浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初6007号 原告：阮忠良，男，1972年7月22日出生，汉族，住海盐县。 被告：海盐县江海实业有限公司。住所地：海盐县通元镇石泉集镇车站路。统一社会信用代码：913304241468251876。 法定代表人：严利明，该公司执行董事。 第三人：严全明，男，1969年1月9日出生，汉族，住海盐县。 原告阮忠良为与被告海盐县江海实业有限公司、第三人严全明房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月30日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，并于2018年11月21日、2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告、被告法定代表人严利明到庭参加诉讼。第三人严全明到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年6月17日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定：被告将坐落在海盐县石泉镇江海公司老厂房南三楼的房屋，面积400平方米，出租给原告使用，租期共36个月，被告自2018年8月1日起将此房屋交付原告使用，至2021年7月30日止，年租金63000元，交纳方式为现付，由原告在2018年7月30日交纳给被告。先付后用，以后应在付款期末前30天支付。合同由被告经理严全明签字，并收取定金20000元整。合同生效后，被告一直未按约定于2018年8月1日起将出租房屋交付原告使用。原告多次催促无果。2018年9月17日，原告已经没有承租房屋的必要，提出解除合同，被告退还定金20000元，但被告拒不退还定金。故原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求判令（经过变更）：1、解除双方签订的《房屋出租合同》；2、被告双倍返还原告定金40000元；3、被告承担本案诉讼费用。 被告答辩称：如果原、被告之间存在租赁关系，也是原告违约在先，合同约定先付后用，原告先付款，被告再腾空房屋，当时就一个办公室没有腾空，随时可以腾空的。如果原告一定要追究，被告也可以起诉的。 第三人答辩称：第三人认为原告违反了合同，因此第三人没有腾空房屋。原告在2018年7月30日前没有交清房租，因此第三人没有给原告房子。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、《房屋出租合同》一份，证明原告与严全明签订合同，严全明是被告的股东，原告预交定金20000元后，合同就成立了，严全明的行为构成表见代理。 2、电话清单、短信清单各一份，证明原告自2018年7月8日开始催促原承租人腾空，原告也去过几次，但原承租人一直没有腾退。被告已经违约，没有按照约定交房。 3、照片一组，证明合同签订后，被告没有交付原告房屋，原承租人仍然在使用该房屋。 4、录音材料及光盘一份（录音时间为2018年9月13日），证明2018年7月底，原承租人仍然没有腾退房屋，原告7月30日去交房租，看到房屋没有腾退，因此原告没有交纳房租。 被告质证认为：对于证据1不知情的，这是原告违约在先，原告交纳了房租，租赁合同才能成立，原告没有交纳房租，已经构成违约。对于证据2，这是原告与严全明之间的事情，被告不清楚的。对于证据3，被告可以让严全明过来质证。对于证据4，这是原告与案外人蔡跃恩之间的聊天记录，与被告无关。 第三人质证认为：对于证据1没有异议，合同载明了先付后用，原告交了20000元定金，但7月30日之前没有交清租金。对于证据2，原告打电话给第三人，但没有支付房租，第三人无法腾退房屋；第三人收到了原告发送的短信，但没有必要予以回复。对于证据3没有异议，但说明不了问题。证据4，这是原告与案外人蔡跃恩之间的闲聊，可信度不高，应当按照合同办事。 被告、第三人均未提供证据。 本院认证认为：对于原告提供的证据1，被告在第二次庭审中认可严全明的行为，本院予以认定。证据2、3、4具有真实性和合法性，本院对于真实性和合法性予以认定；对于关联性和证明效力将在本院认为部分进行分析与阐述。 本院经审理查明：2018年6月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方将坐落在石泉镇江海公司老厂房南三楼的房屋，建筑面积400平方米，出租给乙方使用。租赁期共36个月，甲方从2018年8月1日起将此房屋交付乙方使用，至2021年7月30日止。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权。甲乙双方议定年租金63000元，计陆万叁仟元整。交纳方式为现付。由乙方在2018年7月30日交纳给甲方。先付后用。以后支付应在付款期满末前30天支付。房租二年内不变，第三年随行就市。2018年6月17日收房租定金贰万元整。合同还约定了其他事项。对于《房屋出租合同》的内容，双方签字予以确认。同日，原告将定金20000元交付给被告的股东严全明。同年9月17日，原告发短信给严全明，载明：自从6月17日我们签订了协议，从8月1日开始正式租你的厂房。我于7月8日、8月8日两次跟你说了让前面那一家腾退出来我要装修，可是他们还是住在里面，9月13日我去看了他们还住在里面，一直没有搬出去把房子腾空给我。因此造成我无法把房子装修，不能正常搬进去，来不及及时装修，故我决定不再租用我们已签定的你的厂房，请把我交给你的2万元定金退还给我，我们解除合同。严全明收到短信后，认为没有必要予以回复。在庭审中，被告对于严全明签订《房屋出租合同》并收取定金20000元的行为予以认可，认为严全明的行为系职务行为。 本院认为：本案原、被告之间的争议焦点为：1、原告以行使不安抗辩权为由拒绝支付租金是否成立？2、《房屋出租合同》是否应予解除？3、被告是否需要双倍返还原告定金40000元？ 1、原告以行使不安抗辩权为由拒绝支付租金是否成立？《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。该法第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务，同时应及时通知对方。在本案中，原告与被告签订的《房屋出租合同》约定，第一年房租的支付时间为2018年7月30日，租期开始时间为同年8月1日，原告认为被告在7月30日仍然将房屋出租给他人，没有腾退房屋，因此原告拒绝支付租金。然而，原告出具的电话清单无法体现双方之间的通话内容，短信清单、照片、录音材料及光盘的制作时间均在2018年7月30日之后形成的，可见，原告的现有证据无法证明被告在2018年7月30日前存在合同法第六十八条规定的情形，故原告以行使不安抗辩权为由拒绝支付租金不能成立。 2、《房屋出租合同》是否应予解除？原告（甲方）与被告（乙方）签订的《房屋出租合同》中约定“甲乙双方议定年租金63000元，计陆万叁仟元整。交纳方式为现付。由乙方在2018年7月30日交纳给甲方。先付后用”、“租赁期共36个月，甲方从2018年8月1日起将此房屋交付乙方使用，至2021年7月30日止”。而后原告仅仅支付被告定金20000元，没有按照约定支付房租。在本案房屋租赁的过程中，原告的主要义务是支付房租，原告拒付租金的行为，导致合同目的无法实现。原告在第一次庭审（时间为2018年11月21日）中当庭增加诉讼请求，要求解除双方签订的《房屋出租合同》。被告在庭审中确认涉案房屋于2018年11月1日已经租赁给案外人，可见双方签订的《房屋出租合同》已经不可能继续履行，故本院确认《房屋出租合同》应当予以解除，解除时间为2018年11月21日。 3、被告是否需要双倍返还原告定金40000元？《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。原告主张被告未按合同履行腾退房屋及交付房屋的义务，对此，根据合同约定的内容，结合双方的当庭陈述，可以认定原告没有按照约定的时间向被告交付房租，已经构成违约，原告以行使不安抗辩权为由拒绝支付租金，缺乏事实和法律依据。可见，原告在本案中主张适用定金罚则不能成立，故对其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原、被告之间签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，足以认定双方当事人之间的租赁合同关系成立。上述合同签订后，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。现双方签订的合同不能继续履行，故《房屋出租合同》应当予以解除。原告作为承租人，应依约及时支付租金，但原告除支付定金20000元外，没有将第一年的租金支付给被告，已构成违约，故对其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告阮忠良与被告海盐县江海实业有限公司2018年6月17日签订的《房屋出租合同》于2018年11月21日解除； 二、驳回原告阮忠良的其他诉讼请求。 本案受理费400元，由原告阮忠良负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审判员  曾怀东 二〇一九年一月二十一日 法官助理肖旦云 书记员马亚军 ??7?