上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初37503号原告(反诉被告)：曹祥虎，男，1975年12月4日出生，汉族，户籍地河南省平顶山市。原告(反诉被告)：祝伟鸽，女，1979年5月8日出生，汉族，户籍地河南省平顶山市。上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：王锋，上海陈建华律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：陈建华，上海陈建华律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘玉珍，女，1948年7月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：童国栋，男，1948年3月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：陈渊，上海高源律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：王昊，上海高源律师事务所律师。原告曹祥虎诉被告潘玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法追加祝伟鸽为共同原告、追加童国栋为共同被告，两被告于2018年7月16日提出反诉。本案依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告曹祥虎、祝伟鸽(反诉被告)的共同委托诉讼代理人王锋，被告潘玉珍、童国栋(反诉原告)的共同委托诉讼代理人陈渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹祥虎、祝伟鸽向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令两被告协助原告曹祥虎办理上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告曹祥虎名下的手续，尾款10万元于过户之日给付；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：坐落于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系2013年12月15日由被告潘玉珍因户籍地杨树浦路XXX弄XXX号房屋动迁安置所得。后原、被告于2015年6月13日通过中介公司签订《房屋买卖合同》，约定：由被告将系争房屋以人民币(以下币种相同)86万元价格转让给原告；被告办出系争房屋小产证后，原告向被告支付76万元(含定金2万元)，尾款10万元在过户后支付。合同签订后，原告按约已向被告支付房款计76万元，被告也于2015年6月15日将系争房屋交付原告，经原告装潢后入住至今。目前系争房屋已允许过户且原告满足购房条件，经原告多次催促被告以房价上涨为由不配合办理过户手续。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告潘玉珍、童国栋共同辩称，愿配合两原告办理过户手续，但两原告均属限购对象不具有购房资格；不同意将系争房屋产权变更至原告曹祥虎一人名下。第一，变更至曹祥虎一人名下不符双方约定。原、被告签订买卖协议约定买方是两原告，原告诉请的实质是变更合同履行主体，根据合同法的相关规定变更合同应征得对方同意，现两被告不同意。第二、系争房屋在2018年3月26日已具备过户交易条件，原告祝伟鸽与两被告签订补充协议约定4月26日前过户，任何一方不履行合同即构成违约。可见原告祝伟鸽并未放弃购房，愿意继续购房并自愿增加5万元。如若两被告正常配合办理过户对象只能是两原告，不动产交易中心审核两原告身份和购房资格时可以预见无法过户，祝伟鸽社保缴纳年限不足、曹祥虎没有社保缴纳记录，因此直至4月26日以后合理等待期间20日内，原告方仍都不满足交易过户条件。两原告4月25日即提起诉讼，系原告恶意违约。第三，原告主张限购政策变化是重大情势变更系错误的，限购政策变化是原告应自行承担的交易风险，不能以此作为变更合同及违约的理由，如果原告因自身原因不能满足过户条件，在等待期外被告有权解除合同。第四，两被告售房目的是置换，已与案外人另某签订购房合同，因原告的原因致被告另某购房税费增加和违约。综上所述，请求驳回两原告的诉讼请求。反诉原告潘玉珍、童国栋向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2015年6月13日签订的关于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖协议》及《补充协议》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金17.20万元。事实和理由：两反诉原告系夫妻，系争房屋登记权利人为潘玉珍。2015年6月13日，反诉原、被告经案外人上海志达房产经纪有限公司(以下简称中介方)居间介绍，签订《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》，约定总房价款86万元，该房被允许过户之日起一个月内共赴交易中心办理过户手续，任何一方未按合同约定履行，经催告后20日仍不履行的，守约方可以要求继续履行或单方面解除合同。反诉被告先后支付房款76万元。2018年3月，系争房屋的限售期届满。同月26日，反诉原告与反诉被告祝伟鸽签订《补充协议》，将房价提升5万元，过户期限延至2018年4月26日。2018年4月17日，反诉原告应反诉被告及中介方的邀约至交易中心办理网签及过户手续，反诉被告方欲将买受方从两反诉被告变更为曹祥虎及案外人陈某，反诉原告予以拒绝。此后直至26日，双方及中介方未再邀约办理过户。反诉原告曾于2018年4月27日委托律师向中介方发出《律师函》，催告两反诉被告于2018年5月20日前按原合同办理过户手续，若仍不配合将行使解约权。2018年5月初，反诉原告接到法院诉状材料，获悉反诉被告曹祥虎于4月25日起诉。从其提供的证据中可以推知，直至合同约定的过户期限，两反诉被告均不满足本市限购政策规定的购房条件。反诉原告认为，反诉被告婚姻关系变更的行为不能起到规避政策法规的效果，其起诉的本质是单方面要求变更合同，鉴于反诉被告已构成违约，符合合同约定的解约条件，故起诉法院，望判如诉请。反诉被告曹祥虎、祝伟鸽共同辩称，不同意解除合同、支付违约金。第一，双方签订的买卖协议是真实有效的，协议约定国家允许过户1个月内既指个人满足过户条件，也包括房屋满足过户条件。第二，根据签订合同时的限购政策，反诉被告在过户条件满足时原具有购房资格，然2016年出台新的购房政策后变为连续缴纳社保满5年。合同签订在前，政策变化在后。第三，正因双方均清楚政策变化后反诉被告不符合过户条件，故双方于3月26日协议一致约定增加5万元房款、延至4月26日办理过户，反诉原告等待反诉被告满足过户资格。现曹祥虎、祝伟鸽已离婚、祝伟鸽已放弃了系争房屋的产权利益、曹祥虎与具有本市户籍的陈某结婚已满足购房资格，系争房屋过户给曹祥虎不存在障碍，两反诉被告不存在违约行为。综上所述，反诉被告不认可解除合同条件已成就，反诉原告要求解除合同有违诚信，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。两被告系夫妻关系。系争房屋系2013年12月5日被告童国栋(被拆迁人)原杨树浦路XXX弄XXX号私房动迁安置所得。上海中建申拓投资发展有限公司于2015年3月19日经核准登记为系争房屋的产权人,同年7月15日被告潘玉珍取得该房屋的产权证，房屋建筑面积为79.39平方米。2015年6月13日，被告潘玉珍、童国栋(甲方、出卖方)与原告曹祥虎、祝伟鸽(乙方、买受方)经(丙方、居间方)上海志达房产经纪事务所(以下简称中介方)居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，双方约定：总房价款86万元；乙方于2015年6月30日前支付首付款60万元(包括已支付的定金)、于甲方小产证办理出示之日支付房款16万元、于国家允许过户之日办理过户当日支付房款10万元；双方于国家允许过户之日起一月内申请产权过户及抵押登记(若有)；房地产交易过户后三日内交房；交易税费全部由乙方承担；任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告20日后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议；若守约方解除本协议的，违约方应按本协议所述总房价100%向守约方支付违约金；若守约方要求继续履行合同则违约方按本协议所述总房价0.5%每日向守约方支付违约金。买卖协议还对买卖中的其他事项内容做了约定。同日，两被告出具收款收据，确认收到两原告的定金2万元；6月17日，被告童国栋出具收款收据，确认收到两原告房款58万元，将系争房屋交付原告；8月25日，被告童国栋出具收款收据，确认收到两原告房款16万元。两原告共计向被告方支付房款76万元。2018年3月26日，两被告(甲方)与原告祝伟鸽(乙方)签订《补充协议》约定：乙方增加房价5万元、过户交易税费乙方承担；甲方配合乙方2018年4月26日前过户。落款处另有中介方郑涛签名署期。同日，原告祝伟鸽分别向被告童国栋账户转账支付3万元、2万元，共计5万元。2018年4月2日，两原告经湛河区民政局登记离婚并订立离婚协议：1、婚后生育一子一女随女方生活；2、无房产纠纷；3、无债务纠纷；4、无财产纠纷。同日，原告祝伟鸽出具《承诺书》，承诺系争房屋归曹祥虎一人所有，放弃该房屋上所有权益。同年4月13日，原告曹祥虎与案外人陈某登记结婚。2018年4月26日，原告曹祥虎向本院递交本案起诉状(2018)沪0115诉前调27253号)。2018年4月27日，两被告委托律师向中介方发出《律师函》，告知因祝伟鸽方未能提供手续办理过户、已违反合同约定，要求中介方书面告知曹祥虎、祝伟鸽催告于2018年5月20日前提供手续办理过户，逾期将解除《房地产买卖协议》等。因原告曹祥虎要求两被告配合办理系争房屋过户至其一人名下的手续，两被告对此不予认可，以致引发本案诉讼。另查明，2016年3月25日，上海市人民政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。截止2018年5月，原告祝伟鸽自2016年6月起连续30个月在本市缴纳社会保险。审理中，原告曹祥虎承诺若因其购房资格受限而导致过户不成由其自行承担法律后果，并表示系争房屋尾款10万元于产权过户至其名下之日给付两被告；原告祝伟鸽明确表示放弃系争房屋的权利。因原、被告(反诉原、被告)各执己见，致调解不成。以上事实，由原告(反诉被告)提供的上海市房地产权证、房屋拆迁补偿安置协议、拆迁安置情况登记表、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、委托书、身份证、城镇养老保险缴费情况、房款收据、取款凭证、补充协议、转账记录、离婚证、离婚协议书、承诺书、结婚证、户口簿，由被告(反诉原告)提供的律师函等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。本案主要争议焦点在于：双方之间的《房地产买卖合同》是继续履行还是解除。原告方向被告支付了绝大部分购房款，被告方亦将系争房屋交付原告居住使用，买卖双方对合同的大部分权利义务已经切实履行。两原告因离婚就财产分割达成的协议，对两原告均具有约束力。原告祝伟鸽自愿放弃在系争房屋中的权利系其对自己权利的处分、不违反法律规定，并无不当。现原告曹祥虎与本市户籍的案外人再婚后其家庭已满足本市购房条件、系争房屋亦具备过户交易条件，两被告辩称不同意变更合同的买方主体、不同意将系争房屋过户至曹祥虎一人名下、两原告内部对系争房屋的处理意见不能影响被告合同义务的履行，本院对被告的上述主张不予采纳。原告曹祥虎要求两被告协助办理将系争房屋过户至其一人名下的手续，本院予以支持。根据签订买卖协议时本市购房条件的相关政策，对非本市户籍居民家庭购房仅有累计缴纳2年社保或个税的要求，基于动迁房相关政策关于3年限购的规定，在合同原定的期限前本可办理过户手续，对此反诉原、被告均明确。双方在签订买卖协议时也无法预计到政策变化因素，现因2016年3月的相关政策对购房资格的年限做出调整，导致反诉原、被告客观上不能在原约定的期限届满之时办理系争房屋的过户手续，此政策的变化并非双方签订合同时所能预料，反诉被告并无主观过错。限购仅是房地产调控政策的行政性措施，违反该政策导致的后果仅是房地产部门暂不予办理物权变更登记，并不导致合同根本无法履行，双方仍应遵从诚实信用原则、以有利于合同履行的方式继续履行合同，在符合条件时办理过户手续。反诉原告认为反诉被告购房资格受限致双方未能在合同及补充协议约定的期限前办理过户手续且经催告后仍未履行，故反诉被告违约在先、反诉原告享有单方解除权，鉴于双方签订买卖协议后本市出台新的限购政策，加之反诉被告已向反诉原告支付了大部分房款、系争房屋亦实际交付多年、合同内容已大部分履行的客观事实，本着诚实信用原则，本院对反诉原告主张解除合同、支付违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告潘玉珍、童国栋应于本判决生效之日起十日内协助原告曹祥虎办理上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，产权登记至原告曹祥虎名下当日原告曹祥虎支付被告潘玉珍、童国栋上述房屋尾款10万元；二、驳回反诉原告潘玉珍、童国栋的全部诉讼请求。本诉案件受理费12,400元，由被告潘玉珍、童国栋负担；反诉案件受理费3,740元，由反诉原告潘玉珍、童国栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  王汝平人民陪审员  王开会二〇一九年一月十五日书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。