杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初5607号 原告：浙江西联云想投资管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区。 法定代表人：陆倩倩，总经理。 委托诉讼代理人：朱伟、孙姣,浙**浙律师事务所律师。 被告：浙江丽珀安博酒店管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区。 法定代表人：杨平鸿，董事长。 被告：浙江丽珀控股集团有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区。 法定代表人：杨平鸿，董事长。 原告浙江西联云想投资管理有限公司（以下简称西联云想公司）与被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司（以下简称丽珀安博公司）、浙江丽珀控股集团有限公司（以下简称丽珀控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告西联云想公司的委托诉讼代理人朱伟、被告丽珀安博公司、丽珀控股公司的法定代表人杨平鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告西联云想公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告丽珀控股公司于2017年4月13日所签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》、原告与被告丽珀安博公司及被告丽珀控股公司所签署的《杭州下城区西联商务中心租赁合同之补充协议一》、原告与被告丽珀安博公司于2017年7月24日所签署的《杭州下城区西联商务中心租赁合同之补充协议二》;2、判令被告丽珀安博公司向原告支付自2018年4月16日起至2018年8月30日止所拖欠的租金1134216.72元;3、判令被告丽珀安博公司向原告支付自2018年3月16日起至起诉之日逾期支付租金产生的违约金243153.4元;(逾期支付租金的违约金暂计算至2018年8月30日,实际请求至被告丽珀安博公司付清全部应付租金之日止,8月30日后的逾期支付租金违约金按照1134216.72元未付租金的日万分之六计算);4、判令被告丽珀安博公司向原告补足免租期内的租金2412236.46元;5、判决被告丽珀安博公司从租赁房屋中立即腾退,将所承租的房屋全部归还原告;2018年8月30日后被告逾期腾退的房屋使用费按照每日每平方米1.85元租金双倍计算,计算至被告实际腾退之日止；6、判决被告丽珀安博公司向原告支付违约金4824472.9元；7、判决被告丽珀控股公司对被告丽珀安博公司上述第二项自第六项应向原告应付的全部租金、违约金、逾期腾退的房屋使用费承担连带保证责任；8、本案的诉讼费用由两被告承担。事实理由：2017年4月13日,原告与被告丽珀控股公司签订了一份《杭州下城区西联商务中心租赁合同》“以下简称租赁合同”。租赁合同约定如下:原告将位于杭州市下城区联商务中心2幢1楼配套大厅、5-9层房屋建筑面积共7125.2平方米出租给被告丽珀控股公司用于酒店及其相关配套业务使用,租期为10年,自2017年4月13日起至2027年4月12日止,其中自2017年4月13日至2017年10月12日为装修免租期;双方约定租金起算时间为2017年10月13日,租金为每平方米1.85元/天,自第三年开始,每两年递增10%,租金采用先付后用的原则,按照陆个月为一期支付,提前一个月预付,第一期租金在合同签订之日支付。合同另约定:若被告丽珀控股公司逾期未能按照租赁合同约定按时足额向原告支付租金、履约保证金或其他费用的,则每逾期一日,被告丽珀控股公司应按应付款项金额的日万分之六向原告支付违约金;被告丽珀控股公司未足额支付租金、保证金或其他费用达15天以上的,原告有权单方解除租赁合同，被告丽珀控股公司需向原告支付解除合同当年度全年租金金额作为违约金且被告丽珀控股公司需向原告补足免租期时的全部租金;被告丽珀控股公司在合同终止或解除后逾期腾退的按照租金双倍向原告支付逾期腾退费用。合同签订后,原告向被告丽珀控股公司交付了出租房屋。后,因被告丽珀控股公司向原告提出需变更承租主体,原告与被告丽珀安博公司、被告丽珀控股公司三方签署了一份《补充协议一》,该补充协议一约定:租赁合同的承租主体由被告丽珀控股公司变更为被告丽珀安博公司,租赁合同项下的权利、义务由被告丽珀安博公司承继,被告丽珀控股公司己支付给原告的费用也由被告丽珀安博公司承继;被告丽珀控股公司同意对被告丽珀安博公司向原告应履行的合同项下义务承担连带保证责任。2017年7月24日,原告与被告丽珀安博公司签署了《补充协议二》,双方确认,租金正式的起算时间为2017年10月16日。上述租赁合同及补充协议签订后,被告丽珀安博公司进场开始装修。根据租赁合同,被告丽珀安博公司本应在2018年3月16日前支付2018年4月16日至2018年10月16日期间的租金2412236.46元,但支付租金期限届满时被告丽珀安博公司一直未予支付(被告丽珀安博公司连同10-12楼租金1328334.78元也未支付)。期间原告多次口头催促无果,原告于2018年3月26日向被告丽珀安博公司发函催讨租金(包括发函催讨10-12楼租金1328334.78元),被告丽珀安博公司在2018年5月8日向原告支付了200万元,该200万元扣除被告丽珀安博公司应付原告的10-12楼租金后剩余671665.22元。(该200万元租金,被告丽珀安博公司因承租原告10-12楼房租应缴纳2018年4月16日至2018年10月15日的租金为1328334.78元,被告丽珀安博公司支付200万元扣减10-12层的房租后剩余671665.22元款项)。该671665.22元剩余款项折抵被告丽珀安博公司所欠原告租金2412236.46后,尚欠原告1740571.24元租金,该部分租金原告一直予以催讨并在2018年6月6日又发函给被告丽珀安博公司,但被告丽珀安博公司收到上述催款函后,截止至今被告丽珀安博公司仍未予以支付。后原告在2018年8月14日向被告丽珀安博公司发函,通知被告丽珀安博公司因其违约决定解除与其签署的《房屋租赁合同》及补充协议,并要求被告丽珀安博公司支付所欠的租金、违约金及要求被告丽珀安博公司予以腾退。原告认为,原告依约向被告丽珀安博公司交付房屋,但被告丽珀安博公司迟迟未按约定支付租金且经原告多次发函催讨后仍未支付,已经构成严重违约,原告有权根据合同中所约定条款解除合同、追究被告丽珀安博公司的违约责任。另,被告丽珀控股公司作为被告丽珀安博公司履行合同义务的连带保证责任人,理应对被告丽珀安博公司应付的合同义务对原告承担连带保证责任。综上,原告为了维护自己的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《合同法》的有关规定,特向贵院提起诉讼,恳请贵院，依法判如所请。 被告丽珀安博公司、丽珀控股公司答辩称：原告诉请是符合事实的，系我公司在房屋租赁过程中产生了租金的拖欠，我公司对租金的拖欠无异议，对违约金我公司也愿意承担，但是针对合同中的400多万和免租期200多万的租金提出异议，因为免租期是在合同中约定过是装修期的支持，即使违约，那也是给我们免费使用的。我们是每半年支付一次租金，半年的租金的30%以内，是比较合情、合理的，我在这个范围内是能够承受的。酒店从签约到现在已经一年半时间，我们也投入了将近3600万的资金，后来因为资金上的困难而导致项目停工，导致租金一直拖欠未支付；在这期间，我一直跟原告西联云想公司法人陆倩倩保持联系，而且一直在沟通解决，分别于8月27日我们支付了30万，在10月23日上周四和周五，我分别就支付了各10万。现我们正在与原告进行沟通协商，希望给予我们大约三十天的时间进行商谈。 原告西联云想公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.原告与被告丽珀控股公司于2017年4月13日所签署的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》一份，欲证明原告将位于杭州市下城区联商务中心2幢1楼配套大厅、5-9层房屋建筑面积共7125.2平方米出租给被告丽珀控股公司用于酒店及其相关配套业务使用,租期为10年,自2017年4月13日起至2027年4月12日止,其中自2017年4月13日至2017年10月12日为装修免租期;双方约定租金起算时间为2017年10月13日,租金为每平方米1.85元/天,自第三年开始,每两年递增10%,租金采用先付后用的原则,按照陆个月为一期支付,提前一个月预付,第一期租金在合同签订之日支付。合同另约定:若被告丽珀控股公司逾期未能按照租赁合同约定按时足额向原告支付租金、履约保证金或其他费用的,则每逾期一日,被告丽珀控股公司应按应付款项金额的日万分之六向原告支付违约金:被告丽珀控股公司未足额支付租金、保证金或其他费用达15天以上的,原告有权单方解除租赁合同,被告丽珀控股公司需向原告支付解除合同当年度全年租金金额作为违约金且被告丽珀控股公司需向原告补足免租期时的全部租金;若因被告丽珀控股公司违约导致合同解除,被告丽珀控股公司支付的履约保证金原告有权予以没收不予退还;被告二逾期腾退的,原告有权按照租金金额的双倍要求被告丽珀控股公司支付逾期腾退费用; 2.原告、被告丽珀安博公司、被告丽珀控股公司三方签署的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》之补充协议一一份，欲证明原告、被告丽珀安博公司、被告丽珀控股公司三方约定,租赁合同承租主体由被告丽珀控股公司变更为被告丽珀安博公司,租赁合同权利、义务由被告丽珀安博公司承继,被告丽珀控股公司支付给原告的费用也由被告丽珀安博公司承继;被告丽珀控股公司需对被告丽珀安博公司向原告履行的合同义务承担连带保证责任； 3.原告与被告丽珀安博公司在2017年7月24日所签署的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》之补充协议二一份，欲证明双方确认租金起算时间为2017年10月16日开始正式计算租金； 4.原告与被告丽珀安博公司所签署的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》一份，欲证明原告将位于杭州市下城区联商务中心2幢10-12层房屋建筑面积共3923.6平方米出租给被告丽珀安博公司用于酒店及其相关配套业务使用,租期为3年,自2017年6月1日起至2020年5月31日止,双方约定租金起算时间为2017年10月16日,租金为每平方米1.85元/天,自第三年开始,每两年递增10%,租金采用先付后用的原则,按照陆个月为一期支付,提前一个月预付,第一期租金在合同签订之日支付；被告丽珀安博公司需在2018年3月16日前向原告支付2018年4月16日至2018年10月15日止的租金1328334.78元； 5.缴费通知书二份，证明原告在2018年3月26日向被告丽珀安博公司发出催款函,催讨1楼配套大厅、5-9层房屋租金2412236.46元及10-12层房屋租金1328334.78元,但被告丽珀安博公司一直未支付相关租金； 6.结算业务入账自助回单二份，欲证明被告丽珀安博公司在2018年5月8日向原告支付了200万元房租。其中1328334.78元作为10-12层租金,剩余671665.22元作为1楼大厅及5-9层房屋租金,尚欠原告1楼大厅、5-9层房屋租金1740571.24元一直未付的事实； 7.租金催讨函一份，欲证明原告在2018年6月6日向被告丽珀安博公司再次发函催讨1740571.24元租金,但被告丽珀安博公司未予支付的事实； 8.律师函、快递单、签收回执各一份，欲证明原告在2018年8月7日再次委托律师催讨租金,但被告丽珀安博公司在收到律师函后也一直未予支付租金； 9.解除合同及支付租金、违约金通知函、EMS快递单、签收回执各一份，欲证明原告在2018年8月14日向被告丽珀安博公司发函通知,因被告丽珀安博公司违约决定解除双方的租赁合同及补充协议并要求被告丽珀安博公司支付所拖欠的租金、违约金及要求被告丽珀安博公司从承租房屋内腾退的事实。 被告丽珀安博公司、丽珀控股公司未提交证据 原告西联云想公司提交的上述证据，经当庭举证、质证，本院认证如下： 针对原告西联云想公司提交的证据1-9，被告丽珀安博公司、丽珀控股公司对真实性均无异议，故本院均予以确认。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年4月13日，原告西联云想公司与被告丽珀控股公司签订了一份《杭州下城区西联商务中心租赁合同》。该合同约定：原告西联云想公司将其使用的位于杭州市下城区联商务中心2幢1楼配套大厅、5-9层房屋建筑面积共7125.2平方米出租给被告丽珀控股公司用于酒店及其相关配套业务使用。房屋租赁期自2017年4月13日起至2027年4月12日止；其中自2017年4月13日至2017年10月12日为装修免租期，装修免租期内被告丽珀控股公司不承担租金，但使用该房屋的其他费用（物业服务费应正常支付，水费、电费、空调、公共能耗费等按实际发生额支付）。租金起算时间为2017年10月13日，租金为每平方米1.85元/天，租金递增方式为第三年起每两年递增10%。租金采用先付后用的原则,按照陆个月为一期支付,提前一个月预付,第一期租金在合同签订之日支付。合同同时约定:若被告丽珀控股公司逾期未能按照租赁合同约定按时足额向原告支付租金、履约保证金或其他费用的,则每逾期一日,被告丽珀控股公司应按应付款项金额的日万分之六向原告支付违约金;被告丽珀控股公司未足额支付租金、保证金或其他费用达15天以上的,原告有权单方解除租赁合同，被告丽珀控股公司需向原告支付解除合同当年度全年租金金额作为违约金且被告丽珀控股公司需向原告补足免租期时的全部租金;被告丽珀控股公司在合同终止或解除后逾期腾退的按照租金双倍向原告支付逾期腾退费用。合同签订后，原告西联云想公司又与被告丽珀控股公司、丽珀安博公司签订一份《补充协议一》该协议载明：原告西联云想公司与被告丽珀控股公司于2017年4月13日签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》，经原、被告三方协商将原合同中的承租主体由被告丽珀控股公司变更为被告丽珀安博公司，原合同项下的权利和义务均由被告丽珀安博公司承继；由被告丽珀控股公司对被告丽珀安博公司履行原合同项下的义务承担连带保证责任。2017年7月24日,原告西联云想公司与被告丽珀安博公司签署了《补充协议二》,双方确认,租金正式的起算时间为2017年10月16日。案涉合同及协议在履行中，根据租赁合同,被告丽珀安博公司应于2018年3月16日前支付2018年4月16日至2018年10月16日期间的租金2412236.46元,但被告丽珀安博公司未按约支付。原告西联云想公司于2018年3月26日向被告丽珀安博公司发送《缴费通知书》，要求被告丽珀安博公司尽快支付租金2412236.46元。2018年5月8日被告丽珀安博公司向原告西联云想公司支付了200万元,该200万元扣除被告丽珀安博公司应付原告的其他楼层（10-12楼）租金后剩余671665.22元。故被告丽珀安博公司尚欠原告西联云想公司租金1740571.24元租金。2018年6月7日，原告西联云想公司向被告丽珀安博公司发送《租金催款函》,被告丽珀安博公司收到上述催款函后,仍未支付租金。原告西联云想公司于2018年8月14日向被告丽珀安博公司发送《解除合同及支付租金、违约金通知函》,该通知书表明：一、因丽珀安博公司逾期支付租金已构成严重违约，决定自2018年8月19日起正式解除双方于2017年4月13日签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》及《补充协议》；二、支付2018年4月16日起至2018年8月19日所拖欠1楼大厅、5-9层租金976037.28元；三、支付逾期支付租金产生的违约金225785.3元；四、补足1楼大厅、5-9层房屋免租期内的半年租金2412236.46元；五、因丽珀安博公司违约导致合同解除，需支付一年租金作为违约金4824472.9元；六、立即腾退承租的房屋，逾期腾退，需按照双倍租金的标准支付房屋使用费且有权视为被告丽珀安博公司放弃承租房屋内的财产并由原告西联云想公司进行处置；七、对于履约保证金予以没收，不予退还。因被告丽珀安博公司未按通知上的指定时间内履行，故原告西联云想公司诉讼来院。 本院认为，原告西联云想公司与被告丽珀安博公司、丽珀控股公司之间签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》以及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。庭审中，被告丽珀安博公司、丽珀控股公司对所欠租金及违约均无异议，故应承担相应的民事责任。对于原告西联云想公司要求解除与被告丽珀安博公司、丽珀安博公司签订的涉案合同以及支付拖欠租金、承担逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院予以支持。一、关于补足免租期内的租金问题以及违约金的认定。双方合同约定，租赁期限内，被告丽珀安博公司有下列行为之一的，视为被告丽珀安博公司违约，原告西联云想公司有权单方面解除公司，被告丽珀安博公司支付给原告西联云想公司相当于解除合同当年度全年租金金额作为违约金且被告丽珀安博公司需向原告西联云想公司补足免租期时的全部租金：1、被告丽珀安博公司未足额支付租金、保证金或其他达15天以上的；2、被告丽珀安博公司擅自改变本合同规定的租赁用途……。因被告丽珀安博公司未足额支付租金已超过15天，故原告西联云想公司要求补足免租期内的租金的诉讼请求，本院予以支持；违约金主要功能是在于填补守约方的损失，虽涉案合同中有约定需支付一年租金作为违约金，但该约定显然过高，不符合法律规定，本院酌情调整为按年租金的30%作为违约金，超过部分本院不予支持；二、关于被告丽珀控股公司担保的问题。原告西联云想公司与被告丽珀安博公司、丽珀控股公司签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》之补充协议（一）第二条约定：被告丽珀控股公司同意对被告丽珀安博公司履行原合同项下的义务向原告西联云想公司承担连带保证责任，故原告西联云想公司要求被告丽珀控股公司对被告丽珀安博公司履行义务应承担保证责任的诉讼请求，本院予以支持；三、关于缴纳履约保证金的问题。在庭审后，原告西联云想公司向本院确认被告丽珀控股公司曾向原告西联云想公司缴纳履约保证金50万元，其中涉及本案保证金为200000元，原告西联云想公司同意被告丽珀安博公司在支付租金中予以先行扣除。对于原告西联云想公司要求被告丽珀安博公司按双倍计算占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告浙江西联云想投资管理有限公司与被告浙江丽珀控股集团有限公司于2017年4月13日签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》、原告浙江西联云想投资管理有限公司与被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司、浙江丽珀控股集团有限公司签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》之补充协议（一）、于2017年7月24日签订的《杭州下城区西联商务中心租赁合同》之补充协议（二）； 二、被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江西联云想投资管理有限公司支付租金934216.72元； 三、被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江西联云想投资管理有限公司支付逾期支付租金产生的违约金243153.4元（以未付租金1134216.72元为基数，按每日万分之六计算，暂计算至2018年8月30日，此后以未支付租金为基数计算至实际履行完毕止）； 四、被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江西联云想投资管理有限公司支付免租期内租金2412236.46元； 五、被告浙江丽珀控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区联商务中心2幢1楼配套大厅、5-9层房屋腾空退还给原告浙江西联云想投资管理有限公司，并支付房屋占有使用费（从2018年8月30日起按每日每平方米1.85元计算至实际房屋腾空日止）； 六、被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江西联云想投资管理有限公司支付违约金1447341.87元； 七、被告浙江丽珀控股集团有限公司对被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司履行上述第二至六项承担连带保证责任； 八、驳回原告浙江西联云想投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72099元，保全费5000元，共计77099元，由原告浙江西联云想投资管理有限公司负担25040元，被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司负担52059元，被告浙江丽珀控股集团有限公司负连带保证责任。 原告浙江西联云想投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江丽珀安博酒店管理有限公司、浙江丽珀控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  罗书生 人民陪审员  郑 义 人民陪审员  董勤敏 二〇一九年一月十日 代书 记员  马小兰