西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初4908号原告（执行案外人）：西安龙湖兴城置业有限公司，住所地西安市。法定代表人：邓仕祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈某某，女，1978年8月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：高德洋，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁会芝，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被告（被执行人）：康某某，（曾用名康鑫），男，1972年7月13日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。被告（被执行人）：郝某某，女，1978年2月7日出生，汉族，住陕西省榆林市。原告西安龙湖兴城置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被告陈某某、康某某、郝某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托诉讼代理人井琦、郑婷，被告陈某某的委托诉讼代理人高德洋、袁会芝到庭参加诉讼，被告康某某、郝某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于西安市灞桥区浐河西路1号龙湖香醍漫步小区第13幢1单元10602号房屋的强制执行，并解除对该房屋的预查封；2.确认原告为西安市灞桥区浐河西路1号龙湖香醍漫步小区第13幢1单元10602号房屋的所有权人；3.本案诉讼费由被告承担。后原告龙湖公司撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：2011年5月，被告康某某与原告签订《商品房买卖合同》(合同登记号：Y11041176)，购买原告开发的位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX号房（下称：涉案房屋），总房款为2390457元，康某某首付款1440457元，其余房款在中国银行股份有限公司西安北大街支行（下称：中行北大街支行）办理按揭贷款手续。由于康某某长期拖欠中行北大街支行按揭贷款，2015年，中行北大街支行将康某某和原告诉至莲湖区人民法院。判决作出后，原告代康某某偿还了拖欠的按揭贷款940382.38元。后原告依合同约定向西安仲裁委员会申请仲裁，西安仲裁委作出西仲裁字（2015）第1076号裁决书，确认原告与康某某的《商品房买卖合同》于2016年8月2日解除。2017年5月12日，原告就榆林市榆阳区人民法院对涉案房屋首顺位查封提起异议之诉，该院审理后作出（2017）陕0802民初5382号民事判决书，判决不得执行涉案房屋，并确认涉案房屋归原告所有。该判决生效后，榆林市榆阳区人民法院作出（2017）陕0802执恢53号之一执行裁定书和协助执行通知书，扣留、提取了康某某向原告交付的首付款1440457元后解除了对涉案房屋的首顺位预查封。查封解除后，原告发现涉案房屋仍被西安市莲湖区人民法院查封。原告认为，涉案房屋属于原告的合法财产，享有排他性的物权，被告陈某某无权请求对该房屋强制执行。康某某曾对涉案房屋享有债权请求权，但因其个人原因导致债权丧失，查封的基础相应丧失，应当解除，故请求判如所请。被告陈某某辩称，一、被告康某某（曾用名康鑫）与原告于2011年5月24日签订《商品房买卖合同》，并支付60.26%的房屋价款，该合同在房管部门依法登记备案，康某某对涉案房屋享有的物权期待权足以对抗原告的金钱普通债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”。换言之可确定被告康某某作为买受人已取得涉案房屋排他性权利，其作为康某某的债权人，依据生效的法律文书申请强制执行康某某名下涉案房屋的行为合法有效。二、2014年9月30日，其与康某某就涉案房屋签订《商品房抵债合同》，已依法享有涉案房屋的物权。三、原告主张享有涉案房屋所有权的依据为另案法律文书，即陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5382号民事判决书，但未见该文书生效证明，且该判决书形成时间均在《商品房抵债合同》、案涉强制执行的执行依据、查封行为之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”四、原告依据西安仲裁委员会作出西仲字（2015）第1076号仲裁裁决书解除涉案房屋买卖合同的行为严重损害其合法权益，原告原可通过强制执行拍卖案涉房屋实现其普通债权，却在涉案房屋已被查封，且三被告均不知情的情况下选择解除涉案房屋买卖合同，明显为独享涉案房屋增值部分权益。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告康某某、郝某某未作答辩。当事人围绕其诉讼请求向本院依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的西安市房屋登记簿、（2017）陕0802民初5382号民事判决书、公告报纸、西仲裁字（2015）第1076号裁决书、（2016）陕01执1492号执行裁定书、（2014）莲民初字04636民事判决书及法律文书生效确认书、中国银行西安北大街支行出具的《情况说明》及《小额代偿明细》、（2017）陕0802执恢53号之一协助执行通知书和执行裁定书、转款凭证、（2015）榆执字第02187-8号执行裁定书、（2018）陕0104执异64号执行裁定书的真实性，本院予以确认。对被告陈某某提交的（2015）莲民初字第00521号民事调解书、（2018）陕0104执异64号执行裁定书、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同的真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈某某与康某某、郝某某民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月27日作出（2015）莲民初00521号民事调解书，确认由康某某、郝某某在调解协议生效后五日内偿还陈某某借款200万元并支付借款利息48万元。在陈某某向本院起诉康某某、郝某某之前，双方曾于2014年9月30日就涉案房屋签订《商品房抵债合同》，约定康某某向陈某某借款230万元，已还30万元，余款200万元未还，康某某愿意处理涉案房屋用于抵偿陈某某的借款，同时签订《房产手续抵账清单》，记载郝某某将涉案房屋有关购房手续原件交给陈某某。因康某某、郝某某未能履行调解书确定的还款义务，陈某某于2015年4月15日向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法作出（2015）莲执字第00467号执行裁定书和协助执行通知书，于2015年5月14日轮候查封了涉案房屋，查封期限为2015年5月14日至2018年5月13日。本院轮候查封之前，榆林市榆阳区人民法院在审理祁根才与康某某、郝某某民间借贷纠纷一案中作出（2014）榆民初字第0556-2号民事裁定书，首先查封了涉案房屋，查封期限为2014年11月3日至2016年11月2日。后该案进入执行程序，榆林市榆阳区人民法院作出（2015）榆执字第02187-7号执行裁定书和协助执行通知书，续查封了该房屋，查封期限为2016年11月3日至2019年11月2日。龙湖公司向榆林市榆阳区人民法院提出执行异议，被该院（2016）陕0802执异72号执行裁定书驳回。龙湖公司不服，提起执行异议之诉。榆林市榆阳区人民法院作出（2017）陕0802民初5382号民事判决书，判决：“一、不得对位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋的强制执行；二、位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋属原告西安龙湖兴城置业有限公司所有；三、本院（2016）陕0802执异72号执行裁定书自本判决生效后自动失效。”该判决于2017年12月6日经《法制文萃报》登载，向康某某、郝某某公告送达，公告期60日。判决生效后，榆林市榆阳区人民法院于2018年3月13日作出（2015）榆执字第02187-8号执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。2018年5月10日，本院依据（2015）莲执字第00467号执行裁定书和协助执行通知书续查封了涉案的房屋，查封期限为2018年5月14日至2021年5月13日。龙湖公司提出异议，本院于2018年4月23日作出（2018）陕0104执异64号执行裁定书，驳回龙湖公司的异议申请。龙湖公司不服，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，2011年5月24日，康某某与龙湖公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11041176）,由康某某购买涉案房屋，建筑面积204.27平方米，总房款为2390457元。康某某向龙湖公司支付首付款1440457元后，于2011年6月27日与中行北大街支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》向该行贷款950000元。龙湖公司为该笔贷款提供承担阶段性连带保证担保。2011年7月5日，中行北大街支行向康某某发放贷款950000元，贷款期限自2011年7月5日至2036年7月5日，康某某每月偿还本息7008.06元。康某某偿还部分贷款本息后，不再还款。2014年11月，中行北大街支行将康某某、龙湖公司诉至本院，要求解除贷款合同，追回贷款。2015年8月27日，本院作出（2014）莲民初字第04636号民事判决书，判决解除中行北大街支行与康某某之间的贷款合同，并由康某某在判决生效起十日内向中行北大街支行偿还贷款本金889707.42元、利息5341.95元、罚息30.42元，龙湖公司对康某某的债务承担连带责任。该判决生效后，康某某仍未能还款，龙湖公司于2016年5月12日代其向中行北大街支行付清了贷款本息等各项费用共计940382.38元。2016年8月1日，西安仲裁委员会就龙湖公司与康某某商品房买卖合同纠纷一案作出西仲裁字（2015）第1076号裁决书，裁决龙湖公司与康某某的《商品房买卖合同》已于2015年5月29日解除，康某某在裁决书生效之日起十日内配合龙湖公司办理Y11041176《商品房买卖合同》登记备案注销手续并向龙湖公司支付违约金478091.4元。该仲裁裁决为终局裁决。后龙湖公司依据该仲裁裁决书向西安市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，因不具备执行条件，西安市中级人民法院作出（2016）陕01执1492号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年3月15日，龙湖公司根据榆林市榆阳区人民法院作出的（2017）陕0802执恢53号之一执行裁定书和协助执行通知书，将康某某支付的涉案房屋首付款1440457元以银行转账的方式汇入榆林市榆阳区人民法院执行工作局专用账户。再查明， 涉案房屋于2015年6月19日取得初始登记，登记的所有权人为龙湖公司，不动产权证号：120XXXXXXX-1-0-13-10602～0。西安龙湖物业服务有限公司2015年12月16日出具的《情况说明》记载“截止2015年12月16日，该房屋一直处于空置状态，业主未能办理该房屋的收房手续，房屋全部钥匙、水卡、电卡，天然气卡均由我司保管。”本院认为，本案争议的焦点是案外人龙湖公司对涉案房屋是否享有足以排除本院执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”康某某和龙湖公司于2011年5月24日签订《商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同的备案登记，并未办理不动产物权的转移登记。预售合同的备案登记属于房地产管理部门对商品房买卖合同的行政管理措施，不产生设立物权的法律效力，康某某并未取得涉案房屋的所有权。2015年6月19日，涉案房屋取得初始登记，登记的所有权人为龙湖公司，故龙湖公司是涉案房屋的合法所有权人。被告陈某某辩称其已经通过以房抵债的方式取得涉案房屋的产权，不符合《中华人民共和国物权法》规定的取得物权的方式，本院不予采信。其次，本院对涉案房屋预查封的目的在于保全康某某对涉案房屋的交付请求权和所有权移转登记请求权，以便将来取得房屋所有权，将预查封转化为正式查封，得以执行。但预查封并不能改变康某某请求权产生的基础法律关系，也不能限制龙湖公司基于正当合理的理由提起的解除合同请求。康某某在履行《商品房买卖合同》的过程中未能如期偿还按揭贷款，导致龙湖公司承担了保证责任，龙湖公司以申请仲裁的方式要求解除合同，符合双方的约定，也符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定，并无不当。陈某某认为龙湖公司申请仲裁的行为是为独享涉案房屋增值部分权，损害普通债权人据此产生的信赖保护利益，缺乏依据，本院难以采信。根据已经发生法律效力的西仲裁字（2015）第1076号裁决书，龙湖公司与康某某的《商品房买卖合同》已于2015年5月29日解除，康某某应配合龙湖公司办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续。合同解除后，龙湖公司根据榆林市榆阳区人民法院的要求，已将康某某的首付款1440457元汇入榆林市榆阳区人民法院执行工作局专用账户，康某某不再享有涉案房屋的民事权益。最后，龙湖公司以榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5382号民事判决书为据向本院提起执行异议，不违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。该司法解释第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本院对涉案房屋的查封属于轮候查封，而榆林市榆阳区人民法院是涉案房屋的首封法院。2018年3月15日，榆林市榆阳区人民法院解除查封之后，本院的轮候查封才开始生效。而榆林市榆阳区人民法院作出的（2017）陕0802民初5382号民事判决书的生效时间为2018年2月21日（公告期60日，上诉期15日），在本院查封生效之前，故龙湖公司以该判决书作为依据，并不违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。综上，龙湖公司要求停止对位于西安市灞桥区浐河西路1号龙湖香醍漫步小区第13幢1单元10602号房屋的强制执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款之规定，判决如下：不得执行位于西安市灞桥区浐河西路1号龙湖香醍漫步小区第13幢1单元10602号房屋（合同登记号： Y11041176）。案件受理费100元，由被告陈某某、康某某、郝某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审   判   长    秦  雁                            审   判   员    周  强                            审   判   员    岳  鹏 二〇一九年一月二十四日                              书   记   员    张萌萌