广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22721号原告：吴鉴宏，男，1988年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。委托诉讼代理人：梁伟健，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永洪，广东保信律师事务所律师。被告：龚明中，男，1981年8月23日出生，汉族，身份证住址重庆市云阳县。原告吴鉴宏诉被告龚明中民间借贷纠纷一案,本院于2018年10月26日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鉴宏委托诉讼代理人梁伟健、陈永洪以及被告龚明中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴鉴宏向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年7月7日签订的《房地产借款抵押合同》；2、被告向原告偿还借款本金488503.69元及利息（计算方法：以488503.69元为基数，自2018年6月7日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；3、被告承担原告因实现债权所产生的律师费33000元及诉讼保全担保费；4、原告对被告提供的位于中山市××××号顺枫华庭1幢101房[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0108272号]折价或者以拍卖、变卖前述房地产所得价款在上述借款本金、利息、律师费及诉讼保全保险费的范围内优先受偿。诉讼中，原告明确诉讼请求3中诉讼保全保险费的金额为700元。事实和理由：被告因家庭及生意资金周转需要向原告借款。2017年7月7日，被告向原告借款550000元，双方签订《房地产借款抵押合同》。合同约定：借款期限5年，从2017年7月7日至2022年7月6日，借款利率按等额本息，借款利息从款项借出之日起计算，每月18日前向甲方支付本息一次，甲方以其位于中山市××××号顺枫华庭1幢101房[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0108272号]的房产作为抵押物提供担保，担保范围为借款本金、利息、违约金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用、诉讼保全责任保险费等），因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用；甲方无论何种原因未按照本合同约定履行义务的，乙方有权以抵押财产优先受偿；如甲方任何一期逾期15天（不论是支付利息或是偿还本金）即属根本性违约，乙方可提前收回全部借款，甲方应向乙方支付本金金额20%违约金及从借款之日起至还清之日止按年利率25%计付利息给乙方；甲方不依本合同约定期限归还借款的，乙方可采取必要的途径或方式追索，由此引起的费用由甲方负担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费、诉讼保全责任保险费等。2017年7月18日，原告与被告到中山市国土局办理了抵押登记。2017年7月19日，原告分两笔以银行转账方式把550000元汇入被告指定的账户（户名：龚明中，账号：62×××77，开户行：中国建设银行），被告同时向原告出具借款借据一份。借款后，被告只向原告支付了截至2018年6月6日的本息，尚欠借款本金488503.69元。原告为实现本案债权现已支出律师费33000元。原告认为，被告拖欠借款本息的行为已严重违反了双方约定，应承担全部违约责任，向原告清偿全部债务。被告龚明中辩称：我确认收到原告出借的550000元，但原告是分两笔向我支付借款，第一笔为150000元，我收到该150000元后，即向案外人黄家宜支付了100000元，后原告再向我支付第二笔款项400000元，两笔款项之间间隔一个小时，我收到该款项之后还向原告的公司业务人员支付30000元。我是到中山市丰裕信用担保有限公司（以下简称丰裕公司）进行借款的，以上的付款均是根据公司的要求支付的，每月18日我还款15200元至案外人黄家宜的账户，还款至2018年6月至同年7月之间。从2017年7月开始，我有几期逾期还款，支付的每期罚息基本上有7000元至8000元，我支付了三、四次的罚息合计约30000元。由于我的资金链断裂了，没有能力再继续偿还债务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院核对后附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月7日，原告（乙方、出借人、抵押权人）与被告（甲方、借款人、抵押人）签订《房地产借款抵押合同》（含附件：《等额本息还款表》），约定：借款金额为550000元，借款用途为生意及家庭资金周转，债务履行期限自2017年7月7日至2022年7月6日，借款利率为等额本息；为确保债权的实现，经甲乙双方协议，甲方以自有的位于中山市××××号顺枫华庭1幢101房[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0108272号,建筑面积：105.56平方米，土地使用权面积：18.72平方米]的房地产提供抵押担保，甲、乙双方约定抵押房地产价值为900000元,担保范围包括借款本金、利息、违约金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用、诉讼保全责任保险费等），因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用；甲方每月18日前向乙方支付利息，若甲方任何一期逾期15天（不论是支付利息或是偿还本息），即属根本性违约，乙方可提前收回全部借款，甲方应向乙方支付本金金额20%违约金及从借款之日起至还清之日止按年利率25%计付利息给乙方；甲方不依本合同约定期限归还借款的，乙方可采取必要的途径或方式追索，由此引起的费用由甲方负担，包括但不限于乙方委托律师的律师费、查档费、诉讼费、诉讼保全责任保险费等；每月还款额甲方要依时付清，每逾期一天按出借金额的千分之一费用赔付乙方作资金流的损失。该合同还约了其他事项，其中附件《等额本息还款表》载明了被告分60期每期应还本息15216.56元，折算月利率为1.84%。2017年7月18日，双方就上述房地产办理抵押登记，抵押担保债权金额为550000元，不动产登记证明为“粤（2017）中山市不动产权第0101585号”。另，该房地产第一顺位抵押权人系中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押担保债权金额为292000元，不动产登记证明号为“粤（2017）中山市不动产权第0060758号”，故原告属于第二顺位抵押权人。2017年7月19日12：07，原告向被告转账支付借款150000元，被告收款后向案外人黄家宜转账100000元，原告于当日13:02继续向被告转账支付其余借款400000元，并由被告出具借款借据进行确认，借款借据载明：“本人龚明中（身份证号码：51×××90）现通过银行转账以及现金方式向吴鉴宏（身份证号码：）借到借款人民币伍拾伍万元整。以上借款人民币伍拾伍万元整的借款期限为60个月，已由本人提供自有的位于中山市××××号顺枫华庭1幢101房的房地产作抵押担保（详见房地产借款抵押合同），本人保证按期还清。”诉讼中，被告述称从事药房及工程生意，因工地需要资金周转故通过丰裕公司工作人员“阿龙”向该公司借款，被告不认识原告；《房地产借款抵押合同》及借款借据均在丰裕公司内签订，被告收到第一笔借款150000元后根据“阿龙”指示通过网银向黄家宜支付100000元，之后才收到第二笔借款400000元；借款后，被告也是根据“阿龙”指示通过银行转账或微信转账方式向黄家宜还款，除了以上100000元，被告共支付10期借款本息计152165.6元，期间还支付了逾期还款的罚息，具体金额已忘记；由于被告与丰裕公司协商时约定借款月利率为1.1%，后来发现并不是按该利率执行，故被告停止还款。原告回应称，1、被告所述的“阿龙”是丰裕公司的员工，全名为吴星龙，该人从事中介服务，收取借款人的中介费作为其个人收入，在本案中吴星龙、费汝勇作为介绍人共同收取了被告24939.44元的中介费用；2、《房地产借款抵押合同》及借款借据格式由原告提供，签订地点在中山市国土局，在场人员有原告、被告以及丰裕公司工作人员；3、原告认识黄家宜，她是丰裕公司的工作人员，被告向黄家宜支付的100000元，分别用于支付第一期借款本息15216.56元、被告拖欠蔡明良的借款66550元以及上述中介费用；4、原告共收到被告11期本息还款合计167382.16元，以及逾期偿还借款本息的违约金13313.76元，根据《房地产借款抵押合同》“每月18日前支付利息，每逾期一天按出借金额的千分之一费用赔付乙方作为资金流的损失”的约定，其中，被告2017年9月18日该期还款逾期1日、2017年10月18日该期还款逾期5日、2017年11月18日该期还款逾期1日、2017年12月18日该期还款逾期4日、2018年1月18日该期还款逾期14日、2018年2月18日该期还款逾期10日、2018年3月18日该期还款逾期15日、2018年4月18日该期还款逾期75日、2018年5月18日该期还款逾期63日后不足额支付并且开始长期逾期，截止至2018年5月18日被告共逾期188日。另查，原告为追讨被告所欠借款，委托广东保信律师事务所律师进行本案诉讼，为此支付了律师费33000元。诉讼中，原告申请保全被告相对于561560.69元的财产，为此支付诉讼保全保险费700元。本院认为，原告为了证明与被告存在借贷关系，向本院提交了《房地产借款抵押合同》、借款借据等证据佐证，本院予以确认。但根据原被告有关借款经过的陈述，可确认如下事实：原被告在借款之前互不认识，被告原意向丰裕公司借款，且在借款过程中也是丰裕公司的人员（包括“阿龙”、黄家宜）办理相关手续（包括合同的签订、还款、抵押登记等手续）。原告虽否认与丰裕公司存在关系，但该陈述显不符常情，本院不予采信。关于被告实际收到的借款本金数额问题。《房地产借款抵押合同》约定被告于每月18日前支付利息，但被告于2017年7月19日收到第一笔借款150000元后随即向丰裕公司工作人员黄家宜返还100000元，该款应视为预扣利息，理由：第一，原告支付150000元借款后即通过黄家宜收回100000元，且述称该款包含第一期本息15216.56元，本院认为，双方约定借款450000元，原告未足额交付借款本金的情况下即向被告收取第一期借款本息，该行为已违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定，属于不足额交付借款本金的情形；第二、原告主张该100000元还包含中介费用，如前所述，原告陈述与丰裕公司无关系本院不予采信，且原告未能提供任何证据证明被告同意支付该笔中介费用，因此，丰裕公司抑或“阿龙”收取中介费用无疑损害被告对部分借款本金的期待利益；第三、原告主张该100000元还包含代扣被告拖欠蔡明良的借款66550元，因被告否认，此后原告未能提供任何证据证明被告同意或追认这一代扣行为，应承担举证不能的不利后果。综上分析，本院认定被告实际收到的借款本金为450000元（150000元-100000元+400000元）。关于被告尚欠借款本息的数额问题。根据原被告的陈述，被告收到借款后已支付11期借款本息，因本院已将原告预扣的第一期本息从借款本金中扣除，故本院确认被告借款后已支付10期借款本息共计152165.6元（15216.56元×10月）。《房地产借款抵押合同》约定借款月利率为1.84%（折算年利率为22.08%），因此，以450000元为本金自2017年7月19日（原告支付借款之日）至2018年6月6日（原告主张被告支付本息截止日）共322日，该借款期间应付利息为87654.58元（450000元×22.08%×322日÷365日），应付本金为64511.02元（152165.6元-87654.58元），比对后，被告尚欠借款本金为385488.98元（450000元-64511.02元）。原告自认还收取了被告逾期还款违约金13313.76元，故被告已支付上述借款期间的利息、违约金合计为100968.34元（87654.58元+13313.76元），经本院审核，原告收取上述期间的利息、违约金之和没有违反前引司法解释第二十六条的规定，故被告已支付的违约金无须抵扣尚欠借款本金。被告借款后，未按约定向原告支付借款本息，且经原告多次催告后仍未清偿到期债务，构成违约，应承担相应民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定及双方约定，原告请求解除与被告于2017年7月7日签订的《房地产借款抵押合同》，本院予以支持；原告请求被告支付借款本金488503.69元，本院依法调整为385488.98元；原告请求被告支付从2018年6月7日起按月利率2%计算至实际清偿之日止的利息，本院予以支持。关于律师费、诉讼保全保险费。原告主张为提起本案诉讼支付律师费33000元、诉讼保全保险费700元，向本院提交了诉讼委托代理合同、律师费发票、保险单、保险费发票等证据，本院对此予以采信。原告请求被告支付律师费33000元、诉讼保全保险费700元，不违反双方约定及相关规定，本院予以支持。关于抵押物。被告以其名下位于中山市××××号顺枫华庭1幢101房[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0108272号]的房地产向原告提供抵押担保，双方并办理抵押登记手续。该抵押合法有效，符合抵押权设定的生效要件，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，原告有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，在双方约定的抵押担保范围，并在抵押权人中国建设银行股份有限公司中山市分行实现抵押权之后，享有第二顺位优先受偿权。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国物法权》第一百七十九条、第一百九十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴鉴宏与被告龚明中于2017年7月7日签订的《房地产借款抵押合同》；二、被告龚明中于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴鉴宏清偿借款本金385488.98元，并支付利息（计算方法：以385488.98元为基数，从2018年6月7日起按月利率2%计算至借款清偿之日止）；三、被告龚明中于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴鉴宏支付律师费33000元、诉讼保全保险费700元；四、若被告龚明中逾期履行上述债务，则原告吴鉴宏有权对被告龚明中名下位于中山市南朗镇晓珠街2号顺枫华庭1幢101房[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0108272号]的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款，在上述第二、三项的债权范围，并在抵押权人中国建设银行股份有限公司中山市分行实现抵押权之后，享有第二顺位优先受偿权；五、驳回原告吴鉴宏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9416元，减半收取为4708元，诉讼保全费3328元，两项合计8036元（原告吴鉴宏已预交），由原告吴鉴宏负担1636元，由被告龚明中负担6400元（被告龚明中负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告吴鉴宏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  林佩坚二〇一九年一月十一日书记员  雷绮婷简培华