文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10876号原告：广州同创农业发展有限公司，住所广州市番禺区化龙镇水门村玄围天间田（土名）。法定代表人：詹升杰，总经理。委托诉讼代理人：张晓敏，广东容林律师事务所的律师。被告：吴宇聪，男，1988年6月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：彭建华，男，1976年7月20日出生，汉族，住广州市番禺区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。上诉二被告的共同委托诉讼代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所实习律师。原告广州同创农业发展有限公司（以下简称同创发展公司）与被告吴宇聪、彭建华农业承包合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同创发展公司的委托诉讼代理人张晓敏，被告吴宇聪、彭建华的共同委托诉讼代理人孔少乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告同创发展公司向本院提出诉讼请求：1.被告吴宇聪、彭建华向原告支付拖欠的租金139840元；2.被告吴宇聪、彭建华向原告支付因拖欠租金产生的逾期付款违约金45033元（计算至租金全部清偿之日止）；3.两被告承担本案诉讼费。2018年5月，两被告与原告协商，欲租赁原告从三资平台取得的位于番禺区××楼××心村股份合作经济社第8村民小组“新涧”的土地。2018年5月9日，原告与被告吴宇聪签订《土地发包合同书》，该合同约定：原告将位于石××××心村股份合作经济社第8村民小组新涧的面积为81.2亩的农业耕地发包给两被告作为经营水产养殖或农业种养。第一条第3项：承包期限为19年7个月，即从2018年6月1日至2037年12月31日。第二条第（一）款：承包价款为每年每亩3200元，承包款每五年递增一次，递增幅度在上一期基础上递增13%。其中，2018年6月1日至2023年5月31日承包价款为每年每亩3200元。第四条第2项：乙方必须按时缴纳承包款给甲方，若超期缴交，每超一天，则按所拖欠金额的千分之一计付滞纳金，若超期三十天仍无法交清拖欠部分承包款及滞纳金的，则作乙方中途违约处理，届时甲方有权收回该土地另行处理（土地水产品、设备、设施、附着物等无偿归甲方所有），并没收乙方定金及追究乙方赔偿责任。合同签订后，原告按照合同约定向两被告交付了土地83.2亩，且前述土地原告已向业主方足额缴纳整年的租金，但被告经原告多次催促亦未按照合同约定足额缴纳租金，截至目前被告仍然拖欠原告租金139840元，其行为已然构成违约，严重损害了原告的利益。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判决支持原告的全部诉讼请求。被告吴宇聪辩称，我方拖欠租金并非原告主张的139840元，实际是129840元，有10000元是通过现金的方式汇入原告指定的账户，我方庭后补交相应证据佐证。在2018年7月份原告将被告承租的路面压破，导致被告无法正常使用租赁土地，该情形属于原告未能完成土地交付义务，我方拖欠租金具有合理的抗辩。被告彭建华辩称，彭建华并非本案签约的主体，只是雇员的身份，不应承担赔偿的责任。经审理查明，2018年5月9日，原告同创发展公司（合同中简称甲方）与被告吴宇聪（合同中简称乙方）签订一份《土地发包合同书》，约定甲方将位于石××××心村股份合作经济社第8村民小组新涧的面积为81.2亩的农业耕地发包给乙方作为经营水产养殖或农业种养；发包面积81.2亩，具体位置以海心村股份合作经济社8队新涧地块示意图为依据，发包土地的面积包括水域面积和非水域面积，乙方在签订合同前已现场查看了土地的位置，土地的具体边界情况，合同签订后，双方不再进行面积丈量，乙方将来不得以实际丈量土地面积与约定不符而向发包方提出主张；承包期限为19年7个月，即从2018年6月1日至2037年12月31日；承包价款为每年每亩3200元，承包款每五年递增一次，递增幅度在上一期基础上递增13%。其中，2018年6月1日至2023年5月31日承包价款为每年每亩3200元；签订合同时乙方先交13万元给甲方作合同按金，该按金到承包期满后，乙方无违反合同有关规定，交清水电费及应由乙方缴交相关费用后，甲方在五天内一次性退回给乙方；在合同开始的当月5天内，乙方交清第一年度（12个月计）承包款给甲方，在以后新年度开始的上一个月底前10天内交清12个月的承包款（即先交款后使用）；承包期内，承包土地内原有排灌设施、周边机耕路提供乙方使用和管理，如有损坏，由乙方负责维修，期满时完好交还给甲方；乙方必须按时缴纳承包款给甲方，若超期缴交，每超一天，则按所拖欠金额的千分之一计付滞纳金，若超期三十天仍无法交清拖欠部分承包款及滞纳金的，则作乙方中途违约处理，届时甲方有权收回该土地另行处理（土地水产品、设备、设施、附着物等无偿归甲方所有），并没收乙方定金及追究乙方赔偿责任。上述合同附件为《番禺区海心村8队新涧土地--地块示意图面积》。上述合同签订后，原告同创发展公司按合同约定将涉案土地交付被告吴宇聪使用，被告吴宇聪按约定支付了2018年6月1日至2018年12月31日的承包款。2019年度的承包款共259840元，被告吴宇聪仅支付了12万元，其中2019年1月24日支付10000元，2019年1月25日支付10000元，2019年3月8日支付50000元，2019年6月5日支付10000元，2019年6月6日支付10000元，2019年6月7日支付10000元，2019年7月12日支付10000元，2019年7月16日支付10000元，余款139840元未支付给原告同创发展公司。2019年1月15日起，因被告迟延缴纳承包款，原告同创发展公司员工（良哥）与被告彭建华进行微信聊天沟通，聊天记录如下：良（2019年1月15日）：华哥，下午好！租金要尽快想办法，今天一早村又在追了，村民等分钱。良（2019年1月16日）：华哥，早晨！今天无论如何请交租金，请理解！良（2019年1月17日）：华哥，情况如何？彭建华：正在孟想办法。良：是啊，请你理解。村民年前一定要年前分钱的。彭建华（2019年1月24日）：阿良哥你好，这样可不可以，我尽量筹回来交给你们公司，现在我的租金未付的部分收住我5分利息先可以吗？我在3月底前付清给你们公司可以吗？你们公司能否尽量这样子大力帮助我一把行吗？良：我要与公司商量一下。彭建华：希望尽量帮帮我啦！感恩！良（2019年4月27日）：华哥，昨天最后也没有结果是吧？过几天就是5月份了，按合同条款这块地我们要收回来了，当时你说到3月底筹不到租金你自己认命，我们已顶住压力再给你一个月了，请你理解。良（2019年5月10日）：华哥，刚才去基地没有见到你，现在将公司决定告诉你，3天内我们收不到租金时，我们公司会通过法律程序处理，请知晓。彭建华：因为约好了8号出发，大约去10天时间。盼贵公司股东谅解！给小弟一个月时间机会，七月十号之前，定将所有租金尾数付清，否则我会亲自将所有土地和心血双手奉上，期望各位能给我一个最后机会，小弟建华向各位顿首敬礼。彭建华（2019年7月16日）：我这几天时间已经安排了，因为就股东入股的事要在这几天办好，因为第一要交租给你们，第二要订购秋冬种苗。2019年7月16日支付最后一笔10000元后，被告未再支付承包款，原告遂诉至法院要求解决。被告吴宇聪在诉讼过程中称已支付原告同创发展公司13万元，但未提供相应证据证实。被告吴宇聪称原告同创发展公司损坏涉案土地的机耕路导致其无法正常使用涉案土地，为此提交一份广州市番禺区××楼××心村民委员会于2019年11月1日出具的《证明》，该证明记载如下：“同创发展公司在2018年7月份，在我海心村芒围路使用重型机械施工时把硬底路长40米、宽3.5米，厚20厘米的水泥路面压至破烂，造成该道路长时间积水、不畅通及严重影响到耕户不必要的损失。原告同创发展公司确认涉案土地南边的机耕路确有部分损坏，但否认损坏其公司造成，并就此事与海心村进行过交涉，海心村表示是被告彭建华反映的，另该路段已由海心村修复。被告吴宇聪表示被损坏的路段是其经营涉案土地必经之路，路面损坏无法通车，影响其经营，其曾就路面损坏问题与原告微信沟通协商延交或减交租金。原告否认被告吴宇聪曾就上述路面损坏问题提出减租或延收租金，被告对此未提交相应的微信聊天记录等证据证实。另关于原告同创发展公司于2019年7月30日向被告发出律师函，向被告催缴承包款并提出解除合同收回土地等，并在被告经营涉案土地的铁门上上锁。原告同创发展公司表示上锁后被告答复不同意解除合同，原告就立即把锁打开了。被告在诉讼中确认原告仅锁了两天。根据合同附件《番禺区海心村8队新涧土地--地块示意图面积》所示，原、被告均确认示意图的西边、北边及南边均为水泥路面的机耕路，东边毗邻水塘无道路，损坏的路段位于南边的机耕路。上述示意图记载总面积为83.1892亩，原告同创发展公司述称示意图中坐标为J9至J14的部分（尾部）约为两亩，用于抽、排水功能，已一并交付被告使用，但未计入合同面积，没有额外收取承包款。被告称原告同创发展公司未实际交付该尾部区域予被告使用，未提交相应证据证实。关于被告彭建华与被告吴宇聪的关系，两被告述称彭建华是吴宇聪的雇员。本院认为，本案为农业承包合同纠纷，原告同创发展公司与被告吴宇聪签订的《土地发包合同书》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于被告彭建华是否上述合同的实际承包人的问题，虽然被告彭建华在上述合同履行过程中参与与原告同创发展公司协商交纳拖欠的承包款事宜并有通过其微信账号支付原告同创发展公司承包款，但被告彭建华与被告吴宇聪均确认彭建华是吴宇聪的雇员，根据合同相对性原则，在没有充分证据足以证实被告彭建华是实际承包人的情况下，本院仅确认上述《土地发包合同书》的合同相对方是被告吴宇聪，相应的合同责任由被告吴宇聪承担，原告同创发展公司主张被告彭建华与被告吴宇聪共同承担支付承包款及违约金的请求，本院不予支持。关于被告吴宇聪是否有权拒付或延付承包款的问题，被告吴宇聪提出涉案土地周边的其中一条道路被原告同创发展公司损坏，仅提交一份石××××心村委会出具的证明证实，原告同创发展公司虽然承认有一段机耕路确实曾损坏，但否认是其所为。对此本院认为涉案土地周边有三条机耕路，且被损坏的机耕路已修复，被告承包涉案土地主要用于农业耕种，被告在原告同创发展公司向其催缴承包款时并未提出过道路损坏的问题，亦无证据证实道路损坏至何种程度，被告提交的证据不足以证实原告同创发展公司损坏机耕路并致被告无法使用涉案土地，对于被告吴宇聪以此作为拒付租金的抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。另关于被告辩称原告同创发展公司未交付用于排水的尾部地块的问题，本院认为合同并无明确约定该部分地块属于涉案土地范围，且原告同创发展公司表示已实际交付被告使用，被告已安装水泵用于抽排水，被告并未提供充分证据证实其无法使用或利用该部分土地，且被告使用涉案土地至双方产生纠纷期间，均未提出上述问题，故本院认为被告提出的该抗辩亦缺乏事实依据，本院不予采纳。对于原告同创发展公司的上锁行为，发生于被告已违约交纳承包款期间，且上锁时间仅为两天，涉案土地为81.2亩且仅有简单的围蔽，本院采纳原告同创发展公司陈述的象征性上锁的意见，该上锁行为不能对被告使用涉案土地产生实质性影响，不能作为拒付承包款的事由。综上，被告辩称原告同创发展公司未能完成交付涉案土地的抗辩事由均不能成立，原告同创发展公司已按合同约定交付涉案土地，被告吴宇聪应按合同约定支付原告同创发展公司土地承包款。根据合同约定，被告吴宇聪应在2018年12月31日前付清2019年度的承包款259840元，但被告吴宇聪仅自2019年1月起先后8次支付承包款共12万元，已构成违约，应承担继续支付剩余款项并按合同约定承担逾期付款违约金的责任。其中合同约定逾期付款违约金为每日千分之一，按年计算为36.5%，该违约金过高，原告同创发展公司亦未提供证据证实其损失情况，本院酌情调整违约金标准为年利率18%,具体违约金计算详见下表：                          承包款余额              还款金额              利息起算日期              违约金止算日期              利率标准              天数              违约金数额                  1              259840              10000              2019-1-1              2019-1-23              18%              23              2947.23                  2              249840              10000              2019-1-24              2019-1-24              18%              1              123.21                  3              239840              50000              2019-1-25              2019-3-7              18%              42              4967.64                  4              189840              10000              2019-3-8              2019-6-4              18%              89              8332.16                  5              179840              10000              2019-6-5              2019-6-5              18%              1              88.69                  6              169840              10000              2019-6-6              2019-6-6              18%              1              83.76                  7              159840              10000              2019-6-7              2019-7-11              18%              35              2758.88                  8              149840              10000              2019-7-12              2019-7-15              18%              4              295.57                  9              139840              10000              2019-7-16              至付清之日              18%                                  根据上述表格的违约金计算情况，被告吴宇聪应支付原告同创发展公司拖欠的承包款139840元及截至2019年7月15日止的逾期付款违约金合共19597.14元，并以139840元为本金，支付自2019年7月16日起至付清之日止的逾期付款违约金。被告吴宇聪辩称已付款13万元，未提交相应的证据证实，本院不予采信。对于原告同创发展公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告吴宇聪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州同创农业发展有限公司支付承包款139840元及违约金（违约金计至2019年7月15日止为19597.14元，自2019年7月16日起以139840元为本金按年利率18%计至付清之日止）；二、驳回原告广州同创农业发展有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1999元（广州同创农业发展有限公司已预付），由原告广州同创农业发展有限公司负担247元，被告吴宇聪负担1752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李剑宁二〇二〇年四月十七日书记员  温敏蓥