南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初4041号原告:黄爱琴，女，1977年11月7日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：周小平,江苏濠滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱陈岭，江苏濠滨律师事务所律师。被告：潘弘，男，1987年11月9日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：陈蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所律师。原告黄爱琴与被告潘弘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，分别于2018年10月26日以及12月3日公开开庭进行了审理。2018年10月26日，原、被告及各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼；2018年12月3日，原告及其委托诉讼代理人周小平、邱陈岭、被告的委托代理人陈蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄爱琴向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告于2018年5月13日签订的门面转让协议；2.判令被告退还原告转让费36500元、房租19580元、押金10000元，合计66080元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为:确认原、被告签订的门面转让协议于2018年5月21日解除。事实和理由：2018年5月13日，原、被告签订门面转让协议一份，约定被告将其承租的青年中路138号-11号门面转租给原告使用，并保证在转租期满后租期按原租赁协议顺延，由原告和房屋所有权人按原合同签订租赁协议，不重新签订合同不影响租期自动顺延。协议签订后，原告向被告支付了转让费36500元、剩余租期内房租19580元。后原告得知房屋所有权人在案涉转让协议签订前就已向承租人发出了房屋到期不再续租的通知，原告遂以合同目的不能实现为由要求被告退还相应的费用，被告拒绝后，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。被告辩称：1、原、被告在本案中存在两重法律关系，一是设备转让关系，二是房屋租赁关系。就设备转让部分，原告已经支付了对价，被告也交付了钥匙移交了设备，双方就设备转让关系中各方权利义务已履行完毕，不存在解除的条件；另外，因原告的原因，上述设备中部分已经灭失，也不存在解除的前提。就房屋租赁部分，被告不存在任何违约行为，协议约定的期满后租期按原租赁协议顺延并非保证租期一定能顺延，而是指顺延需要遵照原租赁协议的约定，被告从未保证过租期一定能顺延，只是告知原告有优先承租权，原告无权解除租赁合同。2、原告仅是微信告知被告解除合同，但被告并未同意，原告主张合同已经解除没有依据。3、即便本案合同可以解除，但原告在合同订立过程中存在过失，应当根据自己的过错程度承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据：（2018）苏06民终2780号民事裁定书、门面转让协议、收条、微信截图，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：被告潘弘原系南通市崇川区青年中路136-11号店面承租户，经营奶茶生意。后被告无意继续经营，遂与原告黄爱琴就店面转让事宜进行洽谈，双方达成初步意向后，原告于2018年5月11日向被告支付了转让押金3600元，被告向原告出具了收条，并注明转让包含以下设备：收银机、标签机、小票机、音响、封口机、冰淇淋机、冰柜、两个带冷藏操作台、水池、两个操作台、制冰机、茶桶、电磁炉。当月13日，原告黄爱琴作为受让方（乙方）与被告潘弘作为转让方（甲方）正式签订《门面转让协议》一份，约定被告将案涉门面房转让给原告使用，转让费36500元，转让后店内所有的装修、装饰全部归原告所有。因被告与房屋所有权人已签订的租赁合同约定的租期至2018年10月14日，故原告的剩余租期为5月25日至10月14日，该期限内剩余租金19591元由原告向被告予以支付。被告保证原告享有原房屋租赁合同中所享有的权利义务，合同到期后原告享有承租权，租期按照原租赁协议顺延，由原告与房屋所有权人按原合同条款重新签订租赁合同，租金参照原租金标准，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。协议签订当天，原告又向被告支付了62480元（含转让费余款32900元、租房押金10000元以及剩余租期租金19580元），被告将店面钥匙交予了原告，完成了店面以及相应设备的移交。原告接收案涉店面着手装修事宜时，发现南通科技职业学院在2018年5月3日已经向店铺承租户发送了告知函，明确通知店铺租赁于2018年10月15日期满后不再对外出租，要求各商户如期交还房屋、土地及设施设备等。原告遂向被告核实告知函的原委并协商后续处理事宜，双方沟通未果。根据原告提供的微信聊天记录显示，原告于2018年5月30日向被告发送微信：“鉴于房屋产权人南通科技职业学院已于2018年5月3日明确告知租期届满后不再续租，双方于2018年5月13日签订的门面转让协议约定的租期届满后租期自动顺延的合同目的不能实现，此前我已多次联系你要求退款，现通知你因合同目的不能实现，我要求解除合同并要求你返还转让费房租押金合计66080元。”同年6月20日，原告再次向被告发送微信：“我已多次联系你要求你来拿钥匙，现再次要求你来拿钥匙，否则后果自负。”对于上述微信，被告认可收到，但皆未予回复。另查明，本案所涉店面房系南通科技职业学院所有，属于该校3号教学楼“成教楼”中的一间，产权以各楼为单位登记在南通农业学校（后更名为南通科技职业学院）名下，各楼没有单独的地址坐落，共用一个门牌号即学校坐落，最初登记为教育路32号，后变更为青年东路60号、青年东路148号，现登记为青年中路136号。诉讼过程中，案涉店面所在的成教楼因市政施工需要由南通科技职业学院收回后与案外人签订了拆迁安置补偿合同，并进行了拆除，目前已不复存在。因原、被告皆未经手拆迁事宜，故原本放置于店面中的相应设备目前下落何处、有否灭失双方都未能确认。本院认为，原、被告签订的《门面转让协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，对双方均有约束力，原、被告皆应按约履行各自的合同义务。根据《门面转让协议》的约定以及双方当事人的陈述可以明确，该转让协议同时包含了店面转租以及装修、设备转让两重合同关系。就店面转租合同关系中，协议第一条“……在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由乙方与原房屋所有权人按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延”以及第三条“……合同到期后乙方享有承租权，租金参照甲方原租赁租金”皆明确，被告就店面转租事宜已承诺原告在原租赁期满后继续享有承租的权利，而非被告抗辩所称的“优先承租权”，故保证原告顺利续租系被告基于双方约定所负义务，被告应当恪守契约精神，履行其合同义务。而根据店铺所有权人南通科技职业学院发出的期满不再对外出租的通知，无论是“承租权”还是“优先承租权”，被告事实上都已无法履行，属于预期违约。原告以合同目的无法实现为由通过微信聊天的方式通知被告解除合同，符合法律规定的合同解除的事由及条件，解除的效果应当自通知到达被告即2018年5月30日即生效。考虑到原告承租时约定的租期自5月25日起算，而原告自得知店铺不再续租后便与被告进行协商，至当月30日正式发出解除通知，店面尚未实际经营使用，故合同解除后，被告应当对全部租金以及押金共计29580元予以退还。就装修、设备的转让关系中，关于装修部分，因装修附着于店面之上，合同解除后，店面返还被告，其上附着的装修也一并随之转移，转让费中装修款的部分理应由被告予以退还；关于设备转让部分，鉴于原告受让案涉设备系准备用于店面的经营，本案中，原告既已解除了《门面转让协议》，案涉店面也未实际经营，那么与店面租赁、经营并存的设备转让关系自然也失去了成立的基础，原告有权要求一并予以解除，被告以所涉设备已实际交付原告以对抗原告解除权的行使，并无法律依据，本院对其抗辩不予采信。案涉店铺现已被拆除，店铺中相应设备的去向无法确认。根据庭审查明的事实，原告通知解除合同后，又在之后再次通知被告接收店面，被告收到上述通知后皆未予回应。原告尽到了通知义务并做好了相应的交接准备，被告疏于行使其权利，一方面可以认定原告已完成返还店面及设备的义务，另一方面，因店面无人管理，在拆迁过程中可能造成设备灭失或者其他扩大损失的风险也应当由被告个人予以承担。故原告主张被告将上述设备、装修转让款36500元一并返还的请求，于法有据，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年5月13日签订的《店面转让协议》解除。二、被告潘弘于本判决生效之日起十日内一次性返还原告黄爱琴转让费36500元、租金19580元以及押金10000元，合计66080元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元，由被告潘弘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1532元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  范纪强人民陪审员  陈海清人民陪审员  马 莉二〇一九年一月二十一日法官 助理  黄 晴书 记 员  韩云香