海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2018）琼9005民初1231号   原告：伍曼云，女，1975年5月25日出生，汉族，海南省文昌市人。   委托诉讼代理人：王飞雄，系海南川合律师事务所律师。   被告：海南椰园房地产开发有限公司，原住所地：海南省海口市龙华路15号财盛大厦20层，现住所地不详。   法定代表人：黎冬枝，总经理。   被告：文昌市地震局，住所地：海南省文昌市椰林路。   负责人：韩涛，局长。   第三人：王康华，男，汉族，1954年11月13日出生，海南省文昌市人。   委托诉讼代理人：邢逸，海南瑞来律师事务所律师。   原告伍曼云与被告海南椰园房地产开发有限公司（以下简称椰园公司）、文昌市地震局及第三人王康华商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍曼云委托诉讼代理人王飞雄，第三人王康华委托诉讼代理人邢逸到庭参加诉讼，被告椰园公司、文昌市地震局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。   原告伍曼云向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带退还原告购房款391,104元，以及自2012年4月13日起至实际支付之日止的利息（按年息6%计算）；2.两被告连带向原告双倍赔偿购房款391,104元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年4月14日，原告与被告文昌市地震局签订一份《椰林山庄商住楼认购书》购买当时由地震局和海南龙得置业有限公司合作开发位于文昌市地震局文城文岭里3号的××庄位于文昌市××里房，约定每平方米1600元/㎡，总房价190,400元。认购书签订当日，原告向地震局支付购房款100,000元，地震局向原告开具了非税收缴款收据及收条。2009年8月地震局和龙得公司将涉案项目“椰林山庄”整体转让给被告海南椰园房地产开发有限公司（实质是龙得公司原班人马），椰园公司和地震局在没有协调好前期地震局和龙得公司对外签订房产买卖合同和认购协议是否履行及房产归属的前提下，造成该涉案项目多套房产重复买卖（一房多卖）的情况。原告依据与地震局签订的《椰林山庄商住楼认购书》以及付款凭证经多次与地震局及被告椰园公司协调，要求椰园公司及地震局履行《椰林山庄商住楼认购书》约定的义务。2012年4月13日，经被告椰园公司与地震局协调，三方同意将涉案房产的××买受给原告，原告除已支付给被告文昌市地震局的100,000元外，还另需另行支付100,704元，其余购房款项由王康华自愿代原告及地震局向被告海南椰园公司支付。同日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告支付了100,704元，王康华代表被告地震局及自己自愿代原告向被告支付了290,400元。被告椰园公司向原告出具了一份收据载明原告已一次性付清202房全部款项，但至今被告仍未向原告交付该房产，也未为原告办理房产过户登记。原告起诉两被告要求履行过户手续时发现该房屋在被告与原告签订合合同前已经登记为小区物业用房，作为小区公摊出售给全部业主。原告为了维护自身权益，特向法院提起诉讼。   被告椰园公司未到庭，也未提交书面的答辩意见。   被告文昌市地震局提交书面答辩状辩称，被告文昌市地震局认为原告购买海南椰园房地产开发有限公司投建的房产××房纠纷问题由来已久。文昌市地震局原局长王康华同志曾代替原告向海南椰园房地产开发有限公司支付了购202房的购房款290,400元，海南椰园房地产开发有限公司理应为原告办理房产过户登记手续。但由于该房产已经登记为小区物业用房，所以椰园公司无房交付给原告，理应将原告的购房款退回原告。文昌市地震局曾收到原告的预购款50,000元，也应负责将该款退回原告。鉴于文昌市地震局原局长王康华已替原告交了290,400元购房款，如果原告同意，文昌市地震局也可将收原告的预购房款50,000元交给王康华。   第三人王康华陈述称，一、伍曼云与椰园公司之间成立商品房销售合同关系，地震局不是该合同当事人，不是本案适格被告。伍曼云与地震局于2009年4月14日签订《椰林山庄商住楼认购书》，认购地震局和龙得置业有限公司开发的××庄房，面积约119㎡，单价为1600元/㎡，总房价190,400元。伍曼云当天支付了10万元认购款。此后，由于“椰林山庄”项目转让给椰园公司独自开发经营，地震局无法售房给伍曼云，伍曼云因此多次要求答辩人个人必须解决这个问题。后经王康华协调，伍曼云与椰园公司2012年4月13日签订《商品房买卖合同》，约定椰园公司将“椰林山庄”××房出售给伍曼云，单价为3200元/㎡，总房价391,104元。伍曼云2012年4月13日自己刷卡支付了其中的100,704元。由此可见，伍曼云与地震局、椰园公司之间分别成立两个不同的合同关系，而地震局不是本案所诉《商品房买卖合同》当事人，不应承担合同义务，不是本案的适格被告。二、伍曼云与椰园公司的《商品房买卖合同》违法、无效，椰园公司应当退还收取的全部购房款。据查，椰园公司出售给伍曼云的××房已经备案为物业用房，其产权为全体业主共有，椰园公司不能出售给伍曼云。椰园公司隐瞒事实真相进行出售，已经构成合同欺诈，且侵害了全体业主的合法权益。所以，涉案《商品房买卖合同》无效，椰园公司应当退还收取的全部购房款391,104元。三、椰园公司应当将购房款中的290,400元退给王康华。伍曼云向椰园公司购买“椰林山庄”××房时，自己仅支付了100,704元，其余290,400元是王康华应其要求向案外人杨某借款支付给椰园公司。而案外人杨某已经通过诉讼方式向王康华收回该290,400元借款及利息。所以，该290,400元是王康华代伍曼云支付的。故，椰园公司应将该290,400元退还给王康华。综上所述，为节约司法资源和解决所有问题，请求法庭查明事实，依法判令椰园公司直接返还王康华290,400元。   当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》一份及其附件；2.被告椰园公司于2012年4月13日出具的《往来凭证》、原告刷卡支付100,704元及第三人王康华出具的《欠条》、椰园公司于2012年4月13日出具的《收据》，共同证实原告已向被告椰园公司支付购房款391,104，其中100,704元由原告刷卡支付，290,400元由杨某代为支付；3.文昌市住房和城乡规划建设局于2016年4月21日出具的《证明》及本院于2016年4月25日制作的《询问笔录》；4.本院（2015）文民初字第1589-2号民事裁定书一份及生效证明；二、第三人王康华提交的证据：1.（2018）琼01民终1567号《民事判决书》，证实王康华向杨某借款代原告支付购房款290,400元的事实；2.文昌市住房和城乡建设局于2018年4月12日出具的《证明》。   原告提交的证据：1.原告与被告文昌市地震局签订的《椰林山庄商住房认购书》、文昌市地震局于2009年4月14日盖章出具的《收据》二张（一张收款人为林春杏，一张收款人为王康华）及该局于同日出具的《海南省政府非税收入一般缴款书》一张，拟证实原告向被告椰园公司支付的款项中含该认购书中已支付的款项100,000元。第三人质证该组证据与《商品房买卖合同》的标的物系不同的商品房，与本案无关。该组证据中载明的房屋为6层C号房，与涉案商品房合同中载明的房屋××房系不同的房屋，款项的收款人为文昌市地震局。对该组证据，经与原件核对无异，本院予以确认，仅证实原告与文昌市地震局就××房签订认购书，并向文昌市地震局支付认购款的事实。2.《海南省建设工程规划许可证申请表》及二被告于2009年8月28日签订的《房地产项目合作开发合同》，该组证据系二被告开发建设涉案房地产项目的证据，与本案的商品房销售合同纠纷不具有关联性，本院不予确认。   第三人王康华提交的证据：（2018）琼9021执321号结案通知书，该通知书系王康华与第三人杨某之间借款纠纷的执行，与本案不具有关联性，本院不予确认。   根据原告及第三人的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2009年4月14日，原告与文昌市地震局签订《椰林山庄商住房认购书》（以下简称《认购书》），原告同意在文昌市地震局与龙得置业有限公司在文昌市地震局文城文岭里3号“椰林山庄”半拉子待续建项目的商住楼××号房，建筑面积约119㎡（最终面积以房产证面积为准），单价1600元/㎡，总房价为190,400元。该认购书约定，双方签订认购协议后，先付认购房定金100,000元，购房余款在交付楼房使用时一次性付清。文昌市地震局于2009年4月14日向原告盖章出具《收据》二张（一张收款人为林春杏，一张收款人为王康华），金额分别为50,000元。椰林山庄项目用地原登记在文昌市地震局名下，由文昌市地震局负责报建，该局于2011年1月26日将椰林山庄项目的土地转让登记至椰园公司名下。椰园公司于2011年取得开发建设项目“椰林山庄”预售许可证。因认购书中认购的房屋已另行出售，原告与椰园公司于2012年4月13日签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由椰园公司将其位于文昌市文城镇文岭里3号椰林山庄项目第××号房出售给原告，建筑面积为122.22平方米，单价为3200元/㎡，房屋总价款为391,104元。《买卖合同》第六条约定的付款方式及期限为一次性付款391,104元，第八条约定的房屋交付期限为2012年8月30日，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2012年4月13日向椰园公司转账支付房款100,704元，余款290,400元由案外人杨某代为支付。椰园公司同日出具《收据》，确认“收到杨某付××（房主伍曼云）”购房款290,400元，同时出具《往来凭证》，确认已收到原告交来涉案房屋房款391,104元。杨某代为支付上述房款后，王康华出具欠条，载明“兹欠杨某同志代垫伍曼云同志购房款290,400元”。王康华与杨某因该款项的借款纠纷案件已经海南省海口市中级人民法院作出（2018）琼01民终1567号终审判决，确认王康华向案外人杨某借款用以支付原告欠付椰园公司的购房款。   另查明，椰林山庄项目的商品房已于2013年开始交付使用，因建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域内建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米，涉案项目的××号房已于2011年2月24日被确定为物业服务用房，产权属全体业主共有。原告因房屋交付问题于2015年10月26日曾向本院提起诉讼，后撤回起诉。原告以解除涉案《认购书》及《买卖合同》为由，向本院提起诉讼。   本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案《认购书》及《买卖合同》是否属于同一法律关系，在本案当中能否一并处理；2.涉案《买卖合同》是否有效；3.原告要求二被告连带退还并双倍赔偿购房款的主张是否应予以支持。   一、关于涉案《认购书》及《买卖合同》是否属于同一法律关系，能否一并处理的问题。涉案《认购书》的签订主体为原告与文昌市地震局，合同标的××庄房，原告与文昌市地震局之间为商品房预约合同关系；《买卖合同》的签订主体为原告与椰园公司，合同标的为椰林山庄××房，原告与椰园公司之间为商品房销售合同关系。《认购书》与《买卖合同》的合同主体，标的及单价等均不同，属于不同的法律关系，不能在本案中一并处理。原告因《认购书》与文昌市地震局产生的纠纷可另案提起诉讼。   二、关于涉案《买卖合同》是否有效的问题。涉案房屋于2011年2月24日已被确定为物业服务用房，产权属全体业主共有。原告与椰园公司于2012年4月13日签订《买卖合同》时对涉案房屋虽无所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，第三人王康华以椰园公司对涉案房屋没有所有权为由主张《买卖合同》无效的，本院不予支持。原告以椰园公司对涉案房屋没有所有权致使涉案房屋不能转移交付，请求解除合同，本院予以支持。   三、关于原告要求二被告连带退还并双倍赔偿购房款的主张是否应予以支持的问题。涉案《买卖合同》自提起本案诉讼之日起即2018年4月17日依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因椰园公司对涉案房屋没有所有权导致合同解除，椰园公司应向原告退还购房款391,104元。原告要求椰园公司自2012年4月13日起即收到房款之日起按年利率的6%计付利息至该房款退还之日止作为损失赔偿，于法有据，本院予以支持。原告主张椰园公司一房二卖，应双倍赔偿购房款391,104元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，椰园公司在与原告签订涉案《买卖合同》前因《海南经济特区物业管理条例》第三十二条的规定，将涉案房屋确定为小区的物业服务用房，产权属于全体业主，并非收受购房款将房屋出卖给第三人，原告要求双倍赔偿房款的主张不符合该条的规定，本院不予支持。对于文昌市地震局是否应当对上述房款承担连带赔偿责任的问题。原告未提交证据予以证明文昌市地震局已收取涉案房屋××房的房款，也未提交文昌市地震局对涉案《买卖合同》承担连带责任的证据，合同履行主体并非文昌市地震局，对原告要求文昌市地震局对涉案房款及其利息承担连带赔偿责任的主张，本院不予支持。第三人王康华在庭审陈述中要求被告椰园公司退还其代原告支付的房款290,400元，该房款290,400元系其向案外人杨某借款由杨某代付给椰园公司，根据合同的相对性，第三人王康华并非涉案《买卖合同》的履约主体，且王康华作为无独立请求权的第三人参加诉讼，其无权在本案中提出主张。对于王康华因代付房款产生的纠纷，其可另案提起诉讼。   综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南椰园房地产开发有限公司应向原告伍曼云退还购房款391,104元，并自2012年4月13日起按照年利率6%的标准向原告伍曼云计付利息至该房款退完之日止，应于本判决生效之日起十日内一次性付清；   二、驳回原告伍曼云的其他诉讼请求。   如果被告海南椰园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币11,622.08元（该款项原告已预交），由原告伍曼云负担5811.04元，由被告海南椰园房地产开发有限公司负担5811.04元，限于本判决生效之日起五日内向本院缴付；原告多预交的受理费5811.04元，本院予以退还。公告费（以刊登公告部门出具的发票金额为准），由被告海南椰园房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 长 符 娟   人民陪审员 林明干   人民陪审员 林明富     二〇一九年一月三十一日   法官 助理 吴清岳   书 记 员 陈文乃   附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：   （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；   （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；   （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。