苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8767号原告（反诉被告）：韦俊安，男，1989年8月14日出生，壮族，住广西柳城县。原告（反诉被告）：兰林梅，女，1994年8月15日出生，壮族，住广西柳城县。委托诉讼代理人：赵程昌，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邵敏敏，男，1986年10月27日出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。原告韦俊安、兰林梅与被告邵敏敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中被告邵敏敏提出反诉，符合法律规定，本院予以受理合并审理。原告委托诉讼代理人赵程昌，被告邵敏敏及其委托诉讼代理人刘翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦俊安、兰林梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金454000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月25日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定被告购买原告名下苏州工业园区顺驰凤凰花园*幢*室房屋，价款217万，合同签订后被告迟迟未按照约定支付原告房款，后原告向被告发送解除合同通知，要求被告承担违约责任，但被告亦未履行，为维护原告合法权利，诉讼至法院。被告邵敏敏辩称，原告诉请无事实依据，被告不存在违约的故意，更不存在违约行为，即使其构成违约，原告并未有任何实际损失，原告在签订合同后第五天就已知道合同无法履行的情况；若原告愿意与被告协商延长支付首付款期限，被告愿意继续履行合同或达成新的协议。反诉原告邵敏敏提出反诉请求：1、判令反诉被告返还25000元；2、反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2018年6月25日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定反诉原告购买反诉被告名下苏州工业园区顺驰凤凰花园*幢*室房屋，价款217万，同日反诉原告支付定金25000元，合同签订时，中介机构确认反诉原告符合支付50%首付款情形，但合同签订后，中介告知反诉原告应支付的首付款为80%，否则无法办理过户。后原被告多次协商解决，均未能达成一致。反诉被告韦俊安、兰林梅辩称，反诉原告因何种原因未能及时付款，与反诉被告无关，反诉原告买房时应尽到注意义务，反诉原告逾期付款已经构成违约，应承担违约责任，另双方约定的定金是100000元，而非25000元。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，原告韦俊安、兰林梅（出卖方）与被告邵敏敏（买受方）签订编号为16****8《房地产居间买卖合同》，约定：房屋坐落于苏州工业园区顺驰凤凰花园*幢*室，建筑面积95.22平方米，房屋价款217万元整；买受方申请商业贷款，应于2018年8月1日前向出卖方支付首付款104万元，该款项由买受方直接支付于房产交易资金托管账户，同时将办理贷款所需的材料及相关费用交于居间方，买卖双方委托居间方选择贷款银行，并于签订资金托管协议之日起3日内与贷款银行签署存量房贷款合同及其他相关文件，具体贷款额度和年限以银行最终审核为准。若因买方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买受方补齐余款，待贷款银行将该房产贷款部分审批完毕后，买受方应委托该贷款银行将上述贷款部分直接支付至房产交易资金托管账户，房款支付时间，买卖双方在交接房屋时交接房款，买卖双方另有约定的除外；买受方未能按照合同约定支付房款，逾期超过15天后，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起3天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按合同约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金；合同另就其他事项进行约定。同日，原告韦俊安、兰林梅（出卖方、甲方）与被告邵敏敏（买受方、乙方）签订补偿协议一份，约定买受方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备以及空置费另行补偿出卖方100000元，其中100000元作为定金（在签署房产居间买卖合同之日支付定金25000元），定金余额75000元须于签订房地产居间买卖合同后2日内补齐；双方确定出卖方转让房地产标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计227万元。2018年9月9日，原告韦俊安向被告邵敏敏寄送《解除房屋买卖合同通知》，指出双方签订房屋买卖合同后，被告没有按照合同约定按时支付房款，为此，原告及房产中介曾多次与被告沟通协调未果，截止到今天为止，被告已逾期支付房款40天，由于被告未及时付款，导致原告在老家广西柳城县城购买房屋违约，故今日通知，解除双方之间房屋买卖合同，同时，请被告按照合同约定承担违约责任。2018年9月10日，被告收到该通知。庭审中，双方一致确认签订合同当日，被告邵敏敏支付原告韦俊安、兰林梅定金25000元；双方签订《房地产居间买卖合同》解除，不再继续履行。诉讼中，被告邵敏敏提交微信聊天记录一份，主张在房屋买卖过程中，中介人员保证房屋首付款可以做50%，但后又上涨至80%，并非其故意导致合同无法履行。原告质证，真实性无法确认，该内容并非与原告聊天记录，且即便真实，也与本案无关，与原告无关。被告邵敏敏提交涉案房屋所在小区链家房源售价，主张涉案房屋小区的房价一直在上涨，原告并没有因交易终止收到损失，反而有额外收益。原告质证真实性不认可，被告应当对其违约行为承担违约责任。庭审中，原告韦俊安、兰林梅陈述，其原本打算把涉案房屋卖给被告邵敏敏后，用该房款到老家广西购买房屋，这只是一个计划，尚未签订房屋买卖合同或者支付房款。同时，因为被告的违约行为，导致原告的房屋始终没有发挥其应有的作用，如果出租原告也应当有收益，如果该款取得后，存款也有利息，所以综合上述因素，原告主张被告按照合同约定房屋总价款的20%来计算违约金共计454000元。上述事实，由房地产居间买卖合同、补偿协议、解除通知及邮寄凭证等证据及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告韦俊安、兰林梅与被告邵敏敏签订的房地产居间买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应严格履行，被告经原告多次催促未能按约支付首付款，虽然其辩称不存在过错，系中介盲目保证导致首付款额度提高、贷款额度下降，致其无法按时支付款项，本院认为支付房款系被告主要合同义务，被告应当对自己是否符合楼市限购限贷政策予以充分注意，在贷款额度下降时，其应按照约定补齐余款，故本院对于被告抗辩不予支持，被告逾期付款行为已构成违约。因被告存在违约行为，原告主张被告应按照合同约定支付房屋价款20%违约金，被告辩称原告不存在相应损失，本院认为现原告主张454000元明显过高，综合考虑合同对违约金的约定、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情认定被告支付原告违约金40000元，因双方签订合同时，被告支付原告定金25000元，现原告选择违约金条款主张，该25000元可直接折抵违约金，被告还应支付原告15000元。另针对反诉原告邵敏敏诉请反诉被告韦俊安、兰林梅返还定金25000元，因反诉原告的违约行为导致其与反诉被告合同未能继续履行，其无权主张反诉被告返还定金，故对反诉原告反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告邵敏敏于本判决生效之日起十日内支付本诉原告韦俊安、兰林梅违约金15000元；二、驳回本诉原告韦俊安、兰林梅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邵敏敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8110元，减半收取4055元，由原告韦俊安、兰林梅负担3700元，被告邵敏敏负担355元，被告负担部分款项已由原告预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费425元，减半收取213元，由反诉原告邵敏敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  闫可可二〇一九年一月十八日书 记 员  李靖伟