江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0723民初3483号 原告（反诉被告）：方某,男,汉族，1950年9月16日生,住灌云县。 委托诉讼代理人：夏加成、院一汉，江苏法哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈某,女,汉族，1964年1月21日生,住灌云县。 委托诉讼代理人：茆海元，江苏震云律师事务所律师。 原告方某与被告陈某租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日受理后，被告陈某于2018年6月20日提出反诉。本院依法适用简易程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理，原告方某及其委托诉讼代理人夏加成、被告陈某及其委托诉讼代理人茆海元到庭参加诉讼；依法组成合议庭于2018年10月16日公开开庭进行了审理，原告方某及其委托诉讼代理人夏加成、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方某提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁浴室超市承包合同》。2、判令被告返还房屋及设备、家具，并赔偿设备、家具损害损失款23170元【已流失的设备和家具具体情况，过滤罐1只1000元、大小泵2台840元、中小泵2台640元、小空调2台2000元、饮水机2台150元、净水桶6只60元、电脑台式1台1500元、电视机1台1700元、硬盘录像机1台700元、探头8只1200元、抽风机1台160元、更衣橱10个9000元、更衣床（大）5个1000元、更衣床（小）3个300元、管道泵2个320元、格力空调1台1000元、玻璃大门一副1600元，共计23170元】。3、判令被告恢复房屋原状、修复楼梯等（浴室交付使用后，原告只同意楼梯部分可以改造。楼梯原本可以到3楼，但现在只能到2楼，2楼以上没有楼梯了。要求将被告擅自开设的门全部堵上）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年5月20日签订《租房浴室超市承包合同》，约定被告租用原告位于灌云县伊山镇南京房屋作经营浴室、超市使用。合同签订后，原告积极依约履行了协议，但被告违反合同约定。2017年8、9月份，被告未经原告同意，也不庭原告劝阻，重新调整房屋布局，野蛮施工，擅自拆除承重结构，给房屋造成了严重安全隐患。2017年12月22日，被告未经原告同意私自转租他人，并致设备、家具流失、拖欠电费等，被告违反合同的行为已构成根本性违约，无法继续履约。 被告陈某辩称，1、同意解除合同，实际上5月20日已经被原告强制收回。2、原告承租时设备、家具当时交接并不是和被告直接交接，而是与被告的女儿刁敏敏交接的，明细不清楚，价格也无法认同，因为是原告强制收回，是否存在损失也不清楚。3、第三人李志兵与原告直接联系的，所以装修改造情况我不知情，也不负责任。 反诉原告陈某提出反诉请求：1、判令反诉被告返还押金20000元，提前收回房屋的租金损失2500元（90000元/12*1/3=2500元）。2、判令反诉被告赔偿因其违约导致的反诉原告装修损失（以鉴定为准。合同到期是2021年，按鉴定装修的价格/合同约定的六年时间、扣除已经使用的时间即为违约装修损失）。3、反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原、被告于2015年5月20日签订《租房浴室超市承包合同》，约定反诉原告租用反诉被告位于灌云县伊山镇南京房屋作经营浴室、超市使用。租期从2015年5月30日至2021年5月30日止，每年5月30日前交付下一年租金。合同签订后，反诉原告已约履行了义务，期间因原告精力有限，在经反诉被告同意情况下对浴室装修并转租他人经营。在第三人租用房屋期间的相关装修事宜均由反诉被告参与，但其以反诉原告未经其同意为由，强行于2018年5月20日将房屋收回。反诉原告认为，反诉被告在房屋租期未到的情况下强行收回房屋属于根本违约，应当承担相关损失。 反诉被告方某辩称，1、反诉原告要求返还押金20000元不是事实，合同中约定的是保证金20000元，该20000元是用于反诉原告承包结束后对尚未收回的澡票、澡卡作为保证责任。目前对反诉原告在外面尚未收回的澡票、澡卡有多少数额，反诉被告要求反诉原告对其承担相应的责任。2、反诉被告没有同意反诉原告将浴室超市转租他人。3、2018年5月20日将房屋收回并非是强制，而是经反诉原告同意收回。4、第二项诉求不能成立，是双方同意，且法庭上双方也同意解除合同，所以反诉被告不存在违约，要求赔偿损失没有依据。 原告方某（反诉被告）提出以下证据：1、原告身份证复印件。2、原告的房屋所有权证复印件，证明原告对该房屋拥有所有权。3、原、被告所签订的租房浴室超市承包合同1份。证明原被告之间所签订的承包合同。4、双方对房屋租赁所移交的财物明细复印件。5、被告与案外人李志兵于2017年12月22日所签订的承包协议书复印件。证明被告未经原告同意，将被告承包的标的物擅自承包给李志兵是违约行为。6、要求恢复原状的现场照片2张。7、被告将原告移交财物遗失明细（自拟）。 被告陈某（反诉原告）质证意见为：1-3、无异议。4、没有原件无法核对，当时交接人是被告女儿，其他同答辩意见。5、真实性无异议，但该份承包协议内容与之前出示给原告对合伙协议内容大致相同，实际上均是转租，原告对此是租赁合同的性质也是了解，录音中原告也提到。这份承包协议是在派出所时和李志兵订立的，原来我和李志兵是合伙经营浴室，内容与本协议是相同的，实质上就是转租。6、照片反映的内容无异议，但也不能证明和之前存在区别。7、是单方制作，不予认可。 被告陈某（反诉原告）提出以下证据：录音1份。证明被告和李志兵是转租，原告是知晓的，对房屋进行改造也是经原告同意。 原告质证意见为：具体记不清楚，当时被告与李志兵对我说是合伙的，并且把合伙协议给我看了，我之前用手机拍过，还能找到。实际上合伙协议与承包协议是不一样的，如果当时不是合伙协议，而是转租协议我是不会同意的。因为浴室经营有特殊性，设备家具价值好几万元，现在通过被告转租给李志兵，设备上少了价值2万元的财物。浴室会预售澡票、澡卡问题，现在事实证明被告将浴室转租给李志兵，李志兵跑了以后，澡票、澡卡究竟由谁负责任，被告转租给李志兵是她个人行为，我没有同意。我浴室超市是租给被告的，所以2015年5月20日至2018年5月20日所有债权债务包括澡票澡卡应由被告负责。录音上话是我说的，但没有说我同意她转租给别人。很可能是我找被告为解除合同协商时说的，被告儿子在场，我解释的。 结合双方当事人举证、质证意见，本院对上述证据综合评定如下：原告（反诉被告）提出的证据1、2、3、5，被告（反诉原告）对其真实性无异议，予以认定；原告（反诉被告）提出的证据4虽系复印件，但该移交表中家具用具价值合计的数值与证据3合同中所注明的家具用具的价值数值相符，故结合被告关于家具用具移交的部分陈述，对该证据所反映交付家具用具的相关事实予以认定；原告（反诉被告）提出的其他证据，以及被告（反诉原告）提出的录音资料，对其与查明事实相一致的部分予以认定。 本院经审理查明以下事实： 一、2015年5月20日，原告方某（甲方）、被告陈某（乙方）签订《租房浴室超市承包合同》，合同包括：乙方租用甲方所有的南京房屋，并承包经营所属浴室、超市。年租金90000元，从2015年5月30日起至2021年5月30日止，计6年。每年5月30日前交付下一年度租金，逾期不交甲方有权中止合同，并按日收取滞纳金（每天按年租金总额5%收取）；浴室、超市现有设备、家具用具（见附表）交于乙方使用，承包经营期间修理、更新费用由乙方负责。承包期满，乙方保证浴室正常使用的设备交还甲方。浴室设备家具折合人民币40070元；本合同生效时，乙方需交付甲方在经营期内售出的、承包结束尚未收回的澡票、澡卡保证金20000元，待收回全部票卡后结算多退少补。甲方票卡委托乙方回收，并按均价2.75元/人结算；乙方装修、改造房屋应保证房屋质量，必须经甲方同意后方可施工；承包期内，乙方转让或改变经营项目，必须经甲方同意否则无效；一方违约，另一方可依据经济合同法追究对方责任，要求经济赔偿。 二、2017年12月22日，被告陈某（甲方）与案外人李志兵（乙方）签订《承包协议》。主要内容包括：甲方将位于灌云县伊山镇南京中路的勇平浴室于2017年10月1日至2018年6月1日之前的经营权承包给乙方使用。在经营过程中，甲方不得干涉乙方正常营业。如该房屋原房东（方某）干涉乙方正常营业，甲方需出面协助调解；乙方须向甲方一次性交纳2017年10月1日至2018年6月1日之前的勇平浴室经营权承包费共计31000元整；乙方承包期间不得擅自装修或改变房屋结构。如需装修或改变房屋结构必须经甲方及原房东书面同意。如果乙方擅自装修或改变房屋结构产生的一切后果（含房屋倒塌等一切后果）由乙方承担，与甲方无关；乙方须在2018年2月1日前向甲方支付卖澡票、澡卡押金20000元整。同时，乙方为甲方收回的澡票、澡卡，甲方按2.5元每张结算给乙方；乙方在承包期内如需修理、更换设施设备费用、水电费等由乙方经营产生的一切费用由乙方承担。承包期满时乙方必须保证浴室设施设备使用正常交于甲方，如有损坏，由乙方承担。 对被告陈某上述转租、转承包，原告方某知情后以其系与案外人李志兵合伙经营为由，未持异议，并同意案外人李志兵改造部分设施。 三、因经营不善，案外人李志兵于2018年4月单方放弃承包经营。又因发现案外人李志兵离开后部分家具用具短缺或被盗，被告陈某曾报警处理。2018年5月20日，原告方某以租赁设施被擅自改造及水电费数月未交等为由，实际收回被告陈某对案涉浴室、超市的承包经营权。原告方某制作“勇平浴室现有家具移交”清单一份，被告陈某未签字。 另，本案审理期间，因市政整体改造，案涉浴室、超市部分房屋及设施已拆迁翻建。 本院认为，原告方某、被告陈某于2015年5月20日签订的《租房浴室超市承包合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，原、被告均应按约定履行义务。关于本案本诉部分：其一，因被告陈某转租浴室超市所涉争议，原告方某于2018年5月20日实际收回被告陈某对案涉浴室、超市的承包经营权，并于本案诉请解除双方签订的上述合同，被告也同意解除该合同，故对原告方某该项请求予以照准，本院确认上述合同于2018年5月20日解除。其二，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定:“承租人应当妥善保管租赁物，应保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。本案被告陈某于2017年12月22日与案外人李志兵签订的转租、转包协议，原告方某获知后并未提出异议，视为其同意该转租、转包行为。案外人李志兵单方放弃经营后，被告陈某作为原承租人有责任配合原告方某清点、移交租赁物品，并应对毁损或灭失的租赁物品承担赔偿责任。因被告陈某未签字确认应移交清单，本院根据原告方某所列灭失物品清单，结合物品使用及折旧状况，酌定由被告陈某赔偿损失人民币4000元。其三，根据被告陈某举证及原告方某的部分庭审陈述，原告方某对案外人李志兵的部分设施改造行为知情并同意，其只是对改造未完工部分及改造质量持有异议，故原告方某要求恢复原状缺乏事实和法律依据。同时，本案审理过程中，案涉浴室、超市部分房屋及设施因市政整体改造已拆迁翻建，恢复原状事实上已无必要和可能，原告方某该项请求依法不予支持。关于反诉部分：其一，原被告于2015年5月20日签订的《租房浴室超市承包合同》中约定：“乙方需交付甲方在经营期内售出的、承包结束尚未收回的澡票、澡卡保证金20000元，待收回全部票卡后结算多退少补”，现因双方当事人对被告陈某经营期间的澡票、澡卡未作公示、登记和结算，故本案对被告陈某该项反诉请求不予理涉，双方按约登记结算后如仍有争议，被告陈某可另行主张权利。又因被告陈某已于2017年12月22日将浴室、超市转租转承包给案外人李志兵，且在本案诉讼过程中也同意解除双方于2015年5月20日签订的《租房浴室超市承包合同》，故其要求原告方某赔偿其提前收回房屋租金损失2500元也无事实依据，本院不予支持。其二，被告陈某将案涉浴室、超市转租、转承包给案外人李志兵，原告方某与被告陈某之间的租赁合同继续有效，案外人李志兵单方放弃经营并造成部分租赁物灭失，被告陈某应承担违约责任。另，被告陈某庭审中也未按本院规定的时限内提出相关证据及评估申请，故对其该项请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下： 一、准许原告方某与被告陈某于2015年5月20日签订的《租房浴室超市承包合同》于2018年5月20日解除。 二、被告陈某于本判决生效后十日内向原告方某赔偿损失人民币4000元。 三、驳回原告方某其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告陈某反诉请求。 案件受理费380元，由被告陈某负担140元，由原告方某负担240元。反诉费362.5元，由被告陈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 审 判 长  吉志军 人民陪审员  李春梅 人民陪审员  傅长俊 二〇一九年一月三十日 书 记 员  熊芳林 徐静 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。