云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初7187号原告：纪晗，女，1989年9月26日出生，汉族，广东省惠州市人，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王琴、程红会，云南唐律律师事务所律师，特别授权代理。被告：权丽，女，1990年2月13日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：严健，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：昆明市西山区日新路中段广福城A11—****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，系第三人昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告纪晗与被告权丽、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琴、被告的委托诉讼代理人严健、第三人的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪晗向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告、第三人签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（合同编号：0097597）中的房屋买卖的合同关系于2019年5月27日解除；2、判令被告向原告支付违约金300000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月16日，原告、被告及第三人签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，约定了被告向原告购买位于昆明市盘龙区白沙河片区的白沙润园小区一期42幢2单元101号房屋(合同登记号：KM2014033116367)；建筑面积为165.89平方米；房屋价款为362万元(包含装饰装修、家具家电)；签订合同时，被告支付购房定金100000元给第三人，由第三人转交给原告；原、被告双方于2019年5月10日前去公证处办理预约转让（定金）公证时，被告向原告支付购房款1700000元等内容。截止至2019年5月10日，被告拒绝与原告办理预约转让（定金）公证，也没有向原告支付购房款1700000元。原告多次催告被告履行合同义务，被告一直以要变更合同条款为由拒绝办理，被告的行为已严重违约。2019年5月23日，原告就被告违约行为根据《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》第十二条之规定，通过发送律师函的方式解除《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》房屋买卖合同关系，被告于2019年5月27日接收上述函件。现原、被告就被告承担的违约责任无法协商一致，故诉至本院,主张前述诉请。被告权丽辩称：第一,被告同意解除合同。但是强调一点，合同的解除时间不是原告请求确认的2019年5月27日。应当是庭审之日才是合同解除的时间。原告以被告违约为由要求解除合同是没有事实和法律依据的。第二,被告在合同履行中没有违约行为。被告之所以没有继续履行合同是基于法律赋予被告的不安抗辩权，所依据的事由是原告有可能丧失履行债务的能力，被告依法及时通知了对方，但是原告方拒绝变更合同约定的购房款的支付方式，也没有证明自己有后续的履行能力，更没有提供任何的履行合同的担保，所以被告没有继续履行合同，所以被告方的行为并不构成违约，所以对于第二项诉讼请求，被告不同意支付违约金。昆明尊园房地产经纪有限公司述称，因原告已当庭明确第一项诉讼请求为解除房屋买卖合同关系，因此第三人对此无异议并且原告主张的诉讼请求与第三人没有关系，因此第三人对此也无异议。第三人认为是被告方违约，要求变更合同约定的办理定金公证时首付款的支付条件。因此第三人认为原告有权向被告主张相应的违约责任。原告纪晗向法庭提交如下的证据:证据一：商品房买卖合同登记表，证明原告通过按揭的方式购买位于昆明市盘龙区白沙润园小区一期42幢2单元101号房屋（以下简称：房屋），并进行登记备案。证据二：授权委托书，证明原告授权李秋涛出售房屋、签订相关合同及履行合同义务等事项。证据三：《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，证明2019年4月16日，被告通过第三人居间介绍向原告购买位于昆明市盘龙区白沙河片区的白沙润园小区一期42幢2单元101号房屋，建筑面积为165.89平米，房屋价款为362万元（包含装饰装修、家具家电）；签订合同时，被告须向原告支付定金10万元；双方于2019年5月10日前去公证处办下预约转让（定金）公证时被告支付购房款人民币170万元；原被告一方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。证据四：产证收据，证明签订合同之后，原告向第三人交付了房屋购销合同、人防车位使用协议、车位选定确认函原件。证据五：录音光盘及文字整理版、通话详单，证明被告全权委托其丈夫（微信名字：昆明青鱼）处理购房事宜。证据六：微信聊天记录，证明办理公证期限届至，原告多次催促被告办理公证、支付房款，被告以变更付款条件、无权卖房等理由拒绝履行，被告已严重违约。证据七：律师函及EMS快递单，2019年5月23日，因被告违约原告依法行使解除权，通过律师函解除与被告签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》。证据八：EMS快递查询、短信记录截图，证明被告于2019年5月27日签收律师函。被告告纪晗向法庭提交如下的证据:证据一：房屋买卖暨居间合同；证据二：收条及签约人身份证；证据三：交易风险提示与声明；证据四：不动产登记信息；证据五：被告丈夫与第三人业务员微信联系记录；证据六：对话录音光盘及文字记录；证据七：被告丈夫与李秋涛微信联系记录。第三人向法庭提交如下证据：微信截图，证明被告方要求将合同约定的办理预约转让公证时应当支付的首付款180万元变更为办理公证时支付150万元，交房后再支付30万元。原告不同意，要求按照合同履行，原被告双方对此未协商一致的基础上致使合同未履行完毕。经审理本院确认案件事实如下:2019年4月16日，原告作为出售方、被告作为购买方、第三人作为经纪方签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，约定:一、被告向原告购买位于昆明市盘龙区白沙河片区的白沙润园小区一期42幢2单元101号房屋，建筑面积为165.89平米，房屋价款为362万元（包含装饰装修、家具家电）。二、该物业的房屋所有权证证处于抵押中，被告同意在过户前出资人民币180万元整,协助原告还贷赎证，该款项（直付原告）可冲抵房款（首付款）,被告承担相应风险。卖方配合办理预约转让公证。由原告向垫资公司申请垫资，办理委托公证并还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由原告承担。三、甲、乙双方约定于2019年8月30日前办理该房屋(预约)权属转移登记等相关手续。四、签订本合同时，被告支付购房定金人民币10万元,该款由被告支付给第三人，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：被告同意第三人向原告转交定金人民币10万元(原告庭审中认可收到被告的10万元定金)。于公证机关签订二手房买卖合同时(含网签)，支付首付款人民币180万元,除定金和首付款之外的剩余房款由被告贷款银行支付给原告。五、原告应于办理过户当日向第三人支付交房保证金人民币2万元。六、买卖双方定于2019年5月10日前去公证处办理预约转让(定金)公证时支付170万元。七、违约责任:本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同：买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。另查明,案涉房屋系原告于2014年3月20日向昆明申城房地产开发有限公司购买,房价2545825元,首付765825元,其余价款178000元由原告申请银行贷款支付,交房时间2014年12月31日。(2014)云昆国信证字第17185号《公证书》载明:原告向中国银行股份有限公司昆明市金江支行借款178000元(借期300个月)用于购买案涉房屋,原告自愿用此房设定抵押,为借款提供抵押担保,昆明申城房地产开发有限公司对该贷款承担阶段性连带责任保证,保证期限为自《借款合同》签订之日至办理正式抵押登记手续之日止。审理中还查明:被告对双方合同定于2019年5月10日前去公证处办理预约转让(定金)公证时向原告支付170万元有分歧,认为170万元直接付给原告有交易风险,终双方协商未果,导致《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》未能继续履行。关于原告主张的违约损失30万元,被告认为违约金的约定过高,原告的经济损失没有举证,损失并不存在,并且要求原告返还被告10万元的定金。2019年5月23日，原告向被告发《律师函》要求解除与被告签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，被告认可于2019年5月27日收到该《律师函》。原告明示其诉讼请求第一项要求解除原被告《房屋买卖暨居间合同》的房屋买卖关系是指原告、被告间的房屋买卖合同关系,不涉及该份合同中原告与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司之间的居间合同法律关系。2019年12月6日本院的询问调解笔录中,原告、被告明确本案适用违约金条款。以上事实,有原告、被告、第三人提交的证据在卷佐证,有原告、被告、第三人当庭陈述、本院2019年12月6日的询问调解笔录予以证实。本案争议焦点是:原告、被告在履行《房屋买卖暨居间合同》中究竟谁违约?《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告、被告、第三人签订《房屋买卖暨居间合同》的内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应按合同履行各自义务。从本院查明的事实看,原告、被告双方履行合同至去公证处办理预约转让(定金)公证前,原告在2019年5月7日提出变更减少出资金额或改变支付方式,目的避免交易风险,但未能得到原告的同意,终双方未能形成新的一致意见,导致双方不能按约在2019年5月10日前去公证处办理预约转让(定金)公证,终《房屋买卖暨居间合同》未能按约继续履行。被告称没有继续履行合同是基于法律赋予被告的不安抗辩权，其没有违约,根据现有证据,被告的这一答辩意见,本院不予采信。依上述评述,本院认定被告构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案庭审中,原告要求解除与被告签订的《房屋买卖暨居间合同》中的原告与被告间的房屋买卖关系,被告同意解除,本院予以确认。关于原告主张被告向其支付违约金30万元的诉讼请求,被告不同意支付并认为过高,本院认为合同履行了支付定金后,合同买卖双方的主要义务尚未履行就因被告违约导致合同未能继续履行,根据本案事实及前述评判，被告违约是因要求对房款支付予以调整或改变支付方式,并非被告主观上有恶意,由此被告应承担相应的违约责任,而原告亦在2019年5月23日(产生纠纷当月)向被告发律师函明确表示不愿再履行合同,本院依公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告的该项诉讼请求,本院酌情予以支持,即被告向原告支付违约金50000元。案件受理费,依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百一十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告纪晗与被告权丽、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中的原告纪晗与被告权丽之间的房屋买卖合同关系;二、被告权丽于本判决生效之日起十日内向原告纪晗支付违约金50000元(权丽向纪晗支付的定金10万元中予以扣减后,由纪晗于本判决生效之日起十日内返还权丽50000元)；三、驳回原告纪晗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告纪晗承担4750元,被告权丽承担1050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  陈绛伟人民陪审员  梁 玲二〇一九年十二月十三日书 记 员  刘艳艳