山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初7843号原告：郑玉珍，女，1960年02月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。原告：聊城市东昌府区郑家镇和聚家园。住所地：聊城市东昌府区郑家镇驻地。责任人：郑玉珍。上列二原告的委托诉讼代理人：刘洪亮，男，1966年11月11日出生，汉族，住山东省聊城市江北水城旅游度假区，系聊城市东昌府区郑家镇和聚家园经理。上列二原告的委托诉讼代理人：张化刚，聊城市东昌府区郑家法律服务所法律工作者。被告：孙振明，男，1993年07月21日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。原告郑玉珍、聊城市东昌府区郑家镇和聚家园（以下简称和聚家园）与被告孙振明合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月05日依法公开开庭进行了审理。原告郑玉珍、和聚家园的委托诉讼代理人及被告孙振明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑玉珍、和聚家园向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告房款41040元及违约金8208元（41040元×20%=8208元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户180户的和聚家园小区（6层楼房）。经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。郑家和聚家园项目，经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批、经聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。建设手续审批后，该项目实际于2013年年底开始动工建设，于2014年11月份竣工。该小区楼房开始建设时就有人开始认购。执行价格1—4层2280元／平方米；5层2180元／平方米；6层2080元／平方米。该楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》，原告郑玉珍亲自在合同中签字并加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章。办理聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区楼房房产手续，依据《房屋买卖合同》第一条（房屋的基本情况：该房屋系为落实新农村建设，经有关部门批准，由甲方在郑家镇原粮所院内，建设的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼，可以出租、转让。根据新农村建设的相关政策，随时办理房产手续）的规定办理房产手续。2013年11月17日，被告孙振明与原告郑玉珍签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的03号楼03单元03楼西户（3306室），建筑面积为103平方米（每平方米2280元），地下室面积16平方米（每平方米1200元），总计以254040元的价格卖给被告孙振明；约定被告孙振明于2013年12月16日支付50000元；双方于2013年12月17日签定了《房屋买卖合同》，由双方签字，原告郑玉珍并加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的公章。合同签订后，被告孙振明于2013年12月16日支付原告郑玉珍50000元。于2014年05月07日至2015年11月11日分五次支付原告郑玉珍163000元，共支付原告房款213000元。原告根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告孙振明使用（即将房屋钥匙交付给被告孙振明），原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但被告孙振明自交付213000元后，剩余房款一直拒不交付，原告于2018年01月29日，向被告孙振明发出通知，要求被告孙振明于腊月26日（即2018年02月11日前）将剩余房款交清，但被告仍然不予交付。原告再次于2018年08月01日向被告孙振明发出通知，要求被告孙振明三日内交清房款，但被告置之不理，仍然不予交付。被告孙振明的行为违背了《房屋买卖合同》第三条的规定，故诉求被告偿还拖欠的房款及违约金。被告孙振明辩称，被告持有的《房屋买卖合同》上面的章是公章不是财务章；原告到现在没有给被告办理房产证；被告持有的《房屋买卖合同》上面的房屋建筑面积是98平方米，不是103平方米；2018年01月29日之前原告没有向被告催要过房款；被告交付了258000元房款，不是213000元的房款。被告有交付房款198000元的单据及丢失了的两张付款单据可以证明房款已经交清。原告郑玉珍、和聚家园为支持其主张，提交了如下证据：1．郑政发【2013】28号郑家镇人民政府文件一份，用以证明原郑家粮所位置，设计建筑面积19720平方米，住户180户的和聚家园小区项目，经镇党委政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目的事实。2．中华人民共和国建筑工程施工许可证一份，用以证明聊城市东昌府区郑家镇和聚家园是经过建筑工程许可施工的建设项目的事实。3．建设工程质量监督注册登记证一份，用以证明该项目是在监督的情况下施工的事实。4．建设工程施工图设计文件审查合格证书一份。用以证明该和聚家园项目图纸设计审查合格的事实。5．原被告签订的《房屋买卖合同》一份及付款单据六张，用以证明原被告之间具有房屋买卖的事实、被告支付房款213000元及被告向原告购买地下室的事实。7．原告向被告发送的催款通知书照片两份，用以证明原告因被告拖欠楼房款曾向被告送达催款通知书的事实。8.和聚家园和郑玉珍出具的情况说明一份，用以证明和聚家园小区楼房售楼程序。上述证据经当庭质证，被告对原告提交的《房屋买卖合同》中第三条约定的房屋面积有意见，辩称不是103平方米，而是98平方米；辩称被告持有的《房屋买卖合同》中没有有关地下室的约定，也没有第六大条中第2条的一些内容。其他证据没有异议。鉴于涉案《房屋买卖合同》中的签字和捺印被告认可为其所签字和捺印，故上述原告提交的证据，予以确认，作为认定案件事实的依据，并在卷佐证。被告孙振明为支持其辩称，提交了如下证据：9．《房屋买卖合同》及七张交房款的单据（复印件）一份，用以证明原被告之间房屋买卖的事实及被告已经支付全部房款的事实。10.被告孙振明等人与王敏的通话录音，用以证明房款已经交清的事实。经当庭质证。原告对被告提交的《房屋买卖合同》的真实性没有异议，但向法庭说明:被告购房比较早，签字合同时合同中注明的房屋建筑面积是98平方米，但后来经设计院测量涉案房屋建筑面积应该是103平方米，所以后来就将原告方的合同更改为103平方米，但对被告持有的合同未有更改。对原告的解释，被告承认原告口头告诉了被告购买的房屋建筑面积为103平方米。对于《房屋买卖合同》中没有涉及地下室的问题，原告解释：因原告购房比较早，对应的地下室还没有定下来，地下室是后来又分配的。关于被告提交的录音，原告认为通话人的身份不确定，不能作为证据使用。上述被告提交的《房屋买卖合同》及交房款单据，因原告无异议，本院予以确认。对于被告提交的录音，因原告对语音的来源有异议，且该录音也不能证明被告交付房款的数额及被告丢失单据的情况，故被告提交的录音无法作为本案认定事实的依据。因案情需要，本院对涉案人王敏进行了询问，王敏的证言证明：房价原告郑玉珍说了算。被告孙振明是否交清了房款及被告孙振明丢失交付房款的单据事实，王敏不知道。经质证，原告无异议，被告孙振明不予认可。根据双方当事人的陈述及本院确认的证据，认定如下事实：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户180户的和聚家园小区（6层楼房）。经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。郑家和聚家园项目，经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批、聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。建设手续审批后，该项目实际于2013年年底开始动工建设，于2014年11月份竣工。该小区楼房开始建设时就有人开始认购。执行价格：1—4层2280元／平方米；5层2180元／平方米；6层2080元／平方米。该楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》并加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章。办理聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区楼房房产手续，依据《房屋买卖合同》第一条（房屋的基本情况：该房屋系为落实新农村建设，经有关部门批准，由甲方在郑家镇原粮所院内，建设的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼，可以出租、转让。根据新农村建设的相关政策，随时办理房产手续）的规定办理房产手续。2013年12月16日，被告孙振明向原告郑玉珍交付购房首付定金50000元，欲购买原告郑玉珍建设的并享有所有权的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的03号楼03单元03层西户（3306室）。2013年12月17日，被告孙振明与原告郑玉珍签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的03号楼03单元03层西户（3306室），建筑面积为98平方米（每平方米2280元），以223440元的价格卖给被告孙振明；约定被告孙振明于2013年12月18日内交付首付定金50000元；双方还约定了逾期付款的违约责任（《屋买卖合同》第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金，合同继续履行。┉┉）。双方在《房屋买卖合同》中签字，原告郑玉珍并加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的公章。合同签订前，被告孙振明于2014年05月07日支付原告郑玉珍购房款71000元，于2014年08月01日支付原告郑玉珍购房款30000元，于2014年11月28日支付原告郑玉珍购房款32000元，于2015年07月05日支付原告郑玉珍购房款15000元，于2015年07月05日支付原告郑玉珍购房款15000元，于2015年11月11日支付原告郑玉珍购房款15000元，被告总计交付房款213000元。被告孙振明还于2014年12月24日交付原告电费1000元、开口费及物业管理费3000元。被告孙振明向原告购买的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的03号楼03单元03层西户（3306室）楼房的建筑面积，双方签订《房屋买卖合同》后，经设计院测量后，建筑面积为103平方米。原告在其持有的合同上面作了更改，并口头告知了被告孙振明，但未有对被告孙振明持有的《房屋买卖合同》进行更改。2013年12月17日，被告孙振明与原告郑玉珍签订《房屋买卖合同》后，被告孙振明又购买了原告的一地下室，建筑面积为16平方米，计款19200元。（1200元／平方米）。原告将被告购买的一地下室及楼房总价款254040元填补在双方签订的《房屋买卖合同》第三条中。但未对被告孙振明持有的《房屋买卖合同》予以填补。原告根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告孙振使用（即将房屋钥匙交付给被告孙振明）。原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，被告孙振明自交付213000元房款后，剩余房款一直不予交付，原告于2018年01月29日，向被告孙振明发出通知，要求被告孙振明于腊月26日（即2018年02月11日前）将剩余房款交清，但被告孙振明仍然不予交付。原告再次于2018年08月01日向被告孙振明发出通知，要求被告孙振明三日内交清房款，但被告仍然不予交付。本院认为，原告和聚家园因未依法工商登记，不具备法人资格，也非其他合法组织，故在本案中不具备诉讼主体资格，不能作为本案的原告。原告郑玉珍具有民事权利能力和民事行为能力，且该和聚家园小区的楼房为其个人投资所建设，且为《房屋买卖合同》一方当事人，故原告郑玉珍具有本案的诉讼主体资格。原告郑玉珍与被告孙振明签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。原告郑玉珍按照合同的约定履行了全部义务，将涉案房屋交付给被告孙振明居住使用。被告孙振明应当按照《房屋买卖合同》的约定，交清房款。但被告孙振明在交付部分房款后，剩余房款无故拖欠，并在原告通知催交房款的情况下，仍不履行交清房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百零九条（当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬）的规定，原告诉求被告偿还拖欠的房款，依法应予支持。对于原告诉求被告支付违约金诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务）的规定，依法应予支持。现原告诉求按照《房屋买卖合同》第六条第2项（买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金）的规定计算违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款（当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）的规定，原告的诉求依法应予支持。关于被告孙振明辩称，被告所持有的合同上面注明所购买的房屋面积为98平方米，不是103平方米。该辩称，根据原告的陈述、被告认可的交付房款的数额258000元及被告认可原告已经口头向其告知，被告孙振明向原告购买的房屋的建筑面积应该认定为103平方米。关于被告孙振明所持有的合同上面没有有关地下室的约定，根据被告所交付的房款及原告的陈述，结合涉案地下室被告已经占有使用，应认定原被告就地下室发生了买卖关系并已经实际履行。关于被告孙振明辩称，购房款已经向原告交付清，但原告不予认可，加之，被告孙振明只向法庭提交了198000元的交付房款的单据，被告孙振明辩称丢失了两张单据，又无其他相关有效的证据予以证明，故本院无法对被告孙振明的辩称予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告孙振明限于本判决生效后十日内支付原告郑玉珍房款41040元及违约金8208元（41040元×20%）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由被告孙振明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  徐泉林二０一九年一月七日书记员  苑延胜