昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初4826号 原告（反诉被告）:云南吉星混凝土有限公司,住所：云南省昆明经开区洛羊街道办事处碓臼村。 法定代表人：李剑超。 委托诉讼代理人：陈昆宏，云南护义律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：张建昌，男，回族，1974年8月1日生。 委托诉讼代理人：樊琳、何跃敏，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南吉星混凝土有限公司（以下简称：吉星公司）与被告张建昌租赁合同纠纷一案,本院于2018年12月18日立案受理后，被告张建昌提起反诉，经审查，反诉成立，本院适用简易程序公开开庭将本、反诉合并审理。原告（反诉被告）吉星公司的委托诉讼代理人陈昆宏，被告（反诉原告）张建昌的委托诉讼代理人樊琳、何跃敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吉星公司向本院提出诉讼请求:1、判决确认被告《解除租赁合同通知书》及《我方回函》不发生合同解除效力，判决确认双方继续履行租赁合同；2、判令被告向原告支付42万元违约金；3、案件受理费由被告承担。 事实及理由：从2009年起，原告就向被告承租呈贡区洛羊社区碓臼村一块约15亩的土地，用于混凝土生产经营。原告投入巨资兴建了生产大棚、罐体及地磅房等混凝土生产设施。2018年5月15日，被告又要求原告签订《租赁合同书》，约定：将该块场地及混凝土生产线、办公楼等租赁给原告；租金从原来每年40万元，上涨至210万元且三年递增15%；租期5年（至2023年6月30日）。原告已交付了210万元租金及租赁保证金25万元。虽原告履行了承租人的义务，但由于被告被昆明森和木业有限公司起诉及法院执行，已严重影响了原告的正常生产经营。由此，被告作为出租人未能履行保障承租原告安全、如约使用承租场地的义务，被告已存在违约行为并已造成原告经济损失。在承租期间，因昆明市住房和城乡建设局等政府部门现场检查，要求原告对部分未封闭的生产线进行覆盖整改等。原告已通知被告并按政府要求，进行了整改并已得到政府部门验收通过。但被告无视其已违约责任及原告多方协助其向法院申辩,而于2018年11月24日及其后，向原告发出《解除租赁合同通知书》、《我方回函》，通知原告：要解除合同及限期停电、逼使原告无法经营。原告认为被告解除理由均违背事实及依法不成立，故两次回函，表明不予同意解除。鉴于被告单方解除合同，已违约并已侵犯原告合法权益，为维护自身合法权益，特向贵院起诉。 被告（反诉原告）张建昌针对本诉答辩称：第一，本诉原告诉讼请求无事实及法律依据，不应当得到支持。本诉原告已经构成根本违约，并且本诉被告张建昌已经提前送达解除租赁合同通知书，本案中租赁合同已经解除。第二，基于本案中系吉星公司违约在先，且张建昌无任何违约情形，支付四十二万违约金无任何的法律及事实依据。事实及理由中的陈述明显与实际情况不相符，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）张建昌反诉称：2018年5月15日，双方签订租赁合同，乙方租金款105万元应于2018年7月1日前付清，但实际上吉星公司于2018年8月底才将尾款付清。合同第八条约定违约责任：乙方擅自装修、改造、改动租赁结构的，拖欠租金费用达30日的，甲方有权解除合同、停水停电，无奈之下张建昌于2018年12月27日上午11点左右停电。被反诉人故意拖延支付，其行为已构成违约，为此特向法院提起反诉，请求判令：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金42万元；3、本诉及反诉案件受理费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）吉星公司答辩称：第一，缓交租金是经过张建昌同意的，而且张建昌也实际收取了租金，对此认可并没有提出异议；在收取租金4个月后，张建昌以迟交租金为由要求解除合同，违背诚实信用。第二，对承租的生产线中部分裸露的大棚进行封闭安装并改造设施是因为政府强制要求整改，而且整改也完善了生产线、提升了生产价值，没有损害租赁物主体结构和安全，租赁合同第四条约定了相关的条款，吉星公司有权进行装修且张建昌知道并认可。第三，吉星公司已经及时通知张建昌不同意解除合同，不存在违约，现在已经依法起诉到法院，张建昌在明知起诉后，仍然强行断电，开车堵生产线，要收回出租标的物，其行为已经违约，造成公司经济损失。反诉依法理不能成立，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据具备真实性，本院予以确认，对其证明目的随后予以阐述。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月15日，张建昌（甲方、出租方）与吉星公司（乙方、承租方）签订租赁合同，合同约定乙方向甲方承租呈贡区洛羊社区碓臼村一块约15亩的土地及混凝土生产线、办公楼等，用于混凝土生产经营，租金前三年每年210万元且三年后逐年递增15%；租期5年（自2018年7月1日至2023年6月30日）。租金采取“先付后用”的方式按年计收，乙方应在合同签订三日内支付首年租赁的一半即105万元；余款105万元于2018年7月1日前付清。此外乙方需交纳租赁保证金25万元。合同第四条对租赁物修缮约定如下：甲方允许乙方在不损害租赁物主体结构和安全的基础上，对租赁物进行装修或改善以及增设他物。乙方如进行重大结构改造需事先通知甲方并征得甲方同意。合同第七条约定：合同终止后，对于乙方装饰、装修部分坚持来建去留原则处理。合同第八条约定违约责任：乙方擅自装修、改造、改动租赁结构的，拖欠租金费用达30日的，甲方有权解除合同、停水停电。吉星公司于2018年8月29日支付完毕首年租金210万元及保证金25万元，且于2019年1月18日预付张建昌下一年度部分租金50万元。 另查明，吉星公司根据政府相关职能部门的通知要求，对混凝土料场进行部分封闭，加强出厂车辆的清洁冲洗及密闭、覆盖等措施，以确保文明施工、避免对市政道路产生污染。2018年11月24日，张建昌以吉星公司擅自搭建、改造大棚、卫生间等租赁结构设施，拖欠租金费用达30日为由、发出解除合同通知书。吉星公司回函不同意解除，后张建昌于2018年12月10日发出“我方回函”，再次要求解除。后张建昌于2018年12月27日对厂房进行停电。 本院认为，本案中双方之间签订的合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。 关于合同履行过程中违约方如何确定。张建昌主张吉星公司存在擅自对租赁物进行改造及迟延支付租金的违约行为。针对改造，合同第四条已明确约定允许对租赁物进行修缮：“甲方允许乙方在不损害租赁物主体结构和安全的基础上，对租赁物进行装修或改善以及增设他物”。吉星公司的改造主要针对混凝土料场进行部分封闭，加强出厂车辆的清洁冲洗及密闭、覆盖等措施，以确保文明施工、避免对市政道路产生污染。吉星公司的改造行为并未有损合同目的实现，且现有证据并未显示吉星公司的改造行为影响到租赁物的主体结构或安全，故其改造行为不构成根本性违约。针对迟延支付租金的行为，吉星公司迟延支付的时间为2个月，张建昌主张多次催缴租金但无相应的记录显示；且合同履行过程中，吉星公司支付下一年度50万元租金时，张建昌微信回复“好”，已先后实际接受了违约方支付的价款，未提出其他异议。故张建昌于7月解除权形成时，仍然接受违约方的履约，考虑相对方由此产生的信赖及合同稳定性，应视为对解除权的放弃。吉星公司主张张建昌存在停水停电、阻碍经营的违约行为。张建昌虽发出了解除合同的通知，但吉星公司已经在接到通知后向法院提出诉讼，对解除合同的通知持有异议，在此情形下，对于合同的效力、履行情况及是否解除，应由人民法院作出认定，张建昌自行停电的行为存在违约。在此基础上，各方的租赁合同应继续履行，不应解除；本院予以确认张建昌发出的解除租赁合同通知书及我方回函不发生解除合同的效力。对于吉星公司主张的违约金42万，停电确给吉星公司带来损失，张建昌抗辩要求调整违约金，本院结合合同履行情况及断电期限情况酌情确定违约金为25万元；对于张建昌主张的违约金42万元，如前所述，改造行为并未造成租赁物的主体结构受损，对吉星公司逾期支付租金的行为本院酌情确定违约金为5万元。当事人互负到期债务的，可部分抵消。扣减吉星公司需支付张建昌的违约金后，张建昌尚需支付吉星公司违约金20万元。 综上，吉星公司的本诉主张部分成立，张建昌的反诉主张部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张建昌发出的《解除租赁合同通知书》及《我方回函》不发生合同解除效力，原告（反诉被告）云南吉星混凝土有限公司与被告（反诉原告）张建昌继续履行2018年5月15日签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）张建昌于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）云南吉星混凝土有限公司违约金200000元； 三、驳回原告（反诉被告）云南吉星混凝土有限公司的其余本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张建昌的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉减半收取3800元，由原告（反诉被告）云南吉星混凝土有限公司负担800元，由被告（反诉原告）张建昌负担3000元；反诉案件受理费减半收取3800元，由原告（反诉被告）云南吉星混凝土有限公司负担800元，由被告（反诉原告）张建昌负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。 审判员 李 解 二〇一九年一月三十日 书记员 姚婷婷