淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0813民初2334号 原告：余培前，男，1952年11月27日出生，汉族，住江苏省金湖县。 被告：张冬梅，女，1976年11月18日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：张德富，江苏业致胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栗银银，江苏业致胜律师事务所律师。 原告余培前与被告张冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行审理。原告余培前、被告张冬梅及其委托诉讼代理人张德富、栗银银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余培前向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付购房款25000元；2、要求被告承担从2016年5月1日起至还款日的欠款利息，以25000元为基数，按月利息2%计算；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月18日，原被告签订一份购房分期还款协议，按协议约定，截止2016年4月30日，被告尚欠购房款25000元，原告已按约将所购房屋淮安市洪泽区朱坝街道新城嘉园16幢603室交付被告，原告多次向被告讨要剩余购房款25000元，被告一直未付。原被告签订的购房分期还款协议第4条约定，延期付款利息为日息3‰，现要求被告从2016年5月1日起按25000元本金承担月息2%的利息。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告张冬梅辩称，1、原告与被告之间不成立房屋买卖合同关系，原告诉请被告支付购房款无事实和法律依据，被告从开发商洪泽鲲鹏房地产开发有限公司购买了涉案房屋且签署了备案的商品房买卖合同，被告认为原告与被告签署的房屋买卖合同仅系其无权代理行为；2、退一步说即使原被告之间的房屋买卖成立且生效，从双方约定的付款时间为2016年4月30日，原告诉请要求被告承担从2015年5月1日起的欠款利息可知原告诉请已经超过三年诉讼时效。 经审理查明事实如下，2016年2月18日，原告余培前与被告张冬梅签订《购房分期还款协议》，协议载明：“1、本人购买余培前16幢603室住房一套，面积75.71平方米，总价145000元，不含各种税收，于2016年2月18日预交购房款订金100000元。2、双方约定45000元分期付款，于2016年4月30日前再付款45000元，合计付足首付款145000元。3、……。4、如果45000元余款，本人不按以上约定时间支付，延期按实际下欠数额，利息提高至日息率3%计算违约金，按一年一个周期计算，以此类推。5、本人先缴购房定金，待首付款缴完，双方签订购房正式合同。备注：购房正式合同由洪泽鲲鹏房地产开发有限公司与张冬梅签订，房产证由洪泽鲲鹏房地产开发有限公司办理。”双方在协议上另外备注，100000元首付款打到余培前农商行个人卡后协议生效，6224525311001739835。协议签订次日被告向原告支付了购房款100000元，同时向原告出具欠房款45000元的欠条一张。2016年2月24日，被告与洪泽鲲鹏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买洪泽鲲鹏房地产开发有限公司开发的新城嘉园16幢603室房屋，并缴纳了电费、维修基金、太阳能费等各项费用。后被告于2016年4月27日以现金的方式向原告支付20000元，剩余25000元未能支付。现原告诉至本院要求被告给付剩余房款。 为查明案件事实，本院核实了本院作出的(2016)苏0829民初1147号民事判决书、淮安市中级人民法院作出的（2017）苏08民终703号民事判决书、江苏省高级人民法院作出的（2017）苏民申4152号民事裁定书，以上生效的法律文书均认定包含涉案房屋在内的16套房屋抵冲张连鹤与原告余培前之间的借款460万余元。 以上事实由原、被告当庭陈述及原告提供的《房屋抵工程款协议书》、收据、《购房分期还款协议》、银行凭证、欠条、保修协议书、被告提供的《商品房买卖合同》、收据加以佐证，经质证是真实的，能够证明案件事实，本院予以确认。 在审理过正中，原告依法向本院申请对被告的财产采取了保全措施。 本案的争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、原告的诉讼请求是否超过时效；3、被告是否应当支付剩余购房款25000元及利息。 本院认为，关于争议焦点1，经审理查明，涉案房屋为洪泽鲲鹏房地产开发有限公司开发，该公司的法定代表人张连鹤将涉案房屋在内的16套房产用于抵冲其与原告余培前之间的借款，原告余培前有权处分涉案房屋。原告余培前作为出售人，被告张冬梅作为买受人，签订的《购房分期还款协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告张冬梅未按协议约定支付剩余购房款，原告要求被告支付剩余购房款符合法律规定，故原告的主体适格。对于被告提出原告是无权代理行为的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点2，原告陈述其于2017年向被告打过多次电话、发过短信和在被告门上贴留言贴，其一直在积极的向被告索要欠款，故诉讼时效发生中断，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，对被告的主张本院不予采信。关于争议焦点3，原告向被告交付了房屋，被告应按照约定向原告给付房款。被告未能按期支付，原告要求被告支付剩余房款，符合法律规定，本院予以支持。还款协议中约定了违约责任，原告要求被告从逾期之日即2016年5月1日起按月利率2%支付利息，本院认为过分高于造成的损失，予以调整为按月利率1%计算利息。对于被告提出房屋漏水质量问题主张行使不安抗辩权，原告已将房屋交付被告，房屋漏水属于房屋质量瑕疵，不能以此对抗支付购房款的义务，对被告的辩称本院不予采信。如被告认为房屋需要维修或者要求赔偿损失，其在本案中未提出反诉，可另案主张。对于被告提出未办理房屋产权证书主张行使不安抗辩权，根据原、被告双方签订的协议约定，房产证由洪泽鲲鹏房地产开发有限公司办理，不存在不安抗辩权的事由，本院对被告的辩称不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下： 一、被告张冬梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余培前支付购房款25000元，并支付以25000元为基数，按月利率1%，从2016年5月1日起计算至付款之日止的利息； 二、驳回原告余培前的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费976元，减半收取488元，保全费270元，合计758元，由被告张冬梅负担，于判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，张冬梅账号：62×××56、余培前账号：62×××64，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。 审 判 员 陈士涛 二〇一九年一月二十日 法官助理 陆 丹 书 记 员 于 倩 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； 《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： (一)经营状况严重恶化； (二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务； (三)丧失商业信誉； (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。