山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终7218号上诉人（原审被告）：临沂凯恩置业有限公司，住所地兰山区蒙山大道与育才路交汇处向北100米路西。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋，该公司职工。被上诉人（原审原告）：孙斌，男，1988年6月27日出生，汉族，住山东省蒙阴县。上诉人临沂凯恩置业有限公司因与被上诉人孙斌商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂凯恩置业有限公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁1302民初7389号民事判决，并依法改判或裁定发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，上诉人与被上诉人关于办理产权登记的约定为“××、××双方协商执行”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行，但至今被上诉人未与上诉人进行任何方式的协商。被上诉人未能按时办理房屋产权证的原因为该小区部分业主擅自封闭露台，导致与规划审批不一致，无法通过行政部门验收，才造成确权迟延。并非上诉人的责任，按照合同约定，上诉人不应承担违约责任。第二，《城市房地产开发经营管理条例》第33条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。《商品房预售合同》第十五条约定的也是将办理房屋权属登记手续由××提供资料报产权登记机关备案，而不是办理产权证。上诉人已经将办理不动产登记的相关资料报产权登记机关备案，被上诉人能否成功申请不动产登记，不以上诉人的意志为转移。合同法司法解释规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人末提供证据证实其有实际损失，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，××违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买爱人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当参低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。孙斌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。孙斌向一审法院起诉请求：1.判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金25,197元，并计算至原告实际取得房屋权属证书之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2014年11月26日，原告（××）孙斌与被告（××）临沂凯恩置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS421662。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市兰山区蒙山大道与育才路交汇凯恩花园第3号楼2单元403号房屋一套，房屋面积为112.47平方米，每平方米价格为5271.26元，总房价款为592,809元。合同第六条付款方式为按揭付款，即合同签定时付清首付款292,859元，余款300,000元办理按揭付清，签定合同时××备齐按揭资料，合同签定之日起七日内办理完按揭手续，由××原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金，如××不按时还按揭款，逾期超过3期，××有权在付清按揭余款的情况下，收回该房屋。合同第八条约定，××应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付××使用。合同第十五条约定，××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由××、××协商执行；二、合同签订后，孙斌按合同约定将全部购房款593,360元交付给了临沂凯恩置业有限公司。被告亦按合同约定于2016年12月28日将案涉房屋交付给孙斌；三、房屋交付后，原、被告因逾期办理房产证发生争议，原告诉至一审法院。庭审中，原告认可涉案房屋于2018年11月2日起，开始具备办理房产证的条件。临沂凯恩置业有限公司陈述，案涉房屋前期不具备办理房产证系因该小区内部分业主擅自改变规划所致。一审法院认为，本案争议焦点为，被告临沂凯恩置业有限公司是否应对原告孙斌无法按期办理产权登记手续承担违约责任及原告所主张的违约金应如何计算。一、原告孙斌与被告临沂凯恩置业有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。根据原、被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定，××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告临沂凯恩置业有限公司于2016年12月28日将案涉房屋交付原告孙斌，其应于2017年12月28日前将办理权属登记所需的相关资料报产权登记机关备案。被告临沂凯恩置业有限公司直至2018年11月2日才确保涉案房屋具备办理房产证的条件，导致原告孙斌超过双方约定期限308天办理房屋产权证，被告临沂凯恩置业有限公司应承担该期间内的违约金；二、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告临沂凯恩置业有限公司主张的违约原因系部分业主擅自改变规划并非不可抗力因素，被告可以通过合法的途径解决，此原因亦非原告孙斌的行为，被告以此主张免责不能成立；三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，一审法院酌定违约损失按年利率6%计算，即30042元（按已付购房款593360元为基数，自2017年12月28日起至2018年11月1日止，即593360元×6%÷365天×308天）。原告孙斌要求被告临沂凯恩置业有限公司支付违约损失25197元，系其对诉讼权利的自行处分，一审法院予以准许。综上，原告孙斌诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告临沂凯恩置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告孙斌逾期协助办理产权登记的违约损失25,197元，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由被告临沂凯恩置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于上诉人应否承担违约责任问题。本案一审中，被上诉人遥过提交证据证明上诉人于2016年12月28日将案涉房屋向其进行交付，于2017年12月28日前将办理权属登记所需的相关资料报产权登记机关备案。结合涉案合同应认定，被上诉人已经完成了证明上诉人存在逾期办证行为的证明责任。上诉人主张其不应承担违约责任，因为上诉人早已将合同约定的材料交付产权登记机关，未能按时办证的原因系其他业主的不当行为。但是一、二审中上诉人均不能明确说明其向产权登记机关交付合同约定相关材料的具体时间，亦不能对其主张进行有效证明。本院对此不予采信。关于违约金的计算问题。涉案合同并未对逾期办证行为违约佥的计算标准进行约定，因被上诉人主张的违约金数额低于按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的一般标准计算的数额，所以一审对被上诉人主张的违约金数额予以确认，并无不当。上诉人认为一审认定的违约金计算过高，应当举证证明被上诉人的实际损失低于其主张的违约金数额，否则应承担不利后果。综上所述，上诉人临沂凯恩置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人临沂凯恩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇一九年十二月十二日书记员  张 寒