广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初246号原告：邝满足，女，1980年7月6日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。委托诉讼代理人：邹银辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖浩瑶，广东维纳律师事务所律师。被告：梁东麟，男，1967年10月21日出生，香港特别行政区居民，住香港。）。第三人：冯高，男，1987年1月13日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：代鹏，广东莱特律师事务所律师。原告邝满足与被告梁东麟、第三人冯高债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序。因无法向被告梁东麟直接送达或留置送达应诉通知书，依法转为普通程序审理，本案于2018年6月26日、2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告邝满足及其委托诉讼代理人邹银辉、第三人冯高的委托诉讼代理人代鹏到庭参加了诉讼。被告梁东麟经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。原告邝满足向本院提出诉讼请求：一、撤销被告与第三人房屋买卖合同（原珠海市斗门区××镇××路××号××栋××单元××房）；二、被告及第三人承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告婚后财产分割一案经斗门区人民法院生效判决【案号（2016）粤0403民初1325号】，判令被告于判决发生法律效力之日起两个月内出售珠海市斗门区××镇××路××号××栋××单元××房（以下简称涉案房屋），并在收到房款之日起三日内将扣除相关交易税费的余款支付50%给原告。此后被告将房屋出售，出卖给本案第三人，交易价格为300000元，第三人于2017年3月3日贴出通知告知买卖价格及事实。原告认为被告与第三人交易价格严重偏离市场价格，经原告委托有资质评估公司对该房屋评估，价值为701567元，原告认为被告与第三人有串通买卖行为，并且损害原告合法权益，依民法通则和合同法应当撤销该买卖合同。为维护原告合法权益，恳请法院判如所请。原告邝满足为其诉请向本院提交以下证据：一、判决书及生效证明；二、评估报告；三、房地产登记证明；四、通知。被告梁东麟在答辩期限内无作出书面答辩及向本院提交证据。第三人冯高向本院提交书面意见述称，一、第三人与被告不存在串通行为。第三人与被告素不相识，是经朋友转告信息才得知被告在出售涉案房屋。二、涉案房屋因多种因素影响，很难出手，第三人购买的价格在市场价格波动范围内，不存在严重低价。首先，被告出售的房屋涉及到纠纷，购买风险很大，第三人在听说涉案房屋的情况后，也是拒绝购买的，是被告拿着判决书多次找第三人，一再强调有判决书作保证，另第三人因急需在珠海买房定居，最终被说动购买了该房屋，但该房屋第三人至今仍无法使用；其次，原告评估的价格远远超过了该房屋的实际市场价值。涉案房屋是17年前建成的，第三人在购买时通过中介和评估机构给出的评估价格在3000-4000元左右，原告评估的单价远远超过了该房屋的实际价值；再次，涉案房屋先涉及诉讼，后又遭遇限购，一直无人问津。被告向第三人明确提出，如果不能在判决书约定的期限出售，房屋将被拍卖。因为该房屋的上述风险和限制，流拍的可能性很大，每次流拍都会造成20％的降价。通过拍卖的方式很可能比第三人愿意支付的价格更低。因此，被告和第三人是经过多次协商，在充分保障双方自身利益的前提下，最终达成买卖协议的。最后的成交价格，也完全符合市场价格规律，如果被告以与市场价完全相同的价格出售，第三人完全没有理由冒着风险购买，双方根本不存在以故意低价成交的行为。三，第三人在买卖过程中不存在任何过错，撤销将造成第三人巨大经济损失。第三人毕业不久，刚从外地到珠海工作，从没有过买房经历。从双方签订合同到最后办理过户，第三人都是在家人和朋友的建议和指导下才完成这次买卖。第三人购房的钱一大部分也来自家人，所以第三人不可能也不懂得跟被告串通，一切出发点就是降低购房成本不要给父母和自己造成太大压力，从买方的角度来看无可厚非。且，第三人是完全按照被告给的判决书内容来付款的，房屋过户后，被告回到香港，第三人也无法联系。如果现在判令合同撤销，势必造成第三人的购房款血本无归，对第三人极不公平。第三人为其述称向本院提交了以下证据：一、中国银行国内汇款付款通知单；二、收据；三、委托书；四、《珠海市房地产买卖合同》及增值税发票；五、房地产转让税费征免证明；六、珠海地税房地产权交易审批审核表。经庭审质证，第三人对原告提交的证据一、四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为其是基于判决判断被告具有涉案房屋的处分权，故购买涉案房屋并支付价款；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据三的真实性、合法性、关联性无异议。原告对第三人提交的证据一、四、五、六的真实性无异议；对证据二、三的真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审核各方提交的证据，对双方认为真实性无异议的证据，本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，原被告原为夫妻关系。2016年5月18日，原告就平均分割涉案房屋向珠海市斗门区人民法院起诉被告。2016年11月14日，珠海市斗门区人民法院作出（2016）粤0403民初1325号民事判决，该判决判令：被告梁东麟在判决发生法律效力之日起二个月内出售涉案房屋，并在收到售房款之日起三日内将扣除相关交易税、费后的余款支付50%给原告邝满足。该判决书于2016年12月9日发生法律效力。第三人冯高向本院提交被告梁东麟与案外人梁毅于2015年6月4日在公证人员见证下签署的《委托书》，其中载明：梁东麟委托梁毅办理涉案房屋的一切相关事宜，其中包括但不限于有权出售及转让涉案房屋，签订买卖合约、转让合同及其他有关文件、代收取售房款项、代缴一切合理及正当的费用或税项等。2017年2月20日，以被告梁东麟为甲方，第三人冯高为乙方，双方签订一份《珠海市房地产买卖合同》。合同约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，交易价格为300000元，付款方式为其他方式，甲方应当在2017年2月21日前，将本合同约定的房地产交付乙方占有使用。2017年2月22日，第三人冯高通过中国银行珠海碧景园支行向案外人梁毅账户汇款150000元。合同落款处有案外人梁毅及第三人冯高的签字。梁毅向第三人出具《收据》，内容为：“兹本人梁毅［Ｂ379540（9）］受梁东麟先生［×××3370（Ａ）］委托收到冯高先生［×××3112］购买珠海市斗门区××镇××路××号××栋××单元××房的房款叁拾万元（300000元）。此据”，其中落款处有梁毅的签名，但没有填写日期。原告在庭审中表述，其不知道被告与第三人是何种关系，认为被告与第三人就涉案房屋达成的成交价格300000元严重偏离了市场价格。原告为证明涉案房屋的市场价值，以被告梁东麟的名义向广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司申请估价。该司作出的《估价结果报告》载明，估价目的是评估房地产市场价值，为委托方办理资产证明提供参考，经测算估价对象2017年3月7日房地产市场价值总额为701567元。第三人在庭审中述称，其于2017年2月份通过网络看到中介发出出售涉案房屋的信息，并与中介和案外人梁毅多次协商购房事宜，期间案外人梁毅曾带其上门看过房屋，获悉原告的父母在涉案房屋居住。案外人梁毅与第三人经询问房产中介、税务部门，确定涉案房屋市场价格大概3000至4000元每平方米，考虑到房屋实际情况及限购情况与第三人一次性购买力，确定房屋价格为300000元。第三人于2017年2月22日通过银行汇款150000元给案外人梁毅后，被告通知其到原告家里直接付剩余150000元。2017年3月3日，第三人向原告发出《通知》，内容为：“梁满足女士：根据梁东麟先生的律师出示的斗门区法院判决书（2016）粤0403民初1325号，我已购买了广东省斗门区××镇××路××号××栋××单元××房（原权属人：梁东麟，权证号××），于3月3日已经办理完成，总房款为30万元。根据与卖房人的合同约定，余下一半房款扣除税费5217.75元和法院的诉讼费4900元后，共计139882.25元人民币，需要支付给你，请你在3天内联系我。另外，请现在在该房住的房客在一星期内搬走，否则，当报警处理，后果自负”。第三人主张，因原告拒收款项，其遂于2017年3月底将150000元以现金方式支付给被告。另查明，2017年3月6日，涉案房屋已登记在第三人冯高的名下。根据第三人提交的增值税普通发票、税收完税证明等税费和契税支付凭证，载明涉案房屋的价税合计金额为347850元。关于广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司《估价结果报告》中涉及的估价结果，本院于2018年6月26日发函向该司调查。广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司于2018年7月20日回复本院称，上述报告的评估目的是资产证明，本案所及的房地产评估目的为房地产转让（含快速变现、一次性收款等限制条件），两种不同目的下的评估价值结论存在差异是可能的。差异根据情况具体分析，一般差异幅度在30%以内。2018年8月31日，本院就涉案房屋的计税前评估价向国家税务总局珠海市税务局发函调查，该局于2018年9月20日回复本院称，涉案房屋在2017年4月至今系统评估价格为366583元，该价格仅作为计征税款的参考。原告与第三人均选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，原告邝满足与被告梁东麟系香港特别行政区居民，本案属于涉港债权人撤销权纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案债权人撤销权合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用我国内地法律。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。结合本案，原告行使债权人撤销权的前提，一是原告对被告享有合法债权，二是原告在合理期限内行使撤销权。首先，涉案房屋原为原被告夫妻共同财产，原被告离婚后，依照珠海市斗门区人民法院作出（2016）粤0403民初1325号民事生效判决，被告在出售涉案房屋后，应将扣除相关交易税、费后的余款支付50%给原告，被告亦已将涉案房屋出售，故原告对被告出售后的房款享有合法债权。其次，第三人冯高于2017年3月3日向原告发出通知，告知原告涉案房屋已出售的事实，原告于2017年3月20日向本院提起诉讼，从原告知悉撤销事由至向本院提起诉讼的期间，并没有超出撤销权行使的1年期限。在原告对被告享有合法确定的债权并符合撤销权行使期限的情况下，原告行使撤销权应同时具备客观条件和主观条件。客观条件为被告以明显不合理的低价转让涉案房屋给第三人，对原告的债权造成了损害；主观条件为被告和第三人对此存有恶意。关于客观条件。因被告梁东麟在涉案房屋交易前经公证已授权案外人梁毅办理涉案房屋的一切事宜，且原告与第三人对于案外人梁毅就涉案房屋所做的交易行为等同于被告的行为没有提出异议，故本院认定本案中涉案房屋的交易方为被告与第三人。本案中，原告为证明涉案房屋交易时的市场价格，自行以被告的名义委托了广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司进行估价，对于该司作出的《估价结果报告》，第三人在庭审中表示不予确认，同时亦不申请重新委托估价机构评估涉案房屋交易时的市场价格。对此本院认为，首先，关于上述评估报告中的评估价值，广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司复函本院称，估价目的的不同，会影响到评估价值的不同，因此，不同目的下的评估价值结论会存在差异，该差异幅度在30%以内。广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司具备房地产评估资质，涉案房屋交易的时间是2017年2月20日，该司以2017年3月7日为价值时点，以为委托方办理资产证明为估价目的，评估涉案房屋的房地产市场价值总额为701567元。故本院认为，基于涉案房屋确实存在快速变现、一次性付款等情形，因此，在此基础上将估值下调30%作为涉案房地产转让的市场价格，即约为491000元；其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价”的规定，涉案房屋的市场转让价为491000元，按此条款之规定，涉案房屋的交易价格在343000元范围内才是合理之价格，这个交易价格与第三人在房地产部门缴纳契税的计税价347850元亦是基本吻合的，因此，可以作为本院认定涉案房屋市场交易价格的基准价；第三，被告与第三人就涉案房屋达成的交易价格300000元，为上述市场转让价的61%，既达不到市场交易时税务部门的计税价，也达不到市场交易价的70%，因此，根据上述司法解释的规定，本院认为，被告以明显不合理的低价出售涉案房屋给第三人，使原告获得涉案房屋出售后的分割款远低于预期，被告与第三人的行为已损害了原告的债权。关于主观条件。第三人提交的身份证显示，第三人在2007年已办理了珠海的身份证，第三人答辩及庭审称其是在2017年才刚到珠海工作显然与事实不符。结合第三人在庭审中的表述，其与案外人梁毅在协商卖房事宜时，已知悉珠海市斗门区人民法院作出的（2016）粤0403民初1325号民事生效判决内容，同时在看房时亦清楚知道原告的父母居住在涉案房屋，被告与第三人在签订了《珠海市房地产买卖合同》后，被告并没有依照合同约定将涉案房屋在2017年2月21日前交付第三人使用，但第三人却依然于2017年2月22日与2017年3月先后支付完所有的购房款，其中15万元是在原告明确表示拒收的前提下，以现金方式再支付给被告的，且付款时间不明确。本院认为，第三人与被告的上述交易环节，有别于正常的陌生人之间房屋交易之常理，第三人与被告就涉案房屋进行交易存在恶意。如上所述，原告行使撤销权的客观条件和主观条件均具备，原告在本案中合法享有涉案房屋的债权人撤销权。第三人的抗辩没有事实与法律依据，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：撤销被告梁东麟与第三人冯高于2017年2月20日签订的《珠海市房地产买卖合同》。本案案件受理费5800元，由被告梁东麟、第三人冯高负担。如不服本判决，原告邝满足、被告梁东麟可在判决书送达之日起三十日内，第三人冯高可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红人民陪审员  余敏慧人民陪审员  冯素梅二〇一九年一月二十八日法官助理刘韵书记员罗志斌