上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初6439号原告：上海百通汽车客运有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈俊德，董事长。被告：禹春雷，男，1979年12月7日生，汉族，住黑龙江省。被告：上海大禹饭店，住所地上海市长宁区。投资人：禹春雷，经理。两被告共同委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：冷培清，上海同甘律师事务所律师。原告上海百通汽车客运有限公司与被告禹春雷、上海大禹饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月23日、5月14日公开开庭进行了审理。因原告申请，本院依法启动司法鉴定及司法审价程序。并于2019年1月24日再次公开开庭进行了审理。原告上海百通汽车客运有限公司的法定代表人陈俊德、被告禹春雷及两被告共同委托诉讼代理人朱建平到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院给与调解期限一个月。本案现已审理终结。原告上海百通汽车客运有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告对上海市长宁区天山西路XXX号承租房屋装修改变结构共同承担恢复原状；2.两被告共同支付违约金244,500元；3.两被告继续履行原房屋租赁合同。审理中，原告第一次变更诉讼请求为：1.两被告对上海市长宁区天山西路XXX号房屋装修改变结构违法拆除和违法搭建损失赔偿298,470元，以司法审价为准；2.两被告支付改变房屋结构修复原状造价预算手续费1,000元；3.两被告支付改变房屋机构修复原状1.5个月修复期间房屋租金损失赔偿64,125元，修复时间定额以司法审价确定为准，损失赔偿金额计算以房屋租赁合同约定；4.两被告支付2018年4月16日至2018年5月15日拖欠的房屋租金42,750元，租金缴纳期限至本判决生效之日止；5.两被告支付违约金244,500元；6.自判决生效之日解除原、被告在2017年4月16日订立的房屋租赁合同；7.两被告在本判决生效之日起15日内，办理注销第二被告在上海市长宁区天山西路XXX号房屋注册的营业执照和卫生许可证等证件。后原告再次变更诉讼请求为：1.两被告对上海市长宁区天山西路XXX号房屋装修改变结构违法拆除和违法搭建造成房屋损害，赔偿违法拆除修复费用289,579.56元，赔偿违法搭建拆除费用74,591.17元，合计364,170.70元；2.两被告支付改变房屋结构工程修复造价预算手续费1,000元；3.两被告支付改变房屋结构工程修复2.5个月修复期间房屋租金损失赔偿费107,857元，修复时间以司法审价为准，房屋租金损失赔偿金额计算以房屋租赁合同原约定。司法审价报告出具后，原告变更第一项诉讼请求金额为261,782.25元。事实和理由：2017年4月16日，原告与被告禹春雷签订上海市长宁区天山西路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)租赁合同，期限为2017年4月16日至2022年4月15日，被告上海大禹饭店为担保人，约定了被告不得改变房屋结构，不得转让房屋被告禹春雷于2017年10月24日在涉讼房屋内注册登记，领取了被告上海大禹饭店的营业执照等证照。2007年7月1日至8月27日，被告禹春雷在装修时改变了房屋结构，违法搭建10个项目，违法拆除8个项目。原告要求被告停止施工，恢复原状，但被告不听劝告，而是出具了说明，称涉讼房屋装修由被告禹春雷负全部责任。2018年1月，原告获悉被告禹春雷将房屋转租给案外人，原告要求案外人恢复原状，不得转让房屋。后原告提起本案诉讼。被告禹春雷、上海大禹饭店共同辩称，双方自2007年房屋交付被告使用后一直正常经营，交付被告方时房屋已经有改变了。2017年7、8月间，案外人对涉讼房屋进行了装修，对房屋结构有所改变。同意解除双方之间的合同，被告按照原告要求恢复至房屋竣工时的状态。但原告要求被告承担恢复的费用，缺乏依据，被告不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋登记的权利人为原告。2017年4月16日，原告(甲方)与被告禹春雷(乙方)、上海大禹饭店(丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，用于餐饮(无油烟气)，丙方为乙方提供担保。期限自2017年4月16日起至2022年4月15日止；租金第一年48.9万元，第二年起每年递增2.4万元，装修房屋不得改变内外结构(以房产证为准)。合同第8条约定，乙方承租期间，不得改变房屋结构，即时或合同终止(含解除)时，除恢复原状外，并承担违约责任。2017年7月7日，被告禹春雷出具说明一份，称2017年7月4日对涉讼房屋装修由其负全部责任。2017年8月，原告致函被告上海大禹饭店，称被告方在2017年7月4日对涉讼房屋进行装修，原告2017年7月6日发现装修对房屋进行扩建、改建，改变了房屋结构，构成违约，要求立即整改，恢复原状。2018年1月19日，原告发函，称收到被告方与案外人陆某某就涉讼房屋签订的房屋租赁合同、转让合同，原告不同意两被告与案外人陆某某的转让，不同意被告对涉讼房屋改变结构，因被告方转让租赁合同违建改变结构，要求解除双方之间的租赁合同，并由被告方承担法律后果。后原告提起本案诉讼。审理中，双方确认，双方在2007年就涉讼房屋签订了首期租赁合同，由被告方在涉讼房屋内经营饭店。2018年6月12日，案外人陆某某向被告方返还了涉讼房屋钥匙。2018年6月15日，原告与被告禹春雷在涉讼房屋处发生肢体冲突，被告禹春雷将钥匙遗留在涉讼房屋处，原告将涉讼房屋上锁后，将钥匙寄给被告，原告称被告拒收。庭审中，被告明确不接受涉讼房屋的钥匙。后为配合鉴定，原告更换了涉讼房屋的门锁，并将新的钥匙再次寄给被告，被告拒收。原告明确，在本案中不主张解除合同，仅要求处理恢复原状的相关问题，关于合同解除的主张，原告已另案起诉。经本院询问，被告就合同解除仅提起抗辩意见，不提起反诉主张。因原告申请，本院依法启动司法鉴定程序，上海市房屋质量检测站出具司法鉴定意见书，鉴定意见为，被告在装修改造涉讼房屋过程中，曾拆除部分墙体、部分楼梯台阶、局部楼板开洞等，新建了部分墙体、台阶等情况属实，并提出了修缮建议。因双方对修缮工程造价意见不一，经原告申请，本院启动司法审价程序，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具关于涉讼房屋修复费用的鉴定报告及补充说明，涉讼房屋修复费用造价为261,872元。关于修复期限，原告主张2.5个月，被告认为，即使需要修复，应为1个月。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方争议焦点在于：恢复原状的责任承担是否应以解除为前提。依据双方租赁合同的约定，若存在改变涉讼房屋结构的，被告方应即时或在合同终止时承担恢复原状责任。现涉讼房屋结构改变，原告在获知后已发函要求被告整改。故原告要求被告方恢复原状的诉讼请求，具有合同和事实依据。恢复原状的责任承担方式，因合同并未明确，原告可以主张要求被告恢复，也可以主张要求被告承担恢复原状的费用。被告虽然一直表示同意恢复，但并未提供切实可行的恢复方案。按照司法鉴定和司法审价结果，原告要求被告承担恢复原状的费用，本院予以支持。关于恢复工程的期限，结合司法鉴定的修缮建议及双方意见，本院酌定为2个月。关于造价预算费，系原告单方委托产生，不属于必然发生的损失，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告禹春雷、上海大禹饭店应于本判决生效之日起十日内向原告上海百通汽车客运有限公司支付恢复原状费用261,872元；二、被告禹春雷、上海大禹饭店应于本判决生效之日起十日内向原告上海百通汽车客运有限公司支付恢复期间的房屋空置费85,500元；三、驳回原告上海百通汽车客运有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,859.60元，因本案适用简易程序，减半收取计3,429.80元，由原告上海百通汽车客运有限公司负担215.30元，由被告禹春雷、上海大禹饭店负担3,214.50元。司法鉴定费20,000元，审价费6,500元，由被告禹春雷、上海大禹饭店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一九年一月三十一日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。