安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1898号 上诉人（原审原告）：宣城市金泰玻璃制品有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区经济开发区**麒麟大道。 法定代表人：凌军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江林升，宣城市宣州区澄江法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：宣城联鑫建筑材料销售有限公司，住所地安徽省宣城经济开发区。 法定代表人：杨克友，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：杨克友，男，1972年10月3日出生，汉族，住安徽省宣城经济开发区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐丰，安徽锦宣律师事务所律师。 上诉人宣城市金泰玻璃制品有限公司（以下简称“金泰公司”）与上诉人宣城联鑫建筑材料销售有限公司（以下简称“联鑫公司”）、上诉人杨克友租赁合同纠纷一案，各方均不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初6930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判联鑫公司、杨克友共同支付金泰公司各项损失共计531392.35元。事实和理由：1.一审判决扣除1/6厂房面积的租金不合理。其于2018年6月26日之日起即将厂房出售给第三人，虽然联鑫公司于2018年7月15日腾让了约1/6厂房的面积给厂房买方堆放物品，但其仍然无法将全部厂房交付给买方，导致其违约。因联鑫公司违约行为在先，故该1/6厂房面积的租金损失理应由联鑫公司承担。2.一审判决按照5万元/月的租金为基数计算违约金过低。即使其和联鑫公司之间约定的5000元/天的违约金过高，一审法院也应做出相应的调整，而非完全不支持。因联鑫公司违约造成其无法将厂房交付给买方，从而致使厂房出售未果。虽然其与联鑫公司之间约定的租金是5万元/月，但其之后又将厂房按照70万元/年的价格租赁给宣城市永禄有机肥有限公司，故案涉违约金应当按照70万元/年的租金为基数+70万元×20%的标准予以计算。 联鑫公司及杨克友辩称，其构成合同违约属实，一审判决对租金及违约金的计算方法及数额均正确。1.金泰公司请求按照70万元/年为基数计算案涉违约金，无事实根据和法律依据；2.金泰公司主张的违约金损失即是联鑫公司占用期间的租金，若其再另行主张20%的违约金，系重复计算；3.金泰公司雇请他人将砂石搬离并清洗场地的35000元费用，证据不足。其他答辩意见同其上诉状意见。综上，请求驳回金泰公司的上诉请求。 联鑫公司及杨克友上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金泰公司的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.其同意对案涉厂房及地坪自行予以维修，不存在拒绝维修的事实。根据双方合同约定，若其拒绝维修，在金泰公司对案涉厂房及地坪维修后，其才承担相关维修费用，现金泰公司并未出具维修案涉厂房及地坪的证据。一审判令其承担评估报告确定的维修费，明显不公平，因为实际产生的维修费与评估的维修费并不一致，且该评估报告中的维修方案的可行性并不确定。2.一审判决杨克友对案涉债务承担连带清偿责任，明显错误。一审判决仅认定杨克友系联鑫公司的唯一股东，但对该公司财产是否独立于杨克友个人财产的事实未予查明，另案涉合同的相对方系联鑫公司而非杨克友，故一审判决杨克友对案涉债务承担连带清偿责任，无事实根据。 金泰公司辩称，1.案涉厂房到期后，其多次书面通知联鑫公司腾空房屋，但该公司一直未腾空。对于厂房及地坪的修复问题，联鑫公司本有充足的时间进行修复，但其始终未修复。后经其向一审法院申请，由双方共同摇号选择的评估机构对上述修复费用作出了评估，一审法院依据该评估结果作出的判决，公平合理。2.联鑫公司的法人杨克友应该承担连带清偿责任，一审判决维护了其合法权益。综上，请求驳回联鑫公司及杨克友的上诉请求。 一审法院认定事实：2018年1月10日，金泰公司与联鑫公司签订《工厂租赁合同》，约定：金泰公司将位于宣州区北开发区麒麟大道3号的厂房及办公和生活用房有偿出租给联鑫公司使用，出租期限6个月，自2017年11月26日至2018年5月25日止，租金30万元。合同签订后，联鑫公司一次性支付40万元，其中6个月租金30万元，10万元作为押金。租赁期满，联鑫公司应在租赁到期之日前，将设备及其他物品搬迁完毕，将房屋等还原后归还金泰公司，若需继续承租，应于租赁期满前一个月，向金泰公司提出书面要求，经金泰公司同意后重新签订合同。金泰公司厂房以现状交付，联鑫公司应合理使用并爱护厂房及其附属设施，如因联鑫公司租赁期损坏房屋、道路、水泥地坪等，联鑫公司必须修复后归还，水泥地坪及道路损坏修复要整块切割挖到底后重做，不得在表面用水泥修复，如因联鑫公司归还时不对损坏项目进行修复或不按规定修复，金泰公司有权自行找人维修，费用从押金中扣除，押金不够支付的，应由联鑫公司另行支付。同日，双方签订《厂房租赁补充合同》一份，约定：房租自2017年12月25日起计算。联鑫公司同意金泰公司将现有的800千伏安变压器减容至250千伏安给联鑫公司使用，费用16000元由联鑫公司承担。 租赁期间，金泰公司可将厂房、土地及附属物等资产进行出售，联鑫公司享有优先购买权，金泰公司通过18656339833号码发送短信给联鑫公司手机号码151××××3996，视为联鑫公司知道金泰公司出售厂房等事实，若联鑫公司不购买，租赁到期，联鑫公司必须无条件将自己的财物、生产用品等全部搬出，若联鑫公司未全部搬出，视为违约，应承担违约金，违约金的计算方式是自合同到期之日起至联鑫公司将自己的财物、生产用品全部搬出之日止，按5000元／天计算。另，联鑫公司同意金泰公司采取任何方式对违约方的财物、生产用品等搬离出厂房外，损失由联鑫公司承担。联鑫公司向金泰公司缴纳押金10万元，变压器的费用16000元在押金中予以了扣除，实际缴纳押金84000元。 2018年6月8日，金泰公司向联鑫公司发出《关于租赁合同到期终止租赁的通知函》，告知联鑫公司有第三人要购买案涉厂房等资产，如联鑫公司无意购买，应于24日前将所有设备及财物和生产物资搬离并清理干净，并根据合同约定将损坏的房屋、道路、水泥地坪等修复完好后交给金泰公司，否则应承担违约责任。2018年7月2日，金泰公司向联鑫公司发出《通知函》，要求联鑫公司自2018年6月25日起按5000元/天支付违约金，金泰公司将于2018年7月4日起雇佣第三方清理厂房，由此造成的财物损失及清理费用由联鑫公司承担，并要求联鑫公司在厂房清理完毕后进行维修。2018年7月15日，因为厂房买受人要求进场，经协商，联鑫公司腾让了大约1/6面积的厂房给厂房买方堆放物品。2018年8月31日，金泰公司再次向联鑫公司发出《租赁合同到期终止租赁通知函》，要求联鑫公司接通知后立即将厂区内所有设备、材料及其他资产清理完毕，并将损坏的房屋、道路、水泥地坪等修复完好后交还。联鑫公司既未行使优先购买权，也未按约定腾空厂房并交还给金泰公司。 2018年9月20日，金泰公司与案外人王安签订协议，由王安将沙石搬离并清洗场地，金泰公司于2018年9月22日将费用35000元转账支付给王安。诉讼中，一审法院根据金泰公司申请，依法委托芜湖诚兴资产评估事务所对金泰公司所属厂房及地坪出租期间受损维修等费用进行了评估，经评估损失价值为316392元。金泰公司预交评估费6000元。 一审另查明：联鑫公司系一人公司，杨克友系唯一股东。 一审法院认为，金泰公司与联鑫公司签订的《工厂租赁合同》及补充合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。返还的租赁物应当符合约定的状态，联鑫公司未按照合同约定交还厂房等，理应承担违约责任。根据合同约定，联鑫公司应于2018年6月24日前搬离，其未按约搬离，应赔偿给金泰公司造成的损失，双方约定违约金5000元/天明显过高，金泰公司主张的违约金损失实际即联鑫公司占用期间的租金损失，根据联鑫公司申请，依法调整为按照双方约定的租金标准计算。因为自2018年7月15日联鑫公司按照金泰公司要求腾让了约1/6厂房的面积交付给金泰公司，该部分租金应予扣除。综上，联鑫公司应赔偿金泰公司损失125278元[（30万元÷（6×30天）×21天+30万元÷（6×30天）×65天）×5/6]，对金泰公司诉讼请求超出部分不予支持。联鑫公司经多次催促，未在合理时间内将物资及生产用品搬离，金泰公司雇请他人搬离并清洗场地产生的费用35000元，根据合同约定，应由联鑫公司承担，对金泰公司的该项诉讼请求予以支持。联鑫公司在经营期间造成厂房及地坪损坏，合同明确约定了修理方式及要求，依照法律规定及合同约定，联鑫公司理应及时将厂房及地坪修复并交还，但其经多次催促，均未维修，在金泰公司起诉并经一审法院委托鉴定机构对损失进行鉴定后，联鑫公司应按照确定的损失进行赔偿，对于联鑫公司要求自行维修，或维修后由其承担费用的辩解意见不予采信，故案涉厂房及地坪受损维修费用损失316392元及评估费6000元，理应由联鑫公司承担。综上，金泰公司各项损失合计482670元（125278元+35000元+316392元+6000元），扣除押金84000元，联鑫公司实际应赔偿金泰公司各项损失398670元。联鑫公司要求支付利息无事实及法律依据，不予支持。联鑫公司辩称合同约定的2018年6月25日期限届满后，经协商金泰公司同意另外给予一个月的搬迁期限，但其未提供证据证明，金泰公司亦不予认可，故对该辩解意见不予采信。联鑫公司承租的是厂房及办公室、食堂等，如何使用属于其自主安排事项，其辩称未全部使用应扣减租赁费的辩解意见没有事实及法律依据，不予采信。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任”。本案中，联鑫公司租赁厂房等系用于公司生产经营，联鑫公司系一人公司，杨克友系唯一股东，其未能举证证明公司财产独立于其个人财产，应当对公司债务承担连带清偿责任。联鑫公司请求金泰公司返还石子和除尘器的请求不明确，且其未在法定的期间内提出反诉，故对该请求在本案中不予处理，联鑫公司可与金泰公司协商处理或另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、宣城联鑫建筑材料销售有限公司于判决生效之日起十日内赔偿宣城市金泰玻璃制品有限公司各项损失合计398670元；二、杨克友对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回宣城市金泰玻璃制品有限公司其他诉讼请求。本案受理费11700元，由宣城市金泰玻璃制品有限公司负担6700元，宣城联鑫建筑材料销售有限公司、杨克友负担5000元。 二审中，金泰公司向本院提举（2019）皖1802民初23号民事判决书1份，拟证明案涉厂房出售未果后，其将该厂房租给他人的租金是70万元/年。 联鑫公司的质证意见为：对真实性、合法性无异议，但与本案无关联。联鑫公司和杨克友不可能预料金泰公司与案外人约定70万元/年租金的事项，对于联鑫公司而言具有不可预见性。该判决书所涉的3.5万元清理费可能与本案3.5万元清理费重合。联鑫公司与案外人的出售合同没有达成并非联鑫公司违约造成，而是政府部门对河流两岸的厂房不准用于生产经营所致。 本院的认证意见为：该判决书与本案不具有关联性，不予采信。 本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明：一审期间，金泰公司将违约金435000元（5000元/天×87天）变更为在50000元/月租金的基础上增加20%，即总计174000.35元。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.联鑫公司承担案涉损失（违约金）的数额如何确定；2.一审法院判令联鑫公司承担316392元维修费是否有事实和法律依据；3.杨克友在本案中应否承担连带清偿责任。 关于争议焦点1，即联鑫公司承担案涉损失（违约金）的数额如何确定的问题。该损失（违约金）数额的确定涉及两个问题，一是联鑫公司按照金泰公司要求于2018年7月15日腾让出约1/6面积的厂房，该部分厂房的租金应否扣除的问题；二是延期占用厂房的损失（违约金）是按照双方约定的租金计算还是在租金的基础上增加20%来计算。下面分别予以述及。关于问题一，联鑫公司腾让出1/6面积的厂房给案外人堆放物品系联鑫公司和金泰公司协商的结果，即联鑫公司系应金泰公司的要求而为的行为，金泰公司对此也予以认可。基于该1/6面积的厂房已被案外人实际使用的事实，即使金泰公司对该部分厂房租金有异议，也系其与案外人之间的法律关系，故一审法院将该1/6面积的厂房租金予以扣除，并无不当。 关于问题二，联鑫公司对其延期交房构成违约的事实并无异议，金泰公司和联鑫公司签订的租赁补充合同中约定违约金按照每天赔偿5000元的标准计算，基于该违约金已超出法定违约金的上限，金泰公司亦于一审期间将上述违约金标准变更为在50000元/月租金的基础上增加20%。本院认为，在厂房租金即实际损失的基础上增加20%的违约金符合法律规定，依法应予支持。违约金既有补偿性的功能，也有惩罚性的功能，但一审法院将违约金仅等同于占用案涉厂房期间的租金损失，未能体现出对违约一方的惩罚功能，本院依法予以纠正。综上，结合金泰公司自认2018年6月24日合同到期日至2018年7月15日联鑫公司腾让了约1/6面积厂房的期间为21天，自2018年7月15日至2018年9月20日由第三人将联鑫公司强制搬离之日的期间为65天之事实，联鑫公司应赔偿金泰公司的租金损失及违约金为150333.6元，即[30万元÷（6个月×30天）×21天+30万元÷（6个月×30天）×65天×5/6]+[30万元÷（6个月×30天）×21天+30万元÷（6个月×30天）×65天×5/6]×20%=150333.6元。 关于争议焦点2，即一审法院判令联鑫公司承担316392元维修费是否有事实和法律依据的问题。1.关于厂房及地坪维修费的问题。金泰公司和联鑫公司签订的《工厂租赁合同》中已明确约定，如联鑫公司归还案涉厂房时对损坏项目未予修复，金泰公司有权自行维修，该费用由联鑫公司负担。前述合同到期后，金泰公司已多次催促联鑫公司将案涉厂房及地坪修复后交还，但联鑫公司一直未予修复。故金泰公司经向一审法院申请并经摇号确定第三方评估机构对上述修复费用作出了评估，经评估，案涉厂房及地坪的损失为316392元，一审法院据此判令联鑫公司承担316392元维修费及因此支出的评估费6000元具有事实根据和合同依据。联鑫公司关于案涉厂房及地坪损失应由金泰公司维修后再由其负担，且实际产生的维修费与评估出的维修费并不一致的上诉主张，系对案涉合同就维修费用约定条款本意的误解，本院认为，通过专业的评估机构确定案涉损失既符合案涉合同条款的本意，也更加科学、精准，故对联鑫公司的此节上诉理由不予支持。经核算，金泰公司所受各项损失合计为507725.6元（违约损失150333.6元+清场费35000元+维修费316392元+评估费6000元），扣除押金84000元，联鑫公司实际应赔偿金泰公司各项损失为423725.6元。 关于争议焦点3，即关于杨克友在本案中应否承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。据此，公司财产是否独立于股东自己财产的证明责任在于股东个人，结合本案而言，杨克友应举证证明其个人财产独立于联鑫公司的财产，否则，应当承担举证不能的法律后果。联鑫公司上诉称一审判决对该公司财产是否独立于杨克友个人财产的事实未予查明，于法无据，本院不予支持。至于杨克友关于案涉合同的相对方系联鑫公司而非杨克友，故杨克友不应承担连带清偿责任的上诉主张，本院认为，上述立法本意系为了防止此类公司股东恶意逃避债务及保障债权人的合法权益，对于一人有限责任公司的股东是否对公司的债务承担连带责任系法律对此类公司股东义务的特别规定，不受合同相对性的影响。故本院对联鑫公司的此节上诉理由亦不予支持。 综上所述，金泰公司的部分上诉请求成立，予以支持。联鑫公司的上诉理由无事实根据和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。一审判决对违约金的认定欠妥，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宣城市宣州区人民法院(2018)皖1802民初6930号民事判决； 二、上诉人宣城联鑫建筑材料销售有限公司于本判决生效 后十五日内赔偿上诉人宣城市金泰玻璃制品有限公司各项损失合计423725.6元； 三、上诉人杨克友对本判决第二项确定的债务承担连带清 偿责任； 四、驳回上诉人宣城市金泰玻璃制品有限公司一审其他诉讼请求。 赔偿义务人如果未按期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11700元，由上诉人宣城市金泰玻璃制品有限公司负担5700元，由上诉人宣城联鑫建筑材料销售有限公司、杨克友负担6000元；二审案件受理费16629元，由上诉人宣城市金泰玻璃制品有限公司负担6629元，由上诉人宣城联鑫建筑材料销售有限公司、杨克友负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  魏牟莉 审判员  满先进 二〇一九年十二月三日 书记员  余亚琴 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……