云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终886号上诉人（原审原告）:房艳英，女，1969年3月7日出生，汉族，身份证住址黑龙江省鹤岗市工农区。被上诉人（原审被告）：谷树军，男，1964年9月3日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：乔淑霞，女，1962年12月14日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道外区。原审第三人：耿巍巍，女，1983年8月18日出生，汉族，身份证住址黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：谷树军（系耿巍巍亲属），男，1964年9月3日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道外区。原审第三人：西双版纳万恩永源房地产经纪有限公司，住所地云南省景洪市勐海路西双十贰城观澜住宅A栋负一层A-2、3号。统一社会信用代码：91532800MA6KNEXT7H。法定代表人：武世雄，总经理。委托诉讼代理人：李迎军，该公司员工。一般诉讼代理。原审第三人：李政，男，1993年2月5日出生，汉族，身份证住址山西省太原市迎泽区。上诉人房艳英因与被上诉人谷树军、乔淑霞，原审第三人耿巍巍、西双版纳万恩永源房地产经纪有限公司（以下简称万恩永源公司）、李政房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人房艳英，被上诉人谷树军、乔淑霞，原审第三人耿巍巍的委托诉讼代理人谷树军，原审第三人万恩永源公司的委托诉讼代理人李迎军到庭参加诉讼。原审第三人李政经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人房艳英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人谷树军、乔淑霞签订的房屋买卖定金协议；2.改判谷树军、乔淑霞返还上诉人支付的定金共计3万元；3.改判谷树军、乔淑霞返还上诉人支付的交易中介费4290元；4.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决已经认定，谷树军、乔淑霞所有的涉诉房屋，属于限制交易的状态，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋定金买卖合同》约定，2018年6月30日前签订《房屋买卖合同》，且按照一般交易习惯，签订《房屋买卖合同》就应当给予办理房屋过户登记，不可能购买办理不了房屋过户登记的房产。因为，如果出现谷树军、乔淑霞房屋执行等问题，无法对抗第三人。上诉人与谷树军、乔淑霞签订的房屋定金买卖合同是2018年4月1日，而约定2018年6月30日前签订《房屋买卖合同》并办理房屋过户登记手续。2018年6月6日景洪市人民政府出台政策完税凭证满2年方可上市交易，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。上诉人按照与谷树军、乔淑霞约定的时间来到耿巍巍的店面，被告知因为景洪市出台文件，完税凭证满2年方可上市交易，上诉人与谷树军、乔淑霞的房屋无法办理房屋过户登记，故谷树军、乔淑霞在约定好的时间也没有来。根据《合同法》九十四条已经致使合同目的不能实现，符合合同解除条件。本案的中介费是基于双方交易而产生的费用，也是由于谷树军、乔淑霞导致的费用，应当由被上诉人谷树军、乔淑霞支付给上诉人。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法改判支持上诉人的上诉请求或者发回重审。被上诉人谷树军、乔淑霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。原审第三人耿巍巍陈述意见与谷树军、乔淑霞答辩意见一致。原审第三人万恩永源公司陈述称，认可一审判决。原审第三人李政未到庭陈述意见。房艳英向一审法院起诉请求：1.解除房艳英与谷树军、乔淑霞双方签订的《房屋买卖定金协议》；2.谷树军、乔淑霞返还房艳英支付的定金共计3万元；3.谷树军、乔淑霞返还房艳英支付的交易中介费4290元；4.由谷树军、乔淑霞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月27日，谷树军、乔淑霞出具委托书给耿巍巍，内容为：委托人谷树军与乔淑霞系夫妻关系，两人因业务繁忙无法亲自办理位于景洪市宣慰大道156号花伴里小区x幢x单元xxxx号房（房屋所有权证号：景不动产景字第xxxxxx7号）的相关卖房手续，房屋售价195000元，定金为30000元，现委托儿媳妇耿巍巍为其合法代理人，代为收取本房屋购房定金。受托人在收取上述房屋购房定金委托人均予承认。之后，耿巍巍又向李政出具《个人委托书》，载明：由于本人工作繁忙，不能亲自办理景洪市花伴里房子的相关手续，特委托李政作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中的前述的有关文件我均予以认可并承担相应的法律责任。2018年4月1日，房艳英（乙方）与耿巍巍（甲方）及居间方即万恩永源公司签订《房屋买卖定金协议》，主要约定：甲乙双方经居间方介绍并协商一致就该房屋买卖事宜达成如下协议，交易房屋地址景洪市花伴里小区1栋3-1201，实际成交价格为195000元，乙方同意签订本协议时支付甲方定金30000元，甲乙双方签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为购房款；双方商定乙方应在2018年6月30日前签订《房屋买卖合同》，如乙方拒绝签订《房屋买卖合同》无权要求甲方返还已经收取的定金，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》需双倍返还乙方定金。合同尾部甲方系李政代耿巍巍所签。2018年6月6日，景洪市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（景政法[2018]25号），其中第一条“调整新建商品住宅限售政策”中载明：在景洪市中心城区规划区内（含景洪工业园区、西双版纳旅游度假区）购买的新建商品房和存量商品房自缴纳契税之日起满两年方可上市交易。房地产开发企业和新建楼盘代理销售中介对同一项目购房者，只能凭购房者本人有效身份证件最多出售两套商品房；第九条载明：本通知自印发之日起施行。现房艳英以案涉房屋不能上市交易无法实现合同目的为由诉至一审法院。另查明，2018年4月24日，谷树军缴纳了案涉房屋的契税3900元。2018年5月23日，谷树军、乔淑霞取得案涉房屋的不动产权证。一审法院认为，谷树军、乔淑霞对于耿巍巍代其签订的《房屋买卖定金协议》予以认可，本案的房屋出售人应为谷树军、乔淑霞。房艳英与谷树军、乔淑霞及居间方万恩永源公司之间签订的《房屋买卖定金协议》系当事人的真实意思表示，当事人均应全面履行各自的合同义务。在签订《房屋买卖定金协议》时谷树军、乔淑霞虽未领取涉案房屋的不动产权证书,但谷树军、乔淑霞已于双方约定的签订《房屋买卖合同》时间即2018年6月30日前取得了不动产权证书，可以确认谷树军、乔淑霞系案涉房屋的所有权人，不影响房艳英与谷树军、乔淑霞之间对《房屋买卖定金协议》的履行，房艳英提出的案涉房屋所有权不属于谷树军、乔淑霞，谷树军、乔淑霞对案涉房屋系无权处分的主张，一审法院不予采纳。对于房艳英提出的因景洪市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，导致案涉房屋无法交易的主张，景洪市人民政府出台的该意见中第一条虽载明“在景洪市中心城区规划区内（含景洪工业园区、西双版纳旅游度假区）购买的新建商品房和存量商品房自缴纳契税之日起满两年方可上市交易”，但鉴于谷树军、乔淑霞缴纳契税的时间为2018年4月24日，案涉房屋目前虽暂限制交易并非不可变的状态，即不必然导致合同绝对无法继续履行，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的条件。基于交易的稳定性考虑，房艳英要求解除与谷树军、乔淑霞之间签订的《房屋买卖定金协议》并要求谷树军、乔淑霞返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。本案中产生的交易中介费4290元并非谷树军、乔淑霞收取，房艳英要求谷树军、乔淑霞返还该费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回房艳英的诉讼请求。案件受理费657元，减半收取329元，由房艳英负担。本院二审期间，上诉人房艳英向本院提交录像光盘1份，欲证明2018年6月29日其到万恩永源公司，但谷树军、乔淑霞、耿巍巍均未到场，致使房屋买卖合同未能签订，谷树军、乔淑霞违约。经质证，谷树军、乔淑霞、耿巍巍对该证据不予认可；万恩永源公司对该证据的真实性予以认可，但认为与其公司无关。谷树军、乔淑霞、耿巍巍、万恩永源公司、李政均未提交证据。本院认为，房艳英提交的录像光盘，万恩永源公司认可所拍摄人员为其公司员工，能证明致2018年6月29日，房艳英与谷树军、乔淑霞未签订房屋买卖合同。二审中，当事人对一审判决认定的事实均无异议。对一审认定事实，本院予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：1.房艳英与谷树军、乔淑霞签订的《房屋买卖定金协议》应否解除；2.谷树军、乔淑霞应否返还房艳英定金3万元及中介费4290元。本院认为，房艳英与受谷树军、乔淑霞委托的代理人耿巍巍签订的《房屋买卖定金协议》,目的是为了确保双方签订正式的房屋买卖合同,该定金合同在房艳英2018年4月1日实际交付3万元定金时已经生效。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条确立的立约定金罚则的适用规则:第一,因当事人一方违反定金合同的约定,导致主合同未能签订的,按照定金罚则承担责任。第二,如当事人双方均无违反定金合同的行为,只是就有关主合同条款协商不一致的,或因不可归责于当事人双方的事由,如不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致主合同未能签订的,收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。该条规定明确了立约定金罚则的归责原则是过错原则。本案中的定金合同系仅约定了房屋价款,未能固定双方房款支付方式、办理房屋过户时间等是否达成意向的事实,根据双方提供的现有证据，房屋买卖合同未能签订的原因系因景洪市人民政府新出台的文件，双方未能对房屋买卖合同的主要条款达成一致,双方均不能提供证据证明未能签订房屋买卖合同的过错在于对方,因此不能适用定金罚则。故房艳英有权要求解除双方之间签订的《房屋买卖定金协议》并要求谷树军、乔淑霞返还定金3万元。房艳英的该上诉主张于法有据,本院予以支持。关于中介费4290元的问题。根据本案查明的事实，中介费由万恩永源公司收取，房艳英要求谷树军、乔淑霞返还该中介费的上诉主张于法无据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定,缺席判决如下:一、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初1060号民事判决；二、解除房艳英与谷树军、乔淑霞签订的《房屋买卖定金协议》；三、谷树军、乔淑霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还房艳英定金3万元；四、驳回房艳英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费657元，减半收取329元，由谷树军、乔淑霞负担288元，房艳英负担41元；二审案件受理费657元，由谷树军、乔淑霞负担575元，房艳英负担82元。房艳英预交的一、二审案件受理费法院不另清退，由谷树军、乔淑霞将其应负担部分径付房艳英。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  蒋荣春审判员  徐艺华二〇一九年十二月二日书记员  欧建英