浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3904号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡立，男，1964年2月2日出生，汉族，住宁波市奉化区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市奉化区锦屏街道长汀村经济合作社。住所地：宁波市奉化区锦屏街道长汀弥勒一苑8幢3楼。 代表人：张辅波，该合作社主任。 委托诉讼代理人：陈铭波，浙江锦屏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢昊杰，浙江锦屏律师事务所律师。 上诉人胡立因与被上诉人宁波市奉化区锦屏街道长汀村经济合作社（以下简称长汀村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2018）浙0213民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 胡立上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，出租店面未实际交付给上诉人，上诉人未占有使用该店面。被上诉人与上诉人在签订店面房承租协议书之前被上诉人早已将租赁店面出租给了其他人，至今这些人还在占有使用店面。一审法院认为，协议书签订后所谓的上诉人将部分店面出租给案外人并收取了租金且上诉人对承租物在使用、收益，与事实不符。因被上诉人未及时交付出租店面，上诉人与被上诉人协商要求退还已付租金，被上诉人承诺由上诉人出面收取部分租金用于抵扣上诉人已支付的租金，所以上诉人才签订了所谓的的转租协议，一审法院认定上诉人签订协议书后就是在使用、收益承租物，是错误的。其次，一审法院判决上诉人支付占有使用费没有依据。一审法院已经认定《店面房承租协议书》无效。在此情形下，至于上诉人是否占有使用店面，以及占有使用店面的实际面积，都应当由被上诉人举证证明。一审法院以推定的方式确定租赁店面已经交付给了上诉人，而根据相关法律规定，无效的租赁合同是否需要支付占有使用费，以及占有使用面积的确定不能适用推定的方式，应当由被上诉人举证。二、一审判决适用法律错误。因被上诉人没有交付给上诉人出租店面，且一审法院以错误的推定的方式认定本案的相关事实，适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等都是错误的。 长汀村合作社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 长汀村合作社向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的《店面房承租协议书》于2018年3月22日解除；2.胡立向长汀村合作社支付房屋租金303000元，并支付迟延租金的违约滞纳金156780元（自2017年3月2日起按月利率2%计算至2018年4月1日止，2018年4月2日起按月利率2%计算至款清日）。一审庭审中，长汀村合作社以案涉店面房没有办理相关权属证书为由，认为《店面房承租协议书》无效，放弃了第一项诉讼请求，第二项诉讼请求将租金变更为房屋占有使用费。 胡立向一审法院反诉请求：要求确认双方于2016年2月1日签订的《店面房承租协议书》无效；要求长汀村合作社返还胡立已经支付的租赁款903000元，并支付自2017年11月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清日止的利息损失。 一审法院审理认定：长汀村合作社将32间店面房通过“招投标方式”出租，胡立在“投标”过程中出价年租金603000元而取得承租权。长汀村合作社未取得该32间店面房的建设规划许可证。2016年2月1日，长汀村合作社作为甲方与胡立作为乙方签订《店面房承租协议书》一份，协议约定：甲方坐落在长汀路店面房17间、上长汀路15间共32间，经公开竞标后，由乙方中标承租；承租年限三年，即2016年3月1日起至2019年2月28日止；上缴承租款按乙方中标额年603000元，该款乙方应在本协议签订生效时一次性付清当年租赁款，第二年在2017年3月1日前，第三年2018年3月1日前付清；乙方承租的全部房屋其中上长汀（青松路）5间（3、4、5、8、9号）、长汀路2间（12、14号）到2016年7月31日止，从8月1日起交付给乙方租赁；以上租赁的经营户所有水电费至1月31日止，由甲方结算收取承担，从2月1日起由乙方承担支付；乙方如未按上述规定的年限月份上交承租款，乙方应按总金额的3%/月向甲方交付滞纳金，延迟二个月未交，甲方有权终止协议，并按月追回承租款。协议签订后，胡立将部分房屋转租给案外人，胡立支付了第一年租金603000元，于2017年10月30日支付了300000元。长汀村合作社于2018年3月20日向胡立发出《店面房承租协议终止通知》，胡立于2018年3月22日签收。 一审法院审理认为：长汀村合作社未取得建设规划许可证，长汀村合作社与胡立订立的《店面房承租协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现双方当事人签署的承租协议书无效，长汀村合作社请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一审法院予以支持。胡立认为案涉店面房没有实际交付，一审法院认为，第一、胡立在一审庭审中确认协议书签订后，将部分店面房出租给案外人，并收取了租金，胡立作为承租人对承租物在使用、收益；第二、胡立支付了第一年租金，后经催讨，又支付了300000元租金，如果长汀村没有将店面房交付给胡立使用，胡立仍缴纳后续房租，与常理不符；第三、《店面房承租协议书》第三条约定，其中7间房（青松路5间、长汀路2间）从2016年8月1日起交付给胡立租赁，可以知晓协议中已经明确案涉部分店面房交付时间延迟，其余店面房应当视为按照承租协议约定的承租期限自2016年3月1日完成了交付。综上所述，胡立认为案涉店面房未实际完成交付的理由不能成立，其要求返还全部租金的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于长汀村合作社主张的房屋占有使用费具体金额，一审法院认为，结合协议书可以认定，其中7间房实际自2016年8月1日起交付胡立使用，2016年3月1日至2016年7月31日期间5个月的占有使用费酌定为54961元（603000元÷32间÷12月×7间×5个月），应当予以扣减。据长汀村合作社陈述，其于2018年3月底、4月初收回案涉房屋，结合胡立于2018年3月22日收到《店面房承租协议终止通知书》，胡立应当支付长汀村合作社店面房占有使用费（2016年3月1日至2018年3月22日期间）284889元（603000元×2年+603000元÷360天×22天-903000元-54961元）。因案涉《店面房承租协议书》无效，长汀村合作社要求胡立依据该协议支付滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、确认宁波市奉化区锦屏街道长汀村经济合作社与胡立于2016年2月1日签订的《店面房承租协议书》无效；二、胡立于判决生效之日起十日内支付给宁波市奉化区锦屏街道长汀村经济合作社房屋占有使用费284889元；三、驳回宁波市奉化区锦屏街道长汀村经济合作社的其余诉讼请求。四、驳回胡立的其余反诉请求。如果胡立未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费8197元，减半收取4098.50元，由胡立负担2500元，由宁波市奉化区锦屏街道长汀村经济合作社负担1598.50元。反诉案件受理费减半收取6415元，由胡立负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是上诉人以商铺未实际交付其使用为由，主张其无需支付占有使用费及已付租金应予以返还，是否成立。 根据双方当事人陈述，《店面房承租协议书》签订时，部分商铺仍由被上诉人之前招租的承租人占有使用，也有部分商铺是空置的，协议签订后，上诉人有权代表被上诉人向全部实际使用商铺的人收取租金，并招租空置商铺收取租金。据此，双方签订《店面房承租协议书》的目的并不在于上诉人作为承租人实际使用商铺，而是通过招投标的方式获取诉争全部32间商铺的租赁经营权。租金收取权利转移后，上诉人就已经获得了符合合同目的的对诉争商铺的使用、收益权利。这也是上诉人支付第一年以及第二年部分租金的原因所在。因此，上诉人主张被上诉人未将商铺交付上诉人，其无需支付占有使用费及已付租金应予以返还，缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13013.50元，由上诉人胡立负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长  赵 晖 审 判 员  孙长虎 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年一月十四日 代书记员  姜黎娜