辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8457号上诉人（原审原告）：辽宁弘光建设有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区成仁街**。统一社会信用代码912102007113426566。法定代表人：白银宝，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马明、可城东，辽宁君顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：项那木拉，男，1977年8月15日出生，蒙古族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王德东，大连普兰店区德东法律服务所法律工作者。原审第三人：大连亿诚房地产开发有限公司，住所地，住所地辽宁省大连经济开发区兴申街**会信用代码912102825506099451。法定代表人：赵荣金，该公司董事长。委托诉讼代理人：张辉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：唐晓玲，大连市普兰店区赢博法律服务所法律工作者。上诉人辽宁弘光建设有限公司（以下简称弘光公司）因与被上诉人项那木拉、原审第三人大连亿诚房地产开发有限公司（以下简称亿诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘光公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，依法应当予以改判。上诉人与案外人蒋彦斌之间并非委托关系。上诉人从未通过书面、口头或其他方式委托蒋彦斌代理上诉人对外销售案涉房屋，蒋彦斌无权直接销售房屋，更无权收取购房款。上诉人找蒋彦斌帮忙寻找欲订立商品房买卖合同的相对方，在其寻找到有意愿购买房屋的被上诉人之后，将被上诉人欲购买房产的情况告知上诉人，上诉人委托原审第三人直接与被上诉人签订商品房买卖合同，该合同直接约束的是上诉人与被上诉人。蒋彦斌未介入原审第三人与被上诉人所签订的商品房买卖合同关系之中，蒋彦斌仅处于中介服务人的地位。2018年11月14日被上诉人已经在上诉人出具给原审第三人的委托书上签字，被上诉人知悉案涉房屋的真正所有权人为上诉人，因此其应当将购房款直接支付给上诉人。根据被上诉人在一审时的陈述，其在签订商品房买卖合同及向蒋彦斌付款时从未认为蒋彦斌系受上诉人委托而进行的房屋销售，被上诉人错误的自认为蒋彦斌为房屋所有权人，方将购房款支付给蒋彦斌。一审法院认定被上诉人有理由相信案外人蒋彦斌有代理出售房屋及代收房款的权利没有任何依据。被上诉人从未认为蒋彦斌与上诉人之间是委托关系，被上诉人更没有理由认为蒋彦斌的收款行为构成表见代理。一审法院以推断形式认定上诉人与蒋彦斌之间是委托关系，又以推断形式认定蒋彦斌的收款行为构成表见代理没有任何依据，属于认定错误，应予纠正。项那木拉辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院判决合理合法。理由：一、一审庭审中被上诉人提供的完整真实有效的证据足以看出，被上诉人购买的流程合理合法，没有存在任何导致合同无效的违法行为，被上诉人应当取得房屋的合法所有权。二、被上诉人通过中介公司介绍并购买了案涉房屋，中介公司程序及办理手续合法有效，且当事人已缴纳所有应当支付的费用。三、上诉人在一审中已经自认了与案外人蒋彦斌的委托关系，且在整个买卖过程中上诉人没有告知也没有阻止买卖行为的进行，应当认为上诉人对被上诉人整个买卖行为及结果的认可，上诉人现认为蒋彦斌没有权利收取该款项应当另案处理与本案无关。在本案中所有的证据及买卖过程中所有的手续均让被上诉人有理由相信蒋彦斌有权出售该房屋，且有权收取房屋款。四、一审中所有提供的证据可以表明第三人欠上诉人工程款项故用案涉房屋抵顶工程款634,275元，上诉人与案外人蒋彦斌也存在工程债务关系，故又将该房屋抵顶给案外人蒋彦斌，所以蒋彦斌有权出售该房屋，双方的买卖行为已经成立并已经履行完毕，均不存在违约行为。一审中被上诉人提供的录音证据可以证明上诉人的诉讼属无理诉讼，且以不配合解押的手段要挟被上诉人配合上诉人索要房款，该要求属于无理要求。原审第三人亿诚公司表示因该案中未要求第三人承担责任，故第三人对上诉人的上诉请求不发表意见。弘光公司向一审法院起诉请求：1.解除原告、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月25日，第三人亿诚公司将位于大连普兰店亿诚御景湾二期55号楼1单元202室房屋用于抵顶欠原告弘光公司商业综合体项目通风空调工程的工程款，抵顶金额为637,245元。2018年10月21日，被告委托案外人普兰店区明川房屋信息咨询服务中心购买案涉房屋，约定房屋总房款为55万元，被告与案外人普兰店区明川房屋信息咨询服务中心在委托意向签约当日缴纳了意向金6万元。2018年11月14日，原告弘光公司向第三人亿诚公司出具《委托书》一份，内容为“我公司以商业综合体项目通风空调工程(辽宁弘光建设有限公司)工程款，在贵公司抵顶的，御景湾二期55-1-202，面积130.05m，总房款637,245元(人民币陆拾叁万柒仟贰佰肆拾伍元整)，委托贵公司与项那木拉(身份证号1523221************)签订商品房买卖合同，合同价格637,245元(人民币陆拾叁万柒仟贰佰肆拾伍元整)，若因此产生的经济纠纷及法律责任，由我公司承担，与贵公司无关。”原告弘光公司在落款处盖公章，被告在该份委托书下方签字并捺手印。同日，被告在普兰店区明川房屋信息咨询服务中心工作人员指领下先后通过中国邮政储蓄银行、中国银行向案外人蒋彦斌汇款共计50万元，另5万元暂存于普兰店区明川房屋信息咨询服务中心。2018年11月15日，被告(买受人)与第三人(出卖人)亿诚公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买位大连市普兰店区号房屋，行政街号为普兰店区金马路72号1单元2层2号住宅，建筑面积130.05平方米，被告一次性付清房款637,245元整，该合同中对解除条件并未明确约定。同日，第三人亿诚公司向被告出具专用收款收据，金额为637,245元。案外人亿诚物业管理有限公司向被告出具了物业费及电梯费收款收据，同时将房屋交付被告使用。原告于庭审中自认案外人蒋彦斌是其公司分包人员，因需要一些进度款，故原告委托案外人蒋彦斌帮忙将案涉房屋出售后用房款作为工程进度款。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人诉争意见，本案的争议焦点问题应为原告诉请解除案涉《商品房买卖合同》能否予以支持。一审法院认为被告和第三人签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并有效。原告弘光公司向第三人亿诚公司出具委托书中明确写明委托第三人亿诚公司与被告签订商品房买卖合同，被告在该份委托书上签字，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”案涉《商品房买卖合同》的效力及于原告。现原告认为被告未向原告或第三人支付房屋价款构成严重违约，请求解除案涉《商品房买卖合同》，但原告于庭审中自认系其委托案外人蒋彦斌代理原告出售案涉房屋的事实，在案外人蒋彦斌与中介公司、被告商谈房屋买卖事宜后，原告于2018年11月14日向第三人亿诚公司出具了《委托书》，据此第三人与被告签订了《商品房买卖合同》，第三人作为原告的受托人，理应在其委托人收到房屋价款的情况下为作为买房人的被告开具房款收据，实际中第三人于2018年11月15日向被告出具了房屋全款收款收据。同时委托书及《商品房买卖合同》中均未明确约定房款的具体支付要求，因而在原告没有证据证明已明确告知被告应将购房款支付到原告指定账户的情况下，被告有理由相信案外人蒋彦斌有代理出售房屋及代收房款的权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”故被告在中介公司工作人员的指领下将购房款给付案外人蒋彦斌，并无主观过错。原告请求解除原告、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定的合同解除条件，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告辽宁弘光建设有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元（原告已预付），由原告辽宁弘光建设有限公司负担。本院二审期间，被上诉人项那木拉提交了《委托购买协议》与《补充协议》的原件，证明事项与其一审提交复印件的证明事项相同。上诉人弘光公司对该两份协议真实性没有异议，但认为签约主体没有上诉人，故对关联性有异议。原审第三人亿诚公司对该组证据真实性没有异议，但认为与原审第三人无关。本院认为，一审中被上诉人仅提交该两份协议复印件，一审法院已经结合本案其他证据认定被上诉人系通过中介购买案涉房屋的事实，二审中被上诉人提交了两份协议原件，进一步补足了证据的证明效力，对该两份证据应予采信，对于待证事项一审已经查明，二审不再重复查明。对一审查明的事实本院二审予以确认。本院认为，被上诉人项那木拉和原审第三人亿诚公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人弘光公司向原审第三人出具委托书，载明上诉人委托原审第三人与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人在该委托书下方签字并按手印，表明被上诉人在签订《商品房买卖合同》时知道原审第三人是代理上诉人签约，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，案涉《商品房买卖合同》的效力及于上诉人。本案争议焦点为上诉人以被上诉人未向其支付购房款为由请求解除案涉《商品房买卖合同》是否应予支持。一审庭审过程中，上诉人自认其委托案外人、上诉人分包人员蒋彦斌帮忙将案涉房屋出售后用房款作为工程进度款，在蒋彦斌与中介公司、被上诉人商谈房屋买卖事宜后，上诉人于2018年10月21日向原审第三人出具《委托书》，委托原审第三人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，同日被上诉人在中介的指领下向蒋彦斌支付购房款，此后原审第三人于2018年11月15日与被上诉人签订《商品房买卖合同》，原审第三人向被上诉人出具房屋全款收款收据，并通过物业公司将房屋交付给被上诉人。上诉人在与被上诉人接触的过程中，无据证明其向被上诉人指定了付款账户，且在被上诉人向蒋彦斌付款后，原审第三人也向被上诉人出具了房屋全款收款收据，并向被上诉人交付了房屋，被上诉人有理由相信其付款行为已得到原审第三人所代理的上诉人的认可。故上诉人主张解除《商品房买卖合同》不应得到支持。综上所述，辽宁弘光建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100（上诉人已预交），由上诉人辽宁弘光建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 孙利颖审判员 季 烨二〇一九年十二月二日书记员 宋 敏