河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0821民初3684号原告：北京蚂蚁兴业房地产经纪有限公司，住所地:北京市通州区九棵树弘祥1979文化创意产业园******。法定代表人：崔鹏飞，职务：经理。委托诉讼代理人：冯宏伟，河北正昊律师事务所律师。被告：河北中道房地产开发责任有限责任公司，住所，住所地:承德县下板城中道山水御园售楼处div>法定代表人：张建，职务：董事长。委托诉讼代理人：胡国臣，河北胡国臣律师事务所律师。原告北京蚂蚁兴业房地产经纪有限公司（以下简称：北京蚂蚁公司）与被告河北中道房地产开发责任有限责任公司（以下简称：河北中道公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京蚂蚁公司委托诉讼代理人冯宏伟、被告河北中道公司委托诉讼代理人胡国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京蚂蚁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付销售酬金尾款228931.40元，即协议中约定的作为留存的20%酬金；2.诉讼费用等均由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年11月20日就位于承德县山水御园项目达成销售合作事宜，并签订《承德中道山水御园销售合作协议》以下简称协议（见附件），协议期限6个月。协议第二条规定被告委托原告独家销售本协议内的全部房屋，并按协议规定被告向原告支付销售酬金。销售完成汇款后原告开具发票（见附件2）给被告，被告将应结算给原告酬金的20%作为留存。客户交房后结算给原告。合作期间，原告按照合同约定认真履行义务，无任何违规违约行为，在约定期间内完成协议规定销售任务，被告应按照协议约定根据原告开具的发票支付原告销售酬金，合作期间原告开具发票金额为1044133.00元，但原告实际收款金额为815201.60元，未收金额为228931.40元（即协议约定的20%留存）。原告多次催要，但被告一直推诿未付，请求法院依法判决，支持原告的诉请。原告北京蚂蚁公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原、被告签订的承德中道山水御园项目合作协议及附件2份（拟证明销售任务、被告应付销售酬金的数额及给付时间）；2.原告公司与被告公司对账单据一份（拟证明被告公司尚欠原告公司酬金22万余元）；3.原告为被告开具的发票13张，浦发银行回执单3份（拟证明被告向原告给付了部分销售酬金，尚欠原告销售酬金22万余元，发票的原件早已经给付了被告公司财务）；4.原告法定代表人与被告原经理对话录音1份（拟证明被告公司下欠原告公司销售酬金的数额及双方已进行了核算）。被告河北中道公司辩称，对原告这四组证据的真实性没有异议，但对内容和关联性有异议，根据原告提供的协议，第五条第二款原告在2018年12月31日前没有完成签约金额数，根据合同的第十三条第二款以及协议的附件二、销售任务表，原告只完成了第一周期的售房25套，但未完成销售金额4000万，其余5个周期均没有完成销售任务，原告存在违约行为，所以被告不再支付酬金。被告为证明其主张向本院提交以下反驳证据：1.承德中道山水御园项目销售合作协议及附件两份（附件一：关于楼房销售范围及相关的情况表；附件二：销售任务表，共六期55套任务，确定每期的销售套数）；2.代理销售对账单三页（显示了原告销售房屋任务数为55套，实际销售楼房共32套，合同销售金额为22892926.00元，佣金总数是1044133.00元，已支付佣金815201.60元，未支付佣金228931.40元，原告方只在第一个销售周期内完成销售25套，其余5个周期均没有完成销售任务）。原告对被告提交的反驳证据真实性无异议，但认为未完成任务的酬金应按实际完成比例结算，被告在销售期满后又继续付款视为对原合同内容变更。本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，被告河北中道公司（作为合同甲方）与原告北京蚂蚁公司（作为合同乙方）签订承德中道山水御园项目销售合作协议，该项目为甲方合法开发建设项目，坐落于河北省承德县西侧。本协议约定销售期限内，甲方委托乙方独家销售本协议约定销售范围内的房屋，并按本协议之约定向乙方支付销售酬金，自本协议生效之日起，至本协议约定销售期限届满之日止，非经乙方同意，甲方不得委托第三方销售或自行销售本协议项下房屋。销售范围，甲方委托乙方独家销售该项目中的以下房屋：该项目未售的全部商业房源，附明细表。甲、乙双方约定本协议项下房屋的总销售期限至2018年5月31日止，共分为6个周期，总任务计55套，每个周期有不同售房套数及销售额的任务，其中到2018年1月31日，乙方的销售任务为房屋35套，总签约金额4000万。甲乙双方按销售价格表执行。销售完成标准：购房者与甲方就本协议项下某套房屋签订商品房销售合同并支付一次性全款、按揭首付款及分期房款首付款（若采取首付分期销售方式时，支付完毕首期首付款），均计入当月销售任务，但不计入销售收入。购房者与甲方就本协议项下某套房屋签订商品房销售合同并支付一次性全款、贷款部分到达甲方账户视为乙方销售完该套房屋。协议第八条约定销售酬金，乙方实际销售本协议项下任一套房屋的销售酬金按照该套房屋实际成交金额的5%计取；如乙方未完成甲方制定的销售任务，乙方应计取的销售酬金按照乙方销售任务完成比例结算；如乙方在本协议约定总销售期内完成总销售任务，乙方未完成任务月及任一月超出销售任务套数的销售酬金按当月实际成交总金额的5%计取。酬金结算方式从开盘销售之日起本协议项下任一套房屋完成销售后，于次月前三个工作日由乙方统计并向甲方出具“销售酬金确认单”；甲方自收到前述“销售酬金确认单”7日内即支付该套房屋的应支付的销售酬金，乙方应向甲方提供合法有效票据。协议第十二条约定，如乙方连续两个月未完成甲方制定的任务，甲方有权解除合同并不再结算已发生的酬金。乙方未能按约定完成销售任务50套，且存在合同约定的违约情形或未经甲方同意擅自撤场，乙方应退还甲方支付的全部佣金。双方还约定每个结算周期甲方应向乙方结算的销售酬金中销售额的1%作为项目佣金留存。合同签订后，原告对被告制定的销售任务、价格予以认可，双方对销售房屋进度、价款按约定进行对账确认，其中第一销售周期任务数25套，原告完成25套，第二周期任务数10套，原告完成2套，第三销售周期任务数5套，原告完成0套，第四销售周期任务数7套，原告完成3套，第五销售周期任务数6套，原告完成2套，第六销售周期任务数2套，原告完成0套。原告共销售房屋32套，连续五个周期未完成任务，合同销售金额为22892926.00元，佣金总数是1044133.00元，被告已支付佣金815201.60元，双方对前述数额均无异议。现原告诉至本院要求被告支付佣金余款228931.40元，被告认为余款属于留存金且原告严重违约按合同约定也不应该继续给付。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人或其他组织依法设立、变更、终止权利、义务关系的协议。当事人应当按着合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方于2017年11月20日签订承德中道山水御园项目销售合作协议是双方自愿协商的结果，意思表示真实，内容不违反法律规定，协议合法有效，对双方当事人具有约束力。协议对销售任务、酬金结算方式、违约条款、解除条件等约定明确。原告除第一销售周期完成销售套数任务外，其余五个周期连续未完成销售任务，且全部周期未完成50套房的总任务，原告已构成严重违约，依据原、被告双方签订的协议，被告有权拒绝支付剩余酬金，甚至要求原告返还已付酬金。原告只完成销售任务的58.18%，被告已向原告支付报酬占应计报酬的78.08%，尽管原告称多支付部分视为对原合同条款的变更，但其不能提供相应证据予以佐证，被告又予以否认，故原告请求被告继续支付酬金缺乏依据，本院不予支持。为保护双方当事人的合法权益，维护诚实信用的市场秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京蚂蚁兴业房地产经纪有限公司诉讼请求。案件受理费4734.00元，减半收取计2367.00元，由原告北京蚂蚁兴业房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 刘 学二〇一九年十二月二日书记员 彭湖静附：一、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证责任证明责任的当事人承担不利的后果。二、告知事项：如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本1份，副本7份，上诉费4734.00元，上诉于河北省承德市中级人民法院，逾期本判决发生法律效力。