福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初14284号 原告：吴爱男，男，1973年9月30日出生，汉族，住福建省晋江市西园霞浯**。 委托诉讼代理人：张婕、蒋泽强，福建泉中律师事务所律师。 被告：泉州领速物流有限公司，住所地福建省泉州市经济技术开发区特种汽车制造基地**路**，统一社会信用代码91350582MA345A4A8P。 法定代表人：张佳玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张源，系该公司法务。 委托诉讼代理人：刘磊。 原告吴爱男与被告泉州领速物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴爱男的委托诉讼代理人张婕、蒋泽强、被告泉州领速物流有限公司的委托诉讼代理人张源、刘磊，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴爱男向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付自2018年10月9日起至判决确定合同解除之日止尚欠原告的租金；3.被告按月租金标准6000元赔偿原告自判决确定合同解除之日起至被告将该房屋腾空并交付原告之日止的租金损失；4.被告立即腾空址在福建省晋江市××街道××号房屋并交还给原告；5.被告赔偿原告因本案支出的律师服务费6000元；6.判决被告向原告支付违约金18000元；7.被告承担本案诉讼费用。在庭审中，吴爱男将其诉讼请求的第6项变更为：判决被告赔偿原告三个月的利益损失18000元；其余请求不变。事实与理由：原、被告双方于2018年7月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告址在福建省晋江市××街道××号房屋，租赁期限自2018年7月10日至2019年7月9日，月租金6000元，租金按季度支付，每个付款周期的租金原则上要提前5日支付。在租赁期间，若任一方需提前解约的，须提前三个月发函通知对方，同时应承担相应的违约责任。同时双方在违约条款中明确，若被告无故拖欠租金达15天，原告有权解除合同，收回租赁物，没收被告缴纳的保证金及要求被告赔偿全部经济损失。双方签订合同后，原告依约将承租房屋交付被告使用，但被告仅支付租金至2018年10月9日，其后便未能及时缴纳租金，经原告催讨被告以各种理由推诿。原告认为被告至今仍拒不支付租金的行为已经构成违约。 泉州领速物流有限公司辩称：1.请求审查原告提供的房屋租赁合同是否有效，因为在签订租赁合同时原告并未提供承租房屋的合法有效的所有权证明，若因该房屋系违法建筑，那么该租赁合同就是无效的，那么基于该租赁合同无效，原告应返还被告的租金及押金。2.请法院确定双方于2018年11月9日已经实际解除了2018年7月10日签订的房屋租赁合同。经与原告协商，答辩人已经在2018年11月6日支付给原告2018年10月9日至2018年11月9日的租金6000元，且于2018年11月9日搬离了地址为福建省晋江市××街道××号的房屋，并于2018年11月16日与原告的代理人吴炳炎（系原告的侄子）结清了至2018年11月9日的水电款项，同时将房屋钥匙交与了吴炳炎，双方已经在实际上达成了解除合同的合意，并实施了解除合同的具体行为。因此，本案是合同解除的确认之诉，请求法庭确认双方已经于2018年11月9日解除了2018年7月10日签订的租赁合同。3.不同意支付“2018年10月9日起至判决确定合同解除之日尚欠原告的租金”及“原告自判决确定合同解除之日起至被告将该房屋腾空并交付原告之日止的租金损失”。答辩人已经支付了至2018年11月9日的租金，并同时搬离了涉房屋，因此在2018年11月9日之后并不存在占用或继续租用涉案房屋的情况，不应该支付2018年11月9日起至判决确定合同解除之日尚欠的租金，也不存在原告自判决确定合同解除之日起至被告将该房屋腾空并交付原告之日止的租金损失。因此不同意支付该两笔款项。4.不同意向原告支付律师费6000元。原告所支出的律师费不是本案原告必然存在的损失，而是被答辩人自身原因所导致的扩大损失，且合同没有明确约定承担律师费的条款，原告要求被告支付律师费没有依据。5.不同意向原告支付三个月的可得利益损失18000元。本案租赁合同中，双方实际上已经解除了租赁合同，并不存在违约的情况，即使法院判决被告违约，违约金的适用也应以合同的约定作为前提，双方应该预先在合同中达成适用违约金的合意，但是在本案中双方并没有约定违约条款，而且答辩人已经于2018年11月9日搬离涉案房屋，并与原告的代理人结清了至2018年11月9日的水电费、租金，原告的涉案房屋仍然可以继续出租，不存在给原告造成损失的情况。6.要求原告退还答辩人预交的保证金6000元。答辩人依据合同的约定已经支付了保证金6000元，该保证鑫的实质是保证答辩人对于合同的履行，并在因违约给原告造成损失的时候予以赔偿，现双方实际已经解除了租赁合同，被告不存在违约，原告应将保证金退还给被告。如果法院确实判决被告违约，并应承担给原告造成的经济损失，那么该损失也应从这相应的6000元保证金中优先扣除。 本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，吴爱男的侄子吴炳炎代表吴爱男与泉州领速物流有限公司签订《房屋租赁合同》，约定泉州领速物流有限公司向吴爱男承租址在福建省晋江市××街道××号的房屋，合同期限为2018年7月10日至2019年7月9日，含税租金每月6000元；保证金6000元。泉州领速物流有限公司已支付租金至2018年11月9日以及保证金6000元。现吴爱男与泉州领速物流有限公司均同意解除租赁合同。对上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认。 对双方当事人有争议的事实具体进行认定如下： 一、关于泉州领速物流有限公司是否应继续支付吴爱男租金、可得利益损失及保证金的处置等问题？吴爱男认为，因泉州领速物流有限公司违约致使合同不能全面履行，故其无需退还泉州领速物流有限公司保证金6000元；因合同约定的租金是按季支付，且在租赁期间，若任一方需提前解约的，须提前三个月发函通知对方，并承担相应的违约责任。但泉州领速物流有限公司并未按季支付租金，也没有在合同约定的时间范围内提出解约，造成双方签订的合同一年履行期限未全面履行，其预期一年收益无法实现，因此，其主张可得利益损失18000元是符合法律关于合同无法全面履行守约方可得利益损失请求的规定，应当予以支持。泉州领速物流有限公司认为，吴爱男主张要求支付可预期获得的利益是没有法律及事实依据的，也未提供证据证明其确实遭受的损失，且合同没有明确约定，所以其不需要支付该损失。另外，虽然合同中约定提前三个月提出解除合同，但本案实际中双方事先已协商并达成解除合同的意思，其也实际支付了所有租金及水电费，所以被告不存在违约，吴爱男还应返还其保证金6000元。本院认为，双方在租赁合同中约定6000元的保证金，系为了保证合同的全面履行，现因泉州领速物流有限公司在合同约定的租赁期内退租，导致合同不能继续履行，故泉州领速物流有限公司无权主张退回6000元的保证金。泉州领速物流有限公司搬离租房已结清当月的租金及水电费，故不存在吴爱男所主张的继续支付租金问题。泉州领速物流有限公司因经营策略的变更，不愿浪费支出，提前搬离承租房，但并未提供证据证明其已提前三个月通知吴爱男，故泉州领速物流有限公司应依照合同约定承担相应的违约责任。根据实际情况，泉州领速物流有限公司的提前退租行为亦会导致租赁房屋一定时间的空置，给出租方吴爱男造成租金损失，故泉州领速物流有限公司违约责任的承担应按三个月租金计18000元。 二、关于吴爱男能否向泉州领速物流有限公司主张因本案支出的律师服务费6000元的问题？本院认为，双方并没有对产生争议的费用负担作出明确的约定，故吴爱男因本案聘请律师产生的费用应自行承担。 三、关于吴爱男诉求主张的泉州领速物流有限公司立即腾空址在福建省晋江市××街道××号房屋并交还的问题。因泉州领速物流有限公司提供的视频体现了2018年11月9日涉案租赁房屋已处于腾空状态，对此，本院予以确认，亦无需对该主张再作处理。 四、关于泉州领速物流有限公司抗辩该租赁物属于违章建筑故双方签订的租赁合同无效的问题？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。泉州领速物流有限公司并未提供任何证据证实本案诉争的房屋租赁合同存在上述情形，故依法应认定双方签订的房屋租赁合同合法有效。 综上，本院认为，吴爱男与泉州领速物流有限公司之间的租赁合同关系，系双方的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。合同应全面履行，泉州领速物流有限公司在合同约定的租赁期间提前退租，已构成违约，应承担相应的民事责任。现双方均同意解除合同，本院予以照准。因租赁合同已实际履行，租赁物也已交付使用，亦不存在法律规定的合同无效的情形，故泉州领速物流有限公司抗辩合同无效的主张，不能成立。因合同约定的保证金条款与解约约定条款并不存在冲突或包含关系，故对泉州领速物流有限公司抗辩要求6000元的保证金抵扣违约责任损失的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除吴爱男与泉州领速物流有限公司于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、泉州领速物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吴爱男违约金18000元； 三、驳回吴爱男的其他诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由吴爱男负担75元，泉州领速物流有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许艺珊 二〇一九年一月十五日 书记员  赖燕玲 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租凭合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附件二：法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。