海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初3147号 原告：闫某，男，1955年1月28日出生，汉族，原住杭州市上城区，现住琼海市。 原告：冯某，女，1960年9月28日出生，汉族，原住杭州市上城区。现住琼海市。系闫某的妻子。 被告:琼海伟家实业有限公司，住所地，琼海市嘉积镇银海路19号天和丽景。 法定代表人:周某，总经理。 委托诉讼代理人:何某，海南圣合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:丁某，海南圣合律师事务所实习律师。 原告闫某、冯某诉被告琼海伟家实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告闫某、冯某，被告的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付从2015年11月11日起至原告取得房地产权属证书之日止（每日按己付房价款的万分之一）违约金。2015年11月11日至2018年10月15日（1099天）的违约金计：345000元乘万分之一乘1099天，共37915.5元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月10日购买琼海市嘉积镇银海经济开发区天和人家A幢1703商品住宅一套，面积60.51平方米，总房款345000元。当时一次性付清全部房款，并支付相关的税费、代收入户费等计10645元。按照合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当从当日起730日内为原告办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。几年来原告多次到琼海市房管部门、市政府信访办反映,并多次与该房地产公司的经办人（林经理）电话或当面催办均无结果。2018年4月3日，原告去房管局查询，被告依然没有把有关办证手续上报到房管局。2018年11月12日再次去找被告时才得知不动产权证书已经办下来了，并于当日领回证书，不动产权证书日期记载是2018年10月25日。依此预计被告上报的有关办证手续应该是在2018年10月15日左右，至此出卖人共逾期1099天。现向法院提起诉讼，请法院依法审理，以维护法律的尊严和原告的合法权益。 被告答辩称，被告办理房屋的不动产权登记并未构成违约，原告诉请向其支付违约金缺乏事实与法律依据。2013年11月10日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。2014年4月9日，被告即办完涉案房屋A栋的房屋所有权证，并开始办理具体户室的面积测量、完税及分户证书。2015年3月1日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》开始实施，规定房屋所有权证和国有土地使用权证要统一进行登记。同年6月29日，国土资源部通过了《不动产登记暂行条例实施细则》，规定办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。随后，海南省及各市）启动不动产登记机构的整合工作。2016年2月25日，被告完成A栋具体户室的面积测量、分户及完税等工作后，向琼海市住房保障与房产管理局申请办理包括涉案房屋在内的A栋部分房产产权证登记手续。同年4月27日，与涉案房屋同批申请产权登记的25套房屋所有权证登记手续办理完毕，由于琼海市地方税务局出具涉案房屋税收证明书时只打印闫某的姓名，遗漏冯某的姓名，造成该房屋所有权登记手续无法办理。同年4月26日，琼海市不动产登记中心不动产登记窗口启动运行，所有房屋所有权证及土地使用权证的登记手续由该中心统一办理。琼海市所有未办理完产权登记的商品房要重新按琼海市不动产登记中心的要求收集提交办理不动产登记资料，该中心也按照自己制定的规定及程序重新受理、审核相关不动产登记资料。2016年6月，被告向琼海市不动产登记中心申请办理包括涉案房屋在内的房产不动产登记，2018年6月，在琼海市不动产登记中心通知可以开始办理涉案房屋不动产证登记手续后，被告申请琼海地税局出具涉案房屋的税收证明书，明确涉案房屋过户给闫某和冯某两人，随后涉案房屋的不动产登记即办理完毕。根据以上事实，被告在办理涉案房屋不动产登记方面并不构成违约，按照原被告签订合同时的法律法规，办理涉案房屋的证书包括房屋所有权证和国有土地使用权证，故合同约定办理房屋所有权证的期限为730天、送交资料给土地登记机关申请办理土地使用权证的期限为180天。而根据现行法律法规，前述两份证书统一为不动产权证办理登记，即将两项不同的办证工作统一由不动产权登记中心来办理，且相关产权登记信息包括房屋所有权及国有土地使用权的信息。因此，被告办理不动产登记的时间应为办理前述两份证书的期限之和910天，即自2013年11月11日至2016年5月10日，在该期限内只要将相关资料送交给不动产登记中心即可。而2016年2月25日，被告已将涉案房屋所有权证过户手续资料提交给登记机关，只是因为琼海地税局在出具涉案房屋的税收证明书时遗漏冯某的姓名，导致涉案房屋的产权证无法与同批办理的房屋产权证正常办理完毕。而琼海市不动产登记中心正式受理房屋所有权证及土地使用权证登记手续后，所有的办证程序推倒重来，造成被告只能按新的规定重新收集、提交涉案房屋的不动产权登记所需资料。而自2016年4月26日，琼海市不动产登记中心窗口开始启动运行至2018年10月办理完涉案房屋的不动产登记并未超过合同约定的910天的期限。因此，被告认为，涉案房屋未能按时办理完不动产登记系政府部门的原因造成的，属于不可抗力，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据:1、伟家·天和人家A栋（逍遥居）房产证，证明2014年4月9日，被告已取得涉案房屋所属楼伟家·天和人家A栋（逍遥居）的房产总证；2、搜狗百科的网页截图，证明国务院于2014年11月24日颁布《不动产登记暂行条例》，规定国家执行不动产统一登记制度，该条例的实施日期为2015年3月1日，即房屋权属由房产管理部门登记、土地使用权由国土部门登记转为统一由一个部门进行登记；3、自然资源部的网页截图，证明自然资源部颁布的《不动产登记暂行条列的实施细则》自2015年6月29日施行，详细规定了国有建设用地使用权及房屋所有权统一登记不动产登记的操作细则；4、（2018）琼海证字第5027号《公证书》，证明受被告委托，海南省琼海市公证处对被告员工林思伶于2016年2月25日使用账号为61699870号邮箱发送邮件给琼海市房产管理局工作人员邮箱事宜进行公证，该邮件的内容包括原告等26名天和人家A栋购房人及其所购房产的信息，即被告2016年2月25日就已备齐相关资料，申请办理包括涉案房屋在内的26套房产的房屋所有权证；5、天和人家A栋领取房产证表格，证明与原告一期报请办理房屋权属证书的其他21户购房者已领取房屋所有权证；6、天和人家A栋1302、1303、1305、1306号四套房屋权属证书，证明涉案房屋同时申请办理房屋权属证书4套房屋所有权证书于2016年4月27日办理完毕；7、全国公共资源交易平台（海南省）琼海市的网络截图，证明2016年4月26日琼海市不动产统一登记中心窗口启动运行，统一受理土地、房屋、农业、林地、海域等不动产登记事项；8、编号为020300201506100017房地产过户税收证明书，证明2015年6月10日，琼海市地税局开具了涉案房屋过户给原告闫某的税收证明书；9、编号为10024618000005659024房地产过户税收证明书，证明2018年6月15日，琼海市地税局开具了涉案房屋过户给原告的税收证明书。原告质证认为，对证据1-6有异议与原告没有关联，不动产登记政策出台对原告没有影响，按合同约定，办理房屋所有权证的时间是2013年11月10日至2015年11月9日。对证据7的真实性无异议，关联性有异议，琼海市2016年4月26日实施不动产统一登记制度与原告2015年办证无关。对证据8、9有异议，被告把原告名字向税务局漏报是被告的责任。本院审查认为，对证据1、2、8的真实性、合法性、关联性予以确认。以证据3、4是属于国家政策规定，不能作为证据采用。对证据5-7的真实性、合法性予以确认。对证据9、10虽然没有原件核对，但结合案件的其他证据及事实，对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年11月10日，原被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买位于琼海市××区房，面积60.51平方米，总房款345000元。付款方式为一次性付款，在签订合同当日付清总房款。合同第十五条约定，出卖人(被告)应当在房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付了全部房款及各项办证费用，被告于2013年11月10日交付房屋给原告使用。2014年4月9日，被告取得琼海市嘉积镇银海经济开发区伟家·天和人家A栋房屋所有权证(房产证号:海房权证海字第XXXX号)。2015年6月10日，琼海市地税局开具房地产过户税收证明书要求过户给原告闫某。2018年6月15日，琼海市地税局开具房地产过户税收证明书要求过户给原告闫某、冯某。2018年10月25日被告为原告办理了不动产权证[证号:琼(2018）琼海市不动产权第XXXX号]，房屋登记在二原告闫某、冯某名下。由于被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，原告和小区其他业主50多人于2018年3月12日向琼海市政府信访局反映被告没有为其办理不动产权证问题，要求政府帮助解决。之后因要求支付违约金未果，向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应遵守履行。本案争议焦点为:被告是否逾期办证，应否向原告支付违约金。本案中，原被告已确认被告于2013年11月10日交房给原告使用。根据合同第十五条约定，被告应当在交房后的730日内即2015年11月11日前为原告办理房屋权属证书，但被告未在约定的时间内为原告办出房屋权属证书，而是在2018年10月25日在不动产登记制度实施之后为原告办理了不动产权证。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，被告均有义务协助原告办理房屋过户手续，将房屋过户到原告名下。被告未在合同约定的时间内为原告办理房屋权属证书，其行为已经违反合同约定，应承担违约责任。原告主张被告支付办证违约金，应予以支持。鉴于琼海市不动产登记中心于2016年4月26日正式受理办理不动产权登记后，被告需要根据不动产权登记的程序和要求重新收集资料向不动产登记中心提交办理不动产权证的资料。期间难免会延长办理房地产权属证书的情形，从兼顾公平原则出发，可免除被告相应期间的违约责任，即从2016年4月26日至2018年10月25日被告为原告办出不动产权证之日期间的90日。故原告主张被告违约天数应从2015年11月12日起计至2018年10月24日(1077天-90天）=987天，违约金应为34052元(345000元×0.0001×987天），本院予以支持。被告抗辩按照合同约定，办理房屋所有权证的期限为730天、办理土地使用权证的期限为180天。而根据现行法律法规，两份证书统一为不动产权证办理登记，即将两项不同的办证工作统一由不动产权登记中心来办理。因此，被告办理不动产登记的时间应为办理两份证书的期限之和910天，即自2013年11月11日至2016年5月10日，而被告已于2016年2月25日将涉案房屋所有权证过户手续资料提交给登记机关，只是因为琼海地税局在出具涉案房屋的税收证明书时遗漏冯某的姓名，导致涉案房屋的产权证无法与同批办理的房屋产权证正常办理完毕。而琼海市不动产登记中心正式受理房屋所有权证及土地使用权证登记后，所有的办证程序推倒重来，造成被告只能按新的规定重新收集、提交涉案房屋的不动产权登记所需资料。因此，涉案房屋未能按时办理完不动产权登记系政府部门的原因造成的，属于不可抗力，被告不存在逾期办证违约行为，不承担违约责任。其抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告琼海伟家实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告闫某、冯某一次性支付办证违约金34052元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币374元，由原告承担38元，被告承担336元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年一月二十一日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后， 还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。