江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初8072号原告：彭绍鹏，男，1992年5月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周敏，江苏孙吴律师事务所律师。被告：储立强，男，1971年11月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：孙耀琴，女，1970年2月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告彭绍鹏与被告储立强、孙耀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年1月9日公开开庭审理。原告彭绍鹏的委托诉讼代理人周敏到庭参加诉讼，被告储立强、孙耀琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭绍鹏向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》，将苏州市阊胥路278号3幢501室房屋过户至原告名下；2、判令两被告支付逾期过户违约金(以255万元为基数，自2019年8月24日计算至实际办理房屋权属登记之日，以日利率万分之四计算)，暂计至起诉之日为24480元；3、诉讼费、保全费等全部费用由两被告承担。审理过程中，原告彭绍鹏将诉讼请求变更如下：1、判令解除原告与两被告签订的《存量房买卖合同》；2、判令两被告依照交易资金托管协议第七条的约定配合原告向苏州市房地产市场和交易管理中心办理254万元房款的申领手续；3、判令两被告返还购房定金5万元；4、判令两被告赔偿原告违约金68.25万元（此系因房屋价格上涨给原告造成的实际损失，大于合同约定的20%的违约金）5、诉讼费用、保全费、评估费由两被告承担。事实及理由：2019年3月31日，原告与两被告签订《存量房买卖合同》，约定两被告将苏州市姑苏区阊胥路278号3幢501室房屋出售给原告。合同记载的房屋价款为255万元，双方实际约定的房屋价款为260万元。同日，原告向两被告支付购房定金5万元，并开始对该房屋进行装修。2019年4月17日，原告与两被告办理房屋网签手续，网签金额为254万元。2019年4月22日，原告将77万元存进资金托管账户。2019年5月，原告一家入住该房屋。2019年8月8日，原告将177万元存进资金托管账户。后原告要求两被告配合办理房屋产权转移登记手续时，意外发现涉案房屋被苏州市虎丘区人民法院查封。此外，两被告也未办理涉案房屋的抵押注销手续，导致无法办理房屋产权转移登记手续，其已经构成违约，原告遂提起本案诉讼，望判如所请。被告储立强、孙耀琴辩称：我方未按约配合过户，并非我方故意违约，而是因为涉案房屋被查封导致无法过户。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市姑苏区阊胥路278号3幢501室房屋（建筑面积115.14平方米）系由储立强、孙耀琴共同共有。该房屋另有附属设施：阁楼82.44平方米，2号车库20.4平方米，以下将该房屋及其附属设施统一简称为案涉房屋。2019年3月31日，储立强、孙耀琴（甲方）与彭绍鹏（乙方）、签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，房屋总价款为255万元。该合同第2.2.2条约定，该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，甲方应于2019年5月30日前办理抵押注销手续，相关费用由甲方承担。合同第四条约定，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列第三款：贷款支付：出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。第十条约定：自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任，处理如下：（1）、逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15天后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15天内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定的房屋价款的20%向买受人支付违约金。签订该合同当日，原告彭绍鹏向两被告支付了5万元定金。2019年4月17日，原、被告双方至苏州市房地产市场和交易管理中心就案涉房屋签订了《存量房交易信息确认书》及00319041365号《苏州市区存量房交易资金托管协议》，确认书及资金托管协议中约定的案涉房屋的交易金额均为254万元。2019年4月22日，原告彭绍鹏在资金托管账户存入77万元，2019年8月8日，原告彭绍鹏又在资金托管账户存入177万元。《苏州市区存量房交易资金托管协议》第七条约定，交易成功，（托管资金）支付给卖方；交易撤销，(托管资金)支付给买方。据原、被告双方陈述，案涉房屋实际约定的交易总价款为260万元，《存量房买卖合同》约定的合同价是255万元（不含定金5万元）。在房管部门备案的网签合同约定的合同价是254万元，另外1万元是作为尾款待两被告将户口从案涉房屋迁出之后，由原告支付给两被告。尾款1万元及定金5万元未写入网签合同。2019年8月22日，苏州市虎丘区人民法院对案涉房屋进行查封。此外，案涉房屋还于2018年1月12日设定了最高额抵押，抵押期限系2017年12月5日至2022年12月5日，债权数额为290.52万元。由于案涉房屋上的抵押未涤除，后又被查封，导致两被告无法与原告彭绍鹏办理房屋产权转移登记手续，原告彭绍鹏遂起诉至本院。原告彭绍鹏于2019年11月28日向本院申请对案涉房屋的市场价值进行估价，本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对案涉房屋的的市场价值进行评估，评估基准日即原告彭绍鹏提起申请之日即2019年11月28日。原告彭绍鹏同意在对案涉房屋的市场价进行评估时不考虑房屋内的装修价值。该公司于2019年12月24日出具评估报告认为：案涉房屋在价值时点2019年11月28日的市场总价为328.25万元（不含装修价值）。该总价包含了其附属的阁楼及汽车库的价值。为此，原告彭绍鹏支付了22262元评估费。本院认为，原、被告双方签订《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。现原告彭绍鹏作为买受人已经按约向两被告支付了5万元定金，及向资金托管账户存入254万元。除1万元尾款外，原告已按约就259万房款履行了支付义务。现因两被告未能涤除案涉房屋上的抵押登记，且案涉房屋又被苏州市虎丘区人民法院查封，导致案涉房屋无法转移登记至原告彭绍鹏名下，两被告已经构成根本违约。根据《存量房买卖合同》第十条约定，自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。现两被告因其自身原因已经逾期超过15天无法配合原告彭绍鹏办理房屋权属转移登记手续，原告彭绍鹏有权要求解除合同并要求两被告承担违约责任。原告彭绍鹏于2019年11月5日申请变更诉讼请求时要求解除合同，该请求当场送达给两被告，故《存量房买卖合同》于2019年11月5日即解除。对于原告要求两被告返还购房定金5万元的请求，本院予以支持。对于原告要求两被告依照交易资金托管协议第七条的约定配合原告向苏州市房地产市场和交易管理中心办理254万元房款的申领手续的请求，根据《苏州市区存量房交易资金托管协议》第七条约定，交易成功，（托管资金）支付给卖方，交易撤销，(托管资金)支付给买方。现因《存量房买卖合同》已经解除，两被告有义务依照该协议第七条的约定配合原告向苏州市房地产市场和交易管理中心办理254万元托管资金的申领手续。对于原告要求两被告支付违约金68.25万元请求，本院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，按照合同约定，因两被告无法办理房屋产权转移登记导致合同解除的，两被告应按合同第三条约定的房屋价款的20%向买受人支付违约金。根据评估报告记载，案涉房屋在2019年11月28日的市场总价为328.25万元。即案涉房屋自原、被告双方签订合同以来至2019年11月28日已上涨68.25万元。原告彭绍鹏称房屋价格上涨的部分系其因两被告违约造成的实际损失，且该损失数额大于合同约定的违约金，故请求增加违约金。对此，本院认为，鉴于原告彭绍鹏已经就案涉房屋履行了付款义务，现因两被告违约导致合同解除，原告彭绍鹏称房价上涨部分系其因合同解除造成的实际损失符合事实及法律规定，本院另结合合同的履行情况、预期利益、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告要求两被告支付违约金68.25万元的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告彭绍鹏与被告储立强、孙耀琴就苏州市姑苏区阊胥路278号3幢501室房屋签订的《存量房买卖合同》于2019年11月5日解除。二、被告储立强、孙耀琴于本判决生效之日起10日内配合原告彭绍鹏依据00319041365号《苏州市存量房交易资金托管协议》第七条约定向苏州市房地产市场和交易管理中心办理254万元房款的申领手续。三、被告储立强、孙耀琴于本判决生效之日起10日内向原告彭绍鹏返还购房定金5万元。四、被告储立强、孙耀琴于本判决生效之日起10日内向原告彭绍鹏支付违约金68.25万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27200元，减半收取13600元，财产保全费5000元，评估费22262元，合计40862元，由被告储立强、孙耀琴负担，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告彭绍鹏。（如采用转账方式支付，请汇入原告彭绍鹏指定的以下账户，账户名：彭绍鹏；开户行：中国建设银行苏州葑门支行；账号：62×××41。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇一九年一月九日书记员  罗 瑶