四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终18286号 上诉人（原审原告）：刘天国，男，1966年8月12日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘子强，男，1987年8月19日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：夏春华，女，1963年2月23日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：朱世建，男，1971年8月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人刘天国、刘子强因与被上诉人夏春华、朱世建房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初5765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘天国、刘子强上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项“夏春华、朱世建于本判决生效之日起十日内赔偿刘子强违约损失20万元”，改判为“夏春华、朱世建赔偿因其违约给刘子强、刘天国造成的房屋差价损失702380元”；2.请求判令夏春华、朱世建承担本案上诉费。事实和理由：一、本案关于损失部分的依据，刘天国、刘子强提交了主流二手房交易平台的案涉小区的房屋交易信息。并且关于损失认定，不仅应该结合刘天国、刘子强提交的证据，还应结合成都市二手房的市场行业环境，不应苛求刘天国、刘子强对损失的证明程度。且刘天国、刘子强已经支付的购房款达到了双方约定购房款的98.5%。原审法院判决夏春华、朱世建赔偿刘天国、刘子强20万元不足以弥补刘天国、刘子强的实际损失。二、夏春华存在以下数次违约行为：1.在房屋出售给刘天国、刘子强后又将房屋抵押给案外人王修寒；2.没有按约办理结按手续；3.因为债务问题导致案涉房屋被查封，且一直隐瞒查封的情况；4.案涉房屋增值后，要求刘天国、刘子强加价，且拖延过户；5.一房二卖，将房屋再次在链家网上挂牌出售。三、原审判决认定刘天国不是案涉房屋的买受方属认定错误。刘天国和刘子强应该是案涉房屋的共同买方，案涉合同的签订及履行刘天国都参与了，只是因为刘天国法律意识淡薄，才在合同中中介方处签名。 夏春华辩称，认可一审处理结果，对一审认定事实并无异议，且承认己方违约。但是违约损失应该是20万，不应该是70万。我方后来重新将房子在网上挂牌出售是经过了刘天国、刘子强的同意，并且协商房屋由我方重新出售，重新出售所得房款先返还刘天国、刘子强73万，还可以赔偿刘子强20万。 朱世建未进行答辩。 刘天国、刘子强向一审法院起诉请求：1.判令解除刘天国、刘子强和夏春华于2015年4月28日签订的《房屋买卖合同》（编号0003862）；2.判令夏春华、朱世建返还购房款73万元；3.判令夏春华、朱世建承担合同解除后的房屋差价损失702480元；4.本案诉讼费由夏春华、朱世建负担。 一审认定事实：一审法院经审理认定事实如下：刘天国与刘子强系父子关系。2015年4月28日，刘天国（合同载明为中介方）、刘子强（合同载明为购买方）、夏春华（合同载明为销售方）共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：0003862），约定的主要内容：1.夏春华将位于沙河源房屋出售给刘子强，价格为74万元；2.付款方式：第一次支付定金10万元，第二次在产权部门受理过户申请后支付63万元，余款1万元在买房人取得过户产权登记时付清；3.2014年8月11日至2015年8月11日双方办理产权过户登记；4.夏春华违约，应双倍赔偿刘子强所付定金，刘子强违约则定金不退还，双方任一方违约，刘天国从违约定金中提取50%。 合同签订时，案涉房屋产权登记人为夏春华、朱世建，该房屋已于2012年2月23日设定抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都沙河支行。2015年8月14日，刘天国作为抵押权人与夏春华、朱世建就上述合同债权办理了他项权登记。2016年2月22日，成都市高新技术产业开发区人民法院对案涉房屋进行了查封。 2015年8月12日前，刘天国已向夏春华支付房款73万元。案涉房屋已交付给刘子强居住使用。 夏春华与朱世建于2005年11月2日登记结婚，2016年3月16日，双方办理了离婚登记。 一审法院认定上述事实，有《常住人口登记卡》、《房屋买卖合同》（编号0003862）、《房屋信息摘要》、他项权登记证、离婚证等证据及当事人当庭陈述在案予以证实。 一审法院认为，根据双方当事人签订《房屋买卖合同》载明的内容，刘天国未以购买人的名义在该合同上签字，同时，因刘天国向夏春华支付购房款73万元，夏春华收款后未对支付主体提出异议，故应认定系刘天国代刘子强支付的购房款；在双方未签订新的协议确定刘天国为购房人的情况下，前述付款行为，不能认定刘天国依此取得购买人身份。夏春华抗辩刘天国作为购买人提起诉讼的主体不适格的意见，一审法院予以采纳。结合合同签订情况，刘子强与夏春华系房屋买卖合同的主体，双方建立了房屋买卖合同关系。夏春华抗辩《房屋买卖合同》未征得共有人朱世建同意，应认定合同无效。一审法院认为，朱世建虽未在该合同签字确认，但因合同签订时朱世建与夏春华系夫妻关系，且朱世建与夏春华在合同签订后将案涉房屋办理抵押权登记，能够认定朱世建知晓且同意夏春华出售案涉房屋，夏春华抗辩合同无效的意见，一审法院不予采纳；《房屋买卖合同》应属有效。 因案涉房屋已被成都市高新技术产业开发区人民法院查封，且该房屋还设立其他抵押登记，已无法办理过户登记。结合夏春华当庭陈述同意解除合同的意见，刘子强主张解除《房屋买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。合同解除后，夏春华应返还已收到的购房款73万元，且刘子强应将案涉房屋交还夏春华。另外，关于刘子强主张夏春华承担违约损失702480元的诉求。一审法院认为，刘子强未提交有效证据证明其违约的具体损失，其已提交的案涉房屋所处小区的其他待售房屋网上挂牌信息，不是实际交易价格，不能作为损失的认定证据。根据刘子强诉称已于2014年接收案涉房屋的意见，结合夏春华的违约事实、近几年房屋涨价情况等综合因素考虑，本着损益相当的原则，一审法院酌定夏春华赔偿刘子强违约损失20万元；刘子强超出此部分的违约损失主张，一审法院不予支持。 另，关于刘子强主张朱世建作为夫妻共同债务主体，应承担共同偿还责任的诉求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，夏春华签订合同时，与朱世建系夫妻关系，朱世建应对夏春华的上述债务承担共同偿还责任。刘子强前述主张，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一四十四条规定，判决：一、刘子强与夏春华于2015年4月28日签订的《房屋买卖合同》（编号0003862）于判决生效之日解除；二、夏春华、朱世建于判决生效之日起十日内退还刘子强购房款73万元；三、刘子强于判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区房屋交还给夏春华；四、夏春华、朱世建于判决生效之日起十日内赔偿刘子强违约损失20万元；五、驳回刘天国的诉讼请求；六、驳回刘子强的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17692元，减半收取计8846元，保全费5000元，共计13846元，由刘子强负担1846元，夏春华、朱世建负担12000元。 二审中，刘天国、刘子强提交以下新证据：“链家网”、“安居客”“房天下”等网站关于案涉房屋所在小区和周边小区的房屋交易信息，证明小区在2018年1月至12月期间的市场交易成交价格区间在1.2万元每平方米至1.6万元每平方米。 夏春华质证认为，对上述证据的三性均不予认可。 本院经审查认为，对上述证据的真实性、合法性予以认可，但能否达到证明目的，本院将综合认定。 二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 根据刘天国、刘子强的上诉意见和夏春华的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判令夏春华、朱世建赔偿刘子强违约损失20万元是否适当。 本院认为，刘天国、刘子强、夏春华于2015年4月28日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。朱世建虽然未在该合同上签字，但是合同签订时朱世建和夏春华为夫妻关系，且刘子强和刘天国已经入住案涉房屋多年，且朱世建于夏春华在合同签订后将案涉房屋为刘天国办理抵押权登记。以上事实可以认定朱世建知晓且同意夏春华出售案涉房屋，故案涉合同应为合法有效，各方均应按照合同的约定全面适当履行合同义务。案涉合同是由于夏春华的违约行为而被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，刘子强有权要求夏春华赔偿因其违约造成的损失。本案中，刘子强的损失主要为房屋涨价损失。刘子强在一审和二审庭审中均提供案涉房屋所在小区和周边小区的其他待售房屋的网上挂牌信息，但是这些信息并不足以证明刘子强所遭受的房屋涨价损失为702480元。一审法院根据夏春华的违约事实，结合成都市房屋涨价情况等综合因素，本着损益相抵的原则，酌定夏春华赔偿刘子强损失200000元并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，刘天国、刘子强的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审法院确定的方式负担；二审案件受理费8824元，由刘天国、刘子强负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇一九年一月二十四日 书记员 余海洋