四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0181民初2365号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，公司董事长。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：义仲，四川法隆律师事务所律师。 被告：颜东华，男，1971年12月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：王瑞冬，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告颜东华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，于2016年6月7日作出（2015）都江民初字第4382号民事判决。被告颜东华不服该判决提起上诉，2016年9月28日四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民终7260号民事裁定，撤销本院（2015）都江民初字第4382号民事判决，并将此案发回本院重新审理。根据（2016）川01民终7260号民事裁定，本院于2018年6月4日依法受理案件并重新组成合议庭。诉讼中，颜东华申请追加都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）为本案第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，本案审理期限从追加之日重新计算。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在重审中原告新美居公司的法定代表人马越及委托诉讼代理人李鸿，被告颜东华及委托诉讼代理人李庆，第三人兴堰公司的委托代理人吴勇、陈俊吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新美居公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年7月1日至2015年12月31日的房租费246786元。2、被告向原告支付2014年7月1日至2015年12月31日的广告费、管理费40131元；3、被告承担违约金10000元（按每天500元计算）。诉讼中，新美居公司明确，因被告已缴纳2014年全年的广告费、管理费，故诉请2主张的40131元是指被告欠付的2015年全年的广告费、管理费。事实和理由：原、被告于2014年4月1日签订了《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于都江堰市美安居装饰建材市场B区x-x-x（xxx-xxx）商铺计668.85平方米出租给被告使用，截止2015年12月31日.因被告未按时支付租赁费用，已构成违约。 被告颜东华辩称，1、对新美居公司的出租方主体资格有异议，兴堰公司才具有出租人资格，也是涉案房屋的所有人、管理人、出租人、收租人。2、对涉案房屋的租赁面积有异议，新美居公司主张的合同计租面积中有合同约定的虚构公摊面积即承租面积乘以5%即31.85平米，本案中，新美居公司、颜东华在2014年4月1日美安居装饰建材广场商铺租赁合同第1条第4款中，约定的商铺建筑面积为637平米，该面积为建筑面积已包括相应的建筑公摊面积，所以双方在合同中另行虚构5%的公摊面积进行计租不实。请法庭依法核实确定租赁实际面积。3、新美居公司在2011年8月在对涉案租赁房屋即都江堰市2.5环路兴堰丽景A-E区进行对外招租时，颜东华向当时的美安居建材市场招租公司都江堰美安居企业管理有限公司，缴纳排号费3万元，根据排号单第2条特别约定第4款，该排号费在缴纳租金时冲抵。后美安居市场由新美居公司继续招租，颜东华认为该3万元排号费应在应付租金中进行冲抵。本案原二审庭审中，中院明确查明该排号费缴纳的所指市场即本案建材市场。4、新美居公司主张广告费、管理费无事实及法律依据，管理费不应由新美居公司收取。新美居公司没有履行管理义务。本案租赁合同履行期间，新美居公司没有履行招租、宣传、市场营销管理等义务，其向颜东华主张的此项费用应由新美居公司举证其履行了合同义务，且根据双方合同约定第9条备注项，广告费为代收代支费，全部用于市场广告。而整个市场的面积为4万5千平米，如新美居公司主张上述费用，请根据其举证来进行按面积分摊后确定。5、本案兴堰公司分别于2016年2月25日收到颜东华缴纳涉案房屋房租2万元，2016年12月12日兴堰公司收到颜东华委托毕某代缴兴堰公司41580元房租，由此足以证明兴堰公司是本案案涉房屋的出租人，新美居公司主张收租权利既无事实依据也无法律依据。6、2014和2017年，案涉房屋多次出现漏雨漏水状态，严重影响颜东华使用房屋，为此颜东华在2014年维修漏雨房屋共花费49200元，2017年维修漏雨房屋花费15121元，请法庭依法确定该维修费在颜东华应付房租中进行冲抵。7、颜东华认为案涉房屋的租金应该按以下标准计算：2014年7月1日以后按一楼每月每平米18元，二楼每月每平米15元单价计租。综上答辩意见，请求法庭依法驳回新美居公司诉请，确定颜东华与兴堰公司之间的合法租赁关系，颜东华会自觉向兴堰公司履行租赁义务。 第三人兴堰公司述称，案涉租赁合同与我公司无关，我公司没有与任何商家签订租赁合同。是我公司委托新美居公司进行管理，我公司与颜东华就案涉房屋不存在任何租赁关系。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月9日，都江堰市美安居企业管理有限公司（以下简称美安居公司）作为甲方与作为乙方的颜东华签订《美安居装饰建材市场招商排号单》，就甲方在都江堰市2.5环路“兴堰丽景”ABCDE区打造成装饰建材市场，名称为“美安居装饰建材市场”，乙方在甲方排号预约事宜进行了约定：1、商家名称：威尼斯商人瓷砖，负责人：颜东华；经营品类：瓷砖；经营品牌：威尼斯商人；代理级别：厂家直营；本品类号位：CZ014,预约面积500平方米；排号费金额：3万元整。2、特别约定：1）乙方缴纳排号费作为在甲方市场选择经营商铺的依据……2）合同签约面积最终以甲方划分位置的面积为准，乙方预约面积仅作为甲方的参考……4）无论何种原因乙方未签约入驻，甲方在美安居装饰建材市场开业活动之后的五个工作日内无息退还乙方排号费；若顺利签约，乙方所缴纳排号费在乙方向甲方缴纳租金时冲抵。2011年8月9日，颜东华向美安居公司缴纳了排号费3万元。 2014年4月1日，作为出租方（甲方）的新美居公司与作为承租方（乙方）的颜东华（威尼斯商人瓷砖）签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，主要约定：第一条，1、甲方将兴堰丽景（美安居装饰建材市场）B区x－x－x（xxx-xxx）号经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品。2、乙方经营产品类别：威尼斯商人瓷砖。3、合同有效期为69月，乙方经营使用期从2014年4月1日起至2019年12月31日止，从2014年7月1日起开始计算房租。2014年4月1日至2014年12月31日租金单价不变，2014年12月31日后按调整的单价执行）。4、商铺建筑面积为637平方米，公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为31.85平方米，商铺计价面积为668.85平方米（保留两位小数）。第二条，1、交款内容。租金单价为20元/平方米/月，摊位计价面积668.85平方米，租金13377元/月；租赁保证金10000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息。乙方办理退场手续后壹月内无息退还）。2、交款方式、时间、金额：乙方向甲方交纳租金每6个月为1个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。第一个付款周期租金80262元，租赁保证金10000元，第一次交款合计90262元。乙方第一次交款时间：2014年4月1日，交款金额90262元。乙方第二次交款时间：2014年11月31日，交款金额：按调整单价执行。以此类推。第三条，1、甲方与乙方另行签订《美安居装饰建材广场管理协议》，本协议与《美安居装饰建材广场管理协议》同并执行……双方同意商家综合管理费、市场整体广告费按租赁协议确定的计价总面积（产权面积和公摊面积）计算。第五条、违约责任：（一）以上条款中已对违约责任有约定的从其约定，未约定而出现甲、乙双方不履行或违反本合同的任何条款而使守约方遭受损失的，均由违约方据实赔偿守约方的各项损失。第九条、合同其它附件：（1）《美安居装饰建材广场租赁协议》。以上协议作为合同附件与合同正本同具法律效力。备注：广告费为代收代支费用全部用于市场广告。该合同尾部处并有手写“备注：如乙方不能按时缴付费用，无论何种原因，每拖延一天须另行赔偿甲方违约金500元。”字样，“500元”处有捺印。关于该协议第九条“合同其它附件”载明的《美安居装饰建材广场租赁协议》”,颜东华陈述，附件是给美安居公司交了3万元后，后来装饰协会又将市场交给新美居公司来管理，美安居公司就将所有事物交接给新美居公司，只有颜东华是给兴堰公司直接签订的合同。2014年之前颜东华没有跟新美居公司、美安居公司任何一方签订过合同。附件《美安居装饰建材广场租赁协议》指的就是排号单《美安居装饰建材市场招商排号单》。新美居公司陈述，美安居公司是前期在管理市场，美安居公司退出后由新美居公司在管理市场，美安居公司费用由美安居公司在结算。美安居出租房屋是基于装饰协会的授权，最早实际执行人是美安居公司。《美安居装饰建材广场租赁协议》不是指的排号单，指的是管理协议，附件是因为我们工作人员的失误造成的错误。在签订案涉租赁合同前，颜东华与新美居公司确实是签订过一份租赁协议，后因颜东华所在商铺涉及兴堰公司要求搬迁，所以颜东华找到新美居公司说租金，所以新美居公司才与颜东华形成了2014年4月1日的《关于美安居装饰建材广场B区威尼斯商人瓷砖商铺相关问题的说明》，对2014年7月1日之前的租金另行解决处理，管理费就要从2014年1月1日开始计算。 2014年4月1日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的颜东华（威尼斯商人瓷砖）签订《美安居装饰建材广场管理协议》，就乙方租赁位于都江堰市永安大道“美安居装饰建材广场”内营业商铺场地的管理及广告策划等相关事宜达成协议，主要约定：一、管理商铺场地位置、面积、期限：1、营业商铺场地为乙方租赁都江堰市美安居装饰建材市场B区x－x－x（xxx-xxx）号经营场地。经甲乙双方确认该场地计费总面积为668.85平方米。2、本协议与乙方签订的《美安居装饰建材市场租赁合同》的有效期限一致，并同步收取相关费用，执行期限2014年1月1日起至2019年12月31日止。二、甲方负责对市场进行全面的运行管理，其内容如下：1、甲方负责美安居装饰建材广场的整体营销；负责市场整体广告活动的策划及实施。2、甲方负责市场的整体品牌推广管理、负责维护市场合法规范的正常经营秩序。3、甲方负责市场的消防管理、保洁管理、经营场地管理、装修管理。4、甲方负责广告位的申请和运行管理。三、管理费的收取与缴纳：1、乙方向甲方缴纳市场整体广告费：2元/平方米/月；市场运行综合管理费3元/平方米/月；物管费由物管公司收取。在所有商铺承租方均缴纳整体广告费后，甲方履行本合同中关于广告方面的相关义务。2、一年交一次费用，乙方第一次交款时间：2014年1月1日，交款金额：40131元。乙方第二次交款时间：2014年12月31日，交款金额：40131元。以此类推……该合同尾部处并有手写“备注：如乙方不能按时缴付费用，无论何种原因，每拖延一天须另行赔偿甲方违约金500元。”字样，“赔偿”、“甲方”、“金500元”字样处有捺印。 2014年4月1日，新美居公司与颜东华（威尼斯商人瓷砖代表）签订《关于美安居装饰建材广场B区威尼斯商人瓷砖商铺相关问题的说明》，载明：鉴于美安居装饰建材B区威尼斯商人瓷砖在开业前期装修过程中，因兴堰公司对B区商铺特殊用途安排，造成装饰过程费用的损失和开业时间的延后，经新美居公司和威尼斯商人瓷砖负责人颜东华协商达成一致意见：1、2014年7月1日前的商铺租金，2014年1月1日前市场管理费、物业管理费、广告费等由兴堰公司、新美居公司、威尼斯商人瓷砖3方共同协商解决。2、2014年1月1日起新美居公司收取威尼斯商人瓷砖商铺商场管理费、物业管理费、广告费等费用，其收费标准和办法按双方签订的协议为准。 2014年5月18日新美居公司《收据》载明，收到颜东华（威尼斯商人瓷砖）刷卡支付2014年1月1日至2014年12月30日一年杂费40131元（扣除手续费50元后实收40080元）。2016年2月25日，颜东华（威尼斯商人瓷砖）向兴堰公司交付租金2万元。对该2万元租金，新美居公司同意在本案中进行抵扣。 2016年9月30日，颜东华向毕某账户转账41580元。2016年12月12日兴堰公司《收据》（编号：00113655）载明，“今收到毕某交来预收租金265947.3元。”证人毕某出庭陈述，1、该份00113655号《收据》上载明的265947.3元是杜彦、何映东一起去兴堰公司刷卡交的。因为刷卡转这笔钱的账户是我的账户，所以兴堰公司开具的是收到我缴纳的这笔钱。这账户虽然是我的名字，但是密码和卡都不在我手上，都是杜彦保管的。兴堰公司开具该收据后原件也由杜彦保管。包含有何映东25409元、杜彦（29207元、27456元、6588元）、张刚（49950元、21844.8元）、孙崇华（我丈夫）20700元、颜东华41580元、张建国43213.5元。交该笔265947.3元时我没去，不在现场，我不清楚为什么不给各位实际交款人分别开具收据。2、这个账户是新开的账户，当时新美居公司的股东开了股东会说新开一个账户，把钱转到兴堰公司，不敢把钱转给马越了。何映东、杜彦、张刚、张建国、还有我，我5人是新美居公司股东。该次股东会参加人有很多，是否有马越我记不清楚了，马越应该晓得这个事情。 兴堰公司陈述，兴堰公司系案涉商铺业主。兴堰公司与新美居公司之间存在商铺租赁合同关系，按照租赁协议将装饰市场交由新美居公司进行打造，包含招商、收取租金，实际租赁户与新美居公司之间签订的租赁合同及实施情况、履行情况均与兴堰公司无关。在具体实施过程中经口头协议，为了解决实际租赁户对新美居公司的不信任问题，直接将租金交付给兴堰公司，由兴堰公司出具凭证后，再由实际租赁户持凭证与新美居公司进行结算。实际缴纳到兴堰公司的租金在兴堰公司与新美居公司进行租金统一结算时进行扣除，此行为是一种收费的简易方式，不代表兴堰公司与市场内的具体商户建立了新的租赁关系，在兴堰公司与新美居公司没有对商铺租赁合同关系达成解除或依法终止的前提下，市场内的实际租赁户与兴堰公司没有直接的租赁关系。 关于案涉商铺漏水问题。颜东华提供2014年商铺漏水照片一组、黑豹防水施工队维修收据2张，主张2014年支付商铺漏水维修费用49200元；提供2016年10月5日漏水维修申请一份、2017年商铺漏水照片一组及维修报价单、收据，主张2017年支付商铺漏水维修费用15121元。新美居公司主张，未收到过颜东华就涉案商铺漏水要求维修的书面函件或口头意见，对商铺是否漏水、是否发生漏水维修费用存疑，不认可。兴堰公司陈述，作为房屋业主，维修是有必要的程序。1、需要维修首先应提供书面的申请报告。2、需要对维修所需的维修措施、所需材料进行列表。3、需要实际施工人收取维修费的原始凭证。现在颜东华提供的报告没有兴堰公司签字，且实施维修过程由于没有兴堰公司的确认，对其真实性无法进行确认，请法院依法评判。 上述事实有当事各方身份信息，《美安居装饰建材市场招商排号单》，《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，《美安居装饰建材广场管理协议》，缴费收据，毕某证言，漏水照片、维修收据，各方庭审陈述等证据予以佐证。 本院认为，一、关于颜东华就案涉商铺与谁建立商铺租赁合同关系问题。庭审查明，1、兴堰公司已明确陈述，其作为商铺业主与颜东华就案涉商铺不存在租赁合同关系，颜东华向兴堰公司直接缴纳租金是一种收费的简易方式，不代表兴堰公司与颜东华建立了租赁关系，对颜东华等商户实际缴纳到兴堰公司的租金在兴堰公司与新美居公司进行租金统一结算时会进行扣除。新美居公司亦同意就颜东华向兴堰公司缴纳的2万元租金在本案中进行抵扣；2、就案涉商铺，颜东华与新美居公司签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》、《美安居装饰建材广场管理协议》，《关于美安居装饰建材广场B区威尼斯商人瓷砖商铺相关问题的说明》，颜东华并向新美居公司支付2014年杂费；3、颜东华提交的2016年10月5日漏水维修申请亦是向新美居公司及新盛公司提出。故就案涉商铺颜东华相对的合同出租方系新美居公司的事实清楚，颜东华与新美居公司签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》、《美安居装饰建材广场管理协议》、《关于美安居装饰建材广场B区威尼斯商人瓷砖商铺相关问题的说明》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》已明确约定商铺计价面积为668.85平方米，租金单价为20元/平方米/月，双方应按约计算租金，颜东华对该面积及租金单价的异议均不成立。 二、关于排号费能否在本案中抵扣租金问题。颜东华于2011年8月向美安居公司缴纳排号费3万元，现无证据证明美安居公司、新美居公司之间明确约定美安居公司就美安居装饰建材广场商铺出租收取的费用由新美居公司进行结算支付。故颜东华要求在本案中对排号费3万元用以抵扣租金的主张不能成立，颜东华应另案向美安居公司主张。 三、关于广告费、管理费问题。颜东华抗辩新美居公司未履行任何广告、市场管理义务，其没有义务支付管理费、广告费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，因双方未对新美居公司收取广告费、管理费需提供的服务细则、标准等履行义务作出明确可操作约定，鉴于新美居公司对案涉市场进行了一定的广告和管理服务，本院酌定广告费和管理费颜东华共计在3元/平方米/月范围内承担责任。综上，广告费和管理费共计按照3元每月每平方米计算，从2014年1月1日起至2015年12月31日止产生广告费和管理费共计48157.2元（668.85×3×24），被告颜东华已付40131元，颜东华还应支付新美居公司广告费和管理费8026.2元。 四、关于颜东华已缴租金的认定问题。 庭审中新美居公司同意将颜东华向兴堰公司缴纳的2万元租金在本案中进行抵扣。各方争议在于是否认定2016年12月12日兴堰公司《收据》载明的“今收到毕某交来预收租金265947.3元”中包含颜东华缴纳的41580元租金。本院认为，颜东华于2016年9月向毕某账户转账41580元，毕某亦出庭陈述该265947.3元包含颜东华缴纳的41580元租金，故应认定兴堰公司2016年12月12日《收据》载明的“今收到毕某交来预收租金265947.3元”中包含颜东华缴纳的41580元租金。本案应认定颜东华向兴堰公司缴纳租金61580元。颜东华向房屋所有人兴堰公司缴纳租金违反合同相对性原则，确有不当，但兴堰公司陈述“商户向兴堰公司缴纳的租金在兴堰公司与新美居公司进行租金统一结算时扣除，此行为是一种收费的简易方式”，新美居公司亦同意将兴堰公司认可的“颜东华向兴堰公司缴纳的2万元租金”在本案中进行抵扣，故本院从诉讼经济的角度出发对颜东华向兴堰公司缴纳租金61580元金额从新美居公司应收房屋租金中扣减，新美居公司可与兴堰公司另行结算。本案中，新美居公司主张的是2014年7月1日至2015年12月31日的租金。根据新美居公司与颜东华签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》、《关于美安居装饰建材广场B区威尼斯商人瓷砖商铺相关问题的说明》，颜东华应支付新美居公司2014年7月1日至2015年12月31日的租金240786元（668.85×20×18），抵扣颜东华向兴堰公司缴纳租金61580元后，颜东华还应支付新美居公司2014年7月1日至2015年12月31日的租金179206元。 五、关于漏水维修问题。 庭审查明，案涉商铺存在漏水的事实。颜东华未及时就案涉商铺存在漏水问题需维修的事实向出租人新美居公司提出并要求维修确有不当，但从诉讼经济角度出发，对颜东华就案涉商铺漏水进行维修的合理费用可在租金中进行扣减。但鉴于本案中新美居公司主张的是2014年7月1日至2015年12月31日的租金，故本案只对颜东华主张的2014年漏水维修费用进行认定及扣减。对颜东华主张的2014年漏水维修费用，新美居公司、兴堰公司虽以商铺漏水未报申请、费用未经核实等理由提出疑问，但均未申请对颜东华主张的2014年漏水费用合理性进行相关鉴定，故前述阐明的颜东华应支付新美居公司2014年7月1日至2015年12月31日的租金179206元，扣减颜东华2014年漏水维修费用49200元后，颜东华还应支付新美居公司2014年7月1日至2015年12月31日的租金130006元。 六、关于新美居公司主张颜东华支付违约金10000元的问题。虽颜东华存在拖欠租金的事实，但鉴于案涉商铺存在漏水的事实，双方均存在违约情形，故对新美居公司要求颜东华支付违约金10000元的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告颜东华于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付2014年7月1日至2015年12月31日的租金130006元； 二、被告颜东华于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付截止2015年12月31日的广告费和管理费8026.2元； 三、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5754元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担1726元，被告颜东华负担4028元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 钰 人民陪审员 康 华 人民陪审员 张海英 二〇一九年一月八日 书 记 员 张博文