辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽09民终1777号上诉人（原审被告）：齐海顺，男，1967年3月23日生，汉族，现住阜新市海州区。上诉人（原审被告）：吕小红，女，1969年12月8日生，汉族，现住阜新市海州区。二上诉人委托代理人：付晓伟，系辽宁乐成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽，女，1963年3月11日生，汉族，现住阜新市海州区。委托代理人：刘明继，系辽宁鑫晟律师事务所律师。上诉人齐海顺、吕小红因与被上诉人张丽房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新蒙古族自治县人民法院(2019)辽0911民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。齐海顺、吕小红上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院(2019)辽0911民初89号民事判决第三项中违约金45000元、占用期间使用费70000元、物业费78881元、余热费22947.2元的给付款项。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一审法院(2019)辽0911民初89号民事判决第三项判令上诉人给付被上诉人违约金45000元、占用期间使用费70000元、物业费78881元、余热费22947.2元缺乏事实及法律依据。上诉人与被上诉人于2017年11月1日签订一份使用期限二年，年租金120000元的房屋租赁合同属实。但因被上诉人原因，致使上诉人不能正常使用租赁物，利益受到巨大损失。被上诉人交付的租赁房屋暖气供暖温度过低，双方商定上诉人先行交付70000元的租赁费，余款50000元待被上诉人将出租房屋供暖问题解决后再行交付。上诉事实从租赁合同中约定的付款方式及上诉人付款额度足以证明上诉人所诉的事实。因被上诉人没有及时解决出租房屋的供暖问题，导致该租赁房屋的暖气冻裂漏水，将租赁房屋内的物品淹泡。依据《合同法》规定，出租人对租赁物负有修缮的义务。所谓修缮，是以达到承租人能够按约定正常使用、收益的合同目的。由于被上诉人交付的租赁物存在严重瑕疵，后被上诉人又不及时处理解决，致使上诉人非但不能使用租赁房屋而且因暖气漏水导致上诉人财物遭受巨大损失。综上，致使合同不能履行的责任全部在被上诉人方，并非上诉人违约。一审法院判令上诉人给付被上诉人违约金45000元、占用期间使用费70000元、物业费78881元、余热费22947元错误，请求二审法院予以撤销。被上诉人张丽辩称：1.上诉人所称的不能正常使用租赁物说法不属实，对此被上诉人将提供相应证据以证明上诉人在此期间正常使用租赁房屋，正常经营而且拖欠被上诉人房租，所以一审判决上诉人给付租金违约金及相应的物业费均是正确的。2.因为上诉人仅对一审判决第三项提出上诉，即认可一审判决的第二项返还租赁房屋，但是在一审判决生效后，上诉人仍然占用该房屋，一直到2019年10月31日才返还给被上诉人，占用期间产生的租金5万元、物业费35855元，希望在本案中一并解决，由上诉人承担。张丽向一审法院起诉请求：1、判令二被告给付原告租金50000元、违约金45000元、占用房屋期间的费用70000元（2018年11月至2019年5月），共计165000元；2、依法确认《房屋租赁协议》解除，二被告立即腾迁交回房屋；3、判令被告结清所欠的物业费78881元、余热费（取暖费）22947.2元；4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，原告张丽与被告齐海顺签订房屋租赁协议，约定原告将坐落于阜新市昊海家俱城1、2、3号商业网点，即坐落于阜新市细河区商业网点租赁给被告使用；租赁期限为2017年11月1日至2019年10月30日止，期限为二年；年租金120000元；付款方式为签订合同时付清第一年租金，以后每年9月30日前付清当年租金，逾期不交按每迟交一天加罚5%滞纳金计罚，逾期15天仍然不能交租的原告有权收回此房屋；在租赁期间水电费、取暖费、物业费、营业费等其他一切费用全由被告齐海顺自行承担。原告张丽与被告齐海顺签订协议书后，原告将房屋交付被告占有、使用至今，被告齐海顺交付租金70000元。2018年2月9日原告出租房屋中供热管路发生漏水。至2019年5月5日，被告使用的租赁房屋欠付物业费78881元，欠付2018年度至2019年度余热费22947.2元。原告张丽请求解除与被告签订的房屋出租协议书，被告同意解除房屋出租协议书。另查明，被告齐海顺与被告吕小红系夫妻关系，二被告共同租赁原告房屋经营家俱。原审法院认为：原告张丽与被告齐海顺签订的房屋租赁协议书系双方真实的意思表示，合法、有效，现原、被告均同意解除合同，本院予以认可，被告齐海顺、被告吕小红应将租赁房屋返还原告张丽。因被告欠付原告2017年11月1日至2018年10月30日的房屋租金50000元，且原被告约定被告逾期不交房屋租金按每迟交一天加罚5%滞纳金计罚，该违约金约定过高，故原告请求被告给付租金50000元及违约金45000元本院予以支持。原告请求被告给付占用期间的房屋租金70000元，因原、被告约定租赁房屋每年租金为120000元，虽原被告因租赁房屋供热管路漏水发生争议，但被告没有主张与原告解除房屋租赁协议，且被告一直占有使用租赁房屋，故被告应给付原告其占用租赁房屋期间的租金,即2018年11月至2019年5月的房屋租金70000元（120000元/年÷12个月×7个月）。原告请求被告给付所欠物业费78881元、余热费22947.2元，因原被告已经约定在租赁期间水电费、取暖费、物业费、营业费等其他一切费用全由被告齐海顺承担，故本院对于原告的该请求予以支持，由被告给付原告物业费78881元、余热费22947.2元，由原告自行缴纳物业费及余热费。因被告齐海顺与被告吕小红系夫妻关系，且共同使用租赁房屋经营家俱，故被告齐海顺、被告吕小红应共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告张丽与被告齐海顺于2017年11月1日签订的房屋租赁协议；二、被告吕小红、被告齐海顺于本判决发生法律效力后十日内将坐落于阜新市昊海家俱城1、2、3号商业网点，即坐落于阜新市细河区商业网点返还原告张丽；三、被告吕小红、被告齐海顺于本判决发生法律效力后十日内给付原告张丽房屋租金50000元、违约金45000元、占用期间使用费70000元、物业费78881元、余热费22947.2元，合计266828.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由被告吕小红、被告齐海顺负担。（原告已预付）本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。本院认为，本案上诉人张丽与被上诉人齐海顺签订的《房屋租赁协议》是双方在平等自愿的基础上订立的，是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同是双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务，现上诉人齐海顺、吕小红未按合同约定及时交纳房屋租赁款，造成拖欠，属违约行为，应当承担违约责任。关于上诉人提出的涉案租赁房屋存在温度过低，不能正常使用，经双方协商待房屋供暖问题解决后再交齐房屋租金的主张，因其并未提供证据加以证明，被上诉人张丽否认，其理应承担举证不能的法律后果。关于上诉人提出的租赁期间出现漏水并给自己造成损失的问题，因供暖设施漏水给上诉人造成的损失，上诉人已另行提起诉讼，而漏水后，上诉人并未向被上诉人提出解除租赁合同的主张，且继续占有使用该房屋，故原审依法判令其支付占用期间的房屋租金并无不妥。另，原审根据双方合同约定判决上诉人支付房屋租赁期间的物业费及取暖费亦无不妥。关于违约金的认定问题综上，原审判决给付违约金45000元没有依据，合同中虽然对违约金做出了约定，但标准过高，不能得到支持，根据相关法律规定，违约金认定不能高于实际损失的百分之三十，而本案被上诉人的实际损失是利息损失。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律存在不当之处，应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持阜新市细河区人民法院(2019)辽0911民初89号民事判决第一、二项；二、撤销阜新市细河区人民法院(2019)辽0911民初89号民事判决第三项。三、上诉人吕小红、齐海顺于本判决发生法律效力后十日内给付被上诉人张丽房屋租金50000元及违约金（违约金的计算方式为，以该50000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的130%自2017年11月1日计算至2019年10月30日）、占用期间使用费70000元、物业费78881元、余热费22947.2元。一、二审案件受理费5320元，由上诉人吕小红、齐海顺负担5000元，由被上诉人张丽负担320元。本判决为终审判决。审判长  吴晓东审判员  乔丹青审判员  李洪权二〇一九年十二月三日书记员  马雨佳