昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初2990号原告：云南浙商投资开发有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马配娟，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨举，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄百炎，男，1961年11月25日出生，汉族，住湖北省汉川市。被告：邓艳琼，女，1971年9月13日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州大姚县。原告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商投资公司）与被告黄百炎、邓艳琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浙商投资公司的委托诉讼代理人马配娟、杨举到庭参加诉讼，被告黄百炎、邓艳琼经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浙商投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续；2.判令两被告连带支付违约金30689.7元；3.判令两被告连带向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；4.判令两被告承担本案的诉讼费（含案件受理费及保全费）；5.判令两被告承担诉讼过程中实际产生的公告费225元。事实及理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》，以及原被告与贷款银行签订的《贷款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称：“该房屋”，房屋地址：昆明市呈贡洛羊物流片区（一期）11幢商业X号】，应按约向原告支付购房总价款￥306897元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若因被告不按时支付银行规定的月付按揭款，导致原告承担连带清偿责任的，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。代偿后，虽经原告多次催要，被告仍拒绝向原告支付。被告邓艳琼书面答辩称：一、被告邓艳琼与浙商投资公司购买商品后，房屋依法属于被告邓艳琼所有，被告提供相关材料给原告，原告已经提供材料办理了银行按揭贷款，被告欠的是银行的钱，至于是否差欠银行的钱，不关原告的事，所以原告不具备诉讼主体资格。二、同意解除双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，由原告返还被告购房款312772元和已经支付的按揭款187000元。三、判决后，不需要被告配合原告办理购房合同备案登记注销手续。四、房屋自始至终都是在原告的管理和控制下，原告没有交付房屋给被告，不存在由被告返还原告房屋。五、被告没有违约，不需要向原告支付违约金30689.70元。相反，应当由原告支付被告违约金30689.70元。六、原告要求被告支付的律师费5000元，无事实依据，被告没有违约，违约的是原告。况且暂计律师费5000元是一个不确定的数据。七、原告主张的诉讼费、保全费、公告费、保全担保费，无法律依据，由于被告没有违约，违约的是原告，房屋没有交付，始终在原告管理控制之下，不需要保全，与此相关的费用都应当由原告承担。另外，被告黄百炎、邓艳琼已经离婚多年，黄百炎现在下落不明。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙商投资公司（甲方）、黄百炎（乙方）于2013年6月9日签订《商品房购销合同》（合同登记号：ＣＧ2013071102632）及合同补充协议，约定：被告黄百炎向原告浙商投资公司购买昆明市呈贡洛羊物流片区（一期）11幢X号，房屋总价款306897元。合同补充协议第一条第5项及《商品房购销合同》第十三条第三款约定：若黄百炎不按时支付银行规定的月付按揭款，导致浙商投资公司代其履行担保责任的，视为黄百炎单方解除合同，若浙商投资公司无过错情况下，黄百炎应按合同总金额10%向浙商投资公司支付违约金，黄百炎应在30日内与浙商投资公司办理解除合同的相关手续，同时浙商投资公司应在扣除违约金后以不计息方式退还黄百炎、邓艳琼所剩房款，合同解除后浙商投资公司有权自行处置该房屋。合同补充协议第一条第6项约定:因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。黄百炎、邓艳琼与中国建设银行股份有限公司云南省分行于2013年7月1日签订了《个人商业用房贷款合同》，就诉争房屋及另案所购两套房屋（东盟商贸港项目一（一期）11幢商业902、X号）向该银行共计贷款300000元，贷款期限120个月，浙商投资公司是该按揭贷款合同的保证人，浙商投资公司是为贷款合同提供阶段性连带责任保证。担保借款合同经昆明市明信公证处公证，该文书中确认黄百炎、邓艳琼系夫妻关系。2019年1月9日，中国建设银行股份有限公司云南省分行出具《情况说明》，确认该笔贷款因借款人未按借款合同约定利息还款义务，债权人经过催收等程序确认借款人已无能力还款。原告浙商投资公司履行个人住房贷款担保义务，于2015年5月6日为借款人黄百炎结清贷款本息及罚息281767.24元。原告为本案诉讼支付律师费5000元。本院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告黄百炎未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告黄百炎、邓艳琼的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为原告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，原告单方解除合同，应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计30689.7元向原告支付违约金。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费5000元系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担。关于原告要求被告立即配合其办理购房同备案登记注销手续并返还房屋的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。被告黄百炎、邓艳琼在缔约时系夫妻关系，该债务系夫妻共同债务，因此对于原告主张两被告承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告云南浙商投资开发有限公司与被告黄百炎于2013年6月9日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》；二、被告黄百炎于本判决生效之日起十日内配合原告云南浙商投资开发有限公司办理《商品房购销合同》（合同登记号：CG2013071102632）的备案注销手续；二、由被告黄百炎、邓艳琼于本判决生效之日起十日内连带向原告云南浙商投资开发有限公司支付违约金30689.7元、律师费5000元；三、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元、公告费225元，由被告黄百炎、邓艳琼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  朱 曦人民陪审员  段学英人民陪审员  钱燕青二〇一九年一月十四日书 记 员  张 倩