云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初10060号原告：杨伟志，男，1986年7月18日出生，汉族，福建省莆田市人，经商，身份证登记住址福建省莆田市荔城区，现住昆明市经开区。原告：陈婷，女，1987年5月3日出生，汉族，福建省莆田市人，经商，身份证登记住址福建省莆田市荔城区，现住昆明市经开区。两原告共同委托委托代理人：刘勇军，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明比邦房地产开发有限公司,住所地：云南省昆明经济技术开发区昌宏路39号一楼110-111号。法定代表人：赵晋云，执行董事。委托代理人：李荣昌、杨朝圆，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。原告杨伟志、陈婷诉被告昆明比邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告杨伟志、陈婷的共同委托代理人刘勇军，被告昆明比邦房地产开发有限公司的委托代理人杨朝圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟志、陈婷提起诉讼请求：一、判令被告支付为原告办理昆明市经开区云大西路佳逸盛景三期4幢4层403号房屋产权证的逾期办证违约金20184元（自2017年2月2日至2018年5月29日止共计481天，按照购房总价839274元计算每天十万分之五）；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年11月3日，原、被告达成合同编号为4243号《商品房购销合同》，合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）佳逸盛景花园三期4幢4层403号房屋，该商品房总价款为人民币839274元，房屋参考套内建筑面积为115.57平方米。贷款方式付款，买房人首期支付购房总价款的30.89%，金额259274元，付款日期2016-11-03，其余价款580000元，向银行贷款支付。交付期限：甲方应于2017-2-3（年月日）前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。合同对于逾期付款、交房的违约责任进行了约定。第十二条关于产权登记的约定：按补充协议第三条执行。补充协议第三条约定，采取按揭方式付款的，房屋权属登记手续由甲方代理，支付代理费用100元。2016年11月3日，原告支付了房款、配套费、代办费、契税、产权工本费、云南省住宅专项维修基金。2016年11月3日，被告交付房屋给原告。原告一直要求被告及时为原告办理产权证，被告一直拖延至2018年5月29日向昆明市不动产登记中心以其名义进行首登。经了解佳逸盛景花园三期于2015年9月23日竣工验收。综上，原告认为被告销售房屋给原告，为原告办理产权证是其法定、约定义务，且被告代收了契税、维修基金，收取了办证费用，拖延办理产权证，其行为损害了原告的权益，应当依法承担违约责任。被告昆明比邦房地产开发有限公司答辩称：第一、办理不动产权证并非是我公司的单方责任，被告也应当履行其义务。不动产登记条例第14条规定：因买卖设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第16条规定：申请登记时必须提交登记申请书、申请人代理人身份证明、授权委托书等法律行政法规及本条例规定的相应材料。本案当中原告一方有义务提交授权委托书、代理人身份证明等相应的材料。第二、因政策变动，办理不动产权证的工作内容及办理时间发生了根本性的变化。被告积极履行了办证协助义务，没有任何拖延。不动产登记条例实施以后，昆明市不动产登记中心相应部门长期停滞了接收办理不动产权的义务。根据不动产登记条例实施细则第15条、第16条的特别约定，办理不动产权机构受理不动产登记后应当对不动产空间、面积的权籍调查，成果是否完备，权属是否清楚，清晰，进行详细的审核。权籍调查必须由具备相应质证的测绘单位进行测绘，被告公司无法独立完成该权籍调查，权籍调查必须在工程竣工以后予以实施。被告公司得知该情况后积极与有资质的第三方昆明隆源测绘有限公司进行不动产权籍调查，办理不动产登记的事项进行协商。被告于2016年9月22日与该公司签订不动产测绘、不动产登记代理委托合同，积极履行办理不动产权登记的义务。被告公司一直没有懈怠自己的工作，并非是到2018年5月29日才履行协助办理证件的义务。昆明隆源测绘有限公司办理不动产权证是被告与原告双方一致确认的结果。在原告与被告签订房屋销售合同之前，被告公司已经与昆明隆源测绘有限公司签订了相应的不动产测绘登记委托合同。在原告与被告签订合同之后两天内也就是2016年11月25日，原告陈婷向昆明隆源测绘有限公司缴纳办理不动产权登记的相关费用600元。由此可知，实际代为办理不动产权登记的人员系昆明隆源测绘有限公司，而非被告公司。办理不动产权籍调查工作量巨大，客观上的需要非常长的时间，法院审理时候也应当考虑该客观情况。昆明隆源测绘有限公司接受委托后积极办理不动产的测绘、调查等事宜，在2017年2月份地图测绘完毕、2017年的3月分户图测绘完毕、公摊在2017年的8月份完成，但是在做四邻签字的时候，除了云南边防总队配合以外，其他的相应的四邻都不配合，四邻签字到2017年的8月份才完全确定。在2017年的11月份完成不动产权籍调查并把该结果交由昆明市国土测绘国土刚勘察测绘院进行审核。因为房产土地数据以量化为完全电子化，而且标准不一，部分信息经过大量的整理补充以及调查。直至2018年5月20日才经相应部门审核通过，可以用于不动产登记。在2018年的5月29日，我方就提交了办理不动产权籍的全部资料。昆明市不动产登记中心统一登记相关问题政策答复二特别强调了因为新政策实施资料不齐全不完善，特种不动产登记实现并不包括公告权籍调查、补正资料的时间。上述情况的不动产权籍调查的时间是不应当记载在办理不动产登记的时限之内的。我们认为我方并没有违反合同约定，即使是2018年5月29日提交相应资料，也并不是由于我公司的原因所造成。故请求驳回原告的诉讼请求二原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：一、《商品房购销合同》一份，欲证明2016年11月3日，原、被告达成《商品房购销合同》，由二原告购买被告开发的佳逸盛景花园三期4幢4层403号房屋，商品房总价款为839274元。合同对于款项支付、交付期限、产权登记做了约定，按照补充协议第三条：一次性和采取按揭方式付款的，房屋权属登记由甲方（被告）代理，乙方（原告）支付代理费100元；二、房款票据、契税、代办费、维修基金等收据，欲证明原告支付了房款，开发商收取了配套费、代办费、契税、产权工本费、维修基金；三、竣工信息，欲证明佳逸盛景花园三期竣工期限为2015年9月23日；四、原、被告身份信息资料，欲证明原、被告主体适格；五、不动产受理通知书通告，欲证明被告于2018年5月29日履行办理不动产证的义务，违约金计算的截止时间。经质证，被告对原告提交的以上的证据的真实性予以认可，但认为被告于2016年9月份已经和昆明隆源测绘有限公司签订了不动产测绘、不动产登记代理委托合同，明确约定商品房的登记手续由该该公司完成，费用直接向住户收取。原告已经于2016年11月25日向昆明隆源测绘有限公司缴纳了代办的费用，原被告双方并没有按照补充协议第三条履行，而是交由昆明隆源测绘有限公司代为办理。原告也曾多次向被告索回该100元的代办费用，双方也就该费用进行过协商。因为是由昆明隆源测绘有限公司实际履行办证，该100元达不到原告所认为的已经履行了上述条款、要求我方代为办理不动产权的相应的举证目的。另外，被告公司没有拖延办理证件的时间。本院认为，原告提交的以上证据，真实有效，本院作为诉讼证据予以采纳。被告针对其主张向本院提交如下证据：一、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、房屋建筑工程施工许可证、建设工程验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，欲证明被告开发的涉案楼盘各项验收合格、不存在证照不齐全因被告原因不能办理房屋权属证书的情形；二、昆明隆源测绘有限公司营业执照、昆明隆源测绘有限公司测绘资格证书、土地登记代理中介机构登记证书、不动产测绘、不动产登记代理委托合同、昆明隆源测绘有限公司牛津花园收费明细、昆明隆源测绘有限公司不动产测量报告、房产分户图、不动产权籍调查，欲证明：1、不动产登记管理条例及实施细则、昆明市统一办理不动产登记通知等政策变动后，房屋权籍调查工作须由有测绘资质的技术机构进行，被告于2016年9月22日与昆明隆源测绘有限公司签订《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》，约定由昆明隆源测绘有限公司代为办理涉案楼盘已购房屋的不动产登记；2、原告知晓不动产登记的政策变动，并于2016年11月25日向昆明隆源测绘有限公司缴纳增加工作量的相关代办费用，以实际行为变更了原商品房买卖合同及补充协议约定的办理房屋产权证的履行方式；3、原告明知昆明隆源测绘有限公司为实际办理不动产权证的公司；4、因房屋所有权登记变更为不动产登记后，增加了不动产测量、分户图绘制、进行测控测量、界址测量、界址放样、图件编制、房屋面积测算、土地分摊面积测算、不动产权籍调查等工作，以上工作均由昆明隆源测绘有限公司进行。该工作是申报不动产证的前期工作，需耗费大量时间，但均非因被告的原因；5、昆明隆源测绘有限公司完成前期工作后，于2017年11月14日将全部全集调查材料提交给昆明市国土规划勘察测绘研究院，但因首次办理权籍调查工作，业务流程复杂，审核时间较长，昆明市国土规划勘测测绘研究院至2018年5月24日才出具“经审核该权籍调查结果可用于不动产登记”的结论，历时190天。以上时间的延迟，均非因被告的原因，被告不应承担任何违约责任；三、昆明市不动产中心不动产统一登记相关问题政策解答，欲证明按照不动产登记法定操作流程、审查时限，并不包括公告权籍调查、补正资料的时间。不动产权籍调查的时间是2016年9月26日—2018年5月24日。原告对被告提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的不认可，认为履行合同办证的义务在于开发商也就是被告。开发商委托昆明隆源测绘有限公司是另外一个委托关系。该组证据反而证明被告在这个期间不断的补充手续资料，并不能证明被告在2017年11月14日把材料交到昆明市国土规划勘测测绘研究院。被告直到2018年5月24日资料齐全以后，才交到这个研究院，已经违约，应该按照法律规定的期限办理不动产权证，即竣工后90天内办理，被告应该承担违约金；对证据三不予认可，不动产受理的期限只是针对不动产中心办证期限扣除的问题，并不是针对被告的资料完不完善的问题。本院认为，被告提交的以上证据，真实有效，本院作为诉讼证据予以采纳。庭审中，原、被告双方当事人均认可在合同中未约定被告办理相关不动产权证的期限。原告表示其未向昆明隆源测绘有限公司缴纳过办证费，仅缴纳过600元的服务费。被告认为原告向昆明隆源测绘有限公司缴纳了600元的不动产代办费，但未能提交相应证据予以佐证。根据庭审中当事人的陈述、举证、质证及认证，本院确认本案如下法律事实：2016年11月3日，原告杨伟志、陈婷与被告昆明比邦房地产开发有限公司签订编号为4243号的《商品房购销合同》（含《合同补充协议》），合同约定：原告（乙方）购买被告（甲方）开发的佳逸盛景花园三期4幢4层403号房屋，该商品房总价款为人民币839274元，房屋参考套内建筑面积为115.57平方米。贷款方式付款，买房人首期支付购房总价款的30.98%，金额259274元，付款日期2016-11-03，其余价款580000元，向银行贷款支付，支付期限：甲方应于2017-2-3前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。对于产权登记约定为：预售商品房交付使用之日起：（1）采用一次性付款方式的，乙方应依法到房地产管理部门办理权属登记手续或委托甲方代为办理，每户交纳代理费100元；（2）采取按揭方式付款的，房屋权属登记手续由甲方代理，乙方支付代理费100元。乙方应在提供办理房屋产权资料的同时授权甲方代为办理产权登记及房屋抵押登记手续。合同签订后，2016年11月3日，二原告根据合同的约定，向被告支付了相应的房款、配套费、产权代办费、契税、产权工本费、云南省住宅专项维修基金等费用，被告于2016年11月3日向二原告交付了房屋。被告开发的佳逸盛景花园三期于2015年9月23日竣工验收后，2016年9月22日被告与昆明隆源测绘有限公司签订了一份《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》，约定由昆明隆源测绘有限公司对涉案楼盘代办测绘及不动产登记事宜。2017年1月7日，该测绘公司出具不动产测量报告，2018年1月11日出具不动产权籍调查表。2018年5月29日，昆明市不动产权登记中心受理了被告申请的坐落于经开区大学路高桥新村旁佳逸盛景花园三期Ⅲ-4幢等100户的国有建设用地上房屋所有权首次登记，该100户中包括了二原告所购买的佳逸盛景花园三期4幢第4层403号房。二原告于2018年6月15日取得涉案房屋不动产产权证。现二原告诉至本院主张相应诉请。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》约定办理不动产所有权登记证系被告的义务，且房屋产权登记管理部门已于2018年5月29日受理了被告请求办理不动产登记的申请，结合被告向二原告收取了相关产权代办费、产权工本费的事实，可以认定被告负有按合同约定协助二原告办理本案诉争房屋佳逸盛景花园三期4幢第4层403号房屋不动产权登记证书的义务。在二原告向被告购房前，被告已委托昆明隆源测绘有限公司进行不动产测绘及权籍调查，二原告购房时，被告并未向二原告明示不动产测绘及权籍调查需扣除办证期限，仍与二原告订立购房合同，被告应按合同约定履行合同相关义务。虽然原、被告双方在《商品房购销合同》约定了被告具有办证的义务，但未约定办证期限及逾期办证违约责任的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告在法律规定的90日内未办理完毕本案诉争房屋的不动产权证登记事项，被告存在逾期办证行为是客观事实。被告主张其办证期间耽误原因在于新政策的颁布实施，但其提交的证据不能予以证实。另一方面，为原告办理房屋权属登记系被告的合同义务，被告因其专业职能，在办理房屋权属登记过程中更具有主导性，本案中，被告未能提交证据证实原告存在阻却、懈怠办证的行为，被告应承担因此产生的法律后果。对被告的该项主张，本院不予采纳。被告在诉讼中未能提交证据证明本案存在非出卖人原因的免责事由，故被告应当承担逾期办证的违约责任。因本案涉案房屋已经交付给二原告使用，二原告对房屋的占有使用收益权没有受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。根据本案被告已经将房屋交付给二原告使用并且已体现交易的使用利益，现二原告主张自购房之日经过90日起至被告履行协助办证义务之日止（即2017年2月2日起至2018年5月29日止）共计481天违约天数，符合法律规定，本院予以支持，故对于违约金本院支持20184元（酌情以每日0.05‰，以交易房屋总价款839274元为基数，期限自2017年2月2日计算至2018年5月29日）止。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告昆明比邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨伟志、原告陈婷支付违约金20184元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元，由被告昆明比邦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长 田 劲人民陪审员 张 茂人民陪审员 李 红二〇一九年一月七日书 记 员 李丽超