湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初7578号 原告：王维奇，男，1950年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：白天天，湖南超前律师事务所律师。 被告：湖南省第六工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路296号7楼。 法定代表人：陈光乐，董事长。 委托诉讼代理人：王崇峰，男，1982年11月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邱林，男，1983年11月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系该公司员工。 原告王维奇诉被告湖南省第六工程有限公司（以下简称湖南六公司）经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王维奇及其委托诉讼代理人白天天、被告湖南六公司的委托诉讼代理人王崇峰、邱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王维奇向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同义务，将房屋整改维修达到建筑工程质量标准后交付原告；2、被告支付原告迟延交房违约金360000元（从2008年1月1日至2018年11月2日），并判令被告支付原告每日按原告已交付房价款千分之一的违约金至原告实际收房之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2006年6月2日签订了《科大佳园二期经济适用住房认购协议》，约定购买被告开发的位于长沙市开福区XX号房，购房款234214元。协议约定：“原告应于2006年6月17日前向被告支付购房款91686元，剩余部分在交钥匙收房时付清”。因2006年6月17日是星期六，原告于2006年6月19日向被告支付购房款91686元。根据《认购协议》第10条第2款的约定“被告应于2007年12月31日前向原告交付房屋。被告逾期交房超过30天，原告要求继续履行协议的，自本协议规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款千分之一的违约金”。双方协议签订后，被告违反《认购协议》的约定，直到2008年7月才通知原告交房。交房时原告发现房屋墙面大面积流水，墙皮脱落，地面存有积水等严重质量问题导致不能入住。因此，原告要求被告整改维修房屋达到交付条件后再办理收房手续。从2008年7月起至今，原告一直在向被告主张权利，要求被告将房屋进行整改维修达到交房条件。期间，原告对房屋进行了维修，被告也对房屋进行了多次整改维修，但是时至今日仍然没有解决房屋墙面大面积流水，墙皮脱落，地面存有积水等严重质量问题。原告聘请的装修公司明确告知房屋存在严重质量问题无法进行装修，需要整改维修才能进场。原告购买的房屋至今无法入住和使用。为维护原告合法权益，请求法院依法判决。 被告湖南六公司辩称，原告的诉求没有法律和事实依据，请法庭查实，驳回原告的诉请。1、根据双方所签订的认购协议，本案被告不是适格被告，被告与国防科大是代建代售关系，并不是项目的实际开发人，不应作为本案被告；2、认购协议虽然约定的交房时间是2007年12月31日，实际交房时间为2008年7月16日，导致延期交房的原因其一在于冰灾属于不可抗力，其二在于国防科大没有根据认购协议第2条所约定的由科大负责办理有关批文手续，致使长沙市规范监察执法队开出了《责令停止建议通知书》，结合认购协议第12条的约定，应视为对交付房屋时间的变更，期延期不应由被告承担任何责任；3、原告在诉状中称被告已于2008年7月通知其收房，但原告仍主张2008年7月份至今的延期交房违约金是加重被告交房责任，已收到通知而不收房原因在于原告。2008年至今原告才向被告主张权利，是违背诚实信用的基础上超过了相应的诉讼时效，丧失了胜诉权；4、关于房屋维修的问题应区别于房屋交付，原告在诉状中一直混同了房屋交付和房屋维修两个问题，房屋交付第16条以及第8条，达到交付条件并通知其可以收房应视为对该房屋交付责任的移交，因此被告不应承担2008年7月至今的延期交房责任；5、关于违约金，认购协议中违约金条款千分之一的约定明显过高，应予以调整。 根据当事人的陈述和经审查确认的科大佳园二期经济适用住房认购协议、证明、关于科大佳园北区9栋1503号房维修承诺书、房屋建筑设计平面图、照片、长沙市往来结算统一凭据、建设工程竣工验收备案表、公告等证据并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 被告原名称为湖南省第六工程公司。2006年6月2日，原告作为乙方（购买方）与被告作为甲方（销售方）签订了一份《科大佳园二期经济适用住房认购协议》，协议约定原告向被告购买位于长沙市开福区双拥路596号科大佳园二期9栋1503号房屋一套，购房款共计234214元。并约定签约协议后15天内即2006年6月17日前交付房款91686元，交钥匙时付清全部房款。房屋交付的条件约定为：“（一）住房建设工程质量经有关部门验收合格，并出示验收合硌的有效证明文件；（二）甲方确保水、电、气等设施全部到位且合格，小区内部道路及进出小区道路畅通；3、甲方通知乙方接受住房钥匙的基本条件是：住房工程已经竣工验收，主干道路、住房周边道路、给排水、电、电话、网络、有线电视、垃圾站等市政基础设施已经基本完善，保证能正常投入使用，楼前后绿化30%以上完工”。协议还约定双方按本协议我约定正常履行的前提下，甲方须于2007年12月31日前将单栋房屋交付给乙方。认购房屋符合本协议第七条约定的交付条件后，甲方应协助物业管理公司在交付之日前3天书面通知乙方办理该房屋的交付手续。乙方应在收到通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应出示符合本协议第八条约定的房屋交付条件证明文件并向乙方提供长沙市统一规定的《住宅使用说明书》和甲方出具的《住宅使用说明书》。甲方如果未出示和提供本条规定的资料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。甲方逾期交房不超过39天，自本协议规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款千分之一的违约金，协议继续执行。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告按照协议约定期限向被告支付了房价款91686元。2007年12月29日，原告所购买的房屋所在9#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位通过了竣工验收，并于2011年6月24日报经湖南省住房和城乡建设厅备案。2008年7月2日被告通过公告形式向包括原告在内的购房户对交房时间进行了安排，随后通知原告收房。验收交房时原告认为房屋墙面大面积流水，墙皮脱落，地面存有积水等严重质量问题导致不能入住。因此，原告要求被告整改维修房屋达到交付条件后再办理收房手续。此后因原告认为被告未能整改维修达到交房条一直未予收房。2013年5月3日，在原告所在单位国防科技大学相关部门的组织协调下，被告承诺在2013年9月1日前完成对原告所购房屋墙体渗水质量问题进行维修，并按国家标准达到交房条件。被告此后对原告所购房屋进行过一次整改维修，但原告认为未能解决墙体渗水问题。2018年6月，原告将涉案房屋的门锁进行了更换。 另查明，在庭审中本院对关于要求原告明确主张整改维修房屋的部位及达到标准进行了释明，原告称整改维修只要墙面不渗水，装饰公司能进场装修就行了，别的就不要求太高了。 本院认为，原、被告签订的《科大佳园二期经济适用住房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照协议的约定全面履行。协议约定房屋交付的条件约定为：“住房建设工程质量经有关部门验收合格，并出示验收合格的有效证明文件……保证能正常投入使用……”。原告所购房屋虽竣工验收合格，但从原、被告在验收交房时房屋即出现墙面渗水等质量问题，墙面渗水问题必然导致原告收房后不能正常装修入住，即不符合协议中“保证能正常投入使用”之约定，故2008年7月被告通知原告收房，原告以房屋墙面渗水等问题拒绝收房没有违反协议的约定，同时，此后于2013年5月3日被告出具的《维修承诺书》来看，涉案房屋墙体渗水质量问题是真实存在的，被告方的承诺进行维修并按国家标准达到交房条件，表明涉案房屋直到承诺时并未向原告进行交付，故被告应当对涉案房屋的墙体渗水问题进行整改维修完毕（整改维修标准符合协议约定的交房条件）。因原告于2018年6月份将涉案房屋的门锁进行了更换，更换门锁的行为表明原告对涉案房屋进行了实际的控制，应视为原告已对涉案房屋进行了收房，故原告要求被告进行交房的诉求本院不予支持；关于逾期交房违约金问题，因原告诉请逾期交房违约金属债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告自被告逾期交房之日已知其权利被侵害，其于2018年11月5日起诉向被告主张逾期交房违约金，未向本院举证证明期间存在诉讼时效中止、中断或延长的事由，故2015年9月30日前的逾期交房违约金已经超了诉讼时效，且原告已将涉案房屋进行换锁进行实际控制，原告提出换锁时间为2018年6月份，没有明确具体时间，本院酌定被告应支付原告从2015年10月1日至2018年6月15日的逾期交房违约金，鉴于原、被告在协议中对违约金的约定过高，本院予以酌情核减，考虑到原告交纳购房款时间跨度较长等因素，本院认定应当按照日千分之零点八计算违约金较为适宜；从2015年10月1日至2018年6月15日的违约金为72469元（91686元×988天×0.08%）。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南省第六工程有限公司在本判决生效之日起五日内对原告购买的位于长沙市开福区XX房的墙体渗水进行整改维修（整改维修标准符合协议约定的交房条件）； 二、被告湖南省第六工程有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告王维奇从2015年10月1日至2018年6月15日逾期交房违约金72469元； 三、驳回原告王维奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6700元，因适用简易程序减半收取3350元，由被告湖南省第六工程有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李益芳 二〇一九年一月三日 代理书记员  任 友