山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0281执异3号异议人（案外人）李海波，1971年3月10日生，汉族，住山东省胶州市。委托代理人魏克泰，山东青大泽汇律师事务所律师。委托代理人郑晶，山东青大泽汇律师事务所律师。申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市。法定代表人潘洪峰，行长。委托代理人王大公，山东郝正磊律师事务所律师。被执行人青岛正源食品有限公司，住所地胶州市。法定代表人王圣爱，总经理。被执行人青岛圣爱食品有限公司，住所地胶州市。法定代表人王圣爱，总经理。被执行人王圣爱，男，1962年6月26日生，汉族，住胶州市。被执行人王春花，女，1963年3月6日生，汉族，住址。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行与被执行人青岛正源食品有限公司、青岛圣爱食品有限公司、王圣爱、王春花金融借款合同纠纷一案中，异议人李海波向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人李海波及其委托代理人郑晶、申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行之委托代理人王大公到庭参加听证，被执行人青岛正源食品有限公司、青岛圣爱食品有限公司、王圣爱、王春花经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人李海波称，2011年至2012年期间，异议人在被执行人青岛圣爱食品有限公司处存放辣椒，在未经异议人同意的情况下，该公司私自出售价值2254600元的246.98吨辣椒，且无法给付货款，因此，2012年11月29日，异议人与被执行人青岛圣爱食品有限公司签订《厂房租赁合同》，承租位于胶××村××号15240平方米土地范围内的部分房屋。合同约定的承租范围为“如国有土地使用证所示，车间面积869.76平方米，办公室面积221.13平方米，宿舍面积221.13平方米”，以上面积总和为1312.02平方米。租赁期限自2012年12月1日起至2027年11月30日止，共计15年。辣椒货款折抵该15年租赁费。该租赁物于2015年连同其他土地和土地上房屋抵押给申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行，异议人的租赁权设置在抵押权之前。2015年12月29日，异议人与被执行人青岛圣爱食品有限公司再次签订《冷库租赁合同》，租赁该公司建设在Ｘ××号15240平方米土地西侧面积为3676.78平方米的冷库，租赁期间自2015年12月30日执2028年12月30日，租期13年，租金每年15万元，于每年12月30日前支付下一年度租金。该租赁合同签订时异议人并不知情该土地及地上房产已整体抵押的事实。合同签订后，异议人按年度支付租金。在上述租赁房屋及土地使用过程中，异议人为冷库正常运转添附了所必须的物料，同时对厂房进行了装修，作为添附物的天棚补泡、机井、测温线、电子汽车衡、加盖的敞篷车间等，因其特性已经附和于执行标的之上，与执行标的不可分离，但其所有权属于异议人。根据物权法的相关规定，主物转移从物随之转移，虽然拍卖后从物会跟随主物转移无法单独区分所有，但从物的直接添附却实现了执行标的的价值增值，否则冷库根本无法运转，会大大降低执行标的的价值。因本案执行标的的一部分系异议人租赁的房屋和土地，异议人作为承租人，应为本案利害关系人，法院于2018年7月24日出具的（2016）鲁0281执3956号土地、房产腾空公告，异议人认为该腾空公告不符合法律规定，故提出如下请求事项：1、对于异议人与被执行人青岛圣爱食品有限公司2012年11月29日签订的《厂房租赁合同》项下约定的租赁物，请求继续行使租赁权直至租赁期间届满；2、请求法院在执行程序中对异议人承租范围内所添附的全部添附物作出评估，待拍卖成交后，从拍卖款中优先支付给异议人；3、请求就执行标的物行使承租人优先购买权。听证过程中，异议人明确其具体的异议请求为：1、继续对2012年11月29日签订的厂房租赁合同的租赁权至租赁期间届满。2、对2015年12月29日签订的冷库租赁合同中异议人的承租物享有优先购买权，对所添附的全部添附物进行评估，待拍卖成交后，从拍卖款中优先支付给异议人。申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行辩称，涉案厂房于2014年9月经过银行的工作人员现场核实，并没有对外出租的情况，而且涉案青岛圣爱食品有限公司法定代表人王圣爱出具承诺书，承诺涉案厂房于2014年9月25日未对外出租，系自用，从申请执行人工作人员与王圣爱的两份证据中可以看出，涉案厂房在抵押前并未租赁，涉案厂房及土地的抵押时间是2013年9月19日。请法院依法驳回异议人的异议申请。听证中，异议人李海波提交了以下证据：第一组证据：1、2012年11月29日签订的厂房租赁合同一份，证明：异议人李海波与被执行人青岛圣爱食品有限公司签订厂房租赁合同，合同约定的承租范围为“如国有土地使用证所示，车间面积869.76平方米，办公室面积221.13平方米，宿舍面积221.13平方米”，以上面积总和为1312.02平方米。租赁期限自2012年12月1日起至2027年11月30日止，共计15年，辣椒货款折抵该15年租赁费。2、2018年9月9日王圣爱证言一份，证明：证据一中厂房租赁合同签署的过程及真实性。3、证人证言3份（2018年7月周洪波证言、2018年9月8日李文证言、2018年9月白文特证言），证明：2011年至今，三位证人在不同时间段内为异议人李海波运送辣椒至被执行人青岛圣爱食品有限公司经营场所。4、入库单8张，证明：2011年-2012年期间，异议人李海波在被执行人青岛圣爱食品有限公司处存放辣椒，入库单显示收货人为被执行人，签收人为王某，8张入库单重量分别为：31230kg31670kg32600kg32560kg35200kg33700kg13820kg，共计246098吨，与证据一厂房租赁合同上记载的辣椒吨数一致。第二组证据：5、2015年12月29日签订的冷库租赁合同一份，证明：2015年12月29日，异议人李海波与被执行人青岛圣爱食品有限公司再次签订《冷库租赁合同》，租赁该公司建设在Ｘ××号15240平方米土地西侧面积为3676.78平方米的冷库，租赁期间自2015年12月30日执2028年12月30日，租期13年，租金每年15万元，于每年12月30日前支付下一年度租金。6、委托书及租赁费支付凭证一宗，证明：第一，王圣爱委托王某代收2016-2018年冷库租赁费每年15万元；第二，2015年12月29日，也即签订租赁合同的当日，王圣爱收异议人李海波2016年度租金现金15万元；第三，2016年12月22日，异议人李海波向王某转账人民币15万元，王某出具收条，收到2017年度租赁费；第四，2017年12月25日，异议人李海波向王某转账人民币15万元，王某出具收条，收到2018年度租赁费。7、异议人李海波对承租物的添附及维修清单一份、钢结构承包合同及证人证言各一份、冷库相关设备添附维修证明及证人证言各一份、收据6份及证人证言1份，证明：异议人李海波对厂房租赁合同约定的标的物及冷库租赁合同约定的标的物均有添附行为。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对第一组证据：对证据一厂房租赁合同，通过银行工作人员现场核实和王圣爱的承诺书可以看出，在涉案厂房设立抵押的时间，并没有租赁的情况，我们对申请人提交的厂房租赁合同，因青岛圣爱食品有限公司并未出庭，我方无法核实该合同的真实性；对证人证言，因王圣爱并未出庭，不能证明该证人证言的真实性，王圣爱所出具的证言与给银行出具的承诺书相矛盾，王圣爱在给银行出具的承诺书中明确表示，涉案房屋并无出租情况；对证人证言三份，我方不再要求证人出庭质证，但我方认为该证人证言与本案出租并无关联性，所以我方对该三份证人证言不予质证。对入库单，该证据所涉及到的事实是异议人与青岛圣爱食品有限公司之间的商品买卖的关系，而本案涉及的是租赁关系，涉及到证据中的买卖关系应该通过另外一种法律途径加以确认才是有效的，异议人应该采取另外一种法律途径对该买卖关系及欠款数额进行确认后，才是完整的证据。对第二组证据：异议人所提交的冷库租赁合同签订于2015年12月29日，在该租赁合同签订之前，银行工作人员已经于2015年5月份到现场进行核实，并无租赁情况，青岛圣爱食品有限公司给银行出具涉案冷库并没有租赁的情况，属于自用，银行工作人员在现场核实之后，于2015年9月24日与青岛圣爱食品有限公司签订最高额抵押合同，异议人于2015年12月29日签订的冷库租赁合同是在抵押之后签订的，该租赁合同依法不能对抗抵押权。对委托书及租赁费支付凭证，因为是异议人与王圣爱之间的往来，我方不清楚。对异议人对承租物的添附及维修清单，我方知晓异议人在租赁的冷库处添附了部分东西，但是需要王圣爱确认。对其中的三份证人证言，我方也不要求证人出庭质证。异议人就其主张的证据一厂房租赁合同签署的过程和真实性、第二组证据中租赁费支付的过程及真实性、异议人李海波对承租物的添附及维修情况的真实性，申请证人王某出庭。证人王某在证言中陈述：“王圣爱是我父亲，我今天出庭来说明一下，异议人提交的厂房租赁合同是真实的，合同中系青岛圣爱食品有限公司加盖印章，证人证言系我父亲王圣爱签字，入库单是我开具的，冷库租赁合同也是真实的，是我父亲签字，并加盖了青岛圣爱食品有限公司的印章，2015年12月29日的收条确实系我父亲出具的，异议人将租赁费通过现金形式支付给我父亲，后来2016、2017年的租赁费是通过转账至我的账户支付的，当时是我父亲给我的授权，让我代收2016-2018年的冷库租赁费，异议人所提交的添附及维修清单也是真实的，是我父亲签字确认。”对该证言，异议人表示：没有异议。申请执行人表示：认可证人王某对添附及维修清单的说法，其他内容同上述质证意见。对证异议人关于“证人，你描述一下厂房租赁合同的签订过程？”的询问，证人王某表示：“当时公司的抵押不是我去办的，什么时候抵押我也不知道，签订厂房租赁合同的时候我在现场，当时一式两份合同放在一起盖的，我父亲手中那份合同上有一半章，异议人手中的合同上有一半章。我父亲那份合同已经找不到了。”申请执行人提交抵押物出租情况说明复印件3份、最高额抵押合同复印件2份，证明：在租赁之前，抵押已经设立，涉案的两份租赁合同不能对抗抵押权。经质证，异议人表示：2012年12月29日签订的厂房租赁合同系涉案抵押物的一部分，为抵押之前租赁。异议人请求继续行使租赁权直至租赁期间届满。本院查明，原告中国银行股份有限公司胶州支行与被告青岛正源食品有限公司、青岛圣爱食品有限公司、王圣爱、王春花金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月24日作出（2016）鲁0281民初6690号民事调解书，双方当事人自愿达成如下调解协议：“一、被告青岛正源食品有限公司偿还原告借款本金800万元，自2016年3月21日起至实际付清之日止合同约定的利息，支付律师代理费10万元，于2016年9月10日前付清。二、被告青岛圣爱食品有限公司、王圣爱、王春花承担连带清偿责任。三、原告对被告青岛圣爱食品有限公司所有的位于胶州市胶莱镇王家河头村的土地15240平方米，证号：Ｘ××号；房产2255.04平方米，证号：Ｘ××号；房产5752.78平方米，证号：Ｘ××号享有优先受偿权，被告青岛圣爱食品有限公司在抵押物范围内承担连带清偿责任。案件受理费68710元，减半收取34355元，诉讼保全费5000元，由被告承担。”履行期限届满，被告青岛正源食品有限公司、青岛圣爱食品有限公司、王圣爱、王春花均未履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2016）鲁0281执3956号。另查明，青岛圣爱食品有限公司将Ｘ××号房屋抵押给中国银行股份有限公司胶州支行，并于2013年9月24日办理抵押登记；将房权证Ｘ**房屋抵押给中国银行股份有限公司胶州支行，并于2014年11月10日办理抵押登记；将Ｘ××号土地抵押给中国银行股份有限公司胶州支行，并于2014年11月10日办理抵押登记。2016年8月25日，本院查封青岛圣爱食品有限公司所有的房房权证Ｘ**屋，查封期间2016年8月25日至2019年8月24日。再查明，2012年11月29日，青岛圣爱食品有限公司（甲方）与李海波（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：1、厂房位置及面积：如中华人民共和国国有土地使用证所示，车间面积869.76平方米，办公室面积221.13平方米，宿舍面积221.13平方米。2、乙方于2012年起在甲方处代存辣椒246.98吨，总价值人民币贰佰贰拾五万肆仟陆佰元整（￥2254600），代存期间甲方将乙方辣椒出售且未将该笔辣椒款付给乙方。经甲乙双方友好协商，同意将该笔货款折抵壹拾伍年房租，租赁费贰佰贰拾五万整，剩余货款肆仟陆佰元（￥4600）一笔勾销。租赁期限：壹拾伍年（15年），自2012年12月1日起至2027年11月30日止。2015年12月29日，青岛圣爱食品有限公司（甲方）与李海波（乙方）签订《冷库租赁合同》，约定：1、甲方于2014年投资建设冷库，原定于2015年6月底还清乙方所有货款收回工厂使用权，可经营不善，无力偿还全部货款，所以将冷库租赁给乙方，于2015年12月30日起2028年12月30日止，租金每年15万元，共计人民币195万元，于每年12月30日之前支付。每逾期一天，需向甲方支付违约金年租金总额的百分之五，逾期三十天，甲方有权单方终止合同，由此造成的损失乙方自行承担。租赁合同期内不增减租赁费。2、冷库位置及面积，冷库位置位于青岛市圣爱食品有限公司院内，面积共计3676.78平方米。3、租赁期限：壹拾叄年，自2015年12月30日至2028年12月30日止。2015年12月29日，王圣爱给李海波出具收条一份，载明：“收条，今收到：李海波冷库租赁费现金壹拾伍万元正，￥150000.00元（2016年1月至2017年1月）收款人：王圣爱，2015年12月29日。”2016年12月22日，王某给李海波出具收条一份，载明：“收条，今收到：李海波冷库租赁费壹拾伍万元整，￥150000.00元（2017年1月1日——2018年1月1日租赁费）收款人：王某，2016年12月22日。”2016年12月22日，李海波通过银行转账方式向王某支付150000元。2017年12月25日，王某给李海波出具收条一份，载明：“收条，今收到：李海波冷库租赁费壹拾伍万元整，￥150000.00元（2018年1月1日——2019年1月1日租赁费）收款人：王某，2017年12月25日。”2017年12月25日，李海波通过银行转账方式向王某支付150000元。本院认为，本案中异议人与申请执行人一致认可的事实为：2012年11月29日的《厂房租赁合同》签订于涉案房屋、土地办理抵押登记之前；2015年12月29日的《冷库租赁合同》签订于涉案房屋、土地办理抵押登记之后。本案争议的焦点有三：第一，异议人能否继续享有对《厂房租赁合同》中租赁物的租赁权至租赁期届满；第二,异议人对《冷库租赁合同》中的租赁物是否享有优先购买权；第三，在法院评估拍卖后，异议人能否从拍卖款中对《冷库租赁合同》中租赁物的添附部分优先受偿。对于焦点一，本院认为，异议人与被执行人之间就《厂房租赁合同》应为债权债务关系而非房屋租赁关系。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而在本案中，异议人与被执行人在《厂房租赁合同》中约定”“将该笔货款折抵壹拾伍年房租，租赁费贰佰贰拾五万整，剩余货款肆仟陆佰元一笔勾销”。异议人同意以“车间面积869.76平方米，办公室面积221.13平方米，宿舍面积221.13平方米”的房屋的使用权折抵被执行人所欠的货款。《厂房租赁合同》实质系债务人青岛圣爱食品有限公司以房屋、土地使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。异议人与被执行人之间存在的应为债权债务关系而非房屋租赁关系，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。此外，根据合同的相对性原则，异议人与被执行人之间签订的《厂房租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。故，对异议人要求继续享有对《厂房租赁合同》中租赁物的租赁权至租赁期届满的异议请求，本院不予支持。对于焦点二，本院认为，异议人主张对《冷库租赁合同》中的租赁物享有优先购买权，首先应当证明其与被执行人所签订的《冷库租赁合同》已实际履行，租赁关系真实存在。在异议审查过程中，被执行人青岛圣爱食品有限公司、王圣爱均未到庭亦未提交书面说明，仅凭异议人提交的《冷库租赁合同》、委托书、收条、王某的证人证言，本院无法核实租赁关系的真实性。另，对于租金的支付，异议人主张2016年至2017年的租金是通过现金形式支付给王圣爱，在王圣爱未到庭确认的情况下，异议人应当对款项的支付、来源进一步提交证据予以证明，但异议人并未提交，应当承担举证不能的不利后果。对于2017年至2018年、2018年至2019年的租金，异议人主张王圣爱授权其女儿王某代为收取租金，并提供银行转账记录、委托书、收条、王某的证人证言予以证明，但因王圣爱本人未到庭予以确认，本院无法核实委托代为收款的真实性，通过银行转账记录也不能认定异议人向王某支付的款项系租金而非其他业务往来。故，本院对异议人已实际履行《冷库租赁合同》且足额支付租金的主张，不予采信。对异议人基于租赁关系对《冷库租赁合同》中的租赁物享有优先购买权的主张，不予支持。对于焦点三，本院认为，异议人主张对从拍卖款中对《冷库租赁合同》中租赁物的添附部分优先受偿，首先应当证明其所主张添附部分确实系异议人投资建设，归异议人所有。在被执行人王圣爱未到庭确认的情况下，异议人应当提交投资建设添附部分支付款项凭证等证据予以佐证，但异议人并未提交，现仅凭异议人所提交的经王圣爱签字确认的添附及维修清单、报价单、费用明细、收据、承包合同等，因无法核实真实性，不足以证明涉案添附部分确实系异议人投资建设，故，对异议人从拍卖款中对《冷库租赁合同》中租赁物的添附部分优先受偿的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条、三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人李海波的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  张兆全审判员  赵 娜二〇一九年一月十四日书记员  邱晓晓