海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1904号 上诉人(原审被告)：五指山京涮坊火锅店，住所地海南省五指山市怡景路怡景花园**。 经营者：王强，男，1980年9月7日出生，汉族，住吉林省长春市南关区全安街道穿塘胡同委**。 委托诉讼代理人:张蕴奂，吉林衡丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵四，男，汉族，1965年11月3日出生，住，住海南省海口市/div> 委托诉讼代理人：董日普，海南京园律师事务所律师。 上诉人五指山京涮坊火锅店与被上诉人邵四租赁合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 五指山京涮坊火锅店上诉请求：1.撤销一审判决第二项并改判五指山京涮坊火锅店向邵四支付从2018年12月31日至2019年5月31日共计五个月的租金68875元；2.撤销一审判决第三项并改判驳回被上诉人该项诉讼请求；3.撤销一审判决第四项并改判上诉人以68875元为本金，按年利率24%计算向被上诉人支付从2019年5月22日起算的违约金。事实与理由：一、被上诉人交付的出租房屋存在租赁权纠纷且未解决，不属于可租赁的状态。1.上诉人与被上诉人于2017年12月24日签订的租赁合同的第一条中明确约定，“甲方同意将位于海南省五指山市××区中编号的商铺在良好及可租赁的状态下租给乙方使用”。2.2017年9月6日，广某房地产管理局三亚房地产管理处（以下简称广某三亚房管处）向五指山佰瑞祥商贸有限公司（以下简称佰瑞祥公司）发出解除合同通知书。同年12月12日，广某三亚房管处向商户发出通知，告知因被上诉人的合作方佰瑞祥公司欠付房款要收回涉诉出租房屋，致使被上诉人出租房屋的权利存在不确定性，不属于可租赁的状态。3.海南省第一中级人民法院（2018）琼96民终834号民事调解书以下简称（834号调解书）查明的事实证实，2015年1月30日，五指山市公安消防大队向佰瑞祥公司出具五公消验字（2015）第0002号《建设工程消防验收意见书》只是对五指山三月三购物广场建设工程进行验收，不能直接将该项验收认定为对上诉人商铺的消防验收。佰瑞祥公司也自认由于广某三亚房管处不出具租赁许可证或者同等效力的文件，造成涉案房产的四楼、五楼承租人申请办理消防验收，消防部门不予受理，承租人无法对外正常营业。4.该纠纷经海南省第一中级人民法院调解，于2018年6月15日才做出834号调解书，双方重新签订租赁合同，租赁期限调整为十年，至此被上诉人对涉诉房屋的租赁权才符合合同约定的可租赁的状态。二、一审判决第三项的内容，上诉人向被上诉人支付违约金的期间为2018年6月21日至2018年12月21日，该阶段不属于可租赁情形，不应追究上诉人的违约责任。一审判决第四项追究上诉人的违约起始日期也应顺延183天，即从2019年5月22日起算违约金。三、一审法院对案涉房屋的可租赁状态认定事实有误。1.虽然广某三亚房管处发出的公告是基于其与佰瑞祥公司的租赁合同单方行使约定解除权，但834号调解书证明佰瑞祥公司确实存在违约行为，丧失了商业信誉，致使其合作方即被上诉人出租房屋的权利存在不确定性，因此上诉人依据合同法第68条主张不安抗辩权，迟延支付合理租金，不应承担违约金。2.被上诉人自认上诉人无法取得消防验收，直接影响上诉人的经营。834号调解书查明的事实证实佰瑞祥公司自认由于广某三亚房管处不出具租赁许可证或者同等效力的文件，造成涉案房产的四楼五楼承租人申请办理消防验收，消防部门不予受理，造成承租人无法对外正常营业。一审法院认定的2015年1月30日五指山市公安消防大队向佰瑞祥公司出具五公消验字（2015）第002号建设工程消防验收意见书只是对五指山三月三购物广场建设工程进行验收，不能直接将该项验收认定为上诉人商铺的消防验收。四、上诉人同意支付合理租金，从2018年6月15日起，涉案房屋才属于可租赁的状态。扣除双方免租的183天装修期间，租金的起算时间应为2018年12月31日，即从2018年6月15日开始起算183天的装修期，并从2018年12月15日开始计算房屋的租金，即从2018年12月31日起至2015年5月31日五个月的租金118875元，扣除5万元保证金，向被上诉人支付租金68875元。综上所述，因被上诉人邵四实际出租的房屋不符合合同约定，上诉人以不安抗辩权为由迟延支付租金，不应承担合理迟延期间的租金及违约金。一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 邵四辩称：1.本案合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护。2.广某三亚房管处与佰瑞祥公司之间的法律关系，与本案双方当事人之间的租赁合同关系，是两个不同的法律关系，广某三亚房管处与佰瑞祥公司的诉讼对本案没有影响。上诉人将两个法律关系错误混淆在一起，导致其计算违约金是错误的。3.涉案商铺所在的三月三购物广场建设工程通过验收，上诉人在装修完毕之后，应自行向消防部门申请验收备案。上诉人主张其曾向消防部门申请验收且验收未通过，原因是广某三亚房管处与佰瑞祥公司之间的诉讼，但上诉人未能举证证实其申请验收的事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邵四向一审法院起诉请求：1.解除邵四和五指山京涮坊火锅店于2017年12月24日签订的房屋租赁合同；2.判令五指山京涮坊火锅店支付拖欠租金255300元，暂计至2019年7月1日；3.判令五指山京涮坊火锅店支付违约金427950元；4.诉讼费由五指山京涮坊火锅店负担。 一审法院认定事实：2012年12月27日，广某三亚房管处与海南曙光实业有限责任公司（以下简称曙光公司）签订《军队房地产租赁合同》，将位于海南省五指山市××路的房地产租赁给曙光公司。该房地产坐落号为广琼字第4500号，房屋建筑面积300㎡，场地面积10000㎡，租赁用途为综合购物广场，租赁期限自2015年1月1日起至2032年12月30日止，建设期2年，自2013年1月1日起至2014年12月30日止。2013年1月1日，邵四与佰瑞祥公司签订《五指山“三月三购物广场”合作协议》，内容为佰瑞祥公司在广某三亚房管局坐落1500㎡美食广场建设“三月三购物广场”。建筑共五层，总面积22020㎡，佰瑞祥公司将第四层共4602㎡交由邵四投资，邵四投资完后拥有该层共4602㎡的租赁权，曙光公司在该《合作协议》上盖章确认。当日，邵四又与曙光公司、佰瑞祥公司签订《补充协议》，确认四楼建成后其有独立使用权，经营管理权归邵四所有。2015年1月30日，五指山市公安消防大队向佰瑞祥公司出具了五公消验字〔2015〕第0002号《建设工程消防验收意见书》，对五指山三月三购物广场建设工程进行验收，综合评定该工程消防验收合格。2017年12月24日，邵四与五指山京涮坊火锅店签订《商铺租赁合同》，将三月三购物广场四层中的951㎡商铺租赁给五指山京涮坊火锅店，租赁期限为5年半，自2018年1月1日起至2023年5月31日止，合同签署后的183日为装修期，不计算租金。租金为25元/㎡/月，每半年租金为142650元，每次租金在每半年10日前一次付清，邵四收到租金后应向五指山京涮坊火锅店开具收据作为收款凭证。五指山京涮坊火锅店应在合同签订之日交纳50000元作为房屋使用保证金，待合同期满后五指山京涮坊火锅店付清应交纳的所有费用后，邵四将保证金一次性全额退还给五指山京涮坊火锅店。合同还约定五指山京涮坊火锅店迟延交付房租超过30日，邵四可单方解除合同，因任何一方违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值的100%作为违约金，并赔偿对方其他的一切损失和费用。合同还约定，邵四保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由邵四负责处理。2017年12月25日，五指山京涮坊火锅店向邵四交纳了保证金50000元，之后五指山京涮坊火锅店未再向邵四支付房屋租金。另查明，2017年9月6日，广某三亚房管处向佰瑞祥公司发出《解除合同通知书》，收回涉诉的三月三购物广场土地及地上建筑物。2017年12月12日，广某三亚房管处向五指山市三月三购物广场各商户发出《通告》，告知各商户收回情况，并要求各商户在公告之日起三十日内向其办理登记。之后广某三亚房管处诉至法院，经海南省第一中级人民法院调解，做出（2018）琼96民终834号民事调解书，广某三亚房管处与佰瑞祥公司已对原合同进行整改重新签订，租赁期限调整为十年。 一审法院认为：双方当事人签订的《商铺租赁合同》，是根据双方意思自治达成一致的结果，其内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，当事人应当按照该合同约定全面履行自己的义务。关于邵四要求解除双方2017年12月24日签订的《商铺租赁合同》的诉求，根据该租赁合同约定，合同签署后的183日为装修期，不计算租金，即五指山京涮坊火锅店应从2018年6月26日起支付租金，邵四在起诉状中，主张从2018年7月1日起计算。每半年10日前缴纳一次，即五指山京涮坊火锅店应在2018年6月20日前交纳2018年7月至2018年12月的半年租金。每半年支付租金142650元，如五指山京涮坊火锅店迟延交付房租超过30日，邵四可单方解除合同。五指山京涮坊火锅店至今仍未交纳租金，五指山京涮坊火锅店可单方行使合同的约定解除权，邵四的该项诉求，一审法院予以支持。关于邵四要求五指山京涮坊火锅店支付截至2019年7月1日的租金235300元的诉求，根据《商铺租赁合同》约定，截止2019年5月31日，五指山京涮坊火锅店实际共拖欠邵四11个月的租金，应支付租金为11月×25元/㎡/月×951㎡=261525元，扣除邵四预缴的50000元保证金，仍应支付211525元，邵四要求五指山京涮坊火锅店支付租金235300元，一审法院支持211525元。关于邵四要求五指山京涮坊火锅店支付违约金427950元的诉求，根据《商铺租赁合同》约定，因任何一方违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值的100%作为违约金。邵四认为五指山京涮坊火锅店未按期交纳租金已构成违约，应向其支付违约金。五指山京涮坊火锅店抗辩认为，其未按期交纳租金是因广某三亚房管处已收回租赁土地及地上建筑物。一审法院认为，广某三亚房管处发出的公告，是基于其与佰瑞祥公司的租赁合同单方行使约定解除权，但该解除行为并未生效，在之后的诉讼中已整改重新签订，涉诉房产并未收回，对五指山京涮坊火锅店称邵四不能保证涉诉房产的产权的抗辩理由，一审法院不予采纳。五指山京涮坊火锅店还称因涉诉房产与部队存在纠纷，造成其无法办理消防许可证，造成店铺无法开业，但五指山京涮坊火锅店的举证未能证明系因邵四的原因造成五指山京涮坊火锅店无法办理消防许可证，对其该项答辩意见一审法院不予采纳。因五指山京涮坊火锅店未按期交纳房屋租金，造成合同解除，其应承担相应违约责任。对于邵四主张的违约金的数额，邵四认为合同约定的违约金为合同总值的100%，其现主张按合同总值的30%计算，即427950元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”当事人在合同中约定违约金并不违反法律的规定，但违约金带有惩罚性及补偿性，应以实际损失为基础。五指山京涮坊火锅店违约给邵四造成的实际损失，为拖欠租金的资金占用期间的利息损失，而并非合同的总价值，一审法院参照逾期还款利息计算违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”对邵四所主张的违约金，一审法院支持按年利率24%计算，日利率即24%÷360=0.07%。五指山京涮坊火锅店共拖欠邵四租金211525元，其中2018年7月1日至2018年12月31日的半年租金142650元，应于2018年6月20日支付，因五指山京涮坊火锅店未按期交纳，扣除其预缴的保证金50000元后仍欠92650元，逾期利息应从2018年6月21日起计算。2019年1月1日至2019年5月31日的5个月租金118875元，应于2018年12月21日支付，逾期利息应从2018年12月22日起计算。从2018年6月21日至2018年12月21日拖欠本金92650元共计183日，该期间违约金即：0.07%×92650元×183日=11303.3元。从2018年12月22日起至欠款全部还清之日止的违约金，应以92650元+118875元=211525元作为本金，按年利率24%计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、解除原告邵四与被告五指山京涮坊火锅店2017年12月24日签订的《商铺租赁合同》；二、被告五指山京涮坊火锅店向原告邵四支付从2018年7月1日起至2019年5月31日止共计11个月的租金211525元；三、被告五指山京涮坊火锅店向原告邵四支付从2018年6月21日起至2018年12月21日止的违约金11303.3元。四、被告五指山京涮坊火锅店以211525元为本金，按年利率24%计算向原告邵四支付从2018年12月22日起至欠款全部还清之日止的违约金。五、驳回原告邵四的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8819元（原告已预缴），由原告邵四承担2500元，被告五指山京涮坊火锅店负担6319元。 二审审理期间，五指山京涮坊火锅店提供海南万家合物业服务有限公司五指山分公司出具的《物业结算表》一份，用以证明其于2018年4月10日结清物业费后就与邵四解除了租赁合同。邵四质证认为，对该证据的真实性不予确认，对其证明内容有异议，因为五指山京涮坊火锅店从未通知其解除合同，双方也并未解除租赁合同。本院认证认为，海南万家合物业服务有限公司五指山分公司并非本案租赁合同的当事人，无法据此证明本案双方当事人就解除租赁合同事宜达成协议，对该证据不予采纳。邵四未提供证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点应确定为租金与违约金的起算时间应如何确定。 五指山京涮坊火锅店认为，一审判决认定租金从2018年6月26日起计算有误，应从2018年12月31日开始计算，违约金应相应推至2019年5月22日开始起算，理由是：合同约定，涉案商铺应在“可租赁”状态下交付使用，因案外人广某三亚房管处与佰瑞祥公司就涉案商铺存在纠纷，广某三亚房管处曾向商户发出通知，告知要收回铺面，导致涉案商铺不属于“可租赁”状态，至834号调解书于2018年6月15日作出后，涉案商铺才属于“可租赁”状态；并且，由于广某三亚房管处不出具租赁许可证，导致消防部门对承租人的消防验收申请不予办理，无法正常营业。对此，本院认为，首先，广某三亚房管处向商户发出《通告》的时间为2017年12月12日，本案租赁合同签订时间为2017年12月24日，也就是说，该《通告》发出时间在前，双方签订租赁合同时间在后，五指山京涮坊火锅店的经营者在签订合同时已经知道广某三亚房管处与佰瑞祥公司发生纠纷，但仍愿意承租涉案商铺，说明其对承租涉案商铺的风险已经做出了预判；其次，虽然广某三亚房管处与佰瑞祥公司曾发生过纠纷，但并未实际影响本案承租人对涉案商铺进行使用和经营，之后该纠纷以法院调解形式得到解决，五指山京涮坊火锅店承租的商铺并未被广某三亚房管处收回；第三，五指山京涮坊火锅店主张因广某三亚房管处不出具租赁许可证或者同等效力文件，导致无法办理消防验收，但其未能举证证明其曾向消防部门申请过消防验收以及消防部门不予办理的书面文件，对此主张应承担举证不能的责任。 综上，五指山京涮坊火锅店的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决对租金、违约金的起算时间认定符合合同约定及法律规定，对租金和违约金的判处结果并无不妥，本院予以维持。 综上所述，五指山京涮坊火锅店的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6319元，由五指山京涮坊火锅店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周传忠 审 判 员 李凌燕 审 判 员 宋 杰 二〇一九年十二月二日 法官助理 周忠胜 书 记 员 冯学博 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。