广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初20426号原告（原告，以下简称原告）：邓银燕，女.委托诉讼代理人：杨秋林，男，系原告配偶。委托诉讼代理人：穆宇，广东瑞霆律师事务所律师。被告（被告，以下简称被告）：钟彩英，女.委托诉讼代理人：肖志中，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖润，广东深田律师事务所律师实习律师。被告（反诉第三人，以下简称被告）：深圳市中投房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区龙珠大道与龙珠六路交汇处皇庭香格里花园112-A。统一社会信用代码914403006875655096。法定代表人：仇政通，总经理。委托诉讼代理人：杨翌亭，广东圳扬律师事务所律师。被告：刘伟平，男.委托诉讼代理人：肖志中，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖润，广东深田律师事务所律师实习律师。原告邓银燕诉被告钟彩英、深圳市中投房地产经纪有限公司（以下简称中投经纪公司）、刘伟平（三被告以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法追加刘伟平为被告，并适用普通程序于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨秋林、穆宇，被告钟彩英、刘伟平的委托诉讼代理人肖志中、肖润，被告深圳市中投房地产经纪有限公司的委托代理人委托诉讼代理人杨翌亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告邓银燕与被告钟彩英合同金额为436万元的《房地产买卖合同N0.0006230》已经于2018年7月30日解除；2、被告钟彩英向原告支付违约金20万元；3、被告支付合同期间定金加准备款共计70万元的相应利息损失（按照人民银行贷款利率算）从2018年4月10日暂计至2018年8月10日共122天，之后计算至清偿之日止，被告未按期支付的，请求加倍支付延迟履行期间的利息；4、被告中投经纪公司与被告钟彩英承担上述原告主张的连带责任；5、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月26日，原告邓银燕（买方）与被告钟彩英丈夫刘伟平、被告钟彩英（卖方）签订《房地产买卖合同N0.0006230》，原告以436万元购买被告钟彩英位于南山区××房产（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告即时按合同约定履行了预交10万元定金的合同义务，同时，按照面签时应被告钟彩英和被告中投经纪公司深圳市中投房地产经纪有限公司告知要准备垫付被告钟彩英绿本转红本办理资金的要求，原告即在签订合同半个月内（2018年4月10日前）完成陆拾万元资金到位用于被告钟彩英垫付绿本转红本的准备金，继而等待被告钟彩英和被告中投经纪公司通知才能办理后续合同约定的流程手续。但是，在原告完成定金付款和备款义务后，按合同第四条第2条的约定，被告钟彩英应该于合同签署之日起35日内即5月1日之前，自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。但被告钟彩英2018年7月11日才始办绿本、7月23日才办出，已经超出约定期限两个月零十天，已经严重违反了双方合同的约定。在被告钟彩英已超过应当履行合同义务的期限过程中，原告催促被告中投经纪公司通知被告钟彩英按购房合同约定的期限和义务履行过程中，鉴于原告和被告钟彩英沟通均通过被告中投经纪公司进行，被告钟彩英和被告中投经纪公司均不告知原告卖方被告钟彩英系方式也不允许原告自行联系被告钟彩英，为了维护原告自身合法权益，原告曾多次主张被告中投经纪公司告知被告钟彩英联系方式以自行催促被告钟彩英依合同约定履行，被告中投经纪公司中均不予理会，被告中投经纪公司中每次回复均以“还在走流程……购房合同转绿本……还在除名……还有另一道除名……绿本都没出来……”等等事由搪塞，至2018年6月26日，被告钟彩英严重迟延履行已达三个月，原告权益已严重受损，原告提出三方面谈，被告中投经纪公司未予理会，也没有被告钟彩英任何消息。直至2018年7月30日，两被告通知原告见面，要求原告交付原告垫付陆拾万元给被告钟彩英办理绿本转红本资金。原告提出被告钟彩英前期拖延时间构成违约的事宜未决、暂不即时支付垫资绿本转红本资金的合理态度时，在场的被告钟彩英的大哥（据被告钟彩英告知）发生怒吼原告的行为，并威胁要起诉原告。鉴于两被告行为已经严重违约和导致原告无法实现最初告知两被告的购房目的，加之两被告严重不负责任和蛮横、拖延的态度，原告当即在场提出根据合同约定通知被告钟彩英因其违约解除合同。但被告中投经纪公司未经原告允许，私下和被告钟彩英又约定陆拾万垫付资金改由被告钟彩英自行承担、一切按正常流程履行，在有违原告本意情况下让被告钟彩英先离开、原告发现后要求被告中投经纪公司即刻通知被告钟彩英回来协商，但被告中投经纪公司坚决不予以联系。综上，加之原告后来得知被告钟彩英在合同转绿本过程中出现多次更名、涉及公司法人等各种非约定变动因素和风险因素，已超出原告合同签订时评估预期，原告与被告钟彩英、被告中投经纪公司买房时约定好的三个月入住延至五个月己违背当初约定入驻日期，并且在约定期止时证件尚未办齐等等违约行为，已经严重影响原告购房时告知被告钟彩英和被告中投经纪公司为了孩子入学及工作安排的购房目的，给原告造成各项损失已经无法估量，如按约定时间完成入驻，原告可以无上浮的基准利率进行购房贷款，但被告钟彩英违约行为已使原告银行征信利率期失效，使原告能贷款下的利率超过基准利率上浮30%,间接损失超过壹佰万元。结合本案购房合同约定明确的“卖方同意于签署本合同之日起35日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三处”的明确约定，根据我国《合同法》及最高院司法解释相关规定，被告钟彩英在原告通知解除购房合同后不返还原告定金的行为已经违反了合同的约定。原告有权要求被告钟彩英承担违约和垫付资金的利息赔偿责任，被告中投经纪公司有违居间合同约定以及会同被告钟彩英违反合同约定的违约行为中存在故意，应当对被告钟彩英的违约行为承担连带贵任。为维护原告的合法权益，特具状法院，恳请法院明察事实，依法公正判决。被告钟彩英、刘伟平辩称，1、合同签订当时各方均明确合同第四条第二款中的将房地产原件交予替双方托管交房保证金的第三方处中的房地产原件指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件，卖方钟彩英已经于2018年4月18日赎回该合同原件，并交予中介处保管，已经切实履行了合同约定的相关交付义务，被告钟彩英不存在任何违约行为；2、被告钟彩英已约办理出绿本房地产证及申请出《经济适用房上市收益分成税单》后，原告并未依照合同约定在7天内将税单金额转入中介方账户，用于办理交税，在经过被告钟彩英和中介方的多次催促之下，其仍拒绝履行，并单方表示解除双方的买卖合同，导致房产交易无法继续，原告的行为已经违反了双方买卖合同的约定，系根本违约，因依照双方签订的房地产买卖合同第十四条的约定承担相应的违约责任。被告中投经纪公司辩称：被告中投经纪公司作为本案的居间方，完全履行了居间义务，不存在任何违约行为，也不存在原告所称的连带责任，请求法院驳回原告诉讼请求。被告钟彩英向本院提出反诉请求：合同签订后，被告依约及时办理了还清按揭贷款及注销抵押登记的手续，并于约定期限（即合同签订后35日内）内将赎回的《经济适用房买卖合同》原件交予第三人深圳市中投房地产经纪有限公司，按时依约履行了其作为卖方应尽的合同义务。然而，原告却在被告履行义务后，并未按照《房地产买卖合同》的约定履行其义务，在被告及第三人的多次催促其履行的情况下，原告仍拒绝履行其义务，并单方解除了双方的买卖合同，致使双方交易无法继续。原告的行为严重违反了双方买卖合同的约定，侵害了被告的合法权益，系根本违约，应按照双方签订的《房地产买卖合同》承担违约责任。被告为维护自身的合法权益，追究原告违约责任和损害赔偿，现依法向人民法院提起反诉，望判如所请！原告针对被告钟彩英的反诉辩称：1、被告钟彩英所陈述事实存在涉嫌与被告中投经纪公司恶意串通的故意，结合被告钟彩英在反诉中提交的与被告中投经纪公司的微信证据特别是自2018年5月11日被告中投经纪公司与原告的一段微信语音，事实是原告与被告中投经纪公司交涉关于沟通付款流程的事实，但是在被告钟彩英提交的证据却变成是被告中投经纪公司与原告沟通税费缴纳的内容，从2018年5月11日至2018年7月23日，所有的微信证据被告钟彩英与被告中投经纪公司均以被告催促原告缴纳税款，与事实不符，同时结合被告当庭陈述的举证内容，原告有理由怀疑二被告涉嫌串通，事实上也没有将被告当庭所陈述的2018年4月18日将房产证交予中介通知原告的这一事实，如果经法庭调查被告确实在2018年4月18日办理完绿本，而在此事件节点后，从2018年7月11日，被告中投经纪公司告知原告被告钟彩英办理绿本到2017年7月13日办理完绿本，两被告的行为与原告反馈的事实均未有相应的对应，涉嫌存在欺诈原告的故意，并迫使原告不得不在被告钟彩英违约3个月后，利率损失达到100万元的情况下提出解除合同，从而被告钟彩英又提出被告并主张高额违约金的故意。2、结合原告本诉诉求，被告钟彩英实际违反了购房合同约定，原告充分履行合同义务之后，给予了一定的延展期，但被告均未能按合同履约，构成违约，原告提出解除合同符合先关法律规定。3、结合反诉，被告提出的证据被告中投经纪公司存在重大过错或涉嫌欺诈，违反中介合同相关约定，应就原告的损失承担连带赔偿责任。被告中投经纪公司针对被告钟彩英的反诉辩称：原告作为居间方，已经全面履行了居间义务，不存在串通，原告推测被告间串通属于诽谤，请求法院予以查实。被告刘伟平针对被告钟彩英的反诉辩称：认可被告钟彩英所述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，原告（买方）与被告钟彩英、刘伟平（卖方）、被告中投经纪公司（中介）签订《房地产买卖合同》(编号：0006230)一份，约定：卖方将涉案房屋以436万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，本条所约定的定金交由第三人或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分楼款226万元，买方应于签署本合同之日起卖方办理出红本后3日内（含当日）内付清首期房款以银行贷款承诺书为准（不含已付定金），前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续；买方应于首期房款交付之日起5日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起35日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；相关税费全部由买方承担；双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款后15日内；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；备注条款：1、经买卖双方协商同意，买方在卖方办理出绿本且申请出土地上市收益分成税单后七日内买方将税单金额转入中介方用于办理交税。2、如因国家政策原因导致买方首付提升，则双方可自行协商，如协商不一致同意解除该合同，双方均不承担上述合同违约责任；以及其他合同条款。同日，原告支付定金10万元，被告向原告出具收据。庭审中，各被告确认该10万元定金在被告中投经纪公司处。2008年7月14日，被告钟彩英和刘伟平以家庭名义购买涉案房屋，后被告钟彩英就涉案房屋办理银行按揭贷款，签署了《个人购房借款及担保合同》。2016年，被告钟彩英和刘伟平离婚。2018年4月17日被告钟彩英将涉案房屋贷款本息还清，并于4月18日将《深圳市经济适用住房买卖合同》原件交付被告中投经纪公司。2018年6月29日，被告钟彩英向深圳市住房保障署申请涉案房屋产权资料变更。7月5日，深圳市住房和建设局出具《深圳市局建房权利人变更批复》，因被告钟彩英和刘伟平离婚，同意其变更房屋权利人。7月11日被告申请办理取得涉案房屋完全产权申请，深圳市住房保障署向被告钟彩英出具办理涉案房屋过户登记手续的《授权委托书》。7月17日，被告钟彩英取得经济适用住房上市收益分成缴税通知。7月23日，被告钟彩英缴纳相关税费。10月26日，被告钟彩英取得涉案房屋的非市场商品房房产证。2018年8月8日，原告与被告钟彩英互发信息，原告表示解除合同，被告要求原告付款。14日原告向被告钟彩英、刘伟平发出合同解除的再次声明，12、13日，原告向被告中投经纪公司发出合同解除的再次声明和函件。原告提交了微信聊天记录、录音记录，以证明在被告钟彩英严重违约的情况下，原告已经于2018年6月26日正式再次要求三方面谈，被告躲着不见原告的行为导致原告正式提出要解除合同，且被告中投经纪公司的两位工作人员均在聊天记录中显示其清楚知道被告钟彩英关于所出售的房产没有取得绿本的事实，但是在向原告销售该套房产是却做出的相应介绍是已经取得绿本，才会发生在购房合同中明确约定也就是在本案涉及的被告钟彩英违约即违反“取得房产证后35天内办理注销抵押手续，并将房地产证交予第三方”。其中，在原告与被告中投经纪公司工作人员张兴的微信聊天记录中载明2018年3月26日12:10分写着1C8F440万，原告问“满五为一？红本？”，对方回答“满五为一，还是购房合同”，且聊天记录中的被告中投经纪公司工作人员张兴手写的流程图写着4月28日前赎出购房合同、5月15日前转绿本。被告钟彩英、刘伟平对于上述证据均不予认可。被告中投经纪公司仅对微信聊天记录的真实性认可，其余均不予认可，且工作人员提出的流程图只是预估时间，不能认定为办证时间。庭审中，被告和证人均表示合同第四条第2款的房地产证原件指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件。另查，原告于2018年11月21日收到被告钟彩英反诉的应诉材料。本院认为，涉案房屋虽为非市场商品房，但购买时间已超过五年，补缴相关税费后可取得完全产权，故各方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是卖方应在合同签订后35日内取得的房地产原件指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件还是非市场商品房产权证书。对此，本院分析如下：首先，合同的备注条款已载明“买方在卖方办理出绿本且申请出土地上市收益分成税单后七日内买方将税单金额转入中介方用于办理交税”，且在原告与被告中投经纪公司工作人员张兴的微信聊天记录中载明2018年3月26日12:10分写着1C8F440万，原告问“满五为一？红本？”，对方回答“满五为一，还是购房合同”，另被告中投经纪公司工作人员张兴手写的流程图写着4月28日前赎出购房合同、5月15日前转绿本，根据原告与被告中投经纪公司工作人员的微信聊天记录，可知原告在购买涉案房屋时清楚知道涉案房屋仅有《深圳市经济适用住房买卖合同》，尚未办理非市场商品房产权证书，且可能会在5月15日前转绿本，并非合同约定的35日内即4月30日前。其次，涉案房屋性质为经济适用房，被告在办理银行按揭贷款时，抵押的是涉案房屋的《深圳市经济适用住房买卖合同》原件，并非一般意义上的普通商品房产权证书。再者，参照被告在赎出合同原件、办理缴税及办理非市场商品房产权证书的流程时间远不止35日，而原告提交的被告中投经纪公司工作人员单方提供的流程图并非是合同的约定，不能作为认定涉案房屋交易时间节点的依据。最后，庭审时卖方、中介以及证人均表示合同约定的35日内取得的房地产原件指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件。综上所述，涉案房屋买卖合同虽载明的是房地产原件，但实际指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件。本案中，被告钟彩英已按照合同约定在4月18日即合同签订后35日内将涉案房屋的非市场商品房产权证书交予被告中投经纪公司，且之后一直在办理涉案房屋的非市场商品房产权证书，但原告却以被告违反合同约定拒绝支付合同约定的土地上市收益分成税，导致双方合同未能继续履行，原告的行为已构成根本违约，应承担相应的法律责任。原告于2018年11月21日收到被告钟彩英反诉的应诉材料，鉴于原、被告签订的《房地产买卖合同》中包含了房屋买卖合同和居间服务合同两个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院依法确认原告与被告钟彩英、被告中投经纪公司、被告刘伟平签订的《房地产买卖合同》中的关于房屋买卖合同关系于该日解除。原告已构成根本违约，原告诉求被告支付违约金和利息损失以及要求被告中投经纪公司承担连带责任，本院均不予支持。根据法律规定合同解除后应当恢复原状、赔偿损失，关于被告钟彩英反诉的违约金，本院以被告钟彩英和被告刘伟平的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应付违约金予以调整，从而确定原告向被告支付违约金10万元。被告刘伟平对于被告钟彩英要求原告向其支付上述违约金没有提出异议，本院视为被告刘伟平同意由被告钟彩英收取。为减少当事人诉累，托管于被告中投经纪公司处的定金10万元直接充抵违约金并由其直接向被告钟彩英支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邓银燕与被告钟彩英、刘伟平双方于2018年3月26日签订的《房地产买卖合同》中的关于房屋买卖合同关系于该日2018年11月21日解除；二、原告邓银燕应于本判决生效之日起十日内向被告钟彩英支付违约金10万元（该10万元违约金由被告深圳市中投房地产经纪有限公司直接支付给原告被告钟彩英）；三、驳回原告邓银燕的其他诉讼请求；四、驳回被告钟彩英的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费4471.96元，由原告负担；反诉案件受理费6260元，由原告负担718元，被告负担5542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 张 和人民陪审员 赖石荫二〇一九年一月二日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。