昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3860号原告：陈某某，男，1951年12月出生，汉族，住昆明市呈贡区。原告：邵某某，男，1970年1月出生，汉族，住昆明市呈贡区。原告：苏某某，男，1972年11月出生，汉族，住昆明市呈贡区。原告：梁某，男，1977年4月出生，汉族,住昆明市呈贡区。原告：张某，男，1955年11月出生，汉族，住昆明市呈贡区。原告：李某，男，1968年6月出生，汉族，住昆明市呈贡区。原告：李某1，女，1987年11月出生，汉族，住昆明市呈贡区。原告：李某2，女，1984年3月出生，汉族，住昆明市呈贡区。八原告共同委托诉讼代理人：张国洪，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市呈贡区某业主委员会。委托诉讼代理人：文景平、刘依云，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。原告陈某某、邵某某、苏某某、梁某、张某、李某、李某1、李某2与被告昆明市呈贡区某业主委员会（以下简称：业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈某某、李某及八原告共同委托诉讼代理人张国洪，被告业委会的主任及委托诉讼代理人文景平、刘依云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、邵某某、苏某某、梁某、张某、李某、李某1、李某2向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告招标（招聘）呈贡区住宅小区物业服务企业的行为违法；2.请求撤销被告于2019年6月18日发布的《呈贡区住宅小区物业服务企业资格招标公开招标公告》；3.判令被告立即停止招标及选聘物业服务企业的行为；4.本案的诉讼费用由被告承担。后八原告变更第三项诉讼请求为：请求确认选聘行为无效，确认新签订的物业合同无效。事实及理由：2018年8月30日，被告单方制作并发布了《呈贡区住宅小区物业服务企业资格招标公开招标公告》（，对呈贡区住宅小区物业服务企业资格招标，后经小区业主起诉至呈贡区人民法院，被告业委会组成人员全体辞职，原起诉人向法院撤回诉讼，并由呈贡区人民法院做出（2018）云0114民初3856号民事裁定书。被告在未经过业主大会选举并同意，原组成人员更换负责人后，在2019年6月18日，又单方制作并发布了《呈贡区住宅小区物业服务企业资格招标公开招标公告》，对呈贡区住宅小区物业服务企业资格招标。但被告选聘物业服务企业的行为并未经过业主共同决定，被告的行为己经违反了《中华人民共和国物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的强制性规定，该招标行为系违法行为。针对被告的违法行为，原告多次要求被告方撤销并改正，但被告方一直不予理会，为维护原告的合法权益不受侵害，特诉至贵院，望贵院依法审理。被告业委会辩称，第一、原告如果认为业委会侵权，并不具备单独起诉的情形。全国很多法院类似的判例物权法76条所说的业主是业主整体，不是业主的个体。原告是业主的个体，没有获得业主的授权。所以不具备原告的主体资格。第二、诉争的行为也就是招聘或者是招标新物管企业的行为，本身具有合法性，2014年也就是业委会成立的时候，就已经有授权。通过业委会的形式招聘第一家物业公司，第二个物业公司宇奥物业没经过原告所述的76条双过半，甚至没有经过业委会的会议同意，没有业委会的会议决议，该物业在小区进行了物管服务。在合同期满后，小区不能没有物管，小区需要有人来服务。同样是依据2014年业主大会的授权，来进行了本次诉争的这一次招聘，我们有这个权利，有业主大会的授权，我们的招聘整个程序同样有法律的规定。假如原告认为被告的这一次招标招聘违法，那宇奥物业的那一份合同合法性又在哪里？中林物业的合法性又在哪里？请求法庭驳回起诉而不是驳回诉讼请求。原告陈某某、邵某某、苏某某、梁某、张某、李某、李某1、李某2及被告业委会依法提交了证据材料，本院组织了证据交换和质证，对于双方提交的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明力将在后评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈某某、邵某某、苏某某、梁某、张某、李某、李某1、李某2系昆明市呈贡区小区业主。被告业委会于2014年11月在昆明市呈贡区住房和城乡建设局进行了成立备案，业主大会业主委员会备案证的日期为2014年11月27日。经过备案的业主委员会基本情况载明：业主大会授权业主委员会招聘物业服务企业。业委会与案外人云南宇奥物业服务有限公司（以下简称：宇奥公司）签订的《物业服务协议》于2017年12月31日到期。业委会多次召开业委会会议，就宇奥公司退场、选择招标代理公司及公开招标等事宜进行了讨论。2019年6月3日，业委会制作了《业委会致业主告知书》，告知业委会拟启动小区物业服务企业的招投标工作，并载明征求书面意见。2019年7月，昆明市呈贡区住房和城乡建设局发出《昆明市呈贡区住房和城乡建设局关于业主委员会招投标问题的函》，载明：业主委员会：因最近接到小区业主的投诉举报，反映你会存在违规违法招投标的行为。根据《关于印发的通知》(建房[2009]274号)文件“第十七条：业主大会决定事项中第五项规定选聘和解聘物业服务企业。”、“第二十九条：决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。”，请你会在严格按照相关法律法规的前提下积极履行职能职责。该函件业委会主任签收。2019年7月28日，业委会通过招投标后与案外人云南卓彩物业服务有限公司（以下简称：卓彩公司）签订了《昆明市呈贡区小区物业服务合同》。经庭审询问，业委会认为其本次招投标选聘物业服务企业行为的依据是2014年10月10日的《业主代表大会决议》，该决议载明：2014年10月10日，229名业主接受2692名业主的书面委托，召开了首届业主大会。会议形成决议如下：……3、大会授权业主委员会招聘物业服务企业。本院认为：本案主要争议的问题是被告业委会2019年6月通过招投标选聘物业服务企业的行为是否符合法律规定的程序，相关招标公告及物业服务合同应否予以撤销或确认无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条第一款规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……”国务院《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四）监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”根据上述法律规定，选聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，选聘物业服务企业应召开业主大会投票决定;业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会无权自行决定选聘或解聘物业服务企业。本案中，宇奥公司的物业管理合同期限于2007年12月31日届满，期限届满后业主大会没有决定选聘或续聘物业服务企业;业委会至今也没有组织召开业主大会选聘物业服务企业，而是自行招投标和选聘了物业服务企业。业委会在未召开业主大会投票表决的情况下，自行决定由卓彩公司对小区进行物业管理，违反了《中华人民共和国物权法》关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。至于业委会抗辩提到的2014年10月10日的《业主代表大会决议》。首先，该决议虽载明有2692名业主的书面委托，但业委会并未向本院提交，该决议的合法性存疑。其次，即便该决议合法，该决议作出时间是2014年，距离本案争议的招投标已逾四年，不当然具有可适用性。第三、业委会虽提交了《业委会致业主告知书》，但该告知书仅载明业主可以书面意见反馈，与法定的“业主共同决定”仍有较大差距，无法保证业主的共同决定权。第四、在相关业主与业委会存在较大争议，相关业主已至主管部门投诉反应情况，昆明市呈贡区住房和城乡建设局已书面函告被告业委会依法履职的情况下，业委会未停止招投标行为，不召开业主大会而执意自行选定物业服务企业，明显侵犯了业主的权利。从上述事实可以看出，业委会决定由卓彩公司对进行物业管理，从未有组织召开业主大会进行表决的行为和意思表示，属于越权作出的决定。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”八原告在一年期间内行使业主撤销权，请求撤销业主委员会选定卓彩公司为物业服务企业的《物业服务合同》及相关《招标公告》，符合法律规定，本院予以支持。被告业委会关于八原告诉讼主体资格的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告昆明市呈贡区某业主委员会2019年6月招标（招聘）呈贡区住宅小区物业服务企业的行为违法；二、撤销被告昆明市呈贡区某业主委员会2019年6月18日发布的《呈贡区住宅小区物业服务企业资格招标公开招标公告》；三、确认被告昆明市呈贡区某业主委员会选聘云南卓彩物业服务有限公司作为昆明市呈贡区小区物业服务企业的行为无效并撤销被告昆明市呈贡区某业主委员会与云南卓彩物业服务有限公司签订的《昆明市呈贡区小区物业服务合同》。案件受理费100元，由被告昆明市呈贡区某业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  方铮铮人民陪审员  高思聪人民陪审员  尹荣娣二〇一九年一月三日书 记 员  庄 城