上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初9420号原告：顾月萍，女，1953年2月19日出生，汉族，住上海市。原告：胡阿毛，男，1955年1月6日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。被告：张晓泉，男，1980年6月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：诸文康，上海市功茂律师事务所律师。原告顾月萍、胡阿毛与被告张晓泉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾月萍、胡阿毛，被告张晓泉及其委托诉讼代理人诸文康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾月萍、胡阿毛向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方就上海市广灵二路商业二村XXX号XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)所形成的不定期租赁关系于2017年5月25日解除；2、要求被告支付2016年12月1日至2017年5月25日的租金55,416.7元；3、要求被告支付2017年5月26日至2018年1月11日的房屋使用费71,883.9元(按每日316.7元计算)；4、要求被告支付水费817.4元、电费2,310元、煤气费1,275.6元、电话费118.2元。事实和理由：两原告为系争房屋的权利人。2009年3月6日，原告顾月萍与被告签订《租房合同》，将系争房屋出租给被告使用。2011年9月，原告顾月萍与被告重新签订了《租房合同》一份，约定系争房屋出租给被告使用，租赁期自2011年10月1日至2012年9月30日，月租金为9,000元，于每月29日前支付，租赁期间产生的水、电、煤、有线电视等费用由被告付清。该《租房合同》签订后，被告向原告支付了押金9,000元。后经原、被告协商一致，月租金增加至9,500元，同时，被告将押金增加至9,500元。租赁期届满后，被告继续承租系争房屋，但双方未另行签订租赁合同。2017年5月4日，原告向被告发出解除房屋租赁关系的通知，要求被告腾房并恢复原状，同时要求被告支付欠租、结清水电煤等费用。因被告对原告书面通知置之不理，仍占用系争房屋直至2018年1月11日，故原告起诉来院。被告张晓泉辩称，原告出租给被告的系争房屋系用于经营理发店，这在双方的租房合同中是有明确约定的。被告租赁系争房屋后正常履约，并支付租金至2016年11月30日。但因原告提供的系争房屋非营业用房，2016年12月政府不允许系争房屋用于经营，街道相关部门也于2016年12月7日将系争房屋封门，致使被告自2016年12月7日起无法再经营、使用系争房屋，该过错责任在原告，故原告无权要求被告支付后续的费用，被告只同意支付2016年12月1日至2016年12月7日的租金，2016年12月7日后的租金及房屋使用费不同意支付，且原告按照每月9,500元营业用房的标准主张费用不合理。本案系原告违约导致系争房屋无法继续使用，原告又不同意将押金退还被告，被告因此才不肯搬离系争房屋，故不存在房屋使用费。关于合同的解除，虽然被告于2017年5月25日收到了原告要求解除合同的材料，但合同解除系原告的过错导致，原告就解除合同应与被告达成一致，并非其单方致函就可以解除合同，被告认为，双方的合同解除日应以被告向原告返还系争房屋之日为准，即2018年1月11日解除。此外，因本案合同的解除系原告的原因造成，故要求原告赔偿装修损失。另，被告同意支付原告水费817.4元、电费2,310元、煤气费1,275.6元及电话费118.2元。本院经审理认定事实如下：系争房屋为居住用房，产权人系两原告。自2009年3月16日起，原告将系争房屋出租给被告使用。2011年9月，原告顾月萍(甲方)与被告(乙方)签订《租房合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营理发业务，租赁期自2011年10月1日至2012年9月30日止；月租金为9,000元，乙方于每月29日前支付；押金为9,000元；租期内水、电、煤、有线电视及一切费用均由被告按时付清；如遇不可抗力，不能继续正常经营时，甲方不承担责任等内容。上述租房合同签订后，双方均按约履行，租赁期满后，双方未再签订书面合同，但系争房屋仍一直由被告租赁用于开设理发店，且双方经协商一致后，将月租金调整至9,500元。同时，被告又向原告补付了押金500元，共计9,500元。2016年12月7日，政府相关部门因系争房屋为居住用房，不能用于经营而将系争房屋封锁。此后，被告也未再使用系争房屋，并不再支付2016年12月1日起的租金。2017年5月4日，原告顾月萍委托律师向被告发出《律师函》，通知被告解除双方的租赁关系，要求被告搬离系争房屋并付清欠租及相关水电煤费用等。嗣后，被告仍占用系争房屋且未支付相关费用。2017年5月8日，原告顾月萍曾以(2017)沪0109民初XXXXX号案起诉来院，要求被告搬离系争房屋，并支付租金、房屋使用费等费用。2017年5月25日，被告收到该案的起诉状副本及相应的诉讼材料。该案审理过程中，被告以原告出租的房屋非营业用房，导致被告无法继续使用系争房屋的责任在原告，而要求原告赔偿系争房屋的装修损失9万元，并就装修残值申请了司法鉴定。上海东方投资监理有限公司接受上海市高级人民法院的委托后，于2017年12月20日出具了鉴定报告，鉴定总金额为78,275.39元，2011年12月开始计算折旧至2017年10月23日的残值为15,655.08元。原告顾月萍对鉴定结论无异议，但认为系争房屋所在的这条街面的门面房都是用于经营的，虽无政府部门的批准，但这是惯例，原、被告双方对此都是明确知晓的，故不同意支付被告装修损失费；现因系争房屋仍为居住性质，确实不能经营了，如系争房屋能经营，原告仍愿意出租给被告使用；现双方租赁关系解除，同意退还被告押金9,500元。被告则对鉴定结论提出异议，认为其在2014年对系争房屋进行过重新的装修，其提供了相关的材料并申请对鉴定报告进行复议。2018年1月16日，上海东方投资监理有限公司出具鉴定意见书补充报告，对被告提出的复议意见不予采纳，原鉴定意见书不做调整。嗣后，原告顾月萍因故撤回了该案的诉讼。另查明，被告于2018年1月11日将系争房屋返还两原告。因双方的纠纷未了结，现两原告再次诉至本院，要求判如所请。被告仍以原告将非营业用途的系争房屋出租给被告用于经营，导致系争房屋被政府部门封门后被告无法继续使用，该过错责任在原告，而要求两原告赔偿装修损失。审理中，两原告表示，两原告对本案的意见以及对鉴定报告的意见，与(2017)沪0109民初XXXXX号案庭审时的意见一致，且认为双方租赁合同的期限为一年，被告应当预见期满后原告不再出租房屋的可能性，其装修残值在期满后本应由被告自行处理，原告无支付补偿的义务，何况在租赁合同期满后，被告未要求续签，装修残值更应由被告承担；此外，租赁合同也明确约定，如出现被告不能继续经营的情况时，相应的后果由被告自行承担。被告则坚持其在2014年对系争房屋进行过重新的装修，认为其装修应从2014年开始计算折旧，要求两原告赔偿。上述事实，有原告提供的系争房屋产权证、《租房合同》两份、银行明细清单、水电煤等发票、律师函及快递凭证，被告提供的《建筑装饰工程施工合同》、预算单、收据、收条、信用卡交易明细、照片，本院调取的(2017)沪0109民初10287号案卷材料，及当事人的陈述为证。本院认为，原告顾月萍与被告曾于2011年9月就系争房屋签订过《租房合同》，该合同于2012年9月30日到期届满后，未再签订新的租赁合同，而由被告继续使用系争房屋用于理发店的经营，并按每月9,500元的标准向两原告支付租金至2016年11月30日，对此两原告未提出异议，故双方自2012年10月1日起就系争房屋形成不定期租赁关系。2016年12月7日，政府相关部门因系争房屋非营业用房，不允许用于经营而将系争房屋封锁，致使原、被告之间的租赁关系无法继续履行。现两原告要求解除双方的租赁关系，被告亦表示同意，故双方的租赁关系应予解除。至于解除日，因被告确认其于2017年5月25日收到原告要求解除租赁关系的诉讼材料，故本院确定双方的租赁关系于2017年5月25日解除。两原告作为出租方，在明知系争房屋的用途为居住的情况下，仍将系争房屋出租给被告用于经营，显属不当，且2016年12月7日系争房屋被相关部门封锁后，被告未再经营，被告就此可主张相应减少租金，但不应拒付全部租金，故本院结合系争房屋的使用性质及上述认定，酌情确定由被告按照合同约定标准的30%承担2016年12月8日至2017年5月25日的租金及2017年5月26日至2018年1月11日的房屋使用费。原、被告双方虽为不定期租赁关系，但原告自述“如系争房屋能经营，原告仍愿意出租给被告使用”，现由于系争房屋非营业用途而被封门，致使被告退租，故被告要求两原告赔偿装修残值的理由正当，本院予以支持。至于被告称，其在2014年对系争房屋进行过重新的装修，认为应从2014年开始计算折旧的意见，无证据予以证明，且亦未被鉴定单位采纳，故本院不予采信。此外，被告在明知系争房屋的性质为居住的情况下，仍同意承租系争房屋用于经营门店，故被告对于无法继续租赁而造成的装修损失也应承担一定的责任。综上，本院对被告的装修损失金额酌情予以确定。至于两原告同意退还被告押金9，500元的意见，以及被告同意支付2016年12月1日至2016年12月7日租金及水费817.4元、电费2,310元、煤气费1,275.6元、电话费118.2元的意见，与法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五款、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告顾月萍、胡阿毛与被告张晓泉就上海市广灵二路商业二村XXX号XXX-XXX号房屋的不定期租赁关系于2017年5月25日解除；二、被告张晓泉应于本判决生效之日起10日内支付原告顾月萍、胡阿毛自2016年12月1日至2017年5月25日止的租金18,177元；三、被告张晓泉应于本判决生效之日起10日内支付原告顾月萍、胡阿毛自2017年5月26日至2018年1月11日止的房屋使用费21,565元；四、被告张晓泉应于本判决生效之日起10日内支付原告顾月萍、胡阿毛水费817.4元、电费2,310元、煤气费1,275.6元及电话费118.2元；五、原告顾月萍、胡阿毛应于本判决生效之日起10日内返还被告张晓泉押金9,500元；六、原告顾月萍、胡阿毛应于本判决生效之日起10日内支付被告张晓泉装修损失10,958.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,150.11元(由原告预付)，由原告顾月萍、胡阿毛负担805元，被告张晓泉负担345.11元；鉴定费3,600元(由被告预付)，由原告顾月萍、胡阿毛负担2,520元，被告张晓泉负担1,080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  毛济平人民陪审员  郭 瑛二〇一九年一月二十九日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条……依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。