杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0185民初1050号 原告浙江越秀物业管理有限公司，住所地杭州市临安区青山湖街道大园路越秀星汇城，统一社会信用代码913301855930911705。 法定代表人杜凤君，系董事长。 委托代理人黄洪雅，女，1982年12月27日出生，汉族，杭州市人，住杭州市临安区，系原告职工。 委托代理人陈鹏，男，1981年5月24日出生，汉族，杭州市人，住杭州市余杭区，系原告职工。 被告毛玉章，男，1979年2月3日出生，汉族，江山市人，住浙江省江山市，现住杭州市临安区。 被告郑卫燕，女，1981年3月7日出生，汉族，江山市人，住浙江省江山市，现住杭州市临安区。 委托代理人毛玉章，男，1979年2月3日出生，汉族，江山市人，住浙江省江山市，现住杭州市临安区，系被告郑卫燕丈夫。 原告浙江越秀物业管理有限公司与被告毛玉章、郑卫燕物业服务合同纠纷一案，原告于2018年2月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员叶桂风适用简易程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告浙江越秀物业管理有限公司的委托代理人黄洪雅，被告毛玉章到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄洪雅、陈鹏到庭参加诉讼，被告毛玉章、郑卫燕未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告浙江越秀物业管理有限公司诉称：原告与杭州越秀房地产开发有限公司签订了《星汇花园物业管理服务合同》，委托原告对“星汇花园小区”实施物业管理，约定管理期限为2012年6月10日至第一届业委会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。根据《物业管理服务合同》约定：物业费收费标准，高层住宅为1.5元/月/㎡,非住宅为5元/月/㎡，地下车位30元/月/个，能耗费按0.5元/月/㎡预收；物业服务费于每月5日缴纳当期费用，逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人按应付金额的每日千分之二支付违约金。自2016年3月5日至今，经原告多次催讨，被告一直拒绝支付物业服务费。原告认为，原告依照合同约定为本小区业主提供物业管理服务，作为本小区的业主的被告理应按期缴纳物业管理服务费。被告无故拖欠物业服务费的行为违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益以及星汇花园小区其他业主的权益。故诉请法院，请求：1、依法判令被告立即支付原告2016年3月1日至2017年12月31日物业管理费4002.9元、公共能耗费1516.25元，共计5519.15元；2、要求被告支付违约金254.04元（按应缴纳费用千分之二每日计算，暂计算至2017年12月31日）；3、诉讼费由被告承担。 为证明其诉讼主张，原告向本院提交了如下证据： 1、房屋产权证明、业主资料表及购房合同1组，证明两被告系案涉房屋的业主。 2、《前期物业服务协议、业主临时管理规约》、《星汇花园物业管理服务合同》1组，证明杭州越秀房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同、两被告与原告签订了前期物业服务协议，委托原告对星汇花园小区实施物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间及逾期支付物业服务费的违约责任等。 3、催缴律师函、邮寄凭证及收件情况1组，证明原告已向被告催缴物业费，要求被告支付相应物业费，被告仍未支付的事实。 4、聊天记录1组，证明2018年3月、7月，原、被告就物业费及房屋修缮问题进行过沟通；房屋修缮问题被告要求赔偿，协调处理的相关部门要求开发商将房屋修复好，就房屋修缮问题最终没有达成一致意见的事实。 被告毛玉章、郑卫燕辩称：收房第一年我们就去缴纳了物业费，后来发现我们的房子有质量问题，我就没交物业费。原告同意叫开发商修复房屋。我们的房屋装修后客厅、餐厅等地方空鼓严重，我们向原告反映后，原告同意给我们维修，但是一直到现在都没有维修好，原告的物业服务没有达到标准，我们才不缴纳物业费的。 为证明其诉讼主张，被告向本院提交了照片1组，证明被告案涉房屋装修后存在房屋质量问题的事实。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院经审核，予以采信。对证据3，被告认为没有收到过物业费催款函。本院认为，可以证明原告已履行了物业服务费的催交义务。对证据4，被告未质证。因该证据缺乏证据的形式要件，本院不作认证。 对被告提供的证据，原告对证据的真实性没有异议，但认为原告已尽到协调的义务，修缮房屋应由开发商负责，不是原告的责任。对该组证据的真实性予以确认。 根据上述有效证据及庭审中当事人所作的陈述，本院认定的事实如下： 2012年5月1日，原告与杭州越秀房地产开发有限公司签订了《星汇花园前期物业服务合同》1份，约定由原告为星汇花园小区提供前期物业服务。同时约定物业服务费的收费标准为高层住宅1.5元/月/平方米，按月缴纳，于每月5日前缴纳当期费用。如未按时交纳的，按每逾期1日加收应缴纳额千分之二的滞纳金。2012年8月1日杭州越秀房地产开发有限公司与两被告签订了《商品房买卖合同》，同时原告与两被告签订了《星汇花园前期物业服务协议》，购买了位于杭州市临安区高层住宅房屋1套，2014年11月房屋交付使用，房屋建筑面积为121.25㎡。2016年2月底之前的物业费两被告已交清，2016年3月起被告因房屋装修后发现房屋存在质量问题需修复为由，拒绝支付物业服务费及其他相关费用。经原告催讨未果，遂诉至本院，要求两被告缴纳2016年3月1日至2017年12月31日止的物业服务费、公共能耗费及逾期支付的违约金。 另查明，原告通过发律师函向两被告催讨的物业费及相关费用为自2016年3月1日至2016年12月31日止的物业服务费1819.5元、2015年12月1日至2016年11月30日止的公共能耗费727.8元。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》，对物业服务内容、物业服务费、公共能耗费及滞纳金的计算标准等相关事宜进行了约定。两被告作为星汇花园2幢3单元607室房屋的业主，在享受原告提供物业服务的同时，应当支付相应的物业服务费用。根据原告向被告送达的催缴物业费律师函确定被告应支付给原告物业服务费为自2016年3月1日至2016年12月31日止计人民币1819.6元、公共能耗费为自2015年12月1日至2016年11月30日止计人民币727.8元，合计2547.3元，对该请求，本院予以支持，超出部分物业费及相关能耗费，因原告没有向被告进行有效催缴送达，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，根据协议约定，不按时交纳相关费用的，原告有权从逾期之日起按每天2‰收取滞纳金，该约定超出了合理范畴，且被告未及时缴纳物业费，是认为房屋存在质量问题，故对原告本次主张的滞纳金，本院不予支持。关于被告提出该房屋存在质量问题，如确有质量问题，可以根据相关法律规定另行向有关单位主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告毛玉章、郑卫燕应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江越秀物业管理有限公司物业服务费及公共能耗费合计2547.3元。 二、驳回原告浙江越秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告毛玉章、郑卫燕共同负担（限于本判决生效后十日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶桂风 人民陪审员  刘燕春 人民陪审员  魏 娈 二〇一八年十二月九日 书 记 员  张 驰 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 …… 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……