襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初1629号原告：襄阳致力物业服务有限公司（下称致力物业公司），住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：边敏,该公司员工。代理权限：一般代理。被告：罗中华，女，1980年1月22日出生，汉族，，住所地：湖北省老河口市原告致力物业公司与被告罗中华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告致力物业公司的委托诉讼代理人边敏到庭参加诉讼，被告罗中华经公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2017年7月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾处理费等共计人民币2564元，并自2019年5月1日起，按照物业服务费0.9元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向原告支付物业服务费及垃圾处理费，直至原告与建设单位签订《前期物业管理委托合同》终止之日止；2、依法判令被告向原告支付违约金769元（欠费总额的30%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月1日，被告办理位于襄阳市樊魏路11号艺苑·景观豪庭5号楼2单元1楼1室房屋的交接手续，房屋建筑面积为125.04㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费、垃圾处置费至2017年6月30日。自2017年7月1日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果。被告的行为已给原告造成损失，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告除应向原告支付欠交的物业服务费、垃圾处置费外，还应每日按照应交额的3%向原告支付违约金。故诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2017年7月1日至2019年10月30日期间的物业费、垃圾处理费等共计人民币3263元；2、依法判令被告向原告支付违约金979元（欠费总额的30%）被告罗中华未到庭，无答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告罗中华是襄阳市高新区江山南路艺苑·景观豪庭**楼******房屋的所有权人，该房屋建筑面积为125.04㎡。2011年2月21日，原告致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订新的《物业管理委托合同》生效之日止。2011年5月1日，被告罗中华与原告致力物业公司签订艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，双方约定：物业服务费多层住宅按建筑面积0.6元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取；物业服务费收取标准在协议期内若需调整，以物价部门核定为准。2012年12月31日，原告致力物业公司经襄阳市物价局批准，办理了监审证副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑·景观豪庭小区多层收费标准为0.9元/㎡/月，高层带电梯收费标准为1.4元/㎡/月。被告罗中华入住后，根据襄阳市物价局调整后的收费标准，仅向原告交纳了2017年6月30日之前的物业服务费及垃圾处置费，后未再向原告交纳。原告致力物业公司经向被告催收并发送《律师函》后，被告仍未再交纳。故原告提起本案诉讼。另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为该小区新的物业服务公司。但因原告致力物业公司尚未退出该小区，长城物业公司亦未能进驻该小区进行物业服务。为此，艺苑业主委员会于2018年6月4日向本院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，本院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，判决驳回了艺苑业主委员会的诉讼请求。艺苑业主委员会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由原告致力物业公司负责管理。上述事实，有前期物业管理委托合同、湖北省服务价格监审证、房屋产权产籍查询结果、艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议、律师函、EMS特快专递单、（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书、（2019）鄂06民终375号民事判决书及当事人陈述等证据证实，足以认定。，原告致力物业公司作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因该《前期物业管理委托合同》已约定委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故原告的《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为其《前期物业管理委托合同》终止之日。现因艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规规定选聘新的物业服务企业的前提下，依据新的《物业管理委托合同》要求原告退出该小区物业管理，其请求已被人民法院依法驳回，故原告致力物业公司继续履行其《前期物业管理委托合同》具有事实依据，其作为向艺苑·景观豪庭小区提供物业服务的现任企业，已履行物业服务义务，其有权要求被告罗中华按照合同约定交纳物业服务费及垃圾处置费。被告罗中华应依约向原告予以交纳。原告致力物业公司主张被告支付自2017年7月1日至2019年10月30日期间拖欠的物业服务费及垃圾处置费共计3263元的请求，具有事实依据，亦符合双方约定，本院予以支持。原告又主张被告按照欠费总额的30%支付违约金979元的请求，因双方《前期物业管理服务协议》约定的“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的。从逾期之日交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取”标准明显过高，原告仅按欠费总额的30%主张违约金，该请求符合法律规定，本院亦予以支持。依照《依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗中华于本判决生效之日起三日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费及垃圾处理费，合计3263元；二、被告罗中华于本判决生效之日起三日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金979元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告罗中华负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋人民陪审员  梁发君人民陪审员  时金爱二〇一九年十二月九日法官助理吴怡帆书记员田传蕊