台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2684号原告：柯登考，男，1972年7月18日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告柯登考与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称台州绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告柯登考的委托诉讼代理人鹿帅、被告台州绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案经双方当事人庭外和解不成，现已审理终结。原告柯登考向本院提出诉讼请求：被告台州绿城公司立即向原告柯登考支付逾期交付土地权属证书违约金（按已交付款项2904063元日万分之一的标准，每天290元，自2016年1月31日计算至交付土地权属证书时止；截至2017年7月31日共计545天，共计158050元）。事实和理由：2012年8月19日，原告柯登考与被告台州绿城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告柯登考购买被告台州绿城公司位于台州市开发区车位；商品房建筑面积188.05平方米，两地下室车位建筑面积均为35.58平方米；房屋价款为3010163元，两地下室车位价款均为135000元；被告台州绿城公司应于2016年1月30日前向原告柯登考交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且原告柯登考不退房的，被告台州绿城公司自约定日期至实际交付权属证书日止按日向原告柯登考支付已交付房款万分之一的违约金。合同签署后，原告柯登考按约定支付了全部款项。但被告台州绿城公司未按合同约定的时间在2016年1月30日前履行向原告柯登考交付土地权属证书的义务，构成违约。被告台州绿城公司答辩称：一、被告台州绿城公司已经履行了《商品房买卖合同》约定的关于产权登记的合同义务，原告柯登考要求被告台州绿城公司支付逾期交付土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。被告台州绿城公司已经全面履行了《商品房买卖合同》约定的关于产权登记的合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告台州绿城公司承诺于2016年1月30日前取得房屋所有权证及土地使用权证书，同时，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第十条“关于房屋预告登记及权属登记的约定”第一款中进一步明确，若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发本合同第十六条约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房《房屋所有权证》即视为已完成该条约定的出卖人提供资料的义务。本案中，由于台州市椒江区土地主管部门在实际工作流程中不颁发土地使用权证书，而被告台州绿城公司已实际于2016年1月30日取得案涉的房屋所有权证，且已经书面通知原告柯登考领取，故已履行了合同约定的产权登记义务，不存在违约情形，无需支付违约金。《商品房买卖合同》未约定被告台州绿城公司需要向原告柯登考交付国有土地使用权分割登记凭证，原告柯登考要求被告台州绿城公司承担逾期交付国有土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。《商品房买卖合同》约定被告台州绿城公司需取得土地使用权证书或土地使用权证明，但没有规定需要取得土地使用权分割登记凭证。物权法第十七条规定，不动产权的权属证书是权利人享有不动产物权的证明，可见，权属证书是不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后颁发给不动产权人用于证明其享有不动产权利的证书，但国有土地使用权的分割登记凭证是国土部门同意土地使用权分割的核准文件，而不具有权属证书性质，因此土地使用权证书和土地使用权分割凭证是完全不同的两份文件，原告柯登考要求被告台州绿城公司承担逾期交付土地使用权分割凭证的违约金没有合同依据。二、在保留上述意见的基础上，即使按照原告柯登考的主张，原告柯登考诉讼请求中的违约金计算亦明显错误。案涉房屋已经于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，距约定的交付日期2016年1月30日逾期39日，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，逾期时间在90日以内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。原告柯登考已经从被告台州绿城公司处领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，原告柯登考领取时间与原告柯登考主张违约金的计算期限自相矛盾。三、合同法第六十二条的规定，对于履行地点不明的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的在不动产所在地履行，交付其他标的的，在履行义务一方所在地履行。案涉国有土地使用权分割登记凭证既不属于货币，也不属于不动产，原、被告双方对该凭证交付的具体方式、地点未作明确约定，因此应当在被告台州绿城公司所在地交付，这也符合商品房销售的惯例。客观上，被告台州绿城公司作为开发商在取得国有土地使用权分割登记凭证后没有任何动机和理由不交付给原告柯登考。事实上，被告台州绿城公司已经事先书面通知，事后也以电话等方式通知了包括原告柯登考在内的其他买受人。原告柯登考亦未提供证据证明被告台州绿城公司故意拒不履行交付分割登记凭证。到被告台州绿城公司处领取房屋所有权证及土地使用权分割登记凭证既是原告柯登考的权利亦是原告柯登考的义务，属于双务行为。被告台州绿城公司无法单方完成，因原告柯登考怠于行使权利而未能前来领取国有土地使用权分割登记凭证，导致权属证书未能及时交付的后果应由原告柯登考自行承担。四、原告柯登考主张的违约金过高应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用分割凭证迟延交付并未导致原告柯登考产生实际损失，原告柯登考主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，请求法院在查明事实后依法驳回原告柯登考的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2012年8月19日，原告柯登考与被告台州绿城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告柯登考向被告台州绿城公司购买坐落于台州市经济开发区房屋及编号为A-141、A-142的地下车位，并对房屋及地下车位的所在层、建筑面积、套内面积、分摊面积具体进行了约定，其中房屋价款为3010163元、编号为A-141、A-142的地下车位价款均为135000元；被告台州绿城公司负责办理土地使用权初始登记及申请该商品房所有权初始登记，并取得《土地使用权证书》或者土地使用权证明及《房屋所有权证》，并承诺于2016年1月30日前取得前述土地、房屋权属证书，交付给买受人。如被告台州绿城公司未能在上述期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告台州绿城公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；约定日期起90日以后，被告台州绿城公司仍不能交付权属证书或登记证明的，被告台州绿城公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告柯登考支付已付房价款万分之一的违约金；合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。2012年12月21日，被告台州绿城公司出具发票，记载，原告柯登考支付了5幢1-1102室房屋款项910163元以及地下车位A-141、A-142号款项45000、45000元。2014年8月11日，被告台州绿城公司出具发票，记载，原告柯登考支付了5幢1-1102室房屋款项2100000元以及地下车位A-141、A-142号款项90000、90000元。被告台州绿城公司已按约定向原告柯登考交付了房屋。2015年10月19日，原、被告签订《合同补充协议》一份，约定，原、被告签订的备案号为20120800118的紫薇花园5幢1-1102室《商品房买卖合同》，房屋原合同价为3010163元，该房屋由精装修交付调整为毛坯房交付，经双方协商，改套商品房最终合同总价为2634063元。2016年1月28日，被告台州绿城公司向原告柯登考邮寄绿城能源紫薇花园房屋办证通知，通知原告柯登考于2016年1月30日已可办理《契证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。2016年3月9日，被告台州绿城公司取得涉案房屋及地下车位的土地使用权分割登记凭证。涉案房屋及车位至今未办理不动产权属转移登记，原告柯登考至今未取得不动产权证书。上述事实，有原告柯登考提供的商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票、合同补充协议，被告台州绿城公司提供的绿城能源紫薇花园房屋办证通知及寄送凭证、土地使用权分割登记凭证，以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示的合致，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法、有效，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有：一、被告台州绿城公司是否存在逾期交付土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，则违约金的合理数额，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算基数、违约金计算的起止时间如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为被告台州绿城公司应当向原告柯登考交付办证所需资料的最后日期，即被告台州绿城公司应当在2016年1月30日前取得涉案房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知原告柯登考，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告柯登考也并未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告台州绿城公司取得涉案土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故被告台州绿城公司逾期交付土地权属证书的事实清楚。关于第二个争议焦点，鉴于被告台州绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.关于违约金计算标准。对此，本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对被告台州绿城公司提出的违约金计算标准过高应予调整的请求，本院不予采纳。2.关于违约金计算基数。对于已付商品房价款和车位款包含在违约金基数中，双方不存在争议。原告柯登考主张以原、被告双方协商一致调整后的购房款2634063元及车位款270000元为基数计算违约金，符合合同约定。3.关于违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一、被告台州绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，被告台州绿城公司虽然曾于2016年1月28日向原告柯登考邮寄绿城能源紫薇花园房屋办证通知，通知原告柯登考于2016年1月30日已可办理《契证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，但此时被告台州绿城公司尚未取得土地使用权分割登记凭证，按照诚实信用之基本原则，该通知难以称之为合理、有效之通知，被告台州绿城公司取得土地使用权分割登记凭证后应另行再通知；被告台州绿城公司主张其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割登记凭证用于办理土地使用权属证书，但其难以举证证明；被告台州绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，被告台州绿城公司于2016年3月9日取得分割登记凭证后，不通知业主领取并办理土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除被告台州绿城公司确实未履行通知交付义务的可能，其仍属于举证不能的情形；其二，从本院受理的涉案紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从被告台州绿城公司处领取了分割登记凭证并办理完成了土地使用权属证书，据此分析，不能排除被告台州绿城公司主张的电话通知方式具有一定的客观性；其三，涉案紫薇花园小区商品房属于高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，且在被告台州绿城公司于2016年1月底已通知过交付土地分割凭证（虽然此时被告台州绿城公司尚未取得）的情况下，也应通过了解或催告的方式获知。而本案被告台州绿城公司实际已于2016年3月9日取得分割凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但原告柯登考却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告柯登考不能就扩大的损失要求被告台州绿城公司赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90天内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90天后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定本案违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。根据前述分析，本院确定，被告台州绿城公司应支付给原告柯登考因逾期交付土地使用权分割登记凭证而产生的违约金为52273.13元（2904063元×0.1‰/天×180天）。综上，原告柯登考的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告柯登考逾期交付土地权属证书的违约金52273.13元；二、驳回原告柯登考的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1731元（已减半，原告柯登考已预交），由原告柯登考负担1158元，被告台州绿城能源房地产有限公司负担573元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 黄苍林二〇一九年一月二十一日代书记员 赵雨晨