浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初5321号原告：姚娇娇，女，1985年8月29日出生，汉族，住上海市青浦区。原告：姚琪，女，1963年4月12日出生，汉族，住上海市青浦区。上述二原告的委托诉讼代理人：熊志明，上海津堂律师事务所律师。被告：吴继业，男，1976年6月8日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被告：陈炯，男，1973年1月20日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上述二被告的委托诉讼代理人：杭璐东、章跃忠，浙江思贤律师事务所律师。原告姚娇娇、姚琪与被告吴继业、陈炯房屋租赁合同纠纷一案，嘉善县人民法院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序审判，2018年8月10日，嘉兴市中级人民法院作出（2018）浙04民辖50号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院立案后，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人熊志明，二被告的委托诉讼代理人杭璐东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求（审理过程中已变更）：1、判令被告支付房屋使用费443333元（2016年8月9日至2017年10月8日，每月31666元）；2、判令被告支付延期付款利息（以443333元为基数，自2017年10月9日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际清偿之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年7月3日签订房屋租赁合同，合同约定：原告将坐落于浙江省嘉善县房屋租赁给被告，房屋面积350平方米，合同租赁期为8年，年租金38万元，合计304万元。合同签订后，被告依约支付了前二年的租金76万元。2016年7月24日，根据被告要求，双方终止了租赁合同，双方为此签订了《房屋租赁合同终止协议书》，该协议书约定的终止日期为2016年8月9日，但被告未按协议约定将房屋返还给原告而是继续使用，直到2017年10月，被告介绍了案外人收买了上述房屋。二被告答辩称：1、租赁合同解除后，2016年8月9日至2017年2月9日的占有使用费，双方合意为15万元，该款已由原告姚琪出具了收条。2、2017年2月9日至2017年10月，原告怠于行使收房义务，被告发了短信、打了电话、张贴了公告，原告仍未收房。因此原告要求被告继续支付占有使用费没有法律和事实依据。为证明自己的主张，原告提供了下列证据：1、房产证、土地使用权证、出生证明各1份，证明案涉房屋在租赁合同发生时产权人为原告姚娇娇、潘青佩、姚俊羽，原告姚娇娇是潘青佩、姚俊羽的母亲，潘青佩、姚俊羽尚未成年，原告姚娇娇是潘青佩、姚俊羽法定代理人，原告主体适格；2、房屋租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁关系，双方约定租赁期限自2014年8月10日至2022年8月9日，年租金38万元，逾期交还应当承担日租金5倍的滞纳金，原告将日租金的5倍调整至按银行同期贷款利率的四倍支付逾期利息的诉讼请求是合理的；3、补充协议1份，证明原告将房屋设备转让给被告，价格为11万元;4、房屋租赁合同终止协议书1份，证明双方一致约定提前终止房屋租赁合同，终止时间为2016年8月9日，根据原租赁合同第8条第2项约定，被告有先行交房义务，但被告在2016年8月9日没有将房屋交还给原告，直到该房屋的产权转移手续办理后才履行了交付义务;5、短信和告知书1份，证明被告在2017年6月3日才向原告姚琪发了告知短信，根据告知书，搬离时间为2017年5月27日，从2016年8月9日至2017年6月3日期间，被告并没有催促原告进行房屋交接，在2017年5月27日之前，被告一直占有案涉房屋，被告陈述的双方达成2016年8月9日至2017年2月9日的占有使用费15万元的合意是不存在的。二被告质证认为，证据1，无异议。证据2，无异议，该合同已经提前解除，因此不适用该合同第8条第2项。证据3，无异议。证据4，真实性无异议，交房是双向的，原告不来接收，被告无法交房，原告也没有提供催促被告交房的证据。证据5，真实性无异议，被告是迫于无奈才发了短信、张贴了告示。二被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、借款协议书1份，证明2014年9月10日，原告姚娇娇向二被告借款100万元，月息三分，原告姚琪是担保人，2016年2月5日，被告归还了借款本金；2、收条1份，证明2016年8月10日至2017年2月9日，二被告短期使用案涉房屋，使用费为15万元，原告姚琪以借款利息抵扣，双方对2017年2月9日之前的占有使用费达成了合意；3、欠条1份，证明2016年7月24日，原告姚琪出具欠条，欠款30万元，是之前未支付的利息；4、告知书、短信照片各1份，证明2017年6月3日，被告吴继业在案涉房屋张贴了告示，要求原告收房，二被告于2017年5月27日已搬离案涉房屋；5、银行明细1份，证明购房者陈旭支付购房款270万元，剩余30万元由陈旭代原告归还给了被告。二原告质证认为，证据1，真实性无异议，但与本案无关联。证据2，真实性无异议，但不是用房屋租金抵利息，即使有合意，也仅是原告姚琪作为担保人的单方承诺，对利息15万元不认可，也没有履行，租金应该按照原合同计算，短期租金不止15万元；证据3，真实性无异议，但与本案无关。证据4，真实性无异议，从内容看，可以证明：1、二被告是在2017年6月3日才向原告发出交房申请；2、2017年5月27日之前二被告一直占有案涉房屋；3、2017年2月9日，二被告没有交房，没有与二原告达成合意。证据5，无异议。本院出示（2018）浙0482民初904号案件3份庭审笔录。二原告质证认为，无异议。二被告质证认为，无异议。上述原、被告提供的及本院出示的证据，经审核，本院认证认为如下：二原告提供的证据1、证据2、证据3，二被告无异议，本院予以认定。证据4，二被告对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。证据5，二被告对真实性无异议，本院予以认定。二被告提供证据1、证据2、证据3，二原告对真实性无异议，本院确认其真实性。证据4，二原告对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。证据5，二原告无异议，本院予以认定。本院出示的证据，原、被告均无异议，本院作为定案依据。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：坐落于嘉善县房屋原产权所有人为原告姚娇娇及其儿子潘青佩、姚俊羽。原告姚琪是原告姚娇娇的母亲。2014年7月3日，原告姚娇娇、姚琪与被告吴继业、陈炯签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：出租人（原告姚娇娇、姚琪）将坐落于浙江省嘉善县房屋出租给承租人（被告吴继业、陈炯）；租赁期8年，自2014年8月10日至2022年8月9日，出租人从2014年7月3日起将出租房屋交付承租人使用；年租金38万元，无增长，8年租金合计304万元，支付方式为每二年支付一次，第一期于2014年7月4日前支付76万元，第二期于2016年5月10日前支付76万元，第三期于2018年5月10日前支付76万元，第四期于2020年5月10日前支付76万元；承租方向出租方缴纳保证金10万元，于2014年7月3日前支付给出租方，出租方应于租赁关系消除且在一方将房屋完好地交割清楚，将保证金三天内全额无息退还承租方；租赁期满，承租方应如期交还房屋，承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原日租金5倍的滞纳金，承租方还应承担因逾期归还给出租方造成的损失。合同签订后，二原告按约将房屋交付给了二被告使用，二被告也按约支付了前二年的租金。2016年7月24日，原告姚琪与被告吴继业签订了《房屋租赁合同终止协议书》，协议书载明：甲（姚琪）、乙（吴继业）双方经协商一致，同意将嘉善县西塘镇建新路12号的《房屋租赁合同》提前终止，双方就提前终止合同相关事宜达成如下协议：甲、乙双方同意，提前终止双方于2014年7月3日签订的《房屋租赁合同》，尚未履行的合同内容终止，因《房屋租赁合同》产生的权利、义务自行终止，甲、乙双方均不得再向对方主张任何权利，终止日为2016年8月9日。2016年7月24日，原告姚琪出具给二被告收条1份，载明：今收到吴继业、陈炯支付2016年8月10日至2017年2月9日关于嘉善县房屋的短期租金15万元。同日，原告姚琪还出具给二被告欠条1份，载明：因本人生意资金周转向吴继业、陈炯借款人民币30万元，约定于2017年2月9日还清。2017年6月3日，被告吴继业在案涉房屋门口张贴了告示，告示载明：“姚娇娇、姚琪女士：您好，我方于2017年5月27日起已搬离嘉善县西塘镇塘东街建新路13号，多次拨打姚琪女士电话，均未接听，2017年5月28日后我方不再承担嘉善县西塘镇塘东街建新路13号所产生的任何费用，请您尽快与我方联系，安排交接事宜”。同日，被告吴继业还向原告姚琪发了短信：“姚琪女士，你好，多次打你电话，都未接听，此次去信只为告知你，嘉善县西塘镇塘东街建新路13号（原海豚吧），我们已经搬走，所有费用我们也不再承担，请你尽快安排以作他用。另外，你所欠我们钱款何时归还，请尽快联系答复”。2014年9月10日，原告姚娇娇曾向二被告借款100万元，双方签订了《借款协议》1份，原告姚琪作为原告姚娇娇的担保人在借款协议上签了名。借款协议约定的借期为2014年9月10日至2015年5月10日，借款利息为月利率3%，担保期限自借款到期日后二年。2016年2月5日，被告姚琪将100万元转给了被告吴继业。2017年11月2日，原告姚娇娇将案涉房屋转让给了陈旭，房屋转让价格为300万元，其中30万元经原告姚娇娇同意由陈旭直接支付给了二被告，原告姚娇娇收到转让款270万元。2018年3月28日，原告姚娇娇曾在另案【（2018）浙0482民初904号】的庭审中陈述：“双方于2016年7月24日就终止合同进行协商，实际上原告是于2017年10月才将房屋腾退，当时原告将钥匙给了买我房子的买家，买房的人是吴继业的朋友，卖房也是他介绍的，保证金10万元我在卖房时已由买房的那个人付给了吴继业，当时共转给吴继业30万元，20万元是还款（姚琪欠吴继业的欠款），10万元是房子押金”、“借款我知道，月息多少不知道。大致情况我知道，利息抵租金是有的，这100万元我母亲已还了”。2018年5月28日的庭审中，原告姚娇娇陈述：“对收条15万元的事情不清楚，我与我母亲均没有收到过这个钱，时间也不对，当时原告说有通知，我均没有收到，2017年7月底、8月头，有买家看过房子，但当时原告方东西都在，弄得很乱。当时我看到这张收条，我就说时间不对，但原告说时间是对的，就是这样写的。卖房子时也与原告说过，再付30万元后双方就没有债务关系的。我问过我母亲说是她签字的，但时间没看，到2017年2月9日，双方协商15万元是差不多。到2018年就不对了”。本院认为，原、被告于2014年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月9日解除，这由原告姚琪与二被告签订的《房屋租赁合同终止协议书》予以证实。合同解除后，二被告未腾退房屋给原告，而是继续使用原租赁的房屋，双方之间应是重新成立了租赁合同关系，租赁期限和租金在原告姚琪出具给二原告的收条上予以了体现，即租赁期限为2016年8月10日至2017年2月9日，租金为15万元。虽然收条是原告姚琪出具的，但基于二原告是母女关系，原告姚琪又是原租赁合同的出租人之一，原告姚娇娇在另案庭审中也陈述过：“利息抵租金是有的”,“到2017年2月9日，双方协商15万元是差不多”,因此，本院认为新的租赁合同关系对原告姚娇娇具有约束力。该时间段的租金，二被告已经支付（以利息15万元折抵），二原告要求二被告支付该时间段的租金的诉讼请求，本院不予支持。2017年2月9日之后，二被告继续使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，二被告与二原告之间新的租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期，租金仍为每月25000元（150000÷6）。至于租赁期限是到2017年5月28日，还是原告主张的2017年10月，双方存在争议。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二原告与二被告之间的新的租赁合同是不定期租赁合同，二被告可以随时解除合同，但二被告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告直到2017年6月3日才发短信给原告姚琪，表示“我们已搬走，不在作为经营场所”，二原告也认可原告姚琪收到了短信，因此，本院认为原、被告之间的新的租赁合同关系到2017年6月3日解除。从2017年2月10日至合同解除之日即2017年6月3日的租金，二被告尚未支付，二原告要求二被告支付该部分租金（二原告要求的是房屋占有使用费）的诉讼请求，本院予以支持，按每月25000元计算，该部分租金为95000元（25000×4－25000÷30×6）。二被告在2017年6月3日张贴告示并发短信通知原告姚琪时，已搬离案涉房屋，二原告要求二被告支付2017年6月3日之后的房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴继业、陈炯于本判决生效后十日内支付原告姚娇娇、姚琪租金95000元；二、驳回原告姚娇娇、姚琪本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7950元，减半收取3975元，由原告姚娇娇、姚琪负担3123元，由被告吴继业、陈炯负担852元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  丁喜林二〇一九年一月二十八日书记员  唐静玉