广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初6952号原告：潘伟健，男，1988年9月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。被告：广州市荔尚御宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路107号281房。法定代表人：叶俊华，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭雪碧，女，1976年8月18日出生，汉族，该公司员工，联系地址。被告：黄炳忠，男，1963年12月22日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路103号106房。法定代表人：刘丽萍，职务：总经理。被告黄炳忠、广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司共同委托诉讼代理人：梁尚，广东安国律师事务所律师。原告潘伟健诉被告广州市荔尚御宝物业管理有限公司（以下简称荔尚公司）、黄炳忠、广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司（以下简称皇城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘伟健的委托诉讼代理人欧阳强、刘志兴，被告荔尚公司的委托诉讼代理人郭雪碧，被告黄炳忠、皇城公司共同委托诉讼代理人梁尚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘伟健向本院提出诉讼请求：1.判令上述三被告共同向原告支付逾期交铺违约金（该违约金自2018年5月1日起至涉案商铺实际交付之日止,每日按358元计算）；2.判令上述三被告按合同规定将业经公安消防验收，符合消防安全规范的商铺移交给原告；3.本案全部诉讼费用由上述三被告承担。事实和理由：原告与被告黄炳忠、被告广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司（委托代理人及保证人，以下简称：皇城公司）签订了《商铺认购书》，认购了广州市文昌南路107号的商铺（以下简称：商铺）。原告与被告黄炳忠、被告皇城公司签订了《商铺买卖合同》，该买卖合同第六条约定，涉案商铺应当于2015年5月1日前办理交付手续，并按合同约定的装修标准（合同附件三）将该商铺交付给原告使用。同日，按照《商铺认购书》相关条款的要求，原告与被告广州市荔尚御宝物业管理有限公司（以下简称：荔尚公司）签订了《委托经营管理合同》，确定将涉案商铺委托被告荔尚公司进行经营管理，且由被告荔尚公司对包括涉案商铺在内的商场提供物业管理服务。该委托经营合同约定，委托经营管理期为2015年5月1日起至2018年4月30日止，双方互不收取任何费用，且在委托经营管理期限内，被告荔尚公司在经营管理涉案商铺过程中所产生的一切法律纠纷和法律责任，均由其处理和承担。造成原告方损失的，负责赔偿。该委托经营合同第三条约定，委托经营管理期限届满后，由被告荔尚公司按下述装修标准交铺，装修标准如下：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；以上装修标准应具备正常的使用功能；恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能。该委托经营合同第四条第2项约定，“本合同期限内，乙方（被告荔尚公司）可以根据实际需要，对该商铺采取整体装修（包括对该商铺进行合并、分隔及拆除间隔）、整体规划、招租、整合运营、与第三方联合经营、合作、企业承包、转租、出租柜台等经营方式、形式，甲方（原告）不得干涉。同时，为优化整体运营，甲方（原告）同意乙方（被告荔尚公司）有权允许部分租户对其租赁范围内的公共通道或公共部分进行合理使用，但不得影响整体的消防安全”。第6项约定，“甲方（原告）在上述委托经营管理期间负有积极配合乙方（被告荔尚公司）在委托经营管理期间需要甲方协助向相关部门（包括但不限于工商、税务、租赁登记等相关部门）办理相关手续及签署相关文件”。该委托合同第五条第1项约定，“乙方（被告荔尚公司）未按照本合同约定期限向甲方（原告）移交该商铺的，则按约定的期限届满之日的第二日起至实际移交之日止，乙方按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数向甲方（原告）每日支付违约金”。上述合同签订后，原告按照合同约定全面履行了相关义务，被告荔尚公司将涉案商铺所在的商场一、二、三层的商铺全部拆除、打通，并予以出租。2018年4月30日，租赁期间届满，原告接收商铺时却发现，虽然被告荔尚公司将包括涉案商铺在内的商场的全部商铺按照原来状态从新进行了装修，但却存在诸多问题，如被告提供不了相关的消防验收合格证明材料，且涉案商铺所在的商场公共电梯也没有提供年检合格证明资料等，致使原告商铺无法投入使用，蒙受巨大损失。综上简述，原告认为，上述三被告对涉案商铺没有取得相关消防验收文件等，导致涉案商铺无法投入使用，均负有不可推却的责任，为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告荔尚公司辩称：第一，答辩人没有违约行为。2015年6月7日，被答辩人根据与黄炳忠、广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司（委托代理人）签订的《商铺买卖合同》，签署《商铺交付确认书》，双方正式按《商铺买卖合同》的约定完成广州市荔湾区文昌南路107号245号商铺（以下简称“该商铺”）的交付手续。同日，答辩人与被答辩人签署《交付经营确认书》，答辩人从被答辩人处接收该商铺。《交付经营确认书》的依据是答辩人与被答辩人于2014年4月12日签署的《委托经营管理合同》，双方约定该商铺的经营管理期限于2018年4月30日届满，除双方另有约定外，答辩人应于期限届满前按合同约定装修标准将该商铺交还给被答辩人。《委托经营管理合同》第三条“商铺的移交”第5款约定：双方同意自答辩人发出该商铺移交通知书之日起第十五天视为被答辩人已接收了商铺，同时，因该商铺产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、水电费等费用），由被答辩人承担。答辩人按约定于2018年4月20日向被答辩人发出了移交通知书。第二，答辩人与被答辩人是委托经营管理合同关系，合同到期后，按原状返还物业。被答辩人以答辩人提供不了消防验收合格证明材料、商场公共电梯年检合格证明资料为由拒绝接受该商铺的有理由不成立，与事实不符。实际情况是：被答辩人在签署《商铺交付确认书》、《交付经营确认书》时，已经对该商铺的消防、安全等进行了验收。答辩人与被答辩人只是委托与受委托的关系，被答辩人到期按原状返还物业已经履行了全部义务。根据现有证据《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《广东省特种设备检测研究院检验标志》（电梯年检合格证）表明，公共设备、设施及公共区域具备正常的使用功能。原告对其主张也没有任何举证，应承担举证不能的法律后果。第三，被答辩人主张违约金及预期经营损失没有任何法律和事实依据，依法应予驳回。综上所述，答辩人没有违约行为；被答辩人拒绝接受该商铺的理由不成立、与事实不符。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告黄炳忠、皇城公司共同答辩称：简述如下：一、答辩人与被答辩人是商铺买卖合同关系，双方均已全部履行《商铺买卖合同》约定的权利义务。2014年4月12日，答辩人与被答辩人签订了《商铺买卖合同》。根据《商铺买卖合同》的约定，经答辩人与被答辩人双方现场查勘核实，被答辩人于2015年6月7日确认接收广州市荔湾区文昌南路107号245号商铺（以下简称“该商铺”），并于当天与答辩人签署《商铺交付确认书》。介此，答辩双方已正式按《商铺买卖合同》的约定完成该商铺的交付手续，不存在答辩人所主张的逾期交铺的情况。二、被答辩人在签署《商铺交付确认书》时，已经对该商铺的消防、安全等进行了验收。被答辩人从答辩人处接受该商铺时，经答辩人提供当时的消防验收合格证明材料、商场公共电梯年检合格证明等资料，证明该商铺的公共设备、设施及公共区域具备正常的使用功能，同时经被答辩人现场查看核实确认后，双方才签订了《商铺交付确认书》。三、被答辩人将该商铺交付至被告广州市荔尚御宝物业管理有限公司（以下简称“荔尚公司”）经营管理多年，亦证实了答辩人当时交付的该商铺符合消防、安全等标准。答辩人与被答辩人是商铺买卖合同关系，被答辩人从答辩人处接收该商铺后，与被告荔尚公司签订《委托经营管理合同》，将该商铺委托被告荔尚公司经营管理。根据合同相对性的原则，《委托经营管理合同》到期后，被答辩人根据《委托经营管理合同》的相关约定，应当从被告荔尚公司处接收该商铺，与答辩人毫无关联性。被答辩人亦未能提供证据予以证明，答辩人交付的该商铺不符合消防安全管理规范，应承担举证不能的法律后果。综上所述，被答辩人的所有诉讼请求均没有任何法律和事实依据，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2014年3月16日，黄炳忠（出售方）、皇城公司（委托代理人及保证人）与原告（认购方）签订《商铺认购书》，约定：潘伟健自愿认购广州市文昌南路107号245房商铺，须到出售方销售部签署《商铺买卖合同》和《委托经营管理合同》。2014年4月12日，黄炳忠（出卖人）、皇城公司（委托代理人及保证人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺为广州市荔湾区文昌南路107号245房，该商铺建筑面积共9.4415平方米，其中套内建筑面积3.7080平方米，房价款总金额为453711元；出卖人（或其委托代理人）应当于2015年5月1日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准（见附件三）将该商铺交付给买受人使用，自双方完成该商铺交付后，该商铺的一切风险责任由买受人承担；出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿等。2014年4月12日，原告（委托方、甲方）与荔尚公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路107号245房商铺委托乙方进行经营管理；委托经营管理期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止；在本合同约定的委托经营管理期限内，甲方确认不收取乙方及该商铺的实际使用者包括但不限于使用费（或租金）、管理费在内的任何费用；在本合同约定的委托经营管理期限内，乙方确认不向甲方收取任何费用；同时，委托经营管理期限内所产生的包括但不限于物业管理费、水电费、通讯费、人工费等在内的所有费用，均由乙方承担，与甲方无关。（三、商铺的移交）1、甲方须于2015年5月1日前将该商铺移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利；2、委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺，自该商铺移交之日起，该商铺的使用权及收益权归还甲方所有；3、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除，双方就本合同形成的权利义务随之终止；4、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方不同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，则双方同意由乙方按下述装修标准交铺，商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；以上装修标准应具备正常的使用功能；恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能；5、甲方未按照本合同第三条第2款约定期限或乙方通知接受该商铺移交的，双方同意从乙方发出该商铺移交通知书之日起第十五天视为甲方已按照约定接收了该商铺，同时，因该商铺产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、水电费等费用），由甲方承担。（四、双方的权利与义务）……2、本合同期限内，乙方可以根据实际需要，对该商铺采取整体装修（包括对该商铺进行合并、分隔及拆除间隔）、整体规划、招租、整合运营、与第三方联合经营、合作、企业承包、转租、出租柜台等经营方式、形式，甲方不得干涉；同时，为优化整体运营，甲方同意乙方有权允许部分租户对其租赁范围内的公共通道或公共部分进行合理使用，但不得影响整体的消防安全；3、甲方同意委托乙方在不影响整体的消防安全的情况下将该商铺所在商场内的公共部位进行经营管理，所得收益归乙方所有，甲方不持异议……（五、违约责任）1.乙方未按照本合同约定期限向甲方移交该商铺的，则按约定的期限届满之日的第二日起至实际移交之日止，乙方按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数向甲方每日支付违约金；2.乙方向甲方移交该商铺的装修、设备标准不符合本合同约定的，乙方按照装修、设备差价的双倍，向甲方赔偿等。2015年6月7日，皇城公司(移交方、甲方)与原告（接收方、乙方）签订《商铺交付确认书》，内容有：受黄炳忠委托，现甲方按《商铺买卖合同》的有关约定将位于广州市荔湾区文昌南路107号245号商铺按现状交付给乙方，乙方同意并确认于2015年6月7日已接收该商铺，自本商铺交付确认书签署之日起，双方已正式按《商铺买卖合同》的约定完成该商铺的交付手续。同日，原告（移交方、甲方）与荔尚公司（接收方、乙方）签订《交付经营确认书》，乙方同意并确认于2015年6月7日已从甲方处接收该商铺，该商铺约定的经营管理期限将于2018年4月30日届满，除双方另有约定外，乙方应于期限届满前按合同约定装修标准将该商铺交还给甲方，如乙方未按合同约定将该商铺交还给甲方，乙方须按合同约定承担违约责任。委托经营管理期间，涉案商铺由荔尚公司使用。2018年4月20日，荔尚公司按合同地址向原告邮寄《交楼通知书》，要求原告于2018年4月30日办理相关手续。原告对该通知书邮件的真实性、合法性和关联性不予确认。2018年4月28日原告到涉案商铺现场，并填写了《业主收铺情况登记申报表》，表示因存在消防等问题暂时拒绝收铺。现原告取得了广州市荔湾区文昌南路107号245房的房地产权证书，房屋用途为商业，建筑面积9.44平方米。被告为证明涉案商铺符合合同装修交付标准、其所在公共区域符合使用要求，提交了商铺图片、《建设工程消防验收意见书》、2017年8月25日取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《广东省特种设备检测研究院检验标志》（电梯年检合格证）以及二、三层电梯间、公共区域图片、《广东省建筑消防设施维修保养记录报告》等证据。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认。庭审中，原告陈述涉案商铺所在的商场存在消防和电梯问题，要求被告对改建、扩建商场的使用用途之后恢复原状的消防安全检查。黄炳忠、皇城公司陈述称商场装修管理都由荔尚公司负责。荔尚公司陈述称电梯在2018年4月30日前都正常使用，因2018年5月1日后变更物业管理公司，报停了电梯。本院认为，原告与被告黄炳忠、皇城公司、荔尚公司签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据原告与皇城公司2015年6月7日签订的《商铺交付确认书》，原告已确认双方按《商铺买卖合同》的约定完成该商铺的交付手续，故原告要求黄炳忠、皇城公司承担交铺及逾期交铺违约责任没有依据，本院不予支持。关于荔尚公司是否承担交铺及逾期交铺违约责任问题，本院作如下分析：一、原告为涉案商铺的所有权人，涉案商铺已经办理合法产权登记，可认定已通过竣工消防验收。荔尚公司已于2017年8月25日取得了涉案商铺所在区域的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。现委托经营期满，荔尚公司要将涉案商铺交回给原告使用，涉案商铺所在的商场不再由荔尚公司统一经营、使用，荔尚公司已不是上述法律中规定的公众聚集场所的使用单位。因此，原告所述的消防安全问题应在接收商铺后由涉案商铺的产权人或使用人根据其实际经营项目在开业前向消防机构申请消防安全检查。而涉案商铺建筑面积为9.44平方米，根据穗公消[2015]81号文的规定，属于无需办理投入使用、营业前消防安全检查的场所。若涉案场地整体由众业主共同委托同一经营公司进行经营管理，则属于上述《消防法》第十五条规定的公众聚集场所，如涉及改建（含室内装修）则应由建设单位或使用单位先依法通过消防设计审核验收或备案以及公众聚集场所投入营业前的消防安全检查后才可投入使用、营业。本案中，原告提供的证据，不足以证明涉案商铺在被告荔尚公司交还时不符合消防安全要求。二、涉案商铺所在商场的公共电梯在荔尚公司通知原告收楼时已通过年检，原告以公共电梯不能正常使用为由拒绝收铺，理由亦不成立。三、《委托经营管理合同》并未约定经公安消防验收作为交付条件，原告据此拒绝收铺，不符合合同约定，本院不予采纳。四、从荔尚公司邮寄《交楼通知书》及原告到现场查看商铺的事实分析，在合同届满前，荔尚公司已履行通知原告收铺的义务，根据《委托经营管理合同》的约定，荔尚公司发出商铺移交通知书之日起第十五天视为原告已按照约定接受了该商铺。原告要求被告支付逾期交铺违约金没有依据，庭审中荔尚公司表示商铺已符合合同约定的交付条件，同意交付商铺，原告可自行收铺。综上，原告要求荔尚公司承担责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告潘伟健要求被告广州市荔尚御宝物业管理有限公司、黄炳忠、广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司支付自2018年5月1日起至涉案商铺实际交付之日止的逾期交铺违约金的诉讼请求；二、驳回原告潘伟健的其他诉讼请求。案件受理费449元，由原告潘伟健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 林 惠 卿二〇一九年一月三十一日书记员 王盼陈展鹏