陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书                            （2019）陕01民终11450号上诉人（原审原告）：西安辣欢天餐饮有限公司，住所地西安市新城区、1F101室。法定代表人：张林，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，住所地西安市莲湖区。负责人：裴子璞，该分公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨康，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安悦宫餐饮有限公司，住所地西安市雁塔区电子正街 **。法定代表人：徐利华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王优民，陕西乐思律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫雅妮，陕西乐思律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肖迎新，女，1969年4月29日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王优民，简况同上。委托诉讼代理人：闫雅妮，简况同上。上诉人西安辣欢天餐饮有限公司（以下简称辣欢天公司）、上诉人西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司（以下简称爱窝窝一公司）因与被上诉人西安悦宫餐饮有限公司（以下简称悦宫餐饮公司）、肖迎新房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。辣欢天公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为，判决生效后三十日内，悦宫餐饮公司和爱窝窝一公司共同向其腾交西安市莲湖区XX园XX路XX号XX房XX层的房屋；2.改判一审判决第二项为，判决生效后三十日内，悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司向其支付自2014年11月21日至实际腾房之日止的租金[按照年租金75万元（且每满三年递增5%）方式计算]，并赔付租金违约利息（按欠款金额的年息24%标准计）；3.撤销一审判决第三项，判决由悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司共同退还装修补偿款100万元，并赔偿自收到之日至实际退还之日止的款项利息损失（参照人民银行逾期利率标准日万分之2.1标准计）；4.一、二审诉讼费由悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司共同负担。事实和理由：悦宫餐饮公司接到其清租腾房通知时，在给其回函和书面通知中均自认自己系2009年8月19日《合作协议书》的签约承租主体，明确说明自己系承租、投资、运营涉案KTV以及申请资产评估主体；该回函和通知均由肖迎新代表悦宫餐饮公司签发，并盖有悦宫餐饮公司行政章。一审认定肖迎新签订《合作协议书》后，肖迎新与王某某、裴子璞合伙经营，爱窝窝一公司承继该三人合伙，悦宫餐饮公司未在《合作协议书》上盖章继而不承担法律责任，此系对案件基础事实的错误认定，增加其实现权益及执行的风险。2014年8月，涉案商铺产权人94070部队接空军总部指令要求关停利用军产经营KTV等娱乐场所，其即与悦宫餐饮公司协商并达成临时意见，其向悦宫餐饮公司预垫付100万元后，由悦宫餐饮公司自行关闭等待军方赔偿或补偿。但悦宫餐饮公司等一直坚持经营，军方因此拒绝赔偿。故悦宫餐饮公司应退还其附条件的预垫付款项100万元，一审认定该款属补偿款错误。根据《合作协议书》，并参照其与西安新城永吉商店所签《房屋租赁合同》第五条、第八条约定，年租金为75万元，每三年按租金标准5%递增计租。关于违约金（利息）计算，另参照其与案外人的《房屋租赁合同》，因悦宫餐饮公司逾期支付租金，应按年租金的千分之五计算违约金，考虑此标准过高，其主动调整为自悦宫餐饮公司欠付之日2014年11月21日起至实际清偿时止，参照借款年息的24%计算。可见其据此计算租金和违约金符合合同约定和法律规定，一审判决将租金标准酌定至50%没有依据。一审依职权追加肖迎新为被告，肖迎新亦自述自己代表悦宫餐饮公司签约之初未征得悦宫餐饮公司同意，故肖迎新应与悦宫餐饮公司共同承担法律责任。爱窝窝一公司在一审中自述自己为“悦宫KTV量贩”桃园店实际经营人，并出具KTV经营小票和发票，因此，其要求爱窝窝一公司与悦宫餐饮公司共同承担连带给付责任依据充分。一审以各方当事人未正常营业为由，判令自2014年11月起仅由爱窝窝一公司按原基准租金75万元给付，无事实和法律依据，损害其利益。悦宫餐饮公司辩称，2009年8月，肖迎新与辣欢天公司签订《合作协议书》，在桃园路XX路XX店，该店由肖迎新、王某某、裴子璞三人实际经营。《合作协议书》所载乙方虽是悦宫餐饮公司，但其没有盖章，也没有授权肖迎新与辣欢天公司签订租赁合同。其始终没有投入资金，也没有参与经营。实际交纳租金和履行合同均是肖迎新等人及爱窝窝一公司，辣欢天公司与爱窝窝一公司的纠纷与其无关，其不应当承担该《合作协议书》的权利和义务。租赁合同由谁签订、由谁履行，谁就是合同主体，应承担合同责任。关于辣欢天公司提到的回函，辣欢天公司给其来函，其不知情，回函内容是肖迎新起草并签字后拿来让帮忙盖章，基于熟人关系，其没有多考虑就帮忙盖了章，仅以盖章而无其他证据印证，不足以证明其是租赁合同主体及实际履行方。评估报告的产权方和授权方均是爱窝窝一公司，评估主体是爱窝窝一公司，此亦印证了其在回函上盖章是帮忙，其非承租、投资、运营主体。一审认定事实清楚，判决内容合法，应驳回辣欢天公司的上诉请求。肖迎新辩称，其与王某某、裴子璞协商合伙经营。2009年8月19日，其作为代表与辣欢天公司签订《合作协议书》，XX路XX店，该店是三人实际投资经营的。其是爱窝窝一公司的股东和前法定代表人，公司成立前签订的《合作协议书》应由爱窝窝一公司承继并承担责任，不应由其承担责任。一审认定涉案租赁主体正确，判决内容合法，辣欢天公司的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。爱窝窝一公司辩称，肖迎新与辣欢天公司于2009年8月19日签订《合作协议书》时，肖迎新非悦宫餐饮公司股东，也非悦宫餐饮公司工作人员，悦宫餐饮公司既未给肖迎新出具授权委托书，也未在《合作协议书》盖章或由法定代表人徐利华签字确认，悦宫餐饮公司更未实际参与《合作协议书》的实际履行。可见，签订《合作协议书》并实际履行的是肖迎新、王某某、裴子璞三人，该三人共同投资、经营的状态一直持续到2013年7月1日西安爱窝窝酒店有限公司成立， 2013年9月11日，爱窝窝一公司成立，故一审对该事实予以认定，并认定爱窝窝一公司承继了肖迎新与辣欢天公司所签《合作协议书》的权利义务，悦宫餐饮公司并非涉案租赁合同的承租主体，并无不当。中国人民解放军94070部队于2014年8月28人日向西安新城永吉商店发出《停业整顿通知》，明确“KTV等明令禁止项目，出租单位与承租人协商谈判，必须关停或改变经营内容”“责令2014年8月30日停业整改，逾期将停水停电处理”。2014年9月18日，其承租的涉案房屋被停电，其经营的KTV被迫停业。经西安新城永吉商店、辣欢天公司、爱窝窝一公司三方协商，由其委托评估公司对其装修装饰和辅助设施和机器进行评估。2014年10月10日，评估公司出具评估报告，评估基准日为2014年9月30日，评估价值为7819257元。2014年10月15日，辣欢天公司法定代表人张林向王某某个人账户支付80万元，2014年10月20日，辣欢天公司通过案外人向王某某个人账户支付20万元。一审中，各方均认可该100万元为补偿款。该补偿款远不能弥补其损失，辣欢天公司要求退还没有事实依据。辣欢天公司称其拿到赔偿款后没有停业，一致坚持营业，与事实不符。其经营的KTV营业面积达2000多平方米，大小包间51个，变压器被报停，整个三楼被停电，门头被拆除，整栋大楼被遮盖，KTV无法经营是不争的事实。辣欢天公司在几方等待部队赔偿政策时，曾允许其于2015年4月20日从二楼接通一根照明线，但该照明线连同时带动三个包间的空调挂机都做不到。辣欢天公司作为出租方，交付符合约定的出租房屋供其正常使用是基本义务。其交纳的租金至2014年11月20日，而涉案房屋于2014年9月18日被强行停电， 其经营的KTV被迫停业，一直持续到其腾交房屋之日止。其依法享有不再支付租金的抗辩权，辣欢天公司要求其支付租金的请求应予全部驳回。自上述被停电停业时起，双方均处在等待部队赔偿政策及赔偿方案的过程中，辣欢天公司从未向其主张过租金，直至2017年7月15日其收到辣欢天公司的《关于清租腾房的通知》。2017年9月30日，其即去函要求及时办理解除后的补偿问题和租赁房屋移交给辣欢天公司的手续问题，但辣欢天公司并未收房，更不办理相关手续。因此，即使房屋占用费损失，过错也不在爱窝窝一公司，不应由其分担。辣欢天公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。爱窝窝一公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为驳回辣欢天公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由辣欢天公司负担。事实和理由：一审认定其承继了《合作协议书》的权利义务，则应当向其释明其诉讼地位由第三人变更为被告，而一审法院未释明变更，导致其处于尴尬的诉讼地位，其提出的反诉不被受理，只得另案起诉。故一审判决程序错误，造成本案无适格被告，仅由第三人承担全部责任的非正常结果。辣欢天公司为涉案房屋（军产房屋）的次承租人。2014年9月10日，涉案房屋承租人西安新城永吉商店向辣欢天公司下发整改停业通知，否则将停水停电。2014年9月18日，因停电其所承租涉案房屋经营的KTV被迫停业。2014年11月24日，西安新城永吉商店向辣欢天公司下发《解除合同通知书》，以辣欢天公司欠付2014年11月21日至2015年2月20日租金为由，解除二者之间的房屋租赁合同。2015年4月21日，西安新城永吉商店继续向辣欢天公司及其送达的《腾房离场通知》载明，“经出租方2014年11月24日书面通知，租赁合同已于2014年11月25日解除，今特别通知立即腾房”。XX城XX店的上述行为有效，则西安新城永吉商店与辣欢天公司之间的租赁合同于2014年11月25日解除，故辣欢天公司于该日已丧失了对涉案房屋的转租权及占有使用权，且自此无权向其主张支付租金。一审未认定西安新城永吉商店与辣欢天公司之间的租赁合同是否解除，而在其与辣欢天公司之间的租赁合同未到期，亦未被认定无效或解除的情形下，径行判决其腾房并支付租金，相互矛盾。2017年9月25日，辣欢天公司起诉要求腾房，其于2017年9月30日通知辣欢天公司办理房屋交接手续，辣欢天公司未收房。2018年5月7日，其彻底腾空房屋，有现场监控录像及搬家人员的证言为证。其无交还钥匙的过程，如辣欢天公司法定代表人张林在2018年5月4日的《情况说明》中所述“因三楼本身就是场地，没有专门的门，所以就不存在交付钥匙之说”。一审判决对其已腾房的事实只字未提，仍判决其于判决生效后三十日内腾房并支付租金至腾房之日，事实认定错误。辣欢天公司作为出租方，交付符合约定用途的房屋供其使用是基本义务。其承租房屋系用于经营KTV，租金亦是按照娱乐经营用房的标准确定。后涉案房屋被禁止用于经营KTV，且部队收回房屋后不再用于经营，即使其未及时腾房，对辣欢天公司也不能产生经营性租金损失。一审比照原租金标准判决其支付50%的租金，有失公允。《最高人民法院关于适用制度若干问题的解释》第三条规定，“ 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”其被迫停业之后，几方面均在等待部队的赔偿政策，诉讼前并无任何人员向其主张租金，因此，辣欢天公司主张2016年9月之前的租金已超过诉讼时效，丧失胜诉权。一审时，其已就诉讼时效提出主张，但一审对此未审查，也未采纳，应予纠正。辣欢天公司辩称，其不同意爱窝窝一公司的上诉请求。根据悦宫餐饮公司给其的回函，悦宫餐饮公司认可自己系承租方，故依据合同相对性原则，本案被告系悦宫餐饮公司，爱窝窝一公司是经营参与者，应列为本案第三人。悦宫餐饮公司拉走主要设备属实，但拉走时悦宫餐饮公司未向其告知，至今涉案房屋内仍有沙发、茶几、办公桌椅等，且悦宫餐饮公司没有明示是否放弃该物品所有权。2017年9月30日，悦宫餐饮公司向其发出解除通知，要求就补偿和移交房屋问题一并处理，双方对以明示方式解除合同无异议。悦宫餐饮公司未向其办理腾交手续，而拉走主要设备不等同于腾交房屋，爱窝窝一公司主张已经腾房无事实依据，一审基于其诉讼请求所作判决，程序合法，只是其认为应由悦宫餐饮公司与爱窝窝一公司共同承担责任。根据悦宫餐饮公司向其交纳水电费明细表、悦宫餐饮公司与爱窝窝一公司的发票、其财务与悦宫餐饮公司员工的聊天记录等，能够证明悦宫餐饮公司有经营行为，应按照合同约定支付租金。悦宫餐饮公司未提出诉讼时效抗辩，而爱窝窝一公司非合同相对方，悦宫餐饮公司一直向其交纳水电费、履行合同，故爱窝窝一公司关于诉讼时效的抗辩，无法律依据。悦宫餐饮公司述称，其同意爱窝窝一公司的上诉意见。肖迎新述称，其是爱窝窝一公司股东和前法定代表人，其同意爱窝窝一公司的上诉意见。辣欢天公司向一审法院起诉请求：1.判令悦宫餐饮公司和爱窝窝一公司共同向其腾交位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX房XX层的房屋；2.判令悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司向其支付自2014年11月21日起至实际腾房之日止的房屋租金（截至2017年9月26日租金为2317214元）和违约利息（按照年利率24%计算）；3.悦宫餐饮公司退还其补偿款100万元，并赔偿其自收到款项至实际退还之日止的利息损失；4.诉讼费由悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司负担。 一审法院认定事实：位于西安市XX路XX号的临街商业用房系中国人XX队XX城XX店的联建项目。2009年7月28日，XX城XX店签订《房屋租赁合同》，约定：由辣欢天公司承租位于西安市XX园XX路XX号XX层商业用房，一层建筑面积为550㎡，二、三、四层面积为5700㎡，租期15年，自2009年8月1日至2024年12月31日止，月租金为20万元，年租金为239万元，每三年递增一次，按季度支付，逾期支付租金，每天按照年租金5‰计算违约金，逾期十日，守约方有权解除合同。辣欢天公司承租上述房屋后的2009年8月19日作为甲方与悦宫餐饮公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：“……乙方使用该楼三层，进行KTV娱乐经营活动。乙方在三楼的经营与甲方无关。根据面积计算三楼的房租全年为75万元，由乙方按时交纳……甲乙双方均按照甲方和永吉商店的房屋租赁合同约定时间和方式缴纳，逾期缴纳的违约责任亦按该合同约定由违约方承担。”该《合作协议书》未加盖悦宫餐饮公司的公章，也无其法定代表人的签名，由肖迎新个人在乙方落款处签字。协议签订后，辣欢天公司向裴子璞交付了涉案房屋。裴子璞与肖迎新、王某某进行装修后在该XX路XX店。王某某向辣欢天公司交纳租金至2014年11月20日。2013年7月1日，裴子璞与肖迎新、王某某发起成立西安爱窝窝酒店有限公司（2016年10月9日更名为西安爱幄幄酒店有限公司）。2013年9月11日，三人发起设立西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，XX路XX店。2014年8月28日，中国人XX队XX城XX店发出《停业整顿通知》，明确KTV等属于军产明令禁止项目，责令于2014年8月30日起停业整改，否则将停水停电。2014年9月10日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《整改停业告知书》，要求辣欢天公司执行部队命令，停止三楼KTV的经营活动。2014年9月18日，XX路XX店停业整顿。经各方协商，爱XX路XX店的资产进行了评估。2014年10月10日，陕西天任资产评估有限责任公司作出陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书，评估结论为XX路XX店的装修工程及辅助设施和机器设备的评估价值为7819257元。2014年10月15日，辣欢天公司法定代表人张林向王某某个人账户支付80万元，2014年10月20日，案外人陈某某向王某某个人账户支付20万元。各方均认可该100万元即为补偿款。此后，双方因对补偿款问题未能协商一致，XX路XX店未腾交房屋，也未正常经营，形成诉讼。审理中，一审法院多次主持各方调解，未能达成一致意见。2018年4月，爱窝窝一公司另案将辣欢天公司起诉至一审法院，要求退还押金10万元、租金131250元并赔偿财产损失400万元。一审法院以（2018）陕0104民初2669号立案，该案尚未审结。一审法院认为，肖迎新与辣欢天公司签订的《合作协议书》未加盖悦宫餐饮公司公章，肖迎新也未取得悦宫餐饮公司授权，不能认定该《合作协议书》系悦宫餐饮公司的真实意思表示，应为肖迎新的个人行为。肖迎新签订协议后，与王某某、裴子璞合伙在XX房XX路XX店。从裴子璞接收房屋、王某某交纳租金等事实来看，可以证实三人之间的合伙关系。2013年9月，三人发起设立爱窝窝一公司，实际经营该店面，承继了肖迎新与辣欢天公司《合作协议书》的权利义务，《合作协议书》的权利义务主体应认定为辣欢天公司与爱窝窝一公司。该《合作协议书》对涉案房屋的约定内容虽名为合作，实为租赁。因房屋产权性质上属于军产，双方合同的履行必然受到国家和军队政策变化的影响，爱窝窝一公司经营的KTV项目违反了军队房地产对外租赁的有关禁止性规定，继续履行无法实现合同的目的，双方关于涉案房屋的租赁协议应当予以解除，解除原因不可归责于双方当事人。合同解除后，爱窝窝一公司丧失继续占用涉案房屋的正当依据，对辣欢天公司要求爱窝窝一公司腾交涉案房屋的诉讼请求，予以支持。结合涉案房地产现状、搬迁能力等因素，应给予爱窝窝一公司合理的腾房期限，酌定宽限期三十日。审理中，各方均认可租金交纳至2014年11月20日。爱窝窝一公司一直未腾交房屋，理应承担占用房屋期间的租金。考虑到导致合同解除原因不可归责于双方，XX路XX店亦未能正常经营，酌定由爱窝窝一公司按照年租金75万元的50%即375000元承担2014年11月21日起计算至实际腾房之日止的租金。因双方合同并非爱窝窝一公司违约导致解除，辣欢天公司要求爱窝窝一公司承担违约利息，不予支持。辣欢天公司支付的100万元补偿款，系双方协商的结果且已经履行完毕，现其要求退还并支付逾期退还的利息，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，第三人西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司向原告西安辣欢天餐饮有限公司腾交位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX房XX层的房屋；二、本判决生效后十五日，第三人西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司支付原告西安辣欢天餐饮有限公司自2014年11月21日至实际腾房之日止的租金（按照年租金75万元的50%即37.5万元计算）；三、驳回原告西安辣欢天餐饮有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26980元，由西安辣欢天餐饮有限公司负担15707元，西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司负担11273元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2014年8月28日，中国人XX队XX城XX店发出《停业整顿通知》载明，“你单位承租的西安市XX园XX路联建租赁项目，违反了空军《关于进一步规范空军空余房地产租赁管理有关通知》和军区空军《关于进一步加强租赁管理的措施》规定。（关于明令禁止经营项目和重点管控的足浴、网吧等特营项目问题，对歌厅、舞厅、KTV、洗浴等明令禁止项目，出租单位与承租人协商谈判，必须关停或改变经营内容。对足浴（包括足浴、沐足）、网吧等特营项目，从严管控，能清退的坚决依法清退，一时难以清退的，加强日常管控，防止发生影响部队形象声誉等问题，合同期满必须停止，不得延长租赁期限）。依据军区空军《纠治空余房地产管理存在问题的措施》，前期我部管理处派专人到你单位多次进行政策宣传，协商整改，未见成效。2014年8月20日晚，你单位租赁项目中含明XX房XX组检查通报，给部队造成严重不良影响。2014年8月21日我部已通知你单位对该项目进行整改，事后经多次检查发现该项目仍继续营业，现责令你单位于2014年8月30日起停业整改。逾期未进行停业整改，我部将对你单位租赁项目进行停电、停水处理。对此造成的严重后果和经济损失全部由你单位负责。”2014年9月10日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《整改停业告知书》载明，“贵公司做为承租方用我方XX路XX号1-4层六千余平方米房屋，其中利用三层经营KTV。我们租赁双方均清楚租赁房屋系军产，根据去年空军《关于进一步规范空军空余房地产租赁管理有关通知》和军区空军《关于进一步加强租赁管理的措施》规定，歌厅、舞厅、KTV属使用军产禁止经营项目之列。对此经去年年底告知，贵公司表面遵循部队规定拆除悦宫KTV招牌，事实上至今没有停止KTV经营。XX房XX组检查发现通报，对多方造成不良影响。产权所属解放军94070部队，8月21日通知我方进行整改，8月28日通知要求于8月30日起停业整改，二十天来出租方反复告知贵公司执行部队禁止性规定，贵公司口头承诺改变停止KTV经营，至今没有兑现，已威胁我们出租方因联建取得的房屋使用权。现书面告知你方立即停止三层KTV任何经营活动及经营状态，从即日起一经发现KTV没有彻底停业，我方将依据部队停水、停电的措施，将贵公司租赁范围内水电或供电停止，对此造成的全部损失由你方自行承担。若你方一意孤行，我方将被动依据你方在合同期限外明知故犯违反军产使用规定的情形，依法行使合同解除权，提前解除双方2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》。”2014年11月24日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《解除合同通知书》，其中载明“一、出租方基于出租方逾期支付租金的违约行为，行使合同解除权，单方通知你方双方《房屋租赁合同》于本通知送达之日提前解除。二、你方交付的履约保证金陆拾万元做为违约金不予退还。三、你方于本通知送达之日之次日起五个工作日内搬迁腾交房屋及附属实施设备，自2014年11月21日起至应腾最后一日的租金每天按2509500元÷365天计算，逾期腾房每天按日租金三倍计算场地占用费，逾期腾房超过七日，我方直接收回房屋场地设施设备，现场承租方遗留物品视为放弃之物。……敬请配合，如有异议，依法律规定途径程序提出。”2015年4月21日，西安新城永吉商店发出《腾房离场通知》载明，“西安辣欢天餐饮有限公司三层人员：租赁双方于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》因承租方违约不付租金，经我们出租方于2014年11月24日书面通知，租赁合同已于2014年11月25日解除。解除通知同时要求在五个工作日内腾房，依合同约定逾期腾房每日按日租金三倍计算场地占用费，超过七日，我方直接收回房屋场地及附属设施设备。并且告知，如有异议依法通过法律途径程序提出。在法律规定的期限内，你们承租方没有提出异议。租赁合同解除已完全既成事实，没有任何余地，现应无条件腾房并且支付场地占用费。”爱窝窝一公司提供照片一组，证明爱窝窝一公司于2018年3月19日、2018年5月7日从涉案场地内整理、搬离相关设备、物品，其中于2019年9月19拍摄的照片显示涉案房屋一楼大厅门上已上锁。本院认为，肖迎新与辣欢天公司所签《合作协议书》未加盖悦宫餐饮公司公章，肖迎新也未取得悦宫餐饮公司授权，故一审认为《合作协议书》非悦宫餐饮公司的真实意思表示，系肖迎新的个人行为，并无不妥。《合作协议书》签订后，肖迎新与王某某、裴子璞合伙在XX房XX路XX店。之后，肖迎新与王某某、裴子璞发起设立爱窝窝一公司，实际经营该店面，承继了《合作协议书》的权利义务，故一审认为《合作协议书》的权利义务主体为辣欢天公司与爱窝窝一公司，与法不悖。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从《合作协议书》对涉案房屋的约定内容看，符合租赁合同的法律特征，一审确定本案案由为房屋租赁合同纠纷正确。涉案房屋的产权性质属于军产，《合作协议书》的履行必然受到国家和军队政策变化的影响，因爱窝窝一公司经营的KTV项目违反了军队房地产对外租赁的有关禁止性规定，故上述租赁协议应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据已查明的案件事实并结合相关证据情况，可以认定爱窝窝一公司已于2018年5月7日从涉案场地内搬离，故对辣欢天公司要求爱窝窝一公司腾交涉案房屋的诉讼请求，本案不再予以处理。一审审理中，各方均认可租金交纳至2014年11月20日，故对于2014年11月21日至2018年5月7日期间的租金，爱窝窝一公司应当向辣欢天公司予以支付。考虑到导致涉案合同解除的原因不可归责于双方当事人，XX路XX店亦未能正常经营，故一审酌定由爱窝窝一公司按照年租金75万元的50%即375000元向辣欢天公司支付租金，同时对辣欢天公司要求爱窝窝一公司承担违约利息的诉讼请求不予支持，亦无不妥。辣欢天公司已支付的补偿款100万元，系当事人协商的结果且已履行完毕，现辣欢天公司要求退还该款并要求赔偿自收到款项至实际退还之日止的利息损失，缺乏依据，依法不予支持。爱窝窝一公司关于辣欢天公司主张2016年9月之前的租金已超过诉讼时效的意见，证据不足，本院不予采纳。综上所述，爱窝窝一公司的上诉请求部分成立，应予支持；辣欢天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8024号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8024号民事判决第二项为，本判决生效之日起十五日，西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司支付西安辣欢天餐饮有限公司自2014年11月21日至2018年5月7日止的租金（按照年租金75万元的50%即375000元计算）； 三、驳回西安辣欢天餐饮有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费56475元，由西安辣欢天餐饮有限公司负担34800元，由西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司负担21675元。本判决为终审判决。审 判 长   姜亦君审  判  员   赵羽嘉                          审 判 员   林  瀚二Ｏ一九年十一月日法官助理 高喜平书 记 员  张小赛