安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1324民初4616号 原告：罗迪权，男，1977年9月8日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托代理人：董红光，安徽益友律师事务所律师。 被告：安徽亚非国视置业有限公司，住所地泗县北二环消防大队向东300米。统一社会信用代码913413243943773527。 法定代表人江帆。 委托代理人：郭家贵、安徽玉金律师事务所律师。 原告罗迪权诉被告安徽亚非国视置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，经宿州市中级人民法院（2018）皖13民终600号民事裁定书裁定发回本院重新审理。重审后本院另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告罗迪权及其委托诉讼代理人董红光、被告委托诉讼代理人郭家贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗迪权诉称：原告罗迪权向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，立即无条件交付房屋；二、判令被告每月按已付房款1%支付逾期交房违约金,直至交房之日止；三、判令被告协助原告办理房屋不动产产权登记手续；四、本案诉讼费、保全费等一切相关费用均由被告承担。 事实与理由：被告国视置业系泗县亚非影视城房地产项目开发公司。原告罗迪权于2016年1月21日与被告签署了《商品房的买卖合同》，购买被告公司开发的泗县亚非影视城一层124、127—148、241、242共计24间商品房。合同中原、被告之间对权利义务进行了详细约定。原告于2016年1月21日按被告要求将400万元购房款付至被告公司帐户，签订合同后原被告在泗县房管局办理了购房网签登记手续。 根据合同第八条约定，被告应将该商品房于2016年12月28日前验收合格并交付使用，但由于被告公司内部管理混乱和未按法律要求在泗县房管局办理相关备案登记手续，导致至今原告不能取得房屋，不能行使物权，被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条约定，出卖人应当支付相应违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。以此为依据原告要求每月按已付房款1%支付逾期交房违约金。 综上，被告在签订合同后应全面履行义务，交付房屋并为原告办理产权登记手续，但被告迟迟不予履行，特向贵院提起诉讼，请求判令支持罗迪权的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，提交下列证据： 1、商品房买卖合同六份，证明购房时间是2016年1月21日，房屋交付时间是2016年12月28日，一共是24间，总价款是400万元，合同是双方意思真实表示，是有效合同。 2、转账记录一份，证明原告向被告付款400万元。 3、被告法人代表书面说明一份，证明被告房屋无任何纠纷，购房款是打入公司农行账户； 4、房型平面图和照片，证明涉案房屋房型、位置、面积； 5、刑事案件起诉书级判决书，证明被告公司管理混乱，法人和其他工作人员因涉嫌刑事案件被立案查处，公司法定代表人被判刑两年零六个月，及公司股权争议导致合同无法履行。 6、商品房预售许可证，证明许可证证号与合同证号一致。 被告安徽亚非国视置业有限公司辩称：一、涉案房屋不属于买卖，属于抵押借款，2016年1月21日被告借原告400万元，当天收到钱，按照约定的月利率5%于当天支付给原告20万元利息。一直支付至当年10月份，每月支付20万元，之后由于被告公司杨亚非被捕，公司出现无负责人管理，没有钱支付给原告。二、商品房买卖合同实际上是2016年11月份签订，共六份合同，在受胁迫情况下签订的，当时负责盖章的是杨莉，商品房房号不准确，一共24间，实质是抵押。三、原告诉求理由不成立，24间房屋的面积，每套80平方，平均每平方才2110.13元是抵押给原告的价格，与网签的价格明显不符，差距太大，网签的一楼是每平方米3万元，二楼是每平方2万元，三楼为1万元，被告不可能将房屋低价卖给原告。具体意见，本案应按民间借贷合同纠纷处理，不应按照买卖合同处理，被告给付原告超过年利率24%资金给付应分摊到以后利息里。请求依法判决。 被告为支持其抗辩理由，提交如下证据： 一、杨莉（原公司财务总监）2018年3月1日书写的情况说明，证明1、向原告借款400万元、月利率5%，当月支付了20万元利息，打入原告指定的账户。2、以后每月的利息都支付，一直至当年11月份。3、六份协议是违背意志情况下签订的。4、当时仅仅有六份制式合同，所以每份合同都写了四个房号，并且还有涂改的情况。 二、报案材料一份、不予立案通知书、刑事复议决定书，证明2016年11月30日被告与原告签订合同不久后被告公司的财务用的电脑被另外公司合伙人盗取，公司报案，公司的所有资料都失窃了。 三、法院调查令，证明原告与邓本宝有纠纷，法院委托律师朱鹏进行调查网签材料。结果只有241、242两套网签，其他没有签。 四、农行流水及公司账册复印件一份，证明2016年1月21日原告向被告打400万元，被告同时向张瑞的账户上打了20万元，账户是原告指定的。 经庭审举证质证，被告对原告所举证据发表质证意见为：对证据一真实性无异议，合同签订是借钱抵押，事后补签的。 对证据二真实性无异议，但不是购房款，是借款。 对证据三的证明有异议，江帆出具的说明属于个人行为，没有加盖公章，不真实。 对证据四无异议。 对证据五真实性无异议，但公司不是管理混乱，而是负责人出事了。 对证据六真实性无异议。 原告对被告所举证据发表质证意见为： 对证据一不予认可，杨莉是杨亚非姐姐，有利害关系，现在被立案调查还尚无结果，她书写的说明没有办法证明真实性，杨莉没有出庭接受质证，没有办法查明证据的真实性及关联性。原告不认识杨莉，只和公司和江帆打交道。内容反映，如存在强迫签订的情况，公司可以随时报案，也无法强迫他们办理网签，故证据不具有真实合法性。 对证据二与本案无关联性，不立案的理由是没有犯罪事实，证据不能证明被告观点。 对证据三，调查令只是签发目的，不是结论，涉案房屋已被查封，被查封的房屋无法看到网签信息。只有241、242没有被查封。证据不能证据被告观点。 对证据四，被告收到400万的证据是事实，但是同时打钱给张瑞账户不认可，被告举证不能证明张瑞的账户是原告指定的，同一天发生多笔业务，不能证明被告观点。会计凭证不正规。综上，以上证据不能证明被告所主张的借款。 经审理查明：2016年1月21日，罗迪权与被告安徽亚非国视置业有限公司分别签订了合同编号为GF-2000-0171，房屋编码为（127、128、129、130）、（133、134、135、136）、（137、138、131、132）、（139、140、141、143）、（144、145、146、147）、（148、124、241、242）、项目编号为亚非星光5D影城综合体的六份商品房买卖合同，购买泗县亚非公司亚非星光5D影城综合体上述24间房屋，商品房预售许可证号为泗房预售证第2015033号。六份合同约定的24间商品房价款合计为400万元，付款方式为一次性付款，罗迪权于2016年1月21日分四次通过中国农业银行转账至被告国视置业账户。合同第八条约定，泗县亚非公司于2016年12月28日前,将验收合格的房屋交付使用。 合同第九条（2）约定，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属号（政府原因除外）出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金。如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一的违约金。 合同签订后，原告罗迪权一次性交付购房款400万元至被告公司账户，后因被告方的原因房屋一直未进行最终验收，但同样的房屋已经交付给他人使用，其中影院已经实际使用多年，而出售给原告的房屋被告未能按合同约定交付，罗迪权为此诉讼来院，引起纠纷。 本案原审过程中，根据原告提出的财产保全申请，本院作出（2017）皖1324民初1999号民事裁定书，对被告国视置业所有的位于泗县亚非影视城一层，预售许可证号为2015033号的124、127、128、129、130、131、132、133、134、135、136、137、138、139、140、141、143、144、145、146、147、148、157共计23间商品房予以查封，查封期限为三年。被告国视置业针对诉讼财产保全向本院提出复议申请，请求依法撤销本院财产保全民事裁定书，撤销对23间商品房的查封。本院于2017年6月2日裁定驳回被告国视置业的复议请求。 本院认为：原告罗迪权与被告安徽亚非国视置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行，罗迪权按约定支付了购房款400万元，国视置业没有按约定履行交付房屋的义务，构成违约，罗迪权要求国视置业按约定交付房屋并承担违约责任的诉请，符合双方约定，本院予以支持。 按照合同第十五条关于产权登记的约定，被告国视置业应当在24间商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此条可以看出被告具有需在商品房交付完毕后，并完善资料协助原告罗迪权办理产权登记手续的义务。故原告罗迪权要求被告协助原告办理产权登记手续的诉请，符合法律规定和合同的约定，本院依法予以支持。被告国视置业应履行协助原告罗迪权按照产权登记机关的规定办理24间商品房产权登记手续的义务。 原被告双方在合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告罗迪权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，要求被告每月按已付购房款1%计算逾期交房违约金。本院认为第十七条规定适用前提是合同双方没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，由于本案双方当事人已约定违约责任的计算方法，故第十七条的规定不适用于本案。庭审中原告没有提供相关证据证明因被告违约给其造成的损失数额，亦没有证据证明约定的违约金低于因违约而造成的损失数额。故原告要求每月按已付购房款1%计算逾期交房违约金的诉请本院不予支持。被告应按照合同约定的计算方式计算违约金并支付。 被告抗辩称本案应按照民间借贷纠纷处理的理由没有充分的证据支持，被告称支付给原告的利息是按照原告指定的张瑞的账户支付也无相应的证据予以佐证，且被告公司财务资料混乱，被告所举证据均无法证明自己的观点，被告在诉讼中也未提出对合同签订时间进行鉴定，不能证明合同是后补的，因此本院对被告抗辩的理由不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、被告安徽亚非国视置业有限公司继续履行与原告罗迪权在2016年1月21日签订的合同编号为GF-2000-0171，房屋编码分别为（127、128、129、130）、（133、134、135、136）、（137、138、131、132）、（139、140、141、143）、（144、145、146、147）、（148、124、241、242）、项目编号为亚非星光5D影城综合体的六份商品房买卖合同；并于本判决生效后十日内向原告罗迪权交付亚非星光5D影城综合体上述24间商品房； 二、被告安徽亚非国视置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告罗迪权办理上述24间商品房产权登记手续。 三、被告安徽亚非国视置业有限公司于本判决生效后十日内向原告罗迪权支付逾期交房违约金。（以已付购房款400万元为基数，按每日万分之一从2016年12月29日支付至24间商品房实际交付之日止。） 四、驳回原告罗迪权其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39760元，财产保全费5000元，合计44760元由被告安徽亚非国视置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 陈 珊 人民陪审员 黄 杰 人民陪审员 王玉娟 二〇一九年一月二十一日 书 记 员 陈 珍