广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初295号原告：徐影敏,女,汉族,1984年8月17日出生,住广东省博罗县。原告：陈振华，男，汉族，1979年1月3日出生，住广东省博罗县罗阳镇。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐林海，系广东旭利律师事务所律师。被告：博罗县盛源实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东社区体育大道60号体育花园商铺。法定代表人：王利金。委托诉讼代理人：张海如，系广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梓华，系广东海略律师事务所律师。原告徐影敏、陈振华与被告博罗县盛源实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐影敏及两原告共同委托诉讼代理人徐林海，被告博罗县盛源实业有限公司委托诉讼代理人张海如、朱梓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐影敏、陈振华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交楼违约金共计39510元，逾期时间从2016年1月1日起至2017年3月25日止。2、请求判令被告支付逾期办证违约金共计4389元，逾期时间从2016年9月30日起至2018年2月2日止。3、本案受理费由被告承担。事实和理由如下：原告徐影敏、陈振华以共有的名义于2015年3月2日向博罗县盛源实业有限公司购买位于博罗县罗阳镇xx社区xx大道xx号xx花园xx栋xx层xx房的商品房一套，并与之签订《商品房买卖合同》合同编号：博罗（2015）xx号，在双方履行合同的过程中被告存在逾期交房及逾期取得商品房的所有权证书的违约事实，经原告多次催交，但被告均以原告不交防盗网费以及电梯维修费等不当理由拒绝交房，被告的不正当行为造成原告有家不能归，同时也造成工作和生活的诸多不便，为了维护原告的自身利益，故请求人民法院按合同约定判令被告支付该两项费用。被告博罗县盛源实业有限公司辩称，1、被告逾期交楼是因为不可抗力原因导致时间顺延，依据商品房买卖合同12条约定：被告不应承担逾期交楼的责任，早在2014年3月底，因强降雨天气以及体育大道中段排洪系统堵塞导致长期积水严重，直到2015年6月底积水仍然未得到有限解决，造成体育花园项目包括涉案房屋无法正常施工，严重影响施工进度，该情形应属不可抗力，持续时间长达1年多；2、原告逾期交楼违约金计算有误，原告诉状载明的时间逾期天数为449天，逾期交楼违约金应为39416.63元；3、涉案房屋在2016.9.22竣工验收，被告第一时间向原告发出收楼通知，原告在2017.3.25才办理收楼手续，对于原告自身拖延收楼造成的损失，应自行承担。另外被告在法庭辩论补充，不存在让原告支付费用才交楼的情况，原告在2017.3.25才到被告处接收房屋，是因为原告怠于履行接收义务，应从2018.3.25计算逾期办证违约。从原告2018.2.2收到房产证表明不存在逾期办证事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据1、原告的身份证明；证据2、被告的企业机读档案登记资料；证据3、不动产权证书，本案所涉房屋于2018年2月2日已完成不动产权登记，权利人为原告徐影敏、陈振华共同共有，不动产权证【粤（2018）博罗县不动产权第xx号、粤（2018）博罗县不动产权第xx号】；证据4、被告于2015年3月2日向原告出具购房款228938元的发票；被告于2016年4月30日向原告出具购房款210000元的发票；证据5、原被告于2015年3月2日签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一[合同编号：博罗（2015）xx号]；证据6、博罗县启航物业管理有限公司于2017年3月25日向原告出具总金额为3078元的收款收据；证据7、被告博罗县盛源实业有限公司向原告发出的收楼通知书，该收楼通知书落款时间为2016年11月10日；被告对上述7组证据真实性和合法性予以确认，关联性不予认可，本院认为上述7组证据与本案均有关联性，予以采信。被告向本院提交证据1、“关于处理体育大道中段积水问题的函”罗府函[2014]54号；证据2、“县政府常务会议纪要”十五届59次[2015]59号；证据3、体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书；证据4、竣工验收备案表。原告对上述四份证据的真实性和合法性没有异议，关联性有异议。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告身份证、被告的企业机读档案登记资料及商品房买卖合同列明的信息可以证明原被告的主体资格。原告徐影敏、陈振华与被告博罗县盛源实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一[合同编号：博罗（2015）xx号]系原被告的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，原被告均应依约履行义务。本案有两个争议焦点：1、被告逾期交房是否因不可抗力造成，被告是否应承担逾期交房的违约责任，及逾期交房违约金的计算问题；2、被告是否存在逾期办证的情形，是否应当承担逾期办证的违约责任。结合上述争议焦点，本院分析与理由如下：一、关于被告逾期交付房屋是否因不可抗力造成，被告是否应承担逾期交楼的违约责任及逾期交房违约金计算的问题关于被告逾期交付房屋的期间问题。原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”被告称其于2016年9月30日前以口头通知的方式通知原告收楼，因原告一直未到场，后于2016年11月10日向原告发出书面的收楼通知书，原告于2017年3月25日到本案所涉房屋所在地办理收楼手续。原告辩称并未接到被告的口头收楼通知，确认于2016年11月10日收到被告的书面收楼通知书，但因被告要求原告在支付一定的费用后才能交付房屋，原告不同意支付费用而暂缓收楼，后于2017年3月25日办理收楼手续。被告辩称不存在让原告支付费用才交付房屋的情形。《商品房买卖合同》第二十五条关于送达中规定：“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方”。原告称其一直未接到关于收楼的口头通知，且以口头方式通知收楼不属于约定的送达方式，本院对被告称其于2016年9月30日前以口头通知方式通知原告收楼的主张不予支持。在原告提供的证据7《收楼通知书》中显示，物业公司会预收1000元物业管理费；在收楼手续中签约中显示包含前期物业服务协议，签约后显示有预交管理费的项目；在原告提供的证据6《收款收据》中显示博罗县启航物业管理有限公司预收管理费1000元，防盗网3房1500元，垃圾清理费578元合计3078元；可以证明原告在收楼时确实存在支付费用的情况，本院认为在本案中被告以签署物业管理文件和支付一定费用作为交付房屋的前提条件具有高度可能性。《商品房买卖合同》第十一条第（三）款查验房屋1规定：“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”，附件十一补充协议中第一条第7点：“如双方约定买受人在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人”，鉴于原被告未在合同中约定交付手续时原告应缴纳的具体费用项目，被告在交付房屋时要求原告支付预收管理费、防盗网费及垃圾清理费的行为违反合同约定，原告暂缓至2017年3月25日收楼的责任应由被告承担。则被告逾期交付房屋的期间自2016年1月1日计算至2017年3月24日。关于被告逾期交付房屋是否存在不可抗力因素的问题。被告答辩称，自2014年3月底，因强降雨天气以及体育大道中段排洪系统堵塞导致长期积水严重，直到2015年6月底积水仍然未得到有限解决，造成体育花园项目包括涉案房屋无法正常施工，严重影响施工进度，该情形应属不可抗力。本院认为：本案中原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月2日，根据被告提供的由博罗县罗阳镇人民政府于2014年4月4日向博罗县公用事业管理局发函《关于处理体育大道中段积水问题的函》、县政府常务会议纪要【十五届59次[2015]59号】及罗阳镇鸡麻地村民委员会、博罗县盛源实业有限公司于2015年6月30日向博罗县公用事业局发出的《体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书》，可知自2014年4月即已出现每逢强降水引发道路积水情况，且该问题持续存在。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。且商品房买卖合同的专业术语解释中第5、不可抗力也作出同样的解释。本案中被告所称因强降雨加上道路积水导致延期交付房屋的情形属于合同签订时可以预见的，且被告并没有提供证据证明延期施工是不可避免和不可克服的，不属于法律规定的不可抗力因素，被告理应承担逾期交付房屋的违约责任。关于逾期交房违约金计算的问题。《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”。被告逾期交付房屋的期间自2016年1月1日计算至2017年3月24日，逾期交房449天。本案所涉房屋全部房价款为438938元，鉴于原被告约定逾期交房违约金计算标准为按日计算全部房价款的万分之2，本院予以支持逾期违约金39417元（438938元×0.0002×449天）。二、关于被告是否存在逾期办证的情形，是否应当承担逾期办证的违约责任的问题原被告签订的《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。鉴于本案原告实际于2017年3月25日收楼，按照该合同约定应于2018年3月24日前办理好本案所涉商品房的房屋所有权证书，本案实际办理好不动产登记证书时间为2018年2月2日，在该期限内，则本院不予支持逾期办证的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告博罗县盛源实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐影敏、陈振华支付逾期交付房屋违约金39417元。二、驳回原告徐影敏、陈振华的其他诉讼请求。案件受理费449元（原告已预交），由被告博罗县盛源实业有限公司负担400元，由原告徐影敏、陈振华负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  何生二〇一九年一月三十一日法官助理周欣书记员陈斯萍附相关法律法规：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。