上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初59608号原告：金某2，女，1962年9月17日出生，汉族，住浙江省。原告：吴某某，男，1955年7月23日出生，汉族，住浙江省。上列二原告的共同委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。上列二原告的共同委托诉讼代理人：桑成露，上海先诚律师事务所律师。被告：陈某某，男，1962年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑祺，上海市震旦律师事务所律师。原告金某2、吴某某与被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人桑成露，被告及其委托代理人郑祺到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意本案适用简易程序延长三个月审理。本案现已审理终结。原告金某2、吴某某诉称：两原告系夫妻关系，各按份共有上海市浦东新区金高路XXX-XXX号房屋(以下简称金高路房屋)产权份额的八分之一。案外人金某1系原告金某2胞妹，受两原告委托于2010年1月4日与被告签订《房地产买卖协议》，约定将两原告名下的金高路房屋份额转让给被告，转让价款为人民币3,800,000元，后被告严重违约。两原告于2013年诉至法院，经法院调解，金某1代理两原告于2013年4月25日与被告签订《房屋共有份额转让补充协议》，后被告仅在2013年7月31日前支付了700,000元购房款，房租也仅支付至2013年7月，经原告多次催讨，被告拒不履行义务，为维护自身合法权益，原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认解除两原告委托金某1与被告于2010年1月4日签订的《房地产买卖协议》及2013年4月25日签订的《房屋共有份额转让补充协议》；2.请求判令被告支付债务抵消后的款项2,819,988.61元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告陈某某辩称：两份协议签订情况属实。因原告未协助被告办理相关房屋变更登记手续，故被告也未履行《房地产买卖协议》。现被告愿意履行《房屋共有份额转让补充协议》，但是协议中约定的违约金过高，若支付四倍利息完全可以弥补原告的损失。依照现行法律规定，房屋出售需征得其他房屋共有人的同意，且其他房屋共有人享有优先购买权，故不同意原告的全部诉请。经审理查明：原告金某2、吴某某系夫妻，与案外人高某某、吴某某、陈某1、李某某、陈某2及被告陈某某按份共有金高路房屋。案外人金某1系原告金某2的胞妹，2010年1月4日，案外人金某1受两原告的委托(签约甲方，卖售人)与被告陈某某(签约乙方、买受人)签订了《房地产买卖协议》，约定两原告持有的金高路房屋八分之二产权份额以3,800,000元转让给被告，被告于2011年12月底前分五期付清转让价款。2010年1月5日至2013年4月，被告共向原告支付1,000,000元购房款，剩余购房款未支付。2013年4月25日，案外人金某1受两原告的委托(签约甲方)与被告陈某某(签约乙方)签订了《房屋共有份额转让补充协议》，协议明确被告拖欠的钱款：1.剩余的购房款2,800,000元；2.至2013年2月24日被告拖欠的租金124,230.50元；3.被告违约应支付滞纳金及违约金共计1,500,000元。对房屋租金的支付约定：“乙方向甲方支付满购房款壹佰叁拾万元后，租金根据支付的购房款的比例进行递减，即从15077元起递减，(计算方式：每支付拾万元购房款每月租金减少陆佰捌拾圆)”。对违约责任的约定：“乙方应严格按照本协议第二条、第三条、第五条、第六条的约定支付每一期的钱款；如乙方迟延履行支付上述任何一期钱款，视为乙方严重违约，乙方除应足额支付第二条第三款所述的滞纳金与违约金(大写：人民币壹佰伍拾万元)外，因违反本协议的约定，乙方应另向甲方支付本协议逾期付款额的同期贷款利息的4倍作为利息损失，以及本协议约定应付款总额的20%作为违约金”，并对其他事项作了约定。被告分别于2013年5月10日、5月31日、6月30日及7月31日支付原告共计700,000元购房款；被告分别于2013年5月24日、6月30日、7月31日向原告支付房租14,397元、13,037元、12,357元。后被告表示因金高路房屋被查封，原告无法配合办理房屋变更登记手续，故被告未再支付剩余款项。现原告催讨未果，致讼。庭审中，原告认为被告应支付债务抵消后的款项共计2,819,988.61元，计算方式：房屋租金1,306,269元、违约金1,500,000元、房屋租金的利息损失549,286.11元、违反补充协议应当支付的违约金1,164,433.50元，共计4,519,988.61元，再扣除被告已经支付的购房款1,700,000元。被告表示根据《房屋共有份额转让补充协议》第六条的约定，被告在签订协议前已经支付原告1,000,000元，2013年5月10日被告又支付了400,000元，故房屋租金及利息损失中基数应按每100,000元递减计算。《房屋共有份额转让补充协议》中约定的违约金金额过高，且存在重复计算。房屋租金及利息足以弥补原告的损失。另查明，2018年6月5日，两原告的代理人金某1委托律师通过邮政EMS快递(快递单号：XXXXXXXXXXXXX)向被告发出律师函，EMS面单备注栏载明：“受金某1委托，通知解除合同、债务抵销”，2018年6月7日该快递被签收，签收人：“他人收同事”。再查明，金高路房屋于2011年12月14日被上海市虹口区人民法院查封，目前该房屋仍处于被查封状态。以上事实，有原告提供的房产证、《合作协议》、《房屋预售合同补充协议》、委托书、《房地产买卖协议》、《房屋共有份额转让补充协议》、手机截图、银行对账单及邮政EMS快递单据，被告提供的《房地产买卖协议》、协助执行通知书(稿)、民事判决书及双方的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房地产买卖协议》及《房屋共有份额转让补充协议》，系双方的真实意思表达，未违反法律规定，属于有效的合同，双方均应予以恪守。在《房地产买卖协议》签订后，被告以原告未提供相关办理房屋变更登记手续，导致合同无法变更为由，拒绝履行《房地产买卖协议》，经调解双方签订了《房屋共有份额转让补充协议》，被告在支付了部分购房款及租金后，再次拒绝履行协议，后原告向被告发送律师函通知解除上述两份协议，故原告以此认为被告违约在先导致协议无法履行责任在被告，并主张解除《房地产买卖协议》及《房屋共有份额转让补充协议》并无不妥，本院予以确认。被告辩称因原告未提供相关变更手续，导致合同无法履行，故原告违约在先，但其未提供相应证据予以佐证，故对该辩称意见本院不予采信。对原告要求被告支付债务抵消后的款项2,819,988.61元，其中房屋租金及利息，系原告的实际损失，应由被告依约向原告支付。依据《房屋共有份额转让补充协议》第六条第二款“乙方向甲方支付满购房款壹佰叁拾万元后，租金根据支付的购房款的比例进行递减，即从15077元起递减”，截止到2013年5月31日，被告已向原告支付1,500,000元购房款，2013年6月30日、7月31日被告又分别向原告支付100,000元、100,000元，故2013年8月起房屋租金应按12,357元(计算方式：15,077元-680元×4个月)计算，被告自2013年8月起至2018年5月共计57个月未支付房屋租金，即被告应支付原告房屋租金共计704,349元，利息损失以12,357元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算57个月的利息共计296,178.75元。关于原告主张违约金1,500,000元及违反补充协议应当支付的违约金1,164,433.50元，其中1,500,000的违约金本属过高，但鉴于被告在长达5年的时间内未履行合同义务，确给原告造成相应损失，依违约金的赔偿性与惩罚性属性，该项违约金本院予以确认。而原告主张的违反补充协议应支付的违约金1,164,433.50元，无疑大大增加了被告的违约责任，且其部分金额计算有误或重复计算，考虑到前述1,500,000元违约金已由被告承担，故该项主张本院不予支持。综上，被告应支付原告2,500,527.75元，扣除被告已支付的1,700,000元，被告应支付债务抵消后的款项为800,527.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告金某2、吴某某与被告陈某某于2010年1月4日签订的《房地产买卖协议》；二、解除原告金某2、吴某某与被告陈某某于2013年4月25日签订的《房屋共有份额转让补充协议》；三、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内支付原告金某2、吴某某债务抵消后的款项共计人民币800,527.75元；四、驳回原告金某2、吴某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,359元，减半收取计14,679.50元，由原告金某2、吴某某与被告陈某某各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚文诒二〇一九年一月二十三日书记员  徐嘉杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。