广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终17808号上诉人（原审原告）：广州市广办物业管理有限公司（以下简称广办公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：沈俊斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜伦任、吴成锋，广东仁言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州雅瀚置业有限公司（以下简称雅瀚公司），住所地广州市天河区黄埔大道。法定代表人：田黎亮。被上诉人（原审被告）：广州圣淘沙饮食服务有限公司（以下简称圣淘沙公司），住所地广州市天河区。法定代表人：魏文财。上诉人广办公司因与被上诉人雅瀚公司、圣淘沙公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初8430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人广办公司的委托诉讼代理人颜伦任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广办公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项；2、撤销一审判决第三项，改判为雅瀚公司、圣淘沙公司向广办公司支付2011年11月至2016年11月的电费71415.2元、水费30237.1元，2012年1月至2016年11月的特约服务费76700元（每月1300元）、公共电费9606.6元、工程分摊费8915.34元，以上合计人民币196874.24元；3、判令雅瀚公司、圣淘沙公司承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、广办公司提交的《中国光大银行进账单》、《委托书》及《发票若干》，显示圣淘沙公司在2011年使用涉案物业期间向广办公司缴纳水电费、公共电费及特约服务费，足以证明双方对缴纳上述费用达成了一致约定。二、圣淘沙公司于2014年7月30日出具的《承诺书》证明圣淘沙公司同意向广办公司缴纳水电费，并承诺将缴清所有费用。三、广办公司于2014年8月7日向圣淘沙公司发出《催款通知书》及《水电费欠费明细表》，圣淘沙公司的法定代表人魏文财在复印件上签字确认2011年12月至2014年8月期间产生的水电费、公共电费及特约服务费。四、《发票联》三张及《项目清单》两张，显示2012年10月起至2016年5月xx大厦进行的公共维修工程，雅瀚公司、圣淘沙公司作为涉案物业的所有人和使用人，当然要对公共维修费用承担分摊责任。综上，一审判决对部分事实认定不清。雅瀚公司、圣淘沙公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2017年3月21日，广办公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、雅瀚公司、圣淘沙公司向广办公司支付2012年1月至2016年11月的管理费352713.8元（每月5978.2元,即2391.27㎡×2.5元/㎡），2011年11月至2016年11月的电费71415.2元、公共电费9606.6元、水费30237.1元，2012年1月至2016年11月的特约服务费76700元（每月1300元），工程分摊费8915.34元（其中2012年4月为451.41元、2012年11月为644.13元、2014年4月为2184.9元、2016年4月5634.9元）；二、雅瀚公司、圣淘沙公司向广办公司支付迟延交纳上述费用的滞纳金（以每月拖欠费用总额为本金，按每日千分之一的标准计算，分别自当月16日起计至付清之日止）；三、雅瀚公司、圣淘沙公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广办公司系2003年8月27日经广州市工商行政管理局越秀分局核准登记的企业法人，经营范围为房地产业。广办公司称其自1999年开始为广州市天河区xx路xxx号xx大厦提供物业服务至今，并向一审法院提交了如下证据予以证明：一、《物业管理委托合同》，显示系广办公司（物业管理公司）与广州广兴华房地产开发公司（物业建设单位，以下简称“广兴华公司”）于2004年2月1日签订，约定广兴华公司将座落于广州市天河区xx路263、265、267号的xx大厦委托广办公司实行物业管理，委托管理期限自2004年1月1日起至2008年12月31日止，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，双方可协商续签合同；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；本物业的管理服务费，非住宅房屋由广办公司按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；广兴华公司逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一交滞纳金等。二、显示由雅瀚公司于2012年3月22日出具的《委托书》（复印件），主要内容为其司位于xx大厦所属裙楼2-4楼房产总面积7160.1524平方米的物业，委托广办公司管理，委托期限从2012年3月22日至2013年3月21日，本委托书应广办公司要求开出，仅用于提交房管局物业管理部门办理物业管理企业登记备案之用等。三、广办公司于2012年5月30日向广州市国土资源和房屋管理局天河分局出具的《情况说明》，主要内容为广办公司是广州市国土资源和房屋管理局批准的三级资质物业管理公司，资质证编号为粤穗物管证字第200601040369号，在管的xx大厦系广办公司于1999年10月接管的，广办公司与xx大厦的项目开发建设单位广兴华公司签订了《物业管理委托合同》，最后一期合同期限为2004年1月1日至2008年12月31日；2012年2月28日，广办公司召开了业主大会，经统计有281户业主同意广办公司继续管理，占总户数405户的67.87%，同意面积达到39906.06㎡，占总面积48982㎡的81.47%；因现xx大厦未成立业主委员会，广办公司愿意继续管理，直至xx大厦业主大会作出解聘或重新选聘物业服务企业的决定等；该《情况说明》下方有“情况属实，2012.5.31”的手写字体并加盖“广州市天河区人民政府石牌街道办事处”的印章。四、显示由广州市国土资源和房屋管理局天河区分局物业管理于2012年7月6日向广办公司出具的《广州市物业服务项目备案回执》，载明备案主要内容如下：1、资质等级为三级，承接项目名称为xx大厦，选聘单位为该物业提供xx大厦281户业主（占总户数69.38%），物业服务合同期限为自签字生效之日起至业主大会作出选聘或者续聘决定为止等。又，据查册时间为2018年5月11日的《广州市不动产登记查册表》显示，雅瀚公司系广州市天河区xx路xxx号2层全层（建筑面积2391.266平方米，以下简称“2层物业”）、3层全层（建筑面积2384.4432平方米，以下简称“3层物业”）的登记产权人。广办公司称，雅瀚公司实际将其2层物业、三楼自编A的房地产（建筑面积共计3041.27平方米，以下简称“案涉物业”）进行了出租。广办公司为证明案涉物业的使用情况，向一审法院提交了雅瀚公司、圣淘沙公司关于案涉物业租赁合同纠纷一案的（2014）穗中法民五终字第1770号民事判决书，该生效判决认为雅瀚公司、圣淘沙公司之间真实存在并履行的合同应为2009年7月1日的《租赁合同书》（该《租赁合同书》系由雅瀚公司与区成深签订，约定区成深承租雅瀚公司位于天河区××大厦××层场地，面积2391.27平方米，用于开办桑拿水会休闲会所，租赁期限为2009年7月1日至2019年6月30日，租金实行每月支付制等），有关当事人的权利、义务的认定应以该合同的约定为准，虽然该《租赁合同书》的签订主体为雅瀚公司及区成深，但因该合同是由区成深作为圣淘沙公司的发起人与雅瀚公司签订，以承租案涉物业用于经营圣淘沙公司，该场地实际上也一直由圣淘沙公司使用至今……故雅瀚公司可据此要求圣淘沙公司承担雅瀚公司与区成深所签租赁合同项下的义务等；广州市中级人民法院于2014年8月7日判决：维持原判，即解除雅瀚公司与圣淘沙公司就案涉物业存在的租赁合同关系；圣淘沙公司于该判决发生法律效力之日起10日内将案涉物业交还雅瀚公司管业等。现广办公司主张，雅瀚公司作为案涉物业的业主，圣淘沙公司作为案涉物业的使用人，自2011年12月起开始拖欠2层物业（2391.27㎡）的费用，并向一审法院提交了如下证据予以证明：1、广办公司制作的《管理费、水电费欠费明细表》及《水电明细表》，显示2011年12月，2层物业拖欠电费40988.2元、公共电费6886.1元、水费4936.5元；2012年1月，2层物业拖欠管理费5978.2元、电费247.6元、公共电费47.8元、水费2776.5元、特约服务费1300元，滞纳金自2012年1月16日起算；2012年2月，2层物业拖欠管理费5978.2元、电费1253.9元、公共电费210.9元、水费404元、特约服务费1300元，滞纳金自2012年2月16日起算；2012年4月，2层物业拖欠管理费5978.2元、水费388.5元、特约服务费1300元，分摊费451.41元，滞纳金自2012年4月16日起算；2012年6月，2层物业拖欠管理费5978.2元、电费28879.5元、公共电费2454.8元、水费1526元、特约服务费1300元，滞纳金自2012年6月16日起算；2012年11月，2层物业拖欠管理费5978.2元、水费283.2元、特约服务费1300元，分摊费644.13元，滞纳金自2012年11月16日起；2014年4月，2层物业拖欠管理费5978.2元、水费283.2元、特约服务费1300元，分摊费2184.9元，滞纳金自2014年4月16日起算；2015年11月，2层物业拖欠管理费5978.2元、电费46元、公共电费7元、水费283.2元、特约服务费1300元，滞纳金自2015年11月16日起算；2016年4月，2层物业拖欠管理费5978.2元、水费283.2元、特约服务费1300元，分摊费5634.9元，滞纳金自2016年4月16日起算等；且就上述统计数据，广办公司称由于2层物业被锁，其在2012年7月至2015年11月13日期间仅抄过水、电表读数一次，而公共水用、损耗按物业面积每月公摊60立方水，公共水费为每月283.2元，分摊费则包括2012年4月南塔第五层天面防水维修工程、2012年11月第六层地面防水工程维修、2014年4月化粪池排污管维修工程50656.03元、2016年4月份外墙雨水管加固及发电要机烟管改造维修工程68772.39元。2、《上海浦东发展银行广州分行电子资金转帐系统定期借记凭证》、《销货清单》及《发票》若干，显示2011年1月、12月及2012年1月广办公司向广州供电局支付xx路261号电费的情况（每次金额在10万元左右）。3、《上海浦东发展银行广州分行电子资金转帐系统定期借记凭证》及《发票》若干，显示2011年3月、10月广办公司向广州市自来水公司、广州市污水治理有限责任公司支付xx路261号xx大厦水费、污水处理费的情况（其中3月总金额为7千元左右，10月总金额在1万元左右）。4、《发票联》三张及《项目清单》两张，显示2012年9月广东一新长城建筑集团有限公司第二分公司向广办公司开具xx大厦修缮工程款9645.18元的发票，相应的《项目清单》显示xx大厦南塔第五层天面防水维修工程款为2762.78元、第五层天面部分防水工程款为2116.45元；2016年6月广东一新长城建筑集团机电安装有限公司向广办公司开具工程服务费（南、北塔外墙雨水管加固及发电机）68772.39元的发票；2016年10月广东一新长城建筑集团机电安装有限公司向广办公司开具服务费22633.96元的发票，相应的《项目清单》显示2014年4月28日xx大厦化粪池排污管维修工程款为50656.03元。5、《中国光大银行进账单》及《发票》若干，显示2011年6月深圳市艺川快印有限公司天河分公司向广办公司转账支付15435元，广办公司于2011年5月向深圳市艺川快印有限公司天河分公司开具5月份物业管理费2000元、代收4月份电费10232元、代收4月份公共电费2240元、代收4月份水费163元、5月份服务费800元的发票。6、《中国光大银行进账单》及《发票》若干，显示2014年7月广兴华实业总公司向广办公司转账1170.4元，广办公司于2014年6月向广兴华实业总公司开具代收化粪池排污管维修费1170.4元的发票；2016年11月，广兴华实业总公司向广办公司转账1739.1元，广办公司于2016年11月向广兴华实业总公司开具代收外墙雨水管加固发电机烟管改造费1739.1元的发票。7、《中国光大银行进账单》、《委托书》（复印件）及《发票》若干，显示2011年1月圣淘沙公司向广办公司转账支付67909.8元，2011年1月广办公司向圣淘沙公司开具1月份物业管理费6353.2元，服务费1300元，代收12月份电费、公共电费、水费的发票；2011年4月圣淘沙公司向广办公司转账支付77136.3元，2011年4月广办公司向圣淘沙公司开具4月份物业管理费6353.2元，服务费1300元，代收3月份电费、公共电费、水费的发票；2011年10月圣淘沙公司委托彭国永向广办公司转账支付81645.6元，2011年10月广办公司向圣淘沙公司开具10月份物业管理费6353.2元，服务费1300元，代收9月份电费、公共电费、水费的发票。8、《请求配合停水停电的通知》，显示系雅瀚公司2012年1月11日向广办公司发出，主要内容为雅瀚公司因圣淘沙公司欠缴2层物业租金，已通知圣淘沙公司解除合同并离场，但圣淘沙公司既不缴交租金又不退还场地，故请广办公司配合对场地停电停水等。9、《承诺书》，显示系圣淘沙公司于2014年7月30日向xx大厦管理处发出，主要内容为从2012年1月12日开始，雅瀚公司派人强行关闭圣淘沙公司大门，导致圣淘沙公司未能开门营业，也未能及时交纳水电和管理费，故圣淘沙公司承诺，从2012年1月12日雅瀚公司关闭圣淘沙公司大门开始，如广办公司未能收回应由雅瀚公司向管理处交纳的管理费，圣淘沙公司愿意承担向管理处缴交全部费用（含应由圣淘沙公司负责缴纳的所有费用）等。10、显示由xx大厦管理处于2014年8月7日向圣淘沙公司发出的《催款通知单》及《水电费欠费明细表》（均为复印件，但下方处有“收到原件，魏文财，2014.8.7”的签字原件），主要内容为圣淘沙公司在2012年1月12日前欠水电及管理费共计181187.7元，2012年1月12日停业至今欠管理费及水电费368750.84元，请圣淘沙公司尽快缴交等。11、广办公司于2015年1月23日寄往雅瀚公司住所地的《律师函》，主要内容为截至2014年12月，雅瀚公司拖欠广办公司2层物业管理费、水电费、服务费383487.94元及滞纳金252601元，希望雅瀚公司在收到函件五日内缴清欠费等；该邮件于2015年1月24日由本人签收。12、广办公司于2015年1月23日寄往广州市越秀区荣华南27号904房的《律师函》，主要内容为截至2014年12月，圣淘沙公司拖欠广办公司2层物业管理费、水电费、服务费383487.94元及滞纳金252601元，希望雅瀚公司在收到函件五日内缴清欠费等；该邮件因电话错、多次到访不遇于2015年1月27日被退回。一审法院认为，根据广办公司在本案中提交的《物业管理委托合同》、《情况说明》、《广州市物业服务项目备案回执》及缴费凭证等，可确认广办公司至少从2004年起便对广州市天河区xx路xxx号xx大厦提供物业管理服务，而根据圣淘沙公司、雅瀚公司2012年、2014年向广办公司发出的《委托书》、《请求配合停水停电的通知》、《承诺书》，可推知圣淘沙公司、雅瀚公司是认可广办公司对2层物业进行管理的事实的。现广办公司主张圣淘沙公司、雅瀚公司拖欠2层物业2012年1月至2016年11月的管理费352713.8元，2011年11月至2016年11月的电费71415.2元、公共电费9606.6元、水费30237.1元，2012年1月至2016年11月的特约服务费76700元，工程分摊费8915.34元；并要求圣淘沙公司、雅瀚公司支付迟延交纳上述费用的滞纳金。一审法院认为，首先，根据圣淘沙公司曾于2011年向广办公司交纳管理费、水电费等的事实，以及圣淘沙公司于2014年出具的《承诺书》，可推知圣淘沙公司确认其作为2层物业的使用人，负有向广办公司交纳管理费的义务；其次，雅瀚公司系2层物业的业主，广办公司有权请求雅瀚公司就管理费承担连带责任；再者，就广办公司诉请的各项费用来看，其中广办公司主张2层物业每月应交管理费为5978.2元（2391.27平方米×2.5元/㎡），与广办公司提交的《物业管理委托合同》约定的非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元收取管理费是一致的，具有合同依据，予以采纳；其中广办公司主张2层物业每月应交特约服务费为1300元，虽广办公司提交的发票中显示圣淘沙公司曾向广办公司支付过该笔费用，但并无证据显示雅瀚公司、圣淘沙公司负有每月向广办公司支付特约服务费1300元的义务，故该项费用因缺乏合同依据，不予采纳；至于广办公司主张2层物业欠付的电费、公共电费、水费、分摊费，广办公司现提交的证据并不足以证明2层物业应缴电费、公共电费、水费、分摊费的数额，分摊费用的方式亦缺乏依据，且亦无证据显示圣淘沙公司、雅瀚公司对广办公司主张的数额进行了确认，故对该部分费用，不予采纳。综上，在圣淘沙公司、雅瀚公司经合法传唤拒不到庭应诉，视为放弃举证的情况下，对广办公司有关2层物业拖欠2012年1月至2016年11月的管理费352713.8元（5978.2元×59个月）的主张予以采信，圣淘沙公司、雅瀚公司应向广办公司清偿该笔费用；另根据《物业管理委托合同》，逾期缴交管理费的，从逾期之日起按应缴款的千分之一交滞纳金，广办公司现要求圣淘沙公司、雅瀚公司支付逾期交纳管理费的滞纳金，有其合同依据，虽《物业管理委托合同》未对管理费的交纳时间进行约定，但结合按月交纳管理费属于日常生活常态，根据日常生活经验法则，广办公司现要求滞纳金以每月拖欠的管理费5978.2元为本金，按每日千分之一的标准计算，分别自当月16日起计至付清之日止，并无不妥，予以支持，但出于公平原则，该滞纳金应以不超过本金为限。至于圣淘沙公司、雅瀚公司之间有关上述费用的承担问题，可另循合法途径解决。圣淘沙公司、雅瀚公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2018年5月23日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州雅瀚置业有限公司、广州圣淘沙饮食服务有限公司向原告广州市广办物业管理有限公司支付广州市天河区xx路xxx号2层全层2012年1月至2016年11月的管理费352713.8元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州雅瀚置业有限公司、广州圣淘沙饮食服务有限公司向原告广州市广办物业管理有限公司支付逾期缴纳上述管理费的滞纳金（以每月拖欠的管理费5978.2元为本金，按每日千分之一的标准计算，分别自当月16日起计至付清之日止；滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回原告广州市广办物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15320元，由原告广州市广办物业管理有限公司负担4466元，由被告广州雅瀚置业有限公司、广州圣淘沙饮食服务有限公司负担10854元；保全费5000元，由被告广州雅瀚置业有限公司、广州圣淘沙饮食服务有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人广办公司本案中提交的发票虽显示被上诉人圣淘沙公司曾向其支付过特约服务费，但并无证据显示被上诉人雅瀚公司、圣淘沙公司负有每月向上诉人广办公司支付特约服务费1300元的义务，上诉人广办公司在二审庭询中亦承认涉案合同并无约定特约服务费，其主张特约服务费并无具体依据，其主张特约服务费是因被上诉人雅瀚公司、圣淘沙公司共同使用了一个广告牌位，但上诉人广办公司亦承认对此并无证据证明。故一审判决认定上诉人广办公司主张的该项费用因缺乏合同依据而不予采纳正确，现上诉人广办公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该主张，本院不予采纳。至于上诉人广办公司主张涉案2层物业欠付2011年11月至2016年11月的电费71415.2元、公共电费9606.6元、水费30237.1元，以及工程分摊费8915.34元，上诉人广办公司本案中提交的证据并不足以证明涉案2层物业在上述期间应缴的电费、公共电费、水费、分摊费的数额，分摊费用的方式亦缺乏依据，亦无证据证明被上诉人圣淘沙公司、雅瀚公司对上诉人广办公司主张的数额进行了确认。而被上诉人圣淘沙公司在《催款通知单》及《水电费欠费明细表》中的签字只是确认收到原件而非对数额、计算方式的确认，况且上诉人广办公司在二审庭询中亦承认其主张的其中的工程分担费并无合同约定，故一审判决对上述费用不予采纳并无不当。综上，上诉人广办公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4237元，由上诉人广州市广办物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩     志     军审判员 谭     红     玉审判员 郑怀勇二〇一九年一月十五日书记员 党     春     婷