山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0791民初552号 原告：李国鹏，男，1995年12月10日生，汉族。 委托诉讼代理人：孙霞，山东双和律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：安邦，山东双和律师事务所执业律师。 被告：丁文芳，女，1976年12月19日生，汉族。 被告：冯明辉，男，1975年6月5日生，汉族。 委托诉讼代理人：张华亮，山东鸢都英合律师事务所执业律师。 被告：赵宁，女，1983年8月24日生，汉族。 委托诉讼代理人：陈世霞，女，1983年8月8日生，汉族。 委托诉讼代理人：王志高，男，1988年9月28日生，汉族。 原告李国鹏与被告丁文芳、冯明辉、赵宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国鹏及其委托诉讼代理人孙霞、被告冯明辉的委托诉讼代理人张华亮、被告赵宁及其委托诉讼代理人陈世霞、王志高到庭参加诉讼。被告丁文芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令丁文芳、冯明辉、赵宁退还李国鹏购房款105000元；2.依法判令丁文芳、冯明辉、赵宁双倍返还李国鹏定金款20000元；3.依法判令丁文芳、冯明辉、赵宁赔偿中介款4300元；4.诉讼费用由丁文芳、冯明辉、赵宁承担。事实和理由：李国鹏通过赵宁为负责人的标识字号为“诺亚房产”的房产中介，签订了房屋买卖合同，丁文芳将位于潍坊市坊子区金禾馨苑小区17号楼6单元1102室房屋卖给李国鹏。赵宁告知李国鹏说该房屋是丁文芳名下的工程顶账房，合同约定2016年7月2日李国鹏支付定金20000元，7月12日前支付购房款105000元，并约定李国鹏支付完首付后，丁文芳负责更名，并到开发商处办理贷款手续。李国鹏依约支付房款首付后，丁文芳一直迟迟不予办理后续更名手续，并不再接李国鹏的电话。后李国鹏和房产中介工作人员报警后李国鹏才得知，房屋不是丁文芳的，是冯明辉委托丁文芳对外出售的。李国鹏认为赵宁在居间过程中存有过错，应该退还中介费，并与丁文芳、冯明辉互付连带责任。 丁文芳未作答辩。 冯明辉辩称，第一，李国鹏所诉与事实不符，冯明辉没有委托丁文芳对外出售涉案房屋，与丁文芳之间不存在委托买卖合同关系；第二，冯明辉未曾收到过李国鹏交付的涉案房屋的购房款105000元和定金20000元，也未曾收到过丁文芳交付的涉案房屋的购房款和定金，冯明辉与李国鹏之间不存在买卖合同关系和其他法律关系。因此，李国鹏向冯明辉主张购房款没有任何法律和事实依据；第三，李国鹏主张的中介款4300元与冯明辉没有任何关系，其无权向冯明辉主张；第四，根据合同相对性原理，李国鹏与丁文芳之间存在买卖合同关系，李国鹏只能向丁文芳主张权利，而不能向冯明辉主张，冯明辉不是本案的适格当事人，对于李国鹏主张的款项冯明辉不存在任何的过错，与李国鹏之间也不存在任何的法律关系。综上，李国鹏对冯明辉的起诉没有任何法律和事实依据，请求法院依法驳回李国鹏对冯明辉的诉讼请求。 赵宁辩称，我从事房屋中介服务。2016年6月，丁文芳到我处登记房屋信息委托出售，声称该房产是顶账房，是丁文芳的，且丁文芳手中有房屋钥匙，将钥匙放到我中介处，以便于看房。因为丁文芳手中有房屋钥匙，我们完全相信该房屋是丁文芳的。后双方在我处促成买卖合同，李国鹏将定金20000元和房款85000元交给丁文芳，准备更名时，丁文芳不再配合。中间经过了很长时间的催促，丁文芳以各种理由推脱，后我中介处去涉案房屋所在的小区开发商处了解，该房屋事实上是冯明辉的顶账房。在这种情况下，我中介认为丁文芳是诈骗，报了警。经过坊子区凤凰街派出所查明，该涉案房屋是冯明辉的顶账房，且是冯明辉委托丁文芳出售的，当时在派出所有档案。为了查明事实，我们申请法院调取公安的卷宗。我们认为我们在给冯明辉、丁文芳出售房屋没有过错，请求法院依法查明事实，由冯明辉和丁文芳承担责任。现在房屋价格飞涨，就算是冯明辉和丁文芳双倍返还定金和房款，也不足以弥补李国鹏的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李国鹏提交了以下证据： 1.李国鹏、丁文芳、潍坊诺亚房产营销中心三方于2016年7月2日签订的房屋买卖合同一份，证明房屋买卖的事实。冯明辉对该证据的真实性无异议，认为该合同应为无效合同，因丁文芳并非涉案房屋的所有权人，其无权签订涉案房屋买卖合同。赵宁对该证据无异议,并陈述潍坊诺亚房产营销中心是其经营，但该字号在营业执照上并未登记注册而是在房管部门备案时使用。 上述房屋买卖合同由丁文芳（甲方，卖方）、李国鹏（乙方，买方）、潍坊诺亚房产营销中心（丙方，中介方）于2016年7月2日签订，约定：甲方将位于坊子区金禾馨苑17-6-1102的私有房产出售给李国鹏，房屋建筑面积113平方米，附着物地下室一间，总房款430000元。结算方式为：李国鹏于2016年7月2号付给甲方定金20000元整；乙方于2016年7月10号前付首付款，同时更名，丁文芳负责更名，若产生费用由丁文芳承担；剩余房款由开发商办理贷款。李国鹏违约，丁文芳不退还定金，丁文芳违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给李国鹏，并承担李国鹏所缴纳的中介费。 2.丁文芳出具的收到条三份、银行卡历史交易明细一份，证明李国鹏于2016年7月2日向丁文芳交付定金20000元，2016年7月7日交付房款70000元，2016年7月12日交付房款15000元，由中介工作人员见证。冯明辉对上述证据的真实性表示无法核实。赵宁对上述证据均无异议。 3.潍坊市坊子区市场监督管理局出具的个体户注销情况材料一份，证明在签订房屋买卖合同时潍坊诺亚房产营销中心已经注销，不具有从业资格，负责人为赵宁，注销原因是重新登记。冯明辉、赵宁对上述证据均无异议。赵宁解释称注销的原因是地址变更，现已重新注册、备案，名称是潍坊元福房产中介服务公司。 4.收款收据一份（加盖潍坊诺亚房产营销中心公章），证明李国鹏支付中介费4300元。冯明辉对该证据的真实性表示无法核实。赵宁对该证据无异议。 根据赵宁的申请，本院到潍坊市公安局坊子分局调取了房产买卖协议一份，协议双方为丁文芳（购买方，甲方）、冯明辉（出卖方，乙方），落款日期为2016年7月7日，约定：冯明辉将潍坊坊子新区双羊街金禾馨苑小区17号楼6单元1102室以360000元出售给丁文芳，另外加上储藏室8136元、维修基金10134元，一共378270元。冯明辉收到378270元后将该房产开发商以前开出的收据和合同交给丁文芳。若在本协议签订之日起30日内冯明辉未收到378270元房款，则本协议自动失效。协议落款甲方签字处有丁文芳签字及手印，乙方有冯明辉印章。证据下方记载该协议由潍坊德润建材有限公司薛涛于2017年3月22日提供。 李国鹏对上述房产买卖协议不予认可，认为该房屋买卖协议是当时因找不到丁文芳，报警后公安机关经查询发现涉案房产不是丁文芳所有而是冯明辉所有并找到冯明辉后，冯明辉过了十天左右提交的，并认为该房产买卖协议是丁文芳和冯明辉事后补充的，因为没有该协议前公安机关以诈骗罪立案，协议出来后公安机关要求走民事程序，并且中介公司在案发后给冯明辉打电话，其助理在电话中认可是冯明辉委托丁文芳卖房子。冯明辉对该房产买卖协议无异议，并提交了该证据原件予以证明，主张该房产买卖协议签订于2016年7月7日，丁文芳收取李国鹏定金并与其签订房屋买卖合同的时间都是在2016年7月2日，因此李国鹏提交的房屋买卖合同是无效合同，并主张根据该房产买卖协议，丁文芳与冯明辉存在买卖合同关系，但因2016年8月7日之前没有收到协议约定的房款，因此该协议已经终止，双方不再履行，据此丁文芳与冯明辉并非委托出售的关系。赵宁认可李国鹏的主张及陈述。 庭审中，李国鹏陈述其曾经和中介的工作人员、丁文芳一起去看过涉案房屋。赵宁陈述房屋的钥匙是由丁文芳提供的。冯明辉陈述其与丁文芳没有关系，在签订房产买卖协议之前双方并不认识，只是丁文芳曾向冯明辉担任法定代表人的潍坊德润建材有限公司供应过石子、沙子等原材料，房屋钥匙是丁文芳去物业处要的，因为她和开发商熟悉。 冯明辉除上述房产买卖协议外未提交其他证据。 赵宁提交了以下证据：录音光盘一份，通话双方为陈世霞、王志高与冯明辉的助理薛涛，通话内容记载：“……王志高：那个刘林刚和丁文芳，我们之前也找过他们看过，跟他们没关系？这个房子？助理：没关系，现在这个房子在冯总名下，冯总签的购房合同，就跟正常买房子一模一样，发票都开完了，东西都全部交完了。王志高：那就跟丁文芳还有刘林刚，他俩是两口子，一点儿关系也没有啊这个房子？自始至终没有关系了是吗？不是她的房子。助理：对，对，原来是他们帮着我们卖，当时开发商那边还说能变更名字，结果后来开发商说变不了名字，那等于卖也没法卖了。……王志高：不是她（丁文芳）的房子，她也没权利卖这个房子，是吧？。助理：对，对，当时是去年的时候让她帮着给卖，她说她认识人能卖一下，当时还不知道，后来开发商非要不给变更名字，那就没办法了，不能卖了，现在跟她那边没啥关系。王志高：一点关系也没有，没有她的关系，你不是冯总啊？助理：不是，我是他公司的，这个事儿是我办的从头到尾。王志高：哦，你贵姓啊？助理：我姓薛，薛仁贵的薛。……”。李国鹏对该份录音证据无异议，认为可以证明丁文芳与冯明辉存在委托卖房关系。冯明辉认为录音是事后形成的，从中可以看出中介方在签订房屋买卖合同时没有审查房屋的所有权人，李国鹏也没有审查，买卖双方存在重大过错，冯明辉没有委托丁文芳买卖房屋，认可通话人是薛涛，但薛涛不是冯明辉的助理，就是工作人员，薛涛对涉案事实应该不是很清楚。 丁文芳未提交证据。 针对双方当事人提交的上述证据，本院认定如下：对李国鹏提交的证据1、证据3，经庭审质证无异议，本院依法予以确认并在卷佐证；对李国鹏提交的证据2、证据4，赵宁予以认可，且其中两份房款收到条中均有中介工作人员的签字证明，与银行卡历史交易明细亦可相互印证，真实性足以认定，故依法予以采信；对本院到公安机关调取的房产买卖协议与冯明辉提交的房产买卖协议，李国鹏、赵宁虽对该协议的形成及所涉及法律关系的真实性提出异议，但该证据与本案具有关联性，对待证事实具有证明力，故依法予以采信；对赵宁提交的录音证据，经冯明辉确认通话人确系薛涛，系其公司工作人员，且通话内容确与涉案房屋买卖事宜相关，故依法予以采信。 本院认为，李国鹏、丁文芳及赵宁经营的房产中介三方签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。冯明辉关于因丁文芳非涉案房屋所有权人致合同无效的抗辩于法无据，不予采纳。李国鹏依约支付定金20000元、房款85000元后，丁文芳长期不履行合同约定的更名义务，致合同无法履行，现李国鹏要求返还上述款项，并双倍返还定金，符合法律规定，依法予以支持。关于丁文芳和冯明辉之间的关系，根据赵宁提交的录音材料，薛涛在通话中明确承认丁文芳是“帮着卖房子”，且丁文芳持有房屋钥匙，可以认定在李国鹏、丁文芳及中介签订房屋买卖合同时，冯明辉与丁文芳就涉案房屋的买卖存在委托关系。冯明辉根据其与丁文芳签订的房屋买卖协议提出抗辩，主张其之间是买卖合同关系，但此种抗辩与丁文芳在该协议载明的签订日期之前就持有钥匙并到中介处登记房源、陪同看房甚至收取房款等行为存在矛盾，且该协议内容仅约定了房款总价及交付合同、单据，却未对房屋的交付、更名及更名费用的负担等重要内容作出约定，尤其是在丁文芳已经与李国鹏约定仅支付首付款、剩余房款办理贷款手续的情况下，结合冯明辉所作其与丁文芳在签订该协议之前并不认识的陈述，上述行为有违常理，且冯明辉亦未就此作出合理解释，综上，对冯明辉的上述抗辩难以采信。丁文芳在房屋买卖合同中所负的权利义务应当由委托人冯明辉承担，丁文芳在涉案房屋无法更名时未能及时告知李国鹏并退还所收款项，亦应当承担连带还款责任。赵宁经营的房产中介在促成本案房屋买卖事宜时，未能尽到审查义务，具有一定的过错。综合考虑双方当事人的过错程度，由丁文芳、冯明辉返还李国鹏购房款105000元，并支付定金10000元，共计115000元；赵宁退还李国鹏因此支出的中介费4300元，并负担定金10000元，共计14300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十七条、第一百一十五条规定，判决如下： 一、丁文芳、冯明辉返还李国鹏购房款105000元、支付定金10000元，以上共计115000元，于本判决生效后十日内付清； 二、赵宁返还李国鹏中介费4300元、支付定金10000元，以上共计14300元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2886元，丁文芳、冯明辉负担2567元，赵宁负担319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李行道 人民陪审员  莫若建 人民陪审员  刘洪祥 二〇一九年一月十五日 书 记 员  王 洋