广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初2701号原告：张海银，女，1985年6月18日出生，汉族，住云浮市郁南县。委托诉讼代理人：余文艺，广东爵桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱征，广东爵桦律师事务所实习律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道迎宾路东侧。统一社会信用代码：914453816864248357。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。原告张海银与被告罗定市一方房地产开发有限公司（下称“一方公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海银的委托诉讼代理人余文艺、朱征，被告一方公司的委托诉讼代理人莫衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海银向本院提出诉讼请求：一、判令被告按655000元为基数，按日万分之一向原告支付自2018年7月1日起至被告实际交付原告房屋时止的逾期交房违约金（暂计至2019年12月30日的违约金为35894元，其后的违约金计至被告实际履行交房义务时止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月3日，原告与被告就××小区××幢××房签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款655000元，合同第四章第十一条（一）约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。2018年8月24日，被告作出延期交付使用的通知，明确表示不能按照合同约定时间交付房屋，仅仅说明力争在2019年12月30日前符合交付使用的条件。根据合同第四章第十二条约定的第一种方式，出卖人逾期的，应该按日计算以全部房价款的万分之一向买受人支付违约金。原告与被告多次磋商无果，为维护自身的合法权益，现特提起诉讼，请求法院依法判决。被告一方公司辩称：一、双方签订商品房买卖合同后交付商品房之前，相关政策、法律法规发生变更，双方当事人无法预料，无法控制，系不可抗力，由此导致被告未能按合同约定时间交付房屋，不算被告违约，应驳回原告的诉讼请求。1、涉案楼盘增加了管道燃气配套设施。涉案楼盘在2014年审批建设工程规划许可时，按当时的规定不需要配套管道燃气设施，《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）第4项也约定“本项目不提供燃气管道设施”，2016年4月25日罗定市人民政府出台《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》（罗府办[2016]××号），要求在建楼盘必须配套管道燃气设施并要求验收合格，否则不予办理验收备案。该政策导致涉案楼盘需要变更规划、变更设计，导致验收备案迟延。2、消防、环保验收备案问题。《城市房地产开发经营管理条例（2011修订）》（实施期间：2011.01.08-2018.03.18）第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条第二款规定：“住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”，即在2018年3月19日之前由房地产开发主管部门组织消防部门、环保部门进行消防、环保验收，并可分期验收。但2018年3月19日开始实施《城市房地产开发经营管理条例（2018修正）》，相关规定为：“第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。第十八条：房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案”，新规删除了原由房地产开发主管部门组织消防、环保部门进行消防、环保验收的规定，删除了可以分期验收的规定。消防、环保部门现在的做法是：不再组织相关单位进行验收，而是要求房地产企业自行委托第三方出具验收报告，并且不再分期验收，只能整体验收。而涉案楼盘原规划是分期、分幢建设，做完一期或一幢就申请验收一期或一幢，因《城市房地产开发经营管理条例（2018修正）》等法规的变更导致现在未能进行消防、环保验收，导致验收备案迟延。前述政策、法规的变更导致被告交房迟延，系不可抗力因素造成，不算被告违约，应驳回原告的诉讼请求。二、原告请求迟延交房违约金计至2019年12月30日，没有事实依据，不应支持。因为2019年12月30日未届至，被告也不必然在2019年12月30日交房，不应支持原告的请求。综上，原告请求被告支付逾期交房违约金没有事实及法律依据，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市××街道××小区的房地产开发商。××小区工程于2013年8月8日取得《建设用地规划许可证》（用地面积：18262.30平方米，建设规模：建筑面积111140.87平方米），于2014年5月12日取得《建筑工程施工许可证》（建设规模：111140.87平方米）。2016年7月3日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。该合同第三条约定买受人购买的商品房为××小区××幢××房，用途为住宅。第六条约定了该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币4196.30元，总价款为人民币655000元。第七条约定付款方式为贷款：买受人应当于2016年7月3日前支付首期房价款人民币197000元，余款人民币458000元向银行申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定本项目不提供燃气管道设施。第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房价款。2017年12月7日，××小区××幢主体结构分部工程质量经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收合格。××小区××幢至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2018年8月24日，被告向原告发出了《关于××二期××幢延期交付使用的通知》，称涉案商品房因消防、环保、天燃气工程验收规范变更影响了项目的验收备案，力争在2019年12月30日前符合交付使用的条件。另查明：2016年4月25日，罗定市人民政府办公室印发了罗府办[2016]××号《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》，该通知第四点为：目前已取得《建设工程规划许可证》，已开工建设，或已完工未竣工验收，或已竣工验收、但未投入使用的十层以上（含十层）房地产项目，建设单位应向市建设、规划、消防等主管部门提交配套管道燃气到户设计方案和管道燃气管网规划接驳方案，并在配套管道燃气设施工程安装完成后，经市建设、规划、消防等主管部门审核合格，才能办理工程项目规划验收、竣工验收、备案。2019年1月3日，本院发函罗定市城乡建设局、罗定市环境保护局、罗定市公安消防大队、罗定市人民防空办公室，咨询以下问题：2018年3月19日至2018年6月30日期间，罗定市范围内2018年3月19日前已开发、规划、建设的房地产开发项目的工程竣工验收备案、环保工程验收、消防工程验收、人防工程验收能否分期进行？前述四单位均书面回复称分期建设的工程，可以分期进行验收。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、《关于××二期××幢延期交付使用的通知》等；被告提供的××小区××幢主体结构分部工程质量验收记录、施工许可证、规划许可证、罗府办[2016]××号《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》等以及罗定市城乡建设局、罗定市环境保护局、罗定市公安消防大队、罗定市人民防空办公室的回复函、本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于被告提出的涉案楼盘在2014年审批建设工程规划许可时并没有规划配套管道燃气设施，但因罗定市人民政府于2016年4月25日出台《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》，要求在建楼盘必须配套管道燃气设施并要求验收合格，否则不予办理验收备案，从而导致涉案楼盘需变更规划、设计,导致验收备案迟延，被告无法在合同约定的时间交付涉案商品房给原告系不可抗力因素造成的主张，本院认为，上述通知于2016年4月25日印发，而原、被告双方的《商品房买卖合同（预售）》签订于2016年7月3日，在上述通知印发之后。即被告在知道或应当知道市府要求在建楼盘必须配套管道燃气设施的情况下，仍和原告签订《商品房买卖合同（预售）》，并约定于2018年6月30日前将涉案商品房交付给原告使用，即被告在和原告签订合同时,确信自己能在2018年6月30日前完成涉案楼盘的配套管道燃气设施工程。现被告却以上述通知为由，认为其无法在合同约定的时间交付涉案商品房给原告系政策变更导致的,被告的抗辩意见理据不足,本院不予采纳。对于被告提出的由于2018年3月19日开始实施的《城市房地产开发经营管理条例（2018修正）》删除了可以分期验收的规定，称消防、环保部门现在的做法是不再组织相关单位进行验收，不再分期验收，只能整体验收，而涉案楼盘原规划是分期、分幢建设，从而导致被告无法进行分期验收，被告无法在合同约定的时间交付涉案商品房给原告系政策、法规的变更这一不可抗力因素造成的主张，本院认为，针对这一问题，本院于2019年1月3日专门发函罗定市城乡建设局、罗定市环境保护局、罗定市公安消防大队、罗定市人民防空办公室，咨询以下问题：2018年3月19日至2018年6月30日期间，罗定市范围内2018年3月19日前已开发、规划、建设的房地产开发项目的工程竣工验收备案、环保工程验收、消防工程验收、人防工程验收能否分期进行？前述四单位均书面回复称分期建设的工程，可以分期进行验收。而被告在答辩中亦称涉案楼盘的规划是分期、分幢建设的，故理应可以分期进行各项工程的验收。因此，被告上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告未能按双方签订《商品房买卖合同》约定的时间在2018年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付给原告，已构成违约，且原告要求继续履行合同，故被告应按该合同第十二条的约定承担相应的违约责任。即按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。鉴于被告在2019年1月3日的庭审中亦承认涉案商品房仍未能取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，即计至2019年1月3日止，被告逾期交房的时间为187天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为12248.50元（655000元×0.1‰×187天），从2019年1月4日起的逾期交房违约金，每日按全部房价款655000元的0.1‰的标准计至被告将符合合同约定的商品房交付给原告之日止。由于2019年12月30日尚未届至，并不能确定被告在该日前确实无法将符合合同约定的商品房交付给原告，故原告要求逾期交房违约金暂计至2019年12月30日，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年7月1日起计至2019年1月3日止的逾期交房违约金12248.50元给原告张海银；从2019年1月4日起的逾期交房违约金，每日按全部房价款655000元的0.1‰的标准计至被告将符合合同约定的商品房交付给原告之日止。二、驳回原告张海银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元（原告已预交），由原告张海银负担230元，被告罗定市一方房地产开发有限公司负担119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年一月三十一日书记员  曾飞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。