广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初30433号原告：广州进燊教育培训有限公司，住所地广州市越秀区东风东路XXX号XX商务大厦六楼601室B区。法定代表人：张嘉贤，职务经理。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。被告：广州市公用事业规划设计院，住所地广州市越秀区东风东路XXX号601房。法定代表人：成彤，职务院长。委托诉讼代理人：梁昊、冯梦婷，广州金鹏律师事务所律师。原告广州进燊教育培训有限公司诉被告广州市公用事业规划设计院房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张嘉贤及其委托诉讼代理人沈振，被告的委托诉讼代理人梁昊、冯梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还合同保证金45182.82元及利息（按银行同期同类贷款利率即6个月-1年利率4.35%计自2018年2月7日至实际退还之日止）；2、被告向原告退还多付2017年12月20日至2018年1月19日的租金15362.16元。事实和理由：原告为儿童教育培训及托管机构，为寻求儿童教育培训及托管场地，通过广州市裕丰咨询顾问有限公司居间介绍，已明确告知被告场地用途为儿童教育培训及托管的情况下，于2015年11月19日与被告就原告承租被告所有的广州市越秀区东风东路XXX号XX商务大厦六楼601室B区共183.67平方米物业（下称“涉案场地”）事宜，签订了《XX商务大厦601室B区租赁协议》，租期自2016年1月20日起至2021年1月19日止，每月租金为15060.94元，合同生效后第二个租赁年度每月租金递增2%,自第三年起每月租金递增至5%，即2016年1月20日起至2017年1月19日止，月租金为15060.94元，2017年1月20日起至2018年1月19日，月租金为15362.16元…合同保证金为3个月的租金45182.82元，合同期满原告付清各项费用、办理好手续后7天内被告将合同保证金如数退回给原告，合同保证金不计利息。租金按季度支付，在每季度第一个月的5日前将当季度一次性以银行转账方式交纳给被告（即：每年的1、4、7、10月份的5日前交纳）。租赁期间，原告如果需要对租赁的经营场地进行装修，必须事先把方案报被告，并出示施工图纸、办理好相关手续，经甲方书面同意后才能动工；施工完毕后要交付竣工图；装修过程中，不能损坏建筑物的结构。协议签订后，原告依约按时向被告支付了租金、合同保证金，并于2015年年底，在施工设计图交被告安全生产部门及力迅物业管理处审核同意后，花费50万元对涉案场地进行了装修布置。在装修完毕后，原告于2016年3月正式投入使用，但自此之后社区民警多次来现场检查，强调三楼以上不允许作儿童活动场所，2017年12月14日越秀区公安分局正式对原告场地作出临时查封决定，原告被迫停止经营，损失巨大。原告于2017年12月21日正式向被告发出《关于提前解除租赁合同的函》，要求退还合同保证金、多付的2017年12月10日-2018年1月19日租金并补偿原告场地装修费用10%（50000元）的损失，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同的复函》回复：待原告结清水、电、物业管理费及办理退出手续后，被告退回合同保证金，多付的租金不予退回、前期装修费用没有义务补偿。双方再次经过函件沟通，仍然无法就退还多付的租金等事宜达成一致意见。经原告通知，双方终于2018年1月30日完成场地交接，但被告至今仍未退还原告交纳的保证金、多付的租金。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由：1.原、被告之间的租赁协议成立并生效，是双方当事人的真实意思表示，租赁协议约定双方的权利义务清楚，签订时并没有违反法律强制性和禁止性规定，被告的义务是提供约定的租赁物给原告使用，但原告在履行协议过程中，擅自改变经营范围，导致租赁场地被查封，并向被告发函要求提前解除双方之间的租赁协议，过错在于原告。被告在履行租赁协议中，并没有任何违约及过错行为。2.原告向被告发函要求提前解除租赁协议，根据租赁协议的约定，原告应与被告解除合同事宜协商一致，但至今双方均未就解除合同事宜达成一致意见。对于原告要求退还保证金的诉讼请求，根据租赁协议第四条第三款的约定，被告是有权解除租赁合同，收回房屋并没收保证金。因此，原告的该项诉讼请求，没有任何依据，且根据租赁协议第四条第四款的约定，原告必须守法经营，自觉遵守国家的法律法规，消防管理等规定，如有违反，一切责任由原告承担。本案中是原告改变租赁协议中所约定的内容，经营儿童托管，才导致涉案场地被临时查封。原告违约提前解除合同，并逾期交纳水电费，根据合同约定我方有权没收合同保证金。对于原告的诉讼请求二，原告直至2018年1月30日才将涉案场地交还给我方，而租金只是支付至2018年1月19日，因此原告要求退回2018年1月的租金，没有任何事实的依据。经审理查明：2015年11月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《XX商务大厦601室B区租赁协议》，约定甲方将广州市东风东路XXX号XX商务大厦六楼601室B区共183.67平方米租给乙方作办公用途使用，租赁期限为2016年1月20日至2021年1月19日止；预定租金标准为82元/平方米，每月租金15060.94元，合同生效后第二年每月租金递增2%，自第三年起每月租金递增至5%，其中2017年1月20日至2018年1月19日的租金为每月15362.16元；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付保证金45182.82元，合同期满乙方付清各项费用、办理好手续7天内甲方将含同保证金如数退回给乙方，不计利息；租金的交纳方式为季度支付，乙方在每季度第一个月的5日前将当季的租金一次性以银行转账方式交给甲方，逾期每日按未付租金的千分之二收取滞纳金，超过15日不支付租金，甲方按本协议联系地址书面通知后仍未支付当季租金的，本合同自动解除，合同保证金不予退回；乙方的经营必须符合国家有关法律、法规，日常经营运作符合大厦整体消防安全要求；乙方的水电费、管理费等费用，每月按实际使用情况自行向物业公司或相关管理部门交纳，如乙方欠交管理费、水电费超过15日，则视乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金，且不作任何赔偿；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，并保证不改变房屋用途，如违反则视为乙方主动放弃该房屋使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿；甲乙双方任何乙方在租赁期间内解约，必须提前一个月通知对方，双方协商处理，否则违约方应支付对方3个月租金（即45182.82元）；乙方因拖欠租金或者其他违约行为导致甲方解除合同的，保证金不予退回等。签订合同后，原告于同年11月20日向被告支付了保证金45182.82元，被告亦向原告开具了《收据》。原告将涉案房屋用作儿童教育和托管。2017年12月14日，广州市公安局越秀区分局向原告出具穗公越消封字（2017）第0058号《广州市公安局越秀区分局临时查封决定书》，内容分为该局于2017年12月11日派员对广州市越秀区东风东路XXX号XX商务大厦六楼601室B区托管班进行了消防监督检查，发现原告经营的儿童活动、小学生托管场所正在使用且存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：儿童活动、小学生托管场所设置的高层民用建筑（XX商务大厦共33层，高66米）的第6层，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.4条要求，存在重大火灾隐患，严重威胁公共安全。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条规定，现决定对原告负责的儿童活动、小学生托管场所予以临时查封。查封场所的范围：广州市越秀区东风东路XXX号XX商务大厦六楼601室B区托管班。查封期限为2017年12月14日10时至2018年1月12日10时，共三十日。原告应当立即组织整改火宅隐患，整改后经该局检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被检查的部位或者场所，将依法予以处罚。2017年12月21日，原告向被告发出的《关于提前解除租赁合同的函》，内容为告知被告自2016年3月正式使用至今，社区民警多次来检查并强调三楼以上不允许作托管班经营，且在2017年12月11日作出了临时查封的决定，由于属于不可抗力，其司必须停止营业，要求被告退回三个月的押金45182.82元，另由于其司已于2017年12月14日前已停止使用涉案房屋，要求被告退回2017年12月20日至2018年1月19日的租金15362.16元及补偿前期装修费用10%即50000元的损失。被告于2018年1月3日向原告发出《关于提前解除租赁合同的复函》，内容为一、待原告结清水、电、物业管理费及办理退出手续后，被告退回合同保证金45182.82元；二、《XX商务大厦601室B区租赁协议》目前仍在有效期内，尚未解除，原告未将承租物业原状交付被告，故原告支付的2017年12月20日至2018年1月19日支付的租金不予退回；三、根据《XX商务大厦601室B区租赁协议》约定，双方只存在租赁物业场地关系，并未对装修费用等进一步进行约定，针对原告提出的补偿前期装修费用50000元，被告没有义务不予同意。原告要求中止并解除租赁协议，应提前一个月通知被告，双方协商处理，否则应当承担3个月租金的违约金等。同年1月8日，原告向被告发出解除租赁协议的《告知函》，要求被告退回保证金45182.82元、2017年12月20日至2018年1月19日的租金15362.16元及合同损失50000元。庭审中，原、被告确认涉案房屋于2018年1月30日交接完毕，原告租金支付至2018年1月19日，其他费用已结清。另原告向本院提交证据2017年9月30日中国工商银行业务回单（回单编号17273000003），记载原告向被告支付2017年第四季度的租金46086.48元。被告对其真实性有异议，认为原告的租金只支付至2018年1月19日，场地交接是2018年1月30日，不存在多付租金问题。被告为证明其主张，向本院提供证据1、2018年1月23日向原告发出的《律师函》，不同意原告要求退回保证金及租金，及要求原告在收到律师函后3日内交还场地。2、原告2018年3月12日中国建设银行网上银行电子回执，记载原告于当日向广州嘉邦酒店物业服务有限公司支付2018年1月的水电公摊费317.66元。原告对上述证据的真实性没有异议。本院认为：原、被告自愿签订的《XX商务大厦601室B区租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，合同明确原告承租涉案房屋的使用性质为办公用途，原告没有提供证据证明经被告同意，擅自将涉案房屋作儿童教育培训及托管场地，并被公安机关作出临时查封涉案房屋的处罚，违反了合同约定，已构成违约，理应承担违约责任。依据合同约定，合同保证金不予退回。虽然被告在2018年1月3日发出的《关于提前解除租赁合同的复函》中同意原告在结清水、电、物业管理费及办理退出手续后退回合同保证金，但原告自收到该复函至2018年1月8日再次向被告发出《解除租赁协议的》期间，并未按上述复函的要求结清相关费用及办理退出手续，原告在《解除租赁协议的》中亦未表示同意被告的要求，应视为原、被告双方并未就退回保证金事宜达成合意，被告于同年1月23日发出律师函表示不同意退回保证金符合合同约定。原告主张被告退还合同保证金及支付利息的诉讼请求没有依据，本院不予支持。被告向原告支付租金至2018年1月19日，而原、被告双方确认涉案房屋于2018年1月30日交接完毕，故不存在被告多收取原告租金的情形，对于原告要求被告退还2017年12月20日至2018年1月19日租金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告广州进燊教育培训有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1338.3元，由原告广州进燊教育培训有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  陈慧玲人民陪审员  张雪琼二〇一九年一月三十一日法官助理何婧书记员韩俊彦