山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初11499号 原告：临沂海丰置业有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路与滨河大道交汇国泰一品。 法定代表人：刘广海，总经理。 委托诉讼代理人：徐晓燕，山东舜平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马在军，山东舜平律师事务所律师。 被告：吴政龙，男，汉族，1989年6月29日生，住蒙阴县。 原告临沂海丰置业有限公司（以下简称海丰置业公司）诉被告吴政龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理，于2017年6月22日作出（2017）鲁1302民初2743号民事判决，原告海丰置业公司不服，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）鲁13民终字6596号民事裁定，撤销本院（2017）鲁1302民初2743号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告海丰置业公司委托诉讼代理人徐晓燕、马在军到庭参加诉讼，被告吴政龙经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海丰置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令或调解解除原、被告于2014年2月8日签订的《商品房预售合同》；2、判令被告支付原告为其垫付的银行贷款本金47149.86元及利息；3、判令被告向原告支付违约金；4诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月8日，原、被告签订了《商品房预售合同》，原告将其开发的位于××县××小区内的2号楼2单元1707室的楼房出售给被告吴政龙，并于2014年2月8日在蒙阴县建设银行办理了贷款按揭手续。自2015年3月30日始，被告就未按期向银行支付按揭贷款的本金及利息，至今已达20个月。原告作为被告向银行按揭贷款的连带担保人，至今已为被告垫付按揭贷款的47149.86元。根据原、被告签订的《商品房预售合同》第六条第2款，第七条第1、2款等约定，符合解除双方签订的《商品房预售合同》的条件，并支付原告垫付的按揭贷款本金及利息，以及因被告违约产生的违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院。 吴政龙未作答辩。 经审理查明，2014年2月8日，原告海丰置业公司（出卖人）与被告吴政龙（买受人）签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS0012289，约定由被告吴政龙购买原告海丰置业公司承建的位于××号楼2单元1707室房屋一套，建筑面积100.33平方米，每平方米3273.99元，总房款为328479元。付款方式为买受人于2014年2月8日前向出卖人支付首付房款99479元，余额229000元办理按揭贷款付清。房屋预售合同补充协议第二条第1款第4项约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有1、有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任；2、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；3.有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。双方还对其他事项进行了约定。 房屋预售合同签订后，被告为原告垫付了首付款99479元，然后被告吴政龙与中国建设银行股份有限公司蒙阴支行签订了按揭贷款合同，贷款金额为229000元，由原告海丰置业公司提供连带责任保证担保，贷款229000元于2014年4月1日发放，并交付给了原告海丰置业公司。 被告吴政龙自2014年5月1日起开始偿还银行按揭贷款，至2015年3月21日,被告吴政龙共计偿还银行按揭贷款本金7601.56元，利息12616.88元，共计20218.44元（详见附表1）。自2015年3月起，被告吴政龙停止偿还银行贷款。原告于2015年3月30至2017年6月5日共为被告代偿银行贷款本金221398.44元、利息27347.20元、罚息53.95元，共计248799.59元（详见附表2），银行贷款本金和利息已由原告全部代偿完毕。 另查明，被告吴政龙至今未与原告海丰置业公司办理涉案房屋交付手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、吴政龙与海丰置业公司的商品房预售合同是否可以解除；二、如商品房预售合同可以解除，对于涉案房屋、吴政龙所支付的首付款、银行贷款本金、利息以及海丰置业公司垫付的银行贷款本金、利息等应如何处理；三、吴政龙未按贷款合同约定及时偿还银行贷款，是否应当向海丰置业公司承担违约责任。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《商品房买卖合同》补充协议中约定了“因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房”，该约定应视为海丰置业公司与吴政龙约定的一方解除合同的条件。本案中吴政龙办理银行按揭贷款后，只偿还了2015年3月21日以前的贷款及利息，对于以后的贷款及利息未予偿还，均由海丰置业公司代为偿还。因此，海丰置业公司与吴政龙在商品房预售合同中约定的合同解除条件已成就，且涉案房屋在吴政龙出现按揭贷款偿还逾期情形时尚未交付给吴政龙，商品房预售合同尚未履行完毕，海丰置业公司可以要求解除合同。海丰置业公司要求解除与吴政龙签订的商品房预售合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。商品房预售合同解除后，吴政龙应当及时配合海丰置业公司办理撤销商品房网签和备案手续。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述规定，本案商品房预售合同解除后，海丰置业公司对于尚未交付的涉案房屋不再向吴政龙进行交付；对于吴政龙向海丰置业公司交付的银行贷款229000元的本金及利息，应由海丰置业公司向吴政龙予以返还，利息按照人民银行规定的同期银行贷款基准利率予以计算，自2014年4月1日起计算至实际清偿之日止；因吴政龙向海丰置业公司交付的首付款99479元系由海丰置业公司垫付，该款可由海丰置业公司直接用于清偿垫付款，不予返还；对于吴政龙已经交付的银行贷款利息12616.88元，由吴政龙自行承担；剩余的银行按揭贷款本金、利息、罚息已由海丰置业公司予以偿还完毕，吴政龙应对海丰置业公司代偿的银行贷款本金、利息、罚息248799.59元承担偿还责任，并自代偿之日（详见附表2）起向海丰置业公司支付资金占用期间的利息，利息按照人民银行规定的同期银行贷款基准利率予以计算，分别计算至实际清偿之日止。本案中海丰置业公司仅要求吴政龙偿还代偿款47149.86元及利息，其余代偿款及利息未作要求，故本案仅支持47149.86元及利息，对于剩余代偿款及利息，当事人可参照本案判决方法自行处置。海丰置业公司应返还给吴政龙的银行贷款的本金、利息以及吴政龙应偿还海丰置业公司的代偿款本金、利息，双方可以进行相应的抵销。 关于焦点三，虽然海丰置业公司与吴政龙约定的合同解除的条件已经成就，但是吴政龙违反的是其与建设银行的贷款合同的约定，其在涉案商品房预售合同履行过程中并没有违约行为，因此海丰置业公司要求吴政龙承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，海丰置业公司要求解除与吴政龙签订的商品房预售合同以及返还部分代偿银行贷款及利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；海丰置业公司要求吴政龙承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂海丰置业有限公司与被告吴政龙就××号楼2单元1707室房产于2014年2月8日签订的商品房预售合同（合同编号为：YS×××89）； 二、原告临沂海丰置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告吴政龙购房银行贷款229000元的本金及利息（利息按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率按照本金229000元计算，自2014年4月1日起计算至实际清偿之日止）； 三、被告吴政龙于本判决书生效之日起十日内偿还原告临沂海丰置业有限公司代偿的银行贷款47149.86元及利息（利息按照同期人民银行规定的银行贷款基准利率予以计算，自代偿之日（详见附表2）起，分别计算至实际清偿之日止）； 四、驳回原告临沂海丰置业有限公司的其它诉讼请求。 对于上述二、三判项判令的原、被告应分别偿还的款项，原、被告可以进行相应的抵销。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，由被告吴政龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  葛志刚 人民陪审员  廖 丽 人民陪审员  杨 晓 二〇一九年一月十六日 书 记 员  平 静