河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6936号上诉人（原审被告）：李小女，女，汉族，1992年11月27日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：栗雷刚，男，汉族，1980年7月27日出生，住山西省长治县。系李小女丈夫。委托诉讼代理人：路晋宏，山西弓平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）洛阳市岱博房地产开发有限公司。住所地，河南省新安县北京路延伸段西侧。法定代表人：段留传，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：倪金星，该公司法务。上诉人李小女因与被上诉人洛阳市岱博房地产开发有限公司（以下简称岱博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2018）豫0327民初2003号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。岱博公司向本院提出的上诉请求如下：一、撤销一审错误认定，重新认定李小女与洛阳鑫基置业有限公司于2014年9月8日签订的《房屋买卖合同》为有效合同。2、上诉费由岱博公司承担。事实和理由：一、岱博公司与洛阳鑫基置业有限公司对于本项目的开发存在法律上的权利义务继受关系，岱博公司对李小女与洛阳鑫基置业有限公司于2014年9月8日签订的《房屋买卖合同》依法应当予以履行，一审判决认定李小女与洛阳鑫基置业有限公司于2014年9月8日签订的《房屋买卖合同》为无效合同是错误的。洛阳鑫基置业有限公司2014年10月21日向宜阳县河洛民爆器材有限公司及商务局出具的证明能够证实，该项目原开发单位为洛阳鑫基置业有限公司，岱博公司取得该项目系洛阳鑫基置业有限公司转让取得。岱博公司对李小女与洛阳鑫基置业有限公司签订的《房屋买卖合同》依法应当予以履行。二、岱博公司取得该项目后，对涉案合同进行了追认和履行，仅仅是履行过程中产生了争议。一审认定该合同无效没有事实依据。三、岱博公司已于起诉前了取得了商品房预售许可证，李小女与洛阳鑫基置业有限公司签订的《房屋买卖合同》理应有效。四、本案程序违法，严重影响本案公正审理。本案争议双方于2018年6月7日已进行过协商处理，并达成一致《协议》，岱博公司提起诉讼无事实依据。李小女提供了该协议，但岱博公司对该《协议》的真实性不予认可，李小女对该协议上岱博公司法人的签名提出笔迹鉴定申请，但直到判决送达，一审也未启动鉴定程序，判决内容更是只字不提，严重影响本案公正审理，存在程序严重违法，枉法裁判行为。综上，一审法院将李小女与洛阳鑫基置业有限公司签订的《房屋买卖合同》认定为无效合同，有违事实，适用法律错误，该合同系双方真实意思表示，合法有效，并且岱博公司对该合同进行了追认和履行，应由岱博公司继续履行合同义务，请求二审法院依法查明事实支持李小女的上诉请求。岱博公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律适当，依法应予维持。二、李小女无理上诉，不应得到支持，并应依法予以驳回。本案是岱博公司要求撤销合同，并让李小女承担违约金和赔偿损失为诉求，启动了诉讼程序，李小女原审时并未提出反诉，原审在查明事实的基础上，判决驳回岱博公司的诉讼请求，李小女的上诉让人难以理解。上级法院查明事实，有权依法撤销下级法院的错误判决，但要撤销下级法院的“认为”目前在我国还没有明确的法律依据。李小女上诉要求撤销一审“认为”显属非法要求。综上，请求二审法院维持原判，驳回李小女的无理和非法上诉请求。岱博公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令撤销岱博公司与李小女于2014年9月8日所签订的《房屋买卖合同》，合同编号：摩天一品合同编号25，房屋地点：宜阳县××路南侧（邮政储蓄对面），房屋编号：1-1-2303。2、请求判令李小女支付岱博公司合同违约金30000元，支付直接经济损失79339元，李小女共计应支付岱博公司109339元。3、本案诉讼费由岱博公司承担。一审法经审理查明事实如下：2014年9月8日，以洛阳鑫基置业有限公司为甲方，李小女为乙方，双方签订《房屋买卖合同》（摩天一品合同编号25号），约定，一、乙方购摩天一品B单元2301房，面积124.9平方米，最终以房管局测量为准。二、该房屋价格为每平方米2661元，房屋总款约为332370元（最终以房管局测定面积为准计算出总房款额）。三、交房时毛墙毛地，水电入户，其他公共设施费用依据政府规定为准，其他税费按国家规定执行。四、办贷款换正规合同时，载明交房日期及其它权利义务。五、交房首付30%，即100000元。六、该房屋的质量保修，按国家的有关规定执行。七、双方签订合同时，应遵守该协议的相关条款，不得违约，如果违约除付款造成的直接损失外，另付违约金30000元。合同末页甲方处段留传签名、加盖了其个人印章，并加盖了“洛阳鑫基置业有限公司摩天一品售房专用章”，乙方处李小女签名捺印。同日，李小女交首付款100000元。洛阳鑫基置业有限公司向李小女开具收据一张，载明，“今收到李小女交来首付100000元”，收据上加盖了“洛阳鑫基置业有限公司摩天一品售房专用章”。另查明：2014年8月27日，宜阳县人民政府为岱博公司颁发了宜国用（2014）第57号土地使用权证书，载明，该土地坐落于宜阳县××路南侧，地号11-41-346，图号21.5-08.0，土地类型为居住用地，可兼容商业服务业设施用地。使用权类型为出让，使用权面积2520平方米。2014年10月21日，洛阳鑫基置业有限公司向宜阳县河洛民爆器材有限责任公司及商务局出具《证明》一份，内容为“我公司原在2012年7月与民爆公司所签的宜阳县××路18号地块的开发协议，现转给洛阳市岱博房地产开发有限公司履行，原所签协议声明作废”。2015年5月25日，位于宜阳县××红旗东路南侧的摩天一品1幢取得预售许可证，预售许可证上显示开发单位为岱博公司。2016年9月13日，岱博公司对宜阳县××红旗东路南侧摩天一品1幢取得洛房权证宜阳字第××号房屋所有权证书。以上事实由《房屋买卖合同》、《证明》、土地使用权证、预售许可证、房屋所有权证等证据相互印证予以证明。一审法院认为，2014年8月27日，宜阳县人民政府为岱博公司颁发的宜国用（2014）第57号土地使用权证书能够证明位于宜阳县××路南侧，地号11-41-346，图号21.5-08.0，面积为2520平方米的土地使用权人为岱博公司。根据房、地一体的原则，土地使用权人和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权人应属同一主体。2015年5月25日，位于宜阳县××红旗东路南侧的摩天一品1幢取得预售许可证，预售许可证上显示开发单位为岱博公司。2016年9月13日，岱博公司对宜阳县××红旗东路南侧摩天一品1幢取得房屋所有权证书。故自2014年8月27日起至2016年9月13日期间，位于该土地上的摩天一品1幢所有权人为岱博公司。洛阳鑫基置业有限公司于2014年9月8日与李小女签订《房屋买卖合同》，约定将摩天一品B单元2301房出售给李小女，其行为属无权处分。此外，洛阳鑫基置业有限公司与李小女签订《房屋买卖合同》时，该房屋并未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，洛阳鑫基置业有限公司和李小女于2014年9月8日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。该房屋虽然在2015年5月25日取得了预售许可证，但预售许可证上显示开发单位为岱博公司，而非洛阳鑫基置业有限公司。岱博公司依据该《房屋买卖合同》要求李小女赔偿违约金30000元，并支付因违约给岱博公司造成的直接经济损失79339元，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：驳回洛阳市岱博房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取1243元，由洛阳市岱博房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。二审庭审过程中，李小女主张其与岱博公司法定代表人段留传就本案争议房屋已经协商好并达成协议，段留传支付16万元，李小女称自己只有上述协议复印件，无法提供原件。岱博公司和段留传对此不予认可。本院认为，本案争议的2014年9月8日《房屋买卖合同》签订的双方当事人为李小女与洛阳鑫基置业有限公司，岱博公司虽然此后取得了该项目的土地使用权和预售许可证，但其否认与洛阳鑫基置业有限公司系同一单位，故岱博公司要求撤销上述《房屋买卖合同》以及依据上述合同要求李小女赔偿损失理由不足，原审法院判决驳回岱博公司的诉讼请求处理结果并无不当，应予维持。2014年9月8日《房屋买卖合同》的效力问题不是本案审查范围，李小女主张岱博公司与洛阳鑫基置业有限公司对于本项目的开发存在法律上的权利义务继受关系，但在本案中并未提供充分的证据，故本院无法认定。李小女因上述《房屋买卖合同》引起的纠纷在本案一审中并未提出诉求，故可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定、判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李小女承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一九年一月二十二日书记员  张 利