内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2018）内0981民初694号   原告（反诉被告）刘某1，内蒙古丰镇市人，现住内蒙古呼和浩特市。   法定代理人宋某，内蒙古丰镇市人，现住内蒙古呼和浩特市，系刘某1母亲。   委托代理人李某，呼和浩特市基层法律服务工作者协会第二法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：刘某12。   委托代理人皇甫某。   委托代理人许某，内蒙古汇孚律师事务所律师。   原告（反诉被告）刘某1与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年08月10日立案后，依法适用普通程序，由审判员李晓玲担任审判长，与审判员任晓冬、人民陪审员王东海依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某1的法定代理人宋某，委托代理人李某，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托代理人皇甫某、许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）刘某1诉称：请求人民法院依法判令被告（反诉原告）支付延期交付房屋的违约金138426元。2014年8月20日原告（反诉被告）母亲以原告（反诉被告）名义与被告（反诉原告）签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，合同约定：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的富邦现代城商铺壹套，位于富邦现代城F1- 24A号商铺，购买总价格为433675元。原告（反诉被告）母亲按照合同支付了F1-24A号商铺首付188435元，合同约定商铺交付期限为2015年8月30日。但是截至现在被告（反诉原告）也未能将上述商铺交付。按照双方签订合同中第八条约定：其中任何一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任。由于被告（反诉原告）迟迟未能交付房屋，已经严重违约，因此应承担违约责任。故向人民法院提起诉讼，望支持原告的诉请。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，原告（反诉被告）的诉讼请求不能成立。被告（反诉原告）不存在延期交付的事实。原告(反诉被告)的诉讼主体不适格，原告（反诉被告）法定代理人借用原告（反诉被告）名义签订合同违反法律规定。按照合同约定原告（反诉被告）第一次应当付款216838元，但是原告（反诉被告）只付款188435元存在严重违约，但原告（反诉被告）主张已经超过诉讼时效。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司反诉称，2014年8月20日反诉人与被反诉人签订《商铺买卖合同书》，合同约定，被反诉人购买反诉人位于富邦丰镇现代城第一层24A号商铺，建筑面积45.65㎡，购买价格433675元。双方约定合同签订第一次付款216838元，开工时付86735元，装修基本完工时再付86735元，但截至今日，仅支付188435元购房款，经反诉人多次催要被反诉人一直推脱，被反诉人的行为已经构成严重违约，请求法院判决解除2014年8月20日签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，被反诉人向反诉人支付违约金自2015年6月30日暂计至2018年11月12日为159635元，违约金计算方法为以433675元为基数，按日万分之三从2015年6月30日起计算至合同解除之日。   原告（反诉被告）刘某1反诉辩称，请法院依法驳回反诉，被告的反诉没有事实理由和法律依据。合同里并没有解除合同的约定。原告（反诉被告）已经支付的首付款高达188435元，已经履行了应尽的义务，由于房屋至今4年没有交付，给原告（反诉被告）造成了严重的经济损失，被告（反诉原告）存在严重违约行为，本案主体适格，未成年人可以由法定代理人代为行使民事活动。   经本院审理查明，2014年8月20日，原告（反诉被告）刘某1的亲戚宋保卫在原告（反诉被告）刘某1的母亲宋某委托下与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提供的合同编号为F1-24A号，《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》一份。合同约定原告（反诉被告）刘宋鑫购买被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的位于丰镇市新城区的“富邦现代城”一层24A号商铺一间，建筑面积45.65㎡，价格433675元。合同第二条付款方式第二项约定分期付款。合同签订，第一次付款216838元，开工时付86735元，装修基本完工时再付86735元，最后交钥匙前付43367元。合同第三条商铺使用年限及交付期限中第二项商铺的交付期限为2015年8月30日。合同第八条违约责任中约定本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同。合同签订后原告（反诉被告）刘某1支付购房款188435元。该房屋至本案开庭时被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未向原告（反诉被告）刘某1交付使用。   另查明，2014年8月20日，合同签订时“丰镇富邦现代城”项目处于停工状态，截止到本案开庭时该工程复工进行过施工。   上述事实，有原、被告提供的书证、以及当事人陈述等证据在案为证，足以认定。   本院认为，本案原告（反诉被告）刘某1虽是未成年人，但其从事的纯获利益的行为受法律保护，即刘某1接受其法定代理人出资并委托他人以其名义购房的行为受法律保护，故原告（反诉被告）刘某1作为本案原告（反诉被告），主体适格。根据《中华人民共和国公司法》相关规定分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故本案中以呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司为被告（反诉原告），主体适格。原告（反诉被告）刘某1与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的合同编号F1-24A号《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，关于原告（反诉被告）刘某1交付购房款时间，合同约定，合同约定第一次付款216838元，开工时付86735元，装修基本完工时再付86735元，最后交钥匙前付43367元。合同签订后原告（反诉被告）刘某1交付购房款188435元，未按照合同约定交付购房款216838元，合同签订时涉案商铺的建设处于停工状态，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提交了与内蒙古飞翔建筑工程有限公司签订的《富邦现代城给排水强电施工合同》，可以证明该工程复工进行过施工，合同约定开工时付86735元，因合同签订时富邦现代城工程主体结构已经完成，但至合同签订时工程属于停工状态，合同约定中的开工应当指工程复工。该工程在合同签订后恢复施工，进行了二层结构施工，门窗安装等工程。在第一次付款及工程复工后原告（反诉被告）刘某1未按照合同约定向被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司支付购房款已经违约。关于商铺交付期限《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》约定商铺交付期限为2015年8月30日。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未按照约定期限交付房屋构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告（反诉被告）刘某1与被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司相互违约，违约责任相抵。关于被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司要求解除合同的诉讼请求本院认为原告（反诉被告）刘某1已将首付购房款交付给被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司不构成根本违约，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司无权解除合同。被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司认为原告（反诉被告）刘某1的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，本案中原告（反诉被告）刘某1未完成全部购房款的交付，被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司亦未完成出售房屋的交付，双方的违约行为均在延续，故不存在超过诉讼时效的问题。   本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百一十九条的规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）刘某1全部诉讼请求。   二、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司全部反诉请求。   案件本诉受理费3069元，由原告（反诉被告）刘某1负担；反诉案件受理费1747元由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。   审  判  长     李晓玲   审  判  员     任晓冬   人 民 陪 审 员    王东海       二〇一九年一月十五日     书  记  员     赵学敏    附：本案引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：    （一）内容具体确定；    （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。   《中华人民共和国公司法》   第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。   《中国人民共和国民事诉讼法》      第四十八条 公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。   第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：     （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；     （二）有明确的被告；     （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；     （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。   《中华人民共和国民法总则》   第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。   第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。