广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初2122号原告：广东湛江吉民药业股份有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南59号。法定代表人：官东，董事长。委托诉讼代理人：赵旭，广东法博律师事务所律师。被告：孙丽君，女，1985年7月12日出生，汉族，住湛江市市辖区。委托诉讼代理人：黄兆铭，广东岭南律师事务所律师。被告：戴莹霞，女，1986年5月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区。原告广东湛江吉民药业股份有限公司（以下简称吉民公司）诉被告孙丽君、戴莹霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告吉民公司的委托诉讼代理人赵旭、被告孙丽君的委托诉讼代理人黄兆铭到庭参加诉讼，被告戴莹霞经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉民公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2014年11月18日签订的《广东湛江吉民药业股份有限公司商铺租赁合同》及原告与被告孙丽君于2015年1月14日签订的《广东湛江吉民药业股份有限公司商铺租赁合同之补充协议》，并判令两被告将租赁的商铺返还给原告；2.判令两被告支付自2016年11月1日至2018年1月17日的租金230.22万元（还应按合同约定计付至商铺返还给原告之日止的租金），并判令两被告支付违约金29.1332万元（计至2017年12月13日，还应按月利率2%计至被告付清之日止），合计2593532元；3.案件受理费由两被告承担。事实和理由：2014年11月18日，原告与两被告签订《广东湛江吉民药业股份有限公司商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定两被告租赁原告所有的位于湛江市霞山区××层商铺（以下简称12号商铺），租赁期限8年（从2014年11月18日起至2022年11月17日），其中装修免租期为2个月（从2014年11月18日起至2015年1月17日）。第一年的租金为14.5万元/月，从第二年开始租金逐年递增。租金按月结算，在每月13日前支付该月的租金，若逾期支付租金，每逾期一日，则按月租金的2%收取滞纳金。同时还约定租赁押金20万元。合同签订后，两被告向原告预交了20万元作为租赁押金，原告也依约将商铺交给两被告使用。原告已履行合同义务，可两被告却未按合同约定支付租金，为此，原告曾向湛江市霞山区人民法院提起诉讼，该院于2016年11月4日作出（2015）湛霞法民二初字第148号民事判决，判决两被告支付2016年10月31日前的租金266.77万元及相应的违约金。双方不服，向湛江市中级人民法院提起上诉，该院于2017年8月21日作出（2017）粤08民终549号民事判决，维持原判。判决生效后原告已依法向湛江市霞山区人民法院申请执行，执行案号为（2017）粤0803执1238号，但至今两被告未履行判决的义务。两被告不但拖欠2016年10月31日之前的租金，此后自2016年11月1日至2018年1月17日的租金230.22万元也未付。原告于2017年10月27日向两被告催收，无果，遂于2017年11月9日发出解除合同通知。由于被告严重违约，经催收亦未在履行期限内履行，原告依法有权解除合同收回商铺，并要求两被告按合同约定支付逾期付款违约金29.1332万元（计至2017年12月13日），同时按月利率2%计至被告付清之日止。在执行过程中，湛江市霞山区人民法院向各租户发出协助执行通知后，才发现两被告与第三人孙福签订了《合作经营协议》，而孙福又与其他第三人签订了《合作经营协议》，现商铺由第三人实际使用。经追索无果，原告起诉至法院。被告孙丽君辩称，不同意解除租赁合同。原告交付其使用的商铺面积比合同约定面积少了271.15平方米，在双方没有查清实际租赁商铺面积和重新确定租金标准前无法结算租金，且原告主张的违约金计算标准过高。即使解除合同，也应由其承担返还商铺的义务，与戴莹霞及其他人无关。被告戴莹霞没有到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见或证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审理查明事实如下：12号商铺的权属人为吉民公司。房地产权证登记12号商铺首层及二层面积分别为916.18平方米及985.97平方米。2014年11月18日，吉民公司（甲方）与孙丽君、戴莹霞（乙方）签订《租赁合同》，约定吉民公司将面积为1814.12平方米的12号商铺出租给孙丽君、戴莹霞，租期从2014年11月18日起至2022年11月17日，免租期2个月（从2014年11月18日起至2015年1月17日），租金在每月13日前支付，2015年1月18日至2016年1月17日期间的租金每月145000元，2016年1月18日至2017年1月17日期间的租金每月146500元，2017年1月18日至2018年1月17日期间的租金每月147900元，2018年1月18日至2019年1月17日期间的租金每月149400元，2019年1月18日至2020年1月17日期间的租金每月150800元，2020年1月18日至2021年1月17日期间的租金每月152300元，2021年1月18日至2022年1月17日期间的租金每月153700元，2022年1月18日至2022年11月17日期间的租金每月155200元。《租赁合同》还约定：“违约责任：1、任何一方未能履行本合同的条款或违反国家、省、市房地产租赁管理的有关规定，另一方有权提前解除本合同，并追究赔偿责任；4、乙方逾期交付租金，每逾期一日，则按月租金2%收取滞纳金，若乙方在一个月内尚未能缴付拖欠租金，视乙方单方解除合同，并以押金本金标准补偿给甲方，同时甲方有权对该商铺另行处理。”《租赁合同》签订后，吉民公司将12号商铺交付给孙丽君装修使用，孙丽君向吉民公司支付保证金20万元。2015年1月14日，吉民公司（甲方）与孙丽君（乙方）签订《补充协议》，约定“租赁期内，乙方必须按国家法律法规做好安全防火、安全生产、合法经营等工作；如果乙方经营期间发生火灾等灾害，则一切后果损失由乙方负责。乙方必须自行承担费用，做好排烟、排污、卫生、消防等工作，需按照要求安装静电除油烟净化器等有效的防污染措施；若乙方因为油烟、噪声等污染影响到楼上住户，一切后果由乙方负责，甲方有权要求乙方限期进行整改，采取包括但不限于停水、停电及停业整顿等措施要求整改，由此而造成的经济损失由乙方承担”。双方因商铺使用及租金缴交的问题产生纠纷，吉民公司于2015年8月26日向本院起诉孙丽君、戴莹霞房屋租赁合同纠纷一案，本院对此作出（2015）湛霞法民二初字第148号民事判决书，判决孙丽君、戴莹霞按合同约定向吉民公司支付12号商铺2015年1月18日至2016年10月31日的租金及按月利率2%计付2015年8月1日至2016年10月31日期间租金的逾期付款违约金，该判决经二审法院维持后已发生法律效力。由于孙丽君、戴莹霞不履行判决义务，继续拖欠租金，吉民公司于2017年10月27日向其发出《催收租金通知》限其十日内付清，张贴于12号商铺并刊登在2017年10月29日的《湛江日报》上。孙丽君、戴莹霞不予理会，吉民公司于2017年11月9日向其发出《解除合同通知》，张贴于12号商铺并刊登在2017年11月10日的《湛江日报》上，随后起诉至本院。本院认为，本案的租赁标的物为房屋，根据民事案件案由的适用规则，本案应适用更加具体的第四级案由,即房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》及《补充协议》是合同当事人的真实意思表示，除《租赁合同》约定逾期支付租金按日计收月租金2%的滞纳金不受法律保护外，其他条款内容均合法有效，合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。孙丽君、戴莹霞作为《租赁合同》的承租人，自2014年起使用12号商铺至今却一直不支付租金，经二级法院判决后仍拒绝履行判决义务及合同义务，严重违反法律规定和合同约定。孙丽君“面积不符”的抗辩已被生效判决否定，故本院不予采纳。吉民公司于2017年末向孙丽君、戴莹霞发出《催收租金通知》和《解除合同通知》，但其二人依旧无动于衷，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第二百二十七条的规定和《租赁合同》约定，本院对吉民公司解除《租赁合同》及《补充协议》的主张予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，孙丽君、戴莹霞应向吉民公司返还12号商铺。根据《租赁合同》约定，2016年11月1日至2017年1月17日期间的租金标准为每月146500元，即租金计算为376017元（146500元÷30日×17日+146500元×2）；2017年1月18日至2018年1月17日期间的租金标准为每月147900元，即租金计算为1774800元（147900元×12）。基于案件稳定性的考虑，认定孙丽君、戴莹霞在本案中向吉民公司支付租金的截止时间为本案法庭辩论终结时，在此之后的租金和房屋占用费，吉民公司可另行主张。本案法庭辩论终结日期为2018年12月26日，2018年1月18日至2019年1月17日期间的租金标准为每月149400元，即孙丽君、戴莹霞还应向吉民公司支付2018年1月18日至2018年12月26日的租金1688220元（149400元×11+149400元÷30日×9日）。综上，孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付2016年11月1日至2018年12月26日期间的租金3839037元（376017元+1774800元+1688220元）。根据《租赁合同》第九条第4项的约定，孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付违约金（滞纳金）。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款,本院对吉民公司按月利率2%计算违约金的主张予以支持，孙丽君、戴莹霞逾期支付2016年11月1日至2018年12月26日期间租金的违约金应按月利率2%，分别以当月一月所欠租金为基数，从欠租当月的14日计至付清之日止。孙丽君主张其与吉民公司的纠纷与戴莹霞无关，但戴莹霞、孙丽君共同与吉民公司签订《租赁合同》，均为合同主体，戴莹霞与孙丽君之间的关系不能对抗吉民公司也不影响吉民公司向戴莹霞主张权利，故对孙丽君该主张不予采纳。戴莹霞应与孙丽君共同清偿对吉民公司的债务。被告戴莹霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东湛江吉民药业股份有限公司与被告孙丽君、戴莹霞于2014年11月18日签订的《广东湛江吉民药业股份有限公司商铺租赁合同》及原告广东湛江吉民药业股份有限公司与被告孙丽君于2015年1月14日签订的《广东湛江吉民药业股份有限公司商铺租赁合同之补充协议》；二、限被告孙丽君、戴莹霞于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告广东湛江吉民药业股份有限公司返还位于湛江市霞山区海昌路12号1-2层商铺；三、限被告孙丽君、戴莹霞于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告广东湛江吉民药业股份有限公司支付2016年11月1日至2018年12月26日期间的租金3839037元；四、限被告孙丽君、戴莹霞于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告广东湛江吉民药业股份有限公司支付2016年11月1日至2018年12月26日期间租金的违约金[按月利率2%，分别以当月一月所欠租金为基数（2016年11月1日至2017年1月17日期间每月146500元；2017年1月18日至2018年1月17日期间每月147900元;2018年1月18日至2018年12月26日期间每月149400元），从2016年11月14日、12月14日、2017年1月14日、2月14日、3月14日、4月14日、5月14日、6月14日、7月14日、8月14日、9月14日、10月14日、11月14日、12月14日、2018年1月14日、2月14日、3月14日、4月14日、5月14日、6月14日、7月14日、8月14日、9月14日、10月14日、11月14日、12月14日计至付清当月一月所欠租金之日止]。案件受理费27548.25元，由被告孙丽君、戴莹霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  冯伟强人民陪审员  陈伟英人民陪审员  陈兆敏二〇一九年一月三十一日书 记 员  林巧思附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。