上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初18180号原告：上海东方海外凯旋房地产有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：罗臻毓，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈愚昕，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：杭州凯蓝品牌管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：李丽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：项振华，浙江京衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩英，浙江京衡律师事务所律师。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告杭州凯蓝品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月10日组织原、被告进行了证据交换，并于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的委托诉讼代理人陈愚昕、被告杭州凯蓝品牌管理有限公司的委托诉讼代理人韩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日解除；2.被告向原告支付拖欠的2017年7月-8月、2017年10月-2018年5月(2017年7月1日至2018年5月23日)的租金1,957,325.32元(200,917.50×9+149,067.82)、物业管理费186,411.94元(19,135×9+14,196.94)、2018年4月1日至4月30日的水电费2,131.29元，共计2,145,868.55元；3.原告没收被告已支付的租赁保证金720,432.75元、公共事业保证金7,654元，共计728,086.75元；4.被告承担逾期付款违约金1,320,315元(六个月的房屋租金+六个月的物业管理费=200,917.50×6+19,135×6)、租金滞纳金545,225.28元(2017年7月：200,917.50×0.1%×436=87,600.03元；2017年8月：200,917.50×0.1%×407=81,773.42元；2017年10月：200,917.50×0.1%×338=67,910.12元；2017年11月：200,917.50×0.1%×315=63,289.01元；2017年12月：200,917.50×0.1%×285=57,261.49元；2018年1月：200,917.50×0.1%×253=50,832.13元；2018年2月：200,917.50×0.1%×223=44,804.60元；2018年3月：200,917.50×0.1%×195=39,178.91元；2018年4月：200,917.50×0.1%×163=32,749.55元；2018年5月1日-5月23日：149,067.82×0.1%×133=19,826.02元)、物业管理费滞纳金51,926.26元(2017年7月：19,135×0.1%×436=8,342.86元；2017年8月：19,135×0.1%×407=7,787.95元；2017年10月：19,135×0.1%×338=6,467.63元；2017年11月：19,135×0.1%×315=6,027.53元；2017年12月：19,135×0.1%×285=5,453.48元；2018年1月：19,135×0.1%×253=4,841.16元；2018年2月：19,135×0.1%×223=4,267.11元；2018年3月：19,135×0.1%×195=3,731.33元；2018年4月：19,135×0.1%×163=3,119.01元；2018年5月1日-5月23日：14,196.94×0.1%×133=1,888.20元)及水电费滞纳金221.65元(2018年4月：2,131.29×0.1%×104=221.65元)，共计1,917,688.19元；5.被告支付原告房屋占有使用费2,368,530.30元(123.78元/平方米/天×191.35平方米×100天)；6.被告支付原告恢复房屋原状的费用21,841.05元。事实与理由：2016年11月4日，原、被告签订了上海市长宁区长宁路XXX号“长宁来福士广场”(E)B1层08号房屋(以下简称涉讼房屋)的《长宁来福士广场房屋租赁合同》，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日。原告履行了合同义务，但被告自2017年7月起不付租金、物业管理费及部分电费等各项费用，原告于2018年3月29日、4月24日两次去函催告，被告未作任何回复，自2018年4月29日起便不再使用涉讼房屋，亦未能依合同约定恢复原状后主动返还给原告。鉴于被告已逾期付款超过一个月，原告于2018年5月23日向被告去函解除租赁关系。原告采取自力救济，涉讼房屋至2018年8月31日才恢复原状，造成原告经济损失，故原告起诉来院。被告杭州凯蓝品牌管理有限公司辩称，原、被告真实解除租赁合同的时间是2018年4月29日，而非2018年5月23日。原告在2018年4月29日凌晨停止水、电供应的行为表明不再履行房屋租赁合同的义务，提前终止房屋租赁合同的履行。其拖欠的租金应从2017年7月1日计算至2018年4月30日，租金1,808,257.50元(200,917.50元/月×9个月)、物业费172,215元(19,135元/月×9个月)、水电费2,131.29元,合计为1,982,603.79元；对原告主张恢复原状所产生的费用21,841.05元及水电费均无异议。此外，原告无权没收被告支付的租赁保证金720,432.75元、公共事业保证金7,654元，共计728,086.75元，可抵扣拖欠的租金或者返还给被告，原告另有装修押金57,405元未退还，可冲抵租金。原告提出的违约金过高，远远超出原告的实际损失，按照民事赔偿一般适用“填平原则”，被告申请调低，同意支付违约金277,564.53元[1,982,603.79元×24%×(7/12)]。另双方未约定滞纳金，故原告主张的滞纳金无依据。根据房屋租赁合同的约定，原告可采取自救措施，开启门锁、更换门锁并将房屋恢复原状，上述过程涉及的相关费用，原告可直接从租赁保证金中扣除。原告未按合同采取措施，因此扩大损失应由原告自行承担，房屋占用费不存在，但对原告提出的恢复房屋原状所产生的费用无异议。原告出租物业“来福士广场”并未兑现在2017年底周边“地铁口、大型餐厅、大型超市”等吸引客流量的相关配套竣工的商业购物圈氛围，故违约的根本原因是原告未兑现大型商业圈必备的周边配套设施等优良的引流条件。整个商场终日人流寥寥无几，自此被告经营惨淡亏损严重。被告拖欠租金情非所愿，经被告了解周边其他商户“酷乐”、“潮玩”的租金费用是被告租金的一半。故被告拖欠租金原告具有不可推卸的责任，不同意原告不合理的诉讼请求。原告针对被告的答辩辩称，其同意将尚未退还的装修保证金抵扣被告的租金；原告从未向被告承诺地铁口何时接通至商城。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据：房屋租赁合同及补充条款、告知函、解约函、提醒函、报价函，本院予以确认并在卷佐证。对往来邮件、付款凭证，与双方陈述一致，本院亦予以确认。本院经审理认定事实如下：上海市长宁区长宁路XXX号房屋的权利人为原告。2016年11月4日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《长宁来福士广场房屋租赁合同》一份。合同3.3条约定，乙方按照合同21.1.1条约定的保底租金标准向甲方预付每个月租金，乙方应于合同签订前或房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同3.4条约定，乙方应于每月5日前向甲方提供上月每日营业额数据及所有与营业额有关的资料，营业额数据应由乙方授权人签字并加盖乙方公章或财务章。3.5条约定，甲方根据乙方提供的营业额进行核对并计算上个日历月的提成租金(若有)或应按中央收银约定的流程与日期与甲方进行核对并计算上个日历月的提成租金(若有)，乙方应于甲方向乙方发出付款通知后5日内向甲方付清上个日历月的提成租金(若有)。4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。10.2条约定，乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。10.5条约定，若乙方需于合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天(含)以上，视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任。12.2条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还房屋，乙方将添置的可移动物品在此之前搬离，并将不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予任何补偿或赔偿。13.2条约定，乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费(若有)由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用本合同13.1条的约定。19.1条约定，甲方出租给乙方的房屋为涉讼房屋。20.1条约定，租赁期为2017年4月1日至2020年3月31日，甲方同意给予乙方该房屋交付之日起59天为装修期，即2017年2月1日至2017年3月31日，双方暂约定房屋交付日为2017年2月1日。21.1.1.1条约定，第一个租金计收年度含税月保底租金为每平方米1,050元，含税月保底租金为200,917.50元，由不含税租金额191,350元加上增值税税额9,567.50元构成。21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金720,432.75元。21.3条约定，涉讼房屋含税物业管理费暂时核算为19,135元，其中包含增值税1,083.11元。21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还涉讼房屋，逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米123.78元的标准支付逾期期间的房屋占用费及占用期间发生的一切费用。21.6条约定，乙方应承担甲方委托律师起草合同的律师费3,000元，应于合同签订同时或之前将费用支付给甲方。21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金。装修押金的金额为57,405元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还。21.13条约定，乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付公共事业保证金7,654元。签约后，被告支付租赁保证金720,432.75元、公共事业保证金7,654元及装修押金57,405元。自2017年7月1日起被告未再向原告缴纳租金、物业费及部分水电费。2018年4月24日，原告向被告去函催讨租金，并告知如在2018年4月28日前未收到全额款项，将于4月29日停止供应水电，一切后果自负。后原告在2018年4月29日断水断电，被告当日停业。2018年5月23日，原告向被告发出解约函，通知被告即日起终止双方的租赁合同并将房屋恢复原状交还，另需按合同约定支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、违约金、房屋占用费及其他损失等。2018年6月9日，被告将物品搬离涉讼房屋。2018年6月25日，原告发邮件给被告，表示涉讼房屋复原未整改完成。2018年8月14日，原告委托案外人对涉讼房屋进行复原，至8月31日工程竣工完成，费用为21,841.05元。本院认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，应当按照约定全面履行自已的义务。被告逾期支付租金或其他任何应付款超过一个月，原告依法有权解除合同。原告在2018年4月24日向被告去函催讨租金，并告知如在2018年4月28日前未收到全额款项，将于4月29日停止供应水电。该断水断电的自我救助措施有合同根据，也表明原告不再履行房屋租赁合同义务，提前终止房屋租赁合同的履行。故被告的相关抗辩意见可以采纳，本院确认租赁合同于2018年4月29日解除。原告请求被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费合法有据。被告认为原告未兑现大型商业圈必备的周边配套设施等优良引流条件，但未举证证明原告在合同中或租赁广告和宣传资料等要约邀请中，就房屋及相关设施周边开发规划作了具体确定的说明和允诺，并对房屋租赁合同的订立以及价格的确定有重大影响。故被告的上述抗辩理由不予采信，原告的该项诉讼请求本院予以支持。租赁合同第十二条规定了被告逾期支付租金或者其他任何应付款项超过一个月的，租赁保证金和其他费用均不予退还，原告的该项诉讼请求予以支持。被告逾期支付租金及各项费用，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向原告支付违约金。被告抗辩合同约定的违约金远超原告的实际损失，申请调低，本院认为被告的该项抗辩有事实和法律根据，应按每日万分之五的标准计算违约金。对原告要求被告承担六个月房屋租金和六个月物业管理费之和的逾期付款违约金和滞纳金的诉请，由于原告没收被告的租赁保证金、公共事业保证金足以弥补原告的损失，本院难以支持。被告在2018年6月9日将物品搬离涉讼房屋，原告请求被告支付该期间的房屋占用使用费，合情合理，具体数额由本院参考租金标准的50%酌情确定。关于装修押金，按照合同约定，原告应当在被告完成二次装修后限期退还，被告在涉讼房屋内已经营十个月，原告应当退还该押金。为避免讼累，本院在本案中一并处理。原告委托案外人完成涉讼房屋复原整改，有关费用双方没有争议，故该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告杭州凯蓝品牌管理有限公司签订的《长宁来福士广场房屋租赁合同》于2018年4月29日解除；二、被告杭州凯蓝品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付租金1,808,257.50元、物业管理费172,215元、水电费2,131.29元,合计1,982,603.79元；三、被告杭州凯蓝品牌管理有限公司向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付的租赁保证金720,432.75元、公共事业保证金7,654元,由原告上海东方海外凯旋房地产有限公司没收；四、被告杭州凯蓝品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付逾期付款违约金265,029.20元；五、被告杭州凯蓝品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋占用使用费130,596.38元；六、被告杭州凯蓝品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋恢复原状费用21,841.05元；七、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告杭州凯蓝品牌管理有限公司返还装修押金57,405元；八、驳回原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,074.20元，因本案适用简易程序审理，减半收取计31,037.10元，由原告上海东方海外凯旋房地产有限公司负担17,691.20元，被告杭州凯蓝品牌管理有限公司负担13,345.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴钧二〇一九年一月三十一日书记员  杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。