广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初19679号原告张珊梅，女，汉族，1963年7月26日出生，身份证住址广东省罗定市，委托代理人林秋曲，广东固国律师事务所律师。委托代理人晏辉，广东乐辉律师事务所律师。被告张晓瑜，女，汉族，1994年7月2日出生，身份证住址广东省河源市紫金县，被告倪晓彬，男，汉族，1991年11月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人马维远，广东胜领律师事务所律师。委托代理人田军迎，广东胜领律师事务所律师。第三人何思进，男，汉族，1991年6月15日出生，身份证住址广东省罗定市，第三人何景基，男，汉族，1963年3月29日出生，身份证住址广东省罗定市，上述第三人共同委托代理人林秋曲，广东固国律师事务所律师。第三人深圳市安鑫联合金融控股有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码9144030034993034XX。法定代表人冯永光。原告张珊梅与被告张晓瑜、倪晓彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照当事人申请，依法追加何思进、何景基、深圳市安鑫联合金融控股有限公司（简称安鑫联合公司）为本案第三人，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林秋曲、晏辉，被告委托代理人马维远、田军迎，第三人何思进、何景基共同委托代理人林秋曲到庭参加了诉讼，第三人安鑫联合公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告连带支付购房款3345000元；2、被告连带承担逾期付款利息，按银行同期贷款利率，从2018年7月30日起计至付清之日止；3、被告承担诉讼费、公告费、鉴定费等费用；4、被告赔偿经济损失（暂定30000元）。后原告变更诉求为：1、被告连带支付购房款3330000元；2、被告连带承担违约金（以3550000元为基数，按日万分之一,从2018年7月31日计至付清之日止）；3、被告赔偿经济损失（暂定30000元）；4、被告承担诉讼费、评估费。事实和理由如下：原告与被告张晓瑜于2018年5月底签订了《二手房买卖合同》，约定原告将深圳市××乡镇码头路半岛××房转让给张晓瑜，售价3550000元，房款在2018年6月20日前一次性付清，如逾期付款以转让成交价为基数按日万分之一计算违约金。张晓瑜与倪晓彬是夫妻关系，结婚登记日期为2017年11月24日。根据婚姻法的相关规定，购房款应由两被告共同承担，现两被告仍欠原告房款，故起诉请求判如所请。两被告辩称：1、原被告之间产生房屋买卖合同的基础是被告与原告之子之间存在民间借贷关系，为了保证原告之子能够如期偿还被告欠款，经原被告与案外人协商，以房屋过户的形式提供担保，同时也是为了避免该房产因案外人欠款太多而被他人查封导致被告的利益无法实现，为了避免原告的顾虑因此在该二手房买卖合同中将房款金额参照市场价值进行约定，即350余万元。同时为了避免原告利用该合同起诉被告导致债权人变成债务人，因此双方约定该二手房买卖合同原件均由被告持有。在过户后由于赎楼等环节双方经另行协商，在房管局签订了正式的《房屋买卖合同》，并且该金额调整到200余万元，该金额与原、被告以及案外人之间所产生的金额相符，该网签合同中约定：“买卖双方在本合同之前签订的协议如有与本合同不相符的，以本合同为准。”因此如果法院认为本案的纠纷是双方的真实意思表示所产生的，那么也应该与原被告最终签订的合同为判定依据。如果原告认为以第二份房屋买卖合同履行损害其合法利益，被告愿意配合原告解除该房屋买卖合同以正视听。因此，依据双方实际履行的网签房屋买卖合同，被告尚欠原告房产为19万余元。2、根据婚姻法司法解释的关于共债共签的规定，被告倪晓彬并不是本案的适格主体。3、原告主张的违约金、公告费、鉴定费等，由于缺乏合同依据，也不符合事实。第三人何思进、何景基述称：何思进、何景基和被告的借款合同关系与本案无关联，不属同一法律关系。何思进、何景基认可原告的起诉意见。第三人安鑫联合公司书面述称：1、安鑫联合公司不具备民事法律意义上的第三人主体身份。根据合同相对性原则，安鑫联合公司对于原被告之间的诉求讼争并无任何请求权，该案件的处理结果也与安鑫联合公司没有法律上的利害关系。安鑫联合公司在原被告合同履行过程中，未提供有关房产的居间服务，也未因此牟利，该房屋的过户是原被告的自觉自愿行为，其对于自己的权利义务都是知晓的。2、安鑫联合公司提供的仅仅是垫资行为。在原被告房屋买卖过程中，由于被告以及本案第三人何思进资金困难，为了完成赎楼，偿还银行贷款，经过原告介绍，由安鑫联合公司通过员工赵亮账户径行向何思进出借1500000元。在完成赎楼及过户后，被告张晓瑜又通过红本抵押，借得2000000元，通过安鑫联合公司员工赵成仁的账户偿还以上1500000元，另外500000元系张晓瑜其他借款。以上1500000元的借款由原被告、第三人何思进、何景基共同签署《借款借据》、《借款合同》。在安鑫联合公司收到张晓瑜支付的以上1500000元借款后，遂将债权凭据交给张晓瑜持有。因此，该款已经转化为购楼款1500000元，该情况安鑫联合公司已经让员工赵亮提供书面情况提交法庭。至此，安鑫联合公司与原被告等人无任何债权债务关系。3、原被告依据后一份网签备案合同过户情况属实。据第三人所知，两被告年轻夫妇经济情况一般，育有一女，今年不满一岁，自有住房。最初签订房屋买卖合同双方都属于意愿模糊状态，被告应该是没有能力依照市场价格购买该房屋。该房屋楼龄老旧，不具备优势地段，为何签订该二手房买卖合同安鑫联合公司并不清楚。安鑫联合公司只能确认双方在房屋买卖合同中签名属实，对于依照哪一份合同履行并且完成过户，双方也是明知的，请法庭予以查明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：原告张珊梅原系位于深圳市××乡镇码头路半岛××房产的登记所有权人，产权份额100%，房地产证号深房地字第××号。涉案房产于2017年3月设定抵押，为何思进向中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行1500000元借款提供抵押担保。何思进系张珊梅与何景基之子。张晓瑜、倪晓彬系夫妻关系，双方于2017年11月24日缔结婚姻关系。加盖深圳市深圳公证处档案室骑缝章的《二手房买卖合同》显示，原告张珊梅（卖方）与被告张晓瑜（买方）签订合同，约定原告将位于深圳市宝安区西乡镇码头路半岛明苑花园十栋101房转让给张晓瑜，转让成交价为3550000元，买方同意在合同生效之日支付定金100000元，合同生效3日内支付定金100000元，剩余购房款于2018年6月20日前一次性支付；卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方一次性支付剩余购房款之日，双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于合同生效之日自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；买方自愿负担赎楼担保费和短期利息、房产转让的税费等；如买方未按约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之一支付违约金并继续履行合同；卖方应于收到所有购房款后将物业交付买方。上述合同未填写落款日期，张珊梅主张合同签订时间为2018年5月31日，被告则主张双方曾于2018年5月签订过一份空白房屋买卖合同，该合同原件均由被告张晓瑜、倪晓彬持有，但不确定是否为此份合同。加盖深圳市深圳公证处档案室印章的《委托书》显示，2018年5月31日，原告张珊梅出具《委托书》委托严伟伟、肖志刚、赵倡岗、蔡宝仪、王鹏办理涉案房产的赎楼事宜，授权范围包括办理提前还清贷款、注销抵押登记、签署二手房买卖合同、房产变更登记、解除资金监管、水电煤气过户等手续。该《委托书》在深圳市深圳公证处办理了公证手续。上述受托人系安鑫联合公司员工。2018年6月4日，原告张珊梅与被告倪晓彬签订协议，约定原告将涉案房屋转让给倪晓彬，双方于2018年5月1日签订买卖合同，合同总价3550000元，买方现需支付订金250000元，于2018年7月31日前付清余款。被告张晓瑜、倪晓彬提供的深（宝）房现买字（2018）第16607号《深圳市二手房买卖合同》部分页数的打印件显示，合同录入时间为2018年6月21日，主要内容为张珊梅（卖方）将涉案房产以成交价2268161元的价格转让给张晓瑜（买方），买方于合同签订时支付定金100000元，于合同签订后3日内支付定金100000元，剩余价款2058161元采一次性支付方式支付。该打印件落款无双方签字、无落款日期。原告不认可此份合同的真实性、合法性、关联性。2018年6月21日，赵倡岗代理张珊梅，肖志刚代理张晓瑜，双方向深圳市不动产登记中心递交《深圳市不动产登记申请表》（适用房地产转移登记），申请将涉案房产转移登记至张晓瑜名下。2018年6月28日，涉案房地产转移登记至张晓瑜名下，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产号。2018年8月10日，张晓瑜将涉案房产抵押给中国光大银行股份有限公司深圳分行，担保债权总额3851400元。另查明，2018年4月27日，倪晓彬向何思进转账100000元；2018年4月28日，倪晓彬向何思进转账50000元；2018年4月29日，倪晓彬向何思进转账60000元；2018年5月11日，倪晓彬向何思进转账142000元；以上款项共计352000元，何思进于2018年5月11日向倪晓彬、张晓瑜出具《借据》，确认借款352000元，承诺于2018年5月20日清偿。何思进于2018年7月12日向倪晓彬转账还款164000元。原告张珊梅同意在本案购房款中抵扣何思进上述剩余欠款188000元。2018年5月31日，张晓瑜向何景基转账10000元；2018年6月1日，张晓瑜向何景基转账10000元；2018年6月9日，张晓瑜向张珊梅微信支付5000元；2018年6月9日，张晓瑜向张珊梅转账支付50000元；2018年6月13日，安鑫联合公司依据其员工赵亮、赵成仁（出借人）与张珊梅、何景基、何思进、张晓瑜、倪晓彬（借款人）之间签订的《借款合同》，通过员工赵亮账户向何思进账户转账支付1500000元，用于还清银行贷款注销房产抵押登记；2018年6月28日，张晓瑜向张珊梅转账支付150000元。以上款项合计1725000元；2018年8月28日，倪晓彬通过其父亲倪建鑫账户向安鑫联合公司员工赵成仁账户偿还借款1500000元。原告张珊梅同意在本案购房款中抵扣上述款项1725000元。又查明，原告提交的深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告显示，该评估公司评估涉案房产2018年9月6日市场价值为3890700元。目前，涉案房产仍由原告居住使用，并未交付被告张晓瑜、倪晓彬。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合本案诉辩意见、举证质证意见，本案争议焦点为，何份合同系双方真实意思表示，两被告责任如何认定。关于争议焦点一，何份合同系双方真实意思表示。原告张珊梅主张加盖深圳市深圳公证处档案室印章的《二手房买卖合同》为双方真实履行的合同，被告张晓瑜、倪晓彬则主张提供的深（宝）房现买字（2018）第16607号《深圳市二手房买卖合同》为双方真实意思表示。本院认为，（一）对于《二手房买卖合同》，该合同有原告张珊梅和被告张晓瑜的落款签名，且加盖深圳市深圳公证处档案室印章，原告虽未能提供原件，但被告主张2018年5月签订的合同原件均由其持有，被告处于优势举证地位但未能提供合同原件以反驳该份《二手房买卖合同》，故本院对《二手房买卖合同》的真实性予以认定。对于《深圳市二手房买卖合同》，被告提供的为打印件，且落款处无买卖双方签字，被告未提供原件以供核对，原告亦不认可该合同，本院无法认定该合同的真实性。（二）《二手房买卖合同》约定的交易价格为3550000元，而张珊梅与倪晓彬于2018年6月4日订立的协议书亦明确约定涉案房产的转让成交价为3550000元，两份合同能够相互印证；原告张珊梅提供、由深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告显示涉案房产2018年9月6日市场价值为3890700元，《二手房买卖合同》约定的成交价具有合理性，符合客观实际。而被告提供的《深圳市二手房买卖合同》约定转让价为2268161元，该金额明显低于涉案房产实际市值，明显不符合交易常理，该《深圳市二手房买卖合同》即便真实也存在逃避国家税费征缴的嫌疑。故，本院认定上述《二手房买卖合同》方系张珊梅、张晓瑜的真实意思表示，3550000元系双方约定的真实交易价格。张珊梅主张《二手房买卖合同》的落款日期为2018年5月31日，被告主张双方于2018年5月曾签订的合同且原件均由被告持有，被告未能提供合同原件以反驳张珊梅的主张，结合加盖深圳市深圳公证处档案室印章的张珊梅出具的《委托书》的落款日期2018年5月31日，本院采信张珊梅的主张，并认定上述《二手房买卖合同》签订日期为2018年5月31日。被告主张涉案房屋买卖合同系对何思进借款合同所作的担保，张珊梅不予认可，鉴于被告未能提供有效证据予以佐证，而何思进欠款金额仅为352000元，与本案《二手房买卖合同》约定的转让成交价差距巨大，对于被告主张的该项事实，本院无法认定，本案不能判定存在让与担保的情形。《二手房买卖合同》系张珊梅与张晓瑜的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定行使合同权利，诚信履行各自的义务。关于争议焦点二，两被告的责任认定。原告张珊梅已经按照合同约定将涉案房产过户至被告张晓瑜名下，张晓瑜亦应诚信履行合同约定的付款义务，应于2018年6月20日前付清购房余款，鉴于张晓瑜未完全履行付款义务，已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。因张珊梅同意在本案购房款中抵扣何思进对张晓瑜、倪晓彬的欠款188000元，张晓瑜、倪晓彬向安鑫联合公司偿还的赎楼款1500000元，本院予以认定，另外张晓瑜已实际支付购房款225000元，该款亦应予以扣减，故本院认定张晓瑜仍应向张珊梅支付购房余款1637000元（3550000元-188000元-1725000元）。另外，张晓瑜逾期履行义务，仍应向张珊梅支付违约金，有关违约金按合同约定，应以转让成交价3550000元为基数按日万分之一的标准，自2018年6月21日起计付至清偿之日止。至于张珊梅主张的损失，鉴于其未能提供证据证实该项损失的存在及具体金额，且被告应支付的违约金可以弥补张珊梅实际受有的损失，故张珊梅该项诉求，理据不足，本院不予支持。倪晓彬与张晓瑜为夫妻关系，且从倪晓彬与张珊梅于2018年6月4日签订协议书、倪晓彬实际于2018年5月31日、2018年6月1日向何景基支付款项20000元的实际情况看，倪晓彬对于本案买卖合同系知情的，且也实际参与了本案买卖合同的签订和履行，本案债务亦为合法债务，故应当认定倪晓彬与张晓瑜具有共同购房、共同举债的意思表示，本案购房债务为张晓瑜一方对外所负夫妻共同债务，倪晓彬亦应与张晓瑜共同承担责任。对于张珊梅提出的诉讼请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。鉴于本案房屋买卖合同系互负义务的合同，张晓瑜、倪晓彬付清购房款后，张珊梅应履行实际交付房产的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张晓瑜、倪晓彬于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张珊梅支付购房余款1637000元，并支付违约金（违约金以3550000元为基数按日万分之一的标准，自2018年6月21日起计付至清偿之日止）；二、原告张珊梅于被告张晓瑜、倪晓彬清偿上述债务后十五日内将涉案位于深圳市宝安区西乡镇码头路半岛明苑花园十栋101房产（粤（2018）深圳市不动产权第0130569号）交付被告张晓瑜、倪晓彬；三、驳回原告张珊梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33800元，应由原告张珊梅负担17406元，被告张晓瑜、倪晓彬负担16394元；财产保全费5000元，由被告张晓瑜、倪晓彬负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  练桂春人民陪审员  白翠华二〇一九年一月十日书 记 员  陈丽君书 记 员  李一军