广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20401号上诉人（原审原告）：张文军，男，1991年7月9日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，广东佳思特律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：曾詠麟，男，1984年10月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何绮君，广东天旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩广瑞，男，1969年8月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：韩亮（韩广瑞儿子），男，1996年9月24日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人张文军因与被上诉人曾詠麟、韩广瑞确认合同无效纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张文军上诉请求：撤销一审判决，改判确认韩广瑞代韩培杨与曾詠麟于2008年7月25日签订的《房屋买卖合约》无效。事实和理由：一、韩广瑞作为代理人与曾詠麟签订的《房屋买卖合约》不是韩培杨的真实意思表示。自2007年8月开始，韩培杨便语言不利、行动不便、生活不能自理，至2008年7月期间已经在医院病入膏肓，根本无法委托韩广瑞办理相应授权手续，更不可能有力气拿笔在《委托书》上签名。韩培杨曾在《广州市公有住房买卖协议书》乙方签名处的亲笔签名与（2008）粤穗广证内经字第78067号公证委托书中显示的委托人签名，存在重大、明显差异，公证委托书的委托人签名并非韩培杨所签。张文军有证据证实上述公证书有错误，应当撤销，已向广州市广州公证处申请再次复查，并向广州市公证处协会投诉，均已受理。广州市广州公证处出具的穗广证复字[2019]18号关于维持（2008）粤穗广证内经字第78067号公证书的决定显示，韩培杨向广州公证处提交了包括黎桂荣同意出售共有房屋声明书等资料，但黎桂荣早在2006年4月9日已去世，根本无法出具同意出售共有房屋声明书供韩培杨在2008年7月25日办理公证，该事实有黎桂荣的《死亡医学证明书》户口注销证明为证。因此，黎桂荣同意出售共有房屋声明书系伪造的虚假证明材料，广州市广州公证处依据该虚假证明作出的（2008）粤穗广证内经字第78067号公证书应属无效。二、曾詠麟至今未支付案涉房屋价款，也没有提供任何证据证实其已支付房屋对价。曾詠麟仅提供房屋交易发票作为已付款的凭据，并没有银行流水或者收款收据予以佐证，且发票的金额也与案涉《房屋买卖合约》约定的房屋交易价不一致。案涉《房屋买卖合约》约定案涉房屋交易价格仅为45万元，与当时相同地域同等类型同等面积的房屋市场价值相差甚远，严重低于市场价格，不符合善意取得的要件。案涉房屋一直未办理正式的房屋交付手续。曾詠麟称案涉房屋交房时间为2008年9月左右，但韩广瑞于2008年8月至2010年8月期间被采取强制措施，且韩广瑞也表示其至今仍持有案涉房屋的钥匙，户口也未从案涉房屋迁出。结合曾詠麟未支付任何房款的事实，案涉房屋的交易并非真实交易，应属无效。三、案涉房屋在2008年7月25日交易时权属人有韩广国、韩广瑞、韩广花、韩培杨共四人。韩广瑞未经其他房屋共有人同意出售房屋的行为，损害了其他房屋共有人对房屋的优先购买权和所有权的合法权益。曾詠麟辩称，一、公证书被撤销前都是有效的，即使日后被撤销曾詠麟也没有过错，更何况房屋在2013年已经又出售过户给了案外人。二、曾詠麟已经按照合同约定先支付了5万元，余款40万元是通过贷款的银行直接划给卖方的，所以付款方面没有任何问题。三、通过查询涉案房屋交易内档可知，天河区房地产登记交易中心出具的价格审核书认定了涉案房屋市场价格为385000元，可见当时买卖双方交易价格合理。四、因系10年前的事情，房屋交付的细节确实无法准确记得。查册表显示银行抵押是2008年9月3日，故一审时陈述房屋可能是9月交付的。所以不存在张文军主张的交付时间跟韩广瑞又被拘留戒毒的时间有矛盾，更何况房屋何时交付并不重要，重要的是确实交付了，而且韩广瑞在一审庭审也确认了曾詠麟有装修房屋。五、房屋登记在韩培杨名下，且有经公证的委托书委托韩广瑞出售房屋，曾詠麟与韩培杨之间的交易合法有效。若张文军认为韩广瑞损害了其权益，可另案要求韩广瑞赔偿，与曾詠麟无关。韩广瑞辩称，与一审答辩意见一致，补充如下：对张文军的上诉没有意见，对曾詠麟的答辩有意见。韩广瑞怀疑引诱其吸毒的是曾詠麟，他们用毒品唆使韩广瑞签署文件，但是何文件韩广瑞是不知道的，因为曾詠麟拿着房产证说是要拿去给公证处看的，所以韩广瑞就签名了，然后就给了韩广瑞一包毒品，结果在家里跟两个朋友吸的时候，派出所的人就来抓了。张文军向一审法院起诉请求：确认韩广瑞代韩培杨与曾詠麟于2008年7月25日签订的《房屋买卖合约》无效。一审法院查明事实：据广州市房地产档案馆留存的广州市天河区天河路184号204房（以下简称涉案房屋）档案显示，韩培杨曾系涉案房屋的登记权属人，房屋占有份额为全部，权属来源为1999年10月向中国南方电力联营公司买。2008年7月24日，韩培杨签署《委托书》，委托韩广瑞在广州市房产交易所办理涉案房屋的售房手续并代收售房款等；该《委托书》的签署经广东省广州市广州公证处公证，出具了编号为（2008）粤穗广证内经字第78067号的《公证书》。2008年7月26日，韩广瑞作为韩培杨的代理人与曾詠麟签订了《房地产买卖合同》，约定韩培杨将涉案房屋以385000元的价格出售给曾詠麟；曾詠麟按按揭方式付款等。签订《房地产买卖合同》当天，韩广瑞与曾詠麟共同签署了涉案房屋的《广州市房地产转移登记申请书》，涉案房屋档案中还存有韩广瑞与曾詠麟在房地产登记交易机构拍摄的照片。2008年7月28日，广州市天河区房地产登记交易中心出具《广州市房地产价格审核书》，确认按现审核时点，涉案房屋全交吉市场价格为385000元，均价为4820元/平方米等。2008年7月31日，广州市天河区房地产登记交易中心开具《销售不动产统一发票》，载明付款方为曾詠麟，收款方为韩培杨，涉案房屋的购房款金额为385000元。后涉案房屋于2008年8月1日转移登记至曾詠麟名下，涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示2008年9月3日曾詠麟、中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行申请持房产证抵押，2008登记字9019029号存案。据张文军提交的河南省舞阳县莲花镇民政所出具的《证明》显示，韩培杨与黎桂荣于1959年9月18日登记结婚；据张文军提交的《居民户口登记册》显示，韩培杨为户主，黎桂荣为妻子，韩广花为女儿，韩电生为儿子（84.11.7报死亡），韩广瑞为儿子，韩广国为儿子；据张文军提交的《出生证明书》显示，韩广花于1991年7月9日生育了张文军；据张文军提交的《死亡医学证明书》显示，黎桂荣于2006年4月9日死亡，韩广花于2009年6月7日死亡，韩培杨于2010年2月27日死亡；据张文军提交的漯河市西城区阴阳赵镇大张庄村2017年4月24日出具的《证明》显示，家爱，女，1908年3月7日出生，于1975年10月30日病逝；丈夫黎莲容，男，于1954年10月病逝；女儿，黎桂荣，于2006年4月9日因病在广州去世。张文军主张，涉案房屋系韩培杨与黎桂荣在婚姻关系存续期间取得，属其夫妻共同财产。黎桂荣死亡时未留遗嘱，故涉案房屋一半的产权份额依法应由其配偶、子女共同继承；即韩培杨享有涉案房屋62.5%的产权份额，韩广花享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广瑞享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广国享有涉案房屋12.5%的产权份额；但韩培杨却在未经其他共有权人同意的情况下于2008年7月26日将涉案房屋出售给了曾詠麟，侵害了其他共有权人的权益；因韩广花于2009年6月7日死亡，故韩广花就涉案房屋享有的产权份额转继承给其儿子张文军，张文军有权主张有关涉案房屋的权利。另张文军称，《委托书》并非韩培杨签署，因2008年7月时韩培杨已病重。一审中，张文军还提交了一份显示由韩培杨（卖方，委托代理人韩广瑞）与曾詠麟(买方)于2008年7月25日签订的《房屋买卖合约》，约定：卖方将涉案房屋以现状按套售予买方，涉案房屋带户口，卖方应2008年8月5日前迁出；物业之成交价为450000元；该次交易所产生之税费均由买方支付；卖方收齐全部楼款当天卖方交付涉案房屋予买方使用；一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还已支付之款项等。《附件（付款方式）》载明，涉案房屋定金为20000元，买方应在签署本合约之同时支付给卖方；买卖双方同意在房管部门完成本次交易的递件手续并在出具成功受理本次交易的递件回执当天之同时支付首期楼款30000元给卖方；楼价余款（即申请贷款额）400000元，由贷款银行直接划给卖方等。经一审质证，曾詠麟对上述《房屋买卖合约》的真实性予以确认，且称该合同约定的交易金额高于在房管部门备案的《房地产买卖合同》约定的交易金额，是因为双方还私下约定了中介费及装修补偿费用；关于购房款450000元的支付情况，当时是通过抵押贷款的方式支付的，但因时间久远，无法提供转账凭证；涉案房屋在2008年9月之后交付给其使用，其进行装修后便自行居住，后又于2013年将涉案房屋出卖给了案外人。韩广瑞虽确认其签署了该份《房屋买卖合约》，但表示其并不认识曾詠麟，可能是在意识不清、受人胁迫的情况下签署的，韩广瑞还就此提交了广州市天河区拘留所2008年8月22日出具的《解除拘留证明书》（显示韩广瑞于2008年8月12日因吸毒被广州市天河区公安分局裁决拘留，拘留期限自2008年8月12日至2008年8月22日）、广州市公安局天河区分局2008年8月22日出具的《强制隔离戒毒决定书》（显示2008年8月11日韩广瑞在涉案房屋吸食毒品，被公安机关查获，故该局决定对韩广瑞隔离戒毒贰年，自2008年8月22日至2010年8月21日等）以证明其被骗签署《房屋买卖合约》后又被人举报吸毒，待其2010年回去的时候，才听说涉案房屋被卖掉了，且不允许其进入，其至今仍持有涉案房屋的钥匙，户口也未从涉案房屋迁出，但从未收到过涉案房屋的购房款，合同约定的交易价格也不符合市场价格。对此，张文军表示曾詠麟并未提交任何证据证明其实际支付了涉案房屋的购房款，因2008年8月11日韩广瑞已被采取强制措施，故曾詠麟称其2008年9月收楼也是不属实的。一审法院认为：韩培杨与黎桂荣于1959年9月18日登记结婚，韩培杨购买涉案房屋的时间为1999年10月，故涉案房屋应属韩培杨与黎桂荣的夫妻共同财产。黎桂荣于2006年4月9日死亡时，未有证据显示其留有遗嘱，故黎桂荣就涉案房屋享有的一半的产权份额依法应由其在世的配偶韩培杨、子女韩广花、韩广瑞、韩广国共同继承；即韩培杨享有涉案房屋62.5%的产权份额，韩广花享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广瑞享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广国享有涉案房屋12.5%的产权份额。涉案房屋由韩培杨、韩广花、韩广瑞、韩广国按份共有。据广州市房地产档案馆留存的涉案房屋档案显示，涉案房屋在2008年7月时仅登记在韩培杨一人名下，韩广瑞系持有韩培杨签署的《委托书》（主要内容为韩培杨委托韩广瑞在广州市房产交易所办理涉案房屋的售房手续并代收售房款；《委托书》的签署经广东省广州市广州公证处公证）与曾詠麟到房地产登记交易机构办理了涉案房屋的交易过户手续，可知涉案房屋的出售已经占涉案房屋份额三分之二以上的按份共有人即韩广瑞、韩培杨的同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，韩广瑞、韩培杨处分涉案房屋具有法律依据，张文军以韩广瑞、韩培杨出售涉案房屋时未经其他共有权人同意，属无权处分为由主张韩广瑞代韩培杨与曾詠麟就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据。但涉案房屋的其他共有权人如认为韩广瑞、韩培杨对涉案房屋的处分损害其利益的，可以向侵权人主张侵权的损害赔偿等。另就张文军主张的《委托书》并非韩培杨签署的问题，因现并无证据显示该份由韩培杨生前办理的（2008）粤穗广证内经字第78067号的《公证书》被撤销，故对张文军有关出售涉案房屋予曾詠麟并非韩培杨真实意思表示的抗辩意见，一审法院不予采纳。又，韩广瑞签署了涉案房屋的买卖合同、协助办理了涉案房屋的交易过户手续，其现表示不清楚涉案房屋的交易情况，有违事实；但若韩广瑞确认曾詠麟未支付涉案房屋购房款的，相关权利人可向曾詠麟主张权利。综上，本案中张文军要求确认韩广瑞代韩培杨与曾詠麟就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，依据不足，一审法院不予支持综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款款规定，判决：驳回张文军的全部诉讼请求。案件受理费8050元，由张文军负担。本院二审期间，张文军提交以下证据：1、韩培杨的个人档案资料及《职工简历表》，拟证明韩培杨本人书写的“韓培楊”与（2008）粤穗广证内经字第78067号公证委托书中委托人签名“韩培杨”，在繁简体、笔画、字样上均存在重大、明显的差异，公证委托书的委托人签名并非韩培杨本人所签，该两份证据均为韩培杨本人生前亲笔书写，故对公证委托书中委托人“韩培杨”签名进行笔迹鉴定具有可操作性；2、《关于维持（2008）粤穗广证内经字第78067号公证书的决定》（穗广证复字[2019]18号）及《关于维持（2008）粤穗广证内经字第78067号公证书的决定》（穗广证复字[2019]26号），拟证明广州市公证处存档黎桂荣同意出售共有房屋声明书为伪造的虚假材料，广州公证处的复核决定强词夺理，上述公证书按正常理解应为“韩培杨”对整个涉案房屋的授权委托，而复核决定却声称是韩培杨对其占有的1/2份额房屋进行授权委托，直接误导了房管部门以为韩培杨具备全部产权份额而配合办理了过户手续；3、《公证复查争议投诉》，拟证明张文军依程序向广州市公证协会进行投诉，要求撤销上述公证书。曾詠麟不确认上述证据1、3的真实性、合法性、关联性，确认上述证据2的真实性，但认为不能证明上述内容。韩广瑞对张文军提交的上述证据没有意见。经审查，上述证据1形成的时间与涉案《委托书》形成时间相隔超过三十年，二者相互比对不符合实际情况，也不具有准确性；上述证据2并无否定涉案《公证书》的效力；上述证据3不能推翻涉案《公证书》证明的事实。因此，上述证据均不影响本案基本事实的认定，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案第一、二审程序期间，张文军均未能对（2008）粤穗广证内经字第78067号《公证书》中《委托书》上的签名并非系韩培杨本人所签的事实进行有效举证，亦未能提供证据证明韩培杨生前办理的上述《公证书》已被依法撤销。故张文军有关出售涉案房屋予曾詠麟并非韩培杨真实意思表示的抗辩意见，一审法院不予采纳，理据充足，张文军二审中仍以此为由提出相同的上诉意见及认为上述《公证书》有误，应予撤销的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。韩广瑞作为上述《委托书》的受托人，其依法有权代理韩培杨与曾詠麟签订涉案《房屋买卖合约》，故张文军提出韩广瑞代理韩培杨与曾詠麟签订房屋买卖合同非韩培杨真实意思表示，系无权代理的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条关于处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意的规定，涉案《房屋买卖合约》签订后，韩广瑞依约提供上述《委托书》与曾詠麟共同到房地产登记交易机构办理了涉案房屋的交易过户手续，韩广瑞的该行为应视为其同意将其对涉案房屋享有的产权份额出售给曾詠麟，即涉案房屋的出售已经韩培杨、韩广瑞的同意，韩培杨、韩广瑞处分涉案房屋符合上述法律规定。故张文军上诉主张涉案房屋买卖未经其他房屋共有人同意的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如涉案房屋的其他共有权人认为韩培杨、韩广瑞处分涉案房屋的行为损害其权益，可向侵权人主张侵权的损害赔偿。根据一审法院向广州市房地产档案馆调查取证的资料显示，涉案房屋为房改房，涉案房屋在办理交易过户手续期间，广州市天河区房地产登记交易中心审核涉案房屋的交易评估总价为385000元。张文军上诉主张涉案《房屋买卖合约》约定的房屋交易价格45万元严重低于市场价格，但其并无提供证据予以证明，故本院不予支持。涉案房屋已完成交易过户登记手续，曾詠麟是否支付购房款及韩培杨、韩广瑞是否交付涉案房屋属于合同义务履行问题，并不影响合同的效力。如合同权利人认为合同义务人没有履行合同义务，可依法另行追究合同义务人的违约责任。故张文军以曾詠麟未支付购房对价款及未办理房屋交付手续为由，主张涉案房屋买卖行为不具有真实性的上诉意见，缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，张文军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人张文军负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月五日书记员  江亭利林美欣