贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书2018黔01民初147号原告（申请执行人）：瀚华担保股份有限公司，住所地重庆市北部新区财富大道**财富******。法定代表人：周**，系该公司董事长。原告（申请执行人）：瀚华担保股份有限公司贵州分公司，，住所地贵州省贵阳市南明区新华路富中国际广场**负责人：周凡。以上二原告共同委托诉讼代理人：徐正海，贵州存正律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：段培永，系该公司员工。被告（案外人）：宋烨任，男，穿青人，1999年12月1日出生，住贵州省六盘水市钟山区。法定代理人：付应群，女，1971年8月10日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：魏晨，贵州中工律师事务所律师。被告（被执行人）：宋文虎，男，1971年2月28日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司，住，住所地贵州省毕节市纳雍县阳长镇海摩村/div>法定代表人：宋文平，该公司总经理。被告（被执行人）：宋文平，男，1968年8月8日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：王敏，男，1977年1月18日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：罗琳，女，1971年11月10日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：宋文超，男，1971年12月16日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：宋文先，男，1963年7月5日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：贵州织金博泰实业有限公司，住，住所地贵州省毕节市织金县经济开发区金县八步镇）法定代表人：宋炎林，该公司执行董事。被告（被执行人）：宋炎林，男，1990年8月14日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：六盘水炬枫贸易有限责任公司，住，住所地贵州省六盘水市钟山区凉都大厦金山豪景**楼/div>法定代表人：宋燚，该公司执行董事。被告（被执行人）：宋燚，男，1988年7月23日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告（被执行人）：宋文芬，女，1964年6月5日出生，汉族，住贵州省纳雍县。原告瀚华担保股份有限公司（以下简称瀚华公司）、瀚华担保股份有限公司贵州分公司（以下简称瀚华公司贵州分公司）诉被告宋烨任、宋文虎、贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司（以下简称腾达公司）、宋文平、王敏、罗琳、宋文超、宋文先、贵州织金博泰实业有限公司（以下简称博泰公司）、宋炎林、六盘水炬枫贸易有限责任公司（以下简称炬枫公司）、宋燚、宋文芬申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。二原告的诉讼代理人徐正海、宋烨任的诉讼代理人魏晨及宋文虎到庭参加了诉讼，其余被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。瀚华公司、瀚华公司贵州分公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行宋文虎名下的位于贵州省六盘水市钟山区房屋；2、判令上述被告共同承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年12月15日，贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民二（商）初字第738号民事调解书对瀚华担保股份有限公司、瀚华担保股份有限公司贵州分公司诉贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司、宋文平、王敏、宋文虎、罗琳、宋文超、宋文先、宋燚、宋炎林、贵州织金博泰实业有限公司、六盘水炬枫贸易有限责任公司、宋文芬追偿权纠纷一案作出民事调解书。该调解书确定：一、各方确认本案欠款本金5340005.92元，截止2015年12月15日之前的欠付利息共计561412.61元。2015年12月16日起的利息以实际欠款为基数按年利息24%计算至全部款项还清之日止，利随本清；二、对于本调解协议第一项下的款项，贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司从2015年12月起，除2016年2月外，每月30日前归还瀚华担保股份有限公司贵州分公司500000元，直至所有款项归还完毕；三、宋文平、王敏、宋文虎、罗琳、宋文超、宋文先、宋燚、宋炎林、贵州织金博泰实业有限公司、六盘水炬枫贸易有限责任公司对本协议第一项、第二项下的债务及其归还承担连带清偿责任；四、瀚华担保股份有限公司贵州分公司对被告宋炎林、王敏、宋文芬就本案债务提供的抵押担保房产享有优先受偿权（其中：宋炎林名下位于贵州省六盘水市钟山区的房产，权利证号为监证0086464，面积为166.98㎡；宋文芬名下位于贵州省六盘水市钟山区的房产，权利证号为监证00086464，面积为155.23㎡；王敏名下位于贵州省六盘水市钟山区，权利证号为监00054224，面积为169.92㎡）；五、若贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司未按本协议第二项约定的还款期限履行还款义务，发生任意一期款项逾期，则视为违约，瀚华担保股份有限公司贵州分公司有权立即就全部款项申请法院强制执行；六、本案诉讼费49180元，减半收取24590元，由贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司负担，贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司应将该诉讼费用在最后一期款项支付完毕前一并付清；七、本协议约定的债务履行完毕后，本案所涉及债权债务即告情结，各方不再因本案发生任何纠纷。2017年6月13日，被告（案外人）宋烨任对执行标的提出书面异议。贵州省贵阳市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）黔01执异86号执行异议裁定：中止对位于贵州省六盘水市钟山区房屋（以下简称“涉案房屋”）的执行。一、涉案房屋归被告宋文虎所有，故法院有权执行。通过2015年11月25日六盘水市不动产登记中心档案信息科出具《房屋登记信息查询结果》显示，涉案房屋的权利人仍显示的是“宋文虎”。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，故涉案房屋的所有权人为被告宋文虎。依据贵州省贵阳市人民法院（2015）筑民二（商）初字第738号民事调解书，被告宋文虎对该调解书确定的还款义务承担连带清偿责任，执行法院当然有权利执行涉案房屋。二、支付余款65万元的主体应为被告宋文虎。通过被告宋烨任提交的《中国建设银行客户专用回单》显示六盘水腾安贸易有限责任公司于2015年6月11日向被告宋文虎支付65万元的用途为“借款”，《六盘水市商业银行凭证》上一栏有被告宋文虎的签名，证明被告宋文虎向开发商支付购房款65万元。结合上述证据应显示出被告宋文虎与六盘水腾安贸易有限责任公司或其法定代表人付应群之间应存在借款关系，但支付余款65万元的主体应为被告宋文虎，而非六盘水腾安贸易有限责任公司或其法定代表人付应群。三、被告宋烨任与被告宋文虎之间并不存在房屋转让关系。依据我方的申请，执行法院于2015年12月16日对涉案房屋进行了查封，限制了涉案房屋的转让。2016年3月22日，被告宋烨任与开发商针对涉案房屋签订《商品房买卖合同》。由于《商品房买卖合同》签订时间晚于涉案房屋被查封的时间，故该合同对我方并不发生效力。贵阳市中级人民法院（2017）黔01执异86号执行异议裁定认为被告宋烨任与被告宋文虎之间存在房屋转让关系不符合法律规定。被告宋烨任在其提交法院的《执行异议申请书》中关于“申请人与汉华公司买卖关系完成均优先于法院查封”的陈述显然与事实不符，并且其引用的部门规章《城市房屋权属登记管理办法》显属失效规范，并不能证明其观点。综上，位于州省六盘水市钟山区房屋应属被告宋文虎名下的财产，而人民法院支持被告宋烨任的异议请求缺乏法律和事实依据，提出如前诉请。宋烨任答辩称，一、被告宋文虎办理的是争议房屋贵州省六盘水市钟山区钟山路与文化北路交汇处宝隆国际商业中心第2幢1414室的预告登记，预告登记只是准物权，房屋所有权应属于贵州汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华房开公司）。因此在此情况下法院只能进行预查封，且不能直接执行拍卖。因此之前法院所做的拍卖必然是错误的。依据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记的立法本意是保护购房人的预期权益，避免房开公司一房二卖。其不同于不动产登记，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。也就是说，贵阳市中级人民法院要求查封涉案房产时，房产事实上归属于汉华房开公司，并不属于被告宋文虎，因此对这套房产的查封拍卖都是错误的。二、通过代理人多次到六盘水市房管局调查、收集证据，现了解到：本案争议的房屋被查封时已不在宋文虎名下。既然涉案房屋已经不属于宋文虎，那就不应当作为宋文虎名下财产被查封。本案具体事件的时间线为：1、2013年8月5日，宋文虎向房开公司购买争议房屋一套，支付了30万元首付款，并在六盘水市房管局办理了合同备案登记。2、2015年6月11日，宋文虎因信用问题无法办理按揭，遂向申请人付应群借款。申请人付应群当日转款65万到宋文虎账户，用于支付剩余房款。3、2015年6月8日，宋文虎与宋烨任、付应群达成房屋转让协议。3、2015年6月20日，宋文虎向汉华房开公司提交转让房产申请。4、2015年10月12日，被告宋文虎向六盘水市房管局申请注销争议房屋的预告登记，5、2015年10月16日，六盘水市房管局注销了争议房屋的预告登记，争议房屋在六盘水市房管局系统中登记回到汉华房开公司名下。6、2015年12月15日，宋文虎作为另案的连带保证人在贵阳市中院涉诉。7、2015年12月26日，贵阳市中级人民法院向六盘水市房管局发出查封争议房屋通知，但因房屋已不在宋文虎名下，六盘水市房管局并未查封。8、2016年3月20日，贵阳市中级人民法院问责房屋未查封的问题，六盘水市房管局遂将房屋转还到宋文虎名下并查封。该争议房屋在2015年10月16日已在六盘水市房管局电脑系统中成功注销了商品房预告登记，自此，该房屋已经登记到房开贵州汉华房地产开发有限公司名下，宋文虎不再是该房屋的所有权人。按照法律规定，注销房屋预告登记（2015年10月16日）发生在前，法院查封（2015年12月26日）产生在后，争议房屋是不可能回转到被注销人（即宋文虎）的名下。六盘水市房管局在2015年12月26日接到法院查封通知后，并没有查封该套房屋，后2016年3月20日在贵阳市中院的督促下，按照法院要求将房屋转还回到宋文虎名下。这一情况进一步证明了在2015年12月时，涉案房屋所有权人已经不是宋文虎。三、被告宋烨任、付应群与宋文虎之间早在2015年6月8日就已经达成房屋转让协议；被告宋烨任、付应群支付了65万元，被告宋文虎支付了30万元，95万元购房款支付给汉华房开公司后，被告宋文虎在2015年6月20日申请退房时没有退钱，而直接作为被告付应群、宋烨任的购房款；房屋已完成交付，由付应群另外花费大量费用进行装修并居住；房屋虽然名义上登记回转到房开公司名下，但房开公司实际已经将涉案房屋卖给被告宋烨任、付应群。以上情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当得到法院的支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”宋文虎办理注销预告登记的原因系被告宋烨任、付应群已经与宋文虎达成房屋转让协议，汉华房地产开发有限公司对此也知情，并积极配合二人办理手续。即申请人宋烨任实质早已是争议房屋的所有权人。只是六盘水市房管局在2015年10月16日注销了预告登记后，迟迟没有通知宋文虎，那么汉华房开公司就不敢与宋烨任签订《商品房买卖合同》。对于汉华房开公司而言，如果没有注销预告登记就与被告宋烨任签订《商品房买卖合同》，就是房开公司一房二卖。因此，被告宋烨任只能在得到成功注销预告登记的结果后，才可以与汉华房开公司签订合同。但转让房屋的协议早在2015年6月8日前就已经达成，针对本案的这一特殊性，应当转让房屋的真实性予以认可。四、另依据现行的《房屋登记办法》第23条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地、地役权登记0个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。”依据被告宋文虎提交的预告注销申请表上看，其在2015年10月12日申请了预告注销登记，按照法律规定，10日内必须完成注销登记。实际中六盘水市房管局在2015年10月16日完成了注销登记，也就是说不论从证据还是法律规定，早在原告起诉被告宋文虎之前，房产就已经不在被告宋文虎名下。现在因房管局的工作失误，法院将该涉案房屋转圜回到被执行人宋文虎名下并挂网拍卖。我们认为，法院并没有弄清涉案房屋权属，法院对该财产的认定出现了重大错误，应当予以纠正。四、本案系执行异议之诉，瀚华担保股份有限公司作为原告具有证明涉案房产的权利人是被告宋文虎的责任。本案争议的焦点不应当是权利人是我方还是汉华房开公司，而应当是涉案房产的权利人是不是被告宋文虎。在我方已经提交了足够证据证明涉案房产的权利人不是宋文虎的情况下，我们认为法庭应当驳回原告诉讼请求。宋文虎答辩称，房产办不下来，直到2015年都没有办下来，后来我找到我的前期由其支付尾款把房子买下来，只是用网签写我的名字，因为是我的名字，故房开商不认我前妻，故是我前妻将款项转到我的名下，由我把款项转给房开商。围绕双方诉辩主张，当事人举证质证情况如下：二原告举证如下：第一组证据：（2015）筑民二（商）初字第738号民事调解书，证明目的：原告对被告宋文虎依法享有债权，法院有权执行被告宋文虎名下的财产。宋烨任的质证意见：三性无异议，我方认为产生的时间2015年12月15日。宋文虎的质证意见：无异议。第二组证据：（2017）黔01执异86号执行裁定书。证明目的：该裁定错误认定被告宋烨任与被告宋文虎之间存在房屋转让关系。宋烨任的质证意见：三性无异议，不能达到原告的证明目的。宋文虎的质证意见：无异议。第三组证据：《房屋登记信息查询结果》。证明目的：涉案房屋系被告宋文虎名下的财产。宋烨任的质证意见：有异议，与我方调取的房屋信息不符合，因为是房管登记部门的信息有误，导致产生了错误的查封。宋文虎的质证意见：我不认可，2015年10月12日已经预告注销登记。第四组证据：《中国建设银行客户专用回单》、六盘水市商业银行转账凭证。证明目的：1、案外人六盘水腾安贸易有限责任公司向被告宋文虎转款65万元的用途为“借款”；2、向涉案房屋开发商贵州汉华房地产开发有限公司支付购房款65万元的主体为被告宋文虎。宋烨任的质证意见：三性无异议，我方达不到原告的证明目的，相关证据在我方举证阶段进行提交。宋文虎的质证意见：无异议。第五组证据（2015）筑民二（商）初字第738-1号民事裁定书、协助执行通知书、业务受理凭证贰份和送达回证贰份。证明目的：贵阳市中级人民法院于2015年12月16日对包括涉案房屋在内房产予以查封。宋烨任的质证意见：三性无异议，但是查封时间2015年12月16日，在已经注销预告登记后。宋文虎的质证意见：同意宋烨任的意见。第六组证据；《商品房买卖合同》。证明目的：被告宋烨任与涉案房屋开发商贵州汉华房地产开发有限公司签订该份合同的时间为2016年3月22日。宋烨任的质证意见：三性无异议，被告在2016年3月22日签订合同的原因是六盘水市房管局迟迟没有告知宋文虎，房屋预告登记注销的结果，但宋烨任在2015年6月与宋文虎达成转让房产的合意，故因此不能以形式上的该份合同予以认定。宋文虎的质证意见：同意宋烨任的意见。被告宋烨任举证如下：第一组证据：付应群、宋烨任户口本。证明目的：证明被告主体身份。瀚华公司的质证意见：三性无异议，付应群与宋烨任是母亲关系，宋文虎是宋烨任的父亲。宋文虎的质证意见：无异议。第二组证据：1、离婚证（复印件）、2、离婚协议（复印件），证明目的：证明付应群与宋文虎早在2011年3月24日已经离婚，其立场就是普通第三人的立场。瀚华公司的质证意见：真实性无异议，达不到证明目的，因为宋烨任与宋文虎之间有厉害关系，达不到第三人的立场，原告举证过程中均同意宋烨任意见，说明是共同利益。宋文虎的质证意见：无异议。第三组证据：1、注销登记申请表、2、关于预购商品房预告登记的约定、3、宋文虎名下涉案房产变更明细照片一张、4、取证视频、光盘一份。内容：第三组证据系律师持法院调查令到六盘水市房管局调取的档案资料，《注销登记申请表》上显示宋文虎在2015年10月12日申请注销预告登记，在六盘水市房管局的系统上，2015年10月16日预告登记已经注销。证明目的：证明自2015年10月16日以后，涉案房产的所有权人已经不是宋文虎，六盘水市房管局内部问题导致2015年12月的错误查封。瀚华公司的质证意见：真实性无异议，达不到证明目的，第一，六盘水房管局的登记工作问题不妨碍法院以登记的信息进行查封；第二，双方进行房屋转让、转赠时间正好是原告追索逾期欠款前后，被告有转让财产、逃避债务的嫌疑。宋文虎的质证意见：2015年10月12日我到房管局进行备案注销申请，房管局在2015年10月16日注销的。第四组证据：1、中国建设银行客户专用回单、2、证明、3、六盘水腾安贸易有限责任公司工商信息、4、六盘水市商业银行转款凭证、5、借款借据（复印件），证明目的：《证明》宋文虎有8次逾期记录，申请贷款购房失败，故找到付应群借款支付购房款。证明目的：证明宋文虎的购房款中有65万是从付应群处出借的，购房款也一直在汉华房产公司没有取出，即在宋文虎与付应群、宋烨任达成转让房产合意的2015年6月20日，付应群、宋烨任就已经足额支付了购房款。瀚华公司的质证意见：对证据的真实性均没有异议。对客户专用回单、转款凭证无异议，证明目的也有异议，证明宋文虎非恶意逾期。借款、借据真实性无异议，恰能证明房款65万是从付应群处取得，只能证明是付应群借款65万元给宋文虎。宋文虎的质证意见：款项不是借的，房开商不能以付应群的名义交房款，故只是以我的名义将钱转给房开商。第五组证据：1、申请一份，内容：2015年6月20日，宋文虎向贵州汉华房地产开发有限公司提交的房屋转让申请一份，现由贵州汉华房地产开发有限公司盖章证明情况属实。证明目的：《申请》证明在2015年6月20日，宋文虎申请注销预告登记前，就已经与付应群、宋烨任达成转让房产的合意。宋文虎为此找贵州汉华房地产开发有限公司退房，提交了该份申请。2、房屋转让协议（原件校验后退还当事人）。证明目的：证明2015年6月8日，付应群、宋烨任确实与宋文虎达成了书面的房屋转让协议，与《申请》、转款凭证等形成证据锁链。3、商品房买卖合同（原件校验后退还当事人），证明目的：《商品房买卖合同》的签订时间在2016年3月是因为六盘水市房管局迟迟没有告知宋文虎房屋预告注销登记成功的结果，但付应群、宋烨任在2015年6月8日前就与宋文虎达成了转让房产的合意，因此不能以形式上宋烨任与汉华房开公司《商品房买卖合同》进行认定。瀚华公司的质证意见：申请的真实性不予认可，案子前期审理的过程中只有申请无公章，公章的时间2018年12月10日盖的，申请是单方提交，真实存疑，加盖公章认可的情况是存疑的，没有提交相应的辅助材料证明原告启动房屋转让的相关内容。房屋转让协议由于转让有厉害关系，不予认可，协议的笔迹存在他人代签的嫌疑，宋烨任、付应群的签字相似。买卖合同真实性无异议，签订时间在2016年3月22日，在原告依法查封被告财产后进行的，恰能反证房屋转让协议、申请的有效时间应以房屋买卖合同签订的时间为准。宋烨任补充意见：宋烨任的签字是付应群代签的。宋文虎的质证意见：申请原告原来确实没有盖章，只是由该公司证明过该申请的真实性，宋烨任的签字是付应群代签的。买卖合同签订的时间是房管局造成的，我不太清楚。本院认定以下事实：2015年12月15日，本院作出（2015）筑民二（商）初字第738号民事调解书：一、各方确认本案欠款本金5340005.92元，截止2015年12月15日之前的欠付利息共计561412.61元。2015年12月16日起的利息以实际欠款为基数按年利息24%计算至全部款项还清之日止，利随本清；二、对于本调解协议第一项下的款项，贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司从2015年12月起，除2016年2月外，每月30日前归还瀚华担保股份有限公司贵州分公司500000元，直至所有款项归还完毕；三、宋文平、王敏、宋文虎、罗琳、宋文超、宋文先、宋燚、宋炎林、贵州织金博泰实业有限公司、六盘水炬枫贸易有限责任公司对本协议第一项、第二项下的债务及其归还承担连带清偿责任；四、瀚华担保股份有限公司贵州分公司对被告宋炎林、王敏、宋文芬就本案债务提供的抵押担保房产享有优先受偿权（其中：宋炎林名下位于贵州省六盘水市钟山区的房产，权利证号为监证0086464，面积为166.98㎡；宋文芬名下位于贵州省六盘水市钟山区的房产，权利证号为监证00086464，面积为155.23㎡；王敏名下位于贵州省六盘水市钟山区，权利证号为监00054224，面积为169.92㎡）；五、若贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司未按本协议第二项约定的还款期限履行还款义务，发生任意一期款项逾期，则视为违约，瀚华担保股份有限公司贵州分公司有权立即就全部款项申请法院强制执行；六、本案诉讼费49180元，减半收取24590元，由贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司负担，贵州省纳雍县阳长腾达贸易有限责任公司应将该诉讼费用在最后一期款项支付完毕前一并付清；七、本协议约定的债务履行完毕后，本案所涉及债权债务即告情结，各方不再因本案发生任何纠纷。2015年12月14日，本院应瀚华公司的保全申请，作出（2015）筑民二（商）初字第738-1号《民事裁定书》、（2015）筑民二（商）初字第738-1-1号《协助执行通知书》将包括涉案房屋在内的的8处房产进行了查封，查封期为2015年12月16日至2018年12月15日，查封期间暂停办理以上房产的过户登记和抵押登记等手续。2015年12月16日，六盘水房地产产权监理业务处受理签收了该协助执行通知书。2016年3月8日，本院作出（2016）黔01执159号民事裁定，冻结宋文虎等被执行人存款5962937.96元及利息，如银行存款不足，则查封、扣押、拍卖、变卖等值财产。2017年4月10日，本院作出（2016）黔01执159号公告并对包括涉案房屋在内的被执行人名下的七处房产委托评估。2017年6月13日，被告（案外人）宋烨任对执行标的提出书面异议。贵州省贵阳市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）黔01执异86号执行异议裁定：中止对位于贵州省六盘水市钟山区房屋（以下简称“涉案房屋”）的执行。2013年8月5日，宋文虎向房开公司向贵州汉华房地产开发有限公司购买位于贵州省六盘水市钟山区房屋一套，支付了30万元首付款，并在六盘水市房管局办理了合同备案登记和商品房预告登记。宋文虎与宋烨任、付应群签订房屋转让协议，约定宋文虎将标的房屋一次性转让给宋烨任，落款日期为2015年6月8日。2015年6月11日，付应群转款65万到宋文虎账户，付款用途载明“借款”。2015年6月15日，宋文虎向汉华房开支付剩余房款65万元。2015年6月20日，宋文虎向汉华房开公司提交转让房产申请。2015年10月12日，被告宋文虎向六盘水市房管局申请注销争议房屋的预告登记，2015年12月26日，贵阳市中级人民法院向六盘水市房管局发出查封涉案房屋通知，六盘水市房管局于同日受理。2016年3月20日，六盘水市房管局将房屋查封。2016年3月22日，宋烨任与汉华房开签订《商品房买卖合同》，载明购买卖标的房为本案争议房屋，总价款为950000元。另查明，任应群与宋文虎于2009年9月20日登记结婚，于2011年3月离婚，宋烨任系任应群与宋文虎的婚生子。以上事实，有当事人陈述及上列等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，申请执行人依合法有效的执行依据有权申请人民法院强制执行被执行人的财产。案外人举证证实其对执行标的享有实体权利并能排除执行的方能主张人民法院排除对该标的财产的执行。现案外人宋烨任以其系标的房屋的购买人为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条申请排除对本案执行标的房屋的执行，其须举证其满足该条规定的各项要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以上要件必须全部具备，缺一不可。现根据该条款规定的要件分析如下：一、关于宋烨任与宋文虎之间的转让协议，从其合同主体看，宋烨任是一无固定收入的未成年人且系被执行人宋文虎的儿子，约定由宋文虎前妻、宋烨任的生母付应群为其支付购房余款65万元，宋烨任并未支付房屋买价，即便宋文虎辩称该65万元系付应群代宋烨任支付，其约定的价款也远远低于其实际购买价95万元。而且，2015年6月11日，付应群付款65万元给宋文虎，载明转款用途为“借款”。宋文虎虽称该笔65万元转款系付应群支付购房款，但作为已经离婚了的前妻，若该65万元款项系用于向宋文虎支付购房款，却载明“借款”，不合常理。故只能依该转款凭条上载明的用途“借款”认定为付应群向宋文虎出借款项65万元，不能认定付应群该笔付款为支付购房款。且宋文虎在庭审中认可宋烨任、付应群未付其他款项，故应当认定宋烨任未支付任何购房款。因此，不能认定宋文虎与宋烨任之间存在合法有效的房屋买卖关系。至于2016年3月22日宋烨任作为购房人与汉华房开签订《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》签订发生于法院查封之后，宋烨任依《商品房买卖合同》亦不享有可以排除执行的权利。二、关于涉案房屋占有时间问题。宋烨任或宋文虎均未举证证实其于何时收领该房屋，无法查实宋烨任于何时开始合法占有了涉案房屋，应对此承担举证不能的不利法律后果，不能认定宋烨任于涉案法院查封前已占有了涉案房屋。综上，宋烨任在涉案房屋被查封前，并未签订真实有效的房屋买卖合同，亦未向宋文虎交付购房款，双方并未形成真实有效的房屋买卖关系。宋烨任亦未证实其在法院查封前占有了涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，宋烨任不享有依该条款排除本案执行的买受人的实体权利，也未证实其享有其他排除执行的实体权利。故二原告提出准许对涉案房屋执行的请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：准许对位于贵州省六盘水市钟山区房屋执行。案件受理费60元，由宋烨任负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2017）黔01执异86号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  衷进全审判员  姜彦宏审判员  李云鹤二〇一九年一月二十八日书记员  赵 凤