广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初6133号原告（反诉被告）：蔡利德，男，汉族，1978年5月3日出生，户籍住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：黄**兰，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马竟涛，广东德赛律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张智豪，男，汉族，1994年6月30日出生，户籍住址珠海市香洲区。委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。原告蔡利德与被告张智豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，张智豪在法定期间内提起反诉，本院经审查予以受理，适用普通程序，对原、被告分别提起的本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告蔡利德及其委托诉讼代理人黄**兰，被告张智豪的委托诉讼代理人侯衍涛、彭逸群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡利德向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金610000元，该费用原告有权从尚欠的18万元购房款中直接扣除；⒉本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为购买案涉商铺，与被告分别于2018年3月11日订立了《二手房买卖合同》、于2018年3月21日订立了《珠海市房地产买卖合同》。《二手房买卖合同》第三条约定，被告于2018年4月15日前负责清场交铺；《珠海市房地产买卖合同》第四条约定被告应当在2018年5月30日前向原告交付案涉商铺，第八条约定，“甲、乙任何一方违反合同约定义务，至合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚或要求对方支付房地产总价款20%的违约金…”。2018年5月15日，因案外人唐某占用涉案商铺，被告未能依约在2018年4月15日前清场交铺，双方同意原告扣下18万元购房款暂缓支付，并签订《二手房买卖合同补充协议》，约定原告配合被告办理案涉商铺的腾退事宜，还约定原告有权从18万元剩余购房款中扣除5000元/月作为租金损失。2018年5月18日，原告依法取得了案涉商铺的不动产权证，但被告未能在合同约定的时间向原告交付案涉商铺。2018年6月11日，原告为配合被告办理案涉商铺的腾退事宜，经与被告协商，向案外人唐某发出《腾退通知书》，告知案外人唐某原告是涉案商铺的权属人，通知案外人唐某于2018年6月18日前腾退涉案商铺，但案外人唐某拒绝腾退涉案商铺。因被告未能在合同约定的时间交付案涉商铺，无奈之下，原告于2018年7月5日将涉案商铺转让给案外人赵某，案涉商铺现在的权属人为案外人赵某，但原告依然交付不能。2018年8月28日，案外人赵某对案外人唐某提起了物权保护诉讼【(2018)粤0402民初8763号】，要求案外人唐某腾退涉案商铺及支付商铺占用费，该案正在审理之中。可以预见的是，案外人赵某将追究原告交付不能的违约责任。原告认为，被告应依合同约定向原告交付商铺，但被告未履行交付义务，故应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告张智豪辩称，一、被告与原告实际履行的合同为《二手房买卖合同》，而《珠海市房地产买卖合同》只是双方为了避税而用于备案的合同，不具有法律效力，原告依据该合同诉请违约责任没有事实及法律依据。对比两份合同的内容，案涉《珠海市房地产买卖合同》中对于房屋的现状即是否存在抵押及租赁、房款支付方式即是现金还是转账以及收款账户均没有约定，存在明显的随意性。而双方签订的《二手房买卖合同》却事无巨细就各方面进行了约定。结合两份合同签订的时间，《二手房买卖合同》明显签订时间在先，故原告不可能在已经有过全面约定的基础上，又去签订一份随意性的合同，这明显是不符合逻辑推理及日常生活经验法则的。进一步讲，原告也无法提供《珠海市房地产买卖合同》中约定的305万元的转账记录。综合上述几点，足以证明《珠海市房地产买卖合同》不是原告与被告实际履行的合同，其仅是为了避税而用于备案的合同，不具有法律效力。原告依据《珠海市房地产买卖合同》诉请所谓的违约责任没有事实及法律依据。二、被告不存在违约的情况，原告要求支付高达61万元违约金的诉请没有事实及法律依据。根据双方2018年3月11日签署的《二手房买卖合同》第二条以及第三条约定，已经清楚的写明了房屋产权的现状，即案涉商铺存在抵押以及租赁，而原告作为一名具有完全民事行为能力的自然人，理应预见购买一套存在抵押以及租赁的不动产，所可能存在以及产生的不能实际占有使用的风险。同时，在案涉商铺的清退遇到问题的情况下，双方又于2018年5月15日签订了《二手房买卖合同补充协议》，单独就清退事宜进行了进一步的约定。其中第三条表明，原告在明知案涉商铺被非法霸占的情况下，约定通过法院诉讼的方式进行腾退。而此种方法，明显是需要花费较长的时间以及精力。更加证明原告对于案涉商铺清退的难度是有一个较高的心理预期的。故此，在双方协商一致对主合同中的交付事宜进行了重新约定的情况下，原告诉请违约责任无事实及法律依据，理应依法驳回其诉请。同时，在原告知晓案涉商铺存在抵押以及租赁的基础上，依照《二手房买卖合同》第五条第三款的约定，原告理应先行支付给抵押权人吴杨268万元用以办理抵押注销手续，被告才能配合办理过户手续。然原告在合同约定的2018年4月15日前未向抵押权人支付相应的款项，案涉商铺仍存在抵押登记，致使被告无法按照约定配合办理过户，原告违约在先。其后，在原告与被告就案涉商铺的交付腾退问题达成补充协议后，被告配合办理了房屋权属变更登记，原告领取了新的不动产权证书，成为了案涉商铺实际的权属人。此时，被告已经履行了涉案商铺买卖合同中的主要义务，即在法律上实现了原告的合同目的，取得了不动产权证。而对于交付问题，在双方重新约定的情况下，原告作为产权人拒不配合前往法院通过诉讼的方式进行腾退，其行为再次构成违约，故从始至终均是原告在不断违约，而非被告，相关的违约责任理应由原告承担。进一步讲，在原告已经取得不动产权证的情况下，其请求高达61万元的违约金也没有事实及法律依据，理应依法驳回。三、原告在本案诉讼期间将案涉商铺过户给第三人，主客观上表明其真实意愿并非是对商铺的实际占有，而是为了高价转让取得转手利益，不存在实际或者预期损失，其诉请扣减剩余购房款没有事实及法律依据。根据本案审理过程中，法院依职权调取的涉案房屋的登记信息可以证明，原告在起诉之时已经将案涉商铺转让给了第三人。其在明知这一情况的基础上仍然在第一次诉状中请求交付商铺，主观上存在恶意。同时，客观上，依据逻辑推理及日常生活经验，原告再次转手的价格必然要高于跟被告的成交价格，其不可能存在实际或者预期的损失。事实上，仅依据房产登记信息表上登记的备案价格，原告就存在获利的情况，更不论原告实际成交的价格。故此，在原告未提供真实交易的合同以及相关收款凭证的基础上，其无法证明存在实际或者预期损失。显然，其无权要求在本案中抵扣剩余的购房款，其相关剩余款项理应依法支付给被告。综上所述，原告违约在先，却恶意提请本案诉讼，理应依法驳回其全部诉讼请求。恳请法院依法查明事实，维护诚实信用的基本原则，保障被告的合法权益。被告张志豪向本院提出反诉请求：⒈判令原告向被告支付剩余购房款18万元；2.判令原告向被告支付违约金36000元。事实和理由：2012年，被告向珠海市三好房地产开发有限公司购买了位于珠海市香××区沿河东路××号商铺，并于2017年8月3日领取了房地产权证。因为历史原因，案涉商铺一直被案外人唐某非法霸占，致使被告一直无法实现自己的物权，因多次腾退清场不成，被告找到原告协商转手事宜。原告在明知案涉商铺现状的情况下，于2018年3月11日同被告签署了《二手房买卖合同》。合同签订后，原告支付了部分购房款，尚欠购房款18万元未能支付。鉴于房屋现状，原告与被告于2018年5月15日签订了《二手房买卖合同补充协议》，就房屋交付及腾退问题进行了补充约定。补充协议签订后，被告配合原告办理了案涉商铺的权属登记。其后，在被告反复催下，原告除了在2018年6月11日发出一份通知函后，再无其他行动。且拒不配合被告要求前往法院立案的腾退行为，致使损失不断扩大，并提请了本案的诉讼。综上，被告认为，原告拒不履行双方补充协议约定的腾退配合义务且对被告提请本案诉讼，其行为已经表明其不愿履行补充协议的主要义务，构成违约，应依法承担相应的违约责任。故恳请法院依法查明事实，判如所请，保障被告的合法权益。本案本诉及反诉费用均由原告承担。原告蔡利德辩称，被告的反诉诉求没有事实与法律依据，理由：1.被告诉求原告支付剩余的18万元，原告认为该18万元的支付条件尚未成就，因为按照双方订立的二手房买卖合同补充协议第四条的约定，原告有权从该18万元扣除每月5000元作为原告的租金损失直至交接完成之日止，现被告未按合同约定在2018年5月30日前交付房产，故被告无权要求返还该18万元。2.被告的第二项反诉请求没有合同依据。原告蔡利德提交了以下证据：⒈二手房买卖合同；⒉珠海市房地产买卖合同；⒊二手房买卖合同补充协议；⒋粤（2018）珠海市不动产权第XX号不动产权证；⒌发票；⒍腾退通知书；⒎关于《腾退通知书》的复函；⒏商品房买卖合同；⒐粤（2017）珠海市不动产权第XX号不动产权证；⒑房屋面积测绘成果报告；⒒（2018）粤0402民初7016号受理案件通知书；⒓房地产买卖合同；⒔商铺收回补偿协议；⒕银行账户交易明细；⒖证明。被告张智豪提交了以下证据：⒈微信聊天记录；⒉通知及其投递记录、短信；⒊不动产权登记表、不动产抵押（按揭）登记表。经审理查明，张智豪于2012年1月12日与开发商珠海市三好房地产开发有限公司就珠海市香××区沿河东路××号商铺交易签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应在2012年3月11日前将案涉商铺交付买受人使用，但直至2017年8月2日，案涉商铺才办理转移登记手续至张智豪名下。2018年3月11日，张智豪作为卖方与蔡利德作为买方签订了一份《二手房买卖合同》，约定卖方以3780000元的价格将案涉商铺转让给买方，合同约定于2018年4月15日前买卖双方在珠海市不动产登记中心办理过户当天由买方一次性付清购房款，房产现状为有租约，卖方于2018年4月15日前负责清场交铺，除合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将房产交付买方，买方有权要求卖方承担违约责任，卖方延迟交房超过3日的，买方有权解除合同，要求卖方退还买方交付房款并按房产总价款20%支付违约金。2018年3月21日，张智豪作为卖方（甲方）又与蔡利德作为买方（乙方）就案涉商铺交易签订了一份编号为XXX的《珠海市房地产买卖合同》，该合同约定案涉商铺交易价格为3050000元，甲方应当在2018年5月30日前将交易房产交付乙方占有使用，甲、乙任何一方违反合同约定义务至合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚或要求对方支付房地产总价款20%的违约金。2018年5月15日，张智豪作为甲方（卖方）又与蔡利德作为乙方（买方）就案涉商铺交易签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定“一、乙方确认尚欠应还甲方剩余购房款人民币壹拾捌万元；二、乙方同意在商铺变更登记后（具体以珠海市不动产登记中心换发新证为准），以乙方名义继续授权并配合甲方办理涉案商铺的腾退事宜；三、甲、乙双方确认，商铺变更登记后，乙方积极配合甲方签署有关诉讼文件前往法院立案；四、甲方在腾退期间完成商铺清场，乙方有权从剩余购房款中扣除（5000元/月）作为乙方自行办理腾退的费用（租金损失），算至交接手续交接完之日止、如甲方在腾退期间，完成了清场（包括但不限于起诉、调解等方式），乙方应在清场后三日内向甲方支付全部剩余购房款…六、本补充协议与原合同约定不一致的地方，以本协议为准…”。2018年5月18日，案涉商铺办理转移登记至蔡利德名下。蔡利德提交的《腾退通知书》和《关于〈腾退通知书〉的复函》显示，蔡利德于2018年6月向案外人唐某发出书面通知，以案涉商铺所有权人身份要求其于2018年6月18日前搬离案涉商铺，但被唐某书面复函主张其系合法承租案涉商铺为由拒绝，蔡利德遂向本院提起本案诉讼。原告提起本案诉讼时除要求被告支付违约金610000元外，还请求被告向其交付案涉商铺并按5000元/月标准赔偿租金损失，在本院查明案涉商铺已于2018年7月9日转移登记至案外人赵某名下后，原告调整撤回了交付商铺和租金损失的诉讼请求。庭审时，原告方陈述因案涉商铺尚不能交付，为减轻损失原告将案涉商铺转让给了赵某，并提交了其与赵某签订的《房地产买卖合同》和赵某与唐某签订的《商铺收回补偿协议》以及相应的付款凭证，上述材料显示，原告与赵某于2018年6月30日经经纪方就案涉商铺交易签订买卖合同，约定交易总价为4200000元，并特别约定预留总房款的20%作为交铺前的保证金，如卖方未能于买方新证出证之日起一年内完成交接事宜，则保证金840000元不予支付，之后赵某与唐某签订协议，约定由赵某委托案外人吴杨向唐某支付补偿费用18万元则唐某同意于2019年3月15日前向赵某腾退案涉商铺，之后吴杨于2018年11月27日向唐某转账支付了18万元商铺腾退补偿费用，吴杨并出具证明称其系受蔡利德委托。被告对原告提交的上述证据材料不予认可。另查明，原告在向本案被告提起本案诉讼后，又于2018年7月18日以唐某为被告以物权保护为由向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0402民初7016号，该案撤诉后原告又与赵某作为共同原告于2018年8月28日以唐某为被告以物权保护为由向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0402民初8763号，之后应原告申请本院于2018年11月28日裁定准予撤诉。本院认为，从原、被告先后签订的《二手房买卖合同》、《珠海市房地产买卖合同》和《二手房买卖合同补充协议》来看，双方对于案涉商铺在签订合同时系由第三方占有使用的情形是清楚知晓的，在就案涉商铺交易达成一致后，双方就案涉商铺的实际交付时间有进行协商变更为2018年5月30日，被告虽于2018年5月18日协助原告完成了案涉商铺的产权转移登记手续，但未能按照合同约定的交付期限将案涉商铺实际交付原告使用，已经构成违约，应当就此承担相应的违约责任。根据双方后续达成的补充协议，原告保留部分购房款18万元暂不支付，由被告负责以诉讼方式办理案涉商铺腾退事宜，并约定了腾退期间被告按5000元/月标准承担原告的租金损失，腾退完毕后保留购房款扣除租金损失由原告支付给被告，上述补充协议约定实际是对案涉商铺逾期交房的违约责任约定进行了变更，故原告依照《珠海市房地产买卖合同》约定主张被告按交易总价的20%向原告支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。原告在案涉商铺产权转移登记办理完毕后，未按补充协议内容将案涉商铺腾退诉讼事宜交由被告方负责，而是自行委托律师分别向本案被告、案涉等人提起诉讼。被告对原告提交的《房地产买卖合同》和《商铺收回补偿协议》不予认可并主张当事人之间存在串通，但未能提供相反的证据，对被告的主张，本院不予采信，原告提交的上述证据可与其他证据互相印证，本院予以采纳。从相关证据材料来看，原告已在保留实际交付责任的情况下将案涉商铺以更高价格转让，并在后续诉讼中促成新的受让方与案涉商铺实际占有人就商铺腾退于2019年3月15日前腾退达成协议，该腾退所用期间相较通过委托被告提起诉讼达到腾退结果可能花费的时间并无明显过长，本院酌定采纳该协议确定的腾退期间为被告对原告承担逾期交房违约责任的计算期间，即被告应向原告支付自2018年6月1日起至2019年3月15日止的逾期交房违约金47500元（9.5*5000），原告请求该违约金按照补充协议约定从被告剩余购房款中扣除，有合同依据，本院予以支持。至于补偿协议后就案涉商铺可能产生的其他纠纷以及原告为该补偿协议所支出的相关费用，由于系原告放弃由被告负责腾退事宜自行采取措施导致，其结果自然由原告自行承担。关于被告主张原告支付的剩余购房款和违约金。按照补充协议约定，原告应于案涉商铺腾退后3日内扣除协议约定的租金损失即逾期交房违约金后支付被告，故被告请求原告在补偿协议确定的腾退时间3日内即2019年3月18日前支付剩余购房款132500元（180000-47500），本院予以支持。原告虽违反约定自行处理案涉商铺腾退事宜，但并未有证据显示该行为有对被告造成明显损失，双方就该情形的违约责任亦未作约定，被告请求原告就此支付违约金36000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张智豪应向原告（反诉被告）蔡利德支付逾期交房违约金47500元，该款项可从原告（反诉被告）蔡利德应支付被告（反诉原告）张智豪的剩余购房款中予以扣除；二、上述违约金扣除后，原告（反诉被告）蔡利德应于2019年3月18日前向被告（反诉原告）张智豪支付剩余购房款132500元；三、驳回被告（反诉原告）张智豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费22990元，由原告（反诉被告）蔡利德负担22219元，被告（反诉原告）张智豪负担771元；反诉受理费2270元，由原告（反诉被告）蔡利德负担1392元，被告（反诉原告）张智豪负担878元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  黄建华人民陪审员  邱余岚二〇一九年一月十日书 记 员  梁慧欣何倩