安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1382号 上诉人（原审被告）：马鞍山市宏洲实业有限公司，住所地安徽省马鞍山市濮塘镇双板村。 法定代表人：严岩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：浦荣城，江苏品迈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市雨山区资产经营有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区西五村****。 法定代表人：李静，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张易，安徽鉴知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕慧敏，安徽鉴知律师事务所律师。 上诉人马鞍山市宏洲实业有限公司（以下简称宏洲实业公司）因与被上诉人马鞍山市雨山区资产经营有限责任公司（以下简称雨山资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏洲实业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回雨山资产公司的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由雨山资产公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定案涉《租赁协议》到期后，雨山资产公司一直要求其搬离，该事实认定错误。雨山资产公司未提交书面证据证明要求其搬离案涉租赁房屋，实际是案涉《租赁合同》到期后，其未搬离，雨山资产公司也未提出异议，直到2018年9月19日，其才第一次收到雨山资产公司发出的搬离通知，理由是其生产不符合环保要求。2.一审法院遗漏重要事实，因大雪灾情造成案涉租赁房屋局部损毁，影响其正常生产，但雨山资产公司迟迟没有维修，2010年3月19日其向雨山资产公司书面报告，经过雨山资产公司的同意，其才对案涉房屋进行了整体的维修加固，费用总计54万元。虽然案涉《租赁协议》第六条约定了如需维修、装潢，按谁租用谁负责的原则办理，但根据《中华人民共和国合同法》第221条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。该协议条款违反上述法律规定，是无效条款。因此，雨山资产公司应当向其支付案涉房屋的维修费用或维修补偿款，否则其有权依据合同约定将案涉房屋维修加固部分予以拆除。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。其在合同到期后，继续使用案涉房屋，雨山资产公司从未提出异议，因此，其与雨山资产公司之间在案涉《租赁合同》到期后依然存在租赁合同关系，并且租赁期限为不定期。虽然雨山资产公司于2018年9月19日向其发出搬离案涉房屋的通知，理由是其生产不符合环保要求，但是该理由不成立。首先，案涉房屋的原产权人是马鞍山市中艺家具装饰建材总厂，马鞍山市中艺家具装饰建材总厂自身并未办理环评手续，后马鞍山市中艺家具装饰建材总厂将案涉房屋出租给其使用，其办理环评手续的前提是马鞍山市中艺家具装饰建材总厂自身先办理环评，现在马鞍山市中艺家具装饰建材总厂不配合的情况下，其无法独自办理环评；其次，其在承租案涉房屋期间，也从未违反其他环保、规划方面的政策，更没有收到其他环保、规划行政处罚，雨山资产公司无权要求解除合同。因此，其与雨山资产公司之间的租赁合同尚不满足法定的解除条件及约定的解除条件。 雨山资产公司辩称，1.案涉《租赁合同》到期后，双方没有重新续签新的合同，因此，双方之间的《租赁合同》自动终止。即使《租赁合同》到期后转化为不定期合同，那么合同也因其主张解除而解除。2.关于54万元维修费的问题，宏洲实业公司没有提供相关证据，且根据案涉《租赁合同》第六条约定，维修费由宏洲实业公司自行承担。 雨山资产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令宏洲实业公司立即拆除违章建筑，将承租房屋恢复原状；2.依法判令宏洲实业公司立即搬离承租的房屋，将承租的房屋返还给其；3.依法判令宏洲实业公司向其支付自2018年1月1日至2018年12月31日期间房屋占有使用费43800元及利息1905.3元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，一年期贷款基准利率为4.35%），并自起，按127元/天的标准支付房屋占用使用费及利息至实际搬离之日；4.依法判令宏洲实业公司向其支付实现债权的费用5000元；5.依法判令宏洲实业公司承担案件诉讼费用。 一审法院查明事实：2017年9月12日，雨山资产公司与宏洲实业公司签订《租赁协议》一份，约定：雨山资产公司将马鞍山市中艺家具装饰建材总厂厂区所有厂房及食堂租赁给宏洲实业公司，租期自2017年元月1日至2017年12月31日止，年租金43800元整，签订合同五天内一次性汇入雨山资产公司帐户。如果遇到政府拆迁或雨山资产公司对租赁资产进行处置等情况时，雨山资产公司可随时通知宏洲实业公司终止合同，宏洲实业公司接到通知后无论是否同意合同即终止，搬家期限自合同终止日起15天内；宏洲实业公司不得在承租的场地内擅自建造房屋及搭建扩建任何构筑物；由于宏洲实业公司违约给雨山资产公司造成损失，实现债权的费用宏洲实业公司应予赔偿。租赁期届满后，宏洲实业公司未与雨山资产公司重新订立租赁协议，且未搬离承租的房屋，亦未支付房屋占有使用费。 一审另查明，马鞍山市雨山区采石街道太平街60号房屋的所有权人为马鞍山市中艺家具装饰建材总厂。马鞍山市中艺家具装饰建材总厂原系马鞍山市家具厂。2004年4月28日，马鞍山市委、市政府联合下发马发【2002】3号《关于扩大区级管理权限、健全区级功能的实施意见》一份，将市管国有和集体企业均予以放区管理。将马鞍山市家具厂划入雨山区管理企业名单。2003年11月21日，市国资办、市财政局、市国土局与雨山区人民政府签署《资产转移交接协议书》的文件，载明：根据市委、市政府《关于扩大区级管理权限健全区级功能的实施意见》（马发【2002】3号）和市政府2003年8月24日《全市企业改革工作督查会议纪要》的精神，为加快区级经济发展，推进区级企业改革，市财政部门对区级企业财政周转金进行了认真清理核对，市国资部门、土地部门对职工出中心企业财政垫资资产进行了认真核查。根据核定结果，雨山区财政周转金债权973万元，土地资产垫资673万元，其他资产116.7万元。上述资产分别移交区里，土地资产按现行政策规范动作，明细项目详见附件。2013年3月14日，雨山区人民政府向市房地产产权市场管理处发出《关于商请将市纺织机械配件厂等5家企业的房产过户到雨山资产经营有限责任公司的函》一份，言明：马鞍山市纺织机械配件厂、马鞍山市中艺家具装饰建材总厂、马鞍山市白帆冷饮厂（原马鞍山市采石食品有限责任公司）、马鞍山市春暖服装辅料厂、马鞍山市慈湖肉类加工厂（市食品公司下属独立的法人企业）原是市属企业，于2002年下放我区管理。当时，上述5家企业已全部停产，职工均放假在家。根据市政府的要求，上述5家企业必须全部改制，具体做法是“人资分离”，即由政府出资安置企业全部人员，资产收归政府统一管理。截至目前，上述5家企业已全部改制完毕，由区政府授权区资产经营有限责任公司对上述企业资产管理和处置。鉴于上述五家企业多年停厂，营业执照一直未年检，为便于统一管理，盘活资产，确保资产保值、增值，现商请将上述5家企业的房产过户到雨山资产公司的名下。因此产生的纠纷，由雨山区承担相关责任。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据雨山资产公司与宏洲实业公司签订的《租赁协议》约定，在租赁到期后双方的租赁关系终止，宏洲实业公司应当将案涉房屋返还给雨山资产公司。一、关于雨山资产公司是否是一审适格原告的问题。宏洲实业公司认为雨山资产公司不是一审的适格原告，理由是雨山资产公司既不是案涉房屋的产权人，也不是受委托人，故没有权利将案涉房屋出租给宏洲实业公司。综合案件证据材料来看，案涉房屋的所有权归马鞍山市中艺家具装饰建材总厂所有。马鞍山市中艺家具装饰建材总厂原系马鞍山市家具厂，马鞍山市家具厂作为集体企业在2002年以后由雨山区人民政府负责管理其资产，后雨山区人民政府委托雨山资产公司负责管理其资产，故雨山资产公司作为管理人有权对案涉房屋进行租赁，对宏洲实业公司的上述抗辩，不予采信。二、关于雨山资产公司要求拆除违章建筑、恢复原状的问题。从一审庭审查明的情况来看，雨山资产公司未对宏洲实业公司在案涉房屋上搭建违章建筑提供相关的证据材料加以证实，故对其诉请立即拆除违章建筑，将承租房屋恢复原状，不予支持。三、关于宏洲实业公司是否需要支付雨山资产公司房屋占有使用费43800元及利息1905.3元，并自2019年1月1日起按127元/天的标准支付房屋占用使用费及利息至实际搬离之日止的问题。雨山资产公司与宏洲实业公司签订的《租赁协议》约定租期从2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金43800元，即每天租金为122元（43800元÷12个月÷30天）。《租赁协议》到期后双方未签订新的协议，雨山资产公司一直要求宏洲实业公司搬离案涉房屋，但宏洲实业公司一直占有使用案涉房屋，故宏洲实业公司需支付房屋占用使用费43800元及利息1905.3元，并自2019年1月1日起按122元/天的标准支付房屋占用使用费至实际搬离之日止。四、关于宏洲实业公司是否需要支付雨山资产公司实现债权的费用5000元的问题。根据双方签订的《租赁协议》约定，若因宏洲实业公司违约给雨山资产公司造成损失，实现债权的费用，应予赔偿，故对雨山资产公司的该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宏洲实业公司于判决生效之日起十五日内向雨山资产公司返还马鞍山市雨山区采石街道太平街60号房屋；二、宏洲实业公司于判决生效之日起十五日内向雨山资产公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日期间房屋占有使用费43800元及利息1905.3元，并自2019年1月1日起按122元/天的标准支付占用使用费至实际搬离之日止；三、宏洲实业公司于判决生效之日起十五日内向雨山资产公司支付实现债权的费用5000元；四、驳回雨山资产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用1068元减半收取534元、保全费620元，合计1154元，由宏洲实业公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：宏洲实业公司提交了一份雨山资产公司文件处理标签，用于证明因大雪造成案涉租赁房屋局部损毁，影响宏洲实业公司的正常生产，宏洲实业公司自行维修加固花费540000元，该费用应当由雨山资产公司承担。本院对该证据的真实性予以认可，但是该证据形成于2010年，与本案案涉《租赁合同》的履行时间不符，因此，该证据达不到宏洲实业公司的证明目的，不予认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 本院认为，本案的争议焦点是：一审判令宏洲实业公司返还案涉租赁房屋并支付占有使用费及利息是否适当。依法签订的合同，是双方当事人意思自治的体现，对双方当事人均具有法律约束力。具体到本案中，根据案涉《租赁合同》的约定，租期从2017年元月1日起至2017年12月31日止，合同到期宏洲实业公司如需续租，需在合同到期前一个月向雨山资产公司提出申请。但案涉《租赁合同》到期后，宏洲实业公司并未向雨山资产公司提出续租申请。宏洲实业公司虽上诉称，案涉《租赁合同》到期后，其继续使用租赁房屋，雨山资产公司并未提出异议，但根据《中华人民共和国合同法》的236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。而不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉《租赁合同》到期后，宏洲实业公司一直占用案涉租赁房屋，雨山资产公司于2018年9月19日向宏洲实业公司发出搬离案涉房屋的通知，表明雨山资产公司要求解除与宏洲实业公司的不定期租赁合同，宏洲实业公司应当支付占用案涉租赁房屋期间的使用费。一审判决宏洲实业公司支付2018年的租赁费43800元，并自2019年1月1日起，按照122元/天的标准支付占用期间的使用费至实际搬离之日，并无不当。宏洲实业公司上诉主张雨山资产公司支付其540000元的房屋维修费，由于宏洲实业公司并未提供证据证明该费用在租赁期内实际发生，故对该请求不予支持。 综上，宏洲实业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1068元，由马鞍山市宏洲实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  陈广金 二〇一九年十二月六日 法官助理唐斌 书记员倪清怡