福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9589号 原告：李开颜，男，汉族，1972年6月2日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张巧亮，福建卫理律师事务所律师。 被告：王新，男，汉族，1971年12月12日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶荣超，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永辉，福建合伦律师事务所律师。 被告：张榕强，男，汉族，1971年5月15日出生，住福州市鼓楼区。 原告李开颜与被告王新、张榕强案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李开颜委托诉讼代理人张巧亮，被告王新委托诉讼代理人叶荣超到庭参加诉讼，被告张榕强经本院公告传唤，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李开颜向本院提出诉讼请求：请求法院解除对张榕强名下往往坐落于福州市鼓楼区房屋（房产证号：榕房权证Ｒ字第××）的查封，并终止对该房屋的处置。 事实和理由：王新与张榕强民间借贷纠纷一案，鼓楼区人民法院于2014年8月20日作出（2014）鼓民保字第438号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，于2014年8月20日查封了张榕强名下坐落于福州市鼓楼区房屋（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号）。因张榕强未履行生效判决书确定的义务，法院于2018年1月19日作出（2015）鼓执字第158号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。 事实上，在鼓楼区人民法院查封上述房屋之前，李开颜早在2014年8月6日与张榕强及其妻子张丽华签订了一份《房屋买卖协议》，约定李开颜购买张榕强名下的坐落于福州市晋安区汇诚和源居2＃楼1107单元房产（榕房权证Ｒ字第××号）、座落于福州市鼓楼区（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号），合同签订后，李开颜通过李朝晖的银行账户向张榕强支付了全额购房款，后张榕强将房屋所有权证书及土地使用权证书原件交给李开颜。根据《房屋买卖协议》第五条约定：“福州市鼓楼区暂时借给张榕强、张丽华夫妻两人居住半年。”因此，案涉房屋事实上已经交付给李开颜，后李开颜又将房屋出借给张榕强使用。李开颜购买的两套房屋其中坐落于晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居2＃楼1107单元已经顺利办理了全部交易过户手续，而案涉房屋在办理交易过户手续时，该房屋被鼓楼区人民法院查封，据此，该房屋未办理过户登记的原因不在于李开颜。综上，李开颜就案涉房屋依法享有贵院排除执行的权利，且《房屋买卖协议》依法有效，李开颜有权要求继续履行。 2018年7月份，因案涉房屋面临司法拍卖，李开颜遂向法院提出执行异议，但被法院裁定驳回（2018闽0102执异73号），故李开颜特依据我国《民事诉讼法》及相关法律规定，向法院提出如上诉讼请求，希望法院予以支持。 王新辩称： 一、作为提起本案诉讼的主要依据的房屋买卖协议不管从协议的形式上还是从协议的内容上，其真实性均无法确认。 1.基于合同具有相对性，站在合同主体之外的任何第三人来讲，根本无法断定合同是否真实合法有效。是故，该合同的真实性本应通过司法诉讼途径进行认定，本案主要证据房屋买卖协议只有通过司法部门认定为合法有效之后，才有资格作为本案的基础证据，用于启动本案的诉讼程序。但，本案李开颜于2014年8月份就签订了房屋买卖协议，而房屋买卖协议中的标的物（即坐落于福州市鼓楼区，榕房权证Ｒ字第××号房产）已于2014年8月20日被法院正式查封，李开颜却在长达三年多的时间内未向任何司法部门主张权利，也未通过任何司法途径去请求认定本案房屋买卖协议的真实性，其行为严重违背了社会常理。 2.从合同内容真实性来看，本案主要证据房屋买卖协议的内容多处存在不真实的情形，且部分内容与李开颜提交的证据还相互冲突。其一，从合同标的对价来看，其定价严重低于市场标准，不排除存在虚构合同转移财产的情形。合同约定，出卖人将晋安区及鼓楼区的两套房产以150万的价格出售给李开颜，而两套房产的银行按揭贷款尚余112万元由出售人承担，出售人还得承担所有房屋出售时所产生的费用。该内容约定，等同于出售人出售房屋的目的仅仅只是为了偿还银行贷款，自身还得垫付两套房屋装修费用的支出，其行为严重违背市场交易规则，且该房屋的出售单价也远远低于市场标准。其二，李开颜无法证明其已实际履行付款义务。房屋买卖协议明确约定付款方式为现金付款，且该约定内容还特地通过出售人的确定，用手写加盖手印的方式进行了认定。而李开颜在本案诉讼中又提交了案外人李朝晖的部分银行流水，流水金额还无法与本案房屋买卖协议的标的对价一致，其自行矛盾的行为更像是李开颜与出售方在无法证明有实际支付房屋购房款的情况下，想通过断章取义的方式，拼凑部分银行转账流水来虚构付款事实。其三，房屋买卖协议原约定交房时间为半年，后续却又用手写的方式对交房时间进行变更，其行为不排除是虚构合同内容来填补合同的交房时间。 综上事实，再详细结合王新于2014年7月底对合同出售方提起的民间借贷纠纷诉讼，本案涉及的房屋买卖协议却又恰巧于2014年8月初进行签订，该协议极有可能是李开颜与出售人虚构设立，为了协助出售人转移财产所用。王新恳请人民法院依据法律，查清事实，依法维护王新的合法权益，对确实有可能涉及违法行为的人员，依法移送相关部门，进行合法审查，维护法律的庄严。 二.退一步讲，哪怕本案房屋买卖协议合法有效（需经人民法院依法判决认定），李开颜未能提交证据证明其已合法占有本案诉争房产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》李开颜无权对本案诉争房产提出执行异议。 1.本案诉讼过程中，李开颜共提交了5组证据，没有任何一组证据能够证明李开颜对本案的诉争房产已经合法占有，且占有时间比王新对本案诉争房产采取保全措施的时间更早。 2.本案诉争房产实际所有人及占有人仍系张榕强夫妇。王新在提起民间借贷纠纷诉讼及其执行阶段，对诉争房屋送达法律文书、查封收房进行司法拍卖过程中，李开颜均未实际占用诉争房产，该房产仍未张榕强夫妇实际占有。 综上，本案诉争房产所依据的房屋买卖协议的真实性、合法性无法认定，且本案李开颜无法提供证据证明已在被告就诉争房产采取保全措施之前已合法占有诉争房产。故，李开颜的诉请无事实及法律依据，依法应予以驳回。 张榕强未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院下文另行分析。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院查明如下事实：2014年8月6日，李开颜（乙方、买方）与张榕强、张丽华（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：李开颜购买张榕强、张丽华坐落于晋安区，两套房产总价1500000元，其中晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居2＃楼1107单元售价为716000元，鼓楼区洪山镇西洪路322号西洪小区14＃楼105单元售价为784000元；李开颜一次性付款现金1500000元给张榕强、张丽华；张榕强、张丽华实收李开颜1500000元；鼓楼区洪山镇西洪路322号西洪小区14＃楼105单元房产暂时借给张榕强、张丽华居住半年，拿到新房搬出去为止；两套房产的银行贷款1120000元由张榕强、张丽华承担，与李开颜无关。 案外人李朝晖作为张榕强、张丽华的委托代理人及担保人也在《房屋买卖协议》上签字。2014年8月8日，案外人李朝晖向张榕强转账200000元；2014年8月13日，案外人李朝晖又向张榕强转账1220000元；以上共计1420000万元。。 2014年8月20日，因王新与张榕强民间借贷纠纷一案，本院先后作出（2014）鼓民保字第438号民事裁定书及（2015）鼓执字第158号执行裁定书，查封了张榕强名下位于福州市鼓楼区。2018年7月，李开颜对前述执行措施向本院提出异议，本院于2018年10月26日作出（2018）闽0102执异73号执行裁定书驳回李开颜对本案诉争查封房产的执行异议请求。 本案当事人争议的焦点是：1李开颜在法院查封前是否合法占有了诉争房产；2.李开颜是否已向张榕强支付了全部购房款。对此，本院分析评判如下： 关于李开颜在法院查封前是否合法占有了诉争房产问题。本院认为，不动产物权的变更不同于动产物权，其设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，才发生法律效力。但基于当事人签订不动产买卖合同后，不能即时进行登记。对于无过错不动产买受人的合法权益，在法院执行程序予以了一定的救济。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定要求买受人在法院查封前已合法占有该不动产，是为了减少被执行人和第三人恶意串通的可性。另外“占有”应理解为对不动产的管理和支配，如拿到房屋钥匙，办理物业的入住手续，对房产直接占有使用，否则无法产生公示效应。本案中，李开颜与张榕强夫妇签订《房屋买卖协议》后，双方没有办理房屋转移占有的交接手续，而是约定由张榕强夫妇继续居住半年，拿到新房搬出去为止。实际上，直到2018年1月19日，因张榕强未履行偿还王新欠款义务，法院依法裁定查封拍卖诉争房产之前，该房产仍由张榕强实际占有使用，李开颜并未直接占有该房产。故李开颜称其已实际合法占有诉争房产的依据不足，本院不予支持。 关于李开颜是否已全部支付了购房款问题。《房屋买卖协议》约定，出卖人张榕强、张丽华将坐落于晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居2#楼1107单元以150万的价格出售给李开颜；在合同签订的当日卖方已实收现金150万元整。该现金收款约定还特意由卖方张榕强、张丽华用手写加盖手印的方式进行了确认。但是，李开颜没有提交证据证明其于合同签订当日已实际履行了上述巨额现金的付款义务，而是提交了案外人李朝晖在双方合同签订之后分别于2014年8月8日及13日分两次向张榕强共计转账1420000元的银行流水作为付款凭证。虽然，李朝晖在出庭作证时称，其与李开颜是亲兄弟关系，其系受李开颜委托全程帮他向张榕强买房，其弟弟在2014年7月把钱转到他银行账户，他收到款后再将款转给张榕强。但是，李朝晖的汇款金额与本案房屋买卖协议的标的对价不一致，也未标注汇款用款，且与《房屋买卖协议》中约定的“李开颜在合同签订当日已全额现金付款给卖方张榕强、张丽华”互相矛盾。另外，李开颜也没有提交其于2014年7月将购房款先转到李朝晖银行卡上，再由李朝晖转给张榕强的相关凭证。故李开颜提供的现有证据不足以证明其已实际向张榕强支付了全部购房款。 综上所述，本院认为，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李开颜就本案诉争查封房产不享有足以排除强制执行的民事权益。其要求解除对诉争房产查封并终止处置的诉请依据不足，本院不予支持。张榕强经本院公告传唤，公告期届满，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回李开颜的诉讼请求。 本案诉讼费11640元、公告费560元，由李开颜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  谢国志 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  吴玲娟 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  黄凌霄 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。