广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初2042号 原告：广西桂林博望园物业服务有限公司，住所地：广西灵川县八里街工业园区**地。 法定代表人：李洪清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张莹莹，该公司员工。 被告：伍旭云，男，1982年4月21日生，汉族，广西全州县人。 被告：陈玉婷，女，1990年7月10日生，汉族，广西全州县人。 原告广西桂林博望园物业服务有限公司诉被告伍旭云、陈玉婷物业服务合同纠纷一案于2019年10月10日立案，本院依法适用简易程序由审判员廖润强独任审判，于11月6日公开开庭进行了审理,书记员李颂薇担任法庭记录。原告委托诉讼代理人张莹莹、被告陈玉婷到庭参加诉讼。被告伍旭云经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告是灵川县八里街开发区玉柴博望园29幢1单元20层2003号房屋业主，2011年3月7日广西桂林玉柴物业服务有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，公司对小区物业履行了服务义务，但被告拖欠2017年8月25日至2019年8月24日期间物业费3652元；拖欠原告2014年1月1日至2018年12月31日水电公摊费833.7元；拖欠原告2015年1月8日至2019年3月31日维修公摊费277.4元；拖欠原告2014年10月1日至2019年9月30日生活垃圾费360元；因被告违约，产生违约金7998元。为维护原告的合法权益，请求法院判令由被告给付上述费用并承担案件诉讼费。 被告辩称：原告主张的收费时间段不准确，公摊费应包括在物业费中，原告存在对业主电动车出入门禁卡乱收费；原告对小区没有尽到保安、保洁、维护义务（2016年被告汽车在小区被盗原告没有协助追查，小区监控设备、楼层对讲系统损坏不维修，原告将游泳池对外开放带来安全隐患，小区卫生绿化差）。请求法院对本案依法判决。 经审理查明： 1、原告为依法登记的物业服务企业（原企业名称为广西桂林玉柴物业服务有限公司），经营范围含提供物业服务、家庭服务等。2008年8月1日，原告与广西桂林玉柴房地产开发有限公司签订了《玉柴博望园前期物业管理服务委托合同》，合同约定，玉柴博望园小区物业（桂林八里街纬五路，建筑面积约188797㎡）委托原告进行服务管理。2011年3月7日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告在该小区29幢1单元20层2003号房屋（125.61㎡）委托原告管理。约定：物业管理服务费收取按建筑面积交纳，住宅1.2元/月/㎡，业主首期缴费从交房之日起缴纳，12个月为一个收费周期，业主在每个周期前10日向公司缴纳当期费用；公用水电、公用水费按实际发生费用（含损耗）由全体业主按建筑面积分摊；业主不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，原告方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。 2、2013年、2019年，灵川县县城环境卫生管理站为方便小区住户缴交生活垃圾处理费，委托原告按灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准，即住户按每户6元/月（72元/年）向玉柴博望园小区住户业主代收生活垃圾处理费。 3、协议履行期间，原告依约对玉柴博望园小区进行物业服务管理，尽了协议义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务等费；合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用。同时查明，2016年被告的小车在涉案小区丢失，与原告产生物业服务合同纠纷，案件业经本院及桂林市中级人民法院依法判决，原告对被告的车辆丢失并无过错。 4、二被告系桂林八里街玉柴博望园小区******房屋所有人，该房屋建筑面积为126.8㎡，不动产权证号为201307326、201307327。2017年8月25日起至2019年8月24日，被告未交纳物业费，根据协议约定缴费标准，计拖欠物业费3617.57元（物业合同约定面积125.61㎡×1.20元/月/㎡×24个月，原告诉请为3652元）；拖欠2014年10月至2019年9月生活垃圾处理费360元（6元/户/月×60个月）；拖欠2014年1月1日至2018年12月31日水电公摊费833.7元；拖欠2015年1月8日至2019年3月31日维修公摊费277.4元。2018年、2019年，原告向被告发出催缴通知，要求其交清所欠物业等费未果，遂于2019年10月向本院提起诉讼，请求判令被告立即支付所欠物业费3652元、水电公摊费833.7元、维修公摊费277.4元、生活垃圾处理费360元、违约金7998元（违约金按逾期后每日以欠费总额的3‰计算），并负担本案诉讼费。 上述事实，有庭审笔录及经本院庭审举证、质证的下列证据证实：原告的营业执照、企业名称变更核准通知书、法定代表人身份证明及人身份证复印件、被告的身份信息材料、商品房买卖合同、收楼确认书、不动产登记查询结果证明、《玉柴博望园前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《代收生活垃圾处理费委托书》、原告员工履行物业管理义务的材料（卫生出勤记录、临时车辆登记表、车辆出入登记表、来访人员登记表、工作照片）、水电公摊明细表、公共维修公摊通知、其他业主缴费收据、物业费催缴通知书及照片、桂林市中级人民法院民事判决书（2017）桂03民终3096号。该证据客观真实，与案件具有关联性，符合民事诉讼法律证据要求，本院予以确认。 关于被告认为原告没有尽到保安、保洁、维护义务的辩解意见。本院认为，庭审中原告向法庭提供了卫生出勤记录等相关履行合同义务的证据材料，足以证实原告尽到了物业服务义务，至于被告家庭车辆在涉案小区丢失的归责问题，业经两级法院判决，原告并无过错。为此，被告该意见缺乏证据证实，本院不予采信。关于被告认为原告主张收费时间段不准确、存在乱收费的辩解意见。本院认为，针对该辩解被告未提供相应证据证实。关于被告认为公摊费用已包括在物业费里，原告不应再次收取的辩解意见。经查，原告主张收取水电公摊费、维修公摊费，有双方签订的《前期物业管理服务协议》为据，协议第四条规定物业管理服务费收取按住宅建筑面积交纳，协议第十条规定公用电费、公用水费（含损耗）按实际发生费用由全体业主按建筑面积分摊。为此，原告收取物业服务费、公摊水电费不重复。综上，如果被告有证据足以证明原告不履行或者不完全履行物业服务合同的，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并无法律或者法规规定业主可以以此拒交物业费。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，其与与广西桂林玉柴房地产开发有限公司签订的《玉柴博望园前期物业管理服务委托合同》及与被告签订的《前期物业管理服务协议》符合法律、法规的规定，合同具有法律约束力。二被告作为在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业等费。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2017年8月25日至2019年8月24日期间在小区29幢1单元20层2003号房屋的物业费3617.57元、拖欠原告2014年10月至2019年9月生活垃圾处理费360元、拖欠原告2014年1月1日至2018年12月31日水电公摊费833.7元、拖欠原告2015年1月8日至2019年3月31日维修公摊费277.4元的事实成立。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，原告依据物业协议中约定逾期缴纳物业服务费按每日3‰的比例计算违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，可按业主所欠物业费总额作为损失以30%计算违约金为宜。本案协议实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用，为此，违约金计算基数应扣减被告在2019年1月至8月期间应缴物业费1205.84元，即被告应支付违约金为（3617.57元-1205.84元）×30%=723.52元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告伍旭云、陈玉婷给付原告广西桂林博望园物业服务有限公司2017年8月25日至2019年8月24日期间其在灵川县八里街开发区玉柴博望园29幢1单元20层2003号房屋物业服务费3617.57元及违约金723.52元、2014年10月至2019年9月期间的生活垃圾处理费360元、2014年1月1日至2018年12月31日期间的水电公摊费833.7元、2015年1月8日至2019年3月31日期间的维修公摊费277.4元，合计5812.19元； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、案件受理费128元，减半收取64元，由原告负担36元，由被告负担28元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费128元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖润强 二〇一九年十一月十一日 书记员  李颂薇