重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初14073号 原告：张强，男，1970年10月2日出生，汉族，户籍地重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：杨宁，重庆格林威律师律师事务所律师。 被告：王代举，男，1989年3月7日出生，汉族，住重庆市北部新区。 被告：郑小英，女，1992年10月14日出生，汉族，住重庆市北部新区。 委托诉讼代理人：王代举（郑小英之夫），1989年3月7日出生，汉族，住重庆市北部新区。 原告张强与被告王代举、郑小英房屋买卖纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判，本院于2018年12月12日、2019年1月8日分别适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张强及其委托诉讼代理人杨宁与被告王代举及其被告郑小英委托诉讼代理人王代举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张强向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告王代举、郑小英于2018年7月1日签订的《房地产买卖（转让）协议》；2.判决被告王代举、郑小英返还原告购房款48.8万元3.判决被告王代举、郑小英支付原告违约金28.4万元，并赔偿原告损失21万元。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告王代举、郑小英签订了《房地产买卖（转让）协议》（以下简称房屋买卖协议），约定原告购买被告王代举、郑小英所有的产权证为两江新区不动产权第000434015号房屋（以下简称案涉房屋），成交价格142万元；原告于2018年7月1日支付定金12万元（过户时转为房款），同时被告王代举、郑小英不得将该房屋再次出售给他人；双方不得违约，如违约赔偿另一方房屋总价的20%及其他相关损失等。当日，原告转账支付被告王代举购房定金12万元。原告于2018年7月29日前已支付被告王代举购房款48.8万元，被告王代举出具补充协议承诺自行解押，过户后支付剩余房款。案涉房屋至今未过户至原告名下。嗣后，原告得知被告王代举、郑小英将案涉房屋出售他人，遂诉请如上。 被告王代举、郑小英辩称，2018年7月1日，二被告与原告张强签订房屋买卖协议并收取案涉房屋购房款48.8万元是事实。二被告将案涉房屋另行出售他人系原告张强联系的购房人，被告已将出售他人的购房合同交付原告张强。二被告同意解除合同，同意退还原告张强购房款48.8万元，并同意按月息1%支付利息。 本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，原告张强（作为乙方）与被告王代举、郑小英（作为甲方）签订房屋买卖协议，约定：第二条：房屋基本情况：不动产单元号为500112307002GB00617F00190012，产权证号为两江新区不动产第000434015号，房屋共有人为郑小英、王代举。第三条：成交价、相关费用及交房约定：1.成交价格142万元；2.付款方式、期限、交房办理过户：①付款方式：乙方于2018年7月1日付定金12万元给甲方（过户之日自动转为房款），同时甲方不得将该房屋再次出售他人等。……第四条：甲方的权利义务：2.甲方义务：③甲方应保证其委托的房屋产权权属真实、合法、交易手续完备，并且无以下限制交易的情况（甲乙双方约定的除外）；a、司法机关查封、罚没、财产保全；b公告拆迁范围即实施拆迁；c以作为抵押担保物；d、其他限制交易的情况。……第十条：其他约定：甲、乙双方不得违约，如违约赔偿另一方房屋总价的20%及其他相关损失，此房装修款（含各种材料、人工、电器）由乙方支付。合同签订后，原告张强于当日转账支付被告王代举购房定金12万元。2018年7月4日、6日、8日、11日、12日、13日、15日、29日，原告张强分别转账支付被告王代举购房款16、567元、18000元、10000元、23433元、5000元、5000元、2万元、7万元、20万元，计36.8万元，被告王代举就收取购房款分别向原告张强出具收条。2018年7月29日，被告王代举出具补充协议，载明：1.卖方承诺自行解押，在买方规定时间内解押（还款解押）；2.贷款由卖方自行垫付；3.过户后支付余款。 原告张强知晓被告王代举将案涉房屋另行出售他人后，遂提出如上诉请。本案庭审中组织双方调解，被告王代举因不同意承担本案受理费、保全费而不同意解除房屋买卖合同，亦不同意按调解方案退还购房款并支付违约金，原告张强则要求按其诉请依法裁判，调解未果。 另查明，案涉房屋坐落于重庆市北部新区吉兴路9号33幢2-2-2，抵押贷款金额52.7万元。案涉房屋于2017年7月14日、8月10日、2018年7月13日、7月19日、10月9日分别被重庆市渝北区、南岸区、九龙坡区、渝北区人民法院涉案查封。 本案受理后，原告张强申请财产保全要求查封案涉房屋，本院于2018年10月30日查封案涉房屋，原告张强为此支付诉讼保全费5000元。 以上事实，有双方方当事人当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。 原告张强提交：房屋买卖协议，产权证，协议，收条，银行业务凭证，结婚证，执行裁定及保全告知书等； 被告王代举提交：结婚证。 本院认为，原告张强与被告王代举、郑小英签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（五）规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”和合同中关于“甲方应保证其委托的房屋产权权属真实、合法、交易手续完备，并且无以下限制交易的情况……a、司法机关查封”的约定。本案中，被告王代举、郑小英于原告张强签订案涉房屋买卖协议时未如实告知案涉房屋已被司法查封限制交易的情形，虽庭审中被告王代举称系因其他案件提供的诉讼担保而被司法查封，可以自行申请解除。但被告王代举至本案判决前未提交该司法查封的案件材料和已解除该查封的相应证据，其抗辩本院不予采信。案涉房屋因被告王代举、郑小英原因被司法查封，被告王代举在本案辩论终结前也未按补充协议约定涤除案涉房屋的抵押贷款和注销抵押权登记，致使其与原告张强签订的房屋买卖协议无法继续履行，合同目的无法实现，被告王代举、郑小英对此具有过错，应承担履行不能的违约责任。原告张强据此享有合同解除权。被告王代举在庭审中同意解除房屋买卖协议而在调解时因不愿意负担本案受理费、保全费又不同意解除，其提出的不解除合同的抗辩，于法无据，本院不予采信。故原告张强诉请解除与被告王代举、郑小英签订的房屋买卖协议，符合法律规定，本院予以支持。又据合同法第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本院以被告王代举签收本案起诉状副本之日即2018年11月21日作为房屋买卖协议解除之日。 根据合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和合同中关于违约金的约定，被告王代举、郑小英应当遵循诚实信用原则履行合同约定之义务，其自身原因导致合同履行不能存在过错，已构成违约，理应按约定之标准承担违约责任。故原告张强诉请被告王代举、郑小英支付违约金28.4万元（房屋成交总价142万元×20%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同理，被告王代举收取原告张强购房款48.8万元，其应于解除房屋买卖协议后予以返还，故原告张强诉请被告王代举、郑小英返还购房款48.8万元，符合法律规定，本院予以支持。合同法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。合同法上规定违约金的损失填补功能和替代履行作用决定若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。本案中，原告张强诉请被告王代举、郑小英支付违约金28.4万元并赔偿损失21万元。原告张强未举示其请求违约金低于造成损失的相应证据。故原告张强诉请被告王代举、郑小英赔偿损失21万元，不符合上述法律规定，本院不予支持。除上文已列举证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案缺乏关联性，本院不予采信。 综上，原告张强的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告张强与被告王代举、郑小英于2018年7月1日签订的《房屋买卖转让协议》自2018年11月21日解除； 二、被告王代举、郑小英返还原告张强购房款48.8万元； 三、被告王代举、郑小英支付原告张强违约金28.4万元； 四、驳回原告张强的其他诉讼请求。 上述第二、三项，限被告王代举、郑小英于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，若逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17580元，减半收取8790元，诉讼保全费5000元，共计13790元，由被告王代举、郑小英负担。此款已由原告张强垫付，限被告王代举、郑小英于本判决发生法律效力之日起10日内径付原告张强，本院预收的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审判员  丁希来 二〇一九年一月十四日 书记员  廖荣鹏