广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23560号上诉人（原审被告）：刘益军，男，1974年4月8日出生，汉族，住湖南省华容县。上诉人（原审被告）：吴菊姣，女，1979年7月30日出生，汉族，住湖南省华容县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：罗学源、郭秀琴，均为广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜春兰，女，1986年6月12日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：梁炽豪、梁靖宇，分别为国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习人员。原审第三人：广州愉家房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇汇太东路233号10幢11号首层。负责人：王日光。上诉人刘益军、吴菊姣因与被上诉人颜春兰、原审第三人广州愉家房地产代理有限公司（以下简称愉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘益军、吴菊姣共同上诉请求：1.撤销一审判决，驳回颜春兰的诉讼请求；2.本案诉讼费用由颜春兰承担。事实和理由：一审判决认定我方违约错误，我方认为颜春兰是炒房，双方之间的买卖合同并未成立。一、我方并非不愿意履行合同，而是因客观原因导致无法继续履行。从我方提供的《产权情况表》可以看出，涉案房屋除了被颜春兰申请查封外，还被广州市黄埔区人民法院以(2017)粤1112财保28号文于2017年5月15日查封，查封期限为三年。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定，涉案房产属于限制房地产权利的情形，不得转让。二、颜春兰存在违约行为。颜春兰虽在起诉状中声称其购买涉案房屋是为了自住，但却以案外人陈某的名义去办理银行贷款，而涉案合同中并没有约定可以他人的名义申请按揭贷款。并且，涉案合同中约定的房价款为122万元，颜春兰仅支付了3万元定金，却能让陈某在银行贷款109万元，而按银行贷款政策，买方最少也得交付30％的首付即36.6万元，贷款70％即85.4万元，因此颜春兰提供了虚假的资料，存在骗取银行贷款的嫌疑。或者颜春兰事实上已将涉案房屋转让给陈某，从中牟利。颜春兰办理按揭贷款时并未告知我方其是以陈某的名义去办理按揭贷款。这说明颜春兰如果存在欺诈行为，已经构成违约；如果构成炒房行为，则合同尚未成立。一审法院未依我方申请调取颜春兰在银行办理贷款的材料以证实上述事实，违反程序。三、颜春兰为违约方，无权要求赔偿违约金和房屋差价。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定，只有完全的守约方才可以要求赔偿房屋差价，而颜春兰仅交纳了3万元定金，其已构成违约，还要求我方退回定金、追究违约金、赔偿房屋差价，这是无理的。四、我方不存在不愿过户的违约行为，颜春兰要求我方支付违约金没有事实依据。我方已提交了5月5日、11日与中介房天下王小姐的微信聊天记录，上面可以清晰反映我方叫王小姐预约号码过户，但后来由于案外人吴长健向广州市黄埔区人民法院起诉，涉案房屋被该法院查封至今，导致无法过户。这说明我方并非主观上不愿过户，而是由于客观原因导致无法过户。我方并未收到颜春兰发出的《催促履行通知函》，而且合同中并没有约定双方应当于何时办理过户手续。五、颜春兰除了违规办理同贷书之外，还有十万元的首期款没有支付，涉案合同中没有约定支付的时间。另外，涉案合同第十八条其他事项的第二款的约定简单，不清晰。颜春兰二审答辩称：一、刘益军、吴菊姣的行为构成根本违约。我在拿到同贷书后第一时间就把银行同贷书发给刘益军、吴菊姣看，并且多次要求他们办理涉案房屋的过户手续，但刘益军、吴菊姣以各种借口拖延，故意不及时过户，导致涉案房屋最后被查封了。愉家公司在一审庭审时也确认了该事实。我最初起诉是要求继续履行合同、强制过户，也愿意一次性支付购房款给刘益军、吴菊姣。在涉案房屋于2017年5月15日被另案查封后，我也多次找刘益军、吴菊姣协商，要求其去偿还案外人的欠款，然后解封过户给我。我甚至同意用剩下房款偿还案外人的欠款，让案外人提前解封，但由于当时房价上涨过快，刘益军、吴菊姣根本不想再继续履行合同，因此不予理睬。在涉案房屋存在查封导致无法过户的情况下，我只能在一审开庭时变更诉请为解除合同、赔偿损失。刘益军、吴菊姣长期不解决涉案房屋的查封问题，导致合同无法履行的责任在刘益军、吴菊姣，而我不存在任何违约行为。本案中，我因银行信用问题导致贷款不批，因此用朋友陈某的名义办理按揭，按揭手续也是事先告知刘益军、吴菊姣并且同其一起办理的，因此才会取得银行同贷书。二、刘益军、吴菊姣作为违约方，除了应当承担合同约定的违约责任外，还应向我赔偿房屋差价及中介费用。我购买同样的房屋需要多承担80万元左右的房款，一审法院判决刘益军、吴菊姣支付30万元的房屋差价不足以弥补我的损失。但考虑到一审是从公平合理的角度以及综合整个案件出发酌定了30万元房屋差价款，我为了尽快解决纠纷而没有上诉。三、涉案合同没有约定首期款的付款期限。按交易习惯，未付的款项应在过户当天支付，因涉案房屋尚未过户，所以没有支付。首期款的金额是浮动、不固定的，应视银行贷款来定。综上，请求二审法院驳回刘益军、吴菊姣的所有上诉请求。愉家公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证，本院依法缺席审理。颜春兰向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除颜春兰与刘益军于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》的房屋买卖合同关系；二、刘益军、吴菊姣返还颜春兰定金30000元；三、刘益军、吴菊姣赔偿颜春兰违约金122000元；四、刘益军、吴菊姣向颜春兰赔偿房屋增值部分损失900000元；五、本案的诉讼费、保全费用及鉴定费用由刘益军、吴菊姣承担。一审法院经审理查明：位于广州市增城区新塘镇永和奥晨留学家园丁香花街4号20xx房的产权人是刘益军、吴菊姣，广州市黄埔区人民法院作出（2017）粤0112财保28号民事裁定书查封涉案房屋，查封期限为2017年5月15日至2020年5月14日。2017年2月22日，颜春兰（买方）与刘益军（卖方）以及愉家公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，刘益军、吴菊姣将其所有的位于广州市增城区新塘镇永和奥晨留学家园丁香花街4号20xx房出售给买方颜春兰，房屋总房价为1220000元；若由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方全部损失及经纪方的中介服务费损失；因卖方违反本合同约定，或因违约而无法出售房屋给买方，就向买方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付所有费用；买方有权指定第三方产权人名；签订合同时买方支付定金30000元；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。同日，刘益军、吴菊姣向颜春兰出具一份《房屋共有人同意出售声明》，载明吴菊姣作为涉案房屋的共有人，同意刘益军出售并办理房屋有关手续。同日，颜春兰向刘益军支付定金30000元，刘益军向颜春兰出具收据为执。同日，愉家公司向颜春兰出具已收取中介费30000元的收据。2017年3月23日，广州资优房地产代理有限公司向颜春兰出示一份收款收据，内容显示收到陈某支付的按揭服务费15000元。2017年5月24日，一审法院立案受理本案。2017年10月20日，颜春兰向一审法院申请涉案房产价格评估。其主张要求以起诉日期2017年5月24日以及庭审日期2017年10月20日作为鉴定基准日分别出具两份鉴定报告，并同意支付上述两个时点的两笔鉴定费用。一审法院经摇珠确定的广东安诚信房地产与土地评估有限公司分别于2017年12月4日以及2018年8月11日作出两份《房地产估价报告》，载明涉案房屋在价值时点（2017年5月24日）的评估价值为2010600元；在价值时点（2017年10月20日）的评估价值为2038700元。颜春兰分别支付鉴定费10604元以及11866元。在本案一审庭审中，一、各方确认以下事实：合同约定签订合同后90天内要办理过户手续；2017年4月就已经约卖方办理房屋过户手续，但刘益军、吴菊姣未予以配合；合同未明确约定办理按揭贷款时间。二、颜春兰和愉家公司陈述以下事实：当时约定于2017年5月12日办理过户手续，但在当天刘益军、吴菊姣并未前往国土局办理手续。合同未明确约定首期款支付时间，但买卖双方约定在过户当天支付。三、颜春兰陈述以下事实：其在2017年3月15日在按揭公司签署了按揭资料，同月28日取得了同贷书并通过愉家公司告知了卖方。为此其提供了一份2017年3月28日银行出具的以陈某作为借款申请人的同意购房抵押贷款意向书复印件。四、刘益军、吴菊姣陈述以下事实：吴菊姣同意刘益军出售房屋且对涉案房屋买卖合同无异议；因为案外人告知涉案房屋已经查封，所以刘益军、吴菊姣未在2017年5月12日前往国土局办理过户；其有收到愉家公司告知买方已经办理了同贷书，但具体时间不清楚。五、在一审法庭辩论终结前，颜春兰增加要求刘益军、吴菊姣支付中介费用30000元以及按揭费用15000元的诉讼请求。对该诉讼请求，刘益军、吴菊姣表示不确认收据的真实性。一审法院认为：颜春兰与刘益军以及愉家公司于2017年2月22日签订《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。吴菊姣作为涉案房屋的共有人，其签署了《房屋共有人同意出售声明》同意出售涉案房屋，其对《房屋买卖合同》不持异议，因此其亦应承担合同的相应义务。涉案合同签订后，颜春兰已经办理了银行同贷书并告知刘益军、吴菊姣，但刘益军、吴菊姣并未依约配合办理房屋过户手续，且涉案房屋在2017年5月15日已被另案查封，合同无法继续履行，故刘益军、吴菊姣的行为已经构成违约。故颜春兰主张解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，一审法院予以支持。至于定金和违约金。根据《房屋买卖合同》约定，因卖方违反本合同约定，或因违约而无法出售房屋给买方，就向买方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付所有费用。故颜春兰要求刘益军、吴菊姣返还定金30000元以及按照合同约定支付违约金122000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于颜春兰主张的房屋价格差损失。因增城区房地产市场价格增幅较大，因刘益军、吴菊姣的违约行为导致颜春兰无法按照当时的市场价值购买房屋，刘益军、吴菊姣理应承担赔偿责任。根据评估报告显示涉案房屋在起诉日评估价值为2010600元，对比合同价款增值了790600元。因此，结合颜春兰对合同的履行以及刘益军、吴菊姣的违约情况、负担的违约金数额等，一审法院酌定刘益军、吴菊姣向颜春兰赔偿房屋增值损失300000元，至于颜春兰主张的超出上述金额范围以外的增值损失，一审法院不予支持。至于中介费。按照《房屋买卖合同》约定，若由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方全部损失及经纪方的中介服务费损失。因此颜春兰要求刘益军、吴菊姣赔付中介费30000元，依据充分，一审法院予以支持。至于按揭费，因该按揭费收据上显示付款人为陈某而非颜春兰，因此颜春兰要求刘益军、吴菊姣支付该笔费用，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2018年8月31日作出如下判决：一、解除颜春兰、刘益军、广州愉家房地产代理有限公司于2017年2月2日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、刘益军、吴菊姣在本判决发生法律效力之日起五日内向颜春兰返还定金30000元；三、刘益军、吴菊姣在本判决发生法律效力之日起十日内向颜春兰支付违约金122000元；四、刘益军、吴菊姣在本判决发生法律效力之日起十日内向颜春兰赔偿增值损失300000元；五、刘益军、吴菊姣在本判决发生法律效力之日起十日内向颜春兰赔付中介费30000元；六、驳回颜春兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23880元，由颜春兰负担700元，刘益军、吴菊姣负担23180元。诉讼保全费5000元，鉴定费用10604元，由刘益军、吴菊姣负担。鉴定费用11866元，由颜春兰负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。刘益军、吴菊姣与颜春兰在二审中均确认如下事实:1.不清楚涉案房屋交易有无网签合同，但按常理办理房屋按揭贷款是需要网签合同的；2.颜春兰取得的同贷书中载明的同意贷款金额为109万元。但按涉案合同约定的交易当时的购房及贷款政策，首套购房可以贷款七成，即按涉案合同约定的购房款计算，可以贷款854000元。二审中，颜春兰为证明其是实际购房人，且购房自住的上诉主张，向本院提交落款日期为2018年12月19日的由证人陈某落款签名的《证明》，并申请证人陈某出庭作证如下：1.我认识颜春兰有五、六年了，我老婆也认识颜春兰。颜春兰是瑜伽教练，住在新塘，好像没有买房。2016年底，颜春兰告诉我其买了一套房子，但征信不好，要借的我名义购房。我和家人商量后同意了，并以我的名义贷了款，取得了同贷书。我与颜春兰没有签订借名购房协议。过了很久，颜春兰告诉我说业主不卖房了。2.颜春兰带我去看过一次房，该房屋的购房款均是颜春兰支付的，我没有见过业主，也没有出过一分钱。购房贷款手续是在按揭公司办理的，现场有按揭公司的人、我老婆和颜春兰。我没有见过卖方本人，也没有签过购房合同，不记得是否有看到网签合同。由于办理贷款是两年前的事情，我现在不记得当时签了哪些材料，也不记得贷款的金额及批准的金额。贷款金额是按揭公司写的，按照当时的购房及贷款政策，贷款能贷七成，首付是三成。我只记得颜春兰说过购房款是一百多万，不清楚她购房的具体金额。经本院组织质证，刘益军、吴菊姣共同发表质证意见如下：从证人证言可以看出，陈某称没有签购房合同，因此购房合同是造假的。陈某称没有首付款收据，因此首付款收据是造假的；而且陈某称没有见过刘益军、吴菊姣，因此我方认为是颜春兰授权按揭公司违规操作，提高贷款成数，才能贷109万元，因此首付款造假。颜春兰表示对证人证言无异议，并确认其与证人没有签订借名购房协议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人刘益军、吴菊姣提出的上诉请求进行审查。针对刘益军、吴菊姣的上诉，二审争议焦点为涉案合同的效力、应否解除买卖关系及责任的归属。对此，具体分析如下：一、关于涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，涉案合同是各方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘益军、吴菊姣认为颜春兰存在炒房行为，并以此为由上诉主张涉案合同不成立，缺乏充分理据，本院不予采信。二、涉案合同中的房屋买卖合同关系应否解除及责任归属问题。从现有证据来看，买方颜春兰在签约后依约支付了定金3万元，卖方未依约配合买方在签约后90天内完成过户手续，后因涉案房屋被另案查封，导致合同无法继续履行，一审据此判令支持了颜春兰要求解除有关涉案房屋的买卖关系，并判令卖方返还定金及依约支付违约金、赔偿中介费，合理有据。二审中，证人陈某及本案买卖双方均确认按当时政策，涉案房屋仅能办理七成贷款，而颜春兰以证人陈某名义办理贷款，所取得的同贷书中的贷款额高达109万元，相当于合同约定房价款的近九成，故颜春兰上述行为属于涉嫌骗取高额贷款的不当行为。虽然买方颜春兰在履约过程中存在上述借用他人名义超额办理贷款的情形，但该行为并非导致本案交易解除的根本原因，刘益军、吴菊姣以此为由不同意承担合同约定的违约责任，于法无据，本院不予采纳。但考虑到颜春兰仅支付了3万元定金，且存在上述不当行为，客观上增加了卖方收款及履约风险，基于公平合理及诚实信用原则，本院认为不应支持颜春兰主张的房屋差价损失。一审对此的酌情处理欠妥，本院予以纠正。综上，刘益军、吴菊姣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3441号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3441号民事判决第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23880元，由颜春兰负担12800元，刘益军、吴菊姣负担11080元；诉讼保全费5000元，由刘益军、吴菊姣负担；鉴定费用22470元，由颜春兰负担。二审案件受理费23880元，由刘益军、吴菊姣负担18080元，颜春兰负担5800元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年一月三十一日书记员 张冰玲