新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院民事判决书（2019）新32民终161号上诉人（原审被告）：李彦成，男，1956年8月28日出生，汉族,住河南省宜阳县。上诉人（原审被告）：王振芳，男，1958年12月17日出生，汉族,住河南省益阳县城关镇菜市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：董平，新疆典腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆杰昂房地产开发有限责任公司，住所地新疆和田市火车站**。法定代表人：刘晟合，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨新选，新疆杰昂房地产开发有限公司法律部经理。原审第三人：杨苏江，男，1962年10月24日出生，汉族，原新疆杰昂房地产开发有限责任公司法定代表人，现在阿克苏监狱服刑。上诉人李彦成、王振芳因与被上诉人新疆杰昂房地产开发有限责任公司（以下简称杰昂公司）、原审第三人杨苏江商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2019）新3201民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李彦成及其委托诉讼代理人董平，上诉人王振芳及其委托诉讼代理人董平，被上诉人杰昂公司的法定代表人刘晟合及其委托诉讼代理人杨新选，原审第三人杨苏江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦成、王振芳上诉请求：一、请求依法撤销和田市人民法院（2019）新3201民初234号民事判决；二、请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院审查事实不清。1、一审法院在没有认真核实款项金额的基础上贸然认定付款金额为上诉人和第三人杨苏江之间的经济往来，属事实审查不清。2、合同合法有效，上诉人也完成了举证责任，并经和田市人民法院其他同类案件进行了确认，一审法院没有考虑上述基本事实。（二）本案是一起商品房买卖合同纠纷。应当使用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》等有关条款作为判决依据，但一审法院引用了《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对商品房买卖合同进行判决，属于适用法律错误。（三）被上诉人的合同解除权，已经超过了一年的法律规定除斥期间的强制规定，已丧失解除权。（四）上诉人和被上诉人均同意继续履行合同，但一审法院在违背双方当事人的意愿的情况下解除合同，这明显超出了法院的审理范围，并违背了双方当事人的真实意思表示。杰昂公司辩称，2014年10月23日，李彦成、王振芳以房屋抵押并承诺给杰昂公司提供贷款为由，到和田市房产局办理预售抵押登记业务，因房产局提出没有办理过抵押登记业务，而给办理了《商品房买卖合同》的备案手续，根据合同第七条第一款第二项的约定：“逾期超过30日之后，出卖人有权解除合同”，由于商品房买卖合同备案后，李彦成、王振芳拒不履行合同的约定，没有向杰昂公司交付购房款，根据合同约定和法律规定，一审判决解除合同符合法律规定，请二审驳回上诉，维持原判。杨苏江述称，一审判决解除与上诉人的《商品房买卖合同》有误。杰昂公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：杰昂公司于2013年7月火车站物流园区开发建设南方市场项目工程。2014年10月23日，双方达成以房抵押借款意愿，但未能办理抵押手续，后双方签订《商品房买卖合同》；杰昂公司以借款为目的与李彦成、王振芳签订《商品房买卖合同》，李彦成、王振芳未按期支付房款，按照法律规定，杰昂公司要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2014年10月23日，杰昂公司与王振芳、李彦成签订《商品房买卖合同》，王振芳、李彦成购买杰昂公司位于南方综合市场一层面积为5306.35平方的商品房，商品房总价款为57000000元；2014年11月25日，王振芳、李彦成向和田市税务局缴纳了契税、向和田市房产局缴纳了维修基金，并在房产登记部门办理了备案登记手续。杰昂公司给王振芳、李彦成出具收款收据（2013年7月2日收到王振芳购房款7000000元、2013年8月5日收到李彦成购房款10000000元、2013年9月6日收到王振芳购房款7000000元、2013年12月8日收到李彦成购房款15000000元、2014年3月5日收到王振芳购房款5000000元、2014年3月10日收到王振芳购房款13000000元），但该涉案房款未打入杰昂公司账户中。另查明，2015年11月19日，和田市人民法院受理了(2015)和市民一初字第00699号杰昂公司诉王振芳、李彦成、马红梅、马红芳请求确认双方签订的《承诺书》、《商品房买卖合同》无效一案，在该院审理过程中杰昂公司申请撤诉，该院裁定准许撤诉。2016年11月9日，和田市人民法院受理了（2016）新3201民初2018号王振芳、李彦成诉杰昂公司及第三人杨苏江请求交付房屋、承担违约金一案，在该院审理过程中王振芳、李彦成申请撤诉，该院裁定准许撤诉。和田地区中级人民法院（2016）新32民终199号民事判决书认定以下事实：“杰昂公司将建设用地使用权抵押给京和公司，贷款的资金用于房产开发，并取得预售许可，王振芳、李彦成按照购买房屋法定程序签订的《商品房买卖合同，该合同向和田市房产局进行备案、缴纳维修基金及契税，合法有效，予以确认。”一审法院认为，王振芳、李彦成提供2011年5月24日至2014年10月10日期间给杨苏江的转款凭证，只能证明王振芳、李彦成与第三人杨苏江之间有借贷和经济往来的事实，不能证明王振芳、李彦成已支付房款的事实，且王振芳、李彦成也并未在杰昂公司出具收据的日期向其支付购房款。王振芳、李彦成与第三人杨苏江签订的《商品房买卖合同》，其目的是以物抵债，并没有实际履行《商品房买卖合同》的付款义务，故杰昂公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。遂判决：解除原告新疆杰昂房地产开发有限责任公司与被告王振芳、李彦成签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA201410210001）。本院二审期间，王振芳、李彦成围绕上诉请求依法提交了证据：2014年10月20日出具的《协议》，拟证明：购房款没有打入公司账户是因为打入了杨苏江个人账户，上诉人和杨苏江核算后协商将一楼整层商铺抵偿借款。杰昂公司质证称，此《协议》是在合同之前签订的，和合同没有关联，购房款没有打到公司账户上，协议上没有公司盖章，关联性、真实性均不认可。杨苏江质证称，协议的真实性认可，是我写的协议，因为之前成立公司没有钱，所以上诉人的钱是打进我个人账户的，写协议时双方对过账。本院认证如下：因杨苏江认可双方经对账后将借贷转化为购房款，对此证据本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。双方在签订《商品房买卖合同》前存在借款合同关系，经王振芳、李彦成与杨苏江对账协商，在杨苏江未能偿还借款本息的情况下，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，因杨苏江在签订合同时为杰昂公司的法定代表人，且其亦在《协议》上落款为“新疆杰昂房地产开发有限责任公司”，故杨苏江出具《协议》的行为为职务行为。杰昂公司与王振芳、李彦成签订的《商品房买卖合同》为变更法律关系性质的一致意思表示，不违反法律禁止性规定，此合同合法有效。杰昂公司以未缴纳购房款提出解除合同的诉讼请求应予以驳回。综上所述，李彦成、王振芳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2019）新3201民初234号民事判决；二、驳回原审原告新疆杰昂房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，由新疆杰昂房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长王喆审判员辛元忠审判员常喜盈二〇一九年十二月三日书记员 王允希