眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1403民初2197号 原告（反诉被告）：熊合明，男，生于1951年4月12日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 原告（反诉被告）：白学莲，女，生于1980年3月4日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 二原告委托诉讼代理人：罗富安，四川贤济律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：文艳，四川贤济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：侯飞林，男，1972年5月8日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：唐勤，四川蜀地律师事务所律师。 原告（反诉被告）熊合明、白学莲与被告（反诉原告）侯飞林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案，诉讼过程中，原告申请财产保全，本院已依法采取了保全措施。本院于2018年7月12日作出判决，被告侯飞林不服判决，向眉山市中级人民法院提起上诉，眉山市中级人民法院于2018年11月7日作出（2018）川14民终1032号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川1403民初402号民事判决，发回重审。本院于2018年11月26日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊合明、白学莲及其委托诉讼代理人罗富安、被告（反诉原告）侯飞林及其委托诉讼代理人唐勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）熊合明、白学莲向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年2月11日签订的《房屋租赁合同》；2、被告侯飞林立即将租赁房屋腾出返还给原告；3、由被告侯飞林支付原告2018年12月11日前的租金88900元（50800元×1.05＋50800元×1.05÷12个月×8个月=88900元）及利息（其中53340元从2017年4月12日起，按照中国人民银行基准贷款利率标准结算至付清之日；35560元从2018年4月12日起，按照中国人民银行基准贷款利率标准结算至付清之日）；4、诉讼费、保全费由被告侯飞林承担。事实和理由：2014年2月11日，熊合明和侯飞林签订了《房屋租赁合同》，约定熊合明将其所有的房屋四层680平方米出租给侯飞林，年租金50800元，每三年递增百分之五，先付租金后使用，每年支付一次。从2017年4月11日至今被告拖欠租金不付，经多次催收无果，故起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）侯飞林辩称：熊合明所诉拖欠租金属实，由于熊合明2016年度在我租赁房屋楼上违法修建，雨水将被告租赁房墙体浸泡，损坏了装修房屋，同时熊合明、白学莲至今未按《房屋租赁合同》第三条约定向我提交房产证或有出租权的有效证明，原告交付的出租房存在质量安全问题，导致被告的润丰假日酒店不能正常经营，是二原告违约在先。2017年5月熊合明还强行将被告租赁房屋所经营的润丰假日酒店大门锁上，停业40余天，给被告造成重大经济损失，原告应该全额进行赔偿。另从2017年5月1日起，被告就不应向原告再支付租金。由于二原告违反《房屋租赁合同》第三条、第八条2款（2）项的约定，已构成违约。同意解除合同，但请求驳回原告的其他诉求，并提起反诉。 被告（反诉原告）侯飞林向本院提出反诉请求：1、解除双方于2014年2月11日签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）的装修损失555779元；3、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）的经济损失10万元；4、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金10万元；5、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付招牌及灯箱损失10500元；6、本诉、反诉案件诉讼费及鉴定费由原告（反诉被告）承担。 原告（反诉被告）熊合明、白学莲辩称：原告在交付出租房时已按《房屋租赁合同》第三条约定将相关证明交付被告，案涉的出租房屋及房屋范围内的土地使用权从未有过任何权属争议，因被告不按时交付租金，在催收租金过程中，双方有纠纷，但未锁过被告经营场所的门，由于被告经营宾馆，自己搭建的消防楼梯未遮盖，加上没有关好窗户造成雨水溅进客房，即便造成损失，责任在被告。对于被告主张招牌及灯箱损失10500元，该损失系被告自身未取得合法经营手续而造成的，原告没有任何违约，被告反诉主张不成立。除同意解除合同外，请求依法驳回被告的其余反诉请求。 本院经审理认定事实如下：原告熊合明、白学莲与被告侯飞林于2014年2月11日签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：熊合明和白学莲将其位于彭溪镇面积为680平方米的房屋出租给侯飞林，租赁期限为十二年，自2014年2月11日起至2026年4月11日止，每年租金为50800元，每三年一递增幅度为5%，在每年4月11日由承租人支付出租人本年度租金。该合同第三条载明：“甲方（即原告）应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方（即被告）应提供身份证明文件”，第四条“租赁期限、用途、租金及支付方式”第3项载明：“房屋用途为商用、住宿”，第五条“甲方的权利与义务”第2项载明：“甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营”，第八条“合同的变更和解除”载明：“1、乙方有下列情况之一的甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金超过15天以上的；2、甲方有下列情况之一的乙方有权解除合同：（2）乙方承租期间如甲方应房屋或者房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或者甲方与第三方之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地致使乙方无法正常经营超过15天的”，第十一条“其他约定事项”第2项载明：“房屋屋顶为双方共同经营所用，楼梯共用”，第十二条“违约责任及赔偿”载明：“本协议经双方签字生效，双方不得违约，如一方违约，罚违约金10万元”。《房屋租赁合同》签订后，原告按约定将出租房屋交付被告，被告于2014年4月11日依约将第一年的租金交付原告，并将承租房屋用于开设宾馆，进行了装修，修建了室外消防楼梯，但未对消防楼梯予以遮盖，也未能办理相应的消防许可证，另原告在该楼房屋顶居住。2016年，原告将其出租房楼面进行修缮，被告认为其搭建的彩钢棚流下雨水碰到其消防楼梯溅到部分经营房间内，造成室内装修霉变。双方分别于2017年9月3日、2018年3月11日发生纠纷并报警。2017年4月11日，被告以此为由拒交租金，之后，双方为租金发生纠纷，并打架。2018年7月9日，眉山市彭山区彭溪街道龙门桥村村委会及第三村民小组出具《证明》一份，载明：“就我眉山市彭山区龙门桥村三组熊合明一家居住的位于彭溪镇东风路145号的住房，系熊合明的安置住房”。 另查明，原告所出租的楼房系由政府划地、统一自建房，未办理房产证。2018年2月1日，原告曾向本院提起诉讼。审理过程中，本院依据被告的申请，委托四川万方资产评估有限责任公司对被告承租房屋装修和室内家具家电设施进行评估。经四川万方资产评估有限责任公司评估，评估总价为555779元，被告支付评估费6100元。本院于2018年7月12日作出判决，被告不服提起上诉，在二审中被告提交了眉山市公安消防支队彭山区大队于2018年7月31日出具的《说明》一份，载明：“兹有侯飞林拟经营的位于彭溪镇东风路141-145号，共四层，建筑面积680平方米的宾馆，该场所为自建用房。侯飞林向我大队申报公众聚集场所开业许可时，因该场所建设工程未依法进行消防设计备案、竣工消防备案，且无房产的相关证明材料，按照《中华人民共和国消防法》的相关规定和公安部《消防监督检查规定》第120号令第八条的规定，该房屋主体属性属于自建用房，我大队不予受理”。 庭审中，被告还提交了彭山县人民政府彭府发（2008）12号文件，证明超过两层的房屋在修建时应办理相关的审批报建手续，而原告的房屋已超过两层。原告对该文件的真实性无异议，但认为与本案无关，案涉房屋是否属违建不属于本案审理范围。 上述事实，有原、被告双方身份证复印件、《房屋租赁合同》、两次报警记录、一份笔录、照片、鉴定报告、彭府发（2008）12号文件、眉山市彭山区彭溪街道龙门桥村村委会及第三村民小组《证明》一份、眉山市公安消防支队彭山区大队2018年7月31日的《说明》一份及双方当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人自愿达成，且不违反法律法规的规定，合同合法有效，《房屋租赁合同》约定的内容对双方当事人具有约束力，双方当事人应当遵守。二原告系家庭成员，有权代表家庭与承租人签订租房合同，故本案白学莲应作为本诉案件共同原告和反诉案件共同被告参加诉讼。本案中，因原、被告双方均提出解除合同，应视为双方就合同的解除达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方的该项请求本院依法予以准许。本案存在如下争议焦点：在合同履行过程中，原、被告双方是否存在违约行为？ 就争议焦点，首先，根据《房屋租赁合同》第三条，要求原告应提供房产证（或具有出租权的有效证明），此条系对出租标的物即案涉房屋的权属的约定，也就是说为避免在被告承租后存在第三方对权属引发争议，从而影响被告的使用权。虽然原告并未提交案涉房屋的房产证，但其提交了眉山市彭山区彭溪街道龙门桥村村委会及第三村民小组出具的《证明》，而村、社作为一级组织，其能够了解当地居民房屋自建的真实情况，且被告也未提交证据证明其在承租期间存在租赁标的物权属纷争，故原告提交的村、社证明符合双方合同的约定。其次，合同中明确载明房屋用途为商用、住宿，以及原告必须保证出租给被告的房屋能够从事商业经营，但均未明确约定出租给被告的房屋用于开设宾馆,故被告承租房屋后，因未办理消防许可证而无法开设宾馆，其责任并不在原告。第三，虽然被告申请的两位证人证实在租赁期内原告存在锁门行为，但两位证人陈述的锁门时间不一致，被告在其陈述的较长锁门期内并未报警或向相关部门寻求帮助，且原告予以否认，故证人的陈述并不足以证明原告存在锁门行为，其证言本院依法不予采信。第四，从租赁合同的约定可以看出，原告仅将4楼（含4楼）以下房屋出租给被告，而原告在5楼居住，且屋顶共用，故原告的居住及屋顶使用并不必然影响被告的商业经营活动。综上，在租赁期内原告并无违约行为。相反，被告从2017年4月11日起至今未向原告交付租金，其行为违反了租赁合同的约定，已构成违约，理应承担违约责任，故原告要求被告给付租金及利息的主张，事实清楚，于法有据，本院依法予以支持。 因原、被告双方均要求解除合同，故被告理应将所承租的房屋返还原告。鉴于该房屋现实际为被告使用，本院结合本案实际情况并本着给予被告合理搬迁期限的原则，酌情确定案涉房屋返还原告的时间应以本判决生效之日起30日内为宜。又因租赁合同第三条约定“每年租金为50800元，每三年一递增幅度为5%”，故从2017年4月12日起，被告应按照每月4445元（50800×1.05÷12个月=4445元/月）租金的标准向原告支付至实际返还房屋之日止，同时支付相应的资金占用利息。 对于四川万方资产评估有限责任公司对被告承租房屋装修和室内家具家电设施的评估价555779元，以及招牌、灯箱损失费10500元，因原告并无违约行为，且被告对承租房屋进行装修、添置家电、制作招牌及灯箱，其本身即为获取经营利益而为，风险理应自担。至于被告经营房内窗台附近墙体因雨水浸泡而产生的损失，因被告修建的消防楼梯就位于室外窗台处，由于被告未对消防楼梯进行遮盖，导致雨水碰到其消防楼梯溅到部分经营房间内，该损失也应由被告自行负责，故被告以原告违约为由，要求原告赔偿装修损失、经济损失，并支付违约金的主张，证据不足，于理不符，于法无据，本院依法不予支持。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、三十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告熊合明、白学莲与被告侯飞林于2014年2月11日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告侯飞林于本判决生效之日起30日内返还原告熊合明、白学莲位于彭溪镇龙门桥3组东风路的四层面积为680平方米的房屋，并于返还房屋时一次性支付原告房屋占用费（计算标准：从2017年4月12日起，按照月租金4445元的标准计算至实际返还房屋之日止）及利息（利息计算标准：以实际支付的房屋占用费金额为基数，从2017年4月12日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至房屋占用费金额付清为止）。 三、驳回被告（反诉原告）侯飞林的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1134元、财产保全费620元，反诉案件受理费9358元，均由被告（反诉原告）侯飞林负担。其中原告垫付的本诉案件受理费1134元、财产保全费620元，共计1754元，被告在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  聂 晶 人民陪审员  李朝廷 人民陪审员  刘树军 二〇一九年一月二十三日 书 记 员  徐玲瑶