浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初20873号原告：何昌忠，男，1965年10月16日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：何啸风、龚靓，浙江元谷律师事务所律师。被告：包国荣，男，1980年4月3日出生，汉族，住义乌市。被告：叶春菊，女，1982年3月19日出生，汉族，住义乌市。被告：包某，女，2008年2月16日出生，汉族，住义乌市。法定代理人：包国荣，男，1980年4月3日出生，汉族，住义乌市。系被告包某的父亲。三被告共同委托诉讼代理人：成金星，浙江嘉图律师事务所律师。原告何昌忠与被告包国荣、叶春菊、包某宅基地使用权纠纷一案，于2018年11月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员杨飞雄独任审判，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告何昌忠及其委托诉讼代理人龚靓、被告包国荣及三被告共同委托诉讼代理人成金星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何昌忠向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2011年3月13日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、判决被告协助原告办理坐落于义乌市不动产权初始登记并将不动产权证变更过户至原告名下的手续；三、判决被告支付原告违约金人民币10万元。事实与理由如下：2011年3月13日，原、被告双方签订了一份《房地产买卖契约》，被告同意将坐落于义乌市稠城街道十里牌村拆迁安置房占地36平方米房地产转让给原告所有，并约定转让价格为人民币129.6万元，为避免被告违约，双方在合同中将转让价格翻倍填写，合同还约定被告必须要无偿随时协助办理房地产产权过户手续，如果被告不协助办理过户手续或拒绝签字的，被告应支付原告违约金36万元；协议生效后，原、被告双方必须严格履行买卖契约，永不反悔。2011年3月14日，原告足额支付了转让款，并由第一被告出具收条一份。2012年3月23日，义乌市稠城街道十里牌村民委员会在公证处对涉案土地拆迁安置的相关事宜进行了公证。被告依法取得了涉案土地安置建房的资格，建房用地坐落在义乌市内陆口岸建设项目拆迁安置地块，现土地使用权性质为国有。在整个公证过程中，均由原告委托他人全程参与，且原告因此还支付了报名费、选位费等费用。2013年原告依法在涉案土地上投资建造了房屋，并于2015年7月9日办理了涉案土地的新门牌号码，即义乌市。时至今日，被告均未协助原告办理涉诉土地、房屋的登记、变更、过户手续，现为维护原告合法权益，特诉来法院，望判如所请。三被告共同辩称：原告起诉的事实和理由部分有出入。一、被告转让的是建设用地使用权，而不是宅基地，当时签订的时候是没有安置的，安置时间是2012年，不是宅基地转让。二、原告是城市居民，被告转让的宅基地不是内陆港拆迁安置的土地，而是旧村改造的安置，土地的性质是集体所有的土地。十里牌村土地有两种性质，一种是内陆港拆迁安置的是国有划拨土地，一种是旧村改造的集体土地。原告是受让集体土地，存在着合同无效的问题。三、从签订合同之后一直到原告起诉之前，原、被告一直没有联系。在原告起诉之前打过一个电话要求被告帮助过户。现在为止十里牌村还没统一做不动产证，被告将这一情况反馈给原告，原告没有意见也没有通知何时过户。被告不存在反悔的问题，原告诉状中说被告不协助是不存在的。合同中约定的价款、面积及房屋由原告建造是事实。我们认为原、被告之间签订的合同是无效合同，按照目前的国家法律法规及地方的规范性文件，是不能转让的，因此即使被告想协助也是无从协助。由于合同无效，所以违约金条款也是无效，而且被告也无违约行为。综上，请求驳回原告的诉请。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：证据1、《房地产买卖契约》一份，证明原、被告双方达成转让房地产的协议，具体约定了转让金额，违约责任等事实。证据2、收条一份，证明原告已按约定足额支付了转让款的事实。证据3、义乌市农村住宅用地审批表复印件一份，证明被告经审批取得了108平方米的住宅用地的事实。证据4、门牌证复印件一份，证明原告于2015年7月9日取得涉诉房地产新的门牌证，现房屋产权人系原告，房屋坐落名称为义乌市的事实。证据5、浙江省建设用地审批意见书核对件一份，证明涉案土地于双方签订之前就已被政府征用，土地性质为行政划拨的事实。三被告共同质证意见如下：对证据1真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告转让的不是拆迁安置用地，而是旧村改造的安置用地的平方指标。这份合同是无效的。对证据2真实性和关联性无异议，被告方实际收到的款项是129.6万元，而不是259.2万元。对证据3真实性、关联性无异议，但是审批表明确是属于农村住宅用地。在本次开庭之前，被告也向土管部门核实，审批给被告的108个平方，国土部门明确答复内陆港建设拆迁的是属于国有划拨土地，被告是旧村改造属于集体土地。审批表的市政府审批一栏是空白的，说明当时还未审批下来，所以转让的是农村建房用地的指标而不是宅基地。对证据4无异议。对证据5真实性、合法性无异议，但是对于其证明目的有异议。十里牌村的土地有国有划拨土地也有集体土地。本案原、被告转让的是集体建设用地的指标，至于原告建造的房屋是坐落在集体土地的范围还是国有划拨土地的范围跟本案是没有关系的。因为转让的建设用地指标没有被国家征收转为国有土地，现在造的房子即使坐落在国有土地上，也是无效的。如果当时转让的时候是已经安置在国有土地上，合同效力的性质就不一样了。三被告均未提供证据。本院对原告提供的证据的真实性均予确认。本院经审理认定事实如下：2011年3月25日，被告包国荣、叶春菊、包某户经审批取得108平方米农村住宅用地。2011年3月13日，被告包国荣、叶春菊（甲方）与原告何昌忠（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，载明：“经甲乙双方协商自愿，甲方自愿将稠城街道十里牌村拆迁安置房（银海小区十里牌自然村）出售给乙方居住，房屋占地面积36平方米，转让价格为（大写）贰佰伍拾玖万贰仟元整；并达成如下契约：……三、甲方必须要无偿随时协助办理房地产产权过户手续，如甲方不协助办理过户手续或拒绝签字，甲方应支付乙方违约金叁拾陆万元。……五、付款方式，签约之日起一次性付清。六、甲方违约，要赔付乙方购房款的数额，再加壹拾捌万元的损失费，乙方违约，甲方没收其购房款。”次日，被告包国荣出具收条一份，载明：“兹有稠城街道十里牌村包国荣收到何昌忠现金人民币贰佰伍拾玖万贰仟元整。”原告何昌忠陈述上述《房地产买卖契约》真实交易价格为129.6万元，原告何昌忠实际支付129.6万元。后原告何昌忠将涉案土地建成位于义乌市的房屋，并占有使用至今。因被告未协助原告办理涉案房屋不动产权初始登记及转移登记手续，原告诉至本院。另查明，现涉案土地性质为国有划拨。本院认为，本案案由应系建设用地使用权纠纷。原告何昌忠与被告包国荣、叶春菊于2011年3月13日签订的《房地产买卖契约》实质上是对包国荣、叶春菊、包某户在十里牌村拆迁安置建房权益的转让。根据原、被告庭审陈述，双方真实的转让款为129.6万元。《房地产买卖契约》除载明的转让价格有虚假记载以外，其他内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。涉案土地现为国有划拨性质，关于被告提出原告为城镇居民，涉案土地为集体所有，涉案《房地产买卖契约》属于无效合同的答辩意见，本院不予采纳。在《房地产绝卖契》签订时，被告包某属于无民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理，同时无证据证明该拆迁安置建房权益的转让损害包某的利益，故案涉《房地产绝卖契》对被告包某具有法律约束力。原告何昌忠已付清转让款，履行了本方合同义务，并且原告已在涉案地基上出资建造成房屋并占有使用至今。被告包国荣、叶春菊、包某作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产初始登记及转移登记的义务。原告未有证据证明被告拖延造成经济损失或严重后果，原告关于违约金的主张依据不足，本院不予支持。原告诉请合法合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第十九条的规定，判决如下：一、原告何昌忠与被告包国荣、叶春菊于2011年3月13日签订的《房地产买卖契约》部分有效。二、被告包国荣、叶春菊、包某于本判决生效后十五日内协助原告何昌忠办理坐落于义乌市占地36平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告何昌忠名下的转移登记手续。三、驳回原告何昌忠的其他诉讼请求。案件受理费8700元，由原告何昌忠负担623元，由被告包国荣、叶春菊、包某负担8077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  杨飞雄二〇一九年一月九日书记员  陈凯琳