上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8596号原告(反诉被告)：上海时亦物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王浩，总经理。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海家乐宝真好电子商务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：高梓博，执行董事。委托诉讼代理人：陈泽明。委托诉讼代理人：廖元贵。原告上海时亦物业管理有限公司(以下简称“时亦公司”)与被告上海家乐宝真好电子商务有限公司(以下简称“家乐宝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月13日、2018年12月17日公开开庭进行了审理。被告家乐宝公司于2018年7月13日当庭提出反诉。原告(反诉被告)时亦公司的委托诉讼代理人张艳玲，被告(反诉原告)家乐宝公司的委托诉讼代理人陈泽明、廖元贵庭参加诉讼。审理中，经双方当事人申请和本院院长批准，本院延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告时亦公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》于2018年4月19日解除；2.判令被告迁出并返还位于上海市松江区泗陈公路XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)；3.判令被告支某原告自2017年6月16日起至2018年4月19日止的欠付租金145,616元(币种为人民币，以下同)；4.判令被告支某原告税金451,990.99元；5.判令被告支某原告水电费、绿化维护费共计153,684.4元；6.判令被告支某原告自2017年6月16日至2018年4月15日的逾期付款滞纳金121,200元(以200,000元为基数，按照日千分之二的标准计算303日)，并支某后续的滞纳金(以275,616元为基数，按日千分之二的标准自2018年4月16日起计算至租金实际付清之日止)；7.判令被告支某原告房屋使用费(按每日18,904元的标准，自2018年4月20日起至计算至实际返还房屋之日止)；8.判令被告支某原告违约金1,725,000元。审理中，原告时亦公司变更前述第3项诉请为“判令被告支某原告自2017年6月16日起至2018年4月19日止的欠付租金275,616元”，并撤回了第2、6、7项诉讼请求。事实与理由：2016年10月27日和2017年4月28日，原、被告分别就涉案房屋(内含办公楼及宿舍楼、食堂、生产厂房、辅助生产厂房及全部厂区范围)签订《房屋租赁合同》一份，对双方的相关权利义务做出了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告却并未按约及时支某租金，且拖欠原告税金、水电费及绿化维护费，其行为已严重违反了双方约定。根据双方之间签订的合同，原告有权解除合同、收回房屋并主张相关的违约责任。2018年4月18日，原告向被告发出通知函，要求解除合同并办理相关手续，但被告于2018年4月19日收到通知函后，仍未按照通知函的要求履行，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告家乐宝公司辩称，不同意原告的部分诉讼请求。第一，认可合同于2018年4月19日解除。第二，虽然没有正式办过交接手续，但被告在事实上已经于2018年4月19日前返还了涉案房屋，涉案房屋的钥匙有一部分在门卫室，其他都已还给原告，被告自2018年3月起已不再使用涉案房屋，2018年3月25日原告阻止被告搬离涉案房屋内的财产，2018年4月15日以后，原告一直阻拦被告进入涉案房屋，因此被告认为自2018年4月15日起涉案房屋已经在原告的实际控制之下。第三，关于租金，2018年4月15日之前欠付的200,000元租金被告已向原告支某，而自2018年4月16日起至2018年4月19日止的租金因被告未控制涉案房屋而无需支某。第四，关于税金，被告已向原告支某税金57,655.66元，应付税金为141,891.89元(以开票租金数额2,364,864.88为本金，税率双方口头约定为6个百分点)，差额部分应为84,236.23元，被告愿意支某。第五，对于绿化维护费，因合同中未约定绿化维护费，被告无需支某；对于水电费，在原告提供凭证的情况下，被告愿意支某。第六，由于自2018年4月15日起被告已不再使用涉案房屋，故无需支某房屋使用费。第七，因被告不存在违约行为，故也无需支某违约金。此外，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》因涉案房屋无产证而属无效。反诉原告家乐宝公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告赔偿损失2,116,949.6元(其中冷库费用960,000元，办公家具费用114,564元，装修费用855,241.6元，实验室及仪器费82,144元，机房费用105,000元)；2.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》无效。事实与理由：2016年10月27日和2017年4月28日，反诉原、被告分别就涉案房屋(内含办公楼及宿舍楼、食堂、生产厂房、辅助生产厂房及全部厂区范围)签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告将涉案房屋租赁给反诉原告做生鲜加工配送中心使用。然而截至2018年4月19日，反诉被告一直未向反诉原告提供房屋产权证明，导致反诉原告生产经营受阻并两次受到行政处罚。合同签订后，反诉原告依照双方的合同约定，及时足额地支某租金至2018年4月15日。2018年4月18日，反诉被告却以反诉原告逾期支某租金为由发函要求单方面解除合同，并要求反诉原告赔偿违约金等。自2018年3月25日起，反诉被告即已通过阻止反诉原告进入涉案房屋等手段阻碍反诉原告的正常生产经营，反诉原告虽多次交涉未果。在此前提下，反诉原告被迫于2018年4月19日与反诉被告解除了双方之间的房屋租赁合同关系。合同解除后，反诉原告至涉案房屋处欲搬离资产，但却遭到反诉被告阻挠，给反诉原告造成了巨大损失。故请求法院支持反诉原告的诉讼请求。此外，涉案房屋无产证，请求法院确认合同无效。反诉被告时亦公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。这些东西都不在涉案房屋内，反诉原告在2018年3月份的时候在未通知反诉被告的情况下已自行搬离涉案房屋，反诉被告发现后向反诉原告追索欠付的租金。反诉原告已经将其能搬走的东西全部搬走，现在遗留在涉案房屋内的，都是反诉原告无法搬走而放弃的物品。合同对装修没有约定，反诉原告装修也未经反诉被告同意。反诉原告所称的办公家具、冷库、机房等都不在涉案房屋内。另外，反诉原告要求反诉被告支某相关费用，也无合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2016年9月27日，上海市松江区人民政府办公室就涉案房屋出具沪松府办便函【2016】248号文，载明：“佘山镇：现将你单位《关于上海盈燕实业有限公司已建厂房办理房产证的请示》(佘府字【2016】88号)办理情况函告如下：于宁副区长九月二十七日批示：同意。”嗣后，上海盈燕实业有限公司于2018年实际取得了涉案房屋的房地产权证。另查明：2016年10月27日，时亦公司(甲方)与家乐宝公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，承租该房屋仅作为生鲜加工配送中心的正常经营使用；该房屋租赁期限为四年，自2016年11月1日起至2020年10月31日止,2016年11月1日至2016年12月15日为免费装修期；租金采取“第一年付三押一、银行转账，第二年起至合同到期为付四押一、银行转账、先付后用”的方式，年租金为7,100,000元，押金为一个月租金即591,666元；每期租金到期前提前七天支某，第二年开始按照每四个月为一期支某，每期租金应提前三天支某；甲方收取定金、押金后必须向乙方开具收据，如乙方需要甲方开具发票，由此增加的税费由乙方承担；乙方将按上海市水电费标准缴纳水费、电费；甲、乙双方签订合同后，乙方在租期内的物业费用为0元，甲方将移交物业管理权归乙方所有，涉及重大工程项目改建甲方有知情权；关于房租每两年自然递增的额度为年租金的8%；该房屋租赁期间，乙方使用该房屋产生的水、电、煤气、通讯、设备、治安、卫生等一切费用由乙方承担(自甲方与乙方交付房屋起算)；宿舍楼宿舍30间为全新装修，设施配套，食堂内重新粉刷一新；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷，配合做好乙方公司注册，确保不会因该厂房产证问题导致乙方无法注册；如乙方未按合同约定日期付款，甲方有权按月租金千分之二的标准按日收取乙方滞纳金，如乙方逾期超过三十日未全额支某甲方房屋租金，甲方有权单方解除租赁合同，收回该房屋，扣除押金并赔付甲方三个月租金；在房屋租赁期间，非本合同约定情况，单方擅自解除本合同，违约方需向守约方支某违约金，违约金为三个月的租金。2017年4月28日，时亦公司(甲方)与家乐宝公司(乙方)签订《补充协议》一份，约定：《房屋租赁合同》约定的年租金由原有的7,100,000元/年变更为6,900,000元/年，支某方式及递增不变，变更日期自2017年4月1日起；2017年3月16日至2017年6月15日的房租应减免41,096元；甲方须为乙方开具发票，发票税点由乙方自行承担；本协议生效后，即成为《房屋租赁合同》不可分割的部分，本协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本协议为准；如满足公司注册条件，甲方须协助乙方办理实地注册。合同签订后，时亦公司依约向家乐宝公司交付了涉案房屋。家乐宝公司在合同期内的付款情况如下：2016年10月27日支某1,000,000元(备注泗陈公路XXX号定金)，2016年11月1日支某1,000,000元(备注泗陈公路XXX号定金)，2017年3月6日支某80,000元(备注松江场地租金)，2017年3月17日支某1,000,000元(备注2017.3.16-6.15松江泗陈公路XXX号房租)，2017年3月30日支某500,000元(备注2017.3.16-6.15松江泗陈公路XXX号房租)，2017年5月2日支某233,902元(备注松江园区房租尾款)，2017年6月12日支某257,657.66元(备注房租款)，2017年6月15日支某1,625,000元(备注松江园区2017.6.16-9.15日房租款)，2017年9月26日支某700,000元(备注松江冷链中心9.16-12.15房租)，2017年9月29日支某925,000元(备注松江冷链中心9.16-12.15房租款)，2017年12月28日支某575,000元(备注松江房租)，2018年1月9日支某1,725,000元(备注2018.1.16-4.15松江园区房租)。就涉案房屋的相关租金，时亦公司累计向家乐宝公司开具租金发票6,510,000元，发票上显示的税率为11%。2018年1月26日，上海市松江区市场监督管理局向家乐宝公司出具《责令改正通知书》一份，载明因案外人上海家乐宝真好农业科技发展有限公司未经许可从事食品经营，责令其立即停止上述违法行为。2018年6月6日，上海市松江区市场监督管理局另向案外人上海家乐宝真好农业科技发展有限公司出具《行政处罚决定书》一份，载明案外人上海家乐宝真好农业科技发展有限公司登记的营业场所为上海市松江区泗陈公路XXX号-1，因其未经许可从事餐饮服务的行为和使用未经检定的计量器具用于贸易结算的行为，对其分别罚款10,000元和900元。2018年3月29日，家乐宝公司向时亦公司出具《付款承诺书》一份，载明：我司租赁贵司泗陈公路XXX号厂房截止2018年3月27日未付租金、税金共计521,990.99元，未付电费有两笔67,582.04元，合计589,573.03元。对于该款项，我司保证：在2018年4月底前支某完上述全部款项，合计589,573.03元。另我司希望贵司：2018年4月30日前，乙方不得干涉甲方的正常装修拆除；甲方按照甲乙双方已经签订的泗陈公路XXX号厂房的租赁协议及其补充协议所约定的权利、义务去努力寻找战略投资人重新启用或寻找第三方企业租赁泗陈公路XXX号厂房，甲方保证不损害乙方泗陈公路XXX号厂房租赁的既得利益，乙方保证予以配合；乙方可以通过自身渠道寻找第三方企业租赁泗陈公路XXX号厂房，甲方予以配合；泗陈公路XXX号厂房装修一次转让费，由甲方直接与第三方企业租赁的洽谈，装修一次转让费归甲方所有。此后，家乐宝公司仍未按该《付款承诺书》的约定履行付款义务。2018年4月18日，时亦公司向家乐宝公司发送《通知函》一份，载明：因贵公司未按合同如约履行部分相关责任，为我公司造成损失，今致函贵公司。根据双方签订合同条款第八条，贵公司已逾期30日未全额支某我公司租金及其他相关费用。经我公司多次催款，贵公司未如期支某，现我公司按合同约定通知你：双方于2016年10月27日签订的房屋租赁合同自你收到本函之日解除。请贵公司收到本函后一次性付清所有租金及其它相关费用及赔偿违约金。该函件于2018年4月19日送达家乐宝公司。审理中，家乐宝公司确认其在时亦公司处的租赁保证金数额为591,666元。审理中，双方共同确认时亦公司主张的一笔19,293.6元的电费系家乐宝公司向案外人借用而由时亦公司代案外人交某，家乐宝公司对前述19,293.6元的电费不予确认，并表示愿意向案外人支某。对剩余的未付水电费104,390.8元，家乐宝公司予以确认。审理中，时亦公司向本院确认家乐宝公司于2018年4月15日前已经自行搬离涉案房屋，并撤回了相关诉讼请求。以上事实，由《房屋租赁合同》、《补充协议》、《通知书》及送达回执、付款承诺书、开具发票明细、上海市松江区人民政府办公室便函、水电费清单、《不动产权证书》、《租赁合同》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。现家乐宝公司虽以涉案房屋系无证建筑为由主张其与时亦公司签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》无效，但在双方缔约前涉案房屋可以办理产证已经获得政府部门的认可，且在法庭辩论前涉案房屋也已实际办理出相关的产证，故对家乐宝公司的该诉讼请求，本院不予支持。现时亦公司主张其与家乐宝公司之间签订的合同于其将解除函送达家乐宝公司之日即2018年4月19日解除，家乐宝公司对该解除时间也予以认可，故本院对该解除时间予以确认。对于合同解除的原因，从本案相关的证据看，应属家乐宝公司逾期支某租金和税金、提前退租而由时亦公司行使合同解除权予以解除，在合同解除后，家乐宝公司除需支某相关欠款外，还需向时亦公司承担违约责任。关于欠付的租金和税费，双方均确认家乐宝公司在租期内已支某租金及税费9,621,559.66元，时亦公司已向家乐宝公司开具6,510,000元的发票，并确认2016年12月16日至2017年3月15日的应付租金为2,080,000元，2017年3月16日至2017年6月15日的应付租金为1,733,904元，2017年6月16日至2017年9月15日的应付租金为1,725,000元，2017年9月16日至2017年12月15日的应付租金为1,725,000元，2017年12月16日至2018年4月15日的应付租金为2,300,000元，本院予以确认，此外2018年4月16日至2018年4月19日的应付租金按575,000元/月计为76,667元，前述应付租金总额共计9,640,571元。家乐宝公司虽主张双方曾口头约定税率为6个点，但并未提供相应证据证明，而根据时亦公司向家乐宝公司开具的发票，实际税率应为11%，本院予以照准。鉴于时亦公司目前仅向家乐宝公司开具6,510,000元的发票，本院据此计算家乐宝公司应向时亦公司支某的税金为716,100元，剩余租金部分的开票和税费结算问题，因尚未实际发生，本院在本案中暂不作处理。故家乐宝公司在租赁期间应付时亦公司租金及税金共计10,356,671元，扣除已付租金及税金9,621,559.66元，尚欠租金及税金735,111.34元，现时亦公司在诉请中仅主张租金及税金727,606.99元，系对自身权利的合法处分，本院予以照准。关于欠付的水电费，双方共同确认时亦公司主张的一笔19,293.6元的电费系家乐宝公司向案外人借用而由时亦公司代案外人交某，对此家乐宝公司仅确认剩余的未付水电费104,390.8元，对前述19,293.6元的电费不予确认，并表示愿意向案外人支某，该主张于法有据，本院予以认可。关于绿化维护费，时亦公司的主张因缺乏合同依据，本院对此不予支持。关于时亦公司主张的解约违约金，有合同依据，本院予以支持，但鉴于家乐宝公司提出违约金过高的意见，本院结合本案实际情况酌情将违约金调整至860,000元。家乐宝公司在时亦公司处的租赁保证金591,666元，合同中约定的“扣除”应作抵扣理解为宜，故应在前述租金、税金、违约金等债务中予以抵扣。对于家乐宝公司提出的要求赔偿损失的相关反诉诉讼请求，因本案属家乐宝公司违约在先导致合同解除，且其也未提供证明时亦公司阻止其搬离财产的相关证据，故对家乐宝公司的相关反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、原告上海时亦物业管理有限公司与被告上海家乐宝真好电子商务有限公司分别于2016年10月27日、2017年4月28日签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》于2018年4月19日解除；二、被告上海家乐宝真好电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海时亦物业管理有限公司支某欠付的租金及税金727,606.99元(被告上海家乐宝真好电子商务有限公司在原告上海时亦物业管理有限公司处的租赁保证金591,666元应在此项中予以抵扣)；三、被告上海家乐宝真好电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海时亦物业管理有限公司支某未付水电费104,390.8元；四、被告上海家乐宝真好电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海时亦物业管理有限公司支某违约金860,000元；五、驳回原告上海时亦物业管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告上海家乐宝真好电子商务有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,950元，减半收取计13,475元，保全费5,000元，合计18,475元，由原告上海时亦物业管理有限公司负担1,032元(已付)，由被告上海家乐宝真好电子商务有限公司负担17,443元(于本判决生效后七日内缴付本院)；反诉案件受理费11,868元，由反诉原告上海家乐宝真好电子商务有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一九年一月十日书记员  孙灵杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……