北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15258号上诉人（原审原告、反诉被告）：高梅杰，女，1954年7月23日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：杜建奇，北京法慈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘增祥，男，1952年1月4日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人高梅杰因与被上诉人刘增祥农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高梅杰及其委托诉讼代理人杜建奇，被上诉人刘增祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高梅杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由刘增祥承担。事实和理由：1.一审判决确定的赔偿刘增祥经济损失的数额没有具体计算方法和详细的项目，没有依据已有的事实和准确有效的法律、法规及政府文件的规定。2.一审判决中存在法官主管臆断并超越司法职权的情况。对宅基地区位补偿价标准的确定，属于法律赋予行政机关的行政职权，司法机关无权确定宅基地区位补偿价标准。3.虽然怀柔区前几年有大量拆迁改造工程，但是涉案房屋和宅基地所在村庄没有拆迁公告，并且距离以前拆迁的地区在20公里以上，并且是在山脚下远离繁华地段的村落。每个拆迁项目和地理位置都是有不同的定价标准，其他拆迁村的宅基地区位补偿标准不能适用于本案，不应出现类比定价的情况，更何况司法机关也没有职权进行拆迁补偿标准的类比。刘增祥辩称，一审判决认定事实清楚，判罚准确，理由充分，高梅杰的上诉请求没有法律依据。事实和理由：1.邻村拆迁的宅基地区位补偿价标准是每平米3800元，因此刘增祥要求以每平米3800元的标准改判高梅杰赔偿刘增祥宅基地区位补偿价1063392元。2.涉案合同虽违反相关法律，但致使无效的原因是高梅杰毁约所致，且高梅杰的毁约行为给刘增祥造成巨大经济损失。3.高梅杰所谓涉案房屋和宅基地所在村地理位置都有不同的定价标准，没有依据。高梅杰向一审法院起诉请求：1.请求法院确认高梅杰、刘增祥于2003年就北京市怀柔区宅院（以下简称涉案宅院）及宅院内房屋达成的买卖协议无效；2.请求判令刘增祥于判决生效后十日内将涉案宅院及宅院内房屋、装饰、设备、附属物腾退给高梅杰（估值27000元）；3.要求刘增祥返还《集体土地建设用地使用证》（编号：怀集建93字第05-A8-00）原件；4.本案诉讼费由刘增祥负担。一审审理过程中，高梅杰变更诉讼请求为：1.请求法院确认高梅杰、刘增祥于2003年就涉案宅院及宅院内房屋达成的买卖协议无效；2.请求判令刘增祥于判决生效后十日内将涉案宅院及宅院内房屋、装饰、设备、附属物腾退给高梅杰（估值200000元）；3.要求刘增祥返还《集体土地建设用地使用证》（编号：XXX）原件；4.本案诉讼费由刘增祥负担。刘增祥向一审法院反诉请求：1.请求法院判令高梅杰赔偿刘增祥各项经济损失200000元，宅基地、房屋及附属物损失447250元，以上合计647250元；2.反诉费用由高梅杰负担。一审审理过程中，刘增祥变更反诉请求为：1.请求法院判令高梅杰赔偿刘增祥各项经济损失200000元，宅基地、房屋损失1163078元，搬家费2000元，以上合计1365078元；2.反诉费用由高梅杰负担。一审法院认定事实：涉案宅院位于北京市怀柔XX村，1994年1月15日颁发的《集体土地建设用地使用证》编号为：XXX号（刘增祥提交的《集体土地建设用地使用证》中编号为XXXX号，编号尾数100有添加的痕迹），《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为高梅杰，用地面积为266.8平方米，超占面积为65.2平方米。2002年10月31日刘增祥与高梅杰签订契约一份，载明：“立契人高梅杰、刘增祥二人经双方协商达成契约如下：高梅杰愿将自己住宅266.8平方米北房六间及院落上的地上物卖给刘增祥所有，价款计贰万柒仟元整，高梅杰要把房产证交给刘增祥，并负责把高梅杰的房产证过户到刘增祥户上之事宜费用各自自理，刘增祥并享有东凤山之村民待遇，款筹一次付清。契约签订之日后有关院落事宜由刘增祥负责，双方中正人签字后生效。”该份契约上有刘增祥、高梅杰及中证人王某的签字。2019年4月22日，村民委员会出具《房产证明》，载明：“兹证明我村村民高梅杰，女，身份证号×××，是我村门牌号**宅院的集体建设用地使用权人，经批准于1979年4月与丈夫鲍富贤（身份证号×××）共同在院内修建北正房四间，此房屋为合法建筑。宅基地批准面积为266.8平方米，东西长20米，南北长13.34米。特此证明”。一审诉讼过程中，因双方对涉案房屋及附属物等价值无法达成一致意见，依刘增祥申请，一审法院依法委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉案宅院内房屋、附属物重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具金房D估字【2019】1127号《房地产估价报告》，评估结果为：房屋、附属物、宅基地区位补偿总价为447250元，其中宅基地区位补偿总价为218275元，房屋总价为155654元，附属物总价73321元。双方对《房地产估价报告》真实性均认可，刘增祥认为评估报告中区位补偿标准应进行调高，因为评估标准是2003年的政策，距离现在过久；高梅杰认为评估报告中的房屋、附属物及区位补偿款价格均偏高，且涉案宅院并未拆迁，不能以《北京市怀柔区人民政府文件怀政发2003-31号》作为评估依据。一审法院认为：第一，关于2002年10月31日刘增祥与高梅杰签订的契约效力问题。农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，高梅杰与刘增祥虽然达成了农村房屋买卖契约，但因刘增祥并非北京市怀柔区XX村集体经济组织的成员，该契约违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于高梅杰要求确认房屋买卖契约无效的诉讼请求，一审法院予以支持。第二，关于房屋买卖协议被确认无效后的后果问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。高梅杰在转让涉诉宅院原有房屋十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，高梅杰应承担主要责任；刘增祥并非北京市怀柔区XX村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。涉诉农村房屋买卖协议无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方，刘增祥应将涉诉院落、房屋及附属设施腾退并返还给高梅杰；对于高梅杰要求刘增祥腾退并交付涉案宅院及《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘增祥要求高梅杰支付赔偿款的反诉请求，因涉案宅院需要腾退并交付高梅杰，一审法院予以支持。刘增祥反诉主张高梅杰支付其搬家费2000元，无法律依据，一审法院不予支持；刘增祥在购房后、房屋买卖合同经法院确认无效之前，对所购房屋及附属物进行添附之行为，并无不妥；对于宅基地区位补偿款一项，北京市怀柔区同类地区确定的宅基地区位补偿价的现行标准为3800元/平方米，对于高梅杰需要支付的赔偿款数额，一审法院将参考《房地产评估报告》及现有证据、结合同地区市场价格及刘增祥之请求等综合因素酌情予以确定。据此，一审法院于2019年9月作出判决：一、确认高梅杰与刘增祥于2002年10月31日就涉案宅院内房屋签订的《契约》无效；二、高梅杰赔偿刘增祥经济损失共计934171.8元，于判决生效之日起七日内给付；三、刘增祥在收到上述第二项高梅杰给付的934171.8元款项后三十日内将位于北京市怀柔区的本案涉案院落、房屋及附属设施腾退后返还给高梅杰，并将编号为XXX号、土地使用者为高梅杰的《集体土地建设用地使用证》原件返还给高梅杰；四、驳回刘增祥其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，高梅杰向本院提交下列证据：1.怀政（2019）第62号-回《登记回执》，用以证明高梅杰于2019年10月22日向怀柔区人民政府申请公开现行有效的涉及怀柔区拆迁宅基地区位补偿价标准的文件；2.怀政（2019）第62号《答复告知书》，用以证明怀柔区人民政府只有《北京市怀柔区人民政府批转国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》，没有其他文件；3.怀桥政（2019）第3号-回《登记回执》，用以证明高梅杰于2019年10月23日向怀柔区桥梓镇申请公开“1.桥梓镇各村宅基地区位补偿价标准，2.桥梓镇各村拆迁范围公告，3.桥梓镇各村拆迁补偿标准”；4.怀桥政（2019）第3号《答复告知书》，用以证明桥梓镇没有各村宅基地区位补偿价标准，桥梓镇各村不存在拆迁及拆迁补偿标准的情况；5.网络地图，用以证明XX村与桥梓镇人民政府及怀柔区人民政府的位置关系和距离。刘增祥对于上述证据的真实性均予认可，对证明目的均不认可。另，本院调取了《怀柔区北房镇驸马庄村宅基地搬迁补偿方案》、《怀柔区怀柔新城08街区A地块一级开发项目宅基地房屋拆迁补偿实施方案》、《怀柔区庙城村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋拆迁补偿安置实施方案》等文件，上述文件中宅基地区位补偿价格均为3800元/平方米。高梅杰对于上述文件的真实性不认可，认为与本案不具关联性。刘增祥认可上述文件的真实性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及当事人诉辩称意见，因本案双方当事人对于涉案农村房屋买卖合同无效均无异议，故本案的二审争议焦点为一审法院确定的刘增祥的经济损失数额是否适当。本案中，在双方合同实际履行十余年后，高梅杰起诉本案，要求确认合同无效及返还房屋，有违诚信原则，故高梅杰对于合同无效的后果应承担主要责任，并应对于因合同无效给刘增祥造成的包括信赖利益损失在内的各项合理损失予以赔偿，一审法院对此认定正确。关于刘增祥损失数额的确定，因涉案宅院所在XX村并未涉及拆迁，故可参照周边同类地区拆迁补偿标准予以确认。现行的《北京市怀柔区国土资源和房屋管理局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见》，其施行时间已距今十余年，该文件所确定的涉案宅院所在地区的宅基地区位补偿价标准明显偏低，如按该文件标准确定损失数额，则会造成本案双方利益严重失衡，故一审法院并未采用该标准，并无不当。根据已查明的事实，涉案宅院周边涉及拆迁的村镇、地区的拆迁补偿政策中宅基地区位补偿价标准均为3800元/平方米，刘增祥所主张的3600元/平方米并不高于该标准，故一审法院据此连同经评估确定的房屋总价和附属物总价所最终确定的刘增祥的经济损失数额，并无明显失当之处，本院予以维持。高梅杰关于一审法院确定的刘增祥的经济损失数额偏高及缺乏依据的主张，依据不足，本院不予采纳。另，刘增祥主张应以3800元/平方米的标准改判高梅杰赔偿宅基地区位补偿价1063392元，因刘增祥并未提起上诉，故本院对此不予处理。综上所述，高梅杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13142元，由高梅杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一九年十二月六日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆书 记 员  杨艳娇