广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26110号原告：广州安家易房地产代理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中311号内编2-10之10540（仅限办公用途），统一社会信用代码：91440101MA59MCCL5D。法定代表人：刘丽雯，经理。委托诉讼代理人：李国伟，系广东格林律师事务所律师。被告：佛山市官铖房地产投资有限公司，住所地佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座A区六层A604号，统一社会信用代码：91440605068542332Q。法定代表人：麦婉仪。委托诉讼代理人：江润凯、陈翠颖，广东信广律师事务所律师、实习律师。原告广州安家易房地产代理有限公司（以下简称安家易公司）诉被告佛山市官铖房地产投资有限公司（以下简称官铖公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告安家易公司的委托诉讼代理人李国伟和被告官铖公司的委托诉讼代理人江润凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安家易公司诉称：被告为位于佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号“劲嘉金棕榈湾”楼盘项目的总代理，非独家委托原告为该项目的内场销售代理人，双方签订《销售代理合同》。第六条约定，被告按月结方式向原告支付居间费。第八条第2款约定，被告每逾期一日应按拖欠金额万分之三的标准向原告支付违约金。第十一条约定，协商不成的，向原告所在地法院起诉。原告依约定提供居间服务，成功居间8位客户与发展商进行交易，被告因此签署8份《服务收费确认书》给原告，确认应付居间费的数额及承诺支付的期限，最后一笔居间费的付款日期为2018年3月17臼（详见《服务收费确认书》应付居间费统计表）。经统计，被告应付居间费总金额为1125000元，实际支付了814600元，剩余310400元至今未支付。现起诉请求：1、被告向原告支付310400元居间费和相应违约金（违约金以310400元为本金，每天按0.03%的标准，自2018年3月18日起计算至实际支付本金之日止，违约金以本金为限）；2、被告承担本案的诉讼费。被告官铖公司辩称:对被告出具服务收费确认书是在客户签署认购协议之前，已经应原告的要求向其出具，目的是为了让原告在涉案房屋销售方面更上心卖力去销售，但是确认书记载的消费不是最终的，代理费是根据客户认购房屋的价格和房屋的面积来定，而且原告也没有严格按照房产销售的价目表的价格来销售涉案的房屋；另外，原告应得的代理费或者佣金是在扣除6%税费之后的金额是其应得的代理费。另外按照国家纪委建设部收费的通知，就房地产的经纪收费最高不超过成交价格的3%，对原告主张的代理费过高；另外，实际上被告已经支付了全部的代理费，就原告认为被告尚有部分没有支付的，原告没有按照合同的约定向被告交付正式的发票，是原告违反了支付程序，原告要求被告承担相应的利息、违约金，没有任何的依据。经审理查明：原告（乙方、联系人谢庆想及其联系电话）与被告（甲方、联系地址佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座A区六层A604号）签订《销售代理合同》，约定：甲方为劲嘉金棕榈湾楼盘项目之总代理，现委托乙方为该项目之内场销售代理人。甲方委托乙方代理的项目范围为住宅商铺及车位共计49套；乙方代理楼盘数量以实际成交为准；代理期限为自2017年9月7日到2017年11月30日止，合同期满，双方无异议的，本合同自动延续；（2.2）委托代理期限届满前，双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认；（4.3.5）成交确认：甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件三）上签名确认乙方工作。本表一式两份，甲乙双方各持一份。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成；（4.3.6）结算代理费成交确认后，甲方按照本合同约定的代理服务费结算标准、方式支付乙方的代理服务费；甲方以房产销售价目表附表的价格委托乙方销售，每套佣金人民币140000元车位佣金人民币20000元，乙方申请结算时，需提供相应发票，客户一次性支付款后或者银行贷款发放后，甲方一个月内支付代理费及策划费；乙方的销售代理服务费每月结算—次，按照开发商向甲方的结算时间结算，甲方收到开发商费用次日支付给乙方；（6.2）乙方将代理服务费结算明细表提供给甲方审核，甲方须在5个工作日内将签章确认的结算明细表交回乙方，乙方在收到结算明细表后2个工作日内向甲方提交符合政府部门规定的正式发票，发票的开具内容为项中介服务费，客户一次性支付款后或者银行贷款发放后，甲方一个月内支付代理费及策划费；甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额万分之三的标准向乙方支付违约金，合同履行过程中，所有相关文件及通知邮寄送达至本合同上所填写的通讯地址即视为送达；若无通知，送达合同约定地址即为有效送达。若对方拒收或因上述联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视为通知已送达等。原、被告均确认被告已向原告支付814600元。原告称被告应向原告支付剩余佣金310400元，对此提交如下证据：1、服务收费确认书（7份），分别为2017年9月16日同意支付240000元；2017年9月18日同意支付35000元，该书由原告手写“2017年12月10日实收税后佣金32200”；2017年10月26日同意最迟签署确认书4个月内支付150000元；2017年11月2日同意放款当日起一个月内支付60000元；2017年11月2日同意最迟签署确认书3个月内支付150000元；2017年11月8日同意最迟签署确认书4个月内支付170000元；2017年10月16日同意最迟签署确认书4个月内支付150000元，该书由原告手写“2017年12月5日实收入70000元税后实际收入65800元”；2017年11月18日同意最迟签署确认书4个月内支付170000元。被告称为了让原告在涉案房屋销售方面更上心卖力去销售，上述确认书是提前应原告的要求向其出具，但是确认书记载的消费不是最终的，代理费是根据客户认购房屋的价格和房屋的面积来定，原告也没有严格按照房产销售的价目表的价格来销售涉案的房屋；另外，原告应得的代理费或者佣金是在扣除6%的税费之后的金额才是其应得的代理费，且原告要求的佣金超过3%有违法律和公平原则。对此被告提交：1、服务收费确认书和认购协议，确认书记载签订时间在认购协议之前；2、微信聊天记录（原告方为谢庆想，被告方黄总，包括其中文件促销产品价格表、劲嘉金棕榈湾第七次促销单位、劲嘉金棕榈湾第九次促销单位）其中微信有2017年11月23日谢庆想“收到8楼佣金14万，扣税后实得131600元”原告称上述证据已无原件；被告对证据2真实性予以确认但证据微信聊天记录原件与提交的微信记录截图不完整，不连贯，无法证实原告同意6%的税点给被告，关联性不确认等。原、被告确认除签订了《销售代理合同》外没有签订其他合同。关于合同履行过程，原告称促成交易之后，被告直接向原告出具的确认书，因为开发商有认购协议和销售合同，双方是不需要其他手续；被告称被告会在微信上与原告实际老板谢庆想发送相关的未销售房屋的信息，信息包括了销售的底价以及相应的定金执行方案，就原告在未销售房屋信息过程中与客户进行接触促成交易。确认书一般是原告与相关的客户达成一个初雇的意向之后，就要求被告向原告出具，出具确认书之后，双方沟通的过程中根据房屋最终的价格确定中介服务费的最终价格。关于发票问题，被告称根据合同第5.2条原告申请结算的时候应当向被告提供相应的发票，实际操作是根据合同第5.2条，但原告未提交发票，且原告统计的总数是没有扣税的，应扣除的税费是67500元。原告在第一次开庭中称已经收款的发票已经给了被告，没有收款的就没有给，根据合同第6.2的约定，被告需要给原告一个结算明细表，并没有收到对方的明细表，所以双方并没有按照合同第6.2条的规定来支付款项。经二次质证后，原告称原来双方协商的意见是开具发票但不返6%的点，后来实际中不开票但返了6%的点，原告也没有开具发票给被告。另原告向被告合同约定地址邮寄发票遗失声明（要求其联系领取原件）和发票复印件（四份共计金额310400元）。本院认为：原告与被告签订《销售代理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应依约恪守履行。现原告称被告尚欠原告佣金310400元，被告抗辩服务收费确认书不是最终的结算凭证，但未提交证据予以证明，本院不予采信其抗辩。本案争议的焦点在于剩余佣金结算的履行；一方面《销售代理合同》有约定明确的结算方式，双方已确认无其他书面合同；另一方面，原、被告就结算过程特别是税费的承担（是否扣税6%）和发票的开具存在争议。关于剩余佣金的数额。本案中原告提交中有原告手写扣税内容和庭后原告关于税费扣除的自认，故被告已支付的佣金814600元应视为扣税后所支付部分佣金，即被告应支付原告的剩余佣金258404.25元（1125000元-814600元÷94%）。关于剩余佣金的支付问题。《销售代理合同》已约定结算过程，但双方均提出对结算过程不同的意见，且均未提交其他书面约定；现本案已起诉至法院，原告亦提交相应服务收费确认书作为结算凭证，亦向被告《销售代理合同》约定地址邮寄相应发票复印件及告知函，结合本案案情，根据公平原则予以衡量，被告应向原告支付剩余佣金258404.25元，但根据权利义务对等原则，原告亦应向被告出具上述佣金发票。关于违约金的问题。基于上述关于剩余佣金的支付问题的论述，原告在履行过程中确未提交任何发票给被告，实属履行瑕疵，故其要求被告从2018年3月18日起计算违约金，缺乏理据，本院不予支持。需要指出，原、被告作为企业，其经营应遵守国家的相关法律，双方均应依法自觉纳税。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条的规定，判决如下：一、被告佛山市官铖房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州安家易房地产代理有限公司支付剩余佣金258404.25元；二、驳回原告广州安家易房地产代理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6290元，由原告广州安家易房地产代理有限公司负担1520元，被告佛山市官铖房地产投资有限公司负担4770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 龙 帅人民陪审员 林 艳人民陪审员 邱丽均二〇一九年一月十八日书 记 员 邱莉晶林苗苗