云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终693号上诉人（原审被告）：陈细须，男，汉族，1967年10月18日出生，住昆明市官渡区。上诉人（原审被告）：林映霞，女，汉族，1964年10月1日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州河口瑶族自治县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李美科、张春丹，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南浙商投资开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张寓、杨举（实习律师），云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈细须、林映霞因与被上诉人云南浙商投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。陈细须、林映霞上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人认为在违约责任没有划清的情况下就适用双方合同第13条的约定是错误的。该合同约定条款是格式条款，有违诚信的原则，显失公平，合同加重了上诉人的违约责任。其约定上诉人逾期付款就视为单方解除合同，对被上诉人逾期交房却未提及合同解除的问题，存在权利义务不对等的情况。补充协议只约定了上诉人的违约责任，未约定被上诉人的违约责任。上诉人没有任何违约行为，法院判令解除合同并由上诉人支付违约金等费用是不合理的。虽然被上诉人帮上诉人垫付了银行的贷款，但是贷款合同和本案的商品房销售合同纠纷是两个不同的法律关系，被上诉人可以向上诉人追偿这笔款项，但不能成为本案合同解除的依据。云南浙商投资开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。云南浙商投资开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付违约金27495.9元；3、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，律师费5000元，保全担保费600元；4、由被告承担本案诉讼费、保全费、公告费124元。一审法院确认法律事实：浙商投资公司（甲方）、陈细须、林映霞（乙方）于2013年6月27日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：被告陈细须向原告浙商投资公司购买昆明市呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目5幢7层702号房，房屋总价款274959元。陈细须向银行贷款130000元支付浙商投资公司。合同补充协议第一条第5项及《商品房购销合同》第十三条第三款约定：若陈细须不按时支付银行规定的月付按揭款，导致浙商投资公司代陈细须履行担保责任的，视为陈细须单方解除合同，若浙商投资公司无过错情况下，陈细须应按合同总金额10%向浙商投资公司支付违约金，陈细须应在30日内与浙商投资公司办理解除合同的相关手续，同时浙商投资公司应在扣除违约金后以不计息方式退还陈细须所剩房款，合同解除后浙商投资公司有权自行处置该房屋。合同补充协议第一条第6项约定:因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。之后，陈细须与中国银行股份有限公司昆明市呈贡支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就其购买的二十一套住房（含本案案涉房屋）向该银行共计贷款3230000元，本案的贷款金额为130000元，贷款期限10年，浙商投资公司是该按揭贷款合同的保证人，浙商投资公司是为贷款合同提供阶段性连带责任保证。抵押物共有人林映霞对上述房屋提供抵押进行了书面确认。担保借款合同经昆明市明信公证处公证。后陈细须连续逾期未偿还银行贷款，根据《按揭贷款合同》，浙商投资公司作为保证人承担了连带保证责任，于2015年12月4日向银行偿还了贷款本金，罚息及利息。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2013年6月28日办理了登记备案手续。一审法院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。对于被告抗辩涉案房屋没有验收也没有办理房产证，土地存在抵押情况，一审法院认为，其主张不能阻却被告在本案中的支付房款的义务，对其抗辩观点不予采信。被告未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为浙商投资公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2015年12月4日。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为原告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，原告单方解除合同，应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计27495.9元向原告支付违约金。本案中陈细须与林映霞为夫妻关系，且林映霞自愿就夫妻共有房产的产权为本案房屋贷款提供抵押方式的担保。根据此约定，违约责任应由陈细须、林映霞二人共同承担。关于原告主张的返还房屋，因被告尚未接房，原告无证据证明被告占有、使用案涉房屋，对其返还房屋的诉讼请求一审法院不予支持。关于被告应否支付律师费、保险费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费和保险费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担。关于原告要求被告立即配合其办理购房同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间确定为一审判决生效之日起十日内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：“一、原告云南浙商投资开发有限公司与被告陈细须于2013年6月27日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2015年12月4日解除；二、由被告陈细须、林映霞于本判决生效之日起十日内向原告云南浙商投资开发有限公司支付违约金27495.9元、律师费5000元、保全担保费600元，上述费用合计33095.9元；三、被告陈细须、林映霞于本判决生效之日起十日内配合原告云南浙商投资开发有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》备案的注销手续（合同登记号：CG2013062802275）；四、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其余诉讼请求。”案件受理费612元、保全费1895元、公告费124元，由被告陈细须、林映霞负担。双方当事人对一审法院确认的事实均无异议，故二审经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否有权解除合同？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人已经明确约定如上诉人未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致被上诉人承担连带保证责任的，被上诉人有权解除商品房购销合同。现上诉人逾期未偿还银行贷款，被上诉人作为保证人已经承担了连带保证责任，被上诉人依据合同约定可以解除合同，上诉人认为合同显失公平、其不存在违约事实、被上诉人无权解除合同等主张均无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被上诉人有权要求恢复原状，上诉人应当配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，同时，因本案上诉人的未按约支付银行贷款导致被上诉人承担清偿责任，上诉人的行为违反了合同约定，一审认定本案上诉人构成违约并无不当，上诉人应当依照合同约定承担违约金、律师费、保全担保费等损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持；上诉人的上诉请求均无事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人陈细须、林映霞负担。本判决为终审判决。审判长 姚 丹审判员 徐 斌审判员 古维贤二〇一九年一月二十九日书记员 黄秋茼