吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2792号 上诉人（原审原告）：王瑞麟，男，1966年3月4日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：廖桂林，总经理。 委托诉讼代理人：张立柱，该公司营销部经理。 委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。 上诉人王瑞麟因与被上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王瑞麟上诉请求：改判亚琦公司承担赔偿损失230550元。事实理由：2015年4月27日，王瑞麟与亚琦公司签订一份《商铺认购协议》,购买亚琦公司开发的位于船营经济开发区涉案商铺,四层，铺号为4151，面积16.5平方米，总价款230550元。亚琦公司多次承诺将于2015年6月1日之前达到开业条件，且约定为王瑞麟签订正式《商品房买卖合同》时,王瑞麟才购买涉案房屋,但至今尚未与王瑞麟签订《商品房买卖合同》，其行为构成违约，且由于亚琦公司在一审辩论之前未向法庭提交涉案房屋的预售、销售许可证书和国家批准的相关手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实...”第五条:“商品房的认购书、订购书、预顶等协议具备,《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”等相关规定，要求亚琦公司承担已付房款的230550元一倍的责任。 亚琦公司辩称，一、王瑞麟要求返还购房款260550元,于事实无据,应予驳回。1.在认购协议签署当天,王瑞麟未支付定金,也未提供证据证明支付定金的事实。因此,王瑞麟主张退回定金3万元没有依据。2.王瑞麟提供的亚琦公司于2015年12月31日出具的关于对王瑞麟购买的商铺进行3万元优惠的书面凭证,并不意味着王瑞麟实际支付的购房款为260550元,王瑞麟支付总价为230550元。 二、王瑞麟要求赔偿损失260550元,缺乏法律及事实依据,应予驳回。首先,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购协议,只有具备商品房买卖合同的主要内容的,才可以认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房买卖合同必须明确的主要内容包括当事人信息、商品房基本状况、商品房的销售方式、价款及付款方式、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施、面积差异的处理方式、产权登记事宜、违约责任等十三项内容。唯有具备这十三项主要内容的认购协议才能被认定为商品房买卖合同。双方所签订的《商铺认购协议》所包含的条款,仅仅是商品房买卖合同主要内容的一小部分。在其他大部分内容均未约定又未签订正式商品房买卖合同的情况下,显然不能强行认定双方签订了商品房买卖合同,商品房买卖合同的订立,根据政策规定必须在政府房管部门网上交易系统签订备案才能成立。在法律法规已经对商品房买卖合同“主要内容”进行明确规定的情况下,王瑞麟将认购协议内容解释为合同的“主要内容”,混淆法律概念。其次，因未签订商品房买卖合同,且亚琦公司并未隐瞒事实,故无需承担因合同无效而导致的赔偿责任。王瑞麟称应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,本案中,双方并未订立商品房买卖合同,也不可能出现合同被认定为无效或者被撤销、解除的情况,更不可能因为合同无效或者被撤销、解除而承担赔偿责任。而且在双方就签订商品房买卖合同之前进行协商时,双方均承认,亚琦公司已明确告知尚未取得商品房预售许可证,并未隐瞒事实,也未提供虚假证明以借此和王瑞麟签订合同。 三、亚琦公司并未表示后续不会签订商品房买卖合同,王瑞麟无权要求支付利息。王瑞麟一方面主张合同并未订立而要求解除合同支付利息,一方面又主张合同事实上已经成立而要求退还购房款并赔偿购房款数额的赔偿金,显然前后矛盾。亚琦公司之所以未与王瑞麟签订商品房买卖合同,是因为预售许可证的办理时间超过亚琦公司预期。房屋预售许可证一旦办理,亚琦公司会履行义务,积极签订商品房买卖合同,且认购协议对签订商品房买卖合同的时间、交付时间等主要条款并未进行明确约定,在合同并未进行明确约定且双方无法协商一致的情况下,不能认为任何一方存在违约行为。亚琦公司积极履行告知义务,并加快房屋预售许可证办理进度,因此时间暂时延误不可单纯地归责于亚琦公司。 王瑞麟向一审法院起诉请求：1.解除王瑞麟与亚琦公司签订的《商铺认购协议》；2.亚琦公司返还给王瑞麟购房款共计260550元；3.亚琦公司承担给付已购房款利息，按照同期贷款利息计算直至给付之日止，起诉时暂定4.75%*260550元*4.5年=55692元；4.亚琦公司赔偿王瑞麟损失260550元；以上总计为576792元；5.亚琦公司承担本案的一切费用。 一审法院认定事实：2014年12月13日，王瑞麟以王金林名字（乙方）与亚琦公司（甲方）签订《商铺认购协议》，约定：“乙方购买甲方开发的位于船营经济开发区涉案商铺，四层，铺号为4121，面积16.5平方米，每平方米单价为16000元，总价款为：264000元，优惠后总价为230550元；购铺方在签订本协议书后，在接到甲方电话通知7日内，与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，逾期未签合同者，视为乙方自动放弃该商铺所有权，甲方可将该商铺另售他人，乙方对甲方支付的定金不予返还；在签订正式的《商品房买卖合同》前，因不可抗力原因造成开发商不能出售该商铺，开发商应退还所收乙方预付的购房款及定金，同时不承担任何其他责任;为保证吉林国际商贸城的整体运营和顺利开业，甲方将于2015年5月1日开业，乙方应按照甲方的要求及安排时间进场装修并开业，否则将承担其违约责任；乙方于2014年12月13日，向甲方交纳3万元意向金，自本协议签订后改为乙方向甲方支付认购定金；乙方于本协议签订时，乙方向甲方支付100%的预付购房款230550元。双方同意建筑面积以产权登记部门最后核定为准，并按双方实际成交单价如实增减该商品房价款，即如实多退少补。甲方亚琦公司盖章、乙方王金林签字按手印。”2015年4月27日，亚琦公司出具收款专用收据，载明：付款人王瑞麟，付款内容B02-4151房款230550元，在备注一栏表明换名，原名王金林，亚琦公司加盖公章。2015年12月31日，亚琦公司出具亚琦国际商贸城优惠单，载明：公司为了整体发展，品类集中开业，达到共赢目的。现规划餐饮品类亦定于2016年10月开业。您所购买的餐饮商铺为：XXXXXX铺位号，王瑞麟。感谢您一直以来对公司的信任与支持，公司现决定对您购买的商铺房款进行优惠，优惠金额3万元。优惠额发放时间为2016年10月餐饮开业前，特此证明。王瑞麟签字并按手印，亚琦公司加盖公章。亚琦公司未按约定履行交付房屋义务，王瑞麟诉至法院。庭审过程中，亚琦公司自认，至今尚不具备开业条件，且不能确定具体交付房屋日期。审理中，王瑞麟要求亚琦公司返还购房款230550元及赔偿230550元的损失和利息损失。 一审法院认为，王瑞麟与亚琦公司签订的《商铺认购协议》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。关于王瑞麟要求确认亚琦公司构成违约，并解除其与亚琦公司签订的《商铺认购协议》的诉讼请求。一审法院认为，亚琦公司所建设的房屋现仍未竣工验收，至今不能交付使用，亚琦公司仍无法确定房屋竣工的具体期限，双方当事人已经不具备履行合同的条件，亚琦公司的行为，已构成根本违约，致使王瑞麟的合同目的不能实现，王瑞麟可行使法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，王瑞麟与亚琦公司签订的《商铺认购协议》应予解除，故王瑞麟该诉讼请求予以支持。关于王瑞麟要求亚琦公司返还购房款230550元（XXXXXXX）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，王瑞麟实际交付购房款230550元，《商铺认购协议》解除后，亚琦公司对王瑞麟所交购房款230550元应予返还。关于亚琦公司辩称实际交纳购房款230550元的辩解意见，予以采纳。关于王瑞麟主张亚琦公司承担给付已购房款利息，自2015年4月27日起按照同期贷款利息计算直至给付之日止的诉讼请求。虽王瑞麟提供的收款专用收据时间为2015年4月27日，但王瑞麟提供的《商铺认购协议》中亚琦公司承诺于2015年6月1日开业，故应自2015年6月1日起至实际付清之日止，以实际支付的购房款230550元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，予以支持。关于王瑞麟要求赔偿损失230550元的诉讼请求，双方签订的《商铺认购协议》并未约定，且已支付利息损失，该诉讼请求无事实和法律依据，故不予支持。关于亚琦公司不同意赔偿损失230550元的辩解意见，予以采纳。综上，一审法院对王瑞麟的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日起解除王瑞麟与亚琦公司签订的《商铺认购协议》；二、亚琦公司于本判决生效之日起七日内返还王瑞麟购买商铺款230550元；三、亚琦公司于本判决生效之日起七日内返还王瑞麟购买商铺款230550元的利息损失，自2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、驳回王瑞麟的其他诉讼请求。案件受理费4784元（王瑞麟已预交）由王瑞麟负担2405元，由亚琦公司负担2379元，亚琦公司负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，王瑞麟的上诉主张不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房买卖合同必须明确的主要内容包括当事人信息、商品房基本状况、商品房的销售方式、价款及付款方式、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施、面积差异的处理方式、产权登记事宜、违约责任等十三项内容。具备上述主要内容的认购协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，王瑞麟与亚琦公司签订的《商铺认购协议》所包含的条款,仅仅是商品房买卖合同主要内容的一小部分，大部分内容均未在认购协议中约定，故双方签订的商铺认购协议不应认定为商品房买卖合同，王瑞麟提出的应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定的上诉主张，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”本案中,王瑞麟与亚琦公司迄今为止并未订立商品房买卖合同,不具备导致合同无效或者被撤销、解除的情形,不应承担因合同无效或者被撤销、解除的赔偿责任。王瑞麟提出的应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，王瑞麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4758元，由上诉人王瑞麟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十二月二日 书记员  李正阳