福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初552号 原告：福清中联置业有限公司，住所地福清市音西街道音西西环北路22号，统一社会信用代码913501817960871473。 法定代表人：王灵善，总经理。 委托诉讼代理人：李明通，男，公司员工。 被告：陈曾桂，男，1968年4月6日出生，汉族，住福建省福清市，现住福清市。 第三人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码913500007051005033。 负责人：李欣，行长。 委托诉讼代理人：刘颖，福建君立律师事务所律师。 原告福清中联置业有限公司（以下简称中联置业）与被告陈曾桂商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，中信银行股份有限公司福州分行（以下简称福州中信银行）申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中联置业的委托诉讼代理人李明通、被告陈曾桂及第三人福州中信银行的委托诉讼代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中联置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年10月9日签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令陈曾桂按购房总价款1552270元的5%向中联置业支付违约金77613.5元；3.判令陈曾桂于《商品房买卖合同》解除判决生效后十日内，将位于福清市宏路街道石门村“中联江滨御景”6号楼305号房屋腾空交给中联置业；4.判令陈曾桂配合中联置业办理“中联江滨御景”6号楼305单元房产的注销预告登记、注销合同备案登记等手续，并承担由此产生的费用；5.判令陈曾桂清偿中联置业履行保证责任向贷款银行所代偿的全部款项（暂计至2017年9月30日为86780.81元），以及陈曾桂未及时清偿代偿款的违约金（以原告代偿的每笔金额为本金，按年利率24%，自原告代偿之日起计算至被告实际还清之日止，暂计至2017年12月31日的违约金为41768.9元）；6.判令陈曾桂承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年10月9日，原、被告签署合同编号为20100140015-FQ11H05517的《商品房买卖合同》及其附件，合同约定，陈曾桂购买中联置业建设的“中联江滨御景”6号楼305单元，房产总价1552270元，其中首付款472270元，剩余108万元以商业贷款方式付清。《合同补充协议》第七条第5款约定“如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人支付购房总价款百分之五的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭借款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。”考虑到按日千分之五计算违约金可能偏高,故调整为按年利率24%计算较为合适。随后，陈曾桂与福州中信银行签署《个人住房借款合同》，并收到了福州中信银行发放的前述贷款。2012年8月31日，中联置业将房屋交付陈曾桂使用。此后，中联置业多次通知陈曾桂办理房屋产权登记证书，但陈曾桂拒不办理。自2015年2月起，陈曾桂开始拖欠银行贷款本息，截止至2017年9月，中联置业先后代陈曾桂共向福州中信银行清偿借款本息计86780.81元，陈曾桂已根本违反商品房买卖合同之约定。综上所述，陈曾桂逾期不归还银行贷款本息、罚息的行为，已构成根本性违约，中联置业由此遭受了直接的经济损失。在第三人福州中信银行参加本案诉讼后，中联置业愿意直接代陈曾桂向第三人偿还贷款，代偿的款项在中联置业收回陈曾桂的房子后，从应退还给陈曾桂的购房款中扣除。 被告陈曾桂辩称，中联置业代垫的银行贷款本息86780.81元，本人会尽快偿还。中联置业诉请解除合同收回房子，但涉案房屋系精装修并已入住，且这几年房子也已经升值了，希望不要收回把房子收回去。本人希望能够在2018年12月份就将欠中联置业及福州中信银行的款项还清，将事情处理清楚。 第三人福州中信银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除第三人与原、被告签订的编号为（202）榕银房贷字第××号号的《中信银行个人购房借款合同》；2.判令陈曾桂立即向福州中信银行偿还借款本金1017707.35元及利息、罚息（利息、罚息按《中信银行个人购房借款合同》约定的利率计至实际清偿之日止，暂计至2018年6月13日的利息为144320.15元，罚息为6565.81元，复利为17032.12元）；3.陈曾桂赔偿福州中信银行因本案而支出的律师费10000元；4.判令中联置业对陈曾桂的前述第2项、第3项请求事项范围内的全部债务承担连带清偿责任；5.判令陈曾桂、福清中联置业有限公司承担本案全部诉讼费用、公告费、差旅费、评估拍卖费等为实现债权而发生的一切费用。事实与理由：2012年1月13日，福州中信银行与陈曾桂签订了编号为（2012）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》，借款合同约定：1.陈曾桂向福州中信银行贷款108万元；2.贷款期限为叁佰个月即25年，自2012年2月1日至2037年2月1日；3.贷款利率为贷款发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮20%，即年利率8.46%。利率调整采用浮动利率，首次利率调整日为贷款发放日起次年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；4.陈曾桂还款的方式为按月等额本息还款，还款日为每月21日，还款总期数为300期；5.如逾期还贷，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的150%；6.陈曾桂以其名下位于福清市宏路街道石门村中联江滨御景6号楼305单元的房产为抵押物，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；7.若陈曾桂违约，福州中信银行因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由陈曾桂承担；8.中联置业就抵押物自《购房借款合同》生效之日起至陈曾桂就抵押物取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交福州中信银行持有之日止陈曾桂所有应付款项承担连带保证责任。2012年1月18日，陈曾桂将前述抵押物抵登记给福州中信银行，并在福清市房地产管理交易所办理了房屋抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第××号）。2012年2月1日，福州中信银行依约向陈曾桂指定的中联置业发放贷款108万元。依据上述《购房借款合同》约定，合同项下贷款应按月等额本息分300期偿还，但陈曾桂多次未能按期还款。截止2018年6月13日，陈曾桂已拖欠福州中信银行贷款本金1017707.35元，贷款利息144320.15元，罚息6565.81元，复利17032.12元。经福州中信银行多次向陈曾桂催收，但陈曾桂至今尚未依约偿还，福州中信银行依据前述《购房借款合同》约定，可要求陈曾桂立即偿还全部到期贷款本金及相应利息、罚息。福州中信银行为追讨债务而支付了律师代理费10000元，依约应由陈曾桂偿还。此外，因抵押物至今尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证，故中联置业应对陈曾桂前述债务承担连带保证责任。鉴于中联置业诉陈曾桂商品房买卖合同纠纷一案已在法院审理中，根据相关规定，福州中信银行申请以第三人的身份参加诉讼，并提出独立诉讼请求，若中联置业与陈曾桂签订的商品房买卖合同最终被解除，应一并解除福州中信银行与陈曾桂、中联置业签订的《购房借款合同》，并判决支持福州中信银行的其他诉讼请求。 原告中联置业辩称，如陈曾桂确实因经济能力导致无法还款，中联置业会承担相应的代偿责任。 被告陈曾桂辩称，希望能先将欠银行的逾期贷款本息先还清，然后继续履行贷款合同分期还款，不要一次性还款。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。中联置业提交的《商品房买卖合同》、银行特种转账凭证、收楼声明书，福州中信银行提交的《个人购房借款合同》、房屋抵押预告登记证、特种转账贷方凭证、个人借款凭证、委托代理合同及律师费发票、个人逾期贷款明细表等证据，经庭审举证、质证，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证，并确认中联置业及福州中信银行所述事实属实。另查明，中联置业于2015年12月29日代陈曾桂向福州中信银行偿还贷款本息86780.81元，此后陈曾桂及中联置业均未偿还银行贷款本息。 本院认为，本案存在两种法律关系，一是中联置业作为出卖人与陈曾桂作为买受人之间的商品房买卖合同关系，二是原、被告与福州中信银行之间的借款合同关系，讼争商品房既是买卖合同的标的物，又是原、被告与第三人三方借款合同所约定的抵押物，同时中联置业又对陈曾桂购买涉案房屋向福州中信银行贷款提供阶段性担保。中联置业作为出卖人向作为买受人的陈曾桂提出解除商品房买卖合同的诉讼，福州中信银行作为担保权人以有独立请求权第三人身份提出诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本院依法合并审理。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人之间签订的《中信银行个人购房借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效。现陈曾桂逾期不归还银行贷款本息，除中联置业于2015年12月29日代为垫付部分款项外，此后仍未能按期偿还银行按揭贷款，福州中信银行主张债务全部到期并诉请解除三方之间签订的个人借款合同，要求陈曾桂偿还剩余借款本金1017707.35元及相应的利息、罚息、复利并承担因本案支出的律师费10000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。中联置业作为借款合同的保证人，应对上述款项承担连带还款责任。 因福州中信银行诉请解除三方之间签订的个人借款合同，收回贷款本息，中联置业应对此承担连带还款责任，进而导致中联置业通过出售房屋获取购房款的合同目的无法实现，陈曾桂的行为已对商品房买卖合同构成根本违约，中联置业诉请解除商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故陈曾桂应向中联置业退还讼争房屋并配合办理合同备案及商品房抵押预告备案登记的注销手续，本院对中联置业诉请陈曾桂返还房屋及配合办理合同备案及商品房预告备案登记的注销手续予以支持。鉴于陈曾桂已对讼争房屋进行装修入住，但未提出相应诉求，故装修后房屋的溢价部分可由双方另行协商解决，本院不予处理。原、被告未对预告登记、合同备案登记注销手续所产生的费用进行约定，应按规定依法承担。 商品房买卖合同解除后，中联置业应向陈曾桂返还购房款1552270元。鉴于《购房借款合同》同时解除，中联置业除已代陈曾桂垫付银行贷款本息86780.81元外，还需向福州中信银行承担保证责任偿还相应的贷款本息，根据最高院关于商品房买卖司法解释相关规定，中联置业应退还给陈曾桂的购房款可迳行用于向福州中信银行偿还贷款本息，在扣除其代为向福州中信银行垫付的全部贷款本息（包括已垫付的86780.81元）后，剩余款项再退还给陈曾桂，陈曾桂无需另行向中联置业偿还代垫的银行贷款本息。陈曾桂因其违约行为导致讼争商品房买卖合同被解除，其应按合同约定承担违约责任，故对中联置业诉请陈曾桂按购房款总额的5%支付违约金77613.5元予以支持。 此外，中联置业在2015年12月29日代陈曾桂垫付贷款本息86780.81元，中联置业诉请陈曾桂购按年利率24%计付违约金，但考虑到中联置业在垫付银行贷款本息的同时还占有陈曾桂已支付的购房款，该款项在合同解除后退还时并未计息，双方对于各自支出款项所得利益明显失衡，且陈曾桂违约后应按购房款总额5%计算支付的违约金已足以弥补其损失，再考虑近年来福清房价持续上涨中联置业收回房屋再行转售不会产生损失等因素，继续按原告主张的月利率2%计算利息明显有违公平，本院酌定陈曾桂按年利率6%计算支付代垫款违约金。鉴于本判决生效之日商品房买卖合同即解除，中联置业即应将购房款退还给陈曾桂，故此时双方相互返还的款项可迳行抵销，不再计算利息。中联置业在扣除上述代垫款项及陈曾桂应支付的违约金后，应及时将剩余购房款退还给陈曾桂。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除福清中联置业有限公司与陈曾桂于2011年10月9日签订的合同编号为20100140015-FQ11H05517的《商品房买卖合同》及其附件； 二、解除中信银行股份有限公司福州分行与陈曾桂、福清中联置业有限公司签订的合同编号为（2012）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》； 三、陈曾桂于判决生效之日起十五日内将位于福清市宏路街道石门村“中联江滨御景”6号楼305单元房屋腾空交还给福清中联置业有限公司，并协助福清中联置业有限公司办理合同登记备案及商品房预告登记注销手续，具体费用依法承担； 四、陈曾桂于判决生效之日起十五日内偿还中信银行股份有限公司福州分行借款本金1017707.35元及利息，利息按借款合同约定的利率计至还清款项之日止（暂计至2018年6月13日的利息为144320.15元，罚息为6565.81元，复利为17032.12元），福清中联置业有限公司承担连带还款责任，福清中联置业有限公司可直接将应退还给陈曾桂的购房款偿还给中信银行股份有限公司福州分行； 五、陈曾桂于判决生效之日起十五日内支付给中信银行股份有限公司福州分行因本案支出的律师费10000元，福清中联置业有限公司承担连带还款责任； 六、陈曾桂于本判决生效之日起十五日内支付给福清中联置业有限公司代垫的银行贷款本息86780.81元的违约金，违约金按年利率6%从2015年12月29日计至判决生效之日止； 七、驳回福清中联置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费20626元和7780元，由福清中联置业有限公司与陈曾桂共同负担7780元，由陈曾桂单独负担20626元。陈曾桂应负担的诉讼费，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  徐 丹 人民陪审员  唐伟波 二〇一九年一月九日 书 记 员  陈明斌