浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初20866号原告：何昌忠，男，1965年10月16日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：何啸风、龚靓，浙江元谷律师事务所律师。被告：包惠仙，女，1976年11月4日出生，汉族，住义乌市。被告：包钟伟，男，1972年10月15日出生，汉族，住义乌市。被告：金航仙，女，1977年6月6日出生，汉族，住义乌市。三被告共同委托诉讼代理人：金承东，浙江厚望律师事务所律师。原告何昌忠与被告包惠仙、包钟伟、金航仙宅基地使用权纠纷一案，于2018年11月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员杨飞雄独任审判，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告何昌忠及其委托诉讼代理人龚靓、被告包惠仙、包钟伟、金航仙的共同委托诉讼代理人金承东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何昌忠向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2011年3月13日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、判决被告协助原告办理坐落于义乌市不动产权初始登记并将不动产权证变更过户至原告名下的手续；三、判决被告支付原告违约金人民币10万元。事实与理由如下：2011年3月13日，原、被告双方签订了一份《房地产买卖契约》，被告同意将坐落于义乌市稠城街道十里牌村拆迁安置房占地36平方米房地产转让给原告所有，并约定转让价格为人民币129.6万元，为避免被告违约，双方在合同中将转让价格翻倍填写，合同还约定被告必须要无偿随时协助办理房地产产权过户手续，如果被告不协助办理过户手续或拒绝签字的，被告应支付原告违约金36万元；协议生效后，原、被告双方必须严格履行买卖契约，永不反悔。2011年3月14日，原告足额支付了转让款，并由第二被告代表第一被告出具收条一份。2012年3月23日，义乌市稠城街道十里牌村民委员会在公证处对涉案土地拆迁安置的相关事宜进行了公证。被告依法取得了涉案土地安置建房的资格，建房用地坐落在义乌市内陆口岸建设项目拆迁安置地块，现土地使用权性质为国有。在整个公证过程中，均由原告委托他人全程参与，且原告因此还支付了报名费、选位费等费用。2013年原告依法在涉案土地上投资建造了房屋，并于2015年7月9日办理了涉案土地的新门牌号码，即义乌市。时至今日，被告均未协助原告办理涉诉土地、房屋的登记、变更、过户手续，现为维护原告合法权益，特诉来法院，望判如所请。三被告共同辩称：1、2011年3月13日，原告与被告包惠仙签订《房地产买卖契约》，将被告包惠仙名下的宅基地使用权以259.2万元的价格转让给原告，被告包钟伟代被告包惠仙签了259.2万元的收条后，原告支付了129.6万元。2、2012年3月23日，义乌市稠城街道十里牌村民委员会对涉案土地拆迁安置的相关事宜进行公证，三被告并不知情。现土地性质是否为国有也不清楚。3、第一被告并无违约之处，不应承担违约责任。原告的诉请与被告包钟伟、金航仙无关，在本案中第二、第三被告最多只是第三人。4、原告为居民户口，无权取得农村宅基地的使用权，原告与被告所签的买卖合同应为无效合同，综上，请求法庭驳回原告的诉请。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：证据1、《房地产买卖契约》一份，证明原、被告双方达成转让房地产的协议，具体约定了转让金额，违约责任等事实。证据2、收条一份，证明原告已按约定足额支付了转让款的事实。证据3、义乌市农村住宅用地审批表复印件一份，证明被告经审批取得了54平方米的住宅用地的事实。证据4、门牌证复印件一份，证明原告于2015年7月9日取得涉诉房地产新的门牌证，现房屋产权人系原告，房屋坐落名称为义乌市的事实。证据5、浙江省建设用地审批意见书核对件一份，证明涉案土地于双方签订之前就已被政府征用，土地性质为行政划拨的事实。三被告共同质证意见如下：对证据1真实性无异议，但认为原告是居民户口无权取得农村宅基地的使用权，该协议违反法律强制性规定，应属无效。该合同可以证明双方约定的转让价格是259.2万元。而且该宅基地是在被告包惠仙的名下，第二被告和第三被告只是起了证明作用。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，原告也承认了他只支付了合同转让价的一半，所以该收条的内容不真实，无法达到证明目的。对证据3三性均无异议。对证据4由于原告没有提供原件，对真实性无法确认，请法庭查明。但是对证明目的有异议，门牌号并不能证明原告就是房屋的产权人，明确产权的机构也不是省市地名委员会。对证据5由于原告没有提供原件，对真实性无法确认，土地性质请法庭查明。三被告均未提供证据。本院对原告提供的证据的真实性均予确认。本院经审理认定事实如下：2010年5月21日，被告包惠仙经审批取得54平方米农村住宅用地。2011年3月13日，被告包惠仙、包钟伟、金航仙（甲方）与原告何昌忠（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，载明：“经甲乙双方协商自愿，甲方自愿将稠城街道十里牌村拆迁安置房（银海小区十里牌自然村）出售给乙方居住，房屋占地面积36平方米，转让价格为（大写）贰佰伍拾玖万贰仟元整；并达成如下契约：……三、甲方必须要无偿随时协助办理房地产产权过户手续，如甲方不协助办理过户手续或拒绝签字，甲方应支付乙方违约金叁拾陆万元。……五、付款方式，签约之日起一次性付清。六、甲方违约，要赔付乙方购房款的数额，再加壹拾捌万元的损失费，乙方违约，甲方没收其购房款。”次日，被告包钟伟代被告包惠仙出具收条一份，载明：“兹有稠城街道十里牌村包惠仙收到何昌忠现金人民币贰佰伍拾玖万贰仟元整。”原告何昌忠陈述上述《房地产买卖契约》真实交易价格为129.6万元，原告何昌忠实际支付129.6万元。后原告何昌忠将涉案土地建成位于义乌市的房屋，并占有使用至今。因被告未协助原告办理涉案房屋不动产权初始登记及转移登记手续，原告诉至本院。另查明，现涉案土地性质为国有划拨。本院认为，本案案由应系建设用地使用权纠纷。关于转让款是否已付清的问题。原告主张双方约定的转让价格是3.6万/平方米，总计129.6万元，为了防止转让方违约，《房地产买卖契约》中的价格及收条金额均按实际交易价的两倍书写。三被告主张《房地产买卖契约》及收条中载明的259.2万元是双方真实的交易价格，原告至今未付清。本院认为，在义乌本地的土地使用权转让交易中，为防止违约，确有把交易价格翻倍写的情况，本案《房地产买卖契约》及收条的约定符合当时当地的该种交易习惯。从价格上来说，259.2万元/36平方米=7.2万元/平方米的价格也与2011年当时当地的拆迁安置土地价格明显不符。被告包惠仙作为完全民事行为能力人，在实际只收到129.6万元的情况下，却同意由被告包钟伟替其向原告出具259.2万元的收条，并且没有证据证明被告事后对此有异议，亦不符合常理。经综合分析，原、被告双方真实的转让款认定为129.6万元更符合本案实际。被告关于购房款未付清的答辩意见，本院不予采纳。原告何昌忠与三被告于2011年3月13日签订的《房地产买卖契约》实质上是对被告包惠仙在十里牌村拆迁安置建房权益的转让，除载明的转让价格有虚假记载以外，其他内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。涉案土地现为国有划拨性质，关于被告提出原告为居民户口，无权取得农村宅基地的使用权，涉案《房地产买卖契约》是无效合同的答辩意见，本院不予采纳。原告何昌忠已付清转让款，履行了本方合同义务，并且原告已在涉案地基上出资建造成房屋并占有使用至今。被告包惠仙作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产初始登记及转移登记的义务。原告未有证据证明被告拖延造成经济损失或严重后果，原告关于违约金的主张依据不足，本院不予支持。原告诉请合法合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、原告何昌忠与被告包惠仙、包钟伟、金航仙于2011年3月13日签订的《房地产买卖契约》部分有效。二、被告包惠仙于本判决生效后十五日内协助原告何昌忠办理坐落于义乌市占地36平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告何昌忠名下的转移登记手续。三、驳回原告何昌忠的其他诉讼请求。案件受理费8700元，由原告何昌忠负担623元，由被告包惠仙负担8077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  杨飞雄二〇一九年一月九日书记员  陈凯琳