福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初4587号 原告:陈灵峰男，1972年7月2日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：邱俊谋、王露，福建福民律师事务所律师。 被告:陈剑强男，1960年7月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：唐民琼，福建天灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈毅民，福建至理律师事务所律师。 原告陈灵峰与被告陈剑强租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王露，被告委托诉讼代理人唐民琼、沈毅民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年4月至7月的四个月租金，计152000元(以每月38000元计算)；并偿付违约金76000元；2.判令被告立即向原告支付相应的占有使用费19000元（以38000元/月为基数，自2017年8月1日起计算至实际腾空交付之日2017年8月15日止）；3.判令被告立即向原告支付拖欠的电费10836元；4.判令合同押金99000元及水电费押金10000元归原告所有；5.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年7月31日,原告陈灵峰与被告陈剑强签订《店面租赁合同》，原告将坐落于福州市仓山区三高路安静里×号-×的105㎡店面出租给被告。双方约定租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止;月租金2014年8月1日至2015年10月31日期间为33000元，2015年11月1日至2017年7月31日的月租金为38000元；被告应于每月5日前交付租金给原告；原告收取被告租房押金99000元及水电费押金10000元，若被告未按时缴纳租金超过七天，原告有权收回店面并不退回押金，同时，违约方还应赔偿对方月租金两倍金额的违约金。租赁合同签订后，原告即依约将出租店面交付被告使用，2017年4月前，被告尚能依约向原告交付租金。但至2017年4月5日后，被告就再未向原告支付租金，还存在拖欠电费的情况。经原告多次催讨，被告均拒绝履行合同义务。被告的行为已构成违约，应依约承担相应的违约责任。2017年7月31日租期到期前，被告未表达任何续租意愿，2017年8月15日，被告自行将诉争店面内的设备全部搬离。故被告还应以月租金为基数，向原告支付2017年8月1日至8月15日的店面占有使用费。 被告辩称，答辩人认为原告所诉不符事实，其要求答辩人支付拖欠租金、偿付违约金等于法无据。一、因原告违约在先，合同无法履行，答辩人已通知终止，答辩人押金足以抵扣，并未拖欠租金。答辩人承租原告三高路店面，期限自2014年8月1日至2017年7月31日止。承租后，三高路沿线筑路拆迁修地铁，影响我方经营，月月亏损。为此决定停业整改，并于2017年4月1日张贴温馨提示，通知自4月16日起停业，持卡人至缇斯西饼其他门店消费等；同时通知原告不再租赁，当月租金从合同押金中抵扣。原告随即拉条幅将店面进行招租。答辩人认为原告进行招租行为表明其已经同意解除租赁合同，故不再支付租金。不料，原告于4月18日突然拉闸断电，致使我方人员与设备无法进出。我方为了更换营业地址而要求搬离设备，以整合资源，减少损失。原设备转让协议明确规定:租赁期间，答辩人设备人员有权自由进出门店。答辩人从未拖欠租金及水电费，告知原告押金足以抵扣剩余租期租金。因原告未予恢复供电，答辩人无奈于2017年5月24日以快递及短信方式，讲明事由，因原告先行违约，合同无法继续，采取书面通知形式通知原告租约自6月26日解除。因此，原告违约导致合同无法履行，合同应予终止，且押金足以抵扣租金，原告要求支付租金，偿付违约金，显属无理。二、因原告在租赁的店面外部掌控租赁房的电源，并拒绝开闸送电，致使店面电动卷帘门无法开启，答辩人无法使用租赁房屋。答辩人5月24日通知后，因原告未回复，又于7月12日及24日两次快递通知，进一步确认其违约事实，要求设备搬离。至8月15日，原告同意开闸通电让答辩人进出，答辩人才搬离设备。因此，答辩人不存在故意占用租赁场地，原告要求答辩人支付占有使用费无依据。三、原告所诉的水电费，未经答辩人核对，所为欠缴电费没有事实依据。退一万步说，即使有欠费，所提交的押金也足以抵扣。四、答辩人已经书面通知原告剩余租期的租金由其从押金中抵扣，原告要求判令合同押金及水电押金归其所有，显失公平。综上，答辩人经营环境变化，停业整改，并通知其从押金中抵扣租金，但却遭原告封店，不让答辩人搬离设备，整合资源，原告先行违约，答辩人提出解除租赁合理合法。故请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求，维护公平公正与诚信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月31日,原告陈灵峰与被告陈剑强签订《店面租赁合同》，约定：原告将坐落于福州市仓山区三高路安静里×号-×的105㎡店面出租给被告。租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止;月租金2014年8月1日至2015年10月31日期间为33000元，2015年11月1日至2017年7月31日的月租金为38000元；被告应于每月5日前交付租金给原告；原告收取被告租房押金99000元及水电费押金10000元，若被告未按时缴纳租金超过七天，原告有权收回店面并不退回押金，同时，违约方还应赔偿对方月租金两倍金额的违约金。租赁合同签订后，原告即依约将出租店面交付被告使用，2017年4月前，被告依约向原告交付租金。但至2017年4月后，被告就再未向原告支付租金。2017年8月15日，被告将租赁店面内的设备全部搬离。2017年8月16日，被告将租赁店面交还原告。 另查，2017年5月被告向原告提出提前解除合同，但未得到原告同意。 本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》，系双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。被告于2017年4月起未按约支付租金，已构成违约。现原告要求被告支付2017年4月1日至2017年7月31日的租金152000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金76000元，符合合同约定，本院予以支持。鉴于合同到期后被告仍占用租赁店面，原告要求被告参照租金标准支付2017年8月1日至2017年8月15日的占有使用费19000元，本院予以支持。原告要求被告被告支付拖欠的电费10836元,鉴于原告未能提供有效的电费交纳凭证，本院不予支持。原告要求被告交付的租房押金99000元及水电费押金10000元归原告所有，鉴于原告已主张逾期支付租金的违约金，又同时主张不退回押金，显然过分高于被告给原告实际造成的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告陈剑强于本判决生效之日起十日内向原告陈灵峰支付2017年4月1日至2017年7月31日的租金152000元； 二、被告陈剑强于本判决生效之日起十日内向原告陈灵峰支付违约金76000元； 三、被告陈剑强于本判决生效之日起十日内向原告陈灵峰支付2017年8月1日至2017年8月15日的占有使用费19000元； 四、驳回原告陈灵峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6800元，由原告陈灵峰负担2221元、被告陈剑强负担4579元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年一月九日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。