上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初3405号原告：周云丰。委托诉讼代理人：汪积炯，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，上海市万众律师事务所律师。被告：上海海帝园艺有限公司。法定代表人：丁某某。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。原告周云丰与被告上海海帝园艺有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序于2018年2月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂,依法组成合议庭适用普通程序于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告周云丰及其委托诉讼代理人汪积炯，被告上海海帝园艺有限公司的委托诉讼代理人诸顺民、赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周云丰向本院提出诉讼请求：一、要求确认原、被告签订的《租赁经营合同》及补充协议于2016年3月25日解除；二、判令被告返还保证金2,000元；三、判令被告赔偿原告经济损失1,750,395元【组成：1、2014年8月26日至2015年11月30日狗粮支出1,215,000元（6包/天*450元/包*30天/月*15个月，种狗111条）；2、2014年8月26日至2015年11月30日人工工资支出255,000元（4人*17,000元/月*15个月）；3、2014年8月26日至2015年11月30日狗疫苗损失13320元（111条狗*60元/针*2年*1针/条/年）；4、2014年8月26日至2015年11月30日狗驱虫药损失13,875元（111条狗*25元/粒*5次*1粒/次/条）；5、2014年8月26日至2015年11月30日种狗日常矿泉水用量支出88,200元（28桶/天*7元/桶*30天/月*15个月）；6、2014年8月26日至2015年11月30日营养品损失15万元（1万元/月*15个月）；7、2014年8月26日至2015年11月30日狗生病治疗花销15,000元。上述共计1,750,395元。】；四、判令被告赔偿原告自2014年8月26日至2015年11月30日，按128元/平方/天计算的违约金291万元；五、判令被告赔偿狗死亡损失120万元（10万元*12条）；六、案件受理费由被告负担。事实和理由：2009年被告主动至原告处招商，希望原告至被告的北桥花博会开展经营活动。2009年9月1日，原、被告签订《租赁经营合同》，约定原告承租×路×号×园×、×房屋，总计128平方米，经营狗繁殖及销售，租赁期为20年。2012年1月10日双方签订《补充协议》，约定租金每三年协商一次，随着市场变化，租金可上涨可下调。2014年6月30日被告向原告发出解除合同通知书，告知其与出租人的租赁合同已解除，故与原告的租赁合同也应解除。并通知1、协商解除双方签订的租赁合同及补充协议；2、对租赁合同及补充协议提前解除涉及的搬离补偿等善后事宜由双方协商处理。原告于当年8、9月收到该通知。原、被告曾协商过一次，但无果。后被告召集400多名社会闲杂人员威胁原告，不让原告车辆进出，市场内其他经营户被被告强行撤出。2014年8月26日被告对市场停水停电，因40度高温无空调，造成原告饲养的宠物狗死亡，因停水，原告只能购买矿泉水给狗饮用。原告共有111条种狗，因停水停电死亡12条。因原告系特种行业，只能在规定场所经营，原告的狗都存放在房屋内。2016年3月25日被告的上级公司上海A工程有限公司（下称A公司）采取暴力手段强拆房屋，狗被压死。2016年3月26日原告发现房屋被拆除即报警，警察出警但未作记录。2016年3月29日原告再次报警，警察出具接报回执单并出具不予立案通知书。原告租金支付至2014年11月30日。原告认为双方的合同履行至2016年3月25日房屋被强制拆除时解除，解除合同的责任在于被告，原告无奈被迫解除，故要求被告进行赔偿。关于291万元违约金，系被告在租赁合同履行期间作为出租方未让出租物保持一个可正常经营的状态，应承担违约责任。原告参照《租赁经营合同》7.4条约定合同终止逾期返还房屋的标准，主张适用于被告一方。原告现已就低主张，金额参照原告可预期收入。审理中，原告向本院表示，如上述合同被确认无效，原告主张赔偿的项目和金额没有变化。被告上海海帝园艺有限公司辩称：原、被告确实曾签订过租赁合同及补充协议，合同明确租期至2015年11月30日。2014年涉案房屋被列为拆违范围，2014年6月30日被告以书面形式告知原告解除合同，并于当日以公告形式张贴搬离公告，对未到期的承租人处理提出要约。2014年7月7日，被告又发布通告，对搬离进行重申。2014年7月28日，被告再次发布通告。闵行区人民政府组织专项小组于2014年8月6日至8月27日共发5份关于关闭×园的通告，将停水停电，不再提供服务。然双方经多次协商，对搬离事宜未能达成一致意见。原告仍继续占用房屋超过租期届满日期，直至2016年3月。被告不存在违约情形。根据双方约定，合同到期未搬离，原告的物品可作为废弃物处置。同意退还原告缴纳的租赁保证金。原告租金支付至2014年11月30日。2016年3月26日被告组织人员拆除市场，拆除时市场内无狗无商店用品，原告所述与事实不符。根据2011年的犬类管理条例，养狗需行政许可。原、被告均无养狗的行政许可，且原告的营业执照内也无销售权限，原告系违法养殖、违法销售，不应受法律保护。因原告非合法经营，预期损失不应支持。原告主张的经济损失及狗死亡损失清单均由原告自制，无其他证据佐证。涉案房屋因不具备房地产权证，原、被告签订的租赁合同应属无效合同，不应支持原告关于违约金的诉讼请求。原告主张自2014年8月26日起因断水断电引起狗死亡的损失，但无证据证明因断水断电而造成狗死亡。2014年8月26日至2016年3月25日间，原告有足够时间、能力保存好证据，至今原告未提供，故狗死亡的事实不存在，应驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供的证据有：1、租赁经营合同及补充协议，证明原被告间的租赁关系；2、租赁费发票，证明原告支付租金至2014年11月30日；3、海帝花市招商广告，证明当初被告招商广告中经营范围含宠物护理、美容、医院等；4、上海市闵行区B场（下称B场）与A公司签订的租赁合同，证明当初被告向原告出具该份合同；5、情况说明，证明原告在办理营业执照中，被告及A公司出具的房屋情况；6、上海市房地产权证，证明涉案场地权利人为B场；7、关于×路×号门牌号说明申请，证明被告出具给原告办理营业执照；8、营业执照，证明原告在涉案房屋内经营；9、租赁经营合同解除通知书，证明2014年6月，被告单方提出与原告解除合同，因协商不成，合同继续履行，原告于2014年8、9月收到该通知；10、2016年3月29日接报回执单，证明3月26日被告强行将涉案房屋拆除，在拆除过程中造成原告损失；11、闵行公安局出具的不予立案通知书，证明告知原告拆除的情况及财务损失的情况属市政动迁，故不属盗窃立案；12、闵行检察院出具的不立案审查告知书，证明不予刑事立案；13、颛桥派出所2014年9月12日询问笔录，证明自2014年8月26日起被告对涉案房屋断水断电，损失在笔录中有所体现；14、2015年6月原告向市政府反映权益受损失的信访回执，证明原告一直在积极主张权利；15、×园租赁户搬离方案通告，证明停水停电系被告行为，非国家行为；16、纯种犬鉴定证明书，证明原告饲养的是纯种犬；17、CKU会员信息表，证明张某某是CKU会员，其店铺的宠物狗系购买自世界各地的名种狗，原告从张某某处进货，每条狗损失不止10万元。经庭审质证，被告除对证据3表示真实性无法确认，对证据16、17的真实性和与本案的关联性均不认同外，对其余证据的真实性均无异议。关于证据6，被告表示向产权人承租了场地及部分房屋，又自行搭建了2万平方米的房屋，涉案房屋在被告搭建的范围内。认为证据8营业范围明确规定宠物用品销售，原告要增加营业范围宠物销售，需另行申请。对证据9认为被告向所有承租户同时送达过解除合同书，应在2014年6月30日后1至2天内送达到，与原告所述8、9月收到不符。被告提供的证据有：1、被告与闵行C农委项目指挥部于2014年6月30日发出的搬离补偿公告，证明以公告的形式通知165户租赁户，以要约的行式解除租赁合同；2、2014年8月6日通告、8月15日宣传资料、8月15日通告、8月18日通告、8月19日通告、8月25日通告、8月27日通告，证明闵行区依法关闭×园市场工作领导小组办公室领导实施停水停电；3、租赁经营合同解除通知书，证明被告不但以公告、通告方式，还以通知书方式通知租赁户解除租赁合同；4、个体工商户营业执照，证明原告经营范围为宠物用品销售，并无宠物销售；5、张贴公告时现场照片，证明张贴公告时拍照记录。原告的质证意见：除证据3、4真实性予以认可，其余证据真实性均不认可。通告及公告均未盖章，无法确认真实性，即使是真实的，搬离补偿公告违反公平原则，应先协商，而非处理；关于搬迁公告，在未达成一致的前提下不能强制搬离，应有签约过程；关于通告，可侧面反映市场被封闭管理，车辆无法进出，行驶证没收。2014年8月25日停水停电，证明被告违约行为；停水停电及封闭管理系强迫搬离行为，因不能在园区内居住，故房屋被拆除原告不知情。解除通知书于2014年8、9月收到。公告张贴照片上无时间，不予认可。对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。关于原告证据16、17，尚不能够证明死亡宠物狗的具体品种及市场价值。关于被告证据1、2、5，因在相关诉讼中为生效判决所确认，且与本案具有关联性，故本院亦确认其对本案事实的证明力。经审理查明：2009年被告为经营北桥花市对外招商。2009年9月1日，原告周云丰与被告上海海帝园艺有限公司签订《租赁经营合同》，约定原告向被告承租位于本市×路×号×园A208、A209房屋，面积计128平方米，租期自2009年12月1日起至2012年11月30日止，租金共计93,440元，保证金2,000元。经营范围：花卉、苗木、园林资材、宠物装饰、用具、工艺品等零售与批发。原告在不破坏房屋整体面貌和结构并事先征得被告同意的前提下，可自行进行装潢，但装潢方案必须报被告审核同意，完工后被告须验收备案，但原告自行装潢部分合同期满或原告提前解除合同的，返还时被告不负责补偿；在租赁期间内，如遇国家、集体或开发商征用或该物业毁损灭失的，双方互不承担责任，被告在扣除到期租金后将原告已缴付的剩余租金退还原告，原告不享有因动迁而产生的补偿等费用。该合同的7.4条约定：合同终止，原告应按期按原状向被告返还房屋，并经被告验收。属原告财产应在三天内自行处置完毕，逾期则被告有权按无主财产进行处理。原告逾期返还房屋的，则应视作原告违约，每逾期一日，原告应按128元/平方米/天向被告支付该物业占用使用费。合同另对其余事项作了约定。前述合同签订后，原告向被告支付了保证金2,000元及租金等费用。被告向原告交付了房屋，2010年7月28日原告在该房屋内注册了字号为“上海市闵行区D宠物用品店”的个体工商户营业执照，经营范围为宠物用品销售。2012年1月10日，原、被告又签订《补充协议》，约定承接上述《租赁经营合同》，租赁期限为三年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止。第一年租金46,720元，第二年租金51,392元，第三年租金56,064元，年租金一次性付清，逾期支付租金达两周的，被告有权立即采取停水停电等措施并不再通知，被告有权提前解除合同。因各种原因导致租赁合同结束后，原告须在3天内清场。如逾期未清场并返还租赁物的，被告有权单方面采取清场手续而不承担任何因可能造成原告所有的物品损害而产生的赔偿等一切民事责任。2014年6月30日、7月7日，被告向×园承租户发出搬离补偿公告及搬离方案通告，公布了到期及未到期承租户的处理方案。2014年6月30日被告向原告发出《租赁经营合同解除通知书》，该通知书主要内容为：因被告与出租人租赁合同已提前解除，故原、被告之间的租赁经营合同亦应相应提前解除，现通知原告协商提前解除双方签订的《租赁经营合同》及《补充协议》，并对提前解除涉及的搬离补偿等善后事宜进行协商处理。原告向被告支付租金至2014年11月30日。2014年8月6日，闵行区依法关闭×园市场工作领导小组办公室张贴《通告》，表示当月15日后将择日对×园市场实施封闭式管理。当月15日，该办公室又张贴《通告（二）》表示当月19日开始对×园市场进行封闭管理，进出车辆需办理车辆出入证。当月19日，×园市场被采取封闭式管理。当日，该办公室又张贴《通告（三）》表示当月25日上午8时30分起对×园市场不再提供供水、供电等物业服务；对车辆实施新的出入证管理；对人员实施严格的出入管理，除搬场人员外，无关人员不得进入园区；已签约租赁户抓紧搬离，新签约租赁户在签约后限期搬离，否则作违约处理。当月24日，该办公室通过广播形式向市场内租赁户表示将对市场不再提供供水、供电等物业服务。当月25日，该办公室又张贴《通告（四）》表示园区从当月26日上午9时起，停止提供供水、供电等物业服务，并实施封闭管理，租赁户不准在园区内居住等。当月26日，×园市场供水、供电被停止。当月27日，该办公室又张贴《通告（五）》表示自当月27日起每天下午17时以后，人员和车辆不准进入园区，不得在园区内居住等。2016年3月25日，涉案房屋被拆除。2016年3月29日，原告向上海市公安局闵行分局颛桥派出所报案称：2016年3月26日8时许，其来到上海市闵行区×路×号，发现两间店铺被拆，店内所有物品被压在废墟下，本人估计损失约800多万元。2016年4月1日，张某某、刘某某、周云丰、尤某某向上海市闵行公证处申请办理保全证据公证。公证员于2016年4月1日下午十四时许与上述申请人来到上海市闵行区×路×号，对该处门牌号、东侧已倒塌建筑物及周围客观情况进行查看并拍照。照片显示建筑物均已倒塌，现场尚存冰柜、电饭煲、狗笼和宠物狗，但对现场遗留物的数量、品种、归属于哪个申请人未予明确。颛桥派出所向相关人员作了调查和询问。原告于2016年9月8日向派出所提交“×路×号A208、209二间商铺损失情况”，称店铺内有各项设施、装修、商品及世界名贵种狗111条，损失暂估有800多万元。2016年12月16日，上海市公安局闵行分局向原告送达了不予立案通知书。此外，原告还向检察院、市政府等有关部门反映权益受到损害的情况。另查明，被告上海海帝园艺有限公司由A公司和E（上海）投资咨询有限公司共同投资设立，并受托全权负责上海市闵行区×路×号场所内的经营管理。2008年6月18日，被告的股东A公司与B场签订《租赁合同》，约定由A公司承租B场占地面积约100亩的土地、土地上的房屋及附属农业设施(统称租赁物)，租赁期限自2008年7月1日至2028年6月30日。A公司应在B场同意的情况下对年久失修、存在安全隐患的大棚、房屋及附属设施进行维修改造，层高不得超过2层，檐高不得超过8米，房屋面积控制在2万平方米以内，并在项目竣工后交B场验收。在租赁期内，租赁物遇国家市政建设、市政动迁，双方一致同意终止，出租方和承租方均可解除合同。涉案房屋系A公司从B场接收租赁物后由被告自行搭建，未取得相关批建手续。2014年5月22日，因闵行国际智慧城项目建设需要，B场与A公司签订租赁合同解除协议书，约定于当日解除双方于2008年6月18日签订的租赁合同，A公司于2014年12月31日前完成租赁地块全部次承租人的清退腾地工作，将租赁土地全部归还B场。本院认为，被告出租给原告的房屋系A公司从B场承租使用土地后由被告自行搭建，缺乏合法建造审批手续，本案双方就该房屋签订的《租赁经营合同》与《补充协议》当属无效。按照合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至于涉案合同无效的责任承担，被告未经批准擅自搭建房屋并予以出租，其主观上存在过错，应对合同无效承担主要责任；原告未审查承租的房屋是否具备合法建造手续，其主观上亦存在过错，应对合同无效承担次要责任。应当指出，无效合同的当事人能够从相对方获得赔偿或补偿的前提，必须证明其所遭受的实际损失。没有证据或者证据不足以证明相关事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告要求被告退还租赁保证金2,000元，被告同意退还，本院予以准许。原告要求赔偿经济损失1,750,395元，但未提供证据证实，本院无法予以支持。原告要求赔偿12条狗死亡的损失费120万元，虽然涉案房屋被拆除的现场照片显示狗笼及宠物狗客观存在，但因该证据无法证明狗死亡的数量、品种、市场价值，故原告的该项请求本院难以支持。至于原告要求参照《租赁经营合同》7.4条之约定，由被告赔偿自2014年8月26日至2015年11月30日期间，按128元/平方米/天计算的违约金291万元，因该约定明显不适用于原告主张之情形，故本院无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海海帝园艺有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周云丰租赁保证金2,000元；二、驳回原告周云丰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,836.77元，由原告周云丰负担52,786.77元，被告上海海帝园艺有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇一九年一月十一日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。