黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1004民初1368号 原告：关殿庄，男，1969年4月14日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：崔立红，黑龙江建纲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：周欣，男，1964年6月26日出生，黑龙江轩逸医药有限公司经理，住牡丹江市爱民区。 原告关殿庄与被告牡丹江春夏秋冬医药有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年9月12日公开开庭审理了本案。原告关殿庄及其委托诉讼代理人崔立红、被告牡丹江春夏秋冬医药有限公司的法定代表人周欣到庭参加诉讼。因被告牡丹江春夏秋冬医药有限公司于2018年1月25日经牡丹江市工商行政管理局核准注销，原告关殿庄申请将被告牡丹江春夏秋冬医药有限公司变更为该公司的两名股东周欣、周楷轩。本院于2018年10月10日再次公开开庭审理了本案，原告关殿庄及其委托诉讼代理人崔立红、被告周欣到庭参加诉讼，被告周楷轩经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。2018年10月25日至2018年12月20日本院依被告周欣、周楷轩申请依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对2017年5月18日房屋租赁协议中两处原告关殿庄的签字是否为本人签字进行鉴定。因本案不适用小额诉讼程序，依法适用简易程序的其他规定，本院于2018年12月21日公开开庭审理了本案，原告关殿庄及其委托诉讼代理人王超、被告周欣、周楷轩到庭参加诉讼。同日，原告关殿庄向本院提出申请撤回对被告周楷轩的起诉。诉讼中，因原告关殿庄变更诉讼请求，本院于2019年1月11日公开开庭审理了本案，原告关殿庄及其委托诉讼代理人王超、被告周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关殿庄向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁关系，被告立即腾退租赁660平方米厂房（坐落在牡丹江市爱民区牡三公路东侧地震台西侧前进村与银龙村交界处）；2.被告偿还所欠原告截止到2018年8月31日的租金8000元；3.被告承担本案诉讼费及相关费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间租赁关系无效；2、被告支付占有使用费10000元（2018年9月1日至2018年12月31日）；3、请求被告自行拆除房屋内添附和加盖的部分；4、请求被告依法腾退房屋；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月，原、被告口头协议约定被告承租原告位于牡丹江市爱民区牡三公路东侧，市地震台西侧、前进村与银龙村交界处660平方米的厂房，年租金 30000元，按月给付；租赁期限1年，自2016年10月起至2017年9月止，如原告将厂房出售他人，提前一个月通知被告腾退搬出。2018年1月28日，原告关殿庄与案外人汤占咏签订了房屋买卖协议，将涉案厂房以1010000元的价格卖给案外人汤占咏，案外人汤占咏已交定金100000元。2018年1月底，原告将出卖厂房的情况告知被告，要求被告一个月内腾退房屋，但被告以种种理由拖延不腾退房屋。2018年8月1日，原告再次催促被告腾退房屋，并支付拖欠的占有使用费，被告拒不履行。故原告诉至法院。 周欣辩称，原、被告之间租赁关系有效，房屋租赁关系是原、被告双方真实思想表示，不存在欺诈等违法行为。原、被告签署房屋租赁合同后，由于库房内存有牡丹江××有限公司（以下简称××公司）的货物，所以口头约定，待被告的货物放入到原告的仓库时开始交付租金，2018年5月1日被告将货物放入原告仓库，因此租金应从2018年5月开始计算，被告已付原告租金52000元，另付押金10000元，按租金每年30000元（每月2500元）计算截止到2018年年末，原告已多收租金33500元及押金10000元。因房屋租赁合同有效，且正在履行中，合同未到期，所以被告添附的设施正在发挥作用，无法拆除，也不存在腾房可能。房屋租赁合同正在履行中，诉讼费不应由被告承担。 本案的争议焦点：一、原、被告之间的租赁关系是否合法有效、原、被告是否存在过错；二、被告是否应支付原告占有使用费；三、被告是否应拆除添附及加盖的部分、腾退涉案房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的证据一手机微信通话截图打印件4页、银行流水单复印件1页、证据二中的厂房现状照片打印件4张、本院于2018年10月19日制作的现场勘察笔录，原、被告均无异议。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告举示证据二、牡丹江市国土局《土地利用现状图》复印件2份、牡丹江市爱民区三道关镇前进村委会与原告签订《农村土地承包租赁合同》复印件1份。本院认为，该组证据能够证实原告关殿庄出租厂房的具体位置、面积及性质，对此本院予以确认。至于涉案厂房是否属于合法建筑，将在下文论述，此处不再赘述。 证据三、房屋买卖合同复印件（与原件核对无异）2份、银行流水单4页、光盘2份。本院认为，因两份房屋买卖合同中买受人未到庭，且2018年1月29日汇入的40000元、1月30日汇入的40000元未体现汇款人的姓名，2018年6月5日汇入 120000元、2018年8月1日分别汇入95000元、60000元，汇款人均为汤鹏，无法确认钱款由汤占咏汇入，无法核实房屋买卖合同的真实性，故本院对房屋买卖合同复印件不予确认。2018年10月18日原告关殿庄与案外人药营公司纪经理通话的录音光盘中，被录音人药营公司纪经理未到庭，无法核实录音的真实性，对此份证据本院不予确认。庭审中被告周欣认可光盘中2018年8月8日、8月12日、8月26日录音文件是其本人与原告关殿庄的通话录音及微信聊天内容，故本院对该份证据的形式要件予以确认。该份证据可以证实2016年被告曾口头承诺如涉案厂房卖与他人或如果有人以高额租金租用原告厂房，被告同意腾房的事实，对此本院予以确认。 2.被告证据一、2016年9月28日签订的租房协议1份、关殿庄身份证复印件1份、证明1份。本院认为，因原告对2016年9月28日的租房协议不认可，且被告未提出其他证据证实原、被告签订了房屋租赁协议，故本院对租房协议不予确认。证明及关殿庄身份证复印件与被告所要证明的原、被告之间存在书面租房协议不具有关联性，故本院对该份证据不予确认。 证据二、银行转账结果1份、ATM机转账凭据3份。本院认为，因银行转账结果与原告举示的证据四中银行交易明细中体现内容相一致，故对原告收到了被告2018年6月4日向原告妻子卢文菲账户内汇款5000元的事实，本院予以确认。原告认可收到了8月29日被告向原告妻子卢某某账户内汇款15000元，但不能证实被告已全部支付了占有使用费，故本院对该组证据的证明问题不予确认。 证据三、证明1份。本院认为，该份证据只能证实被告雇佣证人马某某的工作时间及涉案厂房作为药品仓库使用，2018年4月29日至5月1日被告开始进货，但不能证明被告2018年5月1日才搬进涉案厂房的证明问题，故本院对该份证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月16日原告以租赁经营方式承包位于牡丹江市爱民区三道关镇前进村东南侧银龙溪边的五荒滩涂地1860平方米，土地四至为牡丹江市爱民区牡三公路东侧，银龙溪西侧，南邻银龙村，北邻前进村。2011年9月原告关殿庄在该土地上建成660平方米厂房。庭审中，原告关殿庄称承包五荒滩涂地时是用于建设厂房，改变土地用途未经过相关部门审核批准。该案厂房没有建设规划许可证、没有经过建设部门审核批准。 2016年10月1日被告开始承租涉案厂房。双方口头约定，被告承租涉案厂房，租金每年30000元，如果有人出的租金高于30000元或有其他人购买涉案厂房时，被告积极配合腾退房屋，但未约定租赁期限，原告只知道被告是经营药品，但不知道承租涉案厂房是作为药品仓库。被告称原、被告在2016年9月28日签订了书面的房屋租赁合同，租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日止。租金被告应每年10月前一次清，先付后用。第一次应于房屋交付同时付清，第二次及以后提前一个月付清。被告自认在承租厂房时未要求原告出示涉案厂房的产权凭证、土地使用证或者是建设规划部门的审批手续，只是看了牡丹江市爱民区三道关镇八达村出具的证明，并未到相关部门进行核实。曾与原告口头约定，如果有人出的租金高于30000元或有其他人购买房屋时，原告赔偿被告装修添附的损失后，被告才积极配合腾退房屋。 2016年9月被告向原告支付租金30000元。被告分别于2018年6月4日支付租金5000元，7月14日支付租金1000元，7月24日支付租金1000元，8月29日向原告妻子卢某某银行账户转款2000元、3000元、10000元。原告自认被告已支付2016年10月1日至2018年8月31日期间的租金。被告称2016年9月向原告交付押金10000元，2018年5月1日正式使用涉案厂房，租金应从2018年5月1日起计算，但均未举证证实。 2017年7月至10月，被告在涉案厂房内增加海域神火牌逆燃洗化常压热火锅炉1台（型号××）、暖气片6组（仓库东面4组、锅炉房内2组）、库房内地板15平方米、长8米烟囱1个。加盖两间办公室，其中彩钢棚顶长9.25米、宽4米，侧面彩钢墙长9.25米、宽2.3米，暖气片4组、地板36平方米，防盗门1个、扣板15平方米、彩钢房一侧2扇防盗门。被告加盖的两间办公室未取得合法建设手续。原、被告对装修添附和加盖没有约定。被告对涉案厂房进行装修和加盖时，原告不在现场，2018年7月原告前往涉案厂房时，发现被告已经进行装修和添附，无法进行修改，只能由被告继续使用，默认了被告装修和添附。原告不同意对被告装修添附、加盖的设施进行利用，并要求被告拆除对涉案厂房装修、添附和加盖的设施。2018年8月19日原告通过微信通知被告，要求被告一次性搬走，尽快腾房。2018年10月16日被告提出对上述添附和加盖设施及2个水泵、排风设施的现价值和2017年5月18日原、被告签订的房屋租赁合同形成时间进行司法鉴定。2018年10月18日，被告申请对2017年5月18日签订的房屋租赁协议中两处原告关殿庄的签字是否为其本人签字进行鉴定，本院依被告申请依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对被告申请的鉴定事项进行鉴定，2018年12月11日法大法庭科学技术鉴定研究所出具情况说明，因被告提交的2017年5月18日房屋租赁协议为复印件，且经本院释明，被告不能提交房屋租赁协议原件，故法大法庭科学技术鉴定研究所做退案处理。2018年12月21日，原告要求对被告提交的房屋租赁协议（签订时间为2016年9月28日）中关殿庄签字及捺印是否真实进行司法鉴定。2019年1月11日被告周欣撤回2018年10月16日提出的两项鉴定申请。同日，原告关殿庄撤回对2016年9月28日房屋租赁协议中关殿庄签字及捺印是否真实的司法鉴定申请。被告对于其加盖和装修添附的损失不要求提起反诉，要求另案起诉。现涉案厂房仍由被告使用。 本院认为，关于原、被告租赁关系是否合法有效的问题。因原、被告均认可被告自2016年10月1日承租涉案厂房，每年租金30000元，且被告已实际使用涉案厂房，故原、被告之间形成了租赁关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案涉案土地属于银龙村集体土地，原告关殿庄未经合法审批手续，即在其承包的五荒滩涂地上建造660平方米厂房，且在法庭辩论前涉案厂房仍未取得建筑工程规划许可证，原告将涉案厂房出租用于牟利。无论原、被告之间是存在口头租赁合同，还是形成了书面租赁合同，租赁合同的标的物（涉案厂房）都未取得建设工程规划许可证、没有任何建设、规划审批手续，属于违法建筑，从而导致房屋租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。原告在明知涉案土地系农村集体土地、且没有建设、规划审批手续的情况下，将涉案厂房出租牟利，原告存在过错。被告明知涉案房屋位于银龙村，且未对涉案厂房及土地性质进行审查，亦存在过错，综合本案案情，原告与被告各承担50%的过错责任。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原、被告租赁关系无效，因此取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告腾退原告660平方米涉案厂房（东临牡丹江市爱民区牡三公路，银龙溪西侧，南邻银龙村，北邻前进村）的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应拆除装修、添附和加盖设施的问题。因原告在被告对涉案厂房进行装修、添附和加盖后，在2018年7月原告前往涉案厂房时，发现被告已经进行装修和添附，无法进行修改，只能由被告继续使用，原告用行为默认了被告装修、添附、加盖的行为。被告扩建的两间办公室未办理合法建设审批手续，且原告在庭审中明确表示，不同意对被告装修、添附、加盖的部分进行利用，所以对于装修、添附和加盖设施应由被告周欣自行拆除。对于被告的装修、添附和加盖设施的现价值损失，因被告周欣在本案中未向原告提起反诉，要求另案起诉，故本案不予处理。 关于被告是否应支付占有使用费的问题。被告周欣占有使用涉案厂房至今，被告周欣自2018年9月1日起未支付房屋占有使用费，且原、被告均认可每年租金30000元（月租金2500元），按此标准计算2018年9月1日至2018年12月31日房屋占有使用费共计10000元（月租金2500元×4个月），本院对原告的此项诉讼请求予以支持。被告虽辩称原、被告曾口头约定租金应自2018年5月1日其正式使用涉案厂房起计算，但因在2016年9月已向原告支付租金30000元，且对正式使用涉案厂房的时间及口头约定租金起算时间未举证证实，故本院对被告的抗辩不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告关殿庄、被告周欣2016年10月1日形成的租赁关系无效； 二、被告周欣于本判决生效后十日内给付原告关殿庄建设的位于牡丹江市爱民区东临牡丹江市爱民区牡三公路，银龙溪西侧，南邻银龙村，北邻前进村的660平方米房屋的占有使用费10000元（2018年9月1日至2018年12月31日）； 三、被告周欣于本判决生效后十日内拆除在原告关殿庄建设的位于牡丹江市爱民区东临牡丹江市爱民区牡三公路、银龙溪西侧、南邻银龙村、北邻前进村的660平方米房屋添附的海域神火牌逆燃洗化常压型号××热火锅炉1台、仓库东面4组暖气片、锅炉房内2组暖气片、库房内地板15平方米、长8米烟囱1个、防盗门1个，加盖的两间办公室内的彩钢棚顶长9.25米、宽4米，侧面彩钢墙长9.25米、宽2.3米，暖气片4组、地板36平方米，扣板15平方米、彩钢房一侧2扇防盗门； 四、被告周欣于本判决生效后十日内将原告关殿庄建设的位于牡丹江市爱民区东临牡丹江市爱民区牡三公路，银龙溪西侧，南邻银龙村，北邻前进村的660平方米房屋腾退。 如果被告周欣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果被告周欣按本判决指定的期间履行义务，原告关殿庄可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费10400元，减半收取计5200元，由原告关殿庄负担2600元、被告周欣负担2600元，鉴定费3000元，由被告周欣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇一九年一月十六日 书记员 李稳桥