湖北省武汉市黄陂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0116民初5283号 原告：武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会，住所地黄陂区前川街道板桥大道336号。 法定代表人：王吉洲，该社区主任。 委托诉讼代理人：熊桓，王世杰，湖北三象律师事务所律师，代理权限：特别授权 被告：武汉隽丰实业有限责任公司，住所地洪山区珞喻路409号。 法定代表人：陈国安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗惠军，该公司职工，特别授权 委托诉讼代理人：冯亮，湖北人从众律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会（以下简称杨园社区居委会）诉被告武汉隽丰实业有限责任公司（以下简称隽丰实业公司）租赁合同纠纷，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈建华独任审判，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告杨园社区居委会的委托诉讼代理人熊桓、王世杰，被告隽丰实业公司的委托诉讼代理人罗惠军、冯亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨园社区居委会向本院提出诉讼请求：1、依法解除2015年7月1日双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付截至2019年8月31日拖欠的房屋租金583305元，并按照合同第九条约定向原告支付违约金353699.8元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。审理中原告申请增加诉讼请求，判令被告腾退合同约定的全部承租房屋，又于2019年11月18日书面申请撤回该项诉讼请求，其申请符合法律规定，本院予以照准。事实及理由：2015年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，建立了房屋租赁关系。合同约定被告向原告租赁位于武汉市黄陂区××大道××号的房屋（房屋一楼门面面积：A栋约702.55平方米，B栋约297.45平方米，使用面积约1000平方米，租赁用途是商业。）租赁期限共陆年，总租金1768499元，时间从2015年7月1日至2021年6月30日止。合同第三条第七款约定租金支付时间为每半年支付一次，被告应在2015年6月13日前向原告付清首期半年租金130000元，以后每期租金均应提前10日向原告付清，房屋先付租金后使用。合同第六条约定，被告有下列情形之一的，原告可以解除合同并强制收回出租的房屋，其损失由被告承担：1、拖欠租金壹个月；2、擅自将房屋转租、转借或转让。被告不仅拖欠租金，而且将被告所租房屋对外进行了转租，被告均未按照合同约定处理，其行为构成了违约，原告认为依据合同约定该责任应由被告承担。合同第九条违约损失赔偿约定，一方违约应赔偿合同陆年租金总价款的20%的损失。被告租赁期间累计支付租金590000元，依照合同约定截止2019年8月31日，被告应支付租金1146969元，现被告最后一次支付租金时间为2018年6月28日，拖欠租金14个月，拖欠金额583305元。另在被告承租过程中，原告发现其擅自转租给第三方并对房屋结构进行更改，参照合同第六条和第九条的约定，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。故向法院提起诉讼，望判如所请。 被告隽丰实业公司辩称，被告愿意交纳租金，希望继续履行合同。被告不存在擅自转租，案涉场所在2012年即实际由被告的代理人罗惠军以另一个公司的名义租赁，当时就对外转租，原告从未提出异议，应当视为原告同意转租。 本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告将位于黄陂区××大道××号的房屋出租给被告，租期自2015年7月1日起至2021年6月30日止，2015年7月1日至2016年6月30日房屋租金为260000元，2016年7月1日至2017年6月30日房屋租金为273000元，2017年7月1日至2016年6月30日房屋租金为286650元，2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金为300983元，2019年7月1日至2020年6月30日房屋租金为316032元，2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金为331834元，交款时间为每半年支付一次，被告应在2015年6月13日前向原告付清首期半年租金13万元，以后每期租金均应提前十日向原告付清，房屋先付租金后使用。合同第六条约定被告有下列情形之一的，原告可以解除本合同并收回出租的房屋，其损失由被告承担：1、拖欠租金累积壹个月；2、擅自将房屋转租、转借或转让；3、利用房屋进行非法活动；4、被告违反本合同的其他约定；5、由于使用不当及其他原因造成房屋损坏、损失的。合同第九条约定一方违约则应向另一方赔偿六年租金总金额的20%。被告在租赁期间分次支付租金累计金额为590000元，其中2018年6月28日被告交纳20万元房屋租金后，未再向原告交纳房屋租金。 以上事实，有庭审笔录、调查笔录及原被告提交的证据附卷佐证。 本院认为，原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规，其合同依法成立受法律保护，双方均应依约履行各自义务。被告与原告的租赁合同已明确约定房屋租金每半年支付一次，每期租金均应提前十日向原告付清，房屋先付租金后使用，拖欠租金累计一个月原告可以解除合同并强制收回出租房屋。被告在2015年7月1日至2019年6月30日租赁期间未依照约定按期交纳全部房租，且依照合同约定2019年7月1日至2020年6月30期间的房租应在2019年6月13日之前交纳，在2018年6月28日被告最后交纳房屋租金后，至原告起诉之日，被告未再交纳租金，事实清楚，其行为违反合同约定，符合合同约定的解除合同的条件，故对原告要求解除其与被告隽丰实业公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。 按照双方合同约定2015年7月1日至2019年6月30日租金总额为1120633元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为316032元，故2019年7月1日至2019年8月31日的租金为52672元（316032元÷12个月×2），因此2015年7月1日至2019年8月31日被告应支付的租金总额为1173305元（1120633元+52672元），扣减被告已支付的租金590000元，被告应向原告支付租金583305元，故对原告要求被告支付截止2019年8月31日拖欠的房屋租金583305元的诉讼请求本院予以支持。因合同解除系被告违约行为导致,按照双方合同约定被告应支付违约金。原告要求被告支付违约金符合法律规定,但是该租赁合同约定违约金为六年总金额的20%，数额明显过高，虽被告未主张调整违约金但本院依法予以调整。因原告未提交证据证实被告的违约行为给其造成的实际损失，本院依照案件审理情况酌定违约金数额为58330.5元（583305元×10%），故对原告请求被告承担违约金的诉讼请求本院予以部分支持。 合同解除后，隽丰实业公司应将其承租的房屋退还给原告，但审理中，原告明确表示放弃要求被告腾退所承租的全部承租房屋的诉讼请求，此系原告对其民事实体权利的自由处分，该处分行为未侵害他人利益，也不为法律规定所禁止，故本院在本案中对此不予处理，原告可另行起诉。 综上，依据根据《中华人民共和国民法总则》第三条，第七条，第一百一十八条，第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会与被告武汉隽丰实业有限责任公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告武汉隽丰实业有限责任公司向原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会支付拖欠的租金583305元； 三、被告武汉隽丰实业有限责任公司向原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会支付违约金58330.5元； 四、驳回原告武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会的其他诉讼请求。 上述第二、三项于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13170元，减半收取6585元，由被告武汉隽丰实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  陈建华 二〇一九年十二月三日 书记员  胡雨蒙