江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初1163号 原告（反诉被告）：赵菊红，女，1974年6月26日出生，汉族，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：陈刚，江苏晨刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪王雷，江苏晨刚律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：邹文娟，女，1980年3月17日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：邹奇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张海锋，男，1978年5月18日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：邹奇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 原告赵菊红与被告邹文娟、张海锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序。两被告于2018年2月23日以原告赵菊红为被告提出反诉，本院依法合并审理，于2018年4月20日公开开庭进行了审理，原告赵菊红及其委托诉讼代理人陈刚、于帅（已撤销委托），被告邹文娟、张海锋及其共同委托诉讼代理人邹奇到庭参加诉讼，庭审中原告赵菊红撤回对两被告的起诉，本院口头裁定予以准许。本院经审查发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月11日再次公开开庭进行了审理。反诉被告赵菊红及其委托诉讼代理人陈刚、于帅（已撤销委托），反诉原告邹文娟、张海锋及其共同委托诉讼代理人邹奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告邹文娟、张海锋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖中介合同》；2.判令反诉被告返还购房款现款378万元、银行贷款230万元，并支付合同价款10%的违约金60万元，共计668万元。事实和理由：2017年10月27日，邹文娟、张海锋与赵菊红签订房屋买卖合同，购买位于南京市玄武区的房屋，并按约支付了房款。反诉原告入住房屋后发现屋内有白蚁，且房屋下方为小区恒温恒湿系统的机房故存在低频噪音，导致无法正常居住，双方多次沟通无果，故提起反诉，请求判如所请。 反诉被告赵菊红辩称，反诉原告无证据证明案涉房屋在签订合同之前已存在白蚁，且房屋现状说明书中已证明不存在白蚁及反诉原告张海锋已履行了查验义务。案涉房屋为合同商品房，机房噪音存在与否并不影响房屋质量，反诉原告提交的证据也证实不存在案涉房屋噪音污染无法正常居住的情形。反诉被告从开发商处购买案涉房屋后，从未居住、装修就转卖给反诉原告，即使反诉原告所述案涉房屋现存在白蚁或者噪音超标等情况，也不是反诉被告违约所致。综上，反诉原告的诉请没有法律和事实依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下： 2013年9月，赵菊红取得南京市佛心桥X号X幢X单元104室（以下简称104室）所有权（精装修房屋）。 2017年10月16日，张海锋经南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）居间介绍购买赵菊红所有的案涉房屋104室，三方至该房查看，并由张海锋（乙方）与赵菊红（甲方）在《房屋状况说明书》签字确认，该说明书载明：在房屋质量瑕疵一栏中，对渗水和白蚁均选择“无”；甲方承诺以上信息自签订房屋买卖合同前均真实、合法、有效，签约时乙方负有查验义务，如有不实导致合同无法履行的，须由过错方承担相应责任。当日，张海锋支付购房定金2万元。 2017年10月27日，邹文娟、张海锋（乙方）与赵菊红（甲方）及顺驰公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：乙方购买甲方所有的104室房屋，建筑面积142.82平方米，房屋成交价608万元；乙方于2017年10月19日前支付定金100万元，双方约定于2017年10月27日前办理贷款预批手续，乙方贷款230万元，该款由银行直接下至房产局监管账户，乙方于2018年2月10日前将首付款270万元支付给甲方，并于付款当天办理过户，甲方于过户当日将房屋交付给乙方，并同意乙方预留尾款8万元；本合同签署前，丙方在甲方同意的前提下已协同乙方或其代理人实地查勘该房屋，该房屋现状已得到乙方或其代理人认可，本合同签署后，乙方或其代理人不得以任何理由拒绝履行该合同；一方违约，违约方须承担房屋实际成交价的20%的违约金，该违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应赔偿守约方所有实际损失；此房价包含一个产权储藏室及一个使用权车位等。在合同履行中，邹文娟、张海锋已依约将购房款支付完毕（含银行贷款部分），案涉房屋104室所有权人亦变更在邹文娟、张海锋名下。 另查明，案涉房屋所在小区的地下室为地下车库及设备用房等。案涉房屋部分房间在地下室设备用房的上方。赵菊红因居住生活在南通市，在取得案涉房屋后未在实际居住该房。 审理期间，张海锋委托江苏苏环工程质量检测有限公司对案涉房屋进行噪声检测，该公司于2018年2月6日出具《检测报告》，该报告载明：测试日期为2018年2月5日，检测依据为GB3096-2008；环境噪声（夜间）儿童房第一次37.6、第二次40.2、第三次36.8，客厅第一次37.2、第二次37.8、第三次37.6，主要声源为楼下机房，单位为dB（A）。 双方争议事实为：案涉房屋104室是否存在白蚁和低频噪音污染及反诉被告赵菊红对此是否知晓。 反诉原告邹文娟、张海锋认为反诉被告赵菊红明知案涉房屋有白蚁及供热系统设备运转产生的噪音污染，但在出售时予以隐瞒，噪音不符合2008年的《社会生活环境噪声排放标准》中规定的噪音排放限值，不适合居住等，并提供证据如下： 1.南京天正物业服务有限公司城开御园服务中心（案涉房屋所在小区物业管理公司）出具的情况说明，主要内容为：该小区X幢X单元X楼至X楼从2012年至今都有白蚁，经居民要求该物业中心每年三、四月份都会通知X单元X楼至X楼业主配合展开治理工作。当时的业主赵菊红并不住在南京，物业管理公司曾几次通知赵菊红送钥匙开门治理白蚁。小区系恒温恒湿小区，有相应的机器设备放置在X幢X单元下方，每逢寒、暑季节机器会全部打开，届时X幢X单元104住户屋内全天会有低频噪音。 2．2008年环境保护部和国家质量监督检验检疫总局发布的《声环境质量标准》（GB3096-2008）和《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）。在《声环境质量标准》中规定：1类声环境功能区是指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；在夜间的环境噪声限值为45dB（A）。在《社会生活环境噪声排放标准》中规定：该标准适用于对营业性文化娱乐场所、商业经营活动中使用的向环境排放噪声的设备、设施的管理、评价与控制；边界外声环境功能区为一类/二类的社会生活噪声边界噪声排放限值分别为昼间55/60dB（A）、夜间45/50dB（A）；噪声通过建筑物结构传播至噪声敏感建筑物室内时，该建筑物声环境所处功能区为一类/二类的A类房间（以睡眠为主要目的，需要保证夜间安静的房间，包括住宅卧室等）分别昼间40/45dB（A）、夜间30/35dB（A）。 3.反诉原告邹文娟的门诊病历及收费票据，证明其因家中噪音导致入睡困难、心慌易惊后去南京市中医院就诊。 4.证人南京天正物业服务有限公司城开御园服务中心职员王某及顺驰公司职员刘某出庭作证证言。证人王某陈述小区物业自2013年起在每年4、5月份白蚁高发期进行消杀灭治。证人刘某陈述反诉原告邹文娟向其反映在购房后发现房屋内有白蚁和噪音，其至该房查看有白蚁和噪音，中介公司也曾电话联系反诉被告赵菊红进行协调。 5.反诉原告与南京市白蚁防治管理处的QQ邮件，载明反诉原告通过邮件发送照片，向该管理处咨询照片上的飞虫是否是白蚁，回复是的。 经质证，反诉被告赵菊红认为：1.对证据1-3的真实性予以认可，但对证据的关联性不认可，并认为其购买案涉房屋后并未实际入住或出租，不知晓该房是否存在白蚁和噪音，反诉原告在查验该房时亦确认不存在白蚁；案涉房屋属二类区域，检测结果符合《声环境质量标准》规定的限值之内，不应适用《社会生活环境噪声排放标准》。2.对证据4-5的真实性与关联性均不予认可。 反诉被告赵菊红提供反驳证据有： 1.《南京市声环境功能区划分调整方案》，其中载明案涉房屋不属于一类区域。证明目的为该房应属二类区域。 2.环境保护部的环函[2011]88号《关于居民楼内生活服务设备产生噪声适用环境保护标准问题的复函》，载明《社会生活环境噪声排放标准》不适用于居民楼内为本楼居民日常生活提供服务而设备的设备（如电梯、水泵、变压器等设备）产生噪声的评价，《中华人民共和国环境噪声污染防治法》也未规定这类噪声适用的环保标准。证明目的为本案对噪声评判应适用《声环境质量标准》。 3.1999年10月建设部公布修正的《城市房屋白蚁防治管理规定》，该规定载明建设单位与白蚁防治单位签订白蚁预防合同，白蚁预防包治期限不得低于15年，原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托白蚁防治单位进行灭治等。证明目的为如果案涉房屋存在白蚁，也属于包治期间，依法由应由责任单位治理。 经质证，反诉原告对上述证据的真实性不持异议，但对反诉被告的证明目的不予认可。 审理中，本院先后两次组织双方当事人对案涉房屋进行现场勘验。其中，在第一次现场勘验时，反诉原告出示其在家中清理出来的白蚁，反诉被告予以否认；在第二次勘验中，在该小区物业启动部分设备运转情况下对案涉房屋进行了实地听测，反诉原告坚持认为存在低频噪音；反诉被告表示未能听出有噪音，且认为噪音属于专业的范畴，反诉被告即使知道案涉房屋下方的地下室系设备用房，也不能代表其知晓设备的使用会导致对案涉房屋产生噪音污染。 本院向案涉房屋所在小区物业公司（南京天正物业服务有限公司城开御园服务中心）的经理冯某及员工王某进行调查。王某陈述原104室业主赵菊红从未在该房居住过，先是将房门钥匙交给物业，收房后将告知房门密码，在密码锁不灵后又将房门钥匙交给物业一位工作人员保管；最初是在该单元XX室发现有会飞的黑色蚂蚁，物业联系该楼盘的开发商和灭蚁公司治理时，该栋楼均出现黑色蚂蚁，因赵菊红不在南京，就通过电话联系告知其物业将进屋查看。本院向案涉房屋的建设单位南京市城市建设开发（集团）有限责任公司调查，该公司法务人员称据其了解不知道案涉房屋所在小区有白蚁，也无业主和物业向公司反映此事。经质证，反诉原告不持异议；反诉被告对物业公司职员的陈述内容不予认可，对建设单位的法务人员的陈述予以认可。 本院根据上述证据，对双方当事人争议的事实认定如下：案涉房屋存在白蚁，该小区物业公司每年都对该房进行一次白蚁灭治，反诉被告虽未实际居住该房，但是知晓此事且在出售该房时对反诉原告予以隐瞒。案涉房屋应属声环境二类区域，反诉原告主张应属一类区域，证据不足，不予支持；根据反诉原告提供的检测报告反映的噪声数值，未超过《声环境质量标准》（GB3096-2008）中规定的该类区域的噪声污染限值；反诉原告主张应依照《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）进行评判，但对照该规定的适用范围，本案所涉噪音污染的评判不属于该范畴之内，故反诉原告主张超过噪音污染限值的事实，证据不足，本院不予采纳；由于每个人对噪声反应存在个体差异，而对案涉房屋检测的数值在规定限值内，故反诉原告主张反诉被告知晓案涉房屋内存在噪音污染的事实，证据不足，本院亦不予采纳。 本院认为，本案双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 在双方履行合同完毕后，反诉原告以反诉被告隐瞒案涉房屋存在白蚁和存在低频噪音污染导致无法居住为由，主张解除双方的买卖合同。由于反诉原告主张的反诉被告隐瞒案涉房屋内存在噪音污染的事实不成立，故反诉被告隐瞒案涉房屋存在白蚁是否足以构成解除合同条件是本案的主要争议焦点。 依照法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从反诉被告与反诉原告张海锋共同查验案涉房屋并签字确认的《房屋状况说明书》上可以看出，白蚁属于房屋质量瑕疵，现有证据证实反诉被告知晓该房存有白蚁情形而未向反诉原告披露，其行为构成违约。反诉被告抗辩在查验案涉房屋时并无白蚁存在，因双方查验时间是在2017年11月，从生活常识来看，白蚁的活动期不在该时间范围内，故反诉被告的抗辩理由不足，本院不予采纳。由于双方已将白蚁作为房屋质量瑕疵的构成要件，根据合同交易的通常习惯，反诉原告若知晓案涉房屋存有白蚁的情形，其可以有权选择是否购买或者以此作为合同交易条件进行商谈，而反诉被告违反诚实信用原则，隐瞒房屋质量瑕疵情形，故反诉原告以案涉房屋存在白蚁，无法实现合同目的为由，主张解除双方的合同，证据及理由充足，本院应予支持；由于本案所涉合同包括与第三方的居间合同内容，故本院应解除在该合同中涉及本案双方当事人关于房屋买卖的合同部分。反诉被告抗辩其不构成违约，且即使案涉房屋存在白蚁，但可以治理为由，不同意解除合同，理由不足，本院不予采纳。 由于反诉被告构成违约，反诉原告主张在解除合同后反诉被告退还已支付的购房款608万元，符合法律规定，本院予以支持；但因案涉房屋的所有权人已登记在反诉原告名下，故反诉原告有义务交还该房并配合反诉被告办理该房所有权人变更登记手续，办理中相关费用应由反诉被告承担。反诉原告主张反诉被告支付违约金60万元，显属过高，本院将结合反诉原告已实际占用案涉房屋及其购房款的资金占用损失，将违约金调整为40万元较为适宜。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除反诉原告邹文娟、张海锋与反诉被告赵菊红签订的《房地产买卖中介合同》中涉及房屋买卖合同部分； 二、反诉被告赵菊红应于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告邹文娟、张海锋购房款6080000元，并支付违约金400000元，合计6480000元；反诉被告赵菊红付清上述款项的三日内，反诉原告邹文娟、张海锋应将案涉房屋南京市佛心桥X号X幢X单元104室交还给反诉被告赵菊红，并配合反诉被告赵菊红办理该房屋所有权人变更登记手续，办理中的相关费用由反诉被告赵菊红承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件反诉受理费29280元，由反诉原告邹文娟、张海锋承担700元，反诉被告赵菊红承担28580元；保全费5000元，由反诉被告赵菊红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 时 超 人民陪审员 陆 敏 人民陪审员 黄 光 二〇一九年一月二十九日 法官 助理 王 典 书 记 员 鲁天琳