湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初4938号原告（反诉被告）：刘艳姣，女，汉族，1984年11月2日出生，住娄底市娄星区。委托代理人（特别授权）：曾凌，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。委托代理人：孟万军，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭燕，女，汉族，1982年9月15日出生，住娄底市娄星区。委托代理人（特别授权）：黄凯，湖南晨晖律师事务所律师。委托代理人：王小平，湖南晨晖律师事务所律师。原告(反诉被告)刘艳姣与被告（反诉原告）彭燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘艳姣及其委托代理人曾凌、被告（反诉原告）彭燕的委托代理人黄凯、王小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘艳姣请求判令：一、由被告返还原告押金2万元及自2016年11月5日起至实际清偿之日止的逾期利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、由被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）彭燕辩称：原告承租被告门面后，双方于2016年8月2日口头协商，如原告于2016年11月4日交付门面后，即可退还2万元押金，但因原告未按约退还门面，其后也未支付租金。根据合同约定，原告如有违约，被告有权扣除部分保证金，因原告自2017年11月才将房屋交付被告，因此被告有权扣除保证金并要求原告支付欠付租金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）彭燕另向本院提出反诉，请求判令：一、由反诉被告支付反诉原告房屋租金72000元；二、由反诉被告支付反诉原告水电费、物业管理费合计2244元；三、由反诉被告承担反诉诉讼费用及其他相关所有费用。原告（反诉被告）刘艳姣辩称：反诉状所列的部分事实不属实，反诉原告与反诉被告在原租赁合同上对租赁期限进行了新的变更，约定租赁期限及交付门面时间截止至2016年11月4日止。合同到期后，反诉被告多次联系反诉原告要求交付房屋，但反诉被告均不予理睬，根据合同约定，门面期限届满，租约自动终止，故反诉被告于2016年11月3日已搬离涉案门面，并另在钻石街重新租赁了门面，因此反诉被告不存在故意拖延交付门面的事实。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2015年7月30日，原告（反诉被告）刘艳姣（乙方）与被告（反诉原告）彭燕（甲方）签订了《门面租赁合同》，该合同其中主要约定：“一、门面基本情况：甲方将其拥有的娄底春园步行街钻石街8B02号门面出租给乙方用于经营，该房屋建筑面积共40平方米；二、……;三、租赁要求和期限：1、租赁期：本合同租赁期限为叁年，自2015年8月5日起至2018年8月4日止；2、续租：门面租赁期限届满，租约自动终止，乙方如需要继续租用的应当在租赁届满前三个月书面提出，并经甲方同意后重新签订租约，同等条件下乙方享有优先续租权。乙方如未按本条规定提出续租申请的，双方未在本合同到期三个月前达成续租合同的，视为乙方放弃续租，甲方将有权不退还保证金并收回门面；3、乙方在租赁期内没有该门面的转让权和外租权。四、租金及支付方式：1、门面租金为每年72000元，前两年不递增；第一年租金为半年交36000元，后半年租金于2016年2月1日前交清；第二年租金为年交72000元；第三年递增年租金总数的5%，租金为75600元。2、门面租金为一年一付，乙方应在每年7月20日前一次性向甲方缴纳当年租金，上期期满前15日预交下期租金，逾期未交，按年租金的5%每日向甲方支付滞纳金，如租金延长三天内都未交清则甲方有权终止合同。五、……；六、履约保证金：1、本租约乙方须向甲方支付甲方履约保证金2万元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；2、倘若乙方违反本租约的规定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部保证金；3、在租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权不退还剩余租金和保证金；4、如乙方提前三个月书面通知甲方退租，在经得甲方在同意的情况下只退还保证金。七、甲方权利与义务：1、甲方保证其为该房屋合法所有人；2、甲方可在租赁期满前三个月内陪同意欲承租该房屋的人员在通知乙方并征得乙方同意的情况下进入该房屋内进行察看；3、若本租约期满或提前终止与解除后三日内乙方未将其全部私有财产和设备，物品搬出该房屋，则作乙方放弃权利处理，对未经同意留存的物品，甲方有权予以处理并无需给予乙方任何补偿。乙方权利和义务：1、乙方应按本租约规定按期足额缴纳租金；2、乙方应在本合同的租期届满应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按年租金的5%每日向甲方支付该房屋占地使用费。乙方按本合同约定返还该房屋时非固定设施按来装去丢原则处理，其装修费用由乙方自理，交还甲方房屋应当保持房屋清洁设施设备的完好状态不得留存物品或影响房屋的正常使用。3、应经甲方验收认可方办理退租手续，如乙方因故意造成房屋配套设施的损毁甲方有权不退还押金并可要求赔偿。4、乙方必须服从物业公司的统一安排和规定。5、乙方装修期间或因装修引发的一切意外事故由乙方负责，与甲方无关。八、违约责任及赔偿：1、甲方在租约规定期限未将该房屋交付给乙方的，并按年度总租金5%每日赔偿给乙方；2、甲方租赁门面主体结构存在缺陷危及安全的，引致乙方无法正常使用受到干扰等损失概由甲方承担；3、甲方在租赁期限内没有不可抗力因素不得提前收回房屋或转租他人，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿十万元经济损失费。乙方违约责任：1、未按约定期限交付租金，超过三天以上的。甲方有权解除合同并可要求乙方按年度总租金5%每日赔偿给甲方；2、在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁门面的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。擅自转租或转让承租门面给他人的甲方有权解除合同。3、乙方如违反本租约规定的其他义务，甲方即有权从乙方支付的保证金扣除乙方应承担的款项，因乙方违约而解除本租约时所带来的经济损失（如房屋闲置期），甲方有权向乙方追究赔偿十万元经济损失费。九、十、十一……”。合同签订后，原告（反诉被告）刘艳姣向被告（反诉原告）彭燕交纳了押金贰万元。之后，原告（反诉被告）刘艳姣支付了一年的租金后（2015年8月5日至2016年8月4日），于2016年8月2日与被告（反诉原告）彭燕协商，双方同意租赁期变更为2015年8月5日至2016年11月4日止，被告（反诉原告）彭燕收到原告支付的剩余三个月租金后，在原合同上写明：“今收到刘艳姣房租三个月〈2016年8月5日至11月4日止〉.房租壹万捌仟元整.〈￥18000元〉2016年11月4日前刘艳姣交出门面，即可退回押金贰万元整2016.8.2彭燕”。租赁到期后，原告（反诉被告）刘艳姣与被告（反诉原告）彭燕就门面交接及退还押金事宜协商未果，原告遂诉至本院，被告（反诉原告）彭燕认为原告（反诉被告）刘艳姣未按约交付房屋，构成违约，故向本院提起反诉。另查明，原告（反诉被告）刘艳姣与案外人毛志辉于2015年7月30日签订了《合伙协议》，案外人毛志辉又与案外人邹林海于2016年11月10日签订了门面租赁合同。判决的理由及结果本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年7月30日所签《门面租赁合同》合法有效，2016年8月2日，被告（反诉原告）在该合同上注明：“今收到刘艳姣房租三个月〈2016年8月5日至11月4日止〉.房租壹万捌仟元整.〈￥18000元〉2016年11月4日前刘艳姣交出门面，即可退回押金贰万元整2016.8.2彭燕”，应视为原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方已就原租赁合同的租赁期限进行了变更，变更后的《门面租赁合同》亦合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据变更后的《门面租赁合同》约定，该合同履行届满期限为2016年11月4日止，且表明原告（反诉被告）已将租赁门面租金全部交清。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对租赁期限的变更，可以印证原告（反诉被告）于2016年11月4日后不再继续租赁被告（反诉原告）门面的事实，现被告（反诉原告）不能提供充分证据证明原告（反诉被告）于2016年11月4日后仍在占有或使用被告（反诉原告）门面的事实，故被告（反诉原告）称原告（反诉原告）于2016年11月4日后仍继续占用被告（反诉原告）门面的事实，不具有客观性、合理性，本院不予采信。现原告（反诉被告）已按约履行合同义务，被告（反诉原告）理应退还原告门面租赁押金2万元。因双方并未就退还押金的违约赔偿责任进行明确约定，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付未按时退还押金的利息的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）提出的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十七条、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）彭燕于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）刘艳姣租赁押金2万元；二、驳回原告（反诉被告）刘艳姣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）彭燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，反诉受理费828元，合计1014元，由被告（反诉原告）彭燕负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  刘梁财人民陪审员  曾育梅二〇一九年十二月九日书 记 员  刘丽红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。