山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民终2106号上诉人（原审原告）：济南宝立建筑安装有限责任公司，住所地平阴县振兴街东段华荣陶瓷公司院内。法定代表人：卢正梅，经理。委托诉讼代理人：王涛，国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡娇，国浩律师(济南)事务所律师。上诉人（原审被告）：平阴县城市改造投融资管理中心，住所地平阴县榆山路茂昌银座D座26层。法定代表人：赵化旺，主任。委托诉讼代理人：姜树斌，山东光敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平阴县城市改造投资有限公司，住所地平阴县榆山路茂昌银座D座26层。法定代表人：马军，董事长。委托诉讼代理人：吕红军，山东玫山泉律师事务所律师。上诉人济南宝立建筑安装有限责任公司（以下简称宝立公司）、平阴县城市改造投融资管理中心（以下简称平阴投融资中心）因与被上诉人平阴县城市改造投资有限公司（以下简称平阴城改公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝立公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，改判两被上诉人支付逾期交房违约金9079212.1元；2.判决本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决没有计算宝立公司购置部分的2691.83平方米的房屋，在购房款被抵顶完毕至实际交付房屋期间的违约金，严重损害了宝立公司的利益。一审判决认定，“平阴城改公司应当承担未按期交付宝立公司4000平方米安置房及1482.5平方米己付房款的购置房屋的责任。一审认定每月90万元的逾期交房违约金过高，酌定按过渡安置费的标准执行，即每月30万+111187.5元=411187.5元。至2016年11月，共41个月，计16858687.5元。鉴于各方在庭审中均同意进行抵销，上诉人尚有2691.86平方米的房款未付，每平方米4000元，计10767440元，两相抵销，被上诉人平阴城改公司还应支付上诉人逾期交房的违约金6091247.5元。”宝立公司认为，6091247.5元只是4000平方米安置房及1482.5平方米己付房款的购置房屋部分的违约金，剩余2691.86平方米的购置房在10767440元的价款抵顶完毕后（10767440元÷411187.5元/月=26.2月)至实际交付房屋仍有14.8个月的时间，该部分房屋不计算违约金是错误的。参照过渡安置费的标准，该部分违约金为2691.86*(30万/4000)*14.8=2987964.6元。故此，宝立公司认为被上诉人应支付的违约金数额为6091247.5元+2987964.6元=9079212.1元。平阴投融资中心辩称，宝立公司上诉请求不成立。宝立公司未支付购置房房款，经租赁费与购房款两相抵消后，仍有2691.86平方米购置房房款未付，计10767440元。宝立公司在上诉状中以2691.86平方米未付房款数额÷5482.5平方米逾期交付房屋（已付房款折算面积）每月违约金，其认为2691.86平方米房屋每月违约金与5482.5平方米房屋每月违约金一致，这明显不当，完全违背了公平原则。宝立公司未支付4174.36平方米购置房房款，违反合同约定，平阴城改中心已向开发商垫付了4174.36平方米购置房房款，一审判决已将其中1482.5平方米用未付租金进行了抵消，对剩余的2691.86平方米房款宝立公司仍应承担违约责任。平阴投融资中心承担责任的方式在上诉状中进行了详细描述，此处不再陈述。综上所述，宝立公司的诉讼请求没有事实和法律依据，望依法驳回其诉讼请求。平阴城改公司辩称，同意平阴投融资中心的意见，宝立公司的上诉请求依法不成立。平阴投融资中心上诉请求：1．请求依法撤销一审判决第一项，并依法改判或发回重审；2．一审、二审诉讼费用由宝立公司承担。事实与理由：一、原审判决确定违约期间为2013年6月-2016年11月，与事实不符，与法无据，违约期间应当为2013年6月-2016年1月。根据一审判决，宝立公司认可其已接收了4号楼第一层的一部分和第四层并租赁使用。平阴投融资中心最晚在2016年1月18日履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款规定，在2016年1月18日宝立公司已持有4号楼钥匙，并对外租赁，平阴投融资中心既没有违约，宝立公司也不存在受到损害的事实，依法不应支付违约金。二、逾期违约金计算基准错误。（一）《协议书》中约定的逾期违约金明显过高，一审中逾期违约金标准酌定仍按过渡安置费的标准执行，平阴投融资中心认为并无不当，但以每月每平方米75元为标准计算逾期违约金明显不当。因为逾期交房的违约金应按实际损失的30%以内予以调整，鉴于宝立公司在一审时并未提供证据证明实际损失，其实际损失应以《平阴县人民政府关于同意玫瑰广场南片区改造补偿安置方案的批复》（平政字[2008]31号）规定的标准为依据，即非住宅以每月每平方米15元进行计算。（二）退一步讲，假若贵院合议庭认为逾期违约金不应按照《平阴县城市房屋拆迁管理办法》规定的标准进行计算，一审采用的计算方式亦存在明显错误。一审认为《协议书》中约定的30万/月的租赁费是以4000平方米房屋为基准计算，但事实是30万/月的租赁费是以7857平方米房屋（协议书约定的交付面积）为基准计算，此处的30万/月的租赁费包含4000平方米的回迁安置房和3857平方米的商品房。鉴于2016年11月根据上诉人指定办理过户的房屋总面积为8174.36平方米，其中2691.86平方米房款未付的事实，2013年5月30日至2016年1月18日的逾期违约金标准应为：酌定按过渡安置费的标准执行，其每月违约金应为209345.55元（计算公式300000元÷7857平方米*{8174.36平方米-2691.86平方米}）。宝立公司辩称，一、平阴投融资中心认为违约期限为2013年6月至2016年1月，没有事实依据，不应采纳。平阴城改公司、平阴投融资中心没有按照合同约定交付符合条件的房屋，一直违约至今，对于交房问题双方争议不断，僵持不下，导致房屋长期闲置，造成了严重的经济损失。为了降低损失，平阴投融资中心让宝立公司先利用起来，在此情况下，宝立公司先将4号楼一小部分出租给了蓝海村镇银行，此后又出租给了广大房产、移动手机卖场，作为商品经营用房，其中最有价值的部分底层商铺，因达不到交房条件，至今一直无法使用；5号楼因无楼梯，设施不全，整栋也无法使用。因此，宝立公司于2016年1月出租小部分涉案房屋的行为，不能视为宝立公司同意收房，更不能认定为平阴城改公司、平阴投融资中心交付了符合法律规定和合同约定条件的房屋，且无证据证明其于2016年1月交付全部房屋，并经宝立公司认可接受。二、每月30万元租赁费（过度安置费）是以4000平方米房屋为标准计算的，一审法院对该事实认定正确。首先，双方对30万元租赁费即为过度安置费均无争议，根据签订的协议可知，安置的房屋面积为4000平方米，双方是基于该安置房屋面积的数额从而确定了每月30万元租赁费（过度安置费）的标准。其次，双方在签订2011年6月20日《协议书》时经过充分的市场调查，经双方协商参照相邻区位的商用房屋租赁费价格来确定过度安置费标准，并在协议里列明，作为双方确定价格的参考依据。第三，既然双方合同约定了逾期交房违约金的支付标准，双方就应按合同约定履行，平阴投融资中心主张按照《平阴县关于同意玫瑰广场南片区改造补偿安置方案的批复》规定的标准为依据计算违约金，没有事实和法律依据。三、一审法院没有计算宝立公司购买部分的2691.86平方米房屋的违约金，是错误的。宝立公司的股东已按约定向平阴投融资中心提供了身份证及其各种贷款资料，但因开发商济南天义公司一直没有为涉案房屋办理预售许可证，无法办理按揭贷款，无法支付购房款的责任不在于宝立公司，宝立公司不存在违约。根据2011年6月《协议书》第五条约定，支付逾期付款违约金的范围包括安置的房屋和购买的房屋。安置房屋面积为4000平米，购买房屋面积为4174.36平方米，一审法院仅计算了安置的4000平方米房屋和已付房款的1482.5平方米房屋的违约金。根据协议书的约定，剩余2691.86平方米的购置房屋在10767440元抵顶完毕至实际交房之日仍有14.8个月时间，该期间也应承担逾期交房违约责任，支付违约金。综上，平阴投融资中心的上诉请求没有事实和理由，请求依法驳回其上诉请求。平阴城改公司述称，平阴投融资中心的上诉请求依法成立，应予支持，宝立公司的答辩意见无事实根据，其主张依法不成立。宝立公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令平阴城改公司、平阴投融资中心尽快交付符合约定装修、装饰标准的房屋；2．判令平阴城改公司、平阴投融资中心按约定支付宝立公司安置部分的房屋租赁费4002560.00元（暂计算至2017年7月7日）；3．判令平阴城改公司、平阴投融资中心支付逾期交房的违约金40310000.00元（暂计算至2017年7月7日）；4．本案诉讼费用由平阴城改公司、平阴投融资中心承担。一审法院认定的事实：2008年11月10日，平阴城改公司与宝立公司签订《土地使用权收购协议》一份，载明：根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省国有土地储备办法》、《济南市国有土地收购储备办法》、《济南市城市房屋拆迁管理办法》等法律规定，本着平等自愿的原则，双方达成如下协议：一、被收购土地基本情况被收购土地使用权人宝立公司，土地位置县城榆山路西（052）号（老酒厂），四至范围：北至翠屏街，南至锦水河街（不含沿街房），东至榆山路（不含沿街房及建行），西至原济南轴瓦厂；土地及房屋状况：土地面积17298.85平方米，房屋面积11677.64平方米。二、上述土地房产使用权系宝立公司竞拍取得。2005年12月，中国信达资产管理公司济南办事处将其抵债权益公开拍卖，宝立公司竞买取得，成为该权益的权利人。宝立公司上述土地、房屋如有产权、租赁、债务纠纷，由宝立公司处理，平阴城改公司概不负责。三、该补偿采取土地收益分成的方式，即平阴城改公司按市场机制供地后，以拍卖成交价款的60%补偿宝立公司，补偿款在该宗土地拍卖成交后3日内支付400万元给宝立公司，宝立公司用于清退租赁户的费用，余款用于缴纳所有税费和购买4000平方米的办公经营用房。四、平阴城改公司在开发商开发的项目中为宝立公司保留临翠屏街位置，建行墙西，不得低于4000平方米的办公经营房屋。房屋价格由宝立公司与开发商议定，由宝立公司支付房款，平阴城改公司负责协调，平阴城改公司保证本协议生效后，宝立公司所购房屋保证在24个月内交付使用。五、交付土地的期限及方式：交付期限为2009年3月31日，宝立公司应于2009年1月31日前将部分房屋（不含超市及服装厂）腾空，全部房屋应于2009年3月31日全部腾空，并将钥匙交付平阴城改公司。六、平阴城改公司的其他义务。1．平阴城改公司确保该收购的合法有效，及市场供地的可行性。2．平阴城改公司保证该拍卖的公正、公平、公开。3．宝立公司负责解除与各租赁户的租赁关系，由此产生的费用由宝立公司负责。4．地上建筑由平阴城改公司拆除，费用由平阴城改公司承担。5．本协议签订后三日内，宝立公司将房屋所有权证原件、证明权属来源的（济南中院167号民事裁定、拍卖成交确定书）复印件、营业执照副本复印件交付平阴城改公司。6．由此次收购产生的税费发生时，平阴城改公司应即时按缴纳税费的数额，向宝立公司支付价款，因延误缴纳税费产生的责任由平阴城改公司全部负责。七、违约责任。宝立公司如不能按规定期限腾空房屋，每拖延一天向平阴城改公司交纳违约金壹万元。平阴城改公司如不能按时支付补偿费或不能按时交付房屋，每拖延一天给宝立公司追加壹万元补偿费，以此类推直至交付之日。八、未尽事宜，双方可另行协商或签订补充协议，补充协议和本协议不一致的，以补充协议为准。2009年1月6日，平阴城改公司与宝立公司签订《土地使用权收购补充协议》一份，载明：鉴于平阴城改公司与宝立公司于2008年11月10日签订了《土地使用权收购协议》后，房地产市场急剧变化，经双方进一步协商，达成补充协议如下：一、对双方《土地使用权收购协议》中约定的土地收益分成收购方式变更为货币补偿和房屋安置相结合的收购方式：1．在本协议生效后3日内，平阴城改公司向宝立公司支付400万元，拨付到宝立公司指定的账户，应当缴纳的税费，在税费（包括因实施土地收购和购置安置房屋应当缴纳的全部税费）发生时，平阴城改公司应即时按缴纳税费的数额向宝立公司支付价款，因延误缴纳税费产生的责任由平阴城改公司全部负责。2．安置房屋的购置全部由平阴城改公司负责，平阴城改公司应于土地招拍挂成交后3日内与开发商签订购置房屋协议，并将协议原件送宝立公司一份备案，平阴城改公司保证购置的安置房屋位于开发商开发的本宗土地项目中平阴建行墙西临翠屏街位置，必须框架结构，建筑和装饰标准与其他安置的经营房的标准一样，水电门前绿化硬化等配套设施齐全，房屋面积不低于4000平方米的新建办公经营用房，其中：一层1750平方米，二层1750平方米，三层500平方米，并保证在本协议签订后24个月内交付使用，必须达到验收合格。3．安置房屋具体位置必须按双方协商好的，不得变动，平阴城改公司提供位置平面图纸，经宝立公司签字认可后，方可施工。4．安置房屋后的产权登记手续由宝立公司负责，税费宝立公司自理。宝立公司提供确权股东人名及身份证办理房产证、土地证。平阴城改公司保证给予积极的协助。二、如果平阴城改公司不能按照本协议约定与开发商签订购置安置房屋的协议，平阴城改公司同意在逾期后5日内给宝立公司另行支付补偿金人民币2600万元整，平阴城改公司对该款的支付承担完全责任。如平阴城改公司支付该款，则不再为宝立公司安置房屋。三、如果平阴城改公司在与开发商签订购房合同后，不能在本协议约定的期限内向宝立公司交付房屋，每逾期一日，向宝立公司支付违约金1万元，按约定期限交付房屋后，30日内平阴城改公司保证提供办理土地证、房产证的有关手续，如逾期，每逾期一日，平阴城改公司向宝立公司支付违约金1万元。四、本协议内容与双方签订的《土地使用权收购协议》不一致之处，以本协议为准。2011年6月20日，平阴城改公司与宝立公司签订《协议书》一份，载明：双方根据2009年1月6日签订的《土地使用权收购补充协议》，经协商签订本协议。一、根据平阴城改公司2011年5月1日与济南天义置业有限公司（以下简称天义公司）签订的《房屋回购协议书》中载明的为宝立公司安置建行墙西4号楼6557平方米，5号楼5078平方米中的西单元1-4层1300平方米（4号、5号楼最终面积以房屋测绘部门出具的数据为准），其中有4000平方米是平阴城改公司为宝立公司购买的回迁商业房。由于多余面积不可分割，经协商，多余部分由宝立公司按回购价格4000元/平方米支付房款。二、宝立公司安置房超出安置面积部分约需房款1500余万元（最终以实测面积结算），由于数额巨大，宝立公司无法一次性付清。同时宝立公司也无法以宝立公司名义办理房产按揭贷款手续。现经双方协商由平阴城改公司为宝立公司各股东办理宝立公司超出安置面积部分的房产按揭贷款手续，由此产生的税费，由宝立公司承担。三、天义公司取得房屋预售许可证后，宝立公司各股东向平阴城改公司提供办理按揭贷款手续。如因宝立公司各股东未及时向平阴城改公司提供手续，致宝立公司不能在2013年5月30日前支付天义公司超出安置面积部分房款，则宝立公司逾期每月按90万元向平阴城改公司支付违约金。同时，自宝立公司逾期之日起，平阴城改公司不再向宝立公司支付房屋租赁费，但因平阴城改公司原因造成的逾期未办理按揭贷款手续，宝立公司不负违约责任。四、经协商自2011年1月7日起，平阴城改公司向宝立公司支付房屋租赁费，按30万/月支付，至平阴城改公司交4号楼钥匙为止。房屋租赁税费如收取，由平阴城改公司承担。（注：百货大楼租给建行是120万/年，租赁面积是1000㎡左右；华玫服装厂租给心连心超市是200万/年，租赁面积是7000㎡左右；城关供销社租给中行和邮政储蓄银行是100万/年，租赁面积是1000㎡左右。）房屋租赁费平阴城改公司可每月一次支付给宝立公司，也可将租赁费抵顶用于宝立公司支付天义公司的按揭房款。五、回迁安置房（包括宝立公司购买的房屋）交房时间为2013年5月30日，如逾期每月按90万元支付违约金。原双方签订的土地收购协议及收购补充协议中的违约责任双方互不追究。六、未尽事宜，由双方协商解决。2013年12月26日，宝立公司收到平阴城改公司支付的过渡安置费50万元；2013年12月27日，宝立公司收到平阴城改公司支付的过渡安置费40万元；2014年1月24日，宝立公司收到平阴城改公司支付的过渡安置费90万元；2014年7月14日，宝立公司收到平阴城改公司支付的过渡安置费50万元；2014年8月15日，宝立公司收到平阴城改公司支付的过渡安置费40万元；共计270万元。2014年9月12日，涉案房屋所在的4号楼、5号楼取得由建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位共同出具的《建筑工程竣工验收报告》，载明该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，一致同意验收。2016年1月18日，宝立公司与蓝海银行签订《蓝海银行房屋租赁合同》一份，载明：出租方宝立公司、承租方蓝海银行。第一条房屋座落，济南市平阴县榆山路与翠屏街交界处西南角锦水城4号楼（一、四层），租赁面积第一层面积550平方米，第四层面积1639平方米，共计2189平方米。门前区域可做停车使用。房屋性质商用。蓝海银行用于蓝海银行住所使用。该房屋所涉及的水、电等设施一同出租并按照现状交接。租赁期限5年，宝立公司从2016年1月18日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年1月18日收回。第三条租金和其他费用的交纳1．租金：第一年租金98万元，第二年租金110万元，第三年租金120万元，第四年租金126万元，第五年租金126万元。2016年1月20日，平阴城改公司、平阴投融资中心出具《情况说明》一份，载明：2011年5月1日，平阴投融资中心与天义公司签订《平阴县玫瑰广场南片区房屋回购协议书》，回购天义公司开发的锦水城项目4号、5号、9号楼，该协议书中回购楼房用于平阴城改公司对所在土地上被拆迁户的拆迁安置楼补偿。平阴城改公司与宝立公司2011年6月20日签订的《协议书》，双方明确约定锦水城建行平阴支行墙西4号楼6557平方米、5号楼西单元1-4层1300平方米共计7858平方米属于平阴城改公司补偿给宝立公司的拆迁安置房屋和部分购置房屋。平阴城改公司与平阴投融资中心均为平阴县政府投资设立的全资国有单位，当时属于两个单位一套班子，法定代表人均为马军。故此，平阴投融资中心与天义公司签订的2011年5月1日《平阴县玫瑰广场南片区房屋回购协议书》中回购的锦水城项目4号、5号楼，与平阴城改公司与宝立公司2011年6月20日签订的《协议书》中锦水城建行平阴支行墙西4号、5号楼属于同一楼房，锦水城建行平阴支行墙西4号楼6557平方米、5号楼西单元1-4层1300平方米共计7858平方米为宝立公司所有，平阴城改公司、平阴投融资中心对此予以确认。2016年11月7日，经宝立公司指定，平阴城改公司、平阴投融资中心配合，孔玉廷取得坐落于平阴县城锦水城小区公建5号楼一层102号商业房的房产证（房产证号20××18，面积250.63平方米）、二层202号商业房的房产证（房产证号20××18，面积335.24平方米）、三层302号商业房的房产证（房产证号20××18，面积335.24平方米）、四层402号商业房的房产证（房产证号20××18，面积777.7平方米）。5号楼合计1698.81平方米。2016年11月25日，经宝立公司指定，平阴城改公司、平阴投融资中心配合，张立伟与卢正梅、高美保、齐永霞以共有方式，取得坐落于平阴县城锦水城公建4号楼一层101号商业房的房产证（房产证号20××42，面积1570.89平方米）、二层201号商业房的房产证（房产证号20××41，面积1613.34平方米）、三层301号商业房的房产证（房产证号20××44，面积1674.42平方米）、四层401号商业房的房产证（房产证号20××43，面积1616.9平方米）。4号楼合计6475.55平方米。4号楼、5号楼总计8174.36平方米，其中一层1821.52平方米，二层1948.58平方米，三层2009.66平方米，四层2394.6平方米。2016年1月26日，平阴城改公司、平阴投融资中心与宝立公司签订《电梯安装位置确认书》，载明：因天义公司交付的房屋设施不齐，锦水城4号楼没有按图纸设计安装扶梯和货梯，5号楼3-4层没有楼梯，致使房屋无法正常使用。根据宝立公司的申请，平阴城改公司、平阴投融资中心同意尽快对该房屋安装电梯三部，具体为：1．在4号楼室内扶梯处安装一部室内电梯；2．在4号楼西面（紧邻良子足疗）安装室外电梯一部；3．在5号楼紧邻建行处安装室外观光电梯一部。4．如果安装电梯的位置不适合，三方可重新确认。5．平阴城改公司、平阴投融资中心保证于2016年月日前施工完毕，未尽的相关事宜，由三方另行协商。一审法院认为，本案系宝立公司与平阴城改公司、平阴投融资中心之间因《土地使用权收购协议》《土地使用权收购补充协议》《协议书》的履行发生的争议，属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于2011年6月20日宝立公司与平阴城改公司所订《协议书》约定的房屋是否交付的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案平阴县城锦水城公建4号楼、5号楼102号、202号、302号、402号房屋已经于2016年11月登记至宝立公司指定的人员名下，且经实地查看相关房屋均在宝立公司实际控制之下。据此，涉案房屋已经交付，宝立公司所提要求平阴城改公司、平阴投融资中心交付房屋的诉讼请求与实际不符，不予支持。至于所交付房屋的装修、装饰问题，各方可另行处理。关于2011年6月20日宝立公司与平阴城改公司所订《协议书》第四条约定的房屋租赁费问题，虽然双方约定为房屋租赁费，但是因涉案房屋当时尚未交付宝立公司使用，平阴城改公司亦未实际租用涉案房屋，且在2013年12月26日至2014年8月15日期间，宝立公司分5次收到平阴城改公司支付的过渡安置费共计270万元，并向平阴城改公司出具了过渡安置费的收据。一审法院认为，《协议书》第四条约定的房屋租赁费就是过渡安置费。根据《协议书》约定平阴城改公司应当向宝立公司支付2011年1月7日至2013年5月30日的过渡安置费863万元。平阴城改公司已经支付270万元，还应支付宝立公司过渡安置费593万元。关于逾期交房违约金的问题。鉴于双方于《协议书》第四项约定房屋租赁费（过渡安置费）可以抵顶宝立公司应当支付天义公司的房款，故至2013年5月30日，宝立公司已经支付了1482.5平方米购置房屋的房款。平阴城改公司、平阴投融资中心未提供证据证实，至2013年5月30日天义公司已取得涉案房屋的预售许可证。宝立公司亦未办理其他购置房屋的贷款手续。故平阴城改公司应当承担未按期交付宝立公司4000平方米安置房屋及1482.5平方米购置房屋的责任。《协议书》约定每月90万元的逾期交房违约金过高，一审法院酌定仍按过渡安置费的标准执行，即每月30万＋111187.5元＝411187.5元。至2016年11月，共41个月，计16858687.5元。鉴于各方在庭审过程中均同意进行抵销，宝立公司尚有2691.86平方米房款未付，每平方米4000元，计10767440元，两相抵销，平阴城改公司还应支付宝立公司逾期交房违约金6091247.5元。关于平阴城改公司、平阴投融资中心的责任承担的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。虽然平阴城改公司提交了相关政府文件，说明本案所涉债权债务已由平阴城改公司交给平阴投融资中心，但宝立公司并不同意，且系平阴城改公司与宝立公司签订了涉案合同，平阴城改公司、平阴投融资中心还出具了《情况说明》明确认可两个单位一套班子。故平阴城改公司、平阴投融资中心应当共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、平阴县城市改造投资有限公司、平阴县城市改造投融资管理中心于本判决生效后10日内支付原告济南宝立建筑安装有限责任公司逾期交房违约金6091247.5元；二、驳回济南宝立建筑安装有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263362元，由济南宝立建筑安装有限责任公司负担163326元，平阴县城市改造投资有限公司、平阴县城市改造投融资管理中心负担100000元。本院二审期间，平阴投融资中心提交证据：平阴县人民政府关于同意玫瑰广场南片区改造补偿安置方案的批复，拟证明逾期交房对宝立公司造成的实际损失为每月每平方米15元。宝立公司质证称，对其真实性无异议，证明内容有异议，双方在合同中约定了逾期交房违约金的支付标准，该协议合法有效，双方的违约责任应按照合同约定来承担。平阴城改公司质证称，对该证据的真实性、关联性、合法性、证明内容均无异议。本院认为，该证据系平阴县人民政府针对平阴投融资中心的请示作出的批复，而平阴县人民政府并非涉案房屋拆迁安置补偿合同关系的当事人，该批复内容对宝立公司不具有约束力，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是一审判决认定的逾期交房违约金的数额、计算期间是否正确。根据一审法院查明的事实，1482.5平方米购置房屋的房款系由平阴城改公司尚未支付宝立公司过渡安置费593万元抵顶而来，而对于剩余2691.86平方米购置房屋，宝立公司尚未依据双方2011年6月20日签订的《协议书》相关约定支付对价，且在宝立公司与平阴城改公司违约金抵销房款的情况下，其主张该部分房屋的逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金的认定，经宝立公司指定，平阴城改公司、平阴投融资中心配合，分别于2016年11月7日、25日为涉案4号楼、5号楼总计8174.36平方米房屋办理了房产证，一审法院遂以2016年11月作为逾期交房违约金的截止时间并无不当。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”一审法院依据前述司法解释，根据当事人的申请和案件具体情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,对违约金作出了酌情调整，并无不当。平阴投融资中心主张依据《平阴县人民政府关于同意玫瑰广场南片区改造补偿安置方案的批复》和房屋面积比例计算违约金，依据不足。综上所述，上诉人宝立公司、平阴投融资中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129793元，由上诉人济南宝立建筑安装有限责任公司负担75354元，由上诉人平阴县城市改造投融资管理中心负担54439元。本判决为终审判决。审判长  李守军审判员  栾建德审判员  张 豪二〇一九年一月二十四日书记员  赵 晶