上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初12650号原告(反诉被告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁培君，经理。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹然。被告(反诉原告)：上海汇银物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡伟庆，董事长。被告(反诉原告)：上海徐汇商建房地产有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：朱瑾，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：潘志斌，上海市申汇律师事务所律师。原告上海置润投资管理有限公司(以下简称置润投资)与被告上海汇银物业管理有限公司(以下简称汇银物业)、上海徐汇商建房地产有限公司(以下简称徐汇商建)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。除两被告的法定代表人未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加庭审。本案现已审理终结。上海置润投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告租赁给原告的《租赁合同》有效，并继续履行；2.两被告赔偿原告经营损失及违约金共计1,048,890.60元(其中经营损失631,481.32元，违约金417,409.28元)。事实及理由：2015年5月8日，徐汇商建书面授权汇银物业将上海市徐汇区华山路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，为此原告与汇银物业就系争房屋签订了《租赁合同》，租赁期限为10年，汇银物业并出具书面证明，同意原告将系争房屋进行装修转租。原告将系争房屋转租给案外人陶某，同年5月9日，两被告未经原告同意，又出具转租证明，将系争房屋转租给上海馥古酒店有限公司，两个转租对象并非同一人，造成原告与陶某长达三年的诉讼，造成了原告巨大的损失。因陶某违反合同约定乱搭建，原告多次发函阻止无效，陶某为此不向原告支付租金等费用。原告要求被告履行阻止义务，但被告非但不履行义务，反而直接向其收取水电费等，并自2017年5月至11月期间直接收取其租金等，被告的行为严重妨害了原告正常履行合同，已构成违约。2016年3月21日，陶某根据被告出具的转租证明，要求原告同意再将系争房屋转租给上海馥古酒店有限公司，原告已经转租，不同意再次转租。2017年12月7日，汇银物业未与原告协商，又擅自与上海馥古酒店有限公司签订租赁合同。被告违法解除双方的租赁合同，原告已函告被告不同意解除租赁合同。原告与被告的合同在先，现被告再将系争房屋出租给案外人使某，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故原告诉至本院，请求判如所请。上海汇银物业管理有限公司、上海徐汇商建房地产有限公司辩称，2017年5月15日之后原告未向被告支付租金，根据合同的约定，原告逾期超过三个月未付租金的，被告有权解除合同。故被告于2017年10月25日向原告发送律师函，要求解除双方之间的租赁合同，该函于10月26日到达原告处，故双方的租赁合同已经于2017年10月26日解除，原告无权再要求继续履行。此后被告再与上海馥古酒店有限公司签订租赁合同，完全合法有效。被告开具的两份转租证明内容并无变化，只是由产权人再次进行确认，至于原告将房屋租赁给何人，与被告无关。而对于陶某是否搭建违章建筑等，与本案无涉，被告也无权采取强拆等行为。被告为避免损失扩大，当然有权向陶某收取水电费等。被告也未收取过案件人2017年5月至11月的租金等，被告在合同履行过程中不存在任何违约的情形，故无需向原告承担任何违约责任。不同意原告的诉讼请求。鉴于原告的违约行为，被告另行提起反诉。上海汇银物业管理有限公司、上海徐汇商建房地产有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2017年5月15日至2017年10月26日期间的租金744,602.70元；2.判令反诉被告支付反诉原告2017年10月27日至2017年12月6日期间的房屋使某费188,848.40元；3.判令反诉被告支付反诉原告2017年5月15日至2017年12月6日期间的物业管理费59,723元；4.判令反诉被告支付反诉原告2015年8月15日至2017年5月14日期间逾期支付租金的滞纳金119,279元(以银行同期贷款利率四倍计算)；5.判令反诉被告支付反诉原告2017年5月15日起至实际支付之日止的迟延支付租金及房屋使某费的滞纳金，暂计至2018年6月20日为3,363,300.8元(按一倍日租金标准计算)；6.判令反诉被告支付反诉原告2015年5月15日至2017年5月14日期间逾期支付物业管理费的滞纳金7,932元(按照同期银行贷款利率的四倍计算)；7.判令反诉被告支付反诉原告2017年5月15日起至实际支付之日止的迟延支付物业费滞纳金，暂计至2018年6月20日为216,452.40元(按一倍日物业费标准)；8.判令反诉被告支付反诉原告2016年3月初至2016年9月底期间的水电费122,192元。庭审中，反诉原告当庭增加诉讼请求：9.请求确认反诉原、被告的租赁合同于2017年10月26日解除。事实与理由：2015年5月1日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，反诉被告承租上海市徐汇区华山路XXX号XXX楼房屋(即系争房屋)，租赁期限自2015年5月15日起至2025年8月14日，合同约定2015年5月15日至2017年8月14日年租金为161,870元，2017年8月15日至2019年8月14日年租金为1,699,637.10元，物业费26,608元/季度，物业费及租金按季支付，提前10天支付，先付后用。合同订立后，反诉被告自第一期租金支付开始即按合同约定时间支付，自2017年5月15日起，反诉被告未再向反诉原告支付租金。为此反诉原告于2017年10月25日向反诉被告发出律师函，要求解除双方签订的租赁合同并返还房屋。同年10月26日，反诉被告收到了该律师函。2017年12月7日，反诉原告与房屋实际使某人签订了租赁合同。2016年3月开始，反诉被告未支付水电费。后根据法院判决，由次承租人向反诉被告支付水电费至2016年9月底。上述期间的水电费反诉被告应返还给反诉原告。鉴于反诉被告的违约事实，故反诉原告提出如上诉请。上海置润投资管理有限公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告在订立合同之始，就隐瞒系争房屋真实情况，未及时清空交付系争房屋，直至2015年5月15日才交房，反诉被告于2015年5月12日支付租金等未违反合同约定。反诉原告在合同履行过程中，又擅自将系争房屋转租给与反诉被告没有任何关系的上海馥古酒店有限公司，导致双方争议不断，反诉原告违约在先，反诉被告有权拒绝支付相应的费用，故反诉被告不存在违约。反诉被告经反诉原告同意将系争房屋转租给案外人陶某，但陶某未按约向反诉被告支付相关费用并进行违章搭建，反诉被告根据双方租赁合同的约定，反诉被告多次发函要求反诉原告配合采取相应的停电等措施，制止违章搭建等，否则反诉被告将拒绝支付水电费等费用，但反诉原告均不予理会。反诉原告与上海馥古酒店有限公司恶意串通，损害反诉被告的合法权益，反诉原告无权单方面解除合同，故不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人系上海徐汇商建房地产有限公司。2015年5月8日，上海徐汇商建房地产有限公司出具委托授权证明，全权委托上海汇银物业管理有限公司经营管理。2015年5月1日，原告上海置润投资管理有限公司(乙方)与被告上海汇银物业管理有限公司(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的系争房屋，该房屋建筑面积1108.7平方米，辅助面积76.9平方米；该物业租赁期限自2015年5月15日起至2025年8月14日止，其中2015年5月15日起至2015年8月14日止为免租金期，免租期内，乙方无需支付租金，但免租期内乙方使某的水、电、通讯、物业费等费用，仍需由乙方自行承担。甲乙双方约定，租金前两年不递增，之后每两年递增5%，具体如下：2015年5月15日起至2017年8月14日止，年租金1,618,702元；2017年8月15日起至2019年8月14日止，年租金为1,699,637.10元;该房屋押金为26万元;该押金与本合同当期的租金共计664,675.50元，本合同签订后三天内全部付清，否则作违约处理。物业费每季度26,608.80元，租金和物业费均按季支付，提前10天支付，先付后用。乙方逾期支付租金和物业费的，应按日租金或物业费的2倍的标准向甲方支付滞纳金，逾期3个月未付清的，甲方有权单方解除本合同。乙方转租该房屋需经甲方同意。合同另就其他事宜作了约定。后原告于2015年5月12日支付了押金260,000元，并支付了首期租金及物业费等。2015年5月1日，汇银物业出具书面转租证明，同意原告将系争房屋转租给第三方经营宾馆之用。2015年5月9日，汇银物业再次出具了一份转租证明，内容与前述证明一致，在该份转租证明上，徐汇商建加盖公章，并标注“同意转租”。还查明，原告于2015年5月10日与案外人陶某签订《租赁合同》，原告将系争房屋转租给陶某使某，同年5月12日，原告与陶某签订《商铺交接单》，原告向陶某交付了系争房屋，陶某在系争房屋内开设上海馥古酒店有限公司。因陶某搭建违章建筑，拖欠支付租金等，原告自2015年10月起多次发函给陶某，要求其拆除违章建筑，支付相应的费用。同时原告还于2015年10月27日发函给汇银物业，要求其停止提供水电。汇银物业则回函表示如要采取上述措施，则需原告和宾馆双方有同意的书面确认函，停水电当天双方法定代表人到场，否则无法配合。后汇银物业未予采取相应措施。此后原告多次发函，被告则拒绝承认收到原告的相应函件，也未对上海馥古酒店有限公司采取任何停水停电措施。租赁合同订立后，原告除支付第一笔租金外，另于2015年8月14日支付物业费26,608.80元，8月24日支付水电费12,090元，9月25日支付水电费9,350元，11月25日支付租金404,675.50元，物业费26,608.80元，水电费12,082元；2016年1月15日支付水电费43,561元，2月25日支付租金404,675.50元，支付物业费26,608.80元，水电费25,374元，3月25日支付水电费16,888元；2016年8月12日、9月22日、10月21日、11月25日、12月23日，2017年1月23日、2月23日、3月27日、4月24日、5月26日、6月26日、7月30日各支付租金134,891.83元，并各支付物业费8,869.60元。原告认为根据被告发出的缴费通知，逾期不缴费的，被告会采取立即停电等一切措施，现由于被告未配合履行停水停电等措施，故2016年5月15日至2016年8月14日期间不支付租金，现其支付租金至2017年8月14日。被告对原告支付的上述租金数额没有异议，但认为停止供电等系被告的权利而非义务，被告已经发函对停止供电要求提供相应的条件，原告无权不支付2016年5月15日至2015年8月14日期间的租金，故原告支付租金实际至2017年5月14日止。因原告此后未再支付租金，汇银物业于2017年10月25日向原告发函，要求解除与原告签订的租赁合同，并要求原告于2017年11月25日前搬离系争房屋。原告于2017年10月26日签收了该函件。2017年11月29日，汇银物业再次发函给原告，决定自2017年11月29日零点起，与原告公司的《租赁合同》正式解除。原告表示其于2017年12月14日回复了该份函，表示被告的该份解除函无效。被告则表示未收到原告的回函。因陶某未向原告足额支付相应的租金，原告向本院提起诉诉讼，要求解除与陶某签订的租赁合同等。本院于2017年3月23日作出(2016)沪0104民初2619号民事判决，判决解除陶某与原告签订的租赁合同等。后因陶某未履行上述判决，原告向法院申请执行，本院在执行过程中，原告与陶某达成和解，陶某表示，因汇银物业与上海馥古酒店有限公司于2017年12月7日签订租赁合同，故要求暂缓强制迁出。另查明，2016年3月21日，原告(出租方、甲方)与陶某(名义承租方、乙方)、上海馥古酒店有限公司(实际承租方、丙方)签订补充协议书，确认乙方以成立宾馆类公司为目的，于2015年5月10日与原告就租赁系争房屋达成合同，现丙方为该物业的实际承租人和使某人并已经实际享有合同权利且履行合同义务，丙方在公司成立后对甲乙双方签订的租赁合同予以确认。原《租赁合同》的乙方变更为丙方，原《租赁合同》的全部权利与义务由丙方承继。2017年12月7日，汇银物业(出租方、甲方)与上海馥古酒店有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，汇银物业将系争房屋出租给上海馥古酒店有限公司。现系争房屋由上海馥古酒店有限公司使某。另本案审理过程中，原告于2018年9月3日向本院提起诉讼，要求上海馥古酒店有限公司迁出系争房屋，并支付使某费、滞纳金等［(2018)沪0104民初19323号］，该案尚在审理过程中。原告表示不同意解除合同，在本案中不要求对房屋装修主张补偿。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产权证、授权委托证明、租赁合同、转租证明、支付费用凭证、函、转租协议、判决书等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上海徐汇商建房地产有限公司并非租赁合同的当事人，故租赁合同项下的权利义务与其无关。根据租赁合同的约定，租金和物业费均按季支付，提前10天支付，先付后用。原告在租赁过程中，未按照合同约定的期限及金额支付相应的租金和物业费。根据原告提供的付款凭证，原告虽认为其支付了至2017年8月14日的租金，但同时原告也认可2016年5月15日至2016年8月14日期间的租金未予支付，此后原告未再继续支付款项，原告的行为已构成违约，汇银物业按照合同约定发函要求解除与原告之间的租赁合同，符合合同约定，被告于2017年10月25日向原告发出要求解除租赁合同的函件，原告于2017年10月26日收到上述函件，故本院确认原、被告双方的租赁合同于2017年10月26日解除。现双方的租赁合同已经解除，被告已将系争房屋重新出租给案外人使某，故原告要求继续履行合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。由于原告违约在先，其无权要求被告赔偿其经营损失，亦无权要求被告支付违约金，故对原告的该项诉讼请求本院亦不予支持。原、被告租赁合同解除后，原告应及时返还租赁房屋，现被告自行于2017年12月7日将系争房屋另行交付案外人使某，故原告应向被告支付2017年5月15日至2017年12月6日止的租金和使某费及物业管理费。双方的租赁合同解除后，被告收取的押金应予返还，为减少当事人讼累，本院对此一并予以处理。对于租赁期间水电费，根据生效判决查明的事实，2015年10月1日起至2016年9月底的水电费为208,015元，扣除原告已支付的2015年10月至2016年2月期间的水电费，原告尚需支付水电费122,192元。原告认为该段期间被告亦已从案外人处收取了水电费，但原告对此并未提供相应的证据证实，故对原告的辩称本院不予采信。原告应向被告支付2016年3月初至2016年9月底的水电费122,192元。关于逾期付款滞纳金一节，双方租赁合同约定的标准明显过高，被告虽已对其主张的滞纳金进行调整，但考虑到原告逾期支付上述费用给被告造成的实际损失基本为银行利息损失，被告亦未举证证明尚存在其他损失，故本院酌情确定租金、物业费滞纳金的计算标准为以原告应支付的租金、物业费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自原告最后逾期支付之日起算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认上海置润投资管理有限公司与上海汇银物业管理有限公司签订的关于上海市徐汇区华山路XXX号XXX楼房屋的《租赁合同》于2017年10月26日解除；二、驳回上海置润投资管理有限公司的全部诉讼请求；三、上海置润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海汇银物业管理有限公司2017年5月15日至2017年12月6日止的租金和使某费933,451.10元；四、上海置润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海汇银物业管理有限公司逾期支付租金和使某费的滞纳金(以404,675.50元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2017年5月15日起至实际支付之日止；以424,909.28元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2017年8月15日起、2017年11月15日起至实际支付之日止)；五、上海置润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海汇银物业管理有限公司2017年5月15日至2017年12月6日止的物业管理费59,723元；六、上海置润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海汇银物业管理有限公司物业管理费滞纳金，以26,608.80元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2017年6月1日起、2017年9月1日起、2017年12月1日起至实际支付之日止；七、上海置润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海汇银物业管理有限公司2016年3月至2016年9月的水电费122,192元；八、上海汇银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海置润投资管理有限公司押金260,000元；九、上海汇银物业管理有限公司的其余反诉请求不予支持；十、驳回上海徐汇商建房地产有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,120元，由上海置润投资管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计22,641元，由上海汇银物业管理有限公司、上海徐汇商建房地产有限公司负担4,528元，上海置润投资管理有限公司负担18,113元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一九年一月二十一日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。