黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑03民终1036号上诉人（原审原告）：韩建国，男，1965年5月3日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：马淑芝（系原告妻子），女，1966年5月27日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审被告）：鸡西市鸡冠区财政局，住所地鸡西市鸡冠区兴国中路21号。负责人：范新樑，局长。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银（鸡西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭永昌，北京市中银（鸡西）律师事务所律师。上诉人韩建国因与被上诉人鸡西市鸡冠区财政局（以下简称鸡冠区财政局）拍卖合同纠纷一案，不服鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩建国及其委托诉讼代理人马淑芝、被上诉人鸡冠区财政局的委托诉讼代理人谭永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩建国的上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判并支持上诉人主张利息损失69412.50元及交通费损失8255元，合计77667.50元。2.本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。理由是：一审判决认定事实部分错误，证据不足，所作第三项判决于法无据。首先，被上诉人应承担本案相关违约损失的全部赔偿责任，有法可依。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款月利率8.19‰，向被上诉人主张购房款12.096万元在2013年9月27日至2019年6月期间的逾期月利息损失69412.50元，于法有据。另外，一审判决既然认定和支持了上诉人因此发生其他的诸如：房屋装修损失、评估费、修开路台阶费用以及防盗护栏费用等其他损失，而该利息损失与前述相关损失又具有同样性质，被上诉人也确实给上诉人造成了不应有的利息损失，将此利息损失排除在外显失公平。其次，被上诉人虽然通过登报对诉争房屋进行拍卖公告，且公告中也确实阐明诉争房屋无房产证、无土地使用证、无任何办理证照所需手续，上诉人也确实向拍卖行交纳了拍卖保证金，但这不足以说明上诉人便对本案后果应承担过错责任。因为，上诉人基于对政府公信力的信任以及其通过拍卖公告程序出售诉争房屋的做法，被误导认为被上诉人对诉争房屋至少应具有合法的处分权，才交纳的保证金。再有，上诉人虽然获得诉争房屋，但一直没有获得对该房屋具有处分权的权属手续，便在数年来无数次向其索要以及又向其他有关部门无数次主张权利，产生必要的交通费损失，是被上诉人的过错造成，应赔偿上诉人。鸡冠区财政局辩称，因鸡冠区财政局在出卖该诉争房屋时已经在报纸上明确公示，诉争房屋无房产证、无土地使用证、无任何办理证照所需要的手续，上诉人对该情况是明知的，并且上诉人承认该事实。上诉人存在明显的过错，一审法院不支持上诉人利息损失请求依法有据。上诉人提交的交通费系复印件无法与原件核对，不能证实其真实性。住宿费名称不是上诉人本人，不能证实与本案有关，该笔费用不是本案必然发生的费用。上诉人提交的交通费、车票与住宿时间不符，上诉人也未提供上访回执证实系上访发生的费用，并且鸡冠区财政局对上诉人要求退房的问题一直积极解决，故一审法院不支持上诉人所诉的该笔费用正确。韩建国向一审法院起诉请求：1、解除原、被告的房屋买卖合同；2、要求鸡冠区财政局返还购房款及装修款138600元、评估费639元、交通费8255元、住宿费643元、修开路台阶费用3200元、改下水道线路费用3650元、防盗护栏费用3150元、利息损失69412.50元，房屋跑水赔偿损失56000元、取暖费6174元、物业费1491元，合计291214.50元；被告鸡冠区财政局承担本案诉讼费用。诉讼中，韩建国撤回要求鸡冠区财政局给付取暖费6174元、物业费1491元的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年8月27日鸡西日报、黑龙江经济报刊登资产转让公告内容如下“……鸡西市鸡冠区北山二委5号楼4单元56号住宅楼，建筑面积42平方米，出售参考价为120960元，……上述四户房产无房产证、无土地使用证、无任何办理证、照所需手续。有意购买者请到鸡西产权交易中心登记，同时预交9万元的抵押金（确认购买后买受方需在10日内交清全部价款），登记截止日2013年9月27日15时。”韩建国看到上述公告后，到鸡西产权交易中心登记，2013年9月29日鸡西产权交易中心出具交易凭证：转让方：鸡西市鸡冠区国有资产管理委员会办公室；受让方：韩建国；交易标的：北山二委5号楼4单元56号住宅，建筑面积42平方米；评估核准机关及核准文号：鸡西市鸡冠区财政局；委托转让价格：120960元。韩建国于2013年10月8日到鸡西产权交易中心缴纳120960元购房款及484元住宅交易税。之后韩建国入住诉争房屋并进行了装修。2018年10月26日鸡西市鸡冠区国有资产管理委员会办公室委托鸡西市新世纪房地产评估有限公司对诉争房屋市场价格鉴定，2018年11月15日鸡西市新世纪房地产评估有限公司出具鸡新房地估（2018）第444号房地产估价报告书，评估结果，本次评估在估价时点的评估总价值为120505元。韩建国对该评估价格有异议，于2019年1月17日韩建国委托鸡西市一民房地产评估有限公司要求确定诉争房屋市场价值，当日，鸡西市一民房地产评估有限公司出具一民房评字（2019）第（069）号房地产估价报告，评估结果138600元，包含室内装修费用。韩建国支付评估费693元。被告对该评估无异议，同意按此标准确定房屋价值。诉讼中，1.韩建国提交马淑芝与韩建国52张车票复印件、5张马淑芝住宿费票据，证明其上访维权支出交通费8255元、住宿费643元，要求鸡冠区财政局给付。鸡冠区财政局对该证据有异议，提出该证据不能证实系因本案发生的费用，上述票据中只有几张是韩建国的交通费，车票与住宿费时间不符，韩建国未提供上访信及回执证实系上访发生的费用，并且鸡冠区财政局对韩建国要求退房问题一直积极解决，如果韩建国上访，应由其自行承担上访费用；2.韩建国要求鸡冠区财政局给付修开路台阶费用3200元、改下水道线路费用3650元、防盗护栏费用3150元，并提供鸡西市鸡冠区少贵房屋维修队收据3份予以证实。鸡冠区财政局对修开路台阶费用3200元、防盗护栏费用3150元无异议，同意给付，但对改下水道线路费用有异议，提出韩建国维修下水道是其使用房屋产生的消耗和损耗费用，本应由其承担，下水道属于主管道，系公共维修范围，应由物业维修票据不是正规发票；3.韩建国要求鸡冠区财政局给付房屋跑水赔偿损失56000元，并提供2017年10月23日马淑芝与张某签订的房屋出租合同、张某2018年4月21日收条、证人张某出庭作证等证据来证实。证人证实2017年10月23日左右租住诉争房屋，房租每年6000元，当时用作办公室和库房使用，后来当住宅和办公室使用，租房十几天后总返水，给其两个貂皮大衣、一箱人参还有一些衣物、木耳淹了，韩建国赔偿其56000元，貂皮大衣一件19800元，另一件18600元，貂皮大衣洗完之后还在穿，一箱人参有多少不清楚，多少钱也不清楚，是其弟弟与韩建国协议的价格，但其弟弟与韩建国对人参协商多少钱其不知道，也没有把人参的钱给其弟弟。鸡冠区财政局对证人证言有异议，提出该证人陈述说刚刚租房不久，就发现有返水、漏水现象并且很严重，证人第一次陈述说返水只是把沙发的椅子淹了，其证实仅有的两件貂皮衣服都是放在沙发上，而沙发上没有漫水，怎么会对貂皮造成损害，另外该证人陈述说，该房屋她租赁过来只是作为住房和办公室使用，从生活常理中就可以推断出，一个人不可能把仅有的两件价格很高的貂皮衣服存放在库房，而自己不穿，另外证人陈述不知道人参的价格，即使是不知道价格，那么她也不能把价值很高的貂皮和人参存放在库房之内，从证人当庭作证的态度，以及她所陈述的证言上综合分析，该证人做伪证的可能性很大，建议法庭对该证人对韩建国有利的部分证言不予采信。收条和房屋出租合同是随时可以补签的，收条中所记明的款项56000元，没有其他相关证据作为辅助证实；4.鸡冠区财政局称诉争房屋系鸡冠区向阳办事处上交的房屋，但鸡冠区向阳办事处如何取得诉讼房屋和诉争房屋为什么没有房屋产权证并不清楚，并提供鸡冠区向阳办事处房屋情况统计表及鸡西市鸡冠区国有资产管理委员会办公室出具的交易凭证证实其有权处分诉争房屋，韩建国称房屋当时说没有房产证，并没说没有权属证书，权属证书和房产证是两回事，没有权属证书就证明该房产鸡冠区财政局没有支配权，不可以出卖，公示也不可以。另查，鸡西市鸡冠区国有资产管理委员会办公室系鸡冠区财政局所属部门。一审法院认为,依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，韩建国与鸡冠区财政局的房屋买卖合同系双方真实意思表示，故合法有效。但鸡冠区财政局未提供合法有效证据证实其是北山二委5号楼4单元56号住宅楼的所有权人或者处分权人，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案诉争房屋无不动产权利登记证书，无法办理变更登记，韩建国亦不能取得该房屋的所有权，故韩建国要求解除合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条:合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。鸡冠区财政局应返还韩建国购房款及房屋装修损失，鸡冠区财政局同意按138600元确定房屋价值，包括房屋装修费用，虽然韩建国支付鉴定费693元，但其主张639元，不违反法律规定，故韩建国要求鸡冠区财政局返还购房款、室内装修款138600元及评估费639元的诉讼请求成立，一审法院予以支持；韩建国要求上访交通费、住宿费，因韩建国提交的交通费系复印件无法与原件核对，不能证实其真实性，住宿费名称亦非韩建国，不能证实与本案有关且该笔费用不是本案必然发生的费用，故对韩建国要求给付交通费、住宿费的诉讼请求不予支持；韩建国要求修开路台阶费用3200元、防盗护栏费用3150元以及改下水道线路费用3650元，因鸡冠区财政局同意给付修开路台阶费用3200元、防护盗栏费用3150元，且该设施亦实际存在，故对该诉讼请求予以支持，但改下水道系韩建国使用诉争房屋的日常维修费用，且提供的票据亦不是正规发票，鸡冠区财政局亦不同意给付，故不予支持；韩建国要求购房款的利息损失，因鸡冠区财政局在出卖诉争房屋时已经在报纸上明确公示诉争房屋无房产证、无土地使用证、无任何办理证、照所需手续，韩建国对该情况亦是明知的，其自身对合同解除亦存在过错，故对其要求购房款的利息损失的诉讼请求不予支持；韩建国要求房屋返水赔偿损失，但对于是否是因为返水导致损失及赔偿数额仅有证人证言无其他证据佐证，且该证人对人参的价值数量并不清楚，貂皮大衣证人仍在使用，不能证明其损失为56000元，且未提供合法有效证据证实已交付56000元，同时该损失亦非因鸡冠区财政局过错导致，故对韩建国要求房屋返水赔偿损失56000元的诉讼请求不予支持。鸡冠区财政局辩称韩建国诉讼请求已过诉讼时效，但2018年10月26日鸡西市鸡冠区国有资产管理委员会办公室委托评估机构对诉争房屋市场价格进行评估，可以证实韩建国向其主张过权利，诉讼时效应中断，故对鸡冠区财政局的辩解理由不予采信。综上，解除原、被告房屋买卖合同，鸡冠区财政局给付原告韩建国购房款及房屋装修损失138600元、评估费639元、修开路台阶费用3200元、防盗护栏费用3150元，合计145589元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告韩建国与被告鸡西市鸡冠区财政局的房屋买卖合同；二、被告鸡西市鸡冠区财政局于判决生效之日起十日内支付原告韩建国购房款及房屋装修损失138600元、评估费639元、修开路台阶费用3200元、防盗护栏费用3150元，合计145589元；三、驳回原告韩建国的其他诉讼请求。在二审中，上诉人韩建国和被上诉人鸡西市鸡冠区财政局均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,本案二审争议的焦点是：上诉人所主张的利息损失及交通费损失是否应予支持。关于上诉人韩建国要求购房款的利息损失问题，韩建国提出该请求依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，而该《解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”其中一方主体是房地产开发企业。本案中的房屋买卖，不属于该《解释》规范的范围，故韩建国所主张的利息损失无法律依据，韩建国的该项上诉理由不能成立不予支持。关于韩建国要求保护上访交通费、住宿费问题，因韩建国未能提供相关证据证明该费用与本案有关且是本案必然发生的费用，故韩建国的该项上诉理由亦不能成立不予支持。综上，上诉人韩建国的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1742元，由上诉人韩建国负担。本判决为终审判决。审判长  高亚萍审判员  郭卫丽审判员  吴淑霞二〇一九年十二月十二日书记员  张翰元书记员  贾天齐