广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初7539号原告（反诉被告）深圳市大鹏新区海景海鲜餐厅，经营场所深圳市大鹏新区南澳街道。经营者梁来有。委托代理人向权，广东诚公律师事务所律师。委托代理人温惠光，诚公顾叶（前海）联营律师事务所律师。被告（反诉原告）张淑如，女，汉族，1975年5月22日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人周诚祯，广东晟典律师事务所律师。委托代理人周明建，广东晟典律师事务所律师。第三人梁来有，男，汉族，1964年10月9日出生，身份证地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人向权，广东诚公律师事务所律师。委托代理人温惠光，诚公顾叶（前海）联营律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市大鹏新区海景海鲜餐厅诉被告（反诉原告）张淑如、第三人梁来有合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市大鹏新区海景海鲜餐厅委托代理人向权，被告张淑如及委托代理人周诚祯、周明建，第三人梁来有委托代理人向权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告系承包合同关系，双方于2014年1月6日签订了《西涌海景休闲度假村承包合同》（以下简称《承包合同》），合同约定原告将深圳市龙岗区南澳街道XXXX的深圳市龙岗区南澳街道海景餐厅包括：度假木屋13间、合成板房13间、大铁棚2个、职工宿舍1间、烧烤场1个、冲凉房14间、杂货店、餐厅、杂物房等发包给被告有偿使用，承包期从2014年2月1日起至2019年2月1日止。后两年2017年2月2日至2019年2月1日期间每年租金（承包金）为76万元，每次应缴租金（承包金）为19万元，按每三个月后的一个月的1日为交租期。《承包合同》第二条第2款约定，承包方拖欠承包金1个月以上的，发包方可以提前解除合同，收回天然海滩的经营权，并要求承包方赔偿相关损失；第七条第1款约定，逾期交付承包金，处仍应补交承包金外，每逾期一日按季承包金的5%交付违约金；第七条第3款约定，如承包方出现第二条第2款规定的行为或擅自将该天然海滩挪作他用的，则属承包方违约，承包方应向发包方支付违约金10万元，并承担因此产生的一切损失的责任。但自2017年11月1日起，被告并未按照合同约定全额履行支付承包金的义务，经原告多次催收，仍拒绝支付，给原告造成了巨大的经济损失。现为维护原告的合法权益，特诉至本院请求判令：一、解除原被告双方于2014年1月6日签订的《西涌海景休闲度假村承包合同》；二、被告向原告支付拖欠的承包金，自2017年11月1日起算，暂计至2018年4月30日为人民币330000元（要求按照合同的每季度人民币19万元的标准，计算至被告实际搬离之日止）；三、被告向原告支付逾期支付承包金的违约金，自2017年11月2日起计算，暂计至2018年4月30日为人民币211500元，要求计算至实际付清之日止；四、被告向原告支付违约金人民币100000元；五、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告答辩称，第一点，原告主张被告支付整个西涌景休闲度假村的承包金及违约金。没有事实和法律依据。承包合同所涉及的西涌景休闲度假村包括南澳海鲜餐厅和深圳市友记休闲旅馆，海鲜餐厅友记休闲旅馆配套设施。《承包合同》中明确约定承包的设施包括了度假木屋13间、合成板房13间。大铁棚室，职工宿舍一间、烤场一个、冲房室、餐厅杂物房实际上属于海鲜餐厅范围的仅仅是该条约定设施中餐厅以及烧烤场，其余的均属友记旅馆包合同中所约定的，每季度承包金主要是友记休闲旅馆的承包金。现原告以海鲜餐厅的名义单独起诉要求被告支付休闲度假村全部的承包金是没有事实依据的。第二点，原告经营者梁来有严重违反《承包合同》的约定导致被告停产停业，被告为维护自身权益，暂停向其支付承包金是具有事实和法律依据，也合情合理。《承包合同》中明确约定被告只是对承包期间的消防、卫生、环保等安全管理工作负有义务，仅仅是管理工作。但原告及梁来有违反承包合同的约定，向被告提供的承包设施自始没有达到有关部门的规定，也没有尽到为被告办理合法经营手续，违反了承包合同的约定。第三，被告基于承包合同的经营目的，但因海鲜餐厅、友记休闲旅馆和梁来有的违约行为根本无法实现，损害了被告的合同权利，造成了被告较大的损失。被告是因为南澳派出所对西涌海景休闲度假村进行消防监督检查，才得知友记休闲旅馆没有取得消防的合法手续。被告虽然自2014年1月份接手西涌海景休闲度假村，并实际经营至2017年10月份，期间并未因为消防问题而停产停业，那仅仅是有关部门未对其进行严格的消防检查，这并不代表原告及梁来有向被告所发包的西涌海景休闲度假村的设施符合了相关部门的规定，取得了有关消防合格的证明。第四，梁来有作为西涌海景休闲度假村的经营者及场所消防负责人，在其未向被告协商并取得同意的前提下，其主动向消防主管部门承诺停业整顿后，却怠于进行消防整顿，办理消防合法手续，导致被告至今无法开门经营，原告应对该经营损失的扩大承担全部过错和责任。第五，原告同时主张要求支付逾期违约金和100000元的违约金没有法律的依据。暂不论被告暂未支付承包金是否系属违约，但原告所主张的违约金已经严重的违反了相关法律法规的规定，依法应予以驳回。综上，原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的。原告的违约行为是导致被告至今无法支付承包金的根本原因，恳请法院查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。被告反诉称，反诉人与被反诉人系承包合同关系，双方于2014年1月6日签订了《西涌海景休闲度假村承包合同》（以下简称《承包合同》）,约定承包期从2014年2月1日起至2019年2月1日止，保证金35万元，每三个月交纳一次承包金。承包合同签订后，反诉人向被反诉人支付了保证金35万元及首期承包金18.25万元，并花费了巨额资金对承包区进行了装饰装修。2017年10月31日，反诉人应被反诉人要求提前支付了5万元承包金。2017年11月3日，被反诉人突然通知反诉人，由于其发包给反诉人的经营场所未取得相关消防合法手续，被反诉人已根据相关职能部门要求签署了《承诺书》，承诺在尚未消除隐患和取得消防合法手续前停止经营。故要求反诉人停止经营，直到其办理好消防合法手续，但被反诉人之后一直怠于办理消防手续，截止现今仍未办理好消防手续。反诉人认为，被反诉人将不具有消防合法手续的经营场所发包给反诉人违反了《承包合同》约定，被反诉人怠于办理消防合法手续，导致反诉人长达七个月无法经营，给反诉人造成了严重的损失。反诉人多次催促被反诉人办理，被反诉人却置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条规定，反诉人有权解除与被反诉人的《承包合同》，被反诉人应当赔偿反诉人装修损失、经营损失以及可得利益损失等。现为了维护反诉人的合法利益，特诉至本院请求判令：一、解除反诉人与被反诉人于2014年1月6日签订的《西涌海景休闲度假村承包合同》；二、被反诉人返还反诉人已支付的保证金；三、被反诉人赔偿反诉人2017年11月1日至2018年5月31日期间营业损失人民币100000元；四、被反诉人赔偿反诉人装修损失人民币900000元；五、被反诉人赔偿反诉人2017年11月1日至2019年2月1日期间可得营业利润损失人民币1300000元；六、被反诉人返还反诉人预付承包金人民币50000元；七、本案全部诉讼费用、保全费用等由被反诉人承担。原告答辩称，第一、保证金不应予返还，因被告违约拖欠承包金，故保证金应当用于支付违约金等相关费用。第二、被告主张的所谓损失的相关证据，原告对其真实性、关联性、合法性均不认可，都是被告自己单方制作，不管是否有损失，原告均无需支付，基于被告的违约行为，相关损失全部应当由被告承担。第三、装修未经原告允许，违反合同第四条第2款之规定，相关的损失应当由其自行承担。第四、本案因被告严重违约行为给原告造成了严重经济损失，同时被告因此而一直获利，故依法应当判决所有的诉讼费用由被告全部承担。经审理查明，原告的前称为深圳市龙岗区南澳街道海景海鲜餐厅，2017年7月26日变更为现在的名称，其经济性质为个体工商户，经营者为第三人梁来有。案外人深圳市龙岗区友记海景休闲旅馆的经济性质亦为个体工商户，2017年7月26日，其名称变更为深圳市大鹏新区友记海景休闲旅馆，经营者为第三人梁来有。上述两个个体工商户的经营地址均在深圳市××鹏新区××西××沙滩庙仔海边，两者相互毗邻。2014年1月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份承包合同，约定甲方将位于深圳市××鹏新区××西××沙滩庙仔海边的海景海鲜餐厅发包给乙方经营。合同第一条约定，海景海鲜餐厅包括度假木屋13间，合成板房13间，大铁棚2个，职工宿舍1间，烧烤场1个，冲凉房14间、杂货店、餐厅、杂物房等。合同第二条约定，承包期从2014年2月1日起至2019年2月1日止。合同第三条约定，2014年2月1日至2017年2月1日的年租金为73万元，每次应缴的金额为18.25万元；2017年2月2日至2019年2月1日的年租金为76万元，每次应缴的金额为19万元；按每三个月的后一个月的1日为交租期，由2014年2月1日开始，以银行转账的方式交付给甲方。合同第四条约定，乙方在不影响天然海滩整体结构安全的前提下可以对房屋进行装饰，但规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方的同意后方可施工。合同第六条约定，乙方须负责做好消防、卫生环保等安全管理工作，按规定配备必要安全器材和设备，安排员工岗前培训，并承担消防及安全生产责任，如乙方未按照有关部门要求，配齐安全设施（设备）的，因此造成的损失由乙方承担。合同第七条约定，乙方逾期交付承包金，除应补交承包金外，按季承包金的5%向甲方交付违约金；在承包期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退包的，乙方所付押金不能退回并要向甲方支付违约金35万元，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。合同第八条约定，在承包期内，如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失，甲乙双方互不承担责任；如遇国家建设需要征用该地块导致合同提前终止，甲乙双方互不承担责任。合同第十条约定，乙方同意于该合同签订后15日内向甲方支付保证金35万元；承包期间如因政府和有关部门对“短、平、快”项目政策变动，该天然海滩需停业时，双方必须无条件服从，承包金按实际使用天数计算，多退少补，乙方不得要求甲方赔偿。上述合同签订后，原告将相关场所交付给被告经营，被告向原告支付了保证金35万元。2017年8月14日，政府部门对涉案场所进行消防安全检查，发现涉案场所存在安全隐患，要求停止经营并进行整改。原、被告双方由此产生纠纷，被告付清了2017年10月31日以前的承包费，并于2017年10月31日向原告支付了2017年11月份以后的部分承包费，此后被告未再向原告支付承包费。2017年11月3日，第三人梁来有向相关部门作出承诺书称，涉案场所存在重大安全隐患，未取得相关的消防合法手续，其承诺在隐患未消除和取得合法消防手续之前停止营业，否则愿意接受相关职能部门的从重处罚。根据被告提交的微信聊天记录显示，原、被告双方就承包费的缴纳以及消防的整改问题进行协商，但双方未能达成一致意见。另查，原告主张，虽然相关部门对涉案场所的消防安全进行了检查并要求予以整改，但被告实际上仍然在正常经营当中，要求被告按照合同的约定支付相应的承包费。原告向本院提交了现场的照片以及涉案场所的电费单据以证明其主张，电费单显示2016年11月至2017年6月的总体电费与2017年11月至2018年6月总体电费并没有太大的变化，2017年7月至2017年10月的电费相比去年其他月份的电费有大幅的增加。被告则称，对现场照片三性不予认可，电费单亦无法证明原告的主张，出现电费持续的原因系由于更换设备和部分员工留守造成的。被告则称，原告怠于办理消防手续，导致其自2017年11月开始无法经营，造成重大损失。关于被告所主张的损失，1、被告主张，2017年11月1日至2018年5月31日期间的营业损失为10万元，其在庭审中表示该损失系估算，主要为员工工资及水电费，并向本院提交了水电费缴费清单、员工工资发放表予以证明，原告对电费缴费单的真实性予以认可，并据此主张被告在正常营业当中；对员工工资单的真实性不予认可，同时认为被告违约，即使有该项损失应当由其自行承担。2、被告主张，装修损失为90万元，其在庭审中表示该损失为估算，并向本院提交了装修材料清单、新增设备及物品清单予以证明，原告对该证据的三性不予认可，认为系由被告自行制作，具有随意性和任意性，且根据合同的约定，装修需征得原告的同意，原告擅自装修需自行承担违约责任。3、被告主张，2017年11月1日至2019年2月1日期间的可得营业利润损失130万元，其在庭审中表示该损失为估算，并向本院提交了微信二维码收款纪录、支付宝二维码收款纪录、资产负债表等证据予以证明，原告对相关的证据的三性均不予认可。再查，根据原告的主张，2018年9月，由于台风“山竹”的影响，涉案场所遭到损毁，已经无法继续经营，相关政府部门正在对涉案的场所进行整改和征收，被告对此亦予以确认。以上事实有庭审笔录及以下证据证实：承包合同、消防安全检查通知书、承诺书、电费单据、员工工资单、装修材料清单、新增设备及物品清单、照片、资产负债表等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告与被告之间成立的承包合同关系，系双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，系真实有效的，双方应当按照合同的约定行使相关的权利和履行各自义务。原告已经将涉案场所给被告使用，被告亦应当按照合同的约定履行相应的支付承包费用的义务。关于承包合同所涉及的范围，虽然合同主体为原、被告，但结合承包合同第一条的约定以及案外人深圳市大鹏新区友记海景休闲旅馆的所在地与原告相互毗邻，且两者的经营者均为第三人梁来有，可以认定承包合同所涉及的范围包括了原告及案外人深圳市大鹏新区友记海景休闲旅馆的经营场所，两者实际是作为一个整体承包给被告的。由于两者均为个体工商户，且经营者均为第三人梁来有，且签订的一份整体的合同，故原告作为权利主体进行起诉并无不当。关于承包合同的解除问题，由于原、被告双方均向本院提起诉讼主张解除合同，且第三人作为名义经营者已经向相关部门作出承诺在消防达标前停止经营，而由于台风山竹的破坏，该场所已经不具备继续经营的条件，故本院对合同解除之诉求予以确认。关于原告所主张的承包金及逾期支付承包金的违约金，本院认为，虽然涉案的经营场所一直由被告占有和使用，但本案实为承包合同纠纷，承包金的支付应当以原告交付涉案的经营场所是否具备正常经营的条件为确定因素。由于涉案的经营场所存在消防问题，相关部门要求限期整改，但相关的整改措施一直未能实施完成，第三人梁来有作为名义的经营者向有关部门作出承诺停止经营，应当认定为自承诺作出之日起，涉案的经营场所已经完全不具备正常经营的条件。故被告无需向原告支付2017年11月之后的承包金及逾期支付承包金的违约金。需要说明的是：一、虽然相关的电费单据显示涉案的经营场所在2017年11月份之后的用电量对比往年总体没有大的变化，但用电量本身不足以证明涉案的经营场所具备正常经营的条件；二、若被告在相关部门作出整改告知且原告的名义经营者作出停业承诺之后，仍然存在继续经营之情形，其应当承担相应的行政处罚责任。关于原告所主张的违约金问题，原告主张被告逾期支付承包金并要求其支付违约金10万元，但承包合同中并未就此进行约定，原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告所主张的保证金返还的问题，由于承包合同已经解除，且合同的解除系由于涉案场所的消防问题导致不具备正常经营之条件，而双方关于涉案场所消防达标责任并没有明确的约定，双方事后协商亦未能达成一致意见，现由于消防不达标问题导致涉案场所停业、双方均要求解除合同，故，保证金应当予以返还。关于被告所主张的2017年11月1日至2018年5月31日期间的营业损失10万元以及2017年11月1日至2019年2月1日期间的可得营业利润损失130万元，本院认为，第一，被告在庭审中称该金额为估算，而其所提交的相关证据亦不足以证明该损失金额的产生，依法应当由其承担举证不能的法律责任；其次，被告在自2014年以来一直正常经营，现涉案场所由于消防问题而导致不具备正常经营的条件，而合同当中对消防责任问题并没有明确的约定，要求原告承担该损失赔偿责任并没有合同依据；再次，根据合同第十条约定，承包期间如因政府和有关部门对“短、平、快”项目政策变动，该天然海滩需停业时，双方必须无条件服从，被告不得要求原告赔偿；故被告的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告所主张的装修损失90万元，本院认为，第一，被告在庭审中称该金额为估算，而其所提交的相关证据亦不足以证明该损失金额的产生，依法应当由其承担举证不能的法律责任；其次，被告在自2014年以来一直正常经营，即使存在装修，相关的价值应当进行折损，而被告对此亦未进行具体的核算；再次，根据合同第四条的约定，被告对房屋进行装饰，应当事先得到原告的同意，其并没有提交证据证明其具体进行哪些项目的装修以及该装修行为取得了原告的同意，原告亦在庭审中明确表示，被告擅自装修应当由其自行承担相关的损失；故，被告的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告所主张的返还预付的承包金5万元，本院认为，该承包金5万元为2017年11月份之后的费用，如前所述，由于涉案的经营场所在2017年11月份之后已经不具备正常经营之条件，原告收取该项费用没有事实和法律依据，应当予以返还，故本院对被告的该项诉求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告（反诉被告）深圳市大鹏新区海景海鲜餐厅与被告（反诉原告）张淑如于2014年1月6日签订的《西涌海景休闲度假村承包合同》。二、原告（反诉被告）深圳市大鹏新区海景海鲜餐厅于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）张淑如保证金人民币35万元。三、原告（反诉被告）深圳市大鹏新区海景海鲜餐厅于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）张淑如承包费人民币5万元。四、驳回原告（反诉被告）深圳市大鹏新区海景海鲜餐厅的其他诉讼请求。五、驳回被告张淑如（反诉原告）张淑如的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10215元（原告已预交），由原告承担；反诉受理费28400元（被告已预交），由原告承担4207元，被告承担24193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赖健良人民陪审员  金海斌人民陪审员  朱雪梅二〇一九年一月二十八日书 记 员  张小慧