台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初2728号原告：夏素英，女，1962年2月20日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。被告：台州绿城能源房地产有限公司，住所地台州市椒江区东海大道1351号至1371号101室。法定代表人：诸莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告夏素英与被告台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，于同年4月10日公开开庭进行了审理。原告夏素英的委托诉讼代理人鹿帅、被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案经原、被告庭外和解，未达成一致意见。现已审理终结。原告夏素英向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付逾期交付土地权属证书违约金166804元（按已交付款项4464638元每日万分之一的标准支付自2016年1月31日暂计算至2017年2月9日共计374天）。事实与理由：2013年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告位于台州经济开发区房屋（建筑面积为190.90平方米）及B-330、B-329地下室（车位）（建筑面积分别为35.58平方米），房屋价款为3798757元，二地下室总价款为300000元。另外，上述合同第十六条约定，被告应于2016年1月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，逾期交付上述证书超过90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签署后，原告已按合同约定向被告支付了全部款项。但是被告并未按合同约定在2016年1月30日前履行向原告交付土地权属证书的义务。被告的行为已经严重违反了合同的约定，构成违约。被告绿城公司辩称，一、其已经履行了《商品房买卖合同》约定的关于产权登记的合同义务，原告要求被告支付逾期交付土地使用权分割登记凭证的违约金没有合同依据。1.被告已经全面履行了合同约定的关于产权登记的合同义务。《商品房买卖合同》第十六条约定，被告承诺于2016年1月30日前取得房屋所有权证及土地使用权证书。同时，《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第十条“关于房屋预告登记及权属登记的约定”第1款中进一步明确，“若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已完成该条约定的出卖人提供资料的义务”。由于台州市椒江区土地主管部门在实际工作流程中不颁发土地使用权证书，而被告已于2016年1月30日取得案涉的房屋所有权证，按合同约定即视为已履行合同约定的产权登记义务，故不存在违约情形。2.《商品房买卖合同》并未约定被告需向原告交付国有土地使用权分割登记凭证（以下简称分割凭证），原告要求被告承担逾期交付分割凭证的违约金没有依据。《商品房买卖合同》约定的标的物指向非常清晰，即被告需要取得的是土地使用权证书或土地使用权证明，但没有约定需要取得分割凭证。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产的权属证书是权利人享有不动产权、物权的证明。可见，权属证书是不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后颁发给不动产权人，用于证明其享有不动产权利的证书，但分割凭证是国土部门同意土地使用权分割的核准文件，不具有权属证书性质。因此，土地使用权证书和分割凭证是完全不同的两份文件，原告要求被告承担逾期交付分割凭证的违约金没有合同和法律依据。二、即使按照原告主张，原告诉讼请求中的违约金计算亦明显有误。1.案涉房屋在2016年3月9日取得分割凭证，距约定的交付日期即2016年1月30日逾期39日，根据《商品房买卖合同》第十六条约定，逾期时间在90日内的，按照已付房价款的0.3%承担违约责任。2.原告已经从被告处领取了案涉房屋的房屋所有权证及分割凭证，原告领取时间与原告主张违约金的计算期限自相矛盾。三、根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，交付房屋所有权证及分割凭证的履行地点应在被告所在地，因原告未能到被告处及时领取，导致上述权属证书未能交付的责任和后果应由原告自行承担。1.根据《合同法》第六十条的规定，对于履行地点不明的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行，交付不动产的在不动产所在地履行，交付其他标的的，在履行义务一方所在地履行。本案并未约定交付房屋所有权证的地点，而房屋所有权证显然不属于货币，也不属于不动产，因此，交付分割凭证应当在履行义务一方所在地即被告所在地交付，这也符合商品房销售惯例。2.客观上，被告作为开发商在取得分割凭证后没有任何动机和理由不交付给原告。事实上，被告已事先书面通知原告，事后也以电话等方式通知了包括原告在内的其他买受人，因此原告在诉状中也自认其知悉被告在2016年3月9日取得了分割凭证，其也未提供证据证明被告存在拒不履行交付分割凭证的行为。到被告处领取房屋所有权证及分割凭证属于双务行为，无法由被告单方完成。因原告怠于行使权利，未能前来领取导致的后果和责任应当由原告自行承担。四、原告主张被告应支付违约金，但违约金的计算基数应当减去精装修款381800元。五、原告主张的违约金过高应依法予以调整。根据《合同法》第一百一十四条规定，案涉房屋的分割凭证迟延交付并未导致原告产生实际损失，原告主张的违约金明显过高，违约金应当调整为零元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2012年2月17日，原告夏素英作为买受人，被告绿城公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买位于台州市经济开发区（车位）；商品房建筑面积为190.90平方米，二地下室（车位）建筑面积均为35.58平方米；商品房价款为3798757元，二地下室（车位）价款各为150000元；合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证明，出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋所有权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内的，按已付房价款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载：若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。之后，原告夏素英作为乙方（买受人）、被告绿城公司作为甲方（出卖人），双方又签订了《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》一份，合同约定：鉴于该房屋装饰、设备标准的提高，甲乙双方同意该房屋单价由19899元/平方米变更为21899元/平方米，变更后该房屋总价为4180557元（该房屋总价最终按照该房屋产权登记面积及变更后的房屋单价进行房价款补差），甲乙双方同意，因装饰、设备标准提高需增加的房价款为381800元（最终按房屋产权登记面积计算），由乙方在本协议签订当日一次性支付给甲方，甲方在收到全部款项后向乙方开具相应金额的购房款发票。合同签订后，原告夏素英已按约支付了相关款项。2014年8月4日，被告绿城公司向原告夏素英开具了款项性质为其他（精装修变更）、金额为381800元的销售不动产统一发票。被告绿城公司已按约定向原告夏素英交付了房屋。2016年1月28日，被告绿城公司向原告夏素英邮寄绿城能源紫薇花园房屋办证通知，通知原告夏素英于2016年1月30日已可办理契证、房屋所有权证、国有土地使用权证。2016年3月9日，被告绿城公司取得分割凭证。2016年4月28日，被告绿城公司开具给原告夏素英销售不动产统一发票三份，其中一份载明购房款3782838元，另两份分别载明B-330车位款150000元、B-329车位款150000元。2017年2月10日，原告夏素英已领取了案涉商品房和地下室（车位）的不动产权证。上述事实有原告夏素英提供的《商品房买卖合同》《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》、销售不动产统一发票、不动产权证，被告绿城公司提供的绿城能源·紫薇花园房屋办证通知、EMS邮单，以及原、被告的庭审陈述等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《关于〈商品房买卖合同〉之补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，均确认有效，原、被告均应当按约全面履行各自的合同义务。本案原、被告争议的焦点为：一、关于被告绿城公司交付土地权属证书是否逾期。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”。从上述约定内容看，被告绿城公司应当在2016年1月30日前取得案涉商品房及地下室（车位）的分割凭证，并通知原告夏素英，以履行《商品房买卖合同》约定的其交付土地使用权属证书的义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容，双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告夏素英也未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告绿城公司取得案涉分割凭证的时间为2016年3月9日，超过了合同约定的交付时间，故被告绿城公司逾期交付土地权属证书的事实清楚。二、如存在逾期交付土地权属证书的事实，则本案违约金的合理数额。鉴于被告绿城公司存在逾期交付土地权属证书的事实，其应当承担违约责任。对于违约金数额的确定，本院评析如下：1.关于违约金计算标准。本院认为，鉴于《商品房买卖合同》约定逾期交付土地权属证书超过90日原告夏素英作为买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，本院确认为合理；对被告绿城公司提出的违约金计算标准过高，应予调整的请求，本院不予采纳。2.关于违约金计算基数。对于已付商品房价款（含变更前的精装修款项）和地下室（车位）款包含在违约金基数中，双方不存在争议。对于精装修变更款项，被告绿城公司认为，该款本质上是装修款而不是房款，不应计入违约金基数。对此，本院认为，其一，《商品房买卖合同》第十六条约定以房价款作为违约金的计算基数，该条款系被告绿城公司提供的格式条款，在对房价款的内容存在不同理解时，应作出对提供格式条款一方不利的解释；其二，《商品房买卖合同》约定的精装修款项本身就计入房价款内，而补充协议约定的精装修变更后开具的发票，与商品房价款及地下室（车位）价款发票系相同的销售不动产统一发票，表明精装修变更价款与商品房及地下室（车位）价款应属同一性质；其三，房屋与装修系一并交付，无法进行分离，故变更后的装修款也应纳入房价款。综上，本案逾期交付土地权属证书的违约金基数应当包括房价款3782838元、精装修变更款381800元及地下室（车位）款300000元，合计4464638元。3.关于违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此，本院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一，被告绿城公司于2016年3月9日取得分割凭证，虽然其主张其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割凭证用于办理土地使用权属证书，但其难以举证证明。被告绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前运营正常，被告绿城公司于2016年3月9日取得分割凭证后，不通知业主领取并办理商品房土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除被告绿城公司确实未履行通知交付义务的情况，其仍属于举证不能。其二，从本院受理的涉案紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从被告绿城公司处领取了分割登记凭证并办理完成了土地使用权属证书，据此分析，不能排除存在被告绿城公司主张的电话通知方式具有一定的客观性。其三，案涉紫薇花园小区商品房属于本地高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，尤其在合同约定的相关产权证书交付期限届满的情况下，更应通过了解或催告的方式获知。而被告绿城公司实际已于2016年3月9日取得分割凭证。特别是在有部分业主在不长时间内就已经办理了土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况，但原告夏素英却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告夏素英不能就扩大的损失要求被告绿城公司赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期天数分为两个违约金计算标准，即90日内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90日后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，本院酌情确定违约金计算的截止日期为合同约定交付权属证书时间次日起算的第180日。根据前述分析，本院确定，被告绿城公司应支付原告夏素英因逾期交付土地使用权属证书而所致违约金80363.48元（4464638元×0.1‰/日×180日）。综上，原告夏素英诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款的规定，判决如下：一、被告台州绿城能源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告夏素英逾期交付土地权属证书的违约金80363.48元；二、驳回原告夏素英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元（已减半收取），由原告夏素英负担943元，由被告台州绿城能源房地产有限公司负担875元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王 秀 云二〇一九年一月二十一日代书记员 夏郑璐子