云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初1706号原告昆明尊园房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：9153011266264645XF。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人李云波。委托诉讼代理人罗琦琴，女，1994年4月30日生，居民身份证登记住址：四川省峨眉山市，该公司员工，特别授权代理。被告李福群，男，1944年7月20日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告杨桂珍，女，1949年1月3日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。以上两被告委托诉讼代理人朱海婴，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。以上两被告委托诉讼代理人徐天贵，云南海合律师事务所实习律师，特别授权代理。被告李艳红，女，汉族，1985年10月11日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园地产）诉被告李福群、杨桂珍、李艳红居间合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告尊园地产的委托诉讼代理人罗琦琴，被告李福群及其委托诉讼代理人朱海婴、徐天贵（也即被告杨桂珍的委托诉讼代理人），被告李艳红到庭参加了诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告尊园地产向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告共同连带支付23360元；2、判令三被告向原告共同连带支付违约金（以23360元为基数，从2017年7月1日起按日千分之一计算至实际付清之日止）；3、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月21日，经原告居间撮合，被告李艳红（购房方）与被告李福群、杨桂珍（出售方）签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定被告李福群、杨桂珍向被告李艳红出售位于昆明市佳湖花园二期27幢3单元101号房屋一套，房屋成交价格1460000元，定金20000元。合同对各方权利义务进行了约定，同时约定基于原告已提供的居间服务，被告李艳红同意向原告支付居间报酬23360元。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），买卖双方按协商确定的方式补偿原告（或者按上列佣金标准共同补偿原告佣金损失）。由于买卖方违约导致合同无法履行的，由违约方按上列佣金标准支付原告佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。逾期支付以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。按照法律规定及合同约定，原告已履行全部义务，但买卖双方均在办理过户时提出新的要求，且无法达成一致，被告李福群、杨桂珍很快将涉案房屋另售给案外人，三被告的行为导致合同未能顺利履行，构成违约，故应向原告支付佣金及违约金，原告据此特诉至法院。被告李福群、杨桂珍共同答辩称：一、原、被告双方签订的合同中既包含居间合同关系，也包含买卖合同关系，原告与被告李福群、杨桂珍之间的合同属于无偿服务；二、导致合同无法履行的原因是被告李艳红终止合同。请求驳回原告对两被告的诉请。被告李艳红当庭答辩称：诉争合同签订的目的是买卖房屋，现合同目的没有实现，不应该支付原告费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于昆明市佳湖花园二期27幢3单元101号房屋登记所有权人为被告李福群。2017年6月21日，原告尊园地产作为经纪方（丙方）、被告李福群、杨桂珍作为出售方（甲方）、被告李艳红作为购买方（乙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格为1460000元。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元。甲乙双方约定于2017年6月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。扣除定金之后的房款，于公证机关签订《二手房买卖合同》时（含网签）支付首付款710000元，剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。交房时间为甲方收齐全部房款3日内。合同同时约定甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金23360元，于2017年6月30日支付。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2017年7月20日，被告李福群、杨桂珍与案外人就诉争房屋签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定两被告以1438000元一次性付清的方式将诉争房屋出售给案外人。针对合同履行情况，原告陈述：双方签订合同后，已经办理了贷款的预审批手续，在办理过户时，被告李艳红提出提前交房，而被告李福群、杨桂珍要求被告李艳红保证银行放款时间，双方无法协商一致，合同未能顺利履行。被告李福群、杨桂珍陈述：过户当天，两被告未对银行放款时间提出要求，而是因为原告在签订合同时承诺被告李艳红2-2.5月内全部手续办理完毕，而过户当天原告又向被告李艳红陈述时间无法保证，被告李艳红有顾虑，不再愿意购房。当天三被告即协商一致解除合同，并将定金退还被告李艳红。被告李艳红陈述：过户当天，因原告就办理时间前后陈述不一致，被告李福群、杨桂珍顾虑收款无法保证、被告李艳红顾虑接收房屋无法保证，因此就没有办理过户手续，当天被告李福群、杨桂珍就将定金归还被告李艳红。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告尊园地产、被告李福群、杨桂珍、李艳红签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。签署合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向被告李福群、杨桂珍、李艳红报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。庭审中原告主张三被告违约导致《房屋买卖暨居间合同》未能顺利履行。对此本院认为，从被告李福群、杨桂珍、李艳红对于合同履行的陈述来看，可以确认买卖双方在过户当日对过户后收款、交房等后续事宜存疑，被告李福群、杨桂珍还将收取的定金退还给了被告李艳红，双方以实际行动表明解除合同，不再履行。在此情况下，根据《房屋买卖暨居间合同》之约定（若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的，或者不能确定违约方时解除，甲乙方按协商确定的方式补偿丙方，或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失），应由被告李福群、杨桂珍、李艳红共同补偿原告佣金损失。另一方面，根据涉案居间合同的其他约定，原告尊园地产还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理、银行按揭办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分，原告尊园地产在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬，现原告尊园地产仅完成了部分居间服务，在此情况下，本院根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，酌定被告李福群、杨桂珍、李艳红共同向原告尊园地产支付居间合同约定报酬的60%，即14016元作为佣金损失。原告另主张三被告支付违约金，因合同中约定，如逾期支付佣金，按应付费用日千分之一加付违约金，考虑到被告李福群、杨桂珍、李艳红的行为实际对原告尊园地产所造成的损失已通过佣金损失得到弥补，故对原告尊园地产的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李福群、杨桂珍、李艳红于本判决生效之日起十五日内共同支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金损失14016元。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元（原告已预交），由被告李福群、杨桂珍、李艳红共同承担150元，剩余276元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  赵晨旭人民陪审员  余国平二〇一九年一月二十一日书 记 员  张 悦