广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初19387号原告：郭洁儿，女，1972年7月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邹倩君，广东广立信律师事务所律师。被告：黄金贞，女，1957年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。第三人：冯智伟，男，1974年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈翠英，女，1976年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。。第三人：佛山市顺德区伦教泓耀房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区伦教三洲大道7号翠悦楼109号商铺。经营者：黎杰连。原告郭洁儿与被告黄金贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年12月3日和2019年1月3日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法通知冯智伟、佛山市顺德区伦教泓耀房地产中介服务部（以下简称泓耀中介服务部）作为第三人参加本案诉讼。第一次庭审时，原告郭洁儿的委托诉讼代理人邹倩君、被告黄金贞的委托诉讼代理人陈尚安到庭参加诉讼，第二次庭审时，原告郭洁儿及其委托诉讼代理人邹倩君、被告黄金贞及其委托诉讼代理人陈尚安、第三人冯智伟及其委托诉讼代理人陈翠英、第三人泓耀中介服务部的经营者黎杰连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭洁儿向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的关于坐落在佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号房屋的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》；2.判令被告向原告返还双倍定金20万元；3.判令被告赔偿原告上述涉案房产的价格上涨差额损失暂计30万元；4.被告向原告支付因本案所产生的律师费25000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月初，原告通过佛山市顺德区伦教某中介服务部（以下简称某中介服务部）知悉泓耀中介服务部的客户即被告有意出售位于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号房屋。被告向原告承诺，被告已经出资购买了上述涉案房产，虽然涉案房产尚未过户到被告名下，但被告有权将涉案房产予以出售。2018年3月8日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》，合同约定，被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价款1320000元，该款项包括按国家所需缴纳的土地出让金、契税、交易服务费、印花税、增值税、个人所得税及相关一切费用，同时，被告负责承建上述房屋的东边6米水泥路面工程、建筑钻桩及建好验收房，并支付过户前的所有水电费。按照合同约定，原告向被告黄金贞支付了定金100000元，被告应在2018年4月底前负责地基左边与饭店旁边中间六米路硬底铺水泥工程，并于2018年8月30日前完成过户手续，但被告迟迟未能完成上述工程，也未能在2018年8月30日前完成过户手续。至2018年9月28日被告与原告见面时，原告才得知涉案房屋以140多万元的价格卖给了新的买家，原告已经无法取得涉案房产。原告认为，原告为购买涉案房产，付出了大量的时间成本和经济成本，放弃了其他购房机会，被告应承担相应的违约责任，赔偿原告的全部损失。诉讼中，原告明确其第1项诉讼请求为：确认原告与被告签订的关于坐落在佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号房屋的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》自原告起诉之日即2018年10月9日起解除。另，因被告起诉后退回了原告定金100000元，故原告变更其第2项诉讼请求为：判令被告返还定金100000元。被告黄金贞辩称，1.被告并非涉案房产的所有权人，由房屋买卖合同可以看出合同的卖方是冯智伟，被告只是冯智伟的代理人，被告也是以代理人的名义与原告签订买卖合同，因此本案争议的标的应当是无权代理的法律关系。2.由于被告没有取得被代理人冯智伟的确认，因此涉案的房屋买卖合同是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同自始无效，因此取得的财产应予以返还，由过错方赔偿损失，双方均有过错的，各自承担损失。根据《中华人民共和国民法总则》一百七十一条第四款的规定，相对人和行为人按各自过错承担责任。3.在签订涉案房屋买卖合同时，被告已向原告出示了房地产权证复印件，已向原告表明被告并非房屋的所有权人，被告向原告及房产中介说明必须在被告取得产权或者产权人冯智伟同意过户的情况下，被告才有权出卖该房产，且由于有房产中介的参与，原告应当也可以查明房产的产权人不是被告，被告已经说明并没有书面的委托代理书，因此事实上原告是知道被告没有代理权，所对于合同无效，原、被告均有过错。4.被告已经经过中介公司把收取的10万元定金返还给了原告。综上，原告主张解除合同，双倍返还定金等诉求是没有事实和法律依据，应当全部驳回。第三人冯智伟述称，2017年年尾，第三人冯智伟有将涉案房屋出售的意愿，后经房产中介介绍认识了被告。房屋的交易过程由第三人冯智伟的妻子陈翠英与被告进行协商。2018年2月11日第三人冯智伟与被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告在6个月之内自行修路、盖房并办理过户手续。合同签订当天，被告支付了50000元，后又分两次支付了部分购房款，合计275000元。至2018年8月10日合同履行期限届满时，被告尚未办理好涉案房屋的过户手续，被告要求延长合同履行时间，第三人冯智伟与被告协商如被告愿意支付全部购房款，第三人冯智伟可延长一个月时间办理过户手续，因被告称无钱支付，第三人冯智伟遂与被告协商解除合同。合同解除后，第三人冯智伟分别于2018年8月12日、13日、14日以现金的方式将被告已支付的购房款退回给被告。对于被告将房屋转卖给原告的事情，第三人冯智伟不知情。第三人泓耀中介服务部述称，被告到第三人泓耀中介服务部放盘，并称她是代人出售，但房屋过户的所有手续她都可以办好。第三人泓耀中介服务部也到相关部门查明该房屋的所有权人是冯智伟。当时第三人泓耀中介服务部把房屋出售的消息放到网上后，某中介服务部的林某得知后就带原告到涉案土地查看。后林某带着原告、第三人泓耀中介服务部的经营者黎杰连带着被告分别到居委会、行政服务中心核实涉案的土地的所有权人及是否能拿到房产证的问题。经核实涉案的土地所有权人是冯智伟，尚未拿到房产证。伦教三洲居委会的工作人员说要建好房子后经过测量、验收、审批后才能出证明去办理房产证。因土地与隔壁的邻舍有纷争，邻舍不允许开路，被告与邻舍协商又花费了一段时间，最终才谈妥允许开路。至2018年5月至6月初才修好路，当时房屋尚未完全建好。2018年7月，房屋建好后，未能通过居委会验收，又拆除重建。直到2018年8月，才建好房。因快到合同约定的交付时间，黎杰连问被告要如何处理，问她是否能要求第三人冯智伟给予更长的时间。被告说第三人冯智伟至多可以给予10天左右时间，如果要延长合同履行时间，必须将房屋的全款支付给第三人冯智伟。黎杰连将情况告知林某，让林某转告给原告，后林某说因房产证尚未办好，原告不同意支付房屋的全款。后来涉案房屋何时已经卖出，第三人泓耀中介服务部也不清楚。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告黄金贞及第三人冯智伟、泓耀中介服务部未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》，被告对该组证据的真实性予以确认，该组证据能够证明原、被告双方协议的内容，本院予以采信。2.原告提供的被告与第三人冯智伟签订的《房地产买卖合同》复印件、建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证及宗地图复印件，第三人冯智伟对该组证据无异议，该组证据能够证明被告与第三人冯智伟之间的合同关系及涉案房产的状况，本院予以采信。3.原告提供的顺德农商银行业务凭证，被告对该证据的无异议，该证据能够证明被告已支付定金100000元，本院予以采信。4.原告提供的中国农业银行个人明细对账单，该证据与本案无关联性，本院不予采信。5.原告提供的被告的短信记录截图打印件和微信记录截图打印件，被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。6.原告提供的民事诉讼代理协议、律师费发票，被告对其真实性无异议，该组证据能够证明原告因本次纠纷所产生的律师费损失，本院予以确认。7.原告提供的收据、付款同意书，被告及第三人泓耀中介服务部对该组证据无异议，该组证据能够证明被告已通过第三人泓耀中介服务部向原告退回定金100000元，本院予以采信。8.原告提供的林某社保缴费证明，被告及第三人泓耀中介服务部对该证据的真实性无异议，本院予以采信。9.原告提供的2018年9月3日搜狐新闻打印件，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。10.原告申请证人林某出庭作证，本院经审查予以准许，证人林某提供的证人证言，与第三人泓耀中介服务部的陈述可以相互印证，本院予以采信。11.本院根据原告申请依职权调取涉案房屋不动产登记内档资料，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年2月11日，第三人冯智伟（合同中的甲方）与被告（合同中的乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：1.甲方将坐落于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号的房屋出售给乙方。2.上述房产成交金额为1010000元，包含过户费用和佣金，不包含水表安装费用及报建时向居委会缴纳的3000元卫生保证金、已补偿给村民菜地青苗费1200元，买卖过户纳税、贷款所产生的一切费用及房屋建筑物所有费用由乙方支付。3.具体付款时间为：第一期定金50000元，2018年2月支付；第二期960000元，甲乙双方至顺德区当地管辖权交易所办理转户手续当天由乙方支付给甲方。4.房屋过户期限为六个月。2018年3月8日，原告（合同中的乙方）与被告（合同中的甲方冯智伟的代理人）、第三人泓耀中介服务部（合同中的丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方将坐落于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号的房屋出售给乙方。乙方已对该房屋进行亲身实地查看，对该房屋甲方所述状况已知悉，并在此基础上作出购买该房屋的决定及承担该房屋所在地方颁布限购政策所造成的风险。2.房屋总价为1050000元，付款方式为2018年8月30日前甲、乙双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续（或到顺德公证处办理公证委托书）出回执当天，乙方向甲方代理人支付购房总款1050000元。3.该房屋过户按国家所需缴纳的土地出让金、契税、交易服务费、印花税、增值税、个人所得税等及相关一切过户费用由甲方代理人支付。甲方交付该房屋给乙方使用前，水、电、管理费、天线费、电话费等由甲方负责清缴，并协助乙方办理相关协议转名手续。4.本合同签订后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须按买卖合同补充协议书的约定双倍返还已收定金款项，本合同自动解除。若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，乙方有权要求甲方按买卖合同补充协议书的约定双倍返还已收款项，本合同自动解除。如乙方需通过法律途径追讨，则违约还需承担包括但不限于诉讼费、律师费等一切相关费用。5.交易时间，由2018年3月8日起至2018年8月30日止。如非因甲、乙双方原因（不可抗力因素）造成延期，则相应顺延，甲、乙双方互不承担违约责任。被告在上述合同的甲方及卖方代理人处签名，原告在合同上乙方处签名，第三人泓耀中介服务部及其经营者黎杰连在合同上丙方处签名盖章，第三人冯智伟未在合同上签名。2018年3月8日，原告（合同中的乙方）与被告（合同中的甲方代理人）、第三人泓耀中介服务部（合同中的丙方）签订《房屋买卖合同补充协议书》一份，约定：1.甲方自愿将坐落于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号的房屋出售给乙方（该物业状态及面积以房产证记载为准），乙方已对该物业进行亲身实地查看，对该物业状况已清晰了解，并在此基础上作出购买该物业的决定。2.甲方同意以270000元负责承建上述房屋东边6米水泥路面工程、建筑钻桩及建好验收房，并支付过户前的所有水电费。并必须协助乙方办理报建手续。3.上述房屋过户按国家所需缴纳的契税、交易服务费、营业税、土地增值税、印花税、土地出让金、个人所得税、律师费、堂费等及相关一切费用由甲方代理人负责支付。4.甲乙丙三方于2018年3月8日签订本协议，并于当天乙方向甲方代理人支付定金100000元，余款170000元，于上述房屋顺利过户给乙方并出具房地产转移受理回执当天付清。5.所有手续（建筑钻桩除外）甲、乙双方必须于2018年8月30日前完成。6.本协议签订后且乙方已支付定金100000元前提下，甲方反悔拒绝转让该物业，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，本协议自动解除。被告在上述合同的甲方代理人处签名，原告在合同上乙方处签名，第三人泓耀中介服务部及其经营者黎杰连在合同上丙方处签名盖章，第三人冯智伟未在合同上签名。上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》签订后，原告于2018年3月9日向被告支付定金100000元，后经双方协商将上述定金100000元交由第三人泓耀中介服务部的经营者黎杰连保管，本案受理后，被告通过黎连杰账户将上述定金退回给原告。截止至2018年8月30日，被告尚未办理好涉案房屋的过户手续，因双方协商无果，原告遂于2018年8月30日委托广东广立信律师事务所代理其提起诉讼，原告为此支付了律师费25000元，该所指派了邹倩君律师为原告的委托诉讼代理人，并于2018年10月9日代理原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院于2018年10月19日向被告黄金贞依法送达了原告的起诉状等应诉材料。另查明，位于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号的地块为拆迁安置用地，批准用地人为冯智伟，属村居空闲地，土地性质为国有，已取得《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》，原《房地产权证》（证号××××××××号）已于发出《建设用地批准书》同时注销。在签订涉案《房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》时，该地块为空地，没有上盖物。2018年8月29日，第三人冯智伟办理了位于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会乌洲路新兴街××号房屋的不动产权登记【不动产权证号为：粤（2018）顺德区不动产权第××××号】，宗地用途为城镇住宅用地，房屋用途为成套住宅。上述不动产权证上记载：根据顺建函【2012】××号《关于明晰个人住宅用地转让有关事项的通知》相关规定宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让（但转让给第一、第二顺位继承人除外），涉及拆迁安置土地建房的以被拆迁前房屋的房地产初始登记发证时间计算，该房被拆迁前原房屋的房地产初始登记发证时间为1991年，按顺府发（2001）××号文集体转国有。其后，第三人冯智伟于2018年9月10日与案外人梁某平签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给案外人梁某平，并于2018年9月30日办理不动产权变更登记。再查明，原、被告签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》时，被告未提供第三人冯智伟出具的《授权委托书》，也未提供第三人冯智伟的联系方式，整个交易过程中，原告均未与第三人冯智伟进行联系。本院认为，原告与被告于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。被告辩称，涉案房屋的所有权人是第三人冯智伟，被告只是第三人冯智伟的代理人，由于被告没有取得被代理人冯智伟的确认，因此涉案的房屋买卖合同是无效合同。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告的抗辩理由不能成立。关于原告主张解除上述合同的诉请。本院认为，原告依约向被告黄金贞支付了定金100000元，但被告黄金贞未按约定履行房屋过户手续，显属违约，现涉案房屋已由第三人冯智伟出售给案外人梁某平并已办理不动产权变更登记手续，原、被告之间的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》已无法实际履行，故原告请求解除双方于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》，符合法律规定及双方合同约定，理据成立，本院予以支持。因原告起诉前没有向被告黄金贞发出解除合同通知书，故涉案合同的解除时间应以被告黄金贞收到本案应诉材料之日即2018年10月19日起解除。关于原告要求被告返还定金100000元的诉请。原、被告双方在《房屋买卖合同补充协议书》中约定，在原告已支付定金100000元的前提下，原告反悔拒绝转让涉案房产的，原告必须双倍返还定金。在《房屋买卖合同》中，原、被告双方约定，若被告虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，原告有权按买卖合同补充协议书的约定双倍返还已收款项。现涉案房产已实际无法转让至原告名下，故原告请求被告双倍返还定金100000元，理据成立，本院予以支持，鉴于原告起诉后被告已返还定金100000元给原告，被告还需向原告返还定金100000元。关于原告要求被告赔偿因房屋价格上涨差额损失300000元的诉请。本院认为，首先，双方在《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》中并未约定如被告违约需要赔偿原告因房屋上涨的差额损失。其次，原告在与被告签订合同时，已经明知涉案房屋并非被告所有，被告也未提供房屋产权人冯智伟出具的《授权委托书》及冯智伟的联系方式，且涉案不动产尚是一块空地，未办理不动产权证，需要经过盖房、报建、审批等一系列相关手续才能办理房产过户，故原告在签订合同时应当能够预见涉案房屋存在不能过户的高度风险，也正是基于该原因，原告才请求将定金交由第三人泓耀中介服务部保管。因此，在合同签订时，原告的可期待利益不应包含房屋上涨的差额损失。再次，原告也未提供证据证明涉案房屋价格上涨的实际差额为300000元。故对原告提出的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费25000元的诉请。双方签订的《房屋买卖合同》约定，如被告违约，原告需通过法律途径追讨，违约责任还包括律师费等一切费用，故原告要求被告支付律师费25000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告郭洁儿与被告黄金贞于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》于2018年10月19日起解除；二、被告黄金贞应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告郭洁儿返还定金100000元；三、被告黄金贞应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告郭洁儿支付律师费25000元；四、驳回原告郭洁儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8340元（原告郭洁儿已预交），由被告黄金贞负担(被告黄金贞直接向原告郭洁儿支付，本院不另作退收)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 艳二〇一九年一月二十二日书记员 陈婷婷