江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初5859号原告:江苏正方园建设集团有限公司，住所地常州市溧阳市昆仑街道创智路**。法定代表人:王明生，该公司总经理。委托诉讼代理人:冯骏，江苏冯骏律师事务所律师。委托诉讼代理人:金娟，江苏冯骏律师事务所律师。被告：无锡市城市建设发展有限公司，，住所地无锡市解放西路**法定代表人：朱小红，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩惠婷，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锋虎，浙江震瓯律师事务所律师。原告江苏正方园建设集团有限公司（以下简称正方园公司）诉被告无锡市城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法进行了审理。本案于2017年8月2日进行了质证，原告正方园公司的委托代理人冯骏、金娟，被告城建公司的委托代理人韩惠婷及原委托代理人朱小红到庭；本案于2018年10月29日依法适用普通程序开庭审理，原告正方园公司的委托代理人冯骏，被告城建公司的委托代理人韩惠婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。正方园公司向本院提出诉讼请求：1.判决城建公司承担映山河二期现1号房（但是扣除第一层和第二层非住宅建筑面积的范围的部分）及相关地下室等比双方约定的投资额增加约1700万元而产生的利息损失约1050万元（从2004年1月1日起以1700万元为基数按人民银行5年期以上贷款利率计算至实际清偿日）；2.判决正方园公司享有映山河二期现3号房和现4号房的地下室建筑面积中374平方米的使用权，并判决被告向原告交付该使用权利。诉讼中，原告明确：第1项诉讼请求中涉及的增加投资额为1700万元，包括现1号楼的第11层至第24层部分、现4号楼的第19层到第20层等及建造成本的增加部分；因2004年1月完成了工程，审核报告是给被告的，故利息要求从2004年1月1日起算，计算至工程款的结算日期，主张至2015年7月30日止，主张利息金额为1050万元。对于第2项诉讼请求未明确地下室具体部位。事实与理由：2000年9月8日，正方园公司与城建公司签订协议书，约定双方合作建造映山河二期小区1、3号房，其中1号房6000㎡，3号房23000㎡，最后建筑面积确定以设计最后定稿为准；3号房中24层楼（1-13轴）部分约13000㎡归正方园公司处置，1号房约6000㎡和3号房中18层楼部分约10000㎡归城建公司处置等；1号、3号房由正方园公司总承包施工，全部由正方园公司垫资建造，城建公司暂定以1000元/㎡（最后审计结算为准，但工程总造价不作让利）付给正方园公司施工款1600万元，另加所建地下室工程造价，该工程款冲抵正方园公司应付城建公司的费用1950万元。在合作开发1号楼和现4号楼过程中，因为城建公司的过错，延期完成房屋拆迁、在完成扩初后二个月内没有完成建设工程施工许可证，导致延期开工，将1号楼从拆迁安置房造成商品房，建筑材料涨价等，且实际开发竣工面积大幅超出协议书约定的面积。正方园公司在1号楼和4号楼工程于2002年6月13日开工到2004年1月的建设期间，为1号楼和4号楼及相关地下室建造，实际出资达39778296元，比协议书约定的出资额1950万元多出20278296元，此外还提供了500万元现金交付被告。2004年7月22日经实测，东映山河34号、35号（即现4号房）住宅面积9553.75㎡、非住宅面积1050.36㎡，，地下室建筑面积67144㎡；东映山河36号房屋（即现3号房）非住宅面积2823.67㎡，，地下室102866㎡；东映山河37号、38号、解放东路961号-981号（即现1号房和2号房）住宅面积22300.24㎡，非住宅建筑面积2839.19㎡，，地下室建筑面积264883㎡。江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）(2014)苏民终第51号民事判决书认定双方合作协议为合作开发房地产合同。因设计方案变更、容积率增加，协议书中原3号房的24层部分和18层部分分别建成为现3号房、4号房，现4号房±000以上建筑面积原协议约10000㎡，实际竣工10604.11㎡，1号房±000以上建筑面积由原协议6000㎡增加到竣工时的14082.2㎡，正方园公司比上述协议书约定的投资额1950万元＋500万元，多出了20278296元，其中现1号楼（扣除第1、2层）比约定投资额600万元增加约1040万元，，地下室比约定的投资额350万元增加6199万元，其他增加部分含增加修缮、增补、水电费63.3567万元，均由城建公司过错造成的，正方园公司对该增加的1700万元投资额的承担比例，无法与城建公司协商，城建公司作为过错方应当在2002年6月到2004年1月期间自行承担因增加开发面积、延期拆迁、延期办规划许可证等导致上述1700万元的投资额增加，所以城建公司应承担正方园公司相应投资额之日起计算到实际偿还之日的银行利息损失。此外，因无锡市中级人法院（以下简称无锡中院）相关生效判决书判决正方园公司承担现3号房和4号房地下室总造价5615496元中的1235556.75元，因双方在合同中对地下室使用权的归属没有约定，根据权利义务对等和公平原则，正方园公司请求判决其享有该部分地下室面积（1028.66＋671.44平方米）×（1235556.75/5615496）＝374平方米使用权，如城建公司全部处置了地下室的使用权，应赔偿相应损失。被告城建公司辩称：工程款结算时没有认真进行回审，工程造价未作下浮，正方园公司多得1000多万元；正方园公司不需要垫资工程款，2002年6月份才开工，2003年1月就开始售卖楼花，当年共收到房款9000多万元，要求支付利息没有道理，2002年签订补充协议时已经明确工程量增加，正方园公司当时没有提出异议；正方园公司主张的1700万元增加投资额计算标准不明确，对范围陈述前后不一致，利息金额不明确，该主张缺乏依据；正方园公司主张的增加投资，包含在前案主张的工程款内，本案再次主张增加投资的利息损失，已被前诉要求支付工程款利息的请求所包含，前案已经对双方各自享有的权益、费用分摊及互相给付的款项和利息作出了判决，本案诉请实质否定前案的裁判结果，属于重复起诉，且正方园公司在前案申请再审时也提出多垫资2000万元等事实，亦被最高院认为与其在二审期间的主张相悖，理由不成立而裁定驳回；前案中正方园公司明确表示1号楼、现4号楼按工程造价审计计算，不纳入分配范围，本案诉讼请求违背禁反言原则，不应获得支持；工程量的增加，按照建筑行业行规工程总价均作10-15%的让利，双方约定工程造价不作让利，已让正方园公司获得较大利益，由于1号、4号楼大多安置了被拆迁户，投入存在亏损，城建公司在映山河小区也增加投入1个多亿，正方园公司未承担任何亏损，要求城建公司支付利息，于法于理不应得到支持；正方园公司主张1号楼比原定600万元增加投资额约1040万元，未经审计认定，并且原预定造价1000元每平米，审计造价却是1300元每平米，导致城建公司多支付1000万元工程款，存在虚增工程款问题，正方园公司提出的其他部分增补63.3567万元属整个小区投入；为弥补亏损，城建公司通过多方努力多次申请相关部门增加容积率、增加商铺面积，从而增加了工程量，也增加了整个项目的投入，最终正方园公司从增加的工程量中收取工程款获利，同时还参与了增加面积的分配，正方园公司从增加工程量获得巨额利益后，又认为增加工程量属城建公司过错，要求赔偿利息损失，纯属无理要求；双方对开工时间未作约定，正方园公司提出的延期开工的主张无依据。前案中，正方园公司已明确对地下室归城建公司处置无异议，现再次提起诉讼要求享有地下室使用权，违背禁反言原则，属重复起诉；根据双方的协议和补充协议，，地下室不属于双方合作分配的范围而是由城建公司投资建造，归城建公司所有，前案一、二审判决均认为地下室增加的造价对应的是3号房增建面积7290.19平方米，因正方园公司取得4257.84平米，故承担地下室造价1235556.75元，正方园公司分摊地下室增加的造价是因为其获得了新增面积，故与地下室使用权无任何关联；正方园公司仅分摊了3号房地下室，并未分摊4号房地下室；根据《工程结算审定书》，3号房地下室审定金额5615496元，整个映山河二期小区地下车库审定金额4084774元，前案判决并未让正方园公司分摊地下车库造价，正方园公司要求对3、4号房所有地下室和车库分配使用权毫无根据。请求驳回正方园公司的起诉或诉讼请求。原告正方园公司向本院提交了江苏高院（2014）苏民终字第51号民事判决书、工程结算审核报告（部分）作为证据，被告城建公司向本院提交了最高院（2016）最高法民申2713号民事裁定书、协议书、补充协议书、建设工程施工合同、无锡市人民政府办公室办文单、梁溪区人民法院（2016）苏0202民初2363号民事裁定书、无锡中院（2017）苏02民终3622号民事裁定书、江苏高院听证/调解笔录作为证据。经质证，双方对证据真实性均无异议，本院经审查，对上述证据均予以采用。本院经审理，认定如下事实：2000年9月8日，城建公司与正方园公司就映山河二期住宅小区建造开发签订协议书一份，约定双方合作建造小区1、3号房，其中1号房6000㎡，3号房23000㎡，总建筑面积29000㎡（不包括地下室），最后建筑面积确定以设计最后定稿为准；3号房中24层楼（1-13轴）部分约13000㎡归正方园公司处置，1号房约6000㎡和3号房中18层楼部分约10000㎡，归城建公司安置；1号、3号房由正方园公司总承包施工，全部由正方园公司垫资建造（包括三材），城建公司暂定以1000元/㎡（最后以审计结算为准，但工程总造价不作让利）付给正方园公司施工工程款1600万元，另加所建地下室工程造价，该工程款冲抵正方园公司应付城建公司费用（1950万元）；正方园公司以建筑面积1500元/㎡楼面价按最终取得3号房24层楼部分的建筑面积向城建公司结算费用，3号房1-13轴±000以上大楼本身的土建、内水、内电、电梯费用由正方园公司承担；正方园公司3号房1-13轴13000㎡施工至±000可以进行房屋预售时，正方园公司有权向城建公司取得土地使用证、建设许可证、销售许可证等法律手续及相关资料，并以城建公司的名义进行房屋销售，销售收入进入由城建公司为正方园公司开设的专业账户；等等。2002年4月20日，双方又签订补充协议一份，对1号、3号、4号房总包施工进行约定，并约定智能化管理、外墙涂料、经营销售费用、建设监理相关事项及相应费用按各自所得面积分摊，各幢建筑物内电梯费用各自承担等内容。2002年5月21日，双方签订建设工程施工合同一份，约定：正方园公司承建映山河二期住宅小区属于工程项目施工图范围内的1号房土建工程、3号房土建、安装工程、4号房土建工程；开工时间2002年5月18日，合同工期总日历天数611天，合同价款2500万元，工程款支付按双方已签订协议中有关条款执行。并约定，2000年9月8日和2002年4月20日所签协议书内容作为合同附件一同执行，并具同等法律效力。2004年7月22日，经无锡市曦晨测绘有限公司实测，东映山河34号、35号（即现4号房）住宅建筑面积9553.75㎡、非住宅建筑面积1050.36㎡，，地下室建筑面积67144㎡；东映山河36号房屋（即现3号房）住宅建筑面积17466.52㎡，非住宅建筑面积2823.67㎡，，地下室建筑面积102866㎡；东映山河37号、38号、解放东路961号-981号（即现1号房和2号房）住宅建筑面积22300.24㎡，非住宅建筑面积2839.19㎡，，地下室建筑面积264883㎡。2005年6月27日，经无锡中证会计师事务所有限公司对映山河二期住宅小区1号房和4号房土建、3号房地下室建安、3号房和4号房地下车库土建工程（其中1号房钢筋翻新、3号房地下室钢筋翻新和1号房户型改造不包含在内）进行工程结算审核，审核结果为上述土建工程款核定金额为39456329元、3号房地下室安装工程款核定金额为321967元，合计金额39778296元。其中1号房核定金额17403124元，1号房户型改造核定金额545708元，3号房地下室核定金额5615496元，4号房核定金额11495627元，映山河二期地下车库核定金额4084774元，映山河二期套修缮部分核定金额184440元，映山河二期增补核定金额127160元。3号房±000以上部分已经全部由正方园公司负责售出，售房款全部由正方园公司收取。正方园公司与城建公司因合作建造无锡市映山河小区二期现1、3、4号楼发生纠纷曾进行诉讼，正方园公司提出的诉讼请求包括：1.判令城建公司支付工程款14293071元及逾期付款利息（自2005年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至判决确定给付之日止）；2.如果城建公司的反诉成立，请求判令城建公司支付因多建造房屋而产生的房屋收益1000万元（以法院最终查明的金额为准）及利息损失（自2005年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定给付之日止）。无锡中院作出的（2013）锡民初字第0016号民事判决书，认为双方之间的法律关系，本质上是建设工程施工合同关系，随着小区容积率从4.8增加到竣工容积率5.8，城建公司作为开发公司，其应承担的土地出让金和相关规费、开发成本及基础设施的投入随着增容增加，3号房增加的面积，城建公司理应享有权益。但是，考虑到因容积率增加，整个项目的建筑面积增加，正方园公司为城建公司垫资数额也随之增加，且双方在原协议中约定3号房中共24层归正方园公司处置，为体现公平合理的原则，尊重双方协议书的真实意愿，酌定3号房中由正方园公司享有第1、2层商铺1807.24平方和第4至25层住宅部分15450.6平方，由城建公司享有第3层商铺1016.44平方和第26、27层住宅2014.88平方。经费用结算，作出判决：一、城建公司支付正方园公司工程款35406329元；二、城建公司支付正方园公司3号房中3031.32平方米的房屋造价4686420.70元；三、因3号房开发、建设、销售过程中所产生各种费用，城建公司还应支付正方园公司489458.89元；四、正方园公司支付城建公司享有3031.32平方米处置面积对应的售房款17487532.17元；五、对超出协议书13000平方米外的4257.84平方米，正方园公司处置上述面积支付城建公司楼面价25886760元；六、因正方园公司享有17257.84平方米处置面积，正方园公司支付城建公司增加的土地出让金2046729.5元和地下室造价1235556.75元；七、上述各项相抵，正方园公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还城建公司1074369.81元，并承担该款自2007年8月22日起至判决给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；八、驳回正方园公司的其他诉讼请求；九、驳回城建公司的其他诉讼请求。正方园公司不服该判决，向江苏高院提起上诉，该院于2015年6月26日作出(2014)苏民终第51号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书载明：2000年9月8日双方签订的协议书为合作开发房地产合同，双方签订建设工程施工合同系履行合作协议的约定，不改变双方合作开发的基础关系。双方签订的合作协议、补充协议、建设工程施工合同应作为确定本案双方权利义务的依据。因设计方案变更、容积率增加，原协议3号房的24层楼部分和18层楼部分由原来连在一起的两部分变为现3号房、4号房两幢独立建筑，原协议3号房24层楼部分±000以上建筑面积由原协议约1.3万㎡增加到竣工时的现3号房20290.19㎡，原协议3号房18层楼部分±000以上建筑面积原协议约定约1万㎡，现4号房实际竣工10604.11㎡，1号房±000以上建筑面积由原协议6000㎡增加到竣工时的14082.2㎡。本案合同对超出面积如何分配未作约定，双方当事人对于1号房、现4号房、、地下室归城建公司处置并按审计结果结算工程款现3号房±000以上1.3万㎡建筑面积归正方园公司处置并按楼面价结算均无争议，但对现3号房±000以上建筑面积超过1.3万㎡的7290.19㎡房屋权益归属及结算方式存在分歧。该院二审向双方当事人释明双方属合作开发房地产合同关系，涉案三幢楼实际建成超出原协议约定的建筑面积都应考虑纳入合作分配范围。城建公司表示，为尽快解决纠纷愿服从原审认定，1号房、现4号房大多安置了被拆迁户，拆迁安置房售价低于商品房，整个合作项目是亏损的。正方园公司主张，按双方约定1号、现4号房应按工程造价审计结论结算工程款，不应纳入房屋分配范围，如果法院要求把1号、现4号房也纳入房屋分配范围，那么拆迁安置房必须按商品房销售价格结算，具体分配比例由法院定。该院认为，由于本案双方当事人不申请对合作开发项目增加的投资数额、所得利润进行鉴定，也不主张把1号房、现4号房超出协议约定的面积一并纳入房屋面积分配范围，本案仅能根据现有证据情况针对双方争议的现3号房超出1.3万㎡外的7290.19㎡房屋面积的权益进行分配。该院认为，原审法院处理既尊重当事人约定，也是本案现有证据情况下较为公平合理的分配方式，并无不当。正方园公司不服该判决，向最高人民法院（以下简称最高院）申请再审，该院于2017年4月18日作出（2016）最高法民申2713号民事裁定书，驳回正方园公司的再审申请。该裁定书认为：一审诉讼中，正方园公司提出请求判令城建公司支付因多建造房屋而产生的房屋收益1000万元及利息损失，一审判决虽然没有针对该项诉讼请求特别进行论述，但在判令城建公司支付工程款、新增面积造价等款项、费用的同时，判决驳回正方园公司的其他诉讼请求，实质上已经对正方园公司要求分享利润的请求作出了判断。且认为正方园公司提出的遗漏认定其为城建公司建造1、4号楼比约定预估金额多垫资2000多万元等事实的主张，与其在二审期间的主张相悖，理由不能成立。本院认为：关于正方园公司认为无锡中院相关生效判决书判决正方园公司承担映山河小区现3号房和4号房地下室总造价5615496元中的1235556.75元，双方对地下室使用权的归属没有约定，提出要求享有该部分地下室面积（1028.66＋671.44平方米）×（1235556.75/5615496）＝374平方米使用权的请求。关于地下室造价承担问题，前案生效民事判决书认为：协议书规划建造的地下室工程造价约350万元，现3号房地下室工程造价经审计增加至5615496元，原因在于3号房面积增加，楼体工程量增加后相应的地下室工程量增加，该地下室应为3号房地面以上面积的附属设施，，地下室增加的造价对应的是**房增建面积729019㎡，因正方园公司取得3号房17257.8㎡中的4257.84平方，故承担地下室造价为（5615496元-350万元）×4257.84㎡/7290.19㎡＝1235556.75元。同时，前案生效判决书载明，双方当事人对于1号房、现4号房、、地下室归城建公司处置并按审计结果结算工程款现3号房±000以上1.3万平方米建筑面积归正方园公司处置并按楼面价结算均无争议，但对现3号房±000以上建筑面积超过1.3万㎡的7290.19㎡权益归属及结算方式存在分歧。故前案判决已经在双方合作开发关系中将地下室处置权归属于城建公司，本案正方园公司提出的该项诉讼请求涉及的地下室权益归属已由生效判决书作出认定，故本案不再予以理涉。关于原告正方园公司提出的在原协议约定建造面积基础上增加的现1号楼的第11层至第24层部分、现4号楼的第19层到第20层等及建造成本的增加导致其增加投资的利息损失问题，其主张增加投资额为1700万元，系因城建公司延期完成房屋拆迁、未如期办理建设工程施工许可证，导致延期开工，将1号楼从拆迁安置房造成商品房，建筑材料涨价，实际竣工面积大幅超出协议书约定的面积等造成，主张要求城建公司支付1700万元投资款从2004年1月1日工程完成至2015年7月30日工程款结算之日止，按银行5年期以上贷款利率计算的利息损失1050万元。本院认为：关于该诉讼请求是否属重复起诉问题，原告正方园公司在前案提出要求城建公司支付工程款14293071元及逾期付款利息的诉讼请求，该工程款属于原告正方园公司主张1号房、4号房及地下室建造工程审计价款减去现3号房全部地上建筑面积楼面价后形成的差额；正方园公司在前案中提出的要求城建公司支付因多建造房屋而产生的房屋收益1000万元（以法院最终查明的金额为准）及利息损失的诉讼请求。前诉两项诉讼请求中涉及的工程款和房屋收益，与本案原告正方园公司本项诉讼请求涉及的增加投资额，构成有所差别，故本院认为原告正方园公司在本案中提出的要求支付增加投资额的利息的请求尚不构成重复起诉。本案中，双方已经实际完成了合作开发映山河小区1号房、现3号房和现4号房的合作开发项目。关于原告正方园公司提出的房屋建造面积增加和房屋建造设计变化引起的投资额增加问题，因双方在合作开发过程中，由正方园公司负责垫资建造，且双方约定了最后建筑面积确定以设计最后定稿为准，房屋建造面积增加和设计变化，以及由此所带来正方园公司垫资相应发生变化，应视为双方在合同履行过程中以相应事实行为变更了相关约定。协议书对于土建工程款标准约定为暂定1000元/㎡以最后审计结算为准，故实际审计结算单位面积造价标准较暂定标准上涨，符合双方在签订协议时的预期，本案并无证据表明属于城建公司过错造成。关于原告正方园公司提出的城建公司存在过错导致延期施工的问题，根据本案现有证据，双方在建设工程施工合同中约定开工时间为2002年5月18日，双方在相关陈述中均称2002年6月开工建设，其中正方园公司陈述2002年6月13日开工建设1、4号房，现本案并无证据证明因城建公司过错导致延期施工的具体事实以及带来投资变化的具体金额。在前案中，基于建筑面积增加，正方园公司垫资数额也随之增加，故判决酌定将3号房中超出1.3万㎡以外的7290.19㎡房屋由正方园公司享有4257.84㎡，已对正方园公司垫资额增加分配了增建房屋的权益。且前案判决已经将双方之间合作项目的工程款及房款进行了结算，正方园公司包含增加额在内的所有实际投资成本已经转化为工程款进行了结算，随着投资增加获得的工程款也相应增加。现原告正方园公司仍主张属城建公司过错导致增加投资对其造成了损失，缺乏依据，故对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告江苏正方园建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费84800元，由江苏正方园建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱 刚人民陪审员  吴建良人民陪审员  陈晓春二〇一九年一月十一日书 记 员  夏冰倩本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。