山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初3083号 原告：李春蕊，女，1975年12月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：王昌伟，上海申伦律师事务所律师。 原告：王某。 法定代理人：李春蕊，女，1975年12月16日出生，汉族，王某之母。 委托诉讼代理人：王昌伟，上海申伦律师事务所律师。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所枣庄市市中区振兴路。 法定代表人：王绥金，总经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，男，1973年11月26日出生，汉族，枣庄中汇住宅开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。 原告李春蕊、王某与被告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下判决主文前简称“中汇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春蕊和王某的委托诉讼代理人王昌伟、被告中汇公司的委托诉讼代理人殷昭际和任为先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春蕊、王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付东湖明珠10号楼1单元17A03室的违约金80,934元（自2016年9月15日起至2019年5月30日止，以购房款总额816,664元为基数，按照每日万分之一计算）；2.判令被告支付东湖明珠10号楼1单元17A03室的违约金（自2019年5月30日起至原告取得不动产权证之日止，以购房款总额816,664元为基数，按照每日万分之一计算）；3.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年6月17日王伟与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于枣庄市市中区文化西路东湖明珠10号楼1单元17A03室房屋一套。合同签订后，王伟按照合同约定向被告支付了全部购房款，2016年6月14日被告向王伟交付了商品房。购房合同中约定××应当在商品房交付后90日内，办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，现被告未按照合同约定履行房产转移登记，已形成事实违约。另王伟于2019年4月4日病逝，两原告为王伟的第一顺位继承人。为维护原告合法权益诉至法院。 中汇公司辩称：1.本案已过诉讼时效；2.与原告签订合同后出现了不能预见、不可避免的客观情况，且被告拒不交纳住宅专项维修基金；3.被告已于2019年4月17日对原告所购房屋办理了不动产登记备案手续并于2019年5月14日办理了不动产权证书，故被告不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下： 中汇公司以出让方式取得了位于枣庄市市中区的市中国用（2009）第459号土地的土地使用权，投资开发了“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2016年6月7日，王伟（××）与中汇公司（××）签订编号为YS0081449《商品房买卖合同》，王伟从中汇公司处购买位于枣庄市市中区东湖明珠10号楼1单元17A03室（房屋代码为130684）商品房一处，该商品房建筑面积128.07平方米，单价每平方米6,376.70元，总价816,664元。合同第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”。 上述合同签订后，王伟支付给中汇公司购房款816,664元，中汇公司于2016年6月14日将涉案房屋交付给王伟。2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了中汇公司关于文化西路南侧东湖明珠10号楼的商品房初始登记申请材料，2019年5月14日办理了文化西路南侧东湖明珠10号楼的不动产权证书，登记权利人为枣庄中汇住宅开发有限公司。 2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。庭审中李春蕊、王某未提交证据证明其缴存了住宅专项维修资金。 另查明，王伟因病于2019年4月4日死亡，其第一顺位继承人为其妻李春蕊和其女王某。 本院认为，王伟与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”，王伟因病于2019年4月4日死亡，故其第一顺位继承人李春蕊和王某可向中汇公司主张权利。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任”。本案中，王伟与中汇公司约定应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但中汇公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。《商品房买卖合同》中约定“如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××选择不解除合同的，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了原、被告双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。原告主张的逾期办证违约金，属于继续性债权，诉讼时效应以每个个别的债权分别适用。涉案房屋的实际交付时间为2016年6月14日，中汇公司应在交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，又因2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了中汇公司关于文化西路南侧东湖明珠10号楼的商品房初始登记申请材料，因此中汇公司的违约行为自2016年6月14日后90日起一直延续至2019年4月17日，故违约金应从2016年6月14日后90日起开始计算至2019年4月17日止，因2018年1月18日中汇公司向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金，李春蕊和王某未举证证明其缴存了专项住宅维修资金，因而对于原告关于从2016年9月15日开始计算违约金的诉讼请求本院予以支持，故本院支持自2016年9月15日至2018年1月18日期间的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李春蕊、王某支付违约金40,098.20元（以816,664元为基数，自2016年9月15日起至2018年1月18日止，按日万分之一计算）； 二、驳回原告李春蕊、王某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,823元，减半收取911.50元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担457元，由原告李春蕊、王某负担454.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 郭方泉 二〇一九年十二月十日 法官助理 宋润来 书 记 员 赵明明