北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终11506号上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀忠，男，1970年11月20日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张静，女，1973年5月11日出生，汉族，北京诚安达货物运输有限公司财务，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：荀焕志，北京王峻岩律师事务所律师。上诉人李秀忠因与被上诉人张静租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李秀忠，被上诉人张静及其委托诉讼代理人荀焕志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李秀忠上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李秀忠给付张静丰台区南苑机场北近距导航台西侧八号院土地中间三分之一面积地上物造价价值损失100000元；2.撤销一审判决第三项，改判李秀忠给付张静租金损失20000元。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决错误。我与中国人民解放军95810部队（以下简称95810部队）签订《军队房地产租赁合同》约定的条款，张静是知道的，该合同约定的内容对张静亦具有同等法律效力，其明知该合同中约定涉案土地不能转让仍进行租赁，应对转让协议无效承担50%的责任，一审判决我承担70%的责任明显错误。评估涉案房屋时应当按照2007年的建筑价值来评估，并应分摊地上物实际使用年限，考虑房屋内装修及设备、设施的折价，一审判决按照2016年建造房屋价值来评估错误。我与张静约定租赁用途为办厂，其未经我同意擅自改变租赁用途，且合同也约定了不得转租。张静未提供证据证明其损失，即使有损失，也不超过20000元。且，张静一直未按约定向我交纳相应占地使用费，存在违约。张静辩称，不同意李秀忠的上诉请求。同意一审判决。李秀忠向一审法院起诉请求：判令张静支付自2012年1月1日至2016年12月31日的占地使用费66665元。张静在一审中提出反诉，请求判令李秀忠赔偿：1.在涉诉土地上修建的所有地上物市值600000元；2.租金收入损失481136元，自反诉日2014年3月17日计算至2016年12月31日；3.对实际使用人的违约损失120000元，按照对方要求的六个月租金计算；4.另行租赁办公室费用51000元。一审法院认定事实：2006年6月1日，95810部队（甲方）与刘俊山（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落在甲方北近距导航台西侧、面积为1950平方米的土地出租给乙方使用；租赁用途为办厂；年租金为人民币40000元；租赁期限10年，即自2007年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期间内新建房屋、设备、场地、围墙、道路等新建和维修费用，由乙方负责；甲方对该房地产拥有所有权，乙方只有有偿使用权；在租期内，乙方自建建筑可自行处理，并负责清理场地；租赁期满后，乙方将该房地产交还甲方；乙方不得将承租的房地产转让给他人使用或与他人互换使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途；协议期间，甲方因国家或军事建设和任务的需要，必须占用该房地产时，乙方必须在通知时间内无条件搬出；乙方应当持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》，自领证之日起三十日内，到当地人民政府房地产管理部门登记备案，其手续费由乙方承担。2007年5月25日，刘俊山（转让方）与李秀忠（受让方）签订《转让协议》，约定：刘俊山将坐落于导航台西侧、面积为1950平方米的土地以每年肆万元的军地房地产转让给李秀忠，租赁用途为办厂，期限为10年，即自2007年1月1日起至2016年12月31日止；刘俊山将其于2007年1月1日与95810部队签订的《军队房地产租赁合同》转让给李秀忠，由李秀忠继续履行该租赁合同，合同条款不变；自本转让协议签字生效之日起，刘俊山不再享有原租赁合同中的权利，亦不再承担原租赁合同中的义务，在此之后的债权债务亦由李秀忠负责。该份《转让协议》落款处除刘俊山、李秀忠签字外，另盖有95810部队的印章。2007年6月4日，李秀忠（转让方）与张静（受让方）签订《转让协议》，约定：李秀忠将从刘俊山租下坐落在导航台西侧，面积为1950平米的土地三分之一面积为648平米转让给张静；租金2007年为16666元，以后每年为13333元；租赁用途为办厂，期限为10年，即自2007年1月1号起至2016年12月31日止；转让方李秀忠将于刘俊山于2007年1月1日与95810部队签订的《军队房地产租赁合同》转让三分之一给张静，由张静继续履行该合同，合同条款不变，自本转让协议签字生效日起，李秀忠不再享有转租给张静的三分之一的土地的原租赁合同中的权利，亦不再承担原租赁合同中的义务，在此之后的三分之一的土地债权债务由张静负责。上述《转让协议》落款处载有李秀忠、张静签字，但未有95810部队签章。上述《转让协议》主文下方有附图一张，庭审中，李秀忠、张静一致认可：附图中的三部分从左向右依次为1号地、2号地、3号地；该《转让协议》中约定由李秀忠转让给张静的系2号地，当时系空地；该地块东西长18米，南北长36米。2012年3月，李秀忠将张静诉至法院，以张静拒付租金为由诉请解除上述《转让协议》，并诉请张静向其支付2009年至2012年的租金40000元。法院于2012年9月20日作出（2012）丰民初字第08954号民事判决，以“李秀忠、刘俊山与95810部队签订《转让协议》，约定由李秀忠受让取得刘俊山与95810部队签订的《军队房地产租赁合同》中刘俊山所有的权利、义务，因该《转让协议》经95810部队签章认可，故李秀忠现系坐落在导航台西侧面积为1950平米土地的承租人。李秀忠与张静另签有《转让协议》一份，其中有关于张静取得《军队房地产租赁合同》三分之一土地的债权、债务的内容，但经查，李秀忠、张静均未将该协议内容通知95810部队，95810部队现亦明确表示不认可该《转让协议》，故李秀忠、张静之间关于张静受让取得合同权利、义务的约定内容不发生法律效力。李秀忠与张静签订的《转让协议》中另有关于土地租金数额、租赁期限以及租赁用途的约定，李秀忠根据该协议将其承租的导航台西侧面积为1950平米土地的三分之一部分即2号地交付给张静，张静亦依据该协议对2号地实际占有使用并向李秀忠交纳租金，故该《转让协议》具备租赁合同的实质内容，李秀忠与张静之间实系转租关系。但李秀忠将其承租的土地分割后转租给张静，未经95810部队同意，现95810部队对李秀忠的转租行为亦不予认可，故李秀忠的转租行为应属无效，其向张静主张的租金实际应为占有使用费。因张静自协议签订后实际占有使用2号地至今，故其应按照协议中约定的租金标准向李秀忠支付相应的占有使用费，但该占有使用费应适用两年的诉讼时效，而对未明确约定交付时间的费用可适用每届满一年时支付，故本案中张静仅需向李秀忠支付2010年1月1日至2011年12月31日期间的占有使用费。”为由，判决：“一、李秀忠与张静二〇〇七年六月四日签订的《转让协议》无效。二、张静于本判决生效之日起十日内向李秀忠支付占有使用费二万六千六百六十六元。三、驳回李秀忠的其他诉讼请求。”后张静提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年12月18日作出（2012）二中民终字第17916号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年7月，95810部队将李秀忠诉至法院，以李秀忠擅自将租赁物转租给张静为由，诉请解除2006年6月1日签订并于2007年5月25日由李秀忠受让的《军队房地产租赁合同》、李秀忠限期腾退土地，并支付自2013年1月1日起至实际腾退之日止的土地租金。法院于2015年1月5日作出（2013）丰民初字第14005号民事判决，以李秀忠擅自将2号地转租给张静为由，判决：一、解除95810部队与李秀忠之间的《军队房地产租赁合同》；二、李秀忠于判决生效后三十日内将坐落于北京市丰台区南苑机场北近距导航台西侧的土地腾退给95810部队，并自二○一五年一月一日始按每日一百零九元五角的标准向95810部队支付土地使用费至实际腾退之日止；三、驳回95810部队的其它诉讼请求。后李秀忠提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年4月23日作出（2015）二中民终字第02386号民事判决：驳回上诉，维持原判。在（2016）丰民初字第4978号案件审理过程中，张静申请对涉案2号地地上物造价价值进行价格评估，法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对此进行评估，该公司于2016年10月25日出具《国宏信（民）字2016第165112号北京市财产价格评估结论书》，经运用成本法，评估标的评估价值为591837元，评估基准日为2016年3月31日，其中土建、装修工程项目的重置价值为668575.87元、评估价值为568289元，安装工程项目的重置价值为39246.52元、评估价值为23548元。2009年4月15日，张静委托李树强与胡雪松签订《库房租赁合同》，约定：库房为南苑机场内北门西侧六号院北库一间100平米；租赁期限为3年，自2009年4月15日起至2012年4月16日止；年租金共计17000元整，承租方应2次交清。后李树强代表张静与胡雪松续签合同，约定租赁期为2012年4月16日起至2013年4月15日止，年租金共计28000元。2013年4月16日，张静（出租方、甲方）与胡雪松（承租方、乙方）签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区南苑机场院内西侧路6号（警备东路6号）的仓库和办公室（以下简称租赁物）租赁予乙方使用；租赁物面积经甲乙双方确认为：仓库面积100平方米；甲方确保拥有租赁物的所有权及使用权，如发生因甲方对租赁物所有权及使用权的原因而造成乙方不能使用的情况，甲方退还乙方全部租金；租赁期限1年，即自2013年4月16日起至2014年4月15日止；租金为28000元；未经乙方同意甲方不得提前终止合同，如甲方确需提前解约，需提前一个月通知乙方，并由甲方退还乙方本合同提前终止日之后已支付房租，方可解约。2014年4月15日，张静与胡雪松续签合同，约定租赁期限为2014年4月16日起至2015年4月15日止，租金为28000元。庭审中，张静主张因其与李秀忠发生纠纷，胡雪松于2014年9月底、10月初退租，其就此申请倪益新出庭作证。2011年12月10日，张静（出租方、甲方）与张鸿涛（承租方、乙方）签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区南苑机场院内西侧路6号（警备东路6号）的仓库和办公室（以下简称租赁物）租赁予乙方使用；租赁物面积经甲乙双方确认为：仓库面积200平方米，办公室2间面积共36平方米；甲方确保拥有租赁物的所有权及使用权，如发生因甲方对租赁物所有权及使用权的原因而造成乙方不能使用的情况，甲方退还乙方全部租金；租赁期限五年，即自2011年12月16日起至2016年12月15日止；租金为仓库0.8元/㎡，一年费用57600元，2间办公室1元/㎡，一年费用12960元，总计年租金70560元，以后每年递增5%；未经乙方同意甲方不得提前终止合同，如甲方确需提前解约，应于本合同提前终止日之前向乙方支付六个月租金作为赔偿，并由甲方退还乙方本合同提前终止日之后已支付的房租，方可解约。庭审中，张静主张因其与李秀忠发生纠纷，张鸿涛于2014年10月初退租，其就此申请张鸿涛出庭作证。2012年5月28日，张静（出租方、甲方）与北京东方美瑞服装有限公司（以下简称东方美瑞公司，承租方、乙方）签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区南苑机场院内西侧路6号（警备东路6号）的仓库和办公室（以下简称租赁物）租赁予乙方使用；租赁物面积经甲乙双方确认为：仓库面积200平方米，办公室1间面积共15平方米；租赁期限四年，即自2012年5月28日起至2016年5月27日止；租金为每年58500元。庭审中，张静主张上述合同为续租合同，其系于2011年5月28日始将上述租赁物出租给东方美瑞公司使用，但未提供充分证据予以佐证。庭审中，李秀忠主张张静对其无权转租2号地是明知的，故因无权转租给张静造成的损失双方应当承担同等责任，但就此未提供充分证据予以佐证。李秀忠另主张2号地地上物系其与张静共同建造，亦未提供充分证据予以佐证。李秀忠主张张静使用房屋直至2016年10月，对此张静不予认可，其主张使用房屋至2015年8、9月份，就此双方均未提供证据予以佐证。此外，李秀忠申请对涉案2号地地上物造价价值以双方之间的《转让协议》签订之日即2007年6月4日作为基准日重新予以评估，且不同意再次委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，张静则不同意重新评估。关于张静主张的违约损失和另行租赁办公室的费用，其未提供证据予以佐证。一审法院认为：本案中，李秀忠与张静于2007年6月4日签订的《转让协议》已被生效裁判确定为无效，现张静同意按照每年13333元的标准向李秀忠支付2012年1月至2016年12月期间的占地使用费，对此法院不持异议。本案的争议焦点在于李秀忠应否向张静赔偿涉案土地的地上物损失及其出租房屋的租金损失、违约损失和另行租赁办公室的费用。根据合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李秀忠虽主张张静对其无权转租2号地是明知的，且2号地地上物系其与张静共同建造，但均未提供充分证据予以佐证，对此法院不予采信，李秀忠对于合同无效应负主要责任。张静虽对李秀忠无权转租并不知情，但其作为土地承租人未对合同涉及的重要事实尽到审慎的注意义务，从而未能避免损失的发生，对于由此导致的损失，亦应负有次要责任。综合本案事实，法院酌情确定李秀忠和张静各自应负担的责任比例分别为70%和30%。关于地上物造价价值损失，李秀忠主张应以合同签订之日作为评估的基准日于法无据，法院对此意见不予采纳。根据评估结论，李秀忠应向张静赔偿地上物造价价值损失414285.9元。关于租金损失，张静提供的租赁合同共涉及三个相对人，现分析如下：关于其与胡雪松签订的合同，双方约定租期至2015年4月15日，因租赁物涉诉，胡雪松于2014年9月底、10月初退租，法院酌情确定按照2014年10月1日计算，张静因此产生的租金损失为15166.7元，李秀忠应向其赔偿10616.7元；关于其与张鸿涛签订的合同，双方约定租期至2016年12月15日，因租赁物涉诉，张鸿涛于2014年10月初退租，法院酌情确定按照2014年10月1日计算，张静因此产生的租金损失为155820元，李秀忠应向其赔偿109074元；关于其与东方美瑞公司签订的合同，现有证据表明合同系于2012年5月28日签订，此时其与李秀忠已经发生纠纷，其据此主张租金损失于法无据，对此法院不予支持。关于张静主张的违约损失和另行租赁办公室的费用，因其未提供证据予以佐证，法院亦不予支持。判决：一、张静于判决生效后七日内向李秀忠支付自2012年1月1日至2016年12月31日期间的占地使用费66665元。二、李秀忠于判决生效后七日内给付张静丰台区南苑机场北近距导航台西侧八号院土地中间三分之一面积地上物造价价值损失414285.9元。三、李秀忠于判决生效后七日内给付张静租金损失119690.7元。四、驳回李秀忠的其他诉讼请求。五、驳回张静的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院核实，一审判决表述本院（2012）二中民终字第17916号民事判决的作出日期有误，应为2012年12月14日，本院予以更正。国宏信（民）字2016第165112号《北京市财产价格评估结论书》记载，依据北京市涉案涉诉财产价格鉴定操作规范相关规定对评估标的进行折旧计算，确定评估标的的评估价值，土建工程、装修工程、安装工程设备的综合成新率依据北京市涉案涉诉财产价格鉴定操作规范相关标准结合现场勘验实际情况计算得出，其中，土建、装修工程项目重置价值为668575.87元，按照砖混建筑使用年限，结合现场勘验标的物现状确认综合成新率，评估价值为568289元；安装工程项目重置价值为39246.52元，按照水电设备使用年限，结合现场勘验实际状态确认综合成新率，评估价值为23548元；两项重置价值合计707822.39元，两项评估价值合计591837元。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于合同无效的过错责任，虽然李秀忠上诉主张张静明知李秀忠与95810部队签订《军队房地产租赁合同》中关于涉案租赁物不能转让的条款仍进行租赁，但是，张静对此不予认可，且根据李秀忠提供的现有证据亦不足以证明其该项主张，故本院对于李秀忠该项主张不予采信。根据生效民事判决书的认定，李秀忠将其承租的土地分割后转租给张静，未经95810部队同意，95810部队对李秀忠的转租行为亦不予认可，李秀忠的转租行为应属无效，而李秀忠作为涉案土地的出租人，明知其与95810部队约定“乙方不得将承租的房地产转让给他人使用或与他人互换使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途”，其在未取得95810部队同意的情况下将土地转租给张静，应对由此造成李秀忠与张静之间《转让协议》无效承担主要责任，李秀忠上诉主张张静应承担50%责任，依据不足，本院不予支持。关于张静主张的地上物损失，本院认为，李秀忠对于《转让协议》无效承担主要责任，经本院审查，一审判决李秀忠赔偿张静地上物损失的金额并无明显不当，本院对于该结果予以维持，李秀忠就此提出的上诉意见，依据并不充分，本院不予支持。关于张静主张的租金损失，双方《转让协议》约定租赁用途是办厂，可以认定李秀忠对于张静承租土地后需建造地上物用于经营是明知的，考虑到双方的过程责任程度，并根据张静提交的证据，本院认为，一审判决李秀忠赔偿张静租金损失的金额并未明显超出合同无效损失赔偿范围，本院对于该结果予以维持，李秀忠就此提出的上诉意见，依据并不充分，本院不予支持。综上，李秀忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费733元，由李秀忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇一九年十二月二日法官助理 江 潇书 记 员 陈 雪