广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1021民初1413号 原告：广西田阳玉历物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区田阳县田州镇隆平大道一期住宅区B-181号。统一社会信用代码：9145102132263927XK。 法定代表人：黄承波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓湘萍，该公司法务专员。 被告：杨胜勇，男，1990年12月10日出生，汉族，现住广西壮族自治区田阳县。 原告广西田阳玉历物业服务有限公司与被告杨胜勇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告广西田阳玉历物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓湘萍及被告杨胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西田阳玉历物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付茂业小区3-1-603号房物业管理费222.3元，卫生费21元，水电费858元，滞纳金99.12元，合计1200.42元；2、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更第一项诉讼请求中的滞纳金为违约金。事实和理由：1、被告系茂业小区3-1-603号房业主，其房屋面积为117.6平方米。2016年3月23日，原告与田阳茂业小区业主委员会签订《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》，约定由原告为被告房屋所在的茂业小区提供物业管理服务，合同期限自2016年3月23日起至2021年3月23日止。合同签订后，原告积极履行合同约定的内容，为茂业小区提供了完善的物业管理服务。2、被告自2018年5月起未交纳物业管理服务费用，截至2018年7月，被告共拖欠物业管理费222.3元，卫生费21元，水电费858元，合计1101.3元。根据《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》第十九条“9、以上费用业主和物业使用人按月缴纳给乙方，逾期交纳的，乙方有权收取自逾期之日起每天千分之三的逾期滞纳金（滞纳金累计不得超过逾期金额两位）”，被告拖欠3个月（2018年5月1日至2018年7月31日）物业管理服务费用产生的滞纳金为99.12元[1101.3元×3‰×（3-1）÷2×30]，共计1200.42元。原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理服务费用，原告遂向法院提起诉讼。 被告杨胜勇辩称，本案定案为物业服务合同纠纷，被告与原告哪来的合同，不存在合同纠纷，委托合同书是与业主委员会签订的，原告应当起诉业主委员会，而不是起诉被告个人，原告起诉不合理、不合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据有异议；原告对被告提交证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》、《委托书》、票据、欠费明细单、催费照片、挂号信运单查询单、《起诉通知书》、《茂业小区3栋1单元603号房杨胜勇欠费清单明细表》及被告提交的广西电网销售电价表（照片）、中国南方电网宣传海报（照片）、2017年4月11日至2018年4月1日收款收据、2017年11月11日至2017年12月1日收款收据与本案待证案件事实具有关联性，本院予以确认；原告提交的《关于对广西田阳玉历物业服务有限公司入驻茂业小区进行物业服务工作的评价》、《申报单》（部分）、维修记录（部分）、物业工作日志（部分）、玉历物业工作日志（部分）、茂业小区物业服务项目收支情况报告及被告提交的业主拉横幅照片、《茂业小区2018年11月份商铺业主水、电费缴费通知单》（照片）、合源美地小区的收费收据与本案待证案件事实无关，本院不予确认。 本院经审理认定案件法律事实如下：被告系茂业小区3栋1单元603号房的业主，其房屋建筑面积为117.6平方米。2016年3月23日，原告（乙方）与田阳茂业小区业主委员会（甲方）签订《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》，约定甲方将田阳县茂业小区物业委托给乙方实行物业服务管理，委托管理期限自2016年3月23日起至2021年3月23日止，合同中关于物业管理综合服务费的约定（第十九条）如下：1、步梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.42元向业主或物业使用人收取；2、（1-3层）电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用人收取；3、（4-7层）电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.63元向业主或物业使用人收取；4、（8层以上）电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.66元向业主或物业使用人收取；5、商铺由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；6、电梯维护费按实际金额由乙方向相应受益业主收取，随后随着市场物价的提高而相应提高物业管理综合服务费，标准由双方协商决定，经业主代表大会通过后方可实施；7、车库（含业主已经买断产权的车位）、杂物房、空置房屋的物业管理综合服务费，按全额收取；8、按供电、供水、环卫部门委托代收代缴电费、水费、生活垃圾处置费；9、以上费用业主和物业使用人按月缴纳给乙方，逾期交纳的，乙方有权收取自逾期之日起每天千分之三的逾期滞纳金（累计不得超过逾期金额两位）。2016年3月28日，田阳茂业小区业主委员会向原告出具一份《委托书》，内容为：本小区的生活水、电费单价，商业用水、电费单价暂请按原（百色市迎福物业服务有限责任公司）收取的生活用电用水、商业用电用水的单价执行收取。具体如下：1、生活用电:0.63元/度;2、商业用电:1元/度;3、水费：居民用水按3.35元/度、普通商业用水3.8元/度、理发美容业特殊用水按5.26元/度，水损耗按实数分摊，具体分摊由贵司运作。注明：（1）相关电梯、二次加压、楼道灯用电按实分摊到各使用户；（2）花园照明及门岗用电等列入公共用电，不分推到业主个人；（3）每月缴纳电业公司电费后如有余额，留作各种预想不到的设备故障及水、电损耗量过大，超出分摊部分的开支或列入补充公共部位维修资金。如供电公司电价、供水公司水价有上下浮动较大，再另行调整。合同签订后，原告为茂业小区提供物业管理服务。在原告提供物业管理服务期间，被告未向原告交纳2018年5月至2018年7月的物业费222.3元（117.6㎡×0.63元/㎡/月×3个月）、生活垃圾处置费21元（7元/户/月×3个月）、水费232.8元[（5月25.5立方米＋6月22.5立方米＋7月21.5立方米）×3.35元/立方米]、电费621.8元[（5月311度＋6月368度＋7月308度）×0.63元/度]。原告向被告催缴费用未果，遂向本院提起诉讼。 另查明，原告提交的其于2017年9月28日向田阳县江安水务有限公司交纳水费的收据中载明居民生活用水水费单价为3.35元/立方米（居民生活用水2.20元/立方米＋污水处理费1.15元/立方米）。 再查明，原告收取被告2017年10月至12月的物业费的期间依次为2017年10月11日至2017年11月11日、2017年11月11日至2017年12月1日、2017年12月1日至2018年1月1日，物业费均为74.1元（117.6㎡×0.63元/㎡/月×1个月）。被告在庭审中主张原告收取的2017年11月11日至2017年12月1日的物业费没有满一个月仍按一个月收取，多收取了物业费，应在未交纳的物业费中减出多收取的物业费。原告称物业费按月收取，如多收取物业费，同意从未交纳的物业费中扣减。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”原告系依法取得三级资质等级的物业服务企业，其与田阳茂业小区业主委员会签订的《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》及田阳茂业小区业主委员会向原告出具的《委托书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同及《委托书》对包括被告在内的茂业小区全体业主具有约束力。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予采纳。原告依约提供物业服务，被告应当按照上述合同及《委托书》约定向原告交纳相应的物业管理服务费。被告未向原告交纳2018年5月至2018年7月期间的物业费222.3元、生活垃圾处置费21元、水费232.8元、电费621.8元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告收取被告2017年11月11日至2017年12月1日的物业费未满一个月，多收取10天的物业费24.7元（74.1元÷30天×10天），多收取的物业费24.7元按照双方的意见在未交纳的物业费中扣除，故被告应向原告交纳物业费197.6元（222.3元－24.7元）。现原告要求被告支付上述期间的物业费197.6元、生活垃圾处置费21元、水费232.8元、电费621.8元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张其根据田阳县物价局文件及田阳县江安水务有限公司对水费价格的调整，2017年2月份水费价格由3.35元/立方米调整为3.40元/立方米，但未提供证据证实，且其于2017年9月28日向田阳县江安水务有限公司交纳水费的单价仍为3.35元/立方米，故水费单价应为3.35元/立方米。对于原告主张的超出部分的水费，本院不予支持。根据上述合同约定，物业费的交费时间为按月交纳，被告未按时交纳物业费，已构成违约，应当承担违约责任，现原告要求被告支付违约金有事实及法律依据，但约定的违约金计算标准过高，本院调整为按照每月2%计算，则2018年5月1日至2018年7月31日期间尚欠物业费的违约金为4.4元[（5月）74.1元×2%×2个月＋（6月）74.1元×2%×1个月]。原告收取的水费、电费、生活垃圾处置费系代供水、供电、环卫部门收取，其要求被告支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨胜勇向原告广西田阳玉历物业服务有限公司支付物业费197.6元及违约金4.4元，共计202元； 二、被告杨胜勇向原告广西田阳玉历物业服务有限公司支付生活垃圾处置费21元、水费232.8元、电费621.8元，共计875.6元； 三、驳回原告广西田阳玉历物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告杨胜勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  覃小艳 二〇一九年一月二十二日 书记员  罗嘉嘉