贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2215号上诉人(一审原告)：邓红斌，男，汉族，贵州省镇远县人，现住镇远县。上诉人委托代理人：潘明峰、肖卓异，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：镇远县永康房地产开发有限公司,住所地：贵州省镇远县舞阳镇龙头溪街。法定代表人：吴涛，系该公司负责人。委托代理人：杨廷勇、汪宝玉，安徽杰灵律师事务所律师。上诉人邓红斌因与被上诉人镇远县永康房地产开发有限公司（以下简称“永康房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院（2019）黔2625民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。邓红斌上诉请求：撤销镇远县人民法院（2019）黔2625民初279号民事判决第一、三项，改判支持邓红斌的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定部分事实错误。邓红斌与永康房开公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定了交付的房屋应达到的标准，同时双方签订的《协议》约定永康房开公司于2018年5月1日前交房屋交付给上诉人，若不能按期交付，就需按照合同违约起始之日起支付双倍违约金……。从语言习惯，进行整体解释，应从《商品房买卖合同》约定的违约日期为起始之日，而非《协议》约定交付房屋时间的违约日期为起始之日。2.一审适用法律错误，一审法院驳回邓红斌请求永康房开公司向其双倍支付逾期交房违约金至涉案房屋符合约定或法定交付条件止是错误的。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，永康房开公司将符合约定条件的房屋交付给邓红斌，现永康房开公司未能将符合约定或法定条件的房屋交付给邓红斌，就应视为永康房开公司尚未将房屋交付给邓红斌，而不能以实际占有适用房屋为交付房屋的依据。同时双方签订的《协议》约定了永康房开公司若不能交付房屋则需按照《商品房买卖合同》约定的违约之日起支付双倍逾期交房违约金，综上永康房开公司应从《商品房买卖合同》约定的违约之日起至向邓红斌交付符合约定或法定的房屋止支付双倍逾期交房违约金。3.一审法院认定涉案房屋未达到交房和办证条件进而驳回，上诉人要求永康房开公司将符合约定或法定的房屋交付邓红斌并办理房屋产权证是错误的，因双方签订的《商品房买卖合同》约定永康房开公司将验收合格的商品房交付给上诉人，至今永康房开公司未将符合约定的商品房交房给上诉人。永康房开公司辩称：本公司开发的云龙花苑小区多数业主已收房入住，说明公司已基本履行完合同约定义务，因公司资金问题出现而导致公司未能按期交房等违约情形，公司愿意承担违约责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。邓红斌向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将其开发位于镇××县××镇椿山沟“××”××楼××层××房交付给原告（房屋交付条件应达到国家相关规定），并及时为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付从2014年12月29日至2019年3月31日期间逾期交房的违约金105，504.60元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全付款为基数按日利率万分之二的标准计算至符合交房条件且实际交房之日；3、判令被告向原告支付从2017年12月29日至2019年3月31日期间逾期办理房屋所有权证的违约金15，523.40元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全付款为基数按日利率万分之一的标准计算至实际办理房屋所有权证之日。一审法院认定事实：2013年5月27日，原告邓红斌与被告镇远县永康房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告邓红斌向被告镇远县永康房开公司购买位于镇远县舞阳镇椿山沟“云龙花苑”房屋一套，该商品房为预售商品房，预售许可证号为（镇远）商房预订第20130001号，建筑面积95.54平方米（其中套内建筑面积84.18平方米），单价为每平方米4035.16元，房屋总价款339680元。出卖人（镇远县永康房开公司）应当在2014年12月28日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人（邓红斌）使用。逾期交房的，镇远县永康房开公司需承担如下违约责任：1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同还约定：（一）出卖人承诺于2017年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期中国人民银行确定的贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年5月24日向被告支付首期购房款102680元，余款237000元则以银行按揭贷款的方式付清。原告认为被告未按约交付房屋及交付办理商品房转移登记的有关文书，遂提起本案诉讼。另查明，2017年8月11日，被告镇远县永康房开公司与云龙花苑已购房业主（含原告邓红斌）达成协议：甲方（镇远县永康房开公司）承诺于2018年5月1日前将2#、3#、4#、5#、6#房屋交付给业主，若不能按时交付，按照合同违约起始之日起支付双倍违约金。再查明，本案讼争房屋至今尚不具备交付及办理商品房转移登记有关文书的条件。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，应予以确认。关于原告诉请的房屋及办理商品房转移登记有关文书交付问题。原告未举证证明房屋已达交付条件，因房屋是特殊的商品，是否达到交付条件需经有关部门验收合格，而原、被告均未提交证据予以佐证，应视为在本案审理时涉案房屋尚未达到交付条件及办理商品房转移登记有关文书的条件，故对原告的该项请求不予支持。关于原告对逾期交房违约金的主张。合同中约定的是被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原、被告于2017年8月11日签订的《协议》约定：“甲方承诺于2018年5月1日前将2#、3#、4#、5#、6#房屋交付给业主，若不能按时交付，按照合同违约起始之日起支付双倍违约金。……”但双方当事人对于协议条款的理解产生歧义，原告认为计算逾期交房双倍违约金起始日期为原合同约定的违约之日，被告认为计算逾期交房双倍违约金起始之日应为协议约定的交房之次日（即2018年5月2日）。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，依据合同词句、条款、目的、交易习惯及诚实信用的基本原则，结合“协议”的上下文内容，应对协议中的“按照合同违约起始之日起支付双倍违约金”理解为“若不能按时（即约定的2018年5月1日前）交付，按照约定的违约起始之日（即2018年5月1日）起按双倍违约金计算。”即原合同约定的交房期限届满之次日起至2018年5月1日期间逾期交房违约金按原合同约定计算，2018年5月2日起至实际交房之日止按双倍违约金计算更符合实际情况和汉语语言表达习惯。故对原告要求从原合同约定的违约之日计算双倍违约金的主张不予支持。对逾期交房时间及违约金的计算，从2014年12月29日合同约定交房之次日起至2018年5月1日协议约定交房之日止，共计1220天,被告应支付原告违约金为41，440.96元（339，680元×0.0001×1220天）；从2018年5月2日协议约定交房之次日起至2019年3月31日原告起诉之日止，共计334天，原告诉请333天的违约金，故以原告诉请的天数予以计算，被告应支付原告双倍违约金为22，622.69元（339，680元×0.0002×333天）；从2019年4月1日起至实际交房之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之二计算。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的主张。被告未在合同约定期限内将房屋交付给原告，违约事实存在，依合同约定被告应当赔偿原告违约金。对于交付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，在商品房买卖合同已经约定了办理房屋所有权登记期限的情况下，出卖人应当按约履行办证义务，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。因此，本案双方当事人订立的合同中明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在合同约定的逾期办理商品房转移登记有关文书期间届满后至房屋实际交付前，镇远县永康房开公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。故对被告的辩解意见不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，从2017年12月29日合同约定交付交付办理商品房转移登记有关文书之次日起至2019年3月31日起诉之日，共计458天，原告诉请457天的违约金，故以原告诉请的天数予以计算，即被告应支付原告违约金15，523.38元（339，680元×0.0001×457天），2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告邓红斌支付从2014年12月29日起至2019年3月31日止的逾期交房违约金64，063.65元；从2019年4月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之二计算；二、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告邓红斌支付从2017年12月29日起至2019年3月31日止的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金15，523.38元；2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算；三、驳回原告邓红斌的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人邓红斌提交以下证据：1、通话录音，拟证明一审提交的“关于永康房开公司与业主的说明”真实存在，胡加文、石远超获得既得利益后，将原件交于永康房开公司，该原件已被永康房开公司撕毁。先期入住的业主同样享受按商品房买卖合同约定的逾期交房之日起计付违约金。2、拍摄视频，拟证明涉案小区目前消防设施存在问题，仍未达到交房标准；小区绿化、电梯、生活用水用电等不符合交房条件，双倍违约金计付的时间为商品房买卖合同约定的逾期交房时间。经质证，被上诉人认为，通话录音不是新证据，与本案不具关联性，对其真实性、合法性不予认可，案外条件对其他业主没有效力。拍摄视频，未能达到上诉人的证明目的，双方没有就双倍赔偿达成一致协议。本院经审查认为，上述证据是对一审提交证据的补强，故对其真实性和关联性予以确认。除能够相互印证“关于永康房开公司与业主的说明”和涉案商品房未符合交房条件外，其他证明内容不予采信。二审期间被上诉人未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点一是永康房开公司是否仍需将符合约定或法定条件的房屋交付给上诉人，并办理房屋产权登记；二是永康房开公司是否需从违约之日起至将符合条件的房屋交付给上诉人之日止双倍向上诉人支付逾期违约金。针对争议焦点，分述如下：一、关于永康房开公司是否仍需将符合约定或法定条件的房屋交付给上诉人，并办理房屋产权登记的问题。根据查明的事实，永康房开公司至今未完成建设工程竣工竣工验收，邓红斌也未接收诉争商品房。根据双方签订的合同约定，出卖人不能在约定期限内交付商品房的，买受人可以主张违约责任，也可以主张解除合同，本案中，上诉人已经明确选择主张对方承担违约责任。而商品房交付既涉及开发商的建设行为，也涉及行政主管部门的管理行为，故其诉请人民法院责令被上诉人立即交付商品房及办理商品房转移登记的有关文书，司法不能就一定时间内客观不能实现的事项作出及时判决，故一审法院在判决永康房开公司承担违约责任的基础上，驳回上诉人该项诉求请求并无不当。二、关于永康房开公司是否需为违约之日起至将符合条件的房屋交付给上诉人之日止双倍向上诉人支付逾期违约金的问题。双方当事人签订的《协议》约定“永康房开公司于2018年5月1日前将达到国家相关规定的房屋交付给上诉人，若不能按时交付，按照合同违约之日起支付双倍违约金”，一审法院以2018年5月2日起至实际交房之日止按双倍违约金计算与约定文义不符，属理解错误，本院予以纠正，邓红斌诉请从2014年12月29日起至交房之日止的逾期交房违约金按已付房价款为基数按日万分之二计算符合双方约定，本院予以支持，永康房开公司应支付邓红斌逾期交房违约金为105,504.61元（从2014年12月29日合同约定交房之次日起至2019年3月31日原告起诉之日止共计1553天，339,680元×0.0002×1553天）；从2019年4月1日起至实际交房之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之二计算。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对一审法院判决错误部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省镇远县人民法院（2019）黔2625民初279号民事判决第二项、第三项；二、变更贵州省镇远县人民法院（2019）黔2625民初279号民事判决第一项为：被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告邓红斌支付从2014年12月29日起至2019年3月31日止的逾期交房违约金105,504.61元；从2019年4月1日至实际交付房屋之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之二计算；一审案件受理费2780元，减半收取1390元，由邓红斌负担490元，镇远县永康房地产开发有限公司负担900元；二审案件受理费2410元，由邓红斌负担1205元，镇远县永康房地产开发有限公司负担1205元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月三日法官助理刘于麟书记员金艳花