广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23151号原告：萧振波，男，1957年4月2日出生，澳门特别行政区居民，住中山市。委托诉讼代理人：温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖俊，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：中山市尚都文化传播有限公司，住所地中山市大涌镇岐涌路71.73.75.77.**(****)五层9卡，统一社会信用代码91442000572357849R。法定代表人：林永华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小桃。第三人：中山市大涌镇人民政府，，住所地中山市大涌镇德政路法定代表人：贺修虎，职务镇长。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。第三人：中山市大涌镇城镇建设开发有限公司，，住所地中山市大涌镇励志路**法定代表人：萧卓豪，该公司经理。委托诉讼代理人：曹少聪，该公司办事员。原告萧振波与被告中山市尚都文化传播有限公司（以下简称尚都公司）物权纠纷一案，本院于2018年10月31日立案。诉讼中，本院依原告萧振波、被告尚都公司的申请追加中山市大涌镇人民政府（以下简称大涌镇政府）、中山市大涌镇城镇建设开发有限公司（以下简称大涌城镇开发公司）作为本案的第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告萧振波委托诉讼代理人周颖俊，被告尚都公司委托诉讼代理人叶小桃，第三人大涌镇政府委托诉讼代理人于直雨、大涌城镇开发公司委托诉讼代理人曹少聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧振波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付用地补偿款548460.6元（自2017年8月1日，按每月补偿款40564.04元计至交付调换地为止。暂计至起诉日，用地补偿款为608460.6元，扣减已付补偿款6万元，尚欠548460.6元）；2.判令被告赔偿逾期支付用地补偿款的损失18459.7元（自2017年8月1日起，分别每月以40564.04元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清偿之日止）。事实和理由：2013年8月22日，因兴建兴涌东路延长线项目需要，大涌城镇开发公司（征收方）与原告（被征收方）签订《补偿协议书》及《补充协议书》。《补偿协议书》第一条、第三条、第九条约定：大涌城镇开发公司征收原告的土地面积为1198.7平方米（折合1.7981亩），并按1:2比例调换面积为2397.5平方米（折合3.5962亩）给原告，于2015年8月21日前办妥土地使用证。同时，还承诺在签订《补偿协议书》3个月内将调换地交付原告使用。此外，《补充协议书》第一条约定：所有给予原告的补偿金，在签订协议30日内支付完毕。如有延期，按未支付总款的日息6‰计付利息到全部支付完毕为止。前述《补偿协议书》及《补充协议书》签订后，因兴涌东路建设规划调整，大涌镇政府实际征收了原告土地1351.25平方米（折合2.02685亩）。按1:2调换比例计算，实际应调换土地2702.5平方米（折合4.0537亩），双方为此签订《补充协议书》（二）。其后，大涌镇政府、大涌城镇开发公司与被告达成协议，由被告在用地范围内代大涌镇政府等调换4.0537亩土地给原告，但并未按期履行。为此，大涌镇政府与原告签订《租金补偿协议书》，在第二至七条中再次承诺在2017年8月1日前交付调换地给原告，且自2013年12月起至实际交付（2017年7月31日）前参照租金及利息方式向原告计付补偿金。被告于2016年5月25日出具《承诺书》，确认代大涌镇政府调换原告用地4.0537亩，并承诺于2017年8月1日交付调换地。逾期交付的，则自2017年8月1日起按每月40564.04元的标准向原告计付补偿金至交付调换用地为止。然而至今，大涌镇政府、大涌城镇开发公司及被告既未交付调换用地给原告使用，又未按约定足额计付补偿金。核算至今，扣减被告委托广东第一建筑工程有限公司代付补偿金6万元，被告尚欠原告548460.6元，已构成违约。据此，原告除有权要求被告交付调换地及协助办证外，还有权要求被告支付从2017年8月1日至今欠付的补偿金及赔偿逾期付款损失。如被告未在合理时间内交付调换地及协助过户，原告将另外起诉主张。因此，特诉至法院，请判如所请。诉讼过程中，原告萧振波明确不需要第三人大涌镇政府、大涌城镇开发公司对本案债务承担清偿责任。被告尚都公司辩称，1.被告同意支付用地补偿款，但不同意根据原告主张的计算方式支付。2.被告同意支付按每月租金12836.7元支付，但利息计算不同意按承诺书上载明的计算方式，应为按月租金12836.7元/月×2%计算。原告主张租金利息按年租金154040.64元×0.6%×30天计算月租金利息为27727.32元。该月租金利息已比每月的租金补偿高出大概2.16倍，已超过法律规定的最高利率为年利率24%的规定，属违反法律，该约定无效。因此被告不同意按原告的计算方式计付利息。3.被告不同意支付原告主张的诉求二，因该诉求属于重复主张。被告提交的补偿协议书可以清楚看出被告与原告之间并无关于物权的权利义务关系，与原告发生征地争议的是原告与第三人大涌镇政府及大涌城镇开发公司，故被告不应承担付款义务。第三人大涌镇政府述称，按法律规定国家为了公共利益需要可以对个人土地进行征收、征用，并予以经济补偿。大涌镇政府同意按与原告签订的租金补偿协议书的内容向原告支付租金补偿款。大涌镇政府与原、被告明确约定若在一定期限内不能调换用地给原告或被告，则应当以现金补偿的形式进行补偿。大涌镇政府与本案被告签订的补偿协议书中第3条明确约定，甲方与乙方从签完协议之日起两年内不能与大涌村谈妥征收该土地，或四年内未能将该调整土地使用证办到乙方名下，则甲方以现金补偿的形式进行补偿。补偿的价格按有资质的评估公司进行评估。大涌镇政府与原告在2016年6月16日签订的租金补偿协议书中第8条也明确约定若于2017年8月1日前还未将用地交付给乙方使用，甲乙双方需重新协商。所以本案涉及的调换用地的问题，原、被告及大涌镇政府应当按照协议的约定，在第三人不能调换用地给原告及被告的情况下进行协商以现金补偿的形式进行补偿。第三人大涌城镇开发公司的陈述意见与大涌镇政府一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大涌城镇开发公司是大涌镇政府下属的企业单位。因兴建兴涌东路延长线项目需要，大涌镇政府需征收萧振波的土地及地上附着物。据此，大涌城镇开发公司作为甲方，根据大涌镇政府的相关要求就征收事宜于2013年8月22日与萧振波（乙方）签订《补偿协议书》及《补充协议书》各一份。上述协议书约定：甲方征收乙方位于大涌牌坊侧厂房及宿舍用地面积为1198.7平方米，，地上附着物面积603174平方米；甲方按1：2比例补偿给乙方，调换面积为2397.5平方米，调换土地位于兴涌东路××线××乙方××宿舍用地；土地面积调整补偿，甲方须在自双方签订本协议书之日起2年内为乙方办理土地使用证到乙方名下；所有给予乙方的补偿金是在签订协议的30日内，甲方将全部支付完毕给乙方，如有延期，按未支付总款的日息6‰计算给乙方，直到甲方全部支付完毕为止。协议书还约定了其他事项。因征收土地面积调整，大涌城镇开发公司与萧振波于2013年9月份签订《补充协议书（2）》，约定甲方征收乙方位于大涌侧厂房及宿舍用地面积原为1198.7平方米，现调整为1351.2平方米；甲方还是按照1：2比例补偿给乙方，调整面积2397.5平方米，调整为2702.5平方米（折合4.0537亩），调换土地位于兴涌东路××线××乙方××宿舍用地。随后，大涌镇政府与尚都公司达成协议，由尚都公司在其用地范围内代大涌镇政府调换2702.5平方米土地给萧振波，但未按期履行。2016年6月16日，大涌镇政府（甲方）与萧振波（乙方）签订一份《租金补偿协议书》，约定：因甲方未能及时提供土地给乙方，且办理土地证到其名下的时间未能确定，甲方同意在未交付用地前实行租金补偿给乙方，双方拟定用地交付使用日期为2017年8月1日，租金补偿的起始日期由2013年12月1日开始计算，共44个月。租金补偿标准：每年3.8万元/亩，补偿面积：4.0537亩，租金补偿小计12836.72元/月，拟定租金补偿合共564815.68元；如于2017年8月1日前还未将用地交付给乙方使用，甲乙双方须重新协商。该协议书还约定了其他事项。同时，尚都公司于同年5月25日出具一份《承诺书》给萧振波，载明：因大涌镇人民政府兴建兴涌东路延长线道路工程项目需要，征收了我司位于大涌镇岐涌路北侧用地，用地面积为21505.9平方米（折合32.2587亩），其中包括代大涌镇政府调换给萧振波用地2702.5平方米（折合4.0537亩）。我司承诺于2017年8月1日前交付调换用地2702.5平方米给萧振波使用。如我司逾期交付用地给萧振波使用的，我司同意在2017年8月1日起实行租金和租金利息补偿给萧振波。租金按月补偿12836.72元/月，租金每月的利息按年租金154040.64元/年×0.6%（日利率）×30天计算（即每月租金利息为27727.32元），合共每月补偿40564.04元，至交付调换用地萧振波使用为止。由于大涌镇政府、尚都公司既未按约定期限将调换土地交付萧振波使用，亦未按租金补偿协议书及承诺书的约定足额支付租金补偿金，仅通过案外人广东第一建筑工程有限公司支付6万元，萧振波遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，萧振波为证明涉案调换的土地登记在尚都公司名下，尚都公司能够交付调换地的事实，向本院提交中山市不动产登记资料证明表予以证实。该证明表显示：坐落于中山市土地的权利人为尚都公司，土地使用面积为2707平方米。萧振波主张该土地即为尚都公司拟调换给其使用的土地，并与其自有的坐落于中山市土地相邻。经质证，尚都公司、大涌镇政府及大涌城镇开发公司均确认上述证据真实性，但认为上述证据不能证明萧振波所主张的事实，且与本案无关。再查，本案当事人对因逾期交付调换土地所造成的实际损失，或对约定的租金利息补偿过分高于萧振波的实际损失均未提交任何证据予以证实。庭审中，尚都公司、大涌镇政府及大涌城镇开发公司均确认至今未向萧振波交付调换用地。萧振波述称：承诺书是尚都公司的真实意思表示，承诺书作出已超过两年多，尚都公司没有向其起诉申请撤销或变更，故该承诺书是合法、有效；虽然涉案调换的土地是三角形地块，但因其在该地块旁边还有两处土地，三处地块是连为一体，其可以统一开发利用，每月的增加收益远不止4万元，故逾期交付调换地的损失不仅仅是以涉案土地的租金来计算，还要综合考虑其他因素。尚都公司述称：因其与大涌镇政府没有就调换土地协商好，故无法交付调换用地给萧振波。大涌镇政府述称：其与尚都公司、萧振波原达成一致意见为：其向尚都公司、萧振波征收土地，向尚都公司补偿用地32.3亩，向萧振波补偿用地4.06亩，其调换一块38亩的土地给尚都公司，尚都公司再把其中的4亩多土地交付给萧振波，但因调换土地涉及到镇总体规划、控制性规划及土地政策、建设用地指标等多种客观因素，而上述因素决定其至今未能调换用地给萧振波及尚都公司。本院认为，本案为物权纠纷。本案当事人对萧振波所主张的租金补偿按12836.72元/月标准计算均无异议，尚都公司亦同意予以支付，本院予以支持。本案的争议焦点在于：一、诉请的租金利息补偿是否过高，应否调低；二、诉请的逾期支付用地补偿款的损失有否依据。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，尚都公司未按承诺书的约定，履行交付调换土地及足额支付交付调换土地前的租金补偿给萧振波，已构成严重违约。虽然该违约行为可能是由于第三人的原因造成，但根据合同相对性原则，尚都公司应对萧振波承担违约责任。而涉案租金补偿的性质属于赔偿金，故承诺书中约定的“租金利息”的性质不属于孳息，实质应为违约金。尚都公司作为违约方应当对约定的违约金过分高于守约方萧振波的实际损失承担举证责任。尚都公司对该抗辩未提交任何证据予以证实，仅以租金利息的金额系租金补偿的2.16倍为由作为抗辩理由。经审查，虽然涉案租金利息的金额系租金补偿的2.16倍，但由于租金及租金利息补偿合计每月仅为40564.04元，该金额并未过分高于萧振波使用调换土地所能产生的收益。因此，尚都公司关于调低租金利息的辩解缺乏依据，本院不予支持。经计算，从2017年8月起至本案庭审辩论终结当月（即2019年1月）止，尚都公司应支付萧振波租金及租金利息补偿为670152.72元（40564.04元/月×18个月-60000元）。关于焦点二。由于根据承诺书已约定尚都公司除向萧振波支付从2017年8月1日起至交付调换用地之日止的租金补偿外，还需支付上述期间的租金利息，故萧振波主张以40564.04元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年8月1日起计付逾期支付用地补偿款的损失，属于重复主张，缺乏事实及法律依据，本院对萧振波该诉请不予支持。综上所述，萧振波诉求合法部分，本院予以支持；尚都公司抗辩合理之处，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市尚都文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告萧振波支付租金及租金利息补偿款（其中，从2017年8月1日起至2019年1月31日止为670152.72元；从2019年2月1日起至交付调换地之日止，按40564.04元/月的标准计算）；二、驳回原告萧振波的其他诉讼请求。案件受理费9469元，减半收取4735元（原告萧振波已预交），由原告萧振波负担131元，被告中山市尚都文化传播有限公司负担4604元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，原告萧振波可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市尚都文化传播有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇一九年一月三十日书记员  罗敏杨平丽