昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初1862号原告：梁智军，男，壮族，1983年10月1日出生，现住昆明市呈贡新区。委托诉讼代理人：杨晶，女。原告梁智军配偶，特别授权代理。原告：杨晶，女，汉族，1984年9月22日生，现住昆明市呈贡新区。被告：云南春城财富置业有限公司，住所地：昆明市呈贡新城吴家营新昆洛路与新潭一号路交叉口新南亚风情园旁。法定代表人：任怀灿，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨兴美，女。公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李亚秋，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。原告梁智军、杨晶与被告云南春城财富置业有限公司（以下简称春城财富公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年5月14日立案受理，于2018年6月22日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨晶（兼原告梁智军的委托诉讼代理人），被告春城财富公司的委托诉讼代理人李亚秋、杨兴美到庭参加诉讼。后本院认为案情复杂，不宜适用简易程序审理，故依法转为普通程序后又于2019年1月17日第二次公开开庭进行了审理，原告杨晶（兼原告梁智军的委托诉讼代理人），被告春城财富公司的委托诉讼代理人杨兴美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁智军、杨晶向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付自2017年3月29日起至2018年4月24日期间的逾期办理房屋权属证书的违约金人民币70750元；2.本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》，(合同编号：橙香苑10-1704)，购买位于昆明市呈贡区七彩云南第壹城橙香苑10-1704的房屋，商品房售价为人民币1054911元，原告于当日向被告支付了商品房的首付款共计人民币254911元。合同签订后，原告按时办理按揭，被告向原告代收了维修基金及办理产权证的相关费用及代办手续。被告于2016年2月29日向原告出具商品房购买发票，并于2016年7月8日向原告代收了契税。至此，原告履行了《商品房购销合同》中约定的协助办理房屋权属证书的所有义务，而被告并未按合同约定的期限为原告办理房屋权属证书。被告的行为已经违约，并严重侵害了原告的合法权益。被告答辩称：答辩人不存在逾期办理房屋权属证书之违约行为理由如下：1.答辩人与被答辩人于2015年12月24日签署商品房购销合同，约定被答辩人向答辩人购买七彩云南第壹城橙香苑10幢1704号房子，双方约定乙方达到约定条件后，甲方在180个工作日内将办证所需要的全部资料递交产权登记机关；2.双方签署商品房购销合同时，昆明市对于房屋权属登记实行的是房屋所有权证和土地使用权证分开登记的操作模式，开发商根据合同约定协助业主办理的是房屋所有权证，土地使用权证不在合同约定的范围之内，土地证是由开发商完成土地分户后再予办理；3.2016年的6月24日，昆明市人民政府下发了关于昆明市实施不动产登记的通告，载明自2016年6月30日起在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产登记证书，停发旧证。被答辩人所购房屋权属证书的办理时间，正好遇上了上述新政策的执行，答辩人只能按办理新的不动产权证书的规定协助被答辩人办理不动产权证书。而不动产权证书是从原来单纯办理房屋所有权证变更为土地使用权和房屋所有权两证合一的不动产登记证书，在办理程序和办证资料的要求上发生了一系列的变化，其中最重要的变化就是办理不动产权证书首先是要完成房屋所在项目土地的权籍调查工作，待权籍调查结果经过昆明市不动产中心最终审核确认后，才能进行房屋不动产权证书的办理。同时，在分户不动产权证书办理之前，必须完成首次登记房屋所有权证书的办理，因此，办理新的不动产权证增加了土地的权籍调查及首次登记等流程，上述办证政策的流程的变化，必然会对办证时间造成影响，这些影响不是答辩人所能控制的，权籍调查需要一个过程，也就是说新政策的执行对于办证的时间产生了答辩人不能控制的影响；4.在新的办证政策执行后，答辩人第一时间即2016年的7月10日就委托了经昆明市国土资源局认可的公司对包括被答辩人所购买房屋在内的部分房屋进行权籍调查，该公司于2017年2月向昆明市国土勘察测绘研究院报送了七彩云南第壹城橙香苑地块的权籍调查成果，经昆明市国土规划勘察测绘研究院确认后，昆明市不动产中心于2017年的10月12日审核确认上述项目的权籍调查成果可用于不动产登记。基于上述客观情况，答辩人根据办理新证的要求进行权籍调查和审核的时间属于政策变化增加的时间，不应当计入，答辩人向产权登记机关交提交登记资料的时间，应当在完成权籍调查并审核之后才能计算，2018年的3月5日已经完成被答辩人所购房屋的首次登记，答辩人在2018年3月7日全面完成了对被答辩人不动产登记的协助义务；5.根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任之规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提是为由于出卖人的原因导致买受人未能按规定或约定时间取得房屋权属证书，根据以上陈述，本案未能按约定时间取得房屋权属证书并非由于出卖人即答辩人原因，故请求法院依法予以核实，并驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕争议焦点依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议证据，本院认定如下：被告提交的第2、4、6组证据客观真实，本院予以采信；被告提交的第5组证据与本院向昆明市不动产权籍调查中心调查核实的情况一致，本院予以采信。第一次开庭后，本院依法向昆明市不动产权籍调查中心进行询问并制作了《询问笔录》，该询问笔录系本院依法调查后形成，该询问笔录中的内容客观真实，可以证实办理房屋产权证变更为办理不动产权证后，办理不动产权证需要提交的资料发生了重大变化。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告春城财富公司（甲方）与原告梁智军、杨晶（乙方）于2015年12月24日签订《商品房购销合同》（合同编号：橙香苑-10-1704），约定乙方向甲方购买橙香苑第10幢第17层1704号房，房屋总价款1054911元。合同第十二条约定：“乙方在达到以下条件后，甲方在180个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款、契税、维修基金、其它国家规定的税费及因政策调整而产生的相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证的申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料；5、乙方申请产权须以不存在产权部门限制产权登记为前提。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。”合同签订后，原告向被告春城公司支付了全部购房费。2016年2月28日，原告办理了接房手续，并向被告交纳了维修基金。2016年7月8日，被告向原告代收了契税。后昆明市人民政府发布通告：自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证。被告根据政策要求于2016年7月1日委托云南耀地科技有限公司对七彩云南第壹城项目内城镇个人3534户，车位2184个的不动产使用证书办理测绘出图和权籍调查工作。被告在测绘公司完成调查后将权籍调查成果提交昆明市不动产登记局审核，并于2017年10月12日最终完成审核。2017年11月20日，被告将材料交给不动产登记中心完成了首次登记。2018年3月30日，被告将办理原告所购房屋不动产登记的全部资料递交给了昆明市不动产登记中心。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，当事人应按约定全面履行各自的义务。双方在合同第十二条约定被告应于原告达到约定的条件后在180个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，原被告均认可原告在2016年7月8日即达到了约定的条件，按照合同的约定，被告应当在2016年7月9日起180个工作日内即2017年3月28日前将办理原告房屋产权证的全部资料递交产权登记机关，但被告直至2018年3月30日才将办证资料递交登记机关，被告未在约定时间递交办证资料的行为是否构成违约即本案的争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述法律规定，被告未在约定时间递交办证资料的行为构成违约的前提是因为被告自身原因导致。根据本案查明的事实，昆明市于2016年6月30日实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书，停发旧证。原被告系于新政实施之前即2015年12月签订的《商品房购销合同》，该合同约定的房屋所有权证不同于不动产统一登记实施后颁发的不动产权证。根据本院的调查，办理旧证即房屋所有权证与办理新证即不动产权证在程序上存在较大的不同，其中办理不动产权证需要开发商进行权籍调查，这是在办理旧证即房屋所有权证时所没有的环节，该因素已经超出了签订合同时的预期，而进行权籍调查并对调查结果进行审核在客观上会延长办证的时间，这并非被告意志能够左右的，故本院认为权籍调查及结果审核的时间（自2016年7月1日委托测绘到2017年10月12日完成测绘审核）不应计入约定的协助提交资料期限内。就本案而言，原告虽然于2016年7月8日达到了约定的递交办证资料条件，但应当从2017年10月12日开始计算约定递交资料的180个工作日，被告于2018年3月30日将原告房屋办证资料递交登记机关未超过180个工作日。综上，被告未按照合同约定时间递交资料并非被告原因导致，故不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梁智军、杨晶的全部诉讼请求。案件受理费1569元，由原告梁智军、杨晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  字艳秋审 判 员  吕丽华人民陪审员  王 刚二〇一九年一月二十一日书 记 员  温玲娟