镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初5876号 原告：张乃新，男，1957年12月20日出生，汉族，住镇江市。 原告：徐美萍，女，1958年8月28日出生，汉族，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：徐晨，江苏律威律师事务所律师。 被告：张舟，男，1982年2月9日出生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：贺宇，江苏南昆仑律师事务所律师。 被告：朱静，女，1984年10月19日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：梁玮，江苏汇典（上海）律师事务所律师。 原告张乃新、徐美萍与被告张舟、朱静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张乃新、徐美萍的共同委托诉讼代理人徐晨，被告张舟的委托诉讼代理人贺宇，被告朱静及其委托诉讼代理人梁玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张乃新、徐美萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与两被告于2013年3月31日签订的《房屋买卖协议》；2、判令两被告返还两原告位于镇江市润州区华都名城荣锦苑19幢801室房屋并赔偿两原告损失暂计10万元。事实与理由：两原告、两被告均系夫妻关系，两原告与被告张舟系父母子关系。2013年3月31日，两原告与两被告签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：两原告将位于镇江市润州区华都名城荣锦苑19幢801室房屋出售给两被告，价款为568000元，由两被告于房屋买卖协议签订之日起30日内付清，逾期30日未付清房款的，两原告有权解除协议并由违约方承担造成的损失。协议订立后，两原告于同年4月16日完成了房屋过户手续，但两被告一直以资金困难为由拒绝支付购房款。两原告多次要求两被告支付购房款或者返还房屋，均未果。后，两被告提出可以出售涉案房屋归还款项，但时至今日，两被告仍然以各种理由表示房屋未能出售也没有还款能力。两原告无法忍受两被告的一再拖延，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告张舟辩称：对原告的要求没有意见，同意返还涉案房屋。 被告朱静辩称：本被告认为双方签订的买卖协议虽然在形式上是买卖，但实质上符合赠与合同的构成要件，原告作为赠与人，依据合同法以及物权法的相关规定，赠与财产的权利转移后，即已经办理房屋过户手续，就不再享受任意撤销权，故请求驳回两原告的诉讼请求。第一，案涉合同的性质为赠与合同，两原告认为是买卖合同毫无根据，从原、被告双方之间的身份关系上来看，原告与被告张舟之间系父子关系，属于合同的特殊主体，基于前述关系以及诉争房屋的来源，两原告有赠与该房屋的感情基础；第二，从房屋买卖协议的内容上看，协议约定801室房屋的转让价在当时远低于市场价格，并约定30日内一次性交付购房款，基于原、被告之间的关系，两原告对于两被告的收入不可能不知晓（微信记录也可以证明双方来往很频繁），却在合同中约定一次性交付房款，有悖常理，从房屋买卖协议的履行上看，两原告在两被告分文未付的情况下，15天内办理过户手续，并且从未主张过房款，可见合同的签订不是考虑房屋的真实价格，不是以诉争房屋的应有的真实价格为对价给付，而是以过户为主要目的，在第一套房产款项“未付”的情况下，原告也从未主张过，再次为两被告部分出资购买第二套房产，这与交易习惯不符，本案两被告一个是工薪阶层，一个是创业不久后收入状况极不稳定，再加上双方父母及朱静的姐姐每年在不同程度上给予一定的接济，张舟也有一张中国银行卡，卡号为62×××47给其父使用的现状也不难得出双方之间存在买卖协议的可能性极小。综上，相对于买卖关系，原、被告之间的行为更符合赠与合同的法律特征，请求法庭查明事实，驳回两原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月31日，两原告作为转让方与作为受让方的两被告签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：两原告自愿将位于镇江市华都名城荣锦苑19幢801室（面积94.12㎡）房屋出售给两被告，房屋成交价为568000元，双方充分信任，交易资金采取自由结算形式，双方各自承担由此引起的交易风险，与二手房交易资金监管机构无涉，协议签订之日起30日内，两被告将上述房款付清，交付给两原告，购房定金在付款时冲抵房款；上述房屋在办理交易、登记手续时所发生的税、费按国家规定各自承担；两被告未按期向两原告付清购房款或两原告未按期向两被告交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方万分之一违约金，逾期30日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本协议，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。该协议加盖“镇江市房产登记管理中心监证专用章”。协议订立后，缴纳了契税8520元并开具了票面金额568000元的《销售不动产统一发票（代开）》。2013年4月16日，两被告领取了涉案房屋的《房屋所有权证》。 2015年7月17日，两被告购置了位于镇江市南山华庭7幢第10至11层1002室（建筑面积200.02㎡）的房屋。 2018年12月10日，被告张舟出具《情况说明》一份，载明：两被告于2013年3月31日向两原告购买了位于镇江市润州区华都名城荣锦苑19幢801室房屋，同年4月16日两原告将上述房屋过户到两被告名下，因资金周转困难一直没有支付购房款568000元，两原告自过户之日起每年都要求支付购房款，两被告为了偿还购房款，于2015年2月就委托镇江市京口区裕天房产中介服务中心代为出售该房屋，由于价格未达朱静预期，故一直未出售，两原告在2018年9月30日提出解除合同返还房屋，本人同意，朱静不同意，至今未解决。 在审理过程中，两原告提供音像资料一份，证明两被告未能支付购房款及两原告要求返还房屋的事实。被告朱静向本院递交其工作证明、企业信用信息公示报告、微信聊天记录、微信转账记录、2013年华都名城荣锦苑房价、本院（2018）苏1111民初5961号朱静与张舟离婚纠纷一案的短信通知、镇江市南山华庭7幢第10至11层1002室房屋所有权证等证据。 本院依职权调取了本院（2018）苏1111民初5961号朱静与张舟离婚纠纷一案的立案登记表，镇江市房产交易中心保管的镇江市华都名城荣锦苑19幢801室房屋的档案资料。 本院认为，第一、《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。两原告与两被告签订的买卖镇江市华都名城荣锦苑19幢801室（面积94.12㎡）房屋的协议内容具体，双方权利义务关系明确，协议不违反法律行政法规的强制性规定，该协议成立、有效，协议双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条规定的“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”履行交付房屋、给付购房款的义务。本案中，两原告已经按照协议的约定将涉案房屋交付并过户给两被告，两被告未能按照协议的约定给付购房款已经构成根本性违约，亦是引起纠纷的原因。第二、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，两原告与两被告在协议中约定，两被告未按期向两原告付清购房款的，每逾期一日，应给付万分之一违约金，逾期30日未付清房款的，两原告有权解除本协议，两被告应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。两被告未按照协议的约定履行支付购房款的义务，致使两原告不能实现合同目的，其可以根据合同的约定主张解除房屋买卖协议。两原告已经依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向被告张舟主张解除房屋买卖协议，故两原告与两被告之间的房屋买卖协议已经解除，两被告应退还房屋。第三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方协议的约定，两被告应在协议签订之日起30日内将上述房款付清，两被告未按期向两原告付清购房款的，每逾期一日，应给付万分之一违约金。现两原告要求两被告承担损失10万元符合双方协议的约定[损失计算方法为：568000元×每日万分之一×2043天（2013年5月1日至2018年12月4日）=116042.4元]。第四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告朱静抗辩，两原告与两被告之间是赠与关系，其向本院递交的证据不能证明两原告将自己的财产无偿给予两被告。相反，正因为被告张舟系两原告之子，两原告出售给其子张舟及被告朱静的房屋适当低于市场价格，并容忍两被告长时间拖欠购房款的行为符合中国社会的亲情。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告张乃新、徐美萍与被告张舟、朱静于2013年3月31日签订的买卖镇江市华都名城荣锦苑19幢801室（面积94.12㎡）房屋的《房屋买卖协议》。 二、被告张舟、朱静于本判决生效后十日内将镇江市华都名城荣锦苑19幢801室（面积94.12㎡）房屋所有权过户给原告张乃新、徐美萍（过户费用由被告张舟、朱静承担）。 三、被告张舟、朱静赔偿给原告张乃新、徐美萍经济损失10万元，于本判决生效后十日内给付两原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10840元减半收取5420元，由两被告负担。此款两原告已经预交本院，本院将在本判决生效后十五日内退还给两原告，两被告应将负担的费用在本判决生效后十五日内交至本院，逾期将强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（附上诉须知） 审判员  赵向阳 二〇一九年一月二十二日 书记员  马晶晶 附判决所引用法律法规条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 镇江市润州区人民法院 上诉须知 （2018）苏1111民初5876号 一、案件双方当事人对本字号判决（裁定）书不服的可以在收到本判决（裁定）书次日起十五日（十日）内向本院提交上诉状，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向该院预交上诉案件受理费。 户名：江苏省镇江市中级人民法院 开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处 账号：11×××61 第二审法院地址：江苏省镇江市健康路1号 三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。 四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。 五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。 受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。 六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 二〇一九年一月二十二日