上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初3152号原告(反诉被告)：万喆，男，1992年7月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。被告(反诉原告)：吕东，男，1985年11月26日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：毕超，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告万喆与被告吕东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间原告提出财产保全申请，本院于2018年3月22日出具民事裁定书并采取了保全措施即查封被告坐落于上海市奉贤区西渡镇文怡花园17幢49号602室的房屋。2018年4月4日本案第一次公开开庭进行了审理，嗣后根据原告的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋损坏情况及修复费用进行了鉴定和评估。被告则就财产保全措施提供现金担保要求解除查封，经审查于2018年10月12日出具民事裁定书解除查封。2018年12月27日本案第二次公开开庭进行了审理，期间被告提起反诉，本院受理后将反诉与本诉合并审理并于2019年1月21日第三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)万喆及其委托诉讼代理人汤卫忠、被告(反诉原告)吕东及其委托诉讼代理人毕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万喆向本院提出诉讼请求：被告偿付原告延期交房违约金47,150元(以购房款2,300,000元为本金，从2017年8月20日起至2017年9月30日止，共41天，按每天0.05%计算)；被告偿付原告延期办理房地产权证(小产证)违约金74,750元(以购房款2,300,000元为本金，从2017年7月26日起至2017年9月30日止，共65天，按每天0.05%计算)；被告赔偿原告税费损失158,591元；被告赔偿原告房屋修复费用62,300.32元和鉴定费30,000元；被告赔偿原告无法正常使用房屋损失50,025元。事实和理由：原、被告于2016年5月16日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其坐落于上海市奉贤区西渡镇文怡花园13幢37号601室的房屋出售给原告，购房款为2,300,000元。合同签订后，原告按约支付购房款，在办理网签备案时，被告要求增加购房款500元，原告也支付了该500元，但被告不愿办理上述房屋的产权过户等手续，故原告提起诉讼并将剩余购房款付至法院，经一、二审判决原告胜诉，但被告仍拒绝交付房屋和办理产权过户等手续，经强制执行进入房屋后，发现房屋已被其恶意破坏无法使用，另被告恶意申报税费，造成原告多缴纳税费，故提起诉讼。被告吕东辩称，不存在延期交房和延期办理房地产权证(小产证)的事实，涉案房屋系空关的毛坯房，被告已将钥匙交于中介保管并要求向原告交付，其并无房屋钥匙。被告在判决后积极要求履行，恰恰是原告在拖延办理过户手续。合同约定相关税费由原告承担，故缴纳税费由原告自行办理，被告对此并不清楚具体税费金额，不存在被告恶意申报造成原告多缴纳税费的事实。原告要求被告赔偿房屋修复费用和无法正常使用房屋损失无依据，要求驳回全部请求。同时原告逾期支付购房款，故被告(反诉原告)提出反诉请求：反诉被告(原告)偿付逾期付款违约金12,150元(以购房款300,000元为本金，从2017年7月24日起至2017年10月12日止，按每天0.05%计算)和51,100元(以购房款700,000元为本金，从2017年8月18日起至2018年1月10日止，按每天0.05%计算)。反诉被告万喆针对反诉请求辩称，在前案诉讼期间，已将购房款付至法院，不存在逾期付款的事实，反诉请求无依据，要求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，原、被告签订《居间合同》一份，约定：被告将其坐落于上海市奉贤区西渡镇文怡花园13幢37号601室的房屋出售给原告，购房款为2,300,000元；2016年5月16日支付定金100,000元，2016年5月30日前支付900,000元，贷款支付1,000,000元，双方于同年8月18日前申请办理产权过户手续并于8月18日交易当日支付300,000元,双方办理转移登记手续当日交房，由原告承担双方全部交易税费。同日，原告支付被告定金100,000元。2016年5月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告将其坐落于上海市奉贤区西渡镇文怡花园13幢37号601室的房屋出售给原告，购房款为2,300,500元；原告已于2016年5月16日支付定金100,000元，待支付尾款时抵作购房款，同年5月30日前支付900,500元，8月18日前支付300,000元，9月18日前支付1,000,000元；双方于同年8月18日前申请办理产权过户手续，被告于2016年8月18日前腾出房屋并通知原告验收交接，原告在收到通知当日对房屋进行查验；如逾期付款，按未付款的每天0.05%计算违约金；如逾期交付房屋或办理过户手续，按已付款的每天0.05%计算违约金。2016年5月28日，原告支付被告900,500元。嗣后，原告要求被告协助办理房产过户手续等未果，遂提起诉讼要求继续履行合同并将金额为1,300,000元的购房款付至法院，同时申请财产保全将涉案房屋予以查封，案件案号为(2016)沪0120民初12695号。2016年12月26日，本院就上述案件出具一审民事判决书，判决被告于判决生效之日起十日内涤除抵押、于判决生效之日起二十日内配合办理房地产权证过户手续并于判决生效之日起四十五日内交付房屋，原告则在办理房地产权证过户手续的同时支付购房款300,000元，交付房屋的同时支付购房款1,000,000元。被告对上述判决不服提起上诉，2017年7月3日，上海市第一中级人民法院出具二审民事判决书，驳回上诉，维持原判决，二审民事判决书于2017年7月4日生效。此后，双方均申请强制执行，2017年10月被告将涉案房屋上的抵押贷款还清后办理了抵押涤除手续,原告于2017年12月17日缴纳房产交易税费274,294.26元。2018年1月9日，涉案房屋以原告为权利人的房地产权证(小产证)办理经核准通过，因被告拒绝交付房屋，原告在取得房地产权证(小产证)后在执行人员许可下于2018年1月19日在当地居委会工作人员等到达现场见证下打开房门，发现房屋被人为故意损坏，以致涉讼。在审理期间，被告确认：为涤除抵押而提前归还的抵押贷款金额来自于原告已付至法院的购房款。本院根据原告的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋的损坏情况、修复必要性、修复方案及修复费用进行鉴定和评估，上海市房屋建筑设计院有限公司于2018年10月26日出具《司法鉴定意见书》并由相关人员出庭接受询问，确认：涉案房屋室内设施及承重墙、梁、板均有不同程度人为损坏，个别构件损坏严重，必须进行加固修缮，被封堵的阳台和卫生间管道均穿越601室和501室共用的结构楼板，修复时会影响楼下501室的装饰，且501室个别的顶板也受到损坏，需进行修复，修复时间约定一个月左右，根据修复方案601室的修复费用为57,309.37元，501室的修复费用为4,990.95元，共计62,300.32元；在鉴定阶段被告曾要求延期，但在合理范围内。原告对上述《司法鉴定意见书》无异议，被告则对《司法鉴定意见书》提出异议，对程序和结论均不认可。本院认为《司法鉴定意见书》符合相关规定，对此予以认定。同时本院至房地产交易中心调查核实，交易中心工作人员确认：房屋交易税费差额在于交易价格2,300,000元以下按普通住房收取税费，2,300,000元以上按非普通住房收取税费，交易的个人所得税按全额的1%(普通住房)或2%(非普通住房)或差额的20%计税。另经本院调查核实涉案房屋所在地毛坯房租金均价为每月1,600元。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、民事判决书、房地产权证(小产证)、《司法鉴定意见书》、调查笔录、户籍资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在涉案合同实际履行过程中，原告已先期按约支付购房款1,000,500元，此后被告拒绝继续履行合同，在此情况下原告又于诉讼期间将剩余购房款1,300,000元付至法院，至此原告已全部履行合同约定的付款义务。在民事判决生效后，被告虽申请强制执行，但涉案房屋的抵押尚未先行涤除，房地产权证此时无法办理，且房屋也未交付，系被告在阻碍继续履行，此后在被告无法支付涤除抵押款的情况下，执行人员将原告已付至法院的部分购房款交付相关抵押银行，被告的抵押至2017年10月才得以涤除，据此原告请求2017年9月30日前的延期交房违约金和延期办理房地产权证(小产证)违约金于法有据，应予支持。被告辩称系原告在拖延办理过户手续和已交付房屋无依据，不予采纳。根据合同约定，被告应向原告交付符合规范的房屋，实际取得的房屋存在被人为损坏的情况，相关损失应由被告赔偿，现经鉴定和评估，被告应赔偿原告房屋修复费用62,300.32元，而鉴定费用属诉讼费用范畴，不属原告请求范围，最终由法院确定。同时由于房屋损坏致使原告无法正常使用，造成的损失也应由被告赔偿，赔偿金额以租金标准确定，时间酌定为六个月，即该项损失金额为9,600元。针对关于税费损失的争议，认为双方约定由原告承担全部税费，但未明确如何承担税费，而根据相关税费政策，交易的个人所得税按全额的1%(普通住房)或2%(非普通住房)或差额的20%计税均可，交易价格2,300,000元以下按普通住房收取税费，2,300,000元以上按非普通住房收取税费，本案中最终以2,300,500元的金额达成房屋交易价格是双方协商一致的结果，原告认为被告就税费存在恶意依据不足，不予采纳。由于原告在诉讼期间业已履行付款义务，被告认为原告违约无依据，对反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吕东于本判决生效之日起十日内偿付原告万喆截止至2017年9月30日止的延期交房违约金47,150元；二、被告吕东于本判决生效之日起十日内偿付原告万喆截止至2017年9月30日止的延期办理房地产权证(小产证)违约金74,750元；三、被告吕东于本判决生效之日起十日内赔偿原告万喆房屋修复费用62,300.32元；四、被告吕东于本判决生效之日起十日内赔偿原告万喆无法正常使用房屋的损失9,600元；五、驳回原告万喆的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告吕东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,642元，财产保全费2,170元，鉴定评估费30,000元，共计39,812元，由原告负担5,314元，被告负担34,498元。反诉案件受理费690.50元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  屠朝辉人民陪审员  沈剑峰二〇一九年一月三十日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。