广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初9889号原告：珠海市金坤房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲夏美路**，统一社会信用代码914404000684616040。法定代表人：刘嘉怡。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海金马控股股份有限公司（原珠海鑫光集团股份有限公司），住，住所地：珠海市担杆镇综合大楼**一社会信用代码9144040019252393X0。法定代表人：张剑波。被告：肖海，男，苗族，1979年2月8日出生，住广东省珠海市香洲区。被告：蒋海军，男，汉族，1984年9月12日出生，现住广东省珠海市香洲区。第三人：谢剑鸣，男，汉族，1971年11月12日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。第三人：陆丽荣，女，汉族，1973年6月10日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谢剑鸣，身份情况同上，系陆丽荣丈夫。原告珠海市金坤房地产开发有限公司（以下简称金坤公司）诉被告珠海金马控股股份有限公司（以下简称金马公司）、肖海返还原物纠纷一案，本院受理后，根据原告申请追加蒋海军为共同被告，并另通知谢剑鸣、陆丽荣作为第三人参加本案诉讼。本院依法组合合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈昱、黄仕浩，被告肖海，被告蒋海军，第三人陆丽荣的委托诉讼代理人即第三人谢剑鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求，经明确如下：一、三被告立即腾退珠海市拱北水湾路水松花苑14栋102房［粤（2016）珠海市不动产权第0027954号，以下称案涉房产］并交还原告；二、三被告向原告支付占有使用费（参照同区域租金标准计算，按照每个月人民币2500元，从2015年5月计至腾退之日止）；三、本案诉讼费用由三被告承担。原告主张的事实和理由：被告金马股份公司未作答辩。被告肖海辩称，本人与本案无关。有一次，有人找蒋海军要房子，而蒋海军不在，就委托本人过去交涉。本人留了个电话给原告。涉案房产与我无关，本人也没有使用过涉案房产。被告蒋海军辩称，涉案房产是本人承租。本人有签订租赁合同。租房时中介告诉本人是员工宿舍，没有房产证。本人就住下来了，租赁合同签订了5年，本人在涉案房产装修投入了近20万元。如果本人腾退的话，装修费如何处理？本人不同意退回涉案房产。第三人谢剑鸣、陆丽荣述称，原告的诉讼请求，第三人无法接受。该房是金怡酒店分给第三人夫妻的职工福利房。金马股份公司在第三人不知情的情况下将涉案房产卖给了原告并将所有的手续都办理好，这使第三人很被动。第三人以前酒店的同事在隔壁楼，也住着同样的福利房。当时，原告也说要将涉案房产买下，同事就去市政府信访，而本人在外地，无法参与维权。金马股份公司要卖房屋，需要通知第三人。第三人本应该享有优先购买权，却没有得到。本院经审理认定事实如下：根据珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）分别作出的（2014）珠中法民二破字第1-7号以及第1-8号民事裁定书显示，珠海鑫光集团股份有限公司（以下简称鑫光集团公司）破产管理人依据该院（2014）珠中法民二破字第1号决定书接管破产企业鑫光集团公司，根据破产重整工作的需要，管理人委托广东中拓正泰资产评估土地房地产估价有限公司对鑫光集团公司名下位于珠海市××路××栋××房××栋××房予以评估。根据该公司评估报告，上述房产的市场估价分别为2213360元和627800元，共计2841160元。管理人采用公开招投标方式选定珠海市振德拍卖有限公司公开拍卖上述房产。2015年1月30日，金坤公司通过公开拍卖，以2213360元竞得珠海市拱北水湾路水松花苑12栋201、201、301房，以627800元竞得珠海市拱北水湾路水松花苑14栋102房。成交款均不低于委托拍卖低价。买受人金坤公司与珠海市振德拍卖有限公司签署拍卖成交确认书，并将拍卖价款全部交清。此外，珠海中院依据破产管理人的查封申请，于2014年10月13日作出（2014）珠中法民二破字第1-3号民事裁定书，查封了上述四套房产。2015年5月，破产管理人向珠海中院申请对上述拍卖行为予以确认，同时申请该院向珠海市房地产登记中心发出通知，对房产过户事宜予以协助执行。珠海中院经审查于2015年5月22日分别裁定如下：一、确认鑫光集团公司破产管理人委托珠海市振德拍卖有限公司拍卖鑫光集团公司名下位于珠海市拱北水湾路水松花苑12栋201、201、301房（权证号1×**）和14栋102房（权证号1×**）的行为合法有效；二、解除对鑫光集团公司名下上述四套房产的查封。依据上述裁定，2016年4月6日，案涉房产（14栋102房）办理所有权转移登记至原告名下，珠海市不动产登记中心向原告发放了不动产登记证书。2016年9月8日，珠海鑫光集团股份有限公司变更名称为珠海金马控股股份有限公司。关于案涉房产的使用情况。第三人谢剑鸣、陆丽荣主张，两人于1994年入职鑫光集团公司下属金怡酒店，谢剑鸣担任酒店经理，陆丽荣担任主管，直至2003年公司破产；涉案房产是金怡酒店分配给两人的福利房，但由于公司破产了，没有办法提供相关材料；两人于1996年入住，直至2003年酒店倒闭后离开珠海，之后将案涉房产委托朋友暂住，从2018年2月起又通过中介周旋涛将案涉房产出租给蒋海军。根据蒋海军提供的房屋租赁合同及押金显示：2018年2月1日，周旋涛作为谢剑鸣的代理人与蒋海军签订一份《房屋租赁合同》，约定谢剑鸣将案涉房产出资给蒋海军，每月租金1600元，租期从2018年2月1日至2023年1月31日；合同签订当日，蒋海军向周旋涛支付了押金1600元。本案中，原告明确不向第三人主张权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于鑫光集团公司破产管理人委托拍卖公司拍卖破产企业名下房产以及买受人金坤公司通过公开拍卖竞得涉案房产的合法性，珠海中院作出的（2014）珠中法民二破字第1-7号民事裁定书已经作出认定并确认拍卖行为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。现原告金坤公司通过合法途径就涉案房产办理了权属登记，对该房产依法享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告作为案涉房产权利人，本案要求该房目前实际使用人即蒋海军腾退并交还房产，合法有据，应予以支持。第三人辩称涉案房产是原鑫光集团公司下属金怡酒店分配给两人的职工福利房，但除本人陈述之外并未提供任何证据予以证明，本院难以认定。被告蒋海军作为成年人，在承租涉案房产前未注意核实案涉房产的权属以及已有的查封限制情况，其自身也存在一定过错。至于蒋海军主张的装修投入损失及赔偿问题可另循途径处理，其以此为由拒绝腾退，理据不足。本案并无证据显示被告金马公司、肖海占用了涉案房产并拒绝腾退，原告要求金马公司及肖海承担相应责任，依据不足，本院不予支持。至于占有使用费。一方面，肖海仅为第三人的租户，虽然双方在本案受理前已经进行过交涉，但原告本案未提供证据证实其通知并限期肖海从案涉房产腾退的具体时间。另一方面，本案各方当事人亦明确表示不申请对案涉房产的市场租金标准进行评估。结合肖海签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，本院酌情确定被告肖海从原告起诉之日即2018年9月21日起按每月1600元的标准支付占有使用费至其腾退案涉房产之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋海军于本判决生效之日起三十日内腾退位于珠珠海市拱北水湾路水松花苑14栋102房并交还给原告珠海市金坤房地产开发有限公司；二、被告蒋海军于本判决生效之日起三十日向原告珠海市金坤房地产开发有限公司支付占用使用费（按人民币1600元/月计算，从2018年9月21日起计至被告蒋海军腾退上述房产之日止）；三、驳回原告珠海市金坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9346元，由被告蒋海军负担人民币7661元，由原告珠海市金坤房地产开发有限公司负担人民币1685元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  高冬凤人民陪审员  陈淑珍二〇一九年一月三日书 记 员  张景民