云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1675号上诉人（原审原告）:楚雄云华房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇雄宝路**（市委党校斜对面），统一社会信用代码：91532300668288630X。法定代表人：陈继磊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王林，云南楚国律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：董梅，云南楚国律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）:中国银行股份有限公司楚雄州南路支行，营业场所：云南省楚雄州楚雄市鹿城南路102、104号，统一社会信用代码：915323007604222574。负责人：沈绍雄，系该支行行长。委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐伟，男，1968年1月7日生，汉族，大学文化，私营企业主。被上诉人（原审被告）：龚小萍，女，1972年8月10日生，汉族，大学文化，无业。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉雄，云南楚恒律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人楚雄云华房地产开发有限公司（以下简称云华公司）与被上诉人中国银行股份有限公司楚雄州南路支行（以下简称中国银行南路支行）、徐伟、龚小萍相邻关系纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初1425号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人云华公司的委托诉讼代理人王林、董梅，被上诉人中国银行南路支行的委托诉讼代理人黄晓玫，徐伟、龚小萍的委托诉讼代理人陈玉雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云华公司上诉请求：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初1425号民事判决第二项，并依法改判中国银行南路支行、徐伟、龚小萍将占用的一楼公用楼梯和封闭的电梯井恢复原状；将消防通道上的障碍物变压器拆除。二、本案一、二审诉讼费由中国银行南路支行、徐伟、龚小萍承担。事实和理由：一、原审法院对证据采信不当及不全，导致判决结果错误。1、一审法院对中国银行南路支行和云华公司提交的部分证据采信不当。一审时，中国银行南路支行提交的徐伟房产证所附平面图的三性并不能确定，单凭这张平面图并不能确定其就是案涉房屋一层的附图，因为这张附图不管是从内容上还是从文字标识上均看不出是对案涉房屋一层的记载，也看不出附图出具、测绘的时间。而云华公司提交的《徐伟房产建筑面积计算书》是具备证据三性的，有委托人，测绘单位，测绘的对象等内容，是对案涉整栋房屋面积及各层平面图的测绘，但原审法院却以该房产建筑面积计算书所附一层平面图与中国银行南路支行、徐伟、龚小萍提交的一层平面图不一致，中国银行南路支行、徐伟、龚小萍提交的一层平面图没有电梯井就不支持云华公司恢复电梯井的诉请，明显与客观实际不符。2、原审法院对云华公司一审时提交的证据和申请法院调取的证据采信不全面。一审时云华公司提交的《徐伟房产建筑面积计算书》和申请法院向楚雄市住建局承建档案馆调取的一层规划图纸均是对案涉房屋一层面积及各部分用途的书面确认，房产建筑面积测绘报告是房屋建造完成之后对房屋现状的记载，是客观真实的。在规划图纸和房产建筑面积测绘报告平面图上均己经明确，现被中国银行南路支行、徐伟、龚小萍占用的一楼楼梯位置确实是属于楼梯通道，同时在一楼规划图纸和测绘报告平面图上也有电梯井的位置，但在看现场过程中，一楼楼梯确实是被中国银行南路支行、徐伟、龚小萍占用了，电梯井也被封堵了。从房产建筑面积测绘报告还可以明确，一楼楼梯间面积为32.34平方米，属于共有共用面积，属于整栋楼的业主共同共有。而从现场来看，一楼现有楼梯的面积远没有测绘报告中的32.34平方米，也就是说确实存在中国银行南路支行、徐伟、龚小萍占用楼梯通道的行为。二、原审法院认为，中国银行南路支行在巷道安装变压器占用一定空间，但不影响行人的正常通行是对消防安全通道的错误理解。设有消防安全通道的作用实际上就是在发生火灾等意外情况时车辆及相关救援人员和物资能够畅通无阻的进出，不仅仅是行人的正常通行。而且在该栋大楼四周就仅有这条安装了变压器的巷道与外面的街道连通，也就是相关消防车辆进出这栋楼就只有这条巷道，所以，这条巷道是消防安全通道毋庸置疑。三、根据徐伟、龚小平提交的房产证可以明确，徐伟一楼建筑面积为663.35平方米，而实际上徐伟现在占有并出租给他人使用的一楼的建筑面积不止663.35平方米，因此，中国银行南路支行、徐伟、龚小萍确实存在占用公用通道的情况。徐伟提交的一楼房产证的建筑面积和楚雄市鹿城房地产综合开发经营总公司（也就是后来的楚雄鹿城房地产开发有限公司）作为甲方，楚雄市饮食服务公司作为乙方签订的《安置协议》中安置给楚雄市饮食服务公司的建筑面积与徐伟房产证上的建筑面积一致，在《安置协议》中还包括146.3平方米的分摊共用面积，安置协议上的专有建筑面积加上分摊共用面积就等于云华公司提交的测绘报告中一楼没有去除分摊共用面积之前的总建筑面积810.23平方米。这就说明，徐伟所有的一楼房屋在徐伟购买之前或是转给徐伟之前是有分摊共用面积的，根据一楼总建筑面积及徐伟专有建筑面积来看，徐伟确实存在占用分摊共用面积之嫌。中国银行南路支行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、中国银行南路支行向产权人徐伟、龚小萍租赁后可使用的房屋面积应以住建局确认并颁发的房屋所有权证的面积和所附的房产平面图为准，该房产平面图明确了产权人徐伟、龚小萍的产权面积和位置。从中国银行南路支行客观使用情况和法院组织现场查看情况来看，中国银行南路支行使用的位置和面积并不包括云华公司所诉的一楼公用楼梯，且平面图中及房屋实际状况并没有封闭的电梯井。二、云华公司提交的楚雄振翔测绘服务有限公司2008年的测绘图和房屋客观情况不相符，且该测绘图的一楼公用楼梯间（含设计图上的电梯井）面积（6.6M×5.4M）,是作为套内建筑面积即独立产权面积计算的，并不是共有建筑面积。因此，云华公司提交的证据也证明了云华公司所诉请的电梯井部分的房屋所有权人是徐伟、龚小萍，并不是该大楼业主的共有产权。三、云华公司主张的1-2楼公用楼梯已被二楼的“时代书店”将一楼进入楼梯间的门从里面锁死后，并占用楼梯堆放书籍，且在楼梯间的二楼安装了卷帘门，这与中国银行南路支行无任何关系。且二楼“时代书店”正是云华公司的承租人，该问题应由云华公司自行解决。此外，其他两道楼梯仍可通行，该楼梯不能通行不足以影响业主及其他通行人员。四、中国银行南路支行之所以安装变压器，完全是按照电力部门的要求进行，且安装变压器的设计方案，是在得到电力部门的同意后委托楚雄市楚光电力实业有限责任公司施工，施工完成后经过电力部门验收合格并批准用电后才投入使用。中国银行南路支行曾设变压器履行了相关审批手续，完全合法合规。其次，该变压器并未占用云华公司的房产或土地使用权范围内的任何部分，也不影响云华公司对房产和土地的使用。再次，变压器是否占用了消费通道不是云华公司可以认定的，应当由消防主管部门来认定，其也未举证证明该位置为消防通道，如果占用了消防通道也应该由消防主管部门来处理，云华公司无权主张。徐伟、龚小萍述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：云华公司的上诉无事实和法律依据，且与客观事实不符。根据物权法定的原则，徐伟、龚小萍已经依法取得涉诉房屋的相关权利，云华公司提出徐伟、龚小萍出租给中国银行南路支行的房屋占用了共用面积，但根据徐伟、龚小萍提供的不动产登记簿上所记载的信息来看，云华公司的主张不成立。云华公司据以主张的测绘报告是鹿城房地产综合开发经营总公司单方测绘，最初的设计图纸与最终房屋竣工验收的客观情况不符，该房屋最初设计是建盖11楼，但建盖过程中形成烂尾楼，直至2008年才重新建盖了6层楼。涉案房屋的图纸应以徐伟、龚小萍提交的产权证附图为准。云华公司向一审法院起诉请求：一、判令中国银行南路支行、徐伟、龚小萍将占用的一楼公用楼梯恢复原状；二、判令中国银行南路支行、徐伟、龚小萍在当地权威报纸、新闻媒体上向云华公司赔礼道歉；三、判令中国银行南路支行、徐伟、龚小萍赔偿云华公司经济损失50000元，作为长期占用公共楼梯通道，导致云华公司所有的商铺出租价值受损的赔偿；四、本案诉讼费由中国银行南路支行、徐伟、龚小萍承担；五、判令中国银行南路支行、徐伟、龚小萍将封闭的电梯井恢复原状；六、判令中国银行南路支行、徐伟、龚小萍拆除消防通道上的障碍物变压器。一审法院认定事实：1999年8月19日，楚雄市鹿城房地产综合开发经营总公司将其建盖的观音阁招商大厦一层大厅铺面（除南面两格独立铺面外）全部安置给楚雄市饮食服务公司。2012年4月23日，楚雄鹿城房地产开发有限公司（法定代表人徐伟）与云华公司签订《楚雄市房屋买卖契约》，云华公司向楚雄鹿城房地产开发有限公司购买楚雄市鹿城镇鹿城南路279号，房屋产权证记载面积为3705.83平方米，产权证号为鹿城字第20085786。该房屋建盖于2008年，已使用3年。合同中双方约定双方其他权利义务等内容以2008年5月19日签订的《鹿城商厦出让及购买协议》为准。2012年6月5日，云华公司登记取得楚雄市房权证鹿城字第0**11248号房权证，房屋坐落：楚雄市鹿城镇中大街279号1幢-1、1、2、3、4、5、6层。2012年6月26日取得楚土国用（2012）第1998号土地使用权证。2012年2月7日，徐丽、崔锐、崔航与徐伟、龚小萍签订《房产赠与协议书》，约定徐丽、崔锐、崔航将坐落于楚雄市鹿城镇观音阁一幢一层商铺赠与徐伟、龚小萍，建筑面积663.35平方米，房产证号：楚雄市房权证鹿城字第**，土地使用权证号：楚土国用（2005）字第370号。徐伟、龚小萍取得楚雄市房权证鹿城字第2012021**房屋所有权证书（建筑面积663.35平方米）、楚土国用（2012）第1801号土地使用权证书。2013年4月18日，徐伟（甲方）与中国银行股份有限公司楚雄州分行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租鹿城南路102、104号房屋，房屋面积363.33平方米。租期10年，自2013年4月18日至2018年3月25日，为第一阶段租期，自2018年3月26日至2023年4月18日为第二阶段租期。中国银行股份有限公司楚雄州分行承租上述房屋后，装修作为中国银行南路支行的营业场所。中国银行股份有限公司楚雄州分行向楚雄市供电有限公司申请新装一台125K**的变压用电，设计安装变压器在两条巷道交叉口处。经原审法院组织云华公司、中国银行南路支行、徐伟、龚小萍现场查看鹿房商厦的情况。该幢楼面向鹿城南路为四层，从中大街方向入口的楼梯可通往二、三、四层。该幢楼靠近中大街、巷道一面为六层，从巷道入口的楼梯可从地下一层通往第六层；从中大街方向入口的另一处楼梯可从第一层通往第六层。该幢房屋未设有电梯。从巷道入口的楼梯入口门系中国银行南路支行安装，其锁闭了该道门，并保管该道门的钥匙；二楼系时代书店的经营场所，时代书店在二层处安装卷帘门，时代书店锁闭了卷帘门，钥匙由时代书店保管，时代书店在一、二层之间堆放了书籍。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系；相邻各方在行使权利时，相互间应接受一定的限制，不得损害另一方的合法权益；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。云华公司主张中国银行南路支行将通往二楼的属于公用通道的楼梯占用，将一楼的公用楼梯位置改装成了配电室使用，同时将该楼梯一楼的楼梯入口门锁死，要求中国银行南路支行恢复公用楼梯，赔礼道歉，并赔偿损失。云华公司提交的2008年5月1日的徐伟房产建筑面积计算书，欲证明中国银行南路支行占用公用楼梯、电梯井，本案调取的（2012）云楚佳汇证字第29号公证书及双方身份证明材料及徐伟、龚小萍提交的楚雄市房房权证鹿城字第2012021**屋所有权证，楚土国用（2012）第1801号土地使用权证号证明徐伟、龚小萍于2012年受赠取得本案诉争楼房一层的产权，故2008年5月1日的徐伟房产建筑面积计算书并非本案徐伟委托测量，面积计算书中的委托人徐伟系楚雄鹿城房地产开发有限公司法定代表人徐伟。房产建筑面积计算书所附的一层平面图与徐伟、龚小萍交的楚雄市房权房权证鹿城字第2012021**所有权证所附的一层平面图不一致，该幢楼房未完全按设计施工图施工，楚雄市房权证房权证鹿城字第2012021**有权证所附的一层平面图无电梯井，结合徐伟房产建筑面积计算书中楼梯间面积及一层套内面积，云华公司提交的证据不能证明中国银行南路支行占用公用楼梯、电梯井，故对于云华公司要求恢复公用楼梯、电梯井，并要求赔礼道歉、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。因中国银行南路支行在从巷道的楼道入口处安装门并锁闭该门影响二层及以上用户的通行，中国银行南路支行应向云华公司交付该门钥匙，不得擅自锁闭该门。关于中国银行南路支行在巷道中安装的变压器，云华公司主张大楼背后的巷道是消防通道，其未提交证据证明，虽中国银行南路支行在巷道中安装变压器占用一定空间，但不影响过往行人的正常通行，中国银行南路支行使用的受电工程项目于2014年2月7日竣工验收后投入使用，现拆除将影响中国银行南路支行的正常用电，故对于要求拆除变压器的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、中国银行股份有限公司楚雄州南路支行向楚雄云华房地产开发有限公司交付巷道的楼道入口处的门钥匙，并不得锁闭该门；二、驳回楚雄云华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由中国银行股份有限公司楚雄州南路支行负担500元（未交，限于判决生效之日起十日内交清），由楚雄云华房地产开发有限公司负担550元（已交）。二审中，中国银行南路支行、徐伟、龚小萍均未提交新证据。云华公司在庭审结束后向本院提交了“房产面积测绘申请书”，要求本院委托专业测绘机构对徐伟、龚小萍的楚雄市房权证鹿城字第201202101号房屋建筑面积进行测绘。本院认为，楚雄市房权证鹿房权证鹿城字第2012021**权证现合法有效，其登记面积与实际面积是否一致并不属于法院审查的范围，故本院对云华公司的申请不予准许。经征询双方当事人对一审认定法律事实的意见，云华公司对一审认定的“该幢房屋未设有电梯”有异议，认为该楼仍然留有电梯井。并认为一审遗漏认定了中国银行南路支行将楼梯通道改为其配电室的事实。中国银行南路支行、徐伟、龚小萍对一审认定的“2012年6月5日，云华公司登记取得楚雄市房权证鹿城字第0**11248号房权证，房屋坐落：楚雄市鹿城镇中大街279号1幢-1、1、2、3、4、5、6层。”有异议，认为该楼-1、1、3层实际并不属于云华公司所有。庭审中，云华公司认可其持有的楚雄市房权证鹿城字第0**11248号房权证属于大证，该证虽然对-1、1、3层进行了登记，但其实际只是该楼2、4、5、6层房屋的所有权人。本院认为，本案中，双方当事人对该楼-1、1、3层不属于云华公司所有的事实均无异议，本院予以确认。对于其余各方当事人均无异议的一审判决认定的法律事实，本院予以确认。对有异议的事实本院将结合本案的争议焦点进行评述。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：云华公司要求中国银行南路支行、徐伟、龚小萍将占用的一楼公用楼梯和封闭的电梯井恢复原状，并将消防通道上的障碍物变压器拆除的主张是否成立。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条：“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”和《中华人民共和国物权法》第八十四条：“相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十七条：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”第八十八条：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”的规定，本案中，云华公司以2008年5月1日房产建筑面积计算书所附的一层平面图为依据要求中国银行南路支行、徐伟、龚小萍将占用的一楼公用楼梯和封闭的电梯井恢复原状，徐伟、龚小萍则认为根据其提交的楚雄市房权证鹿城房权证鹿城字第2012021**证所附的一层平面图中，其未占用一楼公用楼梯和电梯井。庭审中，各方当事人均认可涉案楼房并未完全按照最初的设计施工图施工，该楼房在建设过程中有变更建设的情形。从现场查看的情况来看，该幢房屋亦未实际设有电梯。因云华公司提交的是原设计图，而徐伟、龚小萍提交的是办理产权证时确定的平面图，故在双方所提交的涉案楼房一层平面图不一致的情况下，本院依法采信楚雄市房权证鹿城字房权证鹿城字第2012021**所附的一层平面图，该平面图中无电梯井的位置，同时云华公司提交的证据亦不能证明中国银行南路支行、徐伟、龚小萍占用公用楼梯，故其要求中国银行南路支行、徐伟、龚小萍恢复公用楼梯、电梯井的上诉请求本院亦不予支持。关于云华公司要求中国银行南路支行拆除其在巷道中安装的变压器的主张，经本院现场查看，变压器所在位置并非车辆必须通行的通道，亦并不影响过往行人的正常通行，且变压器是电力公司根据中国银行南路支行的使用需要按照相关的规定设置，故对于云华公司的该项上诉请求本院亦不予支持。综上所述，云华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由云华公司负担（已交）。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判长  纪艳茜审判员  杨培松审判员  李晓黎二〇一九年十二月二日书记员  李丹雯