常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初6134号原告（反诉被告）：郭从明，男，1972年1月24日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：王井国，江苏能英律师事务所律师。被告（反诉被告）：陈永艮，男，1972年11月10日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：王进，江苏永创律师事务所律师。原告（反诉被告）郭从明与被告（反诉原告）陈永艮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭从明及委托诉讼代理人王井国、被告陈永艮及委托诉讼代理人王进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭从明向本院提出诉讼请求：被告陈永艮向原告郭从明支付拆迁补偿安置款130000元及逾期利息7204元（130000×0.07×9.5÷12），合计137204元，并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告郭从明与被告陈永艮于2017年7月1日订立房屋场地租赁合同一份，约定如遇拆迁，拆迁款由原告享有，又于2019年1月14日就拆迁情形达成补偿协议，但至今被告在获得相关部门补偿后拒绝向原告支付。被告陈永艮辩称，一、补偿协议显示公平，原告家具店的装饰装修实际补偿款为79738元，而非130000元；二、《协议书》属于附条件的合同，所附条件未成就。协议约定应于2019年1月30日清空卖场，若原告按时腾空房屋，则被告支付其13万元，而原告并未按约履行，其最终腾空时间是2019年3月22日；二、房屋租赁合同补充条款适用的前提条件是租赁期限达到三年，若原告续租后租期达到三年且遇政府拆迁，则适用该条款，本案情形不应适用该条款。反诉原告陈永艮向本院提出诉讼请求：一、撤销《协议书》；二、反诉被告郭从明向反诉原告陈永艮支付房屋占有使用费135000元及逾期利息3915元（暂计算至2019年11月底）；三、反诉被告郭从明向反诉原告陈永艮支付水电费668元；四、反诉案件受理费由反诉被告郭从明负担。事实与理由：郭从明与陈永艮于2017年7月1日签订《房屋场地租赁合同》，约定租期一年，租赁期满后，双方没有签订续租合同，陈永艮要求郭从明搬出租赁房屋，郭从明拒绝搬离，并拒绝支付房屋占有使用费。2019年1月14日，郭从明以搬出房屋为条件与陈永艮签订协议书一份，约定陈永艮向其支付拆迁补偿款13万元。案涉房屋租赁期限已于2018年6月30期满，因此双方的租赁合同已经终止，郭从明没有与陈永艮签订协议书的主体资格条件。协议书是郭从明以拒绝搬出房屋、阻碍拆迁为由与原告签订，协议书系受胁迫签订。且补充数额13万元超过房屋装修的实际补偿款79738元。反诉被告郭从明辩称，签订协议书时双方账已经算清，不存在拖欠房屋使用费的情况。经审理查明，2017年7月1日，郭从明与陈永艮签订《房屋场地租赁合同》一份，主要内容为，陈永艮将位于本市机械二村房1080平方米仓库租赁给郭从明使用，租赁期限一年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。合同期内租金11万元。合同期内房屋装饰装潢由郭从明根据需要自行办理，维修责任由郭从明承担。合同期内如遇政府征收，则合同终止履行，郭从明应当无条件腾让，且不享有任何安置补偿。陈永艮应根据郭从明实际承租期间结算租金，多退少补。遇政府征收的，以陈永艮通知确定合同终止时间。合同终止后，郭从明应立即腾让、退还房屋及电表等设施，逾期腾让的，应当按照合同约定租金标准的2倍承担逾期占用使用费。合同租赁期满30日前，郭从明如需续订本合同的，应书面通知陈永艮，双方协商确定新的租赁合同内容后，另行签订书面合同。在该租赁合同尾部，手写注明“补充条款：在租期期间内如遇政府拆迁，如有政府补偿，三年内拆迁，也就是2020年7月1日前拆迁补偿款归郭从明所有，三年内房租11万元一年，陈永艮不得涨房租。三年以后房租为13万元一年”。2017年10月24日，钟楼区五星街道新农村民委员会（以下简称新农村委）出具告知书，明确“你方与我方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，房屋所属地块因国家建设需要，所使用的房屋不再承租。请在2017年12月31日前搬出房屋，将房屋交付给我方，房屋将于2018年1月1日后停水停电。”2019年1月3日，因郭从明与陈永艮就房屋拆迁补偿发生纠纷，向五星派出所报警。2019年1月14日，郭从明与陈永艮签订《协议书》一份，主要内容为，“经双方约定关于新农村委新特超市南一仓库1080平方米（现梦之家家具卖场）。郭从明承诺于‘2019年壹月30日’前将卖场清空，郭从明将钥匙交予陈永艮后，陈永艮需在村委补偿款到账后3天内打入郭从明账户130000元，如不按时腾空将视为无主物处理。后续手续由陈永艮全权处理。”2019年9月23日，新农村委出具“证明”一份，明确“本村委将西头村1-6号厂房1080平方租给陈永艮后，陈永艮又将厂房转租给郭从明，郭从明重新装修经营销售家具。因政府征用，在村委和拆迁办调解下，郭从明与陈永艮自愿达成2019年1月14日的协议，郭从明提出的赔偿款打入郭从明账户，拆迁部门认为二人已达成协议，最终将拆迁款汇入陈永艮账户，由陈永艮付郭从明赔偿款13万元，郭从明积极配合拆迁及店里家具清理，未阻碍拆迁进程。”陈永艮提交的新农村委和常州物业房地产评估事务所有限公司出具的“房屋装饰装修及附属设施征收补偿估价表”显示，房屋装修的补偿款包括矿棉板吊顶，塑扣板墙面等在内共计79738元。2019年4月，陈永艮向新农村委缴纳了2018年10月29日至2019年4月的电费668元。上述事实，由房屋场地租赁合同、新农村委告知书、协议书、新农村委证明、房屋装饰装修及附属设施征收补偿估价表、出警记录、收据及当事人庭审陈述等证据予以证明。庭审中，原告郭从明陈述，协议书的实际形成时间是2019年3月份。陈永艮陈述，协议书上“壹月”，系拆迁公司的人改的，双方按了手印。双方确认，案涉卖场于2019年3月22日清空，并交付钥匙。被告陈永艮自述，包括诉争的13万元拆迁费在内，郭永根从拆迁公司拿到拆迁款共计18万元，18万元拆迁款包括装修补偿款79738元、搬迁补偿费21600元及奖励费。被告陈永艮认为，原告作为拆迁房屋的实际使用人所受到的损失就是房屋装修补偿，即79738元。双方确认，郭从明支付了一年的房屋租金11万元后，又在2018年7月1日后支付了3万元。陈永艮陈述，3万元分两次支付，最后一笔1.5万元是2018年9月25日支付的。双方确认，2017年10月，新农村委通知拆迁，2018年5月，新农村委再次通知拆迁。2018年11月份，案涉房屋断水断电。郭从明陈述，因房屋断水断电，因此2018年11月后，没有再经营。庭审中，陈永艮申请证人毛某,4、鞠某,4出庭作证。毛某,4陈述，其系顺舵拆迁公司工作人员，案涉协议书系双方协商后签订，签完协议后让其作证。鞠某,4陈述：其是新农村委工作人员，案涉协议书系其找人打印，2018年11月变压器就拆掉了，陈永艮缴纳了668元电费。本院认为，债务应当清偿。本案郭从明与陈永艮签订协议书，明确陈永艮应向郭从明支付拆迁补偿款13万元，被告陈永艮现已收到拆迁补偿款18万元，故应将相应的款项支付给郭从明。关于陈永艮的抗辩意见，首先根据协议书，陈永艮应向郭从明支付拆迁补偿款13万元，而郭从明取得的拆迁补偿款为18万元，根据陈永艮陈述，18万元拆迁款包括装修补偿款79738元、搬迁补偿费21600元及奖励费，故被告陈永艮负担的款项并未超出其实际取得的拆迁补偿款，协议书不存在显失公平的情况；其次，协议书约定郭从明应于2019年1月30日前清空卖场，郭从明实际交付清空交付钥匙的时间为3月22日，该日期虽晚于协议书约定日期，但被告陈永艮未提交证据证明该行为给其带来损失，故被告辩称的协议书所附条件未成就的抗辩意见缺乏法律依据；最后，被告陈永艮所述的房屋租赁合同补充条款适用的前提条件是租赁期限达到三年，与协议书所附条款不符。故被告陈永艮的抗辩意见，均缺乏法律依据，本院不予采信。关于原告郭从明要求支付9.5个月逾期利息的诉讼请求，陈永艮自述2019年4月25日左右收到拆迁款项，故按照约定其应在三日内将款项支付给郭从明，故本院酌情确定自2019年5月1日开始按照年利率5%计算逾期付款利息，截止至法庭辩论结束日为8.5个月，考虑到判决的生效期和履行期，原告主张的期限在合理范围内，本院对于原告郭从明按照9.5个月计算逾期利息予以认定，金额为5145元。关于陈永艮的反诉请求，首先，协议书不存在显失公平的情形，故反诉原告陈永艮要求撤销《协议书》的诉讼请求，缺乏法律依据。关于房屋占用使用费，房屋租赁合同约定，如遇政府征收，合同终止。双方确定2017年10月新农村委即通知拆迁事宜，故双方合同应于此时终止。根据合同约定，合同终止后，郭从明应立即腾退房屋，若郭从明支付的租金超过了其实际占用期间，陈永艮应将收取的多余房租予以退还。但陈永艮并未书面通知郭从明终止合同、腾退房屋，反而在2018年6月30日合同租赁期满后又向郭从明收取房租，故应视为郭从明与陈永艮就租赁合同继续履行达成一致意见。根据反诉原告陈永艮陈述，案涉房屋在2018年11月份断水断电，此时，因房屋已经不再具备继续经营条件，故房租应计算至此时结束。因双方未明确具体的停水停电日期，考虑到11月份确实有电费的发生，本院对于2018年11月的租金损失酌情按照半个月计算。原告郭从明应继续支付4.5个月房屋租金，按照双方租金标准计算为41250元（精确至个位数），扣除其已经支付的30000元，应继续支付11250元。故原告主张的房屋占有使用费，实质上系房租损失，本院予以纠正。关于利息，考虑到本案房租缴纳涉及拆迁事宜，陈永艮未举证证明原告郭从明存在故意不缴纳房屋租金的情形，故对于利息损失，本院不予支持。关于水电费，实质系电费668元，考虑到该费用的产生与郭从明实际占用存在较大关联性，且有证人陈述、收款收据予以佐证，本院予以认定。综上，本院认定反诉被告郭从明应向反诉原告陈永艮支付房屋租金11250元、电费668元，合计11918元。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈永艮于本判决生效之日起三十日内向原告郭从明支付拆迁补偿款130000元及利息5145元，合计135145元；二、反诉被告郭从明于本判决生效之日起三十日内向反诉原告陈永艮支付房屋租金11250元、电费668元，合计11918元。三、本判决第一、二项合并计算，被告陈永艮于本判决生效之日起三十日内向原告郭从明支付款项123227元；四、驳回原告郭从明其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈永艮其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3045元，本院减半收取1522.5元、保全费1206元，合计2728.5元（原告已预交），由原告郭从明负担428.5元，由被告陈永艮负担2300元；反诉案件受理费1522.5元（反诉原告已预交），由反诉原告陈永艮负担1222.5元，由反诉被告郭从明负担300元。上述诉讼费合并计算，应由陈永艮向郭从明支付2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  马胜强二O一九年一月二十日日书记员  黄 洁