广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初278号原告：刘伟朋,男,汉族,1987年5月18日出生,住广东省五华县。委托诉讼代理人：徐林海，系广东旭利律师事务所律师。被告：博罗县盛源实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东社区体育大道60号体育花园商铺。法定代表人：王利金。委托诉讼代理人：张海如，系广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梓华，系广东海略律师事务所律师。原告刘伟朋与被告博罗县盛源实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟朋及委托诉讼代理人徐林海，被告博罗县盛源实业有限公司委托诉讼代理人张海如、朱梓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟朋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交楼违约金共计9525元，逾期时间从2016年1月1日起至2016年9月30日止。2、请求判令被告支付逾期办证违约金共计3175元，逾期时间从2016年9月30日起至2018年2月2日止。3、本案受理费由被告承担。事实和理由如下：原告于2015年5月19日向博罗县盛源实业有限公司购买位于博罗县罗阳镇XX社区XX大道XX号XX花园XX栋XX房的商品房一套，并与之签定《商品房买卖合同》合同编号：博罗（2015）XX号，在双方履行合同的过程中被告存在逾期交房及逾期取得商品房的所有权证书的违约事实，故请求人民法院按合同约定判令被告支付该两项费用。被告博罗县盛源实业有限公司辩称，1、被告逾期交楼是因为不可抗力原因导致时间顺延，依据商品房买卖合同12条约定：被告不应承担逾期交楼的责任，早在2014年3月底，因强降雨天气以及体育大道中段排洪系统堵塞导致长期积水严重，直到2015年6月底积水仍然未得到有限解决，造成体育花园项目包括涉案房屋无法正常施工，严重影响施工进度，该情形应属不可抗力，持续时间长达1年多；2、原告逾期办证的违约金计算有误，逾期办证的违约责任依据商品房买卖合同20条的规定，被告逾期办证的违约金按照原告已付房款367508元的万分之一向原告支付，计算所得应为36.7508元，逾期办证的违约金并未按日计算，与逾期天数无关。3、关于逾期办证违约时间起算，根据商品房买卖合同第20条约定，被告应在交房之日起，365日内协助原告办理并取得房屋所有权证，本案原告自认的收房日期是2016.9.30，也就是说在2017.9.30之前被告应当协助原告取得房屋所有权证，而在此时间点之后才能算被告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对原、被告的主体资格；原被告于2015年5月19日签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一[合同编号：博罗（2015）xx号]；被告于2015年5月19日向原告出具购房款117508元的发票；被告于2016年4月30日向原告出具购房款250000元的发票；本案所涉房屋于2018年2月2日已完成不动产权登记，权利人为原告，不动产权证【粤（2018）博罗县不动产权第xx号】的基本事实没有异议，本院予以确认。经本院庭审中向原被告询问，原被告均确认原告于2016年9月30日办理收楼手续，本院予以确认。被告向本院提交：证据1、“关于处理体育大道中段积水问题的函”罗府函[2014]54号；证据2、“县政府常务会议纪要”十五届59次[2015]59号；证据3、体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书。原告对上述三份证据的真实性和合法性没有异议，关联性有异议。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告身份证、被告的企业机读档案登记资料及商品房买卖合同列明的信息可以证明原被告的主体资格。原告刘伟朋与被告博罗县盛源实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一[合同编号：博罗（2015）xx号]系原被告的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，原被告均应依约履行义务。本案有两个争议焦点：1、被告逾期交房是否因不可抗力造成，被告是否应承担逾期交房的违约责任；2、原告认为逾期办证违约金约定标准过低，请求调整违约金是否应予以支持。结合上述争议焦点，本院分析与理由如下：一、关于被告逾期交房是否因不可抗力造成，被告是否应承担逾期交房的违约责任及逾期交房违约金计算的问题原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。原被告在庭审中均确认原告于2016年9月30日办理交房手续，被告对原告提出的实际交房时间2016年9月30日未提出异议，本院认为被告已逾期交房。被告答辩称，自2014年3月底，因强降雨天气以及体育大道中段排洪系统堵塞导致长期积水严重，直到2015年6月底积水仍然未得到有限解决，造成体育花园项目包括涉案房屋无法正常施工，严重影响施工进度，该情形应属不可抗力。本院认为：本案中原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2015年5月19日，根据被告提供的由博罗县罗阳镇人民政府于2014年4月4日向博罗县公用事业管理局发函《关于处理体育大道中段积水问题的函》、县政府常务会议纪要【十五届59次[2015]59号】及罗阳镇鸡麻地村民委员会、博罗县盛源实业有限公司于2015年6月30日向博罗县公用事业局发出的《体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书》，可知自2014年4月即已出现每逢强降水引发道路积水情况，且该问题持续存在。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。且商品房买卖合同的专业术语解释中第5、不可抗力也作出同样的解释。本案中被告所称因强降雨加上道路积水导致延期交付房屋的情形属于合同签订时可以预见的，且被告并没有提供证据证明延期施工是不可避免和不可克服的，不属于法律规定的不可抗力因素，被告理应承担逾期交付房屋的违约责任，被告逾期交付房屋的期间为自2016年1月1日至2016年9月29日。关于逾期交房违约金计算的问题。被告逾期交付房屋的期间为自2016年1月1日至2016年9月29日，逾期交房273天。本案所涉房屋全部房价款为367508元，鉴于原被告约定逾期交房违约金计算标准为按日计算全部房价款的万分之一，计算逾期违约金10033元（367508元×0.0001×273天），结合原告的诉讼请求，本院予以支持9525元。二、关于原告认为逾期办证违约金约定标准过低，请求调整违约金是否应予以支持的问题原被告签订的《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。鉴于本案原告实际于2016年9月30日办理交房手续，按照该合同约定应于2017年9月29日前办理好本案所涉商品房的房屋所有权证书，本案实际办理好不动产登记证书时间为2018年2月2日，则被告应当承担逾期办证的违约责任。原告提出双方约定的违约金标准按已付房款的0.01%即万分之一的计算标准过低，本院认为结合广东省商品房买卖合同的交易约定惯例，按照已支付房价款367508元的万分之一计算违约金确实过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，鉴于原告未提供证据证明其损失数额，本案参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已支付房款367508元为基础，按照年利率6%标准计算违约金。原告诉请3175元在该标准范围内，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告博罗县盛源实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟朋支付逾期交付房屋违约金9525元。二、被告博罗县盛源实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟朋支付逾期办理房屋权属证明违约金3175元。案件受理费59元（原告已预交），由被告博罗县盛源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  何生二〇一九年一月三十一日法官助理周欣书记员陈斯萍附相关法律法规：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。