广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初4586号原告：英德市荣德房地产开发有限公司，住所地：英德市英城茶园路东茶园小区B幢5座3楼。法定代表人：王富荣。委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：程瑞，广东浈阳律师事务所律师。被告：英德市美家物业管理有限公司，住所地：英德市英城梅花北路西二巷五号201室。法定代表人：曾志芳，经理。委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。委托代理人：黎银萍，广东清豪律师事务所律师。原告英德市荣德房地产开发有限公司(简称荣德公司)诉被告英德市美家物业管理有限公司（简称美家公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法由审判员黄文裕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣德公司的委托代理人黄定球、程瑞，被告英德市美家物业管理有限公司的法定代理人曾志芳及其委托代理人张金青、黎银萍到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告荣德公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告英德市荣德房地产开发有限公司与被告英德市美家物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月30日，原告就选聘被告对聚龙湖花园实施前期物业管理服务事宜与被告签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），但在合同履行期间内，被告的服务质量及服务水平均不达标。在被告提供物业管理服务期间，曾出现过有人到聚龙湖花园正门口拉横幅闹事的情形，被告作为该项目的物业管理公司，理应主动予以制止，但其却不阻拦，不报警，任由他人在聚龙湖花园门前闹事，被告这种不作为的处事方式对原告的名誉及楼盘销售业绩造成了严重的不良影响。而对于原告支付给被告的物业管理费，被告理应为原告开具发票，且在合同第六条中也明确约定物业服务费用于支付法定税费，而被告为了偷税漏税却拒绝向原告出具发票。2018年4月下旬至5月上旬，随着楼盘交楼时间临近，众多业主频繁到聚龙湖花园楼盘检查现场工作。据众多业主观察聚龙湖花园现场以及被告的其它在管项目后反映：被告的工作不到位和管理不专业等问题异常严重，被告的保安在门岗抽烟、聚集闲聊、不穿制服、无人值岗的情形时有发生。更有甚至，当有业主需要装修房屋找被告拿钥匙时，被告的员工态度极其蛮横无理，竟然拒绝将钥匙交付给业主。众多业主提出在不增加物业费的前提下，希望能够更换并选聘更高档次的知名品牌物业服务企业对项目提供物业管理服务。因此，原告作为大业主，应广大小业主的要求，肩负聚龙湖花园业主和谐稳定的社会责任，发起“英德聚龙湖花园解聘原物业企业及委托开发商公司选聘新物业企业”的业主表决，该表决取得了户数比例及面积比例均超过80%业主的赞同投票。而被告也已于2018年8月15日，在其尚未将相关资料及财务清算移交给相关部门代管的前提下就已擅自清场离开了聚龙湖花园。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”、第二款“决定前款第五项和第六项规定事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”之规定，因被告的服务质量及服务水平不达标，户数比例及面积比例均超过80%的业主对被告提供的物业服务不满意，经业主投票表决已达到了解聘被告的条件。且被告的种种过激行为不能再使原被告双方继续履行此合同，致使该合同的目的不能得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条及第八十一条的规定，该《前期物业服务合同》依法应予解除。为此，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。原告在举证期限内向本院提供如下证据：一、1、营业执照复印件、法定代表人身份证明，2、企业信用信息公示报告，证明原被告诉讼主体资格；二、前期物业服务合同，证明原告就选聘被告对聚龙湖花园实施前期物业管理服务事宜与被告签订了《前期物业服务合同》的事实；三、1、《英德聚龙湖花园解聘原物业企业及委托开发商公开选聘物业企业表决票计票结果报告》，2、《英德聚龙湖花园解聘原物业企业及委托开发商公开选聘新物业企业表决票计票结果明细》，3、表决票，证明经全体业主表决，户数比例及面积比例均超过80%的业主同意解聘被告；四、关于催开物业服务费发票函，证明对于原告支付给被告的物业服务费，被告理应为原告开具发票，但被告却拒绝向原告开具发票；五、照片，证明有人在原告项目门前拉横幅闹事时，被告的员工却不阻拦，不报警，置之不理，甚至是在看热闹。六、《商品房买卖合同》、投票的照片、英德市不动产信息查询证明。被告英德市美家物业管理有限公司答辩称：一、答辩人为涉案小区提供物业服务不存在质量及服务水平不达标的情况。答辩人从2016年10月开始进入聚龙湖花园小区提供物业服务，一直到2018年8月被答辩人强行驱赶撤出期间，未收到过聚龙湖花园小区业主关于服务质量及服务水平不达标的问题的投诉，由于被答辩人从2018年3月份开始无理由要求答辩人撤场，根据答辩人提交的证据五—《关于告知函的回复》可以反映，被答辩人对答辩人入场以来的工作表示肯定，且未提出过答辩人提供的物业服务具体存在什么质量和服务水平的问题，但被答辩人为了迫使答辩人撤场，捏造理由要求答辩人撤场。被答辩人没有提供证据证明答辩人为涉案小区提供物业服务过程中存在具体质量及水平不达标的事实，答辩人为涉案小区提供物业服务不存在质量及服务水平不达标的情况。被答辩人诉称答辩人提供的服务质量及服务水平均不达标与实事不符。二、被答辩人诉称“在被告提供物业管理服务期间，曾出现过有人到聚龙湖花园正门口拉横幅闹事的情形，被告作为该项目的物业管理公司，理应主动予以制止，但其却不阻拦，不报警，任由他人在聚龙湖花园门前闹事，被告的这种不作为的处事方式对原告的名誉及楼盘销售业绩造成了严重的不良影响。”与事实不符。2018年大约在3、4月左右的一天，答辩人的保安人员见到聚龙湖花园南门花基外的马路边聚集了约有5人，且有些人手里拿着卷着的横幅，答辩人的保安人员梁景文以及曾志芳见状过去了解情况，经了解是由于承建商拖欠刮朔工人的工资，工人多次讨薪未果的情况下来到聚龙湖花园南门花基外马路边准备拉横幅讨薪，答辩人的保安人员立即前去制止了工人拉横幅，现场也有警察，答辩人的保安人员梁景文告知被欠薪工人这样可能会对公共秩序造成混乱，如果事情控制不好可能会造成不但工资讨不到还有可能违法的严重后果，并劝说他们通过正当的形式追讨自己的工资，横幅未拉起，答辩人的保安人员就将他们劝离了，现场警察也有劝告被欠薪的人员通过合法方式讨薪，并不存在被答辩人所说的有人在正门口拉横幅闹事而答辩人却不制止的情况；另外被欠薪工人当时是在聚龙湖花园门口花基外马路边，花基以外的地方不属于聚龙湖花园小区物业服务范围，但是答辩人员工并没有坐视不理，而是主动前去了解情况并劝离了有关人员，及时制止。被答辩人诉称任由他人在聚龙湖花园门前闹事完全与事实不符。三、答辩人不存在无理拒绝将钥匙交付给业主的事实。答辩人一直依约配合被答辩人的销售人员、工程部人员以及看房的业主看房，聚龙湖花园小区房屋未交付前，在看房后需要交回钥匙给答辩人保管，双方也约定是在业主收楼时才交付房屋钥匙，据答辩人提交的证据八可以证实，聚龙湖花园小区在2018年8月2日才办理了房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案。根据行业规则，业主是在房屋达到交付条件办理收楼手续后才能拿到钥匙的，但是被答辩人在2018年8月15日前未向答辩人出示聚龙湖花园小区房屋的“三书一证一表”（即《建设工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》），故被答辩人在房屋未达到交付条件的情况下，要求答辩人在业主未办理收楼手续的情况下交付部分钥匙给业主，让业主在未收楼的情况下入场进行装修，这既不符合双方约定，也不符合行业规则，同时也违返了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，被答辩人诉称答辩人无理拒绝将钥匙交付给业主与事实不符。四、答辩人不存在偷税漏税的行为，且偷税漏税应当由税务机关处理或相关行政部门进行处理，是否存在偷税漏税行为不在本案审理范围。据答辩人提交的证据六、证据七反映，答辩人己依法缴纳相关税费，且被答辩人从2016年10月开始一直至2018年2月也每月按时支付物业服务费给答辩人，从未提出过答辩人未交纳税费的问题，直到2018年3月份被答辩人无理要求答辩人撤场并由其接管聚龙湖花园小区物业管理，答辩人拒绝后，被答辩人便开始拖欠物业管理费，并要求开发票再支付3月份起的物业服务费。因此，答辩人己依法纳税，且答辩人是否存在偷税漏税不是本案审理范围，应由税务机关或相关行政部门进行处理。五、是否有超过80％的业主同意更换物业公司，不是解除答辩人与被答辩人之间签订的《前期物业服务合同》的法定条件。首先，被答辩人在涉案合同中的身份是接受前期物业服务的建设单位，根据《物业管理条例》第六条的规定，被答辩人只有在建设工程经竣工验收合格并取得聚龙湖小区房屋的所有权之后，才成为聚龙湖小区房屋的业主。但在2018年4月至5月期间，聚龙湖小区的建设工程并未依法经竣工验收合格，被答辩人及其证据三所列的表决人也未依法取得聚龙湖小区房屋的所有权，故被答辩人及其证据三所列的表决人在2018年4月至5月期间均未依法成为聚龙湖小区房屋的业主。其次，据被答辩人提交的现有证据反映，现有证据不足以证实，被答辩人证据三所列的表决人为聚龙湖小区房屋的购买人，更不能证实这些表决人己依法取得了聚龙湖小区房屋的所有权，并依法成为了聚龙湖小区的业主。再次，在答辩人为聚龙湖花园小区提供物业服务期间，没有收到有任何业主投诉，被答辩人也没有证据证明答辩人提供物业服务期间存在服务质量和水平的问题，《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款关于“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”之规定，要更换物业服务企业的前提是依法，所谓的依法更换并不是被答辩人自己主观上认为答辩人提供的服务质量及水平不达标就可以更换，根据《物业管理条例》第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”规定，业主要终止前期物业服务合同应当是先成立委员会，由业主委员会与其他物业服务企业签订物业服务合同，合同生效后前期物业服务合同才合法终止。现涉案的聚龙湖花园业主并未成立业主委员会，更没有证据证明业主委员会与其他物业服务企业签订了物业服务合同，且合同已生效，因此不管是否有超过80%的“业主”更换物业公司，都不是法定解除或者终止《前期物业服务合同》的法定条件。六、答辩人并未擅自清场离开，是被答辩人强行接管了聚龙湖花园小区的物业管理。答辩人并未擅自清场离开聚龙湖花园，在答辩人为聚龙湖花园服务期间，被答辩人从2018年3月起为了达到其利益最大化，想着各种法子把答辩人赶出去，先是停交物业费，后来又派人前来更换门锁，即使在被答辩人故意拖欠物业服务费达5个多月的情况下，答辩人仍继续按双方签订的《前期物业服务合同》的约定履行义务，但是被答辩人为了达到将答辩人赶出聚龙湖花园并强行接管聚龙湖花园的物业管理的目的使出各种招数，据答辩人的证据二《报警回执、图片》可以证实，被答辩人从2018年8月16日、18日、19日更是聘请人员到物业管理项目部进行打砸，强行把保安岗值班亭拆烂，并打伤了答辩人的员工张发芬，城西派出所也有出警到现场制止，相关部门和派出所为了防止矛盾进一步激化，防止再有人员受伤，于是劝答辩人先暂时撤出聚龙湖花园待协商好后再入场。据答辩人提交的证据三可以证实，被答辩人强行进入物业管理项目部，答辩人向多部门求助要求解决矛盾，但是经过多次调解，被答辩人仍不听劝告强行接管了聚龙湖花园小区的物业管理。被答辩人诉称答辩人擅自清场离开纯属歪曲事实，答辩人被迫暂时撤出聚龙湖花园小区的物业管理完全是由被答辩人造成的，过错在于被答辩人，答辩人不存在过错也不存在违约。据答辩人提交的证据五—《关于告知函的回复》可以反映，被答辩人对答辩人提供的物业服务工作表示肯定，且未提出答辩人服务期间有存在任何质量问题。因此，引发本案合同纠纷，是被答辩人违约所致，答辩人没有违约行为，涉案合同依法应继续履行。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，答辩人没有违约的行为，不存在《合同法》第九十四条规定的情形，答辩人有能力做好聚龙湖花园小区的物业服务工作，被答辩人依法应继续履行双方签订的《前期物业服务合同》。故请贵院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，并判令被答辩人协助答辩人重新入场，继续履行双方签订的合同，以维护答辩人的合法权益。被告美家公司向本院提供如下证据：一、英德市物业管理区域备案申请表、英德市物业服务收费备案表、英德市前期物业服务合同备案申请表，证明被告通过招投标的形式承接了原告聚龙湖花园前期物业管理，中标后双方签订了《前期物业服务合同》，且已经过英德市建筑行业协会、英德市发展和改革局的合法备案；二、报警回执、英德市中医院证明书、图片，证明原告为强行接管涉案小区物业管理，多次聘人驱赶、殴打被告的员工，致使被告的员工张发芬被原告人员打伤，并强行拆除值班岗亭和更换门锁；三、《关于聚龙湖花园物理要求我司撤场函》、英住建函[2018]12号英德市住房和城乡建设局《答复函》，证明因原告从2018年3月份开始无理要求被告撤场，被告发函英德市住房和城乡建设局要求进行处理，英德市住房和城乡建设局要去进行处理，英德市住房和城乡建设局多次协调，但无法达成一致意见，并书面答复，建议被告通过法律途径解决；四、《通知函》、《关于贵司早期承诺关系户提前装修的函复》，证明原告要求被告在房屋未取得三书一证一表，房屋未达到交付条件，未交付房屋的情况下向部分业主发放钥匙，这既不合理也不合法；五、《关于催发2018年3月份、4月份物业服务费的函》、《关于告知函的回复》、《关于开发商对我司告知函的回复》，证明1、2018年5月3日原告对被告提供的物业服务工作表示肯定，且未提出被告服务期间有存在质量问题；2、英德市荣德房地产开发有限公司为了达到接管聚龙湖花园小区的物业管理，通过拖欠物业费、捏造虚假事实手段迫使被告撤出聚龙湖花园小区的物业管理工作；六、（180）粤国证明00275556和（108）粤地证明01419062中华人民共和国税收完税证明，证明被告已依法纳税；七、顺德农商银行自助业务回单、银行流水，证明原告支付了2016年10月至2018年2月期间的物业费给被告。当庭提交证据；八、证明，证明原告建设的聚龙湖花园2018年8月2日才办理了房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案。九、证明，证明被告建设的聚龙湖花园至今未成立业主委员会。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业服务合同》，确认由被告为原告开发建设的聚龙湖花园提供物业服务。自签订合同后，被告进场一直为聚龙湖小区提供物业服务。2018年初，被告在物业管理工作中与原告及部分业主发生纠纷。原告遂发起“英德聚龙湖花园解聘原物业企业及委托开发商公开选聘新物业企业”的活动，由案涉小区业主迳行表决，该表决的主要内容为：1、是否同意解聘被告，2、是否同意委托原告公开选聘新的物业服务企业。发起表决时，聚龙湖花园共有597户，业主503人，小区的总面积为71414m2。2018年5月11日，根据《英德聚龙湖花园解聘原物业企业及委托开发商公开选聘新物业企业表决票计票结果报告》（以下简称《报告》）显示，赞成的业主共422户，面积为61744m2，分别占83.89%、86.7%；反对的业主共2户，面积为238.14m2，分别占0.39%、0.33%；无效票为20户，面积为2487.6m2，分别占3.97%、3.48%；未签的户数为59户，面积6944.2m2，分别占11.73%、9.72%。2018年8月16日，原告聘请相关人员强行接管了聚龙湖小区的物业，被告遂退出案涉小区。2018年10月18日，原告向本院提起诉讼请求，要求解除原被告之间签订的《前期物业服务合同》。庭审中，被告抗辩物业管理工作不存在质量问题；原告的证据无法证实投票的人为聚龙湖花园的业主。庭后，原告补充提交了参与投票业主的商品房买卖合同、购房发票及房产证以及投票时所拍摄的照片，用于证实投票人是聚龙湖花园的业主的身份；被告质证认为照片上的人身份是否真正的业主无法确认，但未提供相关的证据用于证实其主张。另查明，一、被告于2018年4月27日发函至英德市住建局房产科，说明原告要求其撤场一事。二、2018年9月17日，英德市住房和城乡建设局回复原被告双方的问题应通过司法途径解决。三、2018年12月4日，英德市住房和城乡建设局出具证明，证明原告开发的聚龙湖花园A1、A2、A3、A4、B1、B2、C1、C2、D栋、商铺、地下车库工程已于2018年7月6日通过竣工验收，并于2018年8月2日办理了《房屋建设工程和市政基础工程竣工验收备案表》。四、2019年1月7日，英德市英城街城南社区居民委员会出具证明，证明原告开发的聚龙湖花园至今未到我委备案登记成立业主委员会；2019年1月8日，英德市英城街道办事处出具证明，证明原告开发的聚龙湖花园至今未到我街道办事处备案登记成立业主委员会。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同。本案中，案涉业主在原告的主持下，就解聘被告事宜进行表决，其意思表示真实；业主身份有购房合同、购房发票、房产证及照片证实，本院对此予以确认。虽然案涉业主在启动该表决活动时，聚龙湖花园仍未完成竣工验收，但这并不影响案涉业主身份真实存在，业主身份毋庸置疑，况且上述验收已经于2018年7月6日完成；虽然案涉小区没有成立业主委员会，但是，案涉业主可以共同履行业主大会、业主委员会职责。案涉业主投票表决解聘物业服务企业的决定，不管是户数还是所涉及的面积，均超过80%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的条件，原告请求解除案涉合同理据充分且符合法律规定，本院予以确认。被告抗辩案涉业主身份的真实性，但未能提供相关证据证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：解除原告英德市荣德房地产开发有限公司与被告英德市美家物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》。本案受理费50元，由被告英德市美家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄文裕二〇一九年一月十五日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐。