浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0822民初1991号 原告：浙江衢州迅鸿实业有限公司，住所地浙江省衢州市常山县紫港街道文峰东路558幢302。 法定代表人：琚顺风，董事长。 委托诉讼代理人：郑景文，常山县天马法律服务所法律工作者。 被告：胡荣新，男，1973年3月30日出生，汉族，住常山县。 委托诉讼代理人：赖红，浙江嘉耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晨虎，浙江嘉耀律师事务所实习律师。 原告浙江衢州迅鸿实业有限公司（以下简称迅鸿公司）与被告胡荣新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序于2018年9月3日公开开庭进行了审理。后因争议较大，本院转为普通程序于2018年12月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托诉讼代理人浙江铭广律师事务所律师王群，第二次开庭原告变更后的委托代代理人郑景文到庭参加诉讼；两次开庭被告委托诉讼代理人赖红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迅鸿公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方商位租赁合同，判令被告在合理期限内腾空铺位返还原告；2.要求被告支付因租赁合同产生的各项费用668336元（其中租金373107元、物业费45083元、滞纳金250146元，暂时算至2018年7月19日，后续要求支付至铺位返还原告之日）；3.要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2013年9月20日签订《商位租赁合同》，约定原告将负一楼衣柜移门区域B154、171、182、183号铺位出租被告使用，租期3年，自2013年9月20日至2016年9月19日。履行期间被告因拖欠租金分别于2015年6月4日、2016年5月16日向原告出具欠条，言明截止出具欠条之日共欠原告94395元租金，后被告支付贰万元。合同期限届满后被告仍将其经营的家具等货物置放商铺，继续使用租赁物至今。原告认为，双方租赁合同法律关系依法成立，被告在合同约定租赁期限内未能足额支付租金显属违约，合同约定履行期限届满后，因被告继续使用原租赁物，应视为双方不定期对原租赁合同继续履行。鉴于被告仍未支付租金，故诉至法院，诉请如前。 被告胡荣新答辩称，双方租赁合同实际上因租赁期限届满于2016年9月19日终止。随后被告退出店面租赁，原告也按照合同约定对店面进行停水停电。由于涉案店面在负一层，相当昏暗，断电后无法实现经营目的。因租期届满后，被告尚欠原告74395元租金未付，所以原告强行扣留店铺货物，不让被告搬走，双方因冲突也报警处理。虽然被告欠付74395元租金，但原告恶意扣留被告100多万元货物，致使货物积压发霉受损坏，双方虽交涉多次，但因损失问题无法谈妥。被告认为，其欠付原告租金与原告扣留被告的货物是两个法律关系，原告应通过合法途径主张租金、实现债权。根据合同约定，合同终止后，如果三天之内承租方不交还商位的，出租方有权通过公证处或自行单方收回商位；场内遗留下的任何物品，均视为承租方放弃所有权，出租方有权以任何方式进行处置，承租方放弃与遗留物有关的所有抗辩权。原告通过强行扣留货物的方式实现债权，并不合法，此系原告自行扩大造成的损失，与被告没有关系。故原告主张合同期满后的租金、物业费、滞纳金损失，没有事实和法律依据。故被告对尚欠原告74395元租金无异议，同时认为仅需支付合同到期后三天之内日租金三倍的场地使用费，对原告的其他诉讼请求，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1.租赁合同、管理合同各1份，拟证明双方成立房屋租赁合同关系及相关权利义务。被告对其真实性无异议，但认为合同于2013年签订，合同期满后的租金价格以及物业费无明确约定；合同还约定在承租方违约不支付租金的前提下，出租方有权停水停电，原、被告合同于2016年的9月19日到期后，原告停止供水供电，被告租赁合同目的无法实现。证据2.欠条、承诺书各1份，拟证明合同到期前被告尚欠租金74395元。被告对证据真实性无异议，但认为滞纳金约定无效，视为没有约定。3.物业费调整通知复印件1份，拟证明原告2017年7月4日通知物业费调整至3.5元/月的事实。被告对其三性均不认可。4.照片1组，拟证明被告货物堆在租赁场地内的事实。被告认为原告有意美化，实际情况是货物杂乱无章，且有他人的货物存放于此。5.财务明细清单1份，拟证明被告拖欠租金及滞纳金的计算方式。被告质证认为，2016年9月19日合同到期后，双方既未签订合同，被告又未支付租金，原告不可能还让被告继续使用商铺，所以合同实际已经终止，被告不需支付租金和滞纳金。被告提供的证据1.租赁合同1份，拟证明2017年1月1日被告与他人签订租赁仓库合同，准备堆放在原告处的货物，但货物无法取出，所以仓库一直空置。原告认为真实性无法确认，也无法证明用于堆放被告经营的货物；同时双方合同于2016年9月19日就已到期，按常理被告与他人应于到期前签订合同。证据2.照片4份，证明涉案店面有他人货物堆放，原告对其三性均有异议。本院认为，原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院予以采信；其他证据系复印件，被告对其真实性有异议，本院不予采信。被告提供的证据1与本案无关，本院不予采信；被告提供的证据2，原告对其真实性有异议，本院不予采信。 本院经审理认定案件事实如下：2013年9月20日，原告迅鸿公司与被告胡荣新签订《商位租赁合同》，约定原告将负一楼衣柜移门区域B154、B163、B171、B182、B183号铺位出租给被告使用，建筑面积585.49平方米；租期36个月，自2013年9月20日至2016年9月19日。合同还就租金相关费用的支付、滞纳金、双方权利义务、合同变更与终止、违约责任等进行约定。双方还签订《管理合同》，就商城公共管理、安全生产、消防等内容进行约定。2015年6月4日被告胡荣新向原告出具欠条一份，言明尚欠原告租金34405元。2016年5月16日被告再次向原告出具承诺书，表明欠租金94395元。之后被告胡荣新支付了2万元租金，其余租金至今未付。案经调解未果。 本院认为，租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。原、被告之间签订《商位租赁合同》、《管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，应确认合法有效。双方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案争议的焦点是双方合同是否解除、何时解除；合同解除后双方的责任。 第一，双方合同是否解除、何时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在《商位租赁合同》第八条第8项约定，租赁期满后出现下列情况，承租方丧失租赁优先权，合同终止，出租方有权另行出租，包括承租方未能在合同期满前提早60日与出租方重新签订《市场公共管理合同》或未缴清下期费用；承租方未能在合同期满前60日与出租方重新签订《商位租赁合同》或未付清下一期租金的；承租方在本期合同履行期间拖欠租金或其他费用超过10日的等等。双方在合同第二条第2项、第三条第4项、第四条第2项也有类似约定。案涉租赁合同于2016年9月19日到期，双方没有在合同期满前60日重新签订《商位租赁合同》、《管理合同》，被告也未缴清下期费用和租金。所以，被告提出双方《商位租赁合同》已于2016年9月19日因期满而解除，本院予以支持。原告提出，被告实际还在经营商铺，双方形成了不定期租赁合同关系，但原告未向本院提供证据，本院不予支持。同时根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据双方合同约定，承租方在本期合同履行期间拖欠租金等费用超过10日，出租方有权单方解除合同。本案被告胡荣新2015年6月4日向原告出具欠条、2016年5月16日又出具承诺书，之后拖欠原告租金74395元一直未付，原告也有权依照法律规定或合同约定单方解除合同。现原告未向本院提供证据证明双方就继续履行合同达成一致意思表示，故本院确认双方租赁合同已于2016年9月19日因期满而解除。 第二，合同解除后双方的责任。首先，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告胡荣新拖欠原告迅鸿公司74395元租金，双方均无异议，本院予以确认。根据合同约定，租金采取先付后用的原则，承租方于合同签订当日支付第一年租金；在合同期限内，应提前一个月，支付下年度租金。即被告应于2015年8月20日前支付最后一年度租金，若未按照上述规定日期支付租金超过3日以上，承租方应支付出租方滞纳金，滞纳金计算方式每天以拖欠金额的千分之三计算。对此，被告认为滞纳金约定无效，原告认为实际上属于违约金。本院认为，根据双方合同约定，滞纳金系承租方逾期支付租金应承担的违约责任，不违反法律法规强制性规定。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，酌情以不超过年利率24%计算逾期付款违约金。庭审中双方均无法说明所拖欠的74395元租金系哪一年度，本院结合双方合同约定，确定被告应于2015年8月20日起承担逾期支付租金的违约金。其次，根据双方《商位租赁合同》第十条、《商城公共管理合同》第七章约定，合同终止后承租方如果三天仍不交还商位，出租方有权通过公证处或自行单方收回商位，由此产生的费用和不良后果由承租方承担；场内遗留的任何物品，均视为承租方放弃所有权，出租方有权以任何方式进行处置，承租方放弃遗留物有关的所有抗辩权。被告认为，合同系双方真实意思表示，其同意按照约定支付合同到期后三天内日租金三倍的场地使用费，所遗留货物由原告按合同自行处理。本院认为，合同到期后，被告逾期未腾空铺位，原告完全可以依照合同的约定行使权利。现被告同意支付合同到期后三天按日租金三倍计算的场地使用费，按双方合同第三年租金130347元计算为3214元（130347÷365×3×3），本院予以认可。对原告诉请要求被告支付合同到期后的其他租金或场地使用费、物业费等，因不符合双方合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，判决如下： 一、原告浙江衢州迅鸿实业有限公司与被告胡荣新于2013年9月20日签订的《商位租赁合同》解除； 二、被告胡荣新支付原告浙江衢州迅鸿实业有限公司租金74395元并赔偿违约金（违约金自2015年8月20日起按年利率24%计算至款项付清之日止），限于本判决生效后10日内履行完毕； 三、被告胡荣新支付原告浙江衢州迅鸿实业有限公司场地使用费3214元，限于本判决生效后10日内履行完毕； 四、驳回原告浙江衢州迅鸿实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10484元，由原告浙江衢州迅鸿实业有限公司负担7412元，被告胡荣新负担3072元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  郑志东 人民陪审员  蒋芝香 人民陪审员  王 均 二〇一九年一月二十二日 代书 记员  李济洲