包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2934号   上诉人（原审原告）：徐小伟，女，1985年5月26日出生，个体工商户，住包头市。   委托诉讼代理人：杨文燕，内蒙古加度律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彬彬，内蒙古加度律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市名流置业有限责任公司。   法定代表人：张弛。   委托诉讼代理人：王思宇，内蒙古彦坤律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张天，内蒙古彦坤律师事务所律师。   上诉人徐小伟与被上诉人包头市名流置业有限责任公司（以下简称：名流置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初4929号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   徐小伟上诉请求：1.撤销昆都仑区人民法院（2018）内0203民初4929号民事判决书；2.二审法院查明事实依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案主要事实未予查清，导致依据错误的事实、适用错误的法律作出有损当事人合法利益的判决。1、一审法院以上诉人变更手机联系方式为由，将不能及时办理房屋产权的责任归咎于上诉人系认定事实错误。根据案涉双方于2011年3月29日签订的《华发新城商品房买卖合同补充协议》第十六条约定“买卖合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式通过手递或邮递或报纸公告方式送达，亦可同时辅以其他通讯方式”。可知双方对“通知”的方式进行了明确的约定，即名流公司必须通过书面形式、手递、邮递、登报公告的形式向买受人通知相关事宜，合同中并未约定以电话方式履行通知义务（其他通讯方式仅是辅助手段），所以上诉人手机号码的变更并不能成为被上诉人抗辩的合理事由，一审法院对此予以采信系事实认定错误。况且，上诉人于2012年便入住案涉房屋，被上诉人的办公场所与上诉人居所地位于同一小区，被上诉人亦未依据合同的约定以“手递”、“邮寄”的方式通知上诉人，可见其并未穷尽一切手段履行通知义务，违背合同约定，应当对其违约行为承担过错责任，也不能藉此为由延期办理房屋产权证书。2.一审法院以房屋产权证书已经办理为由驳回原告的诉讼请求，系认定事实不清、适用法律错误。一审时，被上诉人向法庭提交了房屋产权登记管理部门于2018年9月13日出具的不动产登记收件收据，并向法庭陈述案涉上诉人所有的华发新城3-1703号房屋，房屋产权登记部门承诺于8个工作日内办结。一审法院亦藉此为由，认为诉争争议事实已经不存在，故驳回了上诉人的一审要求办理产权的诉讼请求。但事实上，时至今日，案涉房屋产权登记证书仍无法正常办理完毕。上诉人向房屋产权登记部门了解到的真实情况是，由于被上诉人无法及时向产权登记部门提交相关预登记证，致使房屋产权登记证书迟迟不能进行正常办理，被上诉人开发的华发新城小区多位买受人皆因此不能正常取得房屋产权证书。所以，被上诉人陈述系因上诉人联系方式变更无法通知并进行产权办理，显然不符合事实，一审法院以此为由并认为房屋产权已经办理，驳回上诉人诉请系在认定错误事实基础上的错误法律适用。3.一审法院全数驳回上诉人关于违约金的主张有失妥当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，即“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。如前所述，上诉人在购房入住后长期拿不到房屋产权证书，无法完整行使房屋所有权，合法权益受到侵害。被上诉人在办理产权过程当中明显存在违约行为，且因为被上诉人的原因致使相关房屋产权至今仍未能正常办理完毕，其理应承担相关违约责任。一审法院可以依据裁量权对相关违约金额的计算方式进行酌定调整，但是全数否定上诉人的违约金主张显然有失妥当。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。   名流置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   徐小伟向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金257000元；2.被告赔偿原告按揭贷款与公积金贷款的利息差210000元；3.被告限期为原告办理房屋产权证书；4.本案诉讼费由被告承担。   一审法院经审理认定事实：2011年3月29日，原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买位于包头市××区西侧、黄河大街北侧华发新城3-1703号房屋，总价款857896元；合同签订时支付257896元，余款以银行按揭贷款方式付清；被告应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。同日，双方签订《补充协议》一份。《补充协议》第八条约定，如非因被告的原因（包括但不限于不可抗力、政府部门原因、政策法规变化等），导致被告未能在约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的，被告不承担任何责任。《补充协议》第十六条约定，合同任何一方所留地址错误、不详或者无法识别，造成通知无法送达的，责任由过错方承担。2012年10月7日，被告向原告交付房屋。2014年3月13日，包头市出台《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况（国土、规划、消防、人防、节能、气象、地震等）、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2014年9月22日，被告向房屋产权管理部门提交了房屋所有权初始登记相关材料。2015年1月7日，被告取得了原告房屋所在楼栋的初始登记办结通知书。2018年9月13日，房屋产权登记管理部门出具了不动产登记收件收据（领证凭据），承诺原告所有的华发新城3-1703号房屋的不动产权登记证书于8个工作日内办理完毕。本案庭审时，原告称其于2012年10月至2017年5月在本案所涉房屋居住，其联系方式在2013年变更，但曾经通知过被告。被告称原告变更联系方式并没有通知被告，被告一直无法联系原告。被告当时在电梯里张贴了办证的公告，大部分业主都已经办理了，原告是由于自己的原因没有及时办理。   一审法院审理认为，根据原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该约定内容合法有效，双方应当依合同约定履行相关权利义务。原告的房屋交付日期为2012年10月7日，按约定被告需在商品房交付使用后720日内，即2014年9月27日前向产权登记机关提交产权登记资料备案手续。被告在2014年9月22日已经向产权登记机关提交了相关手续。且从2014年3月13日开始，包头市房地产开发项目审批程序有调整，该情况非被告原因导致，被告在此情况下仍然完成了资料报送义务，被告对此并未违约。原告认可其联系方式在2013年变更，本院对被告关于因无法联系被告导致不能及时办理证书的抗辩意见予以采信，故原告的房屋产权证书逾期办理系其自身原因所致，本院对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求不予支持，对原告要求被告赔偿按揭贷款与公积金贷款利息差的诉讼请求亦不予支持。根据房屋产权登记管理部门在2018年9月13日出具的不动产登记收件收据，原告的房屋产权证书已经办理，故本院对原告要求被告限期办理不动产权证书的诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告徐小伟的诉讼请求。案件受理费4153元，由原告徐小伟负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人徐小伟与被上诉人名流置业公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，属于有效合同。被上诉人名流置业公司在向产权登记机关提交办理产权登记资料备案手续时，包头市房地产开发项目审批程序有调整，该特殊情况并非被上诉人名流置业公司原因所导致，同时上诉人徐小伟变更联系方式未及时通知被上诉人名流置业公司，也是造成上诉人徐小伟未及时办理房屋产权证书的原因。所以上诉人徐小伟的上诉理由，本院不予采信。   综上所述，上诉人徐小伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8306元，由上诉人徐小伟承担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一九年一月四日   书记员 于 雁