广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15579号原告:广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路21号。法定代表人：朱伟涛，执行董事。委托诉讼代理人：梁灏全，男，1969年9月19日出生，汉族，系公司员工。被告：赵慧，女，1982年9月26日出生，汉族，身份证住址安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：陶双生，男，1979年9月30日出生，汉族，系被告配偶。原告广州天寓物业服务有限公司与被告赵慧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州天寓物业服务有限公司的委托代理人梁灏全，被告赵慧及其委托诉讼代理人陶双生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因被告拖欠物业费故向法院起诉，请求判令：1.被告向原告支付2009年10月1日至2018年9月30日期间物业服务费14523.28元及滞纳金22587.89元（自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；2.被告向原告支付2009年10月1日至2018年9月30日期间电费264.04元及滞纳金526.4元（每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；3.被告向原告支付2010年10月1日至2018年9月30日期间垃圾费480元；4.本案诉讼费由被告承担。被告赵慧辩称：一、原告主张被告未支付2009年10月1日至2018年9月30日的物业服务费不符合事实依据。被告于2009年10月11日收楼，收楼时曾缴纳了三个月的物业管理费414.2元，物业管理费应从收楼之日起算。被告在收楼当天与原告的前身白天鹅花园酒店物业管理公司签订一份委托银行代扣代缴费用协议书，约定管理费、公摊电费、水费、垃圾处理费等均从此卡中代扣代缴，其余费用至今均能正常缴纳，原告未能收取物业管理费用属于原告自身责任。原告并未以书面形式向被告催缴物业费，且原告主张的物业费是从2009年开始计算，已经远远超过诉讼时效的规定。二、原告向被告主张滞纳金缺乏依据，原告始终未主动向被告反映和催缴，故被告认为原告未向被告提供物业服务；被告的房屋一直存在大面积漏水问题，但是原告和开发商一直拖延并未帮被告进行室内和室外的修复；另原告主张的滞纳金亦超过了诉讼时效。三、原告未按物业服务合同条款履行合约，更无权收取物业管理费。长期以来原告所提供的物业服务均存在重大的质量问题，具体体现在公用电梯、消防通道、安保、清洁卫生、日常管理等方面。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告系具备三级资质等级的物业服务公司，与案外人广州白天鹅花园业主委员会签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，为广州白天鹅花园提供物业管理服务。被告系广州市白云区京溪沙太南路1250号1701房（白天鹅花园G1栋1701房）的业主，该物业产权登记建筑面积为77.09平方米。2009年4月3日，被告（乙方，买方）与案外人白天鹅房地产开发公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买商品房为广州白天鹅花园G栋住宅楼第G1幢17层1701号房（以下简称涉案房屋），建筑面积76.7平方米。2009年8月28日，白天鹅房地产开发公司向被告发出《收楼通知书》，通知被告购买的涉案房屋于2009年9月26日上午9:30至12:30，下午1:30至4:30办理收楼手续。2009年9月1日，案外人广州白天鹅花园物业服务中心向被告发出《关于缴交物业管理相关费用的通知书》，内容为告知被告按收楼通知书规定时间办理收楼手续，届时被告需缴纳物业专项维修资金8053.5元、预收三个月物业管理费414.2元、水电费周转金400元、装修保证金1500元、余泥清运费400元等。温馨提示：凡按以上日期收楼的业主将享受免首月管理费的优惠。2009年10月11日，被告（甲方，业主）与案外人广州白天鹅酒店物业管理公司（乙方，物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定：本合同自签字盖章之日生效，业主与管理公司签订的服务合同随开发商与管理公司签订的委托管理合同终止（解除）而终止（解除）。合同期内，如本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；本物业的管理服务费标准现行规定为住宅1.8元/平方米/月；甲方应于每月30日前支付当月管理服务费及其他应付费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、专项设备运行费或其他应付费用，从逾期之日起每日按应交费的1‰交纳滞纳金等。2009年10月10日，被告开通中国银行账户47×××-6。2009年10月11日，被告向广州白天鹅酒店物业管理公司缴纳3个月物业管理费414.2元。2009年10月11日，被告（甲方）与广州白天鹅酒店物业管理公司（乙方）签订《委托银行代缴费用协议书》，约定甲方应付的管理费、公摊电费、水费、垃圾处理费由乙方计算后把《交费通知书》发给住户，随后直接通知中国银行在甲方提供的结算账户中扣划；银行账户47×××-6等等。之后，被告该银行账户均有交易往来至2018年11月28日。原告（乙方）与广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方）签订《协议书》，约定自2010年7月1日起乙方接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，甲方将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给乙方。2010年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向原告出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，载明承接项目的名称：广州白天鹅花园；选聘单位：白天鹅房地产开发公司；物业服务合同期限：2010年7月1日至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2011年11月16日，原告向被告发出催款通知书，催收2009年10月1日开始的物业费、代收垃圾费、分摊电费等。该通知单由被告配偶即被告的委托诉讼代理人陶双生签收。2012年10月10日，原告再次向被告发出催款通知书，催收2009年10月1日开始的物业费、代收垃圾费、分摊电费等。该通知单由被告签收，并注明因房屋漏水问题未解决，故未交款。另查，涉案房屋所在小区成立业主委员会后，亦与原告签署了多次《广州白天鹅花园物业服务合同》，最后一份合同于2018年8月1日签订，合同约定高层住宅G栋的物业服务费为1.8元/月/平方米，业主应于每月5日前或在物业公司缴费通知书指定的时间内按上述标准全额向乙方缴纳当月物业服务费，业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日百分之一向乙方支付违约金，等等。审理中，原告主张2010年10月更换物业管理费的划扣银行，曾在涉案物业小区内公示通知业主，并提交拍摄日期为2010年8月26日照片拟证实；原告还主张曾向被告催收欠缴的各项费用，并提交拍摄日期为2013年10月25日、2014年11月28日、2015年12月15日的催缴费通知照片拟证实；原告另称公摊电费是根据G栋电费以及小区电费总额除以户数计算得出，且存在2个月收取一次的情形，并出示电费发票拟证实。被告对上述照片均不予确认，称并未看到上述照片，且通知张贴位置不明，无法辨认是否为涉案小区内；对电费发票关联性不予确认，称并未注明是何栋房屋。被告称其于2009年9月26日领取了房屋钥匙，故应享受首月物业管理费免交的优惠；另称原告物业服务存在问题，提交“白天鹅业主”微信群聊天记录拟证实。原告对此均不予确认，主张被告收楼时间为2009年10月11日，无法享受免交优惠。以上事实，有商品房买卖合同、广州市物业服务项目（合同）备案回执、物业管理服务合同、广州白天鹅花园物业服务合同、水电费发票、查册表、催款通知书、照片、协议书、工作交接单、物业费发票、委托银行代扣代缴费用协议书、中国银行扣费清单、民事判决书、微信群截图、关于缴交物业管理相关费用的通知书、收楼通知书以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订《协议书》，自2010年7月1日起接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，广州白天鹅酒店物业管理公司亦将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给了原告，该转让行为经相关行政部门备案，对作为业主的被告具有约束力，故原告有权依照被告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订的《物业管理服务合同》相关约定向被告主张支付物业管理费和滞纳金。原告接管广州白天鹅花园后，对该小区进行了实际的物业管理，且涉案小区的广州白天鹅花园业主委员会与原告签订了《广州白天鹅花园物业服务合同》，该《广州白天鹅花园物业服务合同》对小区的全体业主亦均有约束力，原告有权向被告收取已发生的物业服务费用及代缴的相关费用。根据上述服务合同关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业管服务费应按1.8元/月/平方米计算，应为138.77元。关于首月物业管理费减免问题，本院认为，被告称于2009年9月26日收到房屋钥匙符合减免条件，但未能提供证据证实其拿到钥匙时间、亦未能提供证据证实当时的物业管理机构同意免交，故应由被告承担举证不能的不利法律后果，本院对被告主张首月物业管理费免交的意见不予采纳。关于物业费用的起算日期，关于缴交物业管理相关费用的通知书虽记载需预交三个月管理费，但并未明确起始时间，且收楼通知书亦未记载物业管理费的起算时间，但结合原告出示的催款通知书，被告方两次签名确认均未对物业管理费的起算时间提出异议，故本院认定物业管理费应自2009年10月1日起算。关于诉讼时效问题，原告已出示照片及催缴通知单主张曾持续向被告主张过物业费等权利，被告虽不予确认但未能提供相反证据予以反驳，考虑欠缴物业管理费处于持续状态，且时间久远，原告存在证据保存不完整及催收方式未穷尽等瑕疵，但原告已出示的证据已能够证明催收事实，故本院对被告主张诉讼时效已超过的意见不予采纳。因被告已预交3个月物业管理费，欠费日期应自2010年1月1日起算。故被告仍应向原告支付2010年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费共14570.85元，现原告仅主张14523.28元属于原告自行行使处分权的行为，本院依法予以照准。关于公摊电费及垃圾费，该两项费用在催款通知书中均予以注明，被告应清楚知晓，且该两项费用亦属于小区管理常规费用，原告已出示其向供电部门缴费票据，故被告应向原告缴纳2009年10月1日至2018年9月30日期间公摊电费264.04元、2010年10月1日至2018年9月30日期间垃圾费480元。被告抗辩原告未能按约提供物业服务，考虑小区居民众多，物业服务存在滞后性，难以人人满意，物业服务的瑕疵不足以抗辩物业费的缴纳，故被告应按照约定缴纳物业费。关于滞纳金，虽原告在通知被告更换扣费银行卡时未尽谨慎通知义务，但被告在签署催款通知书时应已知晓其银行账户扣划不成功的事实，故被告仅以原告未通知到位主张不支付滞纳金理据不足，本院不予采纳；但考虑被告欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院依法对滞纳金计付标准进行调整，被告每月应付滞纳金应以当月应缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。起算时间因《广州白天鹅花园物业服务合同》中缴费时间约定不明，故本院统一酌定为次月1日起算，均计算至付清之日止。关于公摊电费及垃圾费的滞纳金，因合同并未约定该两项费用需何时缴纳，且原告亦确认电费存在不按月收取的情况，故合同中的滞纳金条款并不适用于该两项费用，原告要求被告承担该两项费用的滞纳金理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条；《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告赵慧向原告广州天寓物业服务有限公司支付2010年1月1日至2018年9月30日物业费14523.28元及其滞纳金（滞纳金均以138.77元为本金，均于次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止，均以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告赵慧向原告广州天寓物业服务有限公司支付2009年10月1日至2018年9月30日期间公摊电费264.04元、2010年10月1日至2018年9月30日期间代收垃圾费480元；三、驳回原告广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费380元，由原告广州天寓物业服务有限公司负担25元，由被告赵慧负担355元。被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年一月二十一日书记员  蔡佳丽