广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初14933号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，职务总经理。委托代理人：朱明利、陈玮玮，均是广东佰仕杰律师事务所律师。被告：陈丽姗，女，1966年3月25日出生，汉族，住所地广东省广州市番禺区，委托代理人：谭俊，广东大同律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈丽姗物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的委托代理人陈玮玮，被告的委托代理人谭俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20875号商铺后，于2011年3月1日与我公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意我公司为该商铺提供有偿物业服务。该协议约定，该商铺的物业管理费按季结算，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；若被告逾期缴纳，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五支付违约金。另外，该协议还对我公司与被告之间的其他权利义务作了相关约定。但被告自签订协议并接收商铺后，至今拖欠我公司2012年8月1日至2013年6月30日期间的管理费共15965.9元。经我公司多次催促，被告仍拒绝支付上述管理费。故我公司特向法院提起诉讼，请求判令被告向我公司支付2012年8月1日至2013年6月30日期间的管理费共15965.9元；被告支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金15965.9元（违约金以每季度应付物业管理费为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，并以15965.9元为限；暂计至2018年7月31日为164288.66元）；被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告直到收到法院传票才完全看到涉案物业管理协议、租赁合同、租赁合同补充协议。这三份协议，在被告签订之后，就被原告收走。因此，对于本案中物业管理协议的相关条款，被告一直是不清晰的。2、被告已经于2014年7月份退场，在与原告的交接中，被告已将商铺钥匙交还给了原告。原告说尚有管理费未交清，被告于是根据原告要求，在2014年7月18日缴纳了2013年7月到2014年9月的管理费，原告同时开具了发票。因原告打错了店铺号，故在发票上手改并加盖了原告的收款专用章，由开票人签名。可见，被告已经付清款项，双方的权利义务已经结清。现原告又在本案起诉物业费，与事实不符。因为，2012年5月至2013年6月这期间属于免租金的时间，也反映被告并不欠原告管理费。3、假设法庭认定被告在争议期间应该交管理费，原告的诉请也已经超过诉讼时效。原告最迟应该在2015年7月1日进行催收。但根据原告最早提交的催款通知书的时间是2015年8月24日，已经远远超出当时规定的2年诉讼时效。经审理查明：广州市海珠区惠纺街2号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，该屋建筑面积13560.0735平方米。2018年7月24日，广东合生泰景房地产有限公司向本院出具《委托物业管理证明》，内容为：我司为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2011年3月1日,被告签署一份《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，内容主要为本人陈丽姗确认：本人承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城D区2楼20875号商铺已具备交付条件，本人同意接收该商铺；等。该《收铺确认书》中的“验收项目”包括消防上喷淋头、烟感探测器；等。同日，原告与被告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20875号商铺……现被告同意接受原告为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为1460.3元；物业管理费从2012年5月1日起计收，签订协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费4380.9元，此后被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。该协议约定，原告应负责珠江国际纺织城共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括中央空调系统、消防设施等；原告应保证保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；原告负责对珠江国际纺织城共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理；“物业管理服务质量”包括房屋及设施、设备的维修，保养制度完备，运行正常，设备维修及时，无事故隐患，消防监控设备设施完好，排除火灾事故隐患，等。该协议约定，若被告违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且原告有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。该协议约定，被告保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更应立即书面通知原告，否则如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担；原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达被告；被告同意自该商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准；鉴于被告在所承租的该商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。该协议注明被告的通讯地址为“中大轻纺城二楼C2058档口”。2011年3月1日，被告签署《物业使用承诺书》，内容为确认被告是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城D区二楼20875号商铺租户，于2011年3月1日接收该商铺，经验收其证明商铺内设备设施完好并同意接收；其承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件内容，并承诺按时交纳一切有关费用。因被告未支付物业管理费，原告于2015年8月25日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促被告于2015年9月1日前支付2012年5月1日至2015年9月30日期间的物业管理费，该邮件收件地址为“广州市海珠区中大国际轻纺城二楼C2058档”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，显示该邮件于2015年8月26日被“投递并签收，签收人：他人收”。2017年8月10日，原告再次通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促被告于2017年8月15日前支付2012年8月1日至2013年6月30日期间的物业管理费15965.9元，该邮件收件地址为“中大轻纺城二楼C2058档口”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，显示该邮件于2017年8月12日被退回。原告向被告追索物业管理费未果，遂提起本案诉讼。本案庭审中，原告确认被告于2011年3月1日向原告支付了首期三个月的物业管理费4380.9元；现被告尚欠2012年8月1日至2013年6月30日期间的物业管理费15965.9元。被告提供的证据其中有：1、2014年7月18日，由原告开具的物业管理费发票，显示原告已收取被告2013年7月至2014年9月的物业管理费21904.5元；备注栏手改内容有“20875”字样。（原告对真实性无异议。）本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。根据该协议约定，被告需从2012年5月1日起向原告支付物业管理费，而原告现起诉所主张的物业管理费是自2012年8月1日至2013年6月30日止，故属于协议约定的被告付款义务。被告辩称2012年5月至2013年6月这期间属于免租金的时间，因未能举证证明，故不能采信。关于诉讼时效问题。原告在本案中主张的物业管理费截止至2013年6月30日，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，即至2013年6月30日止的物业管理费应在2013年3月30日前支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张物业管理费的诉讼请求的诉讼时效截止日应最迟不超过2015年3月30日。由于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，而上述诉讼时效期间截止日期在2017年10月1日前，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，而应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。因此，在被告未支付该部分物业管理费的情况下，原告应在2013年3月30日起两年内对被告主张权利。原告以其主张的物业管理费是基于同一合同引起的连续的债权债务为由，主张诉讼时效应自最后一期物业管理费起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，该法律规定是针对分期履行的同一债务。本案中原告主张的物业管理费是分期产生的不同债务，每一笔物业管理费所针对的均是不同时期的物业管理服务，故物业管理费并非约定可分期履行的同一债务。因此原告该意见缺乏法律依据，本院对此不予支持。原告分别于2015年8月26日和2017年8月12日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》。对于寄至“广州市海珠区中大国际轻纺城二楼C2058档口”的邮件，该地址是协议约定的送达地址，故往该地址发出的邮件应视为自被签收之日送达被告。被告辩称未收到该邮件缺乏依据，本院对此不予采纳。据此，原告主张2015年8月26日向被告发出的催收函件因已实际有人签收，故发生了催收效果的意见，有理，本院予以采纳。但是，由于该次催收并未在2013年3月30日起两年内实施，即是在已超过了诉讼时效的情况下，才向被告实施催收行为。因此，原告就本案物业管理费的诉求因过了诉讼时效而不应得到支持。同理，依附于物业管理费的逾期付款违约金，也不应支持。综上所述，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费598.3元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 琼人民陪审员  李绯虹人民陪审员  黄碧霞二〇一九年一月十五日书 记 员  刘 姗张丹涵