广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初14447号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场6楼605房。法定代表人：车强谋，经理。委托诉讼代理人：熊荣辉，男，1976年10月14日出生，该司职员。委托诉讼代理人：钟晓峰，男，1986年11月12日出生，该司职员。被告：钟敏彪，男，1967年10月27日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告钟敏彪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟晓峰到庭参加了诉讼。被告经本院公告，期限届满没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与发展商广州恒越房地产发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为海珠区怡安路214号怡安花园提供物业管理服务。其后，双方签订《补充合同》，将委托管理期限延长至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止。后原告与广州恒越房地产发展有限公司、广州恒烨地产有限公司签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》再次确认怡安花园（含朗晴居一期、二期）整体由原告进行物业管理。被告为该小区怡安路朗晴二街4号1303房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠管理费。故起诉请求判令：1、被告清偿拖欠原告的管理费，自2016年5月起至2018年6月止，合计人民币5288.4元，及滞纳金（以每月欠付的管理费203.4元为本金，按每日0.1%的标准计算，分别从次月1日起计至被告实际支付物业管理费之日止，暂计至2018年6月为2141.8元）。2、本案诉讼费由被告承担。被告没有提交答辩意见和举证。经审理查明：原告是具有物业管理服务资格的企业。2002年7月10日，原告（乙方）与广州恒越房地产发展有限公司（甲方，以下简称为恒越公司）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将怡安花园委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅，名称为怡安花园（含朗晴居），位置为广州市海珠区怡安路214号；委托管理期限自2002年7月10日起至2005年7月9日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；等。之后，原告对怡安花园小区进行管理。2003年7月9日，原告（乙方）与恒越公司（甲方）就双方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》（以下简称“原合同”）中期限问题签订了《物业管理委托合同之补充合同二》，订明：原合同第三条修改为委托管理期限为自2002年7月10日起至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止；等。2003年7月10日，原告（丙方）与恒越公司（甲方）和广州恒烨房地产有限公司（乙方，以下简称为恒烨公司）签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，内容为：鉴于怡安花园（含朗晴居）属分期开发的楼盘，其中怡安花园（含朗晴居一期）由甲方开发，朗晴居二期由乙方开发；怡安花园（含朗晴居一期）已委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；现就怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理事宜，甲乙丙三方确认如下：朗晴居二期由乙方委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；乙丙双方同意，乙丙双方就委托物业管理方面的具体执行事宜参见甲方与丙方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》；等。2003年7月18日，原告（乙方）与恒烨公司（甲方）签订《物业管理补充合同》，订明甲乙双方经友好协商，在前期由恒越公司与乙方签署怡安花园《物业管理委托合同》的基础上，订立本补充合同：朗晴居二期（以下简称“小区”）是继怡安花园、朗晴居一期，第三个分期开发的生活小区，是怡安花园生活区整体的一部分；小区已在2003年春季公开销售，为保证小区的物业能得到有效管理，根据《广州市物业管理法》规定，同一区域的应由同一物业管理公司管理的原则；自2003年8月1日起，甲方委托乙方对朗晴居二期进行物业管理，同期开始对小区进行物业管理的前期介入工作；在甲方委托乙方管理小区期间，甲方有权对乙方的管理工作进行监督；已经售出的物业由乙方按物价部门指导价向业主相应收取管理费，定价为1.8元／平方米；本合同期间：2003年8月1日至业委会成立，重订物业管理委托合同止；等。据广州市房地产档案馆于2018年12月17日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区怡安路朗晴二街4号1303房的建筑面积为112.7542平方米，产权人为钟敏彪等。诉讼中，原告提交了以下证据证明物业管理费的标准：《关于调升管理费征询意见的公告》、《专项审计报告》、《朗晴居二期小区收入和支出情况表》、《朗晴居一期调升管理费意见征询表》（该表注明：管理费原收取标准：1.2元/㎡；现收取标准：1.8元/㎡；）、《调升住宅管理费业主意见汇总表》（该表记载：本次调升管理费的征询意见工作已完成……户数同意率为71%……面积同意率为71%……此次调升管理费成功；自2015年1月1日起，我司将按照新的收费标准即1.8元/月/平方的标准收取管理费；等）、张贴《调升住宅管理费业主意见汇总表》的照片。另外，原告表示物业管理费的缴费期限为每月收取一次，在每月的月底前支付。本院认为：根据《最高人民法院》第一条的规定，原告与怡安花园（含朗晴居）小区开发商签订的《物业管理委托合同》等合同，对作为业主的被告具有约束力。原告主张已根据上述合同约定为怡安花园（含朗晴居）小区提供了物业管理服务，而被告名下的涉案房屋位于原告物业管理服务范围内，则根据权利义务对等的原则，被告应当支付对价给原告。原告主张被告欠付涉案房屋在2016年5月至2018年6月期间的物业管理费、每月每平方物业管理费应按1.8元计算，其中关于物业管理费标准问题原告在与被告的其他案件中提交了《关于调升管理费征询意见的公告》、《朗晴居一期调升管理费意见征询表》、《调升住宅管理费业主意见汇总表》、张贴汇总表的照片作为证据，而被告对原告的主张没有提出否定抗辩，也没有提交证据证明原告收取上述款项或原告提升物业管理费价格的行为违法，则其应承担不利的后果，故本院对原告的上述主张予以采信。原告表示物业管理费的缴费期限为每月支付一次，在每月的月底前支付，由于原告主张的缴费周期符合一般的交易习惯，故本院对该主张予以采信。被告未及时支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付从2016年5月至2018年6月止的物业管理费5276.96元（按1.8元/平方米/月×112.7542平方米的标准计算，每月为202.96元），有理，本院予以支持。关于滞纳金的计算标准，因双方并未约定，故以按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率计算为宜。因该滞纳金具有违约金性质，故滞纳金应以被告所欠的物业管理费总额为限。综上所述，依照《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付2016年5月至2018年6月的管理费5276.96元及滞纳金（从2016年6月1日起，分别以各月应付款202.96元为基数，各自＜除2016年5月管理费202.96元从2016年6月1日起算外＞分别从次月1日起计算至实际付清各当月管理费202.96元时止，均按中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率的标准计付，该滞纳金总额以所欠物业管理费金额5276.96元为限）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  林佩霞人民陪审员  谭穗芳二〇一九年一月三十日书 记 员  徐 萍符佳冕