广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6205号原告（反诉被告）：梁剑峰，男，1989年10月31日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁森南，系原告父亲。被告（反诉原告）：许志芬，女，1984年2月29日出生，壮族，住广州市萝岗区。被告：准家装饰工程（广州）有限公司，住所地广州市南沙区进港大道22号8号商铺101房（自主申报），统一社会信用代码914401015MA5AL29X2Y。法定代表人：丁晓峰，职务执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：林伯青，湖南唯楚律师事务所律师。原告（反诉被告）梁剑峰与被告许志芬（反诉原告）、准家装饰工程（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁剑峰委托诉讼代理人梁森南，许志芬、准家装饰工程（广州）有限公司的法定代表人丁晓峰及两被告共同委托诉讼代理人林伯青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁剑峰向本院提出诉讼请求：1、许志芬向其支付拖欠的租金54583元（包括2017年6月租金1833元、2018年8月租金6550元、2018年9-12月的租金共计52750元）；2、许志芬向其支付拖欠租金的违约金[其中2017年拖欠租金的违约金以1833元（2017年6月份拖欠的租金总额）为本金，每日按千分之一的标准，从2017年7月1日起至被告许志芬实际支付之日止；2018年8-11月拖欠租金的违约金以每月拖欠的租金11550元为本金（其中8月份以6550元），每日按千分之一的标准计算，分别从次月1日起计至被告许志芬实际支付之日止]；3、许志芬、准家装饰工程（广州）有限公司向其支付2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费7868.88元（每月管理费1311.48元，共6个月）及2018年6月1日至2018年11月30日的水电费6584.46元；4、解除梁剑峰与许志芬签订的《租赁合同》；5、许志芬、准家装饰工程（广州）有限公司将涉案商铺腾空交还给其；6、许志芬承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月1日，梁剑峰将位于广州市南沙区进港大道路金沙广场XX号商铺出租给许志芬并签订了《租赁合同》，许志芬一直使用物业至今。合同约定2017年3月1日起至2018年2月28日期间的租金为每月11000元,2018年3月1日起至2019年2月28日期间的租金为11550元。许志芬应在每月10日前支付租金，逾期超过30天未支付的，每逾期一天，按未付租金金额的千分之一向梁剑峰支付违约金。如逾期60天未支付的，梁剑峰可终止合同并不退回押金。现许志芬拖欠2017年6月1日至30日租金1833元、2017年7月1日至31日租金11000元等，故依约许志芬应向梁剑峰支付拖欠租金的违约金。另，许志芬还拖欠物业管理费、水电（含公摊水电）费、房屋租赁税费。梁剑峰多次催告，许志芬仍未支付。被告许志芬、准家装饰工程（广州）有限公司辩称，1、关于租金的问题。其中梁剑峰主张的2017年6月份租金1833元，是因为梁剑峰的房屋漏水导致房屋无法使用，双方有协商过是免除漏水天数（大概一周）的租金。涉案商铺在2018年12月4日梁剑峰已经停水停电并上锁，实际收回了涉案商铺，所以2018年12月4日之后主张租金的诉请是不成立的，该时间段的租金不应计算。2、关于违约金的计算，梁剑峰依据合同第8条计算，但实际上双方签订的合同第1、2页已经被梁剑峰所替换，该约定不存在，所以梁剑峰的该项主张没有依据。3、关于物业管理费及水电费的问题。物业管理费原告未实际缴纳，其关于物业管理费的主张没有事实依据；关于水电费问题，其愿意按实际产生的水电费金额支付，其同意直接向物业管理处支付水电费。4、关于解除合同的问题，实际上梁剑峰已经通过事实行为单方解除合同，导致合同无法履行，虽然其是不愿意解除合同的，但客观条件上也无法继续履行合同。5、梁剑峰主张腾空交还商铺问题，因涉案商铺已经被原告所控制，涉案商铺内其的物品无法搬离，故该主张也是不成立的。反诉原告许志芬在诉讼中向本院提出反诉请求：1、梁剑峰向其返还六个月租金66000元（2017年5月1日至10月31日的租金）；2、梁剑峰赔偿其经营损失60000元（2017年5月1日至10月31日期间的经营利益。按每月10000元计算）；3、梁剑峰返还保证金20000元；4、梁剑峰承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年3月1日，其与梁剑峰签订了案涉合同，约定商铺由其“作商业使用”，但其在2017年5月开始申报工商登记一直无法办理，主要原因是梁剑峰不能提供合法一致的地址，导致工商局不予批准登记，直至2017年11月房产证出来后才合法办理营业执照，导致其长达6个月无法正常经营，“作商业使用”的合同目的无法实现，而造成巨大的经济损失。反诉被告梁剑峰辩称，不同意许志芬的反诉请求，理由是：1、签订案涉合同时已经出示了房屋买卖合同，许志芬明确知道该商铺是可以领取营业执照，同时许志芬提交的证据《建设工程规划验收合格证》、《申领门牌确认通知书》也明确了该商铺是商业用途，可以办理营业执照。2、租赁合同约定梁剑峰没有义务给许志芬办理营业执照，同时约定了对方必须办理营业执照方可营业，无证经营的责任由许志芬承担。3、按照租赁合同的第八条的约定，如果被告逾期60天支付租金的，梁剑峰单方终止合同并不退回押金，故不同意退还押金。准家装饰工程（广州）有限公司辩称，同意许志芬的反诉请求。经审理查明，2007年10月30日，梁剑峰与广州奥园海景城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定梁剑峰向对方购买位于广州市南沙区进港大道祈福酒店东侧奥园商务大厦XX号商铺，商品房用途为商业，建筑面积218.58平方米等。2011年8月18日，梁剑峰出具《委托书》，内容为：“……我梁剑峰是坐落在广州市南沙区进港大道祈福酒店东侧奥园商务大厦XX号商铺、广州市南沙区进港大道祈福酒店东侧奥园商务大厦XX号商铺的购买人，现我委托梁森南、凌敏仪为我的合法代理人，受托人可单独代我执行和处理下列事项：一、……二、如上述房屋涉及诉讼、有权向人民法院起诉、应诉；在诉讼中代为承认、放弃或变更诉讼请求、进行和解或提起反诉、上诉、应诉、申诉；三、受委托人可代领法律文书、代为向法院申请执行、承认、放弃或者变更执行请求、标的，进行执行和解和收取执行到的金钱、有价证券、房屋等，申请延期执行；四、向有关部门支付一切正常费用；五、有权就出卖人逾期交房产生的违约金问题与相关部门协商或向有关部门追讨；六、办理上述房屋的交接及相关手续。……”广东省广州市海珠公证处于2011年8月22日就上述委托出具《公证书》，内容为“梁剑峰于2011年8月18日来到我处，在我面前，在前面的《委托书》上签名并捺下右手食指指模。”2017年3月1日，梁剑峰（甲方，出租方）与许志芬（乙方，承租方）签订《租赁合同》，内容为：一、甲方同意将坐落于广州市南沙区进港大道金莎广场XX号商铺出租给乙方作商业使用，建筑面积219平方米。三、甲、乙双方约定上述房屋租赁期从2017年3月1日至2022年2月28日止，租赁年限五年。四、约定每月房屋租金每月11000元，2018年3月1日至2019年3月1日起各递增5%计算。2020年3月1日和2021年3月1日起各递增8%计算。租金支付方式：转账或现金方式，乙方应在当月10日前缴付租金。五、保证金。乙方向甲方交纳保证金20000元，保证金不能作为租金抵扣，在租赁期满，乙方结清水、电、物管等费用，甲方将保证金无息退回乙方。六、除上述租金费用外，该房屋的有关费用如物业管理费、水电（含公摊水电）费等均由乙方负责承担。七、租赁期间，乙方必须依法纳税、证照齐全方可营业，无证经营责任由乙方负责。租赁期间乙方享有转租权、分租权，甲方知悉并支持配合完成。八、违约责任。本合同签订后，甲、乙双方均不得借故解除合同，经甲乙双方协商同意：甲方不能按本合同约定将物业出租或因违约无法将物业出租予乙方的，应向乙方支付该物业押金的三倍作为违约金（装修另计），甲方并须退回乙方已付的所有押金。乙方不能按本合同约定承租该物业，或因违约而无法承租该物业的，应向甲方支付该物业押金的三倍作违约金。乙方应在每月10日前支付租金，如逾期超过30天未支付租金，每逾期一天，按未付租金金额的千分之一向甲方支付违约金。如逾期60天支付租金的，则甲方单方可终止合同并不退回押金。九、租赁合同期内，甲方负责安装水电表至楼层门口外侧和维修房屋主体结构，乙方负责安装房屋使用所需水电设施和支付房屋设施（如电梯、门、窗、灯、水电、排水（粪）等）日常维护、修缮、清疏等费用的义务，合同终止时房屋设施恢复原状确保能正常使用后归还甲方。十、甲方必须保证该物业全部每层能够正常经营使用，如有漏水现象导致乙方无法经营使用，乙方有权不交物业管理费并保留追究经济损失的权利。十五、本合同双方签字即生效，一式二份，双方各执一份。若纠纷双方同意通过协商解决或提交人民法院诉讼解决。备注：1、甲方提供2017年3月1日至5月30日为免租装修期。2、该房屋租赁产生的税费及费用由乙方承担。签约当天，许志芬向梁剑峰支付了押金20000元。庭审中，当事人确认案涉商铺2017年3月1日至2018年2月28日期间每月租金为11000元，2018年3月1日至2019年2月28日期间每月的租金是11550元；2017年2月28日左右梁剑峰将案涉商铺交付给许志芬；案涉商铺的每月物业管理费1320元，2018年6-11月份的水电费为6584.46元，许志芬已缴纳至2018年5月31日的水电费、物业管理费。就交付时案涉商铺的情况，梁剑峰陈述案涉商铺交付时是带装修的，水电、房屋是完好的。许志芬陈述交付时是空铺，带有简单装修、安装了水电，但存在地面下陷、厕所堵塞、漏水问题；涉案商铺交付后，其对涉案商铺进行了装修，包括将铝合金门换成了不锈钢门、对墙体做了扇灰并做了硅藻泥墙面、一楼天花做了造型、二楼的天花吊了铝珊格天花、三楼隔了三个房间做了样板房及客厅的天花做了造型、全屋的灯饰更换成新的，并在一楼大厅安装了水晶吊灯、楼梯面铺了瓷砖（之前的楼梯面是油漆的）、门头招牌更换新的、门前台阶及门槛更换成大理石（原来是麻石）、因商铺门前的地面存在下陷，将瓷砖砸了重新浇筑水泥加固并铺地砖。梁剑峰确认许志芬所述的装修内容但不确认装修原因，并陈述案涉商铺实际使用人为两被告。两被告陈述案涉商铺实际使用人为准家装饰工程（广州）有限公司。2017年5月8日，广州市工商行政管理局向广州刊祺工商财税顾问有限公司出具《企业名称自主申报告知书》，内容为：广州刊祺工商财税顾问有限公司在广州红盾信息网自主申报的名称（广州准家装饰有限公司，股东为许志芬）已通过，有效期至2017年7月7日等。2017年6月5日，许志芬在《公司登记申请书等工商登记资料》法定代表人栏签名，该申请书申请的企业名称为广州准家装饰有限公司。许志芬、准家装饰工程（广州）有限公司提供2017年6月14日许志芬与中介公司的微信聊天记录证明代办执照的公司反馈不能办理营业执照的原因是因为地址不一致，该微信聊天内容为“许：‘南沙的营业执照下来没有呀？’中：‘资料退回来了。右边的建筑规划许可证（2007）176、工程规划许可证（2007）177文件编号不匹配。’”梁剑峰对该证据的真实性不予确认。就被告缴纳案涉租赁物的租金情况：原被告共同确认2017年6月份支付9167元，2018年7月以前其他月份租金已经付清；2018年8月支付5000元，尚欠6550元，该月之后就未再支付租金。2017年10月22日，梁剑峰向许志芬邮寄《关于追缴承租方许志芬拖欠租金34833元、违约金3288.50元、出租方依“租赁合同”单方终止合同收回物业，不退押金的通知》，内容为“……乙方从2017年6月1日起计至2017年10月底拖欠甲方租金共计34833元、违约金288.50元，合计为38171.50元，且逾期150天支付租金。根据租赁合同约定，请你在收到本通知5天内支付将乙方拖欠租金和违约金38171.50支付给甲方，并搬离租赁物业，不得继续租用，甲方单方终止合同，收回物业并将室内属于乙方的物品变卖抵扣与租金、水电费、物管费、房屋租赁税等属于乙方支付的费用后，结余部分归乙方。……”该邮件快递单号查询显示2017年10月24日投递并签收。许志芬确认收到该邮件。2018年5月11日，梁剑峰向许志芬邮寄《关于追收承租方许志芬拖欠租金12833.00元，违约金计至2018年６月１日为4257.00元的函》，内容为“……暂计至2018年6月1日止，你方须向甲方交违约金4257.00元（即12.9元/天，11个月330天）。请你按合同书约定，在收到本函5天内将拖欠租金11000元和违约金4257.00元（共计15257元）支付给甲方（出租方）。否则，甲方将保留继续追诉拖欠租金、违约金等权利。”该邮件快递单号查询显示2018年5月12日投递并签收。许志芬确认收到该函件。2018年12月4日，梁剑峰对涉案租赁物进行停水、停电并上锁。案涉商铺现由梁剑峰控制。2018年12月19日，广州刊祺工商财税顾问有限公司出具《证明》，内容为：2017年5月8日，许志芬想委托我司代办拟成立广州准家装饰有限公司的营业执照手续，因其提供的场地资料不符广州市南沙区工商局的要求，导致无法办理营业执照。于2017年6月5日，我司已将所有资料文件退回给许志芬。期间我司未收取许志芬任何费用，亦没产生任何利益冲突。2018年12月20日，南沙海景城出具《证明》，内容为“兹有梁剑峰所购单元房号地址系南沙区进港大道XX号XXX号铺（与南沙奥园金莎广场XX商铺实际自编地址南沙区进港大道XX号金莎广场XX商铺、与该单元《商品房买卖合同》中广州市南沙区进港大道祈福酒店东侧奥园商务大厦XX号铺均系属同一地址），特此证明。”2018年12月23日，广州奥园物业服务有限公司南沙海景城物业服务中心签发《物品放行条》。物品有1.3车大小傢俬，2.办公用品，3.电脑、办公前台，4.茶几、床垫。许志芬于该条上签名并手写“已上物品已搬清”。许志芬提供当日报警回执一份证明梁剑峰妨碍搬离物品。庭审中，当事人确认案涉租赁物仍有空调、吊灯等部分配件。另查明，2009年6月2日，广州市城市规划局南沙开发区分局出具《广州市建设工程规划验收合格证》，建设单位为广州奥园海景城房地产开发有限公司，建设位置为南沙街进港大道金沙路交叉口西南。2010年6月8日，广州市公安局南沙区分局《核准申请门牌确认通知书》，核准案涉商铺所在楼宇的地址为进港大道XX号。准家装饰工程（广州）有限公司成立于2017年11月1日，工商登记地址为广州市南沙区进港大道XX号X号商铺XX房（自主申报），经营范围为建筑装饰和其他建筑业等。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。梁剑峰与许志芬签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约履行。关于案涉合同解除的问题。根据案涉合同约定“如逾期60天支付租金的，则甲方单方可终止合同并不退回押金。”，梁剑峰依约将涉案商铺交付给许志芬，许志芬理应支付约定的租金等费用，许志芬至今未付清案涉租赁物2017年6月份、2018年8月份等月份的租金，已超过合同约定的60日期限，构成违约，梁剑峰有权解除合同，许志芬作为违约方要求返还押金20000元，没有依据，本院不予支持。合同解除后，许志芬理应将租赁场地交还梁剑峰，但梁剑峰实际已自行收回了案涉租赁物，其要求被告交还租赁物没有依据，考虑到当事人确认租赁物内尚有被告方的物品，许志芬理应将其在案涉租赁物内未形成附和的物品搬离。许志芬承租案涉商铺后于案涉商铺注册登记了准家装饰工程（广州）有限公司并在案涉商铺经营，故准家装饰工程（广州）有限公司对搬离上述物品负有协助义务。关于梁剑峰主张的租金及违约金问题。许志芬缴纳的2017年6月租金为9167元，尚欠1833元（11000元-9167元），许志芬抗辩该部分租金因案涉商铺漏水经双方有协商过是免除的租金，但未举证证实，本院不予采信；结合原被告确认许志芬尚欠2018年8月租金6550元，之后并未有支付租金，梁剑峰要求许志芬依照合同约定的租金标准给付拖欠的租金合理有据。但因梁剑峰于2018年12月4日对案涉商铺进行停水停电并上锁，许志芬实际已无法使用案涉商铺，故租金应计算至该日止。许志芬理应向梁剑峰支付的租金总额为44523.32元[2017年6月租金1833元+2018年8月租金6550元+2018年9-11月租金34650元（11550元×3个月）+2018年12月租金1490.32元（11550÷31×4天）]，对梁剑峰主张的超过该金额的租金，本院不予支持。合同约定租金的支付时间为当月10日前，如逾期超过30天未支付租金，每逾期一天，按未付租金金额的千分之一支付违约金，梁剑峰要求许志芬支付违约金有合同及事实依据，本院予以支持。但根据上述约定，违约金应为逾期超过30日起算，故每月拖欠的租金违约金应从次月10起计算，且违约金总额以不超过当月拖欠租金本金为宜。关于梁剑峰主张的物业管理费、水电费问题。案涉合同约定案涉商铺的物业管理费、水电（含公摊水电）费等均由许志芬负责承担。且当事人确认许志芬已缴纳至2018年5月31日止的水电费、物业管理费，案涉商铺每月物业管理费1320元、2018年6-11月份的水电费为6584.46元。梁剑峰要求许志芬缴纳上述水电费合理有据，本院予以支持。因梁剑峰于2018年12月4日对案涉商铺进行停水停电并上锁，许志芬已实际无法使用涉案商铺，梁剑峰主张2018年12月4日之后的物业管理费，没有依据，本院不予支持，故许志芬应向梁剑峰支付2018年7月1日至2018年12月4日期间的物业管理费6770.32元（1320元×5个月+1320元÷31天×4天）。准家装饰工程（广州）有限公司并非案涉租赁合同的相对方，梁剑峰要求该公司支付上述费用没有依据，本院不予支持。关于许志芬主张的退还租金及赔偿经营损失问题。其一，根据当事人自认，案涉商铺在合同签订前已经交付给许志芬，在合同履行期间，许志芬已经实际占有使用案涉商铺。其二，根据合同约定，案涉商铺的用途为商业，双方并未约定梁剑峰负有协助许志芬办理公司工商登记的义务，且根据实际履行情况，梁剑峰亦有向许志芬提供《广州市建设工程规划验收合格证》等，协助许志芬办理工商登记。其三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”许志芬对其损失并未举证证明。据此，许志芬要求退还租金及赔偿经营损失据理不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、六十四条之规定，判决如下：一、解除梁剑峰与许志芬于2017年3月1日签订的《租赁合同》；二、许志芬应于本判决发生效力之日起十五日内将其在广州市南沙区进港大道XX号XX号商铺内未形成附和的物品搬离，准家装饰工程（广州）有限公司负有协助义务；三、许志芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁剑峰支付租金44523.32元及违约金（违约金计算方法：其中2017年6月以租金1833元为本金，从2017年7月10日起计算至许志芬付清该月租金为止；2018年8月以租金6550元为本金，从2018年9月10日起计算至实际支付之日止；2018年9-11月以每月租金11550元为本金，均从次月10日起计算至实际支付之日止）；四、许志芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁剑峰支付物业管理费6770.32元、水电费6584.46元；五、驳回梁剑峰的其他诉讼请求；六、驳回许志芬的全部反诉请求。本案本诉受理费1388.9元，由梁剑峰承担256元，许志芬承担1132.9元；反诉受理费1410元，由许志芬承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年一月三十一日法官助理周书宇书记员梁凤茵