江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初9135号原告：无锡太湖世家物业服务有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖镇锡南路**。法定代表人：周良，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪敏华，该公司员工。被告：诸基中，男，1955年11月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡太湖世家物业服务有限公司（以下简称太湖世家物业公司）与被告诸基中物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太湖世家物业公司的委托诉讼代理人倪敏华、被告诸基中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太湖世家物业公司向本院提出诉讼请求：判令诸基中支付拖欠的2016年7月至2018年3月的物业管理费2770.80元、违约金406.98元、承担本案全部诉讼费用。事实与理由：太湖世家物业公司为兴源花园小区提供物业服务，诸基中是该小区156-1502室的业主。就兴源家园的物业服务事宜，太湖世家物业公司于2009年1月与该项目开发商无锡市昊源房地产开发有限公司（以下简称昊源公司）签订了《兴源家园前期物业服务委托合同》，之后在交房时又与每户业主签订《兴源家园前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，就物业服务的相关事项明确约定，诸基中按其房屋的建筑面积以每平方米1.40元/月的标准缴纳物业服务费。但自2016年7月起诸基中未履行缴纳物业服务费的义务至今，太湖世家物业公司多次以电话沟通和当面催缴方式向诸基中催收物业服务费，但诸基中表示拒绝支付。后太湖世家物业公司于2018年3月向诸基中发出催缴律师函，仍未果。诸基中辩称：物业公司作为服务方，应当为业主提供全面的服务，但物业公司并没有提供物业服务协议中约定的良好的服务，服务质量差。在2015年11月，家中窗外的电动卷帘门不工作，物业工作人员仅仅过来随便检查一下，敷衍了事，没有完成维修义务，导致诸基中自行进行了窗户的维修。对所欠物业费的数额没有异议，但并不欠物业费，因为物业公司曾与诸基中协商过以两年的物业费抵偿诸基中3600元自行修复被拆窗户的损失。经审理查明：2018年12月28日，太湖世家物业公司与昊源公司签订了《兴源家园前期物业服务委托合同》，约定：昊源公司委托太湖世家物业公司对无锡市兴源家园提供前期物业服务事宜，委托服务期限自2009年1月1日起至兴源家园首届业主委员会正式成立之日止；业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，其中住宅的具体标准为每月每平方米1.10元、电梯使用费为每月每平方米0.35元、公共水电能耗费为每月每平方米0.15元；物业服务费每半年缴纳一次，业主或物业使用人应在交付周期首月15日前履行缴纳义务，预交半年度的物业服务费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日万分之五的标准向太湖世家物业公司支付违约金。2010年5月28日，太湖世家物业公司与诸基中签订《兴源家园前期物业服务协议》，约定：诸基中交纳费用时间为每半年交付一次；住宅公共服务费按建筑面积每月每平方米0.9元、小区电梯维护使用费每月每平方米0.35元、公共能耗费每月每平方米0.15元；每次交纳服务费时间为当期首月20日前，即每年的7月20日前和1月20日前；诸基中违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，太湖世家物业公司有权采取催交、公示等方法，要求诸基中补交并从逾期之日按每日万分之五加收滞纳金，同时可向法院提起诉讼。2017年4月，太湖世家物业公司向诸基中发出征询函，自2018年1月1日起调整住宅物业服务费为1.60元每月每平方米（含公共能耗费0.15元每月每平方米、电梯使用费0.35元每月每平方米），诸基中予以同意并签名。后太湖世家物业公司于2017年4月7日将上调物业服务费事宜向全体业主发布《告兴源家园全体业主书》。后因于2015年11月发生电动卷帘窗使用故障问题，引发了电动卷帘窗拆除、固定窗户拆除与修复等，诸基中与太湖世家物业公司经多次交涉，双方未达成一致，诸基中遂于2016年7月起至2018年3月未缴纳物业服务费。对此，诸基中认为是与上任太湖世家物业公司负责人达成口头协议，以二年物业服务费来抵偿自行修复窗户的3600元损失。太湖世家物业公司不予认可，认为没有相应证据予以证明曾达成这样的协议。另查明，诸基中系兴源家园156-1502室业主，房屋建筑面积为92.32平方米，诸基中于2018年7月起重新开始缴纳后期物业服务费。上述事实，有无锡市兴源家园前期物业服务委托合同、无锡兴源家园前期物业服务协议、承诺书、兴源家园业主入伙签收单、业主收楼验房单、征询函、告兴源家园全体业主书、公示栏照片、无锡市物价局备案回复表、物业费清单、兴源家园物业催费记录、律师函、邮件投递信息查询、维修照片、关于拆修窗损失汇总、太湖世家物业公司统一收据客户联以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，太湖世家物业公司与昊源公司签订的前期物业委托合同、与诸基中签订的前期物业服务协议均依法成立，具有法律效力。太湖世家物业公司提供物业服务并按照约定的标准收取物业管理服务费用，符合协议约定和法律规定。按照约定，诸基中应当在2016年7月起每月缴纳物业费129.248元，2018年1月起每月缴纳物业费147.712元，于每半年第一个月的20日前缴纳，不按约定的收费标准和时间交纳的，从逾期之日按每天万分之五交纳违约金。经太湖世家物业公司口头及书面催交，诸基中未交纳自2016年7月起至2018年3月期间的物业费2769.60元，应当承担违约责任，自逾期之日起按每日万分之五支付违约金，现太湖世家物业公司主张物业服务费2770.80元，存在计算错误，对超出部分本院不予支持，太湖世家物业公司主张违约金406.98元，其基数均按原标准即每月每平米1.4元计算，减免了部分违约金金额，系对自身权利的处分，本院予以支持。诸基中提出因外墙安装的电动卷帘窗维修事宜导致自行花费3600元予以维修，经与原物业公司经理协商，以二年物业服务费抵偿维修损失的抗辩理由，未提供双方达成维修补偿协议的证据，且该电动卷帘窗系在交付房屋时一并由开发商安装交付，虽安装于外墙上，但实际控制开关在每户业主家中，专属每户业主使用，故不属于严格意义上公共部位的外墙范畴，物业公司对此提供的是协助业主维修，故对诸基中的抗辩意见，本院不予采纳。业主拒交物业费应当基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。诸基中提出的物业管理服务中存在的问题，尚不构成履行合同有重大瑕疵的情形，不能成为拒交物业费的正当理由。诸基中系败诉方，应当负担本案诉讼费用。需要指出的是，物业管理服务是面向全体业主的动态、持续的过程，需要物业服务企业不断改进服务态度、提高服务质量，切实站在为业主服务的角度解决业主的实际问题，尽可能地得到大多数业主的认可。同时也需要全体业主的配合，共同建设美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：诸基中应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡太湖世家物业服务有限公司支付自2016年7月起至2018年3月止的物业管理费2769.60元及违约金406.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取后为25元，由诸基中负担。此款已由无锡太湖世家物业服务有限公司预交，诸基中于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付无锡太湖世家物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇一九年一月五日书记员  孔飞本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。