辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终21号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司员工。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志新，男，1966年10月12日出生，汉族，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：霍岩，内蒙古义源律师事务所库伦分所律师。被上诉人（原审第三人）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：周朝娜，女，1984年9月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人张志新、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人王伟、邱旭，被上诉人张志新的委托诉讼代理人霍岩到庭参加诉讼，被上诉人恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。长城公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：张志新未提供证据证明其在法院查封之前占有案涉房屋，其未在物业公司办理相关入住手续，一审判决关于“实际占有”的论述，以及认定张志新能够排除执行，属于认定事实不清，适用法律错误；一审判决关于张志新交付购房款的认定事实不清，阜新中阳建设集团有限公司（以下简称中阳公司）是恒强公司的建筑单位，无权处置恒强公司的财产，虽然恒强公司开具了收款收据，但未收到购房款，中阳公司与恒强公司不存在顶账行为，不能认定张志新在法院查封之前支付了全部购房款。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条的规定，张志新作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决，发回重审或依法改判。张志新辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。张志新与恒强公司签订正规的房屋买卖合同，用水泥款抵顶房屋价款，并达成顶账协议，张志新通过合法方式取得案涉房屋；张志新对于案涉房屋在办理房屋买卖合同之前是否进行抵押并不知情。综上，张志新购买案涉房屋符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条和《若干规定》第二十八条的规定，对案涉房屋具有所有权。恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜经本院合法传唤未到庭应诉。张志新向一审法院提出诉讼请求：1.请求立即停止位于阜新市细河区房屋的执行，并解除查封扣押，同时确认以上房屋归张志新所有。房屋价值2,066,584元；2.本案的诉讼费用由长城公司、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜承担。事实与理由：张志新与恒强公司于2014年5月23日签订房屋认购合同，合同价款为2,066,584元，张志新于签订合同当日支付购房款，又于2015年1月29日与恒强公司签订购房合同。张志新所购买的房产是恒强公司开发的恒强·马德里花园一期20栋10门的房屋。此笔房屋是用通过买卖合同的方式而成立的。长城公司以与恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜借款合同纠纷为由依据辽宁诚信公证处作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，同时一审法院于2016年3月15日立案执行（2016）辽01执152号。执行中案涉房屋进行预查封。之后张志新以案外人身份向一审法院提出异议申请，可一审法院依据《若干规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，以案外人并未提供关于是否“在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”方面的证据，因此，案外人的异议理由不能成立，一审法院不予采纳。张志新认为一审法院驳回案外人的异议不能成立。其一，张志新对其所案涉房屋是通过合法的方式而取得，并且办理了相关合同、收据、书面证明材料，均可以证实案涉房屋归张志新所有；其二，一审法院以案外人并未提供关于是否“在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”方面的证据，而不给予支持，这种说法不成立，因为张志新是对案涉房屋占有的，并且占有的方式，也并非一定要居住或商用，也有可能是张志新具有实际的控制权，即可视为法律意义上的占有。同时张志新也有证据能证实占有此房屋状态、时间等问题；其三，一审法院对此案涉房屋进行查封时并未严格按照法律规定履行责任，作为真正房屋的权利人，并不知道此房屋何时被查封的，显然法律在履行告知义务方面是有问题的。最后，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”的规定，张志新为维护自己合法权益，依据相关法律规定，请全部支持张志新的诉讼请求。一审法院经审理查明：2014年5月23日，张志新与恒强公司签订了商品房《认购合约》，约定购买恒强公司开发的位于阜新市细河区的房屋。张志新自认其以抵账方式取得案涉房屋。同日，恒强公司向张志新开具了相应收款收据。同日，中阳公司作为甲方、乙方阜新天利实业发展有限公司（以下简称天利公司）、丙方内蒙古东蒙水泥有限公司（以下简称东蒙公司）三方签订《三方转账协议》，协议约定中阳公司将案涉房屋抵付天利公司，作为中阳公司预付天利公司的商砼款，同时约定天利公司将中阳公司抵付的案涉房屋抵付东蒙公司，作为天利公司支付东蒙公司的水泥款。庭审中，张志新自认其为东蒙公司的部门负责人。张志新与恒强公司于2015年1月29日签订《商品房买卖合同》，张志新已经实际占有房屋。2014年10月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币3900万元，同日签订《抵押合同》，抵押物担保金额3900万元本金，并于2014年10月15日经辽宁诚信公证处公证，作出（2014）辽诚证经字第1058、1059号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月13日，辽宁省阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于辽宁省阜新市细河区户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2015年4月2日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城公司、债务人、抵押人恒强公司、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城公司取得上述债权。同日，长城公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称光大银行）签订了《监管协议》，约定由长城公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧恒强·马德里花园一期进行有效监管，光大银行为长城公司提供相关协助。并于2015年4月8日经辽宁诚信公证处公证，作出（2015）辽诚证经字第163号《公证书》。2014年9月2日，施工方中阳公司与融资方恒强公司出具的承诺函，内容如下：由恒丰银行蓬莱支行向恒强公司发放3900万元人民币贷款，用于恒强·马德里花园项目开发建设。对上述业务，中阳公司承诺对恒强公司享有的应收工程款及借款等形成的所有债权（无论是已产生或将来产生的债权、不含农民工工资）均劣后于恒强公司本次3900万元借款形成的债务受偿。若该贷款转让给长城公司，亦劣后于长城公司受让贷款后所形成的一切债权受偿。恒强公司在未能向恒丰银行蓬莱支行、长城公司完全清偿本次3900万元借款前，无需向中阳公司清偿任何债务。2016年3月2日，长城公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城公司对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，长城公司在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城公司依此向一审法院申请执行，一审法院于2016年9月26日作出［2016］辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区房屋。另查明，2013年12月30日，长城公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，如下：……一、债权转让后，阜新恒强马德里花园销售的房款60％进入监管账户（如销售价款与评估值不一致的按照销售价款与评估值孰高原则确认），长城公司同意在严格保证本项债权抵押率不高于38.14％的前提下，由恒强公司对房屋销售价款提出申请，经长城公司审批核准后由恒强公司自用……2013年12月30日，债权人长城公司与债务人、抵押人恒强公司、出质人、保证人黄金俊、出质人黄鼎丞、保证人蔡秀莲签订《还款补充协议》，协议约定：……3.1恒强公司拥有恒强·马德里花园一期销售合同载明的销售价款金额的60％须定向用于归还收购债务本息（如销售价格低于长城金桥金融咨询有限公司评估价的，按长城金桥金融咨询有限公司评估价的60％归还）……5.1如恒强马德里花园一期设定抵押房产需要解押后销售的，应提前10日向长城公司提出书面申请，当长城公司确认按期解押后的剩余抵押物价值计算的抵押率不高于38.14％时，并且前期已解押房产的销售收入的60％已经进入监管账户时，且本次拟解押房产的首付款已经进入监管账户，长城公司有权决定是否同意解押，解押事宜按长城公司与原债权银行签署的《债权转让协议》办理……2015年1月21日，长城公司与恒强公司、光大银行三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司恒强·马德里花园项目抵押物房产销售收入须60％用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。并于2015年6月8日经辽宁诚信公证处公证，作出（2015）辽诚证经字第221号《公证书》。张志新作为案外人向一审法院提出异议，一审法院于2017年12月12日作出（2017）辽01执异1112号执行裁定，裁定驳回案外人张志新的异议。张志新向一审法院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案一审被告。本案涉诉房屋所属恒强·马德里花园工程项目已于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》；于2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》；案涉房屋已经取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》，但至本案诉讼发生时，仍未通过综合验收。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系案外人执行异议之诉，故审查的焦点为案外人张志新就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。首先，张志新与恒强公司签订购房合同并已经交纳全部购房款。因张志新与恒强公司于2014年5月23日签订了商品房《认购合约》，约定购买恒强公司开发的位于阜新市细河区的房屋，并于2015年1月29日签订《商品房买卖合同》。案涉房屋于2014年10月13日办理了抵押登记。因张志新并非普通的购房者，张志新购房的基础事实是与张志新有关联关系的东蒙公司与天利公司存在买卖关系债权，天利公司与中阳公司存在买卖关系债权，三方签订《三方转账协议》达成以房抵债协议。签订该三方协议时，虽然案涉房屋的建设单位即本案第三人恒强公司并非该三方协议中的当事人，但恒强公司在《三方转账协议》签订当日即2014年5月23日与张志新签订了商品房《认购合约》并出具收款收据，应当视为恒强公司对《三方转账协议》认可，2014年5月23日张志新已经交纳案涉房屋的全部房款。张志新作为债权人指定购房人有别于普通的购房者，对履行以房抵债协议的标的即本案案涉房屋应当负有审慎的注意义务，应当查明拟抵账房屋是否存在权利瑕疵。2014年5月23日，在恒强公司与张志新签订商品房《认购合约》时，案涉房屋还未设定抵押，此时履行以房抵债协议并无障碍，张志新的购房行为并不存在过错，应予保护。其次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。又根据《若干规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定张志新与恒强公司之间订立了《认购合约》、《商品房买卖合同》，并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，张志新在此过程中并没有过错，且张志新目前已占有涉诉房屋，张志新的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。最后，从争议各方各自行为发生时间先后来看，张志新与恒强公司签订《认购合约》系在长城公司申请法院执行查封之前，且从长城公司与恒强公司、光大银行签订的《监管协议补充协议》中约定的“恒强公司恒强·马德里花园项目抵押物房产销售收入须60％用于偿还本项目的债权本息”的内容来看，长城公司并未严格限制恒强公司禁止对外出售涉诉房屋，长城公司现申请执行恒强公司已出售给张志新的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，张志新作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除长城公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于张志新请求立即停止对位于辽宁省阜新市细河区房屋的执行的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张志新主张确权的主张，因本案案涉房产现不具备登记条件，并不能办理产权登记，故本案对张志新的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《民诉法解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《查封、扣押、冻结规定》第十七条、《若干规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于辽宁省阜新市细河区房屋；二、驳回张志新的其他诉讼请求。案件受理费23,333元，由长城公司负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，张志新就案涉房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查张志新对案涉房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于张志新对案涉房屋所享有的实体权利。2015年1月29日，张志新与恒强公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》。而2014年5月23日，中阳公司、天利公司、东蒙公司签订了三方协议，将案涉房屋抵顶给东蒙公司，张志新自认其为东蒙公司的部门负责人。同日，恒强公司向张志新出具了案涉房屋的收款收据，收据上载明了认购款及抵账。上述证据能够相互印证，恒强公司认可张志新以抵账方式购买案涉房屋，即可以认定张志新与恒强公司就案涉房屋签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了价款，一审判决认定张志新就案涉房屋享有实体权利，并无不妥。关于张志新对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行。在一审法院查封之前，张志新与恒强公司就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款。而张志新对案涉房屋的占有使用及办理产权过户手续，一审判决的认定并无不妥，且张志新已提交证据证明其已实际占有使用案涉房屋。依据《查封、扣押、冻结规定》第十七条和《若干规定》第二十八条的规定，张志新对案涉房屋所享有的实体权利足以排除强制执行，一审判决认定张志新作为案外人就执行标的享有足以排除长城公司请求强制执行的民事权益正确。综上所述，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,333元，由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年一月二十九日法官助理刘文静书记员解明璐（代）