包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初6734号原告（反诉被告）：张馨方，女，，住包头市，住包头市。委托诉讼代理人：汪洪江，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴剑宇，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵海珠，男，，住包头市，住包头市。委托诉讼代理人：秦营营，内蒙古鹿城律师事务所律师。第三人：内蒙古家里家外房地产经纪有限公司。法定代表人：张海龙。原告（反诉被告）张馨方与被告（反诉原告）赵海珠、第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日作出（2018）内0203民初372号民事判决，被告（反诉原告）赵海珠不服提起上诉，包头市中级人民法院于2018年10月19日作出（2018）内02民终1730号民事裁定，2018年11月9日将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张馨方及其委托诉讼代理人汪洪江、柴剑宇，被告（反诉原告）赵海珠及其委托诉讼代理人秦营营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张馨方向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖（置换）合同》，将位于包头市××区位于包头市××区号房屋交付给原告并办理房屋过户手续；2.判令被告向原告支付违约金65500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月8日，原、被告在第三人处签订了《房屋买卖（置换）合同》。房屋价款为655000元，产权或租赁权过户的相关费用由原告承担。合同约定，原告于2017年10月8日交付被告定金10000元，原告按约定交清全款或贷款审批合格后，原、被告按第三人要求在三日内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于第三人保管。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人所收取的中介服务费一律不予退还。被告负责于2017年12月28日前办理房屋产权证，并且给原告过户。合同签订后，原告依约向被告支付定金10000元。之后，原告定制了索菲亚家具，并于2017年10月20日、12月3日同家具公司工作人员一起进入争议房屋进行定制家具的测量，两次测量被告都非常配合。但是被告一直未联系原告和第三人办理银行解押和过户手续，原告联系到被告后，被告起初是拖延，之后向原告和第三人称其要涨价，拒绝履行合同。故原告诉至法院，请求判如所请。赵海珠辩称，第一，原告诉称与事实不符。签订合同当时被告已经明确告知原告房屋状况没有办理产权证并且有贷款未还完。最初商定的价款为665000元，在合同上签字按手印后，原告和第三人又擅自将价格改为655000元。被告发现后，就对涂改价款提出异议。合同签订后，因为被告与房屋有关的产权证明材料不在身边，原告要求被告给其出具了定金10000元的收条，将定金通过支付宝转给了第三人的职工栗红霞。事实上被告至今未收到过原告一分钱，原告没有向被告履行过任何合同义务。对于购房价款双方仍在协商过程中，原告只是说要去看房并未说是定制家具，被告在未收到任何购房款的情况下，对于原告强行要求进入房屋内看房的情况无法强行阻止。2018年1月9日原告带人去房屋处砸门，被告无奈报警。2018年1月15日原告强行将被告门锁换了锁芯，并将行李搬到房内。原告在未付一分钱的情况下，要求被告腾房、交房，并想强行入住，被告认为，原告不是在买房而是要公然抢房。原告强行要求按照原告与第三人涂改的655000元的价格成交。第二，原告的诉讼请求不能成立。合同约定的10000元定金，原告至今未交付被告。合同约定的过户时间前后不一致。原告既未支付定金又未支付购房款，其未履行合同义务在先，直至起诉，原告仍拒绝支付购房款，原告无权要求被告双倍赔偿定金和支付违约金。原告在未支付购房款的情况下，应当知道房屋存在不能成交的风险。原告在房屋未完成交付的情况下就定制家具，其损失应当自己承担。被告并未拒绝履行合同义务，原告在不要求解除合同的情况下，要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，不符合合同第六条第4项约定。赵海珠提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告2017年10月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金65500元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失2600元；4.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月8日，反诉原告、反诉被告及第三人签订《房屋买卖（置换）合同》，约定房屋价款665000元。合同签订后反诉被告要求降低成交价格，反诉原告不同意，反诉被告和第三人便私自更改合同金额。反诉被告至今未按合同约定支付定金和购房款，却多次要求反诉原告腾房、交付房屋，甚至采取封锁眼、换锁芯等手段强行入住房屋，反诉原告无法在准备出售的房屋内安心居住，无奈另行租房居住，给反诉原告造成损失。故反诉原告诉至法院，请求判如所请。张馨方反诉辩称，第一，反诉原告请求解除合同没有事实和法律依据。2017年10月8日，反诉原告和反诉被告及第三人经过协商就买卖争议房屋达成一致意见，签订了合同，合同的签署全部内容都是经过双方协商一致确定的结果，是双方真实意思表示。合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付了定金10000元，反诉原告向反诉被告出具收条一份。根据合同约定，购房款是在反诉原告办理银行解押手续后，在办理过户时反诉被告将购房款交至二手房房管局交易平台，现因反诉原告要求对出售房屋进行涨价，没有按照约定向银行申请办理解押手续，更没有去房管局办理房屋过户，进而导致反诉被告无法按约定将购房款交付至二手房房管局交易平台，合同无法履行的原因是反诉原告造成的，合同先行履行义务人是反诉原告而不是反诉被告。合同明确约定房屋成交价为655000元，反诉原告称合同签订时未确定房屋价格，与事实不符。第二，因反诉原告违约，反诉被告没有义务向其支付违约金和损失。内蒙古家里家外房地产经纪有限公司未到庭，未发表诉讼意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，原、被告在第三人的居间下签订《房屋买卖（置换）合同》一份，原告向被告购买位于包头市××区位于包头市××区号房屋一套，房屋总价款为655000元，原告于2017年10月8日向被告交付定金10000元。合同约定，原告按约定交清全款或贷款审批合格后，原、被告按第三人要求在三日内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于第三人保管。被告承诺于房款付清当日腾出房屋并将钥匙交于原告。被告负责于2017年12月28日前办理房屋产权证，并给原告过户。由于房屋还有220000元贷款未结清，由原、被告各支付110000元用于提前还款，被告应积极配合第三人办理解押手续，其余房款535000元走二手房房管局交易平台。合同还约定，如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人所收取的合同约定的中介服务费一律不予退还。合同签订当日，原告向被告交纳定金10000元，被告给原告出具收条一张，该定金由第三人代管。庭审过程中，原、被告各向法庭举证了《房屋买卖（置换）合同》一份，经核对，两份合同内容一致，其中合同第二条中显示房屋成交价格中，价款存在改动“陆拾陆万伍千”手动改为“陆拾伍万伍千”，合同第八条手写部分中，将“伍拾肆万”手动改为“伍拾叁万”，并在之后添加“伍千”。根据被告申请，本院向包头市公安局昆都仑区分局昆河派出所调取接处警记录两份，显示2018年1月9日和15日本案诉争房屋中曾有人报警，称有人开家门、门锁被换，处理结果是：经了解为房屋买卖纠纷，告知去法院解决。另查明，本案诉争房屋已取得了不动产权证，产权证号为蒙（2017）包头市不动产权第XXXX号蒙（2017）包头市不动产权第XXXX号。该房屋上设立抵押权，抵押权人为包头市住房公积金管理中心，抵押金额为300000元，抵押期限从2012年8月28日至2027年8月28日。2018年11月15日，经本院查询，（2017）包头市不动产权第0047827号房屋已无抵押登记。在本院诉讼过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，并提供了担保，本院于2018年11月19日作出（2018）内0203民初6734号民事裁定，查封被申请人赵海珠所有的位于包头市××区的位于包头市××区的××区××区××区××区××区××区位于包头市××区号的房屋，不动产权证书号为：蒙（2017)包头市不动产权第XXXX号蒙（2017)包头市不动产权第XXXX号，期限为三年。本院认为，原、被告与第三人共同签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。原被告第三人应当履行合同所约定的义务。被告赵海珠对本案诉争房屋已取得蒙（2017)包头市不动产权第XXXX号蒙（2017)包头市不动产权第XXXX号不动产权属证书，所有权人为被告赵海珠，在本案诉讼过程中，房屋抵押登记已解除。原、被告及第三人之间的合同具备继续履行的条件，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告协助办理房屋过户手续，在过户前原告应交付被告房款，第三人应将其代收的10000元定金交付给被告，用以冲抵房款。原告已按合同约定将10000元定金支付给被告，被告已向原告出具了定金收条一张。被告和第三人均认可，因签订合同当时被告未能提供房屋相关资料，该定金由第三人代为保管。故被告辩称原告未按合同约定支付定金的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。现被告因价款的改动提出异议，本院认为，双方在合同主要义务即价款方面进行改动，应当重新出具合同，或双方共同捺印确认，原被告及第三人在此细节处理上存在瑕疵，导致被告对合同的效力存疑，双方未能在合同约定的期限内、按照合同约定的顺序顺利履行，原告要求被告按照合同约定支付违约金65500元的诉讼请求，本院不予支持。原告在合同的主要义务未履行时即定制家具，其损失应当自行承担。反诉原告要求解除合同并由反诉被告向其支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、继续履行原告张馨方与被告赵海珠、第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于2017年10月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》，具体履行方式为：1.第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内将代收的10000元定金交付给被告赵海珠；2.被告赵海珠、第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内，与原告张馨方办理位于包头市××区房屋的过户手续，过户至原告张馨方名下，原告张馨方同时将剩余房款535000元支付给被告赵海珠；3.被告赵海珠于原告张馨方取得包头市XX区房屋不动产产权证书之日起三日内腾出本房屋交付原告张馨方。二、驳回原告张馨方的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告赵海珠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1898元（原告已预交），由原告张馨方负担461元，由被告赵海珠负担1437元。反诉案件受理费751元（反诉原告已预交），由反诉原告赵海珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 甄慧芬人民陪审员 李占元人民陪审员 张 帆 二〇一九年元月二十八日书 记 员 李 媛附本判决适用法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。