广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终17761号上诉人（原审被告）：陈文生,男,1967年11月5日出生,汉族,住广东省电白县。委托诉讼代理人：包小娟，广东言泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶欣仪，广东言泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏海飞,女,1983年6月18日出生,汉族,住广东省雷州市。委托诉讼代理人：王衡，广东中大圣律师事务所律师。上诉人陈文生因与被上诉人苏海飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈文生的委托诉讼代理人包小娟、叶欣仪，被上诉人苏海飞的委托诉讼代理人王衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈文生上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回苏海飞的所有诉讼请求；2.苏海飞承担本案一、二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院没有依法追加“广州市堂富房地产代理有限公司”作为第三人参加诉讼，属于遗漏当事人，严重违反法定程序，应依法发回重审。二、一审法院没有对苏海飞提供的个人所得税完税证明进行查证、审核，仅根据苏海飞提供的证据作为案件审理依据，认定事实错误。苏海飞提供的该份证据系伪造的苏海飞不具备在广州购房的资格。三、一审法院判令陈文生向苏海飞返还定金20万元缺乏事实以及法律依据。四、退一步讲，即使陈文生违约，苏海飞要求陈文生按照《房屋买卖合同》约定支付相当于成交价20%作为赔偿的违约金过高，请求二审法院调整违约金。五、一审法院判令陈文生向苏海飞赔偿中介代理费及咨询费30000元没有事实以及法律依据，因为苏海飞不具备在广州购房的资格，因此苏海飞存在根本违约，故陈文生无需向苏海飞赔偿该笔费用。被上诉人苏海飞二审辩称：不同意陈文生的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。一、我方认为本案不存在遗漏当事人的情况。根据民诉法第五十六条规定及民诉法司法解释第六十五条规定，中介公司在本案中属于无独立请求权的第三人，在此情况下是可以根据当事人的申请或者法院通知其参加诉讼。而在一审过程中，双方均未要求追加中介公司作为第三人，法院根据规定是可以通知，而非应当通知，因此本案不存在程序错误的问题。二、关于购房资格的问题，苏海飞已经穷尽举证能力以及尽了举证责任。陈文生认为我方提交的证据是假的，却没有提交任何证据证明，陈文生的说法是不成立的。三、关于双倍赔偿定金，还是承担总房款20%的违约金的问题，这是陈文生对于法条的错误理解。四、现在房价已经上涨了两倍，由于陈文生的违约行为，导致我方无法购房。在起诉时，我方是想主张赔偿差价的，但中介方无法再次上门评估，因此我方担心增值差价的问题没有依据，因此依据合同约定按照20%的违约金要求陈文生赔偿，我方认为该违约金数额实际上是过低了，而非过高。五、合同约定违约方承担中介费、咨询费，且陈文生在本案中属于根本违约，因此一审判决是合理合法的，请求二审法院予以维持。2017年5月26日，苏海飞向一审法院起诉请求:1.陈文生按照成交价的20%向苏海飞赔偿违约金524000元；2.陈文生向苏海飞返还已经收取的定金200000元；3.陈文生赔偿苏海飞已经支付的中介代理费及咨询费30000元；4.本案受理费、财产保全费由陈文生承担。一审法院认定事实：1.涉案房产情况。位于广州市番禺区大石镇迎宾路上滘路段68号东海花园1座1402号房（以下均简称涉案房屋），建筑面积105.3平方米，不动产证号为粤房地证字第××号，产权人为陈文生，其于2005年6月6日取得涉案房屋的产权证书。上述房屋于2017年3月3日抵押给中国银行股份有限公司广州番禺支行，借款金额为1240000元。2017年6月2日，一审法院应苏海飞的诉讼保全申请，以（2017）粤0113民初4332号民事裁定书查封涉案房屋。2.房屋买卖合同签订情况。2017年2月22日，陈文生（卖方）、苏海飞（买方）、广州市堂富房地产代理有限公司（经纪方）签订一份编号为0000121号的《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），约定将陈文生名下的涉案房屋出售给苏海飞。合同约定物业成交价为262万元，双方税费均由买方支付。经纪方中介代理费及咨询费仅由买方支付。房款支付方式为涂销抵押后按揭付款。买方于签订合同时支付定金20万元。买方在房管部门出具成功受理该交易的递件回执当天直接将首期款80万元支付给卖方。楼价余款182万元由贷款银行划付给卖方。合同对其他事项也作了相关约定。同日，苏海飞向陈文生支付定金20万元，并向经纪方支付中介代理费和咨询费3万元。3.合同履行情况。2017年4月10日，陈文生通过微信多次向苏海飞明确表示不卖涉案房屋。2017年5月9日，中国建设银行股份有限公司广州白云支行向陈文生出具《同意购房抵押贷款通知书》，同意苏海飞向陈文生购买涉案房屋过程中，发放金额为182万元、期限为300个月的商业贷款。2017年5月11日，苏海飞电话联系陈文生过户事宜，陈文生明确表示不履行合同，不再出售涉案房屋。4.苏海飞的购房资格情况。苏海飞提交的个人所得税交纳清单显示，苏海飞自2014年1月至2017年2月，在广州市具备连续交纳个人所得税记录。国土房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，截至2017年10月18日，苏海飞名下无任何房地产登记记录。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案陈文生与苏海飞就涉案房屋于2017年2月22日签订《房屋买卖合约》，并约定了定金、违约责任等，双方当事人均应当按照该合约履行各自的义务。苏海飞已经依约支付定金20万元，并为合同的履行作了必要准备工作。陈文生收取定金后，应按照合同约定办理涂销抵押登记手续。但2017年4月10日，陈文生通过微信多次向苏海飞明确表示不想继续履行合同，要求解除合同，2017年5月11日，陈文生再次明确表示拒绝履行合同。根据涉案合同第六条约定，本合约签订后，若一方拒绝出售或购买该物业的，守约方有权解除合约，并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价20%作出赔偿。苏海飞请求法院判令陈文生按照合同成交价的20%向苏海飞赔偿违约金524000元的诉求，合理有据，一审法院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。涉案合同约定了定金条款及违约金条款，苏海飞请求按照违约金条款主张权利并无不当，陈文生抗辩只能适用定金条款于法无据。证据显示苏海飞具备购房资格，陈文生在合同履行过程中从未对苏海飞的购房资格提出质疑，而在诉讼中要求法院调取苏海飞在广州地区的交税记录，完全是为了达到诉讼目的而进行的无理抗辩。陈文生违约行为明显确定，应当承担违约责任。因陈文生已经明确不继续履行合同，而在本案审理过程中，守约方苏海飞要求其支付违约金时，其一方面抗辩苏海飞不具备购房资格，又抗辩即使违约也应适用定金规则，再而又表示愿意继续履行合同，其在诉讼中不诚信的表述由此可见。陈文生在2017年5月11日两次明确拒绝履行合同，苏海飞提起诉讼要求支付违约金，则双方均已确认解除合同的意思表示，涉案合同已经解除，陈文生应当承担的是合同解除后的违约责任。陈文生诉讼中又表示愿意履行合同，在未再次征得苏海飞同意继续履行合同前，其上述意思表示不对苏海飞产生法律效力。因合同不再继续履行，苏海飞要求陈文生返还定金20万元、赔偿中介代理费及咨询费30000元，符合涉案合同及法律的规定，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月16日作出如下判决：一、陈文生应在本判决生效之日起七日内向苏海飞返还定金200000元；二、陈文生应在本判决生效之日起七日内向苏海飞赔偿违约金524000元；三、陈文生应在本判决生效之日起七日内向苏海飞赔偿中介代理费及咨询费30000元。一审案件受理费11340元、财产保全费4290元，由陈文生负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，根据陈文生的申请，本院向国家税务总局广州市税务局发函查询苏海飞在广州市缴纳个人所得税的情况。一、2018年12月12日，国家税务总局广州市越秀区税务局以越税函（2018）192号复函：“经核查，苏海飞个人所得税缴纳情况如下：1．香港凯艾集团货运贸易有限公司广州代表处于2017年3月在原广州市越秀区地方税务局更正申报个人所得税，补申报苏海飞的个人所得税；2．香港凯艾集团货运贸易有限公司广州代表处于2017年3月在广州市越秀区申报并代扣代缴苏海飞个人所得税的税款所属期为2014年1月至2015年12月。”二、2018年12月4日，国家税务总局广州市天河区税务局复函：“经查询相关税收征管系统，查询结果如下：苏海飞在我局的个人所得税申报信息如下表，各月均按期申报。”该函附表显示支付单位广州市画里王广告有限公司，自2012年1月14日起至2018年11月13日每月均有申报。陈文生质证称：1.对于法院调取的越秀区税务局的复函的真实性、合法性予以确认，对其关联性意见如下：越秀区税务局明确答复苏海飞在2017年3月于广州市越秀区地方税务局补缴个人所得税，苏海飞自己提交的个人所得税纳税清单与法院调取的不一致，由此可证苏海飞提交的证据为虚假的。2.关于天河区税务局复函的真实性、合法性予以确认，对其关联性的意见如下：虽然天河区税务局的复函显示苏海飞有连续缴纳个人所得税，但我方认为这不符合常理。如果苏海飞在天河区税务局已经连续缴纳，那么其不应在越秀区税务局申报补缴，并且该缴纳情况说明书中显示苏海飞的应纳税额都为零，这与苏海飞提供的个人所得税纳税清单是不一致的。苏海飞质证称：对于法院调取的两份函件的真实性、合法性、关联性均无异议。对于越秀区税务局的复函中所载苏海飞补缴的情况，代理人对此不清楚，具体以法院调取的情况为准。陈文生称：其不愿意出售房屋的原因，一是苏海飞不具备购房资格；二是苏海飞的银行同贷书无法于2017年4月份出具。本案应追加中介公司为第三人，可以查清苏海飞有否支付中介费30000元，以及证明双方合同的履行交易过程。陈文生表示对于苏海飞提交的中介费收据没有异议，但由于本案双方最终没有完成交易，因此中介公司有无向苏海飞退回该笔款项不清楚。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈文生的上诉请求，本院认定如下：关于陈文生上诉认为因苏海飞不具备广州市购买住房的资格，故其不愿意出售涉案房屋的问题。根据税务部门回复本院的函件内容来看，广州市画里王广告有限公司自2012年1月14日起至2018年11月13日每月均按期申报苏海飞的个人所得税，故苏海飞在广州市具备连续交纳个人所得税的记录，其具备购买住房的资格。陈文生以此为由拒绝履行合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于苏海飞要求陈文生承担违约责任，依据是否充分的问题。根据本案查明的事实，双方签订合同后，苏海飞依约支付定金20万元，并向银行申请贷款，并于2017年5月9日取得银行《同意购房抵押贷款通知书》。但陈文生收取定金后，于2017年4月10日、5月11日多次向苏海飞明确表示不想继续履行合同，要求解除合同。故一审法院认为陈文生的行为构成违约，且基于双方确认解除合同的意思表示，涉案合同已经解除的情况，认为陈文生应按照合同约定承担违约责任，并无不当。合同约定，本合约签订后，若一方拒绝出售或购买该物业的，守约方有权解除合约，并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价20%作出赔偿。上述合同既约定违约金，又约定定金，一审法院认为守约方可以选择适用违约金或者定金条款，支持苏海飞要求陈文生按照合同成交价的20%支付违约金，并依据双方合同约定支持苏海飞要求赔偿中介费的诉讼请求，并无不当。鉴于双方合同已经解除，故一审判处陈文生返还定金20万元，亦无不当。关于陈文生认为合同约定的违约金过高要求调整的问题。合同对于违约金的约定系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。本案合同系因陈文生违约导致合同不能继续履行，从本市住宅的价格趋势看，双方签订合同时2017年2月22日至苏海飞提起本案诉讼时止，房价普遍上涨。现涉案房屋的溢价已由陈文生所享有，故在此情况下，陈文生认为合同约定的违约金过分高于实际损失，依据不充分，故对其要求调整违约金标准，本院不予采纳。关于陈文生上诉认为本案应追加中介公司为第三人以查清苏海飞有否支付中介费30000元的问题。因本案审理的是陈文生、苏海飞之间的房屋买卖合同关系，与居间合同关系不是同一法律关系，因此，中介公司并非本案应当参加诉讼的当事人。另外，对于中介费问题，苏海飞已举证证明其支付了30000元中介费，陈文生对该证据并无异议，其主张中介机构可能将该费用退回给苏海飞，但未能提交证据证实，故本院对其主张不予采信，其以此为由要求追加第三人参加诉讼，亦缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，陈文生的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11340元，由陈文生负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一九年一月八日书记员  张 旭彭诗敏