浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初1537号 原告（反诉被告）：王苏珍，女，1973年10月11日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：郑建宏，浙江今日律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李舍跃，男，1969年3月14日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：储勇俊，浙江前程律师事务所律师。 原告（反诉被告）王苏珍与被告（反诉原告）李舍跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，先后三次公开开庭进行了审理。原告王苏珍参加了第二、三次庭审，王苏珍的委托诉讼代理人郑建宏、被告李舍跃的委托诉讼代理人储勇俊三次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王苏珍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《农村房屋买卖协议（合同）》无效并返还房屋；2、原告享有被拆迁房屋权益1432008.65元。事实和理由：原、被告于2003年10月签订一份《农村房屋买卖协议》，约定原告将坐落武义县城程王处村的房屋（土地证号：武集用1995第001233号、房产证号：00××61号）（以下简称涉案房屋）以人民币45000元转让被告。原、被告签订的协议标的物为农村房屋，其宅基地系集体土地，而被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员，协议违反法律的强制性规定。故特向法院起诉，以实现诉讼请求。 李舍跃辩称，双方《房屋买卖契约》签订于2003年1月，涉案房屋被征收，也签订了房屋产权调换协议，房屋已非王苏珍所有。请求驳回原告诉讼请求。 李舍跃向本院提出反诉请求：1、确认双方于2003年1月31日签订的《房屋买卖契约》有效，涉案房屋涉及的所有拆迁权益均归李舍跃所有；2、如法院判决《房屋买卖契约》无效，则要求反诉被告王苏珍返还李舍跃房屋转让款45000元并赔偿经济损失1710127.28元，涉及拆迁房屋的各项补偿均归李舍跃所有。事实与理由：反诉原、被告双方系亲戚。2003年1月31日，王苏珍将其所有的涉案房屋以45000元的价格转让给李舍跃，当时，李舍跃的户籍不在武义县城程王处，为确认房屋买卖关系的合法性及可行性，双方均向武义县房管处及土管局进行了咨询，得知根据当时的政策，李舍跃只要交纳了相关的土地出让金，就能办理房产过户手续。为此，双方约定：王苏珍配合李舍跃办理完房产过户手续后，李舍跃另行支付王苏珍500元作为报酬。协商一致后，双方签订了《房屋买卖契约》，并将约定支付给王苏珍的过户报酬500元也直接加进了房屋转让款中，即转让款变为45500元（其中500元在办理完过户手续后支付），并由王苏珍的舅舅何洪兴作为中间人在契约中签字确认，王苏珍的丈夫陈俊杰也在卖方处签字。随后，李舍跃支付了房屋转让款45000元，王苏珍也将涉案房屋的土地证、房产证原件交给李舍跃，李舍跃也入住该房屋至今。李舍跃购房后即对该房屋进行了翻新和装潢，导致无足够的资金交纳土地出让金，最终未能办理房产过户手续。2017年，涉案房屋被列入拆迁范围。2018年4月11日，武义县中正房地产价格评估有限公司对涉案房屋进行评估，确认总价格为1710127.28元。王苏珍见双方未办理房产过户手续可能有利可图，即提出解除双方的房屋买卖关系，无果后又以涉案房屋所有人的名义与武义县国土资源局签订了房屋产权调换协议，意图获得各项拆迁补偿，后因李舍跃的阻止未果。《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，李舍跃入住涉案房屋至今已有15年之久，双方均已完全履行了契约义务，且并不违反当时的禁止性规定。由于房价大幅提升，王苏珍要求确认契约无效并由李舍跃返还房屋的主张，明显违反民事活动最基本的诚实信用原则，请求法院支持李舍跃的反诉请求。 反诉被告王苏珍辩称，本案标的是农村集体土地，宅基地不能转让，合同无效，应予以返还，购房款予以返还、利息予以支付，翻改建成本予以赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 一、王苏珍提交如下证据：《产权调换协议书》以及房产证、土地使用权证复印件各一份，以证明涉案房屋被征收以及房屋所有权人为王苏珍。 李舍跃质证认为，上述证据均系复印件，应以原件为准。 二、李舍跃提交如下证据：1、门牌证及房产证、土地使用权证。2、《房屋买卖契约》（简称契约1），以证明双方房屋买卖事实。3、收条，以证明陈俊杰收到购房款45000元。4、《房屋征收估价报告》、《产权调换协议书》各一份，以证明涉案房屋征收补偿款总额为1710127.28元。5、照片若干，以证明涉案房屋当时及被征收时的状况。 王苏珍质证认为，当时签订的契约是整张纸的，并且约定了违约赔偿9万元的内容，但原告方所持的契约已遗失。契约1与被告在开庭前提交的复印件相比多了两个电话号码，契约1的签字、指纹等经过技术处理，系伪造。涉案房屋被征收时的照片予以认可，当初的照片不予认可。对其他证据无异议。 在第二次庭审中，李舍跃提交了与其在庭审前提交的复印件相一致的《房屋买卖契约》（简称契约2，与契约1相比少两个电话号码）。 王苏珍质证认为，契约一式三份属实，但有第11条备注内容，即违约赔偿9万元，且系两页连成一体的那种纸张，是合同不是契约。李舍跃提交的契约中卖方陈俊杰、王苏珍的签名非原始签名，系通过PS技术处理而来。申请对两份契约上“陈俊杰、王苏珍”的签名是否系通过扫描及Psj技术形成进行司法鉴定；契约2相应位置“王苏珍”上的指印是否系王苏珍所捺进行指纹鉴定。 根据王苏珍申请，本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心进行鉴定，并在第三次庭审中出示浙千司鉴中心（2018）文鉴字第238号文书司法鉴定意见书和浙千司鉴中心（2018）痕鉴字第604号司法鉴定意见书以及鉴定费票据。 上述鉴定意见书及票据经质证，王苏珍认为，其与李舍跃签订的合同纸张是两张连一起的大纸（A3），当时很少有打印的文件。604号司法鉴定完全违背了普通人的感知认识，申请的不是真伪而是是否为拼接鉴定，该司法鉴定未达要求，要求再次鉴定。对指纹鉴定没有意见。李舍跃对上述鉴定意见及票据无异议。 本院认证认为，王苏珍提出鉴定的申请是对两份《房屋买卖契约》上“陈俊杰、王苏珍”的签名是否系“通过扫描及Psj技术”形成进行司法鉴定。604号司法鉴定意见书的结论为：两份2003年1月31日的《房屋买卖契约》上甲方处“陈俊杰”“王苏珍”签名字迹均采用硬笔直接书写形成。“硬笔直接书写形成”当然不是“通过扫描及Psj技术形成”，也不会是拼接而成，604号司法鉴定意见书的结论完全符合王苏珍的申请内容，达到了其申请的鉴定要求。王苏珍虽对604号司法鉴定意见书提出异议，但没有足以反驳的相反证据和理由，要求再次鉴定的事项在第三次庭审后先提交后又撤回并请求对本案进行调解。故，本院确认上述司法鉴定意见书对本案具有证明力，两份契约均为原件，真实可信。王苏珍关于上述《房屋买卖契约》系伪造、当初签订的是两张连一起的A3纸合同一式三份的质证意见，仅有其陈述而无任何证据予以证明，本院不予采信。 王苏珍提交的房产证等证据，李舍跃也予以提交，真实性予以确认。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述确认的证据，结合双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：原告（反诉被告）王苏珍与被告（反诉原告）李舍跃有亲戚关系，但并非同一农村集体经济组织成员。2003年1月31日，陈俊杰、王苏珍（甲方、卖方）与李舍跃（乙方、买方）签订《房屋买卖契约》一式三份，约定：甲方自愿将坐落在程王处村，地号为01041271-4，占地面积为69平方米的平屋【土地证：武集建（1995）字第001233号、房权证武字第××号，土地使用人及房屋所有权人均为王苏珍】即涉案房屋出售给乙方；成交价为45500元；2003年1月31日，甲方移交房屋给乙方；办理过户手续所需税金、土地出让金等均由乙方承担；本契约经双方签章后生效，甲、乙双方及中人三方各保存一份。契约签订后，王苏珍交付房屋及房地产证书，陈俊杰于2004年1月11日出具收条载明：“今收到李舍跃房款肆万伍仟元正（45000.00元）。此据，陈俊杰。”李舍跃购房后即入住，于2006年12月领取户主为李舍跃的门牌证。十多年来，双方相安无事，也一直未办理房地产过户登记手续。因旧城改造，涉案房屋被政府列入拆迁范围。2018年4月11日，经评估涉案房屋的征收价格分别为：房屋部分1688686.12元、证外部分1056元、附属部分3895.55元、室内装修部分22510.16元，集体土地扣农用地征收补偿费6020.55元，合计1710127.28元。同日，王苏珍在甲方为征收部门武义县国土资源局，与乙方为被征收人（王苏珍）李舍跃的《武义县集体土地上房屋征收产权调换协议》（编号：AC-050号）落款处签名，上述协议还就补偿、奖励等作出约定。因王苏珍、李舍跃双方对补偿款分配不能协商一致而成本案诉讼。 根据王苏珍申请，本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心对《房屋买卖契约》上“陈俊杰、王苏珍”的签名、指纹真伪进行司法鉴定，其结论为：2003年1月31日的《房屋买卖契约》上甲方处“陈俊杰”“王苏珍”签名字迹均采用硬笔直接书写形成、“王苏珍”签名字迹处指印是王苏珍本人所捺。王苏珍为此预交鉴定机构鉴定费合计11400元。 另，由于陈俊杰系本案契约一方当事人之一，本院向其征求意见后出具一份声明：陈俊杰与王苏珍于1999年8月登记结婚，对王苏珍诉李舍跃房屋买卖纠纷一案声明不作为本案诉讼主体参加诉讼；王苏珍在本案所主张的全部权益，本人自愿放弃。 庭审后本院依法从县政府白洋街道办事处了解到，目前涉案房屋已拆除，征收补偿款也已由李舍跃领取。随后，王苏珍再次变更诉讼请求：由被告李舍跃支付拆迁补偿款1432008.65元；确认原、被告签订的《农村房屋买卖合同》无效并返还房屋。 本院认为，原告王苏珍及陈俊杰与被告李舍跃于2003年1月31日签订的《房屋买卖契约》，经鉴定签名系硬笔直接书写形成、指印系王苏珍本人所捺，该契约的真实性予以确认。《房屋买卖契约》中王苏珍一方的陈俊杰明确表示不参与本案诉讼，故本院不再追加其为当事人。契约约定的房屋买卖等内容系双方的真实意思表示，但其中所涉的是农村集体土地上的房屋买卖，房屋买卖必然涉及其占有的土地使用权，依照我国法律规定，非同一集体组织经济成员不得买卖宅基地。涉案房屋的土地为集体划拨，而李舍跃与王苏珍并不属于同一集体经济组织，李舍跃通过购买涉案房屋的行为变相取得了涉案房屋的宅基地使用权。故原、被告签订的《房屋买卖契约》因违反法律的禁止性规定而无效。李舍跃反诉请求确认契约有效，于法无据，本院不予支持。但王苏珍诉请确认《农村房屋买卖协议（合同）》无效，因王苏珍并未提交前述协议或合同文本，本院无法确认。因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案契约因违反法律强制性规定而自始无效，李舍跃应当返还涉案房屋，相对应的王苏珍返还购房款45000元。但涉案房屋因征收已被拆除，客观上无法返还，因此，王苏珍要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。王苏珍、李舍跃非同一集体经济组织成员，签订集体土地上的房屋买卖契约，双方对契约无效均有过错。李舍跃向王苏珍购买涉案房屋，并支付了相应的对价，居住使用涉案房屋十多年，本可在该房屋继续居住的李舍跃，因签订的《房屋买卖契约》违反法律规定而无效，现又被拆迁而失去了该房屋的使用权，因物价上涨等因素，当初的购房款已远远不足以购买同类地段的房屋，李舍跃因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，如果王苏珍因契约无效要求返还房屋或者享有拆迁补偿款，则有违民事活动最根本的诚实信用原则，王苏珍也不能从其过错行为中获得巨额的利益。因此，王苏珍应对李舍跃涉案房屋被拆迁而造成的利益损失承担主要责任。至于损失的数额，结合李舍跃购买的涉案房屋、价款、居住时间及涉案房屋拆迁时房屋部分的评估价值等因素，本院酌定由王苏珍享有涉案房屋部分拆迁补偿款168868元权益，其余房屋部分拆迁补偿款作为经济损失赔偿由李舍跃享有。上述权益的分配由于已经考虑了购房款，因此，反诉原告李舍跃要求反诉被告王苏珍返还购房款45000元之请求，本院不予支持。产权调换协议中的装修补偿、搬迁补偿及签约、腾空等项奖励，应归涉案房屋实际使用人即李舍跃享有。因拆迁补偿款已由李舍跃全额领取，因此，李舍跃应当将相应部分款项及时支付给王苏珍。 综上，本诉原告王苏珍、反诉原告李舍跃合理的诉讼请求，本院均予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认王苏珍与李舍跃于2003年1月31日签订的《房屋买卖契约》无效； 二、由李舍跃于本判决生效之日起十日内支付王苏珍《武义县集体土地上房屋征收产权调换协议书》（编号：AC-050号）确定的房屋拆迁补偿款中的168868元； 三、驳回本诉原告王苏珍的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告李舍跃的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取8844.04元，由王苏珍负担7801.04元（已预交）、由李舍跃负担1043元（限本判决生效之日起十日内缴纳）；本诉鉴定费11400元，由王苏珍负担（已交鉴定机构）；反诉案件受理费减半收取10298.07元，由李舍跃负担1255.07元（已预交），由王苏珍负担9043元（限本判决生效之日起十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张国成 二〇一九年一月十八日 代书记员 吕成超