江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏02民初446号 原告：吕洁，女，1986年11月7日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：殷建平，宜兴市东山法律服务所法律工作者。 被告：卢新华，男，1952年4月13日生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：谢曦朦，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张姝，上海君澜（无锡）律师事务所实习律师。 第三人：承强，男，1961年10月2日生，汉族，住江苏省宜兴市。 第三人：江苏东来房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市新城绿园小区综合商住楼。 法定代表人:承强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴炜（受承强、江苏东来房地产开发有限公司共同委托），男，1986年10月11日生，汉族，系江苏东来房地产开发有限公司员工。 原告吕洁与被告卢新华、第三人承强、张惠亚、江苏东来房地产开发有限公司（以下简称东来公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告吕洁的委托诉讼代理人殷建平，被告卢新华的委托诉讼代理人谢曦朦、张姝，第三人承强、东来公司的共同委托诉讼代理人吴炜到庭参加诉讼。诉讼中，吕洁撤回了对第三人张惠亚的起诉。本案现已审理终结。 吕洁向本院提出诉讼请求：请求停止对宜兴市新街街道新城路商务港11单元10层1005号、11层1109号、14层1408号、16层1626号、17层1726号、20层2008号六套房屋的执行，并解除对上述六套房屋的查封；本案诉讼费用由卢新华承担。事实与理由：2014年8月19日，其与东来公司签订《商品房买卖合同》六份，向东来公司购买商务港XXX号六套房屋。2014年8月31日，其母亲储兰芳以其享有对东来公司的债权折抵上述购房款，东来公司开具了全部购房发票，并办理了商品房初始登记证、商品房用地初始登记、房屋平面图等资料交付手续。无锡市中级人民法院在审理卢新华与承强、张惠亚、东来公司民间借贷纠纷一案中，根据卢新华的诉讼保全申请查封了上述六套房屋，其向法院提出书面执行异议，请求解除对六套房屋的查封，法院作出(2017)苏02执异9号执行裁定书，驳回了其的异议请求，其对此裁定不服，故诉至法院。 被告卢新华辩称：1.东来公司仍为被查封房屋所有权人，法院有权查封诉争房屋，不动产物权的变更、转让和消灭须经登记才发生效力，对于房屋的转让要以登记作为产权变更的必要条件，吕洁未办理过户登记，物权没有设立，没有办法取得案涉房屋的所有权，吕洁没有办理房屋过户手续存在重大过错。2.即使吕洁与东来公司存在房屋买卖关系，也只是合同权利，没有物权权利，法院查封合理合法。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第二款规定，吕洁购买的房屋不符合该规定，法院不应解除案涉房屋的查封。 第三人承强、东来公司共同述称：东来公司在2014年8月19日向吕洁出售了案涉六套商品房，购房款已结清，其公司已将办理房屋所有权证所需的全部资料交给吕洁，上述六套房屋的产权确为吕洁所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 本院在审理原告卢新华诉被告承强、张惠亚、东来公司民间借贷纠纷一案中，根据原告卢新华的诉讼保全申请，本院于2016年9月9日作出（2016）苏02民初字255号民事裁定，冻结被申请人承强、张惠亚、东来公司银行存款8000万元或查封、扣押相应价值的财产。2016年9月27日，本院向宜兴市不动产登记中心送达上述裁定及协助执行通知书，查封了东来公司名下若干房产，其中包括坐落于宜兴市。 2014年8月19日，吕洁与东来公司签订了商品房买卖合同六份，约定购买东来公司开发的国际商务港11单元16层1626号、11单元17层1726号、10层1005号、11单元11层1109号、11单元14层1408号、11单元20层2008号商品房（用途为住宅），上述合同通过了网上备案登记。同日，东来公司开具了相应房屋的销售发票，并将房屋及相应房屋的商品房初始登记证、商品房用地初始登记、房屋平面图等资料交付吕洁。发票上载明的购房款金额为：六套房屋价款合计为7581521元。 另查明：吕惠平与储兰芳系夫妻，吕洁系吕惠平与储兰芳的女儿，吕洁名下拥有坐落宜兴市成套住宅。 上述事实，由商品房买卖合同、商品房初始登记证、发票、执行裁定书、双方当事人陈述等证据在卷佐证。 关于购房款支付问题，吕洁陈述：其母亲储兰芳对东来公司享有债权，购房款是以储兰芳的债权折抵的，起始债权金额其不清楚，只知道起始债权扣除购房款后剩余债权本金为3500万元。并提供了农业银行转账明细、借据、补充协议、（2014）锡民初字第00108号民事判决书佐证。转账明细载明：2011年12月13日向东来公司转账1500万元。借据载明：2014年8月31日，东来公司与江苏东来国际环保工程有限公司共同向储兰芳借款3500万元；补充协议载明：至2014年8月31日东来公司所借本金共计欠3500万元，欠利息767.7万元；（2014）锡民初字第00108号民事判决书第5页法院查明事实中载明：东来房产公司财务人员张建明手写的便条中记录以房抵息758.15万元等内容。卢新华质证认为：对上述证据的真实性无法确认，商品房买卖合同签订时间是2014年8月19日，借据形成时间是2014年8月31日，转账时间是2011年12月13日，金额仅有1500万元，其认为吕洁没有真实支付购房对价。承强、东来公司对吕洁提交的上述证据均无异议。 本院认为： 吕洁在本案审理期间申请撤回对第三人张惠亚的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉争议房屋至今仍登记在被执行人东来公司名下，吕洁请求排除对案涉房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对案涉房屋可以依法采取执行措施。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吕洁应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第一，吕洁虽和东来公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并进行了备案登记，但吕洁签订购房合同系因为东来公司无法偿还储兰芳的借款，故用案涉房屋用于抵偿部分债务。因此，吕洁并不具备真实的购房目的，也未实际支付购房价款，其所享有的合同权利来自于储兰芳的债权。本案中卢新华与储兰芳同为东来公司的借款债权人，双方对于东来公司享有的债权应平等。东来公司以案涉房屋优先抵偿储兰芳的债务，并导致卢新华的债权无法得到清偿，有违债权平等原则。第二，吕洁购买的商品房系住宅，但其名下已经拥有宜兴市成套住宅，不属于名下无其他用于居住的房屋的情形。第三，吕洁并未实际支付购房价款。综上，吕洁对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议不符合法律规定条件，故对其要求法院停止对案涉六套房屋的执行并解除查封的请求，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回吕洁的诉讼请求。 案件受理费64871元（已由吕洁预交），由吕洁负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘晓伟 审判员  杜伟建 审判员  孙 宏 二〇一九年一月二十五日 书记员  翁 强 本案援引法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。