西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初18413号原告：郭绍园，男，1993年12月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：刚阳，陕西迈道律师事务所律师。委托代理人：张燕群，女，1970年6月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：西安华浙置业有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。第三人：汕头市奕耀机械有限公司，住所地：汕头市龙湖区房。法定代表人：纪俊茂，该公司总经理。委托代理人：屈钊，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：王巧利，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。原告郭绍园诉被告西安华浙置业有限公司(以下简称“华浙置业”)第三人汕头市奕耀机械有限公司（以下简称“奕耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭绍园委托代理人刚阳、张燕群，被告华浙置业委托代理人杨建军，被告奕耀公司委托代理人屈钊均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告郭绍园诉称，2015年11月28日，原、被告双方签订《房屋认购协议》一份，原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX号楼XX单元XX室房屋，房屋购置价1553025元；合同签订当日支付购房款953025元，余款600000元，在房屋办理网签时以银行按揭方式支付。合同签订后，原告按约定支付首期购房款共计953025元，并支付地下二层2F-081号车位200000元。后被告称房屋又售于第三人，并以各种理由推脱，不与原告办理房屋及车位网签手续。现为维护原告的合法权益，故原告现诉至法院请求判令：1、判令被告继续履行关于原告购买西安市雁塔区XX号楼XX单元XX号房屋及地下二层2F-081号车位《房屋认购协议》，办理网签手续，并配合原告办理房屋及车位的过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告华浙置业辩称，因为原告至今房屋购房款项没有付清，并且这个房屋已经网签给第三人名下，并且原告已经向被告提交了退房申请，被告已经按照退房处理，所以不同意给原告办理网签手续。其与第三人是借款抵押关系，并且将房屋抵押给了第三人，故不同意原告的诉讼请求。第三人奕耀公司辩称，原、被告之间没有签订正式的商品房买卖合同，原、被告之间签订的房屋认购协议为预约合同，原告不能就此主张房屋所有权。被告与第三人签订了规范的商品房买卖合同，第三人支付了房款，故争议房屋应属第三人所有。被告早已放弃了抵押借款合同意向，确定了商品房买卖合同的意向。2016年3月26日，被告法定代表人确认放弃抵押合同，改为房产回购协议。被告与原告签订的认购合同依法应属无效。根据商品房销售管理办法第十条规定，不能在解除商品房买卖合同之前将商品房再次出售给他人。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月28日，原告与被告华浙置业签订《房屋认购协议》约定：原告购买被告华浙置业开发的坐落于西安市雁塔区XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积207.07平方米，房屋单价7500元/㎡，总房款为1553025元。合同对付款方式的约定为：协议签订当日原告支付购房款953025元；余款60000元，在该房屋办理网签时，原告以该房屋银行按揭贷款的方式支付给被告华浙置业。合同还约定，原告支付完第一次房款给被告后，于2016年1月31日被告同意并负责办理该房屋的网签。原告购买该房屋的实际单价为7500元/平方米，实际成交总房款为1553025元，但原、被告签订的商品房买卖合同中网签备案单价为4495元/平方米，网签备案房款为930780元，原告知晓并无异议。违约条款约定，原被告双方应当履行协议约定的义务，并承担相应的责任。任何一方不履行本协议的相关义务，导致无法实现本协议的目的时，视为违约，依照合同法规定的定金条款追究违约者的责任。经查，原告已向被告支付了购房款953025元，尚欠被告购房款600000元。又查，2015年2月12日被告华浙置业与第三人奕耀公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015804），约定第三人奕耀公司购买被告开发的西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积207.07平方米，成交价格930780元，单价4495元/平方米，房款于2015年2月11日前支付279234元，剩下部分于2015年5月30日前付清。经本院核实，涉案房屋已于2015年2月12日网签备案在第三人奕耀公司名下，第三人并未实际收房和实际占有涉案房屋。另查，2015年2月13日被告华浙置业与案外人周某某及第三人签订《抵押借款合同》，约定：案外人周某某向被告华浙置业提供借款人民币10000000元，用于被告华浙置业在建工程流动资金周转，借款期限3个月，起始于2015年2月13日，截止于2015年5月12日，月利率18‰，月管理费4‰，月手续费率3‰，利息自2015年2月13日起算，按月还款，先息后本，为保证借款本息如期偿还，案外人周某某与被告华浙置业约定以长庆坊二期1号楼住宅25套面积5176.42平方（清单见附件二）作为抵押物，周某某指定第三人奕耀公司为抵押权人，房产抵押由第三人奕耀公司代为周某某行使网签购房人，三方确认上述抵押措施是为保证周某某借款本息安全而为，周某某及第三人奕耀公司无购买上述房屋的意思表示，被告华浙置业亦无出售上述房屋的意愿表示，三方没有买卖上述房屋的合意。被告华浙置业仍可销售上述房屋，销售成功后，被告华浙置业应将抵押于第三人奕耀公司的对应借款如数偿还并结清利息，款到账后周某某及第三人奕耀公司配合办理相应解押手续，直至借款全额还清。经本院核实，上述抵押房屋包含涉案房屋。2016年3月26日，第三人奕耀公司与被告华浙置业签订《房产回购协议》约定：被告与第三人双方于2015年2月12日网签了总面积为4138.81平方米的长庆坊二期住宅房产销售合同。为确保双方利益，明确相关未尽事宜，经友好协商达成如下约定：第三人奕耀公司承诺，网签合同生效，按实际购房程序办理完全部手续后，将人民币9943333元购房款转给被告华浙置业，被告华浙置业同时出具收款收据给第三人奕耀公司，被告华浙置业承诺自收到9943333元之日至2015年12月31日内，以总价人民币11143333元向第三人奕耀公司回购网签合同所列的商铺。由于被告华浙置业回购时间已超过三个月，双方一致同意将本协议在西安市仲裁委做仲裁，确定回购时间。经核实，第三人奕耀公司委托案外人叶某某于2015年2月13日向被告法定代表人蔡挺群转账支付了9750000元，并称以现金形式向被告支付250000元。被告认可收到第三人支付的9750000元，但称剩余250000元第三人已作为利息直接扣除，并未实际支付。经本院向西安市不动产登记服务中心核实涉案房屋权属登记情况，查实涉案房屋的初始登记尚未办理。上述事实，有《房屋认购协议》、收款收据、《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》、《房产回购协议》、支付说明、付款委托书、中国建设银行转账流水等证据及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据本院已查明的事实，被告华浙置业虽与第三人奕耀公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》约定成交价格4495元/㎡，并就此办理了网签备案手续。但被告与第三人嗣后又签订了《抵押借款合同》，该合同中涉及的借款金额为1000万元，抵押房屋共计25套（其中包含涉案房屋），面积共计5146.42平方米。上述合同签订后，第三人又与被告另行签订了对双方间网签合同未尽事宜进一步明确的《房产回购协议》，该合同中涉及的购房款总额为9943333元，涉及房屋共计20套（其中包含涉案房屋），面积共计4138.81平方米。被告在该协议中约定的回购价款为1143333元，但双方并未确定回购时间。根据被告与第三人之间签订的上述合同可知，涉案房屋虽已网签备案至了第三人名下，但被告不论是在《抵押借款合同》中作为抵押权人时的意思表示，亦或是在《房产回购协议》中作为回购方的意思表示均非向第三人出售房屋，而是意图通过签订房屋买卖合同的形式对第三人向其实际支付的9750000元提供担保。况依照第三人向被告支付的9750000元折算出的房屋均价2355.75元/平方米明显低于房屋买卖合同中约定购房款单价，更能进一步印证被告与第三人之间并非真正的房屋买卖合同关系，而系借款担保关系，故签订涉案商品房买卖合同系被告与第三人以虚假意思表示事实的民事法律行为，为借款提供担保是被虚假意思表示隐藏的民事法律行为，应当依照相关法律规定处理。依照《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。而被告与第三人之间的上述担保方式在我国现行法律规定中无据可寻。但就其表现方式来看，符合学理上让与担保的构成要件。让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。因让与担保并非法定物权形式，结合我国现行法律《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉……故被告与第三人之间的关系应按照借贷关系而非房屋买卖合同关系进行处理，第三人奕耀公司可向被告华浙置业主张其债权。而原告与被告之间签订的认购合同中约定了房屋基本情况、购房总价款、付款方式和时间、交房条件及期限、办理产权登记的有关事宜及违约责任等要素，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，原、被告之间应系房屋买卖合同关系，原告应系涉案房屋的实际购房人。结合上文所述，原告作为实际购房人，被告理应配合原告将涉案房屋网签备案至其名下，第三人非涉案房屋的实际购房人理应办理涉案房屋的网签备案注销手续，并以民间借贷为由向被告主张相关权利。故原告诉请主张被告协助其办理涉案房屋权属转移登记手续一节，因本院查明涉案房屋尚未办理初始登记，暂不具备办理权属登记的条件，亦不具备产权取得条件。故原告的上述请求，本院不予处理。就原告主张车位一节，与本案房屋认购协议不是一个法律关系，原告可另案主张。综上，兹依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、被告西安华浙置业有限公司与第三人汕头市奕耀机械有限公司应于本判决生效之日起十日内办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015804）的网签备案注销手续。二、被告西安华浙置业有限公司应在本判决第一项确定的网签备案注销手续办理完成之后的三十日内协助原告办理位于西安市雁塔区红专南路8号XX号楼XX单元XX号房屋的网签备案手续，将涉案房屋网签备案至原告名下。三、驳回原告郭绍园其余诉讼请求。本案本诉诉讼费9800元，由原告承担1800元，由被告西安华浙置业有限公司承担6000元，由第三人汕头市奕耀机械有限公司承担2000元。因原告已预交，被告及第三人应于本判决生效之日起十日内将其应承担的款项支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 赵琳君审判员 秦 冰二〇一八年十二月二十七日书记员 王小波打印：相丽华校对：王小波2018年月日送达1