海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1457号上诉人（原审原告）：三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司。法定代表人：姚念宁。委托诉讼代理人：廖衍玲。委托诉讼代理人：谭良琼。被上诉人（原审被告）：张小亚。委托诉讼代理人：夏洪录。委托诉讼代理人：邢亚萍。原审第三人：三亚泰德投资置业有限公司。法定代表人：刘胜。委托诉讼代理人：邱睿星。上诉人三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司（以下简称贝斯特公司）因与被上诉人张小亚、原审第三人三亚泰德投资置业有限公司（以下简称泰德公司）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初166号民事判决书（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，各方当事人没有提出新的事实、证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贝斯特公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人张小亚向上诉人贝斯特公司支付物业费410836.8元及逾期违约金123251.04元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人张小亚承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决已查明，贝斯特公司已根据《【泰德·白石郡】前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》）的约定提供了前期物业服务，张小亚应当依约支付物业费。按照《【泰德·白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》（以下简称《产权式酒店经营管理合作协议》）约定，免交物业费为合作经营期间即酒店获准开业之日起五年，一审判决已查明酒店开业时间为2016年12月1日，却在本院认为部分，将物业费缴纳截止时间写成2015年12月31日，从而认定张小亚应向贝斯特公司缴纳2014年5月27日至2015年12月31日期间的物业费254012元，致使物业费少认定了11个月有余，少计算了物业费156824.8元及逾期违约金47047.44元，合计少计算了203872.24元。故请求二审法院改判张小亚缴纳2014年5月27日至2016年11月30日期间的物业费410836.8元及逾期违约金123251.04元。被上诉人张小亚辩称：一、根据约定张小亚本身不需要承担物业费。（一）2010年10月6日，张小亚与泰德公司签订《商品房买卖合同》的同时，与泰德公司聘请的前期物业管理人即贝斯特公司签订了《前期物业管理服务协议》和《产权式酒店经营管理合作协议》。对于物业费的承担，《商品房买卖合同》第十九条第4款约定，“在《产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人按照物业服务协议的约定支付物管费。在产权式酒店合作经营期间，免收物管费。”《产权式酒店经营管理合作协议》有效期和产权式酒店合作经营期是不同的时间段，合作经营期没有涵盖酒店开业之前的时间，这是由于张小亚的房屋不是自住，自己不能随意使用，而是必须交由贝斯特公司按照酒店统一管理经营，该酒店何时开业张小亚是无法控制的，如果张小亚将房屋交给贝斯特公司后，若迟迟不开业还要张小亚支付物业费，这显然是不公平的。正是由于合作经营期间不能涵盖酒店正式开业之前的时间段，因此才约定在合作协议有效期内张小亚免交物业费，而并非仅仅是在合作经营期内（即酒店开业后五年内）张小亚免交物业费。（二）一审判决支持贝斯特公司的观点，认为“合作协议有效期”与“合作经营期”是递进关系，“合作经营期”是对“合作协议有效期”的进一步补充说明，是对免交物管费期间和范围的限缩，该说法是不成立的。首先，“《产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人按照物业服务协议的约定支付物管费。在产权式酒店合作经营期间，免收物管费。”这两句话中间是句号相隔，表明是并列关系，而非递进关系。其次，合作经营期本身短于协议有效期，如果其意思表示只是合作经营期内免交物管费，那么只约定合作经营期免交即可，完全没有必要约定先约定整个协议有效期内张小亚均免交物业费。最后，退一步来说，即使按贝斯特公司所说是递进关系，协议有效期内免交物管费是合作经营期免交物管费的前提，那么该前提约定也是成立的，是双方的真实意思表示，约定也是要遵守的。（三）既然约定整个协议有效期内张小亚均免交物业费，那么无论泰德公司何时交房给张小亚，贝斯特公司何时开业，张小亚均不产生应付物业费问题，因此张小亚不存在所谓的拖欠物业费问题。二、贝斯特公司的上诉理由不成立，上诉请求不应获得支持。（一）一审判决虽然未支持张小亚的抗辩，但有一点事实是清楚的，即张小亚在2014年就泰德公司逾期交房事宜申请仲裁，2018年5月7日，海南仲裁委员会才作出生效的（2014）海仲（分）第54号裁决书（以下简称54号裁决书），确定2014年5月26日为具备交房条件的时间，而张小亚为减少因仲裁超期而扩大的损失，实际于2015年5月23日收房，且收房当天就已将房屋及房屋物品全部移交给贝斯特公司经营管理，但由于泰德公司与其他业主的交房纠纷，导致酒店迟迟未正式开业。酒店何时开业完全是由贝斯特公司控制，张小亚的房屋已经移交给贝斯特公司，贝斯特公司接收房屋后一年半的时间内酒店不开业却要求张小亚承担其未使用房屋的物业费，是完全不公平的。并且酒店未正式开业不等于贝斯特公司没有使用张小亚的房屋经营收益。一审判决物业费计至2015年底而不是2016年11月30日，应当是考虑酒店开业的合理时间而作出的判决结果，故贝斯特公司要求物业费计算至2016年11月30日的主张不成立。（二）关于违约金的问题。前面已经说明张小亚本不应承担物业费，不存在拖欠物业费的事实，因此根本不存在所谓的违约行为。而且物业费的起算时间（即交房时间）因存在争议一直在仲裁，在争议尚未解决之前，贝斯特公司所谓的物业费根本无法确定，张小亚不存在恶意拖欠物业费的情况，所谓的违约金无从谈起。但一审判决既已判决认定《前期物业管理服务协议》中约定的按日3‰过高，将违约金调整为拖欠物业费254012元的30%，张小亚没有上诉也只能尊重法院的判决。但贝斯特公司不仅要求增加物业费还要求按增加物业费的30%作为违约金，则难以成立，贝斯特公司没有证据证明其损失数额是物业费的30%，也没有法律规定违约金固定是物业费的30%，一审判决的违约金数额已经超出贝斯特公司可能的利息损失，其二审诉求增加违约金数额没有法律依据。综上，请求二审法院驳回贝斯特公司的上诉请求。泰德公司认为本案与其无关，未作陈述意见。贝斯特公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张小亚支付物业费410836.8元，逾期支付违约金1442036.238元（物业费按30元/月/平方米、违约金按每日3‰计算，期间从2014年5月26日起至本案生效判决确定支付之日止，暂计算至2018年12月2日）；2.本案诉讼费由张小亚承担。一审法院认定事实：2010年10月6日，张小亚与泰德公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定张小亚购买泰德公司开发建设的位于三亚市××区、3-1-102号、3-4-106号、3-4-107号共4套房屋，建筑面积分别为163.73平方米、57.15平方米、163.73平方米、57.15平方米（合计441.76平方米）。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用；第十九条物业管理第3项约定前期收费按出卖人与前期物业公司的委托合同执行（酒店30元/平方米/月）向物业使用人收取，按建筑面积计算；第4项约定在《产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人按照物业服务协议的约定支付物管费；在产权式酒店合作经营期间，免收物管费。因泰德公司未能依约向张小亚交付该4套房屋，张小亚于2014年3月13日向海南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决泰德公司支付逾期交房违约金。海南仲裁委员会经审理后于2018年5月7日作出54号裁决书，该裁决书认定案涉3-1-101号、3-1-102号、3-4-106号、3-4-107号4套房屋符合交付条件的时间为2014年5月26日，且该日期为逾期交房违约金计算的截止日期。54号裁决书裁决泰德公司向张小亚支付逾期交房违约金4607753元。该裁决书已发生法律效力。2010年10月6日，贝斯特公司与张小亚签订《前期物业管理服务协议》，约定由贝斯特公司提供前期物业管理服务；张小亚应从房屋交付之日起，按建筑面积30元/月/平方米缴纳物业费；逾期则按日承担欠缴物业费金额的3‰的违约金。同日，双方还签订了《产权式酒店经营管理合作协议》，约定张小亚应将其房屋交付给贝斯特公司托管，开展合作经营，合作经营期限自酒店获准开业起5年。2015年5月23日，张小亚与泰德公司签订《接房确认书》，确认接收案涉4套房屋。同日，张小亚将该4套房屋交付给贝斯特公司，贝斯特公司亦向张小亚出具了《接房确认书》。2016年12月1日，贝斯特公司依据合作协议对泰德白石郡业主交付的房屋进行经营管理的酒店正式开业。一审法院认为，一、关于张小亚是否应向贝斯特公司缴纳物业费的问题。张小亚主张依据《商品房买卖合同》第十九条第4项的约定，张小亚应当免交物业费。该约定为：在《产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人按照物业服务协议的约定支付物管费。在产权式酒店合作经营期间，免收物管费。本案合同在实际履行中，出现了合作协议有效期与合作经营期间涵括时间不一致的情况。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《商品房买卖合同》系泰德公司与张小亚签订，该条款约定的目的是将张小亚购买的房屋交付给贝斯特公司进行酒店经营管理，但泰德公司并非经营管理方，故该条款的真实意思应当结合贝斯特公司与张小亚订立的《产权式酒店经营管理合作协议》来确定。在公司合作协议第二条明确约定合作经营期限为自酒店获准开业之日起五年。因此《商品房买卖合同》第十九条第4项的真实意思应当理解为自酒店获准开业之日起五年的合作经营期限内免交物业费。“合作协议有效期”与“合作经营期”是递进关系，“合作经营期”是对“合作协议有效期”的进一步补充说明，是对免交物管费期间和范围的限缩。故张小亚关于“合作协议有效期内免交物管费”的抗辩主张不能准确反映当事人的真实意思，一审法院不予采纳。已发生法律效力的54号裁决书认定案涉房屋符合交付条件的时间为2014年5月26日。张小亚作为案涉房屋的买受人，其于2014年3月提起仲裁主张泰德公司逾期交房的违约责任，说明其继续履行合同的意愿，并且在仲裁案件中泰德公司提交了《建筑工程竣工验收备案证》，此时张小亚应当知悉案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，张小亚亦有义务主动向泰德公司联系了解房屋的实际情况、交付条件是否成就以及催促泰德公司交付案涉房屋等，但其怠于履行主观上有加大泰德公司逾期交房责任之嫌。另外，张小亚在2015年5月23日接收案涉房屋后已向贝斯特公司交付，贝斯特公司亦出具了《接房确认书》，确认按双方签订的《产权式酒店经营管理合作协议》收到房屋，故该交付行为符合约定，无须再另行办理房屋托管手续，张小亚关于2017年1月20日致函贝斯特公司要求办理房屋托管手续才算正式交付的主张不予采纳。贝斯特公司作为具备物业管理资质的物业管理企业法人，已经根据《前期物业管理服务协议》的约定提供了前期物业服务，张小亚亦应当依约支付物业费。根据《产权式酒店经营管理合作协议》约定，免交物业费为合作经营期间即酒店获准开业之日起五年，故张小亚应向贝斯特公司缴纳2014年5月27日至2015年12月31日期间的物业费。二、关于张小亚应缴纳的物业费及违约金问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业费按建筑面积以30元/平方米/月的标准计算，张小亚所购4套房屋建筑面积共计为441.76平方米，因此张小亚应缴纳自2014年5月27日至2015年12月31日期间的物业费为254012元。关于违约金，张小亚未向贝斯特公司支付物业费给贝斯特公司造成损失，根据双方的约定张小亚应支付违约金。违约金兼具补偿性和惩罚性功能，本案中张小亚拖欠物业费导致贝斯特公司产生的损失主要为利息损失，在贝斯特公司没有证据证明其存在其他损失的情况下，贝斯特公司主张按照《前期物业管理服务协议》的约定逾期按日承担欠缴物业费金额3‰的标准，要求张小亚支付违约金1442036.238元已经明显超过合同法规定的造成损失的30%，应当认定为“过分高于造成的损失”，故一审法院予以调整为拖欠物业费254012元的30%即76203.60元较为合理。综上，依照《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：张小亚于判决生效之日起十日内向贝斯特公司支付物业费254012元及逾期支付违约金76203.60元；案件受理费21475.86元（贝斯特公司已预交10737.93元），减半收取，由张小亚负担1913.50元，贝斯特公司负担8824.43元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，案涉4套房屋物业费及违约金的起算时间为2014年5月27日，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：张小亚应承担物业费及违约金截止时间如何确定。本案中，贝斯特公司与张小亚就案涉4套房屋签订的《前期物业管理服务协议》《产权式酒店经营管理合作协议》以及张小亚与泰德公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，当事人应当按合同履行各自义务。依照《商品房买卖合同》第十九条第4项及《产权式酒店经营管理合作协议》第二条的约定，在《产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人（张小亚）免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人（张小亚）按照物业服务协议的约定支付物管费；在产权式酒店合作经营期间，免收物管费；合作经营期限自酒店获准开业之日起五年。泰德·白石郡产权式酒店于2016年12月1日开业经营，各方当事人无异议，本院予以确认。故张小亚在2016年12月1日酒店开业之后免交物业费，在2014年5月26日房屋符合交房条件之后至2016年12月1日之前则应缴纳物业费。贝斯特公司诉求张小亚从2014年5月27日至2016年11月30日缴纳物业费，有事实根据和法律依据，本院予以支持。贝斯特公司与张小亚签订的《前期物业管理服务协议》中约定，张小亚应从房屋交付之日起，按建筑面积30元/月/平方米缴纳物业费。张小亚案涉4套房屋的建筑总面积为441.76平方米，应支付的物业费为397584元(30元/月/平方米×441.76平方米×30个月)。张小亚未向贝斯特公司支付物业费给贝斯特公司造成了损失，根据双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，若逾期支付物业费，张小亚应按日承担欠缴物业费金额的3‰的违约金。一审认为该约定过高，将违约金调整为张小亚拖欠物业费金额的30%，并无不当。贝斯特公司上诉主张也认可一审确定的违约金计算标准，故张小亚应承担的违约金为119275.2元（物业费397584元×30%）。张小亚认为其不应支付物业费和违约金，但其在一审判决后未提起上诉，本院对其主张不予审理。一审判决认定物业费和违约金的截止时间错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人贝斯特公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初166号民事判决为：张小亚应于本判决生效之日起十日内向三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司缴纳拖欠的物业费397584元及违约金119275.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21475.86元（三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司已预交10737.93元），减半收取，由张小亚负担3095.19元，三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司负担7642.74元；二审案件受理费7462.55元（三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司已预缴），由张小亚负担7221.82元，三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司负担240.73元。本判决为终审判决。审 判 长 张光亲审 判 员 王晓艳审 判 员 杨冲冲 二〇一九年十二月三日法官助理 唐 瑶书 记 员 周海晶附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。