山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民初919号原告：武清源，男，1946年10月7日出生，汉族，太原市建一公司退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：刘树勇，北京市晨野律师事务所律师。被告：太原巨盛机械设备器材有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽大街599号中铁十二局建安处小区19幢3层6号。法定代表人：安树孚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵莉，北京德恒（太原）律师事务所律师。第三人：山西盛嘉房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区五龙口街99号。法定代表人：彭晓军，执行董事。委托诉讼代理人：赵宝伟，该公司职工，住太原市五龙口街99号特别特花园3号楼1单元1604室。第三人：杨俊峰，男，1972年4月16日出生，汉族，山西盛嘉房地产开发有限公司股东，住太原市，现羁押于太原市第一看守所。原告武清源与被告太原巨盛机械设备器材有限公司、第三人山西盛嘉房地产开发有限公司、第三人杨俊峰、执行异议纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武清源以及委托诉讼代理人刘树勇，被告太原巨盛机械设备器材有限公司委托诉讼代理人赵莉，第三人山西盛嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵宝伟到庭参加了诉讼。第三人杨俊伟在庭审前，已由原告在庭审前申请撤回了起诉。本案现已审理终结。原告武清源起诉请求：1、请求依法确认原告与第三人山西盛嘉房地产开发有限公司于2009年9月27日签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判决在（2018）晋01执恢24号执行案件中解除对本市杏花岭区五龙口街551号特别特花园A区3幢2单元2102号房屋的查封，并停止对该房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由;2009年9月27日，原告与第三人山西盛嘉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。约定盛嘉公司将五龙口街551号特别特花园A区3幢2单元2102号房屋出售给原告，单价每平米3000元，总价款181350元。合同签订后，原告按约以现金方式，于签约当天一次性支付购房款181350元。但在2012年上半年房屋竣工后，杨俊峰以房价过低为由，迟迟不向原告交房，并要求原告每平方米再补交1000元，原告无奈之下补缴了房款原告实际支付购房款253109元。但盛嘉公司并未与原告修改合同上的单价和总价。同日原告还向盛嘉公司交纳办理产权费用13122元、配套费10180元，之后盛嘉公司于2012年底将该房屋交付给原告，原告对噶房屋进行了装修居住至今。之后因民间借贷纠纷致使国有土地使用权，被晋中市法院查封，导致房屋至今无法办理产权登记，对此原告不存在过错。被告太原巨盛机械设备器材有限公因与盛嘉公司、杨俊峰借款合同议案向法院申请强制执行，查封了上述房屋。原告认为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“北中心任将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告已于盛嘉公司签订了购房合同，支付全部房款并已实际占有、使用至今，该房屋尚未办理产权过户登记手续，原告对此并无过错。故依法以案外人的身份向人民法院提出执行异议申请，请求人民法院依法中止太原市杏花岭区五龙口街551号特别特花园A区3幢2单元1501号房屋的执行并解除对上述房屋的查封。2018年8月9日，太原市中级人民法院作出（1018）晋01执异121号《执行裁定书》，以该涉案房屋所签订《商品房买卖合同》的真实性、效力有待通过诉讼确定为由，驳回了原告提出的执行异议申请。被告太原巨盛机械设备器材有限公司答辩：一、原告与第三人山西盛嘉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的合法性及其真实性均存在问题，应认定无效。首先签订时间是在2014年3月，而交房时间是在2011年12月，其次原告未向第三人山西盛嘉房地产开发有限公司支付过购房款。原告自称向杨俊峰交款不能证明是购房款，且交款日期2013年与原告购房齐齐不符。再次《商品房买卖合同》的房号1505有明显的涂改痕迹。且原告在能够办理预告登记的情况下，未对该房屋办理预告登记。最后原告在五证齐全的情况下，未办理房屋产权证。由此可见，原告于第三人签订的《商品房买卖合同》的真实性以及合同的真实履行均存在问题，不排除原告于第三人恶意串通逃避债务的情形，因此应认定无效。二、涉案房屋所有权并未发生转移，第三人山西盛嘉房地产开发有限公司为被告申请强制执行的特别特花园房屋的合法所有人。摄南方五属于第三人山西盛嘉房地产开发有限公司开发的项目国有土地使用证、建设工程规划许可证等权利人都是山西盛嘉房地产开发有限公司，因此山西盛嘉房地产开发有限公司是涉案房屋的合法所有人。原告及未支付房屋对价，也未对房屋办理过户手续，没有证明其是真实权利人，因此也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》能够排除执行的情形。第三人山西盛嘉房地产开发有限公司述称：同意原告起诉意见。当事人围绕诉讼请求，提供了证据。原告武清源提供证据：：一、《商品房买卖合同》。2009.9.27购买涉案房屋。合同约定的价款是三千元每平米。总价款是181350元。证明原告与第三人之间买卖合同关系。收款收据三张。均2012.10.16开具。分别是购房款、办理产权费用、配套费。当时签合同已经交付181350元购房款，是有收据的，2012年上半年交房的时候，但原告签合同时间早，卖价低，时间推移房价上涨情况下，第三人实际负责人杨俊峰就认为卖价低不给原告交房，让原告补价，原告就补了，补了以后的价款就是25万余元，就新开了一张总收款的收据，十八万的收据收回，造成交款时间和收据时间的偏差。配套费就是煤气费、单元门等费用。因盛嘉公司无法出具交房证据。我们出具我们交房后的十六张收据发票。其中2014年缴纳暖气费收据是2013年年底缴纳暖气费，可以至少证明原告是2013年年底已入住。太原中院（2018）晋01执异112号执行裁定书。被告太原巨盛机械设备器材有限公司发表质证意见：证据一、合法性存疑，该买卖合同是原告与第三人签订的，客观真实性无异议，对双方是否是基于购房合意签订该买卖合同存疑。证据二、真实性无异议。对证明内容有异议。不能证明原告真实支付购房款。证据三、真实性无异议。对证明内容有异议。不能证明原告是涉案房屋权利人。证据四、无异议。？第三人山西盛嘉房地产开发有限公司发表质证意见。：证据一至证据四均无异议。被告太原巨盛机械设备器材有限公司发表意见并举证：特别特花园商品房预售许可证。证明第三人盛嘉于2011年取得涉案房屋预售许可证。原告在可以办理预告登记的情况下没有办理预告登记，在合同履行过程中存在瑕疵。所以造成法院对该房屋进行查封。？原告武清源发表质证意见：真实性无异议。但对证明目的有异议，预售许可证是网签的前提，但第三人没有给原告办理网签，不属原告的过错。是否办理网签及如何办理网签，原告对此不了解，被告和第三人对此应当体谅。办理网签是第三人的义务。不能证明我方对该情况存在过错。？第三人山西盛嘉房地产开发有限公司质证。第三代：真实性认可。办下预售证就可以网签了，我们也没有积极主动通知原告办，原告也没有来找我们办网签。当时来找我们的就办了网签了。当时是分期分批陆续办的，没有一起全办了。第三人山西盛嘉房地产开发有限公司无证据提供。对于各方当事人争议的证据和事实本院认定如下：关于原告武清源提供证据：1、《商品房买卖合同》的真实性问题，各方当事人对上述合同的真实性没有异议，虽有被告太原巨盛机械设备器材有限公司不能证明是购房合意，但未提供证据，且在可以办理房屋产权手续，没有办理并不足以真是该合同的不知真实意思表示，故本院对此证据予以认定。2、购房款、办理产权费用、配套费和补缴费用合计253109元的证据，各方当事人无异议，本院予以认定。关于入住事实，原告提供的物业十六张收据发票。各方当事人均无异议，本院予以认定综上，本院认定事实如下：2015年4月，本院查封了本市杏花岭区五龙口街551号特别特花园A区3幢2单元2102号房屋房产，2018年4月12日以（2018）晋01执恢24号执行裁定书继续查封。后案外人本案原告武清源向本院执行局提出书面执行异议，本院执行局于2018年8月9日以（2018）晋01执异字121号执行裁定书，驳回了案外人武清源执行异议的申请。原告武清源遂于2018年8月27日向本院提起执行异议之诉。庭审中原告提供其与第三人山西盛嘉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，约定购买第三人山西盛嘉房地产开发有限公司位于本市杏花岭区五龙口街551号特别特花园A区3幢2单元2102号房屋房产一套，该合同签订时间为2009年9月27日，所购房产建筑面积60.45平米，单价3000元、总金额181350元，实际收款253109元。现金交付。并提交了从2013年底交纳物业、电梯、取暖、卫生等费用的收据，证明其实际居住。另原告未办理该涉案房产的过户手续。本院认为：原告与第三人山西盛嘉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告提出在可以办理产权手续的情况下而没有办理，对此合同提出的质疑，不足以证明该合同的真实性，也有提供证据，故本院不予支持。另根据原告提供的交款收据以及交纳物业、暖气、卫生费等收据，可以证明原告已经足额缴纳房款，且实际入住，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的人民法院可以查封、扣押冻结”规定，本院执行局应当对该涉案房屋予以解除查封、停止对该房屋的执行。另本案庭审前原告申请对第三人杨俊峰的撤诉申请，符合法律规定，本院予以准许。综上，原告起诉请求成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十二条、第一百四十五条的规定，判决如下：解除对位于本市杏花岭区五龙口街551号特别特花园A区3幢2单元2102号房屋房产的查封，并停止对该房屋的执行本案受理费5096.63，由被告太原巨盛机械设备器材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 冯金林审判员 牛晓斌审判员 申延艳 二○一九年一月二十二日书记员 郝 燕