广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初20968号原告张坤，男，1933年8月15日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托代理人谢营，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人叶嘉慧，广东赋诚律师事务所实习律师。被告王涌，男，1971年11月7日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人李皓，广东环广律师事务所律师。被告叶国雄，男，1982年5月24日出生，汉族，住海南省儋州市，委托代理人温俊斌，广东百勤律师事务所律师。委托代理人张思杭，广东百勤律师事务所律师。被告东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司（以下简称“莞京玛莎公司”），住所地：东莞市石龙镇西湖西路65-83号。诉讼代表人广东众达律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人刘智聪，广东众达律师事务所律师。委托代理人谭媛媛，广东众达律师事务所实习律师。被告东莞思凡酒店管理有限公司（以下简称“东莞思凡酒店”），住所地：东莞市南城街道莞太路亨美路口鸿福商业楼3楼303室（集群注册），统一社会信用代码：91441900MA4W0K5W1K。法定代表人吴嘉伦。被告吴嘉伦，男，1995年8月24日出生，汉族，住广东省英德市，被告清远宏煊酒店管理有限公司（以下简称“清远宏煊酒店”），住所地：清远市清城区人民三路三十二号清远义乌商贸城A幢首层1-413号（一址多照），统一社会信用代码：91441802092395643H。法定代表人姚超。原告张坤诉被告王涌、叶国雄、东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司、东莞思凡酒店管理有限公司、吴嘉伦、清远宏煊酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月27日公开开庭进行审理，原告张坤的委托代理人谢营，原告王涌的委托代理人李皓，被告叶国雄的委托代理人温俊斌、张思杭，被告莞京玛莎公司的破产管理人的委托代理人刘智聪、谭媛媛到庭参加诉讼。被告东莞思凡酒店管理有限公司、吴嘉伦、清远宏煊酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张坤提出诉讼请求：1、被告王涌、被告叶国雄、被告莞京玛莎公司向原告支付案涉物业2016年4月19日至2018年5月31日期间欠付的租金人民币1284610元，并从原告起诉之日起计算欠付租金的利息（以银行贷款利率为标准）至款项实际付清之日止；2、被告东莞思凡酒店、被告吴嘉伦、被告清远宏煊酒店就诉请第1项的金额向原告承担连带清偿责任；3、六被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、2016年5月8日，原告与被告王涌、被告叶国雄、被告莞京玛莎公司签订《租赁合同》，主要约定：1、三被告共同承租原告位于旺角停车场一楼、旺角商城西边一楼物业，租赁总面积为848平方米，租赁期限自2016年4月19日至2024年11月18日。2、租金标准：2016年4月19日至2016年11月18日期间租金为76700元；2016年11月19日至2018年11月18日期间租金为82836元。3、租金由三被告在每月2日前支付，逾期不交按总租金每天5%收取滞纳金，如租金拖欠一个月合同自动终止，押金不作退还。4、三被告承诺在每月2号前缴纳一个半月的租金给原告，其中多出来半个月租金，系缴纳补充协议上所欠的690300元租金，租金直到缴纳完毕为止。二、2016年12月20日，原告与被告莞京玛莎公司、被告东莞思凡酒店签订《确认书》，主要约定：1、被告莞京玛莎公司委托被告东莞思凡酒店管理玛莎酒吧，从2016年12月1日起，由被告东莞思凡酒店向原告支付每月租金85836元。2、2016年11月30日前被告莞京玛莎公司所欠原告的租金等费用共计1205285元，由被告东莞思凡酒店与被告莞京玛莎公司约定的每月的承包费150000元支付，由被告东莞思凡酒店直接支付给原告。3、如被告东莞思凡酒店未能按时交付每月租金等所有费用，及每月所抵扣的欠款150000元，被告东莞思凡酒店按总租金及费用每天5%收取滞纳金，如租金拖欠一个月，原告有权收回所租物业。被告东莞思凡酒店按照原告与被告莞京玛莎公司签订的租赁合同和补充协议的一切条款执行。该《确认书》为被告东莞思凡酒店自愿承担被告王涌、叶国雄、莞京玛莎公司拖欠的租金1205285元，并承担自2016年12月1日后案涉物业的租金，被告东莞思凡酒店应就该租金金额承担连带清偿责任。该《确认书》签订后，被告东莞思凡酒店也未依约足额支付案涉物业租金。三、被告东莞思凡酒店为一人有限责任公司，被告吴嘉伦为被告东莞思凡酒店的唯一股东，根据《公司法》的规定，一人有限责任公司不能证明股东与公司财产独立的情况下，应就公司的债务承担连带清偿责任。故被告吴嘉伦应就被告东莞思凡酒店需承担的责任承当连带清偿责任。综上所述，五被告屡次拖欠原告租金，损害了原告之合法权益，为此，原告向法院提起诉讼。被告王涌辩称，一、本案系原告与被告莞京玛莎公司之间的租赁合同纠纷，被告王涌与本案无关，并非本案适格被告。被告莞京玛莎公司与被告王涌之间也未有任何混同情形，被告王涌已完成出资义务，被告莞京玛莎公司系独立法人，可以独立承担民事责任。二、2016年5月8日的《租赁合同》是原告与被告莞京玛莎公司签订，被告王涌在《租赁合同》上签名是代被告莞京玛莎公司签署合同，该事实在《确认书》中已经由原告、被告莞京玛莎公司和被告东莞思凡酒店进一步明确，原告未提交任何证据证明被告欠原告租金。综上所述，被告王涌与本案无关，并非本案适格被告，请求法院依法驳回原告针对被告王涌的诉讼请求。被告叶国雄辩称，1、案涉承租物业实际承租人及使用人为被告莞京玛莎公司，被告叶国雄是作为被告莞京玛莎公司授权签约代表在合同上签字，该租赁合同的相关权利义务应由被告莞京玛莎公司承担，故被告叶国雄并非本案适格主体，通过被告莞京玛莎公司提交的经营场所产权证明显示，该证明中企业名称为东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司，住所地址与承租案涉物业地址、及被告莞京玛莎公司注册地址一致，而租赁合同中承租用途为酒吧，与被告莞京玛莎公司注册经营范围及实际经营业务一致，可以证明案涉物业实际承租人为被告莞京玛莎公司。另根据原告提交的由原告、被告莞京玛莎公司、被告东莞思凡酒店三方就案涉租赁合同事宜签订确认书，该确认书是由被告莞京玛莎公司盖章、被告王涌签字，也证明被告叶国雄是作为公司代表签字，实际情况也是如此，一般被告莞京玛莎公司需要对外签字盖章，并不会特定指定法定代表人，而是根据各股东负责人具体时间安排工作人员签字，故被告叶国雄不是本案适格被告，该租赁合同相关权利义务应由被告莞京玛莎公司承担。2、原告并非案涉物业的合法使用者，因此不是本案适格诉讼主体，根据原告提供的集体土地使用权证上显示的土地使用者及红线图上土地权益人为石龙镇西湖经济联合社，原告并未提供与石龙西湖经济联合社签订的相关土地租用证明其使用权，仅提供一份由东莞市石龙镇西湖股份经济合作社开具的证明，该证明主体的名称与土地权利人及使用人不一致，不能证明土地权利人与证明人是同一主体，也不能证明原告获得合法使用案涉物业的授权，且根据被告四提供的房屋租赁合同及住所产权证明，案涉租赁物业为东莞市七彩服装有限公司所有。综上所述，原告没有案涉物业合法使用权，不是本案适格主体，法院应依法驳回起诉。被告莞京玛莎公司辩称，1、管理人接受法院指定后至开庭前，未能掌握被告莞京玛莎公司的任何财务账册及相关资料，根据管理人调取的工商内档显示，案涉物业属于案外人东莞市七彩服装有限公司，并有石龙镇西湖村村委会的盖章认可，故原告不是本案适格主体。2、根据工商内档及管理人目前掌握的资料，没有任何资料显示股东的出资到位情况，各股东是否需要承担责任，请求法院依法查明。3、案涉酒吧在本案中实际经营并非被告莞京玛莎公司，实为被告清远宏煊酒店及被告东莞思凡酒店，根据原告提供的确认书可知，案涉酒吧已经交由被告东莞思凡酒店经营，且由被告东莞思凡酒店向原告支付租金。又根据被告东莞思凡酒店向管理人申报债权时提交的垫付工人工资申请可得知，其实际经营案涉酒吧。根据被告莞京玛莎公司与被告清远宏煊酒店签订的承包经营合同，案涉酒吧又交由被告清远宏煊酒店实际经营，被告清远宏煊酒店自愿承担物业的租金，并且已实际支付了部分租金。原告亦于2018年4月13日向被告莞京玛莎公司、被告东莞思凡酒店、被告清远宏煊酒店发出过解除合同及搬迁通知书，载明被告莞京玛莎公司、被告东莞思凡酒店、被告清远宏煊酒店长期拖欠租金，因此案涉酒吧实际经营者并非被告莞京玛莎公司。请求法院依法查明。4、对于原告在庭审中补充说明的租金已扣除已支付的部分后的主张，原告应当提供相应的计算明细表。综上，请求法院依法驳回在本案中原告对于被告莞京玛莎公司的诉请。被告东莞思凡酒店、吴嘉伦、清远宏煊酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有提交答辩状和任何证据。经审理查明，原告与被告王涌、叶国雄、莞京玛莎公司于2016年5月8日签订了一份《租赁合同》，合同甲方为原告，合同首部“乙方”处有被告王涌签名及捺印、被告叶国雄签名和被告莞京玛莎公司盖章。合同约定：甲方租赁给乙方位于石龙镇西湖村西边旺角停车场一楼（东至竹围路、南至莞龙路、西至茶山京山村、北至金源路）；租赁期限为八年半，即由2016年4月19日至2024年11月18日，从2016年4月19日起收取租金；经营用途为酒吧；乙方租用铺位向甲方交付押金140000元与电费押金30000元，共170000元作为保证金，签订本合同乙方需在16年5月9日前交纳1个半月租金和在16年5月30日前交纳17万保证金合同方可生效，如有以上条款其中一项若未履行合同作废；每月租金为76700元，从16年11月19日起按每两年租金累计递增8%；即2016年4月19日至2016年11月18日租金76700元/月；2016年11月19日至2018年11月18日租金82836元/月；……。乙方每月2日前支付当月租金给甲方，逾期不交按总租金每天5%收取滞纳金直至租赁期届满，如租金拖欠一个月合同自动终止，甲方有权单方面解除合同，押金不作退还；乙方承诺合同签订后，在每月的2号前交纳1个半月的租金给甲方，其中多出来有半个月租金，是缴纳补充协议上所欠的690300元租金直至缴纳完毕为止。原告在“甲方”处签名并捺印，被告王涌、叶国雄在“乙方”处签名并填写身份证号码，被告王涌在签名处捺印，被告莞京玛莎公司在“乙方”处盖章。2016年12月20日，原告与被告莞京玛莎公司、东莞思凡酒店签订一份《确认书》，确认被告莞京玛莎公司尚欠原告租金1205285元；被告莞京玛莎公司委托被告东莞思凡酒店管理玛莎酒吧，从2016年12月1日起由被告东莞思凡酒店继续支付被告莞京玛莎公司需要交纳的每月租金82836元，租金按租赁合同约定递增、每月管理费3007元及电费（按实际用电收取）；被告东莞思凡酒店承诺2017年1月10日前支付2016年12月租金，2月10日支付2017年1月和2月租金；2016年11月30日前被告莞京玛莎公司所欠原告的所有租金等费用共计1205285元，由被告东莞思凡酒店与被告莞京玛莎公司约定的每月的承包费用15万元支付，且由被告东莞思凡酒店直接支付给原告，直至付完所有欠款为止；若被告东莞思凡酒店未能按时交付每月租金等所有费用，及每月所抵扣的欠款15万元，交付费用时间于当月10号前。则被告东莞思凡酒店违约逾期不交按总租金及费用每天5%收取滞纳金，如租金拖欠一个月，原告有权收回所租物业。原告在“甲方”处签名，被告莞京玛莎公司在“乙方”处盖章，“丙方”处有被告东莞思凡酒店盖章及被告吴嘉伦签名。2017年4月15日，被告莞京玛莎公司与被告清远宏煊酒店签订《承包经营合同》，约定被告莞京玛莎公司将玛莎酒吧承包给被告清远宏煊酒店经营，期限自2017年4月1日至2019年4月1日，被告莞京玛莎公司保证2016年11月1号前场地无任何遗留问题，包括房租，水电，税务，消防，物业管理，员工工资等所有费用。被告莞京玛莎公司提交的三张收款收据复印件显示，被告清远宏煊酒店曾分三次缴纳租金，分别为331344元、288353元、82836元，共计702533元。2018年4月13日，原告向被告莞京玛莎公司、东莞思凡酒店、清远宏煊酒店发出解除合同及搬迁通知书，通知因三公司拖欠租金等费用，已构成违约，原告单方面解除合同。案涉租赁场地权属人为石龙镇西湖经济联合社，石龙镇西湖经济联合社出具了一份证明称，位于东莞市石龙镇西湖村西湖大道西路以北的4191.3平方米土地（东至竹围路、南至莞龙路、西至茶山京山村、北至金源路）的使用权人为原告，该土地及土地上建筑物的使用、收益等权利均归原告所有。被告莞京玛莎公司在东莞市工商行政管理局备案的资料显示，被告莞京玛莎公司与东莞市七彩服装有限公司签订的房屋租赁合同，承租位于东莞市石龙镇西湖西路65-83号的房屋。东莞市七彩服装有限公司亦出具情况说明称，案涉租赁土地系该公司受原告委托，为工商登记需要，以该公司名义出租给被告莞京玛莎公司，实际土地的使用、收益、处分权利归原告所有。另查明，被告莞京玛莎公司于2015年5月15日注册成立，于2018年10月16日经东莞市第一人民法院宣告破产。宣告破产前，被告叶国雄、王涌均为被告莞京玛莎公司的股东。被告东莞思凡酒店为自然人独资企业，其法定代表人为被告吴嘉伦。庭审中，原告确认案涉物业未办理规划许可证。原告认为，在租赁合同无效的情况下，六被告应按租金标准支付占有使用费给原告。各方当事人均确认，案涉物业由被告莞京玛莎公司实际使用。原告主张诉请的租金1284610元为2016年4月19日至2018年5月31日租金2063843元，扣减各方当事人已经支付的租金779233元计算所得。上述事实，有《租赁合同》、《确认书》、住所（经营场所）产权证明、集体土地使用证、证明、情况说明、房屋租赁合同、《承包经营合同》、收款收据、工商登记信息、解除合同及搬迁通知书等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，被告东莞思凡酒店、吴嘉伦、清远宏煊酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃抗辩和质证的权利。虽然原告与被告签订的《租赁合同》、《确认书》是双方的真实意思表示，但由于案涉物业未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《租赁合同》、《确认书》是无效的。原告提交的集体土地使用证、证明、情况说明等证据材料，说明原告系从案涉土地所有权人石龙镇西湖经济联合社处合法取得使用权，有权享有相应利益。被告莞京玛莎公司作为案涉物业的使用人，应支付相应的使用费。合同无效的情况下，使用费用如何计算的问题，原告主张参照《租赁合同》、《确认书》约定的租金标准来计收，未超过双方意思自治的范围，本院认为较为合理，予以支持。原告确认2018年5月31日已收回物业使用权，各被告均对何时停止使用案涉物业无证据提交，本院对原告确认的收回物业时间予以确认。2016年4月19日至2018年5月31日期间，场地的实际使用人为被告莞京玛莎公司，该期间的使用费共计应为2063843元，原告起诉时已扣减各方当事人已经支付的租金779233元，在被告莞京玛莎公司仅能提交702533元付款收据的情况下，本院对原告诉请的使用费拖欠金额1284610元，予以确认。被告莞京玛莎公司虽认为有170000元押金应予扣减，但并未提交押金支付的凭据，对其该项抗辩，本院不予采纳。关于利息的计算，原告诉请从起诉之日即2018年7月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，应予支持。被告东莞思凡酒店在确认书中承诺，由其清偿产生于2016年11月30日前的租金1205285元，由其支付产生于2016年12月1日后的租金，该意思表示应视为对被告莞京玛莎公司原有债务的加入，具有约束力，应遵照履行。故被告东莞思凡酒店应对被告莞京玛莎公司尚欠占有使用费承担连带清偿责任。至于被告吴嘉伦，其作为自然人独资企业的法定代表人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。因此，原告要求被告东莞思凡酒店、吴嘉伦对案涉债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。对于被告王涌、叶国雄应否对本案中被告莞京玛莎公司占有使用案涉租赁物的使用费承担清偿责任的问题。该两被告虽主张签订《租赁合同》系代表公司的职务行为，但从其二人在《租赁合同》上签名及按捺的位置、形式来看，被告王涌、叶国雄在签订协议时，认可自己是合同“乙方”，而非单纯的公司代表，应视为二人对合同权利义务的确认及欲意承担。因《租赁合同》无效，由案涉物业实际使用人被告莞京玛莎公司承担占有使用费的清偿义务，被告王涌、叶国雄基于其承诺，应对案涉占有使用费承担连带清偿责任。被告清远宏煊酒店与被告莞京玛莎公司签订承包合同，是两公司之间关于场地经营的协议，被告清远宏煊酒店并未向原告作出过履约承诺，原告诉请被告清远宏煊酒店承担连带清偿责任的诉请，没有法定和约定依据，本院不予支持。被告莞京玛莎公司认为被告清远宏煊酒店应支付承包经营期间的使用费用，应按照两公司之间《承包经营合同》的约定另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张坤支付从2016年4月19日至2018年5月31日期间的占有使用费1284610元及利息（利息从2018年7月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、被告王涌、叶国雄、东莞思凡酒店管理有限公司、吴嘉伦对被告东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张坤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16361.49元，由被告王涌、叶国雄、东莞市莞京玛莎歌舞娱乐有限公司、东莞思凡酒店管理有限公司、吴嘉伦共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张翼飞人民陪审员  莫炳强人民陪审员  刘志强二〇一九年一月二十九日书 记 员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。