宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初1662号   原告（反诉被告）：张某1，住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：张某2，宁夏新中元律师事务所律师。（特别授权代理）   委托诉讼代理人：喻某，宁夏新中元律师事务所律师。（特别授权代理）   被告（反诉原告）：宁夏博大商贸有限公司。   法定代表人：高某。   委托诉讼代理人：包某，宁夏诺辰律师事务所律师。（特别授权代理）   原告张某1与被告宁夏博大商贸有限公司（以下简称“博大公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，被告提起反诉，因案由相同、被告相同，基于同一事实，本院决定将本案与本院受理的（2019）宁0303民初1642、1643、1646-1650、1652、1663-1668、1676、1685、1712号案件合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人张某2、喻某、被告博大公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某1向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告与原告解除租赁合同；2.判令被告向原告返还租赁保证金12000元、物业费2451元、租金8169元、装修费10000元，总计32620元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年，被告博大附属楼摊位向外出租，6月9日，原告与被告博大公司签订了《博大附属楼摊位租赁合同》，原告租赁被告二层19号摊位，面积约为23.96平方米，每平方米20元，经营范围服装类，租期为5年，自2014年8月1日至2019年7月30日。合同签订后，原告向被告交付保证金6000元，同年12月23日，双方又达成协议，按照之前协议约定，原告又租赁二层24号摊位，面积为34.04平米，租期自2014年12月23日至2019年12月22日。原告向被告支付保证金6000元、物业费2451元、租金8169元。后原告为店面装修花费10000元，并筹集资金进货经营。但因被告违约未举行开业仪式，且商城内无暖、无水、管理混乱，特别是消防不达标。原告在经营期间，红寺堡区消防管理部门多次要求停业整顿，被告多次要求原告停业锁门。后被告直接将博大附属楼关闭，原告无法经营，将货物带回家存放。原告多次与被告协商解除合同，返还保证金及装修款，但被告一直推诿，原告诉至法院。   被告博大公司辩称，1.被告如约履行合同，并不存在原告所诉的违约行为，原告所诉无水、无暖及消防不达标、管理混乱等事实并不存在，原告无权要求解除合同；2.依据双方签订的租赁合同，并没有将上述情况约定为解除合同的事由，所以，本案既不存在法定解除也不存在约定解除。综上，应当驳回原告的诉讼请求。   反诉原告博大公司反诉请求：1.请求人民法院判决反诉被告立即支付拖欠原告19号摊位租赁费28272.8元、物业费8481.84元，24号摊位租赁费28821.13元、物业费8646.04元（合计74221.81元）及利息，利息共计21219.00903元；2.请求人民法院判决反诉被告向原告支付违约金14844.362元（酌情参照下欠总额20%计算），被告缴纳的保证金不予退还；3.请求人民法院判决反诉被告将租赁房屋恢复原状后返还给反诉原告；4.本诉、反诉案件受理费均由被告承担。反诉事实与理由：反诉原、被告签订了《租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于博大附属楼19号摊位，租赁期限为5年，自2014年8月1日起至2019年7月30日止，每月每平米20元租赁费，管理费6元，如被告违约，保证金不予退还，并承担每天200元违约金。后双方又签订附属楼24号摊位，租期5年，自2014年12月23日至2019年12月22日止，每月每平米20元租赁费，管理费6元，如被告违约，保证金不予退还，并承担每天200元违约金。合同生效后，反诉原告如约履行了自己的合同义务，反诉被告违反合同约定，拒绝向原告交纳相关费用，经原告催要，反诉被告无理取闹，给原告造成了损失。   反诉被告张某1辩称，1.反诉原告要求反诉被告支付摊位租金、物业费、利息没有事实和法律依据，在双方签订了租赁合同后，合同第五条第二款约定反诉原告应当提供水、电、消防、暖、保洁、物业、管理等基础设施，但反诉被告经反诉原告指示入场装修，并开始经营后因附属楼消防问题，执法人员多次进行检查，并责令整改，反诉原告均要求反诉被告将附属楼二层通往购物中心的大门锁闭，并要求反诉被告暂时回避以应付检查，反诉被告根本无法正常经营，截止目前因博大购物中心附属楼建筑工程消防不合格，不能投入使用，部分反诉被告存放在购物中心的货物多次被盗，可见反诉原告至今未能提供符合合同约定的商铺供反诉被告使用，已构成违约；2.反诉原告所租赁的商铺用于经营活动，但其所提供的商铺根本不具备开业经营的实质条件，其在与反诉被告签订租赁合同时曾承诺会对涉案圣悦商城举行开业仪式，大力宣传，以保证反诉被告的客流量，但至今开业仪式仍未能如期履行，致使圣悦商城至今空无一人，商场内建筑材料随意摆放，可见双方签订的租赁合同根本未能实际履行，租赁合同的目的无法实现；3.反诉原告要求反诉被告支付租金，因其没有履行租赁合同，所以其主张的利息、违约金也无从谈起，综上所述，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回其诉请。   当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的原、被告提交的宁夏博大附属楼摊位租赁合同、原告提交的收款收据四张，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的装修收据两张、材料清单两张，结合现场调查，能够证实原告确实对其承租的商铺进行了装修，花费装修费的事实，予以认定；原告提交的照片，经现场核实，涉案二层商铺道路不通、部分电灯不亮，不具备经营条件，予以认定。被告提交的吴忠市房权证红寺堡字第XXXX号房产证复印件，原告对其真实性无异议，但对其证明目的不予认可。本院认为，该房产证仅能证明涉案二层房屋权属登记在被告名下，结合本院依职权从吴忠市公安消防支队调取的关于博大购物中心扩建商贸楼相关消防手续办理情况的说明，能够证实涉案房屋所属的附属楼并未通过消防验收，故对其证明目的不予认定。被告提交的宁夏电力公司电费专用发票复印件、电费增值税电子普通发票、在建工程明细账单、电表费收款收据，原告认可交纳电表费160元，通过现场核实，涉案商铺是通电的，予以认定；被告提交电费收款收据，系被告单方制作，无原告签字，且原告不认可缴纳电费的事实，故对该组证据不予认定；被告提交的供热协议复印件与收据复印件，经与原件核实一致，对其真实性予以认定，但吴忠市春源物业服务有限公司的营业范围并不包含供暖，不能证实涉案商铺供暖的事实，故对其证明目的不予认定；被告提交的商业用水增值税发票复印件，原告对其真实性、合法性予以认可，对证明目的及关联性不予认可。本院认为，结合现场调查，上述证据能够证实涉案二层商铺的水是通的，故对该组证据予以认定；被告提交的物业职工工资表、看夜费收据，仅能证实被告的博大商贸有限公司有物业人员及看夜人员，但结合现场调查，不能证实被告为二层商铺提供了物业、安保及看夜等服务，故不予认定；被告提交的经营费用明细账、管理费用明细账、营业成本明细账，系被告单方制作，故不予认定。本院依职权从吴忠市公安消防支队调取的关于博大购物中心扩建商贸楼相关消防手续办理情况的说明，能够证实被告在与原告签订租赁合同时，涉案商铺所在的附属楼未进行消防申报，至今该楼也未通过消防验收。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年6月9日，原告张某1与被告博大公司签订博大附属楼摊位租赁合同。合同约定原告承租被告博大附属楼二层19号摊位，面积为23.96平方米，每平米20元，月租金为479元，经营范围为服装类，租期五年，即从2014年8月1日至2019年7月30日止。租金共17251元，实行一年支付制，以现金为租金支付方式。签5年合同一年一交，其中免交两年，第一年交第一年租金，第二年不交租金，第三年交第三年租金，第四年交第四年租金，第五年不交租金。同时约定合同签订当日，乙方（原告）向甲方（被告）缴纳摊位保证金6000元，管理费6元/平米/月。合同对双方的权利义务、合同解除、免责条款及续租等事宜进行了约定。同年12月23日，双方按照之前合同的约定又签署了关于24号摊位租赁合同，面积为34.04平方米，每平米20元，月租金为680元，经营范围为鞋类，租期五年，即从2014年12月23日至2019年12月22日止。租金共24508元,租金支付方式与之前的合同相同。   合同签订后，原告向被告缴纳两个摊位保证金12000元、24号摊位物业费2451元、租金8169元，并对摊位进行了装修，花费装修费10000元。但由于涉案商铺所在的附属楼并未通过消防验收，不具备营业条件，致使原告未能实际经营。   另查明，被告博大公司扩建的博大购物中心扩建商贸楼于2016年向吴忠市公安消防支队申报消防审核手续，吴忠市公安消防支队经审核向被告出具了消防设计不合格的意见，至今被告再未申报办理消防手续。   本院认为，原告与被告签订摊位租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，应予保护。关于原告要求解除其与被告签订租赁合同的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。而根据《建设工程消防监督管理规定》，建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中被告将博大购物中心扩建楼二层设计为博大圣悦商城，商城属于公众聚集场所，其应当知道该场所必须经过消防验收或者消防安全检查后才能投入使用，但其明知该商铺所属的附属楼未进行消防验收，也未经消防安全检查，该二层商铺不具备使用、营业条件仍与原告签订租赁合同，致使原告在承租后无法经营使用。至今该楼仍未进行消防验收，使用、营业的条件仍未成就，符合合同法定解除条件，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。   关于原告要求被告退还租赁保证金12000元、物业费2451元、租金8169元的诉讼请求，被告在与原告签订租赁合同时未告知涉案二层商贸楼未经消防验收的真实情况，违反了告知、忠实等先合同义务，向原告交付了未经消防验收，不具备使用、营业条件的摊位，导致原告在租赁摊位后无法正常经营收益，双方均未实际履行合同中的权利与义务，故被告应当退还原告保证金、租金及物业费，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。   关于原告要求被告赔偿其装修费10000元的诉讼请求，虽然导致合同解除的主要过错方在被告，但原告作为承租人，其在承租房屋进行使用、营业前，也负有注意义务，其在未审查涉案商贸楼是否符合经营条件，能否营业的情况下与被告签订合同，并对商铺进行装修，导致其装修损失，应当由其自己承担。故对原告的该项诉请本院不予支持。   关于反诉原告要求反诉被告支付其摊位租赁费、物业费及利息的反诉请求，反诉被告作为承租人，在明知合同目的无法实现的情况下，应当及时采取适当补救措施防止损失扩大，但反诉被告并未采取有效措施，截止起诉之日，反诉被告占有租赁摊位4年多，虽未使用收益，但占有状态一直存续，致使反诉原告遭受经济损失，反诉被告应当承担租赁摊位被占有期间的损失。反诉原告作为出租人亦未采取措施，致使损失扩大，对其自身的损失也应承担相应的责任，故本院结合双方的过错，酌情支持反诉被告向反诉原告支付适当租赁费21897元，超出部分不予支持。因反诉原告提供的证据不足以证实其为反诉被告提供了物业服务，故对其要求反诉被告支付物业费及利息的诉讼请求，本院不予支持。   关于反诉原告要求反诉被告支付其违约金的反诉请求，因反诉原告违反先合同义务向反诉被告交付未经消防验收不具备使用、营业条件的摊位，使反诉被告无法正常经营，导致合同目的无法实现，其自身违约在先，故对其要求反诉被告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。   关于反诉原告要求反诉被告返还租赁摊位并恢复原状的反诉请求，根据双方签订的合同第十一条规定，租赁期间届满未能续约或协议因解除等原告提前终止的，乙方（反诉被告）应于租赁期满或协议终止后七日内将租赁场地以良好、适租的状态交还甲方（反诉原告）。故反诉被告应当向反诉原告返还租赁场地。关于摊位是否应当恢复原状，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，根据导致双方合同解除的过错责任，承担相应的责任。本案中，对于反诉被告承租的商铺的装饰装修，未形成附和的装饰装修，能够拆除的，由反诉被告负责拆除，如因拆除造成房屋毁损的，反诉被告应当恢复原状；对已经形成附和的装饰装修，残值归反诉原告，反诉原告不再就该残值对反诉被告进行补偿。   关于被告辩称，涉案的博大附属楼二层面积仅为1767.05平方米，不属于必须应当进行消防验收的建筑，故被告不存在过错的辩解理由，《建设工程消防监督管理规定》规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。虽然本案所涉的博大附属楼二层的面积为1767.05平方米，但根据被告提交的供用热力承包协议中，该附属楼的面积为13921.45平方米，该二层为整个附属楼的一部分，且根据本院调取的关于博大购物中心扩建商贸楼相关消防手续办理情况说明，能够证实，被告于2016年向吴忠市公安消防支队申报了消防设计审核申请，印证了涉案附属楼属于应当进行消防验收的建筑，故对被告的辩解理由不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条规定，判决如下：   一、解除原告张某1与被告宁夏博大商贸有限公司签订的博大附属楼19、24号摊位租赁合同；   二、被告宁夏博大商贸有限公司于本判决生效后一次性返还原告张某1租赁保证金12000元、物业费2451元、租金8169元；   三、反诉被告张某1于本判决生效后一次性支付反诉原告宁夏博大商贸有限公司摊位租赁费21897元；   四、反诉被告张某1于本判决生效后立即向反诉原告宁夏博大商贸有限公司交付博大附属楼19、24号摊位，对于该摊位未形成附和的装饰装修，能够拆除的，由反诉被告张某1负责拆除，因拆除造成房屋毁损的，反诉被告张某1应当恢复原状；对已经形成附和的装饰装修，残值归反诉原告宁夏博大商贸有限公司，反诉原告宁夏博大商贸有限公司不再就该残值对反诉被告张某1进行补偿；   五、驳回原告张某1的其他诉讼请求；   六、驳回反诉原告宁夏博大商贸有限公司的其他诉讼请求。   以上二、三项合并，被告宁夏博大商贸有限公司于本判决生效后一次性支付原告张某1723元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费615元，由原告张某1负担250元，被告宁夏博大商贸有限公司负担365元；反诉案件受理费1253元，由反诉原告宁夏博大商贸有限公司负担1079元，反诉被告张某1负担174元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审 判 长 刘媛春   审 判 员 田 芳   人民陪审员 范维俊     二〇一九年十一月十九日   书 记 员 李菲艳   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：   （一）假借订立合同，恶意进行磋商；   （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；   （三）有其他违背诚实信用原则的行为。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：   （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；   （二）租赁房屋权属有争议的；   （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。   第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；   （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；   （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；   （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。