四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终16424号 上诉人（原审被告）：杨秀英，女，汉族，1971年9月26日出生，住四川省自贡市自流井区。 被上诉人（原审原告）：王强，男，汉族，1980年10月2日出生，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：尚靖元，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓玉阳，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司四川省分行，住所地：四川省成都市提督街88号（四川建行大厦）。 负责人：杨丰来。 委托诉讼代理人：牟祥，男，汉族，1987年10月23日出生，住四川省金堂县，系该单位工作人员。 原审第三人：四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部，住所地：四川省成都高新区中和大道二段99号2栋1层4号、5号。 负责人：何世胜。 委托诉讼代理人：黄海，男，汉族，1988年7月30日出生，住四川省仪陇县。 上诉人杨秀英因与被上诉人王强、原审第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称建设银行省分行）、原审第三人四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初7594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨秀英上诉请求：1.请求撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初7594号民事判决，改判驳回王强的诉讼请求，支持杨秀英的反诉请求和相关撤销请求；2.一审、二审案件受理费由王强承担。事实和理由：一、一审程序错误。一审在2018年8月23日的庭审中，庭审答辩还未终结，法官就当庭宣判。另外，一审中，杨秀英在2018年6月21日的庭审中提出反诉，但备注了以书面意见为准，后来杨秀英于2018年7月24日向一审法院寄出反诉状，但是一审法院已将立案时间确定为2018年6月21日，并且杨秀英在2018年7月30日收到一审法院裁定书，一审法院以未预交案件受理费为由对杨秀英的反诉按自动撤回处理。二、一审法院认定事实错误。1.一审判决关于首付款的给付时间、给付金额的认定错误，对给付方式及给付目的，未做认定。案涉补充协议第一条对首付款的支付时间约定了两个条件，一是王强申请的银行贷款审批通过，二是杨秀英与按揭银行的预约结按时间当天。因此，一审判决认定首付款的支付时间在结按手续完毕之后是错误的。约定的首付款的支付金额是35万元，一审判决认定首付款的支付金额以杨秀英对按揭银行的实际欠款金额为准是认定事实错误。2.双方关于过户及贷款约定：买卖双方应按照登记方通知的时间和地点，亲自到场办理有关贷款审批及权属过户等相关手续。关于首付款支付和顺应抵押约定：各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺，条款变更等行为均不产生任何法律约束力。所以双方应当亲自履行案涉合同义务。一审认定王强的代理人实施的行为有效错误。3.王强未在2017年4月10日亲自到场办理贷款审批，至2017年5月20日已经迟延履行超过15日，杨秀英有权按照合同关于“逾期超过15日的，守约方有权单方面解除本合同”的约定行使解除权。4.一审法院认定王强已支付杨秀英22万元定金错误。2017年3月23日王强向杨秀英转账支付21.5万元的情况下，中原物业要求杨秀英虚假微信条据，收条上载明收到定金22万元，但是该收据实际上是为了合同备案虚造的。 王强辩称，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 中原物业陈述称，请求二审法院依法裁判。 建设银行省分行陈述称，同意在结清贷款的前提下，解除案涉房屋抵押。 王强向一审法院起诉请求：1、判令杨秀英继续履行《房屋买卖合同》及其补充协议约定内容，协助王强办理房屋产权过户手续，并交付房屋；2、判令杨秀英在合理期限内将案涉房屋抵押贷款结清，若逾期未结清，由王强代杨秀英向抵押银行结清贷款，结清贷款所支出的所有款项直接从房款中抵扣，中国建设银行股份有限公司四川省分行予以协助办理解除抵押贷款的手续，四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部协助办理房屋过户手续；3、判令杨秀英向王强支付逾期履行合同违约金200750元（违约金以成交价110万元的万分之五每天为标准，自2017年4月7日起计算至杨秀英实际履行合同之日止，暂计算至2018年4月7日）；4、判令杨秀英承担本案全部诉讼费用、保全费用。 一审认定事实：杨秀英为位于高新区（档案保管号：权1XXX5）房屋的所有权人，该房屋为杨秀英单独所有。 2017年3月22日，王强作为乙方（买方），杨秀英作为甲方（卖方），签订了合同编号为1001208的《房屋买卖合同》，该合同载明，王强、杨秀英双方交易的房屋位于成都市高新区，房屋所有权证号为权1XXX5，建筑面积85.91平方米。该房屋处于抵押状态，抵押权人中国建设银行四川省分行。合同约定以下与本案有关的具体内容：1、卖方同意于签署本合同后20个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构（包括但不仅限于银行、公司及个人等）预定的时间还款，由此所产生的手续费用、服务费用等由甲方自行承担；2、在房屋交付日以前发生的物业管理费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费、宽带费等各项费用由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买方承担。卖方应在房屋过户手续办理完毕之日起十日内，将该房屋转让情况告知物业管理的相关单位和部门，并积极办理物业交割、房屋维修基金户名变更手续及账户内结余维修基金的交割，买方应积极配合上述手续的办理；3、经买卖双方一致同意该房屋以清水房状态售予买方，成交价1100000元；4、买方同意在2017年3月22日或之前向卖方支付购房定金220000元，该定金由买方自行直接支付给卖方，卖方签收并且给买方出具收据，该定金视为购房款的一部分；4、买方同意在过户递件完成单日内将首付款360000元自行支付给卖方，剩余购房款52000元采用商业按揭贷款方式支付；5、卖方应当于卖方收齐房款之日起3日内将该房屋交付予买方；6、若买方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，或签署本合约后拒绝购买该房屋等导致无法办理房屋过户手续的，买方构成根本性违约，卖方有权单方面解除本合同，买方须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金；7、买卖双方应严格按照上述合同的约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。 同日，王强作为乙方（买方），杨秀英作为甲方（卖方），双方签订了《补充协议》，载明就买方帮卖方赎楼结按事宜达成如下补充协议1：为使甲方的按揭贷款房具备过户条件，乙方同意在乙方申请的银行贷款审批通过且甲方结按当日（以甲方预约结按时间为准）将首付款（或其中一部分）350000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按（具体金额以甲方实际欠款金额为准，不足部分则由甲方自行补足差额），甲方不得将首付款用于其他用途，否则给乙方造成经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任；2、甲方同意在结按前将交易房屋抵押给乙方，抵押金额为乙方已付房款金额（含支付给甲方结按的房款）。抵押登记费由甲方承担。（注：甲乙双方因此签署的借款协议中，该协议借款金额实为首付款，待交易房屋成功过户到乙方名下，借款协议中约定的权利义务自动解除，甲方不再偿还借款协议中约定的借款金额。）3、本协议作为合同编号1001208号的补充协议，与原合同有不相符之处，以本协议为准。 同日，王强作为乙方（买方），杨秀英作为甲方（卖方），中原物业作为丙方（经纪方），签订了《居间服务合同》，载明甲乙双方在丙方的居间服务下，就交易涉案房屋签署了《房屋买卖合同》（合同编号：1001208）。甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成。 同日，王强作为乙方（买方），杨秀英作为甲方（卖方），中原物业作为丙方（经纪方），签订了《过户及贷款代理合同》。该合同载明，卖方委托经纪方办理以下第A项事宜，由买方委托经纪方办理以下AB事宜：A、交易房屋的权属变更登记及房屋交验手续（“过户手续”）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于受理办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；B、交易房屋的购房贷款手续（“贷款手续”）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理及协助办理与贷款手续有关的全部事项。 合同签订次日，即3月23日，王强通过银行转账先后共计支付了定金215000元。王强主张其于合同签订当日还通过现金方式支付了5000元，杨秀英对此事实不认可，双方对已给付定金的数额产生了争议，一审法院在下文结合证据对该争议事实予以认定。 2017年3月31日，王强与案外人陈丽青作为委托人，案外人王婷婷作为受托人，签订了《委托书》，载明，委托人系夫妻关系，拟以夫妻名义按揭购买位于成都市高新区的不动产（业务件号：权1XXX5），即涉案房屋，现委托受托人代为办理如下事宜：一、向上述不动产按揭银行申请贷款及签订相应的贷款合同、担保合同，并以委托人的名义以上述不动产提供抵押担保，与按揭贷款行签订相应的抵押合同及办理抵押担保登记等事宜；……六、代为与卖方签订上述不动产的买卖合同及相关文件；七、代为办理上述不动产的买卖过户（包括同意带抵押过户），代为在不动产登记中心申请、办理并领取上述不动产的不动产权证书；……。该委托书经四川省成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证内经字第52526号《公证书》进行公证。 2017年5月9日，王强再次就购买涉案房屋的相关事宜向案外人王婷婷出具《委托书》，委托事项增加了如下事项：代为办理上述不动产的注销抵押登记和注销顺位抵押登记手续，并领取注销抵押登记和注销顺位抵押登记后的不动产权证书。代为申请、办理上述不动产的抵押登记、顺位抵押登记（包括第二顺位、第三顺位抵押登记）手续、签署相关抵押合同等文件（包括签订借款协议、价值确认书、房地产抵押合同、房地产抵押申请书、知晓函等）以及申请、办理所有与抵押登记、顺位抵押登记（包括第二顺位、第三顺位抵押登记）后的不动产权证书及配合抵押权人领取抵押后的不动产登记证明。该《委托书》经浙江省浦江县公证处（2017）浙浦证民字第1092号《公证书》公证。 另查明，中国建设银行股份有限公司四川省分行提交《中国建设银行个人贷款对账单》，证明截止2018年6月11日，涉案房屋尚欠建设银行省分行贷款本金231590.82元。 再查明，2017年8月22日，杨秀英与案外人邓杨庆（系杨秀英之女）签订了《房屋买卖协议》，以总价1000000元的价格将涉案房屋，即位于高新区房屋，出售给案外人邓杨庆。后在案件审理过程中，2018年7月2日，案外人邓杨庆作为申请人，杨秀英作为被申请人，以上述房屋买卖合同纠纷向自贡市仲裁委员会提出仲裁请求，仲裁案件受理后，杨秀英于2018年7月19日与案外人邓杨庆，就上述涉案房屋的所有权在自贡仲裁委员会达成了调解协议，载明“一、被申请人同意继续履行2017年8月22日签订的房屋买卖协议，被申请人不再阻止对申请人房屋的装修；二、仲裁调解生效后15日内，被申请人与按揭银行达成按揭贷款清偿时间和具体清偿金额，积极协助申请人办理不动产登记过户手续；……”。自贡市仲裁委员会依据上述调解协议，于2018年7月24日出具了自仲裁（2018）民调字第42号《自贡市仲裁委员会调解书》。 上述事实，有王强、杨秀英及中原物业、建设银行省分行的当庭陈述以及提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》、《委托书》、《中国建设银行个人贷款对账单》、银行转账凭证等证据予以证明。一审法院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，对其真实性予以采信。对其证明力在一审法院认为中论述。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法第八条》规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，王强、杨秀英之间建立的房屋买卖合同关系，以及王强、杨秀英及中原物业之间建立的居间合同关系是双方真实意思表示，对各方均具约束力，各方应全面、诚实地履行各自的合同义务。关于王强、杨秀英之间的争议事实及争议问题，一审法院分别论述。 一、关于王强支付的定金的数额。 本案中，王强主张其支付的定金为220000元，除转账支付215000元外，还给付了5000元现金，杨秀英主张其收到的定金为215000元，未收到王强给付的5000元现金，对双方争议的关于5000元现金是否给付，定金的具体给付数额，一审法院认为，首先，王强与本案中提交的银行记录能够证明，其账户于3月22日取现金5000元，于3月23日先后向杨秀英账户转账支付215000元，与其陈述相一致；其次，中原物业作为居间方，其陈述与王强一致，主张杨秀英收取了现金5000元作为定金；最后，通过杨秀英提交的微信对话记录中可以看出，杨秀英出具了一张《收条》，载明收到了王强购买涉案房屋的定金220000元。杨秀英虽主张该张《收条》不是其真实意思，系是应中介方要求出具的，中原物业存在欺诈行为，要求撤销该《收条》。但杨秀英并未提交证据证明在其出具该份《收条》时，中介方即中原物业具有欺诈、胁迫等行为，同时该份《收条》系杨秀英自行书写，并拍照通过微信发给中原物业的，杨秀英作为成年人应当明白出具收条的法律意义及法律后果，因此，该份《收条》应当认定为杨秀英自己的真实意思，具有法律效力。故，综上，一审法院认定双方争议的5000元定金已给付，王强给付的定金总额为220000元。 二、关于合同履行情况以及合同是否解除的问题 在合同履行中，2017年5月8日，在王强的银行贷款审批通过后，杨秀英向银行提交的提前偿还贷款的申请同意后，双方按约定继续履行合同即办理涉案房屋的抵押手续时，由于王强的委托书委托事项不齐全，当天未完成涉案房屋的抵押手续办理。后王强重新办理了委托书，但杨秀英并未再次配合王强履行合同，双方就合同履行发生纠纷。王强认为杨秀英履行存在违约情况，杨秀英认为王强未按合同履行，并要求解除合同，最终导致本案合同至王强起诉时未履行完毕。就本案履行情况及合同是否解除的问题一审法院评述如下， 首先，关于杨秀英主张的，定金及首付款王强未按合同约定支付的辩称意见一审法院不予采纳。一审法院认为，第一，关于定金，合同约定的支付时间为3月22日，王强于3月23日完成全部定金的支付，仅迟延一天，属于合理范畴未严重损害杨秀英利益，且杨秀英在收到上述定金后，在诉讼发生前从未对定金迟延给付提出异议；第二，关于首付款的给付时间以及给付金额，在《补充协议》中进行了明确约定，“具体金额以杨秀英实际欠款金额为准”，付款时间为“结按当日”，而在结按前杨秀英需要将涉案房屋抵押给王强，但该房屋抵押手续一直未办理，所以杨秀英也尚未办理结按手续，故该笔首付款的支付条件尚未成就；最后，关于杨秀英提出办理抵押手续应当在王强付款后的意见，一审法院认为，通过合同约定以及房屋买卖的交易惯例可以知道，双方约定“在结按前将交易房屋抵押给乙方”，合同目的实际是为了避免作为买受人的王强在向杨秀英支付了首付款之后无法保障自身权益，因此杨秀英的意见一审法院不予采纳。 其次，关于杨秀英提出的王强没有按照合同约定履行，合同要求王强本人履行，但王强却委托代理人履行，王强履行不恰当的辩称意见，一审法院不予采纳。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，明确规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。”本案中，双方建立的为房屋买卖合同关系，并非应当由本人亲自实施的民事法律行为，合同中也未明确约定王强在履行合同中不能委托代理人，因而杨秀英的上述辩称意见一审法院不予采纳。 第三，关于杨秀英提出的，合同已解除的辩称意见一审法院不予采纳。本案中，杨秀英主张王强履行不符合约定，其已向王强发出了解除合同通知书，故王强、杨秀英之间的《房屋买卖合同》已解除。对此，一审法院认为，杨秀英主张其解除合同系对合同中约定的解除权的行使，但杨秀英却并未举证证明王强存在合同中约定的导致涉案房屋无法过户或杨秀英合同目的无法实现的情况。王强已于2017年5月9日完善委托手续，也从未表示不给付购房款，因此杨秀英的合同目的是可以实现的。另外，合同解除权是双方通过合同约定给予守约方减少损失、惩戒违约方的一种手段，行使者应该是合同履行过程之中无过错的守约方，而本案之中，杨秀英未履行合同的抗辩理由均不成立，其在王强的委托手续齐全后，未按合同约定办理涉案房屋的抵押登记手续，具有违约行为，因此，杨秀英作为合同的违约方不具有合同的解除权，其向王强表达的解除合同的意思表示，并不发生解除合同的效力，且王强收到杨秀英发出的解除通知后，以提起诉讼要求杨秀英继续履行合同的方式明确表明了不同意解除合同，因此，在杨秀英并不享有解除权的情况下，涉案的《房屋买卖合同》继续有效。 最后，关于杨秀英提出的王强存在欺诈行为，要求撤销本案涉及的房屋买卖合同、补充协议以及面签协议的辩称意见，杨秀英对此并未提出任何证据予以证明，因此一审法院不予采纳。 综上，杨秀英未履行合同的抗辩理由均不成立。按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，在王强委托手续完善后，杨秀英应当承担继续履行合同的义务。但根据双方的短信、微信聊天记录，王强于2017年5月12日明确要求杨秀英履行合同义务办理抵押登记及结按手续后，杨秀英至今并未履行，故应当承担继续履行合同的义务。虽然涉案房屋上设置了抵押权，但王强明确表示因双方纠纷已进入诉讼，不再要求杨秀英办理涉案房屋的抵押手续，同时如果杨秀英不按照约定办理抵押权注销登记手续的情况下愿意代杨秀英清偿抵押债务，建设银行省分行也表明，无论谁清偿，只要结清抵押贷款，愿意协助办理抵押权注销手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外”的规定,继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》，抵押权人即建设银行省分行的合法权益可以得到保障。另外，王强也表明，愿意将剩余的未支付的880000元的购房款在扣减代为清偿的抵押本金、利息以及杨秀英应当支付的违约金之后的余款支付给杨秀英。另外，杨秀英虽然与案外人邓杨庆达成了仲裁调解协议，自贡市仲裁委员会也依据上述调解协议，于2018年7月24日出具了自仲裁（2018）民调字第42号《自贡市仲裁委员会调解书》。但上述仲裁调解书所依据的《房屋买卖协议》签订时间在王强、杨秀英签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》之后，如前所述，在上述《房屋买卖合同》及《补充协议》未解除的情况下，王强购买涉案房屋在先，且至法庭辩论终结，杨秀英并未提交证据证明涉案房屋已过户登记至案外人邓杨庆名下。因此，《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方的合同能够继续履行。因此对王强要求继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》的主张，一审法院予以支持。 就王强主张的违约金的认定问题，杨秀英未按合同履行自身义务，已构成违约，但违约时间节点如前文所述应当在王强委托手续完善后并催告杨秀英履行即5月12日，而非王强主张的4月7日。同时，双方虽在协议中约定了“每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金”，但该违约金过分高于王强的实际损失，同时杨秀英表明需对该违约金进行调整，一审法院结合欠付款金额、王强所遭受的实际损失及杨秀英的请求及其违约行为的过错程度等综合因素，对违约金酌情调整为200000元，故对王强诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨秀英于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司四川省分行结清位于高新区（档案保管号：权1XXX5）房屋的抵押贷款本金及利息。逾期由王强于杨秀英逾期之日起十日内代杨秀英向中国建设银行股份有限公司四川省分行清偿上述房屋项下贷款本金及利息，具体数额以中国建设银行股份有限公司四川省分行出具的结算单为准；二、中国建设银行股份有限公司四川省分行在上述判决第一项确定款项清偿后十日内涤除涉案房屋即位于高新区（档案保管号：权1XXX5）房屋之上的抵押权；三、本判决第二项抵押权涤除后十日内，王强将剩余房款（剩余房款为：总房款1100000元减去已支付定金220000元，减去上述第一项代杨秀英清偿的银行贷款本金及利息）支付给杨秀英；四、杨秀英在本判决第三项履行完毕后当日协助王强办理位于高新区（档案保管号：权1XXX5）房屋的过户登记手续，并将房屋交付给王强；五、杨秀英于本判决生效之日起三日内向王强支付违约金200000元；六、驳回王强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8253元，保全费3820元，共计12073元，由杨秀英承担。（一审案件受理费及保全费王强已预交，杨秀英应于判决生效之日起十日内向王强支付此款） 二审中，杨秀英提交以下新证据：《公证书》一份，证明建设银行省分行同意转让案涉房屋，一审法院认定银行不同意杨秀英转让案涉房屋属事实认定错误。 王强质证认为，对《公证书》真实性无异议，但不能达到杨秀英的证明目的。建设银行省分行质证认为，对《公证书》真实性无异议，但是不具有关联性。中原物业对《公证书》不予质证。 建设银行省分行提交证据：《中国建设银行个人贷款对账单》一份。证据内容为杨秀英2017年11月28日到2018年11月28日之间的按揭还款流水。杨秀英质证认为该证据于本案无关。王强质证认为，对该份证据三性没有异议，王强同意在杨秀英无力还款的情况下代替杨秀英偿还剩余贷款。中原物业不予质证。 本院经审查认为，对上述证据的真实性、合法性予以认可，但能否达到证明目的，本院将综合认定。 二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王强与杨秀英双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应该按照约定全面履行自己的义务。关于杨秀英主张王强未按照合同的约定支付定金和首付款的意见，本院认为，双方约定王强于2017年3月22日向杨秀英支付定金22万元。王强于2017年3月23日支付定金，虽迟延一日，但并未损害杨秀英利益，杨秀英也实际受领并出具收条。根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金合同从实际交付之日起生效”之规定，王强与杨秀英之间订立的定金合同于2017年3月23日生效，王强在2017年3月23日支付定金并非违约行为。关于首付款问题，双方在《房屋买卖合同》中对首付款的约定为王强于过户递件当日内向杨秀英支付首付款360000元。但是双方同日签订的《补充协议》中对首付款支付的约定变更为：为使甲方的按揭贷款房具备过户条件，乙方同意在乙方申请的银行贷款审批通过且甲方结按当日（以甲方预约结按时间为准）将首付款（或其中一部分）350000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按。但是至今杨秀英尚未办理结按手续，故首付款的支付条件尚未成就。综上，本院对杨秀英主张王强未按照合同的约定支付定金和首付款的意见不予采纳。 本案中，王强、杨秀英双方在《补充协议》中约定，杨秀英同意在结按前将交易房屋抵押给王强，抵押金额为王强已付房款金额（含支付给杨秀英结按的房款）。抵押登记费由杨秀英承担。（注：双方因此签署的借款协议中，该协议借款金额实为首付款，待交易房屋成功过户到王强名下，借款协议中约定的权利义务自动解除，杨秀英不再偿还借款协议中约定的借款金额）。根据双方约定，在办理结按手续前，杨秀英应将案涉房屋抵押给王强。双方约定于2017年5月8日办理案涉房屋的抵押手续，由于王强委托案外人王婷婷代为办理，但是王强的委托书中委托事项中没有代为办理抵押手续事宜，故双方当日未能办理案涉房屋的抵押手续。王强于2017年5月9日向案外人王婷婷重新出具了委托书，并于2017年5月12日催告杨秀英继续履行合同，但杨秀英于2017年5月20日以王强存在违约行为导致合同目的不能实现为由向王强和中原物业发出《解除合同通知》，主张其依据合同的约定享有解除权并解除案涉合同。本院认为，杨秀英并未提出证据可以证明其享有案涉合同约定的解除权，故其向王强和中原物业发出解除合同通知的行为并不产生解除合同的效力。在王强重新出具委托书后，杨秀英拒绝继续履行合同义务办理案涉房屋的抵押手续，且在不享有合同解除权的情况下要求解除合同，并在合同尚未解除的情况下于2017年8月22日将案涉房屋出卖给案外人邓杨庆。以上行为已经构成实际违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，王强有权要求杨秀英继续履行案涉合同。本案中，建设银行省分行表示，无论是王强还是杨秀英，只要结清了案涉房屋的贷款，建设银行省分行愿意配合办理抵押权注销手续。王强也表示，不再要求杨秀英按照合同约定将房屋抵押给自己，并愿意代杨秀英偿还按揭贷款。杨秀英也没有提供证据证明案涉合同存在不能继续履行的情形，故杨秀英应当继续履行案涉合同。一审法院为了减轻双方讼累，维护交易，依法判令杨秀英结按并在杨秀英逾期结按的情况下由王强代为清偿银行贷款，王强向杨秀英支付剩余房款，杨秀英协助王强办理案涉房屋过户手续并无不当，本院依法予以维持。 本院认为，杨秀英已经构成实际违约，王强有权要求杨秀英按照合同的约定向自己支付违约金。双方在合同中约定：“每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金”，一审法院根据杨秀英关于调低违约金的请求，结合王强实际损失、杨秀英的过错程度等综合因素，对违约金酌情调整为200000元并无不当，应予维持。 综上，上诉人杨秀英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审法院确定的方式负担；二审案件受理费16506元，由上诉人杨秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年一月十六日 书记员 余海洋