湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7462号上诉人（原审原告）：雍卷云，女，1966年9月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：伍伟，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋F层。法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人雍卷云与上诉人湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2018）湘0111民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。天润公司未在本院指定期间内交纳诉讼费用，已依法裁定按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。雍卷云上诉请求：1.请求撤销（2018）湘0111民初4756号民事判决，改判天润公司支付租金9862元、违约金653.93元、租金损失16637.36元，共计27153.29元；2.改判天润公司将上河国际商业广场A栋1056号商铺恢复原状后交还给雍卷云；3.本案一、二审诉讼费由天润公司承担。事实和理由：1.承租商户退租系天润公司自身行为导致，一审法院以万家丽路快速化改造引起了承租环境的重大变化，属于认定事实错误。天润公司从2015年8月开始对A区楼栋进行改建扩建，将A区一层广场全部采挖掏空变为下沉式广场，直接造成承租商户无法正常使用房屋，导致承租商户纷纷退租。同时，天润公司还占用公摊面积搭建两层临街商铺对外进行出售，导致商场内外商业形象遭到严重损害，商铺的商业价值大打折扣，因此无法引进新的承租商户。万家丽路快速化改造工程主体建设时间很短，并未对商铺所在位置造成大的影响。2.本案不构成情势变迁的法定情形，一审法院以“承租环境发生重大变化”为由减免天润公司的租金，属于适用法律错误。商户退租、商场停业原本是天润公司主观原因造成，并非因受到客观事件的影响。且双方合同已经履行完毕，构成情势变更的前提条件已经不具备，天润公司在合同到期后6个多月后再行提出要求减少租金于法无据，且与已支付租金至2016年三季度的行为自相矛盾。天润公司没有在2015年发生所谓外部环境变化后合同履行过程当中（长达三年时间）向雍卷云提出变更或解除的请求，加之其已经着手对A区一层、负一层进行了装修改造，已经足以表明其放弃了有关的抗辩权利。这与本案同类案件其他当事人提出的天润公司与相关业主代表签订的《还款协议书》可以相互印证。3.一审法院从衡平双方权利义务关系角度酌情将违约金调整为案每日万分之一计算，属于适用法律错误。依法签订的合同应当得到维护并严格履行，本案中雍卷云与天润公司签订的《委托合同》合法有效，当事人均应依约履行。该合同中已明确约定违约金按万分之二每日计算，且该合同是天润公司提供的格式合同，天润公司在提供合同前就充分考虑过违约的风险。本案中违约金的标准没有高于损失的百分之三十，且远远低于同期贷款利率的四倍，本案不具备调低的前提条件。4.雍卷云的商铺具有独立使用价值，一审以商铺不具有独立性驳回雍卷云要求恢复原状的请求，属于认定事实错误。合同约定天润公司应当在租赁到期后60天内将商铺恢复原状交还给雍卷云。一审错误认定A区1层大部分业主已委托由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营。事实上A区迄今仍然是未营业状态，雍卷云也根本没有与优尚公司签订委托合同，因此雍卷云的诉讼请求并不会影响到商场整体的运营管理。而且雍卷云的商铺也可以依据测绘图进行划界区分，具备独立产权，不受整体的限制。此外，天润公司应当将房屋恢复原状归还给雍卷云，未如约归还导致雍卷云无法使用和出租，天润公司应当赔偿给雍卷云造成的租金损失。天润公司提出的代扣代缴税费并没有实际发生，一审驳回该项诉讼请求不当，应予纠正。天润公司辩称：一、由于发生了“情势变更”的情形，一审法院根据“诚实信用原则”及“公平原则”就天润公司拖欠雍卷云的租金酌情予以减少，处理结果非常妥当。二、涉案商铺是一个完整体，商铺已经交还给了雍卷云，但是个别业主独立使用商铺，不但会使得整体商铺使用价值降低，势必也会影响绝大部分业主的利益。雍卷云向一审法院提出诉讼请求：1、判令天润公司立即向雍卷云支付租金（不含税）8958元及逾期付款违约金（2017年9月11日起按每日万分之二计算至付清之日，暂计算至2018年5月15日为653.93元），合计9611.93元；2、判令天润公司立即将长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋1056号商铺房屋恢复原状后交还雍卷云；3、判令天润公司赔偿雍卷云自2017年11月1日起的租金损失(按2017年收益标准计算,至2018年5月15日的为17541.36元即6.5个月*2698.67元/月，应计至交还之日止）；4、判令天润公司承担本案的全部诉讼费用。在一审的审理过程中，雍卷云变更了部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判令天润公司立即向雍卷云支付税后租金9862元及违约金（2017年9月11日起按每日万分之二计算至付清之日，暂计算至2018年5月15日为653.93元）；2、判令天润公司立即将长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋1056号商铺房屋恢复原状后交还雍卷云；3、判令天润公司赔偿雍卷云自2017年11月1日起租金损失（按2017年收益标准计算，至2018年5月15日为16637.36元即6.5个月*2698.67元/月，应计至交还之日止）；4、判令天润公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：坐落于长沙市雨花区商铺系雍卷云（买受人）从天润公司处（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准中载明，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥砂浆找平；顶棚为混合砂浆抹平；门为拉闸门（临街商铺部分）；窗为高级铝合金窗（临街商铺部分）ＩＣ卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个（临街商铺部分）；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给湖南上河商业广场有限公司统一经营，并在签订本合同同时与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2010年12月15日，雍卷云（甲方）与天润公司（乙方）签订《委托合同》1份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为322750元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。上述合同签订后，雍卷云如约履行，及时将商铺交付给天润公司，但天润公司未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，天润公司未占有或使用商铺。在一审的审理过程中，经雍卷云、天润公司一致确认，雍卷云同意按14.1%税率扣税，截止《委托合同》期满之日，天润公司尚欠雍卷云税后租金共计9862元。另，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向天润公司下发了《委托代征税款证书》，天润公司陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；天润公司于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了改建；2018年5月29日，湖南优尚商业运营管理有限公司出具情况说明1份，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。一审法院认为，雍卷云与天润公司签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。雍卷云向天润公司交付了约定商铺，天润公司应按约支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条约定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成天润公司经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求天润公司继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，一审法院酌情调整为减免天润公司的租金30%。在本案的审理过程中，双方协商明确按14.1%的税率标准扣除税费，符合合同约定，天润公司应支付雍卷云税后租金为6903.40元（9862元×70%）。就约定税费和将来实际税费可能存在差异的问题，当事人可凭完税凭证另行结算。关于违约金。雍卷云诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，一审法院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一的计算标准。依据合同约定，天润公司按季度结算租金给雍卷云，下个季度的前10天内支付上一季度的租金，故雍卷云主张的违约金应以欠付租金6903.40元为基数，自2017年9月11日起按每日万分之一的标准计算至2018年5月15日止为169.82元（6903.40元×0.0001元/天×246天），后续违约金则以6903.40元为基数，自2018年5月16日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于商铺的恢复原状后交还等问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，雍卷云对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，天润公司应将涉案商铺恢复至“内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥砂浆找平；顶棚为混合砂浆抹平”的毛坯状态交还雍卷云，但雍卷云出租天润公司的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对雍卷云要求将商铺恢复原状交还的诉请，一审法院不予支持。雍卷云要求天润公司返还铺面、赔偿租金损失，因雍卷云未提供有力的证据证明合同期满后天润公司实际占用、使用涉案商铺，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决：一、湖南天润五晟置业有限公司应于本判决生效之日起15日内支付雍卷云税后租金6903.40元及违约金（截止2018年5月15日为169.82元，后续违约金则以6903.40元为基数，自2018年5月16日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回雍卷云的其他诉讼请求。如果天润公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费479元，保全费292元，共计771元，由湖南天润五晟置业有限公司负担539.70元，由雍卷云负担231.30元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：1.一审调低租金及违约金计算标准是否合法；2.天润公司应否归还商铺并恢复原状。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于一审判决调低租金及违约金计算标准的问题。一审法院基于在涉案合同履行过程中出现的万家丽路快速化改造而引起的承租环境重大变化，由此造成天润公司经营状况恶化的客观情况，从公平原则出发，酌情调低租金的计算标准，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在雍卷云未提交证据证明其实际损失的情况下，一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以调整，系行使自由裁量权，符合法律规定，亦无不当。雍卷云主张一审判决错误调低租金及违约金计算标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于天润公司应否归还商铺并恢复原状的问题。雍卷云作为涉案商铺的所有权人，在合同租赁期内，天润公司对包括雍卷云商铺在内的上河国际商业广场部分区域已进行装修改造，且交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营。合同期满后，天润公司未向雍卷云退还商铺，侵犯了雍卷云的财产权。单从物权的角度看，雍卷云可以基于对门面的所有权行使物上请求权，要求天润公司恢复原状并返还商铺。但上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，雍卷云对其物权的行使将导致上河国际商业广场的整体性经营遭到破坏。《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。一审法院从利益衡量的角度出发，未支持雍卷云要求恢复商铺原状并返还的诉求亦无不当。对于商铺占用期间的占用费损失可另行提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479元，由上诉人雍卷云负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一九年十二月二日法官助理徐琳琳书记员何冰洁