山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1402民初4048号原告：王彬。委托诉讼代理人：尚云龙，山东安百合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。被告：德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司，住所山东省德州市经济技术开发区东方红东路668号（山东新华书店集团有限公司九楼）法定代表人：苏芳志。委托诉讼代理人：商敬博，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：德州银龙集团有限公司，住所山东省德州市德城区新港街80号。法定代表人：刘善友。委托诉讼代理人：钟文修。第三人：德州市银成物业管理有限公司，住所山东省德州市德城区新港街80号。法定代表人：孙丽娟。原告王彬与被告德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司、德州银龙集团有限公司及第三人德州市银成物业管理有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告王彬、委托诉讼代理人尚云龙、李民，被告德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司商敬博，被告德州银龙集团有限公司委托诉讼代理人钟文修到庭参加诉讼。第三人德州市银成物业管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彬向本院提出诉讼请求：停止对三八西路南侧二楼房产三间的拆迁补偿款1555500元的强制执行，确认该拆迁款归原告所有。事实和理由：2014年1月13日，原告与被告德州银龙集团有限公司、第三人德州市银成物业管理有限公司签订《协议书》，约定：“德州银龙集团有限公司、德州市银成物业管理有限公司同意将位于三八路铁路以西德州市银成物业管理有限公司所属的用于银龙大运河经济港东售楼处的沿街门市房约400平方米，转由原告所有，并用于抵顶原告债权”，依据该协议原告取得上述400平方米房产的所有权。德州市银成物业管理有限公司于2014年5月份将该房产交付给原告，但是由于该房产自始没有办理房产登记导致无法办理过户登记手续。涉案的三八西路南侧二楼房产三间即包含于该400平方米房产内，所以该三间房屋的拆迁补偿款应归原告所有。在得知涉案三八西路南侧二楼房产三间的拆迁补偿款被贵院冻结后，原告遂向贵院提出案外人执行异议，但被贵院作出的（2018）鲁1402执异266号《执行裁定书》裁定驳回原告的执行异议。现原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》第227条之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司辩称，一、被答辩人基于《抵账协议》产生的权利不具有真实性及合法性。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二项的规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（二）该权利的真实性与合法性”。原告据以提出执行异议的权利基础系其与银龙集团、银成物业公司签订的《抵账协议》，该协议的真实性及合法性是其排除执行的前提条件。被答辩人签订《顶账协议》的基础系其享有对银龙集团的债权，但被答辩人并未提供充分的证据证明其对银龙集团享有债权，仅仅依据一份《顶账协议》无法认定原告的债权真实存在。2、假设原告对银龙集团享有真实的债权，但该《顶账协议》涉嫌发放高利贷，系非法的，因违反法律的强制性规定，应认定为该协议无效。该协议载明：“鉴于：1、乙方（银龙集团）于2012年5月30日向甲方（被答辩人）借款300万元，约定利率35‰，到期不还违约金21‰。2、2013年1月11日乙方已经偿还甲方利息150万元。3、截止本协议签订之日，乙方共欠甲方本金、利息474.8万元。4、由于当前乙方经营困难，暂时无力偿还甲方上述款项。5、丙方（银成物业公司）系乙方的全资子公司，丙方的一切财产权利归乙方所有。经三方友好协商，达成以下还款计划：一、乙方、丙方同意将位于三八路铁路以西用于银龙大运河经济港东售楼处的沿街门市房约400平方米，转由甲方所有，并用于抵顶甲方债权。”根据该协议可以看出，原告对银龙集团的借款约定利息换算成百分数为年利率42%，远超过法律保护的民间借贷最高利率，且根据其实际履行情况换算出来，实际年利率甚至超过50%。原告以超过法律规定的利率向他人出借款项，其债权系非法债权，不应受法律保护。因此，原告基于《顶账协议》的权利不具有真实性及合法性，该权利无法排除答辩人的强制执行。二、假设《顶账协议》合法有效，其产生的权利系一般债权，而非物权或物权期待权，并不优于其他债权，无法排除执行。根据我国物权法的规定，不动产物权的变动适用登记主义，即未经登记，不产生物权变动的效果。《顶账协议》并不产生物权变动的效果，其产生的是债权。假设该协议合法有效，原告也不能基于此取得涉案房产的物权或物权期待权，其对涉案房产的债权作为一般债权，并不能排除强制执行。三、假设《顶账协议》合法有效，原告抵债所得400平方左右的建筑物系指涉案房产的一层200平方和外面的临时建筑200平方左右，不包含二层，其起诉的请求权基础不存在。顶账协议中所说的抵顶给原告的400平沿街门市房，系被德城区法院后来查封的十六间门市最北侧一间的一楼200余平和门外临建200余平构成，并不包括楼上一层。根据2014年1月13日，被答辩人与银龙集团、银成物业公司签定的顶账协议书、（2014）德城民初字第1553号判决书、被答辩人领取临建266.366平米《补偿明细表》等均可证明被答辩人抵债所得400平方左右的建筑物系指涉案房产的一层200平方左右和外面的临时建筑266.366平方，不包含二层。被答辩人得到抵顶房屋后，因当时该房屋被德州银龙房地产公司占有做为售楼处使用，原告强行占有该售楼处，银龙房地产公司对其提起诉讼（案号：德城区人民法院（2014）鲁德城民初字第1553号），在该诉讼案卷中，可以看出该400平米的实际状况并不包括楼上200余平。被答辩人将该400平出租给摩托车租户使用（租赁合同上有面积），该一层400平米与二楼在室内根本不通，二楼由银成物业公司使用，而且二楼系与南侧其它的房间在二楼相连。二楼原告根本没有占有使用，其起诉的请求权基础并不存在。四、假设《顶账协议》合法有效，原告也已经实际取得了其抵债所得400平方米的拆迁利益，其无权再次重复要求该部分拆迁利益。根据被答辩人与运河开发区拆迁管理办公室2018年7月17日签订的《征收补偿协议书》载明，原告被征收房屋建筑面积为219.63平方米，征收补偿款合计2922177.3元。《三八西路涉及王彬沿街建筑物补偿明细表》载明，临建266.366平方米，拆迁补偿款53273.29元，该明细表有被答辩人及拆迁办工作人员的签名。上述证据足以证实，被答辩人早已领取了属于其的400平方米拆迁补偿款。综上所述，被答辩人提起执行异议之诉的请求权基础并不存在，且并未提供充分证据证明其对涉案房产享有实体上的权利，其诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。德州银龙集团有限公司答辩意见与被告德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司一致。第三人德州市银成物业管理有限公司未答辩。原告围绕诉讼请求提交证据如下：证据一、协议书一份，证明：①2014年1月13日，原告与被告德州银龙集团有限公司、第三人德州市银成物业管理有限公司达成协议，将位于三八铁路以西用于银龙大运河经济港东售楼处的沿街门市房约400平方米，转让给原告，用于抵顶原告债权，该条款明确约定是门市房并非是临建；②通过该协议第一条可知沿街门市房原归属于第三人所有；③该协议第三条约定，如协议约定的房产拆迁，原告作为被拆迁人享有该房屋的一切权利；④未能办理过户的原因系该房屋建房手续不齐备，并非原告自身原因。证据二、证明一份（第三人德州市银成物业管理有限公司2018年7月20日向原告出具），证明：①证据一中用于抵顶原告债权的约400平方米房产包括涉案三八西路南侧二楼房产三间；②涉案房产已于2014年5月交付原告使用。证据三、照片四张，证明：证据一中用于抵顶原告债权的约400平方米房产为上下两层，上层即是涉案三八西路南侧二楼房产三间。证据四、城市供用水合同及收据一张、发票两张，证明：原告与德州市供水总公司于2014年6月13日签订城市供用水合同并交纳了相关费用，原告是涉案房屋的所有权人，在该合同签订时涉案房产已由原告占有使用。证据五、低压供用电合同及收款凭证一张，证明：原告与国网山东省电力公司德州供电公司于2014年6月12日签订低压供用电合同并交纳了相关费用，原告是涉案房屋的所有权人，在该合同签订时涉案房产已由原告占有使用（原告的姓名被误写成王斌）。证据六、租赁协议一份，证明：原告与李阳于2014年6月20日签订租赁协议，原告将证据一中因抵顶债权取得的400平方米门面房出租给李阳，原告是涉案房产的所有权人。证据七、征收补偿协议书一份，证明：2018年7月17日，原告与运河开发区拆迁管理办公室签订征收补偿协议书，被征收房屋的产权人为原告，建筑面积为219.63平方米，该被征收房屋即是证据一、证据二中用于抵顶原告债权的房产中的一层，用于抵顶原告债权的约400平方米房产扣除该被征收的219.63平方米房产后的剩余部分即是涉案三八西路南侧二楼房产三间，由此可知涉案三八西路南侧二楼房产三间的产权人为原告，拆迁款应归原告所有。证据八、第三人银成物业管理有限公司向原告出具的物业费收据两张，证明涉案房产由原告占有使用，该房产的权利人为原告。证据九、照片五张，证明原告与被告德州银龙集团有限公司、第三人德州市银城物业管理有限公司2014年1月13日签订的协议中约定的抵账房产为上下两层，且一层与二层是相通的。德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司经质证后认为，证据一、协议书：对真实性无法核实，且仅仅依据该协议书无法证明原告对银龙集团享有真实的债权。假设原告对银龙集团享有真实债权，其约定的借款利率为年利率42%，根据实际履行情况实际年利率超过50%，证实原告涉嫌非法发放高利贷，其债权系非法债权，该协议应认定为无效。假设原告对银龙集团享有真实债权，原告基于该顶账协议产生的系债权，而非物权或物权期待权，其对涉案房产不享有所有权，该债权不具有优先性，无法排除强制执行。根据该顶账协议，并不能证明其所抵顶的400平米包括二楼房屋。该协议书中载明，原件因征收补偿在运河经济开发区拆迁办档案留存，可以证实原告凭借该顶账协议曾经就其所属的400平米房产的拆迁利益与拆迁办办理过征收补偿事项。根据在拆迁办调取的相关证据能够证实原告已经就其顶账所得400平取得了拆迁补偿款，其无权再次要求不属于其的涉案二楼房产的拆迁款。证据二、因系第三人向原告出具，对其真实性无法核实，不认可其证明内容。该证明中所述涉案房产（大运河经济港东售楼处的沿街门市一间）属于银龙集团所有，第三人银成物业公司就该涉案房产权属问题提起的执行异议之诉在贵院审理过程中，银成物业公司在该案中出具与其另一案纠纷中相反的证言显然自相矛盾，且银成物业不享有涉案房产的所有权，其无权出具该证明，其证明内容应当无效。证据三、照片四张，因是复印件对真实性不认可，也不认可证明内容。该照片系拆除一楼外部临建后的照片，不能反映当时抵顶协议中400平的真实情况，不能证明抵顶协议中的400平为上下两层。证据四、供水合同及收据一张、发票两张，供水合同真实性无法核实，且不认可其证明内容。该供水合同中用水地址为空白，不能证明系原告抵顶的400平房产所用水，对收据及发票中收款事由为工程款，不能证明系原告抵顶的400平房产用水支出。证据五、低压供电合同及收据一张，对真实性、证明内容不认可，用电人为王斌，且合同中用电地址并非涉案房产，收条中的收款事项为工程费，不能证明系原告抵顶的400平房产所用电。证据六、租赁协议，真实性予以认可，不认可其证明内容。1、原告将顶账的400平租赁给李阳，不能证明其系涉案房产的所有权人。2、该证据证明原告所抵顶的400平，系一楼及临建部分（被告有相反证据提交）。证据七、征收补偿协议书，对真实性没有异议。不认可其证明内容。1、该证据证明原告认可征收协议中被征收房屋219.63平方米为抵顶的400平房产中的一层，同时证明原告已领取了该部分的拆迁款。2、原告在拆迁办还领取了266.36平方米临建的拆迁款，原告抵顶的400平房产为一楼和该临建部分，否则，原告无权领取该部分拆迁补偿款。该证据不能证明涉案三八西路南侧二楼房产三间产权人为原告。3、原告所述，用于抵顶原告债权的约400平方米房产扣除被征收的一层219.63平方米房产后剩余部分即涉案三八西路南侧二楼三间房产的产权人为原告，原告在与运河开发区拆迁办签订征收补偿协议时并未就此主张权利，而在本案中主张权利显然不符合事实。对证据八真实性不予认可，银成物业公司对涉案房产有重大利害关系，其对涉案房产没有所有权，其无权收取王彬的物业费及电费。对证据九真实性无法核实且不认可其证明内容，该证据不能证明原告对涉案房产二楼三间享有所有权。德州银龙集团有限公司经质证后认为，对证据八的真实性不予认可，二楼的三间房屋用作银龙集团的办公室，其中有一间是我的办公室，2018年3、4月份因为拆迁我才搬出来的，不应收取原告王彬的物业费，涉案房产是属于银龙集团的。其他同德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司质证意见。德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司提交以下证据：证据一、三、五（征收补偿协议书）分别与原告提交的证据一、六、七相同，证据五中还包括三八西路涉及王彬沿街建筑物补偿明细表。证据二、德城区（2014）德城民初第1553号民事判决书，证明：德州银龙房地产开发有限公司曾起诉过原告，根据该案件的判决书中载明的事实，可以认定原告所属的400平米为一楼和临建部分，不包括二楼房屋。证据四、金光公司查封裁定、涉案房产实景照片（5张），证明：1、本案涉案的金光公司查封银龙集团房产实地情况。2、原告将所属的400平租赁给李阳（明阳车行），实景照片显示为一楼和临建部分，不包括二楼房屋。该照片与证据三相互印证，证明明阳车行对临建部分实际占有并使用，原告对该临建部分也取得了租金收益，从而证实原告所属的400平米包含该临建部分，不包括二楼房屋。德城区法院于2013年8月30日查封了银龙集团的包括涉案房产在内的房产共计30间，原告的顶账协议系于2014年1月13日签订，晚于法院的查封日期，因此该顶账协议不应当发生物权变动的效力，原告的诉求没有事实和法律依据。证据六、原告与韩国振的委托书、勘测单，证明：原告曾委托韩国振办理其房屋拆迁赔偿事宜，韩国振在临建部分的勘测单上签字。该临建部分的勘测数据与证据三三八西路涉及王彬沿街建筑物补偿明细表中的数据相吻合，从而证明原告的400平方米，包含该勘测的临建部分，不包括涉案二楼房屋。证据七、房地产评估报告一份，证明原告对涉案的抵顶的400平米房产所做价格评估，该评估是对原告所享有的拆迁房屋所有面积进行的评估，该评估报告明确显示，其被征收房产建筑面积为219.63平方米。该证据与证据五证据六能够相互印证，证明原告在对其享有的400平房产办理征收补偿事宜时，其明确认可的征收补偿范围为一楼房产219.63平方米，和临时建筑266.366平方米，从而证明原告已经领取了属于其400平米的拆迁补偿款，其无权主张，涉案二楼三间房产的拆迁款。王彬质证认为：证据一、原告与银龙集团、银成物业公司签订的顶账协议的真实性无异议，该证据恰恰能证实原告提交协议书的真实性，对其证明目的不予认可。原告与银龙集团是正常的民间借贷关系，即便利息过高，那也是双方自愿，且根据该协议被告银龙集团、第三人银城物业已将协议中约定的约400平方米门市房交由原告占有使用。对证据二、德城区（2014）德城民初第1553号民事判决书的真实性不予认可。因被告金光公司提供的系复印件，即便是真实的，对其证明目的也不予认可。首先，该案的当事人是德州银龙房地产开发有限公司，并非是本案被告银龙集团，而且判决书当中也并未认定涉案协议中约定的约400平方米门市房包括临时建筑，该证据与本案无关联。对证据三真实性无异议，该证据签订的基础正是因为原告与被告银龙集团、第三人银城物业公司签订的协议书，该租赁协议中约定的400平方米，正是协议书中约定的400平方米门面房，不包含临时建筑。对证据四中执行裁定书真实性无异议，但对其证明目的不予认可。对证据四中的五张照片真实性不予认可，因该证据系被告金光公司从网上打印并非实际拍摄，且外面的违章建筑并不包含在原告与李阳签订的租赁协议当中，不能证实被告所说的租赁协议中约定的400平方米包含该违章构筑物。被告提交的（2013）德城执字第791号执行裁定，是于2018年2月6日作出的，其生效时间应当为被执行人签收的时间，原告与被告签订以房抵债协议的时间，是2014年1月13日远远早于该份执行裁定作出并生效的时间，原告取得涉案房屋的占有、使用、收益权利合法有效。对证据五中征收补偿协议书真实性无异议，对其证明目的不予认可。对该证据当中三八西路涉及王彬沿街建筑物补偿明细表不予认可，因被告提交的系复印件，且明细表当中写的项目是轻钢建筑并非是合法建造的房屋。对证据六真实性不予认可，勘测单中有多处修改，且并未按手印或者是加盖公章予以公证，其也无法证明勘测部分就是指涉案的违法构筑物。对证据七证明目的不予认可，该份证据不能够证明原告放弃了除评估的219.63之外剩余面积的权利。德州银龙集团有限公司对德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司提交的以上七份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议。本院经审理对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实经审理查明：1.2014年1月13日，王彬（甲方）与德州银龙集团有限公司（乙方）、德州市银成物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》一份，该协议书“5”约定：丙方系乙方的全资子公司，丙方的一切财产权利归乙方所有。协议书“一”约定：德州银龙集团有限公司、德州市银成物业管理有限公司抵偿给王彬的位于三八路铁路以西以丙方（德州市银成物业管理有限公司）所属的用于银龙大运河经济港东售楼处的沿街门市房约400平方米转有甲方所有，用于抵顶甲方债权。该“一”约400平方米门市房，既无附平面图，又未列举具体房间号及房间数，属约定不明，原告未提交该涉案二楼三间房产包含在“400”平方米抵顶房中的其他证据相互印证。截止该案二楼涉案房产拆迁前，2018年3.4月份之前该房产一直由被告德州银龙集团有限公司占有、使用；2.德州市银成物业管理有限公司以包括（2013）德城执字第791号《执行裁定书》查封的三八西路南侧二楼房产三间在内的财产归其所有为由另案向本院提出执行异议之诉，主张三八西路南侧二楼房产三间归其所有，现该案正在审理中。以上第三人的主张与本案中王彬提交的证据二，德州市银成物业管理有限公司证明三八西路南侧二楼房产三间归王彬所有，二者相互矛盾，因此，王彬提交的证据二所陈述的内容，不能证明其主张；3.王彬提交的证据八，德州市银成物业管理有限公司2018年6月17日向王彬出具的2017年7月1日至2018年6月30日二楼办公楼物业费170元收据一张、电费50元一张。德州市银成物业管理有限公司在本院查封上述财产后，收取王彬物业费、电费的行为，不能充分证明该财产属于王彬所有；4.王彬提交三、四、五、六、七、九均不能证明三八西路南侧二楼房产三间归王彬所有。5.本院于2018年4月9日作出（2013）德城执字第791号执行裁定书，裁定查封被执行人德州银龙集团有限公司坐落于商贸大道东侧（三八路与铁路宿舍之间）沿街商铺一楼房产十四间，上述位置商铺二层十三间及坐落于三八西路南侧二楼房产三间共计十六间的拆迁补偿款1555500元，以上查封包含涉案房屋。6.2018年7月17日，异议人王彬与德州运河经济开发区拆迁办公室达成《征收补偿协议书》及《三八西路涉及王彬沿街建筑物补偿明细表》，其中一楼门市房面积219.63平方米，拆迁补偿款2922177.3元，奖励款43926元，临建266.366平方米，拆迁补偿款53273.29元，该涉案二楼房产未列入以上协议及明细表中。上述事实，有《协议书》、《征收补偿协议书》、《三八西路涉及王彬沿街建筑物补偿明细表》、（2013）德城执字第791号《执行裁定书》、（2018）鲁1402执异266号执行裁定书、租赁合同、照片、收据等及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案当事人争议的的焦点是：1.原告是否系诉争房产的权利人；2.该权利人是否具有合法性和真实性；3.该权利是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断……。本案中，通过以上查明的事实，可以认定异议人通过以房抵款协议取得了位于三八路铁路以西用于银龙大运河经济港东售楼处的沿街门市房约400平方米建筑物的所有权，享有相应的拆迁补偿权益。对于涉案的坐落于三八西路南侧二楼三间房产，尽管德州市银成物业管理有限公司出具证明认为该房产及相应的拆迁款应归异议人所有，但与其在本院提出的执行异议及执行异议诉讼所主张的权利相矛盾，且没有证据证明德州市银成物业管理有限公司系涉案房产产权人，被告银龙集团亦主张该涉案房产归德州银龙集团有限公司所有，故该证明本院不予采信；原告提交的《协议书》中对抵账房是否包括三八西路南侧二楼房产三间约定不明，且亦无其他权属证书、协议、约定等证明该房产归王彬所有。因此，王彬主张三八西路南侧二楼房产三间的拆迁补偿款1555500元归其所有，证据不足，不应支持。王彬要求停止对三八西路南侧二楼房产三间的拆迁补偿款1555500元的强制执行的请求，证据不足。综上所述，原告关于三八西路南侧二楼房产三间的拆迁补偿款1555500元归其所有的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，判决如下：一、驳回原告王彬停止对三八西路南侧二楼房产三间的拆迁补偿款1555500元的强制执行的诉讼请求；二、驳回原告王彬的其他诉讼请求。案件受理费18800元，由被告王彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 员  曲培华人民陪审员  安志泉人民陪审员  高立友二〇一九年一月十八日法官助理杨家勇书记员梁锐敏