广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初4731号原告(反诉被告)：黄某某，男，汉族，1971年11月16日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：黄彩群，系原告黄庆祥之妻。被告（反诉原告）：罗某，男，汉族，1972年10月15日出生，住址：江西省吉安市泰和县，讼代理人：孙玉涛，广东巨通律师事务所律师。第三第三人：罗某某，男，汉族，1981年8月31日出生，住址：福建省沙县，第三人：宋某，女，汉族，1993年12月2日出生，住址：河南省罗山县，原告黄某某与被告罗某、第三人罗某某、宋某租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，被告罗某于2018年11月23日提出反诉，本院予以立案。本案依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄庆祥的委托诉讼代理人黄彩群、被告（反诉原告）罗某及其委托诉讼代理人孙玉涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄庆祥向本院提出诉讼请求：一、请求判令因被告拖欠租金，解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付租金18000元（2018年9月、份10月份、11月份）；三、判令确认原告无需向被告退还押金20000元；四、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年8月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将惠阳区永湖镇虎爪管理区学堂前小队建筑面积约115平方米的房屋出租给被告使用，合同约定租赁期限为5年，其中2017年8月15日至2019年8月15日每月租金为6000元，2019年8月15日至2022年8月15日每月租金为7200元，合同第三条第3项约定每月15日前向原告付清当月租金，宽限期限5天，如在当月期限内未缴清当月租金的，原告有权单方终止合同；合同第三条第2项约定双方签订合同时，被告一次性将押金付给原告，若因被告个人问题退出原告将扣除押金等约定：合同第四条第3项被告不得加建房屋附着物、改变房屋的建筑结构或承重墙等，如确需改变的必须与甲方协商一致同意后方可进行。被告交了六个月的租金后，称生意不好跟原告协商每月减一千元租金，原告同意了。但被告到2018年9月份开始没交租，原告与被告在电话及信息、微信里协商交租问题，但协商不了，且被告在租赁期间未经原告同意还私自在租赁房屋内加建围墙改变建筑结构，原告要求其恢复原样，被告不同意。原告认为被告的行为己严重违约，原告在租赁房屋门前贴告示崔租，被告不但不交租，还三次带人到原告店里闹事（有视频监控）影响原告做生意，且还骂原告家人及成胁原告家人，当时原告报了当地派出所，但派出所没有处理好，后来原告要求过村委会及司法所协调，均未能协商好。罗某辩称：在2017年8月7日双方签订租赁合同，原告一直未将涉案房屋一、二楼交付被告使用，也没有将房屋中堆满的物品腾空搬出，而且三个铺面和大门钥匙没有交给被告，使被告不能使用租赁物。因此原告的违约行为导致被告不能实现合同目的。在租赁期间，原告有电话、短信、微信及第三方请求原告交付涉案租赁物，但是原告一直未按合同交付。因此，被告将租金交纳至2018年9月共10个月租金。因为原告违约在先，被告才停止支付租金。2018年10月份为减少损失将其中两间房屋转租，将原告的物品搬到第三间房屋，引起原告将第三间门板焊了，至今未交给被告使用。2、被告承租的房屋没有办理报建手续，至今未有房产证，租赁合同无效。罗某提出反诉请求：1、解除双方于2017年8月7日签订的《房屋租赁合同》并退还租金72000元、押金20000元;2、请求反诉被告赔偿反诉原告4年租期差额120000元；3、本诉和反诉费用由被反诉人承担。反诉事实和理由：2017年8月7日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人将位于惠州市××镇虎××学堂前小队建筑面积约115平方米1楼、2楼房屋全部租用给反诉人使用。租约签订后反诉人按时将押金20000元和当月租金6000元交付被反诉人，但未料被反诉人却始终未将租赁房屋交付反诉人使用，且在租赁房屋中堆积着的大量被反诉人的物品也一直未搬出腾空，更有甚者被反诉人始终拒绝交接一楼的大门钥匙给反诉人，致使反诉人一直未能占用使用涉案租赁房屋，因被反诉人的根本违约行为导致反诉人合同目的无法实现。在租赁关系中按时交付租赁物给出租人使用既是法定也是约定的义务，反诉人在此期间多次通过短信、微信、电话、第三方调解等方式向被反诉人请求但一直无果，反诉人一直本着诚信原则将租金支付至2018年9月份，无奈之下2018年10月份反诉人为减少损失只能自行将其中两间房屋中被反诉人的物品搬到第三间租赁房屋中井将这两间房屋租赁给第三方使用，但被反诉人却将第三间房屋门用电焊焊接起来，反诉人的一些物品也被锁在房中无法搬出使用，被反诉人又多次采取停水、停电迫使两间铺面承租方搬离。反诉被告黄庆祥辩称：因为反诉人违约，所以不同意退押金和已收的租金。罗某某述称：我承租罗某转租的房屋后，在装修墙体、安装水电、添置设备和设置广告等投入六、七万元。宋某述称：我承租罗某转租的房屋后，在装修墙体、添置设备、设置广告等投入六、七万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄庆祥与罗某于2017年8月7日签订《房屋租合同》，双方主要约定：黄庆祥将其座落于永湖镇虎爪村学堂前小队的房屋一、二楼出租给罗某，租期为5年（2017年至8月15日至2022年8月15日止）；前2年每月租金6000元，后3年每月租金7200元；双方签订合同时，乙方（即罗某）一次性将押金20000元交付给甲方（即黄庆祥），在承租期间内不得退出。若因乙方个人问题退出，甲方扣除押金。乙方必须每月15日前向甲方付清当月租金。乙方所使用的水、电等各项费用由乙方负责缴交。乙方租用甲方房屋用于做餐饮。合同签订后，罗某交付了押金20000元，每月租金计6000元交至2018年2月。经协商，从2018年3月起租金，原告自愿减少1000元月租金。被告以每月5000元计，交纳租金至2018年8月份。此后，经原告黄庆祥催讨，被告罗某一直拒付。另查：1、黄庆祥的出租给罗某的房屋未报当地政府批准建造，未取得建设工程规划许可证。2、罗某于2018年9月8日将黄庆祥的房屋二楼房产全部转租给宋某，约定租期从2018年9月20日至2020年9月19日；又于2018年9月15日将黄庆祥的房屋一楼一半房产面积转租给罗某某，约定租期从2018年10月10日至2021年10月9日。本院认为：原告就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与被告订立的租赁合同无效。租赁合同无效的，双方应终止履行合同，对于后续问题，由本院依法作出处理。原告收取押金应退还被告，被告占用原告房屋应返还给原告；除未办理不动产权证外，原告交付了符合其他经营条件的房屋给被告。原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，理由成立，本院予以支持。即被告应支付从2018年9月计至2018年11日占用房的使用费18000元。此后仍不返还的，被告继续按此前的租金标准即每月6000元计至返还时期间的使用费给原告。反诉原告承租反诉被告的房屋用于经营餐饮业，在接受房屋时已明知房屋前面摆放有若干椅子和一间房间摆放有若干餐具和电器。但还一直交付租金至2018年8月，还表示过容反诉被告摆放，对房屋前面摆放有物品没有证据予以证明被告反对且要求原告搬出。直至欠2018年9月份租金，经反诉被告催讨租金、反诉原告转租房屋之后，反诉原告于2018年10月6日才提出异议。可见，房屋摆放若干物品不会严重影响转租行为。反诉原告认为反诉被告“违约”要求反诉被告退还已收取的租金，理由不充分，本院不予支持。另请求反诉被告赔偿反诉原告4年租期差额120000元，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，双方当事人订立的租赁合同无效。原告收取押金应退还被告，被告占用原告房屋应返还给原告；反诉原告请求反诉被告退还已收取的租金和赔偿损失，理由不当，本院不予支持。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告黄庆祥与被告罗某于2017年8月7日签订《房屋租合同》无效。二、被告罗某占用原告黄庆祥的房屋从2018年9月计至2018年11日的使用费18000元在判决发生法律效力之日起十日内支付给原告黄庆祥。三、被告罗某在判决发生法律效力之日起三日内将原告黄庆祥的房屋返还给原告黄庆祥，逾期占用的使用费从2018年12月1日起按每月6000元的标准计至返还房屋之日止。四、原告黄庆祥在判决发生法律效力之日起三日内将押金20000元返还给被告罗某。五、驳回反诉原告罗某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费375元（黄庆祥已预交），由黄庆祥负担125元，罗某负担250元；反诉受理费2240元（罗某已预交），全由罗某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  魏智斌二〇一九年一月二十四日书记员  许志尚附相关法律条文《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。