山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民初263号原告（申请执行人）：北京宜雅博珺投资中心（有限合伙），住所地：北京市东城区王府大街99号A725-181室。法定代表人：曾锋，总经理。委托诉讼代理人：赵智刚、张浩，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告(执行案外人)：王其超，男，1980年7月21日出生，汉族，住山东省滕州市北辛办事处杏坛西区。被告（被执行人）：山东华宇碧尔水处理有限公司，住所地：山东省枣庄市薛城区永福北路。法定代表人：徐玉富，董事长。被告（被执行人）：枣庄华宇建筑安装工程有限公司，住所地：山东省枣庄市高新区永福路北段。法定代表人：徐玉富，董事长。被告（被执行人）：枣庄华宇房地产开发有限公司，住所地：山东省枣庄市高新区辽河路9号。法定代表人：徐玉才，董事长。被告：徐玉才，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐同刚，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被告（被执行人）：徐玉富，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。上述四被告共同委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。原告北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）（以下简称宜雅博珺投资中心）诉被告王其超、枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、山东华宇碧尔水处理有限公司（以下简称华宇碧尔公司）、枣庄华宇建筑安装工程有限公司（以下简称华宇建筑公司）、徐玉才、徐同刚、徐玉富、申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜雅博珺投资中心委托诉讼代理人赵智刚、张浩，被告王其超，被告华宇公司的委托诉讼代理人訾玉华到庭参加诉讼。被告华宇碧尔公司、华宇建筑公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜雅博珺投资中心向本院提出诉讼请求：1.准许执行被告王其超以房抵债的御园福邸项目小区5号楼1003号、1004号商铺；2.本案诉讼费、保全费由被告全部承担。事实和理由：2014年8月26日，原告与被告华宇公司、华宇碧尔公司、华宇建筑公司、徐玉才、徐玉富、徐同刚等借款合同纠纷一案，枣庄市中级人民法院以（2014）枣民保字第16号民事裁定书，预查封了华宇公司开发建设的御园福邸项目小区7套商铺，其中包括涉案的1003号、1004号商铺。后该案件进入执行程序。2016年8月17日，枣庄市中级人民法院以（2015）枣执字第63号执行裁定继续查封了涉案房屋。2017年，被告王其超对执行标的提出书面异议。枣庄市中级人民法院于2017年9月28日作出(2017)鲁04执异78号执行异议裁定，裁定中止对涉案商铺的执行。原告认为该裁定认定事实不清、适用法律错误。一、1.本案原告在申请法院查封该涉案房屋时，该房屋在薛城区房地产管理局系统显示的是没有任何权利设置，原告对涉案房屋享有完全处置权。2.王其超称，2012年11月1日，施正伟将涉案商铺抵给其。但是，该涉案房屋所有权人系华宇公司，并不是施正伟，其没有权利处置他人财产。且在2012年，华宇公司刚拿到御园福邸小区的土地使用权，该项目还在规划中，甚至没有动工，尚不存在涉案商铺。3.法院没有严格审查施正伟与华宇公司，施正伟与王其超是何种债权债务关系，其以房抵债的权利基础以及有何凭证，均不得而知。4.华宇公司为了掩盖事实真相与王其超补签了商品房买卖合同，并出具了总房款为5135200元的收据。华宇公司所有的公章、合同专用章，均在其手中，其伪造债务，逃避偿还其他债权人债务，伪造证据，已构成犯罪。二、根据2013年《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》中，对于当事人之间虚构借贷等债权债务关系，法院立案受理后，双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务，是虚假诉讼行为。且进一步规定，当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施。这一通知实际上封杀了事后以房抵债直接过户的可能性，而是以强制拍卖变价的方式实现债务的清偿。如果当事人产生纠纷进入审判或执行程序，即使以房抵债协议被认定为有效，债权人也无法据此获得房屋的所有权，而只能获得房屋拍卖变价后的价款所得。相关案例也认定，当事人双方的真实意思是借贷关系或工程抵款关系，而签订商品房买卖合同属于一种非典型的担保方式，应受到物权法禁止流押的约束。债权人直接请求取得商品房所有权违反了法律的禁止性规定。被告王其超辩称，施工方施正伟欠曹战捷的钱，曹战捷欠我350万元，曹战捷带我去售楼处办理房屋抵债手续，他把商品房买卖合同交给我，我在售楼处又重新签订了一份商品房买卖合同。原告不应起诉我，我的房屋是抵债来的，原告应起诉施正伟。被告华宇公司辩称，1、2012年11月12日与王其超签订的合同，预售在2013年11月份才能拿到，才能办理网签备案，所以未能办理。2、施正伟借浙江花园建设集团有限公司（以下简称浙江花园公司）名义与我们签订的施工合同。3、原告陈述2012年华宇公司才拿到御园福邸小区土地使用权是错误的，我们是在2009年10月19日通过拍卖取得的该宗土地使用权，政府于2010年6月9日正式将土地交给我们使用，我们有建设用地规划许可证。土地使用年限应从2009年算，如果没有该土地使用权证，原告不可能在2012年7月给我们融资贷款7000万元。4、与王其超的签订的商品房买卖合同是真实的，原告无证据证明是伪造的。2012年11月涉案房屋就归王其超所有。枣庄地区的房地产销售现状是没有预售许可证也可以出售房屋。徐玉才、徐同刚、徐玉富均同意华宇公司的答辩意见。被告华宇碧尔公司、华宇建筑公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月15日，华宇公司作为发包人与承包人浙江花园公司签订《建设工程施工合同》一份，约定，工程名称：华宇·御园福邸，工程内容：华宇·御园福邸1－8#楼及商铺、地下车库，合同价款120000000元，发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项；所欠应付工程款按双倍同期银行贷款利息计息；原由江西省华景建设集团有限公司（以下简称江西华景公司）施工的前期工程量自本合同正式签订之日起视为浙江花园公司承建，以后凡涉及本项目的所有审计、结算工作均与浙江花园来往等内容。2012年5月29日，甲方华宇公司与乙方江西华景公司签订《协议》一份，约定，乙方施正伟系江西华景建设集团有限公司枣庄分公司的负责人（以下简称江西华景枣庄分公司），乙方于2012年2月15日代表江西华景公司与甲方签订了《建设工程施工合同》，承接了甲方在薛城永福南路开发的“御园福邸”全部工程的施工。因甲方于2012年3月31日接到枣庄市住建局的文件通知，文件中表明江西华景公司三年内不允许在枣庄地区投标承接工程，因此甲方将解除与江西华景公司签订的《建设工程施工合同》，由乙方以浙江花园公司与甲方签订御园福邸项目的《建设工程施工合同》继续施工。前期江西华景公司在御园府福邸施工的工程量全部转移给浙江花园公司，与江西华景公司解除合同后，甲方与江西华景公司无任何债权债务关系。因甲方未与乙方结算已完工程量，甲方将现开发的“御园福邸”项目中的约1200平方门市房抵押给乙方施正伟，甲乙双方达成协议如下：1、甲方与乙方签订《商品房买卖合同》，将项目中的5号楼1号门市房，平方面积为561.43㎡；5号楼2号门市房，平方面积为519.56㎡；共计1080.99㎡，每平方10000元，并向乙方开具房款收据。2、甲方在签订本售房协议之日起7个月，无条件收回《商品房买卖合同》和收据的原件，乙方可以提前退回《商品房买卖合同》及收据，退回后不影响工程结算，甲乙双方对项目进行决算；如乙方在约定时间内不归还售房合同和收款收据，工程完工后以此售房款冲抵工程结算款等内容。2012年8月20日，浙江花园公司向华宇公司出具告知函，载明，贵公司发包的华宇·御园福邸工程由我公司负责承建，具体项目承包人为施正伟，凡涉及到本项目的工程质量、进度、工程量增减、现场签证等相关事宜概由施正伟负责联系解决。本项目承包人原则上不再调整，确因施工需要调整项目经理的，则我方会预先告知贵公司，并取得贵公司的认可。2012年12月16日，借款人（甲方）施正伟与出借人（乙方）曹战捷、保证人（丙方）江西华景枣庄分公司签订《还款协议》一份，约定，甲方向乙方借款1800万元，借款数额中包含甲方抵押给乙方的御园福邸商业用房一套，于2012年11月12日已到期，现甲方无能力支付借款，按照2012年8月13日甲乙丙三方约定，由丙方承担连带保证责任。支付方式，由于丙方与华宇公司等存在合法建筑施工合同关系，丙方自愿将与该公司等订立建筑合同所享有的债权依法转移纷给乙方，由乙方到华宇公司等进行结算，以乙方收到实际款项来充抵甲方所欠借款等内容。2014年11月12日，曹战捷将施正伟、江西华景枣庄分公司起诉至本院，要求施正伟、江西华景枣庄分公司偿还借款770万元，该770万元系上述借款1800万元中的一部分。2015年6月12日，本院作出（2014）枣民一初字第92号判决，判决施正伟偿付该借款及利息，江西华景枣庄分公司承担连带清偿责任。2013年7月18日，建设方张裕宝、施工方施正伟、监理方徐纲伟在《2012年度已完成工程量》上签名确认。2013年10月10日，华宇公司取得（枣）房预售证第1388号《商品房预售许可证》，载明，售房单位：华宇公司，项目名称：华宇·御园福邸1#、2#、4#、5#、6#楼，房屋用途性质：商品房等内容。2013年11月25日，施正伟出具证明，载明，本人自愿将施正伟名下薛城御园福邸5号楼2号门市房一套转让给王其超名下，本人施正伟手中商品房买卖合同（YYFD-18）原件和收据号0003038价值5195600元原件，两原件同时作废，任何人拿合同原件和收据原件来主张权利都无效。承诺人施正伟。该证明下方载有“见证人：曹战捷”字样。王其超主张，施正伟欠曹战捷借款，施正伟用案涉商铺折抵对曹战捷的欠款，曹战捷欠王其超借款350万元及利息，曹战捷又用案涉商铺折抵对王其超的欠款，并签订《商品房买卖合同》。华宇公司对于该主张予以认可。2013年11月25日，出卖人华宇公司与买受人王其超签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：YYFD-18，载明出卖人以出让方式取得位于永福南路第1699号、编号为薛2009－12的地块土地使用权，在上述土地建设商品房，暂定名御园福邸；商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1338号；按建筑面积共513.52平方米，每平方米10000元，总金额5135200元，付款方式：工程款抵房等内容。签订合同当日，华宇公司向王其超出具收据一份，载明交款单位王其超，收款方式：工程款抵房，金额5135200元，收款事由：2套门市房等内容。2014年，华宇公司将涉案商铺交付给王其超。王其超与华宇公司双方就上述房屋未办理网签及产权登记手续。另查明，本院在审理宜雅博珺投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案过程中，于2014年8月26日以（2014）枣民保字第16号民事裁定预查封了华宇公司开发的御园福邸小区7套商铺，其中包括涉案5号楼1003号、1004号商铺，并向枣庄市薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。后该案件进入执行程序，本院继续查封了涉案房屋，案外人王其超对执行标的提出书面异议，本院于2017年9月28日作出(2017)鲁04执异78号执行异议裁定，裁定中止对涉案商铺的执行。宜雅博珺投资中心不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案《协议》的效力；2.王其超对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于第一个焦点问题。从2010年5月29日的《协议》内容来看，华宇公司作为涉案御园福邸工程的发包方，与该工程的实际施工人施正伟约定，华宇公司未结算已完工的工程量，其以御园福邸项目中的5号楼1号、2号门市房抵押给施正伟，并签订《商品房买卖合同》、开具房款收据，如在签订该协议之日起7个月，收回《商品房买卖合同》和收据，双方按照施工合同进行决算；如施正伟不归还售房合同和收据，工程完工后此售房款冲抵工程款。在履行该协议过程中，施正伟未归还售房合同和收据，华宇公司也未按照约定收回该售房合同，亦未支付工程款；且在2013年7月18日，施工方施正伟与建设方、监理方在《2012年度已完成工程量》上签名确认后，施正伟未继续施工，其确认的目的应是为了结算工程款。综上分析，该《协议》本质上是以商铺抵债协议，目的在于通过其消灭华宇公司欠付施正伟的部分工程款，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。该《协议》合法有效。关于第二个焦点问题。其一，如上所述，施正伟与华宇公司在2010年5月29日签订《协议》，约定以以案涉商铺冲抵工程款，且华宇公司已于2013年10月10日取得商品房预售许可证，因而双方以房抵工程款的约定并不违反法律规定。华宇公司应付施正伟工程款，施正伟应付曹战捷借款，曹战捷应付王其超借款，各方协商以案涉商铺冲抵借款，并约定由发包方华宇公司与施正伟指定的第三人即本案被告王其超签订《商品房买卖合同》，以此抵销各自的债务，并不损害华宇公司的合法权益。此时，工程款给付之债已经归于消灭，双方之间的法律关系转化为商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》项下购房款支付义务已实际履行。故可以认定，华宇公司与王其超于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该《商品房买卖合同》合法有效。2014年8月26日，原告宜雅博珺投资中心与被告华宇公司等借款合同纠纷一案中，法院预查封了案涉房屋。可以认定，华宇公司与王其超在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其二，王其超与华宇公司签订《商品房买卖合同》当日，华宇公司向王其超出具了购房款收据，后将案涉商铺交付给王其超，王其超已实际享有该商铺的使用权。故可以认定在人民法院查封前，王其超已合法占有案涉商铺。其三，王其超与华宇公司签订《商品房买卖合同》，购买华宇公司开发的案涉商业用房，华宇公司向王其超出具购房款收据，并在购房款收据中注明工程款抵房，表明王其超已通过冲抵工程款的方式支付商品房买卖合同项下全部价款。其四，华宇公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。且现有证据亦不能证明张王其超怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定案涉房屋案涉房屋未能办理物权变更登记并非王其超自身原因所致。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，王其超对案涉房屋享有的权利可以排除宜雅博珺投资中心申请的强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）诉讼请求。案件受理费47746.40元，由原告北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  张 硕审 判 员  金 颖人民陪审员  党相德二〇一九年一月七日书 记 员  杨 丽