海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1972号 上诉人（原审被告）：陈青青，女，1978年9月20日出生，汉族，现住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：周尚军，男，1974年8月5日出生，住所地湖南省澧县，现住海南省文昌市。 被上诉人（原审原告）：符燕萍，女，1961年9月10日出生，汉族，住所地海南省文昌市。 委托诉讼代理人：李亚雄，海南日新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周光亮，海南日新律师事务所律师。 原审被告：文昌福成房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇文中路**。 法定代表人：李天思，执行董事。 委托诉讼代理人：邢春雨，文昌福成房地产开发有限公司员工。 原审第三人：文昌文城匠子烤鱼餐厅，，住所地海南省文昌市文城镇文中路**亿嘉商业城** 经营者：魏有娟，女，1978年12月10日出生，汉族，住海南省文昌市龙楼镇星光村委会春桃四队。 委托诉讼代理人：傅红日，男，1973年2月21日出生，住海南省文昌市龙楼镇星光村委会春桃四队。系魏有娟丈夫。 上诉人陈青青因与被上诉人符燕萍、原审被告文昌福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）、原审第三人文昌匠子烤鱼餐厅租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人陈青青上诉请求：1.请求贵院依法撤销文昌市人民法院（2019）琼9005民初2107号民事判决，依法改判降低违约金，按银行同期贷款利率降低；2.一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院要求上诉人按月利率2%支付违约金，没有任何法律依据。本案属于房屋租赁合同纠纷，一审法院不应适用民间借贷利率计算本案的违约金。被上诉人未举证证明其他实际损失，而一审法院在认定上诉人逾期未支付租金的行为给被上诉人造成的损失体现为利息损失，那么也应当按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。而不应按照民间借贷利息计算。二、上诉人已尽自身能力，最大程度挽回被上诉人的经济损失，不应按民间借贷利率计算违约金，加大上诉人的经济负担。自2018年7月起，被上诉人因家庭原因无力继续承担上述商铺租金的差额部分，已将该情况告知被上诉人，并希望被上诉人与第三人魏有娟直接签订上述商铺的租赁合同，但因被上诉人与匠子烤鱼无法就租金达成合意而没有签订合同。上诉人不应继续承担租金差额及违约金。综上所述，上诉人认为上诉人与被上诉人为房屋租赁关系，而非民间借贷关系，一审法院判决上诉人按民间借贷月利率2%支付违约金给被上诉人，缺乏法律依据，恳请二审法院依法撤销一审判决，进行改判。 符燕萍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 福成公司述称，同意上诉人的上诉意见。 匠子烤鱼述称，本案应采取和解、调解的方式进行处理。 符燕萍向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈青青签订的《商铺租赁合同》；2.被告陈青青向原告支付商铺租金24942.72元（暂计2018年7月1日至2019年6月），2019年7月至合同履行期限届满租金35335.52元；3.被告陈青青向原告支付自2018年7月1日至实际付清之日止的迟延支付租金违约金（暂计自2018年7月1日至2019年5月24日的违约金为18845.01元）；4.被告福成公司对向原告支付上述第二、第三项诉讼请求所涉款项承担连带清偿责任；5.判令本案的诉讼费用由两被告共同承担。 一审法院认定事实：2012年10月12日，原告与被告福成公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于文昌市××镇商铺，建筑面积23.62平方米。2014年12月，原告与被告陈青青签订《商铺租赁合同》，该合同双方均未能向法院提交，但原告以及被告陈青青、福成公司均认可符燕萍、潘宇与被告陈青青签订的《商铺租赁合同》除了面积不同外，其它内容基本一致。即原告（甲方）与被告陈青青（乙方）签订的《商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于文昌市××镇商铺出租给乙方使用，建筑面积为23.62平方米；租赁期限自2015年1月1日至2020年11月30日止，装修免租期2014年12月1日至2014年12月31日；出租商铺的租金2015年1月1日至2017年12月31日按该商铺建筑面积每月80元/平方米计；2018年1月1日至2020年11月30日按该商铺建筑面积每月88元/平方米计；租金自2015年1月1日起计，每三个月支付一次租金，乙方应于每次租金支付当月10日前把租金存入甲方指定的银行账号；签订本《商铺租赁合同》三个工作日内乙方向甲方支付三个月租金及履约保证金；租赁期间，乙方可以将该商铺转租或分租给第三方，但乙方应提前告知甲方。如果在租赁期限内，乙方未能按本合同约定时间向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付当期应付（3个月）租金的1%作为违约金，合同继续履行；租赁期间，未经另一方书面同意，任何一方不得单方解除本合同，如有违反，违约方应赔偿守约方的全部损失及可得利益。被告陈青青及原告在合同上签名及捺印，被告福成公司盖章同意为乙方承担保证责任。合同签订后，原告将铺面交付被告陈青青，被告陈青青按照合同约定向原告支付自2015年1月至2018年6月的租金，自2018年7月起的租金至今未支付。另，2015年12月，被告陈青青经原告同意将案涉铺面转租给第三人经营饮食生意。 一审法院认为，本案的争议焦点：1.原告与被告陈青青签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；2.原告主张的违约金是否过高；3.被告福成公司是否对被告陈青青应付款项承担连带清偿责任。关于争议焦点一，原告与被告陈青青签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同双方当事人可以依约定或依法解除合同，本案中原告主张解除合同的理由为：被告陈青青拖欠原告商铺租金。原告与被告陈青青签订的合同中未约定解除合同的条件，案涉房屋被告陈青青经原告同意已转租给第三人经营饮食生意，原告未提供证据证明其已通知被告陈青青在合理期限内支付拖欠的房屋租金，故原告主张解除合同，不符合法律规定，不予支持。被告陈青青自2018年7月起的租金未向原告支付，因案涉约定支付租金的日期为每季度首月10日，故被告陈青青应向原告支付2018年7月至2019年9月的租金31178.4元（88元/平方米×23.62平方米×15个月）。因2019年10月至合同履行期限届满的租金尚未到约定的支付期限，对原告该主张不在本案中处理。关于争议焦点二，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。案涉合同约定，如果被告陈青青未能按合同约定时间向原告支付租金的，每逾期一日应支付当期应付（3个月）租金的1%作为违约金，被告陈青青认为违约金过高，要求法院予以调整。被告逾期未支付租金的行为给原告造成的损失体现为利息损失，原告未举证证明存在其他实际损失，故原告主张的违约金过高。根据当事人的合同履行情况、过错程度及从公平原则的角度出发，一审法院酌定将违约金调整为月利率2%计算。案涉合同约定支付租金的日期为每季度首月10日，则逾期之日为每季度首月11日。结合原告主张的违约金起算时间，截止2019年7月10日，被告应向原告支付的违约金计算为：1.2018年7月至9月的违约金为374.14元（从2018年7月11日起计2018年10月10日止共3个月，6235.68元×2%×3个月）；2.2018年10月至12月的违约金为748.28元（从2018年10月11日起计2019年1月10日止共3个月，6235.68元×2×2%×3个月）；3.2019年1月至3月的违约金为1122.42元（从2019年1月11日起计2019年4月10日止共3个月，6235.68元×3×2%×3个月）；4.2019年4月至6月的违约金为1496.56元（从2019年4月11日起计2019年7月10日止共3个月，6235.68元×4×2%×3个月），上述违约金合计3741.4元，此后违约金以未支付租金为基数，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止。关于争议焦点三，被告福成公司在案涉合同盖章为被告陈青青履行合同承担保证责任，因福成公司对保证方式没有约定，根据《担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，被告福成公司应按照连带责任保证承担保证责任。原告主张被告福成公司对被告陈青青应付款项承担连带清偿责任的诉请，于法有据，予以支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告陈青青于本判决生效之日起10日内向原告符燕萍支付租金31178.4元及违约金3741.4元（违约金已计算至2019年7月10日，此后违约金以未支付租金为基数，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；二、被告文昌福成房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告符燕萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费889.04元，由原告符燕萍负担490.04元，由被告陈青青、文昌福成房地产开发有限公司负担399元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一审判决上诉人支付尚欠租金的违约金标准以月利率2%计算是否过高。上诉人上诉称，本案系房屋租赁合同纠纷，一审判决上诉人按照民间借贷2%月利率支付违约金明显过高，应予调整。而根据本案上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》约定，如果在租赁期限内，乙方（上诉人）未能按本合同约定时间向甲方（被上诉人）支付租金的，每逾期一日，乙方（上诉人）应向甲方（被上诉人）支付当期应付（3个月）租金的1%作为违约金，合同继续履行。一审法院已以该违约金过高进行了适当的调整，双方合同约定的违约金标准远高于一审判决所确定标准，故一审法院参照民间借贷的利率标准作为本案计算违约金的标准已经兼顾衡量了双方的利益，且上诉人将收取的第三人的租金不主动缴纳给被上诉人，存在明显的故意违约行为；同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人认为一审法院判决的违约金过高，但是未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。上诉人的上诉请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1778.08元，由上诉人陈青青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 萍 审 判 员  陈 杰 审 判 员  陈海燕 二〇一九年十二月五日 法官助理  洪学雪 书 记 员  邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。