安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民终845号上诉人（原审被告）：铜官区香渝隆火锅店，住所地安徽省铜陵市铜官区育林新村****网点。经营者：翟金凤，女，1941年2月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张周，安徽铜鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：铜陵恒发电力实业总公司，，住所地安徽省铜陵市桂家湖法定代表人：符永刚,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈西，安徽景旺律师事务所律师。原审被告：铜陵香牌坊餐饮有限公司，，住所地安徽省铜陵市育林新村****法定代表人：陈黎，公司总经理。上诉人铜官区香渝隆火锅店（以下简称香渝隆火锅店）因与被上诉人铜陵恒发电力实业总公司（以下简称恒发公司）、原审被告铜陵香牌坊餐饮有限公司（以下简称香牌坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。香渝隆火锅店上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项、第二项、第四项；2.本案上诉费由恒发公司负担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。房屋租赁关系已经发生了变更，承租人由香牌坊公司变更为香渝隆火锅店，出租人仍为恒发公司。租赁房屋存在渗水问题，原审判决对香渝隆火锅店发函要求恒发公司维修及要求减少租金的事实没有认定。二、原审判决适用法律错误。根据合同法第220、221条规定，出租人对租赁物负有维修义务，但当事人另有约定的除外，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。香渝隆火锅店对渗水问题进行维修，因此有权利要求减少租金或者延长租期。因存在渗水问题，香渝隆火锅店并非无正当理由拖欠租金，因此不应判决解除合同。三、恒发公司无权解除合同，且不存在租金滞纳金。香渝隆火锅店没有违约行为，延期支付租金是根据合同法220条、221条规定，在正当行使救济权利，因渗水导致无法正常经营，恒发公司无权解除合同，无权收取租金滞纳金。恒发公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒发公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》以及2018年11月15日签订的《补充协议》，香渝隆火锅店、香牌坊公司立即腾空、搬离并返还承租的铜陵市育林新村34栋一楼网点房；2.判令香渝隆火锅店、香牌坊公司共同支付租金457500元（暂计算至2019年5月，此后租金继续计算至实际腾空并返还租赁房屋之日止）；3.香渝隆火锅店、香牌坊公司共同支付滞纳金847000元（按照3500元/天，从2018年10月11日第一笔租金逾期之日起计算至2019年6月10日）；4.诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费等）由香渝隆火锅店、香牌坊公司承担。一审法院认定事实：香牌坊公司从2005年开始便从恒发公司处承租了铜陵市育林新村34栋一楼网点房，双方签订了相关的《房屋租赁合同》。2017年3月27日，双方继续签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限6年，从2017年4月5日起至2023年4月4日止；租金及支付方式为：该房屋季租金为175500元，年租金702000元，另在合同正式签订之日，乙方（香牌坊公司）应付给甲方（恒发公司）押金5万元，租房终止，双方对房屋设施等共同验收无误，且双方财务结清后，甲方将押金一次性退还给乙方，不计利息；租金为一季一付，每季首月上旬内支付，乙方向甲方支付租金的时间为：每年1月、4月、7月、10月上旬，用银行转账方式，汇入甲方指定银行账户。乙方若逾期支付租金，每逾期一天则按3500元向甲方支付滞纳金，以此类推。关于房屋管理责任，合同约定：乙方在租赁期限内，应保证出租房屋的使用安全,爱护并合理使用其所承租的房屋以及附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，应立即负责修复或予以经济赔偿；如因乙方经营过程中的安全隐患而造成甲方经济损失的，乙方负责全部经济赔偿责任。如因不可抗力等原因，导致房屋损坏或造成损失的，双方互不承担责任；因乙方装潢材料、装潢质量等原因引发的房屋修缮，修缮费用均由乙方承担。关于变更和解除本合同的条件，合同约定：在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：……（2）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后并在要求的期限内，乙方未予以纠正的……。关于乙方的责任，合同约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即终止本合同，并收回出租房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿（甲方有权使用乙方租房押金抵偿损失）：……（4）拖欠房屋租金累计达一个月的。该合同对双方的违约责任及其他事项亦进行了明确约定。合同签订后，香牌坊公司继续承租该房屋，并继续在房屋中从事火锅店经营业务。承租期间，香牌坊公司陆续向恒发公司支付了租金，但2018年第四季度尚有租金115500元未能支付。2018年11月15日，恒发公司与香牌坊公司、香渝隆火锅店三方签订《补充协议》，约定：1.三方一致同意将铜陵市育林新村34栋一楼网点房租赁合同的承租人由乙方（香牌坊公司）变更为丙方（香渝隆火锅店），丙方概括承受原乙方的权利义务，甲方仍作为原租赁合同的出租方；2.甲乙双方所签的原租赁合同其他条款不变；3.丙方已经获取并详细审阅了2017年4月5日甲方与乙方签订的“铜陵市育林新村34栋一楼网点房租赁合同”；4.乙方对于丙方在租赁合同中的租金支付承担连带保证责任，保证期间为租金到期后两年。协议签订后，香牌坊公司、香渝隆火锅店没有向恒发公司支付2018年第四季度拖欠的租金及2019年度的租金。2019年5月13日，恒发公司向香渝隆火锅店发函，要求香渝隆火锅店支付2018年第四季度拖欠的租金115500元及2019年第一、二季度每季度租金175500元共计租金466500元。收函后，香渝隆火锅店至今没有支付上述期间的房屋租金。另查明，香牌坊公司、香渝隆火锅店从恒发公司处承租房屋后，先后多次对房屋进行过装修。承租期间，该房屋不断存在渗水等问题，恒发公司也派人进行过维修处理，但问题至今未能完全解决。而房屋渗水等问题的具体原因，恒发公司与香渝隆火锅店在本案中均未提供证据证明。一审法院认为：恒发公司与香牌坊公司签订的《房屋租赁合同》，恒发公司与香牌坊公司、香渝隆火锅店共同签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。恒发公司依据合同约定交付了房屋后，香牌坊公司、香渝隆火锅店至今未能付清租金，其行为已构成违约金，恒发公司有权行使选择权，要求继续履行合同或解除合同。本案中，因香渝隆火锅店未能依据合同约定付清租金，在恒发公司书面催讨后，其至今也未能及时支付租金，恒发公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。恒发公司于2019年7月12日提起诉讼，香牌坊公司、香渝隆火锅店于2019年7月24日收到了相关的诉讼材料，《房屋租赁合同》于2019年7月24日解除。合同解除后，因该合同取得的财产，双方应分别返还，恒发公司要求承租人腾空搬离并返还租赁物的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；恒发公司要求承租人支付截止至2019年6月30日期间的房屋租金457500元并继续支付租金的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；恒发公司按3500元每日的标准主张滞纳金847000元，香渝隆火锅店主张滞纳金过高，对于香渝隆火锅店未能付清租金造成的损失数额，恒发公司并未提供证据证明，就全案而言，恒发公司主张的违约金数额明显过高，根据恒发公司的利息损失、香渝隆火锅店未能付清租金的原因，结合本案实际情况，按银行同期贷款基准利率标准对恒发公司主张的滞纳金予以调整，认定为7639.69元。恒发公司与香牌坊公司、香渝隆火锅店签订了《补充协议》，该协议应否解除与承租人是否付清租金并无直接关系，在承租人未付清租金的情况下，恒发公司要求解除该协议既无合同依据，也不符合法律规定，法院不予支持。而从《补充协议》约定的内容来看，香牌坊公司并非对香渝隆火锅店应当履行的义务全部承担责任，其仅有依据协议约定对租金承担连带清偿责任的义务。香渝隆火锅店以房屋存在渗水等质量问题为由拒绝支付租金，但因双方均未提供证据证明渗水等问题形成的具体原因，对其答辩意见，法院不予采信。对于香渝隆火锅店在答辩状中所称的房屋渗水等问题造成的相关损失，因香渝隆火锅店并未提起反诉，本案中不予处理，香渝隆火锅店可依法与恒发公司另行协商或诉讼解决。香牌坊公司经传票传唤未到庭，视为对恒发公司的诉讼主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认铜陵恒发电力实业总公司与铜陵香牌坊餐饮有限公司于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》，于2019年7月24日解除；二、铜官区香渝隆火锅店于本判决生效后二十日内，将铜陵市育林新村34栋一楼网点房腾空并返还给铜陵恒发电力实业总公司；三、铜官区香渝隆火锅店于本判决生效之日起十日内支付铜陵恒发电力实业总公司房屋租金（其中，2019年6月30日以前拖欠的租金数额为457500元，此后租金从2019年7月1日起计算至铜官区香渝隆火锅店履行完毕上述第二项义务之日止按每季度175500元标准计付）；四、铜官区香渝隆火锅店支付铜陵恒发电力实业总公司滞纳金7639.69元，于本判决生效之日起十日内付清；五、铜陵香牌坊餐饮有限公司对上述第三项付款义务，承担连带清偿责任；六、驳回铜陵恒发电力实业总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16541元，减半收取计8270.50元，由铜陵恒发电力实业总公司负担5320.50元，铜陵香牌坊餐饮有限公司、铜官区香渝隆火锅店共同负担2950元。本院二审期间，当事人均无新证据提交。本院查明，香渝隆火锅店截至2019年6月30日拖欠恒发公司租金466500元，恒发公司在诉状中主张457500元，其他事实同原审查明的事实。本院认为，综合双方的诉辩意见及举证、质证、认证，本案的争议焦点为：1.房屋租赁合同及补充协议是否解除；2.原审判决的滞纳金是否有事实和法律依据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物维修义务，是指对租赁物进行必要的维护，并在租赁物出现不符合约定的使用状态时，对该租赁物进行维护和修理的义务。对租赁物的维修是保持租赁物适合于使用收益状态的一种具体方式。当租赁物出现影响使用的情形时，同时租赁物具有维修的必要、维修的可能，且非因承租人的原因导致的毁损，则出租人具有维修义务。本案中，原审法院查明，承租期间案涉租赁房屋不断存在渗水等问题，恒发公司也进行过维修处理，但渗水问题未能完全解决。在此情形下，为了案件妥善处理，原审法院应当向香渝隆火锅店释明是否就渗水导致的营业损失等进行评估鉴定。香渝隆火锅店在租赁房屋存在渗水问题的情况下延付租金并非无正当理由，且香渝隆火锅店在收到恒发公司请求法院解除合同的起诉状后提出异议，原审法院径直判决确认租赁合同于2019年7月24日解除不当，本院予以纠正。本案合同继续履行，租金暂计算至判决生效之日。剩余租期内合同是否解除、租金支付问题双方根据合同履行情况另行处理。因香渝隆火锅店未能有效举证证明因渗水问题导致的具体损失数额，故对于原判的租金数额予以维持。因香渝隆火锅店并非无正当理由拒付租金，故对恒发公司要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。另，香渝隆火锅店提出的关于房屋漏水问题及损失赔偿，可另行处理。综上所述，铜官区香渝隆火锅店的上诉请求和理由成立，予以支持。原判决认定基本事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初4069号民事判决第六项，即“驳回铜陵恒发电力实业总公司的其他诉讼请求”；二、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初4069号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初4069号民事判决第三项“铜官区香渝隆火锅店于本判决生效之日起十日内支付铜陵恒发电力实业总公司房屋租金（其中，2019年6月30日以前拖欠的租金数额为457500元，此后租金从2019年7月1日起计算至铜官区香渝隆火锅店履行完毕上述第二项义务之日止按每季度175500元标准计付）”为：“铜官区香渝隆火锅店于本判决生效之日起十日内支付铜陵恒发电力实业总公司房屋租金（其中，2019年6月30日以前拖欠的租金数额为457500元，此后租金按每季度175500元的标准，从2019年7月1日起计算至本判决生效之日止)；四、铜陵香牌坊餐饮有限公司对本判决第三项付款义务，承担连带清偿责任；五、驳回铜陵恒发电力实业总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16541元，减半收取计8270.50元，由铜陵恒发电力实业总公司负担5320.50元，铜陵香牌坊餐饮有限公司、铜官区香渝隆火锅店共同负担2950元。二审案件受理费80元，由铜官区香渝隆火锅店负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇一九年十二月五日法官助理王小江书记员汪颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;