福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2771号 上诉人（原审原告）：陈坤荣，男，1987年7月25日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：颜双进，福建友通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林凯，福建友通律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：漳州凯城房地产有限公司，住所地福建省龙海市港尾镇汤头村凯城花园13幢1号，统一社会信用代码91350681553214332F。 法定代表人：黄少荣，董事长。 委托诉讼代理人：江建农，福建闽隆律师事务所律师。 原审第三人：黄瑞福，男，1967年10月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人陈坤荣因与被上诉人漳州凯城房地产有限公司（以下简称“凯城房地产公司”）、原审第三人黄瑞福商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈坤荣上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈坤荣全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由凯城房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律适用错误。一、一审认定陈坤荣已委托黄瑞福于2015年12月20日接收讼争房屋的情形事实不清，适用法律错误。陈坤荣与凯城房地产公司签订的《补充协议书》约定，“买受人需亲临或委托代理人办理商品房的验收交接手续并签署房屋交接单。如买受人委托代理人，该代理人需持有委托公证手续”，据凯城房地产公司所述黄瑞福仅持有委托书的情况下，凯城房地产公司就与陈坤荣办理了房屋交接手续，明显不符合《补充协议书》的约定。商品房验收交接属于商品房买卖中极其重要的一个环节，凯城房地产公司违背合同约定，仅凭一张无法确认真伪的委托书就为陈坤荣办理了房屋验收交接手续，不符合正常的逻辑思维，不能认定双方就交房方式合意进行变更。即使持交房委托书交房可以视为对合同交房方式的变更，但凯城房地产公司所持有的委托书除了签名之外，其他内容均非其所写，而是凯城房地产公司持陈坤荣签名的空白委托书制作而成，因此不能将交房委托书视为陈坤荣的真实意思表示。二、一审法院认定陈坤荣在发给凯城房地产公司的函件中确认该委托存在的情形，事实认定不清。陈坤荣在一审庭审过程中明确说明，正是由于在案件一审审理过程中，陈坤荣得知凯城房地产公司使用陈坤荣签名的空白委托书制作了虚假的交房委托书，才向凯城房地产公司函告，其所持有的委托书非陈坤荣真实意思表示，不具备法律效力。而非凯城房地产公司所称，该函是对委托书的确认。三、一审认定，2016年5月28日，凯城房地产公司向陈坤荣发出书面《通知函》，要求陈坤荣于2016年6月7日前到凯城房地产公司处办理交房手续属实。这与判决认定的凯城房地产公司已于2015年12月20日将涉案商品房交付陈坤荣的委托代理人黄瑞福自相矛盾，因此该结论不应作为判决的依据。四、一审法院遗漏事实，未予以查明：遗漏查明凯城房地产公司、陈坤荣与黄瑞福之间的关系。一审中，陈坤荣明确表示不认识黄瑞福，只知道黄瑞福与凯城房地产公司的法定代表人是亲属关系。而凯城房地产公司的代理人承认黄瑞福与凯城房地产公司的法定代表人黄少荣系父子关系，因此各方之间的关系明显与一般的商品房买卖关系及委托授权关系迥然不同。 凯城房地产公司辩称，一审法院认定陈坤荣已委托黄瑞福于2015年12月20日接收所购房屋的情形，事实认定清楚，适用法律正确。陈坤荣对购房时授权黄瑞福代为办理交房手续并缴纳相关费用以及领取此房屋钥匙等内容的《委托书》上的签名确认，没有异议。一审庭审期间2017年8月27日陈坤荣发给凯城房地产公司《关于请求告知＜商品房买卖合同＞代为履行情况及解决代理人授权的通知函》再次确认了黄瑞福《委托书》的效力。凯城房地产公司根据陈坤荣签名确认的《委托书》向黄瑞福移交相关的房屋合法有效。陈坤荣认为相关《商品房买卖合同》附件六《补充协议书》中约定:“如买受人委托代理人，该代理人需持有委托公证手续”，从合同层面而言是一种双方的合意，但合同履行过程中，陈坤荣以委托书的形式委托收房，凯城房地产公司给予认可，也是一种合同意义的合意，这种双方的协商一致的行为变更不违反法律规定。一审法院就陈坤荣发给凯城房地产公司的函件中确认的委托内容的认定事实清楚，陈坤荣在相关的《通知函》中明确表达对《委托书》效力的确认，解除对其他的委托。2016年5月28日，凯城房地产公司的服务外包公司以凯城房地产公司名义发出的《通知函》并非只是针对交房、更主要还包含：要求缴清所欠的税费及维修基金等款项。所以不存自相矛盾。一审不存在陈坤荣所称的“遗漏事实，未予以查明”的情形。一审中凯城房地产公司法定代表人黄少荣并没有回避其与黄瑞福的关系，这种关系并没有也不可能对陈坤荣造成任何不公平的结果，相反陈坤荣在购房时因资金问题通过案外人曾学坤向黄瑞福借款交纳首付款也是客观真实的，不违反法律规定。 黄瑞福未提交书面陈述意见。 陈坤荣向一审法院起诉请求：1.判令凯城房地产公司支付逾期交房违约金471262.64元（自2015年12月31日暂计至2019年5月8日止，违约金应自2015年12月31日起至凯城房地产公司实际交房之日止，按已付款770037元的日万分之五计算）；2.诉讼费由凯城房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月24日，陈坤荣与凯城房地产公司签订一份编号为ＭＦ-2007-01的《商品房买卖合同》，约定：陈坤荣向凯城房地产公司购买位于龙海市商品房，总价款770037元。陈坤荣于2015年11月24日前付清总房款25%，即193037元作为首付款，余款75%为577000元由陈坤荣向银行办理按揭付清。合同第七条第1款（1）项约定：买受人逾期付款“不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同…。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍违约金”，第八条“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用…”，第九条“出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：…（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.03的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.05（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”，第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”等。当日，陈坤荣与凯城房地产公司又签订了《合同补充协议》，该协议第三点对上述《商品房买卖合同》第十一条进行补充“买受人需亲临或委托代理人办理商品房的验收交接手续并签署房屋交接单。如买受人委托代理人，该代理人需持有委托公证手续”等内容。2015年11月16日，陈坤荣依约支付凯城房地产公司首付款193037元。2015年12月15日，陈坤荣及其妻子朱艺萍与龙海市农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》，以涉诉商品房作为抵押物，办理了相关按揭贷款手续。陈坤荣在购房时，向凯城房地产公司出具《委托书》，委托黄瑞福代为办理交房手续并缴纳相关费用以及领取此房屋钥匙，所签署的一切手续本人予以承认。2015年12月20日，黄瑞福向凯城房地产公司接收陈坤荣购买的涉案房屋。2017年8月27日，陈坤荣发给凯城房地产公司《关于请求告知〈商品房买卖合同〉代为履行情况及解除代理人授权的通知函》，其主要内容为，“本人与凯城房地产公司商品房销售合同纠纷一案，正由龙海市人民法院依法审理［案号（2017）闽0681民3171号］，鉴于贵司向龙海市人民法院提交《委托书》及《房屋交接书》称涉案的房屋已经于2015年12月20日由本人委托的代理人黄瑞福接收，现本人特书面通知：自本函发出之日起，解除对包括黄瑞福在内的任何第三人的委托，在本人另行通知之前，对于前述《商品房买卖合同》所约定的应由房屋买受人办理的事项，将由本人自行办理，他人代为办理视为无权办理，对本人不产生法律效力”。同时，对于截至本函发出之日止已经由包括黄瑞福在内的任何第三人代为办理的相关事项同细节，望贵司于收到本函之日起5日内以书面方式告知本人，若贵司逾期未书面答复，则视为截至本函发出之日止，仅有黄瑞福持书面委托书于2015年12月20日代本人办理了收房手续”。2016年5月28日，凯城房地产公司向陈坤荣发书面《通知函》主要内容为：“2015年10月24日购买的凯城花园12幢1401号房，请在2016年6月7日前到本司办理交房手续，并缴清所欠的税费及维修基金等款项”。另查明，本案涉案凯城花园12＃楼，于2014年6月25日竣工验收合格，同意验收交付使用。于2012年12月5日取得商品房预售许可。 一审法院认为，陈坤荣与凯城房地产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，陈坤荣已履行支付购房款的义务。依据合同约定，凯城房地产公司应于2015年12月30日前向陈坤荣交付商品房。凯城房地产公司根据陈坤荣的书面委托，于2015年12月20日将涉案商品房交付陈坤荣的委托代理人黄瑞福。陈坤荣认为不认识黄瑞福，《委托书》除了其签名外，其他内容均非其所写，《委托书》也没有委托时间和受托人签名，否认委托黄瑞福代为收房之事实。但《委托书》指向的主体、内容、格式均与本案涉案房屋的交易密切相关，在陈坤荣发给凯城房地产公司的函件中，也确认了该委托的存在。且在其他案中，也已认定陈坤荣向黄瑞福借款交付购房款的事实。由此可认定，陈坤荣委托黄瑞福接收所购房屋，符合正常的生活习惯和逻辑思维。虽与协议的约定有差异，但也是陈坤荣的意思表示。黄瑞福接受委托，代理陈坤荣接收所购案涉房屋，其行为有效。代收房屋的行为对陈坤荣具有法律效力，凯城房地产公司在约定的期间内将涉案房屋交付给陈坤荣，应予认定。陈坤荣要求凯城房地产公司应承担逾期交房违约金和诉讼费用的主张，依据不足，不予采纳。黄瑞福经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回陈坤荣的诉讼请求。一审案件受理费4281元，由陈坤荣负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。除陈坤荣对一审认定“陈坤荣在购房时，向凯城房地产公司出具《委托书》，委托黄瑞福代为办理交房手续并缴纳相关费用以及领取此房屋钥匙，所签署的一切手续本人予以承认”有异议外，认为其未向黄瑞福出具《委托书》,授权黄瑞福办理《委托书》所载明的授权事项，陈坤荣签的是空白的《委托书》，上面只有打印的部分，手写部分是空白、日期也是空的，提交给法庭的日期也是空白的。黄瑞福、凯城房地产公司对一审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。陈坤荣出具的《委托书》是否为其真实意思表示也是本案的争议焦点，对该争议焦点本院在如下作出分析。 二审查明,陈坤荣与黄瑞福因民间借贷纠纷一案,一、二审法院分别作出（2018）闽0681民初1905号及（2018）闽06民终2954号民事判决，该判决已生效,均认定陈坤荣因购买涉案房屋向黄瑞福借款的事实。 二审另查明,凯城房地产公司自认黄瑞福与凯城房地产公司法定代表人黄少荣系父子关系。 本院认为，关于陈坤荣出具的《委托书》是否为其真实意思表示的问题。凯城房地产公司依据陈坤荣出具的《委托书》中记载“现委托黄瑞福代为办理交房手续并缴纳相关费用以及领取此房屋钥匙，所签署的一切手续本人予以承认”事项，于2015年12月20日将涉案商品房交付陈坤荣的委托代理人黄瑞福。现陈坤荣主张其不认识黄瑞福，根据（2018）闽0681民初1905号及（2018）闽06民终2954号陈坤荣与黄瑞福民间借贷纠纷一案中，一、二审判决均认定陈坤荣因购买涉案房屋向黄瑞福借款这一事实，可以证实陈坤荣主张其不认识黄瑞福以此来否认其委托黄瑞福代为收房的事实缺乏依据，不予采纳。陈坤荣主张《委托书》除了陈坤荣签名外，其他内容均非其所写，《委托书》也没有委托时间和受托人签名，否认委托黄瑞福代为收房的事实。但陈坤荣并不否认其在《委托书》上签名的事实。陈坤荣作为完全民事行为能力人,应当明知在《委托书》上甚至是空白的委托书上签名的后果。而陈坤荣也没有提供证据证明该《委托书》上其他内容均非其所写的依据，应承担举证不能的法律后果。且2017年8月27日，陈坤荣发给凯城房地产公司《关于请求告知〈商品房买卖合同〉代为履行情况及解除代理人授权的通知函》中记载,“自本函发出之日起，解除对包括黄瑞福在内的任何第三人的委托”，亦证实陈坤荣出具的《委托书》真实存在。据此，陈坤荣出具的《委托书》委托黄瑞福代为办理交房手续为其真实意思表示，予以确认。至于在2015年12月20日涉案商品房交付之后，凯城房地产公司又于2016年5月28日向陈坤荣发书面《通知函》付房通知的问题，凯城房地产公司辩解系因其服务外包公司以凯城房地产公司名义发出的《通知函》，并非只是针对交房、更主要还包含要求缴清所欠的税费及维修基金等款项，据实可信。据此,凯城房地产公司并不存在逾期交房违约行为,陈坤荣上诉主张凯城房地产公司支付逾期交房违约金的上诉理由依据不足,不予支持。至于黄瑞福与凯城房地产公司法定代表人黄少荣存在父子关系，并不影响陈坤荣委托黄瑞福代收讼争房屋的事实，也不会影响本案的处理结果。 综上所述，陈坤荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4281元，由陈坤荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十二月十日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩