江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终6937号上诉人（原审原告）：张道峰，男，1978年11月20日生，汉族，无业，住安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审被告）：郝洛阳，男，1983年4月8日生，汉族，公司职工，住江苏省沛县。上诉人张道峰因与被上诉人郝洛阳合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人张道峰、被上诉人郝洛阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张道峰上诉请求：请求二审法院予以改判或重审。事实和理由：郝洛阳转让房屋时违反了双方签订转让协议，给张道峰造成了经济损失，完全因为郝洛阳隐瞒、误导造成，郝洛阳应按照转让协议给张道峰一定的补偿。二审庭审中，张道峰补充意见：2017年5月3日张道峰和郝洛阳签订了转让协议，当时提出要见房东，郝洛阳说房东出差了，所以当时在转让协议中明确规定双方交接转让必须在房东同意的前提下进行否则无效，甲方退还乙方全部资金，并赔偿一定的损失。5月18日郝洛阳带郭结合，并拿出他所签的协议，说他就是房东，并在他的督促下缴纳了8个月房租和1个月押金，共28800元。6月11日，郭结合带岳雷来，说岳雷是房东，郭结合与岳雷进行交接，不打扰我们正常营业，此时张道峰才知道郭结合不是房东。协议中明确规定要见房东，而郝洛阳带的是别人，郝洛阳违反了协议，给张道峰带来了一定的损失。期间多次报警、民间协调，直到现在问题也没解决。现在因为郭结合和岳雷、朱超他们三人的关系，岳雷和朱超对郭结合拿的房租不予承认，给张道峰造成了10800元的损失。郭结合、岳雷、朱超三人是合伙关系，他们只是黄沙、水泥合伙，房租上并没有合伙，之前朱超和岳雷通过诉讼，对郭结合所取得的房租也没有全部退还给朱超和岳雷，所以朱超和岳雷也不能把房租全部退给张道峰。朱超和岳雷只退给张道峰18000元，朱超和岳雷的诉讼费用和律师费全部由张道峰支出，该18000元退款也没有实际收到，是通过抵扣之后五个月的房租，所以28800元减去18000元得出10800元是损失，郝洛阳应予补偿。综上，郝洛阳隐瞒事实，没有尽到转让的义务，此次转让有严重的瑕疵，结合一审的诉讼请求要求其退还房屋转让费5万元并赔偿损失1万元。郝洛阳辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，张道峰的上诉不能成立。前期郝洛阳是2015年9月与房东郭结合签订的房屋租赁合同，郭结合告知他们是三人合伙干黄沙、水泥承租下来的七间店铺，郝洛阳承租的这间S4-112号签订合同、后期交过三次房租都是与房东郭结合之间交接，岳雷、朱超也来过说这个事情全权由郭结合来负责，所以签合同、租金都与郭结合交接。张道峰提出要转租房屋时，郝洛阳就通知郭结合房子要转让并告知他让他转告给另外两个人，郭结合说房东同意我转让，当时是让郭结合他们三人过来，他因为在外地出差忙，当时说没有关系是同意我转让的，手续先转，和转让人先签订合同。5月18日郭结合过来与张道峰签订房屋合同并交纳了房屋押金。后续郭结合、朱超、岳雷三人出现经济纠纷，三人闹出纠纷，七间店铺就由三人分割承租，涉案房屋后续分割给岳雷、朱超，由郭结合带着岳雷、朱超重新与张道峰签了房屋租赁合同，原合同不变，房东变更，后续可能因为三人其他的纠纷，岳雷、朱超和张道峰签订的合同被岳雷、朱超收回，岳雷、朱超不承认后来签的合同了，后续听说张道峰和朱超、岳雷又重新签订了合同。后续出现的这些问题是在我们转让协议完成之后，当时的转让不存在违约，张道峰提出10800元应该是和房东之间的纠纷，5万元是之前经营米线店整体装修的费用，郝洛阳没有违约不应该补偿。认可一审判决。张道峰向一审法院起诉请求：判令郝洛阳退还房屋转让费50000元并赔偿损失10000元。一审法院认定事实：2013年7月11日，案外人岳雷与徐州滨湖花园公司签订《商铺租赁合同》，承租泉山区滨湖御景湾S4-109、110、111、112号共四间商铺，经营用途为干洗店、24小时超市，租期自2013年7月15日至2016年7月14日。该合同到期后，案外人岳雷、朱超共同与徐州滨湖花园公司就上述四间商铺续签了《商铺租赁合同》，租期自2016年7月15日至2019年7月14日。同时，被告郭结合与徐州滨湖花园公司签订《商铺租赁合同》，承租泉山区滨湖御景湾S4-105、106、107号共三间商铺，经营用途为电信、联通、移动营业厅，租期自2016年7月15日至2019年7月14日。2015年9月7日，郝洛阳与郭结合签订《房屋租赁协议》，约定郝洛阳承租滨湖御景湾东门房屋即S4-112商铺，建筑面积38平方米。租期自2015年9月25日至2016年9月14日。到期后，双方续签一年至2017年9月14日。2017年5月3日，郝洛阳（甲方）与张道峰（乙方）签订《转让协议》，约定郝洛阳以110000元的价格转让S4-112商铺，其中包含50000元房屋转让费，余下60000元为合同签订之日起至2017年9月14日的房屋租金、机器设备、洗涤用材等店铺内用具的费用，房屋押金由张道峰直接交付房东。该合同第四条约定：“双方交接转让，必须在房东同意前提下进行，否则无效。甲方退还乙方全部资金并赔偿一定的损失。”合同签订后，张道峰支付郝洛阳110000元。2017年5月18日，张道峰与郭结合签订《房屋租赁合同》，约定由张道峰承租泉山区滨湖御景湾S4-112号商铺，租期自2017年5月14日至2018年5月14日，租金为每月3200元，总租金共计38400元，房屋押金3200元。因郝洛阳租金已交付至2017年9月14日，故张道峰按照约定应向郭结合支付2017年9月15日至2018年5月14日的租金25600元及房屋押金3200元，共计28800元。签订合同后，张道峰支付郭结合28800元。2017年10月12日，案外人岳雷、朱超向张道峰发出《告知函》及相应声明，称对郝洛阳向张道峰转让S4-112号店铺不知情、不认可，要求张道峰搬离涉案商铺。2017年9月8日，张道峰以郭结合为被告起诉至泉山区人民法院，要求其退还28800元。经审理于2017年12月1日作出（2017）苏0311民初5645号民事判决，该判决认为：“原告张道峰向被告郭结合给付房屋租金是基于双方自愿签订的《房屋租赁合同》，且该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。郭结合取得房屋租金及押金是基于合法依据，不符合不当得利的构成要件。案外人岳雷、朱超基于其与徐州滨湖花园公司的《商铺租赁合同》要求原告重复交纳房屋租金与本案无关，原告可另行起诉予以解决，本院对此不予审查。故原告基于不当得利要求被告返还房屋租金及押金无事实与法律依据，本院不予支持。”2018年3月6日，案外人岳雷、朱超以郭结合为被告起诉至泉山区人民法院，要求郭结合退还其收取的属岳雷、朱超应收的租金、押金及转让费80332元。该院于2018年4月3日作出（2018）苏0311民初1236号民事判决，判决认为：“原、被告均认可2017年7月14日前分别由原告朱超、岳雷承租自徐州市滨湖花园房地产开发有限公司的泉山区滨湖御景湾的S4-109、110、111、112四间商铺和由被告郭结合承租自徐州市滨湖花园房地产开发有限公司的S4-105、106、107号三间商铺的租金系由三方以共同经营黄沙的收益中支付且该期间的收益平均分配，而三方于2017年6月11日确认自该日起七间商铺中的S4-109、110、111、112四间商铺由原告朱超、岳雷共同承租并享有2017年7月15日起的租赁收益、S4-105、106、107号三间商铺由被告郭结合独自承租并享有2017年7月15日起的租赁收益，故被告郭结合取得的S4-109、110、111、112四间商铺2017年7月15日后的收益应返还给原告朱超、岳雷，原告朱超、岳雷亦应将其取得的S4-105、106、107号三间商铺2017年7月15日后的收益应返还给被告郭结合……被告郭结合应向原告朱超、岳雷返还S4-112商铺2017年7月15日之后至2017年9月14日的租金分配款2133元（38400元×12个月×2个月÷3）并返还2017年9月15日之后至2018年5月14日的租金25600元及押金3200元……”一审庭审中，张道峰明确其以与郝洛阳签订的转让协议第四条的内容来主张权利，且正是由于郝洛阳未能履行告知房东义务导致张道峰承租店铺无法正常经营造成损失。一审法院认为，一、张道峰与郝洛阳之间签订的转让协议系双方真实意思表示，应认定有效。二、在（2018）苏0311民初1236号民事判决中已确认郭结合、朱超、岳雷于2017年7月14日前三方承租的七间商铺（包括涉案商铺）租金系由三方以共同经营黄沙的收益中支付且该期间的收益平均分配，而2017年5月18日，张道峰即与郭结合签订了《房屋租赁合同》，且结合张道峰提供的录音证据可以认定朱超、岳雷对张道峰承租房屋是知晓的；另，朱超、岳雷已就涉案商铺自2017年9月15日至2018年5月14日的租金25600元及押金3200元以诉讼方式要求郭结合返还并得到支持，也印证了朱超、岳雷对张道峰承租涉案商铺的认可；且该《房屋租赁合同》已经生效判决认定有效，故应当认定郝洛阳并未违反双方转让协议第四条的约定。故张道峰要求退还转让费50000元并赔偿损失无相应依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张道峰对郝洛阳的诉讼请求。一审案件受理费1300元，由张道峰负担。本院二审庭审中，张道峰提交2017年6月19日出警记录、2018年1月17日出警记录以及派出所的调解协议书，证明岳雷和朱超对此次转让的不知情、不认可，郝洛阳违反协议约定，问题当时就存在。当时岳雷和朱超锁了张道峰的门。郝洛阳质证认为，上述证据不能证明其观点，2017年6月初，岳雷、朱超与郝洛阳签订了房屋合同足以证明两人是同意转让。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张道峰与郝洛阳签订的《转让协议》约定：“双方交接转让，必须在房东同意前提下进行，否则无效。甲方退还乙方全部资金并赔偿一定的损失。”张道峰上诉主张涉案商铺系案外人岳雷、朱超承租，郝洛阳在转让涉案商铺时，未经岳雷、朱超的同意，未尽到转让义务，岳雷、朱超对郭结合收取的房租不承认，要求郝洛阳退还房屋转让费50000元，并赔偿房租损失10000元；郝洛阳则认为案外人郭结合告知是郭结合、岳雷、朱超三人合伙经营黄沙承租的包括涉案商铺在内的七间商铺，郝洛阳签订租赁合同及交付房租均是与案外人郭结合交接，张道峰亦与郭结合签订了房屋租赁合同，郝洛阳不存在违约行为。本院认为，第一，生效判决已确认郭结合、朱超、岳雷于2017年7月14日前三方承租包括涉案商铺在内的七间商铺租金系由三方以共同经营黄沙的收益中支付且该期间的收益平均分配。本案中，2015年9月7日郝洛阳与郭结合签订《房屋租赁协议》承租涉案商铺，2017年5月3日郝洛阳与张道峰签订《转让协议》转让涉案商铺，2017年5月18日，张道峰与郭结合签订《房屋租赁合同》承租涉案商铺，上述期间均在2017年7月14日前，即郭结合、朱超、岳雷三方对涉案商铺共同经营，平均享有租金收益的期间，2017年7月14日前郭结合对涉案商铺享有相应权利，故在上述期间，郝洛阳从郭结合处承租涉案商铺，又将该商铺转租给张道峰，并联系原出租人郭结合与张道峰达成房屋租赁合同，不应认定郝洛阳违反了双方约定的必须经房东同意的条款。第二，对于2017年7月14日之后涉案商铺的租赁问题，案外人岳雷、朱超起诉要求郭结合退还其收取的属岳雷、朱超应收的租金、押金及转让费，且朱超、岳雷已就涉案商铺2017年7月15日之后至2017年9月14日的租金分配款以及自2017年9月15日至2018年5月14日的租金及押金以诉讼方式要求郭结合返还并得到支持，也印证了朱超、岳雷对张道峰承租涉案商铺的认可。综上，张道峰要求退还转让费50000元并赔偿房租损失10000元无相应依据，张道峰的上诉请求不能成立。综上，张道峰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张道峰负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 王素芳审判员 周东海二〇一九年一月三日书记员 吴雨臻