湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0802民初1466号 原告：荆门市茂森房地产开发有限公司. 法定代表人：张茂海，执行董事。 委托诉讼代理人：王小路，湖北法之星律师事务所律师。 被告：罗振玉. 委托诉讼代理人：张莹，湖北邦伦律师事务所律师。 原告荆门市茂森房地产开发有限公司（以下简称“茂森公司”）与被告罗振玉合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告茂森公司的法定代表人张茂海及委托诉讼代理人王小路、被告罗振玉及其委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案调解期间一个月不计入审限。本案现已审理终结。 茂森公司向本院提出诉讼请求：1.确认茂森公司和罗振玉在2009年5月27日签订的《借款协议书》茂森公司已经履行完全的还款义务并要求罗振玉返还多偿还的借款24万元；2.判令罗振玉将协议书中标注的茂森公司所有的2楼门面三间（20031、20032、20033）解除房产局网上销售备案登记并归还给茂森公司；3.判令因罗振玉拒绝归还上述房屋而导致茂森公司无法行使权利的经济损失100万元。事实和理由：茂森公司因经营需要向罗振玉借款周转，将位于荆门市象山大道3号都市岸泊小区的26套门面房以签订买卖合同的方式抵押给罗振玉，罗振玉实际出借资金342万元。借款到期后，茂森公司陆续归还罗振玉213万元。后双方为结算利息发生争议，罗振玉要求以高息且利滚利的方式结算本息遭拒，便胁迫茂森公司的法定代表人张茂海在事先拟定好的借据和协议书上签字盖章。罗振玉在实际借款本金只剩100余万元的情况下霸占茂森公司价值数千余万元的房产，给茂森公司造成巨大损失。茂森公司多次和罗振玉协议，拟以门面出售或出租的方式来清偿债务，但罗振玉不同意，要求茂森公司按高息计算后一次性清偿才同意解除房屋买卖合同备案登记。其中罗振玉和茂森公司在2009年5月27日签订的《借款协议书》约定：罗振玉借款100万元给茂森公司，使用期限自2009年5月27日至2010年6月9日止。茂森公司在2009年10月25日还款100万元。但是罗振玉不同意将协议书约定的都市岸泊小区2楼门面三间归还给茂森公司，强占门面至今，严重违约。 罗振玉辩称，1.双方除2009年5月27日的协议之外，在2009年6月3日、2009年12月10日、2011年7月8日还存在三份协议，这四份协议中双方不仅是借贷关系，还存在商品房买卖合同关系，是履行借款合同还是商品房买卖合同，选择权在于茂森公司。在借款期限届满后，双方再次签订了《商品房买卖合同》，系茂森公司对债务的清偿，茂森公司不能再基于借款合同主张权利。2.双方关于商品房买卖合同的争议，已经荆门仲裁委员会荆裁[2018]26号裁决书认定，双方的商品房买卖合同合法有效，茂森公司2017年3月6日作出的《解除合同通知书》无效。罗振玉基于合法有效的买卖合同取得诉争房屋的所有权，茂森公司无权主张解除合同备案登记，也无权主张返还。3.茂森公司虽然在2010年10月25日偿还100万元，但该款不是清偿的2009年5月27日的借款，而是清偿的2009年6月3日的借款本息，茂森公司不存在多偿还24万元的情形。故请求法院驳回茂森公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认以下无争议的事实： 2018年2月8日，荆门仲裁委员会作出荆裁[2018]26号裁决书，确认罗振玉和茂森公司签订的包含本案3套诉争房屋在内的26份《商品房买卖合同》合法有效，裁决茂森公司对上述合同的解除合同行为无效。 以上事实，有荆门仲裁委员会裁决书在卷佐证。 本院认为，荆裁[2018]26号裁决书自作出之日起发生法律效力，当事人应当履行仲裁裁决。该裁决书已经确认20031、20032、20033号房屋的商品房买卖合同合法有效。基于上述有效的买卖合同，罗振玉可要求茂森公司履行合同，即要求茂森公司向荆门市房地产管理局申请登记备案、交付房屋。在上述买卖合同有效的前提下，茂森公司要求解除登记备案及要求罗振玉返还房屋，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。相应的，茂森公司要求赔偿因罗振玉拒绝归还上述房屋而导致的经济损失100万元的诉请本院亦不予支持。故茂森公司的第2、3项诉请不再作为本案事实争议焦点予以调查。 本案事实争议焦点为：对双方2009年5月27日签订的《协议书》，茂森公司是否多偿还罗振玉24万元。 对有争议的事实，茂森公司提交以下证据： A1、2009年5月27日的协议书、0031977号商品房买卖合同，证明：虽然双方约定借款100万元，但罗振玉实际出借76万元，且该借款未约定利息； A2、还款凭证，罗振玉书写的对账单2张，证明：2019年10月25日茂森公司向罗振玉还款100万元即履行了2009年5月27日协议书的还款义务。 罗振玉提交以下证据： B1、协议书3份、转账凭证4份，证明：1.罗振玉分别于2009年5月27日、2009年6月3日、2009年12月11日向茂森公司转账76万元、120万元、100万元；2.截至2010年6月9日，茂森公司需清偿的到期债务为3笔，到期日分别为2010年6月9日，2009年12月2日、2010年6月9日，金额共计296万元； B2、茂森公司出具的借款本息计算表，证明：1.双方约定的借款利率为月利率3%；2.2009年10月25日的还款系支付茂森公司前2笔借款的利息，所有的借款本息一起结算。 经庭审质证，罗振玉对A1真实性无异议，对实际出借76万元的事实无异议，但认为双方在实际履行协议时是有利息的；对A2真实性无异议，2009年10月25日茂森公司确实还款100万元，但不能证明是偿还的2009年5月27日的借款。茂森公司对B1中协议书的真实性无异议，对除2009年5月27日协议书之外的协议书及相应的收据、支付凭证的关联性有异议，茂森公司仅起诉了2009年5月27日的借款，之后的借款不属本案审理范围；对B2真实性、证明目的均有异议，未加盖茂森公司公章，不符合证据形式要件。 对上述有异议的证据，本院经审核认为，因当事人对A1、A2、B1的真实性未提出异议，本院确认其真实性；B2经核对系茂森公司提交至荆门仲裁委员会的证据，本院确认其真实性。从B2来看，茂森公司认可双方的借款约定了利息，利率为月利率3%。关于茂森公司2019年10月25日向罗振玉还款100万元是否履行2009年5月27日协议书的还款义务，涉及本案法律争点，本院后文阐述。 根据上述采信的证据，本院确认以下事实： 2009年5月27日，茂森公司和罗振玉签订《协议书》，约定：1.罗振玉出借100万元给茂森公司，出借期限为2009年5月27日至2010年6月9日止；2.茂森公司以2楼门面三间（231、232、233）作为借款抵押，并签订商品房买卖合同，合同编号为0031977；3.茂森公司在借款使用到期后按期归还借款，收回商品房买卖合同，商品房买卖合同自动作废；4.若茂森公司不能按期归还借款，则三个门面归罗振玉所有，双方签订的商品房买卖合同正式成立，且茂森公司必须在2009年6月5日前为罗振玉办理上述门面的登记备案。同日，双方签订编号为0031977的《商品房买卖合同》，约定：茂森公司将其所有的2层231、232、233号房屋出卖给罗振玉。同日，罗振玉支付76万元至茂森公司指定的银行账户。 2009年6月3日，茂森公司和罗振玉又签订一份《协议书》，约定：1.罗振玉出借180万元给茂森公司，出借期限为2009年6月3日至2009年12月2日止。同日，罗振玉支付120万至茂森公司指定的银行账户。 2009年12月10日，茂森公司和罗振玉再次签订一份《协议书》，约定：1.罗振玉出借50万元给茂森公司，出借期限为2009年12月10日至2010年6月9日止。2009年12月11日，罗振玉支付100万元给张茂海。 2009年10月25日，茂森公司支付100万元至罗振玉的银行账户。 本院认为，茂森公司和罗振玉基于双方签订的借款协议以及商品房买卖合同发生争议，本案案由应为合同纠纷。 本案法律争议焦点为：对双方2009年5月27日签订的《协议书》，茂森公司是否多偿还罗振玉24万元。 茂森公司认为双方之间的借款没有约定利息，罗振玉在2009年5月27日出借给茂森公司76万元，茂森公司在2009年10月25日偿还100万元，多偿还了24万元。罗振玉认为双方不仅只有一笔民间借贷，在2009年5月27日之后罗振玉又出借给茂森公司几笔款项，每笔借款均约定了利息，且所有借款本息是一起结算的，故茂森公司2009年10月25日的还款并不是偿还的2009年5月27日的借款。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，对茂森公司2009年10月25日的还款，因双方没有约定，应首先清偿利息。截至2009年10月25日，76万元借款的利息为11.552万元（76万元×3%÷30天×152天），120万元借款的利息为17.40万元（120万元×3%÷30天×145天），共计28.952万元。抵充完利息后，还剩71.048万元，再抵充本金。此时，即使是抵充2009年5月27日的借款本金，也已经数额不足，故茂森公司支付的该100万元不存在多偿还罗振玉24万元的情形，本院对茂森公司要求罗振玉返还24万元的诉请不予支持。 综上，本院对茂森公司的全部诉请均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国仲裁法》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告荆门市茂森房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费22800元，由荆门市茂森房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  吴瑶琼 人民陪审员  刘 艾 人民陪审员  唐孝强 二〇一九年十二月三日 书 记 员  王 维