济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初9388号原告：王淑娟，女，1963年5月30日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：朱庄义，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晴，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告：班庆锦，女，1986年10月12日出生，汉族，个体工商户，户籍地山东省泉林镇两泉庄村，住山东省济南市。委托诉讼代理人：魏耀华，山东齐鲁律师事务所律师。原告王淑娟与被告班庆锦租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑娟及其委托诉讼代理人朱庄义、张晴，被告班庆锦的委托诉讼代理人魏耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的转让款40万元及赔偿利息损失（以40万元为基数，自2018年1月1日起计算至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，王淑娟将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付租金32万元及利息（以32万元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。事实与理由：2017年8月16日原告与被告签订《转包协议书》，协议约定原告将位于济南市旅游路21737号的房屋承租权、经营设备等转让给被告，转让价格为75万元。协议签订后，原告按照约定已经履行了合同义务，被告支付了35万元。双方约定，被告应于2018年1月1日之前支付剩余40万元转让款。但截止到本案起诉之日，被告仍没有履行支付义务，原告多次催要无果。原告为维护合法权益，特诉至法院。班庆锦辩称，1.涉案转包合同未经出租方济南建设监理有限公司（以下简称监理公司）同意，转包合同无效。原告与监理公司签订的《房屋租赁合同》第六条约定，租赁期间，承租方不得将租赁房屋出租或者转让给第三方，只能经营西餐厅，如欲转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。本案原告作为涉案房屋的承租方，既没有向监理公司提出书面转让的申请，也没有取得监理公司的书面同意。为了避免监理公司反对转租，被告接收涉案房屋后，一直用原告的营业执照经营，并以原告的名义与监理公司打交道。2018年10月前后监理公司发现原告将房屋转租给被告，明确提出反对，拒绝将被告变更为合同的承租人，同时拒绝了原被告双方提出的整改消防排污通道的要求。涉案转租合同未取得出租方同意，违背了原告的先合同禁止性义务，转租合同无效。2.原告向被告转让房屋前，酒店未办理消防证，原告为了将涉案房屋转让给被告，隐瞒了该事实。被告接收餐厅第三天，主管部门勒令餐厅停业整改，整改持续了半个月。2018年6月，消防部门对酒店进行查处，以没有进行消防验收为由要求注销原告的营业执照。而被告重新办理营业执照，须征得监理公司的同意，监理公司不同意转租，也不同意整改排污及消防通道，被告无法重新办理营业执照。《转包协议书》第六条第二款约定，由于原被告双方不能控制之外的原因造成本合同不能履行的，本合同自然解除。3．转让合同无效后，因该合同取得财产的一方应该返还财产。原告因该合同取得了被告先前支付的转让费35万元，被告代原告支付的水电费8万元，被告代原告承担的储值卡的债务20万元，被告多缴纳了一个月的租金5万元，共计68万元,被告要求原告予以返还，被告相应地返还涉案房产的使用权、酒店设备。4．本案转包涉及出租方监理公司以及原被告三方之间的利益，出租方如果同意转包，被告可以与出租方直接建立合同关系，就后续经营事项作出安排。如果监理公司不同意转租和消防排污通道改造，无论原告还是被告都无法取得消防及排污合格证，无法继续经营，而且涉及转包合同的效力问题，被告申请追加监理公司为第三人参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月6日，原告与案外人监理公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：监理公司将坐落于济南市旅游路21737号的商铺、地下储藏室和车位出租给原告；租赁期为10年，自2015年6月6日至2025年6月5日；租金每三个月缴纳一次，计127003.2元，原告须提前一个月缴纳下季度的房租；自2018年6月6日起年租金在原有数额基础上上涨5%，此后每两年租金上涨5%；租赁期间，原告不得出租或转让给第三方，并且只能经营西餐厅，如欲转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。2017年8月16日，原告和被告签订《转包协议书》。双方约定：一、原告转让的酒店经营权包括但不限于如下权利：1.承租权，即原告与监理公司于2015年6月6日签订的房屋租赁合同项下的对商铺、地下储藏室及车位的承租权利；2.泊客西餐厅内存放的所有经营设备，详见明细单；3.泊客西餐厅先前装修形成的财产权利。二、转让价格75万元。三、被告一次性支付转让价款75万元，该费用与协议第五条所涉债权债务无关。四、转让期限为双方签订协议之日起至2015年6月6日签订的房屋租赁合同届满之日。五、被告自愿承担原告截至目前拖欠的水电费约七八万元，原告已交租金结余的7万元由被告继受，原告向客户发放的储蓄卡所形成的债务由被告承担。同日，原告和被告签订《备忘录》，主要约定：双方签订转让协议书的同时签订了投资合作协议书，就共同投资设立有限责任公司经营餐饮有关事宜达成一致，鉴于两份协议内容冲突，双方确认实际履行的是转让协议书，投资合作协议书中只有原告帮助被告设立公司的约定为真实意思表示，原告确认在该公司中不享有投资权益。同日，因资金周转困难，被告向原告支付转让价款35万元，并出具一张借条，载明：借原告现金40万元，用于资金周转，用期四个半月，2018年1月1日之前还清，如到期不能还清，按照日息千分之三计息。庭审中，双方认可借条中的40万元系被告应付未付的转让价款。2017年8月17日，原告和被告签订补充协议，主要约定：双方对协议有关内容保守秘密，鉴于济南市暂停办理餐饮营业执照，等开放办理时再行办理餐饮营业执照。2017年10月16日，被告向监理公司转账77702元，用于支付原告经营期间产生的物业费及水电费。被告经营期间的物业费及水电费，被告已向监理公司交纳。庭审过程中，被告确认自2017年9月6日至2019年3月份的租金，被告以泊客西餐厅经理王志宇的名义向监理公司按季度交纳，王志宇系被告的丈夫。原告认可被告代为交纳8万元水电费，并将第1项诉讼请求的金额变更为转让款32万元及相应利息。庭审过程中，原告提交原告与其丈夫赵中、监理公司法定代表人林峰的录音一份，原告丈夫赵中与被告丈夫王志宇的录音两份，用于证明监理公司同意原告予以转租，监理公司的职工及客户用餐问题由被告负责，被告无法继续经营系其自身原因造成，原告和被告均认可还应支付转让款32万元。庭审过程中，被告提交济南市历下区城市管理行政执法局2017年8月19日作出的《调查（询问）通知书》、2017年8月31日食品药品现场检查笔录、济南市历下区环境保护局2018年9月30日作出的《责令改正违法行为决定书》等证据，用于证明涉案餐厅转让以后，主管部门要求餐厅停业整改，原告对餐厅经营过程中遇到的消防、排污等问题是明知的，因监理公司不同意转租，被告不得不以原告的营业执照继续经营。本院认为，《转包协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定严格履行自己的义务。被告主张，涉案转租行为没有经过出租人监理公司的同意，《转包协议书》应为无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告自2017年9月6日开始按季度向监理公司交纳租金，于2017年10月16日向监理公司转账77702元，用于交纳原告经营期间的物业费和水电费，并自行向监理公司交纳被告经营期间的物业费和水电费，结合原告提交的录音证据，本院认定监理公司对于原告的转租行为知道且未提出异议，而被告虽主张《转包协议书》无效，但未能提供相应的证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。对于其追加监理公司作为第三人参加诉讼的请求，不予准许。《转包协议书》签订后，原告按约定履行了合同义务，被告应当支付剩余租赁费用32万元及相应的利息。被告主张，由于涉案酒店存在消防排污方面的问题，导致被告无法继续经营。对此，本院认为，虽然被告利用原告的餐饮资质继续从事经营，但是，根据约定原告并不负有为其处理消防排污问题的义务，并且双方也约定“鉴于济南市暂停办理餐饮营业执照，等开放办理时再行办理餐饮营业执照”。因此，被告无权以此为由拒绝支付租赁费用，对被告的上述主张不予支持。综上，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：被告班庆锦于本判决生效之日起十日内给付原告王淑娟租金32万元及利息（以32万元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8530元，由被告班庆锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郑元文人民陪审员  宗学莉人民陪审员  张 美二〇一九年一月二十八日书 记 员  生 晖