湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0202民初1953号 原告：湖北广发物流发展有限公司，住所地湖北省黄石市迎宾大道19号。 法定代表人：阮建良，董事长。 委托诉讼代理人：陈慧因，湖北太圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。 被告：陈涛。 原告湖北广发物流发展有限公司（以下简称广发物流公司）与被告陈涛房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告广发物流公司的委托诉讼代理人敖英姿，被告陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广发物流公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令2014年9月30日原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告腾退黄石市迎宾大道19号黄石物流中心信息发布中心大楼一层8-133#房屋，并支付自2015年7月6日起至被告腾退房屋之日期间的场地占用费，每月按7666元计算（截止到2018年8月31日的场地占用费为29.43万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月10日，原告取得黄石市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，项目名称为“广发花湖物流园”，用地性质为“新产品研发、工业设计、商务服务、现代物流等生产性质服务业用地”；2012年8月27日，原告取得位于迎宾大道19号地块的国有土地使用权证，地类为仓储用地，使用权类型为出让；2017年12月29日，原告分别取得“黄石港区迎宾大道19号信息发布中心”和“黄石港区迎宾大道19号零担物流办公楼”两栋房屋的不动产权证，权利性质为出让／自建房，用途为仓储用地／办公。2014年9月30日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定：原告将位于黄石市迎宾大道19号黄石物流中心“信息发布中心大楼一层8-133#”房屋转让给被告，建筑面积为112平方米，房屋总价224万元，合同签订之日支付112万元，自2014年10月起每月15日前支付1万元，直至原告书面通知被告办理房产证过户的当月，余款在办理房产证过户前一次性支付给原告。2014年9月被告支付房款93.46万元，截止到2017年3月，被告累计支付购房款124.46万元。2014年10月原告将该房屋交付给被告，被告于2015年7月6日起开卡充电后出租给第三人经营。因原告将自建的信息发布中心分割转让给被告，系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订的合同无效，原告愿向被告返还其支付的购房款，但同时被告应向原告支付自原告向其交付房屋之日至腾退期间的场地占用费。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。 被告陈涛辩称，被告不认可原告所说的合同无效，上面有双方当事人的盖章签名确认，应为有效。同时，从购房那天起，被告有权对房屋进行出租，不存在场地占用费的说法。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。原、被告提交的证据均系原件或与原件核对无异，双方对对方当事人提交证据的真实性均不持异议，本院对双方提交的证据能够证实本案事实的部分予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月10日，黄石市国土资源局（出让人）与原告广发物流公司（受让人）签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》，两份合同的主要内容：出让人将坐落于武黄路以北a-01（宗地总面积35,980.80平方米，其中出让宗地面积29,688.60平方米）、武黄路以北a-02（宗地总面积20,840.70平方米，其中出让宗地面积15,311.30平方米）的两块宗地出让给受让人；出让宗地的用途均为仓储用地，出让价款分别为11,280,000元、5,820,000元；受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变；在出让期限内，需要改变合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第（一）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权。2011年6月10日，原告广发物流公司取得上述出让土地的《建设用地规划许可证》，载明用地性质为新产品研发、工业设计、商务服务、现代物流等生产性服务业用地。2012年8月27日，原告广发物流公司办理了上述出让土地的《国有土地使用权证》。2016年8月9日，原告广发物流公司取得黄石物流中心信息发布中心办公楼、零担物流办公楼的《工程竣工验收备案证明书》。2017年12月29日，原告广发物流公司办理了黄石物流中心信息发布中心办公楼和零担物流办公楼的不动产权证书（即鄂2017黄石市不动产权第0047202号、鄂2017黄石市不动产权第0047203号）。 2014年9月30日，被告陈涛（乙方即购买方）与原告广发物流公司（甲方即出售方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：“出售房屋位于黄石市迎宾大道19号、黄石物流中心信息发布大楼一层8-133#房屋，建筑面积为112平方米，该房屋用途为办公用途，该房屋附属土地的使用权类型为出让用地，该房屋附属土地的用途为仓储用地；房屋转让单价为20,000元／平方米，总价款2,240,000元（按照过户时房产证登记的建筑面积为准，按照合同单价多退少补）；付款方式为本合同签订之日，乙方向甲方支付房屋出售价款的50%即1,120,000元为首付款；自本合同签订之日的次月起，乙方按月向甲方支付10,000元转让款，直至甲方书面通知乙方办理房产证过户的当月，乙方每月15日前支付当月款项；剩余的转让款，乙方应在办理房产证过户前一次性支付给甲方；房屋交付时间为乙方付清全部购房款的次日，甲方按现状交房（通水通电），并向乙方交付全部房屋钥匙，双方共同对该房屋进行验收签字；房屋交付之日前，房屋使用权交付乙方，乙方自行出租或使用，所获收益归乙方所有；甲方承诺自乙方付清合同约定的全部首期款之日起三年内，甲方按国家规定办理该房屋的《房屋产权证》和《土地使用权证》，并将该房屋的“两证”过户至乙方名下；如因国家政策所限导致该房屋不能办理“两证”的过户手续，则乙方退出所购房屋，甲方退还乙方已交房款，并按乙方已交房款的30%给予补偿；本合同未经双方协商一致，任何一方不得单方违约，否则违约方除赔偿守约方全部经济损失外，还必须按合同总价款10%支付守约方违约金；乙方未能按照本合同规定时限支付的购房款和过户费用，逾期期间，乙方每日按转让总价款金额的万分之一向甲方逾期付款利息；如乙方逾期付款超出90日以上的，则甲方有权解除合同，并按本条第一款追究乙方责任；如因非政策原因甲方逾期为乙方办理“两证”过户手续和支付过户费用的，甲方每日按转让总价款金额的万分之一向乙方支付违约金；如甲方逾期付款超出90日以上的，则乙方有权解除合同，并按本条第一款追究甲方违约责任；因甲方违约乙方解除合同的，甲方应当在接到乙方的书面解除通知之日起10日内退还已收乙方购房款；如双方因解除合同引发纠纷诉至法院的，违约方应承担守约方为之所发生的一切费用，包括不限于诉讼费、评估费、律师代理费等；本合同自乙方付清首付款之日起生效。合同签订后，被告按照合同约定共向原告支付购房款总计1244600元。原告广发物流公司也将诉争房屋交付给被告陈涛，该房屋至今未办理房屋产权过户手续。 本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原、被告于2014年9月30日签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告要求被告腾退案涉房屋及支付场地占用费是否有事实和法律依据。下面分别论述。 关于案涉房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”本案中，原告广发物流公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途和土地使用条件的情形下，与被告陈涛签订房屋买卖合同，之后又未及时办理改变案涉土地用途，导致合同违反了上述法律中的强制性规定；同时，本院于2018年8月30日作出的（2018）鄂0202民初164号已发生法律效力的民事判决书对广发物流公司与陈涛签订的该份合同的效力作出了无效的认定，故原、被告双方于2014年9月30日签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。 关于腾退案涉房屋及支付场地占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’……”本案中，本院已认定案涉合同为无效合同，故原告返还被告购房款、被告腾退并返还案涉房屋均为应有之义，因此，原告要求被告腾退案涉房屋的诉求，本院予以支持。本案中，原告作为出售方签订房屋买卖合同时，明知所售房屋未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，且无证据证明其在签订合同后，作为有义务办理申请批准手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准手续，违背了诚实信用原则，最终导致合同无效，对合同无效负有过错责任。同时，原、被告双方在签订房屋买卖合同时，被告基于对原告的信任，按照合同约定的时间和方式支付了首付款，目的是依照约定取得案涉房屋的使用权，其对外出租属于正当行使房屋使用权的行为，不应认定为基于原告过错导致合同无效后被告应向原告支付其自身合法使用房屋收益的理由，原告亦无证据证明合同确认无效之前损失实际存在及该损失由被告所致，故对于原告要求被告支付场地占用费的诉求，本院不予支持。另因本案被告坚持主张合同有效，未就合同无效导致的损失主张权利，也未提出反诉，故本院对此不作裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决如下： 一、原告湖北广发物流发展有限公司与被告陈涛于2014年9月30日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告陈涛于本判决生效后十五日内将位于黄石市迎宾大道19号黄石物流中心信息发布中心大楼一层8-133#房屋腾退并返还给原告湖北广发物流发展有限公司。 三、原告湖北广发物流发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告陈涛购房款1244600元。 四、驳回原告湖北广发物流发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5914元，由原告湖北广发物流发展有限公司负担5814元，被告陈涛负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审 判 长  许卫武 人民陪审员  张 景 人民陪审员  姜孝世 二〇一九年一月二十五日 法官助理何雷 书记员余松泉