广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初1698号原告：赖泽波，男，汉族，1987年10月4日出生，住广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：赖贤波，男，汉族，1989年1月10日出生，住广东省汕头市金平区，系原告赖泽波之胞弟。委托诉讼代理人：肖亮奇，系广东腾翔律师事务所律师。被告：江壮鸿，男，汉族，1987年8月29日出生，住广东省汕头市金平区，被告：王玲，女，汉族，1987年7月23日出生，住广东省汕头市金平区，被告：蔡绍业，男，汉族，1966年10月4日出生，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：汤少新、蔡佳丽，均系广东众大律师事务所律师。原告赖泽波诉被告江壮鸿、王玲、蔡绍业申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年11月29日、2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖贤波、肖亮奇，被告蔡绍业及委托诉讼代理人汤少新、蔡佳丽到庭参加诉讼，被告江壮鸿、王玲经本院合法传唤无正当理由缺席庭审。本案现已审理终结。原告赖泽波诉称：金平区人民法院受理的原告赖泽波诉被告江壮鸿、被告王玲民间借贷纠纷一案，于2018年2月26日作出（2018）粤0511民初422号《民事裁定书》（以下简称422号《裁定书》），查封被告江壮鸿名下位于汕头市金平区长富路20号大洋红树湾19幢303号房产（下称涉案房产）。在蔡绍业提出财产保全异议后，金平区人民法院于2018年5月28日作出（2018）粤0511民初422-2号《民事裁定书》（以下简称422-2号《裁定书》），裁定解除对涉案房产的查封。现原告特据此提起执行异议之诉，具体理由如下：一、422-2号《裁定书》认定事实不清和适用法律错误。（一）被告江壮鸿对涉案房产不具备处分权，无权处分该房产。首先，被告江壮鸿与被告王玲的《离婚协议书》中明确约定涉案房产归被告王玲个人所有，由于该协议系双方真实意思表示，且经汕头市金平区民政局登记离婚确认，故协议依法具有法律效力，因此被告江壮鸿无权处分涉案房产。其次，在粤房地权证汕字第××号《房地产权证》（以下简称《房地产权证》）中清楚载明涉案房产是在2018年1月12日方才注销抵押权登记，故被告江壮鸿在2017年12月31日签订的《买卖居间合同》是在该房产注销抵押权登记之前，故被告江壮鸿对该房产并不具备处分权。（二）被告江壮鸿与被告蔡绍业签订的《买卖居间合同》属于无效合同，自始无效。第一，被告江壮鸿对涉案房产并不具备处分权，被告江壮鸿与被告蔡绍业签订的合同属于虚假合同，其行为是为了逃避债务而恶意转移财产。第二，被告江壮鸿与被告蔡绍业就涉案房产的转让价格明显低于正常市场价格，更何况没有证据证明已经实际支付。第三，退一万步来说，即使合同有效，根据合同性质，被告江壮鸿与被告蔡绍业签订的合同更像是委托出售合同，被告江壮鸿委托被告蔡绍业出售涉案房产。（三）被告蔡绍业没有明确的证据证明其已经实际支付涉案房产的购房款。第一，被告蔡绍业在保全异议中提交了《中国民生银行个人账户对账单》，但账户却是第三人林虹所有，更何况汇款用途并没有注明为购房款，故充其量只能证明林虹与被告江壮鸿存在经济往来，并不能证明被告蔡绍业实际支付购房款。第二，合同约定的购房价格及支付方式与转账记录。收款收据之间矛盾重重，让人一看就知道是为了恶意转移房产而刻意“拼凑”出来的汇款记录。合同约定2017年12月31日支付购房定金人民币10万元，收款收据（NO.823397）也注明2017年12月31日被告江壮鸿收到被告蔡绍业的购房定金人民币10万元，但是银行转账于同日却是只有人民币5万元，而2018年1月2日的银行转账的购房款数额也与收款收据不一致。第三，被告蔡绍业提交的《收款收据》并不能证实其真实性，存在作假的嫌疑。因此，被告蔡绍业提供的实际支付购房款的证据自相矛盾，其并没有明确的证据证明实际支付购房款。（四）被告蔡绍业并没有实际占有并使用涉案房产。第一，金平区人民法院曾于2018年2月26日前去涉案房产的现场进行查封，查封之时，涉案房产并没有任何人居住，甚至在大门上还贴有涉案房产的住户欠缴物业燃气费的通知单。第二，被告蔡绍业提交的《大洋红树湾物业收费收据》上的住户仍显示为江壮鸿，这恰恰证明涉案房产的实际使用人仍是被告江壮鸿，并不是被告蔡绍业。第三，被告蔡绍业提交的广东电网公司缴费查询卡无法证明涉案房产已经交付被告蔡绍业使用，不能作为支持被告蔡绍业异议请求的依据。涉案房产在出售给被告蔡绍业之后的水、电等使用情况及其费用可以证实被告蔡绍业是否有实际占有并使用涉案房产。二、422-2号《裁定书》程序严重违法，实体处理错误。在事实不清的情况下就作出了解除查封涉案房产的裁定，严重侵害了原告的合法权益。综上，请求法院依法撤销422-2号《裁定书》，裁定继续查封涉案房产，确认被告江壮鸿与被告蔡绍业签订的《买卖居间合同》属于无效合同，三被告承担本案诉讼费用。被告蔡绍业辩称：一、被告江壮鸿在处分涉案房产时，是该房产所有权人，其有权处分该房产。2017年12月31日，被告蔡绍业与被告江壮鸿签订《买卖居间合同》，当时《房地产权证》明确记载该房地产权属人是被告江壮鸿，所以被告江壮鸿是该房产的唯一所有权人，其有权处分该房产。原告赖泽波所说的被告江壮鸿对涉案房产不具备处分权的理由缺乏事实和法律依据。首先，涉案房产是江壮鸿的婚前个人财产，并非与王玲共有的夫妻共同财产。按照《房地产权证》记载，该房产是2012年11月由江壮鸿个人购买，而江壮鸿与王玲是2013年11月才登记结婚，显然，该房产是江壮鸿的个人财产，王玲在2018年1月12日接受潮阳公证处的询问时也已经表示该房产属于江壮鸿的个人财产，其对于江壮鸿将该房产出卖给他人无异议。其次，被告蔡绍业与被告江壮鸿签订房产买卖合同后，于2018年1月2日支付大部分房款并完成该房产的交付，实际占有该房产。被告江壮鸿与王玲于2018年1月5日办理离婚登记手续，也就是说《离婚协议书》的生效日期是在被告江壮鸿与被告蔡绍业签订房产买卖合同并且交付房产之后，其在《离婚协议书》中对涉案房产所作的处分才是无权处分，不得对抗之前的买受人即被告蔡绍业。同时，该约定内容也与王玲在2018年1月12日接受潮阳公证处的询问时所陈述内容自相矛盾。第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间抵押人是可以转让抵押财产的，况且被告江壮鸿已于2018年1月2日向平安惠普融资担保有限公司（以下简称平安普惠公司）申请提前结清后解除抵押，并于2018年1月12日注销抵押权登记，也足以证明抵押权人是同意江壮鸿转让抵押财产的。因此，虽然被告蔡绍业与被告江壮鸿签订房产买卖合同时涉案房产仍处于抵押状态，但被告江壮鸿仍是该房产的所有权人，其有权处分该房产，这并不影响房产转让合同的效力。二、被告蔡绍业与被告江壮鸿签订的《买卖居间合同》合法有效。被告蔡绍业与被告江壮鸿在进行涉案房产交易前双方并不相识，被告蔡绍业是在“58同城”网页上看到被告江壮鸿售房信息，并经房产中介磋商后，双方才签订《买卖居间合同》。该合同是被告蔡绍业与被告江壮鸿双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，原告赖泽波主张的该合同属于无效合同，明显缺乏事实和法律依据。首先，如前所述，涉案房产是江壮鸿的个人婚前财产，江壮鸿对涉案房产享有处分权。退一步论，即使江壮鸿没有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，即使江壮鸿无权处分也不影响合同的效力，且根据合同相对性原则可以提出异议的主体也只是限于合同的一方当事人而非第三人，即原告赖泽波对此并无权提出合同无效。其次，被告蔡绍业与被告江壮鸿签订的房产买卖合同，是双方的真实意思表示，根据合同意思自治原则，双方有权自由地对房产的价格进行协商约定，且该房产的成交价格符合市场行情，并非原告赖泽波所说的明显低于市场价格。2018年1月2日被告江壮鸿将该房产连同缴电卡、物业管理费（含水费）缴交事项均交于被告蔡绍业管理使用，已实际完成该房产的交付。最后，原告赖泽波认为该合同并非买卖合同，而是委托出售合同的观点更是无稽之谈。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据《合同法》第三百九十八条、第四百零五条之规定，委托人应当预付处理委托事务的费用并向被委托人支付报酬，但从被告蔡绍业与被告江壮鸿签订的《买卖居间合同》内容来看，并不符合委托合同的特征。相反，该合同内容完全符合《合同法》第一百三十条规定的买卖合同的定义。由于房产交易涉及诸多手续必须跑交易所，而江壮鸿表示其将要离开汕头无法配合办理过户手续，在这种情况下，房产中介建议江壮鸿办理公证委托手续，委托被告蔡绍业办理有关过户手续，但实际上，在随后被告蔡绍业持委托书及其他资料要求办理过户手续时，房产交易所并不同意办理，而是要求出卖人江壮鸿必须到场，而此时江壮鸿已经无法联系。显然，导致涉案房产无法办理过户手续的原因在江壮鸿，被告蔡绍业对此不存在过错。三、现有证据已充分证实被告蔡绍业已实际支付涉案房产的购房款,并实际占有涉案房产。被告蔡绍业已通过妻子林虹的账户分三次向被告江壮鸿支付购房款，该事实有中国民生银行个人账户对账单和被告江壮鸿开的收据为证，结合《买卖居间合同》，足以证明被告蔡绍业已实际支付涉案房产购房款的事实。针对原告赖泽波的三点质疑，被告蔡绍业作出如下解释：1、银行并没要求汇款时必须注明汇款用途，被告蔡绍业作为一个普通公民而非法律工作者，在汇款时没那么谨慎，没注明汇款用途也是符合常理的，况且被告蔡绍业与被告江壮鸿并无其他经济往来，该汇款的用途只能是购房款。2、被告蔡绍业与被告江壮鸿本来是在合同中约定12月31日由被告蔡绍业先付给被告江壮鸿人民币十万元，但当时由于被告蔡绍业的资金不足，所以便与被告江壮鸿协商，要求先支付五万，剩下的五万在第二次支付房款时补足，被告江壮鸿答应了，所以这才导致了第一、二次的汇款与合同约定的金额、收据有所出入，但是三次汇款跟合同约定的购房款总额是符合的，这足以证明这三次汇款就是被告蔡绍业付给被告江壮鸿的购房款。3、原告赖泽波认为《收款收据》不真实，那应该由原告赖泽波举证证实。另外,在2018年1月2日，被告江壮鸿就将该房产连同缴电卡、物业管理费（含水费）缴交事项均交给被告蔡绍业，完成对该房产的交付，该房产实际处于被告蔡绍业的占有和管理之下，实际占有是一种法律状态，在其中居住只是其中一种情况，两者不是同一概念，是否入住并不影响被告蔡绍业已实际占有该房产的事实。综上所述，被告蔡绍业与被告江壮鸿签订的《买卖居间合同》合法有效。虽然涉案房产未办理过户登记手续，但被告蔡绍业对此没有过错，且被告蔡绍业已支付全部价款并实际占有该房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院不得查封该房产。故422-2号《裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院依法驳回原告赖泽波的全部诉讼请求。案经开庭审理，被告江壮鸿、王玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃质证和抗辩的权利。经审理查明：被告江壮鸿于2012年11月购买了涉案房产并登记于其名下，后于2016年7月26日办理抵押权登记。2017年12月31日，被告蔡绍业与被告江壮鸿双方在房产中介黄晓桦居间下签订了《买卖居间合同》，约定被告江壮鸿以人民币65万元的价格将涉案房产卖给被告蔡绍业，并约定被告蔡绍业于2017年12月31日先付给被告江壮鸿购房定金人民币10万元。被告蔡绍业通过其妻子林虹的中国民生银行账户（客户账号：62×××88）以转账方式支付定金和房款给被告江壮鸿，分别于2017年12月31日转账人民币5万元给被告江壮鸿，于2018年1月2日转账人民币40万元给被告江壮鸿，于2018年1月12日转账人民币20万元给被告江壮鸿。对于上述付款合计人民币65元，被告江壮鸿出具收款收据全部予以确认。2018年1月12日，被告江壮鸿为方便办理涉案房产过户登记，在中介黄晓桦的提议下到广东省汕头市潮阳公证处办理委托书公证，委托被告蔡绍业代表被告江壮鸿出卖涉案房产、办理过户手续、缴纳有关税费等事项。被告王玲到该公证处表示涉案房产属于江壮鸿的个人财产，对于江壮鸿出卖上述房屋给他人无异议。同月16日该公证处出具了《公证书》。2018年1月2日，被告江壮鸿收到房款40万元后，遂将涉案房产交与被告蔡绍业管业使用，同时将缴电卡、物业管理费（含水费）一并交给被告蔡绍业。同日，被告江壮鸿向平安普惠公司申请提前结清后申请解除撤押，同时付清该笔贷款结清金额人民币239611.02元。2018年1月12日，完成对涉案房产的注销抵押登记手续后，被告江壮鸿将房产证原件（列粤房地证汕字第××号）交予被告蔡绍业，被告蔡绍业也付清最后一笔房款人民币20万元。2018年11月29日的《大洋红树湾物业收款收据》也显示涉案房产住户为蔡绍业，汕头市大洋红树湾物业红树湾一期客户服务中心向蔡绍业收取了代收城市垃圾处理费、水费、物业管理费等费用。后因被告江壮鸿于2018年1月下旬左右失联，涉案房产无法按约办理过户登记手续。另查明，本院于2018年2月26日受理原告赖泽波诉被告江壮鸿、被告王玲民间借贷纠纷一案，于同日作出422号《裁定书》，查封被告江壮鸿名下的涉案房产。2018年3月15日，被告蔡绍业向本院提出执行异议，本院经审查后于2018年5月28日作出422-2号《裁定书》，解除对涉案房产的查封。2018年10月16日，本院作出（2018）粤0511民初422号《民事判决书》（以下简称422号《判决书》），判决：“被告江壮鸿、被告王玲应于本判决生效之日起十日内偿还原告借款人民币共计502000元及利息”。上述事实，有原、被告身份证、422号《判决书》、422号《裁定书》、422-2号《裁定书》、《房地产权证》、《买卖居间合同》、《中国民生银行个人账户对账单》、《收款收据》、《大洋红树湾物业收款收据》、《调查函》、《回函》、《不动产产权情况表》、《中国银行信用卡流水明细清单及广发银行对账单》、公证资料、调查笔录等在卷为证，足以认定。本院认为，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被告江壮鸿与被告蔡绍业在本院查封之前已签订《买卖居间合同》，《买卖居间合同》是双方真实的意思表示，合法有效。被告江壮鸿在在本院查封前已将涉案房产交予被告蔡绍业管业使用，并将《房地产权证》及缴电卡、物业管理费（含水费）等缴费凭证均交给被告蔡绍业，被告蔡绍业在本院查封前已合法占有涉案房产，2018年11月29日的《大洋红树湾物业收款收据》也显示涉案房产住户为蔡绍业，汕头市大洋红树湾物业红树湾一期客户服务中心向蔡绍业收取了代收城市垃圾处理费、水费、物业管理费等费用，充分说明被告蔡绍业至今仍合法占有涉案房产。被告蔡绍业2017年12月31日转账支付的金额虽与《买卖居间合同》约定的定金金额不一致，但被告蔡绍业已在答辩状中对此作出解释，综合考虑被告蔡绍业一方三次银行转账的总额与《买卖居间合同》约定的成交金额一致，转账时间也在签订《买卖居间合同》后的合理期间内，交易价格合理，且其与被告江壮鸿之间并无其他经济往来，本院采信被告蔡绍业的解释，认定该三笔银行转账是其向被告江壮鸿支付的购房价款，并已支付了全部价款。涉案房产无法办理过户登记是因被告江壮鸿失联所致，被告蔡绍业对此没有过错。因此，被告蔡绍业在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，支付了全部价款，虽未办理过户登记，但因其对此没有过错，故被告蔡绍业对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封涉案房产。关于被告江壮鸿在涉案房产抵押期间是否有处分权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案房产系被告江壮鸿的婚前个人财产，被告江壮鸿作为涉案房产的所有权人，在抵押期间即2017年12月31日向被告蔡绍业有偿转让涉案房产，虽未取得抵押权人的同意，但其已于2018年1月2日向抵押权人清偿债务，并于2018年1月12日注销了抵押权登记，没有侵害抵押权人的债权，不违反上述法律规定的立法本旨。故被告江壮鸿有权转让涉案房产。关于《买卖居间合同》的性质，原告认为因《买卖居间合同》的备注内容而认为该合同为委托合同。《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《买卖居间合同》备注“甲（即被告江壮鸿）、乙（即被告蔡绍业）双方约定于2018.1.3日前到公证处办理甲方委托乙方出售手续……”。被告江壮鸿也确实于2018年1月12日到潮阳公证处办理委托书公证，委托被告蔡绍业代表被告江壮鸿出卖涉案房产、办理过户手续、缴纳有关税费等事项。被告蔡绍业解释该委托书公证系被告江壮鸿为方便涉案房产过户而办理，被告江壮鸿在潮阳公证处接受询问时也表示该委托书公证的用途是“作为在汕头市办理房屋过户手续的依据”，故《买卖居间合同》的备注内容虽是委托性质，但其本质是为保证涉案房产交付的圆满履行，该备注内容并未改变《买卖居间合同》其他条款的性质，《买卖居间合同》的核心条款仍然是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的性质，属于《合同法》第一百三十条规定的买卖合同。综上，本院作出的422-2号《裁定书》，解除对涉案房产的查封，认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应予支持，原告请求撤销该裁定书，继续查封涉案房产，并确认《买卖居间合同》属于无效合同，理由和依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告赖泽波的诉讼请求。案件受理费100元、公告费300元由原告赖泽波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕头市中级人民法院。审判长  肖秋雄审判员  陈卫星审判员  洪静娇二〇一九年一月二十五日法官助理杨捷书记员陈静侨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。