上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初56580号原告：戴玉飞，男，1964年11月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：楼溪，上海兴浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子元，北京湛源律师事务所律师。被告：周美琴，女，1958年7月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩平平，上海李海强律师事务所律师。原告戴玉飞与被告周美琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告戴玉飞的委托诉讼代理人楼溪、李子元，被告周美琴及其委托诉讼代理人韩平平到庭参加诉讼。期间，原、被告曾经向本院申请庭外和解，后未能达成一致意见。被告曾向本院提出反诉，但于审理过程中申请撤回反诉请求，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告戴玉飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告2017年4月28日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告立即返还原告定金人民币(以下币种同)35万元，并以35万元为基数，从2018年5月23日(上次起诉的时间)起按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息损失至实际返还之日止；3、判令被告立即支付原告违约金148万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月28日，原、被告在中介公司的居间下就上海市浦东新区御衡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)的买卖协商一致并签订《房屋买卖合同》，约定被告以740万元的价格将涉诉房屋转让给原告。按照合同约定，原告在该买卖合同上签名后，原告向中介支付的35万元意向金已转为购房定金。合同约定原、被告需于2017年7月30日之前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称签署网签合同)并支付首期房款250万元，合同约定过户和交房时间均为2017年10月30日。然被告在签订合同后拒绝履行该合同约定的义务。原告于2018年5月23日诉至法院要求被告继续履行合同，却得知被告已经将涉诉房屋另售他人，《房屋买卖合同》已无法继续履行，原告只得撤诉。现原告重新诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告周美琴辩称，同意解除合同，但不同意原告其余的诉请。理由如下：其一，原告、被告双方签署的《房屋买卖合同》应当认定在2017年8月20日已经解除。原告在签订买卖合同后数次违约，未按《房屋买卖合同》约定的时间签署网签合同并拒不支付首付款。中介工作人员曾发函原告要求其最迟在2018年8月20日进行网签否则视为不继续履行《房屋买卖合同》，而原告并未按期签约及支付首付款，以实际行为表示了不再履行买卖合同。之后被告出售涉诉房屋的行为不应当视为违约，不需要承担责任，更无需支付利息。其二，原告属于房屋置换，需要先出售其名下两套房屋后才能购买涉诉房屋，合同签订后原告以其名下房屋不能出售及家人生病为由，表示无能力支付购房款，据被告了解原告两套房屋至今仍没能出售。原告曾于2017年8月打电话给被告表示其无购房能力，还向被告表示可以介绍其他人来购买涉诉房屋。自2017年4月28日签订买卖合同后至原告第一次起诉，中间间隔了一年，原告在此期间没有表示过其有能力购买涉诉房屋。另，由于原告违约，被告实际是以730万元的价格将涉诉房屋出售，比双方签订的《房屋买卖合同》中约定的价格低10万，系原告违约给被告造成的损失，同时也说明被告另售涉诉房屋的目的并非出于牟利。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告作为买受方(乙方)在与被告周美琴作为出卖方(甲方)在居间方(丙方)的上海永轩房地产经纪有限公司(以下简称永轩地产)的居间下签订《房地产买卖居间协议》，协议原告约定以740万元的价格向被告购买涉诉房屋，意向金35万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字确认后，该款转为定金。协议签订后，原、被告同日另行签订《房屋买卖合同》，合同第3条约定：“为办理过户交易手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后于2017年7月30日之前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙签订示范合同的日期。”；4.1约定：“首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)250万元……”；第7条约定：“甲、乙双方应于2017年10月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。”《房屋买卖合同》签订后，被告收取了原告交付的购房定金35万元。另查明，1、原告确认其通过置换购买涉诉房屋，需要先将两套房屋出售后再购买涉诉房屋，但并未举证证明2017年7月至同年10月期间其有支付涉诉房屋首付款250万元的经济能力；2、2017年10月25日，被告以730万元的价格将涉诉房屋出售给案外人；3、原告承诺其具备在沪购房资格，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担法律后果。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、交通银行支付结算回单及庭审笔录等在案佐证。庭审中，1、被告展示被告之子李晨(微信名：Lc)与原告(微信号：wxid_zjnq80oijOhz22)及李晨与永轩地产的带看房人员裴晓燕(微信号：yuxuan_XXXXXXXXX)的微信聊天记录，内容如下：2017年7月30日，原告通过微信向李晨表达其想购买的房屋类型与涉诉房屋差异较大。同日，原告并未按合同约定前往居间方与被告签订示范文本的房屋买卖合同。2017年8月4日，李晨向原告发微信问其50万这两天能否准备好，原告回复称贷款还没到，等明天再看看。次日，李晨微信原告称：“本来说一周内”，原告随即通过微信将其家属患病的材料发送给李晨。2017年12月18日，原告再次微信李晨：“小李本早想给你打电话了，只是想再等等，还是想把房子卖了，看来很难。你看我付你这几个月的利息。我们把这个事给了了吧。当时是我不好，考虑问题不周全也是吃了中介的亏，另外加上家里又那么多事，搞得我也很难。不是我不想买你的房，只是我也无能为力。”2017年7月7日，裴晓燕通过微信向李晨转述原告方的意见：“他的意思就是他当时订房子订的太仓促，太急了，没想到这个市场现在这么低迷，他说，说实话早就后悔了……”、“一开始反正也不太高兴，我说你不要跟我在这边说。他说如果不行房东就把定金吃掉吧……”同年8月6日，裴晓燕通过微信向李晨转述其与原告方沟通的结果：原告表示涉诉房屋位于一楼，其虽然去看过几次，原来以为地下室是能住人的，但实际上太潮湿不能住人。裴晓燕则向其表示房东现在只等到8月20号，如果还不交易就会向其寄送律师函。8月9日，裴晓燕与李晨微信联系次日去店里商谈售房事宜，8月10日，裴晓燕微信向李晨表示：原告向其发送了一个此刻其在医院陪妻子吊水的视频，无法按约到店商谈。2017年8月19日，裴晓燕微信李晨，表示次日下午一点约原、被告到店里为双方处理解约问题，后又表示联系不上原告，店经理已向其发了律师函原告也不出面，并表示已经约过原告协商处理解约事宜，且中介方已经向其发送了律师函，即使原告不来也直接解约，涉诉房屋可以重新卖。经质证，原告对该组证据真实性不予确认，表示李晨非合同相对方，不能证明被告的证明目的。2、被告提供落款日期为2017年8月15日的永轩地产致被告的签约通知函一份，以证明永轩地产曾因原、被告未能如期在2017年7月20日按约签订示范文本的房地产买卖合同向原、被告双方发函调整重新签约的时间为2017年8月20日。经质证，原告表示从未收到过该函，不知道8月20日要重新签约。3、被告补充提供2018年8月21日、8月23日被告代理人韩平平与永轩地产工作人员张梅梅的电话录音及2018年8月23日韩平平与张梅梅的微信聊天记录，以印证被告对于永轩地产曾向原、被告各自发函通知双方于2017年8月20日重新签约的真实性及张梅梅不能作为证人出庭作证、永轩地产也无法提供2017年7、8月份期间原、被告到中介店中商谈的录像的原因。经质证，原告对电话录音及微信聊天记录均不确认。本院将综合原、被告陈述及结合其他证据在本院认为部分对被告提供的上述证据予以认证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。对诉讼请求1，原告要求解除双方于2017年4月28日签订的《房屋买卖合同》，被告对此表示同意，本院亦予以照准。对原告其余诉讼请求，原告表示被告未经其允许，在收取了原告方交付的35万元定金后擅自将涉诉房屋出售给案外人的行为已构成违约，故要求被告返还已付定金35万元并支付相应的利息和违约金148万元。对此，被告辩称原告未在《房屋买卖合同》约定的时间内支付首款款及签署网签合同，已经违约在先。之后，鉴于原告家人生病，被告给与原告宽限期限，但在被告之子与中介多次要求原告重新签约的情况下，原告却以各种理由推脱，最后对中介工作人员及被告均避而不见。被告表示原告的一系列消极、不履约的行为是导致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续的关键。在原告先行违约的情况下，被告在中介工作人员发函双方解除《房屋买卖合同》后将涉诉房屋另售他人不需要征得原告同意。被告对上述说法提供了中介工作人员发送的签约通知函及己方与原告、己方与中介、原告与中介的微信聊天记录。原告对上述证据仅单纯否认，并未提供相反证据，且对己方逾期支付首付款、《房屋买卖合同》约定的支付首付款期限内具有付款能力及未能按时签署网签合同给予合理解释，亦不符合买卖双方通过中介沟通的事实。被告提供的上述证据具有客观性，本院予以确认，上述证据已能形成证据锁链，可以印证被告所主张的系原告先未按《房屋买卖合同》约定签署网签合同、中介通过微信及发函原、被告重新签约，但原告再次失约、中介工作人员曾因原告的违约行为通知原、被告解除双方签订的《房屋买卖合同》并同意被告另行出售涉诉房屋的事实。综上，本院采信被告意见，确认导致原、被告《房屋买卖合同》未能继续履行的过错在原告。被告在原告消极不履行《房屋买卖合同》、中介工作人员发函解除《房屋买卖合同》后，临近《房屋买卖合同》约定的过户日期及交房日期才将涉诉房屋另行出售的行为并无不当。根据相关规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故本院对于原告主张要求被告返还已付定金及相应利息并支付违约金148万元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告戴玉飞与被告周美琴于2017年4月28日就上海市浦东新区御衡路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告戴玉飞其余诉讼请求。案件受理费21,270元，减半收取计10,635元，由原告戴玉飞负担7,090元，由被告周美琴负担3,545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左翠莲二〇一九年一月二十一日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。