沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽0102执异756号案外人：高万祥，男，1952年6月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：李化东，系辽宁誉硕律师事务所律师。申请执行人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：莫成军，系该行行长。委托代理人：董越男，系辽宁邦言律师事务律师。委托代理人：孙明海，系辽宁邦言律师事务律师。被执行人：辽宁物华商贸有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街386号（A座2795）。法定代表人：王希竹。被执行人：沈阳恒长源商务信息咨询有限公司，住所地沈阳市大东区东顺城街129号36-19。法定代表人：高万军。被执行人：营口恒长源置业有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：曲运鹏。被执行人：高万军，男，1956年11月12日出生，满族，住辽宁省大连市西岗区。本院在执行申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被执行人辽宁物华商贸有限公司、沈阳恒长源商务信息咨询有限公司、营口恒长源置业有限公司、高万军金融借款合同纠纷一案中，案外人高万祥于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人高万祥向本院提出执行异议，异议事项：请求依法撤销（2019）辽0102执恢786号沈阳市和平区人民法院公告，终止对沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）房屋的腾退执行。事实理由：异议人系位于沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）房屋承租人。2019年8月9日收到和平法院贴在该房屋外墙上（2019）辽0102执恢786号沈阳市和平区人民法院公告，要求异议人在收到法院公告15日之内将该房屋腾空，到期不腾空法院将依法强制执行。异议人认为法院腾空房屋系错误的，异议人有权使用房屋直到租赁合同约定租赁到期之日止。2003年10月23日，异议人与华阳物业管理（沈阳）有限公司签订华阳国际大厦房屋出租协议一份，该租赁协议约定华阳物业管理（沈阳）有限公司将沈阳市和平区青年大街386号华阳国际大厦A座南边东侧裙房（1-2F）门市房两层300平方米租赁给异议人，租期暂定三十年，自2003年12月1日至2033年11月30日止，年租金为30万元。2003年10月24日异议人与华阳物业管理（沈阳）有限公司签订补充协议一份，补充协议第三条约定，“双方达成共识同意，租赁期间的水、电费由乙方（高万祥）自付，免除乙方租赁30年期间的每年叁拾万元人民币租金及采暖费。”2005年2月3日被执行人高万军追认了异议人与华阳物业管理（沈阳）有限公司的华阳国际大厦房屋出租协议及补充协议，同意将沈房权证市和平字第××号房产证房屋租赁给异议人30年，即将沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）房屋租赁给异议人使用30年；被执行人高万军同意异议人将该房屋转租给大连宏商高尔夫管理有限公司使用。异议人在被执行人高万军建设华阳大厦过程中向华阳大厦投资500万元，2000年11月27日异议人与被执行人高万军等召开会议，同意分给异议人500万元，但该款项一直未给付异议人。经过与高万军协商，高万军同意用这500万元及利息抵顶沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）房屋30年的租金，因此在异议人与华阳物业管理（沈阳）有限公司签订的补偿协议中将30万租金免除，异议人是用该500万元及利息向被执行人高万军一次性交纳了30年租金，异议人认为其对沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）房屋具有合法占有、使用权，异议人租赁合同签订时间远早于抵押申请执行人哈尔滨银行的时间，且被执行人高万军始终未将抵押的事实告知异议人。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定、《中华人民共和国担保法》第四十八条规定、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，买卖不破租赁、出租在先的抵押不破租赁的规定，异议人有权继续占有、使用位于沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）房屋。因此，（2019）辽0102执恢786号沈阳市和平区人民法院公告让异议人腾空该房屋系错误的，严重侵犯了异议人的合法权益。故请求法院依法撤销（2019）辽0102执恢786号沈阳市和平区人民法院公告终止对该房屋的腾退执行，允许异议人继续占有、使用该房屋到2033年11月30日租赁期限届满之日止，以维护异议人的合法权益。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行答辩称，本案涉案房屋所有权人为高万军，其主张的租赁合同并非合法有效，因为异议人的租赁合同是跟华阳物业签的，并非跟所有权人高万军签订，且房屋登记日期为2004年10月9日，案外人签订租赁协议的时间为2003年，签订之时高万军尚不具有所有权。占有行为也不具有事实与法律依据。本案执行行为并无错误，请求法院驳回案外人申请，继续执行。本院查明，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被执行人辽宁物华商贸有限公司、沈阳恒长源商务信息咨询有限公司、营口恒长源置业有限公司、高万军金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月30日作出（2016）0102民初2993号民事判决书，内容为：“一、被告辽宁物华商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行贷款本金9400000元，利息、罚息、复利合计1584295.95元（截止至2015年12月30日），并自2015年12月31日起按合同约定的计算办法支付上述借款逾期利息至本判决实际偿还之日止；二、上述第一项款项到期为受清偿时，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告沈阳恒长源商务信息咨询有限公司提供的位于沈阳市和平区青年大街386号（2068）、建筑面积54.01平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（12甲7512甲76）、建筑面积106.83平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（21722173）、建筑面积106.83平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（12甲8312甲85）、建筑面积135.72平方米的房产，及被告高万军提供的位于沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）、建筑面积457.19平方米的抵押房产行使抵押权，在上述第一款债权范围内享有优先受偿的权利；三、被告辽宁物华商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行贷款本金2800000元，利息、罚息、复利合计206958元（截止至2015年12月30日），并自2015年12月31日起按合同约定的计算办法支付上述借款逾期利息至本判决实际偿还之日止；四、被告营口恒长源置业有限公司对上述第三项的款项承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告辽宁物华商贸有限公司追偿；五、驳回原告其他诉讼请求”。判决生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，本院于2017年2月6日立案，执行案号：（2017）辽0102执813号，（2019）辽0102执恢786号。本院于2017年5月18日查封被执行人高万军名下位于沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）、建筑面积457.19平方米房产。2019年8月8日对查封房产作出执行裁定书及拍卖通知书、限期腾房公告。经查，2003年10月23日高万祥作为承租方（乙方）与华阳物业管理（沈阳）有限公司作为出租方（甲方）签订《华阳国际大厦房屋出租协议》，约定：出租房屋位置：沈阳市和平区青年大街386号“华阳国际大厦”A座南边东侧（裙房1-2F）门市房两层，面积：300平方米，租赁期限：租期暂定30年自2003年12月1日至2033年11月30止，协议每满一年，甲、乙双方需对租赁协议重新确认并签署新的租赁协议年租金300,000元。第二天24日，双方又签署《补充协议》，约定“一、该房屋现被法院查封，在判决书未下达之前，乙方如对该房屋外部进行装修，其一切后果均由乙方全部负责承担，与甲方无任何关系。二、乙方对该房屋内外部进行装修之前，应将装修图纸交由甲方审查同意后方可施工，否则甲方有权勒令乙方停工修改并由乙方承担一切由此产生的经济损失。三、双方达成共识同意，租赁期间的水、电费由乙方自付，免除乙方租赁30年的每年30万元的租金及采暖费，等等”。另查，位于沈阳市和平区青年大街386号一层1-2轴D-F轴+3-4轴G-H轴+4-6G-1/G轴）、建筑面积457.19平方米房产的所有权人系高万军。从2004年起该房即存在他项权利。2014年1月9日为哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行办理他项权利登记。另查明，2005年3月20日，高万军与高万祥签署《授权委托书》，内容“本人高万军自有私有产权房产一处，此房产座落于沈阳市和平区青年大街386号华阳国际大厦A座裙楼一层1-2轴D-F轴+3-4轴+4-6G-1/G轴，建筑面积457.19平方米，房屋所有权号：沈阳房权证市和平字第××号。此房产系本人独立产权，现本人特委托高万祥先生为我的代理人，代理本人全权签署该房产与大连宏商高尔夫管理有限公司的房产出租合同（出租部位为一楼总面积的一半，二楼的全部面积，出租130平方米），受托人高万祥先生在委托期限内拥有对此房的出租、使用及管理权，其出租收益归受托人所有，同时根据权利义务一致原则受托人对受托期间内签署的文件及对该房产的使用承担所有义务及经济、法律责任。委托期限：根据与大连宏商高尔夫管理有限公司的房屋租赁合同期限一致，从2005年5月1日至2008年5月1日止。”。另外，高万军又签署“本人高万军作为沈房权证市和平字第××号房产证之业主，就高万祥与华阳物业管理（沈阳）有限公司于2003年12月签订之叁拾年租赁合同给予认可，并同意高万祥转租该物业于大连宏商高尔夫管理有限公司，其合同内容本人无异议。”。再查，2000年11月27日《会议纪要》“（1）高万祥、高杰获得500万元人民币。(3)高万祥、高杰、高斌在该会议纪要签字生效后不在参与任何公司，或公司控股，参股及有关的公司经营活动。以前其个人签字及承诺的经济关系由其本人负责，与他人和公司无关。”,高万军、高万祥等人在上面签字。异议审查过程中，案外人高万祥为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1、华阳国际大厦房屋出租协议、补充协议、房产证复印件、高万军签署的追认租赁合同（没有名头）、授权委托书；2、会议纪要。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行为反驳案外人的异议请求，向法院提交证据如下：房屋电子查询档。本院认为，租赁合同系双方之间设定用益权的合同，租赁权基于租赁合同而产生。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产等条件。通过审查证据材料及听取双方意见，查明异议人高万祥于2003年10月23日与华阳物业管理（沈阳）有限公司签订的《华阳国际大厦房屋出租协议》约定的出租房屋位置是沈阳市和平区青年大街386号“华阳国际大厦”A座南边东侧（裙房1-2F）门市房两层，面积300平方米，与本案查封的高万军名下位于沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴），建筑面积457.19平方米房产，无论在地址上还是在面积上均不相符，异议人的证据不能够证明其租赁的房产就是本院查封的房产。案外人提交的证据《授权委托书》内房证地址及面积虽然与查封房产一致，但证据显示这是一种委托出租房产的关系，且在2008年租赁期满，委托关系也就此结束。综上，外人主张撤销（2019）辽0102执恢786号沈阳市和平区人民法院公告，终止对沈阳市和平区青年大街386号（1-2D-F轴3-4G-H轴4-6G-1/G轴）房屋的腾退执行，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人高万祥的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇一九年十二月三日书记员 王 娜