湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终892号 上诉人（原审被告）：慈利中南房地产开发有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇良种场军民路**（现白宫城路）。 法定代表人：陈南庆，执行董事。 委托诉讼代理人：陈和初，公司员工。 委托诉讼代理人：毛越，湖南风云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于新建，男，土家族，1971年9月7日出生，住湖南省慈利县。 被上诉人（原审原告）：陈志茸，女，汉族，1972年9月8日出生，住湖南省慈利县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐远明，湖南金旅律师事务所律师。 上诉人慈利中南房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）与被上诉人于新建、陈志茸商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院(2019）湘0821民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭。2019年11月15日对本案进行了询问，上诉人中南房地产公司的委托诉讼代理人毛越，两被上诉人的共同委托诉讼代理人唐远明到庭参加询问。本案现已审理终结。 中南房地产公司上诉请求：撤销湖南省慈利县人民法院作出的（2019）湘0821民初1436号民事判决，并依法改判。事实和理由：1.一审判决对于逾期交房违约金诉讼时效期间起算时间的认定于法无据，明显错误。本案中的两被上诉人明知约定的交房期限及出卖人，2015年12月31日没收到房屋就应该知道上诉人已经违约，被上诉人2019年7月15日向一审法院起诉，则从2016年1月1日至2016年7月15日期间的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持；2.上诉人已于2015年12月20日书面通知业主收房，被上诉人直至2017年6月15日收房系自身原因所致，一审法院对此未予认定明显错误；3.一审法院将办证期间的起算时间认定为合同约定的交房时间明显错误。上诉人与被上诉人签订的合同是慈利县房地产主管部门提供的示范文本，合同空白部分填写的内容系双方协商一致的结果，故案涉商品房买卖合同不是格式合同或格式条款，合同第十七条中约定的“商品房交付使用后”应作“实际交付”的解释。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有错误，依法应予撤销并改判。 被上诉人于新建、陈志茸辩称：1.本案逾期交房违约金的诉讼时效应当从房屋交付符合法定条件之日起起算，一审判决对逾期交房违约金诉讼时效起算时间的认定符合相关法律规定以及诉讼时效制度的本意。最高人民法院民一庭的意见（最高人民法院民事审判庭第一庭编：《中国民事审判前沿》总第一集第218页，法律出版社2005版本）为：如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，故本案的诉讼时效应从2017年9月25日起算；2.上诉人主张因被上诉人自身原因导致2017年6月15日才收房没有事实依据；3.一审判决认定逾期办证的起算时间是合同约定的交房时间符合法律规定和合同条款的含义。上诉人签订的其他商品房买卖合同在不同时期填写的内容都是一致的，不存在双方协商的内容，故上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同是格式合同；4.一审法院依职权调整逾期办证违约金的给付标准不合法，违反公平原则和诚实信用原则。综上所述，上诉人提出的上诉理由没有事实法律依据，一审法院依职权调整逾期办证违约金不合法，适用法律错误，被上诉人在一审中提出的诉讼请求应得到支持。 于新建、陈志茸向一审法院起诉请求：1.判令中南房地产公司给于新建、陈志茸支付逾期交房违约金23727.79元；2.判令中南房地产公司自2017年6月24日起至不动产权证书发放给于新建、陈志茸之日止，以购房款446011元为基数按中国人民银行同期同类贷款的利率的150％支付逾期办证违约金；3.中南房地产公司继续按照合同约定为于新建、陈志茸办理不动产权证。 一审法院认定事实：2014年10月8日，于新建、陈志茸（买受人）与中南房地产公司签订编号为×号《商品房买卖合同》，约定于新建、陈志茸出资446011元，购买由中南房地产公司开发的、位于慈利县×）的“××”项目中的第4幢2单元×层××号房屋；合同第十条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准......”；第十一条约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用......逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”；第十七条约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：......3.双方协商处理”。2014年10月8日，于新建、陈志茸依约给被中南房地产公司交付首付款156011元并办理银行按揭款，同日，于新建、陈志茸给中南房地产公司交纳手续费3000元和契税8921元，2017年6月15日，于新建、陈志茸给中南房地产补交代收办证费2000元和房屋维修基金6591元。2017年6月15日，中南房地产公司将于新建、陈志茸所购房屋交付给于新建、陈志茸使用。至于新建、陈志茸起诉时，其未取得所购房屋的不动产权证书。另查明，中南房地产公司开发的××项目于2017年9月25日通过竣工验收，于2017年12月2日完成竣工验收备案。 一审法院认为：于新建、陈志茸与中南房地产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自义务。于新建、陈志茸依约向中南房地产公司支付了全部购房款及其他应缴费用，中南房地产公司亦应依约履行交房及办理产权登记的义务。《商品房买卖合同》约定中南房地产公司应于2015年12月31日前交付房屋，但中南房地产公司在2017年6月15日才向于新建、陈志茸交付其所购的商品房，已构成违约，中南房地产公司应依合同约定支付逾期交房的违约金。关于逾期交房违约金的计算，根据合同约定，中南房地产公司应自2016年1月1日起至2017年6月15日止（共计531日）按日向于新建、陈志茸支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，中南房地产公司应支付的逾期交房违约金为446011元×0.1‰×531日=23683.18元，故对于新建、陈志茸要求中南房地产公司支付逾期交房违约金23727.79元的诉讼请求，一审法院支持23683.18元。关于逾期办证违约金的责任，中南房地产公司辩称，逾期办证系于新建、陈志茸自身拖延及不动产登记机构工作效率较低造成，但中南房地产公司未向一审法院提交确凿证据予以证实，对中南房地产公司的上述辩称理由，一审法院不予采信。关于逾期办证违约金的计算。于新建、陈志茸要求中南房地产公司以已交房屋总价款446011元为基数自2017年6月25日起至给于新建、陈志茸发放不动产权证时止按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算。中南房地产公司辩称，于新建、陈志茸与中南房地产公司就逾期办证仅约定了协商处理的方式，于新建、陈志茸现主张以房屋总价款446011元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算逾期办证违约金于法无据；即使中南房地产公司同意于新建、陈志茸上述逾期办证违约金的计算方法，也只能自于新建、陈志茸2017年6月15日实际收房的次日起经过540天后计算。一审法院认为，《商品房买卖合同》同时约定房屋交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，房屋交付使用的最后期限为2015年12月31日，加上540天的办证期限，即中南房地产公司最迟应当在2017年6月24日办理好不动产权属证书，而中南房地产公司至今未将于新建、陈志茸所购房屋的不动产权属证书交付给于新建、陈志茸，亦构成违约，应承担相应的违约责任。于新建、陈志茸与中南房地产公司双方对合同约定的办证期间的起算时间存在争议，根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故合同约定的办证期间的起算时间应为合同约定的交房时间，而不是实际交房时间。于新建、陈志茸与中南房地产公司双方虽约定了协商处理，但未约定违约金的计算方式。合同中对违约金的约定具有督促当事人依约履行义务的作用，亦具有对违约方进行惩罚的性质，于新建、陈志茸未举证证明其因违约造成的实际损失，一审法院在不能确定实际损失的基础上，综合考虑本案的实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，将逾期办证违约金调减为每日按支付总房款的万分之零点三的标准进行计算。中南房地产公司又称，于新建、陈志茸主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效的法律本意，房屋具备法定交付条件，诉讼时效自合同约定的交付期限届满之日计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日计算，故本案逾期交房的诉讼时效应当从房屋交付符合法定条件之日起算，本案涉诉的房屋于2017年9月25日才通过竣工验收，至于新建、陈志茸2019年5月起诉并未超过诉讼时效，故对中南房地产公司关于于新建、陈志茸主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效的辩称理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、慈利中南房地产开发有限公司于判决生效后5日内给于新建、陈志茸支付逾期交房违约金23683.18元和逾期办证违约金以房屋总价款446011元为基数自2017年6月25日起至给于新建、陈志茸发放不动产权证时止按日万分之零点三计算；二、驳回于新建、陈志茸的其他诉讼请求。案件受理费1696.65元，减半收取848.33元，由慈利中南房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人提交一份不动产房地产权情况证明，拟证明被上诉人于新建、陈志茸在上诉人处购买的房屋于2019年9月26日才办证，上诉人逾期办证825天，从2017年6月24日计算至2019年9月26日。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人对该证据的三性均表示认可。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，予以采信。 二审经查明，被上诉人于新建、陈志茸于2019年9月26日取得案涉房屋的不动产权证书。原判决对证据的分析及基本事实的认定清楚正确，二审予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、逾期交房违约金及其诉讼时效的起算时间；二、被上诉人对于逾期交房是否存在过错；三、逾期办证违约金的起算时间是约定交房日还是实际交房日。争议焦点一，最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）“民事审判信箱”中答复认为：“每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推二年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过二年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”因逾期交房违约金与逾期办证违约金在性质上可解释为同属继续性债权，故逾期交房违约金只能自一审原告起诉之日倒推二年起算，同时考虑《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的诉讼时效为三年，逾期交房违约金自一审原告起诉之日倒推三年起算。本案中的被上诉人作为一审原告于2019年7月15日起诉，中南房地产公司于2017年6月15日向于新建、陈志茸交房，故上诉人中南房地产公司应当从2016年7月16日起至2017年6月15日止按日向于新建、陈志茸支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，具体为446011元×0.1‰×335日=14941.37元。争议焦点二，因上诉人未提交其向被上诉人出具的书面交房通知书等能够证明其已向被上诉人履行交房义务的证据，且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此本案案涉房屋符合法定交付条件的日期为2017年9月25日，故上诉人提出因被上诉人的自身原因导致2017年6月15日才收房的上诉请求不成立。争议焦点三，双方当事人约定房屋交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，关于对双方约定“房屋交付使用后”的理解，上诉人认为是在实际交付房屋后，被上诉人认为是在约定交付房屋后。由于上诉人提供的供其与被上诉人签订的慈利县商品房买卖合同符合格式合同的法律定义，同时根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故合同约定的办证期间的起算时间应为合同约定的交房时间，而不是实际交房时间，同时因被上诉人于新建、陈志茸于2019年9月26日取得案涉房屋的不动产权证书，故上诉人应当自2017年6月24日起至2019年9月26日止给于新建、陈志茸以房屋总价款446011元为基数按日万分之零点三支付逾期办证违约金，具体为446011元×0.03‰×825日=11038.77元。 综上所述，中南房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初1436号民事判决； 二、上诉人慈利中南房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给被上诉人于新建、陈志茸支付逾期交房违约金14941.37元和逾期办证违约金11038.77元； 三、驳回被上诉人于新建、陈志茸的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1696.65元，减半收取848.33元，由上诉人慈利中南房地产开发有限公司负担648.33元，被上诉人于新建、陈志茸负担200元；二审案件受理费1696.65元，由上诉人慈利中南房地产开发有限公司负担1196.65元，被上诉人于新建、陈志茸负担500元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇一九年十二月五日 法官助理朱琳 书记员侯玮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反 法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。