四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2636号 上诉人（原审被告）：王怀琳，男，汉族，生于1984年1月6日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 被上诉人（原审原告）：四川长城恒昶物业服务有限公司，统一社会信用代码：91510703782275403L，住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人：汪晓宴，董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，公司员工。 上诉人王怀琳因与被上诉人四川长城恒昶物业服务有限公司（简称长城恒昶物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2019）川0729民初1383号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王怀琳，被上诉人长城恒昶物业公司的委托诉讼代理人何泽永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王怀琳的上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决在未能证明被上诉人签订合同的相对方绵阳市高新区万豪尊品业务委员会主体合法，且被上诉人存在伪造证据嫌疑，未完全履行法律、法规规定的相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的前期下，判决上诉人承担支付物业费用显示公允，请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 原审原告长城恒昶物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.责令被告支付拖欠从2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费8997元、垃圾清运费432元，并承担逾期违约金。2.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2011年5月7日，四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司（甲方）与被告王怀琳签订《万豪.尊品前期物业管理委托服务合同》一份，合同主要约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止有四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司对被告所居住的万豪.尊品实施前期物业管理服务。合同载明被告居住的房号为5栋1单元17楼3号，建筑面积89.26平方米，物业服务费缴纳标准为：电梯住宅1.60元/月/平方米，多层住宅0.72元/月/平方米，商业按2.00元/月/平方米。2014年11月20日，四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司、原告长城恒昶物业公司向万豪尊品各位业主发布联合公告，载明:长城恒昶物业公司于2014年12月1日正式挂牌，凡是2014年12月1日之前按照四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司与业主签订的前期物业服务合同约定的物业服务费，以及绵阳市环卫部门规定代收代缴的生活垃圾费，车辆场地占用费等费用一律由长城恒昶物业公司收取管理。2014年12月12日，原告长城恒昶物业公司（乙方）与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会（甲方）签订了《万豪.尊品物业服务合同》，约定由原告长城恒昶物业公司对万豪.尊品小区提供物业管理常规服务。合同载明：合同期限为2014年12月1日至2019年11月30日；物业服务费缴纳标准为：电梯住宅1.40元/月/平方米，多层住宅0.72元/月/平方米，商业按2.00元/月/平方米；物业管理费用每半年度交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按欠费金额从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。另外，王怀琳还应向原告长城恒昶物业公司交纳生活垃圾清运费用，标准为每户每月6元。现被告王怀琳未缴纳2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费8372.59元(1.4元/月/平方米×89.26㎡×67月)、垃圾清运费402元(6元/月×67月)。原告长城恒昶物业公司多次催收未果，遂诉至原审法院，请求支持其诉讼请求。 另查明：2015年8月21日，四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司经绵阳市涪城区工商行政管理局核准了注销登记。 上述事实，有当事人身份信息、营业执照、万豪.尊品物业服务委托合同、联合公告、绵阳市物业管理区域内业主委员会备案登记表及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 原审法院认为，原四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司与被告签订的《万豪.尊品前期物业管理委托服务合同》及原告长城恒昶物业公司与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会签订的《万豪.尊品物业服务合同》均是在平等协商、意思自治的基础上形成的，不违反法律法规的强制性规定，亦不损害第三人的合法权益，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该两份合同均对被告王怀琳具有约束力。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一的王怀琳在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。因被告对该幢房屋享有所有权的建筑面积为89.26㎡，故被告只应承担以该部分房屋面积计算的物业服务费。而被告王怀琳从2014年1月1日起未交纳物业服务费，虽在2014年12月1日前是由四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司对该小区在进行物业管理，但四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司自2014年12月1日已将此债权转让给原告长城恒昶物业公司，并依法向万豪.尊品全体业主进行了公示，尽到了通知义务。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，……”第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。……”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故被告王怀琳应依法向原告长城恒昶物业公司履行缴纳物业管理费的义务。经计算，被告王怀琳应交纳2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费8372.59元(1.4元/月/平方米×89.26㎡×67月)、垃圾清运费402元(6元/月×67。故原告长城恒昶物业公司要求被告王怀琳支付该期间的物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求，原审法院依法予以确认。关于原告长城恒昶物业公司主张的违约金，由于原告长城恒昶物业公司在物业服务中，也有令业主不能完全满意的地方，故该诉讼请求，原审法院不予支持。 至于被告王怀琳在辩称中所提到的业主委员会的成立不合法以及原告长城恒昶物业公司对公共区域的维护、管理有不尽人意之处，以及其房屋浸水等问题，因与本案属于不同的法律关系，故在本案中不予以审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：一、被告王怀琳应于本判决生效之日起十日内支付原告四川长城恒昶物业服务有限公司物业服务费8372.59元、垃圾清运费402元；二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为41元，由被告王怀琳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求以及本案各方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：一是对被上诉人提交的催收物管费的“律师函”真实性的认定。上诉人提出被上诉人提交的其书面催收过物管费的“律师函”存在伪造嫌疑，人民法院应当依法对其进行处理的主张。本院认为，虽然被上诉人提交的用于证明其向上诉人催收过物管费的“律师函”存在涂改痕迹，属于瑕疵证据，本院不予采信，但根据谁主张，谁主张的原则，被上诉人仍需对其关于该证据系“伪造”的主张承担举证责任。因上诉人未举证证明其主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不利的法律后果，本院对上诉人的该项主张不予支持。 二是上诉人关于案涉小区业主委员会成立不合法和被上诉人长城恒昶物业公司对公共设施、小区环境等管理不到位，达不到其收费标准，及房屋浸水等问题是否应在本案中一并处理。上诉人以上述问题与本案属于同一法律关系，应在本案中一并处理的主张。本院认为，上诉人在本案中提出的上述问题仅是其在本案中反驳被上诉人请求其交纳物管费的理由，且未向人民法院提出相应的诉讼请求，故依照《中华人民共和国民事诉讼费》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，原审法院对上诉人所提及的上述问题未在本案中一并处理正确，本院予以维持。建议上诉人就上述问题可与被上诉人另行协商或另案主张权利。 三是被上诉人长城恒昶物业公司与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会签订的《万豪.尊品物业服务合同》及四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司与被上诉人长城恒昶物业公司向万豪尊品各位业主发布的《联合公告》对上诉人是否具有约束力。上诉人以被上诉人提交的《绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会备案登记表》、《联合公告》均是复印件，绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会主体身份真实性无法确认为由，提出《万豪.尊品物业服务合同》及《联合公告》对其不具有约束力的主张。本院认为，虽然被上诉人提交的《绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会备案登记表》、《联合公告》均是复印件，但被上诉人一直在为案涉小区提供物业服务是客观存在的事实，加之上诉人至今也未提交其已向四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司足额支付了四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司服务期间的物业管理费用的相应证据。又从被上诉人长城恒昶物业公司与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会签订的《万豪.尊品物业服务合同》的内容看，绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会作为相对方在该合同上盖章，张辉以绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会代表人的身份在该合同上签名。因上诉人亦未提交绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会作为该合同的相对方其主体身份不合法的相关证据，故应承担举证不能的法律后果。上诉人王怀琳系案涉小区的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对上诉人王怀琳具有约束力，被上诉人依据该合同向上诉人王怀琳主张权利并无不当。 综上，上诉人王怀琳的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王怀琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 伍 静 审判员 于红霞 审判员 廖小军 二〇一九年十二月三日 书记员 蒋思琪