浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初617号 原告：俞金良，男，1969年4月21日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：王建平、王丽，浙江金品律师事务所律师。 被告：葛巧龙，女，1964年12月29日出生，汉族，住平湖市。 原告俞金良与被告葛巧龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年4月25日，本案转普通程序组成合议庭审判，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告俞金良及其委托诉讼代理人王建平，被告葛巧龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即将坐落于平湖市房屋腾退给原告；判令被告支付原告租金24000元；判令被告支付原告房屋占用使用费（自2017年8月11日起，按每月租金1000元计算至被告实际腾退之日止）；本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年8月11日，原、被告及中介三方签订《房屋转让合同》1份，合同约定：被告将坐落于平湖市房屋以60万元的价格转让给原告。合同签订的当月，上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》转移到了原告名下。在签订《房屋转让合同》的当日，原、被告及中介三方又签订《房屋出租协议》1份，该合同约定：原告将从被告购买的房屋仍租赁给被告，用途为居住，租赁期限为2年，自2015年8月11日至2017年8月10日，租金为每月1000元，租金二年结算一次，承租期内一切费用由承租人自负。租赁合同到期后，被告未将上述房屋腾退给原告，原告多次向被告催讨均未果。原告认为被告不按约将租赁房屋退还给原告的行为已构成违约。 被告答辩称，陈祥根是被告的邻居和同事，陈郁是陈祥根的儿子。2015年1月8日，陈祥根找被告帮忙，要求借被告的房产权去办银行贷款，贷款用途是陈郁归还欠原告俞金良的妻弟曹忠方的借款，借款的用途据陈祥根说是陈郁购买机器，由于陈祥根以前一直帮忙照顾被告家，被告就同意了。具体都是曹忠方和陈郁在操办，陈郁拿了被告的身份证、银行卡，与曹忠方一起去当湖路上的工商银行取款，取款后，陈郁给了曹忠方1万元，给了戴建明3万元。开始说借款30万元，后来知道是40万。被告的房产证在公积金管理中心，曹忠方和陈郁从公积金管理中心拿到房产证后直接去了平湖市公证处去办了公证，被告也去了，签了字，当时在场的人员还有戴建明。后曹忠方、戴建明拿房产证去办理抵押贷款，由于不能贷到40万元，曹忠方最终没有办理贷款。 陈郁还欠了万海良的高利贷，陈祥根父子一次被扣为人质，陈祥根叫被告出去一下，被告就去了永丰居委会“二手车”那边，被告进去后找自己出具的借条(被告曾向韩中平借款3万元)。万海良一拍桌子，被告一下子糊涂了，让被告签字就签字了，不知道签了多少，后陈祥根把被告拉了出去才清醒。被告此后把这件事情告诉了曹忠方，曹忠方就说被告的房子要保不住了，要被告马上去办理过户手续，说如果房子不过户掉，房子被会被万海良夺去，还要欠万海良钱。于是被告同意转户，但房屋转让和房屋租赁都是假的，目的是做给万海良看。被告之所以肯签字，是怕万海良把被告的房子抢了去。曹忠方要求转户给原告俞金良，并说被告可以用50万元加利息赎回来，但原告俞金良只是个配角，被告跟他不认识，双方没有一个短信往来。现在原告俞金良起诉被告，要求被告腾房、还要求支付24000元的租金，他们还是人吗，如果被告是从原告俞金良手里拿到过60万元，原告俞金良还会让被告在房子里住这么长时间吗。这一切全是曹忠方操控的，曹忠方自己说过这样的生意做过二次，都是借钱贷款担保，都成功的，被告是第三个，曹忠方是怕被告的房子被万海良这帮黑道抢了去，才提前这么做。曹忠方让被告先把房产权转掉，由被告住两年，两年之内可以赎回房子，以后不管陈郁归还欠款还是被告自己赎，就是到2017年8月10日那天赎回也可以，但是被告在2017年7月30日借到了款要求赎回，曹忠方却不同意了，说时间长了，房子涨价了。因此，这一切就是曹忠方设好的让被告钻的套子。原告的诉讼请求，被告不同意。 原告为证明其主张，提供证据如下： 1、房屋出租协议1份，证明2015年8月11日，原、被告及中介三方签订了房屋出租协议，合同约定原告将坐落于平湖市房屋租赁给被告，租赁期限2年，自2015年8月11日至2017年8月10日，租金每月1000元，租金2年结算一次，承租期内一切费用由承租人承担，合同还对其他事项作了约定； 2、房屋所有权证、国有土地使用权证各1份，证明平湖市房屋的所有权人为原告； 3、房屋转让合同1份，证明2015年8月11日，原、被告及中介三方签订了房屋转让合同，合同约定被告将坐落于平湖市房屋以600000元的价格转让给原告的事实； 4、借款抵押合同公证书1份，证明在2015年1月18日，原、被告就借款抵押事宜去平湖市公证处进行公证，借款合同对借款金额、利息、房屋抵押等作了约定； 5、银行转账凭证3份，证明从曹忠方的银行卡转入被告银行卡40万元； 6、收条3份，证明原告在房屋过户后分别于2015年8月12日、8月22日、8月30日、9月14日支付被告2万元、4万元、3万元、1万元，合计10万元的事实； 7、承诺书2份，证明进一步明确了房屋转让价格为60万元、原告出借给被告的钱是陈郁使用的，如果陈郁还款，就归被告，2015年8月30日的承诺书是由被告出具，该承诺书对租房事宜作了约定。 对上述原告提供的证据，被告质证认为：证据1，都是曹忠方说的，被告对内容不知道，签订该协议是为了应付万海良。证据2，房产证、土地使用权证做到原告名下被告是知道的，但这些是做给万海良看的，为什么做到原告名下，曹忠方说被告不需要知道这么多，曹忠方告诉被告，原告是他姐夫，还对被告说如果行政服务中心的工作人员问房款付清了没有，就告诉他们付清了。证据3，被告不知道内容，所有的材料都是一起签的，曹忠方、中介、原告夫妇一起让被告签，曹忠方说如果今天不过户，房子没有了，还要欠万海良钱，万海良的钱是还不清的，被告因此签了字。证据4，从公积金管理中心把房产证拿出后，就直接去公证处办理了公证，都是曹忠方和陈郁在操作，在场的还有戴建明，被告没有拿到30万元。证据5，开始是说借30万元，后来知道是40万元，10万元归还了公积金贷款。证据6，没有异议，这些钱是被告向曹忠方借的，被告拿到了这10万元。证据7，第1份承诺书是在房产证做好后才给被告的，第2份承诺书是被告为了借钱才出具的，借钱是因为儿子欠了高利贷，要还债。 被告为证明其抗辩主张，提供录音材料1份（光盘1张），证明房子转户给俞金良后是可以赎回的事实。 原告质证认为，录音中男子的讲话是曹忠方所讲，录音删除了部分内容，不能真实、全面反映谈话内容，关于房子赎回的事情，如果真有赎回的事情，应该在签订房屋转让合同时另外再出具相关凭证，不能只凭口头所讲。 法庭出示本院对曹忠方、被告俞金良所作询问笔录各1份。 原告质证认为，无异议。 被告质证认为，曹忠方的陈述，曹忠方说被告删除部分谈话内容不是事实，被告没有删除，被告向俞金良借款不是事实，实际上是陈郁向曹忠方借款，曹忠方在2016年、2017年都说过可以赎回房子；俞金良的陈述，有些说的是正确的，有些陈述被告不知道，被告以前不认识俞金良，就是在行政服务中心签字时才认识。 上述原、被告及本院出示的证据，经审核，本院认证如下： 原告提供的证据，本院均认定其真实性，作为认定案件事实的依据。 被告提供的证据，曹忠方认可是其所讲，本院确认其真实性，作为认定案件事实的依据。 本院出示的证据，原告无异议，合理部分本院作为认定案件事实的依据。 根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 原告俞金良系案外人曹忠方姐夫，被告葛巧龙与原告俞金良原本互不认识。被告葛巧龙居住于平湖市，该住房建筑面积95.49平方米，车库面积23.32平方米，被告葛巧龙与其子、媳妇及孙子居住在一起，该房屋原登记所有人为被告葛巧龙。被告葛巧龙与另一案外人陈祥根是同事关系，原来又是邻居关系，陈祥根有一子叫陈郁，对外欠债较多。陈郁向曹忠方借款，陈祥根要求被告帮忙，让被告用碧水云天的房子抵押贷款，被告同意了。2015年1月9日，曹忠方将30万元转入被告工商银行的银行卡上，当天陈郁即领取了被告银行卡上的30万元，领取后陈郁给了曹忠方好处费1万元。2015年1月28日前，曹忠方再转给被告10万元，由陈郁、曹忠方操办归还了被告在公积金管理中心的贷款，将案涉房屋的房产证拿回，然后与被告及俞金良等一起去了平湖市公证处，办理了借款抵押合同的公证。借款抵押合同载明：借款金额30万元，乙方（俞金良）已于2015年1月9日通过银行转账方式将出借资金转入甲方（葛巧龙）名下的账户；借款期限6个月，自2015年1月9日至2015年7月8日止；如实际借款数额和实际放款日期与本借款合同不符，以实际借款数额和日期为准。甲方收到借款后应当出具借条，甲方出具的借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；借款利率月息2分，利息按月结算，由甲方于每月8日支付乙方；还款方式为借款到期本金一次性付清；为保证合同的履行，甲方以其所有的坐落于平湖市的房屋抵押给乙方，作为借款人归还借款的担保。抵押物清单载明的评估价（协商价）为50万元。公证书载明：该合同自甲、乙双方签名并由乙方提供借款时生效，抵押权自登记时设立。公证办理后，借贷双方未去办理抵押登记手续，而是再去申请办理银行抵押贷款，但未果。 被告葛巧龙欠案外人万海良“高利贷”借款，曹忠方得知此事后，找到被告葛巧龙，双方在2015年8月10日进行了协商，曹忠方对葛巧龙讲：房子的事情问起了没有？被告葛巧龙讲：没有。曹忠方讲：没有问起，明天偷偷地过户掉，过户掉后你再住二年，给你二十万元。被告葛巧龙讲：好的，伊讲钞票有了要赎回的，要写下来。曹忠方讲：你那边（指万海良处）签了字，他们要赶你走怎么办？你就说房子卖掉了，我们签个租赁合同。被告葛巧龙讲：好，要写承诺书，让我住下去，给我住二年。曹忠方讲：二年的房租全部付清，提前走的话，我给你一千元一个月，承诺书不能对任何人讲。被告葛巧龙讲：你给我几万？曹忠方讲：补给你20万元。被告葛巧龙讲：就60万元？曹忠方讲：给你住二年，还要去过户，这些费用全部我承担。被告葛巧龙讲：先小人后君子，你承诺给我住二年。曹忠方讲：如果一年到了搬掉了，我钞票退给你。被告葛巧龙讲：如果陈郁下月、下下月钞票有了，我赎回房子可以吗？曹忠方讲：赎回的话，要多出税金的，税金很多的。被告葛巧龙讲：税金我与陈郁算。曹忠方讲：这样是可以的。被告葛巧龙讲：好哇？曹忠方讲：好的。被告葛巧龙讲：那你给我住二年，我租房也好，买房也好，与你无关。曹忠方讲：你啥时候搬，20万元啥时候给你，一年到了搬，我给你二十万元的利息。被告葛巧龙讲：你先给我10万元。曹忠方讲：我给你5万。被告葛巧龙讲：5万元不够，我欠农行卡债务要还，儿子债务3万元要还掉。曹忠方讲：10万到25日给行不行？被告葛巧龙讲：25号的话，我要刷卡2万元了。曹忠方讲：那我先给你2万元，其余的钱到25日左右给你。转户这个礼拜办掉，要么明天去办掉。被告葛巧龙讲：明天就去办掉，时间9点钟。曹忠方讲：明天弄好后我就过来，协议我起草好。被告葛巧龙讲：屋里的东西怎么办？曹忠方讲：你搬的走就搬走好了。被告葛巧龙讲：那边（指万海良）已经签字了，我怎么处理？我就把协议拿出来，说我钞票没有，就一个人。曹忠方讲：就这样，他们不会打你的。你要是对得起我的话，这些事情不要跟老头子（指陈祥根）商量。被告葛巧龙讲：不商量，所以承诺书要写的，我要赎回来的。曹忠方讲：明天九点到行政服务中心，承诺书写给你，老头子不要让他知道，陈郁我们都去逼他，我逼的出一元是一元，先付你的钱，多的给我。 2015年8月11日，原告俞金良与被告葛巧龙签订了《房屋转让合同》，合同载明：甲方（葛巧龙）自愿将坐落于平湖市房屋以60万元转让给乙方（俞金良）；2015年8月11日付房款40万元，再8月30日付房款10万元，余款10万元等葛巧龙房子搬出一次性付清。同日，被告出具给了原告俞金良收条1份，载明：今收到俞金良转让房屋费计40万元（抵借款），房屋坐落地址为当湖街道碧水云天14幢2单元102室。同日，原告俞金良又与被告葛巧龙签订了《房屋出租协议》1份，载明：甲方（俞金良）自愿将坐落于平湖市房屋出租给乙方（葛巧龙）使用，乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；承租用途为住宿；出租期限为自2015年8月11日起至2017年8月10日止，租期2年；租金为月租金1000元，租金2年结算一次，付款方式为现金，由乙方在签订协议之日交付给甲方22400元，乙方承租期内的一切费用自负。同日，曹忠方与被告葛巧龙出具承诺书1份，载明：因葛巧龙向俞金良借款本金40万元（利息6万元），实际此款被陈郁占用，现有葛巧龙将碧水云天14幢2单元102室转让给俞金良，价格为60万元，转户完毕后陈郁如果有所还欠款本金，全部归葛巧龙所有。 2015年8月17日，案涉房屋办理完成房屋产权转移手续，房屋所有权人登记为俞金良，为单独所有，产权证号为平湖房权证平字第××号。2015年8月18日，案涉房屋又办理完成了土地使用权证的转移手续，土地使用权人登记为俞金良，土地使用权证号为：平湖国用（2015）第05194号。2015年8月22日，被告葛巧龙出具收条1份，载明：今收到俞金良现金6万元（其中8月12日2万元由曹忠方支付）。2015年8月30日，被告葛巧龙又出具收条1份，载明：今收到（曹忠方）俞金良现金3万元。2015年9月14日，被告葛巧龙再出具收条1份，载明：今收到曹忠方1万元整。同日，被告葛巧龙出具承诺书1份，载明：葛巧龙承诺将碧水云天14幢2单元102室租房到2017年8月11日之前必须搬出，房租扣除，并保证俞金良带客户随时看房（注：俞金良将房屋转让），如葛巧龙有违约，承担违约责任2万元整，葛巧龙可以提前交房，但必须先腾空房屋再由俞金良支付余款（注：房租按实际时间结算，再扣除借款利息6万元）。 原告俞金良在2018年10月24日向本院陈述：我不认识葛巧龙，只是房产证做在我名下，房屋转让合同是我签字的，名义上是卖给我，实际上是卖给曹忠方。房价多少记不清楚了，买房的钱是我的，我出了30万元，这些钱放在曹忠方处帮助理财，因为我女儿要读书，所以先让我拿出点钱，曹忠方一下子也拿不出这么多钱，是先周转一下，30万元曹忠方已经给我了。我与葛巧龙没有签订过租赁合同，之后听曹忠方讲葛巧龙还住在那房子里，租赁合同上的名字是我签的，可能是在行政服务中心的时候一起签的，时间长了，我记不得了。起诉的事情我想起来是今年1月份（2018年）的一天，下雪天，曹忠方让我去律师那里，我去签了字，那时候可能要起诉。 本院认为，当事人订立合同的意思表示必须是真实的，意思表示真实是合同生效的重要构成要件。所谓意思表示真实，是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。本案原、被告确实签订了房屋租赁合同，但该房屋租赁合同非原、被告真实意思的表示。理由为：一、原告非房屋的实际受让人，原告认为是曹忠方借其名签订了房屋租赁合同，原告在向本院陈述中也表示与被告不认识，只是在做房产证时签了名，双方不存在利害关系，原告不知道合同的内容，也不清楚案涉房屋的实际情况，因此，原、被告之间应无租赁房屋的真实意思。二、原、被告签订合同、房产过户、出具承诺书、支付款项等，与曹忠方与被告在签订房屋转让合同、房屋租赁协议前一天的谈话协商密切相关，曹忠方在这次谈话中讲到：“偷偷地过户掉，过户掉你再住二年，给你二十万”、“他们要赶你走，你就说房子卖掉了，我们签个租赁合同”、“住二年，还要过户，这些费用全部我承担”，从这些谈话内容中能够看出曹忠方与被告之间也无房屋租赁的真实意思，因为购房款60万元按曹忠方的表示是包括被告在案涉房屋中住二年，被告无需再另外支付费用，其真意应该是同意被告延期二年交房，房屋租赁协议约定了二年租金并且需要在签订协议当日支付，纯属对外展示。三、原、被告签订的房屋转让合同约定的交房条件是款清交房，按照曹忠方与被告的意思表示，交房是在房屋过户后二年，因此，在签订房屋转让合同的同时，再签订一份承租人“不用支付租金”的二年租期的房屋租赁合同，如果没有特别目的，显然不符合常理。四、房屋租赁合同填写内容随意，每月租金1000元，二年的租金应为24000元，但租赁合同填写的内容是22400元，房屋转让合同将填写的房屋内的设施划掉了，从曹忠方与被告的谈话看，房屋内设施被告在交房时可以搬走，也就是设施归被告所有，房屋转让合同将这些内容划掉，符合二人的协商结果，但租赁协议却将这些房屋内设施仍然写在上面，意指房屋内的这些设施属原告，这显然与双方的真实意思相悖。因此，对于原、被告签订的房屋租赁协议，被告主张是应付放高利贷者，本院认为更具有可信度，该主张本院予以采信。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原、被告签订的房屋租赁合同不是双方真实意思的表示，签订该合同的目的应是为了付放高利贷者，因此，该租赁合同不生效，原告依据房屋租赁合同要求被告腾退房屋、支付房屋租金等诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告俞金良的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告俞金良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  丁喜林 审 判 员  高美霞 人民陪审员  马水华 二〇一九年一月二十九日 书 记 员  唐静玉