上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初7832号原告(反诉被告)陆青琳，女，1988年1月29日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市闵行区。委托代理人陆某某(系原告姐姐)，女，1975年7月11日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。被告(反诉原告)曹万荣，女，1952年11月4日出生。被告(反诉原告)李丽英，女，1964年4月28日出生。两被告共同委托代理人刘家峰，上海尚域律师事务所律师。两被告共同委托代理人王广东，上海尚域律师事务所律师。原告陆青琳诉被告曹万荣、李丽英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。审理中，本院根据原告的申请裁定对被告的财产进行了保全。本案分别于2018年7月17日、8月27日公开开庭进行了审理，原告陆青琳委托代理人陆某某、郑金辉、被告曹万荣及两被告共同委托代理人刘家峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆青琳诉称：原告与两被告于2017年12月1日签订《上海市房地产买卖合同》及付款协议各一份，约定由原告购买两被告位于青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室的房屋一套，房屋总价款人民币(以下币种均同)600万元，余款210万元于2018年5月31日通过银行贷款发放支付。但2018年4月10日，两被告单方面要求变更合同内容，将合同约定的总房款变更为650万元，不同意原告按600万履行。故为维护原告合法权益，原告诉至法院要求：1、判令原、被告双方继续履行2017年12月1日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令两被告协助原告将位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记至原告名下,所涉全部税费由原告负担；3、诉讼费由被告承担。被告曹万荣、李丽英辩称：不同意原告的全部诉请。原、被告于2016年3月2日签订《定金协议》一份，约定房价款为650万元，税费由原告全部负担。为了减少税费，双方在网签合同中做低房价为600万元。2016年3月3日，原告按照定金协议约定支付被告25万元，故原、被告实际履行的是《定金协议》，即房价款650万元。因为3月25日上海市新政策出台，原告社保不符合新政策，故双方分别于2016年4月15日、2016年6月16日签订两份房屋买卖协议，2017年8月23日、2017年12月1日分别签订两份网签合同，最后一份合同约定过户时间是2018年5月31日前，房款在过户当天前支付，或以贷款形式发放或以现金方式补足。2018年4月，被告向原告发律师函，询问贷款是否发放，原告表示贷款还没有下来，要求被告先过户，被告不同意。在双方交谈过程中，双方对于本案房款的总金额产生争议，原告认为是600万元，被告认为是650万元。被告认为原告无法办理银行贷款，无法支付剩余房款，无履行能力导致被告不能及时实现合同目的。故提出反诉要求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2016年3月2日签订的《房屋买卖定金协议》、2016年4月15日签订的《房屋买卖协议》、2016年6月16日签订的《房屋买卖协议》以及2017年12月1日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令反诉被告从位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室房屋内腾退，将房屋恢复原状后返还反诉原告；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金195万元(从已付房款中抵扣)。针对被告的反诉请求，原告答辩如下：不同意被告全部反诉请求。双方合同约定的房价款是600万元，多份买卖合同也印证房价款是600万元。原告是严格按照合同约定履行合同，虽经多次变更合同，但每次变更均是双方合意的结果，原告不存在违约。原告认为应该以2017年12月1日签订的最后一份合同作为双方履行的依据。经开庭审理查明：位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在两被告名下，两被告为按份共有，各占50%的份额。2016年3月2日，被告曹万荣作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房屋买卖定金协议》一份，约定乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室的房屋。合同第四条约定，房屋内所有固定设施和电器家具随房赠送；第六、七条约定，房屋总价款为650万元，乙方于2016年3月3日支付定金25万元；第十二条约定，甲乙双方在产权交易过户时的相关税费各自承担。该协议还约定了其他内容。次日，原告向被告支付购房定金25万元。2016年4月15日，两被告作为甲方、原告作为乙方，双方就系争房屋签订《房屋买卖协议》一份。协议约定：一、房屋总价款为600万元，乙方于2016年4月20日支付购房款10万元，15%的首付的剩余款项于2016年5月31日前支付甲方指定的账户；二、因受上海市新出台的3.25政策影响，乙方必须缴满5年社保，现距离满5年社保差10个月时间，故最终双方网签时间约定至2017年2月，网签当天支付15%的房款，剩余70%的房款以银行贷款形式支付；三、鉴于房屋内有遗留转租户，甲方承诺于2016年7月1日安排转租户腾退，将房屋交付乙方。乙方补贴甲方2016年7月至网签之月的费用，按每月2,000元；四、甲乙双方约定该房屋交易过程中产生的税费由乙方承担；五、甲方双方严格履行本协议各条款，任何人员以任何理由、方式为借口，不履行该协议，导致本协议难以完成时，均视为违约。2016年6月16日，两被告作为甲方、原告作为乙方，双方就系争房屋又签订《房屋买卖协议》一份。协议第一条约定，房屋总价款为600万元，乙方于2016年3月4日至2016年5月30日期间已将15%的首付款支付至甲方指定的账户；二、因受上海市新出台的3.25政策影响，乙方必须缴满5年社保，现距离满5年社保差14个月时间，故最终双方网签时间约定至2017年8月完成。双方约定于2016年12月31日前再支付90万元房款。剩余房款以银行贷款形式支付；三、鉴于目前甲方已于2016年6月12日安排承租户腾退房屋，将房屋交于乙方。故乙方一次性补贴甲方2016年7月至2017年8月的费用，按每月2,000元。甲方同意乙方在双方网签之前先行对房屋进行维修及装潢而用于乙方自住；四、甲乙双方约定该房屋交易过程中产生的一切税费由乙方承担；五、甲方双方严格履行本协议各条款，任何人员以任何理由、方式为借口，不履行该协议，导致本协议难以完成时，均视为违约。2017年8月23日，两被告作为甲方、原告作为乙方，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同为网签合同，其中第二条约定，房屋转让总价款为600万元；第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2016年6月13日前腾退该房屋并通知乙方验收；第六条约定，双方确认于2017年12月1日前向房地产交易中心申请办理房屋过户手续。合同附件三付款协议载明，原告愿意以诸光路的房地产担保原告承购的涉案房屋，买卖双方在官方指定网签买卖合同日起150日内将成交金额338.52万元汇入两被告指定的账户。如原告在应付日期余额未到两被告账户，本人担保付清原告所积欠的余款及相关赔偿费用。案外人陆某某、刘某在担保人处签字。该合同中并附有双方于2016年6月16日签订的房屋买卖协议。合同还约定了其他内容。2017年12月1日，两被告作为甲方、原告作为乙方，双方就系争房屋又签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同为网签合同，第二条约定，房屋转让总价款为600万元，付款方式及付款期限由双方在付款协议中约定明确；第六条约定，双方确认于2018年5月31日前向房地产交易中心申请办理房屋过户手续。同日，被告李丽英作为甲方，原告作为乙方，双方签订《付款协议》一份，约定甲方将其拥有的系争房屋的50%的产权全部出售给乙方，出售价为300万元，双方协商达成如下协议：一、乙方已支付甲方房价款90万元；二、剩余房款210万元乙方以银行按揭贷款支付给甲方，若贷款没有审批成功，贷款合同没有在2018年5月31日过户当日下来，乙方承诺在过户当日付清所欠甲方全部房款210万元，如贷款成功，但贷款金额不足，则乙方应以补足尾款才过户；三、乙方从2017年12月1日开始每月支付甲方1.3万元延期过户补偿款至最后过户之日止。另，原告、被告曹万荣一致确认原告应分别向两被告支付一半的购房款。另查明，截止至本院第一次开庭，原告向被告曹万荣共计支付房款2,804,800元，向被告李丽英共计支付房款900,000元。被告已将房屋交付原告使用。2018年4月10日，被告委托律师向原告发《律师函》，告知原告购买系争房屋的实际成交价为650万元，并要求原告应于2018年5月31日过户当天提供银行贷款合同，若无法提供贷款合同则应按650万元总房款补足尾款。因原告认为系争房屋的总房款为600万元，不同意按650万元的总房款支付尾款，故诉至本院。还查明，原告婚姻状况为已婚，在本市无其他住房。截止至2018年6月，累计缴纳基本养老保险70个月。以上事实，由原、被告的陈述、房屋买卖定金协议一份、房屋买卖协议两份、上海市房地产买卖合同两份、付款协议一份、付款明细及银行流水一份、房屋产权证一份、结婚证一份、社保缴纳信息一份等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告主张购房款为650万元，上海市房地产买卖合同约定的600万元是做低的房价，另外50万元以中介费的形式支付给被告李丽英的弟弟李某某。为此，被告提供1、2016年3月14日承诺书两份，均系原告的代理人陆某某出具，其中一份承诺书载明双方签订网签合同后向李某某支付介绍费40万元，汇入被告曹万荣账户，并载明房屋实际成交价为600万元。另一份承诺书载明双方网上签约后将被告曹万荣所应得的介绍费10万元汇入银行。2、2016年6月16日承诺书一份，系原告出具，载明40万元已汇入被告曹万荣账户。承诺书后附有李某某的收条，载明收到介绍费40万元。对此，原告质证如下：1、对2016年3月14日出具的承诺书真实性没有异议。事实是，2016年3月14日，被告曹万荣提出找其认识的李某某做中介，双方各出3个点作为李某某的中介费，加上往返机票，原告共需要支付李某某中介费40万元。后原告得知李某某是被告李丽英的弟弟，且当时约定网签后支付中介费，但网签时，被告反悔不同意先过户再支付房款，故原告未向李某某支付中介费。另一份承诺书真实性确认，是被告拿给原告代理人签的，原告不清楚为何要写承诺书，但在之后的履行过程中两份承诺书均未实际履行，承诺书作废。2、对于2016年6月16日的承诺书真实性不清楚,并表示该承诺书为复印件，不予质证。审理中，原告为继续履行合同将房款2,295,200元付至本院，由本院代管。根据庭审确认的事实，本院认为：根据房屋买卖定金协议，原被告约定系争房屋总价款为650万元，交易税费双方各自负担。但根据双方之后签订的多份房屋买卖协议及上海市房地产买卖合同，足以证明双方将房屋总价款变更为600万元，全部税费均由原告负担。另，被告陈述房价款系两被告各半分配，根据原告与被告李丽英2017年12月1日签订的付款协议，载明被告李丽英享有房屋一半的产权，原告应支付被告李丽英的总房款为300万元，亦可印证总房款为600万元。被告主张总房款为650万元及原告应支付案外人李某某的中介费实为房款，缺乏依据，且原告不予确认，故本院不予采信。原、被告签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。根据双方最后签订的《上海市房地产买卖合同》，双方办理过户的时间为2018年5月31日前，原告应于该日前支付全部房款。因双方在过户前已就房屋总价款存在争议并涉诉，且本院认为被告擅自变更房屋总价款为650万元，违约在前，故原告未于约定过户的当天支付被告房屋尾款，并无不妥。审理中，原告将剩余全部房款付至本院由本院代管，已履行全部付款义务，原告亦符合本市的购房资格，目前房屋过户并无障碍。故原告要求被告继续履行合同、协助过户的诉请，合法有据，本院予以支持。被告反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陆青琳与被告曹万荣、李丽英继续履行双方于2017年12月1日就上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告陆青琳应于本判决生效之日起十日内支付被告曹万荣剩余房款195,200元；三、原告陆青琳应于本判决生效之日起十日内支付被告李丽英剩余房款2,100,000元；四、被告曹万荣、李丽英应于本判决生效之日起十日内协助原告陆青琳办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记到原告陆青琳名下，办理产权过户登记过程中产生的税费由原告陆青琳负担；五、驳回反诉原告曹万荣、李丽英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元、保全费5,000元，均由两被告负担；反诉受理费11,175元，由反诉原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 刘 琳人民陪审员 陆 晔人民陪审员 袁 曙二〇一九年一月二十五日书 记 员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。