贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初333号 原告（反诉被告）：陆有林，女，汉族，1940年8月23日出生，住所地贵州省。 委托诉讼代理人：韦晓彪，男，1978年12月17日出生，住贵阳市观山湖区，系原告之侄。 委托诉讼代理人：韦红玉，女，布依族，1968年6月26日出生，住贵州省都匀市，系原告之女。 被告（反诉原告）：黔南州环宇房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：周幻宇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：范述喜，系贵州九紫星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐保金，系该公司员工。 原告（反诉被告）陆有林诉被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司（以下简称“黔南州环宇房开公司”）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆有林及其委托诉讼代理人韦晓彪、韦红玉，被告（反诉原告）黔南州环宇房开公司委托诉讼代理人范述喜、徐保金到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陆有林向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《房屋拆迁协议书》的约定，完全履行协议，交付房屋；2、判令被告按照《房屋拆迁协议书》的约定，增加过渡费348040元。3、本案诉讼费和诉讼财产保全申请费5000元，由被告承担。事实和理由：一、事实（一）协议主要内容：2008年，被告经都匀市人民政府（2008）17号文件批准和匀市规复（2008）002号文件批准，对河滨路20—27号羊肠街西面地段进行旧房拆迁改造，拟建“临江大厦”。原告的旧房位于拆迁改造范围之内，原地址为都匀河滨路27号附8号，砖混结构，经甲乙双方实测，认定建筑面积为113.04平方米。2009年9月20日，原告和被告在平等互利的基础上，经充分协商一致达成协议。约定此次房屋拆迁属于协议拆迁，达成的协议条款具有法律效力，均受法律保护。具体协议内容：1.被告自愿同意以增大返还面积进行补偿，并同意增大到112.8平方米，补偿面积共计223.82平方米。2.原告自愿选择该项目A栋十三层A1南134.078平方米和十六层A3北126.026平方米，总建筑面积为260.104平方米。原告应补差面积为36.284平方米，每平方米按2700元计算，共计：97966.80元。…….4.被告应安置乙方的新房面积为260.104平方米，经双方商定，被告安置给原告的新房，以测量部门测量的数据为准，如少于原告260.104平方米的部分面积，被告则按每平方米2700元补偿给原告，如所安置的面积超出260.104平方米的部分面积，原告则按每平方米2700元补给被告。5.过渡期从搬家之日起计算，被告每月补助原告过渡费1130元，过渡费以现金形式支付，以年为单位，每年始支付一次。6.新房交付期限，自原被告双方签订协议之日起计算，时限为四年整。到期新房不能交付原告使用的，被告除延续承担过渡费外，还应当按约定增加过渡费，且不分段计算，按实际过渡时间的比例增加过渡费，增加比例为：（1）逾期不满半年的增加25%；（2）逾期满半年不足一年的增加50%；（3）逾期满一年不足二年的增加75%；（4）逾期满二年不足三年的瘸增加100%；（5）逾期三年以上，被告必须采取措施予以安置，不予安置的，在原安置补助费的基础上增加500%。7.乙方要求甲方复印一份新居住房的平面图附在本合同内，所建筑面积必须差正、负3%以内，否则系违反本合同约定，则按国家合同法有关规定予以赔偿，甲乙双方签字后生效，某一方若有违约，应承担由此产生的一切损失。（二）逾期情况截止2018年10月25日，按照协议的约定，被告已经逾期5年（新房交付期限是2013年9月20日，已经逾期2013年9月21日至2018年10月25日，共计61个月。），按照本协议第十四条的规定，应付给原告增加过渡费348040元（被告已经给付过渡费到2018年7月，之后未给付。被告应增加过渡费共计：1130×61×5+1130×3=348040元。），在此期间，被告未对原告作任何解释，原告多次请求被告履行协议，主动与其协商，甚至愿意做出一定的让步情况下，被告仍以各种理由如“经营亏损”、“国家政策不允许”等理由予以搪塞，耍赖、推卸责任，不予解决。二、理由及诉求根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与被告签订的《房屋拆迁协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护。被告截至目前仍未按照协议的约定向原告交房，构成违约，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，提起诉讼，请求依法判决。 被告（反诉原告）黔南州环宇房开公司辩称：原告的起诉事实不成立，理由不充分，请求不合法，原告诉状和原来签订的协议书，就赤裸裸的强调了是增大面积进行补偿，本来原告的房屋仅有70多个平方米，认定为173.4平方米，测量面积与实际不符，这个约定违反了相关条例，是违反法律法规的，当时签订合同的经办人说，原告的家属在建设局和国土局等相关部门，迫于原告的强势签订了这份合同，因此这份合同是不真实的，正因为签订了不平等的合同，市里面发现后，就已经下文明确说明是扰乱拆迁市场，被告遭到了相关部门的行政处罚，原来合同约定房屋位置编号，都与后来的设计规划不相符，被告也进行了登报和联系被告，要求重新签订合同，但是原告拒不来签订，所以原来的签订的合同难以履行，因为原告迟迟不来重新签订合同，所以原告主张的过渡费不应是被告造成，因此原告主张的过渡费不成立，因此原告主张的合同是无效合同，应当实事求是按照拆一还一，拆多少赔多少的原则，对原告进行合理合法的补偿，逾期过渡费，责任不完全在被告，而是因为原告没有重新签订合同所导致，主要责任在原告，其所谓的超期过渡主张不成立。 被告（反诉原告）黔南州环宇房开公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《房屋拆迁协议书》无效；2、反诉人按实际拆迁房屋面积73.30平方米补偿被反诉人商品房（按现行市场价4590元补偿）；3、驳回被反诉人的其他诉讼请求；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。2008年经都匀市人民政府批准，反诉人对都匀河滨路20—27号羊肠街西面地段进行旧城拆迁改造，建设“临江大厦”。被反诉人陆有林的房屋在拆迁之列，但其不配合不支持拆迁，迟迟不肯签订拆迁合同。因为原告陆有林之女在都匀国土局工作，儿子也在贵阳重要部门工作，被反诉人仗儿女之势，漫天要价，条件苛刻，实足的钉子户，给反诉人的拆迁造成了极大的障碍。为了推进拆迁工作，反诉人被迫与被反诉人于2009年9月20日签订《房屋拆迁协议书》，被反诉人房屋本来只有73.7平方米，强迫反诉人增大面积，并要求223.82平方米进行补偿。被反诉人的拆迁协议签订以后，在社会上造成了恶劣影响，引起政府关注，反诉人被政府及主管部门以超标补偿扰乱拆迁市场为由进行行政处罚。之后，市政府对规划及设计也作了调整，原协议约定的补偿安置房屋的户型、位置、面积及编号都发生了变更。为此，反诉人登报通知拆迁户重新签订合同。反诉人与被反诉人不仅违背反诉人真实意愿，内容违法又不真实，不仅无效，也无法履行。正是如此，被反诉人迟迟不主张权利，以致超过了诉讼时效几年后才起诉。尽管如此，反诉人拆迁被反诉人房屋是事实，仍愿合法合法对被反诉人进行拆迁补偿，按拆一还一的法律原则，对被反诉人按73.3平方米拆迁面积进行房屋补偿，亦可按现行政府公布评估价4590元进行货币补偿。 原告（反诉被告）陆有林辩称：一、拆迁协议合法有效，受法律保护。原告和被告在平等互利的基础上，经充分协商一致达成协议。约定此次房屋拆迁属于协议拆迁，达成的协议条款具有法律效力，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，”原、被告签订的《房屋拆迁协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，应受法律保护。二、被告提出的债权已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。本案诉讼时效起算点应按两种时点确定，一是原告要求被告履行付款主务的宽限期届满之日，其次是被告第一次明确拒绝履行义务之日。本案中，原告没有提出被告履行义务的宽限期，同时，2018年8月11日原告向被告发催告函，要求其履行《房屋拆迁协议书》的规定，被告未履行义务，被告于2018年12月14日提出了反诉，因此，本案的诉讼时效起算点应确定为2018年12月14日，并且诉讼时效从起诉之日起同时中断。三、签订的协议是真实意思表示。被告称原告“仗儿女漫天要价，实足的钉子户，被迫签订协议”，这与事实不符。原告之女韦红玉是2016年4月到都匀国土局工作，系普通工作人员，原告有三个女儿，并无儿子，反诉人所谓“儿子也在贵阳重要部门工作”纯属无稽之谈，仗儿女之势无从说起，原、被告签订协议时，还有众多业业尚未签订协议，这是钉子户吗？相反，安置房已于几年前建成，被告迟迟不按协议的规定予以安置。如果存有胁迫问题，为什么不按照合同法的规定行使变更或撤销权？起诉之前，原告多次主动努力与被告协商，一次次作出让步，但是被告仍置之不理，原告是被逼无奈，才通过法律途径来维护自己的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交以下证据材料，其中原告提交的证据有：原告身份证复印件、被告企业信息公示报告、《房屋拆迁协议书》、平面户型图、实测面积计算图、催告函寄出及签收、原告之女韦红玉房管局上班的证明；被告提交的证据有：1、市政府对临江大厦的批复、市规划局文件对临江开发的批复、市发改局文件项目备案通知、建设规划许可证、建设施工许可证、建设用地许可证、国土（2010）第113号、国土（2009）第157号、房屋拆迁许可证，证明被告合法取得开发的批复和合法拆迁。2、市房地产局文件（2009）117号、市政府（2010）号会议备忘录、市房地产局文件（2010）28号、市政府（2010）105号专题会议纪要、 市住建局文件关于规范补偿通知、市住建局文件（2017）84号、2011年3月21日登载在黔南日报“声明及通知”， 原告房产证复印件等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院确认以下事实： 因被告对都匀河滨路20—27号羊肠街西面地段进行旧房拆迁改造，拟建“临江大厦”项目，2009年9月20日被告（甲方）与原告陆有林（乙方）签订了《房屋拆迁协议书》，其中载明：“一甲、乙双方一致同意，此次房屋拆迁属于协议拆迁。因此，对本协议中双方所达成的协议条款，具有法律效力，均受法律保护。二、乙方旧房在该地段都匀市河滨路××室一厅套房，砖混结构。经甲、乙双方实测，认定建筑面积为113.04㎡，并认定该房进行了装修，及其有关装修室内设施，经双方自愿结算，甲方自愿同意以增大返还面积进行补偿，并同意增大112.8㎡，共计补偿建设面积为223.82㎡。三、乙方自愿选择该项目大楼的A栋十三层楼，房型为十三层A1南134.078和十六层A3北126.026套房，总建筑面积为260.104㎡。四、甲方按此协议拆除乙方房屋，并按甲、乙双方特别约定的归还和补偿办法执行，即：乙方应补差面积人36.284㎡，每平方米按2700元计算。乙方应向甲方补差金额为人民币97966.80元。五、按本协议第四条，甲方应安置乙方的新房面积为260.104㎡，经双方商定，甲方所安置的乙方的新房面积以测量部门测量的数据为准。如少于乙方260.104㎡面积的部分，甲方则按每平方米2700元补偿给乙方；如乙方所安置房屋超出260.104㎡的面积，乙方则按2700元补给甲方。……七、甲方补助乙方两次搬家共计1000元人民币，每月补助乙方过渡费1130元人民币，过渡期从搬家之日起计算，……十一、自本协议签订之日起，乙方应在2009年10月15日是以前全部搬迁完毕……十四、新房交付期限：自甲乙双方签定之日，时限为四年整。到期不能交付乙方使用，甲方除延续承担乙方过渡费外，还应按规定增加过渡费。计算方式为：不分段计算，按实际过渡时间的比例增加过渡费。增加比例为：不准用任何理由违反过渡超期费逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。……十五、如甲乙双方对该协议产生纠纷后，双方均可向仲裁机构申请裁决。十六、乙方要求甲方复印一份新居住房的平面图附在本合同。所建筑面积必须查正、负3%以内，否则系违反本合同。按国家有关合同法规定执行赔偿。 协议签订后，原告依约搬出了房屋，但被告未按协议补偿安置原告，仅支付了原告搬迁费1000元及2018年7月之前的过渡费，未履行协议中约定的其他义务，故原告向法院起诉，请求支持其上述诉请。 另查明，案涉被拆迁房屋都匀市河滨路××室一厅套房系原告陆有林与其夫韦云鹏(已故)共有，房产证载明建筑面积73.30平方米。 被告环宇房开公司开发的都匀临江大厦A栋于2016年完工，2018年5月陆续有住户入住。 2018年9月25日原告陆有林向本院申请诉前财产保全，本院于2018年9月28日作出（2018）黔2701财保201号民事裁定书，裁定查封被告黔南州环宇房开公司所有的位于都匀市河滨路××大厦××号、××房产。 本院认为：原告陆有林与被告黔南州环宇房开公司于2009年9月20日签订的《房屋拆迁协议书》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，该《房屋拆迁协议书》约定的补偿方式、安置费用、安置房屋数量、户型、安置房屋价格、装修费等事项对双方均有约束力，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。现被告未能按照协议交付房屋，构成违约，应承担本案的民事责任。 关于原告诉请要求被告按照《房屋拆迁协议书》完全履行协议，交付房屋的主张，本院认为，基于信赖利益的保护，再结合原、被告举证、质证、庭审查明事实，对原告陆有林要求被告黔南州环宇房开公司履行协议交付共计建筑面积为223.82平方米房屋的诉求本院依法予以支持。本案案涉《房屋拆迁协议书》中约定被告应交付的房屋为：临江项目大楼的A栋十三层楼，房型为十三层A1南134.078平方米和十六层A3北126.026平方米两套房，但现因户型面积、设计等其他原因已不能实现按原协议完全交付，被告现在可以交付的两套房屋为：经原告申请诉前保全措施本院依法查封的1-16-8号、2-21-1号两套房屋，被告应予交付原告，双方交付房屋的实际面积补差，原、被告可根据房管部门测定的建筑面积及双方约定的方式结清最后房款差额。故对原告此项诉请，本院依法予以部分支持。 关于原告诉请要求被告按照协议约定，增加过渡费348040元的主张，本院认为，原、被告在《房屋拆迁协议书》约定了逾期过渡费以及逾期过渡费的分段计算方式，因逾期过渡费属惩罚性违约金性质，其计算方式约定过高超过了相关法律规定，也不符合公平原则，本院依法酌情调整为按已付过渡费的30%计算加付逾期过渡费，其中已付过渡费的起止时间为：拆迁协议约定的搬出之日2009年10月15日至原告向本院提起诉讼之日2018年10月26日，共计9年，则已付过渡费为122040元（9年×12个月×1130元/月=122040元），逾期过渡费为36612元（已付过渡费122040元×30%=36612元），故对原告此项诉请本院依法予以部分支持。 对被告辩称及反诉请求确认《房屋拆迁协议书》无效、被迫与原告签订协议书，依法应予以撤销，按实拆面积73.30平方米补偿原告的主张，对此，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，因被告黔南州环宇房开公司为达到开发商品房，其与原告陆有林签订《房屋拆迁协议书》系自愿让利给原告。被告签订合同违反房屋拆迁管理，被政府相关部门责令停止整改，也并非导致合同无效，另外，被告向本院提交了都匀市政府关于规范“临江大厦”拆迁的系列文件，但被告未能按照都匀市政府相关文件规定采取有效措施解决其拆迁过程中制造的问题，其中都匀房管局匀房字【2009】117号文件“关于制止“临江大厦”项目拆迁违法不规的通知”，该文件于2009年9月15日下发，但被告仍在2009年9月20日自行与原告签订了《房屋拆迁协议书》，如被告认为签订的合同时存在受胁迫导致显失公允，也应根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭之规定及时行使撤销权，故被告辩称及反诉理由不能成立，本院依法不予采信，对被告辩称意见及反诉主张，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第五十二条、第五十五条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内，交付都匀河滨路4号临江大厦1-16-8号、2-21-1号两套房屋给原告（反诉被告）陆有林； 二、被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付原告（反诉被告）陆有林逾期过渡费36612元； 三、驳回原告（反诉被告）陆有林本诉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3298元，反诉案件受理费3173元，诉前财产保全费5000元，共计11471元，由原告陆有林负担1000元，被告黔南州环宇房地产开发有限公司负担10471元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，本判决发生法律效力，当事人可在两年内申请强制执行。 审判员 罗  国  微 二〇一九年一月二十五日 书记员 杨贵林（代）