大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0203民初3411号 原告：曾艳。 委托代理人：陈宇,辽宁同城律师事务所律师。 被告：黄春艳。 委托代理人：付丽艳,辽宁海之韵律师事务所律师。 第三人：张毅。 第三人：张雁。 第三人：大连北方成套教学设备有限公司，住所地：大连市甘井子区红旗镇岔鞍村。 法定代表人：张雁，系该公司经理。 原告曾艳与被告黄春艳、第三人张毅、张雁、大连北方成套教学设备有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告曾艳的委托代理人陈宇、被告黄春艳的委托代理人付丽艳到庭参加了诉讼。第三人张毅、张雁、大连北方成套教学设备有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行案外人曾艳所购买位于北京市昌平区的房屋（房屋权证号为：Ｘ京权证昌字第××号）；2、确认北京市昌平区的房屋（房屋权证号为：Ｘ京权证昌字第××号）为曾艳所有。事实和理由：2018年6月14日，大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初188民事判决书判决黄春艳对张毅、大连北方成套教学设备有限公司享有债权，后进入执行程序。2019年，曾艳对执行标的提出书面异议。西岗区人民法院于2019年6月12日作出（2019）辽0203执异39号执行异议裁定：驳回案外人曾艳的异议。2015年初，案外人曾艳与被执行人张雁、张毅协商购买其位于使北京市昌平区房屋，双方于2015年1月26日签订《房屋买卖合同》，合同中就房屋价款、交房、过户等事项进行了约定，其中约定案外人用2013年8月借给按照被执行的200万元冲抵部分购房款，合同签订后，被执行人按照约定将房屋交付给了按外，购房余款225万元，也分别于2015和2016年支付完毕。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，曾艳作为买受人提出的异议之诉讼，足以排除执行，请法院予以支持。 被告黄春艳辩称，一、针对原告诉求1：不得执行原告曾艳所购买位于北京市昌平区的房屋（房屋权证号为：Ｘ京权证昌字第××号）代理人认为原告曾艳申请中止执行案涉房屋属于认定事实不清,理解法律错误,且原告已经对同一执行行为向贵院提出过抗行异议,并在2016年7月19日参加了庭审,其异议没有被贵院支持,现原告再次就同一执行行为提出异议的,人民法院应当不予受理,其申请应当依法子以驳回,并对案涉房屋继续强制执行。就本案而言,案涉房屋在2016年3月21日被查封冻结前，原告与被执行人只存在抵押合同关系。不存在房屋买卖合同关系,且抵押权已经丧失。原告没有证据证明支付了购房款,原告的行为已经构成了恶意诉讼和虚假诉讼,应当依法追究其法律责任。《物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力,但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条"被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的,法院不得查封、扣押、冻结"的规定仍然有效,适用时应严格把握。2004年最高人民法院颁布的《查封规定》第十七条规定:"被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。"按照此条后段的规定,第三人只要符合以下的三个要件,即使未办理产权过户登记手续,人民法院仍不得执行:第一、第三人已经支付全部价款;第二、第三人已经实际占有;第三、未办理过户登记手续的,第三人对此没有过错。从时间上分析,以上条件应发生在执行法院司法查封之前,从内容上分析,以上条件必须同时满足,缺一不可。首先,案外人不具有"实际占有"的合法性。这里的"实际占有",我们认为还应当以"合法占有"为基础前提,否则第三人在客观上违法、主观上恶意,如果再对其予以优先保护,明显有悖法律的公平正义。所谓"合法占有",首先应当强调买卖双方交付的合意性，即第三人的占有,系基于出卖人即被执行人正常交付后占有。其次,应当强调买卖双方交付合意的善意性,即第三人的占有主观不能具有恶意。本案中,被执行人知晓自己的房屋马上要被法院査封时,便与原告串通,提供虚假证据,进行恶意诉讼和虚假诉讼,阻挠法院査封,这种情形就不能称之为善意的占有。其次,退一万步讲,即使被执行人欠原告或其亲朋好友的钱,在被执行人无力偿还200万元的情况下,继续支付高额款项用于购房,且不要求对购房款进行银行资金监管,这明显不是当初那个出借200万元就要办理抵押手续的原告,那是为什么呢？再有一点就是,原告与被执行人的关系,一定是非同一般,出借200万元,居然不要利息,自己没钱,从高龄父母手中借钱,之后出借给被执行人,这一切都让人匪夷所思!!答案只有一个,原告与被执行人恶意串通,侵害黄春艳的合法权益。如果没有恶意串通,原告也没有证据证明其确实到登记机关进行过户登记,案涉房屋没有办理过户登记,并不是由于被执行人的原因导致无法登记。如果被执行人不配合或者下落不明导致无法在法定期限内办理过户登记,第三人应当依法向人民法院起诉或者向仲裁机构中请仲裁,要求出让人配合办理产权过户手续,主动主张其权利,否则也应属于怠于主张权利,主观具有过错。在具备过户条件时，原告怠于办理过户手续,那么原告就存在重大过错!法院仍可查封执行。二、针对原告诉求2：确认北京市昌平区的房屋（房屋权证号为：Ｘ京权证昌字第××号）为曾艳所有代理人认为原告与被执行人所谓的房屋买卖就是为了逃避债务的执行而进行合谋，属于恶意串通，二人即没有买卖房屋的合意，同时原告亦没有证据证明支付了合理的购房价款。故不能确认该房屋为原告曾艳所有。综上，代理人认为原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院驳回其诉讼请求。 第三人张毅、张雁、大连北方成套教学设备有限公司未到庭答辩，亦未陈述意见。 经审理查明，被告黄春艳与第三人张雁、张毅、大连北方成套教学设备有限公司等民间借贷纠纷一案,在审理过程中,因被告黄春艳申请诉讼保全,本院于2016年3月21日查封了第三人张毅名下位于北京市昌平区房屋(房屋权证号为:Ｘ京房权证昌字第××号),于2017年5月11日作出(2016)辽0203民初509号民事判决。第三人大连北方成套教学设备有限公司不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉,大连市中级人民法院于2017年11月21日作出(2017)辽02民终5907号民事裁定,撤销本院(2016)辽0203民初509号民事判决,发回本院重审。本院于2018年6月14日作出(2018)辽0203民初188号民事判决。因第三人未履行生效判决所确定的义务,被告向本院申请强制执行。本院于2019年3月12日继续查封案涉房屋。 另查,2015年1月26日,原告曾艳与第三人张雁、张毅签订《房屋买卖合同》,合同约定的主要内容是:将案涉房屋作价425元出卖给原告曾艳,其中确认2018年8月的200万元冲抵房款,余款在2016年3月1日前付清。原告曾艳自述通过亲属杨某、朋友穆某1向第三人张雁交付了剩余房款225万元。2014年12月1日至2015年11月30日期间,杨某转账给第三人张雁12笔款项,其中于2015年6月1日转账291000元、于2016年2月26日转账65万元,2015年7月1日至2016年1月26日期间,穆某1、崔艳丽、于飞飞与第三人张雁存在多笔转账,其中穆某1于2016年1月26日向第三人张雁转账130万元。听证中,证人穆某1陈述因杨某要借钱买房子,其把100万元转给杨某,杨某转给张雁。2015年6月5日,第三人张雁出具收条一张,载明:今收曾艳现金9000元。 在本院执行被告黄春艳与第三人张毅、张雁、大连北方成套教学设备有限公司民间借贷纠纷一案中，原告曾艳对本院执行Ｘ京房权证昌字第××号房屋提出书面异议。2019年6月12日，本院作出（2019）辽0203执异39号执行裁定书，驳回原告曾艳的异议请求。 本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋他项权证、（2015）大证民字第2730号公证书、房屋买卖合同、银行卡客户交易查询单、收条、房屋租赁合同、物业费、供暖费收据、支付宝缴费回单、（2019）辽0203执异39号执行裁定书及庭审笔录等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料来源及形式合法、内容客观真实有效、与本案待证事实存在关联性，均予以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,原告并未在案涉房屋实际居住，其提供的案涉房屋租赁合同被告对其真实性不予认可，原告提供的物业费、供暖费、支付宝缴费回单均不能证明交款人为原告曾艳，故原告主张其实际占有案涉房屋证据不足，本院不予采信。原告曾艳主张通过杨某、穆某1向第三人张雁交付了剩余房款225万元且证人杨某、穆某1也出庭作证,但因杨某、穆某1与第三人张雁之间有多笔资金往来，且证人穆某2的证言与其银行流水相互矛盾,故原告主张已支付剩余房款的事实,本院不予采信。原告主张其已支付案涉房屋全部价款，并且实际占有案涉房屋证据不足，故原告主张不得执行案外人曾艳所购买位于北京市昌平区的房屋（房屋权证号为：Ｘ京权证昌字第××号）；确认北京市昌平区的房屋（房屋权证号为：Ｘ京权证昌字第××号）为曾艳所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾艳的诉讼请求。 案件受理费40800元、公告费710元，合计41510元（原告已预交），由原告曾艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  马世艳 人民陪审员  张 智 人民陪审员  徐鸿飞 二〇一九年十二月二日 书 记 员  刘頔一