上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初19012号原告：黄某某，女，汉族，1963年1月25日生。原告：陈某某，男，汉族，1966年5月10日生。两原告共同委托诉讼代理人：张若楠，北京京师(温州)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：胡天彬，北京京师(温州)律师事务所律师。被告：温州同盟电气有限公司，住所地浙江省乐清市。法定代表人：施曰武，董事长。委托诉讼代理人：施亦芝，浙江杭天信(乐清)律师事务所律师。第三人：胡莲琴，女，汉族，1964年6月27日生，户籍地浙江省乐清市柳市镇上岩后村。第三人：郑元胜，男，汉族，1963年4月25日生，户籍地浙江省乐清市柳市镇上岩后村。原告黄某某、陈某某与被告温州同盟电气有限公司(以下简称同盟公司)、第三人胡莲琴、郑元胜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月22日进行了公开开庭审理，两原告的共同委托诉讼代理人张若楠、胡天彬，被告同盟公司的委托诉讼代理人施亦芝到庭参加诉讼，第三人胡莲琴、郑元胜经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄某某、陈某某共同起诉请求：1.停止执行胡莲琴名下位于上海市经纬城市绿洲一学府涵青家园A区涵青路XXX弄XXX号XXX室的房屋；2.依法确认原告与胡莲琴签订的房屋买卖合同合法有效；3.判令胡莲琴、郑元胜配合办理上述房屋的不动产登记过户手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：胡莲琴于2007年7月向黄某某、陈某某借款人民币44万元(以下币种同)，到期后不能归还借款。胡莲琴此前购买了上海市经纬城市绿洲一学府涵青家园A区涵青路XXX弄XXX号XXX室的房屋(本案系争房屋)，支付了433,634元首付款，因胡莲琴无力还款，双方于2007年10月19日协议约定胡莲琴以上述房屋卖给原告，欠款44万元转为购房款。黄某某接收房屋后对房屋进行了装修，因对该房的出资款中有部分是陈某某出的，陈某某当时在上海做生意，黄某某就将该房出租给了陈某某及其家人居住至今。两原告之后以胡莲琴的名义共同归还了该房的银行贷款，还贷款项都是两原告出的。因两原告始终联系不到胡莲琴，故一直未办理房屋过户手续。胡莲琴在此后的执行过程中亦向法官承认当时已将该房卖给了黄某某，其本人放弃对该房的权利。原告认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，原告已经交付全款购买系争房屋并入住，房屋未交付非原告过错，原告有权请求排除他人对系争房屋的申请执行。故提出如上诉请。被告温州同盟电气有限公司辩称，原告和第三人之间并无有效的房屋买卖合同，所谓的以房抵债协议不是房屋买卖合同，且该协议上无陈某某的签名。原告与第三人间有相互串通逃避第三人对他人所负债务的嫌疑。对银行的还贷记录都是以胡莲琴名义还款的，不能证明是原告出资还款。且长期以来，原告并未积极向胡莲琴主张将系争房屋过户，即使胡莲琴联系不上，原告亦可通过司法途径请求房屋过户，但原告并未行使。故即使当时第三人愿意将房屋卖给原告，房屋未过户亦是由于原告自身原因。原告现请求排除对系争房屋的执行于法无据，被告要求驳回原告的诉请。第三人胡莲琴、郑元胜未到庭应诉，也未发表意见。本院经审理查明，2009年6月4日，系争房屋产权被登记在胡莲琴名下。同月15日，系争房屋银行贷款全部提前还清。同月27日，系争房屋抵押登记被注销。2010年9月15日，浙江省乐清市人民法院(以下简称乐清市法院)就同盟公司诉胡莲琴、郑元胜民间借贷纠纷一案作出(2010)温乐商初字第317号民事判决，判令胡莲琴、郑元胜于判决生效之日起十日内共同偿还同盟公司借款130万元及从2007年8月16日起按银行同期贷款利率四倍计算至判决确定的履行之日止的利息。该判决生效后进入执行程序，乐清市法院于2011年3月1日作出(2011)温乐执民字第116-1号执行裁定书，裁定对系争房屋予以查封，查封期限二年。上海市宝山区房地产登记机构的登记记录显示系争房屋被乐清市法院司法限制的期限为2011年3月3日至2013年3月2日。后乐清市法院又对系争房屋作了第二次查封，登记显示受限期限为2014年4月23日至2016年4月22日。乐清市法院后将该执行案委托本院代为执行，本院先后以(2012)宝执字第2558号、(2017)沪0113执7332号两次立案执行该案。本院在执行过程中，查明系争房屋由陈某某、陈文珍占有使用。2012年10月24日，本院执行法官在系争房屋处对居住人陈文珍作了笔录，笔录中陈文珍称其是陈某某之妻，他们也是胡莲琴的债权人，胡莲琴将该房屋抵债给他们；法官询问居住人有无向法院起诉过或向胡莲琴主张过系争房屋产权，陈文珍说曾向宝山法院起诉过胡莲琴，但后来律师说胜算不大，就撤诉了。2016年11月3日，我院作出执行裁定，对胡莲琴、郑元胜予以财产查封。同日我院对系争房屋予以查封，登记材料显示司法限制期限为2016年11月3日至2019年11月3日。本院拟对系争房屋予以评估、拍卖，于2018年4月12日发出公告，要求被执行人胡莲琴自行迁出系争房屋，房屋内其他财产所有人将属于自己的财产自行搬离。黄某某、陈某某遂提起执行异议，要求排除对系争房屋的执行。本院经审查后于2018年8月20日作出(2018)沪0113执异140号执行裁定：驳回案外人黄某某、陈某某的异议请求。黄某某、陈某某遂提起本案执行异议之诉。另查，2009年8月，黄某某为原告，以胡莲琴为被告起诉至本院，诉请：1.依法确认系争房屋归黄某某所有；2.胡莲琴协助黄某某办理诉争房屋的过户手续。本院以(2009)宝民三(民)初字第1034号立案受理，并追加郑元胜为该案第三人。2010年5月11日，黄某某就该案向本院提交撤诉申请书，写有“原告黄某某诉被告胡莲琴财产权属纠纷一案，现因原告要进一步调查收集证据，故特向贵院申请撤诉，望贵院依法能予准许”。同日，我院对该案作出裁定：准许原告黄某某撤回起诉。以上事实，有乐清市法院、本院的相关法律文书和卷宗材料、不动产登记机构的登记记录、调查笔录、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。另在本案诉讼中，原告提供了两份《协议书》，一份协议书由胡莲琴(甲方)、黄某某(乙方)签署，落款日期2007年10月19日，主要约定：甲方向乙方借款44万元，因不能偿还，甲方愿将向开发商购买的系争房屋一套转让给乙方抵偿欠款，该房甲方预付款433,634元、附加印花税551.8元、登记费250元，合计434,435.8元，抵还乙方欠款，此套商品房属乙方所有……此房产永不找不赎，等等。另一份协议书由黄某某(甲方)与陈某某(乙方)签署，落款日2010年4月7日，主要约定甲方于2007年7月借给胡连琴44万元整，其中有22万元是乙方一起借给胡连琴，后因胡连琴无法按期还款，故将胡连琴购买的系争房屋用于冲抵向甲乙双方的借款。此房屋归甲、乙双方所有，以后按揭也由双方共同支付，物业费都由乙方交纳，等等。对于上述两份协议书，同盟公司对其真实性均不予认可。原告还提供了其对系争房屋交付物业费、归还银行贷款的部分证据，但归还贷款的凭证显示还贷人均为胡莲琴。本院认为，本案原告请求排除对被执行人胡莲琴名下的系争房屋的执行，该请求成立与否，需根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。根据该条规定，即使案外人买受作为执行标的物的不动产，亦需符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的必要条件，才可能排除执行。本案即使如原告所称其在2007年间向胡莲琴购买了系争房屋，但却长期未办理过户手续，原告对此称联系不到胡莲琴，但这并不妨碍原告当时通过诉讼途径请求房屋过户并及时申请对系争房屋进行保全。原告在2009年8月曾提起诉讼请求房屋过户，但在次年又以需收集证据为由撤回了该起诉，之后未再有起诉和申请保全的行为。普通人购买房屋后，长期不能过户，也应意识到其中的风险而应积极采取法律措施。2012年本院执行时对原告家人进行了谈话，原告更应意识到系争房屋不过户的风险，但之后原告仍未采取法律行动。并且乐清市法院对系争房屋的首次查封期限为2011年3月3日至2013年3月2日，第二次查封期限为2014年4月23日至2016年4月22日，其间有一年多的空档期，原告也未有任何起诉和申请保全的行为。综上可见，本案系争房屋始终在胡莲琴名下而未过户至原告，原告自身对此有明显过错。如今系争房屋因胡莲琴拖欠同盟公司的债务而被作为执行财产查封并将拍卖，原告再以已购买系争房屋为由诉请排除对该房屋的执行及请求过户，为时已晚，不能得到司法的支持。故本院对原告的诉讼请求均不予支持。原告由此产生的损失，可以另行向胡莲琴等相关责任人主张赔偿。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告黄某某、陈某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币46,800元，由原告黄某某、陈某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐子良人民陪审员  王 芳人民陪审员  支方珍二〇一九年一月十四日书 记 员  朱 琦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：......（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。......二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。