广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初4821号原告（反诉被告）：罗石金，男，1965年12月25日生，汉族，住广东省英德市，委托代理人：赵向辉，广东九麟律师事务所律师。委托代理人：莫卫娣，广东九麟律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：李阳齐，男，1968年7月24日出生，汉族，住广东省英德市，被告（反诉原告）：李胜达，男，1990年1月2日出生，汉族，住广东省英德市，委托代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：刘彬，广东浈阳律师事务所律师。原告罗石金诉被告李阳齐、李胜达建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告罗石金及委托代理人赵向辉，被告李阳齐、李胜达及委托代理人刘虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年4月3日，原告与被告签订《国有土地转让协议》，约定将原告位于英德市红光居委会英浛公路北面即浛洸工业园对面的土地使用权转让给被告使用，协议约定被告首期支付20万元给原告，手续齐全付二期支付30万元给原告，余下款项被告在2014年底付完。原告现已经配合被告办理完毕相关的手续，但至今原告仅收到被告支付的25万元。在《国有土地转让协议》中，原告与被告约定报告费、图纸费由被告方自行解决，原告在此次协议履行过程中，花去报建费37092元以及报建图纸费9390元、拉泥费28177元，共计：74659元，此费用应当由被告承担。原告曾多次向被告催要转让款，被告迟迟未支付相关的款项，故原告向贵院提起诉讼，要求被告向原告支付相关的款项。原告认为，合法的合同关系应受法律保护，相关的款项应当支付。被告的行为不仅违背诚信，构成违约，也侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特具状至贵院，请判如所请：1、判令被告立即支付原告购地款430000元及利息352600元（以本金430000元为基数，按照年利率24%计算，自报建后的2015年5月21日计至债务清偿之日止，现暂计至2018年10月21日）；2、判令被告立即偿还原告报建费、报建图纸、拉泥等费用共计74659元。两被告提交书面答辩意见如下：一、被告与原告于2014年4月3日签订的《国有土地转让协议》（以下简称“涉案协议”）属于无效合同。首先，原告至今未取得涉案协议第1条约定的位于英德市红光居委会英浛公路北面即浛洸工业园对面的面积为722.5㎡（以下简称“涉案土地”）的国有土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”及《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”的规定，国有（建设）用地使用权的设立以县级以上人民政府登记造册时为准，但原告与被告协商签订《国有土地转让协议》时，仅是一味声称其拥有涉案土地的使用权，导致被告信以为真与其签订了涉案协议并交付了“转让款”25万元直至原告向贵院起诉，原告均未能按照前述规定办理到国有（建设）用地使用权证书，至今无法向被告提供其合法拥有涉案土地使用权的有效凭证，导致被告一直未能按涉案协议约定使用到涉案土地。其次，涉案土地的性质、权属尚且不明确。自被告与原告签订了涉案协议，被周边白米庄村民知道后，该村的村民就一直阻止被告使用涉案土地，声称涉案土地为其所有，之后不仅多次聚集数十人阻止被告围桩，还占用涉案土地开挖鱼塘、倾倒黄泥土在涉案土地正中央，导致被告长期无法使用涉案土地。被告曾将前述情况告知原告，要求原告尽快解决涉案土地权属争议并完善相关手续，否则退回已支付的25万元“转让款”，原告口头应允并承诺会尽快处理后却无任何实际行动；被告欲尽快按照涉案协议约定开工建设，一再催促原告抓紧时间处理，但原告称英红镇规划所工作人员告知其涉案土地不准开工建设，被告前往英红镇规划所核实，亦被告知涉案土地不符合建设用地性质，尚未进行调规，不能开工建设。因此，涉案土地的性质不明，权属一直存在争议，被告至今未能使用到涉案土地。最后，原告非法转让涉案土地的行为违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同。原告未能取得涉案土地国有土地使用权证书，非法将性质不明、权属存在争议的涉案土地“转让”给被告的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的强制性规定，损害了国家或集体及被告的合法权益，按照《中华人名共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案协议应当属于无效合同。二、原告要求被告偿还购地款43万元及利息35.26万元；偿还报建费、报建图纸、拉泥费74659元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。如前所述，涉案协议属于无效合同，则依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分有效的，其他部分仍然有效”的规定，涉案协议的合同条款均属无效、自始没有法律约束力，因此原告要求被告继续履行合同条款、向其支付“购地款”及利息的诉讼请求缺乏法律依据；再依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因导致涉案协议无效的直接原因在于原告自己未能取得合法的国有土地使用权，故其支出的相关费用应当由其自行承担，且其主张的报建费、报建图纸、拉泥费74659元并没有充分的证据予以证实，亦应承担举证不能的不利法律后果，因此其要求被告偿还其报建费、报建图纸、拉泥费74659元同样缺乏事实和法律依据；此外，根据前述法律之规定，原告还需退还被告已经支付的25万元，并以25万元为本金按年利率6%之标准计付资金占用期间（自2014年4月3日起至25万元全部退还之日止）的利息以弥补被告的损失。综上所述，被告与原告于2014年4月3日签订的《国有土地转让协议》（以下简称“涉案协议”）属于无效合同；原告要求被告偿还购地款43万元及利息35.26万元、偿还报建费、报建图纸、拉泥费74659元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。两被告反诉称，2014年4月3日，原告罗石金称其拥有位于英德市红光居委会英浛公路北面即浛洸工业园对面的一块面积为722.5㎡的国有土地使用权，被告因与原告熟识，信以为真与其签订了一份《国有土地转让协议》并支付了25万元转让款。之后，被告多次要求原告提供取得前述国有土地使用权证书，但原告无法提供；不久，浛洸镇白米庄村民告知被告前述土地尚存在争议，被告将这一情况告知原告，但是原告置之不理反而一再催促被告支付转让款；被告为维护自己的权益，用水泥桩将前述土地围起，白米庄十几个村民即马上找到被告，告知被告前述土地有争议不准开工，随后即有村民在前述土地的后方挖了一口鱼塘，该口鱼塘占用了前述土地约5/6米地方，前述土地的正中间堆了大量黄泥土，2016年间还有部分村民在前述土地上种植林木；被告将前述情况告知原告，要求原告尽快处理好土地权属问题、完善相关手续，否则退还已经支付的款项，原告口头答应并承诺会协调好村民关系，但是至今仍没有结果；被告欲在前述土地上开工建设，一再要求原告抓紧时间处理，但是原告称英德市规划建设管理所工作人员告知前述土地不准开线建设，被告到英德市规划建设管理所核实，该所工作人员答复称前述土地不符合建设用地性质、尚未进行调规、不能开线建设。因此，与原告签订合同后，原告至今无法提供合法有效的国有土地使用权证，涉案土地一直存在权属争议，被告至今无法对前述土地进行使用。反诉人认为，原告在起诉前仍未取得涉案土地的使用权证书，亦未获得英德市人民政府同意转让涉案土地的批准，且涉案土地一直与周边村民存在权属争议，其与被告于2014年4月3日签订的《国有土地转让协议》违反了法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应当认定为无效合同，原告收取被告25万元款项依法应当予以退还，并向被告支付资金占用期间的利息以弥补被告的损失。故为维护被告的合法权益，特向贵院提出反诉，恳请贵院依法判决支持被告的反诉请求：1、确认被告李阳齐、李胜达与原告罗石金于2014年4月3日签订的《国有土地转让协议》无效；2、判令原告罗石金立即退还被告李阳齐、李胜达25万元及利息（利息自2014年4月3日起以25万元为本金按年利率6%计付至款项全部退还之日止）；3、本案诉讼费用全部由原告承担。经审理查明，原告罗石金与被告李阳齐、李胜达于2014年4月3日签订了《国有土地转让协议》，其中主要约定：甲方（原告）以68万元将位于英德市红光居委会英浛公路北面即浛洸工业园对面总方数为722.5㎡的土地转让给乙方（被告），乙方（被告）在签订协议后首付20万元，待手续完善后付二期30万元，余下款项在2014年底付清，其中报建费、图纸费由乙方（被告）自行解决。协议签订后，两被告当即支付了20万元给原告，另于2015年5月17日又再支付5万元，共计支付了25万元土地转让款给原告。但在两被告支付了土地转让款后，原告一直未为两被告办理到涉案土地的国有建设用地使用权证，只向两被告提交了由英德市规划建设管理所于2015年4月12日出具的《建设用地规划许可证》。而在两被告想要使用涉案土地建房时，却遭到了周边村民的阻扰。两被告曾多次向原告反映该问题，但原告一直未予解决，并告知两被告涉案土地不符合建设用地性质且尚未进行调规，因此不能开线建设。时至今日，两被告一直无法使用涉案土地，而原告仍未能为两被告办理合法有效的国有建设用地使用权证书，亦没有将收取两被告的25万元土地转让款予以退还。以上事实有原、被告提供的《国有土地转让协议》、收据及庭审笔录佐证。本院认为，本案争议焦点：一、合同约定的涉案土地转让是否合法问题；二、若合同无效，已交付的转让款损失如何计算问题。关于一、合同约定的涉案土地转让是否合法问题。原、被告签订的《国有土地转让协议》，合同转让的涉案土地是被告用于建设楼房。现原告作为转让方在未取得出让土地使用权证书而与被告作为受让方订立合同转让涉案土地使用权，且在起诉前未取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，该《国有土地转让协议》无效。关于二、若合同无效，已交付的转让款损失如何计算问题。由于《国有土地转让协议》被认定为无效，因此，原告请求被告支付转让涉案土地的“购地款”余款43万及利息，本院不予支持。另外请求的报建费、报建图纸、拉泥等费用，由于被告没有取得涉案土地使用权，依法也不应获得本院支持。相反，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告依无效的《国有土地转让协议》取得了被告支付的“购地款”25万元，应予全额返还给被告。至于“购地款”25万元在原告处占用多年，亦应当按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率分别计算利息。具体是“购地款”20万元从2014年4月3日起计付，另5万元从2015年5月17日起计付，均计付至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、限原告罗石金于本判决生效之日起十日内返还给被告李阳齐、李胜达25万元（其中20万元从2014年4月3日起计付，另5万元从2015年5月17日起计付，均按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。二、驳回原告罗石金的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6186.30元，反诉费2525元均由原告罗石金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈国雄二〇一九年一月二十一日书记员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国物权法》第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。