安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初8194号原告（执行案外人）：甄向阳，男，1973年4月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：时鹏宇，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄丽敏，安徽徽商律师事务所律师。被告(申请执行人)：许承军，男，1976年8月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡泽山，安徽原声律师事务所律师。第三人（被执行人）：合肥大唐置业有限公司，住所地安徽省合肥市望江西路198号，统一社会信用代码91340100754875946Q。法定代表人：蒋玉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：降泽鹏，安徽华人律师事务所（实习）律师。原告甄向阳与被告许承军、第三人合肥大唐置业有限公司（以下简称“大唐公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甄向阳的委托诉讼代理人时鹏宇、甄丽敏、被告许承军及其委托诉讼代理人王圣杰、第三人大唐公司的委托诉讼代理人孙宇豪、降泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甄向阳向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对名义上登记在大唐公司名下的合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商188（一）、商夹188（-）采取的强制执行措施，并解除已经采取的强制执行措施。2、请求确认合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商188（一）、商夹188（-）的不动产权归甄向阳所有，并由大唐公司配合办理不动产登记证书。3、请求判令本案诉讼费等相关费用由被告许承军承担。事实与理由：2012年10月29日，甄向阳与合肥大唐公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定甄向阳购买大唐公司开发的位于合肥市望江西路与潜山路交口信旺华府骏苑B区半地下商业及车库商188（一）、商夹188（-）房屋，建筑面积345.02平方米。合同签订后，原告于2012年10月29日前向大唐公司支付了全部房款且大唐公司向申请人开具了收据。案涉房屋的所有权实际归原告所有，但因大唐公司原因一直未为甄向阳办理房屋产权证书。许承军因民间借贷纠纷申请贵院执行局查封了名义上登记在大唐公司名下本属于甄向阳的财产，在甄向阳提出执行异议且提供充分的证据材料后，贵院执行局依然作出了（2018）皖0102执异24号执行裁定书，驳回了甄向阳的异议请求。上述执行裁定书驳回了甄向阳作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。甄向阳为维护自身合法权益，特诉讼至法院，请求贵院对案涉房屋的所有权归属进行实质性审理，支持甄向阳的诉讼请求。许承军辩称，根据物权法相关规定，房屋产权实行严格的登记制。案涉房屋登记在大唐公司名下，许承军有权申请对大唐公司的房屋进行相应的执行处置，2012年10月29日甄向阳与大唐公司签订商品房买卖合同，但截止至2018年9月27日甄向阳未向大唐公司提出相应的产权主张，甄向阳的诉请已经超过了法定的诉讼时效。同时，甄向阳提供的证据不能证明双方之间存在着真实的交易关系。涉案房屋于2012年4月份登记在大唐公司名下，截止至2015年4月29日房屋产权均没有任何限制，具备房屋过户的一切条件，而甄向阳却没有到房产局进行备案登记，不符合常理。甄向阳提供的收据不是房屋买卖的正式发票，不能反映其支付了购房款。综上，甄向阳的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。大唐公司述称，甄向阳为本案涉案房屋的实际所有人，许承军不应向法院申请查封该房屋。2012年10月29日，甄向阳与大唐公司签订了案涉房屋的买卖合同，合同合法有效，依法应受法律保护。甄向阳应于2012年10月29日向大唐公司支付全部购房款，但因公司经营出现的重大困难等客观原因，未能及时为甄向阳办理产权过户。甄向阳依法占有、使用该房屋，其是该房屋的实际所有权人。法院应依法确认案涉房屋归甄向阳所有，并解除对该房屋采取的强制执行措施。案涉房屋虽然登记在大唐公司名下，但该房屋在贵院查封之前就已经出卖给甄向阳，甄向阳已经支付全部购房款并对案涉房屋进行了占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，许承军申请执行案涉房屋没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：甄向阳向本院提交证据：1.（2018）皖0102执异24号执行裁定书，证明甄向阳提出执行异议后被驳回的事实；许承军对该组证据没有异议；大唐公司质证认为，三性没有异议，但裁定书的结果错误，涉案房屋应属于甄向阳所有；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。2.《商品房买卖合同》，证明2012年10月29日甄向阳向大唐公司购买案涉房屋的事实，购买房屋的时间早于法院查封的时间；许承军质证认为，对该合同的真实性有异议，这是甄向阳与大唐公司签订的虚假商品房买卖合同，案涉房屋已于2015年4月29日被安徽省合肥市蜀山区人民法院查封，依据相关法律规定，案涉房屋产权存在限制，甄向阳不能取得给房屋的实际产权；大唐公司对该组证据无异议；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。3.结算单及收据（付款凭证），证明甄向阳已支付全部购房款2122225元的事实，支付方式是工程款折抵支付；许承军质证认为，结算单没有在举证期限内提交，当庭提交程序不合法，且该协议书的合同主体是安徽罗塘路桥工程有限公司合肥向阳分公司，而不是甄向阳，该证据与本案没有关联性，对收据的三性均有异议，收据不是正式发票，不能证明甄向阳已经支付了全部购房款；大唐公司对该组证据无异议；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。4.物业费收据、房屋租赁合同，证明涉案房屋已交付甄向阳合法占有并由甄向阳缴纳物业费的事实；许承军质证认为，三性均有异议，收据不是发票，不能反映甄向阳已经对案涉房屋进行了合法占有，且房屋租赁合同明确约定了租赁费用是以转账方式支付，甄向阳没有提交相应的证据证明该房屋已对外出租的事实；大唐公司对该组证据无异议；经审查，经审查，物业费收据发生在本院查封之后，与本案待证事实不具关联性，房屋租赁合同的当事人为孟祥伟、蒋旭，且合同约定的租金支付方式为转账，原告未能提供实际其收到该租金的证据，故该证据不能反映与本案待证事实存在关联，依法该组证据不能作为认定本案事实的根据。许承军向本院提交证据：1.华府骏苑B区半地下商业场所登记证书，证明2012年8月6日案涉房屋竣工，2012年9月14日初次登记在大唐公司名下，2015年4月先后被安徽省合肥市蜀山区人民法院、安徽省合肥市瑶海区人民法院查封；甄向阳质证认为，真实性没有异议，同时从登记信息可知案涉房屋是在被安徽省蜀山区人民法院及安徽省合肥市瑶海区人民法院查封前出售的；大唐公司质证认为，证据三性没有异议，但对其证明目的有异议，法院的查封并不影响案涉房屋的实际所有人为甄向阳；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。2.产权登记信息，证明案外第三人蒋庆生、许小云分别在2016年1月、4月从大唐公司购置了房屋并办理了产权过户手续，案外人许菲菲从大唐公司购置房屋并办理了备案登记手续，而甄向阳与大唐公司如有真实的房屋买卖关系，其在诉讼前应对案涉房屋进行备案或者办理产权过户；甄向阳质证认为，该组证据和本案没有关联，其他案外人是否办理了产权登记和备案与本案没有关联；大唐公司质证认为，证据的三性没有异议，同时明确一下大唐公司在政府的指导方针下先解决住宅办证后解决商铺办证问题；经审查，该证据与本案没有关联性，依法不能作为认定本案事实的根据。大唐公司没有向本院提交证据。2012年10月26日，安徽罗塘路桥工程有限公司与大唐公司达成“工程款换房”协议，约定由安徽罗塘路桥工程有限公司就“恢复楼土方工程”的工程款2122225元换取大唐公司名下的位于华府骏苑B区半地下商业及车库188（-）/商夹188（-）号房屋，结算方式为内转换房。2012年10月29日，甄向阳与大唐公司签订《商品房买卖合同》，约定甄向阳购买大唐公司开发的位于合肥市望江路与潜山路交叉口信旺·华府骏苑B区半地下商业及车库188（-）/商夹188（-）号房屋，建筑面积为345.02平方米，该商品房的单价为6151.02元，总金额为2122225元。付款方式为买受人于2012年10月29日一次性付清。出卖人应于2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已支付房价款的0.1%支付违约金等。同日，大唐公司向甄向阳出具收据1份，载明已收到甄向阳购买案涉房屋的房款，收款方式为内转。2015年8月11日，案涉房产被合肥市公安局蜀山分局查封，查封期限至2017年8月10日。2016年5月20日，许承军因与大唐公司之间的民间借贷纠纷起诉到本院，经许承军申请，本法院作出（2016）皖0102民初3632号民事裁定，于2016年6月30日查封了案涉房产，查封期限至2018年6月29日。许承军于2018年3月30日向本院申请对执行案涉房屋的强制执行，甄向阳向本院提出执行异议，本院于2018年7月30日作出（2018）皖0102执异24号执行裁定，驳回甄向阳的异议请求。甄向阳遂于2018年8月9日诉讼来院，请求判如所请。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人是否对涉案标的享有权利及该权利能否排除执行。根据业已查明的事实，虽然甄向阳与大唐公司在本院查封之前已签订书面的买卖合同，并以工程款抵购房款，但甄向阳未能提供证据证明在本院查封前已合法占有该不动产。虽然甄向阳向本院提交物业费收据，但均系在查封之后产生，其提交的房屋租赁合同的合同当事人出租方为孟祥伟，甄向阳未能提供原告与孟祥伟间的关系及实际收到租金等的证明，且在该案产被依法查封之后。甄向阳的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告甄向阳的诉讼请求。案件受理费34240元，由原告甄向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  方业剑人民陪审员  王庆玲人民陪审员  张泰轩二〇一九年元月二十四日书 记 员  谢莉雯附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。