台州市椒江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1002民初2685号 原告：周云法，男，1967年4月23日出生，汉族，住台州市。 委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。 被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。 法定代表人：诸莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所实习律师。 原告周云法与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序于同年4月3日公开开庭进行了审理。原告周云法的委托诉讼代理人鹿帅、曹欢欢，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋、谢依杨到庭参加诉讼。审理过程中,原、被告曾共同申请本案先行由当事人庭外和解,但届期和解未成。本案现已审理终结。 原告周云法向本院提出诉讼请求：一、被告绿城公司立即向原告交付C-095、C-096号地下室（车位），并立即向原告支付逾期交付违约金19710元（按已交付款项270000元，日万分之一标准每天27元支付自2015年8月1日起暂计算至2017年7月31日止共计730天，实际支付至交付时止）；二、被告绿城公司立即向原告交付土地权属证书违约金169545元（按已交付款项3814072元，日万分之一标准每天381元，支付自2016年1月31日起暂计算至2017年4月20日止共计445天）。事实和理由：2013年11月20日，原告周云法与被告绿城公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告周云法购买被告绿城公司位于台州经济开发区（车位）。其中商品房建筑面积194.44平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米，合同约定房屋价款为3157628元，两地下室（车位）总价款为270000元；合同第九条同时约定，被告应在2015年7月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，逾期超过120日后，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同第十六条约定，被告绿城公司应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付权属证书日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约支付了全部款项，但被告并未按合同约定的时间在2015年7月31日前向原告交付地下室（车位），也未在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务，被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。 被告绿城公司辩称，1.被告已经履行了商品房买卖合同约定的关于产权登记的合同义务，原告要求被告支付逾期交付房屋及车位的土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。2.即使按照原告的主张，原告诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，距约定的交付日期2016年1月30日逾期39日，根据商品房买卖合同第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。原告已经从被告处领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，原告领取时间与原告主张违约金的计算期限自相矛盾。涉案车位已经于2017年1月17日取得不动产权证书，并于2017年1月19日通知原告，逾期天数为355天，违约金应按已付车位款每日万分之一标准计算。3.根据合同法规定，交付房屋所有权证书及国有土地使用权分割登记凭证的履行地应在被告所在地，因原告未能到被告处及时领取导致权属证书未能及时交付的后果应由原告自行承担。4.原告主张的违约金基数应当扣除后期的精装修变更费用，因为精装修变更费用本质上是装修款而不是房款，而且在办理产权证的时候不作为相应的契税计税基数。5.原告主张的违约金标准过高，应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用权分割凭证的交付并未导致原告产生任何的实际损失，原告主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。6.被告已按约定的期限书面通知原告，并向原告交付了车位。被告在商品房买卖合同约定的交付期限前书面通知原告，要求原告前来领取房屋及车位，根据商品房买卖合同第十二条的约定，买受人未能在出卖人入伙通知书规定的交付期限内办理房屋验收交接手续的，则自入伙通知书规定的交付日期次日起，后果由买受人承担。原告在接到被告通知后已领取了车位，现又起诉主张被告交付车位并支付违约金，与事实明显不符。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下：2013年11月20日，原告周云法作为买受人，被告绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013预0000226）一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于台州市经济开发区（车位）；商品房建筑面积为194.44平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米；商品房价款为3157628元，两地下室（车位）价款各为135000元；出卖人应于2015年7月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用，包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。出卖人逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过120日，自交付期限届满次日至实际交付之日按日支付已付房价款万分之一的违约金。逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。如合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，不承担除此之外的其他赔偿责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的交付日期的次月起交纳物业管理费。如因联系地址变更、信件遗失或者其他原因，原告在合同约定的房屋交付日仍未收到被告交房的书面通知时，应主动与被告联系。届时，该商品房已具备交付条件的，原告应即签收《入伙通知书》，并及时对该商品房进行验收交接，被告无需承担其他责任。合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证明，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋所有权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。2014年9月3日，原告周云法作为乙方（买受人）、被告绿城公司作为甲方（出卖人），双方又签订了《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》一份，合同约定：鉴于该房屋装饰、设备标准的提高，甲乙双方同意该房屋单价由16239.6元/平方米变更为18239.6元/平方米，变更后该房屋总价为3546508元（该房屋总价最终按照该房屋产权登记面积及变更后的房屋单价进行房价款补差），甲乙双方同意，因装饰、设备标准提高需增加的房价款为388880元（最终按房屋产权登记面积计算，由乙方在本协议签订当日一次性支付给甲方，甲方在收到全部款项后向乙方开具相应金额的购房款发票。同日，被告向原告开具了款项性质为其他（精装修变更）、金额为388880元的销售不动产统一发票。合同签订后，原告已按约支付了相关款项。2015年7月24日，被告书面通知原告于2015年7月31日到被告处办理交房手续。同日，台州市建设房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘中心）对紫薇花园一期4、5、7、9、13、14幢及其地下室进行测绘，对应报告为台建房测实测字（2015）第039号-第044号，并在台建房测实测字（2015）第044号房屋建筑面积测绘成果书中注明因小区一、二期地下室为相互贯通，需待二期竣工后车位整体分摊；以上地下一层面积为按一期界线内的实际建筑面积（未包括地下夹层面积）。2015年7月31日，原、被告经结算确定，房价款为3155192元，两车位款为270000元，精装修变更款为388580元（退回原告300元）。同日，原告所购商品房竣工验收备案。被告已按约定交付了房屋给原告。2015年12月9日，测绘中心对紫薇花园二期1、2、3、6、8、10、11、12、16、17幢、幼儿园及其地下室进行测绘，对应报告为台建房测实测字（2015）第151号-第162号。2016年3月9日，被告取得商品房的国有土地使用权分割登记凭证。2016年9月29日，被告承建的台州学院路紫薇花园二标段工程竣工验收备案。2017年1月17日，被告取得涉案车位不动产权证书。2017年1月19日，被告通过短信通知原告领取车位证。2017年4月21日，原告办理完成涉案商品房及车位的不动产权证书[证号为浙（2017）台州市不动产权第0007975号]。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及附件、补充协议、销售不动产统一发票、不动产权证书，被告提供的绿城能源紫薇花园房屋办证通知及寄送凭证、入伙通知书、入伙须知及寄送凭证、短信通知以及原、被告的庭审陈述等证据证实。 本院认为，原告周云法与被告绿城公司之间签订的《商品房买卖合同》《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法均确认有效，原、被告均应当按约全面履行各自的合同义务。本案原、被告的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交付商品房及车位土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付商品房土地权属证书的事实，则违约金的合理数额，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算基数是否包括精装修变更款项、违约金计算的起止时间如何确定；三、被告是否履行了交付车位的义务，如存在逾期交付，则违约金数额如何确定；四、如存在逾期交付车位土地权属证书的事实，则违约金数额如何确定。 关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为被告应当向原告交付办证所需资料的最后日期，即被告应当在2016年1月30日前取得涉案商品房及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知原告，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告也并未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告绿城公司取得涉案商品房土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，取得涉案车位不动产权证书的时间为2017年1月17日，均超过了合同约定的时间，故被告绿城公司逾期交付商品房土地权属证书及车位不动产权证书的事实清楚。 关于第二个争议焦点，鉴于被告绿城公司存在逾期交付商品房土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下： 1.关于违约金计算标准。对此，本院认为，双方约定逾期交付商品房土地权属证书超过90日买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对被告提出的违约金过高应予调整的请求，本院不予采纳。 2.关于违约金计算基数。对于已付商品房价款（含变更前的精装修款项）和车位款包含在违约金基数中，双方不存在争议。对于精装修变更款项，被告认为该款本质上是装修款而不是房款，而且在办理产权证的时候也不作为相应的契税计税基数，故不应计入违约金基数。对此，本院认为，其一，《商品房买卖合同》第十六条约定以房价款作为计算违约金的基数，该条款系被告提供的格式条款，对于房价款的内容存在不同理解时，应作出对提供格式条款一方不利的解释；其二，《商品房买卖合同》约定的精装修款项本身就计入房价款内，而补充协议约定的精装修变更后开具的发票，与商品房价款及车位价款发票系相同的销售不动产统一发票，表明精装修变更价款与商品房及车位价款应为同一性质的价款；其三，房屋与装修系一并交付，无法进行分离，故变更后的装修款也应纳入房价款。综上，本案逾期交付商品房土地权属证书的违约金基数应当包括房价款3155192元、精装修变更款388580元，合计3543772元。 3.关于违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一,被告绿城公司于2016年3月9日取得商品房土地使用权分割登记凭证，虽然被告主张的其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割登记凭证用于办理商品房土地使用权属证书，但其难以举证证明。被告绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，被告于2016年3月9日取得分割登记凭证后，不通知业主领取并办理商品房土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除被告确实未履行通知交付义务的情况，其仍属于举证不能的情形；其二，从本院受理的涉案紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从被告处领取了分割登记凭证并办理完成了商品房土地使用权属证书，据此分析，不能排除被告主张的电话通知方式具有一定的客观性；其三，涉案紫薇花园小区商品房属于本地高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，尤其在合同约定的相关产权证书交付期限届满的情况下，更应通过了解或催告的方式获知。而本案被告实际已于2016年3月9日取得分割凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了商品房土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但原告却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告不能就扩大的损失要求被告赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90日内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90日后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定本案违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。 根据前述分析，本院确定，被告应支付给原告因逾期交付商品房土地使用权属证书而产生的违约金63787.9元（3543772元×0.1‰/日×180日）。 关于第三个争议焦点，本院认为，车位的交付使用不同于房屋的交付使用，车位在其骏工验收时即能够满足停放车辆的使用功能，且车位本身为开放式空间，无需如交付房屋时以提供房门钥匙等诸多交付手续为必要交付条件。根据编号为台建房测实测字（2015）第44号房屋建筑面积测绘成果书，因小区一、二期地下室为相互贯通，需待二期竣工后车位整体分摊，同时结合编号为台建房测实测字（2015）第162号房屋建筑面积测绘成果书及竣工验收备案表，能够证明紫薇花园车位是在紫薇花园二标段竣工后进行最终分摊的，而紫薇花园全部车位于2015年12月9日完成测绘，二标段工程于2016年9月29日竣工验收备案。综合本案实际，本院认定紫薇花园二标段工程竣工验收备案日期2016年9月29日即为车位的交付日期。鉴于此，被告已对涉案车位履行了交付义务，对原告要求被告交付涉案车位的诉讼请求，本院不予支持。但被告交付车位的时间晚于合同约定的交付时间2015年7月31日，故被告应当承担逾期交付车位的违约金。对于被告应承担的逾期交付车位的违约金数额，本院确定以车位款总额270000元为基数自2015年8月1日起至2016年9月29日止按日万分之一标准计算违约金，即11502元。 关于第四个争议焦点，被告实际于2017年1月17日取得车位不动产权证书，并于2017年1月19日通知原告领取，存在逾期交付的事实，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应当支付以购置车位款270000元为基数自2016年1月31日起至2017年1月19日止按日万分之一标准计算的违约金，即9585元。 综上，原告周云法诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告周云法逾期交付商品房土地使用权属证书的违约金63787.9元； 二、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告周云法逾期交付车位权属证书的违约金9585元； 三、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告周云法逾期交付车位的违约金11502元； 四、驳回原告周云法的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2043元（已减半,原告周云法已预交），由原告周云法负担1127元，由被告台州绿城能源房地产有限公司负担916元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王建华 二〇一九年一月二十一日 法官助理 许妮娜 代书记员 叶 臻