湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11586号上诉人（原审被告）：宋洋林，男，1970年1月20日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：肖爱梅，湖南海川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南鼎臣建材有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道太阳山路**湾田国际**栋陶瓷区**。法定代表人：林小山，该公司董事长。委托诉讼代理人：林小武，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凯，湖南大鲲律师事务所律师。原审被告：长沙市望城区骏发建材商贸行，住所地长，住所地长沙市望城区丁字湾街道湾田国际建材市场陶瓷区**1203v>经营者：李玲娜，女，1978年3月17日出生，住长沙市开福区。上诉人宋洋林因与被上诉人湖南鼎臣建材有限公司（以下简称鼎臣公司）、原审被告长沙市望城区骏发建材商贸行（以下简称骏发商行）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋洋林上诉请求：1、请求改判鼎臣公司支付骏发商行、宋洋林违约金50000元；2、判决鼎臣公司承担2018年5月4日至今违法强占宋洋林D4栋仓库（现为B4栋）使用权和货物期间的租金，直至鼎臣公司将D4栋仓库（现为B4栋）移交给宋洋林，同时鼎臣公司支付尚欠宋洋林C5仓库的租金1125元，鼎臣公司承担2017年7月1日至2018年5月3日D4栋仓库（现为B4栋）的租金；3、判决鼎臣公司承担本案所有的诉讼费用。审理过程中，宋洋林将上述第1项上诉请求变更为：撤销一审判决第一项，改判支宋洋林无需支付鼎臣公司违约金50000元；将上述第2项上诉请求变更为：改判宋洋林支付2017年7月1日至2018年5月4日B4栋仓库租金22500元，之后租金由鼎臣公司承担。事实和理由：一、一审判决认定C5栋仓库被收回是由于宋洋林于2017年1月开始一直未代鼎臣公司支付租金，此时鼎臣公司并未拖欠宋洋林租金与事实不符，鼎臣公司已拖欠租金达124天，于2017年4月19日才支付13500元C5栋仓库租金，一审判决认定宋洋林与鼎臣公司并未就支付租金的具体时间进行约定与事实不符，双方签订的《仓库置换合同》第一条明确约定双方不得拖欠市场方租金，鼎臣公司作为C5栋仓库的实际使用人，没有按照与市场方签订的合同按时缴纳租金给宋洋林，鼎臣公司的错误违约，严重影响了宋洋林的权益；二、鼎臣公司于2018年5月4日至今，私自将宋洋林在使用的D4栋仓库（现为B4栋）的锁撬开并更换新锁，严重影响了宋洋林的经营，应赔偿宋洋林的损失。鼎臣公司辩称，宋洋林与鼎臣公司签订的仓储置换协议系双方真实意思表示，协议真实有效，双方应严格按合同履行，但宋洋林拖欠租金导致仓库被湖南湾田供应链管理有限公司收回，协议目的无法实现，其构成违约应当承担违约责任。依据鼎臣公司实际向市场方缴纳的租金，该仓库月租金按2189元每月计算，宋洋林应支付鼎臣公司自2017年7月1日至实际腾空之日止的租金。请求二审法院驳回宋洋林的上诉。骏发商行未到庭未予答辩。鼎臣公司向一审法院起诉请求：1、判令解除鼎臣公司与宋洋林、骏发商行之间签订的《仓储置换协议》；2、判令宋洋林、骏发商行腾空占用的湾田国际B4栋仓库；3、判令宋洋林、骏发商行支付自2017年7月1日起至实际腾空之日止的房屋占用费43780.5元（暂计算至2018年12月），并支付违约金50000元以及B4栋9个半月租金42750元；4、判令宋洋林、骏发商行赔偿鼎臣公司租金价差损失36400元（2年价差86400元，扣除50000元违约金后剩余36400元）；5、判令宋洋林、骏发商行承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月2日，宋洋林与李玲娜（骏发商贸行的实际经营者）夫妻二人以案外人熊席平（宋洋林姐夫）、宋小娥的名义与湖南湾田商业管理有限公司签订《仓库租赁合同》，约定租赁3区3-6#栋（简称C5栋）面积为450㎡仓库用来仓储陶瓷，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，定金为20000元，其中第一、二年免租金（2014年1月1日至2015年12月31日），第三、四年租金为4500元/月，第五年租金为4950元/月，租金支付方式为签订合同时缴纳三个月租金，以后每三个月支付一次，每次提前15天支付下三个月租金。签订合同后，湖南湾田商业管理有限公司按约向宋洋林、骏发商行交付仓库。2015年9月5日，鼎臣公司与湖南湾田供应链管理有限公司签订《仓库租赁服务合同》，约定鼎臣公司租赁B4-1-10302面积为495㎡仓库（以下简称B4栋）用来仓储陶瓷，租赁期限自2015年9月5日至2020年9月4日，定金为25000元，第一年免租金、公共基础设施设备维护费，只需要支付仓储服务费。第二年租金、仓储服务费及公共基础设施维护费等费用为5445元/月，第三、四年费用为5940元/月，第五年费用为6435元/月，租金支付方式为签订合同时缴纳半年的租金，仓储服务费及公共基础设施维护费，以后每半年支付一次，提前15天支付下半年租金，以现金或银行转账方式支付。签订合同后，湖南湾田供应链管理有限公司按约向鼎臣公司交付仓库。上述C5、B4仓库相邻，为方便使用仓库，2015年12月28日，鼎臣公司法定代表人林小山（乙方）与骏发商行、宋洋林（甲方）签订《仓储置换协议》，约定将各自名下的B4栋、C5栋仓库进行永久使用权置换，乙方一次性支付甲方置换金10000元，并让出仓库的免租期9个半月归甲方，置换后所有租金、水电费等其他费用由使用方支付，双方不得拖欠市场方。同时，协议还约定若甲方违约必须支付乙方违约金50000元，并缴付给乙方让出的9个半月租金（租金按市场统一价收取），若乙方违约必须支付甲方违约金50000元。当日，林小山向宋洋林支付10000元置换金，宋洋林出具收条一张。置换仓库后，由于宋洋林、骏发商行的需求面积较小，林小山的哥哥林小武与宋洋林于2016年1月签订租赁合同，约定林小武租赁B4栋一半面积225㎡仓库，期限为2016年1月1日至2016年10月15日，租金为2250元/月，一次性付款，林小武负责用铁丝网隔墙。林小武于2016年1月27日向李玲娜支付了全部租金共计21375元。之后，因双方未向湖南湾田供应链管理有限公司办理备案登记，故双方约定由各自向对方缴纳实际使用仓库的租金，再由双方向湖南湾田供应链管理有限公司缴纳各自名下登记的仓库租金。仓库置换期间，鼎臣公司分别于2016年1月24日、6月7日向宋洋林、骏发商行支付了仓库租金13500元、13500元，后又于2016年12月14日、2017年4月19日向宋洋林、骏发商行支付租金20250元、13500元，以上共计60750元。2017年4月以后，林小山得知宋洋林、骏发商行未及时向湖南湾田供应链管理有限公司缴纳租金,因此开始停止向宋洋林、骏发商行支付C5栋租金。因宋洋林、骏发商行自2017年1月1日开始未缴纳C5栋仓库租金等费用，2017年6月30日该仓库被湖南湾田供应链管理有限公司收回，熊席平亦在退租确认书上签字，此时鼎臣公司尚欠宋洋林、骏发商行C5栋的租金为1125元。2017年7月1日，林小山（乙方）另行与湖南湾田供应链管理有限公司签订《仓库租赁服务合同》，约定林小山租赁三期区C5栋5-2-12、13号面积为450㎡仓库，租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日，合同签订时缴纳20000元定金，租金、仓储服务费为8100元/月。C5栋仓库被湖南湾田供应链管理有限公司收回后，宋洋林、骏发商行的货物一直堆放在B4栋仓库内。2018年5月17日，鼎臣公司向宋洋林发出通知函，告知因宋洋林、骏发商行拖欠了鼎臣公司自2017年7月1日至2018年5月31日期间租金37215元，鼎臣公司现在收回该仓库并要求宋洋林、骏发商行于2018年5月19日前清出货物，鼎臣公司先扣留宋洋林、骏发商行复合地板100件，宋洋林、骏发商行在付清租金后可拖走货物，否则鼎臣公司于2018年6月20日变卖该货物，但是宋洋林、骏发商行仍占用B4栋一半面积仓库至今。鼎臣公司于2019年2月25日向一审法院提起诉讼，酿成本案纠纷。另认定，鼎臣公司与宋洋林、骏发商行置换仓库时并未将各自与湖南湾田供应链管理有限公司签订的合同交给对方。鼎臣公司向湖南湾田供应链管理有限公司支付C5栋仓库自2017年7月1日至2018年12月31日期间租金145800元以及B4栋仓库自2016年9月5日至2019年6月4日期间的租金160528.5元。一审法院认为，鼎臣公司法定代表人林小山与宋洋林、骏发商行签订的《仓储置换协议》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按合同履行。C5栋仓库因宋洋林、骏发商行自2017年1月开始长期拖欠租金被湖南湾田供应链管理有限公司收回导致双方签订协议的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，鼎臣公司主张解除《仓储置换协议》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。C5栋仓库于2017年6月30日被湖南湾田供应链管理有限公司收回，熊席平亦在退租确认书上签字，视为宋洋林、骏发商行此时应当知道与鼎臣公司的协议已经无法继续履行，其将货物继续堆放在B4栋仓库无法律依据，故鼎臣公司主张宋洋林、骏发商行腾空其占用的B4栋仓库的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。考虑到宋洋林、骏发商行堆放货物的实际情况，酌情给予宋洋林、骏发商行两个月的宽限期限，宋洋林、骏发商行应于2017年9月1日将B4栋仓库腾空并交还给鼎臣公司，但宋洋林、骏发商行却一直占用B4栋仓库至今，故鼎臣公司主张宋洋林、骏发商行按照实际使用面积支付仓库占用费的诉讼请求，并无不当，予以支持。关于B4栋仓库占用费的标准，因鼎臣公司实际缴纳的租金等费用160528.5元比合同约定的数额少，故按照鼎臣公司实际缴纳的金额计算，宋洋林、骏发商行应支付鼎臣公司B4栋仓库自2017年9月1日至2019年6月30日仓库占用费为48645元，扣除鼎臣公司尚欠宋洋林、骏发商行的仓库租金1125元，宋洋林、骏发商行还需支付鼎臣公司仓库占用费47520元，另外还需按2189元每月的标准继续支付仓库占用费直至将B4栋仓库腾空交付给鼎臣公司之日止。关于违约金50000元及B4栋9个月半月租金21375元的问题。《仓储置换协议》中明确约定了违约责任，因宋洋林、骏发商行拖欠租金致使C5栋仓库被湖南湾田供应链管理有限公司收回是导致上述协议目的无法实现的主要原因，故宋洋林、骏发商行构成违约，应当承担违约责任，故对鼎臣公司主张宋洋林、骏发商行支付违约金50000元及的诉讼请求，予以支持。至于九个半个月的租金，一审法院认为违约金50000元已经能够填补给鼎臣公司造成的损失，因此不予支持。关于宋洋林、骏发商行辩称鼎臣公司每次支付租金都逾期付款二十几天至一百多天不等，鼎臣公司才是违约方的抗辩理由，双方并未就支付租金的具体时间进行约定，且C5栋仓库被收回是由于宋洋林、骏发商行自2017年1月开始就一直未支付租金导致，而此时鼎臣公司并未拖欠宋洋林、骏发商行的租金，故宋洋林、骏发商行上述抗辩理由，没有法律和事实依据，不予采纳。关于鼎臣公司主张支付租金价差损36400元。因为该项损失已经超出了宋洋林、骏发商行与鼎臣公司签订合同时的预见到损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，故对鼎臣公司的该项主张不予支持。关于宋洋林、骏发商行辩称鼎臣公司扣押、贱卖宋洋林、骏发商行的货物，因此给宋洋林、骏发商行造成巨额损失的抗辩理由，宋洋林、骏发商行若有相关证据可另行向鼎臣公司主张，不宜在本案中一并进行处理。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条之规定，判决：一、解除鼎臣公司与骏发商行、宋洋林签订的《仓储置换协议》；二、骏发商行、宋洋林于判决生效后七日内腾空占用的湾田商贸物流园B4栋仓库；三、骏发商行、宋洋林于判决生效后七日内向鼎臣公司支付仓库占用费47520元、违约金50000元，以上共计97520元；若骏发商行、宋洋林未按上述第二条约定的期限履行义务，则需按2189元每月的标准继续支付仓库占用费直至将B4栋仓库腾空交付给鼎臣公司之日止；四、驳回鼎臣公司的其他诉讼请求。案件受理费1666元，由骏发商行、宋洋林负担1278元，鼎臣公司负担388元。二审中，宋洋林向本院提交了如下证据：证据1：林小山向宋洋林支付的房租明细，欲证明根据一审判决书确定的事实林小山欠宋洋林1125元，租金应提前十五天支付，列明每笔款项的预期天数，C5栋仓库被收回是实际使用人林小山逾期支付租金造成的；证据2：报警记录，欲证明宋洋林与林小山、林小武因为D4仓库租金数额没达成一致意见，林小山把仓库的锁换了，宋洋林要去拿货，不肯开门，多次发生冲突。鼎臣公司质证称，对证据1的真实性、合法性及关联性均不认可，该房租明细系宋洋林自行制作，并非在案情发生时自然形成的证据，达不到宋洋林证明目的，也无法验证其真实性；对证据2的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可，三次报警记录有两次系鼎臣公司主动报警，原因是想要讨回宋洋林欠缴的租金，该组证据只能证据双方未对租金支付情况未达成一致，无法达到宋洋林的证明目的。本院对上述证据经审查认为，证据1系宋洋林单方制作，无其他证据佐证，不能达到宋洋林的证明目的，依法不予采信；证据2无其他证据佐证，不能达到宋洋林的证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：一审判决宋洋林、骏发商行支付鼎臣公司仓库占用费及违约金是否正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，鼎臣公司与宋洋林、骏发商行签订的《仓储置换协议》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按该协议履行各自的义务。C5栋仓库因承租人自2017年1月开始长期拖欠租金被湖南湾田供应链管理有限公司收回，致使鼎臣公司与宋洋林、骏发商行签订的置换协议目的无法实现，宋洋林、骏发商行亦未举证证明C5栋仓库被收回系因鼎臣公司的原因造成，宋洋林、骏发商行应当对鼎臣公司承担违约责任，一审法院据此判决宋洋林、骏发商行支付鼎臣公司违约金50000元并无不当，依法予以维持。同时，因C5栋仓库被出租方收回，而鼎臣公司与宋洋林、骏发商行签订的置换协议目的无法实现，宋洋林、骏发商行应当将占用的B4栋仓库腾空并交付给鼎臣公司，现宋洋林、骏发商行一直占用B4栋仓库至今，应当向鼎臣公司支付仓库占用费，一审法院根据查明的事实认定宋洋林、骏发商行支付鼎臣公司仓库占用费47520元，并按照2189元/月的标准向鼎臣公司支付直至B4栋仓库交付之日止的仓库占用费止并无不当，依法予以维持。宋洋林提出无需支付鼎臣公司违约金以及仅需支付2017年7月1日至2018年5月4日B4栋仓库租金的上诉请求不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人宋洋林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，由上诉人宋洋林负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十二月二日书记员  叶慧灵