台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2727号原告：叶振青，男，1967年10月9日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告叶振青与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，于同年4月10日公开开庭进行了审理。原告叶振青的委托诉讼代理人鹿帅、被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案经原、被告庭外和解，未达成一致意见。现已审理终结。原告叶振青向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付逾期交付土地权属证书的违约金15599元（按已交付款项5199816元的0.3%计算）。事实与理由：2012年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告位于台州经济开发区房屋（建筑面积为274.32平方米）及A-273、A-232地下室（车位）（建筑面积分别为35.58平方米），房屋价款为4875032元，二地下室总价款为280000元。另外，上述合同第十六条约定，被告应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付上述证书超过90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书日止，向原告支付已交付房款按日万分之一的违约金。合同签署后，原告已按合同约定向被告支付了全部款项，但是被告并未按合同约定在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务。被告的行为已经严重违反了合同的约定，构成违约。被告绿城公司辩称，一、其已经履行了《商品房买卖合同》约定的关于产权登记的合同义务，原告要求被告支付逾期交付土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。1.被告已经全面履行了合同约定的关于产权登记的合同义务。《商品房买卖合同》第十六条约定，被告承诺于2016年1月30日前取得房屋所有权证及土地使用权证书。同时，《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第十条“关于房屋预告登记及权属登记的约定”第1款中进一步明确，“若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已完成该条约定的出卖人提供资料的义务”。由于台州市椒江区土地主管部门在实际工作流程中不颁发土地使用权证书，而被告已于2016年1月30日取得案涉的房屋所有权证，按合同约定即视为已履行合同约定的产权登记义务，故不存在违约情形。2.《商品房买卖合同》并未约定被告需向原告交付国有土地使用权分割登记凭证（以下简称分割凭证），原告要求被告承担逾期交付分割凭证的违约金没有依据。《商品房买卖合同》约定的标的物指向非常清晰，即被告需要取得的是土地使用权证书或土地使用权证明，但没有约定需要取得分割凭证。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产的权属证书是权利人享有不动产权、物权的证明。可见，权属证书是不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后颁发给不动产权人，用于证明其享有不动产权利的证书，但分割凭证是国土部门同意土地使用权分割的核准文件，不具有权属证书性质。因此，土地使用权证书和分割凭证是完全不同的两份文件，原告要求被告承担逾期交付分割凭证的违约金没有合同和法律依据。二、即使按照原告主张，原告诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。1.案涉房屋在2016年3月9日取得分割凭证，距约定的交付日期即2016年1月30日逾期39日，根据《商品房买卖合同》第十六条约定，逾期时间在90日内的，按照已付房价款的0.3%承担违约责任。2.原告已经从被告处领取了案涉房屋的房屋所有权证及分割凭证，原告领取时间与原告主张违约金的计算期限自相矛盾。三、根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，交付房屋所有权证及分割凭证的履行地点应在被告所在地，因原告未能到被告处及时领取，导致上述权属证书未能交付的责任和后果应由原告自行承担。1.根据《合同法》第六十条的规定，对于履行地点不明的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行，交付不动产的在不动产所在地履行，交付其他标的的，在履行义务一方所在地履行。本案并未约定交付房屋所有权证的地点，而房屋所有权证显然不属于货币，也不属于不动产，因此，交付分割凭证应当在履行义务一方所在地即被告所在地交付，这也符合商品房销售惯例。2.客观上，被告作为开发商在取得分割凭证后没有任何动机和理由不交付给原告。事实上，被告已事先书面通知原告，事后也以电话等方式通知了包括原告在内的其他买受人，因此原告在诉状中也自认其知悉被告在2016年3月9日取得了分割凭证，其也未提供证据证明被告存在拒不履行交付分割凭证的行为。到被告处领取房屋所有权证及分割凭证属于双务行为，无法由被告单方完成。因原告怠于行使权利，未能前来领取导致的后果和责任应当由原告自行承担。四、原告主张的违约金过高应依法予以调整。根据《合同法》第一百一十四条规定，案涉房屋的分割凭证迟延交付并未导致原告产生实际损失，原告主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2012年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告叶振青向被告绿城公司购买坐落于台州经济开发区学院路东侧、东海大道南侧紫薇花园7幢2单元901室房屋和A-273、A-232地下车位；7幢2单元901室房屋总价为4875032元，地下车位A-273和地下车位A-232的总价均为140000元；被告绿城公司于2015年7月31日前将符合条件的商品房交付给原告叶振青使用；被告绿城公司承诺于2016年1月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告叶振青，原告叶振青委托被告绿城公司办理该商品房转移登记，被告绿城公司不能在上述约定期限内交付权属证书，自约定日期起90日内，被告绿城公司交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.3%承担违约责任。《商品房买卖合同》同时约定了其他内容。《商品房买卖合同》签订后，原告叶振青已向被告绿城公司支付了7幢2单元901室商品房款项4919816元、A-273号和A-232号地下车位款项280000元。2016年1月28日，被告绿城公司按《商品房买卖合同》记载的原告叶振青的地址，向原告叶振青邮寄了房屋办证通知，告知原告叶振青于2016年1月30日已可办理契证、房屋所有权证和国有土地使用证。2016年4月15日，涉讼的A-273号、A-232号地下车位的土地使用权已转移登记至原告叶振青及案外人朱雪云的名下。2016年4月18日，涉讼的7幢2单元901室房屋的国有土地使用权转移登记至原告叶振青及朱雪云名下。上述事实有原告叶振青提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、国有土地使用权证，被告绿城公司提供的绿城能源·紫薇花园房屋办证通知、EMS邮单，以及原、被告的庭审陈述等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告绿城公司负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，并约定由被告绿城公司于2016年1月30日前将上述权属证书交付给原告叶振青。尽管被告绿城公司于2016年1月28日向原告叶振青寄送绿城能源·紫薇花园房屋办证通知中包括契证、房屋所有权证和国有土地使用证，但其在2016年3月9日才取得分割凭证，客观上不能在《商品房买卖合同》约定的2016年1月30日向原告叶振青交付分割凭证，其应承担相应的违约责任。涉讼的A-273号、A-232号地下车位的土地使用权已于2016年4月15日转移登记至原告叶振青及朱雪云的名下，涉讼的7幢2单元901室商品房的国有土地使用权已于2016年4月18日转移登记至原告叶振青等人名下，可以反映出被告绿城公司交付权属证书的时间相距双方约定的交付时间，逾期天数不到90日，原告叶振青主张逾期交付土地权属证书的违约金计算标准合理。对被告绿城公司所提违约金计算标准过高，应予调整的请求，本院不予采纳。综上，原告叶振青诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告叶振青逾期交付土地权属证书的违约金15599元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元（已减半），由被告台州绿城能源房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王 秀 云二〇一九年一月二十一日代书记员 夏郑璐子