河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫13民终7084号上诉人（原审原告、执行案外人）：李阳，男，汉族，1986年4月20日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：赵朴，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：景桂乐（曾用名景乐）男，汉族，1974年7月29日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：张杰，河南怡和律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：易刚，男，汉族，1977年11月9日出生，户籍地南阳市卧龙区，现在河南省信阳监狱服刑。上诉人李阳与被上诉人景桂乐、原审第三人易刚为执行异议之诉纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初6830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李阳上诉请求：1、依法撤销南阳市宛城区人民法院作出（2018）豫1302民初6830号民事判决，2、依法改判不得执行位于南阳市车站××路与××路交叉口蓝钻星座××楼的××室五套房屋，确认该房产归李阳所有或发回重审。3、易刚承担本案诉讼费。事实和理由：一、原审法律适用错误。1、原审以房屋未取得商品房预售证，以及没有办理房产及网签手续为由，认定李阳与易刚签订的房屋转让协议违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等强制性规定无效，属于适用法律错误。首先，根据该解释第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此并不适用于本案。再次，根据物权法第十五条第二条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。最后，网签备案属于行政管理行为，是否网签备案不影响房屋买卖合同的效力。2、原审认定李阳与易刚签订的房屋转让协议，不是真实意思违反合同法52条而无效，属于法律适用错误。李阳与易刚签订的房屋转让协议是真实意思，而且是否真实意思并未为违反合同法52条，没有损害国家利益。房屋转让协议应当有效。二、原审事实认定错误。1、原审称李阳与易刚签订的房屋转让协议，不是真实意思没有依据，易刚在庭审中没有否认该协议的真实意思表示，易刚伪造的是认购书和收款收据，不影响转让协议的效力。2、李阳已经提供了查封前占有房屋的证明。原审仅凭几张照片便认定该房屋没有被占有，便推定李阳没有在查封前占有房屋。没有依据属于认定事实错误。综上，李阳已经提供证据证实，享有物权期待权，其实体权利符合法律规定，足以排除查封，请求贵院依法支持李阳的上诉请求。景桂乐辩称，一审判决书认定事实清楚适用法律正确，请求二审人民法院依法维持原判，驳回李阳的上诉请求。一、本案争议房屋房屋未取得商品房预售许可证，易刚与开发商之间仅仅签订《认购协议》。易刚与开发商之间仅仅签订认购协议，争议房屋没有办理预售和网签手续，现知悉开发商正在办理中，这是基本事实。也是易刚取得房屋所有权的基石，易刚之后的转让或抵押等法律行为，均应当考虑易刚原审取得房屋的法律行为，故原审法院对此适用商品房买卖合同纠纷的司法解释并无不当。二、李阳与易刚之间系民间借贷关系，所谓房屋买卖仅系民间借贷的担保行为，李阳不能以此来主张物权。1、双方所谓公证买卖合同系于2015年9月16日签订，李阳所谓的购房款于2012年6月、12月支付；易刚与南阳市星旺房地产公司签订《认购协议》时间是2014年6月13日，说明双方的基础法律关系系民间借贷。2、双方民间借贷关系的事实在易刚刑事侦查卷宗各方都有明确供述，李阳自认其于2012年6月20日、12月15日先后向易刚借款二笔，共计200万元；易刚此后支付李阳高息，截止2015年8月易刚案发之日李阳已经收取易刚现金212万元，双方基础的法律关系系民间借贷关系，故所谓的房屋买卖公证系虚假的合同，依据民间借贷司法解释规定，李阳主张买卖关系不能成立，只能依据基础法律关系主张权利，但是按照基础法律关系主张权利，3、李阳借款收取易刚212万元现金，后又以218万元签订买卖合同，双方200万元本金（存疑，银行流水196万元）民间借三年里利息高达230万元的高息远超法律规定，依法不应当予以保护。4、双方签订房屋买卖合同系对双方借款的担保并非真实交易，李阳已经在易刚刑事案件卷宗认可民间借贷的事实并对易刚进行了刑事谅解书，该刑事谅解书愿意让易刚继续还款，由此也充分说明李阳与易刚之间房屋买卖并非真实意思表示，仅仅作为借款履行的担保形式，该买卖关系并非合法有效。同时易刚在侦查卷中明确表述，是李阳不停的带入到其办公室闹事的情况下，迫不得已而签订的买卖协议及委托书等材料。三、李阳在人民法院査封之前并未合法的占有该争议不动产。1、景桂乐在2015年12月申请人民法院对涉案房屋进行查封时，该房屋仍处于空置状态，人民法院查封时并没有所谓李阳占有房屋情况存在，当时有现场照片，现场也没有任何人员对法院查封提出异议；后案外人杨金友对宛城区法院的查封提出过异议，已经被驳回。2、如李阳陈述属实，其于2015年9月已经占据争议房屋，那么人民法院对该房屋查封时张贴公告，李阳应该是知悉的，其在长达近3年的时间里对此不提出异议直至2018年才提出异议，显然也违背常理，难以令人信服。这也充分说明李阳在法院查封后，阻挠人民法院对该房屋的强制执行。综上所述，李阳上诉没有事实和法律依据，依法应当驳回。李阳向一审法院起诉请求：1、判令不得执行位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座××楼的××室五套房产；2、确认该房产归李阳所有；3、景桂乐承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一审法院在审理景桂乐诉易刚、申亚虹、袁红波民间借贷纠纷一案中，景桂乐申请财产保全，一审法院于2015年12月9日作出（2015）宛民初字第3881号民事裁定书，查封了易刚、申亚虹名下位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座××楼的××室五套房产；并张贴查封公告。2016年6月13日一审法院做出（2015）宛民初字第3881号民事判决，判决易刚、申亚虹偿还景桂乐借款本金190万元及利息；袁洪波对上述债务负连带清偿义务。案件进入执行程序后，在一审法院处置查封的房产过程中，李阳向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年1月10日作出（2018）豫1302执异129号执行裁定书，驳回了李阳的异议请求。李阳不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明：2012年6月20日，易刚经李永强介绍向李阳借款，李阳通过其建设银行账户向易刚转款960,000元，由易刚向李永强出具借条一份“借条今借到李永强现金壹佰万元整（￥1000000.00），借款人易刚，2012年6月20日”；同时，由李永强向李阳出具借条一份，“借条今借到李阳现金壹佰万元整，李永强，2012年6月20日”。2012年12月5日，易刚再次向李阳借款，李阳通过其工商银行账户向易刚转款920,000元，由易刚向李阳出具借条一份，“借条今借到李阳现金￥1000000.00，壹佰万元整，借款人易刚，2012年12月5日，担保人李永强”。易刚按月息4分向李阳支付利息，自2012年7月至2015年8月易刚、申亚虹累计向李阳支付212万元。2014年4月9日，易刚以申亚虹的名义与南阳市星旺房地产开发有限责任公司签订认购协议书，认购了南阳市星旺房地产开发有限责任公司开发的位于南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座××楼的××五套房产，支付购房价款175万元。该房产至今未取得商品房预售许可等手续。2014年6月13日，易刚与申亚虹将位于南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座××楼的××五套房产认购协议书和收款收据抵押给杨＊友，向杨＊友借款150万元。2014年11月10日，易刚伪造了南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座××楼的××五套房产认购协议书和收款收据抵押给米＊营，以重庆天字实业集团有限公司南阳昌乐建设分公司的名义向米＊营借款100万元。2015年5月11日，易刚伪造了南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座××楼的××五套房产认购协议书和收款收据抵押给孙＊，向孙＊借款100万元。2015年1月26日，易刚、申亚虹向景桂乐借款200万元，易刚、申亚虹给景桂乐出具借据一份，同日双方签订《房产转让协议书》一份，约定易刚、申亚虹（甲方）将南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座××楼的××室五套房产以200万元价格出售给乙方景桂乐。2015年7月14日，易刚与申亚虹在南阳市卧龙区民政部门办理离婚登记；离婚协议约定，位于南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座（写字楼）的××室的房产归男方（易刚）所有。2015年9月16日，易刚伪造了位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座××楼的××室五套房产的认购协议书和收款收据，并加盖伪造的南阳市星旺房地产开发有限责任公司的印章，与李阳签订《协议书》，约定易刚（甲方）将本案争议房产以218万元价格转让给李阳（乙方），并在南阳市智圣公证处办理了公证。协议签订后双方并未支付款项，易刚出具“结清证明”一份，“结清证明，本人已经于2015年9月15日同意将欠李阳的218万元（贰佰壹拾捌万元）借款本息转化为李阳购买本人名下位于南阳市××路与车站路交叉口东南角蓝钻星座第××层的××号房的购房款，上述房屋的购房款已经全部结清，特此证明，证明人易刚，2015年9月15日”。李阳在办理房产过户手续时，发现认购协议书和收款收据系伪造，李阳报警，卧龙岗公安分局立案。2015年11月份，易刚逃逸；2017年10月30日易刚被南阳市公安局卧龙岗分局刑事拘留。2018年5月15日，李阳出具刑事谅解书，在刑事谅解书中李阳称“案件发生后，易刚的家人多次主动向我赔礼道歉，并积极主动与我们协商还款事宜，经过双方协商一致达成如下协议：易刚配合将房子过户给我，债权消灭；如做不到，分四次在其取保后一年到四年内分批支付，直至还清（每次伍拾到陆拾万元整。）……”。2018年9月27日，南阳市卧龙区人民法院作出（2018）豫1303刑初659号刑事判决书，判决易刚犯合同诈骗罪、伪造公司印章罪，决定执行有期徒刑十年六个月。易刚现在河南省信阳监狱服刑。一审法院认为，一、易刚以申亚虹的名义与南阳市星旺房地产开发有限责任公司签订的认购协议书是否有效。二、李阳对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院逐项评析如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，庭审中易刚称该房产只办理一份购买协议，没有办理房产及网签手续，经查实，本案争议房屋至今尚未取得商品房预售许可证，因此，李阳与易刚签订的房屋转让协议书基于其违反了法律的强制性规定而无效。二、案外人李阳对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应查明李阳在人民法院查封之前是否已签订合法有效的房屋买卖合同及已合法占有该房屋。1、2018年3月28日在南阳市公安局卧龙岗分局工作人员对易刚的询问笔录中，易刚供述“到2015年7、8月份，当时资金紧张，没有钱向李阳支付利息了，李阳天天带着一群人到我位于南阳市车站路与××路交叉口××星座办公室闹，李阳要求我给他签了一份房屋转让协议，把我的蓝钻星座写字楼案200万元的价格转让给他折抵我欠他的200万元借款，我迫于无奈只好给他签了。李阳还要求我把房屋的认购协议书原件和收款收据原件通过给他，但我也没有办法，我知道其实购房协议抵押给杨金友了，我就伪造了一份认购协议书和收款收据给李阳了……”。从该笔录中可以看出，易刚在与李阳在签订《协议书》，并非其真实意思表示，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故易刚与李阳签订的《协议书》不能认定为合法有效的房屋买卖合同。2、一审法院在2015年12月9日查封易刚、申亚虹名下位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座××楼的××室五套房产、张贴查封公告时，从拍摄的照片中，可以看出，一审法院工作人员查封时，被查封的蓝钻星座××楼的××室五套房产并没有被其他人占有、使用，故可以认定李阳提交的房屋租赁合同是在一审法院查封之后签订，不能证实其在一审法院查封之前已合法占有该房屋，故对李阳不得执行位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座××楼的××室五套房产的异议请求，一审法院不予支持。李阳请求确认该五处房产归其所有的请求，亦不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回李阳的诉讼请求。案件受理费24,200元，由李阳负担。本院审理查明，案涉房产均未取得商品房预售许可证，未办理合法的规划、建筑许可等相关审批手续。本院认为：依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人（二）该权利的合法性与真实性（三）该权利能否排除执行”和第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照以下标准判断其是否系权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，结合本案，案涉房产未取得商品房预售许可证，未办理合法的规划、建筑许可等相关审批手续，在政府部门对此作出处理之前，人民法院不宜对该房产所享有的权利状况作出判断认定，现李阳以执行案外人身份提出执行异议之诉，主张享有排除强制执行的民事权利，不具备直接审查认定的条件，故，本院对此不予审查处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初6830号民事判决；二、驳回李阳的起诉。一审案件受理费24,200元，退还李阳；上诉人李阳预交的二审案件受理费24,200元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年十二月二日法官助理刘涛书记员张昊