广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初34612号原告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：马华新，职务董事长。委托诉讼代理人：崔凝、白崇辉，广东德良律师事务所律师。被告：麦志强，男，1959年7月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：赵景明，女，1965年6月12日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。被告：麦智明，男，1988年6月3日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。第三人：广州市财贸建设开发总公司，住所地广州市越秀区大新路280号。法定代表人：梁军尤，职务总经理。委托诉讼代理人：霍恺暾、谭钲沛，该公司职员，通讯地址。原告广东长城建设集团有限公司与被告麦志强、赵景明、麦智明、广州市财贸建设开发总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白崇辉，被告麦志强、赵景明、麦智明，第三人的委托诉讼代理人谭钲沛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付自2015年8月至2018年8月的房屋占用费64800元（参考同期同地段同类型房屋市场价，按每月1800元计算）。2.判令三被告立即迁出广州市越秀区xxxx号xxx房，将房屋交还给原告使用。事实和理由：谭某某是被告麦志强的母亲，现已经去世。1986年12月17日，谭某某与中国化工进出口总公司广东省分公司（以下简称化工进出口公司）签订《协议书》，约定新楼房建成后，化工进出口公司安排谭某某回迁至xxx使用面积共22平方米的房屋。1991年10月，化工进出口公司退出统建，转由原告参加，并负责拆迁户回迁安置等工作。1997年2月25日，被告麦志强与谭某某在长城公司的安排下回迁至广州市越秀区xxxx号xxx房。现三被告作为承租人在该房居住，但三被告回迁后没有与原告签订任何租赁合同。原告作为涉案房屋的产权单位，多次要求被告支付租金，被告均不予理会。被告回迁后承租房屋已超过最长的租赁时间20年，到期后也没有与原告签订任何租赁合同，故双方之间不存在租赁关系，原告亦不同意将涉案房屋给三被告使用，故原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼请求。三被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。谭某某生前与麦志强、赵景明长期租用位于广州市越秀区解放中路起云里8号地下住房，1986年12月17日，以谭某某为代表与相关责任人签订回迁安置协议，根据协议约定，新楼建成后相关责任人应保持原租赁关系下安排谭某某及其亲属（即麦志强、赵景明）回迁至广州市解放中路xxx使用面积共22平方米二楼向南的房屋。原告负责回迁安置等工作，因其未能按协议提供xxx二楼向南的房屋作回迁于被告，协商后谭某某、麦志强、赵景明同意转而安置至xxxx号xxx房，谭某某和麦志强作为代表于1997年2月25日回迁至901房，并签署回迁房屋移交收据。谭某某及三被告回迁至901房后，多次主动向原告的代表“李建开”要求签订新的租赁合同并缴纳相应的租金。2002年1月1日，原告因未能履行协议书中订立的义务向被告支付交通费、搬家费及安排2楼南向房屋，主动免除了被告从1997年2月25日至2001年12月31日的租金，双方并签订了《广州市房地产租赁合同》，原告应将副本送地方租赁管理机构备案，被告多次向李建开要求取回备案凭证，但李建开从未理会。另，原告从未按租赁合同履行其相应责任，自2004年1月起，901房的屋顶天花初时渗水后发展为漏水，被告多次向李建开反映该房屋天花因渗漏水无法居住，但其从未理会上述合法诉求，原告亦未履行其合同规定的维修主体结构的责任。被告多次与李建开商量，但其称公司无法提供维修服务，提议被告先自行垫支维修费用，从后抵作房租。被告为求日常生活得以正常，迫于无奈下自行维修901房的主体结构并于2004年7月5日完工。此维修工程完工后，901房渗水情况虽然得到改善但半年就陆续出现渗水，需不停维护，被告因发现漏水的主因为xxx3号天面排水管霉烂渗水，亦向李建开反映其情况，在原告不作为的情况下，被告无奈承担更换排水管的工作，于2007年8月15日完工。被告一直按租赁合同规定以现金形式缴纳相应租金（每月107.22元），原告于租赁合同到期后至本次民事诉讼前从未提出异议，并多次向被告提出以各种形式出售、出租房屋。被告多次向原告表达有意购买或配合签署新的租赁合同相应手续，但原告从未回应，被告只能认为原告对被告使用房屋和对原租赁合同无异议，双方延续原租赁关系。此外，被告认为李建开不值得信任，但无法与原告其他相关职员取得联系以作进一步协商处理。被告认为与原告在租赁合同到期后存在不定期租赁关系，原租赁合同应继续生效。2008年12月31日至今，因原告不作为，被告无奈承担更换水管及增压泵（xxx3号九楼住户因楼顶储水池设计不合规范导致压力过低，无法正常提供生活用水），于2013年5月1日完工。被告一直承担原告应负的维修义务，但因年代久远，许多关于维修的证据已遗失，无法一一提供。综上所述，原告称被告自1997年2月25日回迁后未签署任何租赁合同和未缴纳租金实属错误，其要求三被告支付房屋使用费并交还房屋实属无理，原告应按上述陈述及相关证据，负起拆迁安置责任，按现时xxx3号楼相同面积或同套间的租金标准与在本市无房产的被告麦志强、赵景明签订新的租赁合同。第三人述称：同意原告的诉讼请求。我司对涉案房屋仅为挂名建设，对具体建设项目不清楚，也不参与利润分成，不承担亏损责任，我司确认原告为涉案房屋的产权人。经审理查明：据市规划局档案馆提供的（85）地字第161卷号存档摘要显示，1985年3月15日，市规划局批准市财贸建设开发公司征用解放中路402-454号、诗家巷1-19号以南，贤藏街49号-73号地段土地，兴建住宅及配套工程，并向其核发了《国家建设征用土地通知书》。1986年12月17日，中国化工进出口总公司广东省分公司（甲方）与谭某某（乙方）签订《协议书》，约定：经广州市规划局批准，甲方同意参加财贸开发公司统建拟征用所居住地段兴建宿舍大楼，乙方全家常住户口共4人，原使用面积共9平方米，甲方拆建期间安排临时住房王圣堂9号，甲方补助乙方每人每月交通费5元，发给乙方搬家费150元。新楼房建成后，甲方在新宿舍大楼安排乙方使用面积共22平方米，如乙方是租户，回迁后乙方须按房管部门规定的租金标准，交纳租金。新楼建成后，回迁xxxB幢新宿舍楼二楼（向南），保持原租赁关系，由我单位调配；等。1992年5月23日，广州市财贸建设开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《合作开发解放中起云里-xxx地段协议书》，约定：1985年甲方经市规划局批准征用解放中路402-454号地段，根据市规划局1990年164号文同意将起云里以北xxx1-19号，解放中454号已基本拆平部分定为第一期工程用地，甲方继续负责完成办理上述用地手续，办理建筑报建手续，协商和监督项目实施的全过程，出具产权证明文件。乙方负责上述地段内原有的居民临迁及回迁安置，并负责工程用地前段筹建期间的一切遗留问题，承担在本协议用地内发生的一切责任，纠纷及相应的经济费用；负责第一期工程的计划指标和征地、搬迁、设计、报建、建安工程到产权办理全过程一切费用，负责缴纳国家、地段和有关部门规定缴纳的一切税费，协助甲方办理建筑报建手续；组织工程施工，负责监理和验收；负责上述地段内规定完成的配套项目及费用，在有关部门验线前负责完成（90）城地复字第164文规定的xxx7-19号，解放中454地段房屋的拆迁工作及费用，并将拆平的本地段无偿的提交越秀区回民小学使用；按甲方要求提供建设全过程，甲方必需的文件资料。此合作开发项目，甲方不参与利润分成，也不负担亏损责任；等。该协议书经广州市公证处于1992年9月28日出具（92）穗证内经字第53000号《证明书》予以公证。1999年8月16日，广州市国土局向原告及第三人核发《建设用地批准书》，用地批准文号为（85）城地批字第161号，用地地点为解放中路起云里以北诗家巷1-19号、解放中路454号。1997年，谭某某、麦志强签署《回迁房屋移交收据》，载明其于1997年2月25日收到xxx回迁楼中梯901单元房屋一套。2002年1月1日，原告（出租人，甲方）与谭某某（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区解放中路诗家街（巷、里）3号901房部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积25.80平方米，租赁期限自2002年1月1日至2008年12月31日，每月租金107.22元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方，等。该合同落款处甲方由原告盖章确认，委托代理人为“李建开”，乙方由被告麦智明签名确认。2016年3月30日，原告向解放中路xxx3号、5号各承租户发出《关于办理房屋续租手续的通知》，认为租户所租赁的房屋租期已满，须为符合条件的承租户办理续租手续，要求租户填报《承租人情况申报表》并提供相关的资料。2016年4月12日，被告麦志强填写了《承租人情况申报表》，载明涉案901房的承租人为麦志强，妻子赵景明及儿子麦智明。庭审中，三被告陈述：1.其曾向李建开以现金形式支付了2015年8月起约六个月的租金（每月107.22元，但没有书面证据予以证明），自2016年2月起，因李建开不提供收租凭证，故被告拒绝继续以现金方式向李建开支付租金；2.租赁合同期满后双方未续签租赁合同，目前涉案房屋由麦志强、赵景明二人实际使用，该二人在本市没有其他房屋可供居住，但麦智明有其他房屋居住。三被告为证明其主张，向本院提供了三张维修费收据及若干照片，原告对以上证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为没有正式的维修发票，且据被告了解，涉案房屋天面的隔热层没有变动过，不存在维修的可能性，且被告另行安装了直饮水装置，故即使其对水管进行了改装也与原告无关。本院认为：原告与谭某某（麦智明）自愿签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同于2008年12月31日期满后，被告麦志强、赵景明作为谭某某的同住成员，仍继续居住使用涉案房屋至今，至原告提起本案诉讼前，原告对此并未提出异议，故在此期间双方成立不定期租赁关系，被告应依原合同约定向原告支付租金，被告声称曾向原告的工作人员李建开支付过上述期间约6个月的租金，但对此未能提供书面证据予以证明，本院不予采信。故对原告主张被告支付2015年8月至2018年8月的租金的诉讼请求，本院予以支持，但租金标准应按原合同约定的每月107.22元履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故对原告主张三被告腾空交还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告麦志强、赵景明、麦智明（含同住人员）将广州市越秀区xxxx号xxx房腾空交还给原告广东长城建设集团有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告麦志强、赵景明、麦智明向原告广东长城建设集团有限公司一次性支付自2015年8月起至2018年8月的租金（每月按107.22元计付）；三、驳回原告广东长城建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，由原告广东长城建设集团有限公司负担1270元，被告麦志强、赵景明、麦智明负担150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁艳华人民陪审员  邓晓红人民陪审员  何燕芳二〇一九年一月三十一日书 记 员  郑君灏