浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初3090号 原告：海盐神迹足浴服务有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）4幢。统一社会信用代码91330424327886456F。 法定代表人：陈勋，公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈雪军、方昱，浙江海威特律师事务所律师。 被告：艾南，女，1949年7月21日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：姚凯丰，浙江泽大律师事务所律师。 原告海盐神迹足浴服务有限公司（以下简称“神迹足浴公司”）与被告艾南租赁合同纠纷一案，原告于2018年5月18日向本院提起诉讼，诉请判令：1、被告返还原告租金49000元；2、被告赔偿原告损失667000元；3、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序分别于2018年6月19日、2019年1月8日二次公开开庭进行了审理。二次开庭，原告委托诉讼代理人沈雪军及被告委托诉讼代理人姚凯丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件审理过程中，原告申请对其装修工程造价进行了司法鉴定。 本院经审理查明： 2010年8月14日，案外人孙忠贻与海盐新天地广场实业有限公司（以下简称“新天地公司”）签订《营业房（场地）租赁合同》一份，约定新天地公司将海盐新天地广场4号楼二楼营业房（场地），建筑面积2000平方米场地出租给孙忠贻经营使用，经营业种为娱乐、足浴；商铺租赁期限自2010年8月15日至2016年11月14日，期满自动失效，期满孙忠贻欲续约的，在同等条件下，新天地公司可优先给予考虑，但孙忠贻需在期满前三个月以书面形式报告新天地公司，在经新天地公司同意后双方重新签订合同。上述合同签订后，孙忠贻进入租赁场地与他人合作开设经营本案原告神迹足浴公司。 上述合同所涉租赁场地2000平方米的实际业主包括案外人浙江万好万家连锁酒店有限公司（以下简称“万好万家公司”）及其他多家业主。除万好万家公司外，其他业主共同将场地出租并委托给新天地公司用于对外经营管理。2014年8月18日，万好万家公司将新天地公司及孙忠贻诉至本院，要求新天地公司返还上述租赁房屋（2000平方米）中新天地公司无权对外出租的房屋面积661.70平方米而获取的相应不当得利。本院以（2014）嘉盐民初字第2706号民事判决书判决新天地公司向万好万家公司支付310420元（暂算至2014年8月15日，以后按照新天地公司与孙忠贻签订的租赁合同约定的租金标准并根据万好万家公司所有的房屋面积占总租赁合同的面积百分比计算至孙忠贻从其与原告公司签订的租赁合同标的中剔除涉及万好万家公司所有的房屋之日止）。 2016年7月30日，新天地公司向孙忠贻发送告知函一份，载明“鉴于新天地广场4号楼2楼大批业主委托浙江泽大律师事务所赵律师和姚律师起诉新天地广场公司要求收回房屋，并向海盐法院递交了新天地广场公司与神迹足浴店的租赁合同，合同期至2016.11.14日止。新天地广场实业有限公司特通知神迹足浴店合同到期新天地实业公司不再与神迹足浴店签订合同。如对方继续租用则于对方律师协商解决。” 2016年11月15日，原告与万好万家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定万好万家公司将海盐县武原街道天宁寺商游区4号楼2层，面积661.7平方米房屋出租给原告，租金每年100000元，每半年支付一次，先付后用，租期自2016年11月15日至2019年11月14日，期满经双方协商可续期。另，合同中双方还约定，鉴于万好万家公司租赁给原告的房产只是原告经营场所的一部分，若原告不能与其余业主签署租赁协议或原告与其余业主之间中途发生解约行为，合同执行至原告结束经营之日，届时双方可签署解约协议，原告不承担违约责任。 2016年11月18日，被告艾南以新天地广场4号楼2楼业主委托代表的身份与原告签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2016年11月15日至2019年11月15日，出租面积1400平方米，租金为280000元/年。 2017年6月15日，被告艾南又以新天地广场4号楼2楼业主委托代表的身份与原告签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2017年6月15日起至2020年6月14日止，房屋租赁免租期计1个月，自2017年5月15日起至2017年6月15日止；租金按半年支付，实行先交纳后使用原则，支付方式为转账，每年98000元，租金共计294000元；鉴于此前已经使用房屋大半年，双方约定此前租金结算到5月15日（半年）。合同还约定了其他事项。该合同签订后，原告支付了49000元到被告艾南指定的账户中。 另查明，2017年4月19日，新天地公司委托浙江圣文律师事务所律师向孙忠贻发送律师函一份，要求孙忠贻腾退租赁房屋及再支付尚欠租金51859元及物管费18750元、场地占用费93233元（按年租金218142元支付自2016年11月15日至2017年4月19日止）。2018年1月15日，本院受理了新天地公司起诉孙忠贻、神迹足浴公司房屋租赁合同纠纷一案，新天地公司诉请孙忠贻支付所欠租金、物管费、场地占用费及相应滞纳金并要求孙忠贻及神迹足浴公司返还占用的新天地广场4号楼二楼营业场地等。经一审[（2017）浙0424民初3449号]、二审[(2018)浙04民终89号]，法院判决：一、孙忠贻向新天地公司支付租金1859元、物管费15750元，并支付损失5634.70元（以67609元为基数，按照年利率6%的1.3倍，即7.80%，从2016年10月16日暂算至2017年11月9日，之后损失，以17609元为基数，按照年利率7.80%，计算至上述欠款实际清偿完毕之日止）；二、孙忠贻及神迹足浴公司向新天地公司腾退位于海盐新天地广场4楼二楼营业房（场地）（合同约定建筑面积为2000平方米，扣除其中661.7平方属于万好万家公司自行处置的部分房屋）；三、孙忠贻及神迹足浴公司共同支付新天地公司场地占有使用费113096元（以每年207436.50元为基数，从2016年11月15日暂算至2017年6月1日，之后场地占有使用费仍以每年207436.50元为基数，计算至孙忠贻及神迹足浴公司履行上述第二项判决义务之日止）；四、驳回新天地公司的其他诉讼请求。 至本案原告起诉时，涉案租赁场地实际分成两部分，一是足浴场所，二是淳艺画室。原告主张淳艺画室系其经营。原告提出的损失包括：画室部分装修170000元、画室广告牌16000元、足浴部分装修203000元、足浴店沙发翻新13000元、租金损失165000元、营业利润损失100000元。 本案审理过程中，原告申请对装修工程造价进行司法鉴定。本院组织原、被告现场确认，被告对原告进行了新装修不予确认。本院向原告释明后，原告坚持按照其指定部分对装修工程造价进行鉴定。2018年12月4日，嘉兴市银建工程咨询评估有限公司出具《工程造价咨询报告书》一份。 本院认为，被告艾南辩称其与原告签订合同以及收取49000元租金均系受14名业主委托，其作为委托代理人并非本案适格主体。但是一方面被告艾南提交的授权委托书部分为复印件，部分虽为原件但并不能确定委托人的具体身份信息，本院无法核实其真实性。另一方面，被告艾南经本院释明后未提出追加共同被告的申请也未提交将租金支付给委托人的凭证，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告艾南收取了原告49000元，但根据已经生效的判决，原告应当支付新天地公司自2016年11月15日至腾退之日起的占有使用费，故被告艾南收取的49000元，原告有权要求退还。 对于原告主张被告赔偿损失的诉请，本院认为，针对淳艺画室的装修损失170000元及广告牌支出损失16000元，本院不予支持。原因为：原告陈述其与被告艾南于2016年11月18日签订租赁合同时明知被告未取得全部业主的委托，故双方共同确定协议不履行。淳艺画室装修工程设计方案落款日期为2016年12月3日，画室装修费收据开具日期为2017年2月15日，广告费收据开具日期是2017年1月13日。如淳艺画室系原告经营，则原告在装修时明知其与被告艾南签订的合同无法履行，其未能取得房屋的租赁权而进行装修，故该部分损失与被告无关。针对原告主张的足浴部分装修及沙发翻新费用。本院认为，原告与被告艾南于2017年6月15日签订租赁合同时，原告经营者之一孙忠贻已经收到了浙江圣文律师事务所要求孙忠贻腾退房屋的函件，原告对新天地广场与业主之间的关系是知悉的，对被告艾南未取得全部业主的委托也是知悉的。因为涉案场地无法区分独立产权，故原告在明知不能取得对整个场地的租赁使用权的情况下，仍对房屋进行装修，属于扩大损失，过错明显。虽然被告对合同无法履行也负有一定过错，但是被告的该过错，不足以引起原告装修并产生装修损失的后果。另一方面，对于足浴部分的装修损失，咨询报告书中也明确装饰装修中的饰件是仿古做旧的饰件，与前期装修无法区分，在被告对原告提交装修合同不予认可的情况下，本院无法确定原告损失。对原告该部分诉请，本院无法支持。关于原告的租金损失，本院认为，原告与万好万家公司签订的租赁合同中明确，鉴于万好万家公司租赁给原告的房产只是原告经营场所的一部分，若原告不能与其余业主签署租赁协议或原告与其余业主之间中途发生解约行为，合同执行至第三人结束经营之日，届时双方可签署解约协议，原告不承担违约责任。原告明知未能与其余业主签署合法有效的租赁合同，故其停业之日起其应当终止与万好万家公司的协议，其未行使其解除权而造成租金损失，其具有预期，不能要求被告为此承担责任。最后，原告主张营业利润损失但并未提交任何证据，故本院无法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告艾南于本判决生效之日起十日内返还原告海盐神迹足浴服务有限公司租金49000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 本案受理费5480元、财产保全费3920元，合计9400元，由原告负担8757元，被告艾南负担643元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  王东月 二〇一九年一月二十五日 书记员  朱 杰