上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初13252号原告：上海兆逸资产管理中心，注册地上海市青浦区。法定代表人：王培国，总经理。委托诉讼代理人：包昊，上海市华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培华，男。被告：苏州市新鼎红酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：费华。被告：上海恺亨酒店，住所地上海市闵行区。投资人：周和，总经理。委托诉讼代理人：应军，上海烨豪律师事务所律师。被告：费华，男，1970年8月17日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告上海兆逸资产管理中心(以下简称兆逸资产)与被告苏州市新鼎红酒店管理有限公司(以下简称新鼎红公司)、被告上海恺亨酒店(以下简称恺亨酒店)、被告费华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年1于16日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人包昊、王培华，被告恺亨酒店的委托诉讼代理人应军到庭参加诉讼。被告新鼎红公司、费华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兆逸资产向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告新鼎红公司签订的房屋租赁合同；2.判令被告新鼎红公司、恺亨酒店返还租赁房屋；3.判令被告新鼎红公司支付自2019年1月21日起至归还承租房屋之日止的租金；4.判令被告费华对第3项诉请承担连带责任；5.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告兆逸资产受上海景洪房地产开发有限公司的委托，代为管理其名下上海市闵行区虹梅南路XXX号(原虹梅南路XXX弄XXX-XXX号)房屋，委托范围为上海市闵行区虹梅南路XXX号房屋的策划、改造、经营、管理等工作，包括签订对外租赁合同、收取租金等经营业务。2013年12月20日，原告与被告新鼎红公司经协商共同签署了《房屋租赁合同》，合同约定原告将房屋出租给被告新鼎红公司，租赁期限自2013年12月21日至2021年12月20日止，合同还对租金、违约责任等作出约定。合同签订后，原告将房屋按照约定交付被告新鼎红公司使用，被告新鼎红公司、费华在未通知原告的情况下，擅自伪造原告公章与被告恺亨酒店签订租赁合同，并将该份租赁合同用于工商登记，此后系争房屋由被告恺亨酒店使用至今。因被告恺亨酒店涉嫌非法经营，于2017年8月25日被上海市公安局闵行分局曹行派出所查封停业，此后又于2018年12月再次因涉嫌非法经营被上海市公安局闵行分局曹行派出所查封停业。原告认为，被告新鼎红公司未经许可擅自将房屋转租，并违反合同约定擅自停业，同时非法经营，违反公序良俗，已属违约。故原告以讼称事由诉至法院。被告新鼎红公司、费华未发表答辩意见，也未向本院提交证据。被告恺亨酒店辩称，被告恺亨酒店确实是现在是实际使用人，房屋系由被告费华交付使用的，现是否和被告新鼎红公司、费华签订过书面合同不清楚。使用过程中，被告恺亨公司按照原告与被告新鼎红公司约定的租金标准，向被告费华支付租金，也曾代被告费华直接向原告支付过租金。现在公安机关解除查封后愿意搬离，希望原告适当补偿恺亨酒店的装修投入。经审理查明，上海市闵行区虹梅南路XXX号房屋的产权人为上海景洪房地产开发有限公司。上海红岛洗浴中心于2018年3月29日更名为上海恺亨酒店。2013年12月20日，上海景洪房地产开发有限公司向原告兆逸资产出具《授权委托书》，委托原告兆逸资产负责上海市闵行区虹梅南路XXX号(原虹梅南路XXX弄XXX-XXX号)项目的策划、改造、经营、管理等工作，包括签订对外租赁合同、收取租金等经营业务。委托书有效期自2013年12月20日至2033年12月19日。2013年12月20日，原告兆逸资产(出租方、签约甲方)与被告新鼎红公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区虹梅南路XXX号，房屋用途为洗浴(可做经营)，结构为框架，以产权证使用面积扣除物业使用面积为准；甲方同意乙方租赁该房屋用于经营洗浴使用，乙方向甲方承诺，遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，经营许可证、营业执照以及规划、环保、消防、卫生许可证等行政审批手续由乙方负责办理，甲方协助并提供乙方办理营业手续的相关资料，乙方承担所有费用，乙方未办妥营业执照以及相关许可证前不得非法经营，否则所引起的一切后果(包括造成甲方的损失、罚款)均由乙方承担；乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未获核准前，不得擅自改变前条约定的使用用途，同时未经甲方书面同意不可将全部或部分房屋转租他人，否则甲方有权收回，并由乙方承担违约责任；乙方保证其经营活动符合我国相关法律法规的规定，并承诺不生产销售及存放假冒伪劣、“三无”商品，明码标价、合法经营；甲乙双方约定，甲方在2013年12月21日向乙方现状交房，交付该房屋时，双方应在房屋交接单上签字，甲方应在交付该房屋前的交接单中向乙方说明房屋的现状，并保证该房屋的结构上不存在缺陷，甲方逾期交房一日，需按逾期交房租金的3‰向乙方支付违约金；甲方同意2013年12月21日至2014年3月20日作为乙方的拆除装修免租期，其中第一个月为拆除免租期，后两个月为装修免租期，免收租金；该房屋租赁期为八年，自2013年12月21日至2021年12月20日；租赁期限届满后，甲方有权收回该房屋，乙方应到期当日返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方提交续租的书面要求，若甲方届时仍拥有该房屋的出租权并不收回自用的，乙方申请续租后，在同等条件下有优先承租权；该房屋租金(物业管理费另计)2013年12月21日至2015年12月20日，租金为19万元/月，2015年12月21日至2017年12月20日，租金为21万元/月，2017年12月21日至2021年12月20日，租金为23万元/月。租金支付采用先付后用原则，乙方每个月缴付一次月租金，付款日期为每月20日，乙方应提前5日向甲方支付租金，到期未支付租金则每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金的3‰向甲方支付滞纳金；乙方应于合同签订当日向甲方支付相当于三个月租金的金额作为履约保证金，金额为57万元，租约期满，双方签署租赁终止协议后十五日内，由甲方扣除乙方应承担的费用后，一次性无息将履约保证金退还乙方，甲方逾期一日，需按逾期退还履约保证金的3‰向乙方支付滞纳金；乙方应于合同签订日向甲方支付首期一个月租金，于2014年4月20日之前向甲方支付第二期一个月租金，若在此期间内未支付的，视为乙方违约，甲方有权扣除乙方已支付的金额并另行将此房屋出租；该房屋在交房前需签署物业管理协议，物业管理费由乙方同上海虹山半岛物业管理有限公司自行协商；乙方在该房屋交付后若需对该房屋进行装修，则乙方在进行装修前必须向甲方提出书面申请并提交设计施工图纸和相关使用承诺书，经甲方书面同意，同时按规定须由消防、环保、卫生等有关部门批准或批复，并向甲方提供相关获准的报批意见书之后方可开始装修施工。若乙方擅自进行装修，乙方须承担由此产生的罚款等一切责任，同时视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同；在租赁期满或合同解除后，乙方应当天返还该房屋；乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，可移动物由乙方搬走，装修残值等非可移动物归甲方，乙方不予搬走的物品视为废弃物，由乙方自行处置，处置费由乙方承担，返还时，应经甲方验收书面认可，并相互结清各自应当承担的费用，另签署房屋租赁终止协议；甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方有权单方面解除合同，但须书面通知另一方，违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的，乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，因乙方原因造成房屋主体结构损坏的，乙方擅自转租房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，乙方逾期不支付租金、水、电、煤、物业费等累计超过一个月的，甲方同时有权随时停止电力供应，乙方装修期满后还未正式对外营业，或营业后中途停止营业，超过二个月的，因乙方在租赁区域外占地、占道经营，停车和堆物而影响到其他租户的，经甲方催告后七日内仍未整改；租赁期满或合同解除后，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方应按租赁期满前一年或合同解除时的日租金标准的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；为保证合同的履行，甲方提供自然人王培华为甲方在本合同中的一切责任担保，乙方提供自然人费华为乙方在本合同中的一切责任提供担保，各担保人在担保人栏内签字表示其对被担保人在本合同中的一切债务承担连带责任，担保的期限为2年等。原告的法定代表人王培华在甲方处签字，被告新鼎红公司在被告处盖章并由法定代表人费华在乙方处签字。2013年12月20日，原告兆逸资产(出租方、签约甲方)与被告新鼎红公司(承租方、签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：租赁合同中所指房屋虹梅南路XXX号，其中有部分面积为上海虹山半岛物业管理有限公司所有，不在租赁合同的面积中，附房屋平面图，划红线部分，双方签字确认生效；四间简易房，其中东起第一间为甲方办公使用，另三间经甲方同意后乙方可以使用等。合同签订后，原告将房屋交付被告新鼎红公司使用，被告新鼎红公司支付了履约保证金57万元，并支付了至2019年1月20日止的租金。后被告新鼎红公司及费华将系争房屋转租给被告恺亨酒店使用。2017年8月25日，被告恺亨酒店因涉嫌非法经营，系争房屋被上海市公安闵行分局曹行派出所查封，后予以解封。2018年12月，被告恺亨酒店又因涉嫌非法经营，系争房屋被上海市公安闵行分局曹行派出所查封，至今尚未解封。2018年1月26日，因被告新鼎红公司未能按期支付租金，原告向被告新鼎红公司的注册地址邮寄《解除房屋租赁合同通知函》，要求解除租赁合同并收回房屋，该函件送达情况不明。上述事实，由原告提交的上海景洪房地产开发有限公司工商登记信息、上海市房地产权证、授权委托书、《房屋租赁合同》、照片一组、解除函及邮寄凭证、被告恺亨酒店工商信息等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告兆逸资产与被告新鼎红公司签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告新鼎红公司及费华未经原告许可，擅自将房屋转租与被告恺亨酒店使用，违反了双方合同之约定。且被告恺亨酒店在系争房屋内非法经营已涉嫌犯罪，系争租赁房屋多次被公安机关予以查封，已违反公序良俗，原告要求解除与被告新鼎红公司签订之租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告虽于2018年1月26日向被告新鼎红公司邮寄解除函，但函件送达情况未明。原告后起诉至本院，被告新鼎红公司下落不明，本院经公告送达，公告期自2018年11月5日届满，故自当日视为被告新鼎红公司收悉了原告之诉状，本院确认双方的租赁合同于2018年11月5日解除。合同解除后，被告新鼎红公司应搬离并将房屋返还原告，现房屋的实际使用人被告恺亨酒店亦要求返还房屋，原告要求被告新鼎红公司、恺亨酒店搬离并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。又被告新鼎红公司已支付了至2019年1月20日的租金，但尚未能返还房屋，自2019年1月21日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，被告新鼎红公司应予以支付。关于原告要求被告费华对被告新鼎红公司应付房屋使用费承担连带责任的诉讼请求，本院认为，依据原告与被告新鼎红酒店间租赁合同之约定，被告费华为被告新鼎红公司在租赁合同中的一切责任承担连带清偿责任，担保期限为2年。现被告新鼎红公司所欠付的房屋占有使用费仍在发生，该金额至被告新鼎红公司、恺亨酒店搬离并返还房屋之日止才予以确定，尚在担保期限之内，原告的该诉讼请求本院予以支持。关于被告新鼎红公司支付的履约保证金57万元，鉴于双方合同已解除，为避免当事人之讼累，本院于本案中一并处理。就此履约保证金57万元，原告主张于被告新鼎红公司清偿欠费后予以返还，符合双方合同之约定，本院予以支持。被告新鼎红公司、被告费华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海兆逸资产管理中心与被告苏州市新鼎红酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年11月5日解除；二、被告苏州市新鼎红酒店管理有限公司、被告上海恺亨酒店于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告上海兆逸资产管理中心返还上海市闵行区虹梅南路XXX号之租赁房屋；三、被告苏州市新鼎红酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照月租金23万元的标准，向原告上海兆逸资产管理中心支付自2019年1月21日起至搬离并返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告费华对被告苏州市新鼎红酒店管理有限公司应支付之房屋占有使用费，向原告上海兆逸资产管理中心承担连带责任；五、原告上海兆逸资产管理中心于本判决生效之日起十五日内向被告苏州市新鼎红酒店管理有限公司返还履约保证金57万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,098元，公告费560元，由被告苏州市新鼎红酒店管理有限公司、被告费华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  曹文进人民陪审员  石定伟二〇一九年一月二十八日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。