江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初3826号原告:南京协济通饮食文化管理有限公司，住所地在南京市玄武区红山路98号2-85。法定代表人：柏广银，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁洋，江苏友诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥赢，江苏友诚律师事务所律师。被告：吴应祝，女，汉族，1973年9月28日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：严健，江苏众贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗苑，江苏众贤律师事务所实习律师。原告南京协济通饮食文化管理有限公司（以下简称协济通公司）与被告吴应祝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告协济通公司的委托诉讼代理人袁洋，被告吴应祝的委托诉讼代理人严健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协济通公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还租赁房屋；2、要求被告支付房屋使用费2808000元（暂计算至2018年4月30日的数额，最终数额应自2016年3月1日起至被告实际返还之日止）和管理费346632元以及支付逾期利息（按照银行同期贷款利率计算）。事实与理由：2013年1月25日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于南京市玄武区柳营XX号X栋二楼整层和一楼门厅出租给被告，租赁期限是2013年1月28日至2021年1月27日，前3年年租金为120万元，每三年递增8%、每三个月支付一次租金，被告应在每年6月1日、9月1日和12月1日及3月1日前支付下一季度租金，如果延期支付则每逾期一日按日租金的两倍支付违约金。合同签订以后，由于被告未能及时支付租金，原告曾将被告诉至法院，法院判令被告支付2014年5月1日至2016年2月29日的应付租金和管理费。但是被告仍然继续占有使用租赁房屋，为此原告诉至法院。审理中，原告申请变更诉讼请求：1、由于2018年6月26日原告已经实际占有租赁房屋，所以不再要求被告返还；2、要求被告支付自2016年3月1日至2018年6月26日的租金3009600元、管理费373568元，并按照同期银行贷款利率支付逾期利息。被告吴应祝辩称：原、被告签订的房屋租赁合同已被人民法院生效判决确认应为无效合同，导致合同无效的主要责任方应当是原告。2016年起，原告采用各种方式要求被告继续占用租赁房屋，2017年时原告又要求被告以诉讼方式给相关政府部门施加压力且继续使用租赁房屋，因此造成租赁房屋一直是由被告使用，但是2016年被告已经要求停止经营、返还房屋。所以，原告的陈述与事实不符，原告以欺诈方式要求被告继续占有房屋，所以被告不应支付上述期限的使用费以及管理费。经审理查明：2016年12月1日，本院作出的（2016）苏0102民初1000号民事判决书载明：1、2016年3月1日，协济通公司将吴应祝起诉至本院，要求吴应祝给付至2016年2月29日的房屋租金222万元、管理费319968元以及逾期付款利息，同时支付违约金50万元；2、2013年1月25日，协济通公司（甲方）与吴应祝（乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，双方确认房屋的建筑面积为2222平方米；租赁期限自2013年1月28日至2021年1月27日；自2013年3月1日起，甲方给予乙方4个月的免租期；自2013年7月1日起，前三年租金为每年120万元，每三年在前三年的基础上递增8%；租金每3个月支付一次，乙方相应提前30日支付；街区内的保安、保洁、公共区内照明亮化、绿化，停车场引导、垃圾清运等由甲方负责，乙方第1、2、3年按每平方米6元/月（159984元/年），第4、5、6年按每平方米6.5元/月（173316元/年）……向甲方支付管理费，该管理费按年支付，免租期内的管理费正常支付；房屋交付以甲方书面通知为准；在租赁期内，乙方逾期交纳费用的，每逾期1日，应按费用总额的5‰向甲方支付滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期1日，乙方须按日租金的两倍支付滞纳金；等等。2013年3月1日，协济通公司将涉案房屋交付吴应祝使用，吴应祝承租涉案房屋后用于经营KTV服务业务，于2014年3月21日办理了个体工商户营业执照，名称为“南京市玄武区XXX娱乐中心”。除了协济通公司免除的费用以外，吴应祝按照每月10万元标准向协济通公司交纳了2014年3月31日以前的房屋使用费用，并支付了2014年4月的费用8万元，同时交纳了2014年3月1日前的管理费；3、南京市玄武区柳营XX号原系孝陵卫办事处钟灵街村村民委员会建设的厂房，建设工程规划许可证书载明的建设规模为1-2层约3100平方米。后该厂房被改造为柳营餐饮休闲街区，建筑面积为6850平方米，但是改造工程并未取得建设工程规划许可。涉案房屋现为3层，未能取得不动产的所有权证书；4、本院认为，作为出租人的协济通公司，未能取得建设工程规划许可证书或者未能按照建设工程规划许可证书的规定建设房屋，其与作为承租人的吴应祝订立的房屋租赁合同无效。吴应祝应当参照双方约定向协济通公司支付房屋占有使用费222万元、管理费319968元，且应按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息。由于吴应祝不服上述一审判决提出上诉，2017年5月24日，南京市中级人民法院（以下简称市法院）作出（2017）苏01民终2525号民事判决书，载明：1、二审期间，协济通公司和吴应祝均未提交新的证据，对于一审查明的事实，双方均无异议，市法院依法确认。二审查明，吴应祝所经营的KTV歌厅，已经取得消防安全检查合格证书；2、市法院认为，涉案房屋租赁合同依法应为无效合同，对此双方当事人也无异议，吴应祝应参照合同约定租金标准支付占有使用费用以及管理费。所以，驳回上诉、维持原判。2017年6月23日，吴应祝作为原告又将协济通公司和南京市玄武区人民政府孝陵卫办事处（以下简称孝陵卫办事处）作为共同被告起诉至本院，要求赔偿装修、设备以及经济损失500万元。2018年6月26日，在案件审理中，本院组织案件双方当事人共同确认涉案房屋状况：（1）吴应祝表示：涉案房屋已于2017年11月移交给协济通公司，是否可以使用不取决于其本人，涉案房屋已处于协济通公司控制下，是否使用由该公司自行决定。协济通公司表示：上述说法吴应祝是于当天提出，2017年11月虽然已经发出收房通知，但是吴应祝同时要求保留房屋原状、不能使用，为了配合法院工作所以涉案房屋一直保留，在吴应祝当日正式表态后，协济通公司将正常使用涉案房屋；（2）吴应祝表示：在（2016）苏0102民初1000号案件的执行过程中，双方曾经协商过将每年租金由120万元降至80万元。协济通公司表示：由于执行款的利息问题，双方最终没有达成一致，所以租金应当仍按合同约定计算，且吴应祝一直未同意协济通公司使用涉案房屋，所以租金应计算至当天。2018年6月29日，本院作出（2017）苏0102民初4661号民事判决书，载明：1、2013年1月25日，协济通公司与吴应祝签订房屋租赁合同以后，吴应祝就对租赁房屋进行装修且购置设备，用于经营KTV歌厅。2017年11月16日，吴应祝书面要求协济通公司于11月20日收回租赁房屋；11月18日，协济通回复吴应祝：自行清理自有物品，在11月20日前交还租赁房屋。2017年12月16日，协济通公司接管租赁房屋，后经协济通公司同意，吴应祝又将部分物品从租赁房屋中搬离；2、在该案审理中，吴应祝申请司法评估租赁房屋装修以及部分经营设施的现有残值。本院委托第三方评估机构于2018年5月17日作出资产评估报告；3、2013年7月31日，协济通公司（乙方）与孝陵卫办事处钟灵街村村民委员会、南京孝陵卫汽车修理玻璃钢工艺品厂（甲方）签订一份租赁合同，约定：甲方将南京市玄武区中山门大街柳营XX号房屋（面积约6850平方米）出租给协济通公司，甲方提供孝陵卫办事处出具的集体资产权属证明作为甲方具有出租权的有效证明，租期18年，甲方同意乙方可以转租、转借该承租房屋等；4、本院认为，涉案房屋租赁合同已被法院生效判决认定无效，吴应祝终止履行合同并将租赁房屋返还符合法律规定，协济通公司作为出租人对无效合同的订立承担主要责任，吴应祝作为承租人在订立合同时未履行审查义务也有一定责任。所以，本院判决，协济通公司赔偿吴应祝经济损失1669747元，协助吴应祝将租赁房屋内的电脑、电视机等物品搬离。由于协济通公司不服上述一审判决提出上诉，2018年11月15日，市法院又作出了（2018）苏01民终7641号民事判决书，载明：1、二审期间，协济通公司和吴应祝均未提交新的证据，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，市法院予以确认；2、协济通公司作为房屋出租人，对无效合同的订立应承担主要责任，一审法院判决协济通公司对合同无效而产生的损失承担60%责任并无不当。所以，判决：驳回上诉、维持原判。另查明：2017年6月19日至11月6日期间，吴应祝与协济通公司的负责人员宋某之间曾以短信方式多次协商双方纠纷如何解决，其中包括以下几次沟通：（1）6月19日下午12：02，吴应祝询问：“宋某你好！下午几点方便？”;宋某回复：“2.40在办公室”。下午4：06，吴应祝表示：两步走，先提起诉讼立案，如果能继续经营下去，希望能够给予一定免租期；宋某回复：“合作共赢”；（2）7月30日下午8：28，吴应祝询问：晚上是否方便？希望双方沟通一下还款计划；宋某回复:“在上海你找老张谈也行和他有交待”；（3）10月27日下午6：34，吴应祝询问：“张师傅把去年三月份到现在的租子（，）没有按80万算，按合同算的；这是今天下午谈的内容”；宋某回复：“好”；（4）11月4日下午1：06，吴应祝询问：“律师把协议已草拟好，下午你何时方便我来找你把细节确定一下；下面人办事效率太低”；宋某回复：“你发我”。吴应祝表示：“是电子版，我打印出来了”；宋某回复：“你把电子版发给老张让他马上转发给我”；（5）11月6日下午1：44，吴应祝询问：“协议双方律师已拟好，第二条的利息我们之前都没有谈过，我的还款压力也是巨大，希望能免除”；宋某回复：“我看一下”；（6）11月9日下午1：30，吴应祝表示：“法院一直在催我交鉴定和交房”；宋某回复：“好老张跟你沟通”；（7）吴应祝又向宋某表示：宋某律师发过来的协议已经看到，跟上次双方确认的版本有很大变动；执行案件撤销是谈判的基础，一开始宋某是同意的，如果不撤执行案件，贷款无法转贷，银行就会起诉，将会影响整个资金安排；哪怕现在房租降为每年80万元，也是替员工替宋某打工，但是考虑一是员工不好解散，二是希望宋某能够稍许宽容，再次考虑双方和解。以上事实有房屋租赁合同、（2016）苏0102民初1000号、（2017）苏01民终2525号、（2017）苏0102民初4661号、（2018）苏01民终7641号民事判决书、租赁合同、短信记录以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告于2013年1月25日签订的房屋租赁合同，已被人民法院的生效判决认定为无效，所以该份合同自始不具有法律约束力，原、被告双方应当立即终止继续履行合同，因该合同而取得的财产应当予以返还。虽然涉案租赁合同无效，但是作为出租人的原告，如果请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，由于符合法律有关规定应予支持。作为承租人的被告占有使用涉案租赁房屋没有合法依据，应属无权占有，故应及时返还原告涉案租赁房屋，且应赔偿因实际占用涉案房屋而给原告造成的经济损失。所以原告要求被告支付实际占用期间的房屋使用费、管理费以及逾期利息的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。关于占用费的具体数额。在无效的涉案租赁合同中，原、被告约定的租金标准是每年120万元、管理费标准是每年159984元，参照该项租金和管理费的计算标准，自2016年3月1日起至2017年12月16日，被告应支付的占用费数额为2151612.90元、管理费数额为286853.03元，合计2438465.93元。2017年12月16日至2018年6月26日，由于涉案房屋原、被告双方已经交接完毕，且涉案房屋属于未按照建设工程规划许可而建设的房屋，在实际收回涉案房屋以后，依据有关法律规定，原告不应再将涉案房屋对外出租或者出借，也不应从违法使用涉案房屋中获取非法利益。所以，原告要求被告支付2017年12月16日以后房屋占用费和管理费的诉请，因不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴应祝应于本判决生效之日起十五日内给付原告南京协济通饮食文化管理有限公司实际占用房屋期间的使用费2151612.90元、管理费数额为286853.03元，合计人民币2438465.93元，且应支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月17日起至被告实际付清款项之日止）；二、驳回原告南京协济通饮食文化管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32037元，保全费5000元，合计37037元，由原告负担7037元，被告负担30000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  胡天翔人民陪审员  陆雪萍二〇一九年一月二十二日书 记 员  罗安迪