广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21116号上诉人（原审原告、反诉被告）：章倩滢，女，1985年12月8日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：董智峰，男，1985年6月21日出生，汉族，住广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：林子俊，广东法制盛邦律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄思妍，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周欢欢，女，1984年7月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：韩素娴，广东穗卫律师事务所律师。上诉人章倩滢、董智峰因与被上诉人周欢欢房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。章倩滢、董智峰上诉请求：1.改判一审判决，判令周欢欢向章倩滢、董智峰支付逾期交房的违约金，从2017年10月2日起暂计至2018年1月30日为185674.5元，此后每日按总房款3069000元的0.05%的标准计至交房之日止；2.周欢欢承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决驳回章倩滢、董智峰要求周欢欢支付逾期交房违约金的诉讼请求属于事实认定错误和法律适用错误。（一）周欢欢逾期交房。章倩滢、董智峰己按《存量房买卖合同》之约定，于2017年10月1日向周欢欢支付全部购房款，周欢欢应于当日向章倩滢、董智峰交房。但是周欢欢在没有任何合法事由的情况下，于2018年7月2日才完成了交房，交房时确认尚欠垃圾费、水费和电费。（二）周欢欢并没有确实、充分的证据证明其有合法事由或章倩滢、董智峰拒绝办理收楼手续导致逾期交房，且实情是章倩滢、董智峰并非拒绝收楼而是拒绝接受周欢欢单方附加的交房条件致使无法收楼。一审判决却仅以中介房少伟在微信群呼叫章倩滢、董智峰的记录认定章倩滢、董智峰拒绝办理收楼手续，属于事实认定错误和法律适用错误。周欢欢作为交房的义务人，应举证证明其履行交房义务的情况，但周欢欢完全没有提交任何其在收齐购房款后联系章倩滢、董智峰无条件交房的证据或交房义务履行情况的证据。实际上，在章倩滢、董智峰联系周欢欢交房时，周欢欢完全不作回应，认为章倩滢、董智峰赔偿周欢欢自认为有理有据的损失后才能收楼。章倩滢、董智峰与周欢欢和中介并没有约定交房需中介协助或见证，交房与中介无关。周欢欢就一审本诉提交的证据3和就一审反诉提交的证据7（房少伟的《情况说明》），周欢欢单方增加了交房条件。周欢欢在章倩滢、董智峰明确拒绝前述附加条件后没有任何交房的意思表示，应当认定周欢欢拒绝按《存量房买卖合同》之约定交房，周欢欢违约。（三）周欢欢逾期交房的行为属于违约，是否催告周欢欢不影响章倩滢、董智峰追索权的行使。一审判决认为章倩滢、董智峰付清房款后没有通过电话、微信、特快专递等形式向周欢欢主张收楼，认定章倩滢、董智峰要求逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，属于明显的事实认定错误和法律适用错误。周欢欢没有任何合法事由逾期交房，就应当依照《存量房买卖合同》之约定承担违约责任，应向章倩滢、董智峰支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条之规定，章倩滢、董智峰催告不是周欢欢承担违约责任的前提条件。事实上，章倩滢、董智峰已通过电话、短信、微信、特快专递和诉讼的方式要求周欢欢交房，提起诉讼也是章倩滢、董智峰要求周欢欢交房的催告方式。综上所述，收齐房款后，周欢欢由始至终没有按照合同约定向章倩滢、董智峰交房和履行交房相关的附随义务，甚至户口也是逾期迁出的。周欢欢不断地要求章倩滢、董智峰接受约定以外的附加条件才能交房，并非章倩滢、董智峰的过失导致逾期交房，周欢欢应依约承担逾期交房的违约责任。章倩滢、董智峰通过各种方式催告周欢欢交房无果，迫于无奈才选择通过诉讼方式要求周欢欢交房和承担违约责任，一审法院采信被删减的微信记录认定事实和作出判决，属于事实认定错误和法律适用错误。章倩滢、董智峰二审庭询时补充：1.周欢欢在一审庭审后至一审判决书送达之前均未联系章倩滢、董智峰办理交房手续，周欢欢没有履行交房义务。2.一审违反程序，周欢欢的代理人在一审提交代理词的同时提交了新的证据（报案、短信内容），一审法院没有送达章倩滢、董智峰，亦没有组织质证，当然报案回执内容不明，无法证明与本案相关，无法证明涉案房屋不在周欢欢控制之下，且周欢欢在一审时当庭出示钥匙，虽不能证明钥匙为涉案房屋的钥匙，但至少说明周欢欢当时没有交房。周欢欢二审答辩称，1.一审判决关于本诉部分的认定事实是正确的，本案是由于章倩滢、董智峰拒绝办理收楼手续而导致的纠纷，一审认定事实正确，依法应当驳回章倩滢、董智峰的上诉请求。2.章倩滢、董智峰提交的证据不符合法律关于新证据的规定，依法应当驳回。3.周欢欢不存在拒绝交楼的恶意，也没有为交付房屋设定障碍，章倩滢、董智峰所称缺乏依据，依法应当驳回其请求。章倩滢、董智峰向一审法院起诉请求：1.周欢欢协助章倩滢、董智峰交付广州市越秀区**路***号***房，办理相关水、电、煤气、电话、网络、有线电视、物业管理等相关配套设施的更名过户手续并缴清上述设施的欠费；2.周欢欢向章倩滢、董智峰支付从2017年10月2日起计至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（每日按总房款3069000元的万分之五的标准计算）。周欢欢向一审法院反诉请求：章倩滢、董智峰向周欢欢支付从2017年7月25日起计至实际付清全部房款之日止的逾期付款违约金（每日按总房款3069000元的千分之一的标准计算）。一审法院认定事实：据2017年9月8日的粤（2017）广州市不动产权第××号房地产权证记载：越秀区**路***号***房的权利人为章倩滢、董智峰，建筑面积66.95平方米，用途住宅。2017年6月19日，章倩滢（买方、乙方）与周欢欢（卖方、甲方）及德才公司（丙方、经纪人）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区**路***号***房的物业(具体物业地址以权属证为准，下称该物业）达成一致协议，签订本合同。一、房屋买卖的基本情况如下：1.该物业【建筑面积】为66.95平方米（以【房地产权证】面积为准）。3.该物业现状：【出租】。4.该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况为：（2）【带租约，乙方连同现有之租约一起购入该物业，甲方须保证现租户已放弃优先购买权并协助乙方与现租户签订新的租赁合同】；（3）【带户口，卖方应在2018年5月9日前迁出】；5.成交价：人民币3069000元;6.楼款交付方式：详见“付款细则”7.该物业移交时间：【甲方收齐楼款当天】；8.交易税费交付方式：【买方承担】。9.房改房上市交易产生的土地出让金及购买分摊面积所需费用由:【买方承担】。三、甲方应承担因其购买及使用该物业己产生的有关费用，如：物业维修基金、管理费、水电费、管道煤气初装费、煤气费、电话费、网络费、有线电视初装费、有线电视费等，并须在交付该物业予乙方使用前结清。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。否则，视为甲方逾期交楼。八、甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价20%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价20%的违约金。九、乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价20%的违约金。甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方己付的所有款项，乙应向甲方支付成交价20%的违约金。十四、如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存置房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合间具同等效力，不一致时以本合同为准。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。十六、付款细则：乙方应于签订本合同时支付60000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第2种方式交付，甲方在收取乙方房同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）：2.按揭付款，申请贷款种类：【组合贷款】（1）乙方应在签署本合同后5天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）首期楼价款（含定金）共计1540000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内(2017年7月24前)到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。（3）1529000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款,银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。备注：①甲方须保证广州市内唯一物业。中介方己向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任等。当日，章倩滢向周欢欢支付了定金60000元，周欢欢亦向章倩滢出具了《收据》。2017年6月21日，章倩滢、董智峰（买方、乙方）与周欢欢（卖方、甲方）及德才公司（经纪方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：甲、乙、丙三方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条、房地产权属情况，1.房地产地址（下称“该房地产”）：越秀区**路***号***房。2.房地产权证号码：15××38。3.建筑面积:66.9479平方米:套内建筑面积:59.43平方米:本次交易转移面积：66.9479平方米。4.房屋使用性质：住宅。6.房屋共有情况：无。7.该房地产不存在抵押等他项权利情况。8.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（1）带家私家电;（2）不带租赁合同；（3）其他：带户口，甲方在该房地产产权转移给乙方当天起150天内迁出户口。第二条、计价和价款，甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款:1.该房地产按整套出售并计价，总金额(人民币）3069000元。第三条、付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付60000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款:按揭方式付款：首期款：乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款1539000元。剩余房款：除前述房款外，剩余房款1530000元，由乙方于2017年7月24日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。甲乙双方适当及时提供办理按揭手续所需的资料。第四条、交楼时间和交接手续，1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为:卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2.甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第十一条延期交房的违约责任，甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能接期交付的，按以下方式处理：视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。第十二条、逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十九条、其他约定，1.关于遵守房地产市场调控政策的承诺:买卖双方承诺遵守住房限购政策有关规定，买方承诺购房信息申报真实准确，并承担因不实申报所引致的相关责任;2.如本合同与任何在此之前任一方所签订的合同、协议、声明、承诺等不一致的，甲乙双方以本合同为准。如该房地产有除了甲方家庭之外的户口，甲方协助迁出。经各方协商，甲方委托按揭公司办理公积金、商业、组合贷款业务，承担按揭费用及公积金担保业务费用。出现以下情况其中之一视作甲方违约：（1）该房地产在产权转移给乙方前非甲方家庭在广州市行政区域范围内唯一物业；（2）该房地产在产权转移给乙方前5年内学位被占用。第二十条、本合同未尽事宜；可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力等。2017年7月19日，章倩滢、董智峰（借款人、抵押人）与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（受托贷款人）、广州住房置业担保有限公司（保证人）签订《广州住房公积金贷款抵押借款合同》，其中约定：借款人借款1000000元，借款期限为8年等。2017年7月24日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行向章倩滢、董智峰发出《个人二手房贷款初审结果通知书》。同日，章倩滢、董智峰（借款人）与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》其中约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款530000元，贷款期限为25年等。2017年9月1日，董智峰交纳契税92070元。同日，广州市不动产登记中心受理了章倩滢、董智峰与周欢欢的交易转名登记。同日，章倩滢支付1539000元房款给周欢欢，周欢欢并开具《收据》给章倩滢。2017年9月12日，广州住房公积金管理中心通知章倩滢已于2017年9月11日发放贷款1000000元。2017年10月1日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行发放530000元贷款给周欢欢。本案一审诉讼过程中，周欢欢为证明其已结清2017年10月1日前的水电煤气等费用提供了1.供电部门给周欢欢的短信记录，记载涉案房屋2017年11月，2018年1月、3月的用电量为0，电费为0；2.2017年9月29日周欢欢交纳2017年7月23日-2017年9月22日的水费《发票》及以陈丹青名义交纳的日期为2017年11月6日的煤气费《发票》。章倩滢、董智峰对上述证据的真实性、合法性均没有异议，关联性有异议，仅仅证明煤气费于2017年11月6日缴费，水费缴纳了2017年7月23日-2017年9月22日，并不能证明周欢欢结清所有房产相关设施欠费。同时证明水电煤气设施仍然在周欢欢名下。周欢欢为证明章倩滢、董智峰拒绝办理房屋交接手续提供了1.德才公司的工作人员房少伟于2017年10月18日在微信群中呼叫董智峰的记录，内容为：董智峰，银行放款，你不通知我们中介方，让中介方协助交楼，而是私下联系业主，我严重怀疑你有恶意拒付中介费的嫌疑，OK，没问题，我想出面协助你们交楼，并收取剩余中介费，多次微信你，你不复，打电话给你，你拒接，你既然想将事件搞复杂，没问题，我们中介方工作已经完成，我现在正式通知你，我以及我的同事不会再理这件事，并将该案件转由我司法律部去接手处理；2.德才公司的工作人员房少伟于2018年3月12日书写的《情况说明》，内容为：本人是德诚行地产销售部主管房少伟，是促成该物业成交《越秀区**路***号***房》的经纪人的主管。本人介入跟进的时候，买卖双方正因买方有一套限价房的原因，导致过户时间无法按照合同约定条款进行，导致延期，当时因买家无法给卖家一个明确的过户时间，卖家无法接受，觉得如果被这么无了期的拖时间，利益将受到巨大的损害。卖家决定要买家按合同赔偿损失，买家不接受，说他没有故意拖延过户时间，不是他想违约，他该做的事情己经全力配合去做了，坚决不赔偿，双方矛盾很大。本人不想双方把事情越闹越大，可以说全力以赴调解买卖双方之间的纠纷，同时我司售后部同事不留遗力帮助买方处理限价房补差价的一系列工作，以求尽快让买家获得购房资格，顺利过户。在此期间，本人不断跟买卖方双方沟通，在有一天的一个下午，本人在旅游巴士上跟买方电话沟通，买方明确表示，他不能赔偿，如果赔偿就等于默认自己违约，但是买方又对我说，其实你可以变通一下，收少点中介费，以中介方的名义让利给卖家，买家对我表示，如果这单做不成后面的23000元中介费他也不会给了，本人一心就是想解决问题，让买卖双方顺利完成交易，其后，经过我的再次多次努力协调，卖方虽不情愿，但还是先继续本次交易。事情告一段落。大家等待过户时间，最后比合同约定的时间晚了一个多月，总算顺利完税过户，过户后买方拒绝支付中介费，说是等交楼再支付，我们虽无奈，也接受了。终于等来了放尾款的时间，因为按揭公司是卖方找的，所以放款后，按揭方并没有第一时间通知我们中介方，有一天下午，卖方来电，对我表示，银行已经放款，买方给过电话给她，让她交楼，她觉得之前卖家过户时间拖了一个多月，害她赔偿了钱给别人，买家得给她点赔偿再交楼，本人即时对卖方进行劝解，让卖方按合同规定交楼，最后卖方也同意交楼，但必须中介方在场，作为交楼见证，并签署交楼协议，水电煤气这些工作，这些也本该是中介方的售后服务的一项。我开始打买家电话约交楼时间，但是，我打了买家好几次电话，白天，晚上都打过，他就是不接，发微信也不回，最后没办法，我在中介，买家，卖家，按揭公司等该交易的相关人员的一个微信群向买家喊话，让他尽快找我协助办理交楼手续并交齐中介服务费，我本人不会再找他，说完就退出群聊，这件事我就没有再去管，直到有一天，卖家打电话给我，说该房屋的锁被别人换了，卖家叫我确认是否有人住，我叫同事去看看该房屋晚上灯有没有亮，想确定有没有人住，最后我同事回复灯是亮的，应该有人住，卖家对我表示，既然有人住就上去看看是不是买家在住，但是，我觉得我司已经向法院起诉买家追讨中介费了。我则没有理会卖家的提议。不再回复。直到2018年3月11日下午13:00,卖家来到我分行，跟我讲，买家起诉了她，并向我出示法院传票。并请求我，把整个事情经过所发生的事如实阐述出来。本人保证所有阐述内容均为事实，并无虚言！3.照片及钥匙。章倩滢、董智峰对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认。微信记录可以删除更改，周欢欢提交仅仅是节选，不能反映事实。备案合同并没有约定交付房屋需要中介一同办理。微信中交谈的人员身份确实如周欢欢所述；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。与周欢欢反诉中提交的情况说明描述情况不一致；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。照片中房屋是否涉案房屋不清楚，钥匙也不能证明是涉案房屋的钥匙，证明周欢欢至今仍然掌握涉案房屋的钥匙，未履行交房义务。周欢欢为证明章倩滢、董智峰不具备购房资格，导致延期付款提供了1.《家庭情况一览表》（复印件）；2.《受理回执》（复印件）；3.《微信记录》；4.德才公司的工作人员陈锦成于2018年3月19日书写的《情况说明》，内容为：本人是德诚行地产售后服务部的陈锦成，最开始跟进是2017年6月中旬，一开始是协助买卖双方制定网签合网（广州市存量房买卖合同，以下简称网签合同）。网签合同制订后，再次协助跟进是2017年7月28日第一次去广州市不动产登记中心办理房屋转移登记手续（以下简称过户）当天下午。当时在办事窗口办理过户手续时，由于买方名下的房屋是限价房，需要提供当时购买限价房的购房合同，看看上面有没有条款注明不能再购买第二套房屋并且需要发函到住房保障办才能过户，或者直接将名下的限价房补土地差价性质改为商品房。因为买方没有这个购房合同，需要到广州市开发区不动产登记中心调取档案，当天暂时不能过户。第二天买方把购房合同档案调取后，本人去萝岗拿取购房合同档案并看过购房合同没有一个条款是注明买方不能再次购买第二套房屋。第二次过户是2017年8月1日，买方准备好所有材料再次到广州市不动产登记中心办理过户。而这次不动产登记中心的回复是只有把名下的限价房转为商品房才能过户，或者你们去住房保障办咨询。我和买方第一时间去了豪贤路的住房保障办咨询，得到的回复是限价房是广州当时特殊的房屋，不受住房保障办监管，他们也不清楚。之后买方去了开发区不动产登记中心办理补土地差价房屋转为商品房的手续。买方办理手续后，我和卖方得到的回复是因为限价房转为商品房需要测绘，要等到8月22日才能出测绘结果，有了测绘结果才能缴税和缴土地差价办理限价房转商品房，而办理好这个手续后还需要等8个工作日才能出新的房产证，把限价房改为商品房。这样要到9月份才能过户。得到这个回复后，买卖双方因为过户时间的延后，影响了卖方购买另外一个房屋，因此双方产生严重分歧。有分歧后，我司房少伟经理开始介入跟进，他一边极力与买卖双方协商，另一边我负责跟进买方名下限价房转力商品房的手续，限价房转为商品房，最终是2017年9月1日办理成功。另一边我司房少伟经理也通知我协商完了。于是第三次办理过户是2017年9月1日下午，这次成功办理过户手续并在办理过户手续后，由买方在平安银行把首期楼款1539000元转帐给卖方，剩余楼款等待公积金中心和商业银行放款。由于剩余楼款的按揭贷款手续不是我司负责跟进，我也不清楚具体情况和放款进度，因此本人的跟进到此结束。以上内容本人根据实际情况叙说，绝无虚假。章倩滢、董智峰对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性、合法性均没有异议，关联性有异议，根据法律规定和政策，章倩滢、董智峰名下拥有限价房不影响购房资格，不代表章倩滢、董智峰不具有购房资格。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。微信记录可以删除编辑，不能真实反应情况。2017年6月22日-2017年7月27日之间沟通关于签署公积金贷款合同聊天记录被删减，该微信记录也没有证明章倩滢、董智峰不具备购房资格。对证据4的真实性、合法性均没有异议，关联性章倩滢、董智峰认为2017年7月28日章倩滢、董智峰才获悉需要调取限价房合同，章倩滢、董智峰没有限价房合同原件，2017年8月1日章倩滢、董智峰才获悉需要由限价房转为商品房，毫不迟延办理手续，没有违约。一审法院认为：章倩滢、董智峰、周欢欢、德才公司三方自愿签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。对章倩滢、董智峰与周欢欢双方争议的焦点问题一审法院评析如下：一、关于调处章倩滢、董智峰与周欢欢双方之间的买卖合同纠纷应以上述《房屋买卖合同》或《存量房买卖合同》为准的问题，虽然《房屋买卖合同》已约定：“如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存置房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合间具同等效力，不一致时以本合同为准。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。”但章倩滢、董智峰支付给周欢欢的首期款1539000元及剩余房款1530000元通过银行贷款方式支付，都与《房屋买卖合同》约定的首期款1540000元及剩余房款1529000元的支付数额不符，却与《存量房买卖合同》的约定相吻合，从而印证双方在实际履行过程中是以《存量房买卖合同》为准。二、关于章倩滢、董智峰要求周欢欢协助交付广州市越秀区**路***号***房的问题，上述《存量房买卖合同》已约定：“甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。”现章倩滢、董智峰与周欢欢尚未签妥房地产交接确认书，而周欢欢所举证的照片并不能证明章倩滢、董智峰已实际控制涉案房屋，故章倩滢、董智峰要求周欢欢交付涉案房屋合法有理，一审法院予以支持。三、关于章倩滢、董智峰要求周欢欢办理相关水、电、煤气、电话、网络、有线电视、物业管理等相关配套设施的更名过户手续并缴清上述设施的欠费的问题，首先，上述《存量房买卖合同》并没有约定周欢欢应为章倩滢、董智峰办理更名手续。其次，涉案房屋已过户至章倩滢、董智峰名下，章倩滢、董智峰可重新与有关部门办理开户手续。再次，章倩滢、董智峰并无举证证明周欢欢存在欠费。故对章倩滢、董智峰的该项诉讼请求一审法院不予支持。四、关于章倩滢、董智峰要求周欢欢支付逾期交房违约金的问题，首先，德才公司的工作人员房少伟于2017年10月18日在微信群中呼叫董智峰的记录，可以证明中介人员已出面协助章倩滢、董智峰与周欢欢交楼，并多次微信及打电话给章倩滢、董智峰，但章倩滢、董智峰拒绝回复微信及接听电话，证明章倩滢、董智峰拒绝办理收楼手续。其次，在章倩滢、董智峰付清房款时，按照常理，章倩滢、董智峰应急于收楼使用，但在章倩滢、董智峰提起本案诉讼前，章倩滢、董智峰并没有通过电话、微信、特快专递等形式向周欢欢主张收楼。综上分析，章倩滢、董智峰要求周欢欢支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。五、关于周欢欢反诉要求章倩滢、董智峰给付逾期支付房款的违约金的问题，经一审法院审查，上述《存量房买卖合同》所约定的首期款及剩余房款章倩滢、董智峰都是在合同规定的时间支付给周欢欢，章倩滢、董智峰并不存在逾期支付的情况，故对周欢欢的该项反诉请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，于2018年6月28日作出如下判决：一、周欢欢应于本判决发生法律效力之日起5日内，将广州市越秀区**路***号***房腾空交付给章倩滢、董智峰；二、驳回章倩滢、董智峰的其他诉讼请求；三、驳回周欢欢的反诉请求。本诉受理费4013.50元，反诉费2215元，保全费1448.37元，由章倩滢、董智峰负担5361.87元，周欢欢负担2315元。本院二审期间，章倩滢、董智峰提交了：1.房地产确认书，该证据拟证明周欢欢的交房时间为2018年7月2日，交房时尚欠垃圾费、水费和电费；2.时间为2017年9月12日、10月9日以及2018年3月9日、3月10日以及一审判决后的短信记录；3.时间为2017年10月9日、10月10日、10月11日的微信记录，周欢欢在2017年10月10日提出因章倩滢、董智峰在不具备购房资格的情况下签订合同导致不能按期过户，要求章倩滢、董智峰承担迟延付款的违约金，并认为其履行交房义务是其收齐含违约金在内的全部房款之日。证据2-3拟证明章倩滢、董智峰要求周欢欢交房，周欢欢不予回应，甚至单方为交楼附加条件；4.交房催促函和快递查询情况，该证据拟证明章倩滢、董智峰要求周欢欢交房。周欢欢质证认为：对于证据1的合法性、真实性予以认可，该证据只能证明一审判决已经履行完毕，交房确认书只能证明交房已经完成，不能证明此前无法完成交房手续是由哪一方造成的，事实上正如一审查明的一样，是由于章倩滢、董智峰一方拒绝配合交房而导致一审判决前无法完成交房手续；对于证据2的真实性予以认可，短信记录本身反映的事实是周欢欢在收到一审传票之后主动与章倩滢、董智峰联系，明确表示没有拒绝交楼的意图，只是要求为了减免双方的纠纷，在第三方中介公司陪同下共同完成交房手续，从整个过程可以判断出，周欢欢对于交房是持肯定、积极的态度，期间也曾打电话与章倩滢、董智峰联系，但是对方不接，不予理睬；对于证据3微信记录，微信记录显示的聊天记录是6个人参与的，章倩滢、董智峰提交聊天记录是8个人参与的。对微信记录的真实性予以确认，但是前三页证据形成于一审判决之前，因此不能作为新证据，该微信群会从8个人变成6个人，是因为业主方不配合交楼，中介方无奈退群后形成的，也反映了微信内容章倩滢、董智峰是清楚知道的，包括了房少伟在群里要求其配合办理交楼手续以及其一直采取回避态度的控诉；对证据4的真实性认可，该证据本身提及三方合同及一同寄送中介方，反映出对于交楼行为需要中介方参与，章倩滢、董智峰是认可的，因此不存在章倩滢、董智峰在上诉状中所称是周欢欢要求中介方参与交楼而恶意制造新的障碍导致无法交楼。经审理查明，涉案《房屋买卖合同》签订于2017年6月9日，德才工作人员房少伟系于2017年10月16日在微信群中呼叫董智峰，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《存量房买卖合同》中约定：“第五条产权转移登记甲方（周欢欢）与乙方（章倩滢、董智峰）约定按以下丙方（德才公司）协助办理方式办理产权转移登记：丙方应当于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在收到丙方书面通知后7个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。”一审庭审中，章倩滢、董智峰称：“……2017年7月28日约中介递件，当时房管部门告知原告名下有限价房，我方名下确实有限价房。因为我方手上没有限价房合同，所以房管部门程序上要求调档限价房合同给其看才能递件。调档后2017年8月1日再次递件，房管部门答复需要将限价房转为商品房，即补交土地出让金才能递件。我方办理相关手续，直到2017年8月22日预约去补缴限价房土地出让金，补交后等限价房出房产证。2017年9月1日前出限价房房产证。所以2017年9月1日才办证……”。章倩滢、董智峰称其购买涉案房屋前有将名下有限价房的事宜告知中介方，但未能提供证据。周欢欢称直至2017年7月28日约中介递件时才知道。2018年7月12日，周欢欢提供了2018年3月9日的短信记录，内容为“董生，您好，我是淘金110号701房的原房主周欢欢，昨天我收到法院关于701房的传票，也已经到法院签收了相关资料……在这里我再次表示我方从没有表示过拒绝交楼的意图，你给我先生打电话我先生也是未表达过拒绝交楼的意图，只是提出交楼需要联系中介一起参与。本着尊重三方合同的精神，这次房产交易的整个过程都是在中介的见证及帮助下完成，所以在交楼这个环节也是需要中介的帮助和见证，我先生也是给你表示交楼事务需要中介参与，一起来完成，如果您方单方面私下联系我方交楼，我方觉得这不符合本次三方合同的履行方式，同时我方也不敢违背三方合同与您私地下交楼。我方在收到您在微信上提出的交楼通知后，就在微信中表示我方对于此次交楼的看法，同时也是请中介方见证及协调，之后也是主动多次电话联系中介，让中介促成此次交楼事务，但是中介方表示联系不上你，相信您也已经在我们群里的最后两条微信里看到了中介跟您方联系的情况，此后你也未在微信群及其他渠道中有任何表示你要收楼的意思。同时这几个月中我方都有询问过中介方跟您方联系的情况，我本人也多次问过方思杰和房少伟先生跟您联系的情况，都表示联系不上你方。我方从未表示拒绝交楼，关于交楼我方在收到最后一笔放款后就已经把交楼事物准备好了，1.把水电煤气电视费用早都已结清，这个都可以从相关渠道查到费，9月后就再无费用产生，而且把与我方的任何关联账号都解除了；2.房子一直都没有被我方占用，一直空在那里等您来收楼，这个相信您很清楚；3.多次电话中介房少伟或直接到德诚行淘金分行找中介方思杰问中介联系您的情况，但都表示没联系上，没有您的消息；4.户口也已经提前在户政网上预约了要转出的时间。我方再次表示我方从未拒绝交楼，只是交楼需要中介方、你方和我方同时参加，这个您在寄给我的催促函里也是表示需要德诚行方的见证，希望大家有遵守三方合同的契约精神，在三方都在的情况下交楼……”。对于为何不回应德才公司工作人员2017年10月16日微信的问题，章倩滢、董智峰称其当时收到该短信时很气愤，因为中介方没有以任何方式通知其二人收楼，其怀疑中介方与周欢欢私下达成协议，没有再回复。章倩滢、董智峰称其二人在2018年10月16日之后曾电话催促周欢欢交楼，但无提供证据证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：章倩滢、董智峰要求周欢欢支付逾期交楼违约金的主张是否成立。涉案《存量房买卖合同》第五条约定“丙方（德才公司）应当于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续”，由此可见，买卖双方办理交易递件的时间应为银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内。章倩滢、董智峰于2017年7月24日取得《个人二手房贷款初审结果通知书》并于同日与贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，结合双方均陈述曾于2017年7月28日办理交易递件手续的事实来看，德才公司已经通知、协助买卖双方办理交易递件手续。从章倩滢、董智峰一审庭审期间的陈述来看，涉案房屋未能在2017年7月28日办妥交易递件手续的原因系章倩滢、董智峰名下存有限价房所致，且需待章倩滢、董智峰办妥限价房转为商品房手续后才具备办理涉案房屋交易递件手续的条件，章倩滢、董智峰并无证据证明其在签订涉案房屋买卖合同之前将名下存有限价房的事宜告知周欢欢或者德才公司，故未能如期办理交易递件的责任在章倩滢、董智峰。因为办理交易递件手续的延误，导致合同约定的首期款、剩余房款的付款时间亦相应延误，周欢欢关于章倩滢、董智峰存在逾期付款违约行为的主张成立。周欢欢于2017年10月1日收取了全部购房款，依照《存量房买卖合同》的约定，周欢欢应在该日交付涉案房屋给章倩滢、董智峰，买卖双方应在交楼当天一起到场查验房屋并签妥房地产交接确认书。章倩滢、董智峰于2017年10月9日微信要求周欢欢交楼时，周欢欢提出交楼条件为章倩滢、董智峰付清全部房款以及逾期付款违约金，并要求在中介方的参与下办理房屋交接，由此可见，未能依约办理交楼手续的原因在于交易双方对章倩滢、董智峰是否存在违约行为以及违约责任的承担存在争议。涉案《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》中并未将付清违约金作为交楼的条件，亦无约定房屋交接须在中介方协助、见证下进行，周欢欢要求章倩滢、董智峰先承担违约责任并在中介见证下办理房屋交接缺乏合同依据，由此造成迟延交楼，周欢欢应承担相应的违约责任。交易双方在存有争议的情况下，本应积极协商，选择合理的方式解决纠纷。从德才公司工作人员于2017年10月16日所发的微信来看，中介方是愿意协助买卖双方办理房屋交接手续的。中介方协助办理房屋交接，并无损害交易双方的合法权益，但章倩滢、董智峰选择不予回复、拒绝回应的处理方式，且无充分证据证明其二人在2017年10月16日之后至提起本案诉讼之前曾要求周欢欢办理房屋交接手续，故2017年10月16日之后未能办理房屋交接手续的责任不能归咎于周欢欢一方，章倩滢、董智峰对于涉案房屋未能及时办理交接亦有过错，章倩滢、董智峰要求周欢欢承担2017年10月16日之日起的逾期交楼违约责任依据不足，本院不予支持。依照《存量房买卖合同》关于逾期付款以及逾期交楼的违约责任的约定，章倩滢、董智峰应向周欢欢支付2017年7月29日起至2017年8月31日期间逾期付款的违约金，周欢欢应向章倩滢、董智峰支付2017年10月2日起至2017年10月16日期间的逾期交楼违约金。一审法院对周欢欢、章倩滢、董智峰所应承担的违约责任的认定有误，并据此驳回交易双方要求对方支付违约金的请求，本属不当，但鉴于违约金的性质属于可抵销的债务，章倩滢、董智峰应向周欢欢支付的逾期付款违约金已超过周欢欢应向章倩滢、董智峰支付的逾期交楼违约金，且周欢欢并未对一审判决提起上诉，本院对一审该部分判决不再予以调整。一审判决周欢欢腾空交付涉案房屋后，章倩滢、董智峰与周欢欢于2018年7月2日办理了涉案房屋的交接手续，系当事人自行履行一审判决的行为，本院对一审该部分判决亦不再予以调整。综上所述，章倩滢、董智峰要求周欢欢支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元，由章倩滢、董智峰共同负担。本判决为终审判决。审判长    审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年一月十八日书记员  贾妍胡秀红