江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏06民终4046号 上诉人（原审被告）:范宏兵，男，1981年10月28日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：秦建歆，江苏健行律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹祝萍，女，1977年9月13日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：秦建歆，江苏健行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海求真物资贸易有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇官山路2号8幢A区2025室。 法定代表人：蔡玉香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙晓晨，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 上诉人范宏兵、曹祝萍因与被上诉人上海求真物资贸易有限公司（以下简称求真公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2018）苏0691民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范宏兵、曹祝萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回求真公司的诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.存量房买卖合同约定的贷款金额、房屋过户时间是对房屋买卖合同书的补充约定，不存在与房屋买卖合同书理解不一致的地方，双方的补充约定和求真公司的违约行为客观上导致上诉人不能在原先约定的付款期限内付清房款，根据诚实信用原则，付款时间应当顺延或者重新约定，上诉人不存在逾期付款的违约行为。存量房买卖合同约定2017年4月30日前办理过户手续，事实上2017年5月24日才领取房产证，房屋买卖合同书约定余款于2017年5月1日前付清。双方约定的过户时间与原先付清房款的时间几乎为同一时间，上诉人客观上无法在此短时间内获取贷款，付款时间应当顺延或者重新约定。2.求真公司没有在约定的期限办理房屋过户手续，必然会拖延上诉人获得银行贷款，求真公司的违约行为也是上诉人没有按约支付房款的主要原因。3.上诉人支付求真公司代付费用应当仅限于房屋买卖合同签订后至房屋交付前发生的代收费用，一审判决的专项维修基金及有线电视初装费距合同签订已达十年之久，让上诉人承担该两笔费用不合理。签订合同时，求真公司应当明确告知专项维修基金和有线电视初装费，对上诉人来讲，如要求承担十年前已发生的费用，上诉人就不会购买该房屋。此外，房屋交接时求真公司也未提及上述费用，可以证明双方应没有代收费用的争议。4.上诉人不存在违约行为，求真公司的律师费不应由上诉人承担，而且律师费明显超出法律规定的标准。 求真公司辩称，1.存量房买卖合同并非对房屋买卖合同书的补充约定，两份合同表述不一致的，应以房屋买卖合同书为准。2.双方在房屋买卖合同书中明确约定房屋专项维修基金及有线电视初装费由上诉人承担，一审对此判决正确。3.求真公司向上诉人主张律师费符合双方约定，一审法院已经根据上诉人的请求对律师费金额进行了调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 求真公司向一审法院起诉请求：1.范宏兵、曹祝萍共同支付逾期付款违约金307050元；2.范宏兵、曹祝萍共同支付求真公司代付的房屋专项维修资金17763元、有线电视安装费450元，合计18213元；3.范宏兵、曹祝萍共同承担律师费32526.3元；4.诉讼费用由范宏兵、曹祝萍承担。 一审法院认定事实：2017年2月17日，甲方求真公司（出卖方）与乙方范宏兵、曹祝萍（买受方）签订房屋买卖合同书，载明在本合同书签署前，甲方和乙方均已经认真阅读并理解本合同书之条款，乙方已经充分注意、理解、接受并遵守其各项内容，尤其是免除或者限制甲方责任、加重乙方责任或排除乙方主要权利、合同违约及解除之条款。合同约定：1.甲方出卖给乙方的房屋位于南通市地段优山美地花园项目的第82幢别墅。2.本合同书项下的房屋成交价款为1050万元，于本合同书签署时支付房屋价款的19%即200万元，于2017年2月24日前再付115万元，余款于2017年5月1日前付清。3.本合同书项下房屋价款以外的其他费用应当由乙方另行承担。该等费用包括但不限于：（1）共用部位共用设施设备维修基金；（2）公共设施的开户及服务费用、包括但不限于下列各项设施的购置、开通、安装及服务提供的费用：水、电、煤气、天然气、电话、有线电视；（3）与该房屋物业管理有关的任何费用，包括但不限于物业管理费、装潢垃圾清运费、装潢押金、公共设施维护费等。4.除房屋价款外，乙方还应在房屋交付前向甲方付清所有代收费用，该等代收费用包括但不限于：有线电视初装费、共用部位共用设施设备维修基金等。5.房屋所有权由甲方过户至乙方名下的条件和时间为：（1）甲方已经收到本合同书项下的全部房屋价款；（2）甲方已经收到乙方应当予以支付的代收费用；（3）乙方已经支付了全部税费；（4）若乙方以贷款方式支付了房屋价款的，则必须在甲方收到了金融机构确认关于乙方贷款已经符合该金融机构规定的书面确认函；（5）上述各项条件具备后一百二十个工作日内。6.为办理本合同书项下房屋的所有权过户登记，甲乙双方可能会按照房屋所有权登记机构提供的示范文本签署一份诸如《存量房买卖合同》之类的房屋买卖合同。甲乙双方一致同意，存放于房屋所有权登记机构的诸如《存量房买卖合同》之类的房屋买卖合同与本合同书在表述上或理解上不一致的，均以本合同书为准。7.甲方逾期交房或乙方逾期付款的，每逾期一日，应按逾期部分每日万分之六承担违约金。8.因解决本合同书项下的争议所支付的费用由败诉方承担，该等费用包括但不限于：诉讼费、律师费等，律师费应当合理，甲乙双方确认争议标的额的10%范围内的律师费均为合理。 2017年4月18日，甲方求真公司（出卖方）与乙方范宏兵、曹祝萍（买受方）针对优山美地花园82幢签订存量房买卖合同，甲乙双方协议约定本合同项下的房地产成交总价款为1050万元，乙方向甲方支付房款的方式为首付315万元和抵押贷款735万元。房屋过户手续办理期限2017年4月30日前。此后，2017年5月22日，案涉房屋开具了1050万元发票，并缴纳了311706.66元契税。2017年5月24日，范宏兵、曹祝萍领取了案涉房屋的不动产权证。 一审另查明，2016年5月3日，中国建设银行单位客户专用回单载明上海美玫实业有限公司（以下简称美玫公司）收款49965元，用途部分注明代求真收82号房款50000元；2016年7月10日，范振云向美玫公司转账100000元；2016年12月19日，范振云向美玫公司转账100000元；2016年12月20日，范振云向美玫公司转账200000元；2016年12月30日，范振云向美玫公司转账100000元；2017年1月4日，范振云向美玫公司转账300000元；2017年1月17日，范振云向美玫公司转账150000元；2017年2月17日，范宏兵向美玫公司转账1000000元；2017年3月1日，范宏兵向美玫公司转账1150000元；2017年7月10日，范宏兵贷款向美玫公司转账7350000元，上述款项共计10500000元。 一审再查明，优山美地花园82幢有线电视初装费为450元，开票日期为2008年1月22日；该房屋专项维修资金为17763元，收据日期为2014年9月29日。 一审还查明，求真公司为本案诉讼与北京市炜衡（南通）律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费32526.3元。 一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照房屋买卖合同书的约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1.双方对于付款方式及付款期限应当按照哪份合同履行，范宏兵、曹祝萍是否存在逾期付款的行为；2.如范宏兵、曹祝萍存在逾期付款，求真公司主张的违约金是否有事实和法律依据；3.范宏兵、曹祝萍是否应当支付房屋专项维修基金及有线电视初装费；4.求真公司主张的律师费是否超过法律规定。 关于争议焦点一、双方对于付款方式及付款期限应当按照哪份合同履行，范宏兵、曹祝萍是否存在逾期付款的行为。双方之间针对案涉房屋的买卖签订过两份合同，一份是2017年2月17日签订的房屋买卖合同书，另一份是2017年4月18日签订的存量房买卖合同。求真公司主张双方应当按照房屋买卖合同书履行，范宏兵、曹祝萍主张双方应当按照存量房买卖合同履行。法院认为，对于付款方式及付款期限，两份合同表述不一，但双方在签订房屋买卖合同书时已经预见到今后需要在房屋所有权登记机构另行签订合同，故在2017年2月17日签订房屋买卖合同书时就明确约定“甲乙双方一致同意，存放于房屋所有权登记机构的诸如《存量房买卖合同》之类的房屋买卖合同与本合同书在表述上或理解上不一致的，均以本合同书为准。”现双方争议的付款方式及付款期限在两份合同中均有表述，但理解不一致，根据双方的约定仍然应当按照2017年2月17日签订的房屋买卖合同书履行。范宏兵、曹祝萍陈述双方在洽谈过程中其已经向求真公司表示需要贷款购房，房屋买卖合同书是求真公司提供的格式合同，求真公司并未提示范宏兵、曹祝萍，而且存量房买卖合同中约定的付款方式为首付和贷款，同时求真公司配合范宏兵、曹祝萍办理过户及贷款手续，说明求真公司认可范宏兵、曹祝萍的行为，范宏兵、曹祝萍不存在违约。法院认为购买不动产系重大财产处分行为，本案标的高达1050万元，范宏兵、曹祝萍在签订房屋买卖合同书时应当慎之又慎，合同书中也明确注明签署前双方已经认真阅读并理解本合同书中的条款，合同书中明确约定了付款时间，范宏兵、曹祝萍的陈述与房屋买卖合同书的约定并不相符。故范宏兵、曹祝萍存在逾期付款，对其抗辩意见不予采纳。 关于争议焦点二、如范宏兵、曹祝萍存在逾期付款，求真公司主张的违约金是否有事实和法律依据。法院认为，即便求真公司配合范宏兵、曹祝萍办理了产权过户及贷款手续，并不代表求真公司放弃追究其逾期付款的违约责任。现求真公司主张以逾期部分每日万分之六计算逾期付款的违约金，符合双方房屋买卖合同书的约定，且不超过法律的规定，故求真公司要求范宏兵、曹祝萍支付违约金307050元的请求，予以支持。 关于争议焦点三、范宏兵、曹祝萍是否应当支付房屋专项维修基金及有线电视初装费。虽然两项费用发生于双方签订房屋买卖合同书之前，但是双方的房屋买卖合同书中明确约定了房屋价款以外的费用包括但不限于专项维修基金、有线电视初装费等，故该两项费用应由范宏兵、曹祝萍承担。 关于争议焦点四、求真公司主张的律师费是否超过法律规定。双方的房屋买卖合同书中约定的律师费的收费标准为争议标的额的10%，而该约定超过了江苏省律师服务收费试行标准，法院参照该标准认定求真公司的合理律师费损失为20516元。由于范宏兵、曹祝萍的违约导致诉讼，且合同中约定律师费由败诉方承担，故范宏兵、曹祝萍应当支付求真公司律师费损失，对于超出的部分，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、范宏兵、曹祝萍给付上海求真物资贸易有限公司违约金307050元；二、范宏兵、曹祝萍给付上海求真物资贸易有限公司房屋专项维修资金17763元、有线电视安装费450元，合计18213元；三、范宏兵、曹祝萍给付上海求真物资贸易有限公司律师费损失20516元；上述三项合计345779元，由范宏兵、曹祝萍于判决发生法律效力之日起十日内给付上海求真物资贸易有限公司。四、驳回上海求真物资贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6666元，减半收取3333元，由求真公司负担112元,由范宏兵、曹祝萍负担3221元。 本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为,双方在签订房屋买卖合同书时即已预见到今后会在房屋产权登记机构会另行签订合同，故双方在签订房屋买卖合同书时即约定如另签合同与房屋买卖合同书不一致时，以房屋买卖合同书为准。虽然双方在存量房买卖合同中约定的过户时间与原先付清房款的时间几乎为同一时间，但范宏兵、曹祝萍也应该根据房屋买卖合同书约定的时间付款，范宏兵、曹祝萍存在逾期支付房款的行为，一审判决其承担违约金并无不当。范宏兵、曹祝萍认为求真公司逾期交房导致其未能按时获得贷款支付房款，但根据双方约定，应当是款清才办理产权过户，故范宏兵、曹祝萍认为求真公司违约没有依据。关于房屋专项维修基金和有线电视初装费，案涉房屋系毛坯房，出售方并未行使专项维修和安装有线电视的权利，而且双方合同中也明确约定该两笔费用由买受人承担，范宏兵、曹祝萍应支付该两笔代收费用给求真公司。关于律师费，合同约定范宏兵、曹祝萍应当支付，一审已进行了下调，判决并无不当。 综上，范宏兵、曹祝萍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6666元，由上诉人范宏兵、曹祝萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 卢 丽 二〇一九年一月九日 书记员 王 璐