北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14846号上诉人(原审被告)：北京康田体育文化发展有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇马连店村回迁楼商业用房****。法定代表人：夏田田。委托诉讼代理人：刘阿冰，河北红安律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕祥龙，男，北京康田体育文化发展有限公司员工。被上诉人(原审原告)：李钢，男，1981年2月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：贾梅，北京市元吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅楠，男，1981年1月25日出生，汉族，北京远景共业健身有限公司经理，住北京市海淀区。上诉人北京康田体育文化发展有限公司(以下简称康田体育公司)因与被上诉人李钢房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康田体育公司上诉请求：撤销一审判决，改判康田体育公司支付李钢租金65680元，双方签订的《租赁转让协议》于2019年7月10日解除，驳回李钢其他诉讼请求，李钢协助康田体育公司尽快将场地器械设备搬离场地。事实和理由：1、一审法院违反民事诉讼法律程序,剥夺了康田体育公司辩论和平等诉讼的权利。2、一审法院事实认定错误，没有对康田体育公司提交的证据及李钢提交的证据进行分析，甚至无视康田体育公司提交的证据及李钢提交的证据已经证明的事实。3、仅仅依据“现租赁标的物仍在被告掌控中”，一审法院判决康田体育公司向李钢支付2019年7月11日起至房屋腾退之日止的房屋使用费，无视康田体育公司提交与物业公司交涉办理器械设备的相关证据以及李钢对康田体育公司自2019年7月10日已经闭店的事实确认，在未对上述证据认定且李钢亦未提交任何证据证明其积极协助康田体育公司搬离的情况下作出上述判决，事实认定不清。4、基于一审法院对所谓“转让费”100000元、物业卫生费56000元以及自2019年2月其季度租金应调整为300000元认定错误，判决康田体育公司支付李钢租金413801.84元没有事实依据。李钢辩称，同意一审判决，不同意康田体育公司的上诉请求。康田体育公司在上诉状中提到的100000元是店面转让费，不是租金；康田体育公司在2019年7月10日以后并未搬离，其设备还放在涉诉场地内，且还有人使用设备，直到今天钥匙还在康田体育公司手里，店里还有其一些柜子等其他物品，李钢无法进行处理。因为康田体育公司不交租金也没有返还场地，导致李钢经济损失极大，现在开发商已经贴出通知要和李钢解约了。李钢向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《转让租赁合同》，康田体育公司自北京市朝阳区美景东方9号楼独栋底商3层、2层搬离；2、康田体育公司向李钢支付拖欠租金690357.84元，支付违约金280000元；3、康田体育公司向李钢支付房屋租金至搬离完毕之日。一审法院认定事实：2018年9月17日，李钢（出租方、甲方）与康田体育公司（承租方、乙方）签订《转让租赁合同》，甲方将位于北京市朝阳区美景东方9号楼独栋底商3层和2层（操厅／女更衣室）出租给乙方经营使用，房屋建筑面积约为1400平方米，乙方承租该房屋经营健身房使用。租赁期限自2018年9月18日至2023年9月17日，年租金140万元，每满2年租金递增8％，租金支付方式为季度付款，2018年9月18日前支付2018年9月18日至2018年12月17日的租金35万元，2018年12月18日前支付2018年12月18日至2019年3月17日的租金35万元，2019年3月18日前支付2019年3月18日至2019年6月17日的租金35万元，2019年6月18日前支付2019年6月18日至2019年9月17日的租金35万元。年度物业卫生费用56000元在每年第一个季度租金支付时一并支付。押金11.6万元。甲方收款账号为其名下中国建设银行尾号5187的账户。任何一方违反本合同致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付本年度租金20％的违约金，同时合同解除。甲方将该地址原注册的公司转让给乙方，并配合乙方做好相关工商、税务、社保、公积金等手续的变更，甲方配合乙方在45日内将手续变更完成，乙方需在2018年11月1日向甲方支付第一笔房租及首年物业卫生费。2018年9月18日，李钢将租赁标的物交付康田体育公司。2018年9月17日康田体育公司向李钢支付押金35000元，2018年9月18日康田体育公司向李钢支付押金81000元，共计116000元。关于租金，李钢主张康田体育公司于2018年11月2日支付了2018年9月18日至2018年12月17日的租金10万元；2018年11月28日支付了2018年9月18日至2018年12月17日的租金10万元；2019年1月4日支付了2018年9月18日至2018年12月17日的租金4万元；2019年3月1日支付了2018年9月18日至2018年12月17日的租金5万元；2019年4月1日支付了2018年9月18日至2018年12月17日的租金6万元；2019年4月26日支付了2018年12月18日至2019年3月17日的租金5万元；2019年5月5日支付了2018年12月18日至2019年3月17日的租金1.7万元。康田体育公司称除2019年4月1日支付的11.6万元租金外，李钢所述的其他租金支付金额均属实。李钢称康田体育公司确实在2019年4月1日支付了11.6万元，但该款中包含了物业卫生费56000元。另康田体育公司主张，2018年9月19日、2018年11月27日康田体育公司向李钢中国银行卡内转入10万元及李钢用其POS机到康田体育公司店面收取会费192642.16元，上述两笔费用应折抵租金。李钢称中国银行卡内的10万元是店面转让费，并非租金，192642.16元确实是李钢收取的租金，可以从李钢的诉讼请求中扣减。2019年7月10日康田体育公司停止经营，但涉案房屋仍在康田体育公司掌控中，其并未搬离。庭审中，双方均同意解除《转让租赁合同》。一审法院认为，李钢、康田体育公司签订的《转让租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年7月10日康田体育公司停止经营，现双方均同意解除《转让租赁合同》，一审法院不持异议。合同解除后，康田体育公司应从北京市朝阳区美景东方9号楼独栋底商3层和2层搬离，将租赁物交还李钢。合同履行中，康田体育公司未按照约定支付房租，现有证据不能证明康田体育公司关于变更合同的辩称，故康田体育公司应承担违约责任。合同中约定年度物业卫生费用56000元应在每年第一个季度租金支付时一并支付，因此李钢主张康田体育公司2019年4月1日支付的11.6万元中包含了物业卫生费56000元的主张，有事实依据，一审法院予以采信。2018年9月19日及2018年11月27日康田体育公司向李钢中国银行卡内转入的10万元明确标注为华威店转让费，故康田体育公司主张该10万元系其向李钢支付的租金，一审法院不予采信。一审法院认定康田体育公司向李钢支付的租金总计609642.16元，截止2019年7月10日康田体育公司应向李钢支付租金1139444元，扣除康田体育公司已经支付的609642.16元及押金116000元外，康田体育公司还应向李钢支付欠租413801.84元。康田体育公司欠租构成违约，其应按照合同约定向李钢支付违约金280000元。因现租赁标的仍在康田体育公司掌控中，故自2019年7月11日起至房屋腾退之日止康田体育公司应向李钢支付房屋使用费，具体数额参照租金标准。一审判决：一、李钢与康田体育公司签订的《转让租赁合同》于二〇一九年七月十日解除。二、康田体育公司于判决生效后七日内将北京市朝阳区美景东方9号楼独栋底商3层和2层腾退，交还李钢。三、康田体育公司于判决生效后七日内向李钢支付租金四十一万三千八百零一元八角四分。四、康田体育公司于判决生效后七日内向李钢支付违约金二十八万元。五、康田体育公司于判决生效后七日内向李钢支付自二〇一九年七月十一日起至房屋腾退之日止的房屋使用费，按照每月十一万六千六百六十七元的标准支付。六、驳回李钢之其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李钢对康田体育公司提交的证据一录音文件、证据二康田体育公司与李钢的微信记录、证据四缴费通知单及发票、证据五搬运协议及附件的真实性认可、证明目的不认可，对康田体育公司提交的证据三康田体育公司与物业经理的微信记录、证据六康田体育公司给物业和李钢发的函真实性及证明目的不认可，康田体育公司对李钢提交的视频光盘的真实性认可、证明目的不认可，本院对康田体育公司提交的证据三、证据六之外的其他证据的真实性予以确认。康田体育公司提交上述证据的证明目的是2019年7月10日后合同项下场地已不由其控制、其未再使用，未搬走场地内物品是李钢和物业的原因，但其提交的证据并不能充分证明上述内容，故本院对其证明目的不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李钢与康田体育公司所签订的《转让租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议内容履行各自义务。一审法院认定双方之间的合同于2019年7月10日解除，符合案件事实，合同解除后，康田体育公司应当将合同项下的租赁场地腾退并返还给李钢。一审法院基于案件事实认定康田体育公司未按约定履行支付租金的义务，证据充分，认定事实清楚，故康田体育公司应当承担支付欠付租金、违约金等违约责任并向李钢支付合同解除后至实际腾退之日止的房屋使用费。当事人对自己的主张有举证义务，没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的后果。康田体育公司主张的合同效力问题、李钢违约在先及合同变更、转让费及物业卫生费的认定、一审法院程序问题等上诉理由均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，康田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15268元，由北京康田体育文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一九年十二月二日法官助理 楚 静法官助理 樊思迪书 记 员 王秋岩