大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初7472号原告：大连市住房公积金管理中心，住所：大连市中山区武汉街51号。法定代表人：邢战坤，系该中心主任。委托诉讼代理人：王俊俊，男，系该中心员工，1982年9月15日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被告一：白宇辉，男，1994年9月3日出生，汉族，住辽宁省大连市经济技术开发区。被告二：大连乾豪坤实置业有限公司，住所：辽宁省大连经济技术开发区辽宁街21号。法定代表人：李广有，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姜万成，系辽宁智库律师事务所律师。原告大连市住房公积金管理中心诉被告白宇辉、大连乾豪坤实置业有限公司（以下简称乾豪坤实公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告大连市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人王俊俊、被告大连乾豪坤实置业有限公司的委托诉讼代理人姜万成到庭参加了诉讼。被告白宇辉经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，现公告期限届满，无正当理由拒不到庭应诉，故本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告大连市住房公积金管理中心向本院提出诉讼请求：1、请求被告一一次性偿还全部借款本金314826.89元、利息5373.13元、罚息96.66元，共计320296.68元及至偿清日止的利息、罚息；2、判令被告二对上述债务承担连带保证责任；3、判令原告对被告一的抵押房屋享有优先受偿权；4、判令被告一、被告二承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：2015年8月27日，原告与被告一签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由原告向被告一发放住房公积金贷款330,000元，用于支付购买位于开发区大地街56号1-8-1号商品房的部分购房款，并以该商品房进行抵押担保；而后，该商品房在房地产管理部门办理了抵押登记。2015年9月22日，原告依照被告一的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将330,000元借款作为购房款转入被告二账户。被告一自2018年1月28日至今，一直未偿还贷款本息。根据《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，原告宣布贷款全部提前到期，请求判令被告一立即偿还全部借款本金、利息及罚息；同时请求判令对被告一的抵押房屋享有优先受偿权。2014年11月14日，原告与被告二签订《个人住房公积金贷款合作协议》，该协议约定被告二应为原告向被告一发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。原告为了维护自身合法权益，故诉至本院。被告白宇辉未作答辩，也未向本院提交证据。被告大连乾豪坤实置业有限公司辩称，不同意原告主张的关于承担连带责任的诉讼请求。理由如下：1、原告与被告二签订的《个人住房公积金贷款合作协议》系原告提供的格式条款，且该协议明显加重被告二的责任，减轻原告责任的约定应属无效。2、被告二对案涉贷款承担的是阶段性保证责任，且被告二已经履行完毕全部义务，现因原告怠于行使其抵押权利导致其至今未取得案涉房屋的正式抵押权的责任应由原告自行承担，与被告二无关。3、退一步讲，即便被告二应承担保证责任，也应是原告在案涉房屋的拍卖或者变卖价款无法全部受偿的情况下，剩余不足部分由被告二承担。本院经审理查明：2014年11月14日，原告大连市住房公积金管理中心与被告乾豪坤实公司签订《个人住房政策性贷款合作协议》，协议约定被告乾豪坤实公司应为原告向购买乾豪坤实公司开发建设并销售的大连经济技术开发区大地街52#、54#、60#、70#号楼的商品房购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权证）办理完毕为止。2015年8月27日，被告白宇辉因购买位于大连市开发区商品房需要，向原告大连市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，双方签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同号：142××××1021），约定：白宇辉向大连市住房公积金管理中心借款金额为33万元人民币；借款期限为30年，自2015年9月22日至2045年9月21日止；贷款利率执行人民银行规定的贷款利率，即年利率3.25%（月利率2.7083‰）、按人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息；被告采取等额本息还款方式；并以被告白宇辉所购买的该处商品房作贷款抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；抵押担保的期限为自放款日起至本合同项下的贷款本息全部清偿为止。合同签订后，原告大连市住房公积金管理中心按约发放了住房公积金贷款33万元。此后，大连市住房公积金管理中心办理了白宇辉所购买该处商品房的抵押权预告登记。但被告白宇辉从2018年1月28日开始至今每月均未按期归还住房公积金贷款本息。截至2018年7月2日，被告白宇辉尚欠原告大连市住房公积金管理中心住房公积金贷款本金314826.89元及利息5373.13元、罚息96.66元，合计320296.68元。为此，原告大连市住房公积金管理中心认为被告白宇辉的行为违反了《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》第十条第二款的规定，有权单方面宣告合同提前到期，并行使抵押权。另查，被告白宇辉就案涉房屋未取得房屋所有权证。原告未就案涉房屋办理抵押登记、未取得抵押权他项权证。上述事实，有《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、【大房预金新字第××号】他项权证、个人委托贷款划拨资金通知书及大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、还款情况明细、《个人住房政策性贷款合作协议》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告大连市住房公积金管理中心与被告白宇辉签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告依约定向被告白宇辉拨发全部贷款后，白宇辉理应按该合同的约定履行及时还款义务。但其拖欠不还，系违约行为，应承担相应的法律后果。现原告要求被告白宇辉一次性偿还全部贷款本金314826.89元及利息5373.13元、罚息96.66元，合计320296.68元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；关于原告要求被告支付自2018年7月2日起至偿清日止的利息、罚息一节，应计付至本判决确定的给付之日止。关于原告要求被告乾豪坤实公司承担连带保证责任一节。首先，《个人住房政策性贷款合作协议》第二条第二款系保证合同，原告系债权人，乾豪坤实公司系担保人。《担保法》相对于《合同法》系特别法，故应适用《担保法》的有关规定。担保法的立法目的是为了促进资金融通和商品流通，及保障债权的实现。故本院对于被告乾豪坤实公司提出的《个人住房政策性贷款合作协议》系格式合同并加重担保人责任、减轻债权人责任从而导致前述条款无效的观点不予采信。其次，关于被告乾豪坤实公司提出的其对案涉贷款承担的是阶段性保证的意见。因无合同及法律依据，本院不予采信。最后，关于被告乾豪坤实公司提出的其应针对案涉房屋不能清偿的部分债务承担连带责任的意见。鉴于原告未就案涉房屋办理抵押登记，故原告对案涉房屋不享有担保物权。也就不适用《物权法》一百七十六条的有关规定，故本院不予采信。由此，本院认为《个人住房政策性贷款合作协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。被告乾豪坤实公司应当对被告白宇辉尚欠原告的贷款本息承担连带保证责任。关于原告请求确认对抵押房屋享有优先受偿权一节，因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押登记，原告未取得房屋他项权证书。根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分改不动产的，不发生法律效力。预告登记的，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分。并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故原告不能对案涉房屋享有优先权。被告白宇辉经本院公告送达期限届满，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零八条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告白宇辉偿还原告大连市住房公积金管理中心借款本金314826.89元。二、被告白宇辉给付原告截至2018年7月2日的利息5373.13元、罚息96.66元。三、被告白宇辉自2018年7月2日起至本判决确定的给付之日止，按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的利率给付原告尚欠借款本金314826.89元的利息、罚息。上述一至三项，被告白宇辉应偿付原告大连市住房公积金管理中心之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告大连乾豪坤实置业有限公司对被告白宇辉所欠原告上述一至三项之债务承担连带保证责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费6100元（保全费2120元，公告费560元），由被告白宇辉、大连乾豪坤实置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郭 滨人民陪审员  谢淑云人民陪审员  吕晓凤二〇一九年一月十一日书 记 员  王 静附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。