连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初8195号 原告：连云港市文化馆，住所地连云港市海州区朝阳中路60号。 法定代表人：江睿，馆长。 委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。 被告：连云港御宅家居用品有限公司，住所地连云港市海州区市化路59号。 法定代表人：高辉，董事长。 委托诉讼代理人：许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。 被告：高辉，男，1974年1月13日生，汉族，住连云港市海州区。 原告连云港市文化馆（以下简称市文化馆）与被告连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）、高辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告市文化馆的委托诉讼代理人朱健、被告御宅公司的委托诉讼代理人许海斌、被告高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市文化馆向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年11月1日签订的房屋租赁合同；2.被告将其擅自改造的房屋恢复原状并向原告交还位于海州区所属的列奇达花园广场（商场）二层九号、共379.18平方米场地；3.被告向原告支付所欠租金184120.68元（计算至2018年10月15日），及违约金18412元并承担实际交还之日的场地占有费用，结清发生的水电费用；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，原告与被告御宅公司续立了房屋租赁合同，约定原告将位于海州区民主路南、市化路北（原新浦区政府南侧）所属列奇达花园广场（商场）二层九号、共计379.18平方米场地继续由被告御宅公司租赁至2016年10月31日止，租期届满后双方未续订书面租赁合同，但形成了事实上的租赁关系，后被告御宅公司未经原告同意，擅自将租赁的相关房屋设施予以改造，为此原告提出解除合同并多次要求被告恢复原状、清场搬离，但被告御宅公司却拒不理睬且一直占用该租赁物，鉴于被告御宅公司系高辉的一人公司，资产系法人与自然人混同，故原告为了保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请予支持。 被告御宅公司辩称，原、被告之间确实存在租赁关系，但是尚未达到解除合同的程度，即便解除，依据原合同规定也不需要恢复原状。 被告高辉辩称，御宅公司的实际持有人不是我，我是帮孙某代持的股权，实际持有人是孙某。我有代持股申明，我不应该承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了事业单位法人证书、房屋租赁合同、房屋产权证书、照片、工商登记信息查询、短信记录、代持股申明等证据，本院组织当事人进行了举证与质证。 本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，原告市文化馆（出租方，甲方）与被告御宅公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于新浦区民主路南、市化路（原新浦区政府南侧）所属的列奇达花园广场（商场）二层九号、共379.18平方米场地出租给乙方使用，租赁期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。合同期限届满后，双方于2015年11月1日续签《房屋租赁合同》，乙方继续租用甲方的上述房屋，租期自2015年11月1日起至2016年10月31日止，年租金为50503元，租金实行按月支付，每月必须于当月的20号之前支付当月租金4209元，逾期支付则乙方向甲方承担月租金万分之五/天的滞纳金。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，若乙方须续租，乙方应在本合同期限届满之日前2个月内向甲方提出书面申请，甲方同意后双方另行签订租赁合同。若乙方在合同届满前2个月未向甲方书面提出续租申请，视为乙方放弃续租，甲方可另行寻求其他租赁用户；乙方提出书面续租申请后，若双方不能达成续租协议，则乙方应在本租赁期满后15个工作日内清空场地并搬离。合同还约定：乙方须按合同约定，如期足额交纳租金，如每月拖欠租金达15天，即视乙方为放弃租赁权，甲方有权随时解除合同、收回房屋。乙方有权在租用场地内开展合法的商业活动，并在房屋内外设立相关商业广告。乙方需装潢所租场地，不得改变其建筑构造而影响整体安全和使用。在租赁期间，乙方需要对该房屋进行改扩建，应向甲方提出书面设计方案，并获甲方书面同意的方可进行改建，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。合同还就其他内容进行了约定。 合同期限届满后，被告御宅公司一直使用租赁房屋至今，但御宅公司尚欠2014年度租金8417.18元、2015年度租金30503元，2016年度、2017年度、2018年度，被告御宅公司一直未支付租金。截止2018年10月15日，被告御宅公司尚欠租金184120.68元。 另查明，被告御宅公司为自然人独资公司，被告高辉为的御宅公司唯一股东。诉讼中，高辉陈述其系受御宅公司的实际经营者孙某委托代持股，其并非实际股东。 本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。本案中，原告与御宅公司签订的租赁合同于2016年10月31日期限届满，此后双方未签订书面租赁合同，但御宅公司仍占有使用租赁房屋至今，双方之间形成不定期租赁关系，原告可随时要求解除租赁关系，且被告一直拖欠租金构成违约，故原告要求解除租赁关系、返还房屋、支付租金及占有使用费（截止2018年10月15日为184120.68元，自2018年10月16日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月4209元计算），符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金18412元，未超过合同约定的范围和标准，本院予以支持。对于被告御宅公司抗辩的原告主张的租金已超过诉讼时效的观点，本院认为，被告御宅公司一直拖欠租金，存在延续性，且原告方工作人员也多次向被告御宅公司的实际经营者孙某索要租金，故不存在超过诉讼时效问题。对于原告主张的恢复原状的诉求，因原告未能举证证明出租给被告时，租赁房屋的原状，且被告御宅公司陈述原告所称的改造系上一任承租户金泰家居改造，故原告要求恢复原状，依据不足，本院不予支持。对于原告主张的结清水电费的诉求，因租赁房屋现仍由被告占有使用，水电费具体数额不明确，原告也未能提供证据证实，本案中暂不予处理，待金额明确后，原告可另行主张。 高辉作为御宅公司的唯一自然人股东，其未能举证证明公司财产独立于其个人财产，其应对公司债务承担连带责任。对于高辉抗辩的其系受孙某委托代持股，因系其与孙某之间的内部约定，不具有对抗工商登记的公示效力，对其观点本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告连云港市文化馆与被告连云港御宅家居用品有限公司之间的租赁关系； 二、被告连云港御宅家居用品有限公司于本判决发生法律效力后二十日内返还原告连云港市文化馆位于海州区所属的列奇达花园广场（商场）二层九号、共379.18平方米房屋； 三、被告连云港御宅家居用品有限公司于本判决发生法律效力后二十日内给付原告连云港市文化馆租金及占有使用费（截止2018年10月15日为184120.68元，自2018年10月16日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月4209元计算）、违约金18412元； 四、被告高辉对连云港御宅家居用品有限公司承担的上述第三项款项承担连带给付责任； 五、驳回原告连云港市文化馆的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4338元（原告已预交），由被告连云港御宅家居用品有限公司、高辉连带负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 审判员  钱永 二〇一九年一月八日 书记员  张冉 法律条文和上诉须知 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……… 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 （二）、《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 （三）、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账44×××9494 开户行：连云港市农业银行苍梧支行