广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初2617号原告（申请执行人）：吴杰涛，男，1959年5月20日出生，汉族，住茂名市茂**。被告（案外人）：梁子才，男，1946年9月10日出生，汉族，住茂名市茂**。第三人（被执行人）：张喜芬，男，1969年11月1日出生，汉族，住茂名市茂**。第三人（被执行人）：茂名市正大建设工程有限公司，住所地：茂名市光华北路。法定代表人：江枢祥原告吴杰涛诉被告梁子才、第三人张喜芬、茂名市正大建设工程有限公司（以下简称正大公司）执行异议之诉一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴杰涛，被告梁子才到庭参加诉讼，第三人张喜芬、正大公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴杰涛向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2018）粤0902执异24号《执行裁定书》；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告起诉第三人张喜芬、正大公司房屋买卖合同纠纷一案，案件审理期间，原告依法申请采取保全措施，茂南区人民法院依法作出了（2015）茂南法民二初字第696-1号《民事裁定书》，依法查封了登记在正大公司名下位于茂名市XXX房。被告梁子才于2018年1月26日对此提出异议，茂南区人民法院根据被告的申请，作出了（2018）粤0902执异24号《民事裁定书》，中止对正大公司名下位于茂名市XXX房的执行，原告认为，该裁定是错误的，应予以撤销。一、被告与案外人黄玲玲签订的买卖合同无效。本案涉案房屋登记在第三人正大公司名下，该公司是物权登记意义上的所有人，即便其与第三人张喜芬有挂靠关系，涉案房屋的买卖仍应由该公司与买受人签订合同办理过户登记手续。因此，即便被告与张喜芬签订买卖合同并交付款项，仍属于两者的债权债务关系，不发生物权变化的后果，而且，本案与被告签订合同并收取款项的是案外人黄玲玲，连挂靠人张喜芬也没有签名确认，故被告梁子才与案外人黄玲玲所签订的《XXX楼房买卖合同》是无效的合同，被告据以主张权利没有法律依据。该（2018）粤0902执异24号《民事裁定书》的裁定是错误的，应予以撤销。二、被告在案外人黄玲玲的房屋买卖过程中存在过错，依法不取得本案涉案房屋的物权。被告与案外人于2013年1月5日签订《XXX楼房买卖合同》并交付款项后，时间至今已过去5年多，期间，被告一直没有与第三人正大公司签订买卖合同、交付房款，也没有到房地产主管部门办理过户登记手续，可见，其主观意愿并没有与第三人正大公司达成任何买卖房屋的意思表示，其在房屋买卖过程中存在重大过错。故，涉案房屋不发生物权转移的法律后果。另外，本案被告提出异议时，案件尚在二审期间，并非执行阶段，人民法院作出中止执行的裁定也没有法律依据。综上所述，（2018）粤0902执异24号《民事裁定书》的裁定明显错误，恳请人民法院判如所诉。被告梁子才辩称：一、（2018）粤0902执异24号执行裁定书，已经过法院多方面审查，合法有效，应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，中止对正大名下位于茂名市（预售证号：XXX）的执行。二、关于《XXX》楼房买卖合同：梁子才与黄玲玲签订的《XXX》楼房买卖合同，黄玲玲是张喜芬合法的夫妻，婚姻法规定夫妇有同等权利，并且张喜芬授权黄玲玲为日常办理者，合同同样生效。三、关于（2015）茂南法民二初字第696-1号民事裁定书，本判决查封被告茂名市正大建设工程有限公司名下位于茂名市（预售证号：XXX）是误封的，因为合法的房屋卖方是张喜芬，并且张喜芬授权黄玲玲把房屋卖给了梁子才，并梁子才享有居住权多年。经法院多方审查证实该房屋在查封之前已属买方粱子才所有。四、关于房地产档案，档案资料登记虽然是正大公司名下，但房地产开发是张喜芬与合法妻子黄玲玲共同开发的，张喜芬是挂靠正大公司，见《土地挂靠开发房产》，所以是由开发商先与购房者签订销售合同，后再由开发商与挂靠单位办理正式合同，这才是档案资料登记是正大公司名下，只不过是张喜芬违反合同条约所造成，事实改变不了是梁子才交了款给张喜芬、黄玲玲购成了买卖合同关系，这个改变不了这房屋是梁子才的，是无任何理由查封这套房的。五、关于涉案房屋的正常交易应是正大公司与买受人签证，但是预售合同，是张喜芬未给梁子才办理正式手续，如果办理正式手续后就是正大公司与买受人签证，但事实该房屋是属梁子才买了交了款的，吴杰涛申请法院封的时间是在梁子才己买房之后的，吴杰涛起诉人民法院封房是不了解事实而导致茂南区人民法院误封的。原告吴杰涛围绕诉讼请求依法提交了：身份证、执行裁定书、《XXX楼房买卖合同》、民事裁定书、房地产档案资料检验证明、《广东省商品房买卖合同》、（2017）粤09民终1573号民事判决书、法律文书生效确认书，被告梁子才提供了：身份证、民事裁定书、执行裁定书、《土地挂靠开发房地产》、《XXX楼房买卖合同》、支付购房款及费用单据、银行交易回单、结婚证等证据。对以上证据，经本院组织证据交换和质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理吴杰涛诉张喜芬、茂名市正大建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，根据吴杰涛的申请，于2015年12月7日作出（2015）茂南法民二初字第696-1号民事裁定书，查封茂名市正大建设工程有限公司名下位于茂名市XXX房（预售证号：XXX）。2016年3月22日，本院作出（2015）茂南法民二初字第696号民事判决书，判决：一、限张喜芬、茂名市正大建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内协助吴杰涛将位于茂名市XXX房过户到吴杰涛名下；二、限张喜芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿金200000元给吴杰涛；三、限张喜芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金250000元给吴杰涛；四、限被告茂名市正大建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金32913.32元给吴杰涛；五、驳回吴杰涛的其他诉讼请求。张喜芬不服判决，上诉至广东省茂名市中级人民法院，2018年6月1日，茂名市中级人民法院作出（2017）粤09民终1573号民事判决书，判决：一、维持本院（2015）茂南法民二初字第696民事判决第一、三、四项；二、撤销本院（2015）茂南法民二初字第696民事判决第二、五项；三、驳回吴杰涛的其他诉讼请求。（2017）粤09民终1573号民事判决书，已于2018年6月26日发生法律效力，该案现已进入执行阶段。另查明，2008年11月25日，张喜芬挂靠茂名市正大建设工程有限公司经营房地产开发。2013年1月5日，张喜芬、黄玲玲为甲方与梁子才为乙方签订《XXX》楼房买卖合同（合同落款甲方由张喜芬的妻子黄玲玲签名），约定梁子才向甲方认购茂名市XXX房屋一套，总房款802869元。合同签订当日，异议人支付合同定金及第一期房款共502869元、装修费等杂费48441元给被申请人张喜芬，收据由张喜芬的妻子黄玲玲出具。2013年5月10日梁子才已使用涉案房屋至今。涉案房屋被查封后，梁子才向本院提出执行异议，要求解除涉案房屋的查封。本院于2018年6月11日作出（2018）粤0902执异24号执行裁定书，裁定中止对茂名市XXX房的执行。2018年7月2日，吴杰涛签领该执行裁定书，并于2018年7月17日，提起本案诉讼，要求继续执行涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点为梁子才对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋能否继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张喜芬挂靠茂名市正大建设工程有限公司经营房地产开发，出售涉案房屋给梁子才，双方签订了《XXX楼房买卖合同》，该合同合法有效，且在本院查封房屋之前签订。梁子才所购买的房屋系用于居住，并在本院查封之前已经实际占有使用涉案房屋。合同约定涉案房屋价款为802869元，梁子才已经支付了购房款502869元，其已支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，梁子才对涉案房屋拥有的民事权益，符合前述规定的保护条件，其权利能够排除执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。梁子才提供的证据能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告请求继续对涉案房屋执行的理由不成立，本院不予支持。第三人张喜芬、正大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法适用缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告吴杰涛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴杰涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  凌志青人民陪审员  易亚钦人民陪审员  张志清二〇一九年一月三十日法官助理吴的妍书记员陈诗茹《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。