上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初20265号原告：吴阳阳，男，1986年6月14日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴家毅，上海市远东律师事务所律师。被告：刘晔，女，1979年5月18日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：孟翔，男，1991年2月1日生，汉族，住广东省深圳市。上列两被告共同委托诉讼代理人：冯坤，上海众华律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：丁学明，上海众华律师事务所律师。原告吴阳阳与被告刘晔、孟翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴阳阳及其委托诉讼代理人吴家毅，被告刘晔、孟翔的委托诉讼代理人冯坤、丁学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴阳阳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房地产买卖合同并撤销网签；2、两被告共同承担解除合同违约金人民币61万元(以下币种均为人民币)及延期付款违约金18,000元。事实和理由：2017年11月28日，原告与两被告就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订居间协议及买卖合同，约定系争房屋总价305万元，首付65万元。2017年12月22日，原告共收到定金12万元。2018年1月19日，原告与被告刘晔签订《上海市房地产买卖合同》，约定3月31日办理系争房屋过户手续，余款240万元通过贷款方式于过户当日支付，被告延期付款按逾期未付款日万分之五计付违约金，逾期超过20天，原告有权解除合同，并要求按照房屋总价的20%支付赔偿金。同时，原告为配合被告提高贷款额度，将合同价提高到370万元。当日原告收到被告刘晔汇款130万元，原告退回两被告77万元。后因被告未能办出贷款而延期付款，并于4月4日支付逾期20天的逾期付款违约金24,000元。因被告未再支付房款，原告于2018年5月4日向被告刘晔发函要求解除合同，其于5月5日收到函件。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告孟翔、刘晔辩称，同意解除合同，并撤销网签合同，但不同意第二项主张。被告未违约，但因为交易时间拖的比较长，对原、被告都造成了损失，被告自愿补偿原告10万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人系吴阳阳。2017年11月28日，吴阳阳(甲方)与孟翔、刘晔(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方以305万元向甲方购买系争房屋，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)65万元，乙方通过银行贷款支付第二期房价款239万元，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在申请办理过户手续同时将相应部分房价款支付甲方；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2018年1月19日，吴阳阳(甲方)与刘晔(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以370万元价格向甲方购买系争房屋。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。同日，吴阳阳(甲方)与刘晔(乙方)签订《补充协议》，约定系争房屋合同价为370万元，实际成交价为305万元，签订合同当日乙方实际支付甲方首付款65万元，甲方为配合乙方办理贷款手续应于收到首期房价款当日出具130万元的收据给乙方，该收据不作为实际收款的依据，仅供乙方办理贷款手续使用；乙方支付给甲方的实际房价款为65万元。2018年5月4日，吴阳阳向刘晔寄送《解除二手房交易合同告知函》，告知因截至2018年3月31日刘晔的贷款还未审批通过，已构成违约，解除其与刘晔之间的上海市房地产买卖合同，并要求刘晔承担违约责任。同年5月5日刘晔收到上述函件。刘晔、孟翔支付给吴阳阳房款共计65万元，并支付逾期20天的逾期付款违约金24,000元。另查明，2018年5月10日，吴阳阳诉至上海市杨浦区人民法院，要求解除吴阳阳与徐贤宝之间就上海市杨浦区江浦路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称“江浦路房屋”)签订的《房屋买卖合同》，并要求徐贤宝返还房款63万元。吴阳阳在该案“事实和理由”中陈述“吴阳阳购买该房屋系置换，由于出售自己的房屋过程中，买受人未按时付款，导致吴阳阳无法继续履行与徐贤宝之间的买卖合同”。该案经上海市杨浦区人民法院调解，双方自愿达成如下协议：一、吴阳阳、徐贤宝签订的关于上海市杨浦区江浦路XXX号XXX号楼XXX室房屋的《房屋买卖合同》于2018年5月30日解除；二、徐贤宝应退还吴阳阳购房款520,000元，分两期支付，第一期260,000元于2018年6月30日前支付，第二期260,000元于2018年8月30日前支付，若徐贤宝逾期履行第一期付款义务，则吴阳阳可要求徐贤宝立即履行上述两期付款义务；三、案件受理费10,100元，减半收取计5,050元，由吴阳阳负担；四、双方就上海市杨浦区江浦路XXX号XXX号楼XXX室房屋买卖无其他争议。审理中，刘晔、孟翔表示，因银行贷款没有审批通过，故后续房款未再支付。本院认为，根据本院查明事实，系争房屋实际成交价为305万元，合同约定的370万元系出于增加贷款金额而约定，非双方真实的成交价，故不能认定系双方真实意思表示，该条款约定应属无效，但并不及于整个合同效力。吴阳阳与刘晔、孟翔就系争房屋签订的房屋买卖合同、补充协议等系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因刘晔、孟翔贷款无法审核通过，其亦无法现金补足，致使其无法按照约定支付房款，其行为应属根本违约。吴阳阳行使解除权符合法律规定，其解除通知已于2018年5月5日送达对方，故双方之间买卖合同已于2018年5月5日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现吴阳阳主张撤销网签手续，并依据合同约定主张解除合同违约金符合法律规定。关于违约金金额，考虑吴阳阳实际损失、合同履行情况、刘晔、孟翔过错程度等本案实际情况，本院酌情确定为35万元。关于逾期付款违约金，刘晔、孟翔已经支付逾期20天的逾期付款违约金，在吴阳阳已经行使合同解除权的情况下其再主张之后的逾期付款违约金于法无据，本院难以支持。吴阳阳收取的房款应于合同解除后返还给刘晔、孟翔。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告吴阳阳与被告刘晔、孟翔之间就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的房屋买卖合同关系于2018年5月5日解除；二、被告刘晔于本判决生效之日起十日内，配合原告吴阳阳办理撤销《上海市房地产买卖合同》登记手续；三、被告刘晔、孟翔于本判决生效之日起十日内，支付原告吴阳阳违约金35万元；四、原告吴阳阳于本判决生效之日起十日内，返还被告刘晔、孟翔房款65万元；五、驳回原告吴阳阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,040元，由原告吴阳阳负担1,765元，被告刘晔、孟翔负担3,275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇一九年一月三日书记员  陈 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……