山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初5196号 原告：巨野县京轩宣传广告有限公司，住所地巨野县城前进路中段路西。 负责人：毕洪波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘永坤，山东士毅律师事务所律师。 被告：山东巨野盛凯置业有限公司，住所地巨野县花冠路南聊商路西苏南商贸城，统一社会信用代码：9137172456251875XL。 负责人：熊根锁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解恒召，山东百士律师事务所律师。 原告山东巨野盛凯置业有限公司(以下简称巨野盛凯置业公司)与被告巨野京轩宣传广告有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨野盛凯置业公司委托诉讼代理人解恒召、被告巨野京轩宣传广告有限公司委托诉讼代理人田德良、李安君庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 巨野盛凯置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告归还所欠购房款395593.8元及利息；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月12日，原、被告签订协议书一份，根据该协议书约定巨野盛凯置业公司将其开发的苏南国际商贸城内C区C1-C26至C28面积为205.54平方米及C4-C014至026面积为1076.54平方米的商业用房出售给被告，总购房款为308.68万元，并由被告指定毕红波、田德良签订《商品房现房买卖合同》，在实际签订买卖合同时，以田德良与其妻子赵瑞玲名义签订了C1-026至028的商品房买卖合同，房屋价款为1192132元。毕红波又委托毕京然及其妻子谢桂灵与本公司签订C4-014至C4-026《商品房现房买卖合同》，房屋总价款为1894710元。上述协议书及《商品房现房买卖合同》签订后，被告先后于2014年8月5日至2015年2月28日分15次支付购房款2691206.2元，至今尚欠原告购房款395593.8元未付清。特诉至法院，请求依法支持诉讼请求。 巨野京轩宣传广告有限公司辩称，原告未按合同约定将C4-014至C4-026交付给被告，而是将上述房产未经被告同意的情况下私自转让给毕京然，原告要求被告支付房款的请求不予支持，另外被告提出反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告巨野盛凯置业公司为证明其主张，提交以下证据：1、原、被告在2014年8月12日签订的协议书一份，该协议书约定原告将苏南商贸城C区C1—026至028面积为205.54平方米、C4—014至026面积为1076.54平方米的商品房，以308.68万元出售给被告（其中：C1即一层单价为5800元/㎡，合同价款1192132元；C4即4层1760元/㎡，合同价款1894710元，合同价款共计3086842元）；该协议书同时约定由被告指定自然人毕红波、田德良为购买人；同时约定自本协议签订之日起5日内由被告指定的购房人按照50%的购房款办理按揭，30日内向原告支付现金30万元，下余部分抵扣所欠被告广告费及今后2年内发生的广告费，如不能全部抵偿，被告应在停止业务关系或者2年期满后30天内以现金方式付清原告购房款；1层至4层电梯占道协调问题由原告负责，采购安装验收费用由被告负责。2、2014年8月24日，原告根据上述协议书关于指定购房人的约定及事后口头变更指定购房人的约定，分别与田德良、赵瑞玲及毕京然、谢桂灵签订了《商品房现房买卖合同》各一份。3、2014年12月8日原被告所签订的补充协议，约定因协调安装电梯工期延误调减所占用的出售给被告1层和4层房产相应面积。4、被告向原告支付购房款明细表，证明截至2016年1月1日，被告通过银行按揭、支付现金和以广告费抵偿方式共向原告支付购房款2691206元，尚欠原告购房款395636元。 巨野京轩宣传广告有限公司对以上证据质证后认为：对证据1无异议，对证据2中的原告与田德良、赵瑞玲签订的商品房现房买卖合同无异议，但合同签订于2014年8月24日约定的交房时间为2014年1月1日，原告应当在签订合同时将C1-26，C1-27、C1-28现房交付被告，但其至2016年5月16日才将房屋交付，对于延期交房原告应当承担违约责任。对证据2中的原告与毕京然、谢桂灵签订的商品房现房买卖合同有异议，真实性无法确认，不能证明该合同的签订是经被告指定以毕京然、谢桂灵的名义签订C4-14至C4-26的房屋买卖合同。该合同中未注明签订合同日期，不能证明该合同签订早于2014年12月8日原被告双方签订的补充协议，原告应当提交该合同的网签时间证明。对证据3补充协议真实性无异议。对证据4还款明细中原告向被告支付房款的情况中其中涉及到四层按揭贷款81万元是毕京然、谢桂灵夫妻贷款支付的，其他被告向原告支付款项及广告费数额没有异议，对原告所计算的违约金及电梯的核减面积有异议，应当以实测面积为准。 被告巨野京轩宣传广告有限公司为支持其反诉并证明自己的主张，向法院提交证据：1、一份交房工作联系单，证明原告将1层房产交付给田德良的时间为2016年5月16号，原告延期未按商品房现房买卖合同的约定交付1层房屋，应当按合同的约定支付违约金。2、原告没有证据证明4层房产交付给被告，那么原告应当退还4层房产被告支付的购房款689074元，并承担违约责任。因同时被告建设1到4层电梯所支出的费用因被告未取得4层房屋的所有权，该费用应当由原告承担，同时应当核减1层电梯占用面积16.24平方米，按每平方米5800元计算。原告应当予以返还。3、因原被告对1楼电梯占用面积产生争议，并且电梯建设费用需要评估，对该两项争议向法庭申请鉴定评估。根据鉴定评估结论做相应调整。巨野盛凯置业公司对上述证据质证后认为：被告提交的交房工作联系单实际是由原告售楼部向原告的物业管理部门发出的用于物业管理部门何时开始向被告收取物业费的证据，而不是房屋交付的时间证明，原告将在反诉证据部分提交田德良在2014年9月2日领取所购房屋钥匙的证据用于证明原告实际向被告交付房屋的时间是在2014年9月份，而非2016年交房。 针对被告的反诉，巨野盛凯置业公司提交以下证据：1、2014年12月8日原被告双方签订的补充协议，该证据证明2014年8月24日与毕京然、谢桂灵签订购房合同（4层），也是按照被告的指定签订的。否则，原被告就不可能在2014年12月8日签订调减1楼和4楼因安装观光电梯所占用的房产面积作为对被告损失补偿的补充协议。2、被告向原告支付部分购房款的单据，证明Ｃ4购房款是被告的实际股东韩强交付的，进一步证明被告认可以毕京然、谢桂灵名义与原告签订购房合同的事实。3、《商品房现房买卖合同》（本诉证据3／4）第1页／第4页，证明原告出售给被告的是现房,而非期房,且房管部门已对该片区房产颁发了巨房权证巨野县字第0××7号房屋所有权证，空置现房不存在逾期交房的情形。4、领条、借条等领钥匙的证据3张，进一步证明原告在2014年9月2日之前就已将所出售的Ｃ1层至Ｃ4层房屋交付给了被告装修。不存在逾期交房问题。5、原告工作人员汪善清、徐正勇测量电梯占用所售楼房面积结果：1层和4层均占用1.04×2.98＝3.0992㎡，按照1层合同约定单价5800元、4层约定单价1760元计算，一、四层电梯占用面积房款共计23429元，根本不存在一层电梯占用面积应核减94192元的情形。6、《协议书》第7条，证明电梯的采购、安装、验收及产生的费用均由被告负责。京轩公司第四项支付电梯建设费的反诉请求与事实相悖。上述证据经巨野京轩宣传广告有限公司质证认为：对证据1、2真实性无异议，但是不能证明原告与毕京然签订商品房买卖合同的时间，也不能证明被告在明知该房产已经签订于毕京然名下后仍然向原告支付房款，因此不能证明被告认可以毕京然的名义签订四层房产的合同，对证据3真实性无异议，但原告签订合同时是现房并不代表不存在逾期交房，对证据4真实性无异议，但不能证明原告将1层房产交付，首先只有Ｃ1-027的钥匙并不包括Ｃ1-026、Ｃ1-028，同时领条上原告注明是施工观光电梯，也就说Ｃ1-027的钥匙只是作为交房前改造电梯使用，在电梯施工期间作为被告肯定不能对1层的房产正常使用，再者补充协议当中第3条中约定了原告要对电梯改造对被告予以补偿。田德良于2014年9月2日书写了借条，印证1层房产未交付的事实，如果交付就不存在着借钥匙的请求。关于Ｃ2-016的钥匙借条与本案无关。对证据5原告测量的电梯面积不能作为电梯实际占用面积的依据，应当由专业测绘部门测量。对证据6提交的协议书真实性无异议，但被告出资修建电梯的目的是占有使用4层房产便利，但原告未交付使用4层房产，所以原告违约，电梯建设费用应当由原告承担。 根据双方举证、质证和庭审调查情况，本院认定事实如下：2014年8月12日，原、被告签订协议书一份，根据该协议书巨野盛凯置业公司将其开发的苏南国际商贸城内C区C1-C26至C28面积为205.54平方米及C4-C014至026面积为1076.54平方米的商业用房出售给被告，总购房款为308.68万元，其中，一层（C1-C26至C28）单价为5800元/平方米，四层（C4-C014至026）单价为1760元/平方米，并由被告指定毕红波、田德良为购买人，2014年8月24日，田德良与其妻子赵瑞玲以个人名义与原告签订了C1-026至028《商品房现房买卖合同》，房屋价款为1192132元。被告时任员工毕京然及其妻子谢桂灵与原告签订C4-014至C4-026《商品房现房买卖合同》，房屋总价款为1894710元。上述协议书及《商品房现房买卖合同》签订后，被告巨野县京轩宣传广告有限公司以在四楼经营宾馆需要安装电梯为由，就被告巨野县京轩宣传广告有限公司（乙方）电梯移位工程，与原告（甲方）达成补充协议：“一、甲方负责因电梯移位的一切土建改造施工（基座除外），所进行的改造施工不影响房屋的建筑结构质量，改造工期自本协议签订后10日内完工。二、甲方按照电梯井道移位后的实有面积现状出售2层、3层房屋（甲方办理二层、三层房产局实测面积调减），甲方销售二层、三层后，如出现二层三层以其房产证面积包含电梯井道面积与乙方发生纠纷，甲方赔偿一切损失，承担一切责任。三、甲方调减一楼和四楼因电梯占道所的房产面积做为因工期延误造成乙方损失和井道钢结构改造的补偿。四、乙方....”。自2014年8月5日至2015年2月28日，被告先后分15次支付购房款2691206.2元，至今尚欠原告购房款395593.8元未付清。原告于2018年4月18日诉来本院要求被告支付剩余购房款及利息，双方除在是否违约交付问题存在争议外，还对电梯占用面积不能达成一致意见，在原、被告共同申请下，本院对观光电梯实际占用面积进行了实地勘验，勘验结果为：一楼占用面积为14平方米，四楼占用面积为3平方米，且双方认可该勘验结果。 本院认为，原、被告之间达成的《商品房现房买卖合同》，是在双方平等自愿的基础上达成，合同内容反映了双方真实的意思表示，且合同得到大部分履行，该合同为有效合同。原告巨野盛凯置业公司按照合同的约定向被告巨野京轩宣传广告有限公司交付了一层商品房，被告付清了全部购房款。而四层交付给了毕京然、谢桂灵夫妇，被告巨野京轩宣传广告有限公司未提出异议，毕京然、谢桂灵夫妇按照合同办理了房屋产权证书，且被告巨野京轩宣传广告有限公司以四楼安装电梯为由与原告签订补充协议，以现金和银行按揭支付了一部分购房款，且以广告费的形式充抵了部分购房款，可视为向被告交付。被告巨野京轩宣传广告有限公司辩称未按照合同予以交付并提出反诉的理由不能成立。根据双方签订的补充协议约定，被告巨野京轩宣传广告有限公司有权对电梯占用面积相关费用从所欠购房款内进行调减，经过实地勘验，原、被告认可一楼占用面积为14平方米，四楼占用面积为3平方米，依照《商品房现房买卖合同》的约定，一层（C1-C26至C28）单价为5800元/平方米，四层（C4-C014至026）单价为1760元/平方米，应从购房款中扣除86480元（14平方米×5800元/平方米+3平方米×1760元/平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决如下： 一、由被告巨野京轩宣传广告有限公司于本判决生效后15日内支付原告巨野盛凯置业有限公司购房款309113.8元。 二、驳回被告巨野京轩宣传广告有限公司的反诉请求。 三、驳回原告的其它诉讼请求。 案件受理费7234元，减半收取计3617元，由被告巨野京轩宣传广告有限公司负担2894元，原告山东巨野盛凯置业有限公司负担723元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员 李 龙 二〇一九年一月十八日 书记员 吴静静