广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3882号原告：广州凯云物业管理有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502。法定代表人：俞欣。委托诉讼代理人：黄芳，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。被告：广州市今健医疗器械有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A6栋第二、四层。法定代表人：刘玲宏。被告：李健生，男，1968年7月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广州凯云物业管理有限公司（以下简称凯云公司）诉被告广州市今健医疗器械有限公司（以下简称今健公司）、李健生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。凯云公司的委托诉讼代理人黄芳、今健公司的法定代表人刘玲宏和李健生到庭参加诉讼。庭审中凯云公司、今健公司和李健生均同意在简易程序审理期限到期后继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.判令今健公司、李健生连带向凯云公司支付2015年11月至2017年6月拖欠的物业管理费共115533.25元；2.判令今健公司向凯云公司支付2017年7月1日起至2017年8月31日、2018年1月1日至2018年10月份拖欠的物业管理费277279.8元、2017年7月1日起至2017年8月31日、2018年1月1日至2018年10月份的公摊水电费99820.68元、2017年7月1日起至2017年7月31日、2017年12月1日至2018年9月30日的基本电费86817.28元、2017年10月1日起至2018年8月31日的自用电费33103.46元、2017年10月1日起至2018年5月31日的自用水费1103.22元、2017年7月1日起至2018年10月11日的有偿服务费420元，及违约金（按物业管理合同第六条和第九条约定，物业管理服务费、公摊水电费从当月11日开始计算，基本电费从次月11日开始计算，自用水、电费从第三个月的11日开始起算，有偿服务费不主张违约金；违约金均以当月费用为基数，每日按1‰计，暂计至2018年10月11日为93917.96元，要求计算至实际支付之日）；3.判令今健公司、李健生赔偿凯云公司因起诉而支出的律师费23779元;4.判令今健公司、李健生承担本案的诉讼费，以上合计731774.65元。事实与理由：今健公司2011年入驻广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A6栋第二层及第四层，并与凯云公司签订《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务协议》，但2015年3月份起欠费，凯云公司因此起诉至广州市黄埔区人民法院，案件经审理作出（2015）穗萝法民三初字第382号判决书。凯云公司申请强制执行后，在执行过程中，凯云公司与今健公司达成《执行和解协议》，并对今健公司2015年11月至2017年6月所欠物业管理费达成协议，该期间物业管理费按五折收取，金额共115533.25元，2018年5月份起分期还款，李健生作为担保人，但协议签订后，今健公司、李健生未按约定期限还款。今健公司于2017年7月1日与凯云公司再次签订《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务合同》（以下简称《合同》），约定合同期限为2017年7月1日至2019年6月30日，管理费为23106.65元/月，公摊水电费为8318.39元/月，基本电费按甲方与广州凯得控股有限公司签订的《房屋租赁合同》中注明的基本电费最大需量计价办法来计收，计得每月7892.48元，各项费用按月结算，每月10日前转账支付当月租金。《合同》还约定，甲方须按本合同约定按时交纳物业管理费、自用和公摊的水电费（含污水处理费）、有偿服务费等应付应缴费用，否则，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳费用的千分之一缴交违约金。因甲方违约，乙方采取相应措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费等费用有权要求甲方赔偿。《合同》签订后，今健公司仅支付了2017年9月至12月的物业管理费、公摊水电费、基本电费，以及2017年7月至9月份的自用水电费，其他费用一直以各种借口拖欠，凯云公司多次催缴无效。鉴于以上事实和理由，为保障凯云公司的合法权益，凯云公司再次起诉至法院，请求法院支持凯云公司的全部诉讼请求。被告今健公司辩称，我方于2017年7月1日正常运营，2018年5月31日，凯云公司将涉案场地上锁及关停水电，我方无法实际使用，至今都没开门。这段期间我方一直没有使用。我方请求从2018年6月份开始就不应计算我方相关费用。凯云公司在起诉状当中自认我方交纳了2017年9月至12月的相关费用，我方需回去核实以确认我方交纳的费用。对于2018年5月31日之前的费用需要回去核实。律师费由法院认定。假如法院认定我方需要支付违约金，我方对违约金的计算标准没有异议。被告李健生辩称，对第一项诉请没有意见，律师费由法院认定。经审理查明，2017年6月15日，凯云公司（甲方）与今健公司（乙方）及李健生（丙方，第一顺位担保人）就2015年11月至2017年6月今健公司拖欠的物业管理费签订《补充协议书》，约定：有关2015年11月至2017年6月的今健公司物业管理费的问题，付款金额总计23106.65×10×50%=115533.25元，付款期限为2018年5月至2018年12月，还款支付完成后，视同2015年11月至2017年6月的物业管理费全部结清。附件《广州市今健医疗器械有限公司（法案外物业管理费）分期表》，载明：2018年5月至8月每月31日前支付10000元，2018年9月至12月每月31日前支付15000元，物业管理费差额15533.25元在2018年12月份一并付清，合计115533.25元。今健公司（甲方、物业承租人）与凯云公司（乙方、物业管理人）签订《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方提供物业管理服务。第一条约定，物业类型为工业厂房，坐落位置为广州科学城开源大道11号，物业名称为广州科学城科技企业加速器，本合同甲方所使用的房屋是指广州科学城科技企业加速器A6栋第二层及第四层（以下简称涉案物业），该房用途为办公/实验/中试/生产，建筑面积为4621.33平方米。第三条约定，本合同明确物业管理服务项目包括房屋建筑、设备设施、环境清洁、绿化、园林、公共安全管理、车辆交通管理、节日布置及文化活动、图纸、资料管理、保险、接待、咨询服务、特约专项服务等内容。第四条约定，合同期限为2017年7月1日至2019年6月30日。第五条约定，1.物业管理服务费收费标准：按甲方与广州凯得控股有限公司签订的《房屋租赁合同》中注明的建筑面积（含共用面积分摊）来计收，即管理费为5元/平方米/月，每月物业管理服务费合计23106.65元/月；2.甲方承租区域内自用水电费据实收取，公摊水电费=租赁房屋建筑面积×1.8元/平方米/月，公摊水电费共计8318.39元/月；当公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或甲方根据园区公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费。承租楼层配备负荷容量616.6千伏安，基本电费按照最大需量计价方式缴纳费用（按甲方与广州凯得控股有限公司签订的《房屋租赁合同》中注明的基本电费最大需量计价办法来计收），工业厂房所涉及的基本电费按国家有关文件及楼层电力配置据实收取。上述费用如涉及市政供电、供水等部门收费标准调整亦随之调整。第六条约定，本合同有关费用按月结算，甲方须按本合同约定或乙方的书面缴费通知按时交纳物业管理服务费、自用和公摊的水电费（含污水处理费）、专项服务费等应付费用，于每月10日前向乙方交纳当月应缴费用，如遇节假日顺延；甲方如期缴纳相关费用后（以乙方确认收到款项为准），乙方将提供相应数额发票给甲方。第九条第一点甲方违约约定，（1）甲方须按本合同约定按时交纳物业服务费、自用和公摊的水电费（含污水处理费）、有偿服务费等应付应缴费用，否则，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金。对超过一个月不交纳应缴费用且经书面通知无效的，乙方有权采取一切合理、适当措施，包括但不限于：甲方租赁区域内张贴公告、公示栏公告、停止供应电力及供水等相关措施，同时可禁止甲方使用公共设施及享用有关的公众服务（如停车场等），乃至采取法律行动直至应付费用付清为止。乙方采取上述行动造成甲方的损失，概由甲方自行承担。乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费等费用有权要求甲方赔偿。凯云公司主张该合同签订时间为2017年7月1日。凯云公司主张今健公司拖欠物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用电费、水费及有偿服务费，提交了以下证据：1.凯云公司于2017年9月至2018年9月期间向今健公司开具《加速器物业服务中心缴费通知书》，显示涉案物业收费时段为2017年7月1日至2018年10月31日的物业管理费为23106.65元/月、公摊水电费为8318.39元/月，收费时段为2017年7月1日至2018年9月30日的基本电费7892.48元/月（616.6千伏安×40%×32元/千伏安/月），2017年10月至2018年8月的自用电费共计为33193.06元（18537.32元+2882.09元+2206.21元+2034.88元+1001.8元+1628.59元+1110.04元+1173.3元+2153.63元+264.27元+200.93元），2017年10月至2018年5月的自用水费共计为1103.22元（383.94元+136.08元+111.78元+160.38元+72.9元+121.5元+68.04元+48.6元），2018年1月有偿服务费350元，2018年2月维修插座人工费的有偿服务费70元。其中，2017年9月至2018年7月的《加速器物业服务中心缴费通知书》均由今健公司的工作人员签收，今健公司、李健生对签名的真实性确认，但抗辩其在签收时未核对缴费通知书上的金额。凯云公司提交的微信截图显示2018年8、9月份的《加速器物业服务中心缴费通知书》通过微信送达给今健公司的法定代表人刘玲宏，今健公司抗辩未收到2018年8月、9月的缴费通知书。2.今健公司于2017年11月29日向凯云公司发出的《关于支付欠款的情况说明》，载明：今健公司恳请凯云公司同意其分期支付7、8月份费用并制定了还款计划，附件《广州市今健医疗器械有限公司新合同欠费》欠物业费（合约前7月、8月）总金额为70832.56元。3.凯云公司向今健公司发出的截至2018年1月12日、2月28日、2018年3月26日、7月12日、7月31日的《欠款催缴通知函》，并分别由李健生和今健公司的法定代表人刘玲宏进行签收。今健公司、李健生对其签名的真实性确认，但抗辩其在签名时未核对通知函上的金额。4.今健公司、李健生于2018年6月1日出具给凯云公司的《承诺函》，载明：截至本函出具之日，今健公司拖欠凯云公司物业管理费161746.55元、电费133784.9元、水费986.58元、有偿服务费420元。今健公司承诺于2018年6月30日之前向凯云公司支付《物业合同》《和解协议书》等法律文件项下所拖欠的全部款项共计650354.5元……若今健公司未遵守或未履行完毕上述任何一条承诺，今健公司同意并自愿接受凯云公司对该司采取断水、断电、锁闭大门等止损措施，且不影响凯云公司采取其他法律措施向今健公司主张各项合法权益，同时今健公司自行承担由此产生的一切法律责任及后果，亦放弃对凯云公司因采取断水、断电、锁闭大门等止损措施所享有的全部权利。今健公司、李健生抗辩称该《承诺函》是被强迫签署的。5.供电部门向凯云公司开具的2017年8月至2018年9月的电费总发票以及供水部门向凯云公司开具的2017年9月至2018年5月的水费和污水处理费总发票。凯云公司和今健公司为证实今健公司已经支付费用的情况均提交了网上银行汇款凭证，双方对广州鼎欣健生物科技有限公司已代替今健公司支付了2017年9月至12月的物业管理费、公摊水电费、基本电费无异议。另查明，涉案物业所在的广州开发区科技企业加速器（首期）于2008年9月9日取得《建设工程规划许可证》，于2009年9月15日取得《建设工程规划验收合格证》，建设单位均为广州开发区土地开发建设中心。广州开发区规划和国土资源管理局分别于2011年1月10日和2014年9月1日出具复函同意将加速器一期的《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》中的建设单位由广州开发区土地开发建设中心变更为广州凯得控股有限公司。2017年7月28日，广州凯得控股有限公司更名为广州开发区金融控股集团有限公司。广州开发区金融控股集团有限公司于2017年8月25日出具《证明》和《关于区科技企业加速器楼宇编号的情况说明》称：广州科学城科技企业加速器共三期厂房，门牌号××，其中，首期A区共8栋，自编F栋为现编A6栋。广州开发区金融控股集团有限公司（出租人、甲方）与今健公司（承租人、乙方）就涉案物业签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年7月1日起至2019年6月30日止。第三条费用标准约定：3.管理费：5元/平方米/月，共23106.65元/月。乙方承租区域内自用水电费据实收取。公摊水电费=租赁房屋建筑面积×1.8元/平方米/月，公摊水电费共计8318.39元/月，当公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或甲方根据园区公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费。租赁房屋所在楼层配备负荷容量616.6千伏安，基本电费按照最大需量计价方式缴纳费用（具体缴纳见附件《基本电费最大需量计价办法》），电度电费仍按照乙方实际用电量计算电费。第六条租赁期间乙方承担下列责任约定：13.乙方应与甲方委托的物业服务企业签署物业服务合同，并接受其对租赁房屋的物业管理，并按时按照本合同约定的管理费标准缴纳管理费，乙方不得以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳管理费。附件《基本电费最大需量计价办法》中载明，乙方租赁的场地用电高压计量表功表号为2837242，总负荷容量为8100千伏安，该表计量范围为A5-A8栋；乙方承租的A6栋第二层、第四层配备负荷容量为616.6千伏安，乙方最大需量计价核定值为配备负荷容量616.6千伏安的40%，具体计价方式如下：1.当表号为2837242的高压计量表月度实际最大需量未超过该表总负荷容量8100千伏安的40%时，乙方基本电费计价基数为核定值，单价为32元/千伏安/月。广州开发区金融控股集团有限公司（甲方）与今健公司（乙方）还就涉案物业签订《广州科学城科技企业加速器房屋租赁合同补充协议》，约定：鉴于广州凯得控股有限公司已于2017年7月28日更名为广州开发区金融控股集团有限公司，自2017年7月28日起，由广州开发区金融控股集团有限公司代替广州凯得控股有限公司继续履行原合同。广州开发区金融控股集团有限公司（委托方、甲方）与凯云公司（受托方、乙方）签订《加速器一、二、三期物业服务委托合同》，约定甲方将坐落于广州科学城开源大道11号的广州科学城科技企业加速器一期园区内工业厂房A1-A8栋等物业委托乙方实行物业服务，物业类型为工业厂房，总建筑面积为565047.21平方米，服务期限为2017年7月1日至2022年6月30日。第二条物业服务事项约定：（七）乙方收取及代收代缴的各项费用:1.向甲方、物业承租人收取物业管理费；2.每月定时抄录电表、水表，为甲方、物业承租人代收代缴水电费；3.代收代缴甲方、物业承租人交纳的水电公摊费用。再查，凯云公司因本案纠纷与广东广开律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定代理费为23779元。2018年6月28日，广东广开律师事务所向凯云公司开具了23779元的律师费发票。庭审中，今健公司抗辩称凯云公司自2018年5月31日起将涉案物业上锁及关停水电，自2018年6月1日起其无法使用涉案物业，只有投资商前来观看的时候才开了几天门，其他时间未开门，故2018年6月及之后的费用无需支付，但未提交证据证实。凯云公司对此不予确认，其主张2018年8月起才对涉案物业进行关门上锁。上述事实有《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务合同》《补充协议书》《关于支付欠款的情况说明》《加速器物业服务中心缴费通知书》《欠款催缴通知函》《承诺函》、发票、汇兑凭证银行电子回单、《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》、复函、准予变更登记（备案）通知书、证明、情况说明、《房屋租赁合同》《广州科学城科技企业加速器房屋租赁合同补充协议》《加速器一、二、三期物业服务委托合同》《民事委托代理合同》及当事人陈述等予以证实。本院认为：凯云公司与今健公司签订的《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于凯云公司的第一项诉讼请求。凯云公司提交《补充协议书》证实其与今健公司达成协议在2018年5月至2018年12月期间支付2015年11月至2017年6月期间欠缴的物业管理费115533.25元，李健生作为担保人在该《补充协议书》上签名，今健公司、李健生对此无异议，本院对此予以确认。截至本案判决之日，《补充协议书》约定的支付期限已届满，凯云公司主张今健公司、李健生连带支付2015年11月至2017年6月拖欠的物业管理费共计115533.25元，具有法律和合同依据，本院予以支持。关于凯云公司第二项诉请中的各项费用。凯云公司向今健公司提供物业服务并代收代缴了水电费，今健公司接受了凯云公司的物业服务，今健公司应依照合同约定按时向凯云公司支付物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用电费、自用水费及有偿服务费等各项费用。今健公司抗辩凯云公司于2018年6月1日对涉案物业进行上锁，无法使用涉案物业，但未提交证据予以证实，本院对此不予采信。凯云公司确认由于今健公司长期拖欠租金其于2018年8月起对涉案物业进行上锁，对于2018年8月至10月的相关费用是否应该支付的问题，本院认为，虽然双方在物业管理服务合同和承诺函中约定凯云公司在今健公司拖欠相关费用的情况下可以采取断水断电及锁闭大门等措施，但此种约定显然不合理，在今健公司拖欠相关费用的情况下，凯云公司可以采取解除合同的方式防止损失扩大，而不能一方面使今健公司完全无法使用涉案物业，另一方面却仍要求其承担相应费用，故对2018年8月1日起的物业管理费等全部费用，本院均不予支持。对于凯云公司主张的2018年8月1日前的相关费用，有《加速器物业服务中心缴费通知书》《欠款催缴通知函》予以证实，今健公司在收到上述缴费通知书时并未提出异议，也未提交证据证实其已经支付，故本院予以支持。本院核定今健公司欠缴费用如下：1.2017年7月1日至2017年8月31日、2018年1月1日至2018年7月31日的物业管理费、公摊水电费共计282825.36元（23106.65元/月×9个月+8318.39元/月×9个月）；2.2017年7月1日至2017年7月31日、2017年12月1日至2018年7月31日的基本电费共计71032.32元（7892.48元/月×9个月）；3.2017年10月1日至2018年7月31日期间的自用电费共计32902.53元（18447.72元+2882.09元+2206.21元+2034.88元+1001.8元+1628.59元+1110.04元+1173.3元+2153.63元+264.27元）；4.2017年10月1日至2018年5月31日期间的自用水费共计为1103.22元（383.94元+136.08元+111.78元+160.38元+72.9元+121.5元+68.04元+48.6元）；5.有偿服务费420元。上述费用共计388283.43元，今健公司均应向凯云公司支付。关于凯云公司主张的违约金。合同约定今健公司应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金，今健公司对该违约金的标准亦无异议，故凯云公司主张拖欠的物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用电费、自用水费的违约金有理据，本院予以支持。凯云公司主张物业管理费、公摊水电费的违约金从当月11日起算，基本电费的违约金从下月11日起算，自用电费、水费从下下月的11日起算，符合合同约定和双方交易习惯，本院均亦予以支持。关于律师费。凯云公司和今健公司在《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务合同》中对此有明确约定，凯云公司提交了《民事委托代理合同》、律师费发票予以证实，该金额也在合理范围内，本院对凯云公司主张今健公司承担本案律师费的诉讼请求予以支持，但凯云公司要求李健生共同承担律师费没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市今健医疗器械有限公司、李健生于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告广州凯云物业管理有限公司支付自2015年11月至2017年6月拖欠的物业管理费共计115533.25元；二、被告广州市今健医疗器械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用电费、自用水费、有偿服务费共计388283.43元；三、被告广州市今健医疗器械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付违约金（其中①2017年7月1日至2017年8月31日、2018年1月1日至2018年7月31日期间物业管理费的违约金均以23106.65元为本金，按每日千分之一的标准计算，从当月11日起计至实际支付之日止；②2017年7月1日至2017年8月31日、2018年1月1日至2018年7月31日期间公摊水电费的违约金均以8318.39元为本金，按每日千分之一的标准计算，从当月11日起计至实际支付之日止；③2017年7月1日至2017年7月31日、2017年12月1日至2018年7月31日期间基本电费的违约金均以7892.48元为本金，按每日千分之一的标准计算，从下月11日起计至实际支付之日止；④2017年10月1日至2018年7月31日期间自用电费的违约金，分别以18447.72元、2882.09元、2206.21元、2034.88元、1001.8元、1628.59元、1110.04元、1173.3元、2153.63元、264.27元为本金，按每日千分之一的标准计算，从下下个月的11日起计至实际支付之日止；⑤2017年10月1日至2018年5月31日期间自用水费的违约金，分别以383.94元、136.08元、111.78元、160.38元、72.9元、121.5元、68.04元、48.6元为本金，按每日千分之一的标准计算，从下下个月的11日起计至实际支付之日止；上述违约金均以本金为限）；四、被告广州市今健医疗器械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付律师费23779元；五、驳回原告广州凯云物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5559元，由原告广州凯云物业管理有限公司负担862元，由被告广州市今健医疗器械有限公司负担4697元，被告李健生对其中878元承担连带责任。财产保全费2912元，全部由被告广州市今健医疗器械有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇一九年一月十四日书记员  黄曼玲王汝欣