广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3415号原告：袁炳荣，男，1967年4月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：徐威鸿、梁浩森，广东格林律师事务所律师。被告：周锦新，女，1983年4月20日出生，汉族，住广东省广州市增区。委托代理人：李雅、吴康概，广东乐信律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区华穗路5号。法定代表人：钟德胜。委托代理人：廖婧婧，该公司员工。第三人：广州市富丽房地产咨询服务有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街金竹二路29号。法定代表人：潘月兰。委托代理人：徐汶锋，该公司员工。原告袁炳荣与被告周锦新、第三人招商银行股份有限公司广州分行、广州市富丽房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁炳荣的委托代理人徐威鸿、梁浩森，被告周锦新的委托代理人李雅、吴康概，第三人广州市富丽房地产咨询服务有限公司的委托代理人徐汶锋到庭参加诉讼，第三人招商银行股份有限公司广州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告袁炳荣向本院提出诉讼请求：一、周锦新协助袁炳荣办理登记在周锦新名下的位于增城区××湖心××街××房屋的过户手续；二、招商银行股份有限公司广州分行在袁炳荣代周锦新清偿抵押贷款后协助袁炳荣办理涂销抵押登记手续；三、周锦新向袁炳荣支付迟延履行违约金（从2018年4月18日起至办理房屋登记在袁炳荣名下之日止，以4500000元为本金，按每日千分之一计算）；四、案件受理费、诉讼保全费由周锦新负担。事实和理由：一、2018年1月22日，袁炳荣、周锦新及广州市富丽房地产咨询服务有限公司签署编号0001045《房屋买卖合同》，约定袁炳荣购买周锦新所有的增城区××湖心××街××号的产权，建筑面积221.64平方米，成交价450万元，付款方式为签署合同当天袁炳荣支付20万定金；首期楼价款含定金2250000元，于递件过户并取得受理回执的当天支付；剩余房款通过按揭贷款方式支付。另涉案房屋存在抵押权，抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行，最高债权数额为350万元。因该房屋存在违建部分，双方于同日签订《补充协议》，约定袁炳荣承担前期装修费用10万元，超出部分由周锦新承担，如最终需拆除违建部分，则袁炳荣因拆除违建部分所付出的费用均可在尾款中进行抵扣。另约定，如因拆除原有违建部分方可过户，周锦新还应承担本次交易的中介费。二、合同签订后，袁炳荣积极履行合同义务。2018年1月22日袁炳荣支付定金20万元，并支付广州市富丽房地产咨询服务有限公司中介费6万元。2018年1月31日，原、被告通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》。2018年2月11日，中国邮政储蓄银行天河北支行出具《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，后袁炳荣根据合同约定，要求周锦新共同前往税务机关及房产交易中心办理涉税及递件过户手续，但周锦新拒不配合履行，且截至发生纠纷之时，尚未办理提前还款及涂销抵押登记手续，经发函催告后，周锦新仍拒不履行合同义务。2018年4月18日，周锦新单方解除《房屋买卖合同》及其《补充协议》。三、袁炳荣有权要求周锦新继续履行合同，并协助办理涉案房屋的产权移转登记手续，并按双方所签的《房屋买卖合同》第八条约定，周锦新按日向袁炳荣支付房屋成交价千分之一的迟延履行违约金即每日4500元，直至周锦新协助办理完毕递件过户手续之日止。因涉案房屋存在抵押权，袁炳荣愿意一次性支付全部购房款，所付款项包含代为清偿第三人债务消灭抵押权。综上所述，为维护袁炳荣合法权益，特向法院提起诉讼。被告周锦新辩称：一、周锦新在2018年4月19日已经向袁炳荣发函解除房屋买卖合同及补充协议。二、双方在签订买卖合同之前已经到涉案现场看过，在清楚知道有违章建筑的情况下才签署合同和补充协议，根据相关规定，带有违章建筑的房屋无法办理过户，合同目的无法实现。因为周锦新已经发函解除合同，所以周锦新不存在违约。三、袁炳荣主张的违约金标准过高，即使周锦新存在违约，也应当予以调整。第三人招商银行股份有限公司广州分行未到庭。第三人广州市富丽房地产咨询服务有限公司述称：没有意见。经审理查明：位于增城区××湖心××街××房权属人为周锦新，房屋的他项权利人为招商银行股份有限公司广州分行，权利类型为抵押权。2018年1月22日，周锦新（甲方）与袁炳荣（乙方）以及广州市富丽房地产咨询服务有限公司（中介方）签署一份《房屋买卖合同》，合同约定“……甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于增城市××湖心××街××号的物业达成一致协议，签订本合同。一、房屋买卖的基本情况如下：……5、成交价：……4500000元……八、甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予给乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金。……十六、付款细则乙方应于签订本合同时支付200000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第2种方式交付，甲方在收取乙方房款时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）。……2、按揭付款商业贷款（1）乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）首期楼价款（含定金）共计2250000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。（3）2250000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，……”。2018年1月22日，周锦新（甲方）与袁炳荣（乙方）签订《补充协议》，协议约定“就买卖双方于2018年1月22日签订的房屋买卖合同作出以下补充：1、甲方须保证房屋的主体建筑（即房产证登记部分）及违建部分均能交付给乙方。甲方保证乙方在完成上述物业装修完成前无须拆除违建部分，乙方无须向甲方支付壹拾万元，且乙方因拆除违建部分所付出费用均可在尾款中进行抵扣，乙方不能在原有加建基础上再加建。2、甲方完全配合乙方进行该物业装修动工到装修结束为止，装修前期所支付装修动工费用由乙方……3、甲方同意乙方在过户当天先支付首期款（含定金）1950000元，剩余首期款300000元应在物业完成过户手续后六个月内支付给甲方。4、……如因拆除原有违建部分方可过户，乙方可单方取消本合同且无须承担任何违约责任，甲方须承担因本次交易乙方应向中介方支付的中介费。”。同日，袁炳荣向周锦新支付定金20万元。2018年4月13日，袁炳荣发《律师函》致周锦新，该函内容为要求周锦新收到本律师函之日起五日内继续履行合同。2018年4月18日，周锦新发《律师函》致袁炳荣，该函载明，根据相关法律法规规定及碧桂园豪园物业管理公司的装修规定，房产不能带违建部分进行产权过户登记及装修，因客观原因导致合同目的无法实现，解除周锦新与袁炳荣签订《房屋买卖合同》与《补充协议》。庭前本院收到以下邮寄材料，1、招商银行股份有限公司广州分行盖章的授权委托书（委托人为招商银行股份有限公司广州分行，受托人为廖婧婧），2、廖婧婧的劳动合同复印件，3、廖婧婧签名的情况说明，该说明载明“我行于2013年5月31日向周锦新给予350万元的循环授信额度，额度项下共发放了328万元的贷款，期限5年……抵押物为增城市××湖心××街××号和增城市荔城街洋角街41号A座首层10、11号商铺。截止2018年7月9日，周锦新在上述授信额度项下贷款本金余额为2991194.56元，每期还款额为27967.72元，目前贷款在我行已经逾期。由于该笔贷款尚未归还完毕，我行无法涂销该抵押物的抵押，在剩余贷款金额全额还清的情况下，我行才能涂销该抵押物的抵押手续。鉴于该笔贷款已经逾期，若逾期天数超过90日，我行将向周锦新提起诉讼，并会申请法院查封被告在我行的抵押物，特此说明”。为查明涉案房屋相关情况，本院向广州市增城区城市管理局发函，该局复函为“经核查，石滩镇碧桂园豪园湖心苑十一街6号房屋现状与其《房屋分户图》存在不一致，其第一、二、三层均存在违法建设。”。本院据此向增城区国土资源和规划局发函，以了解依据广州市增城区城市管理局出具的复函，涉案房屋是否具备过户的条件。增城区国土资源和规划局对此复函为“根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。经审核，材料齐备，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致的，我委将依法予以核准登记。”。在本案审理过程中，一、周锦新表示，（一）其配合袁炳荣办理了涉案房屋的网签合同以及协助袁炳荣取得了银行同贷书，后因周锦新向国土相关部门了解到违法建筑房屋不能过户，故其未申请提前还贷，大概在2018年2月底与袁炳荣协商处理事宜，因协商无果，后向袁炳荣发出解除合同的律师函。（二）涉案房屋的违法建筑不具备拆除条件，否则会造成房屋安全隐患。二、袁炳荣提供一份2018年2月11日由中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行出具《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》复印件，内容为袁炳荣申请的个人二手住房贷款，现已审批通过，决定给予贷款额度225万元。请自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。三、经释明，袁炳荣坚持要求房屋过户的诉讼请求。本院认为：周锦新与袁炳荣签订《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。结合《补充协议》内容可知，袁炳荣和周锦新在签订《房屋买卖合同》时均已知悉涉案房屋存在由周锦新建设的未经房产证登记的加建建筑。在周锦新已经与袁炳荣签订《房屋买卖合同》以出售涉案房屋的前提下，其应消除涉案房屋阻却交易的情形，使得涉案房屋符合合同约定的可过户状态。然在签订合同后，周锦新并未将房屋恢复至具备办理过户登记条件，反而以房屋存在违法建设无法办理过户为由拒绝履行合同义务，有违诚信原则。因此，周锦新据此行使解除合同的权利不当，其解除合同的行为不发生相应效力。同时，周锦新上述解除合同的行为意味着其不再履行合同义务，故周锦新已经构成违约。关于袁炳荣主张继续履行合同，将涉案房屋过户登记至其下的诉求。根据增城区国土资源和规划局复函显示，涉案房屋存在违法建设，且增城区国土资源和规划局对此并未明确表明涉案房屋是否具备过户条件，可见涉案房屋阻却过户的条件并未消除，故本院对袁炳荣该诉讼请求，暂不予支持。据此本院对袁炳荣要求招商银行股份有限公司广州分行协助办理涂销抵押手续的诉讼请求，亦不予支持。至于违约金问题。因袁炳荣主张该违约金是基于继续履行合同为前提，因此在未支持其房屋过户诉请的前提下，其主张违约金的诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告袁炳荣的全部诉讼请求。案件受理费42800元，诉讼保全费5000元，由原告袁炳荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年一月十八日书 记 员  王燕芳