济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2850号原告：山东明德物业管理集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘德明，董事长。委托诉讼代理人：楚良友，男，该公司员工。被告：张锦霞，女，1976年5月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟晓林，山东法冠律师事务所律师。原告山东明德物业管理集团有限公司（以下简称“明德物业公司”）与被告张锦霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明德物业公司的委托诉讼代理人楚良友，被告张锦霞的委托诉讼代理人孟晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业费2543元；2、被告需支付自2016年7月1日起至实际支付之日止的利息（以2543元为基数，自2016年7月1日开始，按照中国人民银行同期贷款利率为基准利率进行计算）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，明德物业公司变更第1、2项诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判令被告支付所欠物业费2301元；2、被告需支付自2016年7月1日起至实际支付之日止的利息（以2301元为基数，自2016年7月1日开始，按照中国人民银行同期贷款利率为基准利率进行计算）。事实和理由：依法代表被告权利和义务的济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会（以下简称“雅居园业委会”）于2013年6月25日与原告签订《雅居园小区物业服务委托合同》（以下简称“服务合同”），合同期限为1年。服务合同到期后，雅居园业委会没有引进新的物业公司，由原告继续依据服务合同向雅居园全体业主提供物业服务。依据《济南市物业管理办法》，原告继续享有原服务合同的权利和义务。原告自2013年6月起，进驻雅居园小区实施物业服务，为业主提供服务。但被告拒不履行向原告缴纳物业费的义务。服务合同中约定了物业费的收取标准及方式：“高层住宅为1．03元／m／月，多层住宅为0．7元／m／月”。业主应于每个交费周期的第一个月初预交物业费。被告自2016年7月1日至2018年1月31日，一直未按照服务合同约定支付物业服务费，共累计拖欠物业费2543元。为维护原告的合法权益，诉至法院。张锦霞辩称，原告与雅居园业委会2013年6月所签订的物业服务合同未经雅居园小区业主大会决定，未经法定程序，是一份无效合同。该合同于2014年6月25日一年期限届满后，因原告方服务质量低下，雅居园业委会决定不再与其续订合同，并责令其进行物业交接，但原告拒绝。2016年9月中旬雅居园业委会依照业主大会授权通过招投标方式选出了新的物业公司，并找原告交接，再次遭到原告拒绝。雅居园业委会于2017年8月16日向高新区法院起诉，要求判令原告撤出雅居园小区物业服务区域并办理物业交接手续，2017年12月9日高新区法院一审判决，判令原告撤出雅居园小区并办理物业交接。原告所主张的合同期限届满后依据济南市物业管理办法规定，其继续享有在雅居园小区进行服务的权利，与我国现行有效法律相悖。依据法律规定，物业服务企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务中的物业费的，人民法院不予支持。原告拒不履行雅居园业委会让其退出、交接的义务，其自行留在雅居园小区提供部分物业服务是其单方自愿行为，但其无权向业主收取物业服务费。本案原告以2018年上半年与雅居园业委会签订了一份为期六个月的物业服务委托临时合同，原告并以该份合同在本案主张其诉讼权益，以证明其在雅居园小区实际履行物业服务的事实，但被告已针对该合同向高新区法院提起业主撤销权诉讼，就其备案已向济南市中级人民法院提起确认无效的行政诉讼，而上述两案正在审理中。被告认为，该临时物业服务合同如果被法院确认为无效或撤销，则原告将不能以此合同来起诉被告主张物业费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、提交2013年6月24日至2014年6月23日雅居园小区物业《服务委托合同》（JN-SQ-029）及2018年2月1日至2018年7月31日《雅居园小区物业服务（临时）委托合同》(JN-SQ-028)各一份，证明原告自2013年6月24日起一直提供物业服务，并且合同约定物业费支付标准及支付时间；证据2、被告交纳的物业管理费收据及水电费的收据各一份，证明被告一直在雅居园小区居住，享受原告提供的物业服务；证据3、催费函一份，证明原告于向被告催收物业费，被告一直没有交纳物业费；证据4、2018鲁01民终2449号山东省济南市中级人民法院民事裁定书一份，证明被告在答辩中陈述的诉讼案件已经撤诉，被告陈述与事实不符；证据5、2018年11月11日雅居园业委会发布的公告一份，证明雅居园业委会认可原告自2013年6月24日以来一直为雅居园小区提供物业服务，并且督促拖欠物业费的业主交纳物业费；证据6、2018年1月25日、1月29日联系会议纪要各一份，证明原告在雅居园小区提供物业服务是经过舜华街道办事处、国土规划建设局、雅居园居委会、雅居园业委会的认可，原告提供的物业服务合法有效。张锦霞依法提交了证据：证据1、2014年7月2日，雅居园业委会发布的紧急通知，证明雅居园业委会让原告交接但遭到拒绝，雅居园业委会通知业主自同年6月24日起停止向原告交纳任何费用；证据2、2018年10月18日由第四届业委会7名成员签字及第四届业委会备案通知书，证明紧急通知的真实性，是由第三届业委会发布；证据3、由第三届业委会7名委员出具的关于对雅居园业委会2014年7月2日向小区业主发布紧急通知的说明，证明本案原告在物业服务期间服务质量低下，业委会决定不再与其续订合同，让原告交接后退出小区，并以停交物业费的方式维护业主权益，并附第三届业委会备案通知，证明7名委员的身份；证据4、2015年10月18日业委会出具的告知书，证明雅居园业委会代表业主驱逐原告离开小区；证据5、2016年11月9日由24名业主代表签订的业主代表大会会议纪要，证明雅居园业委会决定继续停止向原告交纳物业费，2016年10月12日前起诉原告拒不撤出小区，2016年12月10日前如政府部门不能督促原告退出小区业主将强行将原告赶出小区；证据6、大众网新闻报道一份，证明雅居园业委会代表业主大会在2016年9月12日选聘了新的物业公司的事实；证据7、2017鲁0191民初2344号民事判决书一份，证明雅居园业委会在2017年8月16日起诉原告撤出小区并办理交接，一审判决原告于判决生效后三十日撤出小区并办理交接；证据8、情况汇报一份，证明雅居园业委会向济南市住房保障和房产管理局反映原告在物业服务合同届满后拒绝办理物业交接，长期侵占小区业主公共利益，对一审判决后原告公然实施对雅居园业委会办公室、小区活动中心断电的恶劣行为进行打击报复，扰乱小区正常秩序；证据9、2017年12月24日业委会发布的告知函原件一份，证明雅居园业委会告知业主已经成立专门物业小组与原告进行物业交接，原告一审败诉，在没有接到小区新通知之前谨慎对待交纳物业费的事由，并且该告知函下方附了一审判决书和原告无权向业主收取物业费的司法解释；证据10、2017第8-5号雅居园小区业委会决议原件一份，证明雅居园业委会在2017年8月16日再次确认明德物业公司合同期满后拒不撤出雅居园服务区，雅居园业委会决议通过诉讼方式再次驱逐明德物业公司，交接物业资料撤出小区的事实；证据11、华昱大厦附属项目物业管理服务合同一份，证明雅居园小区在2013年同时存在两份物业委托合同，服务期限为两年，合同甲方即委托方为济南高新区管委会综合服务中心；证据12、雅居园小区物业委托合同（JSQ-29)，证明明德物业公司在（2015）高民初第2568号案件中所提供的物业服务合同与本案起诉所提的不是同一份合同；以上证据原件均在业委会，提交复印件。证据13、（2017）鲁01民终569号民事判决书打印件一份，证明生效判决认定明德物业公司在雅居园小区提供物业服务的期限。证据14、雅居园业委会民事起诉状一份、先予执行申请书一份，证明雅居园业委会维权情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：明德物业公司对张锦霞提交的2014年7月2日由雅居园小区业委会发布的紧急通知、2015年10月18日业委会出具的告知书、2016年11月9日由24名业主代表签订的业主代表大会会议纪要、情况汇报、2017第8-15号雅居园业委会决议的真实性有异议，认为该证据系复印件，且2017年8-15号雅居园业委会决议记载的开会时间与决议形成时间有出入，无法核实真实性。另，明德物业公司对张锦霞提交华昱大厦附属项目物业管理服务合同、雅居园小区物业委托合同（JSQ-29)的真实性有异议，认为与本案无关。经本院审查，对于紧急通知，雅居园业委会出具的说明，可以证实该证据的真实性，故本院对该紧急通知予以采信。对于2017年8-15号雅居园业委会决议，该决议形成时间为2017年8月16日，内容记载“业委会于2015年8月15日晚召开了业委会扩大会议”，决议形成时间与雅居园业委会会议间隔较久，对该份证据不予采信。对其他证据系复印件，无法核实真实性，故本院对其他证据不予采信。原告提交的2013年6月24日至2014年6月23日雅居园小区物业《服务委托合同》（JN-SQ-029）及2018年2月1日至2018年7月31日《雅居园小区物业服务（临时）委托合同》(JN-SQ-028)已在济南高新区房屋管理中心备案，本院予以采信。本院查明，被告提交的（2017）鲁0191民初2344号民事判决书已被济南市中级人民法院（2018）鲁01民终2449号民事裁定书以雅居园业委会撤诉为由撤销该一审民事判决，对此份证据本院不予采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月25日，雅居园业委会（委托方）与明德物业公司（受委托方）签订《雅居园小区物业服务委托合同》（JN-SQ-029）一份，合同约定：由明德物业公司为雅居园小区提供物业管理服务。委托管理服务期限为一年，自2013年6月24日至2014年6月23日。物业服务收费标准，多层物业管理费0.7元/月.平方米，高层、小高层物业管理费1.03元/月.平方米。合同到期后，雅居园业委会与明德物业公司就是否继续由明德物业公司提供物管服务发生争议。2018年1月10日雅居园业委会起诉明德物业公司要求明德物业公司立即停止断电的侵害行为，恢复雅居园活动中心的供电；要求明德物业公司赔偿雅居园业委会经济损失3730元；要求明德物业公司赔偿雅居园业委会自2018年1月2日至恢复供电止按每日466元计算的经济损失。同时雅居园业委会请求裁定明德物业公司立即停止擅自断电的侵权行为、为雅居园业委会所在高新区雅居园小区老年活动中心恢复正常供电。后雅居园业委会撤回该起诉及申请。2018年1月16日，明德物业公司函告雅居园业委会，明德物业公司决定于2018年2月1日起撤出雅居园小区的物业服务，要求雅居园业委会安排相关工作人员与明德物业公司交接，在撤出之前，明德物业公司继续提供物业服务。2018年1月25日上午，舜华路街道办事处、国土规划建设局、雅居园居委会、明德物业公司召开联席会议，并形成会议纪要。该会议纪要载明“1、明确明德物业继续履行3-6个月物管服务，待业委会依法依规重新确定选聘新物业公司；2、将业委会公章移交委员许文友管理。”2018年1月25日下午，雅居园业委会开会，会议纪要载明“会议主题，关于明德物业什么时间执行法院裁决的问题。参加人员王宏卫、张文山、陈俊杰、邓兆利、许文友、孔令君、赵素菊。业委会委员共计11人，本次会议应到7人，实到7人。业委会委员未到说明，朱宁宁、赵玉洁长期未参加业委会工作，视为放弃业委会委员资格。张锦霞因长期拖欠物业费终审败诉，已电话通知，不接电话，马振国因已经搬离雅居园小区，已声明放弃委员资格。会议就明德物业2月1日撤出事宜进行紧急协商，经过业委会代表及部分业主代表充分商讨研究一致同意，确定明德物业继续履行3-6个月物管服务，待业委会依法依规重新确定选聘新物业公司。（到会人员签名，张文山签名后载明保留意见）。”后雅居园业委会与明德物业公司签订《雅居园小区物业服务（临时）委托合同》，约定明德物业公司继续提供物业服务，期限自2018年2月1日至2018年7月31日。该合同第二十四条约定，物业管理服务费，（一）物业服务收费标准，一、多层物业管理费0.7元/月.平方米，二、高层、小高层物业管理费1.03元/月.平方米，三、商业2.8元/月.平方米，四、需要看管的车位收费，地上30元/月.个，地下25元/月。业主、物业使用人逾期交纳物业管理费，自逾期之日起按照应交金额的千分之三按日交纳滞纳金。2018年11月11日，雅居园业委会发布《公告》，该《公告》载明“依据《中华人民共和同物权法》第83条、城乡建设部《业主大会业委会指导规则》第35条第6款、《山东省物业管理条例》第55条第5款、《济南市物业管理办法》第25条第8款和2018年11月4日业主代表会议决议倡议如下：自2013年6月24日以来，明德物业公司对我小区提供了事实上的物业服务，本小区业主理应依照法规和合同约定缴纳物业服务费。请拖欠物业费的业主及时予以补交。如果有业主因物业公司的服务瑕疵造成了财、物损失，可以向物业公司提出权利主张，业委会将根据业主需求予以协调。如果协调不成，可以举证寻求法律途径解决。”本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。雅居园业委会与明德物业公司于2013年6月25日签订的《雅居园小区物业服务委托合同》（JN-SQ-029）系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。双方签订的上述服务合同约定的服务期限为一年，合同期满后，虽雅居园业委会多次以紧急通知、告知书、会议纪要等形式告知业主停止向明德物业公司缴纳费用，但根据2018年1月25日及1月29日多方形成的会议纪要，均明确表示确定明德物业公司“继续履行3-6个月的物管服务，待业委会依法依规重新确定选聘新物业公司”。2018年11月11日，雅居园业委会发布《公告》，认可“自2013年6月24日以来，明德物业公司对我小区提供了事实上的物业服务，本小区业主理应依照法规和合同约定缴纳物业服务费。请拖欠物业费的业主及时予以补交。”上述内容虽前后矛盾，但根据2018年11月11日发布的公告，可以认定雅居园业委会最终认可明德物业公司为雅居园小区持续提供物业服务并号召广大业主依照法规和合同约定交纳物业服务费。张锦霞居住于雅居园小区，故明德物业公司与张锦霞形成事实上的物业服务合同关系。根据公平原则，明德物业公司提供物业服务，张锦霞应支付相应对价。故明德物业公司主张张锦霞支付物业费（自2016年1月1日起至2018年1月31日止）2301元，符合法律规定，本院予以支持。明德物业公司主张张锦霞支付利息，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告张锦霞于本判决生效之日起十日内支付原告山东明德物业管理集团有限公司物业费2301元；驳回原告山东明德物业管理集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张锦霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  魏 群人民陪审员  王旭玲人民陪审员  刘永红二〇一九年一月二十二日书 记 员  于 玲