上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初14481号原告：甘忠伟，男，1981年6月11日出生，汉族，户籍地河南省，暂住上海市。委托诉讼代理人：陈鹏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：杨明，男，1948年8月7日出生，汉族，户籍地浙江省温州市，暂住上海市。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。被告：马仁琳，男，1973年7月1日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。被告：李海，男，1960年7月27日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。被告：李哲，男，1973年12月1日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。被告：蔡正豪，男，1952年7月20日出生，汉族，户籍地上海市。原告甘忠伟与被告杨明、马仁琳、李海、李哲、蔡正豪案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘忠伟的委托诉讼代理人陈鹏、被告杨明的委托诉讼代理人于荣到庭参加诉讼，被告马仁琳、李海、李哲、蔡正豪经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。甘忠伟向本院提出诉讼请求：1.确认河南省信阳市中级人民法院返还上海市徐汇区人民法院之上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号房屋拍卖价款人民币8,732,150元归原告所有；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月，被告马仁琳将上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号房屋(下称涉案房屋)出售给原告。涉案房屋被上海市徐汇区人民法院(下称徐汇法院)(2013)徐执字第6087号案查封。后，涉案房屋被河南省信阳市中级人民法院(下称信阳中院)在另案执行中拍卖。信阳中院将执行所余拍卖款8,732,150元划至徐汇法院。2018年5月，原告向徐汇法院提起(2018)沪0104执异84号执行异议，请求确认前述款项归原告所有。该执行异议被裁定驳回。原告认为其已支付涉案房屋的全部价款并实际占有涉案房屋，且其因限购政策的变化而对涉案房屋未能完成产权过户登记没有过错。故，原告提起本案诉讼。杨明辩称，涉案房屋登记在马仁琳名下，拍卖马仁琳的房屋用于还款符合法律规定。原告在涉案房屋上设立了抵押权，在抵押权实现后又主张基于物权而产生的拍卖款没有依据。原告认为涉案房屋属于他，那么在涉案房屋被查封时、拍卖时都可以提出异议，但原告没有证据证明提出过。故，请求法院驳回原告的诉讼请求。马仁琳、李海、李哲、蔡正豪未应诉答辩。经审理，本院认定事实如下：2013年11月1日，(2013)沪一中民一(民)终字第2503号判决维持(2013)徐民一(民)初字第1967号民事判决。马仁琳、李海被判决返还杨明借款本金3,150万元及自2012年2月1日起至实际还清日止的利息；李哲、蔡正豪被判决对马仁琳、李海上述两项义务承担连带责任。2013年12月23日，杨明向本院申请强制执行，案号为(2013)徐执字第6087号。2014年1月27日，本院查封(系首查封)了马仁琳名下的涉案房屋。因戴启良与甘从高、李应娥、甘忠伟民间借贷纠纷执行案[(2015)信中法民初字第61号]，信阳中院于2015年4月27日出具(2015)信中法民初字第61-1号《民事裁定书》[裁定主文：对甘忠伟享有的马仁琳名下坐落于上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号全幢房产为抵押物的抵押权1,000万元中的700万元部分予以冻结。从本裁定送达之日起三年内，三被告(注：指甘从高、李应娥、甘忠伟)及其他相关部门和人员，不得对上述抵押权中的700万元部分进行处置及办理有关手续。]轮候查封了涉案房屋。2015年12月10日，为实现甘忠伟对马仁琳享有的价值700万元的抵押权，信阳中院向本院发《函》[(2015)信中法执字第119号]，请求将涉案房屋的处置权交由信阳中院实施。2015年12月20日，本院向信阳中院发《函》[(2013)徐执字6087号]，将涉案房屋的处置权及续封权全部移交给信阳中院，并提出“处置完毕后清偿抵押权人有余值的，请汇至本院账户：……”。2016年5月26日，信阳中院出具(2015)信中法执字第119-1号《执行裁定书》(裁定主文：拍卖被执行人甘忠伟享有1,000万元抵押权的，登记在马仁琳名下、位于上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号的全幢房产及土地使用权。该房产的实际占有人甘忠伟在同等条件下依法享有优先购买权)，裁定拍卖涉案房屋。2016年8月3日，本院立案受理甘忠伟提出的(2016)沪0104执异42号异议申请。在本院告知因处置权已移交信阳中院，应向信阳中院提出异议的情况下，甘忠伟当日撤回了异议申请。本院亦于当日口头裁定准许甘忠伟撤回异议申请。2017年7月3日，信阳中院向本院发函，称依法对登记在马仁琳名下的房产实现优先权后，仍剩余执行款8,732,150元。同年7月25日，信阳中院将该款项汇入本院账户。2018年5月14日，本院执行法官对甘忠伟制作询问笔录，甘忠伟称：涉案房屋虽然处于马仁琳名下，但实际在2012年5月已经签署买卖合同并实际入住，因为限购政策，所以以房地产抵押借款合同的形式予以保障各自权益；因涉案房屋实际归甘忠伟所有，故信阳中院商请徐汇法院将(2013)徐执字第6087号案中马仁琳名下的涉案房屋予以拍卖，拍卖价款1,940万元；拍卖后已将甘忠伟在系争房屋中享有的抵押权1,000万元全部执行，并扣除87,350元作为执行费用、补偿甘忠伟580,500元装修款；剩余8,732,150元拍卖款已汇至徐汇法院；对于徐汇法院将上述8,732,150元的余款，在扣除执行、评估费后全部发还杨明的行为提出执行异议。2018年5月23日，甘忠伟向本院提起(2018)沪0104执异84号案外人异议，请求确认信阳中院汇入本院账户的上述拍卖款归甘忠伟所有。2018年6月11日，本院裁定驳回甘忠伟的异某请求。甘忠伟不服该裁定，于2018年6月25日向本院递交民事起诉状，提起本案诉讼。另查明，2012年5月30日，甘忠伟与马仁琳签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定：甘忠伟购买涉案房屋，价款1,000万元；马仁琳于2012年11月30日前腾出涉案房屋并通知甘忠伟进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；在2012年10月31日之前，买卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甘忠伟已支付定金30万元，签订本合同后十个工作日内应支付房款300万元，剩余670万元房款的支付方式为，马仁琳尚欠抵押权人的贷款余额全部转由甘忠伟代为清偿，该期房款与转贷款的差额(若有)由甘忠伟一并向贷款银行申请贷款。2012年7月10日，甘忠伟(借款人)与中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行(贷款人)签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定：甘忠伟借款670万元，用于购买涉案房屋并以涉案房屋作为抵押财产；借款期限从2012年7月10日至2042年7月10日。7月25日，甘忠伟与上海市住房置业担保有限公司(下称住房担保公司)、马仁琳签订《个人住房转按揭业务委托协议》，约定：甘忠伟向马仁琳购买涉案房屋并已签署《上海市房地产买卖合同》；鉴于交易过户前，马仁琳的房屋尚设定贷款抵押权价值823万元，甘忠伟、马仁琳委托住房担保公司为其提供转按揭及担保服务；甘忠伟同意委托贷款发放行将全部借款资金670万元全额划至住房担保公司在建设银行静安支行开立的账户；首付款330万元转入住房担保公司贷款专户。2012年10月9日，贷款银行依约将670万元发放至甘忠伟指定的住房担保公司账户内。同日，住房担保公司将其中的500万元汇入马仁琳账户，甘忠伟分别于2012年12月7日及12月20日向马仁琳账户汇入170万元。2012年9月22日，马仁琳、甘忠伟对涉案房屋转让进行完税并请税务机关代开了《销售不动产统一发票(代开)》。因无法完成将涉案房屋产权转移登记至甘忠伟名下，甘忠伟与马仁琳于2012年12月15日签订《房地产抵押借款合同》，约定：马仁琳向甘忠伟借款1,000万元，借款期限3年，从2012年12月15日至2015年12月15日止；马仁琳以涉案房屋作为借款抵押。12月20日，甘忠伟与马仁琳签订《协议书》，约定：双方于2012年5月30日就涉案屋签订的《上海市房地产买卖合同》，在过户过程中由于相关法规变动导致涉案房屋暂无法过户至甘忠伟名下，故签订本协议作为涉案房屋买卖合同之补充；在涉案房屋未完全过户至甘忠伟之前，马仁琳同意将涉案房屋以无息借款形式抵押给甘忠伟并交予甘忠伟居住使用；双方签订房地产抵押借款合同后共同前往房地产交易中心办理相关抵押登记手续；双方确认，借款并未实际发生，其实质为购房款。协议另有其他内容。当日，办理了不动产抵押登记。甘忠伟为证明其于法院查封前占有涉案房屋，除提供涉案房屋2012年12月份至2016年8月份的物业管理费发票、2015年4月至2016年8月的燃气费发票、2013年8月至9月的电费发票以及2015年5月的水费发票外，另提供诚立物业南草坪花园管理处于2016年11月1日出具的证明一份，载明：甘忠伟、马仁琳在2012年12月28日来我物业管理处办理了本物业负责管理的涉案房屋的移交。马仁琳将涉案房屋移交给甘忠伟居住使用，甘忠伟在装修完涉案房屋后搬入居住至今，……。审理中，原告称涉案房屋未能完成转移登记(过户)的原因是：限购政策发生了变化，即由原来的1年延长至3年。以上事实，除有当事人陈述外，另有民事判决书、执行裁定书、(2013)徐执字第6087号案卷材料、(2016)沪0104执异42号案卷材料、(2018)沪0104执异84号案卷材料等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案原告甘忠伟与被告马仁琳就涉案房屋先后建立了两个法律关系：先建立买卖关系；当限购政策发生变化，因甘忠伟不再符合购房资格而被不动产登记部门拒绝办理产权转移登记后，又建立了抵押借款关系，经抵押登记后，甘忠伟又成为对涉案房屋享有1,000万元抵押权的抵押权人。尽管甘忠伟与马仁琳又签订《协议书》约定“借款并未实际发生，其实质为购房款”，但这种私下约定并不能否定经过登记而产生公示效力的抵押借款关系。从外观上看，甘忠伟与马仁琳就涉案房屋而建立的买卖关系已转化为抵押借款关系。本院因执行马仁琳欠债的生效判决而首查封涉案房屋，信阳中院为执行甘忠伟欠债的生效判决而控制甘忠伟在涉案房屋上的部分抵押权，进而轮候查封涉案房屋。这都进一步增加了甘忠伟与马仁琳间买卖目的实现的不确定性。对这种风险，从抵押借款关系的建立、抵押登记的办理看，甘忠伟是有充分的认知的。基于甘忠伟系涉案房屋抵押权人的外观，信阳中院为实现甘忠伟对涉案房屋享有的1,000万元抵押权中的700万元，而裁定对涉案房屋进行拍卖，并无不当。鉴于信阳中院在拍卖裁定主文中明确表述“该房产的实际占有人甘忠伟在同等条件下依法享有优先购买权”，这进一步说明了信阳中院不是把涉案房屋作为甘忠伟的不动产来拍卖的。依拍卖程序，甘忠伟对拍卖裁定的内容也应是知晓的。在本案中，甘忠伟再称信阳中院是以甘忠伟为涉案房屋的产权人的身份来拍卖涉案房屋的，缺乏依据。鉴于甘忠伟在2018年5月14日询问笔录中已确认其就涉案房屋享有的1,000万元抵押权已全部实现，故甘忠伟对涉案房屋拍卖款余款再无权利。我们再看看甘忠伟与马仁琳就涉案房屋的买卖能不能阻却法院的查封？相关的司法解释有两个：一个是2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条；另一个是2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。前者相关表述为“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”后者相关表述为“非因买受人自身原因未办理过户登记。”相比较发现，前者将审查标准确定在第三人有没有过错；后者将审查标准确定为非因买受人自身原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第32条规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。……”由此可见，我们应依后者确定的标准来审查，审查未办理过户登记是不是因为买受人自身的原因。本案不能办理过户登记是因为甘忠伟不符合购房人资格而被限购，显然是因为买受人自身的原因。故，甘忠伟与马仁琳就涉案房屋的买卖不能阻却法院的查封。在涉案房屋上的查封、负担被涤除之前，甘忠伟不可能成为涉案房屋的产权人。所以，甘忠伟无权主张本案诉请的款项归其所有。综上所述，无论是从甘忠伟系抵押借款关系的出借人、抵押权人的外观上看，还是从甘忠伟与马仁琳就涉案房屋的买卖不能产生阻却法院的查封的效果看，甘忠伟的诉请都没有事实和法律依据，本院不予支持。被告马仁琳、李海、李哲、蔡正豪经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告甘忠伟的诉讼请求。案件受理费72,925元、公告费560元，均由原告甘忠伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  顾国庆人民陪审员  李金凤二〇一九年一月十五日书 记 员  顾 郁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三十二条本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。