西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终11032号 上诉人（原审被告）:陕西明辰房地产开发有限公司,住所地：西安市长安区韦曲街道张家村一号商业楼003室。法定代表人：齐祥义，该公司总经理。委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）: 徐群波，男， 1983年9月28日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县凉泉乡泊湖村徐滩组594号。委托诉讼代理人：黄鑫，陕西致易衡律师事务所律师。上诉人陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称明辰公司）因与被上诉人徐群波房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。明辰公司上诉请求：1.撤销一审判决中第一项、第二项判决，并改判明辰公司在合理期限内（政府安排的期限）将办理被上诉人徐群波所购买的房屋产权证书需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2.本案一、二审诉讼费用由徐群波承担。事实和理由：其公司没有在约定期限内办理房屋所有权登记手续，系因涉案项目属于西安市城中村改造项目，政府部门一直没有将涉案土地的出让价格审定完毕，导致其公司无法缴纳土地出让金，亦无法将《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》更名至其公司名下，终致其公司无法履行向房屋权属登记机关提交涉案房屋备案登记的相关资料之合同义务。即使政府土地价格评估审定工作现已完成，也比原预期时间逾期达4个月，按照政府安排后续工作的完成时限，涉案房屋具备办证条件，必然会顺延至2020年1月15日以后，其公司客观上已无法在判决生效后三个月内履行一审判决第一项；涉案房屋交付后，其公司积极履行了协助办证义务，双方在合同中没有约定规定时间内其公司不提交备案资料需要承担违约金，徐群波在诉讼中也承认其没有缴纳契税和大修基金，一审法院判决其公司向徐群波支付违约金，于法无据。 徐群波辩称，双方合同合法有效，明辰公司只是办理产权登记的配合义务主体，并非办证主体，其公司至今没有完成涉案房屋的初始登记，造成业主无法办理产权证书，明辰公司应当承担相应违约责任；其公司上诉称其公司未履行约定义务系因政府部门不作为或过失造成没有依据，一审判决明辰公司应在三个月内履行备案义务，已经给了其公司合理的办证期限。请求驳回上诉，维持原判。徐群波向一审法院起诉请求：1、判令明辰公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并履行为其办理房屋权属证书的义务；2、判令明辰公司向其支付违约金3253元；3、判令明辰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月20日，徐群波、明辰公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：徐群波购买明辰公司开发建设的明威橡树湾第6幢1单元4层10403号房屋；房屋价款为650642元；徐群波于2014年12月20日支付房屋首付款200642元，剩余房款450000元以银行按揭贷款方式支付；明辰公司应当于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付徐群波使用；第十五条还约定，明辰公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因明辰公司的责任，徐群波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.徐群波退房，明辰公司在徐群波提出退房要求之日起90日内将徐群波已付房价款退还徐群波，并按已付房价款的0.5%赔偿徐群波损失；2.徐群波不退房，明辰公司按已付房价款的0.5%向徐群波支付违约金。该合同落款处有徐群波的签名及印章、明辰公司的合同专用章。双方签订合同后，徐群波依约向明辰公司支付了房款650642元。2015年11月30日，明辰公司向徐群波交付了涉案房屋。后，因明辰公司未能依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，徐群波遂诉至一审法院。截止本案法庭辩论终结前，明辰公司仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，徐群波未能取得房屋权属登记证书。庭审中，明辰公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在明辰公司，徐群波要求明辰公司支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据。徐群波、明辰公司各坚持其诉辩意见，调解不立。2014年12月20日，徐群波、徐群波签订《商品房买卖合同》。该合同约定：徐群波购买徐群波开发建设的明威橡树湾第6幢1单元4层10403号房屋；房屋价款为650642元；徐群波于2014年12月20日支付房屋首付款200642元，剩余房款450000元以银行按揭贷款方式支付；徐群波应当于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付徐群波使用；第十五条还约定，徐群波应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由徐群波提供的资料报产权登记机关备案。如因徐群波的责任，徐群波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.徐群波退房，徐群波在徐群波提出退房要求之日起90日内将徐群波已付房价款退还徐群波，并按已付房价款的0.5%赔偿徐群波损失；2.徐群波不退房，徐群波按已付房价款的0.5%向徐群波支付违约金。该合同落款处有徐群波的签名及印章、徐群波的合同专用章。双方签订合同后，徐群波依约向徐群波支付了房款650642元。2015年11月30日，徐群波向徐群波交付了涉案房屋。后，因徐群波未能依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，徐群波遂诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，徐群波仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，徐群波未能取得房屋权属登记证书。庭审中，徐群波以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在徐群波，徐群波要求徐群波支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据。徐群波、徐群波各坚持其诉辩意见，调解不立。一审法院认为，徐群波、明辰公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，明辰公司应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。现徐群波已依约支付了房款，明辰公司于2015年11月30日将涉案房屋交付徐群波，但明辰公司至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对徐群波要求明辰公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，一审法院予以支持。对徐群波要求明辰公司履行为徐群波办理房屋权属证书的义务一节，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因明辰公司的责任，徐群波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐群波可选择不退房，由明辰公司按已付房价款的0.5%向徐群波支付违约金，现因明辰公司未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致徐群波未能在约定的期限内取得房屋权属证书，徐群波选择不退房，要求明辰公司按已付房价款650642元的0.5%向其支付逾期办理初始登记致无法办理房屋权属证书的违约金3253元，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。明辰公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在明辰公司，徐群波要求明辰公司支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据，该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。，徐群波、明辰公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，明辰公司应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。现徐群波已依约支付了房款，明辰公司于2016年3月8日前将涉案房屋交付徐群波，但明辰公司至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对徐群波要求明辰公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，一审法院予以支持。另外对于徐群波要求明辰公司协助履行为其办理房屋权属证书的义务，并未明确协助履行的义务内容，在现阶段该协助义务应理解为将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的应有之意，故一审法院不再单独进行处理。因明辰公司违约，徐群波主张按照合同约定由明辰公司支付违约金，一审法院依法予以支持。但徐群波计算有误，具体数额以一审法院核定为准，一审法院经核算为2548.81元。明辰公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料之责任不在明辰公司，徐群波要求明辰公司支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据，且即使明辰公司因第三人徐群波因造成违约，其也应按照合同相对性徐群波则向徐群波承担违约责任，故该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。一审法院遂判决：一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告徐群波所购买的明威橡树湾第6幢1单元4层10403号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐群波违约金3253元。三、驳回原告徐群波的其余诉讼请求。一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告徐群波所购买的明威橡树湾第18幢1单元14层11403号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐群波违约金2548.81元；三、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款 利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，徐群波已预交，由陕西明辰房地产开发有限公司承担，其应于本判决生效后十日内支付徐群波。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院经审理查明：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，按照《商品房买卖合同》第十五条之相关约定，明辰公司应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。但截止徐群波提起本案之诉之日，明辰公司仍未按照《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，明辰公司已构成违约，应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同性质、约定内容及履行实际等因素，判令明辰公司将涉案房屋办理权属登记应由明辰公司提交的资料报产权登记机关备案，并向徐群波支付逾期备案违约金，符合本案已查明事实及合同约定，并无不当。明辰公司上诉称涉案项目系本市城改项目因政府部门停止办理相关供地手续致其公司未能如约履行协助办证义务，但其公司在诉讼中提交的证据并不能证明其公司之事实主张，明辰公司应当承担举证不能的不利后果，本院对明辰公司该项上诉意见不予采纳。综上，明辰公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西明辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长  邹守鸣    审判员  杨晓昱    审判员  何强 二〇一九年十一月十二日（院印）法官助理    孙静文书 记 员 郑瑜 1