浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初5467号 原告：张自沉，男，1981年11月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托代理人：戴羽嘉，浙江圣文律师事务所律师。 被告：张建平，男，1976年9月24日出生，汉族，住江苏省。 委托代理人：高文江，浙江子城律师事务所律师。 原告张自沉因与被告张建平合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年8月6日受理后，因案情复杂，依法转为普通程序审理，并于2018年10月10日、2018年12月3日两次公开开庭审理了本案，第一次开庭原告张自沉及其委托代理人戴羽嘉、被告张建平及其委托代理人高文江均到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托代理人戴羽嘉、被告张建平及其委托代理人高文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张自沉起诉称，原、被告双方于2018年7月5日就位于嘉兴市南湖区梅湾街和村浴场的转让事宜达成一致协议，并签订转让合同；又于2018年7月21日签订补充协议，明确约定了违约赔偿责任。原告于2018年7月5日、2018年7月21日、2018年7月22日共4次以银行转账和现金支付方式付清了被告的全部转让费共计340000元；被告足额收取转让费后无故拒不支付浴场房屋所有人嘉兴旅游发展有限公司（以下简称嘉兴旅游公司）的租赁费、物业费、水电费等费用，致使原告未能与浴场房屋所有人进行续租事宜，所转让的浴场也处于断水停电状态，原告无法进行正常经营。原告多次联系被告，要求被告就续租房屋事宜进行协商，被告均推诿回避。由于被告严重违约，致使原告无法继续从房东处续租，导致合同目的不能实现，故原告诉请判令：一、解除原告与被告于2018年7月5日签订的转让合同及2018年7月21日签订的补充协议；二、被告返还原告转让款340000元；三、被告支付原告转让赔偿金800000元。 被告张建平答辩称，原告要求解除转让合同及补充协议条件不成就，承租人米兰已与嘉兴旅游公司达成调解协议，租赁合同继续履行。原告要求被告赔偿800000元不成立，合同签订后被告完成了合同交接事务，也没有产生不能续租的情形，原告无法继续经营浴场是其自身原告导致。 针对自己的主张，原告张自沉提供了下列证据： 1.转让合同1份，证明原、被告于2018年7月5日签订转让合同，被告将梅湾街和村浴场整体转让原告，合同约定了转让费及转让费的支付时间。同时合同约定，被告应在交接时结清包括水电费、物业费、租金在内的前期所有费用。 2.银行账户交易明细1份，证明原告已支付被告转让费340000元。 3.补充协议1份，证明2018年7月21日原、被告签订补充协议，约定如原告未能从房东处续租梅湾街和村浴场的，被告应赔偿原告800000元。 4.函1份，证明被告未及时结清租金、水电费和物业费，致使浴场所在房屋已被房东收回，原告已不能正常经营浴场，更不可能继续从房东处续租房屋的事实。 被告张建平对原告张自沉提供的证据1真实性无异议，该转让合同实质上是浴场财产及经营权的转让，合同签订后被告已完成交接义务，原告也实际占有浴场并开展经营活动；对证据2无异议，被告确实已收到转让费340000元。补充协议中约定的赔偿金800000元应属于违约金，如果存在违约应按照合同法中对违约金的规定进行赔偿；对证据3真实性无异议，实质上是对转让合同的补充；对证据4认为被告并没有收到该函件，该函件是在被告将浴场交接给原告之后直接送达到浴场的。被告以前经营时拖欠好几个月租金也未收到过函件，2018年7月29日在原告经营浴场时发生卖淫嫖娼违法行为，所以在7月30日发函催讨租金。 针对自己的抗辩，被告张建平提供了下列证据： 1.房屋租赁合同、物业管理服务合同各1份，证明米兰与嘉兴旅游公司签订房屋租赁合同及物业管理服务合同，合同约定租赁期限、租金及履约保证金。租金、物业费自被告将房屋交付给原告后应由原告支付。 2.押金、房屋租金、水电费及物业费缴纳凭证（打印件），证明被告缴纳押金及房屋租金的情况，在2018年8月29日支付了拖欠的租金、物业费及水电费。 原告张自沉对被告张建平提供的证据1认为与本案没有关联；对证据2认为被告并没有在交接时付清款项，是在违约后经催讨才支付的。 本院依据被告的申请调取了行政处罚决定书2份，经质证，原告对该证据真实性无异议，该证据与本案没有关联，处罚对象并不是原告或原告所经营的浴室，原告对此是不知情的；被告对该证据无异议，原告经营的浴场因为受到公安机关的行政处罚才停业的。 本院认证如下：一、原告提供的证据形式合法、内容真实，可以证明原、被告之间就浴场转让事宜达成协议、支付转让费的情况以及浴场所涉租赁房屋拖欠租金的事实，本院予以认定；二、被告提供的证据经审查对真实性予以确认，可以证明浴场所涉房屋租赁情况及租金、物业费等交纳情况，本院予以认定；三、对依申请调取的行政处罚决定书本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年7月5日，原、被告签订转让合同，合同约定：被告同意将其位于梅湾街和村浴场全套设备、设施、装潢等一次性转让给原告；原告一次性付清200000元转让金，余下200000元尾款于原告与房东签好协议付清被告，被告配合原告办好过户手续；被告应在交接时结清之前的布草清洗费、水电费、物业费等前期所有费用，从交接之日起之前归被告处理，交接之日之后由原告开始处理相关事宜。合同签订当日，原告向被告支付转让费200000元，被告将浴场及设施设备交由原告经营使用。2018年7月21日（合同落款时间为2018年8月21日，双方庭审中确认签订时间为2018年7月21日）原、被告签订补充协议，协议约定：因消防证被告未能提供，扣除被告转让费40000元；因会员卡债务问题，扣除被告转让费20000元作为保证金；被告把梅湾街和村浴场转让给原告，转让费共计400000元现已付清，除消防证与会员卡外；如原告未能续租梅湾街和村浴场，被告需双倍赔偿转让费给原告，合计800000元；除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。补充协议签订当日，原告支付被告转让费100000元，次日原告支付被告转让费40000元。现原告认为因为被告违约导致原告无法继续从嘉兴旅游公司处续租房屋，导致合同目的不能实现，故诉至本院。 另查明，梅湾街和村浴场所涉房屋系嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司（以下简称嘉兴银泰公司）所有，该公司委托嘉兴旅游公司进行出租管理。2016年11月15日，嘉兴银泰公司、嘉兴旅游公司及案外人米兰（系被告张建平配偶）签订房屋租赁合同，由米兰承租位于嘉兴市，租赁期限自2016年11月15日起至2021年11月14日止，合同同时约定了租金和其他费用的计算和支付方式、违约责任等。同日，嘉兴旅游公司与米兰签订物业管理服务合同，对物业管理服务费的相关事宜进行约定。2018年7月30日，因米兰拖欠租金、物业费及水费，嘉兴旅游公司向米兰发函，载明租赁房屋中尚欠2018年5月15日至2018年8月14日的房屋租金205002元、2017年11月15日至2018年11月14日物业费59279元、水费13371.08元以及相关违约金。为维护公司利益不受损失，将于2018年7月30日下午3点对承租房屋采取断水断电的措施。该函件由嘉兴旅游公司送至梅湾街和村浴场处，原告予以了签收。2018年8月29日，被告张建平向嘉兴旅游公司支付拖欠的房租102501元、物业费37015元、水费13371.08元。2018年9月3日，本院受理嘉兴旅游公司诉米兰房屋租赁合同纠纷一案，嘉兴旅游公司要求解除与米兰签订的房屋租赁合同，并要求米兰立即腾退租赁房屋，同时要求支付拖欠的租金、水费、物业管理费及违约金等。该案件经审理后，于2018年11月30日达成调解协议，嘉兴旅游公司与米兰一致同意双方签订的房屋租赁合同继续履行。 又查明，2018年7月31日凌晨，案外人卜某某与张某某在涉案梅湾街和村浴场316房间内进行卖淫嫖娼活动时，被公安机关当场查获，嘉兴公安局南湖区分局对卜某某与张某某处以行政处罚。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告要求解除转让合同及补充协议是否成立；二、原告要求被告赔偿800000元是否成立。 关于焦点一，本院认为，原、被告之间达成的转让合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，应为合法有效。原告认为被告拖欠房屋租金、物业费及水电费等致使嘉兴旅游公司对涉案房屋停水停电，致使原告无法经营，并造成员工及客户流失，且未能续租，上述原因导致合同目的不能实现，故要求解除合同。对此本院认为，虽然嘉兴旅游公司函件上表示7月30日下午3点采取断水断电措施，但7月31日凌晨租赁场所仍在经营当中，并未由于断水断电影响经营，故原告并未能提供证据证明涉案房屋存在停水停电及因停水停电导致员工及客户流失；退一步讲，即便存在停水停电情形，双方约定了租赁场所交接之后的租金、水电费等由原告负担，从原告提供的嘉兴旅游公司的函件来看，上述函件上载明的欠付租金、水电费等的时间段有部分发生在原告接手浴场实际经营期间，原告见函后也未能及时支付欠费，故对于因欠费引发的停水停电，原告本身具备过错。再者，根据双方签订的转让合同，双方转让的标的物包括浴场内的设施设备和浴室的经营权。原告自2018年7月5日开始已与被告完成交接手续并实际经营浴室，由此可知在浴室所涉房屋承租人米兰与出租人签订的租赁合同期限内，原告是否与出租人重新签订房屋租赁合同并不影响原告实际占有并经营浴室。现米兰与出租人已达成调解协议，原租赁合同可以继续履行，只要按时支付租金、物业费及水电费应可以保证原告在原租赁期限内继续使用租赁房屋合法经营浴室。故原告要求解除转让合同及补充协议的理由不成立，涉案转让合同及补充协议应继续履行，原告要求被告返还转让费缺乏依据，本院不予支持。 关于焦点二，原告认为现原告不能续租故要求被告双倍赔偿转让费。本院认为，双方签订的补充协议系对转让合同的补充，对于补充协议的条款应结合转让合同及一般交易习惯进行理解。根据合同约定，双方签订合同目的应在于原告以支付转让费为对价取得涉案浴室的设备设施并开展经营活动。根据店面转让中的交易习惯，出让方确应保证受让方取得经营权，并配合办理相关转让手续，但显然经营权只能是一定时期、而非永久性的，根据上文论述，被告已履行向原告交付的合同义务，原告可在租赁期限内取得浴室经营权，合同目的已经实现。双方在补充协议里约定原告“未能续租”的，被告需双倍返还转让费。法庭审理中，双方均表示双方曾共同前往嘉兴旅游公司处就续租事宜进行协商，并随后签订了上述补充协议，故结合之前的转让协议，上述补充条款应理解为“若因被告不积极配合等原因导致原告未能与嘉兴旅游公司签订租赁合同，则被告需赔偿原告相应款项”更符合双方的真实意思。显然，从本案原告提供的证据来看，无法证明系因被告原因导致原告不能续租，因此原告的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合 同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张自沉的诉讼请求。 案件受理费15060元，财产保全申请费4520元，合计诉讼费19580元，由原告张自沉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  白 燕 人民陪审员  章建强 人民陪审员  陆惠凤 二〇一九年一月十五日 法官助理邱双双 书记员陈萍