上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0118执异4号案外人：于某某，男，1986年1月28日生，汉族，户籍地上海市青浦区城东新村XXX号XXX室。案外人：顾2，女，1987年2月5日生，汉族，户籍地上海市青浦区练塘镇徐练村沈练149号。两案外人的共同委托诉讼代理人：顾夫云，男，1963年6月15日生，汉族，户籍地上海市青浦区。两案外人的共同委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行，住所地上海市青浦区。负责人：秦建忠，支行长。委托诉讼代理人：池夏萍，男。被执行人：吴剑雪，男，1967年11月23日生，汉族，户籍地上海市青浦区。本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行与被执行吴剑雪金融借款合同纠纷一案中，案外人于某某、顾2对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人于某某、顾某1，案外人与被执行人于2017年3月15日签订购房协议书，由案外人购买被执行人名下位于青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋，并于改日向被执行人支付购房款人民币100万元；2017年3月16日，双方正式签订上海市房地产买卖合同，2017年4月1日，案外人向被执行人再行支付201万元，被执行人于改日将房屋交付案外人，案外人已实际占有房屋。后由于被执行人下落不明，未能按合同约定的时间办理过户手续，案外人诉至青浦法院，要求判令被执行人履行过户义务。案号为(2017)沪0118民初10657号。法院审理后认为，因涉案房屋已存在司法查封，故案外人诉请过户的请求，客观上不具备过户的条件，为此不支持案外人的某某，但该判决书中明确双方签订的购房协议书、房地产买卖合同合法有效，案外人可某系争房屋具备过户条件时再行主张过户请求。现青浦法院对该房屋欲行拍卖，损害了案外人对该房屋的所有权，特根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提出书面异议，要求中止拍卖青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋。本院查明，本院于2017年9月18日立案受理了原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行诉被告吴剑雪金融借款合同纠纷一案，并于2018年1月17日作出(2017)沪0118民初15202号民事判决书，判明“一、被告吴剑雪应于本判决生效之日起十日内归还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行借款本金473,621.05元；二、被告吴剑雪应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行截至2017年7月26日的利息1,546.13元、罚息11.76元；三、被告吴剑雪应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行逾期付款利息(以475,167.18元为本金，自2017年7月27日起至实际清偿之日止，利率按合同约定计算)；四、被告吴剑雪应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行律师费27,343.80元；五、被告吴剑雪届时不履行上述一至四项债务，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行有权对被告吴剑雪所有的位于上海市青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权并以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案受理费8,825.20元，财产保全费用3,032.60元，均由被告负担”。2018年6月19日，经中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行申请，本院以(2018)沪0118执3264号立案执行。执行中，本院于同年11月3日作出执行裁定书，裁定“拍卖被执行人吴剑雪名下位于上海市青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室的房屋”；另于同年11月12日发出公告，告知被执行人及占有登记在该房屋的案外人，应自本公告之日起十五日内迁出该房地产；案外人认为对涉案房屋享有租赁权而合法占有的，应当自本公告之日起十五日内向本院提出书面异议；逾期未提出异议，本院将在该房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖等。另，根据涉案房屋的抵押信息显示，青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋于2009年12月9日经核准取得产权，房地产权证号为青XXXXXXXXXX；该房屋于2010年2月5日起由申请执行人以债权数额64万元进行了抵押登记(登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)，于2016年10月29日起由杨晓燕、沈仕黄、沈利华以债权数额280万元进行了抵押登记[登记证明号：沪(2016)青字不动产证明第XXXXXXXX号]。异议审查中，案外人提某(1)案外人与被执行人及房地产中介机构于2017年3月15日签订的购房协议书，约定购房意向及房屋价款为450万元，先付定金100万元、之后付110万元、3月底付200万元、办理审税及上下家中介费用付清时付30万元、产权过户后结算房内费用付清余款10万元等。第二天，双方网上签订上海市房地产买卖合同，合同载明，房地产位于青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积152.2平方米、房地产转让价款为306万元，双方确认在2017年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，另约定了违约责任等；在合同的附件五中明确该房屋有抵押信息；在合同最后特别提醒“该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同”等。(2)2017年4月1日的交房单，交房人为陆月芹、收房人顾2，并载明“本日止已付(3／15100万4／1201万计301万)，余下到2017年4月底5月初等甲方可办理时将产权证事宜办理结束。本日甲方将房屋移交于乙方进行装修事务”等。(3)案外人顾2支付给被执行人房款301万元的银行凭证。(4)案外人顾2与吴刚签订的上海市家庭居室装饰装修施工合同及工程造价书，该合同装饰施工地址为青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室；顾2通过手机银行转账给吴刚的费用凭证。(5)案外人为户号XXXXXXXXXX﹡剑雪的电费缴费凭证。(6)案外人与被执行人因房屋买卖合同纠纷进行的诉讼，案号(2017)沪0118民初10657号，该案中案外人主张要求判令被执行人继续履行上海市房地产买卖合同，协助案外人将青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至案外人名某某，该案经审理认为“原、被告签订的购房协议书、房地产买卖合同(除合同价格外)，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方应恪守履行，吴剑雪拒绝履行显属违约。现系争房屋上存在另案司法查封，而司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，已构成系争房屋过户的履行障碍，故于某某、顾2诉请过户之请求，客观上不具备产权过户的条件，为此，对于某某、顾2要求过户的某某，本院难以支持。于某某、顾2可某系争房屋具备过户条件时再另行主张。于某某、顾2主张的律师费，因缺乏相应的依据，本院不予支持”，故判决“驳回原告于某某、顾2全部诉讼请求”。以上查明的事实，有以下证据证明：上海市房地产买卖合同，本院(2017)沪0118民初10657号民事判决书、(2018)沪0118执3264号执行裁定书及公告，涉案房屋的房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息等。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，被执行人吴剑雪与案外人签订上海市房地产买卖合同之前，涉案房屋已由申请执行人及另三位个人因被执行人的借款进行了抵押权登记，在该房地产买卖合同中也进行了特别提醒，案外人应为明知。依据(2017)沪0118民初10657号民事判决，确认案外人与被执行人签订的上海市房地产买卖合同合法有效，但案外人仍不能享有涉案房屋物权的期待权，案外人与被执行人的房屋买卖行为不能对抗申请执行人。故本院目前处置该涉案房屋，于法无悖。综上，案外人的异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回于某某、顾2的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 韩 燕人民陪审员 蒋 勇人民陪审员 曹爱珍二〇一九年一月十七日书 记 员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》2、第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……