广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初24207号原告（反诉被告）：刘炳培，男，1959年11月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：彭长虹、马婉玲，分别系广东一粤律师事务所律师、律师助理。被告（反诉原告）：彭红燕，女，1969年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。第三人：何智强，男，1962年5月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：蔡志宇，男，1971年2月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：冼国治，男，1973年3月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：冼国平，男，1975年3月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述第三人的共同委托代理人：黄岩、陈龙，分别系广东尚之信律师事务所律师、律师助理。原告（反诉被告）刘炳培与被告（反诉原告）彭红燕，第三人何智强、蔡志宇、冼国治、冼国平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘炳培的委托代理人彭长虹、马婉玲，被告（反诉原告）彭红燕的委托代理人王罕芳，第三人何智强、蔡志宇、冼国治、冼国平的共同委托代理人黄岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘炳培诉称：我方与彭红燕于2015年4月17日12时许签署编号为“穗存量房合字××号”的《存量房买卖合同》（即“网签合同”），约定我方向彭红燕出售位于广州市天河区XX大道XX号112房的房屋（简称“标的房屋”），价款11175000元，付款方式为一次性付款，彭红燕应在本次交易完税当天向我方支付，该合同第十九条第2款并约定“甲乙双方同意若任一方未于2015年4月30日在广东合富房地产置业有限公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业的交易登记手续，即双方解约，取消交易”。同日下午3点，双方就上述房屋买卖另行签署《存量房买卖合同》（非网签合同），双方在该合同第二条约定变更房屋价款为19040370元：第三条变更付款方式为资金托管，明确双方于2015年4月21日前自行到平安银行网点办理资金托管手续，并注明“该手续须在办理交易递件手续前完成”；该合同第十七条约定“如有该房地产的其他买卖合同条款与本合同不一致的，均以本合同为准”。2015年4月17日双方共同在平安银行广州分行营业部开设了资金监管账户。但彭红燕并未按约将购房款划入该资金监管账户。2015年4月30日，我方向彭红燕寄送了“声明书”，声明根据双方合同约定，解除上述房屋买卖合同，另行出售标的房屋。彭红燕未按约定支付购房款，构成根本违约，根据双方合同约定，彭红燕应向我方支付相当于购房款10%的违约金，即1904037元。2015年5月3日，我方与第三人何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治签订《存量房买卖合同》，约定我方将标的房屋出卖给该等第三人，并约定在第三人付清购房款后的七个工作日内办理过户。上述第三人己于2015年5月6日将全部购房款2000万通过银行付款给我方，并依法缴清了房屋交易相关税费，与我方共同向房地产交易中心递件办理房屋过户。但因彭红燕向天河区人民法院起诉我方[案号（2015）穗天法民四初字第802号]并申请财产保全查封标的房屋，我方因此无法按照合同约定与上述第三人办理房屋过户。经天河区人民法院审理并作出（2015）穗天法民四初字第802号判决，驳回彭红燕全部诉讼请求，该判决己生效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条的规定，财产保全申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。本案中，彭红燕未按与我方的合同约定办理购房款的资金托管，属于非常明显的违约行为。为维护我方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、彭红燕向我方支付违约金1904037元。2、彭红燕承担本案诉讼费用。彭红燕辩称：我方不同意刘炳培的诉讼请求。我方证据显示刘炳培在双方的交易过程中一再违约，且存在恶意违约的事实。1、双方约定涉案商铺的价格19040370元，且该交易的前提条件是涉案商铺不带租约，但刘炳培根本没有与承租人解约的意思表示和实际行动，至合同被刘炳培非法解除之后，涉案商铺的租赁合同始终没有解除。2、我方被迫无奈接受带租赁合同的条件继续交易的情况下，多次要求刘炳培配合到平安银行办理资金托管手续，以便我方把购房款打入双方资金公管账户，但刘炳培以各种理由故意拖延，拒不配合。3、2015年4月30日刘炳培通过中介非法向我方发出解除合同的通知。4、2015年5月3日刘炳培与第三人签订买卖合同，交易价格为2000万元，比我方与刘炳培之间的房屋买卖合同价格高出96万元左右，这就是刘炳培一房两卖的动机所在。蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强共同述称：一、本案与我方没有直接关联，对于原告诉请是否得到支持，我方没有任何意见。二、原告在与我方履行房屋买卖合同过程中，未依约将涉案房屋过户至我方名下，构成违约。彭红燕反诉称：2015年4月17日，我方为购买天河区XX大道XX号112房商铺，与刘炳培先后签署了两份商品房买卖合同。上述买卖合同签订后，在合同履行期内，刘炳培故意欺骗彭红燕，制造各种借口拖延、不予配合我方办理支付购房款的相关手续，恶意阻止我方付款条件的成就，以图炮制我方违约不付款的假象。同时，刘炳培以此为由向我方发出《解除合同声明书》，旋即将上述商铺再次出售他人。2015年5月，我方将刘炳培诉至天河区法院，请求判令双方商品房买卖合同继续履行。该案经天河区法院审理后，作出（2015）穗天法民四初字第802号判决，判决认为：我方与刘炳培签署的两份商品房买卖合同均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当切实履行。但考虑到刘炳培与他人在后签订的房屋买卖合同履行程度大于刘炳培与我方签订的房屋买卖合同，根据公平原则，不宜支持我方提出的请求判令继续履行双方商品房买卖合同的诉讼请求。收到上述判决后，出于息诉止争的考虑，我方未就该案提出上诉。树欲静而风不止，刘炳培现起诉我方，无理索要违约金。为保护自身的合法权益，现提起反诉，请求判令：1、刘炳培支付我方违约金1904037元。2、本案反诉费用全部由刘炳培承担。刘炳培针对彭红燕的反诉辩称：彭红燕的反诉请求没有事实或法律依据，请求依法驳回。一、涉案房屋买卖合同明确约定付款期限，彭红燕未按期付款，已构成根本违约。彭红燕不按约定付款，即等于拒绝买入涉案房屋，应按合同约定承担违约责任。在彭红燕存在未按期付款的违约行为的情况下，我方无义务配合变更合同约定付款条款，更不构成违约。1、涉案房屋买卖合同明确约定付款期限截至2015年4月21日，彭红燕未按期付款即构成违约。2015年4月17日下午，我方与彭红燕分别签署网签合同和非网签合同。非网签合同签署在后，且第十七条第3款约定“如有该房地产的其他买卖合同条款与本合同不一致的，均以本合同为准”，故应当视为双方在非网签合同中对网签合同相关条款的变更。非网签合同第三条将付款方式及期限变更为“甲乙双方于2015年4月21日前自行到平安银行网点办理资金托管手续（该手续须在办理交易递件手续前完成），托管全部房款19040370元整”。双方于同日前往平安银行开设了“二手楼资金监管专户”，根据《平安银行股份有限公司广州分行二手楼交易资金监管协议（三方协议）》第六条第1款约定，彭红燕应于2015年4月20日（含20日）前将全部购房款一次性划入监管账户。双方关于付款期限及付款方式的约定清楚、明确。彭红燕未按上述约定付款期限办理购房资金托管，未按约定履行付款义务，构成根本违约。网签合同第十九条第2款有关2015年4月30日的约定，是对合同终止期限的约定，并非指彭红燕的付款期限为2015年4月30日。2、彭红燕未按约定期限支付购房款，即彭红燕以实际行动表明其不按合同约定买入涉案房屋，故应根据合同约定支付违约金。根据非网签合同第三条、第五条，彭红燕应在2015年4月21日前（不含21日）办妥全部购房资金托管，4月30日双方共同办理房屋产权转移登记；且购房资金托管手续应当在交易递件之前完成。因涉案房屋存在抵押，双方约定“涂销、交易一并办理”。根据合同安排，21日至30日期间的10天时间系预留给我方筹措资金偿还所欠抵押权人债务以便抵押权人可以按期涂销抵押登记的时间。因彭红燕未按期办理资金托管，直接导致涉案房屋买卖相关的涂销抵押登记以及交易递件无法按照合同约定于4月30日完成。彭红燕未按合同约定付款期限以资金托管方式支付全部购房款，客观上以其实际行动表明其不按照合同约定买入涉案房屋。根据网签合同第十条或非网签合同第八条约定，彭红燕应向我方支付相当于涉案房屋成交价10%的违约金1904037元。3、在彭红燕未按期付款的情况下，我方无义务配合变更合同。彭红燕未按约定于2015年4月21日前（不含21日）办妥购房资金托管，不存在我方配合重新办理资金托管手续的义务，也不存在我方故意欺骗、不予配合支付购房款的事实。二、彭红燕未按期付款，是因资金短缺等自身原因，并非基于抗辩权之行使。彭红燕无权行使任何合同履行抗辩权，所谓行使抗辩权是事后为其违约行为所找的借口。1、彭红燕未按约定于2015年4月21日以资金托管方式支付购房款，应当承担违约责任。如彭红燕证据“借记卡交易明细对账单”显示，彭红燕账户迟至2015年4月29日方具备足够资金支付购房款。因此，彭红燕未按期支付购房款的真实原因，并非基于发现涉案房屋存在租约等情况而行使抗辩权，而是可能存在资金短缺或其他自身原因。2、彭红燕在涉案合同签署之前即己知悉涉案房屋的租赁情况。涉案房屋出租他人公开经营茶餐厅用，彭红燕曾经实地查看涉案房屋，我方无法隐瞒涉案房屋的租赁情况。且涉案房屋相邻的XX大道31号111铺、113铺于涉案房屋买卖交易发生之时均为彭红燕所有，彭红燕购买涉案112铺的重要原因是考虑与其所有的113铺相邻，因此在签署涉案房屋买卖合同之前已知悉涉案房屋租赁情况。彭红燕代理人在（2015）穗天法民四初字第802号案中所提交的代理词对以上情况有明确陈述。该代理词对有关涉案房屋买卖合同第一条中的“不带租赁合同”的真实意思也有清楚陈述，即双方的真实意思是我方应当在涉案房屋交付之前解除与承租人之间的租赁关系，将涉案房屋以不带租赁的状态交付给彭红燕。彭红燕所谓签署涉案房屋买卖合同之后意外发现涉案房屋存在租赁情况进而行使不安抗辩权，与事实不符。有关涉案房屋有物业管理费未交清的问题，乃房屋交付问题，涉案网签合同以及非网签合同第四条均己经有详细条款予以安排。彭红燕无权因涉案房屋有物业管理费未交清而享有任何抗辩权，无权因此而不按涉案合同约定支付购房款。3、权利的行使，必须以意思表示方式实施，如彭红燕意欲行使合同法上的不安抗辩权或其他合同履行抗辩权，必须有行使抗辩权的意思表示。彭红燕在双方交涉过程中，从未有行使抗辩权的意思表示。如彭红燕证据显示，从未提及因涉案房屋存在有租赁合同或有未交清物业管理费而暂不予付款。彭红燕最早提及房屋存在债务未清偿问题是在2015年5月19日的“催告通知函”，即双方因涉案房屋买卖合同履行产生纠纷并起诉[（2015）穗天法民四初字第802号案]之后，也是在我方明确通知彭红燕解除涉案房屋买卖合同、终止交易之后。且该“催告通知函”并未有行使抗辩权的意思，甚至未列明所指“债务未清偿”的具体内容。三、涉案房屋买卖合同有关终止期限的约定合法有效，双方房屋买卖合同因终止期限届满而失效。我方不存在一房二卖情形。彭红燕主张我方向其支付违约金，没有任何事实及法律依据。1、网签合同第十九条第2款明确约定，“甲乙双方同意若任一方未于2015年4月30日在广东合富房地产置业有限公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业的交易登记手续，即双方解约，取消交易”。以上条款在性质上属于双方对合同效力约定了终止期限。《合同法》第四十六条规定，“当事人对合同的效力可以约定附期限……附终止期限的合同，自期限届满时失效。”因此，双方以上有关合同终止期限的约定合法、有效。涉案房屋买卖合同未于2015年4月30日办妥交易登记手续。因此，自2015年4月30日终止期限届满，涉案房屋买卖合同即失效。2、双方在非网签合同第十七条有约定，网签合同与非网签合同不一致的，则以非网签合同为准。但是，非网签合同并未有对网签合同中约定的终止期限作任何变更，也没有任何有关合同期限的新的约定，因此，以上网签合同第十九条第2款的约定与非网签合同的全部条款均不存在不一致，该条款的效力毋庸置疑。且网签合同第十九条第2款是合同附期限条款，在性质上与违约责任条款完全不同，与网签合同有关违约责任的条款不冲突，与非网签合同第九条、第十条等违约责任条款亦完全不冲突。3、因涉案房屋买卖合同关系因终止期限届满而于2015年4月30日失效，我方与彭红燕之间于该日期之后并不存在具有法律约束力的房屋买卖合同关系，我方于2015年5月3日将涉案房屋另行出售他人，并不构成“一房二卖”。经审理查明：广州市天河区XX德大道XX号112房（建筑面积111.7495平方米，规划用途商业，简称涉案房屋）于2015年3月19日登记至刘炳培名下，同日进行抵押登记，抵押权人为广州新衡盛典当有限公司（简称新衡盛公司）。2015年4月17日12:43至12:47，彭红燕（买方/乙方，下同）与刘炳培（卖方/甲方，下同）、案外人广东合富房地产置业有限公司（房地产中介服务机构/丙方，简称合富公司）就涉案房屋签订编号为穗存量房合字××号的《存量房买卖合同》（简称网签合同）。该合同约定：涉案房屋以不带家私家电、不带租赁合同、无户口的现状按照整套总金额11175000元售予乙方。本次交易涂销、交易一并办理。甲乙双方选择自行交割的方式交割房款，乙方应一次性将全部房款在本次交易完税当天向甲方支付。房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天。丙方协助甲乙双方共同办理产权转移登记。（第十九条第二款）甲乙双方同意若任一方未于2015年4月30日在合富公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业的交易登记手续，即双方解约，取消交易等。同日下午14:50至15:00，彭红燕（买方/乙方，下同）与刘炳培（卖方/甲方，下同）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》（简称非网签合同）。该合同约定：涉案房屋以不带租赁合同、无户口的现状按照整套总金额19040370元售予乙方；（第三条）甲乙双方于2015年4月21日前自行到平安银行网点办理资金托管手续（该手续须在办理交易递件前完成），托管全部房款19040370元，由银行根据资金托管协议的约定接收和划转房款。（第四条）甲乙双方应当于2015年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；（第五条）甲乙双方应当于2015年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。（第八条）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。（第十条）乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方后之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。（第十七条第三款）如有涉案房屋的其他买卖合同条款与本合同不一致的，均以本合同为准等。2015年4月17日，彭红燕（买方/乙方）与刘炳培（卖方/甲方）、平安银行股份有限公司广州分行营业部支行（资金监管方/丙方）就涉案房屋签订《平安银行股份有限公司广州分行二手楼交易资金监管协议》（简称《资金监管协议》）。该协议约定：乙方向甲方购买涉案房屋签署了房地产买卖合同，双方就合同项下的交易资金监管事宜共同委托丙方办理，甲乙双方协商一致由乙方将涉案房屋交易所需全部资金19040370元以转账方式划至丙方资金监管专户，户名为平安银行广州分行营业部支行二手楼资金监管保证金户——彭红燕。监管期内，除非符合本协议约定的条件，甲乙任何乙方均不得提前支取或采取其它措施支取。监管期限自本协议生效之日起至本合同约定的监管终止事由实现为止。甲乙双方共同确认监管终止事由为由于房产交易完成且乙方领取新的房产证或因为某种原因确定交易无法完成，房地产买卖合同中止执行，丙方根据第六条的约定将监管资金划出监管账户，丙方监管职责即时完结。（第六条）甲乙双方约定的款项划入方式为乙方于2015年4月20日（含20日）前一次性将款项19040370元存入监管账户、款项划出方式为交易完成后，乙方持新的房产证原件或甲方凭涉案房屋过户后的查册结果证明——《房地产产权情况表》原件向丙方申请划付监管资金19040370元至甲方指定账户。（第十三条）本协议自三方签字盖章及乙方在丙方存入购房款后正式生效等。同日，彭红燕在平安银行股份有限公司广州分行营业部开设了用于上述《资金监管协议》项下监管资金的账户（户名为平安银行广州分行营业部支行二手楼资金监管保证金户——彭红燕）。2015年4月29日，彭红燕平安银行的借记卡（卡号62×××92）分别以柜台转账和跨行转账方式汇入金额为1000000元和19000000元的两笔款项，该日该账户余额达到20582204.27元。从该日至2015年5月12日期间，该账户余额均未低于20321907.42元。2015年4月30日，案外人合富公司按照非网签合同记载的通讯地址以EMS形式向彭红燕发出《通知函》（该邮件于2015年5月2日妥投）。该函称：我司于2015年4月30日收到刘炳培的《声明书》（该声明书被作为附件。主要内容：刘炳培认为彭红燕存在未依约于2015年4月21日前自行到平安银行网点办理资金托管手续和于2015年4月30日在合富公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业涉案房屋的交易登记手续违约行为，因此刘炳培根据合约声明解除，即日起刘炳培有权另售涉案房屋），现通知彭红燕与之联系并就涉案房屋交易相关事宜与卖方进行协商。2015年5月3日，刘炳培（卖方/甲方）与何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治（均为买方/乙方）与就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：涉案房屋以带租赁合同但承租方放弃了优先购买权、无户口的现状按照整套总金额20000000元售予乙方；乙方应于2015年5月6日前向甲方一次性支付全部房款；房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于合同生效且付清购房款七个工作日内向房地产登记机构申请并完成产权转移登记手续等。2015年5月5日，何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治取得涉案房屋买卖的税收缴款书及售房款发票。2015年5月6日，何智强以转账方式向刘炳培支付购房款20000000元；何志强等四人和新衡盛公司向房地产管理部门申请对涉案房屋进行转移或交换、涂销抵押。同日，彭红燕以刘炳培拒绝履行《存量房买卖合同》为由向本院提起诉讼（新衡盛公司及蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强均为该案第三人），要求刘炳培继续履行合同，本院以（2015）穗天法民四初字第802号（简称802号案）立案受理。因彭红燕提出财产保全申请，本院以（2015）穗天法民四初字第802号民事裁定及协助执行通知查封了涉案房屋，查封时效自2015年5月6日到2018年5月5日。2015年5月20日，彭红燕按照非网签合同记载的通讯地址以EMS形式向刘炳培发出《催告通知函》（该邮件因“收件人拒收”于2015年5月29日被退回）。该邮件主要内容：双方于2015年4月17日下午到平安银行广州分行营业厅办理了购房款资金托管账户的开立手续，但当天由于银行方面原因未能办理购房款资金入账手续；之后彭红燕意外发现涉案房屋存在债务未清偿等情况，为此一直与刘炳培协商解决办法；在上述问题协商解决后，彭红燕从2015年4月27日起一直与刘炳培积极联系，催促刘炳培配合彭红燕共同到平安银行办理购房款资金入账手续，但刘炳培一直以各种理由拖延至今；鉴于平安银行方面始终要求必须由买卖双方共同去银行方能办理购房款资金入账手续，因刘炳培原因已经拖延了付款时间及交易递件时间，为此彭红燕再次书面催告刘炳培收到该函后立即与彭红燕联系，以便双方尽快、共同前去平安银行办理购房款资金入账手续；如果刘炳培拒不配合办理手续，由此产生的法律后果由刘炳培承担。2017年8月31日，本院作出（2015）穗天法民四初字第802号判决（简称802号判决），判决认为：“彭红燕与刘炳培就案涉房屋签署的《合同》及网签合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应当切实履行。彭红燕现诉请继续履行上述合同，其一，如果刘炳培关于上述合同已经合法解除的抗辩意见能够成立，彭红燕该项诉请则属于没有事实和法律依据，应予以驳回。其二，即使刘炳培关于上述合同因为符合合同约定的解除条件已经于2015年4月30日解除的抗辩意见不能成立，但从本案查明的事实看，由于刘炳培已经于2015年5月3日与何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治就案涉房屋签署《存量房买卖合同》，该合同的买方何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治在合同签订后三日已经依约履行了支付购房款的主要义务，而卖方刘炳培也已经履行了交付案涉房屋给买方使用的义务，且双方也已经向房地产行政管理部门申请办理产权转移登记手续，可见《存量房买卖合同》虽然成立时间晚于《合同》及网签合同，但其被履行的程度已经大大超过了后者，况且，在本案中并无证据显示何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治属于恶意购买案涉房屋情形，因此，应认定刘炳培与何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治就案涉房屋签署的《存量房买卖合同》亦是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治已经合法占有案涉房屋，也已经履行了买受人支付购房款的主要合同义务，因此，从维护市场交易秩序和诚实信用原则角度出发，根据公平原则，也不宜支持彭红燕该项诉请。综上，本院对彭红燕要求刘炳培继续履行双方就案涉房屋形成的买卖合同依法不予支持。”因此，判令驳回原告彭红燕的诉讼请求。本院一审判决后，当事人均未上诉，802号判决已生效。彭红燕提供2018年8月14日广州市广州公证处出具的（2018）粤广广州第126686号公证书，拟证实其2018年8月14日向该公证处申请制作证据保全公证，其于2015年4月29日、30日通过其手机（186××××5001）向刘炳培（139××××2868）发送短信，短信内容为敦促刘炳培到平安银行配合办理涉案房屋的资金托管手续。该公证书所附照片其中载明：短信对方号码139××××2868，2015年4月29日下午3:29“刘生，我现在在平安银行等你们办112铺的银行托管（二手楼交易资金监管），现在已15:29分了，请问你们下午还会来吗？”、“问银行了，一定要你本人并带房产证来”，2015年4月30日上午9:40“刘生，10:00我到平安银行等你们办112铺的银行托管（二手楼交易资金监管）手续，请你们尽快过来吧，谢谢！”。彭红燕另提供其中国联通手机号码186××××5001的查询短信详单。该详单其中载明：2015年4月29日15:29:04、15:30:37及2015年4月30日9:40:44该号码向139××××2868发送短信。刘炳培对彭红燕上述证据均不予确认。彭红燕另提供案外人黄桂芳与方伟雄签订的《租赁合同书》（显示黄桂芳将涉案商铺及相邻113号商铺出租给方伟雄，租期2013年4月25日至2021年4月24日等）、2015年2月16日黄桂芳出具的租金收据（载明收到方伟雄交来2015年1月25日至2015年9月24日期间租金合计1100832元）、2015年5月27日中海物业管理广州有限公司中海景晖华庭管理处出具的《催费通知书》（内容为敦促黄桂芳缴纳二期108铺、112铺2015年1月起未交所有费用共29286.31元）等，拟证实彭红燕签约后发现刘炳培转让的涉案房屋存在有租约未解除且2015年1月25日至2015年9月24日期间的租金已被前手业主黄桂芳收取、涉案房屋尚拖欠物业管理费等对彭红燕不利情况，而刘炳培在签约前并未告知彭红燕，如何解决这些问题需要协商，故彭红燕暂停4月21日支付购房款到代管账户。上述证据经质证，刘炳培表示：对租赁合同的真实性无异议，关联性有异议；彭红燕并非在签约后才知道涉案房屋存在租约；合同约定房屋交付前解除租赁合同，不带租约交付；租赁合同存在物业管理费等问题，并不影响房屋买卖合同履行。本案中本院就《二手楼资金监管协议》有关事宜向平安银行股份有限公司广州分行（简称平安银行广州分行）发函调查。该行复函称：1、经查，该账户于2015年4月17日开立，开户当天（2015年4月17日）即可入款。2、2015年4月20日后该账户仍可以使用。该账户于2016年2月3日注销，开立至销户未发生过交易。按当时签订的《二手楼资金监管协议》约定，买方需在2015年4月20日（含20日）之前把款项转入账户，如买方未能按本协议约定交存购房款，造成的后果由买方自行负责；如在约定时间内未能把款项打入监管账号，过期后，需要买卖双方沟通共同协商，达成一致才能重新启用这个账户。刘炳培对上述复函无异议。彭红燕认为：一、《复函》中“开户当天（2015年4月17日）即可入款”的陈述与事实不符。二、《复函》中“2015年4月20日后该账户仍可以使用”中的“账户仍可以使用”的表述十分含混，足以令人产生不同的理解等。另，在802号案中刘炳培、彭红燕均确认：2015年4月21日起彭红燕无法再依据《资金托管协议》向相应银行支付托管资金。关于为何未按非网签合同第三条支付款项的问题，庭审中彭红燕称：2015年4月17日双方及抵押权人办理资金托管的监控协议，由于当天未通过银行内部审批，所以4月17日当天没有办法入账；4月18日、19日是周六、周日，4月19日我方到涉案房屋了解租赁情况，承租人表示其已支付租金给上一手业主黄桂芳至2015年9月底，该承租人还表示不清楚涉案房屋的买卖情况，刘炳培也没有向其说过解除租约的问题；我方当时觉得该问题很严重，我方购买涉案房屋是考虑到涉案房屋周边商铺都是我方的，想购买涉案房屋连成一片整体出租，如果涉案房屋带租约会影响我方后续经营；签约前我方也知道涉案房屋有租户，但买卖合同明确约定不带租约，刘炳培也答应了；我方知道上述情况之后与刘炳培及其工作人员进行交涉，刘炳培称要等几天，但几天过后刘炳培称无法解决，要求我方直接找黄桂芳，但我方认为即便找黄桂芳也无法解决，后来我方就同意按带租约继续交易；资金共管账号在4月20日没有存入资金就失效，如果双方仍按资金托管方式履约即要双方重新签订资金监管协议，银行一开始还要拿房地产权证原件，但经交涉此前已办理过资金托管，所以才不需要再出示房地产权证原件，但刘炳培拒不配合办理资金托管手续；802号案已认定我方在2015年4月29日在平安银行的账户余额已超过2000万元，我方具有足够的履约能力。刘炳培则表示：彭红燕未按非网签合同第三条在2015年4月20日（含当天）以约定方式向监管账号划入购房款；合同约定不带租约的含义是交付房屋时以不带租约的方式支付，而并非在彭红燕付款之前解除租赁合同，即2015年4月30日双方交付铺位时我方解除租赁合同即满足交付条件，彭红燕以2015年4月20日涉案房屋存在租赁合同而拒绝付款没有任何合同依据；即使根据彭红燕自身提供的证据，彭红燕最早于2015年5月19日（彭红燕提起802号案诉讼后）向我方提出涉案房屋存在未结清债务，在此之前彭红燕与我方的交涉中均未提到涉案房屋存在租约或物业管理费未结清的情况，说明涉案房屋存在租约或物业管理费未结清均是彭红燕事后找的其不依约付款的借口。庭审中刘炳培明确其认为彭红燕构成违约的具体理由是彭红燕未按照非网签合同第三条约定履行付款义务。刘炳培另表示：网签合同第十九条第二款约定了合同终止期限，即使不考虑我方的合同解除权，合同在2015年4月30日因终止期限届满而效力终止，无须合同当事人另行通知才生效。彭红燕则表示：网签合同第十九条第二款为附条件而非附期限的合同条款。关于实际履行合同的情况，彭红燕称双方实际履行的是非网签合同，刘炳培则称两份合同都有真实履行。庭审中刘炳培及第三人均确认：涉案房屋已于2018年1月18日过户给第三人，交付时间是2015年。本院认为：关于涉案房屋买卖事宜，刘炳培、彭红燕双方之间签订的网签合同、非网签合同已经本院生效的802号判决认定合法有效。根据非网签合同第八条，买卖一方向对方支付相当于购房款10%的违约金适用于对方构成根本违约的情形。本案中刘炳培、彭红燕均主张对方构成根本违约，均要求对方支付相当于购房款10%的违约金1904037元，本院围绕双方诉请进行审查。802号案中彭红燕诉称刘炳培拒不履行合同，要求刘炳培继续履行合同，但802号判决并无认定刘炳培违约，最终驳回彭红燕的诉讼请求。彭红燕对802号判决并未提起上诉。本案中彭红燕反诉称刘炳培构成根本违约，要求刘炳培支付相当于购房款总额10%的违约金1904037元，理据不足，本院不予支持。非网签合同约定彭红燕应于2015年4月21日前将全部购房款19040370元支付至托管账户，逾期付款的，每日按0.5‰支付逾期付款违约金，逾期超过30日，刘炳培有权解除合同。网签合同约定“甲乙双方同意若任一方未于2015年4月30日在合富公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业的交易登记手续，即双方解约，取消交易”。本案中，按查明的事实，彭红燕未依约在2015年4月21日前支付购房款，但刘炳培于2015年4月30日已发函解除合同并旋即于2015年5月3日将涉案房屋另行出售给第三人。另，彭红燕举证其于2015年4月29日、4月30日多次短信通知刘炳培重新办理资金托管，但刘炳培并无回复。综上，刘炳培诉称彭红燕根本违约并要求其支付相当于购房款10%的违约金1904037元，亦理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回刘炳培的本诉请求。二、驳回彭红燕的反诉请求。本诉受理费21940元，由刘炳培负担。反诉受理费10970元由彭红燕负担。财产保全费5000元，由刘炳培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  谈凤英人民陪审员  梁淑妍二〇一九年一月十七日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽