昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初2840号原告：周建斌，男，1964年10月出生，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：范国雄,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨元英，云南典传律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：彭宇兴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：邵巍仆、杨永春，云南新洋务律师事务所律师,特别授权代理。原告周建斌与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建斌的委托诉讼代理人范国雄、杨元英，被告浙滇公司委托诉讼代理人邵巍仆、杨永春到庭参加诉讼。因当事人争议较大，本案转为普通程序，第二次公开开庭进行了审理。原告周建斌的委托诉讼代理人范国雄、杨元英，被告浙滇公司委托诉讼代理人邵巍仆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将原告房屋产权办理完毕；2.请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金(自2015年7月1日起至办理房产证为止)，暂计至2018年6月20日违约金为10850元；3.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买某小区组团房屋。签订合同后，原告按合同约定履行了义务,《商房购销合同》明确约定被告应于2014年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙滇公司辩称，一、原告的诉请不成立，按照合同约定是在工程验收完毕150日内办理，案涉工程并没有全部竣工验收完毕；二、针对诉请二，原告迟延支付房屋购房款时存在逾期付款违约情形，按照合同约定也该收取违约金，本案涉及双方违约的情况，该诉请不应当得到支持；三、本案导致工程无法验收的根本原因在于案涉小区政府要求建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主采取暴力方式和其他不和谐方式阻碍被告建设垃圾中转站，导致工程无法验收，所以无法办理产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判，被告提交的交房公告报纸载明的预售证号与案涉房屋不一致，无法证明与本案关联性，本院不予采信；交接手续载明的日期与原告交款日期一致，能证明原告接房时间，本院予以采信；视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明被告观点，具体理由将在后评述。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与周建斌（乙方）于2013年6月30日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买某小区房，并对双方权利义务进行了约定。合同约定的付款方式为：2013年6月30日支付房款107513元，其余22000元向银行贷款支付，实际付款时间及金额为：2013年6月17日支付20000元、2014年7月29日支付87513元，其余220000元向银行贷款支付。第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。周建斌于2014年7月29日向被告浙滇公司缴清房款及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。经本院向昆明经济技术开发区住房和城乡建设局发函询问案涉小区逾期办理房产证的原因，该局回复：由浙滇公司建设的某小区项目未办理建设工程竣工验收备案。经本院庭审询问，被告浙滇公司认可案涉项目尚未办理规划验收备案。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2014年7月29日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，被告并未就相关因果关系举证证实，且被告浙滇公司作为案涉某小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，2014年7月29日双方办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另被告抗辩原告存在逾期付款的违约问题，原告虽未按书面合同约定的日期支付首付款，但被告未予主张，且在签订合同时即通过登记备案的形式确认首付款已支付，其后原告在接房时已完全支付了房款，也未影响被告协助办证义务的履行，故被告的抗辩意见本院不予采信，对于原告主张的违约金本院予以支持。原告虽主张违约金计算至办理房产证为止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张的被告将房屋产权证办理完毕的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将房屋产权证办理完毕的诉请，本院不宜支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周建斌支付自2015年7月1日起至被告向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日十元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告周建斌的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  方铮铮人民陪审员  焦国耀人民陪审员  孙跃雄二〇一九年一月二十二日书 记 员  李品娴