重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初4094号原告：万家豪，男，汉族，2001年3月18日生，住重庆市渝中区。法定监护人：刘克非，女，汉族，1958年8月28日生，住重庆市渝中区，与原告系母子关系。委托代理人：蔡俊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告：重庆宫和置业集团有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7-1-5-2，统一社会信用代码91500107747495689W。法定代表人：侯凯，执行董事。委托代理人：李隆春，重庆红刚律师事务所律师。原告万家豪与被告重庆宫和置业集团有限公司（以下简称宫和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万家豪的委托诉讼代理人蔡俊，被告宫和公司的委托代理人李隆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万家豪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2007年5月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告立即向原告返还已付购房款813400元、物业公共维修基金5520元、契税12201元并支付资金占用损失（以上述三项相加831121元为基数，从2007年6月14日起至实际返还上述款项之日止按银行同期贷款利率计算）；3、被告向原告赔偿房屋增值差价损失（暂计10000元，具体金额以司法评估为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告法定代理人刘克非代原告万家豪与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于渝北区玉峰山镇玉峰村6社九里香缇13幢xxx房屋。合同签订后，双方按照合同约定履行，被告为原告办理了过户登记并将房屋交付原告。但该房屋主体结构质量不合格，原告将情况反映给被告，被告委托鉴定机构进行了鉴定，并作出鉴定报告，认为房屋“梁”不符合规范要求，应采取加固措施等。审理中，关于资金占用损失以及房屋差价，原告明确选择房屋差价损失631400元（1444800元-813400元）作为本案的请求，并申请撤回第二项请求中的资金占用损失，本院已口头裁定予以准许。被告宫和公司辩称，不应当解除合同，请求驳回原告所有诉讼请求。理由是：1、双方的商品房买卖合同已经全部履行完毕，合同义务已经终结；2、房屋即使有瑕疵也可以通过维修解决，并不影响房屋的使用功能，也未达到不能实现原告购房目的的程度；3、原告认为房屋有质量问题，已经过了10年的时间，原告在2018年才提出解除合同，已经超过了解除权一年期间的规定。经审理查明，2007年5月19日,原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买渝北区玉峰山镇玉峰村6社九里香缇13幢xxx房屋，总价款813400元。并约定：交房时间2007年9月15日前；交房条件为进行竣工验收备案登记并取得竣工验收备案登记证。该合同原告处签字处载明：万家豪（监护人万代翔）。合同签订后，原告按约定支付了全部房款813400元，并支付了契税12201元、大修基金5520元。2007年7月30日，涉案房屋取得竣工验收备案登记证。2008年1月28日，涉案房屋办理了产权证，登记的产权人为原告万家豪。2017年4月25日，重庆市建设工程质量检验测试中心出具的检测报告，报告载明：委托单位为重庆宫和置业集团有限公司即被告。其中，第6条载明：加固钢板已出现大面积锈蚀，新增钢板采用普通工艺将上下两层梁连接，并未施加预加力，导致新增加固钢板受理滞后，对于装修房间来讲，产生较大裂缝或加大变形将影响使用功能。该方式导致传力路径不清晰，可能还会影响上层梁的安全性。经验算分析，13号楼KL9梁承载力不满足规范要求。第7条载明：鉴定结论：九里香缇（挪威森林旅游会议中心）三组团13号楼中编号为KL9、跨度为5700毫米的梁承载力不满足规范要求，应采取措施对KL9梁进行加固处理。被告对检测报告真实性认可,但认为房屋不存在质量问题,只是存在瑕疵,达不到原告要求解除合同的程度。关于2016年11月委托鉴定的原因，被告称，原、被告双方对是否是梁存在问题一直处于争议之中，后渝北区质监站出面协调，被告为了查清问题解决问题，就单方委托进行的评估鉴定。本案中，原告对鉴定结论认可，并基于该鉴定结论提出诉讼。审理中，原告举示2017年4月重庆市建筑科学研究院出具的加固设计方案和加固结构说明图，拟证明针对涉案房屋存在的问题，被告已经委托专业的机构出具了整改方案以及整改图纸，随时可以实施整改梁，但是原告不愿意被告进行整改。原告对该证据的真实性认可，认为该证据能证明涉案房屋的梁的承重不满足规范要求，并认为被告从未向原告提出过整改的要求，原告也不清楚被告有整改的要求。虽然被告当庭提出相应的整改方案及说明，原告仍然不同意整改，要求解除合同。被告认为应当按照合同履行，被告愿意整改，并达到规范的要求。审理中，原、被告双方确认房屋未实际办理交接。原告对此陈述，被告在2007年9月15日前通知按期接房，但原告没有接房，原告收到通知后前去办理接房事宜，但是发现房屋有质量问题，因此就未实际接房。原告陈述房屋质量问题的表现：房梁的跨度5.7米，厚度只有20多厘米，而隔壁房梁的跨度不到5米，但是厚度在40多厘米。原告随后向质监站反映，反映后质监站就要求开发商进行加固，但是开发商至今未处理。该小区同类型的房屋有28户，其他可能已经装修入住。就是因为该梁的问题一直未解决，原告就一直未接房。该梁系房屋的主梁，只有一根。房屋的主梁属于主体结构，鉴定结论说的是梁有问题。对于现在才提出解除合同的原因，原告陈述，接房时发现有质量问题，但不知晓质量问题的严重程度，直到开发商委托鉴定的报告出来后，才知晓质量问题达到可以解除合同的程度，并且之前也一直在进行整改。审理中，被告称于2018年3月20日收到原告的起诉状。原、被告双方协商以2018年3月15日作为评估时间点对讼争房屋（在不存在本案质量问题的情况下）的市场价值进行评估。经本院委托，重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司于2018年11月5日出具房地产估价报告（司法评估鉴定），对案涉房屋在无质量问题的情况下于2018年3月15日的市场价值进行评估，结果为：评估单价为8900元每平方米（建筑面积），评估总价144.48万元（清水，无装修价值）。经质证，原告对鉴定结论予以认可，被告对真实性、合法性予以认可，但认为无关联性，认为鉴定结论不能作为确定原告真实损失的依据；即便原告产生损失，在长达10年中也未解除合同，其本身对房屋具有占有使用的权利，在其受到的损失上也存在重大过错，请求法庭即便在支持原告的损失情况下，对双方的过错进行平衡调整。以上事实，有重庆市商品房买卖合同、发票、收据、不动产权证、检测报告、评估报告、加固设计方案和加固结构说明图等证据，当事人的陈述以及庭审笔录等证据在卷为据。经庭审质证属实，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除。被告虽辩称原告请求解除合同超过除斥期间，但重庆市建设工程质量检验测试中心于2017年4月25出具的检测报告，原告在该日期之后才确定涉案房屋的质量情况，并因此提起本诉讼，并未超过除斥期间，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，被告开发的涉案房屋主体结构存在严重质量问题，原告购买涉案房屋的目的无法实现，原告据此要解除和被告之间的合同，符合法律规定，本院予以支持。被告于2018年3月20日收到起诉状副本，原告的解除意思到达被告，故本院确定该日即为合同解除之日。关于房款、物业公共维修基金、契税。《中国人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告双方的合同已经解除，故对原告要求被告返还房款813400元的诉讼请求，本院予以支持。同时，因涉案房屋已办理产权登记，因此产生的契税，以及缴纳的大修基金被告已缴纳至相关部门，被告不应返还，且该两笔款项已被原告主张的房屋增值差价损失涵盖，不应重复主张，因此对原告主张的返还物业公共维修基金5520元、契税12201元，本院不予支持。关于房屋增值差价损失。在本案中，系被告单方面的原因导致合同的解除，原告主张被告赔偿原告房屋差价损失符合法律规定，对该诉请本院予以支持。经重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司对涉案房屋在无质量问题的情况下在2018年3月15日的市场价值进行评估，评估总价为144.48万元，故原告房屋增值损失为63.14万元（144.48万元-81.34万元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告万家豪与被告重庆宫和置业集团有限公司之间于2007年5月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2018年3月20日解除；二、被告重庆宫和置业集团有限公司于本判决生效后十日内退还原告万家豪房款81.34万元；三、被告重庆宫和置业集团有限公司于本判决生效后十日向原告万家豪支付房屋增值差价损失61.34万元。四、驳回原告万家豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为8700元，由被告重庆宫和置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 刘香军二〇一九年一月二十四日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟