嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0411民初4680号原告：张惠明，女，1974年1月2日生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：沈杰，浙江靖远律师事务所律师。被告：嘉兴君鹏物业服务有限公司。住所地：嘉兴市秀洲工业区中山西路南侧（浙江老爷车服饰有限公司内二楼201室）。统一社会信用代码：91330411307754122P。法定代表人：朱鹏，总经理。委托诉讼代理人：沈强，浙江嘉韬律师事务所律师。被告：浙江骏腾置业有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇兴园路123号1幢301室。法定代表人：计华明，经理。委托诉讼代理人：朱美玲，浙江嘉韬律师事务所律师。被告：李胜玉，男，1978年11月29日生，汉族，住河南省潢川县。原告张惠明诉被告嘉兴君鹏物业服务有限公司（以下简称君鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案。审理中，根据君鹏物业公司的申请，本院依法追加浙江骏腾置业有限公司（以下简称骏腾置业公司）、李胜玉为被告。本案依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告张惠明及其委托诉讼代理人沈杰、被告君鹏物业公司的委托诉讼代理人沈强、被告骏腾置业公司的委托诉讼代理人朱美玲、被告李胜玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠明向本院提出诉讼请求，请求判令被告：1.赔偿房屋装修费116000元；2.承担房屋重装期间需暂时租房费用6000元（按3个月计），搬家费4000元，共计10000元；3.赔偿误工费4000元和精神损害抚慰金20000元；4.承担所有诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为装修费114871元，变更房屋租赁费为7000元。事实和理由：2016年1月5日原告购买由骏腾置业公司开发的“名骏豪庭”1幢302室房产，2016年11月2日拿到钥匙，缴纳了物业管理费及装修押金，2016年12月底开始装修，至2017年5月中旬装修结束，2017年8月27日入住。8月29日，原告下班后5点多回家发现整个房屋被水淹，其中含有大量泥沙，由于物业公司已下班，原告自行清理。第二天撬开两个房间的地板，并请君鹏物业公司人员见证，地板下的水已淹没龙骨。经粗查确定是外面排水管的水倒灌导致，但君鹏物业公司予以否定，并自作主张做试验，导致房屋又被淹了一遍。原告认为，被告收取物业费用却不尽其责和疏于管理，导致原告房屋进水，事实清楚，请求依法判决。被告君鹏物业公司答辩称：物业公司尽到了物业的服务责任。2017年8月31日下午接到原告电话反映家中渗水，立即实地查看，由于地板看不到实际情况，也联系了楼下业主、通知开发商查看，最终发现1-302室的雨水管堵住。9月2日施工方对管子进行了疏通，恢复正常使用。根据秀洲区质检局对原告投诉市长电话的答复，认为雨水管中堵塞物是楼上顶楼用户李胜玉装修造成，且开发商没有在顶楼下水道入口处配备过滤装置，造成堵塞物进入雨水管，是致使本起事故发生的一个重要原因。不存在原告在诉讼中提及的扩大损失的问题，由于顶楼住户和施工方各执一词，各方都要求采用消防水测试来查明事发原因，进行测试时应业主的要求将消防水开最大，由于1-302室的违法装修导致水倒灌室内，造成了二次进水，原告将这个责任强加给物业公司，不合理。请求驳回原告对物业公司的起诉。被告骏腾置业公司答辩称：根据质监局的报告原告的损失不是房屋质量造成的，因此开发商不需要承担赔偿责任。被告李胜玉答辩称：1、原告第一次发现漏水时，其没有开始装修；2、其没有看到过顶楼雨水管进水口的过滤装置；3、原告提供证据里的垃圾跟其施工无关，其没有过错，不应该承担责任。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1．产权证一份，证明原告系涉案房屋的所有权人。2．物业费、垃圾清运费收款收据各1份、原告与君鹏物业公司签订的前期物业管理协议1份，证明君鹏物业公司为原告提供前期物业服务、收取物业费、垃圾清运费的事实。3．光盘1份（9个视频、28张照片），证明原告家中进水的情况及楼顶雨水管没有安装过滤装置。4．装修费用清单若干，证明原告的装修损失。5．房屋租赁合同1份、支付转账凭证1份，证明原告支出租赁费7000元。被告君鹏物业公司质证意见：对证据1、2无异议，对证据3客观事实予以认可，对原告的证明内容有异议，物业公司及时配合原告查明漏水的原因及相关损失的计算，物业公司没有义务安装过滤装置，仅需对公共部位保养保洁，对证据4有异议，证据5需原告提供居住的证据。被告骏腾置业公司对证据1、2、3无异议，对证据4不认可，对证据5不认可，原告无法证明其居住在那里。被告李胜玉质证意见：对证据的真实性无异议，其在顶楼是种了花，在发生漏水之前顶楼没有蓄水池，其家装修是在原告第二次进水后施工的。被告君鹏物业公司为证明自己的抗辩，举证如下：6．嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局的登记表1份，证明原告家中进水的原因。7．2017年9月照片5张，证明顶楼当时的状况，物业公司及时向顶楼住户发出整改通知书。8．报价表电子打印件1份，证明物业公司请装修公司预估的装修费用为41482.6元。原告质证意见：对证据6的来源无异议，对证明内容有异议，登记表系第一次发现进水的情况，对建设局是否有资格、有能力作出相应的鉴定有异议，对其中认为原告未及时查看导致损失扩大不予认可，对于证据7无异议，对证据8有异议。被告骏腾置业公司对证据6、7无异议，对证据8无法确认。被告李胜玉对证据6有异议，其于8月29日第一天施工，原告的房屋在其施工前就已经堵塞了，对证据7的照片无异议，但是进水时其没有施工，没有收到整改通知书，对证据9其未参与不清楚报价情况，雨水管中堵的材料不是其施工的材料。被告骏腾置业公司为证明自己的抗辩，举证如下：9．雨污分流实测实量验收表复印件、房屋建筑工程竣工验收备案表复印件表格等共计3份，证明涉案房屋经相关单位验收污水管道符合标准，完全可以应对暴雨，故原告的房屋进水与开发商无关。原告对证据的形式无异议，对证明内容有异议，无法证明开发商在交房时是否对顶楼雨水管进水口安装过滤措施。被告君鹏物业公司对证据的三性无异议。被告李胜玉称对证据不清楚，但是2016年11月26日拿钥匙时即没有看到过滤装置。根据原告申请，本院委托杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司对涉案房屋进水原因进行司法鉴定，该中心于2018年5月11日出具编号为JD-SF-2018004号鉴定报告。同时原告还申请对其财产损失进行评估，本院委托嘉兴中磊资产评估有限公司对涉案房屋进水装修损失进行评估，该公司于2018年12月19日出具嘉中磊评报字（2018）第093号资产评估报告书。经质证，原告、君鹏物业公司、骏腾置业公司、李胜玉对两份报告的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认证意见：原告提交的证据1至3，三被告质证无异议，且与本案相关联，本院予以认定，原告提交的证据4以资产评估报告为准，原告仅凭证据5无法证明其租房损失，且三被告均提出异议，本院不予认可。被告君鹏物业公司提交的证据6、7，其余当事人对真实性均未提出异议，且与本案相关联，本院予以认定，证据8以评估报告为准。被告骏腾置业公司提供的证据9，其余当事人对真实性无异议，本院予以认定。关于杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的JD-SF-2018004号鉴定报告、嘉兴中磊资产评估有限公司的嘉中磊评报字（2018）第093号资产评估报告书，各当事人均无异议，鉴定机构及鉴定人员具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，故本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：张惠明系被告骏腾置业公司开发的“名骏豪庭”1幢302室房产产权人，房屋于2016年10月底交付，2016年12月底开始装修至2017年5月中旬装修结束，2017年8月27日入住。2017年8月29日，天下大雨，由于落水管垃圾堵塞落水管中雨水无法及时排出进入地面雨水窨井中，导致落水管中雨水倒灌进入到原告家客厅后，蔓延至其余房间。张惠明于8月31日打电话给君鹏物业公司，反映家中进水，物业公司即上门查看，并为排查进水原因，由15层顶楼放消防水进入排水管，导致原告房屋再次被水淹。经评估，张惠明装修损失29400元。原告支付评估费5000元。君鹏物业公司为该物业区域提供物业服务，其与张惠明签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理及房屋装饰装修管理，其中共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱等。因未就赔偿事宜达成协议，张惠明于2017年9月23日到嘉兴市委市政府信访，嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局答复：9月28日到现场核实，地板及部分衣柜浸泡情况属实，损失较大，主要一是由于顶楼住户装修时，装修垃圾堵塞雨水管；二是张惠明在空调排水管改装造成雨水倒灌后无法从阳台地漏排出，导致雨水倒灌室内，三是由于暴雨后没有及时到房内查看，造成损失，鉴于该事由并不是房屋质量造成，建议房产公司再次组织顶楼住户与张惠明协商。经原告申请，本院委托杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司对涉案房屋进水原因进行司法鉴定，该中心于2018年5月11日出具编号为JD-SF-2018004号鉴定报告，认为本案所涉房屋进水原因为：设备平台PVC落水管垃圾堵塞，导致排水不畅，雨水倒灌进入涉案房屋所致。原告支付鉴定费20000元。另查明，被告李胜玉系“名骏豪庭”1幢1502室房产产权人，事发时在楼顶搭建阳光房并养花。根据李胜玉反映君鹏物业公司核实，顶楼下水道入口处没有过滤装置，事后君鹏物业公司进行了添置。经释明，原告坚持诉状内容，主张系物业公司的责任。本院认为：原告主张为违约之诉，故物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中君鹏物业公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，提供的物业服务内容包括房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，根据鉴定机构原因分析，本案系设备平台PVC落水管垃圾堵塞，导致排水不畅，雨水倒灌进入而致。双方对此均无异议。根据物业管理服务协议的约定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱等。”落水管的清理应属君鹏物业公司的管理服务范围，君鹏物业公司未能及时发现落水管缺失过滤装置，并履行落水管道疏通的合同义务，及在发现业主违章搭建时未及时制止，致使落水管道堵塞发生雨水倒灌，造成张惠明的损失，君鹏物业公司应承担赔偿责任。至于此次原告房屋进水的原因，除了君鹏物业公司未尽到物业服务合同义务之外，更有天气突变、空调排水管改装、以及顶楼业主装修等方面原因，属于多因一果。君鹏物业公司的违约行为仅是造成损失的原因之一，故应向原告承担相应比例的责任，本院酌情确定由君鹏物业公司承担原告装修损失29400元的60%即17640元，李明玉承担原告装修损失29400元的20%即5880元，原告自负20%的责任。君鹏物业公司、李胜玉辩称不承担责任的意见，本院不予采纳。原告主张房屋租金损失，本院认为，原告未提供证据证明房屋进水造成涉案房屋无法正常使用，故原告主张房屋租金损失，本院不予支持。原告还主张误工费损失和精神抚慰金，因原告选择的是违约之诉，故该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。骏腾置业公司提供的证据证明涉案房屋排水工程经验收合格后交付，故君鹏物业公司主张骏腾置业公司承担民事责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴君鹏物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张惠明损失17640元；二、被告李胜玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告张惠明损失5880元；三、驳回原告张惠明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由原告张惠明负担1390元，由被告嘉兴君鹏物业服务有限公司负担160元，由被告李胜玉负担100元。鉴定费25000元，由原告张惠明负担5000元，由被告嘉兴君鹏物业服务有限公司负担15000元，由被告李胜玉负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员 诸葛剑虹二〇一九年一月三十一日书记员 沈  菲王玮宁1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。