云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初8429号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市，统一社会信用代码。法定代表人：胡斌。委托代理人：陈婷，云南建广律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师。特别授权代理。被告：蒋宏祥，男，1986年10月21日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称：“公租房公司”）与被告蒋宏祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理。后依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。公租房公司的委托代理人陈婷到庭参加了诉讼，蒋宏祥经本院依法送达后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。公租房公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告之间的《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、蒋宏祥在合同解除之日起30日内腾退所租赁的公共租赁住房；三、蒋宏祥向公租房公司支付自2017年7月24日起至实际腾退房屋之日止的租金（暂计至2018年5月9日租金为8226元）；四、蒋宏祥向公租房公司支付自2017年7月24日起至实际腾退房屋之日止的违约金（每逾期一日按月租金的5%，即34.275元为标准计算）；五、公租房公司不予退还蒋宏祥缴纳履约保证金，用于冲抵蒋宏祥应承担的违约金；六、本案诉讼费由蒋宏祥承担。事实及理由：2015年1月18日，公租房公司作为出租方与蒋宏祥签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，约定由蒋宏祥承租位于云南省昆明市西山区望江路泽惠园项目12栋2013室，面积40平方米的公共租赁住房，月租金685元，合同期限从2015年1月24日至2018年1月23日，租金每6个月为一期，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，还约定了违约金、解除合同等内容。截止至2018年5月9日，蒋宏祥拖欠应缴纳租金8226元，公租房公司有权解除与蒋宏祥之间的合同关系，并要求蒋宏祥按约支付违约金，同时有权不予退还履约保证金。故公租房公司诉至本院，请求判令如前诉请。蒋宏祥未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。公租房公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：租赁合同一份、补充一份。欲证明，原被告双方签订了租赁合同，并对权利、义务进行了约定。蒋宏祥未向本院提交证据材料。本院认为，民事诉讼的证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。公租房公司提交的全部证据材料，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，故对于公租房公司提交的上述证据材料，本院予以确认。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：公租房公司经营范围为负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。2015年1月18日，公租房公司与蒋宏祥签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定主要内容为：公租房公司将坐落于昆明市西山区望江路泽惠园项目12栋2013室公共租赁住房出租给蒋宏祥居住使用，房屋建筑面积40平方米，租赁期限36个月，自2015年1月24日起至2018年1月23日止，月租金685.5元；每6个月为一期，蒋宏祥于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；公租房公司应于2015年1月24日前将房屋交付给蒋宏祥；合同签订之日，蒋宏祥按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4113元，在租赁期内，若蒋宏祥有任何违约行为，公租房公司有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分公租房公司有权继续追偿；蒋宏祥拖欠租金累计达到6个月的，公租房公司有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；蒋宏祥需提前退租的，应提前1个月书面通知公租房公司，结清相关费用后合同解除；蒋宏祥应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋；蒋宏祥如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；履约保证金按照以下顺序进行扣除：1、公租房公司为实现债权而发生的所有费；2、公租房公司应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金；3、公租房公司拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。合同签订后，公租房公司向蒋宏祥交付了租赁房屋，蒋宏祥向公租房支付了履约保证金4113元。另查明，本院于2018年9月20日以公告送达的方式向蒋宏祥送达了起诉状副本。公租房公司在本案审理中陈述：蒋宏祥自2017年7月24日起未再向公租房公司交付租金。本院认为：原被告双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，该租赁合同属于民事主体之间签订的民事合同，没有违反法律及行政法规的强制性效力规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案中，本案所涉租赁合同租赁期限已于2018年1月23日届满，蒋宏祥继续使用租赁房屋，且公租房公司未提出异议，故双方之间签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限自2018年1月24日起为不定期。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案中，原被告双方签订的合同中约定蒋宏祥拖欠租金累计达到6个月的，公租房公司有权解除合同并收回房屋，现公租房公司在本案中陈述蒋宏祥自2017年7月24日未再交付租金已达6个月以上，在此情形下，蒋宏祥对于已支付的租金金额负有举证证明责任，但蒋宏祥未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据加以证明，本院对公租房公司的该陈述予以确认，故公租房公司有权根据上述约定解除双方之间签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定可知，解除合同的意思表示自到达对方时解除，对方有异议的，可向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，公租房公司起诉要求解除与蒋宏祥之间的租赁合同，本院于2018年9月20日以公告送达的方式向蒋宏祥送达了起诉状副本，此时，公租房公司要求解除与蒋宏祥之间租赁合同及补充协议的意思表示到达蒋宏祥，蒋宏祥未依法提起异议，原被告双方之间的租赁合同关系自2018年9月20日起解除。在双方之间的租赁合同及补充协议解除后，蒋宏祥应向公租房公司腾还所涉租赁房屋。蒋宏祥作为承租人应按合同约定向公租房公司支付租金，现公租房公司主张蒋宏祥自2017年7月24日起未支付租金，在此情形下，蒋宏祥对于已支付的租金金额负有举证证明责任，但蒋宏祥未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据加以证明，尚欠的租金金额本院只能以公租房公司陈述为准，故蒋宏祥应按与公租房公司签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》的约定标准，向公租房公司支付自2017年7月24日起至实际腾还房屋之日止的租金。关于公租房公司主张的违约金部分，原被告双方签订的租赁合同约定蒋宏祥逾期支付租金，应支付违约金，故公租房公司有权主张违约金，本院结合蒋宏祥的违约情况，酌定确定违约金为5500元。关于公租房公司主张用已收取的履约保证金4113元扣除违约金部分，因双方对于履约保证金扣除的顺序有明确约定，本院对此予以支持，即扣除4113元后，蒋宏祥还需支付违约金1387元。综上，蒋宏祥经本院依法送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与蒋宏祥签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》自2018年9月20日起解除；二、蒋宏祥于本判决书生效之日起十日内搬离位于昆明市西山区望江路泽惠园项目12栋2013室公共租赁住房，将该房屋腾还给昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、蒋宏祥于本判决书生效之日起十日内支付昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2017年7月24日起至腾还上述房屋之日止的租金（月租金以685.5元计算）；四、蒋宏祥于本判决书生效之日起十日内支付昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司违约金差额1387元；五、驳回昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费266元（此款昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司已预交），由蒋宏祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  罗 玮人民陪审员  夏书萍人民陪审员  朱跃元二〇一九年一月十日书 记 员  何 莉