广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20476号上诉人（原审被告）：重庆万众影院有限公司，住所地重庆市南岸区。法定代表人：王良，董事长。委托诉讼代理人：王超波，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵阳，广东金地律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市万众华汇影院管理有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：梁瑞锋。委托诉讼代理人：魏展鹏，广东中圳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：朱爱敏，职务总经理。委托诉讼代理人：李松涛，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇恒，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：广州市华茂物业管理有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：何炳辉，职务经理。委托诉讼代理人：程彬玲，该公司职员。上诉人重庆万众影院有限公司（以下简称重庆万众公司）、广州市万众华汇影院管理有限公司（以下简称广州万众公司）因与被上诉人广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司（以下简称港安公司）、原审第三人广州市华茂物业管理有限公司（以下简称华茂物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人重庆万众公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审；二、一、二审受理费由港安公司承担。事实及理由如下：一、一审判决认定重庆万众公司需向港安公司支付租金及占用费没有事实依据，一审法院并未查明涉案合同是否解除的状态以及支付主体问题，属事实认定不清。1.涉案的《商铺租赁合同》尚未解除，港安公司并未将相关解除通知送达重庆万众公司。本案一审中港安公司主张其于2017年11月30日邮寄解除通知，但其作为通知方并没有提供快递单以及通知内容的原件，港安公司在没有完成举证责任的情况下且重庆万众公司、广州万众公司均不予确认的情况下，一审法院应当对快递单寄送的情况以及快递单寄送的内容进行调查核实，而一审法院并未查明该事实。实际上，快递单号为304862266471显示为快件作废，可见快递最终未送达至重庆万众公司，但一审法院也未对作废原因和实际情况进行核实。即使认定为该邮件已经视为送达，一审法院也未查明送达的具体内容是什么，而港安公司对此亦没有完成举证。故此，港安公司实际上并未将相关解除通知送达重庆万众公司，涉案合同尚未解除。2.一审未能查明涉案合同中租金支付主体。根据重庆万众公司与广州万众公司于2015年5月签订的协议书，约定由广州万众公司支付涉案租金费用。该约定实际上是对租赁合同相对方权利义务的转移至广州万众公司，广州万众公司是租金支付的实际主体。即使认为重庆万众公司为涉案租赁合同的承租主体的，但承租人主体与支付租金的主体并不能简单等同，因为各方当事人已经通过特别约定的方式约定支付租金的主体。一审法院未能查明实际支付租金的主体是错误的。二、一审判决认定重庆万众公司需向港安公司支付租金及占用费等相关费用，是适用法律的错误。1.重庆万众公司并非支付租金的主体，广州万众公司是支付租金的唯一义务人，且事实上涉案商铺在2014年7月起已经是由广州万众公司实际使用，由始至终商铺的租金都是由其支付。2.一审法院不予采纳重庆万众公司抗辩为非本案适格主体的意见，是错误的。重庆万众公司在一审答辩时认为其非租金支付的主体，而并非否认为本案适格主体，这是针对港安公司诉讼请求指向的主体进行抗辩，而并非是主体适格问题，一审法院将权利义务转移后合同主体等同于租金支付义务主体的错误理解。3.一审法院判定港安公司没收保证金错误。首先如前所述，涉案是否解除未查明，且如果在港安公司未送达解除通知的情况下，港安公司擅自将场内物品进行清理，这本身亦是违反合同约定，在此情况下港安公司无权没收保证金；其次，本案中涉案中解除合同的时间在双方存在争议的情况下，港安公司诉讼请求亦未要求确认合同解除，一审法院不应对解除合同后处理事宜作出认定。4.一审法院认定相关金额的适用是错误的。1.合同约定租金按月结算，当月租金次月支付，但是双方并无约定次月1号之前须支付，故此一审法院认定依照次月1日起算租金及违约金是错误的；2.占用费的计算标准过高，如涉案尚未解除，不应存在占用费，同时占用费标准应当按照原租金标准执行，在本案中港安公司并无对其实际损失进行举证，占用费实际已是一种违约金，而本案针对租金的延迟支付已约定一定违约金，已经完全足以弥补港安公司的损失，如再调整占用费的幅度明显是对承租人义务的加重，这并不符合公平合理原则；3.对于占用费的发生，港安公司作为出租人对扩大损失存在重大的过失，其完全有能力对该损失进行控制，但是一审法院并未考虑双方违约程度以及过错原则，认定的金额是错误的。4.一审判决没有对港安公司对其主张的损失存在的过错进行查明。本案从2017年起诉至2018年8月2日，港安公司在一审庭审中已经向法庭主张对涉案的场所进行搬离，而在此从起诉长达半年多的过程中，港安公司有能力清场而怠于清场，对由此扩大的损失，其应当承担相应的责任。对此，重庆万众公司已在一审庭审中多次表明，但一审判决并未对此认定以及评议。综上，本案存在事实认定错误及适用法律错误。针对重庆万众公司的上诉请求，港安公司二审辩称：一、一审判决认定事实清楚、法律适用正确，重庆万众公司、广州万众公司占用房屋长达一年有余拒不交还且在此期间拖欠租金及占用费高达百万，依据合同约定港安公司有权终止合同并要求其承担违约责任赔偿损失。二、重庆万众公司、广州万众公司在本案一审期间故意拖延诉讼程序，导致港安公司损失不断扩大并意图以此强行要求港安公司减免其违约责任，在不能清偿已拖欠的租金的情况下还企图继续使用案涉房屋，港安公司为了避免损失的不断扩大收回场地于法有据，重庆万众公司、广州万众公司应当承担违约责任及其法律后果。三、重庆万众公司当庭补充的上诉意见是不能成立的，因为涉案场地是用作电影院，场地内的桌椅都是广州万众公司向另一公司租赁的，一审法院曾询问过该公司是否作为本案第三人参与诉讼，但该公司称不会参与本案诉讼，而是会另案向广州万众公司提起诉讼进行索赔，对此一审判决也有予以查明。我方之所以可以收回场地，是因为一审法院曾主持双方进行调解，但由于双方分歧较大而无法达成一致调解合议，且广州万众公司仍不向我方交还场地，故我方才自行收回场地的，对于涉案场地内可移动物品，我方已经腾出空地予以存放。针对重庆万众公司的上诉请求，广州万众公司述称：对重庆万众公司的第一点和第三点上诉理由，我方予以同意。但不同意重庆万众公司的第二点上诉理由，具体意见详见我方的上诉状。另外，港安公司在一审过程中明确表示对涉案影城进行了加锁，而后对涉案标的进行了拆除，但一审法院并未对其拆除行为进行审议。而且在一审过程中，第三方中影公司是明确表示要参与本案诉讼，但一审法院认为中影公司的诉请属于另一法律关系，故决定不追加中影公司为本案第三人。中影公司提供的设备具有较大的专业性，因此一般不容易拆除。而港安公司对于涉案场地内设备进行强行设备，这无疑对我方来说也是一种损失。针对重庆万众公司的上述请求，华茂物业公司述称：我方不发表具体意见，我方认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故请求维持原判。上诉人广州万众公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令广州万众公司无须向港安公司支付2017年6月1日至2018年11月30日期间的租金712666.65元及违约金[以每月欠缴的租金13333元为本金(其中2017年6月份为46000元)，按中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率上浮30％计算，从次月1日起计算至实际支付之日止，且违约金总额以当月欠缴的租金为限制]；3.判令广州万众公司无须向港安公司支付占用费1225205.48元；4.一、二审费用由港安公司承担。事实与理由如下：一、涉案《商铺租赁合同》并未解除。1.虽然租金于2017年6月份开始存在逾期支付的情形，但根据涉案合同第二条7项的约定，2017年6月份的租金可以在2017年7月底支付，另根据《合同法》第二百二十七条的规定，若存在延迟支付的，港安公司应当给予一定合理的期限支付；2.涉案影城未能在2017年9月30日交租是港安公司擅自停水停电加锁导致的，港安公司有违约在先的行为；3.2017年11月30日以来，广州万众公司并未收到港安公司相关的解除函，而港安公司却自认为已经向广州万众公司送达，并将广州万众公司的物品拆除移走，完全属于港安公司的侵权行为。二、广州万众公司无须向港安公司支付2017年6月1曰至2018年11月30日期间的租金及违约金。1.广州万众公司不是涉案租赁合同的承租主体，广州万众公司只是代付租金，根据合同相对性原则，相应的租金由重庆万众公司承担，且根据上述一项第2点所述，港安公司本身存在违约在先；2.根据涉案合同第四条10项的约定，港安公司提供合法的发票证明属于港安公司应履行的义务，并非只是相关行政部门处理的问题，否则，在涉案合同第四条10项约定便失去了意义；3.退一万步讲，即使逾期支付租金属于违约行为，港安公司并没有实际损失，一审法院判决按中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率上浮30％计算明显过高。三、广州万众公司无须向港安公司支付占用费。1.根据上述一项所述，涉案租赁合同应继续履行，不存在占用费的问题；2.港安公司作为业主强势方，随时可以对涉案影城进行封锁拆除移走，涉案标的影城可是千万元订制打造的，港安公司无论其单方要求解除或者拆除广州万众公司的物品均在广州万众公司不知情的情况下，其无权向广州万众公司主张占用费，广州万众公司将保留追究港安公司侵犯广州万众公司财产的权利。3.即使存在占用费的问题，一审法院在认定占用费上明显过高，根据合同法及相关司法解释，占用费应参照同期租金标准计算。针对广州万众公司的上诉请求，港安公司二审辩称：与前述答辩意见一致。广州万众公司的代理人是从头到尾参与一审庭审过程，也参与了一审法院的现场勘查，而由于广州万众公司内部股东的问题也没有采取及时止损的问题，因此该责任应由广州万众公司自行承担。针对广州万众公司的上诉请求，重庆万众公司述称：我方同意广州万众公司的相关上诉意见，但是对其认为相关的租金以及违约金需我方支付的观点我方不同意。针对广州万众公司的上诉请求，华茂物业公司述称：我方不发表具体意见，我方认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故请求维持原判。港安公司于2017年12月19日向一审法院起诉请求：1.重庆万众公司、广州万众公司向其支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金712666.65元及违约金（以每月拖欠的租金为本金，按每日0.5‰的标准计算，从次月1日起计至实际付清之日止），其有权没收重庆万众公司、广州万众公司缴纳的租赁保证金300000元；2.重庆万众公司、广州万众公司向其支付2017年12月10日（对方在2017年11月30日收到解除合同的通知，扣除10天的搬迁期，故从该日计算占用费）起至实际返还承租场地之日止的场地占用费（按合同约定的每日8888.88元的标准计算，共计247天）及违约金（以每日应付未付的占用费8888.88元为本金，按每日0.5‰的标准计算，从次日起计算至实际清缴场地占用费之日止）；3.重庆万众公司、广州万众公司立即向其交还承租的广州市南沙区xx承租场地（广州市南沙区xx号xx房）；4.本案的诉讼费用由重庆万众公司、广州万众公司承担。一审法院经审理查明：港安公司是位于广州市南沙区xx号xx房的产权人，套内建筑面积分别为1285.8704平方米、1083.282平方米、3026.337平方米，权证号码分别为420030780号、420086980号、420086981号。2010年11月22日，港安公司（出租方，甲方）与重庆万众公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》约定：一、租赁物业基本情况。1、租赁单位坐落在广州市南沙区xx，建筑面积约3165平方米，套内面积约2995平方米（详见附件一：影院平面图。最终计费面积以测绘部门出具的该房屋的建筑面积为准）。二、租赁期限及租金。1、甲方拟于2012年5月31日前将房屋交付乙方进场装修。免租期自2012年6月1日至2013年3月31日。如甲方迟延交付房屋的，应提前三十天书面通知乙方，免租期自乙方实际收楼之次日起计算，为期十个月，不包含甲方土建结构的构造时间。2、租赁期限20年，从2013年3月31日至2033年3月1日。如甲方迟延交付房屋，则按照本条第1款约定的免租期计算完成装修后的开业日期作为租金起计日，自租金起计日开始计算租赁年度。4、该房屋租金以每月保底租金或影院票房收入抽成两者取其高的方式来计算，具体如下：保底租金：按160万/年保底租金计算（包含物业管理费）；或按年票房营业额进行提成计算，年票房提成具体如下：第一年至第十年，按年票房营业额12%提成;第十一年至第二十年，按年票房营业额14%提成；本合同所约定的“票房”是指乙方租赁期间内就租赁房屋内的电影放映销售的电影票所创造的营业收入。5、乙方同意共交付租赁保证金300000元给甲方，在本合同签署之日起五个工作日内付300000元给甲方，待租赁期届满后无息退还保证金。6、该房屋租金中不包含水电费，水电费由乙方与相关单位结算、支付。7、租金支付期限和方式：按月结算，乙方须于起租后每月以转账形式一次性划付前一个月的保底租金，每个租赁月度完结，甲乙双方共同计算当期租赁年度的票房抽成，若抽成额高于当期保底租金，则乙方须于下个租赁年度的第一个月内补足应缴纳部分。三、租赁房屋的装修及维护。1、甲方交付该房屋之日起，乙方如因经营需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的原则下，可提前对房屋进行装修，乙方的装修方案必须在开始装修前送甲方审批并备案。甲方应在10个工作日内对乙方的装修方案予以批复，否则视为同意。而后由乙方将该装修方案报政府有关职能部门审批，审批通过后乙方才能开始施工。四、甲方责任。10、甲方须向乙方支付的租金提供合法的发票证明。13、甲方负责协调乙方经营场所的正门、门厅、电梯、公共通道的畅通。五、乙方的责任。6、乙方需于每月5日向甲方提交上月票房收入报表，该报表需与乙方向国家电影事业发展专项资金广州市管理委员会办公室提交的经营报表一致，并就乙方的票房收入须提供设备与甲方财务部门建立联网专线，共同监测票房收入。12、租赁期内，乙方必须按约定依时缴纳租金，每逾期一日，须按应交而未交之金额0.5‰的标准向甲方支付违约金。六、违约责任及合同解除条件。（一）乙方的违约责任及甲方解除合同的条件。有以下情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方向甲方所交纳租赁保证金不予退还。如甲方已经对土建进行改建的，乙方需赔偿甲方改建的全部费用。1、乙方逾期三个月未办理收楼手续的或逾期两个月缴交租金。（二）甲方的违约责任及乙方解除合同的条件。有以下情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方应返还乙方已缴纳的租赁保证金，如乙方已装修房屋的，甲方须赔偿乙方装修的全部费用，乙方需要甲方对影院进行结构建筑改造工程除外。1、甲方逾期交楼，每逾期一天，应向乙方支付租赁保证金的0.5‰作为违约金；迟延超过三个月的，乙方有权解除合同。七、其他约定。4、双方保证对所提供资料的真实性负责（以本合同所载明的为准）。如果一方按本合同载明的电话、传真、通讯地址等方式联络不到对方，则对方应承担由此引起的相关全部责任。一方联系方式如有变更，应在变更后3天内以书面形式通知对方。5、租赁期届满或解除本合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方。经甲方验收合格后10日内应将租赁保证金全额（无息）返还给乙方。租赁期届满时乙方如需继续承租房屋，应提前2个月向甲方提出书面申请，在甲方同意后，双方另订合同。6、租赁期届满或非甲方原因提前解除本合同，甲方对乙方的装修不作任何赔偿。乙方应在租赁期届满或本合同解除后10天内搬迁完毕，否则视乙方放弃对房屋内属乙方所有的设施设备及其它物品的各项权利，甲方有权自行处理，乙方不得要求返还及索取赔偿。如因甲方原因提前解除本合同，甲方应赔偿乙方的损失。8、租赁期届满或本合同解除后，甲、乙双方未续签租赁合同，乙方逾期不交出承租物业的，甲方有权要求乙方迁出和按本合同约定标准的200%缴交占用租金等。该合同载明重庆万众公司的通讯地址为重庆市渝中区两路口中山三路139号希尔顿酒店商务楼201室，联系电话023-890××××9。上述合同签订后，重庆万众公司向港安公司支付了保证金300000元，接收了场地并对租赁场地进行了装修，对涉案租赁物的装修及物品，港安公司陈述应按上述合同第六条第7款的约定处理，对形成附合的装修物不同意利用。关于涉案租赁物的交付时间，港安公司陈述是2012年6月1日交付，广州万众公司陈述是2013年6月5日。一审庭审中，广州万众公司与重庆万众公司确认重庆万众公司负责前期的装修及市场引进，很多实际经营中的设备是广州万众公司租赁使用的，双方无法对涉案租赁物中物品权属进行区分。广州万众公司另确认其自2013年底开始在案涉租赁物内进行经营；其于2017年9月底撤场，撤场后未派人留守场地，对租赁物内的物品未搬走，撤场时有将租赁物大门上锁，但未与港安公司及华茂物业公司办理交接手续。2014年7月22日，港安公司（出租方，甲方）与广州万众公司（承租方，乙方）签订《华汇国际广场租赁合同》，内容为：一、租赁物业基本情况1、租赁单位坐落在广州市南沙区xx号xx房，建筑面积约3803.82平方米，套内面积3026.34平方米（详见附件一：影院平面图。最终计费面积以测绘部门出具的该房屋的建筑面积为准）。2、乙方保证租赁该房屋的用途为电影院及机关配套服务。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。二、租赁期限及租金。1、甲方于2013年6月5日将房屋交付乙方进场装修。有关房屋交付的标准和技术参数见附件三。如甲方迟延交付房屋的，应提前三十天书面通知乙方。2、租赁期限从2013年6月6日至2034年4月5日。3、该房屋租金以保底租金或影院票房收入抽成租金两者取其高的方式来计算，具体如下：第一期（共22个月），时间2013年6月6日至2015年4月5日，保底租金930000元，票房收入抽成租金票房收入*7%，注：票房收入的期间为2014年4月6日至2015年4月5日；……。4、乙方同意共交付租赁保证金300000元给甲方，在本合同签署之日起五个工作日内付300000元给甲方，待租赁期届满后无息退还保证金。5、该房屋租金中不包含水电费，水电费由乙方与相关单位结算、支付。6、租金支付期限和方式：按月结算，乙方须于起租后每月5日前以转账形式一次性划付前一个月的保底租金，每个租赁月度完结，甲乙双方共同计算当期租赁年度的票房抽成，若抽成额高于当期保底租金，则乙方须于下个租赁年度的第一个月内补足应缴纳部分。7、租赁期间每个租赁年度结束后，双方再根据经审计确认或双方认可的年度票房总收入核对乙方已付的租金是否符合本条第4款的约定，如经核实数据有差异的，双方再作最终结算等。该合同载明广州万众公司的通讯地址为广州市南沙区珠电路4号四层4-02，联系电话为020-31153598、3115×××8。同日，港安公司（甲方）、重庆万众公司（乙方）及广州万众公司（丙方）签订《补充协议》约定：一、甲、乙双方原签订的《物业租赁合同》以下简称“原合同”，约定的双方的有关租赁物业的面积、租金、物业管理等各项费用的收取标准、以及租赁双方权利、义务、责任的约定和相关合同的执行条款等，均以“原合同”约定为准。二、甲、丙方新签署的《华汇国际广场租赁合同》，由丙方缴纳合同费用（丙方缴纳合同费用的标准按原甲方与乙方签订的“原合同”标准执行），甲方向丙方开具相应金额的租金发票。三、三方一致确认：甲、丙方新签署的《花卉广场租赁合同》所有合同条款及内容仅为甲方租金费用发票确认，不据任何法律效应。四、本协议一式叁份，各方各执一份，均具同等法律效力，自各方签字盖章之日起生效。就签订该协议的原因，港安公司陈述是为了开具发票，重庆万众公司陈述是要为确认广州万众公司实际经营使用房屋而签订，广州万众公司陈述开具发票是为了配合港安公司履行《商铺租赁合同》的主要责任。重庆万众公司、广州万众公司当庭确认重庆万众公司在2014年7月将案涉租赁物交付给广州万众公司使用。重庆万众公司另陈述其于2014年7月后就未缴纳过案涉租赁物租金。2015年，港安公司(甲方)与华茂物业公司（乙方）、广州万众公司（丙方）、重庆万众公司（丁方）签订《协议书》，达成协议：一、甲、丙双方经协商，同意自2015年5月1日起解除双方于2014年7月22日签订的《华汇国际广场租赁合同》，并承诺互不追究该合同项下的任何违约责任。相应地，甲、丙、丁三方于2014年7月22日签订的《补充协议》于2015年5月1日起一并解除，三方承诺互不追究违约责任。另，三方核实并确认，2015年5月1日即《华汇国际广场租赁合同》与《补充协议》解除之前所发生的一切权利义务关系已履行完毕，现三方之间不存在任何债权债务关系。二、乙、丙双方经协商，同意自2015年5月1日起解除双方于2014年7月22日签订的《华汇国际广场物业管理合同》，并承诺互不追究该合同项下的任何违约责任。相应的，甲、乙、丙、丁四方签订的《补充协议》于2015年5月1日一并解除，四方承诺互不追究违约责任。另，四方核实并确认，2015年5月1日即《华汇国际广场物业管理合同》与《补充协议》解除之前所发生的一切权利义务关系已履行完毕，现四方之间不存在任何债权债务关系。三、甲乙丁三方经协商，同意自2015年5月1日起解除三方于2014年7月22日签订的有关委托物业管理的《补充协议》，并承诺互不追究该合同项下的任何违约责任。另，三方核实并确认，2015年5月1日《补充协议》解除之前所发生的一切权利义务关系已履行完毕，现三方之间不存在任何债权债务关系。五、甲丙丁三方经协商，同意自2015年5月1日起，由丁承租位于广州市南沙区xx号xx房xx商铺，具体承租事宜以2010年11月22日甲、丁方签订的《商铺租赁合同》为准。丙方承诺并经甲方同意，由丙方代丁方实际向甲方支付保利万和南沙国际影城商铺的租金费用。庭审中，两被告确认重庆万众公司于2014年7月份将涉案物业交付给广州万众公司使用，港安公司陈述其于当月知道涉案租赁物由广州万众公司使用。2017年10月23日，港安公司按合同载明的通讯地址向重庆万众公司、广州万众公司邮寄《律师函》催缴2017年10月27日前向港安公司支付拖欠2017年6月至9月期间尚欠的租金445999.99元及违约金。港安公司提交的《邮件查询单》显示上述邮件均有被签收。重庆万众公司、广州万众公司对该证据不予确认，并陈述未收到该函。2017年11月30日，港安公司按合同载明的通讯地址向重庆万众公司、广州万众公司邮寄《解除商铺租赁合同的通知》，该通知内容为“……由于重庆万众公司、广州万众公司拖欠租金的行为已构成严重违约，并造成我司严重损失，现我司特根据《商铺租赁合同》第六条第（一）款通知如下：自发函之日起我司与重庆万众公司、广州万众公司合同关系即时解除。请你司在接到通知后三日内清缴2017年6月至11月租金及违约金并依照合同约定2017年12月10日搬迁完毕，否则视为贵方放弃对房屋内所有设施设备及其物品的各项权利，我方有权自行处理，贵方不得要求返还及索取赔偿。”港安公司提供邮寄底单原件及《运单追踪单》，邮寄给广州万众公司的快件（单号为304862266462）《运单追踪单》显示2017年12月1日已签收；邮寄给重庆万众公司的快递单号为304862266471，该快递单收件人栏注明“单位名称：重庆万众影院有限公司，收件人：前台，电话：023890××××9”，该快递《运单追踪单》显示“2017-12-0412：40：53由于无法联系到收方客户，正在处理中，待派送；19：01：12快件作废，正在处理中”。重庆万众公司、广州万众公司对上述证据不予确认，并陈述未收到该函，广州万众公司另确认上述快递单原件与复印件内容一致。一审诉讼中，港安公司与广州万众公司就案涉租赁物问题进行了协商，双方于2018年6月15日签署了《关于电影院问题洽谈纪要》，广州万众公司愿意继续双方合作关系并酌情支付所欠的款项，而港安公司要求全额支付欠缴费用，双方因此未能达成一致。2018年8月2日，港安公司向一审法院提交《关于收回承租场地的报告》，内容为“……我司依据租赁合同的约定已于2018年7月17日收回涉案场地广州市南沙区华汇国际广场四楼场地。……另场地内的可移动物品统一搬迁到由原告承租的广州市南沙区冬瓜宇村和宇街5号商铺进行异地封存。因保存有关物品而产生的租金损失，原告保留另案追讨的权利！”。港安公司提供《现场见证证明书》、照片8张、工作人员出具的《证明》，证明其于2017年11月30日已张贴在案涉经营场地向重庆万众公司、广州万众公司送达《解除商铺租赁合同的通知书》。港安公司确认在张贴上述通知时没有被告方人员在场。重庆万众公司及广州万众公司认为上述证据是港安公司单方制作，对其不予确认；华茂物业公司确认该证据真实性。广州万众公司提供猫眼数据打印件2张证明其在2017年9月29日已经停业，上述数据显示万众国际影城（南沙进港大道店）2017年9月29日的票房数为864，2017年9月30日至10月2日的票房数均为零。港安公司、重庆万众公司、华茂物业公司对该证据不予确认。广州万众公司陈述在2017年9月底其员工撤场，没有派人留守场地，对场地内的物品未搬走，对此未通知港安公司及华茂物业公司。广州万众公司陈述港安公司于2017年9月30日对于涉案场地进行停水停电，但未提交证据证明。一审庭审中，港安公司与广州万众公司共同确认：就案涉租赁物双方实际履行的合同是《商铺租赁合同》，广州万众公司有缴纳租金至2017年6月份，2017年6月份尚欠46000元租金，之后就没有缴纳租金。港安公司陈述对与案涉租赁物形成附和的装修物不同意利用，应按《商铺租赁合同》第七条第6款约定处理。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。港安公司与重庆万众公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约履行。重庆万众公司是上述《商铺租赁合同》的相对方，且根据本案当事人签署的《协议书》，案涉租赁物在2015年5月1日以后的承租事宜以港安公司与重庆万众公司签署的上述合同为准，租赁费用由广州万众公司实际代为支付，且广州万众公司是案涉租赁物实际使用人，故重庆万众公司、广州万众公司抗辩其非本案适格的主体没有依据,一审法院不予采纳。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉的《商铺租赁合同》是否已经解除、保证金是否有权没收及租赁费用应如何计算。一审法院对此阐述如下：一、关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。其一，根据上述合同约定“乙方的违约责任及甲方解除合同的条件。有以下情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方向甲方所交纳租赁保证金不予退还。……。1、乙方逾期三个月未办理收楼手续的或逾期两个月缴交租金。”，在重庆万众公司逾期三个月缴纳租金时，港安公司有权行使合同解除权。其二，根据当事人签署的《协议书》，2015年5月1日以后案涉租赁物的租金由广州万众公司代重庆万众公司缴纳，广州万众公司确认其自2017年6月开始拖欠租金，重庆万众公司亦确认其在2014年7月后就未缴纳过案涉租赁物租金，故在其拖欠租金三个月以后，合同约定的解除条件已经成就。其三、港安公司证据提交的《快递单》《运单追踪》能够相互印证，故对上述证据一审法院予以采信。根据上述《快递单》《运单追踪》显示港安公司有通过邮件等方式向重庆万众公司、广州万众公司送达《解除商铺租赁合同的通知》，虽然邮寄给重庆万众公司的邮件显示2017年12月4日作废，但该邮件有载明收件单位为重庆万众公司，且收件人地址、电话与双方合同中约定的重庆万众公司通讯地址、电话一致，另根据双方在《商铺租赁合同》中的约定“双方保证对所提供资料的真实性负责（以本合同所载明的为准）。如果一方按本合同载明的电话、传真、通讯地址等方式联络不到对方，则对方应承担由此引起的相关全部责任，一方联系方式如有变更，应在变更后3天内以书面形式通知对方。”故可以认定港安公司的《解除商铺租赁合同的通知》已经送达对方，双方签订的《商铺租赁合同》《协议书》于该日已经解除，港安公司依约有权没收合同约定的保证金。虽然邮寄给重庆万众公司的邮件收件人栏有注明“前台”字样，在港安公司注明了收件单位为重庆万众公司及电话的情况下，并不影响重庆万众公司签收该邮件，重庆万众公司以此为由抗辩未收到该通知书理据不足，一审法院不予采信。港安公司主张上述合同已在2017年11月30日解除，但其证据不能证实在该日有将《解除商铺租赁合同的通知》送达重庆万众公司，故对其该主张，一审法院不予采信。二、关于港安公司主张的租金问题及违约金问题。港安公司依约向重庆万众公司交付了涉案租赁物，重庆万众公司理应按合同约定支付相应的租金，根据案涉《协议书》的约定，自2015年5月1日起，由重庆万众公司承租位于广州市南沙区xx号xx房xx商铺，具体承租事宜以2010年11月22日签订的《商铺租赁合同》为准，广州万众公司代重庆万众公司向港安公司支付租金费用。现港安公司与广州万众公司确认广州万众公司有缴纳租金至2017年6月份，其中2017年6月份尚欠46000元租金，故港安公司主张广州万众公司、重庆万众公司向其支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金712666.65元（1600000元÷12个月即133333.33元×5个月+46000元）合理有据，一审法院予以支持。港安公司是否开具发票，并非重庆万众公司、广州万众公司拒付租金的理由，如港安公司确有未开具对应租赁费用发票的行为，重庆万众公司、广州万众公司可向相关行政部门要求处理。广州万众公司、重庆万众公司未按合同约定支付租金，已构成违约，理应承担违约责任。港安公司主张按合同约定每日万分之五向其支付逾期缴纳租金的违约金，重庆万众公司、广州万众公司认为合同约定的违约金过高，要求法院予以调整，结合港安公司并未举证证明因两被告迟延支付租金给其所造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率上浮30%计算。另案涉合同约定“按月结算……须于起租后每月以转账形式一次性划付前一个月的保底租金”，故违约金的计算方法应为：以每月欠缴的租金为本金，按中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率上浮30%计算，从次月1日起计算至实际支付之日止，且违约金总额以当月所欠租金为限。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”故重庆万众公司以其非案涉租赁物实际使用人为由抗辩不应承担案涉租赁费用没有依据，一审法院不予采纳。三、关于港安公司主张的占用费的问题。案涉合同已于2017年12月4日解除，重庆万众公司作为合同相对方、广州万众公司作为实际使用人及租赁费用支付人，理应于合同解除后10天内搬迁完毕并交还租赁场地，其占有案涉租赁场地没有依据，港安公司有权自行收回案涉租赁场地，现港安公司确认在2018年7月17日收回该场地，其主张至该日止的占用费合理。根据双方合同约定，非港安公司原因解除合同的，重庆万众公司应在合同解除后10天内搬迁完毕，结合港安公司同意在合同解除后给予对方10天的搬迁期，故占用费的起算时间应为2017年12月15日为宜，对其主张的该日以前的占用费，一审法院不予支持。关于占用费的标准，虽然《解除商铺租赁合同的通知》约定重庆万众公司逾期交还场地期间港安公司有权收取双倍的租金，但鉴于港安公司未就其实际损失进行举证，而一般情况下占用场地期间的损失比照租金计算较为合理，故重庆万众公司、广州万众公司辩称双倍计算占用费过高要求调低于法有据，根据公平合理、等价有偿原则，一审法院酌情调整为参照租金上浮30%计算占用费，即2017年12月15日至2018年7月17日期间占用费为1225205.48元（1600000元÷365天×215天×130%）。同理，对港安公司主张的占用费用的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年9月5日作出如下判决：一、重庆万众公司、广州万众公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向港安公司支付2017年6月1日至2018年11月30日期间的租金712666.65元及违约金[以每月欠缴的租金133333.33元为本金（其中2017年6月份为46000元），按中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率上浮30%计算，从次月1日起计算至实际支付之日止，且违约金总额以当月欠缴的租金为限。]；二、港安公司有权没收重庆万众公司交纳的保证金300000元；三、重庆万众公司、广州万众公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向港安公司支付占用1225205.48元；四、驳回港安公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192466.60元，由港安公司负担76338.6元，重庆万众公司、广州万众公司负担116128元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审期间，重庆万众公司表示一审没有查明港安公司2017年12月4日邮寄给其司的快递是否收到，没有对快递作废的情况进行核对；一审要求各方当事人在一审开庭后对港安公司清理的相关物品进行交接核算，但是重庆万众公司的工作人员去到涉案仓库与港安公司进行交接时，港安公司无人在场，也不予配合。港安公司则表示关于重庆万众公司所述的无人配合重庆万众公司办理交接核算的问题，因一审法院是要求重庆万众公司和广州万众公司共同到场查看，但广州万众公司并未派人到场，且重庆万众公司的人员也没有授权手续，所以并非港安公司不配合办理交接。二审中，重庆万众公司确认港安公司是按照租赁合同中载明的其司地址邮寄快件，且该邮寄单上的内容是“解除商铺租赁合同的通知”。广州万众公司确认其收到的港安公司在同一时期邮寄给其司载明是“解除商铺租赁合同的通知”的快件中的资料内容就是一审查明的《解除商铺租赁合同的通知》所载明的内容。二审中，港安公司述称重庆万众公司是涉案合同的相对方，故其有支付租金的义务，广州万众公司是自愿加入债务的履行，一审判令两者共同承责才能维护港安公司的利益。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点有三，一是涉案租赁合同是否已经解除；二是重庆万众公司和广州万众公司应否承担租金和占用费的给付；三是涉案场地占用费的计算标准是否过高。关于涉案租赁合同是否已经解除的问题。重庆万众公司主张其并未收到港安公司发出的合同解除的通知函，故涉案租赁合同没有解除。广州万众公司则主张其虽然存在逾期交租的事实，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，若存在迟延支付，港安公司应给予一定合理的期限支付，且港安公司在2017年9月30日对涉案场地停水停电，导致广州万众公司未能及时交租。对此，本院认为，根据涉案租赁合同约定，广州万众公司迟延缴纳租金2个月，港安公司有权解除涉案租赁合同，广州万众公司缴纳租金至2017年6月，且此时尚欠46000元租金，故港安公司有权在2017年11月30日发函解除涉案租赁合同。广州万众公司以港安公司应给与其一定合理的支付期限为由，主张港安公司无权解除涉案租赁合同，与合同约定不符，本院不予支持。广州万众公司述称港安公司在2017年9月30日对涉案场地停水停电，但并无举证证明，本院对该说法不予采信。根据涉案租赁合同约定，租赁双方都应保证提供资料的真实性，如果一方按照合同载明的通讯地址无法联系对方，对方要承担因此引起的相关全部责任。港安公司于2017年11月30日同时向重庆万众公司和广州万众公司邮寄了《解除商铺内租赁合同的通知》，其中邮寄给重庆万众公司的地址就是重庆万众公司在涉案租赁合同所留的通讯地址，虽然该邮件最终显示是快件作废，但是之前的邮寄情况显示是“无法联系到收方客户”，按照涉案租赁合同的约定，邮件无法送达的责任应该由重庆万众公司自行负担，故一审法院结合广州万众公司同期收到的《解除商铺内租赁合同的通知》内容和给重庆万众公司的邮件寄送情况，确认港安公司已经向重庆万众公司行使了涉案租赁合同的解除权，并无不当，本院予以维持。重庆万众公司以未收到港安公司发出的合同解除的通知函为由，主张涉案租赁合同并未解除，与合同约定不符，本院不予支持。关于重庆万众公司和广州万众公司应否承担租金和占用费的给付问题。重庆万众公司主张因为已经约定由广州万众公司支付涉案场地的租金，故其无给付义务，广州万众公司则主张其并非涉案租赁合同的相对方，故同样无租金给付义务。根据港安公司、广州万众公司和重庆万众公司于2015年签订的《协议书》，各方最终确认涉案场地是由重庆万众公司承租使用，广州万众公司代重庆万众公司支付涉案场地的租金费用，故港安公司基于租赁合同的相对性，有权向重庆万众公司主张涉案场地拖欠的租金和合同解除后未能及时交还场地的占用费；广州万众公司自愿代重庆万众公司支付涉案场地的租金费用，且广州万众公司也确认涉案场地实际上是由其使用，故港安公司亦有权要求广州万众公司支付涉案场地拖欠的租金和占用费。重庆万众公司和广州万众公司主张自身无需支付租金和占用费的抗辩理由均不能成立，本院不予支持。关于涉案场地占用费的计算标准是否过高的问题。涉案租赁合同约定在重庆万众公司逾期交还场地的情况下，港安公司有权要求重庆万众公司迁出和按合同约定标准的200%缴纳占用租金，故一审综合本案实际情况，将涉案场地占用费调整为参照租金上浮30%计算，已经考虑了重庆万众公司和广州万众公司的利益，并无不当，本院予以维持。重庆万众公司和广州万众公司主张涉案场地占用费的计算标准过高，理据不足，本院不予支持。一审在判项中对租金计算的截止时间有笔误，本院予以纠正，即重庆万众公司和广州万众公司应向港安公司支付的租金是从2017年6月1日至2017年11月30日。因该笔误并不影响实体处理结果，故不影响诉讼费的负担处理。综上所述，重庆万众公司和广州万众公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项存在笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5884号民事判决第二、三、四项和诉讼费负担的处理决定；二、变更广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5884号民事判决第一项为：重庆万众公司、广州万众公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向港安公司支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金712666.65元及违约金[以每月欠缴的租金133333.33元为本金（其中2017年6月份为46000元），按中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率上浮30%计算，从次月1日起计算至实际支付之日止，且违约金总额以当月欠缴的租金为限]。二审案件受理费46941元，由重庆万众影城有限公司负担24703元，由广州市万众华汇影城管理有限公司负担22241元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年一月十六日书记员 冯 韵