广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0106民初15516号原告：何怡，女，1989年2月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州天禧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路10号5101房，统一社会信用代码914401010784125075。法定代表人：李思廉，系该司董事长。委托代理人：李彪、张若晴，均系广东正大联合律师事务所律师。原告何怡诉被告广州天禧房地产开发有限公司（以下简称“天禧公司”）商品房预售合同纠纷一案，本案现已审理终结。原告何怡诉称：我方与天禧公司于2016年6月30日签订广州市商品房买卖合同，约定由我方向天禧公司购买天河区云启街5号（住宅楼自编2栋）2704房，房价款总额为2903278元，同时约定天禧公司应当于2017年7月30日前将房屋交付我方。合同签订后，我方依约支付了全部购房款，办理了房产预告登记手续。但天禧公司至今未能交付房屋，已严重违背了合同约定。根据2015年8月8日案外人中国人民解放军九五一七一部队向天禧公司发出《关于富力万科云启项目超高事》函，内容为“经沟通查实，贵公司在未征求我部控高建议和相关控高审批的情况下开工建设，按《中华人民共和国军事设施保护法》第四章有关条款规定，我部要求贵公司收函，立即停工整改，调整建设方案报我部，按照机场控高审批要求处理解决”。但根据我方及其他受影响的“富力万科云启”业主在自2015年项目开盘至我方2016年3月购房时的销售现场及收到的相关风险及不利因素提示性文件中，均未获知该项目因限高需停工整改，也未见到实际建筑有停工整改，两幢建筑已建成封顶。自2017年7月30日至原告立案时，天禧公司仍无法向我方交付房屋，也未能确定交房日期，我方的损失无法确定。同时，合同约定天禧公司的违约责任赔付金额上限为购房价款的3%，而合同中我方的违约责任却未设上限，合同约定不对等，严重违反合同相对性原则。暂计至2018年5月30日天禧公司向原告支付违约金以及租房补贴111098.34元，但我方处于合同不利地位，虽购房却不能居，且广州房价不断攀升，已无力再购房，若要购置新房，我方需承担更高的首付款比例及利率水平，与具有强大资金实力和资源的天禧公司相比，我方要被迫承担因天禧公司违约致使的无限期的家庭、生活、身心损失。故根据公平、诚信原则，我方主张天禧公司应当以合同约定的每日按总房价款的万分之二的标准赔付。现提起诉讼，请求判令：1、原、被告签订的商品房买卖合同继续履行；2、被告按现状向原告交付房屋；3、被告向原告支付逾期交付房屋违约金（以已付购房款为本金，按每日万分之二的标准，自2017年7月31日起计至实际交楼之日止，以本金为限，扣除被告已赔付的购房款的3%即87098.34元）；4、被告承担本案的诉讼费用。本院经审查查明：2014年9月28日，原广州市规划局向天禧公司核发《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为天禧公司，建设项目名称为商业、办公、住宅楼工程4幢；建设位置为天河区车陂村文明路；建设规模为商业、住宅楼工程（自编号1#）1幢，地上39层（部分1、2层，另设地下室2层）21517平方米；住宅楼工程（自编号2#）1幢，地上39层（部分1、2层）20199平方米；等。该许可证附件《建设工程审核书》第八条载明“涉及建筑控高等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按照其要求办理，若相关专业管理部门提出修改意见的，应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续”。2015年6月10日、8月7日，天禧公司取得《广东省广州市商品房预售许可证》，载明：项目坐落天河区车陂街道××北街东侧，项目名称云启家园，预售房屋栋号及层数1-2栋/39层，发证机关广州市国土资源和房屋管理局。预售许可证发证时已建层数为1-2栋/26层。2015年8月8日，案外人中国人民解放军九五一七一部队（以下简称“九五一七一部队”）向天禧公司发出《关于富力万科云启项目超高事》：我部在检查巡视时发现贵公司富力万科云启项目超高，其中2栋39层住宅用房，经测算该项目建成后总广州高程可达130多米，处在我部机场南端净空区域内，严重超出军用机场控高规定，影响我部飞行安全，经沟通查实，贵公司在未征求我部控高建议和相关控高审批的情况下开工建设，我部要求贵公司立即停工整改、调整建设方案报我部，按照机场控高审批高度要求处理解决。2015年10月28日，九五一七一部队向原广州天河区规划局发出《关于超高建筑物处理意见》：2015年9月24日，我部向广州市规划局反映天禧公司富力万科云启项目超高事宜；2015年9月27日，我部向天河区规划局发函关于办理《建设工程规划许可证》须征求军用机场控高意见等内容。2016年3月30日，何怡与天禧公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由何怡购买天河区云启街5号（住宅楼自编2栋）2704房（以下简称“涉案房屋”）。合同签订后，何怡依约支付了全部购房款。庭审中，天禧公司确认涉案房屋所在楼盘1-22层已经取得了建设工程规划验收许可，23-39层至今未取得建设工程规划验收许可。本案审理过程中，我院向广州市国土资源和规划委员会（以下简称“市国规委”）发函调查。该委函复我院称：一、《建设工程规划许可证》附件2为《建设工程审核书》；二、《建设工程审核书》第八条所指的建筑控高管理部门包括但不限于九五一七一部队。三、经核查，我局建设工程规划许可证许可建设单位建设商业、住宅楼工程(自编号1#)1幢，地上39层（部分1、2层，另设地下室2层），商业、住宅楼工程（自编号2#）1幢，地上39层（部分1、2层），《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预（网）字第××号）载明预售房屋层数为39层，故云启家园80米以上建筑部分（23-39层）已取得建设工程规划许可。我局2014年9月28日核发的《建设工程规划许可证》附件2《建设工程审核书》第八条明确“涉及人防工程、环境保护、卫生防疫、园林绿化、建筑控高、轨道交通、文物保护、国家安全等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按其要求办理。若相关专业管理部门提出修改意见的，你单位应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续”；建设单位在建设期间已收到九五一七一部队的整改意见，我局也于2015年8月11日获悉该情况后于2015年8月13日以《关于尽快办理调整建筑设计方案手续的函》提醒建设单位尽快申请调整建筑设计。因涉案房屋所在部分（23-39层）尚未通过规划验收，至今尚未交付使用，致成本讼。本院经审查认为：原广州市规划局核发的穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所附的《建设工程审核书》明确如楼宇建设涉及建筑控高等专业管理问题，应按相应管理部门意见办理，若相关管理部门提出修改意见的，需天禧公司办理调整建筑设计的有关手续后方可生效，可见规划部门许可天禧公司对富力万科云启家园进行住宅楼39层的建设是附条件的。根据本案查明的事实，首先，市国规委向本院出具的复函内容显示，该委确认上述《建设工程审核书》中所指的“建筑控高管理部门”包括但不限于九五一七一部队，但并未明确“建筑控高管理部门”的具体管理部门，本案中亦未有证据显示相关行政主管部门曾向天禧公司明确指明应向何方征求建筑控高意见。其次，九五一七一部队并非行政管理部门，其要求天禧公司对超高建筑部分予以拆除的意见并非行政决定，对于超高建筑部分应如何处理，最终仍应由相应的行政主管部门作出认定处理。再次，九五一七一部队作为《建设工程审核书》中所指的“建筑控高管理部门”之一，在其作出要求天禧公司拆除超高建筑部分的意见后，对于其核定的超高部分的建筑具体应如何处理，行政主管部门并未作出明确的处理决定，天禧公司至今亦尚未办理调整建筑设计的有关手续。综上，穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所涉及的住宅楼23-39层的部分（即九五一七一部队核定的建筑超高部分）的效力尚未确定，富力万科云启家园内两幢住宅楼的23-39层部分的建筑性质尚未明确，从而导致何怡与天禧公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同效力无法确定，对于合同相对方的履约行为如何定性亦无法确定。因此，本院认为本案应由行政主管部门先予处理为宜，在行政主管部门对穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所涉住宅楼23-39层部分的建筑规划性质作出明确界定及处理后，再行提起民事诉讼。故对本案原告何怡提起的诉讼，依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告何怡的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧人民陪审员 何 冰人民陪审员 丘东友二〇一九年一月二十一日书 记 员 谢丽军陈玉娟