浙江省乐清市人民法院 行 政 判 决 书 （2018）浙0382行初132号 原告黄忠汉，男，1978年4月5日出生，汉族，住乐清市。 委托代理人郑振广、金培培，浙江汉桥律师事务所律师。 被告乐清市国土资源局，住所地浙江省乐清市乐成街道宁康东路98号。 法定代表人林瑾瑜，局长。 出庭应诉负责人刘林伟，乐清市不动产登记服务中心主任。 委托代理人胡秀云，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 第三人张贤斌，男，1990年8月3日出生，汉族，住乐清市。 委托代理人余海峰，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。 第三人陈丽，女，1980年6月14日出生，汉族，住乐清市。 委托代理人毛津津，浙江瓯泰律师事务所律师。 原告黄忠汉不服被告乐清市国土资源局不动产行政登记，于2018年8月30日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2018年9月5日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2018年11月12日公开开庭审理了本案。原告黄忠汉及其委托代理人郑振广、金培培、被告其他负责人刘林伟及其委托代理人胡秀云、第三人张贤斌及其委托代理人余海峰、第三人陈丽及其委托代理人毛津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告乐清市国土资源局于2017年11月2日作出向第三人张贤斌颁发浙（2017）乐清市不动产权第0036967号不动产权证的行政行为。 原告黄忠汉诉称，2010年1月12日，原告黄忠汉取得坐落于城镇马车河村七层房屋的《房屋所有权证》（证号：乐房权证乐成镇字第55××1号）。2018年5月，原告为贷款所需向被告下属的乐清市不动产登记中心查询该房产的抵押登记情况，却得知该房产在原告不在场的情况下被办理过户手续，被告并向第三人张贤斌颁发浙（2017）乐清市不动产权第0036967号《不动产权利证》。为此，原告要求被告撤销第三人的涉诉不动产权利登记证，被告以需要通过法律程序解决为由拒绝撤销。原告认为，被告在作出行政登记行为时没有尽到审查义务，缺乏主要证据和事实依据，程序违法，故被告的登记行政行为违法，依法应予撤销。为维护自身合法权益，原告请求人民法院判决撤销被告乐清市国土资源局颁发浙（2017）乐清市不动产权第0036967号产权证的行政行为。 原告黄忠汉在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格适格；2.第三人身份证，证明第三人诉讼主体适格；3.房屋所有权证，证明原告系涉诉房产的权利人，与被诉具体行政行为具有利害关系；4.不动产登记证，5.不动产登记信息，证明涉诉房产在原告不知情的情况下，被被告登记于第三人张贤斌名下，并向第三人发放权利证书，证明被诉具体行政行为是由被告作出，被诉具体行政行为没有事实依据，程序违法。6.当庭提供（2018）浙0382民初6479号民事判决书，证明张贤斌承认2018.6首次告知租户房屋变更登记的事实，佐证陈丽所说2018.4张贤斌才开始对房屋主张权利的事实。 被告乐清市国土资源局辩称，一、被诉不动产转移登记行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。2017年10月30日，第三人张贤斌与陈丽、黄忠汉向答辩人申请对座落在乐清市城南街道马车河村的土地使用权及房屋所有权进行转移登记，并提供了全部的相关材料。答人受理后便展开了调查。经查，该宗地为国有建设用地，土地使用权面积为28。06平方米，土地用途为城镇住宅用地；房屋建筑面积为199.1平方米。答辩人在审核申请人提供的原权利证书、房产买卖合同等材料后，认为不动产权属合法，界线清晰，面积准确，根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，符合登记条件，故于2017年11月2日予以转移登记，并依法核发浙（2017）乐清市不动产权第0036967号权利证书。原告的诉讼主张缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。首先，答辩人据以办理转移登记的《温州市存量房买卖合同》为合法有效的房屋买卖合同，该合同未被依法确认为无效或被依法解除的，即应当认定被诉行政行为作出时权源依据充分，且未损害原告的权益。如原告涉案合同存在效力瑕疵或者依法应当被解除的，应当就该就房屋买卖合同关系现行提起民事诉讼。其次，即使被诉登记行为作出时，申请人“黄忠汉”并非原告本人，也不能认定答辩人的登记行为应当被撤销。在办理被诉登记行为的过程中，买卖双方有当事人均持身份证原件亲自到场，即使发生他人冒充黄忠汉申请登记，工作人员仅凭自己的肉眼，确实无法区分申请人是否属于冒充者。在工作人员严格按照规定程序进行形式审查之后，对各申请人还采取了现场摄影的方式取证后，才作出涉诉行政行为。因为被诉行政行为在作出的过程中，答辩人的工作人员确实三尽到合理的审查义务。因此，原告诉称答辩人在作出登记行为时没有尽到审查乐《－务与事实不相符。综上所述，答辩人作出的转移登记行为事实清楚、程序合法、法律适用正确，并不存在违法情形；原告的诉讼理由没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 被告乐清市国土资源局在法定期限内向本院提交以下证据、依据：1.不动产登记申请书；2.不动产登记审批表，1-2证明本案应当事人申请启动登记程序，程序符合法律规定；3.询问笔录，证明对当事人进行询问，申请材料真实性由当事人负责；4.房屋买卖合同，证明陈丽和张贤斌已经签订房屋买卖合同，意思表示真实，被告已尽审慎的审查义务；5.发票，证明材料符合规定；6.国有土地使用权证、房屋所有权证，证明陈丽申请转移登记符合其真实意思表示；7.证明、身份证、房产现状照片；8.领证签收单、受理通知书，证明登记程序符合规定；9.登记申请人照片，证明三位申请人申请登记时由窗口工作人员摄像取证；证据1-9证明第三人申请转移登记权利依据充分，被诉行政行为事实清楚、程序合法，被告作出登记行为时，已经对申请人身份进行了审查，已经尽到了审慎的审查义务。法律依据：《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》主要条款，证明被诉具体行政行为程序合法、法律依据充分。 被告乐清市国土资源局当庭向本院提交以下证据、依据：不动产登记审批表，证明被诉登记行为现已进行更正的事实。 第三人张贤斌述称，2017年10月30日，原告与其妻子陈丽与答辩人共同办理了房屋过户手续，当时在场双方均出示有效证件。因此，该法律行为真实有效，即使原告提出自己不在场，也是原告与第三人串通之事情，与第三人善意取得无关。当时在场双方均出示有效房产证、身份证。如果有问题的话，原告怎么可能出借身份证原件给他人，也是原告本身问题。因此，为了保护第三人合法权益。请求法院依法驳回原告无理之诉。 第三人张贤斌在法定期限内向本院提交以下证据、依据：。 第三人陈丽述称，涉案房产过户到张贤斌名下，黄忠汉确实不知情的。去办理过户签字的人并非黄忠汉本人，是答辩人找朋友代签的。答辩人瞒着黄忠汉办理过户手续是因为向张贤斌借钱，张贤斌提出社会借款需要先办理房产过户手续，意思上是将房子作为抵押，然后才可以借钱给答辩人。房产过户时，系张贤斌及中间介绍人对答辩人提议，先找人冒充黄忠汉签字，将房产过户到张贤斌名下，等答辩人还清借款，就马上把房产过户还给答辩人。所以答辩人就相信他，以这种方式向张贤斌借钱。其实答辩人与张贤斌之间实质上就是借贷关系，并非表面上的房屋买卖关系。综上，答辩人认为其与张贤斌办理房产过户，并非基于房屋买卖的意思表示，而是基于借贷抵押的意思表示，所以答辩人认为乐清市国土资源局对涉案房产办理过户手续的具体行政行为不管是从事实上还是程序上，都是不合法的，故黄忠汉的请求依法成立，涉案不动权证应当予以撤销。 第三人陈丽在法定期限内向本院提交以下证据、依据：。 经庭审质证，本院对上述证据认证如下：对两原告提交的《金罗兰公司股东会关于增资扩股会议纪要》，被告认为其真实性无法核实且与本案不具有关联性，第三人认为三性无法确认；对两原告提交的收款收据、票据、清单，被告认为其真实性无法核实且与本案不具有关联性，第三人认为其与本案不具有关联性；对两原告提交的情况说明，被告认为，其真实性无法核实，不符合证据形式要件，且与本案不具有关联性，第三人认为，其三性均有异议，情况说明系两原告及亲戚作出不能证明赵忠善有转让股权的意思表示；对两原告提交的证人郑祥叨证言，被告和第三人认为证言真实性无法确认且与本案不具有关联性；本院认为，上述证据均系原告为证明涉案房屋系公司股权及股权转让的相关情况，与本案不具有关联性，本院不作确认。对被告提交的居民身份证、常住人口登记卡，两原告对其真实性不予确认，本院认为，第三人黄丽俐的身份情况已经当庭核对，且被告在行政程序中已经核对，本院予以确认。各方当事人对其他证据的真实性均无异议，本院予以采信。 经审理查明，赵忠善系非农户口，于2008年12月24日死亡，其妻子为第三人黄丽俐，其女儿为第三人赵夏子。原乐清市金罗兰制衣有限公司于2016年11月30日注销登记，其股东为原告黄忠汉。2005年4月25日，乐清市人民政府将位于乐清市北白象镇前潘垟村的房屋的宅基地使用权登记在第三人赵中林名下，并向其颁发乐政集用（2005）第59-28号（2-2005-59-28号）集体土地使用证，面积为103.18平方米。2005年8月10日，原乐清市房产管理局将上述房屋的房屋所有权以从第三人赵中林处买受为由登记在赵忠善名下，并向赵忠善颁发乐房权证白象镇字第11××9号（040f11××9）房屋所有权证，建筑面积为675.83平方米，其中附记载有“楼梯与黄忠汉共同使用”。2017年6月15日，乐清市公证处作出（2017）浙乐证内民字第7345号公证书，经公证涉案房屋中赵忠善的遗产由第三人黄丽俐继承，涉案房屋经夫妻共同财产分割和继承后归第三人黄丽俐所有。2017年6月22日，第三人黄丽俐就上述房屋申请宅基地使用权和房屋所有权转移登记，并提交公证书、声明书作为其权源依据。2017年6月26日，乐清日报刊登公告声明上述两产权证书遗失作废。2017年7月20日，被告乐清市国土资源局将上述房屋的宅基地使用权和房屋所有权一并转移登记到第三人黄丽俐名下，并向第三人黄丽俐颁发浙（2017）乐清市不动产权第0023172号不动产权证：“共有情况单独所有，坐落北白象镇前潘垟村，不动产单元号330382115222JC00001F00010001,权利类型宅基地使用权/房屋所有权，权利性质批准拨用/自建房，用途农村宅基地/住宅，面积土地使用权面积103.18平方米/房屋建筑面积675.83平方米。”但该证附记中并无楼梯共同使用的事项。两原告不服，向本院提起行政诉讼。 另查明，本案审理期间，被告乐清市国土资源局于2017年10月24日对上述登记予以更正并重新向第三人黄丽俐颁发浙（2017）乐清市不动产权第0036041号不动产权证，附记中增加“楼梯与黄忠汉共同使用”的事项。上述房屋内存在与两原告共同使用的楼梯。 本院认为，被告乐清市国土资源局作为不动产登记机构，具有不动产统一登记的行政主体资格。被诉不动产登记行为系宅基地使用权和房屋所有权一并进行的转移登记行为。在被诉不动产登记行为作出前，涉案房屋的宅基地使用权人为第三人赵中林、房屋所有权人为赵忠善，在房地不一致的情况下，宅基地使用权和房屋所有权的转移登记均应予以审查。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（五）其他必要材料。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被诉不动产登记行为的权属来源是基于第三人赵中林将房屋卖给非农村村民赵忠善，不符合上述规定，被告对此未作审查。而被诉不动产登记行为均不涉及楼梯共用权利的改变，赵忠善的房屋所有权证附记载有“楼梯与黄忠汉共同使用”，被告登记时遗漏了该事项。被诉不动产登记行为主要依据不足。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第二款第（二）项规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于继承、接受遗赠取得不动产权利的情形的，可以由当事人单方申请。被诉不动产登记行为涉及买卖、继承两种基础民事关系，赵忠善和第三人赵中林存在买卖关系，应该由当事人双方共同申请。在赵忠善已经死亡的情况下，直接由第三人黄丽俐作为买受人赵忠善的继承人单方申请转移登记，违反上述规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。被诉不动产登记行为并非该规定第一款中所列举的第（一）项至第（四）项的需要公告的情形，被告也未提供其属于第（五）项情形的相关依据，被告以该规定予以公告不符合法律规定。同时，被告虽以该规定进行公告，但从2017年7月7日起进行公告至2017年7月20日予以核准登记，也未满15个工作日的公告期限。同细则第二十二条第二款规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。被告认为第三人赵中林的土地使用证遗失，应由第三人赵中林作为不动产权利人确认遗失事实或申请补发，但被诉不动产登记行为中并无第三人赵中林的相关确认或申请。被告虽然提交了乐清日报于2017年6月26日刊登的第三人赵中林权证遗失声明，但该声明没有明确刊发主体系不动产登记机关，不符合上述规定。被诉不动产登记行为违反法定程序。综上，被诉不动产登记行为主要依据不足、违反法定程序，应予撤销。但因被诉不动产登记行为已经进行更正登记，不具有可撤销的内容，故确认违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项规定的规定，判决如下： 撤销被告乐清市国土资源局于2017年11月2日作出向第三人张贤斌颁发浙（2017）乐清市不动产权第0036967号不动产权证的行政行为。 案件受理费50元，由被告乐清市国土资源局负担。 如不服本判决，可在收到本判决书次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  王晓勇 人民陪审员  谢传裕 人民陪审员  廖焕志 二〇一九年一月十四日 书 记 员  周婉倩 附：本判决适用的相关法律依据 1.《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 2.《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 3.《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 4.《不动产登记暂行条例》 第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 5.《不动产登记暂行条例实施细则》 第十七条有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外： （一）政府组织的集体土地所有权登记； （二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记； （三）依职权更正登记； （四）依职权注销登记； （五）法律、行政法规规定的其他情形。 公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。 6.《不动产登记暂行条例实施细则》 第二十二条不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。 不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。 不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。 7.《不动产登记暂行条例实施细则》 第四十二条因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料： （一）不动产权属证书或者其他权属来源材料； （二）依法继承的材料； （三）分家析产的协议或者材料： （四）集体经济组织内部互换房屋的协议； （五）其他必要材料。