辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终775号上诉人（原审原告）：张东东，男，1986年10月12日出生，汉族，个体业者，住阜新市海州区。委托诉讼代理人：于德庆，辽宁方祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。法定代表人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，女，1982年9月10日出生，汉族，该公司项目经理，住沈阳市浑南区。原审第三人：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65－603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。原审第三人：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。原审第三人：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原审第三人：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。原审第三人：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。以上五原审第三人共同委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人张东东因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产公司）、原审第三人阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张东东的委托诉讼代理人于德庆、被上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人邱旭、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东东向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2017）辽01执异1262号执行裁定书，不得执行原告所有的位于阜新市细河区商业网点；2.各被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于阜新市细河区商业网点是原告全部出资2,755,328元，于2014年3月19日购买，原告已实际占有并进行了部分装修。但是一审法院执行局却于2016年以（2016）辽01执152号执行裁定书对原告所有的该房产予以执行。原告提出案外人执行异议，一审法院又以（2017）辽01执异1262号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议。以原告没有实际合法占有为由予以驳回。原告认为原告早于2014年就出资购买了该房产，并且实际占有，法院裁定的理由违背事实和法律。长城资产公司一审辩称，张东东请求不得执行案涉房屋不符合法律规定，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、第二十九条规定。第一，张东东没有提供任何证据证明其在法院查封（2016年9月26日）之前合法占有使用了案涉房屋，且案涉房屋未达到入住条件，没有经过综合验收，存在安全隐患。例如：（1）消防不合格，没有经过消防验收，未达到入住条件；（2）居民用电为临时用电，居民的电费全部交给物业公司，而不是将电费交至电业局，也不符合入住标准；（3）园区规划、环评等均未经过验收。关于是否占有入住的问题，张东东属于抢住，而且是不顾自身安危的抢住行为，而没有达到真实意义上的“合法占有”。因此不符合第二十八条第（二）项规定，不能够排除案涉房屋的执行。第二，案涉房屋已抵押给长城资产公司，并办理了抵押登记，张东东购买房屋没有签订备案合同，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此张东东购买房屋的行为不发生物权变动的效力。故张东东无权要求停止执行案涉房屋。第三，张东东购买的案涉房屋是商业网点，并不是直接用于满足其生活居住需要，而是用于经营，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋之规定，不能够排除案涉房屋的执行。第四，本案中，张东东于2014年3月19日与恒强公司签订《商品房买卖合同》，此时，恒强公司的印章及账户由长城资产公司监管，因此，恒强公司与张东东签订《商品房买卖合同》所使用的公章未经长城资产公司许可，存在恒强公司私刻、私用印章的行为，未签订备案的商品房买卖合同，不发生物权变动的效力，张东东与恒强公司签订的《商品房买卖合同》的合法性存在问题。因此不符合上述第（一）项规定，不能够排除案涉房屋的执行。综上所述，张东东购买案涉房屋不发生物权变动的效力，且不符合不动产无过错买受人物权期待权的保护条件，因此张东东对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。请求依法驳回张东东的诉讼请求。恒强公司一审述称，一、答辩人与房屋买受人签订的商品房买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国物权法》第十条，恒强公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的商品房买卖合同，均是在申请执行人同意的情况下所签订，该商品房买卖合同合法有效。二、恒强公司向房屋买受人开具的发票真实有效。恒强公司与房屋买受人签订商品房买卖合同后，原告以交付现金的方式支付房屋全部价款，系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，恒强公司向买受人开具的发票真实有效。三、涉案房屋均符合排除强制执行的情况。综上，房屋买受人的合法权益应当予以保护，应停止对涉案房屋的执行。同时，答辩人同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜一审述称，均同意恒强公司答辩意见。一审法院经审理查明，2014年10月，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币39,000,000元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供在建工程抵押，抵押物担保金额39,000,000元本金，并于2014年10月15日经辽宁诚信公证处公证，作出（2014）辽诚证经字第1058号及（2014）辽诚证经字第1059号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月13日，辽宁省阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于辽宁省阜新市细河区户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2015年4月2日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司、债务人（抵押人）恒强公司、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。2013年12月30日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订了《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧“恒强×马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。同日，长城资产公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，对上述情况予以确认。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司“恒强×马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城资产公司对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，长城资产公司在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城资产公司依此向本院申请执行，一审法院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区商业网点房屋。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案被告。张东东作为案外人向一审法院提出异议，该院于2017年12月8日作出（2017）辽01执异1262号执行裁定，裁定驳回案外人张东东的异议。原告张东东向一审法院提起本案诉讼。另查明，张东东主张阜新市中润市政工程有限公司为恒强公司进行排水管网工程施工，恒强公司将涉案房屋按工程款抵顶给阜新市中润市政工程有限公司，由于阜新市中润市政工程有限公司法定代表人商力刚名下的关联公司阜新市细河区中润小额贷款有限责任公司拖欠张东东借款，经商力刚联系，将本案房屋抵顶给张东东，并由恒强公司与张东东签订商品房买卖合同，出具发票。张东东提供恒强公司（出卖人）与张东东（买受人）于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》，约定：张东东购买位于细河区-21门商业用房，建筑面积215.26平方米，于签合同当日交齐全部房款。预售商品房批准机关为阜新市公用事业局，商品房预售许可证号为阜房许字第[20130017]号。张东东提供恒强公司于2014年3月19日为张东东开具细河区-21门商业用房的数额为2,755,328元的购房款发票。张东东另提交阜新金润物业有限公司于2017年10月17日开具的电费收据及阜新金润物业有限公司于2017年9月25日开具的收取安装费的收条。张东东提交案外人姜洪春出具的《证明》，欲证明姜洪春于2016年5月为涉案房屋地下室施工，工程款为10万元，并提交照片欲证明其对房屋进行装修改造。再查明，阜新市公共事业与房产局于2013年6月27日为恒强公司下发《商品房销售（预售）许可证》（阜房许字第[20130017]号，小区名称为恒强·马德里花园一期二标段（1）。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人张东东就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。本案中，依据张东东所述，阜新市中润市政工程有限公司与恒强公司存在施工合同关系，恒强公司将涉案房产作为工程款抵顶给阜新市中润市政工程有限公司，由于阜新市中润市政工程有限公司法定代表人商力刚名下的关联公司与张东东存在债权债务关系，并将涉案房屋抵顶给张东东，基于此，张东东与恒强公司签订商品房买卖合同并由恒强公司开具发票。由此可认定，张东东与恒强公司系基于抵债关系而签订的商品房买卖合同。现张东东虽提交了其与恒强公司于2014年3月19日签订的商品房买卖合同，但其提供的电费收据、安装费收据、证明及照片等证据不足以证明其于法院查封之前即对涉案房屋合法占有使用，且张东东提交的商品房买卖合同签订时间为2014年3月19日，而涉案房屋于2013年6月27日即取得商品房预售许可证并于2014年10月13日即设定在建工程抵押登记，张东东对于其在2014年3月20日至2014年10月12日期限内未办理商品房合同备案登记并无合理解释，故无法认定张东东非因自身原因未办理过户登记。结合以上分析，张东东系基于抵债关系而签订的涉案房屋的商品房买卖合同，且本案无法认定张东东在法院查封之前即合法占有该房屋及非因张东东自身原因未办理过户登记，故张东东对涉案房屋享有的民事权益不足以排除法院的强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：驳回原告张东东的诉讼请求。案件受理费28,843元，由原告张东东负担。张东东上诉请求：1、撤销沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初151号民事判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，损害了购买人的合法权益，应予撤销。尽管上诉人通过阜新市中润市政工程有限公司抹账方式支付房屋价款，但抹账方式也是合法的付款方式。该付款行为发生在2014年3月19日，而被上诉人受让的债权，系2014年10月，由原审第三人恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订借款合同及抵押合同，二者用已经出售给上诉人的房屋进行抵押，显然无效，且涉嫌犯罪。原审判决将这种无效法律行为进行保护，明显错误。原审判决认为上诉人基于抵债关系而签订商品房买卖合同，从而驳回上诉人的诉讼请求显失公正。抵债关系也是合法的付款行为，且上诉人系全部支付购房价款。基于抵债关系而签订的商品房买卖合同是合法有效的合同。原审第三人恒强公司当庭确认其与上诉人签订的商品房买卖合同及开具的发票真实合法有效，当庭确认已向上诉人交付房屋钥匙。上诉人同时向法庭举证物业公司收取的电费，电表安装费用，姜洪春对涉案房屋进行装修改造的证明。上述证据证明上诉人已对涉案房屋进行合法占有。恒强公司开发建设的恒强马德里项目，因开发商的原因，整个项目的全部购买人均无法办理产权登记。本案不是孤立个案，数百名购买人均已提出执行异议或案外人执行异议之诉，原审法院同一合议庭审理了上述相关案件，对其他购买人的诉讼请求均予以支持，唯独驳回上诉人的诉讼请求，系故意错误认定案件事实。本案系非因张东东自身原因未办理过户登记。上诉人不仅对此进行了合理解释，且原审法院在审理同一系列案件过程中对此明知。综上，张东东基于抵债关系而签订商品房买卖合同合法有效，且该合同签订在先，原审第三人与恒丰银行在上诉人不知情的情况下抵押在后。在法院查封之前，恒强公司已向张东东实际交付了房屋，张东东进行装修改造，合法占有。非因张东东原因未办理过户，足以排除法院强制执行。原判在认定事实和适用法律方面均有错误，应予撤销。长城资产公司二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，上诉人张东东没有在法院查封之前（2016.9.26）合法占有案涉房屋。第二，张东东签订买卖合同的时间为2014年3月19日，案涉房屋于2013年6月27日取得商品房预售许可证，并于2014年10月13日办理在建工程抵押，上诉人张东东在此期间未主动要求办理商品合同房备案登记，因此无法认定上诉人张东东非因自身原因未办理过户登记。本案涉及的是以房抵债的形式消灭金钱债务，因此不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护规定。通过一审法院对案件事实部分的认定及上诉人的陈述，可以认定涉案房屋是通过以房抵债的形式用于消灭金钱债务为目的，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，因此不符无过错不动产买受人合物权期待权的保护规定。综上，上诉人就执行标的不足以享有排除强制执行的民事权益，且不符合不动产无过错买受人物权期待权的保护条件，因此请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜二审辩称：恒强公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在申请执行人同意的情况下所签订，该房屋认购协议合法有效。部分买受人以交付现金的方式支付房屋价款，部分业主以通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款，无论以哪种方式支付房款，均系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，恒强公司开具的《收款收据》真实有效。对于已实际占有房屋的买受人来说，买受人在涉案房屋被查封前签订合法有效的合同，并已支付相应价款，并由恒强公司出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非买受人的过错，同时其已实际占有房屋，符合法律规定的排除执行的情形。对于未实际占有涉案房屋的买受人来说，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至二十八条的规定应在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立，不满足这些规定所列条件的，也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断。本案中，因涉案房屋未交工，致使部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记，该部分买受人基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得所有权，且其签订合同先于法院查封，其权利优于申请执行人的普通金钱债权，应当停止对涉案房屋的执行。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，焦点问题是：案外人张东东对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张东东主张其与恒强公司系基于抵债关系而签订商品房买卖合同，对此，一审法院已予以认定。关于上诉人是否在法院查封前合法占有涉案房产问题，其提供的电费收据、安装费收据、证明及照片等，均不足以证明其于法院查封之前合法占有涉案房屋。而涉案房屋于2013年6月27日即取得商品房预售许可证，张东东提交的商品房买卖合同的签订时间为2014年3月19日，涉案房屋设定在建工程抵押登记时间为2014年10月12日，对于该段时间内未办理商品房合同备案登记的原因，张东东未能作出合理解释，故无法认定其非因自身原因未办理过户登记。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的能够排除强制执行的条件，一审法院驳回其请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28，843元，由上诉人张东东负担。本判决为终审判决。审判长 高    菡审判员 赵  碧  涛审判员 黄  海  洋二〇一九年一月七日书记员 解明璐（代）