洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0304民初779号原告：肖君霞，女，汉族，1964年1月15日生，户籍所在地:河南省偃师市，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：李瑞、肖晓，河南万基律师事务所律师，特别授权。被告：河南利德房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市中原区建设西路66号院1号楼付19号。法定代表人：楚世平，总经理。委托诉讼代理人：董茜生，河南天坤律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市中小企业联合会，登记住所地：洛阳市西工区九都路世纪华阳53幢1601室。登记法定代表人：李华。被告：洛阳市豪迈房地产置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春路10号街坊24号楼7楼。法定代表人：徐江怀，总经理。委托诉讼代理人：高春明、都文卿（实习），河南明昕律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，总经理。委托诉讼代理人：李俊涛，公司副总经理，特别授权。原告肖君霞诉被告河南利德房地产营销策划有限公司（以下简称利德公司）、被告洛阳市中小企业联合会（以下简称企联会）、被告洛阳市豪迈房地产置业有限公司（以下简称豪迈公司）、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告肖君霞及其委托诉讼代理人李瑞、肖晓，被告利德公司委托诉讼代理人董茜生，被告豪迈公司委托诉讼代理人高春明、都文卿，到庭参加诉讼，被告企联会不在登记住所地，去向不明，经本院公告传唤，未到庭应诉，第三人懿皇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告肖君霞向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同退还原告已支付的购房款13万元及双倍返还定金4万元，共计17万元；2.判令三被告赔偿原告利息（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计，自2017年5月17日至实际还款之日）；3.判令三被告赔偿原告预期可得利益损失19.602万元（原告购房面积130.68平方米，按每平方米涨价1500元计算）；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月，原告经第三人懿皇公司居间介绍到豪迈世纪馨园售房部购买利德公司代理销售的豪迈公司开发的洛阳市瀍河区夹马营路65号的房屋。原告与被告利德公司2017年3月18日签订《豪迈世纪馨园》，约定购买豪迈公司世纪馨园2号楼一单元14层04号建筑面积130.68平方米的房屋，购房款653400元。后原告按约定向利德公司交付定金2万元，首付款13万元，共计15万元。原告多次催促利德公司要求豪迈公司与原告签订正式《商品房买卖合同》，但三被告一直拖延不签。原告后来才得知所购买的房屋已经被卖给了别人。原告支付了部分购房款却不能得到房屋，给原告生活造成了极大困扰，涉案房屋现已每平方米至少涨价1500元，原告损失惨重。被告利德公司答辩称：利德公司只是现场代表豪迈公司进行房屋宣传及销售，销售过程中按照双方的约定履行职责，定金、购房款及其他费用由企联会安装的poss机收取，利德公司并未收到钱款，不应承担相应的法律义务。原告所诉可得利益损失只是预期值，并不是原告的直接利益损失。被告豪迈公司答辩称：豪迈公司在售房部派驻有一名工作人员和一台poss机，poss机户名是豪迈公司，负责看房和收取款项，不知道利德公司和懿皇公司是如何欺骗原告的，豪迈公司未收到原告的钱，对原告购房一事毫不知情。豪迈公司与利德公司、懿皇公司从未签订过委托协议和中介协议，豪迈公司是与企联会签订销售协议，期限为2017年1月1日至3月31日止3个月，协议到期后双方进行结算时才知道企联会以合同形式转给利德公司销售，根据合同相对性原则，豪迈公司与企联会的合同已到期，留守人员是办理后期售房贷款工作，他们以欺诈行为获得购房款豪迈公司无法控制、知晓，豪迈公司不应承担责任。被告企联会未答辩。第三人懿皇公司未答辩。经审理查明：一、2017年3月18日，原告肖君霞签订了标题为《豪迈世纪馨园》的协议，协议为打印体格式化，主要内容有意向房源、建筑面积、表单价、总房款、优惠、付款方式，其中的具体房号、价格及优惠等需手写。肖君霞的协议填写：意向房源为2号楼一单元14层04号，建筑面积130.68㎡，约定按揭方式付款，优惠后单价5000元/㎡，优惠后总价653400元，应首付133400元，贷款52万元。协议下方有肖君霞签名，置业顾问康讯签名，无任何公司公章。原告肖君霞另持有加盖长条形“河南利德房地产营销策划有限公司收款专用章”的收据二张和记载2017年5月16日消费130000元的pos签购单、中信银行个人账户明细各一份、2017年3月18日消费17000元的中国邮政银行账户交易明细一份，其中2017年3月18日收据载明肖君霞交购房定金2万元，2017年5月16日收据载明肖君霞交购房首付款130000元。利德公司认为：康讯不是利德公司员工，“豪迈世纪馨园”真实性不认可；收据上利德公司收款专用章不规范，真实性有异议；pos签购单、账户明细无消费去向，不能证明是购房付款。豪迈公司认为：“豪迈世纪馨园”属于询价函，真实性、证明方向均不认可；收据真实性无法辨认，豪迈公司未收，也无法证明利德公司收了；对账单、账户明细真实性无异议，但与原告证明方向无关。二、2017年8月18日，王巧莲等六户向瀍河区信访局反映，其在豪迈世纪馨园小区售房部购房已交定金、预付款等，现在却不退款也不给房子，要求得到房子或者退还所交全部购房款，信访局协调未能解决纠纷，2017年9月8日作出“信访事项处理意见书”，建议通过司法途径维护权益。2017年9月12日，豪迈公司在《洛阳日报》声明其从未就豪迈世纪馨园委托任何单位直接、间接收取定金、首付款及任何款项，提醒购房者严防上当。2017年9月13日，王巧莲等向洛阳市公安局东关分局（以下简称东关公安分局）提出控告，东关公安分局进行调查询问后，认为没有犯罪事实发生，决定不予立案。东关公安分局还曾进行协调，最终未协调成功。利德公司销售经理黄利龙曾口头答应退钱，其中，2017年12月20日黄利龙曾以利德公司名义出具“同意调解书”，写明公司同意将已收意向金40万元支付给东关公安分局，用于协调解决客户退款。2017年9月16日，利德公司发出“致豪迈买房客户的一封信”，声称因豪迈公司一房二卖造成销售纠纷，合作单位企联会、懿皇公司收取客户资金约97万元。利德公司认为，黄利龙同意调解不代表公司意见，信件说明利德公司与企联会、懿皇公司存在纠纷，收的钱到企联会账上。豪迈公司认为，黄利龙以前是利德公司法定代表人，现在是股东，对“同意调解书”无异议；信件真实性无法辨认，利德公司未向豪迈公司交过钱。豪迈公司还出示举报材料，主张2017年9月10日其向洛阳市公安局长春路分局控告利德公司及黄利龙涉嫌诈骗，原告及利德公司均认为公安机关未立案，对举报材料的真实性不认可。三、东关公安分局曾询问豪迈公司董事长徐道豪、售房部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹，期间豪迈公司还曾提交载明2017年5月其向利德公司支付“代理费”的发票多张。询问笔录记载徐道豪陈述：经介绍与企联会签订销售夹马营路楼盘六十多套余房的协议，企联会安排人到我们的售房部进行销售，不清楚售房部的是利德公司的人；客户交定金、首付款给利德公司，通过企联会把钱交到豪迈公司；一直销售到2017年5月份左右，一共销售37套，30套在2017年5月3日已经结算，企联会指定付到利德公司账户上，开发票时知道他们委托利德公司了，我们一直认为是企联会帮我们卖房，只是开票对着利德；还有7套是与企联会合同终止以后卖的，交了七户的费用，这费用现在还没有结算；九月初销售部才反映另外还有九户利德公司收了钱不给人家退。询问笔录记载郭伟峰陈述：企联会派了三个人到我们售房部帮助卖房，客户付款给企联会，再由他们统一交豪迈公司财务，每三十套一结算；刚开始不知道收据是利德公司印章，后来我们领导说企联会不能开发票就用利德公司的票据了，不知道利德公司是否参与售房；企联会是2017年7月从售房部撤走的。询问笔录记载黄利龙陈述：2017年2月初利德公司派李飞等人到世纪馨园售房部销售，豪迈公司派郭峰和利德公司对接，2017年7月底利德公司离开；懿皇公司推荐客户，客户交意向金利德公司出具收据，客户凭利德公司收据换豪迈公司收据及发票，利德公司将客户的钱转给企联会和懿皇公司；利德公司共销售46套房，其中37套购房手续已办理完毕，还有九套没有办理，其中交意向金的6套，交首付款的3套，共计113万元左右，其中经懿皇公司介绍有7套；大概5月份，利德公司派我与企联会窦晓红、豪迈公司老总徐道豪在涧西世纪华阳的春秋国际会所商谈，口头约定后期收取的110多万元冲抵豪迈公司应支付我公司的佣金；后期销售的九套房豪迈公司知道，因七八月份房价上涨，豪迈公司8月份将这九套房又卖给其他人。询问笔录记载李丰茹陈述：2017年2月11日受利德公司黄利龙指派与上官杨飞一起到豪迈世纪馨园与郭峰交接进行销售，8月初离开，在世纪馨园期间使用李飞这个名字；期间利德公司共销售46套房，其中30套签过合同，16套没签合同，其中有九套的意向金交给利德公司。四、诉讼过程中，原告提交被告豪迈公司为甲方企联会为乙方的《洛阳项目销售协议》（以下简称“销售协议”）一份、被告利德公司为甲方被告企联会为乙方的《战略合作协议书》（以下简称“合作协议”）一份，主张豪迈公司将其房产交由企联会代为销售，企联会又与利德公司合作销售。“销售协议”签订于2017年1月1日，内容为豪迈公司就位于瀍河区夹马营路65号的豪迈·世纪馨园项目1-4号楼住宅委托企联会进行销售，委托期限自2017年1月1日至2017年3月31日。其中约定：超出销售基础价的溢价房款归乙方所有，在甲方收到客户团购（不低于30套）购房款当天溢价部分直接支付给乙方，没发生溢价，甲方不支付任何费用；从签合同到出房产证期间国家规定需要交的费用由客户承担，甲方自行向客户收取；在委托期间甲方不得自行或委托他方销售；乙方担负所派驻工作人员的工装、工资、佣金、住宿及补助费用。“合作协议”签订于2017年3月21日，内容为企联会、利德公司双方分工合作销售房产，合作期限为2017年3月21日至2018年3月20日，甲方按每套房产一万元付给乙方佣金。利德公司对上述二协议的真实性及证明方向无异议，豪迈公司只认可“销售协议”的真实性，主张对“合作协议”不知情。本院认为：一、原告签订“豪迈世纪馨园”房屋的协议事实存在。原告主张“豪迈世纪馨园”房屋的协议是在豪迈世纪馨园售房部签订，符合商品房买卖的交易实际，也与豪迈公司董事长徐道豪、售楼部负责人郭伟峰、利德公司销售经理黄利龙、利德公司销售负责人李丰茹在公安机关关于房屋销售的陈述一致，原告的该主张成立。徐道豪、黄利龙、李丰茹在公安机关的陈述，均承认代理销售中客户先交钱给利德公司再转给豪迈公司的事实，原告出示了加盖利德公司收款专用章的收据并出示了记载相应日期付款的pos签购单、银行个人账户明细，结合原告签订“豪迈世纪馨园”协议的事实，应当认定原告交付了定金、首付款，被告利德公司及豪迈公司不承认收据及收款的真实性，主张不成立。应当认定“豪迈世纪馨园”房屋的协议系与被告利德公司签订。二、被告利德公司与原告签订协议、收取部分款项，又没有使原告与豪迈公司签订正式商品房买卖合同，违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。原告肖君霞至今无法实现购房目的，利德公司以自己名义收取原告购房首付款、定金，应退款、双倍返还定金。被告利德公司推脱责任拖延退款，造成原告利息损失，原告要求赔偿，理由充分，应予支持。原告签订协议、交付部分款项时，应当知道意向房屋是豪迈公司开发，自己应当但是没有与豪迈公司签订书面的商品房买卖合同，而且“豪迈世纪馨园”房屋的协议不具有《商品房销售管理办法》第十六条第二款第（二）项及第（五）至（十二）项的内容，相应第（一）、（三）项的内容不明确，具有相应第（四）项的内容还没有明确付款时间，原告所付款项不到总房款的三分之一，约定的按揭贷款尚不可能办理；所以，该协议应视为购房意向协议，不构成商品房买卖合同。意向房屋涨价不具有可预见性，原告在签订协议时并不能预见到意向房屋涨价的趋势和幅度。原告要求按照房屋涨价的差价赔偿可得利益损失，证据不足，没有法律依据，不予支持。三、利德公司基于与企联会的合作协议参与世纪馨园的销售，企联会是代理销售行为的当事人之一，原告要求其共同承担责任，应予支持。世纪馨园的房屋是豪迈公司开发建设，豪迈公司委托企联会销售，利德公司实际派人进驻售房部销售，销售中实际收款并且加盖利德公司收款专用章，豪迈公司2017年5月份向利德公司支付“代理费”，豪迈公司辩称其不知道或者不清楚利德公司进行销售，理由不成立；徐道豪、郭伟峰、黄利龙、李丰茹关于代理销售人员七八月份才离开售楼部的陈述一致，徐道豪实际认可代理销售一直到2017年5月，豪迈公司辩称其与企联会合同2017年3月31日到期后无法控制、知晓利德公司的销售，理由不成立；应当认定豪迈公司明知而且默认利德公司的代理销售房屋行为。豪迈公司与企联会之间的销售协议以及期限只对其内部产生效力，购房人在售房部购房，有理由相信代理销售人员在代理期限内、有销售权，豪迈公司应当对利德公司的代理销售行为承担法律责任。鉴于利德公司以自己名义收取款项又无证据证明已交给豪迈公司的实际，可以由豪迈公司承担连带责任。本案没有充分的证据证明懿皇公司应当承担责任。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议，判决如下：一、被告河南利德房地产营销策划有限公司、被告洛阳市中小企业联合会共同返还原告肖君霞购房首付款130000元，于本判决生效之日起十日内给付；二、被告河南利德房地产营销策划有限公司、被告洛阳市中小企业联合会共同双倍返还原告肖君霞定金4万元，于本判决生效之日起十日内给付；三、被告河南利德房地产营销策划有限公司、被告洛阳市中小企业联合会共同支付原告肖君霞自2017年5月17日起至本判决实际履行之日止的利息（以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内给付；四、被告洛阳市豪迈房地产置业有限公司对上述一、二、三项确定的河南利德房地产营销策划有限公司、被告洛阳市中小企业联合会的义务承担连带清偿责任；五、驳回原告肖君霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6790元、公告费800元，合计7590元，原告肖君霞负担3323元，被告河南利德房地产营销策划有限公司、洛阳市中小企业联合会、洛阳市豪迈房地产置业有限公司共同负担4267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  倪献功人民陪审员  段海玲人民陪审员  张丽娜二〇一九年一月十五日代书 记员  任晓娣