广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21838号原告（反诉被告）：蚁明东，男，1982年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告蚁明东与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金23126.1元。事实与理由:2013年5月6日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢902房的商品房一套，该房总价为370018元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交付商品房，并在790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年3月19日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告答辩并反诉称：1.根据双方签订的合同第14条的约定，出卖人在商品房交付使用720个工作日内办理产权登记需业主提交资料备案，涉案物业是比合同约定的交付时间晚收楼，所以对于逾期办证的违约金的起算时间应当以实际收楼时间加720个工作日起算。另，根据被告所提供不动产登记受理通知书证明被告已经履行了提交资料办理产权登记的义务，合同约定的被告义务只是提交资料并非取得产权证书，因此，涉案违约金的截止时间应当以受理通知书的时间为截止时间。2.合同第五条第2款约定，差异值为±0.6%以上±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该涉案商品房产权登记的套内面积与合同约定计价面积差异为0.7%，已超过0.6%，原告应向被告退还面积差异款。据此，被告提出反诉诉求：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付面积差异款2594.24元。经审理查明：2013年5月6日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢902房的预售商品房，购房总价370018元；套内建筑面积单价为每平方米5639.66元；套内建筑面积65.61㎡；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。被告主张原告于2013年11月18日办理了收楼手续。涉案楼盘于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月16日，被告取得案涉房产的不动产登记受理通知书。2018年3月19日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园24幢902房，专有（即套内）建筑面积为66.07㎡。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后790个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2014年1月1日起算790个工作日，即2017年3月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年3月16日履行备案义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告履行备案义务之日止，即2018年3月16日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金22626.85元[计算方式：以370018元为基数，按年利率6%计算，从2017年3月10日起计至2018年3月16日止，共372天]。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积65.61平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积66.07平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为0.7%，属应按房屋差价少补情形，故原告应向被告补回房屋差价2594.24元【5639.66元/平方米×（66.07-65.61）平方米】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蚁明东支付逾期办证违约金22626.85元；二、反诉被告（原告）蚁明东于本判决生效之日起七日内向反诉原告（被告）中山火炬开发区建设发展有限公司支付房屋差价款2594.24元。如果原告、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费378元，减半收取为189元（该款两原告已预付），由原告蚁明东负担4元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担185元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）；反诉案件受理费25元（该款被告已预付），由原告蚁明东负担（该款两原告于本判决生效之日起七日内迳付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年一月十五日书记员 梁敏霞杨丽燕