福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初4685号 原告:何凤玉，女，1981年11月3日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈琳、吕良怡，福建天衡联合律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 被告：莆田天龙房地产有限公司，住所地莆田市城厢区沟头开发区。统一社会信用代码：913503006112584067。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 原告何凤玉诉被告莆田天龙房地产有限公司（以下简称“天龙公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何凤玉的委托诉讼代理人陈琳和被告天龙公司的委托诉讼代理人刘国田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何凤玉向本院提出诉讼请求：一、依法判令天龙公司立即向何凤玉支付逾期办证违约金【以1167360元为计算基数，自2014年8月2日起，按日万分之一的标准暂计至2018年9月3日，为174403.58元，应计至房屋权属证书（包括房屋所有权证及土地使用权证）登记至何凤玉名下之日止】；二、依法判令天龙公司立即向何凤玉支付房屋面积差价款1444元【（153.6平方米-153.41平方米）＊7600元／平方米】。上述款项暂合计：175847.58元。三、本案诉讼费用、保全费用由天龙公司负担。庭审中，变更诉讼请求第一项为：判令天龙公司立即向何凤玉支付逾期办证违约金【以1167360元为计算基数，自2014年8月2日起，按日万分之一的标准计算至不动产权证书登记至何凤玉名下之日（2018年5月28日）止】。事实和理由：2012年7月12日，何凤玉与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01），约定何凤玉向天龙公司购买位于莆田市城厢区的商品房【建筑面积153.6㎡，其中：套内建筑面积127.48㎡、公摊面积29.12㎡】，购房总价款为人民币﹙以下币种同﹚1167360元﹙每平方米7600元﹚；出卖人﹙即本案被告，下同﹚应于2013年12月31日前按约定条件交付符合合同约定的前述房屋；合同第十四条规定关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人﹙即本案原告，下同﹚不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”等内容。合同签订后，何凤玉依约全面履行合同义务，支付合同约定购房款1167360元及相关办证税费35021元。但至合同约定交房期限之日，天龙公司并未向何凤玉交付房屋，直至2014年5月4日，天龙公司才向何凤玉交付房屋。同时，由于天龙公司的原因，何凤玉迟至2016年1月27日方才取得案涉房屋的房屋所有权证，迟至2018年8月9日方才取得案涉房屋的土地使用权证，且天龙公司未将上述房屋权属证书交付给何凤玉。同时，房屋所有权载明房屋建筑面积为153.41㎡，与合同约定的153.6㎡相差0.19㎡，故何凤玉有权要求天龙公司退还面积差1444元（0.19㎡＊7600元／平方米）。天龙公司上述逾期办证的行为已构成违约，依法依约应向何凤玉承担违约责任。天龙公司的违约行为已严重侵害何凤玉的合法权益，故恳请法院判如所请。 天龙公司辩称：一、房屋所有权证及不动产权证迟延办理均存在以下不能归责于答辩人的客观因素，属于不可抗力，依法不应认定答辩人承担违约责任。 1、2016年1月莆田市开始实施“两证合一”政策 答辩人分8批为288户业主申请办理房屋所有权证，这些业主的房屋所有权证于2015年8月14日至2016年4月28日陆续办理完毕。在2016年之前房屋产权证书包括房屋所有权证和土地使用权证，但2016年1月26日莆田市开始实施不动产统一登记，逐渐将房屋所有权证和土地使用证合并办理为不动产权证，并于2016年之后只能办理不动产权证，此政策使答辩人办理产权证的进度受到了非常大的影响，办理产权证的主管机关和流程都发生了很大改变，办理产权证所需的材料也有很大变化，答辩人需要重新整理办理产权证所需的材料，这极大地影响了答辩人办理产权证的进度。根据莆田市不动产权登记中心的申请办证流程规定，只有在全部业主的房屋所有权证办理完毕、每一套房屋产权面积确定无误后，才能申请办理土地使用权证，且申请办理土地使用权证需要取得土地测绘报告，但最后一批房屋所有权证于2016年4月28日才办理完毕，且答辩人于2016年5月17日才取得莆田市土地勘测规划院出具的土地测绘报告，此时才具备办理土地使用权证的条件。上述期间亦属于不能归因于答辩人的不可抗力因素，在认定逾期办理产权证时应将相应的期间扣除。 2、案涉建筑物存在土地测量误差问题，导致无法办理土地使用权证。 答辩人于2016年5月底在向不动产登记部门预先送件时才被告知土地测绘问题：因后期实际测量的土地坐标范围与早期答辩人的土地使用权证登记的范围不一致，导致无法办理土地使用权证。该问题是土地局与规划局使用的不同的坐标体系之间的转换误差，以及由此导致不同性质及年限的地块在转换坐标后出现的跨界问题，并因此产生分割土地证面积的计算问题，与答辩人无关。发现问题后，答辩人多次向有关部门反映情况请求解决此问题，但该问题较为专业及复杂，单一政府部门均没有直接解决该问题的权限，需要多部门协调解决。故经政府部门内部协调，于2018年1月底才决定具体解决方案，答辩人无需支付任何土地差价，也不需要调整土地使用年限，可以直接办理不动产权证。答辩人于2018年1月22日公告业主提交材料办理不动产权证，但被答辩人迟迟未提交材料，在答辩人多次催告后才于2018年5月17日签署授权委托书及不动产登记受理通知单，答辩人在收到被答辩人提交的材料当日即向莆田市城厢区国土资源局申请办理不动产权证，被答辩人的不动产权证于2018年5月28日办理完毕。 答辩人在发现因土地测绘问题不能办理土地使用权证之后已及时提请有关部门处理，该原因属于不可抗力，不能归责于答辩人，从答辩人未缴纳任何土地差价这一点也可以证明，土地测绘问题是政府部门的原因，政府部门内部之间协商解决的期间导致的延误，也不应归责于答辩人，在认定答辩人逾期办理产权证时也应将上述期间予以扣除。 3、答辩人需同时办理288户业主的产权证书，但按照办证流程和习惯，房产登记部门无法一次性为答辩人办理全部房产证，故要求答辩人分批申请办证。 因答辩人需同时办理288户业主的房屋所有权证，莆田市城厢区房产登记部门要求答辩人分批办理，否则不予受理。答辩人于2015年8月7日向房产登记部门提交了第一批房屋所有权转移登记申请，因行政机关的效能是答辩人无法决定的，在答辩人第一次向房产登记部门提交申请时即应认定答辩人已履行合同义务。 4、答辩人按照行业习惯在交付房屋时代收了被答辩人的契税，但委托办证关系的成立还需要被答辩人签署授权委托书。 答辩人虽然在交付案涉房屋时代收了被答辩人的契税，但不能据此认定委托办证关系成立，因为代办产权证还需要被答辩人签署授权委托书，并在房地产转移登记初始审批表上签字，答辩人才有权为被答辩人代办房屋权属证书。答辩人在可以办理房屋所有权证时多次催告被答辩人来签署授权委托书，但被答辩人迟迟未办理委托手续，故认定答辩人负有办证义务应以被答辩人签署授权委托书的时间为准。 二、被答辩人要求支付逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效，依法不应得到支持。 首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”被答辩人于2018年10月份才立案起诉要求答辩人支付逾期办证违约金，按照民法总则关于诉讼时效的规定，按照被答辩人起诉的时间往前推3年，只有2015年10月份之后的部分受到法律保护，2015年10月之前的部分因超过诉讼时效，依法不应得到支持。 其次，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”以被答辩人要求支付逾期办证违约金的时间点，按照民法通则规定的诉讼时效顺延两年，尚未满2017年10月1日，被答辩人的主张在民法总则实施前就已满两年诉讼时效，依照规定不应适用三年诉讼时效，因此在民法总则实施前，即使认定答辩人需承担逾期办证的违约责任，被答辩人在2015年10月1日之前要求答辩人支付逾期办证违约金的主张也不应得到支持。 三、退一步说，即使认定答辩人需承担违约责任，也应结合本案实际情况考虑，答辩人在起诉前已为被答辩人办理了房屋所有权证及不动产权证，即使认定答辩人承担违约责任也应综合衡量实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，予以适当降低。 《商品房买卖合同》中的“房屋权属证书”包括了“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”，因莆田市在2016年之后实行“两证合一”政策，故土地使用权证的办理改为办理不动产权证，答辩人在履行合同第14条约定过程中对房屋所有权证和不动产权证已按约办理，主要的延迟期间非答辩人导致，其他延迟期间对于买受人实现商品房的现实功能以及造成经济损失影响较小，由于违约金系以补偿性为主要属性，即使判决答辩人承担违约责任也应综合衡量实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，予以适当调整。 对于答辩人而言，其在被答辩人起诉前完整地履行了合同中约定的义务，并花费了大量的时间和精力去解决办证的障碍，并不存在恶意拖延办理产权证的情况，如被答辩人按照的诉讼请求，答辩人将承担巨额违约金。对于被答辩人而言，订立《商品房买卖合同》的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用讼争房屋，其主要合同目的已得到实现。被答辩人并未举证其因答辩人逾期办证造成的实际损失，故双方所约定的违约金不能体现损失填补的补偿性违约金性质，更多体现惩罚性违约金性质。客观上存在的逾期办证并没有给被答辩人造成多大的损失，相反，因逾期办证使得部分业主享受新出台的购房政策，获得税收减免。故请求人民法院衡量合同履行情况及实际损失对违约金作相应调整。 如有存在房屋面积差，应由被答辩人进行举证。但被答辩人并未举证，且该主张超过诉讼时效，不应当支持。 四、根据案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行的委托，答辩人有权代为办理房屋抵押登记，并依照合同约定将产权证交付给案外人保管。 答辩人于2012年6月21日与案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，其中第十一条约定：“三、甲方必须在按揭项目竣工后，及时办妥产权证书及联系购房户（借款人）前往发证机关办理正式抵押登记手续，并负责将产权证书及正式抵押材料在办妥抵押登记后3日内移交乙方执管，否则乙方有权停止对项目后续建设提供按揭贷款，或有权提前收回按揭贷款并要求甲方提前承担担保责任。…八、乙方委托中国建设银行股份有限公司莆田分行行使本协议项下的全部权利和义务。” 答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》后，与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订了《个人住房借款合同》，其中第三条约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。”根据上述合同约定，答辩人有义务代为办理被答辩人的房屋抵押登记，并将被答辩人的产权证交给案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行保管。 答辩人为被答辩人办理完毕不动产权证后，多次催告被答辩人办理房屋抵押登记，但被答辩人以各种理由推诿，恶意拖延办理房屋抵押登记的时间，以此获得巨额的不当收益，有滥用诉权的嫌疑。 综上所述，被答辩人的诉讼请求明显违背民事法律的公平原则和背离了民事法律的价值取向，且与事实不符，请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据该确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年7月12日，何凤玉与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201203239）及《合同补充协议》﹙附件六﹚,约定何凤玉向天龙公司购买位于莆田市城厢区的商品房【建筑面积153.6㎡，其中：套内建筑面积127.48㎡、公摊面积29.12㎡】，购房总价款为人民币﹙以下币种同﹚1167360元﹙每平方米7600元﹚。同时，合同还就商品房的基本情况、计价方式、面积、房屋的交付、产权登记、违约责任等权利义务作了约定。其中《商品房买卖合同》第五条对关于面积确认及面积差异处理约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……”产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内﹙含3%﹚部分的房价款由出卖人返还买受人……”。第十四条规定关于产权登记的约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”；及《合同补充协议》﹙附件六﹚第一条关于产权登记约定“为能及时、统一办理出产权证书，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内自行办理权属登记，按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用，因买受人逾期办理权属登记或未按时缴纳相关费用的，出卖人不承担合同第十四条所约定的逾期办证违约金”。合同签订后，何凤玉依约履行了支付购房款1167360元【其中：首付款为357360元、按揭贷款810000元，借款期限为自2012年10月25日起至2037年10月25日止】的义务。2014年5月4日，天龙公司向何凤玉发出《天龙世纪广场房屋交付验收表》，向何凤玉交付涉案房屋。交房当日，何凤玉亦缴纳给天龙公司办理讼争房产权属证书的有关契税35021元。诉讼期间天龙公司向本院提供了涉案房屋的房屋所有权证，该证显示涉案房屋产权登记时间为2016年1月27日，登记面积为153.41平方米﹙房屋面积差额0.19㎡﹚【房屋所有权证号为莆房权证城厢字第××号】。2018年8月9日，天龙公司为何凤玉办理登记至其名下的《不动产权证书》【证号：闽﹙2018﹚莆田市不动产权第ＣＸ900467号】。上述权属证书天龙公司至今未交付给何凤玉。何凤玉认为，由于天龙公司上述逾期办证的行为导致其不能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，天龙公司已构成违约。故于2018年10月8日向本院提起诉讼。 本院认为，何凤玉与天龙公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。因双方签订的《商品房买卖合同》十四条虽约定经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，但因天龙公司于2014年5月4日收取了何凤玉预交的办理房屋权属证书的相关办证契税35021元，此应视为天龙公司已经接受何凤玉办理房屋权属证书的委托，故其有义务为何凤玉办理房屋权属证书。根据有关规定，房屋权属证书包括房产证和土地使用证，是房屋权属证书不可分割的两个组成部分。现因天龙公司已于2016年1月27日为何凤玉办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2018年8月9日为何凤玉办理了不动产权证书，且上述证书天龙公司至今未交付给何凤玉。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。何凤玉主张讼争房屋于2014年5月4日交付使用，故依照该十四条的规定，主张天龙公司应于2014年8月2日前交付给何凤玉案涉房屋权属证书。因天龙公司违约，现何凤玉要求天龙公司支付给其以已付购房款人民币1167360元为基数，自2014年8月2日起至上述房产的不动产权证书登记至2018年5月28日止按日万分之一计算的逾期办证违约金。因本案中天龙公司抗辩“何凤玉的诉讼请求中有关违约金已经超过诉讼时效期限的部分，也应予以相应的扣减”。故本院审查认为，对于何凤玉的诉讼请求，在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日前已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效的，应不予支持，没有超过二年诉讼时效的，应予支持。据此，天龙公司应自2015年10月1日起至2018年5月28日止，支付给何凤玉按合同约定的逾期办证违约金，此系何凤玉行使民事处分权利，本院予以支持。天龙公司部分辩解有理，本院予以采信。天龙公司有关系因非其自身原因，系因不能归责于天龙公司的政策及政府部门原因造成逾期办证事由的辩解，缺乏依据，本院不予采信。且天龙公司向本院主张鉴于其在一审起诉前已为何凤玉办理了房屋所有权证和不动产权证，且何凤玉并未因合同遭受损失，即使认定天龙公司违约，也应根据天龙公司违约的程度以及何凤玉受损失程度相应减少天龙公司应承担的违约金。因该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。因天龙公司至今未交付给何凤玉房屋权属证书，何凤玉并不知悉其内容，故本院对于天龙公司的有关“房屋面积差也超过诉讼时效”的辩解，不予支持，天龙公司应按约支付给何凤玉房屋面积差价款1444元【（153.6平方米-153.41平方米）*7600元/平方米】。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给何凤玉以已付购房款人民币1167360元为基数，自2015年10月1日起至2018年5月28日止按日万分之一计算的逾期办证违约金； 二、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给何凤玉上述房屋的面积差价款人民币1444元； 三、驳回何凤玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3817元，减半收取计1908.5元，由何凤玉负担646元，莆田天龙房地产有限公司负担1262.5元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  阮志娟 二〇一九年一月十四日 书记员  陈伟伟 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。