湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民再590号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：曾卫平，男，1971年9月26日出生，汉族，居民，住涟源市。委托诉讼代理人：欧卫军，湖南麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘湛，湖南麓和律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湖南新康天河大酒店有限公司，住所地新化县上梅镇天华南路温州商贸城内。法定代表人：刘铭泽，该公司经理。委托诉讼代理人：李典放，该公司员工。委托诉讼代理人：卿勇，湖南淡远（娄底）律师事务律师。二审上诉人（一审被告）：刘志国，男，1972年8月15日出生，汉族，居民，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：黄子煜，湖南麓和律师事务所律师。再审申请人曾卫平因与被申请人湖南新康天河大酒店有限公司（以下简称天河酒店公司）、二审上诉人刘志国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）湘13民终904号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年5月31日作出（2017）湘民申2477号民事裁定，提审本案。并依法组成合议庭于2018年12月21日公开开庭进行了审理。曾卫平的委托诉讼代理人欧卫军，天河酒店公司委托诉讼代理人李典放、卿勇，刘志国及其委托诉讼代理人黄子煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾卫平申请再审称：1.原判认定的基本事实缺乏证据证明。其一，本案租赁物未经竣工验收，一审法院仅凭被申请人天河酒店公司提交的现场照片就认定租赁物的主体工程、外墙装饰、电梯和水道总表已完成，高压部分变压器已安装，系事实认定错误。其二，原判仅依据申请人在合同签订后实施了部分前期装修的事实而直接推定被申请人天河酒店公司的房屋交付行为已实际完成，系认定事实错误。其三，原判将前期装修工程的停工认定为申请人迟延履行合同主要义务的行为，系事实认定错误。2.原判适用法律确有错误。本案纠纷系被申请人严重延迟交付租赁物这一根本违约行为所致，原审法院适用合同法中的不安抗辩权原则判决双方解除《酒店房屋租赁合同》是错误的。请求依法改判驳回被申请人的诉讼请求并承担诉讼费用。天河酒店公司向一审法院起诉请求：判决解除双方签订的《酒店房屋租赁合同》，诉讼费由曾卫平、刘志国承担。一审法院认定事实：2013年10月16日，天河酒店公司作为出租方（甲方）与曾卫平、刘志国作为承租方（乙方）签订《酒店房屋租赁合同》，约定甲方将其所拥有的一栋酒店房屋（位于新化县桥西端，共25层，其中地上23层，地下2层，总建筑面积42920平方米）租给乙方使用，该合同中对交房标准，租金标准及租金支付，保证金，房屋装修、维修与使用，合同的变更、解除与终止，双方的权利与义务等事项进行了约定。对于与本案有关方面的约定分述如下：房屋交付标准方面的约定为：土建工程按设计图纸全部完成；外墙装饰及铝合金窗安装到位；建筑物四周进行硬化及相应配套的简单绿化，该房屋前坪东边一部分做台阶式绿化；按标准安装好电梯并验收合格；土建工程消防安装到位并验收合格；电到变压器（需电力局完成的部分），水到总表；建好人粪池和土建工程相应的排污管道；该租赁物四周按甲方设计图纸用混凝土硬化与市政道路进行接通并能满足正常使用要求；签订本合同后6个月内应达到本合同双方约定的交房标准，并予以交房，如未达到交房标准，乙方有权拒绝接受交付，直至达到交房标准后再接受交付。租赁用途、装修期、租赁期限方面的约定有：乙方租赁该房屋只能用于酒店、办公及与酒店相关项目的经营；装修期为从房屋交付的次日起15个月，装修期免交租金；租赁期从装修期到期的次日开始起算15年。租金方面的约定：前3年每平方米9.5元，第4年与第5年每平方米10.07元，第6年与第7年每平方米10.67元，第8年与第9年每平方米11.31元，第10年与第11年每平方米11.99元，第12年与第13年每平方米12.71元，第14年与第15年每平方米13.47元。保证金方面的约定：签订合同时，乙方向甲方缴纳合同保证金200万元，合同签订后乙方即可进入租赁物开展相应的招商和前期设计装修工作，乙方进场开始装修时甲方退还保证金100万元，乙方按合同约定缴清所有费用并交还房屋后，甲方将余下的100万元保证金退还给乙方。房屋装修方面的约定有：乙方保证按酒店业四星标准进行装修与运营。合同解除方面的约定有：甲方有权解除合同的情形有，乙方未经甲方书面同意进行影响该房屋主体结构的安全的装修、改造、扩建，乙方逾期60天未缴纳房屋租金，乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动的，乙方其他违约行为并严重影响合同履行的；乙方有权解除合同的情形有，甲方不履行合同约定由其维修该房屋义务的，甲方其他违约行为并严重影响合同履行的。违约责任方面的约定为：若甲方在乙方无违约行为的情形下要提前解除合同，视甲方违约，甲方应双倍返还保证金给乙方，还应赔偿由此给乙方造成的一切损失，若乙方在甲方无违约行为的情形下要提前解除合同，视乙方违约，乙方所交的保证金转为违约金不予退还，所交的租金不予退还，对乙方装修费用不予补偿，乙方还应由此赔偿给甲方造成的一切损失。合同签订后，刘志国、曾卫平与刘解新签订《股东合作协议书》，协议约定合伙租赁酒店，并拟成立湖南中皇大酒店有限公司，但一直未办理工商登记手续。2013年12月22日，刘志国、曾卫平以湖南中皇大酒店有限公司的名义与湖南消防总公司娄底分公司签订《湖南中皇大酒店二次消防工程施工承包合同》，2014年3月份，该工程项目负责人李某组织人员进行施工，因刘志国、曾卫平未付工程进度款，2014年8月8日，湖南消防总公司娄底分公司向湖南中皇大酒店有限公司出具《申请支付二次消防工程款的报告》，其内容为：我公司已完成总工程的80%，按合同约定，甲方应支付我公司60%完成量的80%的工程款，请求支付我公司工程款和消防押金总计46.28万元。李某称，曾卫平未支付工程款，导致其停工，并联系不上曾卫平。2013年底，曾卫平与郭勇约定由郭勇等人承包酒店的空调安装工程，后郭勇、邓佐龙组织人员进场进行空调安装。邓佐龙称，因曾卫平拒绝支付工程款（100多万元）后停工，曾卫平至今未支付工程款，并联系不上曾卫平。2014年6月份，曾卫平与罗某协商后，由罗某承包酒店样板间的装修，双方未签订合同，罗某向曾卫平交纳了20万元的保证金，之后，罗某装修了数间样板房间；2014年7月24日，刘志国、曾卫平以湖南中皇大酒店有限公司的名义与深圳市万丰装饰设计工程有限公司湖南分公司（罗某）签订《协议书》，约定甲方（湖南中皇大酒店有限公司）将位于新化县桥西端中皇大酒店装修设计方案承包给乙方（深圳市万丰装饰设计工程有限公司湖南分公司）；设计费138000元；甲方先不付任何费用，如所设计的项目（中皇大酒店室内装修）以后承包给乙方装修，此设计费由乙方承担，甲方不负担设计费，如装修项目以后不是乙方承包，甲方在装修项目全面启动后两个月内支付90%的设计费用，余款在项目完工后三个月内付清。该合同上，甲方盖有“湖南中皇大酒店有限公司”的公章，曾卫平签字，乙方未加盖公章，罗某签字。2015年2月份，曾卫平将酒店一楼大厅承包给深圳市万丰装饰设计工程有限公司湖南分公司进行装修，双方未实际签订合同，之后，罗某组织人员对大厅进行了部分装修。罗某称，曾卫平未支付样板间、大厅的装修费用，也未退还保证金，后联系不上曾卫平。2014年4月份，刘志国、刘解新、曾卫平签订《股权转让合同书》，约定：甲方（刘志国）将其所占的40%的股权转让给丙方（曾卫平），由丙方退给甲方已交的股金1600000元；乙方（刘解新）将共所占的30%的股权转让给丙方，由丙方退给乙方股金1200000元，合同签订后当天付给丙方500000元，余下700000元借给丙方，由丙方每月付利息1750元，待丙方进场装修业主退回押金100万元时，丙方将本息还清乙方，乙方有权直接在业主手中扣除，丙方不得有异议，否则视为违约，丙方确保合同签订后一个月内进入装修或空调安装，否则视为乙方违约；本合同生效后，甲、乙方应将项目的相关资料及财务账目移交给丙方，凡甲方以湖南中皇大酒店有限公司名义对外签订的合同及甲、丙方与业主签订的酒店租赁合同及甲、乙、丙方签订的股东合作协议等合同中甲、乙方应有责任、权利、义务等一并转给丙方，由丙方承担一切责任和义务。，曾卫平将股金160万元退还给刘志国，刘志国出具声明，内容为：其与曾卫平与天河酒店公司签订的租赁合同，现退出酒店租赁及投资事宜，其原有的一切与该酒店租赁及投资有关的责任、权利及义务均转给曾卫平，从此不承担任何责任。但上述转让合同和声明是否及何时送达给天河酒店公司，无相关证据证明。2015年6月17日，新化县人民法院向天河酒店公司发出（2015）新法执字第289-1号协助执行通知书，其内容为：刘解新申请执行个人合伙协议纠纷一案，新化县人民法院作出的（2015）新法民二初字第27号民事判决书，已经发生法律效力，请协助冻结曾卫平在天河酒店公司的合同保证金110万元，冻结期2年，冻结期间不得支付。同时附有（2015）新法执字第289-1号执行裁定书，其查明的主要内容为：刘解新、刘志国与曾卫平签订股东协议，刘志国向天河酒店公司交纳合同保证金200万元，后三人又签订股权转让合同，刘志国、刘解新的股份转让给曾卫平，刘志国所交保证金亦归曾卫平所有。天河酒店公司在收到此协助执行通知书后，于2015年6月27日向曾卫平出具《工作联系函》，其主要内容有：1、原则上不同意刘志国退出，要求曾卫平在收到书函10日内提供证明其履约能力的财产凭证；2、法院要求在保证金中协助执行金额110万元，要求曾卫平在收到书函10日内补足保证金200万元，否则有权解除租赁合同；3、要求曾卫平在收到书函10日内按合同第八条的规定提供装修设计方案；曾卫平派遣的民工装修队没有合法装修资质，没有有效的设计方案、施工方案和安全措施，要求派遣具有资质的施工单位施工，否则将依法追究责任。曾卫平收到此联系函后，向天河酒店公司回了《工作联系函》，其主要内容有：按双方《酒店房屋租赁合同》约定，你公司交房时间为，但一年后仍不能交房，由于你公司严重违约，至今无法正常装修；2014年上半年，我方在甲方的承诺下入场对该租赁物进行样板房装修，空调、消防、大厅、客房等设计和施工，并制定广告牌，发布媒体广告，为筹备酒店做准备，现已投入1500万元，我方在甲方多次承诺交房又不兑现的情况下克服各种困难进行施工建设，你公司视我方巨大投入等而不顾，6月底又找莫须有的罪名强加于乙方，企图达到你方不可告人的目的，以逃避延期交房的违约后果，我方再次函告你方，2015年7月份如再不按合同履行义务，我方将向新化县委、政府投诉，同时保留对你公司起诉的权利。之后，天河酒店公司意欲找到曾卫平本人促使其履行合同义务，但曾卫平一直去向不明，未能与其取得联系。本案所涉及的租赁物，其土建主体工程已完成，外墙装饰完成，电梯安装完成，高压部分变压器已安装，水道总表已安装，四周未进行绿化，四周坪地及路面未进行硬化，亦未与市政主干道路进行连接。曾卫平、刘志国装修的部分有：第十八楼样板房数间，大厅一部分，部分空调设备，部分二次消防设施，第十八楼室内消防设备等。对酒店设计方案，双方均未提供相关的资料和图纸。又查明，娄星区人民法院作出（2011）娄星民一初字第1278号民事判决，判决由曾卫平、张喜平偿还金文华借款4万元及利息；该院还作出（2013）娄星民二初字第673号民事判决，判决由曾卫平、聂小燕支付付育韬、谢增强内部装修工程款641799.72元。涟源市人民法院作出（2013）民一初字第326号民事判决，判决由曾卫平偿还戴鑫30万元,该院还作出（2014）涟民一初字2号民事判决，判决由曾卫平偿还陈映华借款8万元及利息；该院还作出（2014）涟民一初字第582号民事判决，判决由曾卫平偿还彭双庭借款11.8万元及利息。上述判决均生效后进入执行程序，均因曾卫平无财产可供执行或下落不明，上述法院分别作出裁定终结执行程序。一审法院认为，本案争议的焦点是：双方之间的《酒店房屋租赁合同》是否应予解除。本案系房屋租赁合同纠纷，同时也涉及装修事宜，即天河酒店公司对其出租给曾卫平、刘志国的房屋未进行装修，而约定由曾卫平、刘志国自行进行装修成酒店，然后由曾卫平、刘志国对酒店进行租赁和经营。双方签订租赁合同之后，虽然根据双方所签订的合同，天河酒店公司在交付条件方面确存在多项不具备交付条件的情形，且双方也没有明确办理房屋交付手续，但曾卫平、刘志国已实际上已将该栋房屋中的一些装修项目分别承包给他人进行装修，并已进行了部分装修，如二次消防工程、空调安装、样板房及大厅装修等，天河酒店公司对曾卫平、刘志国所进行的装修行为也未提出异议，据此可视为该出租房屋交付行为已实际完成；合同约定曾卫平、刘志国均系合同乙方当事人，由其两人共同完成装修工作和对酒店进行租赁经营，但合同签订后曾卫平、刘志国在未经天河酒店公司同意的情况下，刘志国与曾卫平解除合伙关系，其合同权利、义务均由曾卫平一人来承担，天河酒店公司在得知后书面表示不同意和要求曾卫平出具具有履行合同能力的财产证明作出担保，此要求符合法律规定，但曾卫平一直未予纠正和出具相关资产证明，合同的当事人（包括人员的组成）亦是合同约定的重要组成部分，未经甲方天河酒店公司同意改变合同乙方人员的行为，亦属于违反合同约定的行为，且客观上由于上述违约行为致使合同义务的履行缺乏足够的财力的保障。曾卫平在履行合同过程中，虽然进行了部分装修，但在2015年6月份前已全面停止，根据本案相关证据，装修工作停止是由于未向承包人支付相关装修工程款，且曾卫平去向不明，承包人又不能与其取得联系，虽然天河酒店公司在房屋交付条件方面亦存在违约的情形，但其违约行为并非造成无法进行装修原因，由于曾卫平未及时支付装修工程款造成装修工作停止，酒店亦因此无法投入运营，此行为属于迟延履行合同主要义务的行为，而且由于曾卫平未支付装修承包人的工程款，天河酒店公司及装修承包人无法知晓曾卫平的去向，且无法与其取得联系，此情形实际上系曾卫平以其自己的行为表示不履行合同。由于曾卫平与其合伙人签订了股权转让合同，由其一人承担履行合同的义务，天河酒店公司书面表示不同意刘志国退出，又要求曾卫平提供具备履行合同能力方面的财产证明，但曾卫平一直未提供相关的证明材料，同时曾卫平由于未支付装修承包人工程款致使酒店装修工程迟迟无法完成，天河酒店公司在此情况下有理由认为其缺乏履行合同的能力，其所行使的不安抗辩权应依法得到支持；同时根据法院调取的证据证实，曾卫平涉及多起民间借贷和欠款纠纷，法院均判决其承担给付义务，在执行过程中查明其无履行能力，这些情况也表明其经济能力较差，而其要履行本案租赁合同需要投入大量资金，其经济实力确实难以履行此合同约定的义务，双方合同的目的亦因此难以实现。根据上述情况，天河酒店公司要求解除与曾卫平、刘志国之间的租赁合同，依据和理由成立，予以支持。至于解除合同是否需给付违约金、赔偿经济损失，以及保证金的返还等问题，本案当事人均未提及，在本案中无法进行审理和判决，双方可就有关事项另行协商解决，也可另行向法院提起诉讼。刘志国、曾卫平经依法传唤拒不到庭参加诉讼（曾卫平及其委托代理人在第二次开庭审理中均未参加），依法予以缺席判决。判决：解除天河酒店公司与曾卫平、刘志国于2013年10月16日签订的《酒店房屋租赁合同》。二审法院确认原一审法院所查明的基本案件事实。二审法院另查明，1.刘解新之子刘志辉是天河酒店公司的股东之一，刘解新是刘志辉名下的隐名股东；2.2013年10月23日，湖南省工商行政管理局作出（湘）名私字【2013】第11612号企业名称预先核准通知书，同意预先核准由刘志国、曾卫平、刘冬霞（刘解新之女）3个投资人投资、注册资本（金）5000元（人民币）的“湖南中皇大酒店有限公司”企业名称，名称保留期至2014年4月23日。随后，曾卫平、刘志国等人制作了“湖南中皇大酒店有限公司”公章，并以该公司名义对外签订《设计合同》、《二次消防工程施工承包合同》（承包方项目责任人为李某）、《广告招牌制安工程承包合同书》等合同，并向陈善武支付招牌制作费12万元。2014年4月，因天河酒店公司尚未达到合同约定交房条件，曾卫平的入股资金亦不能及时到位等多方面原因，刘志国、刘解新与曾卫平签订《股权转让合同书》，刘志国、刘解新将各自所占“湖南中皇大酒店有限公司”40%、30%的股权全部转让给曾卫平。刘志国、曾卫平还向天河酒店公司书写一份《声明》，明确刘志国退出租赁合同的事实。3.刘志国与刘解新退股后，天河酒店公司要求曾卫平尽快确定好新的投资合作人对租赁合同进行更名，并做好进场装修准备工作。曾卫平亦联合其他人员与天河酒店公司股东进行协调，要求天河酒店公司加快建设进度，尽快达到合同约定的交房标准。2014年8月7日，曾卫平以“湖南中皇大酒店有限公司”名义向天河酒店公司发出《联系函》，要求依据现有实际状况及合同条款退回保证金100万元，并要求支付延期交房违约金和以书面形式确定准确的交房时间。2014年8月19日，天河酒店公司股东代表李典放、刘解新等与曾卫平等人进行会谈，天河酒店公司在此次会谈中明确除酒店外地坪硬化、绿化因涉及市政工程需晚些时间才能达到合同约定条件，租赁合同约定的其余交付条件包括水电安装、电梯、土建消防等在2014年9月30日前均可以达到交付条件，并表示会配合承租方空调、消防进场，但要求曾卫平方提交新投资人的合作协议备案，并在租赁合同上更名；曾卫平方表示同意，并不再要求天河酒店公司退100万元保证金。但之后曾卫平一直未向天河酒店公司提交新投资人的合作协议，亦未办理租赁合同更名。天河酒店公司于2015年2月6日为曾卫平出具《证明》，认可曾卫平正式入场装修时间为2015年1月。4.自2014年下半年起，曾卫平因多起借款纠纷进入强制执行阶段，其本人经常联系不上，空调安装与消防施工亦因工程款未支付相继停工。刘解新亦于2015年上半年向新化县人民法院起诉要求曾卫平支付拖欠的股权转让款及利息。该案判决生效后进入强制执行阶段，2015年6月17日，新化县人民法院裁定冻结曾卫平在天河酒店公司的合同保证金110万元。2015年6月30日，天河酒店公司向曾卫平办公室送达《工作联系函》，要求曾卫平10日内提供财产凭证证明履约能力，并补足保证金，提供有效装修设计方案，派遣具有资质的施工单位施工。2015年7月18日，天河酒店公司收到以曾卫平名义出具的《工作联系函》（系打印件，曾卫平未签名），该函中未就天河酒店公司要求作出回应，只提出因天河酒店公司土建消防未验收等方面未达到交房条件要求抓紧完善。2015年7月22日，天河酒店公司向新化县人民法院提起本案诉讼，要求解除双方租赁合同。一审法院在送达起诉状副本等文书过程中了解到曾卫平办公室人员及其家人均与曾卫平本人联系不上，遂采用公告送达方式。一审诉讼过程中，一审法庭曾组织双方调解，天河酒店公司在调解中提出只要曾卫平能找到一个有实力的合伙人对租赁合同进行更名，且新合伙人能够提供装修资金专款专用，同意按原租赁合同条件继续履行，但曾卫平提出天河酒店公司尚未达到交房条件，必须在达到交房条件的情况下新合伙人才会出面亮资。最终调解未果。5.二审中，曾卫平向本院提供了多份设计装修合同及支付招牌制作费12万元的财务凭证，同时表示除招牌制作、空调安装、样品房装修外，其他合同尚未实际实施。但天河酒店公司在一审中提供了《二次消防工程施工承包合同》、《协议书》、证人李某、罗某等人的证言、照片等证据证明曾卫平发包他人对酒店进行了消防施工、大厅装修等事实。经本院二审主持调解，双方仍不能达成一致意见，天河酒店公司认为曾卫平等人无实际履约能力亦无继续履行合同的诚意，坚持要求解除租赁合同，但同意在保留追究曾卫平相关违约责任的前提下，先行退还曾卫平合同保证金200万元。二审法院认为，曾卫平、刘志国与天河酒店公司于2013年10月16日签订的《酒店房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，双方均认可该合同的效力，双方当事人本应按约定履行。因签订合同时，租赁房屋系在建工程，双方约定天河酒店公司应在6个月内达到约定的交房标准，否则曾卫平、刘志国有权拒绝接受交付，直到达到交房标准后再接受交付，从房屋交付的次日开始算15个月装修期，装修期免交租金；同时又约定合同签订后曾卫平、刘志国即可进入租赁物开展相应招商及前期设计装修工作。说明双方在合同中约定的“达到交房标准”是开始计算承租方15个月正式装修期即免租期的依据，而非房屋实际交付给承租方进行装修的前提。2014年4月，因天河酒店公司未能按约定达到交房标准、曾卫平入股资金不到位等多方面原因，刘志国、刘解新与曾卫平签订《股权转让合同书》，将股份全部转给曾卫平。因刘解新是天河酒店公司隐名股东，并代表天河酒店公司参加过双方会谈，说明天河酒店公司关于刘志国退出《酒店房屋租赁合同》的情况是明知的。2014年8月，天河酒店公司与曾卫平之间就“达到交房标准”的时间重新协商，天河酒店公司亦要求曾卫平尽快确定新的投资合伙人并对原租赁合同予以更名。但之后曾卫平一直未向天河酒店公司提交新投资人的合作协议，亦未办理租赁合同更名。因自2014年下半年起，曾卫平本人经常联系不上，空调安装与消防施工亦因工程款未支付相继停工；刘解新亦于2015年上半年向新化县人民法院起诉要求曾卫平支付拖欠的股权转让款及利息，并导致曾卫平在天河酒店公司的合同保证金110万元被冻结。在这种情况下，天河酒店公司于2015年6月向曾卫平发函要求其10日内提供财产凭证证明其履约能力，并补足保证金等，是保障租赁合同继续履行而采取的正当行为。但曾卫平未积极与天河酒店公司进行有效协商，以打消其顾虑，仍以天河酒店公司未达到交房标准要求尽快改善为由进行回应。导致天河酒店公司于2015年7月22日起诉要求解除《酒店房屋租赁合同》。本案经一、二审法院多次组织调解未果，特别是二审中多次要求曾卫平本人到场，但其仍以种种理由拒不与天河酒店公司当面协商，足以说明双方已完全丧失继续履行租赁合同的诚信基础。故一审判决支持天河酒店公司要求解除双方租赁合同的诉求，是正确的。此外，曾卫平、刘志国主张一审审理程序严重违法，但经一审法庭书面说明，一审第一次开庭审理过程中虽存在一定瑕疵，但该瑕疵尚未达到严重违反法定程序、影响本案公正判决的程度，故对曾卫平、刘志国以程序严重违法为由要求将本案发回重审的上诉主张，不予支持。因二审中经协调，天河酒店公司表示在保留追究曾卫平违约责任的前提下，同意先行退还合同保证金200万元给曾卫平，此种做法有利于减少双方诉累和诉讼成本，予以支持。至于双方就解除合同是否需承担违约责任，因双方在本案中均未主张，不属于本案审理范围，双方可另行协商或诉讼。综上所述，原审第一次庭审过程及原审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，曾卫平、刘志国要求将本案发回重审的上诉主张不能成立，不予采纳。判决：一、维持新化县人民法院（2015）新法民一初字第1291号民事判决；二、天河酒店公司于判决生效后10日内退还曾卫平合同保证金200万元。再审中，天河酒店公司提交11份新证据，有6份证据证明在二审判决生效后，已将酒店大楼另行出租给曾建煌等人的《房屋租赁合同》、收取保证金凭证、新租赁人成立的新化县东煌国际大酒店有限公司企业信息、装饰、装修、安装合同书等、大楼现状照片、投入资金银行流水账单。经本院现场查看，酒店大楼另行租赁并已实际进场装修已近完成，该事实客观存在，可予认定。有5份证据为2017年、2018年由相关法院下达的裁定书、协助执行通知书，要求天河酒店公司协助冻结曾卫平保证金，证明曾卫平在二审判决后增加债务近一百多万元。曾卫平的代理人对以上证据三性均有异议。本院对此将结合本案其他证据综合认定。原二审认定事实正确，本院再审予以确认。本院再审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是双方签订的《酒店房屋租赁合同》应否解除问题。从本案已查明的事实看，本案双方当事人均有违约行为，符合法定解除条件，且涉案合同已事实上无法继续履行，双方签订的《酒店房屋租赁合同》应予解除。一、本案双方当事人均存在违约行为。双方于2013年10月16日签订的《酒店房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法，双方应按约定履行。但合同履行中，双方均存在违约行为：1.天河酒店公司未按合同约定的交付标准交付租赁房屋。但合同约定涉案酒店大楼内部装修交由曾卫平、刘志国进行，签订合同后，天河酒店公司已将酒店大楼交由曾卫平、刘志国进行前期装修，在合同约定到期交房时，曾卫平、刘志国并未拒绝交付，该行为并未影响涉装修部分的前期履行。2.曾卫平、刘志国以自己行为表明不履行合同主要义务存在违约行为。⑴曾卫平、刘志国实际已进场装修。⑵未经天河酒店公司同意，刘志国与曾卫平在合同履行期间解除合伙关系。在天河酒店公司明确对退伙行为不同意并要求曾卫平出具有履行合同能力财产证明作出担保时，曾卫平未予提交。⑶曾卫平未及时支付装修工程款致使相关装修工作停止，曾卫平还涉及多起民间借贷和欠款纠纷，另案中，法院在执行中查明其无履行能力，无法与其取得联系。⑷原审法院多次组织调解，二审中要求曾卫平本人到场对涉案合同是否解除或继续履行进行协商，曾卫平以种种理由拒不到场，说明双方已完全丧失继续履行租赁合同的诚信基础。二、双方签订的《酒店租赁合同》应予解除。首先，符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”如前所述，本案双方均有违约，天河酒店公司未按合同约定的交付标准交付租赁房屋，但在曾卫平、刘志国未予拒绝交付情况下，曾卫平、刘志国进入租赁房屋进行了前期装修并以自己行为表明不履行合同主要义务，符合法定解除合同情形。其次，双方在《酒店房屋租赁合同》第十条约定：合同的变更、解除与终止之一为双方有其他违约行为，并严重且影响合同履行，双方有权单方面解除合同。本案双方均存在违约，根据合同约定，可以解除合同。最后，涉案租赁物（酒店大楼）在二审判决生效后已另行签订租赁合同并交由他人进行装修，现场查看装修已接近竣工状态，本案合同已事实上不能履行。综上所述，本案双方当事人均有违约行为，符合法定解除条件，且本案合同存在事实上无法继续履行的客观情况，理应予以解除。鉴于本案当事人仅诉请解除合同，对违约金、经济损失等问题未予诉讼并反诉，故对此不予审理，双方可另行主张权利。再审申请人曾卫平的再审理由不能成立，其再审请求不应支持。原二审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持湖南省娄底市中级人民法院（2016）湘13民终904号民事判决。本判决为终审判决。审判长  周光清审判员  彭春玲审判员  刘 颖二〇一九年一月二十九日法官助理陈莹书记员陈莹(兼)附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；