海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初12868号 原告：孔仲（公民身份号码：×××），男，1990年6月29日出生，汉族，住海口市。 被告：龙黄鹤（公民身份号码：×××），男，1985年10月23日出生，汉族，住海口市。 被告：闫丽娟（公民身份号码：×××），男，1985年7月4日出生，汉族，友谊阳光城顾小馆店长，住海口市。 原告孔仲与被告龙黄鹤、闫丽娟房屋买卖合同纠纷一案，，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔仲、被告闫丽娟到庭参加诉讼；被告龙黄鹤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔仲向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙黄鹤、闫丽娟赔付原告违约金100000元人民币;2.判令被告将位于海口市南海大道168-1号“南海幸福城”X栋X层XX房腾空和搬出房屋，将房屋交付给原告居住使用；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告通过中介公司--海口房田地产经纪有限公司购买被告龙黄鹤所出售的位于海口市南海大道168－1号“南海幸福城”X栋X层XX房，于2018年1月26日在中介公司的主持下与被告龙黄鹤签订房屋买卖合同（合同编号000486），合同约定被告在签订本合同15日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全，由于被告没有在规定的时间内将房产证办理下来导致资料不齐无法过户。经过双方多次协商后，2018年7月16日原告与被告签订了一份关于该房屋买卖合同的补充协议，在原告的要求下，在该补充协议上增加了被告二闫丽娟。根据所签订的房屋买卖合同补充协议里约定的内容，被告应在2018年8月20日前将位于海口市南海大道168－1号“南海幸福城”X栋X层XXX房腾空并搬出该房屋，将钥匙交付给原告无偿居住，待房产证下来后3个月内被告办理完银行解押手续并过户过原告，让原告可以去办理贷款手续。 至2018年8月19日晚，原告询问被告是否可以搬离房屋并交付钥匙，被告表示还不能搬出房屋，并要求原告再给予7天的时间，原告明确告知被告不同意被告要求再多给予7天的时间，同时告知被告将会按照协议规定内容，超过规定的腾房时期五天后，将会向法院提起诉讼要求被告支付100000元人民币的违约金和要求被告腾房并交付钥匙给原告无偿居住。到8月30号为止，被告仍然不愿意腾房并交付钥匙给原告，故原告特向海口市龙华区人民法院提起诉讼，要求被告按照双方签订的协议内容履行。 原告认为，被告在2018年8月20日前拒绝腾空房屋、拒绝搬离房屋违反了双方签订补充协议第一条的约定，侵犯了原告的合法权益，原告有权依据该条的约定要求二被告承担违约金100000元，并要求被告腾空并搬离房。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告龙黄鹤未到庭参加诉讼，未提交答辩状。 被告闫丽娟辩称，一、对于原告第一项诉讼请求有异议，因为当时与原告签订补充协议时是在被告不情愿的情况下签订，因为当时原告带人到我们家里闹，我们当时不在家，只有老人和小孩在家；二、我们要求原告支付完购房款，被告才能交付房子给原告。因为我们的房子出售价格是1500000元，原告仅支付600000元，我们不同意现在交付房子；原告要求我们在10月8日前将房子交付给他使用，但是要求我们继续支付房贷，这不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）原告孔仲提交了以下证据：证据1、2018年1月26日原告与被告一及中介公司共同签订房屋买卖合同（合同编号0000486），证明：原告通过中介公司合法向被告购买涉案房产；证据2、2018年7月16日原告与被告一和被告二共同签订《房屋买卖合同补充协议》(合同编号0000486)，证明：在涉案房产证没有办下来之前，双方经过协商，签订补充协议，延续房屋买卖合同的内容；证据3、转账凭证及收条，证明：原告向被告合法支付涉案房产的首付款600000元，该款被告拿去还银行用于解押涉案房产，但事实上被告并没有拿该款去还银行用于解押；证据4、光盘一个（由原告和中介公司在被告房屋里录像），证明：2018年8月19日在海口市南海大道168-1号南海幸福城X栋X层XXX房录的视频，从视频里可以看到被告房子里家私家具都还没有搬，被告的母亲和小孩还居住在房屋里；证据5、原告与被告一和被告二之间的短信聊天记录，证明：被告不愿意按照协议要求腾房给原告。以上证据1-4是原件，证据5是打印件。原告还申请证人陈某（女，1992年1月13日出生，汉族，身份证号码：×××，工作单位海口房田地产经纪有限公司）出庭陈述证言。 被告闫丽娟对原告提交的证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，是被告一签订的；对证据2的真实性没有异议，但是当时是在我不情愿的情况下签订的；对证据3的真实性没有异议；对证据4的真实性待庭后核实；对证据5的真实性没有异议。 （二）被告闫丽娟没有提交证据。 本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”进行综合审查，仅对部分证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告龙黄鹤、闫丽娟系位于海口市南海大道168－1号“南海幸福城”X栋X层XXX房（建筑面积102.49平方米、证号:HKXXXX）的产权人。 经房产中介公司--海口房田地产经纪有限公司介绍，原告孔仲有意购买被告所出售的“南海幸福城”X栋X层XXX房，2018年1月26日在海口房田地产经纪有限公司的主持下，原告（买受方）、被告龙黄鹤（转让方）、海口房田地产经纪有限公司（居间方）签订一份《房屋买卖合同》（合同编号000486），主要内容约定：被告龙黄鹤（转让方）自愿将座落于海口市南海大道168－1号“南海幸福城”X栋X层XXX房（建筑面积102.49平方米、证号:HKXXXX）出售给原告（买受方）；该房屋已经给农村商业银行，由原告赎楼；该房屋总售价为1500000元，签订合同时原告支付定金50000元；原告支付购房款600000元给被告，待原告申请贷款审批手续完成后15个工作日之内，原、被告双方办理产权转移登记；被告龙黄鹤同意购房余款900000元由原告通过向银行申请贷款方式向被告支付；被告龙黄鹤的义务：被告在签订本合同15日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。等等。 2018年1月26日原告孔仲向被告龙黄鹤支付涉案房产的购房首付款600000元。被告龙黄鹤收到该款后并没有拿去还银行用于还贷款解除抵押。 另，上述合同签订后，由于被告没有在约定的时间内将将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全，导致无法过户。经双方多次协商后，2018年7月16日原告与被告龙黄鹤、闫丽娟签订了一份《房屋买卖合同补充协议》，主要内容约定：1、被告龙黄鹤、闫丽娟应在2018年8月20日前将位于海口市南海大道168－1号“南海幸福城”X栋X层XXX房腾空并搬出该房屋，将钥匙交付给原告无偿居住，若被告未能在约定的时间内搬出，视为被告违约；2、被告有义务积极与开发商协调尽快办理出房产证，原告有权监督，如被告怠于履行，视为被告违约；......四、“违约责任”：如被告未能在房产证出证后3个月内完成房屋解押手续及过户过原告，原告有权解除合同并要求被告赔偿违约金1500000元；等。 2018年8月20日前被告并没有将“南海幸福城”X栋X层XXX房腾空并搬出该房屋，没有将方房屋交付给原告。 原告认为其合法权益受到侵犯，故原告诉至法院，遂成讼。 本院认为，根据以上查明的事实，处理意见如下： 一、关于原告孔仲与被告龙黄鹤、闫丽娟签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的效力问题。 （一）合同的效力，又称合同的法律效力，它是指已成立的合同将对合同当事人乃至第三人产生的法律后果，或者说是法律拘束力。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，已成立的合同要产生当事人预期的后果，则必须满足法定的生效要件。其生效要件可分为一般生效要件和特别生效要件；一般生效要件是所有合同生效必须满足的基本条件，其内容包含：1、当事人缔约时有相应的缔约能力，即合同主体据以独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格；2、意思表示真实，即当事人的效果意思与表示意思一致；3、不违反强制性法律规范及公序良俗，即合同的目的及内容适法性原则；4、标的的确定和可能，即合同能否履行，首先要看合同的标的是否确定，其次要看标的有没有履行的可能。 （二）对合同效力的审查，如果合同约定的内容是合法的，既不损害他人利益，也不损害公共利益，且是双方自愿的，那么就应尊重当事人的约定，按合同约定来办，严格遵循当事人意思自治原则，不能轻易地认定民事行为或合同无效。如果把有效行为（合同）认定成无效实际上是审判权干预了民事权利，干预了民事自治权。 纵观本案，原告孔仲与被告龙黄鹤、闫丽娟签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际部分履行，故该合同应认定为有效合同，受法律保护。原告孔仲与被告龙黄鹤、闫丽娟必须按合同的约定全面履行各自的义务。 二、对原告诉讼请求的处理意见。 1、因涉案房产--“南海幸福城”X栋X层XXX房在原告与被告签订《房屋买卖合同》之前已经设置抵押权，故人民法院对抵押物进行处理时应保护抵押权人的优先受偿权。原告与被告徐冬杨签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》虽有效，但在二者之间仅形成普通债权关系，未发生物权变动。原告向被告购买涉案房产时，对于该房屋已经抵押给银行、贷款未还清，还设有抵押权的情况是已经了解的。现被告未能还完清贷款，解除涉案房产的抵押；原告亦没有付清购房款、履行完合同义务，办理房产过户的条件尚未成就。 但结合本案案情：（1）2018年1月26日原告孔仲向被告龙黄鹤支付购房首付款600000元，被告龙黄鹤未依约积极向抵押权人--农村商业银行还贷、解除抵押，被告龙黄鹤的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张违约金100000元，有合同依据，本院予以支持。（2）从鼓励交易、维护正常的交易秩序、交易安全角度出发，原告是守约方，人民法院应保护其合法权益，应当认定原告已经按照合同约定履行其部分合同义务，现双方合同正在履行当中，原告有权在条件成就时请求被告为其办理涉案房屋的过户手续而取得涉案房屋物权的权利，该权利属于就涉案房屋而享有的债权，属于特定债权。原告依据房屋买卖合同享有对涉案房屋的特定债权请求权。根据公平原则，原告主张被告将位于海口市南海大道168-1号“南海幸福城”X栋X层XXX房腾空和搬出房屋、将房屋交付给原告居住使用，有合同依据，本院予以支持。原、被告双方的购房款应据实结算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、限被告龙黄鹤、闫丽娟于本判决生效之日起十日内向原告孔仲支付违约金100000元； 二、限被告龙黄鹤、闫丽娟于本判决生效之日起十日内将位于海口市南海大道168-1号“南海幸福城”X栋X层XXX房腾空和搬出房屋、将该房屋交付给原告孔仲。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元、保全费5000元，由被告龙黄鹤、闫丽娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  李家炎 二〇一九年一月三日 书记员  陈燕飞 速录员  蒋琼慧