广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2191××号上诉人（原审原告）：曾詠诚，男，1962年1月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘联国，广东正觉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州壹零捌市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区西槎路310号之10××号铺。法定代表人：岑海长，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：广州侨德市场管理有限公司，住所地广州市白云区西槎路308-310号首层。法定代表人：陈贵霞，职务：总经理。委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。上诉人曾詠诚因与被上诉人广州壹零捌市场经营管理有限公司（以下简称壹零捌公司）、广州侨德市场管理有限公司（以下简称侨德公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾詠诚上诉请求：1.撤销一审判决，改判壹零捌公司、侨德公司将未经曾詠诚同意而在《粤房地证字第××号房地产权证》“房地产平面附图”所示的曾詠诚商铺范围内重新改造改建的建筑全部拆除（壹零捌公司、侨德公司系擅自拆平曾詠诚的商铺再重新改建为目前状态）；2.壹零捌公司、侨德公司将本属于曾詠诚的租金收入1万元返还给曾詠诚；3.一审、二审诉讼费由壹零捌公司、侨德公司承担。事实和理由：（一）壹零捌公司、侨德公司在没有任何业主授权的情况下，擅自将包括广州市白云区x路x号铺（以下简称涉案商铺）的整个新侨德综合广场全部拆平。为此，曾詠诚提出本案诉请，但一审却认定涉案商铺在上述升级改造过程中灭失，并驳回曾詠诚诉请错误。1.新侨德综合广场2008年的升级改造是经政府批准同意，不会造成涉案商铺所有权灭失。事实上整个侨德市场在升级改造后一直都是在经营中。2.新侨德综合广场2008年升级改造，并未触动整栋大楼的承重结构，只是在整栋大楼原有的框架范围内的首层进行室内装修改造，并非整个市场发生倒塌之后的重建，不存在商铺所有权灭失问题。当年升级改造的合同和官方文件包括图纸以及从各方提供的施工协议，显示成本与同一类型的商铺装修价格基本相当等可予证明。且新侨德综合市场室内升级改造后的建筑面积跟原来的面积一样大，根本不存在任何一寸面积或空间出现减少或灭失。一审将曾詠诚仍然存在的商铺认定为灭失，将涉案商铺变成无主财产不妥。（二）曾詠诚为证明壹零捌公司、侨德公司接管新侨德综合广场后有对涉案商铺的现状进行经营管理并收取租金收益，向一审法院补交了2018年5月23日的视频证据，且在提交的代理词中说明拟证明内容为曾詠诚现提供新的证据视频，可证明其一个档口的租金就已超4000-5000元／月。一审认定曾詠诚未能举证证明壹零捌公司、侨德公司接管新侨德综合广场后有对涉案商铺的现状进行经营管理并收取租金收益，并作出不支持曾詠诚要求返还租金收益1万元应予纠正。（三）虽然侨德综合广场内各位业主均通过与广州市新骏置业发展有限公司（以下简称新骏公司）签订了管理协议书，约定由新骏公司对新侨德综合广场的商铺进行改建，并对改建之后如何对新侨德综合广场的使用权、出租权进行内部任何分配进行了约定，但无论新骏公司在合同期限届满时是否与曾詠诚办理了交接手续，由于物权只能由法律规定，当事人之间不能创设，并应当以登记为准，故根据物权法第九条第一款以及第十四条的规定，仍当认定曾詠诚为涉案商铺的物权法意义上的物权人。一审认为曾詠诚明知在新骏公司对涉案商铺进行改建的情况下，仍在合同期限届满后按现状接收涉案商铺，要承担由此造成的不利后果，并根据物权法第三十条的规定，认定原涉案商铺被拆除改建的事实发生时起，该房屋所有权已消灭，属于适用法律错误。（四）一审法院还存在以下不妥当的做法：1.曾詠诚向一审法院递交《笔迹鉴定申请书》申请抽取新侨德综合广场38铺业主陈x在侨德公司提供的《铺位经营委托书》以及《同意转租证明》中“陈x”共二处签名进行笔迹鉴定以证明并非业主真实签名，但一审法院未考虑业主签名的真实性即草率认定壹零捌公司受该市场大部分业主的委托从广东世邦经济发展有限公司（以下简称世邦公司）处接手管理新侨德综合广场，故曾詠诚申请二审法院组织相关方重新进行司法鉴定。2.曾詠诚向一审法院递交《侨德综合市场结构改变情况鉴定申请书》申请对广州市白云区x路x号侨德综合市场的市场布局结构和每一个档口及摊位的位置和尺寸的现状，与原《西湾路侨德市场综合市场平面图》所示的市场布局结构和每一个档口和摊位位置及尺寸法律变化进行鉴定，但一审未就此进行鉴定，现申请二审法院组织相关方重新进行司法鉴定。3.壹零捌公司、侨德公司未提供任何业主曾委托世邦公司管理新侨德综合广场内商铺的证据，一审法院仅根据壹零捌公司与世邦公司签署的一份材料，即作出“2017年9月30日，新侨德综合广场原经营管理人世邦公司委托期限届满的认定”证据不足。4.侨德市场的业主于前任物业管理公司的物业管理合同统一于2017年9月30日终止，新骏公司还来不及与新侨德综合广场办理任何交接手续，侨德公司于2017年10月1日迫不及待的通过非法手段拆平众多业主的商铺，一审认定曾詠诚在合同期限届满后按现状接收了涉案商铺，并要求曾詠诚承担因接收涉案商铺所造成的不利后果不当。5.曾詠诚在一审代理词中已提醒注意以下情节：在侨德市场内一楼被侨德公司拆为平地之时，曾詠诚是有机会在拆平之后的平地上恢复为按房产证载明的原状使用的。而侨德公司在侨德市场内一楼被其拆为平地之后，未经曾詠诚同意就擅自做主在曾詠诚专有面积部分动土施工。因侨德公司在拆平房产证上的专有面积部分后不与曾詠诚协商，就擅自做主在曾詠诚专有面积部分动土施工，已造成曾詠诚专有面积部分在拆平后没有及时恢复为按房产证载明的原状使用的后果，故曾詠诚有权要求将未经其同意而擅自添置的一砖一瓦全部予以拆除，并全部运出侨德市场。但曾詠诚向一审提供了能证明侨德公司将新侨德综合广场内一楼拆为平地的多个视频（仅剩梁柱的等框架结构，仍能维持不倒塌）时，一审却轻描淡写的认定侨德公司承租新侨德综合广场后，对广场内公共区域的原水电线路、外立面装饰、地砖铺贴等项目进行重新装修，故意遗漏侨德公司将新侨德综合广场内的一楼拆为平地的严重侵权事实。被上诉人壹零捌公司未到庭答辩。被上诉人侨德公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，不同意曾詠诚的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）本案涉及的分歧在于曾詠诚的产权铺位的格局与现在的格局发生差异，造成该差异的一方是新骏公司，新骏公司在2008年的时候与曾詠诚签署新桥德综合广场原5号特殊商铺管理协议书进行改造的，现在曾詠诚所述的商铺并非侨德公司的行为，曾詠诚应当向新骏公司提出权利诉请。（二）对于曾詠诚要求返还1万的租金收益，侨德公司并没有将涉案商铺对外出租以及收取租金，首先该1万损失并非实际发生，侨德公司也没有限制曾詠诚对涉案商铺进行经营活动，因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曾詠诚于2018年3月28日向一审法院起诉请求：1.壹零捌公司、侨德公司将未经曾詠诚同意而在《粤房地证字第××号房地产权证》“房地产平面附图”所示的曾詠诚商铺范围内重建改建的建筑全部拆除（壹零捌公司、侨德公司系擅自拆平曾詠诚的商铺再重新改建为目前状态）；2.壹零捌公司、侨德公司将本属于曾詠诚的租金收入1万元返还给曾詠诚；3.案件诉讼费用由壹零捌公司、侨德公司承担。一审法院认定事实：曾詠诚是涉案商铺的登记产权人，于2003年11月13日取得涉案商铺的产权登记。涉案商铺建筑面积25.1496平方米，是属于白云区石槎路“新侨德综合广场”内的其中一间商铺。曾詠诚取得涉案商铺后，自行经营涉案商铺至2008年。2008年8月28日，曾詠诚（甲方）与新骏公司（乙方）就涉案商铺签订《新侨德综合广场原5号特殊铺管理协议书》一份，约定：甲方将自有档铺5号，同意按市政府有关规定纳入市场升级改造经营。由乙方装修改造后甲方的铺位，按改造报建图编号为1号2号3号三间商铺。（共实际使用面积不少于16.5平方米）其中1号2号二间铺按烧腊档进行装修，每间铺的使用面积不少于6平方米。水电系统和空调排水安装方式为暗装，其他按市场统一规划及有关规定进行装修。3号铺的装修按市场统一熟食档专间或半成品档标准进行装修。（附改造报建图纸）；协议期限与市场统一期限执行。期满经双方商定另签约执行等。曾詠诚与新骏公司签订上述协议后，由新骏公司将涉案商铺改建成了三个商铺进行经营管理。从广州市白云区市场和质量监督管理局备案的“新侨德综合广场”内商铺平面图看，涉案商铺经新骏公司改建后商铺位置与曾詠诚持有房地产权证附图上所对应位置发生了明显变更。2017年9月30日，因涉案商铺所在的“新侨德综合广场”原经营管理人世邦公司委托期限届满，壹零捌公司受该市场大部分业主的委托从世邦公司处接手经营管理“新侨德综合广场”。新骏公司与曾詠诚就涉案商铺的管理协议亦终止。新骏公司退出对涉案商铺的管理后未对涉案商铺恢复原状，曾詠诚以新骏公司改建后的现状接收了涉案商铺。另壹零捌公司接受管理“新侨德综合广场”的同时，与侨德公司签订《场地租赁合同》，约定壹零捌公司将“新侨德综合广场”租赁给侨德公司使用。侨德公司承租“新侨德综合广场”后，对广场内公共区域的原水电线路、外立面装饰、地砖铺贴等项目进行了重新装修。一审法院认为，曾詠诚与新骏公司签订《新侨德综合广场原5号特殊铺管理协议书》后，新骏公司已对涉案商铺进行改建，且改建后涉案商铺位置与曾詠诚持有房地产权证附图上所对应位置发生了明显变更，由此表明，在新骏公司对涉案商铺改建后，曾詠诚持有的房地产产权证附图所对应的商铺已因新骏公司的改建行为而灭失。曾詠诚在明知新骏公司对涉案商铺进行了改建的情况下，仍在合同期限届满后按现状接收了涉案商铺，应承担由此造成的不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。故原涉案商铺被拆除改建的事实发生时起，该房屋所有权已经消灭。曾詠诚现以壹零捌公司、侨德公司对涉案商铺原房地产权证附图的商铺位置的改建行为侵犯了其在原房地产权证上所享有的物权为由要求壹零捌公司、侨德公司拆除缺乏理据，一审法院不予支持。曾詠诚未能举证证明壹零捌公司、侨德公司接管“新侨德综合广场”后有对涉案商铺的现状进行经营管理并收取租金获益，故曾詠诚要求壹零捌公司、侨德公司返还本属于其的租金收入1万元缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年9月14日作出如下判决：驳回曾詠诚的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由曾詠诚负担。曾詠诚称交接的时间是2017年10月1日开始办理，但当天壹零捌公司、侨德公司正在拆除整个侨德市场，并没有给曾詠诚办理交接手续的时间，故对一审查明中关于曾詠诚以新骏公司改建后的现状接收了涉案商铺有异议。除了上述内容外，一审法院其他查明事实无误，本院以确认。二审另查明，一审法院于2018年5月23日的庭审中，曾詠诚表示在新骏公司的合同期满后有无就场地状态进行交接问题需庭后核实回复。在曾詠诚于2017年6月13日向一审法院出具的情况说明第2点中载明，2017年10月份左右，新骏公司退出侨德市场的经营管理，来不及与曾詠诚进行交接，侨德公司即在未经曾詠诚同意的情况下擅自将曾詠诚房产证商铺所显示的专有面积部分予以拆平。二审庭审中，曾詠诚称涉案商铺是由侨德公司拆除的，而曾詠诚二审申请的证人黎某则到庭证明是壹零捌公司叫人拆除涉案商铺。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合曾詠诚的上诉请求和理由以及侨德公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.壹零捌公司、侨德公司是否实施拆除、重建或者改建涉案商铺的行为；2.曾詠诚主张壹零捌公司、侨德公司返还1万元租金收入应否支持问题。现评析如下：关于壹零捌公司、侨德公司是否实施拆除、重建或者改建涉案商铺的行为问题。根据一审查明的事实可知，曾詠诚与新骏公司签订《新侨德综合市场原5号特殊铺管理协议书》后，将涉案商铺交由新骏公司升级改造，涉案商铺经新骏公司改建后的商铺位置与曾詠诚持有房地产权证的附图上所对应位置发生了明显变更。现曾詠诚提出本案物权保护纠纷，主张壹零捌公司、侨德公司擅自拆平涉案商铺再重新改建为现在的商铺，但从曾詠诚提供的视频看，侨德综合市场内并非全部商铺都被拆除，其中还有部分商铺保留原状，仅凭视频难以判断涉案商铺是否存在被拆除重建的事实，曾詠诚也未提供新骏公司改建涉案商铺后，涉案商铺的具体位置及四至的依据以供核实，且曾詠诚在二审中表示拆除涉案商铺行为是侨德公司，而其申请的证人却称是壹零捌公司找人拆除涉案商铺，显然上述陈述内容相互矛盾，故在曾詠诚未能进一步举证证明壹零捌公司、侨德公司存在拆除涉案商铺后再重建改建的基础上，本院不支持曾詠诚主张壹零捌公司、侨德公司拆除其在涉案商铺内重建改建建筑的诉请。关于曾詠诚主张壹零捌公司、侨德公司返还1万元租金收入应否支持问题。由于曾詠诚将涉案商铺交由新骏公司升级改造后，已按改造报建图取得了1号2号3号三间商铺使用权，而曾詠诚又自认其在与新骏公司的合同期满后，并无与新骏公司就涉案商铺办理交接手续，故在曾詠诚未就商铺办理相互交接之前，其主张壹零捌公司、侨德公司返还涉案商铺1万元租金，依据不充分，本院不予支持。据此，一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。曾詠诚上诉主张撤销一审判决，支持其诉讼请求，缺乏充分依据，本院不予支持。至于曾詠诚提及一审法院未组织各方进行鉴定问题，因该问题不影响本案的实体处理，故其在二审中要求重新组织鉴定，本院不予采纳。综上所述，上诉人曾詠诚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人曾詠诚负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年一月二十三日书记员 李志康胡秀红