福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初3481号 原告（执行案外人）：郭国英，女，1965年4月10日出生，汉族，住福建省福清市。 原告（执行案外人）：杨美金，女，1967年8月14日出生，汉族，住福建省福清市。 原告（执行案外人）：杨星，女，1987年3月18日出生，汉族，住福建省福清市。 上述原告的共同委托诉讼代理人：薛忠亮，福建天月律师事务所律师。 上述原告的共同委托诉讼代理人：叶立铨，福建天月律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：张道凤，男，1958年7月5日出生，汉族，住福建省福清市。 被告（被执行人）：福清润年房地产开发有限公司，住所地福建省福清市。 法定代表人：INDAHWATIKURNIAWAN，董事长。 原告郭国英、杨美金、杨星与被告张道凤、福清润年房地产开发有限公司（以下简称“润年房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，前由本院于2016年12月31日作出（2016）闽0181民初4552号民事判决，判决驳回郭国英、杨美金、杨星的诉讼请求。原告郭国英、杨美金、杨星不服判决向福州市中级人民法院提起上诉，该院于2017年11月10日作出（2017）闽01民终4749号民事裁定，以一审判决认定基本事实不清，可能影响案件公正裁判为由，裁定撤销原判，本案发回本院重审。本院于2018年4月20日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年9月14日、2019年1月11日、2019年1月28日三次公开开庭进行了审理。第二次开庭时被告张道凤申请审判长回避，本院决定驳回其回避申请。被告张道凤不服该决定，于2019年1月14日申请复议。2019年1月16日，本院作出复议决定，决定驳回复议申请，维持原决定。原告郭国英、杨美金、杨星的共同委托诉讼代理人薛忠亮、叶立铨与被告张道凤到庭参加诉讼，被告润年房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郭国英、杨美金、杨星向本院提出诉讼请求：1.撤销福清市人民法院（2011）融审执字第844-1号执行裁定书第二、三项裁定，解除对润年房地产公司开发的“城市花园”B1办公楼第二层及相应土地使用权的查封；2.停止对被告润年房地产公司开发的“城市花园”B1办公楼第二层及相应土地使用权的执行。事实和理由：原告郭国英、杨美金、杨星是福清市城市花园小区业主，长期居住于小区内。2012年3月22日，城市花园全体业主与被告润年房地产公司签订《协议书》，约定城市花园B1整栋办公楼作为城市花园小区物业管理用房，其中二、三层办公楼暂时免费借给被告润年房地产公司使用至办理完成城市花园小区两权证为止。福清市城乡规划局根据融政综[2009]7号、相关处理历史遗留问题的会议纪要及市政府2012年第（二十）号专题会议纪要精神，于同年4月作出《关于“城市花园”物业管理用房调整规划位置的公示》，拟同意按现状对“城市花园B1办公楼”作为物业管理用房的位置予以规划确认。城市花园B1办公楼房屋、土地两权证因开发商原因至今未办理登记确权，但无论开发商，还是政府机构，均已确认城市花园B1办公楼是归属全体业主共有的物业管理用房，且现状也是物业用房。福清市人民法院（2011）融审执字844-1号民事裁定书中第二项查封裁定缺乏事实依据，侵犯了原告的合法权益。原告郭国英、杨美金、杨星于2016年4月28日提出执行异议，但2016年7月22日法院裁定驳回执行异议。为此，原告依法提起诉讼。 被告张道凤辩称，第一，润年房地产公司办公楼总建层数四层，总建面积约500平方米。2011年12月30日，福清法院裁定查封登记在润年房地产公司名下土地使用权51909平方米中的150平方米土地使用权。城市花园小区业主无法申办两权证，原告郭国英等要求解除对上述土地使用权的查封。2012年8月17日，法院作出（2011）融审执字第844-1号执行裁定，改查封润年房地产公司名下的B1办公楼第二层及其相应土地使用权。2012年9月18日，法院责令润年房地产公司于2012年9月25日前履行义务，否则将拍卖上述查封财产。2015年10月16日，被告张道凤向福州市中级人民法院申请提级执行，该院于2016年1月19日指令永泰县人民法院执行。2016年4月28日，原告郭国英等提出执行异议。2016年7月6日，福清法院作出（2016）闽0181执异15号执行裁定书，裁定驳回案外人郭国英、杨美金、杨星提出的执行异议。原告郭国英等于2016年7月25日提起民事诉讼，因福清法院一审判决驳回原告的诉讼请求，于2017年1月26日向福州中院提起上诉，导致查封标的至今未拍卖偿还工人工资。第二，2012年9月21日，原告郭国英等向法院提交业主与润年房地产公司恶意串通签订的虚假协议，该协议称被查封的润年房地产公司B1办公楼为物业房但未经润年房地产公司负责人签名，属无效协议。第三，原告郭国英等前三次向法院提交的融规[2012]039号文件是福清市城乡规划局2012年4月6日作出的，公示时间为2012年4月9日至4月27日，该文件将物业用房调整到润年房地产公司B1办公楼整栋楼但没有加盖公章，故文件无效。本案提交的融规[2012]039号文件是2012年3月7日作出的，公示时间为2012年3月8日至3月28日，该证据系伪造的。第四，原告郭国英等提交的福清市人民政府专题会议纪要第（二十）号关于润年房地产公司请求变更城市花园物业管理用房位置的决定意见不是法律条款，润年房地产公司自行调整物业用房位置未经依法审批、登记，不发生法律效力。第五，根据融规【2008】078号文件，福清市城乡规划局依法审批城市花园总平变更，原告应当提供审批变更润年房地产公司“城市花园”总平图，对C物业用房位置与B2独立式住宅位置对调予以说明。第六，2002年润年房地产公司开发建设的城市花园第一栋是办公楼，作为售部楼，至今未办理产权登记也无人使用，2006年至今城市花园没有雇请物业公司管理。综上，福清法院依法查封润年房地产公司办公楼第二层及相应土地使用权，符合法律规定，原告提供的证据无法证明润年房地产公司办公楼为物业用房，润年房地产公司自行将物业用房搬至办公楼一层及四层但未经依法批准，不动产未经依法登记不发生法律效力，故原告不具有主体资格，请求依法驳回原告的起诉。 被告润年房地产公司未作答辩，也未举证、质证。 经审理查明，张道凤诉润年房地产公司委托管理合同纠纷一案，本院于2011年6月22日判决润年房地产公司支付张道凤委托管理费154,000元、违约金154,000元。福州市中级人民法院于2011年11月21日作出（2011）榕民再终字第104号判决，判决驳回润年房地产公司的上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，张道凤向本院申请执行。本院于2011年12月30日作出（2011）融审执字第844号执行裁定，裁定查封登记在被执行人润年房地产公司名下的位于福清市音西镇下梧村土地使用权51909平方米中的150平方米土地使用权。2012年8月13日，城市花园小区业主以上述查封影响申办两权证为由向本院提出执行异议。本院于2012年8月17日作出（2011）融审执字第844-1号执行裁定，裁定解除对上述150平方米土地使用权的查封，查封润年房地产公司所有的办公楼第二层及其相应土地使用权（城市花园大门口B1）等。2012年9月21日，城市花园小区业主对上述查封提出异议。2016年4月28日，郭国英、杨美金、杨星以城市花园B1办公楼系物业管理用房，属于城市花园小区全体业主共有为由提出执行异议，请求解除对城市花园B1办公楼第二层及其相应土地使用权的查封。本院于2016年7月6日作出（2016）闽0181执异15号执行裁定，裁定驳回案外人提出的执行异议。郭国英等不服该裁定，于2016年7月25日向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2016年12月31日判决驳回郭国英、杨美金、杨星的诉讼请求，郭国英等不服判决向福州市中级人民法院提起上诉，该院于2017年11月10日裁定撤销原判，本案发回本院重审。 原告郭国英、杨美金、杨星系被告润年房地产公司开发建设的福清市城市花园小区业主。润年房地产公司是于1992年8月12日注册成立的外国法人独资的有限责任公司，现营业执照已被吊销。2012年2月20日，福清市人民政府召开专题会议并形成《研究粮食专业市场、安华新城B幢、润年房地产物业用房等两权证办理问题会议纪要》，记录如下：“三、润年房地产公司请求变更城市花园物业管理用房位置事项。基本情况与存在问题：根据2008年8月27日经市规划局批准调整的总平图，润年房地产城市花园小区物业管理用房，在不超过原批准规划技术指标及公示无异议后，同意将C物业管理用房与B2独立式住宅位置进行对调。润年房地产公司考虑到物业用房的实用性，与业主充分协商后，现又将物业管理用房搬至润年房地产公司办公楼的一层及四层（城市花园大门口B1），建筑面积约为238平方米，现请求对该物业用房位置进行规划确认。会议议定，由市规划局将城市花园物业用房位置调整情况在指定媒介上进行公示，若全体业主在15天公示期内无异议且经调整的物业用房面积符合物业管理法规的，则对润年房地产公司自行调整的物业用房按现状予以规划确认。今后在办理该办公楼房屋权属登记时需提供经建设部门备案的材料。”2012年3月22日，城市花园业主委员会与润年房地产公司签订《协议书》，约定将润年房地产公司办公楼的壹层至四层（城市花园大门口B1）整栋楼层作为城市花园物业管理用房使用，其中二、三层办公楼暂时免费借给润年房地产公司使用至办理完成城市花园小区两权证后，移交给业委会。该协议书由李邦兴等12位业主代表签名，润年房地产公司加盖公章。2012年4月6日，福清市城乡规划局作出融规[2012]039号《关于“城市花园”物业管理用房调整规划位置的公示》，拟同意按现状对该项目物业管理用房位置（即城市花园大门口B1整栋）予以规划确认并进行公示，公示时间为2012年4月9日-2012年4月27日。该公示刊登于2012年4月12日《福清侨乡报》。 另查明，位于福清市龙江街道下梧村的润年房地产公司办公楼（城市花园大门口B1）未办理产权登记。经现场勘查，城市花园物业管理用房原规划在C1栋位置，被告润年房地产公司与业主协商后调整到B2栋位置，再调整到城市花园小区大门口B1栋位置。 再查明，福清市城市花园小区业主委员会于2017年3月15日成立，并经福清市住房和城乡建设局备案。2017年3月18日，城市花园小区业主经投票表决，决定聘用福清市祥和物业服务有限公司提供物业服务。该物业公司现已撤离城市花园小区。 以上事实有原告提交的证据身份证复印件3份、房屋所有权证复印件3份、执行裁定书2份、福清市人民政府会议纪要、2012年4月6日作出的融规[2012]039号文件、《协议书》、福清侨乡报、城市花园竣工图、送达回证、福州市业主委员会备案表、《业主委员会备案证明》、《公告》，被告张道凤提交的证据（2011）融审执字第844号执行裁定书、（2011）融审执字第844-1号执行裁定书，本院制作的勘验笔录、福清市城乡规划局作出的融规函〔2018〕1404号函以及原告与被告张道凤的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。对于不予采信的证据，本院认定如下：1.原告提交的2012年3月7日融规[2012]039号文件，记载“拟同意按现状对该项目物业管理用房位置（位于润年房地产公司办公楼的**及**）予以规划确认……公示时间为2012年3月8日—2012年3月28日”，内容与2012年4月6日作出的融规[2012]039号文件不同，经本院函询福清市城乡规划局，该局于2018年12月24日以融规函〔2018〕1404号《关于福清润年房地产开发有限公司城市花园物业管理用房的函》函复本院，“经核查我局档案，润年房地产公司开发的城市花园项目，办公楼（城市花园B1楼）整栋楼，即办公楼一至四层，为项目物业管理用房”，故本院对该证据不予采信。2.被告张道凤提交的融规复【2010】078号文件，未提交原件核对，且该文件系2010年8月30日作出，仅证明城市花园小区物业管理用房的初始位置，故本院不予采信。3.被告张道凤提交《强烈要求解封还我业主合法权益》、《平民愤，还我两权证》，拟证明城市花园业主委员会于2009年成立，但其时福清市城市花园小区业主委员会未经备案，实际上于2017年3月15日成立，故本院不予采信。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、城市花园小区业主委员会与润年房地产公司签订的《协议书》是否有效；二、原告郭国英、杨美金、杨星对讼争房屋是否享有合法的足以排除强制执行的民事权益。对此，本院本院予以分析和认定。 关于争议焦点一，城市花园小区业主委员会与润年房地产公司签订的《协议书》的效力问题。根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”的规定，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定配置的，作为物业管理办公、工作人员值班、业主委员会活动用房等。被告润年房地产公司与城市花园业主代表签订《协议书》的时间是2012年3月22日，早于本院裁定查封润年房地产公司办公楼第二层及其相应土地使用权的时间2012年8月17日。双方协议将城市花园大门口B1整栋楼作为物业管理用房使用，未违反法律和行政法规的强制性规定，且经现场勘查，未发现城市花园小区此外还有其他物业管理用房，故该协议依法成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”润年房地产公司办公楼（城市花园大门口B1）虽未经房管部门登记为物业管理用房，亦不影响该协议的效力。故案涉《协议书》合法有效。被告张道凤辩称业主与润年房地产公司恶意串通签订《协议书》但未提交证据予以证明，辩称《协议书》未经润年房地产公司负责人签名属无效协议，因该协议已经加盖润年房地产公司印章，本院对上述抗辩意见不予采纳。 关于争议焦点二，原告郭国英、杨美金、杨星对讼争房屋是否享有合法的足以排除强制执行的民事权益。三原告系城市花园小区业主，在城市花园小区业主委员会成立之前，作为业主代表参加诉讼，是本案的适格主体。讼争房屋虽未经房管部门登记为物业管理用房，但福清市城乡规划局已对城市花园大门口B1整栋作为物业管理用房予以规划确认并进行公示，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”以及《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定，其所有权属于城市花园小区全体业主共有。 综上所述，城市花园小区全体业主对讼争房屋所享有的权利足以排除强制执行，原告郭国英、杨美金、杨星就本院作出的（2016）闽0181执异15号执行裁定书在送达后十五日内提起本案诉讼，亦符合法律规定。故三原告诉请停止对讼争房屋及相应土地使用权的执行，于法有据，本院予以支持。但三原告诉请解除对讼争房屋及其土地使用权的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故本院对该项请求不予处理。被告张道凤以讼争房屋未登记为物业管理用房为由，主张本案应当继续执行，理由不能成立，本院不予采纳。被告润年房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《物业管理条例》第三十条、第三十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款规定，判决如下： 一、不得执行位于福清市龙江街道下梧村的福清润年房地产开发有限公司办公楼第二层及其相应的土地使用权（城市花园大门口B1），本院（2016）闽0181执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告郭国英、杨美金、杨星的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告张道凤、福清润年房地产开发有限公司共同负担，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈训达 人民陪审员  林月英 人民陪审员  余海玲 二〇一九年一月三十一日 法官助理陈莉 书记员李昕