陕西省延安市中级人民法院     民 事 判 决 书   (2019)陕06民终2441号   上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西延元商业运营管理有限公司 。   法定代表人：郭建平，该公司执行董事。   委托诉讼代理人:段世刚，陕西旷达律师事务所律师。   委托诉讼代理人:田秋艳，陕西旷达律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）:郭亚丽，女，1988年10月15日出生，汉族 。   委托诉讼代理人：冯晓魏，男，1980年2月5日出生，汉族，陕西省延安市宝塔区人 。   上诉人陕西延元商业运营管理有限公司因与被上诉人郭亚丽租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陕西延元商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人段世刚、田秋艳、被上诉人郭亚丽及其委托诉讼代理人冯晓魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人陕西延元商业运营管理有限公司上诉请求：1.依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院作出的（2019) 陕0602民初4946号民事判决中的第二项和第四项，改判被上诉人向上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的损失86400元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2019年6月20日，上诉人与被上诉人签订《品牌合作意向表》，约定由被上诉人承租上诉人原一楼塞勒尼专柜的柜台，面积为100平方米，月租金为每平方米288元，每月共计28800元。该意向表签订后，为了保证合同的履行，被上诉人按照三个月的租金向上诉人交纳了86400元保证金。2019年7月1日，被上诉人与上诉人进行了柜台图纸审核，并承诺于2019年8月1日进场装修。2019年7月5 日，上诉人向原塞勒尼专柜下发了撤柜通知，要求其在2019年7月31晚将被上诉人欲承租的柜台全部清理，保证被上诉人按时进场装修。7月20日早上，被上诉人提出要解除合同，但是下午又提出愿意继续履行合同，并将专柜效果图发至上诉人处审核。7月22日，被上诉人又违反合同，表示其不再继续履行。由于被上诉人的违约行为，导致上诉人迟迟无法将案涉柜台对外出租，给上诉人造成了很大的租金损失。原审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。案涉《品牌合作意向表》的性质应为定期租赁合同，而原审法院却认定为不定期租赁合同，属于认定错误，适用法律错误。《品牌合作意向表》的性质应当为定期租赁合同，被上诉人不享有任意解除权。被上诉人向上诉人缴纳保证金的计算依据为三个月的租金，每月为28800元，共计86400元，足以看出，双方己经对租赁期限达成了一致。虽然双方在《品牌合作意向表》中没有明确约定租赁期限，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此根据双方对保证金数额的约定，己经表明双方是对租赁期限进行了约定，所以应当属于定期租赁，租赁期限为三个月，从2019年8月1日起计算。原审法院将案涉租赁合同认定为不定期租赁合同，从而判定被上诉人对合同享有任意解除权，属于事实认定错误。案涉保证金应当为履约保证金，而非质量保证金。但是原审法院却将其性质认定为质量保证金，属于法律适用错误。上诉人与被上诉人在签订的《品牌合作意向表》中明确约定的是保证金86400元，而非被上诉人所称的质量保证金。上诉人认为，该保证金的性质实为履约保证金，其目的就是为防止合同一方当事人在合同执行过程中违反合同规定或违约，弥补给守约方造成的经济损失。上诉人为了履行与被上诉人之间的合同，不惜与原承租方违约，柜台闲置一个月，造成了租金损失。因此，被上诉人作为违约方，反复违约，严重违反合同约定以及诚实信用原则，无权要求上诉人返还该笔保证金。但是原审法院将该保证金的性质认定为质量保证金，判令上诉人予以返还，属于事实认定不清，适用法律错误。原审法院在被上诉人违约的情况下，忽视被上诉人违约给上诉人造成损失，径行驳回上诉人的反诉请求，事实认定不清，适用法律错误。退一步讲，即使要求上诉人返还保证金，被上诉人也应当赔偿因其违约给上诉人造成的损失。被上诉人无故解除案涉合同，已经构成违约。被上诉人在原审中称其系与第三方发生纠纷，导致案涉合同无法履行。但是根据合同的相对性原则，被上诉人不能将与第三方的纠纷作为违约解除案涉合同的理由。虽然双方没有在《品牌合作意向表》中对违约责任进行约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，应当就因此给上诉人造成的损失承担违约责任。上诉人为了履行与被上诉人之间的合同，不惜与原承租方违约，柜台闲置一个月。按照同行业的商业运营惯例，招租应当提前进行，否则会错过招租的黄金期。在被上诉人违约解除合同期间，上诉人己经错过了招租的黄金期。虽然上诉人一直积极招租，避免损失的扩大，但是仍然于事无补。截止上诉人上诉之日，该柜台仍然空置。既然柜台闲置，当然会有租金损失，上诉人完全有理由、有依据要求被上诉人承担因其违约给上诉人造成的租金损失，原审法院驳回了上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求，属于适用法律错误。    被上诉人郭亚丽辩称，意向表是不定期租赁合同，合同未约定租赁期限，被上诉人有权随时解除；保证金就是质量保证金，商场开具的收据明确约定是质量保证金；关于损失问题，没有给商场造成损失，被上诉人没有正式进场，意向表没有说明从哪一天起计算租金，被上诉人认为是实际进场后才能计算租金，不存在造成损失和租金问题，2019年7月22日，被上诉人正式给商场通知不进场，此时，商场店铺仍然在营业，没有商场造成任何损失。法律规定，谁主张谁举证，上诉人不能提供证据证明造成损失。图纸未进行审核，只是进行了协商，上诉人审核要三图齐全，被上诉人只给了二地图，要进行工程部的正式确认才能算审核。   被上诉人郭亚丽向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告质量保证金86400元;2.判令被告支付原告资金占用期间的利息（按年利率6％从2019年6月26日起计算至实际还款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。    上诉人陕西延元商业运营管理有限公司向一审法院反诉请求：1.判令解除被告与原告于2019年6月20日签订的《品牌合作意向表》；2.判令原告赔偿因违约给被告造成的租金损失86400元；3.本案全部诉讼费用由原告承担。   一审法院认定事实: 2019年6月20日，原告与被告签订《品牌合作意向表》，双方确认原告租赁被告东大上品店一楼原“塞勒尼专柜”的柜台，面积为100平方米，月租金为每平方米288元，原告经营“卉舍丽人集合店”，原告需于三日内交保证金86400元，同时双方确认原告今后的物业费和管理费予以免收。意向表签订后，原告向被告交纳86400元保证金，2019年6月25日，被告给原告出具收据载明收到原告“质量保证金”86400元，同时双方对于柜台的装修图纸设计进行了接洽。期间，原告与“卉舍丽人品牌”经销商发生纠纷，2019年7月20日，原告向被告提出要求解除合同，7月22日，原告又向被告表示要求解除合同，后原告与被告协商退还质量保证金未果，故原告提起诉讼。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案中,原、被告双方签订的《品牌合作意向表》对租赁物的名称、面积、用途、租金标准、费用减免以及质量保证金的缴纳等内容均有明确约定,已具备租赁合同的基本构成要件,故本院认为双方虽未签订正式的租赁合同,但可依据《品牌合作意向表》确定原、被告双方租赁合同关系已经形成。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原、被告对于租赁期限未行约定，故原告可随时主张解除合同，原告已向被告发出解除合同的意思表示，被告亦反诉要求解除合同，故双方签订的《品牌合作意向表》应予解除。原、被告在《品牌合作意向表》中约定原告需向被告交纳保证金，而被告给原告出具的收条载明该保证金为“质量保证金”，并非被告主张的“履约保证金”，也不是为将来签订书面合同约定的定金，故原告要求被告退还保证金的请求予以支持；原告与“卉舍丽人品牌”经销商发生纠纷后，在被告给原告实际交付租赁物前及时向被告提出解除合同，防止给被告造成损失，被告也未提供证据证明其损失，故被告要求原告赔偿租金损失的请求不予支持。原、被告对于退还保证金的利息未行约定，原告要求被告支付利息的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郭亚丽与被告（反诉原告）陕西延元商业运营管理有限公司于2019年6月20日签订的《品牌合作意向表》；二、限被告（反诉原告）陕西延元商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）郭亚丽质量保证金86400元；三、驳回原告（反诉被告）郭亚丽的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陕西延元商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1971元，原告已预交，减半收取985.5元，由被告陕西延元商业运营管理有限公司负担，于支付案件款时一并支付给原告。反诉费1030元，由被告陕西延元商业运营管理有限公司负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。合议庭经评议认为，上诉人陕西延元商业运营管理有限公司提交的三组证据，因不能达到其证明目的，故本院不予采信。   经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。   上述事实，有书证、当事人陈述等证据在卷佐证，这些证据已经一审、二审开庭质证、认证，具有证明效力。   本院认为，本案的争议焦点有三：一是被上诉人向上诉人支付的86400元款项系履约保证金还是质量保证金；二是租赁期限是否可以确定；三是被上诉人是否应当向上诉人赔偿损失86400元。   关于争议一，上诉人陕西延元商业运营管理有限公司与被上诉人郭亚丽签订的《品牌合作意向表》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人认为被上诉人向其支付的86400元系履约保证金。本案中，上诉人、被上诉人在《品牌合作意向表》中约定由被上诉人向上诉人支付“保证金86400元”，随后，上诉人在向被上诉人出具的收据中注明“交款单位：卉舍丽人集合店（郭亚丽）；人民币：捌万陆仟肆佰元整；收款事由：质量保证金”。经审查，虽然《品牌合作意向表》未载明保证金的性质，但上诉人所出具的收据明确载明收款事由为“质量保证金”，且上诉人未提供证据证明该保证金系履约保证金，故案涉86400元保证金应认定为质量保证金。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。   关于争议二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，上诉人、被上诉人在《品牌合作意向表》中对租赁楼层、租赁面积、品牌用途、租金标准、保证金数额、员工薪资发放等内容作出了明确约定，但对租赁期限并未作出约定，双方亦未就租赁期限达成补充协议。一审法院根据《品牌合作意向表》记载的内容，结合案件事实以及相关证据，认定上诉人、被上诉人对租赁期限未予约定并无不当。   关于争议三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张被上诉人应向其赔偿违约损失86400元，但上诉人就其主张未提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。故上诉人的主张不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人陕西延元商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2210元，由上诉人陕西延元商业运营管理有限公司负担。   本判决为终审判决。       审判长 程 晓 元    审判员 贺  洁   审判员 贾 玉 玉                             二〇一九年十二月十日      法 官 助 理 姜  峰   书记员 惠 晓 霞          1