安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1222民初6462号原告：徐婷婷，女，汉族，1988年1月20日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：贾彪，安徽天联天律师事务所律师。被告：陈宾朋，男，汉族，1988年4月1日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：贾乃军，安徽皖太律师事务所律师。第三人：孙奎，男，汉族，1986年11月18日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：杨亮，安徽惠君律师事务所律师。原告徐婷婷与被告陈宾朋，第三人孙奎案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告徐婷婷及其委托诉讼代理人贾彪、被告陈宾朋及其委托诉讼代理人贾乃军、第三人孙奎委托诉讼代理人杨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐婷婷诉称：陈宾朋诉李辉、孙奎、黄婉婉民间借贷纠纷一案，贵院作出（2018）皖1222民初470民事调解书（黄婉婉不承担责任），由于李辉、孙奎等人未按调解书履行，陈宾朋申请执行，贵院查封了原告徐婷婷位于太和县晶宫祥和城5号楼104的房产（登记在孙奎、黄婉婉名下，不动产权证号：15005149），并依据（2018）皖1222执1084号执行裁定书对该房屋予以评估、拍卖。为此原告提出执行异议，但贵院做出（2018）皖1222执异41号执行裁定书，驳回原告徐婷婷的异议请求。现特依据我国《民事诉讼法》向贵院提起执行异议之诉。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，系善意购买人，是该房屋的实际权利人，原告提出执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。一、在贵院对涉案房屋查封之前，原告与孙奎、黄婉婉就已签订合法有效的书面房屋买卖协议。依据《物权法》第十五条以及《合同法》第五十二条虽然没有办理物权登记，但该房屋买卖协议合法有效。二、在贵院对涉案房屋查封之前，原告已经合法占有涉案房屋长达两年有余。涉案房屋在2016年3月15日孙奎、黄婉婉与徐婷婷双方签订房屋买卖协议当天，孙奎、黄婉婉便把原房屋买卖合同和房门钥匙交给徐婷婷。因此自2016年3月15日徐婷婷便合法享有该房产的占用、使用、收益、处分权。而贵院查封该房屋是在2018年5月23日，在房屋买卖之后。因此贵院认为孙奎、黄婉婉无权对该房屋再处分是错误的。三、原告已经支付全部购房款300万元。贵院查封的涉案房屋已于2016年3月15日在孙奎、黄婉婉卖给原告徐婷婷当天，徐婷婷就已经把400万元转账给孙奎、黄婉婉（其中300万元系购房款、100万元是孙奎向原告徐婷婷的借款）。四、涉案房屋未办理过户登记并非买受人（即原告）自身原因导致。原告一直在积极要求第三人协助配合办理过户登记手续，但由于孙奎、黄婉婉的原因以及房屋手续问题，至今不能办理产权过户手续。五、依据（2018）皖1222民初470民事调解书黄婉婉并不承担任何责任，而该房屋系黄婉婉与孙奎的共同财产，所以贵院查封、拍卖该房产也侵犯了黄婉婉的权益。综上基于以上事实与理由，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院不得查封、扣押、拍卖该财产。为此，原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼。具体诉讼请求如下：1、请求依法判令不得执行原告的位于太和县晶宫祥和城5号楼104户（登记在孙奎、黄婉婉名下，不动产权证号：15005149）房屋，并依法解除对该房屋的查封，不得将该房屋进行拍卖、变卖或作价抵付处理。2、诉讼费由被告和第三人承担。陈宾朋辩称：1、原告陈述和事实不相符，原告和第三人签订的商品房买卖协议，名为买卖实为借贷的担保，协议签订后，原告没有实际占有涉案房屋，也没有取得涉案房屋的所有权。2、涉案房屋第三人已经抵押给银行，并办理了抵押登记，根据担保法第四十九条规定，原告和第三人签订的房屋买卖协议是无效。3、请求驳回原告的诉讼请求。孙奎辩称：1、请法院查明事实和法律作出判决。2、第三人没有过错，不承担本案任何责任，也不承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：陈宾朋与孙奎（黄婉婉丈夫）系朋友关系，有数笔经济往来，2016年2月23日，经二人结算，孙奎欠陈宾朋本息共计500000元，孙奎因资金需要，又向陈宾朋借款1000000元，为此陈宾朋于2018年1月11日提起诉讼，本院作出（2018）皖1222民初470民事调解书，由于孙奎等人未按调解书履行，陈宾朋申请执行，本院于2018年5月23日作出（2018）皖1222执1084号执行裁定书，对孙奎、黄婉婉位于安徽省太和县国泰路东侧祥和路北侧晶宫祥和城5号楼104户房产（不动产权证号：15005149）予以评估、拍卖。黄婉婉自愿放弃该涉案房屋，由法院处理。该涉案房屋由孙奎、黄婉婉于2015年12月1日在中国银行股份有限公司太和支行办理房产按揭登记，同月24日办理预售商品房抵押权预告登记。2016年3月15日，孙奎、黄婉婉与徐婷婷签订房屋买卖协议，将该房屋以300万元价款出售给徐婷婷，双方约定孙奎、黄婉婉继续偿还按揭贷款至还完止，同日徐婷婷，向孙奎汇款400万元（徐婷婷称其中100万元系孙奎向徐婷婷的借款），至今该涉案房屋的产权仍在孙奎、黄婉婉名下。2018年7月2日，徐婷婷认为该房屋已由其购买，法院应解除对该房屋的查封，并终止对该房屋的执行，向本院提出执行异议，本院做出（2018）皖1222执异41号执行裁定书，驳回徐婷婷的异议请求。为此，徐婷婷提起诉讼，请求依法判令不得执行徐婷婷的位于太和县晶宫祥和城5号楼104户（登记在孙奎、黄婉婉名下，不动产权证号：15005149）房屋，并依法解除对该房屋的查封，不得将该房屋进行拍卖、变卖或作价抵付处理；诉讼费由被告和第三人承担。上述事实，有徐婷婷提供的身份证，合同编号为1512070006商品房买卖合同、完税证明，徐婷婷与孙奎、黄婉婉的房屋买卖协议，转账单，太和县人民法院（2018）皖1222民初470号民事调解书，太和县人民法院（2018）皖1222执1084号执行裁定书，太和县人民法院（2018）皖1222执异41号执行裁定书；有陈宾朋提供的身份证，黄婉婉出具的证明；有孙奎提供的身份证及当事人陈述、开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为：案外人对执行标的提出排除执行异议的，应是执行标的的合法权利人，且该权利能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中涉案房屋产权现登记在孙奎、黄婉婉名下，在徐婷婷与孙奎、黄婉婉签订房屋买卖协议之前已被孙奎、黄婉婉抵押给中国银行股份有限公司太和支行并办理了抵押权预告登记，至今该房屋的贷款一直由孙奎偿还，且徐婷婷在签订房屋买卖协议时，也明知该涉案房屋已被抵押给银行的事实，而徐婷婷没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，属于买受人徐婷婷原因未办理过户登记，徐婷婷对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故徐婷婷要求解除对该房屋的查封，并中止对该房屋执行的理由不足，其诉讼请求本院不予支持。依照依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条第（四）项的规定，判决如下：驳回原告徐婷婷的诉讼请求。本案受理费100元，由原告徐婷婷负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张显中人民陪审员  彭绍山人民陪审员  田玉鹤二〇一九年一月十八日书 记 员  高曼莉附：本判决书所引用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。