江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0105民初1253号 原告（反诉被告）：廖列站，男，1977年7月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐志强，江苏名俱扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵雁飞，女，1974年4月7日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：周科进，北京德恒（南京）律师事务所律师。 被告：郭根龙，男，1971年10月25日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：周科进，北京德恒（南京）律师事务所律师。 原告廖列站诉被告邵雁飞、郭根龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，被告邵雁飞于2018年6月25日提起反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。廖列站的委托诉讼代理人徐志强，邵雁飞、郭根龙的委托诉讼代理人周科进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖列站向本院提出诉讼请求：1.两被告支付违约金50万元及利息（按中国人民银行同期同档贷款利率，自本案起诉之日起计至实际给付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年，两被告共同委托黄怡宁与原告签订《房地产买卖中介合同》，两被告将坐落南京市云锦路139号6幢1单元1102室不动产及其车位一并以800万元价格售予原告。后原告按约支付购房款，但两被告迟延将涉案房屋户口迁出，致原告子女无法在附近学区房入学，故诉至法院。 邵雁飞、郭根龙辩称，原告提起本案诉讼系基于双方于2016年3月8日所签《房地产买卖中介合同》，但此后双方另行签订两份《南京市存量房交易合同》，该两份合同已取代此前合同，双方实际均按此后交易合同履行各自义务（尤其是原告付款进度），故双方权义应以此后所签交易合同为准，而该合同关于逾期迁户未约定违约责任，在前交房时原告亦未按约定支付尾款，构成违约，故被告在后的迁移户口义务享有后履行抗辩权，原告所诉违约金亦过高，要求法院调低。 邵雁飞向本院提出反诉请求：1.廖列站支付购房尾款5万元；2.廖列站承担逾期付款违约责任（以5万元为基数，按每日万分之五标准，自2016年3月10日计至实际付清之日）；3.廖列站承担本案反诉费用。事实与理由：双方签订房屋买卖合同后，邵雁飞已于2016年3月9日交房完毕，但廖列站至今欠付购房尾款5万元，故提起反诉。 廖列站辩称，因对方迟延迁出户口应承担违约责任，故其确未支付购房尾款5万元，但因双方约定条款均以《房地产买卖中介合同》为准，故邵雁飞主张违约金无事实及法律依据，违约金亦过高要求调整，交接书还确认2016年4月底前的费用应由邵雁飞承担并先由廖列站垫付，故尾款中应扣除垫付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月11日、2016年1月18日，南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原地产）向廖列站出具收据，载明收悉其所付购买坐落南京市建邺区云锦路139号6幢1单元1102室不动产（以下简称涉案房屋）定金各10万元、20万元，合计30万元。 2016年2月17日，邵雁飞、郭根龙在中华人民共和国驻英国大使馆向黄怡宁出具公证委托书，委托其作为代理人办理有关出售涉案房屋（建筑面积272.61平方米）及坐落南京市云锦路139号2号地下车库负一层423号车位事宜，包括：开具唯一住房证明等与售房相关的证明材料、办理还贷、领取他项权证、注销抵押、签署房屋买卖合同、办理及撤销网签合同备案手续、办理及撤销存量房资金及佣金监管手续、办理所有权转移登记手续、收取售房款、协助办理贷款及领证手续、办理相关公证及交房手续、缴纳税费或退税、办理售房其他事宜、代开补办车位土地证。 2016年3月初，黄怡宁代邵雁飞与廖列站经中原地产居间介绍签订《房地产买卖中介合同》，约定：邵雁飞将涉案房屋及其车位一处售予廖列站，总价800万元（系邵雁飞净得价），定金10万元，追加定金20万元于2016年3月8日前支付，首期房款245万元于2016年3月30日前以转账方式支付，第二期房款550万元以银行贷款方式支付，第三期房款即尾款5万元于房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日自行交割；邵雁飞于2016年4月30日前腾空房屋并书面通知廖列站及中原地产办理交付；双方于2016年3月30日前签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）并办理过户手续；房屋内如有户口于2016年5月30日前迁出，若逾期迁户口，则每逾期一天按总房价万分之五每天支付对方违约金至户口迁出时止；买卖双方无正当理由不履行合同，应向守约方支付违约金30万元。同日，双方签订《补充条款》，约定：中介合同与网签合同条款不一致的，双方约定以中介合同为准。 2016年3月9日，黄怡宁代邵雁飞与廖列站经中原地产居间介绍签订《南京市存量房买卖合同》两份，约定：廖列站购买涉案房屋及423号车位，其中房屋转让价款787万元（含已付定金30万元、尾款5万元）、车位转让价款13万元，首付款202万元于2016年3月30日前解交监管账户，住房抵押贷款550万元于2016年3月15日前办理贷款合同签订手续，车位款13万元于2016年4月1日前解交监管账户；房屋于2016年4月30日前正式交付，并于2016年3月30日前迁出户口，尾款5万元于交房时自行交割等。同日，黄怡宁代邵雁飞与廖列站签署《房屋买卖交接书》并交接室内家具、家电及房屋钥匙完毕。 2016年3月30日，涉案房屋所有权变更登记至廖列站名下。2016年4月29日，黄怡宁代邵雁飞与廖列站再次签署《房屋买卖交接书》，交接室内水、电、煤气完毕，双方确认涉案房屋所有费用由邵雁飞结清至2016年4月底，未结清费用由廖列站垫付，垫付款从尾款中扣除，其中2016年1月1日至2016年4月30日期间物业费、公摊水电费及车位费2638元已由廖列站垫付。2016年5月23日，廖列站交纳涉案房屋2016年3月9日至2016年5月12日期间水费561元。廖列站亦交纳涉案房屋2016年3月1日至2016年5月1日期间电费569元、2016年10月16日前煤气费3662.5元。2017年11月7日，邵雁飞、郭根龙在涉案房屋内户籍均经郭红桠申报后托管至鹭鸣苑9001号。廖列站已付清前期房款及车位款，仅欠购房尾款5万元至今未付。 本院认为，当事人应按约全面履行自身义务。本案中，由双方所签《房地产买卖中介合同》及其《补充条款》的约定可知，中介合同与网签合同条款不一致的，双方约定以中介合同为准，故对邵雁飞、郭根龙称此后所签两份《南京市存量房交易合同》已取代此前《房地产买卖中介合同》的抗辩，本院不予采信。因《房地产买卖中介合同》第九条约定：“第三期房款即尾款5万元于房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日自行交割”，故廖列站有权依约于涉案房屋内所有户籍实际迁出之日再行支付购房尾款，对邵雁飞、郭根龙所称后履行抗辩权，本院亦不予采信。但因涉案房屋所有权人及合同相对方均系邵雁飞，故廖列站无权要求郭根龙履行上述合同义务。《房地产买卖中介合同》第十一条第四项还约定：“房屋内如有户口于2016年5月30日前迁出，若逾期迁户口，则每逾期一天按总房价万分之五每天支付对方违约金至户口迁出时止”，因涉案房屋内邵雁飞、郭根龙户籍均于2017年11月7日迁出，较合同约定的迁户日逾期多日，构成违约，廖列站有权主张违约金。关于违约金数额，因廖列站未举证证实其因对方户口迟延迁出导致的实际损失，且邵雁飞要求调低违约金，故对廖列站的违约金主张，本院酌定支持1.5万元。 关于廖列站欠付尾款5万元及廖列站垫付费用问题，因涉案房屋已交付廖列站，且所有户籍均于2017年11月7日迁出，故廖列站支付购房尾款的条件已成就，邵雁飞有权要求廖列站支付购房尾款。关于尾款数额，因2016年4月29日所签《房屋买卖交接书》中，双方确认涉案房屋所有费用由邵雁飞结清至2016年4月底，未结清费用由廖列站垫付，垫付款从尾款中扣除，其中2016年1月1日至2016年4月30日期间物业费、公摊水电费及车位费2638元由廖列站垫付，廖列站亦已交纳涉案房屋2016年3月9日至2016年5月12日期间水费561元、2016年3月1日至2016年5月1日期间电费569元、2016年10月16日前煤气费3662.5元，故廖列站上述已付费用中属2016年4月30日前的应结费用均可于尾款中直接抵扣，因庭审中邵雁飞同意承担廖列站主张的全部垫付费用，结合票据所载实际支出金额，对邵雁飞要求廖列站支付尾款的反诉请求，本院支持43712元。关于邵雁飞主张的违约金，因邵雁飞等迁户后，廖列站至今未支付尾款，构成违约，但违约之日应自户口迁出次日即2017年11月8日起算，基数应以上述尾款抵扣总额为准，鉴于廖列站要求调低违约金，邵雁飞亦未举证其因此导致的实际损失，故对邵雁飞相关主张，本院酌定支持5000元。 综上所述，本院对原告诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持,对反诉原告反诉请求中符合法律规定的部分亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、邵雁飞于本判决生效之日起十日内向廖列站支付逾期迁户违约金15000元； 二、廖列站于本判决生效之日起十日内向邵雁飞支付购房尾款43712元； 三、廖列站于本判决生效之日起十日内向邵雁飞支付逾期付款违约金5000元； 四、驳回廖列站的其他诉讼请求； 五、驳回邵雁飞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，由廖列站负担8500元、邵雁飞负担300元（邵雁飞负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付廖列站，以抵其预交的诉讼费用）。 反诉案件受理费1050元减半收取计525元，由邵雁飞负担40元、廖列站负担460元（廖列站负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付邵雁飞，以抵其预交的反诉费用）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 周 翔 人民陪审员 宋 捷 人民陪审员 居 莹 二〇一九年一月二十五日 法官 助理 原 宁 书 记 员 沈心怡