山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终1863号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐振强，男，1956年1月24日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：初林，山东绍元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会，住所地烟台市牟平区大窑街道办事处刘家口村。法定代表人：刘英时，村委会主任。委托诉讼代理人：曲庆玖，烟台牟平大窑法律服务所法律工作者。上诉人徐振强因与被上诉人烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会（以下简称刘家口村委会）租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2017）鲁0612民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现已审理终结。徐振强上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方诉讼请求。事实和理由：一审判决我支付2015年至2017年租金的理由不正确，因刘家口村委会将部分厂区租给第三人，致使工厂停产，我已书面通知村委会限期解决该问题，不解决我有权不支付租金。按合同约定2015年的租金应于2014年10月31日前支付，刘家口村委会要求支付2015年租金已过诉讼时效；一审认定不返还和调整2012年9月至2014年租金的理由不正确，我在另案中主张的是违约金和经济损失，没有主张过返还租金；一审以证据不足驳回我要求刘家口村委会改建锻造厂输料台和锯床位置的请求，我不服。刘家口村委会辩称：双方签订的合同是对房屋和设备进行租赁，一审按照租赁面积减少租金是错误的。另一案中已判决村委承担违约金，不应重复承担。刘家口村委会向一审法院起诉请求：1、徐振强立即支付2014年至2017年11月租金共计人民币90000元；2、本案诉讼费用由徐振强承担。在庭审过程中，刘家口村委会增加两项诉讼请求：1、要求徐振强支付因刘家口村委会申请保全产生的保全责任险费用1000元；2、因徐振强违反租赁合同第十四条的约定，未按约定支付租金，刘家口村委会可以解除合同，因此要求解除与徐振强签订的《房屋设备租赁合同》。徐振强向一审法院反诉请求：1、刘家口村委会返还自2012年9月、2013年、2014年租金72843元；2、刘家口村委改建锻造厂输料台和锯床或者由徐振强自行改建、改建费用由刘家口村委会承担；3、刘家口村委会排除妨碍解决雨水排水问题；4、反诉费用由刘家口村委会负担。一审法院认定事实：刘家口村委会提交了下列证据：证据一，刘家口村委会、徐振强于2007年11月1日签订的《房屋设备租赁合同》，证明徐振强欠刘家口村委会租金90000元，及因徐振强欠租金刘家口村委会要求按合同约定解除合同；证据二，中国太平洋财产保险股份有限公司烟台市牟平区支公司出具的诉讼保全责任保险费用发票一张，证明刘家口村委会于2017年6月16日因提出保全申请购买保险，向该单位交纳了1000元费用。徐振强对刘家口村委会提交的证据的真实性没有异议，但认为徐振强因不安抗辩的理由未支付2015年—2017年的租金，其中2015年超过时效；根据该合同第8条规定，在租赁期内甲方（刘家口村委会）无权终止合同，不同意解除合同；不同意给付刘家口村委会保证责任险费用1000元。徐振强针对自己的反诉请求提交了以下证据：一、（2016）鲁0612民初1278号民事判决书，第4页记载“2012年9月刘家口村委会拆除了租赁给徐振强的西厢房6间，允许第三人烟台市牟平区盛源塑料有限公司在徐振强的租赁范围内建设房屋，经过约一年的时间，新建的二层楼房和厂房建成。”欲证明其主张的第一项反诉请求，要求返还2012年9月－2014年期间的租金72843元；二、照片一组，证明刘家口村委会与徐振强之间有排水妨碍问题。对第二项反诉请求，徐振强未能提交证据。此外，徐振强根据自己对刘家口村委会的反诉请求提交了以下证据：2015年3月31日、2015年7月10日、2016年11月21日徐振强以邮寄方式向刘家口村委会发送了三份通知书及邮寄回证，通知书的内容分别为：“牟平区大窑街道办事处刘家口村村民委员会：因你村委会违反合同约定，将我承包的厂区部分转租给他人，导致我不能正常生产经营，水不能使用，道路不通畅。现通知你村委会自接到通知之日7天之内给予解决，否则，我方产生的一切经济损失由你方负责。逾期不解决，今后租金你村委会无权向我方索要。我方视为你村委会对上述内容的默认。通知人徐振强2015年3月31日”、“牟平区大窑街道办事处刘家口村村民委员会：因您村委会，在2012年9月9日，正式将我承租的部分厂房及厂区卖给他人，导致我不能正常经营和生产，进料困难，道路不通畅，水不能使用。您村委会违反了合同的约定。现通知您村委会，自接到通知之日起七天内给与解决。否则（1）给我生产造成的一切经济损失和生活的不便由您村委会负责赔偿。（2）从2012年以后的租金您村委会无权向我索要。逾期不解决，视为您村委会对上述内容的默认。通知人徐振强2015年7月10日”、“牟平区大窑街道办事处刘家口村村民委员会：因您村委会在2012年9月9日，正式将我承租的部分厂房及厂区卖给他人建造楼房及厂房，导致我不能正常生产和经营，进料困难及无法进料，道路不通畅，水不能使用及吃水困难等。我多次找您村委会解决未果，我无奈，在2013年7月份起诉到牟平区人民法院，法院于2016年11月16日给予判决，判您村委会违约。给我造成以上的事实。现通知您村委会在2016年11月28日前，给予解决好以上所给造成的事实。否则：从2012年9月份以后的租金不解决好了我不交，什么时候解决好了，我该交多少租金，我再交。解决不好，您村委会无权向我索要租金。逾期不解决，视为你村委会对上述内容的默认。另外，我为什么要求在本月28日前给解决好，因为在2016年11月16日法院的判决我不服。上诉期、时间是15天内，所以我要求尽快解决好就算完事了。否则：我要按程序该上诉上诉，该上访上访，望我们尽快解决好，别逼我走这条路子。通知人徐振强2016年11月21日”。徐振强用上述证据证明徐振强因不安抗辩权理由不交纳租金。刘家口村委会委托诉讼代理人当庭对徐振强的上述证据反驳称，照片体现不出刘家口村委会的主张，无法证实其观点；书面通知虽然有送达回证，但上面无签收方，也体现不出邮寄的内容。但刘家口村委会法定代表人刘英时庭后承认曾收到过徐振强的通知。根据上述证据，一审法院查明事实如下：一、（2016）鲁0612民初1278号案件徐振强诉刘家口村租赁合同纠纷一案的相关事实：2007年11月1日，徐振强（乙方）与刘家口村委会（甲方）签订《房屋社会租赁合同》，约定“一、甲方将村西锻造厂车间10间，机加工车间9间、西厢房12间，北排仓库中间6间及原有设备厂区包括石头台以北到西厢、北仓库以南西厢房以东16.25米租赁给乙方管理使用。二、租期及租金缴纳时间。租期30年，自2007年11月1日至2037年10月31日止。租金为每年叁万肆仟人民币。自合同签定时一次性缴纳前七年的租金贰拾叁万捌仟元人民币，以后每年的10月31日前将下一年的租金交于甲方(每年交租金叁万元，留肆仟元给承租方做房屋的维修费用)逾期不交视为违约。……八、租赁期间甲方无权终止合同，乙方在不欠租金的情况下，可以终止合同；……十、乙方责任：1、乙方应按时缴纳租金。不按时缴纳，则须向甲方缴纳每天5‰滞纳金。逾期60天，甲方有权终止合同且乙方要承担违约责任。……十四、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，甲乙双方必须信守合同条款，不得违约。如果甲方违约，退还乙方已交租金的剩余部分，前七年向乙方交贰拾万元人民币违约金，后二十三年向乙方交贰万元人民币违约金，并赔偿乙方实际经济损失。如乙方违约，除终止合同外，所交租金不退。……”后因刘家口村委会在租赁范围内加盖了新的建筑物并租赁给第三人，导致刘家口村委会违约并给徐振强造成损失，徐振强于2013年7月25日向一审法院提起诉讼，要求刘家口村委会：1、停止侵权，支付违约金200000元；2、立即拆除侵占部分的建筑物，恢复厂区原状；3、赔偿经济损失770000元；4、诉讼费由徐振强承担。该案经一审、二审、重审形成的（2016）鲁0612民初1278号判决书认为，在履行合同过程中，刘家口村委会违反合同约定，应承担违约责任，违约金酌情确定为150000元。徐振强主张经济损失770000元，没有事实和法律依据，不予支持。关于徐振强要求停止施工，立即拆除第三人建筑的建筑物，恢复厂区原状的诉讼请求。新建的二层楼房与厂房已建成，根据新建的二层楼房的位置，其北墙与机加工车间的南墙之间的距离为9米，其西墙与机加工车间的西墙基本处于同一水平线，这个位置不足以影响徐振强使用租赁物，拆除西厢房6间后新建的与西厢房相邻一侧厂房的门朝向与西厢房相同，也未影响徐振强使用租赁物。徐振强与刘家口村委会之间为租赁关系，徐振强作为承租人，对租赁物只享有使用、收益的权利，不享有处分权，处分权仍归刘家口村委会享有，但处分权因租赁合同的存在而受到限制，刘家口村委会将已租赁给徐振强的租赁物，又允许第三人使用，侵害了徐振强的财产权益，徐振强可以要求承担违约责任，赔偿损失，故徐振强要求停止施工，立即拆除第三人建筑的建筑物，恢复厂区原状的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。2016年10月31日该案作出判决如下：一、刘家口村委会付给徐振强违约金150000元；二、驳回徐振强的其他诉讼请求。该判决于2016年11月17日送达给双方当事人，双方当事人均未上诉，现已生效。二、本案的相关事实（2016）鲁0612民初1278号判决书生效以后，刘家口村委会因徐振强未交纳2015年—2017年三年的房屋租金90000元诉至一审法院，要求徐振强付清所欠租金。庭审中，刘家口村委会增加诉讼请求，要求解除合同，要求徐振强承担刘家口村委会因提出本案财产保全交纳保全责任险费用1000元的损失。徐振强认可该三年租金未交，但不同意向刘家口村委会交纳租金，不同意解除合同，不同意承担刘家口村委会责任险费用损失。同时徐振强提出反诉，要求退还2012年—2014年的租金72843元，不给付2015年租金（因超诉讼时效），不给付2016年、2017年租金，要求改建，并调整改建以后的租金，改建后的租金同意按5000元给付；要求刘家口村委会改建锻造厂输料台和锯床或者由自己自行改建，改建费用对方承担；要求排除妨碍解决雨水排水问题。一审法院认为，根据当事人的陈述和提交的证据，对下列没有争议的事实予以认定：根据刘家口村委会与徐振强之间租赁合同约定，徐振强欠付刘家口村委会2015年度、2016年度、2017年度租金共计90000元。对有争议的事实，争议的焦点归纳以下几点：焦点一，双方之间签订的《租赁合同》是否应当解除。刘家口村委会提出解除合同的理由是因徐振强未按合同约定及时交纳租赁费，徐振强对未交纳租赁费的事实予以认可，但对未交纳的理由提出了不安抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，刘家口村委会有违约行为在先，因刘家口村委会的违约，徐振强亦未积极履行交纳房屋租金义务，符合该法中“其他丧失或可能丧失履行债务能力的情形”，因此徐振强提出的不安抗辩理由成立，不能认定徐振强是无理由不交纳租金，根据双方之间签订的《租赁合同》第八条之规定，刘家口村委会提出解除合同的理由不成立。焦点二，刘家口村委会要求徐振强支付因刘家口村委会申请保全产生的保全责任险费用1000元，能否得到支持。一审法院认为，刘家口村委会提出财产保全申请，因要提供担保而选择了购买保险的方式，由此产生的保全责任险费用非徐振强的原因造成的必然经济损失，刘家口村委会的该诉请，不予支持。焦点三，徐振强主张刘家口村委会索要2015年度租金已超过诉讼时效是否支持。对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在争议。根据最高人民法院2008年9月1日颁布的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。一审法院认为，在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。因此，认定刘家口村委会主张的2015年度租金未超过诉讼时效。焦点四，能否调整租金和何时调整租金的问题。（一）关于能否调整租金。从（2016）鲁0612民初1278号案件中查明的事实及实际情况看，因刘家口村委会在双方租赁合同范围之内加盖其他建筑给第三人使用导致徐振强实际使用的面积减少是客观事实，基于该事实如果按照原租赁合同履行租金显然并不公平，因此，徐振强要求调整租金的请求应当予以支持。（二）何时调整租金的问题。1、2012年9月至2014年期间的租金是否应当调整。一审法院认为不应当调整。根据双方《租赁合同》第十四条规定“本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，甲乙双方必须信守合同条款，不得违约。如果甲方违约，退还乙方已交租金的剩余部分，前七年向乙方交贰拾万元人民币违约金，后二十三年向乙方交贰万元人民币违约金，并赔偿乙方实际经济损失。如乙方违约，除终止合同外，所交租金不退。”前七年即至2014年底的租金双方已经交付完毕，（2016）鲁0612民初1278号案件已经判决刘家口村委会因违约需付给徐振强违约金150000元，也就是说2014年前双方当事人的矛盾纠纷已经生效判决确定，不能再行调整。2、2015年以后租金是否给予调整。一审法院认为应当调整。2015年以后的租金，因刘家口村委会违约造成徐振强实际使用面积比双方签订合同时的面积减少，但徐振强坚持不解除合同，且徐振强也实际占用使用了减少面积的租赁区域，徐振强即应按照其实际占用使用的面积给付租金。因此2015年度以后的租金应当给予适当调整后给付。焦点五，租金减少的数额确定。根据（2016）鲁0612民初1278号判决记载“经勘查，徐振强原租赁面积为3343.80平方米，刘家口村委会占用原租赁场地（包括拆除的六间西厢房）为1385平方米，徐振强现在实际使用的面积为1958.80平方米（包括厂房）。”双方当事人对该事实没有异议（在此次庭审中，徐振强主张刘家口村委会后又加盖了车库，一审法院再次对现场进行了补充勘查，查明刘家口村委会确实加盖了车库，但徐振强认可加盖车库的面积已经包含在占用的租赁场地面积内）。因此一审法院认为，调整后徐振强交纳的房屋租金应按徐振强实际使用的面积占原租赁合同约定的总面积之比例计算，即30000×1958.80÷3343.80＝17574元/年。焦点六，徐振强反诉主张要求刘家口村委会改建锻造厂输料台和锯床或者由其自行改建、改建费用由刘家口村委会承担及要求刘家口村委会排除妨碍解决雨水排水问题是否能得到支持。徐振强针对改建这一要求没有提交证据，证据不足，不能支持；徐振强提出排除妨碍解决排水问题与本案双方租赁的法律关系非同一法律关系，不予合并审理。综上所述，第一，刘家口村委会要求解除合同，因徐振强提出不安抗辩理由成立，刘家口村委会的解除理由不当，不予支持。第二，刘家口村委会要求徐振强支付因刘家口村委会申请保全产生的保全责任险费用1000元，理由不当，无法律依据，不予支持。第三，刘家口村委会主张徐振强欠2015－2017年度租金，事实清楚，证据充分，予以认定。但具体数额应根据本院调整后的数额每年17574元计算。且今后在租赁现场无改变的情况下，房屋租金均应按每年17574元交纳。第四，徐振强提出刘家口村委会主张2015年度的房屋租金超过诉讼时效，理由不当，不予支持。第五，徐振强提出由刘家口村委会改建锻造厂输料台和锯床或者由其自行改建、改建费用由刘家口村委会承担的诉讼请求，理由不当，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，判决：一、徐振强付给烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会2015年—2017年度租金52722元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会）及徐振强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1025元，由烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会负担425元，徐振强负担600元；反诉费减半收取811元，由徐振强负担；诉讼保全费960元，由烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会负担400元，徐振强负担560元。二审中，徐振强为证实自己的主张，提交2014年10月27日签订的协议书一份，证明刘家口村委同意在法院解决争议后协商房屋租金的具体缴纳数额和期限，未解决之前可以暂不缴纳租金，并且不承担任何违约责任。刘家口村委会对该证据的真实性有异议，认为该证据没有加盖印章，徐振强也没有签字。本院认为，租赁合同依法成立后，缴纳租金是承租人的首要义务，徐振强不同意解除双方之间的租赁合同，其理应按双方合同约定缴纳租金。因刘家口村委违约致使徐振强承租租赁物存在物的瑕疵，徐振强已通过诉讼要求刘家口村委承担违约责任，且本案中一审亦对租金标准予以调整，故徐振强不缴纳租金的理由不成立，其主张没有法律依据，本院不予支持。2012年9月至2014年期间的租金双方已履行完毕，且双方纠纷已经诉讼处理，一审对徐振强主张的返还该期间租金不予调整符合法律规定。上诉人上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由徐振强负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  王云龙审判员  衣振国二〇一九年一月十九日书记员  孙玉婷