广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21610号上诉人（原审被告，反诉原告）：郑裕田，男，1994年4月6日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。委托诉讼代理人：关永红、张杜静，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：郭少宙，男，1983年9月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：朱燕清，女，1985年1月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：何泳欣、王月甜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：**，女，1972年10月19日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。委托诉讼代理人：张杜静，广东南国德赛律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司），住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪。原审第三人：广州住房置业担保有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：孙晴。委托诉讼代理人：李惠东、赵瑜，该公司职员。上诉人郑裕田因与被上诉人郭少宙、朱燕清及原审第三人**、合富公司、广州住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郑裕田的委托诉讼代理人关永红、张杜静，被上诉人郭少宙、朱燕清及其委托诉讼代理人何泳欣，原审第三人**及其委托诉讼代理人张杜静，原审第三人广州住房置业担保有限公司的委托诉讼代理人李惠东、赵瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑裕田上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除郑裕田与郭少宙、朱燕清签订的《合富置业存量房买卖合同》及其《存量房交易资金监管协议》；3、改判郭少宙、朱燕清支付郑裕田违约金60000元；4、改判郭少宙、朱燕清赔偿郑裕田损失20000元；5、一审、二审诉讼费、保全费均由郭少宙、朱燕清承担。事实和理由：一、郭少宙、朱燕清除支付了5万元定金外，其他合同义务全面单方延迟履行，而在此过程中，郑裕田无任何违约行为；二、《存量房交易资金监管协议》对首期款从性质上进行了根本变更，一审判决没有明确认定郭少宙、朱燕清实施了延迟履行支付99万元监管资金的具体违约行为；三、郑裕田在郭少宙、朱燕清还没有履行主要合同义务并根本违约的情况下，要求郭少宙、朱燕清先履行其应履行的义务、承担违约责任，属于行使先履行抗辩权，不属于违约行为；四、因郭少宙、朱燕清实施了一系列迟延履行、不履行、欺诈不诚信履行的根本违约行为，缺乏支付购房款的实际履行能力，郑裕田解除买卖合同及交易资金监管协议的反诉请求具有充分的合同依据和法律依据；五、郑裕田依约依法要求郭少宙、朱燕清承担违约责任，郭少宙、朱燕清在一审中也表示愿意赔偿，一审判决也确认郭少宙、朱燕清实施了违约行为，但又不支持郑裕田要求郭少宙、朱燕清支付违约金的反诉请求，缺乏合同、法律依据；六、郑裕田2018年2月1日从太原来花都办理过户手续的机票食宿支出费用属于经济损失，依法应由郭少宙、朱燕清赔偿；七、一审庭审及一审判决存在严重的审判程序违法和不当，变造、虚构关键证据，涉嫌枉法裁判，存在对涉案房屋重复查封、该解除的查封未解除的错误。郭少宙、朱燕清辩称：一、我方不存在根本违约行为，郑裕田请求解除涉案房屋买卖合同或协议没有事实和法律依据，且超过了约定期限或法律规定的合理期限；二、涉案房屋的买卖应当且可以继续履行，本案纠纷原因在于郑裕田同意将涉案房屋过户给我方后反悔；三、我方已依约支付定金，剩余购房款的付款条件未成就，郑裕田主张的机票及食宿费用是其履行合同义务而产生的正常支出，故郑裕田要求我方支付逾期付款违约金、赔偿损失没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。**述称：同意郑裕田的上诉意见。广州住房置业担保有限公司述称：以一审判决认定的事实为准。合富公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年5月15日，郭少宙、朱燕清向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、郑裕田将名下位于广州市花都区xxx路x号x栋2302房交付并过户至郭少宙、朱燕清名下；2、郑裕田向郭少宙、朱燕清支付违约金（违约金以人民币246万为基数，自2018年2月13日起按照日万分之五计算支付至履行房屋过户义务并交付使用之日止。违约金暂计算至2018年4月30日为人民币94710元）；3、本案的诉讼费用由郑裕田承担。一审诉讼中，郭少宙、朱燕清增加一项诉讼请求：判令广州住房置业担保有限公司协助郭少宙、朱燕清向郑裕田履行监管资金支付义务。郑裕田在一审中提出反诉请求：1、解除郑裕田、郭少宙、朱燕清与合富公司之间于2017年11月19日签订的《合富置业存量房买卖合同》及《资金监管协议》；2、郭少宙、朱燕清支付郑裕田违约金60000元、各方损失20000元；3、本案本诉及反诉费用均由郭少宙、朱燕清承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区xxx路x号x栋2302房，权属人为郑裕田，没有办理抵押登记。2017年11月17日，郑裕田签订委托书，委托**作为其代理人，全权处理涉案房屋的出售事宜，委托期限自本委托书签署之日起至2018年11月17日止。山西省太原市城西公证处于同日对该委托书进行了公证，出具（2017）井西证民字3945x号公证书。2017年11月19日，郭少宙、朱燕清（乙方、买方）与郑裕田（卖方、甲方）的委托代理人**及合富公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》及附件，约定由甲方将涉案房屋以246万元的价格售予买方。合同第三条约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天。第四条产权转移登记甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记：2、丙方协助办理。丙方应当于2018年2月12日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件资料。甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后10个工作日内】【2018年2月12日前】向丙方提供房地产转移登记机构要求甲乙双方提供的证件资料。第九条交易不成的违约责任1、甲方不按本合同将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为【该房地产成交价的10%】，并退回乙方已付的全部费用。第十条延期交房的违约责任甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十一条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同第二条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十二条迟延办理产权登记的违约责任如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金，合同继续履行。附件约定付款方式为银行按揭付款：1、定金款项：人民币5万元整，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。2、买卖双方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年131万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。3、买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。4、首期楼款（不含定金）：人民币110万元，买方按下列第B种方式支付：（B）买方在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。5、楼价余款（即申请贷款额）：人民币131万元，待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方。6、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接付给卖方。郭少宙于合同签订当日向郑裕田转帐支付定金5万元。2018年1月19日，中国工商银行股份有限公司广州花都支行出具个人二手房贷款初审结果通知书，同意向郭少宙、朱燕清发放59万元贷款用于支付购房款，有效期为一个月。同日，广州住房公积金管理中心出具住房公积金贷款审批确认书，同意向郭少宙、朱燕清发放贷款77万元。2018年1月31日，广州住房公积金管理中心（甲方）、郑裕田（乙方）、郭少宙、朱燕清（丙方）与广州住房置业担保有限公司（丁方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定乙、丙双方交易的房屋为涉案房屋，成交价格为246万元，其中首期款110万元，定金为11万元，监管资金为99万元，丙方需于2018年2月1日前将监管资金99万元存入朱燕清工商银行账户，丁方取得新不动产权证复印件或房屋他项权证原件或复印件后进行监管资金划转审批，审批通过后一次性划转监管资金99万元。第七条特别约定（五）若丙方未按协议约定的如期、足额存入监管资金的，乙方有权要求终止本协议，但乙方应及时通知本协议其他两方当事人，本协议自乙方书面通知均到达本协议甲方、丁方之日起即时解除。郭少宙、朱燕清、郑裕田与**均确认签订《存量房交易资金监管协议》是办理公积金贷款的政策要求。郭少宙、朱燕清通知**，已预约在2018年2月1日办理递件手续。郑裕田与**从太原赶至广州配合郭少宙、朱燕清办理涉案房屋递件手续，但因郭少宙、朱燕清并未将《存量房交易资金监管协议》存入指定账户，致使该次递件未能成功办理。郑裕田、**主张其为履行涉案合同，花费机票及食宿费用20000元，并提交了机票发票拟证实其主张。郭少宙、朱燕清认为郑裕田及**有义务配合办理过户手续，该费用并非是其损失。2018年2月9日，朱燕清工商银行账户内存入99万元。2018年2月12日，广州住房置业担保有限公司出具广州住房公积金贷款资金监管扣划确认书，扣划日期为2018年2月11日。郑裕田要求郭少宙、朱燕清承担违约责任，郭少宙就履行涉案合同通过微信与**进行沟通，**回复“郭先生，我确实无奈哦，我和儿子是积极配合过户的，第一时间赶赴来，这次过户出现变故，责任可都在你，下次一定确定好一切手续完善，我们再另约时间。”。郭少宙后于2018年2月8日通知**资金已经到位，**回复“郭先生，你资金终于到位了，那你约什么时间办理过户？”，郭少宙回复“那你约号，我12号前时间方便！”此后，郭少宙、朱燕清预约在2018年2月12日办理过户手续，但**以郭少宙、朱燕清没有将商业贷款的同贷书给其看，还有11万元定金未支付及过年为由拒绝办理过户手续。**与涉案房屋买卖合同的中介谭嘉茵此后仍就继续履行合同就行沟通，**要求郭少宙、朱燕清赔偿其损失，表示“如果他还想继续就拿出足够的诚意，如果没诚意我退他定金”。谭嘉茵回复“最多也是再拿出5万加至房价，机票来回费用还是他出，”**表示要退回定金。各方无法就继续履行涉案合同达成一致意见。2018年3月30日，郭少宙、朱燕清向郑裕田、**及合富公司发出律师函，要求继续履行涉案合同。郑裕田与**确认其收到该律师函，但认为郭少宙、朱燕清存在违约行为，其并未违约。2018年6月11日，郑裕田向郭少宙、朱燕清、合富公司、广州住房置业担保有限公司及广州住房公积金管理中心发出解除合同、协议通知，以郭少宙、朱燕清未能按时办理按揭手续，也未依约将监管资金划入监管账户，严重违反合同和协议约定为由，要求解除涉案合同及《存量房交易资金监管协议》。一审诉讼中，郭少宙、朱燕清向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结郑裕田价值20万元的财产，并由郭少宙、朱燕清的担保人广东合润融资担保有限公司提供的担保函进行担保。一审法院依法作出（2018）粤0114民初5387号民事裁定书，查封了郑裕田名下所有的价值20万元的财产。郭少宙、朱燕清为此支出诉讼保全费1520元。后郭少宙、朱燕清向一审法院提出解除对郑裕田上述财产的查封，并要求查封涉案房屋，并由郭少宙、朱燕清的担保人广东合润融资担保有限公司提供的担保函进行担保。一审法院依法作出（2018）粤0114民初5387号之二民事裁定书，解除对郑裕田名下所有的价值20万元财产的查封，并查封涉案房屋。郭少宙、朱燕清为此支出诉讼保全费5000元。一审另查明，郭少宙、朱燕清截止2018年7月6日，具备本市住房限购区域内住房购买资格。郭少宙于2018年9月14日向一审法院代管款账户提存142万元。一审法院认为，涉案《存量房买卖合同》及附件是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。本案的争议焦点为何方存在违约行为？郭少宙、朱燕清在履行合同义务时，虽有迟延，但其只是迟延履行合同义务，并未构成根本违约。而此后各方签订的《存量房交易资金监管协议》只是变更了付款方式，并未对《存量房买卖合同》及附件关于首期款支付时间的约定进行变更，按照上述合同约定，郭少宙、朱燕清应于递件当天向郑裕田支付剩余首期款110万元。郭少宙、朱燕清虽在2018年2月1日因自身原因未能成功办理递件手续，但郭少宙、朱燕清事后与**协商时，**还是表示同意配合过户，只是要求郭少宙、朱燕清确定资金到位后再通知其过来办理过户递件手续。由此可见，此时，双方均对变更合同约定的过户时间无异议，仍有意继续履行涉案合同。郑裕田以郭少宙、朱燕清未按照合同约定将监管资金存入指定账户为由，要求解除涉案合同及《存量房交易资金监管协议》，不予支持。郭少宙、朱燕清已将剩余房款142万元提存至一审法院代管款账户，证实其具备支付剩余房款的能力。郭少宙、朱燕清要求郑裕田将涉案房屋过户至两人名下，予以支持。按照《存量房交易资金监管协议》的约定，广州住房置业担保有限公司应在郭少宙、朱燕清取得涉案房屋不动产权证之日将监管资金99万元支付给郑裕田。按照涉案合同约定，郑裕田应在收齐房款当天将涉案房屋交付给郭少宙、朱燕清，在郑裕田收齐房款的情况下，郭少宙、朱燕清要求郑裕田交付涉案房屋，予以支持。郭少宙、朱燕清在履行涉案合同过程中逾期履行合同义务，违反了合同约定，郭少宙、朱燕清要求郑裕田向其支付逾期办证及逾期交房违约金，不予支持。郑裕田在合同可继续履行的情况下，拒绝继续履行，亦违反合同约定，且双方至今仍未取得房管部门出具的受理回执，付款条件尚未成就。郑裕田要求郭少宙、朱燕清按照涉案合同第十一条的约定向其支付逾期付款违约金，不予支持。郑裕田主张其为履行涉案合同支出机票及食宿费用20000元，要求郭少宙、朱燕清赔偿其上述损失。一审法院认为，郑裕田支出上述费用系履行合同义务而支出，应由其自行承担。郑裕田要求郭少宙、朱燕清赔偿其损失20000元，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年9月20日作出如下判决：一、被告郑裕田于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告郭少宙、朱燕清将广州市花都区xxx路x号x栋2302房过户至原告郭少宙、朱燕清名下；二、原告郭少宙、朱燕清在被告郑裕田协助其办理上述房屋产权过户登记手续当日（向房管部门递件取得回执日），向被告郑裕田支付购房余款1420000元；三、第三人广州住房置业担保有限公司在原告郭少宙、朱燕清取得上述房屋产权证之日向被告郑裕田支付990000元；四、被告郑裕田在第三人广州住房置业担保有限公司履行完本判决主文第三项确定的义务之日将上述房屋交付给原告郭少宙、朱燕清；五、驳回原告郭少宙、朱燕清的其他诉讼请求；六、驳回被告郑裕田的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2167.8元，由原告郭少宙、朱燕清负担；反诉案件受理费900元，由被告郑裕田负担；诉讼保全费6520元，由原告郭少宙、朱燕清负担3260元，由被告郑裕田负担3260元。二审中，上诉人郑裕田提交了查册时间为2018年11月1日的不动产登记簿查册表，拟证明涉案房屋已被另案查封，被上诉人郭少宙、朱燕清对涉案房屋的查封晚于该另案查封，一审判决涉案房屋过户不具有可执行性。被上诉人郭少宙、朱燕清质证认为另案的查封处理不影响本案的处理结果。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定涉案《存量房买卖合同》及附件合法有效正确，本院予以确认。一审判决已就上诉人郑裕田以被上诉人郭少宙、朱燕清未按照合同约定将监管资金存入指定账户为由，要求解除涉案合同及《存量房交易资金监管协议》，以及要求被上诉人郭少宙、朱燕清向其支付逾期付款违约金、赔偿其为履行涉案合同支出机票及食宿费用的损失均不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，均予以维持。根据二审查明的事实，涉案房屋广州市花都区xxx路x号x栋2302房于2018年7月19日被山西省太原市万柏林区人民法院查封，被上诉人郭少宙、朱燕清在本案中关于上诉人郑裕田将该涉案房屋过户至其二人名下的诉讼请求存在障碍，本院不予支持。至于涉案合同无法履行的法律后果、法律责任，各方当事人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人郑裕田的上诉请求不能成立，应予驳回。但根据二审查明的新的证据、事实，对一审判决应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5387号民事判决第六项；二、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5387号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；三、驳回被上诉人郭少宙、朱燕清的全部诉讼请求。一审案件受理费2167.8元，由被上诉人郭少宙、朱燕清负担；反诉案件受理费900元，由上诉人郑裕田负担；诉讼保全费6520元，由被上诉人郭少宙、朱燕清负担3260元，由上诉人郑裕田负担3260元。二审案件受理费1800元，由上诉人郑裕田负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年一月二十一日书记员  党春婷