福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初2366号 原告：徐鲁颖，男，1954年2月20日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈荣斌、王心怡，福建泉南律师事务所律师。 被告：泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司，住所地泉州市丰泽区田安路建设大厦6楼，统一社会信用代码913505036650839637。 法定代表人：曾晓峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张艳、吴紫宁（实习），福建立行律师事务所律师。 原告徐鲁颖与被告泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司（以下简称“泽兴公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐鲁颖的委托诉讼代理人陈荣斌、王心怡，被告泽兴公司的委托诉讼代理人张艳、吴紫宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐鲁颖向本院提出诉讼请求：判令泽兴公司履行《城市房屋拆迁补偿安置协议》，向徐鲁颖交付符合约定的房屋及标准车位。事实与理由：因泉州市田安路南拓及片区改造工程建设需要，泽兴公司对徐鲁颖址在泉州市丰泽区的房屋实施拆迁。2010年11月25日，泽兴公司与徐鲁颖签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，确认被拆迁房屋面积为90.07平方米，约定房屋拆迁补偿方式为产权调换，并在该协议的补充条款中约定拆迁安置房的标准为：1、储藏间14.13平方米置换标准车位一个，无互补差价，并办理相关所有权证（房产证）；2、安置地点在浦西壹号地块范围内；3、安置房屋在柒层以上，其中贰间卧室南向，户型为三房一厅。双方还约定了其他事项。2017年2月，泽兴公司通知徐鲁颖办理安置房交接，徐鲁颖发现所交接的房屋在贰号地块，且两间卧室朝北，房屋位于六层，不符合协议约定。故要求泽兴公司提供符合约定的房屋，但泽兴公司均以各种理由推脱拒绝。据双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》第十六条〈违约责任〉第三款约定，泽兴公司交付的安置用房标准应符合双方约定的标准，否则徐鲁颖有权要求泽兴公司按约定标准进行整改，并要求其支付赔偿贰拾万元。现泽兴公司拒绝按约定履行协议，已构成违约，故起诉至法院，以维护徐鲁颖的合法权益。 泽兴公司辩称，一、泽兴公司已具备交房条件，并于2016年9月22日通知徐鲁颖选房，其却无正当理由拒绝选房。由于徐鲁颖拒绝配合选房工作，导致泽兴公司至今无法履行交房义务，故泽兴公司不构成违约，亦无需承担相应的违约责任。由于泉州市区田安路南拓及片区改造工程的需要，泽兴公司对徐鲁颖位于该地段的集资房实施拆迁。《泉州田安南路南拓及片区改造工程一期安置房选房细则》（以下简称“选房细则”）中明确规定，选取安置房时按选房顺序号选取相应的安置房;《泉州田安南路南拓及片区改造工程房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称“安置方案”）确定了“先签订协议并搬迁腾空，先选房”的原则。2010年11月25日，徐鲁颖与泽兴公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“安置协议”），依据签订协议及腾空顺序，确认徐鲁颖的选房号为65号。根据政府整体规划，徐鲁颖拆迁后的安置房屋为浦西一号地块御淮华庭5#、6#楼。2016年9月22日安置房具备交付条件后，泽兴公司向徐鲁颖发出《泉州田安路南拓及片区改造工程一期选房通知书》，要求徐鲁颖根据安排的时间及确定的选房顺序前来选房，但徐鲁颖未按上述时间前来选房。因徐鲁颖未能在通知的选房时间内前来选房，泽兴公司根据《选房细则》上“在整体选房结束时仍未能到位选房的，由拆迁人另行安置”的规定，在徐鲁颖选房顺序之后的其他被拆迁人全部选房完毕后，另行为其确定安置房，但徐鲁颖至今仍拒绝配合确认选房及办理手续。二、协议双方签订的《安置协议》补充条款中所载明的储藏间产权调换车位的约定不符合《安置方案》及《选房细则》的规定，违反了公平、公正、公开的拆迁安置补偿原则，该约定无法履行。由于《选房细则》第八条规定：“公寓集资房不能置换车位”，而徐鲁颖被拆迁的房屋性质属于集资房，其不具有置换车位的资格。故虽然《安置协议》中双方约定徐鲁颖：“储藏间14.13平方米置换标准车位一个，无互补差价”，但该约定显然与泽兴公司公布的《选房细则》相违背，该约定对于其他被拆迁人明显不公，应认定为无效约定。徐鲁颖现依据该约定要求泽兴公司履行交付车位的诉讼请求不应得到法律支持，但泽兴公司同意根据《补偿方案》及《选房细则》的规定，另行与徐鲁颖协商确定储藏间的补偿安置方案。三、徐鲁颖要求泽兴公司依据《补偿安置协议》补充条款约定的其他条件交付的安置房，在徐鲁颖被安置范围内客观上不存在，故徐鲁颖要求泽兴公司应交付约定的安置房，实际上无法履行。1、根据政府规则及泉州市城乡规划局审批确认，徐鲁颖所在的被拆迁地段内集资房的被拆迁人安置房源为御淮华庭5#、6#楼，而御淮华庭即位于浦西一号地块范围内。2、徐鲁颖要求泽兴公司提供符合《补偿安置协议》补充条款约定条件的房屋，约定的第三条要求：“安置房屋在七层以上，其中二间卧室朝南，户型为三房一厅”。实际上该约定根本无法履行。理由如下：如前所述，所有被拆迁人的选房顺序是依据选房顺序号确定，而选房顺序号则是被拆迁人签订拆迁安置协议的顺序。本案中，徐鲁颖在全部72户被拆迁户中选房顺序号为65，轮到其选房的时候，在其可安置房源内其欲选取的7层以上的安置房屋已经全部被选走，该结果并非泽兴公司所能控制。如果泽兴公司为徐鲁颖预留了7层以上的可选房源，显然侵害了其他被拆迁户的公平选房权。另，御淮华庭5#、6#楼中，徐鲁颖可选安置房源的户型设计并没有其所要求的“二间卧室朝南，户型为三房一厅”安置房户型。因《补偿安置协议》签订时，安置房并未开始设计、施工，因此户型、朝向无法确认。而最终的安置房户型应以政府审批、确认并实际施工建成的房屋为准。因此，徐鲁颖要求泽兴公司应根据补充条款的标准交付安置房的诉求，泽兴公司实际上根本无法履行。四、徐鲁颖希望安置在其他小区、其他户型安置房的要求不能得到支持。1、根据徐鲁颖被拆迁房屋所属地段的房屋面积、性质，政府相关部门确认该地段内被拆迁房屋的安置可选房源为御淮华庭5#、6#楼。如徐鲁颖希望安置在其他小区，则破坏了整体的拆迁安置补偿原则，必然对已选房、签订安置房协议的其他被拆迁户不公。2、根据《选房细则》、《安置补偿方案》产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”原则，即产权调换的扩购面积有所限制。被拆迁人应按所选安置房的面积最接近应安置面积的原则选取安置房，每个产权户所选安置房面积超过应安置面积的部分累计不得大于20平方米。故拆迁部门专门为徐鲁颖所在的小面积集资公寓房设计规划了御淮华庭5#、6#楼户型，该部分面积较小且最接近其被拆迁房屋面积的安置房源。如泽兴公司允许徐鲁颖安置其他小区的其他房屋，则违背了公平、公正、公开的拆迁安置补偿原则。3、根据政府规划，其他小区为其他被拆迁项目的安置小区，泽兴公司也无权将其他改造工程的安置房源安置给徐鲁颖。 本院经审理认定事实如下：据泉房权证丰泽区（丰）字第02670号《房屋所有权证》所载，徐鲁颖系原址在泉州市丰泽区房屋所有权人。2010年11月25日，徐鲁颖与泽兴公司签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称为“安置协议”），约定徐鲁颖同意泽兴公司拆除其上述房屋，建筑面积90.07平方米均予产权调换（其中，套内面积88.46㎡，公摊面积1.61㎡），违章建筑81.00平方米给予材料费补贴。该协议第十七条约定：“1、储藏间14.13平方米置换标准车位壹个，无互补差价，并办理相关所有权证；2、安置地点在浦西壹号地块范围内；3、安置房屋在柒层以上，其中贰间卧室南向，户型为三房一厅”。庭审中，双方当事人一致确认上述 内容系泽兴公司工作人员书写，双方经审查无异议后分别在协议尾部的“甲方”“乙方”处签章确认。双方签订上述安置协议前，泽兴公司曾以与徐鲁颖就址在泉州市丰泽区房屋拆迁补偿安置问题经协商未能达成协议为由，申请泉州市房地产管理局作出行政裁决。该局泉房法（2010）38号《行政裁决书》载明：“本局认为：……5、被申请人提出原址置换，套内面积补偿，等面积置换不补差价，安置房应配备储藏间或储藏间补车库等补偿安置要求，没有法律依据，本局不予支持”。另查明，据泽兴公司提供的浦西一号地块总平面图及拆迁安置平面图所载，“浦西一号地块”包括拆迁安置平面图中所载的“御淮华庭”、“御殿花园”等安置小区；该拆迁安置平面图中亦载明，“御淮华庭”小区包括2号地块1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃楼，“御殿花园”小区包括1号地块1＃、2＃、3＃、4＃、5＃楼。庭审中，泽兴公司主张，上述总平面图中所载的“浦西一号地块”又具体析分为1号地块、2号地块等，徐鲁颖对此不持异议。截至法庭辩论终结时止，徐鲁颖与泽兴公司尚未就安置房屋的选取达成合意并签订《城市房屋拆迁补偿安置补充协议》。 本案审理过程中，本院责令泽兴公司提供“浦西一号地块”包括“御淮华庭”、“御殿花园”等小区各安置房屋的户型图。据泽兴公司提供的1号地块1#－5#楼（即“御殿花园”小区），2号地块1#－6#楼（即“御淮华庭”小区）的户型图所载，上述“浦西一号地块”的安置房屋中，有符合徐鲁颖与泽兴公司签订的安置协议中约定的“在柒层以上，其中贰间卧室南向，户型为三房一厅”安置房源。但泽兴公司据其制定的选房细则、安置方案等规定，要求徐鲁颖仅可以从2号地块5#、6#楼中选取与其被拆迁房屋面积90.07平方米最接近的户型。另，本案审理过程中，本院亦责令泽兴公司提供截至法庭辩论终结时止，“浦西一号地块”符合其与徐鲁颖签订的安置协议约定的条件且尚未被其他被拆迁户选取的可安置房源，但泽兴公司明确答复无法提供。 本院认为，徐鲁颖与泽兴公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，其内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法应认定为有效。泽兴公司辩称，双方在安置协议补充条款中关于“储藏间14.13平方米置换标准车位一个，无互补差价”的约定，与泽兴公司制定的《选房细则》第八条：“公寓（集资房）不能置换车位”的规定相悖，该约定对其他被拆迁人明显不公，应认定为无效。首先，认定合同条款效力的依据，应当是法律、行政法规以上级别的规范性文件中的效力性、强制性规定，而上述《选房细则》是作为合同一方当事人泽兴公司制定的，现泽兴公司欲以此作为认定合同条款效力的依据，其抗辩理由不能成立。其次，本案中，泽兴公司与徐鲁颖签订的安置协议是平等民事主体之间订立的合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的”，该“显失公平”是针对合同双方当事人而言。现泽兴公司以其与徐鲁颖关于储藏间置换车位的约定，对其他被拆迁人显失公平为由，要求认定该约定为无效的辩解，于法无据，本院不予采纳。再次，在双方签订安置协议前，泽兴公司曾以与徐鲁颖就诉争房屋的拆迁补偿安置问题未能达成协议为由，申请泉州市房地产管理局作出行政裁决。该局作出的泉房法（2010）38号《行政裁决书》已载明：“本局认为：……5、被申请人提出原址置换，套内面积补偿，等面积置换不补差价，安置房应配备储藏间或储藏间补车库等补偿安置要求，没有法律依据，本局不予支持”。该《行政裁决书》已依法送达双方当事人。而泽兴公司在明知上述裁决内容的情况下，仍与徐鲁颖在安置协议中作出储藏间置换车位的约定，显然，其在签订协议时对于该约定的内容是明知且认可的。现泽兴公司又以该约定内容与其制定的《选房细则》关于“公寓（集资房）不能置换车位”的规定相悖为由，主张该约定无法履行，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 泽兴公司亦辩称，根据政府规则及泉州市城乡规划局审批确认，徐鲁颖所在的被拆迁地段内集资房的被拆迁人安置房源为浦西一号地块范围内的御淮华庭5#、6#楼，而御淮华庭5#、6#楼中，徐鲁颖可选安置房源的户型设计并没有其所要求的“二间卧室朝南，户型为三房一厅”安置房户型。首先，泽兴公司并未举证证明徐鲁颖被拆迁房屋应产权调换安置在御淮华庭5#、6#楼系“根据政府规则及泉州市城乡规划局审批确认”，其拟证明上述应安置房源而提供的选房细则、“浦西一号地块”拆迁安置平面图等证据，制作主体均是泽兴公司，故无法据此认定其该主张成立。其次，如泽兴公司提供的“浦西一号地块”总平面图及拆迁安置平面图所载及双方当事人的一致确认，“浦西一号地块”又进一步析分为1号地块、2号地块等。现徐鲁颖要求根据安置协议的约定，选取“浦西一号地块”中1号地块即“御殿花园”小区的安置房源，并未超出协议约定的范围。反之，泽兴公司要求其仅能选取“浦西一号地块”中2号地块即“御淮华庭”小区的安置房源，缺乏事实和法律依据，该辩解不予采纳。再次，泽兴公司还主张，据其制定的《安置补偿方案》、《选房细则》等规定，每个产权户所选安置房面积超过应安置面积的部分累计不得大于20平方米，故徐鲁颖应从户型面积较小且最接近其被拆迁房屋面积的御淮华庭5#、6#楼中选取安置房源。但据泽兴公司制定的《安置补偿方案》第十五条第（二）款第3项所载：“被拆迁人应按所选安置房的面积最接近应安置面积的原则选取安置房……安置房建筑面积超过原房屋建筑面积在10㎡以内，按3200元／㎡计算；在10㎡以上20㎡以内，按4200元／㎡计算；超过20㎡按交房时商品房市场价计算”。按上述规定内容，所选安置房面积是可以超过应安置面积20㎡的，仅是超过部分应按交房时商品房市场价补足差价。故泽兴公司以此为由，主张徐鲁颖仅能从御淮华庭5#、6#楼中选取小户型安置房源的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于截至法庭辩论终结时止，“浦西壹号地块”范围内是否尚有未被其他被拆迁人选取的、符合徐鲁颖与泽兴公司签订的安置协议约定“在柒层以上，其中贰间卧室南向，户型为三房一厅”的可安置房源的问题，本院依法将该举证责任分配给泽兴公司，要求其在指定期限内提供相应的证据，但泽兴公司书面答复本院无法提供。鉴于此，泽兴公司关于其与徐鲁颖协议约定的可安置房源已全部被选走，徐鲁颖要求泽兴公司交付符合协议约定的安置房，实际上已无法履行的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司应当履行于2010年11月25日与徐鲁颖签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并于本判决生效之日起十日内向徐鲁颖交付符合该协议约定的房屋及车位。 案件受理费8616元，由泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  徐翰毅 审判员  刘圣楠 审判员  吕千虹 二〇一九年一月十日 书记员  李 宪 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。