上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初18720号原告：上海涵宇房产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：姜明明，店长。委托诉讼代理人：姜西亚，男。被告：上海好屋网信息技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈兴，总经理。委托诉讼代理人：王磊，男。委托诉讼代理人：张慌慌，男。第三人：嘉善盛诚置业有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县姚庄镇锦绣大道1号203室-026工位。法定代表人：方轶群，总经理。委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，上海凯正律师事务所律师。原告上海涵宇房产经纪有限公司(以下简称“涵宇公司”)诉被告上海好屋网信息技术有限公司(以下简称“好屋网公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告好屋网公司申请追加嘉善盛诚置业有限公司(以下简称“盛诚公司”)作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案分别于2018年11月21日、2019年1月8日两次公开开庭进行了审理，原告涵宇公司委托诉讼代理人姜西亚、被告好屋网公司委托诉讼代理人张慌慌参加了两次庭审，被告好屋网公司委托诉讼代理人王磊参加了第一次庭审，原告法定代表人姜明明、第三人盛诚公司委托诉讼代理人杨仲侃参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告涵宇公司诉请本院判令：被告支付原告代理销售嘉善姚庄(旭辉M-city)16号401室房屋的佣金40,000元。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告签订《二级市场(中介机构)分销合作框架协议》，约定原告为被告代理销售房屋，代理期限自2018年3月1日至2018年12月30日。后原告按照被告的客户报备要求、带看流程于2018年3月20日带看两组客户并成交，但被告一直以各种理由拖延16号401室房屋的销售佣金。因双方协商无果，原告诉至法院，请求判如所请。被告好屋网公司辩称：16号401室房屋购房人孙某某曾自行来售房现场看过房屋，该客户的报备程序不符合原、被告约定的报备程序，不属于可以结算佣金的有效客户。双方约定有效客户的认定结果以被告与开发商确认的《成交明细表》为准，支付佣金的前提是开发商已将佣金结算给被告，但开发商并未将孙某某认定为可以结算佣金的有效客户。故此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人盛诚公司述称：16号401室房屋购房人孙某某曾自行到过现场，属于自然来访客户，不属于原告带看客户，不具备第三人与被告约定的可以结算佣金的条件，原告申请佣金的流程也不符合双方约定。孙某某是原告的朋友，原告与孙某某约定将佣金返还给孙某某，故不排除原、被告与孙某某之间存在利益输送的可能。故此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年3月1日，原告涵宇公司作为乙方、被告好屋网公司作为甲方，签订《二级市场(中介机构)分销合作框架协议》一份，约定乙方为甲方进行二级市场分销代理，代理的物业以甲方出具的《项目合作商务函》为准，合作期限自2018年3月1日起至2018年12月30日止。协议第三条约定，甲方实行中介导客线上作业流程，凡乙方带看客户前往开发商销售场所了解该项目相关情形或实地察看该项目情况的，乙方必须提前使用甲方好屋合伙人APP进行报备，经甲方好屋合伙人APP客户端确认报备后，乙方可进行客户带看到访确认流程。经甲方好屋合伙人APP客户端到访确认后，甲方及开发商将对该客户进行归属判定，最终结果以经甲方及开发商确认的《成交明细表》载明的信息为准。协议第四条约定，成交标志为经甲方及开发商书面确认的乙方渠道客户最后与开发商签署《商品房预售合同》或《商品房出售合同》且已支付首付款。佣金支付条件以甲方收到开发商支付的对应佣金为支付前提。佣金计算标准以甲方提供的商务函或补充协议为准。佣金结算流程为(1)乙方发起渠道客户带看前完成甲方好屋合伙人APP的装机；(2)乙方使用甲方好屋合伙人APP进行线上及线下作业；(3)甲方收到开发商支付的佣金后，乙方根据合伙人APP钱包中的冻结金额向甲方开具发票；(4)甲方收到发票并复核无误后，20个工作日内进行在线钱包解冻；(5)乙方收到钱包解冻信息后，申请提现。乙方应向甲方提供相应的等额、合法有效的增值税专用发票，若乙方不能提供合法有效的增值税专用发票的，甲方有权延迟支付佣金直至乙方向甲方开具为止；若乙方提供的是增值税普通发票，则甲方有权在应付佣金中再扣除每笔佣金所对应的按3%税率计算的税金。2018年3月21日，原告员工姜西亚通过微信询问被告员工陈冰“他自己是没有去过的，他朋友去过，夫妻两个人去的”；陈冰回“这有点麻烦，客户自己过来的话，开发商他们算上门客就很麻烦了”，“我明天问下驻场”；姜西亚问“这个客户也是自己朋友，说白了就是会反点佣金给他，然后他和他朋友也说了这个事情，然后就让他帮着给付了意向”；陈冰回“明天看下开发商怎么说”。3月22日，姜西亚问“麻烦今天确定下，如果没问题，他们就准备首付”；陈冰回“好的等我消息，是哪组客户来过，你把报备信息给我”，“你问下你客户是哪一天来的，有没有在前台登记过，保护期是一个月”。姜西亚将客户信息发给陈冰，显示客户姓名孙女士，电话138…8067。3月24日，姜西亚问“美女可在”；陈冰回“案场回话了，确定算你的，明天带客户过来吧”；姜西亚回“好的”。陈冰说“佣金的事你可以直接找九哥谈，他是领导”；姜西亚回“好的，晚上报备给你”。当天下午6：48分，姜西亚将客户到访相关信息通过微信发送给陈冰。庭审中，被告称陈冰原系其员工，目前已离职，故上述微信的真实性无法核实。2018年3月25日，案外人孙某某与第三人盛诚公司就位于嘉善县姚庄镇姚庄村、兴学路西、蒜墩河南的“兴学花苑”16幢401室房屋签订《定金合同》。后孙某某、孙长柱作为买受人，与第三人盛诚公司就该房屋签订《商品房买卖合同》。首付款424,170元孙某某、孙长柱已经支付。2018年7月14日，陈冰将其与陈豪的微信聊天截图发给姜西亚，该截图显示陈豪称“旭辉城，孙士婷孙长柱16-401这单为有效单，算给涵宇地产”。姜西亚问陈冰“这是你们公司谁，能发个他名片过来吗”，陈冰因此将陈豪的名片推送给姜西亚。姜西亚与陈豪互加好友后，陈豪说“不好意思，名片用完了，其实要我名片也没什么用，你不信你可以去查，我是不是好屋的，是不是陈冰的领导”；姜西亚回“我知道，请您见谅，因为我也不认识您，我也不会发到网络上，只是想确认一下您的身份”；陈豪说“真的用完了，兄弟，你可以去查下不就知道了”；姜西亚问“我哪里可以查到吗？陈总”；陈豪回“圈子真么小，你可以去问下旭辉其他几个盘”；姜西亚回“好的，我尽快处理”；陈豪回“如果你连这个都不能信任的话，我真的也没办法帮你了”；姜西亚回“没有，我去弄”，“陈总，我是涵宇地产的姜西亚，陈冰也和我说了，孙士亭和孙长柱这单为有效单，算我公司涵宇地产单，经你方要求我现在删除在经纪圈的发文热帖，我方删除后，希望贵方遵守诺言妥善处理后续事宜”；陈豪回复一个“好的”的表情包；姜西亚回“我这边已经联系了经纪圈，那边通过时间到了就可以删除”；陈豪回“我看到了”。庭审中，被告称，陈豪系其公司该项目的项目总监，因姜西亚在经纪圈发热帖，影响该项目的销售进度，开发商在该项目的营销负责人找到陈豪，要求陈豪对涵宇公司进行安抚沟通删除热帖，并向陈豪承诺可将孙某某作为涵宇公司的有效客户。在得到开发商的承诺后，陈豪才向好屋网项目营销工作人员陈冰发消息，认可孙某某为有效客户，然后陈冰将该消息发给姜西亚。但最后开发商未将孙某某认定为是被告的有效渠道客户并结算佣金，被告自然也无法将孙某某认定为是原告的有效渠道客户。庭审中，被告还提供了一份其与第三人的《佣金审核确认情况表》，该表格共计62行，每行均载明被告请求结佣的客户姓名、认购日期、房号、应结、已支付等情况。其中，应结金额列，有7栏为80,000元，有2栏为100,000元，其余均为50,000元。在该表格中，“孙仕婷”一栏，时间为2018年3月25日，房号为16-401，应结金额为50,000元，已支付金额为0，注明“不通过，报备时间晚于来访时间”。该表格中还有“李盈盈”一栏，应结金额为50,000元，已结金额为25,000元。原告称该客户也是其代理销售的，其已经拿到一半佣金20,000元。关于佣金40,000元的计算方式问题，原告称，在被告的好屋合伙人APP里有该房屋的佣金标准，但该项目在该APP里已经撤销，原告提供了未撤销时的截图一张。该截图中，有“新城盛昱之光”、“金华红星天铂”、“金华红星金义天铂”、“姚庄M旭辉城”四个楼盘的代理销售项目，其中“姚庄M旭辉城”项下载明“佣40,000元”。被告和第三人对此均不予确认。案件审理过程中，孙某某来院陈述称，其在上海工作，其丈夫的朋友在嘉善买了房子，他们一起过去看，看到了这个楼盘，比较满意，但认为价格比较高，所以没打算买。过了几天，因为其弟弟与姜西亚是朋友，说可以返佣金，其觉得返了佣金后每平方米可以节省好多钱，就跟原告去了楼盘现场。其与楼盘现场负责人反复确认，负责人都说可以结算佣金，其交了意向金1,000元。后经再次确认可以结算佣金，其才签订了合同，付了房款。案件审理过程中，原告向本院提交了金额为40,000元的增值税专用发票。以上事实，由二级市场(中介机构)分销合作框架协议、微信聊天记录截图、定金合同、商品房买卖合同、发票、APP截图以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然原、被告在《二级市场(中介机构)分销合作框架协议》中对客户报备、到访及确认的程序作了详细的约定，包括需要提前使用被告的好屋合伙人APP进行报备、需要甲方及开发商对客户进行归属判定等，但双方已经在后续合同实际履行过程中，就16号401室这套特定房屋的客户确认流程做了更改。在被告工作人员陈冰对孙某某的有效客户身份给予肯定答复的情况下，原告才继续履行中介义务，促使孙某某购买该套房屋。之后，双方因该套房屋的佣金结算产生争议，被告工作人员陈豪再次对孙某某的有效客户身份给予肯定答复，原告才删除了反映相关情况的热帖。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理人行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。基于陈冰和陈豪的身份和职权，其显然具有代表被告对特定客户是否属于有效客户进行确认的权限；即使其没有此权限，原告也有理由相信其具有此权限，并已经根据陈冰、陈豪的确认作出了对应的行为，应当得到法律保护。故此，本院确认16号401室房屋客户属于可以结算佣金的有效客户。关于佣金的具体数额，《二级市场(中介机构)分销合作框架协议》约定“以甲方提供的商务函或补充协议为准”，但实际履行过程中被告并未提供商务函，双方也未签订补充协议。原告提供了一份好屋合伙人APP里的截图作为证据，虽然该截图由于好屋合伙人APP内已将该项目撤下而无法核实，但从该截图内容来看，原告造假的可能性不大；而且，从被告提供的其与第三人的《佣金审核确认情况表》来看，原告主张的40,000元佣金标准亦和被告与第三人的结佣情况相符。故此，本院对原告的该项主张予以采纳，确认佣金的数额为40,000元。关于佣金的支付条件问题，《二级市场(中介机构)分销合作框架协议》约定“以甲方收到开发商支付的对应佣金为支付前提”，但一则，被告与第三人之间已经明确该套房屋不结算佣金；二则，本院确认被告应支付原告该套房屋佣金，系被告在合同履行过程中变更了与原告就该套房屋的有效客户认定程序所致，该变更对第三人并不当然具有拘束力。故此，“甲方收到开发商支付的对应佣金”不能再作为原、被告之间的佣金支付条件。在佣金支付已经符合其他条件、原告已经将相应的增值税专用发票提交法院的情况下，被告应当将该套房屋的40,000元佣金立即支付给原告。此外需要说明的是，本案判决系基于被告在合同履行过程中变更了与原告就该套房屋的有效客户认定程序所致，故本判决结果对第三人不具有拘束力，不能径行作为被告向第三人主张该套房屋佣金的依据。第三人是否需要向被告支付该套房屋佣金，还需在查明其他相关事实的情况下，另行作出判断。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款的规定，判决如下：被告上海好屋网信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海涵宇房产经纪有限公司代理销售浙江省嘉善县姚庄“兴学花苑”16号401室房屋的佣金40,000元。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、减半收取400元，由被告上海好屋网信息技术有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王燕华二〇一九年一月二十五日书记员  周 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。