辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9736号上诉人（原审被告）：大连运达物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区宏业街**。法定代表人：姚运善，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王诤，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：大连怡合物业服务有限公司，，住所地：辽宁省大连市沙河口区香华街********法定代表人：陈军，经理。委托诉讼代理人：杨永斌，男，公司员工。委托诉讼代理人：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所律师。上诉人大连运达物业管理有限公司（以下简称运达公司）因与被上诉人大连怡合物业服务有限公司（以下简称怡合公司）合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。运达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会即使在满足法定条件下，至多仅能代行案涉小区业主委员会的职责，而不能代行业主大会的职责。根据物权法第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”可知，选聘物业服务企业应当召开业主大会，且经过双过半程序，这是业主大会的法定权利，业主委员会无此权利。大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会未经法定程序与被上诉人签订《物业服务合同》，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，物业服务合同应被认定为无效。而被上诉人也不是案涉小区合法的物业服务企业，无权向上诉人要求返还案涉物业费。2.被上诉人提供的对账单系其单方制作且并未提供证据证明由上诉人工作人员签字。《2015年8月1日-2016年7月31日地下停车位租赁汇总》表中涉及的36个车位为开发商投资建设，上诉人和被上诉人均无权就开发商投资建设的车位收益进行处分，对账单也未经开发商和上诉人盖章确认，被上诉人依据单方制作的对账单向上诉人主张款项没有事实和法律依据。被上诉人未提供证据证明该汇总表上的签字为上诉人会计所签，而且在双方没有任何书面约定、没有开发商给物业公司授权的情况下，会计无权单方决定和确认双方之间关于车库利益的分配及最终结算值。怡合公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉维持原判。案涉金山社区居委会与被上诉人签订的物业服务合同符合法律规定，被上诉人是案涉小区物业服务合同的合法企业。根据物业管理条例第十二条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。被上诉人进入案涉小区提供物业服务是经过该小区原业主委员会关于选聘物业服务企业的前期工作（包括向全体业主发出书面公告、在小区QQ群发布公示、公示《小区选聘物业企业的条件》等）和金山社区居委会的后续工作，依法通过公开竞聘，成功竞得为小区提供物业服务的权利，并签订了物业服务合同，该合同不违法法律规定，合法有效。对账单并非被上诉人单方制作，而是被上诉人与上诉人双方会计共同核对确认的结果，且已经实际履行了大部分，现仅有部分余款没有支付。在一审中上诉人没有提及汇总表中涉及的36个车位是开发商所建，也未举证证明，该节上诉理由没有事实依据。怡合公司向一审法院起诉请求：判令被告立即返还原告泊岭紫郡小区物业费等各项费用合计102120.64元。一审法院认定事实：2015年8月1日，原告与大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会（简称“金山社区”）签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为大连市甘井子区华龙南街华龙南园泊岭紫郡小区进行物业服务，合同期限自2015年8月1日起至成立业主委员会止。合同签订后，原告开始为案涉小区进行物业服务。2015年7月16日，大连市甘井子区城市建设管理局与大连市甘井子区椒金山街道办事处共同出具了一份《关于金山社区居民委员会代行业主委员会职责的意见》，内容大致为：大连市运达物业在承担甘井子区泊岭紫郡小区物业管理工作中，因多种原因，决定于2015年7月10日后不再继续对该小区实施物业管理和服务工作。经甘井子区城建局与椒金山街道办事处共同研究决定，由椒金山街道办事处金山社区居民委员会代行泊岭紫郡小区业主委员会职责。2017年3月15日，大连市甘井子区椒金山街道办事处与金山社区共同向运达泊岭紫郡小区出具了《大连市甘井子区业主委员会备案回执》，载明此物业小区业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，期限从2015年7月16日至业主委员会成立止。庭审中原告自述，原告系根据被告提供的账目核对出被告应返还给原告的费用明细并提供明细表：《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》（一），载明物业费278146.05元、乘梯费29957元、地面、地面停车费42135元、地下停车管理费13080元）等15项费用合计449565.13元。2016年8月17日和2016年8月29日经对账，原告出具了《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》（二），其中物业费等15项费用与表（一）一致，第16项为返还给运达的费用10025.48元（2015年8月1日至2016年7月31日地下停车位租赁汇总）、第17项物业费明细34561.96元（北园合计）、52857.05元（南园2），表（二）费用合计为352120.64元，此金额为被告应返还给原告物业费等各项费用的最终确认金额。被告分别于2016年11月15日、2017年2月16日、2018年4月3日，通过银行转账的方式返还给原告10万元、10万元、5万元，共计25万元，原告向被告出具了收款收据，收据中载明收款事由为收运达物业费返款。现被告尚欠102120.64元至今未付。一审法院另查，2015年7月31日，金山社区与被告签订了一份《物业服务移交协议书》，对被告退出案涉小区物业服务及物业服务移交相关事宜达成了协议，协议书载明被告退出案涉小区时间为2015年7月1日，2015年7月1日起至2015年7月31日止的期间为过渡期。本协议签订前的被告已收取的物业费，其中包括业主预付的2015年7月1日之后的物业费，该预付的部分物业费应在本协议签订同时移交给金山社区。该协议还对其他移交事项进行了约定。2019年9月3日，金山社区向一审法院出具了一份《声明》，内容为：运达泊岭紫郡小区业主委员会2015年7月15日因委员辞职导致解散，本社区依法代行业主委员会职责。大连运达物业管理有限公司2015年7月撤出运达泊岭紫郡小区，不再为该小区提供相应的物业服务，并与本社区签订了相关移交协议。2015年8月1日，大连怡合物业服务有限公司中标后，开始为该小区提供相应物业服务至今。期中，运达物业提供服务期间已预收部分业主相关物业费、停车费等，本社区已同意由大连运达物业管理有限公司直接与大连怡合物业服务有限公司进行核算，并按双方对账核算确认的结果，将预收的2015年8月1日后的相关费用返还给大连怡合物业服务有限公司。本社区不会就该声明中所涉及的有关物业费、停车费返还事宜，再向大连运达物业管理有限公司主张返还。庭审中，原、被告双方均认可，被告系案涉小区前期物业服务公司，被告2015年7月31日停止为案涉小区进行物业服务。一审法院认为：原告与金山社区签订的《物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效。原告自2015年8月1日开始为案涉小区提供物业服务，原告有权收取案涉小区自2015年8月1日开始的物业费等费用，但被告作为案涉小区的前期物业服务公司，已经于2015年7月31日停止为案涉小区进行物业服务，其已收取的部分业主预付的2015年8月1日以后的物业费、停车费等费用，理应返还给原告。现原告已核对出被告应返还给原告的物业费、停车费等共计352120.64元，被告虽不予认可，但被告未能提供相应的证据予以证明其主张，对此被告应承担不利后果。后被告陆续返还了原告25万元，尚欠102120.64元至今未返还，现原告要求被告返还尚欠的物业费等各项费用102120.64元的主张合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：被告大连运达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告大连怡合物业服务有限公司物业费等费用102120.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2342元（原告已预付），退回原告1171元，由被告负担1171元。本院二审期间，怡合公司提交运达物业的会计高淑敏与怡合公司的办公室主任张莹的微信聊天记录截图打印件，拟证明案涉的对帐单中签字的高淑敏是运达公司的会计。运达公司认为，对高淑敏是运达公司的会计没有异议，但是该微信内容与本案没有关系，只是说了一些客套话。本院认为，怡合公司提交的微信聊天记录截图打印件无法体现与本案具有关联性，依法不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明，二审中，运达公司认可在《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》(一)中签字人员高淑敏系运达公司的会计，对高淑敏签字的真实性无异议，该明细表记载的费用是运达公司与怡合公司最终对账的费用。二审中，运达公司认可《2015年8月1日-2016年7月31日地下停车位租赁汇总》表中高淑敏签字的真实性；运达公司自认地下停车管理费（包括出租和出售的车位）由其代开发商收取，开具发票的主体是运达公司。本院认为：本案系怡合公司基于返还物业费等费用与运达公司发生纠纷，并非基于双方有物业服务合同关系而发生的纠纷，故一审判决确定物业服务合同纠纷为本案案由不妥，本案案由应为合同纠纷。综合当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点是怡合公司是否有权要求运达公司返还泊岭紫郡小区物业费等各项费用合计102120.64元，案涉对账明细有无证明力。怡合公司作为案涉小区的物业服务单位，其在接管案涉小区后提供物业服务，其有权依法取得物业服务费。运达公司在2015年7月31日时已停止为案涉小区提供物业服务，其以原物业服务企业名义提前收取的物业服务费、停车费等费用，其中属于怡合公司应收取的费用范围的，运达公司依法应返还给怡合公司。高淑敏作为运达公司的会计，其有权代表运达公司确认物业费、停车费等属于物业服务范围的费用，其签署的《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》（一）具有法律效力，该明细表依法对运达公司具有约束力。该明细表明确记载了物业费、乘梯费、地面、地面停车费、地下停车管理费等费用项目及其具体金额公司主张该明细表记载的合计金额449565.13元减去应予扣除的费用，运达公司应返还352120.64元，有事实及法律依据。一审法院判令运达公司返还怡合公司102120.64元并无不当。运达公司上诉主张，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会即使在满足法定条件下，至多仅能代行案涉小区业主委员会的职责，而不能代行业主大会的职责；根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘物业服务企业应当召开业主大会，且经过双过半程序，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会未经法定程序与被上诉人签订物业服务合同，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，物业服务合同应被认定为无效；被上诉人不是案涉小区合法的物业服务企业，无权向上诉人要求返还案涉物业费。本院认为，本案系合同纠纷，合同相对人为运达公司与怡合公司，选聘案涉小区的物业企业是否符合法定程序与本案并非同一法律关系；且现有证据也无法证明大连市甘井子区椒金山街道金山社区与怡合公司签订的《物业服务合同》违反了法律、行政法规的强制性规定而应认定为无效。运达公司主张怡合公司不是案涉小区合法的物业服务企业，无权向运达公司要求返还案涉物业费，本院不予支持。关于运达公司主张怡合公司提供的对账单系单方制作，不具有效力的问题。本院认为，运达公司在二审中已经认可在《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》(一)中签字人员高淑敏系运达公司的会计，对高淑敏签字的真实性亦无异议，该明细表记载的费用是运达公司与怡合公司最终对账的费用；运达公司也认可《2015年8月1日-2016年7月31日地下停车位租赁汇总》表中高淑敏签字的真实性；运达公司自认地下停车管理费（包括出租和出售的车位）由其代开发商收取，开具发票的主体是运达公司。因此，高淑敏在《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》(一)签字的行为是职务行为，其法律后果应由运达公司负担，运达公司应就该明细表记载的费用向怡合公司返还。本案为合同纠纷，合同相对人系运达公司与怡合公司，运达公司主张其与怡合公司均无权就开发商投资建设的车位收益进行处分，对账单也经开发商和运达公司盖章确认的上诉理由，不能对抗《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》(一)对运达公司发生的法律效力。综上所述，运达公司的该节上诉理由，本院不予采纳。综上所述，运达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2342元，由上诉人大连运达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 孙文英审判员 周欣宇二〇一九年十二月三日书记员 张 宁