广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19789号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈玟龙，男，1967年4月24日出生，汉族，住四川省苍溪县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁金海，男，1967年4月6日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：许云龙，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人陈玟龙因与被上诉人翁金海房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈玟龙上诉请求：1.撤销一审判决，驳回翁金海的所有诉讼请求，翁金海承担陈玟龙因诉讼、反诉、上诉发生的全部涉案受理费用；2.翁金海完整恢复陈玟龙的办公场地，归还所霸占的陈玟龙的办公及生活设施、商业文件、合同文件、财务票据等财产；3.翁金海赔偿因私自拆卸、转移陈玟龙财产造成的装修损失10万元和经营业务损失20万元；4.翁金海通过媒体公开向陈玟龙认错道歉，公开承诺不再做“租霸”；5.根据相关司法规定，有新证据的案件可以申请重审，陈玟龙请求发回重审。事实和理由：（一）陈玟龙缓交租金理由正当，不构成违约。即使合同违约，根据诚实信用的商业原则，双方就缓交租金协商达成了新约定，翁金海即失去了追究陈玟龙违约责任的权利。翁金海为吸引陈玟龙租赁其房产，在签订租赁合同时所作的“赞助”、“入股”、“不会计较迟延交租”等口头承诺及微信承诺（陈玟龙可以延迟到融资到账后再补交租金）应视为合同的附件，翁金海有履行的义务，陈玟龙暂缓交租理由正当，构成违约的事实不充分。实际上2018年5月25日陈玟龙融资的首笔资金已经到账，如果翁金海信守承诺，本案纠纷不复存在。法院审理不能只看合同条款是否违约，应该根据并尊重客观事实上已构成的新约定，视为合同的补充和附件，判令违约不成立或不予追究陈玟龙的违约责任。（二）一审判决罔顾事实、避重就轻，适用法律不当，判决不能成立。本案争议的焦点应该是：双方缓交租金的协商是否成功，如果协商成功，那么翁金海就无权追究陈玟龙的违约责任，这是判定陈玟龙是否承担违约责任的关键，而一审判决认定的焦点避重就轻、罔顾客观事实。既然双方协商时翁金海同意陈玟龙缓交租金到融资到账为止，既然陈玟龙融资确属事实，那么翁金海就无权追究陈玟龙的违约责任。因此一审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定而不成立。（三）翁金海一方面到法院起诉追究陈玟龙的违约责任，一方面在未经判决生效、未经通知陈玟龙、合同并未终止的前提下，擅自开锁私闯陈玟龙住地，强行拆卸、转移陈玟龙全部办公设施，并将涉案房屋出租给他人，实属为富不仁的“租霸”行为。由于翁金海的非法行为，导致陈玟龙合法财产、商业机密、业务信息、财物票据等大量流失，不仅给陈玟龙造成大量的损失，也使陈玟龙无法向法院提供相关依据作为证据。一审法院不但没有纠正翁金海的租霸行为，反而全面支持翁金海的诉讼请求，判令陈玟龙支付一系列费用，显属不当。翁金海二审答辩称，同意一审判决，不同意陈玟龙的上诉请求。翁金海向一审法院起诉请求：1.解除涉案租赁合同，陈玟龙立即搬出翁金海的房屋；2.陈玟龙向翁金海支付拖欠的租金（每月租金7800元，自2017年6月16日起计算至陈玟龙搬出翁金海的房屋时止）；3.陈玟龙向翁金海支付合同约定的违约金；4.陈玟龙承担翁金海维权发生的律师费18000元；5.本案诉讼费用由陈玟龙承担。一审诉讼中，翁金海变更诉讼请求为：1.确认翁金海与陈玟龙双方的租赁合同于2017年11月27日解除，判令陈玟龙将位于南沙区南沙街××大道××水晶××街××号房屋腾空交还给翁金海；2.陈玟龙向翁金海支付拖欠的租金和使用费为67600元（每月租金和使用费的标准为7800元，从2017年6月16日计算至2018年4月5日）；3.陈玟龙向翁金海支付从2017年6月16日起至2018年4月5日止的物业管理费5950元、从2017年6月16日起至2018年4月5日止的水电费2600.8元；4.陈玟龙向翁金海支付2017年6月16日起至2018年4月5日止租金的违约金（违约金以每月应付租金7800元为本金，按每日2%的标准，分别于当月16日起计算至陈玟龙付清之日止）；5.翁金海没收陈玟龙的履约保证金15600元；6.陈玟龙支付翁金海律师费18000元、平安保险的保费1020元；7.陈玟龙承担本案的诉讼费用和保全费用。陈玟龙向一审法院反诉请求：翁金海赔偿陈玟龙装修损失200000元，精神损失300000元。后陈玟龙变更反诉请求为：翁金海赔偿陈玟龙的物质损失含装修损失200000元、业务损失300000元。一审法院认定事实：翁金海是位于广州市南沙区南沙街××大道××水晶××街××号房屋的权属人之一。翁金海提供其（甲方）与陈玟龙（乙方）于2017年3月14日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同约定甲方将坐落在南沙区环市大道西水晶三街10号的房地产（房地产权证号码59××06）出租给乙方作居住、办公用途使用。第三条甲乙双方协定2017年3月16日至2017年4月15日每月租金为0元；2017年4月16日至2019年10月15日每月租金为7800元。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按付款方式缴付租金给甲方，甲方收租账号：95×××55，开户银行：工商银行，户名：翁金海。第四条乙方向甲方交纳15600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第五条双方的主要职责：1.甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务。2.甲乙双方应当协助、配合部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。第六条甲方应负责的修缮责任：负责房屋主体结构保养，乙方人为损由乙方负责。发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。乙方负责租赁期间内产生的物业费、水、电、煤气以及租赁发票费，乙方发现房屋有损坏立即通知甲方。第八条乙方若提前退租，甲方有权不退还押金。第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。陈玟龙对该《租赁合同》的真实性不予确认，主张合同上乙方签名非其本人签名，但不申请对乙方签名及指模进行鉴定。陈玟龙陈述翁金海将其存放在涉案房屋的《租赁合同》拿走，翁金海对此予以否认。翁金海于2017年3月将涉案房屋交付给陈玟龙使用，陈玟龙交纳保证金15600元给翁金海。陈玟龙向翁金海支付了2017年4月16日至2017年7月15日的租金，但自2017年7月16日起的租金一直未支付。陈玟龙因翁金海要求其搬离涉案房屋，导致员工离开、无法经营，于2017年11月底离开了涉案房屋，但物品仍留在涉案房屋内。一审法院另查明：陈玟龙、翁金海提供了双方的微信和短信聊天记录，显示：2017年8月14日，翁金海通知陈玟龙缴纳电费，陈玟龙回复“收到。翁先生，正在等一笔钱，数量较大，到账后，您的租金我会一次性交一年，以后就每年交一次了……”翁金海回复“好”。2017年8月29日，翁金海催促陈玟龙缴纳电费，陈玟龙回复“好的，谢谢翁先生”。2017年11月9日，翁金海“到现在已经五个月未交，您需要多久能筹集到？如果太久陈生不会认同我观点……他说交租的日期都没有欠租的日期多，最多到月底好吗……你抓紧处理房子的事吧，陈生全权代理我三间房，我只能跟他说到月底”，陈玟龙回复“请翁先生放心，支持我们到12月底，所欠的租金不一分不少，再按年交”，翁金海回复“本月底”。2017年11月26日，翁金海“租房至今十个月，欠租近半年，管理费半年，还有房子绿化如荒野茅房，我现在收回算了，劳陈老师尽快找地方搬吧，拜托你与陈生交接”，陈玟龙回复“翁先生，您同意融资到账再补交的，不然不会欠这么久的……您现在有什么意见我们可以沟通，租金也可以补交，为什么要这么偏激收回呢？如果您没有同意，我无话可说是不是？……”，翁金海回复“陈先生，我并没有答应你拖欠到十二月交，当初你八月时候有说过，我以为你是八月底交，即使是年交也是先交才用……现决定收回，望你配合！其余的事与陈生交接……”。2017年11月27日，陈玟龙“翁先生，我们的资金快到了，放心吧？好吗？”，翁金海“你有说什么时候交吗？当初，融资有说过融到年底才交吗？我看不到有这样的字眼……”，陈玟龙“两个月内嘛”，翁金海“决定收回！”，陈玟龙“不行”，翁金海“未见过你这种信守承诺的，不说了，准备你的搬出工作，明白告诉你了，后面的事你找陈生，不用找我！”。2017年12月3日，翁金海“陈先生，我已在上月通知你十一月十六日前交清所欠租金和管理费，如你一再一厢情愿的说要等你融到资再交。鉴于你的一再拖欠也将期限延长到十一月三十日交清所欠五个月租金，可是你一再无视我以及委托人的追缴通知…现再次通知你，搬出私人物品，并交清一切费用。”关于上述聊天内容，翁金海认为“一次性交一年”应当是先交后用，不清楚一年租金具体指什么时候；翁金海2017年8月14日回复“好”的意思是对陈玟龙拖欠的租金暂缓一个月即宽限至8月底；翁金海2017年11月9日说“最多到月底”是指到2017年11月30日。陈玟龙认为“一次性交一年”是翁金海同意缓交租金，待陈玟龙融资到账后一次性支付给翁金海一年的租金，一年是指拖欠租金开始起计算12个月，翁金海回复“好”的意思是同意，双方没有明确约定租金缴纳的时间，应该是融资到账才支付；陈玟龙2017年11月27日回复“两个月嘛”意思是从2017年11月27日起计算两个月，但双方约定是融资款到账才为准。陈玟龙陈述其向翁金海承诺的款项没有到账。为查明涉案房屋现状，一审法院于2018年6月11日进行现场勘查，制作《勘验笔录》并拍照，发现陈玟龙原存放在涉案房屋的物品现有钢琴一台（包括凳子和盖布）、不锈钢冰箱一台、讲台一个、椅子50张、书柜4个、鞋柜1个、小课桌16张、双层单人床4张、办公桌3张、会议台1张、小铁皮柜2个、大铁皮柜2个、塑料胶凳19张、大盆栽8盆、小盆栽4盆、木衣柜2个、三抽屉小柜16个、路由器1个、洗衣机1台、小白板2个。陈玟龙确认上述物品，又另行提交一份《滨海水晶湾水晶三街10号部分办公设施清单》，主张清单上记载的为其存放在涉案房屋的物品，清单上除《勘验笔录》记载外，另有价值2000元的物品已被翁金海派人搬走。翁金海对该份清单记载的物品不予确认，主张陈玟龙的所有物品都在涉案房屋内。双方确认陈玟龙承租涉案房屋后进行了装修，陈玟龙主张其清洗了2次地毯、翻新墙壁和天花、清洗房间玻璃、安装了18个窗帘、清洁浴缸和洗手台、贴浴室地脚砖、安装厨房排气扇、修理车库卷闸门等，总共花费40000元至50000元，但因为是装修队施工，所以没有收据。翁金海确认陈玟龙对涉案房屋进行了装修，但表示不清楚其装修程度和装修内容，装修费用以陈玟龙提供的清单票据为准。翁金海陈述因陈玟龙长期拖欠租金，且拒绝将物品搬出涉案房屋，为了降低损失，翁金海于2018年4月6日将陈玟龙的物品规整后于当天收回涉案房屋并另行出租给他人，因而只要求陈玟龙腾空南沙区南沙街××大道××水晶××街××号房屋，不要求交还该房屋。翁金海曾在一审庭上陈述其于2018年4月1日另行将涉案房屋出租给他人，之后又认为其与新的承租人签订的租赁合同虽载明租赁期限从2018年4月1日起，但实际租赁期限从2018年4月6日起，而翁金海未提供相关证据证明。陈玟龙表示不清楚翁金海何时将涉案房屋另行出租给他人。翁金海提供三张广东增值税普通发票和一张广东省广州市国家税务局通用机打发票，显示涉案房屋2017年12月1日至2018年3月31日的物业服务费为5950元；2017年9月29日至2017年12月30日的水费为1971.5元；2017年8月1日至2017年11月30日的公摊电费为41.4元；2017年12月1日至2018年2月1日的电费为587.09元。陈玟龙对上述发票的真实性不予确认。翁金海提供《民事委托代理合同》及广东增值税普通发票，显示翁金海为本案支出律师费18000元。翁金海提供《中国平安财产保险股份有限公司保费交款通知书》，显示通知其交纳平安诉讼保全责任保险1800元。陈玟龙对上述材料的真实性予以确认。2018年6月15日，陈玟龙提交书面答辩及反诉状增加要求翁金海赔偿创业损失500000元的反诉请求。由于本案法庭辩论已经结束，一审法院依法告知陈玟龙对其增加反诉请求不予接纳，当事人如确有损失，可另循合法途径解决。2018年7月25日，翁金海提供《关于承租人陈玟龙装饰装修处理的说明》，认为陈玟龙装饰装修并没有经过翁金海同意，且不同意利用该装饰装修，陈玟龙应拆除其装饰装修，造成房屋毁损的，必须恢复原状。陈玟龙认为其对涉案房屋装修是经过翁金海同意，但未提供证据证明。一审法院认为：翁金海与陈玟龙签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈玟龙对该《租赁合同》上签名、指模不予确认，但未提供相反的证据证明，又不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对该合同予以采信。根据当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：1.翁金海与陈玟龙签订的《租赁合同》是否于2017年11月27日已解除，陈玟龙应否腾空涉案房屋；2.陈玟龙应否向翁金海支付涉案房屋的租金、使用费及相应的违约金；3.陈玟龙应否向翁金海支付物业服务费及水电费；4.翁金海能否没收陈玟龙缴纳的保证金15600元；5.陈玟龙应否向翁金海支付律师费、保险费；6.翁金海应否赔偿陈玟龙的损失。关于翁金海与陈玟龙签订的《租赁合同》是否于2017年11月27日已解除，陈玟龙应否腾空涉案房屋的问题。《租赁合同》虽然约定陈玟龙拖欠租金半个月以上的，翁金海可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，陈玟龙事实上亦未支付2017年7月16日起的租金，拖欠租金超过半个月，但翁金海与陈玟龙微信沟通时告知陈玟龙最迟于2017年11月30日前交清拖欠的费用。翁金海在该宽限期届满前通知陈玟龙决定收回涉案房屋，该通知有解除合同的意思，但依据双方上述意思表示，解除合同的条件在该日并未成就，故翁金海请求确认《租赁合同》于2017年11月27日已解除，没有事实依据，一审法院不予支持。陈玟龙于2017年8月14日向翁金海发出微信，表示款项到账后支付一年的租金，以后每年交一次，翁金海亦回复称好，即表示同意，但无明确支付的时间，经翁金海催告后，陈玟龙仍未在翁金海给予的宽限期限内缴纳欠缴的租赁费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，翁金海有权解除合同。翁金海于2017年12月3日通知陈玟龙搬离房屋，该通知有解除合同的意思，《租赁合同》至此解除。合同解除后，陈玟龙无继续占有使用涉案房屋的依据，翁金海现已自行收回涉案房屋，但陈玟龙的物品仍在涉案房屋，故翁金海要求陈玟龙腾空涉案房屋，一审法院予以支持。陈玟龙答辩称翁金海同意其缓交租金，其不构成违约，不同意解除涉案合同，理据不足，一审法院不予支持。关于陈玟龙应否向翁金海支付涉案房屋的租金、使用费及相应的违约金的问题。陈玟龙拖欠自2017年7月16日起租金，陈玟龙虽然离开涉案房屋，但涉案合同解除后，陈玟龙仍未腾空交还给翁金海，应向翁金海支付相应的租金和房屋占有使用费。翁金海曾陈述其于2018年4月1日已将该房屋另行出租给他人，之后又认为其与新的承租人签订的租赁合同虽载明租赁期限从2018年4月1日起，但实际租赁期限从2018年4月6日起，而翁金海未提供相关证据证明，陈玟龙亦不清楚翁金海将涉案房屋另行出租的具体日期，故一审法院对翁金海曾陈述其于2018年4月1日已将涉案房屋出租给他人予以确认，翁金海于该日起已自行收回涉案房屋，陈玟龙不能继续占有、使用该房屋，因此，陈玟龙应向翁金海支付自2017年7月16日起至2018年3月31日止的租金和使用费。该期间的租金和占有使用费为66425.81元（7800元/月×8个月+7800元÷31天×16天），翁金海要求陈玟龙支付租金和占有使用费67600元，超出66425.81元以外部分，一审法院不予支持。陈玟龙逾期支付租金，应向翁金海支付相应的违约金。涉案合同已于2017年12月3日解除，翁金海要求陈玟龙支付合同解除后的房屋占有使用费的违约金，依据不足，一审法院不予支持。涉案合同约定违约金每日按当月租金的2％计算，陈玟龙表示对此标准无异议，故陈玟龙应向翁金海支付2017年7月16日起至2017年12月3日止欠付租金的逾期付款违约金，该违约金各以每月欠付租金为本金，其中从2017年7月16日起至2017年11月15日止租金的违约金各以每月应付的租金7800元为本金，2017年11月16日起至2017年12月3日止租金的违约金以4680元（7800元÷30天×18天）为本金，均按每日2%的标准，分别从当月16日起计算至付清之日止，但每月租金的违约金以当月欠付租金为限，超出上述金额部分，一审法院不予支持。陈玟龙逾期支付租金，已构成违约，翁金海虽然同意陈玟龙延期支付租金，但无明确放弃主张违约金，陈玟龙认为其没有违约所以不同意支付违约金的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。关于陈玟龙应否向翁金海支付物业服务费及水电费的问题。如前所述，翁金海于2018年4月1日将涉案房屋出租给他人，陈玟龙不能对涉案房屋占有、使用，故陈玟龙应承担至2018年3月31日止的物业服务费、水电费，翁金海要求陈玟龙支付至2018年4月5日止的物业服务费、水电费，一审法院不予支持。翁金海提供发票，仅证明其缴交从2017年12月1日起至2018年3月31日止的物业服务费5950元、2017年9月29日起至2017年12月30日止的水费1971.5元、2017年8月1日起至2017年11月30日止的公摊电费41.4元、2017年12月1日起至2018年2月1日止的电费587.09元，水电费共2599.99元，翁金海已缴交上述费用，陈玟龙应支付给翁金海，对翁金海主张的超出上述金额部分费用，一审法院不予支持。关于翁金海能否没收陈玟龙缴纳的保证金15600元的问题。涉案合同约定翁金海应在租赁期满或解除合同之日起将保证金15600元退回给陈玟龙，翁金海要求没收陈玟龙缴纳的保证金15600元的依据不足，一审法院不予支持。因陈玟龙未对该保证金主张权利，故在本案中不予处理，陈玟龙可另循法律途径解决。关于陈玟龙应否向翁金海支付律师费、保险费的问题。涉案合同约定任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担，但翁金海主张的律师费、保险费非因陈玟龙违约而造成的直接损失或必须支出的费用，故翁金海该项主张的依据不足，一审法院不予支持。关于翁金海应否赔偿陈玟龙损失的问题。陈玟龙逾期支付租金等费用，翁金海给予宽限期限届满后仍未支付，构成违约。涉案合同解除后，翁金海催促陈玟龙将其个人财物搬出涉案房屋，陈玟龙未搬出，理应承担腾空交还涉案房屋给翁金海的责任。而翁金海擅自将陈玟龙部分个人物品搬至他处，亦实属不妥，但未造成该财物实质性损坏，且陈玟龙未申请对财产损害的价值进行评估，另陈玟龙陈述其部分物品丢失，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。至于陈玟龙主张的装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”及第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，陈玟龙未提供证据证明其经翁金海同意对涉案房屋进行装饰装修，且翁金海亦表示不同意利用该装饰装修。因此，陈玟龙要求翁金海赔偿物质损失（包括装修费用）200000元缺乏依据，一审法院不予支持。陈玟龙主张的业务损失费300000元，并未举证证实，应承担举证不能的法律后果，且即使有该损失发生，涉案合同的解除是因陈玟龙的违约行为所致，另陈玟龙在租赁合同解除前亦已离开涉案房屋，该损失理应由其自行承担。因此，陈玟龙要求翁金海赔偿业务损失300000元亦缺乏依据，一审法院不予支持。至于翁金海认为陈玟龙拆除其装饰装修造成房屋毁损的，必须恢复原状，因翁金海未在法庭辩论终结前提出恢复原状的请求，一审法院不予接纳，且未发生陈玟龙拆除其装饰装修损坏涉案房屋的事实，翁金海应待该事实发生后另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条的规定，于2018年8月7日作出如下判决：一、陈玟龙应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于广州市南沙区南沙街××大道××水晶××街××号房屋；二、陈玟龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向翁金海支付从2017年7月16日起至2018年3月31日止的房屋租金、占有使用费共66425.81元；三、陈玟龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向翁金海支付物业服务费5950元、水电费2599.99元；四、陈玟龙应在本判决发生法律效力之日起十日内向翁金海支付逾期交纳从2017年7月16日起至2017年12月3日止租金的违约金（违约金的计算方法：从2017年7月16日起至2017年11月15日止租金的违约金各以每月应付的租金7800元为本金，从2017年11月16日起至2017年12月3日止租金的违约金以4680元为本金，均按每日2%的标准，分别从当月16日起计算至付清之日止，每月租金的违约金以当月应付租金为限）；五、驳回翁金海的其他诉讼请求；六、驳回陈玟龙的反诉请求。本诉受理费6594.3元，由翁金海负担3848.8元，由陈玟龙负担2745.5元。财产保全费1020元，由陈玟龙负担。反诉受理费4400元，由陈玟龙负担。本院二审期间，陈玟龙提供以下证据：1.2018年11月20日的微信聊天记录一式三份，聊天记录的对象有三个人，一个是赵建军、涉案房屋新承租人李先生、陈玟龙，拟证明一审判决后二审开庭前陈玟龙根据一审判决书要求取回钢琴，但翁金海委托的中介告知新的承租人说目前纠纷没有处理好，不允许陈玟龙搬走任何东西；2.乙方为王艳晶，签署日期为2018年5月7日的《中国大CI战略联盟（CCIA）股东协议》；3.2018年5月25日王艳晶汇入股金500000元的转账凭证；4.王艳晶的身份证复印件；证据2、3、4拟证明融资到账情况。陈玟龙在二审庭询期间并无提供证据2、3、4的原件。翁金海认为：1.陈玟龙提交的证据已经超过举证期限，不应采纳。翁金海并不知道陈玟龙提交的聊天记录对方的身份，聊天内容不能反映事情发生的情况，陈玟龙在11月底想要搬走其钢琴，翁金海表示陈玟龙想要搬回其物品就希望其尽快搬离，翁金海想尽快结束和陈玟龙的关系，不希望双方再有任何的纠缠；2.陈玟龙提交的股东协议和转账凭证、和王艳晶身份证复印件没有原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可，该三份证据与本案纠纷没有任何关系。陈玟龙在二审庭询后另提交乙方为张君、韩雪兰，签署日期分别为的《中国大CI战略联盟（CCSA）股东协议》、2012年11月13日《收款收据》以及《广州乐人乐器有限公司（产品保修卡）》，拟证明其融资到账情况和购买钢琴的价款。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，陈玟龙称其于2017年11月底离开涉案房屋的原因是因为涉案房屋的水费异常高，另一方面是翁金海赶其离开。陈玟龙确认其工作人员离开涉案房屋时并无表示不再继续履行合同，称因为其还希望与翁金海继续协商、继续租住涉案房屋，并没有打算终止合同，所以当时没有将自有物品搬离。翁金海称一审法院勘验现场时所作笔录中载明的属于陈玟龙的物品放置在涉案房屋旁边的其他建筑物内，属于陈玟龙的冰箱、钢琴、部分盆栽还在涉案房屋内。陈玟龙称除翁金海所述的冰箱、钢琴、部分盆栽外，一审法院查看现场时还有洗衣机、一两个桌椅、讲台在涉案房屋内，但不清楚该部分物品现在有无被转移。陈玟龙称没法清点故不清楚其一审提交的物品清单中的物品与一审法院现场查勘的物品有哪些出入。本院认为，陈玟龙二审期间提供的微信聊天记录的相对方并非翁金海，该微信记录并无得到翁金海的认可，且无其他证据予以佐证，不足以证明陈玟龙关于翁金海拒绝其在一审判决后要求取回自有钢琴的主张，本院不予采信。陈玟龙提供的其他证据或形成于一审庭审之前，或拟证明的事实形成于一审庭审之前，陈玟龙直至二审期间才提交，超过举证期限，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，本院均不予采纳。关于陈玟龙与翁金海有无就租金缴纳时间与方式的变更达成合意的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，由此可见，合同的变更须经双方协商一致，且合同变更的内容应是明确的。陈玟龙认为租赁双方对租金的缴纳时间与方式合意进行了变更，其依据的是翁金海在其2017年8月14日微信聊天记录中提出“正在等一笔钱，数量较大，到账后，您的租金我会一次性交一年，以后就每年交一次了……”后，回复了“好”。上述微信记录中，陈玟龙并未明确告知翁金海其所称正在等的款项是哪笔款项以及该笔款项的具体到账时间，事实上，翁金海在此之后亦不断继续催促陈玟龙缴纳欠费，陈玟龙、翁金海就租金缴纳时间、缴纳方式并无形成清晰、明确的变更合意，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条的约定，应推定双方并无变更租金缴纳时间及方式，陈玟龙认为双方已合意变更租金缴纳时间及方式的上诉请求不能成立，本院不予支持。涉案《租赁合同》约定“租金按月结算，由乙方（陈玟龙）在每月的第15日前按付款方式缴付租金给甲方（翁金海）……”，陈玟龙自2017年7月16日起的租金并无按照合同约定支付，陈玟龙已构成违约。翁金海多次催促陈玟龙履行缴纳租金及其他费用的合同义务，陈玟龙仍未清偿欠付的费用，翁金海于2017年12月3日通知陈玟龙搬离涉案房屋即为要求解除合同的通知，翁金海要求解除合同符合《租赁合同》关于“乙方（陈玟龙）拖欠租金半个月以上的，甲方（翁金海）可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”的约定，一审法院认定涉案《租赁合同》于2017年12月3日解除并无不当，本院予以认可。陈玟龙要求翁金海恢复办公场地，实则是要求继续履行合同，本院对其该主张不予支持。关于陈玟龙欠付租金数额的问题。陈玟龙虽于2017年11月底离开涉案房屋，但其仍有物品留在涉案房屋内，从陈玟龙二审的陈述来看，其在2017年11月底离开涉案房屋时并无交还租赁物给翁金海的意思表示，陈玟龙无证据证明翁金海在2018年4月1日之前阻挠其搬离自有物品或拒绝办理场地交接，一审法院判令陈玟龙支付2017年7月16日起至2018年3月31日止的租金、占有使用费以及相应的违约金，并无不当，本院予以维持。翁金海将涉案房屋另行出租给案外人后，陈玟龙仍有物品在涉案房屋内，陈玟龙应将其自有物品取回，一审法院判令陈玟龙腾空涉案房屋并无不当，本院予以认可。如前所述，涉案《租赁合同》提前解除系因陈玟龙违约所致，陈玟龙要求翁金海赔偿业务损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。翁金海不同意利用陈玟龙对涉案房屋所作装饰装修，陈玟龙要求翁金海赔偿装修损失不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本院亦不予支持。陈玟龙一审期间反诉请求为：翁金海赔偿陈玟龙物质损失含装修损失200000元、业务损失300000元，并无提出要求翁金海完整恢复办公场地、归还办公及生活设施、商业文件、合同文件、财务票据的反诉请求，陈玟龙无列明其所要求返还的商业文件、合同文件、财务票据的具体内容，如前所述，涉案租赁合同已经解除，且一审法院已经判令其腾空涉案房屋，陈玟龙负有取回自有物品的义务，本院对其该请求不予支持。赔礼道歉是责任人向权利人承认其行为构成侵权并表示歉意的一种民事责任承担方式，本案系房屋租赁合同纠纷并非侵权纠纷，且陈玟龙在一审期间并无提出要求翁金海通过媒体公开认错道歉的反诉请求，本案中对陈玟龙的该请求不予调处。综上所述，陈玟龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8545.5元，由陈玟龙负担。本判决为终审判决。审判审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年一月十四日书记员  贾妍胡秀红