浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初10053号 原告（反诉被告）：徐坚林，男，1966年12月10日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区育才路以西、万商路以**，统一社会信用代码：91330621676154704J。 法定代表人：王荷琴，系执行董事。 委托诉讼代理人：魏德祥，浙江越光律师事务所律师。 原告徐坚林与被告绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理过程中，被告绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司提起反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐坚林、被告（反诉原告）绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司的委托诉讼代理人魏德祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐坚林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还水电押金4000元和续租费20000元，合计24000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月份，原告向被告承租位于原杭州大厦（坐落于被告注册地）五楼5049、5050两间商铺，租赁期为3年，自2016年5月至2019年4月底。被告向原告收取3年租金46000元，水电押金4000元，续租费20000元。现因租赁到期，原告已将承租商铺腾空归还，被告应返还水电押金和续租费。其中续租费收费无依据，也未实现当初出租承诺：办理续租权证、安装观光电梯、招商入驻人气。因被告一直拒绝返还以致成讼。原告为维护合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司辩称，第一，租赁属实，双方就杭州大厦两间商铺签订了租赁协议，租期3年，从2016年5月1日到2019年4月30日，两间租金共46000元，水电押金4000元，优先续租费用20000元；第二，原告实际腾退日期在2019年6月22日，在租期届满之后仍然使用了53天，这期间应当支付相应的物业费和租金，且此前三年没有支付过物业费，应当予以结算；第三，被告认为原告要求退还续租费没有事实和法律依据，续租费是招租和订立合同时商户享有优先续租权的费用，当时招租由两种租赁关系，一种期满后有优先续租权，另外一种是到期后没有优先续租权，有优先续租权的商户在合同中有明确，应当缴纳相应费用，没有约定优先续租权的就不用缴纳。租期届满后商场要收回并且对外招租，有优先续租权的商铺商场不能对外招租，要询问租户意见。在原告租期届满前商场就通过短信的方式通知其办理优先续租手续，但其迟迟没有来办理，直到6月22日用短信通知商场不续租，被告认为原告缴纳优先续租权费用之后在法律和事实上都享受了优先续租权，其后来不再续租是其自身放弃权利，不能据此要求退还该笔费用，故请求法院驳回原告诉请。 绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付自2019年5月1日起至2019年6月22日止的租金2226.48元；2.要求反诉被告支付自2016年5月1日起至2019年6月22日止的物业管理费4935.06元。事实与理由：徐坚林系反诉原告商场5楼49号、50号商铺的租赁经营户，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止。租期届满后，徐坚林未续签租赁合同，但实际占有使用商铺至2019年6月22日。根据双方《进场协议书》的约定，徐坚林在经营期间，应当承担相应的物业费。但是徐坚林一直未支付该费用，反而在停止经营后起诉要求退还水电押金和优先续租权费用。经反诉原告书面催缴，徐坚林仍拒绝支付该费用。反诉原告认为，徐坚林要求退还优先续租权费没有实施和法律依据，水电押金的退还，应当与租期届满后至实际腾退前的租金、托全的物业费一并结算，多退少补。为此，特依法提起反诉，请求与本诉一并处理。 徐坚林辩称，租赁期间确实没有交过物业费，租期到期后也确实继续用了50多天，对反诉原告主张的两笔款项金额也没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月12日、4月13日，徐坚林（乙方）先后与绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司（甲方）签订两份《柯桥购物中心营业用房租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》），分别约定乙方向甲方承租柯桥区柯桥购物中心楼五楼5049、5050号营业房作为营业场所；租期均自2016年5月1日起至2019年4月30日止共计3年，每间营业房租金各2.3万元及保证金各2000元（不计息），合同签订前收取，协议期满后的租金，按解释市场价调整；乙方没有营业用房的所有权，只有承租期内的使用权和同等条件下的优先续租权，营业用房及商场内的各项设施均属甲方所有，经甲方审批同意，在营业用房承租期内的使用权和同等条件下的优先续租权允许转让。协议书上方甲方标注“优先续租权费已收取，到期享有优先续租权”。协议书还对其他事项作了约定。协议书签订前，徐坚林已付清两间营业房共计租金46000元、保证金4000元及优先续租权费20000元。此后，双方还签署了《进场协议书》及《柯桥购物中心消防安全责任书》，就日常管理、物业管理费用、消防安全管理等事项作了约定。 2019年4月26日，绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司通过短信向徐坚林发函，告知其租赁期将于4月30日到期，若有优先续租权的尽快办理相关优先续租手续，不要续租或不办理相关手续的，视为自动放弃。2019年6月16日，绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司在商场内张贴通告，通知购物中心四楼五楼营业用房承租人于2019年6月17日至6月22日期间缴纳租金及物业费。2019年6月21日，绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司通过短信向徐坚林催缴租金及物业费。次日，徐坚林通过短信方式通知绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司放弃继续租用营业房并已腾空，购物中心可以另行出租。现因双方对押金及优先续租权费退还问题产生争议，遂成讼。 本院认为，徐坚林与绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司签订的《租赁协议书》，内容未违反国家法律法规禁止性规定,应认定合法有效。通过庭审调查，双方对于租赁期限、原告已缴纳的费用及欠缴费用均无异议，但对于优先续租权费是否应予退还存有争议。本院认为，双方在签订《租赁协议书》时约定优先续租权，系双方对出租人在租赁期间届满后同意继续与承租人延续租赁关系并保障其在同等条件下优先享有租赁权作出的约定，且从协议内容可见，优先续租权已作为一项特殊权利允许转让，应具备一定的经济价值，徐坚林也为享受该项权利支付了对价。双方对于优先续租权的约定未违反国家法律法规禁止性规定,且双方在签约时对各自享有的权利及应履行的义务已达成一致，应属合法有效。根据约定，出租人应当履行保障承租人于租赁期间届满后在同等条件下优先享有租赁权的义务，而承租人则应当履行支付相应对价的义务。本案中，绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司在双方租赁期间届满前，已积极履行通知徐坚林办理续租手续的义务，且租赁期满后也未对外招租，充分保障了徐坚林优先续租的权利，故绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司应已充分履行其义务，现徐坚林因自身原因放弃续租，其要求绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司退还优先续租权费，缺乏事实依据，本院难以支持。对于费用结算问题，因双方对于徐坚林已付的水电押金和尚欠的租金、物业费并无异议，对徐坚林关于退还水电押金及绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司要求支付租金、物业费的主张，本院均予以支持，两相抵扣后，徐坚林尚需支付绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司3161.54元（2226.48元+4935.06元-4000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐坚林尚应支付被告（反诉原告）绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司3161.54元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）徐坚林的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费400元，减半收取200元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计225元，由原告（反诉被告）徐坚林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  张丽燕 二〇一九年十二月六日 书记员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。