四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初7882号 原告：曾强，男，1981年6月8日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：王金连，女，1986年5月18日出生，汉族，住成都市新都区。 二原告委托诉讼代理人：林贞祥，四川信诺达律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：陈儒林，四川信诺达律师事务所律师。 被告：成都懿润房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都新新街88号。 法定代表人：何明全，总经理。 委托诉讼代理人：严旭梅，四川诚伦律师事务所律师。 原告曾强、王金连与被告成都懿润房地产开发有限公司（以下简称懿润房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年11月1日公开开庭进行了审理。曾强、王金连的委托诉讼代理人林贞祥、陈儒林到庭参加诉讼，懿润房地产公司的委托诉讼代理人严旭梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾强、王金连向本院提出诉讼请求：1.懿润房地产公司向曾强、王金连支付逾期办理××××××中心××幢××层××号房屋所在楼栋权属证明的违约金27390.64元（计算方式：384711元乘以万分之一乘以712天，从2016年1月1日计算至2017年12月13日共计712天）；2.懿润房地产公司向曾强、王金连支付逾期办理房屋所有权证书的违约金 63667.28元（计算方式：384711元乘以万分之二乘以823天，从2016年1月1日计算至2018年4月3日共计823天）；3.本案诉讼费、保全费由懿润房地产公司承担。事实与理由：2014年5月30日，曾强、王金连与懿润房地产公司双方签订《商品房买卖合同》，双方约定：曾强、王金连购买懿润房地产公司开发的位于新都区××路××号、××街××号××××中心的××幢××层××号房；房屋总价款为386840元，其中311288元由曾强、王金连支付给懿润房地产公司，余款75552元由懿润房地产公司以返还前三年租金的方式在总房款中抵扣，也就是说懿润房地产公司应当将前三年租金支付给曾强、王金连，再由曾强、王金连作为购房款支付给懿润房地产公司，但实际由懿润房地产公司直接在房款中抵扣，故75552元也应当作为曾强、王金连的已付房款。2014年12月31日，懿润房地产公司将约定房屋交付给曾强、王金连。2017年6月27日，懿润房地产公司办理了曾强、王金连购买的××幢××层××号房屋所在楼栋权属证明；曾强、王金连于2018年4月3日实际取得不动产登记证书。《商品房买卖合同》第十九条约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日15日内由出卖人支付。（二）转移登记。若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”，根据前述条款约定，懿润房地产公司未能在合同约定时间内办理1幢5层072号房屋所在楼栋权属证明及房屋权证，故懿润房地产公司应当按合同约定向曾强、王金连支付违约金。曾强、王金连曾多次要求懿润房地产公司支付违约金，但懿润房地产公司总是推脱。为维护曾强、王金连的合法权益，为维护生效合同的法律效力，特提起诉讼，望判如所请。 懿润房地产公司辩称：1、曾强、王金连实际支付的房款并非其所述支付了384711元，按照合同约定，总房款为 311288元，曾强、王金连陈述的这点与事实不符；2、曾强、王金连的诉请不应得到支持：（1）本案未按期办理房屋所在楼栋权属证明以及房屋所有权证书并非出卖人的原因导致，有曾强、王金连自身的原因以及相关政府部门及国家政策的因素，出卖人不应当承担由这些原因导致逾期办理的相关责任；（2）即使曾强、王金连举证证明懿润房地产公司导致逾期办理产权证，但不能同时主张两项诉求的违约金，肯定是要先办大产权，再办理不动产权属登记证书，在取得了房屋大产权后，将近8个月的时间就把相应的不动产权证书办理完毕交付，是在合理期限内，责任不应由懿润房地产公司承担；（3）违约金的标准过高，曾强、王金连没有举证证明因懿润房地产公司责任导致逾期办理产权证的相关损失。综上所述，懿润房地产公司不应承担责任，请求驳回曾强、王金连的诉讼请求。 庭审中双方当事人无争议的事实：2014年5月30日，曾强、王金连与懿润房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），由曾强、王金连购买懿润房地产公司开发的位于新都区××××××路××号、××街××号的××幢××层××号房，合同约定房屋总价款为311288元，面积21.93平方米。《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用0元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”。《补充协议》第五条产权登记的说明及补充约定：“一、买受人应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料报送出卖人。如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、法律、法规规定应缴纳的相关费用（包括税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）或者未提供规定所需的资料等，出卖人有权拒绝按合同约定时间为乙方办理合同或权属登记相关手续且不承担任何违约责任。受政策及政府主管部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。二、出现套内建筑面积误差时，买受人应在办理房屋交付手续时与出卖人签订面积差异协议，并结清相关房款。……四、出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国土使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证书之日起15日内由出卖人支付”。 2014年5月30日，曾强、王金连与成都懿润百货有限公司签订《委托经营管理协议》，约定将新都区××路××号、××街××号“××中心”的××××号商铺委托成都懿润百货有限公司统一经营管理，委托期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止，合同约定:“……四、收益方式：（一）第一至第三年的租金为¥75552.00元。此总回报由开发商支付，并在甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》所确定的总房款中予以抵扣。委托期内的前三年为市场培育期，开发商向甲方支付此期间的租金后，乙方不再向甲方支付租金，以利于市场招商，促进繁荣。……”。 庭审中，双方当事人对懿润房地产公司按合同约定已向曾强、王金连交付案涉商铺没有争议。曾强、王金连按合同约定向懿润房地产公司支付了购房款311288元；2017年7月31日，曾强、王金连向懿润房地产公司出具《委托书》，委托懿润房地产公司办理案涉房屋不动产登记手续；同日，双方签订《面积补充协议》，明确房屋误差面积为0.15平方米，需退回买受人曾强、王金连2129元。2017年12月7日，懿润房地产公司就案涉房屋代交房屋专项维修资金392.04元。2017年12月13日的税收完税证明载明曾强就购买案涉房屋纳税9429.36元。懿润房地产公司向曾强、王金连交付了2018年5月9日开具的四川增值税普通发票，上载案涉房屋面积21.78平方米，价税合计309159元。曾强、王金连于2018年4月3日取得了案涉房屋的不动产登记证书。 《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》（备案编号：××备××号）载明懿润房地产公司在已完成竣工验收后于2015年3月17日申请竣工验收备案。2017年1月10日，该工程的竣工验收备案文件收讫，完结齐全。 双方有争议的相关事实：曾强、王金连提交了2015年12月26日的《现金收据》照片作为缴纳税费的证据，陈述众多业主在收到懿润房地产公司通知后及时向其缴纳了相关费用，该收据原件在交付发票后被懿润房地产公司收走。鉴于懿润房地产公司作为企业法人应建立规范的会计账簿，其虽不认可2015年12月26日的《现金收据》照片的真实性，但并未举出曾强、王金连缴纳税费的相应证据，综合案情考量，本院确认曾强、王金连于2015年12月26日向懿润房地产公司缴纳了案涉房屋税费。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《委托经营管理协议》、四川增值税普通发票、税收完税证明、《不动产权证书》、维修资金收款凭证、现金收据照片、委托书以及《面积补充协议》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》（备案编号：××备××号）等证据及当事人当庭陈述记录在卷予以佐证。 本院认为，曾强、王金连与懿润房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。 《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定了办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证的时间，懿润房地产公司并未在约定时间内办理。懿润房地产公司提交的《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，反映2017年10月竣工验收备案文件收讫，不能证明懿润房地产公司及时提交了相关备案材料，应承担相应举证责任，故懿润房地产公司对迟延办理案涉房屋所在楼栋权属证明应承担违约责任。懿润房地产公司举出了委托书作为证据，以证明曾强、王金连于2017年7月31日才委托懿润房地产公司办理产权证，迟延办证责任不在懿润房地产公司。双方在合同中约定了办理房屋所有权证的期限，懿润房地产公司作为商品房开发商应在约定期间内合理安排、积极推进办证事宜，包括要求业主提交委托书并明确代缴相关税费项目及金额，但其并没有举出证据证明曾于何时要求曾强、王金连出具委托手续及缴纳税费，懿润房地产公司应承担举证责任，应对迟延办理案涉房屋所有权证书承担违约责任。 关于具体的违约责任问题。曾强、王金连主张从2016年1月1日开始计算逾期办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及案涉房屋所有权证书的期间，根据双方合同约定及对交付房屋时间的确认，本院予以支持。因成都市新都区于2016年10月18日已正式停止受理房屋所有权证登记业务，从该日起不能办理房屋所有权证书，而不动产产权登记涵盖房屋及相应土地权利，故办理不动产产权登记的最后时间应以所涉土地权属办理约定的截止时间为最后时间。实行不动产产权登记制度后，懿润房地产公司办理案涉房屋不动产权证时间符合合同约定，故其承担逾期办证责任的期间应计算至2016年10月17日止。曾强、王金连同时主张迟延办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及案涉房屋所有权证书的违约责任，鉴于违约金应以实际损失为基础，而同一期间内迟延办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证书造成的结果是一致的，即未取得案涉房屋产权证书，实际损失并不会因此重叠，故不能重复计算违约金。鉴于案涉《商品房买卖合同》中约定迟延办理楼栋权属证明的违约金标准为日万分之一、迟延办理房屋所有权证书的违约金标准为日万分之二，本院择其中较高的违约金标准予以支持。懿润房地产公司认为曾强、王金连并未举证证明相应的具体损失，故应不予赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已经明确了逾期办理房屋所有权证应予赔偿，而双方合同系真实意思表示，懿润房地产公司作为房地产开发公司对违约责任应有充分认识和考量，综合考虑合同约定及本案实际情况，案涉合同约定因出卖人责任逾期办理房屋所有权证由出卖人承担已付房款日万之二的违约金标准并非明显过高。综上，违约金应从逾期之日2016年1月1日起算，以该期间已付房款311288元为基数，以日万分之二为标准，计算至2016年10月17日为止。曾强、王金连主张将《委托经营管理协议》中约定的75552元租金纳入总购房款中计算违约金，因《商品房买卖合同》及《补充协议》并无相关约定，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都懿润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾强、王金连支付违约金。违约金计算标准：以311288元为基数，从2016年1月1日开始，按日万分之二标准，计算至2016年10月17日止； 二、驳回原告曾强、王金连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1038.2元（已减半收取），由成都懿润房地产开发有限公司负担207元，由曾强、王金连负担831.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年一月二十四日 书记员  叶秋萍