广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终13893号上诉人（原审原告）：广州龙津房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区龙津东路**龙津商贸大厦**251/**。法定代表人：李曦东，董事长。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏飞，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：罗炳佳，男，汉族，1957年11月19日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：占永彪，广东粤通律师事务所律师。上诉人广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）因与被上诉人罗炳佳物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙津公司上诉请求判令：1．撤销一审判决第一、二项，改判支持龙津公司的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用全部由罗炳佳承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋登记在龙津公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第一条、第十六条、第三十九条的规定，涉案房屋依法属于龙津公司的合法财产，龙津公司对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无论罗炳佳是否具备搬迁条件，均不能对抗龙津公司对涉案房屋所享有的物权。一审法院以罗炳佳是否具备搬迁条件来判断其是否应腾退涉案房屋，没有任何事实和法律依据，有违“以事实为基础，以法律为准绳”的司法审判原则及上述《物权法》有关保护物权的明文规定。2.罗炳佳占有涉案房屋超过二十年，罗炳佳基于拆迁安置的承租权利已得到充分实现，龙津公司也已适当履行了拆迁安置义务，罗炳佳无权继续占有涉案房屋。3.罗炳佳与龙津公司并未签订任何书面的租赁合约，即便是按照广州市中级人民法院(2018)粤01执异272、273号《执行裁定书》的认定，龙津公司与罗炳佳存在事实上的房屋租赁关系，也仅仅是不定期租赁关系。龙津公司有权根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，随时解除与罗炳佳的不定期租赁关系，即要求罗炳佳腾退涉案房屋。龙津公司已在起诉前向罗炳佳发出《律师函》，要求罗炳佳腾退涉案房屋，解除与罗炳佳的不定期租赁关系。故龙津公司要求罗炳佳腾退涉案房屋的诉请有充分的事实和法律依据，应得到法院支持。4.罗炳佳提供的其与配偶李燕芳的门诊病历资料，均明确显示罗炳佳及其配偶的家庭住址为“恩宁路连庆涌边16号二楼”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，罗炳佳自己提供的上述书面材料已足以说明罗炳佳在广州市有其他居住的房屋，其根本没有在涉案房屋居住的事实。罗炳佳占有涉案房屋，完全是为了出租牟利，一审法院认定罗炳佳不具备搬迁条件，不符合客观事实。5.如前所述，无论罗炳佳是否具备搬迁条件，其均无权继续占用涉案房屋。即便罗炳佳不具备搬迁条件，其也应自行寻找其他房屋搬迁。广州市有完善的住房保障政策，如罗炳佳确有经济困难，也可以根据有关政策向行政主管部门申请公共租赁住房、经济适用房等以根本性解决居住问题。如果罗炳佳连申请公共租赁住房的资格都没有，则更说明罗炳佳无权继续占用涉案房屋。故即便罗炳佳不具备搬迁条件，法院最多也只能给予罗炳佳一定的搬迁宽限期，由罗炳佳自行在宽限期内寻找其他房屋搬迁，并在宽限期满后自行迁出，而不能直接驳回龙津公司腾退房屋的诉请。二、根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》，龙津公司占有涉案房屋的全部所有权，并且所有权来历为“有偿出让”，证明涉案房屋依法属于龙津公司的私有房产。在龙津公司与罗炳佳仅为不定期租赁关系的情况下，罗炳佳提交的租金收据只能说明广州四海房地产开发置业公司或者龙津公司在过去收取过罗炳佳按公房标准缴纳的租金，并不能推出涉案房屋应当一直按照公房标准计付房屋使用费的结果。现罗炳佳占用了龙津公司私有的房产，龙津公司要求罗炳佳腾退涉案房屋，并按照私房标准支付房屋使用费，有充分的事实和法律依据。一审以公房标准计付房屋使用费，认定事实错误，应予纠正。三、龙津公司提交的《广州市不动产登记查册表》，可以证实涉案房屋已经确权登记，依法可以查明涉案房屋的建筑面积，而龙津公司在一审中也提交了确权登记时的房地产平面附图，证实涉案房屋的建筑面积为32.54平方米，故一审以面积22.5平方米作为基数没有事实依据。一审法院在庭审中并没有就涉案房屋的建筑面积进行调查或释明，但却在判决的时候以涉案房屋未办理产权登记为由，直接否定了涉案房屋的建筑面积数据。而事实上，只有经不动产登记部门测绘登记后的房屋才能办理确权登记，即不动产登记部门(广州市房地产测绘院)已经有涉案房屋准确的建筑面积数据，但除了办理测绘登记时的房地产平面附图，龙津公司客观上无法自行取得相应的书面材料。如果一审法院对涉案房屋的建筑面积存疑，可以依职权或由龙津公司申请向不动产登记部门调查取证，查明涉案房屋的建筑面积。现一审法院对涉案房屋的建筑面积未做查明，即判决以面积22.5平方米作为计算房屋使用费的基数，且未明确该22.5平方米是建筑面积还是使用面积，该判决缺乏事实和法律依据。综上所述，涉案房屋依法属于龙津公司的合法财产，龙津公司有权要求罗炳佳腾退涉案房屋，并按照私房标准支付房屋使用费。被上诉人罗炳佳二审答辩称：不同意龙津公司的上诉，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.涉案房屋最早由广州四海房地产开发置业公司（以下简称四海公司）征用拆迁，不知何时四海公司将权利义务转让给龙津公司，且未通知罗炳佳。根据合同法相关规定，龙津公司承接了四海公司的权利，也应承受义务。此前四海公司与罗炳佳签订了经公证的协议，约定涉案房屋性质为公有，提供给罗炳佳居住使用。除非双方协商改变条款，否则不可以改变涉案房屋为公有的性质；2.此前409房被拆时为单位宿舍，属福利性质，之后四海公司提供公有房屋给罗炳佳居住使用，属公平公正，没有损害四海公司、龙津公司的任何权利。因房价上涨，龙津公司采用各种手段逼走罗炳佳，试图单方改变公有房屋的性质。2019年1月29日，龙津公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令罗炳佳：1.立即腾空并交还位于广州市荔湾区光复中路3xx号A梯9xx房的房屋给龙津公司；2.立即向龙津公司支付自2016年1月1日至罗炳佳实际腾空并交还涉案房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费标准以32.54平方米为基数，按照广州市同地段房屋租金标准50元/平方米/月计算，暂计至2019年1月为60199元，应计至罗炳佳实际腾空并交还涉案房屋之日止）；3.承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1996年9月22日广州四海房地产开发置业公司（甲方）与罗炳佳（乙方）签订经广州市公证处公证的《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字1xx号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路4xx号的房屋。乙方是该屋的使用人（居住面积17.85平方米）。甲方应于1999年12月31日前，在原征用地段新楼第14-17层，产权属于（公/自）有的房（居住面积17.85平方米），安置给乙方回迁居住。协议签订后，罗炳佳迁出上述房屋。1998年5月12日龙津公司（甲方）与罗炳佳（乙方）签订经广州市公证处公证的《回迁安置补充协议》，约定：甲方经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）拆许字1xx号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路4xx号的房屋。乙方是该屋的使用人（居住面积17.85平方米）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1998年12月30日前，在原地段××大楼××路××房，产权属于（公）有的套间，居住面积17.85平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。乙方自行临迁的，在回迁之日停止临迁补偿。上述协议签订后，罗炳佳回迁入住光复中路3xx号A梯九楼9xx房至今。2016年6月13日广州市中级人民法院在执行（2001）穗中法经初字第369、370号民事判决中，作出裁定查封广州龙津房地产开发有限公司名下房产（包括本案荔××区××路××房）。2018年罗炳佳对上述查封向广州市中级人民法院提出异议，请求解除对其居住房屋查封，由其继续居住使用。案经听证广州市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异272、273号执行裁定，驳回罗炳佳的异议请求。一审另查，在广州市不动产登记查册表（房产登记号：统字594321号）显示荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号“龙津商贸大厦”；荔湾区云津里2-20号以东；荔湾区解元黑巷2-10号；荔湾区解元里2-20号）登记单位名：广州龙津房地产开发有限公司（即龙津公司）。在一审庭审中，龙津公司提供如下证据：1.房地产平面图，拟证明罗炳佳居住荔××区××路××房建筑面积为32.54平方米；2.通过快递公司向罗炳佳送达律师函，拟证明龙津公司委托律师要求罗炳佳腾退房屋，但罗炳佳没有签收邮件被退回。罗炳佳认为不应以房地产平面图的面积为准，因没有房产证，应以双方确认的面积为准。律师函罗炳佳认为快递件上没有显示罗炳佳拒收的记载，不能视为已经送达给罗炳佳。罗炳佳提供如下证据：1.罗炳佳及其配偶李燕芳个人名下房地产登记情况查询、证明及户口本、罗炳佳的养老金证明、罗炳佳及其配偶的诊断证明，上述证据拟共同证明罗炳佳及其配偶名下均没有不动产，罗炳佳不符合申请公租房的标准及其配偶疾病缠身，经济困难等。2.收据（收据由广州四海房地产开发置业公司及龙津公司出具，计租面积按22.5平方米×3元/平方米计算，缴交租金至2000年9月），拟证明涉案房屋面积为22.5平方米，龙津公司认可租金按公房标准3元/平方米收取。龙津公司对上述证据关联性不确认。一审法院认为：四海公司与罗炳佳签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及龙津公司与罗炳佳签订的《回迁安置补充协议》合法有效。根据《回迁安置补充协议》的约定龙津公司应在原地段新建大楼产权属于公有的套间安置给罗炳佳回迁居住。龙津公司不能提供罗炳佳具有自有或其他居住的房屋，罗炳佳目前不具备搬迁条件。故龙津公司请求判令罗炳佳及同住人员腾空并交还涉案房屋给龙津公司的诉讼请求，一审法院不予支持。龙津公司可待罗炳佳具备搬迁条件后再另行主张。对于龙津公司主张2016年1月起的房屋使用费问题。罗炳佳回迁涉案房屋后，双方没有签订租赁合同。罗炳佳自回迁时起至2000年9月止均按22.5平方米×3元/平方米/月向广州四海房地产开发置业公司及龙津公司支付涉案房屋的租金，龙津公司、罗炳佳双方对此没有异议。由于涉案房屋至今未办理产权登记，且在《回迁安置补充协议》中约定安置给罗炳佳回迁的套间属于公有性质。故龙津公司请求判令罗炳佳按面积32.54平方米及广州市同地段房屋租金标准50元/平方米/月计算房屋使用费理据不足，一审法院不予采纳。房屋使用费应由龙津公司、罗炳佳双方共同申请房管部门参照同地段同类型公房住宅租金标准以面积22.5平方米为基数评定。罗炳佳主张的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。龙津公司提起本案诉讼时间为2019年1月29日，依据上述法律规定倒推三年。罗炳佳应按评定的公房住宅租金标准支付2016年1月30日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费给龙津公司。对于罗炳佳申请调查取证问题。因罗炳佳所申请调查取证的内容与本案无关联，一审法院对此不予接纳。罗炳佳应向相关行政部门反映和申请处理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释九十五条的规定，于2019年4月23日作出如下判决：一、罗炳佳向广州龙津房地产开发有限公司支付自2016年1月30日起至本判决发生法律效力之日的房屋使用费（房屋使用费由广州龙津房地产开发有限公司、罗炳佳双方在判决生效之日起七日内共同申请房管部门参照同期同地段同类型公房住宅租金标准以面积22.5平方米为基数评定，罗炳佳在收到评估结论后十日内，罗炳佳按照评估结果向龙津公司支付）；二、驳回广州龙津房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费652元，由广州龙津房地产开发有限公司负担552元，罗炳佳负担100元。经本院询问，一、双方当事人均确认如下事实：1.罗炳佳于1998年因回迁安置而入住涉案房屋，双方没有就涉案房屋签订任何租赁合同；2.涉案房屋所在楼宇的一至四楼有电梯，其余楼层无电梯；3.现公房租金的标准为4元/平方米。二、龙津公司确认其是四海公司成立的项目公司，罗炳佳对此表示不清楚。三、罗炳佳述称：1.其于1998年回迁入住涉案房屋，该房屋现由其及妻子二人共同居住使用。回迁前的房屋是其单位分配的由单位车间改建而成的宿舍，没有产权，只有使用权，并表示其没有单位福利分房的书面证据；2.虽然其有退休金，不符合公租房的条件，但租房太贵，其无力承担，故其要求居住使用涉案房屋直至其能解决居住去向为止，具体时间无法确定。龙津公司确认罗炳佳名下没有自有产权房屋，但不清楚罗炳佳的具体情况，且认为其不应解决罗炳佳的居住问题，可以给予罗炳佳半年以内的搬迁期限。四、关于涉案房屋使用费的标准，罗炳佳认为：1.如果法院认定应按私房租金标准计算的话，应参照广州市房地产租赁管理所公布的“龙津东路”楼梯楼的租金参考价，即2016年为28元/平方米/月、2017年为27元/平方米/月、2018年为24元/平方米/月；2.如果法院认定应按公房租金标准计算的话，那么从龙津公司起诉之日起倒推三年内的房屋使用费应按原3元/平方米/月的标准；此后的使用费同意按4元/平方米/月的标准计算。龙津公司则认为：1.如果法院认定应按私房标准计算的话，因房屋有部分电梯，故应在罗炳佳主张的计算标准基础上适当上调50%，即2016年为42元/平方米/月（28元/平方米/月×1.5）、2017年为41.5元/平方米/月（27元/平方米/月×1.5）、2018年为36元/平方米/月（24元/平方米/月×1.5），此后至罗炳佳交还房屋之日止的房屋使用费均按2018年的标准；2.如果法院认定应按公房标准计算的话，同意按4元/平方米/月的标准计算。二审中，龙津公司提交了其起诉梁春明的（2019）粤0103民初2276号民事判决书，其中载明一审法院判令梁春明（含同住人员）在判决生效之日起六个月内搬出该案所涉房屋，将房屋腾空交还给龙津公司使用等。龙津公司确认梁春明对此已提出上诉。经本院组织质证，罗炳佳表示对上述判决书的真实性没有异议，但认为该案与本案案情及判决结果均不同，2276号案被拆迁人已过世，且存在拖欠电费、物业管理费、垃圾费等情形，但本案并无这些情况。另查明，广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，其中载明：承租公产租金从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元；本通知自印发之日起施行，有效期5年；本通知下发前已签订租赁合同的，按原合同约定执行；租赁合同期满或因其他原因终止的，新签订的租赁合同按本通知标准执行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对龙津公司的上诉请求与罗炳佳的答辩意见，分析如下：关于搬迁问题。根据一审查明事实可知，龙津公司是涉案大楼的开发商，且已取得整栋大楼的大确权，龙津公司对该司开发建设的房屋（除已出售或已作征用拆迁补偿等情形之外）享有相应的权利。从本案证据来看，罗炳佳是以其是涉案房屋的使用人而非以其是被拆迁房屋的产权人而与四海公司、龙津公司先后签订《广州市房屋拆迁安置协议》《回迁安置补充协议》的，且四海公司、龙津公司亦先后收取了涉案房屋至2000年9月止的租金，即罗炳佳使用涉案房屋的形式是租赁。双方当事人均确认罗炳佳于1998年回迁入住涉案房屋，至今已逾二十年，且双方未签订租赁合同，龙津公司在此情况下有权要求罗炳佳在合理期限内腾空并交还涉案房屋。一审仅以龙津公司不能提供罗炳佳具有自有或其他居住的房屋为由，认定罗炳佳目前不具备搬迁条件，并据此判令驳回龙津公司要求罗炳佳腾退房屋的诉讼请求，缺乏充分理据，本院依法予以纠正。考虑到目前没有证据显示罗炳佳有自有产权房屋或其他搬迁去向的实际情况，及龙津公司在二审中表示同意给予罗炳佳不超过半年的搬迁期，本院酌情确定合理搬迁期为六个月。罗炳佳没有充分举证证明原被拆迁房屋是其所在单位分配给其使用的房屋，亦无提供证据证明单位同意罗炳佳及其同住人员永久使用原址房屋或回迁房屋。为此，罗炳佳认为原被拆迁房屋系其单位福利分房，拆迁安置后，其享有涉案房屋的租赁权，并要求居住到其有能力解决居住去向之日止，缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋使用费。虽然双方当事人之间没有签订租赁合同，但基于等价有偿原则，罗炳佳理应承担其腾空并交还房屋之前的房屋使用费。因龙津公司没有举证证明本案诉讼时效存在中断、中止或延长的法定情形，故一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，认定龙津公司在其起诉之日起倒推三年之前的房屋使用费因已超过三年的诉讼时效而不予支持，合法有据。至于房屋使用费的计算标准及面积，由于罗炳佳在一审中提交了收据，其中载明回迁后至2000年9月止的租金均按22.5平方米×3元/平方米/月的标准计付，且龙津公司至今尚未取得涉案房屋的不动产权证，故龙津公司上诉主张应按私房标准及房地产平面图记载的建筑面积32.54平方米来计付房屋使用费，理据不足。由于广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，上调承租公产的每平方米使用面积平均月租金至4元，而龙津公司并无举证证明其在提起本案一审诉讼前曾向罗炳佳主张过租金或使用费，故罗炳佳在二审中表示从龙津公司起诉之日起倒推三年内的房屋使用费应按原3元/平方米/月的标准；此后的使用费同意按4元/平方米/月的标准计算，亦属合理，本院予以采纳，并相应调整一审判项。必须指出的是，因涉案房屋处于被限制转让状态，原被拆迁房屋是否属于公产房，不影响对公产房享有权利的主体在龙津公司收回涉案房屋后再向龙津公司提出主张，故本院对此不予调处。综上所述，龙津公司的部分上诉请求成立，本院据实改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1715号民事判决第二项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1715号民事判决第一项为：罗炳佳向广州龙津房地产开发有限公司支付自2016年1月30日起至腾空并交还广州市荔湾区光复中路3xx号A梯9xx房之日止的房屋使用费（该使用费按面积22.5平方米计收，其中2019年1月29日及之前的房屋使用费，按每月每平方米3元的标准，此后的按每月每平方米4元的标准）；在本判决发生法律效力之日及之前的房屋使用费，应在本判决发生法律效力之日起七日内支付，此后的房屋使用费逐月支付。三、自本判决发生法律效力之日起六个月内，罗炳佳（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复中路3xx号A梯9xx房，并将该房屋腾空交还给广州龙津房地产开发有限公司;四、驳回广州龙津房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费652元，由广州龙津房地产开发有限公司负担577元，罗炳佳负担75元。二审案件受理费1304元，由广州龙津房地产开发有限公司负担1154元，罗炳佳负担150元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二日书记员 张冰玲