辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9126号上诉人（原审原告）：大连龙湖东港房地产有限公司，住所地辽宁省大连市中山区职工街兴盛里**。统一社会信用代码91210200051106112T。法定代表人：雷莛，该公司董事长。委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宫本钢，男，1978年2月1日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：刘伟，女，1977年9月30日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王志攀，北京德恒（大连）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张福刚，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宫某，男，2003年2月10日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。法定代理人：宫本钢（宫某的父亲）、刘伟（宫某的母亲）。委托诉讼代理人：王志攀，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福刚，北京德恒（大连）律师事务所律师。上诉人大连龙湖东港房地产有限公司（以下简称“龙湖公司”）、宫本钢、刘伟因与被上诉人宫某商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙湖公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判宫某向龙湖公司支付购房款1354306元及违约金；案件受理费由宫某、刘伟及宫本钢承担。事实和理由：1.案涉房屋买卖合同系宫某与龙湖公司签订，根据合同相对性原则，宫某应承担支付剩余房款及违约金的责任。宫某虽是未成年人，但仍应与法定代理人刘伟、宫本钢共同承担给付责任，而不是免除宫某的民事责任。2.参照《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外”之规定，侵权责任中没有免除无民事行为能力人、限制民事行为能力人应承担的给付责任。如果宫某有财产，仍应以其财产进行支付。案涉房屋现由宫某购买，属于宫某名下财产，其具有财产执行能力，应与刘伟、宫本钢共同承担给付责任，一审法院以宫某为未成年人为由免除其支付责任，系法律适用错误。宫某、宫本钢、刘伟共同辩称，不同意龙湖公司的上诉请求，宫某是未成年人，其相关民事责任依法应由监护人承担。宫本钢、刘伟上诉请求：撤销一审判决有关违约金的判决内容，依法改判驳回龙湖公司一审第二项诉讼请求；龙湖公司承担本案相关诉讼费用。事实和理由是：一、龙湖公司将不具备交付条件的房屋交付宫本钢、刘伟使用，不符合法律规定；且由于龙湖公司交付的房屋存在严重质量问题，房屋漏水给宫本钢、刘伟造成巨额损失，龙湖公司至今未予以赔付。1.根据《商品房销售管理办法》第三十条、第三十四条、第四十条有关房屋交付条件的有关规定，开发商应该将符合使用条件的房屋交付给买受人，在房屋交付前60天内开发商应将办理房屋权属登记的资料报送房屋管理部门，如开发商存在违法擅自将不具备交付条件的房屋擅自交付的，应由相关管理部门给予行政处罚。即法律禁止开发商将不符合交付条件的房屋交付买受人使用，但对买受人接收房屋不作法律上的限制。龙湖公司认可案涉公建房屋于2014年交付宫本钢、刘伟使用，但房屋交付至今包括消防、水电、供暖等相应配套设施均未施工完成并验收合格，违背了《商品房买卖合同》第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定，导致房屋使用价值降低。2.宫本钢、刘伟对案涉房屋装修后，将家具及经营的茶叶存放在该房屋内，2017年8月3日大连市内降雨，雨水通过楼顶进入案涉房屋内，导致案涉房屋内的装修物品损坏、家具及茶叶被水浸泡，给宫本钢、刘伟造成巨额损失。宫本钢、刘伟就此问题及时与龙湖公司进行了交涉，确定无法售卖的受淋茶叶交于龙湖公司处理，但龙湖公司对给宫某、刘伟造成的损失至今未支付任何赔偿款项。二、关于房款支付及损失赔偿等问题，宫本钢与龙湖公司另行签订《协议书》，对剩余房款的支付时间和方式等问题作出变更。按照该协议书约定的时间履行顺序，在龙湖公司对宫本钢进行赔偿前，宫本钢享有法定先履行抗辩权，有权拒绝向龙湖公司支付剩余房款。《协议书》就案涉房屋漏水给宫本钢造成的损失、宫本钢支付剩余房款的时间及方式等问题作出约定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。1.关于剩余房款的支付，《协议书》是在《商品房买卖合同》之后签订，视为双方对剩余房款支付的时间和条件等进行了变更，即剩余房款应于2017年11月30日之前支付至合同额的50%，剩余50%款项采取银行贷款方式支付，支付完成时间是2017年12月31日。2.《协议书》约定案涉房屋漏水给宫本钢造成的损失赔偿等事宜的解决时间为2017年10月30日。由此，龙湖公司具有在先赔偿损失的义务，但龙湖公司未按该协议约定内容履行，至今未履行赔偿义务，进而导致宫本钢等购买案涉房屋后不能办理产权证书，不能通过出租或办理工商登记进行营业等对房屋进行充分合理使用。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在龙湖公司向宫本钢、刘伟进行合理赔偿前，宫本钢、刘伟享有先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余房款和违约金。3.《协议书》对剩余房款的支付时间和方式另行约定时，龙湖公司没有主张违约金，可见其真实意思是放弃了在此之前的违约金。《协议书》虽约定按《商品房买卖合同》承担违约责任，仅表明计算标准为日万分之二，但起算时间应以《协议书》约定的付款节点为准。故即便宫本钢、刘伟支付剩余房款，一审法院认定的违约金起算时间也与双方签订《协议书》时的初始约定不符。龙湖公司辩称，不同意刘伟、宫本钢的上诉请求：一、龙湖公司在2015年8月20日已经取得工程竣工验收报告，监理公司已盖章确认项目符合竣工交付条件，并非宫本钢所称房屋不符合交付条件。宫本钢、刘伟在未付清全部房款、提前占用房屋的情况下，又主张房屋交付不符合合同约定，没有法律和合同依据。1.刘伟是案涉楼盘监理单位的法定代表人，宫本钢是监理公司的负责人。在2014年案涉项目建设过程中，宫本钢就以监理公司名义提前进入案涉房屋进行占有使用，其在未付清房款情况下提前入住并对案涉房屋进行装修改造，造成案涉房屋相关设施无法进行施工，系宫本钢过错造成，而非龙湖公司所致。而且，宫本钢使用购买房屋时，其作为案涉项目监理公司的负责人，对房屋状况明知，并非龙湖公司交付不符合约定的房屋。2.案涉房屋的买卖方式系宫本钢先占有使用后购买，并非其他购房者先购买后交付的购买方式。双方签订的《商品房买卖合同》约定2016年1月1日交房，而案涉楼盘于2015年8月20日取得五方验收报告，宫本钢、刘伟分别作为监理公司的负责人和法定代表人参与五方验收，并出具质量合格报告。由此证明，案涉房屋在约定的交房期限内具备合同约定的交付条件。刘伟作为监理单位的法定代表人对房屋在2014年没有达到房屋交付状态的事实明知，其行为也表示其认可房屋的实际状态，现又以当时房屋未达到合同约定的交付条件，追究龙湖公司责任，缺乏合同及法律依据。二、双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》未将房屋质量问题及赔偿漏水事宜作为房款支付的条件，不存在先后履行顺序问题，宫本钢、刘伟现以房屋质量问题及漏水事宜拒不承担违约金没有法律依据。1.案涉房屋的配套系因宫本钢提前占用使用、自行装修改造造成，双方购房合同中并没有约定宫某可以房屋质量为由抵扣房款或拒付房款，宫本钢、刘伟以此为由拒付房款没有法律依据。即使案涉房屋存在质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，也属于龙湖公司在保修期内应承担的修复责任，宫本钢、刘伟亦不能以此拒付房款。2.宫本钢、刘伟主张的房屋漏水问题与案涉房屋无关，宫本钢、刘伟以此为由拒付房款没有合同和法律依据。《协议书》仅约定了双方对漏水事宜进行协商解决，但未将解决漏水事宜作为支付房款的条件，更不是宫本钢支付房款的前置程序，宫本钢、刘伟将双方合同约定的协商解决漏水事宜认定为双方履行协议存在先后履行顺序，是对《协议书》条款的曲解。三、宫本钢、刘伟没有按照约定的时间付清房款，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定支付逾期付款违约金。1.案涉《商品房买卖合同》约定，宫某存在逾期付款的行为，且逾期付款超过90日的，应按照合同第七条约定承担责任；案涉《协议书》约定，宫本钢若未于2017年12月31日前全款支付完成，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。《协议书》对付款时间以及违约责任均有明确约定，违约金的起算时间应按照《商品房买卖合同》的约定计算。2.《商品房买卖合同》签订于2015年3月，宫某仅支付部分房款，剩余房款长达四年时间未予支付。在龙湖公司多次催款的情况下，双方于2017年8月签订《协议书》，约定了剩余房款的支付方式和支付期限，同时约定如宫本钢未按上述时间付清房款，则按《商品房买卖合同》约定执行。《协议书》旨在使宫本钢尽快付清房款，并不意味着龙湖公司放弃前期逾期付款违约金；如宫本钢仍未按《协议书》约定支付购房款，则视为其自始没有支付剩余房款，逾期付款违约金的期限仍应按照《商品房买卖合同》第六条约定执行，宫本钢、刘伟、宫某应自2015年3月开始分期计算逾期付款违约金。3.龙湖公司在多次催款中表明了催款给予的期限，不视为龙湖公司放弃要求对方承担前期逾期付款的违约责任，《协议书》约定的逾期违约责任应按《商品房买卖合同》第六条、第七条约定执行。4.《协议书》系宫本钢的承诺，属于其单方债务加入，不能免除宫某和刘伟应当承担的逾期支付责任，也不能以此认定宫本钢、刘伟所称付款时间的变更。宫某述称，同意刘伟、宫本钢的上诉请求。龙湖公司向一审法院起诉请求：1.三被告向原告支付欠付购房款人民币1354306元；2.三被告向原告支付逾期付款违约金（以256682元为基数，自2015年3月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年5月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年7月26日计算至2017年9月29日，以74306元为基数，自2015年9月26日起算，以1280000元为基数，自2015年11月10日起算，均按日万分之二的标准支付至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2014年11月30日，原告（出卖人）与被告宫某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告宫某购买原告开发的龙湖水晶郦湾七期第9幢1单元4层1号公建，建筑面积101.65平方米，总价款2566817元，分期付款（1）2014年11月30日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（2）2015年3月25日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（3）2015年5月25日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（4）2015年7月25日前，买受人缴纳房款（人民币）256682元。（5）2015年9月25日前，买受人缴纳房款（人民币）260089元。（6）2015年11月9日前，买受人缴纳房款（人民币）1280000元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同由被告宫某母亲刘伟代为签署。被告宫某于2014年11月30日向原告支付定金200000元、房款56682元，于2017年9月29日向原告支付房款955829元，上述款项共计1212511元。案涉房屋已经交付被告使用。2017年8月28日，原告（甲方）与被告宫本钢（乙方）及案外人大连宏达建设监理有限公司（丙方）签订《协议书》，《协议书》第二条约定，对于乙方儿子宫某购买的三套公建房屋（包括案涉房屋），乙方同意于2017年11月30日前将三套公建房屋的房款支付至合同额的50%，并同意于2017年11月30日前将按揭贷款所需全部材料准备齐全提交给贷款银行，并于2017年12月31日前全款支付完成，否则，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。本合同签订后，如涉及办理该三套公建房屋网签备案手续的，乙方应予以协助办理。《协议书》第七条约定，因乙方的儿子宫某购买的大连龙湖水晶郦湾项目9#三套公建房屋的时间较早，该三套房屋存在部分配套工程不完备，东侧及西侧楼板不满足交付条件的情况，甲方同意一次性支付乙方450000元作为房屋功能缺陷补偿。《协议书》第八条约定，三方确认：所有五至七条中甲方向乙方及丙方支付的资金，甲方支付的前提必须是乙方及丙方按本协议约定按时履行义务，否则，甲方不予支付。此外，甲方支付的前提还必须是乙方及丙方履行了本协议第一、二条约定义务后，甲方直接支付并全部用于乙方儿子宫某购买的三套公建的最后一期房款。《协议书》第十一条约定，就乙方儿子宫某购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成。一审法院认为，原告与被告宫某于2014年11月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方形成房屋买卖合同关系。原告已经交付了房屋，被告宫某应按照合同约定履行付款义务，由于被告宫某未满18周岁，不具备完全民事行为能力，故应由其法定代理人，即被告刘伟、宫本钢履行付款义务。合同约定房款总额为2566817元，被告宫某已经支付1212511元，尚欠1354306元，故对原告主张被告刘伟、宫本钢支付购房款1354306元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于三被告提出的房屋存在漏水等质量问题原告应先赔偿损失的抗辩意见，一审法院认为，根据原告与被告宫本钢于2017年8月28日签订的《协议书》，双方认可房屋存在“部分配套工程不完备、东侧及西侧楼板不满足交付条件”的情况，与此同时，协议第二条约定了被告宫本钢向原告支付房款的时间以及相应的违约责任，第八条约定了原告支付补偿款的前提是被告宫本钢按照协议约定时间支付全款。通过上述约定可见，被告宫本钢在知道房屋存在一定问题的前提下，同意继续履行合同，支付房款，并未以房屋质量问题为由拒绝支付房款。该协议第十一条约定：“就乙方儿子宫某购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成。”从协议书的整体内容来看，并没有约定漏水问题协商一致是支付房款的前提条件，且“协商解决”需要双方意思表示一致，并非明确的单方义务，因此，被告以此提出先履行抗辩权，不符合法律规定。双方未在上述期限内就漏水问题协商一致，被告可以向原告就房屋漏水问题主张相应的权利，但以此为由拒付剩余房款没有法律依据，故对三被告的上述抗辩意见，一审法院不予支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》关于付款时间的约定，被告宫某确实存在逾期付款的行为，且逾期付款时间超过90日，应按照合同第七条的约定承担违约责任。虽然被告宫本钢于2017年8月28日与原告签订的《协议书》对付款时间做出了变更，但该协议同时约定，被告宫本钢若未于2017年12月31日前全款支付完成，愿意按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。现被告宫本钢并未按照《协议书》约定的时间履行付款义务，因此仍应按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。原告主张的违约金计算方式符合《商品房买卖合同》的约定，一审法院予以支持。因被告宫某未成年，该部分款项仍由被告刘伟、宫本钢向原告支付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条之规定，一审法院判决：一、被告刘伟、宫本钢自判决生效之日起十日内向原告大连龙湖东港房地产有限公司支付购房款1354306元及违约金（按日万分之二的标准，以256682元为基数，自2015年3月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年5月26日计算至2017年9月29日，以256682元为基数，自2015年7月26日计算至2017年9月29日，以74306元为基数，自2015年9月26日起算，以1280000元为基数，自2015年11月10日起算，计算至实际支付之日）；二、驳回原告大连龙湖东港房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9845元（原告已预付），由被告刘伟、宫本钢承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙湖公司提交：证据1.案涉工程的勘察单位出具的勘察文件质量检查报告、设计单位出具的设计文件质量检查报告、监理单位出具的工程质量评估报告、施工单位出具的工程竣工报告、建设单位出具的工程竣工验收报告，拟证明案涉房屋所在工程项目于2015年8月20日取得工程竣工验收报告；证据2.大连市不动产登记中心查询结果，拟证明宫某名下存在其他房产。宫某、刘伟、宫某对上述五个报告真实性没有异议，但认为不能证明2014年案涉房屋交付时具备交付条件；对上述房产查询结果的真实性没有异议，但认为超过举证期限。宫本钢、刘伟提交建筑工程鉴定报告，拟证明案涉房屋因龙湖公司设计建造问题存在漏水。龙湖公司对该鉴定报告真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该鉴定报告涉及的是水晶郦湾项目9号楼1单元4-2号房屋，与本案房屋无关。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：宫本钢、刘伟、宫某对案涉工程的五份报告和大连市不动产登记中心的查询结果的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。建筑工程鉴定报告所涉鉴定房屋系座落于大连市“水晶郦湾”项目第9幢楼1单元4层2号房屋，与本案缺乏关联性，本院不予认定。根据二审证据的认定，结合龙湖公司一审提交的由建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位人员签名的工程竣工验收报告、商品房买卖合同，本院补充查明：2015年8月20日，案涉房屋所在建设工程项目经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格。2014年11月30日，龙湖公司与宫某签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2019年11月25日的大连市不动产登记中心查询结果显示，坐落于大连市普兰店区房屋的商品房合同备案在宫某名下。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩观点，本案争议焦点是：1.宫本钢、刘伟应否向龙湖公司支付逾期付款违约金以及逾期付款违约金的起算时间如何认定；2.龙湖公司要求宫某支付案涉房屋的购房款1354306元及承担逾期付款违约金能否成立。关于宫本钢、刘伟应否向龙湖公司支付逾期付款违约金一节。根据已查明的事实可知，宫某向龙湖公司支付房款1354306元，剩余房款既未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款时间和金额履行，亦未按宫本钢、龙湖公司及大连宏达建设监理有限公司签署的《协议书》约定的付款时间和额度履行，逾期付款系客观事实，构成违约。至于宫本钢、刘伟应否承担逾期付款违约金一节，宫本钢、刘伟主张龙湖公司将不具备交付条件的房屋交付其使用，房屋存在质量问题，在龙湖公司未向其赔付相关损失的情况下，其依据《协议书》的约定享有先履行抗辩权，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年1月1日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。案涉房屋所在项目于2015年8月20日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，已达到合同约定的交房条件。至于宫本钢、刘伟提到的房屋配套工程不完备、房屋质量及相关损失赔偿问题，案涉《协议书》第七条虽提到“该三套房屋存在部分配套工程不完备、东侧及西侧楼板不满足交付条件的情况下，甲方（龙湖公司）同意一次性支付乙方（宫本钢）450000元作为房屋功能缺陷补偿……”，但该协议书第八条亦约定了“所有五至七条中甲方（龙湖公司）向乙方（宫本钢）及丙方（大连宏达建设监理有限公司）支付的资金，甲方支付的前提必须是乙方及丙方按本协议约定按时履行义务，否则，甲方不予支付”，而该条款中的“乙方及丙方按本协议约定按时履行义务”包括该协议书第二条所约定的宫某应履行的房款给付义务。按上述条款理解，宫某的房款给付义务在先，龙湖公司支付房屋功能缺陷补偿款在后。而且，《协议书》第十一条虽约定“就乙方儿子宫某购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成”，但该条款并未将房屋漏水事宜解决完毕作为宫某给付剩余房款的先履行义务予以约定。据此分析，宫本钢、刘伟所称在龙湖公司未向其赔付相关损失情况下，其依据《协议书》的约定享有先履行抗辩权的观点，缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。关于宫本钢、刘伟提出龙湖公司签署《协议书》时未主张违约金，是其放弃了此前违约金的上诉观点，本院认为，案涉《协议书》系在龙湖公司与宫某签署《商品房买卖合同》之后签订，《商品房买卖合同》已经约定了宫某逾期付款的违约责任，《协议书》中并不存在龙湖公司放弃主张宫某的逾期付款违约责任或违约金的内容表述，宫某、刘伟该项上诉观点，没有合同及法律依据，本院不予采纳。关于宫本钢、刘伟提出即使支付逾期付款违约金，其亦应按《协议书》约定的付款时间作为逾期付款违约金的起算时间的上诉观点，本院认为，《协议书》第二条约定，宫本钢同意于2017年11月30日前将三套公建房屋的房款支付至合同额的50%，并同意于2017年11月30日前将按揭贷款所需全部资料准备齐全提交给贷款银行，并于2017年12月31日前全款支付完成；否则，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。上述约定虽对此前《商品房买卖合同》约定的付款时间和金额进行了变更，但该条款又同时约定如未按该协议书约定履行付款义务，则按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。现宫某未按《协议书》约定付款，其理应按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任。故宫本钢、刘伟该项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。关于龙湖公司要求宫某支付案涉房屋的购房款1354306元及承担逾期付款违约金能否成立。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合同列明的买卖双方虽为宫某与龙湖公司，但该合同签署时宫某不到12岁，属限制民事行为能力人，商品房买卖合同属宫某依法不能单独订立的合同，且案涉《商品房买卖合同》事实上亦是由宫某的母亲刘伟代为签署，因此该合同实质约束的应是龙湖公司与宫某的法定代理人刘伟、宫本钢。在此情况下，龙湖公司要求宫某承担案涉房屋的购房款及逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予采纳。至于龙湖公司提出宫某名下存在其他财产，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条规定宫某应承担案涉房屋的购房款及逾期付款违约金的上诉意见，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条规定系对无民事行为能力人、限制民事行为能力人侵权民事责任承担的有关规定，对本案所涉的合同责任并不适用。故龙湖公司该项上诉意见，于法无据，本院不予支持。综上所述，龙湖公司、宫本钢、刘伟的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25490元，由大连龙湖东港房地产有限公司负担19690元；宫本钢、刘伟负担5800元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇一九年十二月二日书记员  任建芳