。该房因涉及其他案件而被法院查封，目前已经进入执行阶段，原告根本无法取得本案标的物及房屋权属证书。经与被告多次协商无果。请求依法判决确认原、被告于2011年5月9日签订的房屋转让协议书无效；2、被告向原告返还购房款430000.00元；被告向原告返还契税、维修基金等费用共计19800.00元；诉讼费由被告承担。被告余木见辩称：买房是原告找他人找到被告欲买房，成交价低，房屋转让协议系双方达成共识，并签字按印。原告应当履行合同，现请求无事实和法律依据。如返还，只能返还50000.00元，由原告将房屋退还被告。并且由原告支付被告造成的车费、住宿费、生活费共计2000.00元。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况。2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况。3、房屋转让协议书一份，证明双方当事人于2011年5月9日签订了房屋转让协议，被告将该房屋转让给原告。4、收条一份，证明原告向被告支付购房款430000.00元。5、收据一份，证明原告向房地产公司交纳契税，维修基金、配套费共计19800.00元。6、曲靖市中级人民法院查封公告复印件一份，证明本案所涉房屋已被法院查封，无法办理产权变更登记。经质证，被告余木见就上述证据1、2、3、6无异议，证据4即收条是其出具的，但原告仅支付了350000.00元。对证据5无异议，款项是房地产公司出具的，收款人不是被告本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5、6均具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信，充分证明了原告王任良所主张的基本事实。被告余木见为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、本院于2011年5月25日作出的（2011）麒民初字2757-1民事裁定书一份，证明双方签合同时，该房屋未被查封。2、商品房购销合同一份，证明被告从房地产公司购买房屋是合法有效的。经质证，原告王任良就证据1无异议，证据恰好证明了双方签订合同时该房屋已被查封，其对第1组证据的三性无意见，对证明目的不认可；证据2的真实性不认可，原告未见过，不知情。本院认为，被告举证的证据1，证明了被告的主张，同时证明了本案争议房屋在原告提起诉讼前已被本院裁定查封；被告对证据2取得方式具有合法性、真实性、与本案也有关联性，本院予以采信，但不能证明其与云南丰源公司对房屋买卖的合法性。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年4月9日，被告余木见与云南丰源公司签订商品房购销合同，被告余木见以266700.00元购买云南丰源公司的预售商品房[曲靖市(馨源现代城C幢3003号)，即第1组团第C幢第1单元第30层03号房]，未申请备案登记。2011年5月9日，原告王任良与被告余木见签订房屋转让协议，合同约定，被告余木见将位于曲靖市.00元的价格转让给原告王任良；原告王任良在接受被告余木见交付房屋钥匙的同时一次性支付购房款；房屋交付后，被告余木见应当将该房屋的产权证办理到原告王任良名下；被告保证房产不涉及第三方的权利，拥有处分权，不存在法律上的障碍。2011年5月9日，被告余木见向原告交付了房屋钥匙，原告王任良向被告余木见支付购房款430000.00元，被告余木见向原告王任良出具收条，载明:“兹有余木见收到王任良购置馨源现代城小区C-3003号房屋转让款总计人民币肆拾叁万元整（430000.00元）”。同日，原告王任良向云南丰源房地产开发有限公司缴纳契税、维修基金、配套费费用19800.00元。原告王任良于2012年3月份装修后入住。2009年7月15日，云南丰源公司就位于曲靖市(馨源现代城C幢3003号)等五套房屋与案外人孙洪忠签订商品房购销合同，并申请了备案登记。2011年5月11日，案外人孙洪忠以云南丰源公司违约不交付房屋为由向本院提起诉讼，本院于2014年10月17日作出（2011）麒民初字第2575号民事判决书，判决案外人孙洪忠与云南丰源公司签订的商品房购销合同有效；云南丰源公司于判决生效后三十日内交付上述馨源现代城C幢3003号等五套房屋，并协助办理房屋相关手续。云南丰源公司不服上述判决提起上诉，云南省曲靖市中级人民法院于2018年11月27日作出（2015）曲中民终字第359号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本院（2011）麒民初字第2575号民事判决书及曲靖市中级人民法院（2015）曲中民终字第359号民事判决书确认案外人与云南丰源公司就本案诉争的房屋所签订的房屋商品房购销合同有效，并由云南丰源公司交付给孙洪忠。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）。”（六）未依法登记领取权属证书的；。”。本案中，被告余木见自向云南丰源公司购买之日，该房屋已为云南丰源公司出售给案外人孙洪忠，并通过备案登记，被告余木见转让房屋属于无权处分行为。被告余木见转让房屋后，既不能取得权利人的追认，也未能取得该房屋的处分权，其处分行为违反法律规定。因此原告王任良与被告余木见签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告王任良要求被告余木见返还购房款的请求理由成立，本院予以支持。被告余木见未收取维修基金等款项19800.00元，原告王任良要求被告余木见返还其支付给云南丰源公司的款项无事实和法律依据，本院不予支持。被告余木见主张其仅收到房款350000.00元，未能举证证明，本院不予认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：一、原告王任良与被告余木见于2011年5月9日签订的房屋转让协议无效。二、由被告余木见于本判决发生法律效力后15日向原告王任良返还购房款430000.00元。三、驳回原告王任良的其他诉讼请求。案件受理费8047.00元，由被告余木见负担7750元，其余由原告王任良负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  钟 旋代理审判员  李永梅人民陪审员  廖云凤二〇一九年一月二十六日书 记 员  李梦琳