湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5343号原告：长沙市雨花区德庆水韵山城业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区桃花塅路58号负责人：黄世安，主任。委托诉讼代理人：张书美，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。被告：湖南德庆置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区桃花塅路58号德庆水韵山城1号栋32楼。法定代表人：杜勤德，执行董事。委托诉讼代理人：刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡思源，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。原告长沙市雨花区德庆水韵山城业主委员会与被告湖南德庆置业有限公司返还原物纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2018年10月22日裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告负责人黄世安及其委托诉讼代理人张书美、肖翔，被告的委托诉讼代理人刘双、胡思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将经政府部门核定的尚未交付原告使用的长沙市雨花区德庆水韵山城小区物业用房中的小区大门栋102房，12栋一层（面积702．6平方米）立即交付原告使用；2、判令被告支付非法占用原告物业用房期间所产生的占用费170000元（按10000元／月，从2017年1月18日起计至2018年6月18日止，之后至实际交付时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长沙市雨花区德庆水韵山城小区的开发商，长沙市雨花区德庆水韵山城小区2009年启动开发，2011年已全部竣工验收并交付使用，整个小区房屋面积达25万平方米以上。根据我国《物业管理条例》、《湖南省实施＜物业管理条例＞办法》、《湖南省城乡住宅区物业管理条例》以及长沙市的相关规定，建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并且要具备水、电、采光、通风等使用功能的地面以上的独立成套装修房屋。根据有关行政部门的核定，被告公司应当为长沙市雨花区德庆水韵山城小区提供1188．392平方米的物业管理用房。小区业委会成立之后，被告仅向业委会交付了小区大门栋103号房、207房与公厕二楼，其余物业管理用房均未交付。为此，原告多次向主管职能部门反映，一直未得到相应回复，为维护小区业主合法权益，特诉至法院。被告答辩称，第一，原告不具有本案的诉讼主体资格。业主委员会参与诉讼应当有来自业主大会的授权，但被告作为德庆水韵山城50套物业合法持有人，具备业主资格从未收到过原告会议表决票或其他表决事项的公告，原告提供的证据从程序、形式、内容上都无法体现其得到了业主大会的授权，其不具备本案诉讼主体资格；第二，被告不具备返还诉争物业管理用房的义务。原告诉讼请求中的物业管理用房均不在被告的管理和控制之下，被告已经履行完了物业的移交任务。第三，原告请求被告支付非法占用物业管理用房期间所产生的占用费没有事实和法律依据。被告既不是诉争物业管理用房的实际控制人，亦未通过诉争管理用房获得利益。经审理查明，位于雨花区桃花塅路58号德庆水韵山城小区系由被告开发建设的。2007年4月21日，原雨花区洞井村村民委员会（甲方）与被告（乙方）签订了一份《洞井安置小区委托建设及土地转让合同》，合同约定甲方委托乙方负责对长沙市雨花区洞井村第三安置小区约定部分开发建设（详见小区规划设计图），约定项目位置位于长沙市雨花区李洞路吴家湾组（原建通物流中心）东部预留的宗地，该宗地面积约为二十亩，规划分为东南、东北各十亩的两部分，甲方委托乙方在东南方向土地上为甲方建设建筑面积为两万平方米的安置房，并另外为甲方提供40个地下车位。德庆水韵山城小区共计12栋楼房，其中第12号栋占用的集体土地，系安置房住宅，与另外11栋一同规划、报建与开发建设。2011年，德庆水韵山城小区竣工，经长沙市住房和城乡建设委员会物业建管处审核，确认该小区物业管理用房为：大门栋102、103、207房，12栋一层建筑面积702.6平方米，公厕栋2层建筑面积103.5平方米，共计建筑面积1188.392平方米。原告发现，实际交付使用的物业管理用房为大门栋103、107号房及公厕栋2层，其余均未交付，故诉至本院。在本案审理过程中，经双方协商一致，被告已于2018年11月16日将诉争大门栋102号房交付给原告。以上事实，有国有土地使用权出让合同、德庆水韵山城规划设计总平面图、洞井安置小区委托建设及土地转让合同，物业管理用房申请确认单及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为原告是否具有诉讼主体资格、被告是否应当向原告交付指定的房屋及赔偿占用房屋的费用。关于原告的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，现原告已依照上述法律规定在长沙市雨花区城乡建设局履行了备案手续,并经长沙市公安局雨花分局审批同意刻制了公章，原告具备合法的业主委员会的资格。业主委员会具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，在向被告主张物业管理用房权益时，具备原告诉讼主体资格。原告获得业主大会授权并提供了德庆水韵山城小区业主代表大会征求意见表及表决结果公告等证据，被告辩称原告不具备诉讼主体资格，本院不予采信。关于原告要求被告交付德庆水韵山城大门栋102房、12号栋一层建筑面积702.6平方米房屋问题。原告要求被告交付德庆水韵山城大门栋102房，被告无异议，且在本案审理过程中完成了交付，对该诉讼请求本院予以确认。对于德庆水韵山城12号栋一层建筑面积702.6平方米的房屋交付问题，该栋房屋系集体土地上的安置用房，当时建设时由原洞井村村民委员会（现为洞井社区筹建委员会）委托被告代建，经查明，12号栋一层702.6平方米的房屋并未登记在被告名下，且现在实际由洞井村居民使用并由洞井社区筹建委员会管理和收取租金。原告请求被告向其交付不属于被告且不由被告占有、使用和管理的房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否应向原告赔偿占用诉争房屋损失的问题。原告请求按每月10000元计算占用房屋的损失，但未举证证明自身损失大小以及损失计算标准的依据，对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南德庆置业有限公司向原告长沙市雨花区德庆水韵山城业主委员会交付德庆水韵山城大门栋102房（已履行）；二、驳回原告长沙市雨花区德庆水韵山城业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告湖南德庆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  隆改平审 判 员  宋正阳人民陪审员  李玲芝二〇一九年一月二十二日法官助理陈家义书记员秦瑶附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。