山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终4929号 上诉人（原审被告、反诉原告）：傅继荣，女，1967年4月29日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：陈雅冉，山东大韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭良森，山东大韵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊市众成置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区胜利东街4778号4号楼17层。 法定代表人：董**，董事长。 委托诉讼代理人：赵洪涛，山东元康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏小层，山东元康律师事务所律师。 上诉人傅继荣因与被上诉人潍坊市众成置业有限公司（以下简称众成置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅继荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订商铺租赁协议后，上诉人一直按照协议约定履行义务，后因附近乐天玛特超市搬离该商圈，且被上诉人在上诉人承租的店铺门前停车位设置停车场围栏，导致上诉人损失大量客源，产生巨大经济损失，而同一地段相同的商铺被上诉人仅收取20多万元的租赁费。双方协商上诉人自2017年8月起不再承租涉案商铺，双方签订的商铺租赁协议至此已经解除，即便上诉人欠付租金，最迟也应计算至2017年7月底。2、上诉人在将自己的物品搬离商铺时受到被上诉人阻拦，被上诉人未通知上诉人擅自切断电源，导致牛肉及其他食品腐坏，保险柜内大量珠宝黄金没有安全保障，上诉人在店铺内的保险柜、空调、冰箱、柜台等大宗家具无法搬出，无人看管，给上诉人造成巨大经济损失，被上诉人应予赔偿。 众城置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 众成置业公司向一审法院提出诉讼请求：解除双方签订的租赁合同；傅继荣支付众成置业公司租金598667元、物业费10116元、违约金100000元；傅继荣承担本案诉讼费。 傅继荣向一审法院提出反诉请求：判令众成置业公司赔偿损失226450元并承担反诉费用。 一审法院认定事实：2013年6月1日，众成置业公司（租赁方、甲方）与傅继荣（承租方、乙方）签订商铺租赁协议一份，约定众成置业公司将坐落于潍坊市奎文区胜利东街4778号7-104号商铺3层面积466.38平方米租赁给傅继荣用于经营珠宝、贵重金属。租赁期限自2013年6月1日至2018年9月1日，其中2013年6月1日至2013年9月1日为装修期，免收租赁费。第一年至第三年的年租金为48万元，第四年和第五年的年租金为494000元。第一年的物业费为1.6元/月/平方米，第二年和第三年的物业费为1.8元/月/平方米，第四和第五年的物业费最终以物业公司定价为准。租金交付时间为第一年租金于2013年6月1日前交纳48万元，第二年租金于2014年9月1日前一次性付清，第三年租金于2015年9月1日前一次性付清，第四年租金于2016年9月1日前一次性付清，第五年租金于2017年9月1日前一次性付清。合同第九条第二款约定，租赁期满后，乙方须在10日内返还该房屋及附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的生活用品、货架等可移动物品可由其自行收回，而对乙方固定于墙、地和顶面的不可移动的装饰、装修及设施，乙方应放弃所有权，由甲方自行处理。合同第十一条第五款第一项约定，乙方有不支付或者不按照约定支付租金达15日，欠缴物业费、水电费等各项费用超过15日等情形的，甲方有权单方解除协议，收回该房屋并且收取乙方违约金。合同第十二条第四款约定，乙方不按约定支付租金但未达到解除协议条件的，应按双倍月租金标准支付违约金。众成置业公司依据该款约定主张违约金10万元。 傅继荣已支付租金至2016年12月23日，未缴纳2017年的物业费10115.7元（468.32平方米×1.8元/月/平方米×12个月）。2017年8月25日，众成置业公司向傅继荣发出催款通知书，要求其缴纳租赁费并在结清相关费用前请勿撤场或搬运商铺内相关物品。2018年4月26日，傅继荣将涉案租赁房屋钥匙返还众成置业公司。 一审法院认为，众成置业公司与傅继荣签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定及时履行各自义务，众成置业公司依约交付房屋后，傅继荣负有按约支付租金和物业费的义务，其未按约定支付相关费用构成违约，依法应承担相应的违约责任。 涉案租赁合同到期时间为2018年9月1日，双方如在合同未到期前解除合同，应通过协商或其他合法方式依法解除。傅继荣主张在2017年7月底就已协商解除，但根据查明的事实该主张依法不能成立，双方解除合同的时间应为2018年4月26日，傅继荣应承担占有租赁房屋期间的相关费用。众成置业公司要求傅继荣承担2017年12月31日前的租赁费及物业费于法有据，依法予以支持，但数额应依约计算。众成置业公司主张截至2017年12月31日傅继荣欠租赁费598667元、物业费10116元。根据查明的事实，傅继荣尚欠2016年12月24日-12月31日的租金10800元（494000元÷365天×8天），2017年度租金494000元，物业费10115.7元，以上共计514915.7元。超出的数额部分，依法不予支持。根据合同第十一条第五款第一项约定，傅继荣拖欠租金及物业费远超过合同约定的15日，潍坊市众成置业有限公司有权单方解除协议，即约定的解除合同的条件已经成就。众成置业公司依据合同第十二条第四款约定，要求傅继荣支付违约金10万元无事实依据，依法不予支持。 傅继荣提出的反诉主张系在租赁合同履行过程中产生的纠纷，可与本诉一并审理。但傅继荣应对其反诉请求依据的事实负有举证责任，其提交的证据效力未被认定，其应承担举证不能的法律后果，故对傅继荣的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除潍坊市众成置业有限公司与傅继荣于2013年6月1日签订的商铺租赁协议；二、傅继荣于判决生效后十五日内支付潍坊市众成置业有限公司租赁费504800元、物业费10115.7元，共计514915.7元；三、驳回潍坊市众成置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回傅继荣的反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费10887元，由潍坊市众成置业有限公司负担1938元，傅继荣负担8949元；反诉费2348.4元，由傅继荣负担。 二审双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，双方当事人基于真实意思表示签订房屋租赁合同，上诉人依约占有使用涉案房屋后，应依约及时支付租金和物业费。上诉人主张租赁合同于2017年8月已经解除，租金应计算至2017年7月底，被上诉人对此不予认可。从双方合同约定看，租赁期限至2018年9月1日，上诉人的上述主张属于提前解除合同，对此应当承担更加严格的举证责任，以证实合同确已提前解除，上诉人已将所涉房屋交付被上诉人。上诉人提交的微信聊天记录等证据并不足以证实双方合同确以提前解除，且上诉人归还被上诉人所涉房屋钥匙系在2018年4月26日，对上诉人关于合同已于2017年7月底解除的主张，本院不予采信。上诉人主张因被上诉人断电、阻拦其搬离所涉商铺等原因导致其物品损失，被上诉人应予赔偿，未提交证据证实，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10888元，由上诉人傅继荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年一月十日 书记员  于 涛