广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初18921号原告：王斌，男，1974年7月24日出生，汉族，住所：广东省深圳市罗湖区。原告（反诉被告）：彭玉珠，女，1949年9月15日出生，汉族，住所：广东省深圳市罗湖区。二名原告的共同委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭新双，女，1985年10月16日出生，汉族，住所：河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：颜昭雄，广东君言律师事务所律师。第三人：刘健，女，1990年8月6日出生，汉族，住所：湖南省双峰县。原告王斌、彭玉珠与被告郭新双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，被告郭新双在审理过程中提起反诉，本院适用简易程序公开开庭进行了合并审理。在第一次庭审后，本院依照职权追加刘健作为本案的第三人参与诉讼，并再次公开开庭审理了本案。原告彭玉珠及二名原告的共同委托诉讼代理人常高永、被告郭新双及其委托诉讼代理人颜昭雄、第三人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二名原告向本院提出诉讼请求：1.被告郭新双支付2018年2月7日至2018年6月7日的房屋租金42000元；2.被告支付迟延支付租金的违约金3360元（以42000元为本金，按每月2%暂计算至2018年10月7日，实际计算至被告履行付款之日）；3.被告支付2017年12月1日至2018年6月7日的物业服务费、日常收取的维修资金、水电费、排污费、垃圾处理费、室外车位租赁费、有偿维修费等共计4442.87元；3.被告承担本案的诉讼费。原告在本院追加刘健作为第三人参与诉讼后，庭审中明确表示要求第三人连带承担房屋占用费。被告郭新双向本院提出反诉请求：原告彭玉珠向原告退还押金21000元。相关案情一、涉案房产的位置、权属等情况：位于深圳市龙岗区坂田街道万科城******楼**K101，登记权利人为原告王斌。二、租赁合同签订情况：2017年3月10日，原告彭玉珠作为出租方（甲方）与被告郭新双作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。原告彭玉珠称，其取得了王斌的授权委托代为处理签订合同、收取租金等，并提交了《授权委托书》。被告主张，上述委托关系是隐名委托。《房屋租赁合同》的主要内容包括：1.租赁期限：2017年3月7日至2018年6月7日。2.租金及支付时间：10500元/月，按月支付。3.押金：21000元，如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。4.违约责任：乙方不得擅自转租、转让、转借，应通过和甲方协商后，新承租方必须接受和承担本合同的所有条款。三、租赁合同的履行情况：被告郭新双在签订上述合同后向彭玉珠交付押金21000元，并承租涉案房屋用于经营“维京学堂”（深圳维京人投资咨询有限公司）。2017年12月9日，被告郭新双与第三人刘健签订《培训机构转让协议书》，约定郭新双将培训机构转让给刘健。在签订协议前，第三人刘健即接收涉案房产并经营培训班。刘健在接收培训班且支付部分转让费后，从彭玉珠处得知被告转让培训班及转租涉案房产未取得原告的同意，且彭玉珠告知刘健涉案房产将于2018年8月收回。刘健遂不再向郭新双支付剩余转让费。2018年1月6日，刘健告知郭新双，因郭新双未取得房东授权，双方签订的合同无效，刘健不再履行合同，也不会继续承租涉案房产。2018年1月7日，刘健告知郭新双其已搬离涉案房产，钥匙放在门卫处。郭新双与刘健就上述事宜协商未果，刘健于2018年1月起诉至本院，郭新双提起了反诉，彭玉珠作为第三人参与了该案诉讼。彭玉珠在该案诉讼中确认，刘健于2018年1月8日短信告知其将房屋钥匙放在物业处。本院于2018年7月17日作出（2018）粤0307民初2241号民事判决书，判决确认刘健与郭新双签订的《培训机构转让协议书》无效，郭新双应向刘健返还转让费及房屋租赁押金，并驳回郭新双关于刘健偿还郭新双代为垫付的最后一个月租金的反诉请求。上述判决现已生效。被告郭新双向彭玉珠交付月租金最后一笔时间是2018年1月16日，即租金支付至2018年2月6日，此后未再支付。四、租赁合同的解除情况：根据原、被告双方提交的微信聊天记录、通话录音，对主要的时间、对话内容归纳如下：1.2018年1月15日，彭玉珠称“你这个月租交了管理费交了那就算了”。2.2018年1月16日，彭玉珠称“你跟我签的合同，你这个月，你就交租给我，你不做啦，我们就取消合同就是这么简单”，“你把管理费、水电费呀、煤气呀，什么都交好了，那就行了”。3.2018年1月17日，郭新双称“这个月我给你交的房租。没有我同意不要给刘老师放行条。房子里面的东西法院判下来之前她不能搬走”。4.2018年1月30日，郭新双称“阿姨，你看这个星期日上午你有时间吗？可以过来我们当面结清”。5.2018年2月2日，郭新双称“阿姨，我刚问了万科物业，她说费用交情了。你有时间看下吗？”（同日，郭新双向小区物业管理员咨询“我这两天要给房东退房子。麻烦你帮我看下，物业这边K101还有哪些费用需要在搬走之前交清”，管理员回复“1月份没欠物业费，应该是没有别的费用了”）。6.2018年2月3日，郭新双与彭玉珠的电话通话记录主要如下：郭新双称“现在我那边有东西，我不是之前跟你沟通过吗，我要退房，但是刘健那边不给我钥匙，她说，是你不让给我的”。彭玉珠回复“你要搬出去，我肯定不给她搬出去啦”；“如果你们东西都搬出去了，我的东西不见了，我找谁？”；“在我没同意搬出去之前，管理处肯定不给她放行条”。7.2018年6月22日、23日，郭新双称“这些东西都在刘健那里。案子的结果就等法院来判，如果判刘健赢，她自然要把东西还给我”。“东西毕竟是交接给她的，案子还没判下来，东西的归属权还是刘健。”另查，2018年6月22日，原告彭玉珠与第三人刘健签订《交楼确认书》。裁决结果本院认为，原告彭玉珠与被告郭新双签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭玉珠未提交证据证明其以自己的名义签订租赁合同时，郭新双知道受托人与委托人之间的代理关系，故王斌与彭玉珠之间的的委托代理关系属于隐名代理，租赁合同不能直接约束王斌和郭新双，但王斌作为房屋所有权人，对租赁合同解除后的损失享有正当权益。本案的争议焦点问题之一是《房屋租赁合同》于何时解除。根据彭玉珠与郭新双之间的聊天记录，可以认定郭新双于2018年1月向彭玉珠表达了不再继续租赁房屋的意思表示，彭玉珠表示附条件不再履行合同，即郭新双结清房租、物业费等费用后解除合同。郭新双支付了2018年2月6日前的租金，并向小区物业确认了相关费用已缴清后，明确表示搬走自己的东西。据此，可以认定彭玉珠所承诺的合同解除条件已经成就，即《房屋租赁合同》已于2018年2月6日约定解除。原告请求被告支付2017年12月1日至2018年2月6日的物业服务费、日常收取的维修资金、水电费、垃圾处理费、室外车位租赁费、有偿维修费等费用，虽提交了物业收费通知，但该通知不能证明被告有拖欠上述费用的事实，被告提交的聊天记录可以证明其曾于2018年2月向物业管理处确认相关费用已经缴清的事实，原告在与郭新双沟通时亦从未说明郭新双存在拖欠物业费等费用的情况，据此，本院认为原告应承担举证不能的不利法律后果，本院对该部分请求不予支持。原告另请求合同解除后的上述费用，没有合同依据，本院亦不予支持。本案的另一争议焦点问题是合同解除后，原告方未能及时收回房屋的责任划分问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，应及时终止履行；合同解除后的扩大损失，相关当事方应承担一定比例的过错责任。本案原告、被告及第三人因在合同解除前后有另案诉讼正在审理，各自对法律的认识存在偏差，均消极处理并相互设置障碍，导致房屋未能及时清空，三方对损失均存在一定过错。具体分析如下：被告郭新双作为租赁合同的承租方，其应承担主动搬走相关物品的合同解除后的附随义务。但郭新双在与彭玉珠商量解除合同事宜时，只要求搬走其认为属于自己的物品，明确要求彭玉珠放行刘健的物品应取得其同意，是对相关物品的归属无自己的明确判断，从而主观故意扩大合同解除后的房屋占用费损失，应承担主要责任，本院酌情认定郭新双承担70%的责任。第三人刘健虽与原告不存在直接的合同关系，但其作为次承租人，是涉案租赁合同解除前的房屋实际占用方，在处理与郭新双的合同纠纷过程中，简单将房屋钥匙交至保安处，未及时跟进处理其留在房屋内的物品，直至2018年6月才与彭玉珠办理交楼确认手续，其对相关损失应承担次要责任，本院酌情认定刘健承担15%的责任。原告彭玉珠在郭新双明确要求清退房屋物品时不予积极配合放行，且明确表示不同意刘健搬走物品，其主观上是为维护自己的权益，但客观上扩大了各方相关损失，应承担次要责任。本院酌情认定彭玉珠承担15%的责任。合同解除后的房屋占用费应从2018年2月7日计算至2018年6月22日，原告请求的房屋租金只计算至2018年6月7日，本院尊重原告对自身权利的处分，认定房屋占用费损失应为42000元（10500元×4个月）。被告郭新双应承担29400元，第三人刘健应承担6300元。在租赁合同解除前，被告郭新双不存在迟延支付租金的情形，原告请求被告支付违约金，没有事实依据，本院予以驳回。关于押金21000元，原告彭玉珠未提交证据证明郭新双存在损害房屋内设备的情形，原告彭玉珠作为合同相对方在租赁合同解除后应向郭新双返还该部分费用，本院支持郭新双的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭新双于本判决生效之日起五日内向原告王斌、原告（反诉被告）彭玉珠支付房屋占用费29400元；二、第三人刘健于本判决生效之日起五日内向原告王斌、原告（反诉被告）彭玉珠支付房屋占用费6300元；三、原告（反诉被告）彭玉珠于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）郭新双返还房屋租赁押金21000元；四、驳回原告王斌、原告（反诉被告）彭玉珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费523元（原告已预交），由原告自行负担148元，被告（反诉原告）郭新双负担309元，第三人刘健负担66元；反诉部分的案件受理费162.5元（被告已预交），由原告（反诉被告）彭玉珠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杜攀二〇一九年一月九日书记员  桂丹