江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初414号原告：程秀英，女，1966年7月31日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：薛静、鲍灵杰（均受程秀英的特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。被告：奚向东，男，1963年5月29日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告程秀英诉被告奚向东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法由审判员周溧适用简易程序，于同年1月30日公开开庭进行了审理。原告程秀英的委托诉讼代理人薛静、鲍灵杰到庭参加诉讼。被告奚向东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告程秀英向本院提出诉讼请求：1.奚向东立即迁出无锡市梁溪区红豆人民路9号（临锡沪路）270号、272号房屋。2.奚向东立即支付上述房屋自2018年10月1日起至11月2日止的租金20794.52元（23万元/365天*33天）。3.奚向东按年租金23万元的标准立即支付上述房屋自2018年11月3日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。4.奚向东立即支付逾期付款违约金37000元（自2018年9月26日至同年11月2日共37天×1000元/天）。事实与理由：2016年2月3日，程秀英与奚向东签订《房屋租赁协议书》，约定奚向东向程秀英承租无锡市梁溪区红豆人民路9号（临锡沪路）270号、272号房屋，租赁期限3年，奚向东于每年3月20日、9月20日前支付半年度租金等内容。后因奚向东拖欠租金，程秀英于2018年9月19日左右向奚向东之妻张利勤送达了《缴费通知》。后因奚向东仍未按时支付租金，程秀英委托律师于2018年11月1日向奚向东邮寄《律师函》，通知解除《房屋租赁协议书》，并要求奚向东于收函5日内迁出上述房屋并支付违约金。因奚向东至今尚未结清租金，也未迁出房屋，故诉至法院，望判如所请。被告奚向东未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年8月16日，陈义、程秀英夫妇与无锡红地置业有限公司（以下简称红地公司）签订《商品房买卖合同》2份，向红地公司购买了无锡市梁溪区红豆人民路9号（临锡沪路）270号、272号房屋。2016年2月3日，程秀英与奚向东签订《房屋租赁协议书》，约定奚向东向程秀英承租无锡市梁溪区红豆人民路9号（临锡沪路）270号、272号房屋，租赁期限自2016年2月3日起至2019年2月2日止，其中包括装修期2016年2月3日至同年3月31日；房屋年租金23万元，租金先付后用，第一次支付3个月租金5.75万元（装修前支付租金2万元，2016年3月20日前支付3.75万元），此后每年9月20日和3月20日前支付半年租金11.5万元；奚向东逾期支付租金，超过5日，按每日1000元支付违约金；逾期超过15日，程秀英有权解除合同；租赁期限届满、协议终止或因奚向东违约导致程秀英解除协议，程秀英有权选择无偿接受室内装饰、装修，不再对奚向东承担装修补偿等内容。协议书签订后，程秀英按约将上述房屋交付奚向东使用。后因奚向东拖欠程秀英房屋租金，程秀英于2018年9月19日向奚向东发出《缴费通知》，该通知下方落款签收人为“张利勤”。2018年11月1日，程秀英委托江苏漫修律师事务所向奚向东发出《律师函》，载明：1.奚向东应于2018年9月20日向程秀英支付半年租金11.5万元，但至今分文未付；2.奚向东已经拖欠电费3个月、物业费1年未付。鉴于上述情形，程秀英函告如下：1.自奚向东收函之日起解除《房屋租赁协议书》，奚向东于收函5日内迁出承租房屋。2.奚向东收函后5日内支付程秀英租金11.5万元及违约金（自2018年9月26日，按每日1000元计算）。3.奚向东按协议约定的租金标准支付收函之日至实际迁出之日的房屋占有使用费。该函于2018年11月2日由他人代收。后因奚向东至今尚未结清房屋租金、违约金，亦未迁出上述房屋，程秀英于2019年1月8日诉至本院。2019年1月15日，本院向奚向东电子送达了民事诉状等应诉材料。程秀英围绕以上事实，依法提交了《商品房买卖合同》、《房屋租赁协议书》、《缴费通知》、《律师函》等证据在卷佐证，本院依法组织了证据交换和质证，予以确认。本院认为，程秀英就其陈述的房屋租赁经过，提供了《商品房买卖合同》、《房屋租赁协议书》、《缴费通知》、《律师函》等证据在卷佐证，奚向东经合法传唤未到庭发表抗辩意见，由此产生的法律责任由奚向东自行承担，本院认定《房屋租赁协议书》系程秀英与奚向东的真实意思表示，且未违法法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按约履行。按照协议书约定，奚向东应于2018年9月20日前支付下一半年度的租金11.5万元，逾期未付超出15日，程秀英有权解除合同。2018年11月2日，程秀英委托律师发出的《律师函》显示系他人代收，程秀英主张自该日解除《房屋租赁协议书》，证据不足，本院不予采纳。根据程秀英的诉状内容，其已将解除《房屋租赁协议书》作为起诉的主要意愿和理由，故《房屋租赁协议书》于诉状送达奚向东之日即2019年1月15日解除。《房屋租赁协议书》解除后，奚向东应当立即迁出并向程秀英返还上述房屋，故对程秀英的第1项诉讼请求，本院予以支持。根据协议书约定，奚向东逾期支付租金超过5日，按每日1000元支付违约金，故对程秀英的第4项诉讼请求，本院亦予支持。按照协议书约定的租金标准23万元/年计算，奚向东应立即支付程秀英上述房屋自2018年10月1日起至2019年1月15日止的租金67424.66元，并按日租金630.14元的标准支付上述房屋自2019年1月16日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、奚向东于本判决发生法律效力之日起五日内迁出无锡市梁溪区红豆人民路9号（临锡沪路）270号、272号房屋。二、奚向东于本判决发生法律效力之日起五日内向程秀英支付无锡市梁溪区红豆人民路9号（临锡沪路）270号、272号房屋自2018年10月1日起至2019年1月15日止的租金67424.66元。三、奚向东于本判决发生法律效力之日起五日内按日租金630.14元的标准向程秀英支付无锡市梁溪区红豆人民路9号（临锡沪路）270号、272号房屋自2019年1月16日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。四、奚向东于本判决发生法律效力之日起五日内向程秀英支付逾期付款违约金37000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1289元，由奚向东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  周溧二〇一九年一月三十日书记员  高艳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。