河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6165号 上诉人（原审被告）：魏德山，男，1953年5月10日出生，汉族，住河北省三河市。 被上诉人（原审原告）：马万利，男，1975年9月18日出生，汉族，住河北省三河市南城西区。 委托诉讼代理人：史建芳，北京东燕律师事务所律师。 上诉人魏德山因与被上诉人马万利租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 魏德山上诉请求：1.依法撤销（2018)冀1082民初5095号民事判决或发回重审2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.我家的宅基地是祖传留下的，从建国到1982年都是这样。2013年改修道路，一条街都是一样尺寸，土地使用证外剩余尺寸政府没有文件，说明只有自己使用。2.租给马万利的院子土地不属于非法占地，政府用就给政府，政府不用就自己使用，谈不上非法。3.马万利建房超出范围，责任应该自己负。4.马万利与李学洲合作，将水电费等折成电费，应当到2016年中止合同，一审判决错误。5.马万利建狗舍和生活用房并顺利经营三年左右。政府征用是不可抗力，土地局丈量完起诉我不诚信。6.我房前有空地一块，到2018年5月一直空着。我想建房土地局干涉，马万利在后面搞建筑为什么没有人干涉。修河说我非法占地，马万利是利用别人的工作便利，钻政府和我的空子。7.一审没有进行调查，判定价格超出市场价，要求从新评估。8.证人证言是伪证。9.一审判决认定李学洲与本案无关，费用就应有马万利交还。10.一审判令解除合同没有必要，30米以内可以正常使用。 马万利答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。第一，上诉人将其土地和宅院出租给被上诉人，其应当保证对出租的标的拥有使用权，而本案中上诉人出租的土地部分被土地局认定为非法占地，并导致了被上诉人建设的犬舍等建筑物被强制拆除，该事实已经表明上诉人已经违反了合同的约定，已将出租的标的不符合合同约定交付给被上诉人，一审法院认定双方的合同目的无法实现，判决上诉人赔偿被上诉人经济损失完全具有事实根据及法律依据。第二，被上诉人所建的犬舍均是根据上诉人所指定范围，而且搭建的围墙其系建设在上诉人原有的宅基地范围之内，根本不存在被上诉人私自超建的问题。第三，本案中并不存在征用土地的事实，被上诉人犬舍的建筑被强制拆除，完全系因上诉人出租的土地部分超出宅基地范围所致。第四，由于双方签订的因上诉违约行为导致无法继续履行，故被上诉人要求解除合同，由上诉人返还剩余租金，并赔偿相关投资损失，完全有事实根据。魏德山的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 马万利向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告经济损失403550元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月18日，原告（乙方）马万利与被告（甲方）魏德山签订《东柳河屯土地（院子）租赁合同》，该合同约定：租赁土地坐落于三河市北侧（坐落位置、四至尺寸以附件为准）；该土地（院子）用途为养殖经营；租赁期限6年，自2015年10月18日至2021年10月18日止，本合同双方签字后立即生效；该土地（院子）租金合计为（人民币）玖万元整，分三次结清:合同签订之日给付租金（人民币）叁万元;2017年10月份给付租金（人民币）叁万元;2019年10月份给付租金（人民币）叁万元；期间如因政府拆迁或其他不可抗力造成合同无法继续履行，双方按实际使用时间依据此计算标准进行结算和补偿租金，因拆迁终止合同时，所获的工地补偿金归甲方所有，乙方投资建设的房屋、圈舍等地上物的补偿以及经营损失的补偿归乙方所有。该合同第五条另约定：甲方责任为：甲方必须保证乙方为唯一的土地使用者，确保乙方正常商业经营活动顺利开展，并同意乙方根据实际需要在该土地上新建房屋、圈舍，保证建设、施工顺利开展。该合同第九条另约定：因政府拆迁、征用或其他不可抗力造成合同无法继续履行，合同可以解除，但租金应按实际使用期间结算。该合同另附坐落位置土及三集建（宅）字第22-06160号集体土地建设用地使用证。2018年5月27日，政府部门将原告建设的宠物寄养中心拆除。 一审法院认为，原、被告签订租赁合同，被告将坐落于三河市北侧土地（院子）租赁给原告使用，原告并在上述土地上建造狗舍，但后该狗舍被土地部门认定为非法占地，作为违章建筑被拆除。被告虽主张上述土地在其宅基地范围内，并提交书面证人证言予以确认，但对土地的确权机关为土地行政部门，既然原告建设狗舍的土地被土地局认定为非法占地，那么原告主张上述土地在其宅基地范围内的事实便不能成立。原、被告在租赁合同中约定租赁土地的用途为建设狗舍，现此合同目的已无法实现，原告要求解除与被告签订的租赁合同的请求合理，法院准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依上，原、被告之间的合同既已无履行之必要，原告要求被告退还21250元租金的诉求符合法律规定，一审法院予以维护。另被告在双方签订的租赁合同中同意原告建设狗舍，但被告租赁给原告的土地存在权利瑕疵，导致原告建造的狗舍被拆除，被告对此存在过错，应对原告的合理损失予以赔偿。至于原告合理损失的具体数额，原告提交书面合同、证人证言、收据予以证实建造狗舍的投资数额，但上述证据有瑕疵，不足以证实其实际投资数额。另原告建造的狗舍已被拆除，亦无法通过鉴定予以认定。综合原告提交的建筑照片及原告提交的损失证据，一审法院酌定原告的合理损失为18万元。至于被告主张李学洲投资的问题，即使李学洲投资属实，亦属原告与李学洲之间合同关系，与本案无涉，被告主张扣除于法无据。遂判决：一、被告魏德山于本判决生效后三日内退还原告马万利租金21250元；二、被告魏德山于本判决生效后三日内赔偿原告马万利合理损失人民币180000元；三、驳回原告马万利其他诉讼请求。案件受理费4319元，减半收取2160元，由被告魏德山负担。 本院二审期间，上诉人魏德山提交证据三份，证据一、证明及审批签一份，证明房屋重新丈量土地的事实。证据二、四个公司对被上诉人所建造的房屋等进行的预算，证明对方主张的赔偿额高。证据三、被上诉人转租的合同一份，证明对方说没有转租不是事实。被上诉人马万利质证意见为，对证据一的真实性没有异议，但对证明目的不认可。该证明记载2018年5月中旬，三河市政府对河道两侧居民住宅包括魏德山的房屋重新丈量该事实属实。也恰恰证明了魏德山宅基地超出原有正常范围，丈量确认了魏德山存在非法占地的事实，导致2018年5月30日三河市土地执法人员现场告知。对证据二真实性，关联性，合法性均不认可。四个公司并非是造价评估公司，根本无法对被上诉人所有的建筑进行造价鉴定进行评估，不能证明该些该预算中所涉的工程均为被上诉人的工程和实际花费，亦未通过被上诉人的认可。对证据三租赁合同真实性不认可，这只是一个复印件，即便真实也与本案没有关联性。双方对证据一真实性均认可，能够证明房屋重新丈量的事实，本院予以确认。证据二，四个公司非工程造价核算单位，无相应资质，其出具的预算资料本院不予确认。证据三无原件予以核实，本院不予确认。二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订的合同中明确记载，被上诉人马万利租赁土地的目的是养狗，因需要在土地上建造办公用房和圈舍等，被上诉人马万利在上诉人魏德山确认其享有土地权属的情况下进行施工。而被上诉人马万利建成并经营期间，狗舍被政府部门强拆，导致其不能继续经营并遭受房屋、圈舍被损毁和废弃损失。根据被上诉人马万利提交的证据，能够证明导致圈舍被强拆的责任在上诉人魏德山方，上诉人魏德山属于履行合同违约，应当退还合同未履行期间的租金，并承担被上诉人马万利因此而遭受的损失。关于损失数额，本院根据审理查明的事实，结合被上诉人马万利已实际租用双方合同约定一半的履行期限，酌定上诉人魏德山向被上诉人马万利赔偿损失10万元。综上所述，魏德山的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2018)冀1082民初5095号民事判决第一项； 二、变更河北省三河市人民法院（2018)冀1082民初5095号民事判决第二项为，魏德山于本判决生效后三日内赔偿马万利合理损失人民币100000元； 三、撤销河北省三河市人民法院（2018)冀1082民初5095号民事判决第三项； 四、驳回马万利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4319元，减半收取2160元，由被上诉人马万利负担；二审案件受理费4319元，由上诉人魏德山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一九年一月七日 法官助理 张世宗 书 记 员 李雪征