江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4458号上诉人（原审被告）：孙孝银，男，1962年7月23日出生，汉族，居民，住滨海县。被上诉人（原审原告）：王文龙，男，1955年2月17日出生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：刘克连，滨海县陈涛法律服务所法律工作者。上诉人孙孝银因与被上诉人王文龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院(2019)苏0922民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙孝银上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或将本案发回重审；本案诉讼费用由王文龙承担。事实和理由：1、孙孝银是原滨海县第二农机修造厂（以下简称二农机厂）工人，2002年5月1日，滨海县人民法院立案受理二农机厂破产还债案件，由法院指定清算组接管破产企业。2011年9月27日，二农机厂破产还债清算组对资产拍卖进行公告，该公告明确：对于二农机厂破产财产处理是两步进行，第一步是拍卖厂区内资产，即厂房、机械设备和电器设备，第二步是拍卖厂区外资产，用于解决职工养老金、失业金问题。2011年11月22日，王文龙购买了二农机厂的厂房、机械设备和电器设备，不包括厂区内土地使用权、厂区西侧沿路大门北侧十一间、大门南侧医务室及十一间门面、办公用品和一台变压器。2011年12月8日的买卖协议和交接协议书中也说明讼争的房屋不在拍卖财产范围内，王文龙基于破产清算组委托仅负责管理讼争房屋。2019年3月11日，二农机厂破产还债清算组与孙孝银签订了房屋租赁协议书，由二农机厂破产还债清算组将案涉房屋租赁给孙孝银。2019年4月28日，滨海县人民法院和滨海县经济作信息化委员会共同作出公告，宣布二农机厂破产还债清算组公章作废。2、案涉房屋的法定管理人是二农机厂破产还债清算组，目前二农机厂破产还债清算组公章被宣告作废，但不能说明二农机厂破产还债清算组已经解散。如果二农机厂破产还债清算组解散，则滨海县经济和信息化委员会作为原二农机厂的主管单位，应当负起法律赋予的对于该厂破产终结后剩余资产的管理权利，王文龙没有支付相应资产的对价，更无权取得相应资产的收益。王文龙既不是房屋所有人，也不是该房屋管理人。王文龙辩称，1、王文龙对于涉案房屋是否享有出租权利，及收益权的问题，已经被有关生效法律文书所证实，证实王文龙属于权利人。2、孙孝银提出的滨海第二农机修理厂以及该厂的还债清算者均不存在了，该事实已经被（2019）苏0925行203号和（2019）苏09行终379号裁定书所确认。3、孙孝银与王文龙之间的租赁关系已经得到（2019）苏0922民再9号和（2018）苏09民再38号生效法律文书所确认，孙孝银已经对上述涉案的租赁费用全部履行完毕。王文龙向一审法院起诉请求：1、请求判令孙孝银支付房屋使用费18300元并继续支付至租赁关系解除之日使用费；2、判令解除孙孝银、王文龙之间的租赁关系；3、王文龙承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2001年11月22日，王文龙通过拍卖竞买获得破产企业二农机厂厂区内所有生产厂房、机械设备和电器设备（不含土地使用权）的产权，并通过一审法院（2001）滨民破字第34-5号民事裁定书予以确认。二农机厂房屋建筑物评估表中包括“经营部”（其中含案涉房屋）、拍卖时《资产明细表》中也包括“经营部”，破产清算组在该《资产明细表》上明确注明“以上明细为拍卖资产”，同时在《关于二农机厂拍卖范围的说明》中“不包括范围”里也未列入“经营部”。2002年1月29日，一审法院（2001）滨民破字第34-5号民事裁定书确定拍卖财产产权归王文龙所有，裁定载明的范围亦与《关于二农机厂拍卖范围的说明》内容一致。孙孝银自二农机厂破产拍卖后即租用本案涉案房屋四间，并一直以每月每间150元租金向王文龙支付，一直支付至2016年10月份。截止2019年2月孙孝银已拖欠27个月的租金，即16200元。一审法院认为，本案主要争议焦点为：1、孙孝银是否应该向王文龙支付房屋使用费，房屋使用费到底是多少元；2、王文龙、孙孝银之间的租赁关系是否应该解除。对于孙孝银是否应该向王文龙支付房屋使用费，且房屋使用费到底是多少元。一审法院认为：首先，2001年11月20日，二农机厂破产清算组出具的拍卖资产明细表中，包括经营部在内的生产厂房、机械设备、电器设备等41项资产。2001年11月22日，王文龙与盐城市拍卖行滨海分行就二农机厂的拍卖签署了拍卖成交确认书。其次，2001年12月8日二农机厂破产清算组与王文龙签订《交接协议书》，该协议书第三条约定，经营部属于违章建筑，从现日起属乙方（王文龙）管理，以后无条件服从城市规划。再者，2002年1月29日，滨海县人民法院依据拍卖结果作出（2001）滨民破字第34-5号民事裁定书：二农机厂厂区内所有生产厂房、机械设备和电器设备（不含土地所有权）的产权归购买人王文龙所有，有关产权变更手续由王文龙办理，费用由其自理。据此，从拍卖资产明细表和《交接协议书》可以看出，在王文龙支付相关价款后，清算组已将案涉房屋（经营部）实际移交给王文龙,故王文龙是案涉房屋合法的管理人。孙孝银一直辩称案涉房屋为二农机集体财产，并出示了盖有二农机破产清算组公章的租赁合同以及交付给案外人倪建祥个人账户的款项证明。一审法院已在审理中查明倪建祥不能代表清算组对外签订合同并收取租金，孙孝银与倪建祥之间的行为系其个人之间的行为，一审法院对该证据不予采信。孙孝银经过法院执行结清了2016年10月底之前的房屋使用费后，仍使用该涉案房屋，王文龙亦未要求孙孝银搬出，孙孝银仍应按照之前的口头约定支付涉案房屋的使用费。故王文龙请求孙孝银参照口头约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。孙孝银自2001年11月至2016年10月均按照每月每间150元的标准向王文龙支付相应房屋使用费。本案中，王文龙要求按照其中三间每月600元，其中一间每年500元支付房屋“租金”，孙孝银仅承认按照四间房屋按照每月每间150元的标准支付。因双方无书面合同约定，根据之前支付事实，故一审法院仅支持按照四间房屋每月每间150元的标准支付房屋租金。故从2016年11月1日至2019年2月1日，孙孝银共欠王文龙房屋租金16200元，王文龙作为涉租房屋的合法管理人，孙孝银从王文龙处承租该房屋，双方虽未签订书面租赁协议，但已形成事实上的租赁关系，现王文龙要求解除与孙孝银的租赁关系，符合法律规定，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、孙孝银于判决生效后十日内支付王文龙房屋租金16200元；二、王文龙与孙孝银之间的租赁协议予以解除，限孙孝银在判决生效后十日内搬出所租赁的房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，由孙孝银负担205元，由王文龙负担53元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，2004年3月3日，一审法院作出（2001）滨民破字第34-5号民事裁定书，宣告终结滨海县第二农机修造厂的破产程序。本案的争议焦点是:王文龙与孙孝银之间是否存在租赁合同关系，王文龙是否有权向孙孝银收取租金。本院认为，根据2002年1月29日一审法院（2001）滨民破字第34-5号民事裁定书，王文龙通过拍卖程序买受了二农机厂厂区内所有生产厂房、机械设备和电器设备（不含土地所有权）。2001年12月8日二农机厂清算组与王文龙签订《交接协议书》时，协议书也明确约定经营部属于违章建筑，从现日起属王文龙管理。其后清算组已将案涉房屋（包含案涉经营部房屋）实际移交给王文龙,故王文龙是案涉房屋合法的管理人。孙孝银自二农机厂破产拍卖后即租用本案涉案房屋四间，并一直以每间150元/月向王文龙支付租金，一直支付至2015年10月。2015年11月至2016年10月期间的房屋租金也已由本院（2018）苏09民再38号民事判决确认由孙孝银向王文龙支付。故王文龙与孙孝银之间存在事实上的房屋租赁关系，孙孝银在经过法院执行结清了2016年10月底之前的房屋使用费后，仍继续占有并使用该涉案房屋，故仍应按照之前的口头约定标准向王文龙支付涉案房屋的使用费。孙孝银一审中提供了其与二农机厂破产清算组2019年3月11日签订的协议书，认为其与二农机厂破产清算组之间存在租赁合同关系。但经查明，一审法院已于2004年3月3日作出（2001）滨民破字第34-5号民事裁定，宣告终结二农机厂的破产程序，故二农机厂破产清算组在该案破产终结后应当终止执行职务，倪建祥不能代表二农机厂破产清算组对外签订合同并收取租金，故孙孝银认为其在与二农机厂破产清算组签订租赁合同后，已与二农机厂破产清算组之间存在租赁关系的理由不能成立。综上，孙孝银的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人孙孝银负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月九日书记员 陈 娟