江苏省太仓市人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏0585民初2017号 原告（申请执行人）：张传发，男，1986年10月17日出生，汉族，住江苏省邳州市。 原告（申请执行人）：胡彩英，女，1989年3月11日出生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：信景云（代理上述两被告），上海朱平律师事务所律师。 被告（案外人）：李忠清，男，1968年6月16日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：郭晓龙，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 被告（被执行人）：李红玉，女，1975年9月26日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：牛伟，上海利歌（太仓）律师事务所律师。 原告张传发、胡彩英诉被告李忠清、李红玉案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月8日、2018年7月2日公开开庭进行了审理，于2018年9月12日组织当事人进行了证据交换，于2018年12月19日再次公开开庭进行了审理。原告张传发、胡彩英（参加第一、三次庭审）及其委托诉讼代理人信景云、被告李忠清（参加第三次庭审）及其委托诉讼代理人郭晓龙、被告李红玉（参加第三次庭审）及其委托诉讼代理人牛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张传发、胡彩英向本院提起诉讼请求：准许对坐落于太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室房屋的执行。事实和理由：原告张传发、胡彩英与被告李红玉之间的房屋买卖合同纠纷一案，在原告向贵院申请执行后，执行案号为（2017）苏0585执4703号，案外人李忠清提起执行异议，贵院于2018年3月23日作出裁定，裁定中止了对坐落于太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室涉案房屋的执行，原告认为，案外人李忠清与李红玉之间的交易有很多疑点：1、李忠清与李红玉之间的交易价格远远低于本案原告与李红玉之间的交易价格，但最终二被告达成了交易，明显不符合常理；2、二被告之间的《房屋买卖合同书》里约定的小写价格3302000元，大写价格先是叁佰肆拾万元整，后改为叁佰叁拾万元整，最后又改成叁佰叁拾贰万元整；3、二被告之间《房屋买卖合同书》里约定的定金为100000元（付款时间是签订合同当天），二期款壹佰陆拾伍万元（小写165000，付款时间是2016年8月30日之前），但实际情况付款时间是2016年9月30日，且付款金额不能与合同对应；4、李忠清只提供了三张付款凭证，总金额是3202000元，剩余款项付款凭证未能提供，不能证明房款已经付清；5、李忠清执行异议申请书里叙述的房屋价格是330万元，这个金额与《房屋买卖合同书》里约定的价格自相矛盾；6、原告与李红玉之间不仅签订了居间协议，还签订了已经备案登记的《太仓市存量房买卖合同》，其效力优先于李忠清与李红玉之间所签订的《房屋买卖合同书》；7、李忠清不是太仓本地人，按照目前太仓市的房地产限购政策，他是否在太仓有购房资格，关于这一点，他并没有提供证据证明；8、在仲裁案子的审理期间，李红玉也曾向仲裁庭表示房屋已经转卖第三人，且已经收到全部款项，为此仲裁庭曾要求李红玉提供房屋买卖合同和收到房款的凭证，但李红玉并没有提供，因此，李红玉应当承担相应的不利后果；9、从李忠清向李红玉支付购房款至今已经有一年多了，虽然李忠清声称李红玉一直不配合办理房屋的过户手续，但却没有向人民法院主张权利。综合以上情况，原告认为，李忠清与李红玉之间的交易有很多不合常理，甚至自相矛盾，关于李忠清和李红玉之间的真正关系是什么，望法院查明事实，支持原告的诉请。 被告李忠清辩称，被告李忠清于2016年7月30日通过太仓市城厢镇万通苑房产中介服务部介绍与李红玉签订了《房地产买卖合同》，在签订合同时原告并未与李红玉进行房屋买卖，且李忠清在房屋买卖合同签订后也于2016年9月份将房屋全款付清，并且李红玉也将房屋的钥匙交付于李忠清，李忠清对该房屋已实际占有，但是在李忠清要求李红玉办理房屋过户手续时李红玉以其本人不在本地为由，无故推拖导致李忠清房产过户手续一直未办理，后李忠清得知本案的原告在法院申请强制执行，李忠清已经购买了房屋，要其过户在原告名下，李忠清故向法院提出了执行异议申请。因此李忠清认为，李忠清在签订房屋买卖合同时原告并未和李红玉进行房屋交易，李忠清不存在任何恶意。同时，李忠清全部房屋款项早已结清，并且对该房屋已实际占有使用，依法应该驳回原告的诉讼请求。 被告李红玉辩称，本案涉案房屋李红玉确实挂在两个中介进行交易，两个合同都已签订，李红玉在与原告交易过程中，因李红玉、原告与中介发生纠纷，因此李红玉在收到李忠清款项后即回成都。请求法院依法判决。 经审理查明，2016年8月3日，原告张传发（乙方、买方）与被告李红玉（甲方、卖方）、太仓市静安居房地产经纪有限公司（以下简称静安居公司）（丙方、中介方）签订《房地产买卖契约》一份，约定李红玉将其名下坐落于太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室（房屋所有权证号：太房权证城厢字第××号，建筑面积277.34㎡）的房地产出售给张传发。经双方协定的成交总价为人民币349.5万元，房屋价款由张传发分期付给李红玉。第一期款在双方签订买卖合同之日，付购房定金20.5万元；第二期款于2016年9月3日前支付100万元，并办理房产过户手续；第三期款230万元，于张传发过户后贷款到账后三天内一次性付清。双方约定本协议在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决；协商不成的，依法向所在地人民法院起诉。协议还约定了其他条款。后双方按照合同约定，张传发向李红玉支付定金20.5万元。 2016年8月8日，原告张传发（买受人）与被告李红玉（出卖人）、太仓搜居房产经纪有限公司（经纪人）签订《太仓市存量房买卖合同》（合同编号：太房存61416080800062），该合同约定李红玉将其名下的坐落于太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室的房屋以价款280万元出售给张传发，付款方式为现金+贷款；合同在履行过程中发生的争议，由买卖双方当事人协商解决，或提请房屋所在地消费者权益保护委员会调解；协商、调解不成的，提交苏州仲裁委员会仲裁。合同还约定了其他条款。 庭审期间，原告与被告李红玉确认履行的是《房地产买卖契约》，涉案房屋的真实交易价款为349.5万元，双方所签订的《太仓市存量房买卖合同》是网签合同，其中约定的价款280万元为网签备案之用。 上述合同签订后，原告与被告李红玉因履行问题发生矛盾。张传发、胡彩英于2017年2月3日向苏州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决李红玉继续履行与其签订的《房地产买卖契约》、《太仓市存量房买卖合同》，并将太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室房屋过户。仲裁审理期间，李红玉曾将涉案房屋已经转卖给第三人的情况告知给张传发，但并未提供相应的证据。后苏州仲裁委员会于2017年10月12日作出（2017）苏仲裁字第067号裁决书，裁定李红玉继续履行《房地产买卖契约》、《太仓市存量房买卖合同》，于本裁决书送达之日起十日内协助张传发、胡彩英将太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室房屋的产权转移登记至张传发、胡彩英名下。 后，李红玉未履行已发生法律效力的苏州仲裁委员会（2017）苏仲裁字第067号裁定书确定的义务，张传发、胡彩英向苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）申请执行。苏州中院于2017年11月22日作出（2017）苏05执594号执行裁定书，裁定由本院执行。本院于2017年12月21日立案执行，案号为（2017）苏0585执4703号。在该案执行过程中，被告李忠清于2018年3月16日向本院提出执行异议，要求停止（2017）苏0585执4703号案件执行，确认太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室的商品房归李忠清所有。本院于2018年3月23日作出（2018）苏0585执异11号执行裁定书，裁定中止对坐落于太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室房屋的执行，并告知当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 另查明，2016年8月1日，被告李忠清（买方、乙方）与被告李红玉（卖方、甲方）、太仓市城厢镇万通苑房屋中介服务部（以下简称万通苑中介）（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定由李红玉将其名下的坐落于太仓市城厢镇常胜南路18号15幢102室的房屋转让给李忠清。双方约定房屋成交总价为3302000元，而大写写为“叁佰叁拾贰万元整”。合同第3条约定，双方在丙方处签订房产买卖合同，房屋价款由乙方分期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付购房定金人民币100000元（大写）壹拾万元整；第二期双方定于2016年8月30日之前付“壹佰陆拾伍万元（165000）”并办理过户手续；第三期请买方银行贷款下来付清房屋余额。合同还约定了其他条款。庭审中，李忠清陈述其与李红玉之前认识，一开始也知道涉案房屋是李红玉的，但并非专门买这套房子的，中介把该房产推荐给他，到现场看了后，就与李红玉商定了价格。李红玉陈述其先生倪益均认为太仓的房子是低迷的，具有投资价值，一直叫李忠清去买太仓的房子，因为李忠清一直在常熟太仓有生意，有一天李忠清来太仓，就介绍他去张艳红那里看太仓的房子，当时其并不认为李忠清一定会看上自己的房子，对他说“可以顺便看下我的房子”，这样李忠清才去找到张艳红看了几套房子，然后李忠清看中了李红玉的房子，和她商定的价格。双方当时商定的房屋价款是3302000元；关于支付购房款，李忠清陈述在签订合同当日付现金10万元，通过朋友黄飞向李红玉转账102000元，自行银行转账160万元、150万元，总计3302000元；李红玉表示李忠清支付的购房款3302000元均已收到。对于李忠清与李红玉所签订《房屋买卖合同书》，原告认为该合同并非当时签订，是后来补签的，要求对两份房屋买卖合同形成时间是否一致或者相近进行司法鉴定，后来原告在代理意见中表示不再提起这方面的鉴定。 再查明，2017年7月24日，李红玉与乐竞文化传媒（上海）有限公司（以下简称乐竞公司）签订《房屋租赁居间合同》，约定李红玉将涉案房屋出租给乐竞公司，租用期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止，房屋租金每月13000元，租金按3个月为一期支付。乐竞公司分别于2017年11月6日、2018年1月19日、2018年5月4日各支付租金39000元，并于2018年4月21日交纳了物业费6261.24元。 为查明案件事实，本院调取了李忠清名下在中国工商银行（以下简称工行）尾号为3047、中国农业银行（以下简称农行）尾号为6975的账户明细清单，以及李红玉名下在工行尾号为3170的账户明细清单，上述清单显示：2016年8月22日，李红玉名下工行尾号3170的账户收到对方户名为黄飞的转账102000元；2016年9月13日，李忠清名下农行尾号6975、工行尾号3047的账户分别向李红玉工行尾号3170的账户转账150万元、160万元。对于黄飞的身份，李忠清陈述系自己在成都的朋友。庭审中，李红玉陈述均收到上述购房款。 本院在审理期间对万通苑中介负责人张艳红进行了调查，张艳红陈述其与李红玉是朋友，李红玉把涉案房产挂到其中介处想要出售，后李忠清到中介想购买别墅，其就把该别墅推荐给李忠清了。2016年8月签合同时，李红玉、李忠清和中介工作人员都在场，协议中的涉案房屋总价款是李忠清和李红玉双方商定的，当时约定定金10万元。协议签订后，就是李忠清和李红玉自己协商了，其没有再参与。到目前为止，双方都没有支付中介费。 本院在审理期间亦对静安居公司负责人程海静进行了调查，程海静陈述当时李红玉从四川回太仓，其和一个员工去上海虹桥机场接她的，张传发正好在上海做生意，就在机场签订的房屋买卖协议。涉案房屋办理网签备案完后，中介需要预约下一个交税的流程，后来李红玉犹豫想涨价，其催他们按合同约定办理相关手续，李红玉一直拖着，以各种理由说没有时间，直至拖到合同到期日，到期日当天，合同三方当事人还面谈协商，但是他们没有谈拢。后来，还协商了一次，双方还是各持自己见，没谈拢。 以上事实有原告提交的《房地产买卖契约》、《太仓市存量房买卖合同》、执行裁定书、苏州仲裁委员会裁决书，被告提交的《房屋买卖合同书》、付款凭证，本院调取的银行明细清单、所作的调查，以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，李红玉分别与原告、李忠清签订房屋买卖协议，结合合同履行的情况以及本院的相关调查等证据，能够证明两份房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，并不存在合同法第五十二条无效的情形，故两份房屋买卖协议均成立并生效。原告虽就二被告签订房屋买卖合同的形成时间提出异议，但亦未提供相应的证据，应承担不利法律后果。同时，李红玉又与张传发签订了两份房屋买卖协议，即2016年8月3日签订的《房地产买卖契约》和2016年8月8日签订的《太仓市存量房买卖合同》，庭审中，张传发和李红玉均确认《太仓市存量房买卖合同》仅作合同备案用，实际履行的是《房地产买卖契约》，而该份协议并未约定仲裁，现原告与李红玉根据《太仓市存量房买卖合同》约定已通过仲裁方式解决纠纷，且苏州仲裁委员会亦作出仲裁裁决。李忠清向本院提出执行异议，实际上是对苏州仲裁委员会作出的仲裁裁决和苏州中院作出的准许执行的裁定不服，李忠清可依据仲裁法和民事诉讼法及其司法解释的相关规定向作出上述法律文书的机关提出异议，而非对涉案房屋提出异议。同时，张传发、胡彩英对本院作出的执行裁定不服，可通过执行监督程序予以解决。故目前原被告之间的纠纷不属于本院的受理范围，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定,裁定如下： 驳回原告张传发、胡彩英的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  张红烈 审 判 员  郑金硕 人民陪审员  周跃良 二〇一九年一月二十八日    书记员杨改霞