苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0509民初4167号 原告（反诉被告）：高荣 委托诉讼代理人：项苏农 被告（反诉原告）：沈建明 委托诉讼代理人：戴荣华 委托诉讼代理人：薄菲菲 原告高荣与被告沈建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高荣的委托诉讼代理人项苏农，沈建明的委托诉讼代理人戴荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还水电押金100000元；2、被告返还租赁押金113731.2元；3、被告赔偿原告员工工资20550元；4、被告赔偿原告的住店客人的退房损失1543元；5、被告赔偿原告装修装潢的费用4406700元；6、被告赔偿原告的房屋安全鉴定费21600元；7、被告赔偿原告的建筑加固费40000元；8、被告赔偿违约金3912799.79元，以上合计8610224.5元。9、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月14日，原告和被告签订了“房屋租赁合同”，向被告支付了水电押金100000元、房屋租赁押金113137.2元、2017年4月16日至2017年7月9日的房租310023.29元，用于经营“吴江市盛泽镇七天酒店”。2017年5月中旬，原告去税务机关办理税务登记时，被告知需要提供房屋租赁发票，因此原告多次打电话和发微信给被告，并于当月16日向被告寄送通知函，要求被告提供房屋租赁发票，但被告置之不理。9月1日上午9时许，被告在事先没有通知的情况下，对原告正在营业的七天酒店采取停水停电措施。原告为此报瞥，但无果，致使原吿经营的七天酒店至今不能营业。在此期间，原告多次要求被告恢复水电供应，在无果的情况下，于9月17日致函被告，要求被告在9月20日前开通水电，但破告还是置之不理。11月15日，被告向原告提出了解除房屋租货合同。原告因被告擅自停电，导致营业损失、装修损失等直接经济损失。 高荣举证的证据有：1、沈建明与高荣于2017年3月14日签订的房屋租赁合同；2、房租保证金、租赁押金、水电押金收据各一份；3、中国工商银行电子回单；4、营业执照；5、短信记录；6、通知函及快递面单；7、接出警工作登记表；8、告知函及快递面单；9、律师函。 被告沈建明辩称：1、虽然被告曾向原告提出解除合同，但原因是原告拖欠租金已久，并且原告因自身经营问题关门停业，为维护被告自身合法权益，避免受到的损失进一步扩大，当事人无奈根据合同的解约条款，曾经向原告提出解除合同，但原告置之不理，导致了至本案起诉之日所涉租赁合同未得到解除和办理清算交接。并且被告房屋也一直由原告占有，被告受损严重。2、对于诉状中第二点所述的关于停水、停电问题，被告不予认可。虽然根据合同约定，原告拖欠支付租金水电等费用超过十五天，被告有权停水停电，但本案中原告并没有充分证据证明被告进行了停水停电给原告带来经营中的影响。3、根据双方于2017年3月14日签定的租赁合同解除协议，约定原告应于2017年4月16日前支付20万元拖欠的租金，但原告并未按期履行支付义务，被告有权要求原告支付之前所拖欠的所有租金及水电费。所以在原告未支付完2017年3月14日以前所拖欠的租金及水电费之前，被告有权力对原告所支付的款项在上述拖欠租金和水电费范围内进行扣除。4、对于原告主张的装潢装修费用，被告认为该装潢装修设施系第三人周新萍所添设，之前的房屋租赁合同是由吴江恒基房产开发有限公司（原房屋所有人）与第三人周新萍所签定的，本案原告所主张的装潢装修设施是在之前的租赁期间内由周新萍添设的，并非属于本案原告的资产，与本案没有关联性。5、对于原告主张的其他诉讼请求，我方均不认可。 反诉原告沈建明向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付到期租金1769904.37元（计算至2017年11月13日），水电费72248元；2、反诉被告支付原告租金损失709180.7元（自2017年11月14日计算至被告将房屋恢复原状为止，暂计算至2018年5月23日）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。审理中反诉原告沈建林明确要求租金计算至2018年7月23日，具体为2017年3月14日前拖欠的总的租金及水电费共计883169.8元以及自2017年4月16日至2018年7月23日的租金1683905元，两项合计2567074.8元。事实与理由：反诉原被告双方于2017年3月14日签订房屋租赁合同一份，被告承租原告位于苏州市吴江区房屋，建筑面积3771.24平方米。合同对租金水电等费用的支付及违约责任均进行了明确的约定。其中约定按季度交纳租金，采用先付后租，且拖欠租金或水电等其他各项费用达三十天的，出租方有权解除合同。后因被告方自身经营问题，迟迟拖欠反诉原告租金水电等各项费用，原告多次向其催讨无果，于2017年11月13日发律师函告知解除双方签订的上述房屋租赁合同，支付至期租金，并要求限期将租赁房屋恢复原状。但反诉被告仍然未支付所欠费用，亦未将租赁房屋恢复至出租前。反诉原告只得空关上述房屋至今，损失巨大。 沈建明提供的证据有：1、2010年7月11日周新萍与吴江恒基房产开发有限公司签订的房屋租赁合同；2、2010年8月2日周新萍的委托书；3、2017年3月14日的租赁合同解除协议；4、2017年3月14日沈建明与高荣签订的房屋租赁合同；5、2017年3月14日高荣的承诺书和收条。 反诉被告高荣辩称：讼争的酒店最初是由高荣、周新萍等三人合伙经营，此后周新萍等两人已经退出交由高荣一个人经营。反诉原告擅自对反诉被告经营的酒店进行停水停电，反诉被告向反诉原告要求恢复水电，但反诉原告置之不理，此后反诉原告致函反诉被告提出终止合同。本案讼争的财产在经过司法鉴定后，已经返还给了反诉原告。不存在反诉被告向反诉原告支付到期租金，因为根据合同约定，反诉原告没有向反诉被告提供发票的前提下导致反诉被告无法进行税务登记，反诉原告这种行为违反了合同的约定，因此反诉被告有权根据合同约定拒绝支付房屋租金。反诉被告不应当支付反诉原告租金损失，理由是基于合同约定，反诉原告应当向反诉被告提供发票，但反诉原告至今没有提供发票，导致税务登记不能进行，因此该责任应当由反诉原告承担。 2018年9月5日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具资产评估报告，对苏州市吴江盛泽七天酒店内装修装潢、管道设施等设备设施及不可移动的固定性家具，房屋内客房家具、电器等物以及库存物品，一楼大堂前台及相关设施物品设备的价值进行评估，评估价值为400.67万元。 庭后，高荣补充提交了2010年7月11日周新萍、高荣、金关珍签订的宾馆合伙协议书，2010年7月22日周新萍、高荣、金关珍签订的宾馆退伙协议书，2010年8月2日周新萍出具的委托书复印件。沈建明补充提交了吴江恒基房产开发有限公司出具的说明、苏州盛实物业管理有限公司缴纳电费、水费相关票据复印件及转账凭证复印件、2017年6月29日向七天酒店开具的面额为37500元的房租金发票。2019年1月4日，沈建明向高荣补开了面额为1708818.38元的房租金发票。 经审理查明：2010年7月11日，周新萍、高荣、金关珍签订宾馆合伙协议书，约定合伙经营七天酒店，委托周新萍为合伙事务执行人。同日，周新萍为乙方与甲方吴江恒基房产开发有限公司签订房屋租赁合同（以下简称旧合同），约定乙方承租甲方的位于苏州市吴江区南侧房产的13、14、15层，租赁期12年，2011年1月10日至2023年1月9日，装修免租期6个月，自2010年7月10日至2011年1月9日。该房产以现状交付乙方，甲方提供乙方用水用电需要等。如乙方需要更改所发生的费用全部由乙方承担（方案必须由甲方确认）。合同约定年租金为：2011年1月10日至2012年1月9日1357646.40元；2012年1月10日至2013年1月9日1357646.40元；2013年1月10日至2014年1月9日、2014年1月10日至2015年1月9日、2015年1月10日至2016年1月9日均为1425528.72元；2016年1月10日至2017年1月9日、2017年1月10日至2018年1月9日均为1496805.16元。第一期付款，包括2011年1月10日起的2011年4月9日止的租金339411.60元、押金113137.20元、一次性补偿甲方大堂装修费20万元。乙方按季度缴纳租金，并采用先付后租、付三押一的方式。如乙方逾期支付租金或其他费用超过三十天的，甲方有权停水停电，甲方有权解除合同并乙方按照合同约定条款向甲方进行违约赔偿。租赁期满返还时，乙方装修改造过程中所添置的可分离可移动的设备设施及家具器具（空调设备除外）等，乙方有权自由处置，如乙方在期满后七天内所添置的可分离可移动的设备设施及家具器具的不及时清理干净，甲方有权自由处置。乙方租赁甲方的房屋，必须以七天连锁酒店品牌经营。第一期乙方支付给甲方的费用，甲方开具收据给乙方。乙方公司注册后，甲方补开具租赁发票给乙方公司，并收回此前所开收据。在乙方公司营业执照办理完毕后，乙方对于本合同权利义务全部转移至该公司（由该公司向甲方出具接收确认书），所有法律责任全部由该公司承担，乙方承担连带清偿责任。若甲方违约，包括但不限于擅自解除合同、在本合同内承诺的条件因其他原因发生变化、在租赁期限内因甲方原因造成纠纷或被有关部门查封本合同项下租赁物造成乙方不能正常经营的，你方有权解除合同；同时甲方承担违约责任，除退还乙方已经预付的租金和补偿乙方的不可拆除附着物装修费用（标准以附着物装修发票金额并按照十二年均摊值乘以尚未履行的合同年数）外，还须按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：a、全部租赁年限的合同租金总额的30%。b、剩余租赁年限的合同租金总额的50%。乙方擅自解除合同或因乙方原因甲方解除合同的，乙方已付租金及押金不予退还，乙方装修无偿归甲方所有（如甲方另有要求，乙方应自付费用恢复房屋原状），同时，乙方按照以下两款中金额大者在十五天内向甲方进行违约赔偿：a、全部租赁年限的合同租金总额的30%。b、剩余租赁年限的合同租金总额的50%。合同签订后，周新萍等人对该房产进行了装修，并添置了家具电器等设备。2010年7月22日，上述三人签订宾馆退伙协议书，约定周新萍、金关珍退出合伙，原周新萍代表全体合伙人签订的协议：租房协议、加盟协议，全部变更为高荣。2010年8月2日，周新萍出具委托书，授权高荣以自己的名义全权办理前述房屋租赁合同范围内的一切事务。2011年7月29日，高荣注册成立了个体工商户“吴江市盛泽镇七天酒店”。2017年3月14日，吴江恒基房产开发有限公司为甲方、周新萍为乙方（委托人高荣）、沈建明为丙方、高荣为丁方，签订租赁合同解除协议。约定甲、乙双方于2010年7月11日签订的房屋租赁合同解除，由丙方与丁方重新签订房屋租赁合同，丙方同意在原房屋租赁合同的房租价格基础上下浮10%给丁方，其他相关权利义务另行签订房租赁合同约定。甲方和乙方确认截至2016年9月30日，乙方结欠甲方租金711026元，2016年10月1日起至2017年2月28日止乙方结欠甲方租金623669元、水电费58497.8元，共计1393192.8元。经协商，甲方同意免除乙方2016年10月1日起至2017年2月28日的租金623669元，丁方同意承担2016年9月30日前的租金及水电费（即租金711026元、水电费58497.8元，共计769523.8元。具体支付方式为丁方按照四个季度分期支付给丙方：2017年4月16日前支付20万元，2017年6月20日前支付20万元，2017年9月20日前支付20万元，2017年12月20日前支付169524.80元）。如丁方未在上述期间内足额按期支付的，甲方有权要求乙方和丁方对上述所有租金及水电费（1393192.8元）承担支付义务。协议经各方签署后，甲方和乙方在原实际租赁期内任何纠纷视为已经解决。吴江恒基房产开发有限公司出具说明，该租赁合同解除协议中对应的吴江恒基房产开发有限公司的所有权利，均转让给沈建明。同日，沈建明为甲方和乙方高荣签订房屋租赁合同（以下简称新合同），约定由沈建明承租位于苏州市吴江区房屋。该房产的用途为乙方经营酒店，甲方为乙方提供用水、供电等需要。房屋租赁期限自2017年4月16日起起至2023年1月9日止，装修免租期为2017年3月1日至2017年4月15日。双方约定租金为：2017年4月16日至2018年1月9日，989121.65元；2018年1月10日至2019年1月9日，1347124.64元；等。乙方按季度交纳租金，并采用先付后租付三押一的方式（如压一金额因乙方原因而被扣除，乙方应及时补足押金，不论在任何情况下，乙方不得少于付三押一基数金额，如乙方在三十天内未补足押金，乙方承担违约责任）。乙方缴纳季度租金应提前二十天将下期租金交付到甲方财务部。合同期满，押金部分无息退还乙方。水电、空调、煤气、停车费由物业管理公司代收代缴。租金为含税价，如乙方要求甲方开具发票的，甲方在收到乙方书面指令后，必须无条件在十个工作日内开具，如甲方未能开具并给到乙方发票的，属甲方违约，乙方有权拒付租金。甲方在合同签署后即日向乙方交付租赁房屋，签署房屋交接单。如乙方在上述交房日期的三天内未及时接收房屋，视为乙方默认接收。双方在签署合同时，乙方已对租赁房屋进行了验看，并认为符合其租赁目的。乙方应在合同签订当天向甲方支付113137.20元作为押金。押金作为乙方履行本合同项下义务和责任以及缴纳水电、空调、煤气、电话、停车费等相关费用的担保。合同终止或解除后，若乙方未违反本合同任何条款，并且租赁房屋完好退还甲方、乙方结清租金和相关费用的前提下，甲方将押金无息退还给乙方。如乙方出现违约情况，甲方有权将押金抵作乙方因违约而应支付给甲方的租金、迟延履行金、违约金、损失赔偿金、房屋设施的修复费用以及乙方需缴纳的水电、空调、煤气、电话等其他费用。甲方同意乙方设计装修一楼大堂吧台并免费使用，装修设计费用由乙方自理。大堂装修方案必须得到甲方同意方可施工。甲方按照本合同约定向乙方交付租赁房屋后，由乙方对租赁房屋进行装修，装修方案应符合实现合同的目的且事先经甲方审核合并交物业公司备案。无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起30日内，将租赁房屋、甲方交给乙方保存的租赁房屋的物业管理资料和工程、设施设备资料完好交还甲方，并自行承担费用拆除或搬搬移由乙方所有的可移动的设施设备。甲方在收到乙方交还通知后五个工作日内进行验收，验收合格后，双方应于五个工作日内签字确认，书面确认日为乙方实际交还租赁房屋之日。如乙方违约而导致合同之前解除或以后擅自解除合同的，则乙方的固定已附合装修无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由向甲方提出补偿请求支出的各种费用，不得要求甲方收购乙方的各种设备及室内外装修，不得要求甲方支付搬迁费和撤离费等。合同期满终止的，乙方应根据甲方要求保持固定装修并移出房屋里可移动物品，乙方不得要求任何装修补偿，如甲方要求乙方还原的，乙方不得破坏房屋。但甲方违约导致合同解除而交还房屋的，甲方应按本合同约定赔偿乙方损失。按本合同规定应由乙方承担违约责任或具有下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。约定的情形包含乙方拖欠租金或水电等其他各项费用达三十天，等。甲方依据上述情形单方解除合同的，甲方可没收乙方押金。甲方已收租金一律不予退回，并通知乙方迁离，收回出租房屋，已符合装修无偿归甲方所有，乙方并承担约定赔偿金及甲方因此而发生的包括但不限于诉讼费、差旅费等费用。在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租或因乙方其他原因解除合同的，乙方已付租金及押金不予退还，乙方装修无偿归甲方所有（如甲方另有要求的，乙方应自负费用恢复房屋原状），同时，乙方按照以下两款中金额大者在十五天内向甲方进行违约赔偿：a、全部租赁年限的合同租金总额的30%。b、剩余租赁年限的合同租金总额的50%。除非合同约定或法律规定，甲方不得提前收回房屋。租赁期内，甲方违约，包括但不限于擅自解除合同、在本合同内承诺的条件因其他原因发生变化、在租赁期限内因甲方原因造成纠纷或被有关部门查封本合同项下租赁物造成乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同；同时甲方承担违约责任，除退还乙方已经预付的租金和补偿乙方的不可拆除附着物装修费用（标准以附着物装修发票金额并按照十二年均摊值乘以尚未履行的合同年数）外，还须按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：a、全部租赁年限的合同租金总额的30%。b、剩余租赁年限的合同租金总额的50%。同日，高荣出具承诺书，承诺在2017年4月16日前对原七天酒店做开业前的招工、整顿及处理相关事宜，如在4月16日前提前开业的，愿意提前把欠款、租金付给沈建明。如未能付款，沈建明可以停止供电供水。同时高荣出具收条，确认收到吴江恒基房产开发有限公司退回水电押金10万元整、租赁合同押金113137.20元。2017年3月10日，高荣向沈建明支付了2017年房租保证金10万元。2017年3月14日，高荣向沈建明支付了水电押金10万元、租赁押金113137.20元。2017年4月17日，高荣向沈建明支付了410023元。2017年5月26日，高荣通过EMS向沈建明寄送通知函，要求其开具房屋租赁发票。沈建明未足额开具发票。高荣未按期支付欠款及至期应付的房屋租金。2017年8月30日，高荣方报警称七天酒店内被物业停了水电。物业工作人员称原因是七天酒店拖欠房租水电费。2017年9月18日，高荣通过EMS向沈建明寄送告知函，要求其在2017年9月20日前开通水电。2017年11月13日，沈建明委托律师向高荣发出律师函，认为，高荣结欠租金水电费等各项费用总计1580492.28元。要求解除2017年3月14日的房屋租赁合同，并要求高荣在5日内支付拖欠款项，将承租房屋恢复原状、返还沈建明。高荣未予理会，于2018年4月16日向本院起诉。审理过程中，沈建明提出反诉。2018年7月23日，本院组织双方到庭了解情况。双方均表示要求解除合同，并同意进行物品交接。其后，高荣提出申请，要求对七天酒店内装修装潢、设备设施库存物品等进行价值评估。评估机构组织了现场勘察。之后，双方于2018年9月25日对可移动物品进行了交接。2019年1月4日，沈建明向高荣补开了面额为1708818.38元的房租金发票。 上述事实，有高荣提供的：1、沈建明与高荣于2017年3月14日签订的房屋租赁合同；2、房租保证金、租赁押金、水电押金收据各一份；3、中国工商银行电子回单；4、营业执照；5、短信记录；6、通知函及快递面单；7、接处警工作登记表；8、告知函及快递面单；9、律师函；10、2010年7月11日周新萍、高荣、金关珍签订的宾馆合伙协议书；11、2010年7月22日周新萍、高荣、金关珍签订的宾馆退伙协议书；沈建明提供的：1、2010年7月11日周新萍与吴江恒基房产开发有限公司签订的房屋租赁合同；2、2010年8月2日周新萍的委托书；3、2017年3月14日的租赁合同解除协议；4、2017年3月14日沈建明与高荣签订的房屋租赁合同；5、2017年3月14日高荣的承诺书和收条；6、吴江恒基房产开发有限公司出具的说明；资产评估报告；7、发票；及原、被告代理人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，2010年7月11日，周新萍与吴江恒基房产开发有限公司签订的房屋租赁合同合法有效。2010年7月22日，周新萍退出宾馆合伙，同时约定周新萍代表全体合伙人签订的租房协议承租人变更为高荣，该协议对内具有拘束力。2010年8月2日，周新萍委托高荣以自己的名义全权办理盛泽城市广场A区十三层、十四层、十五层租赁合同范围内的一切事务。2017年3月14日，高荣持该委托书与相关方签订的租赁合同解除协议合法有效。至此，2010年7月11日，周新萍与吴江恒基房产开发有限公司签订的房屋租赁合同解除。解除协议对上述房屋租赁合同进行了总结，确定了承租方拖欠的租金及水电费的金额，约定了付款方式，并确定了依上述房屋租赁合同履行的实际租赁期内任何纠纷视为已经解决。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。当日高荣收到了吴江恒基房产开发有限公司退回的水电押金10万元和租赁押金113137.20元。高荣承诺将周新萍拖欠的租金等分期直接给付沈建明。该合同权利义务处理完毕，租赁房产本应当予以返还。当日，高荣与沈建明另签房屋租赁合同一份，租赁房产范围与2010年周新萍与吴江恒基房产开发有限公司租赁合同的范围一致，故原合同未进行交接，仅在新合同中约定合同签署即日交付租赁房屋。故涉案房产的租赁分为两个阶段，2010年7月11日至2017年3月14日的旧合同期,以及2017年3月14日以后的新合同期。在新合同中，沈建明以现状交付房产，没有证据证明2017年3月14日合同交付后高荣对该房产进行了装修。 一、关于高荣或沈建明有没有违反合同。 根据新合同约定，沈建明有交付房产给高荣使用并提供水电、为高荣开具租金发票等义务，高荣有支付租金、水电等费用的义务。在沈建明未依高荣指令开具发票的前提下，高荣可以拒付租金。高荣共计向沈建明支付了：2017年3月10日，2017年房租保证金10万元；2017年3月14日，水电押金10万元、租赁押金113137.20元；2017年4月17日，410023元。截至2017年4月16日，高荣应付沈建明的款项有：付三押一的房租金（2017年4月16日至2017年7月15日332167.72元+押金110722.57元）、押金113137.20元；租赁合同解除协议约定的第一期款项20万元。沈建明认为租赁合同解除协议约定如高荣未按期足额支付的，则其于2017年4月17日应付的租赁合同解除协议项下的款项为1393192.8元。本院认为，沈建明的主张虽符合双方约定，但在沈建明委托律师向高荣发出的律师函中明确载明，高荣结欠了自2017年7月10日起至2017年10月30日的租金528187.68元、水电费72248元以及按租赁合同解除协议确定的前期租金1193193.8元。庭审中，沈建明的代理人陈述2017年房租保证金10万元，用于抵扣旧合同结欠的租金。故应当认定，双方一致同意，高荣给付的2017年房租保证金10万元以及2017年4月17日支付的410023元中，20万元用于偿付租赁合同解除协议约定的第一期20万元，其余310023元，用于支付新合同项下截至2017年7月9日的租金。水电押金10万元、租赁押金113137.20元均是双方约定的其他款项。高荣付款后，沈建明应当根据合同约定向其开具发票。沈建明未开发票，存在违约。根据合同约定，该违约行为的后果是，高荣有权拒付租金。 至于2017年8月30日七天酒店被停水电。高荣认为沈建明的该行为致使七天酒店无法营业，高荣致函沈建明，要求其开通水电，无果。为此，高荣遭受的损失应由沈建明赔偿。沈建明认为，根据2017年3月14日高荣出具的承诺书，高荣承诺对于欠款租金部分未能付款的，沈建明可以停止供电供水，但是在高荣拖欠上述款项时，沈建明仅仅将高荣的付款用于抵扣欠款，停止供水供电并不是沈建明做出行为。 本院认为，根据接处警工作登记表记录，物业工作人员称因七天酒店拖欠物业房租水电费，故对其停水停电。根据高荣与沈建明的合同约定，水电、空调、煤气、停车费由物业管理公司代收代缴。故七天酒店被停水停电，系物业管理公司向其催讨水电费的手段。高荣没有证据证明七天酒店被停水停电系沈建明的行为。退一步说，根据高荣于2017年3月14日作出的承诺，如其不付款，沈建明可以停止供电供水。该承诺书与旧合同的解除与新合同的订立在同一天，承诺的内容涵盖了“欠款”和“租金”。应当认定为系沈建明与高荣的补充约定：高荣提前付款的前提，是七天酒店提前开业；高荣不按约定付款的，沈建明可以对其停水停电。其中，最后一句“如未能付款，沈建明可以停止供电供水。”双方发生争议。高荣认为该句表述仅针对提前开业，沈建明认为该句表述针对的是整个付款义务。本院认为，承诺书与租赁合同解除协议签署在同一天，故不应割裂整个事件，单独理解承诺书的内容，应当认定承诺书系高荣与沈建明对于提前付款和不付款的条件和约束。高荣认为，根据新合同约定，沈建明未向高荣开具发票，高荣可以拒付租金，故无需付款。本院认为，该承诺书承诺付款的内容包含了旧合同的欠款和新合同的租金，即使根据新合同约定，沈建明未开具发票的违约行为，导致了高荣可以不再支付租金的后果，但该“租金”仅限于新合同的租金，不包括旧合同的欠款。依据2017年3月14日的租赁合同解除协议，高荣依然有按约给付欠付租金及水电费的义务。故即使是沈建明对七天酒店停水停电，亦是符合双方约定的高荣不付欠款的后果。 2017年11月13日，沈建明委托律师向高荣发出律师函，通知其因欠付租金、水电费，故解除2017年3月14日签订的房屋租赁合同。根据法律规定，单方解除合同的，需符合法定或约定的条件。本案高荣不付新合同范围内的租金，符合双方约定，沈建明不享有解除，故该律师函不产生解除合同的后果。2018年7月23日，双方一致要求解除租赁合同，至此，该合同因当事人协商一致解除。 综上，关于新合同，高荣没有违约，沈建明存在未按约开具发票的违约行为，根据约定，该违约行为并不导致合同不再履行或产生赔偿责任。关于旧合同，高荣违反了租赁合同解除协议约定的付款义务，该违约行为的后果是，沈建明可以停止供水供电。同时，没有证据证明沈建明作出了停止供水供电的行为。故高荣要求沈建明赔偿员工工资、退房损失、装修装潢费用、房屋安全鉴定费、建筑加固费及违约金，于法无据，本院不予支持。高荣要求沈建明返还其水电押金10万元及租赁押金113731.2元，根据合同约定及押金的性质，合同解除时应当予以返还，高荣的该两项请求，本院予以支持。 二、关于高荣拖欠的款项。 1、如前所述，租赁合同解除协议约定了高荣的付款金额和期限，付款分为四期，若未能足额按期支付的，高荣需承担总额为1393192.8元的租金及水电费，其中高荣仅于2017年4月17日支付了2017年4月16日前应支付的20万元，此后，分文未付。沈建明委托律师发出的律师函记载的高荣预付款抵扣项目与高荣的主张一致，故应当予以确认。高荣拖欠沈建明的旧合同欠款为1193192.8元。 2、关于新合同项下的租金，沈建明主张计算至2018年7月23日合同解除之日止。高荣认为，根据新合同约定，沈建明未按要求开具发票的，其可以拒付租金，故高荣无需支付拖欠租金。 本院认为，高荣与沈建明签订的房屋租赁合同已经协商一致解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，等。根据租赁合同的性质无法恢复原状，租赁合同的解除不应具有溯及既往的效力，承租人已使用受益、出租人已履行的部分，承租人应当支付相应的对价。支付对价的金额等依然受双方合同的约束。虽然2017年8月30日租赁房产被停水停电，但如前所述，错不在沈建明。沈建明履行了合同的主要义务。现沈建明已经开具了发票并交付高荣，高荣抗辩理由不成立，应当支付欠付的自2017年7月10日起至合同解除之日（2018年7月23日）止的租金1395104.41元。 沈建明还主张高荣拖欠其水电费72248元，未予举证。沈建明于庭后提交了苏州盛实物业管理有限公司缴纳电费、水费相关票据复印件及转账凭证复印件，未提供原件，且交款人系物业管理公司，与本案无关。沈建明的该项主张，本院不予支持。 综上，高荣拖欠沈建明2588297.21元，沈建明要求高荣支付2567074.8元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、沈建明返还高荣水电押金100000元、租赁押金113731.2元，合计213731.2元。 二、驳回高荣的其他诉讼请求。 三、高荣支付沈建明拖欠的租金2567074.8元，与第一项相抵扣，高荣还应支付沈建明2353343.6元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65） 四、驳回沈建明的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取36036元，由沈建明负担2253元，由高荣负担33783元，沈建明应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接给付高荣，高荣预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费减半收取13605元，由高荣负担13233元，由沈建明负担372元，高荣应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接给付沈建明，沈建明预交的诉讼费用本院不再退还。鉴定费60000元，由高荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。 审 判 长  张 蕾 人民陪审员  吕荣林 人民陪审员  钱建初    二〇一九年一月十日 书 记 员  钱文婷 附录法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。