天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0117民初1626号原告：杨某华，男，1958年8月6日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。被告：张某军，女，1974年8月20日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：朱利伟（被告的丈夫），男，1973年2月24日出生，汉族，住天津市宁河区。原告杨某华与被告张某军租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。于2018年8月2日、2018年8月28日、2018年9月17日、2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告杨某华及其委托诉讼代理人韩宇祥、被告张某军及其委托诉讼代理人朱利伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某华提出诉讼请求：1、请求依法判令张某军对承租的杨某华所有的位于桥北新区津榆支路楼房（建筑面积645.62平方米）及院落拆除部分按质按量给予恢复或赔偿杨某华损失556440元；2．要求解除与张某军签订的租赁合同，请求依法判令张某军将租赁的房屋交还杨某华；3．请求依法判令张某军自2018年6月1日起，按每天547.95元的标准给付杨某华房屋占用费，直至房屋交付之日止；4．请求依法判令本案诉讼费用由张某军承担。事实及理由：坐落于天津市宁河区楼房（建筑面积645.62平方米）房产证号21××18，是杨某华所有的房产。2014年5月8日，杨某华与张某军签订房屋租赁合同，约定：甲方（杨某华）将坐落于天津市宁河区楼房（建筑面积645.62平方米）及院落出租给乙方（张某军）做商业经营使用，租期8年，自2014年5月31日起至2022年5月31日止，年租金200000元，乙方于2014年5月30日前将第一年的租金全额交给甲方，其他年限租金提前3个月逐年一次性交清。合同还约定：乙方必须保证租满合同所定的年限，如乙方在合同期限未满而停止租赁，需将装修拆改部分按质按量给甲方恢复，合同期满后则不产生恢复赔偿费用。合同订立后，双方均已开始履约，张某军按经营需要对租赁的房屋进行拆改装修。但经营到2018年时，张某军没有按照约定期限向杨某华交纳2018年度的租金。按照合同约定，张某军应在2018年2月28日前向杨某华交纳2018年度租金200000元，但经杨某华多次催要，张某军仍迟迟不交。杨某华认为双方签订的租房合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，张某军迟迟不履行交付租金的合同义务，其已经以自己的行为表示不再履行租赁合同，故此构成双方合同约定的“乙方必须保证租满合同所定的期限，如乙方在合同期限未满而停止租赁，需将装修拆改部分按质按量给甲方恢复”的条件，故此在再次催要无果的情况下，杨某华向法院起诉，请依法判如所请。杨某华为此提交如下证据予以证实：1、房屋租赁合同，证实双方于2014年5月8日签订房屋租赁合同，约定张某军租赁杨某华所有的位于天津市宁河区芦台大桥北侧的楼房（建筑面积640.4平方米）作为商用，自2014年5月31日起至2022年5月31日止，租金每年200000元，张某军在租赁期间，在不影响房屋结构的前提下，可以将一、二楼以及院落进行拆除装修，张某军必须保证租满合同规定的期限，如张某军在合同期限未满而停止租赁，须将装修拆除部分按质按量给杨某华恢复，合同期满后则不产生恢复赔偿费用；2、杨某华国有土地使用证、房产证，证实杨某华对出租房屋享有产权；3、杨某华与天津盛世名匠装饰工程有限公司签订的《天津市住宅装饰装修工程施工合同》（JF-2014-011）、《名匠装饰设计有限公司工程明细表》、户型图，证实对出租楼房进行恢复装修需花费556,440元；4、2018年3月14日张某出具的证明，证实在杨某华与张某军签订租赁合同前涉案房屋的状况；5、市场主体基本信息，证实天津市宁海投资建设有限公司工商登记情况；6、房屋租赁协议书，证实杨某华与天津市宁海投资建设有限公司就天津市宁海投资建设有限公司租赁杨某华楼房问题达成的租赁协议；7、租赁协议和市场主体基本信息，证明在2010年至2012年5月31日期间涉案房屋出租给董再升用于开办天茂旅馆。张某军在法定期限内未提交书面答辩意见，其于庭审中辩称，杨某华与张某军签订的租赁合同已经于2018年1月24日解除，导致该租赁合同解除的全部责任及过错均在杨某华，因此请求人民法院驳回杨某华的所有诉讼请求。具体理由如下：一、该租赁合同明确约定张某军租赁的涉案房屋作为商业用途，但杨某华未如实履行合同约定的义务，依照《合同法》第216条，出租人应当按照约定，将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而杨某华出租的房屋院落屋顶为泡沫彩钢板，违反了《建筑设计防火规范》5.1.5条规定，消防部门依据《消防法》第54条对涉案房屋进行了查封。按照《合同法》第233条的规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人依然可以解除合同。消防部门下达的责令整改通知书中明确指出，涉案房屋未经消防设计备案、竣工验收消防备案并擅自使用，是杨某华的过错；杨某华未提供符合商业使用应具备的消防设施，不符合消防规范要求，也是杨某华的过错；使用消防规范禁止使用的材料搭建房屋，还是杨某华的过错。杨某华出租给张某军的房屋从事商业用途，总面积达到645平方米以上且房屋性质为住宅，按照消防许可规范，经营场所达到300平方米以上，必须办理消防许可证，而杨某华出租的房屋不符合消防强制性规范和规定，且住宅根本无法办理消防许可证，同样违反了《合同法》第216条的规定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律文件若干问题的解释》第八条的规定，租赁物具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定的承租人有权解除合同，因此张某军完全可以随时解除与杨某华的租赁合同。二、张某军于2017年12月22日电话通知杨某华涉案房屋被消防部门查封无法继续从事经营活动；2017年12月28日以短信的形式请求杨某华给出解决方案，并要求三日内答复；2018年1月24日张某军以电话形式告知杨某华，张某军不再租用杨某华的房屋；2018年2月13日张某军再次以短信的形式向杨某华发出解除合同通知书，短信也是书面形式的其中一种，合同解除通知自送达对方立即生效。依照《合同法》第94条第5款及第96条的规定，该通知杨某华已经收到，有杨某华收到的短信回复为证，所以该租赁合同已经于2018年1月24日解除。三、杨某华按照张某军对承租房屋的要求交付房屋，张某军只是在杨某华交付的基础上，按照所经营的品牌要求照图纸装修。杨某华出示的房屋装修图及合同与本案无关，凭主观想象绘制的房型图与本案无关。杨某华提交的证人证言与本案无关，其是假证。最后张某军保留向杨某华请求退还租金，因杨某华过错导致租赁合同解除给张某军造成的损失追偿的权利。为此张某军提交如下证据予以证实：1、2018年2月13日，张某军给杨某华发短信的记录截图，证实张某军已经书面通知杨某华解除租赁合同；2、2017年12月22日，张某军与杨某华的电话录音，证实张某军通知杨某华因消防部门封门致使张某军无法正常经营；3、2017年12月28日，张某军与杨某华的电话录音，证实张某军通知杨某华因消防部门封门致使张某军无法正常经营，双方探讨协商解决方案；4、2018年1月24日，张某军与杨某华的电话录音二段，证实张某军通知杨某华因消防部门封门致使张某军无法正常经营，张某军提出解除合同的要求；5、2018年3月15日，张某军与杨某华的电话录音，证实张某军通知杨某华解除合同，且房屋已经腾空，张某军要求杨某华及时接收涉案房屋；6、天津市宁河区公安消防支队《责令限期改正通知书》，证实2017年12月8日，消防部门向张某军经营的天津市宁河县金亿同德家居商城发出责令限期改正通知书，要求张某军对不符合消防规范的项目进行整改。依照双方当事人的申请，本院依法向天津市宁河区公安消防支队进行了调查，2018年8月13日，天津市宁河区公安消防支队出具《关于消防行政审批问题的说明》，证实商业用房建筑面积在300平方米以上或者投资额在300,000元以上，建设工程需在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内依法向公安机关消防机构进行备案；住宅在取得相关商业的建设工程规划许可证明文件后，可以通过消防验收，取得消防许可证；在宁河区范围内，没有住宅经过整改后符合验收标准，用于商业用途消防部门不禁止使用的情况。庭审过程中，杨某华申请证人张某出庭作证，证实2011年至2014年其与他人合伙经营期间承包杨某华的楼房，包了三年，开办天津宁海投资有限公司。楼房一楼有九间，其中有三间带卫生间，九间都有电视，带卫生间的三间有电脑，九间屋内是木地板。墙围是木板结构的。墙上是壁纸贴的，楼房里面北面一个大间里有三张床。院落外面有四间房由石膏板和木桩装修的，旁边有个车库。三段楼梯都有不锈钢的楼梯，二楼有五间，有三个带卫生间的，与一楼的装修一样。二楼楼道里有个门是双层门。二楼楼梯上面有吧台，还有公共的洗澡间，卫生间。三间里有电脑，五间都有电视。三楼有三间，是高级间，每间都带家具，木地板，木桩装修。三间外是会议大厅，还有操作台由大理石装修，还有饭厅和洗浴的洗澡间。暖气都是齐全的。2014年5月30日到期前两天，张某将房屋交还给杨某华，新的租户就进场拆改房屋。杨某华申请证人马某出庭作证，证实芦台大桥底下的宁海投资有限公司。一楼是九间，有三间带卫生间的标准间，电脑电视齐全。院里有四间，有一个车库。有一间大房，在小院的边上有一个洗浴间。房间里地面是木板结构的，屋里有暖气，暖气都是用木板包着。二楼是五间，其中有三个带洗澡间的，地面也是木质结构，墙壁是用木板围的墙，上面是壁纸。有一间是没有住宿的，单独是厕所和洗浴的。二楼的大门是双层门，里面是钢结构的。二楼有个吧台，三个标准间都是电脑电视齐全。一楼至三楼的楼梯护栏都是不锈钢的。三楼三间房，有木质家具。房间都是木板结构，墙围是木头的，墙上贴了壁纸。三楼有厨房，灶台，上下的橱柜，灶台是大理石结构的。有一个餐厅，餐厅旁边有个浴池。2018年10月19日经过本院释明杨某华申请对涉案房屋拆改恢复的费用进行评估，本院依法委托天津博成房地产土地评估有限公司对此进行评估，2018年12月3日，天津博成房地产土地评估有限公司出具项目编号为博成房评字（2018）第B051号《修缮费用咨询报告》，咨询人员根据咨询目的，按照国家规定的技术标准和程序，在咨询假设和限制条件下，选用适宜的咨询方法，确定咨询对象于咨询时点的楼房拆改恢复工程费用为259,528元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对当事人提交的证据当庭出示，张某军对杨某华提交证据1、2无异议；张某军对杨某华提交证据3的质证意见是该装修合同与本案无关，户型图和工程明细表也与本案无关；张某军对杨某华提交的证据4的质证意见是，该证人证言虚假，因为经核实宁海投资公司不存在，宁海投资建设有限公司存在，但法人或者股东都不是张某，因此这个张某的证言虚假；张某军对杨某华提交的证据5无异议，但是其中的信息不全；张某军对杨某华提交的证据6的质证意见是，举证严重超期，对该协议的真实性表示怀疑，该协议是复印件，没有合同签订的日期，之前杨某华在庭审中提及与宁海公司签订的合同与宁海投资建设有限公司从法律上讲不视为同一家公司，从工商资料查询宁海投资建设有限公司于2012年6月25日才变更住所，时间上与杨某华所述的2011年5月28日至2014年5月27日租房日期严重不符，而且杨某华在之前庭审中陈述的租赁时间与该协议时间也不符，对该协议真实性表示怀疑不予认可；张某军对杨某华提交的证据7的质证意见是，杨某华陈述的在2010年至2012年5月31日与合同上的时间不相符，另外举证严重超期应视为放弃，对该协议的真实性不予认可，该合同形成的时间笔迹可以鉴定。天茂旅馆如果有营业执照也一定有消防许可证，再次印证杨某华的欺诈行为，杨某华隐瞒没有消防许可证的事实，属于欺诈行为。该协议的时间与杨某华前面提供的宁海投资建设公司的租赁协议时间上存在矛盾。杨某华对张某军提交证据1的真实性无异议，但不认可张某军的证明目的，杨某华回复张某军短信是因为杨某华知道张某军有解除合同的想法；对张某军提交的证据2、3、4、5杨某华的质证意见是，双方在录音中始终未对解除合同达成一致意见，从谈话中可见，张某军想解除合同的理由是张某军不愿接受消防整改措施，整改需要花费费用，张某军不认可；对张某军提交的证据6杨某华的质证意见是，消防针对整改的对象是家居商城，是商城在未经消防备案，未配备消防设施，堵塞安全通道，未经安全检查擅自投入使用，这些均是张某军商城被查封的原因，与双方签订的租赁合同无关。对天津市宁河区公安消防支队出具《关于消防行政审批问题的说明》，杨某华的质证意见是，营业场所多少平方米需要办理消防许可与本案无关联性，本案诉争的房屋是1997年建成，消防法实施是1998年，在当时的条件下不存在消防验收的要求，至于该证据中提到的其他问题是承租人经营中的问题，与本案及合同效力无关；张某军对该证据无异议。对证人张某出庭作证的证言，杨某华的质证意见是，证人证言客观真实，能够证实出租给张某军以前房屋的状况以及张某军对房屋进行拆改的事实。张某军的质证意见是，不能证明证人是宁海投资的人，没有劳动合同，他也不是法人，不具备出庭作证的资格。租赁合同不是他本人签的，他也不能证明这些内容。证人所说的宁海投资有限公司不存在。这份证言是假的，他所描述的与本案无关。对证人马某出庭作证的证言，杨某华的质证意见是，证人证实内容都是客观真实的，证实了房屋出租前的布局情况和装修情况。证实了张某军在租赁房屋以后把房屋相关的布局进行拆除。张某军的质证意见是，第一，证人不能证明他是宁海投资的人，第二，宁海投资有限公司在工商查不存在。证人连是谁签的合同他们都不知道。证人张某、马某都互相认识，杨某华找来按照统一模板背诵证词，连房屋基本结构图都看不懂，他们根本不知道。证人描述的情况与本租赁合同无关。本身宁海投资有限公司工商查找不存在，证人的证言不具备出证资格，不认可，与本案无关。对天津博成房地产土地评估有限公司出具项目编号为博成房评字（2018）第Ｂ051号《修缮费用咨询报告》杨某华的质证意见是，该报告把室内拆除部分的恢复费用计算了，隐蔽部分的恢复费用没有计算，杨某华保留拆完后按照实际损坏程度再确定修缮费用的权利，对该鉴定结论认可；张某军的质证意见是，鉴定结论不认可，鉴定无依据，如材质等级、房屋结构等均无依据，庭审中法官主动建议原告鉴定，原告才表示同意鉴定并且法官当场不假思索的直接指定了应当是其自己熟悉的鉴定机构，但事后法官告知是原告申请的鉴定机构，杨某华的申请已经远远超出申请鉴定期限，按照法律规定应当视为放弃权利，鉴定程序严重违法，关于现场鉴定在张某军方到达现场前，主审法官及其他工作人员，撬锁进入现场。张某军方到的时候只有一人自称是鉴定人员，但该人拒绝出示相关证件，属于严重违反法定程序，至今张某军方无法确认其身份，当时法官说鉴定人员虽未带证件有瑕疵但法官认可，张某军对鉴定报告的真实性不予认可。对双方无异议的证据（杨某华提交的证据1、2、5，张某军提交的证据1）的证明力本院予以确认，并在卷佐证。对双方存在争议的证据，本院认定如下：杨某华提交的证据3《天津市住宅装饰装修工程施工合同》（ＪＦ-2014-011）、《名匠装饰设计有限公司工程明细表》是杨某华单方聘请人员估算损失费用，其程序存在瑕疵，本院对其真实性不予确认；对其中的户型图本院将结合其他证据予以综合判断。杨某华提交的证据4，张某证词中所描述的双方签订租赁合同前涉案房屋的状况，本院将结合其他证据予以综合判断。杨某华提交的证据6、7是天津市宁河区市场和质量监督管理局档案中保存的材料，本院对其真实性、合法性和关联性均予以确认。对张某军提交的证据2、3、4、5杨某华认可是双方为了解决本案的纠纷通讯联系过程中的对话和信息交流，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对张某军提交的证据6和天津市宁河区公安消防支队出具《关于消防行政审批问题的说明》是由职权部门出具的材料，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。证人张某、马某出庭作证的证言与其他证据结合可以印证双方签订租赁合同前涉案房屋的状况，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。天津博成房地产土地评估有限公司出具项目编号为博成房评字（2018）第Ｂ051号《修缮费用咨询报告》是依照法定程序，由具有相关资质的机构作出的，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月8日杨某华与张某军签订房屋租赁合同，约定张某军租赁杨某华所有的位于天津市宁河区芦台大桥北侧的楼房（建筑面积640.4平方米）作为商用，自2014年5月31日起至2022年5月31日止，租金每年200000元，张某军在租赁期间，在不影响房屋结构的前提下，可以将一、二楼以及院落进行拆除装修，张某军必须保证租满合同规定的期限，如张某军在合同期限未满而停止租赁，须将装修拆除部分按质按量给杨某华恢复，合同期满后则不产生恢复赔偿费用。合同签订后，张某军按约定交付第一年租赁费后，杨某华将涉案房屋交付张某军使用，张某军按照合同约定对涉案房屋进行拆改、装修，开办天津市宁河县金亿同德家居商城。2017年张某军按照约定交纳了2017年6月至2018年5月的租赁费。2017年12月8日，天津市宁河区公安消防支队向张某军经营的天津市宁河县金亿同德家居商城发出责令限期改正通知书，要求张某军对不符合消防规范的项目进行整改。张某军因此与杨某华协商解决办法，2017年12月22日、2017年12月28日，张某军通过电话通知杨某华因消防部门封门致使张某军无法正常经营，双方探讨协商解决方案。2018年1月24日，张某军通过电话向杨某华提出解除合同的要求。2018年2月13日，张某军给杨某华发短信通知杨某华解除租赁合同。2018年3月15日，张某军通知杨某华解除合同，且房屋已经腾空，张某军要求杨某华接收涉案房屋。杨某华始终未接收涉案房屋。2018年10月19日经本院释明杨某华申请对涉案房屋恢复的费用进行评估，本院依法委托天津博成房地产土地评估有限公司对此进行评估。2018年11月6日，为了评估机构对涉案房屋拆改恢复工程进行评估，在本院工作人员在场的情况下，杨某华配合工作聘请开锁人员打开房门，评估人员及本院工作人员才进入现场开展评估工作。2018年12月3日，天津博成房地产土地评估有限公司出具项目编号为博成房评字（2018）第B051号《修缮费用咨询报告》，咨询人员根据咨询目的，按照国家规定的技术标准和程序，在咨询假设和限制条件下，选用适宜的咨询方法，确定咨询对象于咨询时点的楼房拆改恢复工程费用为259,528元。杨某华所有的位于天津市宁河区芦台大桥北侧的楼房土地性质为住宅。本院认为，杨某华与张某军签订的租赁合同是双方在平等自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，该租赁合同合法有效，合同签订后，杨某华按照约定将租赁物交由张某军使用，但在张某军使用过程中，随着消防部门监督力度加大，对从事营业的场所要求更加严格，涉案租赁房屋因为属于住宅性质，所以根本无法通过消防验收取得消防许可，这在杨某华和张某军签约时始料未及，张某军在无法实现合同目的的情况下提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”张某军于2018年1月24日通过打电话的形式通知杨某华解除合同，杨某华已经接到该解除合同的通知，此时杨某华与张某军签订的租赁合同解除，且张某军于2018年3月15日腾空涉案房屋，通知杨某华交回涉案房屋，只是杨某华认为双方存在争议拒绝接收租赁物，故杨某华要求张某军返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持；相应地杨某华要求张某军给付2018年6月1日后房屋占用费无事实和法律依据，本院亦不予支持。因杨某华与张某军在签订租赁合同时，均对国家消防管理方面的法规采取漠视的态度，最终导致合同履行不能，故对该合同的解除双方均应承担责任。因张某军作为承租人对其从事的经营活动应该符合何项法律规定的谨慎注意义务较大，相应地其承担的责任大于出租人杨某华，权衡本案的情况，以张某军承担80%责任，杨某华承担20%责任较为适宜。因张某军提出提前终止合同，故杨某华要求张某军对涉案房屋拆除部分予以恢复的诉讼请求有事实和法律依据，杨某华提出的房屋拆改恢复费用，经天津博成房地产土地评估有限公司现场勘查，并出具项目编号为博成房评字（2018）第B051号《修缮费用咨询报告》，涉案楼房拆改恢复工程费用为259,528元，故张某军应承担该费用的80%即207,622.4元，其余的费用由杨某华自己承担。张某军所述合同最终解除的责任均在杨某华，是杨某华存在欺诈行为引起的后果，张某军不应承担相应责任及天津博成房地产土地评估有限公司所做的咨询报告违法法定程序应属无效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、杨某华与张某军签订的房屋租赁合同于2018年1月24日解除；二、张某军于本判决生效后五日内给付杨某华涉案房屋拆改恢复费用207,622.4元；三、驳回杨某华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,364元及诉讼保全费3,520元，共计12,884元由杨某华负担7,275.2元，由张某军负担5,608.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李长喜审 判 员  刘 辉人民陪审员  胡术华二〇一九年一月二日书 记 员  周金玉吴宪相关法律链接：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。