浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3844号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘德贤，男，1948年6月15日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：刘海东（系刘德贤之子），男，1970年2月16日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：刘海波（系刘德贤之子），男，1977年12月16日出生，汉族，住象山县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐青，女，1975年5月24日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。 上诉人刘德贤因与上诉人徐青房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初9404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 刘德贤上诉请求：要求改判驳回徐青的反诉请求，即刘德贤无须补偿徐青停产停业损失补偿费7000元、一次性搬迁和临时安置费1400元、房屋装修补偿费4800元。事实和理由：一、原象山县丹东街道上进路16号（现上进路13-3、13-4号）房屋为刘德贤所有。徐青租用13-4号用于开设福利彩票店，当时双方并未签订书面租赁合同，口头约定租金为1900元/月。2017年3月6日，象山县人民政府发布了《关于象山县汪家河区块二改造项目房屋征收决定》【象政房征决〔2017〕第4号】，涉案房屋属于征收范围。2017年8月30日，签订《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，并张贴《搬迁公告》，徐青对此也是明知的。刘德贤曾多次要求徐青解除合同并搬迁，徐青答应会及时搬迁，故刘德贤出于信任收取其租金至11月，此后，当刘德贤再次要求徐青搬迁时，徐青拒绝搬迁。二、既然一审法院已认定涉案租赁为不定期租赁，则根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，涉案租赁可以随时解除。而租赁关系解除后，涉案租赁房征收补偿款归属分配，应依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。涉案租赁房已因到期而解除，徐青作为承租人依法应将租赁房屋腾空搬离后返还给刘德贤，双方也未约定出租人对其腾空搬离应当给予停产停业损失和搬迁安置补偿，因此徐青反诉要求将涉案租赁房因征收应得的停产停业损失补偿费及一次性搬迁、临时安置补偿费归其所有，于法无据。三、至于租赁房装修补偿款，因双方未约定租赁到期后装修物的最终归属，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。况且涉案房屋装修均是刘德贤装修，涉案租赁房征收时随附的装修评估费，所涉装饰装修物已与租赁房本身附合。因此，对该部分装修补偿款，应归属刘德贤享有。 徐青针对刘德贤上诉辩称，刘德贤的上诉已超过法定期限，且其上诉理由也不能成立，应当予以驳回。 徐青上诉请求：要求变更一审判决第三项为判令刘德贤补偿徐青停产停业损失补偿费41739元、一次性搬迁和临时安置费13913元、装修损失补偿费23767.50元，合计79419.50元。事实和理由：一、国家在拆迁非住宅房屋过程中所列的停产停业损失，顾名思义是指该非住宅房屋本用于工商业生产经营但由于拆迁而致的停产停业损失。如果房屋是出租他人的，则该损失无疑是包括承租人的停产停业损失。虽然刘德贤房屋也因租赁终止停收租金而损失，但该损失已有房屋所有权的货币赔偿，租金已由该赔偿款的孳息取代，因此上述停产停业损失本义是指使用人（承租人）的停产停业损失。虽然法律和司法解释对此尚未有明确规定，但北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条的相关规定，可以参照适用。二、一次性搬迁和临时安置费，顾名思义也是指拆迁时使用该房屋的人的搬迁和临时安置费用。本案中，徐青作为使用该房屋开设彩票店的承租人，正是因为房屋拆迁需要一次性搬迁和临时安置，刘德贤仅是基于房屋所有人的名义领取该款，并非其需要一次性搬迁和临时安置，因此该补偿款13913元应当全部归徐青所有。三、关于房屋的装修而装修费用已经评估确认为47535元，虽然该价值包括分为两间出租的房屋，徐青承租的是其中一间，那么装修补偿费用至少为23767.50元，一审判决已排除刘德贤所为，认定系徐青所为，那么该装修补偿费用应归徐青所有。综上所述，原判对非住宅房屋在出租期间涉及拆迁的经济补偿的认定和分配有违客观事实和公平原则，在认定事实和适用法律确有不当。 刘德贤针对徐青的上诉辩称，双方租赁关系已因到期而解除，徐青应将租赁房屋腾空搬离后返还给刘德贤，且双方也未约定出租人对其腾空搬离应当给予停产停业损失和搬迁安置补偿，所以刘德贤无须补偿徐青任何费用。 刘德贤一审诉讼请求：1.解除其与徐青的房屋租赁关系；2.徐青立即将坐落于象山县丹东街道上进路13-3号1楼房屋腾空返还给刘德贤。 徐青一审反诉请求：1.要求刘德贤支付其租赁合同终止后停业损失补偿费69042元；2.要求刘德贤支付其租赁合同终止后一次性搬迁和临时安置费13808元；3.要求刘德贤支付其租赁房屋的装修补偿费47535元。 一审法院认定事实：象山县丹东街道上进路16号（现为上进路13-3号和13-4号）房屋系刘德贤所有。该房屋建筑三层，底层楼梯和二层、三层为刘德贤住宅，底层临街商业用房分隔为二间出租，即上进路13-3号和13-4号。徐青租用13-4号用于开设福利彩票店（登记地址为13-3号）。双方口头约定月租金为1900元/月。 2017年3月6日，象山县人民政府发布了《关于象山县汪家河区块改造项目房屋征收决定》【象政房征决〔2017〕第4号】，案涉房屋属于征收范围。2017年8月30日，以象山县房屋征收办公室为甲方房屋征收单位，象山县丹东街道办事处作为征收实施单位，象山县丹东街道上进村股份经济合作社代表刘德贤作为乙方被征收人，各方签订《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，约定：根据象政房征决〔2017〕第4号房屋征收决定，乙方房屋已列入象山县汪家河区块二改造项目征收范围。被征收房屋坐落于上进路16号，房产证号象证字第××号，土地证号象集建（2000）字第2000-01-0850号。其中一楼房屋评估金额1391301元，货币补偿补助为278260元，一次性搬迁和临时安置费13913元、停产停业损失费69565元，合计1753039元。并约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效”。该项目签约期限为30日，具体日期为2017年8月3日至2017年9月1日。在规定期限内签约率已达到90%偿还，故前述协议已于2017年8月30日生效。另根据象山县人民政府办公室《关于印发象山县房屋征收拆迁补偿、补助、奖励规定的通知》【象政办发〔2015〕103号】规定：商业、办公用房按被征收（拆迁）房屋评估价值的1%补偿一次性搬迁和临时安置费；商业用房按被征收（拆迁）房屋评估价值的5%或者按征收（拆迁）房屋建筑面积每平方米400元（从高给予补偿）计算停业停产损失补偿费。 象山精诚房地产估价有限公司受象山县房屋征收办公室委托，作出《象山县国有土地上非住宅用房征收评估分户报告》，明确被征收人刘德贤上进路13-3、13-4号的房屋一楼的装修评价为47535元（装修评估价＝主要装修价格+零星装修价格），其中装修面积57.74平方米，单价每平方米500元，价格为28870元，零星装修价格为18665元。 刘德贤在签订《私有住宅房屋征收货币补偿协议》后，按每月1900元的标准向徐青收取了9月-11月的房租。因案涉房屋于2017年11月底被停水停电，徐青于2017年12月10日停止营业。 刘德贤与徐青双方均认可案涉房屋为上进路13-4号，但习惯上称之为上进路13-3号。 一审法院认为，刘德贤与徐青虽未签订书面合同，但均认可双方之间租赁关系的存在，故双方之间房屋租赁合同依法成立有效，各方均应依法履行自己合同义务。因徐青租赁期限已超过六个月，而双方又无书面形式约定租赁期限，故为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。现案涉房屋被政府列入棚户区改造范围而依法征收，目前已经停电停水无法继续进行有效使用，刘德贤与徐青在第一次庭审中也均同意解除房屋租赁合同，虽然徐青在第二次庭审时辩称不需要判决解除合同，双方之间的合同因为法定事由的出现而终止。但房屋租赁权系债权而非用益物权，出租人和承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同关系，双方之间产生的争议应当首先以双方合同的约定为解除依据，没有约定的按照法律规定。故对徐青上述抗辩意见，一审法院不予采信，并对刘德贤要求解除双方之间房屋租赁关系、徐青将坐落于象山县丹东街道上进路13-3号1楼房屋腾空返还刘德贤的诉讼请求予以支持。 针对徐青的反诉请求，（一）停产停业损失补偿费。停产停业损失系因拆迁而产生的经营损失的补偿。案涉房屋系商业用房，并非普通住宅。现刘德贤拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，相应经营损失为必然。但案涉房屋拆迁补偿协议系在租赁期限内签订，相应的停产停业损失补偿已经综合考量了案涉房屋的经营属性和当时的经营状况，故对徐青的停产停业损失补偿，一审法院依法酌定7000元。（二）关于一次性搬迁和临时安置费。本案因政府征收出租房屋导致租赁合同不能履行，承租人另寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，并且及时搬迁需要承租人的积极配合，因搬迁需要，征收部门亦预先给予相应的一次性搬迁和临时安置费。因此，基于公平原则考虑，适当的搬迁和临时安置费应当给予。一审法院根据刘德贤与征收部门签订的补偿协议确定的金额，酌情认定刘德贤给予徐青1400元。（三）关于装修费用损失。徐青承租房屋用于商业经营，客观上应当由徐青根据经营性质决定房屋如何装修，而刘德贤未提供证据证明案涉房屋存在基础装修，一审法院对案涉房屋内的装修认定为徐青所为。一审法院根据《象山县国有土地上非住宅用房征收评估分户报告》确定的装修金额、装修面积、装修单价，结合徐青承租房屋的面积、租赁期限等情况，酌情认定刘德贤补偿徐青房屋装修损失4800元，故对徐青的反诉请求，一审法院部分予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2018年6月11日作出如下判决：一、刘德贤与徐青之间的房屋租赁关系于判决生效之日起解除；二、徐青于判决生效之日起十五日内将租用的坐落于象山县丹东街道上进路13-4号1楼房屋腾空返还刘德贤；三、刘德贤于判决生效之日起十五日内补偿徐青停产停业损失补偿费7000元、一次性搬迁和临时安置费1400元、房屋装修补偿费4800元；四、驳回徐青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费80元，由徐青负担；反诉案件受理费1454元，由刘德贤负担104元，由徐青负担1350元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审双方争议焦点在于停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费、装修费用损失。刘德贤认为其无须补偿徐青上述费用，其理由为双方间租赁关系已到期解除，且双方并未就承租人腾空搬离时相应损失以及租赁到期后对装饰物归属达成约定。徐青则主张上述停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费应全额支付给其，理由为其租赁涉案房屋用于开办彩票店经营，现涉案租赁房屋被拆迁，因此该停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费本义上是指对使用人（承租人）损失的补偿；此外，由于案涉房屋里的装修已经确认系由徐青所为，因此相应的补偿费用也应归徐青所有。 依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。现刘德贤与徐青一致确认双方间存在租赁关系已超过六个月且未签订书面的租赁合同，故双方之间的租赁关系应视为不定期租赁。而不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同。现案涉房屋因被列入棚户区改造范围而被依法征收拆除，从而致使双方租赁关系解除。因拆迁补偿协议系在租赁关系存续期间签订，因此刘德贤因拆迁而不能继续通过出租而获取租金收益，其所遭受的损失显而易见，而徐青作为承租人客观上确实因为拆迁而需要另寻房屋经营，并为此支付相应的搬迁安置费用，因此一审法院综合考量案涉房屋当时的具体的经营状况酌情判决由刘德贤支付徐青部分停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费，并无不当。故对刘德贤提出的其无须支付上述费用以及徐青提出的要求刘德贤全额支付其上述费用的上诉主张，均缺乏依据，本院均不予支持。 至于装修费用损失问题，因双方租赁关系为不定期租赁，租赁关系随时解除，且双方也未就租赁期间形成的装饰装修物归属另有约定，因此徐青要求刘德贤按照《象山县国有土地上房屋征收（非住宅）评估分户报告》确定的装修金额全额支付其的上诉主张，缺乏依据，本院难以支持。但据查明的事实，案涉房屋的装修确为徐青所为，现因拆迁致使徐青遭受损失亦系事实，故一审法院酌情判令刘德贤给予徐青部分补偿，亦无不当。刘德贤主张其无须补偿徐青装修费用损失的上诉理由，亦缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人刘德贤、上诉人徐青的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理1915.50元，由上诉人刘德贤负担130元，上诉人徐青负担1785.50元。 本判决为终审判决。 、 （此页无正文） 审判长 周 娜 审判员 曹 炜 审判员 樊瑞娟 二〇一九年一月八日 书记员 吴佳易