广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初785号原告：顾新，男，1975年11月20日出生，汉族，住江苏省涟水县。被告：陈伟雄，男，1965年1月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李小林、周海兰，分别系广东诺臣律师事务所律师、实习律师。被告：李英志，女，1972年11月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告顾新诉被告陈伟雄、李英志房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾新，被告陈伟雄的委托代理人李小林到庭参加了诉讼，被告李英志经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾新诉称：2009年1月8日，原告与广州市盈新投资管理有限公司（下称“盈新公司”）签订《商铺买卖合同》，约定原告向盈新公司购买广州市天河区林和东路121号红摩坊商场负一层499铺（下称“案涉商铺”）；如原告于2019年1月25日后30天内向盈新公司提出回购案涉商铺的要求，盈新公司将按合同签订的案涉商铺总价款116%的价格回购等。签订《商铺买卖合同》的同时，原告按盈新公司要求签订了《第三方抵押补充协议》，并与案涉商铺的物业服务单位广州市红摩坊商贸有限公司（后更名为广州市红摩坊市场经营管理有限公司）签署《委托书》（委托时间为2008年12月30日至2010年12月30日）。原告为案涉商铺投入了购铺款284410元、税费19860元、综合费用8675元。2009年1月7日，案涉商铺登记至原告名下。但自2009年1月7日起至今，原告未收到案涉商铺的租金，且据原告近期了解，盈新公司的股东即被告陈伟雄、李英志还于2010年6月3日以经营困难解散并注销了盈新公司。两被告及盈新公司本就是利用系列虚假宣传，高价回购条款的承诺误导原告，使原告作出了错误的购买选择，现还以注销盈新公司的方式避免履行《商铺买卖合同》约定的回购义务，已构成根本违约。另原告购买案涉商铺时，均是按照《购铺款缴纳指引》向被告陈伟雄的个人账户付款，而非向盈新公司账户付款，虽原告取得的发票凭证名称是盈新公司，但原告与两被告的实际个人交易行为已超出公司买卖的范畴，两被告应承担个人民事责任。另需说明的是，两被告还曾以盈新公司名义大肆宣传麦当劳会进驻红摩坊商场1楼，进入商场负一层有500平方米大堂出入口作为豪华购物流动空间，但目前进入负一层整体只有一个弯曲的通道口，已构成欺骗。综上，盈新公司及两被告在《商铺买卖合同》履行过程中已构成根本违约，故原告诉至法院，请求判令：一、两被告履行回购义务，与原告签署履约协议，并赔偿原告363016元（依据《商铺买卖合同》第十五条）；二、两被告赔偿原告商铺租赁经济补偿288000元（按3000元/月标准计算8年）；三、两被告承担本案诉讼费用。被告陈伟雄答辩称：一、本案是原告与盈新公司之间的房屋买卖合同纠纷，合同相对方是盈新公司而不是被告陈伟雄，被告陈伟雄不是本案的适格被告。二、原告主张的经济补偿288000元属于期待利益，盈新公司并未承诺原告出租案涉商铺的期待利益，原告主张上述经济补偿没有事实和法律依据，且部分租金收益已经超过诉讼时效，故不应予以支持。三、盈新公司进行宣传，但宣传内容并未在合同中体现，不属要约，原告以没有事实依据的非要约宣传内容主张被告陈伟雄的民事责任，不应予以支持。四、原告与盈新公司成立房屋买卖合同关系，支付商铺价款是原告的义务，收款账户也非被告陈伟雄的账户，不存在非法吸收资金的情况，且原告主张的违约责任已经超过两年的诉讼时效。五、原告已支付案涉商铺价款，盈新公司已为原告办理产权证，合同主要目的已经实现，不存在根本违约的事实，故原告在本案中主张根本违约缺乏事实及法律依据，应不予支持。六、盈新公司在注销前已经组成清算组进行清算，并在报纸上进行了公告，在合同相对方已经消灭的情况下，原告要求两被告承担回购的合同义务没有事实和法律依据。且盈新公司从注销至今已有八年，注销信息早已公示，原告也早已知道盈新公司注销的事实，故原告现主张盈新公司的股东及清算组成员承担民事责任，亦超过两年的诉讼时效。经审理查明：2009年1月8日，原告（买受人）与广州市盈新投资管理有限公司（出卖人，以下简称“盈新公司”）签订《商铺买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区林和东路121号B1499（以下简称“案涉商铺”）。案涉商铺属现房，按套出售，总金额为284410元。买受人按投资易方式付款：2009年1月6日前支付全部房价款的60%，计170650元；2011年1月5日前分24期支付全部房价款的40%，计113760元，每期房款于签订本合同后每月10日支付，计4740元。案涉商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2011年1月24日止，出卖人有权对案涉商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉，不得因此向出卖人提出加收租金等费用或其他不合理要求。出卖人应于买受人支付全部房价款的60%并签订《第三方抵押补充协议》后的15天内，以书面形式通知买受人办理案涉商铺的交接手续，买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起的3天内视为送达。出卖人向买受人承诺，如买受人于2019年1月25日后30天内向出卖人提出回购案涉商铺的要求，出卖人将按本合同签订的案涉商铺总价款116%的价格回购；出卖人于买受人提出回购案涉商铺要求的60天内付清回购款项；回购过程中产生的税费，出卖人负责支付买方税费，买受人负责支付卖方税费等。原告称，《合同》签订同时其还根据盈新公司的要求向广州市红摩坊商贸有限公司（以下简称“红摩坊公司”）出具了《委托书》（《委托书》落款处显示打印字体“二00八年十二月三十日”），主要内容为原告是案涉商铺的产权人，现委托受托人即红摩坊公司为合法代理人，代为出租案涉商铺，订立租赁合约，办理租赁登记及相关工商营业执照等登记手续；代为缴纳案涉商铺有关的税费和支付一切必要的费用，委托期间相关费用由受托人支付；受委托人有转委托权；该委托书有效期自签署之日起至2010年12月30日止等。2009年2月13日，原告（接收方/乙方）与盈新公司（移交方/甲方）签订《红摩坊业主收铺确认表》，确认乙方于2008年12月31日接收案涉商铺，乙方需配合商场管理公司红摩坊公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议；甲方对红摩坊公司进行监督，并负责于2010年12月31日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准将案涉商铺交付买受人使用；如2010年12月31日前由于红摩坊公司原因而导致案涉商铺未能按时交付乙方使用的，以已收商铺价款金额的基数，甲方按每日千分之一的标准向乙方计付违约金等。原告称其已依《合同》约定向盈信公司付清了案涉商铺的购铺款及税费，并向本院提交了如下证据予以证明：1、盈新公司于2008年4月15日出具的《购铺款缴纳指引》，显示盈新公司为业主提供缴纳购铺款的账号共计7个，开户人均为被告陈伟雄。2、银联刷卡存根11张，显示收款方为红摩坊商贸，付款方为原告，刷卡时间为2009年1月至2010年9月，金额合计241813元。3、《销售不动产统一发票》，显示开票日期为2009年2月23日，付款方为原告，收款方为盈新公司，销售的不动产为案涉商铺，购房款为284410元。4、《税费表》及发票凭证，显示原告于2011年1月26日签收《税费表》，显示原告已交税费10603元，实际发生了房屋登记费550元（有相应票据凭证）、房地产交易手续费28元（有相应发票凭证）、产权转移书据印花税142元（有相应完税凭证），房屋契税8532元（有相应完税凭证），印花税5元，余额为1346元。经质证，被告陈伟雄对上述证据1的真实性不予确认；对证据2-4的真实性无异议，且认为上述证据已证明被告陈伟雄并未收取案涉商铺的购铺款，而是由红摩坊公司收取，盈新公司曾委托红摩坊公司对案涉商铺所在的红摩坊商场进行统一经营，出售案涉商铺时也曾委托红摩坊公司收取购铺款。另，原告确认其于2011年1月24日收回了案涉商铺，但表示由于案涉商铺位于负一层，盈新公司在宣传时曾表示进入负一层的一楼大堂是500平方米的豪华购物广场，并会将大堂的一部分作为商场大门主入口；但当时宣传的商场出入口后实际上被产权人收回，导致进入负一层商场出入口没有大门，造成包括案涉商铺在内的负一层商场无法经营；故两被告应自2011年1月25日起按照3000元/月的标准向原告赔偿案涉商铺八年的租金。原告还就此提交了其称盈新公司发出的宣传资料及红摩坊商场大堂首层、负一层的平面图予以证明。经质证，被告陈伟雄对宣传资料的真实性不予认可，且主张相关证据无法证明盈新公司虚假宣传；对平面图的真实性予以确认，但主张如原告认为《合同》存在欺诈，原告也已超出了行使撤销权的期限；案涉商铺于2011年交还给原告后，系由原告自主经营，能否正常经营取决于多种因素，故不存在两被告向原告支付租赁费的情况。又查，盈新公司于2007年10月11日登记成立，股东为两被告，经营范围为项目投资管理、项目投资咨询、物业管理、场地租赁、房地产信息咨询。2010年1月15日，两被告经股东会决议同意解散盈新公司并成立清算小组（清算小组成员包括陈伟雄、李英志、梁锦梅），于2010年1月20日在《新快报》刊登了《清算公告》，告知债权人自该公告见报之日起45日内向清算小组申报债权，逾期不申报视为放弃权利等；2010年6月3日，经工商部门核准，盈新公司注销。据此，被告陈伟雄主张两被告已依法对盈新公司进行了清算，并以公告形式通知债权人申报债权，故两被告无需对此承担责任。原告则称，因盈新公司注销时两被告为股东及清算人，两被告应当知道包括案涉商铺在内的买卖合同存在一些可能发生的债务，但原告并未收到两被告发出的盈新公司解散清算事宜的书面通知，故两被告应当承责。另查，案涉商铺已登记至原告名下。本院认为：原告与盈新公司签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《合同》“出卖人向买受人承诺，如买受人于2019年1月25日后30天内向出卖人提出回购案涉商铺的要求，出卖人将按本合同签订的案涉商铺总价款116%的价格回购；出卖人于买受人提出回购案涉商铺要求的60天内付清回购款项；回购过程中产生的税费，出卖人负责支付买方税费，买受人负责支付卖方税费”之约定，原告在2019年1月25日后30天内享有要求盈新公司回购案涉商铺的权利，虽盈新公司系于2010年1月15日成立清算组，但根据《合同》约定的回购义务，清算组依然负有将盈新公司解散清算事宜书面通知原告的义务。原告否认其收到了清算组的相关通知，两被告亦无法提交证据证明清算组已履行了通知原告的义务，故原告现要求清算组成员即两被告对此承担赔偿责任，承担《合同》义务，有其法律依据，本院予以支持。根据上述约定，两被告应向原告支付的回购款为329915.6元（案涉商铺总价款即284410元的116%），且该款应在本判决发生法律效力之日起60天内付清。原告诉请超出部分因缺乏合同依据，本院不予支持。另就原告主张两被告自2011年1月25日起赔偿原告无法出租案涉商铺的经济损失的诉讼请求。因原告自认案涉商铺自2011年1月24日起已交付其使用，而案涉商铺能否正常经营使用确受多方面因素的影响，亦属商业风险，故在《合同》对此亦无约定的情况下，原告要求两被告赔偿其接收案涉商铺后无法出租收益的损失缺乏依据，本院不予支持。被告李英志经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈伟雄、李英志自本判决发生法律效力之日起60日内向原告顾新支付广州市天河区林和东路121号B1499的回购款329915.6元；二、驳回原告顾新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10310元，由原告顾新负担4060元，由被告陈伟雄、李英志负担6250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈红建人民陪审员  廖凤如二〇一九年一月二十九日书 记 员  梁怡筠