台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2718号原告：罗荣军，男，1977年11月12日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告罗荣军与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理，并依法适用简易程序于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告罗荣军的委托诉讼代理人鹿帅、被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾共同申请本案先行由当事人庭外和解，但届期和解未成。本案现已审理终结。原告罗荣军向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即向原告支付逾期交付土地权属证书违约金82239元（自2016年1月31日起计算至2016年9月27日止按已交付款项3471621元的日万分之一标准每日347元支付）。事实和理由：2012年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告位于台州市开发区（车位）。其中商品房建筑面积193.50平方米，地下室建筑面积均为35.58平方米，合同约定房屋价款为3207787元，两地下室均为132000元。另外，合同第十六条约定，被告应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签署后，原告已按合同约定向被告支付了全部款项，但是被告并未按合同约定的时间在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务，被告的行为已严重违反合同约定，构成违约。被告绿城公司辩称：一、被告已经履行了《商品房买卖合同》约定的关于产权登记的合同义务，原告要求被告支付逾期交付土地使用权分割登记凭证违约金没有合同依据。1.被告已经全面履行了《商品房买卖合同》约定的关于产权登记的合同义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告承诺于2016年1月30日前取得《房屋所有权证》及《土地使用权证》。同时，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第十条“关于房屋预告登记及权属登记的约定”第1款中进一步明确，“若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发本合同第十六条约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房《房屋所有权证》即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。”本案中，由于台州市椒江区土地主管部门在实际工作流程中不颁发《土地使用权证书》，而被告已实际于2016年1月30日取得案涉房屋《房屋所有权证》，且已经书面通知原告领取，故已履行了合同约定的产权登记义务，不存在违约情形，无需支付违约金。2.《商品房买卖合同》并未约定被告需要向原告交付《国有土地使用权分割登记凭证》，原告要求被告承担逾期交付《国有土地使用权分割登记凭证》的违约金没有合同依据。《商品房买卖合同》约定被告需取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，但没有约定被告需取得《国有土地使用权分割登记凭证》。根据《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，可见，权属证书是指在不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后，颁发给不动产权利人用于证明其享有不动产权利的证书，但《国有土地使用权分割登记凭证》仅系国土部门同意土地使用权分割的核准文件，并不具有权属证书性质。因此，《土地使用权证书》和《国有土地使用权分割登记凭证》是完全不同的两份文件，原告要求被告承担逾期交付《国有土地使用权分割登记凭证》违约金显然没有合同依据。二、原告诉讼请求中的违约金存在错误。1.案涉房屋已于2016年3月9日取得《国有土地使用权分割凭证》，较之2016年1月30日逾期39天。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，逾期在90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任。2.原告已从被告处领取了案涉房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权分割凭证》，原告领取日期与原告主张的违约金之间自相矛盾。三、根据合同法规定，交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权分割登记凭证》的履行地点应当在被告所在地，因原告未能到被告处领取导致上述两证未能交付的责任与后果应由原告自行承担。1.根据《合同法》第六十二条规定，“履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。”案涉《国有土地使用权分割登记凭证》既不属于货币，也不属于不动产，且由于原、被告双方对于该凭证交付的具体方式、地点未做明确约定，交付《国有土地使用权分割登记凭证》应当在履行义务一方所在地履行，即被告所在地，这也符合商品房交易的惯例。2.被告作为开发商取得《国有土地使用权分割登记凭证》后没有理由不交付给原告，事实上被告已经事先书面通知，事后也以电话等方式通知了包括原告在内的其他买受人。因此，原告在诉状中亦自认知悉被告在2016年3月9日取得《国有土地使用权分割登记凭证》，其也未另行提供任何证据证明，被告存在拒不履行交付《国有土地使用权分割登记凭证》的行为。基于此，至被告处领取《房屋所有权证》和《国有土地使用权分割登记凭证》既是原告的权利，也是原告的义务，是一个双务行为，无法由被告单方完成。原告怠于行使权利未能前来被告处领取导致两证未能及时交付的责任和后果应由原告自行承担。四、原告主张的违约金过高，应依法予以调整。《合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。案涉房屋凭证的交付并未导致原告任何实际损失，原告主张的违约金明显过高，应调整为零元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2012年9月17日，被告绿城公司作为出卖人，原告罗荣军作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于台州市经济开发区东侧，东海大道南侧地块项目，编号为地字第331001201010019号的地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房紫薇花园，建设工程规划许可证号为建字第331001201110001号，施工许可证号为K332601201102280101。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为台售许字（2011）第007号，台售许字（2012）第013号。买受人购买的商品房为合同规定项目中的4幢2-501号，建筑面积193.50平方米（套内面积155.957平方米、分摊面积37.54平方米），附属用房为地下室A-150、A-151。两地下室总价各为132000元，房屋单价16577.71元/平方米，总价3207787元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。出卖人应当在2015年7月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定，购买商品房，当事人可以申请预告登记，就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。2016年1月28日，被告向原告寄送《绿城能源·紫薇花园房屋办证通知》一份，通知原告于2016年1月30日可办理《契证》、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2016年3月9日，原告取得《国有土地使用权分割登记凭证》。2016年4月29日，被告开具发票号码为00457917的销售不动产统一发票一份，载明紫薇花园4-2-501，建筑面积193.49平方米，单价16577.7094元，购房款金额为3207621元。同日，被告开具发票号码为00457918的销售不动产统一发票一份，载明紫薇花园A-150，建筑面积35.45平方米，单价3723.5543元，金额132000元。同日，被告开具发票号码为00457919的销售不动产统一发票一份，载明紫薇花园A-151，建筑面积35.45平方米，单价3723.5543元，金额132000元。原告已支付发票载明价款。2016年9月28日，紫薇花园4幢2单元501室及地下车位A-150号、A-151号的不动产权证办好，不动产权证号为浙（2016）台州市不动产权第0004985号。原告主张被告逾期提供土地权属证书，要求被告支付违约金未果，本案因此涉诉。上述事实由原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、不动产权证书，被告提供的《绿城能源·紫薇花园房屋办证通知》、EMS快递面单等证据及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，原告罗荣军与被告绿城公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，依法应确认有效，原、被告均应按约全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点有以下两点：一、被告是否存在逾期交付土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，逾期违约金如何确定，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算基数如何确定、违约金计算的起止时间如何确定。关于焦点一，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为被告应当向原告交付办证所需资料的最后日期，即被告应当在2016年1月30日前取得涉案房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知原告，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告也并未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告绿城公司取得涉案土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故被告绿城公司逾期交付土地权属证书的事实清楚。关于焦点二，鉴于被告绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.关于违约金计算标准。本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对被告提出的违约金过高应予调整的请求，不予采纳。2.关于违约金计算基数。对于已付商品房价款和车位款包含在违约金基数中，双方不存在争议。《商品房买卖合同》约定的总价款为3471787元。该合同并载明合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。根据原告提供的销售不动产统一发票，最终确定的房屋面积略有减少，实际支付购房款3471621元，故违约金计算基数应为实际购房款3471621元。3.关于违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，应从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一、被告绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，虽然被告主张其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割登记凭证用于办理土地使用权属证书，但其难以举证证明。被告绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，被告于2016年3月9日取得分割登记凭证后，不通知业主领取并办理土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除被告确实未履行通知交付义务的情况，其仍属于举证不能的情形；其二，从本院受理的涉案紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从被告处领取了分割登记凭证并办理完成了土地使用权属证书，据此分析，不能排除被告主张的电话通知方式具有一定的客观性；其三，涉案紫薇花园小区商品房属于本地高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，且在被告于2016年1月底已通知过交付土地分割凭证（虽然此时被告尚未取得）的情况下，也应通过了解或催告的方式获知。而本案被告实际已于2016年3月9日取得分割凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但原告却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告不能就扩大的损失要求被告赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90天内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90天后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定本案违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。根据前述分析，本院确定，被告应支付给原告因逾期交付土地使用权属证书而产生的违约金为62489.18元（3471621元×0.1‰/日×180日）。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告罗荣军逾期交付土地权属证书的违约金62489.18元；二、驳回原告罗荣军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元（已减半），由原告罗荣军负担223元，由被告台州绿城能源房地产有限公司负担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  杜 鹃二〇一九年一月二十一日代书记员  陈肖倩