浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初2893号 原告（反诉被告）：临海市土地储备中心，住所地临海市人民路299号二楼，统一社会信用代码：123310827360023322。 法定代表人：郑攀。 委托诉讼代理人：金玲玲，浙江鲁大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金跃，浙江鲁大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：娄杰，男，1978年5月5日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：沈赟，浙江时空（台州）律师事务所律师。 第三人：张斌，男，1971年5月12日出生，汉族，住浙江省台州市临海市。 第三人：何帮明，男，1956年12月13日出生，汉族，住浙江省台州市临海市。 原告（反诉被告）临海市土地储备中心（以下简称土地储备中心）与被告（反诉原告）娄杰、第三人张斌、第三人何帮明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案。2019年12月5日，本院依法转为普通程序，2019年12月10日，本院依职权追加何帮明、张斌为本案的第三人。2019年5月24日、12月4日、12月30日本院公开开庭进行了审理。土地储备中心的委托诉讼代理人金玲玲及金跃、娄杰的委托诉讼代理人沈赟到庭参加诉讼，第三人张斌及第三人何帮明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 土地储备中心向本院提出诉讼请求：1、依法确认2019年3月31日《临海市行政事业单位国有资产租赁合同》解除，娄杰立即腾房。2、娄杰支付土地储备中心违约金42000元，合同保证金50000元归土地储备中心所有。3、娄杰赔偿土地储备中心占用期间的租金损失（从2019年4月1日起算至被告腾空归还止，按767元每天暂算至2019年4月11日计7670元）。审理中，土地储备中心变更诉讼请求第三项为：3、娄杰赔偿土地储备中心占用期间的租金损失（从2019年4月1日起算至被告腾空归还止，按767元每天暂算至2019年5月7日）。事实与理由：土地储备中心与娄杰于2016年11月16日双方签订《租赁合同》。娄杰租赁土地储备中心位于大洋街道三溪岗原鸣酒厂部分房产，双方约定租赁期限为2016年11月16日至2019年11月15日止，年租金为280000元，在签订合同时交第一年租金，以后每年租金于上一承租期满前一个月内付清。同时约定若娄杰违约，向土地储备中心支付年租金的20%作为违约金并没收合同履约保证金；合同还约定租赁期限届满，娄杰必须搬清腾空，缴清水、电等所有费用，并办理书面交房手续；双方还就他事项作了约定。2019年1月28日土地储备中心发现娄杰存在乱搭建，堆放易燃物品。函告娄杰，指令其在一个月完成整改，但无动于支。2019年3月26日大洋街道安监中队及城管办安全生产，消防巡查时发现娄杰存在转租，胡乱搭建等现象。土地储备中心于2019年3月27日向娄杰出发告知函：2019年3月31日解除合同，4月8日腾空。娄杰置之不理。土地储备中心认为双方之间的租赁关系合法有效，娄杰擅自转租的行为严重违反合同约定，理应承担违约责任。故，土地储备中心提起诉讼。 娄杰答辩并提出反诉：1、土地储备中心返还保证金50000元；2、土地储备中心支付违约金56000元。事实与理由：土地储备中心与娄杰于2016年11月16日签订了一份《临海市行政事业单位国有资产租赁合同》，合同约定，土地储备中心将位于大洋街道三溪岗原啤酒厂部分房产租赁给娄杰，约定租赁期限为2016年11月16日至2019年11月15日，年租金280000元，保证金50000元，同时规定违约一方应当按照年租金的20%向对方支付违约金。合同签订后，娄杰按合同约定履行了义务。2017年9月13日，娄杰突然接到土地储备中心通知，以该租赁地块因政府需要为由提前收回，要求娄杰在两个月内搬离，并且统一退还租金交还保证金。娄杰收到告知书后，按约定在2017年11月15日前搬离了租赁房屋，但双方就违约金及房屋维修费用承担问题协商不下，娄杰并不存在违章乱搭建的情况，也没有存在2017年11月15日后仍然继续租赁的情况。2019年娄杰收到土地储备中心起诉材料后，才知道根本不存在政府需要用地的事实，而是将涉案祖陵房屋临行租赁给他人使用。故，提出反诉。 反诉被告土地储备中心辩称，对土地储备中心曾经发函内容没有异议，但是娄杰并没有在2017年11月15日解除合同并搬离租赁房屋。 第三人张斌未到庭参加诉讼，但提交书面答辩称：2010年至2017年，张斌在娄杰处打工，娄杰租赁了大洋三溪岗的土地用于生产经营。2017年9月份，娄杰接到土地储备中心的解除租赁合同告知书，说政府要用到该土地，责令办理。娄杰接到通知后搬离，同时我也没有继续帮娄杰干活。后来我同原来租赁使用该土地的何帮明知晓该土地政府并不适用，通过何帮明找到土地储备中心的周主任，要求继续租赁该土地。经土地储备中心同意后，将原娄杰租赁的土地分成两份，一份由我向土地储备中心租赁适用，另一半由何帮明向土地储备中心租赁使用，双方各自按面积向土地储备中心支付租金。2018年过年后的4月份，我实际开始使用该土地，并分别在2018年4月8日支付了109900元，4月16日支付了18000元，支付了2018年度的全部租金。后又在2018年11月份支付了2019年度的租金。但该土地在2019年被停水停电，并勒令办理，我无法继续使用，在3月20日左右搬离。临海土地储备中心应当退回我2019年度的全部租金。 第三人何帮明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。 经开庭审理并审查双方提交的证据，本院确认本案事实如下： 2010年12月25日，土地储备中心与娄杰签订《临时租赁协议》，约定娄杰租用坐落在市区大洋街道山溪岗厂房，租期三年，租赁费用每年150000元。2013年11月25日，双方签订《临海市行政事业单位国有资产（房产）租赁合同》，约定娄杰继续租赁，租期三年，租金每年280000元。2016年11月24日，双方续签《临海市行政事业单位国有资产（房产）租赁合同》，租期三年，租金每年280000元。娄杰自2010年11月15日开始，支付租金至2017年11月。 2017年9月13日，土地储备中心发送告知书给娄杰，载明：“根据我中心与你签订的《租赁合同书》（临产租【2016】30号）约定，你租赁我中心位于大洋山溪岗的房屋及土地租赁到期时间为2019年11月15日。现该租赁地块因临海市政府需要，需提前收回。故我中心根据合同第五条约定，特提前两个月告知你如下：我中心与你解除《租赁合同书》，请你收函后两个月内搬清各类物品，归还租赁物。同时，在你归还租赁物后，我中心退还部分已收租金（按实际使用时间计算），并按约定交还给合同保证金。请及时与我中心办理书面接触手续。临海市土地储备中心2017年9月13日”。2019年1月28日，土地储备中心发送告知书给娄杰，载明：“……近期，我单位工作人员发现你未经我中心批准，擅自在所承租的场所乱搭乱建构筑物，而且到处堆放着易燃塑料制品、杂物等物品，且根本没有相应的隔离和防护措施，存在极大的消防、生产等安全隐患。现我单位正式告知你：责令你限期一个月内完成整改，彻底排除消防安全隐患，并将整改结果以书面形式上报我单位。逾期未完成整改或仍存在消防安全隐患的，我单位将根据《租赁合同》之约定，单方与你解除租赁合同，并追究你的一切违约责任。此致临海市土地储备中心2019年1月28日。” 另查明，2016年11月30日，娄杰支付租金280000元；2018年1月21日，临海市佳福工艺品有限公司支付租金32400元；2018年3月26日，何帮明支付租金119700元；2018年4月8日，张斌支付租金109900元；2018年4月16日，张斌支付租金18000元；2018年11月13日，何帮明支付租金176400元；2018年11月14日，土地储备中心收取租金103600元。何帮明系临海市佳福工艺品有限公司法定代表人。 2019年7月16日，娄杰申请对2018年11月14日的银行底单上“娄杰”二字是否娄杰所写申请鉴定。2019年11月8日，浙江法会司法鉴定所出具鉴定意见：2018年11月14日中国工商银行《现金存款凭条》上交款人处“娄杰”签名字迹与现有样本上娄杰签名字迹不属同一人书写笔迹。 本院认为，其一，土地储备中心与娄杰之间的租赁合同解除时间。娄杰认为，自2017年9月13日收到解除合同告知书后，其已经办理了相关手续，合同已经解除。根据双方签订的《临海市行政事业单位国有资产（房产）租赁合同》第三条之约定：“提前终止合同情况：因市政府或甲方需用提前收取上述租赁地块的，甲方应提前两个月告知乙方……”双方约定解除合同的方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，土地储备中心与娄杰就合同解除的方式进行了约定。本院认为，2017年11月15日，土地储备中心按照合同约定，以政府需要用地为由，向娄杰发送解除合同告知书。通知到达娄杰，即合同解除。故本院确认，双方于2017年11月15日解除合同。土地储备中心认为，虽然其在2017年11月15日发送过解除合同的告知书，但双方并没有办理书面解除手续，故合同未解除的陈述，本院不予采纳。土地储备中心提交2018年11月14日的电子回单，认为电子回单上载明缴款人为娄杰，故双方租赁关系一直持续至2019年。根据浙江法会司法鉴定所出具鉴定意见，结合张斌的陈述以及土地储备中心提交的2018年1月以后租金款项缴纳情况，对土地储备中心认为租赁关系持续存在的主张，本院亦不予采纳。故，对原告要求确认《临海市行政事业单位国有资产（房产）租赁合同》于2019年3月31日解除的诉讼请求，本院不予支持。其二，双方合同已经解除，根据土地储备中心在解除租赁合同告知书载明的内容，应当按约返还合同保证金，故反诉原告娄杰要求土地储备中心退还保证金50000元，本院予以支持。其三，关于土地占有使用费。双方合同在2017年11月15日已经解除，娄杰按约搬离场地，故不存在占有使用租赁物的情况。土地储备中心提供的证据不足以证据娄杰存在占有使用的情况，故对土地储备中心要求娄杰支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。其四，关于合同违约。土地储备中心认为娄杰违反租赁合同约定，将涉案土地进行转租，但其提供的证据不足以证据娄杰将涉案土地转租给他人使用的事实，故，对土地储备中心要求娄杰支付违约金并没收保证金的诉讼请求，本院不予支持。娄杰认为土地储备中心在用政府用地这一理由要求其搬离但事后将涉案土地转租给第三人使用，违反合同约定，亦应当承担违约责任。娄杰提供的证据亦不足以证明土地储备中心在发送解除租赁合同告知书时不存在“临海市政府需用”的事实，双方合同解除后所产生的其他租赁关系，与本案无关，故，对反诉原告娄杰要求土地储备中心支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、临海市土地储备中心退还娄杰《临海市行政事业单位国有资产（房产）租赁合同》（2016年11月24日签订）保证金50000元； 二、驳回临海市土地储备中心诉讼请求； 三、驳回娄杰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2292元，由临海市土地储备中心负担；反诉案件受理费2420元，由娄杰负担1000元，临海市土地储备中心负担1420元；鉴定费4400元，由临海市土地储备中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  梁 斌 审 判 员  朱 玛 人民陪审员  王灵平 二〇一九年一月十日 代书 记员  许佳宁