广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4307号 原告：广西中榕房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道63号副楼6楼603号，统一社会信用代码：91450000687764639H。 法定代表人：魏孝栋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢达琴，女，该公司职员。 被告：归珊玲，女，1964年5月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地广西壮族自治区南宁市人民东路228号，统一社会信用代码：91450102898281063X。 主要负责人：杨红英。 原告广西中榕房地产开发有限公司（以下简称“中榕公司”）与被告归珊玲、第三人交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称“交行广西分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告中榕公司的委托诉讼代理人卢达琴到庭参加诉讼。被告归珊玲及第三人交行广西分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中榕公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年6月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00254856），由被告立即向原告返还南宁市兴宁区盛天果岭13号楼2单元803号房产，并配合办理房屋抵押登记注销和合同备案登记注销手续；2.被告向原告支付总价款20%的违约金58775.8元（58775.8元=合同总价款293879元×20%）；3.被告向原告偿还代偿第三人的款项10875元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月8日，被告购买原告位于南宁市兴宁区盛天果岭13号楼2单元803号房产，并与原告签订《南宁市商品房买卖合同》。前述合同签订后，被告与第三人交行广西分行签订《个人房产抵押贷款合同》，被告向第三人借款205000元。由于被告未按期向第三人偿还贷款本息，导致第三人从原告保证金账户扣划被告所应付本息10875元。因此，因被告违约导致原告向第三人承担保证责任，依原、被告双方合同约定，原告有权选择解除该房屋买卖合同。合同解除后按约定原告可收回该房屋并要求被告向原告偿还代偿的10875元及违约金58775.8元。 被告归珊玲未作答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。 第三人交行广西分行未作陈述，亦未在举证期限内提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告归珊玲、第三人交行广西分行经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月8日，原告中榕公司（出卖人）与被告归珊玲（买受人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区盛天果岭13号楼2单元803号房屋，建筑面积共44.72平方米，该房属于预售商品房，购房价款为293879元；付款方式为银行按揭付款，买受人于签订本合同前付清按揭首期款88879元；余款205000元，由买受人在办理完银行按揭贷款手续手续时即时付清；买受人如未按约定时间付款，逾期在30日内，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。附件六《合同补充协议》约定：如买受人向银行申请银行按揭贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息）且出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续；如买受人已入住的须腾空房屋，同时买受人须按本合同约定的总价款的20%支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用；双方互留了通讯地址，被告通讯地址为南宁市西乡塘区华西路13号3栋806号，一方按对方所留的通讯地址邮寄或电话号码通知的，视为已送达对方。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。 2012年6月21日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续（登记编号：201206131650）。原告于2018年7月27日在南宁市不动产登记中心查询到：归珊玲为南宁市兴宁区盛天果岭13号楼2单元803号房预告权利人；交行广西分行为抵押权预告登记权利人（邕房预字第1264127号），抵押权预告登记时间为2012年8月17日；2015年11月19日该房产办理了预查封，查封机关南宁市西乡塘区人民法院，文书号为2015西民二初字第1398号；2016年11月23日，该房产办理了司法查封，查封机关南宁市兴宁区人民法院，文书号为2016桂0102执502号。 另查明，2017年3月14日，本院作出（2016）桂0102民初2642号民事判决书，该判决书查明：本院已作出（2015）兴民二初字第722号民事判决书，判令归珊玲向交行广西分行偿还借款本金、利息、律师费（不含执行）等，中榕公司对前述债务承担连带清偿责任。（2016）桂0102民初2642号民事判决书判令：归珊玲向交行广西分行赔偿执行阶段律师费；中榕公司对前述债务承担连带清偿责任。 2018年6月29日，中榕公司被本院司法划扣10875元。2018年7月30日，本院向交行广西分行、归珊玲、中榕公司出具（2018）桂0102执959号《结案通知书》，载明：本院已经生效的（2016）桂0102民初2642号民事判决书，被执行人中榕公司已经履行该生效法律文书确定的全部义务，该生效法律文书所确定的内容现已全部执行完毕，本案依法结案。 又查明，2018年7月17日，广西利澳物业服务有限公司盖章出具了一份《关于盛天果岭13-2-803房产的情况说明》，载明：被告自2012年12月30日收房，2013年3月12日装修，物业费及水费、水电公摊自2015年1月至今一直未缴纳。 本院认为：一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。 原告中榕公司与被告归珊玲签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款，致使原告中榕公司向第三人交行广西分行承担连带保证责任，被告的行为已经构成违约，根据双方的合同约定，原告中榕公司享有解除权。故原告要求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告主张的返还房产的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，《商品房买卖合同登记备案》及预告登记不是物权的设立、变更、转让，不产生物权变动效力；故在仅有买卖合同备案及预告登记的情况下，本案所涉房产的所有权并未转移至被告归珊玲所有。至于该房产所涉查封，由于所涉查封的债务人均为被告归珊玲，系为防止债务人归珊玲转移财产而采取的保全或执行措施，而原告作为房产所有权人并非查封措施所限制的债务人，故不影响原告作为房产所有权人主张返还该房产。因此，结合原、被告的合同约定，即双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后7天内，到产权登记机关办理商品房买卖合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续；如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋；原告提交的《关于盛天果岭13-2-803房产的情况说明》证明双方已经进行房屋的验收交接，被告亦未提出相反证据予以否认，本院对房屋已经实际交付给被告的事实予以认定。故原告要求被告返还本案所涉房产的主张，符合事实及法律规定，本院予以支持。 三、关于办理各项登记手续注销问题。 办理商品房买卖合同备案登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及双方合同中关于办理合同备案登记注销等手续的约定，被告应配合原告办理商品房买卖合同备案登记等注销手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。 原告诉请被告协助办理预售商品房抵押权预告登记注销手续，原告提供司法扣划票据等作为证据，证明原告已代被告向第三人承担了全部债务，第三人亦未提出相反证据予以否认；因此，第三人基于被告、第三人之间的借款合同所享有的债权已经全部实现。现原告要求被告协助原告办理预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合事实及法律依据，本院予以支持。 四、关于原告主张的违约金问题。 被告未依约向第三人按时偿还贷款本息，而导致第三人向原告主张保证责任，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，及双方合同附件六的约定“如因买受人未按规定偿还按揭银行借款本息，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金”，原告要求被告按照购房总价款的20％支付解除合同违约金58775.8元，符合事实及法律规定，本院予以支持。 五、关于原告已代偿的银行贷款本息的问题。 由于原告作为被告的连带保证人，已于2018年6月29日实际代被告向第三人偿还债务10875元，故依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告要求被告偿还已代偿的债务10875元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西中榕房地产开发有限公司与被告归珊玲于2012年6月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00254856）； 二、被告归珊玲向原告广西中榕房地产开发有限公司返还位于南宁市兴宁区盛天果岭13号楼2单元803号房屋； 三、被告归珊玲协助原告广西中榕房地产开发有限公司办理前述第二项房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》及商品房抵押权预告登记的注销手续； 四、被告归珊玲向原告广西中榕房地产开发有限公司支付解除合同违约金58775.8元； 五、被告归珊玲向原告广西中榕房地产开发有限公司支付已代偿款项10875元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1541元，财产保全费717元，公告费700元，由被告归珊玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  杨园园 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  吴为旭 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。