广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2690号原告：孙广驱，男，汉族，1976年3月10日出生，户籍所在地广东省阳西县，经常居住地广东省阳西县，被告：刘建忠，男，汉族，1996年3月5日出生，户籍所在地广东省阳西县，经常居住地广东省阳西县，第三人：阳西县昭成房地产有限公司，住所地：广东省阳西县新城明珠西路8号泰景华庭1幢A3座116号一楼。法定代表人：陈卓君，该公司经理。原告孙广驱与被告刘健忠、第三人阳西县昭成房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙广驱，被告刘建忠、第三人阳西县昭成房地产有限公司的法定代表人陈卓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙广驱向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付房款206000元；2、被告立即向原告支付违约金（以206000元为基数按每日千分之一计算，从2018年11月24日起至履行完毕时止）；3、被告立即向原告支付住宅专项维修资金1600元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月23日，被告刘建忠经第三人介绍向原告购买坐落于阳西县西城××区明珠新城纵横洋楼（8）住宅小区D2幢301号的商品房，并支付了定金100000元给原告。2018年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）在第三人阳西县昭成房地产有限公司的员工的见证下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将其所有的商品房卖给乙方。二、甲方商定成交价格为人民币356000元，于2018年1月23日乙方支付甲方首期款100000元（含定金），于2018年4月15日乙方支付甲方房款50000元，余下房款206000元定于乙方取得不动产证后120天内通过银行按揭形式支付给甲方。若银行按揭不成功（非乙方自身因素），甲方应10天内一次性返还房款150000元给乙方。三、甲方收取房款150000元后10天内将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应结清该房屋已发生的水、电、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及房屋的钥匙交于乙方验收。乙方使用该房屋期间所产生的水电费由乙方承担。六、乙方如不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按时向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方付房地产所欠房款的千分之一的违约金。七、上述房产定于2018年8月15日前办理房产过户手续，房产过户所需缴纳的一切费用由乙方承担（即满五唯一的税费）。过户前该房产如还有贷款甲方则自行还清银行欠款。若卖家满五不唯一，多出的20%的个人所得税由卖家承担。其中房屋物业维修金甲乙各承担一半。签订合同后，被告依约在2018年4月15日向原告支付房款50000元，原告再依约将房屋及附属物交付给乙方，并协助乙方办理过户手续。被告于2018年7月23日取得不动产权证（粤2018阳西县不动产权第0007815号）。2018年8月，第三人协助被告向茂名市电白区望夫农村信用社申请20万元贷款。因被告未婚而无法提供担保人，所以该信用社不给予被告贷款。后第三人再协助被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司阳西县支行申请贷款，最后因被告在银行回访中无法提供收入证明，所以该银行也不给予被告贷款。2018年11月14日，原告通知被告支付余下房款。被告从取得不动产权证至今已超过约定的120日内没有通过银行按揭支付所欠的房款。同时，被告还欠原告房屋物业维修基金1600元。被告没有按约定履行义务，已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告刘建忠辩称，2018年1月13日，我经过第三人阳西县昭成房地产公司介绍购买了涉案房屋并支付了15万元购房款，尚欠206000元未付清给原告是事实。尾款206000元未能付清是因为房贷政策有变动，导致我未能成功贷款，才没有付清给原告。对于此206000元，我目前没有能力付清。第一，如果原告接受的话，我可以按10年的贷款年限得出的月贷款，按月支付款项给原告；第二，我也可以将涉案房屋退还给原告，原告将收取的15万元购房款及过户费1万元退还给我，且以206000元为基数按日千分之一从2018年1月份开始计算利息，原告要支付这些利息给我；第三，原告和第三人在明知我无法贷款的情况下，还将房屋过户给我，我认为原告应当赔偿我这10万元在一年来的损失和精神损失费；第四，原告将房屋交付给我使用时，原告并没有缴清之前尚欠的物业管理费。第三人阳西县昭成房地产有限公司述称，涉案房屋在办理贷款时，农村信用社在审核被告方的资料时，是同意贷款给被告的，并且农村信用社还联系了评估公司。但因被告方贷款时的年龄太小，农村信用社要求被告方提供担保人的资料，补充完毕后就可以放款。我方当时也是多次与被告方沟通，但被告方很长时间都未能补充资料。后来政策变动后，银行才无法放款给被告。与被告方同时办理贷款的四名客户，有三名客户都是成功贷款的。第一次贷款无法成功的主要原因是被告方未能及时提供担保人的资料。后来我方又帮被告方向阳西县邮政储蓄银行办理第二次贷款，但是银行方认为被告方没有固定工作不予放款。两次贷款失败后，我方也联系了原、被告双方进行协商，但都无法达成一致意见。本院经审理认定如下事实：2018年4月15日，被告刘建忠（乙方）经第三人阳西县昭成房地产有限公司的介绍以356000元的价格向原告孙广驱（甲方）购买了阳西县新城二十五区明珠新城纵横洋楼（8）住宅小区D2幢301号房，并签订了一份《房屋买卖合同》。其中，合同约定：二、乙方按如下约定付款：1、于2018年1月23日乙方支付甲方首期款100000元（含定金）；2、又定于2018年4月15日乙方支付甲方房款50000元；3、余下房款206000元定于乙方取得不动产证后120天内乙方通过银行按揭形式，支付给甲方；4、若银行按揭不成功（非乙方自身因素），甲方应10天内一次性返还房款150000元给乙方。三、甲方收取房款150000元后，双方经友好协商定于10天内甲方将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应结清该房屋已发生的水、电、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。乙方使用该房屋期间所产生的水电费由乙方承担。六、乙方如不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产所欠房款的千分之一的违约金。七、上述房产定于2018年8月15日前办理房产过户手续，房产过户所需缴纳的一切费用由乙方承担（即满五唯一的税费）。过户前该房产如还有贷款甲方则需自行还清银行欠款。若卖家满五不唯一，多出的20%的个人所得税由卖家承担。其中房屋物业维修基金甲乙双方各承担一半。合同签订前、后，被告刘建忠依约于2018年1月23日、2018年4月15日分别向原告支付了100000元、50000元，共款150000元，原告也依约协助被告办理涉案房屋的产权过户手续。2018年7月23日，被告刘建忠取得涉案房屋的不动产权证书，后原告将涉案房屋正式交付给被告使用至今，但涉案房屋的住宅专项维修资金则未变更至被告的名下。2018年7月至9月期间，第三人协助被告刘建忠两次向银行申请20万元的贷款，但因被告未能及时提供有效的担保人或未能提供具有稳定工作的证明而未能通过银行贷款审批。至目前为止，被告未能依约在取得涉案房屋不动产权证书后120天内支付尚欠的购房款206000元给原告。审理中，原告同意放弃要求被告支付住宅专项维修资金1600元。另查明，2018年12月10日，本院根据原告孙广驱的财产保全申请依法作出裁定，查封登记在被告刘建忠名下的位于阳西县××镇明珠××纵横洋楼××住宅小区××号【产权证号：粤（2018）阳西县不动产权第0007815号】商品房一套。原告为此预交了财产保全费1820元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告孙广驱与被告刘建忠于2018年4月15日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告孙广驱在收取被告刘建忠支付的购房款150000元后，依约协助被告办理并取得涉案房屋的不动产权证书，也将涉案房屋正式交付给被告使用至今。原告孙广驱作为涉案房屋的出卖人，其已经全面履行了出卖人的合同义务。被告刘建忠因其未能及时提供有效的担保人或未能提供具有稳定工作的证明导致未能通过银行贷款审批，应属于被告自身原因而导致其申请银行按揭贷款不成功的情形。根据涉案合同第二条第三项“余下房款206000元定于乙方取得不动产证后120天内乙方通过银行按揭形式，支付给甲方”的约定，被告刘建忠理应于其取得不动产证书后120天内即2018年11月20日前通过银行按揭贷款方式支付余下购房款206000元给原告，但被告在未能成功获得银行按揭贷款的情况下，亦未通过其他方式积极筹足资金向原告支付余下购房款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求被告支付尚欠的购房款206000元，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及涉案合同第六条“乙方如不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产所欠房款的千分之一的违约金。”的约定，原告请求被告支付违约金，本院应予支持，但不得过分高于迟延付款的实际损失，具体以不高于年利率24%为宜。据此，原告请求的违约金依法应从2018年11月21日起以206000元为基数按年利率24%计至还清款项之日止，但原告请求从2018年11月24日起计算，本院应予准许。原告在审理中表示放弃要求被告支付住宅专项维修资金1600元，依法应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告刘建忠在本判决发生法律效力之日起十五日内支付购房款206000元及违约金（从2018年11月24日起以206000元为基数按年利率24%计至还清款项之日止）给原告孙广驱；二、驳回原告孙广驱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4414元，减半收取计2207元和财产保全费1820元，由被告刘建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇一九年一月八日法官助理钟萃婷书记员许彤彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。