广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11924号上诉人（原审原告）：深圳市国鑫投科技有限公司，住所地：深圳市宝安区。法定代表人：王瑞兰，执行董事。委托诉讼代理人：陈四新，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李弘毅，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市名人公馆家具有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：栾和建，总经理。被上诉人（原审被告）：栾和建，男，汉族，1966年9月30日出生，住所地：山东省莱西市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：严娟慧，广东卓建律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：温吉安，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人深圳市国鑫投科技有限公司（以下简称国鑫投公司）因与被上诉人深圳市名人公馆家具有限公司（以下简称名人公司）、被上诉人栾和建排除妨害纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国鑫投公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判名人公司、栾和建立即排除妨害，于三日内搬离国鑫投公司所有的位于龙岗区的办公楼、1＃厂房、2＃厂房、1＃宿舍、2＃宿舍的房产，并支付从2016年8月12日起至名人公司、栾和建搬离之日止的房屋占用费[按照人民币250000元/月的标准，暂计至2017年12月27日为人民币4183333.33元（以下货币均为人民币）]；2、由名人公司、栾和建承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、栾和建在涉案房产抵押后才与何某广成立第二份租赁合同关系，该第二份租赁合同依法对国鑫投公司不具有约束力。一审法院认定该第二份租赁合同效力亦及于国鑫投公司，造成根本性错判。2、一审法院以栾和建没有搬离且未变更注册地址为由认定申请报告（即第二份租赁合同）效力及于国鑫投公司，没有事实依据和法律依据。3、一审法院罔顾第一份租赁合同的终止日期是在抵押登记之后的事实，而且在没有调查核实拍卖过程的情况下就认定国鑫投公司“在竞买时明知存在租赁合同却在竞得后反悔”。一审法院在没有事实依据和法律依据的情况下，主观臆测，判决错误。实际上，名人公司作为竞买人之一在成交前拍卖师询问是否购买时，名人公司明确放弃优先购买权。涉案房产的司法拍卖过程公平、公开、公正，不容任何的主观臆测。4、申请报告的落款时间在涉案房产设立抵押之后，根本无需进行笔迹形成时间的鉴定。申请报告的落款时间为2014年9月13日，而涉案房产抵押登记的时间是2014年7月31日，涉案房产设立抵押的时间明显早于申请报告的落款时间，这是客观事实，无需进行笔迹形成时间的鉴定，进行笔迹形成时间鉴定只会增加国鑫投公司无谓的诉累，一审法院仅据此认定国鑫投公司承担不利后果错误。5、无论何某广在与栾和建达成第二份租赁合同之时是否告知栾和建涉案房产已抵押的事实，栾和建的所谓损失均与国鑫投公司无关。被上诉人名人公司、栾和建共同辩称：1、名人公司、栾和建与何某广从始至终只签署了一份租赁合同，并一直使用涉案房屋至今，中间从未变更过承租人，且该租赁合同时间在抵押权形成之前。2014年9月13日，栾和建与何某广达成延续租赁的合意，将租赁期间延长八年。双方仅对租赁期间进行了变更，既没有变更租赁主体、租金，也没有变更租赁合同主要条款，并不属于在涉案房产上设定第二份租赁合同的情形，国鑫投公司企图以形成所谓第二份租赁合同来干扰审理视线，无事实依据。2、名人公司、栾和建续租涉案房产依法对国鑫投公司具有法律约束力，国鑫投公司应当继续履行租约。通过国鑫投公司提交的《拍卖通知书》、《拍卖成交确认书》的记载内容看，国鑫投公司竞拍涉案房产时已明知该房产已出租且附有续租八年的合意存在，拍卖物上增加的权利负担或拍卖物价值的降低已被竞买人全部知晓。在此时，国鑫投公司依然坚持竞买并足额支付成交价款，应视为国鑫投公司对房屋的该种现状予以认可并接受。对于自己的该种行为应依法承担相应的后果，名人公司、栾和建与何某广的约定应对国鑫投公司具有法律约束力。3、涉案租赁合同及补充协议等约定合法有效，依法对国鑫投公司具有约束力。涉案房产自2008年开始由名人公司、栾和建承租使用，公司的工商注册登记地址自始为涉案房产所在地，承租人自始没有发生变化。涉案抵押发生在名人公司、栾和建承租使用期间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。4、涉案房产续租并未损害到买受人的利益，买受人无权干预。国鑫投公司仅是买受人，并非是抵押权人。抵押物评估价值就是在考虑各种限制性因素的前提下预估的价值，该评估价值已将可能造成的价值减损因素予以扣除，起拍价相对于市场价值更是偏低；另外其在竞买房屋的过程中应综合考量各种因素，认真审阅拍卖物的所有材料并了解接受拍卖物的内容及现状后才会进入拍卖流程、缴纳保证金及成交价款。但在国鑫投公司了解接受拍卖物现状后，一方面既想享受拍卖物相对较低的价值，又想在竞买成功后出尔反尔，试图将承租人赶走，明显违背诚实信用原则，依法应予禁止。5、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房产已经取得建设工程规划许可证并申领了房地产权利证书，故涉案租赁合同（包括《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》、《申请报告》）合法有效。《厂房租赁合同》和《房屋租赁补充条款》签订在先，抵押权设立在后，根据买卖不破租赁原则，一审法院认定租赁合同效力及于国鑫投公司并无不当。国鑫投公司向一审法院起诉请求，1．判令名人公司、栾和建排除妨害，于三日内搬离国鑫投公司所有的位于龙岗区的办公楼、1＃厂房、2＃厂房、1＃宿舍、2＃宿舍的房产；2.判令名人公司、栾和建向国鑫投公司支付自2016年8月12日起至搬离之日止的房屋占用费（按照250000元/月的标准，暂计至2017年12月27日为4183333.33元）；3.本案诉讼费用由名人公司、栾和建承担。一审法院认定事实：涉案房产原登记在案外人何某广名下。2008年6月5日，“深圳市名人居名人公馆家私厂”作为承租方（乙方）与何某广作为出租方（甲方）共同签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限八年，自2008年6月17日至2016年9月17日，其中前三个月为装修期，装修期内免租金；每月租金119133元，其中两栋厂房、两栋宿舍以及办公楼的租金按7元/平方米·月计算，钢构简易厂房由乙方出资维修，乙方免费使用；甲方厂房交付乙方使用时，乙方向甲方支付保证金238266元，合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方予以退回；乙方应于每月17日前缴纳租金，逾期10天未付租金，甲方有权终止合同；合同期内，任何一方违约，对方都有权解除合同，由此造成的损失由违约方负责赔偿；乙方在合同期满后需继续租用的，应于合同期满前三个月提出续租要求；同等条件下，乙方有优先承租权。合同还约定了双方的其他权利义务，落款处有“甲方代表”何某广和“乙方代表”栾和建的签名捺印，但无“深圳市名人居名人公馆家私厂”的公章。2009年12月25日，栾和建和案外人何某广签订《房屋租赁补充条款》，约定自2009年6月起每月租金调整为100000元，于每年年初一次性支付整年租金。2014年7月31日，涉案房产设立了抵押登记，抵押权人为林某虹。2014年9月13日，栾和建向案外人何某广发出《申请报告》称租赁合同已近到期，询问是否同意延长租赁期八年，延长期间每月租金100000元；同时指出原装修的展厅写字楼需重新调整装修设计，环保环评检测合格还有两年到期，部分设备设施也需更新，上述几项投资较大，需何某广明确方向后名人公司、栾和建方能确定如何操作。《申请报告》下方有“同意续租”字样，并有案外人何某广的签名捺印及深圳市广某隆投资发展有限公司的盖章确认。2015年12月24日，本院作出（2015）深中法执字第1267-3号《公告》，告知对涉案房产享有优先购买权或者其他合法权益者向法院提出并附证据材料。该公告于2016年1月4日张贴于涉案房产处。2016年6月20日，本院作出（2015）深中法执字第1267号之三《拍卖通知书》并告知深圳市土地房产交易中心，根据法院查明事实及名人公司提交的材料，法院准许名人公司在涉案房产拍卖中享有同等条件下的优先购买权。2016年8月12日，国鑫投公司以成交价57810000元在司法拍卖中竞得涉案房产所有权并签署《拍卖成交确认书》。该确认书的“标的物附记”中载明拍卖物于2014年7月31日抵押给林某虹，深圳市名人居名人公馆家私厂向法院提交材料，证明其自2008年6月17日开始租赁涉案房产，并主张优先购买权，深圳市名人居名人公馆家私厂还提交了其向何某广申请延长租赁合同的申请报告，证明何某广同意续租8年。其后，国鑫投公司支付了拍卖价款及相关税费。2016年8月30日，本院作出（2015）深中法执字第1267号之三执行裁定：一、解除对涉案房产的轮候查封，二、将涉案房产以57810000元的价格强制转让给国鑫投公司所有。2017年12月25日及2018年1月15日，名人公司、栾和建先后向国鑫投公司员工“叶某华”及国鑫投公司邮寄“关于龙岗某某村1号厂房收取租金的函”，称涉案房产12月份前的租金已抵扣完毕，要求国鑫投公司提供收取租金的银行账户，以便名人公司按原合同约定支付租金。函件分别于2017年12月29日、2018年1月16日送达，签收人分别为“同事”、“前台”。随后，国鑫投公司诉至一审法院并提出前述诉请。一审另查，名人公司成立于2008年12月22日，栾和建是其法定代表人。诉讼中，名人公司、栾和建向一审法院提交了《收款收据》两份、《收条》及中国工商银行支票存根各一份、《借条》两份、《收据》及中国银行转账记录各一份，目的是证明名人公司按月租金100000元的标准向何某广支付了厂房租金，其中部分租金为借款到期未还予以抵扣。上述证据载明，2013年1月4日，何某广出具《收条》确认收到栾和建2013年厂房租金1200000元；中国工商银行支票存根的出票日期为2013年1月9日，收款人何某广，收款金额1178400元；2014年1月13日，何某广及深圳市广某隆投资发展有限公司共同出具《收款收据》，确认收到栾和建厂房租金（现金）1200000元；2014年12月4日，何某广及深圳市广某隆投资发展有限公司共同出具《收款收据》，确认收到栾和建2015年厂房租金1200000元，其中现金700000元，转账500000元；2014年12月15日，何某广出具《借条》，确认借到栾和建1000000元，其中转账950000元，现金50000元，借期为5个月；2014年12月15日，栾和建向何某广转账950000元，备注“何董借款”；2015年5月8日，何某广出具《借条》，确认借到栾和建现金576600元，还款期到2016年1月5日，如到期未还，抵厂房租金；2015年12月3日，何某广出具《收据》称其于2014年12月16日及2015年5月8日分别向名人公司借款共计1576600元，因到期无法还款，将借款本金及利息（按月息3%）直接抵扣2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金。国鑫投公司对上述证据中的两份《收款收据》及中国银行转账记录的真实性予以确认，对其他证据的真实性不予认可，国鑫投公司主张中国银行转账记录支付的950000元是租金，而非借款，并且何某广和名人公司、栾和建之间的借款抵扣租金行为并不能免除名人公司、栾和建在2016年8月12日拍卖结果确认后应当向国鑫投公司支付房屋占用费的法律责任。一审法院认为，本案的争议焦点在于，第一，栾和建签订相关租赁合同的行为是否职务行为，即名人公司是否涉案房产的实际承租人；第二，国鑫投公司是否有权要求名人公司、栾和建搬离涉案房产，并支付自2016年8月12日起至搬离之日的房屋占用费。关于焦点一，实际承租人的问题。《厂房租赁合同》的签订时间为2008年6月5日，名人公司成立于2008年12月22日，在名人公司成立之后，栾和建仍以个人名义与何某广签订《房屋租赁补充条款》及《申请报告》，且何某广出具的《收条》、《收款收据》乃至《借条》所称收取款项对象均为栾和建，转账记录显示的付款人亦为栾和建，故案涉租赁合同的相对方应为栾和建，即承租人应为栾和建。关于焦点二，国鑫投公司是否有权要求名人公司、栾和建搬离涉案房产，并支付自2016年8月12日起至搬离之日的房屋占用费，即涉案租赁合同（包括《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》、《申请报告》）的效力是否及于国鑫投公司。首先，本案中栾和建签订《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》在先，案外人林某虹的抵押权设立在后，案外人林某虹抵押权的实现不影响《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》的继续履行，国鑫投公司基于抵押权的实现而取得涉案房产的所有权，故《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》的效力及于国鑫投公司。其次，栾和建通过《申请报告》的方式向何某广申请续租八年且每月租金与此前一致，何某广明确“同意续租”，应视为双方同意变更前述租赁合同所约定租期并就此达成了书面合意；且涉案房产自2008年始由栾和建承租用于经营公司以及生产家私家具，公司的工商注册登记地址也自始为涉案房产所在地，承租人并没有发生改变，综合考虑涉案房产的租赁用途和实际使用情况，结合前述论证，《申请报告》的效力亦及于国鑫投公司。再次，国鑫投公司依据（2015）深中法执字第1267号之三执行裁定书，从何某广处取得涉案房产所有权时，已明知该房产已出租并附有续租八年的《申请报告》的事实，且涉案房产经历了第一次拍卖流拍，国鑫投公司才得以成交价57810000元在第二次拍卖中取得涉案房产所有权。国鑫投公司在知晓上述情形后，仍自愿以57810000元的价格竞得房屋的所有权，应视为接受了房屋所有权上存在的上述限制，其再予否认该租赁关系要求名人公司、栾和建搬离房屋，有违诚实信用原则。最后，国鑫投公司主张涉案租赁合同的形成时间与载明时间不符，但未向一审法院提交证据佐证，并明确放弃笔迹形成时间的鉴定，故对该项抗辩理由，一审法院不予采信。综上，涉案房产在租赁期间发生所有权变动，涉案租赁合同的效力及于国鑫投公司，国鑫投公司要求名人公司、栾和建搬离房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。国鑫投公司基于物权受到侵害而提出了支付房屋占用费的赔偿损失请求，依前述认定，名人公司、栾和建基于租赁关系占有、使用涉案房产不构成侵害物权的事由，且名人公司、栾和建已书面催告国鑫投公司提供收取租金的账户，故对国鑫投公司该项诉请，一审法院亦不予支持。国鑫投公司、名人公司、栾和建因租赁合同关系所致纠纷，双方可另循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回国鑫投公司的全部诉讼请求。一审案件受理费40267元、保全费5000元（国鑫投公司均已预缴），由国鑫投公司负担。二审审理期间，名人公司、栾和建提交两份证据：1、何某广签署的情况说明及相应光盘，以证明栾和建早在2014年3月份就与何某广协商厂房翻新与修缮事宜，且在2014年6月份双方达成口头协议同意延长租赁期限，双方达成此合意时间远在设立抵押权之前，同时表示何某广可出庭作证。国鑫投公司对该证据不予认可。2、广东深天正律师事务所律师黄某鸿于2015年6月2日向栾和建发送的《关于深房地字第**房地产已经登记抵押及被查封的律师函》（[2015]粤天正函字第XX号），该函第二点有关何某广的房地产的租赁情况记载“2014年7月30日，何某广向林某虹提供一份《深圳市房屋租赁合同书》（龙岗登字04-XX-3XXX8），该租赁合同显示：2008年10月1日，何某广（出租方，甲方）与栾和建（承租方，乙方）签订该份租赁合同，约定甲方将何某广的房地产出租给乙方使用。月租金总额为235449.6元，租赁房屋的期限自2008年10月1日起至2014年9月30日止。租赁合同期限届满后，经向何某广确认，该房地产仍然为阁下所承租，用于深圳市名人公馆家具有限公司经营场所”。二审另查明：1、涉案房产1#厂房基底面积1220平方米、4层、建筑面积4998.24平方米，2#厂房基底面积1124.48平方米、4层、建筑面积4612.72平方米，1#宿舍基底面积475.09平方米、5层、建筑面积2654.24平方米，2#宿舍基底面积642.64平方米、5层、建筑面积3515.51平方米，办公楼基底面积283.38平方米、4层、建筑面积1240.09平方米。2、2016年涉案房产所在区域政府指导租金标准为厂房一楼15元/月·平方米、二楼以上10元/月·平方米，不带电梯住宅9元/月·平方米，多层办公没有指导标准；2017年涉案房产所在区域政府指导租金标准为厂房一楼16元/月·平方米、二楼以上11元/月·平方米，不带电梯住宅10元/月·平方米，多层办公没有指导标准；2008年6月5日名人公司和何某广签订的《厂房租赁合同》约定厂房、宿舍以及办公楼的租金均按7元/月·平方米。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，涉案《厂房租赁合同》签订的时间虽然早于名人公司成立的时间，但该合同注明承租方为“深圳市名人居名人公馆家私厂”，并非以栾和建自己名义，加之公司的工商注册登记地址也为涉案房产所在地以及法定代表人是栾和建，名人公司在本案一审答辩中也追认栾和建签订《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》及《申请报告》等是职务行为，故涉案租赁合同的承租方应为名人公司，即承租人应为名人公司，一审法院认定承租人为栾和建，认定错误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”和第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定可知，房屋抵押不影响之前已存在的租赁关系，但抵押后新设立的租赁负担则不得对抗抵押权的行使，本案涉案房屋设立抵押的时间是2014年7月31日，因此，名人公司与案外人何某广就涉案房屋的租赁法律关系能否约束国鑫投公司关键看设立租赁的时间。名人公司和何某广于2008年6月5日签订的《厂房租赁合同》以及2009年12月25日签订的《房屋租赁补充条款》均在涉案房屋设立抵押之前，因此，该《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》效力及于涉案房产的受让人国鑫投公司，《厂房租赁合同》所约定的租赁期限2008年6月17日至2016年9月17日对国鑫投公司继续有效。关于名人公司和何某广就涉案房屋新设立的续租八年的约定是否及于涉案房产的受让人国鑫投公司。首先，名人公司向何某广发出《申请报告》上的落款时间为2014年9月13日，根据日常生活经验，何某广在该《申请报告》签字“同意续租”的时间不会早于2014年9月13日，即双方达成续租合议的时间最早在2014年9月13日。其次，《申请报告》从第1点“因房屋合同已近到期，不知董事长对该厂房工业区如何规划，原房屋租赁合同到期后是否延长合同期，如可延长合同期延长续为捌年。延长期租金每月人民币壹拾万元”至第7点“因房屋租赁合同期将近，为保护好董事长财产不受损失请董事长重视关心，有关我公司发展方面我可按董事长批示调整我司的发展方向，请何董事长审阅批示”，整个内容没有体现双方在该《申请报告》之前已经达成续租的一致意思表示，反而显示名人公司一直希望何某广同意续租。而且从常理讲，如双方已经就续租达成一致意思表示，栾和建无需再提交《申请报告》，而是提交续租确认函甚至直接签订续租合同，因此，名人公司、栾和建关于《申请报告》之前已经就续租达成一致意见的主张，与《申请报告》的内容相矛盾。第三，名人公司二审主张其与何某广早在2014年6月就续租已经达成口头协议，并提交何某广的证人证言予以佐证，但何某广与名人公司、栾和建存在借贷关系以及将借贷和利息抵扣涉案房屋租金的关系，因此何某广与名人公司、栾和建存在利害关系。至于2015年6月2日栾和建收到的《关于于深房地字第**地产已经登记抵押及被查封的律师函》针对的是租期为2008年10月1日至2014年9月30日止的备案《深圳市房屋租赁合同书》（龙岗登字04-XX-3XXX8），并非2008年6月5日栾和建与何某广签订的租期为2008年6月17日至2016年9月17日的《厂房租赁合同》，且该律师函也没有注明续租是在抵押之前达成的合议。根据民事证据规则，在无其他证据佐证的情况下，仅凭何某广的证人证言和《关于深于深房地字第**产已经登记抵押及被查封的律师函》不足认定名人公司、栾和建与何某广早在2014年6月就续租已经达成口头协议的主张，该主张事实依据不足，本院不予采信。综上，现有证据只能证明名人公司与何某广于2014年9月13日就续租达成一致意见，该时间晚于涉案房屋设立抵押的时间2014年7月31日，因此名人公司因续租就涉案房屋新设立的租赁关系对国鑫投公司不具有约束力，一审法院认定错误，本院予以纠正。名人公司与何某广就涉案房屋续租产生的法律关系，可另循法律途径解决。综上，名人公司和何某广于2008年6月5日签订的《厂房租赁合同》以及2009年12月25日签订的《房屋租赁补充条款》效力及于国鑫投公司，即《厂房租赁合同》约定在租赁期2008年6月17日至2016年9月17日对国鑫投公司继续有效，因何某广出具《收据》称将欠名人公司的借款本金及利息直接抵扣2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，故，名人公司已经履行支付涉案房产2016年1月1日至2016年9月17日租金的义务，该行为对国鑫投公司具有约束力，名人公司无需向国鑫投公司支付2016年8月30日至2016年9月17日的占有使用费。该期间的费用，国鑫投公司可另行向何某广主张。名人公司和何某广就涉案房屋新设立的续租八年的效力不及于国鑫投公司，即2016年9月17日后国鑫投公司作为涉案房产的所有权人有权要求名人公司搬离并支付占用使用费，由于国鑫投公司没有举证证明涉案房屋占有使用费的实际损失，综合参考涉案房产所在区域政府指导租金以及涉案《厂房租赁合同》2008年约定的租金标准，本院酌定占有使用费按11元/月·平方米的标准计算，即名人公司从2016年9月18日起至实际搬离之日止按照187228.8元/月[11元/月·平方米×（4998.24平方米+4612.72平方米+2654.24平方米+3515.51平方米+1240.09平方米）]的标准支付占有使用费。至于名人公司已经向何某广支付的租金，名人公司、栾和建可另循法律途径解决。综上所述，国鑫投公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初441号民事判决；二、深圳市名人公馆家具有限公司自本判决生效之日起十日内搬离深圳市国鑫投科技有限公司所有的位于龙岗区的办公楼、1＃厂房、2＃厂房、1＃宿舍、2＃宿舍的房产；三、深圳市名人公馆家具有限公司自本判决生效之日起十日内按187228.8元/月的标准向深圳市国鑫投科技有限公司支付涉案房屋的占有使用费，自2016年9月18日起计算至实际搬离之日止；四、驳回深圳市国鑫投科技有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40267元、保全费5000元，总计45267元，由深圳市国鑫投科技有限公司负担9087元，由深圳市名人公馆家具有限公司负担36180元。深圳市国鑫投科技有限公司已预交45267元，深圳市国鑫投科技有限公司多预交的36180元，由一审法院退还。深圳市名人公馆家具有限公司应负担的36180元，应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审案件受理费40267元，由深圳市国鑫投科技有限公司负担9087元，由深圳市名人公馆家具有限公司负担31180元。深圳市国鑫投科技有限公司已预交40267元，深圳市国鑫投科技有限公司多预交的31180元，由本院退还。深圳市名人公馆家具有限公司应负担的31180元，应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 聂    效二〇一九年十二月九日书记员 崔艳慧（兼）附录相关法律条文：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。