浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5045号 原告：周欢，女，1998年2月6日出生，汉族，住兰溪市， 委托诉讼代理人：翁青玲，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 被告：金华市嘉华房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区胜利街487号。 法定代表人：曹根生。 委托诉讼代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 原告周欢与被告金华市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告周欢的委托诉讼代理人翁青玲、被告嘉华公司的委托诉讼代理人薛爱芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周欢向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告交付金华市金东区多湖街道宾虹东路569号嘉华佳园4幢2-601室，并办理不动产权证（土地、房屋权属证书）；2、判令被告支付因逾期交房的违约金76130.5元（2019年3月1日起止按日万分之二算至2019年9月30日止，此后违约金仍按合同约定计算至实际交房之日止）；3、判令被告支付逾期交付权属证书的违约金5336.25元（2019年9月1日起按日万分之一算至2019年9月30日，超过60日则按合同约定计算至实际交付权属证书之日），共计81466.75元；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年10月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付首付款，余款也按合同约定完成银行贷款，支付给被告金华市嘉华房地产开发有限公司。根据《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人应当在2019年2月28日前交付房屋。事后，被告未按时交付所涉房屋，原告多次与被告协商未果，时至今日，被告也未将合法合规的房屋交付原告。故原告为维护自身的合法权益，起诉法院要求被告交付金华市金东区东市北街嘉华佳园4幢2-601室的房屋，并办理不动产权证（土地、房屋权属证书）。支付因逾期交房及逾期交付权属证书的违约金共计81466.75元。 被告嘉华公司辩称，针对事实和理由，原告确实向我公司购买了涉案房屋。该房屋于2019年9月16日达到了法律上的交房条件。当时我公司电话通知了原告，由于原告自身的原因，房屋至今未交付，实际上涉案房屋于2018年10月份竣工，在2019年2月28号也已经达到交房条件。但是由于4号楼、5号楼、8号楼使用同一本许可证，正因为8号楼无法和4号楼、5号楼同时竣工。因为政策变化的原因，导致4号楼、5号楼不能竣工验收，迟延竣工验收不是我公司单方面原因造成的。2019年4月5日，被告向原告寄送交房通知书时也向原告告知了以上事实。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，被告随时可以向原告交付房屋。2019年9月16日，涉案房屋已符合交房条件，被告也已及时通知原告，原告怠于行使自己的权利，该部分损失应当由原告自行承担。原告主张的逾期交房违约金的标准过高，请求法院予以调整。关于原告主张的不动产权证书交付及逾期办证违约金问题。办理转移登记需要原告配合，被告无法单独办理，故请求法院驳回原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，逾期办证违约金的截止日应为被告办理初始登记的时间即2019年11月21日，且原告主张的逾期办证违约金标准过高，请求法院予以调整。 原告周欢向本院提交了以下证据：1、原告身份证（复印件）；证明原告诉讼主体资格。2、企业工商信息复印件，证明被告的主体资格。3、商品房买卖合同，证明原、被告的权利义务。4、银行流水，证明原告履行义务的事实。5、《浙江政务咨询投诉回复》，证明案涉房屋于2019年9月23日仍不具备交房条件。6、《浙江电力缴费通知单》，证明案涉房屋通电时间为2019年11月7日。7、交房补偿协议及视频，证明被告自认擅自改变案涉房屋门厅及无法按合同交付的事实，视频证明如原告不签（交房补偿协议），被告就不交付房屋的事实。8、浙里办金华建设工程质量安全监督管理总站对于案涉房屋未安装窗、水、电不具备验收条件和消防备案的回复一份，证明2019年10月19日的阳台仍不符交房条件的事实。9、照片打印件，证明涉案房屋及电不符合交房条件的事实。10、2019年10月13日小强热线新闻节目，证明案涉房屋不符合交付条件被告仍要求业主进行交房的事实。 被告嘉华公司向本院提交了以下证据：1、竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明涉案房屋于2019年9月16日已达到交房条件的事实。2、建设工程施工许可证复印件（原件由建设局收回）、疑难问题解决会办表复印件（原件由档案馆留存）、竣工图、会议纪要、竣工验收记录、竣工验收报告各一份；证明（1）被告开发的4号楼、5号楼、8号楼使用同一个施工许可证。（2）涉案房屋所在的4号楼、5号楼在2018年12月前已经竣工的事实。3、防空地下室竣工专项验收核定意见、结构防空地下室工程竣工验收记录一份；证明（1）嘉华佳园整个小区在2006年已通过人防验收的事实。（2）证明小强热线报道不属实的事实。4、交房通知书原件三份、邮件交寄清单复印件一份；证明被告于2019年4月5日、2019年9月16日、2019年10月17日向原告书面送达交房通知书，2019年9月12日、16日电话通知原告交房的事实。 对原告提交的证据，被告质证意见如下：复印件已经核实过，不需要提供原件。对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性、合法性证明目的均有异议。本案原告不姓周，无法证明反映的内容就是涉案小区。况且反映的内容与客观事实也不相符合，实际上涉案工程已于2019年9月16日竣工备案；对证据6证明目的有异议，房子早就通电，只有通水通电的房子才能验收合格。主要是电表，电表安装之前电费由被告承担，安装以后由原告自行承担。况且涉案小区4月份也已经交付部分房屋，一部分房屋也有业主入住，因此房屋一直是通电的；对证据7三性均有异议，也无法核实。视频整个内容是不完整的，据代理人向公司了解2019年1月7号原告并没有到现场要求交付房屋；对证据8三性均有异议，涉案房屋已经竣工验收的事实已经证实，且达到了交房条件；对证据9三性、证明目的有异议，涉案房屋已经竣工验收备案，达到了交房条件；对证据10三性均有异议，小强热线是根据业主单方的陈述作出的报道。提到不通电的状况，但是并未实地察看，实际上都是通电的。电表没有安装到户并不代表未通电，没安装电表也都预留了电缆，只是电费由谁支付的问题。节目记者采访住建局的工作人员，其明确答复已到交房条件。小强热线电话采访提到延期交房的原因是人防工程未合格，该情况是不属实的，我司已向法院提供了2006年小区人防工程已经合格的证据。 对被告提交的证据，原告质证意见如下：对证据1中竣工验收备案表真实性无异议，证明目的有异议。备案表中五方主体虽然有盖章，但是却没有落款时间，表中备案机关落款时间是2019年9月16日，可见涉案房屋备案时间是2019年9月16日。对于住宅质量保证书、住宅使用说明书三性都有异议。该两份材料是由被告方单方制作，这两份材料中，所有的时间都是空白，部分内容也是空白的。所以这三份证据都无法证明被告要证明的目的，刚好可以证明被告没有按合同约定交付房屋的事实；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，这三份证据都无法证明这个涉案的8号楼是由政策变化原因导致4号、5号无法单独验收备案的，因8号楼在进行规划调整，导致涉案房屋无法交付，并非是因为政策的原因导致的。代理人也了解到，8号楼本来是一个商品房，被告擅自改变8号楼的用途，改成宾馆，导致整个涉案房屋无法进行竣工验收备案。并不是说是政策原因导致的；对于证据3是无异议的，但与涉案的房屋无关；对证据4三性都有异议。原告只收到了2019年9月16日的函，其余几份均未收到。结合其他的证据可以看出，2019年4月5日与2019年9月16日，根本不符合交房的条件。原告即便是收到了通知，被告的房屋没有达到交付条件。因为交房条件除了法定的符合交房条件以外，还有合同约定的义务。 本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4，被告均无异议，本院予以确认。证据5，被告对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，关于案涉房屋是否已达到交房条件，本院将综合全案证据予以认定。证据6、8、10的真实性予确认，证据7视频及证据9照片复印件的真实性不予认定。对被告提交的证据1中的竣工验收备案表，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性无异议；根据双方签订的商品房买卖合同第十二条约定，应由被告方提供住房质量保证书和住宅使用说明书，故本院对住房质量保证书和住宅使用说明书的真实性予以确认。对被告提交的证据2、3、4的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2016年8月18日，相关政府部门同意嘉华公司开发的嘉华佳园8号楼由11层调整为8层。2016年11月25日，金华市住房和城乡建设局对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发了建筑工程施工许可证，准予施工，许可证载明合同工期为430日。 2017年10月7日，原告周欢（买受人）与被告嘉华公司（出卖人）签订备案合同编号为201708270004的《商品房买卖合同》一份。合同第三条约定，买受人购买的商品房为嘉华佳园4幢2-601号，建筑面积126.8平方米，该商品房有阳台3个，其建筑样式为非封闭式。合同第五条约定，该商品房房款合计1778750元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年2月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条第二款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；第三款约定，出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；第四款约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告已付清全部房款1778750元。 2019年4月5日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到本通知书后到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年9月16日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到通知书后，在2019年9月27日前到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年10月17日，嘉华公司向原告寄送《函》，主要内容为：您所购买的嘉华佳园4号楼2单元601室房屋已符合交房条件，我公司已于2019年4月5日通知您来交房，您没有来我公司办理交房手续。为此，我公司又于2019年9月16日电话通知您交房，后又再次书面通知您于2019年9月27日前来办理交房手续，您还是没有来办理交房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，自2019年9月27日起房屋已视为交付使用，房屋毁损、灭失的风险由您承担，自2019年9月27日起物业管理服务费等相关费用由您承担缴纳。 2019年10月19日，嘉华佳园业主向浙里办平台咨询二个问题：第一个，嘉华公司在2019年准备交付的嘉华佳园4号、5号楼在没有安装窗户和电表的情况下交付商品房，四方验收流于形式，实际因商品房窗户、电表等未按图纸施工安装，不具备验收条件；第二个，嘉华公司在2019年5月24日申报竣工验收消防备案，在当天取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》金东住建消竣备字（2019）第0005号文件，消防验收当天通过，是否去现场验收。金华市建设工程质量安全监督管理总站答复：1、嘉华佳园4号、5号楼项目南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛未安装属实。这个情况我站在监督过程中已发现，并书面通知进行整改。竣工前，开发商出具设计联系单，设计明确南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛取消。2、涉及电表未安装的问题，请向电力主管部门咨询。3、涉及竣工验收消防备案的问题，请向金东区住房和城乡建设局咨询。 另查明，就嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号楼工程，金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案。2019年11月28日，金华市自然资源和规划局就本案所涉的坐落于金华市不动产颁发了浙（2019）金华市不动产权第0049262号不动产权证书，权利人为嘉华公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告辩称的嘉华佳园8号楼规划调整、政府政策调整导致4号、5号楼不能单独验收及村民阻拦施工等因素是否构成不可抗力问题。本院认为，根据查明的案件事实，嘉华佳园8号楼规划调整是时间为2016年8月18日，金华市住房和城乡建设局2016年11月25日对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发的建筑工程施工许可证上载明合同工期为430日，被告主张的平息驿头村村民阻拦施工的时间为2017年9月，而本案原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年10月7日，即8号楼规划调整及被告主张的驿头村村民阻拦施工的时间均在原、被告双方签订合同之前，且被告如能按照施工许可证上载明的工期完成开发，即不存在4号、5号楼单独竣工验收的问题。综上，被告主张的上述因素均不构成不可抗力，对被告的该项辩解，本院不予采信。 关于原告要求被告交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的问题。原告主张被告至今未按约交付涉案房屋，被告则主张涉案房屋在原告提起本案所涉之前的2019年9月16日即已符合交房条件，被告也已及时通知原告收房，是原告怠于行使自己的权利，该部分损失应当由原告自行承担。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了被告向原告交付商品房应符合的条件，现被告已向本院举证证明金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在涉案工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案，故可认定涉案房屋于2019年9月16日已符合交房条件。涉案房屋符合交付条件后，被告即向原告寄送收房通知书通知原告于2019年9月27日前办理收房手续，但原告在收到被告寄送的交房通知书后至今未办理收房手续，原告拒绝接收房屋的行为可视为被告已交付房屋。综上，被告发出书面交房通知书确定的交付期满之日即2019年9月27日可认定为视为房屋已交付日期，对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方合同约定的交房时间为2019年2月28日，被告逾期交房已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。根据合同约定，交房逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2019年3月1日至2019年9月27日期间共计211日的逾期交房违约金75063.25元。 关于原告要求被告交付涉案房屋产权证书及支付逾期办证违约金的问题。首先应明确双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定的被告应向原告交付的权属证书是登记在被告名下的初始登记权属证书还是转移至原告名下的转移登记权属证书。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”从该款使用的语句字面含义而言，被告办理的系土地及房屋的初始登记手续，取得的只能是相对应的初始登记权属证书，对此理解应当不存在歧义。该条第三款约定：“出卖人承诺于交付日内半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”首先，该款使用“前款”两字表明土地、房屋权属证书即为第二款中的初始登记权属证书；其次，该款两个语句之间的关系属于承接关系，反映了事情的发展顺序：出卖人交付买受人初始登记权属证书，买受人再凭初始登记权属证书委托出卖人办理转移登记。如果出卖人交付的是转移登记权属证书，表明转移登记已经完成，则再作买受人委托办理的约定，显属多余且前后矛盾，不符合语言的逻辑性和连贯性。综上，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款所使用的语句通顺、内容前后衔接、语意连贯，符合一般用语习惯，该条约定的被告应于交付日后半年内即2019年8月31日前办理并交付给原告的土地、房屋权属证书应指初始登记权属证书，被告于2019年11月28日方才取得该初始登记权属证书，已构成逾期，应承担支付逾期办证违约金的违约责任。根据合同约定，交房办证超过60日后，原告不退房的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2019年9月1日至2019年11月28日期间共计89日的逾期办证违约金31661.75元。对原告要求被告交付涉案房屋产权证书的诉讼请求，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条虽约定被告应在约定日期交付原告初始登记权证，但因合同同时约定原告委托被告办理权属转移登记手续，故即使被告将初始登记权证交付给原告，被告为原告代办转移登记手续时，原告仍需将初始登记权证交予被告，故被告向原告交付初始登记权属证书已无必要，被告取得土地、房屋权属初始登记权证时即应视为其已完成合同第十六条约定的义务。双方对取得初始登记证书后被告受托办理转移登记的具体时间及违约责任的承担方式没有明确约定，且在办理转移登记手续过程中，需要原、被告的相互配合，既需要被告提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要原告提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方在客观上都不可能独自完成转移登记手续。综上，对原告要求被告交付涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下： 一、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周欢逾期交房违约金75063.25元； 二、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周欢逾期办证违约金31661.75元； 三、驳回原告周欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费918元，由被告金华市嘉华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  章 敏 二〇一九年一月十三日 代书记员  翁君杰