广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初19364号原告：周莉，女，1984年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：刘勇，广东生龙律师事务所律师。被告：姜蓉，女，1961年11月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：吕友臣，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡天豪，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。原告周莉诉被告姜蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周莉及其诉讼代理人刘勇、被告诉讼代理人吕友臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告周莉与被告姜蓉签订的《房地产买卖合同》；2、被告姜蓉返还原告周莉支付的定金50,000元；3、被告姜蓉支付原告周莉违约金780,000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》（N0：0000630），合同约定被告以成交价3,900,000元出售其位于深圳市兰园大厦商住楼某房产给原告。合同约定原告须在合同生效后2日内支付定金50,000元；合同还约定，原告以按揭贷款的方式支付定金之外的房款，并须于2018年6月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告需按照按揭银行的要求签署相关的文件。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付定金50,000元，被告却以成交价过低为由，拒不按照约定及时办理银行资金托管及按揭贷款相关手续，经原告多次催告后，被告才于2018年6月21日前往银行办理上述手续。同日，原、被告双方签订《二手房资金托管协议》，原告将1,120,000元转入资金托管账户，原告的公积金贷款和商业贷款均已初步审批通过。2018年7月9日，按揭银行委托评估公司与被告联系要求对房产进行实地拍照，以完成银行贷款承诺书最后一个步骤，但被告却拒绝予以配合，后原告多次通过电话、短信、微信、催告函的方式试图与被告沟通，被告均不予答复，且被告通过中间方告知原告要求增加200,000元购房款，否则就不予以配合。直至起诉之日止，被告仍然拒绝配合按揭银行履行审批调查手续，致使原、被告双方交易无法继续进行。综上所述，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》真实、合法、有效，原、被告双方均应当按照合同约定履行合同义务。被告以合同约定的交易价过低为由，多次要求涨价并拒绝履行合同义务，致使合同无法继续履行的行为，已经严重违反了法律规定以及原、被告双方合同的约定，属于根本违约，应当依法承担违约责任。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、原、被告双方在涉案房屋买卖交易过程中存在一名中介，名叫赖蓉。赖蓉打着中介公司的名义促成原、被告签订合同。经被告核实，赖蓉非中介公司员工，被告对交易的安全性产生疑虑。鉴于赖蓉与本案有利害关系，现被告已经申请法院追加赖蓉为本案第三人；2、原、被告双方之间的《房地产买卖合同》合法有效，双方应积极履行，原告有义务聘请合法第三方中介机构提供居间服务；3、请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月23日，深圳市南山区蛇口工业区工业十路兰园大厦商住楼某房产（涉诉房产）登记至被告姜蓉名下，建筑面积80.6平方米。2018年5月23日，原告周莉（买方）与被告姜蓉（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易涉案房产，卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为3,900,000元；买方同意在本合同生效之日贰日内向卖方支付定金50,000元；经买卖双方协商一致，约定买方须于2018年6月20日（含当日）之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准的方式给付定金之外的房款，该房款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过拾日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过拾日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。同日，原告周莉向被告姜蓉支付购买涉案房产的定金50,000元，被告姜蓉向原告出具《收款收据》。2018年6月20日，原告周莉（乙方、买方）与被告姜蓉（甲方、卖方）签订《补充协议》，约定：买卖双方签订了深圳市房地产买卖合同，合同编码为NO：0000630，甲方将其所有的涉案房产出售给乙方，就原合同部分内容达成补充协议；本协议一式三份买卖双方各执一份，买卖双方指定的见证人一份；本协议双方签字之日起生效；及其他条款。该协议的尾部有原、被告双方的签字及见证人处张文亚的签字并加盖手印。2018年6月21日，原告周莉（甲方、买方）与被告姜蓉（乙方、卖方）、案外人交通银行深圳分行（丙方）签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定了托管资金金额为1,120,000元及其他条款。同日，原告将托管资金1,120,000元转入约定的托管账号中。庭审中，原、被告均确认涉案的房产买卖合同履行的结点在交通银行深圳竹子林支行指定的评估机构对涉案房产进行拍照、评估的环节。原告主张对涉案房产拍照并形成的评估报告是个人二手房按揭贷款银行出具《贷款承诺函》的前提，被告在庭审中表示有这种可能性；且原告主张其事实上公积金贷款部分已经初步审核通过了，其商业抵押贷款按揭申请已经在按揭银行内部审批通过，但由于缺乏评估公司对涉案房产的正式评估报告，所以商业抵押按揭贷款银行不能出具《贷款承诺函》，无法获得按揭银行的商业抵押贷款，庭审中被告表示有这种可能性。原告周莉为了证明系因被告姜蓉未配合银行指定的评估公司对涉案房产进行拍照、评估而导致无法继续履行涉案房产的买卖合同，向本院提交了原告周莉与按揭贷款银行工作人员宋淑莹的微信聊天记录、原告与被告之间的短信聊天记录、包含有原、被告所在的微信群为“兰园”的聊天记录、原告与案外人邹栩菲的微信聊天记录，以及原告委托诉讼代理人刘勇与张文亚之间形成的调查笔录。被告对于以上微信、短信聊天记录的真实性予以认可，但陈述称上述聊天记录并不完整，不能证明原告的证明目的；对于调查笔录不予认可。原告为了证明其向被告进行履约催告，向本院提交了2018年7月25日、2018年8月7日的《履约催告函》，并提交了相应的EMS快递单及显示妥投的快递单查询结果。被告称上述履约催告函均系原告单方制作，均不予认可。被告向本院提交了深圳市版权协会电子证据固化报告、被告与原告老公之间的聊天记录、微信群名为“兰园大厦”的微信聊天记录、被告与张文亚的聊天记录，用于证明原、被告就买卖涉案房产的交易过程中，存在有赖蓉以及张文亚的中介参与，被告并未要求加价转让涉案房产，其不能配合评估公司对涉案房产进行拍照作出了解释和说明。原告对于被告提交的上述证件的真实性予以认可，称上述证据证明自2018年7月5日开始不配合评估公司对涉案房产拍照进行评估，多次联系被告，被告均不予回复，恶意违约的事实。根据原告的申请，本院向交通银行股份有限公司深圳竹子林支行调取案件相关信息。交通银行股份有限公司出具宋淑莹的在职证明，向本院复函称：原告周莉在其申请个人二手房贷款183万元，该笔贷款于2018年7月4日通过审批；根据其银行规定，个人二手房按揭贷款在审批通过后需拿到评估公司的正式评估报告，才能出具《贷款承诺函》；因被告姜蓉不配合评估公司上门拍照核实抵押物情况，导致评估公司无法完成评估报告，其银行未能向原告周莉出具《贷款承诺函》；该套房产由深圳市世联土地房地产评估有限公司进行评估，周栩菲为担保公司中介，并非该评估公司的工作人员。本院认为，原告周莉与被告姜蓉签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。根据合同约定，被告姜蓉需配合原告周莉申请按揭银行提供所需被告姜蓉资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文书。根据查明的事实，被告姜蓉未能配合评估公司对涉案房产进行上门拍照核实抵押物，评估公司无法完成评估报告，导致按揭银行在初步审核通过原告周莉二手房按揭贷款后，未能出具《贷款承诺函》，被告姜蓉未依约履行其合同义务，致涉诉合同不能继续履行，被告姜蓉构成违约，原告诉请解除合同，于法有据，本院予以支持，并确认《房地产买卖合同》于原告解除合同的意思表示到达被告姜蓉即本案应诉材料送达被告姜蓉之日（2018年10月19日）解除。合同解除后，被告姜蓉收取的定金50,000元应予返还原告周莉。被告姜蓉请求驳回原告的诉讼请求视为其对原告诉请的违约金予以调整，根据合同的履行情况、卖方的过错程度、买方的损失情况，本院酌情判令被告姜蓉向原告周莉支付违约金500,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周莉与被告姜蓉于2018年5月23日签订的《房地产买卖合同》于2018年10月19日解除；二、被告姜蓉于本判决生效之日起十日内向原告周莉返还定金50,000元；三、被告姜蓉于本判决生效之日起十日内向原告周莉支付违约金500,000元；四、驳回原告周莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6050元，由原告周莉负担2040.96元，由被告姜蓉负担4009.04元；原告多缴纳的12950元，由本院向原告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年一月十八日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。