湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初4077号原告：邵百安，男，1969年12月15日出生，汉族，住团风县。被告：祝伟明，男，1982年2月12日出生，汉族，住武穴市。被告：孙亚琴，女，1981年10月16日出生，汉族，住武穴市。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈洪华，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。第三人：武穴市洪武房地产开发有限责任公司，住所地：武穴市北川路2号。统一社会信用代码：91421182784452944W。法定代表人：胡国权，男，公司总经理。原告邵百安与被告祝伟明、孙亚琴，第三人武穴市洪武房地产开发有限责任公司（下简称“洪武公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告邵百安、被告祝伟明及孙亚琴的共同委托诉讼代理人陈洪华、被告洪武公司的法定代表人胡国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵百安向本院提出诉讼请求：1、判令准许执行登记在第三人洪武公司名下的位于武穴市××南侧、体育馆西侧××明星城小区中××室房屋（产权证号：00038729，房号B附101，面积287.82平方米）；2、本案诉讼费由被告祝伟明、孙亚琴负担。事实与理由：2018年5月18日，武穴市人民法院因邵百安与洪武公司债务转移纠纷案，作出了（2018）鄂1182民初306号民事判决书，判决洪武公司支付给邵百安钢材款200万元及利息。该判决生效后，因洪武公司未能履行义务，邵百安遂向武穴市人民法院申请强制执行，2019年3月12日，武穴市人民法院作出了（2019）鄂1182执1112号执行裁定书，查封了登记在第三人洪武公司名下的位于武穴市××南侧、体育馆西侧××明星城小区中××室房屋（产权证号：00038729，房号B附101，面积287.82平方米）。2019年9月23日，祝伟明、孙亚琴以该房屋在被查封前，洪武公司已出卖给其为由，向武穴市人民法院提交案外人执行异议，请求中止对该房屋的拍卖。武穴市人民法院经审查，于2019年10月29日作出（2019）鄂1182执异51号执行裁定书，裁定中止执行。邵百安认为,根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，武穴市人民法院作出的（2019）鄂1182执异51号执行裁定书，缺乏事实和法律依据，具体为：1、洪武公司与祝伟明、孙亚琴签订的房屋买卖合同约定的价款明显低于市场价，该合同系洪武公司为逃避债务继而与祝伟明、孙亚琴恶意串通而订立，依法应属无效合同；2、祝伟明、孙亚琴购买的案涉商品房其用途并非居住，实属经营性用房，且祝伟明、孙亚琴名下还有其他用于居住的房屋；3、判定祝伟明、孙亚琴是否合法占有不动产，不仅要审查租赁合同，还需重点审查是否有公权力机关单位出具的水、电、物业管理票据等。武穴市人民法院在（2019）鄂1182执异51号执行裁定书认定祝伟明、孙亚琴已合法占有案涉房屋，证据不充分；4、祝伟明、孙亚琴提交的证据不能证实其已向洪武公司支付了价款，且其亦未将剩余价款按照人民法院要求交付执行；5、涉案买卖合同签订至今已尽两年仍未办理过户登记，与常理不符。祝伟明、孙亚琴也没有提供证据证明非自身的原因导致不能办理过户登记，故祝伟明、孙亚琴对案涉房屋至今未办理过户登记存在过错。综上，祝伟明、孙亚琴不享有足以排除执行的权利，为了维护邵百安的合法权益，特提起诉讼。被告祝伟明、孙亚琴辩称：祝伟明、孙亚琴在人民法院查封案涉房屋前，已与洪武公司签订了买卖合同，且支付了全部价款并合法占有。未办理过户登记系因洪武公司的原因，祝伟明、孙亚琴对此不存在过错。武穴市人民法院作出的（2019）鄂1182执异51号执行裁定书，认定事实清楚，中止对该房屋的执行，符合法律规定。请求人民法院依法驳回原告邵百安的诉讼请求。第三人洪武公司述称：涉案房屋的原产权登记（证号0038729）于2018年1月15日就已撤销，该房屋自该时间节点起，洪武公司不再享有所有权。涉案房屋原本属于架空层不属于门面房，为了获取更大收益，洪武公司将该房屋性质改为门面房。涉该门面临街没有直接的通道，洪武公司出卖给祝伟明、孙亚琴时，市场价5000元/㎡左右，因洪武公司市场信誉差，只好低于市场价向外出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告邵百安对被告祝伟明、孙亚琴提交的《商品房买卖合同》、《备案证明》、《收据》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《房屋租赁合同》等证据有异议，认为，既然讼争房屋出卖人为洪武公司，那为何收取房屋价款的系他人，被告祝伟明、孙亚琴提交的证据均不可信。对此，本院认为，被告祝伟明、孙亚琴提交的《备案证明》加盖了相关职能部门的印章，该证据客观真实，且《房屋租赁合同》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》两份证据能相互印证。原告邵百安虽有异议，但未能提交相应证据予以反驳。故被告祝伟明、孙亚琴提交的全部证据具有证明力，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，洪武公司与祝伟明、孙亚琴签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，洪武公司将登记在其名下的位于武穴市××南侧、体育馆西侧××明星城小区中××室房屋（产权证号：00038729，面积287.82平方米）以100万元的价格出卖给祝伟明、孙亚琴。合同签订的当日，祝伟明、孙亚琴即依据洪武公司的指示，向吴加祥个人银行账户转账交付80万元，并另行支付给了洪武公司法定代表人胡国权现金20万元，洪武公司并向祝伟明、孙亚琴出具了一份金额为100万元的收据。洪武公司与祝伟明、孙亚琴还于签订合同的当日办理了商品房买卖合同网上备案手续。2018年7月1日，祝伟明与邓小兵签订了一份《房屋租赁合同》，将其购买的案涉讼争房屋出租给邓小兵，该合同约定租金为8.5万元/年。2018年8月2日，邓小兵以银行转账的方式向祝伟明支付了租金8.5万元。2018年1月19日，邵百安向本院提起被告胡国权、洪武公司，第三人为杨明波的债务转移合同纠纷案，本院经审理，于2018年5月18日作出（2018）鄂1182民初306号民事判决书，判决洪武公司支付给邵百安钢材款200万元及利息。该判决生效后，因洪武公司未能履行生效判决确定的给付义务，邵百安即向本院申请执行。本院于2019年3月12日作出(2018)鄂1182执1112号执行裁定书，裁定查封了登记在洪武公司名下的上述买卖合同所涉房屋，并于2019年9月4日作出(2018)鄂1182执1112号之三执行裁定书，裁定拍卖该房屋。后祝伟明、孙亚琴以案外人的名义向本院提交书面执行异议，认为，祝伟明、孙亚琴于2018年1月15日已全款购买了该房屋并实际占有、出租，且办理了商品房买卖合同网上备案登记手续，只是因洪武公司的原因一直未能办理产权转移登记。该房屋实际权利人为祝伟明、孙亚琴，应中止对该房屋的执行。本院经审查，认为祝伟明、孙亚琴执行异议理由成立，于2019年10月29日作出（2019）鄂1182执异51号执行裁定书，中止对该房屋的执行。邵百安不服该裁定，遂于2019年11月12日提起本案诉讼。本院认为：本院系于2019年3月12日查封案涉讼争房屋，而被告祝伟明、孙亚琴在此前（2018年1月15日）即与第三人洪武公司就该房屋签订了买卖合同，且支付了全部价款、取得了备案登记，并于2018年7月1日实际占有该房屋，将讼争房屋出租给案外人邓小兵使用。被告祝伟明、孙亚琴虽至今未取案涉讼争房屋所有权，但这并非被告祝伟明、孙亚琴自身原因所致。如准许继续执行该讼争房屋，势必会对被告祝伟明、孙亚琴物权期待权产生侵害。被告祝伟明、孙亚琴就本案讼争的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本院于2019年10月29日作出的（2019）鄂1182执异51号执行裁定并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告邵百安的诉讼请求。案件受理费80元，由原告邵百安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  张 庆审 判 员  朱天友人民陪审员  陈 林二〇一九年十二月十三日书 记 员  张建桥