广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20676号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎小锋，男，1960年5月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告）：王丽娜，女，1967年6月16日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹科明，男，1981年9月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王莉华，北京市奕明（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市奕明（广州）律师事务所律师。上诉人黎小锋、王丽娜与被上诉人曹科明租赁合同纠纷一案，两上诉人均不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,本案现已审理终结。上诉人黎小锋、王丽娜的上诉请求：变更一审判决的第一项、第二项、第三项、第五项，维持第四项，二审改判支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：1.我方认为《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》解除时间应为2017年8月23日。因为被上诉人曹科明违法经营，2017年8月5日公安机关对山庄贴上封条进行查封，此后曹科明一直没有回山庄处理违规经营旅业的事情，导致山庄无人管理，而且拖欠员工工资，2017年8月11日上诉人王丽娜应政府要求临时接管山庄。王丽娜接管山庄，并不必然导致解除《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》。根据《合同法》第93条及第94条规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种情况。2017年8月11日王丽娜在承租人曹科明下落不明的情况下临时接管山庄，显然不符合约定解除的情形，2017年8月11日临时接管山庄后曹科明若回来处理，王丽娜随时都会把山庄移交给曹科明，但直到8月22日曹科明仍然没有回山庄处理，也就是2017年8月11日至8月22日期间各方都没有行使法定解除权，《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》继续履行，曹科明的员工也继续居住在山庄，使用租赁物。上诉人黎小锋委托律师于2017年8月22日向曹科明发出解除协议的律师函，该律师函由律师通过EMS邮递给曹科明，邮递单上的电话135××××6066是曹科明本人一直使用的电话，上诉人也提交了EMS网站打印件显示曹科明委托他人签收了该律师函。上诉人认为律师函具有公信力，而且EMS公司也具有公信力，一经送达发生法律效力。一审法院认为无证据证实曹科明已经收到该律师函与该事实不符。现实生活中，法院寄给代理律师的很多文件均为律所工作人员签收，按照一审法院的逻辑，不是律师本人签收的文件就可以视为没有送达是不合理的。2017年8月22日，上诉人黎小锋委托律师发函解除协议，符合《合同法》第96条规定“合同自通知到达对方时解除”，合同解除权是一种形成权，故《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》解除时间应为2017年8月23日。2.被上诉人已支付押金150000元应归上诉人黎小锋所有。租赁合同的解除是曹科明未取得公安机关许可擅自经营旅业导致山庄被公安机关查封，又因拖欠员工工资被劳监部门责令整改，而曹科明在此期间并未积极配合相关部门妥善解决上述问题，去向不明，属于因曹科明违约而解除。根据《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》第六条第一项“本合同签订日，乙方向甲方交纳押金15万元或30万元。在合同履行期满后一个月内，如果未发生应由乙方承担责任的事项，所有押金一次性退还乙方，否则，相应扣减。”第七条第二项“任何一方无故中途强行中止合同，主动方无条件赔付被动方30万违约金”，上诉人不仅有权没收违约方的保证金，而且有权要求违约方支付30万元违约金。上诉人选择没收押金也符合《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，在广州市租赁市场上，承租人违约，出租人没收保证金，是交易习惯，故押金150000元应归被上诉人所有。3.一审法院认定被上诉人应支付2017年8月1日至2017年8月23日的场地租金24484元事实认定正确，但是认为应由押金150000元抵扣属于处理不当。押金本来就归上诉人所有。4.2017年7月3日至2017年9月3日的电费25431.96元应由被上诉人支付。2017年8月24日，租赁协议解除后，山庄停业，被上诉人的员工陆续离开山庄，之后电费也没有发生，之所以电费单的日期到2017年9月3日，是因为电力部门抄表时间为2017年9月3日，一审法院按使用天数来核算电费对上诉人不公平不合理。5.上诉人不应补偿被上诉人曹科明游泳池94500元。关于游泳池一项，上诉人租赁给被上诉人时，已经含有游泳池。即上诉人是带游泳池出租的，但是被上诉人承租之后，对上诉人原有游泳池进行破坏，导致上诉人已经建成的游泳池不能使用、报废。被上诉人破坏原有游泳池及新建游泳池的行为根本没有征得上诉人的同意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。”该游泳池的费用应该由被上诉人承担。此外，2018年8月17日一审法院通知开庭时没有通知我方代理人，是一审法院打电话给王丽娜拍视频送过去，故导致一审遗漏重要事实未查清，在出租给被上诉人时已经有配套游泳池。被上诉人在经营期间将上诉人配套的游泳池改建为酒店的洗碗间，并将游泳池作为养鱼池使用，之后曹科明兴建的另一个游泳池，并未经上诉人同意。根据双方的租赁合同第三条第三款第四点约定，游泳池作为不动产应当归我方所有，且无需向被上诉人补偿。根据公平合理原则，我方无需补偿。6.被上诉人应赔偿上诉人自2017年8月24日至公安机关解封山庄之日止的损失268116元。因为被上诉人曹科明违法经营，公安机关查封山庄，2017年8月24日后，即使上诉人收回山庄，也不能恢复山庄的营业或者出租给第三方经营。山庄要想出租，必须在公安机关解封后才行，上诉人一直积极向公安机关提供材料，请求给予解封，甚至2017年11月10日、2018年3月28日两次向广州市市长热线12345求助。根据《合同法》第一百一十九条的规定，在上诉人采取适当措施后，公安机关仍然没有解封这段时间的租金损失应由被上诉人承担。同时，上诉人要求被上诉人赔偿损失也符合《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”规定。被上诉人曹科明辩称，我方不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决，事实理由与一审法院判决一致。无证据证明上诉人将涉案房产出租给被上诉人时存在泳池，即使存在，泳池改为养鱼池，泳池也没有发生任何改变。我方新建游泳池，对方应当给予相应补偿。我方所有改建新建都是经过上诉人允许的，否则上诉人早已制止，不可能完成改建新建。上诉人违反约定强行收回要是导致我方权益受损，其违约行为应当向我方赔偿损失。曹科明向一审法院起诉请求:1.确认双方签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》于2017年8月11日解除；2.黎小锋、王丽娜返还曹科明押金150000元；3.黎小锋、王丽娜支付曹科明违约金300000元；4.黎小锋、王丽娜赔偿曹科明装修损失289618元；5.黎小锋、王丽娜返还曹科明财产（具体内容以广州源缘酒店有限公司固定资产盘点表清单为准）；6.本案诉讼费由黎小锋、王丽娜承担。黎小锋提起反诉，请求法院判决：1.曹科明、黎小锋2012年6月1日签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》于2017年8月23日解除；2.曹科明已支付的押金150000元归黎小锋所有；3.曹科明向黎小锋支付其垫付的2017年7月3日至2017年9月3日的电费25431.96元；4.曹科明向黎小锋支付2017年8月1日至2017年8月23日之间的租金24484元；5.曹科明赔偿黎小锋自2017年8月24日至公安机关解封山庄之日止的损失268116元。（按合同约定每月租金33000元为标准，自2017年8月24日计算至2018年4月26日）；6.判决曹科明承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年6月1日，曹科明与黎小锋签订《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》，约定：黎小锋将天鸿山庄出租给曹科明经营，租赁期间为2012年6月1日至2024年5月30日止；租赁主体范围及内容为山庄的土木建筑及现有办公、生活辅助设施和物件物品；黎小锋保留山庄内B1、B7栋别墅自用；曹科明有权对山庄的整体功能区、外观外貌进行修缮和定位；在征得黎小锋书面同意前提下，曹科明有权对现状进行必要改造和扩建；租赁期间，未经黎小锋书面同意，曹科明不可对不动产进行改造……否则不动产改造需恢复原状；曹科明向黎小锋交纳押金15万元，在合同履行期满后一个月内，如果未发生应由曹科明承担责任的事项，所有押金一次性退还曹科明，否则，相应扣减；曹科明向黎小锋交纳租赁费30万元/年，如需按季度交，则按3万元/月租赁费。协议签订后，双方对租赁场地和相关设施设备及物品办理了移交手续，双方签署了共14页的盘点表。此后曹科明对租赁场地进行了装修，边装修边经营，并于2015年4月7日经工商行政管理机关核准登记成立了广州源缘酒店有限公司（法定代表人为曹科明，以下简称源缘酒店）经营该山庄。曹科明向黎小锋交纳租金至2017年7月31日。由于曹科明在案涉租赁场地经营的源缘酒店在未经得公安机关许可的情况下，擅自经营并接待客人入住，于2017年8月5日对山庄贴上封条进行查封。同年8月17日，广州市公安局白云区分局竹料派出所向曹科明发出《公安行政处罚告知公告》，内容为：公安机关查明曹科明所经营位于广州市白云区钟落潭镇金盆村金沙路自编198号的广州源缘酒店有限公司在未取得公安机关许可的情况下，擅自经营并接待客人入住，2017年8月9日16时许被民警查获……曹科明的行为已构成未获公安许可擅自经营（旅馆）行为，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条第一款第三项之规定，公安机关依法拟对曹科明作出行政处罚。案发后曹科明在逃，公安机关现公告予以告知。此后曹科明一直没有回山庄处理违规经营旅业的事情。2017年8月初，因源缘酒店拖欠员工工资且曹科明去向不明，酒店员工向广州市白云区钟落潭镇劳监部门投诉。同年8月15日，广州市白云区人力资源和社会保障局对曹科明经营的源缘酒店作出《劳动保障监察限期改正指令书》，指令其在限期内支付拖欠劳动者的工资，在2017年8月18日对拖欠工资问题进行整改，并把整改情况和已完成整改的证明材料书面报劳动保障监察大队。同日，广州市白云区钟落潭镇劳动和社会保障服务中心在山庄贴出公告，要求源缘酒店法定代表人曹科明在2017年8月18日10时到达现场配合有关部门处理。曹科明没有回山庄处理上述劳资纠纷。同年8月11日，黎小锋的妻子王丽娜在曹科明去向不明情况下收回山庄房间钥匙，接管山庄。由于曹科明没有结清员工工资，山庄的员工留守在山庄内。同年8月22日，曹科明与山庄员工签订调解协议，约定由曹科明在签订协议时支付员工50%的工资，45天内足额支付所有员工工资。后山庄员工离开山庄。2017年8月22日，黎小锋委托律师向曹科明发函，内容为:“贵方收到本函之日，贵方与黎小锋签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》立即解除。贵方应于2017年8月26日前撤离租赁场地。如贵方未按时撤离租赁场地，则视为贵方放弃存留在租赁场地的物品所有权，黎小锋有权将贵方的物品任意处置而不向贵方作任何赔偿。”该律师函的收件地址为租赁场地源缘山庄。曹科明称没有收到该律师函。诉讼中，双方确认G栋别墅是由黎小锋出租给案外人潘靖，曹科明向潘靖租赁G栋别墅。曹科明主张G栋别墅是黎小锋在2017年8月1日强行收回的。黎小锋则认为是因为曹科明欠交租金，潘靖向曹科明收回G栋别墅。诉讼中，黎小锋主张曹科明委托其哥哥在2017年8月26日回山庄搬物品，提供了照片、录像等证据证实。曹科明认为2017年8月26日曹科明委托其哥哥回山庄并不是搬山庄的物品,黎小锋提供的照片、录像等证据不能证实曹科明回山庄搬走山庄的物品。曹科明提供了山庄2017年5月、6月电费发票，拟证实黎小锋主张7月、8月的电费不合理，其对2017年8月11日后山庄的电费不承担责任；提供了（2018）粤0111民初222号民事判决书，拟证实黎小锋根本违约导致合同解除，应承担返还押金、赔偿违约金及损失的责任；提供了《空调设备供货合同》及发票，拟证实其于2013年在山庄安装23套空调，黎小锋应承担返还财物及承担由此带来的损失的责任。黎小锋认为由于5、6月份天气不是很热所以空调等设备没有大量使用，7、8月份天气炎热，空调大量使用导致耗电量增加；对于民事判决书认为该案尚未生效且与本案没有关联性；对于供货合同及发票认为发票中的空调型号与原告提供的物品清单中的型号不一致，且黎小锋出租山庄给曹科明时山庄均有空调，曹科明要求返还其空调没有法律及事实依据。诉讼中，黎小锋提供了电费发票，拟证实山庄2017年7月3日至9月3日的电费为25431.96元；提供了市长热线求助资料，拟证实黎小锋为解封山庄求助市长热线；提供了租赁协议，拟证实案涉山庄已于2018年2月28日出租给案外人广州福露养老服务有限公司，该公司已经对山庄进行重新装修经营养老院，曹科明投入山庄的装修除游泳池外其他均没有利用，要求曹科明予以拆除。曹科明对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，黎小锋要求曹科明对装修物进行拆除，将山庄恢复原貌缺乏合同、事实及法律依据。诉讼中，曹科明申请了证人陈某、郑某出庭作证，拟证实黎小锋、王丽娜于2017年8月11日强行收回山庄，要求员工离开的事实。一审法院依据曹科明的申请于2017年12月13日委托广州市华盟价格事务所有限公司对曹科明在案涉山庄的装修损失价值进行司法鉴定。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年4月25日出具《报告书》，价格评估结论为：广州市源缘度假山庄（天鸿山庄太极庄园）的装修损失价值为人民币289618元。其中游泳池整体区域一项评估价格为94500元。另查明：案涉山庄办理了农村宅基地使用证，使用人为黎小锋。黎小锋、王丽娜系夫妻关系，共同参与案涉山庄出租经营等事宜。以上事实，有《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》、盘点表、《公安行政处罚告知公告》、《劳动保障监察限期改正指令书》、照片、调解协议、民事判决书、租赁协议、《报告书》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：曹科明与黎小锋签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律禁止性规定，该协议是有效的，双方应恪守履行。一、关于违约问题。曹科明主张是黎小锋、王丽娜违约，强行收回山庄导致其无法经营，但根据本案查明的事实，曹科明因未取得公安机关许可擅自经营旅业导致山庄被公安机关查封，又因拖欠山庄员工工资被劳监部门责令整改，而曹科明在此期间未积极配合相关部门妥善解决上述问题，去向不明，山庄陷于无人管理无法经营的混乱状态，曹科明的行为表明其不履行双方签订的协议，黎小锋、王丽娜在此情况下收回山庄部分房间钥匙，临时接管山庄并解除该协议的行为并无不当，不构成违约，曹科明主张黎小锋、王丽娜违约强行收回山庄缺乏事实依据，一审法院不予采信。曹科明要求黎小锋、王丽娜支付300000元违约金的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。二、关于协议解除时间问题。黎小锋、王丽娜接管山庄的时间是2017年8月11日，此后曹科明再没有从黎小锋、王丽娜处重新接管经营山庄，曹科明雇请的员工也于2017年8月底前离开山庄，黎小锋于2017年8月22日向曹科明发出要求解除协议的律师函收件地址是山庄，无证据证实曹科明已经收到该律师函，故一审法院采信曹科明的主张，黎小锋、王丽娜于2017年8月11日接管山庄的时间为协议解除时间，对于黎小锋、王丽娜主张协议于2017年8月23日解除的意见不予采纳。三、关于保证金问题。双方协议中并未明确约定守约方有权没收违约方的保证金，故曹科明要求返还150000元保证金并无不当，一审法院予以支持。黎小锋、王丽娜为夫妻关系且共同参与案涉山庄经营事宜，上述债务应视为夫妻共同债务，黎小锋、王丽娜应共同承担还款责任。对于黎小锋要求没收曹科明150000元保证金的反诉请求一审法院不予支持，予以驳回。四、关于装修剩余价值及返还财物问题。由于是曹科明的原因导致协议无法继续履行而解除，曹科明要求黎小锋、王丽娜赔偿其全部装修剩余价值损失理据不足，一审法院不予支持，但由于黎小锋、王丽娜实际利用了曹科明所建游泳池，故根据公平原则，黎小锋、王丽娜应按评估价格补偿曹科明94500元。曹科明要求黎小锋、王丽娜返还其投入山庄的财物，但一方面没有证据证实曹科明所主张的财产清单上的财物是曹科明投入山庄的财产且由黎小锋、王丽娜接收，另一方面曹科明接收山庄时办理了场地和相关设施设备及物品的移交手续，签署了盘点表，曹科明亦应按盘点表归还黎小锋、王丽娜财物，盘点表证实黎小锋、王丽娜移交山庄时房间均有空调，曹科明更换空调后现又要求黎小锋、王丽娜返还空调显属无理，故一审法院对曹科明该部分诉讼请求均不予支持，予以驳回。五、关于曹科明拖欠租金、电费的问题。曹科明向黎小锋、王丽娜交纳租金至2017年7月31日，支付电费至2017年7月2日属实，一审法院予以确认。黎小锋、王丽娜虽于2017年8月11日接管山庄，但曹科明没有解决拖欠员工的工资问题，至8月22日才与员工签订调解协议支付部分工资，员工一直留守在山庄至月底才全部离开，黎小锋要求曹科明支付2017年8月1日至2017年8月23日的场地租金24484元合理，一审法院予以支持；同理，曹科明应该向黎小锋支付2017年7月3日至8月23的电费21330元（25431.96元/62天×52天）。六、关于黎小锋要求曹科明赔偿损失的问题。双方协议解除后山庄已由黎小锋、王丽娜接管，山庄亦没有继续经营旅业，黎小锋、王丽娜作为物业业主及出租方理应处理查封后续事宜，没有证据证实因此导致黎小锋损失，被告黎小锋要求曹科明赔偿其损失268116元理由不充分，一审法院不予支持，予以驳回。双方的上述债务相互冲抵后，黎小锋、王丽娜应共同返还曹科明保证金104186元（150000元－24484元－21330元），补偿曹科明装修残值94500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、确认曹科明与黎小锋于2012年6月1日签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》于2017年8月11日解除。二、于该判决生效之日起五日内，黎小锋、王丽娜共同返还曹科明保证金104186元。三、于本判决生效之日起五日内，黎小锋、王丽娜共同给付曹科明94500元。四、驳回曹科明的其他诉讼请求。五、驳回黎小锋的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14070元，由曹科明负担9102元，黎小锋、王丽娜共同负担4968元；反诉一审受理费4160.24元，由曹科明负担945元，黎小锋负担3215.24元。曹科明、黎小锋、王丽娜各自应负担的受理费于本判决送达之日起三日内向一审法院交纳。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，根据曹科明与黎小锋于2012年6月1日签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》第六条第（四）项约定“山庄租赁费每隔三年递增10%”，则2017年的山庄租赁费应为33000元/月。再查明，政府热线12345回复（诉求编号：2018032811010501）：“广州市公安局于2018年4月28日回复：社区民警于4月26日已将钟落潭镇金盆村12队源缘路3号（源缘山庄）解封。”二审期间，上诉人黎小锋、王丽娜于二审期间提交山庄全貌视频及曹科明移交后的视频，拟证明山庄的配套设施本身含有游泳池，曹科明将原来自带的游泳池部分填埋，并且在游泳池上方搭建洗碗间。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于案涉租赁协议解除的时间的问题。曹科明在案涉山庄被公安机关查封及拖欠员工工资被劳监部门责令整改期间去向不明，使山庄陷入无人管理经营的混乱状态，其行为已经表明其不履行双方签订的租赁协议，故黎小锋、王丽娜依法有权解除案涉租赁协议。王丽娜于2017年8月11日从山庄员工手中收回山庄房间钥匙，该行为已明确含有不再继续履行涉案协议的意思表示，发生解除案涉租赁协议的效力。黎小锋关于案涉协议其应于2017年8月23日即其邮寄的律师函送达曹科明之日解除的主张明显与上述事实不符，故一审法院确认曹科明与黎小锋签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》已于2017年8月11日解除并无不当，本院予以维持。关于案涉150000元押金的问题。根据案涉租赁协议第六条第一项“本合同签订日，乙方向甲方交纳押金15万元或30万元。在合同履行期满后一个月内，如果未发生应由乙方承担责任的事项，所有押金一次性退还乙方，否则，相应扣减。”的约定内容可知，该150000元押金的性质并非属于违约金，故上诉人黎小锋、王丽娜以被上诉人曹科明违约为由要求没收150000元押金缺乏合同依据，本院不予支持。关于2017年7月3日至2017年9月3日的电费负担问题。因为曹科明已于2017年8月22日与其山庄员工签订调解协议支付部分工资遣散滞留山庄的员工，故曹科明应向黎小锋支付2017年7月3日至8月23日的电费。黎小锋提交的电费发票显示电费计至2017年9月3日，虽黎小锋主张2017年9月3日是抄表时间并非实际计费时间，但无证据证实其该主张，故一审法院按照使用天数来核算电费并无不妥，本院予以维持。关于上诉人是否应当补偿被上诉人装修残值94500元的问题。由于案涉租赁协议解除时原定的租赁期尚未届满，上诉人黎小锋、王丽娜主张曹科明新建游泳池并未征得其书面同意，但其既未曾阻止曹科明新建游泳池，也未要求其恢复原状且在协议解除后仍在继续使用曹科明新建的游泳池，故一审法院根据公平原则判令黎小锋、王丽娜补偿曹科明装修残值94500元并无不当，本院予以维持。上诉人主张案涉山庄在出租给曹科明前自带游泳池，后被曹科明擅自填埋改建成养鱼池和洗碗间，虽在二审期间提交视频资料予以佐证，但因该视频资料不符合二审“新的证据”的情形且不足以证明待证事实，故其主张其无需补偿曹科明游泳池94500元的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于被上诉人是否应赔偿上诉人自2017年8月24日至公安机关解封山庄之日止的损失268116元的问题。本院认为，虽然涉案租赁协议解除后，山庄已被黎小锋、王丽娜接管，但因曹科明未取得公安机关许可而擅自经营旅业导致黎小锋、王丽娜接管时案涉山庄仍处于被公安机关查封的状态，而处于查封状态的山庄无疑会妨碍上诉人再次出租或正常经营。故本院认为曹科明应当向黎小锋、王丽娜赔偿自2017年8月24日其不能正常使用案涉山庄的损失。鉴于上诉人提交的租赁协议自认其于2018年2月28日将案涉山庄出租给案外人广州福露养老服务有限公司，故本院将租金损失计至其实际使用之日，黎小锋主张应计至解封之日不当，本院不予支持。至于租金损失的计算标准，本院认为以双方约定的租金标准为宜，故曹科明应赔偿的今晚为202400元（即以每月租金33000元为标准，自2017年8月24日计算至2018年2月28日）。一审法院认定黎小锋、王丽娜在租赁协议解除后应自行处理查封后续事宜且无证据证明查封状态会导致黎小锋损失属于定性错误，本院予以纠正。综上分析，曹科明需支付给黎小锋、王丽娜租金24484元、电费21330元、租金损失202400元，合计为248214元。因案涉租赁协议中约定曹科明应承担的事项可在其已给付的150000元押金中扣减，故曹科明的上述债务在押金中抵扣后，曹科明仍需向黎小锋、王丽娜支付98214元（248214-150000元=98214元）。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对此予以支持。一审判决认定事实部分错误，处理不当，本院予以部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12462号判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12462号判决第二项、第五项；三、于本判决生效之日起五日内，曹科明向黎小锋、王丽娜支付98214元；四、驳回黎小锋的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14070元，由曹科明负担9102元，由黎小锋、王丽娜共同负担4968元；评估鉴定费8000元，由曹科明负担5389.7元，黎小锋、王丽娜负担2610.3元。反诉一审受理费4160.24元，由曹科明负担2206.32元，黎小锋负担1953.92元。二审案件受理费10467.18元，由曹科明负担3896.85元，黎小锋、王丽娜负担6570.33元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年一月二十四日书记员 何美婷