广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1602民初2724号原告：李文彬，男。委托代理人：邓小红，广东英物律师事务所律师。被告：河源市源城区康城水郡第一届业主委员会。负责人：李新添，业委会主任。委托代理人：李**、江慧婷，广东正显律师事务所律师。原告李文彬与被告河源市源城区康城水郡第一届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文彬的委托代理人邓小红，被告河源市源城区康城水郡第一届业主委员会的业委会主任李新添、委托代理人江慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是河源市源城区宝源二路的业主。2018年8月22日，被告在小区张贴了《关于解聘前期物业实行小区物业自主管理提议表决公告》，该公告以现任物业公司与开发商体制畸形、管理混乱、物业服务不到位等为由，决议提议解聘康城物业管理服务有限公司实行小区物业自主管理，并召开临时业主大会采用书面征求意见形式表决，被告于2018年9月30日唱票宣布结果并张贴了《解聘康城现物业实行自主管理表决票统计结果报告》：以371票[得票率为67%]通过决议，解聘康城现物业实行自主管理，但是，原告认为，被告作出的上述决议违法违规，应当予以撤销，具体理由如下：一、召开业主大会临时会议的程序不符合。根据国务院《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十三条第二款规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。事实上，被告只是在2018年8月22日张贴了《关于解聘前期物业实行小区物业自主管理提议表决公告》，在公告中陈述“召开临时业主大会”，但是，并没有公布关于依法召开临时业主大会的任何文件。因此，原告认为，被告此次召开的业主大会临时会议的程序不合法。二、《关于解聘前期物业实行小区物业自主管理提议表决公告》擅自扩大了业主的意愿，决议由不具有法律主体资格的自主管委会来管理小区物业。《关于解聘前期物业实行小区物业自主管理提议表决公告》的表决事项是“解聘河源市康城物业管理服务有限公司实行小区物业自主管理”，该表决事项实际上是存在两项业主表决的内容，一是解聘现物业，二是实行小区物业自主管理，属于擅自扩大业主意愿。议题设计有意存在漏洞。议题为“解聘河源市康城物业管理服务有限公司实行小区物业自主管理”，而没有“续聘”“另行选聘”的议题，而是直接实行所谓的自主管理，严重侵犯广大业主法定知情权和选择权。三、被告没有统计、公布投票人对应的专有部分建筑面积总额，解聘物业的决议符合“双过半”的依据不足。在2018年9月30日的《解聘康城现物业实行自主管理表决票统计结果报告》，同意票数为371票，得票率为67%，但是，以上两组属于如何计算出来的，却没有公示。同时，由于被告在筹备时，并没有完成统计小区业主人数和专有部分的建筑面积的工作。因此，原告认为，被告的该项决议是符合“双过半”的依据不足。四、被告决议解聘物业，并设立自主管委会实行物业资管，罔顾业主利益，所谓的自主管委会是不符合法律规定的，不具有独立的法律主体资格。合乎法律规定的只有业主大会、业主委员会和物业服务企业，被告决议自管，但康城水郡小区实行自管不聘请物业服务企业，是不符合《广东省物业管理条例》第三条“各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化发展，提高物业管理水平，改善人民生活和社会环境。”的规定，也就是说，业主可以自主管理，但需与专业的物业服务相结合，即聘请物业服务企业，而不是说由不具有物业服务专业管理知识人员管理，现在的自管决议，是历史的倒退。事实上，康城水郡小区的物业类型有别墅、情景洋房、电梯洋房、商铺、车库、幼儿园、综合楼，整个小区的单元数量有674套，小区并不适合实行自治管理。根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会》的有关规定，业主委员会自身是不能开展物业服务工作的，因为业主委员会仅仅是一个自治组织，而非企业，只有企业才能有权开展管理和服务工作。因为企业要上税、要购买社保、要培训专业人才，而这三点都是业主委员会不具备的，所谓的自主管委会也是不具备的。如果是实行物业自主管理的，万一发生安全事故或者其他事故，将由哪个主体承担法律责任。五、被告通过业主大会决定实行物业自管的合法形式，掩盖将小区物业由河源市豪景物业公司管理的非法目的，剥夺了业主选聘物业服务企业的权利。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘物业服务企业或其他管理人，应当由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，结合《广东省物业管理条例》第二十四条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其中一项职责是代表业主与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。同时，根据被告于2018年10月14日在小区张贴公示的《关于不再续聘康城物业管理有限公司函》中明确载明，小区物业目前是实行主管管理，自管委员会是钟海英，而钟海英是河源市豪景物业管理有限公司的法定代表人及股东。经过在国家企业信用信息公示系统查询，河源市豪景物业管理有限公司是自然人独资企业，钟海英持股比例为100%。因此，原告认为，被告通过业主大会决议物业自管的形式，实际上将小区物业交给河源市豪景物业管理有限公司服务的行为，违背了业主大会的决议，超出了法律赋予的职责，剥夺了业主选聘物业服务企业的权利。六、李新添、刘易宝、蓝伟光、黄志锋四人不是康城水郡的业主，也不是不动产权证上登记的共有权人，不具有当选业委会成员的资格。根据《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主规定”结合河源市国土资源局出具的《不动产档案查阅答复书》显示，康城水郡御苑街6号的业主是张菊珍，西三街11号的业主是蔡雪红，康城南街3A号的业主是吴晔，康城南街51号的业主是何春婷，而当选为业委会成员的李新添、刘易宝、蓝伟光、黄志锋并非业主，也不是不动产权证上登记的共有权人，不具有当选业委会成员的资格。综上，原告认为，被告的上述行为侵犯了原告的知情权、选择权等合法权益，为了维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判令：1、撤销被告2018年9月30日作出的解聘康城现物业实行自主管理的决议。2、本案案件受理费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、撤销被告2018年9月30日作出的解聘康城现物业实行自主管理的决议，由业主共同、公开选聘物业服务企业；2、撤销李新添、蓝伟光、刘易宝、黄志锋四人的业主委员会委员资格；3、本案受理费由被告承担。原告对其起诉的事实提供的证据有：1、原告的身份证；2、不动产权证书；3、关于康城水郡小区业主委员会备案的批复；4、关于解聘前期物业实行小区物业资管管理提议表决公告；5、解聘康城现物业被告自主管理表决票统计结果报告；6、关于不再续聘康物业管理有限公司函；7、中国工商银行凭证及《收据》；8、国家企业信用信息公示系统；9、不动产权档案查阅答复书；10、不动产权档案查阅答复书；11、不动产权档案查阅答复书；12、不动产权档案查阅答复书；13、议事规则；14、不动产权档案查阅答复书。被告河源市源城区康城水郡第一届业主委员会答辩称：一、被告是依法成立产生的，依法具有召集业主大会会议的权利。被告是经康城水郡小区业主大会依法选举产生、并依法在三路社区居民委员会备案成立的第一届业主委员会，其产生符合国家法律法规规定。作为康城水郡小区业主大会的执行机构，被告是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表，依法有权召集业主大会会议的权利。二、解聘康城现物业实行自主管理的决议符合法律法规的规定。（一）被告召开业主大会临时会议进行书面表决的程序合法。1、被告有权召开业主大会临时会议。《广东省物业管理条例》第十八条第三款规定：“经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”故业主大会临时会议可由业主委员会决定召开。因康城前期物业服务企业管理混乱，导致被告所在小区问题频发，严重影响了业主们的生活质量，故被告依法决定召开业主大会临时会议，书面表决解聘康城现物业实行自主管理。2、被告依法发布公告，并依法发放、回收、保存表决意见书。被告2018年8月22日被告发布了《关于解聘前期物业实行小区物业自我管理提议表决公告》（含表决意见书），主要内容是通知召开业主大会临时会议并书面表决解聘现物业并实行小区自主管理，表决时间是2018年8月29日至2018年9月29日止。该公告在小区公告区域（含业主QQ群、业主微信群、微信公众号）进行公示。被告通过在小区公共区域摆台、上门、网络等形式将表决意见书发放给业主们，并依法回收保存。3、《关于解聘前期物业实行小区物业自我管理提议表决公告》符合法律规定，并未侵犯业主知情权和选择权。被告在公告中写明表决事项是“解聘河源市康城物业管理服务有限公司实行小区物业自我管理”，该意思表示明确，不存在任何歧义。这个只是通知公告，业主们完全可根据自己意愿在《表决意见书》中投赞成票或反对票，该公告并未侵犯业主知情权和选择权。（二）被告依法对解聘康城现物业实行自主管理的表决情况进行了计票统计和验证，《解聘康城现物业实行自主管理表决票统计结果报告》的表决符合“双过半”的标准。康城水郡业主总户数为557户，专有部分建筑总面积为84859.11平方米。2018年9月30日上午9点，被告依法对解聘康城现物业实行自主管理的表决情况进行了计票统计和验证。被告邀请了新江三路社区居委会代表、业主代表全程参加计票及验票的监督工作，经统计，本次业主大会共回收选票371张，赞成票371张，反对票、无效票、和弃权票均为0张，已投票业主专有部分建筑总面积为59337.78平方米。故解聘康城现物业实行自主管理的表决有效赞成票占小区总投票数为67%，已投票业主专有部分建筑面积占小区专有部分建筑总面积70%，符合“双过半”的标准。三、被告实行小区物业自主管理符合小区广大业主们利益，合情合理合法。（一）被告对小区物业实行自主管理符合法律规定。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”业主大会、业主委员会是小区的自治组织，是维护全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表，在当前现物业公司管理混乱的情况下，有权依法解聘现物业公司，对小区物业自主管理。（三）小区物业实行自主管理是暂时的。在原物业合同已到期并被解聘的情况下，开发商和原物业公司违法不向业主大会、业主委员会提供法律规定的相关资料，导致业主大会和业主委员会无法核算物管成本作出招标方案进行选聘新物业。为了小区的日常管理能正常运行，现阶段只能实行自主管理、委托河源市豪景物业管理有限公司暂时接管本小区，待招标后由业主大会重新聘请符合条件的物业公司进行管理。另外，李新添、蓝伟光、刘易宝、黄志锋与不动产权登记上的业主是夫妻关系，其是房屋所有权人之一。综上所述，解聘康城现物业公司实行自主管理的决议是符合法律法规规定的，也符合康城水郡小区广大业主们的利益。而原告却以被告侵犯其知情权、选择权为由进行阻挠，与广大业主们支持赞同的行为大相径庭，实在匪夷所思。请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告河源市源城区康城水郡第一届业主委员会提供的证据有：1、解聘康城物业实行自主管理表决票统计结果报告、邀请函、现场照片；2、会议记录；3、解聘河源市康城物业管理实行自主管理投票情况说明表、别墅业主投票清册、商品房业主投票清册、商铺业主投票清册；4、解聘前期物业实行小区物业自主管理表决意见书；5、公告、委托书、河源市豪景物业管理有限公司营业执照；6、河源康城水郡物业管理委托合同、《业主大会议事规则》；7、矛盾纠纷调查笔录；8、婚姻登记；9、2018年7月10日会议记录、《康城水郡业委会询问函》、《关于向小区业主委员会移交小区资料的通知》、《整改通知》、2018年7月15日会议记录、《再次要求向业主委员会移交小区资料的通知》。本院查明：2018年7月3日，河源市源城区源西街新江三路社区居民委员会出具《关于康城水郡小区业主委员会备案的批复》，内容：康城水郡小区业主委员会：你单位《关于康城水郡小区业主委员会报备材料》收悉，经审核，符合业主委员会筹备的有关规定，同意备案。请按“物业管理条例”规定开展工作，到指定的地方刻制公章，并到公安部门及其区建设局以备案。2018年8月16日，被告召开业主委员会会议（会议名称：商讨解聘康城物业管理服务公司实现小区自主管理事宜），内容为：会议议题：一、鉴于目前物业管理现状，现由本业主委员会决定召开临时业主大会，解聘康城物业管理服务公司以及实现小区物业自主管理。二、具体做法：1、召开临时业主大会采用书面征求意见的形式，让业主投票；2、工作人员发放或让业主前来填写；3、以公告方式通知各业主参加此次投票；4、投票表决时间段初步确定为一个月。该会议记录经被告的八个委员签名确认。2018年8月22日，被告在小区张贴《关于解聘前期物业实行小区物业自主管理提议表决公告》（康业委{2018}15号），内容为：康城水郡小区全体业主：鉴于目前开发商选定的前期物业服务企业（康城物业管理服务有限公司）体制畸形、管理混乱、甚至存在开发商总经理董事长就是物业公司负责人违法现象，对开发商严重侵害业主公共权益的违法行为串通一气，无法维护小区业主权益。开发商与物业公司关系混乱，造成小区业主公共及私有财产维修养护不及时，电梯困人等恶劣事故频发，车辆管理只收钱不管理业主车辆擦碰不止，盗窃偶有发生，安保形同虚设，绿化环境卫生环境脏乱差，人工河变死水潭蚊虫滋生，野狗野猫自由流串拉屎等等问题欲数难清持续存在且得不到根本解决，严重影响业主生活质量及居住幸福感。业主委员会与其多次协商整改无果，要求开发商与康城物业服务公司向业委会提交法定资料也拒不提交，业主委员会认为，此前期物业服务企业随着业委会的成立与业主签订的物业合同已经到期，也不具备继续为业主提供物业服务的条件。由于开发商以及物业公司违法不向业主大会业主委员会提供法律规定需提供的所有资料，业主大会无法核算物管成本作出招标方案进行选聘新物业，决定提议解聘康城物业管理服务有限公司实行小区物业自主管理。根据《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》、《康城水郡小区业主大会议事规则》等相关规定，康城小区业主委员会组织召开业主大会临时会议，对业委会关于解聘现有物业服务企业（康城物业管理服务有限公司）及实行小区物业自主管理的提议进行表决。本次临时业主大会采用书面征求意见形式，请全体业主依照《小区业主大会议事规则》的规定积极行使业主合法权利。公示时间：2018年8月22日至2018年8月29日止，业主委员会在小区公共区域内（含业主QQ群、业主微信群、微信公众号）依法公示；表决事项：解聘康城物业管理服务有限公司以及实行小区物业自主管理；表决时间：2018年8月29日始至2018年9月29日止；表决方式：1、由业主委员会指定工作人员在小区公共区域摆台对表决意见书进行发放给业主填写、回收、保存；2、由业主代表以及业主委员会委员上门对表决意见书进行发放给业主填写、回收、保存；3、身在外地工作生活无法赶回小区进行意见书提交的，可下载由业委会制定的意见书样本，打印生成纸质意见书，填写之后寄回给业委会工作人员。上述表决意见书为业主就“解聘前期物业实行小区物业自主管理”进行投票表决，由业主签名并填写具体门牌号及建筑面积。2018年9月30日，被告就上述表决意见主持表决票计票，并向新江三路居委会领导发出《邀请函》。《解聘康城现物业实行自主管理表决票统计结果报告》显示，解聘康城现物业实行自主管理表决投票结果为：本次业主大会共回收选票371张，无效票0张，弃权票0张，有效票占小区总投票数67%，已到达票数过半的要求。该统计结果报告经监票人丘伟源、唱票人曾彩霞、统计人叶葵添签名确认，并经河源市源城区康城水郡业主大会及被告盖章确认。同日，被告制作的《解聘河源市康城物业管理实行自主管理投票情况说明表》显示，总户数557，总面积84859.11，投票户数371，已投票面积59337.78，户数投票率67%，面积投票率70%。2018年10月14日，被告出具《关于不再续聘康城物业管理有限公司函》（康业委{2018}18号）：康城物业管理有限公司：贵公司与河源百雄房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同已于2018年7月正式终止。根据康城水郡小区选聘物业业主大会决议，不再续聘你公司的小区业主票数和建筑面积均超过50%的比例。根据国家相关法律法规，不再续聘你公司作为康城水郡小区的物业管理公司；同时根据决议，康城水郡小区物业实行业主大会自主管理。根据《物权法》与《广东省物业管理条例》相关规定，你公司应于即日起与康城水郡业主大会业主委员会自主管理工作人员进行交接，并七天内退出康城水郡小区物业管理区域。原告认为被告的上述行为侵害了其合法权益，遂于2018年11月2日起诉至本院。另查明：就上述表决事项原告未参与投票。本院认为：业主委员会系业主大会的执行机构，具有对外代表业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案中，原告是康城水郡花园二栋1梯303房的业主，被告是康城水郡花园业主共同选举并经河源市源城区源西街新江三路社区居民委员会备案成立的，其作出的决定，对原告具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。作为业主即本案原告，主张撤销权的前提是业主大会或者业主委员会的决定侵害了其合法权益。首先，根据《广东省物业管理条例》第十八条关于“经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”的规定，本案中，被告经决定，就解聘康城物业管理服务公司实现小区物业自主管理一事组织召开业主大会临时会议，符合法律规定；其次，会议通过书面征求意见的形式进行，时间为一个月，且符合专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，同意解聘康城物业管理服务公司实现小区物业自主管理，亦符合《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》的相关规定，因此，被告决定召开业主大会临时会议，业主大会表决通过解聘康城现物业实行自主管理的决议，程序合法，本院予以认定。根据《物业管理条例》第十二条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，上述决议对原告具有约束力。原告未履行投票权，应视为其自行放弃行使投票权。原告主张上述决议程序不合法，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告没有提供证据证实业主大会的召开及表决过程中存在违法等情况，因此，原告请求撤销被告2018年9月30日作出的解聘康城现物业实行自主管理的决议，证据不充分，本院不予支持。另外，原告请求撤销李新添、蓝伟光、刘易宝、黄志锋四人的业主委员会委员资格，根据《物业管理条例》的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，由业主共同决定。因此，原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十六条、《广东省物业管理条例》第十八条、第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李文彬的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告李文彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  邓春兰人民陪审员  邓贵英人民陪审员  杨 锋二〇一九年一月九日书 记 员  黄慧慧