浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终3050号 上诉人（原审被告）：高伟，男，1956年1月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 被上诉人（原审原告）：厉兴华，男，1983年11月13日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 被上诉人（原审原告）：陆瑶，女，1988年12月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：厉兴华（系陆瑶丈夫），住浙江省嘉兴市南湖区。 上诉人高伟因与被上诉人厉兴华、陆瑶物权保护纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审适用法律错误。1.高伟在庭审前和庭审法庭辩论前多次提出反诉请求，一审法院不予受理，属于严重违反法定程序及适用法律错误。2.如果依照《中华人民共和国物权法》第六十五条、六十六条的规定，不应判决高伟承担所谓的租金损失。二、一审故意忽略对高伟有利的证据。庭询时，高伟补充称，2018年6月20日，高伟执行法院的判决配合厉兴华、陆瑶办理过户手续，嘉兴市国土资源局让高伟在是否自愿过户一栏勾选是，但高伟不同意，过户失败。后来高伟愿意配合办理过户，但厉兴华、陆瑶要申请强制执行。高伟到2018年7月30日才知道房产已被强制过户到厉兴华、陆瑶名下。高伟腾退的前提是对方付清款项、办理完过户，且按照合同约定，高伟享有两到三个月的搬迁时间。所以一审判决高伟自2018年7月12日起承担租金损失是错误的。 厉兴华、陆瑶辩称，本案系厉兴华、陆瑶所有的房屋被高伟非法侵占引起的物权保护纠纷。在厉兴华、陆瑶已付清房款，且该房屋也登记在厉兴华、陆瑶名下的情况下，高伟仍然占有使用案涉房屋，侵害了厉兴华、陆瑶的财产权利，应赔偿租金损失。综上，一审判决正确，请求驳回高伟的上诉请求，维持原判。 厉兴华、陆瑶向一审法院起诉请求：高伟腾退并交付案涉房屋，支付自2018年7月12日至实际腾退交付之日期间按每日116元计算的无权占有使用费，支付水、电、煤气、维修、物业等费用（计算至高伟实际腾退交付房屋之日），并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年9月18日，高伟与厉兴华、陆瑶签订《房屋买卖履约合同》一份，约定高伟将其所有的案涉房屋转让给厉兴华、陆瑶，转让价格为1260000元，付款方式为签约时支付购房定金50000元，申请过户时支付房款480000元，以公积金和商业贷款方式支付房款720000元，余款10000元在交房时支付；厉兴华、陆瑶应及时办妥房屋贷款手续并同意贷款不足部分在银行放款当日以现金方式补足；双方于10月31日前至嘉兴市房地产管理部门办理过户相关手续，并由中介公司及其指定人员，办理完成过户手续，待房产权属审核通过后，至办证中心缴纳相关税费；高伟于12月31日前腾出房屋并通知厉兴华、陆瑶进行验收，双方还就各自未按合同约定的期限配合对方办理房地产过户手续和未按合同约定的期限交付房屋或配合交付房屋的违约责任等项作出了约定。10月31日，双方又签订《房屋买卖履约合同补充协议》一份，将腾房期限由原定的2016年12月31日变更为2017年2月11日。 后因双方当事人关于尾款10000元的约定不符合银行贷款的审核要求，高伟亦未予配合，且称已超过了2016年10月31日的过户期限，厉兴华、陆瑶遂于11月17日向一审法院提诉讼，要求高伟履行案涉房屋的贷款手续和产权过户手续，并支付违约金126000元、滞纳金18900元（暂计）；高伟则以厉兴华、陆瑶迟延办理贷款手续而提起反诉，要求厉兴华、陆瑶支付违约金126000元、滞纳金54180元（暂计）。一审法院经审理于2017年3月17日作出一审判决，认为双方在合同履行过程均不存在违约行为，驳回了厉兴华、陆瑶的本诉请求和高伟的反诉请求。高伟不服一审判决，提起上诉。本院经审理于10月3日作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。 2017年8月11日，厉兴华、陆瑶以高伟未按约协助办理案涉房屋的产权过户手续为由向一审法院提起诉讼。一审法院经审理于2018年1月5日作出一审判决，判决高伟于该判决生效之日起二十日内协助厉兴华、陆瑶办理案涉房屋的产权过户手续。高伟不服一审判决，提起上诉，本院于5月29日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。 此后，经法院强制执行，案涉房屋已于2018年7月12日登记至厉兴华、陆瑶名下，但高伟未向厉兴华、陆瑶履行房屋交付义务，案涉房屋仍为高伟所占有、使用，厉兴华、陆瑶遂提起本案诉讼。 一审法院认为，双方当事人签订的《房屋买卖履约合同》、《房屋买卖履约合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的合同义务，未按约履行合同义务构成违约的，应承担相应的违约责任。双方在《房屋买卖履约合同补充协议》中明确约定高伟于2017年2月11日前腾出房屋并通知厉兴华、陆瑶验收，并将房屋钥匙交付厉兴华、陆瑶，该期限为不变期限，非经当事人双方重新约定不得作出变更，高伟应在该约定期限做好房屋交付的准备，其以合同约定的办理过户相关手续之日2016年10月31日与腾房交付之日2017年2月11日之间相差3个多月为由，主张房屋过户后享有3个多月的腾房期，以及该腾房期应扣除停水停电期间的抗辩意见，显然不符合合同约定，一审法院不予采纳。因贷款未成，厉兴华、陆瑶在一审法院作出（2017）浙0411民初3330号民事判决前付清了全部购房款，高伟应在合理期限内及时将案涉房屋交付厉兴华、陆瑶，但高伟未履行房屋交付义务，从合同履行而言高伟已构成违约，应赔偿厉兴华、陆瑶相应的租金损失。案涉房屋已登记于厉兴华、陆瑶名下，为厉兴华、陆瑶的合法财产，禁止他人侵占，然高伟仍然占有使用案涉房屋，侵害了厉兴华、陆瑶的私有财产权利，从物权保护而言高伟亦应赔偿厉兴华、陆瑶的租金损失。厉兴华、陆瑶主张租金损失从取得案涉房屋产权登记之日起按同地段同类房屋租金116元/日计算适当，一审法院予以支持。至于厉兴华、陆瑶主张的水、电、煤气、维修、物业等费用，厉兴华、陆瑶未能提供相关证据，金额尚不能确定，可待查实后另行主张。一审法院在送达高伟的民事诉讼举证通知书中第16条已明确告知提起反诉应当在举证期限届满前提出，而高伟向一审法院提出反诉要求时已超过了举证期限，故一审法院不予受理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第六十五条、第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、高伟于判决生效之日起十五日内将嘉兴市亚厦风和苑康馨居23幢1103室、22幢车库Z8号房屋腾空并交付厉兴华、陆瑶；二、高伟于判决生效之日起十五日内赔偿厉兴华、陆瑶房屋租金损失（租金损失自2018年7月12日起按116元/日的单价计算至上述案涉房屋实际交付厉兴华、陆瑶之日止）；三、驳回厉兴华、陆瑶的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由高伟负担，于判决生效之日起七日内交纳一审法院。 双方当事人二审中均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认，另认定，双方确认高伟于2018年11月19日向厉兴华、陆瑶交付了房屋。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审是否违反法定程序，本案应否发回重审；二、高伟应否赔偿厉兴华、陆瑶租金损失及损失起算时间如何确定。 一、一审是否违反法定程序，本案应否发回重审。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，高伟可在一审法庭辩论终结前提出反诉。一审认为反诉应该在举证期限届满前提出，并对高伟的反诉未予受理属于适用法律错误，亦有违法定程序。但就高伟的反诉而言，其反诉与本诉虽属同一法律关系，但该反诉与本诉系可分之诉，若符合民事案件受理条件，其可另行诉讼。故一审法院虽违反法定程序但并未影响高伟就反诉请求的诉讼权利及实体权利。况且，本案一审法院存在的上述问题并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，即不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项发回重审的法定条件。因此，对于高伟要求将本案发回重审的上诉主张，本院不予支持。高伟另上诉称一审故意忽视对其有利的证据，经询问其所称的证据为（2018）浙0411执1272号执行裁定书及备案合同。经查，该两份证据一审中已组织质证，一审对备案合同亦作出了合理认证，高伟关于一审忽视备案合同的主张与事实不符。至于执行裁定书，一审组织质证后，未进行认证，存有不当，本院予以指出。高伟上诉称该份执行裁定书仅要求其缴纳诉讼费，没有要求其过户，故其在2018年7月30日前不知房产所有权已转移。对此，本院认为，依据（2017）浙0411民初3330号及（2018）浙04民终594号生效判决，高伟有履行协助过户的义务，高伟对此应有明确认知，高伟以该执行裁定书进行抗辩，理由不成立。故虽然一审对该证据未予以认证存有不当，但不影响判决结果。 二、高伟应否赔偿厉兴华、陆瑶租金损失及损失如何确定。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”案涉房屋所有权于2018年7月12日即转至厉兴华、陆瑶名下，高伟占有案涉房屋无合法依据，并使厉兴华、陆瑶物权遭受损害，应予以赔偿。侵害物权，造成权利人损害的，不仅需赔偿权利人因特定物直接损坏、灭失而失去的经济价值，还需赔偿权利人正常情况下能够得到的可期待利益由于特定物及物权遭受侵害而无法获得的损失。高伟占有案涉房屋致使厉兴华、陆瑶无法行使占有、使用、收益、处分的权能，厉兴华、陆瑶请求高伟参照同地段同类房屋租金标准赔偿损失，应予以支持。高伟关于案涉房屋未出租，未产生租金，无需赔偿的抗辩，本院不予支持。高伟二审庭询时称，其至2018年7月30日方得知房产已被强制过户至厉兴华、陆瑶名下，并主张自该日起给予其两至三个月的合理腾退期。对此，本院认为，双方合同约定的2016年10月31日前办理过户相关手续、2016年12月31日前腾房及补充协议约定的2017年2月11日前腾房均是不变期限，且（2017）浙04民终876号生效判决中已明确说明“办理过户相关手续”应当理解为围绕房屋产权变更所需办理的一系列手续和流程，而非单指房屋变更登记手续。故高伟关于其在产权变更两至三个月后方有腾退义务的抗辩，无事实和法律依据。依据一审法院（2017）浙0411民初3330号民事判决及本院于2018年5月29日作出的（2018）浙04民终594号民事判决，高伟应于判决生效之日起20日内协助厉兴华、陆瑶办理产权过户登记手续，高伟对不执行生效判决应有合理预见。高伟关于2018年6月20日因嘉兴市国土资源局材料填写原因未过户成功及其至2018年7月30日方知房产已被强制过户的辩解，非减免其赔偿义务的正当抗辩事由。一审判决高伟自2018年7月12日起赔偿厉兴华、陆瑶房屋租金损失至实际交房之日止，并无不当。高伟另上诉称，一审适用《中华人民共和国物权法》第六十五条、六十六条规定错误，本院认为，该两条系关于保护私人合法权益、私有财产的规定，一审援引该两条规定并无明显不当。 综上所述，高伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人高伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一九年一月十四日 法官助理周倩 书记员胡玉婷