广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初33426号原告：陈超，男，1986年8月13日出生，汉族，住广东省广州市委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鸣，广东百勤律师事务所律师助理。被告：莫婉玲，女，1976年2月7日出生，汉族，住广东省东莞市被告：莫灼荣，男，1973年11月9日出生，汉族，住广东省东莞市第三人：东莞市浩基房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市法定代表人：钟浩基，男，1990年11月8日出生，汉族，住广东省普宁市原告陈超与被告莫婉玲、莫灼荣，第三人东莞市浩基房地产中介服务有限公司（以下简称“浩基房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告陈超的委托诉讼代理人苏崎、程鸣，第三人浩基房地产公司的法定代表人钟浩基到庭参加诉讼；被告莫婉玲、莫灼荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1、解除原告、两被告及第三人于2017年12月26日签订的《房地产买卖交易合同》；2、判令两被告返还原告已支付的定金50000元整；3、判令两被告返还原告已支付的首期楼款330000元整；4、判令两被告支付原告违约金254000元（违约金按照案涉物业转让总价款20%支付）；5、两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月26日，卖方被告莫婉玲就其名下的位于东莞市麻涌镇大步村大步海滨花园（三期）2号楼2单元103号房与买方原告陈超及居间方第三人浩基房地产公司签订了《房地产买卖交易合同》，约定转让成交价为1270000元,且案涉物业处于抵押状态，被告莫婉玲和被告莫灼荣夫妻均在案涉合同上签名确认上述交易事实。合同签订当天，原告依约向被告支付了定金50000元，在被告办理出房产证后，原告又于2018年4月10日向被告支付首期楼款330000元，案涉合同约定前述380000元楼款仅限于还贷用途，被告不得挪用，但是被告却违反合同约定，擅自将上述楼款挪用于其他用途。同时原告依约向银行申请按揭贷款，并于2018年5月22日获得华夏银行同贷审批。被告单方挪用案涉物业的赎楼款后，原告及第三人多次催促被告尽快办理赎楼手续，第三人也曾于2018年10月13日给被告邮寄《催函》，然而被告收函后仍然拒绝办理赎楼手续，最终导致交易无法继续履行，被告的行为已经构成违约。根据合同第三条房产产权现状第二款以及第九条权利和义务第二款第二项等规定，本案案涉合同无法继续履行正是基于被告的违约行为，被告应当返还原告定金、首期楼款并向原告承担相应的违约责任，同时被告应当支付原告因本案所支出的诉讼费等费用。请求法院依法判决支持原告诉求，以维护原告合法权益。被告莫婉玲、莫灼荣经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见和证据。第三人浩基房地产公司述称，卖方莫婉玲、莫灼荣与买方陈超于2017年12月26日通过浩基房地产公司介绍，签订关于东莞市XX镇XX村XXXX花园（三期）X号楼X单元XXX号房买卖合同，约定买方当天支付50000元定金，卖方办出房产证7个工作日内再支付330000元；卖方收到此两笔款项需用于还清银行欠款办理赎楼手续，期限为150日，但卖方多次拖延不配合办理还款手续导致未能过户，已违约。经审理查明，原告陈超作为买方、被告莫婉玲作为卖方、第三人浩基房地产公司作为经纪方，三方于2017年12月26日签订《房地产买卖交易合同》，约定由莫婉玲转让其所有的位于东莞市XX镇XX村XXXX花园（三期）X号楼X单元XXX号房[不动产权证编号为：粤（2018）东莞不动产权第0018XXX号，坐落：东莞市XX镇XX村XXXX花园（三期）X号楼X单元XXX号房，权利人：莫婉玲，共有情况：单独所有]给陈超。合同约定，案涉房屋转让成交总价为1270000元；该房产处于抵押状态，莫婉玲承诺于本合同生效之日起150日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；若莫婉玲房款未付清，按莫婉玲提前还贷资金不足，须向陈超借房款提前还贷的，莫婉玲应如实向浩基房地产公司和陈超反映具体欠款金额（该房款仅限于还贷用途，莫婉玲不得挪用）；陈超同意先预付房款中380000元，给莫婉玲提前还贷；签订合同时，陈超需将定金50000元交至莫婉玲；已付定金抵作房款；陈超于莫婉玲办出不动产权证7个工作日之前支付330000元，剩余890000元由陈超通过商业贷款支付；如因莫婉玲个人原因单方违约，陈超可要求莫婉玲按转让总价款20%支付违约金；合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处签有“莫婉玲”及按捺、“莫灼荣”及按捺，“陈超”及按捺，加盖“东莞市浩基房地产中介服务有限公司”印章、签有“钟浩基”，三方手签日期均为2017年12月26日。签订合同当天，陈超向莫婉玲转账支付50000元，莫婉玲出具定金收据；2018年4月10日，陈超向莫婉玲转账支付330000元，莫婉玲出具首期款收据。浩基房地产公司表示由于莫婉玲未在约定的期限内办理还贷手续，其于2018年10月13日向莫婉玲发出催函，主要记载，按合同约定于150日内还清银行贷款，目前已逾期半年，经多次催促未果，故发函再次催促。未见邮件签收材料。原告陈超主张其支付定金及首期款后，被告莫婉玲并未按合同约定将款项用于还贷，经多次催促未果，故要求解除双方签订的买卖合同，被告莫婉玲应返还定金及已支付款项，并按合同约定，按合同总价款的20%支付违约金。被告莫婉玲与被告莫灼荣于1997年6月30日登记结婚。原告陈超主张合同签订于被告莫婉玲、莫灼荣婚姻关系存续期间，案涉财产为夫妻共同财产，且被告莫灼荣在案涉合同中签名确认；莫灼荣应对莫婉玲的上述责任承担共同清偿责任。另，原告陈超向本院申请了财产保全，由中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司提供保函担保。本院于2018年11月12日依法作出（2018）粤1971民初33426号民事裁定书，裁定冻结被告莫婉玲存款634000元或查封、扣押其相应价值的财产。以上事实，有《房地产买卖交易合同》、收据、转账记录、不动产权证、发票、结婚证、催函，以及本院庭审笔录、民事裁定书等附卷为证。本院认为，被告莫婉玲、莫灼荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见及证据，本院视为其自愿放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。粤（2018）东莞不动产权第0018XXX号不动产权证显示，案涉东莞市XX镇XX村XXXX花园（三期）X号楼X单元XXX号房的权属人为莫婉玲，共有情况为单独所有；《房地产买卖交易合同》落款处有莫婉玲、莫灼荣的签名及按捺；可见，莫婉玲有处分该房屋的权力。原告陈超提交的《房地产买卖交易合同》有合同各方的签名及按捺或盖章，结合转账及收据情况，本院对合同的真实性予以采信，并依法认定原告陈超与被告莫婉玲的合同成立并合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的权利义务。关于案涉合同是否解除的问题。根据《房地产买卖交易合同》的约定及转账、收据记载的内容，陈超已按合同约定的时间向莫婉玲支付案涉物业转让款380000元；从陈超、浩基房地产公司的陈述，结合案涉物业不动产权证目前在浩基房地产公司处的情况，本院确认案涉物业至一审法庭辩论终结时，仍处于原抵押状况；即莫婉玲并未将陈超支付的款项用于还贷，存在违约行为；浩基房地产公司同意解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈超要求解除双方签订的《房地产买卖交易合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，莫婉玲作为违约一方，应向陈超返还已收取的房款50000元+330000元=380000元。关于违约责任的承担问题。莫婉玲在收取陈超支付的房款后，未按合同约定的用途使用案涉房款，也未按合同约定的时间办理赎楼手续，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告应在双倍返还定金、支付违约金中进行选择。庭审中，原告表示要求被告返还已支付房款及承担支付违约金的违约责任。案涉合同中即约定了定金、又约定了支付违约金，故只能适用一种；结合法律的规定、合同的约定、当事人的主张，本院认定本案中莫婉玲承担的违约责任应适用违约金条款。关于违约金的金额，本案合同总价为1270000元，双方约定，如因莫婉玲个人原因单方违约，陈超可要求莫婉玲按转让总价款20%支付违约金，故违约金应计算为1270000元×20%=254000元。关于被告莫灼荣应否对上述本院确认的莫婉玲应承担的责任承担共同清偿责任的问题。本院分析如下：第一、被告莫婉玲与被告莫灼荣于1997年6月30日登记结婚，案涉财产为夫妻共同财产，合同签订于被告莫婉玲、莫灼荣婚姻关系存续期间；第二、被告莫灼荣在案涉合同中签名确认；第三、莫婉玲取得该案涉款项的时间是在夫妻关系存续期间，该笔款项同属于夫妻共同财产。故本院认定被告莫灼荣应对上述本院确认的被告莫婉玲应承担的责任承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈超、被告莫婉玲、第三人东莞市浩基房地产中介服务有限公司于2017年12月26日签订的《房地产买卖交易合同》；二、被告莫婉玲、莫灼荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈超返还房款380000元；三、被告莫婉玲、莫灼荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈超支付违约金254000元。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5070元、保全费3690元，合计8760元（原告已预交），由被告莫婉玲、莫灼荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张子慧二〇一九年一月三十日书记员  李健东附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。