贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2225号上诉人(一审原告):罗朝刚，男，土家族，贵州省镇远县人，住镇远县。上诉人(一审原告)：侯先菊，女，汉族，湖南省常德市人，住镇远县。二上诉人委托代理人：潘明峰、肖卓异，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：镇远县永康房地产开发有限公司，住所地：贵州省镇远县舞阳镇龙头溪街。法定代表人：吴涛，系该公司负责人。委托代理人：杨廷勇，安徽杰灵律师事务所律师。上诉人罗朝刚、侯先菊因与被上诉人镇远县永康房地产开发有限公司（以下简称“永康房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院（2019）黔2625民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。罗朝刚、侯先菊上诉请求：撤销镇远县人民法院（2019）黔2625民初274号民事判决第一、三项，改判支持罗朝刚、侯先菊的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定部分事实错误。一审法院认定罗朝刚、侯先菊自愿领取钥匙后与物业公司签订了物业服务合同，已对涉案房屋实际占有和使用，且双方当事人未另行约定，应视为对涉案房屋的交付使用的事实是错误的。因为，罗朝刚、侯先菊与永康房开公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定了交付的房屋应达到的标准，同时《建筑法》《建筑工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产项目竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。该房屋尚未达到双方合同约定的交付条件，也未达到法定的交付条件，虽罗朝刚、侯先菊领取了钥匙入住但不等同永康房开公司已履行了交房义务。2.一审适用法律错误，一审法院驳回罗朝刚、侯先菊请求永康房开公司向其双倍支付逾期交房违约金至涉案房屋符合约定或法定交付条件止是错误的。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，永康房开公司将符合约定条件的房屋交付给罗朝刚、侯先菊，现永康房开公司未能将符合约定或法定条件的房屋交付给罗朝刚、侯先菊，就应视为永康房开公司尚未将房屋交付给罗朝刚、侯先菊，而不能以实际占有使用房屋为交付房屋的依据。同时双方签订的《协议》约定了永康房开公司若不能交付房屋则需按照《商品房买卖合同》约定的违约之日起支付双倍逾期交房违约金，综上永康房开公司应从《商品房买卖合同》约定的违约之日起至向罗朝刚、侯先菊交付符合约定或法定的房屋止支付双倍逾期交房违约金。3.一审法院认定涉案房屋未达到交房和办证条件进而驳回上诉人要求永康房开公司将符合约定或法定的房屋交付罗朝刚、侯先菊并办理房屋产权证是错误的，因双方签订的《商品房买卖合同》约定永康房开公司将验收合格的商品房交付给上诉人，至今永康房开公司未将符合约定的商品房交房给上诉人。永康房开公司辩称：本公司开发的云龙花苑小区多数业主已收房入住，说明公司已基本履行完合同约定义务，因公司资金问题出现而导致公司未能按期交房等违约情形，公司愿意承担违约责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。罗朝刚、侯先菊向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将其开发的位于镇××县××镇椿山沟“××”××楼××层××房交付给原告（房屋交付条件应达到国家相关规定），并及时为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付从2014年12月29日至2019年3月31日期间逾期交房的违约金102，951.80元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全款为基数按日利率万分之二的标准计算至符合交房条件且实际交房之日；3、判令被告向原告支付从2017年12月29日至2019年3月31日期间逾期办理房屋所有权证的违约金15，147.80元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全付款为基数按日利率万分之一的标准计算至实际办理房屋所有权证之日。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告镇远县永康房开公司在镇远县舞阳镇椿山沟“云龙花苑”修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为20130001）。2013年5月25日，原告罗朝刚、侯先菊与被告镇远县永康房开公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于镇××县××镇椿山沟“××”××楼××层××号房屋一套，建筑面积92.80平方米，套内建筑面积81.76平方米，每平方米4054.07元，总价款331,461元。原告于签约之日向被告支付首期购房款101,461元，余款230,000元则以公积金贷款的方式付清。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人（被告镇远县永康房开公司）应当在2014年12月28日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人（原告罗朝刚、侯先菊）使用。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，需承担如下违约责任：1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同还约定：（一）出卖人承诺于2017年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期中国人民银行确定的贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告罗朝刚、侯先菊已按合同约定付清房款。原告认为被告未按约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，遂提起诉讼。另查明，原告罗朝刚、侯先菊于2018年3月21日与被告委托的镇远县祥莉物业管理有限公司签订了云龙花苑小区管理服务合同，接收了物业公司交付的涉案房屋钥匙，并对涉案房屋进行了装修使用。再查明，本案讼争房屋至今尚不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件。一审法院认为：原、被告于2013年5月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属合法有效的合同。关于原告要求被告将符合国家规定条件的商品房交付给原告并及时为原告办理房屋所有权证的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”之规定，原告于2018年3月21日自愿领取钥匙后与物业管理公司行签订了物业服务合同，其已经对涉案房屋占有和使用，原告在接收钥匙时，亦未提出异议，是对《商品房买卖合同》变更的认同，在双方当事人对此无另行约定的情形下，应视为对涉案房屋的交付使用。因此，被告镇远县永康房开公司已向原告罗朝刚、侯先菊履行了交付房屋的义务。故原告要求被告交付房屋的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2017年12月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但双方认可涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记有关文书的条件，故对原告要求被告及时办理房屋所有权证的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的主张。庭审中，被告镇远县永康房开公司对逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的事实是认可的，但认为逾期交房与逾期交付办理商品房转移登记的有关文书在时间上存在重叠，不能重复计算违约金。被告未在合同约定期限内将房屋交付给原告，违约事实存在，依合同约定被告应当赔偿原告违约金。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，在商品房买卖合同已经约定了办理房屋所有权登记期限的情况下，出卖人应当按约履行办证义务，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。因此，本案双方当事人订立的合同中明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在合同约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书期间届满后至房屋实际交付前，镇远县永康房开公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。故对被告的辩解意见不予采纳。关于逾期交房违约金，因原告于2018年3月21日已实际占有、使用涉案房屋，故逾期交房时间应计算到原告实际接收房屋之日，从2014年12月29日合同约定交房之次日起至2018年3月21日原告实际接收房屋之日止，共计1179天,即被告应支付原告违约金为39，079.25元（331，461元×0.0001×1179天）。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的主张，从2017年12月29日合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书之次日起至2019年3月31日起诉之日，共计458天，原告诉请457天的违约金，故以原告诉请的天数予以计算，即被告应支付原告违约金15，147.77元（331，461元×0.0001×457天），2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算。原告要求被告支付逾期交房双倍违约金及对逾期交房时间的计算，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项之规定判决：一、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告罗朝刚、侯先菊支付从2014年12月29日起至2018年3月21日止的逾期交房违约金39，079.25元；二、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告罗朝刚、侯先菊支付从2017年12月29日起至2019年3月31日止的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金15，147.77元；2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算；三、驳回原告罗朝刚、侯先菊的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人罗朝刚、侯先菊提交以下证据：1、通话录音，拟证明一审提交的“关于永康房开公司与业主的说明”真实存在，胡加文、石远超获得既得利益后，将原件交于永康房开公司，该原件已被永康房开公司撕毁。先期入住的业主同样享受按商品房买卖合同约定的逾期交房之日起计付违约金。2、拍摄视频，拟证明涉案小区目前消防设施存在问题，仍未达到交房标准；小区绿化、电梯、生活用水用电等不符合交房条件，双倍违约金计付的时间为商品房买卖合同约定的逾期交房时间。经质证，被上诉人认为，通话录音不是新证据，与本案不具关联性，对其真实性、合法性不予认可，案外条件对其他业主没有效力。拍摄视频，未能达到上诉人的证明目的，双方没有就双倍赔偿达成一致协议。本院经审查认为，上述证据是对一审提交证据的补强，故对其真实性和关联性予以确认。除能够相互印证“关于永康房开公司与业主的说明”和涉案商品房未符合交房条件外，其他证明内容不予采信。二审期间被上诉人未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点一是永康房开公司是否仍需将符合约定或法定条件的房屋交付给上诉人，并办理房屋产权登记；二是永康房开公司是否需从违约之日起至将符合条件的房屋交付给上诉人止双倍向上诉人支付逾期违约金。针对争议焦点，分述如下：一、关于永康房开公司是否仍需将符合约定或法定条件的房屋交付给上诉人，并办理房屋产权登记的问题。上诉人于2018年3月21日自愿领取钥匙后与物业管理公司行签订了物业服务合同，并住进了涉案房屋，其已实际对房屋占有和使用，且双方当事人对此未另有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”之规定，被上诉人已履行了将涉案房屋交付给上诉人，上诉人无再次交付房屋的必要。办理房屋所有权证的前提是涉案房屋经相应主管部门验收合格，本案中双方当事人均认可涉案房屋未经验收，客观上不具备办理房屋所有权证的条件，根据双方合同约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人可以主张违约责任，也可以主张解除合同，本案中，上诉人已经明确选择主张对方承担违约责任，故其要求被上诉人及时办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求因受客观条件限制，司法不能就一定时间内客观不能实现的事项作出及时判决，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于永康房开公司是否需为违约之日起至将符合条件的房屋交付给上诉人止双倍向上诉人支付逾期违约金的问题。双方当事人签订的《协议》约定“永康房开公司于2018年5月1日前将达到国家相关规定的房屋交付给上诉人，若不能按时交付，按照合同违约之日起支付双倍违约金”，上诉人已于2018年3月21日对涉案房屋实际占有、使用，该时间在双方再次约定的交房时间之前完成了交付，故被上诉人尚未构成违约，被上诉人无需向上诉人支付二倍违约金。一审法院判决被上诉人从逾期交房时间起至被上诉人实际接收房屋之日止，按已付房价款为基数按日万分之一计算计付违约金并无不当。故上诉人的上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由于法无据，故其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2359元，由上诉人罗朝刚、侯先菊负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月三日法官助理刘于麟书记员金艳花