福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申4489号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田245号1栋。 法定代表人：陈莲英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄琳，福建雅厚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈忠良，男，1980年5月30日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾雅飞，福建闽江律师事务所律师。 一审被告：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室088区间（福清市新厝镇新江路9号）（自贸试验区内）。 法定代表人：陈克标，该公司董事长。 再审申请人福建诚旺置业有限公司(以下简称诚旺公司)因与被申请人陈忠良及一审被告福建福台海峡商品交易中心管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终6440号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 诚旺公司申请再审称：(一)一二审判决认定事实不清，证据不足。1.一二审判决认定陈忠良与诚旺公司订立商品房买卖合同，且购买讼争商铺的买受人为陈忠良，是错误的。由于讼争商铺只能出售给符合条件的台商，因此陈忠良以案外人吴瑞霞的身份购买，双方于2014年10月23日签订一份标注有“合同草稿”字样的《商品房买卖合同》，并预交14万元购房款的事实，只能证明陈忠良与诚旺公司形成商品房预约合同关系，讼争商品房的实际买受人应为吴瑞霞，应由其与诚旺公司订立正式的商品房买卖合同。2.一二审判决认定陈忠良已付清59号商铺的购房款291217元，是错误的。陈忠良就其购买的59号商铺仅支付14万元购房款，一二审法院以案外人吴伦勇、吴瑞美支付的长租租金充抵陈忠良应当支付的部分购房款，缺乏事实依据。吴伦勇、吴瑞美支付租金的时间不仅早于讼争合同签约时间，且诚旺公司向吴伦勇、吴瑞美出具的收据也体现收取租金而非购房款，吴伦勇、吴瑞美与福建福台海峡商品交易中心管理有限公司签订的《商铺租赁预定协议书》可以印证这一事实。3.一二审判决认定诚旺公司未依约向陈忠良交付讼争商品房，是错误的。如前所述，诚旺公司尚未与陈忠良订立正式的商品房买卖合同，陈忠良也未交清所有购房款，因此，诚旺公司尚不具备交付商品房的条件和义务。4.一二审判决以讼争商品房不具备登记至陈忠良名下的条件为由，认定诚旺公司不能履行合同主要义务构成违约，是错误的。对于讼争商铺只能销售给符合条件的台商，签约时陈忠良已明确知晓，故而以其台湾亲属吴瑞霞的身份购买，因此，对讼争商品房客观上不能登记至陈忠良名下，致使合同目的不能实现的不利后果应由陈忠良承担。5.一二审判决认定诚旺公司未对合同解除的通知提出异议是错误的。陈忠良虽于2017年2月28日向诚旺公司送达解除合同的通知，但该通知内容与事实不符，并不发生合同解除的法律后果。诚旺公司不仅不同意解除合同，还多次要求陈忠良交清购房款，并通知吴瑞霞签订正式的商品房买卖合同。 (二)一二审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条及一百三十条的规定，认定诚旺公司与陈忠良签订的合同解除，并返还购房款，适用法律错误。陈忠良违反预约合同约定，导致双方至今未签订正式的商品房买卖合同，其行为已违背社会公德和公序良俗，不应得到支持。从陈忠良的诉讼请求内容可知，在其向一审法院起诉时，讼争合同尚未解除，一二审判决确认合同已经解除，明显判非所诉。陈忠良对讼争商品房销售限制应属明知，其未尽谨慎审查、注意义务，应对合同目的不能实现的法律后果承担责任。综上，请求依法对本案再审，改判驳回陈忠良的诉讼请求。 陈忠良提交意见称，一二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，诚旺公司的再审申请缺乏事实与法律依据，应予驳回。 本院经审查认为，本案双方当事人系使用经福建省建设厅及福建省工商行政管理局监制的合同示范文本签订讼争《商品房买卖合同》，该合同载明买受人为陈忠良。虽然合同编号一栏体现有“合同草稿”字样，但该合同明确约定购买商品房的房号、面积、价款以及违约责任等主要内容，且签约时诚旺公司已取得讼争商品房的预售许可证，具备签订商品房买卖合同的条件，一二审法院认定该《商品房买卖合同》依法成立并生效，是正确的。诚旺公司主张讼争商品房有特定销售对象，实际买受人是吴瑞霞，《商品房买卖合同》性质应为商品房预约合同，缺乏事实和法律依据，理由不能成立。虽然陈忠良向一审法院提交的《收款收据》及银行汇款明细体现仅有一笔交纳59号商铺14万元购房款而出具的《收款收据》记载交款人为陈忠良，其他款项均因通过案外人账户汇款并向案外人出具收款凭证，且《收款收据》体现收取“租金、押金或定金”字样，不能直接证明陈忠良交款的事实，但是，从诚旺公司与多名案外人签订的租赁协议及其履行情况来看，租赁双方没有约定租赁期限以及具体的交付使用时间等内容，且未实际交付使用，明显不符合房屋租赁的交易习惯和常理，结合该案外人均与陈忠良存在亲属关系，并到庭陈述受陈忠良委托交款的事实，交款数额亦与本案购房款总额相吻合，可以认定租赁协议项下租金已转为本案购房款，陈忠良已支付讼争合同项下购房款。诚旺公司否认其收到陈忠良的全部购房款，理由不能成立。根据查明的事实，讼争商品房仅限于向特定台商出售，陈忠良不符合该身份，故本案客观上不具备将房产登记至陈忠良名下的条件，合同目的不能实现。二审判决据此认定至陈忠良向诚旺公司发函要求解除合同的通知到达诚旺公司时《商品房买卖合同》已经解除，并无不当。合同解除后，已经支付的购房款应当予以返还，二审判决诚旺公司向陈忠良返还购房款，亦无不当。 综上，诚旺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回福建诚旺置业有限公司的再审申请。 审 判 长  林国新 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈志辉 二〇一九年一月十六日 法官助理宫静 书记员钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。