广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26156号原告：杨城荣，男，1971年4月27日出生，汉族，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师所事务所律师。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师所事务所律师。被告：潘伟昌，男，1972年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭彩萍，与被告潘伟昌为夫妻关系。被告：陈汉兴，男，1962年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：谭秀英，女，1953年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告杨城荣诉被告潘伟昌、陈汉兴、谭秀英租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因被告谭秀英需公告送达，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告潘伟昌诉讼代理人到庭参加诉讼。被告陈汉兴经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、原被告之间签订的住所（营业场所）租赁合同于2018年8月1日终止；2、被告立即向原告返还51816元租赁押金，及自2018年8月1日起至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3、被告立即向原告返还2800元水电报装费；4、被告立即向原告返还2625元电梯维护维修费；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第一项判令合同终止为要求解除合同。事实和理由：原告与被告于2008年1月30日签订《住所（经营场所）租赁合同》，租赁期限为2008年1月1日至2019年12月31日，涉案合同签订后，被告向原告收取了51816元租赁押金及2800元水电报装费。但从2017年开始，被告就因自身债务被多个债权人上门追债并向法院提起诉讼，被告却一走了之，不仅导致原告租赁的涉案房产经常被这些债权人侵扰，而且致使涉案房产陷入无人管理的混乱局面，必要设施如电梯一直出入无人维护状态，原告多次联系被告出面解决前述问题，被告都置之不理，原告只得自己应付并和其他租户出钱（原告支付了2625元）维修电梯等设施，现因被告怠于履行生效判决，涉案合同中的房产已经被禅城法院整体拍卖给新业主，该房产已经从2018年8月1日开始由法院全部移交给新业主接管，因此原告从2018年8月1日起已被迫不能向被告履行涉案合同，涉案合同从该日起已经终止，原告又多次联系被告要求退还押金及水电报装费，被告也置之不理，原告遂起诉。补充要求解除合同的理由为：由于被告的涉案房产已经被禅城法院执行局执行完毕，并已移交给新业主，涉案合同客观上已没有履行的条件。原告与新业主已经在2018年8月1日开始签订了新的租赁合同。被告潘伟昌辩称：1、同意终止合同，但是前提是到相关部门解除被告的担保；2、押金可以退，合同里约定押金是无息退还，租赁合同的第二页第2小点约定：押金约定：乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息返还乙方，如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金折抵后剩下部分退还乙方；3、水电报装费不同意退还；4、电梯维护维修费不同意，房屋被查封后，租金被冻结，被告向法院申请解冻部分，但是没有审批，原告等租户等不及，自行找电梯公司维护。诉讼中，原告举证如下：1、住所（营业场所）租赁合同，证明原被告存在涉案房屋的租赁关系，原告向被告支付了押金，被告作为房主有义务对水电报装电梯维护支付相关费用，由于该合同现已客观上不能履行，所以被告应在2018年8月1日退还押金，被告应退未退，应支付利息。（1）押金收据、水电报装费收据、证明书、电梯维护费收据，证明原告向被告支付的押金，以及应该由被告支付的水电报装费，和由于被告疏于维护，在经得被告同意的情况下租户自行维护，被告应返还。（1）执行裁定书、协助执行通知书，证明涉案房产因从2018年8月1日拍卖完毕转交给新业主，涉案合同已经客观不能履行，应当予以解除。诉讼中，被告陈汉兴、谭秀英未答辩，三被告均未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2008年1月30日，三被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《住所（经营场所）租赁合同》，主要约定如下：租赁房屋坐落在佛山市禅城区城西工业园古大路2号综合楼五楼，建筑面积为2032平方米。租赁期限为2008年1月1日至2019年12月31日，月租金为17272元，乙方在签订本合同后3日内支付51816元作为押金。乙方负责支付出租房屋的水费、电费、电话话费、闭路电视收视费、卫生费、物业管理费。房屋租赁期间，甲方保证上述房屋符合出租屋使用需求，甲方负责承担正常的房屋维修费用。2008年2月2日，被告潘伟昌分别出具收据，确认收到涉案租赁物的押金51816元、装电挂靠费2800元。2018年6月6日，广东台日电梯有限公司出具收据，确认收到潘伟昌电梯维保费（时间2017年10月1日-2018年3月31日和2018年6月1日-2018年9月29日）9000元。另查明一，原告提交的《证明书》主要内容为：关于电梯2017年10月到2018年10月一年时间的维护费，尚未给到广东台日电梯有限公司，其中包括东边2座电梯，西边1座电梯，共3座电梯。费用为每座每月300元，所以一年的费用为10800元，由于有两个月没有做维护，减除后实际应支付9000元。电梯维护费、保养费本应该由房东潘伟昌支付，但由于潘伟昌没钱支付，由以下几家公司合交：……五楼诚荣纺织有限公司支付2625元。另查明二，本院于2018年9月5日作出（2017）粤0604执6623号之三执行裁定书，该裁定书记载：竞买人佛山市惠润物业管理有限公司竞得佛山市禅城区古大路2号房产，本院2018年8月1日作出的（2017）粤0604执6623号之二裁定，裁定解除上述房产的查封，并将上述房产转归买受人佛山市惠润物业管理有限公司所有。本院据此发出（2017）粤0604执6623号《协助执行通知书》，要求杨城荣等租户将2018年8月1日后产生的古大路2号房产租金交付给佛山市惠润物业管理有限公司。另查明三，本院于2018年12月7日向三被告送达起诉状副本等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与三被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方有约束力。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。经查明，涉案房屋已于2018年8月1日经法院拍卖发生所有权变更，三被告自此失去合法出租权源，已无法履行向原告提供出租房屋的义务，符合合同法第九十四条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形，故对原告主张解除合同，理据充分，本院予以支持。又根据上述合同法第九十六条的规定，当事人依据法定解除的规定主张解除合同的应当通知对方，通知到达对方时解除。因无证据证明原告于诉前发出解除通知，应以诉讼为通知，并以起诉状副本送达三被告之日即2018年12月7日为合同解除时间。案涉合同解除后，三被告占有原告租赁押金已无依据，应予返还。原告主张三被告返还51816元租赁押金并自三被告失去租赁权源之日即2018年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息，有事实和法律依据，本院予以支持。至于解除合同的相关手续如何办理，双方可自行协商，协商不成，可另行主张，但不影响合同解除及押金退还。关于水电报装费。该费用为原告在涉案房屋使用水电的必要费用，双方已协商由原告承担，且无约定在租赁期满后由三被告返还，故参照附合装饰装修物应在租赁期内摊销完毕、期满不予补偿的处理原则，本院确定将该费用在租赁期限内每月分摊，期满视为使用完毕，合同无法继续履行后的剩余费用由三被告退还。涉案租赁期为12年即144个月，原告已使用127个月，尚余17个月，故三被告应退剩余费用为2800元×17÷144=330.56元，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于电梯维护维修费。原告已举证证明了该费用的支出，三被告未表异议，也未举证证明双方约定该费用由原告负担，故在合同解除后应向原告返还该费用。根据原告提交的证据，10个月的电梯维护保养费为9000元，原告负担了其中的2625元，但其中2018年8月1日至9月29日期间的费用，因房屋所有权人发生变更，故不应由三被告负担，应相应扣减，扣减后，该费用为2100元，对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告杨城荣与被告潘伟昌、陈汉兴、谭秀英于2008年1月30日就佛山市禅城区古大路2号综合楼五楼签订的《住所（经营场所）租赁合同》于2018年12月7日解除；二、被告潘伟昌、陈汉兴、谭秀英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨城荣返还租赁押金51816元及利息（利息自2018年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算）、水电报装费330.56元、电梯维护维修费2100元；三、驳回原告杨城荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费收取1232元，由原告杨城荣负担64元，被告潘伟昌、陈汉兴、谭秀英负担1168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  李雪辉人民陪审员  陈贤木二〇一九年一月三十日书 记 员  潘有鹏