山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3381号上诉人（原审被告）：张志忠，男，1968年11月6日出生，汉族，住德州市陵城区。委托诉讼代理人：曹淑萍，山东德衡（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚龙，山东德衡（德州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：德州金汇美安居管理咨询有限公司，住所地德州市经济技术开发区长河街道办事处东风路以北、市交通局以西（德州金汇集团有限公司院内办公楼5层501室）。法定代表人：刘华，该公司经理。委托诉讼代理人：李建勇，山东慨而慷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，男，系该公司员工。原审被告：张啸天，男，1993年10月23日出生，汉族，住德州市陵城区。委托诉讼代理人：曹淑萍，山东德衡（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚龙，山东德衡（德州）律师事务所实习律师。上诉人张志忠因与被上诉人德州金汇美安居管理咨询有限公司（以下简称金汇公司）、原审被告张啸天租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2018）鲁1491民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志忠上诉请求：1.依法撤销山东省德州经济技术开发区人民法院（2018）鲁1491民初1535号民事判决书，查明事实后改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由金汇公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.张志忠与金汇公司之间未签订租赁合同，仅仅签订租赁意向书，也并未约定租金支付事宜，金汇公司要求支付租金及违约金无事实和法律依据；2.涉案房屋未经消防验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，不能对外营业，不具备营业的法定条件；3.金汇公司提供的商场入驻率低，未达到承诺的标准，严重影响张志忠销售经营情况。冬季商场不供暖，不安装直梯，货梯陈旧失修存在安全隐患，商场基础服务设施与物业服务严重不合格。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，出租人应保证租赁物具备应有的使用价值，故金汇公司属于根本违约；4.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在金汇公司提供的租赁房屋不具备使用条件的情况下，金汇公司应当承担租赁物的瑕疵担保责任，张志忠有权拒付租金，至少有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定要求金汇公司承担减少租金的违约责任；5.一审未查明金汇美安居环球家居博览中心是否开业并正常经营。该事实是关键事实，直接决定着张志忠应否交纳租金和应当交纳租金的数额。金汇公司辩称：1.双方2017年4月15日签署《租赁展位意向书》，2017年6月14日双方对本案所涉展位进行测量，确定租赁面积为291.11平方米，后金汇公司将展位交付给张志忠使用，合同双方以实际行为已经履行了租赁合同。因本案租赁价格张志忠不认可，经一审法院委托，德州天和价格评估有限公司对本案所涉展位的价格进行了评估，评估基准日自2017年12月1日至2018年7月29日，金汇美安居家居环球博览中心一楼1016/1017号展位的租赁费单价为1.2元/㎡/天，物业费为0.6元/㎡/天。因双方已实际履行租赁合同，形成了租赁关系，张志忠应当按其租赁展位占有使用的时间、按评估单价向金汇公司支付租赁费及物业费；2.张志忠没有证据证明金汇公司所出租的租赁物无法开展正常经营活动以及不符合使用条件。首先，张志忠租赁展位所在的商场分别在2011年3月15日、2018年5月23日经过消防验收，结论为验收合格，金汇公司在一审中已提交证据予以证实；其次，商场的消防验收问题属于金汇公司与德州市公安消防支队之间的行政管理问题，与张志忠和金汇公司之间的租赁合同没有任何关系。张志忠所引用的《中华人民共和国消防法》关于开业前检查的规定，属于管理性规定，而非合同效力性规定。张志忠所称的商场其它问题不存在，且双方也未在合同中约定有关内容，故金汇公司不存在违约情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。张啸天的答辩意见与张志忠的意见一致。金汇公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方租赁合同，张志忠将展位归还金汇公司并恢复原状；2.判决张志忠向金汇公司支付展位租赁费及物业管理费140315元，自2017年12月1日计算至2018年7月29日；3.本案诉讼费、保全费等相关费用由张志忠、张啸天承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年4月15日，金汇公司（甲方）与张啸天（乙方）签订《租赁展位意向书》，约定金汇公司同意张啸天亚奥品牌全系列进驻金汇美安居环球家居博览中心一楼1016、1017号展位，实际面积255平方米（届时以双方实测为准），公摊面积（按15%计算公摊）293.25平方米。签订意向书后，由甲方提供平面图、尺寸图供乙方设计参考；确定的商家展位均以交付定金为准，乙方需要交定金额度为人民币10000元（大写壹万元整）。《租赁展位意向书》甲方处由金汇公司盖章，乙方处由张志忠签张啸天名字并按手印。意向书签订后，张志忠、张啸天向金汇公司缴纳定金10000元、装饰押金3000元、灭火器押金400元、电卡押金50元，合计13450元。2017年6月14日，金汇公司与张志忠对本案涉案展位进行测量，实际面积为253.14平方米，按照双方签订的《租赁展位意向书》加15％的公摊面积，共计291.11平方米。金汇公司将约定展位交付张志忠使用。经查，张志忠为涉案房屋的实际使用人。2018年6月27日，张啸天向金汇公司发出《通知》，内容为：“因你公司在签订、履行《租赁展位意向书》过程中存在严重违约、违法等情形，导致我方合同目的无法实现，给我方造成严重经济损失，为此我方正式通知你公司：一、自2018年6月30日起解除与你公司之间的《租赁展位意向书》，我方撤离商场；二、我方保留追究你公司违约、违法行为造成的经济损失的民事责任之权利；三、为避免双方损失扩大，我方定于2018年7月1日起撤离商场，你公司自2018年7月1日起可以重新对外招租；如果你公司阻止我方撤场，对由此造成的各方损失由你公司承担。特此通知通知人：张啸天2018年6月27日”张啸天在通知上签字。2018年7月26日，金汇公司向张啸天、张志忠发出《通知》，内容为“张啸天、张志忠（亚奥地板）：你与金汇公司2017年4月15日签订的《租赁展位意向书》中位于我公司商场一楼1017、1016号展位，经过我公司多次通知你缴纳租金物业费，你拒不缴纳，并且于2018年6月27日通知我公司解除《租赁展位意向书》，我公司郑重通知你，内容如下：1.解除你与我公司2017年4月15日签订的《租赁展位意向书》并收回你所租赁的商场一楼1017、1016号展位；2.请你自收到本通知3日内恢复一楼1017、1016号展位原状，若不按时限恢复，我公司将自行处理，所产生的一切费用由你承担。特此通知！德州金汇美安居管理咨询有限公司2018年7月26日”金汇公司在通知上加盖公司公章。张志忠于2018年7月29日撤场。2019年1月16日，金汇公司向一审法院申请对张志忠租赁位于德州金汇美安居环球家居博览中心一楼1016/1017号展位租赁费及物业费单价进行评估，德州天和价格评估有限公司于2019年3月1日作出的德天和估字（2019）第03001号价格评估结论书，评估结果为在价格评估基准日2017年12月1日至2018年7月29日，金汇美安居环球家居博览中心一楼1016/1017号展位的租赁单价为1.2元/平方米/天，物业管理费为0.6元/平方米/天。另查明，2017年12月25日，德州市德城区人民法院向涉案商场各商户发出通知，内容为“我院在执行（2017）1402执恢329号案件执行过程中，被执行人德州金汇集团有限公司向我院承诺将被执行人财产德州经济开发区东风路的德州金汇大厦整体出租给德州金汇美安居管理咨询有限公司。德州金汇美安居管理咨询有限公司收取的租金用于偿还执行案款。根据承诺书内容，现我院通知各德州金汇美安居管理咨询有限公司商户，自本通知送达之日起，停止向德州金汇美安居管理咨询有限公司支付租金，该租金作为本案执行款，应足额交至德城区人民法院统一管理支配。如各商户自本通知送达之日起擅自向德州金汇美安居管理咨询有限公司支付租金，造成案件不能顺利执行的，将承担相应的法律责任。”2018年2月1日，德州市德城区人民法院向涉案商场各商户发出协助执行通知书，内容为“德州金汇美安居管理咨询有限公司各商户：我院对申请人山东美华担保投资有限公司与被执行人德州金汇集团有限公司、禹城市中天房地产开发有限公司企业借贷纠纷一案中的执行裁定书已经发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百三十一条、第二百四十三条规定，请协助执行下列项目：一、扣留被执行人德州金汇集团有限公司及担保人德州金汇美安居管理咨询有限公司租金收入至履行完各债权人债务止，同时将租赁合同复印件交存德城区法院备查。二、将租金按合同约定时间交至德州金汇美安居管理咨询有限公司账户（开户行：中国农业银行股份有限公司德州德城支行，账号：15×××62），未经本院准许各租赁商户不得擅自向被执行人及担保人交付现金或交至其他账号。”一审法院认为，本案的争议焦点为：一是涉案《租赁展位意向书》是否依法成立并有效及金汇公司要求返还展位、恢复原状如何处理；二是关于涉案租金的计算起止时间如何确定；三是如何履行给付租赁费及物业费的义务。关于租赁展位意向书的效力问题。张啸天与金汇公司签订的《租赁展位意向书》，系张志忠签的张啸天的名字，张志忠的行为构成无权代理，之后虽然双方并没有签订正式的书面合同，但金汇公司将展位交付张志忠之后，涉案房屋的实际管理和使用人为张志忠，故张志忠与金汇公司签订的《租赁展位意向书》系其真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，张志忠作为该场地的实际管理和使用人应承担按约定全面履行合同的义务。张志忠辩称金汇公司以富尔玛公司名义进行招商，后隐瞒富尔玛公司撤出的事实，对张志忠构成欺诈，但张志忠未主张撤销涉案合同，且租赁展位意向书的甲方均明确为“德州金汇美安居管理咨询有限公司”，且张志忠已对涉案展位进行装修并利用展位实际对外经营，故对其该抗辩意见不予采纳。张志忠辩称涉案商场未经消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条关于“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，但该规定是对消防管理对象的管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不足以导致涉案租赁合同无效，故对其该辩论意见，法院不予采纳。另，2018年6月27日，张啸天通知金汇公司解除双方签订的《租赁展位意向书》，2018年7月26日金汇公司通知张啸天解除《租赁展位意向书》。故应认定双方的《租赁展位意向书》已于2018年6月30日解除。张志忠于2018年7月29日将租赁的场地交还金汇公司，金汇公司也已接受，张志忠已履行了交付义务，故金汇公司主张解除合同，返还展位并恢复原状，不应支持。关于涉案租金的计算起止时间问题。涉案《租赁展位意向书》签订后，双方于2017年6月14日进行了场地租赁面积测量，确定了展位的面积，双方在场地租赁面积测量表上签字，同日金汇公司将展位交给张志忠使用，张志忠缴纳了装修保证金。另，2018年6月27日，张啸天通知金汇公司解除双方签订的《租赁展位意向书》，2018年7月26日金汇公司通知张啸天解除《租赁展位意向书》。故应认定双方的《租赁展位意向书》已于2018年6月30日解除。2018年7月29日张志忠撤场，故金汇公司主张2017年12月1日至2018年7月29日的租金符合法律规定，应予支持。按照德天和估字（2019）第03001号价格评估结论书租赁单价为1.2元/平方米/天，物业管理费为0.6元/平方米/天。张志忠自2017年12月1日至2018年7月29日共241日，其应向金汇公司支付租赁费、物业费共计126283.52元（291.11平方米×1.8元×241天），扣除张志忠已向金汇公司支付定金10000元、装饰押金3000元、灭火器押金400元、电卡押金50元，张志忠应向金汇公司支付租赁费、物业费共计112833.52元。关于如何履行给付租赁费及物业费的问题。德州市德城区人民法院向包括张志忠在内的各承租商户发出（2017）鲁1402执恢329-1号协助执行通知书，被德州中级人民法院于2018年8月17日裁定撤销，后又被山东省高级人民法院于2018年10月15日裁定维持。故张志忠应按照相关执行法院的要求履行义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、金汇公司与张志忠2017年4月15日签订的《租赁展位意向书》于2018年6月30日解除；二、张志忠给付金汇公司租赁费及物业管理费共计112833.52元，于本判决生效后十日内按照德州市德城区人民法院（2017）鲁1402执恢329-1号执行裁定书履行给付义务；三、驳回金汇公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1786元，财产保全费1470元，共计3256元。由金汇公司负担894元，由张志忠负担2362元。评估费2000元，由张志忠负担（金汇公司已交纳由张志忠直接给付金汇公司）。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，首先，双方虽没有签订正式的书面合同，但《租赁展位意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规等强制性规定，在金汇公司将涉案展位交付之后，张志忠对涉案展位进行了装修并利用展位实际对外经营，这是事实，故张志忠已然是涉案展位的实际管理和使用人，其对该事实也并无异议，由此可以认定双方之间已建立租赁合同关系，合同依法成立并有效，张志忠应按照约定全面履行合同义务。另外，张志忠主张涉案展位未经消防验收合格、存在经营瑕疵等问题，但对其主张并未提供明确有力的证据加以证明，反之金汇公司在一审中提交了商场在2011年3月15日、2018年5月23日经过消防验收，结论为验收合格的证据。故一审判决并无不当，张志忠应按照一审判决履行相应义务，对于张志忠的上诉请求，本院不予支持。综上所述，张志忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2557元，由上诉人张志忠负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  高红梅审判员  王 芳二〇一九年十二月二日法官助理王一琪书记员庄宁