苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初7574号原告（反诉被告）:张勇，男，1985年6月10日生，汉族，户籍所在地江苏省海门市。原告（反诉被告）:张鹤鹏，女，1986年8月30日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：梁学兵，江苏吴鼎律师事务所律师,代理上述两原告。被告（反诉原告）：王倩婷，女，1993年11月30日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：王功林，上海市汇业律师事务所律师。第三人：苏州金城易居房产经纪有限公司，统一社会信用代码：91320594MA1N9L2254，住所地苏州工业园区唯华路2号和泰都市生活广场2幢108室。法定代表人：梅亮亮。委托诉讼代理人：梁宝财，系该公司员工。原告张勇诉被告张鹤鹏、王倩婷及第三人苏州金城易居房产经纪有限公司（以下简称金城易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2018年9月17日公开开庭进行了审理，后被告向本院提起反诉，本院依法合并审理，于2019年1月16日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，张勇、张鹤鹏及共同委托诉讼代理人梁学兵，王倩婷及其委托诉讼代理人王功林，第三人金城易居公司的委托诉讼代理人梁宝财（第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张勇、张鹤鹏向本院提出诉讼请求：判令被告支付拒绝履行合同的违约金684000元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，2018年5月25日，原、被告双方在第三人的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于苏州工业园区金锦苑13幢1801室房屋，双方约定2018年7月31日办理网签手续。合同签订后，原告按约支付被告定金10万元，到合同约定的网签时间，被告突然提出要额外支付4万元才配合网签，并离开办证大厅，拒绝继续履行合同，协商未果，被告构成违约。本诉被告王倩婷辩称，答辩人不存在违约，是被答辩人违约导致合同未能继续履行。反诉原告王倩婷向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2018年5月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同号：0000609）自2018年8月18日解除；二、反诉被告赔偿反诉原告违约金684000元；三、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月25日，反诉原告作为出售方，与反诉被告张勇、张鹤鹏在第三人的居间下签订了房屋买卖合同，约定反诉原告将其所有的位于苏州工业园区金锦苑13幢1801室的房屋以342万元的价格出售给反诉被告，并约定于2018年7月31日开始办理资金托管。2018年6月4日，反诉原告收到反诉被告支付的购房定金人民币10万元中。2018年6月27日，反诉被告及第三人提出要将房价做低到260万，差价款72万由反诉被告在办理资金托管手续前给反诉原告。故在2018年7月31日，反诉原告至房产交易中心，要求反诉被告按约支付72万元，反诉被告未能履行。2018年8月12日，在与反诉被告及第三人协商未果的情况下，反诉原告本人及其委托律师给反诉被告及第三人发出敦促函，要求反诉被告在2018年8月17日上午9时前支付72万元并办理资金托管手续，如不办理，则合同于2018年8月18日解除。2018年8月31日，反诉原告再反诉被告未回复的情况下，再次发函。反诉被告张勇、张鹤鹏辩称，本案系反诉原告要求反诉被告多支付房款拒绝网签，造成合同无法履行，系反诉原告违约，应承担违约责任，要求驳回反诉原告诉请。本院经审理查明认定事实如下：2018年5月25日，张勇、张鹤鹏（买受方、乙方）与王倩婷（出售方、甲方）通过金城易居公司（居间方、丙方）签订合同号为0000609的《房屋买卖（居间）合同》（以下简称房屋买卖合同），约定乙方为表示对下述房产的购买诚意，向丙方支付意向金人民币贰万元整。甲方将位于苏州工业园区金锦苑13幢1801室房屋，建筑面积131.8平方米，出售给乙方，房屋价款为342万元，过户相关税费由乙方承担。就付款，双方约定乙方于2018年6月5日向甲方支付定金10万元（包括意向金转定金金额）。房屋价款应当按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准后，甲方按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。托管以外的部分应当于付于甲方。双方约定于2018年7月31日开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约。就违约责任，双方约定的甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同约定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际金额超过违约金的，责任方应另据实赔偿，且丙方所收取的中介信息服务费一律不予退还。2018年6月4日，王倩婷出具定金收据，确认收到张鹤鹏支付的购房定金10万元。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、定金收据及当事人庭审陈述予以证实。本诉原告针对其诉请主张，还向本院提交证据，本诉被告及第三人质证如下：证据1，2018年5月25日至2018年8月28日期间，本诉原告张鹤鹏、与第三人金城易居公司的工作人员张鹏程的微信聊天记录、本诉被告王倩婷与张鹏程的微信聊天记录、原、被告双方与张鹏程的微信聊天记录，证明双方买卖房屋的过程，本诉被告要求原告额外支付资金，导致本诉原告无法购房。三方聊天记录中基本系第三人工作人员张鹏程与王倩婷之间的聊天内容，张鹏程的为微信语音，在2018年6月27日，王倩婷表示低评确定能做到260万吗？张鹏程表示，对的是的是的，确定可能做到两百六十万。王倩婷表示，等于客户那边拿到钱后就先给我们72W，中介表示对的对的是的是的。在2018年7月23日，王倩婷与中介的聊天记录中，王倩婷表示，对了钱什么时候打给我，不给钱我签啥。中介表示：“好的，今天是和你说下，我这边安排好时间”。在2018年8月5日的微信聊天记录中，王倩婷表示：“这边边拖的越久对于我来说我去买房子涨价就越多，最近房子怎么涨价的我相信中介最清楚，一开始说好先给72万我再配合网签的，他们违约了，现在我可以和平解决，先给我5万赔偿（因为时间越拖越久了，请在三天里给我），然后我们下周就去网签，如果不同意，那我们也就不用现谈了。”证据2、照片打印件一份，证明原告按约到房产交易中心办理网签手续，但被告离开。证据3，2018年7月31日第三人出具的情况说明一份、2018年8月14日第三人出具的情况说明一份。其中，7月31日的情况说明载明：“2018年7月31日11点25分左右，我在房管局和客户张鹤鹏办理面审流程结束后，被业主王倩婷抢去土地证，并且拒绝办理网签协议，本人要求归还未果，报警协商不成，业主于14点44分要求客户额外付四万元人民币，否则拒绝履行网签协议。”8月14日的情况说明载明，在合同履行过程中，居间方告知须按规定全额资金托管，此时，出售方希望可以提前拿到一笔钱，购买方表示协调评估尽量满足，因该项不确定，故不能作为协议附件，双方均无异议。之后，购买方又对近期操作流程和评估进行了咨询，如配合出售方则会造成部分资金脱离托管，有一定的违法性，风险性很大，故执行正规流程全额托管。几经协商，双方均同意按正规方案进行及按买卖合同履行。出售方要求购买方额外支付4万元人民币，否则不会办理网签手续，购买方认为该要求是不合理的，没有答应，此后于2018年7月31日居间方预约双方办理网签手续，在办理手续当天出售方要求购买方先支付4万元人民币否则不予配合办理网签手续。两份情况说明证明被告提供要额外支付4万元，拒绝网签，构成违约。本诉被告对证据1中，原告与张鹏程的聊天记录的真实性无法确认，对三方的聊天记录予以认可。该聊天记录中，中介方提出说这个合同可以做低到二百六十万，做资金托管前再给我们七十二万。对王倩婷与中介的聊天记录的真实性亦予以确认，但不完整，中介与被告确认过要做低价格的，但该部分聊天记录本诉原告未提供。就原告与中介的聊天记录，真实性无法确认。就证据2，认为与本案无关，无法证明与本案的关联。就情况说明，不予认可。第三人对证据1，表示聊天中的中介工作人员系其公司的业务员，代理人没有参与，但认为应该不会做假。对证据2，表示拍照片当天其不在场，张鹏程有跟其讲过此事。证据3，情况说明予以认可，表示系其所出。本诉被告针对其答辩意见，向本院提交证据，其它当事人质证如下：证据1，原、被告及第三人自2018年5月27日至2018年7月25日的微信聊天记录。微信聊天记录中，中介表示：“就是说客户为了节约时间吗，然后呢，就是说我们这边先办理网签”、“客户这边想做低评，想做到两百六十万，那就是还差八十二万，中间还有那个就是他定金交了十万，就是还有七十二万的差价”，王倩婷表示：“可以先办理网签”。中介表示：“七十二万，需要那个客户在拿到钱的时候就说也就是说我们在办理资金托管之前把这个钱，现金或者是以那个转账的形式转给你看，这样可以不”。…“这个七十二万的话就是我们这边会打印一份合同，然后呢，就是说这边双方都签个字，然后在资金托管之前要把这个钱给你”。证明2018年6月27日，买方表示房价做低评到260万，差价72万元于资金托管前支付给王倩婷，王倩婷同意此方案。证据2，2018年7月27日第三人向被告出具的催告函一份及投送记录，证明中介在整个交易过程中，偏向于买方。证据3，2018年8月12日的王倩婷委托代理律师向张勇、张鹤鹏通过手机发送的催办函，要求张勇、张鹤鹏于2018年8月17日前准备好第一笔款72万，并至房产交易中心办理资金托管手续。若未履行，则合同于2018年8月18日解除。证明张勇、张鹤鹏未按期履约，故我方已通知其解除合同并要追究违约责任。本诉原告对证据1的真实性无异议，但不能证明原告曾答应过这个方案，只是讨论过，方案不止一个，因为这个方案是违反法律规定的，而且双方同意放弃的，且中介的话均是语音转录的，原告没有听过这个。就证据2，无异议，本诉原告同意第三人发这份催告函，因为本诉被告已经有不配合的苗头了，中介方担心本诉被告不配合网签故发函，不存在任何偏向问题。就证据3，我方收到，被告应当从协商角度解决问题，该函扩大了双方矛盾，对其真实性、合法性均不认可。第三人对证据1真实性无异议，但认为，双方在聊天过程中特意引导业务员陈述，签房屋买卖合同时，本诉被告父亲也提出过他们想买房，希望提前拿点钱，我说不可能，他说你们中介有办法，然后我说那你的意思就是把房价做低，当时谈这个事情的时候，本诉原告一直在场，本诉原告的意思是说手上资金允许的情况下尽量满足，中介当时表态说这个存在不确定性，而且本身也是不允许的，但是如果双方私下操作再说，但这不能做为强制条件，后来房东提出可以不先拿钱，但要拿房屋差价，跟房东说了好几次，最后才同意是4万元，当时中介提出是扣除定金外，剩下的都通过网签，当时双方是同意的。就证据3，本诉被告发给本诉原告的短信其不清楚，发给中介的短信其是收到的。就双方争议的是否约定了“做低评估价由被告在网签前取得差价72万元”的事实，原告表示，其买房时跟中介说好要贷款，付50%的首付，其余办理贷款，当时说好是去掉10万定金，网签的时候付剩余房款的50%进资金托管账户，这一部分钱在2018年7月23日就在账户里了，签订合同时双方关于要不要做低评，房屋贷款多少没有谈，但确认是扣掉10万元定金后全部的钱都进资金托管账户的。房东的父母和中介在签约之后，当天房东父母想最好先拿一笔钱想买房，后来他们说中介有办法的，中介没有说，我们当时表态是有多余的钱能配合尽量配合，然后大家就散了，当时也没有提到做低评被差价的事情，后来大约在6月27日左右，中介在询问做低评的事情，先跟房东谈的，再问得我们，细节怎么做，在中介跟房东谈的时候，也就是群聊的时候，中介要求我们先不要再群里说，等他跟房东确认好后，再跟我们协商。我们跟中介的聊天记录，提了好几个方案，我方都否决了，我们当初最初说是贷扣除定金10万剩下的一半，当时我们和中介的代理人、房东和房东父母都在场。在6月27日之前，我们跟张鹏程咨询过低评的事情，我们只是针对手上的资金如果要做，最低能做到多少，能省多少税，贷款多少，细节没说。在6月27日当天，我就表示不同意这个方案，后来房东说要继续走流程，房价涨了，要再拿点钱，之前要6万，后来谈下来要4万，我们不同意，一直到7月31日那天，房东就跟我们就可以走流程了，然后我们就去房管局了，房东把土地证抢走了，就走了，当天下午通知我们再来的时候，也是要钱，不给钱就不办网签，然后下午也取了号，房东也走了。王倩婷表示，我们只是表示最好我们能先拿到一部分钱，然后中介最后给出的方案就是做低评，具体做低评到多少钱当天没有细说，当时张鹤鹏是不在场的，张勇当时没有什么反应，因为中介说可以做低评，我们才签得合同，当时没有具体到多少金额，我们也没详细说要拿多少钱，到6月27日，中介表示客户这边想做低评到262万，可以提前拿72万的差价款，然后我方就同意了。签合同的时候，本诉原告没有主动跟我方提做低评的事情，张勇也是比较蒙的状态，签合同的时候，两本诉原告及本诉被告及其父母、第三人的代理人及张鹏程都在场的，后来张鹤鹏先回去了。根据中介的陈述，中介已取得客户的确认，之前是中介的张鹏程私下通过微信向本诉被告表示本诉原告要求低评、被差价，我方也想早点拿到钱，所以我方同意低评，我提出要在群聊里聊这个事情，因我想既然是原告提出的，应该确认的，因为群里的聊天记录，原告可以支持或反对。关于被72万元的方案，6月27日中介没有跟我反馈说客户不同意，我们包括我父母直到7月25日才知道他们不同意补72万元差价的事情，当天本诉原告张鹤鹏和张鹏程都去了我们家，然后他们说他们没有说过同意这个方案的，我们这边也是想继续履行合同，但是要按照这个低评的方案走，然后被告不同意，7月31日网签那天我们去了，因为那天他们没有给我们72万元，所以不同意网签。第三人表示，我们带客户看房子的时候，基本上确定了要付多少首付，付几成首付。我们签合同时，做低评不是客户提出来的，被告有亲戚做中介的，房东表示能够做低评提前拿到一些钱，我也不会主动提此事，是房东父亲说要提前拿一些钱，说你们中介有办法，因为他说他有亲戚提过这个方案，我做中介的一听就明白了，当时关于低评做到多少没有谈，我一直不支持做低评的事情，所以协议上我就不写这个事情，因为这个不确定的，当时房东也没有强制要求要提前拿到多少钱。为查明案件事实，本院通知第三人的工作人员张鹏程到院，张鹏程表示，其系第三人的业务员，系其带张勇他们看了王倩婷的房子，当时双方价格有一些差距，我的经理梁宝财过去谈了，谈成了，成交价是342万，就是双方面谈签合同当天谈下来的。当天签合同时，我、梁宝财、张勇、张鹤鹏还有王倩婷和她的父母都在的，在王倩婷他们家里面谈的。买这个房子之前，张勇他们有咨询过做低评估的事情，签合同时当时业主提出来想先拿一部分钱的时候，因为张勇之前咨询过这个事情，所以我就说张勇有咨询过我做这个东西的事情，张勇说我不确定要不要做，如果到时候我手头宽裕的话可以给一部分，因为没有确定，所以就没写在合同上面。我是当着所有人的面说到了这个事情的。到后来网签之前提前一个多月的样子，我跟客户说做低评有一定的风险，客户也问了其它朋友，客户说他不做了，客户跟我们说之后，我们就立马跟王倩婷说了这个事情，我跟王倩婷电话和见面都讲过，王倩婷当时就没同意，我和经理还有张勇、张鹤鹏他们协商了好几次，都没协商成，后来王倩婷说不先给钱也可以，但是要补价，最终说要补四五万，张鹤鹏他们不同意。在2018年6月27日前后，客户就明确表示不做低评了，我已经把这个话跟王倩婷讲过了，电话和见面都讲过的。本院向其出示了王倩婷向本院提交的自2018年5月13日至2018年7月31日与其本人的微信聊天记录，张鹏程表示对该聊天记录的真实性无异议。本院向其询问为何其在微信中有“客户呢，这边想知道两百六十万，然后呢，就是说中间的话三百四十二万，还有就是八十二万，八十二万的话下定金已经付了十万就说再不给你七十二万，你看，这样可以不”这样的表述，张鹏程表示，这个话是顺着王倩婷的前面的话说的，而且客户之前确实咨询过这个事情，客户咨询的时候就是问怎么样能少交税，业主的父亲提了做低评的事情。这些话不是客户的意思。本院又向其出示了张勇提交的2018年6月27日晚上20时32分的群聊微信记录，核实为何在王倩婷询问“低评确定能做到260W吗？”，其回复为“对的是的是的，确定可能租到两百六十万”，张鹏程表示，之前王倩婷跟我有电话联的，他老说我坑他，他让我在群里这么说的，他诱导我这么说的，是有这么个表述，都是他让我这么说的。因为当天我跟王倩婷有电话沟通的。我想的是只要把流程能进行下去，好好的，大家都开开心心的，也挺好的，就顺着她说。客户在群聊里没参与的。到了网签前一天晚上我还在跟业主协商，业主说要么拿五万，要么就不网签，但第二天，他突然打电话说我们都到了房产交易中心，我就立马跟客户说，让他们立马过去，我也过去，房东又不愿意了，表示要拿钱，那天上午客户面审结束后，房东把产证抢过去了，不还。张勇、张鹏程对该聊天记录真实性没有异议，王倩婷对该聊天记录的真实性无异议，但不认可其内容，特别张鹏程说到系王倩婷引诱他们在一个群里说这个话，还有双方当面沟通这个事情是没有的。就本案合同，原告表示，希望能继续履行，被告表示，解除合同，原告表示既然被告坚持，原告也要求解除合同。本院对此予以确认。就导致合同解除的原因，本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。双方合同约定，被告于2018年7月31日开始办理资金托管，否则视为违约，根据该合同条款的理解，即双方应于该日办理相应资金托管手续。就双方争议的是否约定了关于做低评估价、在资金托管手续办理前支付差价款72万元，本院认为，根据原、被告各自提供的微信聊天记录及相关证据，均无法体现本诉原告曾明确表示同意此方案，且双方签订的房屋买卖合同亦明确约定了房屋价款应当进入资金托管账户，未有托管以外还需支付额外费用的相关约定，故本诉被告以此为由不继续履行合同，构成违约，因被告违约导致合同解除，其应当依法应当承担相应的违约责任。本院结合双方合同约定、合同实际履行情况及实际损失，依法认定本诉被告应退还本诉原告购房定金10万元，并支付本诉原告违约金10万元。对反诉原告的诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告双方于2018年5月25日就苏州工业园区金锦苑13幢1801室房屋签订的《房屋买卖合同》解除；二、本诉被告王倩婷于本判决生效之日起十日内退还本诉原告张勇、张鹤鹏购房定金10万元；三、本诉被告王倩婷于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张勇、张鹤鹏违约金10万元；四、驳回本诉原告张勇、张鹤鹏的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告王倩婷的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10640元，减半收取5320元，由本诉被告王倩婷负担，此款已由本诉原告预交，由本诉被告王倩婷于履行上述判决时一并支付本诉原告；反诉费5320元，由反诉原告王倩婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员  谢淑敏二〇一九年一月三十日书记员  马金叶拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。