江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0281民初15511号 原告：龚宗俊，男，1968年3月8日出生，汉族，住常州市。 委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴艳萍，江苏樵杨律师事务所律师。 被告：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市。 法定代表人：罗庆春，该公司董事长。 被告：江苏紫阳房地产开发有限公司，住所地常州市。 法定代表人：罗庆春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐建东（受两被告共同授权委托），江苏东鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管怀良（受两被告共同授权委托），江苏东鼎律师事务所律师。 原告龚宗俊与被告江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）、江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚宗俊的委托诉讼代理人李立平，被告伟舟公司和紫阳公司的共同委托诉讼代理人徐建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚宗俊向本院提出诉讼请求：1.判令伟舟公司支付自2010年7月1日起至江阴市住房和城乡建设局出具关于商品房通过交付使用竣工验收的通知之日止，每日按已付购房款2441590元的万分之二计算的逾期交房违约金；2.判令伟舟公司支付从紫阳美地山庄一期建成之日即2015年11月30日起至原告取得房地产权属证书为止，每日按已付购房款2441590元的万分之二计算的逾期办理房地产权属证书的损失，并将房地产所有权转移至原告名下；3.紫阳公司对上述第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2009年12月26日，原告与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定原告购买伟舟公司位于紫阳美地山庄2幢104号房产，伟舟公司应当于2010年6月30日前将验收合格的商品房交给原告，逾期交房的应当向原告承担每日按已付购房款的万分之二的违约金。原告根据合同约定支付了全部购房款2441590元，但伟舟公司没有在约定期限内将符合要求的房屋交付给原告使用，也没有按照双方签订的补充协议第23条的约定为原告办理房屋权属证书，构成违约。紫阳公司出具承诺书为伟舟公司逾期办证违约金的支付承担担保责任。双方交涉无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，愿判如所请。 被告伟舟公司辩称，1.对原告与他公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》没有异议，确认收到原告陈述的购房款；2.他公司没有逾期交房。案涉房屋于2010年6月18日竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件，因此，他公司交付的房屋是符合双方约定的。原告接收房屋的日期是2010年7月4日，但是他公司已经通知原告于2010年6月30日前来接收房屋，原告没有及时来接收房屋是其自身原因造成的；3.他公司一直在积极进行办证前的准备，但由于紫阳美地小区一期有其他业主擅自搭建了违法建筑，导致无法通过江阴市城管局的专项验收，他公司无法继续履行办证义务。即使认定他公司逾期办证，计算逾期办证的时间也应从紫阳美地小区一期综合验收之日即2016年11月16日开始计算。 被告紫阳公司辩称，他公司确实出具了承诺书，但伟舟公司不能办证的原因是由于部分业主违建造成，该行为已经超出了担保的范围，故他公司不应承担连带担保责任。 本院经审理认定事实如下： 紫阳美地山庄一期项目有：1#-16#房(低层住宅、层数3层)、17#、18#、20#-24#房（多层住宅、层数6层）、25#、会所和20#-24#号房范围的地下室等组成。 2009年12月26日，龚宗俊与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定龚宗俊向伟舟公司购买紫阳美地山庄一期2幢4单元104号房屋。该房屋总价款为2441590元。 （一）关于商品房交付条件、期限及迟延交付的违约责任的约定情况和履行情况 合同第八条约定了房屋的交付条件和期限：“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。 合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。” 合同第十一条约定了房屋的交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由买受人承担未按期交付的违约责任。” 补充协议第二十三条约定：“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付，但买受人以按揭或贷款方式购房且需出卖人提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前仍归出卖人所有。” 合同签订后，龚宗俊向伟舟公司支付了全部购房款2441590元。 紫阳美地山庄2#房的工程竣工验收报告、竣工验收备案表均载明开工日期为2008年3月8日，竣工验收日期为2010年6月18日，由建设、施工、设计、勘察、监理单位加盖公章，验收结论为合格。 2010年7月4日，伟舟公司将紫阳美地山庄2幢4单元104号房屋的钥匙交付给了龚宗俊，龚宗俊自此占有了案涉房屋。 （二）关于办理房屋权属证书的约定及履行情况 合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”。 补充协议第十条约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。买受人采用按揭贷款方式付款的，必须委托出卖人办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续。” 补充协议第十七条约定：“出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书手续所需资料，如因公共管理部门的原因（指政府及水、电、市政等从事公共事业的单位的原因）所致延误时，不视为违约，双方另行友好协商重新确定时间，但出卖人须出具合法有效之证明。” 补充协议第二十三条约定：“买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记，该约定是双方关于产权登记的约定期限特殊约定。” 紫阳美地山庄一期最后竣工的是25#房屋。 案外人周建军于2013年12月28日购买了伟舟公司开发的紫阳美地山庄112-118号（25#）的113单元703室房屋，商品房买卖合同载明的交房日期为2015年8月30日。25#房上标牌公示载明的开工日期为2013年6月1日，竣工日期为2015年8月30日。江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明紫阳美地山庄25#于2015年8月30日完工，于2015年11月30日通过工程竣工验收。2016年11月16日，江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》，同意25#房屋交付使用。 2016年9月26日，伟舟公司向紫阳美地山庄2#业主出具《承诺书》一份，载明：本公司承诺2#房屋的产权证、国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定具备办证条件，特此承诺。紫阳公司作为担保单位在承诺书上加盖公章。 2014年5月29日，江阴市建设局对2013年3月29日施行的《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》（以下简称实施细则）进行了修改，其中对第五条修改为：“房地产开发企业交付使用商品房（住宅）前，应当向市建设局提出交付使用竣工验收申请和查验报告，并提交下列材料原件和复印件各一份。”增加一项为第二十三项：“江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收意见书”。修改后的实施细则第五条规定需要提交各部门出具的验收或证明材料共计24项。实施细则第八条规定，“经核查，商品房符合交付使用条件的，由市建设局出具商品房项目交付使用竣工验收证明。……房地产开发企业取得商品房项目交付使用竣工验收证明后方可将商品房交付使用。”修改后的实施细则自2014年6月1日起施行。因伟舟公司办理案涉商品房初始登记手续骑跨2014年6月1日，所以伟舟公司需按上述实施细则的规定办理相关手续。 2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有38套房屋已入场装修，并存在涉嫌违法建设、破坏绿化的行为，不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求。同日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-2），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有28套房屋尚未装修，不存在违法建设、破坏绿化的行为，符合新建小区管理及配套专项验收要求。 审理中，双方一致确认龚宗俊户无违法建设。截至目前，伟舟公司仍未将全部产权登记所需的材料报备于产权登记机关。 经双方当事人确认，本案的争议焦点是：1.伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定；2.伟舟公司是否按照合同约定履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定；3.紫阳公司是否应当与伟舟公司承担逾期办证损失的连带赔偿责任。 一、关于伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定的问题。 （一）案涉房屋是否符合交付条件 本院认为，龚宗俊与伟舟公司于2009年12月26日签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。合同约定的房屋交付条件为“商品房经验收合格”。 对于该交付条件如何理解，双方当事人持不同意见：伟舟公司主张建设工程通过建设、施工、设计、监理四方验收合格即为经验收合格，龚宗俊则主张取得江阴市住房和城乡建设局出具关于商品房通过交付使用竣工验收的通知才能视为验收合格。对此，本院认为，合同约定的交付条件有四项可供选择的内容：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。从合同文义理解，上述四种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、设计四方验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定案涉商品房是否符合交付条件的依据。案涉房屋工程竣工验收报告、竣工验收备案表载明的竣工验收的日期为2010年6月18日，验收意见为合格，由此可见，截至2010年6月30日，案涉房屋（2#）经四方竣工验收合格，已达到双方约定的交付条件，故案涉房屋符合交付条件。 （二）案涉房屋实际交付日期如何确定 对于案涉房屋的实际交付日期，双方当事人也有不同理解：龚宗俊主张应以案涉商品房实际符合交付条件之日作为交付日期，由于案涉房屋至今不符合交付条件，故案涉商品房至今未交付。伟舟公司则主张其已通知龚宗俊于2010年6月30日前来接收房屋，故案涉房屋的实际交付日期是2010年6月30日。对此，本院认为，伟舟公司主张其已通知龚宗俊于2010年6月30日前接收房屋，但未提供相应的证据证明，本院不予采信。补充协议第二十三条约定出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付，因案涉商品房已符合双方约定的交付条件，故伟舟公司于2010年7月4日将案涉房屋钥匙交付给龚宗俊之日应当视为案涉房屋的实际交付日期。 （三）逾期交房违约金如何计算 本案中，因伟舟公司实际向龚宗俊交付房屋的日期为2010年7月4日，超过了最后交付期限2010年6月30日，已构成违约，应当承担相应的违约责任。伟舟公司承担逾期交房违约责任的期间应从2010年7月1日起计算至实际交付之日2010年7月4日止，违约金按照合同第九条约定的每日按已付购房款的万分之二计算，为1953元(2441590元×4天×2/10000/天)。 二、关于伟舟公司是否按照合同履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定的问题。 本院认为，商品房经竣工验收合格并交付给买受人后，出卖人应当按照约定或法律规定为买受人办理房屋权属证书，并提供必要的证明文件。本案中，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案；补充协议第二十三条中约定买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记；伟舟公司于2016年9月26日承诺确保在2016年10月30日前一定具备办证条件。可见，双方对办理房屋权属证书进行了特殊约定，伟舟公司应当按照约定为龚宗俊办妥房屋权属证书或将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，逾期办理或报备的，伟舟公司应承担相应的违约责任。 （一）“一期全部建成”如何理解 对于“一期全部建成”如何理解，双方当事人持不同意见。龚宗俊主张应该以紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋标牌上记载的竣工日期即2015年11月30日作为一期全部建成的时间。伟舟公司则主张应该以25#房屋取得住建部门颁发的商品房通过交付使用竣工验收的通知之日即2016年11月16日作为一期全部建成的时间。对此，本院认为，合同约定的案涉房屋交付条件是经验收合格，即房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格即可交付给买受人，实际上，伟舟公司也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，也就表明房屋经验收合格后即可视为建成。另根据文义理解，“一期全部建成”与一期经验收合格并不矛盾，故本院认定紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日2015年11月30日即为一期全部建成之日。 （二）逾期办证起算日期如何确定 龚宗俊主张伟舟公司应当于2015年11月30日前为买受人办证，伟舟公司主张办证期限应当为2016年11月16日加上法律规定的90天的办证日期。本院认为，双方虽约定了伟舟公司于一期全部建成后为龚宗俊办理房屋权属证书，但未明确约定一期全部建成后几日内为龚宗俊办理房屋权属证书，属约定不明。由于办理房屋权属证书确需要一定的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案龚宗俊与伟舟公司签订房屋买卖合同的标的物系尚未建成的房屋，且一期全部建成时案涉房屋已经交付给龚宗俊使用，故本院参照上述司法解释的规定，确定伟舟公司应当于一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前为龚宗俊办理房屋权属证书，逾期办理的，应当承担相应的违约责任，故伟舟公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期间应从2016年2月29日起计算。 （三）逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定 根据双方合同约定及履行情况，龚宗俊并未委托伟舟公司代办产权登记证书，故伟舟公司并无为龚宗俊代办产权证书的义务，但仍应根据合同第十五条的约定，将全部产权登记所需的材料报备于产权登记机关。龚宗俊并未在案涉房屋上进行相关涉嫌违法建设的搭建，但截至目前龚宗俊未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明已办妥案涉商品房的初始登记或将全部产权登记所需的材料报备于产权登记机关，且伟舟公司也未提供证据证明其不能提供办证条件与龚宗俊有关，伟舟公司的行为构成违约，故应当由伟舟公司承担逾期办证的违约责任。 伟舟公司和紫阳公司出具的承诺中载明“确保在2016年10月30日前一定具备办证条件”，且双方在合同及补充协议中并未约定逾期办证违约金，龚宗俊的损失数额也难以确定，故龚宗俊主张逾期办证期间的损失每日按照已付购房款总额万分之二计算，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的法律规定，本院予以支持，伟舟公司应当赔偿龚宗俊以2441590元为基数自2016年2月29日暂计算至2016年10月17日期间按照每日万分之二的标准计算的损失112801元(2441590元×231天×2/10000/天)，并赔偿以2441590元为基数自2016年10月18日起至伟舟公司将办理权属登记需由伟舟公司提供的材料报产权登记机关备案止按每日万分之二的标准计算的损失。 （四）龚宗俊主张伟舟公司将案涉房屋所有权转移至龚宗俊名下能否成立 截至目前，伟舟公司尚未进行房屋初始登记，案涉房屋目前不具备办理房屋权属证书的条件，龚宗俊要求伟舟公司将房屋所有权转移至龚宗俊名下的主张，本院不予支持。待案涉房屋具备办证条件后，龚宗俊可与伟舟公司自行协商处理或者另行诉讼主张。 三、关于紫阳公司是否需要承担连带赔偿责任的问题。 紫阳公司作为担保单位与伟舟公司共同出具了承诺书，该承诺是紫阳公司的真实意思表示，合法有效，紫阳公司应当履行该承诺，即紫阳公司应当对伟舟公司逾期办理房屋权属证书期间对龚宗俊造成的损失承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、江阴市伟舟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付龚宗俊逾期交房违约金1953元； 二、江阴市伟舟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿龚宗俊截至2016年10月17日的逾期办证损失112801元，并承担以2441590元为基数自2016年10月18日起至江阴市伟舟房地产开发有限公司将办理权属登记需由江阴市伟舟房地产开发有限公司提供的材料报产权登记机关备案之日止按每日万分之二标准计算的逾期办证损失； 三、江苏紫阳房地产开发有限公司对江阴市伟舟房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回龚宗俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2815元，财产保全费1970元，合计4785元（龚宗俊已预交），由龚宗俊负担2914元，由伟舟公司、紫阳公司负担1871元。龚宗俊同意其预交的案件受理费由伟舟公司、紫阳公司向其直接支付，本院不再退还，伟舟公司、紫阳公司于本判决发生法律效力之日起十日内向龚宗俊支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  浦 峥 二〇一九年一月七日 法官助理  廖宏娟 书 记 员  张 柯 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。