上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初17969号原告：上海秉业投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姜杰，董事长。委托诉讼代理人：宋嘉杰。委托诉讼代理人：魏楚。被告：黄根华，男，1974年12月11日生，汉族，住江西省抚州市。原告上海秉业投资管理有限公司与被告黄根华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋嘉杰到庭参加诉讼。被告黄根华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《绿地嘉域生活中心租赁合同》；2、判令被告支付违约金人民币(以下币种同)67,500元、三个月免租期损失25,815元、一个月租金损失11,250元，合计104,565元，被告支付的保证金22,500元不予退还；3、判令被告承担违规装修造成的垃圾清运费3,500元；4、判令被告承担原告误工费、交通费、营业费、安保费、保洁费、加班费共计10,000元。事实和理由：2015年4月，原、被告签订《绿地嘉域生活中心租赁合同》一份，约定原告将位于上海市嘉定区双单路XXX号房屋(以下简称涉案商铺)出租给被告，租期自2015年5月1日至2018年4月30日，合同期满后，双方又签订《补充协议》，将原租赁合同的租赁期限由2018年5月1日延长至2019年4月30日，延长期内租金每月11,250元，其它条件与原合同一致。2018年7月20日，被告未经原告同意将涉案商铺转租给案外人经营青海化隆清真牛肉拉面馆，违反合同约定。同年7月24日，原告在涉案商铺处张贴律师函，要求解除与被告的租赁合同，并于同年7月27日短信送达被告该律师函。期间，青海化隆清真牛肉拉面馆的员工多次冲撞物业、招商、绿地商管办公室造成原告损失。现因被告违约致合同解除，应承担违约责任，并赔偿原告损失，故原告诉至本院。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：案外人张某某系涉案商铺的权利人，案外人上海旭创商务咨询有限公司受张某某委托经营管理涉案商铺，上海旭创商务咨询有限公司又将涉案商铺委托原告运营管理。2015年4月21日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《绿地嘉域生活中心租赁合同》一份，约定原告将涉案商铺出租给被告用作经营餐饮(重庆鸡公堡)使用；房屋面积为49.2平方米；租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日；在租赁期内，承租方必须向出租方支付附表六所列明的租金及其它根据本合同约定应缴纳之费用，先付后用；租金标准为租赁期第一年(2015年5月1日至2016年4月30日)每月8,605元，租赁期第二年(2016年5月1日至2017年4月30日)每月8,605元……；租金按2个月为一期支付，承租方须于每月二十五日前(或下一期租金的前一个月二十五日前)支付下一期租金，上述日期恰逢法定休假日的，则相应提前；免租装修期共计3个月(即2015年5月1日至2015年7月31日)，在此期间承租方无需支付租金，但需支付相应管理费、政府有关税费及其他相关费用；承租方应根据本合同第三章支付租金保证金17,210元，上述保证金应在签订本合同时支付给出租方；承租方不得转让、抵押、分租、出租、或转租该房屋或其任何部分。当发生上述行为时，在不影响出租方任何其他权利的前提下，出租方有权提前终止本合同，承租方必须按出租方的通知立即搬出该房屋并将该房屋交还给出租方；在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止，该等情况为：……(3)承租方未经出租方书面同意擅自改变该房屋租赁用途……；当发生上述情况时，承租方已经支付保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：(1)承租方应向出租方支付相当于当期六个月租金金额的违约金；(2)承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。合同另对双方其他权利义务作出约定。2018年4月4日，原、被告签订《补充协议(续租)》，双方同意将涉案商铺的租赁期限由2018年5月1日延长至2019年4月30日，延长期内租金(含管理费)11,250元/月；第一期2018年5月1日至2018年7月31日，押金余款3,420元、租金及物业费33,750，最后付款时间2018年4月25日……；其他一切条件与原合同一致，本补充协议为合同的补充要件，具有与合同同等的法律效力。上述合同签订后，被告支付原告保证金22,500元，并将租金支付至2018年7月31日。另查，2018年7月20日，被告与案外人马海力录、韩春夏就涉案商铺签订《饭店转让协议》，约定被告将涉案商铺转让给马海力录、韩春夏，转让款45万元。同年7月26日，原告在涉案商铺张贴律师函，函告因被告转租违反合同约定要求立即解除租赁合同及补充协议，限被告于2018年8月1日前搬离涉案商铺，已支付的保证金不予退还。并于次日向被告短信送达该律师函。庭审中，原告确认被告未与原告办理过房屋交接手续，原告于2018年9月1日自行收回涉案商铺并另行出租。本院认为，原、被告签订的《绿地嘉域生活中心租赁合同》及《补充协议(续租)》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鉴于被告未经原告同意擅自转租，根据合同约定，原告有权解除合同。原告已向被告短信送达律师函要求解除合同，据此，本院确认原被告间的租赁合同及补充协议于2018年7月27日解除。因原告于2018年9月1日已自行收回涉案商铺，故本案不涉及涉案商铺的返还。因被告未与原告办理过房屋交接手续，故原告要求被告支付2018年8月1日至2018年8月31日的使用费11,250元，于法有据，本院予以支持。因被告擅自转租，已构成违约，故被告应当按约承担违约责任，现原告要求被告支付免租期租金损失25,815元及解约违约金67,500元，符合事实和法律规定，本院亦予以支持。关于原告要求租赁保证金22,500元不予退还，考虑到该项主张同属解约违约金性质，原告已经于2018年9月收回系争房屋，损失有限且通过解除合同违约金足以弥补，本院亦已支持原告关于解除合同违约金的诉请，故对该项主张，本院不予支持。至于原告诉请要求被告承担垃圾清运费、误工费、交通费、营业费、安保费、保洁费、加班费等费用，未提供相应证据予以证明，故对该项主张，本院亦不予支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海秉业投资管理有限公司与被告黄根华签订的《绿地嘉域生活中心租赁合同》及《补充协议(续租)》于2018年7月27日解除；二、被告黄根华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海秉业投资管理有限公司2018年8月1日至2018年8月31日期间的房屋使用费11,250元；三、被告黄根华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海秉业投资管理有限公司免租期租金损失25,815元；四、被告黄根华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海秉业投资管理有限公司违约金67,500元；五、原告上海秉业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告黄根华租赁保证金22,500元；六、驳回原告上海秉业投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,111元，减半收取1,555.5元，由原告上海秉业投资管理有限公司负担360元，由被告黄根华负担1,195.5元，被告黄根华负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一九年一月十五日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。