广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20499号上诉人（原审原告，反诉被告）：皮尔斯（深圳）教育发展有限公司（以下简称皮尔斯公司），住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：陈芳，该公司教务主任。委托诉讼代理人：汤琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：盖拉斯电子（深圳）有限公司（以下简称盖拉斯公司），住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：胡宗廉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘美霞、谢玮键，广东众礼杰律师事务所律师。上诉人皮尔斯公司因与被上诉人盖拉斯公司租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人皮尔斯公司的委托诉讼代理人汤琪，被上诉人盖拉斯公司的委托诉讼代理人刘美霞、谢玮键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皮尔斯公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判盖拉斯公司向皮尔斯公司返还多收取的使用费和物业管理费共计818796元；2、判决盖拉斯公司返还皮尔斯公司垫付的水电费12804.9元；3、判决盖拉斯公司返还皮尔斯公司垫付的装修款188041.73元；4、改判盖拉斯公司承担一审本诉和反诉及二审的诉讼费用。事实和理由：一、自2016年8月31日起，盖拉斯公司采用阻拦办学、断水断电、阻扰施工等方式拒绝皮尔斯公司“使用”场地，致使皮尔斯公司的装修工程、教育培训等租赁目的至今无法实现，皮尔斯公司自该日起就丧失涉案场地的“使用”，盖拉斯公司已收回场地的实际控制。本案租赁合同无效，故事实租赁关系于2016年8月31日已结束。且皮尔斯公司无法“使用”涉案场地也是盖拉斯公司订立场地使用合同时欺诈所致；二、事实租赁关系于2016年8月31日结束后至今未重新成立。盖拉斯公司一直派保安阻扰学生和施工队进场，其在该日后就一直不再认可皮尔斯公司可对场地进行“使用”。因盖拉斯公司阻扰，涉案场地的装修工程至今未完成；三、《关于在xxx开展教育培训的协议书》第一条第四款规定了盖拉斯公司和皮尔斯公司分别按照30%、70%比例支付xxx的租金和管理费，该条款直接针对租赁关系，应视为对租赁合同的补充条款，皮尔斯公司仅应承担事实租赁关系成立期间租赁费用和物业管理费的70%；四、皮尔斯公司清缴水电费的行为仅是垫付，以及皮尔斯公司相关物品放置在涉案场地中的情况，是基于期待继续租赁和盖拉斯公司阻扰进场两方面的原因，均不应成为事实租赁关系继续成立的证明；五、皮尔斯公司应盖拉斯公司要求向“广州南方外籍人员子女学校管理有限公司”支付的10万美元折合人民币667830元属于租赁关系款项；六、皮尔斯公司为盖拉斯公司垫支188041.73元办学场地装修费用，亦与本案租赁关系有关，现既然不能折抵租金，盖拉斯公司应予返还。盖拉斯公司辩称：一、皮尔斯公司请求返还垫付的水电费12804.9元属于新的诉讼请求，不应在本案中审理；二、皮尔斯公司请求返还垫付的装修款188041.73元缺乏事实及法律依据。盖拉斯公司不拖欠任何装修款、从未委托皮尔斯公司或吴天青代付过装修款；本案审理的是房屋租赁合同纠纷，该主张与本案无关；皮尔斯公司已将其主张的该部分装修款纳入装修残值鉴定中，此处重复主张；三、皮尔斯公司请求撤销一审判决第二项、第三项及返还818796元缺乏事实及法律依据；四、皮尔斯公司上诉中首次提出“受欺诈”主张缺乏事实依据。盖拉斯公司在一审中已被判决承担50%的过错责任，皮尔斯公司并未对此提出上诉；五、皮尔斯公司在本案的主张前后矛盾，违反诚信原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2016年11月3日，皮尔斯公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、盖拉斯公司继续履行《xxx场地使用合同》，向皮尔斯公司交付xxx场地中U型楼（教学楼）x楼至x楼；x号、x号和x号宿舍楼（共3栋）以及附设场地餐厅、厨房及连带办公室、门卫办公室等6间；2、盖拉斯公司承担本案诉讼费用。盖拉斯公司在一审中提出反诉请求：1、解除皮尔斯公司、盖拉斯公司于2016年5月19日签订的《xxx场地使用合同》，皮尔斯公司返还场地给盖拉斯公司；2、皮尔斯公司向盖拉斯公司支付拖欠的租金（自2016年9月1日至实际返还场地之日止；其中2016年9月租金为194387.86元，2016年10月起每月租金按205187.08元计）；3、皮尔斯公司向盖拉斯公司支付物业管理费（自2016年6月1日至实际返还场地之日止；其中2016年6至9月每月物业管理费为194387.76元，2016年10月起每月按205187.08元计）；4、皮尔斯公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月19日，皮尔斯公司（乙方，法定代表人签署处签署为陈芳、黄勇）、盖拉斯公司（甲方，法定代表人签署处签署谢广华）签订《xxx场地使用合同》，约定：鉴于甲方已于2013年7月15日通过租赁方式，取得广州市天河区龙洞迎龙路龙山工业园一号春岗二路一号场地的使用权，租赁期限于2029年6月30日满，甲方与乙方就部分场地使用事宜达成协议。乙方使用xxx（包括U型楼、宿舍楼x号、东面餐厅、厨房、宿舍楼x号、宿舍楼x号、宿舍楼x号、东面办公室6间，建筑面积10800平方米）作为开办国际班以及相关教学使用，使用期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，装修费用由乙方自理。租赁期满后一切不可拆除的设备、设施归甲方所有，甲方不需要作任何补偿。合同有效期自2016年6月1日至2029年5月30日；2015年10月至2016年9月，按每平方米18元；2016年10月至2017年9月，按每平方米19元；使用期间，乙方承担该物业的部分管理费，按年租金的10%计算；使用期间，乙方根据甲方提供的水电费记录，按照实际使用量向甲方支付水电费，收费标准按照该物业的管理处所提供的标准。签署合同后5日之内，乙方交纳两个月押金与第一个月租金。租金结算日为每月15日，乙方应于每月5日前支付使用费用及物业管理费用及水电费等；乙方应按时支付租金及物业水电等费用，每迟延一日，按拖欠租金及费用的万分之五支付违约金给甲方，迟延支付超过30日的，甲方有权单方解除本合同，合同自甲方发出书面通知之日起解除等。另当日，皮尔斯公司（乙方）、盖拉斯公司（甲方）签订《关于在xxx开展教育培训的协议书》，约定：双方在xxx开展教育培训项目，培训项目以甲方为主体进行，名义上作为作甲方的业务，对外以甲方为主体进行签署合同、纳税等，一切成本费用均由双方按下列权益份额比例分配，甲方在培训项目中已投入3986013元的基础设施投资费用，双方确认后将该部分基础设施投资费用转化为甲方对培训项目的投入，并确认甲方因此在培训项目中占有30%的权益，双方确认乙方在培训项目中占有70%的权益，乙方需在本协议签署之日起4个月内投入930.0697万元，投入资金用于改建xxx达到符合高档次教育培训项目所需。如乙方投入基础设施资金达不到前述金额，乙方应折价补偿甲方等。合同签订后，皮尔斯公司表示其向盖拉斯公司合计转账1621830元，分别有：1、通过吴天青于2016年5月26日转账盖拉斯公司20万元；2、通过吴天青于2016年7月22日转账盖拉斯公司40万元；3、通过吴天青于2016年8月29日转账盖拉斯公司354000元（转账记录显示为4420080010位学生的相关费用）；4、2016年7月25日、7月26日两笔分别为5万美元电汇记录，汇款人为PIERCEACADEMYLLC，收款人广州南方外籍人员子女学校管理有限公司（账户17×××38，香港上海汇丰银行有限公司），PIERCEACADEMYLLC出具证明（经广州市公证处翻译）：应皮尔斯公司的要求，PIERCEACADEMYLLC于2016年7月25日以及2016年7月26日分两次电汇，每次5万美元，合计10万美元，电汇至盖拉斯公司管理的“广州南方外籍人员子女学校管理有限公司”账户，根据《xxx场地使用合同》，该付款用于支付相关的租金、物业管理费等，南方国际学校xxx由皮尔斯公司租用。对于付款4，皮尔斯表示其应按盖拉斯公司的法定代表人谢广华指示付款，为此提交经公证的电子邮箱邮件，显示发件人Gillxxxxxx,Ｇｉｌ×××＠xxxxxxx.ｏｒｇ于2016年7月20日发出的邮件，内容为：吴教授，你好！以下为我校美元收款账户，请查看，谢谢。美元收款账户，户名广州南方外籍人员子女学校管理有限公司，账户17×××38。盖拉斯公司确认上述第1、2项费用为讼争合同所涉费用，其他质证意见：第3项非租赁合同的租金费用，涉及吴日新（又名吴天青）以华师培训中心与盖拉斯公司之间合作办学分成费用，为此出示盖拉斯公司（甲方）与广州市华南师大教科培训中心（乙方），签约人为吴日新签订的《合作办学合同书》（原件），约定：国际课程班由甲乙双方共同举办，学费按甲方占30%，乙方占70%的比例进行分配等。第4项付款单位、收款单位非为皮尔斯公司、盖拉斯公司，与本案无关。2016年9月1日，皮尔斯公司向盖拉斯公司发出《关于盖拉斯电子（深圳）有限公司的解除租赁、合作和开办合同通知的回复》：关于盖拉斯公司在9月1日张贴《xxx解除租赁合同通知书》的回复：1、2016年9月1日收到了《xxx解除租赁合同通知书》（该通知书是盖拉斯公司于2016年7月8日签署），就皮尔斯公司没有支付租金一事，皮尔斯公司回答是，早已多次深圳和美国汇出的180万元人民币，要求盖拉斯公司董事长谢广华先生签收，但谢先生一直不愿签收；2、皮尔斯公司法定代表人陈芳的身份证多次提交给盖拉斯公司董事长谢广华，这是最后一次提交的时间2016年7月4日，并不存在皮尔斯公司提交的法律手续不全的问题；3、皮尔斯公司与盖拉斯公司签署的合作办学协议中，已明确了合作办学项目可以南方国际学校xxx的名义对外进行说明，皮尔斯公司不存在盗用名义的问题；4、盖拉斯公司所说的，已于2016年7月8日发出解除合同通知书，不知道由什么人，如何签署，发给什么人的，因为这个时期南方国际学校放假，无人在校；5、在皮尔斯公司与盖拉斯公司签订xxx使用合同至今，盖拉斯公司一直拒绝提供一次消防验收证明，使得皮尔斯公司一直没有办法获得合法的装修许可，使得100多名学生无法进场上课等。附件为支付费用清单：1、2016年5月26日转账20万元；2、2016年7月22日转账40万元；3、2016年7月24日向GuangzhouNanfangInternationalSchool(GNIS)ManagementCorporationLimited汇出10万美元，折合人民币667830元；4、2016年5月26日代盖拉斯公司向广州市一湛装饰设计工程有限公司支付工程款70805.95元；5、2016年8月15日代盖拉斯公司向广州市一湛装饰设计工程有限公司支付工程款117235.78元；6、2016年8月29日转账354000元。2016年9月23日，皮尔斯公司向盖拉斯公司发出《律师函》，称盖拉斯公司未按约定交付场地，导致大部分学生无法进入学校接受教育，造成严重损失，要求按约定交付场地。2016年12月8日，盖拉斯公司下设的管理办公室发出《停水停电通知》，称皮尔斯公司连续3个月未缴纳租金、管理费、水电费，为此从2016年12月12日停水停电，请皮尔斯公司尽快缴纳费用。2016年12月16日，盖拉斯公司向皮尔斯公司出具《收据》，确认收取2016年9月至11月水电费12804.90元。一审庭审时，盖拉斯公司表示皮尔斯公司清缴拖欠的水电费，故亦未就水电费提出反诉主张。皮尔斯公司为支持其诉请申请证人出庭作证，其中江正森证言为：8月29日，是开学的第一天，皮尔斯公司学生100多名乘坐校巴在xxx门口下车，盖拉斯公司的保安开了大门，学生顺利进入学校读书。之后，盖拉斯公司董事长谢广华先生来xxx视察，指责皮尔斯公司在没有提交学生名单、学费的情况下进入xxx上课。皮尔斯公司的江老师等很诚恳地与谢董事长进行了沟通，表示依据惯例在开学后一周便能收齐学生，到时便有了学生名单和收费清单。谢董事长很不高兴。下午两点多，在xxx盖拉斯公司的行政办公室，我方的蒋老师、彭老师等，对方的谢广华先生、肖主任和会计等人开了一个协调会。气氛很不好。会议结果有三点：一是皮尔斯公司先交34.5万元10名学生的费用，当天转账到盖拉斯公司的账户，作为诚意金。二是皮尔斯公司对9岁以下的孩子从明天开始不能进入xxx上课，对方说这是为了安全。三是在9月5日前将余下的100多位学生的名单和收费情况交给对方，并将学费的30%汇到对方的账户。当天下午我们便向盖拉斯公司指定的账户汇去了34.5万元人民币。会议有记录，但谢广华先生不愿意签字。可是8月30日上午，我们的学生按时回校，盖拉斯公司的保安便递上解除xxx合作的协议书，阻止学生进入xxx上课，于是爆发了冲突。2016年8月31日冲突当日，有家长及我司的黄勇到街道协调。证人周某的证言为：xxx的保安不让我与我的工人进行装修，而且两次停水停电。我们在2016年8月21日进场进行装修，8月29日学校的保安就不让我们进行施工，当时已施工70%左右，材料已准备到90%左右。2016年8月30日又给进场施工，2016年9月4日下午，学校保安赶走所有装修工人并不许带走任何物品。此后，我与春博公司老板经盖拉斯公司准许将装修工具及个人物品从学校拿出来，此后我们没有进入学校施工，不清楚发生的事情。对于双方的冲突，皮尔斯公司提交报警回执（2016年8月30日）及广州市天河区龙洞街维护稳定及社会管理综合治理委员会办公室的《证明》，内容为：双方因租约问题发生纠纷，街道及相关职能部门曾于2016年8月31日在街道维稳办会议室，于2016年9月7日在南方国际学校会议室就双方的纠纷事宜先后进行多次协调工作。2017年3月10日，一审法院现场勘查，并在双方确认的《龙洞校区规划平面图》标注确认具体的租赁位置，现场为空置状态，无人使用。现场主要为：一栋4层U型楼，4栋平房及6间办公室及篮球场等，场地唯一进出口为东边校门口，门口有保安（盖拉斯公司确认保安为其聘请，因合同约定其负责安保并收取物业管理费）。其中1栋楼宇及U型楼张贴封条（皮尔斯公司表示因存放其物品，故张贴封条）。皮尔斯公司表示：2016年5月19日签订合同，2016年5月20日进场使用并进行装修；2016年8月29日，约有100多名学生进场，但进场时受到阻拦，后发生冲突，报警处理未果。自当天起未使用场地，学生未进场。2016年8月29日准备对U型楼3、4层进行装修，但被断水断电，导致未能正常装修。盖拉斯公司表示场地空无一人，系皮尔斯公司未使用场地，不存在未完全交付事实。鉴于双方均未提交涉案房产的权属证明或规划报建手续，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，双方的租赁关系为无效合同关系，一审法院向双方释明法律关系，经释明，双方均变更诉讼请求，一审法院组织双方于2017年8月7日开庭进行审理。皮尔斯公司变更后的诉讼请求为：1、确认《xxx场地使用合同》无效；2、盖拉斯公司返还皮尔斯公司多收取自2016年5月20日至2017年1月13日的租赁费用1130345.52元（皮尔斯公司主张其已支付1267830元，其实际使用面积893.65平方米）；3、盖拉斯公司返还皮尔斯公司代为支付U型教学楼装修欠款188041.73元；4、盖拉斯公司返还皮尔斯公司预支的10位学生诚意金354000元；5、盖拉斯公司全额赔偿皮尔斯公司装修损失（金额以鉴定为准）；6、盖拉斯公司承担本案诉讼费用。盖拉斯公司变更后的反诉请求为：1、皮尔斯公司向盖拉斯公司支付自2016年9月1日至2017年5月27日场地使用费1834761.92元；2、皮尔斯公司向盖拉斯公司支付自2016年6月1日至2017年5月27日物业管理费238792.52元。场地交付时，双方未对现状进行书面确定，皮尔斯公司称其进场后进行部分改建及装修，为此出示：1、于2016年5月20日广州景旭装修工程有限公司签订的《南方国际学校教学楼和宿舍楼内部装修合同》，合同约定工程造价188233元；2、于2016年8月13日与广州春博装饰工程有限公司签订的《施工总承包合同》，合同约定总价444450元；3、广州市一湛装饰设计工程有限公司于2016年5月24日向盖拉斯发出的两份《工程款支付申请表》，显示工程结算为1582236.92元及吴天青转账117235.78元至该公司银行转账单。盖拉斯公司不予确认皮尔斯公司单方证明，抗辩皮尔斯未进行装修，为此提交其与案外人的施工合同及付款证明等。一审法院经释明后，皮尔斯公司申请装修残值鉴定，一审法院摇珠选定广东明润工程造价咨询有限公司进行鉴定，并由皮尔斯公司预缴鉴定费用15000元。一审法院组织现场勘查，听取双方对现场装修投入的陈述，该公司及后作出鉴定报告，意见为装修残值326429.29元【耐用年限为7年（84个月），实际使用年限5个月】。关于场地交还时间，盖拉斯公司出示《2017年5月27日搬运清单》（原件，盖有皮尔斯公司公章），内容为：1、空调42台；2、会议桌3张；3、矮木柜10个；4、咖啡桌3张；5、咖啡椅6张；6、书籍一批；7、床上用品一批；8、铁皮文件柜一个；9、冰箱2台；10、洗衣机18台；11、铁柜，主张该日实际收回房屋；皮尔斯公司表示其于2017年1月13日实际撤场。一审法院认为，皮尔斯公司、盖拉斯公司于2016年5月19日签订《xxx场地使用合同》依法为无效合同，经释明，双方均变更各自诉讼请求，本案审理范围以变更后诉请为准。本案处理为双方租赁合同关系，租赁合同关系为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系，鉴于双方同日签订《关于在xxx开展教育培训的协议书》，该协议书涉及合作关系，与本案非属同一法律关系，对于超出租赁合同关系的纠纷，本案不作审查。合同无效，因合同取得的财产应各自返还。皮尔斯公司作为承租人，由其对返还场地的时间进行举证，从查明的事实及证人证言分析，双方曾于2016年8月31日因费用发生冲突，但未有证据证实盖拉斯公司实际收回场地或另行制造障碍导致皮尔斯公司无法使用场地。涉案场地包含多栋楼宇及通道，非完全封闭空间，盖拉斯公司在2016年12月8日发出清缴水电费通知，皮尔斯公司于2016年12月16日缴清2016年9月至11月水电费12804.90元，事实佐证皮尔斯公司事实在9月至11月使用场地，现场调查时皮尔斯公司存在张贴封条封锁部分房屋，结合皮尔斯公司搬运可移动物品时于2017年5月27日签署《2017年5月27日搬运清单》确认留置物品，皮尔斯公司主张其于2017年1月13日实际撤场并交还场地缺乏事实依据，不予采纳。盖拉斯公司主张其于2017年5月27日实际收回场地，予以采纳。皮尔斯公司主张盖拉斯公司未完全交付场地，存在面积差，该主张缺乏事实依据，不予采纳。对于皮尔斯公司第2项诉讼请求，予以驳回。对于皮尔斯公司第3、4项诉讼请求，该主张超出本案的租赁合同关系，不属本案调处范畴，不予支持，依法驳回。合同无效，皮尔斯公司事实使用场地至2017年5月27日，盖拉斯公司反诉主张使用费并无不当，使用费标准按约定标准计付。支付租金系皮尔斯公司的义务，由其进行举证，其曾向盖拉斯公司发出《关于盖拉斯电子（深圳）有限公司的解除租赁、合作和开办合同通知的回复》附带付款情况，该付款清单未经盖拉斯公司确认，从皮尔斯公司举证的1-4项付款，4项付款均通过案外人付款，现盖拉斯公司确认其中付款1、2合计60万元款项属本租赁合同款项，予以确认。对于付款3，从付款流水显示为“4420080010位学生的相关费用”，双方签订的《关于在xxx开展教育培训的协议书》约定“国际课程班由甲乙双方共同举办，学费按甲方占30%，乙方占70%的比例进行分配等”，同时皮尔斯公司证人亦陈述该款属于学生学费分配，盖拉斯公司抗辩该款非本租赁关系款项成立，予以采纳。至于该款，因涉及另一法律关系，由当事人另寻途径处理。对于付款4，付款人及收款人非双方，皮尔斯公司主张按谢广华指示，但其未能有效举证该发出邮件邮箱为谢广华所有，付款关系缺乏关联性，本院不予确认该款为本租赁合同关系款项。故此，皮尔斯公司实际已付款为60万元，可冲抵2016年6月至8月使用费583200元，余款16800元冲抵后期使用费。现盖拉斯公司主张2016年9月1日至2017年5月27日场地使用费，予以支持。使用费按约定标准计算，即为1792722.58元。对于盖拉斯公司反诉主张的超出部分，予以驳回。对于反诉第2项诉讼请求，物业管理费为219832.26元，对于主张的超出部分，予以驳回。合同无效，双方均应承担同等过错责任，皮尔斯公司事实进行装修，现经评估鉴定装修残值为326429.29元，从公平角度，酌情判令盖拉斯公司赔偿皮尔斯公司163214.65元。鉴定费用15000元，由双方各自负担7500元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、第九条的规定，于2018年7月13日作出如下判决：一、确认皮尔斯（深圳）教育发展有限公司、盖拉斯电子（深圳）有限公司于2016年5月19日签订《xxx场地使用合同》无效；二、皮尔斯（深圳）教育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向盖拉斯电子（深圳）有限公司支付2016年9月1日至2017月5月27日的使用费1792722.58元；三、皮尔斯（深圳）教育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向盖拉斯电子（深圳）有限公司支付2016年6月1日至2017月5月27日的物业管理费219832.26元；四、盖拉斯电子（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿皮尔斯（深圳）教育发展有限公司装修残值损失163214.65元；五、驳回皮尔斯（深圳）教育发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回盖拉斯电子（深圳）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19950元，由皮尔斯（深圳）教育发展有限公司负担19600元，由盖拉斯电子（深圳）有限公司负担350元；反诉受理费11694元，由皮尔斯（深圳）教育发展有限公司负担11450元，由盖拉斯电子（深圳）有限公司负担244元；鉴定费用15000元，由皮尔斯（深圳）教育发展有限公司负担7500元，由盖拉斯电子（深圳）有限公司负担7500元。二审中，上诉人皮尔斯公司提交了以下证据：1、证人黄某的证言（二审庭询中出庭作证），拟证明2016年7月23日-2017年1月13日，包括黄某在内的广州市华南师大教科培训中心的9名学生在涉案xxx上课，之后彻底离开。2、2017年5月27日涉案xxx已被“艺考大学成”高考培训机构使用的现场照片，拟证明该机构于该日已完全进入涉案xxx经营运作，实际使用了涉案场地。3、广州市华南师大教科培训中心出具的《情况说明》，拟证明2016年12月16日上诉人皮尔斯公司交给被上诉人盖拉斯公司的12804.9元水电费中，有6481.8元是代该培训中心交给被上诉人盖拉斯公司的水电费。被上诉人盖拉斯公司质证认为：上述证据不属新证据；证人是上诉人皮尔斯公司招收的学生，有密切关系；证据2的照片不能直接证明拟证明事实的具体时间、地点；不清楚证据3的出具情况说明的主体。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人皮尔斯公司、被上诉人盖拉斯公司于2016年5月19日签订的涉案《xxx场地使用合同》依法为无效合同正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据本案查明的事实，上诉人皮尔斯公司与被上诉人盖拉斯公司双方曾于2016年8月31日因费用发生冲突，但未有确实、充分的证据证实被上诉人盖拉斯公司实际收回场地或另行制造障碍导致上诉人皮尔斯公司无法使用涉案场地。一审的证人周某亦证实该日之后仍可进场施工。涉案场地包含多栋楼宇及通道，非完全封闭空间，被上诉人盖拉斯公司在2016年12月8日发出清缴水电费通知后，上诉人皮尔斯公司于2016年12月16日缴清2016年9月至11月的水电费12804.90元，佐证上诉人皮尔斯公司事实上在该期间仍使用涉案场地。一审法院现场勘查时亦发现上诉人皮尔斯公司存在张贴封条封锁部分房屋的事实，结合上诉人皮尔斯公司搬运可移动物品时于2017年5月27日签署《2017年5月27日搬运清单》确认留置物品，故一审判决认定上诉人皮尔斯公司主张其于2017年1月13日实际撤场并交还场地缺乏事实依据而不予采纳正确。至于二审中出庭作证的证人黄某承认其书面证言是在他人指导下打印，上诉人皮尔斯公司提交的相关照片亦不能确证拍摄的时间，本院均不予采信，故上诉人皮尔斯公司关于2016年8月31日租赁关系已结束且自该日起已无法使用涉案场地的上诉意见不成立，亦与其在一审中关于2017年1月13日实际撤场的主张矛盾，本院不予采纳。本案处理的是双方的涉案租赁合同关系，双方同日签订的《关于在xxx开展教育培训的协议书》涉及的是双方的合作关系，与本案非属同一法律关系，一审判决对于超出涉案租赁合同关系的纠纷在本案中不作审查并无不当。上诉人皮尔斯公司关于被上诉人盖拉斯公司返还其代为支付U型教学楼装修欠款188041.73元的诉讼请求，超出本案的租赁合同关系，一审判决认定不属本案调处范畴而不予支持依法驳回正确，现上诉人皮尔斯公司上诉再次提出该主张，本院不予采纳。一审判决已就上诉人皮尔斯公司实际已付款为60万元的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。现上诉人皮尔斯公司对此在没有新证据的情况下，其关于向“广州南方外籍人员子女学校管理有限公司”支付的10万美元属于租赁关系款项的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人皮尔斯公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31050元，由上诉人皮尔斯（深圳）教育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩  审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年一月十五日书记员  党春婷