广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初17916号原告（反诉被告）：文炳泉，男，1970年7月25日出生，身份证住址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：王义良，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄竹康，xx律师事务所律师。被告：谢学深，男，1949年6月11日出生，被告（反诉原告）：王春亮，女，汉族，1985年2月20日出生，身份证住址：深圳市宝安区，共同委托诉讼代理人：李华贵，x律师事务所律师。第三人：深圳市福华康物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区福永街道怀德社区政丰北路西侧福华大厦**五B（办公场所），组织机构代码：555427526。法定代表人：吴伟忠。委托诉讼代理人：伍淑杰，xx律师事务所律师。原告文炳泉与被告谢学深、王春亮，第三人深圳市福华康物业管理有限公司（以下简称福华康物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期间提出反诉，本院依法合并审理本诉与反诉，并适用普通程序公开开庭了进行审理。原告委托诉讼代理人王义良，两被告委托诉讼代理人李华贵，第三人委托诉讼代理人伍淑杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告就福华大厦一栋19B有优先购买权(转让价:1024748元）；2.确认被告谢学深与被告王春亮就福华大厦一栋19B签订的房屋买卖合同无效，3.判令二被告以同等条件将福华大厦一栋19B转让给原告，并配合办理产权变更过户手续:4.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月20日，原告与被告谢学深签订《物业租赁合同》。合同约定，被告谢学深将位于深圳市宝安区福永街道福华大厦一栋首层19B铺位租给原告，租期5年，自2016年6月6日至2021年6月5日止。合同签订后，原告依约交付了保证金，并一直按期缴纳租金。2017年6月初，自称是被告王春亮的代理人手持涉案房产的房产证复印件到福华大厦物业管理处(以下简称管理处)，告知管理处，被告谢学深已将涉案物业转让给了被告王春亮。该房产证上载明合同日期是2017年5月18日，登记价为1024748元。事后，管理处将该情况转告给原告.由于被告谢学深从未通知原告要将涉案物业出售给被告王春亮,被告王春亮也未向原告了解涉案物业的使用情况，故二被告恶意申通，侵害原告的优先购买权。综上，原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告谢学深答辩称，2011年6月2日原告与被告谢学深签订了商铺租赁合同，租期是2011年6月4日至2016年6月3日，2016年5月20日原告与被告谢学深续签《物业租赁合同》，约定被告谢学深将深圳市宝安区福永街道福华大厦一栋首层19B铺位(以下简称涉案房产)出租给原告。2016年5月16日，被告谢学深通过顺丰快递向原告及涉案房产管理处邮寄《优先购买权通知函》，通知承租人在15日内联系被告谢学深及或做出书面购买意向，否则视为承租人放弃涉案房产优先购买权。原告及涉案房产管理处均于2016年5月18日签收该《优先购买权通知函》。经被告谢学深函告后，原告一直未就涉案房屋优先购买权联系被告谢学深及作出任何书面承诺。2016年6月3日，被告谢学深与被告王春亮签订《二手房买卖合同》，约定被告谢学深将涉案房产出售给被告王春亮，合同价款为实收151万元。合同签订后，被告谢学深分别于2017年5月31日、2017年6月12日收到首付71万元，尾款75万元。加上之前已收到5万元定金，被告谢学深实际已收到151万元，并与被告王春亮共同向不动产登记中心申请和完成涉案房产过户登记，被告谢学深与被告王春亮已按合同约定履行完毕。被告谢学深已在涉案房产出售之前函告原告有权行使优先购买权,并在原告未就涉案房屋优先购买权作任何书面承诺的前提下，就涉案房屋以合理价格出售给被告王春亮,不存在与被告王春亮恶意串通，侵害原告优先购买权的事实。为维护被告谢学深的合法权益，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告王春亮答辩并反诉称，2016年5月20日，谢学深与原告文炳泉签订《物业租赁合同》,约定谢学深将深圳市宝安区福永街道福华大厦一栋首层19B铺位(以下简称涉案房产)出租给原告文炳泉。2016年6月6日，谢学深委托第三人福华康物业公司统一办理涉案房产出租合同手续，包括代为协商租金、租赁期限、代为签订租赁合同、代为收取租金。2016年6月3日，被告王春亮与被告谢学深签订《二手房买卖合同》，合同约定被告谢学深将涉案房产出售给被告王春亮，合同价款为实收151万元。合同签订后，被告王春亮通过银行转账于2017年5月31日向被告谢学深支付首付款71万元，并向交通银行股份有限公司深圳金叶支行申请抵押借款于2017年6月3日支付尾款75万元。以及被告王春亮已支付合同定金5万元，合计已实际支付151万元。同时，被告王春亮与被告谢学深就涉案房屋向深圳市不动产登记中心申请过户登记，并于2017年5月27日完成涉案房屋的过户登记。被告王春亮已就涉案房产与被告谢学深达成买卖合意，并已支付合理对价和完成涉案房产的过户登记，不存在与被告谢学深恶意串通，侵害原告优先购买权的事实。2017年8月22日，被告王春亮面告原告文炳泉和第三人福华康物业公司，通知被告王春亮为涉案房产的所有权人、撤销第三人福华康物业公司的店铺租赁授权委托，并要求原告文炳泉和第三人福华康物业公司将涉案房产的租赁履约保证金和租金支付到本人账户。原告文炳泉本应按《物业租赁合同》约定支付租赁履约保证金和租金，第三人福华康物业公司本应将已收取的租赁展约保证金和租金支付给被告王春亮，但原告文炳泉和第三人福华康物业公司均未履行上述义务，违背契约精神，严重违反了合同约定及法律规定，为维护被告王春亮的合法权益，请求法院依法判令：1.涉案房产的《物业租赁合同》于2017年9月6日解除;2.原告文炳泉恢复涉案房产原状，并向被告王春亮返还涉案房产;3.被告王春亮有权不予退还涉案房产的租赁履约保证金;4.原告文炳泉向被告王春亮支付涉案房产2017年7月、8月的租金合计14954元及滞纳金6953.61元(自每月租金应付之日起，暂计至2017年9月6日);5.原告文炳泉向被告王春亮支付自《物业租赁合同》解除之日起至实际返还涉案房屋之日止的经济损失249元(经济损失按7477元1月的标准计算，暂计至2017年9月6日);6.第三人福华康物业公司向被告王春亮支付已收取的涉案房产的租赁履约保证金、2017年6月租金合计22431元及滞纳金1794.48元(自2017年8月23日起，暂计至2017年9月6日);7.原告文炳泉支付涉案房产至实际退还之日止的电费、水费、物业管理费等;8.原告文炳泉、第三人福华康物业公司承担本案全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，原告已按约支付了租赁保证金和租金给被告谢学深委托的第三人福华康物业公司，第三人向原告出具了相应的收据，其中2017年9月份租金原告委托他人直接支付给被告王春亮。第三人福华康物业公司陈述称，原告所提出的事实与理由属实，被告答辩意见中关于通知优先购买权的事宜与事实不符。就被告王春亮第六项反诉请求答辩意见如下：第一，2017年6月租金和7月、8月租金确实都在第三人管理当中，之所以没有及时支付给被告王春亮，是因为被告王春亮夫妇两人于2017年6月前往第三人办公室明确说明租金不要交给他，因为租约不是被告王春亮签的。第二，第三人在为业主提供保管租赁履约保证金和代收转付租金为无偿服务，第三人的物业管理费范围并不包括该项，所以第三人不存在支付滞纳金的责任和义务。第三，第三人作为承租方和出租方在租约关系中处于居间位置，被告王春亮也明确告知不收取相关租金，那第三人当然有责任有理由对原业主和新业主如何约定租金问题予以查明和核实。本院经审理认定事实如下：2011年6月2日，原告与被告谢学深签订《商铺租赁合同书》，约定由被告谢学深将位于深圳市宝安区福永街道福华大厦一栋首层19B铺位出租给原告使用，租期自2011年6月4日起至2016年6月3日止，月租金5500元，合同文本中载明何政君为被告谢学深代理人。上述合同约定租期届满前，原告与被告谢学深于2016年5月20日续签《物业租赁合同》，约定租期自2016年6月6日起至2021年6月5日止，月租金7477元，原告另应交纳租赁履约保证金14954元。合同第四条第（二）款载明：“单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方造成额外经济损失的，要在15天内一次给予赔偿”。被告谢学深还于2016年6月6日出具《店铺租赁授权委托书》，委托第三人福华物业公司代为协商租金、租赁期限，代为签订租赁合同、收取租金等。2016年5月16日，何政君通过顺丰速运分别向原告及福华物业公司邮寄《19B优先购买权通知函》，函件主要内容为：被告谢学深有意将涉案物业出售，如原告有意购买，应于函件发出起十五日内联系，未在15日内未联系或作出书面购买意向的，视为承租人放弃涉案物业的优先购买权。原告寄出两份快递单均载明投递物品为《19B优先购买权通知函》，其中单号为856030262472的收件人信息处载明：联络人文炳泉、联络电话136××******，收件地址深圳市宝安福永街道白石厦村东；其中单号为856020431775的收件人信息载明：公司全称深圳市福华康物业管理有限公司，联络人王斌，联络电话136××******，收件地址深圳市宝安福永福华大厦6E室（福华大厦管理处）。经本院委托两被告诉讼代理律师调查取证，顺风速运出具运单追踪信息显示两份快递均于2016年5月18日签收。庭审中，原告以己方持有《商铺租赁合同书》承租方地址栏空白为由，主张被告谢学深持有合同上地址栏处“深圳市宝安区福永街道白石厦村东”为被告自行添加。经查，虽二人持有合同文本上承租方地址栏填写状态存在上述区别，但承租方电话处均有填写136××××****，该手机号码与被告邮寄函件上注明收件人联络电话一致。另外，原告在续签之租赁合同文本上载明的承租方地址亦为“深圳市宝安区福永街道白石厦村东”，并明确为该地址的“42号”。2016年6月3日，两被告签订《二手房买卖合同》，约定由被告谢学深将上述涉案房产出售给被告王春亮，成交价151万元，其中定金50000元，剩余房款以银行按揭付款方式支付。此前，两被告与案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）已于2016年5月1日签订《定金托管协议》，载明两被告通过世华公司的居间服务签署关于涉案房产的买卖合同，三方协商同意将定金5000元交由世华公司托管。被告王春亮于2016年5月5日向世华公司支付5000元、于2016年5月6日向被告谢学深支付45000元。另，上述《二手房买卖合同》第十一条载明交易房产有租赁合同，租赁期至2021年6月5日止，现每月租金7477元，押金14954元，被告谢学深保证承租人已放弃对该房产在同等条件下的优先购买权，双方同意按继续履行的方式处置租赁合同。两被告主张因被告王春亮未能成功申请按揭购房贷款致付款迟延，但双方并未解除《二手房买卖合同》，被告谢学深未主张没收定金，被告王春亮未撤销定金托管。2017年5月5日，被告王春亮及被告谢学深委托代理人司徒耀权与交通银行股份有限公司深圳金叶支行（以下简称交通银行金叶支行）签订《房产交易结算资金监管协议》，载明因被告王春亮购买被告谢学深上述涉案房产，被告王春亮在交通银行金叶支行开立个人银行结算账户62×××26作为房产交易结算资金监管账户，并约定房产过户至被告王春亮名下后，交通银行金叶支行可将全部托管资金划转至被告谢学深6210817200011341029账户。当日，被告王春亮将首期款71万存入监管账户。同年5月18日，被告王春亮与被告谢学深委托代理人司徒耀权就涉案商铺转让网签深（宝）房现买字（2016）第18096号《深圳市二手房买卖合同》，载明双方通过世华公司居间促成交易，成交价为1024748元，该合同由深圳市宝安公证处公证并提交深圳市不动产登记中心备案，其中第八条付款方式约定“买方须于2016年6月30日之前将房款支付至双方约定的银行第三方监管账户”。同年5月20日，被告王春亮与交通银行金叶支行签订《个人房产抵押合同》，约定由被告王春亮以上述涉案房产为抵押，向交通银行金叶支行贷款75万元。同年5月27日，涉案房产办理过户登记，登记后权利人为被告王春亮。之后，交通银行金叶支行于同年5月31日将监管资金划转被告谢学深指定账户，并于同年6月9日向被告王春亮发放贷款75万元，该款于同年6月12日支付至被告谢学深上述指定账户。2017年8月22日，被告王春亮向分别向原告及第三人福华物业公司邮寄《撤销店铺授权委托及租赁履约保证金和租金支付的通知》，主要内容为告知原告及第三人福华物业公司，被告王春亮为涉案方案权利人，自2017年8月22日起解除被告谢学深对福华物业公司代为协商租金、租赁期限、代为签订租赁合同、代为收取租金等委托权限的授权，告知二人就涉案商铺事宜直接联系其本人，联系电话为137××******，其中，致原告的通知要求原告于2017年8月29日前将未支付的租赁履约保证金和租金（包括2017年7月、8月租金及后续租金）支付至其指定账户；致第三人的通知要求第三人于2017年8月29日前将已收取的租赁履约保证金和租金（2017年6月租金）支付至其指定账户。同年9月6日，被告王春亮向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，载明因原告未按前述通知书支付租赁履约保证金及2017年9月以前的租金，告知原告解除《物业租赁合同》。同年9月7日，第三人将涉案商铺9月份租金付至被告王春亮指定账户。庭审中，原告、第三人均确认收到被告邮寄上述通知书，原告主张已于2016年6月6日、7月3日、8月4日及9月4日前向第三人福华物业公司支付了租赁履约保证金及2017年6月至9月各月租金；第三人确认有收到原告支付租金，并提交视频、短信及拨打被告预留电话的呼叫记录，主张被告王春亮曾于2017年6月26日以租赁合同与其无关为由明确表示不收取第三人转交租金，在第三人按通知书要求联系被告王春亮处理已收取租赁保证金及租金事宜过程中，被告王春亮一直未予回应。被告王春亮确认第三人提交上述证据的真实性，亦确认有收到2017年9月租金。诉讼过程中，因原告主张两被告以与市场价相差悬殊的价格转让涉案商铺构成恶意串通，经其申请，本院委托深圳市国资源土地房地产资产评估公司对涉案房产2016年6月3日至2017年5月27日期间的市场价格进行评估，上述机构作出深国资评字第[2018]F06027、F06028号《房地产估价报告》，评估结论为涉案商铺于价值时点2016年6月6日、2017年5月27日的评估总值分别为1690520元、1723030元。两份评估报告送达后，原、被告均未对评估结论提出书面异议。评估费17594元，已由原告预交。以上事实，有《商铺租赁合同书》、《物业租赁合同》、《19B优先购买权通知函》、《店铺租赁授权委托书》、顺风速运快递单、运单追踪查询结果单、《二手房买卖合同》、《定金托管协议》、招商银行转账凭条、银联签购单、《房产交易结算资金监管协议》、《个人房产抵押合同》、交通银行客户交易清单、建设银行客户交易明细清单、收款收据、视频光盘、《撤销店铺授权委托及租赁履约保证金和租金支付的通知》、《解除租赁合同通知书》、邮政EMS快递单、短信、手机呼叫记录、《中国农业银行个人结算业务申请书》、授权委托公证书、深（宝）房现买字（2016）第18096号《深圳市二手房买卖合同》、不动产权资料电脑查询结果表、深国资评字第[2018]F06027号《房地产估价报告》等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案各方对原告与被告谢学深就涉案商铺存在房屋租赁合同关系，以及两被告在租赁期间内转让涉案商铺的事实不持争议，本院予以确认。本案本诉主要争议焦点有二：一、被告谢学深是否通知原告行使优先购买权；二、两被告是否系恶意串通转让涉案商铺。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件的优先购买的权利。本案中，被告谢学深主张通过其代理人何政君向原告快递《19B优先购买权通知函》的方式通知原告行使优先购买权，原告以被告不能证明快递物品就是通知函以及未收到快递为由对此不予确认。本院认为，首先，顺风速运作为案外专业从事快递业务的企业，与原、被告均不存在利害关系，其出具制式快递单及运单跟踪查询回执可以作为认定案件事实的证据，在原告未能提交任何相反证据的情况下，本院确认被告有委托顺风速运向“文炳泉、联络电话136××******，收件地址深圳市宝安福永街道白石厦村东”投递《19B优先购买权通知函》，并于同年5月18日被签收；其次，原告虽不确认被告持有《商铺租赁合同书》上出租方地址为其本人填写，但其并未就此申请笔记鉴定，而双方持有该份合同上均载明原告联络电话为136××******与被告在快递单填写的收件人联络电话一致，且原告于2016年5月20日双方续签《物业租赁合同》时亦确认其地址为“深圳市宝安福永街道白石厦村东”的“42号”，在原告并未提交证据证明签订《物业租赁合同》前后其住所有过变更的情况下，本院认定“深圳市宝安福永街道白石厦村东”外加联络人“文炳泉、联络电话136××******”可以作为原告的有效送达地址；最后，被告提交快递单明确载明快递物品为《19B优先购买权通知函》，在原告未有证据证明其收件后有向被告提出异议的情况下，被告依据运单主张快递物品已达到高度盖然性的证明标准，本院予以采信。综上，被告谢学深已于2016年5月18日向原告送达《19B优先购买权通知函》通知其行使承租人优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）款之规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。原告并未有证据证明其有在法律规定期限内，即2016年6月2日前向被告谢学深作出优先购买涉案商铺的主张，其对涉案商铺的优先购买权已因逾期未予主张而丧失，故其又再要求确认其对涉案商铺的优先购买权，并没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二。首先，两被告就涉案商铺的转让系于2016年6月3日协商一致即签订《二手房买卖合同》，此时原告已因逾期主张而丧失对涉案商铺的优先购买权，两被告间就涉案商铺进行房产交易已无受制于承租人优先购买权的妨碍，不存在恶意串通的必要；其次，两被告网签深（宝）房现买字（2016）第18096号《深圳市二手房买卖合同》约定交易价确与双方签署《二手房买卖合同》的约定不符，但涉案商铺的转让价格应依两被告实际履行情况确定，两被告提交的《房产交易结算资金监管协议》、《个人房产抵押合同》、交通银行客户交易清单、建设银行客户交易明细清单等证据证明，被告王春亮实际以总房价151万元向交通银行金叶支行申请住房按揭贷款75万元，在其依约将首期款71万元存入交通银行金叶支行指定托管账户，以及涉案商铺办理过户登记至其名下后，交通银行金叶支行向被告谢学深划付了上述托管款项，向被告王春亮发放住房按揭贷款75万元并受托将该款支付给了被告谢学深，上述交易过程反映被告王春亮通过自筹及银行贷款的方式实际于网签购房合同后支付购房款146万元，加上前期支付定金，被告王春亮实际支付购房款151万元，原告主张两被告以网签购房合同备案价102万余元转让涉案商铺与事实不符；最后，根据房产估价结论，以两被告达成《二手房买卖合同》及网签《深圳市二手房买卖合同》后完成过户登记手续时间分别作为估价时点，涉案商铺的市场价值为1690520元、1723030元，该价格高于合同约定的成交价，原告主张两被告恶意抬高交易价格明显不成立，同时，两被告交易期间涉案商铺市场价格变化不大，二人执行的转让价151万元亦并未显著偏离市场价格。综上，两被告在涉案商铺的转让过程中实际履行的是《二手房买卖合同》，并不存在原告主张之恶意串通行为，原告亦无证据证明两被告就涉案商铺的交易行为损害了原告或他人合法利益，故原告主张两被告恶意串通损害他人利益，本院不予采信，其要求被告谢学深以151万元将涉案商铺转让给其并办理过户登记的诉请，于法无据，本院不予支持。因原告申请鉴定形成鉴定结论未能支持其主张，鉴定费理应由其自行承担。关于被告王春亮反诉要求确认《物业租赁合同》已于2017年9月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告王春亮虽于2017年8月24日向原告送达《撤销店铺授权委托及租赁履约保证金和租金支付的通知》，要求原告向其支付未支付的租赁履约保证金及2017年7月、8月及以后租金。但原告已依约向原出租方（被告谢学深）委托人即第三人支付了租赁履约保证金及2017年6月至8月租金，且时间在被告王春亮撤销原出租方对第三人委托授权之前，原告不再负有向被告王春亮支付上述款项的义务，自然不构成逾期支付租赁履约保证金及2017年7、8月租金的违约行为。至于同年9月份租金，原告虽未按上述通知要求于合同约定之日支付到被告王春亮指定账户，但在被告王春亮与第三人间就租金收取等租赁委托事宜产生争议，且被告王春亮确有以不回短信、不接电话方式拒绝与第三人沟通有关委托授权解除后后续租赁事宜的情况下，原告基于合理怀疑仍按既有履约方式向第三人支付2017年9月租金亦属审慎，并非无故恶意拖欠租金，且第三人已于同年9月7日将原告缴纳租金转至被告王春亮处，亦未明显超出合理期限。故被告王春亮以原告逾期支付租金构成违约为由解除租赁合同，本院不予支持。但需要说明的是，被告王春亮从谢学深处购买涉案房产，双方对该租赁合同的处置方式约定为继续履行，故被告王春亮为该合同合法的继受人，原告应依约向被告王春亮支付租金，第三人代为收取的2017年7月、8月租金应当支付给被告王春亮。关于第三人已收取租赁履约保证金及2017年6月租金，被告王春亮作为涉案商铺权利人及租赁合同权利义务继受人有权要求第三人返还，故被告王春亮该项诉请本院予以支持。至于上述款项滞纳金的问题，第三人并非租赁合同的当事人，被告要求按租赁合同约定的逾期付款违约责任支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。但被告王春亮已于2017年8月23日向第三人送达《撤销店铺授权委托及租赁履约保证金和租金支付的通知》，第三人应按通知要求于2017年8月29日前将返还其收取的租赁履约保证金及2017年6月租金合计22431元，第三人未按期支付确有致被告因款项占用造成利息损失，故本院判令第三人自2017年8月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付上述款项的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十七条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、第三人深圳市福华康物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告王春亮返还租赁履约保证金及2017年6月租金22431元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年8月30日起计至款项付清之日止）；二、第三人深圳市福华康物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告王春亮返还租金14954元；三、驳回原告文炳泉的全部诉讼请求；四、驳回被告王春亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费14023元，保全费5000元，均由原告文炳泉负担；反诉受理费960元，由被告王春亮负担182元，第三人深圳市福华康物业管理有限公司负担778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 吕  海  云人民陪审员 龙  少  球人民陪审员 李    萍二〇一九年一月十六日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 钟秀敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。