上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初24892号原告：苏赴升，男，1979年6月25日出生，汉族，户籍所在地新疆石河子市。委托诉讼代理人：胡天涯、王晓东，上海易载律师事务所律师。被告：杨善花，女，1964年1月24日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：韩树才(系杨善花配偶)，住上海市宝山区。原告苏赴升诉被告杨善花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏赴升的委托诉讼代理人王晓东，被告杨善花的委托诉讼代理人韩树才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏赴升向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年10月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月10日解除；2、被告向原告支付违约金11,000元；3、被告赔偿原告装修损失15,118.9元；4、被告向原告赔偿搬家费2,936元及中介居间佣金3,225元；5、被告向原告赔偿因办理居住证所支出的费用1,888元；6、被告向原告赔偿误工费1,100元；7、被告向原告赔偿律师费6,000元。事实和理由：在中介居间下，原、被告于2017年10月4日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租上海市虹口区同心路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租金为每月5,500元，租期自2017年10月5日起至2022年10月4日止，原告为此支付中介佣金1,925元。签订合同当日，原告要求被告提供房屋产证原件等材料，被告称其没有携带并允诺事后拍照发送给原告，故原告在没有查看产权信息的情况下签订了租赁合同。之后在原告多次要求下，被告于2017年12月19日方告知房屋为军产房无法办理备案登记。因被告未能提供相关证件，导致原告需通过中介办理居住证，并为此支出1,888元。租下系争房屋后，经被告口头同意，原告对系争房屋进行了装修并添置了家电家具，系争房屋内原有家电经被告口头同意原告自行处理了，装修完毕后被告还曾到房屋内看过。2018年4月17日，上海警备区纪委在原告承租房屋楼下张贴《关于强化警备区公寓住房管理的公告》，载明“任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房，发现擅自出租，将立即无条件收回住房，并收缴非法所得，由此产生的经济损失及纠纷由出租人自行解决”。2018年5月31日，被告告知原告系争房屋无法继续对外出租，并于2018年6月10日通知原告另行找房。原告租金付至2018年7月4日，于2018年7月15日搬离系争房屋，产生搬家费2,936元及误工费1,100元，并为另行找房支出中介费1,300元。因被告违约导致原告无法继续租赁，故起诉要求解除租赁合同，被告支付违约金并赔偿装修损失、搬家费、中介居间佣金、因办理居住证支出的费用、误工费及律师费。被告杨善花辩称，同意解除合同，但被告从未要求原告搬离系争房屋，仅是与原告协商合同解除事宜，而原告看到通知后认为无法继续承租于2018年7月18日自行搬离并交还钥匙。被告自2002年取得系争房屋就一直将房屋对外出租，部队也默认其出租行为，现因政策变化不能对外出租，即使存在违约也不是被告造成的。同意原告将其置办的可移动物品搬走，不同意赔偿原告装修损失，系争房屋内原有家电家具可以直接居住不需要装修，被告从未同意原告进行装修，也未曾到系争房屋内看过装修，被告已经在出租房屋时将租金从6,000元/月调整至5,500元/月用于补贴原告装修房屋。且租赁合同明确约定装修应当经被告书面同意，现原告未经被告同意，进行了装修且自行处置了系争房屋内原有家电。不同意支付违约金、搬家费、中介居间佣金、因办理居住证支出的费用、误工费、律师费，被告不存在违约行为。经审理查明，系争房屋是中国人民解放军上海陆军预备役高射炮兵师后勤部管辖的军队公寓住房，证件记载居住人为韩树才，户主为韩树才、杨善花、杨昆、韩丹四人。2017年10月4日，苏赴升(乙方)与杨善花(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租金为每月5,500元，租期自2017年10月5日起至2022年10月4日止；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附；任一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍，若甲方违约，且乙方已按合同约定对房屋进行装修、添附的，则甲方还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。苏赴升为此支付中介佣金1,925元。合同签订后，苏赴升于2017年12月19日要求杨善花提供房屋产证以便其办理租赁合同登记备案，杨善花告知系争房屋为军产房，苏赴升于次年1月用其他房屋地址办理了登记备案。苏赴升租下系争房屋后进行了装修，自行处理了房屋内原有的空调两台、油烟机一台和灶一个，购置安装了空调两台(5,178元)、冰箱(2,099元)、落地镜一个(312.21元)、顶吸式抽烟机一台(999元)、燃气灶一个(519元)、书柜两个(1,142元)、不锈钢置物架一个(294元)、门窗密封条若干(102.28元)、猫眼一个(89元)、马桶水件一套(44.9元)、地板若干(1,089元)，并对房屋进行了简单的粉刷。2018年4月17日，上海警备区纪委发布《关于强化警备区公寓住房管理的公告》，其中内容有“重申任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房，更不得出租给境外人员居住。发现擅自出租的，将无条件收回住房，并收缴非法所得，由此产生的经济损失和纠纷由出租人自行解决”。2018年6月10日，杨善花微信告知苏赴升系争房屋不能继续出租，要求其另行找房。苏赴升回称“这个房子我投入很多的，才住不到一年”、“等你回来吧，友好协商”。杨善花于7月5日再次询问时，苏赴升回复“我在旁边找了个房子，过几天就搬过去”并希望杨善花能补偿其损失。苏赴升于2018年7月18日交还钥匙搬离系争房屋，杨善花退还其租赁保证金5,500元。本案审理中，杨善花提交一份由“上海警备区同心路管理委员会”(以下简称同心路管委会)盖章的房屋证明，载明“同心路116弄所有部队住房，从2018年4月17日开始，军委统一下发文件通知，禁止出租，该房屋现已停止出租，之前一直可以出租的”。法院向同心路管委会作调查,同心路管委会表示，该证明是其开具的，其与上海警备区纪委同为上海警备区下属职能部门，负责管理同心路所有军队住房，类似物业，平时从事维修、收费等事宜。系争房屋由同心路管委会管理，之前对外出租都不管的，但自2018年4月17日发文后不再允许对外出租，其也在发文后配合纪委进行了清理、腾退等工作。本案审理中，苏赴升同意支付系争房屋2018年7月的水费41.4元、电费68.3元，并在诉请中予以抵扣。上述事实，有苏赴升提供的房屋租赁合同、佣金确认书、关于强化警备区公寓住房管理的公告、租赁备案信息、账单、微信聊天记录，杨善花提供的微信聊天记录、房屋证明以及双方陈述等证据为证。本院认为，系争房屋是军队公寓住房，分配给被告杨善花的配偶韩树才作居住使用。同心路管委会作为系争房屋管理单位，其出具的《房屋证明》足以证明房屋权利人之前一直知晓并同意系争房屋对外出租，但自2018年4月17日的文件下达后不再允许出租房屋。原告主张《房屋证明》可能涉嫌伪造，但经本院到同心路管委会调查，已核实该证明的真实性。故系争房屋无法继续对外出租系因政策变化导致，实属当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。杨善花于2018年6月10日告知苏赴升另行找房后，苏赴升虽未当即明确同意或提出异议，但其于7月18日搬离系争房屋，杨善花也随后退还租赁保证金，故可确认房屋租赁合同已于苏赴升搬离房屋之日解除。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。系争房屋因政策变化无法继续对外出租，出租人在合同履行过程中不存在过错，应当免除其违约责任，故对苏赴升主张的违约金不予支持。现因不可归责于双方的事由导致合同解除的，未形成附合的装修装饰物包括冰箱、落地镜、书柜、不锈钢置物架可由苏赴升拆除后搬离系争房屋，已形成附合的装修装饰物对杨善花仍具使用价值，应由其按公平原则对残值予以补偿。苏赴升添置的空调、顶吸式抽烟机、燃气灶、猫眼及马桶水件，拆除成本过高、不利于物尽其用，应认为已形成附合。杨善花主张其未曾书面同意苏赴升对系争房屋进行装修，但自称其在出租系争房屋时已经降低房屋租金用于补偿苏赴升装修，可以据此推定其知晓并同意苏赴升租下系争房屋后进行装修。而苏赴升未能提供证据证明其处理系争房屋内原有家具家电时曾征得杨善花同意，理应在补偿时予以适当扣减。苏赴升主张的地板人工费和刷墙费，虽未提供充分证据证明实际金额，但从常理来看地板人工费系安装地板所发生的必要费用，杨善花也认可其对房屋进行了简单的粉刷，故应予以适当补偿。家政费系苏赴升生活居住所产生的必要费用，不应包含在装修损失中，本院依法不予支持。综上，本院酌情确定由杨善花补偿苏赴升装修损失4,200元。苏赴升同意支付系争房屋2018年7月的水费41.4元、电费68.3元并在诉请中抵扣，不违反法律规定，本院予以认可。至于苏赴升主张的搬家费、中介居间佣金、因办理居住证支出的费用、误工费及律师费，没有合同约定及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项之规定，判决如下：一、原告苏赴升与被告杨善花就上海市虹口区同心路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年7月18日解除；二、被告杨善花应于本判决生效之日起15日内支付原告苏赴升装修补偿4,090.3元(已抵扣水费41.4元、电费68.3元)；三、原告苏赴升应于本判决生效之日起15日内将其自行添置的可移动物品(冰箱、落地镜、书柜、不锈钢置物架)搬离上海市虹口区同心路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、驳回原告苏赴升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费831.69元，减半收取451.84元，由原告苏赴升负担400元，被告杨善花负担51.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一九年一月三十一日书记员  吴静文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。