江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8699号上诉人（原审原告）：王兆飞，男，1980年11月4日出生，汉族，住苏州。上诉人（原审原告）：王卓佳，女，1981年9月15日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：毛国彬，国浩律师（苏州）事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：刘静茹，国浩律师（苏州）事务所实习律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区新未来花园潇邦风尚小区业主委员会，住所地苏州工业园区新未来花园73幢101室。负责人：臧湘江，主任。委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴召胜，江苏渟泓律师事务所律师。上诉人王兆飞、王卓佳因与被上诉人苏州工业园区新未来花园潇邦风尚小区业主委员会（以下简称新未来花园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初4113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王兆飞、王卓佳上诉请求：撤销原判，依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人作出的决定在程序上侵害了业主合法权益。1、本案中，新未来花园潇邦风尚小区业主代表大会无权授权被上诉人启动续聘物业服务合同工作。根据《物权法》及《物业管理条例》等相关规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定。《苏州市住宅区物业管理条例》第九条、《业主大会规程》第十六条等均有规定。如召开业主代表大会的，业主代表大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。上诉人认为，从立法本意上，选聘和解聘物业服务企业，应当包括选聘和解聘物业服务企业的授权启动程序，需要业主共同决定。因此，2018年1月19日被上诉人召集主持业主代表大会所形成的业主代表大会授权被上诉人启动续聘物业服务合同工作的决定，不符合法律法规的规定及议事规则的规定。2、原物业服务企业未经业主大会作出解聘决定的情况下，直接选聘新物业服务企业，且被上诉人一直以名义上“续聘物业服务企业”的形式，实际选聘新的物业服务企业，上述操作违反法律法规的规定。截止目前，被上诉人未组织召开业主大会确定解聘原物业服务企业，也未按照《江苏省物业管理条例》的规定进行书面告知和公告。被上诉人陈述新老物业均为江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）统一管理，因而用“续聘”一词直接确定物业服务企业。上诉人认为，原来的物业服务公司与万科物业是两家独立法人单位，不能否认两个公司的独立性。3、被上诉人续聘万科物业的程序存在问题，违反法律法规规定的程序，影响结果的认定。被上诉人庭审中承认《新未来花园关于续聘物业服务企业公告》记载的数据出现错误，公告显示业主总户数2590户，与议事规则记载的总户数2589户存在不一致。另，被上诉人对于小区住宅户数和非住宅户数并不清楚，影响了唱票和确定最终的表决结果。被上诉人存在投票截止日仍在邮寄选票的情况，程序错误。另外，2018年1月至4月仍是选举期间，但续聘物业服务企业的合同期限为2018年1月1日起至2022年12月31日，期限错误。二、实体上侵害了业主合法权益。上诉人初步举证证明被上诉人作出的两个决定存在违反法律法规的情形，对于选票结果是否符合法律规定的“双过半”提出了合理质疑，该举证责任应倒置给被上诉人，被上诉人应当举证证明其所作决定的合法性及结果的正确性。但原审中被上诉人未能提供证据证明，原审也未责令其提交。被上诉人新未来花园业委会辩称，一、续聘决定是由新未来花园潇邦风尚小区业主大会通过投票表决的形式作出的，属于合法有效的业主大会决议。首先在程序上，本次续聘决定从启动到投票表决通过，历时三个月。2018年1月19日召开业主代表大会临时会议授权被上诉人续聘物业事宜，2018年3月1日公布关于续聘物业服务企业的公告，2018年4月10日进行公开唱票。唱票结果为整体同意户数占69.22%，表决权数占70.06%，根据此次投票结果，同意续聘万科物业为小区物业服务企业的专有部分面积票数与业主票数均已超过50%，符合《物权法》及议事规则草案中的相应条件，是有效决议，实体和程序上均合法合规。二、在程序上，此次续聘物业服务合同的启动工作是合法有效的。根据《江苏省物业管理条例》第十二条的规定，新未来花园小区成立的业主代表大会符合规定。本案中，业主代表大会并没有作出任何决议，仅为授权被上诉人启动“是否续聘物业”或者“续聘、解聘物业”的程序，不管是续聘、解聘还是选聘，最终的决定结果都需要召开业主大会，由全体业主进行投票决定。业主代表是全体业主的代表人，其召开业主代表大会临时会议对被上诉人进行授权，让被上诉人组织启动本次的续聘工作，启动意见征求程序完全是合法合理有效的。三、涉案事项为物业公司是否续聘事宜，而非上诉人提出的选聘新物业公司的问题。2015年12月，万科物业与宁波雅誉物业服务有限公司（以下简称雅誉物业）确定合作关系，由万科物业收购雅誉物业，前后均是同一批人在进行管理，更符合续聘物业的情形。四、对于续聘表决票及投票表决的程序。关于户数统计问题，正式发放选票及表决时，均是按照正确数字2589户进行统计的。对于选票的邮寄问题，因为涉及户数较多，工作人员在统计登记时难免产生错误，邮寄投递记录登记亦存在滞后可能。但被上诉人已经尽可能保证每一户业主的表决权益，最终有双过半的投票结果。上诉人所称的程序严重违法影响结果的事实不存在。被上诉人对表决票的统计及计票方法、计票结果等均合法合规，不存在违背业主真实意思表示的情况。此次续聘物业服务企业经过意见征求以及在有关部门的监督下进行公开唱票、计票，无论在专有面积和业主人数方面均达到了双过半的规定。在2018年4月12日，被上诉人发布公告，将投票统计结果接受业主的查询和监督。五、对于选票信息的披露问题。此次投票为业主实名投票，涉及业主姓名、房号等隐私，未经过业主同意的情形下，被上诉人无权向其他业主公开上述信息。上诉人称续聘万科物业为小区物业服务企业的决定侵害了其合法权益，但上诉人未明确侵犯了其何种权益，也未就此进行举证。综上，请求驳回上诉。王兆飞、王卓佳向原审法院起诉请求：1、判令撤销新未来花园业委会作出的《关于新未来花园潇邦风尚小区续聘物业服务企业表决结果公告》，即撤销续聘万科物业的决定；2、本案诉讼费、公告费等涉诉费用由新未来花园业委会承担。原审诉讼中，王兆飞、王卓佳增加诉讼请求，判令撤销2018年1月19日新未来花园业委会取得小区业主代表大会授权启动续聘物业服务合同工作的决定。原审法院认定事实：王兆飞、王卓佳系苏州工业园区新未来花园69幢403室业主。《苏州工业园区新未来花园潇邦风尚小区业主代表大会议事规则（草案修订稿）》载明，物业管理区域概况住宅计2533套、非住宅计56套。业主代表大会会议召开形式中，书面征求意见的形式第1款约定征求（表决）意见单由居民小组长、热心业主、业主代表或业主委员会授权的工作人员逐户送达并签字；第4款约定已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主或业主代表意见。2018年1月19日，新未来花园业委会发布《新未来花园潇邦风尚小区业主委员会公告》，内容为，新未来花园小区业主代表大会临时会议召开，小区共有业主代表53人，实际到会31人，以书面形式参加会议17人，请假5人，符合法定要求，大会形成决议有效。大会会议结果以48票全票通过，业主代表大会授权新未来花园业委会启动续聘物业服务合同工作。公告并列出相应续聘流程计划时间表。2018年3月1日，新未来花园业委会发布《新未来花园关于续聘物业服务企业的公告》，内容为与宁波雅戈尔物业服务有限公司（后更名为雅誉物业）签订的物业服务合同已于2016年12月31日到期，根据法律规定及议事规则的约定，由新未来花园业委会组织，小区将于2018年3月8日至4月10日采用书面征求意见方式召开业主大会，讨论是否续聘万科物业为新未来花园物业服务企业的事项，相关内容公告如下：表决内容，续聘万科物业为新未来花园物业服务企业，并附有万科物业提报的表决收费价格、共有部位设施经营收入分配等，合同期限2018年1月1日起至2022年12月31日止。表决票发放形式中包括一项无通讯地址的由居委会见证投入本项目该户业主信报箱内，并在小区内公告，公告后视作送达。表决票权数为新未来花园业主总户数2590（住宅户数2533、非住宅户数57），表决票面积数388423.53M2。表决票回收截止时间2018年4月10日中午12时止。根据议事规则的约定，已送达的征求意见单业主在规定的时间内不反馈或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见等。新未来花园业委会于2018年3月1日决定授权雅誉物业作为第三方参与、协助续聘跑票工作相关事宜，并发布招募志愿者跑票工作的公告，继而在3月5日公示跑票人员名单，其中包括业主代表、志愿者、第三方工作人员。2018年4月3日，新未来花园业委会发布续聘物业表决唱票的通知，表决唱票时间2018年4月10日18:30，并列明了相关工作计划。2018年4月10日，新未来花园业委会发布《关于新未来花园潇邦风尚小区续聘物业服务企业表决结果公告》，内容为住宅业主投票权数共2589票，专有部分面积折合投票权数286597.79票，本次100%发放表决票。2018年4月10日，湖东社区工作委员会、苏州工业园区新未来社区居民委员会、湖东派出所等单位代表和业主监督小组成员、部分业主参加并见证了新未来花园小区续聘万科物业为物业服务企业表决的公开唱票，经现场统计，共收回表决票2293张，占88.57%，收回专有部分建筑面积票数247664.43票，占86.43%，表决结果公告如下：专有部分面积有效票数247664.43，占比86.42%；同意票数164016.43，占比57.23%；不同意票数83648，占比29.19%；户数有效票2293，占比88.57%；同意票数1518，占比58.63%；不同意票数775，占比29.94%。其中无效票（废票）22户，无效票（废票）权数2146.19，另有274户未反馈表决意见，未反馈意见权数36787.17，未反馈票数统一即为同意多数票意见。根据议事规则，整体同意户数占69.22%、表决权数占70.06%。根据法律规定及议事规则的约定，本次续聘万科物业为小区物业服务企业事宜顺利通过表决。2018年4月12日，新未来花园业委会发布公告，对部分业主对表决结果存疑，业委会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督，携相应证件可查询本人选票。原审另查明，雅誉物业、万科物业工商登记的负责人或法定代表人、营业场所均一致。王兆飞、王卓佳另提交物业及车位服务费发票及收据照片，主张涉案小区在2018年3月之前，一直由雅誉物业提供物业服务，业主系向雅誉物业缴纳的服务费。原审法院认为，根据法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。新未来花园业委会作为本案小区依法成立的业主委员会，是本案适格的诉讼主体。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业事项由业主共同决定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《江苏省物业管理条例》第十二条的规定，业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。新未来花园业委会于2018年1月19日发布公告即业主代表大会临时会议通过业主代表大会授权新未来花园业委会启动续聘物业服务合同工作的决议，该决议内容仅为授权新未来花园业委会启动续聘工作，系续聘物业企业事项的阶段性决议，并无最终决定续聘物业服务企业的结果，也未侵害业主的合法权益。新未来花园业主代表大会通过该启动工作的决议并非受经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的限制，在之后的续聘工作过程中，仍有可能通过征求业主意见的形式来保障业主的权利，进而再作出续聘与否的决定，且新未来花园业委会在之后的工作中也实际履行了意见征求的程序。故王兆飞、王卓佳请求撤销该启动续聘物业服务企业工作的决议原审法院不予支持。涉案小区原物业服务企业为雅誉物业，新未来花园业委会虽主张雅誉物业被万科物业收购，由万科统一管理，但从工商登记信息而言，两公司仍为独立的企业法人。根据王兆飞、王卓佳、新未来花园业委会提交的相关公告材料，新未来花园业委会发布的关于续聘物业服务企业的公告虽使用“续聘”一词，但其中表决内容列明了“续聘”的物业公司名称，即万科物业，与原物业公司名称不一致，新未来花园业委会发布公告使用的词汇有所不当，但并不足以使人产生混淆的后果，并未侵害业主投票进行表决的权利。关于统计过程的数据问题，续聘公告中记载总户数2590户，但表决结果公告记载的总户数为2589户，与小区议事规则中记载的户数一致，续聘公告记载的户数瑕疵并未影响表决的统计结果。关于业委会授权雅誉物业工作人员办理选票事宜，并不违反法律规定，王兆飞、王卓佳主张程序违法无法律依据，原审法院不予采信。王兆飞、王卓佳提出有业主签名被代签，但新未来花园业委会不认可微信记录的真实性，王兆飞、王卓佳也未进一步举证微信真实存在，且微信中亦未明确是与本次选聘物业企业有关及最终是否被代签，故原审法院对王兆飞、王卓佳该主张不予采信。关于选票投递事宜，根据快递单号可以证明43-1303有三条登记，其中两条为同一单号，因涉案小区户数较多，新未来花园业委会抗辩认为工作人员对选票投递登记错误存在一定的可能性，即便存在该户重复投递两次的情况，根据统计的表决结果，专有部分面积同意票数164016.43，占比57.23%，户数同意票数1518，占比58.63%，扣除该户表决结果后，同意的专有部分面积及户数亦超出了50%的比例。王兆飞、王卓佳对投票表决结果提出异议，但并未提供投票存在伪造、代签等情况的有效证据，而新未来花园业委会提供的证据可以表明本次选聘物业服务企业经过意见征求、公开唱票、计票，结果已达到小区专有部分面积及业主人数均过半的规定。关于合同期限起算事宜，根据业委会发布的公告，原物业服务合同已于2016年12月31日到期，按新未来花园业委会的陈述万科物业、雅誉物业在该小区的工作人员及管理存在混同，相关方可通过其他途径对此予以交接处理，并不影响选聘万科物业为服务企业的决定。综上，该选聘万科物业为服务企业的决议符合法律规定，并未损害业主利益，王兆飞、王卓佳要求撤销该决议原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条之规定，判决驳回王兆飞、王卓佳的诉讼请求。案件受理费40元，由王兆飞、王卓佳负担。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。1、关于被上诉人新未来花园业委会于2018年1月19日作出的公告是否符合规定。本案所涉苏州工业园区新未来花园潇邦风尚小区的业主户数超过三百户，可以成立业主代表大会来履行业主大会的职责。经业主代表大会临时会议讨论作出决议，由业主代表大会授权被上诉人启动续聘物业服务企业的工作，该项决议仅是涉及启动续聘物业服务企业的程序性事项，并未涉及是否续聘的最终结果，是否续聘物业服务企业尚需经过征求全体业主意见后作出最终决定。因此，被上诉人于2018年1月19日作出的经业主代表大会授权启动续聘工作的公告并无不当，未侵害业主的合法权益。上诉人提出的该项授权启动程序也必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方能作出的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。2、关于被上诉人作出的《关于新未来花园潇邦风尚小区续聘物业服务企业表决结果公告》即续聘万科物业为物业服务企业的决议是否符合规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，被上诉人采取书面征求意见的形式向小区业主发放了表决票，于2018年4月10日在部分业主参加，经湖东社区工作委员会、居民委员会、湖东派出所等单位见证下进行了公开唱票。经现场统计，共收回表决票2293张，根据统计的表决结果，同意续聘万科物业的专有部分面积同意票数和户数同意票数均超过半数，因此续聘万科物业的决定并无不当。被上诉人在整个征求意见、表决程序及公告中均明确注明了所选物业为万科物业，虽使用了“续聘”一词，但不足以使人产生混淆的结果。虽然被上诉人在续聘公告中记载的小区业主总户数存在误差，但其在2018年4月10日实际唱票统计及作出表决结果公告时，记载的总户数已纠正为正确数字2589户，表决结果也是以2589户为基础进行统计的，之前的瑕疵并不影响统计结果。上诉人认为邮寄投递的表决票存在重复计算，但从本案现有证据反映，仅有一户存在重复投递两次的情况，该一户的情况并未影响到全部表决票双过半的统计结果。上诉人认为被上诉人召开业主大会的程序违法违规、发送表决票时对部分业主存在诱导、表决票送达时存在代签等情形，但上诉人对其主张未提供有效证据予以证明，上诉人亦未提供证据证明续聘万科物业为物业服务企业的决议侵害了其合法权益，上诉人应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人王兆飞、王卓佳的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王兆飞、王卓佳负担。本判决为终审判决。审判长  陈芝颖审判员  张 蕾审判员  周剑鸣二〇一九年一月二十三日书记员  马晓娴