山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2195号上诉人（原审原告）：夏冬伟，男，1990年12月27日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：张良，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫东，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程宝中，男，1973年2月27日出生，汉族，住山东省阳信县。被上诉人（原审被告）：滨州市钦润万家房产有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区市西办事处渤海十二路以东玲珑园6号楼沿街楼。法定代表人：赵玉娥，经理。上诉人夏冬伟与被上诉人程宝中、滨州市钦润万家房产有限公司（以下简称钦润万家公司）买卖合同、居间合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏冬伟上诉请求：1.依法改判被上诉人程宝中双倍返还上诉人定金20000元，两被上诉人连带返还上诉人中介及贷款服务费13800元;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定“签订合同前，程宝中将其取得房屋来历及暂时未取得房屋权属证书的情况通过居间人钦润万家公司告知了夏冬伟”。仅为两被上诉人的辩解并没有任何证据证明。事实是，两被上诉人故意隐瞒涉案房屋没有取得产权证明的情况下，与上诉人签订《房屋买卖居间服务合同》，被上诉人误以为涉案房屋产权明晰才签订的合同。一审法院仅根据两被上诉人的辩解作出上述认定错误。2.一审判决认定“由于订立合同时程宝中尚未取得房屋权属证书，暂时不能办理房屋权属的转移登记，因而双方在合同中未约定办理过户登记的时间，进而未约定支付首付款的时间。”错误。涉案合同第五条第三款明确约定了首付款的支付时间为2019年1月12日内支付首付款贰拾贰万元（含定金），对该事实一审判决也予以确认，该一审判决上下文之间存在冲突。3.涉案13800元的中介费用包含买卖合同居间服务费及金融贷款服务费，金融贷款服务费为贷款额度的1%。即使钦润万家公司在房屋买卖过程中提供过服务，但自始没有提供过贷款服务，且上诉人已举证证明其在居间服务过程中，对涉案房屋提供不实信息，经上诉人举报后撤回涉案房源信息，钦润万家公司在服务过程中存在过错及违约行为，应当承担违约的责任。4.本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；《中华人民共和国担保法》规定：一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。综上，上诉人与两被上诉人签订涉案合同的根本目的是取得涉案房屋的物权，但截止一审庭审，两被上诉人仍未提交合法证据证明其拥有涉案房屋的物权，其举证能够证明的充其量是其享有涉案房屋的物权期待权，且该物权期待权能否实现尚无法确定，现二被上诉人经催告无法履行合同主要义务，合同的根本目的已无法实现。被上诉人钦润万家公司辩称，在签合同之前和看房的时候就已经涉案房屋产权在程宝中名下，由开发商、棉油机厂给程宝中开了两次证明，我方作为中介提供了代看房子、签署合同、商议具体交易流程，在该过程中，上诉人都是同意的，当时房产证在办理过程中，我方作为中介方已全面提供服务，而是上诉人以各种理由要求解除合同，不要这个房子。被上诉人程宝中未答辩。夏冬伟向一审法院起诉请求：1.判决解除原告夏冬伟与两被告签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.被告程宝中返还原告夏冬伟双倍定金20000元；3.被告程宝中、钦润万家公司连带返还原告夏冬伟中介费13800元；4.案件受理费、财产保全费由被告郭洪负担。一审法院查明：2016年前，程宝中在滨州市黄河四路山东滨州宏伟棉业有限公司院内拥有一套住房，2016年，滨州对上述城市区域进行棚户区改造，程宝中与棚户区改造机构签订拆迁安置补偿协议。2018年5月，棚户区改造机构将补偿安置的滨州海通蓝郡小区7-1-902室的房屋交付给程宝中，后续安置房屋的登记和转移登记在持续办理中。经钦润万家公司居间介绍服务，2019年1月1日，夏冬伟与程宝中、钦润万家公司签订《房屋买卖居间服务合同》，确定夏冬伟购买由程宝中出售的位于滨州市滨城区海通蓝郡（宏伟棉业）7-1-902号房屋。合同约定，房屋所有权证登记日期为年月日，房屋产权证号为：，房屋所有权人为程宝中，建筑面积为100平方米，附房7平方米，用途为居住；房屋现状为空房；甲方（程宝中）于交付首付之日将此房腾空交付乙方（夏冬伟）使用；乙方确认同意购买上述本合同第一条所述的房屋，履行本合同约定的义务，承担违反本合同义务的法律责任；甲、乙双方同意房屋成交价为人民币854800元；签订本合同时乙方支付甲方购房定金10000元，若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约定金不退；乙方在2019年1月12日内将首付款人民币220000元交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方；乙方申请贷款，银行放贷时支付到甲方指定账户上，贷款额度由贷款银行指定的评估事务所评估价格决定。银行批贷额度与预计贷款有差异时，乙方需在三日内补齐首付款；如因甲、乙任何一方违约而导致买卖合同不能履行，违约方应向丙方支付合同规定的各项费用等。上述合同的居间服务部分约定，甲乙双方同意丙方（钦润万家公司）作为房屋交易的居间方及办理产权证书过户的代理人，委托期限自本合同签订之日起到乙方领取新房产证，甲方取得全部售房款之日止；签订本合同时乙方向丙方支付居间服务费：人民币元整，贷款服务费元整；若甲乙如因甲、乙任何一方违约而导致买卖合同不能履行，违约方应向丙方支付合同规定的各项费用等。签订合同前，程宝中将其取得房屋来历及暂时未取得房屋权属证书的情况通过居间人钦润万家公司告知了夏冬伟。由于订立合同时程宝中尚未取得房屋权属证书，暂时不能办理房屋权属的转移登记，因而双方在合同中未约定办理过户登记的时间，进而未约定支付首付款的时间。合同订立当天，夏冬伟向程宝中支付购房定金10000元，随后向钦润万家公司支付居间报酬13800元。合同订立一段时间后，夏冬伟经钦润万家公司要求降低首付款金额，后被程宝中拒绝。夏冬伟随后向程宝中发出催告函，要求提供房屋权属证明。程宝中经钦润万家公司向夏冬伟出示了房屋征收补偿安置协议书、产权证明等资料。一审法院认为，原告夏冬伟与被告程宝中订立的房屋买卖合同，原告夏冬伟与钦润万家公司订立的居间合同均系缔约双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规有关效力方面的强制性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，依法成立且发生效力。合同订立以后，缔约各方应当诚信履行约定义务。订立合同前夏冬伟知道程宝中所出卖房屋的权属证书尚在办理过程中，暂时不能向夏冬伟办理过户手续，因而双方未在合同中约定办理过户的时间或期限。从中可以判断，对于办理过户转移登记的卖方义务，合同实际约定了履行条件，即出卖人程宝中取得房屋不动产权属证书。由此原因，合同亦没有就首付款的支付时间和期限作出约定。而履行过程中，程宝中始终未取得交易房屋的不动产权属证书，因而协助夏冬伟办理房屋不动产转移登记义务的条件没有成就。在未取得房屋不动产权属证书前，出卖人客观上无法向买受人提供不动产权属登记文件，此内容买受人订立合同时知道或应当知道，出卖人未提供不动产权属证明不构成违约。而出卖人向买受人提供了房屋取得来源文件资料，即符合合同目的要求，符合诚实信用原则。现有证据不能证明程宝中存在违约情形，不应承担违约责任。同时，履行行为也不符合法律规定或合同约定的解除条件，因此买受人夏冬伟不具合同解除权。但对于夏冬伟提出的解除合同的要求，程宝中在诉讼过程中表示同意，依法予以准许。居间合同履行中，居间人钦润万家公司为委托人夏冬伟提供订立合同机会，并且促成夏冬伟与出卖人订立合同，履行了合同义务。房屋买卖合同双方在履行中发生争议，非可归因于居间人钦润万家公司一方的义务，现有证据不能判断钦润万家公司违约。委托人夏冬伟要求解除居间合同、返还居间报酬的诉讼请求缺乏事实和法律根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除原告夏冬伟与被告程宝中订立的房屋买卖合同；二、被告程宝中返还原告夏冬伟已付定金10000元；三、驳回原告夏冬伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，减半收取计322.50元，由原告夏冬伟负担。二审中，上诉人提交微信聊天记录截图一张，证明2019年1月3日，上诉人向钦润万家公司提出要求其出具涉案房屋的权属证明；被上诉人钦润万家公司提交不动产证复印件，证明涉案房屋产权在程宝中的名下，并已经办理产权证。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据真实性无异议，但上诉人仅是要求提供产权证明并非不动产权证，我方已及时告知上诉人产权证正在办理；上诉人对被上诉人提交的证据真实性有异议，系复印件，且涉案房屋坐落于滨城区海通蓝郡，而不动产权复印件上坐落于棉机厂，位置不一致，与本案也缺乏关联性。本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据真实性无异议，且该证据与本案待证事实有关，依法予以确认；被上诉人钦润万家公司提交的该份证据系复印件，上诉人对其真实性有异议，依法不予采信。二审经审理查明，2018年12月31日，程宝中（甲方）与夏冬伟（乙方）、钦润万家公司（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：程宝中出售位于滨州市滨城区海通蓝郡（宏伟棉业）7-1-902号房屋；房屋可能性质为商品房；房屋所有权证及房屋产权证号处空白，房屋所有权人为程宝中，建筑面积为100平方米，附房7平方米，用途居住；房屋现状为空房；甲方于交付首付之日将此房腾空交付乙方使用；乙方确认同意购买上述本合同第一条所述的房屋，履行本合同约定的义务，承担违反本合同义务的法律责任；甲、乙双方同意房屋成交价为人民币854800元；签订本合同时乙方支付甲方购房定金10000元，乙方为贷款客户，乙方在2019年1月12日内将其首付款220000元交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方；甲方在本催交易中提供以下真实有效的文件：a.……b.房屋的产权证明和土地使用证明（包括购房发票）……；若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约定金不退；在签订本合同时，甲方必须按照约定时间与乙方共同到房地产管理部们办理房屋交易过户手续，超过约定时限视为违约；甲乙双方共同委托丙方作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的代理人，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证，甲方缺的全部房款之日止；乙方向丙方支付居间服务费、贷款服务费，具体数额未填写；丙方应在签订合同后，妥善保管甲乙双方交付的房屋所有权证、原始购房权属过户材料，在过户后，将乙方购房款转移给甲方，使乙方缺的房屋土地管理局核发的有效不动产登记证书；因甲、乙任何一方违约而导致买卖合同不能履行，违约方应向丙方支付合同规定的各项费用等；甲乙双方办理业务前务必提前缴纳费用，若未缴纳丙方有权不提供相应服务。合同签订后，夏冬伟向钦润万家公司支付中介费13800元；2019年1月1日，夏冬伟向程宝中支付定金10000元。本院认为，本案的争议焦点是两被上诉人在签订和履行过程中是否存在违约行为，上诉人主张的定金双返及中介费返还是否应予支持。首先，涉案合同约定房屋出卖方程宝中应提供房屋产权证明和土地使用证明，但被上诉人程宝中仅提交了产权交易中的证明复印件和不动产权复印件，至二审开庭，被上诉人程宝中也未能提交有效证据证明其对涉案合同约定的房屋取得不动产权证，因此，被上诉人程宝中违反了合同约定的提供证件及签订合同时办理过户的义务，按照合同约定已构成违约；其次，两被上诉人均主张上诉人在合同签订时知晓被上诉人程宝中尚未取得涉案房屋的不动产权证，上诉人对此不予认可，两被上诉人也无证据证实。因此，由于被上诉人程宝中未能按照合同约定提供涉案房屋产权证并办理过户手续，涉案合同目的不能实现，上诉人要求解除涉案房屋买卖合同的主张，依法应予支持。由于违约在责任在被上诉人程宝中，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，应向上诉人双倍返还定金，即20000元。上诉人已向居间人被上诉人钦润万家公司支付居间费，但由于被上诉人钦润万家公司未提交证据证实其在合同签订前已向上诉人告知关系涉案合同的订立的重要事实，即程宝中未取得涉案房屋不动产权证，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，被上诉人钦润万家公司应向上诉人返回居间报酬13800元。综上，上诉人的上诉请求成立，依法予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项规定，判决如下：一、维持滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初836号民事判决第一项；二、撤销滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初836号民事判决第二、第三项；三、被上诉人程宝中于本判决生效之日起十日内向上诉人夏冬伟返还定金20000元；四、被上诉人滨州市钦润万家房产有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人夏冬伟返还居间报酬13800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费645元，减半收取计322.50元，由被上诉人程宝中负担191元，被上诉人滨州市钦润万家房产有限公司负担131.5元；二审案件受理费645元，由被上诉人负担程宝中负担381.7元，被上诉人滨州市钦润万家房产有限公司负担263.3元。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  高国强审判员  邵佳宁二〇一九年十二月九日书记员  李 茜