广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初3805号原告（反诉被告）：李淑静，女，1986年7月28日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：袁倩菁，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓艳姬，女，1985年2月3日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王月甜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何泳欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）李淑静与被告（反诉原告）邓艳姬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，被告于2018年4月17日对原告提起反诉，本院依法由审判员袁贞适用简易程序于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李淑静的委托诉讼代理人方正阳、被告（反诉原告）邓艳姬的委托诉讼代理人王月甜到庭参加第一次诉讼。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年9月14日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李淑静的委托诉讼代理人袁倩菁、被告（反诉原告）邓艳姬的委托诉讼代理人王月甜到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告交还租赁物；3、被告向原告支付租赁物租金（租金从2018年1月1日起计至被告实际向原告交还租赁物止，暂计78750元；滞纳金按月息2%，从欠付租金之日起计至全部款项支付完成之日止）；4、被告违约，原告无需退还被告支付的租赁保证金52500元；5、被告承担其交还租赁物前的水电及物业管理费等应由被告承担的一切费用；6、本案诉讼费由被告承担。原告于2018年9月14日变更第五项诉讼请求为：被告承担其交还租赁物前的水电及物业管理费12078.12元（暂计至2018年12月31日）。事实和理由：原、被告双方2017年7月29日签订了《租赁合同》，协议中约定：原告将花都区永发路16号雅居乐汇通广场（2号商业楼）301房，建筑面积525平方米的商业房屋，出租给乙方作为教育及服务行业场地使用。原告同意给予被告两个月的装修时间，租金从2017年10月1日起开始收取。合同签订后，原告便将租赁物交付给被告使用，被告向原告支付了52500元的房产租赁保证金。2017年12月30日，被告向原告表示，因资金问题，希望能延迟几天交付租金，半个月之后被告又以租赁物未通过消防验收为由拒绝向原告支付租金，而实际上，原告出租的房屋早已通过消防验收，是被告承租装修前后未办理二次消防的相关手续，与原告无关。因被告拒不向原告支付租金，原告无奈于2018年3月6日向被告发出了催缴租金的函，时至今日，被告仍未向原告支付过任何租金。根据双方签订的《租赁合同》第四条租金价格及租金支付时间的约定：“逾期不缴纳租金，乙方需承担每日百分之一月租金的滞纳金”及第七条违约责任的约定：“被告有下列情形之一的，原告有权单方终止合同，收回房产，保证金不予退还，并保留追究其违约责任的权利：（3）拖欠房屋租金累计15日以上。”现被告已拖欠金额3个月，远远超出了合同约定的时间。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1、同意解除本案的租赁合同。本案中解除合同的主要原因是基于涉案的租赁物一直是临水临电，被告自租赁以来，出现多次停水停电的状况，导致涉案租赁物根本无法正常使用，被告认为租赁合同当中原告应向被告提供符合正常使用的租赁物，但本案中，涉案租赁物并不符合正常使用的条件。2、关于原告主张交还租赁物支付租金的问题，在本案中，被告已于2017年12月底没有在使用租赁物，当时也电话告知原告不再承租，因此不存在返还租赁物的问题，而且在2018年3月份，原告已自行锁上租赁物，被告已无法打开涉案租赁物，鉴于被告于2018年1月份开始，已经没有再使用涉案租赁物，因此不存在原告所称的请求租金由2018年1月份开始，被告不存在拖欠租金的问题。3、在本案中，是由于原告交付租赁物不符合使用条件而导致租赁物未能正常使用，原告违约在先，其应退还原告已交付的租赁保证金，承担违约责任。4、关于管理费、水电费的问题，意见与第三点一致。是基于原告违约在先，其应承担该项费用。综上所述，被告请求驳回原告第2-6项诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告与2017年7月29日签订的《租赁合同》；2、原告向被告返还保证金、租金及管理费共146985.6元及利息（利息自起诉之日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至还清之日止）；3、原告赔偿被告因装修租赁物以及购置设备造成的损失（以评估公司评估为准）；4、本案的诉讼费用由原告承担。被告于2018年9月14日变更第三项诉讼请求为：原告赔偿被告因装修租赁物以及购置设备造成的损失207507元。事实和理由：2017年7月29日被告与原告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市花都区永发路16号雅居乐汇通广场（2号商业楼）301房，租赁期限为2017年10月1日起至2022年9月30日止。签订《租赁合同》后，被告按照约定向被告支付保证金、租金、管理费，对租赁场地进行装修并购置了一系列设备。但原告出租的场地所使用的是临水、临电，根本无法正常使用。被告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，特向人民法院提起反诉，请予以支持。原告反诉辩称，1、涉案租赁物为雅居乐房地产开发有限公司开发的，完全具备使用条件的商铺。2、被告一直在强调租赁物为临水临电，但却没有提供任何相应的证据，包括能够直接证明的证据以及被告因为临水临电而无法经营的问题，与原告是否协商过的证据，被告根本未就这个问题与原告进行过任何协商，也没有这方面的内容。3、根据我方当事人向雅居乐房地产开发有限公司下属的雅居乐物业管理有限公司花都分公司了解，该物业公司给予我方当事人的答复是其所管辖的范围内不论房屋还是商铺，水电一直均可正常使用且为永久水电。被告既没有提供其诉状中临水临电的证据，又每个月向物管缴纳水电使用费用，这足以说明被告方是在正常使用水电，不论是永久水电还是临水临电，在被告租赁期间，均能正常使用，不存在影响使用的问题。4、该租赁物是一个姓林的先生自称是邓艳姬的老公，一直以微信的形式与原告协商商铺租赁的事宜，其协商的内容均在强调商铺的消防没过关，无法经营，在所有的聊天内容中，根本没有提及因为水电而无法正常使用的情况，在我方就消防问题在起诉中提供了相应的证据，被告方又以临水临电为由企图混淆事实，明显存在恶意。5、双方签署的租赁合同，从未约定关于租赁物水电的情况，即使该租赁物是临水临电，只要能正常使用，都不会妨碍经营，相反如果因为该租赁物的水电导致了被告方不能正常经营，其为何一直未与原告就相关问题进行协商，同时还向雅居乐物业管理有限公司花都分公司缴纳水电及管理费用。综上，被告所称的因临水临电而无法正常使用是完全不符合事实的。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区永发路16号雅居乐汇通广场2号商业楼301房，权属人为被告。2014年7月9日，广州市公安消防局出具的《建设工程消防设计审核意见书》称：经审核，该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计。2016年6月24日，广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》称：综合评定该工程消防验收合格。2017年7月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告用作教育及服务行业，期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租期5年，租赁保证金52500元，2017年10月至2019年9月月租金为26250元，被告在上一期租金到期前7日内预付下一期租金，逾期不缴纳租金，被告须承担每日百分之一月租金额的滞纳金。合同第七条违约责任第1项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回该房产，保证金不予退还，并保留追究其违约责任的权利：……（3）拖欠房屋租金累计15日以上。合同签订后，被告向原告支付保证金52500元。被告自2018年1月1日起欠缴租金。原告于2018年3月6日向被告发出《催缴租金函》。关于涉案房屋现状，被告陈述：原告于2018年3月21日将涉案房屋加锁。原告陈述：双方均已锁住，被告在2018年4月17日最后一次搬东西后也加锁了。被告向本院提交其与广州伯涵装饰工程有限公司签订的《室内装修标准合同书》及预算单，拟证明被告装修涉案房屋的事实。被告于2018年5月7日向本院申请对涉案房屋的室内外装修进行价值评估，本院依法摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司进行本次评估，该公司于2018年8月17日作出穗华价估［2018］353号价格评估结论书，价格评估结论：广州市花都区永发路16号雅居乐汇通广场（2号商业楼）301房室外装修及室内装修（原告主张）价格为人民币壹拾玖万贰仟叁佰捌拾陆圆整(￥192，386)；广州市花都区永发路16号雅居乐汇通广场（2号商业楼）301房室外装修及室内装修（被告主张）价格为人民币壹拾玖万陆仟柒圆整（￥196，007）。被告为此支付评估费5000元。被告于2018年5月7日向本院申请对涉案房屋的设备进行价值评估，本院依法摇珠确定广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司进行本次评估，该公司于2018年7月11日作出穗诚评［2018］226号评估报告，资产评估价值为11500元。被告为此支付评估费2000元。另，本院作出的（2018）粤0114民初3928号民事判决已发生法律效力，该判决中查明以下事实：因涉案商铺使用临时用电，汇通广场的一些业主向广州供电局有限公司花都供电局提出信访。广州供电局有限公司花都供电局于2018年6月13日出具广供电花函[2018]10号《关于雅居乐汇通广场临时用电问题的答复意见》，内容如下：一、广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）商业A、B地块（即汇通广场）商业用电已分别于2017年10月30日、2018年3月9日完成装表接电。根据我局与雅居乐公司关于雅居乐公司商业A、B地块签订的《供用电合同》中第5点5.1.1规定“供电方依据用电计量装置的记录和有管理权的物价主管部门批准的分类电价，向用电方定期计收电费及随电量征收的有关费用”，因此，关于雅居乐汇通广场商业用电的电费，我局仅向用电方（即雅居乐公司）定期计收。用户为满足内部核算的需要，可自行在其内部装设考核耗能的电能表，但该表所示读数不得作为供电企业计费依据；二、您提供的发票所显示的电费是雅居乐公司商业B地块用于基建工地的临时用电的电费。根据广州市电价价目表（电价标准根据粤价[2009]267号文、粤发改价格[2018]213号文执行），雅居乐商业A、B地块的用电属于商业用电类别，电价标准按照一般工商业电价执行。自2018年4月1日起，一般工商业电价（1-10千伏）执行标准为81.43分/千瓦时（含税）。我局向雅居乐公司关于雅居乐商业A、B地块商业用电是按上述一般工商业电价标准收取电费；三、根据我局与雅居乐公司签订的关于雅居乐商业B地块基建工地临时用电的《供用电方案协议》中第五条第七点第二款中规定，“此临时施工用电仅限于建设项目，用电范围为本次申报用电项目的红线范围，如超越此约定范围将视为违约用电处理”。以及《供电营业规则》第十二条规定，“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电可供给临时电源”、“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户”；四、根据我局与雅居乐公司关于雅居乐公司商业A、B地块签订的《供用电合同》中第3点3.1规定“专用条款约定的供、受电设施产权分界点电源侧供电设施，产权属供电方所有。分界点负荷侧供电设施产权属用电方所有”，以及3.2规定“供、用电双方按产权归属各自负责其电力设施的维护、日常管理和安全工作”。因此，上述地块分界点负荷侧供电设施的维护、日常管理和安全工作由雅居乐归属负责。雅居乐商业A、B地块自装表接电至今，并未发生因我局原因造成的停电事件。本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告均诉请解除《租赁合同》，本院予以支持。因《租赁合同》解除，原告诉请被告交还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因被告自2018年1月起已拖欠租金，原告在2018年3月6日发函催收后，被告仍未支付欠付租金，被告行为构成违约。而被告辩称涉案房屋为临水临电，但被告并未提交证据予以证明，且根据本院作出的（2018）粤0114民初3928号民事判决查明的事实，涉案房屋并不是临电，也没有发生因供电局原因的停电情况，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。被告实际占有涉案房屋，故原告诉请原告支付自2018年1月1日至2018年4月17日止的租金及滞纳金，合理合法，本院予以支持。经核算，原告支付自2018年1月1日至2018年4月17日止的租金为93625元（26250元/月×3个月+26250元/月÷30天×17天），滞纳金的计算标准为以26250元为基数，自次月1日起按月息2%计付滞纳金。原告确认其于2018年4月17日被告最后一次搬东西走后加锁，实际上被告作为承租人已无法使用涉案房屋，故对原告诉请2018年4月17日之后的租金，依据不足，本院不予支持。因被告违约，按照合同第七条违约责任的约定，原告诉请没收被告支付的租赁保证金52500元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。而被告要求原告返还租赁保证金52500元的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。至于原告主张被告承担其交还租赁物前的水电及物业管理费，但并未提交水电抄表记录及水电费缴纳凭证或物业管理费缴纳凭证，本院不予支持。因被告逾期支付租金已构成违约，故被告反诉要求原告返还租金及管理费、赔偿装修及购置设备的损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同理，被告支付的鉴定费应由被告自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、解除原告李淑静与被告邓艳姬于2017年7月29日签订的《租赁合同》；二、被告邓艳姬于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李淑静返还位于广州市花都区永发路16号雅居乐汇通广场2号商业楼301房；三、被告邓艳姬于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李淑静支付欠付租金93625元；四、原告李淑静没收被告邓艳姬租赁保证金52500元无须退还；五、被告邓艳姬于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李淑静支付欠付租金的滞纳金，以26250元为基数，自次月1日起按月息2%计付滞纳金，滞纳金总额不超过93625元；六、驳回原告李淑静的其他诉讼请求；七、驳回被告邓艳姬的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9575元，反诉案件受理费4900元，由被告邓艳姬负担。鉴定费7000元，由被告邓艳姬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  徐少婷人民陪审员  高 媛二〇一九年一月八日书 记 员  郑 萍