广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初19819号原告（反诉被告）：邓飞荣，男，1974年1月18日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：何瀚铭，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永恩，男，1994年5月29日出生，汉族，住佛山市顺德区，系广东利合律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：吕志航，男，1960年10月3日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。原告邓飞荣与被告吕志航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法由审判员伍晖仪适用简易程序独任审理；在诉讼中，被告于2018年11月6日向本院提出反诉，本院经审查予以接纳，将本诉和反诉合并审理；为了便于陈述，将本诉原告及反诉被告统称为原告，将本诉被告及反诉原告统称为被告。本案分别于2018年11月20日、2019年1月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何瀚铭、被告的委托诉讼代理人冯炜春到庭参加诉讼。在诉讼中，原告、被告向本院递交书面申请，先后要求给予合计45天时间进行调解，本院经审查予以准许，上述期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告已支付的押金45000元及利息（从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；2.判令被告赔偿原告损失22500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同书》，该合同约定：原告承租被告位于佛山市顺德区某号厂房（面积约800平方米），租赁期限为3年，即从2016年11月1日起至2019年10月30日止，租金为每月7500元，免一个月租金作为原告的装修期，原告支付45000元作为合同押金。合同签订后，原告按约定向被告支付了45000元押金，并按期支付租金，但被告提供的涉案租赁物没有办理相关产权证或建设规划许可证，导致原告一直无法办理相关环保证明。2018年4月，佛山市公安消防支队顺德区大队对原告承租的租赁物采取临时封电措施，导致原告无法正常使用涉案租赁物。最后，原告不得不于2018年7月31日前自行搬离涉案厂房。据此，原告向法院提起诉讼。在诉讼中，原告明确第二项诉请的损失如下：包括承租时的装修投入17947元及被迫搬迁而产生的运费、误工费、订单损失等费用，请求法院酌情支持。被告针对本诉辩称，一、2018年8月1日被告收到原告采用手机短信方式告知已搬离涉案租赁物，被告于2018年8月初前往涉案租赁物查看发现原告确已搬离涉案租赁物；二、涉案合同的租赁期限尚未届满，原告未经被告同意单方面提出解除合同并搬离涉案租赁物，根据涉案合同第四条第六款的约定，押金应当不予退还，且原告当时尚欠涉案租赁物的水电费，其后据被告了解，原告已自行缴纳完毕，目前没有拖欠水电费；三、原告虽然于2018年8月初自行搬离涉案租赁物，但至今仍未向被告正式交付场地并完成交接手续，导致被告未能将涉案租赁物另行出租他人，原告应承担在2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金及逾期支付租金的违约金；四、涉案租赁物内许多附属设施遭到原告破坏，需要修复，本案真正产生损失需要主张赔偿的是被告并非原告，假若法院认定原告因本案造成损失，对原告诉请的损失金额有异议，不予确认；五、双方签订涉案合同时，并未对环保、消防等进行约定，只是约定了被告协助原告办理工商及生产许可等，事实上被告也协助原告办妥了上述手续，现在原告以建筑物防火间距不足等原因拒付2018年5月1日之后的租金于法无据，且事后被告已经与有关单位签订消防整改验收协议，对涉案租赁物的使用并未构成任何不当影响。综上，要求法院驳回原告的全部诉请并就被告的损失向法院提起反诉。被告向本院提出的反诉诉请如下：1.判令解除原告与被告于2016年10月签订的《厂房租赁合同书》；2.判令原告向被告支付2018年5月1日至2018年10月31日租金合计45000元；3.判令原告向被告支付逾期支付租金违约金8100元；4.判令原告缴纳的押金45000元归被告所有；5.判令原告向被告赔偿损失20000元；6.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年10月，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同书》，该合同约定：原告承租被告位于佛山市顺德区某号厂房（面积约800平方米），租赁期限为3年，即从2016年11月1日起至2019年10月30日止，租金为每月7500元，免一个月租金作为原告的装修期，原告支付45000元作为合同押金，如果原告中途退租则押金不予退还。合同签订后，原告向被告支付了押金45000元，并按约支付租金，但从2018年5月1日起原告未按约定支付租金，经被告多次催收无果，直至收到原告的起诉状。被告认为原告单方解除涉案合同，属于违约行为，应当没收押金、支付拖欠租金及违约金，据此，被告向法院提起反诉。在诉讼中，被告明确第一项诉请如下：涉案合同的解除时间为2018年10月31日即提起反诉之日；第三项诉请如下：根据涉案合同的约定，原告应于2018年5月1日前向被告缴纳涉案租赁物半年租金45000元，但原告逾期缴纳上述租金，依据涉案合同第五条第二款约定应按日1%计算违约金，被告主动调整为按月利率3%计算，即以本金45000元为基数，从2018年5月1日起按月利率3%计算六个月为8100元；第五项诉请如下：2018年8月初被告前往涉案租赁物查看时发现涉案租赁物的门窗、顶棚、玻璃、原有的电线、水管及间隔墙体均有不同程度的损坏，若要重新出租，必须先修复上述损坏的物件，具体修复金额目前无法确认，请求法院酌情支持。原告针对被告的反诉辩称：一、涉案合同属于无效合同，不存在解除合同；二、虽然根据涉案合同的约定租金每半年缴纳一次，但原告已于2018年7月31日前搬离涉案租赁物并交还给被告，故租金（场地使用费）原告即使需要缴纳，也只需缴纳2018年5月1日至2018年7月31日期间，且原告认为上述期间属于消防措施整改期间，无法正常使用涉案租赁物，无需支付租金；三、涉案合同属于无效合同，被告要求原告支付违约金、没收押金没有法律依据；即使涉案合同有效，但被告违约在先，无权要求没收押金并支付违约金，被告的违约行为表现在未能提供涉案租赁物的房产证或建设工程规划许可证等证件，导致原告未能办理环保许可进行经营，2018年4月3日涉案租赁物被消防大队以厂房防火间距不足，查封厂房电源并要求整改导致原告无法正常生产经营；四、不同意向被告支付赔偿款，被告未能提供证据证明原告存在侵权行为，即使法院认定存在侵权事实，对赔偿金额不予确认。综上，要求法院驳回被告的全部反诉诉请。原告向本院提交了以下证据：原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、《厂房租赁合同书》、顺德农村商业银行电子交易回单、临时查封决定书、关于伦教街道三洲木材市场企业安全生产、环保、消防综合整治工作要求打印件、环评报批要求（伦教）（2017.10）打印件、顺德区某木材加工厂的营业执照复印件、梁某的身份证复印件、确认书、微信聊天记录打印件（时间：2018年4月4日；对象：原告的财务与被告）、手机短信记录截图打印件（8份，时间：2018年8月1日，对象：原告及被告）、修缮租赁物产生费用单据（28份，其中编号为0009665收款收据为复印件、其中编号为445250收据为复印件、其中电子发票为复印件）、收据、转账凭证。双方对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：对于环评报批要求（伦教）（2017.10）打印件，并非证据原件，故本院对该组证据不予确认；对于顺德区某木材加工厂的营业执照复印件、梁某的身份证复印件、确认书，可以形成完整的证据链，互相印证，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证；对于微信聊天记录打印件，原告未能出示手机载体，且该组证据属于电子证据，没有其他证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认；对于修缮租赁物产生费用单据，因该部分证据均是原告与第三人之间发生的，且原告在诉讼中并未申请鉴定，故本院对该部分费用不予确认。被告向本院提交了以下证据：《厂房租赁合同书》、收据（2份）、交接协议、照片打印件（7份，时间：2018年8月1日；地点：涉案租赁物，内容：涉案租赁物的现状）、《土地承包合同书》、农村土地承包经营权证复印件、电子缴税凭证复印件（3份）、消防保养收据、消防器材维修保养协议书。双方对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：对于照片打印件，属于电子证据，没有其他证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认；对于农村土地承包经营权证复印件、电子缴税凭证复印件，原告未能提供原件予以核对，故本院对该组证据不予确认；对于消防保养收据、消防器材维修保养协议书，该组证据并非原告与被告之间发生的，无法佐证与本案存在关联性，故本院对该组证据不予确认。在诉讼中，本院依申请于2018年12月3日向佛山市顺德区国土城建和水利局发函核查涉案租赁物的权属情况及用地性质，该局于2018年12月24日复函本院，出示复函一份，双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2016年2月29日，被告吕志航与案外人佛山市顺德区某股份合作经济社签订了一份《土地承包合同书》，约定：1.被告承租佛山市顺德区某股份合作经济社在丰产围土地，面积为1.858亩；2.租赁期限3年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止。被告承租上述地块后，于2016年11月1日与原告邓飞荣签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：1.原告承租被告位于佛山市顺德区某号厂房，面积为800多平方米；2.租赁期限3年，从2016年11月1日起至2019年10月30日止；3.被告于2016年11月1日前将上述厂房交付给原告，免一个月租金作为整理装修之用；4.租赁期限内原告合计向被告交纳租金270000元，原告每年向被告交付租金90000元，免一个月租金作装修之用；第一期当年11月1日前支付37500元，第二期在2017年5月1日前支付45000元；5.合同签订之日，原告向被告缴纳押金45000元，租赁期届满后，该押金退还给原告，若中途退包或转让第三者，必须经被告同意，否则押金不予退还；6.原告逾期缴纳租金，按所拖欠金额每天1%向被告支付违约金，逾期一个月，被告可单方解除合同。签订上述合同后，原告向被告支付了押金45000元及2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金37500元。2016年11月1日，原告与被告就涉案租赁物办理了书面交接手续。原告承租上述租赁物后，在该租赁物地址上以案外人梁某的名义设立了个体工商户顺德区某木材加工厂。其后，原告按约定向被告支付涉案租赁物的租金至2018年4月30日。2018年4月3日，佛山市公安消防支队顺德区大队对佛山市某木材加工厂作出临时查封决定书，认为涉案租赁物防火间距不足，存在严重消防安全隐患，遂采取紧急临时查封措施，查封顺德区某木材加工厂电源漏电开关，查封期限从2018年4月3日10时至2018年4月3日10时。原告认为事后向有关部门了解，并在消防部门签订了三个月整改。原告认为被告出租的涉案租赁物没有相关的报建手续或产权证明，导致原告无法正常使用涉案租赁物，遂于2018年7月31日前自行搬离涉案租赁物，但被告收到上述信息后并不同意原告单方搬离涉案租赁物。原告认为被告拒绝退还押金并造成其损失，遂于2018年10月15日向法院提起诉讼。在诉讼中，本院依据被告的申请向佛山市顺德区国土城建和水利局发函了解涉案租赁物的土地性质、权属情况及是否办理了建设工程施工规划许可证，该局于2018年12月24日复函，称因未能提供涉案租赁物的具体位置，无法核查相关情况。另查，被告于2018年8月1日曾前往涉案租赁物查看，发现原告已搬离涉案租赁物，但双方一直没有办理正式的交接手续。再查，原告于2017年11月8日向被告转账支付了50000元，其中45000元用于支付2017年11月1日至2018年4月30日租金，被告开具了收据予以确认。再查，原告陈述涉案租赁物承租时的现状如下：涉案租赁物包括破损的建筑物（部分为星铁棚、部分为一层砖瓦结构）及部分空地；水电铺设至建筑物外墙，之后的水电铺设及间隔由原告自行安装及铺设。被告陈述涉案租赁物承租时的现状如下：涉案租赁物包括完好的建筑物（部分为星铁棚、部分为一层砖瓦结构）及部分空地，水电铺设至建筑物墙内，原告自行在建筑物内部进行间隔及厂房内的水电铺设。另查，截止至一审辩论终结前，被告未向本院提交涉案租赁物的权属证明或建设工程规划许可证。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。结合原告的起诉及被告的答辩、被告的反诉及原告的答辩，本诉及反诉的争议焦点如下：涉案《厂房租赁合同书》是否属于有效合同。对此，本院作如下分析：涉案合同虽然是原告与被告签订，系双方真实意思表示，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告应当提供涉案租赁物的相关产权证明或建设工程规划许可证，但被告仅提供了与案外人佛山市顺德区某股份合作经济社签订的租赁合同，截止至一审辩论终结前被告未能向本院提交涉案租赁物的产权证明或建设工程规划许可证，在诉讼中本院依据被告的申请发出调查函，也无法核实涉案租赁物的产权情况，即上述合同违反了强制性法律规定，应属无效合同。故被告要求解除涉案合同，理据不成立，本院不予支持。承上述，涉案合同属无效合同，被告依据涉案合同收取原告合同押金45000元，应当返还给原告，故原告要求被告立即返还押金45000元并从起诉之日即2018年10月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际退还之日止，理据成立，本院予以支持；被告要求没收原告缴纳的押金45000元，理据不成立，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其损失22500元，被告对此不予确认，而原告未能提供充分证据佐证其损失，应承担举证不能的法律后果，故对于原告的该项诉请，理据不成立，本院不予支持。虽然涉案合同属无效合同，但原告在实际退还涉案租赁物前仍应向被告支付占用使用费（即被告主张的租金）。根据原告及被告在诉讼中的陈述，可以确认原告最晚于2018年8月1日前已搬离涉案租赁物。被告认为双方一直没有办理正式交接手续，故租金应当计算至2018年10月31日；原告认为从2018年4月起不能正常使用涉案租赁物，即使支付租金仅支付至2018年7月31日。对此，本院认为：首先，根据被告的陈述，被告之前收到原告解除合同的短信通知，并在2018年8月1日在再次收到原告短信通知后前往涉案租赁物处进行查看，即被告于2018年8月1日时就实际控制了涉案租赁物，即使双方没有办理书面交接手续，也不影响被告对涉案租赁物的控制及使用，故被告要求原告支付涉案租赁物租金至2018年10月31日，理据不成立，本院不予确认；对于原告称从2018年5月1日起不能正常使用，虽然原告提供了临时查封决定书，但根据该决定书的内容记载，仅反映对涉案租赁物采取停电措施，且查封期限仅在2018年4月3日，该决定书未能佐证原告之后一直无法正常使用涉案租赁物，故本院确认原告应当支付涉案租赁物在2018年5月1日至2018年7月31日期间的占有使用费（租金），即为22500元（7500元/月×3个月）。因原告于2017年11月8日向被告支付了50000元，其中45000元用于支付2017年11月1日至2018年4月30日租金，对于多缴纳的5000元，被告提出抗辩，认为是原告用于弥补其在2016年11月1日至2016年11月30日的租金，对此，本院认为，首先，根据涉案合同约定，上述期限的租金被告对原告是予以免除，即原告无需支付上述期间的租金；其次，即使按被告的陈述，根据涉案合同约定每月租金应为7500元，而非5000元；最后，被告并未对其上述抗辩意见提供任何证据予以佐证；故对于原告多缴纳的5000元应作为占有使用费予以扣减，即原告实际尚欠被告涉案租赁物占有使用费（租金）为17500元（22500元-5000元），超出部分，本院不予支持。对于被告要求原告支付逾期支付租金违约金，因涉案合同属于无效合同，被告诉请原告支付违约金，理据不成立，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿其损失20000元，原告否认侵权事实且对损失金额有异议，而被告未能提供充分证据佐证原告对涉案租赁物有侵权事实及造成损失的价值，故对于被告的该项诉请，理据不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕志航应向原告（反诉被告）邓飞荣退还合同押金45000元及利息（从2018年10月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、原告（反诉被告）邓飞荣应向被告（反诉原告）吕志航支付2018年5月1日至2018年7月31日期间涉案租赁的占有使用费17500元；上述第一项、第二项诉请进行抵扣后，被告（反诉原告）吕志航应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告（反诉被告）邓飞荣支付款项27500元及利息（利息计算方法：以27500元为基数，从2018年10月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）邓飞荣的其他诉请请求；四、驳回被告（反诉原告）吕志航的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为743.75元（邓飞荣已预交），由原告（反诉被告）邓飞荣负担243.75元，由被告（反诉原告）吕志航负担500元；反诉受理费减半收取为1331元（吕志航已预交），由原告（反诉被告）邓飞荣负担331元，由被告（反诉原告）吕志航负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇一九年一月二十一日书记员  陈玉琳