成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初365号 原告（反诉被告）：四川盛世宝典科技有限公司，住所地成都市武侯区晋阳路171号12幢1层13号。 法定代表人：王茜，董事长。 委托诉讼代理人：王茂珂，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春梅，女，1991年9月10日出生，汉族，住四川省剑阁县，系原告公司员工。 被告（反诉原告）：陈齐军，男，1968年7月13日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗金龙，四川岷山律师事务所律师。 原告四川盛世宝典科技有限公司（以下简称盛世宝典公司）与被告陈齐军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，陈齐军于2018年1月30日提起反诉，本院受理后依法合并审理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世宝典公司的委托诉讼代理人王茂珂、王春梅，被告（反诉原告）陈齐军的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了审理。本案现已审理终结。 盛世宝典公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除盛世宝典公司、陈齐军签订的《房地产租赁协议》；2.判令陈齐军返还租金38335元，保证金6000元；3.判令陈齐军向盛世宝典公司赔偿损失77.49万元。事实与理由：2015年2月1日，盛世宝典公司与陈齐军签订《房产租赁协议》，约定盛世宝典公司租赁陈齐军位于武科东二路11号商环境E2栋一、二、三楼房屋用于办公，租金为18000元每月，按季度结算，期限自2015年12月1日至2018年11月30日止。合同签订后，盛世宝典公司一直按约履行协议。2017年8月底，盛世宝典公司因资金周转困难未能按时支付2017年度9-11月的租金，由于公司愿意支付逾期付款的违约金，故陈齐军也同意暂缓支付租金。但是陈齐军突然于2017年9月19日锁闭了租赁房屋大门，导致公司员工无法正常上班，公司业务因此中断。为避免损失扩大，公司多方凑集资金于2017年10月13日将该季度租金支付给了陈齐军，但陈齐军仍然拒绝开门，致使公司损失不断增加。2017年10月17日，陈齐军擅自将该房屋租赁给其他公司。盛世宝典公司要求陈齐军归还办公用品也遭到拒绝。据初步统计，因陈齐军违约给盛世宝典公司造成装修费、办公家具、花木、工资、搬迁费、电脑、文件资料等损失。此外，公司电脑中保存的公司代码、软件、客户资料等也流失。陈齐军擅自锁闭盛世宝典公司租赁房屋，侵犯合法使用权，导致公司财产损失，已经构成严重违约，应当承担违约责任。故诉至法院。 陈齐军辩称，违约行为为盛世宝典公司根本违约，并由此造成合同解除，在此期间陈齐军也代盛世宝典公司支付了物业费和物品保管费用，盛世宝典公司诉称的损失没有法律依据，应予以驳回。 陈齐军向本院提起反诉请求：1.判令确认陈齐军与盛世宝典公司签订的《房地产租赁协议》已经解除；2.判令盛世宝典公司向陈齐军支付15665元物业费；3.判令盛世宝典公司向陈齐军支付保管费（以2000元/月为标准，从2017年9月计算至被反诉人将其物品全部搬走为止，暂计算至反诉之日为10000元）；4.判令盛世宝典公司向陈齐军赔偿27000元；5.陈齐军不予退还盛世宝典公司保证金。事实与理由：陈齐军与盛世宝典公司于2015年12月1日签订《房地产租赁协议》，双方就房屋租赁事宜达成一致。依据合同约定盛世宝典公司应于2017年8月29日前支付下一季度房租，但经陈齐军多次催要，盛世宝典公司均予以拒绝。后陈齐军得知盛世宝典公司已经逾期10个月未交物业费，陈齐军在收取不到租金及为其代付物业费的前提下，解除了与盛世宝典公司的租赁协议，并将其物品妥善的搬移至相应地点，经多次催告，盛世宝典公司均不予以搬走物品，致使陈齐军将其物品保管至今。为维护合法权益，诉至法院。 盛世宝典公司针对反诉辩称，租赁协议系因出租方违约解除；对出租方垫付的物业费予以确认，但应从房租中扣除；保管费的主张不成立，出租方在租赁期内锁门，不应要求盛世宝典公司承担保管费；违约金的要求与事实不符，应从2017年8月29日至9月19日，20天左右的时间，且可以从保证金中扣除；主张的损失没有事实依据。 经审理查明，2015年盛世宝典公司与陈齐军签订《房地产租赁协议》，约定陈齐军将自有的位于武侯区（房产使用面积400平方米）出租给盛世宝典公司使用。协议还约定：1.租赁期限从2015年12月1日至2018年11月30日止；2.租金每月18000元，按季度结算，盛世宝典公司在每季度前三日内交付，合同签订之日，先支付第一个季度的租金54000元及保证金18000元；3.租赁期间，所有水电气、物管费均由盛世宝典公司自理，合同失效后，盛世宝典公司须结清所有水电气、物管费，并与陈齐军进行交接；4.盛世宝典公司未按时交付租金，每逾期一日，由陈齐军按月租金额的1‰向盛世宝典公司收取违约金。陈齐军确认收到盛世宝典公司支付的保证金18000元。 盛世宝典公司员工王春梅于2017年10月13日向陈齐军转账54000元作为2017年9月至2017年11月的租金。 盛世宝典公司提供照片，拟证明其于2017年10月中旬到案涉租赁房屋发现已被上锁，门上贴有成都顺宇物业管理有限公司发出的《通告》，载明“我物业公司受该业主委托，除业主本人，任何人不得破坏门锁和该物业的任何设施否则将报警处置。”，落款时间为2017年9月19日。 据陈齐军陈述，其于2017年9月得到案涉房屋物业公司电话通知，称盛世宝典公司已经拖欠10个月物业费未支付。2017年10月13日，陈齐军通过短信方式向盛世宝典公司负责人表示将解除合同，不再继续出租案涉房屋。 2017年10月18日，陈齐军为盛世宝典公司代缴了2017年1月-10月的物业管理费、垃圾清运费、水电气费，共计15665元。 2018年1月2日，陈齐军向盛世宝典公司发出《律师函》，载明在经多次催要租金无果后，陈齐军通过微信、电话等方式解除租赁协议，同时将不动产租赁给第三人，因多次通知盛世宝典公司移走其留存物品无果，陈齐军将公司留存在该房屋内的物品移放在其他地方并保管至今。 2018年3月14日，双方对陈齐军保管的盛世宝典公司部门进行了清点并归还。 盛世宝典公司提供发票、费用报销单、收据若干张，拟证明因陈齐军解除合同并搬离公司物品，造成公司丢失物品财产损失523900元、装修损失122000元，以及公司员工工资损失129000元。 以上事实，有《房地产租赁协议》、收据、银行转账凭证、交易明细、照片、公证书、律师函、发票、费用报销单等证据及当事人陈述笔录在案证实。 本院认为，盛世宝典公司与陈齐军签订的《房地产租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。对双方提出的解除合同的请求，因合同约定的租赁期于2018年10月30日届满，同时虽盛世宝典公司有迟延支付租金的情形，合同中未约定此种情形下对方享有约定的合同解除权，而其迟延支付租金的行为并未致使合同目的无法实现，因此本院认为陈齐军也不享有法定的合同解除权，因此其以短信方式通知对方解除合同，并未达到解除合同的效力，因此该合同并未在陈齐军通知后予以解除。但因合同约定的租赁期已经届满，故合同权利义务已经终止，合同已无解除必要，故对双方提出的解除合同的请求，本院不予处理。 对盛世宝典公司提出的返还租金和保证金的请求，本院认为，对王春梅向陈齐军转账的54000元，以王春梅系公司员工，也作为公司代理人参加庭审，因此对其身份本院予以认可，同时陈齐军对收到上述款项的性质不能作出合理解释，故本院确认该54000元系王春梅代盛世宝典公司向陈齐军支付的房屋租金，即2017年9月1日-2017年11月30日的租金。因案涉租赁房屋已由物管公司于2017年9月19日锁闭，房屋无法使用，物管公司张贴的通告中明确系受业主委托，同时陈齐军作为出租方也应该保证租赁房屋的正常使用，因此房屋租金应计算至2017年9月19日止，盛世宝典公司认为应付租金为12000元，本院予以确认。同时，对陈齐军垫付的物业费、垃圾清运费、水电气费共计15665元，盛世宝典公司予以确认并同意扣减。对保证金，因合同中并未约定交付的保证金的担保内容，故本院不认为其具有履约保证金的担保性质。故本院认可对盛世宝典公司未支付的费用在保证金中一并予以扣减，未扣减部分予以返还。因此对盛世宝典公司要求返还的租金及保证金共计44335元本院予以支持。 对盛世宝典公司主张的损失部分，其中包括办公家具、办公物品等因属于可自行搬离物品，不存在价值贬损的情况，故对该部分损失本院不予支持；对其主张的电脑设备、租赁花木、照相机设备、净水器、衣物等损失，应未提供相应的证据证明购买上述物品的凭证，故本院亦不予支持；对员工工资损失，因盛世宝典公司支付的员工工资系其公司经营的正常成本，并非因案涉租赁房屋不能使用造成的损失，因此对该部分主张本院亦不予支持；对盛世宝典公司主张的装修损失，因其存在迟延支付租金的违约行为，但陈齐军在将房屋锁闭后，于2018年1月的律师函中表示已经将房屋出租，因此陈齐军实际以行为表示同意对该装修装饰予以利用，应当向盛世宝典公司支付利用价值范围内的补偿，故本院对装修装饰在60000元范围内予以支持。 对陈齐军提出的反诉请求，其中物业费已经在盛世宝典公司主张返还的租金和保证金中予以了抵扣，故不再予以支持，保证金不予返还本院亦不予支持；对其主张的违约金，因盛世宝典公司确存在迟延支付租金的违约行为，故该请求符合合同约定，本院予以支持；对其主张的保管费，因案涉房屋已经于2017年9月19日被锁闭，盛世宝典公司实际并未使用也无法正常使用该房屋，但盛世宝典公司在知道陈齐军保管其物品后，未及时将物品搬离，致使物品占用了案涉房屋的部分场地，对此盛世宝典公司应支付相应的费用，因陈齐军未举示充足证据证明物品占用场地的面积，无法确认该占有使用费标准，因此本院酌情确定盛世宝典公司应支付保管费6000元。对陈齐军主张的租金赔偿，本院认为，陈齐军在律师函中确认已经将房屋出租，但对租赁时间和租赁面积，租金标准等均未举示证据予以证明，同时其已经对盛世宝典公司存放物品主张了保管费，因此对该租金赔偿本院不再予以支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈齐军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川盛世宝典科技有限公司返还租金、保证金共计44335元； 二、被告（反诉原告）陈齐军于本判决生效之日起十日内向补偿装修装饰损失60000元； 三、原告（反诉被告）四川盛世宝典科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈齐军支付保管费6000元； 四、原告（反诉被告）四川盛世宝典科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈齐军支付违约金810元； 五、驳回原告（反诉被告）四川盛世宝典科技有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）陈齐军的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10320元，由原告（反诉被告）四川盛世宝典科技有限公司负担8669元，被告（反诉原告）陈齐军负担1651元。反诉案件受理费568.5元，由原告（反诉被告）四川盛世宝典科技有限公司负担72元，由被告（反诉原告）陈齐军负担496.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 奕 人民陪审员  雷文慧 人民陪审员  马智如 二〇一九年一月二十九日 书 记 员  潘姗姗