山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1855号上诉人（原审原告）：安某安某，汉族，山西省临县人，山西省临县人。被上诉人（原审被告）：马某马某，汉族，山西省吕梁市人，山西省吕梁市人。委托诉讼代理人：薛某薛某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭某郭某，山西华炬（吕梁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛某1牛某1，汉族，现住山西省吕梁市，现住山西省吕梁市。被上诉人（原审被告）：山西新天地商旅集团有限公司。法定代表人：张某1张某1。委托诉讼代理人：张某2张某2，山西驰闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某赵某，山西驰闻律师事务所律师。原审第三人：吕梁远安房地产开发有限公司。法定代表人：牛某2牛某2，总经理。委托诉讼代理人：薛某薛某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭某郭某，山西华炬（吕梁）律师事务所律师。上诉人安某安某因与被上诉人马某马某、牛某1牛某1、山西新天地商旅集团有限公司以及原审第三人吕梁远安房地产开发有限公司解除合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2017）晋1102民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安某安某，被上诉人马某马某、原审第三人吕梁远安房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人薛某薛某、郭某郭某，被上诉人山西新天地商旅集团有限公司的委托诉讼代理人张某2张某2、赵某赵某到庭参加诉讼。被上诉人牛某1牛某1未到庭。本案现已审理终结。安某安某上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除被上诉人马某马某、牛某1牛某1于2013年6月15日签订的租赁合同书，将吕梁新天地三层（产权证2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号房产）移交上诉人所有，并按该商品房预售合同、吕梁市佳信房地产评估咨询有限公司估价报告中所载明的所有基础设施、设施与设备、装饰保持正常使用状态以及恢复原吕梁市房地产测绘评估中心所登记的建筑结构移交上诉人；3.要求三被上诉人支付上诉人吕梁新天地三层（产权证2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号房产）从2015年11月17日起到实际交付该商品房之日止按年租金4689314元计算的租金；4.判令被上诉人马某马某支付按同期贷款利率计算从2016年8月22日起至实际支付之日止的逾期交纳租金的利息；5.上诉费用由三被上诉人承担。事实和理由：1.关于事实部分原审认定正确。其一，被上诉人牛某1牛某1于2011年7月26日获得所有权证书取得吕梁新天地三层（产权证2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号）的所有权，无共有人；不动产以所有权证书登记的所有人为权利人，牛某1牛某1为唯一的权利人，马某马某与吕梁远安房地产开发有限公司不是共有人；马某马某与吕梁远安房地产开发有限公司主张对案涉房产进行了投资，属于债权债务关系，并非共有关系。其二，因牛某1牛某1向安某安某借款，吕梁市中级人民法院作出（2014）吕民一终字第46号民事调解书；根据该调解书，吕梁市中级人民法院作出（2014）吕执字第51-3号执行裁定书，将牛某1牛某1所有的吕梁新天地三层（产权证2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号房产）作价23786123.20元抵顶上诉人安某安某等额债务，根据物权法的规定，人民法院的法律文书生效后直接导致物权的变动，案涉房产的所有权归上诉人。其三，2012年12月25日牛某1牛某1向安某安某借款，牛某1牛某1将上述房产向安某安某抵押，并办理了抵押登记；2013年6月15日牛某1牛某1与马某马某签订《租赁合同书》，牛某1牛某1将案涉房产出租给马某马某；抵押登记在先，租赁在后；根据物权法第一百九十条之规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，既然不得对抗，就应当解除。2.原审判决适用法律错误。其一，原审错误适用《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定驳回上诉人的请求，安某安某请求解除马某马某与牛某1牛某1的租赁合同是第一次诉讼，本案不属于重复起诉；同时执行程序无法解除马某马某与牛某1牛某1的租赁合同，只有通过诉讼程序才能解除。其二，原审中上诉人出示了租金的估价报告，该估价报告系吕梁市中级人民法院委托山西省吕梁市佳信房地产评估咨询有限公司拍卖该租赁物时根据承租商户租金收益出具的，且上诉人还提供了多种租金的取证方法，故原审在无法律依据的情况下驳回上诉人请求支付租金的诉讼请求错误；原租赁合同于2018年6月30日到期后，直至现在被上诉人山西新天地商旅集团有限公司既不腾房也不付租金，严重侵犯了上诉人的权益。其三，原审未审理关于上诉人请求判令被上诉人马某马某逾期支付租金的利息诉讼请求。3.被上诉人应当交付未到期的商户、通东区商铺、卫生间、二号楼梯库房、物业用房等配套设施；应当交付商品房相关资料和文件。4.被上诉人应当恢复东区的建筑结构。5.关于租金的计算标准，应当按照执行时评估鉴定的租金费用4689314元减去3%的空置费、管理费（每平米每天1元）计算。6.关于逾期支付租金的利息，因2016年8月22日吕梁市中级人民法院执行局已经通知马某马某将2015年11月17日起的租金交付于上诉人，对此马某马某曾提出执行异议被驳回，因此马某马某在知道房屋租金应当向上诉人交纳而拖延支付，应当支付逾期利息。马某马某辩称：1.不论法定解除还是约定解除，享有解除权的主体仅限于合同当事人，上诉人非合同当事人无权请求解除合同；且合同已履行完毕，不存在解除一说。2.关于上诉人请求交付房屋，新天地三层已被执行交付，上诉人的该项诉请目的已经实现，继续请求的事实基础已经不存在，不应当作为二审裁判的范围；同时以物抵债的行为发生在执行程序中，根据法律规定以物抵债后的交付属于执行的事项非重新诉请的事项；交付的范围有规定的按规定，没有规定的按同行业交付习惯，本案中以物抵债的内容为房地产，所以交付的内容可以参照商品房买卖交付、二手房买卖交付进行。3.上诉人要求按商品房预售合同、估价报告载明的所有基础设施、设备、装饰保持正常使用状态即恢复评估中心登记的建筑结构移交属于原审没有的诉求，二审新增加的诉讼请求，不属于二审审查范围。4.上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，无权请求给付租金，只能请求赔偿损失，但上诉人在一审主张租金损失的证据为执行程序中作出的估价报告，该估价报告存在估价目的与上诉人本案诉请不同，且评估程序违法、评估报告违法、评估方法实质违法、欠缺规范依据及事实依据，又该评估报告已经经过有效期，故不能作为定案依据。5.关于逾期支付租金的利息，利息承担应以债务应当履行未履行为前提，租金损失的利息只有在租金损失数额确定后，履行期满后才存在，现支付数额和支付期限尚不确定，不存在支付逾期支付租金的利息；吕梁市中级人民法院执行局的通知不具有强制执行力，同时并未规定交纳时间，马某马某也未收到新天地公司交付的租金。综上，原判决驳回诉讼请求的结果正确，应当维持。山西新天地商旅集团有限公司辩称：1.根据合同相对性原理，牛某1牛某1为出租方，马某马某为承租方，在合同未解除的情况下，其公司仅向出租方履行租赁合同，2011年5月26日远安公司将新天地三层出卖给牛某1牛某1，牛某1牛某1取得三层所有权，虽然于2012年12月25日将新天地三层抵押给上诉人，但牛某1牛某1仍为有权处分人，因此牛某1牛某1与马某马某签订的合同是合法有效的；公司根据租赁合同约定向牛某1牛某1支付租金并无不当之处；在吕梁市中级人民法院将新天地三层产权归上诉人安某安某所有后，上诉人既未要求牛某1牛某1与马某马某解除合同腾出房屋，也未与公司签订合同，该公司作为承租人可以推定上诉人安某安某默认该租赁合同的有效性，允许按照合同约定继续履行；吕梁市中级人民法院（2018）晋11执恢4号公告通知，新天地三楼的商铺于2018年6月底租赁到期，租赁到期前重新与安某安某承租或到期腾房，公司已经按照该规定及时腾退了房屋，并且此事也给公司造成了巨大损失。2.上诉人安某安某要求支付从2015年11月17日起的租金收益也应当在公平合理的基础上予以考虑，该公司多年形成的无形资产收益不应当包括在内。公司为了打造商品品牌，树立商业信誉，吸引客源前期投入了大量资金来进行品牌排列，摊位设计，经过几年的投入才成就了今天的新天地商城，因此公司向租户收取的租金不仅仅是三层场地的实际价值更包含了公司品牌收益、商业信誉等无形资产。关于租金的计算，上诉人的计算方法不具有客观性、科学性、合法性，上诉人主张的损失只能是新天地商城整体出租的租赁费，该租赁费的计算只能按照同地段、同楼层根据市场法则或收益法则经过公正、公平、客观、合法有效的评估才能作为定案依据。现上诉人提供的两张到期与不到期商户表以及被上诉人提供到期商户、不到期商户、分摊费用等表只能证明是新天地三层2018年6月30日前的经营收支情况，不能作为定案依据。3.关于逾期利息，因租金支付时间不确定不应当支付。4.关于房屋的交付，上诉人提出的附属设施未交付不属于本案审理范围，属于执行范围。5.关于配套设施的交付，配套附属设施设备属于新天地商城不可分割的公共部分，上诉人如果要分割应当向有关部门申请。6.关于东区的改造，2013年被上诉人接收时已经是现在的状况，包括牛某1牛某1向安某安某抵押时也是该状况，不应恢复原状，应当保持现状，且不属于本案审理范围。7.关于上诉人安某安某提出的交付文件不属于房屋交付的范围。吕梁远安房地产开发有限公司述称，与被上诉人马某马某的意见相一致。认为租金应当按照马某马某与牛某1牛某1签订的租赁合同中约定的租金数额进行计算。安某安某向一审法院起诉请求：判令解除2013年6月15日被告牛某1牛某1与马某马某签订的租赁合同；被告马某马某、牛某1牛某1立即腾空交付原告位于离石新天地三楼主楼建筑面积2232.55平方米的房产，产权证号为2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号，并支付安某安某自2015年11月17日起至腾空交付之日止的租金，年租金按4689314元计算。审理期间，原告增加诉讼请求：判令被告马某马某支付逾期租金按同期贷款利率计算的利息至实际支付之日止（从2016年8月22日至2017年11月21日止为261191元）。一审法院认定事实：离石城区步行街新天地三楼，建筑面积2232.55平方米。牛某1牛某1于2011年7月26日取得所有权证书，房屋所有权证号：2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号，无共有人。因牛某1牛某1向安某安某借款，牛某1牛某1将上述房产向安某安某抵押，并办理了抵押登记，安某安某取得了他项权利证书。安某安某向吕梁市中级人民法院起诉牛某1牛某1要求归还借款，吕梁市中级人民法院作出（2014）吕民一终字第46号民事调解书。2015年10月27日，吕梁市中级人民法院作出（2014）吕执字第51-3号执行裁定书，裁定内容：一、将被执行人牛某1牛某1（身份证号：××××××）所有的的位××区的的位××区的房产，产权证2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号，作价23786123.20元交付给申请执行人安某安某抵顶所欠其等额债务，上述房屋产权本裁定送达申请执行人安某安某之日起转移，并将该房屋过户到申请人安某安某名下。二、解除对被执行人牛某1牛某1上述房产的查封。申请执行人安某安某可持本裁定到吕梁市房地产管理局办理产权过户手续。吕梁远安房地产开发有限公司为离石城区步行街新天地商贸大楼的建设单位，2005年1月4日，吕梁远安房地产开发有限公司与牛某1牛某1签订《房屋参建合同》约定：牛某1牛某1投资250万元作为新天地三楼的投资，建成后，新天地三楼产权办理在牛某1牛某1名下。2007年6月18日，吕梁远安房地产开发有限公司与马某马某签订《投资协议》约定：马某马某投资340万元，作为新天地三楼的装修费用，马某马某对三楼享有共有权。2011年5月26日，吕梁远安房地产开发有限公司与牛某1牛某1签订《商品房预售合同》约定：吕梁远安房地产开发有限公司将新天地三层出卖牛某1牛某1，价款4438300元。2013年6月15日，牛某1牛某1与马某马某签订《租赁合同书》约定：牛某1牛某1将新天地购物广场三层商铺出租马某马某，租赁费每年110万元，租赁期限2013年7月1日至2018年7月1日。一审法院认为，离石城区步行街三楼产权登记在牛某1牛某1名下，牛某1牛某1向安某安某借款抵押登记在先，牛某1牛某1将房屋出租在后，按照物权法第一百九十条之规定，租赁关系对抗不了已登记的抵押权。吕梁市中级人民法院作出了（2014）吕执字第51-3号执行裁定书，将牛某1牛某1名下新天地三楼产权证号为2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号，建筑面积2232.55平方米的房屋作价23786123.20元交付本案原告安某安某，安某安某取得了该房产的所有权。2018年4月9日，吕梁市中级人民法院发出（2018）晋11执恢4号公告，通知新天地三楼的所有租赁商户于2018年6月底租赁到期前重新与申请执行人安某安某承租或到期腾房。否则，将强制执行。该公告已经明确了原告对涉诉房产的收益权，并可强制执行，故无需再对原告提出的该项请求进行审理判决。原告提出的判令被告支付租金的诉讼请求，吕梁市中级人民法院于2016年5月11日向马某马某发出通知，通知马某马某在房屋租赁合同期满后将该房屋资产交给房屋所有人安某安某，从2015年11月17日起的房屋租金应向房屋所有人安某安某交纳，且原告该项请求的租金数额系依据山西省吕梁市佳信房地产评估咨询有限公司估价报告提出的，该报告载明的理论测算毛租金（按经营面积）4689314元与实际租赁商户应付的租金数额是否相符根据现有证据无法查证，该院判决将会与中院裁定或者通知的内容不相吻合，法律文书的严肃性和统一性将无法体现，原告的诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决：驳回原告安某安某的诉讼请求。案件受理费80元由原告承担。本院二审期间，上诉人安某安某申请调取被上诉人山西新天地商旅集团有限公司从2015年11月17日起关于新天地三层商户的租赁合同及合作协议的租金、管理费收取情况。本院于2018年9月14日向被上诉人山西新天地商旅集团有限公司下达通知书，要求其向本院提交2015年11月17日起至2018年6月30日期间与新天地三楼租赁商户的租赁合同、合作协议及租金、管理费收取、支出情况。被上诉人山西新天地商旅集团有限公司称仅保存有一部分租赁合同及合作协议，且已提交于一审法院，仅向本院提交了2017年7月1日起至2018年6月30日止新天地三层的租赁费及管理费收取支出情况汇总表。汇总表表明新天地三层的租金有两种收取方法，一种按照合同价收取租金，另一种如商户“佳适”为联合经营户按照营业额的14%收取租金。另外，管理费按每平米每天1.09元-1.5元收取。从2017年7月1日至2018年6月30日期间到期商户15户、不到期商户5户，剔除530992元物业管理费以及给部分商户在租赁合同价的基础上减免的100594元外，共收取租赁费2192437元；另商户“莫卡欧”占地54.12平米以及通东区通道80平米（商铺改造为通道与另一栋楼连接）以及摆放按摩椅的位置，山西新天地商旅集团有限公司称其未与商户签订租赁合同亦未收取租金。上诉人安某安某对该汇总表的质证意见为：被上诉人山西新天地商旅集团有限公司与商户签订租赁合同时该减免的已经在合同中减免了，不应该再减免100594元；通东区的通道与放置按摩椅的面积应该按平米计算租金；没有签订租赁合同但实际经营的商户占用面积也应当支付租金；管理费应按照每平米每天1元扣取；联营户正常应当是租金和管理费一次性支付，一般扣率应比一次性收取租金管理高10%，并且有保底金额，现山西新天地商旅集团有限公司与联营商户合作扣率为14%，没有保底金额不予认可；2014年7月1日至2015年6月30日新天地与部分商户签订的租赁合同为租金每平米每天8元，管理费每平米每天1元；在配套设施没有交付之前三楼的相关损失应计算在内，2018年7月13日之后才交付部分商铺，但是从2018年7月13日至2018年8月25日止，山西新天地商旅集团有限公司拒绝给三楼供电，影响三楼招商，给上诉人安某安某造成156万元的损失应当赔偿。被上诉人马某马某与原审第三人吕梁远安房地产开发有限公司对汇总表的质证意见为：1.山西新天地商旅集团有限公司提供的财务表格与本案没有关联性，该财务表格反映的是山西新天地商旅集团有限公司的经营状况，不等同于租金损失；2.该财务表格由山西新天地商旅集团有限公司单方制作，没有其他证据佐证；3.该财物表格反映的是山西新天地商旅集团有限公司与终端商户之间的情况，并非山西新天地商旅集团有限公司与三层所有权人之间的租赁价格，二者不具有可比性。二审经审理查明，本院在执行安某安某与牛某1牛某1民间借贷一案期间，于2015年4月22日给山西新天地商旅集团有限公司下达（2014）吕执字第51号协助执行通知书，要求山西新天地商旅集团有限公司将到期应付牛某1牛某1的房屋租赁费110万元扣留、提取到本院执行账户，将未到期的租赁费330万元予以冻结（冻结期限为二年，自2015年4月22日至2017年4月21日止），未经本院依法解除冻结不得向牛某1牛某1及任何主张该款项的人支付。2016年5月11日，本院给马某马某下达（2014）吕执字第51-3号通知书，通知马某马某协助将其与牛某1牛某1于2013年6月15日签订的新天地三层的房屋租赁合同期限届满后将该房屋资产移交给房屋所有人安某安某，并向房屋所有人安某安某交纳2015年11月17日起的房屋租金。2018年4月9日，本院下达（2018）晋11执恢4号公告，通知所有租赁使用新天地三层房屋的商户从2015年11月17日起新天地三层房屋所有权归安某安某所有，务于2018年6月底租赁到期前重新与安某安某承租或到期腾房，否则将强制执行。2018年7月13日，本院执行局将新天地三层执行交付与安某安某。另查明，2015年11月17日起至2018年6月30日止，新天地三层房屋租赁费由被上诉人山西新天地商旅集团有限公司向商户收取、保管。从2017年7月1日至2018年6月30日，山西新天地商旅集团有限公司在扣除530992元物业管理费以及给部分商户在租赁合同价的基础上减免的100594元外，实际收取新天地三层租赁费2192437元。2018年6月30日之后，未到期商户中有两户已撤离，其中两户2018年6月30日后的租赁费山西新天地商旅集团有限公司已交付本院执行局，剩余商户“佳适”的租赁费未交付安某安某，其余到期商户或与安某安某签订租赁合同或已搬离。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1、被上诉人马某马某与牛某1牛某1于2013年6月15日签订的租赁合同应否解除；2、被上诉人马某马某、牛某1牛某1、山西新天地商旅集团有限公司应否将新天地三层交付与上诉人安某安某，并支付上诉人安某安某新天地三层从2015年11月17日起至实际交付之日止按年租金4689314元计算的损失；3、被上诉人马某马某应否支付从2016年8月22日起至租金损失全部支付上诉人安某安某之日止按同期贷款利率计算的逾期利息。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。本案中，上诉人安某安某与被上诉人牛某1牛某1之间的抵押权设立并登记在先，被上诉人马某马某与被上诉人牛某1牛某1的租赁合同签订在后，故上诉人安某安某作为抵押权人不受该租赁合同的约束。本院在执行安某安某与牛某1牛某1民间借贷一案过程中，安某安某以以物抵债的方式于2015年11月17日取得新天地三层的所有权，上诉人安某安某的抵押权已经实现，但因马某马某与被上诉人牛某1牛某1签订的租赁合同已经到期，因此该租赁合同没有解除的必要。关于争议焦点二，其一，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”上诉人安某安某作为新天地三层的所有权人，其有权从取得所有权之日起对新天地三层行使收益权。因此，从2015年11月17日起因新天地三层产生的收益应当由上诉人安某安某收取，本案中该收益直接体现为租金收益。其二，本院在执行安某安某与牛某1牛某1民间借贷一案中发布公告、协助执行通知书后，从2015年11月17日起至2018年6月30日止被上诉人山西新天地商旅集团有限公司从商户处收取的租金未支付被上诉人马某马某、牛某1牛某1等人，租金由山西新天地商旅集团有限公司保管，且2018年6月30日后山西新天地商旅集团有限公司再未实际收取商户租赁费，之前收取的截止2018年6月30日尚不到期商户从2018年7月1日之后的租金山西新天地商旅集团有限公司已交付本院执行局，故应当由被上诉人山西新天地商旅集团有限公司向上诉人安某安某交付从2015年11月17日起至2018年6月30日止共计两年七个月又十五天的租金收益。其三，关于租金的计算。上诉人安某安某请求按照吕梁佳信房地产评估咨询有限公司的评估报告中载明的理论测算毛租金4689314元计算租金标准过高，同时评估报告中的理论测算毛租金一项仅为评估公司评估案涉房产价值过程中测算方法中的一项参考项目，且该评估报告有效期仅为一年，已经于2016年经过有效期，故以此为参考计算租金较为片面依据不足不予支持。山西新天地商旅集团有限公司主张新天地三层价值构成包括三部分：牛某1牛某1购买的主体建筑及基础装修后的房地产价值、马某马某二次装修后添附物的价值以及山西新天地商旅集团有限公司与远安房地产开发有限公司经过多次装修、装饰改进、市场定位、广告投入、营销宣传、现代化管理等形成的“新天地”品牌形象、信誉等无形资产的价值，故主张对新天地三层的房屋主体建筑和基础装修所形成的现房2015年11月17日至2018年6月30日整体出租的租金进行评估鉴定后确定的数额支付安某安某租赁费损失；如果不支持鉴定，应当按牛某1牛某1与马某马某签订的投资比例进行分配，牛某1牛某148%、马某马某37%、远安房地产开发有限公司15%，牛某1牛某1每年应得租金110万元，安某安某只能承接牛某1牛某1110万元/年的租金，即山西新天地商旅集团有限公司应付安某安某租金应按每年110万元计算；或者以新天地三层的总收入减去物业费、运营管理费以及无形资产（新天地商旅集团有限公司对商场开业前的广告费用、宣传费用和“新天地”品牌效应、信誉、形象）等支出后，剩余利润部分按牛某1牛某148%、马某马某37%、远安房地产开发有限公司15%进行分配。本院认为，山西新天地商旅集团有限公司提出的上述租金计算办法，与本案客观事实不符，不予支持。首先，本院在执行安某安某与牛某1牛某1民间借贷一案中，执行交付与安某安某新天地三层的房屋为中等装潢，水、暖、电等配套设施完善，且能正常经营的房屋，应以该标准整体出租时应收取租赁费给付安某安某租赁费损失。其次，新天地三层现已全部归安某安某所有，安某安某享有新天地三层全部的收益权。2013年新天地三层整层出租交由山西新天地商旅集团有限公司经营时，牛某1牛某1与马某马某、远安房地产开发有限公司按48%、37%、15%的比例享有三层租赁费，其中牛某1牛某1占比48%租赁费110万元，租赁合同期限从2013年7月1日起至2018年6月30日止，以此折算合同期限内新天地三层年租赁费为229.17万元（110万元÷48%×100%）。现山西新天地商旅集团有限公司从2017年7月1日起至2018年6月30日止实际收取新天地三层租赁费2192437元，故本院酌定依219万元的租金为标准计算安某安某的租赁费损失较为客观，即从2015年11月17日起至2018年6月30日止共计两年七个月又十五天，山西新天地商旅集团有限公司应支付安某安某租金损失为219万元/年（2+7个月/12个月+15天/30天/12个月）年=5748750元。关于被上诉人马某马某、牛某1牛某1、山西新天地商旅集团有限公司应否将新天地三层交付与上诉人安某安某的问题。本院执行局已于2018年7月13日将新天地三层执行交付与安某安某，现安某安某要求按该商品房预售合同、吕梁市佳信房地产评估咨询有限公司估价报告中所载明的所有基础设施、设施与设备、装饰保持正常使用状态并恢复原吕梁市房地产测绘评估中心所登记的建筑结构移交，交付未到期的商户、通东区商铺、卫生间、二号楼梯库房、物业用房等配套设施以及应当交付的商品房相关资料和文件，超出其一审诉讼请求，不属本案二审审理范围，本案不再进行审理判决。关于争议焦点三，从2015年11月17日起至2018年6月30日期间新天地三层的租赁费由山西新天地商旅集团有限公司收取、保管，马某马某并未实际收取租赁费，故上诉人安某安某请求马某马某向其支付租金并支付逾期支付租金的利息的上诉请求本院不予支持。另外，安某安某主张本院于2018年7月13日将案涉房屋执行交付与其后，因山西新天地商旅集团有限公司拒绝给新天地三层供电、断电，导致其无法招商以及现租赁商户无法正常经营造成的损失应由山西新天地商旅集团有限公司赔偿的上诉理由，因与本案解除租赁合同纠纷不属同一法律关系，本案不予审理，安某安某可另行诉讼解决。安某安某还上诉请求恢复新天地三层通东区的建筑结构，超出其一审请求范围，本院二审不予审理，上诉人可另诉解决。综上，安某安某的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项(?https:?/??/?www.itslaw.com?/?search?/?××××××?/?lawAndRegulation?searchMode=××××××&lawAndRegulationId=981d7a6b-a678-4c09-bfe8-9e7fe2537ac4&lawRegulationArticleId=1000110149""_blank?)规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2017）晋1102民初1999号民事判决；二、被上诉人山西新天地商旅集团有限公司于本判决生效后支付上诉人安某安某从2015年11月17日起至2018年6月30日止吕梁新天地三层（产权证2011D字第XXXX号2011D字第XXXX号房产）的租赁费损失5748750元；三、驳回安某安某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由被上诉人山西新天地商旅集团有限公司负担；二审案件受理费80元，保全费5000元，由被上诉人山西新天地商旅集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 高美平审判员 穆沛华二〇一九年一月二十一日书记员 蔡 丽