海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初3188号 原告：李汝力，女，1951年6月4日出生，满族，现住海南省琼海市。原住内蒙古乌兰浩特市代钦路**。 被告:琼海伟家实业有限公司，，住所地，琼海市嘉积镇银海路**天和丽景 法定代表人:周成义，总经理。 委托诉讼代理人:何强，海南圣合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:丁仕杰，海南圣合律师事务所实习律师。 原告李汝力诉被告琼海伟家实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告李汝力，被告的委托诉讼代理人何强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告依照合同第十五条约定支付违约金49590元整；2、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月10日原告与被告签订了琼海市嘉积镇银海经济开发区，地号为1-(1)952地块开发的****的购房合同。2012年初原告向被告提供办理产权证的全部所需资料，被告工作人员当场收取，应该列入首批办证业主范围内，但是第一批却没有原告的房产证，经过查找，确认为被告漏报原告的办证资料，漏报达3年之久，导致原告的房产证在规定的时间内没有办理，2018年11月房产证办完历经了3年8月。期间多次催告被告，都遇到冷遇，2017年11月曾经在房产局上访咨询，接到的答复是开发商办证的前期工作还没做完，何时办理还不确定。2018年3月小区业主到市政府上访后办证工作才有进展，办证时间长达7年之久。被告因延期缴纳房屋维修基金和契税而造成的合同违约证据确凿。责任完全在被告一方，因此被告应按购房合同第十五条约定支付违约金。违约金计算方法如下：被告自交房之日起1095日以后计算违约金。自2011年12月5日交房至2014年12月5日满1095日；自2014年12月5日至2018年11月5日计算逾期共1425天，总房款34.8万元，每天的万分之一即34.8元，故被告应支付违约金49590元整。 被告答辩称，被告办理不动产登记并未构成违约，原告诉请被告向其支付违约金缺乏事实与法律依据。2011年7月10日，被告与原告签订涉案房屋《商品房买卖合同》，合同第十五条的约定，被告应当自房屋交付之日起1095日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。2011年12月5日，被告将涉案房屋交付给原告。2014年4月9日，被告办理完涉案房屋所在楼宇天和人家C栋的房屋所有权证。因包括涉案房屋在内的C栋其他房屋分户面积尚未准确测量，为避免因预缴的税费与实际应缴交的税费金额出现不一致的情况，2014年5月4日，被告按涉案房屋购房款金额95%的1%预缴了契税。2015年3月1日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》开始实施，规定房屋所有权证和国有土地使用权证要统一进行登记。同年6月29日，国土资源部通过了《不动产登记暂行条例实施细则》，规定办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。随后，海南省及所属各市县（包括琼海市）启动不动产登记机构的整合工作。2015年3月24日，海南省地方税务局发布《关于印发申报契税业务操作规范的通知》，要求自2015年4月15日起，纳税人申请家庭唯一普通住房契税优惠的，应提供户口薄原件及复印件、结婚证原件及复印件或单身证明原件及复印件，以及家庭唯一住房证明材料及个人购买房屋承诺书等资料。同年4月，收到琼海市地税局的通知后，为使原告正常享受按1%比例缴纳契税的优惠政策，被告通知原告提供前述相关资料，签署个人购买房屋承诺书。因当时已过春节，原告已离开海南返回内地，故相关资料一直到2016年5月才交给被告。2016年4月26日，经过整合，琼海市不动产中心不动产登记窗口启动运行，所有房屋所有权证及其相应的国有土地使用权证的登记手续由该中心统一办理。琼海市所有未办理完登记的商品房要重新按琼海市不动产登记中心的要求收集提交办理不动产登记所需资料，该中心也按照自己制定的规定及程序重新受理、审核相关的办证资料。2016年6月，被告缴交完原告的契税后向琼海市不动产登记中心申请办理包括涉案房屋在内的部分房屋的不动产登记申请。2018年10月，涉案房屋的不动产权证办理完毕。根据以上事实，被告在办理不动产登记方面并不构成违约，因为按照被告与原告签订合同时的法律法规，办理原告涉案房屋的产权证书包括房屋所有权证和土地使用权证，故，涉案合同约定办理房屋所有权证的期限为1095天、送交资料给土地登记机关申请办理土地使用权证的期限为180天。而自2016年4月起，前述两份证书统一为不动产权证办理登记，即将两项不同的办证工作统一由不动产权登记中心办理，且相关产权登记信息包括房屋所有权及国有土地使用权的信息。因此，被告办理不动产登记的时间应为办理前述两份证书的期限之和1275天，即自2011年12月6日至2015年6月5日，在该期限内只要办理至将相关资料送交给登记机关即可。2015年4月9日被告已办理完天和人家C栋房屋所有权证，只要办理完分户测绘及按涉案房屋房款5%的1%缴交契税，即可提交资料办理相关房屋的产权登记。然而，因为海南省地税局要求从2015年4月15日起纳税人申请家庭唯一普通住房契税优惠的，应提供户口薄原件及复印件、家庭唯一住房证明材料及个人购买房屋承诺书等资料。而原告因不在琼海不能及时办理，直到2016年5月才提交相关资料给被告，造成涉案房屋的产权登记手续未能在琼海市不动产登记中心挂牌之前办理完。而2016年4月26日琼海市不动产登记中心正式受理房屋所有权及国有土地使用权登记手续后，包括涉案房屋在内的所有不动产登记只能按新的规定重新提交资料申请。自2016年4月26日，琼海市不动产登记中心窗口开始启动运行至2018年10月办理完涉案房屋的不动产登记并未超过合同约定的1275天的期限。被告认为，涉案房屋未能按时办理完不动产登记系政策及政府部门的原因造成的，属于不可抗力，被告并未存在逾期办证的情形，原告要求被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据:1、伟家·天和人家C栋房产证，证明2014年4月9日，被告已取得涉案房屋所属楼伟家·天和人家C栋的房产总证；2、搜狗百科的网页截图，证明国务院于2014年11月24日颁布《不动产登记暂行条例》，规定国家执行不动产统一登记制度，该条例的实施日期为2015年3月1日，即房屋权属由房产管理部门登记、土地使用权由国土部门登记转为统一由一个部门进行登记；3、自然资源部的网页截图，证明自然资源部颁布的《不动产登记暂行条列的实施细则》自2015年6月29日施行，详细规定了国有建设用地使用权及房屋所有权统一登记不动产登记的操作细则；4、全国公共资源交易平台（海南省）琼海市的网络截图，证明2016年4月26日琼海市不动产统一登记中心窗口启动运行，统一受理土地、房屋、农业、林地、海域等不动产登记事项；5、编号为00780778税收完税证明，证明2014年5月4日，被告代原告按销售价款的95%预缴了涉案房屋的房产交易契税；6、税收完税证明，证明2016年6月1日被告代原告按销售价款的5%预缴了涉案房屋的房产交易契税；7、海南省地方税务局发布的《关于印发申报契税业务操作规范的通知》，证明2015年3月24日，海南省地方税务局发布《关于印发申报契税业务操作规范的通知》，要求自2015年4月15日起，纳税人申请家庭唯一普通住房契税优惠的，应提供户口薄原件及复印件、结婚证原件及复印件或单身证明原件及复印件，以及家庭唯一住房证明材料及个人购买房屋承诺书等资料。原告质证认为，对证据1的总证与个证没有关系。对证据2-4，按照合同办证是2014年就应该结束了，但被告未给原告办证，而政策是2016年才出台的。对证据5-7的真实性无异议，因为被告有5%没有代原告交，所以原告没有得到证。唯一一套产权优惠政策，没有任何人跟原告说这件事，原告不知道。本院审查认为，对证据1、4的真实性、合法性、关联性予以确认。以证据2、3是属于国家政策规定，不能作为证据采用。对证据5-7的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2011年7月10日，原被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买位于琼海市嘉积镇银海经济开发区天和人家C幢502号房，面积58.27平方米，总房款348000元。付款方式为一次性付款，在签订合同当日付清总房款95%（含定金)331000元，余款17000元在合同第八条规定的交付期限内付清。合同第十五条约定，出卖人(被告)应当在房屋交付之日起1095日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付了全部房款及各项办证费用，被告于2011年12月5日交付房屋给原告。2014年4月9日，被告取得琼海市嘉积镇银海经济开发区伟家·天和人家C栋的房屋所有权总证(房产证号:海房权证海字第**)。2014年5月4日，琼海市地税局开具税收完税证明，被告代原告交契税房屋交易（3%)计3306元，但被告没有为原告办理出房屋所有权证。2016年6月1日，琼海市地税局开具税收完税证明，被告代原告交契税174元。2018年10月25日被告为原告办理了不动产权证[证号为:琼(2018）琼海市不动产权第XXXX号]，房屋登记在原告李汝力名下。由于被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，原告和小区其他业主50多人于2018年3月12日向琼海市政府信访局反映被告没有为其办理不动产权证问题，要求政府帮助解决。之后，因要求支付违约金未果，向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应遵守履行。本案争议焦点为:被告是否逾期办证，应否向原告支付违约金。本案中，原被告已确认被告于2011年12月5日交房给原告使用。根据合同第十五条约定，被告应当在交房后的1095日内即2014年12月5日前为原告办理好房屋权属证书，但被告未在约定的时间内为原告办出房屋权属证书，而是在2018年10月25日在不动产登记制度实施之后为原告办理了不动产权证。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，被告均有义务协助原告办理房屋过户手续，将房屋过户到原告名下。被告未在合同约定的时间内为原告办理房屋权属证书，其行为已经违反合同约定，应承担违约责任。原告主张被告支付办证违约金，应予以支持。鉴于琼海市不动产登记中心于2016年4月26日正式受理办理不动产权登记后，被告需要根据不动产权登记的规定的程序和要求重新收集资料向不动产登记中心提交办理不动产权证的资料。期间难免会延长办理不动产权证书的情形，从兼顾公平原则出发，可免除被告相应期间的部分违约责任，即从2016年4月26日至2018年10月25日被告为原告办出不动产权证之日期间的90日。故原告主张被告违约天数应从2014年12月6日起计至2018年10月24日(1418天-90天）=1328天，违约金应为46214元(348000元×0.0001×1328天），本院予以支持。被告抗辩按照合同约定，办理房屋所有权证的期限为1095天，办理土地使用权证的期限为180天。而根据现行法律法规，两份证书统一为不动产权证办理登记，即将两项不同的办证工作统一由不动产权登记中心来办理。因此，被告办理不动产登记的时间应为办理前述两份证书的期限之和1275天，即自2011年12月6日至2015年6月5日，在该期限内只要办理至将相关资料送交给登记机关即可。而2015年4月9日被告已办理完天和人家C栋房屋所有权证，只要办理完分户测绘及按涉案房屋房款5%的1%缴交契税，即可提交资料办理相关房屋的产权登记。然而，因为海南省地税局要求从2015年4月15日起纳税人申请家庭唯一普通住房契税优惠的，应提供户口薄原件及复印件、家庭唯一住房证明材料及个人购买房屋承诺书等资料。而原告因不在琼海不能及时办理，直到2016年5月才提交相关资料给被告，造成房屋产权登记手续未能在琼海市不动产登记中心挂牌之前办理完。而2016年4月26日琼海市不动产登记中心正式受理办理不动产权登记手续后，所有不动产登记只能按新的规定重新提交资料申请。涉案房屋未能按时办理完不动产权登记系政策及政府部门的原因造成的，属于不可抗力，被告不存在逾期办证违约行为，不承担违约责任。其抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告琼海伟家实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李汝力一次性支付办证违约金46214元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币520元，由原告承担35元，被告承担485元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年一月二十一日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后， 还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。