湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2207号上诉人（原审原告）：金泰物业公司，住所地：湖南省醴陵市泉湖路66号。法定代表人：张赛龙，总经理。委托诉讼代理人：谢瑞玲（系原告公司员工），女，1975年3月16日生，汉族，住湖南省醴陵市。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：潘涌，男，1977年4月16日生，汉族，现住醴陵市。委托诉讼代理人：黄冰波，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：一般代理。上诉人金泰物业公司（以下简称金泰物业公司）因与被上诉人潘涌物业服务合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院作出的（2019）湘0281民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金泰物业公司的上诉请求：1、撤销一审法院（2019）湘0281民初1962民事判决书；2、改判被上诉人向上诉人支付2011年6月18日起至2018年12月31日的物业服务费38827元，并支付违约金5000元，合计43827元（不服金额26424.5元）；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人向被上诉人催收物业费是一个长期持续性的行为，一审判决认定上诉人在2019年3月15日之前未向被上诉人催收过物业费系错误的，应当予以改判。被上诉人从2011年6月18日起就未按约主动交纳物业费，上诉人即以多种方式进行催缴，并数次送达《物业费催缴通知书》。从被上诉人2018年6月12日送交阳三办事处的陈述报告中“关于物业管理费的问题我方多次找金泰物业公司进行协商”进一步表明，上诉人一直有向被上诉人催收物业费。被上诉人辩称其在2019年3月15日之前未收到上诉人的催缴通知并不属实。二、上诉人一直在以多种方式向被上诉人催收物业费，产生了诉讼时效中断的法律效果，一审判决以超过诉讼时效为由对2016年3月15日之前的物业费不予支持系适用法律错误，应当予以改判。上诉人向被上诉人发送了多张物业费催缴通知单，每张欠费起算日均为2011年6月18日，上诉人从未放弃过这笔债权。被上诉人潘涌辩称：一审认定事实清楚，纠纷的起因是房屋有严重质量问题，当时开发商及其物业公司负责人与潘涌三方一起当面确认，房子质量问题未彻底解决之前是免收物业费的，且物业公司没有催缴过潘涌，所以潘涌也没有缴纳物业费。金泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付五环都会小区别墅33栋104室物业管理费38827元、违约金5000元，合计43827元；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月18日，被告潘涌（乙方）以醴陵市五环都会小区别墅33栋104室购房人的名义与原告金泰物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务的内容包括了房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备的运行和维护管理、环境卫生、秩序维护与消防安全预防、交通秩序与车辆停放的管理、房屋装饰装修管理等六项，被告监督原告的物业服务质量与行为，就物业服务相关问题向原告提出意见和建议，并主动向原告按期交纳物业服务费、维修基金。物业服务费用协议中未明确具体金额，缴费时间为每年的6月和12月预缴半年物业服务费，也可一年一次缴清，逾期不交纳从逾期之日起按欠费总额的3‰计算日滞纳违约金。其中第八条约定本协议自房屋交付日起至业主委员会成立与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止自然终止。协议签订后，原告积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，被告按每月每平方米1元缴纳物业费。被告自2011年6月18日起未再缴纳物业费，现原告诉要求被告支付2011年6月18日至2018年12月31日的物业服务费38827元。另查明，案涉房屋《商品房买卖合同》中载明被告房屋建筑面积为429.5平方米，现尚未办理房屋产权登记。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是：1．原告在2019年3月15日之前是否向被告催收过物业服务费？2．原告主张2017年3月15日之前的物业服务费是否超过诉讼时效？3．原告的诉讼请求是否符合法律规定？关于第一个争议焦点，原告虽提交了欠费统计表和缴费通知书，被告只认可原告于2019年3月15日向其催收过物业服务费，现原告无其他证据佐证被告已收到该缴费通知书，且该通知书系原告单方面制作，根据现有证据，不能确定是否送达，故对被告提出原告在2019年3月15日之前未向被告催收物业费的辩称意见予以采纳。关于第二个争议焦点，原告诉请2017年3月15日之前的物业服务费是否已过诉讼时效。经查，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定业主缴费时间为每年的6月和12月预缴半年物业服务费，被告辩称其自2011年6月18日起未缴纳物业服务费，原告于2019年3月15日才向被告催收物业费，故原告主张2017年3月15日之前的物业服务费的诉请已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”规定，因原告不能证明其在2019年3月15日之前向被告就拖欠物业费一事主张过权利，故超出2019年3月15日前三年的部分已过诉讼时效。对2016年3月15日之前的物业费，因被告提出诉讼时效抗辩，不予支持。关于第三个争议焦点，原告的诉讼请求是否符合法律规定。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。原告在合同约定范围内提供了物业管理服务，被告则应当依约缴纳物业服务费。被告自2011年6月18日起未再缴纳物业服务费，其行为构成违约，应当承担违约责任。关于物业服务费的收费标准，原告主张按每月每平方米1元交纳物业费，被告并未提出异议，且原告收取物业服务费也未违反政府物价部门核定的标准，故按每平方米收取1元物业服务费应予采纳。原告主张被告应支付自2011年6月18日至2018年12月31日的物业费38827元，对2016年3月15日之前的物业费，因被告提出诉讼时效抗辩，不予支持。确定本案的物业服务费计算期间为2016年3月15日至2018年12月31日，应付金额为14402.5元，对原告诉请超出部分不予支持。《前期物业服务协议》中约定了被告未按协议约定交纳物业服务费，原告有权要求被告从逾期之日起按欠费总额的3‰计算日滞纳违约金。该违约金计算标准明显过高，原告起诉要求被告支付违约金5000元，酌情认定3000元。被告辩称房屋存在质量问题，房屋交付后开发商通知物业公司免收被告物业管理费，未提交证据证明，原告亦不予认可，且房屋存在质量问题不构成被告拒交物业服务费的正当理由，被告可另行主张权利，对该项辩称意见不予采纳。判决：一、被告潘涌在本判决发生法律效力之日起三日内向原告金泰物业公司支付2016年3月15日至2018年12月31日的物业服务费14402.5元，并支付违约金3000元，合计17402.5元；二、驳回原告金泰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费896元，减半收取448元，由原告金泰物业公司承担270元，被告潘涌承担178元。二审中，上诉人金泰物业公司提交了2015年8月1日和2017年6月18日的两张物业费催缴通知书存根联、《关于五环都会33栋别墅质量遗留问题的业主陈述报告》，拟证明被上诉人在写给阳三办事处的报告中自认物业公司在潘涌家大门张贴催缴通知，液晶电子屏长期播放潘涌拖欠物业费字幕，这些都能证明上诉人一直在催缴物业费。上诉人还申请了两名证人出庭作证，拟证明证人即当时的工作人员将2015年8月1日和2017年6月18日的两张物业费催缴通知书张贴在了潘涌家门上。被上诉人潘涌发表质证意见为：两张物业费催缴通知书，上诉人没有对潘涌送达，潘涌也没收到过。五环都会33栋别墅质量遗留问题的业主陈述报告是上诉人老总张赛龙打印好后，让潘涌签的字，张赛龙承诺只要潘涌签字就可以免除物业费，但是领导没有同意，潘涌就没有签字。对证人赖某、童某证言的关联性有异议，他们都是物业公司的工作人员，有明显利害关系，催缴通知的内容没有其他证据可以佐证，事实上被上诉人长期居住在别墅里，物业公司不可能找不到其本人，物业公司没有提交催缴物业费时张贴的照片和录像，证人证言与客观事实不符。《关于五环都会33栋别墅质量遗留问题的业主陈述报告》系从阳三办事处取得，其陈述内容亦非物业公司所能知晓，被上诉人辩称该报告系物业公司事先打印好既无证据证明，亦与客观事实不符，因上述证据材料与证人证言相互印证，能够证明上诉人主张的相关事实，本院予以确认。二审对一审查明的事实予以确认，另补充查明：被上诉人在2018年6月12日提交给阳三办事处的《关于五环都会33栋别墅质量遗留问题的业主陈述报告》中陈述：“从2011年到现在，我方累计应缴物业费约35800元，离应赔偿金额还差之甚远”，“关于物业管理费的问题我方多次找金泰物业公司进行协商（历经3次物业公司管理层更换），……”“直至现在，现任金泰物业公司管理层却通过对我住房大门张贴追缴通知，小区液晶电子屏长期播放我方拖欠物业管理费字幕……”。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为上诉人主张被上诉人交纳物业费是否超过诉讼时效？现分析如下：被上诉人潘涌系五环都会小区别墅33栋104室业主，在享受物业公司提供的物业服务同时，应履行按时足额缴纳物业管理费的义务，上诉人系该小区物业公司，在提供物业服务的同时，享有收取物业管理费的权利。现潘涌自2011年6月18日以来欠缴物业管理费，已构成违约，上诉人有权要求被上诉人支付足额物业管理费。被上诉人以上诉人未主张物业费为由拒不缴纳物业费，有违诚信，且上诉人已举证证明其一直在向被上诉人催缴物业费。被上诉人提出因房屋质量问题，双方已达成免收物业费的共识，但没有提交证据予以证实，且上诉人亦不予认可。另房屋质量问题与缴纳物业管理费属于不同的法律关系，被上诉人可另行向责任方主张。故对上诉人要求被上诉人支付2011年6月18日至2018年12月31日止拖欠的物业费38827元，本院予以支持，又因违约金部分上诉人只请求5000元，且没有超过合同约定的滞纳金计算标准，故本院予以支持。综上所述，因二审出现新证据，上诉人金泰物业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民初1962民事判决；二、潘涌在本判决生效之日起三日内向醴陵市金泰物业管理有限公司支付2011年6月18日至2018年12月31日止的物业服务费38827元，并支付违约金5000元，合计43827元。一审案件受理费896元，减半收取448元，由潘涌承担。二审案件受理费461元，由上诉人潘涌负担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 张晓玲审 判 员 李少华二〇一九年十二月九日法官助理 伍 露书 记 员 陈 晨