福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初17107号 原告：罗彩凤，女，1986年6月4日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英华，福建自立律师事务所律师。 被告：池新随，男，1971年12月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈伟才，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门阜承建筑工程有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A670单元，统一社会信用代码91350200556232958T。 法定代表人：庄福达。 被告：池慧琳，女，1992年8月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：庄皓，男，1993年5月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：林兴凤，女，1988年2月2日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告罗彩凤与被告池新随、厦门阜承建筑工程有限公司（以下简称阜承公司）、池慧琳、庄皓、林兴凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）闽0203民初11841号民事判决。原告罗彩凤、被告池新随不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）闽02民终2303号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告罗彩凤的委托诉讼代理人陶天猛，被告池新随的委托诉讼代理人陈伟才到庭参加诉讼。被告阜承公司、池慧琳、庄皓、林兴凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗彩凤向本院提出诉讼请求：1.解除罗彩凤与阜承公司于2016年5月27日签订的房产预约买卖合同（编号：FCHT058号）；2．解除池新随、阜承公司与罗彩凤于2016年5月27日签订的房产买卖协议（合同编号：0002676）；3．池新随、阜承公司共同返还罗彩凤购房款576万元，并支付逾期交房违约金（按照每日2880元的标准，自2016年7月31日开始计算到实际返还全部购房款之日止）；4．庄皓就案涉购房款，在300万元范围内与池新随、阜承公司承担连带返还责任；5．池慧琳就案涉购房款，在216万元的范围内与池新随、阜承公司承担连带返还责任；6.林兴凤就案涉购房款，在60万元的范围内与池新随、阜承公司承担连带返还责任。事实和理由：2016年5月27日，池新随与罗彩凤签订房产预约买卖合同（编号FCHT058号）、阜承公司代理人池新随以自己及阜承公司的名义与罗彩凤签订房产买卖协议（合同编号0002676、正式合同），两份合同共同约定池新随、阜承公司将座落于厦门市湖滨南路334号二轻大厦1609室房产出卖给罗彩凤，成交总价为576万元，并指定了收款人为池慧琳、庄皓、林兴凤。罗彩凤依约支付了全部购房款后要求池新随、阜承公司履行交房及过户义务，但池新随屡次找借口拖延。事后，根据罗彩凤调查，案涉房屋的业主并非池新随或阜承公司，池新随也不是房东的授权人。池新随、阜承公司签订合同的行为系无权代理，且未得到房屋产权人的追认，该房产买卖合同目的无法实现。请求判如所请。 池新随辩称，一、阜承公司已经提交证据证明其是有权处分房产的主体。案涉房屋由于另案的司法查封导致无法交付，故阜承公司同意解除与罗彩凤的买卖协议并由阜承公司退还收到的购房款300万元。同意解除池新随、阜承公司与罗彩凤于2016年5月27日签订的房产买卖协议（编号：0002676）。二、池新随是阜承公司的代理人，之所以与罗彩凤签订两份买卖合同，是为了理清阜承公司与池新随之间有关售房价款的利益分配。池新随并非出卖方，无需承担合同责任。三、案涉房屋的买卖合同签订之后，罗彩凤仅向阜承公司支付了300万元购房款，剩余款项并未支付。罗彩凤在合同签订之前支付的款项系罗彩凤和池新随之间存在另案房产买卖纠纷未结算的情况下发生的往来款项，和本案无关。且合同签订之前的款项罗彩凤只支付到250万元。四、庄皓系代阜承公司收取购房款，阜承公司对于庄皓的代收行为予以认可并同意返还，庄皓并非合同主体，不应承担还款责任。池慧琳、林兴凤的账户实际使用人为池新随，池慧琳仅是池新随的指定收款人，收取的款项也是在案涉买卖合同签订之前。池慧琳及林兴凤并非买卖合同的主体，不应当承担还款责任。五、关于罗彩凤诉求的逾期交房违约金，合同约定的违约金标准过高，恳请按照银行同期贷款利率支付，支付违约金的主体应当是阜承公司而非池新随。 阜承公司、池慧琳、林兴凤及庄皓未作答辩。 罗彩凤围绕诉讼请求依法提交了暂住人口信息、工商注册信息、房产买卖协议、房产预约买卖合同、房产预约买卖合同补充协议书、微信聊天记录、民生银行流水、解押房产凭证、莲秀里56号产权证、邮电广通大厦1801室产权信息、抵押信息、说明、执行信息、中华人民共和国最高人民法院（2014）民一终字第201号民事判决书等证据；围绕答辩意见，池新随提交了房产买卖协议、罗彩凤与池慧琳、林兴凤之间资金往来明细表及相应的银行流水详单、罗彩凤出具给池新随的委托书、说明函、阜承公司出具给池新随的委托书作为证据。本院组织到庭当事人进行质证。阜承公司、池慧琳、林兴凤及庄皓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对于到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据罗彩凤提供的最高人民法院（2014）民一终字第201号民事判决书查明，2006年11月10日，厦门市经济发展局批复同意厦门市二轻集体企业联社（以下简称二轻联社）在厦门市湖滨南路334号划拨土地上建设二轻大厦项目。2008年5月16日，经福建省厦门市人民政府厦府第（2008）293号文批准，二轻联社以协议出让的方式取得该宗地的国有建设用地使用权，土地用途为自用办公。二轻大厦为二轻联社的自用办公楼，若要转让，须经厦门市政府批准，补办完全出让手续，补缴地价差。案涉的厦门市思明区湖滨南路334号二轻大厦1609室房屋所在的二轻大厦由繁荣（厦门）房产投资有限公司（以下简称繁荣公司）与二轻联社合作开发建设，繁荣公司占49%的权益。2010年8月20日，繁荣公司将其在二轻大厦中的权利义务全部转让给阜承公司，二轻联社书面表示同意。2011年7月28日，二轻联社与阜承公司签订《协议书》，约定阜承公司分得二轻大厦6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层。因繁荣公司及阜承公司的相关民事纠纷，2012年10月11日，福建省高级人民法院作出执行裁定，查封、冻结阜承公司在二轻大厦项目中分得的前述房屋。 2016年5月10日，阜承公司向池新随出具一份《房屋买卖授权委托书》，委托池新随代为办理案涉房屋的买卖交易手续、代为签署房屋买卖合同、代为收取相关售房款等。池新随未能举证证明其曾向罗彩凤披露过前述委托书。 2016年5月27日，池新随与罗彩凤签订一份编号0002676的《房产买卖协议》，该协议载明的出售方、甲方为池新随、阜承公司，购买方、乙方为罗彩凤。该协议约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，用途办公，建筑面积338.37平方米。成交总价为576万元，协议签订之日乙方支付定金30万元。总房款分两次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，于2016年5月31日前支付270万元（含定金），于2016年6月30日前支付306万元。房产尚未办理土地房屋权证，甲方应于2016年7月30日前将房产交付乙方使用。合同第十二条“违约责任”约定：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍即乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式通知甲方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。合同第十七条另手写条款约定：本房产暂时为使用权房产；经双方确认同意购房款分别转入两个银行账户。其中转入庄皓名下建设银行账户4060440元，转入池慧琳名下建设银行账户1699560元。合同还对其他权利义务进行了约定。 同日，阜承公司作为预约出卖人，罗彩凤作为预约买受人，另行签订一份《房产预约买卖合同》（编号：FCHT058号）及补充协议，阜承公司及其法定代表人均在合同落款处签章。《房产预约买卖合同》约定：厦门二轻大厦项目系由预约出卖人与厦门市二轻集体企业联社合作开发，预约出卖人有权处分该大厦第16层部分单元写字楼；由于土地用途为自用办公，房屋买卖尚需批准变更用途，尚不具备产权登记至买受人名下的条件，故双方同意以预约买卖方式签订合同；案涉房屋购房总价款4060440元整，购房款支付至预约出卖人名下工商银行账户；预约出卖人应在2016年6月30日前向预约买受人交付案涉房屋。因预约出卖人原因导致预约买受人无法使用案涉房屋的，预约买受人有权解除本合同，除返还预约买受人已支付的房款外，预约出卖人还应向预约买受人支付预约房款100%的违约金等。《房产预约买卖合同补充协议书》约定：编号FCHT058号《房产预约买卖合同》第五条付款方式及期限更改为合同签订后分两次付款，2016年6月10日前付款200万元整，余款2060440元待预约出卖人把房屋清空交接罗彩凤时一个月内付清。购房款更改汇入到阜承公司指定的庄皓名下账号为62×××76的建设银行账户。 2016年5月27日，罗彩凤向庄皓前述名下银行账户汇入30万元；2016年6月7日，罗彩凤向庄皓名下账户汇入230万元，汇款摘要注明该款项为二轻大厦1609室购房款；2016年6月8日，罗彩凤向庄皓名下建设银行账户汇入30万元；2016年6月12日，罗彩凤向庄皓名下建设银行账户汇入10万元；累计汇款300万元。 另查明，2016年3月6日，罗彩凤与池新随就厦门市思明区湖滨东路11号1801室房屋签订一份《房产买卖协议》，该协议载明的出售方、甲方为池新随、邓晓蕻，落款处由池新随代为签署。该协议约定：甲方将厦门市思明区湖滨东路11号1801室房产（该房屋所在大楼为“邮电广通大厦”，以下简称邮电广通房屋）出售给乙方，成交总价349万；房款分三次支付，于2016年3月6日支付定金30万元，于2016年3月30日支付39万元，于2016年7月30日支付280万元等。罗彩凤及池新随均确认该房产买卖协议无法履行，未能完成交易。罗彩凤主张购买该房屋的购房款349万元已经全部支付池新随。池新随主张该房屋购房款罗彩凤仅支付310万元，池新随已退还71万元，该房屋尚余239万元应退还罗彩凤。 2016年3月27日，罗彩凤与池新随就厦门市思明区莲秀里56号房屋签订一份《房产买卖协议》，该协议载明的出售方、甲方为陈鹭超、池新随，落款处由池新随代为签署。该协议约定：甲方将厦门市思明区莲秀里56号房产出售给乙方，成交总价225万元。前述房屋已转移登记至罗彩凤名下。罗彩凤前述房产的购房款225万元已经支付完毕。池新随主张该房产罗彩凤尚欠45万元购房款未支付。 2016年7月7日，罗彩凤与池新随微信聊天。罗彩凤语音称：“今天下午现金可能没有办法全部到位，有的要晚上才能到账，如果不行的话可能要明天才能到账。你非得要中午吗？25万能不能我下面装点零钱，我取25万那么大一大笔现金干什么？”池新随语音答：“律师我都跟他约好了，就下午的事情。你去多个银行取一下不就好了吗？就这个银行取5万，到下一个银行再取。律师我都跟他约好了，他哪里会一直为我们跑来跑去，我都不好意思了……都是冲着我的面子这些人才去做的，知道吗？你不敢迟到，要在2点之前到中闽，然后打电话叫我女儿下来拿一下。我会叫我女儿打电话给律师，明白吗？”罗彩凤文字称：“来不及了，身份证在会计那，到银行才知道他去福州了。” 2016年7月8日10时8分，罗彩凤与池新随微信聊天。罗彩凤文字称：“我钱给他（案外人萧某）手续没怎么办？”罗彩凤语音称：“是要拿现金给姓萧的吗？他等一下会来中闽吗？钱已经取了。他那个手续一下子能够齐全吗？那等下他钱拿了又不办怎么办呢？”池新随语音答：“要以我的名义。明白吗？要以我的名义。为什么一直叫你去弄委托过来呢？因为这样才会像（实际是池新随购买房屋）……（看上去）名义上做你的名字，其实是我的，以这种模式他才会同意啊。同意的话律师要去沟通。行的话，律师把文件弄好放在这边，我们提着现金叫律师去找萧总……不同意我们就把钱拎回来。你只要到中闽，你告诉我，我叫我女儿（池慧琳）拿给他（律师）……叫律师去办。这个钱没问题，我来给你作担保，肯定把事情给你弄得清清楚楚……你说我们都五六百万的钱放在这边了，你还会为这二十几万的钱纠结吗？”10时33分，池新随文字称：“罗彩凤已按照二轻大厦预约买卖的约定把购（房）款支付清楚。见证人池新随，日期2016年7月8日。”双方语音通话约三分钟后，罗彩凤文字称：“叫（池）慧琳写个收据给我。”池新随文字答：“把上面见证人（内容）截图了就行，罗总。”12时14分，罗彩凤向池新随发送一则画面为三沓百元现金的短视频并语音称：“我想说拿出来等一下给你女儿（池慧琳）点一下。”池新随语音答：“收到、收到。”罗彩凤主张上述微信聊天记录证明2016年7月8日其向池新随现金支付案涉房屋购房款26万元。池新随对此予以否认，主张未收到现金26万。 同日，池新随向罗彩凤出具一份说明，载明内容为：原罗彩凤购买“二轻大厦”1609单元购房款已全部结清。其中300万元支付萧总指定账号，另106万元已付未开发票，余购房款在池新随账号（计：170万元）。池新随主张虽然出具该份说明，但余款276万元罗彩凤并未支付，该份说明仅是为理清罗彩凤支付购房款的金额以及应支付的对象。 2016年10月25日，罗彩凤在与池新随微信聊天中询问案涉房屋是否可以交付使用，在得到否定回答后，罗彩凤发送信息称“还是案件的审理吗？那让他退钱，我不买了呢”。罗彩凤主张该微信对话证明其已向池新随发出解除合同的通知。 2017年1月11日，罗彩凤与池新随微信聊天（以下摘录皆为文字聊天）。罗彩凤说：“以为你那二轻会退钱，你说2017年前会处理好，（但现在）还没（处理好）。”池新随答：“萧总出事了……没戏了。”罗彩凤说：“那怎么办？”池新随答：“只能等他缓过来再说……大家都是为了能够拿到钱……”罗彩凤说：“那只能按原来的合同，邮电广通的1801的给我。我再把账算了差多少。多退少补。”池新随答：“邮电的进入拍卖了，三四月份。”罗彩凤说：“那您看呢？你叫我买邮电过不了户，又加钱买二轻，现在又办不了！你知道的，把你当哥才贷款去帮你买这写字楼。”池新随答：“买卖谁也估算（不）到的风险，只能到时努力去争取。”罗彩凤主张上述微信对话证明双方已达成一致，将邮电广通房屋购房款转化为案涉房屋购房款。池新随对此予以否认，主张上述微信对话仅是对购房款差价的描述，不能证明其同意购房款性质转化。 还查明，根据罗彩凤从中国执行信息公开网查询的信息，池新随及阜承公司在案涉房屋买卖之前，均因未履行生效法律文书确定的义务而被登记为失信被执行人。本案审理过程中，阜承公司曾提交书面意见称，阜承公司于2016年5月委托池新随代为出售案涉房屋。2016年5月27日，池新随代表阜承公司与罗彩凤签订了房产买卖协议。同日，在前述房产买卖协议的基础上，罗彩凤又与阜承公司重新确认并签订了房产预约买卖合同及补充协议。上述两份合同金额的差额部分为池新随的代理费用，代理费用由阜承公司承担。阜承公司确定庄皓为购房款的指定收款人，并确认收到罗彩凤支付的购房款300万元。同意解除与罗彩凤之间的房产预约买卖协议及补充协议，并退还罗彩凤购房款300万元。池慧琳及林兴凤在案件审理中曾陈述“池慧琳及林兴凤的银行卡由池新随保管，二人对池新随的经济往来并不清楚”，池新随亦陈述“池新随早就是失信被执行人，银行卡全部被冻结，池新随借用池慧琳、林兴凤的账号收取款项，款项应该是被池新随用掉了”。 另，到庭当事人均确认案涉房屋的成交价款为编号为0002676《房产买卖协议》中所约定的576万元，亦均确认案涉房屋未交付罗彩凤使用，亦无法协助罗彩凤办理权属转移登记手续。 罗彩凤主张，案涉房屋是由池新随与阜承公司共同出售。之所以签订两份合同，是因为《房产买卖协议》只有池新随的签字，没有阜承公司盖章，故重新签订一份有阜承公司盖章的合同。案涉房屋的成交价款为576万元，该款项罗彩凤已全部支付完毕。除池新随及阜承公司均认可的支付至庄皓账户的300万元外，26万元依池新随的指示于2016年7月8日以现金方式交付池慧琳。另250万元由罗彩凤与池新随之前邮电广通房屋的款项结转而来。邮电广通房屋罗彩凤共计支付349万元，池新随退还部分，再结合双方之间的其他债权债务结转到案涉房屋购房款为250万元。该250万元的支付情况具体为，罗彩凤于2016年4月10日支付池慧琳账户90万元、40万元，2016年4月15日支付池慧琳账户28万元，于2016年4月16日支付池慧琳账户32万元，池慧琳账户合计收取190万元，再加上现金支付的26万元，池慧琳共计收款216万元。罗彩凤于2016年4月28日分两笔共向林兴凤账户支付60万元。经查，除前述罗彩凤所主张的项池慧琳、林兴凤账户的转账金额外，罗彩凤与池慧琳账户、林兴凤账户在同期还存在其他的款项往来，且亦存在池慧琳及林兴凤账户向罗彩凤付款的情形。 池新随主张，案涉房屋出卖方为阜承公司，池新随仅是作为阜承公司的代理人与罗彩凤签订合同。《房产买卖协议》与《房产预约买卖合同》所约定的购房款的差额为池新随的代理费。罗彩凤仅支付购房款300万元，并未收到罗彩凤支付26万元现金。其余罗彩凤支付至池慧琳、林兴凤账户款项与案涉房屋买卖合同无关，且双方亦未就邮电广通房屋购房款转为案涉房屋购房款达成一致。 本院分析认为，罗彩凤、池新随及阜承公司均同意解除《房产买卖协议》或《房产预约买卖协议》，且案涉房屋无法交付罗彩凤使用，也无法完成权属转移登记，故罗彩凤关于解除案涉房屋相关的买卖合同及相关补充协议的诉求可予以支持。双方争议焦点在相关买卖合同解除后，相关合同责任的承担主体及具体的违约责任。故，本院归纳本案争议焦点为：一、池新随是否案涉房屋的出卖人，应否承担合同责任；二、罗彩凤就案涉房屋的买卖合同已经支付的购房款金额；三、罗彩凤要求池慧琳、林兴凤及庄皓就相应购房款承担连带返还的责任是否具有法律依据。本院结合上述查明事实及当事人的举证质证意见，逐一分析认定如下： 一、池新随是否案涉房屋出卖人 依上述查明事实，首先，在案虽然存在阜承公司出具给池新随的《授权委托书》，但并无证据证明池新随曾向罗彩凤披露过其系以阜承公司委托代理人的身份与罗彩凤进行交易。相反，从池新随与罗彩凤所订立的合同文本来看，编号为0002676的《房产买卖协议》出卖人一栏明确填写出卖方为池新随及阜承公司，且池新随亦在落款处签字。各方亦均确认罗彩凤购买案涉房屋的价款为该份协议书所约定的576万元，并非阜承公司与罗彩凤另行签订的《房产预约买卖合同》所约定的价款4060440元，足见罗彩凤与池新随所订立的《房产买卖协议》才是各方真实履行的房屋买卖合同，双方的真实意思亦是池新随与阜承公司共同作为出卖人。从池新随自己陈述的事实来看，其亦确认两份合同的差额部分归属于池新随，故罗彩凤与阜承公司所订立《房产预约买卖合同》的用意在于确认阜承公司与池新随之间的利益分配，并不能据此否认池新随作为共同出卖人的身份。其次，从此前池新随与罗彩凤就邮电广通房屋的买卖来看，池新随在相应的房产买卖协议中亦是作为共同出卖人，且池新随认可收取的罗彩凤支付的邮广通房屋的购房款应当予以退还。显然，池新随在此前的交易中亦是出卖人的身份且以出卖人的身份收取了购房款。综上，本院认定池新随、阜承公司均为案涉房屋的出卖人，均应依约按照双方签订的《房产买卖协议》履行合同义务、承担合同责任。 二、罗彩凤就案涉房屋已经支付的购房款金额 结合罗彩凤提供的2016年7月7日及2016年7月8日与池新随的微信聊天记录，能够证明2016年7月8日罗彩凤曾以现金方式支付二十多万元的款项。在支付完该笔现金后，池新随即在微信中明确罗彩凤已付清案涉房屋的购房款。池新随还于同日出具说明，明确确认罗彩凤已付清案涉房屋全部购房款576万元。池新随虽辩称该说明仅为理清罗彩凤应支付金额及支付对象，显与该说明所载文本内容不符，亦有违生活常理。再结合双方确认的罗彩凤因向池新随购买邮电广通大厦向池慧琳、林兴凤账户所转款项，本院对于罗彩凤所主张的其与池新随合意将邮电广通购房款转化为案涉房屋购房款的事实予以采信。阜承公司与池新随系案涉房屋共同出卖人，且池新随亦是阜承公司出售案涉房屋的代理人，池新随有关罗彩凤支付案涉房屋购房款的确认依法对阜承公司具有拘束力。综上，本院认定罗彩凤已足额向阜成公司、池新随支付案涉房屋576万元购房款 三、罗彩凤要求池慧琳、林兴凤及庄皓就相应购房款承担连带返还的责任是否具有法律依据 罗彩凤主张，池新随、阜承公司均被列为失信被执行人，至今未履行生效法律文书确定的义务，难以证明池慧琳、林兴凤及庄皓有将收取的罗彩凤支付的款项支付池新随或阜承公司。池慧琳、林兴凤及庄皓持有相关款项，构成不当得利。此外，如池慧琳、林兴凤及庄皓在人民法院执行期间为池新随、阜承公司提供账户收取款项，则明知其受托行为违法，亦应与池新随、阜承公司承担连带责任。 本院分析认为，本案罗彩凤系基于与池新随、阜承公司的买卖合同关系提起诉讼，池慧琳、庄皓及林兴凤均非买卖合同相对人，不应承担相关合同责任。阜承公司及池新随均未否认庄皓、池慧琳及林兴凤的收款行为系指令收款，且在无证据证明池慧琳、庄皓及林兴凤仍持有相关款项的情况下，罗彩凤主张池慧琳、庄皓及林兴凤构成不当得利难以成立。再者，不论池慧琳、林兴凤是否系为池新随提供账户收取购房款，从在案情况来看，罗彩凤与池新随之间，除案涉购房款之外仍存在其他经济往来，且亦有相关经济往来系通过池慧琳、林兴凤的账户进行。案涉576万元购房款是由罗彩凤与池新随合意通过其他债权债务转化达成，故罗彩凤也难以证明其所主张的支付至池慧琳、林兴凤账户的款项即为支付案涉房屋的购房款。池慧琳、林兴凤及庄皓是否明知池新随、阜承公司为被执行人，以帮助池新随、阜承公司规避执行为目的为其提供账户供其使用，属另一法律关系，罗彩凤可依其他请求权基础另行主张权利。本院亦将依法将案件审理中发现的相关事实线索移送相应执行法院，由执行法院依法进行处理。 本院认为，如前分析，池新随与阜承公司共同作为出卖人与罗彩凤订立《房产买卖协议》，应依约履行出卖人的义务。现案涉房屋无法交付罗彩凤使用，亦无法转移登记至罗彩凤名下，罗彩凤要求解除相应《房产预约买卖合同》及《房产买卖协议》符合法律规定，应予支持。合同解除后，池新随及阜承公司应返还罗彩凤已付购房款576万元。罗彩凤明确其所要求池新随、阜承公司承担的违约金责任系逾期交房违约金。依双方《房产买卖协议》关于交房日期及逾期交房违约责任的约定，阜承公司及池新随未于2016年7月30日前将案涉房屋交付罗彩凤，每逾期一日应支付房产成交总价0.05%的违约金。因阜承公司及池新随未依约交付案涉房屋，罗彩凤未能实现对案涉房屋的使用收益，客观上给罗彩凤造成实际损失。池新随抗辩合同约定违约金过高缺乏依据，本院不予采纳。阜承公司及池新随应自2016年7月31日起每日按照合同总价款576万元的0.05%向罗彩凤支付违约金。根据罗彩凤的主张，其于2016年10月25日已通知阜承公司、池新随解除买卖合同。逾期交房违约金的用途在于填补罗彩凤因房屋无法使用而导致的损失，该损失与池新随、阜承公司是否返还购房款并无关联。罗彩凤要求池新随、阜承公司支付逾期交房违约金至购房款返还之日止缺乏依据。2016年10月25日罗彩凤要求解除合同之后，罗彩凤对于房屋交付已无期待依据，其再行主张逾期交房违约金不能成立，逾期交房违约金应计算至2016年10月25日。 综上所述，对于罗彩凤的诉讼请求，本院在上述认定范围内予以支持，超出部分缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除罗彩凤与厦门阜承建筑工程有限公司于2016年5月27日签订的房产预约买卖合同（编号：FCHT058号）及池新随、厦门阜承建筑工程有限公司与罗彩凤于2016年5月27日签订的房产买卖协议（合同编号：0002676）； 二、池新随、厦门阜承建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还罗彩凤购房款576万元； 三、池新随、厦门阜承建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗彩凤逾期交房违约金（每日按照576万元的0.05%即每日2880元，自2016年7月31日起计算至2016年10月25日止） 四、驳回罗彩凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29729元，由池新随、厦门阜承建筑工程有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （陈 睿） 人民陪审员 （齐国英） 二〇一九年一月二十八日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。