河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6923号原告新乡御景置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间。统一社会信用代码91410705962821332P。法定代表人贾飞，董事长。委托代理人王傲立,男,汉族,住郑州市。系该公司员工。委托代理人孙文清，男，汉族，住址同上。系该公司员工。被告贾省，女，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人单中强，河南北纬律师事务所律师。第三人贾广言，男，汉族，住址同上。委托代理人单中强，河南北纬律师事务所律师。原告新乡御景置业有限公司（以下简称新乡御景公司）与被告贾省及第三人贾广言案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，于2018年12月29日作出(2018)豫1702民初5742号民事判决书,原告不服判决提出上诉,2019年5月10日,驻马店市中级人民法院作出(2019)豫17民终1065号民事裁定书,将本案发回本院重审,本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王傲立、孙文清，被告贾省委托代理人单中强，第三人贾广言委托代理人单中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡御景公司诉称，一、争议房产已无法登记在第三人名下，该房产归原告所有。根据《物权法》第九条规定，第三人未取得所有权登记，不享有该房产所有权。原告作为该房产的建设者，根据《物权法》第三十条规定，因合法建造房屋这一事实取得该房产的所有权。2013年8月，原告与第三人签订了合同编号为2013-0801873的《商品房买卖合同》，约定第三人购买（按揭贷款购买）原告位于平原××××大道恒大金碧天下项目D3号楼4单元4201号房产，因第三人未按贷款合同约定期限偿还贷款，光大银行从原告保证金账户中扣划了相应款项用于支付第三人的逾期按揭款，导致原告承担了保证责任。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第（一）款第5项约定，出卖人有权解除合同，收回房屋。原告于2017年1月依法向原阳县人民法院起诉，原阳县人民法院于2017年6月18日作出（2017）豫0725民初450号民事判决书，确认编号为2013-0801873的《商品房买卖合同》于2017年5月17日解除。该民事判决书于2017年11月2日生效，该房产根本无法正式登记在第三人名下，驿城区人民法院的预查封已丧失事实基础；二、驿城区人民法院（2018）豫1702执异154号执行裁定书适用法律错误。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条第（三）款之规定，“预查封”不等于正式查封，并进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定,“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”。该规定中的“查封”为正式查封，因驿城区人民法院的查封为“预查封”，不具有引用该条法律规定的条件，驿城区人民法院（2018）豫1702执异154号执行裁定书驳回原告的执行异议请求是不当的。请求确认合同编号为2013-0801873项下的恒大金碧天下项目D3号楼4单元4201号房产为原告所有，撤销（2018）豫1702执异154号执行裁定书，并解除对该房产的预查封措施。被告贾省辩称，1、贾省申请法院查封是2016年2月23日，而原告与第三人房屋买卖合同解除是2017年11月2日，生效判决晚于执行裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。”贾省的查封在先，原告要求解除合同在后，故法院不应支持原告请求，请求驳回原告诉讼请求。2、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条及第十八条的规定，（2018）豫1703执异154号裁定书认定事实和适用法律正确。第三人贾广言述称，一、贾广言是涉案房产的权利人，其与原告签订的《商品房买卖合同》虽未办理房屋权属登记手续，但其与原告签订了房屋买卖合同并交纳首付房款32万元，且已还款24万，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”之规定，物权登记是不动产物权表现的主要形式，但合同同样是物权所有权的一种判断形式，相比之下只是没有对外公示的效力，但不能否认贾广言享有涉案房屋的实际权属。二、根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，商品房买卖合同被解除后，原告与贾广言应当相互返还财产，即贾广言解除商品房买卖合同，原告返还贾广言已缴纳的购房款。二者履行不明确区分先后顺序，根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在原告未向贾广言返还购房款及法定孳息的情况下，作为同时履行的互负债务双方，人民法院应认定原告未履行法定义务，继续查封房屋并无不当。三、原告应当按照合同解除前的房屋实际价值返还贾广言。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，我国法律对合同撤销和合同无效认定为具有溯及力，但合同解除不具有溯及力，在合同解除前的房屋权属及财产权和孳息部分仍然属于贾广言所有，涉案房屋增值部分在解除前应归贾广言所有，原告应当以房屋在被解除合同之前的实际价值返还给贾广言。综上，贾广言认为，原告未按房屋在解除合同之前的价格返还给贾广言，人民法院有权继续查封房屋并进行执行程序。经审理查明，2013年8月17日，原告新乡御景公司与第三人贾广言签订编号为2013-0801873的《商品房买卖合同》，合同约定贾广言购买新乡御景公司开发的、位于新乡市平原新区××大道恒大金碧天下D3号楼4单元4201号房屋，合同约定房款总金额为1612267元，2013年8月20日前支付首付款492267元，余款1120000元办理银行按揭。该合同已按约定在房管部门办理登记备案。合同签订后，贾广言向新乡御景公司支付了首付款492267元，并于2013年11月26日与中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行及新乡御景公司签订该房产的《个人贷款合同》。2015年，被告贾省起诉贾广言民间借贷纠纷一案，2015年12月4日，本院作出（2015）驿民初字第5095号民事调解书，调解内容为：贾广言欠贾省本金130万元，贾广言愿意于2015年12月10日前将所借的130万元全部偿还完毕，贾省同意放弃从2015年6月11日起至今的利息，并愿意承担本案诉讼费用。如果2015年12月10日前贾广言不能偿还贾省借款130万元，贾广言愿意从2015年6月11日起按照月息2%承担利息至借款清偿之日止和诉讼费用8250元。后贾广言未履行其还款义务，贾省向本院申请执行。在执行过程中，本院于2016年3月23日依法查封了贾广言位于新乡市平原新区××大道恒大金碧天下D3号楼4单元4201号房屋（合同编号2013-0801873）一套。2018年，新乡御景公司向本院提出书面异议，2018年5月25日，本院作出（2018）豫1702执异154号执行裁定书，驳回新乡御景公司的异议请求。另查明，2017年1月，新乡御景公司向原阳县人民法院起诉，请求解除新乡御景公司与贾广言签订的编号为2013-0801873的《商品房买卖合同》。2017年6月18日，原阳县人民法院作出（2017）豫0725民初450号民事判决书，载明“原告（新乡御景公司）与被告（贾广言）签订《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》后，被告未按合同约定支付支付银行按揭贷款，其银行贷款自2015年4月份后由保证人新乡御景公司代为偿还。根据约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同。本案原告为被告代偿按揭贷款即是原告履行贷款合同、承担保证责任的典型表现，本案合同解除条件成就，原告有权解除合同”，判决确认新乡御景公司与贾广言签订的编号为2013-0801873的商品房买卖合同于2017年5月17日解除。该民事判决书于2017年11月2日生效。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案争议焦点为一、本案的执行程序是否合法的问题,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定:“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封”。本案中,贾广言向原告购买涉案房屋,并办理了商品房买卖合同网签备案登记,本院经贾省的申请对涉案房屋进行预查封,系为保障申请执行人诉讼权益的实现,符合上述规定,故本院对涉案房屋的执行行为具有合法性。二、新乡御景公司通过（2017）豫0725民初450号民事判决书与贾广言解除商品房预售合同后,被告贾省能否主张对涉案房屋的继续执行,即新乡御景公司是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案中,本院对涉案房屋采取预查封是基于新乡御景公司与贾广言签订的商品房预售合同,但该合同尚在履行过程中,尚未办理产权过户登记手续,故涉案房屋的所有权人尚未发生变更。预查封是人民法院对尚未进行权属登记,但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记,只有在登记机关核准登记产权时,才转为正式的查封,因此,预查封并不影响和限制商品房预售合同的解除。河南省原阳县人民法院于2017年6月18日作出（2017）豫0725民初450号民事判决书，判决解除新乡御景公司与贾广言签订的商品房预售合同，该判决已生效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定“第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。新乡御景公司与贾广言之间的商品房预售合同已经解除,合同解除后,继续对涉案房屋采取预查封措施,已无事实和法律依据。综上,原告新乡御景公司与第三人贾广言签订的商品房买卖合同已经解除,贾广言不再享有要求原告办理房屋产权登记的请求权,涉案房屋的所有权人为原告新乡御景公司,原告基于此享有足以排除执行的权益,故原告要求解除对涉案房屋预查封的诉讼请求,本院予以支持。三、由于涉案商品房并未过户登记至贾广言名下,故新乡御景公司要求确认享有位于新乡市平原新区××大道恒大金碧天下D3号楼4单元4201号房屋所有权的请求并无必要,对该请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、停止对位于新乡市平原新区太行大道恒大金碧天下D3号楼4单元4201号房屋的执行。二、驳回原告新乡御景置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19310元，由第三人贾广言负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李胜利审 判 员  朱文玉人民陪审员  李咏梅二〇一九年一月十四日书 记 员  崔恒哲