河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初3148号原告：石家庄荣泰房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区丰收路188号。法定代表人：黄益兴，经理。委托诉讼代理人：樊现矿，河北冀石律师事务所律师。被告：臧婕，女，1970年5月3日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：王美月，河北勤有功律师事务所律师。原告石家庄荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）与被告臧婕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石家庄荣泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊现矿，被告臧婕及其委托诉讼代理人王美月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石家庄荣泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金、商业管理服务费136893元及违约金，庭审中,原告称上述租金计算至2017年12月31日止；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月29日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告租赁原告坐落于石家庄市长安区丰收路188号奥北公元3号住宅底商E区109一层及3号住宅底商E区109二层，房屋建筑面积150.1平米，其中一层面积75.05平米，二层的建筑面积75.05平米，由被告经营东家蒸菜（餐饮）项目。双方约定租赁期限自2016年6月30日至2018年9月29日，租期27个月，交付房屋时双方签交接单，如遇交房延误或提前，以实际交房日期为准，合同截止日期不变，原告为被告提供2个月的装修免租期。租金标准为一层3.5元/平方米/天，二层1.5元/平方米/天，合同期内标准月租金为11257.5元/月，商管150.1元/月。租金支付方式为按季度支付。每上一个季度届满前30日预付下季度租金。2016年5月13日，原告将房屋交付被告，房租自8月30日起算，2016年7月6日，被告交付了2016年8月30日至11月30日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元，共计34221元；2016年12月27日，被告交付了2016年11月30日至2017年2月28日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元，共计34221元；共计交付原告68442元。依据双方的合同约定，截止2018年2月28日，被告拖欠租金及商管费共计136893元。原告认为《租赁合同书》合法有效，双方均应履行。原告依约履行了合同义务。被告拒交租金及商管费的行为违约。为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请依法支持。被告臧婕辩称，一、被答辩人未依《租赁合同书》履行相应条款，存在违约行为，答辩人行使抗辩权，在2017年3月后未向被答辩人交付租金；1、2016年6月29日答辩人与被答辩人签订《租赁合同书》，合同履行期间，双方租赁合作关系良好，但答辩人在装修一个月左右的时间，因被答辩人将商铺卖给第三方导致阻碍答辩人装修进程，不让装修并且将商铺上锁，造成答辩人损失。依据《租赁合同书》第2.3条，3.2条规定，被答辩人除了给答辩人在合同约定的两个月免租期还应继续顺延到答辩人按照正常进度装修的时间，因被答辩人原因导致答辩人装修四个月，对此对方一直协商不成；2、被答辩人出售该商铺并未通知答辩人，而且在租赁期间再次出售商铺，同样未通知答辩人。依据《租赁合同书》第4.7条，被答辩人如果出售房屋，必须提前一天通知答辩人，被答辩人未依约履行合同；3、答辩人租赁期间，主烟道为被答辩人开发商所负责，主烟道排烟不好，楼上住户多次举报，饭店运营受到影响，答辩人与被答辩人协商对合同进行补充，但双方一直未达成一致意见。答辩人只能找他人修缮，但一直修理不好，依据《租赁合同书》第4.2条规定，被答辩人应为答辩人经营活动提供方便，保证答辩人正常经营时间内水、电等正常供应及设施、设备正常运行和使用。对于答辩人在正常经营时间内，主烟道一直排烟不好，被答辩人未履行相应条款。4、依《租赁合同书》第5.5条规定，被答辩人没有按照此规定明确严格执行消防要求，导致答辩人不可办理消防证件，从而无法正常经营。二、2017年9月，被答辩人在未通知答辩人情况下，给答辩人断水断电，造成答辩人无法租赁商铺经营饭店，没有租赁事实存在，自2017年9月，答辩人不应向被答辩人支付租金。三、被答辩人在未通知答辩人的情况下断水断电，答辩人冰箱里食物损失5万余元、商铺装修损失8万余元，答辩人保留追究被答辩人赔偿损失的权利。综上，为了维护答辩人合法权益，请求法院判决驳回被答辩人诉讼请求。2016年5月13日，原告将争议的商铺交付给案外人翟建宗，以及由翟建宗与原告签订的奥北公元商户管理协议书，这些足以说明原告未将按照合同约定，交付给被告，而是交付给他人。再者由翟建宗向原告交付的租金物业管理服务费，均不是被告，也就是说，合同的实际履行不是被告，不应向被告主张租金的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月13日，石家庄南海物业服务有限公司第二分公司（甲方）与翟建宗（乙方）签订《奥北公元商户物业管理服务协议书》，就蒸美味商业门牌××#109一、二层，建筑面积为150.1平方米的管理服务费用及物业费作出约定。当日，翟建宗交纳保证金11257元。2016年6月29日，原告与被告签订《租赁合同书》，主要内容：被告租赁原告坐落于石家庄市长安区丰收路188号奥北公元3号住宅底商E区109一层及3号住宅底商E区109二层，房屋建筑面积150.1平米，其中一层面积75.05平米，二层的建筑面积75.05平米，由被告经营东家蒸菜（餐饮）项目，租赁期限自2016年6月30日至2018年9月29日，租期27个月，交付房屋时双方签交接单，如遇交房延误或提前，以实际交房日期为准，合同截止日期不变，原告为被告提供2个月的装修免租期。租金标准为一层3.5元/平方米/天，二层1.5元/平方米/天，合同期内标准月租金为11257.5元/月，商管150.1元/月。租金支付方式为按季度支付，每上一个季度届满前30日预付下季度租金。违约责任：每迟延一天交纳租金或其他费用，须向甲方缴纳应交租金的0.3%的违约金，超出约定日期10天，甲方有权收回乙方的承租房屋并终止合同，保证金不再退还乙方，并由乙方负责赔偿由此给甲方造成的损失。因甲方原因造成乙方不能交付租金费用或其他费用，乙方不承担赔偿由此给甲方造成的任何损失。该合同后文乙方处有被告臧婕的签字，委托人处为空白。庭审中，被告称该合同系翟建宗委托其签订的。庭审中，原告称该公司于2016年5月13日将房屋交付被告，被告无异议；2016年7月6日，被告交付了2016年8月30日至11月30日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元，共计34221元；2016年12月27日，被告交付2016年11月30日至2017年2月28日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元，共计34221元，之后房租尚未交付。另庭审中，被告辩称原告将涉案房屋交付他人，并未交付被告本人，合同的实际履行不是被告，原告不应要求被告支付租金，并称其与翟建宗系委托关系，原告不予认可。再庭审中，被告称其于2017年9月退场，原告称被告具体退场时间为2017年12月30日。庭审后，被告称其系代翟建宗签订上述房屋租赁合同，但称翟建宗现下落不明，无法让其到庭接受询问。另查明，涉案建设项目建筑位置在建设大街东、丰收路南，该工程于2012年9月13日取得建设工程规划许可证，但至今尚未取得消防验收手续。再查明，涉案租赁物现处于闲置状态。以上事实,有原、被告陈述、《租赁合同书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，关于涉案租赁合同的承租主体问题，被告辩称其系受翟建宗委托签订涉案租赁合同，非承租方，原告不予认可，且其亦无法提供翟建宗具体下落；又，被告以其名义于2016年6月29日与被告签订《租赁合同书》，合同承租方显示为被告本人；相应的合同主体以该租赁合同书显示内容为准，故对被告辩称其非合同相对方一节，本院不予支持。被告称其于2017年9月退场,原告称被告具体退场时间为2017年12月30日，双方均未提交证据证实，但被告应对其退场事宜承担举证责任，故本案被告具体退场时间以原告认可时间2017年12月30日为准，相应的租赁合同解除的时间为2017年12月30日。关于房租及商管费交纳情况，2016年7月6日，被告交付了2016年8月30日至11月30日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元，共计34221元；2016年12月27日，被告交付2016年11月30日至2017年2月28日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元；自2017年3月1日起至2017年12月30日止，被告应缴纳房租为11257.5元/月×10个月=112575元，商管150.1元/月×10个月=1501元，因被告履约保证金6270元尚在原告处，应予折抵，被告应缴纳房租为（112575元-11257元=101318元），商管费为1501元；被告未按约定支付租金及商业管理费，应承担违约责任，原告主张按中国银行同期贷款利率计算违约金，未违反法律和行政法规的强制性规定，本院亦予以支持。关于被告辩称原告交付的租赁物存在漏水导致无法经营，其不应承担房屋租金，原告应向其返还已经支付的房租并赔偿违约造成的经济损失，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，被告可另案主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告臧婕于本判决生效之日起十日内向原告石家庄荣泰房地产开发有限公司支付拖欠的房租101318元（已扣除履约保证金）和商业管理费1501元，共计102819元及违约金（以101318元为计算基数，自2018年1月1日起至本判决确定的履行期限止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告石家庄荣泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3038元（原告已预交），由原告石家庄荣泰房地产开发有限公司负担790元，被告臧婕负担2248元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  高 涵审 判 员  苏丽娜人民陪审员  崔亚杰二〇一九年一月二十二日书 记 员  董韶坤