福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初549号 原告：洪海标，男，1946年10月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邱占文，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 原告：杨聪梅，女，1949年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邱占文，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告：叶兆芳，女，1987年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：纪英，福建尚圭律师事务所执业律师。 被告：肖丹燕，女，1974年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所执业律师。 第三人：吴鹏伟，男，1978年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：洪鹭云，男，1974年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：钮李明，台湾地区居民，男，1956年3月29日出生，现住台湾地区。 委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：纪英，福建尚圭律师事务所执业律师。 原告洪海标、杨聪梅与被告叶兆芳、肖丹燕，第三人吴鹏伟、洪鹭云、钮李明确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告洪海标、杨聪梅及其委托诉讼代理人邱占文，被告叶兆芳及其委托诉讼代理人俞桂莲、纪英，被告肖丹燕及其委托诉讼代理人吴为帮，第三人吴鹏伟，第三人钮李明的委托诉讼代理人俞桂莲、纪英到庭参加诉讼。第三人洪鹭云经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪海标、杨聪梅向本院提出诉讼请求：判令确认叶兆芳、肖丹燕签订的关于思明区456号之三208室的《存量房买卖合同》无效。事实与理由：位于厦门市思明区的房产（以下简称讼争房产）属洪海标、杨聪梅所有。为支持洪鹭云的经营筹款，洪海标、杨聪梅将房产证交给洪鹭云用于抵押贷款，并于2012年5月向洪鹭云出具了公证授权委托书，授权洪鹭云行使相关权利。2013年上半年，因洪鹭云资金周转出现困难，向吴鹏伟寻求帮助。然而，吴鹏伟却在洪海标、杨聪梅毫不知情的情况下以办理“二手房转按揭贷款”的名义，策划将讼争房产过户到了张月玲名下。洪海标、杨聪梅知道此事后将张月玲等人起诉至厦门市思明区人民法院（以下简称思明法院），请求确认张月玲作为买方的《存量房买卖合同》无效，并将讼争房产的产权恢复登记至洪海标、杨聪梅名下。思明法院审理后，认为吴鹏伟策划将讼争房产过户到张月玲名下的买卖合同签订目的是为了套取银行贷款，交易双方无交付房屋、支付房款等合同履行行为，双方签订讼争合同时并无真实交易房屋的意思表示，该合同属无效合同。但在该案审理过程中，张月玲又将讼争房产过户到叶兆芳名下。此后，又再次过户到肖丹燕名下。因讼争房产已过户至他人名下，思明法院在该案中驳回了洪海标、杨聪梅要求将讼争房产恢复回洪海标、杨聪梅名下的请求。该判决生效后，洪海标、杨聪梅第二次向思明法院提起诉讼，直接要求确认讼争房产属于洪海标、杨聪梅所有，张月玲、叶兆芳、肖丹燕等人协助洪海标、杨聪梅将讼争房产恢复登记至洪海标、杨聪梅名下。思明法院审理后认为，应当先确认各方的买卖合同的效力再确认讼争房产的权属；在案涉房屋买卖合同未经确认无效的情形下，要求确认讼争房产的权属并要求恢复产权登记，证据不足。综上，张月玲、叶兆芳等人在诉讼过程中，为阻挠可能对他们不利判决的执行，恶意将讼争房产几经过户，叶兆芳和肖丹燕为此签订了《存量房买卖合同》，但讼争房产始终由洪海标、杨聪梅居住使用。洪海标、杨聪梅认为，叶兆芳、肖丹燕并不存在真正的买卖行为，双方签订买卖合同系恶意串通损害洪海标、杨聪梅利益的行为，叶兆芳、肖丹燕企图以该形式达到占有洪海标、杨聪梅房产的非法目的。因此，叶兆芳、肖丹燕签订的关于讼争房产的《存量房买卖合同》应当认定为无效合同。基于以上事实和理由，为维护洪海标、杨聪梅合法权益，特提出如上诉求，望判如所请。 叶兆芳辩称，一、洪海标、杨聪梅无任何证据证明叶兆芳与肖丹燕存在恶意串通的行为。洪海标、杨聪梅主张叶兆芳与另案被告张月玲、或者叶兆芳与肖丹燕存在恶意串通且导致其损失，进而要求宣告合同无效，但未能提供任何证据予以证明。相反，叶兆芳可以从五个方面说明叶兆芳与张月玲、吴鹏伟不存在恶意串通的可能，并且是出于对房产登记以及公证授权等的信任与张月玲签订了购买合同：叶兆芳在与张月玲签署涉案《存量房买卖合同》时，房产已经登记在张月玲名下两年半以上，且吴鹏伟称系借张月玲名义买房，张月玲将房产办理了全权委托公证给吴鹏伟，吴鹏伟也确实一直在归还银行按揭贷款（在生效判决中明确载明的事实）。因此叶兆芳和钮李明在买房时根本不可能去怀疑张月玲与吴鹏伟所称房产是吴鹏伟借张月玲名义购买的，吴鹏伟有权处分房产这一事实。洪海标、杨聪梅所称在豪不知情的情况下，吴鹏伟策划“二手房转按揭贷款”的名义将房产过户给张月玲后就起诉并不属实。因为在2013年，洪海标、杨聪梅一家处理了名下四套房产，且洪海标、杨聪梅起诉时房产已经登记在张月玲名下两年半了。洪海标、杨聪梅不可能在长达两年多的时间里都不知道一家人名下房产经由洪鹭云的手已经出售的情况。退一步，因为洪海标、杨聪梅给了其儿子洪鹭云全权授权，若洪海标、杨聪梅真不知道房子被转让的事实，那也是其儿子洪鹭云未尽受托责任所致，与叶兆芳无关。叶兆芳与张月玲在2015年11月29日办理了涉案房产的过户手续，早于洪海标、杨聪梅起诉要求确认张月玲与洪海标、杨聪梅的买卖合同无效的时间。在叶兆芳与张月玲办理过户手续时，叶兆芳与钮李明根本不可能知道洪海标与张月玲之间有纠纷或有纠纷可能。借叶兆芳名义购房的钮李明与吴鹏伟之间有较多的经济纠纷，不可能存在一起串通的可能。若钮李明知道涉案房产存在产权纠纷，是根本不可能与吴鹏伟达成以房抵债的协议的。因为为了将房产过户至叶兆芳名下，钮李明又另外出资了130余万元办理了涉案房产的解押手续。任何一个有理性的人都不会在已经可能损失的情况下，再去冒一个可能导致更大损失的风险。叶兆芳在与张月玲办理过户的过程中，为了保证交易资金的安全，还采用了银行担保过户的方式。若双方存在串通，根本无需这么麻烦与复杂。二、叶兆芳与张月玲签署的《存量房买卖合同》合法有效。根据《买卖合同司法解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，虽法院生效判决认定张月玲与洪海标的房屋买卖合同无效，导致张月玲在签订《存量房买卖合同》时没有取得处分权，但根据该条款规定，因张月玲在交易时确实已经登记为不动产所有人，其与叶兆芳签订的合同并不因为张月玲无权处分而当然无效。前述合同若不存在法律规定无效情形，那合同即为有效。如前所述，本案中洪海标、杨聪梅认为张月玲与叶兆芳不存在真正的买卖行为，且恶意串通并无任何事实依据。相反，因房产实际所有人吴鹏伟已经欠了钮李明巨额欠款，为了保护自己的权利，避免因吴鹏伟不归还欠款遭受更大的损失，故钮先生同意以房抵债（且该房在借款时已经以全权公证委托的方式抵押给钮李明），并因事务繁忙将事务交给叶兆芳代为处理。整个过程合情、合理、合法，不存在任何无效的情形。三、叶兆芳已善意取得讼争房产，且房产已经依法转让给他人，洪海标、杨聪梅的诉讼请求无事实与法律依据，请贵院依法驳回。首先，叶兆芳系从房产登记的产权人张月玲处购买的房产，房产交易前登记在张月玲名下已超过两年半。购买时登记的产权人张月玲确认实际产权人为吴鹏伟，且吴鹏伟也确认借名买房之事实，并提供了其按月归还银行贷款之证据。因此，叶兆芳在购房时确认吴鹏伟确系房产所有人无误。其次，因吴鹏伟向钮李明借款高达660万元未还，因此钮李明与吴鹏伟协商以其房产作价用于偿还其部分欠款。吴鹏伟也答应作价偿还债务（有协议书以及庭审笔录为证）。双方同意将涉案房产作价300万元用于偿还吴鹏伟对钮李明的债务。而300万元系双方交易房产时的公允价格。最后，叶兆芳与吴鹏伟借名买房的张月玲已经依法办理了过户登记手续，取得房产证，后又出售给肖丹燕，并已经依法将房产过户给肖丹燕。综上，叶兆芳系依法取得涉讼房产所有权。洪海标、杨聪梅针对张月玲的诉讼发生在叶兆芳已经与张月玲签订存量房买卖合同之后。在与张月玲进行房产交易时，叶兆芳及钮李明根本无从知晓洪海标、杨聪梅及其儿子、吴鹏伟与张月玲之间存在纠纷的情况。依据物权公示原则以及我国《物权法》第106条、以及2016年3月1日起施行的《物权法司法解释》第15条、16条规定，在法院生效判决认定张月玲与洪海标、杨聪梅之间买卖合同无效情况下，叶兆芳购房行为完全符合法律关于善意取得不动产的规定，也不存在重大过失。在叶兆芳已经善意取得房产，并且已经依法转让的情况下，房产理应由现有产权人享有法定的所有权，任何人均不得侵犯。另外，在物权法定及物权登记公示的原则下，依（2015）思民初字第17791号民事判决认定事实，以洪海标名义将房产出售给张月玲合同无效的根本原因在于洪海标、杨聪梅夫妻在明知儿子洪鹭云将房产用于抵押借款的情况下，仍然给予其高度授权，而洪鹭云又滥用此等授权所致，并非叶兆芳造成洪海标、杨聪梅利益受损。若洪海标、杨聪梅拟主张赔偿，应向洪鹭云及吴鹏伟另行主张。综上，请求依法驳回洪海标、杨聪梅的全部诉讼请求。 肖丹燕辩称，一、讼争房产的权利人系肖丹燕，不属于洪海标、杨聪梅所有。二、洪海标、杨聪梅起诉主张合同的缔约双方（肖丹燕与叶兆芳）不存在真正买卖行为，双方签订买卖合同系恶意串通，损害洪海标、杨聪梅利益并企图以该形式达到占有洪海标、杨聪梅房产的非法目的而请求法院确认讼争《存量房买卖合同》无效的诉讼请求证据不足，与事实不符。三、受让人肖丹燕与转让人叶兆芳签订讼争《房产买卖协议》及用于备案登记的《存量房买卖合同》体现双方真实交易讼争房产的意思表示，合法、有效。四、叶兆芳与肖丹燕对讼争房产的转让系按照交易地市场价格、交易习惯等因素综合进行判断和确认并进行了一系列合同履行行为：1、房源由中介居间介绍；2、讼争房产转让时登记簿上不存在有效的异议登记；3、委托评估机构对案涉房产进行估价；4、以合理的价格转让房屋；5、委托厦门市住房置业担保公司代理，保证买卖双方交易安全；6、房屋过户至肖丹燕名下后即提起诉讼，请求洪海标、杨聪梅搬出讼争房产等。五、思明法院（2016）闽0203民初7359号生效判决认定洪海标、杨聪梅2012年5月9日向洪鹭云（洪海标、杨聪梅儿子）出具公证《委托书》将本案讼争房产的相关权利委托给了洪鹭云代理，包括代为出售、出租、抵押并有权转委托，洪海标、杨聪梅且在起诉书中主张讼争房产转让过户给他人其毫不知情。同时洪海标、杨聪梅本案起诉书事实和理由部分内容也与其在（2016）闽0203民初7359号生效判决中的陈述和法院认定的事实不符、相互矛盾。综上，本案不存在非法目的和恶意串通，叶兆芳与肖丹燕签订案涉合同真实交易讼争房产的意思表示明确，洪海标、杨聪梅方提交的证据不足以认定肖丹燕与叶兆芳签订《房产买卖协议》及用于备案登记的《存量房买卖合同》无效，请求法庭查明事实，驳回洪海标、杨聪梅的诉讼请求。 吴鹏伟述称，洪鹭云对外负债本金共计5000000元，其于2012年5月拿着四套房产（银行贷款商业贷款逾期90天）要求吴鹏伟帮其处理5000000元的债务，商量以房产买卖方式替其偿还款项。经吴鹏伟处理，有一套307室房子被股东陈耀宗套走，一套店面和一套金尚路50多平方米的房子被陈力雄拿走，另还有一套是208室的房产即案涉房产。直至2015年9月，吴鹏伟的公司被团伙诈骗，导致资金链断流，才导致案涉房产断供，吴鹏伟无力偿还按揭，后部分债务系由钮李明帮吴鹏伟偿还。吴鹏伟是钮李明的员工，张月玲是吴鹏伟的员工。案涉房产是洪鹭云向吴鹏伟抵押，吴鹏伟是做炒房的，是洪鹭云将房产交由吴鹏伟处理其债务。 洪鹭云未作陈述。 钮李明述称，同意叶兆芳的答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。洪鹭云未发表质证意见，视为对证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证（详见证据目录）。对有争议的证据，本院分析认定如下： 叶兆芳对洪海标、杨聪梅提供的莲岳社区居委会出具的《居住证明》的真实性、合法性和关联性不予确认，对厦门市永升物业管理有限公司海联中心物业管理处出具的《证明》的真实性、合法性不予确认。本院认为，该二组证据均有原件，且生效的（2015）思民初字第17791号判决书确认讼争房产始终均未办理交付手续，结合肖丹燕起诉洪海标、杨聪梅要求腾空房屋的事实，本院对讼争房产一直由洪海标、杨聪梅居住使用的事实予以确认，对该证据本院予以采纳；叶兆芳对洪海标、杨聪梅提交的吴鹏伟和叶兆芳社保缴交记录、《房产买卖协议》的真实性不予确认。本院认为，该证据因没有原件，真实性无法确认，本院不予采纳；叶兆芳对洪海标、杨聪梅提交的《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》的证明对象有异议。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。 洪海标、杨聪梅对叶兆芳提供的吴鹏伟的《声明》、吴鹏伟与钮李明《协议书》、2012年9月12日《借据》及转账凭证、2012年11月12日《借据》及转账凭证、2014年10月8日《借据》及转账凭证、2015年9月16日《借条》、中国农业银行股份有限公司厦门市分行与张月玲、叶兆芳的《协议书》、《房地产抵押评估报告》的真实性不予确认。本院认为，上述证据有原件核对，本院予以确认；洪海标、杨聪梅对叶兆芳提供的淘宝网司法拍卖纪录的真实不予确认。本院认为，该证据确属法院在淘宝网的拍卖纪录，对讼争房产价格的认定具有参考价值，本院予以采纳。 洪海标、杨聪梅对肖丹燕提供的编号为0001324的《房产买卖协议》及《附加协议》、《协议书》、《收据》、《房地产抵押评估报告》的真实性无法确认。本院认为，上述证据反映了叶兆芳与肖丹燕交易讼争房产的事实，且有原件核对，本院予以确认；洪海标、杨聪梅对叶兆芳、肖丹燕提供的淘宝网司法拍卖纪录的真实不予确认。本院认为，该证据确属法院在淘宝网的拍卖纪录，对讼争房产价格的认定具有参考价值，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争房产原登记于洪海标名下。洪海标与杨聪梅为夫妻关系，共同居住于上述房屋。2012年5月9日，洪海标与杨聪梅向洪鹭云出具一份《委托书》，将讼争房产的相关权利委托给洪鹭云，代理权限包括代为出售、出租讼争房产，有权以讼争房产作为抵押物，并有转委托权。2012年12月27日，洪鹭云将讼争房产的相关代理权限以公证方式转委托给案外人余利勇、陈晓钊等人。2013年4月3日，余利勇作为洪海标的代理人，陈晓钊作为张月玲的代理人，分别以洪海标名义与张月玲名义签订了一份编号为00153464的《存量房买卖合同》，约定洪海标将讼争房产出售给张月玲，成交价为1371000元。2014年10月8日，吴鹏伟出具《声明》称，用于抵押给钮李明借款用的讼争房产产权人名字为张月玲，但实际产权人为吴鹏伟，因限购吴鹏伟借用了张月玲之名购买该房屋，该房屋签署购买合同及转账均由吴鹏伟完成。 2015年10月29日，吴鹏伟与钮李明达成《协议书》，主要内容有：钮李明分别于2012年9月12日、2012年11月12日、2014年10月8日、2015年9月16日借款给吴鹏伟，累计借款金额为660万元，双方达成如下意见：吴鹏伟同意实际产权人为吴鹏伟借张月玲之名购买的讼争房产于2015年10月29日卖给钮李明指定人叶兆芳，房产价值300万元，其中部分用于支付银行贷款1325351.7元、支付张月玲要求支付的100000元及过户手续费、税费67587.52元，合计1492939.22元；剩余1507060.78元抵消借款本金。钮李明与吴鹏伟就此房屋的购房款结清。同日，张月玲与叶兆芳签订一份编号为00426166的《存量房买卖合同》，约定张月玲将讼争房产出售给叶兆芳，成交价为1270000元。因讼争房产设定抵押担保且借款已逾期，中国农业银行股份有限公司厦门市分行作为甲方、张月玲作为乙方、叶兆芳作为丙方，三方达成《协议书》，叶兆芳承诺将部分购房款存入甲方指定保证金账户，以促成讼争房产交易。《协议书》签订后，叶兆芳于2015年11月10日、2015年11月17日向指定保证金账户共计存入1425351.7元，并为购买讼争房产支出登记费、税费、手续费等费用共计67587.52元。 2015年11月12日，洪海标、杨聪梅以张月玲、余利勇为被告，洪鹭云、陈晓钊为第三人，向思明法院提起确认合同效力之诉，请求判令：1.确认编号为00153464的《存量房买卖合同》无效；2.张月玲、余利勇协助洪海标、杨聪梅将讼争房产产权恢复登记至洪海标名下。思明法院经审理后认为，编号为00153464的《存量房买卖合同》虽名为房屋买卖合同，但洪海标及张月玲作为该合同主体，均表示并无交易讼争房产的意思表示，该合同的签订目的是为了套取银行贷款，交易双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，双方签订该合同时并无真实交易房屋的意思表示，该合同应属无效；鉴于讼争房产产权已变更至叶兆芳名下，洪海标、杨聪梅要求张月玲、余利勇协助将讼争房产产权恢复登记至洪海标名下之诉求，已客观无法履行。据此，思明法院于2016年3月21日作出（2015）思民初字第17791号判决，判决如下：一、洪海标与张月玲于2013年4月3日就讼争房产签订的编号为00153464的《存量房买卖合同》无效；二、驳回洪海标、杨聪梅的其他诉讼请求。该判决已于2016年4月14日发生法律效力。 2016年2月19日，因与吴鹏伟存在借贷纠纷，钮李明以吴鹏伟和案外人唐先英、案外人王英杰为被告向厦门市海沧区人民法院（以下简称海沧法院）提起诉讼，请求判令吴鹏伟、唐先英共同向钮李明归还借款本金4394488元、支付借款利息计3366000元等。经海沧法院释明，钮李明将诉讼请求变更为请求判令吴鹏伟、唐先英共同向钮李明归还借款本金6600000元等。2016年12月27日，海沧法院作出（2016）闽0205民初664号民事判决，判决吴鹏伟、唐先英于判决生效之日起十日内支付钮李明借款本金660万元及利息。 2016年3月21日，叶兆芳作为出售方（甲方），肖丹燕作为购买方（乙方），厦门市诚上诚房产代理有限公司作为中介方（丙方），三方签订一份编号为001324的《房产买卖协议》，约定：房屋的成交总价为3050000元，甲乙双方向房管部门办理过户时的申报价为1480000元；本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金50000元，并于本协议签订之日直接支付给甲方；交易税费由乙方承担；乙方将总房款分两次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，乙方于过户当日向甲方支付915000元（含定金），向银行申请商业贷款2135000元；本协议签订后，甲乙双方同意由乙方向丙方支付中介费40000元。《房产买卖协议》第十七条约定的其他事项有：甲方郑重声明本房产在本人手上没有租约；原售价为3200000元，卖方愿降价150000元给乙方作为房内所住人搬出处理费；定金及首付款转入钮李明先生账号（建行62×××98）。同日，叶兆芳与肖丹燕签订一份编号为00492469的《存量房买卖合同》，约定叶兆芳将讼争房产出售给肖丹燕，成交价为1480000元。钮李明、叶兆芳向肖丹燕出具《收据》，载明：兹收到肖丹燕小姐交来购买厦门市思明区首付款（含定金）915000元；叶兆芳、肖丹燕向厦门市住房置业担保有限公司申请007贷款担保业务，肖丹燕向厦门市住房置业担保有限公司支付代缴税费140000元、担保费及代办费共计2000元。2016年3月25日，为确定房地产抵押贷款额度而评估房地产抵押价值，叶兆芳、肖丹燕委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对讼争房产进行评估。该公司于2016年3月25日出具厦巨估抵［2016］1016号《房地产抵押估价报告》，评估价格为3175700元。2016年4月25日，讼争房产办理过户登记于肖丹燕名下。 2016年5月12日，叶兆芳作为甲方，肖丹燕作为乙方，钮李明作为丙方，案外人徐际银作为中介方，四方达成一份《附加协议》，约定：原定（2016.3.21签订之房屋买卖合同）之付款方式，因不再向银行贷款，尾款改为现金付款，甲方愿再降价30000元整，乙方之付款时程如下：一、立即支付1100000元［以兴业银行转账到钮李明账户62×××98（建行）为准；二、余尾款（账户同上）1005000元5月30日前付清；三、所有过户文件（取件单、放货资料……放在担保公司的资料），在乙方付清余款时，共同至担保公司取件。肖丹燕于2016年3月16日转账支付给钮李明50000元，于2016年3月21日分别转账给钮李明650000元、215000元，于2016年5月12日转账给钮李明1000000元，于2016年5月13日转账给钮李明100000元，于2016年5月30日分别转账给钮李明1000000元、5000元，共计3020000元。 2016年5月11日，洪海标、杨聪梅以张月玲、叶兆芳、吴鹏伟、肖丹燕为被告，向思明法院提起诉讼，请求判令：1.确认讼争房产所有权为洪海标、杨聪梅共有；2.张月玲、叶兆芳、吴鹏伟、肖丹燕协助洪海标、杨聪梅将讼争房产产权恢复登记在洪海标名下；3.张月玲、叶兆芳、吴鹏伟、肖丹燕承担该案的诉讼费用（包括保全费5000元）。思明法院经审理后认为，已生效的（2015）思民初字第17791号民事判决书虽认定编号为00153464的《存量房买卖合同》无效，张月玲出售讼争房产系无权处分，但并不能以此推定张月玲与叶兆芳之间以及叶兆芳与肖丹燕之间就讼争房产所签订的《存量房买卖合同》亦无效，因此，也就不能推定肖丹燕与叶兆芳受让讼争房产的行为当然无效；在涉案房屋买卖合同未经确认无效的情形下，洪海标、杨聪梅即以此要求确认讼争房产为其二人共有并要求将该房屋恢复登记至洪海标名下的诉讼主张，证据不足，不予支持。据此，思明法院于2017年2月8日作出（2016）闽0203民初7539号民事判决，驳回洪海标、杨聪梅的诉讼请求。洪海标、杨聪梅不服提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年3月21日作出（2017）闽02民终5219号民事判决，认为生效判决虽证明张月玲购买讼争房产签订的合同无效，但由于讼争房产已经几次买卖，洪海标、杨聪梅在未能证明肖丹燕的购房及叶兆芳的购房均非善意，均属无效的情况下，要求将房产转移至洪海标、杨聪梅名下，依法不能得到支持。张月玲与叶兆芳之间以及叶兆芳与肖丹燕之间就讼争房产签订的《存量房买卖合同》是否无效，与该案系不同法律关系，洪海标、杨聪梅要求在该案中对此一并审理，缺乏法律依据，不能成立。故判决驳回上诉，维持原判。 2016年6月1日，肖丹燕以洪海标、杨聪梅为被告，向思明法院提起诉讼，请求判令洪海标、杨聪梅停止侵权，腾空搬离讼争房产并交还肖丹燕，支付2016年4月25日起至搬出房屋之日止的租金等。思明法院于2018年5月21日作出（2016）闽0203民初8818号判决，认为考虑洪海标、杨聪梅对于讼争房产占有使用的实际情况，在洪海标、杨聪梅已就肖丹燕取得讼争房产的买卖合同效力提起诉讼、肖丹燕对于讼争房产的权利尚未能最终确定的情况下，肖丹燕要求洪海标、杨聪梅返还讼争房产并支付占用费，不予支持。肖丹燕可在相关诉讼最终审结后依照裁判结果行使相应权利。故判决驳回肖丹燕的诉讼请求。 2018年7月18日，洪海标、杨聪梅向本院申请对讼争房产分别在2015年10月29日和2016年3月21日的市场价格进行评估。本院依法委托厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司对讼争房产进行评估。厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司于2018年10月16日出具厦诚德行房估字第××号房地产估价报告，评估讼争房产于2015年10月29日市场价值为3238500元，2016年3月21日市场价值为3562800元。2015年9月12日，位于厦门市思明区在淘宝网司法拍卖以2902956元成交。 2018年4月11日，洪海标、杨聪梅向本院申请财产保全，请求对登记在肖丹燕名下的讼争房产采取保全措施。本院依法作出（2018）闽0206民初549号之一民事裁定，查封肖丹燕名下位于厦门市思明区。 本院认为，本案的争议焦点在于叶兆芳与肖丹燕签订讼争房产买卖合同是否存在恶意串通损害洪海标、杨聪梅合法权益的行为。围绕本案的争议焦点，本院分析认定如下： 一、关于叶兆芳、肖丹燕签订讼争房产买卖合同是否存在恶意串通的主观故意。本院认为，吴鹏伟与钮李明达成的《协议书》、（2016）闽0205民初664号民事判决书共同证明了吴鹏伟因对钮李明负有债务，双方协商以房抵债的事实；结合叶兆芳为解除讼争房产上原设定的抵押权及办理过户等支付1492939.22元的事实，讼争房产虽一直由洪海标、杨聪梅居住使用，但叶兆芳在讼争房产交易之后，随即将讼争房产转让给肖丹燕，进一步证实叶兆芳签订讼争房产买卖合同的目的在于将房屋变现，以抵消吴鹏伟欠钮李明的债务。肖丹燕与叶兆芳、讼争房产中介方签订了《房产买卖协议》，依照该协议约定支付了首期购房款915000元，并在《附加协议》达成后支付了购房款2105000元，同时委托厦门市住房置业担保有限公司对贷款进行担保、缴纳税费等，其一系列购房行为符合房屋交易的常规流程，并无不当。洪海标、杨聪梅没有证据证明叶兆芳、肖丹燕签订讼争房产买卖合同系恶意串通以达到占有讼争房产的非法目的，对其主张本院不予支持。 二、关于讼争房产的转让价格是否合理的问题。本院认为，叶兆芳与肖丹燕在讼争房产买卖合同中约定转让价格为3200000元，因讼争房产目前有人居住将购房价格确定为3050000元，后因肖丹燕由贷款支付改为全款支付将购房款变更为3020000元。以本院委托厦门诚德行资产与房地产土地评估有限公司作出的估价3562800元，2015年9月12日淘宝网司法拍卖位于相同地点房产成交价2902956元和叶兆芳、肖丹燕委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司作出的估价3175700元为参考，讼争房产的转让总价值虽低于评估的市场价格，但仍处于合理范围之内。由于讼争房产并未实际交房，洪海标、杨聪梅仍居住于讼争房产内，《房产买卖协议》约定降价150000元作为房内所住人搬出处理费，肖丹燕在购买讼争房产后，便向思明法院提起诉讼，要求洪海标、杨聪梅腾空房屋并支付租金，二者可以相互印证。结合叶兆芳为尽快以房抵债促成房屋交易、肖丹燕由贷款买房改为全款支付的事实，讼争房产的转让价值低于市场价值也在情理之中。 综上，本院认为，叶兆芳与肖丹燕签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。洪海标、杨聪梅主张叶兆芳与肖丹燕恶意串通损害其合法权益，请求确认叶兆芳与肖丹燕签订《存量房买卖合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。叶兆芳、肖丹燕的抗辩理由成立，本院予以采纳。洪鹭云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 驳回洪海标、杨聪梅的诉讼请求。 案件受理费18120元，由洪海标、杨聪梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王友平 人民陪审员  林婉璐 人民陪审员  杨丽云 二〇一九年一月二十八日 法官助理谢逸萱 书记员林玉萍 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 证据目录 洪海标、杨聪梅提供的证据有： 1、厦门市土地房屋权证、结婚证，证明讼争房产属洪海标、杨聪梅所有； 2、存量房买卖合同（合同编号00153464），证明吴鹏伟等人在洪海标、杨聪梅毫不知情的情况下以办理“二手房转按揭贷款”的名义，策划将讼争房产过户到了张月玲名下； 3、（2015）思民初字第17791号民事判决书、法律文书生效通知，证明洪海标、杨聪梅将张月玲等人起诉至法院，请求确认张月玲作为买方的《存量房买卖合同》无效，并将讼争房产的产权恢复登记至洪海标、杨聪梅名下。法院审理后，认为吴鹏伟策划将讼争房产过户到张月玲名下的买卖合同签订目的是为了套取银行贷款，交易双方无交付房屋、支付房款等合同履行行为，双方签订讼争合同时并无真实交易房屋的意思表示，该合同属无效合同； 4、存量房买卖合同（合同编号00426166），证明诉讼过程中，讼争房产被过户到叶兆芳名下； 5、存量房买卖合同（合同编号00492469），证明讼争房产再次被过户到肖丹燕名下； 6、（2016）闽0203民初7539号民事判决书，证明洪海标、杨聪梅第二次向法院提起诉讼，直接要求确认讼争房产属于洪海标、杨聪梅所有，法院审理后认为，应当先确认各方的买卖合同的效力再确认讼争房产的权属； 7、莲岳居委会居住证明； 8、永升物业证明； 9、电费缴交明细、发票； 10、水费缴交明细、发票； 11、燃气费缴交明细； 证据7-11共同证明讼争的房产一直由洪海标、杨聪梅居住使用。（2016）闽0203民初8818号判决书中对该事实有予以认定。该证据证明叶兆芳和肖丹燕并非真的“买房”，只是在配合转移洪海标、杨聪梅的房产； 12、吴鹏伟和叶兆芳社保缴交记录，证明吴鹏伟与叶兆芳曾是同事关系； 13、房产买卖协议，证明同小区的房价在2016年已近4万元每平方米； 14、房屋权属登记查询结果，证明讼争房产是洪海标、杨聪梅养老的房产，洪海标、杨聪梅名下现已无任何房产； 15、（2016）闽0205民初664号民事判决书，证明钮李明起诉吴鹏伟等人，要求吴鹏伟等人偿还660万元本金及利息。证明叶兆芳辩称的吴鹏伟以房抵债与事实不符； 16、（2016）闽0203民初8818号民事判决书，证明肖丹燕起诉洪海标和杨聪梅，要求洪海标、杨聪梅搬离诉争房产，其诉求被思明法院驳回； 17、评估报告，评估价格比市场真实价格还低；评估报告第28页可以看出评估机构通过比较法得出的2015年10月份的房产价格为343.32万元，说明张月玲、叶兆芳之间所谓的成交价比评估价还低，讼争房产在2015年底2016年初的市场价格应超过400万元。 叶兆芳提供的证据有： 1、《存量房买卖合同》，证明讼争房产是登记在张月玲名下的房产； 2、声明，证明吴鹏伟于2014年10月8日单方声明因限购借用了张月玲之名购买了讼争房产； 3、公证书，证明吴鹏伟于2014年10月21日将讼争房产的所有权限转委托给钮李明； 4、《协议书》，证明吴鹏伟向钮李明先后借款660万元，双方于2015年10月29日约定，以吴鹏伟借张月玲之名购买的房屋作价300万元，其中包含1325351.7元的银行贷款，转账给张月玲的100000元，过户手续费及税费67587.52元，余下1507060.78元用于冲抵借款； 5、2012年9月12日《借据》及转账凭证，证明吴鹏伟向钮李明借款200万元、钮李明已将借款汇到吴鹏伟账上； 6、2012年11月12日《借据》及转账凭证，证明吴鹏伟向钮李明借款200万元、钮李明已将借款汇到吴鹏伟账上； 7、2014年10月8日《借据》及转账凭证，证明吴鹏伟向钮李明借款240万元，钮李明已将借款汇到吴鹏伟指定收款人唐先英账上； 8、2015年9月16日《借条》，证明吴鹏伟向钮李明借款20万元； 9、《协议书》（中国农业银行股份有限公司厦门市分行、张月玲、叶兆芳），证明叶兆芳应为张月玲代为偿还尚欠中国农业银行股份有限公司厦门市分行的贷款，代偿款项应存入叶兆芳的保证金账户； 10、中国农业银行业务凭证（保证金支付回单），证明叶兆芳于2015年11月10日分两次向指定保证金账户存入款项1325351.7元； 11、中国农业银行业务凭证（保证金支付回单），证明叶兆芳于2015年11月17日向指定保证金账户存入款项100000元； 12、非税收收入通用票据、中华人民共和国税收完税证明、发票联，证明叶兆芳购买讼争房产支付的税费、手续费、登记费等费用共计67587.52元； 13、淘宝网司法拍卖纪录，证明2015年9月12日，思明区仙岳路456号之三608室的房产通过淘宝网司法拍卖成交，价格为290．2956万元；思明区仙岳路456号之三608室的房产与讼争房产同一地址、同一单元，相同格局，面积相同，具有参考意义； 14、《存量房买卖合同》，证明洪海标名下位于湖里区后埔东里124号104室的房产于2013年6月17日由陈晓钊出卖给第三方； 15、《存量房买卖合同》，证明洪鹭云名下位于开元区莲岳里52号102室的房产于2013年4月3日由余利勇出卖给第三方（陈晓钊为代理人）；洪鹭云名下位于思明区仙岳路456-3号307室房产于2013年4月3日由余利勇出卖给第三方（陈晓钊为代理人）； 16、《房地产抵押评估报告》，证明2016年3月25日，叶兆芳、肖丹燕共同委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对讼争房产做出评估，房产估值为317.57万元，叶兆芳与肖丹燕的交易价格是公允的； 17、（2016）闽0203民初7539号民事判决书； 18、（2017）闽02民终5219号民事判决书； 证据17-18共同证明洪海标、杨聪梅向法院提起诉讼，一审法院经审理认为：已生效的（2015）思民初字第17791号民事判决书虽认定00153464的《存量房买卖合同》无效，张月玲出售讼争房产系无权处分，但并不能以此推定之后张月玲与叶兆芳之间以及叶兆芳与肖丹燕之间就讼争房产所签订的《存量房买卖合同》亦无效，因此也就不能推定肖丹燕与叶兆芳受让讼争房产的行为当然无效； 19、庭审笔录，证明吴鹏伟将讼争房产出售给钮李明用于抵扣部分借款的事实是予以确认的。 肖丹燕提供的证据有： 1、不动产权证书［闽（2016）厦门市不动产权第××号］，证明讼争房产的权利人为肖丹燕； 2、《房产买卖协议》（编号0001324）、《附加协议》、《协议书》，证明房源由中介厦门市诚上诚房产代理有限公司居间介绍，促成买卖双方交易签订协议，中介费40000元；房屋总成交价为305万元；购房定金5万元，过户当日支付购房款915000元（含定金），余款2135000元申请贷款完成时支付；协议第十七条其他事项约定：原售价为320万元，卖方原意降价15万元给买方作为房内所住人搬出处理费，定金及首付款转入钮李明账号（建行62×××98）；协议落款处甲方有叶兆芳、钮李明签名，乙方肖丹燕签名，丙方厦门市诚上诚房产代理有限公司盖章、经办人徐际银签名，签订时间2016年3月31日；《附加协议》证明购房尾款的支付方式变更为现金支付，卖方原降房款3万，款项支付钮李明账号（建行62×××98），所有过户文件在买方付清余款时，共同到担保公司取件。买卖双方、钮李明、经办人徐际银签名，日期2016年5月12日；《协议书》证明讼争房产出售给肖丹燕前实际控制方为钮李明，钮李明指定叶兆芳代持； 3、兴业银行账户交易流水清单、《收据》，证明肖丹燕按协议约定向房屋实际控制人纽李明转账支付购房款3015000元。具体支付时间明细：2016年3月16日支付50000元定金、2016年3月21日支付865000元、2016年5月12日支付1000000元、13日支付100000元、2016年5月30日支付1000000元。2016年3月16日向厦门市住房置业担保公司支付代办费140000元，2016年3月31日支付中介费40000元； 4、《担保业务预受理单》、收款收据、发票、银联商务刷卡单，证明买卖双方委托厦门市住房置业担保公司代理房屋交易、贷款手续办理并保证买卖双方的交易安全。委托方支付担保方费用人民币142000元； 5、（2015）思民初字第17791号民事判决书、（2016）闽0203民初第7539号民事判决书，证明：（2015）思民初字第17791号判决书驳回了洪海标、杨聪梅要求涉案房屋产权恢复登记在其名下的诉讼请求。理由为：合同虽无效，鉴于讼争房产产权已变更至案外人叶兆芳名下，洪海标、杨聪梅要求张月玲、余利勇协助其将讼争房产产权恢复登记在洪海标名下之诉求，已客观无法履行，故本院不予支持；该判决书之所以认定合同效前提系交易双方无支付房款、交付房屋、无真实交易房屋的意思表示，本案情况不同；（2016）闽0203民初第7539号判决书第6页法院查明讼争房产过户至肖丹燕名下后，肖丹燕提起诉讼要求洪海标、杨聪梅搬出讼争房产；（2016）闽0203民初第7539号判决书认定洪海标、杨聪梅2012年5月9日向洪鹭云出具公证《委托书》将本案讼争房产的相关权利委托给了洪鹭云代理，包括代为出售、出租、抵押并有权转委托。同时可以证明洪海标、杨聪梅本案起诉书事实和理由部分内容也与其该判决中的陈述和法院认定的事实不符、相互矛盾； 6、淘宝网司法拍卖纪录，证明2015年9月12日仙岳路456号之三608室司法拍卖成交价为290.2956万元，该房与讼争房产同一地址、单元，户型和面积相同，拍卖房屋在六楼，讼争二房屋在二层；与上述司法拍卖房屋对比，肖丹燕305万元受让讼争房产为合理的市场价格； 7、《房地产抵押评估报告》，证明2016年3月25日，厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对讼争房产估价结果为总价人民币317万元，每平方米25065元，讼争案件交易双系以合理的价格转让房屋。