台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2680号原告：倪卫清，男，1969年12月18日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地：台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告倪卫清与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告倪卫清的委托诉讼代理人鹿帅，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案经当事人庭外和解未达成协议，现已审理终结。倪卫清向本院提出诉讼请求：1.判令绿城公司立即向倪卫清交付C-097、C-098地下室（车位），并立即向倪卫清支付逾期交付车位违约金（按已付款项270000元为基数，自2015年8月1日起至实际交付时止按日万分之一标准计算，暂计算至2017年7月31日止为19710元）；2.判令绿城公司立即向倪卫清支付逾期交付土地权属证书违约金177630元（以己付款项3818514元为基数，自2016年1月31日起至2017年5月10日止按日万分之一标准计算）。事实和理由：2013年11月29日，倪卫清与绿城公司签订《商品房买卖合同》，约定倪卫清购买绿城公司位于台州市开发区（车位），房屋价款为3156816元，两地下室总价款为270000元。该合同第九条约定，绿城公司应在2015年7月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给倪卫清使用，逾期超过120日后，绿城公司应按日向倪卫清支付已付房价款万分之一计算的违约金。该合同第十六条约定，绿城公司应于2016年1月30日向倪卫清交付土地、房屋权属证书，逾期交付超过90日且倪卫清不退房的，绿城公司自约定日期至实际交付权属证书日止按已交付房款日万分之一标准支付违约金。合同签订后，倪卫清按约定支付了全部款项，但绿城公司未按合同约定的时间在2015年7月31日向倪卫清交付地下室（车位）的义务，也未在2016年1月30日前履行向倪卫清交付土地权属证书的义务，其违约行为侵害了倪卫清的合法权益。绿城公司辩称，1.绿城公司已经履行了《商品房买卖合同》约定的义务，倪卫清要求绿城公司支付逾期交付土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。2.即使按照倪卫清的主张，其诉讼请求中的违约金计算亦明显错误。案涉房屋已于2016年3月9日取得国有土地使用权分割凭证，较之2016年1月30日逾期39日，根据《商品房买卖合同》第十六条约定，逾期时间在90日内的按照已付房价款的0.3%承担违约责任。倪卫清已经从绿城公司处领取了案涉房屋的所有权证及国有土地使用权分割凭证，倪卫清领取时间与倪卫清主张的违约金之间亦自相矛盾。绿城公司已于2017年1月17日取得案涉车位不动产权证书，并于2017年1月19日通知倪卫清领取，故逾期天数为355天，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，违约金应按已付车位款每日万分之一计算。3.根据合同法规定，交付房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证的履行地点应当在绿城公司所在地，因倪卫清未能到绿城公司处领取导致房屋所有权证和国有土地使用权分割登记凭证未能交付的责任与后果应由倪卫清自行承担。4.倪卫清主张的违约金过高，应依法予以调整。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。案涉房屋的国有土地使用权分割凭证的交付并未导致倪卫清产生任何的实际损失，倪卫清主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。5.绿城公司已按约定书面通知倪卫清，并交付了车位给倪卫清。绿城公司在商品房买卖合同约定的交付期限前书面通知倪卫清，要求倪卫清前来领取房屋及车位，根据商品房买卖合同第十二条的约定，买受人未能在出卖人入伙通知书规定的交付期限内办理房屋验收交接手续的，则自入伙通知书规定的交付日期次日起，后果由买受人承担。倪卫清在接到绿城公司通知后已领取了车位，现又起诉主张绿城公司交付车位并支付违约金，与事实明显不符。综上，要求驳回倪卫清的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，倪卫清作为买受人，绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：2013预0000263）一份，合同约定：买受人向出卖人购买坐落于台州市开发区（车位）；商品房建筑面积为194.39平方米，两地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米；商品房价款为3156816元，两地下室（车位）价款均为135000元；出卖人应于2015年7月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过120日，自交付期限届满次日至实际交付之日按日支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日至实际交付之日止按日支付已付房价款万分之一的违约金；如合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。合同第十二条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续；买受人未在《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《入伙通知书》规定的交付日期次日起，一切后果均由买受人承担；如因联系地址变更、信件遗失或者其他原因，买受人在合同约定的房屋交付日仍未收到出卖人交房的书面通知时，应主动与出卖人联系，届时，该商品房已具备交付条件的，买受人应即签收《入伙通知书》，并及时对该商品房进行验收交接，出卖人无需承担其他责任。合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。合同附件八“补充协议内容”中第十一点“其他约定”记载：本合同任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，出卖人收件地址以本合同所列地址为准，买受人的收件地址以本合同文首所列的地址为准。若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；本合同一方向对方发出的通知，符合下列情形之一均视为已送达：1.该通知已递交对方的；2.该通知以邮寄（含快递）方式发出后7天的；3.以传真、电传或其他类似方法通知对方后以适当的形式确认的。书面通知被以任何原因退回的，视为已送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担。2015年7月24日，绿城公司书面通知倪卫清于2015年7月31日到绿城公司处办理交房手续。2015年7月31日，倪卫清与绿城公司进行了交房结算和精装修款结算。2016年1月28日，绿城公司向倪卫清发送办证通知。2016年3月9日，绿城公司取得案涉房屋的国有土地使用权分割登记凭证。2016年4月30日，绿城公司出具发票一份，记载，倪卫清支付了4幢1-202室房屋款项3159414元、C-097车位款135000元、C-098车位款135000元，共计3429414元。2016年9月29日，绿城公司承建的台州学院路紫薇花园二标段工程竣工验收备案，案涉车位属于该标段部分。绿城公司已于2017年1月17日取得案涉车位不动产权证书。2017年1月19日，绿城公司通过短信通知倪卫清领取车位证。2017年5月11日，倪卫清办理了前述所涉房屋、车位的不动产权证。上述事实有倪卫清提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、不动产权证书，绿城公司提供的办证通知及寄送凭证、短信通知、入伙通知书、入伙须知及寄送凭证、交房结算清单以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，倪卫清与绿城公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效，倪卫清与绿城公司均应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案争议焦点为：一、绿城公司是否存在逾期交付土地权属证书的事实；如存在该事实，则违约金的合理数额如何确定。二、绿城公司是否存在逾期交付车位的事实；如存在该事实，则违约金的合理数额如何确定。对于第一个争议焦点，本院认为，倪卫清与绿城公司签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为绿城公司应当向倪卫清交付办证所需资料的最后日期，即绿城公司应当在2016年1月30日前取得案涉房屋及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知倪卫清，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，倪卫清也并未就此提出诉求，本院对此不作评析。本案中，绿城公司取得案涉土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的时间，故可以确认绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，其应当按约承担违约责任。对于违约金的合理数额的确定，分为逾期交付案涉房屋土地权属证书的违约金和逾期交付车位土地权属证书的违约金。关于逾期交付案涉房屋土地权属证书的违约金，本院评析如下：1.违约金计算基数。倪卫清主张以其已付款项3818514元作为逾期交付案涉房屋及车位的违约金的计算基数，绿城公司对此持有异议，认为与发票金额不符，本院根据不动产统一发票中的金额确认逾期交付案涉房屋土地权属证书的违约金计算基数为3159414元。2.违约金计算标准。本院认为，双方约定逾期交付土地权属证书超过90天买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院按该标准确定，对绿城公司提出的违约金过高应予调整的请求，本院不予采纳。3.违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一，绿城公司于2016年3月9日取得土地使用权分割登记凭证，虽然绿城公司主张其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割登记凭证用于办理土地使用权属证书，但其难以举证证明。绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，绿城公司于2016年3月9日取得分割登记凭证后，不通知业主领取并办理土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除绿城公司确实未履行通知交付义务的情况，其仍属于举证不能的情形；其二，从本院受理的案涉紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从绿城公司处领取了分割登记凭证并办理完成了土地使用权属证书，据此分析，不能排除绿城公司主张的电话通知方式具有一定的客观性；其三，案涉紫薇花园小区商品房属于高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，且在绿城公司于2016年1月底已通知过交付土地分割凭证（虽然此时绿城公司尚未取得）的情况下，也应通过了解或催告的方式获知。而本案绿城公司实际已于2016年3月9日取得分割凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但倪卫清却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，倪卫清不能就扩大的损失要求绿城公司赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90天内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90天后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定本案房屋土地权属证书逾期交付违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。根据前述分析，本院确定，绿城公司应支付给倪卫清因逾期交付案涉房屋的土地权属证书而产生的违约金为56869.45元（3159414元×0.1‰/日×180日）。关于逾期交付车位的土地权属证书的违约金，本院认为，绿城公司实际于2017年1月17日取得车位的土地权属证书，并于2017年1月19日通知倪卫清领取，存在逾期交付，按照商品房买卖合同的约定，绿城公司应当支付以购置车位款270000元为基数自2016年1月31日起至2017年1月19日止按日万分之一计算的违约金9585元（270000元×0.1‰/日×355日）。因此，绿城公司需支付逾期交付土地权属证书的违约金共计66454.45元。对于第二个争议焦点，本院认为，绿城公司已向倪卫清发送过入伙通知书，虽然当时案涉车位部分尚未竣工验收备案，但车位的交付使用不同于房屋的交付使用，车位在其骏工验收时即能够满足停放车辆的使用功能，且车位本身为开放式空间，无需如交付房屋时以提供房门钥匙等诸多交付手续为必要交付条件，案涉车位是在紫薇花园二标段竣工后进行最终分摊的，而紫薇花园二标段工程于2016年9月29日竣工验收备案，综合本案实际，本院认定紫薇花园二标段工程竣工验收备案日期2016年9月29日即为车位的交付日期，鉴于此，绿城公司已对案涉车位履行了交付义务，无需再次履行交付义务。关于逾期交付车位的违约金，应以车位款总额270000元为基数自2015年8月1日起至2016年9月29日止按日万分之一标准计算，即11502元（270000元×0.1‰/日×426日）。综上，倪卫清诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告倪卫清逾期交付土地权属证书的违约金66454.45元；二、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告倪卫清逾期交付车位的违约金11502元；三、驳回原告倪卫清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2123元（已减半计算，原告倪卫清已预交），由原告倪卫清负担1284元，被告台州绿城能源房地产有限公司负担839元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇一九年一月二十一日法官助理樊明忠代书记员 尚艺艺