广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4585号原告：未昌海，男，1975年1月17日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：熊军培，广东群竹律师事务所律师。被告：宋意权，男，1986年1月1日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李明时，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。原告未昌海诉被告宋意权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告未昌海的委托诉讼代理人熊军培，被告宋意权及其委托诉讼代理人李明时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告未昌海向本院提出诉讼请求：1.确认宋意权与未昌海于2018年6月12日签订的关于广州市黄埔区永岗树吓大街24号和富星街7号的房屋租赁合同无效；2.判令宋意权向未昌海返还已收款项共计250000元（含定金），并支付逾期还款利息（以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算，自2018年6月13日起计至实际清偿完毕之日止，暂计算至2018年8月12日为3625元），本金及利息暂合计为253625元；3.判令宋意权向未昌海支付定金罚金40000元；4.本案诉讼费由宋意权支付（迳付）。事实与理由：根据房地产中介人张小晨的介绍，未昌海与宋意权因租赁经营性质的房屋事宜而相互认识，宋意权声称位于广州市黄埔区永岗树吓大街24号和广州市黄埔区富星街7号的两处房屋属于其所有，并承诺能够提供该两处房屋完备的消防、规划、建设等审批文件，确保该两处房屋出租给未昌海可以用于经营用途。在双方接洽过程中，宋意权要求未昌海支付40000元的定金，否则宋意权继续接洽其他有意向的承租人。未昌海急需寻找房屋用于经营，为锁定房源，于2018年5月7日取现后以现金的方式向宋意权支付了40000元定金。未昌海支付定金后，宋意权以资金周转为由要求未昌海预付租房押金30000元，未昌海于2018年5月31日通过郝金年以微信转账的方式向宋意权支付2000元，于2018年6月1日通过郝金年以银行划账的方式向宋意权支付了28000元，即于签约前未昌海向宋意权累计支付了70000元整。2018年6月12日，未昌海与宋意权签订了关于广州市黄埔区永岗树吓大街24号和富星街7号的房屋《租赁合同》，约定租赁期自2018年8月1日至2024年8月1日，每月租金为19300元，宋意权于2018年8月1日将房屋交付给未昌海，合同签订后未昌海向宋意权支付押金250000元整（含己付的定金40000元、预付押金30000元）。2018年6月12日签约当天，未昌海即以银行划账的方式向宋意权支付了110000元整，并于当日通过郝金年以取现给宋意权存现的方式支付70000元整，即签约当天未昌海向宋意权累计支付180000元整。未昌海自与宋意权磋商租房经营之日起，即一直要求宋意权提供房屋的合法产权、消防、规划、建设、竣工验收等文件，但宋意权以各种理由推搪拖延，至2018年8月1日约定的房屋交付之日仍未提供该等文件并交付房屋。未昌海认为，宋意权事实上是为将不合规的房屋出租给未昌海以获取不当利益，故意隐瞒其出租的房屋未取得合法产权及出租权，未获得政府相关部门的规划许可证、建设施工许可证，未通过消防验收、竣工验收等重大事实，故意欺骗未昌海与宋意权签订租赁合同。截止至起诉之日止，未昌海为承租宋意权位于广州市黄埔区永岗树吓大街24号和广州市黄埔区富星街7号的房屋，已向宋意权支付250000元。综上所述，未昌海认为宋意权对其出租给未昌海的房屋不具有合法的产权、出租权，且该房屋未取得规划许可证、建设施工许可证，未通过消防验收，未完成竣工验收等，该房屋属于违章建筑，且宋意权在签约时故意隐瞒了上述重要事实，更无法按约定交付房屋，因此宋意权与未昌海签订的租赁合同应当认定为无效合同，宋意权应当返还己收款项250000元并向未昌海双倍返还定金且赔偿损失。宋意权的行为己经侵犯了未昌海的合法利益，未昌海逼于无奈只能向法院起诉，望法院判如诉请。被告宋意权辩称，一、双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。双方于2018年6月12日签订《租赁合同》一份，约定：宋意权将其位于永岗树吓大街24号和富星街7号房屋出租给未昌海使用，租期从2018年8月1日起至2024年8月1日止，2018年8月1日至2018年9月1日期间为免租期，每月租金为19300元，每月1日前向宋意权支付。合同签订当日，未昌海向宋意权支付250000元（150000元是押金，另外100000元是租期满1年后抵扣房租），合同期满后三天内，如未昌海没违约，宋意权将押金无息退还给未昌海。《租赁合同》系诺成、双务、有偿合同，该协议在双方在《租赁合同》上签字之日起就成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，又因该租赁协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《租赁合同》合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。树吓大街24号房屋已经于2018年7月16日将房屋的钥匙交付给了未昌海。富星街的房屋，宋意权于2018年7月16日通知未昌海过来拿钥匙，但未昌海只拿了24号房屋的钥匙。宋意权同意退还100000元，剩余150000元押金不同意退还。二、根据《租赁合同》，未昌海违约或提前终止合同的，押金将不予退还。涉案房屋也并非违章建筑，涉案房屋有完整报批报建手续及合法产权。直至今日，未昌海都没有依约交纳租金，未昌海违反了诚实信用原则，因自身原因想提前终止合同，未昌海存在违约行为，应承担合同约定的责任，已交的押金将不予退还。《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，未昌海应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。综上所述，双方签订的《租赁合同》合法有效理应受到法律保护，未昌海请求确认《租赁合同》无效，没有法律规定的事由，请求法院依法驳回未昌海的诉讼请求。经审理查明，2018年6月12日，未昌海（承租方、乙方）与宋意权（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将坐落在永岗树吓大街24号和富星街7号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。二、租赁期限及用途，租赁期为6年，即从2018年8月1日起至2024年8月1日止，甲方从2018年8月1日开始将房屋交付给乙方使用，交付当天至2018年9月1日为装修免租期，免租期内房屋的水电费用均由乙方承担，乙方向甲方承诺，租赁该房屋要合法经营使用，租赁期满，乙方应如期交还。每月租金由乙方当月1日前向甲方支付，若乙方逾期5天不交租金，甲方有权收回房屋，并不还押金，甲方收取乙方租金应开具收款收据，如果乙方要求甲方开具发票，税金由乙方承担，每月租金为19300元。三、押金，本合同签订后，乙方即向甲方支付押金250000元。合同期满后三天内，如乙方没违约，甲方应将押金无息退还给乙方。五、违约责任，1.租赁期内，因甲方违约或提前终止合同的，甲方应适当赔偿乙方的经济损失，并退还全部押金。2.租赁期内，因乙方违约或提前终止合同的，甲方已收的150000元押金将不予退还。九：备注：其中十万元押金，期满一年后抵扣房租。2018年5月7日，未昌海向宋意权支付了定金40000元。2018年5月31日和2018年6月1日，未昌海通过郝金年向宋意权分别转账2000元和28000元。2018年6月12日，未昌海通过银行转账方式向宋意权支付110000元。同日，未昌海通过郝金年向宋意权支付70000元。郝金年于2018年8月13日出具《证明》称：其受未昌海的委托分别于2018年5月31日、6月1日、6月12日向宋意权支付2000元、28000元和70000元，上述款项均是未昌海向宋意权预付关于租赁涉案房屋的押金，上述款项均由未昌海负责追回。宋意权确认收到上述250000元。未昌海拟证实其已就宋意权未按照合同约定交付房屋及退还押金等事宜通知了宋意权，提交了双方的微信聊天记录。该聊天记录显示：2018年8月10日，未昌海询问宋意权，“租赁合同约定是八月一日交房的，今天已经八月十日了，怎么还不把房屋交付我们使用？”当天宋意权在微信中回复，“之前和你沟通说换了工头，要迟一点，说签份协议你说不用，你当时是同意迟点交楼的，有免租期给你的。”2018年8月12日，宋意权在双方聊天记录中提到：“8月1日我给过你电话，说可以交房是你说在深圳没有时间过来对接，是你个人的原因。”未昌海回复要求提供房屋的合法产权、消防、规划、建设、竣工验收等文件及要求开具25万元的收据。宋意权对上述微信记录的真实性予以确认。2018年9月12日，未昌海向宋意权发出《关于退还押金及双倍返还定金的催告函》载明：因宋意权未按约定于2018年8月1日将享有符合经营条件的房屋交付给未昌海经营使用，未昌海要求宋意权于收到催告函当天全额退还25万元押金并双倍返还定金。宋意权确认收到该函件。宋意权辩称涉案房屋已于2018年7月16日交付，为此还申请了涉案房屋的装修工人黄某作为证人出庭作证。证人黄某在庭上陈述：其为负责宋意权树吓村房屋装修的泥水工，该房屋于8月3日、4日左右做完水泥，其做完搬走时房屋的门窗都已装好，电工好像也做完了。其大概在7月中下旬看见有一男一女收了该房屋的钥匙，但其不知道具体是该房屋大门还是每一间房的钥匙，接收钥匙的人其也不认识。本院通过向证人出示未昌海的照片证人也无法辨认出收取钥匙的人是否是未昌海。宋意权拟证实涉案房屋是合法建筑，提交了以下证据：1.《广州市萝岗区村镇住宅报建表》，载明申请人姓名宋继平，申请地点永和永岗树吓大街24号，申报事项为旧房改建，用地面积184.3平方米，层数为5层半，建筑面积1200平方米，用途为居住，四至为：东至松明屋，西至锦之屋，南北为空地。广州市黄埔区永和街永岗社区树吓经济合作社于2017年12月14日出具意见，同意该房屋按原地点、原面积旧房改建。次日，广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会出具意见，根据01251400911号宅基地证登记情况办理报建到城管执法大队备案，同意申请。该报建表上未有街规划管理所、街道办事处、区规划局的相关意见。2.填表日期为2009年11月20日的《广州市实有房屋（栋）情况表》，载明永岗树吓大街24号房屋的性质为出租屋，产权人为宋继平，总层数为3层。宋意权拟证实其已经将涉案房屋钥匙交给未昌海，提交了微信语音一段，未昌海在语音中要求宋意权将一间坏了的房门更换后再过来取钥匙。未昌海对该语音真实性确认，但主张该语音不能证明钥匙已经交付。另查，宋记平于1994年12月5日取得了增集建（1994）字第01251400911号《集体土地建设用地使用证》，用地地址为永和永岗村树吓社，用地面积为80平方米，建筑面积未注明，用途为住宅，四至为：东至松明屋、西至锦之屋、南北为空地。广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会于2019年1月11日在该使用证的复印件上备注：广州市黄埔区永岗树吓大街24号。宋记平于1997年9月26日还取得了增集建（1997）字第01251400131号《集体土地建设用地使用证》，用地地址为永和镇永岗树吓社，用地面积为80平方米，建筑面积未注明，用途为住宅，四至为：东至巷育彪、西至作灵、南北均至路。广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会于2019年1月11日在该使用证的复印件上备注：广州市黄埔区永岗富星街7号。宋意权辩称涉案房屋门牌号为自编号，故只能由涉案房屋所在居委开具证据予以证实。再查，宋继平是宋意权的父亲。广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会于2018年9月14日出具《证明》称：该社区居民宋继平与集体土地建设用地使用证使用者宋记平是同属一个人，集体土地建设用地使用证号：增集建（1994）字第01251400911号。宋继平分别于2018年11月19日、2019年1月11日出具《个人授权委托书》，载明：宋继平委托宋意权为其代理人，全权代表其办理位于广州市黄埔区永岗树吓大街24号和广州市黄埔区永岗富星街7号房屋的一切事项，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，其均予以承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。庭审中，经本院释明，未昌海表示若法院认定涉案合同有效，其要求于起诉之日起解除双方之间签订的房屋租赁合同，其他诉请不变。宋意权表示若法院认定合同有效，其不同意解除合同，也不同意退还100000元。宋意权还陈述，广州市黄埔区永岗树吓大街24号房屋是拆旧建新，实际建设5层半，广州市黄埔区富星街7号房屋实际建设5层。以上事实，有《租赁合同》、收款收据、转账凭证、对账单、银行交易明细、《证明》《关于退还押金及双倍返还定金的催告函》、邮单、微信聊天记录截图、《广州市萝岗区村镇住宅报建表》《集体土地建设用地使用证》、户口本、《广州市实有房屋（栋）情况表》《个人授权委托书》、微信语音、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为，宋意权提交的两份《集体土地建设用地使用证》中的房屋虽然无法与涉案《租赁合同》中的两套房屋相对应，但《集体土地建设用地使用证》中房屋所在的居委出具了证明予以证实其是一一对应关系，本院对此予以采信。宋意权还提交了其父亲宋继平补签的《授权委托书》，表明宋继平对宋意权代理出租房屋事宜进行了追认，故宋意权有权对涉案房屋进行出租。涉案房屋为宅基地房屋，《集体土地建设用地使用证》仅允许使用建设用地，在该用地上建设宅基地房屋还需办理建设工程规划许可证，宋意权未提交证据证明涉案房屋已经办理了建设工程规划许可证，且广州市黄埔区永岗树吓大街24号房屋拆旧建新也并未得到规划部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，双方签订的涉案《租赁合同》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故宋意权应将押金250000元退还给未昌海。宋意权将未取得建设工程规划许可证的房屋出租存在过错，未昌海在签订租赁合同前未审慎审查房屋的相关证照也存在过错，双方对合同无效均存在过错，故未昌海主张宋意权支付利息，本院不予支持。未昌海还主张宋意权支付定金罚金40000元，本院认为，未昌海支付的定金是担保双方签订租赁合同，租赁合同双方已经签订，定金亦已转换成押金，不应再适用定金法则，且租赁合同已被认定无效，双方对合同无效均存在过错，故本院对该项诉请不予支持。对于涉案房屋是否已经交付的问题，宋意权抗辩称涉案房屋已经交付，但其提交的证据不足以证实该项主张，本院对此亦不予采信。若因合同无效导致其损失，未昌海可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告未昌海与被告宋意权于2018年6月12日就广州市黄埔区永岗树吓大街24号和富星街7号房屋签订的《租赁合同》无效；二、被告宋意权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告未昌海返还押金250000元；三、驳回原告未昌海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5704.4元，由原告未昌海负担847.5元，由被告宋意权负担4856.9元。该案件受理费原告未昌海已预缴，被告宋意权在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告未昌海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  朱穗云人民陪审员  龙妙娴二〇一九年一月二十三日书 记 员  黄曼玲王汝欣