贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12607号 原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区****，统一社会信用代码：91520502308805630M。 法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周佳琪（特别授权代理），系该公司员工。 被告：张鑫，男，汉族，1991年11月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州滕王阁物业管理有限公司（下称：腾王阁物业公司）与被告张鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾王阁物业公司的委托诉讼代理人周佳琪、被告张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾王阁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年5月28日至2019年9月27日期间的物业管理费3,152.4元及违约金暂计300.00元（庭审中原告将物业费的计算时间变更为从2018年5月28日至2019年11月27日，物业费变更为3,546.45元，违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发的“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签订《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为无高层住宅、高层住宅、住宅单身公寓房每月每平方米1.50元、高层住宅每月每平方米1.80元等条款。被告购买“万晟阳光城”A23栋1单元701号房屋（建筑面积为131.35平方米，为高层住宅）入住后，物业服务费仅交至2018年5月，从2018年5月28日至2019年9月27日尚欠原告物业服务费3,152.4元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对该小区进行了物业管理提供服务，被告应按合同约定支付物业服务费，可其至今未支付，已损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求判如所诉。 被告张鑫书面辩称，一、和物业签订的前期物业管理协议，原告存在违约行为占用业主公摊面积未告知。第二部分：小区配套设施以及房屋存在安全隐患，第一部分：和物业签订的前期物业管理协议，原告存在违约行为占用业主公摊面积未告知。首先声明本人不是不交物业费，是因为不知道应该交多少，怎么交，所以才导致物业费未能及时交付给物业公司。首先本人不认可以与物业签定的《前期物业管理协议》合同并强制性要求业主缴费才能给钥匙，剥夺了卖方与买方权利。物业公司强制性不退装修保证金(让转诚物业多退少补)。物业公司违反了《前期物业管理协议》并违约，违约内容：(前期物业管理协议)第一条：双方的权利和义务。甲方的权利3-7-8条第3小条建立健全本物业的物业管理档案资料《未能建全档案资料》，如有请出示我本人档案资料。第7小条：编制物业管理服务及财务年度计划，从入住至今未能详见。第二款：乙方的权利义务，意见和建议《2019年8月26中午12点53分-2019年11月10日下午13:22到物业服务中心进行购买水费，结果大门紧闭有24小时，无人员上班打电话咨询有时候还被叼一顿》，附件电话录音。第5小条：不得侵占，损害业主公共利益及本物业的共用部分，共用设施设备或改变其使用功能(现在小区入户大门变成酒店大堂业主公摊变成了看房专用车位)本小区一期65个共用停车位未划分出来。第二大条：物业管理服务内容第三款：秩序维护第2小条(1)协助有关部门维护小区的正常居住秩序部受非法侵害：(未做到表示质疑)(小区经常有外来人员随意进出导致部分业主财产损失)。(2)保证业主大件物品外出登记清晰：(未做到表示质疑第三条：物业管理服务质量第8款：消防宣传活动每3个月1次，消防设施保养每月全面实施，消防检查每日一次以上，三条物业未执行没有做到。根据《前期物业管理协议》第九条：经营广告牌及其他收益补充物业管理费用不足或用于开展社区文化活动以及根据贵州省物业管理条例第八十五条规定：业主共同决定利用共有部分进行经营的，应当征得相关业主同意，物业服务企业、其他管理人未经业主共同决定，不得利用共有部分进行经管利用共有部分进行经营获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当按照管理规约的规定定期公布经营收益的收支情况。(如物业今未公布相关收支明细)。 二、小区配套设施以及房屋存在安全隐惑。小区23栋外墙体出现安全质量问题：(反映了问题物业推房开，房开推物业，导致事情未解决)。根据《前期物业管理协议》第二条：物业管理服务内容房屋公用部位，共用设施设备及其运行的维护管理共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础，内外承重墙体，柱，梁楼板，屋顶等)，户外墙体，门厅，楼梯间，走廊通道等。本小区23-1-7-1消防栓无水、形同虚设，被告在建设方交付并入住过程中发现已交付住房仍在进行消防安装施工，在查询后发现房屋并未通过消防验收。被告多次告知原告及房开该工程未经过消防验收合格，在签订《前期物业管理服务协议》时被告并不知道该工程未达到交房条件，故建设方属于欺诈交房，在此期间物业费应由建设方垫付，需要按购房合同赔付被告违约金，以及精神损失费，故由原告方自身原因造成的物业费理应由原告自行承担。法律依据《消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。违反本法规定的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。”《建筑法》第六十一条：“文付竣工验收的建筑工程，必须特合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《议工程管理条例》建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准用文件报建设行政主管部门者其他有关部门备案建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在工验收过程中有速国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收以上消防法建筑法明确规定：请问物业是怎么和房开进行相关房屋交接结。小区安保服务不到位，在小区监控室发现有个别的安保人员上班期间喝酒玩手机看电视，有理疑贵州滕王阁物业管理有限公司，没有相关物业管理物业规章制度相关物业服务资质，求法官驳回原告诉讼中请，并要求原告追加对被告的精神损失，以装修修保证金附加利息(要求物业按照中国人民银行同年相关息费进行)，在次对房屋质量进行二次公检(公检时间业主必须参加，由当地行政主管部门同检，公检标准为国家制定标准)，并召开业主大会小区物业收费均衡定价，以及要求物业促使房开进行小区业主公摊公布划分。 本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与毕节万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；高层住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2018年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为131.35平方米，属于高层住宅，其收房时间为2018年3月14日，其已支付了2018年5月27日之前的物业管理费，从2018年5月28日起至开庭之日止的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范，杂物及垃圾堆放、停车不规范等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 上述事实有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、收房资料、物业专用收据、物业服务的相关照片等；被告所举证据：收据、涉及消防、卫生等照片。上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其只交纳了2018年5月28日之前的物业服务费，从2018年5月28日至开庭前的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2018年5月28日至2019年11月27日期间(共18个月)的物业费为3,546.45元（1.50元×131.35×18=3,546.45元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑、该小区的现状，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即3,546.45元×90%=3,191.81元，原告诉讼请求超过部分，本院不予支持；对原告诉请加收违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的违约金，本院不予以支持。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告以万晟阳光城涉案房屋未达到交房条件，原告欺瞒业主签订前期物业服务合同，未按有关规定进行验收等为由拒交物业管理费，因被告已入住房屋并与原告形成物业服务合同关系，房屋是否达到交房条件不影响物业服务合同关系，该抗辩不成立。被告称原告侵占业主的权益，因无相关证据证明，且该侵害关系属另一法律关系，被告可依法另行提起诉讼，但以此作为拒付物业管理服务费的抗辩，理由不充分，本院不予支持。 综上，原告要求被告支付物业费3,546.45元的诉讼请求，本院支持3,191.81元，超过部分，本院不予支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2018年5月28日至2019年11月27日期间（共18个月）的物业管理服务费人民币3,191.81元； 二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担5.00元，被告张鑫负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十二月二日 书记员  李治樱