广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初9372号原告：杨世义，男，汉族，1974年11月24日出生，住址：河南省信阳市狮河区。委托代理人：贺昌、陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。第一被告：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号金世界花园。法定代表人：郑宜靓。委托代理人：周亭亭，女，汉族，1988年6月10日出生，住址：江苏省坯州市，系公司员工。第二被告：中国农业银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠州大道江北段15号。负责人：晏杰。委托代理人：周路、林秀金，系该公司员工。第三被告：李树忠，男，汉族，1971年11月1日出生，住址：惠州市惠阳区。原告杨世义诉被告惠州东江湾房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司惠州分行、李树忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告杨世义诉称：2003年以前，第一被告为套取银行贷款与第三被告签订虚假的《广东省商品房买卖合同》，虚假约定第三被告以按揭贷款的方式购买第一被告开发的惠州市江北××小区××花园××房（以下称“涉案房屋”）。后第三被告与第一被告、第二被告签订了抵押贷款合同，由第三被告向第二被告申请按揭贷款用于购买涉案房屋，并将涉案房屋抵押给第二被告。随后，第二被告依约发放贷款，第一被告实际收取贷款并用于经营。2006年10月26日，经惠州公安立案侦查，确认涉案房屋的该笔贷款为虚假按揭贷款。2003年9月27日，原告与第一被告签订了《金世界花园楼宇认购协议书》（编号:N0,0001088），第一被告将涉案房屋以人民币320623元的价格转让给原告，双方约定原告应在2003年9月28日前付清首期款人民币100623元，余款人民币220000元申请按揭贷款。合同签订后，原告于2003年10月6日向第一被告支付了首期款100623元。因涉案房屋已办理了虚假按揭贷款，原告无法依约办理按揭。后被告将涉案房屋交付给原告使用至今，但一直未履行办理房屋权属证书的义务。2018年6月11日，原告与第一被告就涉案房屋未付购房款及办证事宜达成了《补充协议》，双方确认涉案房屋涉及虚假按揭，原告应按约定向第一被告支付剩余购房款人民币39万元，第一被告配合办证。经查，惠州金世界房屋开发有限公司于2008年1月28日更名为惠州东江湾房地产开发有限公司。原告认为，原告依约取得涉案房屋成为事实，其与第一被告之间就涉案房屋的买卖行为合法有效。但第一被告为套取银行按揭假借第三被告的名义向第二被告申请贷款，在第二被告办理抵押登记依约发放贷款之后，实际收取贷款并用于经营，其为贷款的实际使用人。因第一被告的假按揭行为导致原告无法办理不动产权证，第一被告应负责支付涉案房屋所拖欠的按揭贷款本息，并为原告办理不动产权证。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。1.请求确认第一被告与第三被告就惠州市江北××小区××花园××房所签订的《广东省商品房买卖合同》为无效合同；2.请求判令第一被告向第二被告支付惠州市江北××小区××花园××房所拖欠的按揭贷款本息；3.请求判令第二被告办理惠州市江北××小区××花园××房的抵押权登记注销手续；4.请求确认原告与第一被告于2003年9月27日签订的《金世界花园楼宇认购协议书》、于2018年6月11日签订的《补充协议》合法有效,双方继续履行；5.请求判令第一被告履行办证义务，撤销惠州市江北××小区××花园××房在第三被告名下的备案登记，办理更名、办理不动产权证交付给原告并承担税费；6.请求判令三被告承担本案诉讼费用。第一被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称：1、第一被告已经向第二被告偿还了相应的银行按揭本息，且办理抵押权注销手续。2、办理不动产权证产生的税费，如维修资金等应由原告承担。3、本案诉讼费根据双方的约定应由原告承担。第二被告中国农业银行股份有限公司惠州分行辩称：第二被告与第三被告之间的事宜在2018年9月份另案已经处理，贷款本息已经偿还完毕，我方于2018年10月份让第一被告注销产权抵押登记，原告与第二被告没有直接的义务关系，我方不承担诉讼费。第三被告李树忠未到庭参加诉讼亦未作答辩。查明的案件事实经审理查明：2003年9月27日，原告与第一被告签订了《金世界花园楼宇认购协议书》（编号:N0,0001088），约定，原告购买第一被告开发的惠州市江北××小区××花园××房（以下称“涉案房屋”）；涉案房屋以320623元的价格转让给原告，双方约定原告应在2003年9月28日前付清首期款人民币100623元，余款人民币220000元申请按揭贷款。协议签订后，原告于2003年10月6日向第一被告支付了首期款100623元。因涉案房屋已办理了虚假按揭贷款，原告无法依约办理按揭。后被告将涉案房屋交付给原告使用至今，但一直未履行办理房屋权属证书的义务。2018年6月11日，原告与第一被告就涉案房屋未付购房款及办证事宜达成了《补充协议》，双方确认涉案房屋涉及虚假按揭，原告应按约定向第一被告支付剩余购房款人民币39万元，处理涉案房屋产生的诉讼费、律师代理费、执行费由原告承担，该房办证费用由原告承担，第一被告协助原告办证等。原告通过银行转账方式向第一被告付清剩余房款39万元。原告收楼后对该房屋进行装修并入住，一直居住至今。居住期间，原告按约缴纳物业管理费、水费、电费等日常生活费用。至今，涉案房屋的产权证仍未办理至原告名下。在原告与第一被告签订上述协议之前，第三被告与惠州金世界房产开发有限公司于2003年1月14日（以下简称新金世界公司）就涉案房屋的买卖签订了一份《商品房买卖合同》，约定第三被告购买涉案房屋，总价款为418020元，付款方案为首付30%，余款办理银行按揭。随后，第三被告与新金世界公司、第二被告签订《个人购房担保借款合同及见证书》，约定第二被告向第三被告发放贷款209000元，第三被告将涉案房屋作为借款的抵押，新金世界公司提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至贷款行取得并正式执管抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。2006年10月26日，惠州市公安局出具惠市公函字[2006]74号《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》，称：经侦查，新金世界公司恶意使用他人身份证、收入证明等资料虚假按揭购房，与他人签订虚假“广东省商品房买卖合同”，同时向第二被告等银行贷款办理虚假的“住房抵押贷款合同”或“个人住房借款合同”申请银行按揭，并由公司垫付购房首期款和集中供款，该局认定新金世界公司虚假按揭贷款共330套（两套待进一步核实）。第三被告与新金世界公司之间就涉案房屋的买卖、第三被告与第二被告、新金世界公司之间的借贷担保关系在虚假按揭贷款之列，该贷款由新金世界公司集中供款。根据惠州不动产档案馆出具的《商品房预售合同登记备案查询结果》，涉案房屋现备案的购房者为第三被告。第二被告称涉案房屋的本笔贷款本息于已结清，并已提交资料注销抵押登记。第一被告称已办理注销抵押登记。另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州市江北××小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第13××××31号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至被告名下，而被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。另查三，对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。裁决理由和结果本院认为：新金世界公司与第三被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》因系以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款等非法目的，应认定为无效。原告与第一被告所签订的《金世界花园楼宇认购协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。根据原告提交的发票、银行交易记录等，原告已就其付清购房款完成了举证责任，可认定原告已付清了购房款。原告已付清购房款，并已合法占有涉案房屋，被告应履行与原告签订的协议书及补充协议中的义务，将涉案房屋的产权过户至原告名下。有关办理产权证还需缴纳其他费用的，依照原告与第一被告的补充协议约定，该费用由原告承担。本案诉讼费，依照原告与第一被告的补充协议的约定，由原告承担。涉案房屋的按揭贷款已付清，并已办理注销抵押登记，故原告有关该诉请，无需再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告杨世义与第一被告惠州东江湾房地产开发有限公司于2003年9月27日签订的《金世界花园楼宇认购协议书》、于2018年6月11日签订的《补充协议》有效。二、确认第三被告李树忠与惠州金世界房产开发有限公司于2003年1月14日签订的《商品房买卖合同》无效。三、第一被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告杨世义办理位于惠州市江北××小区××花园××房的购房合同备案手续及不动产权证。四、驳回原告杨世义的其他诉讼请求。本案受理费6110元（原告已预交），由原告杨世义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年一月七日法官助理郑慧书记员张莉茱