安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0302民初324号 原告：张凯，男，1975年7月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：陈刚，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑶瑶，安徽禹风律师事务所实习律师。 被告：蚌埠国祯置业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放三路**，统一社会信用代码91340300399373537W。 法定代表人：李效丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李震，安徽安泰达律师事务所实习律师。 原告张凯与被告蚌埠国祯置业发展有限公司（以下简称国祯置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张凯及委托诉讼代理人陈刚，被告国祯置业公司的委托诉讼代理人徐圣晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张凯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为201705170003号的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告已付购房款785000元；3、被告支付违约金9000元；4、被告给付原告截至2018年1月15日的房贷银行利息13025.53元，之后的利息按银行实际发生利息数额计算至合同解除并退还原告已付房款785000元止；5、判令被告协助原告办理解除银行抵押及撤销商品房买卖合同备案登记，并由被告支付银行提前还贷违约金；6、本次诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月4日签订一份合同编号为201705170003号的《商品房买卖合同》，由原告购买被告出售的位于国祯广场2幢2层00021号的房屋，合同约定被告应于2017年6月30日前交付房屋。但到期后被告并未履行交付义务，且已逾期超过90日。原告依据《商品房买卖合同》第九条第一款的规定，有权解除合同，并要求被告承担违约责任。另外，被告在相关宣传品及在与原告签订购房合同时告知原告其出卖的商铺存在整体规划，各个区域楼层均有明确经营范围，已有许多知名品牌入驻。原告购买商铺的目的是从事餐饮生意，被告推荐原告购买的商铺位于二层，按照规划整体为特色餐饮，且被告告知原告已有知名品牌芜湖国际兴隆小吃入驻。原告因此才决定与被告签订购房合同。但现有的事实是，被告出售的商铺并未按照规划经营，市场经营混乱，一层非餐饮区实际经营了很多餐饮，严重影响了二层的餐饮经营，二层的整体餐饮规划亦不存在，取而代之的是澡堂等非餐饮行业，被告陈述的知名品牌入驻更是毫无踪迹，被告存在虚假宣传和承诺，其行为严重侵害了原告的合法权益。故提起本次诉讼。 原告为证明自己的主张，向本院举出以下证据： 1、原告的身份证和被告的企业网上信用信息公示材料，证明双方的主体资格。 被告对此无异议。 2、原、被告签订的《商品房买卖合同》，证明双方约定的房屋交付时间为2017年6月30日前，但被告至今未交付房屋，原告根据该合同第九条第一款的规定，有权要求解除合同并由被告承担违约责任。 3、原告与徽商银行蚌埠分行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》及《公证书》、45万元银行借款凭证、被告出具的45万元购房发票、原告分别于2017年3月24日和2017年3月27日付款给被告295000元和20000元的银行支付凭证及20000元收款收据、《承诺书》，证明原告已按约履行首付款义务，首付款和贷款合计向被告支付了785000元购房款。 被告对上述2、3两组证据的真实性、合法性均无异议，但对原告的证明目的及关联性有异议，辩驳称双方是在自愿平等的基础上签订的购房合同，而且原告在给被告的《承诺书》上签字确认案涉房屋由被告对外招租，租金由被告全额代收用于抵扣购房款，并且原告与承租人安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯运营公司）之间也已经达成了一致意见，被告实际已于2017年4月13日将案涉房屋交付使用。另外，双方约定原告的付款时间是2017年7月4日，而原告在2017年7月12日才签订贷款合同，存在逾期付款的行为。 原告反驳称其只是签订了一份《承诺书》，并未签订《租赁协议》，《承诺书》和房屋交付没有任何关系。交付房屋既是买房人的法定权利，也是卖房人的法定义务。《承诺书》并未免除开发商交付房屋的义务。 4、国祯广场商铺一、二层招商平面图、照片、录音资料，证明被告在相关宣传品及在与原告签订购房合同时告知原告其出卖商铺存在整体规划，各个区域楼层均有明确的经营范围，已有许多知名品牌入驻。但现有的事实是，被告出售的商铺并未按照规划经营，市场经营混乱，一层非餐饮区实际经营了很多餐饮，严重影响了二层的餐饮经营，二层的整体餐饮规划亦不存在，取而代之的是澡堂等非餐饮行业，被告陈述的知名品牌入驻更是毫无踪迹。 被告对其中录音资料的真实性有异议，辩驳称不能确定被录音者的身份，也不能确定对话地点，况且对话里明确说只是一个规划，实际运营后期可能有偏差，原告说如果二层全部是餐饮更好，说明原告也能够接受二层不全是餐饮的事实。平面图上标注的只是意向商家，并不是实际入驻的商家。原告也明知整个商铺都是由国祯运营公司负责租赁运营，至于如何运营与原告无关。原告提供的照片恰恰证明该商圈运营得当，效果良好。 5、徽商银行卡折对账单，证明原告每月偿还银行利息的事实。 被告对该证据的真实性、合法性均无异议，但对原告的证明目的及关联性有异议，辩驳称该证据只能证明原告还款的事实，原告贷款买房并偿还贷款是其应尽的义务，与本案无关。 6、原告邻户张杰与国祯运营公司签订的《委托经营管理协议》及原告持有的一份空白的《委托经营管理协议》，合同第二条和第五条能够证明原告购买的商铺应当由被告交付给原告后，再委托国祯运营公司经营管理。而被告并未履行交付义务。 被告对张杰的《委托经营管理协议》的真实性、合法性均无异议，但辩驳称与本案无关，每一户商铺与被告签署的协议可能存在具体差异，不能将他人的协议用于本案，事实上原告与国祯运营公司及被告达成的三方协议与张杰签订的协议并不相同。 7、照片一组，证明原告购买的商铺至今还空着，并未对外租赁。 被告辩驳称该组照片未经公证无法确定其真实性，对其关联性亦有异议，案涉房屋即使现在无人使用，原告仍然享有租金收益，实际上已经扣除了部分租金收益用于抵扣部分购房款，至于承租人如何使用案涉房屋是承租人的权利。 被告国祯置业公司辩称：原、被告双方对原告以90万元价格购买案涉房屋达成合意后，随即又与国祯运营公司进行三方协商，就国祯运营公司租赁案涉房屋达成合意。由于国祯运营公司与被告之间存在其他债权债务纠纷，故虽然原、被告约定的案涉房屋价格高于90万元，但双方约定用国祯运营公司租赁房屋的三年租金抵扣房款，并使得原告购买案涉房屋享受了优惠政策，最终促使原、被告签订《商品房买卖合同》由原告以90万元的价格购得该房。2017年3月27日，原告因资金不足，无力承担购房全额首付款，三方进一步协商，达成了原告用案涉房屋第四、五年租金收益及利息计15%（总成交价90万元×15%=13.5万元）抵扣其购买商铺的部分首付款的合意，原告于当日签订了《承诺书》。原告实际支付的价款包括银行贷款仅为785000元，与租金抵扣后的价款相一致。故原告自始明知案涉房屋由国祯运营公司承租，所得租金用于抵扣购房款的事实。在此情况下，被告将案涉房屋直接交付给国祯运营公司，虽然原告没有直接占有房屋，但使得原告间接地对案涉房屋具有管理、支配、处分的状态，且取得房屋租金收益，符合交付的构成要件。这种间接占有是原、被告和国祯运营公司三方协商的结果，且案涉房屋已经完成了竣工验收，五证两书均齐全，满足交房条件。被告向国祯运营公司交付房屋并不产生损害原告验收房屋权利的后果，原告如果发现房屋存在质量缺陷或框架性问题，可以向被告要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。被告无需再单独向原告履行交付义务。三方协议后，被告多次督促原告与国祯运营公司签署租赁合同，但原告拒绝签署，仅仅签署了《承诺书》，过错在原告。被告对国祯广场商圈的宣传也不存在虚假宣传的事实，原告所举被告的宣传册平面图上明确标注只是意向商家，并不是实际入驻的商家。商圈的孕育并非一蹴而就，需要长期的积累和发展，有赖于业主和被告的共同努力。被告的宣传也达不到致使原告合同目的无法实现的法律后果，故原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，应当予以驳回。 被告为证明自己的主张，向本院举出国祯运营公司出具的《情况说明》一份，证明案涉房屋由国祯运营公司承租，被告已经于2017年4月13日向承租人完成该房屋的交付，无需再向原告交付。 原告辩驳称国祯运营公司和被告系关联公司，两家公司的法定代表人都是一个人，所谓三方协议并不存在。被告应当向购房人即原告而非承租人履行商品房的交付义务。商品房交付的的含义不仅包括房屋的交付，还包括购房人对房屋质量、结构、面积、规划以及与房屋交付有关的法律文书资料进行验收。故被告并未履行房屋交付义务。 综合上述，对原告所举双方主体资格的证据，被告无异议，本院予以认定。 对原告所举《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、《公证书》、银行借款凭证、购房发票、295000元和20000元的银行支付凭证，20000元收款收据，以及《承诺书》的真实性、合法性，被告均无异议，虽然对原告的证明目的及关联性有异议，但上述证据能够佐证与案件有关的事实，且原告的诉讼请求中包括银行贷款利息，本院亦予认定。 原告虽举出国祯广场商铺一、二层招商平面图和现场照片，但招商平面图所载内容无法体现原告要证明的被告商铺所在的二层整体规划为特色餐饮的内容，背附图标也仅是国祯东门町部分意向商家展示，并非实际入驻商家，原告举出的录音资料也因无法确认对话人的真实身份，达不到原告要证明的被告在相关宣传品及在与原告签订购房合同时存在虚假宣传和承诺行为的证明目的，本院对上述证据与本案的关联性不予认定。 对原告所举邻户张杰与国祯运营公司签订的《委托经营管理协议》的真实性，被告无异议，虽然对其关联性有异议，但该证据能够客观反映案涉房屋所处国祯广场商铺租赁运营情况，故与本案有一定的关联性，本院予以认定。至于原告所举空白的《委托经营管理协议》，因原告关于未签订该合同的陈述属否定性意见，无需举证证明，况且空白合同本身也无法证明该证据的有效出处，本院不予采用。原告所举其购买的商铺至今还空着的照片，被告虽不认可，但无反证反驳，本院予以认定。 被告所举国祯运营公司出具的《情况说明》，其性质属主观性陈述材料，证据本身的证明力较低，加之国祯运营公司与被告的公司股东为同一独资公司，属关联公司，故该《情况说明》不能单独作为有效证据使用，对《情况说明》中能够与其他证据（如原告的《承诺书》）相印证的内容，本院予以认定，不能与其他客观性证据相印证的，属孤证，证明力不足，本院不予认定。 根据上述分析，本院确认以下案件事实： 2017年3月，原告与被告协商拟购买被告开发的国祯广场商铺，并于2017年3月24日支付购房定金20000元。2017年3月27日，原告向被告出具《承诺书》一份，确定原告订购坐落国祯广场2栋2层021号商铺一套，该商铺享受前三年租金抵扣政策及房款优惠后成交总价为90万元，首付款45万元。因原告资金不足，申请将商铺第四、五年租金收益15%（成交总价90万元×15%=13.5万元）抵扣其购买商铺的部分首付款，同意已抵扣租金收益由被告全额代收。当日，原告再向被告支付购房款295000元。2017年6月4日，原、被告签订合同编号为201705170003号的《商品房买卖合同》，约定：原告以90万元价格购买被告出售的位于国祯广场2幢2层00021号房屋，买受人应于合同签订当日支付首付款45万元，其余购房款45万元向贷款银行办理按揭贷款，且买受人保证于合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。出卖人在买受人应付房款全部到达出卖人银行账户后，向买受人开具正式购房发票。出卖人应于2017年6月30日前交付房屋。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。合同签订后，被告于2017年6月19日向被告开具一张45万元的购房增值税普通发票。2017年7月12日原告与徽商银行蚌埠分行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》并经公证，2017年7月14日贷款到账。后被告一直未向原告履行房屋交付义务。原告遂诉至本院。 本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”向买受人交付合格的商品房是开发商的基本合同义务。商品房交付并非是单纯的房屋钥匙的交付和房屋占有的转移，开发商还需向购房人履行出示竣工验收证明文件、签署房屋交接单、提供房屋质量保证书和使用说明书等材料，并将房屋交付给买受人进行验收等义务，故商品房交付条件既应符合合同的约定，亦应符合法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告作为买受人，并未签署过放弃验收房屋权利，授权开发商将房屋直接交付给承租人意思表示的文件，被告在辩论意见中也陈述三方协议后，被告多次督促原告与国祯运营公司签署租赁合同，但原告拒绝签署，仅仅签署了《承诺书》，这也从侧面反映了原告对此事的态度，在此情况下不能认定原告免除了开发商向购房人交付房屋的义务。被告明知原告不愿签署《委托经营管理协议》，仍违反合同约定逾期90日以上不向购房人交付房屋，应当认定被告的行为构成违约。合同约定的解除条件成就后，原告要求解除合同，由被告退还已付购房款的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。其中原告实际支付的首付款及已偿还的购房贷款及利息，应由被告具实退还和补偿。买受人尚未付清的应付贷款本息余额应由被告直接支付给有关银行。原告要求被告按照合同约定支付违约金9000元，并未超过原告的合理损失范围，本院亦予支持。本案商品房买卖合同被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，商品房买卖合同备案登记也无意义，原告要求判令被告协助原告办理解除银行抵押及撤销商品房买卖合同备案登记的诉讼请求并无不当，本院亦予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的合同编号为201705170003号的《商品房买卖合同》。 二、被告蚌埠国祯置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告张凯已付购房款335000元，支付违约金9000元，并按原告已偿还的房屋贷款本金及利息总额具实支付给原告。 三、被告蚌埠国祯置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告办理解除银行抵押及撤销商品房买卖合同备案登记手续，并将尚欠贷款本息余额直接支付给有关银行。 四、驳回原告张凯的其他诉讼请求。 案件受理费11870元，由原告负担3000元，被告蚌埠国祯置业发展有限公司负担8870元，被告负担的款额于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长 张 鲁 审 判 员 李 伟 人民陪审员 陈 萍 二0一九年元月二十八日 书 记 员 顾丽娜