广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初19411号原告：黄婉辉，女，汉族，1977年7月11日出生，住址：广东省普宁市，委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。被告：邓龙辉，男，汉族，1972年12月3日出生，住址：广东省深圳市福田区，被告：罗特，女，汉族，1989年6月4日出生，住址：湖南省双峰县，委托诉讼代理人：钱东辉，广东华商（龙岗）律师事务所律师。原告黄婉辉诉被告邓龙辉、罗特房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄婉辉的委托诉讼代理人阳熙梅，被告邓龙辉，被告罗特的委托诉讼代理人钱东辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄婉辉诉称，被告邓龙辉与罗特以及案外人张伟金为合作伙伴关系。2017年3月份，原告向张伟金借款1300万元，原告迫于借款的压力，按照案外人张伟金的要求，于2017年3月24日在深圳市福田公证处办理了由案外人张伟金指定的罗特等人有权将原告自有的位于深圳宝安区××街道创业路高发西岸花园2栋第14层8座1401房（以下简称涉案房屋）房产进行买卖的公证委托，以此作为借款的担保。2017年6月，原告资金周转出现困难，二被告便与案外人张伟金合谋，在没有征求原告同意的情况下，案外人张伟金将对原告享有的1300万元的债权转让给罗特，罗特便持2017年3月24日的公证委托书，于2017年6月12日，将涉案房产以22304286元的价格出卖给邓龙辉，该价格明显低于市场价。同时，根据罗特与邓龙辉签订的房产买卖合同约定，邓龙辉于2017年10月27日才一次性交付房款，而涉案房屋已于2017年6月16日过户登记到邓龙辉名下，邓龙辉至此已完全取得了涉案房屋的产权，很显然该约定侵犯了原告对房屋的控制权，该约定既不符合交易习惯，也违反民事法律公平原则，邓龙辉应当立即向原告支付房屋差价9304286元（暂以合同约定房款22304286元减去罗特的债权13000000元，应以交易时房屋市场价为准）。罗特作为受托人，同时也是原告的受让债权人，其与邓龙辉串通以低价且在4个月后再支付房款的行为严重侵犯了原告的财产权，罗特在此过程中存在严重过错，需就房款差价部分向原告承担连带清偿责任。两被告在原告起诉之前更换了门锁，导致原告在屋内上千万的玉石无法搬离。综上，二被告以明显低于市场价且不符合交易习惯的交付房款的行为，严重侵犯了原告的财产权，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告邓龙辉支付房屋差价9304286元；2、被告邓龙辉支付逾期付款违约金暂计14866元；3、被告罗特对第一、二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。被告邓龙辉答辩称，房屋买卖合同是通过罗特的授权成交，成交的价格是1600万元，税费178万多元，合计是1784万元均支付至罗特的账户。至于原告提到的搬迁问题，其在入住前一直提前10天责令原告搬走相应的东西，但原告没有理会，被告是通过管理处的人一同到涉案房屋拍摄，并没有看见原告所述有玉石或拿过任何一件物品。被告罗特答辩称，一、2017年3月，原告向案外人张伟金借款人民币1300万元，向罗特借款人民币250万元，共计借款人民币1550万元。2017年6月12日，罗特与张伟金签署《债权转让协议》，张伟金将该1300万元的借款本息债权全部转让给罗特，且张伟金已经书面通知原告，故罗特对原告享有1550万元借款本金及其利息的债权。二、当原告拖欠一个月利息后，罗特催促尽快支付利息，原告称其现已无能力支付，自愿同意罗特处置涉案房产用以偿还欠款，并向罗特作出书面承诺，同意可以按照评估公司的评估价的70%的价格出售。三、罗特依据原告的公证委托等合法手续，根据市场情况，在原告拖欠利息两个月时，最终以1784多万元的价格出售给邓龙辉。由于该房屋面积为261.41平方，位于宝安区××街道，属于豪宅，总价过高，而2017年中深圳市房地产市场的疲软，基本属于有价无市的情况，很难出售，罗特完全根据市场及涉案房产的具体情况出售，未有任何故意低价出售的情况。在涉案房产转让后，罗特了解到评估公司对该房产的估价也仅为1877万元，涉案房产售价与之相差一百万，远远没有低于评估价的70%。因此，罗特并未违反原告的承诺，也没有恶意低价出售。四、本案中，原告所有签署的借款合同、公证书等书面资料，均是原告自愿行为，原告为了能够取得借款，罗特为了能够保障借款安全及尽快收回借款，双方所做的行为均是在合法、自愿的前提下进行，罗特在原告不能履行还款义务的情况下，依据原告办理的合法手续，在其能够接受的价值范围内处置房产，罗特没有任何过错。五、截至2017年6月12日，原告拖欠借款的本金及利息约为1620万元，而罗特实际收到的房屋转让款为1600万元，故罗特未足额收回其债权，不仅不需要退还原告款项，还保留继续追偿剩余债权的权利。经审理查明，2017年3月24日，原告黄婉辉作为借款人（乙方），与作为出借人（甲方）的罗特签署了《借款合同》，约定甲方向乙方提供人民币250万元的借款，借款期限为6个月，自2017年3月24日至2017年9月23日。借款月利率为2%。乙方按约支付利息，到期一次性还本。双方另对违约责任及费用承担等内容进行了约定。2017年3月28日，罗特分两次向原告转账人民币250万元。同日，原告作为借款人，与作为出借人的张伟金签署《借款合同》，约定原告向张伟金借款1300万元用于资金周转，借款期限为6个月，借款利率为月息1.1%。双方对还款方式、逾期还款责任、双方的权利义务等内容进行了约定。同日，张伟金向原告转账1300万元。2017年6月12日，案外人张伟金作为甲方（债权转让方），与作为乙方（债权受让方）的罗特签署了《债权转让协议》，约定如下：1、甲方将其与债务人签署的《借款合同》编号为FCXD-深抵2-2017-0327-0001项下截至还款基准日即2017年6月28日的账面本金余额和应付但未付的利息之和转让给乙方，该债权账面本金余额为1300万元，应付但未付的利息为人民币286000元，主债权金额为13286000元。2、债务人黄婉辉以位于深圳市宝安区××街道创业路××西岸花园××1401的房产，房地产权号：深房地字第××号，建筑面积为261.41㎡的房产作抵押，为以上债权提供担保。同日，罗特向张伟金转账人民币1300万元。2017年5月26日，原告出具了一份《同意处置房屋承诺书》，承诺本次借款所抵押的房屋可用于处置偿债，在罗特及其他权利人实现抵押权时，原告及所有共有人均同意以评估公司评估系统中评估价格的70%作为出售金额变卖上述房产，并承诺予以积极配合、无条件腾空、搬离此房屋。2017年3月24日，原告出具了一份经公证的《委托书》，公证书文号为（2017）深福证字第10160号，授权罗特、张婷、陈子杰、高海意、吴桂星在2017年3月24日至2019年3月23日期间，有权管理涉案房产、支付与该房产有关的各项费用、办理申请按揭贷款、赎楼贷款、资金监管、注销抵押登记、办理房产变更登记、过户等手续。2017年6月5日，原告作为卖方，与作为买方的邓龙辉，签署了《房屋买卖合同》，约定如下：1、原告将涉案房产转让给邓龙辉，转让总价款为人民币17844614元（该转让价款含卖方应承担的相关税费）；2、本合同签订后10天内，买方向卖方支付购房款人民币1600万元，待房地产转移登记至买方或买方指定的第三方名下后7日内支付余款1844614元；3、本次房产转让所涉及的全部税费（包括但不限于营业税、城建维护税、印花税、所得税、契税、增值税，产权登记费、权籍调查费、公证费、评估费、律师费、保险费、抵押服务费、土地使用费等，以实际发生的税、费单为准）均由卖方承担；4、卖方应于2017年7月15日前将该房地产交付买方使用，并全力配合买方办理交接手续。卖方逾期交付的，则视为卖方放弃该房地产内所有财产权利，买方有权自行或委托第三方办理房屋清偿手续，处置室内财产并更换该房地产钥匙。双方对违约责任、附随债务的处理、产权转移登记等内容进行了约定。2017年6月12日，被告罗特作为原告的代理人，与邓龙辉签署了《深圳市二手房买卖合同》，约定原告向邓龙辉出售涉案房产，转让总价款为22304286元。买方须于2017年10月27日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。同日，邓龙辉向罗特转账1600万元。2017年6月16日，罗特支付了交易税费人民币1844614.36元，涉案房产经核准登记至邓龙辉名下。同日，罗特向原告发出《房屋处置通知书》，称原告拖欠其借款利息逾期不予偿还，经多次催收仍不偿还。现罗特根据原告的书面同意，将涉案房产予以处置，变卖的房款用来偿还债务。上述房产变卖房款人民币1600万元，上述房产买卖过户水费由罗特代为支付人民币184万余元，希望原告协助买方办理房产移交手续，保证房屋内部设施完整无缺，将房屋钥匙交与买方。同日，邓龙辉向原告发出《限期腾房通知书》，要求原告在收到或应当收到本通知书之日起五个工作日内搬离涉案房屋，向邓龙辉交房，并将其私人物品搬离该房屋。2017年6月20日，张伟金与罗特向原告发出《债权转让通知书》。通知原告，张伟金已将其对编号FCXD-深抵2-2017-0327-0001号借款合同债权总额（其中借款本金为人民币1300万元）的100%依法转让给罗特，与此转让债权相关的其他权利（包括不限于抵押权）也一并转让。本院依原告申请，依法委托深圳市国量行资产评估土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产于2017年6月12日的市场价值进行评估，评估公司于2018年6月15日作出《房地产估价报告》，确定涉案房产在2017年6月12日的评估价值为22742670元。原告对于《同意处置房屋承诺书》、《房屋买卖合同》中其本人签名的真实性均予以认可，但主张其系于2017年3月24日当日签署，手写内容均是空白的，对于上述两份文件中的其他手写内容均是在原告不知情的情况下填写上去的。二被告均主张系在其多次催促原告支付利息及本金的情况下，才协商一致由罗特处置涉案房产的。原告主张，其收到的债权转让通知书的金额为1300万元，而《深圳市二手房买卖合同》中记载的价格为22304286元，扣除了张伟金的债权1300万元，差额9304286元，即为原告的损失，故而提起本案诉讼。被告邓龙辉主张《深圳市二手房买卖合同》中记载的价格是政府指导价，并非真实交易价，由于涉案房产是大户型的房产不好成交，所以指导价偏高；被告罗特主张该合同记载的价格是缴税价，房地产登记中心在2017年提高了缴税价，但是到2017年中深圳市二手房市场交易价格明显低，况且涉案房产为大户型，难以卖出。另查，1、二被告于庭审中确认涉案房产已交付邓龙辉使用。2、原告与被告罗特于庭审中均表示同意将罗特收到的出售涉案房产的款项用于偿还两份借款合同项下的本金及利息。上述事实，有深圳市二手房买卖合同、深圳市房地产转移登记申请表、不动产登记业务申请材料接收凭证、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、深圳市地方税务局电子缴款凭证、深圳市不动产登记缴款通知书、房屋处置通知书、限期腾房通知书、债权转让通知书、房屋买卖合同、转账汇款业务回单、借款合同、债权转让协议、平安银行电子回单（1300万元）、两张农业银行回单（250万元）、农业银行电子回单（1300万元）、同意处置房屋承诺书、房地产评估报告、公证委托书、房屋买卖合同、农业银行回单（1600万元）、农业银行回单（1844614.36元）等证据及庭审笔录在卷证实，本院予以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于涉案房产出售的真实交易价格是多少？被告是否付清了购房款？经查，原告黄婉辉与被告邓龙辉签署了《房屋买卖合同》，约定原告将涉案房产出售给邓龙辉，交易价格为17844614元，但原告主张其在签署《房屋买卖合同》及《同意处置房屋承诺书》时，有关涉案房产交易价格及同意按评估价格70%出售房产的内容均为空白，上述内容属于事后填写，并非原告的真实意思表示，但被告对此未予认可，原告亦未能提交任何证据证明。对此，本院认为，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当对其所签署的文件尽到审慎的注意义务，其明知上述文件内容为空白仍予以签署，其应当对其签名的后果承担相应的法律责任。原告在上述内容空白的情况下即行签字，表明其同意出售涉案房产，且对于房产出售价格不持异议。故本院认定原告与被告邓龙辉签署的《房屋买卖合同》以及原告出具的《同意处置房屋承诺书》，均系当事人的真实意思表示，各方均应全面遵照履行。关于原告诉请二被告赔偿差价损失的诉讼请求。首先，按照《房屋买卖合同》的约定，原告将涉案房产以17844614元的价格转让给邓龙辉，并约定该转让价款含卖方应承担的相关税费，原、被告均应按照上述约定履行。现被告已提交证据证明其向被告罗特付清了上述交易款项，已履行了其作为买方的付款义务；其次，被告提交的证据显示，其已支付的房款总额，及第一笔房款1600万元的付款时间，均与《房屋买卖合同》约定一致，二被告亦均确认《深圳市二手房买卖合同》系办理过户时签署的用于计税的合同，双方真实履行的合同系《房屋买卖合同》，而非《深圳市二手房买卖合同》。在原告未能提交其他证据证明其主张的情况下，本院采信二被告的主张，认定双方就涉案房产买卖实际履行的为《房屋买卖合同》，原告主张应按照《深圳市二手房买卖合同》中载明的交易价格22304286元计算差价，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；再次，原告提交的原告出具的《同意处置房屋承诺书》载明，原告同意按评估价格的70%出售涉案房产，现经本院依法委托司法鉴定，评估公司作出的评估结论显示，涉案房产于2017年6月12日的评估价格为22742670元，该价格的70%即为15919869元，《房屋买卖合同》约定的转让价格扣除交易税费为1600万元，高于评估价格的70%，该价格并未违反《同意处置房屋承诺书》的要求。综上，被告邓龙辉已向原告的委托代理人即被告罗特付清了涉案房产的购房款，原告诉请二被告支付房屋差价损失，于法无据，本院不予支持。关于迟延付款的违约责任。根据原告与被告邓龙辉于2017年6月5日签署的《房屋买卖合同》的约定，被告邓龙辉应于合同签订后10天内向卖方支付购房款人民币1600万元，待房地产转移登记至买方或买方指定的第三方名下后7日内支付余款1844614元。本案中，邓龙辉于2017年6月12日支付了购房款1600万元，涉案房产于2017年6月16日转移登记至邓龙辉名下，则邓龙辉应于2017年6月22日前付清购房余款。但邓龙辉直至2017年7月24日才支付了余款1844614.36元，其支付购房余款已迟延了32天，已违反了合同约定，原告诉请邓龙辉就迟延支付的款项承担违约责任，于法有据，本院予以部分支持。由于《房屋买卖合同》中并未约定买方逾期支付购房款的违约责任，原告主张按照日万分之四的标准计算违约金，具有一定合理性，本院予以支持。因此，被告邓龙辉应向原告支付迟延付款的违约金人民币23611.06元（1844614元×万分之四/日×32日），对原告诉请超过本院认定部分，本院予以驳回。原告诉请被告罗特对邓龙辉应支付的违约金承担连带责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓龙辉于判决发生法律效力之日起十日向原告黄婉辉支付逾期付款违约金人民币23611.06元；二、驳回原告黄婉辉的其他诉讼请求。本案受理费人民币38465元，保全费人民币5000元，评估费53972元，合计人民币97437元，由原告负担97190元，被告邓龙辉负担人民币247元。案件受理费、保全费及评估费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  雷秀明人民陪审员  宋丽嫦二〇一九年一月二十八日书 记 员  席俊奇书 记 员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。