河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22642号上诉人（原审被告）：河南财信置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路****。法定代表人：薛刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛久华，河南天荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周安玲，女，1977年8月21日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：樊文静，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人河南财信置业有限公司（以下简称财信置业）因与被上诉人周安玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初13981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。财信置业上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案纠纷产生的根本原因系涉案15号楼边户业主自行封闭阳台导致楼盘外观与原规划不符，故规划部门的规划核实不予通过，致使上诉人迟迟未取得竣工备案表以及房屋权属初始登记，并非是上诉人原因引起。上诉人认为：因部分业主自行封闭阳台而导致本案违约纠纷的产生，该违约责任不应当由上诉人全部承担。原审判决在已经确认上述事实的情况下，却依然判令上诉人承担全部的违约责任，属于明显事实认定错误。二、由于郑州市房地产政策大幅调整以及相关行政主管部门的变更所导致上诉人办理竣工备案表以及房屋权属初始登记的进度十分缓慢甚至停滞，该政策调整是双方签订《商品房买卖合同》时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，符合《合同法》中关于“情势变更”的相关规定，故逾期办理房屋初始登记的违约责任不应由上诉人承担。三、被上诉人诉请的违约金过高，请求依法降低违约金数额。被上诉人已实际入住，房屋价格上涨近一倍之多，上诉人未在2016年8月30日前给被上诉人办理房屋初始登记并未给其造成任何经济损失。另外补充：一审判决有两处明显错误。一是上诉人的义务是报送义务。即上诉人应当将办理房屋权属初始登记的相关资料报送郑州市房管局，而非为被上诉人办理房屋权属初始登记。二是房屋权属初始登记已正式更名为郑州市房屋交易和产权状况确认单，也就是说上诉人的合同义务为向郑州市房管局报送办理房屋状况及权属情况确认单，而且上诉人在2019年11月1日已将上述资料报送了郑州市房管局全部完成了合同义务。周安玲辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人承认其尚未取得竣工备案表、办理权属初始登记的资料不齐全，至2019年11月1日才办理报送房屋权属初始登记的资料，上诉人的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人和被上诉人是合同的当事人，根据合同相对性原则，即使是因为第三人的行为造成违约后果，上诉人仍应向被上诉人承担违约责任。上诉人违约是由其自身原因或者第三方原因，并非是郑州市房地产政策调整所致，不能因为政策调整而免责。原审法院适用法律正确，被上诉人诉请的违约金是严格按照上诉人提供的格式合同计算的，违约金是合理合法的，并不存在违约金计算过高的情况。上诉人严重违反合同约定，应该承担违约责任。上诉人称原审判决办理房屋产权初始登记错误，办理是不动产登记部门的职责。原审判决中的办理是指办理、报送房屋权属初始登记资料的义务。虽然本案存在受理不动产首次登记的行政主管部门变更的事实，但是办理报送资料的义务没有改变，只是名称的变化，不影响被上诉人承担违约责任。周安玲向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金95605元（暂计算至2019年2月28日）和2019年3月1日至实际初始登记之日的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月14日，财信置业公司（出卖人）与周安玲（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××、商都××单元××房屋××套，总房款1049453元；约定在2016年6月30日前，被告交付符合国家规定条件的房屋；被告应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条关于产权登记的约定内容执行；附件四合同补充协议约定被告应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之一的违约金等。合同履行过程中，原告周安玲向财信置业公司支付了购房款。由于涉案小区15号楼部分业主自行封闭阳台导致与原规划设计不符，致使至诉讼日尚未取得建设行政主管部门竣工验收备案表，以及未能办理房屋权属初始登记。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。本案中，原告交付购房款后，根据双方约定，被告应于2016年8月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。虽然本案存在受理不动产首次登记的行政主管部门变更的事实，但根据本案被告交房时至诉讼日尚未取得建设行政主管部门竣工验收备案表，报送资料尚不完备的情况，被告违约事实清楚，应当承担违约责任。原告诉求按照涉案合同约定以1049453元为基数，按照日万分之一违约金标准，自2016年8月31日起计算至被告实际为原告办理房屋产权初始登记之日止的违约金，证据充分，理由正当，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告河南财信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周安玲违约金（违约金以1049453元为基数，按日万分之一标准，自2016年8月31日计算至实际为原告周安玲办理房屋产权初始登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，由被告河南财信置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，二审中，财信置业称于2019年10月28日取得涉案15号楼的竣工备案表，于2019年11月1日将办理《郑州市房屋交易和产权状况确认单》的全部资料报送了郑州市房管局。周安玲对财信置业所述予以认可。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。合同签订后，被上诉人依约缴纳了全部购房款，上诉人未按合同约定将需要由其提供的办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人称系因边户业主自行封闭阳台导致楼盘外观与原规划不符，无法取得竣工备案表，上诉人不应承担违约责任，其理由不能成立，本院不予采纳；上诉人另称因政府主管部门变更导致及办理房屋权属初始登记缓慢，其不应承担违约责任，但上诉人至2019年10月28日才取得涉案楼盘的竣工备案表，政府职能的调整并未对其提交初始登记资料造成影响，故上诉人的该项理由亦不能成立，本院不予采纳。因上诉人已于2019年11月1日将办理《郑州市房屋交易和产权状况确认单》的全部资料报送了郑州市房管局，且被上诉人予以认可，故上诉人于2019年11月1日已完成了合同约定的向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料的义务。故被上诉人请求的违约金应以1049453元为基数，按日万分之一的标准自2016年8月31日计算至2019年10月31日止，共1157天，违约金计121421.71元。双方约定的违约金计算标准系双方真实意思表示，并未超出合理限度，上诉人要求降低违约金标准的请求不能成立，本院不予支持。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上，河南财信置业有限公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初13981号民事判决；二、河南财信置业有限公司于本判决生效后十日内支付周安玲逾期报送初始登记资料违约金121421.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2190元，二审案件受理费2190元，均由河南财信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十二月五日书记员 娄      杨      杨