呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2744号上诉人(原审被告)：辛文雕，男，1979年10月25日出生，汉族，住呼和浩特市。上诉人(原审被告)：李爱平，女，1983年11月29日出生，汉族，住呼和浩特市。二上诉人委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉伟，女，1985年8月7日出生，蒙古族，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：徐葳，内蒙古则维律师事务所律师。原审被告：内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区石西路。法定代表人：李金山，该公司董事长。委托诉讼代理人：和学超，男，1989年12月26日出生，汉族，该公司店长，住呼和浩特市。上诉人辛文雕、李爱平因与被上诉人王玉伟及原审被告内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司（以下简称百老房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辛文雕，上诉人辛文雕、李爱平的委托诉讼代理人刘青山，被上诉人王玉伟及其委托诉讼代理人徐葳，原审被告百老房公司的委托诉讼代理人和学超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛文雕、李爱平上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除房地产买卖居间合同并驳回王玉伟要求双倍返还定金10万元的诉讼请求；2、由王玉伟承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，辛文雕享有对涉案房屋的处分权。虽然房屋未过户到辛文雕名下，但辛文雕已取得该房屋包括处分权在内的债权。其次，导致房屋无法过户的原因是王玉伟对房屋能否过户产生疑虑，进而拒不交付合同约定的10万元房款，也因为王玉伟提起诉讼要求解除合同导致合同目的无法实现。最后，解除合同的原因并非辛文雕、李爱平违约，而是王玉伟无履约意愿并违约。二、一审法院适用定金罚则错误。补充协议约定，剩余90万元房款的支付方式变更为王玉伟落实好房屋的具体情况后，支付辛文雕10万元，过户当日，王玉伟按照辛文雕指示支付给李增涛、王玉梅80万元。如王玉伟不能按时支付辛文雕10万元，不予过户。因为王玉伟未向辛文雕支付10万元房款而导致合同无法继续履行，王玉伟作为违约方，无权要求返还定金。王玉伟辩称，一、辛文雕是无权处分行为，辛文雕与原房东签订了定金合同就将房屋卖与他人，辛文雕与原房东有债，而未有物权变动，以债权承诺王玉伟物权变动显然不可能，故此已经形成了无权代理的表现形式。二、并非王玉伟不交钱，通过电话录音可以反映在约定过户的日期前，王玉伟一方多次向辛文雕催促见原房东并落实房本以及原房东本人的真实性，辛文雕屡次推脱，以种种理由不让双方相见。根据补充协议，王玉伟在落实房本及原房东的真实性后才可以付10万元，但在二审开庭前，王玉伟也没有见过原房东及房本。故此，并非王玉伟违约，王玉伟行使的是不安抗辩权。王玉伟申请的证人可以证明，辛文雕在与王玉伟签完合同后约定看房之前，又与证人见面卖房，辛文雕的行为属于一手托两家，择价高者卖。百老房公司述称，不同意辛文雕、李爱平的意见，请求维持原判。王玉伟向一审法院起诉请求：1.法院依法解除王玉伟与辛文雕、百老房公司之间签订的房屋买卖合同(合同编号0002393)；2.请求人民法院依法判令辛文雕、李爱平双倍返还购房合同定金10万元；3.请求人民法院依法判令辛文雕、李爱平支付王玉伟自辛文雕、李爱平违约之日起至今（2018年5月25日至2018年6月6日）每日按房款总房价1%计算的违约金114000元；4.请求人民法院依法判令辛文雕、李爱平赔偿王玉伟为履行购房合同而卖出自有房屋受到的差价损失100000元及辛文雕、李爱平违约之日起王玉伟租赁住房的相关费用；5.请求人民法院依法判令百老房公司在过错范围内承担合同解除的过错责任，免除居间费用13000元。一审法院认定事实：2018年5月11日，王玉伟与辛文雕、百老房公司签订《房地产买卖居间合同》，约定王玉伟购买被告位于呼和浩特市赛罕区天江明邸小区6号楼1单元301房屋，房屋总价950000元，付款方式：王玉伟于2018年5月11日付被告购房定金50000元，2018年5月25日到市房产管理局过户时付人民币900000元；合同第六条约定违约责任：“乙方（王玉伟）中途违约，无权要求返还定金，甲方（被告）中途违约，甲方在悔约之日起3日内必须将双倍定金全额返还给乙方，如逾期则每日按房款总价百分之一的滞纳金赔偿给乙方；如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房款成交总额千分之一的滞纳金”；第十二条双方约定的其他事项：1、此房为一次付，此房原房东为李增涛、王玉梅，现为辛文雕所有，2、辛文雕承诺和原房东李增涛、王玉梅沟通配合居间方去做公证委托并开通一张一类银行卡，开卡银行由居间指定及密码设定，若辛文雕与原房东李增涛、王玉梅沟通不妥，原房东李增涛、王玉梅不配合做公证委托，违约责任由辛文雕负责，3、如乙方中途不购买此房，定金不退，如因乙方个人征信问题导致贷款办理不下来无条件更换主贷人，4、若因乙方个人征信问题导致贷款利率上浮，此合同正常办理，5、如遇国家政策变动导致此房无法办理正常手续，三方协商解决，协商不妥，此合同作废，三方均不承担任何责任。合同由王玉伟、被告辛文雕及其委托代理人李爱平签字，百老房公司委托人和学超签字并加盖公章。合同签订后当日，王玉伟交付给被告李爱平购房定金50000元，李爱平给王玉伟出具定金收条。2018年5月21日，王玉伟、被告辛文雕、居间方和学超三人签订《补充协议》，原《房地产买卖居间合同》第十二条中2.3.4条作废，约定过完户当日给李增涛、王玉梅800000元，见到原房东落实好房本真实性、是否能过户、有没有纠纷、是不是原房东本人，如一切正常需提前给辛文雕100000元，，如乙方不能按时给辛文雕支付100000元，原房东不予配合过户。此后，王玉伟的丈夫郭瑞龙电话联系被告辛文雕，协商房屋过户及付款事宜未果，王玉伟于2018年6月诉至该院。另查明，案涉房屋的所有权人系李增涛、王玉梅。一审法院认为，王玉伟、辛文雕、百老房公司于2018年5月11日签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王玉伟签订合同后向李爱平交付了购房定金50000元，因案涉房屋的所有权人系李增涛、王玉梅，辛文雕将无权处分的房屋与王玉伟签订了买卖合同，导致房屋无法按照合同约定予以过户，双方房屋买卖合同的目的无法实现，王玉伟要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》，予以支持。合同解除系辛文雕将他人享有所有权的房屋进行转让导致，辛文雕应对此承担相应的责任将王玉伟交付的定金予以双倍返还。《中华人民共和国合同法》第一百六十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”该院支持了王玉伟关于双倍定金的请求，故对王玉伟主张的违约金不予支持。王玉伟主张辛文雕、李爱平赔偿房屋差价损失，未向该院提供证据予以佐证，不予支持。经该院询问，百老房公司同意免除王玉伟应付的居间服务费13000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王玉伟与辛文雕、内蒙古百老房房地产经纪有限责任公司签订的《房地产买卖居间合同》；二、辛文雕、李爱平于本判决生效后十五日内双倍返还王玉伟定金100000元；三、驳回王玉伟其他诉讼请求。案件受理费3103元（王玉伟已预交），由王玉伟负担1150元，辛文雕、李爱平负担1953元。二审中，辛文雕、李爱平新出示三份证据：1、产权证书复印件，拟证明涉案房屋于2018年1月26日取得了房屋产权证，结合补充协议可以共同证明王玉伟对于辛文雕转卖该房屋的行为知情，辛文雕对于涉案房屋转卖给王玉伟系有权处分行为。2、房屋定金合同，拟证明辛文雕对于涉案房屋有权出卖并有权办理过户等相关手续。因为王玉伟自己怀疑交易的安全性而主动放弃继续履行合同，而非辛文雕违约。能够证明房产权及原房主王玉梅、李增涛的信息真实。王玉伟的质证意见为，对于1，因是复印件，所以对真实性怀疑，复印件上写着房屋权利人是李增涛，众所周知，不动产所有权以登记为主，登记在谁名下就是谁的，故此从这份证据来看，该房屋现在还是原房东李增涛的，故三性均不予认可。对于2，对真实性怀疑，即使是真的，定金合同是买卖房屋合同的附随合同，只表明债权的产生，并没有表明物权发生变动，故此对定金合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于3，首先公证书未见到原件，对真实性不认可；其次，王玉伟方与辛文雕交易房子，自始至终未见过这份公证书，一审开庭时间是2018年7月16日，公证书的公证时间是7月23日，那么是在一审开庭后辛文雕才拿到这份公证书，由此可见，在公证书出来之前，辛文雕一直是无权处分状态；并非王玉伟多疑，而是辛文雕在约好与原房东及王玉伟三方见面的前一天又私下见证人，明确与证人谈出高于王玉伟房价三万元卖给证人，辛文雕的行为属于一房二卖及欺诈行为，故此王玉伟并非多疑，而是真实情况发生过。百老房公司的质证意见为，对于1，在合同存续期间没见过这个房本复印件，对真实性表示怀疑。对于2，只存在辛文雕和原房东买卖的证据，但辛文雕没有证据处分李增涛的房屋，因为户没过到辛文雕名下。对于3，未见到原件，不认可，对这个证据产生怀疑。王玉伟新出示通话录音，拟证明辛文雕与原房东也仅是定金合同而已，只是债权的关系，从实际情况来反映，原房东也对辛文雕不予配合，导致辛文雕对王玉伟违约，从合同上来看，从行为上来看，辛文雕没有对这个房子处理的权限，事实上辛文雕作为炒房者，他买原房东的房，原房东以各种理由不想卖，导致原房东对辛文雕的违约，辛文雕又对王玉伟违约，故此请求法院维持原判。辛文雕、李爱平的质证意见为，对证据的真实性不认可，这里面还有关于10万元怎么付的问题，但这里面反映不出来。对证明问题不认可，这个录音是双方关于如何落实房子原房东是不是李增涛、王玉梅及房屋手续是否正常，并没有明确这个房子无法交易。电话里辛文雕是先说“先给我10万元，我去给找房东过户”，但这个录音里反映不出来，辛文雕也说了“市场价格是到了100万，你要想买就是95万”。录音里也没有听到辛文雕说不卖的意思，也没有说不卖给王玉伟要卖给别人。辛文雕说了签了定金合同，谁买也可以，但只有王玉伟不买了才能卖给别人。百老房公司的质证意见为，没有意见。王玉伟申请证人出庭并出示通话录音，拟证明通过这段录音看，辛文雕在与王玉伟签订了定金合同期间内又见了证人，与证人谈条件，最终房价高三万，辛文雕是在一手托两家，择价高卖，同时也表现出辛文雕不想与王玉伟继续履行合同的意思表示。辛文雕、李爱平的质证意见为，对证人证言的真实性有异议，本案王玉伟于2018年6月6日起诉，5月30日其就着手准备诉讼，不排除在起诉之前利用证人证言起诉，因为王玉伟与证人之后也有接触。另外对于证人谈的交易过程，也不能证明最终达成了交易或辛文雕不履行定金合同及补充协议。证人和王玉伟说互相不认识，但今天还能叫来证人，对这个有疑问。另外辛文雕确实与京城广厦谈过，也告诉了买方现在已经和别人签订了定金合同，等人家不买了才能再卖。百老房公司的质证意见为，没有意见。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、哪方违约导致双方合同解除；二、一审适用定金罚则判决辛文雕、李爱平双倍返还王玉伟10万元定金是否适当。根据补充协议约定，辛文雕并未积极安排王玉伟核实李增涛、王玉梅及房屋产权证书的真实情况，王玉伟的合同目的不能实现，导致双方合同解除。辛文雕、李爱平称因王玉伟未支付10万元购房款的违约行为导致合同不能继续履行，但从补充协议约定可以看出，王玉伟核实情况与支付10万元购房款的先后顺序为，王玉伟先核实情况，故双方合同的解除并非王玉伟未支付购房款原因，辛文雕、李爱平的此项上诉理由不能成立。因辛文雕不履行合同义务，一审法院适用定金罚则判决辛文雕、李爱平双倍返还王玉伟定金适当，本院予以确认。综上所述，辛文雕、李爱平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人辛文雕、李爱平负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 韩东妹审判员 张蒙江 二〇一九年一月九日书记员 曹建飞