山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁05民终1985号 上诉人（原审原告）：张银华。 上诉人（原审原告）：刘树华。 两上诉人共同委托诉讼代理人:张连合，山东盾威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东营农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：盖竹林，董事长。 委托诉讼代理人：程智增，男，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：东营市强能电子有限责任公司。 法定代表人：赵玉国，经理。 被上诉人（原审被告）：赵玉国。 上诉人张银华、刘树华因与被上诉人东营农村商业银行股份有限公司（以下简称东营农商行）、东营市强能电子有限责任公司（以下简称强能公司）、赵玉国案外人执行异议之诉一案，不服东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张银华、刘树华及其委托诉讼代理人张连合，被上诉人东营农商行的委托诉讼代理人程智增到庭参加诉讼。被上诉人强能公司、赵玉国经合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张银华、刘树华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为支持张银华、刘树华在一审中诉讼请求或发回重审。2.涉案的一、二审的费用均由东营农商行、强能公司、赵玉国承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律法规错误，应当予以撤销。张银华、刘树华认可本案《房屋租赁合同》签订时东营农商行对东河股字第××号房屋及东国用（2001）字第***号土地已经享有抵押权，不认可东营农商行对东国用（2001）字第***号土地享有抵押权。东国用（2001）字第***号土地及地上建筑物与东国用（2001）字第***号土地及地上建筑物系相互独立的两个物权，相互之间分别独立使用。刘树华与强能公司于2016年11月12日签订《土地租赁合同》时，东营农商行并未对东国用（2001）字第***号土地予以保全查封。刘树华与强能公司签订《土地租赁合同》后又将东国用（2001）字第***号土地及平房转租给案外人蒋振发，蒋振发承租后在该土地上进行了投资建设，蒋振发自2017年至2018年期间已向刘树华支付租赁费共计23万元，该租赁费用来抵顶强能公司欠刘树华的借款及利息。整个办公楼及后院水电费均由刘树华交纳。刘树华与强能公司签订的《土地租赁合同》合法有效且已实际履行，刘树华且实际占有东国用（2001）字第**号土地，因此，应当适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。 东营农商行辩称，张银华、刘树华的上诉没有新的事实和证据，上诉的理由和事实在一审中均已查清，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应驳回张银华、刘树华的诉讼请求。 强能公司、赵玉国未作答辩。 张银华、刘树华向一审法院起诉请求：1.依法撤销原裁定；2.依法确认刘树华2016年11月12日与强能公司签订的工业用地（土地证编号***号）租赁合同合法有效，判令继续履行；3.依法判令张银华2010年2月1日与强能公司的楼房租赁合同（东营市河口区河滨路西首北侧，房产证号1××号，土地证编号***号）合法有效，判令继续履行；4.依法撤销以东营市河口区人民法院（2012）河商初字第110号民事判决书为执行依据于2018年9月4日发出的（2017）鲁0503执恢169号强制迁出的房屋公告，依法确认张银华、刘树华有权继续占有使用强制迁出房屋公告载明的房屋和土地，停止针对张银华、刘树华采取的强制迁出房屋和土地的执行措施，在拍卖该房屋和土地时公示拍卖的房地产与张银华、刘树华签有租赁合同的权利负担情况，并在拍卖该房屋和土地时保护张银华、刘树华作为承租人依法享有的以同等条件优先购买的权利。 一审法院认定事实：2006年3月22日，东营农商行与强能公司签订《借款合同》、《最高额抵押合同》，约定强能公司在东营农商行处借款200万元，强能公司以其位于河口区河滨路以北街道办事处小公路以东的东营市房权证东河股字第××号房产（土地使用权证号东国用（2001）字第××号）作为抵押，自愿为债务人自2006年3月27日起至2008年3月14日止，在抵押权人处办理约定的各类业务实际形成的债权的最高余额200万元提供担保，抵押物暂作价人民币326.5万元，其最终价值以抵押权实现时，实际处理抵押物的净收入为准。2006年3月27日，双方到东营市房产管理局办理了上述房产的抵押登记手续。2007年3月15日，东营农商行向强能公司发放贷款180万元。 后东营农商行因强能公司未能按照合同约定履行还款义务向一审法院提起诉讼，案号为（2012）河商初字第110号。一审法院于2012年8月14日判决：1.强能公司支付东营农商行借款本金175万元、逾期利息、复利168381.13元及自2012年2月14日起至判决确定的履行之日止的逾期利息、复利；2.如强能公司未按上述第一项履行债务，东营农商行有权在最高余额200万元内对强能公司名下的位于河口区河滨路以北街道办事处小公路以东的东营市房权证东河股字第××号房产（建筑面积1322.61平方米）折价或变卖、拍卖的价款优先受偿；3.赵玉国在最高余额200万元内对强能公司提供的抵押物不足清偿上述第一项应付款项部分承担连带清偿责任。2013年7月8日东营农商行申请强制执行上述生效判决，同日申请执行人与被执行人达成执行和解。2017年3月2日，一审法院因被执行人未履行和解协议依职权恢复执行，并于2018年2月26日查封了强能公司位于河口区河滨路以北、河口区街道办事处小公路以东1幢房产（权证号：东营市房权证东河股字第××号）、位于河口区河滨路以北、河口区街道办事处小公路以东的土地两宗〔土地证号：东国用（2001）字第***号、***号〕。其中东营市房权证东河股字第××号房屋与东国用（2001）字第***号土地为房地合一，权属清晰；东国用（2001）字第***号土地上建有房屋，但未取得相关产权手续。 本案中，张银华、刘树华提交的《房屋租赁》合同载明，强能公司自2010年2月起将所有位于其公司院内的楼房上下层出租给张银华使用，期限至2030年2月1日，房屋月租金为8000元，张银华以现金形式一次性交纳。2012年10月8日，赵玉国与强能公司出具借条，内容为：“今借到人民币柒拾玖万玖仟元，保证于2012年11月24日前归还，逾期每日按借款金额的千分之五交纳违约金”，强能公司用土地使用权作担保【证号：东国用（2001）字第***号】。2016年11月10日，赵玉国在借条上书写以下内容：“以上现金均已收到，截止2016年11月10日欠利率壹拾柒万叁仟元整；自2017年开始，强能公司的院子承包费由刘树华收取，计15万元/年”。2016年11月12日，强能公司作为甲方、刘树华作为乙方签订《土地租赁合同》，双方约定：根据2012年10月8日甲方出具的借条，甲方将其名下的位于其院内的土地及房子租赁给乙方使用，租赁期间乙方可以对外转租并自行收取租赁费，租赁费用于抵顶2012年10月8日的借款及利息；甲方租赁给乙方使用的土地证号为东国用（2001）字第***号；租赁费用按照2016年的租赁费标准为依据对外出租，租赁费抵顶完借款及利息后，甲方有权收回土地，终止出租的本土地合同；租赁期限为20年，即自2016年11月12日起至2036年11月11日止。本案庭审中，张银华、刘树华称上述两合同系为保障其债权的实现，防止强能公司将土地和房屋对外转让和出租而签订的，强能公司实际向其交付土地和房屋的时间为2016年11月12日，自该日起以张银华、刘树华对外转租收取的租赁费与强能公司拖欠的债务相抵消，至强能公司拖欠张银华、刘树华的本息抵清之日止。 一审法院查封强能公司涉案土地及房产后，张银华、刘树华提出书面执行异议，一审法院于2018年9月26日作出（2018）鲁0503执异35号执行裁定书，驳回了其异议请求。2019年1月3日，张银华、刘树华提起本案案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点是张银华、刘树华对涉案房屋及土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。张银华、刘树华主张其对一审法院查封的东营市房权证东河股字第××号房屋享有租赁权，按张银华、刘树华的陈述及其提交的房屋租赁（合同），其与强能公司建立租赁关系的时间为2010年2月1日，在此以前，强能公司已于2006年3月27日将该房屋抵押给了东营农商行。根据上述法律规定，张银华、刘树华主张的租赁权不能对抗东营农商行对该房屋及其坐落的东国用（2001）字第***号土地的抵押权。关于张银华、刘树华对东国用（2001）字第***号土地及其上房屋是否享有租赁权的问题，根据张银华、刘树华的陈述，其签订土地租赁合同系为保障其债权的实现，防止强能公司将土地和房屋对外转让和出租，以张银华、刘树华对外转租收取的租赁费与强能公司拖欠的债务相抵消，至与强能公司拖欠张银华、刘树华的本息抵清之日止，说明张银华、刘树华签订合同的目的并非为了租赁土地、取得该土地的使用权，而强能公司的目的也不是为了出租土地，收取租金，故双方签订的合同系作为张银华、刘树华收回其向强能公司所借款项的一种担保，而并非法律意义上的土地租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上所述，张银华、刘树华不能证明其对涉案房屋及土地享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求撤销河口区法院（2018）鲁0503执异35号执行裁定书、（2017）鲁0503执恢169号强制迁出的房屋公告，确认张银华、刘树华有权继续占有使用涉案房屋和土地，停止针对张银华、刘树华采取的强制迁出房屋和土地的执行措施，在拍卖该房屋和土地时保护其同等条件优先购买的权利，均不予支持。关于张银华、刘树华的第二、三项诉讼请求，不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围，不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回张银华、刘树华的诉讼请求。案件受理费100元，由张银华、刘树华负担。 二审中张银华、刘树华为证明其上诉请求提交河口区供电公司电费专用收据24张、供水合同1份。证明：2016年11月份至今，强能公司的前院及后院的电费均由张银华、刘树华交纳。2017年11月27日张银华与河口区城乡集中供水中心签订供水合同，该合同系强能公司与供水中心签订的合同到期后，供水公司又与张银华重新签订的供水合同。以上证据足以证明，张银华、刘树华自2016年11月份对涉案的土地及平房占有并实际使用。 东营农商行质证称，对电费收据本身的真实性无异议，对供水合同本身的真实性无异议。但对其证明目的均不认可，在一审中张银华、刘树华已明确向法庭说明，涉案的土地及平房张银华、刘树华已转租他人使用，并不是由张银华、刘树华自己使用，上述事实源于张银华、刘树华的一审中的自述。 东营农商行未提交新的证据。 本院认为，东营农商行对电费收据、供水合同的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的将结合其他证据和事实综合认证。 二审中查明，强能公司（甲方）与刘树华（乙方）就东国用（2001）字第**号土地使用权于2016年11月12日签订的《土地租赁合同》第一条第1款载明：“根据2012年10月8日甲方出具的借条，甲方将其名下的位于其院内的土地及房子租赁给乙方使用，租赁期间乙方可以对外转租并自行收取租赁费，租赁费用于抵顶完2012年10月8日的借款及利息。”张银华、刘树华一审中陈述，2010年2月1日、2016年11月12日签订的房屋土地租赁合同系为保障其债权实现防止强能公司、赵玉国将土地和房屋对外转让和出租。两份合同都是按照收多少租赁费抵多少债权。刘树华（甲方）与蒋振发（乙方）于2017年2月26日签订《租赁协议》一份，载明：由原房屋所有人赵玉国转与刘树华所有权，在乙方不知情况下，与赵玉国达成协议用作工厂，乙方在该楼房及院内建设投资，现甲方与乙方达成协议。租金每年15万元，未约定租赁期间。蒋振发的账户2017年5月19日向刘树华转账5万元、2017年5月23日向刘树华转账5万元，李辉（刘树华称李辉系蒋振发的妻子）的账户2017年5月11日向刘树华转账5万元、2018年6月7日向刘树华转账3万元、2018年7月14日向刘树华转账5万元，以上向刘树华账户的转款共计23万元。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本案在二审中争议的焦点问题为：张银华、刘树华就东国用（2001）字第***号土地使用权及地上建筑物是否享有合法有效的租赁权，该权利能否排除强制执行。 本院认为，张银华、刘树华就东国用（2001）字第***号土地使用权所享有的权利不足以排除强制执行，理由如下：1、从当事人的合同目的来看，根据强能公司与刘树华2016年11月12日签订的《土地租赁合同》记载的内容及张银华、刘树华一审中的陈述，双方就东国用（2001）字第***号土地使用权与强能公司签订租赁合同的目的在于收取该土地对外出租的租金以抵顶张银华、刘树华对强能公司、赵玉国享有的债权，而非由张银华、刘树华在该土地上进行生产经营；2、从涉案土地的实际使用情况来看，根据张银华、刘树华的陈述，本案《土地租赁合同》签订之前及之后均系蒋振发实际使用该场地生产经营，蒋振发依据其与刘树华补签的《租赁协议》将租金支付给刘树华，张银华、刘树华一审庭审中亦认可“收多少租赁费抵多少债权”，一审认定双方签订的合同系作为张银华、刘树华收回其向强能公司所借款项的一种担保，而并非法律意义上的土地租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，并无不当。张银华、刘树华因此受到的损失可以根据其与强能公司、赵玉国的约定另行主张权利。 综上，张银华、刘树华的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张银华、刘树华负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇一九年十二月九日 法官助理张志倩 书记员岳秀娟