广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0232民初1015号原告：邓国华，男，1975年4月4日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。原告：付红梅，女，1973年11月1日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：邓国华，男，1975年4月4日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县，系原告付红梅的丈夫。上列两原告的共同委托诉讼代理人：卜伟松，广东维群律师事务所律师。被告：广东中农批农产品批发市场有限公司，住所：广东省乳源瑶族自治县，统一社会信用代码：9144023232*******A。法定代表人：唐国照，执行董事。委托诉讼代理人：杨贤春、李烈，广东天行健律师事务所律师。原告邓国华、付红梅与被告广东中农批农产品批发市场有限公司（以下简称中农批公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓国华及原告邓国华、付红梅的共同委托诉讼代理人卜伟松和被告中农批公司的委托诉讼代理人杨贤春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓国华、付红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款309298元及利息61859.6元，合计371157.6元；2、判令本案的一切费用由被告承担。原告邓国华、付红梅在法庭辩论结束前增加一项诉讼请求：解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。事实和理由：2016年4月9日，原、被告签订了商品房买卖合同。合同约定：该商品房总价款为309298元；买受人（原告）应于2016年4月9日前支付首期房价款159298元，余款申请银行贷款；出卖人（被告）应当在2016年12月31日前向买受人（原告）交付商品房；因出卖人（被告）的原因，买受人（原告）未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照半年银行同期贷款利率计算给付利息。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款（包括银行贷款）。但至今，被告仍未给原告办好房产证。经原告多次找被告协商解决，被告表示无法解决，建议原告起诉法院处理。为此，原告向法院提起诉讼，恳请法院依法查明，公正判决。被告中农批公司辩称，涉案房屋在2017年12月18日已具备办理产权登记条件。原告至今没有取得房屋所有权证书原因在于原告拖延配合办理，责任不在被告。原告要求被告返还购房款及支付违约金没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告诉请，公正合理判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告邓国华、付红梅向本院提交的证据有：1、原告邓国华、付红梅的身份证复印件，证明原告邓国华、付红梅的诉讼主体资格；2、被告中农批公司的企业信用信息公示资料，证明被告中农批公司诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同(预售)》（2016年4月9日签订），证明合同约定的事实；4、《收据》（3份）复印件，证明原告邓国华、付红梅的付款情况；5、《个人购房按揭贷款合同》、放款单、《借款借据》、还款流水，证明原告邓国华、付红梅贷款150000元向被告中农批公司支付购房余款。被告中农批公司对原告邓国华、付红梅提交的证据质证意见如下：1、对证据1、证据2和证据4的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明内容有异议，认为根据合同第二十条约定，被告中农批公司已于2018年2月取得了房屋初始登记权证，并于2018年3月20日通知原告邓国华共同办理涉案房屋的登记，原告邓国华、付红梅拖延办理登记手续导致无法办理产权登记；认为证据5不能证明原告邓国华、付红梅支付了涉案房屋的购房余款。被告中农批公司提交的证据有：1、《验收交接书》、《收铺确认书》，证明被告中农批公司在2017年4月7日已将涉案房屋交付给原告邓国华、付红梅；2、《不动产权证书》，证明涉案房屋在2017年12月18日已具备办理产权登记条件；3、通知办理产权过户记录和通话清单，证明被告中农批公司在2018年3月20日通知原告邓国华共同办理涉案房屋过户登记手续；4、被告中农批公司收取其他业主的契税或办证费的《收据》，证明与原告邓国华、付红梅同一批的业主经被告中农批公司通知后办理好过户登记手续。原告邓国华、付红梅对被告中农批公司提交的证据质证意见如下：1、对证据1没有异议；对证据2的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，被告虽取得了《不动产权证书》，但未按照涉案合同约定办理过户手续；原告邓国华、付红梅认可通话清单的真实性，但认为被告中农批公司提交的证据3不能证明具体通话内容为通知其去办理过户登记手续；认为证据4仅能证明其他业主缴纳相关费用，不能证明办理好过户登记手续。对当事人无异议证据，本院予以确认并在案佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告邓国华、付红梅提交《个人购房按揭贷款合同》、放款单、《借款借据》、还款流水等证据的认定问题，本院认为，该组证据之间相互印证，因此证据的真实性本院予以认可，原告邓国华、付红梅已向被告中农批公司支付购房余款150000元；2、被告中农批公司提交的通知办理产权过户记录、通话清单和《收据》等证据的认定问题，原告邓国华、付红梅虽认可了2018年3月20日被告中农批公司致电的事实，但不认可被告中农批公司所陈述的通话内容，由于被告中农批公司提交的证据不足以证明其主张，上述证据的关联性本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中农批公司是一家具有农产品批发市场开发、经营，农副产品、工艺品加工、批发、零售及房地产开发资质的公司。2016年4月9日，原告邓国华、付红梅（买受人）与被告中农批公司（出卖人）就涉案房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“……第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为商业营业用房；……3.该商品房为第一条规定项目中的4单元1层4-16-1号。……4.该商品房的房产测绘机构为乳源瑶族自治县房管所，其预测建筑面积共44.69平方米，其中套内建筑面积43.6平方米，分摊共有建筑面积1.09平方米。……第六条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7093.99元。总价款为人民币309298元。……第七条付款方式及期限。……（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款。买受人应当于2016年4月9日前支付首期房价款人民币159298元（大写：壹拾伍万玖仟贰佰玖拾捌元整），占全部房价款的51.5%。余款人民币150000元（大写壹拾伍万元整）向×（贷款机构）申请贷款支付。……第二十条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照半年银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……第二十三条税费。双方应当按照国家有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。……第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。……第二十九条合同生效。本合同自双方签字或者盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。……附件十一补充协议。……1、在房屋交易过程中，缴付国家征收的税费及其它费用依法依规办理。属出卖人承担的，由出卖人自行向有关部门缴交。属买受人承担的（包括出卖人代收代付属买受人承担的税费及其它费用）由买受人自行向有关部门缴交。若买受人为银行按揭付款的，须先预付代缴费用并委托出卖人办理代缴税费及其它费用，如遇政府相关部门变更收费标准或增加新的项目，买受人均应按政府相关部门的有关规定履行。如遇到相关代缴税费，出卖人已代缴相关部门，由此产生费用差额，采用多退少补，不足部分，在接到买受人通知三日内缴清款项。……15、本补充协议为买卖合同不可分割的组成部分，如买卖合同与本协议约定的不一致时，以本补充协议约定为准。未经出卖人书面授权，任何人员对买卖合同及附加作出的修改均为无效。”原、被告均在上述《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议签名捺印或盖章。2016年4月7日，原告邓国华、付红梅依约向被告中农批公司支付了涉案房屋首期房款159298元、办证费1000元和维修基金4639元。涉案合同于2016年4月20日在乳源瑶族自治县房地产交易所办理了登记手续。2016年4月27日，原、被告与乳源瑶族自治县农村信用合作联社签订了《个人购房按揭贷款合同》，原告邓国华、付红梅同意以涉案房屋作为抵押物以担保借款合同的履行，被告中农批公司愿意为原告邓国华、付红梅向乳源瑶族自治县农村信用合作联社提供连带责任保证担保，乳源瑶族自治县农村信用合作联社经审查后于2016年6月6日发放贷款，原告邓国华、付红梅按照贷款合同约定偿还借款本息。另查明，2017年4月7日，被告中农批公司交付涉案房屋给原告邓国华、付红梅。2017年12月18日乳源瑶族自治县国土资源局不动产登记中心颁发了涉案房屋的《不动产权证书》，证号为粤（2017）乳源县不动产权第0002521号，权利人为被告中农批公司，坐落在本县中国*********电商物流商贸城4栋4-16-1号，建筑面积为44.43平方米，分摊面积为0.83平方米。2018年3月20日，被告中农批公司致电原告邓国华。原、被告均确认涉案房屋的契税没有缴纳。本院认为，本案系原、被告之间因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的履行发生纠纷，符合商品房预售合同纠纷所讼争的法律关系。根据原告起诉、被告答辩及双方庭审举证质证情况，本案的争议焦点为：1、涉案合同能否解除的问题；2、原告邓国华、付红梅请求被告中农批公司支付按年利率8%计算2016年4月9日至起诉之日2018年11月15日止的利息61859.6元是否符合法律规定的问题。一、关于涉案合同能否解除的问题，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方在自愿平等的基础下签订，符合法律规定，是依法成立的合同，且合同第二十九条约定合同自双方签字或盖章之日起生效，即涉案合同在2016年4月9日已生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告邓国华、付红梅依约向被告中农批公司全额支付了购房款，且涉案房屋已于2017年12月18日具备办理过户登记条件，被告中农批公司应按照合同约定在涉案房屋交付之日（2017年4月7日）起365个工作日内办理好登记在原告邓国华、付红梅名下的《不动产权证书》，但直至2018年12月19日原告邓国华、邓红梅当庭提出解除涉案合同时被告中农批公司仍未按照合同约定履行其义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，原告邓国华、付红梅有权解除《商品房买卖合同（预售）》，原告邓国华、付红梅法庭辩论结束前提出解除与被告中农批公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合事实和法律规定，本院予以支持。被告中农批公司虽然提供了通话清单和收取其他业主契税的《收据》以此主张其在2018年3月20日电话通知原告邓国华一同办理《不动产权证书》，但原告邓国华、付红梅对此不予认可，被告中农批公司提交的证据不足以证明该次通话的内容，且依据《商品房买卖合同（预售）》的第二十五条约定，被告中农批公司应以书面通知形式邮寄送达给原告邓国华、付红梅，被告中农批公司未按约定履行通知义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》的九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告中农批公司抗辩理由证据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定和涉案合同第二十条约定，原告邓国华、付红梅请求被告中农批公司返还购房款309298元（含已付贷款部分），符合法律规定，本院予以支持。二、原告邓国华、付红梅请求被告中农批公司支付按年利率8%计算2016年4月9日至起诉之日2018年11月15日止的利息61859.6元是否符合法律规定的问题，本院认为，涉案合同的解除是因被告中农批公司违约行为所导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告邓国华、付红梅可以请求被告中农批公司支付违约金即按合同约定方式所计算的利息。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，被告中农批公司应支付原告邓国华、付红梅以购房款309298元为基数按照半年银行同期贷款利率4.35%（中国人民银行公布的一年以内贷款基准利率）从付款之日起计算（其中159298元从2016年4月7日起计算，150000元从2016年6月6日起计算）至起诉之日止的利息34019元（159298元×4.35%÷365天×952天+150000元×4.35%÷365天×892天，取整数），原告邓国华、付红梅诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告邓国华、付红梅与被告广东中农批农产品批发市场有限公司于2016年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告广东中农批农产品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告邓国华、付红梅购房款309298元；三、被告广东中农批农产品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告邓国华、付红梅利息34019元；四、驳回原告邓国华、付红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6868元减半收取计3434元，由原告邓国华、付红梅负担248元（已交纳），由被告广东中农批农产品批发市场有限公司负担3186元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈茂娣二〇一九年一月三十一日法官助理蔡仁娉书记员丘世通