广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初32421号原告胡祖明（反诉被告，以下简称原告），男，1992年10月15日出生，汉族，住河南省固始县，委托代理人彭华超，广东国晖律师事务所律师。被告毛玲（反诉原告，以下简称被告），女，1987年10月13日出生，汉族，住河南省新县，委托代理人区思源，广东智顺律师事务所律师。委托代理人袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。原告胡祖明与被告毛玲及反诉原告毛玲诉反诉被告胡祖明租赁合同纠纷两案，本院于2018年10月23日受理后，依法由审判员张翼飞适用简易程序独任审判，于2018年12月12日公开开庭进行审理，原告胡祖明及其委托代理人彭华超，被告毛玲的委托代理人区思源、袁敏惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡祖明提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年5月3日所签订的《大华美食城租赁合同书》；2、被告退还原告合同、水电保证金11000元及装修费28000元（共计39000元）；3、被告赔偿原告损失人民币13175元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月3日签订《大华美食城租赁合同书》一份，合同约定由被告将坐落于东莞市石龙镇大华广场1楼台阶左手1号铺位【即24号铺】出租于原告，租赁期限自2018年5月18日至2021年5月17日，租金5000元/月/铺位，合同保证金10000元，水电保证金1000元。大华美食城于2018年6月16日正式开业，开业前不计算租金，原告于2018年6月18日支付给被告毛玲房租及水电押金和装修费共计44000元整。另双方约定在合同期满后一个月内甲方应无息退还保证金。被告在开业初给所有入驻的商户承诺可以提供场地证明办理营业执照，但是一直推诿，直至2018年8月17日东莞市食品药品监督管理局给其中一商户下达《责令整改通知书》，原告找被告交涉，被告才明确告知原告不能出具场地证明。因被告不能提供场地证明导致所有商户都不能办理营业执照，也就意味着整个美食城的商户均不能营业。但是在此期间，原告基于被告的合理信赖而对履行合同做的必要准备而支出的费用共计人民币13175元。被告的根本违约行为致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同并退还押金，赔偿各项损失，但被告以种种借口予以拒绝。因此原告向法院提起诉讼，以维护原告方的合法权益。被告毛玲辩称，1、在合同履行过程中，被告一直在积极履行合同及处理问题，且被告一直在收集准备美食城办理营业执照所需材料，然而东莞东诚慧美公司至今仍未向被告提交租赁物业的产权证明、场地证明、消防安全检查合格证、环保证等用于办理营业执照所需的相关材料，而被告曾多次发函至东莞东诚慧美公司，要求其积极处理并提交相关材料，然而东莞东诚慧美公司却一直拒绝处理，现在法院有与东莞东诚慧美公司的相关案件在处理中。2、原告的证据不足以证明其存在损失，而原告在搬离案涉铺位时已将全部原料、设备搬走，据说原告在其他地方继续经营，原告不存在损失。被告认为被告不存在过错，不应承担原告所谓的损失。相反原告在占有使用案涉铺位期间，从未支付租金或占有使用费，其应该向被告支付相应的占有使用费。综上请求法庭驳回原告诉请。原告妻子曾与被告协商相关补充问题，提出要求被告补偿20000元就可以，故可以看出原告不存在这么多损失。被告毛玲提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付占有使用费人民币19333.33元（按照每月人民币5000元的标准计算，从2018年5月18日计算至2018年9月10日）；2、原告承担本案本诉与反诉的诉讼受理费。事实与理由：2018年5月3日，签订《大华美食城租赁合同书》，约定由原告承租位于东莞市××广场××楼阶梯左手1号商铺用于经营餐饮，租赁期限自2018年5月18日至2021年5月17日，每月租金为人民币5000元，原告与应向被告支付2个月合同保证金和首月租金共计人民币15000元及水电保证金人民币1000元。合同签订后，被告已将案涉租赁商铺交付给原告使用。随后，原告开始营业，并于2018年9月14日搬离了涉案租赁商铺。在原告占有使用本案案涉租赁商铺期间，其除了在《大华美食城租赁合同书》签署之初支付了首月租金人民币5000元之外，再也没有支付任何占有使用费。被告曾多次与原告协商沟通，但双方未能达成一致意见。为此，为了维护被告的利益，提起反诉。针对被告毛玲的反诉，原告胡祖明辩称，原告实际使用是从2018年6月16日以后，8月20日已经停止营业，8月25日单方发函解除合同，在合同解除后至实际搬离之日。被告一直承诺可以办理相应证件继续营业。合同解除后原告是有到涉案店铺搬离设备的，但是被告还曾经报警阻挠原告搬离，说原告的搬迁行为系盗窃，故导致合同解除后迟迟不能搬离。所以在此期间的租金不能要求原告支付，且原告在合同解除后也没有实际占有涉案店铺。通过（2018）粤1971民初32419号案可以看出，被告是有承诺在停业期间补偿各商家每天50元，根本不存在租金情形。经审理查明，原告与被告于2018年5月3日签订《大华美食城租赁合同书》，合同约定由被告将坐落于东莞市石龙镇大华广场1楼台阶左手1号铺位出租于原告，租赁期限为3年，自2018年5月18日起至2021年5月17日止，租金5000元/月/铺；签订合同时，原告需向被告缴纳2个月合同保证金和首月租金共计15000元，水电保证金1000元，装修费28000元。合同签订后，原告共计向原告支付39000元作为前期进场费用，另外支付租金5000元，上述款项被告确认收到。原告提交送货单，证明2018年5月24日、2018年5月29日、2018年6月5日，原告购进食物原料及餐具共计14330.5元。原告认为其实际使用场地的时间从2018年6月17日起至2018年8月31日止，被告主张场地从2018年5月18日即交付原告使用，直至2018年9月12日搬走，被告主张从原告与被告于2018年9月12日的微信聊天记录中可以看出原告的搬离时间。双方确认，上述租赁场地因未能获得村委会出具的场地证，而导致场地内经营者无法办理营业执照、食品经营许可证。该场地上另一承租人聂建银，于2018年8月17日收到的东莞市食品药品监督管理局发出的责令整改通知书，亦能证实此情况。在双方通过微信多次协商办理营业执照等事宜未果的情况下，原告于2018年8月23日微信向被告发出告知函，告知被告解除租赁合同。另，本院（2018）粤1971民29535号案查明，案涉租赁场地已取得房产证，被告毛玲从东莞东城慧美产业园发展有限公司处承租取得案涉场地使用权。以上事实，有《大华美食城租赁合同书》、收据、收款收据、送货单、责令整改通知书、原告与被告的微信聊天记录截屏、告知函，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告从有权主体手中承租案涉场地，该场地已取得房产证书，被告出租案涉场地的行为合法有效。原告为经营餐饮生意，与被告签订《大华美食城租赁合同书》，合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。原告按照合同约定了支付了39000元，这笔款项无论合同中约定名目为何，实质均为原告为入驻大华美食广场的进场预交费用，目的是获得相应铺位经营权益。后因场地问题，导致场地内经营者无法办理营业执照、食品经营许可证，致使合同目的不能实现，被告作为场地提供方，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告诉请解除合同并要求被告退还预交费用39000元及赔偿相应损失，符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告无证据证明其已于2018年8月31日前搬离场地，而根据原告与被告于2018年9月12日的微信聊天记录中原告说“在美食城没人管理的情况下我搬自己东西……”，由此可见被告最后一次是于2018年9月12日搬离场地，故本案应以被告确认的2018年9月12日认定为合同实际解除的时间。对于原告的损失，原告提交的送货单中的货物，均属于食品或消耗品，且易于搬运，不因解除租赁合同而减损价值。对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，本诉部分，被告应返还原告已支付的预交费用共计39000元。对于被告反诉部分的诉讼请求，根据《大华美食城租赁合同书》的约定，租金为每月5000元。原告主张租金经协商变更为2500元/月，但该协商未能得到被告的确认，以及双方曾口头协商停业期间补助50元/天，本案中亦未有证据证明，对于该两项抗辩，本院不予采纳。原告虽主张从2018年6月17日才开始正常使用商铺，但无相关证据予以证明，对于场地的实际使用时间，本院认定为从合同约定的租期2018年5月18日起至合同解除之日即2018年9月12日止，共计117天，计算租金为19500元（5000元÷30×117），扣除原告已经支付的首月租金5000元，原告应支付被告租金14500元。被告超出部分的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告胡祖明与被告毛玲于2018年5月3日签订的《大华美食城租赁合同书》；二、被告毛玲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡祖明退回预交费用共计39000元；三、驳回原告胡祖明本诉的其他诉讼请求；四、原告胡祖明应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告毛玲支付租金14500元；五、驳回被告毛玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费552.19元（原告已预交），反诉受理费141.67元（被告已预交），共计693.86元，由原告胡祖明负担245.19元，被告毛玲负担448.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张翼飞二〇一九年一月二十三日书记员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。