广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初5049号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广东省广州市中山四路246号信德商务大厦四楼，统一社会信用代码12440100455415448R。法定代表人：杜树军，所长。委托代理人：韩宇烈、吴斯羿，均系广东君厚律师事务所律师。被告：郭伍雄，男，1963年7月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈小燕，系广东创杰律师事务所律师。原告广州市房屋安全管理所诉被告郭伍雄租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市房屋安全管理所的委托代理人吴斯羿，被告郭伍雄及其委托代理人陈小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市房屋安全管理所诉称：原告系负责公房管理的事业单位。位于广州市水荫路172号301房（以下简称涉案房屋）是原广州市房地产管理局委托原告管理的直管公房。原、被告双方订立《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定原告将房屋出租给被告作住宅用途使用，面积为43.01平方米，租赁期限自1995年7月1日起至2000年6月30日止，每月租金为42.16元，于每月15日前缴纳当月租金。合同期满后，双方没有续签合同，被告继续使用房屋至今，期间，租金标准调整为每月138.5元，并向原告以此支付租金至2018年1月。原告根据广州市房地产档案馆出具的资料核查发现，被告及其家庭成员另有产权房屋470.1764平方米。原告认为，双方房屋租赁合同期限届满，双方未续签合同，房屋租赁为不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同；同时，被告及其家庭成员另有产权房屋，根据《广东省公有房产管理办法》的第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督”的规定，被告已不符合公房出租对象的条件。据此，原告有权解除与被告的房屋租赁关系，并要求被告交回房屋。现提起起诉，请求判令：1、解除原告与被告关于广州市天河区水荫路172号301房的房屋租赁关系；2、被告及同住人员立即搬出广州市天河区水荫路172号301房，并将该房屋交还给原告；3、被告支付房屋使用费（参照每月租金138.5元计算，从2018年9月1日起计算至实际交还房屋之日止）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告郭伍雄辩称：1980年前后，广州市政府决定建设区庄立交。当时被告家族世居住于区××、××（后门牌号码××为区××），该处房屋产权人为郭远谋（又名郭苏兴），即被告之父；1980年11月19日，广州市革命委员会颁发《关于建设区庄立体交叉有关拆迁事项的通告》（穗革发【1980】160号】），第二条明确了有关拆迁事项：“区庄1号至21号被征用房屋之居民，迁往沙河永福村，愿在该地定居者，可保留市区户口……”，当时的区庄属于市区，沙河永福村属于郊区，被告户口曾依此政策将户口保留在属于市区的区庄街29号；1980年12月10日，市道路扩建工程办公室向被告之父单位发送第107号特急件，明确其举家迁往沙河顶永福村。被告家族于1981年第一季度入住安置房屋内，被告与其父母共同居住于涉案房屋。入住后一段时间，房屋处于无人管理状态，后来（具体时间不详）政府指定当时的广州市机关房屋管理所（即原告前身）通过房屋租赁形式以出租人身份管理该房屋，当时承租人为被告之父（或母），当被告父母陆续过世后承租人才变更为被告。房屋租赁关系一直存续至今，被告一家将该安置房屋视为祖屋，2016年还对该房屋进行了精装修。第一、原告主张解除房屋租赁合同不符合《物权法》等相关规定。本案事实是征收拆迁在前、安置在后。《物权法》42条规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。依据《广东省城市房屋拆迁管理规定》第12条“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式”，但在当时法律法规不完善，以房屋租赁合同作为权宜之计。穗革发【1980】160号文件明确使用“定居”的表述，本案中租赁合同系对拆迁的补偿，一直存续至今，应受法律保护。原告若单方解除房屋租赁关系是对现有法律的公然违反，若执意解除租赁关系应提供替代方案作为新的补偿安置。该租赁合同原来的承租人并非被告，而是被告的父亲或母亲，在被告父母过世后才变更为被告。原告提出被告另有产权房屋470.1764平方米，与事实不符，也与本案无关。第二、原告主张解除房屋租赁合同不符合《广东省公有房产管理办法》的相关规定。《广东省公有房产管理办法》第十一条规定，公有房产中住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优待照顾的住户。本案中房屋租赁关系的建立并非基于无房，而是基于被告属于“按政策应优待照顾的住户”，具体而言，指按区庄立交建设时的拆迁安置政策应予照顾的住户。原告并未提交本案租赁合同的审批手续，系刻意隐瞒本案租赁合同成立的具体依据，原告既然主张解除租赁合同，也应当提供当初审批同意该租赁合同的手续，以证明被告究竟是否是基于无房而签订的租赁合同。第三、原告无权擅自解除房屋租赁合同。其一、法律关系的产生、变更及终止是一个系统工程，不应孤立看待任何一个环节。原告主张解除本案所涉房屋租赁合同，罔顾政府拆迁行为在前、补偿安置在后的事实，既不合理，也不合法。其二，原告作为事业单位，并不享有涉案房屋的所有权，被告亦未曾见到政府对原告解除租赁合同的明确授权，原告无权对租赁关系的存续与否进行处分。其三、被告一家一直对当时的拆迁安置方案没有怨言，从未料想有朝一日会被赶出政府承诺让其定居的房屋，更不会想到与原告对簿公堂。如果房屋租赁合同被原告擅自解除，意味着区庄立交建设工程的一些损失要由被告一家承担，显然没有理据。第四、被告一直履行缴纳房租义务，无须另行缴纳。经审理查明：广州市天河区水荫路172-178号的权属人为广州市房地产管理局，权属来源为1981年接管，房屋所有权性质为全民。《广州市房地产管理局接管房地产通知书》载明：接管日期：1981年10月1日，经管区：“机房所区房管局”，产业来源：“市道路扩建办移来”，房地座落：沙河顶永福村，接管产号：房字第××号，现改为水荫路164-178号。1995年7月1日，广州市机关用房管理所（出租人/甲方）与郭伍雄（承租人/乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，使用面积43.01平方米，月租金为42.16元，租赁期限自1995年7月1日至2000年6月30日止，由乙方在每月的第15日前缴付本期租金；等。庭审中，原告表示合同期满后，双方没有续签合同，被告继续使用房屋至今，期间，租金标准调整为每月138.50元，对此提交发票（开票时间2018年1月15日，房屋地址为涉案房屋，租金所属时期为2018年1月，金额为138.50元）。原告提交《直管房租赁申报表》，其上载明申请人为被告，参加房改购房情况为羊城汽车厂浣南路9号403房，其他住房情况为在2015年7月13日购买滨江东路逸德街20号1501、1504房，申请时间为2017年8月28日。2018年1月3日原告向被告发送律师函，表示被告单独或与他人共同另有产权房屋，已不符合公房出租对象的条件，要求被告交回涉案房屋。被告提交户籍档案查询摘抄记录（载明区庄街29号户主郭苏卿，别名郭远谋，子郭伍雄，郭苏卿于1990年3月4日报死亡注销户口）、被告出生证、特急件（80）扩建办字第107号（由市道路扩建工程办公室于1980年12月10日发送，载明郭苏卿现住先烈路区××号地下楼，属区庄立交工程拆迁范围，经研究决定分配该同志迁往沙河顶永福村40#-3号第贰楼201、202房）、《关于建设区庄立体交叉有关拆迁事项的通告》【穗革发（1980）160号】（载明因区庄立交工程动工拆迁，原区庄1号至21号被征用房屋之居民，迁往沙河永福村，愿在该地定居者，可保留市区户口）、房屋管养费收据（房屋所在地为涉案房屋，年度为1985年、1986年，住户名称为郭苏卿）、广州市不动产登记查册表（载明东区黄花岗路区庄街21号，23号的产权人为郭远谋，登记附注载明于1982年5月24日市道路扩建办征用）、国家经租房产领定租凭证、被告旧身份证等证据拟证明涉案房屋系因被告之父亲郭苏卿的自有产权房屋位于区庄立交工程拆迁范围而被拆迁后的安置房屋。被告主张被告一家系因区庄立交建设期间从区庄街29号安置到现在的涉案房屋，沙河顶永福村40号即对应现在的水荫路172号，对此提交书面证人证言、广州市道路扩建工程办公室于1999年7月30日出具的《拆迁安置证明》（载明：我办1982年进行区庄立交工程拆迁工作时，已拆除住户汤莲多、林海祥使用的螺岗6号房和5号楼部分建筑，并安置该住户到永福村40号102房居住、先烈南4号商铺营业）、广州市道路扩建工程办公室出具的《协议书》（载明：甲方（广州市道路扩建工程办公室）安排乙方（住户：螺岗6号：林海祥、汤莲多）到沙河顶××房××室户，39号101房两室户两套房面积约73平方米定居…落款时间：1982年8月23日）。另查明，广州市机构编制委员会于2005年4月22日印发《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》载明：同意广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。本院认为：根据查明的事实，涉案房屋系由广州市房屋安全管理所管理，其系本案适格原告。广州市房屋安全管理所与郭伍雄签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定租赁期限届满后，原、被告双方虽未续签租赁合同，但被告郭伍雄继续使用涉案房屋，原告也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。关于原告要求解除与被告的租赁关系、被告交还涉案房屋的请求。涉案房屋为直管公房，根据被告提交的特急件（80）扩建办字第107号文件载明，被告父亲郭苏卿所住区庄街29号地下楼属区庄立交工程拆迁范围，经研究决定分配该同志迁往沙河顶永福村40#-3号第贰楼201、202房，房屋管养费收据载明房屋所在地为涉案房屋，住户名称为郭苏卿，年度为1985年、1986年，《广州市房地产管理局接管房地产通知书》载明沙河顶永福村现改为水荫路164-178号，上述证据可形成相对完整证据链，被告主张其系因区庄立交工程施工征用其父亲原房屋而被安置至涉案房屋居住，本院予以采信。被告入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁合同关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁合同关系，且本案中未有证据证明被告父亲在其房屋被拆迁时有获得补偿，其仅被安置至涉案房屋定居，在此情况下，原告要求被告腾空并返还涉案房屋、解除租赁合同关系，有违公平原则，本院不予支持。关于房屋使用费。如前所述，本院对原告要求解除租赁合同关系的诉讼请求不予支持，故原告以此为基础要求被告支付房屋使用费于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市房屋安全管理所的诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市房屋安全管理所负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  杨巧云人民陪审员  黄凤君二〇一九年一月二十一日书 记 员  何靖文陈玉娟