广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3556号原告：郭嘉嘉，女，1982年8月2日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：钟沛坚，广东粤鑫律师事务所律师。被告：广州市东汇置业有限公司，住所地广州市增城区永宁街翟洞村园墩山A1号305房。法定代表人：胡大为。委托代理人：赵树鳞，男，汉族，1982年11月8日出生，系该公司职员。被告：广州品渡投资有限公司，住所地广州市白云区西就街3号506A房。法定代表人：廖爱斌。委托代理人：杨海燕、刘志强，上海锦天城（广州）律师事务所律师、实习律师。原告郭嘉嘉诉被告广州市东汇置业有限公司（以下简称东汇置业公司）、广州品渡投资有限公司（以下简称品渡投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭嘉嘉的委托代理人钟沛坚，被告东汇置业公司的委托代理人赵树鳞，被告品渡投资公司的法定代表人廖爱斌及委托代理人杨海燕、刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭嘉嘉向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间房屋认购合同关系；二、两被告返还原告已付的购房款30万元及利息（利息自2018年3月20日起计至付清款之日止，暂计至2018年5月15日，按年利率6%计算）；三、两被告双倍返还定金60万元；四、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年3月17日，原告向被告认购广州市增城区永宁街新东城第一期2栋2层278-287、288、289三间相连一齐的商铺，并根据被告的安排指示先后共支付60万元整，其中30万元购房款、30万元定金。认购后，被告才告知原告商铺办了抵押登记，暂时无法办理网签手续须解除抵押后商铺才可签约过户。原告多次催告被告解除抵押，但被告一直忽悠，原告要求退还已付的款项被告均不理会。2018年3月，原告发出律师函给被告要求解约并退款，但被告仍不退款。另一方面，2017年3月30日，广州市出台购房新政，从2017年3月31日起商铺不能以个人名义购买，导致合同根本无法履行。被告东汇置业公司辩称：第一，根据双方签订的认购书，原告应在签订认购书时支付定金，三份认购书各10万元，2017年3月24日支付总房款的100%。至今被告东汇置业公司只收到原告支付的定金30万元，一直没有收到余下的全额房款，因此在认购书中原告存在违约情况。第二，三方就三个物业签订认购书，其中广州市增城区永宁街新东城一期二栋二层278-287、288房是干净的、产权清晰的物业，具体交付条件，因此原告无故违约，不支付房款，已经违反认购书的约定。至于289房，在签订认购书时明确存在抵押情况，但是被告东汇置业公司的工作人员已经通报了该情况，原告对该情况也是知悉的，因为该抵押情况一直在房管局有公示，原告作为买方不可能不去查册就购买。2017年3月24日，本来可以收到所有房款后办理涂销抵押，原告没有支付该房款，所以该房屋一直拖到2018年3月2日才解除抵押。即使该物业在签订认购书时存在瑕疵，现在已经解除抵押。关于原告提出2017年3月30日广州市出台的房产新政，原、被告双方在3月17日签订了认购书，并支付了定金，同时约定在新政出台前支付所有房款。综上，该三份合同均具备继续履行的能力。原告应继续履行且应承担延迟付款的违约责任。被告品渡投资公司辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。第一，被告品渡投资公司是中介服务公司，为原告提供了居间服务，促使原告与被告东汇置业公司签订了三份销售商铺的认购书，并且原告自愿向被告品渡投资公司支付了每套商铺10万元的居间服务费。被告品渡投资公司与原告因为是居间服务关系，而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，无论法庭最终认定认购书是否应该解除，都不应该在本案处理居间服务的问题。即使法庭合并处理两个不同的法律关系，那么被告品渡投资公司的居间服务已经完成，因原告未按照认购书的约定履行义务，被告品渡投资公司不存在过错，不应当退还居间服务费。第二，原告与被告东汇置业公司签订的三份认购书约定，2017年3月24日前原告应向被告东汇置业公司付清100%的房款，2017年3月28日前原告应当去被告东汇置业公司处签订商品房买卖合同。但是在认购书的履行过程中，原告并没有按照认购书的约定向被告东汇置业公司支付房款，也没有按时签订商品房买卖合同，原告的行为已经违约。而目前三份认购书都可以继续履行，也具备继续履行的条件，而被告东汇置业公司也当庭表态同意继续履行，在此基础上，我方认为原告应当与被告东汇置业公司继续履行认购书及相关条款的约定。第三，根据2017年3月30日广州市住房和城乡建设委员会官方发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第四点规定2017年3月30日前没有完成购房合同网签的但已经签订认购书或认购合同并且能够提供交付房款（含定金、首付款、部分房款）的银行凭证，仍然按原政策执行。原告所说的购房新政出台后不能以个人名义购买商铺不是事实，也不符合政策的规定。第四，三个商铺分别签订了不同的认购书，均是独立的个体，可以独立进行网签及履行合同。而被告品渡投资公司作为中介方，无需对被告东汇置业公司所收取的30万元定金及认购书里约定的是否双方退还定金的问题承担任何连带责任。经审理查明：2017年3月14日，品渡投资公司出具NO.099066《收款收据》证明收到郭嘉嘉交来购买东凌广场2＃2F228-287、288、289团购金20万元。同日，品渡投资公司出具NO.099057《收款收据》证明收到郭嘉嘉交来购买东凌广场2＃2F228-287、288、289团购费10万元。2017年3月17日，东汇置业公司（出售方，甲方）与郭嘉嘉（认购方，乙方）签订NO：SP0000650《新东城一期（商铺）认购书》，约定：“……认购物业：中国广州市增城‘新东城一期’2栋2层228-287号单元……建筑面积为101.76平方米……一、该物业原定价：2346450元，优惠折扣一口价，实收房款总额为￥1810000元（大写：壹佰捌拾壹万元整）。二、付款办法：乙方愿意按照一次性方式付款。（1）乙方同意签订本认购书时支付定金￥100000元（大写：壹拾万元整）。（2）乙方须于2017年3月24日前付清首期房款，即总房款的100%即￥1810000元（包含定金）。……四、认购条款1、乙方须于2017年3月28日前携带本认购书、定金票据、身份证明文件……到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，并交纳首期房款及相关费用。……”落款处出售方有东汇置业公司的盖章及销售经办人庞健平签名，认购方有郭嘉嘉签名。2017年3月17日，东汇置业公司（出售方，甲方）与郭嘉嘉（认购方，乙方）签订NO：SP0000651《新东城一期（商铺）认购书》，约定：“……认购物业：中国广州市增城‘新东城一期’2栋2层228-288号单元……建筑面积为147.74平方米……一、该物业原定价：2974788元，优惠折扣一口价，实收房款总额为￥2400000元（大写：贰佰肆拾万元整）。二、付款办法：乙方愿意按照一次性方式付款。（1）乙方同意签订本认购书时支付定金￥100000元（大写：壹拾万元整）。（2）乙方须于2017年3月24日前付清首期房款，即总房款的100%即￥2760000元（包含定金）。……四、认购条款1、乙方须于2017年3月28日前携带本认购书、定金票据、身份证明文件……到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，并交纳首期房款及相关费用。……”落款处出售方有东汇置业公司的盖章及销售经办人庞健平签名，认购方有郭嘉嘉签名。2017年3月17日，东汇置业公司（出售方，甲方）与郭嘉嘉（认购方，乙方）签订NO：SP0000652《新东城一期（商铺）认购书》，约定：“……认购物业：中国广州市增城‘新东城一期’2栋2层228-289号单元……建筑面积为147.54平方米……一、该物业原定价：3358903元，优惠折扣一口价，实收房款总额为￥2760000元（大写：贰佰柒拾陆万元整）。二、付款办法：乙方愿意按照一次性方式付款。（1）乙方同意签订本认购书时支付定金￥100000元（大写：壹拾万元整）。（2）乙方须于2017年3月24日前付清首期房款，即总房款的100%即￥2400000元（包含定金）。……四、认购条款1、乙方须于2017年3月28日前携带本认购书、定金票据、身份证明文件……到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，并交纳首期房款及相关费用。……”落款处出售方有东汇置业公司的盖章及销售经办人庞健平签名，认购方有郭嘉嘉签名。2017年3月17日，东汇置业公司出具NO.0043579《收款收据》证明收到郭嘉嘉购买增城区永宁街凤凰北横路228号289房定金10万元。同日，东汇置业公司出具NO.0043578《收款收据》证明收到郭嘉嘉购买增城区永宁街凤凰北横路228号288房定金10万元。同日，东汇置业公司出具NO.0043577《收款收据》证明收到郭嘉嘉购买增城区永宁街凤凰北横路228号287房定金10万元。郭嘉嘉与庞健平的微信聊天内容：2017年3月17日，庞健平称：“你私人那几套电商优惠款转我帐，转了下午就先办手续，然后公司那五套需要退的电商我尽量让他下午先给你退，等你确定收到退款，我这边再帮你去补交你转到我账上的电商款，如果今天不退就等确定退了我再帮你补交上去。需要退的定金就再等等，你看这样行吗？”郭嘉嘉：“可以。你发私人账号给我吧。”庞健平：“中国银行：62178570000****5341（惠东华侨城支行）庞健平”。2017年6月18日，郭嘉嘉：“收到。签了承诺函就要无限期等了。如果那间你们公司还解决不了，我不要了。三个多月了。我不差一个月一万多块钱的。”庞健平：“也是，你就是要个保障！明白”。郭嘉嘉：“上次你这样告诉我，过了这么久，还是这样处理”。2017年7月4日，庞健平：“不好意思这两天比较忙，东陵是集团抵押不是个人，所以比较麻烦的，就算是二手房赎契出来交易正常也是三四个月的时间，所以这个时间其实是正常的，而且你可以要求其赔偿你损失，只是你也没提出了”。2018年2月25日，庞健平：“不好意思，郭总，这两天礼拜我上公司系统查看总经理批复结果显示总经理还没有批复，处理的结果是公司从去年6月就和工行的交涉至今，银行方面都没允许我们单独解押你那间铺，因为当时东陵是整体抵押了一××××二十多间铺的，所以我们已经打了申请让公司给你退，并会有相应的赔偿条件，现在就是等总经理签字，明天应该都上班了，我会帮你加紧跟进的，所以抱歉让你只能在等几天了！”郭嘉嘉：“我之前是三间一共60万的。赔偿不用了一年利息也就万把块，没所谓了，尽快帮我安排退我60万本金就行了，谢谢”。庞健平：“我尽量给我跟紧些，耽误你那么久实在不好意思，有消息马上告诉你”。2018年3月16日，庞健平：“郭总，之前那套289已经解押出来了，你可以过去网签了，因为公司一直在办理解押的事所以集团总经理一直未签字同意给你退，现在办下来了，你也放心可以去签了”。郭嘉嘉：“我不要了啊。之前跟你说过的。你们公司真够可以的。”另查明，2018年5月23日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》记载：增城市永宁街凤凰北横路228号287房（以下简称287房）产权人为广州市东汇置业有限公司，该房屋于2017年10月31日被查封；增城市永宁街凤凰北横路228号288房（以下简称288房）产权人为广州市东汇置业有限公司，该房屋于2017年10月31日被查封；增城市永宁街凤凰北横路228号289房（以下简称289房）产权人为广州市东汇置业有限公司，未存在抵押或查封等他项权利信息。再查明，2018年12月21日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》记载：287房于2018年10月29日被查封；288房于2018年10月29日被查封；289房于2018年10月29日被查封。庭审期间，郭嘉嘉陈述：一、我支付的60万元，其中30万元在东汇置业公司的经营场所刷POS机支付，另外30万元支付到东汇置业公司或品渡投资公司的工作人员庞健平的个人账户。二、我在2017年3月24日知道涉案房屋中的一间存在抵押情况，是庞健平告知我的。我与品渡投资公司没有签订居间合同，我不可能知道东汇置业公司与品渡投资公司的关系。东汇置业公司陈述：一、289号房在郭嘉嘉签订认购书时已经存在抵押情况，我方员工已经通报了该情况，郭嘉嘉对该情况也是知悉的。郭嘉嘉没有支付该房的房款，所以该房一直拖到2018年3月2日才解除抵押。二、我方确认收到郭嘉嘉支付的30万元定金，是郭嘉嘉在2017年3月14日在我公司销售部刷POS机支付的。POS机是品渡投资公司的，品渡投资公司把收取的30万元支付给我方，所以我方确认收到30万元定金，我方在2017年3月17日才出具收据给郭嘉嘉。三、我方委托品渡投资公司对涉案房屋进行销售。品渡投资公司陈述：一、认购书中的销售人员写了我方的工作人员的名字，所以是我方促使郭嘉嘉与东汇置业公司签订三份认购书，才收取了居间服务费。二、我方确认郭嘉嘉刷POS机支付到银行账户是我方的银行账户。三、东汇置业公司委托我方去寻找客户。本院认为：郭嘉嘉与东汇置业公司于2017年3月17日签订的三份《新东城一期（商铺）认购书》是预约合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于郭嘉嘉请求解除其与东汇置业公司之间的认购合同关系及返还定金的问题。由于上述三份认购书中买卖的涉案287房、288房、289房现已被法院查封，合同现无法继续履行，故郭嘉嘉请求解除上述三份认购书中其与东汇置业公司的认购合同关系（实质上是请求解除三份认购书），理据充分，本院予以支持。东汇置业公司确认收到郭嘉嘉支付的涉案287房、288房、289房定金共30万元，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，郭嘉嘉请求东汇置业公司返还定金30万元，本院予以支持。对于东汇置业公司、品渡投资公司关于郭嘉嘉未在认购书约定的时间付清房款和签订商品房买卖合同存在违约行为的抗辩意见。由于郭嘉嘉在得知289房存在抵押的情况下一直与东汇置业公司进行磋商，故郭嘉嘉未继续支付其余房款及签订商品房买卖合同，然而2017年10月31日287房与288房均被法院查封，此后虽然289房已经解除抵押，但是涉案三间商铺在2018年10月29日均被法院查封，因此，综合考虑郭嘉嘉虽然存在先违约行为，但是东汇置业公司的后违约行为直接导致涉案三间商铺无法继续出售给郭嘉嘉，因此，东汇置业公司与品渡投资公司的上述抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。关于郭嘉嘉主张东汇置业公司与品渡投资公司共同承担返还定金义务的问题。由于东汇置业公司与品渡投资公司均确认郭嘉嘉在东汇置业公司销售现场的POS机刷卡支付30万元且收款账户系品渡投资公司的银行账户，也就是说，郭嘉嘉支付的30万元定金是由品渡投资公司收取，因此，郭嘉嘉请求东汇置业公司、品渡投资公司共同承担返还定金30万元的义务，合理合法，本院予以支持。但对于郭嘉嘉请求东汇置业公司、品渡投资公司赔偿利息损失，于法无据，本院不予支持。关于郭嘉嘉请求东汇置业公司、品渡投资公司双倍返还定金的问题。郭嘉嘉主张其在签订认购书之后才得知涉案289房存在抵押的情况，虽然东汇置业公司主张其员工已在郭嘉嘉签订认购书时已经将该情况告知郭嘉嘉，但是其未能提交证据予以证实，因此，郭嘉嘉主张东汇置业公司双倍返还289房的定金20万元（含定金10万元），本院予以支持。但是品渡投资公司并非认购书的当事人，根据合同相对性原则，郭嘉嘉请求品渡投资公司承担双倍返还定金的责任，于法无据，本院不予支持。对于287、288房的定金应否双倍返还的问题，由于该两间商铺在郭嘉嘉签订认购书至约定签订《商品房买卖合同》的时间内并不存在影响买卖的情况，且郭嘉嘉未提交证据证明287、288、289房须一并购买，而该三间商铺存在独自的产权，故郭嘉嘉主张双倍返还287、288房的定金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于郭嘉嘉请求返还30万元购房款的问题。品渡投资公司称庞健平是其工作人员且出具收款收据证实收到郭嘉嘉交纳涉案三间商铺的团购金30万元，但由于品渡投资公司未将涉案289房存在抵押的情况告知郭嘉嘉，且现涉案三间商铺均已被法院查封，郭嘉嘉与东汇置业公司的认购合同关系解除，因此，郭嘉嘉请求品渡投资公司返还30万元团购金，本院予以支持。对于郭嘉嘉请求东汇置业公司承担返还义务，但其未提交证据证明品渡投资公司已将该30万元支付给东汇置业公司，且该30万元系支付到庞健平的个人账户，东汇置业公司对此表示不知情且否认收到该30万元，因此，郭嘉嘉请求东汇置业公司承担返还义务，理据不足，本院不予支持。对于品渡投资公司辩称该30万元是居间服务费，但其未提交合法有效证据证明其与郭嘉嘉之间存在居间合同关系，故本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭嘉嘉与被告广州市东汇置业有限公司于2017年3月17日签订的NO：SP0000650《新东城一期（商铺）认购书》、NO：SP0000651《新东城一期（商铺）认购书》、NO：SP0000652《新东城一期（商铺）认购书》。二、被告广州市东汇置业有限公司、广州品渡投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭嘉嘉返还NO：SP0000650《新东城一期（商铺）认购书》中的定金10万元。三、被告广州市东汇置业有限公司、广州品渡投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭嘉嘉返还NO：SP0000651《新东城一期（商铺）认购书》中的定金10万元。四、被告广州市东汇置业有限公司、广州品渡投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭嘉嘉返还NO：SP0000652《新东城一期（商铺）认购书》中的定金10万元。五、被告广州市东汇置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭嘉嘉加倍返还NO：SP0000652《新东城一期（商铺）认购书》中的定金10万元。六、被告广州品渡投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭嘉嘉返还团购金30万元。七、驳回原告郭嘉嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12830元，由原告郭嘉嘉负担2030元，由被告广州市东汇置业有限公司、广州品渡投资有限公司负担10800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  赖葵花人民陪审员  陈丽华二〇一九年一月二十二日书 记 员  阮柳静