贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初13237号原告（反诉被告）：贵州省机电设备有限责任公司,住所地:本市南明区花溪大道北端13号，统一社会信用代码915200002144072950。法定代表人：汪云，公司总经理，委托代理人（特别授权）：袁可，贵州同越律师事务所律师。被告（反诉原告）:张萍，女，1961年3月11日生，汉族，住本市南明区，委托代理人（特别授权）:李卫平，男，1954年4月10日生，汉族，现住本市云岩区，原告（反诉被告）贵州省机电设备有限责任公司（以下至正文前简称机电公司）诉被告（反诉原告）张萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）机电公司委托代理人袁可、被告（反诉原告）张萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）机电公司诉称：被告张萍系原告公司的退休职工。2013年6月1日，被告就原告所有的贵阳市南明区花溪大道北段538-542号1单元6层附11号房屋与原告建立事实租赁关系，双方至今未签订书面租赁合同。被告于2014年5月10日、6月10日分两次补交前期所欠租金，原告行政办公室负责人在主管领导、分管领导未签字的情况下，于2014年7月通知原告政工部从被告的工资中扣除房租，每月租金65元。2018年8月28日，原告向被告下达《解除租赁合同通知书》，根据合同法的规定，解除了双方的租赁合同关系。该通知书写明：望知晓或收到本通知15日内腾出上述房屋，若未按期腾房，则自腾房期限届满后，按市场价700每月元的租赁价格向张萍收取。下达通知解除原、被告之间的租赁关系后，被告至今未予交还房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求判决：1、原告机电公司与被告张萍之间的不定期租赁合同关系自判决生效之日起解除；2、被告张萍在合同解除之日返还原告房屋，腾房费用由其支付，合同解除后，被告继续占有房屋，由其参照房屋租赁的市场价格支付原告费用；3、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）张萍答辩并反诉称：被告是原告的一名老职工。2013年5月，被告因住房困难向原告申请租赁该住房，原告党政联席会议研究同意将该房出租给被告。由于该房是1983年修建的老房屋，又是顶层，之前长期闲置，故该房屋顶大面积漏水，墙面脱落，门窗破损，地面开裂，管道老化破损。被告拿到钥匙后，认为可以长期租住，所以对该房进行了全面装修，屋顶补漏加防水层，更换了门窗，墙面全部重刮瓷粉，贴墙纸，更换电线、水管，重新打地坪，铺装木地板等，装修费用共50000多元，折旧后按30000元计算。原、被告虽然未签订租赁协议，但双方存在事实租赁关系。被告曾经找原告签订租赁合同，但原告一直未与被告签订。被告向原告交了租金，系合法居住房屋。原告请求的房屋占用费计算标准不合法，腾房费用不应由被告承担。请求判决原告：1、在收回房屋时，补偿被告装修费用30000元；2、承担该案的诉讼费用。原告（反诉被告）机电公司针对被告（反诉原告）张萍的反诉内容及请求辩称：被告不属租房困难；被告装修房屋未经原告许可，其要求原告承担装修费不合理。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）机电公司在本市南明区不动产管理部门取得了黔（2007）南明区不动产权第0002372号《不动产权证书》，系本市南明区花溪大道北段538-542号1单元6层附11号房屋的所有权人。被告（反诉原告）张萍系原告的退休职工。2013年5月，张萍向机电公司提出租赁上述房屋居住的请求，机电公司考虑到张萍的实际情况，于同月同意将该房出租给张萍使用，双方协商达成协议：租金按65元/月计算，每月从张萍的工资中扣除。双方未订立房屋租赁合同，未约定租赁期限，形成不定期租赁关系。协议达成后，机电公司将房屋交付张萍使用，张萍向机电公司交纳了房租。张萍收房后，未经机电公司同意，在入住前擅自对该房进行了简单装修。2016年1月，机电公司决定收回房屋，便于同月27日下达了《关于收回贵阳市花溪大道北段538-542号一单元6楼11号贵阳省机电设备总公司公有住房的通知》，通知下达后，机电公司的相关人员多次找张萍谈话，要求其返还房屋未果。2018年8月28日，机电公司再次向张萍下达《解除租赁合同通知书》，并将该通知书张贴于该房所在单元楼道入口处。但张萍仍拒绝返还机电公司房屋。机电公司诉至本院，提出如前诉请；诉讼中，张萍提起反诉，提出如前反诉请求。另查明，张萍名下登记有位于本市南明区花香巷50-76号6单元2层4号、解放西路30号3幢2单元4层7号两套房屋，其另有房屋居住。审理中，机电公司称其与张萍约定的租赁期限为2年，但其未举证证明，且张萍不认可；机电公司、张萍一致承认张萍已交清2018月12月31日前的房屋租金。上述事实，有当事人陈述、《不动产权证书》、《贵阳市参保人员退休条件审核表》、《离退休工资表》、银行流水明细、原告行政科通知、租金《收款收据》、通话录音、《不动产登记信息》、照片等证据证明，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭中举证、质证，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告（反诉被告）机电公司、被告（反诉原告）张萍对双方就涉案房屋达成房屋租赁关系不持异议，本院从而认定本案属于房屋租赁纠纷。机电公司、张萍经协商达成了房屋租赁口头协议，但双方未约定租赁期限，双方之间形成不定期房屋租赁关系。协议达成后，机电公司将房屋交付给张萍使用，张萍向机电公司交纳了房租。机电公司于2016年向张萍提出解除房屋租赁关系，因该租赁关系属不定期租赁关系，依法应当解除，张萍应当将房屋返还机电公司。机电公司请求判令解除双方之间的不定期租赁关系，张萍返还房屋，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。机电公司要求张萍按市场租金标准补足其返还房屋时止的租金，因张萍在双方发生争议前已按约交清租金，且在2018年8月28日机电公司下达《解除租赁合同通知书》后，又交清了同年12月31日前的房租，其不存在违约支付租金的情形，故由张萍在返还机电公司房屋时，按双方约定的租金标准65元/月付清机电公司租金，本院对机电公司的租金请求部分支持，部分驳回。张萍请求机电公司支付其装修损失30000元，因其装修未经机电公司同意，其请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州省机电设备有限责任公司、被告张萍（反诉原告）之间的不定期房屋租赁关系；二、被告（反诉原告）张萍于本判决生效后10日内将本市南明区花溪大道北段538-542号1单元6层附11号房屋腾空返还原告（反诉被告）贵州省机电设备有限责任公司；三、被告（反诉原告）张萍于本判决生效后10日内，按65元/月支付原告（反诉被告）贵州省机电设备有限责任公司自2019年1月1日起至返还房屋之日止的租金；四、驳回原告（反诉被告）贵州省机电设备有限责任公司的其余诉请及被告（反诉原告）张萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,反诉费375元，共计400元由被告（反诉原告）张萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告（反诉被告）可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  黄明宇二〇一九年一月七日书记员  陈 美