江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初5817号原告：危军，男，1974年8月12日出生，汉族，袁州区人，教师，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄璐，江西利元律师事务所律师。被告：姜保良，男，1963年6月3日出生，汉族，袁州区人，公安干警，住宜春市袁州区（原宜春市林业局宿舍）。委托诉讼代理人：钟裕泉，江西爱心律师事务所律师。原告危军（以下简称为原告）与被告姜保良（以下简称为被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理，依法适用简易程序，于2018年11月6日、2018年12月7日公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人周洪平、被告及委托诉讼代理人钟裕泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303房为原告所有，并依法判令被告立即将该房屋交付给原告；2、请求判令被告协助原告办理过户手续；（当庭增加诉讼请求）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年上半年，被告以参加团购方式购买温汤镇泉韵颐园小区内房屋，该房屋开发商为宜春市恒达旅游投资开发有限公司。因被告当时资金紧缺，其妻子与原告系同事，遂要求原告为其联系买主，被告仅赚取所谓指标费即可。原告几次为其联系买主，但最后都因各种原因未能介绍成功。因原告系温汤人，被告遂提出由原告自行购买亦可，被告收取5万元指标费即可，于是原、被告即口头就诉争房屋买卖达成协议如下：原告承担全部房款及费用，由被告代缴给开发商；原告另行支付给被告5万元指标费。达成口头房屋买卖协议后，原告于2013年6月3日起多次共计付款53万元给被告，被告出售给原告的价格为523685元（其中应交开发商房款是413465元）。2017年2月23日，被告参加团购的房屋开始选房号，经被告抽选房号为6栋二单元303房。经被告许可后，原告遂于2017年6月1日委托他人对该房屋进行了简单装修，花费1万元。2017年10月份期间，开发商交付房屋给被告后，原告遂要求被告将房屋交付给原告，但此时被告总以各种理由推诿交付房屋。2018年春节前，被告要原告到其家中后，被告以温汤镇房屋价格已经上涨为由提出不卖了，原告对此坚决不予同意，并要求被告交付房屋。综上，本案涉案房屋买卖虽未签订书面合同，但是双方就房屋交易价格等达成一致，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。被告以房价上涨为由拒不交付房屋，有违法律及诚信原则。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：2013年5月，明月山管委会参考市政府的做法，在泉州北路××号修建办公大楼，同时在办公大楼右侧建住房。在2013年5月我们交了订金，当时我老婆与原告是同事，我老婆在原告处借了几万元，当时的房款是523685元，2017年6月份签订的购房合同。我本人与原告不熟，是后来借款后才认识的，我从来没有说过要卖房给原告，管委会也有规定，5年内不可以转让，也不可以以任何形式转卖。我老婆是借了原告的钱，并打了借条给原告，后来我要她把本金和利息都还给原告了，有转账凭证。房子是我装修的，不是原告装修的，原告还找人撬了房门，我们也协商了原告要多少利息，但是没有协商成。原告借钱是事实，但不是买房的钱，原告故意将借款说成是买房的钱不符合事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。综合原告的诉称与被告的答辩，并征询当事人的意见，本案的争议焦点是：1、原告与被告之间是否存在房屋买卖协议；2、原告所付的款项金额是多少，所付款项是购房款还是借款；3、温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303号是否归原告所有；4、被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据一工商银行电子回单，证明：2013年5月18日转账4万元指标费到被告妻子的账户上，另付了10万元现金，拿给被告姜保良，当时被告开的是赣A的公车。被告经质证对三性均有异议，认为是手写的，不能达到原告的证明目的。因原告在第二次庭审时补充提交了经银行确认的转账凭证，能够证明原告于2013年5月18日向被告妻子袁芳转账40000元，故本院对该证据予以确认，并作为认定案件事实的依据；对原告主张的另付10万元现金给被告的证明目的，虽然原告未提交被告出具的该10万元收条，但是原告提供了其2013年5月14日取现97000元的银行流水能够佐证其准备了相应的资金，同时2018年5月11日原告到被告家中谈商的录音反映被告的妻子袁芳明确表示收到原告的款项为53万元，该说法与原告的主张相吻合，结合原告与被告每次转账等资金往来被告均未出具收据的交易习惯，对原告主张其支付了10万元现金给被告的证明目的，本院予以支持。2、原告提交的证据二农商银行的现金转款单，证明：这个款项是被告要求原告直接缴到开发商的账户上。被告经质证对三性均有异议，认为没有原件，也不能达到原告的证明目的。因原告在第二次庭审时补充提交了经银行确认的现金缴款单，故本院对该证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。3、原告提交的证据三2017年6月3日转账16万元回单、个人业务凭证复印件，证明：原告为购买被告位于温汤镇泉韵颐园6栋二单元303号房屋累计付款合计53万元；原告以被告名义直接支付部分房款至开发商宜春市恒达旅游开发有限公司账户；双方达成房屋买卖口头协议。被告经质证对三性均有异议，认为不能达到原告的证明目的，不能体现钱已经付给被告。因原告在第二次庭审时提交了经银行确认的个人业务凭证，能够证明原告将16万元款项汇至被告的账户并附言为付温汤房款，故本院对该证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。4、原告提交的证据四原告和被告的手机短信聊天记录打印件5页，原告和被告的妻子袁芳的微信聊天记录打印件2页，短信回执一页，证明：在短信中双方确认了房屋买卖的关系，被告回复办理房屋产权及转让手续，被告在短信中提出该房屋的总价款为523685元，被告确认了2017年5月22日原告已经支付了28万元，被告要求原告继续补交房款16万元；原告按被告要求在2017年6月3日支付了16万元，并注明了是购房款。被告经质证表示手机号码是本人的，但是这个号码没有用，其一直在用警务通，也不知道短信是谁发的；不清楚微信号是不是其妻子的，对短信回执不清楚。虽然被告对该证据提出异议，但是该手机号码是被告所有的，短信内容清晰明确，能够反映出双方协商房屋买卖的具体过程；同时原告当庭用微信查询了被告妻子袁芳的微信号，印证了微信聊天记录的真实性，故本院对该证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。5、原告提交的证据五2018年5月11日原告与被告、被告妻子袁芳在其家中就房屋买卖的录音证据，证明：在录音的前期被告的妻子袁芳确认原告共支付了53万元；被告提出不卖房屋，向原告支付利息，但没有达成协议，被告要求原告起诉；原告提供的第二个方案，被告也不同意。被告提交书面质证意见：一、被告自始至终没有出卖房屋的意向；二、原告所说的已付53万元，袁芳只是随口应和，双方没有实质性的对账，应以原告所持有的付款凭证或出具收条，经双方核实后为准；三、在法庭上所听的录音与法庭提供给被告的录音内容不一致，原告录音也没有经过被告同意，故认为原告提供的录音不能作为证据使用，不能达到其证明目的。因被告对录音的真实性未提出异议，录音时双方对房屋买卖协议已经发生争议，此时被告不承认房屋买卖不违反逻辑性，同时该录音中被告的妻子两次明确表示确实收到原告支付的53万元款项，该录音过程清楚地记录了当时双方协商的过程，故本院对该证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。6、原告提交的证据六收据一份，证明：原告经被告许可对房屋进行了初步的装修。被告经质证对三性均有异议，认为这个房子已经是装修好了的，不需要再装修了，不能达到原告的证明目的。但在法庭辩论阶段，被告的代理人表示装修的人是被告请的，钱是原告的，体现的是两人关系比较好，被告装修要原告去帮忙。综合原告提交的其他证据显示原告与被告之间自2013年就达成了房屋买卖的合意，原告陆续向被告支付了50余万元装修款，以及被告代理人认可了该装修款是原告所支付的事实，本院对该证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告的妻子均为宜春四中的教师。2013年5月，被告以团购方式购买了宜春市恒达旅游投资开发有限公司在宜春市××区温汤镇开发的泉韵颐园小区。之后，双方达成口头协议，约定被告将购买泉韵颐园小区的指标转让给原告，原告直接向被告支付指标费及购房款。2013年5月18日，原告通过其中国工商银行账户向被告妻子袁芳账号为62×××51的账户转账支付40000元指标费。同日，原告将100000元现金作为购房款支付给被告。2013年9月14日，原告以被告名义将100000元现金缴纳至宜春市恒达旅游投资开发有限公司泉韵颐园项目部在宜春农商银行明月山支行营业部的账户，账号为：14×××56。2014年10月22日，原告再次以被告名义将80000元现金缴纳至宜春市恒达旅游投资开发有限公司泉韵颐园项目部在宜春农商银行明月山支行营业部的账户，账号为：14×××56。2017年2月25日8时59分，原告向被告（手机号为：138××××9573）发送短信，内容为：“姐夫，你好！我就不过来挑房了，由你全权代理，反正昨天下午在你的带领下，我和我老婆已经看过了，非常满意，多谢啦！”同日11时59分，被告妻子袁芳通过微信（微信号：×××）将选房结果拍照发送给原告，告知原告所选房屋为温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303房。原告随即回复：“看到了！非常好！多谢啦！”2017年5月17日，被告向原告发送短信，内容为：“关于泉韵颐园小区签订合同缴交房款等重要事项的通知。各位业主：为顺利办理好团购房相关重要事项，现将有关事项通知如下：一，签订合同及办理产权证等事宜：1，办理产权证人姓名的确定：本人，配偶，父母，子女或上述几个人的名字。2，步骤，一，办理网签合同信息录入（带选房确认书，身份证。如办前款规定的其他人名字，需带结婚证，户口本，相关人身份证，本人承诺书）。二，签订购房合同。3，时间要求：2017年5月26日前。4，办理产权证缴交费用：房屋维修基金每平米15元，办证工本费每户80元，契税（业主自行缴交）。5，需办理公积金贷款的开具销售不动产专用收据。6，地点：玉盘广场上古井房玉盘园售楼部二楼。联系人敖先生139××××5936。二，缴款时间要求：2017年6月10日前，开户行及账号。三，签订物业合同、交房等事项。1，带好身份证，购房合同，交款证明（需交清）到小区物业办公室签订物业合同，填写表格，领取资料等。2，预交一年的物业管理费（每月每平方0.6元），需装修改造的交押金2000元，装修垃圾费按每平方3.5元收取，拆墙垃圾自行清运。物业费从2017年7月开始计算。3，办理交房手续，领取钥匙，门禁卡。四，办理燃气，水，电，广电，网线等开通事宜业主分别到深燃温汤营业厅（联系人苏先生135××××6139），温汤水业公司联系人黄斌先生或业务窗口（3516086），温汤供电所业务（窗口3516669），温汤广电站联系人张先生（3518080）办理，不需交开户费。有钱电视，网线由业主交纳年度使用费。五，需办理公积金贷款的业主由刘鹏飞发布相关信息。六，房屋改造装修规定：1，室内二次装修改造需向物业申请，办理相关手续。不得改变房屋、墙体承重，不得影响外观风格。2，小区前排一楼架空层改房的部分露台，因前期统一封闭时未按设计要求封闭到位，可按设计的规格和风格自行封闭。凡是其它外观一律不得改变现状，违者自行拆除外，视情节和后果情况作出严肃处理。泉韵颐园团购领导小组办公室。2017年5月17日。”原告于2017年5月18日回复，内容为：“收到，谢谢。”2017年5月22日，被告向原告发送短信，内容为：“危军，我要和你再说清楚来，房款总价是523685元，你已经交了280000，你还需要付款263685，包括原来欠的20000。利息是110220，需要补交的房款是133465。你要付了263685元钱我才会把房子给你，否则我自己会买下来。你自己考虑清楚，你不要我就需要办理住房公积金贷款。错过了以后就不可以再办贷款的了。”（其中的利息110220元，之后由相关部门予以返回，庭审时被告表示利息110220元已经返回至其本人。）原告于2017年5月27日回复，内容为：“你好，姐夫！我这个星期钱没有到位，端午节之后拿过来。”2017年6月3日，原告向被告发送短信，内容为：“姐夫，你好！我已经筹集到第四阶段的房款16万元，等一下去银行打账给你。请你先按时打款到管理局公务员楼的账户吧。我真的尽力筹了，余下的款后阶段分期分批次付清。请你体谅一下！”被告于同日回复，内容为：“行，你先打到我卡里，下礼拜我去交钱。”该日，原告通过其宜春农村商业银行账号为62×××37的账户向被告账号为14×××66的账户转账160000元，并在业务凭证上备注：付温汤房款。原告汇款之后，立即将汇款凭证拍照发送至被告妻子袁芳的微信上，并写明：“已经打16万房款到姐夫账上。我真的尽力筹了，余下的款后阶段分批次付清。请你体谅一下！”被告妻子袁芳回复：“我看到了，你要和姜保良商量。为这事我和他谈过，他不允许我管。”2017年6月，宜春市恒达旅游投资开发有限公司将温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303房钥匙交付给被告。原告从被告处拿了钥匙后请人进行装修，并支付了10000元装修款（阁楼隔层材料工钱）。但之后双方就该房屋买卖发生争议，被告不同意再将该房屋出卖给原告，也拒不将钥匙交付给原告，为此双方都进行了撬锁换锁。2018年2月14日，被告通过其账号为62×××14的中国工商银行账户向原告账号为62×××17的账户转账440000元，附言为：姜保良归还借款，利息后还。原告于2018年2月15日分三次（分别为40000元、200000元、200000元）将该款项转回给被告账户，并附言：我不接受借款谎言，退回钱去！2018年5月11日，原告到被告家中就房屋买卖事宜进行协商并对谈话过程进行了录音，录音中显示被告的妻子袁芳明确表示收到的款项是53万元；被告仅同意将原告支付的款项作为借款并计算利息，但对如何利息标准未明确表示，原告提出按社会融资利息三分计算利息，被告表示不同意；原告又提出因房价上涨，按温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303房现行房价减去原告已支付的购房价，所得收益双方各得一半的方案，被告再次表示不同意。2018年8月1日，原告通过其账号为62×××79的账户向被告账号为14×××66的账户转账103685元（因根据被告2017年5月22日发送的短信，原告还需要支付263685元，扣除已经支付的160000元，还有103685元应支付），并附言：购房的利息返回款余下部分，但之后被告将该款项退回给原告。之后，因双方一直协商未果，原告诉至本院。庭审时，原告陈述其53万元的具体付款情况为：①2013年5月18日，将10万元现金支付给被告本人，同日将40000元转账至被告妻子袁芳账户作为指标费。②2013年9月14日，在十运会的宜春农商银行以被告的名义将100000元现金缴纳至宜春市恒达旅游投资开发有限公司泉韵颐园项目部的账户。③2014年10月22日，以被告的名义将80000元现金缴纳至宜春市恒达旅游投资开发有限公司泉韵颐园项目部的账户。④2017年6月3日，将160000元转账至被告本人账户。⑤分两次，每次10000元现金支付给被告妻子袁芳作为指标费。⑥分三次，每次10000元，应被告要求转账至被告单位的工作人员魏冬林账户。但被告对此不予认可，对原告的付款情况亦表示记不清楚，要问他妻子袁芳，本院多次联系其妻子袁芳本人，要求其到法院接受询问，但袁芳一直不予配合。另查明：本院于2018年11月19日向宜春市房地产管理局、宜春市不动产中心出具调查令，请求其出具宜春市××区温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303房的房屋权属登记资料。2018年11月21日，宜春市房地产管理局审批服务中心出具司法调查回复函，内容为：“宜春市恒达旅游投资开发有限公司开发的泉韵颐园小区6栋二单元303室商品房，合同编号为YC201706070166，于2017年7月5日到我局办理了商品房买卖合同备案手续，买受人为姜保良，身份证号：，购房总价为：328500元。本院认为:对于原告与被告之间是否存在房屋买卖协议的问题：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”和《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”之规定，房屋买卖双方本应签订书面合同。本案中，原告与被告未签订书面的房屋买卖合同；被告虽通过短信方式告知原告房屋买卖价款及未付价款为多少，依据《中华人民共和国电子签名法》第三条的规定，双方亦不属于使用短信类数据电文的书面形式订立房屋买卖合同的情形。但双方汇款往来、协商过程足以说明原告与被告达成了房屋买卖的协议，理由是：一、原告2013年5月18日分别向被告的妻子支付4万元、向被告支付了10万元现金，2013年9月14日及2014年10月22日以被告的名义分别向开发商支付了购房款10万元、8万元；二、2017年2月25日，原告通过短信委托被告选房，同日被告的妻子告知了原告所选具体房屋；三、2017年5月17日被告通过短信方式详细告知了原告“关于泉韵颐园小区签订合同缴交房款等重要事项的通知”，并于2017年5月22日再次通过短信方式详细告知原告购房款、原告已支付的购房款、原告应继续支付的购房款；四、2017年6月3日，原告向被告支付了16万元购房款，并通过发送短信及转账附言的方式明确为付购房款，被告也通过短信予以回复。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，虽然原告与被告未签订书面的房屋买卖合同，但是原告方已经支付了53万元购房款，履行了主要义务，被告方已经接受，原告与被告的房屋买卖合同应该认定为已经成立。关于原告所付的款项金额为多少，该款项是购房款还是借款的问题：对于原告所付的款项金额，原告主张是53万元，被告表示其不清楚，没有经手。虽然原告仅提供了38万元的转账凭证或缴款凭证，但是原告提供了支付的10万元现金中的97000元的取款凭证，另外原告分两次支付给被告妻子袁芳的2万元现金、分三次支付给被告单位的工作人员魏冬林的3万元均数额较小，现金支付符合日常交易习惯，并且原告详细陈述了每笔款项的付款时间、收款人，2018年5月11日双方协商的过程中被告的妻子袁芳两次明确表示收到的款项是53万元，与原告所述完全吻合；同时原告与被告妻子为多年同事关系，结合原告每次付款，被告、被告妻子从未出具书面收款凭证的事实说明原告无法出具相应收条、收据是符合双方交易习惯的，故原告支付给被告的款项应认定为53万元。对于原告所付款项，原告主张是购房款，被告主张是借款，但从双方短信谈话内容以及原告付款附言可知，双方存在着事实上的房屋买卖，被告通知原告所交的款项也是购房款，故原告所付的款项应认定为购房款。关于温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303号是否归原告所有的问题：原告与被告达成的房屋买卖口头协议是双方当事人的真实意思表示；同时虽然该房屋是被告通过团购购买，但该房屋买卖协议未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖协议合法有效。原告已经向被告支付了购房款，被告应依合同约定将该房屋所有权转让给原告，现在被告明确拒绝履行该房屋买卖合同，被告的行为已经构成违约，原告有权请求确认位于宜春市××区××泉××小区××单元××号房屋归其所有，并有权要求被告协助办理房屋过户手续，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据2017年5月22日被告发送给原告的短信，原告需要支付263685元，原告仅支付160000元，对于未支付的103685元，原告应当支付给被告。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、位于宜春市袁州区温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303室房屋归原告危军所有；二、被告姜保良在取得宜春市袁州区温汤镇泉韵颐园小区6栋二单元303室房屋的房产证后，应在合理期限内配合原告危军办理产权过户手续。案件受理费9037元，减半收取4518.5元，由被告姜保良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 易艳华二〇一九年一月八日代书记员 曹淑金