辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终713号上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。法定代表人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，女，1982年9月10日出生，汉族，该公司项目经理，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：郑占贤，女，1970年11月23日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。委托诉讼代理人：王颖，辽宁法随律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65－603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被上诉人（原审被告）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人郑占贤、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人邱旭、王伟，被上诉人郑占贤的委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑占贤向一审法院提出诉讼请求：1.请依法判令不得对位于阜新市细河区房屋执行，并解除对该房屋的查封。2.判令被告阜新恒强置业发展有限公司履行《商品房买卖合同》，向原告交付房屋。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：（2017）辽01执异1193号执行裁定认定事实、适用法律错误。首先，原告的房屋查封时间是2016年9月26日，非2014年11月13日。其次，原告是从房产开发企业直接购买商品房，应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房确实用于居住且名下无其他用于居住的房屋，原告于2014年11月份交齐了全部房款。原告的情况符合上述规定。此外，原告已按合同约定支付全部购房款，恒强公司有义务交付房屋。长城资产公司所主张的抵押权未经诉讼程序确认，且原告对其抵押权存在实体异议，故抵押权不能在执行程序中直接得到支持。长城资产公司一审辩称：1.郑占贤请求法院停止执行案涉房屋并解除查封的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。第一，郑占贤无证据证明其在法院查封之前合法占有使用了案涉房屋。且案涉房屋未达到入住条件，没有经过综合验收，存在安全隐患。郑占贤属于抢住，没有达到真正意义上的合法占有。第二，郑占贤2014年11月13日与恒强公司签订《认购合约》时，恒强公司的印章及账户由长城资产公司监管。因此恒强公司存在私刻、私用印章的行为，该认购合约合法性存在问题。且该合约第四条第三款约定“如乙方未在约定期限内交齐楼款或首付款并于甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议的，本合约在约定期限届满如之次日自动解除”。由此可以认定郑占贤没有在查封之前签订合法有效的书面买卖合同。第三，恒强公司开具的《收款收据》所盖印章是恒强公司私刻的印章，因此对收款收据的真实性存在争议。且恒强公司的财务账户也在长城公司处监管，郑占贤并未将购房款存入恒强公司的财务账户。2.案涉房屋已于2014年10月13日抵押给长城资产公司，并办理了抵押登记，郑占贤购买房屋时间是在抵押之后，且未征得抵押权人的同意，因此郑占贤的购房行为不发生物权变动的法律效力。且，辽宁诚信公证处（2016）辽诚证执字第4号执行证书，已经确认长城资产公司对案涉抵押物享有优先受偿权。郑占贤无权要求恒强公司交付案涉房屋。另外郑占贤购买的案涉房屋是商业网点。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条第二项之规定，郑占贤对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，请求依法驳回郑占贤的全部诉讼请求。恒强公司一审辩称：一、恒强公司与房屋买受人签订的房屋认购协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，恒强公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在申请执行人同意的情况下所签订，该房屋认购协约合法有效。二、恒强公司向房屋买受人开具的《收款收据》真实有效。本案中，恒强公司与房屋买受人签订房屋认购协议后，部分买受人以交付现金的方式支付房屋价款，部分业主以通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款，无论以哪种方式支付房款，均系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，恒强公司向买受人开具的《收款收据》真实有效。三、涉案房屋均符合排除强制执行的情况。1、对于已实际占有涉案房屋的买受人来说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本案中，房屋买受人与答辩人签订的《认购合约》系在涉案房屋被查封前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效。且房屋买受人已支付相应的价款并由答辩人出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非系买受人的过错。同时部分买受人已对涉案房屋进行实际占有。符合法律规定的排除执行情形。2、对于尚未实际占有涉案房屋的买受人来说，该部分买受人虽未实际占有房屋，但从法律适用上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，部分买受人虽未实际占有房屋，但在法院查封涉案房屋之前，该部分买受人即与恒强公司签订认购合约，并交付了相应房款，该协议合法有效。虽未办理房屋过户登记手续，但并非该买受人的过错，是因涉案房屋未交工，致使该部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记。该部分买受人基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订时间在先，申请执行人申请法院查封在后，故该部分房屋买受人对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，该部分房屋买受人对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上，房屋买受人的合法权益应当予以保护，应停止对涉案房屋的执行。同时，恒强公司同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。原告长城资产公司依据辽宁诚信公证处出具的《执行证书》、《物权法》第91条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出请求法院准许对位于阜新市细河区人民大街甲198号----1182房屋强制执行。因《执行证书》没有溯及力、长城资产公司和恒强公司已经对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，所以原告的起诉没有事实依据、适用法律法规错误，请求法庭依法驳回诉讼请求。四、辽宁诚信公证处出具的《执行证书》没有溯及既往效力，不适用于本案。起诉书引用辽宁诚信公证处2016年3月7作出的（2016）辽诚证执字第4号《执行证书》，因本案涉案房屋于2013年5月13日抵押给长城资产公司，2014年抵顶给原告，而《执行证书》是2016年3月7作出的，该证书没有溯及既往效力，因而不适用于本案。五、长城资产公司和恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权经作了处分，本案郑占贤的买受合法，原告无权对郑占贤主张权利。长城资产公司和恒强公司于2013年、2014年先后签订《借款合同》、《还款合同》《还款补充协议》，《监管协议》，原告长城资产公司还出具了《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，其中均约定了恒强公司对建成的商品房可以正常销售、约定了销售的房款60%进入监管账户，用于偿还借款本金和利息。以上事实说明，长城资产公司和恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，《物权法》第191条二款规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定不适用本案。2013年以来，恒强公司按照《借款合同》和《监管协议》，先后用销售房屋款偿还恒丰银行借款本金11,425,283.34元，偿还长城资产公司借款本金16,300,000元，偿还长城资产公司借款利息55,803,298.04元，还本金和利息合计83,528,581.38元。以上事实表明，恒强公司销售房屋和郑占贤买受房屋，均不违反《担保法》和《物权法》关于抵押权的规定，原告无权对郑占贤主张权利，法院无须允许原告对涉诉房屋强制执行。六、郑占贤是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关。起诉书提出“无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款，….被告的情况不符合排除执行行为的条件”。首先，起诉书是以“无法认定”提出“不符合排除执行行为的条件”问题，这本身就是不确定的。其次，本案案由是“申请执行人执行异议之诉”，该案由成立的条件是申请执行人有执行权，如前所述，本案原告已经对抵押权和抵押优先受偿权作了重新规定，即做了处分，恒强公司可以有条件的销售作为抵押物的房屋，所以申请执行人已经没有基于抵押权而形成的对已销售抵押房屋的执行权。郑占贤是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关。长城资产公司如果认为郑占贤没有交纳全部房款侵犯了其合法权益，则是另一个法律关系，不是本案审理范围。综上所述，本案的诉讼请求没有事实依据、适用法律错误，请求法庭依法驳回诉讼请求。黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜一审辩称，同意恒强公司的意见。一审法院经审理查明，2014年10月，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币叁仟玖佰万元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供在在建工程抵押抵押物担保金额3900万元本金及利息、相关费用等，并于2014年10月15日经辽宁诚信公证处公证，作出（2014）辽诚证经字第1058号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2014）辽诚征经字第1059号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月13日，阜新市房地产产权产籍监督管理处就在坐落于阜新市细河区户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2015年4月2日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司、债务人/抵押人恒强公司、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。2015年4月2日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订的《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧“恒强(马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，原告在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城资产公司向本院申请执行，一审法院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区房屋。郑占贤作为案外人对执行标的向一审法院提出异议，该院于2017年12月13日作出（2017）辽01执异1193号执行裁定书，裁定驳回案外人郑占贤的异议。郑占贤向一审法院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案原告。另查明，2014年11月13日郑占贤与恒强公司签订《认购合约》，约定郑占贤购买恒强公司开发的位于阜新市细河区房屋，认购款2,082,366元。关于房款的支付方式，郑占贤陈述其与镱银商硂公司、恒强公司三方顶账的行使支付。同日，恒强公司为其开具了认购款的收款收据。郑占贤陈述其2016年4、5月份占有案涉房屋，并提交了其于2018年4月20日交纳电费的收款收据。恒强公司对郑占贤的陈述无异议。再查明，经阜蒙县不动产登记中心查询，郑占贤在该中心无住宅房屋权属登记信息记录。上述事实，有各方当事人陈述、借款合同、抵押合同、在建工程他项权利证明、债权转让合同、监管协议、（2016）辽诚证执字第4号执行证书、（2016）辽01执152号执行裁定书、（2017）辽01执异1193号执行裁定书、认购合约、收款收据、房屋登记查询表、电费收据、照片、顶账协议等证据材料，经庭审质证及一审法院审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人郑占贤就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。首先，郑占贤提供了其与恒强公司签订的《认购合约》、恒强公司出具的收款收据，并提供了交纳电费等占有案涉房屋的相关证据，恒强公司对此予以认可，郑占贤的举证基本形成证据链条，证明其与恒强公司之间存在商品房买卖行为。原告虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定郑占贤的主张。其次，关于郑占贤与恒强公司签订的《认购合约》是否认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”郑占贤与恒强公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，郑占贤亦按约定支付相应对价，恒强公司对此予以认可，故可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。再次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定郑占贤与恒强公司之间订立了商品房买卖合同。郑占贤的购房款虽系通过顶账方式支付，但其提供了顶账的相关证据，恒强公司对此也表示认可，应视为郑占贤为购买案涉房屋支付了相应对价。其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件。但郑占贤在此过程中并没有过错，因此其购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。最后，从长城资产公司与郑占贤双方各自行为发生时间先后来看。郑占贤与恒强公司签订《认购合约》的时间在长城资产公司申请法院执行查封之前，且根据案涉《监管协议》中的约定，长城资产公司并未严格禁止恒强公司对外出售涉诉房屋，长城资产公司现申请执行恒强公司已出售给郑占贤的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，郑占贤作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除长城资产公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告郑占贤要求停止执行案涉房屋诉讼请求，一审法院予以支持。关于郑占贤要求恒强公司履行合同义务的诉讼请求。因本案系执行异议之诉，对该项诉讼请求不宜在本案中一并审理，郑占贤可另行起诉恒强公司解决争议。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：一、不得执行位于阜新市细河区，建筑面积177.98平方米房屋。二、驳回原告郑占贤其他诉讼请求。案件受理费23,459元，由被告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。长城资产公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民初51号民事判决书，发回重审或依法予以改判；二、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人郑占贤没有在法院查封之前合法占有案涉房屋，因此一审法院认定被上诉人能够排除执行属于认定事实不清，适用法律错误。第一，被上诉人郑占贤没有提供任何证据证明其在法院查封（2016年9月26日）之前合法占有案涉房屋，虽然案涉房屋未经过验收，但是恒强公司已将恒强马德里花园一期的大部分房屋出售并交付购房者，购房者在物业公司办理入住手续，领取入住手册，缴纳物业费、垃圾清运费、装修保证金、水电费押金等费用后即可领取钥匙办理入住，本案被上诉人郑占贤没有在法院查封之前在物业公司办理上述手续，郑占贤仅提供了2018年向物业公司交纳的电费收据，因此不能够证明其在法院查封之前合法占有案涉房屋，被上诉人郑占贤的占有行为属于抢住行为，不属于合法占有。第二，一审判决第14页中：“从房屋的实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及里过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在与作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件。但郑占贤在此过程中并没有过错，因此其购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形”属于认定事实不清，适用法律错误。在司法实践中的“实际占有”是指购房者在物业办理入住手续，缴纳物业费、装修保证金、垃圾清运费、水电费押金等各项费用后，便可领取钥匙进行装修，购房者领取钥匙之后，即视为其对所购买的房屋进行合法占有。无论是《执行规定》第十七条还是《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条中，均要求案外人在法院查封之前对案涉房屋进行实际占有，而一审法院并没有审查案外人是否实际占有，以案涉房屋属于在建工程且未办理竣工验收，不具备办理产权过户登记的条件为由认定案外人能够排除执行，属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院在审查被上诉人郑占贤交付购房款中认定事实不清，因此不能认定被上诉人已经支付了全部价款。一审判决书第11页在法院查明中认定：“购房款2,082,366元，购房款支付方式，郑占贤陈述其与镱银商砼公司、恒强公司三方顶账的形式支付”属于认定事实不清。一审庭审中，被上诉人仅提供了张志刚与镱银商砼公司的供货合同，并未提供镱银商砼公司与阜新恒强置业发展有限公司的合同，因此不存在一审法院认定的郑占贤、镱银商砼公司、恒强公司的三方顶账事实，因此一审法院属于认定事实不清，请求二审法院查明事实依法改判或者发回重审。三、一审法院认定被上诉人郑占贤与恒强公司签订的《认购合约》具备商品房买卖合同性质属于认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被上诉人郑占贤购买案涉房屋系顶账购买，其未将购房款交付给出卖人，仅凭恒强公司出具的收款收据，不能认定出卖人已经按照约定收受购房款，法院应当审查恒强公司的财务账本，如果恒强公司不能提供，即不能认定出卖人收受了购房款。一审法院认定其《认购合约》具备商品房买卖合同的性质属于认定事实不清，适用法律错误。四、一审法院判决上诉人承担一审的诉讼费用错误。因本案纠纷的产生根源系由被执行人恒强公司怠于履行执行证书确定的义务所致，因此一审案件的诉讼费用应当由恒强公司负担。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被上诉人郑占贤没有在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，没有在法院查封之前合法占有该不动产，没有支付全部价款，因此被上诉人郑占贤作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实不清、适用法律错误，二审法院应予撤销一审判决发回重审或依法改判，维护上诉人的合法权益。郑占贤二审辩称：答辩人与恒强公司，即房产开发企业直接购买商品房，故应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，答辩人与恒强公司签订的《认购合约》系在案涉房屋被查封之前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效；所购房屋系答辩人唯一一套住房；同时已支付了全部价款。答辩人购房后未办理房屋过户登记手续及实际占有，是因为案涉房屋未交工，不符合入住条件，答辩人没有过错，但是在2014年的4、5月份答辩人已装修使用此房屋。答辩人虽没有与镱银商砼、恒强公司的三方协议，但是有与镱银商砼公司的供货合同，恒强公司对此也是认可的，否则不可能出具收款收据。答辩人所购房屋系顶账购买，恒强公司出具收款收据，并在一审庭审中，对此也是认可的，即使是顶账也是履行支付房款的行为，可以认定恒强公司已经按照约定收受购房款。故该《认购协议》具备商品房买卖合同性质。综上，被答辩人关于事实认定及法律适用错误显然都不成立，一审法院依据《民事诉讼法》及司法解释等相关规定判决，事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由不成立，请求法院予以驳回。恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜二审辩称：恒强公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在申请执行人同意的情况下所签订，该房屋认购协议合法有效。部分买受人以交付现金的方式支付房屋价款，部分业主以通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款，无论以哪种方式支付房款，均系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，恒强公司开具的《收款收据》真实有效。对于已实际占有房屋的买受人来说，买受人在涉案房屋被查封前签订合法有效的合同，并已支付相应价款，并由恒强公司出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非买受人的过错，同时其已实际占有房屋，符合法律规定的排除执行的情形。对于未实际占有涉案房屋的买受人来说，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至二十八条的规定应在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立，不满足这些规定所列条件的，也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断。本案中，因涉案房屋未交工，致使部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记，该部分买受人基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得所有权，且其签订合同先于法院查封，其权利优于申请执行人的普通金钱债权，应当停止对涉案房屋的执行。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，关键问题在于案外人郑占贤对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2014年11月13日，郑占贤与恒强公司就涉案房屋签订了《认购合约》，其中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，郑占贤亦按约定支付相应对价，恒强公司对此予以认可，可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。郑占贤的购房款虽系通过顶账方式支付，但其提供了顶账的相关证据，恒强公司表示认可，并为其出具收款收据，应视为郑占贤为购买案涉房屋支付了相应对价。关于房屋实际占有及办理产权过户登记问题，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件。即未办理产权过户登记原因不在郑占贤一方，因此其购房行为应受法律保护。上述情形具备排除申请执行人请求执行案涉房屋的条件。且根据案涉《监管协议》中的约定，长城资产公司并未严格禁止恒强公司对外出售涉诉房屋，长城资产公司现申请执行恒强公司已出售给郑占贤的涉诉房屋，事实及法律依据不足。一审法院根据判决结果确定诉讼费用的负担，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23，459元，由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 高    菡审判员 赵  碧  涛审判员 黄  海  洋二〇一九年一月七日书记员 解明璐（代）