广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13715号原告（反诉被告）：佛山市创客空间管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华四路以北、雾岗路以西下北经济社一号商业楼，统一社会信用代码91440604338004412C。法定代表人：张学冠。委托诉讼代理人：张雪芳，广东广信君达事务所律师。委托诉讼代理人：何淑芬，广东广信君达事务所律师。被告（反诉原告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕河南村，组织机构代码61763057-1。负责人：苏文溢。被告（反诉原告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾河宕村委会下北村，组织机构代码61763060-0。负责人：简荣。上述两被告共同委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。原告佛山市创客空间管理有限公司诉被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社（以下简称“河宕股份社”）、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社（以下简称“下北股份社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，两被告在法定期间内提起反诉，本院予以准许。后本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人张雪芳、何淑芬，被告下北股份社负责人简荣，两被告共同委托诉讼代理人崔建珍、刘正超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告河宕股份社于2015年9月18日签署的关于承租商业一、商业二的两份租赁协议书为无效合同；二、两被告向原告返还商业一租金人民币105840元，商业一租赁保证金人民币105840元，商业二租金人民币659628元，商业二租赁保证金人民币659628元，合计人民币1530936元；三、两被告原告赔偿装修工程费用人民币762759.5元、采购设备费用人民币481588.5元、宣传推广费用人民币73402元、管理费用人民币536765.72元，其他日常费用人民币517343.42元，其他应付费用人民币88640.5元，合计人民币2460499.64元；上述第二项、第三项诉讼请求标的合计人民币3991435.64元；四、两被告以3991435.64元为本金，从法院受理本案之日（即2017年9月22日）起中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金，违约金为56098.81元，违约金的计算方式：3991435.64×4.75%÷365天×108天=56098.81元。（暂计至2018年1月11日，2018年1月12日至所欠费用付清之日的逾期违约金另计）；五、两被告承担本案的诉讼费用、评估费用。以上标的暂计为人民币4047534.45元。事实与理由：一、案涉建筑物位于季华××路××、××以西××北股份社××号商业楼（以下简称“商业一”）、二号商业楼（以下简称“商业二”）为未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，关于原、被告签署的承租商业一、商业二的《租赁协议书》为无效合同。二、合同无效，两被告应返还原告已支付的租金、租赁保证金，并赔偿原告因此遭受的所有损失。三、两被告向原告提供虚假的关于商业一、商业二已通过首次消防竣工验收的《受理凭证》，存在欺诈行为；且两被告明知商业一、商业二未取得建设工程规划许可证，但为证实案涉物业可以出租使用，租赁合同是合法有效的，向原告提供了街道的场地使用证明，禅城区政府工作会议纪要，令原告信服租赁合同的有效性，可见两被告是合同无效的过错方。两被告应赔偿原告因此遭受的所有损失，并承担评估鉴定费用。四、根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，两被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金。庭审中，原告委托诉讼代理人补充陈述：被告河宕股份社是以被告下北股份社的名义对外公开招标，并且原告的押金及前三个月的租金均是支付给了被告下北股份社，被告下北股份社是涉案租赁物的土地所有权人，考虑到被告河宕股份社村委会对被告下北股份社村民小组的集体经济活动负有监督管理的职责，被告下北股份社享有独立的财产，因此原告认为被告河宕股份社和被告下北股份社应当共同承担清偿的责任。商业一和商业二的租赁合同是与被告河宕股份社签署的，但所有的费用都是给了被告下北股份社。他们是共同的相对方。第四项请求其实就是利息的占用损失，也不完全是违约金，根据合同条款违约金是非常高昂的。两被告辩称，案涉租赁协议书合法有效，根据佛山市禅城区人民政府工作会议纪要，可证明案涉租赁物系经禅城区政府批准所建，根据城镇房屋租赁合同司法解释第二条，本案的租赁协议书是符合法律规定的有效合同，退一步说即使合同无效，根据上述司法解释第五条规定，被告仍有权要求原告按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，原告无权要求返还租金。关于原告要求的赔偿费用，原告提供的证据不足以证明其损失，被告在质证意见里面已经发表了详尽的意见。其次案涉合同无法继续履行的原因从原告的民事起诉状中可以看出是其要求降低租金被拒后而拒不支付租金，被告因此依据合同和法律规定行使合同解除权，是原告根本违约。再次，根据租赁协议书第六条第二项第十六点及第十条，均明确约定如案涉合同被法院判决为无效的，原告对租赁物的装修装饰增设添加的设备设施均归被告所有，原告不得以任何理由要求赔偿，且被告明确告知了租赁物没有办理报建手续。租赁物的消防验收根据被告提供的证据及原告法定代表人在第一次庭审中的自认可以证明租赁物在签订合同时已完成了相关的消防验收备案，原告法定代表人也曾在行政服务中心查到相关的记录，因租赁物的消防备案手续是被告通过公开招标委托的第三方办理，为何法院调取的材料中没有相关记录，被告不知情，也从不存在故意欺骗，而且原告在被告收回租赁物前从未就租赁物的消防问题提出任何异议，从其起诉状可以反映其是从后一手承租人起诉后才知道租赁物的消防存在相关的瑕疵，可见，消防问题从未影响过原告的经营，因此对本案没有任何影响。综上，原告起诉的装修赔偿等费用完全没有合同及法律依据，而其主张的宣传、管理费用均是公司的日常经营的正常开支，并非合同无法继续履行的损失，且如前所述，本案的原告因为根本违约导致合同被解除，所以其主张的违约金也没有任何的依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。关于商业一和商业二合同的当事人双方，我方认为是下北合作经济社，租赁物的所有权人是下北经济社，只是按照惯例及下级经济社无法开具发票等原因，所以是以经联社的名义签订的，下北经济社委托经联社与原告签订合同，双方是委托的关系，跟据合同法四百零三条的规定，原告只能选择其一来承担责任，不能选择两被告共同承担责任。关于利息的占用损失，我们认为在法院没有作出生效判决之前，一直是原告违约且欠付租金，因此不存在所谓的利息占用损失，至于其他的赔偿费用，合同已经约定原告无权要求赔偿，同样不存在利息占用损失。两被告向本院提出反诉诉讼请求：一、反诉被告向反诉原告清偿租金765468元，及自2015年10月1日起至清偿之日止的违约金（暂计至2017年10月16日，违约金为571039.28元）；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告签订了两份《租赁协议书》，反诉被告未能按照约定向反诉原告支付租金，仅支付了2015年7月至9月的租金，自2015年10月起再未向反诉原告支付过租金。反诉原告曾多次以书面和口头方式要求反诉被告支付拖欠的2015年10月至12月的租金765468元，但反诉被告一直推拖不付，反诉原告遂于2016年1月通知反诉被告解除合同。原告辩称，一、原告承租商业一、商业二后，被告河宕股份社以低近一倍的价格将隔壁的商业三出租给案外人，原告就租金事宜与两被告进行了多次磋商，但是两被告均未予理会，擅自收回物业后却以更低的价格对外进行招租，违反了《民法通则》规定的公平原则。二、被告提供的《一次消防备案凭证》是伪造的，存在欺诈的故意，被告的行为已经构成根本违约，该违约行为自签署合同时已经存在，被告请求原告清偿租金765468元及违约金缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，不应得到支持。第一、原告自始自终未合法接管商业一、商业二，不应向被告支付租金。第二、商业一、商业二实质上未通过一次消防验收，两被告的行为已经构成根本违约，该违约行为自合同签署时已经发生，原告无需向两被告支付租金，反之，两被告应退回原告已支付的租金、押金并承担原告的所有经济损失。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告营业执照复印件、两被告组织机构代码证；2、《租赁协议书》、《临时住所（经营场所）使用证明》（编号：禅石第201312301173）、支付商业一定金凭证、支付商业一租赁保证金余款、三个月租金凭证、《变更合同主体名称申请》、《确认函》（商业一）、《石湾镇街道河宕下北村季华四路侧商业一、商业二出租项目公开竞投文件》、《成交确认书》（商业二）、《租赁协议书》、《临时住所（经营场所）使用证明》（编号：禅石第201312301172）、支付商业二租赁保证金余款、三个月租金凭证、《变更合同主体名称申请》、《租赁协议书》（原告与被告河宕股份社签署）；3、《确认函》（商业二）、《调整租金申请》（2015.11.16）、《调整租金申请》（2015.12.28）、被告封锁商业一、商业二照片、原告致被告关于上锁和清理招租广告的函件（2016.1.15）、被告致原告的《回复函》（2016.1.19）、《关于商业一、商业二合同租金过高问题处理的函》（2016.1.20）、《关于被告故意毁坏原告财产的函》（2016.6.27）、《报警回执》；4、被告重新招租方案（2016.6.30）、《严正声明》（2016.7.22）、《关于下北村商业一、二物业违法竞标处理的函》（2016.7.25）、商业一《竞价公告方案》、《关于下河宕下北村物业违法竞标事宜的函》（2016.11.11）、《复函》、商业一、商业二《竞价公告方案》、《关于河宕下北村物业违法竞标事宜处理的函》（2016.12.26）、《关于下河宕下北村物业违法竞标事宜处理的函》（致村委）（2016.12.26）、《商业二交易项目竞价结果公告》（2017.2.20）、《严正声明函》（2017.2.27）；5、中迈公司破坏商业二墙体的照片、《严正声明函》（2017.2.27）、《严正声明函》（2017.3.8）、《关于河宕下北合作经济社商业二物业违法竞标处理的函》（2017.2.27）、《严正声明函》（2017.3.1）、《严正声明函》（2017.5.22）；6、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；7、建设工程设计合同、支付建设工程设计费用15000元的凭证、确认函、装修工程预算报价协议、支付装修工程报价咨询费用4000元的凭证、确认函、《广东省建设工程标准施工合同》（编号FSCKKJ-001）、《建筑装饰工程施工合同》、四期《工程预算表》、《工程竣工验收报告单》、《工程结算协议》、原告支付商业一、商业二装修费用的凭证、合同书、工程验收单、原告支付停车位围蔽及车位锁工程费用5500元凭证、佛山创客空间规划设计工程委托合同、佛山创客空间标志建筑物总规划渲染效果灯光图、原告支付设计服务费15000元的凭证、亮化工程合同、商业二造型轮廓亮化工程照片、金脉公司支付亮化工程款87700元的凭证、确认函、《佛山创客空间亮化工程发光字工程协议》、“佛山创客空间”亮化工程发光字竣工图、原告支付第一期工程款9900元凭证；8、《电梯销售安装合同》、支付购买电梯设备费用370620元的凭证、确认函、空调设备合同、支付空调设备费用32700元凭证、配电箱订做合同、支付订做配电箱费用23100元凭证；9、58同城网络服务单、支付58同城网络推广服务费5300元的凭证、确认函、佛山季华四路项目策划、设计合同书、支付策划、设计费19500元的凭证、确认函、百度推广服务合同、百度推广服务开通确认函、支付推广费、专业服务费4000元的凭证、印刷合同、支付画册费用13000元凭证、佛山电视台综合频道《大前途》栏目广告服务合同、支付电视台栏目广告服务费用9800元的凭证、其他宣传推广费用明细；10、2014年至2015年管理费用损失明细；11、2016年至2017年其他日常费用损失明细；12、建设工程应付费用、“佛山创客空间”发光字亮化工程应付费用、购买电梯设备应付费用；13、商业三项目公开协商方案（网上打印件）；14、广州市南粤建筑工程有限公司出具的佛山季华思路商业一六楼创客办公室、招商中心平面布置图及佛山季华四路施工图纸；15、商业一、商业二装修后照片（原告创客空间2015年装修）12张：商业一、商业二整体亮化工程；“佛山创客空间”亮化字体；商业二商铺隔墙；商业一大堂；商业一、商业二外立面4张；商业二招商中心外部2张；商业二招商中心内部2张；16、电梯监督检验报告、电梯使用标志。两被告在诉讼中共同提交如下证据：1、土地使用权证；2、律师函；3、解除租赁合同通知书、照片；4、佛山市禅城区人民政府工作会议纪要[2013]30号（复印件）；5、公告、竞标报价单、下北村商铺消防工程承包合同、建设工程竣工验收消防备案受理凭证（均有原件核对）；6、民事起诉状、民事调解书；7、中迈国际健康产业有限公司在（2017）粤0604民初7002号案中提交的《医院设计合同》1份、上海粤康装饰设计工程有限公司营业执照、平面布置图8份、《装修工程施工合同》、《装修清单》、《送货单》、《工资单》；8、证人证言。经审查，对于原告及两被告提交的上述证据。其中原告提交的证据6与两被告提交的证据4、5、8与本案的处理结果缺乏关联性，故不予采纳。其中原告提交的证据9-11，缺乏有力证据佐证，故对其真实性不予确认。其中原告提交的证据15中的商业二商铺隔墙、商业二招商中心内部这两组照片无法体现与本案的关联性，因此不予采信。至于双方当事人提交的其余证据，由于双方均无反证推翻对方提交的证据的真实性，故本院对双方提交的其余证据的真实性均予以确认。另外，本院依职权向佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市规划城建档案馆、佛山市公安消防支队禅城区大队发函询问，上述单位均向本院复函。本院还依原告申请委托佛山市智择价格事务所有限公司就商业一、商业二房屋装饰装修物的价值进行评估，该司向本院出具《价格评估报告书》及《被告方质证意见的复函》。上述单位复函、鉴定机构的报告及复函，来源合法，可以作为本案定案的依据。经审理查明：案涉商业一、商业二商业楼所在土地的土地使用权人是被告下北股份社。2014年10月29日，佛山市禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心发布《石湾镇街道河宕下北村季华四路侧商业一、商业二出租项目公开竞投文件》，标注发包单位：禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社。2014年12月5日，被告河宕股份社（甲方、出租方）与案外人周艳（乙方、承租方）签订《租赁协议书》，约定甲方出租商业一予乙方。2015年5月29日，原告向下北股份社缴纳商业二保证金659628元。2015年9月18日，被告河宕股份社（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁协议书》（以下简称“案涉合同一”），约定甲方出租商业一予乙方，总建筑面积1008平方米，租赁期限为15年，即从2015年7月1日至2030年6月30日止。租金明细表载明：2015年7月1日至2016年6月30日，租金423360元。2015年9月18日，被告河宕股份社（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁协议书》（以下简称“案涉合同二”），约定甲方出租商业二予乙方。总建筑面积6024平方米，租赁期限为15年，即从2015年7月1日至2030年6月30日止。其中第十条特别约定：甲方已明确告知乙方：本协议约定的租赁物属政府季华路改造时征用上北村土地及物业同意我村退后重建，已上报镇街，未办理报建、环保审批验收手续，已办理首次消防验收证明，乙方已充分了解上述情况并同意承租。在甲方无违约情形而乙方要求提前终止合同或甲方无违约情形而乙方向法院要求确认本合同无效或因乙方违约导致合同提前终止或被法院判决为无效的，则乙方对租赁物的装修、装饰、对租赁物增设、添加的设备、设施，对租赁物及其附属设施，设备的新建、改建等归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方予以赔偿。租金明细表载明：2015年7月1日至2016年6月30日，租金2638512元。2015年11月16日，原告向被告下北股份社出具《调整租金申请》，请求将商业一、商业二租金标准调整为商业三物业同等水平执行，并从2015年11月1日执行。2015年12月28日，原告向被告下北股份社出具《调整租金申请》，请求将商业一、商业二租金适当调为28元/平方，并从2015年11月1日执行。2015年12月9日，被告河宕股份社出具《律师函》，要求原告支付2015年10月至12月的租金，否则将解除上述两份《租赁协议书》，收回案涉商业一、商业二商业楼。2016年1月14日，被告河宕股份社出具《解除租赁合同通知书》，决定从2016年1月1日起终止租赁协议并收回物业。2016年1月20日，原告向被告下北股份社出具《关于下北村商业一、二租赁合同租金过高问题处理的函》，请求下北股份社能从2015年11月1日开始将原告与该社2015年7月11日签订的租赁合同租金标准参照目前市场水平调整为23元/平方执行。2017年3月10日，案外人周艳、张学冠、广州市金脉物业管理有限公司（以下简称“金脉公司”）、许廷出具确认函，确认周艳按上述2014年12月5日其与被告河宕股份社签订的《租赁协议书》约定向河宕股份社预付了三个月租金105840元及租赁保证金105840元，此后周艳将承租商业一的相关权利义务均转移给了金脉公司。同日，原告、金脉公司出具确认函，确认金脉公司同意将从周艳处受让的关于承租商业一的所有权利义务均转移给原告。金脉公司享有对河宕股份社预付了三个105840元及租赁保证金105840元的债权债务关系也转移给原告。2018年7月12日，佛山市智择价格事务所有限公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：在评估基准日（2015年12月31日）评估标的商业一、商业二房屋装饰装修物的价值为1157761.71元。其中《停车场围蔽及车位锁工程评估明细表》（附表三）列明，固定式防护桩重置单价是137.5元/根，成新率是90%，评估价值合计4275元。其中《标志性建筑物模型、实景设计效果图评估明细表》（附表四）列明，标志性建筑物模型3个、实景设计效果图2张，评估价值合计13680元。其中《配套设备评估明细表》（附表七）列明评估价值合计为467180.46元，（序号1）199800元，（序号2）170640元，（序号8）21600元，（序号15）360元，（序号17）2592元，（序号21）1588.68元。该司在复函中称，现场勘察发现固定式防护桩有3支。附表七序号3-21项的第3-7、9-14、16、18-20未与建筑物形成附合，属于可移动物品；第8、15、17、21与建筑物形成附合，属于不可移动物品。原告支出评估费10000元。另查明一，庭审中，两被告委托诉讼代理人陈述2015年12月31日晚上，一号、二号楼都是同一天锁门。原告委托诉讼代理人陈述确实没有交2015年10月到12月的租金。涉案一号楼、二号楼两栋楼的正式交付是在2015年7月，我们在几个月前进行设计装修的。我们在14年的11月就已经确定中标了，所以我们在15年初就开始派工作人员到现场工作，请设计师和装修工人进场，所以装修合同和购买材料，亮化工程都是提前进行的，都是提前作装修设计。10月到12月没有交租金的原因是因为被告将商业三在2015年10月底以20元一方租给案外人石先国，与我们的租金差距太大，他们可以很低价格对外进行招租，对于我们作为经营者是极其不公平公正的，因此我们在10月以后一直在向村里协商合理降低相应租金，因此不是我们故意不交租，村委还把我们的所有设备锁在里面。另查明二，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具的复函称，商业一、商业二为禅城区石湾镇街道河宕下北村河北大街25号南侧、季华四路北面兴建的A、B（自编号）两座建筑物，该建筑物未办理有关规划审批手续。该局已于2014年7月对该涉嫌违法建设行为向行政执法部门作出规划意见。而据复函附件所示，商业一、商业二的建设行为未取得建设工程规划许可、也未取得规划主管部门对于建设工程设计方案的审查意见。该建设行为属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。佛山市规划城建档案馆则复函称，查阅馆藏档案资料，未查找到商业一、商业二的相关规划报建档案资料。另查明三，佛山市公安消防支队禅城区大队向本院出具的复函称，该大队未出具过“下北村1.2.3号商业办公楼消防设计备案（备案号：440000WSJ140032848）”建设工程消防设计备案受理凭证。另查明四，两被告于2017年10月18日向本院提交反诉状。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉合同一、二虽然是原告与被告河宕股份社签订，但从本案查明事实来看，相关竞投文件标注发包单位是被告下北股份社，相关保证金及租金亦是下北股份社所收取，故可见合同当事人应包括下北股份社，因此两被告应共同承担案涉合同一、二的权利及义务。两被告相关辩解意见，依据不足，本院不予采纳。由于两被告至法庭辩论终结前未能提供商业一、商业二已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告之间关于商业一、商业二的房屋租赁合同关系应属无效。至于两被告申请调取佛山市禅城区人民政府工作会议纪要[2013]30号，与本案的处理结果缺乏关联性，故不予准许。关于原告诉请返还租金、租赁保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，两被告应将其收取的租金保证金合计765468元=105840元+659628元予以返还。而据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。原告对案涉合同一、二约定的租金标准有异议，但未能提供证据证明该租金标准本身存在无效情形，或该租金标准已依法被撤销或变更，故原告仍应按上述租金标准向两被告支付商业一、商业二的房屋占有使用费。原告诉请返还相关租金，缺乏依据，本院不予支持。至于原告申请调查签订案涉合同一、二后两被告向案外人出租其他相似物业的租金标准，与本案的处理结果缺乏关联性，故不予准许。关于装饰装修损失。一、据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据鉴定机构的复函，附表七序号3-21项的第3-7、9-14、16、18-20未与建筑物形成附合，属于可移动物品。鉴于两被告未同意利用未形成附合的装饰装修物，故上述各项的评估价值不列入两被告赔偿的范围。经计算为：70599.78元=467180.46元-199800元（序号1）-170640元（序号2）-21600元（序号8）-360元（序号15）-2592元（序号17）-1588.68元（序号21）；二、据鉴定机构的复函，现场勘察仅发现固定式防护桩有3支，因此本院认为停车场围蔽及车位锁工程评估价值仍应以现场实际情况为准，故本院按照固定式防护桩重置单价137.5元/根计算为412.5元=137.5元/根×3根，结合成新率90%，即评估价值应确定为371.25元=412.5元×90%。评估报告中的评估价值3903.75元=4275元-371.25元不列入两被告赔偿的范围；三、至于评估报告中的标志性建筑物模型、实景设计效果图，原告未有证据证明属于形成附合的装饰装修物，因此上述各项的评估价值13680元不列入两被告赔偿的范围；四、关于电梯，原告已经提交了电梯监督检验报告、电梯使用标志，证明电梯经检验合格，故两被告主张电梯不能使用，依据不足，本院不予采纳；五、关于两被告对评估报告提出的其他异议，均缺乏依据，故本院不予采纳；六、两被告提出重新评估，但未能提供充足的证据证明评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应予重新鉴定的情形，且评估机构已经出具复函进行了补充说明，因此对于两被告提出的重新评估申请，本院不予准许。结合以上分析，本院确定应纳入两被告赔偿范围的形成附合的装饰装修物评估价值为：1069578.18元=1157761.71元-70599.78元-3903.75元-13680元。关于两被告承担的比例。考虑到原告对于商业一、商业二未办理报建手续是事先知情的，且在诉前双方主要的争议在于商业一、商业二的租金标准问题，而非合同的效力问题或消防验收问题，最后导致两被告将商业一、商业二锁门的原因是原告拖欠2015年10月到12月的租金。因此结合本案具体案情，本院确定两被告应承担原告上述装饰装修物评估价值的30%的损失即320873.45元=1069578.18元×30%。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。关于评估费，两被告亦应承担其中的30%即3000元=10000元×30%。至于原告诉请两被告承担其他损失，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请逾期付款违约金（含利息占用损失）。由于两被告返还租赁保证金是以合同无效为前提，在本院确认合同无效之判决确定之后，方为两被告返还上述租赁保证金义务的开始，故本院确定上述租赁保证金利息的起算时间从本判决发生法律效力之日起开始，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至两被告实际清偿之日止。原告上述诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。至于原告诉请其他损失的利息损失，于法无据，本院不予以支持。关于两被告反诉原告支付租金。基于上述司法解释的规定，两被告该诉请有理，本院予以支持。因此，原告应向两被告支付商业一、商业二2015年10月到12月的房屋占有使用费合计765468元。至于违约金，虽然案涉合同一、二无效，其中关于违约金的约定亦无效，但考虑到原告未支付房屋占有使用费确实造成两被告资金占用的损失，故本院确定原告应自两被告提起反诉之日即2017年10月18日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至原告实际清偿之日止。两被告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市创客空间管理有限公司与被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社2015年9月18日签订的关于租赁季华四路以北、雾岗路以西下北经济社一号商业楼、二号商业楼的两份《租赁合同协议书》为无效合同；二、被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市创客空间管理有限公司返还租赁保证金765468元及利息（利息的计算方式：以765468元为本金，自本判决发生法律效力之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社实际清偿完毕之日止）；三、被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市创客空间管理有限公司赔偿装饰装修损失320873.45元；四、原告佛山市创客空间管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社支付房屋占有使用费765468元及利息（利息的计算方式：以765468元为本金，自2017年10月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至原告佛山市创客空间管理有限公司实际清偿完毕之日止）；五、驳回原告佛山市创客空间管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社的其他反诉请求。如果原告佛山市创客空间管理有限公司与被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费19591元，由被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社负担7289元，由原告佛山市创客空间管理有限公司负担12302元。另原告佛山市创客空间管理有限公司预交受理费为30802元，多出部分11211元待本判决生效后由原告佛山市创客空间管理有限公司书面向本院申请予以退回。反诉受理费8414元，由原告佛山市创客空间管理有限公司负担5728元，由被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社负担2686元。原告佛山市创客空间管理有限公司已全额预交评估费10000元，被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市创客空间管理有限公司支付评估费3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一九年一月十一日书记员 冯裕雯