广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初12149号原告：杨剑华，男，汉族，1969年9月26日出生，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李彦伟，湖南人和（珠海）律师事务所律师。被告：珠海竹林酒店有限公司，住所地：珠海市拱北。法定代表人：纪孔境，执行董事。委托诉讼代理人：方雄文，广东合邦律师事务所律师。原告杨剑华诉被告珠海竹林酒店有限公司（以下简称竹林酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨剑华及其委托诉讼代理人李彦伟，被告竹林酒店的委托诉讼代理人方雄文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、确认被告单方通知原告解除《物业租赁合同》无效，被告单方解除合同构成违约；二、被告向原告退还履约保证金30000元；三、被告支付违约金30000元；四、被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失143956.5元；五、被告赔偿前期经费损失20000元；六、被告赔偿预期经营利润损失330000元；七、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年11月16日在珠海市签订《物业租赁合同》，合同约定被告将位于珠海市粤海东路1025号珠海竹林酒店一楼前台右侧面积约80平方米物业出租给原告，由原告在该租赁物业开珠宝行。租赁期间自2017年11月17日到2021年12月31日共四年，其中免租期43天（即从2017年11月17日到2017年12月31日）。合同第三条约定：租金为按月份计算税后租金，月租金为10000元，租金在租赁期内每年递增5%；原告向被告支付履约保证金30000元。租赁合同第四条约定：原告每月交一次租金，在每月月初5日内一次性支付本月度租金。租赁合同第十三条约定：合同期内任何一方不得单方提起解除本（租赁）合同，守约方有权要求违约方继续履行合同，支付相当于三个月的租金的违约金和赔偿损失。租赁合同第十六条约定：因履行本合同发生的争议，双方友好协商解决，协商不成的各方一致约定由本院管辖。租赁合同签订时，原告将莱士福珠宝店的装修情况明确告知了被告，在被告无意见的情况下原告才签订了四年的租赁合同。合同签订后，原告委托广州第三装修有限公司装修了珠海竹林酒店莱士福珠宝店，装修费共计191942元。2018年1月10日，原告在珠海市香洲区工商行政管理局登记成立了珠海市香洲区莱士福珠宝店的个体工商户，经营珠宝生意。租赁合同期内，原告诚信经营，全面履行了合同的义务。2018年9月13日，被告委托广东合邦律师事务所方雄文发律师函给原告。该律师函以被告正在与希尔顿欢朋酒店进行品牌接洽，需对酒店的装饰装修及风格进行重新设计与改造等理由单方通知原告：《物业租赁合同》在原告收到律师函后三个月时单方解除，原告在收到律师函后三个月时间节点截止之时（或之前）腾退商铺并将商铺交还给被告。结合案件事实及合同约定来看，被告并没有可以单方面解除《租赁合同》的约定或者法定事由，被告单方通知原告解除租赁合同无效且属于违约行为，依法承担承担违约责任。被告与第三方进行品牌接洽是否真实暂且不论，即使真实接洽，并不必然导致合同无法履行，也不必然导致原告经营的珠宝店影响酒店整体形象。同时，被告在律师函中所述的“因被告酒店整体规划的调整需要”的约定也没有明确约定被告可以解除合同的具体条件。依据规定，对合同解除权约定不明的视为没有约定解除权，应当按照合同法关于合同法定解除的规定判断被告是否有解除权。显然，双方在签订租赁合同后一直在正常履行合同，且在被告发律师函给原告时租赁合同仍然有履行的条件，因此在被告单方面通知原告解除租赁合同时也不存在法定的应当解除租赁合同的情形。被告在没有约定或者法定合同解除权的情况下，单方面通知原告解除租赁合同，侵害了原告合法权益，属于违约行为。因被告违约，原告有权依法要求被告承担违约责任并按照合同约定退还保证金，支付违约金并赔偿因其违约给原告造成的全部损失。被告竹林酒店辩称，一、被告解除《物业租赁合同》的行为合法有效，被告依约解除不构成违约。（一）被告根据《物业租赁合同》的约定解除合同。1、被告依约享有合同解除权。根据双方签订《物业租赁合同》第十四条之第2点约定，“在租赁期间，任何一方拟提前终止本合同，应提前三个月书面通知对方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因甲方酒店整体规划的调整需要，甲方应提前三个月通知乙方解除合同，乙方应予以同意，但甲方应免除乙方最后三个月的租金”。该条款约定的非常明晰，甲方即被告因酒店整体规划的调整需要，享有合同解除权，乙方应予以同意，该解除权的行使，需提前三个月通知乙方，且甲方免除乙方最后三个月的租金。本案中，被告正是因酒店整体规划的调整需要，在2018年9月13日发函通知原告租赁合同于原告收到函件后三个月届至时解除，且甲方按照合同约定免收乙方收到解除函件后三个月的租金。2、解除权的行使符合合同约定。（1）被告依约发出的解除《物业租赁合同》的《律师函》，该函件原告已确认收到（于2018年9月14日签收），解除合同的意思表示已经送达至原告。（2）合同至约定的期限（收到函件后三个月期限届至时）解除，被告严格遵照合同的约定提前三个月通知。（3）函件明确表示解除函送达原告之后的三个月被告依约免收租金，严格遵照双方合同的约定。（二）从合同履行情况，原告根本违约（原告未遵照合同约定缴纳租金，已经逾期超过15个日历日），被告享有合同解除权有权解除《物业租赁合同》。根据双方签订《物业租赁合同》第十四条第5之第1）的约定，原告未按时支付租金或其它有关费用（包括但不限于物业管理、水、电费等），逾期超过15个日历日的（含本数），被告有权单方解除合同，原告已支付的履约保证金不予退还，同时原告须向被告支付相当于剩余租赁期内租金总额的X%的违约金，违约金不足以补偿被告损失的，被告有权要求原告继续赔偿。本案中，原告自缴纳8月份租金等费用后，迄今为止未缴纳此后合同租金、水电费等费用，远超出合同约定的15个日历日，原告行为已经构成根本违约，被告依约有权单方解除合同。履约保证金作为履行合约的保证担保，被告无需退还。故对于原告第2点诉求，法院亦应依法予以驳回。二、被告依约行使合同解除权解除双方签订的《物业租赁合同》，并不构成违约，原告的第3-7项诉请欠缺事实依据与法律依据，应予以驳回。根据《物业租赁合同》约定，在合同履行期满或租赁合同解除后，应遵照合同第十二条“物业返还”的相关约定进行物业交还。合同中并无在合同解除情形下应向原告补偿装修残值的约定，且被告解除合同不构成违约，无需向原告支付违约金，亦无需赔偿原告前期经费损失、预期经营利润损失等所谓损失。在缔结合同时原告即应认识和预见到如本租赁合同被依约解除，其提及的前述所谓损失（如有）将由原告自行承担。本案诉讼费及评估费，皆因原告自己原因产生，应由原告自行承担。综上，被告依约行使合同解除权解除双方的租赁合同，且原告欠付租赁费用已超过15个日历日，已构成根本违约，被告有权解除合同，且履约保证金依约不予退还。原告的全部诉请欠缺事实依据与法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明：2017年11月26日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《物业租赁合同》，主要内容包括：甲方将位于珠海市粤海东路1025号珠海竹林酒店一楼前台右侧面积约80平方米物业出租给乙方；该物业属甲方酒店经营场所的组成部分，乙方使用租赁物业仅限于珠宝行；租赁期间共四年，自2018年1月1日到2021年12月31日，其中免租期43天（即从2017年11月17日到同年12月31日）；租金为按月份计算税后租金，月租金为10000元，租金在租赁期内每年递增5%；乙方于合同签订之日按月租金3倍向甲方支付履约保证金30000元，用于保证乙方全面履行本合同项下各项义务；乙方每月交纳一次租金，应于月初5日内一次性向甲方支付本月租金。关于物业装修，合同第五条约定：在租赁期内乙方对租赁物业装修的，应在装修前至少提前10个工作日向甲方提交书面并附具体详细的说明材料，经甲方审核同意后乙方应严格按照获准的方案施工；乙方应委托有资质的装修单位施工，保证装修工程施工质量……乙方未经甲方书面同意擅自装饰装修的，甲方有权要求乙方恢复原状，因擅自装饰装修或恢复原状导致租赁物业或他人遭受损失的，由乙方负责赔偿等等。关于违约责任，合同第十三条约定：1、除本合同另有约定外，任何一方不得单方提起解除本合同，守约方有权要求违约方继续履行合同，支付相当于三个月租金的违约金和赔偿损失；2、乙方未按约定时间向甲方支付租金或其它费用，或逾期补足保证金的，每逾期一日应按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金……5、因乙方违约行为导致甲方遭受损失，甲方有权从乙方履约保证金中直接扣除相应金额以弥补损失等。合同第十四条就合同终止与解除约定：1、合同期限届满，甲乙双方不续签租赁合同，本合同终止。如本合同终止或解除，乙方与第三方的分租或转租合同同时终止或解除；2、在租赁期间，任何一方拟提前终止本合同，应提前三个月书面通知对方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因甲方酒店整体规定的调整需要，甲方应提前三个月通知乙方解除合同，乙方应予以同意，但甲方应免除乙方最后三个月的租金；如乙方未按时支付租金或其它有关费用（包括但不限于物业管理费、水、电费等），逾期超过15个日历日（含本数），甲方有权单方解除合同，乙方已付的履约保证金不予退还，同时乙方须向甲方支付相当于剩余租期内租金总额X%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿；甲方因乙方的违约行为而有权解除合同的，自乙方违约行为发生之日起一年内甲方均有权行使该权利，在解除权行使期限届满前，甲方未解除合同并不代表已放弃追究乙方责任。甲方依法行使单方解除权解除合同的，自解除通知送达乙方之时合同即解除等。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金30000元，装修后入场经营。2018年1月10日，以租赁物所在竹林酒店一楼E区商铺为经营场所，原告经工商登记成立了珠海市香洲区拱北莱士福珠宝店，并领取了个体户营业执照。2018年6月30日，被告与李导签订一份《关于珠海市拱北粤海东路1025号、珠海市拱北水湾路121号之二、之三之房屋租赁合同》，主要内容包括：被告将珠海市拱北粤海东路1025号、珠海市拱北水湾路121号之二、之三及附属设施等物业出租给李导；该物业产权人为珠海经济特区中信集团有限公司（以下简称珠海中信集团），被告拥有将该物业出租给李导的全部权利，本租赁物无共有的情况，被告提供该房屋权利人出租确认文件，作为本合同附件；被告按现状将房屋交付李导使用，李导承诺承租该房屋用于酒店、商业服务配套使用；租赁期限自2018年8月1日起至2031年2月5日结束；双方约定月租金125万元，合同期内前三年不变，从2021年8月1日起每三年递增8%；被告收到李导支付的定金后，即配合李导该房屋酒店经营相关证照（包括珠海正道酒店管理有限公司营业执照、旅馆特种行业许可证、旅店卫生许可证等）的办理；被告承诺在2018年8月1日前向李导完全交付该房屋，交接时由酒店原经营主体负责人与李导委派的负责人签订《酒店经营管理权交接书》等。之后，李导以租赁物业为地址设立了珠海正道酒店管理有限公司。2018年7月18日，被告与李导、珠海正道酒店管理有限公司签订《酒店经营管理权交接书》，确认自即日起完成上述租赁物的交付，该酒店及相关物业经营管理权自上述交付之日起移交给接收方。2018年9月3日，珠海正道酒店管理有限公司（投资人）与欢朋酒店管理（广州）有限公司（管理人）签订《管理合同》，约定自开业日期起，管理人作为投资人的代理人，根据该合同的规定以及品牌标准中所载的经营标准并遵照系统的要求，将该酒店作为希尔顿欢朋酒店品牌旗下的酒店进行管理和经营。2018年11月27日，珠海正道酒店管理有限公司与广州市今日装饰设计工程有限公司签订《珠海拱北口岸（原竹林酒店）．希尔顿欢朋酒店项目室内设计合同》。庭审时，被告表示，按照希尔顿欢朋酒店的装修标准和要求，需要对酒店大堂进行扩张，故涉案租赁物需要收回以进行大堂改造。2018年9月13日，被告委托广东合邦律师事务所方雄文律师以快递方式向原告发出《律师函》，载明：2017年11月16日，原告承租了案涉租赁物。合同签订后，原告对承租物业进行了装修，并在其经营场所上于2018年1月10日设立了珠海市香洲区拱北莱士福珠宝店，经营珠宝行，双方租赁合同正常履行；2018年7、8月间，被告与希尔顿欢朋酒店品牌进行接洽，确定于近期加盟希尔顿欢朋酒店品牌并将遵照该品牌的要求对酒店的装饰装修及风格进行重新设计与改造；现莱士福珠宝行的装修外观及风格将会严重影响到酒店整体改造效果，基于竹林酒店经营及酒店整体规划的调整需要，被告需要收回商铺以作整体的装修规划和设计；根据《物业租赁合同》第十四条第2点的约定，现被告委托律师正式致函原告：1、被告正式通知原告《物业租赁合同》将于原告收到本函后三个月时解除，要求原告于收到该函后三个月时间点届至时（或之前）腾退商铺并将商铺交还给被告，并请原告务必届时结清应付的一切费用；2、原告务必于前述三个月时间节点届至前将该营业场所上注册的莱士福珠宝行迁出或注销……；3、根据合同约定，被告免除原告从收到本函次日起开始的三个月期间内的租金，双方租金核算至原告收到该律师函之日止；同时履约保证金、各租赁费用的核算与退还严格遵照双方合同来执行等。原告收到上述律师函后，认为被告单方解除《物业租赁合同》，故诉至本院。关于涉案租赁物的装修。原告主张其委托广州市第三装修有限公司第三项目部对案涉店铺进行了装修，共支出191942元。为证实上述主张，原告提供了装修单位出具的装修报价表以及收款收据，其中装修报价表中包括了部分未形成附合的装饰装修物，如珠宝柜、展示台、收银台、展示长柜、珠宝柜台灯、展示柜道具等。被告对原告主张的上述装修装饰费用表示异议，但经本院询问，原、被告均明确表示不申请对案涉租赁物的装修造价进行评估。经现场查看核对，原告提供的装修报价表上所列的项目名称及数量与现场状况基本相符。在2018年12月27日的笔录中，原、被告均同意终止履行上述租赁合同并于同年12月31日前自行交接租赁物、结算租金及水电费用。此外，原告主张被告从2018年9月起拒收租金，并提供了有关通话录音及微信记录。庭审时，原告向被告提出要求支付租金，被告则表示2018年9月14日原告收到律师函之前的租金，原告需要缴纳，而之后三个月的租金按照约定免收。另查，根据被告提供的有关房产证和出租确认书显示，珠海市拱北粤海东路1025号、珠海市拱北水湾路121号之二、之三房产登记的权属人为珠海中信集团。珠海中信集团出具《出租确认书》，主要内容包括：珠海中信集团确认将上述物业出租给被告，被告具有对第三方转租分租的权利；现被告计划将该物业以签订《房屋租赁合同》方式转租或分租给广州喜朋酒店有限公司（包括该公司法定代表人李导）或该公司子公司或控股公司，具体以《房屋租赁合同》签约人为准，产权人确认上述转租或分租行为合法有效等。珠海步步高酒店管理有限公司（以下简称珠海步步高酒店）作为物业管理人出具一份《出租确认书》，主要内容包括：珠海步步高酒店拥有上述物业完整经营管理以及对外出租收益权利；现被告计划将该物业以签订《房屋租赁合同》方式转租或分租给广州喜朋酒店有限公司（包括该公司法定代表人李导）或该公司子公司或控股公司，具体以《房屋租赁合同》签约人为准，管理人确认上述转租或分租行为合法有效等。本院认为，根据涉案租赁物所属物业的权属人珠海中信集团出具的《出租确认书》，被告竹林酒店具有对第三方转租、分租的权利。因此，原、被告于2017年11月16日签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。本案双方争议的焦点在于：被告于2018年9月13日以律师函方式通知原告，单方提出解除《物业租赁合同》是否构成违约。对此，本院认为，首先，被告在该函件中陈述的解除合同依据是《物业租赁合同》第十四条第2款约定的“因被告酒店整体规划的调整需要”。至于被告庭审时提出，因原告未按时支付租金，逾期超过15日，被告也有权解除合同，该事由既未在函件中提及，也与原告举证所反映的被告此后拒收租金的事实不符，故本院不予采纳。其次，从《物业租赁合同》第十四条第2款约定的合同解除条件来看，关于“因酒店整体规划的调整需要”的约定本身过于宽泛，可能涉及酒店内部布局、功能的变更，也可能涉及酒店对外经营的调整，但这些调整应当理解为限于被告竹林酒店自身经营所需。结合本案相关证据来看，被告是将涉案租赁物所在的酒店物业及配套设施出租给李导，由李导设立珠海正道酒店管理有限公司作为投资人并引入第三方对该酒店进行经营管理，而被告实际上并不参与酒店的经营，而是收取固定租金或者转让费。因此，被告在律师函中提到的“被告与希尔顿欢朋酒店品牌接洽，于近期加盟该酒店并按照该酒店品牌要求对酒店的装修进行重新改造”与本案证据反映的事实不符，被告并不具备依据《物业租赁合同》第十四条第2款单方解除合同的条件。因此，被告通知原告单方解除租赁合同无效，构成违约，应承担相应违约责任。鉴于双方均同意终止履行合同并于2018年12月31日之前交接涉案租赁物，自行结算租金以及水电费用，原告现要求被告退还履约保证金30000元，本院予以支持。关于违约赔偿问题。一、装修损失。由于原、被告均不申请对案涉店铺的装修造价进行鉴定，本院结合原告提供的装修报价表、费用单据以及现场查勘情况来认定相关损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及第十一条第（一）项的规定，在《物业租赁合同》未有具体约定的情况下，本案因出租人即被告违约导致合同解除，未形成附合的装饰装修物（合计76373元），包括前面橱窗展示长台、前面橱窗展示方台、珠宝柜、收银台、中间展示柜、珠宝柜台灯、珠宝柜台道具、展示柜道具、中间珠宝柜等可由承租人拆除、搬离，其余已形成附合的装饰装修物合计115569元，原告有权要求被告赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失合计86676.75元（115569元×3/4）；二、关于预期经营利润损失。原告请求被告赔偿莱士福珠宝店的预期经营利润，但该珠宝店经营期间缺乏正规的销售票据及财务账册，难以准确反映该店销售收入、成本支出并核算其经营利润，而相关收入也存在波动。结合本案证据，本院酌定被告按8000元/月适当赔偿原告6个月的经营利润损失合计48000元；三、原告要求被告赔偿包括装修设计费用以及找店人工成本在内的前期经费损失共20000元，但未提供证据予以证明，本院不予支持；四、《物业租赁合同》第十三条第1款约定的违约金30000元，系守约方要求继续履行合同的情况下要求违约方承担的违约责任，而本案原告并非要求继续履行合同。另一方面，原告本案中已经主张了装修、经营利润等实际损失。因此，对于原告要求被告另支付违约金30000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及第十一条第（一）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告珠海竹林酒店有限公司单方解除《物业租赁合同》无效，构成违约；二、被告珠海竹林酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨剑华退还履约保证金人民币30000元；三、被告珠海竹林酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨剑华赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失人民币86676.75元；四、被告珠海竹林酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨剑华赔偿经营利润损失人民币48000元；五、驳回原告杨剑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币4670元，由被告珠海竹林酒店有限公司负担人民币1388元，由原告杨剑华负担人民币3282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年一月三日书记员 张景民曾淑莹