广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24060号原告：胡文英，男，1961年3月26日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：胡作明，广东刚钲律师事务所律师。被告：刘艺，女，1975年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：方凤珠、刘迪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告胡文英与被告刘艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金445000元以及逾期支付租金的违约金（以每月拖欠的租金为基数，按照每月拖欠租金总额的2%，从拖欠租金次月的1日起计算至被告付清租金之日止）；2.判令被告支付的90000元保证金由原告没收。事实和理由：2002年3月17日，原告与案外人陈佳女签订《租赁合同》，约定由原告承租陈佳女位于广州市越秀区站前路xxx号商铺（以下简称涉案商铺），双方约定原告可用于转租或商业经营使用，租赁期限至2010年4月30日止。合同期限届满后，原告与陈佳女于2009年9月17日续签了《租赁合同》，将合同期限延长至2018年4月30日。2006年2月开始，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将涉案商铺转租给被告使用。合同期限届满后，原、被告又分别于2010年9月9日、2013年11月25日续签了《租赁合同》，合同期限延长至2017年2月10日。2006年3月，被告在上述商铺注册成立了广州市越秀区意凡模特道具店，一直经营至今。根据原、被告于2013年11月25日续签的《租赁合同》约定，第一年（2014年2月11日至2015年2月10日）租金为每月45000元；第二年(2015年2月11日至2016年2月10日）租金为49500元每月；第三年(2016年2月11日至2017年2月10日）租金为54450元每月。2016年10月，被告提出经营困难，向原告申请将租金调整为每月45000元，基于合作多年的考虑，原告同意租金调整为每月45000元。合同期满后，被告提出继续使用商铺，原告同意按照双方于2013年签订的《租赁合同》继续履行。到2018年4月30日，原告与商铺业主陈佳女的租赁合同到期，被告私下与陈佳女签订《租赁合同》，继续使用商铺至今。2016年11月开始，被告没有依约按时足额向原告支付租金，到2018年4月30日止，被告尚欠原告租金合计445000元。经原告多次催促，被告仍拒不支付。根据原、被告签订的《租赁合同》第四条第2点的约定，被告除应依约向原告支付拖欠的租金外，还应向原告支付违约金；且原告有权没收被告支付的保证金。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）原、被告签订的《租赁合同》在2017年2月10日已经到期，后双方未签订书面合同，对租金只有口头约定，且被告也以实际收租的情况默认租金为每月25000元。自2016年11月开始，市场行情不好，很多批发的实体店受到电商冲击，很多商铺的租金都降低了，包括天雄、白马的租金都降了一半，所以被告当时向原告申请降价，要求从2016年11月开始降为每月25000元。当时被告也要求与原告签订书面合同，将租金固定，但原告不愿意。原告也未就涉案商铺与业主续签租赁合同，故无法确定与被告续租的时间，双方因此一直没签合同。（二）原告转租给被告的205号商铺面积不到20平方米，整个商铺为47.14平方米，剩余的27.14平方米原告出租给第三方，单单不到20平方米，原告就收取了被告每月25000元的租金，已远远高于市场价。根据原告提交的其与业主所签的租赁合同，49平方米的租金为21103元，即每平方米448元。其转租给被告后租金为每平方米1250元，涨价了将近3倍，即原告就涉案商铺一个月利润高达38496元。如按照原告所主张的每月45000元的标准计算，相当于租金涨价5倍。该情况下，被告是不会续租涉案商铺的。因此，我方认为，原告主张的租金标准既不符合真实情况，也不符合市场行情和双方的约定。（三）在双方未签订书面合同情况下，应按照双方口头约定或市场价格来计算租金。2018年5月1日，被告与业主就涉案商铺签订了租赁合同，并且是整租，租金为每月25000元，被告同意参照该价格向原告支付租金。在原告主张我方欠租的2016年11月至2018年5月期间，我方共支付了365000元,加上我方已支付的使用保证金90000元，合计455000元。而2016年11月至2018年4月30日期间被告需支付的18个月租金，如按照每月25000元计算，合计应付450000元，因此我方认为我方所支付的款项已经足够支付所有租金，原告还应当退还使用保证金5000元。（四）原告主张违约金按照2%计算，无事实、法律与合同依据。2017年2月10日合同到期后，原告就应当退还使用保证金给被告，且使用保证金仅仅只是保证房屋使用过程中支付费用，事实上被告完全可以完好无损的归还房屋，不存在违约行为，故原告无权没收使用保证金。被告也不存在违约的行为，原告无权要求被告支付违约金。双方对于租金的支付时间没有书面约定，应属于无履行期限的债务，不存在逾期支付的情况，根据第（三）点答辩意见计算，被告也不存在拖欠租金的情况。（五）对原告主张的每月拖欠租金的计算方式有异议，虽然被告没有在每月固定的日期缴纳租金，但后支付的款项均应先抵扣先到期的租金，而非抵扣当月租金。经审理查明，原告向案外人陈佳女承租位于本市××号商铺，租赁期间至2018年4月30日止。原告将上述商铺转租给被告作经营使用，为此原、被告双方曾续签多份《租赁合同》。原告（为出租方、甲方）与被告（为承租方、乙方）于2013年11月25日签订最后一份《租赁合同》。其中约定：甲方出租给乙方商铺位于广州市越秀区站前路xxx号之一号商铺；租赁期限从2014年2月11日至2017年2月10日止；从2016年2月11日至2017年2月10日止每个月的租金为54450元；乙方每月五号前向甲方缴纳当月商铺的租金，每逾期一天，按当月应缴纳费用总额的3%加罚缴纳金，逾期一个月作乙方违约终止合同，甲方有权终止合同，收回商铺，使用保证金作为乙方违约罚金不予退还，并追缴所欠的有关款项；乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳该商铺使用保证金90000元，租赁期内乙方无违约，并已缴清所有应缴费用及到有关部门办理好歇业手续后，甲方把该保证金（不计利息）退还给乙方；租赁期满，本合同自行终止，乙方应如期将商铺完好地、无条件地、交还甲方，甲方收回商铺验收合格后，将保证金（不计利息）退回乙方；租赁期满，乙方应如期将商铺交还甲方，若乙方逾期退还商铺，每逾期一天，除缴付该铺时值租金的两倍租金外，还须按保证金的5%收取违约金（在保证金中扣除），超过十天，甲方有权向有关法律途径解决，保证金不予退还并追缴乙方有关所欠款项。上述合同签订后，被告已向原告支付使用保证金90000元，原告为此开具了《收据》。诉讼中，原、被告双方一致确认：前述《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方无续签合同，被告继续使用涉案房屋；原、被告双方之间的不定期租赁关系于2018年4月30日解除；被告于2018年5月1日与陈佳女签订租赁合同并继续使用涉案商铺至今。原告确认，被告已向其付清了2016年10月31日前的租金。关于被告在讼争期间支付租金的情况，原、被告双方一致确认：被告在2016年11月至2018年5月期间，分多次共向原告支付了如下款项：2016年11月22日支付20000元；2016年12月30日支付10000元；2016年12月31日支付15000元；2017年1月18日支付5000元；2017年2月23日支付20000元；2017年2月28日支付10000元；2017年3月2日支付15000；2017年4月1日支付15000元；2017年4月4日支付30000元；2017年4月27日支付10000元；2017年4月29日支付10000元；2017年6月5日支付10000元；2017年7月11日支付20000元；2017年8月1日支付5000元；2017年8月24日支付5000元；2017年9月11日支付10000元；2017年9月15日支付5000元；2017年9月18日支付5000元；2017年10月2日支付10000元；2017年10月14日支付10000元；2017年11月13日支付10000元；2017年11月23日支付10000元；2017年12月9日支付5000元；2017年12月28日支付10000元；2018日1月4日支付10000元；2018年1月17日支付10000元；2018年1月19日支付20000元；2018年1月26日支付10000元；2018年3月8日支付10000元；2018年3月15日支付10000元；2018年4月24日支付10000元；2018年5月4日支付10000元，以上合计365000元。双方并未就上述款项是用于支付何时的租金达成一致协议。原告主张被告每次所支付的款项均是用于支付当月租金的，被告则主张在后支付的款项应先用于冲抵已届付款期限而未予支付的租金。关于涉案商铺的租金标准的问题，原、被告双方各执一词：原告称，被告于2016年10月以经营困难为由申请调整租金，双方经协商将租金标准调整为每月45000元。被告确认其申请调整租金但认为调整后的租金标准为每月25000元。但双方对各自的陈述均无提供证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁的当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告双方于合同期满后无续签合同，被告继续使用涉案商铺并支付租金至2018年5月4日，双方按原合同内容构成不定期租赁合同关系，被告作为承租人应按原合同内容依时向原告支付租金。虽然原、被告双方在庭审中确认双方曾口头协商调整租金标准，但因双方均无提供证据予以证明具体标准，因此本院对原告自认的租金标准调低至每月45000元的主张予以采纳。因《租赁合同》明确约定被告应于每月五号前向甲方缴纳当月的租金，每逾期一天按当月应缴纳费用总额的3%加罚缴纳金，按照双方在庭审中确认的被告在讼争期间所支付的365000元的时间及对应数额，被告逾期支付租金已明显构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告向其支付拖欠的租金445000元，合理合法，本院予以支持。因双方并未就被告在2016年11月至2018年5月期间支付的款项是用于支付何时的租金达成一致协议，被告在付款时亦未明确指定该款项用以冲抵已到期未付的租金。基于此种情况下，从保护债权实现、鼓励债务人履行债务的角度出发，该款项应基于优先抵充已届清偿期且以债务人因清偿而获益最多之债务的原则进行处理。因此，本院对被告主张在后支付的款项应先用于冲抵已届付款期限而未予支付的租金的抗辩意见予以采纳。此外，考虑到原告并未举证证明其实际损失的数额，被告抗辩不同意支付违约金，视为其对按每日2%的标准计算有异议，故根据本案的实际情况，违约金酌情调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付为宜，且违约金的数额应以不超过被告同期欠付的租金数额为限。关于原告要求没收被告已付保证金的诉讼请求。《租赁合同》第八条明确约定了保证金退还的条件包括了被告应如期交还商铺。但被告自2018年5月1日起自行向陈佳女承租涉案商铺并继续使用至今，其在此前既未依约履行向原告交还商铺的义务，亦未与原告就交还商铺事宜达成新的协议，因此，原告要求没收被告已付保证金的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告刘艺应于本判决发生法律效力之日起三日内，一次性向原告胡文英支付租金445000元；二、被告刘艺应于本判决发生法律效力之日起三日内，一次性向原告胡文英支付逾期支付2016年11月至2018年4月的租金的违约金（以当月欠付的租金为基数，从逾期支付之日即当月的6日起计至实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，总额以所欠付的租金总额为限）；三、被告刘艺已交付给原告胡文英的使用保证金90000元不予退还；四、驳回原告胡文英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13663.50元（其中案件受理费10029元，财产保全费3634.50元）由原告胡文英负担928元，被告刘艺负担12735.50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  伍颖妍人民陪审员  李志军人民陪审员  刘碧君二〇一九年一月三十一日书 记 员  张伶思陈佳璇