浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4507号 上诉人（原审被告）：胡付红，男，1970年2月22日出生，汉族，个体工商户，住江西省上饶市潘阳县。 被上诉人（原审原告）：宁波泊客商业物业管理有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区古林镇联丰中路**。 委托诉讼代理人：黄丽娜，浙江红邦律师事务所律师。 上诉人胡付红因与被上诉人宁波泊客商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2019年9月19日作出的（2019）浙0212民初9832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 胡付红上诉请求：依法改判。事实和理由：对解除双方于2016年9月28日签订的房屋租赁合同无异议。上诉人于2017年11月10日暂停营业，并以《律师函》形式告知被上诉人，要求消除安全隐患（消防电梯及前室整改事项）。被上诉人就此事置之不理，导致损失扩发。上诉人于2018年1月7日请求一审法院进行诉前调解，直到2018年3月7日等到的通知是被上诉人不同意调解。涉案大楼竣工图与电子版图纸严重不符，大楼1-4楼、天井、扶梯私自封闭，擅自改变房屋结构及用途，破坏原有防火分隔和组织疏散通道。上诉人于2016年9月28日签订合同前不知道房屋真实状况。鄞州区消防大队的回复函无效，涉案房屋存在严重安全隐患。 宁波泊客商业物业管理有限公司辩称：一审法院（2018）浙0212民初2798号民事判决书已经认定涉案房屋符合合同条件，上诉人主张该房屋存在消防安全隐患缺乏依据。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，被上诉人交付了房屋，上诉人理应按照合同约定支付租金。现上诉人拖延支付租金，理应支付违约金。一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。 宁波泊客商业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2016年9月28日签订的房屋租赁合同；2.被告立即腾退位于宁波市鄞州区四明城市广场三楼3-4号的房屋；3.被告支付自2019年4月1日至判决确定解除日止的租金89856元（暂计算至起诉日，要求计算至判决确定解除日）；4.被告按照租赁合同约定的标准支付自解除次日起至实际腾退之日止的占有使用费；5.被告支付原告违约金204984元。 一审法院认定事实：原告受产权人宁波华龙投资建设开发有限公司授权办理位于宁波市鄞州区四明中路四明城市广场商铺租赁有关事宜，授权期限自2016年9月1日至2036年8月31日止。2016年9月28日，原告以自己的名义与被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区中河街道四明城市广场12、21号三层3-4号建筑面积约650平方米的商铺出租给被告，签订本合同前，原告已充分告知该租赁区域现有的结构、装修、设施状况及产权和土地性质以及可能由此引起的后续使用障碍，被告也已充分考察、了解并认可；租赁用途为餐饮，经营品牌为汉釜宫；租赁期限65个月，自2016年11月1日至2022年3月31日止，被告开业时间须在2017年1月1日之前；被告对租赁物业的结构和条件已经进行了充分了解，其经营项目所需的装修、设备等投入由被告自行负责；2016年11月1日至2017年9月30日期间租金为189800元，此后每半年为一期，2017年10月1日至2019年3月31日期间每期租金189800元，2019年4月1日至2021年3月31日期间每期租金204984元，2021年4月1日至2022年3月31日期间每期租金221383元，履约保证金31633元；支付方式：采用先付后用的方式，被告应按期支付租金及物业费，本合同签订之日被告须向原告支付首期租金、物业费、履约保证金，以后每期的租金及物业费被告必须提前60日内支付完毕，在按约定将租金和物业费支付完毕后方可继续使用该租赁物；被告若欠付应付原告款项的，每延迟一天，按应付款项千分之三承担违约金，任何一方擅自终止合同，违约方应向对方一次性支付当年六个月租金总额的违约金。合同签订后，被告支付了履约保证金及两期租金，原告向被告交付了房屋。被告对涉案房屋进行装修，于2017年4月20日开业，并于次日取得消防安全检查合格证。2017年5月11日，原告向被告发函，告知：由于被告在商铺装修期间违规占用消防电梯通道，导致消防验收无法通过，致使同楼层的其他商铺均无法按时开业，要求被告尽快整改，移除占用消防电梯通道的物件。被告收函后并未整改。2017年7月5日，宁波市公安消防支队鄞州区大队向被告经营的宁波市鄞州中河胡付红饭店出具鄞公消限字〔2017〕第5210号《责令限期改正通知书》，认为该饭店存在厨房未做防火分隔、消防电梯前室拆除的消防安全违法行为，责令该饭店于2017年7月17日前改正。此后，被告未进行整改，在同楼层其他商铺开业后，被告于2017年11月停业。2018年3月7日，被告以涉案房屋存在消防问题无法达到合同目的为由提起诉讼，要求解除房屋租赁合同、赔偿经济损失200万元并将消防前室恢复设计原状。原告反诉要求被告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金379600元并支付违约金。在该案审理期间，该院向宁波市公安消防支队鄞州区大队调查，该大队出具了回复函称被告营业场所内装修符合《建筑设计防火规范》要求，故被告主张的存在消防问题缺乏依据，遂于2018年12月29日作出 （2018）浙0212民初2798号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求，并判令被告向原告支付租金130751.11元。被告不服判决上诉于本院，后本院驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告未履行判决确定的义务，原告申请强制执行，该案尚在执行程序中。一审审理中，原告提交《情况说明》一份，同意以被告交付的履约保证金31633元优先抵扣部分违约金。 一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告依约将房屋交付给被告使用，被告应按约及时支付租金。对被告关于原告提供的房屋存在消防问题导致其无法使用的辩称，生效的（2018）浙0212民初2798号民事判决书已经认定涉案房屋符合合同条件，被告的辩称缺乏依据，不予采信。双方签订的房屋租赁合同明确约定涉案房屋的租金实行先付后租，半年为一期，首期租金在合同签订日支付，之后每期租金被告应提前60天支付。现被告拖欠租金不付，且累计拖欠租金超过30天，已构成违约，原告据此要求解除双方签订的租赁合同符合合同约定，予以支持。合同解除后，被告占用原告房屋缺乏依据，应该腾退房屋并结清租金，逾期腾退的，应支付占有使用费，原告要求被告支付2019年4月1日起至判决确定解除之日止的租金及自解除次日起至实际腾退日止的占有使用费，于法有据，予以支持。关于原告要求被告支付违约金204984元的诉讼请求，因原告未提交证据证明其因解除合同所遭受的实际损失，故综合本案情况酌情调整为两个月租金68328元，原告自愿以被告支付的履约保证金31633元先行抵扣违约金，故被告尚应支付原告违约金36695元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告宁波泊客商业物业管理有限公司与被告胡付红于2016年9月28日签订的《租赁合同》；二、被告胡付红腾退涉案合同中约定的位于宁波市鄞州区四明城市广场三楼3-4号的房屋，限于判决生效后一个月内履行完毕；三、被告胡付红支付原告宁波泊客商业物业管理有限公司自2019年4月1日起至合同解除日止按《租赁合同》约定的租金，限于判决生效后十日内履行完毕；四、被告胡付红支付原告宁波泊客商业物业管理有限公司自合同解除次日起至实际腾退之日止按照《租赁合同》约定租金标准计算的占有使用费，限于判决生效后十日内履行完毕；五、被告胡付红支付原告宁波泊客商业物业管理有限公司违约金36695元，限于判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告宁波泊客商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5723元，减半收取2861.5元，由原告宁波泊客商业物业管理有限公司负担1516.5元，被告胡付红负担1345元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。上诉人主张涉案房屋存在消防安全隐患，对此，上诉人应该与被上诉人协商解决或者通过法律途径解决，如有损失产生可以提出相应的赔偿主张，但上诉人擅自不支付租金的行为缺乏法律依据并构成违约。现双方当事人均同意解除合同，故一审法院判令《租赁合同》解除并无不当。《租赁合同》自本判决生效之日起解除。合同解除后，上诉人理应返还租赁房屋，并支付合同解除日前未付的租金以及自合同解除日至房屋返还日止的占有使用费。因上诉人未及时支付房屋租金构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判令上诉人支付违约金并无不当。 综上所述，胡付红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5723元，由胡付红负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇一九年十二月六日 书记员  桂红艳