广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7014号原告：张小望，男，1971年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：张一凡，男，2000年8月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张小望，男，1971年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区，系原告张一凡的父亲。被告：广州市万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心，住所地广州市萝岗区开创大道东侧万科城花园尚山二街1号。负责人：李素珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：司坤华、邓连武，均系该公司员工。原告张小望、张一凡与被告广州市万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心（以下简称“万科城物业中心”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法由审判员邓颖适用小额诉讼程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告张小望（同时担任原告张一凡的委托诉讼代理人）、被告万科城物业中心的委托诉讼代理人司坤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小望、张一凡向本院提出诉讼请求：1.被告全额退回原告在合法权益受损期间所交纳的物业服务费用20775元（2016年7月至2018年6月）；2.被告支付原告因本案产生的诉讼费、律师费、交通费、通讯费、误工费等合计2600元；3.被告向有关行政管理部门报告并督促拆除尚林三街15号私自搭建的屋顶超高钢结构彩钢瓦雨棚。事实和理由：被告是广州开发区科学城尚林三街的物业服务企业，原告是广州开发区科学城尚林三街17号的业主。尚林三街15号和17号相邻，被告在尚林三街15号住户私自搭建屋顶超高钢结构彩钢瓦雨棚期间，未能按照有关法律法规的规定及物业服务合同的约定，依法对违建雨棚予以制止或者依法处理，造成屋顶超高钢结构不透光雨棚长期存在的既成事实，且过界伸入尚林三街17号屋顶约1米，严重妨碍了原告的相邻权益，至今两年多一直没有得到依法处理和彻底纠正。2016年7月，尚林三街15号住户在屋顶私自搭建超高钢结构彩钢瓦雨棚，且未经许可建过房屋产权边界，直接伸入原告住宅约3米，此后虽拆除了部分过界雨棚，但目前依然伸入原告住宅屋顶约1米，高危悬挂于原告住宅二楼的活动平台（悬高约10米）。尚林三街15号业主的违章搭建使得原本高度相同的三联排屋顶变为事实上的西高东低，给原告房屋的风水、采光、通风、居住都造成很大影响，严重妨碍了原告的相邻权益。违建中，被告未能制止施工材料、施工人员进场，未能制止违章搭建施工过程，未能制止违建雨棚对原告权益的侵犯，且违建两年多来，原告多次跟被告进行了反馈和交涉，被告一直未采取有效措施依法对违建雨棚进行处理，给原告家人的居住生活造成极大困扰。现原告为了维护自身合法权益，根据《民法通则》《民法总则》《消费者权益保护法》《物业管理条例》等法律规定，特诉至法院，请求判如所请。被告万科城物业中心辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、两原告请求被告退还物业费，缺乏事实和法律依据。第一，原告所述的尚林三街15号违建行为，被告已履行了《前期物业服务合同》约定和法律法规规定的义务。根据被告与鹏利国际置业（广州）有限公司签订的《前期物业服务合同》第十九条的约定，乙方可采取规劝、发出书面整改通知、公告、上报政府主管部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定，物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当即制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。被告已经履行了法律规定的制止和向政府主管部门报告的义务。2016年7月份，被告在巡查中发现尚林三街15号的违建行为，多次与案外人尚林三街15号业主沟通，告知劝阻，上门制止其违建行为，并于2016年7月7日发出了违规行为整改通知单，被告已经履行了制止的义务；由于案外人尚林三街15号业主拒不改正，被告及时报告广州市城市管理综合执法局处理，履行了向政府主管部门报告的义务。广州市城市管理综合执法局收到被告报告后2016年7月7日向尚林三街15号业主发出了《限期整改通知书》责令当事人立即停止，并发出《询问通知书》要求当事人接受进一步询问调查；2018年8月7日再一次发出了《责令限期整改通知书》，被告也作为见证人积极配合广州市城市管理综合执法局执法工作。第二，两原告请求退还物业服务费用的诉讼请求没有法律依据。被告依照《前期物业服务合同》的约定已提供了诸如物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理等物业管理服务；而案件所涉物业管理区域物业服务收费实行酬金制，收取的物业服务费用也已经用于了物业服务支出，如物业共用部位、共用设施设备的日常维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等。被告不存在《前期物业服务合同》约定的违约行为，原告主张退还的物业服务费用无合同约定和法律规定的依据。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。被告按照《前期物业服务合同》的约定向业主收取物业服务费用，并未存在违规收费的行为。原告以相邻业主违建为由请求被告退还物业服务费用并无任何法律依据。二、两原告请求被告承担诉讼费、律师费、交通费、通讯费等约合2600元，被告不予认可。被告作为物业服务企业，已履行了《前期物业服务合同》约定和法律法规规定的义务。两原告所述的损失，不是被告的原因造成且交通费及通讯费是否用于主张权利并无相关证据予以证明，两原告主张的律师费也并未提供存在律师费支出的相关证据。因此不应支持。本院经审理查明事实如下：2007年7月1日，广州市万科物业服务有限公司与鹏利国际置业（广州）有限公司签订《前期物业服务合同》。万科城物业中心是广州市万科物业服务有限公司的分公司，是广州开发区科学城万科城花园的物业服务公司。张小望、张一凡系万科城花园尚林三街17号房的业主，该房与尚林三街15号相互毗邻。张小望、张一凡主张尚林三街15号业主于2016年7月在屋顶私自搭建钢结构遮雨棚，该雨棚边缘伸入尚林三街17号屋顶，影响了其正常生活，同时认为万科城物业中心在此过程中未阻止违法搭建行为，也未及时向有关行政管理部门报告。万科城物业中心则主张已经向尚林三街15号业主发出书面整改通知并向有关行政管理部门进行报告，为此提交了《违规行为整改通知单》及城管部门的执法资料予以证明。上述证据显示，万科城物业中心于2016年7月7日向尚林三街15号业主发出《违规行为整改通知单》，称发现该业主在天台搭建雨棚影响外地面，要求该业主限期整改；广州市城市管理综合执法局黄埔区分局于2016年7月7日、2018年7月6日先后两次向尚林三街15号业主发出《责令限期整改通知书》及询问通知，责令该业主立即停止违法行为并自行恢复房屋原状，但该业主均未配合整改。双方确认尚林三街15号搭建的钢结构遮雨棚目前仍未拆除。张小望、张一凡主张其在2016年7月至2018年6月期间共缴纳物业费20775元，为此提交了收款收据和银行流水予以证明。收款收据显示张小望缴纳了2017年4月至2018年6月的管理费13457.29元。张一凡的银行流水明细显示，在2016年7月21日至2016年12月5日期间“注释”为“广州”的扣款有6笔，分别为790.44元、793.06元、790.79元、790.30元、791.67元、791.84元，2017年3月14日的扣款为2569.88元，上述款项共计7317.98元，张小望、张一凡称该7笔款项为2016年7月至2017年3月的物业费。另，张小望、张一凡主张为本案支出了律师费、交通费、通讯费、误工费等2600元，但未提交证据予以证明。以上事实，有前期物业服务合同、违规行为整改通知单、责令限期整改通知书、现场执法图片、收款收据、银行流水等书证及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为：张小望、张一凡与邻居尚林三街15号业主因违规搭建雨棚问题产生纠纷，认为万科城物业中心在此过程中未阻止违法搭建行为，也未及时向有关行政管理部门报告，请求万科城物业中心退还物业费，故本案的争议焦点在于万科城物业中心是否已经履行了必要的物业管理义务。万科城物业中心作为物业服务企业，其职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权拆除违章建筑物，现有证据显示万科城物业中心在发现尚林三街15号住户违规私建雨棚后，已及时要求该住户整改，城管部门也先后介入处理，已履行了必要的监督和报告义务，违建业主拒不配合整改，不应归责于万科城物业中心的管理失职，故张小望、张一凡要求万科城物业中心退还物业服务费及支付律师费、交通费、通讯费、误工费等损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。前文已述，万科城物业中心无权拆除违章建筑，其已经履行了向城管部门报告的义务且城管部门也已经介入处理，张小望、张一凡要求万科城物业中心继续报告并督促拆除尚林三街15号私自搭建的钢结构雨棚缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张小望、张一凡的全部诉讼请求。案件受理费159.70元，由原告张小望、张一凡负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇一九年一月二日书记员 陆镇培