浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1121民初2981号 原告：青田县华盛罐头食品有限公司，统一社会信用代码913311217933831511，住所地青田县腊口镇虞宅村65号。 法定代表人：陈丽华，系董事长。 委托诉讼代理人：孙根标，男，1958年9月13日出生，汉族，经商，住青田县。 委托诉讼代理人：叶周侠，男，1991年8月10日出生，汉族，自由职业，住青田县。 被告：青田县国土资源局，统一社会信用代码113325220026525397，住所地青田县鹤城街道鹤城东路人防大厦17-20楼。 法定代表人：邹春宾，系局长。 委托诉讼代理人：潘足飞、叶佳林，浙江潘源律师事务所律师。 原告青田县华盛罐头食品有限公司与被告青田县国土资源局建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年7月4日受理后，因案情复杂，依法于2018年8月6日裁定转为普通程序审理，并组成合议庭于2018年9月10日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人陈丽华、委托代理人陈根标、叶周侠、被告的委托代理人潘足飞、叶佳林到庭参加诉讼。经审理，本院认为本案立案案由有误，故依法更正为建设用地使用权出让合同纠纷。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 青田县华盛罐头食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告之间的《国有建设土地使用权出让合同》，并判令被告返还原告该合同项下原告支付的土地出让金200万元以及依照定金罚则赔偿40万元；2、请求判令被告向原告赔偿自被告违约之日起至合同解除之日止的迟延违约金，按每日为土地出让金总额1‰的标准计算（其中，2011年1月1日起至2018年3月16日的部分，共计5262000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月5日，原告通过竞买的方式以200万元的价格拍得了挂牌的本案土地。拍卖程序结束后，原告先履行付款义务，分别于2010年5月28日、11月24日两次汇款向被告支付了土地出让金200万元，完成了合同的付款义务。2010年10月26日，原、被告签订《国有建设土地使用权出让合同》，约定由被告向原告出让位于宗土地，面积为9520平方米，出让金为200万元，合同还约定被告应当在2010年12月31日前向原告交付该宗土地，并且按照合同第6条达到“五通一平”的土地条件。原告于2010年12月30日后多次催促被告交地，被告未回应。在2011年至2017年9月之间，原告又前后8次向被告催促履行交地义务，但被告一直未如约履行义务拖延至今。鉴于被告迟延履行长达8年，继续履行合同已对原告无利益，因而原告主张依据合同法第94条第3项解除合同，并请求返还200万元的土地出让金。另外，依照合同第9条，被告收取40万元作为定金，因为其迟延履行的违约行为，应再另行赔偿40万元。被告因为迟延履行，还应对原告负的赔偿责任，依照合同第37条，按出让价款1‰计算每日违约金，计算到合同解除之日为止，其中从被告违约开始之日2011年1月1日起至2018年3月16日止，共计5262000元。故原告诉至法院。 青田县国土资源局辩称：1、原告在明显不能供地的情况下，没有采取措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。2010年10月间，被告与原告签订《国有建设土地使用权出让合同》后，由于部分土地被征用户一直对案涉地块的征用行为信访，案涉地块的腊口镇政府多次劝说原告退地，但其拒不退地，而是选择等待，在等待的过程中，也没有采取相应措施，防止损失的扩大，所以原告不得就扩大的损失要求被告赔偿。何况合同的第37条明确约定“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分”。原告没有按照合同的约定要求解除合同，直到8年后的今天才要求解除合同，明显不符合合同法的规定。2、原告的诉讼请求既选择适用定金同时又选择违约金条款，明显不符合法律规定。3、根据法律规定，参照县政府退地的有关文件规定，对原告的合理损失，被告可以考虑，但只能是相当于违约所造成的损失。原告受让的国有土地使用权为工业用地，当时受让价格约14万元每亩，现在的出让价格是20万元每亩。原告的合理损失可以参照现在出让价格的价差予以补偿。4、合同约定的违约金过高，被告请求法院予以适当减少。 在诉讼中，原告向本院提交以下证据以证明其诉讼主张： 1、青田县华盛罐头食品有限公司营业执照复印件一份，待证原告的诉讼资格。 2、国有建设用地使用权出让合同一份，待证原、被告之间签订该合同的事实。 3、青田县华盛罐头食品有限公司交款发票两张，待证原告已履行了交款义务。 4、华盛公司自2011年到2017年向青田县国土局、县委、县府、人大催交落实交付土地的11次书面报告复印件及17张挂号回执，待证被告违约后原告积极请求被告履行合同义务，主张自己的合同权益。 原告对证据进行说明：报告日期分别为2011年6月3日、2012年8月15日、2013年10月19日、2013年12月17日、2014年9月26日、2015年3月11日、2015年4月21日、2015年5月27日、2015年12月10日、2016年3月28日、2017年10月27日。这些报告都未得到回复，2017年10月27日的报告有一个土管的信访短信回复，回复说是政府的原因造成的可以根据青田2014年的文件按照银行贷款基准利息进行赔付。以上的报告文件原先没有送达证明，是直接送到县政府的，2014年后开始注重起来了，原件就用挂号信寄过去了，挂号信时间为2015年4月24日、2016年4月5号、2016年3月20日、2017年9月30日共四批，挂号回执为17张，这些待证原告已经催过交付义务，已经将这些报告送达对方当事人。 对原告的证据，被告质证认为：对证据1无异议。对证据2没有异议，需要说明虽然合同中约定了定金和违约金，但是原告只能择一适用，违约金明显过高，要求适当减少。对证据3没有异议。对证据4，2011年6月3号到2014年9月26号给县政府的报告被告没有收到，原告也没有提交证据证明县政府已经收到。2015年3月11到2017年9月27日给国土局的报告被告的档案里没有，原告提交的17张挂号回执，其中4张是寄给国土局，但是这上面的收件人是原告自己本人添加，不能证实原告待证的事实。 在诉讼中，被告未向本院提交证据以证明其诉讼主张。 在诉讼中，原告陈述：如果法律规定适用定金罚则或违约金只能二选一，原告选择违约金。之前原告一直想要土地用来盖罐头厂，所以一直想要土地，现在已经看不到结果，所以要求解除合同。原告的主要损失是资金的滞留，从三方面来说，一是高利贷，二是地价的损失，三是预期利润的损失，这一块可以参照其他同类型的罐头厂的利润，这是原告最大的损失。原告200万元是2010年5月28日交付了150万，2010年11月24日50万元，发票是2010年11月16号开的150万，11月24日开的50万。所谓的40万元定金就是算在150万元里了，原先并没有交付40万元定金。 在诉讼中，被告陈述：这块地具体事务是腊口镇和原告方交涉，也提出了退地，但是原告方坚持要地，所以腊口镇政府一直在处理相关信访，希望做通信访户的工作，让原告获得土地使用权，且村道的使用权问题也有涉及。案涉的土地已经属于国有用地，不能交付的原因是农户不断信访，一直无法解决。2010年5月28日前不可能有交付价款。被告同意解除合同，同意退还土地出让金，同意违约金按地价差额计算，诉讼费按比例承担。 对原告提交的证据，本院认证认为：原告的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信。原告的证据4系原告要求解决土地交付等问题的报告及挂号信回执，在案涉合同长期未能履行的情形下原告请求有关单位解决显属常态，故本院认为原告的该证据能够高度盖然性的证实原告请求被告履行合同义务，主张自己的合同权益的待证事实。 本院经审理，认定事实如下：原、被告于2010年10月26日签订编号为3311212010A21024的《国有建设用地使用权出让合同》，合同载明被告根据法律授权向原告出让国有建设用地使用权，出让宗地坐落于，宗地编号为10，出让宗地面积为9520平方米，用途为其他工业用地。合同约定出让人在2010年12月30日前将出让宗地交付给受让人，交付时该宗地达到场地平整、周围基础设施达到通路、通电、通上下水、通讯等土地条件。并约定该宗地的出让价款为200万元，受让人于该合同签订之日起30日内一次性付清。定金为40万元，定金抵作土地出让价款。合同还约定由于出让人未按时提供出让土地致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失等等。合同签订后，被告分别于2010年11月16日向原告出具了50万元的土地出让金专用票据、2010年11月24日向原告出具了150万元的土地出让金专用票据，但原告并无另外交付给被告定金。在合同约定交付土地期限届满后，经原告催交，被告因当地村民信访问题至今未向原告履行交付土地义务，现原告诉至本院。 本院认为，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，双方的主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行。原告已按约交付了价款，被告长期未履行交付土地义务，显属违约，现原告要求解除双方合同，并由被告返还原告支付的200万元出让金，被告也予同意，故本院依法予以支持。原告要求被告根据定金罚则赔偿原告40万元，由于定金合同系实践性合同，从实际交付定金之日起生效，本案中，原告并无先行、另外向被告交付40万元定金，且原告也自述定金和违约金只能择一适用则选择适用违约金，故对原告要求适用定金罚则的诉请，本院不予支持。原告要求被告自违约之日起至合同解除之日止按每日为土地出让金总额1‰的标准向原告支付违约金，被告则主张原告致使损失扩大，因被告该主张缺少依据，本院不予采纳。被告还主张违约金过高，要求调整，本院认为，被告以土地出让金差价为依据主张原告合理损失进而提出约定违约金过高，而原告主张的实际损失除因资金滞留导致利息损失可根据经验法则推定存在外，对其他如预期利益等实际损失，原告未提出具体的数额主张，也未予以佐证，鉴于案涉合同约定的违约金标准达到每年已交款总额的36.5%，远高于被告主张的土地出让金差价和法律保护的民间借贷利率，故本院认为被告关于违约金过高的主张成立，应结合原告的资金滞留实际、土地差价、合同履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金酌情予以调整为宜。至于违约金起算时间，原告主张被告违约开始之日为2011年1月1日，虽与合同约定不符，但系原告自行处分权利，没有损害被告利益，故本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下： 一、原告青田县华盛罐头食品有限公司与被告青田县国土资源局在2010年10月26日签订的编号为3311212010A21024的《国有建设用地使用权出让合同》于本判决生效之日解除； 二、被告青田县国土资源局于本判决生效后一个月内返还给原告青田县华盛罐头食品有限公司支付的案涉合同土地出让金200万元； 三、被告青田县国土资源局于本判决生效后一个月内支付给原告青田县华盛罐头食品有限公司延期交付出让土地的违约金，违约金自2011年1月1日起至本判决解除案涉合同之日止，每月按原告已交付的土地出让金200万元的1%标准计算； 四、驳回原告青田县华盛罐头食品有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费65434元，由原告负担31000元，被告负担34434元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  叶灵群 人民陪审员  陈祝君 人民陪审员  王永琴 二〇一九年一月一十八日 代书 记员  叶圣洁