广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10124号原告：广州政贤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧。法定代表人：何碧芳；职务：董事长。委托诉讼代理人：蔡玉梅，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明星，广东颖诚律师事务所律师。被告：徐湘儒，男，1962年8月15日出生，汉族，住广东省四会市城中区。原告广州政贤物业管理有限公司（以下简称政贤物业公司）与被告徐湘儒物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政贤物业公司的委托诉讼代理人蔡玉梅、被告徐湘儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。政贤物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2016年8月12日签订的《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》（编号：XF-2-026.027-01）；2、请求判令被告已付的2843.2元履约保证金不予退还；3、请求判令被告支付拖欠的物业管理费、公摊水电费与电费及其滞纳金直至付清之日止（从2017年4月1日暂算至2018年9月6日止拖欠的物业管理费、公摊水电费与电费为19796.2元，其滞纳金为17998.92元）；4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年8月12日签订了《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》（编号：XF-2-026.027-01）。合同约定管理的物业位于“雄峰商业城”商场B2028、B2029号商铺，其总面积为142.16平方米；合同期限自2016年3月28日至2021年3月27日，物业管理费每平方米每月10元；当月5日前需按约定支付当月物业管理费、水费、电费等相关费用。虽经原告多次催付被告仍无故拒付自2017年4月开始至今的物业管理费、水费、电费等相关费用。原告认为双方签订的物业管理合同合法有效，被告无故不履行支付物业管理费、水费、电费等相关费用属严重违约行为。为此特具状你院，请依法支持诉求。庭后原告撤回了第一项诉讼请求。徐湘儒辩称：一、原告方起诉被告自2017年4月起无故拖欠物业管理费、水费、电费，事实是自2016年3月17日答辩人就广州番禺钟村雄峰城B2栋2026、2027商铺分别与广州政贤物业管理有限公司签订物业管理合同以及与广东雄峰房产物业发展有限公司签订房屋租赁合同之后，在2016年4月中旬开始装修，在周边施工环境并不理想，商场一片狼藉之时，为配合雄峰城营造招商环境，仍带头按广州政贤物业管理有限公司要求，于2016年7月1日经装修验收合格后准时开业，开业时只有7、8家约2000平方商家开业，占B2栋2万多平方规划营业面积10%不到，开业之后，整个招商工作就停滞不前，B2栋大楼外围大面积围蔽以及大楼内部基础施工直至今天，物业管理更是无从谈起，大楼内部灯光经常不开，中央空调从未开过，整个B2栋商场根本无法营业，自2017年7月1日开业至今我与其他绝大部分商家一样，没有做过一分钱生意，而且对商户多次提出的整改要求置之不理，因此，原告方的行为严重违背了与答辩方签订的物业管理合同第五条第二项之约定。二、答辩方在与原告方签订租赁合同和物业管理合同时，注明租赁用途为经营五金卫浴，所申请的经营品牌为怡君家和牌智能马桶，当时雄峰城在招商宣传上B栋是进口卫浴馆，B2栋是五金交电馆（楼体门头也有馆名标志）。但在2016年的下半年开始，将B1馆改为餐饮、服装、百货等，彻底改变了整个商业氛围，同时在没有正式发文、没有正式口头沟通的情况下，单方面多次更改B2栋的商业用途，更严重的是在2017年春节后，原告方派出多个工作人员，以个人名义串扰B2栋商家，用软硬兼施的手段，在同类商家极不情愿的情况下被清走了95%以上，同时除了一家快餐店外，不与包括答辩人等商家沟通的情况进行更大面积的围蔽直至今天，严重妨碍了答辩人正常经营，给答辩人带来了重大经济损失。三、原告方起诉状上认为答辩人无故拒付相关费用，恰恰相反，从2016年7月底开始，我们就多次向原告方反映经营环境和物业管理存在情况，在2016年8月初，向当时雄峰商城负责人黄锡明（音）和物管处送交了一份由B2栋所有商家签名的要求整改意见书，之后也不断向物管反映情况，直至2018年9月5日，答辩人还在广州番禺区钟村街道司法所组织的部分商家合同纠纷调解会议上，当面向原告方单位代表提出要求恢复经营环境，解除封蔽等意见，但一直被致之不理，但就这样的情况下，我们也一直坚持交纳物业管理费、水电费直至2017年底，在原告方无意恢复经营环境，恶意逼走商家并不予沟通协商之后才停止交纳所有费用。四、在答辩方入驻雄峰城之后，发现了雄峰城在经营管理和物业管理的种种不合常理和不规范甚至野蛮管理，场馆并不具备经营条件之后，答辩方多次要求对方物管员出示物业管理资格证，但两年多来没有一个物管员是持证上岗且能出示上级相关部门核发的物业管理资格证，在认为原告方在经营环境和经营条件不具备收取物业管理费的基础上，每次交费前要求都要求原告方出示上级相关部门核发的物业管理资质证书和收费许可证，但至今未见出示。五、原告方提出欠水电费问题，正是我们商家深受重压之事，国家相关法规规定水电费不得私自加价及加收任何费用，但原告方一直以来向雄峰城商家违法加收以倍数计的电费，经我们向有关部门及打国家电网95598查询，2017年7月以前，广州市所属各区商业用电为0.8715元/度，2017年7月之后至今为0.77552元/度，但原告方一直以商业用电1.40元/度向我们商家收取，并且给每个商家安装的电表都没有经过国家相关部门的检验合格，我们多次与原告交涉也置之不理，答辩人认为原告收取费偏差太大才停止交费，鉴于原告方这一严重违法行为，我们已经组织部分商家向区、市电力局稽查队实名举报。六、自2016年7月份答辩人开始每月交纳物业管理费、水电费之后，答辩人都向原告方要求开具正式发票，以达到答辩人单位做账抵扣税项，但原告方一直以来以种种理由推托，两年多过去，所收各种费用没有开具一张有效发票，加深答辩人的经营困难。经了解雄峰城内绝大部分商家都面临这种情况，有鉴于此，我们怀疑原告方涉嫌偷税，因此已经组织部分商家向区、市税务局稽查队及市长热线实名举报。综上所述，答辩人有理由认为，原告方所陈述的理由并不成立，并且原告方已违反（中华人民共和国物业管理条例）第三十六条、第三十八条、第四十五条、第六十条、第六十一条。（中华人民共和国电力法）第三十三条、第三十五条、第四十三条、第四十四条、第六十六条。（中华人民共和国计量法）第八条、第九条、第二十五条、第二十六条。答辩人本身是一个下岗工人，家庭环境并不宽松，为减轻家庭及国家负担，倾尽所有并东挪西借，投资过百万在雄峰城成立公司，一家人希望在于此，但在雄峰商城的各种招商承诺进入之后，雄峰商城及原告方不但没有给我们一个良好的经营环境，还一再以种种行为损害答辩人利益，直致策划答辩人无条件搬走，导致答辩人从进入雄峰城至今没有过一天正常营业，没有做过一分钱生意，至今各种损失已超过六十万以上，造成答辩人及家庭欠债累累无力解困！答辩人已经组织各相关证据将向雄峰地产以及原告方提起诉讼！因此，答辩人主张请求法庭依法驳回原告方所有诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年3月17日，政贤物业公司作为甲方（管理方）与徐湘儒作为乙方（租户）签订了合同编号为XF-W-B2-026.027-01的《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》（以下简称《物业管理合同》），约定由徐湘儒承租“雄峰商业城”B2栋首层026、027号商铺（以下简称涉讼物业）；合同期限及有关收费期间为自2016年3月28日起至2021年3月27日止，涉诉物业租赁面积为142.16平方米。二、前述物业管理合同约定每月管理费为人民币每平方米10元，乙方的租赁面积为142.16平方米，管理费合计1421.6元。乙方签订本合同时应向甲方一次性交付相当于两个月管理费的履约保证金，共2843.2元。物业管理费按月支付，乙方须在每月5日前向甲方缴纳管理费、水费、电费等其他相关费用。徐湘儒对履约保证金的金额、物业管理费的收费标准、欠缴时间（2017年10月至2018年9月）、欠缴金额（17059.2元）均无异议，但主张政贤物业公司并未履行管理义务导致商场一直在装修，无法正常经营，故不同意支付物业管理费、不同意由政贤物业没收履约保证金。三、前述物业管理合同约定电费包括：1、乙方商铺内的电表用电费用；2、按照商铺租赁面积分摊公共区域的电费；3、公共区域中空调产生的电费，按照电费补充协议约定支付。上述电费计价标准：政府当期供电标准（含峰值）+供电损耗。双方对用电度数无异议，政贤物业公司主张电费为每度1.4元，理由是电费里面包含了公摊电费和电线损耗、人工成本等；徐湘儒主张每度电在2017年7月之前应为0.8715元/度，2017年7月应为0.77552元/度。另，政贤物业公司并不能提供代缴电费的相关单据或发票。四、前述物业管理合同约定水费由乙方在每月5日前向甲方缴纳，水费按照商铺的租金面积分摊。如乙方属于甲方同意分装水表的客户，除按表计量收费外，应予其他客户一样按照商铺租赁面积分摊公共水表的水费。水费计价标准：政府规定当期供水标准+供水损耗。政贤物业公司主张水费欠缴时间为2017年9月至2018年3月，金额为54.78元；公摊水费欠缴时间为2017年10月至2018年8月；金额为225.4元。徐湘儒对欠缴时间没有异议，但主张政贤物业公司并未履行管理义务导致商场一直在装修，不同意支付。另，政贤物业公司并不能提供代缴水费的相关单据或发票。五、前述物业管理合同约定违约责任：乙方拖欠、迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，需自迟交之日起按日加收所欠金额0.5%的违约罚金。乙方如逾期十天不缴付管理费、水电费等应缴支费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；如乙方于甲方发出书面通知后二十天仍未交清租金、管理费、电费，甲方有权停止向该商铺供应水电及商铺其他设施；如乙方拖欠管理费、水电费达三十日（无论是否已获证实通知催缴），甲方有权没收乙方的履约保证金。政贤物业公司据此要求没收履约保证金2843.2元，徐湘儒不确认。六、政贤物业公司于2018年10月19日通过邮政特快专递向徐湘儒住所地邮寄律师函，通知徐湘儒限期缴清物业管理费、水电费等所有欠款。该邮件均显示妥投并由本人签收。七、政贤物业公司以涉案物业的租赁纠纷已经在诉讼阶段为由（案号为（2018）粤0113民初10125号），要求同时解除物业管理合同。本院认为：政贤物业公司与徐湘儒签订的《物业管理合同》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。政贤物业公司已依约提供了经营管理服务，徐湘儒作为涉讼物业的租户理应按照合同约定支付相关款项。关于徐湘儒应支付的物业管理费问题。政贤物业公司对雄峰商业城实施物业管理，提供物业管理服务，徐湘儒自2016年3月17日起承租雄峰商业城B2栋首层026、027号商铺，实际享受了政贤物业公司提供的物业管理服务，应当向政贤物业公司支付物业管理费。双方对欠缴时间（2017年10月至2018年9月）、欠缴金额（17059.2元）均无异议，应由徐湘儒承担相应的付款义务。至于徐湘儒抗辩的政贤物业公司未实际履行物管义务的意见，因徐湘儒未能举证证实政贤物业公司没有提供日常保洁、没有对公共部位维护等情况，因此本院就徐湘儒的主张不予采信。关于徐湘儒应支付的水电费问题。根据《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，由徐湘儒向政贤物业公司缴纳水费、电费及其他费用，虽然徐湘儒对水费（含公摊水费）金额、电费读数无异议，但政贤物业公司未能提供水费、电费发票证明其已代徐湘儒缴纳涉讼商铺2017年9月至2018年7月的水费（含公摊水费为225.4元）、2017年7月至2018年8月的电费（合计金额2511.6元）；未能提供证据证实电费如何计算得出每度单价1.40元；政贤物业公司要求徐湘儒支付水费、公摊水费、电费的诉请，理据不足，本院不予支持。关于物业管理费逾期付款违约金问题。根据《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，徐湘儒拖欠、迟延缴交管理费、水电费及其他应缴费用，须自迟交之日起按日加收金额0.5%的违约罚金，因政贤物业公司未举证证明除利息损失外，徐湘儒欠付管理费还对其造成其他损失，前述违约罚金计算标准过高，本院酌情将上述违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款的基准利率。至于逾期违约金的起算时间，因《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，物业管理费按月支付，徐湘儒须在每月5日前向政贤物业公司缴纳管理费等其他相关费用，故物业管理费的违约金，分别以各月拖欠的物业管理费为本金，自各月的6日起计至实际付清之日止、按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算；违约金总额以本金为限。至于履约保证金问题。根据《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，徐湘儒签订合同时向政贤物业公司一次性交付履约保证金2843.2元，如徐湘儒拖欠管理费、水电费达三十日，政贤物业公司有权没收徐湘儒的履约保证金，现徐湘儒逾期支付物业管理费已超过三十日，政贤物业公司要求没收徐湘儒履约保证金2843.2元的诉请有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐湘儒在本判决生效之日起五日内向原告广州政贤物业管理有限公司支付雄峰商业城B2栋首层026、027号商铺2017年10月至2018年9月的物业服务管理费17059.2元及违约金（每月以1421.6元为本金，自当月6日起按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计至实际付清之日；违约金总额以本金为限）；二、被告徐湘儒已缴纳的履约保证金2843.2元，由原告广州政贤物业管理有限公司没收；三、驳回广州政贤物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费753元，由徐湘儒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（此页无正文）审判员  吴文涛二〇一九年一月十五日书记员  蔡施敏