广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1680号原告：颜志扬，男，汉族，1983年12月13日出生，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：张森，国信信扬律师事务所律师。被告：刘小媛，女，1976年4月18日，汉族，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳华，广东法穗律师事务所律师。被告：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广州市天河区林和东路200号首层自编10号房。法定代表人：王宝玉，总经理。委托诉讼代理人：陈宇轩，该公司法务。委托诉讼代理人：候涛，该公司法务。原告颜志扬与被告刘小媛、广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告颜志扬的委托诉讼代理人张森，被告刘小媛的委托诉讼代理人许少君、陈艳华，被告乐有家公司的委托诉讼代理人陈宇轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜志扬向本院提出诉讼请求：一、解除《广州市二手房买卖及居间服务合同》；二、刘小媛向原告返还已付定金100000元。三、刘小媛、乐有家公司共同向原告支付违约金367600元。四、刘小媛、乐有家公司共同向原告赔偿房屋差价损失500000元（具体损失数额以评估为准）；五、两被告承担本案所有诉讼费、评估费。事实与理由：2017年5月21日，原告在乐有家公司的居间下与刘小媛签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向刘小媛购买位于增城市新塘镇××大道西××房的房产，作价1838000元。刘小媛保证该房产产权真实有效且没有查封情况，否则将按合同第十二条约定处理。合同第十二条约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金”。合同签订，原告依约支付了定金100000元，并积极办理按揭贷款申请手续。2017午6月14日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行向原告发放了《个人二手住房贷款初审结果通知书》，表示同意下放贷款。但在后续履行过程中，原告通过查册发现，涉案房产早于2017年3月20日被贵院查封。原告知悉此事后，多次催告刘小媛解决查封问题并继续履行合同，但刘小媛一直拒不配合。据此，原告认为：刘小媛已明显构成违约，按照合同约定其应返还原告已付定金、赔偿违约金；另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定，刘小媛还应向原告赔偿涉案房屋的差价损失。对于乐有家公司，其作为专业从事房产交易的中介机构，理应就涉案房屋的权利状态进行调查并在原告签约时如实告知，但其没有，违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定义务，并因此直接导致原告合同目的落空，蒙受巨大损失，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条的规定，其应赔偿原告的损失。损失的范围即原告要求刘小媛赔偿的范围，乐有家公司应就此与刘小媛共同赔偿。另外，乐有家公司作为涉案合同当事人，原告要求其与乐有家公司按照约定、法定责任共同赔偿亦合法有据。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求，以维护法律尊严。被告刘小媛辩称：一、不同意原告诉讼请求，请求依法予以全部驳回。二、原告在签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》时即已知晓涉案房屋被查封事实。《资金托管协议》的签订即原告知晓涉案房屋查封的事实。《广州市二手房买卖及居间服务合同》于2017年5月21日签订，《资金托管协议》于2017年5月22日签订。《资金托管协议》第十条：如果因产权问题导致交易失败退还所有定金给买家，双方自愿解除合同。因“产权问题”，即：查封限制物权法律事实。该“产权问题”并非涉案房屋抵押问题，因只要原告取得同贷书，被告就须在15个工作日内涂销抵押。故如因未涂销抵押而导致无法交易，系被告违约，被告应承担违约责任而非仅退还定金。故该“产权问题”就是指涉案房屋“查封”问题。显然，原告对涉案房屋系知晓，并自愿签订《资金托管协议》。三、原告是否适格问题：依据《广州市二手房买卖及居间服务合同》第十条备注：如因买家个人原因贷不了款，卖家同意买家更换其他人员申请贷款。故如以其他人员申请贷款，则《广州市二手房买卖及居问服务合同》买受人事实已由原告更换为其他人员，本案原告并无任何权利，原告主体并不适格。综上，刘小媛认为：原告已知晓涉案房屋被查封事实，另鉴于同贷书出具对象为阳玉，故刘小媛亦有理由相信原告就《广州市二手房买卖及居间服务合同》已转移至阳玉，原告就给本案而言，并不适格。故请求驳回其全部诉讼请求，并将其伪查册资料事实查明，追究其相关法律责任。被告乐有家公司未作答辩（庭后亦未提交答辩状）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月21日，刘小媛（卖方）、颜志扬（买方）、广州市家家顺投资发展有限公司（居间方）签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》约定：第一条，买卖双方交易的房地产位于广州市增城区新塘镇新塘大道西508号康乐西苑3栋2梯202房；第二条，房产转让总价1838000元；第三条，定金10万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元；第四条２、按揭付款。（1）买方须于2017年5月28日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额112万元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准）。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需要资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应在双方约定的期限内向卖方补足差额，并签署相关文件。（２）买卖双方一致同意首期款（不含定金）的支付方式为买方须于成功办理产权递件过户手续当天向卖方支付首期款（不含定金）618000元给卖方。第五条，买卖双方须于银行同意贷款（适用于按揭付款的情形）、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起７个工作日内（含当日），缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。第六条，买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）15个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。第十二条，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。同日，刘小媛出具《收据》一张交原告收执，该《收据》载明：兹收到买方颜志扬交付购房定金10万元。2017年5月21日，刘小媛（卖方）、颜志扬（买方）、广州市家家顺投资发展有限公司（居间方）签订《信息告知书》载明：交易房屋有抵押，抵押权人已同意出售，抵押金额为8万元；请您确认经纪人已为您播放风险视频《二手房买卖签前须知》并对视频中展示的交易风险进行了详细解说。2017年5月22日，刘小媛（卖方）、颜志扬（买方）、广州市家家顺投资发展有限公司（托管方）签订《资金托管协议》约定：托管定金10万元；买卖双方同意付款方式为银行转账（居间方指定托管账户户名广州市家家顺投资发展有限公司，开户行招商银行广州林和路支行，账号12×××01）；买卖双方同意具备“房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态”的条件后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户；如果因产权问题导致交易失败，退还所有定金给买家，双方自愿解除合同。2017年6月14日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行向阳玉出具发放贷款112万元的《个人二手住房贷款初审结果通知书》。乐有家公司对该《个人二手住房贷款初审结果通知书》的真实性、合法性、关联性无异议，但表示不清楚有该通知书。刘小媛对该《个人二手住房贷款初审结果通知书》的合法性有异议。2018年12月12日，广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》载明涉案房屋在2018年9月25日的价值为2375800元。乐有家公司认为该报告的数据仍然存在较大误差，自2018年10月份后，全国楼市呈下调状态，单价下降，该套房源同类单价为17373元左右。原告未提交评估费相关票据。另查明，广州市家家顺投资发展有限公司于2017年8月7日变更为广州市乐有家房产经纪有限公司。颜志扬与阳玉于2009年5月12日登记结婚。2018年8月8日的《广州市增城区房地产权查册表》记载：房屋坐落广州市增城区新塘镇××大道西××房；产权人刘小媛；抵押权人广州农村商业银行股份有限公司增城支行，抵押自2013年11月12日起至2016年11月12日；查封时间自2017年3月20日起至2020年3月19日。审理中，原告陈述以下事实：原告是在同贷书出来后才知道涉案房屋给查封，具体日期代理人不清楚；原告依据合同约定在2017年5月21日支付定金10万元，在托管前已经给了业主；同贷书是在2017年6月14日出具的，申请贷款肯定在该日期前，但不知是哪天。刘小媛陈述以下事实：在2017年5月21日告知了查封，22日去查册，当时原告也在场，都是口头告知的；在2017年5月21日转账10万元给中介进行托管；于2018年8月底对涉案房屋进行涂销且已解封；乐有家公司陈述以下事实：成交差不多是市场价，为何会便宜是因为刘小媛急于出手，才便宜了1000-2000元；告知买卖双方购房风险，签订合同时乐有家公司也不知道涉案房屋有查封状态，但有告知查封风险，依据就是在信息告知书第二条第二款第三项有约定（包括了查封风险）；一般原则是签前查册，但签订合同时是星期日，所以在22日查档了解到查封状态后要求双方签订资金代管协议，才会让刘小媛的资金进行托管。本院认为，刘小媛、颜志扬、广州市家家顺投资发展有限公司签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》、《信息告知书》和《资金托管协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《广州市二手房买卖及居间服务合同》第六条“买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。”的约定，以及当事人提供的证据和庭审中的陈述，刘小媛在签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》时没有如实告知涉案房屋存在查封情况，构成违约，应承担违约责任。刘小媛和乐有家公司认为根据《资金托管协议》第十条“如果因产权问题导致交易失败，退还所有定金给买家，双方自愿解除合同。”的约定，实际上原告已清楚涉案房屋已处于查封状态，同意继续履行合同。本院认为，原告否认签订《资金托管协议》时已清楚涉案房屋已处于查封状态，且《资金托管协议》第十条约定的“产权问题”属约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，当事人未达成补充协议，故按照《广州市二手房买卖及居间服务合同》第六条“买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。”的约定履行。至于刘小媛提出“产权问题”就是指涉案房屋“查封”的问题，因其提供的证据不足以证明其主张的事实，本院不予采纳。另外，刘小媛认为原告申请同贷书中是否有递交过涉案房屋查册资料以及查册资料是否附有法院查封信息对于认定其庭审是否虚假陈述以及是否知晓涉案房屋查封事实至关重要，于2018年11月5日向本院申请调取阳玉就涉案房屋申请《个人二手住房借款初审结果通知书》所附全部申请资料，如个人申请信息，购房合同、购买房屋查册等全部申请资料。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。”的规定，刘小媛未在举证期限届满前向本院申请调查收集，故本院对刘小媛申请调取上述证据不予准许。刘小媛反驳原告诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，自负不利后果。关于原告主张解除《广州市二手房买卖及居间服务合同》的问题。原告未举证证明其在2017年5月28日之前向银行申请贷款，但事实上银行已于2017年6月14日出具发放贷款112万元的《个人二手住房贷款初审结果通知书》给阳玉，但原告未举证证明将该通知书告知两被告，本院推断两被告于2018年4月9日收到本案的应诉材料时知道了该通知书，依《广州市二手房买卖及居间服务合同》第六条“卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）15个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。”的约定，刘小媛应于2018年4月28日前涂销涉案房屋的抵押登记，但刘小媛自认于2018年8月底涂销，已逾期超过15个工作日，构成违约。原告依据《广州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第一款主张解除合同并返还定金10万元，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。本院认为，根据《广州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第一款“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。”的约定，刘小媛需要赔偿原告涉案房屋交易价格的20%违约金，结合原告付款情况和双方履约情况，本院酌定违约金为20万元。关于涉案房屋房价涨幅差额损失。原告于2017年5月21日签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》并支付购房定金10万元，涉案房屋价值为1838000元。原告称收到《个人二手住房贷款初审结果通知书》后才知道涉案房屋处于查封状态，但具体哪天不清楚，后于2018年2月11日提起诉讼，直至2018年9月25日涉案房屋评估价值为2375800元。综上，本院依法审查原告可得利益损失。涉案房屋成交时每平方14242.54元（1838000元÷129.05平方米），乐有家公司述称刘小媛急于出手，故成交价比当时的市场价每平方米少1000元至2000元，若按签订合同时每平方米16242.54元计得当时房屋总价为2096099.79元。另外，乐有家公司认为现全国楼市呈下调状态，现涉案房屋同类房源单价为17373元比较合适，计得房屋总价2241985.65元，结合本案已查明的事实，本院对乐有家公司的上述陈述以予采信。若原告现再次购买同类型房屋，确实造成原告可得利益损失，本院扣除守约方未采取合理措施扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况，酌定刘小媛赔偿涉案房屋房价涨幅差额损失10万元给原告。关于评估费的问题。原告未提供证据证明该项费用的产生，故本院对原告的该项主张不予支持。至于乐有家公司是否承担赔偿责任的问题。乐有家公司在为原告提供居间服务的内容不仅仅是促成合同成立，还应包含在买卖双方交易过程中所尽到的辅助责任。本案中，乐有家公司在未确认涉案房屋是否查封的情况下促成原告与刘小媛签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》是导致本案纠纷的因素之一，本院认定乐有家公司存在过错，同时，原告未充分了解涉案房屋的实际状况便急于签订合同亦存在过错，本院酌定双方各负50%责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，本案造成原告损失10万元，故乐有家公司应赔偿原告5万元。至于乐有家公司辩称《信息告知书》已告知原告风险，不存在过错，本院认为，庭审中，乐有家公司陈述于促成双方签订合同的第二天才对涉案房屋进行查册，故对乐有家公司辩称已尽到义务的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十四条的规定，判决如下:一、解除原告颜志扬与被告刘小媛、广州市乐有家房产经纪有限公司于2017年5月21日签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告刘小媛于本判决生效之日起十日内返还定金10万元给原告颜志扬；三、被告刘小媛于本判决生效之日起十日内支付违约金20万元给原告颜志扬；四、被告刘小媛于本判决生效之日起十日内支付房屋差价损失10万元给原告颜志扬；五、被告广州市乐有家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿损失5万元给原告颜志扬。六、驳回原告颜志扬的其他诉讼请求。案件受理费29245元，由原告颜志扬负担3491元，被告刘小媛负担24704元，被告广州市乐有家房产经纪有限公司负担1050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年一月二日书 记 员  陈雪冰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十四条民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。