内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2018）内0981民初690号   原告（反诉被告）宋某1，男，汉族，2005年5月24日出生，内蒙古丰镇市人，学生，现住内蒙古呼和浩特市。   法定代理人宋某2，男，汉族，1970年9月2日出生，内蒙古丰镇市人，无业，现住内蒙古呼和浩特市，系宋某1父亲。   委托代理人李玉凤，呼和浩特市基层法律服务工作者协会第二法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：刘富富，职务：总经理。   委托代理人皇甫燕，该公司员工。   委托代理人许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。   原告（反诉被告）宋某1与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年08月10日立案后，依法适用普通程序，由审判员李晓玲担任审判长，与审判员任晓冬、人民陪审员王东海依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋某1的法定代理人宋某2，委托代理人李玉凤，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托代理人皇甫燕、许益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）宋某1诉称：请求人民法院依法判令被告（反诉原告）支付延期交付房屋的违约金2126832.9元。2014年1月24日原告（反诉被告）父亲以原告（反诉被告）名义与被告（反诉原告）签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，合同约定：原告（反诉被告）购买被告(反诉原告)开发的富邦现代城商铺两套，位于富邦现代城F1- 006A、007A号商铺，购买总价格为2418020元。原告（反诉被告）父亲按照合同支付了首付1450812元，剩余967208元在2014年7月30日完工交钥匙时付清。但是在完工日期届满后被告（反诉原告）未能如约交付钥匙，并一直推脱交工日期。后在2014年8月19日原告（反诉被告）父亲又以原告（反诉被告）名义与被告（反诉原告）签订了两份《商铺买卖合同书》，购买了被告(反诉原告)位于富邦现代城1层18A、19A，其中18A总价值为1931445元，19A总价值1408185元，原告（反诉被告）父亲按照合同，支付了18A首付704063元，19A首付931907元，两份合同均约定商铺交付期限为2015年8月30日。截至现在被告（反诉原告）也未能将上述商铺交付。按照双方签订合同中第八条约定：其中任何一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任。由于被告（反诉原告）迟迟未能交付房屋，已经严重违约，因此应承担违约责任。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，1、原告（反诉被告）起诉违反了法律的规定，原告（反诉被告）将独立的3个合同一案中起诉，合同的标的不同，金额不同，履行的内容不同，在一个诉讼中同时诉讼属于违反了中法律规定。2、原告（反诉被告）的诉讼请求不能成立，原告（反诉被告）没有向被告（反诉原告）支付购房款，应当是本案的原告（反诉被告）违约，3、关于原告（反诉被告）所诉的事实与理由，与实际不符。原告（反诉被告）说被告（反诉原告）违约，被告（反诉原告）均不认可。本案中原告（反诉被告）并没有按照合同约定进行付款，故应该是原告（反诉被告）违约。原告（反诉被告）所持的合同，其中一个合同并没有交房时间，时间是空白的。其他三个独立的合同虽然是有交房的时间，但是我们认为本案的原告（反诉被告）在交房之间应履行的义务，原告（反诉被告）没有履行，原告（反诉被告）应该承担违约责任。4、假如原告（反诉被告）存在主张违约金的权利，也已过诉讼时效。所以说综合以上答辩理由，应该驳回原告（反诉被告）起诉或者诉讼请求。5、原告（反诉被告）是一个未成年，原告（反诉被告）出借的身份与被告（反诉原告）签订的合同，如果出借身份信息的话，他的行为是无效的行为，原告（反诉被告）父亲与被告（反诉原告）签订的合同应该不受到法律保护，所以无效。原告（反诉被告）是未成人，他的法定代理人是父母双方，不应该是一方，原告（反诉被告）的主体有问题。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司反诉称，2014年1月24日反诉人与被反诉人签订《商铺买卖合同书》，合同约定，被反诉人购买反诉人位于富邦丰镇现代城第一层006A、007A号商铺，购买价格2418020元。双方约定第一次支付购房款1450812元，2014年7月30日第二次付购房款967208元，2014年8月19日，双方又签订两份合同，购买一层18A、19A两个商铺。其中18A总价值为1931445元，合同约定第一次支付965723元，开工时付386289元。19A总价值1408185元，合同约定第一次支付704093元，开工时付281637元。截至2018年11月12日，被反诉人向反诉人支付006A、007A商铺购房款1450812元、18A购房款704093元，19A购房款931907元。经反诉人多次催要剩余购房款，被反诉人一直以各种理由推脱，被反诉人的行为已经构成违约，请求法院判令解除双方签订的三份购房合同，被反诉人向反诉人支付违约金2362402元。   原告（反诉被告）宋某1辩称，双方签订的以上俩个时段的3个合同是合法有效的，法律对合同的解除有明确约定的可以解除合同，当事人可以约定一放解除合同，本案即不属于法定解除事由，也不属于约定解除事由，故不能解除合同。而且被反诉人4套房屋的首付款高达几百万元，已经履行了主要义务，由于反诉人不诚信，至今长达4年之久没有按期限交付房屋，给原告（反诉被告）造成了严重的经济损失，在本案的2014年1月24日合同中明确约定第二次的付款时间是完工交钥匙付清，在2014年7月30日将余款交清前，反诉人应当将钥匙交付与被反诉人，因此在该合同中明确约定了交付余款和完工交钥匙是2014年7月30日，被告（反诉原告）至今未交钥匙，故被告（反诉原告）应当承担违约责任。2014年8月19日签订的合同明确约定了交付房屋的时间为2015年8月30日，对于付款时间原告已经按照约定是两次付清房款，原告已经将首付款付清，第二次是开工付一部分，开工时间是由反诉人掌握，到目前为止被反诉人没有收到任何已经开工的消息或者要求交第二次款的通知，而是被反诉人不断催促反诉人要求交房，在本案的全过程被反诉人不存在任何违约行为，而反诉人一再违约，已经严重倾害了被反诉人的合法权益，请求法院依法驳回反诉人的各项诉讼请求，以维护被反诉人的合法权益。本案的违约金的计算方式，是合同总价款的日万分之三，本案的原告（反诉被告）是适格主体，原告（反诉被告）是未成年人，纯受益的财产民事行为依法可以成立，而且本案的原告（反诉被告）有法定代表人进行签字，予以认可，这种行为是合法有效的，不是被告（反诉原告）所说的无效的。本案是同一被告（反诉原告）、同一原告（反诉被告），标的物是同一标的，只是金额不一样，是可以一起诉讼的，法院已经依法立案，这个行为是合法有效的。   经本院审理查明，2014年1月24日，原告（反诉被告）宋某1的亲戚宋红卫在原告（反诉被告）宋某1的父亲宋某2委托下与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订了由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提供的合同编号F1-006A、007A号的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》一份。合同约定原告（反诉被告）宋某1购买被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的位于丰镇市××区006A号商铺，建筑面积为111.94㎡、价格为1231340元；一层007A 号商铺，建筑面积为107.88㎡，价格为1186680元。合同第二条第二项约定付款方式为分期付款，第一次付款1450812元，2014年7月24日第二次付款967208元。在签订合同时双方当事人协商后又在该条尾部手写“完工交钥匙付清余款”。合同第三条商铺使用年限及交付期限为空白。合同第八条违约责任中约定本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同。合同签订后原告宋某1支付购房款1450812元。   2014年8月19日，原告（反诉被告）宋某1的父亲宋某2与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提供的合同编号为F1-18A号、F1-19A号《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》两份。两份合同约定原告（反诉被告）刘博购买被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的位于丰镇市××区商铺两间。其中18A号商铺建筑面积203.31㎡，价格1931445元，合同第二条付款方式第二项约定分期付款，合同签订第一次付款965723元，开工时付386289元，装修基本完工时再付386289元，最后交钥匙前付193144元；19A号商铺建筑面积148.23㎡，价格1408185元，合同第二条付款方式第二项约定分期付款，合同签订第一次付款704093元，开工时付281637元，装修基本完工时再付281637元，最后交钥匙前付140818元。合同第三条商铺使用年限及交付期限中第二项商铺的交付期限为2015年8月30日。合同第八条违约责任中约定本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同。合同签订后原告宋某1支付006A、007A商铺购房款2160000元，18A购房款931970元，19A购房款704093元。上述房屋至本案开庭时被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未向原告（反诉被告）宋某1交付使用。   另查明2014年8月19日，合同签订时“丰镇富邦现代城”项目处于停工状态，截止到本案开庭时该工程复工进行过施工。   上述事实，有原、被告提供的书证、以及当事人陈述等证据在案为证，足以认定。   本院认为，原告（反诉被告）宋某1所诉房屋买卖合同的相对人都是被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，诉争房屋都是被告（反诉原告）开发的“富邦丰镇现代城商铺”，所签订的合同都是被告（反诉原告）提供的格式相同的合同，故本院认为该多个合同是可以在一个案件中诉讼。对被告（反诉原告）认为多个合同标的物不同的不能合并诉讼的意见不予认可。本案原告（反诉被告）宋某1虽是未成年人，但其从事的纯获利益的行为受法律保护，即宋某1接受其法定代理人出资并委托他人以其名义购房的行为受法律保护，故原告（反诉被告）宋某1作为本案原告，主体适格。根据《中华人民共和国公司法》相关规定分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故本案中以呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司为被告，主体适格。原告（反诉被告）宋某1与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的三份《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同编号006A、007A商铺购房款交付时间，本案中在《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》第二条第二项尾部手写“完工交钥匙付清余款”，依据该条约定，在原告（反诉被告）宋某1支付部分购房款后，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司将完工的商铺向原告（反诉被告）宋某1交钥匙后原告宋某1付清余款。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司认为原告（反诉被告）宋某1未按照约定的付款时间支付购房款，要求解除F1－006A、007A号《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，并要求原告（反诉被告）宋某1支付违约金的反诉请求本院不予支持。关于006A、007A商铺交付期限，合同第三条第二项“商铺交付期限”未填写，为空白。未约定房屋交付期限，原告（反诉被告）宋某1认为被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未按照约定期限交付房屋违约的要求赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。关于合同编号F1-18A号、合同编号F1-19A号两份购房合同中原告（反诉被告）宋某1购房款交付时间，合同约定为分期付款，即合同签订时第一次付款，开工时再付款，装修基本完工时再付款，最后交钥匙前最后付清。合同签订时涉案商铺的建设处于停工状态被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提交了与内蒙古飞翔建筑工程有限公司签订的《富邦现代城给排水强电施工合同》，可以证明该工程复工进行过施工，因合同签订时富邦现代城工程主体结构已经完成，但至合同签订时工程属于停工状态，合同约定中的开工应当指工程复工。该工程在合同签订后恢复施工，进行了二层结构施工，门窗安装等工程。在工程复工后原告（反诉被告）宋某1未向被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司支付购房款已经违约。关于商铺交付期限《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》约定商铺交付期限为2015年8月30日。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未按照约定期限交付房屋构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告（反诉被告）宋某1与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司相互违约，违约责任相抵。关于被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司要求解除合同的诉讼请求本院认为原告（反诉被告）宋某1已将首付购房款交付给被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司不构成根本违约，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司无权解除合同。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司认为原告（反诉被告）宋某1的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，本案中原告（反诉被告）宋某1未完成全部购房款的交付，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司亦未完成出售房屋的交付，双方的违约行为均在延续，故不存在超过诉讼时效的问题。   本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百一十九条的规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）宋某1全部诉讼请求。   二、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司全部反诉请求。   案件本诉受理费23815元，由原告（反诉被告）宋某1负担，反诉案件受理费12850元由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。                                                                                                               审判长  李晓玲                                                                                                            审判员  任晓冬                                                                                                            人民陪审员  王东海    二〇一九年一月十五日                                                           书记员  赵学敏     附：本案引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：    （一）内容具体确定；    （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。   《中华人民共和国公司法》   第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。   《中国人民共和国民事诉讼法》      第四十八条 公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。   第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：     （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；     （二）有明确的被告；     （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；     （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。   《中华人民共和国民法总则》   第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。   第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。