广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初20967号原告张坤，男，1933年8月15日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托代理人谢营，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人叶嘉慧，广东赋诚律师事务所实习律师。被告梁国权，男，1971年1月11日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人温俊斌，广东百勤律师事务所律师。委托代理人张思杭，广东百勤律师事务所律师。被告王涌，男，1971年11月7日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人李皓，广东环广律师事务所律师。被告叶国雄，男，1982年5月24日出生，汉族，住海南省儋州市，委托代理人温俊斌，广东百勤律师事务所律师。委托代理人张思杭，广东百勤律师事务所律师。被告东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司（以下简称“莞京玛莎公司”），住所地：东莞市石龙镇西湖西路65-83号。诉讼代表人广东众达律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人刘智聪，广东众达律师事务所律师。委托代理人谭媛媛，广东众达律师事务所实习律师。原告张坤诉被告梁国权、王涌、叶国雄、东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月1日公开开庭进行审理，原告张坤的委托代理人谢营，被告梁国权及叶国雄的共同委托代理人温俊斌、张思杭，被告莞京玛莎公司的破产管理人的委托代理人刘智聪、谭媛媛到庭参加诉讼。被告王涌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张坤提出诉讼请求：1、被告梁国权向原告支付案涉物业2015年2月19日至2016年4月18日期间欠付的租金共计人民币651950元，并从原告起诉之日起计算欠付租金的利息（按银行同期贷款利率）至款项实际付清之日止；2、被告王涌、叶国雄、莞京玛莎公司就诉请第1项的应付金额向原告承担连带清偿责任；3、四被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、2014年11月19日,原告与被告梁国权签订《租赁合同》，主要约定：1、原告将位于旺角停车场一楼、旺角商城西边一楼774平方米物业出租给被告梁国权，租赁年限自2014年11月19日至2024年11月18日，租金从2015年2月19日收取。2、租金标准：2015年2月19日至2016年11月18日期间租金为70000元/月；2016年11月19日至2018年11月18日租金为75600元/月。3、被告梁国权需每月10日前支付当月租金给原告，逾期不交按总租金每天1%收取滞纳金直到租赁期届满，如租金拖欠二个月合同自动终止，保证金不作退还。二、2014年11月19日当日，原告又与被告梁国权就上述《租赁合同》签订了《租赁合同补充协议》，在租赁上述物业的基础上，增加出租面积67平方米，租金标准：2015年2月19日至2016年11月18日期间租金为6700元/月；2016年11月19日至2018年11月18日租金为7236元/月。其他条款与《租赁合同》一致。三、上述合同及补充协议签订后，原告如约将案涉物业交付给被告梁国权使用。2015年7月起，被告梁国权未依约交纳租金及物业管理费。四、2016年5月8日，原告与被告王涌、被告叶国雄、被告莞京玛莎公司签订《租赁合同补充协议》，约定三被告租赁原告方位于西边旺角停车场一楼的物业，租赁期间为9个月，自2015年7月19日至2016年4月18日，租金总额为690300元，在2017年6月前交清以上租金。该《租赁合同补充协议》中约定的690300元租金，实际为被告梁国权租赁案涉物业所欠缴的租金，三被告以协议的方式，自愿加入该笔债务的履行，上述合同及补充协议签订后，四被告仅2016年5月15日补交了2015年7月19日至8月3日的租金38350元租金，故被告王涌、叶国雄、莞京玛莎公司应就被告梁国权拖欠的651950元租金及滞纳金承担连带清偿责任。后，被告王涌、叶国雄、莞京玛莎公司亦未依约支付案涉物业租金，更未偿付被告梁国权拖欠原告的租金。综上所述，四被告屡次拖欠原告租金，损害了原告之合法权益，为此，原告特起诉至法院。被告梁国权及叶国雄共同辩称，1、被告梁国权作为被告莞京玛莎公司的发起人及法定代表人，为设立被告莞京玛莎公司与原告签署租赁合同，被告莞京玛莎公司成立后，经原告与被告梁国权、被告莞京玛莎公司协商一致后，租赁合同中2015年7月19日至2016年4月18日期间所有权利义务由被告莞京玛莎公司承继，故被告莞京玛莎公司与原告签署了租赁合同补充协议予以确认。根据《最高人民法院关于适用若干问题规定（三）》第二条规定，被告莞京玛莎公司与原告签署租赁合同补充协议是确认了租赁合同中权利义务由被告莞京玛莎公司承继，因此租赁合同中2015年7月19日至2016年4月18日期间的权利义务由被告莞京玛莎公司承担。而被告梁国权在公司成立后受被告莞京玛莎公司委托就承继租赁合同权利义务事宜签署补充协议，被告梁国权仅是被告莞京玛莎公司的授权签约人，其签署合同行为属于职务行为，根据民法通则第43条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见》第42条规定，受公司委托为公司对外活动，由公司承担责任，因此被告梁国权签署合同应由被告莞京玛莎公司承担责任。原告要求被告梁国权、叶国雄承担责任无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。2、原告并非案涉物业的合法使用者，因此不是本案适格诉讼主体，根据原告提供的集体土地使用权证上显示的土地使用者及红线图上土地权益人为石龙镇西湖经济联合社，原告并未提供与石龙西湖经济联合社签订的相关土地租用证明其使用权，仅提供一份由东莞市石龙镇西湖股份经济合作社开具的证明，该证明主体的名称与土地权利人及使用人不一致，不能证明土地权利人与证明人是同一主体，也不能证明原告获得合法使用案涉物业的授权，且根据被告莞京玛莎公司提供的房屋租赁合同及住所产权证明，案涉租赁物业为东莞市七彩服装有限公司所有。原告没有案涉物业合法使用权，不是本案适格主体，法院应依法驳回起诉。3、原告诉讼请求与其陈述事实相违背，应依法驳回其诉请。原告在诉状中陈述租赁合同租金从2015年2月19日收取，被告梁国权是从2015年7月起未缴纳租金，后被告梁国权于2016年5月15日补交了2015年7月15日至8月的租金。按原告陈述，被告梁国权已经支付了2015年2月19日至2015年8月3日租金，故原告在诉请中要求被告梁国权支付2015年2月19日至2016年4月18日租金没有事实及法律支持，综上原告的诉请没有事实及法律依据，被告梁国权、叶国雄不需要承担租赁合同及租赁补充协议中的权利义务，也就无需承担支付租金的义务。请求法院依法驳回原告诉请。被告莞京玛莎公司辩称，1、根据管理人向工商局调取的内档显示，经西湖村委会证明案涉物业属于七彩服装公司，房屋租赁合同中也注明出租方为七彩服装公司。故原告并不是租赁合同的相对人，与本案无利害关系，不是本案适格原告。2、原告诉请支付租金与事实理由的陈述出现前后矛盾。3、根据原告提供的租赁合同第3条第1款，被告梁国权应支付17万元作为保证金，原告如此重视租金，按常理原告应收取了17万元保证金后才向被告梁国权交付案涉租赁物，原告应在其拖欠租金后予以扣除。综上，请求法院查明事实后依法判决。被告王涌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有提交答辩状和任何证据。经审理查明，原告与被告梁国权于2014年11月19日签订了一份《租赁合同》，约定原告将石龙镇西湖村旺角停车场部分面积租赁给被告梁国权经营使用；位置位于西边××停车场××至××路、××至××路、西至××山村、××）；面积为774平方米；租赁期限为10年，即由2014年11月19日至2024年11月18日，租金从2015年2月19日起收取；经营用途为酒吧；被告梁国权租用铺位向原告交付押金140000元与电费押金30000元，共170000元作为保证金；每月租金为70000元，租金每二年按8%累计递增；被告梁国权每月10日前支付当月租金给原告，逾期不交按总租金每天1%收取滞纳金直至租赁期届满，如租金拖欠二个月合同自动终止，保证金不作退还。原告在“甲方”处签名并捺印，被告梁国权在“乙方”处签名并捺印。同日，原告与被告梁国权签订了一份及《租赁合同补充协议》，约定在2014年11月19日签订的《租赁合同》基础上，增加出租面积67平方，该增加部分每月租金6700元，每二年按8%累计递增。2016年5月8日，原告与被告王涌、叶国雄、莞京玛莎公司签订了《租赁合同补充协议》，约定乙方在合同签订后，每月的2号前交纳1个半月的租金给原告；租赁期限为9个月，即由2015年7月19日至2016年4月18日，租金从2015年7月19日起收取；2015年7月19日至2016年4月18日租金76700元/月，合计690300元，在2017年6月前交清。该《租赁合同补充协议》首部“乙方”处有被告王涌、叶国雄签名及按捺和被告莞京玛莎公司盖章，落款部分原告在“甲方”处签名并捺印，“乙方”处亦有被告王涌、叶国雄签名、按捺及身份证号码和被告莞京玛莎公司盖章。案涉租赁场地权属人为石龙镇西湖经济联合社，石龙镇西湖经济联合社出具了一份证明称，位于东莞市石龙镇西湖村西湖大道西路以北的4191.3平方米土地（东至竹围路、南至莞龙路、西至茶山京山村、北至金源路）的使用权人为原告，该土地及土地上建筑物的使用、收益等权利均归原告所有。被告莞京玛莎公司在东莞市工商行政管理局备案的资料显示，被告莞京玛莎公司与东莞市七彩服装有限公司签订的房屋租赁合同，承租位于东莞市石龙镇西湖西路65-83号的房屋。东莞市七彩服装有限公司亦出具情况说明称，案涉租赁土地系该公司受原告委托，为工商登记需要，以该公司名义出租给被告梁国权，实际土地的使用、收益、处分权利归原告所有。另查明，被告莞京玛莎公司于2015年5月15日注册成立，于2018年10月16日经东莞市第一人民法院宣告破产。宣告破产前，被告梁国权、叶国雄、王涌均为被告莞京玛莎公司的股东，被告梁国权同时是被告莞京玛莎公司的法定代表人。庭审中，原告确认案涉物业未办理规划许可证。原告认为，在租赁合同无效的情况下，四被告应按租金标准支付占有使用费给原告。各方当事人均确认，案涉物业由被告莞京玛莎公司实际使用。被告王涌庭后向本院提交代理人称，一、本案系原告与被告莞京玛莎公司之间的租赁合同纠纷，与被告王涌无关，被告王涌并非适格主体，被告莞京玛莎公司与被告王涌之间也未有任何混同情形，被告王涌已完成出资义务，被告莞京玛莎公司系独立法人，可以独立承担民事责任。二、2016年5月8日的《租赁合同》是原告与被告莞京玛莎公司签订，被告王涌在《租赁合同》上签名是代被告莞京玛莎公司签署合同，该事实在《确认书》中已经由原告、被告莞京玛莎公司和思凡酒店管理公司进一步明确。原告为提交任何证据证明被告王涌欠原告租金。上述事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、住所（经营场所）产权证明、集体土地使用证、证明、情况说明、房屋租赁合同、工商登记信息等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，虽然原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，但由于案涉物业未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是无效的。原告提交的集体土地使用证、证明、情况说明等证据材料，说明原告系从案涉土地所有权人石龙镇西湖经济联合社处合法取得使用权，有权享有相应利益。合同无效的情况下，被告莞京玛莎公司使用案涉物业期间的使用费用如何计算的问题，原告主张参照《租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定的租金标准来计收，未超过双方意思自治的范围，本院认为较为合理，予以支持。2015年7月19日至2016年4月18日期间，场地的实际使用人为被告莞京玛莎公司，该期间的使用费，于2016年5月18日经原告与被告王涌、叶国雄、莞京玛莎公司核算，尚欠690300元，原告诉请中已扣减已经给付38350元，四被告均无证据证明租金支付情况下，原告关于被告莞京玛莎公司尚欠占有使用费651950元的主张，本院予以确认。被告莞京玛莎公司虽认为有170000元押金应予扣减，但并未提交押金支付的凭据，对其该项抗辩，本院不予采纳。关于利息的计算，原告诉请从起诉之日即2018年7月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，应予支持。本案的争议焦点在于，被告梁国权、王涌、叶国雄应否对本案中被告莞京玛莎公司占有使用案涉租赁物的使用费承担清偿责任。分析如下：对于被告梁国权，其虽主张应按照公司法有关规定，视为公司发起人，将权利义务归属于被告莞京玛莎公司。但原告与其签订合同，基于合同的相对性，无论事后被告莞京玛莎公司成立与否及是否承担责任，均不影响原有合同对双方的约束力。合同签订后，案涉场地由被告梁国权所开设的被告莞京玛莎公司实际使用，尽管案涉租赁合同被认定无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告梁国权仍应支付合同对价。因此，原告诉请被告梁国权对上述占有使用费承担连带清偿责任，本院予以支持。对于被告王涌、叶国雄，该两被告虽主张签订《租赁合同补充协议》系代表公司的职务行为，但从其二人在《租赁合同补充协议》上签名及按捺的位置、形式来看，被告王涌、叶国雄在签订协议时，认可自己是合同“乙方”，而非单纯的公司代表，应视为二人对已有债务的确认及欲意承担。故原告诉请被告王涌、叶国雄对本案占有使用费承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张坤支付从2015年2月19日至2016年4月18日期间的占有使用费651950元及利息（利息从2018年7月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、被告梁国权、王涌、叶国雄对被告东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10319.50元，由被告梁国权、王涌、叶国雄、东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张翼飞人民陪审员  张剑超人民陪审员  刘志强二〇一九年一月二十九日书 记 员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。