福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18144号 原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园******，统一社会信用代码913502037841516741。 法定代表人：叶东，执行董事。 委托诉讼代理人：张文军，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭娟琼，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 被告：厦门广物商贸有限公司，，住所地厦门市思明区龙源里**之九统一社会信用代码91350203051161648R。 法定代表人：陈洞文，执行董事。 委托诉讼代理人：郭晓峰，福建闽鹭律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈珑，福建闽鹭律师事务所执业律师。 原告厦门全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）与被告厦门广物商贸有限公司（以下简称广物商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告全和物业公司委托诉讼代理人张文军、郭娟琼，被告广物商贸公司委托诉讼代理人陈珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全和物业公司向本院提出诉讼请求：一、广物商贸公司立即向全和物业公司支付自2016年7月1日起至判决生效之日止的物业管理服务费（以每月6000.00元=3.0元/㎡×2000㎡为标准计算）；二、广物商贸公司立即向全和物业公司支付逾期付款滞纳金（以拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）。事实和理由：墩仔小区安置房项目是厦门市住宅建设办公室建设的安置房项目。2011年1月1日，厦门市住宅建设办公室与厦门市中山物业管理有限公司（下称中山物业公司）签署《墩仔小区前期物业服务合同》，厦门市住宅建设办公室委托厦门市中山物业管理有限公司为墩仔小区安置房项目（包括案涉商场在内）提供物业管理服务，服务期限自2011年1月1日起至业主委员成立止，商场物业管理费为每月3.0元/㎡.月，按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的第一周履行交纳义务。厦门市物价局文件《厦门市物价局关于墩仔小区安置房物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2010]185号）规定店面物业服务收费标准按双方约定执行。2013年，全和物业公司依法整体吸收合并了中山物业公司，中山物业公司业务由全和物业公司承继。2014年4月1日，全和物业公司承续中山物业公司为案涉小区提供物业管理服务并与厦门市住房保障管理中心签署《墩仔小区安置房项目前期物业管理服务合同》。依据厦门市物价局作出的《关于全和物业承接中山物业物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2013]117号文件），物业服务费收费标准仍按厦价房[2010]185号文件规定标准执行。2013年12月10日，广物商贸公司承租厦门市思明区西林东路1-19号墩仔家园二楼西侧店面，实际使用面积为2000㎡，系该物业的实际使用者，负有向全和物业公司缴纳物业管理服务费的义务。然，广物商贸公司自2016年7月1日起即未按期支付物业服务费。全和物业公司多次通过上门与电话沟通等不同方式进行催缴，广物商贸公司均未能支付。故此，为维护自身合法权益，全和物业公司特具状向贵院提出如上诉请，望判如所请！ 广物商贸公司辩称:一、全和物业公司与广物商贸公司之间不存在物业服务合同关系，广物商贸公司无需基于物业服务合同关系向广物商贸公司支付服务管理费；（一）广物商贸公司与全和物业公司之间从未签订过任何书面的物业服务合同。双方就物业服务内容、物业管理费用收取等从未达成一致的书面意思表示，全和物业公司与广物商贸公司之间不存在任何物业服务合同条款的约束。（二）全和物业公司所提交的前期物业管理合同均由建设单位和物业公司所签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，讼争前期物业服务管理合同的主体应是业主和全和物业公司，而非作为承租户的广物商贸公司。同时业主也从未向广物商贸公司披露过讼争的物业服务合同。（三）广物商贸公司与业主所签订的《租赁合同》并无对物业服务管理费用的承担作出具体约定。（四）全和物业公司亦未向广物商贸公司提供过物业服务，广物商贸公司的门店的垃圾清运、设施维修等均由广物商贸公司自行负责。二、全和物业公司提交的物业管理费发票系全和物业公司单方开具，其中涉及的4万元款项并非物业管理费，而系全和物业公司于2017年1月18日向广物商贸公司支付10万元年货预定款后，广物商贸公司于2017年1月20日向全和物业公司退回的4万元年货预定款。同时，全和物业公司主张这4万元属于物业管理费的计算标准，即每平方米物业收取标准为2元与全和物业公司在起诉状中事实与理由部分中主张物业管理费标准为每平方米3元相矛盾，全和物业公司主张的广物商贸公司租赁面积为2000平方米也与广物商贸公司与业主签订的租赁合同中所约定的1200平方米面积相矛盾。因此，全和物业公司单方开具的物业管理费发票不能作为全和物业公司与广物商贸公司之间存在物业服务合同关系的依据。恳请法庭予以采纳。 本院经审理认定事实如下：2010年11月18日，厦门市住宅建设办公室与厦门市中山物业管理有限公司签订《墩仔小区前期物业服务合同》，合同约定厦门市住宅建设办公室委托中山物业公司为BRT农科所片区安置房（墩仔小区）提供前期物业管理服务，物业综合管理服务费标准为商场：3.0元/平方米·月，业主或物业使用人应在每季度第一个月的第一周履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业综合管理费用和房屋公共维修金的，应按1%的标准向中山物业公司支付违约金，委托期限暂定从2011年1月1日至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月31日，厦门市物价局向中山物业公司印发《厦门市物价局关于墩仔小区安置房物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2010]185号），通知物业服务费店面的收费标准按双方约定执行。 2013年，中山物业公司由全和物业公司整体吸收合并，其业务由全和物业公司承继。2013年12月30日，厦门市物价局印发《厦门市物价局关于全和物业承续中山物业物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2013]117号），通知全和物业公司物业服务收费标准仍按厦价房[2010]185号文件规定的标准执行。2014年4月1日，厦门市住房保障管理中心（甲方）与厦门市全和物业管理有限公司（乙方）签订《墩仔小区安置房项目前期物业服务合同》，委托全和物业管理有限公司为墩仔小区安置房提供前期物业管理服务，物业服务管理费收费标准为商场整体未启用时，委托管理费为1元/㎡·月，启用后，商场的委托管理费为3元/㎡·月，空置部分商场的委托管理费为1.5元/㎡·月；合同委托管理期限为叁年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止；委托期限届满前三个月，甲乙双方可根据相关主管部门意见及小区管理实际情况，协商合同续签事宜；本合同期限届满后甲方或业委会尚未与乙方完成新合同续签或尚未与其他物业服务单位签订物业及使用管理委托合同前，甲乙双方应继续执行本合同项下的各项权利义务。上述合同签订后，全和物业公司即为墩仔小区安置房提供物业管理服务至今。 另查明，2013年12月10月，案外人人黄洪河（甲方）与广物商贸公司（乙方）签订租赁合同，合同约定黄洪河将厦门市思明区西岭东路1-19号墩仔家园二楼西侧店面（属墩仔小区范围）出租给广物商贸公司；租用的房屋建筑面积含公摊二楼约为1200平方米，甲方不再收取乙方广场使用的租金；租赁期限为六年，从2013年12月10日起至2020年2月28日止；广物商贸公司应负责缴纳出租房屋租赁期内所发生的一切费用：包括水电费、电话费、宽带费用等。 本案的争议焦点：一、广物商贸公司是否接受全和物业公司的物业服务？二、若接受全和物业公司提供的物业服务，其接受服务的物业面积多大、计算标准多少？目前广物商贸公司拖欠的物业费是多少？ 审理中，全和物业公司提供：证据1、2013年12月31日的记账联，发票号码为07712234的记账联，载明管理费10000元，开票方名称为厦门市中山物业管理有取公司，对方名称为广物超市；证据2、2015年12月25日的记账联，载明管理费20000元，开票方名称为厦门市全和物业管理有限公司、对方名称为厦门广物商贸有取公司（发票号码02853352）；证据3、2016年4月28日的记账联，载明管理费150000元，开票方名称为厦门市全和物业管理有限公司、对方名称为厦门广物商贸有限公司（发票号码07364217）。依上述证据1、2、3，共同证明广物商贸公司向其支付过物业费共45000元， 全和物业公司提供：证据4，2017年1月22日的增值税普通发票，载明物业管理费10个月、单价4000元，共40000元，并备注2015年9月23日至2016年7月22日，销售方为厦门市全和物业管理有限公司，购买方为厦门广物商贸有限公司（发票号为002225682）。证明2017年1月22日，广物商贸公司向其支付2015年9月23日至2016年7月22日的物业管理费40000元（2元/平方米.月×10个月×2000平方米=40000元），自2016年7月起即未按期支付物业费；广物商贸公司实际承租的面积为2000平方米。 广物商贸公司对上述证据1、2、3的共同质证意见为：真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，该发票系全和物业公司单方制作，因此广物商贸公司对该发票的真实性无法确认。其次，全和物业公司提供发票的同时并无提供广物商贸公司的付款凭证作为全和物业公司确认广物商贸公司曾向其支付物业管理费的依据。再次，发票上并无显示是何项目以及哪个时间段的管理费用，与普通物业管理费用发票的开具惯例不符。对上述证据3（发票号码07364217）的补充质证意见为：全和物业公司凭这份发票主张的是2016年4月28日广物商贸公司曾向其支付过15000元的物业管理费，而全和物业公司又以缴费通知主张自2016年4月至2019年4月期间长达三年的时间全和物业公司未向收取过物业费，这两份证据明显存在自相矛貭之处。对上述证据4的质证意见为，真实性、合法性、关联性均不予确认。该份发票系由全和物业公司单方出具，其中记录的40000元属于物业服务费系全和物业公司单方定义。事实上该4万元款项系全和物业公司预先向广物商贸公司支付10万元年货预定款项后，广物商贸公司将全和物业公司部分预付款退回全和物业公司，并非是广物商贸公司认可与全和物业公司之间存在物业服务合同关系的基础上向全和物业公司支付的物业管理费。并且全和物业公司所主张的该4万元物业管理费的计算标准，即每平方米收费标准为2元与全和物业公司在起诉状中自行主张的每平方面收费标准为3元自相矛盾，同时全和物业公司主张广物商贸公司于2017年1月22日支付的是2015年9月23日至2016年7月22日期间的物业管理费也与常理不符。 广物商贸公司为进一步佐证其对全和物业公司提供上述证据4的意见，亦提供：证据1、交换提回贷方凭证（付款方与收款方分别为全和物业公司工会委员会与广物商贸公司，入账日期为2017年1月18日，金额为100000元），证据2、客户收付款入账通知，付款方广物商贸公司，收款方全和物业公司，入账日期为2017年月20日，金额40000元。依上述证据，证明全和物业公司于2017年1月18日向广物商贸公司支付预付款用于向广物商贸公司预定年货，广物商贸公司于2017年1月20日向全和物业公司退回40000元预付款。全和物业公司凭其单方开具的发票主张广物商贸公司向其支付的40000元款项是2015年9月23日至2016年7月22日期间的物业费不属实。 针对广物商贸公司提供的上述证据1、2，全和物业公司的质证意见为，对证明对象有异议，退回预付款的说法不正确，这是广物商贸公司支付管理费的支付凭证。发票是广物商贸公司已经接收入账的证明，也是双方真实的交易记录，广物商贸公司不能简单口头陈述，是不属实的。 本院分析认为，广物商贸公司虽主张4万元系全和物业公司预定年货的退款，但其仅举证双方各自发生的金额，未能提供合同、合同项下物品与清单相对应的相关证据，不足以形成完整的证据链，充分阐述全和物业公司所付10万元后又被广物商贸公司退回4万元的详尽过程，其主张本院不予采信。相反，在案事实显示，广物商贸公司所租赁之房屋系墩仔小区的范围，墩仔小区均由中山物业公司、全和物业公司相继提供物业管理至今，且全和物业公司先后提供2013年至2017年共四份的纳税记账联与发票，在无法证明全和物业公司存在其他意思表示的情形下，依常理可判断该纳税记账联与发票系符合事实之记载。因此，结合在案事实与全和物业公司之上述举证，可以认定广物商贸公司接受全和物业公司的物业服务，其接受服务的物业面积为2000平方米。物业管理费的标准为每月每平方米2元，共4000元。广物商贸公司尚欠全和物业公司2016年7月23日至今的物业费。 本院认为，全和物业公司分别与厦门市住宅建设办公室、厦门市住房保障管理中心签订的《墩仔小区前期物业服务合同》、《墩仔小区安置房项目前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，其内容已经厦门市物价局备案审查，合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。该合同对墩仔小区的所有业主及实际使用人均具有约束力。广物商贸公司作为该小区所属厦门市思明区西岭东路1-19号墩仔家园二楼西侧店面的租户、实际使用人，亦在租赁合同约定支付广物商贸公司出租房屋租赁期内所发生的一切费用，当然也包括本案讼争之物业管理服务费。其已实际接受全和物业公司提供的物业服务，应依约缴费并承担逾期付款滞纳金。广物商贸公司辩称其与全和物业公司不存在物业服务合同关系，不应支付物业管理服务费等辩解意见，本院不予采纳。如上认定，广物商贸公司应缴纳的物业管理费标准为每月4000元，其尚欠全和物业公司2016年7月23日至今的物业费。故全和物业公司诉请广物商贸公司支付之物业管理费应从2016年7月23日起计算；其诉请滞纳金之支付标准，应以判决生效之日止实际欠缴的物业管理服务费为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。超过上述范围之诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门广物商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区西林东路1-19号墩仔家园二楼西侧店面欠缴的物业管理服务费（以每月4000元的标准，从2016年7月23日支付至判决生效之日止）； 二、厦门广物商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市全和物业管理有限公司支付逾期付款滞纳金（以判决生效之日止实际欠缴的物业管理服务费为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从逾期之日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回厦门市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5038元，减半收取计2519元，由厦门全和物业管理有限公司负担756元、厦门广物商贸有限公司负担1763元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年一月十五日 代书记员  杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。