眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1403民初1312号 原告：吴志华，男，生于1949年6月17日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：文志海，四川泰鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周欣，四川泰鑫律师事务所律师。 被告：王君（曾用名王均），女，生于1963年10月7日，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：詹成华，男，生于1971年12月18日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 被告：眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园（曾用名雷山幼儿园），住所地四川省眉山市彭山区谢家镇红石村4组，统一社会信用代码52511422678391914G。 负责人：魏姚群，园长。 上列三被告委托诉讼代理人：郝才荣，四川山助律师事务所律师。 原告吴志华与被告王君、詹成华土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，原告申请追加眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园（以下简称和庆幼儿园）为本案被告，本院已依法予以追加。本院依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴志华的委托诉讼代理人文志海、周欣、被告王君、和庆幼儿园的负责人魏姚群及三被告的委托诉讼代理人郝才荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴志华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《土地租用协议》；2、判令被告立即腾退位于红石村四社的1.48亩的承包田（原曾湃村办公室后面）；3、判令被告向原告支付拖欠租金549.7元（从2018年4月1日起按年租金2390斤黄谷、市价0.92元每斤计算至2018年7月1日）；4、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告撤回第1项请求，要求确认双方所签协议无效，并就第3项请求要求将租金计算至土地腾退之日止。事实和理由：原、被告双方曾于2008年3月31日签订了一份《土地租用协议》，协议约定原告将位于谢家镇红石村四社的承包田（原曾湃村办公室后面）1.48亩租给被告使用，合同约定租期十年。现租期早已届满，原告经过多次与被告交流沟通，希望被告能腾退土地，但被告均拒绝腾退土地并拒绝支付租金。因被告承租土地后改变了土地的用途，故该协议无效。原告为维护其合法权益，提起诉讼。 被告王君、詹成华、和庆幼儿园辩称，1、原告起诉追加的“和庆幼儿园”并未在任何部门进行过登记，在法律上并不存在，因此原告起诉“和庆幼儿园”主体错误，请求驳回原告对“和庆幼儿园”的起诉；2、双方签订的《土地租用协议》系真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法有效的民事法律行为，为有效协议。原告主张协议无效，无事实依据和法律依据。该协议虽未明确约定租用期限，但协议中第2、3条证明双方约定是长期租用。按照合同规定不得超过20年，现被告仅使用了10年，尚有10年未使用，故合同协议约定的租用期限尚未到期，双方应继续履行合同。原告要求被告腾退土地的行为系严重违约，应承担继续履行协议和支付违约金的责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告吴志华为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1、原告的身份证复印件、被告王君、詹成华的身份证复印件、被告和庆幼儿园的登记证书、登记申请表，证明原、被告主体适格，还证明被告和庆幼儿园的主体是眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园，是民政局颁发； 2、《土地租用协议》，证明被告租用原告的土地已到期，双方并未对该租赁标的物设定新的权利、义务关系，还证明该协议的内容违反了土地管理法，把农业用地用于了非农业使用，违反了法律的强制性禁止规定，属无效协议； 3、2018年9月18日《证明》，证明案涉土地的使用权属为原告享有，该土地为包产田，证明机关为眉山市彭山区谢家镇红石村第四村民小组； 4、律师函，证明在起诉前，原告要求被告腾退土地，并支付合同到期后使用土地的租金，也起到提前告知和提示被告做好相关合同到期后的附随义务； 5、2019年1月16日《证明》，证明原告承包的案涉土地在华夏产业新城公园二期预征范围内。 被告王君、詹成华、和庆幼儿园对原告所举证据的质证意见如下：对第1组证据的三性无异议，但原告追加的是和庆幼儿园，与眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园的主体不一致；对第2组证据的三性无异议；对第3组证据的三性均有异议，原告并未提供案涉土地的使用权属证，该组证据不能证明原告对案涉土地享有使用权；对第4组证据的关联性有异议，该份律师函和庆幼儿园并未收到；对第5组证据有异议，该证明本身不能作为土地权属凭证，且原告未提供土地承包合同。 原告所举上述证据材料经质证，并经审查，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。 被告王君、詹成华、和庆幼儿园提交了以下证据： 1、办学证明材料3份，证明和庆幼儿园系经批准设立的合法幼儿园，系从事公益事业； 2、《土地租用协议》，证明双方约定的租赁期限为长期租用，可以确定为20年； 3、校舍、教师照片2张，证明被告取得土地租赁后投入数百万的资金置办幼儿园，如果原告违约解除合同，不仅给幼儿园造成较大的经济损失，而且还会导致不良的社会影响； 4、学生活动照片4张，证明幼儿园一直正常开展教学工作； 5、教职员工、在校幼儿花名册，证明如果原告违约解除合同，将会导致幼儿和家长们的强烈反应和十分严重的社会影响； 6、电子信息记录材料3页，证明被告在第一个十年期限届满前的2018年2、3月期间，被告就明确表示将按照协议租金的约定，以微信转账的方式将租金支付给原告； 7、2018年10月18日彭山社保中心证明，证明原告2010年退休，每月领取工资1740元，原告不享有农村集体土地产生的权利； 8、规划图，证明红石村及幼儿园已经规划为彭山产业新城园区，案涉土地不是农业用地； 9、谢家镇政府与红石村4组签订的征地协议，证明案涉土地已被征用； 10、情况说明，证明幼儿园自设立以来，解决了当地的幼儿及留守儿童入学入托的困难。 三被告所举上述证据材料经质证，并经审查，本院认为，三被告提交的1、2、3、4、5、7、8、9、10组证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证；但第6组证据，因不能确定聊天者的真实身份，故不予采信。 根据本院认定的证据，本院查明如下事实： 被告詹成华与被告和庆幼儿园的负责人魏姚群系夫妻关系，被告王君系被告和庆幼儿园的合伙人之一。2001年9月20日，彭山县民政局批准设立彭山县谢家镇雷山幼儿园。2008年3月31日，被告詹成华、王君与原告签订《土地租用协议》一份，该协议的首部载明“出租方”为原告（甲方），“承租方”为雷山幼儿园（法定代表人魏姚群，乙方），协议约定：“一、甲方自愿将座落在红石村四社的承包田（原曾湃村办公室后面）1.48亩租给乙方使用；二、租金及租金给付方法，租金按2390斤黄谷计付（单价0.92元），计付时参照付款时的市场中等价折现金给付，每拾年计付一次，先付租金后使用，拾年满后，如继续租用，租金的数额和给付办法以此类推执行；三、乙方在租用该土地期间，如需填方时只能用泥土，不得用沙石填，到期后如不再租用，必须恢复原状，保证还耕。租用期到期后，乙方如继续租用，甲方必须无条件租用给乙方……”，原告在“甲方”处签字捺印，被告王君、詹成华在“乙方”处签字捺印，时任红石村4社社长李廷全也在“见证人”处签字。协议签订后，被告支付了十年的租金21988元（即从2008年3月31日至2018年3月31日）。2008年8月6日，经眉山市彭山区民政局批准设立和庆幼儿园，负责人也为魏姚群，雷山幼儿园即和庆幼儿园。该幼儿园的校舍并未建立在租用的土地上，仅作为幼儿园的配套设施即操场使用。2017年11月22日，彭山区谢家镇人民政府与谢家镇红石村4组签订《征收土地协议书》一份，载明了征地基本情况、征地补偿标准及金额等内容。2018年9月18日，谢家镇红石村第四村民小组出具《证明》一份，载明：“原曾湃村办公室后面1.48亩土地（现和庆幼儿园的操场用地）是吴志华家的包产田，已确权，确权证未发”，李廷全作为社长在该证明上签字并加盖了公章。2018年10月18日，彭山区社会保险中心出具《证明》一份，载明：“兹证明吴志华同志（身份证号：xxx）在我中心参加（特殊群体参保）社会养老保险，2010年3月退休，现月领养老金1740.81元”。2019年1月16日，眉山市彭山区谢家镇红石村村民委员会出具《证明》一份，载明：“兹有我村4社（原曾湃村5组）吴志华承包土地约1.4亩左右，在华夏产业新城公园二期预征范围内”。现原告以《土地租用协议》无效为由，起诉来院，提出上述主张。 本院认为，依法订立的合同，受法律保护。本案争议焦点：1、案涉协议的相对方？2、案涉协议的效力？3、原告是否享有要求被告腾退案涉土地的诉讼主体资格？4、原告的主张能否得到支持？ 对于焦点1，案涉协议虽系原告与被告王君、詹成华签订，但鉴于被告王君、詹成华与被告和庆幼儿园之间的关系，且雷山幼儿园与和庆幼儿园系同一幼儿园，和庆幼儿园自签订租用协议起至今一直在占有并使用案涉土地，故该协议的相对方应为原告与被告和庆幼儿园，原告要求被告王君、詹成华承担相应法律责任，于法无据，本院依法不予支持。 对于焦点2，原告与被告和庆幼儿园在平等自愿基础上签订的《土地租用协议》，系双方真实意思表示。该协议上并未明确载明用于非农业建设，虽然被告和庆幼儿园租用案涉土地用于操场使用，实际改变了土地用途，但应由相关行政管理部门予以处理，并不必然导致协议无效。在协议已实际履行的情形下，原告以被告改变土地用途为由，要求确认合同无效，明显违背诚实信用原则，其主张确认协议无效的理由不足，本院依法不予支持。 对于焦点3，虽然原告仅提交了村、社证明，未提交土地承包合同及权属证，但村、社作为一级组织，其能够了解当地土地承包的真实情况，在村、社出具的证明中明确载明案涉土地系原告的包产田、承包地，故原告对案涉土地享有相应的权属。虽然被告提交了原告已领取养老金的证明及红石村4组土地已被征用的《征收土地协议书》，但案涉土地系原告的家庭承包田，其领取养老金并不必然丧失对案涉土地应享有的权属，且也无证据证明农业社因原告已领取养老金而收回了原告的承包田；而《征收土地协议书》，仅能证明案涉土地处于被预征收的状态，并不能证明原告的土地已实际被征收及原告已领取了相应的土地补偿款，故原告的诉讼主体适格。 对于焦点4，虽然《土地租用协议》并未明确约定具体的租用期限，但从该协议第二条“租金及租金给付方法，租金按2390斤黄谷计付（单价0.92元），计付时参照付款时的市场中等价折现金给付，每拾年计付一次，先付租金后使用，拾年满后，如继续租用，租金的数额和给付办法以此类推执行”可以得出，租用期限为十年，而被告和庆幼儿园从2008年3月31日租用案涉土地起至2018年3月31日止，租赁期限已届满。又虽然协议第三条约定“租用期到期后，乙方如继续租用，甲方必须无条件租用给乙方”，但该项约定明显对原告显失公平，故该项约定本院不予支持。现双方并未就继续租赁达成新的一致意见，且原告也未继续收取租金，故《土地租用协议》已实际履行完毕，被告和庆幼儿园理应将租赁标的物即土地返还给原告，原告要求被告和庆幼儿园返还案涉土地，于法有据，本院依法予以支持。关于案涉土地返还时间，鉴于该土地现实际为幼儿园操场，本院结合本案实际情况并本着有利于幼儿园正常教学及合理搬迁期限的原则，酌情确定案涉土地返还原告的时间应以2019年9月1日前为宜。同时，被告和庆幼儿园应支付该期间的土地占用费，标准以月租金183.2元（2390斤/年×0.92元/斤÷12月=183.2元）进行计算。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园于2019年9月1日前，返还原告吴志华土地1.48亩。 二、被告眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园于2019年9月1日前返还土地时，一次性支付原告吴志华土地占用费（计算标准：从2018年4月1日起，按照月租金183.2元计算至实际返还土地之日止）。 三、驳回原告吴志华对被告王君、詹成华的诉讼请求。 四、驳回原告吴志华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125元，由被告眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园负担。此款原告吴志华已垫付，被告眉山市彭山区谢家镇和庆幼儿园在给付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长 聂 晶 人民陪审员 冯 胜 人民陪审员 周永刚 二〇一九年一月十五日 书 记 员 徐玲瑶