福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初4961号 原告：赵英斌，男，汉族，1973年7月17日出生，住河北省晋州市。 委托诉讼代理人：柯伟锋、许思迪，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：陈牡丹，总经理。 委托诉讼代理人：陈斌，福建嘉禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 原告赵英斌与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵英斌的委托诉讼代理人柯伟锋，惠元公司的委托诉讼代理人陈斌、温锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵英斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于和谐天下二区和涛阁25跃26层2503室房屋；2.判令被告于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期交房违约金138458.88元（以1523200元为基数，按每日万分之1.5计算，自2017年1月1日起暂算至2018年8月31日）；3.判令被告自2018年9月1日起，以1523200元为基数，按每日万分之3计算，每满三个月向原告支付一次违约金，直至案涉房实际交付之日止；4.本案诉讼费包括保全费、诉讼财产保险担保费等由被告承担。事实与理由：2014年11月27日，原告与惠元公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以总价格1523200元,向惠元公司购买该公司开发的位于厦门市同安区商品房，还约定惠元公司应于2016年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，以及逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约向惠元公司支付了首付款并办理了按揭贷款，但惠元公司迟迟未履行交房等相关义务，造成原告重大经济损失，请求法院判如所请。 惠元公司辩称：1.案涉房尚未竣工验收，不具备交房条件，原告要求交房在法律上和客观上不能履行。2.合同补充协议第14条约定违约金按已收款的日万分之一计算，且累计不超过商品房总价款的1%，原告诉求明显与约定不符。3.根据合同补充协议第11条约定，案涉房自开工之日起存在因降雨或六级阵风顺延交房734天、莫兰蒂台风影响工期78天、金砖会议影响工期60天、高考等交通管制影响工期48天、变更施工设计影响工期500天、幕墙施工国家标准变化影响工期1年、线路及水管检修突发故障致停水停电6天、因供电部门增设电房等要求影响施工5个月。综上，原告诉求依据不足，请求法院依法判决。 本院经审理查明：2014年11月27日，赵英斌与惠元公司签订一份合同编号为03184715的《商品房买卖合同》（以下简称合同），并于次日签署合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，赵英斌购买惠元公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共152.32平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米10000元，总金额为1523200元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2016-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人于2014年11月27日前向出卖人支付首期购房款人民币503200万元整。剩余房款人民币102万元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第3条约定，买受人必须在本协议签订之日直接向贷款银行或者委托出卖人向贷款银行提交按揭材料（按揭材料以贷款银行提出的要求为准），签订相关贷款文件并办理相关手续。如果买受人在本协议签订之日起7日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，或者未能按照贷款银行的要求及时签订相关文件并办理相关手续的，买受人必须按未付款的日万分之八向出卖人支付违约金，且出卖人有权相应顺延交房时间；如果买受人在本协议签订之日起31日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，……。第7条约定，若买受人需自行向其他银行申请按揭贷款的，买受人必须确保全额按揭款于本协议签署后60日内到达出卖人指定的账户，否则视为买受人逾期付款。第10条约定，合同第八条第一款整体变更为“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，出卖人逾期交房的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向买受人支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的1%。 上述合同及补充协议签订后，惠元公司于2014年11月27日后向赵英斌开具《发票》，载明该公司已收取赵英斌购房款503200元。庭审中，惠元公司对于赵英斌已支付全部购房款无异议。至本案庭审辩论终结前，惠元公司对赵英斌述称的已按约支付了首付款的事实未提出异议。赵英斌对惠元公司述称的该案涉商品房尚未通过竣工验收和不具备交房条件未提出异议。 另查明，从2014年11月27日合同签订日至2016年12月31日约定的交房日，厦门市出现超过20MM的降雨或六级及以上的阵风或35度及以上高温天气。期间，2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。 上述事实，有赵英斌提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议、不动产统一发票；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、气象资料、公证书、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、整改文件、商请解决和谐天下一区及二区配电站选址问题的函、林光耀等人按揭贷款到账凭证，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院认为，本案《商品房买卖合同》及合同附件六补充协议由赵英斌与惠元公司自愿签订，是双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法均自签订之日起成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于惠元公司是否存在逾期交房问题。本院认为，合同及附件六约定惠元公司应当于2016年12月31日前向赵英斌交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称该公司具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由，总共可顺延交房天数折算为1949天。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，赵英斌亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将赵英斌签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对赵英斌可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张本院不予采纳。此外，惠元公司并未提供施工日志、监理日志用于佐证该公司在其主张的可顺延交房事由中确有停止施工，而且阵风、中雨、高温等事由也不必然导致工程全天停工或室内停工，故从2014年11月27日合同签订日至2016年12月31日约定的交房日期间，本院酌情认定惠元公司可顺延交房天数为214天。但案涉房至本案庭审辩论终结时仍未经竣工验收，惠元公司已构成逾期交房违约。惠元公司主张的其他可顺延交房的天数，本院不予采纳。 关于赵英斌要求惠元公司立即向其交付案涉商品房的诉讼请求。本院认为，虽然惠元公司已构成逾期交房违约，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）……”因案涉房尚未经过竣工验收合格，赵英斌要求惠元公司立即交房属于法律上或者事实上不能履行，故本院对赵英斌的该项诉讼请求不予支持。 关于赵英斌主张的违约金数额。根据合同约定，出卖人逾期交付商品房，应按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。赵英斌认为该计算比例过低，但未举证其损失大小，本院不予采信。故黄德烽要求按照每日万分之一点五和万分之三计算违约金的诉求不符合双方的约定，不予支持。惠元公司在其拟定的附件六14条中对自己应当支付的违约金总额以累计不超过商品房总价款的1%进行限制，部分免除了己方的责任，违反了合同法第四十条的规定，应认定为无效。但赵英斌主张的违约金计算天数应扣除惠元公司依约可以顺延交房的天数。故本院在赵英斌的诉求范围内，只支持其符合合同约定的违约金诉讼请求，即惠元公司应当以已收款1523200元为基数，按照每日万分之一的标准计算，向赵英斌支付自2017年1月1日起（扣天数除可顺延214天）至交房之日止的违约金。期间如具备交房条件，且惠元公司按照合同约定的方式通知赵英斌办理交房手续的，通知可以办理交房手续的第一天视为交房之日。截止2018年8月31日，惠元公司已逾期交房394天，应向赵英斌支付的违约金为60014元（1523200×0.0001×394）。赵英斌要求惠元公司就剩余违约金每三个月向其支付一次，本院予以支持。赵英斌的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵英斌支付违约金计人民币60014元，并自2018年9月1日起，至合同编号为03184715的《商品房买卖合同》项下的商品房交房之日止，以1523200元为基数，按照每日万分之一的标准，每三个月向赵英斌计付一次违约金； 二、驳回赵英斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币3069元，适用简易程序减半收取1534.5元，保全费1404.6元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林荣堂 二〇一九年一月十日 代书记员 叶彩女 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。