江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初8360号 原告：宫章飞，男，1992年4月4日生，汉族，住江苏省东海县。 原告：马蒙蒙，女，1990年12月11日生，汉族，住江苏省东海县 两原告共同委托诉讼代理人：胡继云，江苏华德律师事务所律师。 被告：江苏百实达置业有限公司，住所地连云港市海州区新海南路163-67号。 法定代表人：徐立刚，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁继胜，浙江大公律师事务所律师。 原告宫章飞、马蒙蒙与被告江苏百实达置业有限公司（以下简称百实达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宫章飞、马蒙蒙的委托诉讼代理人胡继云、被告百实达公司的委托诉讼代理人丁继胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宫章飞、马蒙蒙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金，截止2018年10月15日暂计13545元（逾期违约金自2018年7月1日按总房价款632973元万分之二每日计算至被告实际交付房屋日止）；2、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2016年9月6日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的易居公馆24#楼1单元2202室，房屋户型为三室两厅一卫，户型面积为110.59平方米（其中产权面积90.59平方米，非产权面积20平方米），总房价款为632973元，交房日期为2018年6月30日前。原告按照合同约定支付首付款并办理按揭手续。交房日届满后，该房屋未能符合交付条件，非产权面积20平方米未施工，且所在楼栋仍进行大面积施工无法居住。因此原告于2018年6月27日发函要求被告将面积足额的该房屋交付给原告，但被告至今未将符合居住条件且面积足额的房屋交付给原告。合同约定的违约金过低，原告请求被告按照每日万分之二承担逾期交房违约责任。 被告百实达公司辩称，1、案涉房屋交房标准和时间符合合同约定。合同约定出卖人在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。本案中，案涉房屋于2018年6月22日经竣工验收合格即具备交付条件，我公司通知原告接收房屋，原告收到后于2018年6月对案涉房屋进行验收。2、原告拒绝接收房屋的理由不符合合同约定及法律规定。合同第5条约定案涉房屋以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定建筑面积为90.59平方米，实际测量面积为90.88平方米，案涉房屋面积并不存在减少的情况。原告主张110.59平方米建筑面积，没有合同依据。原告所谓的另20平方米建筑面积，是假设原告对案涉房屋进行改造后可额外增加的面积，但该20平方米建筑面积必须在案涉房屋经验收合格并交付使用后，再由原告自行改造，与我公司无关。3、无论原告对房屋是否改造，该改造都须在房屋验收交付后才能实施，若在验收前改造，势必通不过竣工验收；交房条件是通过竣工验收，改造需在交付后实施。由于改造并非合同约定的交房条件，改造期间也不应包括在合同约定的交房期间内。我公司在通过竣工验收后即发送交房通知，符合合同约定。4、原告主张的逾期交房违约金不符合合同约定及法律规定。合同第9条约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；《附件四：合同补充协议》第2条约定，如未在合同约定期交付的，允许延期180日交付，并不视为违约。补充协议最后一条约定，如合同与补充协议不一致的，以补充协议约定为准。 当事人围绕诉讼请求提供商品房买卖合同、发票、微信聊天记录、户型广告、建筑工程竣工验收备案表、设计图、拒绝收房告知函、测量报告等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。 根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 一、2016年8月19日，原告宫章飞、马蒙蒙（买受人）与被告百实达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区新建东路北、新孔南路某、果园路西易居公馆第24#楼1单元1-2202室房屋出卖给原告，建筑面积90.59平方米，单价6987.2282元/平方米，总价款632973元。 合同第五条约定，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。 合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。 二、《合同补充协议》第二条约定：对交付标准和日期的补充该商品房经验收合格，即具备交房条件。如未在合同约定期交付的，允许延期180日交付，并不视为违约……原告在补充协议上签字，被告加盖公司公章。 合同签订后，原告宫章飞、马蒙蒙按照合同约定支付全部购房款。 三、2018年7月3日，连云港市城乡建设局作出《建筑工程竣工验收备案表》，载明：“备案意见：江苏百实达置业有限公司（建设单位）建设的易居公馆住宅小区东区24-26号楼及东区地下室单位工程，于2018年6月22日由建设单位组织竣工验收合格……建设单位于2018年7月3日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求”。 2018年4月23日，连云港市房屋产权管理中心测绘所出具《测量报告（实测绘）》，案涉房屋产权面积为90.88平方米。 四、2018年6月25日，原告马蒙蒙向被告出具《拒绝收房告知函》并送达被告，载明：“本人与贵司于2016年8月20日签订《商品房买卖合同》，购买贵司开发的易居公馆24幢1单元2202室，房屋面积110.59平方米（其中建筑面积为90.59平方米，赠送面积约为20平方米），户型为三室二厅一卫。后贵司置业顾问通知我于2018年6月25-6月30日期间至贵处收房。因本人及丈夫在该交房期间在外地出差，无法至现场收房，遂在2018年6月24日提前验房。发现所购房屋并未达到房屋交付条件，户型仅为二室二厅一卫，剩余一室仅建成基本框架结构，甚至有墙面未建成，无法正常居住使用。本人所购储藏室面积亦存在严重缩水问题，望贵司提供政府部门出具的面积测绘报告，按照合同约定的单价退还差额款项……” 五、原告举证易居公馆“L户型约91平方米”户型广告，该户型广告包含“装修示意图”及“房屋平面参考图”。“装修示意图”显示三个卧室，其中一个卧室在北侧；“房屋平面参考图”中北侧部分面积用红色标识，载明：“红色部分为可利用空间”。 被告质证意见为：“对户型图广告形式上真实性无异议，但对原告的证明目的不认可……广告和宣传资料本身并不是合同的组成内容，同时原告所主张的20平方米的改造面积，原、被告双方并没有明确必须由被告改造完成并在合同约定的交房时间之前交付给原告，所以该20平方米改造面积的改造主体和改造的完成时间及交付时间都没有具体确定，且对房屋价格也没有重大影响……广告中明确载明是装修示意图，在20平方米广告中明确了是可利用空间，因此是指案涉房屋交付之后原告自行改造所可以利用的空间，是要经过装修才可以实现的增加的面积，并不是合同约定交房之前所应具备的空间，且标明为最终以合同附件所示房屋平面图为主，所以需要以规划设计的图纸及竣工验收的房屋结构为主”。 六、关于原告诉称的“赠送面积20平方米”。2018年6月底，原告验房时，位于案涉房屋北侧的该处位置尚系架空层，该处空间上下皆未砌筑。该处位置不在图纸规划范围内，没有办理规划审批等相关手续。2018年12月25日，本院勘查案涉房屋，该处位置已由被告砌筑成一个独立可利用的房间。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。 原告诉求被告支付逾期交房违约金，逾期交房问题涉及到合同范围内面积及原告诉称的“赠送面积20平方米”。分析如下： 一、合同范围内面积是否存在逾期交房。 《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积90.59平方米，被告于2018年6月30日前向原告履行房屋交付义务。案涉房屋经测绘，实际建筑面积为90.88平方米；房屋已于2018年6月22日竣工验收合格，具备交付条件。被告于2018年6月下旬通知原告收房，符合合同约定。故对合同范围内面积，被告不存在逾期交房。 二、“赠送面积20平方米”问题。 1、原告诉称被告承诺“赠送面积20平方米”；被告于房屋验收合格后，在房屋北侧架空层的基础上砌筑一处房间，可供利用。双方对于被告赠送面积事宜达成一致，并实际履行。但书面合同中并未约定“赠送面积”，更未约定赠送多少面积及“赠送面积”的交付时间。在“赠送面积”的交付时间未约定的情况下，如何界定“赠送面积”的交付时间及被告是否违约？原告主张该部分的逾期交房违约金，缺乏事实依据。 2、退一步讲，即便“赠送面积”的交付时间参照《商品房买卖合同》的约定，但双方签字、盖章的《合同补充协议》第二条明确约定：“对交付标准和日期的补充该商品房经验收合格，即具备交房条件。如未在合同约定期交付的，允许延期180日交付，并不视为违约……”。依据上述约定，被告对于“赠送面积”的交付并不违约。 3、房屋户型广告包含“装修示意图”及“房屋平面参考图”。“装修示意图”载明房屋北侧确有一处房间，但“房屋平面参考图”中房屋北侧部分空间用红色标识，明确“红色部分为可利用空间”。被告于房屋验收后在北侧架空层基础上砌筑的一处房间，无规划、建设许可，无相应审批手续。 本院综合本案的证据及原、被告陈述，能够确定原告于签订合同时，对于“赠送面积”不合规范事宜知情。若被告在房屋竣工验收前砌筑该“赠送面积”，案涉房屋不可能通过竣工验收。现原告基于该不合规范的“赠送面积”，向被告主张逾期交房违约金，本院认为，原告的该部分诉求，不属于人民法院民事案件受案范围，应予裁定驳回。但鉴于原告诉求中另包含了合同范围内房屋的逾期交房违约金，本院在本案中一并处理，不再另行制作裁判文书。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，判决如下： 驳回原告宫章飞、马蒙蒙的诉讼请求。 案件受理费139元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  高 照 二〇一九年一月二日 法官助理  董延磊 书 记 员  窦敏华 法律条文和上诉须知 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行