文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8042号原告（反诉被告）：广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道翠园街6号101房，统一社会信用代码91440106082747414F。负责人：黄莉莉。委托代理人：陈辉、刘立健，均系广东国道律师事务所律师。被告（反诉原告）：贺同辉，女，1980年12月12日出生，汉族，住湖南省安化县。委托代理人：谭红斌、范桂玲，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司（下简称年丰国六宝市场分公司）诉被告（反诉原告）贺同辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）年丰国六宝市场分公司的委托代理人刘立健，被告（反诉原告）贺同辉的委托代理人谭红斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）年丰国六宝市场分公司诉称：2012年2月6日，被告与广州市年丰置业有限公司（下简称年丰置业公司）签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》，约定被告向年丰置业公司承租广州市天河区**路*号201单元内广州市国六宝肉菜市场心语店自编为A01号设施，用于经营餐饮类商品；合同期限自2011年6月1日至2016年5月31日。被告于2012年2月接收上述房屋后自行装修并办理相关证照，并于2012年3月21日取得《天河区环境保护局建设项目选址意见表》，于2012年6月7日取得营业执照。此后，被告一直在上述房屋经营广州市天河区珠江新城青松韩式料理店。2016年3月21日，原告作为年丰置业公司的分公司，与被告续签《国六宝肉菜市场设施使用合同》，约定被告向原告承租广州市国六宝肉菜市场心语店自编为A2A01号设施，用于经营餐饮类商品；合同期限自2016年6月1日起至2020年7月31日止；其中2017年6月1日至2018年5月31日期间，每月设施使用费55261元，每月管理费14855元，合计70116元；被告向原告缴纳合同保证金100474元；设施使用费、管理费及其他费用按月结算，由被告于每月的5日前向原告缴清当期所有应交费用总额；被告若提前终止合同，则原告无需退还保证金；被告应如期缴纳设施使用费、管理费及其他费用，每逾期一天，按所欠费用总额的3%支付违约金，逾期10日，视被告违约处理，原告有权单方解除合同，同时，原告不退还被告所交的保证金及其他费用等。2017年11月，被告无理单方提出解除合同并拒付此后租金、管理费及水电费用，原告明确要求被告承担违约责任，但被告在2017年12月6日向法院起诉原告，要求确认上述合同于2017年11月3日解除。原告提出反诉，要求被告承担欠费及单方解除合同的违约责任。后该案件因被告未预缴案件受理费而按撤诉处理。在被告违约期间，原告多次催促被告支付欠费，但被告不仅拒不交纳任何费用，也不向原告交还商铺。为减少双方损失，原告在2018年2月28日向被告发出交还房屋通知，经原告多次催促后，被告于2018年3月5日向原告交还商铺，但仍拒绝支付此前欠款及承担违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付广州市**路*号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编A2A01号商铺自2017年11月1日至2018年3月1日期间的设施使用费221044元、管理费59420元及违约金（以欠费总金额为本金，按照每日3%计算）；二、被告向原告支付2017年9月26日至2018年3月1日期间的水电费16349元，分摊水电费10031元及违约金（以欠费总额为本金，按照每日3%计算）；三、合同保证金100474元归原告所有；四、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）贺同辉辩称：一、被告与原告于2016年3月21日签订的《国六宝肉菜市场设施使用合同》在2017年11月3日已解除。上述合同明确约定被告租赁广州市国六宝肉菜市场心语店自编为A2A01号商铺是用于经营餐饮业，被告从2012年2月开始至今经营韩式餐、料理服务，对此原告是清楚的，但原告却隐瞒上述商铺不符合餐饮项目环保选址规划。2016年5月，有居民投诉，广州市天河区环境保护局（下简称天河区环保局）查处料理店后，被告多次与原告协商解决环保问题，但是原告却未能提供被告经营餐饮业配套设立的专用烟道等，无法办理相关环保手续，导致被告及料理店受到天河区环保局的行政处罚罚金30000元及停业餐饮项目。原告的行为已构成根本违约，且该违约行为导致被告签订上述合同从事餐饮业的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告享有法定解除权。2017年11月3日，在广州市天河区环境保护局、广州心语花园物业服务中心保利物业发展股份有限公司等施加压力下，被告被迫停止料理店的营业，并于当日在上述房屋门店张贴告示，公示因环评因素停止营业，并以此通知原告，该通知到达即生效，《国六宝肉菜市场设施使用合同》已解除。本着友好协商的原则，2017年11月23日，被告委托律师事务所向原告发出《律师函》，再次明晰了被告已行使解除权，双方已解除合同的法律状态，并督促原告积极沟通、协商，立即归还被告缴纳的合同保证金、入场保证金，并赔偿因原告违约而导致的被天河区环保局划扣的罚款。据此，被告依法享有法定合同解除权，且已经以通知原告的方式行使，双方于2016年3月21日所签订的《国六宝肉菜市场设施使用合同》在2017年11月3日已解除。二、因原告过错，导致合同目的不能实现。自2017年11月3日，双方签订的上述合同已解除，此后不再产生合同项下任何费用，包括但不限于使用费、管理费、水电费等。三、因原告的过错导致合同解除，原告应当退还被告缴纳的合同保证金100474元。根据合同约定，合同保证金是双方约定在被告未能履行义务场合，若原告未如期收到使用费、管理费等费用，原告可以留置的款项。在合同存续期间，被告已经按约定履行支付管理费、租金等各项义务，而原告却怠于履行义务，隐瞒上述房屋不符合餐饮项目环保选址规划、未提供符合环保要求的专业烟道等，已构成根本违约，致使合同履行不能。合同约定若提前终止合同，则原告无需退还保证金，被告不得以保证金抵缴其他费用。被告认为该约定并不适用本案，该约定的目的意在限制被告无故终止合同，以保障原告连贯经营不受损害，“若提前终止合同”的前提是指“在合同正常履行中，若被告提前终止合同”，此时原告无需退还保证金。而本案是因原告根本违约，合同履行不能，被告享有法定解除权。因此，在双方解除合同关系后，不应按照上述合同约定无需退还保证金。鉴于原告严重违约致使合同解除，被告是合同关系受损害方，应当返还被告缴纳的合同保证金100474元。四、本案诉讼费应由合同违约方即原告承担。被告（反诉原告）贺同辉反诉称：2012年初，被告与年丰置业公司签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》，约定被告承租广州市天河区**路*号201单元内广州市国六宝肉菜市场心语店自编为A2A01作商业用途，用于经营餐饮类商品。被告承租上述房屋后投入大量资金、人力进行装修，于2012年6月7日设立了广州市天河区珠江新城青松韩式料理店并办理了营业执照，料理店经营范围为韩式餐、料理服务。2016年3月初，原告联系被告称年丰置业公司是其总公司，年丰置业公司已将上述房屋经营管理权移交给原告。多次协商后双方在2016年3月21日续签合同，当天被告向原告的负责人黄莉莉的银行账户支付了238086元，其中包括200000元入场费、部分合同保证金38086元，被告另外通过现金方式向原告支付合同保证金62388元，原告给被告出具了金额为100474元的按金凭证。2016年5月，保利心语花园的居民多次向环保部门等投诉称料理店管道乱接扰乱居民生活，其中一位女业主多次到料理店闹事。2016年5月12日，天河区环保局作出环境保护问题改正通知书，认为料理店存在未办理建设项目环境影响评估文件报批手续、未建成需要配套的环保设施、需配套的环保设施未经验收、废气（油烟）/废水/噪声/热辐射未经净化/屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民。此后，被告多次找原告沟通上述房屋不符合餐饮项目环保，不能经营餐饮，但是原告始终未提供任何解决方案。2016年6月28日，天河区环保局作出《环境保护行政处罚听证告知书》，对料理店作出责令停止进行餐饮项目的加工并罚款30000元。2017年6月14日，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行审2240号行政裁定，裁定准予强制执行料理店环罚[2016]288号《环境保护行政处罚决定书》。2017年10月10日，广州心语花园物业服务中心保利物业发展股份有限公司向料理店发来《违规整改通知函》，要求提供由消防单位出具的消防备案批复意见书和7天内完成整改，恢复原状。2017年10月26日，天河区环保局再次向料理店发来《限期整改通知书》。被告与原告多次协商，但是原告却未能解决，被告在2017年11月3日被迫停止料理店的营业，并在上述房屋张贴告示。另外，原告称收回上述房屋并要求被告支付2017年11月的设施使用费，否则就扣留被告存放在料理店价值150000元的冰箱、炉具、厨具、餐具等财物。2017年11月23日，被告向原告发出律所函督促积极协商，而原告却拒绝协商。被告认为与原告续签的合同是双方真实意思表示，内容明确约定被告租赁上述房屋是用于经营餐饮业。原告也清楚被告经营范围和目的，被告已经按照约定履行支付每月设施使用费和管理费的义务，但是原告却隐瞒上述房屋不符合餐饮项目环保选址规划。被投诉查处后，被告多次与原告协商解决环保问题，但是原告却未能提供被告经营餐饮业配套设立的专用烟道等设施，无法办理相关环保手续，导致被告及料理店受到行政处罚罚金30000元及停止餐饮项目。原告根本违约，导致签订合同从事餐饮业的根本目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的有关规定，当事人可以解除合同。2017年11月3日，被告被迫停止料理店的营业，并张贴公示。因此，被告与原告签订的合同已经终止履行并解除，此后不再产生合同项下任何费用，原告应当返还被告的合同保证金、入场保证金以及赔偿冰箱、炉具、厨具、餐具等财物的损失。2017年12月6日，被告诉至法院，要求原告承担违约责任，案号为（2017）粤0106民初25140号。被告原店铺的装修仅仅一年不到，由于原告违约，未能提供合规的环保手续，致使被告突然受到环保局处罚，无法继续经营。原告根本违约造成被告损失巨大，因生活拮据交不起诉讼费，并于2018年2月18日向法院申请撤诉。被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、确认被告与原告在2016年3月21日签订的《国六宝肉菜市场设施使用合同》已于2017年11月3日解除；二、原告返还被告在2016年3月21日交纳的合同保证金100474元；三、原告返还被告在2016年3月21日交纳的入场保证金200000元；四、原告赔偿被告向广州市天河区环境保护局交付的罚款30000元；五、原告赔偿被告装修损失138000元；六、原告向被告赔偿因扣押在广州市**路*号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编为A2A01商铺的冰箱、炉具、厨具、餐具等财物所造成的损失；七、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）年丰国六宝市场分公司对反诉辩称：一、被告要求确认合同于2017年11月3日解除没有依据，被告直至2018年3月2日才向原告交还租赁房屋，并确认合同在同日解除。被告在2017年11月上旬停业并拒交11月份的租赁费用，但没有将租赁房屋内的物品清理搬离，仍占用租赁商铺。被告在2017年12月6日向法院起诉原告，原告收到应诉材料后提起反诉，在此争议期间，原告一直向被告催缴租赁费用。因被告未交诉讼费，2018年2月27日原告收到按被告撤诉处理的裁定书。2018年2月28日，原告以被告未交租金、管理费及水电费，属于根本性违约为由，发出《交还房屋通知》，要求被告于2018年3月2日交还租赁商铺。但被告仍不配合交接商铺，并要求以原告放弃追究违约责任为前提才同意交还租赁商铺，原告明确拒绝，并以微信方式回复交还商铺只是为了减损。在原告一再坚持下，被告被迫于2018年3月2日交还租赁商铺，并签订《房屋交接确认书》，明确商铺交接时间为2018年3月2日，双方所签的合同在2018年3月2日同时解除。二、被告逾期支付租赁费用，原告有权不予退还合同保证金100474元。虽然原告为减损接收商铺，但合同解除的原因是被告拒不交纳租赁费用的违约行为，原告仍有权追究被告的违约责任。合同约定，设施使用费、管理费及其他费用按月结算，由被告于每月的5日前向原告缴清当期所有应交费用总额；若提前终止合同，则原告无需退还保证金；被告应如期缴纳设施使用费、管理费及其他费用，每逾期一天，按所欠费用总额的3%支付违约金，逾期10日，视被告违约处理，原告有权单方解除合同，同时，原告不退还被告所交的保证金及其他费用。因此，被告要求退还相关保证金没有依据。被告关于入场费200000元的说法没有证据支持，被告在诉状中认为通过银行转账支付的238086元包括200000元入场费及部分合同保证金38086元，另通过现金方式支付合同保证金62388元，但该说法不能自圆其说。三、天河区环保局罚款30000元与原告无关，应由被告自行承担。被告自2012年开始在租赁商铺经营餐饮类商品，租赁商铺符合经营餐饮类商品条件，期间不存在任何经营障碍。基于天河区环保局在2012年3月21日已明确作出批复“同意经营餐饮服务”，且被告已实际经营料理店5年多的客观事实，被告反诉称“原告隐瞒租赁场地不符合餐饮项目环保选址规划”“从事餐饮业的根本目的不能实现”没有任何事实依据。天河区环保局处罚的原因是被告所经营店铺未办理环境影响评价文件，环保设施未经验收，该责任归于经营者被告，罚款30000元应由被告自行承担。租赁合同约定租赁商铺用于经营餐饮类商品，且被告此前也是依约履行，如被告在经营餐饮类商品之外增加经营项目，应当依法另行办理环境影响评价文件审批手续，该责任属于被告，不应强加于原告。根据合同约定，租赁商铺提供给被告作商业用途，用于经营餐饮类的商品。合同明确约定用途为经营餐饮类商品，而根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第十九条规定，“新建、改建、扩建下列餐饮场所的，无需办理环境影响评价文件审批手续：（一）不设厨房和中央空调的兑制冷热饮品、凉茶、零售烧卤熟肉食品、食品复热的餐饮场所；（二）不设炒炉和无煎、炒、炸、烧烤、焗等产生油烟和废气制作工序的甜品、炖品、西式糕点、中式包点等餐饮场所。”由以上条款可明确，如被告按合同约定经营以上餐饮商品，无需另行办理环境影响评价文件审批手续。但如被告需额外增加餐饮服务，依法须办理环评手续，相应的责任应由被告承担。租赁商铺已符合经营餐饮类商品的要求，被告在租赁商铺经营长达5年之久后，未与原告协商，片面将办理环评手续的相关责任归咎于原告并提出解除合同，显然没有事实与法律依据。四、被告要求装修损失没有依据。原告不存在任何的违约行为，被告在租赁商铺经营多年，其自称租赁商铺被责令停业与原告没有因果关系。同时，被告主张138000元装修损失并无提供相关装修合同、发票等证据，应承担举证不能的不利后果。五、原告并未扣押被告在租赁商铺内的财物，被告要求赔偿没有依据。根据双方于2018年3月2日签订的《房屋交接确认书》，被告确认所有物品在2018年3月7日前搬出，原告也表示认可。同时，被告并无证据证实原告存在扣押财物的行为，也没有证据证实扣押物品的明细，被告要求原告赔偿财物没有任何依据。综上所述，恳请驳回被告全部反诉请求。经审理查明：2010年11月4日，广州市公安局天河区分局核发了穗天公消安检许字[2010]第**号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称为广州市国六宝肉菜市场，地址为广州市天河区**路*号201、301房。2012年2月6日，年丰置业公司（提供设施方/甲方）与贺同辉（使用设施方/乙方）签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》（合同编号：*8****），约定甲方将座于广州市**路*号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编为A01号设施提供给乙方作商业用途，用于经营餐饮类的商品；本合同期限自2011年6月1日至2016年5月31日止；设施使用费、管理费及其他费用按月结算，由乙方于每月的5日前向甲方缴清当期所有应交费用总额；合同签订时，乙方须向甲方缴纳合同保证金62388元等。2012年6月7日，贺同辉注册成立了广州市天河区珠江新城青松韩式料理店（下简称青松料理店），经营场所为广州市天河区**路*号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编为01号，经营范围为餐饮业。2016年3月21日，年丰国六宝市场分公司（提供设施方/甲方）与贺同辉（使用设施方/乙方）签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》（合同编号：*8****，下简称案涉合同），约定甲方将位于广州市天河区**路*号201及301房广州市国六宝肉菜市场心语店自编为A2A01号设施（下简称案涉商铺）提供给乙方作商业用途，用于经营餐饮类的商品；本合同期限自2016年6月1日起至2020年7月31日止；设施使用费、管理费及其他费用按月结算，由乙方于每月的5日前向甲方缴清当期所有应交费用总额；其他费用主要包括自用水电费及公用分摊水电费等，自用水电费采用先充值后使用的方式，具体执行方法是乙方根据自身水电使用量到市场管理处进行充值，甲方只是负责充值代收金额，所产生的水电费用由乙方负责，乙方有公共设施水电分摊及缴费义务，按照甲方供水、供电等规定收费价格计费收取；档位水电费采用IC卡计价，IC卡收取工本费30元，水电费按年丰国六宝市场分公司定价收取，采用先充值后使用的方式，电每次至少充值100度，水每次至少充值100元；本合同所列费用，乙方应如期足额缴清，每逾期一天按设施使用费及其他应交费用总额的3%计收违约金；2016年6月1日至2017年5月31日期间，每月设施使用费50237元、管理费14855元，每月合计费用65092元；2017年6月1日至2018年5月31日期间，每月设施使用费55261元、管理费14855元，每月合计费用70116元；2018年6月1日至2019年5月31日期间，每月设施使用费60787元、管理费14855元，每月合计费用75642元；2019年6月1日至2020年7月31日期间，每月设施使用费66966元、管理费14855元，每月合计费用81721元；合同签订时，乙方须向甲方缴纳二个月设施使用费总额作为合同保证金，计100474元；合同期间，乙方如违反合同约定，致使甲方未能如期收到设施使用费、管理费及其他费用而蒙受损失或发生费用开支，甲方可以随时留置部分或全部合同保证金、以抵付其实际损失和合理费用开支；若提前终止合同，则甲方无需退还保证金，乙方不得以保证金抵缴其他费用；在乙方全部履行本合同各项条款约定的情况下，乙方须清缴所有应付费用，合同期满后乙方若不与甲方按新规定设施使用合同续约的，自本合同期满之日算起，满一年（12个月）后，甲方凭乙方的保证金单据，将合同保证金（不计利息）退还给乙方；乙方如需对设施进行装修或改造，需向甲方提供装修设计图纸、使用符合甲方消防安全的装修材料，征得甲方的书面同意并且缴纳施工保证金5000元后方可施工；合同期满后或因其他原因导致合同解除的，除双方另有约定外，乙方不得拆除所有陷入墙体的装修，甲方对乙方的装修不承担任何责任，并不作任何补偿；合同期内，乙方不得擅自改变设施的使用性质，应按照约定的用途开展经营活动，保证正常的营业时间，不得任意停止经营，无甲方书面允许停止经营连续超过二天的或一年内超过三天，视为违约；乙方应按合同约定，按时缴清合同保证金、设施使用费、管理费及其他费用，否则，视为违约；合同期间，乙方遵守合同各项条款约定，如有违约，乙方无条件接受甲方处理方法，包括收回使用设施、强行将设施内物品搬离处理及解除合同，对此，甲方不负任何经济和法律上的责任；合同期间，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，应承担违约责任；由甲方提出的，甲方应向乙方返还乙方所交的保证金（不计利息）；由乙方提出的，乙方所交的合同保证金不予退还；乙方应如期缴纳设施使用费、管理费及其他费用，每逾期一天，按所欠费用总额的3%支付违约金，逾期10日，视乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，同时，甲方不退还乙方所交的保证金及其他费用；如乙方违反本合同和所有附件中的约定，即乙方违约时，甲方有权解除合同并收回设施，同时，不予退还已收的保证金及其他费用并追究乙方违约责任；当解除合同逾期之日起，视为合同解除日；乙方须在合同解除后的2日内将设施内的商品、自用物品搬走，否则，甲方有权按无主物及遗弃物进行处理，甲方不负任何法律和经济责任；如乙方违反本合同有关约定，甲方有权向乙方追讨违约金及经济责任等。2016年3月21日，贺同辉向年丰国六宝市场分公司的负责人黄莉莉的银行账户支付了238086元。年丰置业公司向贺同辉开具《国六宝设施使用费按金凭证》，确认贺同辉支付了案涉商铺的设施使用按金100474元。2016年5月12日，天河区环保局向青松料理店发出《环境保护问题改正通知书》，内容为该局于2016年5月12日对青松料理店的案涉商铺进行了执法检查，发现青松料理店存在未办理建设项目环境影响评价文件报批手续，未建成需配套的环保设施，需配套的环保设施未经验收，废气（油烟）废水噪声热辐射未经净化屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民的问题，责令青松料理店于接到该通知即日内改正上述环境保护问题，严禁非法排污；逾期不改正，该局将依照相关法律法规对青松料理店作出行政处罚。2016年6月28日，天河区环保局向青松料理店（经营者：贺同辉）发出《环境保护行政处罚听证告知书》，内容为经查，青松料理店在未办理环境影响评价文件的情况下，于2012年4月起在案涉商铺开业，主要经营韩式料理，面积约162平方米，厨房设有1个炒炉、2个煎炉，产生的油烟经净化器处理后高空排放，废水经三级隔油隔渣后排入市政管网，在项目需要配套建设的环保设施未经环保部门验收的情况下即正式投入使用；该局拟对青松料理店责令停止进行餐饮项目的加工、罚款30000元；青松料理店如对该处罚认定的事实、理由及依据有异议，可在接到本告知书之日起3日内向该局提出听证申请或者7日内向该局提交书面陈述申辩材料，逾期则视为放弃申请听证权和陈述申辩权。2016年11月10日，天河区环保局向青松料理店（经营者：贺同辉）发出《履行行政处罚决定催告书》，内容为天河区环保局于2016年8月13日向青松料理店送达穗天环罚[2016]288号《环境保护行政处罚决定书》，青松料理店在规定期限内未履行行政处罚决定规定的义务，根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定，现依法向青松料理店催告，请自本催告书送达之日起十日之内履行下列义务：责令停止进行餐饮项目的加工等。2017年6月14日，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行审2240号行政裁定，裁定准予强制执行天河区环保局作出的穗天环罚[2016]288号《环境保护行政处罚决定书》。2017年10月10日，案涉商铺所在物管公司向青松料理店发出《违规整改通知函》，内容为青松料理店占用消防通道、违规摆放货架、杂物、纸皮、占用C栋裙楼2楼、3楼位置消防通道的行为，违反了《中华人民共和国消防法》第六十条等法律规定；青松料理店未经申请及公安消防机关审批，破坏心语花园C栋消防设施，破坏“正压送风管道”，私自连接排烟排风管道至消防正压送风管道，该行为违反《中华人民共和国装饰装修管理规定》及《中华人民共和国消防法》第六十条等规定；物管公司要求青松料理店提供由公安消防单位出具的消防备案批复意见书，限期7天内完成整改、恢复原貌。2017年10月26日，天河区环保局向青松料理店发出《限期整改通知书》，表示青松料理店位于广州市天河区**路*号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编为01号，该址因未配套设立专用烟道，不符合餐饮项目环保选址规划，且厨房设煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序，未办理相关环保手续，属“散乱污”场所。根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》的规定，限青松料理店于2017年10月31日前自行撤除煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序等。2017年11月23日，贺同辉委托的律师事务所按照年丰国六宝市场分公司的住所地地址，向年丰国六宝市场分公司发出《律师函》，表示2016年5月保利心语花园的居民投诉称青松料理店的烟管接到居民的消防管，消防管与居民住宅区域很近，排放的油烟干扰了他们的生活，于是多次向环保部门、城管部门、派出所、消防和物业公司等部门投诉；2016年5月12日下午17时，天河区环保局突然到青松料理店检查，发现青松料理店存在未办理建设项目环境影响评估文件报批手续、未建成需要配套的环保设施、需配套的环保设施未经验收、废气（油烟）废水噪声热辐射未经净化屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民，并作出环境保护问题改正通知书，责令青松料理店收到该通知之日起改正上述环境保护问题，具体要求为严禁非法排污；天河区环保局查处青松料理店后，贺同辉多次找年丰国六宝市场分公司沟通关于案涉商铺不符合餐饮项目环保，不能经营餐饮，要求年丰国六宝市场分公司提供解决环保问题的方案，但是年丰国六宝市场分公司却未提供任何解决方案；2016年6月28日，天河区环保局作出《环境保护行政处罚听证告知书》，对青松料理店作出责令停止进行餐饮项目的加工和罚款30000元；……；2017年10月10日，广州心语花园物业服务中心保利物业发展股份有限公司向青松料理店发来《违规整改通知函》，要求提供由消防单位出具的消防备案批复意见书和7天内完成整改，恢复原状；2017年10月26日，天河区环保局再次向青松料理店发来《限期整改通知书》，告知案涉商铺未配套设立专用烟道，不符合餐饮项目环保选址规划，且厨房设煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序，未办理相关环保手续，属“散乱污”场所，限青松料理店于2017年10月31日前自行撤除煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序，如逾期不整改，将依法严厉查处；贺同辉与年丰国六宝市场分公司多次协商解决案涉商铺符合餐饮项目环保及消防问题，但是年丰国六宝市场分公司未能解决，在天河区环保局、广州心语花园物业服务中心保利物业发展股份有限公司等施加压力下，贺同辉在2017年11月3日被迫停止青松料理店的营业；贺同辉要求年丰国六宝市场分公司在收到本律师函后3日内与贺同辉协商处理如下事宜：一、确认2017年11月3日，贺同辉已经终止与年丰国六宝市场分公司签订的《国六宝肉菜市场设施使用合同》，贺同辉无需支付2017年11月3日之后的租金和管理费；二、协商返还贺同辉已支付的合同保证金100474元；三、协商返还贺同辉已支付的入场保证金200000元；四、协商赔偿贺同辉被天河区环保局划扣的环保罚款30000元；五、协商赔偿贺同辉装修损失138000元；六、协商赔偿贺同辉向员工支付的工资30000元；七、协商返还贺同辉存放在青松料理店价值150000元的冰箱、电视、空调等财物并做交铺手续；请年丰国六宝市场分公司在收到本函后，积极与贺同辉或律师联系协商等。该邮件因关机、上门无人而退件。2017年12月11日，贺同辉委托的律师事务所又按照年丰国六宝市场分公司的办公场所的地址发出上述同样的《律师函》。该邮件因拒收而退件。2017年12月6日，贺同辉向本院提起诉讼，要求确认其与年丰国六宝市场分公司在2017年11月3日已解除案涉合同等。本院以（2017）粤0106民初25140号案件立案审理，后因贺同辉未在限定期限内预交案件受理费，本院裁定该案按贺同辉撤回起诉处理。2018年2月28日，年丰国六宝市场分公司向贺同辉发出《交还房屋通知》，内容为贺同辉承租案涉商铺后，自2017年11月至2018年2月没有交纳租金、管理费及水电费，属于根本性违约；年丰国六宝市场分公司要求贺同辉在2018年3月2日将房屋内部属于贺同辉的物品清理并将案涉商铺交回给年丰国六宝市场分公司，否则年丰国六宝市场分公司将在2018年3月3日自行收回案涉商铺，房屋内的物品作为遗弃物品处理。2018年3月2日，年丰国六宝市场分公司与贺同辉签订《房屋交接确认书》，共同确认贺同辉在该日交还案涉商铺，并将房屋内的设施设备于同日搬出；此后遗留在房屋内的物品属遗弃物，年丰国六宝市场分公司收回房屋后可以自行处理；双方所签的合同在该日同时解除；所有物品于2018年3月7日前搬出、清场。现年丰国六宝市场分公司以贺同辉拖欠设施使用费、管理费等费用构成违约为由，提起本案诉讼。贺同辉提起反诉。诉讼过程中，年丰国六宝市场分公司与贺同辉均确认案涉商铺早于2012年2月6日签订合同后已交给贺同辉使用；2016年双方续签合同后，贺同辉对案涉商铺进行了装修；现案涉商铺已由年丰国六宝市场分公司另行出租，贺同辉原来的装修现场已不存在。另，贺同辉明确由于案涉商铺的装修现场已不存在，故其无法申请对案涉商铺的装修损失问题进行评估鉴定。贺同辉主张其在2012年2月6日签订合同时案涉商铺是由别人经营了6个月后其才接手的，当时是无须支付入场费200000元，且当时的保证金是62388元；2016年6月1日双方续签合同，贺同辉交纳了200000元入场费，又交纳了38086元保证金，加上2012年已支付的62388元，就组成了保证金100474元。年丰国六宝市场分公司对此不予确认，认为其仅收取合同保证金100474元，其没有委托其负责人黄莉莉收取任何款项。贺同辉主张其自2017年11月3日起已经没有在案涉商铺进行经营。年丰国六宝市场分公司对此主张予以确认，但认为贺同辉的经营所需设备、物品仍存放在案涉商铺内，贺同辉没有交还案涉商铺。另，年丰国六宝市场分公司主张贺同辉单方在律师函中主张解除合同的日期为2017年11月3日，但贺同辉并没有于该日向其表示交回案涉商铺，其也没有收到贺同辉发出的律师函件。年丰国六宝市场分公司主张贺同辉未支付案涉商铺自2017年11月1日至2018年3月1日期间的设施使用费221044元、管理费59420元，自2017年9月26日至2018年3月1日期间的水电费16349元、分摊水电费10031元。为予证明，年丰国六宝市场分公司提交了2017年11月至2018年2月的《国六宝肉菜市场缴费通知单》及手机微信截图作为证据。其中，上述缴费通知单显示2017年9月26日至2017年10月25日期间的分摊电费为3922元、分摊水费为86元、档主电费为9954元，2017年10月26日至2017年11月25日期间的分摊电费为1994元、分摊水费为72元、电费为5139元，2017年11月26日至2017年12月25日期间的分摊电费为1858元、分摊水费为70元、档主电费为273元，2017年12月26日至2018年1月25日期间的分摊电费为1989元、分摊水费为40元、档主电费为983元。贺同辉对上述证据的真实性无异议，但认为2017年11月3日其已停止营业、解除合同，年丰国六宝市场分公司无权对其收取任何费用，也没有催缴费用的权利；贺同辉只确认应支付2017年9月26日至2017年11月3日期间的水电费，但具体金额不清楚，年丰国六宝市场分公司主张的水电费没有发出通知书，双方也没有进行抄表核实，分摊水电费没有依据。另，贺同辉确认其没有支付自2017年11月1日起的设施使用费、管理费，也没有支付自2017年9月26日起的水电费、分摊水电费。年丰国六宝市场分公司主张案涉商铺被环保部门进行责令改正的责任与其无关，并提交了《广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表》作为证据。上述意见表显示由广州市天河区环境保护局于2012年3月21日出具，名称为青松料理店，地址为天河区**路*号201档保利心语花园C栋*号，联系人为贺同辉，环保部门意见为同意经营餐饮服务，备注为本表为初步选址意见（有效期二个月，过期自动失效），并不代表已办理环保审批手续，请拟同意的企业于有效期内到环保局办理有关环境影响评价审批手续，最后以环境影响审批书面文件为准等。年丰国六宝市场分公司主张根据上述证据显示，环保部门已经同意案涉商铺选址经营餐饮服务，说明案涉商铺可以经营餐饮服务；2016年天河区环保局发现贺同辉在经营过程中没有进行环评就进行相关环境设施的验收，所以要求其进行整改，上述整改应由贺同辉作为经营方去申请办理，与年丰国六宝市场分公司无关。贺同辉确认上述《广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表》的真实性，但认为该意见表已失效，不具有任何证明力，且年丰国六宝市场分公司未能提交环境影响审批书面文件，不能证明案涉商铺具有餐饮类商业出租条件。另，贺同辉主张2016年续签合同后，案涉商铺面临的障碍是房屋规划用途为菜市场，所以环保部门以规划不吻合为由拒绝受理环评申请；年丰国六宝市场分公司建议将案涉商铺的油烟改为向地下排放，但《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第16条规定禁止油烟排入地下城市管道；后来年丰国六宝市场分公司协调向上安装烟管，但年丰国六宝市场分公司与楼上业主协调了几个月时间根本无法办到，最后贺同辉被罚款30000元。本院认为：年丰国六宝市场分公司与贺同辉签订的案涉合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。年丰国六宝市场分公司应将符合法定及约定用途的案涉商铺交付给贺同辉使用，贺同辉应按照合同约定向年丰国六宝市场分公司支付设施使用费、管理费等费用。后贺同辉与年丰国六宝市场分公司于2018年3月2日办理了案涉商铺的交接手续，案涉合同已实际解除。对于合同解除的法律责任问题。根据已查明的事实可知，贺同辉早于2012年已在案涉商铺经营青松料理店，并取得相关的工商营业执照，且经营至2017年11月3日止。但在2016年，贺同辉在案涉商铺经营的青松料理店却受到了天河区环保局的行政处罚。虽然双方当事人对该行政处罚的原因各执一词，但根据《环境保护问题改正通知书》等相关证据显示，青松料理店受到行政处罚的原因为未办理建设项目环境影响评价文件报批手续，未建成需配套的环保设施，需配套的环保设施未经验收，废气（油烟）废水噪声热辐射未经净化屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民。上述各项原因中，除了贺同辉应承担责任的未办理建设项目环境影响评价文件报批手续等原因外，还涉及案涉商铺未具备相关废气（油烟）等的排放设施设备、未配套设立专用烟道等原因，作为出租方的年丰国六宝市场分公司应对此承担责任。综上，本院认为对于案涉合同的解除，贺同辉、年丰国六宝市场分公司均应承担责任。因此，贺同辉向年丰国六宝市场分公司发函要求解除合同的行为不发生法律效力，其要求确认案涉合同于2017年11月3日已解除的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，由于贺同辉、年丰国六宝市场分公司对案涉合同的解除均应承担责任，故贺同辉要求年丰国六宝市场分公司返还合同保证金100474元的反诉请求合法有据，本院予以支持；年丰国六宝市场分公司要求合同保证金100474元不退还的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于贺同辉主张的入场保证金200000元，贺同辉已提供证据证明其已向年丰国六宝市场分公司的负责人黄莉莉的银行账户支付了238086元，结合贺同辉于2012年2月6日与年丰置业公司签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》中约定的合同保证金为62388元，以及年丰国六宝市场分公司向贺同辉开具了金额为100474元的《国六宝设施使用费按金凭证》等事实，本院认为贺同辉的主张（贺同辉向年丰国六宝市场分公司支付了238086元，加上2012年已支付的合同保证金62388元，共计300474元；该金额中，案涉合同的合同保证金为100474元，入场保证金为200000元）合理可信，本院予以采信。因此，现贺同辉要求年丰国六宝市场分公司返还入场保证金200000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。如上分析，案涉合同因双方责任而解除，根据公平原则，对于2017年11月1日至2018年3月1日期间的设施使用费、管理费损失，应由贺同辉、年丰国六宝市场分公司各承担一半，因此，本院判令贺同辉向年丰国六宝市场分公司支付设施使用费110522元、管理费29710元，对于年丰国六宝市场分公司主张超过该金额部分及要求贺同辉支付设施使用费、管理费的违约金的诉讼请求，本院均不予支持。另，在案涉商铺交还给年丰国六宝市场分公司之前，该商铺所发生的水电费、分摊水电费，应由贺同辉承担。对于上述水电费、分摊水电费的金额，年丰国六宝市场分公司提供了相关的缴费通知单作为证据，贺同辉确认该证据的真实性，但不确认相关的水电费金额；而根据已查明的事实可知，年丰国六宝市场分公司向贺同辉催讨设施使用费及水电费等过程中，贺同辉并未对上述水电费金额提出异议，其亦未提供证据予以反驳，故本院对年丰国六宝市场分公司的上述证据予以采信，确认贺同辉应向年丰国六宝市场分公司支付电费16349元、分摊水电费10031元。对于年丰国六宝市场分公司要求贺同辉支付上述电费、分摊水电费的违约金，本院不予支持。对于天河区环保局罚款30000元，贺同辉在案涉商铺未办理环境影响评价文件、未符合环保要求的情况下进行营业，其因此而受到的罚款应由其自行承担，其要求年丰国六宝市场分公司赔偿该费用的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。由于案涉合同因双方责任而解除，故对于案涉商铺的装修损失，应由贺同辉自行承担，故其要求年丰国六宝市场分公司赔偿装修损失138000元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。另，贺同辉已与年丰国六宝市场分公司办理了案涉商铺的交接手续，且案涉合同因双方责任而解除，故其要求年丰国六宝市场分公司赔偿案涉商铺内的财物损失缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贺同辉自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司支付设施使用费110522元、管理费29710元；二、被告（反诉原告）贺同辉自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司支付电费16349元、分摊水电费10031元；三、原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）贺同辉返还合同保证金100474元；四、原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）贺同辉返还入场保证金200000元；五、驳回原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贺同辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7410元，由原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司负担3775元、被告（反诉原告）贺同辉负担3635元；反诉受理费4220元，原告（反诉被告）广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司负担2905元、被告（反诉原告）贺同辉负担1315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  廖凤如人民陪审员  樊明香二〇一九年一月二十三日书 记 员  何靖文罗小玲            本判决书于2019年    月    日送达