江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初8813号 原告：张正球，男，汉族，1971年5月22日出生，住常熟市。 委托诉讼代理人：李颖，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：毛佳成，男，汉族，1994年8月4日出生，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：季燕兰，江苏少平律师事务所律师。 原告张正球与被告毛佳成转让合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张正球的委托诉讼代理人李颖、被告毛佳成的委托诉讼代理人季燕兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张正球向本院提出诉讼请求：1、判令确认2017年10月25日原被告双方签订《店铺转让协议书》无效；2、判令被告向原告返还转让款人民币21万元并赔偿原告损失计人民币254309.74元，两项合计464309.74元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月25日，原被告双方签订《店铺转让协议书》，被告将其经营的位于常熟市虞山林场山湾里11号的农家乐转让给原告，转让费为人民币21万元。原告向被告支付全额转让费后为了开展经营对该农家乐进行改建装修等准备工作。装修费用为241109.74元，制作门头、宣传材料等费用为4200元，购买鱼缸费用为9000元。原告在经营时突然于2017年12月28日被常熟市国土资源局告知该农家乐系违法建筑，并责令恢复原状。该农家乐于2018年1月15日被强制拆除。原告向常熟市国土资源局了解相关情况后，发现常熟市国土资源局于2013年起每年向被告方发《责令改正违法行为通知书》，并进行过拆除。原告认为被告明知该农家乐为违法建筑，隐瞒该重大事实与原告签订转让协议，造成原告重大损失，被告应当依法进行赔偿，故诉至法院请求处理。 被告毛佳成辩称：1、双方签订的店铺转让协议书合法有效，本案中双方签订的店铺转让协议书并没有合同法规定的合同无效的5种情形。2、既然协议书合法有效，要求答辩人返还转让款并赔偿损失显然不成立。答辩人按照协议约定将店铺如期交付给了原告，包括店铺现有的装修装饰、桌椅板凳、厨房设备、麻将机、空调等，原告也已经按照协议约定受让了该店铺并开始经营。双方权利义务已经全部履行完毕，也无其他纠葛。3、原告称在经营时被常熟市国土资源局告知该农家乐系违法建筑，并责令恢复原状，后被强制拆除。答辩人认为：首先，原告主张的损失是政府部门的强制拆除行为造成的，强制拆除行为系政府部门的行政行为，不管是主观还是客观，都与答辩人无关，不是答辩人能够决定或者处理的。原告如果要追究责任也应当向政府部门主张。其次，强制拆除行为应属不可抗力，根据双方签订的协议是第六条规定，如果因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营受损的与甲方无关。第三，涉案拆除的建筑非答辩人所有或者搭建，答辩人在转让之前也是租赁了房东原有的建筑物进行经营的，原告应当向该建筑物的所有人即房东主张赔偿损失。4、原告称答辩人隐瞒2013年起常熟市国土资源局每年向答辩人发责令改正违法行为通知书并进行过拆除的事实是原告故意捏造，并不是事实。原告与房东王建新于2016年3月17日签订了租赁协议并开始经营，被告对该通知根本不知情。且该通知书上显示是发送给房东王建新的，时间也是在2017年12月27日，因此答辩人根本不知晓，不存在隐瞒一说。5、原告是与房东王建新之间签订租赁协议的，因此关于租赁物拆除导致的原告损失在法律关系上也应当向出租方王建新主张。据答辩人了解，原告在起诉前与房东王建新也协商过，王建新也表示愿意赔偿部分损失，至于是否赔偿到位尚需核实。如果原告已经得到相应的赔偿，就更不应当向答辩人主张重复赔偿。综上，无论从哪个方面上，答辩人都不是原告主张损失的责任人，甚至可以说答辩人不是本案原告主张损失的适格被告。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 经审理查明：2016年3月17日，被告毛佳成就案涉店铺与房东王建新签订租赁协议书，主要内容为：被告向王建新租用茶室，租用范围为房屋一层东面三间麻将室、房屋一层西北面房间一间、房屋西面钢棚厨房、木屋235平方米（其中100平方米由原承租方搭建）、厨房设备、桌椅、麻将机由被告购买；租用期限为2016年3月17日到2021年3月17日；年租金6万元，于每年3月17日一次性付清等。 2017年10月25日，被告毛佳成与原告张正球签订店铺转让协议书，约定：被告将常熟市虞山林场山湾里11号建筑面积235平方米的店铺（农家乐）转让给原告使用，转让费21万元，并保证原告同等享有被告在原有房屋租合同中所享有的权利和义务；转让后店铺现有的装修、装饰等全部归原告；原告在2017年10月25日向被告支付转让费20万元，被告在该日搬出不属于商定转让范围内的货物及设备，被告交清租赁期间所欠水电费、垃圾费；原告接手前该店铺所有的一切债权、债务均由被告负责，与原告无关；原告于11月25日前付清余款1万元；如因自然灾害等不可抗因素导致原告经营受损的与被告无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归原告。同日，原告又与房东王建新签订租赁协议书，约定由原告向王建新租用茶室，租用期限为2017年10月25日到2021年3月17日，协议的其余条款均与此前被告与王建新签订的租赁协议书相同。2017年12月27日，常熟市国土资源局向案涉店铺房东王建新发出责令改正违法行为通知书，内容为：“虞山林场三峰工区山湾里11号王建新户：经2017年度国土卫星遥感跟踪检查，你户未经批准，擅自占用虞山尚湖旅游度假区（虞山林场）三峰工区集体土地（农用地）243平方米搭建木屋用于农家乐经营。以上行为涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，责令你户自接通知书之日起三日内拆除在非法占用土地上的所有建（构）筑物，恢复土地原貌。逾期不改正的，则依法强制拆除并追究法律责任”。 又查明：原告分别于2017年10月23日、10月25日、11月28日向被告支付案涉店铺转让费2万元、18万元、1万元，共计21万元。案涉店铺（农家乐）已被政府有关部门于2018年1月15日拆除。 本案在审理过程中，本院依法向常熟市国土资源局虞山尚湖旅游度假区分局就案涉店铺（农家乐）的违建情况进行了调查，该局向本院提供了由虞山林场农家乐办公室于2012-2013年间绘制的案涉店铺（农家乐）的测绘地形图、照片及面积统计，从中反映出案涉店铺于2012年-2013年间违法搭建，搭建面积为235.52㎡（包括钢棚、木屋）。同时该局表示，2013年山湾里11号被遥测处有违章建设行为，2015-2017年又被遥测到，该局均向房东发了责令改正违法行为通知书。从2014年开始，案涉农家乐一直在小打小敲，主体结构没有动。 庭审中，原告认为案涉店铺系违法建筑物，据了解，2013年起国土局年年责令山湾里11号整改，恢复原状，在被告经营期间也进行过拆除，被告隐瞒该重大事实与原告签订转让协议是一种欺诈行为，该标的物本身违法不能进行转让。原告在签订涉案转让合同后，因经营需要进行了相关装修，对原告造成了巨大的损失，因此该份转让合同无效，被告应当返还原告支付的转让费，并且赔偿原告的损失。被告则认为双方转让的是店铺的经营权及店铺的装饰装修、设备等，而非店铺所在的建筑物所有权本身。被告不是该建筑物的所有权人，故基于建筑物本身被强制拆除所造成的损失应当在租赁合同项下向出租人或者房屋的所有权人主张。 以上事实，有店铺转让协议书、租赁协议书、收条、银行进账单、微信转账截图、照片、责令改正违法行为通知书、装饰工程预（决）算单、微信交易明细、当事人陈述等及本院的情况调查记载（附测绘地形图、照片及面积统计）、法律文书送达回证在案佐证。 本院认为：店铺转让费是对优先续租权的一种购买，是在市场经济下商业活动中一种正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条之规定，转让费应是某一领域或行业的经常使用的习惯做法，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持。本案中，案涉店铺的权利人系房东王建新。原告张正球与被告毛佳成签订店铺转让协议书是基于被告出让优先承租权、经营项目、装修使用价值、设备设施及其他无形资产等商业租赁价值的概括性转让，原告自愿支付双方协商的转让费，并以被告同样条件与房东王建新签订租赁协议书获得店铺的租赁权，可以认定原告与被告的转让关系符合交易习惯，合同成立并已履行完毕。因原、被告间的上述行为并不违反法律规定，亦无其他事由影响案涉店铺转让协议的效力，故原告请求确认店铺转让协议无效，于法无据，本院不予支持。原告主张被告明知案涉店铺为违法建筑，隐瞒该重大事实与原告签订转让协议，造成原告损失，要求被告返还转让款并进行赔偿，因原告没有证据证明所主张的上述事实存在，不能认定被告在转让店铺时具有欺诈故意，且该事由亦并非是合同无效的法定事由，故对原告该主张本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条之规定，判决如下： 驳回原告张正球的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取4132元，由原告张正球负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。 审判员  崔劲松 二〇一九年一月十日 书记员  孙 维