广东省鹤山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0784执异35号 案外人：惠州市中惠源实业投资有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场**楼****房。 法定代表人：李君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨毅，该公司法务。 委托诉讼代理人：王栋梁，该公司法务。 申请执行人:邓金娇，女，1972年4月4日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。 委托诉讼代理人：刘小青，广东宝晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘静仪，广东宝晟律师事务所律师。 被执行人：杨贵红，女，1982年8月15日出生，汉族，住广东省鹤山市。 被执行人：冯耀权，男，1982年6月2日出生，汉族，住广东省鹤山市。 在本院执行申请执行人惠州市中惠源实业投资有限公司（以下简称中惠源公司）与被执行人杨贵红、冯耀权民间借贷纠纷一案中，案外人中惠源公司对执行的惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场1号楼27层02房的房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人中惠源公司称，根据案外人与被执行人冯耀权签订的《商品房买卖合同》、被执行人冯耀权与案外人、第三人（华夏银行）共同签订的《个人房屋抵押借款合同》，案外人因承担连带保证责任代被执行人冯耀权偿还房产按揭贷款等所有费用合计1669338.75元，截止至2019年6月25日，案外人代被执行人冯耀权支付的所有费用产生的利息暂计为358335.15元。被执行人冯耀权须向案外人偿还款项暂计合计为2027673.90元。案外人已向广东省惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，对被执行人冯耀权行使追偿权，并要求回购案涉房产[案号：（2018）粤1303民初5267号]。案涉房产未办理转移登记，所有人仍为案外人中惠源公司。被执行人冯耀权在房产能进行不动产登记的情况下未申请登记超过三个月，该不动产预告登记已经失效。目前被执行人冯耀权、杨贵红没有合法占有案涉房产，该二人没有支付购房款，因其自身原因未办理登记过户，因此不能执行该房产。为维护案外人的合法权益，案外人出异议，请求本院中止查封、拍卖案涉房产。 申请执行人邓金娇辩称，一、案外人对案涉房屋没有足以排除执行的权益，应裁定驳回其执行异议。1、本执行案对案涉房屋进行查封、拍卖合法有据，案外人的执行异议不能对抗、排除本案的执行。2、案外人提交的证据不足以证实其对案涉房屋有足以排除执行的权益，案外人也未提交生效法律文书对抗本案的执行，应裁定驳回其执行异议。二、案外人提出执行异议的依据在性质上属于债权请求权，且属于普通债权，其执行异议应予驳回。案外人向冯耀权提起的追偿权纠纷属于债权纠纷，并非属于回购涉案房屋的合同纠纷，且生效仲裁裁决已认定案外人行使案涉房屋回购权违法，依法不予支持。三、假设案外人行使案涉房屋回购权合法，其执行异议也应予驳回。 被执行人杨贵红、被执行人冯耀权未提供答辩意见。 本院查明，本院于2018年8月13日作出（2018）粤0784民初417号民事判决书，判决被执行人杨贵红、冯耀权在判决发生法律效力之日起十日内向申请执行人偿还借款本金650000元及利息（利息以实欠借款本金为基数，从2017年11月17日起至借款实际清偿之日止，按年利率6%计付）。被执行人杨贵红、冯耀权未按上述判决履行，申请执行人邓金娇向本院申请执行，本院于2018年11月29日立案执行，执行案号为（2019）粤0784执16号。本院在执行过程中委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司对案涉房产进行价值评估，评估结果为案涉房产总价2664473元。 另查明，案涉房产已办理预告登记，预告登记权利人为被执行人冯耀权。本院已于2018年1月25日以（2018）粤0784民初417号民事裁定书对案涉房产实施预查封。 再查明，案外人与被执行人冯耀权于2013年3月16日签订《商品房买卖合同》，约定由被执行人冯耀权购买案外人预售的案涉房产，售价为1972564元，首付款为592564元，余款1380000元办理按揭支付。同日，被执行人冯耀权与案外人又签订《玛斯兰德中心（鼎盛广场）租赁协议书》，约定被执行人冯耀权将案涉房产出租给案外人，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日，租金足额243837元，在双方签订《广东省商品房买卖合同》的同时已从被执行人冯耀权应向案外人缴纳的购买该物业的房款中扣除。被执行人冯耀权与案外人中惠源公司、华夏银行股份有限公司深圳深东支行（以下简称华夏银行）于2013年5月10日签订《个人房屋抵押借款合同》约定以案涉房产按揭贷款1380000元，贷款期限自2013年5月10日至2033年5月10日止；案外人向华夏银行提供阶段性连带责任保证，保证期限至办妥房产证及房产证项下的抵押登记手续办妥之日后三年止；若被执行人冯耀权按揭贷款本息出现逾期，案外人无条件承担回购责任。后华夏银行向被执行人冯耀权发放1380000元贷款用于支付购买案涉房产的余款。案外人于2013年7月15日向被执行人冯耀权出具总额为1972654元的售房款发票。再后，因被执行人冯耀权逾期偿还借款本息，华夏银行向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会申请仲裁于2018年7月16日作出（2018）深仲裁字第419号仲裁裁决书，裁决被执行人冯耀权及案外人连带向华夏银行清偿借款本息1208153.49元及2017年12月25日的利息、律师费48000元、仲裁费31036元。案外人以代被执行人冯耀权偿还华夏银行合计1669338.75元为由，起诉至惠州市惠阳区人民法院，向被执行人冯耀权追偿代偿还的1669338.75元及利息，并请求判决案外人有权按原价回购案涉房产。惠州市惠阳区人民法院于2018年12月3日立案受理。 本院认为，案外人认为其为案涉房产所有权人，其代被执行人冯耀权偿还华夏银行本息及律师费、仲裁费等合计1669338.75元，有权行使回购权，其对案涉房产享有可以排除执行的实体权利，故本案应按执行程序中案外人异议处理。本案的争议是案外人是否对案涉房产享有可以排除执行的实体权利。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，故本院对案涉房产进行预查封合法有据。但对于预告登记在被执行人名下的房产是否能采取拍卖、变卖等处分性质的执行措施，未有相关法律或司法解释的规定。若人民法院对于预告登记在被执行人名下的房产一律需要等待房产正式登记在被执行人名下才可采取处分性质的执行措施，则往往会因被执行人对申请正式登记采取消极态度而严重降低执行效率，损害申请执行人的权益。人民法院对被执行人购买的已办理预告登记的房产可以进行预查封，是基于被执行人对该房产享有物权期待权。故对于被执行人购买的已办理预告登记的房产是否能采取拍卖、变卖等处分性质的执行措施，在于被执行人对该房产享有物权期待权是否能正常转化为正式的所有权。在本案中，从案外人向被执行人冯耀权出具总额为1972654元的售房款发票来看，该发票记载该发票为付款方付款凭证，故被执行人冯耀权已向案外人支付全部购房款，未有证据显示被执行人冯耀权在房屋买卖合同关系中存在违约情形，案外人也未曾向被执行人冯耀权主张解除房屋买卖合同，案外人依照商品房买卖合同理应向被执行人冯耀权交付案涉房产并协助其办理正式的不动产登记。故被执行人冯耀权对案涉房产享有的物权期待权有转化为正式的所有权的趋势，本院可对案涉房产进行评估、拍卖。案外人所主张的代被执行人冯耀权偿还华夏银行1669338.75元后享有的追偿权为债权请求权，不能对抗执行；其主张对案涉房产的回购权行使形式为案外人以原价1972564元从被执行人冯耀权处购回案涉房产，回购基于所有权已转移，若所有权未转移则根本不存在回购一说，案外人主张行使回购权则须认可案涉房产所有权已转移给被执行人冯耀权，回购权并非《中华人民共和国物权法》中规定的物权形式，根据物权法定原则，回购权并非物权请求权，故即使案外人主张的回购权能得到惠州市惠阳区人民法院支持也不能对抗本案执行。 综上所述，案外人提出的执行异议理据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七的条规，裁定如下： 驳回案外人惠州市中惠源实业投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审判长  蔡镇海 审判员  罗启全 审判员  冯权胜 二〇一九年十二月五日 法官助理黄泽昌 书记员陆伟军