广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6517号原告：王凤，女，1984年9月9日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区，委托诉讼代理人：肖波，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖盈盈，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告：广州市卓升家具有限公司，住所地广东省广州市南沙区金隆路37号1801房，统一社会信用代码91440101088358284W。法定代表人：翟栋梁，职务总经理。委托诉讼代理人：杨樱，女，1996年3月12日出生，汉族，系该公司员工。原告王凤诉被告广州市卓升家居有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凤的委托诉讼代理人肖波、肖盈盈，被告广州市卓升家具有限公司的委托诉讼代理人杨樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤向本院提出诉讼请求：l.被告向原告支付自2018年2月20日起至被告将办证资料递交给房管部门之日为止的逾期办理房地产转移登记手续违约金（每日按商品房总价款681846元的0.05%计算）；2.被告向原告支付自2018年11月15日起至违约金78412元全部支付完毕之日止的逾期利息（以违约金金额78412元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算）。事实和理由：原告和被告于2015年5月12日签订被告事先统一拟定的格式化的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于南沙区××地块五，××商务中心三、四栋及地下室自编3栋11层1109号房，约定房屋的交付日期为2017年6月30日之前。合同第21条、第22条对产权登记、延迟办理产权登记的违约责任进行了约定。但签约时除了采用广州市国土资源和房屋管理局指定的通用条款以外，合同中还有被告单方制定的格式条款。被告没有给原告足够时间详细阅读合同条款，且没有针对合同条款和补充协议向原告做出过任何风险提示或解释，也没有对该补充协议中的重要变更予以释明。原告在核对所购商品房的位置、面积、金额无误后就签名了，双方没有进行过平等协商。因补充协议每一个条款均属于格式条款、霸王条款，违背公平原则，加重原告的责任，排除原告合法权益，减轻被告的责任，应依法认定为无效条款。补充协议第7条约定的办证期限是180个工作日，补充协议第7条和第8条仅是对180个工作日的重复，和被告理解的360个工作日前后矛盾，补充协议第8条的解释存在歧义。被告是格式合同的提供者，应当作出对被告不利的解释。被告在2018年7月22日前，仅为一家家具公司，不具备房地产开发资质，不具备办证条件，被告对此负有过错责任，其关于增加180个工作日办证宽限期的主张，不能受法律保护。原告作为弱势群体，补充协议条款并非原告真实意思表示，格式合同应当被认定为无效，原告应当受到法律保护。被告广州市卓升家具有限公司辩称：原告的诉请没有事实、法律依据，应予以驳回。理由如下：1.目前办证期限尚未届满，被告并没有逾期办理涉案房地产转移登记，不需承担逾期办证违约责任。根据双方签订的买卖合同补充协议第七、八条约定，被告合理履行办证义务期限是180个工作日后再经过180个工作日的宽限期，即360个工作日内办理。依据补充协议第七条的约定，被告协助原告共同办理不动产权登记的前提是原告已接受所购商品房并签署相关收楼文件。依据被告证据二，原告收楼、签署相关收楼文件日期是2017年12月14日，被告办证义务履行期限应自该日起算，即在2019年5月30日前被告不构成逾期办证，目前被告履行办证义务的期限尚未届满，不存在逾期办证。事实上，被告在2018年12月6日合理履行了办证义务，涉案房屋于2018年11月19日取得初始登记，被告即刻通知了原告共同办理不动产登记手续，被告于2018年12月6日向原告寄发了办理不动产权证书的通知，通知原告准备相关材料办理不动产权证，但原告并未配合办理。2.商品房买卖合同补充协议是原被告双方协商一致自愿签订的协议，合法有效，双方应共同遵守。补充协议的内容没有违反法律强制性规定，是原被告双方一致同意达成的在法律允许范围的约定，合法有效。补充协议第十五条约定，商品房买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。补充协议第八条是对原合同第二十一、二十二条的补充和变更，应以补充协议第八条约定为准。综上，原告请求被告支付逾期办证违约金，既无合同依据，也无法律依据，被告没有任何违约行为，请求法院驳回原告全部诉请。经审理查明：被告是广州市南沙区××栋的开发商，已领取案涉楼宇的商品房预售许可证。2015年5月12日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买××号房，建筑面积共55.99平方米，总金额681846元。甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1.甲乙双方共同办理。甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任1.甲乙双方共同办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七本合同补充协议第七条约定《商品房买卖合同》第二十一条“甲乙双方共同办理《房地产权证》”的补充约定如下：乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》约定房价款、税费及其他一切应付款项，已接受所购商品房并签署了相关收楼文件，并按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）的，甲方在180个工作日内协助乙方向房地产权登记机关递交权属登记资料。甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，甲方对此不负任何责任。如因政府相关办证单位不给予办证协助（包括但不限于测绘机构及时出具相应的面积测绘结果）等非甲方原因造成的办证迟延，则甲方不承担责任且办证时间相应顺延（即从上述原因消除之日起重新计算）。第八条约定甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任变更为：如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按《商品房买卖合同》第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满甲方仍未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，乙方同意不解除《商品房买卖合同》，甲方应从宽限期届满之日起，每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金。第十二条约定双方共同确认：本补充约定于签订前及签订当时经买卖双方友好协商一致达成，对于其中如有涉及免除、限制甲方责任、加重乙方责任或排除乙方主要权利的条款，均为本协议签订时乙方同意、授意或承诺的自由真实意愿。乙方承诺在任何时候都不会提出本补充协议系格式合同或格式条款之主张，亦不会基于该项主张而提出本补充协议全部或部分条款归于无效或应做出不利于甲方的若干解释的主张与请求。第十三条约定甲乙双方相互送达与《商品房买卖合同》及补充协议有关的书面文件（如通知等），须以挂号信或特快专递的形式送达至本合同记载的当事人地址，在广州市范围内信函寄出的第二天视为送达，在广州市范围外信函寄出的第三天视为送达。乙方如变更地址须及时书面通知甲方，否则无论退信与否，甲方在按照《商品房买卖合同》的地址向邮政或其他邮件送递公司寄交信函后3日后即可认定信函（通知）已经送达。此外，甲方以电子邮件的形式将通知发送至本合同记载的乙方电子邮箱视为通知已送达。第十五条约定本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。合同中载明原告的通讯地址为广州市南沙区××号，通讯电话为130××××9872。2015年6月19日，广州市国土资源和房屋管理局出具案涉房产的粤房地预登穗字第××号《广东省房地产预告登记证明》。被告于2016年4月27日向原告出具房款681846元的发票，原告于2017年12月14日办理收楼手续，签署《香江金融商务中心物品资料清单确认表》，并于2018年12月25日缴纳契税20455.38元。广州市南沙区不动产登记中心于2018年11月19日向被告出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明“你申请的位于广州市南沙区××号之一不动产的首次登记，我中心以18登记04××27号立案受理，现已经核准登记并记载于不动产登记簿。本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。”双方在庭审中确认案涉房产登记地址为广州市南沙区××号1109房。被告为证明其具备房地产开发资质，在庭审中向本院提交编号为63××85的《房地产开发企业暂定资质证书》，载明批准从事房地产开发经营业务时间为2014年7月8日，有效期延长至2017年8月16日，暂定三级，有发证机关“广州南沙开发区建设和管理局”和年检机关“广州南沙开发区建设和交通局”盖章印样。经质证，原告认为上述资质证明仅为申请房地产开发质证的暂定证明，不是一个正式的证明，不具备合法性。双方在2019年1月16日的庭审中确认被告尚未向房地产登记机构办理房产证的资料。对于未办理递件手续的原因，原告陈述被告要求原告交纳480元后才收取材料，被告收取资料不出具任何凭证，且要求原告向第三方递交材料，第三方没有出示任何的委托手续和代表被告的证明材料，被告拒绝与原告一并办证。被告陈述原告联系被告办证，原告一开始称不愿意委托律所办证，要求与被告共同办证，被告同意与原告共同办证，由于相关的办证事项一直是原告的委托人张忠礼办理的，而张忠礼同时代理了五户业主的办证事项，被告与张忠礼协商待五户业主缴纳契税、交齐材料后一并办理，故相应的办证事项还处于协商过程中，还未递件。本院认为：案涉楼宇已取得商品房预售许可证，并办理初始登记，案涉房产已办理房地产预告登记。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约自觉履行。案涉合同补充协议第十二条双方确认补充协议条款均系原告真实意愿，原告承诺任何时候不提出补充协议系格式合同或条款无效主张。现原告提出补充协议并非真实意思表示、属格式合同无效的主张，违背其在补充协议中的承诺，且未提供相反证据证实，故对原告上述主张，本院不予采纳。根据补充协议第十五条约定，补充协议条款优先于《商品房买卖合同》条款适用，补充协议第七条约定原告履行付清房款及收楼等义务后，被告在180个工作日内协助原告向房地产登记机构递交权属登记资料，且原告在补充协议第八条同意在180个工作日约定办证期限外，给予被告180个工作日的宽限期，宽限期届满仍未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告才从宽限期届满之日起支付违约金。原告于2017年12月14日办理收楼手续，根据上述约定，被告承担逾期办证的责任的期限尚未届满，故原告要求被告支付迟延办理办证违约金及利息的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王凤的全部诉讼请求。本案受理费880.1元，由原告王凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王健二〇一九年一月三十一日法官助理李叶豪书记员陈洁莹