广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0183民初6422号原告：朱志扬，男，1995年3月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。被告：梁汉龙，男，1946年2月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：姚秀文，女，1950年1月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告朱志扬诉被告姚秀文、梁汉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱志扬的委托代理人湛凤棉到庭参加诉讼，被告姚秀文、梁汉龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志扬诉称：朱炳全向姚秀文、梁汉龙购买房屋，双方签订购房合同后，朱炳全已按合同约定支付了购房款给姚秀文和梁汉龙。但该房屋至今尚未办理房产证。后朱炳全过世后，其法定继承人于2018年7月8日签订了协议，确认由原告朱志扬继承上述房产。姚秀文、梁汉龙是夫妻关系，上述房屋产权属其两人所有。为维护朱志扬的合法权益，请求法院依法判决，一、姚秀文和梁汉龙共同协助朱志扬办理位于增城市××城街西城××、××房的房产证；二、案件诉讼费由姚秀文和梁汉龙负担。被告姚秀文、梁汉龙未到庭，未发表答辩意见。经审理查明：1993年6月1日，姚秀文（甲方）与朱炳全（乙方）签订了一份《集资建房合约》，合约约定“一、甲乙双方集资建房，房坐落在西园新村开发区××小区××、××号。地面面积144㎡，二层以上189㎡。201房面积86㎡、10151.5㎡合计137.5。……三、集资价1000元/㎡，不包水电报装安装及领取契证，但甲方负责办理。四、集资分四期交付，签订合同后付40%即55000元，第三层框架完成后再付30%即41250元，框架完成后再付20%即27500元，验收合格后付清余下的10%即13750元，合计137500元。五、施工期从一九九三年一月一日至一九九四年一月三十日，完工后一个半月搞好水电，三个月内尽力办好房地产契。六、甲方超过一个月罚集资款总额的20%，乙方不按期一个月交款罚集资款总额的20%，超过壹个半月，甲方有权拍卖乙方集资房。七、未尽事宜另议。另若因国家政策需改图，经双方协商同意而增加造价由平方面积摊分。八、合约一式两份，各执一份，从签订之日起生效”。1994年5月7日，朱炳全向姚秀文支付涉案房屋集资款10万元，同日，姚秀文向朱炳全出具《收款收据》收执。1994年5月9日，朱炳全向姚秀文支付涉案房屋集资款24200元，同日，姚秀文向朱炳全出具《收据》收执。1994年5月12日，朱炳全向姚秀文支付涉案房屋集资款2万元，同日，姚秀文向朱炳全出具《收款收据》收执。另，朱志扬提供以下证据，一、2018年8月18日加盖云浮市公安局云安分局富林派出所印章和云浮市云安区富林镇寨塘村民委员会印章的《亲属关系证明》，内容为其辖区居民朱炳全于2017年1月22日在家中死亡，其配偶和直系亲属情况为，配偶罗来福，儿子朱卫国，女儿朱金连，二子朱志扬，父亲朱火旺（病故），母亲练金娇（病故）。二、2018年7月8日的《房地产所有权继承及析产协议书》，协议载明“被继承人朱炳全（已故）继承人朱火旺是朱炳全的父亲（已故）练金娇是朱炳全的母亲（已故）罗来福是朱炳全的妻子朱卫国是朱炳全与罗来福的儿子朱金连是朱炳全与罗来福的女儿朱志扬是朱炳全与赵玉顺的非婚生育的儿子朱炳全与罗来福夫妻生育有朱卫国、朱金连2人，朱炳全与赵玉顺非婚生育朱志扬1人，朱炳全的父母已病故。现达成一致协议：……二、罗来福、朱卫国、朱金连自愿放弃上述位于广州市增城区××城街西城××号（增城区荔城街西园新村开发小区15.16号）与姚秀文集资建房其中首层和二层的房地产的遗产继承权及分值权，并一致同意将上述房地产的遗产继承权及分值权由朱志扬一人继承及支付和使用。……”。该协议书协议人栏有罗来福、朱卫国、朱金连、朱志扬签名。再查明，姚秀文与梁汉龙是夫妻关系。为了解涉案房屋的权属相关情况，本院向增城区国土资源和规划局去函，该局作出《关于增城区××城街西城××号101、102房权属情况的复函》，复函载明“位于增城区××城街西城××号房屋原权属人为姚秀文、梁汉龙（《房屋所有权证》证号为4962389，《国有土地使用证》证号：01250113982），房屋用途为住宅，目前不存在查封、抵押情形。根据贵院此前出具的《协助执行通知书》，该幢房屋的301房、402房、501房、302房和403房分割过户给钟记成、朱月英、朱月红、林桃英和朱伯雄。该幢房屋的《建设工程规划许可证》（编号：0308）记载建设位置为荔城西园新村开发区××小区××、××号，办理房屋所有权初始登记时我局以地址‘增城市荔城街西城路西四巷13号’核准登记”。根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料、因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。”。在本案庭审过程中，朱志扬表示已付清全部购房款，还多支付了6700元，以便姚秀文、梁汉龙用于办理房产证。另，罗来福、朱卫国、朱金连到庭接受庭询，对朱志扬提供的《房地产所有权继承及析产协议书》没有意见，确认系罗来福、朱卫国、朱金连所签并对涉案房屋登记在朱志扬名下无异议。本院认为：姚秀文和朱炳全签订的《集资建房合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以认定。从《集资建房合约》的内容以及朱炳全和姚秀文履行合约的过程分析，该合约虽名为集资建房，但实为姚秀文将涉案房屋出售给朱炳全，由朱炳全支付购房款，双方当事人的行为具备买卖合同的特征，故本院认定朱炳全和姚秀文在本案中构成的法律关系是房屋买卖法律关系。梁汉龙与姚秀文是夫妻关系，梁汉龙对于姚秀文签订合约和履行合约的行为不持异议，应视为其同意姚秀文处分涉案房屋的行为。朱炳全已依约付清了涉案房屋的转让款（集资款）给姚秀文。姚秀文在已足额收取朱何满支付的合同对价款以及办理产权凭证相关费用的情况下，理应按照约定为朱炳全办理涉案房屋的权属登记。朱炳全于2017年1月死亡，涉案房屋朱炳全享有份额的部分的法定第一顺序继承人有其配偶罗来福、长子朱卫国、女儿朱金连以及次子朱志扬。现罗来福、朱卫国以及朱金连均明确表示放弃继承朱炳全享有的涉案房屋份额，至于涉案房屋由罗来福享有份额的部分，罗来福亦明确表示转赠予朱志扬，上述均系其等人真实意思表示，也是对其等人在涉案房屋中原有权利份额的自主处分，并不违反法律、法规的规定，本院予以准许。虽然增城区国土资源和规划局对增城区××城街西城××号的房屋进行了分割转移登记，但增城区国土资源和规划局明确认定涉案房屋至今仍属姚秀文所有。同时，涉案房屋经本院查实尚未发现存在不宜办理登记到朱志扬名下的情况，故朱志扬要求姚秀文、梁汉龙协助办理涉案房屋的登记手续，于法有据，本院予以支持。姚秀文、梁汉龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、《中华人民共和国婚姻法（1980年9月10日公布）》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告姚秀文、梁汉龙应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告朱志扬办理位于增城市荔城街西城路西四巷13号101、201房（原地址为增城市荔城西园新村开发区N小区15、16号101、201房）的权属登记人为原告朱志扬的手续。必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料。案件受理费3050元，由被告姚秀文、梁汉龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  赖葵花人民陪审员  陈丽华二〇一九年一月二十五日书 记 员  王燕芳附相关法律条文：《中华人民共和国经济合同法》第六条经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国婚姻法（1980年9月10日公布）》第十三条第二款夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。