安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初8360号原告（反诉被告）：合肥家楼布草酒店用品有限公司，住合肥市瑶海区安徽大市场妇儿城G1幢1689，统一社会信用代码91340100MA2MTBLG37（1-2）。法定代表人：刘明，该公司经理。委托诉讼代理人：史召福，安徽至达律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省嘉信包装印务有限公司，住所地安徽省合肥市新站区电厂路以南星火路以西新厂区2号厂房，统一社会信用代码91340100723325490Y。法定代表人：黄帮俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：程瑞，安徽云旗律师事务所律师。原告合肥家楼布草酒店用品有限公司（以下简称“家楼公司”）与被告安徽省嘉信包装印务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，在审理中被告安徽省嘉信包装印务有限公司（以下简称“嘉信公司”）于2018年11月5日以解除合同、赔偿5万元为由，提起反诉，本院对本反诉合并后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家楼公司的法定代表人刘明及原告的委托诉讼代理人史召福，被告嘉信公司的委托诉讼代理人程瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告家楼公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还超付租金18509元及保证金5000元，合计23508元，并支付利息损失（以23508元为基数，从起诉之日起，按4倍同期同类贷款利率计算至全部款项付清止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月16日，原、被告签订《房屋出租合同》，由原告租赁位于天水路与新蚌埠路嘉信印务公司内的2号厂房三楼（480平方）。租赁费为月租金4800元，年租金为57600元，保证金5000元。原告按约支付租金、保证金及水电等相关费用。由于经营需要，原告按合同约定，向被告提前1个月（2018年6月1日）书面通知被告退租。2018年7月3日，被告向原告出具《收条》，收到退租房屋。原告向被告共支付118080元房租，保证金5000元。按合同约定，原告从2016年10月10日至2018年7月3日，产生租赁费为99571元。故，原告已超付租赁费18509元。为此，原告向被告要求返还超付租赁费及保证金未果。为维护原告合法权益，特向法院提起民事诉讼，望贵院判如所请。本诉被告嘉信公司辩称：本诉原告在履行双方之间租赁合同期间未按合同约定如期缴纳房屋租赁费，在本诉被告多次沟通情况下，擅自违反合同约定，采取拖延拒付等行为缴纳相关的房屋租赁费，并在合同履行期间内中途退场，单方离场行为已经对本诉被告构成违约且离场后未能就涉案房屋进行后续的清点工作，严重背离了合同主旨，本诉原告诉请的无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，就此本诉被告依法依约向本诉原告提起反诉，追究因本诉原告违约行为造成的对本诉被告的违约损失。反诉原告嘉信公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人5万元；3、判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年10月16日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定由被反诉人承租反诉人2号厂房3楼用于被反诉人经营使用。该份合同就房屋租金及缴纳方式均作了明确约定。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付了出租房屋。被反诉人在合同履行之处，按照合同约定于合同签订当日向反诉人一次性支付年租金共计57600元。2017年9月，按照反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》约定，反诉人依约向被反诉人催要下一年度的房屋租金。但被反诉人均以经营困难为由予以拖延，在反诉人多次催要后，被反诉人仅按季度支付房租。反诉人就被反诉人未按期足额支付年度租金问题，多次同被反诉人进行交涉，被反诉人均以经营困难为由借故拖延。为此，反诉人曾为减小因反诉人拒不按期交租的违约行为带来的损失，采取果断断电措施。被反诉人在报警后，在公安部门调解后向反诉人足额缴纳了2018年度租金。2018年7月份，被反诉人突然向反诉人提出退组并将未进行任何清理的房屋交给了反诉人。反诉人多次同被反诉人沟通涉案房屋租赁合同的解除及房屋清理事宜时，被反诉人均不理不睬。反诉人认为，被反诉人未按合同约定的支付租金的方式按期足额支付租金，逾期时间跨度长，同时在突然离场后拒不将涉案房屋恢复原状的行为均已对双方的租赁合同构成重大事项违约。依据《房屋租赁合同》第12条第4款的规定，反诉人有权收回房屋，解除合同，并要求被反诉人赔偿反诉人损失5万元。反诉被告家楼公司辩称：1、本诉原告按合同约定提前一个月即2018年6月1日向本诉被告书面通知退租解除与本诉被告方的租赁合同，并经周燕确认，2018年7月3日，本诉被告向本诉原告出具收条确认收到退租房屋，故本诉原告根据合同约定已解除与本诉被告方的租赁合同，本诉被告反诉原告解除房屋租赁合同无事实及法律依据，2、本诉被告反诉本诉原告要求赔偿五万元无事实及法律依据，2017年10月，由于本诉原告购买的厂房将要交房的原因，本诉原告将根据所购买的厂房交房情形所退租，为此经双方协商，涉案房租按季度缴纳，并且本诉被告也按季度缴纳房租的方式向本诉原告出具收款单，本诉原告没有逾期支付租金，本诉被告为了不返还超付租金和保证金，甚至为了得到赔偿为目的，辩称本诉原告逾期支付租金没有事实依据，如本诉原告具有房屋租赁合同第12条第4款违约行为时，本诉被告应在解除合同收回房屋情形下，才可以按该条约定要求赔偿损失5万元，然而双方在履行房屋租赁合同过程中，本诉原告没有违约，并且本诉被告也没有解除合同收回房屋，本诉被告反诉本诉原告要求赔偿5万元不符合合同约定并且该条款所约定要求赔偿5万元也属于不公平条款，不符合客观约定，综上，本诉被告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回本诉被告的反诉请求。经审理查明：2016年10月16日，原告（反诉被告）家楼公司与被告（反诉原告）嘉信公司签订《房屋出租合同》，约定将位于合肥市天水路与新蚌埠路嘉信印务公司内的2号厂房三楼480平方出租予嘉信公司。双方在该合同中约定：“第三条租赁期限租赁期限自2016年10月10日至2019年10月9日止”；“第四条房屋租金及计算方式该房屋月租金为（人民币）每平方10元，4800元整。年房租57600元整。合同签订当日前交房租57600元和保证金5000元……”；“第五条租金支付方式乙方（家楼公司）按年支付租金给甲方。提前一个月支付年租金。租金及押金支付至甲方指定账户：（户名：周燕，开户行：光大银行胜利路支行，账号62×××92）……”；“第十条房屋押金甲乙双方自本合同签订当日由乙方支付甲方5000元作为保证金。租赁期满，无息退还乙方。乙方支付押金前，甲方有权暂不交付租赁房屋”：“第十一条租赁期满……3、租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月书面告知甲方，否则乙方已支付的租房款及押金不予退回”；“4.乙方（家楼公司）有下列情形之一的，甲方（嘉信公司）有权解除合同收回房屋，乙方还需赔偿甲方损失5万元：……（2）连续或累计拖欠或者逾期支付租金达15日……”。其后，嘉信公司向家楼公司交付了涉案房屋。被告家楼公司于2016年10月5日及2016年10月16日向嘉信公司支付了一年的租金57600元及保证金5000元。一年租期后被告改为按季度向嘉信公司支付租金，期间被告在2017年9月向向嘉信公司支付了14400元，2017年12月21日向嘉信公司支付14400元，2018年3月23日向嘉信公司支付14400元，2018年4月19日向嘉信公司支付17280元。该合同履行期间，家楼公司未能按照合同约定按期缴纳房屋租金，在此期间嘉信公司曾向家楼公司催缴房屋租金。后家楼公司要求提前解除该房屋租赁合同，并于2018年7月3日向嘉信公司退还涉案房屋，同日嘉信公司的案涉房屋保安人员出具《收条》，该《收条》载明：“今收到家楼布草退房，垃圾没清理”。以上事实，有本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）双方身份信息、《房屋租赁合同》、《徽商银行POS机回单》2份、《收款单》四份、《收条》及双方当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为：原、被告双方经平等协商签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，合同双方均应按照约定履行。本案双方就租赁合同的履行约定了在租期内如家楼公司表示不租的，应提前一个月书面告知甲方，否则乙方已支付的租房款及押金不予退回，家楼公司在租赁期内单方要求解除合同，但未能提供其在合同解除前一个月向嘉信公司书面告知的证据，虽然家楼公司向本院提供了家楼公司法定代表人刘明与嘉信公司工作人员周燕的录音，主张其已按合同约定提前至2018年6月1日向嘉信公司书面通知解除租赁合同，且嘉兴公司已于2018年7月3日出具《收条》收回涉案房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月3日解除的事实，但该录音中谈话人员的身份无法予以证明，本院不能据此确认该项证据的真实性，且嘉信公司对该证据三性亦不予认可，故本院不能据此确认家楼公司提出的其已按合同约定提前一个月向嘉信公司提出解除该合同的事实确系存在。家楼公司在合同租赁期内单方违反了合同约定解除租赁合同，其主张要求判令嘉信公司返还超付房屋租金及保证金的请求，缺乏事实依据和法律，本院不予支持。对于家楼公司在2018年7月3日将房屋退还，嘉信公司在案涉房屋的保安人员出具的收条，本院认为并不当然据此就能认定嘉信公司同意解除合同，但在案件审理过程中，嘉信公司提起反诉，主张解除合同，本院认为应视为嘉信公司同意解除双方的合同，故本院认定，嘉信公司提起反诉之日即为双方租赁合同解除之日。对于嘉信公司反诉主张家楼公司违反合同约定延付房屋租金，要求家楼公司赔偿其5万元的请求，本院认为，合同履行过程中，家楼公司在房屋租金支付的时间上将合同约定的按年支付租金的方式变为按季度支付，嘉信公司收取了房租并向家楼公司出具了“收款单”，对此本院认为，家楼公司虽自行改变了支付方式中按年支付租金的约定，但嘉信公司也出具收款单并收取了租金，同时嘉信公司并没有向家楼公司要求补齐年租金和要求解除合同，由此可视为嘉信公司对于合同中租金按年支付变更为按季度支付变的默认，现又主张家楼公司未按合同约定的年支付方式支付租金构成违约，家楼公司应赔偿5万元的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）合肥市家楼布草酒店用品有限公司与被告（反诉原告）安徽省嘉信包装印务有限公司2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月2日解除；二、驳回原告（反诉被告）合肥市家楼布草酒店用品有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）安徽省嘉信包装印务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费390元，由本诉原告合肥市家楼布草酒店用品有限公司负担300元，本诉被告安徽省嘉信包装印务有限公司负担90元。反诉案件受理费525元，由反诉原告安徽省嘉信包装印务有限公司负担25元，反诉被告合肥市家楼布草酒店用品有限公司负担500元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴扬二〇一九年一月十三日书记员  权可