上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初3597号原告(反诉被告)：上海笕尚服饰有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：袁巴元，董事长。委托诉讼代理人：罗广建，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗小星，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海东紫房地产发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：邵东明，董事长。委托诉讼代理人：邬为，上海世暄律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱轼，上海世暄律师事务所律师。原告上海笕尚服饰有限公司与被告上海东紫房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法受理，并分别于2018年5月21日、6月7日公开开庭进行了审理。2018年6月25日，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗广建、罗小星及被告的委托诉讼代理人邱轼到庭参加了三次庭审，被告的委托诉讼代理人邬为到庭参加了前两次庭审。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限两个月。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告之间的《租赁合同》，责令被告完成消防整改后的申请复查等相关手续；2.判令被告赔偿经济损失人民币(下同)635,830元(其中，行政处罚罚款29,000元、经营利润损失413,162元、员工薪酬损失133,668元、律师费60,000元)。诉讼中，原告增加一项诉请：判令被告将上海市松江区新松江路东鼎购物中心101/102/202商铺(以下简称涉案商铺)内的货品、道具及相应的装修恢复原状。嗣后，结合案情，原告又将本案诉请变更为：1.判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判令被告双倍返还原告保证金20万元；3.判令被告支付原告违约金439,647元；4.判令被告赔偿原告装修损失与违约金的差额1,077,947元；5.判令被告返还原告装修保证金5万元；6、判令被告赔偿原告货品损失43,726元；7.判令被告赔偿原告货品贬值损失298,734.40元；8．判令被告赔偿原告合同解除前的经营利润损失，计算标准为：按原告2017年的营业利润1,652,648.74元，除以2017年的实际经营天数303天，乘以合同解除前的停业天数(自2017年11月13日被迫停业之日至合同解除之日止)；9.判令被告赔偿原告行政处罚罚款损失29,000元；10.判令被告承担原告员工薪酬支出损失101,923.78元；11．判令被告承担原告支出的律师费6万元。事实和理由：2014年10月，原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》，并于2015年5月确定了交铺要求，约定由原告承租涉案商铺用于经营品牌集合店，租赁期八年，该商铺内的消防施工、改造、报验均由被告负责包干。之后，被告将商铺交付原告，但交付前被告已将该商铺101/102室之间的消防通道两侧墙体拆除，并在进行消防施工的过程中提出将一楼靠新松江路的两个开门在消防验收后变更为橱窗玻璃，做成封闭橱窗。然2017年10月，松江区公安消防支队对该商铺进行检查时，却认定该处存在占用疏散通道、封闭安全出口的违法行为，遂责令改正，并分别处以了2万元、9,000元的罚款。原告无奈缴纳了该两笔罚款，而被告则对商铺进行消防施工整改。整改期间，原告根据被告要求在该商铺停止经营，之后，被告于2017年11月29日发函通知原告消防施工整改已完成，要求原告于2017年12月1日恢复营业。但原告却发现商铺格局发生重大变化，一楼的商铺被一分为二，尽管原告一再要求，被告却一直未向原告提供其消防整改后已向消防机关申请复查并通过验收的证明，故原告提出异议，告知被告鉴于其此前在消防改造和报验工作中存在的问题已导致原告受罚，故在未确认被告的整改工作已符合相关消防法规的情况下，原告无法恢复营业，而被告竟然不顾客观事实，以原告擅自中断营业为由，委托律师发函通知原告解除《租赁合同》，并提出要求原告清退场地、赔偿损失等无理要求，甚至还于2017年12月24日擅自切断原告商铺供电。被告解约无事实和法律依据，且其一系列行为导致原告无法正常营业，并产生一系列经济损失。原告无奈提起诉讼。然诉讼期间，原告前往涉案商铺查看时发现，店铺内的货品、道具已被清空，装修也被拆除。被告此种霸道行为致使原告租赁合同目的无法实现，原告无奈只能请求法院判令解除合同。原告认为，被告向原告最初交付的101/102室是连通一体的、没有疏散通道处墙体的商铺，双方合同亦约定被告负责二次消防施工、改造及报验，并承担一年的质保和维护工作。而被告在二次消防时作假，砌墙骗取消防检查通过后又拆墙的行为致使原告被消防部门处罚。2017年11月，被告在原告店铺内施工，施工期间原告不得不停业。施工结束后，被告又未向原告提供已通过消防部门复核的材料，且新砌的两堵墙也将101/102室完全隔离，根本无法连通一体，无法正常使用。因商铺格局已发生重大变化导致原告无法在被告限期内恢复营业，原告要求与被告协商解决商铺正常经营方案，但被告不仅不协商，还强行断电，甚至还发律师函解除租赁合同。在此情况下，原告仍旧希望双方友好协商，妥善解决问题，但被告态度强硬。原告无奈才提起诉讼，要求继续履行合同。但被告清空货品、拆除装修的霸道清场行为已导致原告的租赁目的无法实现，有鉴于此，原告不得不将诉请作前述变更。被告辩称，双方签订合同时，明确约定涉案商铺是分一、二层的101/102/202三间商铺，并未载明101/102室连通一体。此外，合同有经原告盖章确认的商场一、二层平面图作为附件，从图上也可看出101/102室之间是有消防疏散通道的，而被告交付房屋时是按照合同和图纸来交付的。商铺交付后，双方对装修问题进行了磋商。磋商中，原告一直提出表示要将101/102室打通，但被告其实是不同意的，且被告表示希望原告按照消防法规的要求进行装修。另外，原告主张被告对二次消防所负的责任或义务是一直的、持续的、全部的，被告不认可，二次消防义务的履行完毕有明确的表征，就是原告获得消防支队出具的二次消防验收证明。一旦取得该证明，就意味着被告完成了该义务。而截至消防报验通过，101/102室之间的墙体一直都是存在的，报验通过后，疏散通道处墙体被原告拆除，且原告因该拆除行为遭到了消防支队的行政处罚。消防支队的处罚对象是店铺的实际经营者即原告。之后，消防部门约谈了被告，表示被告作为业主方有监管义务，若原告始终不对疏散通道处墙体进行恢复，将对被告进行处罚。故被告代为进行了整改、恢复了墙体。此后，被告通过发函磋商的方式希望原告尽快恢复经营，但原告始终以被告无法提供消防复核材料等理由拒绝恢复，而根据合同约定，原告在整个租赁期间负有持续经营义务，一旦原告擅自中断经营超过3日的，被告即有权单方行使合同解除权。实际上，被告也依约依法最终行使了该解除权，且自行收回了房屋并进行了腾退。故被告的解约行为合法有据，原告指责被告违约并不成立。据此，原告的最终诉请1～4与事实不符，诉请6～7也与补充协议的约定不符，诉请8～11也缺乏事实和合同依据，均应驳回。至于诉请5，被告同意返还。同时，被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》于2017年12月22日解除；2.判令原告向被告支付恢复疏散通道的费用共计9,500元；3.判令原告向被告支付逾期占有使用费共计80,290.54元；4.判令原告向被告支付收回房屋并清除其装修、设施、设备或物品的费用，共计96,400元。事实和理由：被告将涉案商铺出租给原告用于经营某品牌集合店。合同第9.5条约定，原告同意按照被告公布的广场营业时间，全年每日持续营业，未征得被告书面同意，原告不得擅自变更营业时间。合同生效后，被告即将符合约定的商铺交付原告。2017年10月，消防支队对商铺进行检查时，却发现商铺存在封闭安全出口和占用疏散通道的违法行为，故对原告进行了行政处罚，同时约谈被告并表示，在原告不予整改的情况下，被告作为商场业主，有代为整改之义务，若被告亦不整改的，将也对被告进行行政处罚。基于上述情事，被告即着手恢复了疏散通道，并因此产生一定费用。该费用依约应由原告承担。在受到消防支队处罚后，原告在并未先行通知被告、事后也未征得被告同意之下，于2017年11月15日起擅自中止经营。被告恢复疏散通道后，多次发函与原告磋商，希望其恢复经营，但原告始终以各种理由搪塞。从发生行政处罚直至双方就恢复经营一事进行磋商，无论是消防支队还是被告，均未向原告提出过中止经营或类似要求。事实上，恢复疏散通道也并不影响原告的正常经营，中止经营一事始终是原告单方面的决定。由于多次协商无果，被告无奈，遂于2017年12月19日向原告发送律师函行使单方解除权，该函于2017年12月22日送达原告。而根据合同第12.1条之约定，在该合同期满或者因任何原因终止时，乙方(原告)应在该合同终止后的10日内将商铺交还甲方(被告)。未经甲方书面同意逾期占用该商铺的(包括以人或物品占用)：(1)乙方应按同期日保底租金的5倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；(2)乙方逾期超过3日仍未返还房屋的，将被视为自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的所有权，甲方有权就此作出处理，乙方无任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从租赁保证金中扣除上述费用。然合同解除后，原告并未及时返还商铺，被告遂于2018年3月1日自行收回了房屋，并将商铺内的装修、设施、设备、物品等进行清除。因此，原告还应向被告支付逾期占用使用费和清场费用。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的全部诉请。双方缔约磋商之时，原告即明确告知所租房屋是经营同一品牌集合店的，基于此，被告实际交付原告的房屋应该是101/102室连通一体的，但被告答辩时隐瞒了该节事实。而本案产生的根源在于被告过错及违约，并非原告主观不想营业，而是因被告的过错造成了客观上无法营业。被告的解约事由不成立，其反诉所提各项损失也均是由其自身原因所致，应自负其责。被告称依约可视为原告放弃租赁物中货品的所有权，原告不认可。被告解约尚无依据，此说更是无稽之谈。此外，该约定本身就是不公平条款。事实情况是，被告霸道清场给原告造成了客观损失。双方在诉讼期间对货品进行过清点，原告的损失是客观存在的，且原告经营的服饰有季节性，贬值损失亦客观存在，被告应对此担责。原告为证明自己的本、反诉主张，向本院提供的证据材料以及被告的质证意见如下：1、《租赁合同》、《补充协议》、交铺要求各1份，证明双方签订了《租赁合同》，租期八年，消防施工、改造及报验均由被告负责包干。《补充协议》第18-8.8条约定被告给原告造成任何损失承担全部赔偿责任。其中，《补充协议》的签订背景：被告作为出租方具有强势地位，开始时称租赁合同模板不能进行任何修改，若有修改之处双方只能另行制作补充协议。故《补充协议》和《租赁合同》系同一天签订，在《补充协议》中对双方的权利义务进行了较大改变。租赁合同第1条关于租赁物位置提到平面图详见合同附件(一)，而附件(一)中虽列有101/102室间有隔墙，但仅是平面图所示，合同中已明确平面图只作位置示意之用，甲方保留规划设计修改和解释权利。协商时，原告提出101/102室之隔墙肯定要拆除的，对此，在《补充协议》第1点进行了更订，明确平面图只作位置示意之用，不能代表被告交付时就有隔墙。而二次消防中有疏散指示系统，消防通道由被告负责施工改造，并保证一年质保。总体而言，关于二次消防改造的事宜均是由被告负责的、包括怎么改、如何改等，被告均要负责并承担责任；2、行政处罚决定书、罚款催缴通知书各2份，证明原告因消防检查不合格被罚款29,000元，并被责令改正；3、缴纳罚款银行明细1份，证明原告已缴纳罚款29,000元；4、原、被告往来函件10份，证明被告将两侧墙体砌起来后就故意否认双方之前的约定，枉顾客观事实，无理要求原告限期恢复营业，原告提出客观条件发生变化要求给予合理时间整改，但被告却又强行断电致原告实际无法营业；5、员工工资明细1份，证明原告员工薪酬损失数额；6、律师委托合同及发票，证明原告本案律师费支出；7、邮件3份，证明被告之前一直承诺限期拆除消防通道两侧墙体。第一份是2016年3月10日邮件，被告称在当月20日前拆除墙体，亦可说明被告知道并同意拆除墙体，并同意制作和安装消防卷帘。第二份是2016年4月1日邮件，亦可佐证上述内容。第三份是2016年6月12日原告所发邮件，说明消防验收后变更的不仅仅是两堵墙，而是原告进场前五日内被告需要拆除两堵墙并安装卷帘。这也从侧面说明，发邮件当天被告尚未交付租赁物，原告还未进场。该邮件第11点“相关时间节点安排”，亦可证明2016年6月17日前原告并未进场，另外被告需要在2016年6月20日前安装卷帘。2016年6月13日，被告回复邮件称效果图基本可以，且要求按照原告的时间节点来推进工作。另外，邮件中最终整体效果图上消防通道两侧没有墙体，而被告曾回复“报消防图纸及效果图基本OK”，且要求按照原告提出的时间节点来推进工作。据此，除证明前述内容外，亦可证明被告并未于2016年3月向原告交付房屋，实际交房时间为2016年6月21日左右。之所以是2016年6月21日交付，是因为租赁物一直没有达到原告的要求，消防通道两侧的墙体没有拆除、靠近马路的门没有改成玻璃橱窗、二楼的楼板开孔虽然完成但并未完成加固，所以原告没法进场，直到2016年6月21日左右，被告才最终完成了上述事宜，原告才可进场。且2016年6月21日当天原告支付了垃圾清运费和装修保证金，若不支付该两笔费用，被告是不允许原告进场的。而2016年6月21日前仅属于预租；8、2016年5月24日邮件1份，证明双方确认目前商场内的地面交付条件均为现场情况；9、原告员工与被告员工丁真娴的谈话录音，丁真娴系被告的直接负责人，也即上述邮件中的“丁总”，证明被告在原告进场前已将消防通道两侧墙体拆除；10、2017年1月10日邮件1份，证明2017年1月9日二次消防检查结束后，被告于次日明确同意拆除消防通道两侧墙体，并要求原告于2017年1月14日完成改造；11、2017年11月6日函件1份，证明被告提出让原告做好现场清理工作，因为疏散通道整改。事后原告才知道所谓整改就是把原先拆掉的疏散通道处墙体再砌起来，工程较大，原告为保障顾客及员工的安全，只能停业；12、2017年12月店铺视频1段、2018年3月店铺视频光盘3段，证明原告货品、道具、装修的原状，被告未经原告同意擅自将商铺清场，给原告造成较大损失。13、原告因装修涉案店铺向各公司订货、付款的凭据，证明装修花费情况；14、原告支付租金、物业费的凭据，证明原告每月的租金与物业费数额，原告已将租金付至2017年11月，因当月13日就被迫停业了，租金和物业费均无拖欠；15、员工工资、社保、公积金明细表、员工劳动合同、解除协议书，证明原告因被告停业遭受的相关损失；16、缴费通知书、跨行转账记录，证明装修保证金5万元。特殊说明：2016年5月21日，被告又发了一份缴费通知书给原告要求原告进场，但由于其并未满足原告的要求，故原告一直催促被告尽快完成对场地的改造以便原告进场。而该份缴费通知书就是被告要求原告支付装修保证金的。再次佐证原告是2016年6月21日左右进场的；17、遗失货物清单、原有货物清单各1份，证明因被告擅自撤柜、搬离原告货物，导致货物遗失损失。对遗失货物清单，是根据原有货物清单和双方在诉讼期间清点后的交接清单对比所得，本案相关诉请的金额是根据实际销售价乘以遗失货品数量得出；18、2016年5月9日至13日期间双方往来邮件一组，证明：1.2016年5月12日，被告员工丁真娴发邮件给原告，双方当天开会进行沟通，并进行了相关约定。结合原告提供的录音证据及其他邮件，足以证明被告承诺拆除疏散通道处墙体。2.该证据第2页异形卷帘报价，说明双方商量好拆除疏散通道处墙体后安装卷帘，证明双方达成了拆除疏散通道处墙体的合意。3.2016年5月13日邮件内容再次表明疏散通道处墙体及天地墙均要在原告进场前拆除。对进场施工的时间节点，该邮件第二条第3点称“消防验收完成并拆除通道轻质墙和安装消防卷帘”，这个轻质墙是指被告装修完毕后，为了通过消防验收，砌了一个轻质墙。而该轻质墙的状态和材质与目前现场的轻质墙相似，均为轻钢龙骨墙。该邮件实际上是由原告就2016年5月12日会议的内容向被告的再次重申和明确，且原告申明需要被告配合完成时间节点，否则进场时间、工期及开业时间顺延。实际履行中，被告在施工时间上有所拖延，但各个时间节点的有关配合工作被告均已履行。被告质证认为：对证据1的真实性无异议，但原告提交的租赁合同并不完整，因为缺少附件，而该附件就是商场101/102室的平面图，从该平面图可以看出，101/102室之间显然是存在疏散通道的，根据双方达成的交付要求，即原告强调的疏散指示系统一栏，也可看出被告承担的二次消防施工报验义务是包干、且是按照消防规范处理的。而纵观整个租赁合同、图纸、补充协议、交付要求，无任何一处明确约定消防通道处墙体应当拆除的问题。原告并未对此完成举证责任。原告不能按照协议中的某些约定，例如平面图仅作位置示意之用等内容就倒推出被告负有拆除消防通道墙体之义务；对证据2的真实性、合法性均无异议，但认为，一则处罚对象是原告；二则处罚决定书中未见消防部门要求原告进行整改且中止或停止经营的要求；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为处罚是原告自身行为所致，与被告无关；对证据4的合法性无异议，往来函件虽然真实，但并不完整。对整个过程中被告所发函件，原告只截取了一部分。被告其实一直积极且循序渐进地与原告接洽，先是要求原告恢复经营，后因原告以种种理由搪塞，被告无奈才最终解约。关于完整的邮件往来，被告已经举证。此外，原告称被告罔顾事实、无理要求原告恢复营业、擅自解约，均不属实。被告所发第一份函件主旨有二：一是被告代为恢复了疏散通道墙体，二是要求原告尽快恢复正常经营。2017年12月7日，原告回函，回函中认为疏散通道墙体恢复后商铺被一分为二，不完整，无法经营。原告在庭审中对事实的主张一直强调被告代为恢复疏散通道墙体后始终没有提供消防再次验收并认可的书面材料，但该观点在回函中并未提出。2017年12月19日的律师函，由于原告拒绝恢复经营，被告依约行使单方解除权，被告行使之后，原告于2017年12月22日进行回复，表达其计划于2017年12月28日重整开业，说明101/102室之间的疏散通道墙体恢复对原告的正常经营并无实质影响，否则原告不会在函件中作出重整开业的承诺。后来由于被告单方解约，要求原告腾退场地，至2018年1月2日，原告回函中才首次提出需要被告再次提供消防验收复核材料的观点。从邮件的往来亦可看出，不管是消防通道墙体的问题，还是消防的问题，均不影响原告经营，故原告停止经营的行为即非消防支队的要求，也非被告的要求，而是其自身决策；对证据6的真实性、合法性无法确认，关联性也不认可。双方合同中并未明确约定律师费的承担问题，该诉请亦缺乏法律依据；对证据7、如果以时间为序来整理邮件可以看出，2016年3月10日的邮件是原告员工陈晓光发给被告员工丁真娴的，真实性、合法性无异议，关联性有异议，邮件中的第一点，前半句话说明拆除墙体一事并非被告提出，而是原告提出的。所谓的“贵司回复3月20日完成……”也见于陈晓光的邮件，而非产生于被告的邮件。此后卷帘的完成也是原告对被告提出的要求。2016年3月29日邮件中丁真娴回复陈晓光时，对原告提出关于装修的要求比如拆除疏散通道墙体、制作消防卷帘等不符合消防要求的设计是不认可的。2016年4月1日丁真娴再次发送邮件要求确认消防设计图。当天下午，陈晓光对丁真娴进行回复，第一句称消防类的图纸无法确认，因为101/102室之间被告坚持要有疏散通道，而原告不同意，所以称无法确认。一系列邮件兹可表明，关于拆除墙体一事，一直是原告在向被告施加压力提出要求，被告从未表态同意此事。双方关于此问题僵持不下，原告以此为由拖延开业时间，于是才有了双方2016年6月12、13日的邮件，原告将图纸上的疏散通道位置改成了虚线，在被告理解下，虚线的意思是原告希望拆除，被告考虑到希望原告尽早开业，所以才称“效果图基本OK”，希望按照原告提出的时间节点推进工作。邮件中双方讨论这个问题同意与否，和现实中是否真的进行了拆除与恢复，是两个概念。原告不能以邮件中被告陈述效果图基本OK的简单表述，就推出更多的事实结论。2017年1月，被告为原告完成了二次消防报验且取得了验收合格证，可以确认直至该验收合格之日，疏散通道处的墙体是始终存在的。对证据8的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。邮件虽然明示商铺的交付条件是现场交付，但对于现场情况，原告主张当时已无消防通道墙体，得不到印证。当时现场的情况到底如何无以为证，至少从原告的举证中得不到印证。且该组证据是2016年5月24日形成的，可见墙体是存在的，若不存在，根本不会出现上述证据7中关于该墙拆除与否的讨论；对证据9的真实性、合法性、关联性均不认可，整个谈话过程中出现人物的具体身份、具体讨论事项是否与本案有关以及表述是否属实，均无法体现。在原告提交的录音整理稿中，涉及到拆墙问题的表述前后也不一致，有些是业主，有些是项目方，有些是总包，另外，对墙的拆除时间，由于双方共同确认在二次消防报验通过后确实有过拆墙的行为，所以录音中所指的拆墙不知是否是指这个行为，若是，则对该行为的拆除主体是原告，双方本身就是无异议的；对证据10的真实性、合法性无异议，但关联性不认可。首先，被告并未主动拆墙，而仅是许可。再次申明，关于疏散通道墙体，不管哪次被拆，均不是被告所为。至于被告为何同意，实在是因为原告始终以不拆除就不开业为由拖延开业时间，被告无奈，只能同意。基于同样的事由，时间节点可分为两部分。一部分是二次消防报验通过之前，对于原告多次在邮件中沟通的要拆除墙体的装修设计图，2016年6月13日被告称“图纸基本OK”，该邮件之后，虽然被告同意了原告的要求，但该要求是否实际实施，双方在本案中存有争议。原告称2016年6月中旬左右被告曾将该墙体拆除，不属实，被告并未拆除，更不存在在二次消防报验前又恢复的情况。若原告坚持认为被告曾经拆墙又砌墙的话，应举证证明，至少现有的证据尚无法证明。毕竟，无论是拆除还是恢复，都非一件小事，均需要过程。另一部分是二次报验通过之后，拆除是原告提出的要求，被告未予阻止，对于原告拆除墙体的行为，被告只是采取了放任态度；对证据11的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该函是被告发给原告的，但函件中被告并未要求原告停业，原告是否停业系自主行为；对证据12，确实是现场视频，但真实性、合法性无法确认，无法确认拍摄时间，亦无法证明被告清除了货品并给原告造成了损失，原告的证明目的无法实现；对证据13的真实性、合法性无法确认，仅通过订单、银行流水等材料，无法充分证明交易确实发生，对关联性也不认可，即便原告确实产生了这些开支，购买了订单中的商品，也无法证明这些商品是用于涉案房屋的，更无法证明这些商品已毁损；对证据14，真实性、合法性、关联性无异议；对证据15的真实性、合法性无法确认，这是原告和其员工之间的事情，被告无法确认。至于解除，是原告单方决定，产生的金额也与被告无涉。另外，该组证据所对应的诉请与原告其他诉请相矛盾，因为原告既主张经营利润损失，又请求员工薪酬支出，重复计算；对证据16的真实性、合法性无异议，但对关联性，入场日期和交付日期是两个概念，交付装修保证金对应的是入场时间问题，但被告向原告交付上铺的日期是2016年3月。因为只有被告交付房屋后，才会有关于商铺内装修的讨论；对证据17的真实性、合法性无法确认，关联性也不认可。该清单系原告单方制作，被告未予确认，亦无法据此证明货品损失；对证据18的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。该邮件中仅2016年5月12日的内容系由丁真娴发送给陈晓光，其中并未提及任何关于拆除消防通道墙体、安装卷帘门等的内容。邮件中其余内容均为陈晓光单方陈述，其真实性均无法得到印证，而丁真娴也未对陈晓光的邮件内容作出任何回复或承诺。该证据也可进一步印证，消防通道处墙体自被告交付商铺时起就一直存在，是原告一直坚持要求将该墙体拆除。被告为证明自己的本、反诉主张，向本院提供的证据材料以及原告的质证意见如下：1、《租赁合同》及《补充协议》各1份，证明系争合同中有涉案商铺的平面图，该图显示101/102室之间存在疏散通道墙体；2、付款通知书、委托书各1份，证明2016年5月，被告已将符合合同约定的商铺交付给了原告；3、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设工程消防验收意见书各1份，证明2017年1月13日，涉案商铺的消防检查结果为合格，被告已经充分履行了二次消防报验义务；4、双方往来函件若干，证明：1.由于消防支队约谈被告，表示若原告不对疏散通道进行整改，将对被告进行行政处罚，被告因此为原告恢复了疏散通道，并发函要求原告恢复经营；2.疏散通道恢复后，被告反复尝试与原告磋商，希望其恢复正常经营，但原告始终以各种理由搪塞；3.在整个磋商过程中，被告从未要求原告停止经营，停止经营系原告自主行为；5.消防部门回复意见1份，证明：1.违法主体是原告，处罚对象亦是原告；2.消防部门要求被告做好对实际经营方的督促，间接证明拆除墙体的是原告而非被告；6、入账通知书两份，证明2017年11月15日，原告向被告支付了提成租金36,454.80元、物业管理费17,490.60元；2017年12月15日又支付了提成租金22,164.80元、物业管理费5,541.20元。原告质证认为：对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的。《补充协议》明确平面图仅作商铺位置示意之用，不作他用。且《补充协议》明确商铺的用途作为品牌集合店使用。所谓集合点，顾名思义就是把多个品牌的产品集合在一个店铺内统一经营，对店铺面积要求较大。据此亦可佐证被告交付之租赁物应是拆除疏散通道处墙体的房屋；对证据2的真实性无异议，但不认可证明目的。第一份付款通知书时间是2016年5月18日，实际上原告在2016年5月21日收到了相同内容的通知书，原告实际支付装修保证金、垃圾清运费的时间是2016年6月21日，足以证明原告进场的时间就是2016年6月21日左右；对证据3的真实性无异议。但认为该建设工程消防验收意见书载明的现场抽查日期为2017年1月9日，抽查刚结束，被告就于1月10日发邮件表示同意拆除疏散通道处墙体。此外，意见书最后第3条明确该次验收形式为抽查，仅是对当时的验收情况负责，如有变更，还需申报审核或备案，由此可知，对于疏散通道在此后变更产生的法律责任应由被告负责；对证据4的真实性无异议，但不认可证明目的，被告提供的往来函件并不完整，比如其通知原告施工、要求原告做好清理工作的函件未提供。原告是由于被告施工的要求无奈停业。2017年12月7日原告给被告回函中，已提出消防通道问题造成原告无法正常经营，故要求暂缓营业，进行内部调整。因店铺格局发生重大变化等客观情况，原告要求给予一定时间进行整顿调整合情合理，并表示会尽快恢复营业，在此期间，要求被告与原告一同面对后续事宜。但被告无视该合理诉求，强势要求原告限期恢复营业，在原告无法在限期内恢复的情况下，又强势断电、解除合同；对证据5的真实性无异议。对外而言，装修主体是原告，所以消防部门针对的对象是原告，但实际上，原、被告就二次消防的责任承担做了内部约定。换句话说，被告主动将原告承担的消防责任与风险承诺由其承担，恰恰证明被告之前明知且故意同意原告拆除疏散通道处墙体。另外，该回复意见最后谈到消防部门多次要求被告及物业管理单位依法履行消防安全职责，在招商和日常管理过程中督促业主不得破坏消防设施，亦说明大楼本身的消防设施，原则上是不可破坏的，但双方之间的租赁合同履行中，从一开始签约到签订补充协议，再到原告进场前的改动、装修洽谈，双方均称要将疏散通道处墙体拆除。无论是横向的101/102室打通，还是纵向的102/202室打通，双方都是从一开始就商量好的，此为双方签约的前提。工程的施工和后续的装修完全是围绕租赁物能够连通一体进行的。被告对此是认可且与原告形成默契的，在原告营业的11个月内，双方对已拆除的疏散通道处墙体也未发生过任何争议或矛盾；对证据6的真实性无异议。本院经审理认定事实如下：2014年10月，原告作为乙方、承租方与被告作为甲方、出租方签订《租赁合同》及《补充协议》，约定由原告向被告承租涉案商铺，双方对租赁物位置、用途、租赁期限、租金、物业管理费及其支付期限和方式、装修免租期、违约责任等作出了约定。其中《租赁合同》第13.1条约定了甲方的解除权，适用情形之一为乙方未经甲方同意擅自不开业，或中断营业，而《补充协议》第27条将该适用情形更定为乙方未经甲方同意擅自不开业，或中断营业连续超过三日的。另外，《租赁合同》载有三个附件，附件(一)为前述平面图、附件(二)为交付条件的表格3页，在该表格第2页右侧载明“二次消防施工改造由出租方负责，按承租方图纸进行消防图纸设计、深化、改造，并承担一年质保和维护”。签约后，双方即开始履行。针对原告进场前的相关事宜，双方通过电子邮件等方式进行了沟通。后原告进场并开业经营。2017年1月，涉案商铺二次消防通过验收。2017年10月，原告被消防部门检查出有消防违法行为，遂被处罚29,000元。嗣后，被告就涉案商铺处的消防违法情形进行了整改，通过砌墙方式恢复了疏散通道。但双方终因客观情况是否影响原告正常经营等问题产生争议，多次沟通无果后，被告发函解除合同，原告无奈提起本案诉讼。此外，在双方沟通中，2017年12月22日，原告向被告发出恢复开业通知，载明“我司开在贵司松江东鼎购物中心的MJstyle店铺，因消防问题被迫停业至今，现我司计划于2017年12月28日重整开业，请贵司知悉并确认”。本案诉讼中，对于纠纷成因及责任承担，双方各执一词，还各自提交了书面情况说明或事实经过描述。原告称，首先，双方之间的合作一开始非常愉快，且是在商场很难招商之时，被告积极和原告协商邀请入住，以此吸引更多商户。双方约定101/102室连通一体，拆掉疏散通道处墙体。且原告进场时，102/102室确为连通一体的状态，这一点从双方邮件往来以及被告员工的录音均可看出。而被告为了完成合同约定的二次消防验收通过之义务，在装修完的商铺临时砌起了轻钢龙骨墙，并以此通过了消防验收。此后，为了101/102室连通的正常营业状态，在被告同意的情况下又拆除了轻钢龙骨墙。2017年10月消防部门现场检查时发现二次消防验收时的疏散通道处墙体不存在了，遂对原告作了行政处罚。之后，被告又把轻钢龙骨墙砌起来了，使得原本101/102室连通的状态变成了完全隔离的状态，该状态和被告交付时的现场状况完全不同，也与原告正常营业所需状态完全不同。即便如此，原告还是积极与被告协商，提出解决问题之方案，但被告却置之不理，以致无法协商。原告认为，在现场情势发生变更之时，双方应本着合作精神友好协商，但被告却利用其强势地位单方解约。故今日态势之形成，被告存在完全过错。原告无奈之下才提起诉讼，而在案件审理期间，被告又擅自将原告物品、装修及道具移除，给原告造成极大损失。被告理应承担损失赔偿责任。被告则称，首先，对于疏散通道处墙体，原告的陈述与事实不符，且其对自身的事实主张也未完成举证责任。其次，关于解除合同。一则，从在案证据可以看出，2017年11月29日至12月12日期间，被告陆续向原告发送了四次函件，包括公函及律师函，在这些函件中，被告既未要求原告停止经营，也未提出解除合同，而是与原告沟通，希望原告及时恢复经营，但原告一直以商铺被一分为二为由拒绝被告的要求，直到2017年12月19日，由于多次催促无果，被告无奈援引租赁合同第13.1条之约定发律师函行使单方解除权。而该函发送后，原告有回函，其表述并承诺将于2017年12月28日重整开业。而此时疏散通道处墙体已恢复，在此情况下，原告依然向被告表示可以继续开业，足以说明墙体存在与否或许会事关原告利益最大化，但不会影响原告经营，更不妨碍原告租赁目的的实现。相反，被告的目的是出租商铺收取租金，一旦原告中止经营，被告的合同目的就会落空。故从合同目的的角度来看，并非原告的合同目的无法实现，而是被告的合同目的无法实现。原告关于其能否经营之问题，是其自身可控的，但被告无从选择。综上，被告行使单方解除权，有理有据，不构成违约。另，诉讼中，被告确认原告支付了租金保证金10万元。被告认为根据《租赁合同》第5.2条，原告擅自终止经营的，被告有权没收保证金，故要求不予退还。同时，诉讼中，被告确认，其已于2018年3月1日自行收回了涉案房屋。诉讼中，被告确认2017年12月24日对原告实施过断电，但认为2017年12月19日其已向原告发函行使解除权，该函于2017年12月22日到达原告。即便如原告所述，被告于2017年12月24日实施断电，也是被告依约收回商铺、要求原告腾退所作的相关工作，并无不妥。另外，诉讼中，对于合同履行中，疏散通道处墙体拆建的时间节点及相关情况，双方坚持各自所列的书面情况说明或事实经过描述。庭审中，被告在核看原告证据原件时发现一份2017年9月29日的《主体变更合同》，签署方分别是被告(甲方)，乙方是上海笕尚实业股份有限公司，丙方为上海笕尚实业股份有限公司新松江路店。对该材料，原告称其并未将该合同作为证据提交，但做以说明：该合同之乙方与原告属同一公司，只是发生了名称变更。而变更的原因是公司经营策略方面调整之需要，与本案无涉。名称变更为上海笕尚实业股份有限公司后，后来又变回了原告；而该合同之丙方，与原告属于总公司和分公司的关系。该合同之所以签订，主要是为了税收落地，并未实际履行，租赁合同项下的权利义务依然是在原、被告之间开展。原告表示：其作为上述丙方的总公司，既然就涉案纠纷主张了相关权益，该丙方就不再就涉案债权债务主张任何权利。为此，原告还提交了其与上述乙方、丙方的相关工商信息资料以证明之间关系。被告对原告的诉讼主体资格不持异议，并认为总公司作为诉讼主体，更利于保障被告自身权益。上述事实，有《租赁合同》及其附件、《补充协议》、入账通知书、双方往来函件及电子邮件、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，根据双方各自主张，案涉争议紧紧围绕商铺疏散通道处墙体的有无及其客观影响力展开。原告所提事实主张的落脚点有二：一是双方从一开始就谈好101/102室应为一体连通状态，二是若该状态不能满足，其在客观上将难以继续营业。被告对此均不予认可。对此，本院认为，首先，关于被告交付之商铺是否必须为101/102室连通一体的问题，至少该主张从合同约定的层面看不出，但从双方往来函件之内容来看，原告进场时该处应该已是连通一体的状态，也即原告对其进场时商铺状态的陈述更具可信度，本院予以采信。但即便如此，也不能得出被告就应承担全部过错责任的结论，因为即使原告进场前被告真的实施了拆除疏散通道处墙体之行为，则根据在案证据可以看出，此系应原告要求所为，相关最大收益方也为原告，若据此就让被告承担主要过错责任的话，则有失公允。其次，针对疏散通道处墙体的影响力问题。从原告自己所发函件中亦可看出，既然其在被告恢复消防通道处墙体后表示将重整开业，则说明101/102室连通一体状态之缺失，并不阻却其实际经营。在此情况下，原告继续停业达到一定程度，则构成违约，若符合合同约定的解除权行使条件，被告当然有权解除合同，而被告也实际行使了合同解除权，该意思表示到达对方的时间为2017年12月22日，故合同于该日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于解除后果的处理，根据“不诉不理”的原则，应结合双方各自诉请予以处断。关于本诉。首先，关于合同解除的问题，基于上述分析，本院确认合同已解除，但认为原告主张的解约事由并不成立。其次，关于保证金，该保证金并非定金，原告要求双倍返还，既与事实不符，也缺乏法律及合同依据，且被告已表示不同意返还该保证金，故本院对该诉请难以支持。第三，关于原告所提违约金、装修损失与违约金之差额，鉴于上述解约事由之分析，原告的该两项诉请均缺乏依据，本院亦难以支持。第四，原告所提装修保证金5万元，被告同意返还，本院予以支持。第五，关于原告所提货品损失、货品贬值损失、经营利润损失及员工薪酬支出损失，一则，合同解除之主因在于原告，故其要求被告承担这些损失尚缺乏依据；二则在被告不认可这些主张的情况下，原告的举证并不充分，故本院亦不予支持。第六，关于行政处罚付款，原告并未提供直接、充分的证据证明该罚款最终应由被告承担，故该主张亦缺乏依据，本院难以支持。最后，律师费的主张无合同及法律依据，本院亦不支持。关于反诉。首先，针对被告所提恢复疏散通道的费用9,500元，一则，本案中，就疏散通道处墙体一事，双方均有过错，被告也应承担一定的次要责任，据此，被告无权要求原告承担该费用；二则，即便被告所为存在一定合理性，也有在客观上剥夺原告自行整改权利之嫌，故该项请求本院难以支持。其次，针对被告所提逾期占有使用费80,290.54元，鉴于被告存在断电、自行清场等不当自力救济之情形，且综合纠纷起因，该项诉请若计取对原告不公，故本院对该项诉请亦不予支持。最后，关于被告所提清场的费用96,400元，虽然被告为防止损失进一步扩大可采取适当措施，但合同约定原告应在合同终止后的10日内返还房屋，而被告于2018年3月1日即清场收回房屋，确实存在一定程度的不适当。故综合本案情形，该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海笕尚服饰有限公司与被告(反诉原告)上海东紫房地产发展有限公司之间的《租赁合同》、《补充协议》于2017年12月22日解除；二、被告(反诉原告)上海东紫房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海笕尚服饰有限公司装修保证金5万元；三、驳回原告(反诉被告)上海笕尚服饰有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海东紫房地产发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,208元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费2,052元，合计诉讼费32,260元，由原告(反诉被告)上海笕尚服饰有限公司负担29,551元(已付)；由被告(反诉原告)上海东紫房地产发展有限公司负担2,709元(已付2,052元，余款657元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  庄 倩审 判 员  姚洪涛人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年一月四日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。