天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0106民初7232号原告：天津市宝能置业有限公司，住所地天津市红桥区光荣道与保康路交口宝能创业中心1号楼1、2门-1308室。法定代表人：张保文，公司经理。委托诉讼代理人：梁深銮，公司职员。被告：天津若鑫餐饮管理有限公司，住所地天津市红桥区光荣道与保康路交口宝能创业中心1号楼1、2门1305。法定代表人：王某某，公司总经理。委托诉讼代理人：秦文辉，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，天津文诺律师事务所律师。被告：王某某，男，1971年3月5日出生，汉族，天津若鑫餐饮管理有限公司经理，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：秦文辉，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，天津文诺律师事务所律师。被告：于某某，男，1970年1月2日出生，汉族，天津若鑫餐饮管理有限公司经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：秦文辉，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，天津文诺律师事务所律师。原告天津市宝能置业有限公司(以下简称：宝能置业)诉被告天津若鑫餐饮管理有限公司（以下简称：若鑫餐饮）、王某某、于某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案，依法适用简易程序，于2018年11月28日、12月17日公开开庭进行了审理。原告宝能置业的委托诉讼代理人梁深銮，被告若鑫餐饮、王某某、于某某委托诉讼代理人秦文辉、王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝能置业向本院提出诉讼请求：1、判令被告若鑫餐饮向原告支付2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金人民币1000000元；2、判令被告若鑫餐饮向原告支付自2017年10月17日至2018年6月29日逾期支付租金的违约金306000元（120万元×255天×0.1%）,自2018年6月30日起至起诉之日逾期支付租金的违约金126000元（100万元×126天×0.1%）以及自起诉之日起至实际支付租金之日按每逾期一日支付所拖欠租金的千分之一的标准计算违约金；3、判令被告王某某、被告于某某对被告宝能置业的上述债务承担连带保证责任；4、判令被告若鑫餐饮、王某某、于某某连带承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：被告若鑫餐饮、王某某、于某某与原告于2016年8月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告若鑫餐饮承租原告位于天津市红桥区商业裙楼1、2-208、1、2-209、1、2-210、1、2-211、1、2-212、1、2-213、1、2-214、1、2-215、1、2-216房，租赁期限自2016年8月1日至2022年1月31日止，租赁期限分为五期，每一期计租租金为1200000元，被告若鑫餐饮应于每一计租开始前至少提前15天向原告支付租金，被告若鑫餐饮未如月支付租金的，每逾期一天按照所欠租金的千分之一向原告支付违约金。同时还约定，被告王某某、于某某对被告若鑫餐饮对原告所负的所有债务（包括但不限于租金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费及原告为实现债权等所产生的所有费用）提供连带责任保证。现被告若鑫餐饮尚拖欠第二期计租租期即2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金人民币1000000元（大写：人民币壹百万元整）原告已经多次向被告若鑫餐饮、王某某、于某某催缴，但至今仍未交纳。为维护原告的合法权益，依法起诉至贵院，请求贵院判如所请。被告若鑫餐饮、王某某、于某某辩称，被告若鑫餐饮不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回，理由如下：第一原告交付的房屋存在瑕疵，致使被告若鑫餐饮不能按照合同约定的用途使用房屋，导致被告在经营期间损失惨重，原告由于瑕疵履行给被告造成的损失，应当在租金当中予以减免，原告瑕疵履行导致被告损失高达1000000元，所以被告不同意支付原告向被告主张的租金。第二，由于原告瑕疵履行，且给被告造成损失，原告亦未修理相应的租赁物，使之未达标准，存在违约行为，由于原告违约在先，被告不同意支付相应的违约金，且原告诉请当中的违约金计算方式也与双方签订的租赁合同中记载的不一致，请求法院依法查明；因原告交付的房屋存在瑕疵，导致被告若鑫餐饮不能按照合同约定用途使用房屋，损失惨重，且未支付租金系因房屋质量问题和安全问题所致，对于是否支付租金，支付多少租金，还未确定，被告王某某、于某某不同意为此承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一，《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告与被告若鑫餐饮、王某某、于某某存在合同关系，被告若鑫餐饮应按约定支付租金，被告王某某、于某某与被告若鑫餐饮对原告所负的债务承担连带责任保证。证据二，《催款缴纳通知书》复印件3张、快递单及投递结果复印件6张，证明原告向被告若鑫餐饮催促支付租金、向被告王某某、于某某催促履行保证责任，支付租金。证据三，中国建设银行回单复印件1张，证明被告于2018年6月29日支付了第二租赁期20万元租金，尚拖欠1000000元未支付。证据四，房屋租赁合同第6.3条。证据五，租赁合同的第17条，担保条款，以及在合同落款处担保人即被告王某某、于某某均已签字确认。三被告若鑫餐饮、王某某、于某某质证意见为，针对证据一，真实性、合法性予以认可，但租赁合同中记载的租金方式并非向原告所述是按年支付。其支付方式分为五期，总额为6000000元，每一期租金均是1200000元。但第一期到第五期分别为15个月（2016.8.1-2017.10.31）、14个月（2017.11.1-2018.12.31）、13个月（2019.1.1-2020.1.31）、12个月（2020.2.1-2021.1.31）、12个月（2021.2.1-2022.1.31），且合同约定乙方承租房屋的用途为餐饮。在合同的第七条第八款甲方（原告）同意每年给予被告若鑫餐饮（乙方）供暖期、制冷期前后延长半个月左右，共计两个月，空调是由大厦统一供暖、制冷，比政府指定的供热、制冷期各延长两个月，原告没有按照合同约定，违反了第七条第八款的约定；证据二，真实性予以认可，但被告并未实际收到该催缴通知单，且催缴通知单上记载，请并于2018年11月25日前缴费用。被告认为原告的该催缴通知单系原告单方对于租金支付方式的变更，延迟到2018年10月25日；证据三，认可原告举证的证据三的真实性，但被告认为原告的标的物存在瑕疵，所以被告因此未支付后期的租金；证据四，首先因为原告交付的租赁物存在消防不合格、制冷、制热设备不达标，房屋防水不过关等原因造成被告巨大损失，且原告未对此进行修复；第二，被告对于该项违约金约定的理解与原告的理解有出入，根据合同记载，每一计租期内分为两期支付，每次支付租金金额60万元，乙方应于每一计租期开始15日向甲方支付该租金，根据该条，应当理解为，一次计租期为两次支付，每一笔支付的时间应当是不一样的，另与被告了解，原告未按照合同中约定的甲方与乙方支付租金后20个工作日提供发票，违反了此项约定。根据被告的理解，每一计租期分为两次，应当将每一个计租期一分为二，每次支付60万元，且支付时间向前推迟15天而并非向原告理解的那样；证据五，被告认为由于原告瑕疵履行，相应的租金均未确认，所以被告王某某、于某某对此不承担连带责任。原告提交补充证据六，建设工程竣工验收消防备案凭证，证明涉案房屋所在的创业中心经过消防验收备案，同时原告对涉案房屋也具有不动产权证，原告认为涉案房屋的消防是符合天津市相关规定的，交付给被告的涉案房屋不存在消防瑕疵。三被告确认证据六仅仅是消防备案凭证，在最后明确记载，该建筑物属于公众聚集场所，投入使用前应依法进行消防安全检查，该项证据仅仅说明，原告向天津市公安消防局提出了备案申请，但并不能证明其消防合格。三被告提交证据一，天津市行政处罚通知书、代收罚款收据、告知函，证明原告出租给被告的租赁物消防不达标，致使被告收到消防部门的罚款，缴纳罚款4万元。证据二，空调照片、购买空调发票、收据、空调改造协议、被告若鑫餐饮结账单及总结表、被告若鑫餐饮结账单及退单总结表、大众点评截屏，证明原告出具给被告的租赁物冷气不达标导致被告客户进行退单打折且客户对被告的酒楼服务不满意，大量客源流失，损失巨大。另被告若鑫餐饮花费22950元购买空调设备及花费28700元进行空调改造维修，顾客退单打折损失149083.8元，以上共计200733元。证据三，房屋漏水、物品损坏照片、《天津市住宅装饰装修工程施工合同》及收款收据、《地面防水施工合同》及《工商服务业统一收款收据》、《装修合同》及《工商服务业统一收款收据》、《碳纤维电采暖画安装合同》及收款收据、天津市企业单位专用收据及《弱电系统工程合同》、海鲜池维修费《收据》、通报及消防喷淋漏水员工奖励发放单。证明原告出具给被告的租赁物建筑质量及防水等工程不合格，导致喷淋头爆裂房屋多次严重漏水，从而使被告的物品及设备损坏，被告为此支付很大的维修费用。办公室维修花费71700元；二楼厨房维修47500元；二楼婚宴厅维修89000元，安装碳纤维电采暖画82400元，员工扫水等费用16300元，共计492950元。证据四，告知函及投诉函、快递签收证明，证明被告多次向原告提出上述问题请原告进行解决，但原告未对租赁物上述问题进行过解决。证据五，光盘一张，时间长1个多小时，内容为涉诉租赁房屋二楼办公室，告知函所显示的地方漏水，由于喷淋头爆裂造成的。还有被告若鑫餐饮负责人，即被告王某某、于某某与原告宝能置业的负责人在一次商谈的录音录像。原告质证意见为针对证据一，对行政处罚通知书真实性予以认可，但是没有消防部门的处罚决定书，原告无法得知被告缴纳的该罚款是出于何种原由，被告提供的该组证据，不能证明原告交付的租赁物存在消防的瑕疵，且双方的租赁合同第八条第八款，约定乙方（被告）不得擅自拆改原告的消防设施、水电设备，仅有被告的罚款通知，也有可能证明是被告违反合同约定擅自改造消防设施导致的行政罚款。且该组证据的告知函，原告也从来没有收到过，该告知函均为被告单方出具，且为复印件，原告对此真实性、关联性均不予认可。证据二，首先，双方合同7.1条已经约定，由被告若鑫餐饮独立全面负责附属设施、维修、维护及保养。第二，该组证据中，所有的推单登记均为被告若鑫餐饮单方制作。原告对其真实性与关联性不予认可，该组证据中的大众点评截图不具有关联性，无法核实。该组证据显示被告进行过空调改造，被告的改造行为也有可能会导致被消防处罚。证据三，被告提供的均为复印件，无法核实图片所显示的位置，图片所载明的位置均为局部图片，无法确认是否是被告涉案房屋。该组证据的图片不能达到被告的证明目的，同时该组证据中的施工合同、安装合同原告无从得知，且与原告无关，被告对涉案房屋进行装修并未告知原告，被告违反了租赁合同第八条约定的告知义务，且被告提供的该组证据与本案原告要求支付租金不具有关联性。证据四，只有复印件，且均为被告单方面提供，无法核实其真实性，且十份函件中，第二次、第三次、第九次显示发送的对象为物业公司，该十份函件原告也并未收到，被告提供的邮寄快递单显示的是宝能集团物业部收，原告认为该组证据不能证明被告的证明目的。证据五，根据被告若鑫餐饮陈述的内容，原告认为无需进行听取，与原告诉请的事实依据以及法律依据没有关联性。本院依据证据规则，房屋租赁合同的法律规定，确认原、被告证据如下：原告提交的证据一、二、三被告若鑫餐饮、王某某、于某某均确认其证据的真实性，本院亦对其真实性予以确认，但三被告对双方合同约定的租金支付方式及支付时间不认可原告的庭审陈述，但原、被告均未在庭审后，规定的时间内提交证据证明己方陈述的真实性，本院依原、被告上一季度的租金缴纳及租赁合同的交易习惯予以判断，将在析理部分予以详述。证据四、五系原告提交的双方所签订的房屋租赁合同条款，真实性本院予以确认，三被告的质证意见系对合同条款的己方理解，本院将在析理部分详述。证据六被告的质证意见恰说明被告若鑫餐饮的餐饮经营，需要消防设施有针对性的进行备案。原告的建筑物的基础消防设施已验收合格。本院确认证据六的真实性与合法性。三被告提交的证据系证明原、被告房屋租赁合同履行期间，被告若鑫餐饮使用的租赁物存在瑕疵，导致被告若鑫餐饮不支付房屋租金，但被告若鑫餐饮之证据一，系消防的行政处罚，原告的质证意见本院予以采纳。证据二与本案无关，本院不予分析。证据三系另一法律关系，本院亦不予分析。证据四原、被告均在同一建筑物内办公经营，被告以邮寄方式解决合同履行中的纠纷，方式欠妥，亦不利于问题的解决。但本院确认被告若鑫餐饮因租赁物存在问题而告知原告及相关管理部门。证据五，录音只是表明原告的负责人与被告若鑫餐饮的负责人针对合同履行期间的问题进行沟通交流，双方曾协商解决。本院依据原、被告庭审陈述，结合对原、被告有效证据的认定，确认事实如下：2016年8月1日，原告与被告若鑫餐饮签订了《房屋租赁合同》，合同载明：原告将位于天津市红桥区宝能创业中心东塔商业裙楼1、2-208、1、2-209、1、2-210、1、2-211、1、2-212、1、2-213、1、2-214、1、2-215、1、2-216房屋租赁与被告若鑫餐饮。建筑面积：2040.29平方米，房屋用途系餐饮。租赁期限：自2016年8月1日至2022年1月31日止。租赁物的交付日期为：2016年8月1日，租金及支付方式：合同租金总额为：6000000元，分为五期，第一期1200000元，每日每平方米租金1.31元，计租期为：2016年8月1日至2017年10月31日，共计15个月。第二期1200000元，每日每平方米租金1.4元，计租期为：2017年11月1日至2018年12月31日，共计14个月。第三期1200000元，每日每平方米租金1.51元，计租期为：2019年1月1日至2020年1月31日，共计13个月。第四期1200000元，每日每平方米租金1.61元，计租期为：2020年2月1日至2021年1月31日，共计12个月。第五期1200000元，每日每平方米租金1.61元，计租期为：2021年2月1日至2022年1月31日，共计12个月。被告若鑫餐饮于本合同签订时支付首期租金600000元。支付方式为：每一计租期内分两次支付，每次支付租金金额600000元。租赁计租期间，被告若鑫餐饮应于每一计租开始前至少提前15天向原告支付该期租金，被告若鑫餐饮未如约按时交纳租金，每逾期一天按照所拖欠租金的千分之一向原告支付违约金。租赁物、附属设施设备的使用、维修、维护及保养：租赁期间，被告若鑫餐饮独立、全面负责租赁物及其附属设施设备的维修、维护及保养，并承担有关的所有费用。装修及改造：被告若鑫餐饮接收租赁房屋后，租赁房屋一切工程装修/改造项目均由被告若鑫餐饮自行负责施工并按照有关规定办理报批验收手续（包括但不限于施工许可、消防验收等），并承担相关所有费用。消防、空调、排烟管道等工程项目由被告若鑫餐饮按原告及相关部门批准的图纸施工，费用由被告若鑫餐饮承担。同时被告王某某、于某某作为担保人与被告若鑫餐饮对原告所负的所有债务（包括但不限于租金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费、保全费及原告为实现债权等所产生的所有费用）提供连带责任保证。原告与被告若鑫餐饮均加盖公司印章，原告授权代表邹明武与被告若鑫餐饮授权代表王某某加盖个人印章，担保人王某某、于某某均签字确认。被告若鑫餐饮依房屋租赁合同的约定履行了第一期缴纳房屋租金的义务。被告若鑫餐饮于2018年6月29日通过中国建设银行天津红桥支行向原告支付房屋租金200000元。现原告诉至本院，请求被告若鑫餐饮支付拖欠的第二期计租租期即2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金人民币1000000元。同时请求被告若鑫餐饮向原告支付自2017年10月17日至2018年6月29日逾期支付租金的违约金306000元（120万元×255天×0.1%）,自2018年6月30日起至起诉之日逾期支付租金的违约金126000元（100万元×126天×0.1%）以及自起诉之日起至实际支付租金之日按每逾期一日支付所拖欠租金的千分之一的标准计算违约金；请求被告王某某、于某某承担上述债务的连带保证责任。审理中，原告认为，涉诉的租赁物不存在瑕疵，且被告若鑫餐饮已经营使用至今，双方房屋租赁合同也明确约定，涉诉房屋及其附属设施设备维修、维护及保养义务属于被告若鑫餐饮。三被告则认为天津市红桥区公安消防支队对被告若鑫餐饮的行政处罚，根源为“粤江春”遗留下来的安全隐患，被告若鑫餐饮在交接时“粤江春”并未提及，罚款应当由原告承担。且原告提交的租赁物存在瑕疵，因租赁物漏水造成损失，被告若鑫餐饮曾自行维护，请求减免租金。本院认为，本案的争点系原告是否有向被告若鑫餐饮主张支付租金的权利；原告向被告若鑫餐饮提交的涉案租赁物是否存在瑕疵；原告与被告若鑫餐饮在履行房屋租赁合同期间，是否存在违反合同约定的行为，被告若鑫餐饮如何向原告缴纳租金，第二个计租期内被告若鑫餐饮的缴纳租金时间及方式，违约金的计算期限及计算标准；被告王某某、于某某承担连带责任的事实依据以及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被告若鑫餐饮无正当理由迟延支付租金，原告依据原、被告的房屋租赁合同约定，可以要求被告若鑫餐饮予以支付。被告若鑫餐饮于2016年8月即已接收涉案租赁物，第一租赁期双方已履行，在第二租赁期内，被告若鑫餐饮提出租赁物瑕疵说，消防验收不合格说，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定及原、被告房屋租赁合同约定，租赁期间，被告若鑫餐饮独立、全面负责租赁物及其附属设施设备的维修、维护及保养，并承担有关的所有费用。在装修及改造被告若鑫餐饮接收租赁房屋后，租赁房屋一切工程装修/改造项目均由被告若鑫餐饮自行负责施工并按照有关规定办理报批验收手续（包括但不限于施工许可、消防验收等），并承担相关所有费用。消防、空调、排烟管道等工程项目由被告若鑫餐饮按原告及相关部门批准的图纸施工，费用由被告若鑫餐饮承担。故三被告的抗辩理由均不成立。本院支持原告请求被告若鑫餐饮支付拖欠的第二期计租租期即2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金1000000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告若鑫餐饮不履行支付租金的合同义务，存在违反合同约定的行为，本院支持原告的违约金主张，请求被告若鑫餐饮向原告支付自2017年10月17日至2018年6月29日逾期支付租金的违约金，自2018年6月30日起至起诉之日逾期支付租金的违约金，本院对原告的违约金起始时间的计算不予支持。自起诉之日起至实际支付租金之日的违约金，每逾期一日按支付所拖欠租金的千分之一的标准计算违约金本院予以支持。关于违约金的计算方式。依据原、被告的合同约定，每一计租期内分两次支付，每次支付租金金额600000元。租赁计租期间，被告若鑫餐饮应于每一计租开始前至少提前15天向原告支付该期租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，原、被告双方对支付期限及支付数额约定不明确，且原、被告均未在规定的时间内，向本院提交缴纳租金时间的的证据。本院根据原、被告的第一期支付租金的情况、交易习惯、被告若鑫餐饮已于2018年6月29日向原告交付租金200000元及原、被告房屋租赁合同文本的本意，被告若鑫餐饮的违约起始时间应系自2017年11月1日至2018年6月30日的违约金145200元（600000元×242天×0.1%）。自2018年7月1日起至起诉之日（2018年11月2日）逾期支付租金的违约金125000元（100万元×125天×0.1%）。自2018年11月3日至本判决生效执行完毕之日的违约金。计算方式以1000000元*实际违约天数*0.1%。关于被告王某某、于某某是否承担连带责任。依据原、被告的房屋租赁合同约定及《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十九条的规定，被告王某某与被告于某某应承担连带共同保证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津若鑫餐饮管理有限公司一次性向原告天津市宝能置业有限公司支付2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金1000000元。被告王某某、被告于某某承担连带共同保证责任；二、自本判决生效之日起十五日内，被告天津若鑫餐饮管理有限公司一次性向原告天津市宝能置业有限公司支付自2017年11月1日至2018年6月30日的违约金145200元（600000元×242天×0.1%）。自2018年7月1日起至起诉之日（2018年11月2日）逾期支付租金的违约金125000元（100万元×125天×0.1%）。自2018年11月3日至本判决生效执行完毕之日的违约金，计算方式以1000000元*实际违约天数*0.1%。被告王某某、被告于某某承担连带共同保证责任；三、驳回原告天津市宝能置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17688元，减半收取8844元，由被告天津若鑫餐饮管理有限公司负担（于本判决书生效之日起十五日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志文二〇一九年一月十四日法官助理张倩书记员墨杭附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十九条两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。