广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9968号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁火琼，系广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小庆，系广东合拓律师事务所律师。被告：苏某，男，1983年9月17日出生，汉族，户籍住址福建省南安市，原告广州市万科物业服务有限公司与被告苏某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁火琼、被告苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付给原告2016年7月至2018年8月的物业服务费人民币10660.04元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为4351.7元）；2.被告立即支付给原告2016年8月至2018年8月的各项公共用电公摊费人民币768.97元、公共用水公摊费人民币9.26元；3.被告立即支付给原告2017年1月至2018年8月的住宅水费人民币546.65元，以上三项共计16336.62元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2016年7月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及住宅水费、水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。请法院支持原告的诉讼请求。被告苏某答辩称，不同意原告第一项诉讼请求，同一小区内四期、五期享受同一物业公司的服务，而收费标准却不一样，4.3元每平方米的收费标准不合理，物业收费标准过高。本人不同意原告的收费标准，故不认同违约金，应当按照四期的标准来收取物业管理费。本人同意交纳该公摊水电费，因水费与物业管理费被绑定一同支付，故尚未交纳水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：（一）2012年8月23日，广州市番禺向信房地产有限公司作为“开发建设单位（甲方）”、原告广州市万科物业服务有限公司作为“物业服务企业（乙方）”签订《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对新光城市花园四、五期提供前期物业服务，物业名称为新光城市花园四、五期，坐落在广州市番禺区南村镇兴南大道368号；本合同有效期为三年，自2012年8月23日至2015年8月22日止，1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：五期B5B6B7B8栋：3.3元/月平方米，A6A7A8A9A10A11A12栋:4.3元/月平方米，C1/C2/C3栋：4.8元/月平方米；如果业主大会决议改变业主共有物业经营收益用途的，业主缴纳物业服务费的标准应做相应调整；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金……。同日，广州市番禺向信房地产有限公司（甲方）、原告广州市万科物业服务有限公司（乙方）、广州市万合房地产有限公司（丙方）签订了《权利义务转移协议书》，约定甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》的全部权利义务概括转移给丙方，自协议生效之日起由丙方全面承担甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》中的权利义务。（二）根据2018年9月26日广州市番禺区国土资源和规划局出具的《产权情况表》显示：被告苏某是番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园××房的产权人（产权证号07××41），房屋建筑面积95.491平方米。（三）2016年6月29日，被告苏某办理了收楼手续，签署了《客户资料签收单》，签收了住宅使用说明书、住宅质量保证书、管理规约、商品房交付使用通知书、商品房交付指引、万科欧泊公共水电费分摊办法等。其中《万科欧泊公共水电费分摊办法》规定：本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备，庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯，消防控制中心运行产生的水电费用，供水、供电未实行抄表到户之前供水供电总表与业主（用户）分表之和的差额部分由小区业主（用户）合理分摊；并列明具体分摊的公式。（四）2018年8月24日，原告广州市万科物业服务有限公司委托广东合拓律师事务所通过邮政特快专递向苏某发出《律师函》，主要内容为：“阁下名下产权房屋（万科欧泊小区A10栋2901房），自2016年7月至2018年6月已欠缴万科物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计11006.37元……请阁下务必在2018年6月30日前缴清上述款项……”被告苏某确认收到该律师函。（五）原告广州市万科物业服务有限公司陈述已经交纳了案涉物业小区自2017年6月至2018年8月的水费、污水处理费与电费，并提供了万科欧泊A10-2901房欠费清单、公共用水、公共用电的水电费分摊计算清单、个人用水抄表记录。欠费清单载明涉案物业欠费金额如下：1．高层物业服务费从2016年7月至2017年1月的服务费每月408.35元、从2017年2月至2018年8月每月为410.61元；2．电梯电费分摊从2016年8月至2018年8月期间合计179.56元；3．走廊楼梯灯电费分摊从2016年8月至2018年8月期间合计174.61元；4．生活水泵电费分摊从2016年8月至2018年8月期间合计320.27元；5．小区园林照明电费分摊从2016年8月至2018年8月期间合计22.73元；6．消防控制中心电费分摊从2016年8月至2018年8月期间合计67.57元；7．用电损耗分摊从2017年11月至2018年8月合计4.23元；8．2017年1月至2018年8月住宅水费合计546.65元；9．小区清洁用水分摊从2016年8月至2018年8月期间合计9.26元。被告苏某对物业服务费标准及违约金有异议，陈述庭后核对水电费分摊、住宅水费等项目的费用，但至本案判决前对仍未对上述水电费分摊、住宅水费等项目的费用提出异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告广州市万科物业服务有限公司与广州市番禺向信房地产有限公司、广州市万合房地产有限公司签订的《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》第五条的约定可知，合同于2015年8月22日到期后，在原告广州市万科物业服务有限公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告广州市万科物业服务有限公司的决议并签订新的物业服务合同的情况下，该合同继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告广州市万科物业服务有限公司根据物业服务合同及补充协议的约定为新光城市花园（四、五期）小区物业提供了物业管理服务，被告苏某作为新光城市花园（四、五期）小区物业的业主，应受《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》的约束，履行向原告广州市万科物业服务有限公司交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款利息等违约责任。原告主张的物业服务费标准并未超出政府指导价，本院予以认定。（一）关于物业服务费，应从被告苏某签收涉案房屋钥匙的时间即2016年6月29日开始计收，苏某自2016年7月起至2018年8月期间拖欠原告广州市万科物业服务有限公司物业服务费为10660.04元。（二）关于物业服务费违约金，原告广州市万科物业服务有限公司主张按合同约定，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准计算至被告清偿全部物业服务费之日止，合同的违约金约定过高，本院予以调整，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至付清之日止。（三）关于住宅水费和其余各项公摊费用，原告广州市万科物业服务有限公司提供了供电、供水统计表载明被告苏某欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告广州市万科物业服务有限公司单方制作，但苏某没有抗辩和提交相关证据，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，即从2017年1月至2018年8月的住宅水费546.65元，从2016年8月至2018年8月期间的各项公共用电公摊费768.97元、公共用水公摊费9.26元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第六条的规定，判决如下：一、被告苏某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年7月至2018年8月的物业服务费10660.04元及违约金（每期的违约金以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率，分别从次月1日起计算至付清之日止，但每期的违约金总额应以不超过该期的物业服务费为限）。二、被告苏某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年8月至2018年8月的公共用电公摊费768.97元、公共用水公摊费9.26元。三、被告苏某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年1月至2018年8月的住宅水费546.65元。四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费104元，由被告苏某负担。本判决为终审判决。审判员  黎焕萍二〇一九年一月十五日书记员  孟婉莹