广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初8461号原告：中国农业银行股份有限公司南海松岗支行，住所地广东省佛山市南海区松岗禅炭路邮政大厦北边副楼，统一社会信用代码914406058937858448。负责人：汤玉婷，该行行长。委托诉讼代理人：梁楚楚，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敬凯，广东至高律师事务所实习律师。被告：吴旭桉，男，1989年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：吴幹鑫，男，1962年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两被告共同委托诉讼代理人：何鉴新，广东创顺律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：蔡敏，广东创顺律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司南海松岗支行与被告吴旭桉、吴幹鑫金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后。被告吴幹鑫在答辩期间内提出管辖权异议，经本院裁定驳回后不服提出上诉，佛山市中级人民法院终审裁定本院有管辖权。本院收到退卷后，依法适用简易程序于2018年12月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人及两被告的共同委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告吴旭桉向原告偿还贷款本金3383721.67元及自2018年3月2日起计至实际清偿日的利息、罚息[暂计至2018年4月2日的利息为11761.84元、罚息为55.09元，自2018年4月3日起至诉讼法律文书送达被告吴旭桉之日的利息按合同约定的执行年利率（以现行五年以上期贷款基准利率4.9%的基础上下浮30%，即3.43%）计收，从诉讼法律文书送达被告吴旭桉之日起的罚息按合同约定的执行年利率3.43%上浮50%（即5.145%）计收至清偿日止]，自2018年4月3日起计至实际清偿日的复利[复利暂计至2018年4月2日为23.89元，自2018年4月2日起至诉讼法律文书送达被告吴旭桉之日的复利按合同约定的执行年利率（以现行五年以上期贷款基准利率4.9%的基础上下浮30%，即3.43%）计收，从诉讼法律文书送达被告吴旭桉之日起的复利按合同约定的执行年利率3.43%上浮50%（即5.145%）计收至清偿日止]，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自基准利率调整后的次年1月1日起按调整后的五年以上期贷款基准利率确定新的借款利率；2.原告对被告吴旭桉提供抵押的位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园32栋01号的房产（合同编号：20100930437514）处置所得款项在第1项及第4项债权范围内享有优先受偿权；3.被告吴幹鑫对被告吴旭桉在上述第一项判决中确定的债务承担连带清偿责任。本案的诉讼费用由两被告吴承担。事实与理由：一、借款及抵押情况2010年10月20日，原告与两被告签订编号为44020520100017623的《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告吴旭桉提供购房贷款，金额为3940000元，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次的人民币贷款基准利率的基础上下浮30%，如借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；如被告吴旭桉未按期偿还贷款本息，则从逾期之日起在原利率基础上上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息按约定计收复利。被告吴旭桉以其购买的位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园32栋01号的房产为上述贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。被告吴幹鑫以连带责任保证的方式为上述借款提供保证，保证期间为每期还款日起两年，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。2010年11月2日，原告向被告吴旭桉发放贷款3940000元，期限为2010年11月2日起至2040年11月1日止，扣款日为每月2日，执行利率为年利率4.298%。2010年11月3日，原告及被告吴旭桉对上述提供抵押的房产在房管部门办理了抵押登记，并取得编号为南房按证字第××号的《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》。二、其他费用根据合同约定，原告为实现债权和抵押权而应支付费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由被告吴旭桉、吴幹鑫承担，并属于抵押担保和连带保证的范围。自2018年3月起，被告吴旭桉未能按期足额还款，且案涉抵押房产已被其他法院查封导致抵押物价值减损。此种情形下被告吴旭桉未书面通知贷款人，也未提供原告认可的债权保全措施。根据合同约定，原告有权要求被告吴旭桉提前偿还全部贷款本息及相关费用，并有权提前行使担保物权。法庭调查阶段，原告补充陈述，截止至2018年12月5日，被告吴旭桉拖欠的贷款本金3383721.67元（其中逾期本金83044.03元、未到期本金3300677.64元）、利息88097.14元、罚息1265.17元、复利1226.03元，从2018年12月6日起至实际清偿之日止以贷款本金3383721.67元为基数按罚息利率也即按中国人民银行同期五年以上期贷款利率下浮30%基础上再上浮50%计收罚息，以利息88097.14元为基数按前述罚息利率计收复利。被告吴旭桉辩称，一、本案依据《个人购房担保借款合同》应追加保利华南实业有限公司为被告参加本案的诉讼。二、《个人购房担保借款合同》是原告单方制作的格式合同条款，原告起诉请求被告吴旭桉支付罚息、复利违反法律、法规的规定，该罚息、复利约定条款无效。原告提供的欠款正常利息、罚息、复利等证据，该罚息、复利，法院不应当支持。三、被告吴旭桉因生产经营出现资金周转困难，出现资金链断裂，现被告吴旭桉正在筹储资金，希望原告能够给予被告一定的宽限期还款。被告吴幹鑫辩称，被告吴幹鑫在本案中与保利华南实业有限公司均处于同等法律地位，承担的是阶段性担保责任。原告提供的《个人购房担保借款合同》是原告单方制作的格式合同，合同第十条明确了“本合同项下借款的担保方式见特别条款”。且合同第十条10.3.1条款再次明确“由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款”。而合同特别条款第十条阶段性保证担保+抵押的条款约定：阶段性保证担保人为保利华南实业有限公司。担保期间为自合同签订日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。故本案中保利华南实业有限公司与被告吴幹鑫均应承担阶段性担保责任，本案提起诉讼前案涉房产已经办妥房地产权利证书。被告吴幹鑫在本案中不应承担担保责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告没有证据提供。原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证；至于被告吴幹鑫提供保证的性质，在下文处再作认定；原告提供的欠本金及利息情况表、通知书,两被告虽有异议但未能提供证据予以推翻，本院予以确认。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院认定原告所述事实属实。并查明，《个人购房担保借款合同》约定借款人未足额偿还借款本息超过90天或借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。保证方式为连带责任保证。本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保的又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。借款人以本合同所述房产作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第十条中“阶段性保证担保保证人为（全称）”一栏手写“保利华南实业有限公司”，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第一种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。被告吴旭桉从2018年3月2日起逾期还款，至庭审日未归还过本息。诉讼中，原、被告均确认案涉房产已办理房产证。另查明，2018年5月24日，佛山市禅城区人民法院向原告发出（2018）粤0604执4485号《通知书》，该院查封了案涉房屋，通知原告向该院申报债权情况。本院于2018年6月7日向被告吴旭桉送达了本案应诉材料。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依约向被告吴旭桉履行了放贷义务，被告吴旭桉从2018年3月2日开始逾期至本院向其送达应诉材料之日即2018年6月7日，未足额偿还借款本息超过90天，且案涉房产亦被其他法院查封，已构成违约，原告有权宣布合同提前到期，并要求被告吴旭桉归还借款本息，故原告主张被告吴旭桉归还尚欠的本金、利息、罚息、复利，符合双方约定，亦没有违反法律规定，本院予以支持。对于罚息及复利，合同均已作出约定，且没有违反法律规定，合法有效，被告吴旭桉认为原告主张罚息、复利无依据的抗辩，本院不予采纳。被告吴旭桉自愿提供抵押担保并办理了相应的抵押登记，现被告吴旭桉未能履行还款义务，原告有权对被告吴旭桉提供的抵押物在约定的担保范围内享有优先受偿权。对于被告吴旭桉申请追加保利华南实业有限公司作为共同被告参加诉讼，本院已另行制作民事裁定书裁定驳回该申请，在此不再重复赘述。关于被告吴幹鑫提供的是阶段性担保还是连带担保的问题。对此，本院分析如下：首先，在《个人购房担保借款合同》中特别条款部分载明的阶段性保证担保保证人为（全称）一栏处手写仅为“保利华南实业有限公司”，并未包括被告吴幹鑫；其次，从合同目的分析，在目前我国预售商品房以及抵押登记制度下，借款人在借款时尚未取得房屋的所有权，因此无法与银行就该房产直接办理正式的抵押登记手续，仅能办理抵押权预告登记手续，以保障银行在满足一定条件时能就相关房产优先办理正式的抵押手续以取得担保物权，保障其因借款所产生的债权。在银行取得担保物权之前，开发商为借款人向银行借款提供阶段性保证担保，这种保证担保方式符合银行与开发商的一般交易习惯，其目的是在银行具备取得担保物权的客观条件之前，银行的债权在开发商方面得到保障。综上分析，本院采信原告的主张，认定被告吴幹鑫在本案中提供的是连带保证担保，应对被告吴旭桉的本案债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴旭桉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付借款本金3383721.67元、计至2018年12月5日的利息88097.14元、罚息1265.17元、复利1226.03元及以本金3383721.67元从2018年12月6日起至清偿日止按罚息利率也即按中国人民银行五年以上期贷款基准利率的基础上下浮30%再上浮50%计付罚息及以利息88097.14元按前述罚息利率计收的复利予原告中国农业银行股份有限公司南海松岗支行；二、被告吴幹鑫对被告吴旭桉的上项债务承担连带清偿责任；三、原告中国农业银行股份有限公司南海松岗支行对被告吴旭桉提供抵押的位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园32栋01号的房产（南房按证字第××号）享有抵押权，在被告不履行上述付款义务时，可以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取16982.25元，财产保全费5000元，合共21982.25元（原告已预交），由两被告按判决主文确定的责任方式负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期缴纳，本院将依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用21982.25元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。被告吴幹鑫提出管辖权异议，因异议不成立，被告吴幹鑫应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶水凤二〇一九年一月三十一日法官助理林文韬书记员李海蓝