广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初9890号原告：珠海市金坤房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲夏美路**，统一社会信用代码914404000684616040。法定代表人：刘嘉怡。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海金马控股股份有限公司（原珠海鑫光集团股份有限公司），住，住所地：珠海市担杆镇综合大楼**一社会信用代码9144040019252393X0。法定代表人：张剑波。被告：林创龙，男，汉族，1972年6月30日出生，身份证住址：广东省揭东县，现住珠海市。被告：郝维平，男，汉族，1954年4月28日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，现住珠海市。原告珠海市金坤房地产开发有限公司（以下简称金坤公司）诉被告珠海金马控股股份有限公司（以下简称金马公司）、林创龙返还原物纠纷一案，本院受理后，根据原告申请追加郝维平为共同被告。本院依法组合合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈昱、黄仕浩，被告林创龙、郝维平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求，经明确如下：一、三被告立即腾退珠海市［粤（2016）珠海市不动产权第0027957号，以下称案涉房产］并交还原告；二、三被告向原告支付占有使用费（参照同区域租金标准计算，按照每个月人民币2500元，从2015年5月计至腾退之日止）；三、本案诉讼费用由三被告承担。原告主张的事实和理由：被告金马股份公司未作答辩。被告林创龙辩称，本人同意退还涉案房产给被告郝维平，不同意直接退还给原告。本人在2014年1月从郝维平处承租涉案房产，一直居住至今。被告郝维平辩称，本人不同意原告的诉求。本人从1999年1月调入鑫光集团公司下属鑫光医院，是鑫光医院分配案涉房产给本人居住。同时本人户口也落在**，301房是医院装器械用的仓库，而本人一直住在202房。本院经审理认定事实如下：根据珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）分别作出的（2014）珠中法民二破字第1-7号以及第1-8号民事裁定书显示，珠海鑫光集团股份有限公司（以下简称鑫光集团公司）破产管理人依据该院（2014）珠中法民二破字第1号决定书接管破产企业鑫光集团公司，根据破产重整工作的需要，管理人委托广东中拓正泰资产评估土地房地产估价有限公司对鑫光集团公司名下位于珠海市××路××栋××房××栋××房予以评估。根据该公司评估报告，上述房产的市场估价分别为2213360元和627800元，共计2841160元。管理人采用公开招投标方式选定珠海市振德拍卖有限公司公开拍卖上述房产。2015年1月30日，金坤公司通过公开拍卖，以2213360元竞得珠海市拱北水湾路水松花苑12栋201、201、301房，以627800元竞得珠海市。成交款均不低于委托拍卖低价。买受人金坤公司与珠海市振德拍卖有限公司签署拍卖成交确认书，并将拍卖价款全部交清。此外，珠海中院依据破产管理人的查封申请，于2014年10月13日作出（2014）珠中法民二破字第1-3号民事裁定书，查封了上述四套房产。2015年5月，破产管理人向珠海中院申请对上述拍卖行为予以确认，同时申请该院向珠海市房地产登记中心发出通知，对房产过户事宜予以协助执行。珠海中院经审查于2015年5月22日分别裁定如下：一、确认鑫光集团公司破产管理人委托珠海市振德拍卖有限公司拍卖鑫光集团公司名下位于珠海市拱北水湾路水松花苑12栋201、201、301房（权证号1×**）和12栋202房（权证号1×**）的行为合法有效；二、解除对鑫光集团公司名下上述四套房产的查封。依据上述裁定，2016年4月6日，案涉房产（12栋202房）办理所有权转移登记至原告名下，珠海市不动产登记中心向原告发放了不动产登记证书。2016年9月8日，珠海鑫光集团股份有限公司变更名称为珠海金马控股股份有限公司。关于案涉房产的使用情况。被告郝伟平主张，郝伟平与袁筱林于1999年入职鑫光集团公司下属鑫光医院，郝伟平担任药剂师，袁筱林担任医生，直至2003年解聘；涉案房产是鑫光医院分配给两人的福利房，两人于1999年入住；袁筱林在2007年与郝伟平离婚后搬出另住，并于2011年去世；郝伟平一直居住至2014年，因前往君康门诊上班，就近跟儿子一起居住，案涉房产从2014年1月交由林创龙居住至今，双方口头约定每月租金700元，未签订租赁合同。被告郝伟平向本院出示了郝伟平、袁筱林的入职材料以及鑫光集团公司医院于2003年7月1日出具的《证明》，该证明载明的主要内容包括：鑫光集团公司医院隶属鑫光集团公司下属单位，医院领导为医院的发展引起人才，经组织部门从广东省湛江农垦医院调入汪永强外科副主任医师、李爱玲护士长夫妇，从广东省湛江坡头区人民法院调入郝维平主管药师、李筱林内科副主任医师，从河南焦作市人民医院调入郝亚玲主管检验师，经医院领导研究决定将鑫光医院的房产拱北水松花园12栋201室分配给汪永强、李爱玲；202室分配给郝维平、袁筱林；301室分配给郝亚玲，作为职工福利房。因水松花园12栋201室、202室、301室三套房子的无产权证，医院特出此证明此三套房子由该院以上几位职工永久使用。根据林创龙提供的租金收取显示：从2014年1月1日至今，林创龙每三个月向郝维平支付租金合计2100元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于鑫光集团公司破产管理人委托拍卖公司拍卖破产企业名下房产以及买受人金坤公司通过公开拍卖竞得涉案房产的合法性，珠海中院作出的（2014）珠中法民二破字第1-7号民事裁定书已经作出认定并确认拍卖行为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。现原告金坤公司通过合法途径就涉案房产办理了权属登记，对该房产依法享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告作为案涉房产权利人，本案要求该房目前使用人林创龙、郝维平腾退并交还房产，合法有据，应予以支持。郝维平辩称涉案房产是原鑫光集团公司下属鑫光医院分配给两人的职工福利房，但相关证明仅载明将涉案房产交由其使用，而非转让所有权，不能产生物权变动的法律效果。被告林创龙在承租涉案房产前未注意核实案涉房产的权属，自身也存在一定过错。两被告拒绝腾退的理由，理据不足，本院不予支持。本案并无证据显示被告金马公司占用了涉案房产并拒绝腾退，原告要求金马公司承担相应责任，依据不足，本院不予支持。至于占有使用费。一方面，林创龙仅为第三人的租户，虽然双方在本案受理前已经进行过交涉，但原告本案未提供证据证实其通知并限期林创龙、郝维平从案涉房产腾退的具体时间。另一方面，本案各方当事人亦明确表示不申请对案涉房产的市场租金标准进行评估。结合有关市场租金标准，本院酌情确定被告林创龙、郝维平从原告起诉之日即2018年9月21日起按每月1500元的标准支付占有使用费至其腾退案涉房产之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林创龙、郝维平于本判决生效之日起三十日内腾退位于珠海市并交还给原告珠海市金坤房地产开发有限公司；二、被告林创龙、郝维平于本判决生效之日起三十日向原告珠海市金坤房地产开发有限公司共同支付占用使用费（按人民币1500元/月计算，从2018年9月21日起计至被告林创龙、郝维平腾退上述房产之日止）；三、驳回原告珠海市金坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9346元，由被告林创龙、郝维平负担人民币7661元，由原告珠海市金坤房地产开发有限公司负担人民币1685元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  高冬凤人民陪审员  陈淑珍二〇一九年一月三日书 记 员  张景民