四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初15511号 原告（反诉被告）：成都世豪资产经营管理有限公司。住所地：成都高新区紫荆北路19号。 法定代表人：曾李艳,该公司经理。 委托诉讼代理人：丁帅帅，男，回族，1991年3月19日出生，住河南省封丘县。系该公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：郑瑞，男，汉族，1985年5月13日出生，住重庆市北碚区。系该公司员工，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：成都爱百家商贸有限公司。住所地:中国(四川)自由贸易试验区成都高新区剑南大道中段998号C区B1、CB18号。 法定代表人：张涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王娟，北京康达（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍称原告）成都世豪资产经营管理有限公司（以下简称“世豪公司”）与被告（反诉原告，以下仍称被告）成都爱百家商贸有限公司（以下简称“爱百家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员黄珊珊独任审判。本院于2018年11月22日进行了证据交换，于2018年11月28日、2018年12月19日、2019年1月2日进行了开庭审理，原告世豪公司的委托诉讼代理人丁帅帅，被告爱百家公司的委托诉讼代理人吕敬、王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方租赁合同解除，被告立即撤场或承担原告强制清退产生的费用；2、判令被告向原告支付逾期支付租金、物管费的违约金33872.85元；3、判令被告向原告支付商铺占用费，按每日1332.64元计，从合同解除之日至被告实际撤场之日止（暂计算至2018年8月9日，共计55970.88元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据原被告签订的《世豪广场购物中心租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），由被告承租成都市剑南大道中段998号成都世豪广场购物中心高新店C区B1CB18的商铺，租赁期从2015年8月1日起至2021年7月31日止，共计72个月。合同签订后，原告按约定向被告提供承租场所，但被告却屡次出现欠付租金的情况，少则10日多则200余日，截止2018年6月27日原告向被告送达解约函时，被告拖欠房租累计达451日，拖欠物业费累计达459日。同时被告已非店铺的实际经营主体，发生了未经原告同意的转租情形，并且存在违法经营的情况。根据《租赁合同》的约定，原告已解除与被告的租赁合同，并多次书面通知催促被告搬离店铺，但被告均未予以回应，占据店铺拒不撤场，严重损害了原告合法权益。 被告爱百家公司答辩称，其未欠付租金及相关费用且已经支付至2018年9月30日。2018年6月1日世豪公司向爱百家公司出具结算通知单，爱百家公司也于2018年6月15日支付相应款项并收到原告方开具的收据，世豪公司未要求解除合同且继续收取下一期租金，世豪公司无权解除合同和要求支付违约金。且2018年4月之前，爱百家公司如果逾期支付租金，原告单方解除合同的解除权已经过一年的行使期限，权利已经消灭，原告无权要求当下解除合同。被告方作为《租赁合同》的承租方，从未发生转租情形，商铺一直以被告方名义从事经营，误开紫藤恒泰公司发票属于操作失误，不能以此得出爱百家公司将店铺转租的结论。在合同履行期间，被告方经营的商品符合《租赁合同》对商铺租赁用途的约定，不存在违约行为，且被告方通过何种商业模式开展业务、销售商品，属于自主经营范围，与《租赁合同》的履行无关。 爱百家公司提出反诉诉讼请求：1、要求继续履行租赁合同及补充协议；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失合计2342462.99元，包含员工赔偿损失35300元、工资损失164923.04元、芒果生鲜等货品损失194420.73元、装修折旧费用2142239.95元；3、返还固定资产设备及库存货品，若不能返还，则按照固定资产折旧的损失45386.5元，货品总成本价258750.9元予以赔偿；4、反诉被告返还保证金117684.8元，返还未使用的8月9月房租、物管费199541.31元，未使用的电费36123.8元，合计353349.91元；上诉2、3、4项的反诉总金额是2999950.3元。后爱百家公司补充提交申请书，自愿撤销了第一项反诉请求；同时，双方进行了库存物品清点后，爱百家公司对第二项反诉请求中的装修总费用自愿放弃112500元，主张的装修折旧损失为2085989.95元；爱百家公司对第三项反诉请求中的返还固定资产及损失的部分不再主张，仅主张库存货品损失108942.45元。事实与理由：被告与原告签订《租赁合同》，约定由被告承租成都市剑南大道中段998号成都世豪广场购物中心高新店C区B1CB18的商铺，租赁期从2015年8月1日起至2021年7月31日止。合同签订后，被告按约支付租金，现租金支付至2018年9月30日，在合同履行期间，因原告施工导致商铺受损、申请缩减租赁面积以及无故解约等原因，被告在双方就前述问题协商期间迟延支付租金。根据《租赁合同》约定，被告设立的“外高桥”专柜自始都是合同的履约主体且进行进口商品销售。2018年8月3日凌晨，原告在未就合同的解除与被告协商一致的情况下，擅自强制停电关停店铺，双方交涉无果，至今被告方无法营业，部分货品已经毁损，损失严重。被告方迟延支付租金事出有因，未影响合同的履行。原告方强制关停店铺，致使被告无法营业，损失严重。 世豪公司针对反诉答辩称，反诉原告要求的合同履行已经不具备可能性，因反诉原告具备了违约条件，反诉被告已经依法向其解除合同，故其主张不能成立；反诉原告提出的一系列损失赔偿，均是合同解除后其自身的后续行为，是由其违约行为造成的，应当由其自身承担相应的损失。 经审理查明：2015年4月，成都金怡源房地产开发有限公司（甲方、出租方）与成都爱百家商贸有限公司（乙方、承租方）签订了《世豪广场购物中心租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），主要约定：由被告成都爱百家商贸有限公司承租成都市剑南大道中段998号成都世豪广场购物中心高新店C区B1CB18号商铺，租赁期从2015年8月1日起至2021年7月31日止，共计72个月，租赁用途为：进口商品销售。同时约定了每一年的租金及缴纳方式、合同解除条款及违约责任的承担等。后成都金怡源房地产开发有限公司（甲方）与（成都爱百家商贸有限公司（乙方）、成都世豪资产经营管理有限公司（丙方）签订了《世豪广场租赁合同》补充协议，约定原《租赁合同》的甲方变更为丙方，由丙方代替甲方执行原租赁合同的甲方权利义务。《租赁合同》签订后，双方按约履行权利义务，但是在合同履行的过程中，乙方在交纳房屋租金时，于2016年曾逾期242天、39天、60天和52天交纳，2018年6月1日，世豪公司向爱百家公司发送了《结算通知单》，要求爱百家公司缴纳2018年7月至9月的房屋租金、物业费、消杀费合计299722.87元，库房物业费合计11395.35元，后爱百家公司于2018年6月15日足额缴纳了截止2018年9月的上述费用。 2018年5月30日，世豪公司向爱百家公司发出了《外高桥终止合同撤铺函》，以爱百家公司曾逾期支付租金超过30天、经营超品类以及私自转租转让要求终止租赁合同，并要求爱百家公司清场撤铺；2018年6月12日，世豪公司又向爱百家公司发出了《外高桥终止合同撤铺催告函》，通知爱百家公司解除合同，并在6月30日前清场撤铺。2018年6月13日，爱百家公司委托律师事务所向世豪公司发出《律师函》，回应世豪公司发出的两次撤铺函件，指出其并不认可世豪公司提出的合同解除事由，认为世豪公司解除租赁合同没有合同及法律依据。 另查明以下事实： 1、2018年6月至7月，世豪公司总经理一直与爱百家公司协商调整商铺位置、减少面积以及增加房屋租金等事宜，双方协商未能达成一致，后世豪公司采取了停止物业服务的措施，致使爱百家公司无法正常经营店铺，案涉店铺于2018年8月3日停电后即未再继续经营，后双方陆续将店铺内货品及部分设备搬出，目前案涉店铺内的原有装修及设备已基本全部拆除，处于被打围并重新装修的状态。 2、案涉店铺暂停营业后，爱百家公司与其13位员工解除了劳动合同，并分别签订了《解除劳动合同协议书》；同时，爱百家公司还留下了4名员工对案涉店铺进行留守，处理日常工作。 3、案涉店铺关停后，世豪公司对爱百家公司店铺内的部分货品进行了打包封存，至2018年12月，双方才对封存货品进行清点并返还，双方工作人员经过共同清理，对可以返还的部分商品返还了爱百家公司，对其中已过期和临近过期的商品进行了登记并经双方工作人员签字确认，涉及的货品总金额按照成本价核算为108942.45元。 上述事实有原被告的当庭陈述，原告（反诉被告）提交的《世豪广场租赁合同及补充协议》、租金交纳明细表、租金记账凭证、外高桥向爱百家发出的公函、被告的工商注册信息、消费者索取的发票、外高桥终止合同撤铺函、催告函、“外高桥”商标查询结果、证人张某（原告公司员工）等，被告（反诉原告）提交的《世豪广场租赁合同及补充协议》、租金支付凭证、公证书、损害商品明细和发票、商铺照片、爱百家公司开具的销售发票、爱百家公司的解除劳动合同协议书、代付工资委托书、货损清单、装修及设备折旧清单及发票若干、案涉商铺营业时的照片及停业后的照片、爱百家公司工商查询信息、保证金收据、电费清单等证据在案佐证。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的世豪广场租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，并不违法法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的权利义务。 一、关于案涉商铺租赁合同的解除问题。本案原告世豪公司主张的其解除租赁合同的依据有三项，一是逾期支付租金超过30天，二是爱百家公司的违法经营行为，三是未经世豪公司同意的转租行为。本院认为，第一、双方虽然在租赁合同中明确约定了租金逾期支付30天以上，甲方享有单方解除权，在合同履行的过程中，爱百家公司的确存在逾期支付租金的行为，并也超过了30天，但在其逾期支付行为发生之后，世豪公司并未及时主张并行使合同解除权，并且也实际收取了爱百家公司支付的租金至2018年9月，世豪公司收取房屋租金的行为表明其对继续履行房屋租赁合同的认可，根据诚实信用的原则，世豪公司不能据此主张解除合同；第二、关于爱百家公司是否违法经营的问题。双方在租赁合同中约定了如被告利用承租商铺进行非法活动或损害公共利益或甲方利益的，世豪公司享有合同解除权。双方在租赁合同中约定的商铺用途为“进口商品销售”，在合同附件图示中标注的商铺品牌为“外高桥”，在租赁合同履行的过程中，爱百家公司于2017年6月与上海外高桥进口商品直销中心有限公司终止了合作，并告知爱百家公司不得再使用“D.I.G”标识，但是，爱百家公司的商标使用行为系其与第三方的民事权益争议，爱百家公司所从事的进口商品销售行为并未违反租赁合同的约定，即使爱百家公司存在商标侵权行为，其是否存在违法经营行为的评价主体应当是相关司法行政机关，而非本案原告世豪公司，故爱百家公司目前的经营行为并未达到合同中约定的“进行非法活动或损害公共利益或甲方利益”的程度，世豪公司不能据此行使合同解除权。第三，关于爱百家公司是否转租的问题。世豪公司认为爱百家公司存在商铺转租行为所提交的证据是一名消费者于2018年6月12日在案涉商铺消费时开具的发票，销售方为“成都紫藤恒泰贸易有限公司”，本院认为，成都紫藤恒泰贸易有限公司系爱百家公司股东，案涉商铺从经营外观、租赁合同主体、2018年7月开具的发票主体来看均是爱百家公司，世豪公司仅举证一张发票的开具主体不同来证明爱百家公司的转租行为证据不足，不足以证明爱百家公司存在转租行为。综上，本院认为，世豪所行使的合同解除权不完全符合法定或约定之解除条件。 故，本诉原告世豪公司所主张的其行使法定和约定解除权解除商铺租赁合同的请求不成立，本院不予支持；同时本诉原告世豪公司基于解除权行使而主张的本诉被告爱百家公司立即撤场、向其支付强制清退产生的费用、违约金、商铺占用费的诉讼请求，本院也不予支持。 但是，案涉房屋已于2018年8月3日停止营业，且目前的房屋状态也无法恢复原有经营，为了充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，并有利于案件执行，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，即使不完全符合法定或约定之解除条件，也应及时予以解除。本案中，由于世豪公司的解除合同行为导致该租赁合同的目的已无法实现，并且双方均认可案涉商铺目前的状态已不适宜再继续经营，租赁合同在事实上已经解除，合同目的已不能实现，根据《合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本院认定该房屋租赁合同已经解除。 二、关于解除合同后违约责任的承担问题。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第110条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案中原告在没有约定或法定解除权的情况下，解除了双方的租赁合同，应当承担相应的损害赔偿责任。案涉商铺事实上于2018年8月3日断电并停止营业，因此本院从这一天起算解除合同之后的损失，案涉商铺停止营业后事实上造成的损失应当由本院原告（反诉被告）承担。 三、关于损失金额的认定。根据最终庭审固定后爱百家公司的反诉请求，反诉请求世豪公司赔偿的损失包括：1、员工赔偿损失35300元、工资损失164923.04元、芒果生鲜等货品损失194420.73元、装修折旧损失2085989.95元；2、库存货品损失108942.45元；3、反诉被告世豪公司返还保证金117684.8元，返还未使用的8月9月房租、物管费199541.31元，未使用的电费36123.8元；上述反诉总金额是2942926.08元。本院认为：关于员工赔偿损失部分，爱百家公司提交了解除劳动合同协议书13份，但是没有实际支付的相关凭证，不足以证明爱百家公司实际支付了相应的经济赔偿金，故对这部分损失本院不予支持；关于案涉商铺暂停营业，四人留守处理日常工作支付的工作及社保损失164923.04元，本院认为，该四人留守商铺处理日常事务，是爱百家公司日常经营活动所需支出的合理开支，不能认定为商铺停止营业后的损失，本院对该部分损失的主张不予支持； 关于爱百家公司主张的暂停营业后，未销售商品被毁损，包含芒果损失，红酒损失，生鲜损失、冰激凌损失、进口食品损失等产生货损194420.73元；爱百家公司提交的证据有芒果进货单、芒果货物照片、红酒库存信息表、购货税务发票、生鲜库存信息表、生鲜进货清单、税务票据、生鲜照片、冰淇淋库存清单、购货发票、休闲食品库存清单、进货单等；本院认为，这部分商品因店铺停电关门而未及时销售，爱百家公司应当在店铺停电后及时采取合理的补救措施，防止损失进一步扩大，并且从现有证据来看，爱百家公司不能证明其具体的损失金额是多大，也不能证明案涉货品被全部毁损，根据《合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，对于爱百家公司主张的该部分损失本院不予支持。 关于爱百家公司主张的装修损失，爱百家公司按照店铺装修花费及租期每年平均折算后，主张店铺装修折旧损失为2085989.95元，世豪公司对装修损失的折算方式不予认可，且该案涉商铺因不具备鉴定条件无法进行装修损失的鉴定，从爱百家公司提交的相关装修票据和设备购销合同来看，均是爱百家公司单方提交的证据材料，世豪公司对爱百家公司提交的装修证据材料均不予认可，故爱百家公司对于装修损失的认定证明力不足，本院不予支持。但是，根据双方《房屋租赁合同》第十条第二款的约定“甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应全额退还乙方保证金并向乙方一次性支付两万元的违约金，赔偿乙方的装修损失，具体赔偿方式为：……若发生在第四个租约年，赔偿乙方装修损失60万元。”从这一条的约定来看，本案租赁合同的双方虽然没有按照这一条的约定协商一致解除租赁合同，但是双方对于合同在租赁期内解除后的装修赔偿标准的认定是达成了一致的，即发生在第四个租赁年度内的解除，赔偿装修损失600000元。因此，本案在双方无法确定装修的实际花费以及目前无法鉴定装修剩余残值的情况下，酌情参照这一条标准认定世豪公司赔偿爱百家公司装修损失600000元。 关于库存货品损失108942.45元的主张，案涉商铺在暂停营业后，部分爱百家公司的库存货品被世豪公司收集存放，未及时返还爱百家公司，经双方清点核对货品后，部分进行了返还，部分货品由于已过期或临近过期已无法实现价值，故该部分的损失应当由世豪公司承担，对爱百家公司的该项请求本院予以支持。 关于爱百家公司请求返还履约保证金、2018年8月、9月未使用的租金、物业管理费、库房管理费、剩余电费合计353349.91元，其提交了相关的缴费票据，且案涉商铺在8月暂停营业后，反诉原被告双方的房屋租赁合同已由于世豪公司的违约行为而导致解除，世豪公司应当退还爱百家公司的上述相关费用，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条、二百三十三条之规定，判决如下： 一、反诉被告成都世豪资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都爱百家商贸有限公司支付装修损失600000元、库存货品损失108942.45元、返还保证金、租金、电费合计353349.91元； 二、驳回原告成都世豪资产经营管理有限公司全部诉讼请求； 三、驳回反诉原告成都爱百家商贸有限公司其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1023元，由本诉原告成都世豪资产经营管理有限公司负担；反诉受理费15172元，由反诉原告成都爱百家商贸有限公司负担9695元，由反诉被告成都世豪资产经营管理有限公司负担5477元（本诉案件受理费本诉原告成都世豪资产经营管理有限公司已预交；反诉受理费反诉原告成都爱百家商贸有限公司已预交，反诉被告成都世豪资产经营管理有限公司在履行上述给付义务时一并支付给反诉原告成都爱百家商贸有限公司）。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄珊珊 二〇一九年一月二日 书记员  罗 青