福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初10955号 原告：吴燕芳，女，1971年2月21日出生，汉族，户籍地址浙江省桐庐县。 原告:徐李富，男，1973年2月26日出生，汉族，户籍地址江西省上饶市玉山县。 上列二原告共同委托诉讼代理人：熊亚林，福建伟盛律师事务所执业律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：徐梓榆，福建伟盛律师事务所实业律师。 被告:杨永星，男，1970年5月24日出生，汉族，户籍地址福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。 原告吴燕芳、徐李富诉被告杨永星租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴燕芳、徐李富的委托诉讼代理人熊亚林、徐梓榆、被告杨永星及其委托诉讼代理人洪碧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴燕芳、徐李富向本院提出诉讼请求：1.解除原告吴燕芳、徐李富与被告杨永星于2017年11月18日签订的《厂房出租协议》；2.被告杨永星返还原告吴燕芳、徐李富已支付的租房保证金100000元；3.被告杨永星返还原告吴燕芳、徐李富已支付的自2017年10月30日起至2018年3月20日止未实际使用约200平方米厂房部分的租金计13464.80元；4.被告杨永星返还原告吴燕芳、徐李富已支付自2018年3月21日至2018年10月30日止的租金232903.40元；5.被告杨永星赔偿原告吴燕芳、徐李富因被告违约而产生的各项损失共计165386.35元；6.本案诉讼费用由被告杨永星承担。事实和理由：2017年11月18日原告吴燕芳、徐李富与被告杨永星签订《厂房出租协议》，由原告向被告承租位于南安市石井镇联丰村下美351号的厂房及门面。双方约定：厂房每年租金为380000元整，签协议先付一年租金及保证金100000元整；厂房环评由被告办理；如遇不可抗拒因素厂房无法经营，租金以实用时日计算，被告必须退还剩余租金及保证金。协议签订后，原告吴燕芳、徐李富按协议约定向被告杨永星支付了租房保证金及一年租金，共计480000元整。该厂房交付原告吴燕芳、徐李富使用后，被告杨永星一直占用约200平方米的部分厂房放置其机台设备及杂物，原告吴燕芳、徐李富实际使用面积不足合同约定的2200平方米。2018年3月21日，该厂房因环评问题，电表箱被南安市石井镇人民政府查封。因此，原告开始停业，该厂房无法正常经营、使用。原告多次与被告沟通协商，被告均未解决该厂房被查封相关事宜，原告被迫一直停业等待厂房解封。2018年8月29日，被告以环评问题为由，在未征得原告同意的情况下，暴力拆除原告安装在该厂房内的机台设备，给原告造成了严重的经济损失，原告迫于无奈报警处理。机台设备拆除后，该厂房的环评并未通过有关部门审核。截止2018年9月30日，二原告搬离该厂房时，厂房电表箱仍处于查封状态，不能投入经营使用。被告未按合同约定办理环评事宜，造成原告使用该厂房无法实际投入生产，经营，已构成根本有违约。原告有权依法解除《厂房出租协议》,要求被告退还租房保证金及已支付的部分租金，并赔偿原告的全部损失。 被告杨永星答辩称：1.其同意并确认与吴燕芳、徐李富的租赁合同于开庭之日（即2018年12月11日）解除；2.其并不存在违约行为，系吴燕芳、徐李富擅自解除合同，无需返还保证金100000元；3.已将合同项下的租赁物全部交付给吴燕芳、徐李富使用，不存在未交付200平方米租赁物的情形；4.吴燕芳、徐李富仍占有租赁物，未返还厂房，无需返还租金给吴燕芳、徐李富；5.吴燕芳、徐李富主张的经济损失没有事实依据，应判决驳回吴燕芳、徐李富的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实： 1、2017年11月18日，吴燕芳、徐李富（合同乙方）与杨永星（合同甲方）签订《厂房出租协议》，合同双方约定的主要内容为：由吴燕芳、徐李富向杨永星承租位于南安市石井镇联丰村下美351号、永星建材内的大部分钢结构厂房、两条双梁航吊全套设备、靠近宇达厂的三间门面，实际使用面积约2200平方米；租赁期限为三年，自2017年10月30日至2020年12月1日止；每年租金为380000元、签协议先付一年租金，保证金100000元，以后于每年的12月1日前付清下一年的租金；环评由甲方即杨永星负责。 合同签订后，吴燕芳、徐李富于2017年11月20日支付给杨永星保证金100000元；于2018年1月6日支付租金200000元、于2018年2月13日支付租金180000元，杨永星出具收款收据，并签写“2017至2018年租金已全清”。 之后，吴燕芳、徐李富以“理富建材有限公司”（未办理工商登记）的名义在涉案厂房内进行石板材生产、加工经营活动。 因涉案厂房环保问题，南安市石井镇人民政府于2018年3月21日在厂房电表箱处张贴封条，要求停止生产。 因环保督察发现问题，南安市石井镇人民政府于2018年6月26日向“永星石材厂”发出通知，要求落实整改措施，做到“两断三清”。 2018年4月16日至2018年5月29日期间，吴燕芳、徐李富尚组织工人正常进行生产经营，期间曾将石板材装车外运，杨永星代吴燕芳、徐李富支付装车费用3860元。 2018年8月29日，因杨永星将厂房内的部分设备拆除、搬到厂门口，与吴燕芳、徐李富发生纠纷，南安市公安局石井边防派出所介入调查。 “福建省南安市杨永星建材有限公司”于2018年6月1日成立，杨永星任法定代表人，经营住所为福建省泉州市南安市石井镇联丰村下美351号。 苏州合巨环保技术有限公司对福建省南安市杨永星建材有限公司承建的年加工5万平方米石板材项目做环境影响评价检测，苏州合巨环保技术有限公司2018年7月13日作出“。从环境保护角度分析，项目的建设和正常运营是可行的”的《福建省建设项目环境影响报告表》。 根据历月电费明细表体现，案涉租赁物自2017年11月至2018年11月期间的月用电量分别为293度、1224度、2035度、3109度、107度、1150度、1366度、1346度、501度、485度、429度、389度、191度，杨永星代为支付部分电费。 上述事实有公民身份证复印件，户籍证明、《厂房出租协议》、现金支出凭证、收款收据、现场相片、报警回执、历月电费明细、南安市电力有限公司责任公司电费收据、通知、《福建省建设项目环境影响报告表》及当事人在庭审中的陈述为证，并经庭审举证质证属实，可以认定。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、如何认定本案诉争厂房租赁合同的解除原因及解除时间？二、在合同履行过程中，是否存在未实际使用200平方米厂房的事实？三、杨永星应否返还给吴燕芳、徐李富保证金100000元及租金232903.4元？四、杨永星应否赔偿给吴燕芳、徐李富经济损失？ 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 对上述争议的问题，本院分析认定如下： 关于合同解除的问题。本案系租赁合同纠纷，吴燕芳、徐李富与杨永星在平等、自愿、互利互惠的基础上签订的《厂房出租协议》，是双方的真实意思表示，双方均应本着诚实信用原则切实履行，吴燕芳、徐李富应依法经营，杨永星应尽力协助吴燕芳、徐李富认真执行各项法律法规以确保正常生产经营。杨永星作为出租人，应提供合乎约定的租赁物，且双方在《厂房出租协议》明确约定“环评由甲方办理”，根据上述约定，案涉厂房取得环评报告是杨永星的合同义务，本案中，南安市石井镇人民政府到案涉厂房张贴封条、送达通知书，其主要原因在于杨永星怠于履行合同约定的提供环评报告的义务，客观上给吴燕芳、徐李富正常经营带来一定的影响。本案中，杨永星直至2018年7月13日才取得相应环评报告，显属违约。 根据查明的事实，南安市石井镇人民政府于2018年3月21日张贴封条后，吴燕芳、徐李富在2018年4月16日至2018年5月29日期间仍进进行正常的生产经营，之后，南安市石井镇人民政府再次于2018年6月26日发出整改通知，说明在2018年3月21日之后，租赁合同仍处于正常履行状态，吴燕芳、徐李富主张租赁合同于2018年3月21日解除，明显与事实不符，本院不予支持。 2018年8月29日，杨永星将厂房内的部分设备拆除、搬到厂门口，双方纠纷，双方已丧失履行租赁合同的信任基础，且吴燕芳、徐李富也在民事起诉状中称“截止2018年9月30日，二原告搬离该厂房”，说明吴燕芳、徐李富在2018年8月29日起已没有在租赁的厂房内进行正常的生产，故本院据此认定涉案租赁合同于2018年8月29日解除，解除的成因并不在于吴燕芳、徐李富，而是因为杨永星提供的厂房等租赁物不符合环保法规的要求被责令停产、厂房内的部分设备被拆除所致。杨永星称因吴燕芳、徐李富在生产过程中擅自超出合同约定的经营范围致被政府责令停产，但杨永星对此未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对该项主张本院不予采信。 （二）关于未实际使用200平方米厂房的问题。吴燕芳、徐李富、杨永星均认可在租赁厂地范围内，有200平方米厂房未提供给吴燕芳、徐李富使用。本院认为，诉称的200平方米的厂房位于厂区大门入口右边，吴燕芳、徐李富在租赁期间并未占有、使用，《厂房出租协议》约定租赁厂房的面积约2200平方米，杨永星也实际提供了2200平方米的厂房（不包括诉称的200平方米），故应认定诉称的200平方米厂房并不包括在《厂房出租协议》约定的租赁物范围内，吴燕芳、徐李富请求返还相应的租金13464.8元，没有事实依据，本院不予支持。 关于返还保证金及租金的问题。因环评问题、机台被拆除，涉案厂房无法进行正常的生产经营、致停产，杨永星的行为显属违约，故应赔偿吴燕芳、徐李富的相关损失。 具体而言，其一，吴燕芳、徐李富已按《厂房出租协议》的约定支付保证金100000元，且《厂房出租协议》中也有“甲方应在合同终止后十五天内，无息返还乙方的履行保证金”的约定，吴燕芳、徐李富在履行本案租赁合同的过程中，并无违约行为，合同于2018年8月29日解除，故杨永星负有向吴燕芳、徐李富返还保证金100000元的义务。其二，吴燕芳、徐李富已按约向杨永星预付了第一年的全部租金380000元，但吴燕芳、徐李富实际租赁场地仅为303天（自2017年10月30日至2018年8月29日），其应支付的租金为315452.1元（380000元÷365天×303天），故本院确定杨永星应将剩余部分租金64547.9元（380000元-315452.1元）退还给吴燕芳、徐李富。 （四）关于吴燕芳、徐李富主张的经济损失的问题。吴燕芳、徐李富称其在合同签订后，对租赁物进行了添置、维修，因此支出165386.35元，系本案合同解除造成的损失。杨永星认为吴燕芳、徐李富的该项主张没有事实依据。对此，本院认为，《厂房出租协议》中并无需对租赁物进行添置、维修的相关约定，吴燕芳、徐李富提供的收款收据均非正式发票，无法证实其对租赁物进行了合理且必须的添置、维修，且添置、维修亦告知或经过杨永星同意，应承担举证不能的不利后果，其关于经济损失165386.35元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 吴燕芳、徐李富与杨永星于2017年11月18日签订的《厂房出租协议》于2018年8月29日解除； 杨永星应于本判决生效之日起十五日内返还给吴燕芳、徐李富保证金100000元； 杨永星应于本判决生效之日起十五日内返还给吴燕芳、徐李富租金64547.9元； 驳回吴燕芳、徐李富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费8918元，适用简易程序审结，减半收取为4459元，由吴燕芳、徐李富负担2959元，由杨永星负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄振东 二〇一九年一月八日 书记员  姚聪晓 附：引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…… （二）合同解除； …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -3-