四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1956号 上诉人（原审原告）：屈健雄，男，汉族，1971年2月12日出生，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 上诉人屈健雄因与被上诉人广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 屈健雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判瑞泽公司支付违约金55,949.58元；2.本案一、二审诉讼费用由瑞泽公司承担。事实和理由：1.案涉商品房迟延办证系瑞泽公司怠于履行合同义务造成的结果，本案中没有证据证明存在不能归责于瑞泽公司的客观原因；2.一审中瑞泽公司仅抗辩违约金过高，但未提出反诉，亦未另案起诉，一审法院根据其抗辩予以调整，违反“不告不理”原则；3.瑞泽公司一审中未举示证据证明违约金过高，一审法院将因瑞泽公司违约行为造成上诉人损失的举证责任分配给上诉人，有失妥当；4.诉争违约金条款系瑞泽公司制定的格式条款，合同依法成立并生效，其应当按约履行违约金支付义务，一审法院错误适用法律，调低违约金，显失公平，亦违反诚实信用原则。 瑞泽公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 屈健雄向一审法院起诉请求：1.确认屈健雄与瑞泽公司2012年6月11日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（20120600246）】有效；2.判令瑞泽公司支付违约金50,447.51元（截止日期到2019年2月18日违约金为50,447.51元，2019年2月18日以后的违约金以357,277元为基数，按每日万分之一计算至屈健雄取得案涉房屋的权属证书之日止）；3.本案诉讼费由瑞泽公司承担。 一审法院认定事实：瑞泽公司经批准开发建设“广安国际商业中心”项目。2012年6月11日，屈健雄（买受人）与瑞泽公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市“广安国际商业中心”的8幢1504号房屋一套，建筑面积83.36平方米，房屋总价款359,825元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金等等。合同签订后，屈健雄向瑞泽公司支付了购房款357,277元，大修基金、契税、印花税等11,050元，共计368,327元。2015年7月18日，瑞泽公司向屈健雄交付了出售的房屋，双方签具了《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》。2016年3月21日，瑞泽公司完成了屈健雄购买房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年3月21日，瑞泽公司完成了屈健雄购买房屋所在楼栋的初始登记，屈健雄于2019年7月18日取得所购房屋的不动产权证书。2016年5月16日，广安市房产管理局向瑞泽公司颁发了广安市房权证广房字第××号、20××54号、20××66号的房屋所有权证，此三证的房屋坐落均为广安市广安区，规划用途均为商业，建筑面积分别为7,224.68㎡、7,672.58㎡、5,593.93㎡。 庭审中，瑞泽公司以双方约定的违约金过高为由而请求降低。 一审法院认为，屈健雄、瑞泽公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。屈健雄已按照合同约定全面履行了支付购房款等费用的义务，瑞泽公司虽向屈健雄交付了所购商品房的义务，但未在合同约定的期限内办理屈健雄购买房屋所在楼栋的初始登记以及向屈健雄交付所购商品房的不动产权证书，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担为屈健雄继续办理所购房屋不动产权证书并支付违约金的违约责任。但确定瑞泽公司承担违约金的违约责任，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定予以充分考量，同时还要考量违约行为所造成的实际损失。本案中，瑞泽公司基于违约事实的发生责任不全在自己，抗辩违约金过高并请求法院调整，对此屈健雄未能举证证明其因瑞泽公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，可以看出，我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，瑞泽公司抗辩违约金过高并请求法院调整，对此，瑞泽公司未能提供违约金过高的证据，屈健雄亦未能举证证明其因瑞泽公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。为此，综合考虑屈健雄实际损失无证据支持；瑞泽公司已履行商品房交付的主要义务，未在约定期限内办理屈健雄购买房屋所在楼栋的初始登记及向屈健雄交付所购商品房的不动产权证书存在部分不能归责于己的客观原因；屈健雄已占有、使用所购商品房，合同目的已基本实现等因素，酌定瑞泽公司支付屈健雄办理不动产权证以前的违约金为7,780元。 综上，屈健雄的请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限瑞泽公司于本判决生效后十日内向屈健雄支付逾期取得不动产权证违约金7,780元；二、驳回屈健雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,062元，减半收取531元，由屈健雄负担80元，瑞泽公司负担451元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决对案涉逾期办证违约金予以调整是否正确。本案中瑞泽公司未按照合同约定办理案涉商品房所在楼栋权属证明及交付不动产权属证书，且案涉合同未约定免责条款，对瑞泽公司违约事实以及违约金支付责任，本院予以确认。但案涉商品房已实际交付并由屈健雄占有、使用，亦即《商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕。本案现有证据无法认定屈健雄因逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书而产生的实际损失，亦不足以证明瑞泽公司存在恶意违约行为，且无法证实屈健雄是否因该逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书行为导致其预期利益受损。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院结合全案事实及证据，综合考量，将诉争违约金调整为7,780元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，屈健雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,062元，由屈健雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年十二月二日 书记员  田玲