广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初1449号原告：广东鸿德银泰酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区东莞庄路2号，统一社会信用代码91440101088099024R。法定代表人：林学峰，总经理。委托代理人：周可爱、梁钊明，均系广东中穗律师事务所律师。被告：广州鑫盛源生物技术有限公司，住所地广东省广州市天河区盈彩街2号之三501之二，统一社会信用代码91440101753454058T。法定代表人：李栋良。原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司（简称鸿德公司）诉被告广州鑫盛源生物技术有限公司（简称鑫盛源公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周可爱到庭参加诉讼，被告鑫盛源公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告鸿德公司诉称：原告与被告于2015年2月2日就位于广州市天河区东莞庄路x号xx厦706房的租赁事宜签订《财润国际大厦租赁合同》，合同约定租期自2015年2月10日起至2018年2月9日；每月租金14315元，第一年租金单价保持不变，第二年起按5%逐年递增；租金应于每月5日前支付；管理费18.8元/平米/月（包含中央空调费及公共区域水电、卫生费），建筑面积为150.68平方米；乙方逾期支付相关费用的，每逾期一天，应按应付而未付费用金额的0.3%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，租赁期满或合同解除，乙方必须在租赁期满之日或合同解除之日将租赁的房屋、钥匙交还甲方，并办理交接手续，乙方每拖延一日按日租金3倍的标准向甲方支付房屋占有使用费，直至双方办理完毕全部交接手续之日；如乙方不配合办理交接手续的，租赁期满或合同解除之日，如租赁房屋内仍留有物品，视为乙方或物品所有人放弃物品所有权；遗留的物品由甲方处理，处理费的费用由乙方承担，物品处理完毕之日为房屋交回甲方之日，自租赁期满或合同解除之日起，乙方必须按日租金3倍的标准向甲方支付房屋占有使用费等。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，但被告自2015年6月起未按约定时间交纳租金、管理费、电费等费用，自2017年2月起拖欠租金、管理费等费用。经原告多次催交，被告均未履行支付义务又未办理退租腾房手续。鉴于被告的严重违约行为，原告于2017年12月25日向被告发出解除租赁合同通知。合同解除后，被告仍未处理遗留在案涉租赁物内的物品。被告的行为己构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2015年2月2日签订的《财润国际大厦租赁合同》于2017年12月29日解除；2、被告向原告支付2017年2月1日至2017年12月29日期间租金共157806.82元及逾期付款违约金（分别以每月欠租为本金，按每日千分之三的标准，自当月5日起计至清偿之日止）；3、被告向原告支付2015年6月至2017年2月期间租金的逾期付款违约金共51525元；4、被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月29日期间物业管理共25495.05元及逾期付款违约金（分别以每季度欠付物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，分别自当季度第一月第5日起计至清偿之日止）；5、被告按日租金526.08元3倍的标准即1578.24元向原告支付自2017年12月30日起计至我方实际收回涉案房屋当日2018年2月15日止的占有使用费；6、被告承担本案诉讼费。被告鑫盛源公司未答辩。经审理查明：2015年2月2日，原告（甲方/出租方）、被告（乙方/承租方）签订《财润国际大厦租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区xxx路二号财润国际大厦第xx号房（建筑面积150.68平方米，简称涉案房屋）出租给乙方使用。租赁期3年，自2015年2月10日起至2018年2月9日止。除本协议约定的合同解除和不可抗力影响导致的合同终止情形外，任何一方不得破坏租期的完整和连续。如首尾月租期不足一个月，则按实际使用日数调整为整月。甲方同意向乙方提供75天的装修免租期（即自2015年2月11日起至2015年4月26日止），装修免租期包含在合同租赁期限内，在此装修免租期内乙方无须支付租金，但仍需支付包括但不限于物业管理费和水、电费以及公用事业费等。如乙方提前进场装修，则免租期应自双方实际交接该租赁房地产之日起算。该房租月租金为14315元（不含税），按月支付，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金于当月5日前支付。第一年租金单价保持不变，第二年起按5%逐年递增。乙方在租赁期内，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、租金、税费，由乙方按有关规定自行承担，乙方应按有关部门规定的期限足额缴纳各项费用，逾期未缴纳的，甲方有权采取停水、停电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担，与甲方无关。根据甲方要求，乙方应于合同签订当日支付甲方房屋押金28630元，甲方开具有效收据给乙方，待租赁期满，在乙方完成房屋相关修葺约定（详见本合同9-5款）、结清费用后十五日内甲方将押金全额无息退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，此押金不作为抵扣乙方应付而未付的租金等费用。管理费为18.8元/平米/月（包含中央空调费及公共区域水电、卫生费），乙方需另行按季度缴纳至物业管理公司。（8-1）在租赁期间内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；……（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予纠正的；……（8-1）变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应提前三十天主动向另一方书面提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（8-1条）第（2）、（4）、（5）款可依法免除责任外，应有另一方负责赔偿。（9-1）乙方应按时向甲方及相关部门支付押金、租金等所有费用，如有逾期，每逾期一天，乙方应按应付而未付费用金额的0.3%向甲方支付违约金。乙方逾期支付费用达到十五天，甲方有权采取停水、停电等措施，由此造成的后果由乙方自行承担。（9-3）在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……（4）拖欠租金累计半个月以上的。（9-4）在租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。（9-5）租赁期满或合同解除，乙方必须在租赁期满之日或合同解除之日将租赁的房屋、甲方交付的钥匙交还甲方，并保持房屋及原有设备完整（设施能正常使用），在乙方履行前述手续后，双方办理交接手续，乙方每拖延一日按日租金3倍的标准向甲方支付房屋占有使用费，直至双方办理完毕全部交接手续之日。如乙方不配合办理交接手续的，租赁期满或合同解除之日：（1）如租赁房屋内仍留有物品，视为乙方或物品所有人放弃物品所有权，遗留的物品由甲方处理，处理的费用由乙方承担，物品处理完毕之日为房屋交回甲方之日，自租赁期满或合同解除之日起，乙方须按日租金3倍的标准向甲方支付房屋占有使用费，直至物品处理完毕之日。（2）如乙方未向甲方交回房屋钥匙，甲方可自行换锁，所有费用由乙方承担，完成换锁之日为房屋交回甲方之日，自租赁期满或合同解除之日起，乙方须按日租金3倍的标准向甲方支付房屋占有使用费，直至完成换锁之日。（3）若乙方同时存在以上（1）（2）二种情形或其中一种情形，则以最后一项完成之日为房屋交回甲方之日。（10-3）乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际租用天数计算租金，并将剩余（如有）返还，违约金按本合同相关条款执行等。合同签订后，被告向原告支付租赁押金28630元，原告将涉案房屋交付被告。2017年12月25日，原告通过EMS向被告注册地址广州市天河区盈彩街xx号邮寄《关于解除的通知》（该邮件因原址查无此人且电话联系无人接听于2017年12月28日被退回）。《关于解除的通知》主要内容：根据合同约定，被告应于每月5日前向原告支付租金及按约定支付管理费、水电费等，但被告自2017年1月5日起开始拖欠租金、管理费、水电费等应付费用。经多次催交，被告均未予妥善处理。一、自本通知发出之日起解除双方于2015年2月2日签订的《财润国际大厦租赁合同》。二、被告应于本通知书发出之日起三日内支付拖欠的租金、管理费、水电费等费用。三、若被告未能在上述期限内办理退租手续并支付相关应付费用，原告保留按照合同约定要求被告承担违约责任及赔偿损失的权利。2018年1月17日，原告提起本案诉讼。关于被告逾期交租事实，原告提供银行转账记录多份。以上转账记录载明：2015年6月8日被告支付14315元（原告称为6月租金），2015年9月6日被告支付14315元（原告称为7月租金），2015年10月13日被告支付14315元（原告称为8月租金），2015年10月23日被告支付14315元（原告称为9月租金），2015年10月23日被告支付14315元（原告称为10月租金），2016年1月29日被告支付14315元（原告称为11月租金），2016年2月5日被告支付14833元（原告称为12月租金+518元违约金），2016年2月7日被告支付14315元（原告称为1月租金），2016年3月8日被告支付14315元（原告称为2月租金），2016年3月8日被告支付15030元（原告称为3月租金），2016年4月23日被告支付8543元（原告称为管理费8498元+电费45元），2016年4月9日被告支付8498.35元（原告称为管理费），2016年5月25日被告支付15030.75元（原告称为4月租金），2016年6月24日被告支付15030元（原告称为5月租金），被告支付15030元（无显示日期，原告称为6月租金），2016年8月14日被告支付15030元（原告称为7月租金），2016年10月10日被告支付15030元（原告称为8月租金），2016年11月1日被告支付15030元（原告称为9月租金），2016年12月15日被告支付15030元（原告称为10月租金），2017年3月8日被告支付15030元（原告称为11月租金），2017年3月13日被告支付8498元（原告称为管理费），2017年3月13日被告支付15030元（原告称为12月租金），2017年4月14日被告支付15030元（原告称为1月租金），2017年4月17日被告支付8498元（原告称为管理费），2017年5月5日被告支付15030元（原告称为2月租金）。关于被告已付租金的逾期交租违约金，原告制作表格一份。该表载明：2015年6月租金应缴费日期2015年6月5日，实际缴费日期2015年6月8日，逾期天数4天，计算基数14315元，违约金172元；2015年7月租金应缴费日期2015年7月5日，实际缴费日期2015年9月6日，逾期天数63天，计算基数14315元，违约金2706元；2015年8月租金应缴费日期2015年8月5日，实际缴费日期2015年10月13日，逾期天数70天，计算基数14315元，违约金3006元；2015年9月租金应缴费日期2015年9月5日，实际缴费日期2015年10月23日，逾期天数49天，计算基数14315元，违约金2104元；2015年10月租金应缴费日期2015年10月5日，实际缴费日期2015年10月23日，逾期天数19天，计算基数14315元，违约金816元；2015年11月租金应缴费日期2015年11月5日，实际缴费日期2016年1月29日，逾期天数86天，计算基数14315元，违约金3693元；2015年12月租金应缴费日期2015年12月5日，实际缴费日期2016年2月5日，逾期天数63天，计算基数14315元，违约金2706元；2016年1月租金应缴费日期2016年1月5日，实际缴费日期2016年2月7日，逾期天数32天，计算基数14315元，违约金1374元；2016年2月租金应缴费日期2016年2月5日，实际缴费日期2016年3月8日，逾期天数30天，计算基数14315元，违约金1288元；2016年3月租金应缴费日期2016年3月5日，实际缴费日期2016年3月8日，逾期天数4天，计算基数15030元，违约金180元；2016年4月租金应缴费日期2016年4月5日，实际缴费日期2016年5月25日，逾期天数51天，计算基数15030元，违约金2300元；2016年5月租金应缴费日期2016年5月5日，实际缴费日期2016年6月24日，逾期天数51天，计算基数15030元，违约金2300元；2016年7月租金应缴费日期2016年7月5日，实际缴费日期2016年8月14日，逾期天数41天，计算基数15030元，违约金1849元；2016年8月租金应缴费日期2016年8月5日，实际缴费日期2016年10月10日，逾期天数67天，计算基数15030元，违约金3021元；2016年9月租金应缴费日期2016年9月5日，实际缴费日期2016年11月1日，逾期天数62天，计算基数15030元，违约金2796元；2016年10月租金应缴费日期2016年10月5日，实际缴费日期2016年12月15日，逾期天数72天，计算基数15030元，违约金3246元；2016年11月租金应缴费日期2016年11月5日，实际缴费日期2017年3月8日，逾期天数121天，计算基数15030元，违约金5456元；2016年12月租金应缴费日期2016年12月5日，实际缴费日期2017年3月13日，逾期天数99天，计算基数15030元，违约金4464元；2017年1月租金应缴费日期2017年1月5日，实际缴费日期2017年4月14日，逾期天数100天，计算基数15030元，违约金4509元；2017年2月租金应缴费日期2017年2月5日，实际缴费日期2017年5月5日，逾期天数90天，计算基数15030元，违约金4058元。以上违约金合计52043元，减去已付518元，仍欠付违约金51525元。关于被告拖欠的租金的逾期付款违约金，原告制作表格一份。该表格载明：2017年2月应收租金15540元，已付15030元，拖欠金额510元，应付日期2017年2月5日；2017年3月至2017年11月每月应收租金15782.29元，已收金额0元，应付日期均为当月5日；2017年12月应收租金15256.21元，已收金额0元，拖欠金额15256.21元，应付日期2017年12月5日。关于被告拖欠的物业管理费及违约金，原告制作表格一份。该表格载明：2017年1月至3月应收金额8498.35元，已收金额0元，拖欠金额8498.35元；2017年4月至6月应收金额8498.35元，已收金额8498.35元，拖欠金额0元，应付日期2017年4月5日，已付日期2017年4月17日，逾期天数13日，违约金331.44元；2017年7月至9月应收金额8498.35元，已收金额0元，拖欠金额8498.35元；2017年10月至12月应收金额8498.35元，已收金额0元，拖欠金额8498.35元。关于租赁押金，庭审中原告表示：根据合同第5.2条的约定，被告尚未结清相关费用，其有权拒绝返还。关于被告撤场时间，庭审中原告表示：被告承租涉案房屋后经常没有人在涉案房屋办公，只是在涉案房屋存放物品，所以不清楚被告何时撤场。关于涉案房屋现状，庭审中原告表示：2018年2月15日我方另行找地方存放被告遗留在涉案房屋的物品，并于当日收回涉案房屋，现涉案房屋已重新出租给他人。另，原告庭后提交书面说明一份，明确其主张的违约金以本金为限。本院认为：原、被告双方之间的《财润国际大厦租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告应依约支付租金。根据合同约定，乙方逾期向甲方及相关部门支付押金、租金等所有费用的，每逾期一天，乙方应按应付而未付费用金额的0.3%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。本案中原告主张被告自2015年6月起多次逾期支付租金及自2017年2月起拖欠租金，被告作为付款义务人未举证证实其付款情况，应承担举证不能的法律后果，本院对原告有关被告逾期支付租金及欠租的主张予以采信。原告于2017年12月25日通过EMS特快专递向被告住所地邮寄《关于解除的通知》，但该邮件因被告方的原因于2017年12月28日被退回，应视为原告已依约行使合同解除权。现原告要求确认双方合同已于2017年12月29日解除，并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告支付2017年2月1日至2017年12月29日期间租金及逾期付款违约金的诉请。根据原告主张，被告2017年2月欠租510元，2017年3月至2017年11月每月欠租15782.29元，2017年12月欠租15256.21元，以上合计157806.82元［510元+142040.61元（15782.29元/月×9个月）+15256.21元］，被告应支付上述款项给原告。被告逾期支付租金，应依约支付逾期付款违约金违约金。违约金的计算，应分别以每月欠租为本金，按每日千分之三的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月欠租的违约金总额以不超过本金为限。关于原告要求被告支付2015年6月至2017年2月期间已付租金的逾期付款违约金的诉请。如上所述，本院已依法采信原告有关被告逾期支付租金的主张，因此原告有权要求被告依约支付相应违约金。每月租金的违约金应自当月6日起算，原告主张自当月5日起算不当，应予纠正。另原告主张的部分月份的租金的违约金逾期天数少于实际逾期天数，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以照准。按此，上述期间已付租金的逾期付款违约金的计算，应分别以当月租金为本金（其中2015年6月至2016年2月期间每月租金14315元，2016年3月至2017年2月期间每月租金15030元），按每日千分之三的标准，分别自当月6日起计至实际付款之日止［其中2015年7月租金逾期天数共63天，2016年1月租金逾期天数共32天，2016年2月租金逾期天数共30天，2016年11月租金逾期天数共121天，2016年12月租金逾期天数共99天；其余月份租金的逾期天数应以实际天数为准］。按此计算的违约金总额应扣除原告自身确认的被告已付违约金518元。关于原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月29日期间物业管理费共25495.05元及逾期付款违约金的诉请。根据合同约定，被告每月应付管理费为2832.784元（18.8元/平方米/月×150.68平方米），管理费按季度支付，每季度管理费为8498.35元。合同无明确约定每季度物业管理费的付款期限，原告主张应自每季度第一个月的5日前支付，并无不当。被告作为付款义务人亦未举证证实其向原告支付了2017年1月至3月、7月至9月、10月至12月期间物业管理费合计25495.05元（8498.35元×3）及按时交纳了2017年4月至6月期间的管理费，应承担举证不能的法律后果，本院依法认定被告以上欠费及逾期付款事实，被告应向原告支付上述物业管理费25495.05元及逾期付款违约金。违约金的计算，应分别以每季度物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，分别自当季度第一个月的第6日起计至清偿之日止（其中2017年4月至6月期间物业管理费的逾期付款违约金的计算期间为2017年4月6日至2017年4月17日），每季度的物业管理费的逾期付款违约金总额以不超过本金为限。关于原告要求被告按日租金526.08元3倍的标准即1578.24元向原告支付自2017年12月30日起计至其实际收回涉案房屋当日2018年2月15日止的占有使用费的诉请。经查，原告该项诉请符合合同约定，并无不当，本院亦予以支持。上述期间的占有使用费合计75755.52元（1578.24元/日×48日），被告应支付上述款项给原告。关于被告已付租赁押金28630元，合同无约定原告在被告违约的情况下其有权予以没收，本案中虽被告未到庭应诉答辩，但本院已对原告追讨相关欠费、逾期付款违约金及占有使用费等诉请均予以支持，为免双方讼累，本院判令原告返还被告上述租赁押金28630元。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一库，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司、被告广州鑫盛源生物技术有限公司双方签订的《财润国际大厦租赁合同》已于2017年12月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鑫盛源生物技术有限公司支付原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司2017年2月1日至2017年12月29日期间租金157806.82元及逾期付款违约金［分别以每月欠租为本金（其中2017年2月欠租510元，2017年3月至2017年11月期间每月欠租15782.29元，2017年12月欠租15256.21元），按每日千分之三的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；每月欠租的违约金总额以不超过本金为限］。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鑫盛源生物技术有限公司支付原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司已付租金的逾期付款违约金［分别以当月租金为本金（其中2015年6月至2016年2月期间每月租金14315元，2016年3月至2017年每月租金15030元），按每日千分之三的标准，分别自当月6日起计至实际付款之日止（其中2015年7月租金逾期天数共63天，2016年1月租金逾期天数共32天，2016年2月租金逾期天数共30天，2016年11月租金逾期天数共121天，2016年12月租金逾期天数共99天；其余月份租金的逾期天数应以实际天数为准）。按此计算的违约金总额应扣除原告自身确认的被告已付的518元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鑫盛源生物技术有限公司支付原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司2017年1月1日至2017年12月29日期间物业管理费共25495.05元及逾期付款违约金［分别以每季度物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，分别自当季度的第6日起计至清偿之日止（其中2017年4月至6月期间物业管理费的逾期付款违约金的计算期间为2017年4月6日至2017年4月17日），每季度物业管理费的逾期付款违约金总额以不超过本金为限］。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鑫盛源生物技术有限公司支付原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司2017年12月30日至2018年2月15日期间的占有使用费75755.52元。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司返还被告广州鑫盛源生物技术有限公司租赁押金28630元。七、驳回原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8813元，由原告广东鸿德银泰酒店管理有限公司负担50元，被告广州鑫盛源生物技术有限公司负担8763元。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  樊明香人民陪审员  刘淑贞二〇一九年一月三十一日书 记 员  何靖文梁雅芝秦爽