舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0903民初2987号 原告：舟山市凯升水产有限公司，住所地舟山市普陀区沈家门街道渔市大街198号。 法定代表人：蒋世波，系公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：张海军，浙江民鸿律师事务所律师。 被告：贺文岳，男，1971年3月18日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐舟波，浙江星岛律师事务所律师。 原告舟山市凯升水产有限公司（以下简称凯升公司）与被告贺文岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理，依法由审判员陆海勇适用简易程序，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告凯升公司委托诉讼代理人张海军、被告贺文岳及委托诉讼代理人徐舟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯升公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令贺文岳于判决生效七日内将舟山国际水产城渔市一路166弄2号房屋返还给凯升公司，并将房屋内的动产及不动产交付给凯升公司，不得擅自搬移或损坏；二、依法判令贺文岳支付截至2018年8月17日尚欠的房屋租金14万元；三、依法判令贺文岳支付违约金2万元；四、依法判令贺文岳支付归还房屋之前的房屋占有使用费（以19万元/年计算）；五、本案的诉讼费用由贺文岳承担。在审理过程中，凯升公司对原诉讼请求变更如下：一、请求法院依法确认贺文岳与凯升公司签订的《房屋租赁协议》于2018年8月17日解除；二、依法判令贺文岳于判决生效七日内将舟山国际水产城渔市一路166弄2号房屋返还给凯升公司，并将房屋内的动产及不动产交付给凯升公司，不得擅自搬移或损坏；三、依法判令贺文岳支付违约金2万元；四、依法判令贺文岳支付归还房屋之前的房屋占有使用费（以19万元/年计算）；五、本案的诉讼费用由贺文岳承担。事实与理由：2014年12月1日，贺文岳因经营需要向凯升公司承租位于舟山国际水产城渔市一路166弄2号房屋，贺文岳与凯升公司签订《房屋租赁协议》一份，其中约定，房屋租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金为19万元，同时支付保证金2万元，租金一年一付，先付后用。同时，合同第五条约定，如贺文岳违约，租金不予退还，保证金作违约金处理；逾期未缴纳房屋租金，三个月内应向凯升公司缴纳按年租金日万分之五计算的滞纳金；三个月后未缴清租金凯升公司有权收回房屋，贺文岳所投入的动产与不动产归凯升公司所有。租赁合同签订后，贺文岳未能按约支付2万元保证金，租金支付履行情况也不容乐观，时常存在拖欠当年租金的情况，经凯升公司多次催讨，履行情况也未有所改善。因与贺文岳所签订的《房屋租赁协议》没有在凯升公司公司备案、存档，所以，2018年6月28日，凯升公司向贺文岳发送了《通知》一份，要求贺文岳签订租赁合同并支付租金。但贺文岳在接到上述《通知》后，未有明确表示，既未向凯升公司出示2014年12月1日所签订的《房屋租赁协议》，也未将尚欠的房屋租金支付给凯升公司。2018年8月17日，凯升公司再次向贺文岳发送了《关于解除租赁合同的催告函》一份，告知贺文岳解除双方之间的租赁关系，并要求贺文岳接函7天内归还承租房屋。但贺文岳接到《关于解除租赁合同的催告函》后置若罔闻，占用凯升公司房屋至今。为此，凯升公司诉至法院。 凯升公司为证明其主张的事实向本院提供了以下证据： 1.《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》各一份，拟证明本案涉案房屋系凯升公司从他人处承租的情况； 2.《房屋租赁协议》一份，拟证明凯升公司与贺文岳签订房屋租赁合同的事实； 3.收款收据一组，拟证明贺文岳支付租金情况； 4.通知、快递单及签收记录各一份，拟证明凯升公司向贺文岳寄送书面通知的事实； 5.《关于解除租赁合同的催告函》一份及快递单、签收记录一份、短信记录一份，拟证明凯升公司向贺文岳发送解除租赁合同书面函的事实; 6.《关于办理房屋归还交接手续的通知函》一份，拟证明凯升公司再次催告贺文岳要求办理租赁房屋结算及归还的手续； 7.EMS及签收记录一份，拟证明凯升公司通过快递向贺文岳发送通知函的事实。 贺文岳辩称，双方当事人仍有继续合作的空间，贺文岳也在弥补合同违约行为，且从全局考虑合同继续履行更有利于双方互利共赢，故希望法院依法驳回凯升公司诉请，理由如下： 一、贺文岳为凯升公司公司股东，贺文岳因自己生产经营需要向凯升公司租赁房屋，房屋租赁期限为5年（2015年1月1日-2019年12月31日），合同中约定每年租金19万元，后因贺文岳系凯升公司公司股东，经公司其他股东同意下自2015年起贺文岳分期交付租金至每年年底结清，租金为每年17万元，租金交付情况或实际履行情况也有凭可查，合同租金及支付方式变更在出庭作证的公司股东水某处也能得到确认。2015年至2017年三年租金贺文岳都如约履行完毕。2018年租金未履行也事出有因，且贺文岳也已向凯升公司股东提出分期履行申请，得到部分股东的理解和支持。贺文岳在收到凯升公司发送的《关于解除租赁合同的催告函》本着诚信友好的态度于2018年8月22日发出《关于对解除租赁合同的催告函的回复》，也尽可能地在弥补前期违约行为，对于租金支付问题也进行了合理的解释与说明，主要提及贺文岳在凯升公司处尚有工资未领取，分红未分配等事由，并就租金支付作出了安排，并最终实际支付。统观本案，凯升公司虽有受损害事实，但并非达到严重到不能调和的程度，且若任何违约情形都导致合同解除，既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源的有效利用。 二、凯升公司直接采取单方解除合同的方式来让贺文岳承担过于严厉的违约责任过于草率，不符合双方订立合同的初衷，也不利社会和谐。就目前贺文岳公司经营状况，实体企业需要考虑员工工资、税收、设备改造更新，上半年又基于生产状态未能经营，凯升公司强硬的单方解除合同将会导致贺文岳公司大量固定资产的补偿问题、与外商签订的供货合同无法履行、大量鱼货库存仓储问题、员工失业问题，此等本可避免的问题若发生将不利于地方经济、社会的稳定。同时，本案事实也清晰表明，对于解除合同，贺文岳单位股东内部意见不一，提出单方解除也主要是凯升公司法定代表人蒋世波与贺文岳之间存在意见不一致情况下所产生，故双方的矛盾应该是本案的源头，通过后续按约履行，或能使双方融洽生存与发展，对各方皆有利。 贺文岳为证明其辩称的事实向本院提供了以下证据： 1.冷库工程报价单，拟证明贺文岳在2014年、2015年应政策性要求，对以前冷藏库等设备进行了更新改造，其中一项花费近百万元； 2.冷藏库等设备照片一组，拟证明贺文岳投入的部分设备情况； 3.付款电子回单，拟证明贺文岳向凯升公司支付租金21万元； 4.证人水某出庭作证证言，拟证明贺文岳系凯升公司公司股东，经公司其他股东同意下自2015年起贺文岳分期交付租金至每年年底结清，年租金从2017年开始由19万元调整为17万元。 经审理查明，2014年12月1日，贺文岳因经营需要向凯升公司承租位于舟山国际水产城渔市一路166弄2号房屋，双方签订了《房屋租赁协议》，合同约定：房屋租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金为19万元，同时支付保证金2万元，贺文岳自协议签订后缴清2015年度租金和保证金，2016年度租金必须在2015年12月15日之前付清，租金一年一付，先付后用。同时，合同第五条约定，如贺文岳违约，租金不予退还，保证金作违约金处理；逾期未缴纳房屋租金，三个月内应向凯升公司缴纳按年租金日万分之五计算的滞纳金；三个月后未缴清租金凯升公司有权收回房屋，贺文岳所投入的动产与不动产归凯升公司所有。租赁合同签订后，经凯升公司催讨，贺文岳对2015年租金分别于2015年2月、9月、12月支付租金10万元、5万元、4万元，对2016年租金分别于2016年1月、2月、10月支付租金3万元、2万元、6万元及2017年1月支付租金8万元，对2017年租金分别于2017年5月、7月支付租金5万元、2.45万元及2018年2月支付租金9.55万元。因与贺文岳所签订的《房屋租赁协议》没有在凯升公司公司备案、存档，所以，2018年6月28日，凯升公司向贺文岳发送了《通知》一份，要求贺文岳签订租赁合同并支付租金。但贺文岳在接到上述《通知》后，未向凯升公司出示2014年12月1日所签订的《房屋租赁协议》，也未将尚欠的房屋租金支付给凯升公司。2018年8月17日，凯升公司再次向贺文岳发送了《关于解除租赁合同的催告函》一份，告知贺文岳解除双方之间的租赁关系，并要求贺文岳接函7天内归还承租房屋。但贺文岳接到《关于解除租赁合同的催告函》后要求双方继续履行合同，租金为每年17万元，并参照往年分期支付租金，双方发生争议。为此，凯升公司诉至法院。在审理过程中，贺文岳于2018年9月18日支付租金17万元。次日，凯升公司向贺文岳发送了《关于办理房屋归还交接手续的通知函》一份，告知贺文岳于2018年9月18日汇入凯升公司账户的17万元款项已收悉，并在接到本通知之日起三天内到凯升公司办理房屋租赁合同解除后的款项结算手续，所欠款项多退少补，并办理房屋归还的交接手续。之后，贺文岳于2018年12月13日、2019年1月4日分别支付租金各2万元。 另查明，1、凯升公司由股东水某、蒋世波、贺文岳、李平、庄鹏伦共同出资成立，公司注册资本100万元；2、2014年、2015年，贺文岳应政策性要求对以前冷藏库等设备进行了更新改造，投入近百万元。 本院认为，贺文岳与凯升公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，属合法有效，合同效力及于双方，故双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为双方签订的房屋租赁合同是否已经解除。凯升公司认为双方签订的房屋租赁合同已经解除，而贺文岳则认为双方应继续履行合同。本院认为，首先，从双方租赁合同的实际履行过程看，贺文岳前三年即存在未按照合同约定支付租金的情形，已经存在违约行为，凯升公司已经享有解除合同的权利，但凯升公司并未行使该项权利。贺文岳违约后继续支付涉案租金，凯升公司收到后未持异议，该行为可视为双方就合同约定的租金支付时间达成了延展合意或凯升公司默认贺文岳的延迟付款行为，凯升公司的行为亦使得双方之间对是否适用租金逾期三个月未付为合同解除条件处于不确定状态。合同解除权是形成权，合同一旦解除，对双方当事人权利义务影响巨大，故就本案而言，需对凯升公司行使合同约定解除权条件加以限制。同时，从平衡双方当事人权利义务角度看，本案中，凯升公司应对贺文岳第四年租金支付期限重新确认，并告知逾期不付的法律后果，在未充分告知的情况下，虽然凯升公司发出了合同解除通知，但涉案合同约定解除条件仍不具备，合同解除通知不发生法律效力。其次，凯升公司出租房屋的目的是为获取租金这一经济利益，租金给付时间的延迟，虽对凯升公司造成了一定损失，但后果相对较轻，凯升公司的合同目的也不致因此落空。目前，贺文岳已支付了2018年的租金，且双方之间的租赁合同仅有一年即到期，如果因贺文岳的延迟支付行为而解除合同，将会对贺文岳造成近百万元的经济损失。因此，双方合同继续履行，不仅有利于平衡双方利益，还有利于维护社会稳定。综上，凯升公司不享有合同约定解除权，不能发生通知解除合同的法律效力，双方应继续履行合同。因此，本院对凯升公司要求确认其与贺文岳签订的《房屋租赁协议》于2018年8月17日解除的诉讼请求不予支持，而凯升公司其他诉讼请求均建立在解除合同的基础上，故本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告舟山市凯升水产有限公司全部诉讼请求。 案件受理费300元，由原告舟山市凯升水产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆海勇 人民陪审员  陈方兴 人民陪审员  李 华 二〇一九年一月十一日 代书 记员  李 妮 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。