江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初1690号 原告：杨阳，男，1987年10月25日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：杨红军，江苏金合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洪福，男，1964年3月26日生，汉族，系原告父亲，住邳州市。 被告：辛明明，男，1989年5月16日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告杨阳与被告辛明明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨阳的委托书诉讼代理人杨红军、杨洪福到庭参加诉讼，被告辛明明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨阳本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖协议》。2、判决被告返还购房款1011894元及利息（其中，以700000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2018年8月4日起支付至实际付清之日止；以311894元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2018年12月28日起支付至实际付清之日止）。3、被告支付原告缴纳的中介费10900元。4、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年8月3日，原被告签订《房地产买卖协议》，合同约定原告购买被告所有的云龙区美的翰城25号楼1-403：购房款109万元，双方在2020年7月19日前到产权处申请该房屋转移登记手续。由于徐州市人民政府房屋限售政策的影响，为保证原告的权益，双方特别约定：美的翰城三期25-1-403室房主辛明明因房屋不满过户条件，甲乙双方协商约定以全款抵押形式至2020年7月19日至房管局。以过户形式房主配合过户。房屋总款壹佰零玖万元乙方扣押甲方贰万元尾款过户时支付给甲方。如过户时房主不配合过户，以壹佰零玖万元为本金2018年8月3日起至实际给付之日止，以年利率百分之三十支付乙方利息。合同签订后，原告于当日支付被告70万元，用于让被告去还清该房屋的银行按揭贷款及二贷贷款，解除两处抵押后，将房屋抵押至原告名下，直至2020年7月19日该房屋具备过户条件时止（双方及中介约定）。但被告收到70万元后，一点没有将钱用在约定用途，原告十分焦急，不断催促，被告告知70万元还了其他借款，原告十分震惊。至2018年12月份，在被告及其父母多次恳求下，原告也为了自己的资金安全及解决问题，2018年12月16日，双方达成补充协议，由原告再次出钱给被告还二贷贷款，被告承诺偿还后区房管局解押，后再次抵押给原告。2018年12月27日，原告向被告的二贷贷款专用账户支付311894元，还清了被告的二贷贷款。但是被告不想履行合同，欺诈原告。现被告及其父母均不联系不上。为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 被告辛明明未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告辛明明未到庭，视为其放举证、质证权利。对于原告提供的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月3日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）、委托方（居间方）徐州荷满堂营销策划有限公司签订房地产买卖协议一份，约定甲方将其所有的坐落于徐州市云龙区美的翰城25号楼1-403室，建筑面积82.94平方米的房屋出售给乙方，房屋价格为109000元；乙方交付购房预购金伍元整（其中定金伍万元），由甲方保管。甲方双方签署上述房地产备案协议之日，乙方须在当日或次工作日支付部分房款（含定金）109000元至资金监管账户，贷款部分于银行放款之日支付；佣金10900元，由乙方负担，在签订协议时一次性支付给居间方；甲乙双方同意在2020年7月19日前到产权处申请该房屋转移登记手续；若甲方毁约，应书面告知乙方，并在7日内将已付购房款（不计利息）返还给乙方，但甲方同时支付违约金人民币贰拾万元给乙方。其他事项：美的翰城三期25-1-403房主辛明明房屋不满过户条件，甲乙双方协商约定以全款抵押形式自2020年7月19日至房管局，以过户形式房主配合过户。房屋总款壹佰零玖万元整（109000）乙方扣甲方贰万元（20000）尾款过户时支付给甲方，如过户时房主不配合过户，以壹佰零玖万元为本金2018年8月3日起至实际给付之日止，以年利率百分之三十支付乙方利息。同日，徐州荷满堂营销策划有限公司收取原告涉案房屋佣金10900元。 2018年7月27日王海莲通过中国建设银行卡号为62×××31向刘冰账号62×××55转账50000元。 2018年7月30日刘冰中国银行卡号62×××55向被告账号62×××17分别转账30000元、20000元。 2018年8月3日，王海莲通过中国建设银行卡号为62×××31向被告账号62×××17分别转账100元、300000元、349900元。 2018年8月3日，被告向原告出具出具借条一张，“今借杨阳现金人民币柒拾万元（700000元），打入辛明明工商银行账号：62×××17。 2018年12月26日，王海莲（甲方）与被告（乙方）签订补充协议一份，内容为：美的翰城三期25#1单元403室房屋交易价格为人民币壹佰零玖万元成交，因政策原因房屋无法正常过户，约定2020年7月19日去过户，前期甲乙双方约定全款抵押到乙方名下，乙方前期预付甲方定金七十万元，因甲方房屋存在二次抵押状态无偿还能力，甲乙双方商量由乙方替甲方偿还，偿还过后去房管局做解压，解压过后再次抵押到乙方名下，银行欠款甲方也无力偿还，甲方以借款方式向乙方借取来偿还银行欠款。本协议在履行过程中如发生争议可向房屋所在地人民法院提起诉讼。 2019年1月31日，王海莲通过中国建设银行卡号为62×××31向被告账号62×××17分别转账100元、1794元、310000元。 原告庭审中陈述，因涉案房屋有60余万元银行贷款和小额贷款，原被告及中介商量原告先支付700000元，被告答应把两个贷款一个月内还清，还清后原被告到产权处将房子全额抵押到原告名下，办完抵押后，原告再把余款370000元给被告，余20000元办完过户后再给，原告第二天就把650000元打给了被告，另50000元是中介转给被告的，一直催促被告办理手续，一个月后被告并未办理贷款解押，并一直向原告要剩余的钱，有时候也联系不上被告，原告着急，找到被告家里，中间也要求被告履行合同。后来被告说银行贷款和小额贷款一个月要还将近9000元，如果一个月本金利息不还就要收房，被告反复要求，原告也觉得已经付了700000元，为了减少损失，又和被告达成补充协议，把310000元直接付给了被告还款的招行卡。被告说一星期后从贷款公司把房产证、土地证拿出来，跟原告到产权处办理全款抵押手续，但后来又一直找不到被告，且涉案房屋已被铜山区人民法院查封。为支持上述主张，原告提供其与被告的微信聊天记录、华夏信财信息咨询（上海）有限公司催收函、民事裁定书等证据。 原告另陈述，王海莲系原告母亲，其委托王海莲代为和被告签订涉案房屋的补充协议；刘冰系徐州荷满堂营销策划有限公司工作人员；云龙区美的翰城25号楼1-403室房屋系被告单独所有，苏（2018）不动产权第0069069号。 本院认为，原被告签订的《房地产买卖协议》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照房地产买卖协议及补充协议履行了房款支付义务，被告应按协议约定向原告交付房屋并将涉案房屋全额抵押至原告名下，且涉案房屋已被查封，被告未采取措施解决其与案外人的纠纷解除查封、消除交易障碍，现致使原告房屋买卖合同目的无法实现，故对原告主张解除《房屋转让协议》，要求被告返还购房款1011894元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于利息损失，因原告主张的违约金过高，本院综合考虑因被告的过错、二手房市场行情等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌定支持原告的利息损失为：以700000元为本金，自2018年8月4日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止，以210000元为限；以311894元为本金，自2018年12月28日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍算至实际付清之日止，以94000元为限。 关于中介费，原告已按房地产买卖协议约定向徐州荷满堂营销策划有限公司支付中介费10900元，因被告的违约行为导致该合同目的无法实现，故被告应向原告返还中介费10900元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨阳与被告辛明明于2018月8月3日签订的房屋买卖协议； 二、被告辛明明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨阳返还购房款1011894元及利息（以700000元为本金，自2018年8月4日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止，以210000元为限；以311894元为本金，自2018年12月28日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍算至实际付清之日止，以94000元为限。）； 三、被告辛明明于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨阳中介费10900元。 四、驳回原告杨阳其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14610元，保全费5000元，公告费560元，由被告辛明明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  王思得 人民陪审员  王延凤 二〇一九年十二月三日 书 记 员  宋神保