广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终17837号上诉人（原审被告）：张永年，男，1952年12月20日出生，美国国籍，现住美国。上诉人（原审被告）：关绮雯，女，1955年10月7日出生，美国国籍，住址同上。两上诉人共同委托代理人：黄志娟，广东国智律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：刘敏，广东国智律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘赞仪，女，1962年8月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：熊永安，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：区志行，男，1954年1月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东川路77号106房。法定代表人：伦玉卿，职务：董事。上诉人张永年、关绮雯、潘赞仪因与被上诉人区志行、广州裕丰咨询顾问有限公司（下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张永年、关绮雯共同上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回潘赞仪的诉讼请求；2、本案诉讼费用由潘赞仪承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。原审法院认为张永年、关绮雯书写《协议书及收款收据》应视为张永年、关绮雯对NO.52176号《存量房买卖合同》的追认是错误的。其一，《协议书及收款收据》明确了张永年、关绮雯委托裕丰公司龙津分公司的刘春明出售涉案房屋的事宜，而非委托区志行。如果张永年、关绮雯追认区志行的行为，那么《协议书及收款收据》就不会委托刘春明为受托人。其二，《协议书及收款收据》记载“在不知情的情况下，出卖人的物业管理员误将锁匙交与受买人，并未征得出卖人同意”，也证实张永年、关绮雯对区志行向潘赞仪出售涉案房屋事前不知情，对区志行的行为非常不满。其三，《协议书及收款收据》明确“逾期如出卖人(2012年10月15日)仍未能收齐裕丰中介公司10万元订金，受买人必须交回锁匙给出卖人”。从上面表述可以看出，张永年、关绮雯的要约内容是必须在2012年10月15日前收到一共20万元的订金，否则房屋买卖关系不成立。现无证据证明张永年、关绮雯在2012年10月15日前收到了20万元订金，故房屋买卖关系从来没有成立。其四，原审法院认定张永年、关绮雯所书《协议书及收款收据》上所写“现裕丰中介公司收到受买人潘赞仪定购该物业之订金人民币20万元正，今由裕丰中介公司转交10万元给出卖人”中的出卖人为区志行，是错误的。区志行既不是涉案房屋的业权人，也不是受托人，不能被称为“出卖人”。而且，《协议书及收款收据》明确了区志行的身份是“物业管理员”。因此，潘赞仪在法庭上的陈述系歪曲事实，张永年、关绮雯从未收到关于涉案房屋的任何订金或房款。其五，张永年、关绮雯在双方争议进入司法程序前不知区志行曾签订《存量房买卖合同》，且在2012年11月中旬(双方就涉案房屋买卖达不成一致后第二天)中介才告知张永年、关绮雯，区志行与潘赞仪签订了房屋买卖合同。如果张永年、关绮雯在事前对区志行已签订合同一事已知情并追认，根本不需要出具列有详细要约条件的《协议书及收款收据》；二、潘赞仪与裕丰公司均主张NO.52176号《存量房买卖合同》已作废，但关于作废的理由存疑。解决定金的安全性问题可以资金托管也可以公证提存，根本不需要通过变更合同来解决。如果张永年、关绮雯担心资金在裕丰公司有安全性问题而要求变更合同，不可能相信从未见过的潘赞仪，而且张永年、关绮雯所书《协议书及收款收据》要求在2012年10月15日前收到订金20万元，也说明了张永年、关绮雯是要求潘赞仪将定金转入张永年的银行账户中。潘赞仪对作废NO.52176号《存量房买卖合同》的理由的陈述不符合常理，是其不同意支付20万元订金却希望占用涉案房屋而采取的手段；三、NO.52176号《存量房买卖合同》已作废，故该合同不能成为原审法院认定张永年、关绮雯与潘赞仪之间存在房屋买卖关系的依据。潘赞仪对张永年、关绮雯的上诉请求答辩称：原审判决在充分查明双方之间房屋买卖关系的事实情况，认定房屋买卖合同合法有效的情况下，判决张永年、关绮雯履行过户手续是正确的。一审庭审查明事实如下：2012年9月19日前，张永年、关绮雯的房屋代管人区志行向中介公司放盘出售房屋，张永年、关绮雯在各次庭审中对此予以确认，潘赞仪看中房屋要购买。2012年9月19日，在中介公司的组织下，双方通过电话联系，将涉案房屋的房款单价从23000元协商为22500元，张永年、关绮雯在电话中授权区志行签订购房合同，两次合同的签订都是如此。区志行在2013年8月15日的广州市中级人民法院庭审中回答法官提问时确认，两次合同的签订都有得到张永年、关绮雯的电话授权，中介方始终确认该事实。张永年、关绮雯在2017年11月广州市中级人民法院审理的物权保护纠纷案庭审中确认在2012年9月19日曾与区志行通过电话。张永年在2018年4月23日的庭审中回答法官询问时承认2013年9月19日、20日与区志行通过电话，只是不承认涉及房屋买卖事实，但在房屋买卖过程中通话不涉及房屋买卖是不可能的。张永年出具的《协议书及收款收据》表述的内容与购房合同条款显示的内容基本对应，故区志行得到授权代签合同的事实是确凿的。而在潘赞仪履行了合同约定的基本义务之后，张永年拒绝履行合同义务，拖延至今，违约事实也是确凿的。因此，一审判决张永年夫妇履行过户手续义务正确，张永年的上诉事实和理由不成立，应予驳回。被上诉人区志行对张永年、关绮雯的上诉答辩称：同意张永年、关绮雯的上诉。区志行在2013年9月19日没有与张永年通过电话，在2013年9月20日晚上与张永年通电话时告知收取了潘赞仪支付的10万元定金，张永年告知区志行未委托出售房屋，要求区志行退还定金。2013年9月21日，区志行到裕丰公司要求退回定金，交还钥匙，但裕丰公司称定金已收，不能退。潘赞仪上诉请求判令：1、维持原审判决第一、二项，改判张永年、关绮雯、区志行、裕丰公司连带向潘赞仪支付违约金（违约金按购房价996000元的每日万分之五，从2013年2月18日起至实际办理交易过户递件日止计算）；2、本案一、二审诉讼费用由张永年、关绮雯、区志行、裕丰公司连带承担。事实与理由如下：一、原审判决查明并认定：双方签订了《存量房买卖合同》，合同虽是由区志行代签，但代签后的第二天业主就出具了《协议书及收款收据》，内容与代签的购房合同基本一致，应视为对区志行代签行为的追认。相关证据、法庭调查的事实情况均已显示，购房合同是在中介方主持下、当天与业主张永年夫妇电话协商议定的，区志行代签是在电话中获得张永年夫妇授权而为。双方在2012年11月16日准备办理交易过户手续前，都是愿意履行购房合同的；二、原审未判决张永年、关绮雯支付违约金，是错误的。既然一审判决认定张永年夫妇已追认区志行代签购房合同的行为，认定购房合同合法有效，合同又明确约定违约金的计算标准，且该标准明显在合理范围内，而潘赞仪因张永年夫妇的违约迟延办理过户登记手续，造成多年不能完全行使产权人权利、获取相关收益，潘赞仪的损失也是显然的。根据契约精神的法律原则，原审理应判决违约方张永年夫妇支付违约金；三、原审判决免除区志行、裕丰公司的全部责任，也是错误的。裕丰公司作为专业的中介方，理应勤勉尽责，避免在中介经办的房屋交易过程中产生漏洞、避免因此造成当事人损失。本案中介方明显存在如下工作失职：对协商交易条件和协商过程未保留相关依据；让区志行代签却未保留授权依据；事后在与张永年、关绮雯见面时未要求补签名；因中介方争执200元公证翻译费问题，造成交易反悔。中介方的工作失职给予了张永年、关绮雯违约的机会，造成潘赞仪损失，理应承担赔偿责任。区志行作为张永年、关绮雯的多年房屋管理人，应知自己的授权范围，其代签合同后也应设法获取补授权或张永年夫妇补签名手续。区志行未尽职完善此等手续，是张永年、关绮雯违约的直接原因，理应赔偿潘赞仪的损失。张永年、关绮雯对潘赞仪的上诉请求共同答辩称：一、张永年、关绮雯与潘赞仪之间不存在房屋买卖关系。其一，潘赞仪的一审诉讼请求依据的是编号为70587号的存量房买卖合同，但各方当事人都在庭审中确认该份合同并非由张永年、关绮雯签署，而是由区志行所签。而区志行出售张永年、关绮雯名下房产的行为并没有得到张永年、关绮雯的授权，故该行为构成了无权代理。潘赞仪称于2012年9月19日曾与张永年通过电话确认区志行的代理权限不属实。根据之前的庭审可知，潘赞仪、区志行及裕丰公司对是否与张永年进行过沟通的表述是不一致的。其中：1、2017年8月9日的庭审笔录记载：潘赞仪表述“中介裕丰公司的员工当着潘赞仪与区志行的面打电话给张永年沟通买卖房子的事情”；2、2018年4月23日的庭审笔录记载：裕丰公司表述“签定合同前，区志行已与张永年电话沟通”，而区志行则表述“裕丰公司表示已跟张永年沟通好了，让我签名，但我19号打电话给张永年，并没有打通”。从三方对同一事件的描述完全不一样可以证实，潘赞仪称2012年9月19日曾与张永年通过电话确认区志行的代理权限是说谎。其二，潘赞仪认为张永年、关绮雯所书《协议书及收款收据》应视为张永年、关绮雯对区志行出售房屋行为的追认是错误的。首先，《协议书及收款收据》上明确了张永年、关绮雯委托裕丰公司龙津分公司的刘春明出售涉案房屋事宜，而非委托区志行。如果张永年、关绮雯追认区志行的行为，《协议书及收款收据》就不会委托刘春明为受托人。其次，《协议书及收款收据》载明，“在不知情的情况下，出卖人的物业管理员误将锁匙交与受买人，并未征得出卖人同意”，也证实张永年、关绮雯对区志行向潘赞仪出售涉案房屋，事前是不知情的，对区志行的行为非常不满。再者，《协议书及收款收据》明确“逾期如出卖人(2012年10月15日)仍未能收齐裕丰中介公司10万元订金，受买人必须交回锁匙给出卖人”。从上述表述也可以看出，张永年、关绮雯的要约内容是必须在2012年10月15日前收到一共20万元的订金，否则房屋买卖关系不成立。现无证据可以证明张永年、关绮雯在2012年10月15日收到了20万元订金，故房屋买卖关系从来没有成立。其三，潘赞仪声称张永年、关绮雯所书《协议书及收款收据》上所写“现裕丰中介公司收到受买人潘赞仪定购该物业之订金人民币20万元正，今由裕丰中介公司转交10万元给出卖人”中的出卖人为区志行，是错误的。区志行既不是涉案房屋的业权人，也不是受托人，不能被称为“出卖人”。且《协议书及收款收据》明确了区志行的身份是“物业管理员”。因此，潘赞仪在法庭上的陈述歪曲事实，张永年、关绮雯从未收到过关于涉案房屋的任何订金或房款。其四，潘赞仪、裕丰公司已在法庭上确认潘赞仪是要求张永年、关绮雯办理委托潘赞仪将涉案房屋出售给第三人的公证书，且潘赞仪在法庭上表示“潘赞仪名下已准备充足的购房款，只等到房屋到房管局递件成功时就一次性付清”。张永年、关绮雯从未同意将房屋出售给第三方，更不可能同意办理全权委托公证。因此，潘赞仪声称张永年、关绮雯同意办理将涉案房屋出售给第三人的公证书是荒唐的。潘赞仪的陈述反而可以反映出张永年、关绮雯与潘赞仪就涉案房屋的买卖从来都没有达成一致。其五，潘赞仪称张永年、关绮雯同意办理公证，只是因200元的翻译费而最终没有办理公证委托是不合理的。双方进行的是近百万元的交易谈判，作为正常理智的人绝对不会因为200元的翻译费问题而将谈判推向失败的方向。潘赞仪、裕丰公司对翻译费的表述也存在前后不一的情况：2017年8月9日的庭审中，潘赞仪陈述：“因张永年、关绮雯护照需要翻译，在翻译费100元由裕丰公司承担还是张永年、关绮雯承担这个问题上，张永年、关绮雯与裕丰公司职员出现分歧，而且还吵架，张永年、关绮雯于是拒绝办理后面的手续”。而在其他庭审上却称翻译费为200元。裕丰公司与潘赞仪对于该事实的陈述也是不一的：在2018年4月25日的庭审中，裕丰公司表示：因张永年与潘赞仪因谁付翻译费而闹翻；而在2017年8月9日的庭审中，潘赞仪则表示：因张永年与裕丰公司就谁付翻译费而闹翻。上述事实可以证实不存在因付翻译费而闹翻的情况。其六，原审判决认为《协议书及收款收据》是对编号为52176号的存量房买卖合同的意思表示的追认，是错误的。潘赞仪、裕丰公司已明确编号为52176号的存量房买卖合同已作废，各方又于2012年10月再次签订编号为70587号的存量房买卖合同，但张永年、关绮雯对此是不知情的，且区志行对签订两次合同也是不确认的。因此，编号为52176号的存量房买卖合同已作废，没有法律效力，不能作为审判的依据。其七，潘赞仪声称诉讼请求所依据的编号为70587号的存量房买卖合同是2012年10月20日所签署，是由于编号为52176号的存量房买卖合同作废后所签，除了定金内容外，其他内容是一致的，只是为了解决定金问题而变更的，但这一说法却与事实刚好相反。首先，两份合同的内容不一样。两份合同约定的定金都是一万元，但在尾期款支付的时间、交接时间、交易不成的违约责任的条款上却存在变化，且两份合同上乙方签名的人数也不同。其次，潘赞仪确认编号为52176的合同在2012年9月19日签订，编号为70587的合同在2012年10月20日签订，但区志行只确认其在2012年9月19日签过合同，故有理由相信两份合同都是在2012年9月19日所签，中介与潘赞仪有可能联合起来进行欺诈。而在张永年、关绮雯与潘赞仪不欢而散的两天后，中介才拿着合同到张永年家里，张永年才知道合同的存在。最后，潘赞仪与裕丰公司均主张NO.52176号《存量房买卖合同》已作废，但关于作废的理由存疑。解决定金的安全性问题可以资金托管也可以公证提存，根本不需要通过变更合同来解决。如果张永年、关绮雯担心资金在裕丰公司处有安全性问题而要求变更合同，不可能相信从未见过的潘赞仪。而且，张永年、关绮雯所书《协议书及收款收据》要求在2012年10月15日前收到订金20万元，也说明了张永年、关绮雯是要求潘赞仪将定金转入张永年的银行账户中。潘赞仪对编号为52176的合同作废的理由不符合常理，是其不同意支付20万元的订金却希望占用涉案房屋而采取的手段其八，(2013)穗中法仲异字第50号民事裁定书显示：广州市中级人民法院逐级呈报最高人民法院同意：区志行以张永年、关绮雯名义与潘赞仪、裕丰公司所签订的编号为70587号的存量房买卖合同中的仲裁条款对张永年、关绮雯不具约束力。也就是说，潘赞仪一审诉讼请求所依据的编号为70587号的存量房买卖合同对张永年、关绮雯不具法律约束力。其九，报警回执证实双方对房屋买卖没有达成一致。张永年、关绮雯回国后因无法与潘赞仪就房屋买卖达成一致，故要求潘赞仪返还房屋，但却遭到潘赞仪及其丈夫的殴打，因此报警求助，报警时间为2013年1月。这一事实也印证了张永年、关绮雯从未与潘赞仪就房屋买卖达成一致；二、关于潘赞仪诉请的违约金问题。其一，张永年、关绮雯与潘赞仪之间不存在房屋买卖合同关系，故根本不存在违约的情况。其二，张永年、关绮雯所书《协议书及收款收据》也没有约定违约金的问题。区志行对潘赞仪的上诉请求答辩称：不同意潘赞仪的上诉请求，区志行无需承担责任。签约前区志行已告知裕丰公司、潘赞仪，区志行没有出售涉案房屋的权利，但裕丰公司称业主同意就不用业主签名，区志行签名即可。裕丰公司书面答辩称：一、潘赞仪的上诉请求不属于二审审理范围，应予驳回。潘赞仪的一审诉讼请求为：1、判决张永年、关绮雯办理广州市荔湾区恩洲北横街70号2006号房屋的产权转移登记手续；2、判决张永年、关绮雯向潘赞仪支付2013年2月19日至过户递件之日的迟延办理产权登记违约金（违约金按每日总房价995000元的0.05%计算，即每日497.5元）；3、本案诉讼费由张永年、关绮雯承担。显而易见，潘赞仪一审时就违约金及诉讼费的诉讼请求系向张永年、关绮雯主张，并未涉及裕丰公司的连带责任问题。潘赞仪的上诉请求为：1、判令维持一审判决第一、二项，改判张永年、关绮雯、区志行与裕丰公司连带支付违约金（违约金按购房价996000元的每天万分之五，从2013年2月18日起至实际办理交易过户递件日止计算）；2、判令张永年、关绮雯、区志行与裕丰公司连带承担本案一、二审全部诉讼费用。该上诉请求要求裕丰公司对违约金及诉讼费承担连带责任，属于新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者由原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，潘赞仪在原审诉讼请求中并未要求裕丰公司承担责任，其上诉请求已超出原审诉讼请求的范围，程序违法，不应属于二审审理的范围，应予以驳回；二、潘赞仪上诉主张裕丰公司对违约金承担连带责任，无事实与法律依据，应予以驳回。首先，潘赞仪对该项违约金的主张系基于张永年、关绮雯延迟办理产权登记手续而产生，但裕丰公司既非办理产权转移登记手续的相对方，亦非义务人，潘赞仪要求裕丰公司承担违约金无事实依据。其次，对于连带责任法律有明确规定，潘赞仪要求裕丰公司对违约金承担连带责任既无合同约定，又无事实与法律依据。再次，潘赞仪有关违约金的诉讼请求已被原审判决驳回；三、潘赞仪上诉主张裕丰公司对诉讼费承担连带责任，无事实与法律依据，应依法予以驳回。如上所述，潘赞仪对诉讼费的诉讼请求已经一审判决驳回。潘赞仪主张由裕丰公司连带承担本案一、二审诉讼费用，超出了原审的诉讼请求范围，且该主张既无合同约定，又无事实与法律依据，依法应予驳回。潘赞仪于2017年7月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张永年、关绮雯办理广州市荔湾区恩洲北横街70号2006号产权转移登记手续；2、张永年、关绮雯向潘赞仪支付2013年2月19日至过户递件之日的迟延办理产权登记违约金（违约金按每日总房价995000元的0.05%计算，即每日497.5元）；3、本案诉讼费由张永年、关绮雯承担。原审法院经审理查明：广州市荔湾区恩洲北横街70号2006房的权属人是张永年、关绮雯。2009年10月26日，张永年、关绮雯向区志行出具《委托书》，就上述物业及其名下相关物业委托区志行代理执行和处理以下事项：“一、对上述房屋进行管理、修缮；二、与有关单位或个人就上述房屋的修缮、改建签订协议；三、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；四、订立租赁合约，收取租金，并出具有效的收据；五、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书；六、申请执行已发生法律效力的判决书、调解书、裁定书及仲裁书，并在执行过程中代为承认、放弃或者变更执行要求，进行和解，签收法律文书，领取执行标的”。该《委托书》已经公证。2012年9月19日，区志行与潘赞仪、黎革新（潘赞仪丈夫）、裕丰公司签订了编号N0.52176的《存量房买卖合同》，该合同显示卖方是张永年、关绮雯，委托代理人是区志行，买方是潘赞仪、黎革新，中介方是裕丰公司，该合同约定卖方将案涉房屋以995000元的价格整套出售，双方选择自行交割房款；买方于签订合同时支付10000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），房款采用分期付款的方式，第一期于2012年9月30日前支付190000元，第二期于交易过户当天支付795000元；双方同意房产交付时间为2012年9月19日当天；卖方提前交楼给予买方，在使用过程中房屋损耗由买方承担，等等。合同签订后，潘赞仪取得案涉房屋钥匙，收楼入住至今。2012年9月20日，潘赞仪支付了20万元房款，其中10万支付给了区志行，由区志行立写《收款收据》，写明区志行是案涉房屋业主代理人，现收到买家潘赞仪交来承购物业之定金100000元；另有10万元支付了给裕丰公司，由裕丰公司保管。同日，张永年、关绮雯出具《协议书及收款收据》，载明：“本人张永年，护照号码201××××9168，关绮雯，护照号码205××××7728，现居美国，现委托广州市裕丰咨询顾问有限公司龙津分公司职业编号03212021079，注册号440103000149861，负责人‘刘春明’出售位于广州荔湾区恩洲北横街70号2006房物业，粤房地证字第××号，经买卖双方协议，房价定为人民币996000元正，并须一次性付清款项。成交后出卖人付1%佣金给裕丰中介公司。现裕丰中介公司收到受买人‘潘赞仪’定购该物业之订金人民币20万元正，今由裕丰中介公司转交10万元给出卖人。在还未完全完成交易，受买人要求出卖人提早交锁匙与受买人以便提早作物业装修，有鉴于此，出卖人要求裕丰中介公司必须交齐余下之10万元订金与出卖人，始能交锁匙与受买人进行装修。在此之前，出卖人交托该物业管理员可以带锁匙开门与受买人睇（看）物业单位以便出售。在不知情情况下，出卖人物业管理员误将锁匙交与受买人，并未征得出卖人的同意。故受买人现只能暂作租客用途，不能对该物业进行装修，限期一个月为止，租金2500元由裕丰中介公司付租金（由2012年9月15日至2012年10月15日止），逾期如出卖人（2012年10月15日）仍未能收齐裕丰中介公司10万元订金，受买人必须交回锁匙与出卖人。一旦收齐20万元订金，受买人方可对该物业进行装修，但必须遵从该楼宇建筑主体结构、承重结构和用途，如有违法或损坏，受买人应负一切责任，出卖人不承担任何责任。受买人之订金作为赔偿，并作违约处理。鉴于出卖人非广州市居住，故受买人必须在出卖人在广州市期间（最快2012年11月15日）成交，并一次性付清余款796000元与出卖人，不得延误，否则亦作违约处理，出卖人有权收回该物业。此协议书及收款收据，买卖（双方和）裕丰中介公司三方都有在手，从今天生效。”同年，区志行以张永年、关绮雯委托代理人的身份，与潘赞仪、裕丰公司签订了编号N0.70587的《存量房买卖合同》，约定张永年、关绮雯将案涉房屋以995000元的价格整套出售给潘赞仪，双方选择自行交割房款；潘赞仪于签订合同时支付10000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），房款采用分期付款的方式，第一期于2012年9月30日前支付90000元，第二期于递件成功当天支付895000元；双方同意房产交付时间为2012年9月19日前，原《存量房买卖合同》NO.52176作废，以本合同为准，等等。该合同载明的签订时间为2012年9月19日。2012年10月20日，裕丰公司将2012年9月20日收取潘赞仪的10万元房款退回给了潘赞仪。2013年8月15日，张永年、关绮雯与潘赞仪、裕丰公司、区志行申请确认仲裁协议效力一案，诉至广州市中级人民法院，案号：（2013）穗中法仲异字第50号。在该案2013年8月15日的听证笔录中，区志行陈述：张永年、关绮雯是电话告知其让其出售房屋，签订合同也是张永年、关绮雯知情并同意的，后因为翻译费的问题产生分歧才引发纠纷，《存量房买卖合同》落款处的张永年、关绮雯的签名是由其代签，因为中介说只要业主同意，签名就没有问题；已收到定金10万元，已经交给了张永年、关绮雯，但是没有带存折到庭。在本案的庭审中，区志行表示，上述听证笔录的陈述不是事实，该笔录是其受潘赞仪与裕丰公司胁迫、按照潘赞仪与裕丰公司的意思作出的，但对于胁迫没有相关的证据予以证明。2015年12月1日，原审法院在审理（2013）穗荔法民三初字第733号一案的庭审中，张永年、关绮雯陈述，房屋出售后，潘赞仪、裕丰公司一直恐吓区志行要起诉其诈骗，张永年、关绮雯无奈之下与潘赞仪办理委托公证，但潘赞仪、裕丰公司不愿意支付200元翻译费用，导致交易不再进行。在本案的庭审中，张永年、关绮雯表示上述庭审时因当时律师与张永年、关绮雯本人没有沟通清楚，故上述陈述并不是事实，张永年、关绮雯没有与潘赞仪办理公证手续。2018年3月1日，区志行将10万元退回潘赞仪账户。在本案2018年4月25日的庭审中，潘赞仪与裕丰公司均主张编号52176的《存量房买卖合同》是通过电话与张永年沟通后，在张永年确认的情况下于2012年9月19日签署的；后因潘赞仪出具的《协议书及收款收据》只确认收到了10万元，故2012年10月份各方经再次电话协商签订了编号70587的《存量房买卖合同》，将定金加首期款金额由200000元调整为100000元，同时将编号为52176的《存量房买卖合同》作废，故裕丰公司退回了100000元首期款；2012年11月15日在办理交易过户手续时，因潘赞仪护照翻译费的承担问题发生争执，导致交易没有再进行下去。另潘赞仪陈述购房款其实是995280.75元，两份《存量房买卖合同》将尾数280.75元去掉故确定的金额是995000元，而《协议书及收款收据》张永年、关绮雯将尾数280.75元进了一位故确认的金额是996000元。另潘赞仪未举证证明张永年、关绮雯迟延办理案涉房屋产权转移登记手续给潘赞仪造成的损失。原审法院认为：2012年9月19日N0.52176的《存量房买卖合同》虽是区志行以张永年、关绮雯名义与潘赞仪、裕丰公司签订，张永年、关绮雯向区志行出具的《委托书》也未授权区志行出售案涉房屋，但在上述合同签订的第二天张永年、关绮雯出具了《协议书及收款收据》，其中“业权出卖人”张永年、关绮雯明确表示同意委托裕丰公司的刘春明将案涉房屋出售给“受买人”潘赞仪，房款为996000元，佣金为1%，也知悉裕丰公司收到潘赞仪支付的房款20万元、其中的10万元转交给了“出卖人”、物业管理员区志行已将案涉房屋的钥匙交付给了潘赞仪等事实，并要求裕丰公司须交齐余下10万元房款给“出卖人”方可交付钥匙，“受买人”必须在“出卖人”在广州市期间成交并一次性付清余款、否则“出卖人”有权收回物业等等。上述《协议书及收款收据》对出售房屋的意思、房价款、佣金、定金交付、房屋钥匙交付、成交时间等事项均有提及，可视为潘赞仪对N0.52176的《存量房买卖合同》中区志行代其作出将案涉房屋售予张永年、关绮雯的意思表示的追认，故原审法院认为潘赞仪与张永年、关绮雯之间存在房屋买卖关系。既然双方存在房屋买卖关系，潘赞仪作为买方具有支付房款的义务，张永年、关绮雯作为卖方具有转移房屋所有权的义务。虽潘赞仪曾支付的订金及房款20万元后被退回，但潘赞仪现表示同意在产权过户递件成功当天一次性支付房款996000元，故张永年、关绮雯应收取购房款，亦应履行协助办证义务。潘赞仪要求张永年、关绮雯办理案涉房屋的产权转移登记手续的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。至于迟延办证违约金，因张永年、关绮雯并未在《协议书及收款收据》中或以其他方式对合同约定的办理产权登记日期及迟延办证的违约责任进行追认，故合同约定的该违约责任对张永年、关绮雯不产生法律约束力，加之潘赞仪目前尚未实际支付购房款给张永年、关绮雯，潘赞仪也未举证证明张永年、关绮雯迟延办证给潘赞仪造成了实际损失，故潘赞仪要求张永年、关绮雯支付迟延办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年7月31日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，张永年、关绮雯协助潘赞仪办理广州市荔湾区恩洲北横街70号2006房的产权转移登记手续；二、在张永年、关绮雯协助潘赞仪成功办理上述房屋递件手续当天，潘赞仪一次性向张永年、关绮雯支付购房款996000元；三、驳回潘赞仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5778元，由潘赞仪负担5678元，张永年、关绮雯负担100元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：原审庭审中，张永年、关绮雯称：由于我方一直没有收到潘赞仪所交的20万元定金，就提出若潘赞仪不同意支付20万元就应将房屋退还给我方。中介方和潘赞仪将我方约到中山四路的招商银行，提出带我方去办理委托潘赞仪将房屋出售给第三人的公证，我方提出在没有收到20万元定金的情况下，双方就未达成合同，且我方不同意将房屋出售给第三方。潘赞仪则称：双方并非是去招商银行，而是首先去房管局办理相关的过户手续，因房管局的系统问题未办成，故去公证处办理相关的公证手续。该公证手续主要是委托公证，因张永年、关绮雯居住在国外，办理相关交易手续不方便……张永年、关绮雯在2012年11月份并没有提出毁约不卖房，只是到了2013年2月18日才提出毁约，纯属见利忘义的行为。裕丰公司则称：潘赞仪希望将涉案房屋过户给在英国的女儿，但因张永年、关绮雯不在国内，很多手续办起来不方便，故要办理委托给潘赞仪的授权以方便潘赞仪女儿回国后办理过户手续。当时张永年、关绮雯也同意办理，但因护照翻译费的负担问题产生争议，最后张永年、关绮雯提出不再履行合同，不再交易。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审庭询中，潘赞仪称：张永年出具《协议书及收款收据》的时间是2012年9月20日，但潘赞仪收到《协议书及收款收据》的时间是在10月份签订第二份《存量房买卖合同》之后。《协议书及收款收据》是由张永年在美国出具，再由区志行转交给潘赞仪；潘赞仪在电话中曾听到张永年表示会出具收款收据。本院认为：本案的争议焦点是张永年、关绮雯与潘赞仪之间是否存在房屋买卖合同关系，及该合同关系是否应当继续履行。依据已查明的事实，区志行以张永年、关绮雯的名义于2012年9月19日与潘赞仪签订了52176号《存量房买卖合同》，张永年、关绮雯虽否认其事先有授权或事后有追认区志行的签约行为，但其一，裕丰公司确认区志行在签署52176号《存量房买卖合同》之前曾致电张永年、关绮雯征求意见，区志行在（2013）穗中法仲异字第50号案中也陈述其是在张永年、关绮雯知情且同意的情况下签订合同的，区志行虽在本案原审庭审中称其作出以上陈述系受潘赞仪及裕丰公司胁迫所致，但未就此充分举证证明；其二，张永年、关绮雯在52176号《存量房买卖合同》签署的次日即2012年9月20日出具《协议书及收款收据》，该《协议书及收款收据》记载的交易总价与52176号《存量房买卖合同》约定的交易总价及房款支付方式基本一致，张永年、关绮雯亦在该《协议书及收款收据》中确认潘赞仪支付20万元房款及区志行将涉案房屋交付潘赞仪的事实，亦确认裕丰公司转交10万元给“出卖人”，由此可印证张永年、关绮雯已知晓区志行将涉案房屋代为出卖给潘赞仪的事实。张永年、关绮雯并未对区志行的出卖行为提出异议，相反，提出了裕丰公司转付10万元定金及交易在“出卖人在广州期间”完成的条件。综上，可认定张永年、关绮雯对区志行将涉案房屋代为出卖给潘赞仪的行为予以认可。虽然如此，鉴于张永年、关绮雯在《协议书及收款收据》中就房款支付方式及具体期限等内容作出的意思表示与52176号《存量房买卖合同》的约定并不完全一致，故不可认定张永年、关绮雯对52176号《存量房买卖合同》完全知情且无异议，亦不可认定52176号《存量房买卖合同》直接约束张永年、关绮雯。同理，《协议书及收款收据》系张永年、关绮雯单方出具，无证据显示潘赞仪对张永年、关绮雯在其中附加的交易条件表示同意并认可，故该《协议书及收款收据》亦不能当然约束潘赞仪。即是说，双方就张永年、关绮雯以996000元的总价出卖涉案房屋给潘赞仪、潘赞仪在过户之前支付定金及首期款已达成一致意见，但对于何时及如何办理交易过户手续，潘赞仪何时以何种方式支付首期款等事项，现有证据并不足以证实双方已达成一致意见。而依据各方陈述，双方之后正是因首期款的支付及过户前公证委托手续的办理产生争议，才导致交易未能继续进行，进而引发多轮诉讼。因此，交易未能完成系因双方对相关交易手续的办理未能完全协商一致所致，对此，双方均负有一定的责任，但不宜认定任何一方违约。在双方无法就合同继续履行事宜协商一致，且张永年、关绮雯明确表示不同意继续交易的情况下，双方之间的合同关系不宜继续履行。潘赞仪依据70587号《存量房买卖合同》提起本案诉讼，要求张永年、关绮雯继续履行该份合同并支付迟延办理产权登记违约金，但其一，70587号《存量房买卖合同》的落款日期与52176号《存量房买卖合同》的签署日期一致，两份合同除第一期房款金额之外，其他约定内容基本一致。对于双方签署70587号《存量房买卖合同》将定金及首期款的总额调低为52176号《存量房买卖合同》约定金额50%即10万元的原因，潘赞仪解释为，因张永年、关绮雯称由中介公司代收10万元定金不放心，故要求潘赞仪将该10万元在过户时一并支付给张永年、关绮雯，但潘赞仪的该项解释缺乏说服力，而从张永年、关绮雯于2012年9月20日出具的《协议书及收款收据》来看，张永年、关绮雯要求潘赞仪支付的定金及首期款总额为20万元。其二，潘赞仪确认其签订70587号《存量房买卖合同》在前，收到张永年、关绮雯出具的《协议书及收款收据》在后，而《协议书及收款收据》约定的房款支付方式与70587号《存量房买卖合同》并不一致。潘赞仪并未举证证明，其在收到张永年、关绮雯出具的《协议书及收款收据》后，曾就房款的支付方式提出异议，或与张永年、关绮雯进行协商。其三，潘赞仪并未充分举证证明，张永年、关绮雯对区志行代其签订70587号《存量房买卖合同》的行为事先已授权或事后已追认。据此，潘赞仪主张70587号《存量房买卖合同》对张永年、关绮雯具有约束力，并据此诉请张永年、关绮雯协助办理涉案房屋的过户手续及支付违约金，依据不充分，应予驳回。因此，原审判决张永年、关绮雯协助潘赞仪办理涉案房屋的产权转移登记手续有失妥当，应予纠正。同理，潘赞仪上诉主张区志行与裕丰公司在本案中承担连带责任亦缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5822号民事判决；二、驳回潘赞仪的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各5778元，均由潘赞仪负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年一月二十三日书记员  彭文悦