安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终197号上诉人（原审原告）：张小良，男，1986年2月28日出生，汉族，户籍地安徽省潜山市，经常居住地安徽省潜山市。上诉人（原审原告）：徐晓姣，女，1988年11月19日出生，汉族，户籍地安徽省潜山市，经常居住地安徽省潜山市。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽鑫和御城置业投资有限公司，住所地安徽省潜山市皖潜大道。法定代表人：邹卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，安徽安潜律师事务所实习律师。上诉人张小良、徐晓姣因与上诉人安徽鑫和御城置业投资有限公司（以下简称鑫和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省潜山市人民法院（2018）皖0824民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张小良、徐晓姣的委托诉讼代理人张诗翰，上诉人鑫和置业公司的委托诉讼代理人邓访民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小良、徐晓姣上诉请求：撤销原判第一项，依法改判鑫和置业公司赔偿违约金5690元并承担一、二审诉讼费用。事实与理由：商品房买卖合同系鑫和置业公司提供的格式文本，1%违约金标准也是鑫和置业公司确定的，不存在约定违约金过高问题。鑫和置业公司未要求一审法院调整违约金，一审法院不能主动调整。鑫和置业公司因延期交证获利，张小良、徐晓姣交给鑫和置业公司购房款569191元及契税、维修基金、产权证费等20000余元，鑫和置业公司迟迟未将从购房户手中收取的款项交给相关部门，挪作自用，获得巨大利益，因此合同中约定的1%违约金显然并不过高，且张小良、徐晓姣在本案中并无任何过错，一审法院将违约金调整为0.5%显然不当。鑫和置业公司辩称，1、根据合同约定，如因鑫和置业公司的原因和责任造成违约，鑫和置业公司才应承担违约责任，本案并无任何证据证明违约系鑫和置业公司的原因和责任所致；2、鑫和置业公司未按合同约定履行权属登记材料报送义务是行政行为导致的，系鑫和置业公司无法预见和克服的因素，依据法律规定，属于不可抗力，系免责事由，鑫和置业公司不应承担违约责任；3、鑫和置业公司在不可抗力因素消除和法定权属登记资料报送条件具备后，便根据合同履行了相关材料的报送义务。鑫和置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张小良、徐晓姣的全部诉讼请求。事实与理由：1、鑫和置业公司未在合同约定期限内报送相关材料，系因国土部门交付面积与实际面积不符，致该工程项目规划变更，属于不可抗力因素。在该不可抗力因素消除后，鑫和置业公司即积极履行合同，并已于2018年5月份将房屋初始不动产权证办理至鑫和置业公司名下，该房屋早已交付张小良、徐晓姣使用，未对张小良、徐晓姣造成损失；2、根据合同约定，如因鑫和置业公司的原因和责任造成违约，鑫和置业公司才应承担违约责任，本案中造成延期提交办证材料系因行政行为引起，鑫和置业公司在本案中并无任何过错，不应承担违约责任；3、鑫和置业公司报送相关材料的义务目前已经履行完毕。张小良、徐晓姣辩称，1、涉案工程规划变更系合同外第三人的行为造成，与张小良、徐晓姣没有关系，也不属于不可抗力因素；2、鑫和置业公司没有在合同约定期限报送规划许可材料，违约行为明显，给张小良、徐晓姣造成的损失显而易见；3、鑫和置业公司主张已经办理房屋初始不动产权证，系办理至鑫和置业公司名下，并未办理至张小良、徐晓姣名下；4、根据法律规定，鑫和置业公司未按合同约定的期限办理报送相关登记材料，构成违约，应承担违约金的赔偿责任。请求二审法院驳回鑫和置业公司的上诉请求。张小良、徐晓姣共同向一审法院起诉请求：1、判令鑫和置业公司给付5690元违约金并立即向不动产登记部门报送办理张小良、徐晓姣权属证书所需的资料；2、由鑫和置业公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月14日，鑫和置业公司与张小良、徐晓姣签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：鑫和置业公司将其开发建设的位于潜山县（市）梅城镇蓝鼎中央城西区8幢一单元1303号商品房预售给张小良、徐晓姣，房屋价款568735元，但最终房款以房地产管理部门出具“面积测绘表”的建筑面积为准按实结算。约定房屋交付时间为2016年10月31日。其中合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。2016年11月5日，张小良、徐晓姣与鑫和置业公司签订《商品房买卖合同》面积补充协议，张小良、徐晓姣向鑫和置业公司补交面积差房款456元，房屋总价款569191元。同日，张小良、徐晓姣向鑫和置业公司支付产权证费、土地测绘费、契税、维修基金等办证费用20242元，鑫和置业公司向张小良、徐晓姣交付上述房屋。一审另查明，2014年5月22日，鑫和置业公司从潜山县住房和城乡建设局取得了建字第2014052号建设工程规划许可证。后因故被收回，潜山县城乡规划局于2017年9月25日重新核发了建字第340824201700039号建设工程规划许可证。2018年1月16日，涉案房屋的建设工程办理了竣工验收，同年5月22日，鑫和置业公司取得涉案房屋的不动产权证【登记字号为皖（2018）潜山县不动产权第0005277号，权利人安徽鑫和御城置业投资有限公司】。至本案诉讼中，鑫和置业公司仍未向不动产登记部门报齐办理张小良、徐晓姣不动产权证所需资料，更未将涉案房屋不动产权证办理至张小良、徐晓姣名下。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。鑫和置业公司与张小良、徐晓姣签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面善意地履行各自的合同义务。在合同签订后，鑫和置业公司虽于2016年11月5日向张小良、徐晓姣交付了涉案房屋，但因规划变更等原因，直至2018年1月16日，鑫和置业公司才完成涉案房屋的建设工程的竣工验收备案，于同年5月22日才将涉案房屋的初始不动产权证办理至鑫和置业公司名下，上述行为已违背《商品房买卖合同》关于出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，鑫和置业公司已构成违约，但鉴于合同约定的按已付房价款1%支付违约金的标准过高，且张小良、徐晓姣未提供证据证明其实际损失，加之鑫和置业公司主观上并无拖延办证的故意并提出了减少违约金的请求，故结合本案实际情况，兼顾双方当事人合法权益，一审法院对张小良、徐晓姣要求鑫和置业公司支付违约金5690元的数额予以适当减少，可按张小良、徐晓姣已付房价款569191元的0.5%支付违约金。对张小良、徐晓姣要求鑫和置业公司立即向不动产登记部门报送办理权属证书所需资料的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，鑫和置业公司有将张小良、徐晓姣取得涉案房屋不动产权属证书的相关资料报送不动产登记部门的义务，故对该项诉讼请求依法予以支持。综上所述，一审法院对张小良、徐晓姣的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院遂判决：一、被告安徽鑫和御城置业投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告张小良、徐晓姣支付违约金2845.96元（569191元×0.5%）；二、被告安徽鑫和御城置业投资有限公司于判决生效之日起三十日内向不动产登记部门报齐办理原告张小良、徐晓姣购买的位于梅城镇桃园路101号（蓝鼎中央城西区）8幢一单元1303室房屋权属证书所需的资料；三、驳回原告张小良、徐晓姣的其他诉讼请求。案件受理费75元，由张小良、徐晓姣负担15元，由安徽鑫和御城置业投资有限公司负担60元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，二审予以确认。二审庭审中，鑫和置业公司认可在与购房户签订商品房买卖合同之前就已经出现了国土部门交付的面积与实际面积不符的情况。根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、鑫和置业公司在合同履行过程中是否有违约行为；2、鑫和置业公司是否应承担违约责任及违约金数额应如何确定。本院认为，根据鑫和置业公司与张小良、徐晓姣签订的《商品房买卖合同》约定，鑫和置业公司在2016年11月5日向张小良、徐晓姣交付涉案房屋后，应在360日内将办理权属登记需由鑫和置业公司提供的材料报产权登记机关备案。本案中，鑫和置业公司于2018年1月份才完成案涉工程的竣工验收，2018年5月份才将案涉房屋初始不动产权证办理至鑫和置业公司名下，至今仍未将办理权属登记需由鑫和置业公司提供的材料报产权登记机关备案，已超过合同约定的交付房屋后360日的期限，明显存在违约行为。鑫和置业公司提出其未在合同约定期限内办证，系行政行为所致，属于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。庭审中，鑫和置业公司自认影响其办证的客观情况在签订合同前就已经发生，并非鑫和置业公司不能预见，并非不可抗力，故对鑫和置业公司上诉认为其不存在违约行为的上诉理由不予采信，鑫和置业公司应承担逾期办证的违约责任。对于张小良、徐晓姣提出的根据合同约定应按已付房款1%支付违约金的上诉请求，由于鑫和置业公司在一审过程中提出了请求人民法院调整违约金的抗辩主张，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，当事人合同约定的违约金并非一成不变，人民法院可予以适当调整。具体到本案中，一审法院结合张小良、徐晓姣实际损失、鑫和置业公司过错程度并兼顾当事人权益适当减少违约金，并无不当。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人安徽鑫和御城置业投资有限公司负担75元，上诉人张小良、徐晓姣负担75元。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  张秀珍审判员  刘梦灵审判员  金 京审判员  高 平二〇一九年一月十七日法官助理赵红军书记员吴杰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。