湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂07民终644号上诉人（原审原告）：柯东方，女，1976年12月18日出生，汉族，户籍住址：湖北省大冶市，委托诉讼代理人：赵克明，湖北良朋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鄂州人信房地产开发有限公司，住所地：湖北省鄂州市花湖开发区振兴路。法定代表人：黄炷人，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师被上诉人（原审被告）：湖北人信房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉经济技术开发区经开万达广场写字楼****。法定代表人：黄炷人，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师上诉人柯东方因与上诉人鄂州人信房地产开发有限公司（以下简称鄂州人信公司）、被上诉人湖北人信房地产开发有限公司（以下简称湖北人信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人柯东方的委托诉讼代理人赵克明，上诉人鄂州人信公司、被上诉人湖北人信公司的委托诉讼代理人马剑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柯东方上诉请求：1.撤销一审判决的第一、二项内容并依法改判；2.本案诉讼费用由鄂州人信公司和湖北人信公司承担。事实和理由：原审法院径行划定柯东方承担全部费用的30%显失公平，人信公司依法应当承担房屋维修及装修损失的全部责任。人信公司应当按照合同约定将质量合格的房屋交付给柯东方，但自入住至今，漏水问题一直存在，在本案诉讼期间，又新增多处漏水点，仅对现有漏水进行维修不足以避免房屋不再发生新的漏水问题发生。人信公司作为开发商，应当对房屋质量承担相应的合同保证义务及责任，在房屋存在质量问题的情形下，不应划分责任。涉案房屋漏水的直接原因系开发商的施工质量缺陷导致，各个漏水点的相关费用及标准不同，房屋漏水导致的装修损失价值不一样，简单让上诉人柯东方承担30%的责任显失公平。鄂州人信公司辩称：1.鄂州人信公司交付给柯东方的房屋经过相关行政主管部门的审批并取得各项合格验收证书，不存在质量问题，如果存在问题也是在维保范围内。2.即使鄂州人信公司承担相应的责任，也不应以房屋重新装修的标准来计算具体责任，应以房屋装修实际受损的价值来判断，因为柯东方在居住中也会导致装修价值的下降，如果判定鄂州人信公司以房屋重新装修所需的费用赔偿有失公平。湖北人信公司辩称同意鄂州人信公司的答辩意见，同时认为其与鄂州人信公司是两个法律主体，不应与鄂州人信公司混同。上诉人鄂州人信公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回柯东方的一审诉讼请求或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由柯东方承担。事实和理由：一、一审法院未认定“案涉房屋经行政主管部门验收合格，不存在质量问题”这一事实，属于认定事实错误。案涉房屋也是经被上诉人验收后才交付的，上诉人确认案涉房屋无渗漏水，并特别注明“厨房、卫生间、楼台、阳台、露台不透水”。二、一审法院根据《鄂州巿花湖经济开发区“人信假日威尼斯”小区第V151幢房屋渗水司法鉴定报告》（以下简称《渗水鉴定报告》）、《因房屋漏水造成损失的价格鉴定评估报告书》（以下简称《价格鉴定报告》）两份鉴定报告认定案件事实，属于适用法律错误、认定事实错误。（一）法院不应当同意柯东方的鉴定申请，不应当组织鉴定程序。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，涉案房屋发生渗水不是主体工程存在质量问题，不应当予以鉴定。（二）两份鉴定报告的鉴定人未出庭作证，不符合法定程序；两份鉴定报告不得作为认定案件事实的依据。（三）《渗水鉴定报告》对渗水部分出具鉴定意见时未完全排除柯东方二次室内装修的原因，径行认定房屋存在质量问题，不合乎常理。（四）《价格鉴定报告》的程序违法且未分别对11个渗漏点的维修费用及装修工程费用进行评估。该报告的出具历时15个月之久。法院委托鉴定的事项是渗水所造成的装修损失，而该报告书评估的是装修恢复所需要花费的费用，应当以《渗水鉴定报告》中确定的11个点为基础，评估出修复每个点维修工程及装饰装修所需要的费用，而不应当笼统地评估整体的费用。柯东方辩称：1.根据渗水鉴定报告，房屋漏水系因鄂州人信公司施工质量缺陷导致，且诉讼中又新增多处漏水点，柯东方将重新提起诉讼。2.渗水鉴定报告由法院委托作出，程序合法。鉴定过程中鄂州人信公司拒不配合鉴定机构提供相关资料。一审法院未就实际漏水原因分摊柯东方的损失，且房屋漏水系因房屋存在严重的质量问题，系鄂州人信公司违约导致，柯东方不应当承担责任。湖北人信公司认可鄂州人信公司的上诉事实和理由，并认为双方对评估报告均不认可。案涉房屋交付使用已八年，已经超过保修期限。超过保修期三年后在对涉案房屋交付使用前的工程质量进行鉴定，无法律依据，也违背了房地产市场交易规则与交易习惯，明显加重了房屋出卖人的责任。柯东方向一审法院起诉请求：1.判令被告鄂州人信公司立即对原告购买的位于鄂州市花湖开发区振兴路“人信假日威尼斯”小区第Vl51幢房屋进行维修，并承担维修期间原告及家人无法入住的房屋空置损失，以及因维修而进行重新装修的全部费用暂定人民币5万元（具体损失、费用以鉴定、评估结论为准）；2.判令湖北人信公司对上述诉求承担连带责任；3.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月8日，原告柯东方与被告鄂州人信公司签订《商品房买卖合同》一份，购买由鄂州人信公司开发的位于鄂州市花湖开发区××“人信假日××”小区编号为××别墅××幢，总价266万元，面积358.16平方米。2011年6月24日，鄂州人信公司办理了“人信假日威尼斯”三期南组团工标段工程的竣工验收备案手续。2011年9月27日，鄂州人信公司向原告交付了上述房屋，原告在房屋交付验收表上签字确认。鄂州人信公司提供的住宅质量保证书确定房屋防水的保修期限为五年，保修期内如因防水材料、设计或施工质量导致天面渗水、滴漏，开发商将无偿进行维修并满足有关规范及标准要求；有防水要求的外墙面的防渗漏的保修期为五年，保修期内如因施工质量、设计或所用材料的质量问题而出现外墙面渗漏，开发商将无偿进行维修并满足有关规范及标准要求，但业主自行改动后不属于保修范围。2011年12月27日，小区物业管理人员对案涉房屋进行了防水试验后，原告签字确认房屋厨房、卫生间、楼台、阳台、露台不漏水。2012年11月26日，鄂州人信公司向案涉房屋的建筑方湖北国安建筑工程有限公司（下称国安建筑公司）发出书面通知，要求国安建筑公司对案涉房屋3楼和2楼主卧西面部下方墙体渗水、3楼露台西南角（插座位置）墙角渗水进行保修，同年12月4日国安建筑公司回复鄂州人信公司已完成、待观察。2013年6月16日，原告向小区物业管理公司报修其房屋外墙渗水；同日，鄂州人信公司向国安建筑公司发出书面通知，要求国安建筑公司对案涉房屋2楼主卧西角下方渗漏、东南顶角渗漏进行保修并恢复户内墙纸；同年9月7日，原告再次向小区物业管理公司报修其房屋外墙渗水；同年9月25日国安建筑公司回复鄂州人信公司渗漏点已处理。原告收房后对案涉房屋进行了装修，2014年2月24日，原告同小区物业管理公司共同进行了装修完工验收，后原告入住至今。原告居住案涉房屋期间，雨天屋内多处渗漏，致室内装修多处损坏，至今未得到妥善处理，原告与鄂州人信公司多次协商未果，因而成讼。原告起诉后向本院申请对案涉房屋的渗水原因、维修案涉房屋渗水所需费用、因房屋渗水所造成的装修损失及维修期间的租房费用进行司法鉴定。经本院依法委托，湖北省建筑工程质量监督检验测试中心于2018年1月8日作出1721A0226-05306-0001号《渗水鉴定报告》，意见为：根据现场检测情况，所检案涉房屋多处出现渗水，渗水部位多出现在外墙面处，少数渗水部位出现在内墙及卫生间。1、鉴定报告正文中图示A、L、K处的渗水与第V151幢房屋后期二次装修存在关联。2、鉴定报告正文中图示B、C、D、E、F、G、H、J处的渗水是由外墙在该处的施工质量缺陷导致，不符合《住宅建筑规范》GB50368-2005中的第7.3.1条“住宅的屋面、外墙、外窗应能防止雨水和冰雪融化水侵入室内”的要求和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002中第4.3.16条“卷材防水层不得有渗漏和积水现象”的要求。2019年4月25日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴[2019]第06058号《价格鉴定报告》，意见为：人信假日威尼斯V151幢房屋渗水部位修复工程价格评估为71,011.35元、房屋渗水损坏装饰装修部位修复价格评估为84,311.48元，共计155,322.83元；此类房屋租金损失为2,300.00元每月。原告共支付鉴定费25,000.00元。鄂州人信公司认为法院不应当同意原告的鉴定申请，不应当组织鉴定程序，在审理本案时不应当采纳二份鉴定报告的意见。对《渗水鉴定报告》提出意见：1、B、D、G、H四处的外墙面没有凿除检查，该报告对上述四处的检验结果存在错误；2、B、D、E、F、G、H处渗水是由于原告后期二次装修所致，J处靠近窗边墙渗水，此处渗水由原告行为所致；且窗体的保修期为1年。对《价格鉴定报告》提出意见：1、该司法鉴定超过规定时限；2、该报告为方便计算每个渗水点的维修费用，应当以《渗水鉴定报告》中确定的11个点为基础，评估出修复每个点维修工程及装饰装修所需要的费用，而不应当笼统地评估整体的费用；3、法院委托鉴定的事项是渗水所造成的装修损失，而该《价格鉴定报告》评估的是装修恢复所需要花费的费用；4、该《价格鉴定报告》中参考的价格依据远远高于湖北省建设工程标准定额管理总站发布的2018年1月12日的市场信息价。另查明，鄂州人信公司成立于2004年5月12日，为湖北人信公司投资的一人有限公司。湖北人信公司未举证证实鄂州人信公司财产独立于湖北人信公司财产。一审法院认为：原告柯东方与被告鄂州人信公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋其前已办理竣工验收备案及确权，符合约定交付条件。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”本案中，被告鄂州人信公司作为开发商，应当对其所出售商品房屋的质量负责，在案涉房屋交付原告后一年即出现房屋外墙渗漏问题，其向原告交付的房屋显然不符合双方合同约定。房屋在保修期内经二次维修仍未完全修复，至今多处渗漏，已导致原告家中部分装修出现损坏，对此被告鄂州人信公司应当承担修复的民事责任，并赔偿由此给原告造成的经济损失。房屋渗漏的原因、修复工程的造价、造成的经济损失均属专业问题，不通过司法鉴定，无法认定，原告申请司法鉴定及本院同意鉴定均符合相关法律规定。本院依法委托鉴定机构作出的二份鉴定报告程序合法、依据充分，被告鄂州人信公司虽有异议，但未提出证据证实其异议成立，亦未申请重新鉴定，故本院对以上二份鉴定报告予以采信。《渗水鉴定报告》认定：案涉房屋三处渗水与房屋后期原告装修存在关联，八处渗水是由外墙在该处的施工质量缺陷导致，不符合国家相关规范的要求，故原告对案涉房屋渗漏应承担相应责任，本院酌定为百分之三十，被告鄂州人信公司承担百分之七十的责任，即原告对房屋渗漏修复工程的费用及装修等损失承担百分之三十的责任。对于原告主张维修期间的房屋空置损失，应参照《价格鉴定报告》认定的案涉房屋同类房屋租金损失2,300.00元每月据实计算。鄂州人信公司为湖北人信公司投资的一人有限公司，湖北人信公司未向本院提供鄂州人信公司财产独立于湖北人信公司财产的证据，故湖北人信公司应对涉案的鄂州人信公司的债务承担连带责任。综上，原告的诉讼请求，部分支持；被告的答辩意见，部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告鄂州人信公司于本判决生效后，按国家有关规范要求立即对原告柯东方购买位于鄂州市花湖开发区振兴大道“人信假日威尼斯”小区编号为第V151的三层别墅渗漏部位（《渗水鉴定报告》中标示的11处渗水点）进行维修，原告柯东方承担21,303.41元（71,011.35元×30％）维修费用；二、被告鄂州人信公司在以上维修工程完工并验收合格后按每月1,610.00元（2,300.00元×70％）的标准据实支付原告柯东方案涉房屋维修期间的空置损失，并支付原告柯东方房屋渗漏部位重新装修的损失59,018.04元（84,311.48元×70％）；三、被告湖北人信公司对被告鄂州人信房地产开发有限公司在以上判决第一项、第二项中的维修、支付义务承担连带责任；四、驳回原告柯东方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1,703.00元，鉴定费25,000.00元，共计26,703.00元，分别由原告柯东方负担8,011.00元，被告鄂州人信房地产开发有限公司、湖北人信房地产开发有限公司共同负担18,692.00元。本院认为，本案争议焦点在于对于柯东方房屋因渗水导致的损失责任分担问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。案涉房屋渗漏属客观事实，鄂州人信公司应当承担相应责任。因渗漏原因、损失确定等问题属于查明事实的专门问题，柯东方申请司法鉴定及一审法院同意司法鉴定符合法律规定。鄂州人信公司对二份鉴定报告未申请重新鉴定，其对报告的异议亦无依据。房屋漏水属客观存在的事实，且急需及时维修，本案不宜久拖不决，一审法院根据鉴定报告确定损失进行裁判并无不当。故上诉人鄂州人信公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《渗水鉴定报告》显示，部分渗水与房屋二次装修存在关联，故对于房屋和装修损失柯东方应予分担，因柯东方自2014年2月即完成装修并居住至今，装修价值亦应有折旧，一审法院酌定鄂州人信公司承担百分之七十的责任，柯东方承担百分之三十的责任在合理范围内。故上诉人柯东方认为责任分担比例不合理的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3439.5元，由上诉人柯东方负担965元，由上诉人鄂州人信房地产开发有限公司、被上诉人湖北人信房地产开发有限公司共同负担2474.5元。本判决为终审判决。审判长 湛少鹏审判员吴德军审判员向红芳二〇一九年十二月十六日法官助理李思书记员尹瑞