广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初27258号原告：朱运河，男，1987年7月25日出生，汉族，住广东省佛冈县，原告:李燕萍，女，1987年1月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：朱运河，即本案原告，两原告为夫妻关系。被告：许玲，女，1990年10月30日出生，汉族，住湖北省沙洋县，被告：吴中元，男，1969年7月14日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告共同委托诉讼代理人：苏俊玮，广东科德（佛山）律师事务所律师。原告朱运河、李燕萍诉被告许玲、吴中元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、两被告双倍返还购房定金60000元；3、两被告赔偿原告因缔结《二手房买卖合同》而支付的总结居间服务费、房屋评估费11493元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告是夫妻,于2018年5月5日原告通过中介与被告许玲签订《二手房买卖合同》，双方约定由原告以738000元购买位于佛山市禅城区文华北路56号七座911房。两被告为该房屋共有产权人，被告吴中元书面授权委托另一被告许玲执行所有房屋交易手续。合同签订后，原告向被告支付购房定金3万元后，原告积极为购房办理贷款事宜，期间并支付了房屋评估费用4993元，支付房屋交易中介部分居间服务费用6500元（总共应付居间费用14760元）。在2018年9月25日，银行通知房屋贷款审批完成，同意办理按揭贷款，中介于当日告知原告及被告双方，并告知双方提供相关资料开始房屋交易下一流程。2018年9月26日，被告许玲电话通知原告朱运河不再出售房屋，且拒绝承担房屋交易过程中产生的相关费用。被告许玲在2018年10月11日收到由中介寄出的《催告函》后，向中介再次明确表示不再出售合同标的房屋，且拒绝承担房屋交易过程中产生的相关费用。原告多次通过微信、电话与被告沟通，被告依然不依约履行协议，并确认其不再履行双方签订的《二手房买卖合同》，对于原告造成的损失，被告认为原告可以通过法律途径向其追计，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。两被告辩称，一、原告的陈述不属实，被告并无违约，无需双倍返还定金。两被告与原告于2018年5月5日与中介佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下称“中介”）签订《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《交易节点确认书》和《信息告知书》等资料。原告、中介于2018年9月27日向被告发出《催告函》，催告被告履行过户手续。根据三方签订的《二手房买卖合同补充协议》第1条明确约定“双方约定银行出具同贷书一周内过户”，原告、中介在房屋买卖合同的履行过程中负有向被告告知银行按揭情况的义务。被告多次要求中介方协助出示“同贷书”以证事实，但原告、中介均未能向被告出示《二手买卖合同补充协议》中约定的“同贷书”，用以证明原告已获得银行贷款的初步同意。被告在未确认银行是否出具“同贷书”的事实前，被告无需履行房屋过户义务。二、原告要求被告支付中介居间服务费、房屋评估费，无事实与法律依据。原告支出的中介居间服务费、房屋评估费为原告履行房屋买卖合同作为买受人所应承担的必要费用。由于原告未积极履行合同约定的义务是导致房屋买卖交易中断的原因，因此要求被告承担中介居间服务费、房屋评估费的损失无事实与法律依据。三、被告同意解除与原告、中介签订的《二手房买卖及居间服务合同》的合同关系。被告与原告及中介于2018年5月5日签订《二手房买卖及居间服务合同》等合同资料进行房屋买卖交易，由于原告的不能顺利办理银行按揭贷款的原因导致交易周期超出合理时间范围。为减少被告的时间成本与避免损失，被告同意原告解除《二手房买卖及居间服务合同》的合同关系。综上所述，被告在《二手房买卖及居间服务合同》约定的房屋买卖关系中并无违约行为，请求法院依法驳回原告的第2、3、4项诉讼请求；被告同意解除与原告、中介签订的《二手房买卖及居间服务合同》的合同关系。诉讼中，原告提交如下主要证据：1、《二手房买卖及居间合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《交易节点确认书》、《信息告知书》，证明原被告存在二手房买卖合同关系。2、佛山市众联按揭咨询有限公司收据、委托确认书、转账凭证、佛山信诚汇通金融有限公司收款收据，证明原告支付了按揭费4993元。3、房地产权证，证明涉案房屋是两被告共有。4、收款收据（许玲签名）、交易记录，证明被告收到原告定金30000元。5、交易明细、乐有家电子收款收据，证明原告支付了中介费6500元。6、微信截图2份（2018年10月11日，对话人为原告1与两被告的微信群；2018年10月11日，中介与被告许玲对话），证明被告许玲表示不再履行合同。7、微信截图（2017年9月26日）、电话录音、手机截图，证明被告违约的事实。8、微信截图（2017年9月25日）、照片，证明2018年9月25日中介在微信群告知银行同意贷款审批结果通知，并告知双方开展网签过户工作。证明银行出具了同意贷款审批结果。诉讼中，被告举证如下：1、履约告知函、快递记录2张，证明被告于2018年10月27日，要求中介及原告提供银行同贷书，要求原告与中介履行义务。2、短信、电话截屏（3页），证明被告于2018年10月28日，短信与中介方沟通要求继续履行合同及要求原告配合出具同贷书，但中介未安排时间协助被告查实。该证据证实了被告不予办理过户的原因为原告及中介方未积极配合被告核实同贷书的出具事实，被告不存在违约行为。诉讼中，本院发函向中国工商银行佛山南海支行询问涉案贷款的有关情况，取得复函一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院认证如下：原告提交的证据1、3、4，被告对真实性无异议，本院予以确认；对证据2，因无原件，真实性无法确认；证据5，结合涉案房屋买卖合同关于佣金金额及支付时间的约定，原告已支付居间服务费6500元的可能性较高，本院予以确认；证据6、7、8，被告除其中与“工行按揭员、龙经理”的微信截屏外均对真实性无异议，结合银行回复，本院予以确认。被告提交的证据1，原告对真实性未确认，经核对，投递记录未载明投递文件的名称，仅标明生活用品，无法确定投递文件是否为履约告知函，且被告提交的履约告知函并无函告人签名，故该证据难以确认；证据2，原告对真实性无异议，本院予以确认。对银行回复，双方对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2018年5月5日，两原告作为买方、被告许玲作为卖方及案外人佛山市乐有家房产经纪有限公司作为中介方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：转让标的物为佛山市禅城区文华北路56号七座911房，转让价款为73800元；付款方式为按揭付款。第八条约定，买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管。物业管理、水、电、燃气费等费用未结清的，卖方同意由居间方直接从托管的交房保证金中支付；交房保证金不足以支付的，由卖方自行支付。第九条约定，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金14760元，佣金应在签订本合同时付清；若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。第十条约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。同日，各方签订《二手房买卖合同补充协议》，第1条约定，双方约定银行出具同贷书一周内过户；第3条约定，以上约定买卖双方需按合同及本补充协议执行，若一方不遵守，则视为违约，因此造成的损失或买卖成本增加，由违约方承担；同日，各方签订《交易节点确认书》，对交易流程进一步确认，其中包括：买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款（不含定金）228000元。余款由买方于2018年5月11日前申请按揭。同日，原告向中介方支付中介费（佣金）6500元。2018年5月10日，被告许玲出具收据，确认收到购房定金30000元。2018年9月25日，中介人员在“文华7-911朱运河（过…（8）…”微信群上通知，“各位，你们的同贷书已经出来了”、“过两天会帮大家提交网签合同，尽快约大家过户”；随后，该群上发布了朱运河贷款审批情况的网页截图。2018年10月11日，被告许玲跟中介人员微信沟通，称，“芳，催告函已经拿到，接下来怎么样你帮忙尽快通知对方”，中介问，“你还是决定不执行，决定不卖了，是吧？”被告许玲明确，“是的，不卖了”。当日，原告在上述微信群上向许玲发送：“根据2018年9月26日下午与你的电话沟通，以及后续你和中介公司经办人欧阳芳店长的沟通，你已明确表示拒绝遵守房屋买卖合同的约定事项，单方面决定不出售合同标的房屋。根据合同协议规定，你需支付房屋交易过程中产生的相关所有费用、双倍定金赔偿及其他违约方应承担费用。如果你确定不再出售那套房子，并拒绝承担违约责任，我作为买方将通过法律途径维护自身合法权益，请许玲女士及吴中元先生知悉”。许玲随后回复，“你们立刻现在去告我，我等不及了；跑了半年，换了3各银行都放不了款，我湖北来回飞机高铁吃住我找谁承担？你们不告我，我都要告你们，法院见”。2018年10月28日，中介人员向许玲发送手机短信，通知其履行过户交易节点，许玲回复称需要提供同贷书核对，中介称许玲要跟买家一起去银行那边的，银行不给原件的，只会复印。许玲问几时去银行复印，中介回复要问客户，等他回复。另查明一：涉案房屋为两被告按份共有，共有情况为各占二分之一。另查明二：中国工商银行佛山南海支行于2019年1月2日向本院回复称，借款人朱运河、李燕萍向该行申请按揭贷款，该笔贷款已审批通过，该行于2018年9月25日、11月21日分别通知借款人及中介公司。该行在按揭贷款审批通过后无出具书面的同贷书，但已将审批结果用截图方式发送给借款人及中介公司，并告知借款人可前来该行通过系统核实贷款流程。另查明三：本院分别于2018年10月30日、31日向被告许玲、吴中元送达起诉状副本等应诉材料。庭审中，被告陈述：定金有5000元是中介预留的，被告实际收到定金是25000元。原告对此予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。尽管被告吴中元未在房屋买卖合同上签名，但结合其答辩意见可知，其明确作为合同当事人签订了房屋买卖合同及补充协议，相当于对合同的追认，故涉案合同对其有约束力。涉案房屋买卖合同不存在无效情形，合法有效，各方当事人应诚信善意履行。关于合同解除。根据约定，银行出具同贷书一周内过户。由银行回复可知，涉案按揭贷款于2018年9月25日前已审批通过，而相关人员也已在微信群上将银行审批结果告知被告，此时被告负有一周内办理过户的合同义务。但被告并未按期履行，反而在2018年10月11日经原告催告后明确表明不再继续履行合同，已明显违反合同约定，应负违约责任。根据合同关于违约方逾期超过十五个工作日不履行守约方有权解除合同的约定，及合同法关于在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同的规定，原告有权解除合同。原告该项主张，有事实和法律依据，应予支持，涉案房屋买卖合同项下原、被告之间的房屋买卖合同关系应予解除。合同自解除通知到达对方时解除，因无证据证明原告已于诉请发出解除通知，故应以诉讼为通知，并以起诉状副本送达被告之日即2018年10月31日为合同解除时间。被告辩称未配合办理过户的原因是，中介及原告未按被告要求出示同贷书，但根据其答辩意见，原告及中介于2018年9月27日已催告其履行过户手续，而根据被告提交的证据，其于2018年10月28日才提出出示同贷书的要求，而在此之前的10月11日，其已分别向原告及中介表明不履行合同，其并未提供证据证明在合同约定的履行过户义务期限届满前其已向原告、中介催告出示同贷书而对方未出示，故被告以此抗辩其未违约，明显缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述法律规定，并结合合同中关于违约及解除的约定，原告要求被告双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。但因原、被告双方确认被告实际收取的定金为25000元，故被告应退还的定金为25000元，并应另支付合同约定的定金30000元作为违约赔偿，至于中介机构预留的5000元定金，原告可另行向其主张。关于中介服务费及房屋评估费。根据补充协议约定，守约方因违约方造成的损失由违约方承担，原告据此有权要求被告支付原告已付的中介服务费6500元，本院对该项主张予以支持。至于房屋评估费，原告未提供充足证据证明该项费用的发生，且本院已支持原告关于双倍返还定金及被告支付中介费的诉讼请求，其损失已得到弥补，结合合同的履行程度及原告支付房款的情况，本院对原告主张的房屋评估费不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱运河、李燕萍与被告许玲、吴中元及佛山市乐有家房产经纪有限公司于2018年5月5日签订的《二手房买卖及居间服务合同》项下原告与被告的房屋买卖合同关系于2018年10月31日解除；二、被告许玲、吴中元在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱运河、李燕萍返还定金25000元并赔偿定金30000元；三、被告许玲、吴中元在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱运河、李燕萍赔偿中介费6500元；四、驳回原告朱运河、李燕萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5590元，由原告朱运河、李燕萍负担76元，由被告许玲、吴中元负担5514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年一月十五日书记员  潘有鹏