湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3514号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨德昭，男，1994年7月25日生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨爱军（系杨德昭之父），住广东省深圳市福田区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司，住所地湖南省江华瑶族自治县。法定代表人：赵辉，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马秋鸿（系该公司员工），男，1978年9月3日出生，住湖南省江华瑶族自治县，代理权限为特别授权。上诉人杨德昭与上诉人江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）因商品房销售合同纠纷一案不服湖南省江华瑶族自治县人民法院（2018）湘1129民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨德昭上诉请求：1、请求改判原审判决第四、五项；2、判决广厦公司支付购房款资金占有利息；3、判决广厦公司按同等地段地价判决经济损失；4、案件受理费由广厦公司承担。事实与理由：一是一审法院判决广厦公司只承担70%过错责任错误。广厦公司作为房地产开发商，在明知其推销多套商品房行为违反国家规定、无法办理住房按揭贷款的情况下，采取隐瞒、欺骗、诱导等方式签订了8套商品房购房合同，存在恶意销售行为，应承担全部过错责任。二是一审没有计算利息错误。广厦公司长期实际占有、使用杨德照支付的首付款489,613元，应当支付占有利息。三是一审认定经济损失51,509.91元过低。本案房地产价格折算后单价仅为3,303元/平米明显偏低，同地段房产价格现已达4,800元/平米，郴州宏信资产评估事务所对同一栋房1120、1227、1506楼评估单价为4,900元/平米，广厦公司用其抵偿债务平均价格为4,535元/平米，请求法院根据市场行情综合评估重新作出合理裁判。广厦公司辩称，双方签订商品房买卖合同系真实意思表示，无欺诈、胁迫情形，商品房买卖合同已到房产局备案，应当继续履行合同，杨德昭要求解除合同无任何事实和法律依据，应当按照合同一次性付款，并承担逾期付款责任，其要求支付占有期间的利息和扩大损失应不予支持。即使解除合同，就扩大损失也应按照一审过程中的评估价格3,303元/平米计算损失。广厦公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回杨德昭一审诉请、支持广厦公司的反诉请求。2、案件受理费由杨德昭承担。事实和理由：一是一审法院认定事实错误，广厦公司已经将房屋交付给了杨德昭，其按照自身需要安装了铝合金窗，不应由广厦公司承担装修款。二是商品房办不出按揭的主要原因是杨德昭没有办理按揭材料，应承担逾期付款的违约责任。三是一审法院以广厦公司违反限购政策、销售商品房存在欺诈行为是错误的，就算是违反限购政策，杨德昭也是明知的。四是根据双方签订的商品房买卖合同规定：银行批准贷款额度与买受人申请的额度不一致或审查贷款未获得批准的，则视为买受人愿意在出卖人书面或短信告知后十五日内将购房余款一次性付清，如逾期，则出卖人可单方面解除合同，并收取买受人已交房款20%作为违约金支付给出卖人。根据该条款，杨德昭全款支付，不存在解除合同的条件。杨德昭辩称：广厦公司陈述并非客观事实，本案通过一、二审又发回重审，事实查明很清楚，铝合金门窗是在房屋交付之前广厦公司要求我们出钱装修的，广厦公司没有将房子交付；一审我方提交了证人证言、包括广厦公司相关工作人员均证实了提交了按揭材料；广厦公司购房时承认了能按揭，最后没有办成，无法实现合同目的，应承担主要责任。杨德昭向一审法院起诉请求：一、请求判决解除与广厦公司签订的《商品房买卖合同》；二、判决广厦公司返还原告购房款489,613元及资金占用利息；三、投入的房屋铝合金窗费用26381元由广厦公司承担；四、本案诉讼费用由广厦公司承担。一审法院认定事实：2014年1月12日，杨德昭与广厦公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：一、杨德昭购买商品房为X，用途为住宅，总建筑面积为515.66m2，单价为3,160.25元/m2，总价款为1,629,613元；杨德昭在签订《商品房买卖合同》时即付清30%的购房款489,613元，剩余购房款1,140,000元以申请银行按揭贷款方式支付，杨德昭应在合同签订后7日内向广厦公司提交完全符合贷款银行（公积金贷款）要求的全部资料，按揭贷款的办理以银行或售楼部通知为准；杨德昭向银行申请个人住房贷款的成数及年限等事项以银行最终审批为准，如银行批准的贷款额度与杨德昭申请额度不一致或审查贷款申请未获得批准，则视为杨德昭愿意在广厦公司书面或短信告知后15日内将购房余款一次性付清，如逾期，广厦公司可单方面解除本合同，并收取杨德昭已付购房款20%的违约金，若因不可归责于双方的原因导致按揭贷款无法办理至合同不能履行的，双方可以解除合同，广厦公司仅将杨德昭已付购房款无息退还给杨德昭；杨德昭如未按合同规定时间付款，逾期超过60日后，广厦公司有权单方面解除合同，合同解除后，杨德昭按累计应付购房款的10%向广厦公司支付违约金；广厦公司应当在2015年5月30日前，将办理了竣工验收备案手续的商品房交付杨德昭使用。合同签订后，杨德昭向广厦公司支付了489,613元购房款。2014年8月18日，杨德昭按照广厦公司的要求在涉案房屋安装外墙统一颜色和规格的铝合金窗，花费了26,381元，并依约向广厦公司提交建设银行办理按揭所需的全部材料。但涉案八套房屋作为一套房屋进行出售，违反了当时商品住房的信贷政策，建设银行没有办理案涉房屋的按揭贷款。杨德昭得知无法办理按揭贷款后要求广厦公司退还已付购房款及赔偿损失，但遭到拒绝，遂发生纠纷。在审理过程中，法院应广厦公司申请，委托湖南正宏司法鉴定中心对八套房安装外墙统一颜色和规格的铝合金窗恢复原状费用鉴定为111,675.99元，但该鉴定费用，广厦公司没有提交票据。法院委托湖南求是土地房地产评估有限公司对八套房屋的市场价值评估为1,703,200元，该鉴定费为22,500元。另查明，2010-2014年，为限制我国城市房地产市场房价过快上涨，国务院出台了限购政策，中国人民银行、中国银行监督管理委员会和湖南省人民政府先后出台了限购政策，明确规定各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。一审法院认为：一、关于《商品房买卖合同》是否解除及责任问题。杨德昭与广厦公司签订的《商品房买卖合同》明确约定：杨德昭购买八套房，用途为住宅。中国建设银行为落实上述限购政策，没有为杨德昭办理案涉商品房按揭贷款，致使杨德昭与广厦公司签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，合同的目的无法实现，该合同应当依法解除。广厦公司作为案涉商品房开发商，理应比杨德昭更为知晓和理解国家对商品住房的限购政策，故应对案涉合同解除承担主要责任即70%的责任；杨德昭未尽注意义务，承担次要责任即30%的责任。二、关于广厦公司是否应当返还杨德昭首付款489,613元和铝合金窗装饰装修费用26,381元的问题。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状和采取补救措施，广厦公司应返还购房首付款489,613元和给付装饰装修费用26,381元。三、关于杨德昭要求赔偿经济损失690,855.5元的问题。案涉商品住房的房地产现在市场价值应以《湘求是房评报字第228号房地产估价报告》认定的1,703,200元为准，杨德昭要求以4,500元/m2计算案涉房屋的现在市场价值，证据不足，不予采纳。故因合同解除所造成的经济损失应为73,585.59元。该经济损失应当按过错责任比例分担，即杨德昭自负22,075.68元，广厦公司负担51,509.91元。四、关于广厦公司要求杨德昭赔偿恢复费用的问题。《商品房买卖合同》签订后，杨德昭对案涉商品住房的外墙安装了铝合金窗，合同解除后，安装的铝合金窗不宜拆走，广厦公司可继续使用该铝合金窗，并且，广厦公司没有提交证据证明安装铝合金窗的行为改变和损害案涉房屋的整体结构，改变和损害了爱都公寓外墙的整体装修和布局，从而造成需要恢复原状的严重后果，对该广厦公司该项诉讼请求，不予支持。五、关于广厦公司要求按未付房款每月万分之五支付违约金的问题。杨德昭已经依约支付了购房首付款，剩余房价款依双方约定以按揭贷款的方式支付，但因本案按揭贷款的约定违反了国家限购政策而无法实现。对广厦公司该项诉讼不予支持。六、关于诉讼时效问题。本案合同于2014年1月12日签订，合同签订后，杨德昭发现建设银行不能为其办理房屋按揭贷款手续，于是与广厦公司多次协商，在协商未果的情况下，杨德昭于2017年2月4日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杨德昭与江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司于2014年1月12日签订的《商品房买卖合同》；二、限江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还杨德昭购房款489,613元；三、江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付杨德昭铝合金窗费用26,381元；四、限江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿杨德昭经济损失51,509.91元；五、驳回杨德昭其他诉讼请求；六、驳回江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的反诉请求。二审期间，杨德昭向本院提交7份新证据：1、一方泷台销售表；2、爱舍丽雅城市广场销售表；3、广厦公司执行申请；4、郴州宏信房地产评估报告；5、报警材料；6、江华县城镇基准地价；7、质证补充意见。其中，证据1、2、3、4、6拟证明涉案房屋实际销售价值达到4500元/平米以上，一审鉴定报告错误；证据5拟证明提交了按揭材料；证据7拟证明对一审鉴定结论提出了异议。广厦公司质证意见为：该7份证据不是新证据。证据1、2真实性、合法性和关联性有异议；证据3没有原件核对；证据4真实性没有异议，但是来源不合法，与本案无关联；证据5一审已经提交；证据6没有公章，达不到证明目的；证据7达不到证明目的。本院认证认为：湖南求是土地房地产评估有限公司受一审法院委托作出《湘求是房评报字第228号房地产估价报告》，对涉案房屋价值作了直接认定，而证据1、2、3、4、6均只是间接证据，证明力不及《湘求是房评报字第228号房地产估价报告》，因此，对该5份证据不予采信。证据5杨德昭在一审审理时已经提交，不属于新证据，不予采纳。证据7已经超过了鉴定结论质证时效，不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要是商品房买卖合同是否解除及解除后的责任承担、房屋首付款返还、房屋装修费用返还及房屋经济损失赔偿问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务的……。本案中，杨德昭明确因无法办理商品房按揭贷款，不再继续履行商品房买卖合同，该合同应当解除。广厦公司作为房地产商，未向购买方详细说明国家政策和购房风险，在明知不可能办理按揭的情况下，向杨德昭推销房屋，应当承担合同解除的主要责任。而杨德昭未向有关部门和广厦公司咨询了解国家房屋政策，未尽到注意义务，应当承担合同解除的次要责任。一审法院认为广厦公司与杨德昭责任划分70%、30%较为合理，本院予以支持。广厦公司提出“要求杨德昭按合同约定第七条，在无法办理按揭的情况，一次性补足剩余购房款”的上诉理由，因广厦公司明知8套房无法办理按揭情况下，出示该格式合同条款，未向杨德昭予以充分提示说明，应认定为无效条款，对该上诉理由，本院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，杨德昭已经支付了房屋首付款489,613元，合同解除后，广厦公司应返还该笔款项及占有期间的利息。一审法院判决只返还首付款489,613元，未判决支付占有期间的利息是错误的，应予纠正。杨德昭在征得广厦公司的同意后，对所购商品房进行装修装饰，该装修装饰没有对整个房屋的整体结构造成严重损害，广厦公司应支付装修装饰的费用。因此，对杨德昭提出“返还首付款489613及占有期间利息”的上诉请求，本院予以支持；对广厦公司提出“不予返还首付款及利息、装修款，并要求杨德昭赔偿破坏房屋损失费用”的上诉理由，本院不予支持。关于焦点三，本案在一审法院的主持下，双方当事人已委托了湖南求是土地房地产评估有限公司作出《湘求是房评报字第228号房地产估价报告》，对涉案房屋价值作了直接认定，杨德昭提交的间接证据不足以推翻该鉴定报告，对杨德昭提出“要按同地段房屋销售价格赔偿经济损失，即一审法院判决经济损失不合理”的上诉理由，本院不予支持。综上，杨德昭的上诉请求部分成立，应予部分支持。广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省江华瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初1245号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更湖南省江华瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初1245号民事判决第二项为：限上诉人江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还上诉人杨德昭购房款489,613元及利息。（利息从2014年5月8日起算，按同期银行贷款利率计算至还清之日为止）。以上确认的金钱给付义务，上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15,662元，由上诉人江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担10,000元，杨德昭负担5,662元。本判决为终审判决。审判长  夏宁春审判员  杨世清审判员  李 飞二〇一九年十二月二日书记员  陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。