江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初7812号原告：周浩，男，1991年7月27日，汉族，住东海县。委托代理人：史瑞，东海县白塔法律服务所法律工作者。被告：朱良典，男，1974年10月29日，汉族，住东海县。被告：相堂梅，女，1976年1月14日，汉族，住址同上。二被告委托代理人：相庆道，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。第三人：中国建设银行股份有限公司东海支行，住所地东海县牛山镇幸福北路38号。负责人：朱亮生，行长。委托代理人：林金龙，男，1970年7月14日生，汉族，住东海县。第三人：中银消费金融有限公司，住所地上海市浦东新区银城中路200号14号楼1409-1410室。负责人：黄志刚。原告周浩与被告朱良典、相堂梅、第三人中国建设银行股份有限公司东海支行、中银消费金融有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年9月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周浩的委托代理人史瑞，被告朱良典、相堂梅的委托代理人相庆道、第三人中国建设银行股份有限公司东海支行的委托代理人林金龙到庭参加诉讼，第三人中银消费金融有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周浩向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行购房协议，协助原告办理房产权属变更登记手续；2、二被告承担本案的诉讼费及其他涉案费用。事实和理由：原、被告双方于2017年6月11日签订了一份购房协议，协议约定被告将其位于东海县产出售给原告，房屋建筑面积130.74平方米，总价款820000元，原告己经付了200000元的定金，余款待被告配合原告过户前找清。2017年7月4日原告又支付了购房款150000元，2018年初，原告开始装修该房屋，看到房价逐渐上涨，被告的内心也逐渐发生了变化，面对原告多次要求被告协助办理房产权属变更登记手续时，被告拒绝履行相关义务。原告认为，上述买卖行为系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行，被告拒不协助原告办理房产权属变更登记手续损害了原告的合法权益，故起诉至贵院，请依法判如所请。被告朱良典、相堂梅辩称，原告诉称：“原告多次要求被告协助办理房产权属变更登记手续时，被告拒绝履行相关义务。”，与事实不符，答辩人与原告签订的购房协议明确约定，余款甲方配合乙方过户前找清，而原告并没有按约定向答辩人付清余款，只是支付了15万元，还有47万元没有向答辩人付清，因此答辩人无法办理房屋过户手续。答辩人通过银行按揭购买房屋，已作为抵押物押给银行了，答辩人在没有付清房贷之前无权对房屋进行处置，也就是无权对房屋进行买卖，物权法规定抵押期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，因此双方签订的协议是无效的。综上，原告要求继续履行合同，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司东海支行（以下简称：建行东海支行）辩称，我行对原、被告之间的房屋买卖没有意见，贷款人需要将房屋贷款结清后，才能办理房屋产权过户手续。第三人中银消费金融有限公司未答辩。经审理查明：2017年6月11日，原、被告签订《购房协议》，内容如下：“甲方：朱良典相堂梅……乙方：周浩……购买位于东海县，文华郡府2-1-1901，房屋三室两厅，建筑面积130.74平方米，房屋总价82万元出售给乙方，乙方已付定金贰拾万元，余款甲方配合乙方过户前找清。房屋要出现意外，由甲方负责。协议书一式两份，甲乙双方各一份，签字后生效。甲方签字：朱良典乙方签字：周浩公正方：孙正雷……”审理中，孙正雷到庭作证称上述协议签订时，被告相堂梅也在场，协议上方“相堂梅”系本人签名。2017年7月4日，原告又向被告朱良典支付房款15万元。另查明，被告朱良典、相堂梅购买涉案房屋时，与建设银行东海支行签订房地产抵押合同（按揭），房屋抵押贷款43万元，期限2015年4月20日至2030年4月20日，并已办理抵押登记，诉讼中，截止2018年12月24日，朱良典、相堂梅尚欠建设银行东海支行贷款余额351696.01元。2018年8月22日，被告与第三人中银消费金融有限公司签订《消费金融贷款抵押申请和使用合约》，约定相堂梅贷款12万元，朱良典贷款16.9万元，年利率16.5%，贷款期限为60个月，朱良典、相堂梅为共同还款人，同时被告将诉争房屋二次抵押给第三人中银消费金融有限公司，并已办理抵押登记。截止2018年12月23日，相堂梅欠中银消费金融有限公司贷款本息117238.68元（现贷余额116032.33元、应缴利息1206.35元），朱良典欠贷款本息165113.69元（现贷余额163414.68元、应缴利息1699.01元），合计282352.37元。审理中，原告同意代为偿还上述抵押贷款合计634048.38元（351696.01元+282352.37元），冲抵剩余购房款，并将634048.38万元提存在本院。案涉房屋已交付原告，后双方因为继续履行、过户发生争议，被告主张原告未按照要求付清余款，原告主张按约定过户前付清余款，但是被告要求提高价款10万元，后协商未果，诉至本院。以上事实，有当事人陈述、《购房协议》、房款收条、证人证言、房地产抵押合同（按揭）及贷款对账单、《消费金融贷款抵押申请和使用合约》、他项权证、不动产登记信息证明、中银消费金融有限公司提供的欠款明细查询表证据予以证实。审理中，原告先后申请追加建设银行东海支行、中银消费金融有限公司作为本案第三人参加诉讼，请求在代为被告偿还在第三人处的抵押贷款后，第三人协助办理房屋抵押权注销手续。本院认为，原、被告签订的《购房协议》，系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩抵押权存续期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，上述协议应属无效，没有法律依据，本院不予采纳。故案涉购房协议对当事人具有约束力，当事人应按涉案合同约定履行各自的权利义务。根据合同约定，原告先付20万元购房订金，剩余房款等过户前付清，期间原告又支付15万元，合计支付35万元。根据合同约定，原告在付清剩余房款的同时，被告应当协助办理产权过户手续，原告目前尚欠剩余房款47万元，由于被告在诉争房屋上负担抵押贷款634048.38万元，已远远超出剩余房款47万元，原告经本院释明，同意代偿抵押贷款，并已提存本院，应当视为原告支付了剩余尾款，冲抵后多余部分原告可以另行追偿。原告履行付款义务后，被告按约应当协助办理产权过户手续，本案诉争房屋已在第三人处办理抵押贷款，只有该抵押贷款清偿后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。审理中，原告同意为被告代偿房屋剩余抵押贷款，并将款项提存到法院，抵押贷款结清后，第三人应协助原告注销在诉争房屋上设立的抵押手续。综上，原告请求被告及第三人协助办理过户手续的请求，符合法律规定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周浩于本判决发生法律效力后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司东海支行还清被告朱良典、相堂梅所欠贷款351696.01元（截止2018年12月24日，具体数额以中国建设银行股份有限公司东海支行在清偿之日的明细为准，上述款项已提存到本院，差额部分届时由原告补足）；二、原告周浩于本判决发生法律效力后十日内向第三人中银消费金融有限公司还清被告朱良典、相堂梅所欠贷款282352.37元（截止2018年12月23日，具体数额以中银消费金融有限公司在清偿之日的明细为准，上述款项已提存到本院，差额部分届时由原告补足）；三、第三人中国建设银行股份有限公司东海支行在原告周浩还清上述贷款（判决第一项）之日起十日内协助办理东海县产的抵押注销手续；四、第三人中银消费金融有限公司在原告周浩还清上述贷款（判决第二项）之日起十日内协助办理东海县产的抵押注销手续；五、被告朱良典、相堂梅在上述第三项、第四项判决主文履行后十日内协助将上述房屋产权过户至原告周浩名下。案件受理费12000元，保全费3520元，合计15520元，由被告朱良典、相堂梅负担（已由原告支付，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费12000元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  吴 鹏审 判 员  侯书宇人民陪审员  魏忠田二〇一九年一月七日法官 助理  马 跃书 记 员  王 玥法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。………《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。