广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终23558号上诉人（原审原告）：杨凯恒，男，1983年3月18日出生，汉族，住广州市南沙区。上诉人（原审原告）：刘丽霞，女，1984年9月20日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：广州市时代宏泰投资有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号1101房自编A4。法定代表人：李伟红，职务：总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文得，广东均桓律师事务所律师。上诉人杨凯恒、刘丽霞因与被上诉人广州市时代宏泰投资有限公司（以下简称时代公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨凯恒、刘丽霞，被上诉人时代公司的委托诉讼代理人周石文、黄文得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨凯恒、刘丽霞上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判时代公司向杨凯恒、刘丽霞赔偿逾期交房违约金人民币64800元。2.判令时代公司承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、时代公司以交房后维修处理为由诱导杨凯恒、刘丽霞交付严重影响居住的房屋，因此应承担逾期交房的违约责任。时代公司于2015年11月底组织办理集中收楼，验楼时，房屋存在房间木地板鼓包裂缝、门框边剥离、墙面漆凹凸不平等不符合交楼标准的质量问题，因而当天杨凯恒、刘丽霞不同意收楼。但时代公司工作人员诱导杨凯恒、刘丽霞当天做有条件收楼，口头承诺一周内处理完质量问题，因时代公司是当地实力雄厚的地产企业，因此杨凯恒、刘丽霞相信时代公司的承诺，在房屋不具备交付条件的情况下被诱导交付。但是，在杨凯恒、刘丽霞相信时代公司接房后立即维修的承诺后，时代公司拖延处理质量问题，直到2016年4月才整改完毕达到勉强入住条件，该期间应按未交房处理。二、时代公司应承担逾期交房违约责任，并同时对房屋质量瑕疵承担维修、更换、重做的责任，并应承担由此给杨凯恒、刘丽霞导致的其他损失责任如房屋租金损失。杨凯恒、刘丽霞被诱导交房后，一旦下雨，房屋出现严重渗、漏水，吊顶隔板、飘窗、地板全是水，根本无法进行后续装修更无法居住，达到严重影响居住的程度，无法实现杨凯恒、刘丽霞买房居住的目的。被上诉人时代公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨凯恒、刘丽霞的全部上诉请求。2018年8月3日，杨凯恒、刘丽霞向一审法院起诉请求:时代公司支付延期交房违约金64800元，违约金以1080000元为本金，每日按照房价款的0.05%的标准，从2015年11月30日起计算至2016年4月10日止。一审法院认定事实：时代公司是涉案房屋所在的广州市南沙区时代山湖海花园项目的开发商，已领取上述项目的《预售许可证》。2014年11月26日，杨凯恒、刘丽霞（乙方、买方）与时代公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方购买甲方开发的涉案房屋，建筑面积124.56平方米，总金额1082216元，自本预售合同网上签订之日起支付541108元，在2014年11月30日前支付剩余购房款541108元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，但最高不超过总房价款的2%，合同继续履行；（2）逾期超过180日后的30日内，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。在上述时间内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方按第（1）点承担违约责任。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。甲方交付使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方负责整改到符合标准。如市场供应变化，可以同等品质的材料设备代替。正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二）屋面防水工程3年；(三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;(四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；(五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；(六）门窗翘裂、五金件损坏1年；(七）管道堵塞2个月；(八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；(九）卫生洁具1年；(十）灯具、电器开关6个月。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同附件七《补充协议》约定：对买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”重新约定如下，甲、乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《建设工程竣工验收备案表》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》。乙方不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但乙方有权要求甲方进行维修，甲方应在核实情况后尽快予以解决。甲方按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，乙方应对甲方的保修行为提供必要的便利，如因乙方拒绝甲方入场维修等原因导致甲方无法履行保修责任的，由此产生的责任由乙方自行承担。2015年5月20日，时代公司与广州南沙粤海水务有限公司签订《供用水合同》，约定涉案房屋所在楼宇的用水性质为居民用水，杨凯恒、刘丽霞和时代公司双方确认涉案房屋已于该日具备通水条件。涉案房屋所在楼宇于2015年7月3日通过客户受电工程竣工验收，于2015年8月10日通过燃气管道工程验收，于2015年9月22日具备通邮条件，于2015年9月30日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。杨凯恒、刘丽霞在庭审中对上述供气、供电、通邮条件的具备时间予以确认，且双方确认涉案房屋在2015年9月30日以前已具备永久供水、供电、供气以及通邮条件。2015年10月28日，时代公司向杨凯恒、刘丽霞发出《收楼通知书》，通知杨凯恒、刘丽霞于2015年11月19日前来办理收楼手续。杨凯恒、刘丽霞于2015年11月21日办理收楼手续。杨凯恒、刘丽霞陈述，其在收楼时发现涉案房屋存在质量问题，并书面向时代公司提出异议，要求修缮，但无法提供证据证明。时代公司对此不予认可。一审法院认为：杨凯恒、刘丽霞和时代公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2015年9月30日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，双方亦确认涉案房屋在此之前已具备永久供水、供气、供电和通邮条件，故涉案房屋在2015年9月30日已符合约定的交付条件。时代公司于2015年10月28日向杨凯恒、刘丽霞发出《收楼通知书》，杨凯恒、刘丽霞亦于2015年11月21日办理收楼手续。时代公司已按约定履行房屋交付义务，杨凯恒、刘丽霞主张时代公司逾期交楼，没有事实依据。杨凯恒、刘丽霞陈述涉案房屋在收楼时存在木地板鼓包裂缝、门框边剥离、墙面漆凹凸不平、窗帘盒潮湿、飘窗裂缝、房间窗户渗漏等质量问题，却无法提供证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院对于杨凯恒、刘丽霞陈述的上述事实，不予采信。另外，杨凯恒、刘丽霞陈述的房屋质量问题属于房屋质量瑕疵，并未达到严重影响居住的程度，时代公司对此应当承担维修、更换、重做的违约责任，而非承担逾期交楼责任。若因涉案房屋存在质量瑕疵而给杨凯恒、刘丽霞造成损失，杨凯恒、刘丽霞应当就该部分损失向时代公司主张权利。综上所述，杨凯恒、刘丽霞要求时代公司支付逾期交楼违约金的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，一审法院作出如下判决：驳回杨凯恒、刘丽霞的全部诉讼请求。本案一审受理费710元，由杨凯恒、刘丽霞负担。本院二审期间，杨凯恒、刘丽霞提交涉案房屋现场照片，杨凯恒、刘丽霞自称拍摄于庭前两天，拟证明涉案房屋的墙体因存在渗漏水的问题导致其无法进行室内装修，虽然时代公司有对此进行维修，但其维修工程拖延了三、四个月，至2016年4月份才维修好漏水的问题，且涉案房屋的地板问题没有维修，所以杨凯恒、刘丽霞认为时代公司违反了涉案合同有关交楼的约定。时代公司书面质证认为，该证据不属于二审的新证据，且对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，关于涉案房屋的质量问题，杨凯恒、刘丽霞称：涉案房屋门框有色差可作为瑕疵，但窗帘盒霉变需更换应属于质量问题，因为更换窗帘盒会产生很大的灰尘等环境问题，因此导致我方无法入住。涉案房屋之所以要全部更换窗帘盒，这主要是时代公司采购物资的问题。就涉案房屋渗水问题，时代公司前后四次进行维修才处理完毕，因此涉案房屋的质量问题是确实存在的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为杨凯恒、刘丽霞主张时代公司承担逾期交房违约责任应否支持。经本案查明的事实，涉案楼宇于2015年9月30日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在此之前，涉案楼宇已具备永久供水、供气、供电和通邮条件，故一审认定涉案房屋在2015年9月30日已符合约定的交付条件，并无不当。时代公司于2015年10月28日向杨凯恒、刘丽霞发出《收楼通知书》，杨凯恒、刘丽霞于2015年11月21日办理收楼手续。故一审认定时代公司已按约定履行房屋交付义务，亦无不当。关于杨凯恒、刘丽霞所主张的房屋质量瑕疵问题。双方合同约定，乙方不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但乙方有权要求甲方进行维修，甲方应在核实情况后尽快予以解决。从杨凯恒、刘丽霞陈述的房屋质量情况看，属于时代公司应承担的保修责任。杨凯恒、刘丽霞以此为由主张时代公司承担逾期交楼违约责任，缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。至于杨凯恒、刘丽霞二审提交的证据不能证实其主张，本院不予采信。综上所述，杨凯恒、刘丽霞的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1420元，由杨凯恒、刘丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年一月二十二日书记员  张 旭彭诗敏