广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初12955号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市东城闻达英语培训中心（以下简称闻达中心），住所地：东莞市东城大道金月湾花园商铺Ｂ区，统一社会信用代码：524419007962246824。法定代表人：廖丽，执行校长。委托诉讼代理人：覃婴桃，广东颂方律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖佩英，广东颂方律师事务所律师。被告：东莞市仁义实业投资有限公司（以下简称仁义公司），住所地：东莞市虎门镇港口路黄河商业城七楼18号，注册号：441900000839887。法定代表人：阮雪英。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市众耀置业有限公司（以下简称众耀公司），住所地：东莞市，统一社会信用代码：91441900MA4WL1PC8P。法定代表人：庾锐基，经理。委托诉讼代理人：叶锦均，广东启盟律师事务所律师。原告东莞市东城闻达英语培训中心诉被告东莞市仁义实业投资有限公司、东莞市众耀置业有限公司及被告东莞市众耀置业有限公司反诉原告东莞市东城闻达英语培训中心租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃婴桃、廖佩英，被告众耀公司的委托诉讼代理人叶锦均到庭参加了诉讼，被告仁义公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告于2018年5月23日向法院提起诉讼，请求判令：一、确认案涉租赁合同已于2018年4月25日解除；二、两被告立即向原告双倍退回押金151836元及逾期利息（以151836元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至退回之日止）；三、两被告赔偿原告装修损失333300元；四、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年3月8日，原告与被告仁义公司签订《商铺租赁合同》，约定：被告仁义公司将位于东莞市中信广场风云汇第2栋2层202号商铺出租给原告，租赁期自2012年3月10日至2021年3月31日止；如出租方无合法事由而单方解约，应当向原告双倍返还押金及赔偿装修损失。签订租赁合同之后，原告依约缴纳64218元合同保证金（押金）、11700元水电押金，并依约于每日5日之前缴纳当月租金至2018年4月。在原告支付完2018年4月份的租金之后，被告众耀公司口头通知原告，声称通过司法拍卖竞得案涉商铺，要求原告再次交纳2018年4月份租金及押金，否则视为原告不继续使用案涉商铺而必须即时迁出商铺。2018年4月25日，被告众耀公司又作出《律师函》，要求原告缴纳押金及2018年4月9日起的租金，否则须于2018年5月15日前交回租赁物。2018年5月8日，被告众耀公司在原告商铺门前张贴《通知》，称决定于2018年5月15日收回该物业。根据法律规定，被告众耀公司成为上述商铺所有权人后，即应受《商铺租赁合同》的拘束并严格遵守，而不得要求原告重复缴纳押金及已缴纳的租金,更不得单方解除租约。原告已经按照租赁合同缴纳过押金及2018年4月的租金，无需重复支付；被告众耀公司强势逼迫原告停止办学，立即交还租赁物，其行为已违反法律及合同约定，构成根本违约。为此，原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求贵院判如所请。被告众耀公司辩称，众耀公司依法在2018年3月31日参与东莞市中级人民法院公开拍卖竞得位于东莞市东城区××路××商业广场××商铺××、××、××、××、××、××房产，并于2018年4月9日接收前述商铺房产[此事实详见：东莞市中级人民法院的（2017）粤19执269号之二《执行裁定书》、（2017）粤19执269号《交接通知书》]。众耀公司在参与竞拍前，也了解到东莞市第二人民法院（虎门法庭）曾早于2017年4月20日发出“（2016）粤1972执5316号《查封公告》”及“（2016）粤1972执5316号《协助执行通知书》”，通知前述商铺房产的（包括202号商铺）占有人协助扣留案涉房产的租金（以22320342.71元为限）等候法院处理。众耀公司接收商铺后，即持前述二份法律文书分别告知商铺的使用人，要求各商铺使用人将2018年4月9日开始的后续租金向众耀公司交纳。在此过程中，除原告外，商铺其他使用人都予以认可自2018年4月9日开始的后续租金向众耀公司交纳，并配合与众耀公司协商解决后续的租赁事宜。而原告却口头称，其已将2018年4月份及之前的租金交纳给了案外人东莞市创才资产管理有限公司，且以之前租赁合同已交押金应退未退为由，而拒绝交付给众耀公司及配合解决后续事宜，且声称自2018年5月15日搬离202号商铺。众耀公司要求原告提供已交租及押金等凭证，原告也拒不提供。因原告拒不交租及协商解决后续事宜，众耀公司在2018年4月25日委托律师出具《律师函》给原告，明确如原告需继续使用商铺，应自2018年4月9日开始向众耀公司缴交使用费等费用；原告与原出租方签订的租赁合同并交付款项后而形成的债权、债务关系，由原告与原出租方解决；并请原告于2018年4月28日前与众耀公司就2018年4月9日后续事宜达成一致意见，签订书面协议解决。否则，众耀公司将视为原告决定不继续使用案涉商铺，也请原告于2018年5月15日前移交回案涉商铺，并按原租赁合同当时的租金额计，结付清此期间的商铺占用费（租金）给众耀公司。众耀公司祈望无需通过法律途径解决与原告的此纠纷。基于原告接《律师函》后仍不予理睬，2018年5月8日，众耀公司向原告发出通知，就原告已明确不再承租案涉商铺，并拒缴租金及水电管理费事宜，才称将于2018年5月15日收回商铺。众耀公司于2018年5月11日就原告委托律师发出的“（2018）颂律函字第010501号《律师函》”作出书面回应意见，明确：①在法院发“书面通知”告知租赁中信广场风云汇第2栋的相关业主停止向仁义公司交纳租金，应将应付租金交纳到法院后，原告如仍继续向仁义公司交纳租金，并以此抗辩缴交2018年4月9日后的租金，显然没有法律依据。众耀公司曾将此情况咨询法院，回复称原告如坚持此意见，将待法院查实后给予原告相应处罚。②众耀公司是在原告不同意交纳租金并声称不继续租赁的前提下，才视原告不继续租赁的，在原告交付租金并承担开具发票而产生的税费的前提下，原告仍可继续租赁商铺。但众耀公司没有收到原告的押金，不存在众耀公司返还押金给原告的义务。众耀公司没有设置任何障碍物逼迁，如原告确定不租赁并自行搬迁，则原告提及的装修损失及押金，由原告与仁义公司之间解决。如原告继续租赁又不交付租金，则众耀公司将通过法院，由法院确定众耀公司是否要全部承担原告与仁义公司签订的《商铺租赁合同》中仁义公司的义务。众耀公司并祈望能通过双方进一步协商而无需通过法律途径解决此纠纷。2018年5月16日，原告又委托律师发出的“（2018）颂律函字第010502号”《律师函》，明确是于2018年5月15日迁出案涉商铺，但却不办理交还给众耀公司的手续。原告的第一项诉请“确认案涉租赁合同已于2018年4月25日解除”是无事实依据，是原告不诚信的表现。众耀公司在2018年5月17日收到该《律师函》后，即书面明确回复原告：姑且不论原告与仁义公司的租赁关系是否有效，现在是原告自行终止该租赁关系，自行撤场，一切损失理应自行承担。办理交还案涉商铺给众耀公司是属于原告的义务，众耀公司也通知过原告，要求原告撤场后办理交还手续，但原告不履行交还义务，且还将商铺上锁，实属是妨碍众耀公司接收该商铺，众耀公司将在正式接收商铺之日前，保留向原告追收占用费的权利。众耀公司严正警告原告，基于消防安全考虑，请原告尽速解除该商铺的上锁，并交付该商铺给众耀公司接管。否则，一切涉及到该商铺的安全生产等责任，将由原告承担。2018年5月18日，原告才将案涉商铺交回众耀公司。因此，原告占用使用案涉商铺的日期应至2018年5月18日止。从法院送达的《民事起诉状》及原告提供的《商铺租赁合同》均可证明：原告是依据《商铺租赁合同》，即承租中信广场风云汇第2栋2层202号而提起的诉讼。而从法院提供的照片可证实：从粤地税字441900597421413号《税务登记证》的地址可反映，中信广场风云汇第2栋2层202号的经营商号是“东莞市东城飞扬体育舞蹈培训中心”，法院工作人员已到该中信广场风云汇第2栋2层202号送达“（2016）粤1972执5316号《查封公告》”及“（2016）粤1972执5316号《协助执行通知书》”。众耀公司并没有收取原告交付的押金，因而不存在双倍返还的依据。综上所述，原告在法院发出《协助执行通知书》，通知前述商铺房产的占有人协助扣留案涉房产的租金等候法院处理的前提下，原告作为案涉商铺承租人依法有义务协助执行，而原告不但不协助执行，还将租金继续向案外人交付的行为，显然是协助仁义公司逃避债务、妨碍法院执行。原告除应依据《查封公告》及《协助执行通知书》向法院缴交2017年5月至2018年4月8日的租金及逾期付款违约金外，还应受到法院处罚。在原告搬迁前，众耀公司多次表达与原告协商解决，甚至在协商不成时，原告继续使用商铺，可就纠纷提交法院确认责任归属的前提下，是原告不予协商自行搬迁。因而，原告对于众耀公司的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。被告众耀公司于2018年6月19日向法院提起反诉，请求判令：一、确认原告自2018年5月18日解除案涉商铺的租赁关系；二、原告交付自2018年4月9日至2018年5月18日期间的租金（占用费）37455.4元；三、原告按逾期金额的每日3‰计付上述租金的逾期付款违约滞纳金至付清之日止[其中2018年4月9日至2018年4月30日共17日，按租金18190元，由2018年4月9日起计（每日54.57元）；2018年5月1日至2018年5月18日共18日，按租金19265.4元，由2018年5月6日起计（每日57.8元）]；四、原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：除答辩意见以外，原告提交的材料可证明，原告在东莞市第二人民法院（虎门法庭）早于2017年4月20日发出的“（2016）粤1972执5316号《协助执行通知书》”，通知位于东莞市东城区××路××商业广场××商铺××、××、××、××、××、××号的商铺房产的占有人协助扣留案涉房产的租金（以22320342.71元为限）等候法院处理的前提下，原告作为202号商铺的承租人，原告应负有协助法院执行的义务。但原告不但不予将需交的租金按该《协助执行通知书》的要求交付至法院，反而为了帮助原出租方逃避债务，继续将应付租金直接交付给案外人东莞市创才资产管理有限公司。众耀公司认为，这是原告与原出租方（执行案的债务人）恶意串通，帮助原出租方逃避债务、协助原出租方拒不履行生效法律文书债务的妨碍民事诉讼的违法行为之表现。因此，现即使原告向原出租方交纳了属2017年5月份及之后的租金，也应依法认定其向原出租方的缴租行为无效。众耀公司是在2018年4月9日接收法院移交的上述商铺，而原告实际是在2018年5月18日才将案涉商铺交回给众耀公司接收。因此原告应向众耀公司交付2018年4月9日至2018年5月18日期间的租金（占用费），参照原告提供的中信商业广场2栋202号《商铺租赁合同》第3.4.1.1条和10.1条的约定，属2018年4月的租金（占用费）应于2018年4月5日前付，众耀公司在2018年4月9日向原告追收，原告拒付；属2018年5月的租金（占用费）应于2018年5月5日前付，原告也至今拒付，因此，属原告违约而应承担违约责任。故被告众耀公司特向法院提起反诉，望判如所请。针对被告众耀公司的反诉，原告辩称，一、被告众耀公司于2018年4月25日实施根本违约行为，租赁合同于当天解除。被告众耀公司以于2018年4月9日通过司法拍卖竞得案涉商铺，要求原告交纳自2018年4月9日起之后的租金及重新交纳押金，否则视为原告不继续使用案涉商铺而必须即时迁出商铺。由于被告众耀公司强势要求变更合同条款，如原告的起诉状所述，合同已于其实施根本违约行为之日起解除。二、被告众耀公司无权重复主张2018年4月9日至4月30日期间的租金。根据“买卖不破租赁”原则，被告众耀公司取得案涉商铺所有权后，原租赁合同依然有效，租赁关系的当事人变更为被告众耀公司与原告，原出租方的权利义务由被告众耀公司概括承受。原告在没有收到任何原出租方或法院执行通知的情况下，按合同约定的期限，于2018年4月5日前向原出租方缴纳当月租金，当月的交租义务即履行完毕。三、被告众耀公司无权主张2018年5月15日后的“占用费”。如前所述，原告被迫于2018年5月15日搬离案涉商铺，并已及时通知被告众耀公司原告的撤场情况，此后原告没有占有使用案涉商铺，因此无需支付5月15日后的占用费。四、被告众耀公司无权主张2018年5月1日至15日期间的场地使用费“滞纳金”。原告在2018年5月8日的律师函中明确要求被告众耀公司提供收款账户信息，以便原告支付2018年5月1日至15日期间的场地使用费，然而，被告众耀公司迟至2018年5月23日，才发短信告知收款账户信息，但同时向原告提出缴纳2018年4月至5月18日的租金这一非法要求。原告要求被告众耀公司确认2018年5月1日至15日的租金数额，被告众耀公司拒不回复。无奈之下，2018年7月13日，原告自行计算后，通过银行转账的方式，支付了2018年5月1日至15日期间的占用费。由于被告众耀公司迟迟不提供收款账户信息，且对原告的缴纳租金金额提出非法要求，又拒绝与原告确认2018年5月1日至15日期间的场地使用费，已构成违约，导致原告无法顺利支付相应的使用费，过错和责任均在于被告众耀公司，原告无需支付所谓的“滞纳金”。五、原告始终依法交租，不存在被告众耀公司所欲加之罪。在被告众耀公司找到原告之前，原告从未收到改向法院指定账户交租的通知，更未收到拍卖商铺的通知。法院执行人员也确认没有收到任何关于原告的租户登记。被告众耀公司的所谓《协助执行通知书》，从未送达过给原告签收。被告众耀公司认为原告帮助原出租方逃避债务的说法，是信口开河，毫无依据。原告在被众耀公司逼迁之前，每日都需要向学生提供教学服务，也始终在案涉商铺正常经营，不存在下落不明或其他无法直接送达的情形。因此，在没有直接送达，也不适用关于公告送达的情况下，原告完全不知道法院指定收租账户一事，原告也不受法院相关的通知和公告的约束。综上，被告众耀公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告仁义公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料。经审理查明，2012年3月8日，原告及李惠芬（乙方、承租方）和被告仁义公司（甲方、出租方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于东莞市中信广场风云汇第2栋2层202号商铺出租给乙方用于数学、英语及舞蹈培训行业的经营，租赁期为9年，即自2012年3月10日至2021年3月31日止；商铺租金前三年按33元/㎡/月，租金为54714元/月；第4-5年在前一次租金标准的基础上递增8%，即35.64元/㎡/月，租金为59091元/月；第6-7年在前一次租金标准的基础上递增8%，即38.49元/㎡/月，租金为63818元/月；第8-9年在前一次租金标准的基础上递增8%，即41.57元/㎡/月，租金为68923元/月；乙方在签订合同同时须向甲方交纳2个月的标准租金作为合同保证金，共计109428元，合同期满或者双方协商解除合同时，如乙方没有违约，在乙方结清所有应缴费用并经甲方验收商铺后，甲方无息退还乙方；每月1-5号乙方必须缴清当月租金；乙方向甲方指定账户缴存租金，手续费由乙方承担；乙方自行经营满一年后，经甲方同意可再转租，乙方如需转租该商铺，必须提前30天向甲方提出书面申请，经甲方书面批准并按甲方的商场转租规定办理；除非甲方与转租人有特别约定，转租人所负义务与本合同规定的乙方义务一致；为了加强对转承租户的管理，乙方转租商铺的，需按月标准租金交纳转租费用；甲方按照约定的交铺标准将商铺交给乙方后，乙方自行负责之后的一切装修和维修事宜；合同期届满前30天，甲方向乙方寄发合同终止通知书，双方应于合同期限届满前五日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同期届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续，乙方承担商铺的固定装修、镶嵌部分不得拆除，无偿归甲方所有；租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用；乙方未按合同约定交付管理费、杂费等，每逾期一天，乙方应向甲方支付应交款项3‰的滞纳金，逾期30日，视为乙方单方解除合同，乙方同意甲方不通过仲裁或诉讼，在第三方见证下，直接收回租赁物，另行出租，乙方所交纳本合同的一切费用不予退还；甲方不得在无正当理由的情况下单方解除合同，否则需双倍返还乙方所交的商铺租赁押金及按第三方评估公司评估值赔偿乙方的装修损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的，乙方所交的商铺租金及押金不予退还，乙方除结清租金及其他费用外，还应向甲方支付与商铺租赁金同等金额的违约金；因不可抗力的原因导致租赁物毁损和造成乙方损失的，双方互不承担责任；因不可抗力的原因或政策变化，导致合同无法履行的，本租赁合同即自行解除，乙方按照实际使用天数交付租金及管理费等相关费用，结清所有费用后，甲方向乙方返还商铺押金；凡涉及双方权利义务的事宜，双方均应以保证对方能接收到的形式通知对方；甲方除采用前项的通知方式外，还可以在乙方承租商铺的显要位置或商场大堂宣传栏张贴通知，通知张贴的第二日为通知有效送达日；等等。当日，原告的法定代表人廖丽及李惠芬向被告仁义公司缴纳水电押金20000元、两个月保证金109428元，此后均按约向被告仁义公司缴纳当月租金。2012年6月27日，原告（甲方、承租方1）与案外人东莞市东城飞扬体育舞蹈培训中心（乙方、承租方2、以下简称“飞扬舞蹈”）签订了一份《甲、乙商铺租赁合同约定》，主要约定：甲乙双方共同租赁东莞市中信广场风云汇第2栋2层202号商铺，甲方承担实用面积973平方米，乙方承担实用面积685平方米；双方共同承担公共租赁面积1658平方米，所产生的费用按上方租赁实用面积比例进行分摊；租赁期为9年，即2012年3月10日至2021年3月31日；双方在签订本合同时须向出租方交纳2个月的标准租金作为合同保证金，共计109428元，甲乙双方按实用租赁面积比例分摊，故甲方支付合同保证金64218元，乙方支付合同保证金45210元；甲方支付水电押金11700元，乙方支付水电押金8300元；等等。后因被告仁义公司向原告发出《通知》（编号：RY22021），主要告知原告根据被告仁义公司与深圳市创才金融服务有限公司签订的《托管经营协议书》，原告承租的东莞市东城470号中信商业广场2栋202A号商铺属该协议托管经营范围内产业，要求原告自收到通知之日起，将每月应缴纳租金费用缴交至指定账户（收款人：东莞市创才资产管理有限公司，开户行：东莞银行虎门支行，账号：52×××97）。故原告分别于2018年1月5日、2018年2月1日、2018年3月6日、2018年4月6日将当月租金34678元转入至该账户。嗣后，因被告仁义公司涉及其他纠纷，导致其名下位于东莞市东城区××路××商业广场××商铺××、××、××、××、××、××房产被查封。2017年4月20日，东莞市第二人民法院作出（2016）粤1972执5316号《查封公告》、《协助执行通知书》，依法受广州市天河区人民法院委托并执行查封被告仁义公司名下位于东莞市东城区××路××商业广场××商铺××、××、××、××、××、××号，并告知各商铺占有人协助扣留案涉房产的租金（以22320342.71元为限）等候法院处理。东莞市中级人民法院分别于2018年4月8日、2018年4月9日作出（2017）粤19执269号之二《执行裁定书》、（2017）粤19执269号《交接通知书》，确认被告众耀公司在司法拍卖中竞得被告仁义公司名下位于东莞市东城区××路××商业广场××商铺××、××、××、××、××、××号6处房产，所有权自2018年4月9日起转移至众耀公司名下，请有关当事人自行与众耀公司办理上述商铺的相关交接手续。后被告众耀公司告知原告承租的202号商铺的所有权已转移，遂与原告协商后续租赁事宜，并要求原告向众耀公司重新缴纳押金，及缴纳自2018年4月9日之后的租金。2018年4月16日，原告的法定代表人廖丽通过飞扬舞蹈工作人员的邀请加入至东莞市第二人民法院虎门法庭执行人员与案涉物业的租客的微信群聊中；2018年4月17日，廖丽向执行人员反映并未收到任何通知，并询问押金和租金新旧房东如何交接等问题，执行人员答复称关于押金问题此前已在现场明确告知各租户可诉请仁义公司退还。原告与被告众耀公司对于后续租赁事宜存有争议，被告众耀公司要求原告向其重新缴纳押金，并缴纳自2018年4月9日之后的租金，原告则主张已向仁义公司缴纳了押金及2018年4月的租金，不同意向众耀公司重新缴纳押金和2018年4月9日至4月30日的租金。2018年4月25日，被告众耀公司委托广东启盟律师事务所叶锦均律师向原告发出《律师函》，告知原告如希望继续使用案涉商铺，请于2018年4月28日前与众耀公司就2018年4月9日后续事宜达成一致意见，签订书面协议解决，否则众耀公司将视原告决定不继续使用案涉商铺，也请原告于2018年5月15日前移交回案涉商铺，并按现时的租金标准给付此期间的商铺占用费给众耀公司，并祈望无需通过法律途径解决此纠纷。2018年5月8日，被告众耀公司在案涉商铺门前张贴《通知》，主张原告已明确不再承租，从2018年4月9日至今未缴纳租金，原告也未对众耀公司的律师函作出回复，现众耀公司决定将于2018年5月15日收回该物业，并委托律师继续追讨所欠租金及水电管理费等。2018年5月8日，原告委托广东颂方律师事务所廖佩英律师向被告众耀公司回应并发出《律师函》，主张，应受原告与仁义公司签订的《商铺租赁合同》的拘束并严格遵守，而不得要求原告重复缴纳押金及已缴纳的租金，更不得单方解除租约，然而，众耀公司无视法律和合同约定，在商铺处设置障碍物，逼迫搬迁，原告的教学受到严重干扰而无法继续，被告众耀公司的行为已构成根本违约，原告遂提出以下主张：众耀公司立即向原告双倍退还合同保证金64218元、水电押金11700元；众耀公司提供账户信息及相应发票，以便原告缴纳2018年5月1日至5月15日的商铺场地使用费；众耀公司应配合原告，立即委托第三方评估公司确定提前解除租约导致的商铺装修损失，并向原告进行赔偿。2018年5月11日，被告众耀公司向原告回复《关于“（2018）颂律函字第010501号”的意见》，声明如下：一、在法院发“书面通知”告知租赁中信广场风云汇第2栋的相关业主停止向被告仁义公司交纳租金，应将应付租金交纳到法院后，原告如仍继续向被告仁义公司交纳租金，并以此来抗辩交纳2018年4月9日后的租金，显然没有法律依据，被告众耀公司已将该情况咨询法院，回复称原告如坚持此意见，将待法院查实后给予原告相应处罚；二、众耀公司是在原告不同意交纳租金并声称不继续租赁的前提下，才视原告不继续租赁的，在原告交付租金并承担开具发票而产生的税费的前提下，原告仍可继续租赁商铺，但众耀公司没有收到原告的押金，不存在众耀公司返还押金给原告的义务。众耀公司没有设置任何障碍物逼迁，如原告确定不租赁并自行搬迁，则原告提及的装修损失及押金，由原告与仁义公司之间解决，如原告继续租赁又不交付租金，则众耀公司将通过法院，由法院确定众耀公司是否要全部承担原告与仁义公司签订的《商铺租赁合同》中仁义公司的义务。2018年5月16日，原告再次委托广东颂方律师事务所廖佩英律师向被告众耀公司发出《律师函》，告知原告已于2018年5月15日迁出案涉商铺，为保证场所安全，原告已对案涉商铺上锁，众耀公司可自行拆除锁头或到原告新址取钥匙，众耀公司应及时委托评估装修损失后再另行出租，否则破坏现场导致评估不能的损失由众耀公司承担。2018年5月17日，被告众耀公司回复《关于“（2018）颂律函字第010502号”的意见》，表明：姑且不论原告与被告仁义公司的租赁关系是否有效，现在是原告自行终止该租赁关系，自行撤场，一切损失理应由原告承担；交还案涉商铺给众耀公司，是属于原告的义务，众耀公司也通知过原告，要求原告撤场后办理交还手续，但原告不履行交还之义务，且将商铺上锁，实属是妨碍众耀公司接收该商铺，被告众耀公司将在正式接收商铺之日前，保留向原告追收占用费的权利；敦促原告尽快解除该商铺的上锁，并交付回该商铺给众耀公司接管。2018年5月18日，原告与被告众耀公司签订《商铺交接确认书》，双方确认案涉商铺于2018年5月18日移交回众耀公司接收，该商铺内还有的物品，视为移交方的遗弃物，由接收方处理。2018年7月13日，原告通过出纳王红向被告众耀公司支付2018年5月1日至2018年5月15日的租金17339元。另，原告向本院提交财产损失鉴定申请书，申请法院委托鉴定机构对于东莞市中信广场风云汇第2栋2层202号商铺2018年5月16日至2021年3月31日期间的装修损失进行评估鉴定。后本院组织原告及被告众耀公司至案涉商铺进行现场勘查，发现案涉商铺已由被告众耀公司另行出租给他人，新租客已进行重新装修。原告主张原告搬走前已将门、窗取走，只剩下门框、窗框、天花、地板，前台位置现已被新租客重新更换，一侧墙壁已被拆掉换成玻璃，另一侧墙的门框、窗框还保持原样，但已被新租客重新装上新门、窗，故现已分不清哪部分是由原告所装修，为此原告同意撤回该鉴定申请书。上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、甲乙商铺租赁合同约定、押金收据、租金收据、交易明细、通知、执行裁定书、交接通知书、法院通知租户向新买家支付租金的微信图片、微信聊天截图、电话录音光盘及文字说明、律师函、通知、照片、报警回执、律师函、快递单及查询详情、商铺租赁合同书（收押金稿）、律师函、快递单及查询详情、商铺交接确认书、微信群聊截图（虎门法庭执行人员与转让物业的租客的群聊）、微信聊天记录（原告的法定代表人廖丽与虎门法庭执行组的工作人员）、短信记录、智慧柜员机业务回执、电话通信记录，被告众耀公司提交的（2016）粤1972执5316号《查封公告》（复印件）、（2016）粤1972执5316号《协助执行通知书》（复印件）、（2017）粤19执269号之二《执行裁定书》（复印件）、（2017）粤19执269号《交接通知书》（复印件），广东启盟律师事务所2018东启律函4号《律师函》、通知、关于“（2018）颂律函字第010501号《律师函》”的意见、关于“（2018）颂律函字第010502号《律师函》”的意见、EMS全球邮政特快专递回单、EMS物流跟踪信息、商铺交接确认书、照片、税务登记证，以及本案庭审笔录、现场勘查及质证问话笔录、现场勘查照片等附卷为证。本院认为，被告仁义公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料，视为放弃抗辩及举证、质证的权利，依法应承担相应的不利后果。租赁物所有权变动的原因，除了买卖之外，还包括强制拍卖、抵债、赠与等方式。对于例如买卖、赠与等行为产生的所有权变动，属于私法上的行为，可为合同法所调整，而基于例如强制拍卖取得所有权的行为，应为公法所调整，故而不应适用“买卖不破租赁”原则。因法院强制拍卖致使承租人遭受损失的，承租人可依据租赁合同向出租人主张权利。本案中，被告众耀公司是基于法院强制拍卖取得案涉商铺的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，不宜适用“买卖不破租赁”原则。案涉商铺的所有权自2018年4月9日起转移后，被告众耀公司亦愿意继续出租给原告占有使用，双方仅是对原告是否需要向被告众耀公司重新缴纳押金及缴纳自2018年4月9日之后的租金等问题存有争议。关于合同解除问题。因原告与被告众耀公司无法就后续租赁事宜达成一致意见，故双方于2018年5月18日签订《商铺交接确认书》，确认案涉商铺于2018年5月18日移交回被告众耀公司接收。且考虑到案涉《商铺租赁合同》的签约主体亦包含李惠芬，但李惠芬并非本案当事人，李惠芬与被告仁义公司之间形成的租赁合同关系在本案中不宜处理，故，应当认定原告与被告仁义公司在2012年3月8日就租赁案涉商铺而形成的租赁合同关系于2018年5月18日解除。关于押金问题。原告已向被告仁义公司缴纳押金合计75918元，因被告仁义公司涉及纠纷而导致案涉商铺在原告承租期间被法院强制拍卖，按照商铺租赁合同的约定，被告仁义公司应向原告双倍返还押金，计为151836元。另，原告诉请逾期利息，缺乏依据，本院不予支持。再，被告众耀公司是基于法院强制拍卖取得案涉商铺的所有权，而非与被告仁义公司通过意思自治达成协议，被告众耀公司无法获知押金缴纳情况，也无途径获得被告仁义公司收取的押金，且法院执行人员此前已在现场明确告知各租户可就押金问题起诉被告仁义公司，故原告诉请被告众耀公司双倍退还押金及利息，于法无据，本院不予支持。关于装修损失问题。因被告仁义公司涉及纠纷而导致案涉商铺在原告承租期间被法院强制拍卖，致使作为承租人的原告遭受装修损失，被告仁义公司应当承担相应的赔偿责任。但鉴于原告在与被告众耀公司进行交接前，并未固定商铺现场，亦未委托评估装修损失，现案涉商铺已由被告众耀公司另行出租给他人，且新租客已进行重新装修，故现对原告的装修损失进行评估缺乏可行性，原告应对自身损失承担一定责任。故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则进行衡平，酌情判令被告仁义公司向原告赔偿装修损失50000元。另，依上分析，被告众耀公司基于法院强制拍卖取得案涉商铺的所有权，不宜适用“买卖不破租赁”原则，且结合原告与被告众耀公司在《商铺交接确认书》中确认“该商铺内还有的物品，视为移交方的遗弃物，由接收方处理”，故原告诉请被告众耀公司赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。关于被告众耀公司的其他反诉请求。原告已于2018年4月6日将当月租金34678元转入至被告仁义公司指定账户，且综合本案证据，无法充分证明原告知悉东莞市第二人民法院要求协助扣留租金的通知，故本院认为原告向被告仁义公司支付2018年4月份租金的行为并不存在明显过错。另，因原告已于2018年5月15日迁出案涉商铺并上锁，并函告被告众耀公司可自行拆除锁头或到原告新址取钥匙，故租金计至2018年5月15日为宜，且原告与被告众耀公司双方均确认原告已向被告众耀公司支付2018年5月1日至2018年5月15日期间的租金17339元。故，被告众耀公司反诉要求原告支付自2018年4月9日至2018年5月18日期间的租金（占用费）及滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市东城闻达英语培训中心与被告东莞市仁义实业投资有限公司在2012年3月8日就租赁东莞市中信广场风云汇第2栋2层202号商铺而形成的租赁合同关系于2018年5月18日解除；二、被告东莞市仁义实业投资有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市东城闻达英语培训中心双倍返还押金151836元；三、被告东莞市仁义实业投资有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市东城闻达英语培训中心赔偿装修损失50000元；四、驳回原告东莞市东城闻达英语培训中心的其他本诉请求；五、驳回被告东莞市众耀置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8577.04元（原告东莞市东城闻达英语培训中心已预缴），由原告东莞市东城闻达英语培训中心负担5008.65元，由被告东莞市仁义实业投资有限公司负担3568.39元；反诉受理费440.79元（被告东莞市众耀置业有限公司已预缴），由被告东莞市众耀置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 洋人民陪审员  陈建航人民陪审员  陈肖飞二〇一九年一月七日书 记 员  杨晓琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。