福建省周宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0925执异8号 异议人（案外人）：张孙忠，男，1985年7月16日生，汉族，住福建省周宁县。 申请执行人：陈孙延，男，1975年1月24日生，汉族，住福建省周宁县。 被执行人：上海鹏申实业发展有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇砖桥路。 法定代表人：周福堂。 被执行人：陈木安，男，1976年10月29日生，住福建省周宁县。 被执行人：周福堂，男，1960年9月13日生，汉族，住福建省周宁县。 本院在执行申请执行人陈孙延与被执行人上海鹏申实业有限公司、陈木安、周福堂借款合同纠纷一案（2015）周执字第105号中，异议人张孙忠对本院执行陈木安名下周宁县××城镇××街桥头福××大楼××＃（所有权证号：周房权证狮城字第××号）的房产提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已书面审查终结。 异议人异议请求：一、依法阻止被执行人陈木安名下周宁县××城镇××街桥头福××大楼××＃（所有权证号：周房权证狮城字第××号）的房产移交占有给被申请执行人陈孙延（异议人同意该房产发生产权变更登记至陈孙延名下，但不同意在2022年12月31日前将该房屋使用权交付给陈孙延）；二、在执行程序中适用“买卖不破租赁”原则，享有并行使房屋使用权的合法权益，至房屋租期届满之日（2022年12月31日）;三、撤销周宁县人民法院于2019年9月17日发出的《福建省周宁县人民法院中止供水供电公告》【（2015）周执字第105号】文书或者其他附加张孙忠义务的法律文书，撤销该法律文书或者其他法律文书上要求异议人（利害关系人）张孙忠、有关租户协助执行的义务（包括搬出并清空房产等）和责任（包括中止供水供电等），并保障异议人张孙忠的正常生产经营。 案外人张孙忠称，一、就本次执行中关于异议人张孙忠（利害关系人）与被执行人陈木安之前在被执行的房产签订的房屋租赁合同，法院应当适用“买卖不破租赁”原则，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定来处理，有以下重要事实（包括时间顺序）和理由陈述如下：陈木安欠张孙忠借款无力归还，后二人之间签订房屋租赁合同以房租抵债的时间在先，并且房屋租赁合同签订在该房产被人民法院查封之前。具体情况为：1.陈木安因经营需要，自2012年3月1日至2012年4月5日期间共向张孙忠借款110万元，后陈木安因生意亏损无力归还;2.于是2013年1月1日利害关系人张孙忠和被执行人陈木安签订关于其名下房屋《租赁合同》（其名下房屋地址为：周宁县××城镇××街桥头福××大楼××＃），合同约定租期为10年（从2013年1月1日起至2022年12月31日），并约定租金每年为10.8万元，所有租金一次性抵扣上述110万元借款的本息；3、租金每年为10.8万元，租金标准符合周宁县当地该地段的市场行情价，并不存在低价租赁的情况。二、再有，张孙忠和被执行人陈木安双方签订的上述房屋租赁合同意思表示真实，且未违反我国任何禁止性法律规定，合同签订合法有效。三、张孙忠在取得该房屋使用权后就已经实际入住使用，经营起了家具店生意，至今仍在营业。四、陈木安为周福堂（原审被告借款人）向其外甥陈孙延借款而提供保证担保（不是房屋抵押担保）之时间在后，即在张孙忠与被执行人签订租赁合同之后。具体情况为：2014年4月份左右才为周福堂的借款债务向陈孙延提供保证担保的。之后周福堂不还陈孙延借款，陈木安起诉周福堂承担保证担保责任，然后陈木安的财产包括上述房产被执行。 综上所述，利害关系人张孙忠作为承租人，就被执行的房屋，在人民法院查封之前，与被执行人陈木安签订了书面的房屋租赁合同，并占有使用了该房产，且该房屋租赁合同的租期到2022年12月31日才届满。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期间阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”故异议人(利害关系人)请求法院根据以上事实和理由，依照上述规定和其他法律支持异议人在申请事项所提出的申请请求，依法保障异议人作为合法承租人依法继续享有并行使房屋使用权的合法权益。 对于有的观点认为本次执行中，关于被执行房屋的以租抵债的房屋租赁合同，不应当适用于“买卖不破租赁”原则，不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定来处理-----申请人提出以下反对理由：一、房屋租赁合同法律特征并没有限定租金的支付方式只能是货币，并没有禁止不能以租抵债，于私法领域法律原则是“法无禁止即可为”;而且被执行人陈木安于房租租赁合同签订之前欠申请人张孙忠的还是货币借贷之债，租金给付也是货币之债，同样是货币之债互相抵消，跟支付租金并没有本质上的区别，以租抵债的房屋租赁合同和普通的房屋租赁合同没有本质的不同，仍然构成了合同法第212条定义的租赁合同(合同法第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”)。二、执行司法实践和法律不能强人所难，不能使案外利害关系人(承租人)张孙忠为了避免以租抵债可能存在不能阻止移交占有的风险，而先向被执行人陈木安支付租金，然后马上要求陈木安把刚付给他的租金还给张孙忠用来偿还之前的借款债务，如此真实没有必要和有些荒唐!故以租抵债(而且相抵的同样是货币给付)的支付方式，并没有改变房屋租赁合同的法律性质，不会把房屋租赁合同关系变成了有的观点所述的“民间借贷关系或者欠款关系”。事实上是存在两个法律关系，即民间借贷关系和房屋租赁合同关系，以租抵债只不过是很好的解决了民间借贷关系中的债务清偿问题。但这并不能否定了房屋租赁合同关系的真实、合法、有效和存在。三、1.若仅因为租金的支付方式是以租抵债即认为异议人(利害关系人)张孙忠与被执行人陈木安的房屋租赁合同本质上不属于租赁合同，显然缺乏依据;2.“买卖不破租赁”的规定本身就是合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例，故执行案件中若以权利属性的差别来认定被申请执行人陈孙延的物权就应当优先于异议人(利害关系人)张孙忠的债权，显然也是不能成立的，故法院不应要求张孙忠必须限期清空房屋并且搬离以协助执行。四、申请人认为有的观点认为以租抵债不适用“买卖不破租赁”原则，不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第款之规定，其中有一项重要的考虑应该是被执行人与案外人勾结合谋用“以租抵债”的方式来阻挠法院的执行工作。但是在本次执行案件中，事实情况是异议人人(利害关系人)签订房屋租赁合同，是在法院查封被执行房屋之前，甚至是在执行标的即陈孙延和周福堂发生民间借贷关系(陈木安提供保证)之前，而且是真实的符合市场行情价格的房屋租赁，不存在配合被执行人阻挠法院执行工作的情况。故请法院在本案的执行过程中对具体问题具体分析，具体情况具体考虑。五、执行司法实践应当同样遵循“举重而明其轻”的法律原则，既然以房抵债可以排除强制执行，那比起轻的以租抵债更应当能排除强制执行。在执行司法实践中，以抵房抵债方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付了房屋全部房款，买受人在查封之前实际占有房屋，且办理过户登记买受人没有过错的，买受人足以排除强制执行的权利。既然如此，那么以租抵债更应当能排除强制执行，以体现在执行司法实践中执行标准的统一性，体系性。 申请执行人陈孙延对异议人张孙忠提出的异议发表如下意见，一、异议人错误理解其与被执行人陈木安签订该房产《租赁合同》的法律性质，并以此提出执行异议，缺乏法律依据。首先，即便该房产《租赁合同》以及被执行人陈木安与异议人之间的债权债务真实存在，该房产《租赁合同》的签署亦不产生房屋租赁法律关系，仅体现债权债务合同关系。因该房产《租赁合同》本质上属于被执行人陈木安以其房产使用权抵偿所欠债务，故该类以房屋使用权抵债的行为仅对陈木安以及异议人具有法律效力，不得对抗第三人，更不能阻却异议人(申请执行人)通过强制执行程序实际取得该房产。其次，最高人民法院(2014)民申字第215号案明确了房屋使用权抵偿欠款的合同之债并非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，不能对抗合同之外第三人。根据前述裁判规则，异议人无权依据房屋使用权抵债合同对抗申请执行人通过强制执行程序享有的权益。鉴于本案与最高人民法院(2014)民申字第215号案案情类似，应统一法律适用标准，驳回异议人的异议。二、异议人提出执行异议的行为，属于恶意阻碍周宁法院执行工作，意图帮助被执行人逃避债务，不应得到支持。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当举证证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。承租人与被执行人恶意串通，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。首先，异议人未向周宁法院提交其与被执行人陈木安之间存在110万元民间借贷的证据。异议人虚构债务的可能性较大。其次，异议人未提供相应证据证明其于法院查封该房产之前已实际占有使用该房产。异议人拒绝移交该房产缺乏事实依据。再次，异议人声称其于法院查封该房产前，已与被执行人陈木安签订该房产《租赁合同》。事实上，周宁法院于2015年即查封该房产并采取执行措施，异议人在长达近5年的时间内，均未主张已承租该房产，直至近期方提出执行异议，明显有违常理。 综上，异议人所提执行异议，既与法律规定相违背，又缺乏事实依据，应予以驳回。 异议人向本院提交如下证据：1.张孙忠居民身份证复印件；2.《租赁合同》复印件；3.《借条》复印件四份；4.《查询明细》及凭证。 本院调取的证据：1.(2014)虹民二(商)初字1011号民事调解书；2.(2015)周执字第105号《执行裁定书》；3.《福建省周宁县人民法院中止供电供水公告》；4.(2015)周执字第105号-1《执行裁定书》。 本院查明，陈孙延与上海鹏申实业有限公司、陈木安、周福堂借款合同纠纷一案，上海市虹口区人民法院于2014年10月28日依法作出（2014）虹民二（商）初字1011号民事调解书，上海鹏申实业发展有限公司偿还陈孙延本息960万元，陈木安、周福堂对上述款项承担连带责任。上海市虹口区人民法院于2014年12月26日委托本院执行，本院立案执行，案号（2015）周执字第105号，本院在执行过程中查封了被执行人陈木安名下周宁县××城镇××街桥头福××大楼××＃（所有权证号：周房权证狮城字第××号）的房产（轮封），本院于2015年6月25日终结（2014）虹民二（商）初字1011号民事调解书的本次执行程序。2016年4月8日湖南省长沙市中级人民法院将（2014）长中民执字第00145号案件委托本院执行，并将上述涉案房屋的首封处置权移交本院。2016年11月22日，本院依法对涉案房屋进行拍卖，拍卖流拍后，申请执行人向本院申请以物抵债。2019年4月18日、7月4日、9月17日，本院向被执行人陈木安、协助义务人张孙忠、有关租户发出公告，责令被执行人及无权占有上述涉案房屋人员限期迁出。案外人张孙忠向本院提出执行异议。 另查明，周宁县××城镇××街桥头福××大楼××＃（所有权证号：周房权证狮城字第××号）的房产，权利人为陈木安。 本院认为，人民法院生效法律文书所确定的义务当事人应当履行，人民法院对被执行人的财产可以查封、扣押、冻结。被执行人未按法院执行通知履行生效法律文书所确定的义务，法院依法执行被执行人名下的财产符合法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产登记在陈木安名下，具有公示效力。本院依法对涉案房屋依法执行，符合法律规定。 房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，张孙忠与陈木安在《租赁合同》第二条第1款约定：房屋租赁合同期自2013年1月1日起至2022年12月31日止。2013年1月1日起至2022年12月31日期间的租金用于抵扣借款本息(2013年至2014年4月5日陈木安向张孙忠借款110万元)。从该合同内容看，张孙忠为了使自己的债权得到清偿，同意陈木安以涉案房屋10年的房屋使用权的方式抵110万元的借款。该《租赁合同》实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，有别于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。 本院系就涉案执行标的周宁县××城镇××街桥头福××大楼××＃（所有权证号：周房权证狮城字第××号）的房产权属是否属于被执行人名下财产进行实质审查，而对异议人（案外人）张孙忠主张其与陈木安存在借款关系，双方签订《租赁合同》以租抵债仅应通过审判程序进行实质审查后予以确认，涉案房屋系登记在被执行人陈木安名下，故案外人张孙忠就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却本案的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十五条第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人张孙忠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向周宁县人民法院提起诉讼。 审 判 长  徐旭彪 人民陪审员  林幼娇 人民陪审员  林瑞琼 二〇一九年十二月九日 书 记 员  许 鸿 附主要适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。