广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0106执异694号 异议人（案外人）：潘志荣，男，1957年6月15日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。 异议人（案外人）：李冬芳，女，1963年12月21日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。 申请执行人：广州合民投资策划有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街沙溪大道206-270号广州南方沙溪五金酒店用品城市场南区5栋2号。 法定代表人：梁锦梅。 委托代理人：孙剑，广东法丞律师事务所律师。 委托代理人：梁贤璐，广东法丞律师事务所实习律师。 被执行人：广东省粤生实业公司，住所地广州市环市中路321号。 法定代表：彭文正。 被执行人：广东省第三建筑工程公司，住所地广州市越秀区先烈中路81号大院111号自编103号。 法定代表人：张忠阳。 本院在执行申请执行人广州合民投资策划有限公司（以下简称合民公司）申请执行广东粤生实业公司（以下简称粤生公司）、广东省第三建筑工程公司（以下简称省三建公司）借款纠纷一案中，异议人潘志荣提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人潘志荣称：请求：1、立即中止对异议人租住房屋广州市海珠区工业大道中路基建新村二街16号503房（以下简称涉案房屋）的拍卖执行；2.鉴于涉案房屋为异议人福利保障房，恳请同意异议人享有优先购买权。 事实与理由：一、异议人潘志荣父母均为省三建公司老职工，1973年异议人潘志荣响应国家号召，作为省三建公司职工子弟知青上山下乡分派至英德茶场，1979年子代父职回到省三建公司任职至1992年离开，服务公司19年。异议人李冬芳母亲为省三建公司老职工，1980年女代母职入职省三建公司，1988年离开省三建公司。省三建公司属国有企业，两异议人于1985年结为夫妻，当时国企政策双职工享有单位福利房待遇，1986年省三建公司安排异议人夫妻入住单位福利性、保障性住房，即涉案房屋。 二、异议人潘志荣及李冬芳所居住的涉案房屋属于国有企业的福利分房，1994年省三建公司响应国家号召，进行房改房政策，单位员工可买断福利分房。两异议人当时提出购买申请，省三建公司表示1994年前已离职员工并不能享受当时购买政策，但异议人夫妻及祖辈均曾为该司员工，潘志荣工龄高达19年，两异议人为双职工，作为国企单位双职工福利安置，省三建公司负责人口头承诺允许其享有涉案房屋永久居住使用权，当月确定永久租金为每月272元，该租金从1994年开始沿用至今已24年，每月均由省三建公司收取并开具收据。 根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发（1998）23号）以及广州市人民政府转发省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知（粤府（1998）82号）可知国家在1998年之前实行的是实物分房政策，也即福利分房。福利分房是我国成立以后计划经济时代特殊的一种房屋分配形式。当时省三建公司将异议人夫妻安排到涉案房屋居住并承诺永久居住使用权完全是响应国家的政策，属于福利分配的一种形式，而并非单纯租赁关系。 三、2010年7月期间，省三建由于债务纠纷问题，广州市白云区人民法院（以下称白云法院）当时以（2000）云法经执字第791—793号恢1号公告，对广州市海珠区工业大道基建新村二街（包括涉案房屋）共18套房产进行拍卖，当时异议人潘志荣与其他17户涉案住户向白云法院提出异议申请及购买诉求。2010年白云法院暂定允许7户租户以单位福利补偿价格购买，与涉案房屋类似平方数，购买价格仅仅15万元；另11户房屋的债权不确定，需待后续跟进。此时距今已8年，异议人在等待后续购买事宜至2018年8月才知公告拍卖一事。 综上，恳求贵院支持异议请求，继续让异议人租住涉案房屋，如不能继续租住，则以2010年白云法院处理第一批拍卖房产的成本价作为参考，以当时的价格将涉案房屋拍卖给本人。 申请执行人合民公司辩称：不同意异议人的异议请求。1、不动产权属以登记为准。广州市房地产档案馆查册显示涉案房屋登记在省三建公司名下，并非登记在异议人名下。如涉案房屋属于当年省三建公司给异议人的福利分房，现有证据只能显示双方是不定期租赁关系，只享有使用权，不享有所有权。2、异议人与省三建公司没有签订涉案房屋买卖合同，没有支付任何房款，异议人对涉案房屋不享有排除执行的权利。 被执行人粤生公司、省三建公司均没有答辩。 本院查明，交通银行广州分行天河支行（以下简称交行天河支行）申请执行粤生公司、省三建公司借款合同纠纷一案，本院作出的(2000)天法经初字第562号民事判决已发生法律效力。根据该判决，粤生公司应偿还交行天河支行本金150万元及利息235887元，并承担案件受理费18690元；省三建公司对本案债务承担连带清偿责任。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，交行天河支行向本院申请执行。本院以（2001）天法执字第781号案立案执行。2001年9月1日，本院裁定中止执行。2016年4月13日，本院作出（2016）粤0106执异13号执行裁定，变更合民公司为（2001）天法执字第781号案的申请执行人。同年8月19日，本院作出（2001）天法执字第781号执行裁定，轮候查封了涉案房屋，2017年7月24日，本院转为首位查封。 2017年2月20日，合民公司向本院申请恢复执行，本院于当天以（2017）粤0106执1905号案立案执行。2018年2月12日，本院裁定终结本次执行。同年8月16日，合民公司向本院申请恢复执行，本院在当天以（2018）粤0106执恢112号案立案执行。同年8月27日，本院作出（2018）粤0106执恢112号案执行裁定，拍卖涉案房屋，并在涉案房屋张贴公告，责令被执行人及其他使用人在2018年9月11日前迁出并腾空上述房屋。 另查，省三建公司是全民国有制企业，涉案房屋登记在该司名下。两异议人潘志荣及李冬芳为夫妻，分别于1979年、1980年入职省三建公司工作。1986年，省三建公司将涉案房屋作为福利房分配给异议人夫妻居住，但不用交纳租金。异议人从1994年起至今每月向省三建交纳租金272元，但双方没有签订租赁合同。异议人一家一直居住在涉案房屋，户口也在涉案房屋。 本院认为：本案的争议焦点是异议人对涉案房屋是否享有租赁权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。虽然异议人与省三建公司没有签订租赁合同，但基于两异议人是省三建公司的职工，作为职工福利异议人一家由省三建公司分配居住在涉案房屋，且每月向省三建公司交纳租金，双方已形成长期的租赁关系，故异议人原有的租赁权不因拍卖而消灭，异议人要求保护其租赁权有理，本院予以支持。异议人提出要求以2010年白云法院处理第一批拍卖房产的成本价作为参考，以当时的价格将涉案房屋拍卖给其本人，异议人作为承租人对涉案房屋的拍卖享有优先购买权，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估…”根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价的百分之七十。”第二十一条规定：“优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权竞得。”故异议人的上述请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，裁定如下： 一、确认异议人潘志荣及李冬芳对广州市海珠区基建二街16号503房的租赁权。 二、驳回异议人潘志荣及李冬芳的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 （本页无正文） 审 判 长  黄谷宜 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年一月二十八日 书 记 员  曾 妍