江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏08民终3857号上诉人（原审原告）：董传勇，男，1985年12月8日出生，汉族，居民，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：陈红，女，1982年6月12日出生，汉族，居民，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：董杰，男，2008年12月8日出生，汉族，学生，住淮安市清江浦区。三上诉人共同委托诉讼代理人：葛华林，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路110号312室。法定代表人：林诗河，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖辉清，该公司员工。上诉人董传勇、陈红、董杰因与被上诉人江苏威如房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初6640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案受理后，依法组成合议庭于2018年12月7日公开开庭进行了审理，上诉人陈红及三上诉人共同委托诉讼代理人葛华林，被上诉人江苏威如房地产有限公司的委托代理人廖辉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董传勇、陈红、董杰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判在一审判决第一项的基础上增加40920元（以日万分之一标准计算，自2015年4月1日至2018年7月10日）；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、认定延期办理产权证违约金起始时间错误。双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定，被上诉人的交房时间为2015年3月31日前，虽然此前没有实际交房，但计算违约金的起始时间应当从2015年4月1日起计算；2、认定延期办理产权证的截止时间错误。一审中，被上诉人也认可其于2018年7月2日才将涉案房屋的备案材料报送房管部门备案，况且被上诉人于2018年7月10日才通知上诉人去相关部门办理产权登记手续。虽然被上诉人辩称延期报送涉案房屋的备案材料是因为上诉人没有按期缴纳维修资金造成的，但上诉人认为，报送备案材料中虽然有缴纳维修资金一项，但并不是唯一项，而是整个报送备案材料中的最后一项。事实上，上诉人在取得房屋前，即2016年4、5月份就前往房管部门缴纳，但被告知不可以缴纳，原因是被上诉人的相关材料没有报送，所以不具备缴纳维修资金的条件，此时上诉人是无法缴纳该费用的。从被上诉人于2018年2月6日通知上诉人缴纳该费用且上诉人在合理期间内完成了缴纳手续来看，也足以证明该事实。逾期办证实质上是被上诉人于2018年2月6日前并不具备其他的办证条件，责任应在被上诉人。因此，上诉人认为逾期办理产权证违约金的截止时间应当为2018年7月10日。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误。被上诉人江苏威如房地产有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原告董传勇、陈红、董杰一审诉讼请求：判令被告支付逾期办理产权证违约金45619元，并承担本案诉讼费。原告围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同1份、购房发票1份，被告提交房屋交付签收单1份、房屋初始产权登记复印件1份、业主交维修基金发票复印件1份、淮安市人民政府网上办事大厅关于办理初始产权登记的所需的相关手续材料网页截屏4张、被告在小区大门口张贴的通知业主缴纳维修基金的图片6张、中国银行国内支付业务付款回单1张、借款协议1份、友创南门尚城三区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼竣工验收备案表各1份。另外，法院调取淮安市不动产登记办事须知、友创南门尚城1、2、3、5号楼交付使用备案的通知各1份。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，一审法院予以采信。一审法院认定事实如下：2014年11月16日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的友创南门尚城3区1号楼501号房屋，房价款为682920元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。合同附件四：合同补充协议（一）第五条约定：本合同第四条中不含物业公共维修资金（住宅）：小高层、高层100元/平方米（按建筑面积收取），商业用房100元/平方米（按建筑面积收取）；由买受人自行将维修资金缴存至淮安市物业管理中心专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，如有增减，以政府文件为准。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告于2016年6月16日才将涉案房屋交付原告。2017年7月27日友创南门尚城由建设单位组织竣工验收合格，2018年1月4日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋给予竣工验收备案登记。因部分业主没有及时交纳公共维修资金，被告于2018年2月6日、2018年3月11日、2018年3月29日分别贴出通知，要求业主到政务服务中心缴清房屋公共维修基金，并将缴费凭证复印件交给被告。2018年3月29日，原告交纳了涉案房屋的住宅维修资金。2018年6月29日淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋予以交付使用备案，同日被告将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案,2018年7月2日完成涉案房屋初始登记，涉案房屋已具备办证条件。一审另查明，根据淮安市不动产登记办事须知，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需材料包括：“…5、房屋已经竣工的材料（《淮安市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》）…8、交付使用备案的通知…12、法律、行政法规规定的其他必要材料”。本院从不动产登记中心调查了解，开发商办理初始登记需先在淮安市网上办事大厅上申报，申报完成后再向登记部门提交材料，需提交的材料共12项（详见“淮安市不动产登记办事须知”），材料齐全才能办理初始登记；业主必须缴纳住宅专项维修资金后，才能办理初始登记，未售出的商品房或业主未交的，由开发商垫付。一审法院认为：原告董传勇、陈红、董杰与被告江苏威如房地产有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。本案被告于2016年6月16日向原告交付了房屋，那么在90日内即最迟于2016年9月14日被告应将办理权属证书的资料交给产权登记机关，但被告并未在约定期限内完成上述义务，已构成违约，应向原告承担逾期办理产权证书的违约责任。被告对逾期办证的事实无异议，但对逾期办证违约责任的起算时间有异议，认为原告没有按照合同约定缴纳维修资金，没有履行自己的应尽义务，导致初始登记证无法办理，应该从原告缴纳维修基金之日即2018年3月29日开始计算逾期办证违约金。对此，法院具体分析如下：一、原告是否存在没有及时缴纳维修资金的违约行为。原、被告之间签订的商品房买卖合同附件四补充协议（一）明确约定买受人自行将维修资金缴存至淮安市物业管理中心专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证。从该条款可以看出，原告应当在房屋交付前自行缴纳维修资金，既然双方当事人已经通过书面形式对维修资金的缴纳时间事先作了约定，本案被告对缴纳维修资金不负强制性的通知义务，原告应按约自行缴纳维修资金，而无需被告另行通知。本案原告于2016年6月16日接收房屋，直至2018年3月29日才缴纳维修资金，违反了合同约定的缴纳时间，应构成违约。原告称该条款属于格式合同，被告没有尽到提醒义务，且没有原告的签字确认。法院认为，根据商品房买卖合同第二十条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”、第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”以及第二十二条“本合同连同附件共20页，一式肆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，贷款银行壹份，市住房和城乡建设局壹份”，原、被告签订的商品房买卖合同包含附件四，而原告对此也是知情的，附件四即是合同的组成部分，附件四第五条约定原告自行缴纳住宅维修资金，并在交付房屋时出示票据，因缴纳维修资金本就是业主的义务，该条款并未加重原告的责任，故对原告提出附件四第五条属格式条款的主张本院不予采纳。二、如何确定被告逾期办证违约金的计算时间。被告认为原告迟延缴纳维修资金，应从缴纳维修资金之日起计算逾期办证违约金。对此，法院认为，从被告提供的办理初始产权登记所需的相关手续以及法院调取的淮安市不动产登记办事须知可以看出，被告作为开发商办理房屋所有权初始登记，维修资金缴存证明和竣工验收备案表都是必须提供的材料，虽然原告存在迟延缴纳维修资金的行为，但被告于2018年1月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案登记，才具备办证条件，原告在2018年1月4日之前的任何时间缴纳住宅维修资金，被告都无法按照合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也无法向原告提供房屋的初始登记证，故对被告的此项抗辩意见不予采纳。按照合同约定以及原告的实际拿房时间，被告最迟于2016年9月14日应将办理权属证书的资料交给产权登记机关，故逾期办证违约金应从2016年9月15日开始计算。但是在2018年1月4日之后，被告已取得竣工验收备案表，因原告迟延缴纳住宅维修资金，致房屋登记机关接受被告提交备案资料的时间延迟，由此产生的延迟责任不能归责于被告，故法院酌情确定逾期办证违约金截止计算于2018年1月4日。综上，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告未在合同约定期限内完成权属登记相关资料的备案义务，构成违约，应向原告承担逾期办理产权证书的违约责任，原告迟延缴纳住宅维修资金，对产权证书的迟延办理存在过错，也应承担部分责任。自2016年9月15日至2018年1月4日被告应向原告支付逾期办证违约金682920元×0.01%×477日=32575元，故对原告主张的逾期办证违约金中的32575元予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告江苏威如房地产有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告董传勇、陈红、董杰逾期办证违约金32575元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费453元（已减半收取），由原告负担146元，被告负担307元。本院二审期间，被上诉人提交三份证据，证据一：小区其他业主提供的缴纳维修资金复印件9份，证明无上诉人所述在取得房屋前即2016年4、5月份去物管中心去缴纳维修资金，但是不可以缴纳的事实。证据二：提供关于明确住宅专项维修资金管理有关问题的通知文件一份，即淮住建办（2013）200号文件，文件里面第一条第一点，证明缴纳维修资金的义务是业主的。证据三：提供淮安市规划局批准的规划方案总平面图复印件一份，证明上诉人涉案房屋所在的楼栋交付区域是没有人防工程的。上诉人发表质证意见称，对证据一的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明被上诉人已经告知上诉人要求缴纳维修资金的事实。对证据二真实性无异议，虽然缴纳维修资金是上诉人的义务，但是上诉人在接到被上诉人通知后，已经及时缴纳了，并不影响被上诉人办理大证，同时缴纳维修资金不是办理大证的首要的条件，是由于被上诉人在上诉人缴纳维修资金之前并不具备办大证的条件，所以该份证据不能证明上诉人有过错。对于证据三的真实性无异议，但是该工程有无人防工程、属不属于人防工程，请求法庭核实。本院经审查认为，对三份证据的真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院于2018年11月22日至淮安市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）进行调查，并形成调查笔录，主要内容为：开发商在去市住建局办理交付登记备案手续前需取得规划、物业、人防等二十余项证明文件，否则无法办理。本案所涉被上诉人取得交付使用备案文件为2018年6月29日，根据系统显示，其取得登记所需要的证明文件例如规划、物业、人防工程验收合格证明文件的取得时间分别为2017年6月15日、2018年6月13日、2018年6月28日，并向本院出示上述三项证明文件的纸质版，经双方当事人质证，双方对该份笔录的真实性均予以认可。另查明，被上诉人提供的淮住建办（2013）200号《关于明确住宅专项维修资金管理有关问题的通知》第一条第（一）项的内容为：“新建商品方的购买人应当在办理房屋入住手续前缴存首期维修资金；在办理新建商品房初始登记时，尚未售出房屋及购买人尚未缴存的首期维修资金，开发建设单位应代为先行缴存。”二审经审查确认一审法院查明的事实。本案二审的争议焦点：被上诉人取得市住建局交付使用备案文件迟延是否因上诉人迟延缴纳住宅维修资金所致，上诉人承担逾期办证违约金的起止时间。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。”本案上诉人2016年6月16日领取了涉案房屋，按照合同约定，被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担相应的逾期办证违约责任。被上诉人主张办证迟延的原因系上诉人逾期缴纳住宅维修资金导致其无法办理交付使用备案手续。对此，被上诉人应承担举证证明责任，现本院认为其主张不能成立。首先，双方虽在合同附件四补充协议（一）中约定业主在办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，但并无证据证明如业主不按期缴纳住房维修资金将导致开发商无法办理交付使用备案手续，且被上诉人提供的淮住建办（2013）200号关于明确住宅专项维修资金管理有关问题的通知第一条第（一）项也明确规定了在购买人未缴存的情况下，开发建设单位有先行缴存的义务。另在(2018)苏08民终3806、3812号案件中，存在业主至今未缴纳地下车库维修资金的情形，被上诉人对上述未缴纳维修资金先行垫交，亦从侧面印证了业主未在被上诉人办理交付使用备案手续前缴纳住房维修资金对其办理交付使用备案手续并无影响。其次，上诉人缴纳住房维修资金的时间为2018年3月29日，即使存在延期缴纳住房维修资金的行为，但因被上诉人取得人防工程合格证明的时间为2018年6月28日，该行为对被上诉人办理交付使用备案文件并无影响。被上诉人提交证据三以此证明涉案房屋区域并无人防工程，只需民防部门核实即可。对此，本院认为，从市住建部门出具的交付使用备案文件来看，取得该文件的前提是建设单位须取得相应单位出具的文件证明，而不是以实际有无建设人防工程作为前提条件。因被上诉人自身原因导致其取得交付使用备案文件延迟，进而导致办理初始登记及业主办理产权证迟延，应当承担相应的违约责任。被上诉人取得涉案房屋初始登记的时间为2018年7月2日，并于2018年7月9日向上诉人发出通知，要求上诉人于2018年7月10日起到被上诉人财务部领取办理不动产权证的相关材料。据此，本院酌情确定计算逾期办证违约金时间截止于2018年7月10日。关于逾期办证违约金的起止时间问题，上诉人主张合同约定的交房时间为2015年3月31日前，故应从2015年4月1日起计算逾期办证违约金。本案二审仅就逾期办证违约金进行审查，逾期交房问题本院不予理涉。本案江苏威如房地产有限公司于2016年6月16日交付了涉案房屋，则应在90日内即最迟于2016年9月14日将办理权属证书的资料交给产权登记机关，逾期办证违约金起始时间为2016年9月15日，一审法院认定逾期办证违约金的起点为2016年9月15日正确。因被上诉人取得涉案房屋初始登记的时间为2018年7月2日，并于2018年7月9日向上诉人发出通知，要求上诉人于2018年7月10日起到被上诉人财务部领取办理不动产权证的相关材料，故逾期办证违约金时间截止于2018年7月10日。据此，被上诉人应支付上诉人自2016年9月15日至2018年7月10日的逾期办证违约金45414.20元。上述数额未超过上诉人在一审庭审中变更的诉讼请求45619元，故本院予以支持。综上，因二审出现新证据，一审法院认定计算逾期办证违约金的截止时间存在不当，导致一审判决给付违约金数额错误，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初6640号民事判决；二、被上诉人江苏威如房地产有限公司于本判决生效之日十日内给付上诉人董传勇、陈红、董杰逾期办证违约金45414.20元；三、驳回上诉人董传勇、陈红、董杰的其他诉讼请求。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费768元，减半收取384元，由上诉人董传勇、陈红、董杰负担84元，由被上诉人江苏威如房地产有限公司负担300元；二审案件受理费906元，由上诉人董传勇、陈红、董杰负担106元，被上诉人江苏威如房地产有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  沙瑞新审判员  阮 明审判员  孔令媛二〇一九年一月三十日书记员  程施文李景