安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初4475号原告：合肥通彩自动化设备有限公司，住所地合肥市新站区新蚌埠路2158号，统一社会信用代码193401005578305380（1-1）。法定代表人：徐志法，总经理。委托诉讼代理人：孙仕琪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张聪聪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被告：赵宗海，男，1966年3月4日，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告：合肥博鹏贸易有限公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路亿川钢材交易中心2楼A区229号，统一社会信用代码91340100069102988N。法定代表人：赵宗海，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：桂冰，安徽世邦律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：檀亭军，安徽世邦律师事务所实习律师。原告合肥通彩自动化设备有限公司（以下简称通彩公司）与被告赵宗海、合肥博鹏贸易有限公司（以下简称博鹏公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通彩公司的委托诉讼代理人孙仕琪、张聪聪，被告赵宗海及其与博鹏公司的共同委托诉讼代理人桂冰、檀亭军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告通彩公司向本院提出提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告一于2014年3月19日签署的《房屋租赁合同》及2016年3月24日签署《房屋租赁合同变更协议》于2018年4月8日解除；2、请求判令被告一立即腾退租赁房屋；3、判令被告一赔偿原告因遭受行政处罚的损失49632元；4、判令被告一向原告支付违约金1968000元（根据《房屋租赁合同》第13.9条约定，因乙方违约导致合同解除的，乙方应按前一年度租金的一倍向甲方支付违约金）；5、判令被告一向原告支付迟延腾退房屋的违约金，以1968000元为基数，按每天万分之五标准，自2018年4月15日起计算至判决生效之日止；6、判令被告二对被告一上述第2、3、4、5项付款义务承担连带保证责任；7、判令两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月19日，被告一赵宗海与原告签订了《房屋租赁合同》（合同号：HFTS14-0059NOGC.11001-059），约定由赵宗海承租原告位于新站区龙子湖路与新蚌埠路交叉口的9号、10号两栋楼（“租赁房屋”），租赁期限为十五年。双方就房屋租赁面积、房屋租赁价格等达成一致。同日，赵宗海出具《承诺书》，承诺租赁房屋用于自行装修、自营宾馆，如遇特殊情况需进行转租、分租，必须实现将转租、分租方案报业主备案，且仅限于用作开设宾馆、烟酒百货、茶庄、咖啡吧、足疗、餐饮、银行，不得转租或分租给第三方用于其他用途；博鹏公司出具《保证人承诺书》，承诺自愿作为《房屋租赁合同》中赵宗海的连带责任保证人，对赵宗海全面正确履行合同向原告提供连带保证责任。2016年3月24日，赵宗海与原告签订了《房屋租赁合同变更协议》，将租金调整为“第一年至第十年，该房屋租金为18元/平方/月；第十一年至第十五年，该房屋租金为22.5元/平方/月。”在《房屋租赁合同》履行期间，赵宗海存在诸多违约行为，具体表现为：(1)擅自改变租赁房屋的主体结构，并搭建违章建筑；(2)未经原告同意，将租赁房屋用于承诺使用的用途范围之外，且分租给第三方用于承诺使用的用途范围之外；(3)将租赁房屋分租、转租后，未将分租、转租方案报原告备案，也未按约将新承租人的营业执照或身份证明等文件的复印件交原告备存等；（4）在租赁合同期间，迟延支付租金。同时，因赵宗海在租赁房屋内经营酒店，导致原告被合肥市国土资源局新站综合开发试验区分局罚款49632元。2018年3月9日，原告委托律师向赵宗海发送解约律师函，并抄送博鹏公司，但被退回。2018年4月8日，原告律师通过微信方式向赵宗海送达解约律师函，租赁关系自该日解除。但截至本起诉日，赵宗海仍未搬离租赁房屋。因赵宗海在租赁合同履行期内存在诸多违约行为导致合同被解除，赵宗海应当赔偿原告损失及违约金，博鹏公司应当对赵宗海的赔偿责任承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告赵宗海和博鹏公司共同辩称：1、原告无权单方解除合同，没有事实依据，被告擅自改变房屋结构并搭建违章建筑的问题并非事实。2、所谓未经原告同意将租赁房屋用于承诺使用的用途范围之外，其分租给第三方用于承诺使用的用途范围之外也并非属实。3、将租赁房屋分租，转租后，未将分租转租方案报原告备案，也未按约将新承租人的营业执照或身份证等文件复印件交原告备存等，并非属实。4、因赵宗海在租赁房屋内经营酒店，导致原告被合肥市国土资源局新站分局罚款49632元，与被告没有关联性，被告开办的酒店，依法领取了营业执照，是合法经营。5、原告所谓以律师函的方式发出解除合同函，发给被告或者被告律师的行为不符合法律规定，不能证实履行了解除函的法定程序。经审理查明：2014年3月19日，通彩公司与赵宗海签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，合同约定：通彩公司将位于合肥市新站区龙子湖路与新蚌埠路交叉口的9号、10号两栋楼（建筑面积9119.65平方米）出租给赵宗海使用，该房屋用地性质为工业用地，赵宗海对此已充分知晓，如房屋用地性质变更为商业用地后租金作相应调增，租赁期限为15年，暂定自2014年3月31日起至2029年3月31日止，第一年至第十年的租金为22.5元/平方/月，第十一年至第十五年的租金为26.55元/平方/月。赵宗海负责办理房屋的消防手续，租赁合同第十条约定，赵宗海分租、转租房屋的，应将新承租人的营业执照或身份证明等文件的复印件交通彩公司备存。赵宗海在房屋租赁期间，有下列行为之一的，通彩公司有权解除合同，收回房屋：1、赵宗海擅自拆改变动该房屋主体结构。2、违反合同第十条的约定，分租或转租、转借该房屋或以其他形式将房屋交给其他任何第三人使用。3、赵宗海损坏该房屋，在通彩公司提出的合理期限内未修复的……。同日，博鹏公司向通彩公司出具《保证人承诺书》一份，承诺博鹏公司自愿作为租赁合同中赵宗海的连带责任保证人，对赵宗海全面、正确履行租赁合同向通彩公司提供连带保证责任。另赵宗海亦向通彩公司出具一份《承诺书》，承诺主要内容如下：赵宗海承租的9、10号楼自行装修、自营宾馆，如遇特殊情况需进行转租、分租，必须事先将转租、分租方案报通彩公司备案，且仅限于用作开设宾馆、烟酒百货、茶庄、咖啡吧、足疗、餐饮、银行，不得转租或分租给第三方用于其他用途，且赵宗海自愿与次承租人就订立的分租/转租合同条款对通彩公司负连带责任。分租、转租期间，赵宗海仍将继续履行租赁合同中的各项义务。另外，本承诺为租赁合同附件。通彩公司在该份承诺书上加盖公司合同专用章予以确认。2015年11月23日，关于赵宗海支付租金和改变附加建筑事项。通彩公司向赵宗海的关联公司合肥斯威特酒店管理有限公司（以下简称斯威特公司）发送《联络函》一份，在该函中，通彩公司重申了租赁合同中的有关条文约定，并明确指出，2014年11月份，斯威特公司正式进场，对围墙、路面等进行拆除，并对宿舍楼进行装修……，在未经通彩公司同意情况下，在9、10楼之间搭设房屋及通道等违章建筑、擅自改动主体结构，造成安全隐患，要求按照合同约定于2015年12月15日前足额补交房租和水电费并拆除违章建筑。否则，将依据租赁合同约定，解除合同并收回房屋使用权。该函发出后，赵宗海并未按照通彩公司的要求去改正。相反，在2016年3月24日，通彩公司与赵宗海又签订了一份《房屋租赁合同变更协议》（以下简称变更协议），在变更协议中，双方主要就租金标准作了调减，并补充约定，赵宗海如利用该房屋存放危险物品或进行违法活动或由此受到行政机关罚款，则由赵宗海承担。并申明，变更协议与原合同具有同等法律效力，原合同被变更之条款作废。之后，赵宗海一直在按约支付通彩公司的租金。另查明：在2014年3月26日，通彩公司曾给合肥新站管委会提交一份《关于申请将该公司宿舍楼变更改为商业用楼的报告》，报告的主要内容是申请将该司一期项目中已建成的9、10号两栋宿舍楼，更改为宾馆与餐饮为一体的商业用楼。再查明：合肥市国土资源局（以下简称国土局）于2018年1月11日，向本院申请强制执行合国土资监（2017）15号行政处罚决定书，该份决定书决定：1、责令通彩公司交还非法改变用途的土地。2、对非法改变用途的土地按照每平方米30元处以罚款，计49632。后经本院审查，因国土局在作出行政处罚决定过程中，未对非法改变土地用途地上的建筑物作出处理，后裁定不准予强制执行国土局作出合国土资监（2017）15号《行政处罚决定书》中责令交还非法改变用途的土地的申请。现通彩公司来院诉讼，请求判如所请。以上事实，有当事人提供的证据材料和陈述等证据在卷佐证。本院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，当事人争议的焦点是通彩公司诉求解除租赁合同的主张应如何界定。首先，通彩公司与赵宗海签订的租赁合同以及变更协议属于两个平等民事主体之间签订的合同。虽然通彩公司将在工业用地上所建宿舍楼对外出租，违反了中华人民共和国住房和城市建设部颁发的《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情况之一的房屋不得出租：……（三）违反规定改变房屋使用性质的。故该案涉租赁合同及变更协议无效。其次，在赵宗海租赁期间，通彩公司曾于2015年11月23日以赵宗海违约并擅自搭建房屋及通道等为由向赵宗海提出解除租赁合同的意见，本应依法继续维权。但在2016年3月24日，通彩公司与赵宗海又签订了变更协议一份，由此可见，通彩公司对赵宗海的前期违约事实已经默认，而且同意在减少租金的前提下继续与赵宗海履行租赁合同。再次，从本案的诉讼诱因和结果来看，通彩公司提起本次诉讼的结果，不仅会使其丧失租金收益，而且可能会造成其与赵宗海之间发生新的经济纠纷，与其签订租赁合同和变更协议的目的相悖，不符常理。现通彩公司诉求各主张，诉请中有确认合同解除，但没有确认合同无效，基础法律关系方面主张不正确，其他诉求相应难以支持，加之事实依据并不确实充分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告合肥通彩自动化设备有限公司的诉讼请求。案件受理费44380元，由合肥通彩自动化设备有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  王诗银人民陪审员  季汝凤二〇一九年一月二十九日书 记 员  罗业强附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。