重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初6359号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路******，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郑修伟，总经理。委托诉讼代理人：陈丽，女，1988年5月1日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：陈忠学，女，1975年3月17日出生，汉族，户籍四川省泸县，现住重庆市大足区。委托诉讼代理人：唐小刚，男，1975年2月13日出生，汉族，户籍四川省泸县，现住重庆市大足区。原告重庆岭寓物业管理有限公司(以下简称岭寓公司)与被告陈忠学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员余明独任审判，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告岭寓公司的特别授权委托诉讼代理人陈丽、被告陈忠学及委托诉讼代理人唐小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岭寓公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2018年5月至2019年6月物管费3041.8元，水电公摊费169.55元；二、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款违约金直至缴清全部物业管理费之日止；截止2019年6月30日应支付违约金暂定为1800元。事实和理由：被告系原告所管理的云峰西贵堂的业主；被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得西贵堂房屋，建筑面积120.73㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2013年5月26日签订了《前期物业服务合同》，全面委托原告岭寓公司对其开发的“芸峰西贵堂”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.8元/㎡的标准缴纳物业费；如被告逾期付款应根据欠款金额按每日1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务协议，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年5月1日至2019年6月30日下欠物业费3041.8元；因考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定为1800元。原告多次以书面及上门方式催缴未果，现提起诉讼，请求依法判决。被告陈忠学辩称：一、被告与重庆亿超置业发展有限公司在2015年7月14日签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条约定是“双福时代广场物业管理费收费标准为1.8元每平方”，而被告购买的房屋是“云峰西贵堂”小区房屋，现原告要求被告按照双福时代广场物业管理费收费标准1.8元/每平方缴纳，这是一种诱骗、欺诈，签订的相关合同只有收费标准，没有服务内容以及物价部门提供的物业收费标准，这样有失公平的合同严重违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，应视为无效合同，同样被告与原告岭寓公司不具备任何合同效力。二、原告岭寓公司已经严重违反《重庆市住宅物业服务等级标准》和一费制的相关政策规定，水电公摊费更是无依无据。三、原告岭寓公司严重违反了《西贵堂业主临时管理规定》，小区内到处可见牛皮癣广告，小区成了原告岭寓公司揽财的场所，所得利益从未公示。四、小区三、四栋后的绿化地已成为一楼的私有后花园，原告岭寓公司未尽到物业管理职责，严重损害小区其他业主及被告的合法权益。五、被告家装修期间，因原告岭寓公司保安辱骂被告而造成纠纷，未经被告允许，原告岭寓公司全部保安气势汹汹直接闯入被告家，形同黑社会性质团体，根本就不是什么物业服务公司。六、2018年5月被告全家人乘坐电梯时遇到滑梯事故，并及时按下了报警电话，告知立即过来处理，但当电梯自行恢复后一直无任何保安或工作人员过来检查，之后被告家属出去告知保安，保安却回答不知道。小区滑梯事件不止一次，电梯长期出现故障，没有及时处理和维修；滑梯事件给被告全家造成严重精神损失，长时间有电梯恐惧症。七、小区内车辆到处乱停乱放无人监管，严重影响小区业主正常生活及业主生命安全。八、电梯内到处脏乱差，楼道灯损坏无人维修更换。九、消防通道故意堵塞，出口通道到处装修垃圾，存在严重的安全隐患。十、停电后故意不发电，给小区业主生活造成严重影响。十一、小区负一层出现大面积的质量问题，原告岭寓公司不是及时向开发商反映和沟通，及时维修整改，而是极力掩盖开发商的质量问题，置全体小区业主生命安全而不顾。充分体现了原告岭寓公司是为开发商服务，而不是为业主服务。十二、业主缴纳了物管费后，原告岭寓公司从来没有出具正式发票，而是一张机打白条，原告岭寓公司存在偷税漏税。综上所述，被告与重庆亿超置业发展有限公司签订的合同部分为无效合同；而原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订《西贵堂前期物业服务合同》与被告无关；物业管理费应当由重庆亿超置业发展有限公司缴纳。原告岭寓公司是为重庆亿超置业发展有限公司服务，不是为西贵堂小区业主服务。请求法院驳回原告的诉讼请求，追究原告岭寓公司的逃税、漏税的违法行为。本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订《西贵堂前期物业服务合同》约定：由岭寓公司为重庆亿超置业发展有限公司开发建设的西贵堂小区提供物业服务，合同期限为2014年6月30日至2017年6月29日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理费服务费为1.8元/月.平方米(不含电梯费)、商业物业管理服务费为5元/月.平方米，业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天百分之一的标准支付违约金。合同签订后，岭寓公司提供了物业服务至2017年6月29日到期，由于西贵堂小区业主委员会成立后未与新的物业企业签订物业服务合同，原告岭寓公司服务至今。被告陈忠学系西贵堂小区业主，房屋建筑面积120.73平方米，2015年7月14日被告陈忠学与重庆亿超置业发展有限公司签订《合同补充协议》约定：物业管理实行有偿服务，根据《前期物业服务合同》相关规定，物业管理费收费标准为1.8元/平方米，乙方(陈忠学)应在《购房合同》规定的交付之日起，按规定或依卖方通知到物业公司办理入住手续，按照重庆市有关部门规定的收费标准及时足额向物业管理公司缴纳物业管理费及其他费用。被告陈忠学从2018年5月起至今未向原告岭寓公司缴纳物业服务费，原告岭寓公司以EMS方式进行了催交。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司2013年5月26日签订的《西贵堂前期物业服务合同》合法、有效；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，虽然原告岭寓公司与被告陈忠学之间没有签订《物业服务合同》，但原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订的《西贵堂前期物业服务合同》对被告陈忠学具有约束力；原告岭寓公司有权要求接受了物业服务的被告陈忠学支付价款或者报酬。被告陈忠学辩称应当按照重庆市物价局、国土房管局渝价(2015)68号文件《关于贯彻有关问题的通知》执行新的物业收费标准问题，本院认为，原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订的《西贵堂前期物业服务合同》于2013年5月26日成立并生效；渝府办发（2015）36号《重庆市物业收费办法》规定已签订前期物业服务合同且未到期的，服务标准及收费标准严格按照合同约定执行。2018年9月28日重庆市大足发展和改革委员会、重庆市大足区国土资源和房屋管理局下发关于贯彻《重庆市物业收费管理办法》有关问题的通知要求：在住宅前期物业服务收费标准实施时，已签订前期物业服务合同尚未到期的，服务标准及收费标准严格按照合同约定执行；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务点的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订《西贵堂前期物业服务合同》虽然已经到期，但西贵堂小区业主大会没有作出选聘或者续聘决定新的物业企业，原告岭寓公司自愿按照原合同约定继续提供服务，被告陈忠学应当按照《西贵堂前期物业服务合同》及与重庆亿超置业发展有限公司签订《合同补充协议》约定向原告岭寓公司缴纳物业管理费；因此，被告陈忠学的辩称理由，本院不予支持。被告陈忠学辩称负一层质量问题及态度恶劣问题，本院认为，房屋质量存在问题系另一法律关系，不属本案审理范畴；关于原告岭寓公司处理问题时态度恶劣问题，首先被告陈忠学并无证据证明，其次，原告岭寓公司在服务过程中存在一定瑕疵，但并不存在重大瑕疵，原告岭寓公司亦进行了相应整改，不构成被告陈忠学不缴纳物业费的理由。因此，被告陈忠学应当缴纳2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费元3042.4(1.8元/平方米·月×120.73平方米×14个月)，现原告主张3041.8元，本院予以认可，水电公摊费因原告岭寓公司未提交实际产生的相关依据，本院不予支持。关于原告岭寓公司主张以未付物业费为基数按照每日千分之三支付违约金至缴清全部物业费为止的诉讼请求，由于被告陈忠学对标准有意见，因此，违约金应适当降低，违约金应以未履行部分的年利率24%计算；违约金为：从2018年5月1日以217.3元为本金按照年利率24%计算至2018年5月31日、从2018年6月1日起以434.6元为本金按照年利率24%计算至2018年6月30日、从2018年7月1日起以651.9元为本金按照年利率24%计算至2018年7月31日；以此类推，每月1日起其本金增加217.3元按照年利率24%计算至当月底，从2018年5月1日至2019年6月30日违约金计算为456.3元，从2019年7月1日起以3041.8元为本金按照年利率24%计算计算至付清为止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告陈忠学于本判决生效后十日内支付原告重庆岭寓物业管理有限公司2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3041.8元及违约金456.3元(从2019年7月1日起以3041.8元为本金按照年利率24%计算至付清为止)。二、驳回原告重庆岭寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半)，由被告陈忠学负担。本判决为终审判决。审判员 余 明二〇一九年十二月三日书记员 李兴益