新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1815号 上诉人（原审被告）：伊犁佳源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：鲁伊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：伊犁易欧商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：鲁健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张江华，新疆怀泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伊犁众意房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：马秀江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马学林，男，该公司副经理。 原审第三人：刘敏，女，1975年12月9日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：陈继峰（系刘敏丈夫），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人伊犁佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源房产公司）、伊犁易欧商贸有限公司（以下简称易欧商贸公司）因与被上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意房产公司）确认合同效力纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县人民法院（2019）新4022民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳源房产公司的委托诉讼代理人任勇刚，易欧商贸公司的委托诉讼代理人张江华，被上诉人易欧商贸公司的委托诉讼代理人马学林，原审第三人刘敏的委托诉讼代理人陈继峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳源房产公司、易欧商贸公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回众意房产公司的一审诉讼请求；2．众意房产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审判决认定佳源房产公司未将其公司分立易欧商贸公司的情况告知众意房产公司错误，佳源房产公司分立易欧商贸公司，不损害众意房产公司的利益，众意房产公司仍应按协议约定履行交纳使用费的义务，佳源房产公司分立仅是改变了交纳使用费的对象，2012年至2015年期间，众意房产公司一直向易欧商贸公司交纳使用费的事实，也说明众意房产公司是知道佳源房产公司分立的，也是按照佳源房产公司分立后的约定办理的；2．佳源房产公司与众意房产公司签订的协议约定如未交清使用费，佳源房产公司有权终止协议，收回橱窗，故众意房产公司是知道不交纳使用费的后果的，其公司无需另行通知众意房产公司。刘敏系众意房产公司委托代理人，负责办理案涉橱窗对外经营相关事宜，及每年向佳源房产公司交纳27,500元使用费，刘敏陈述其公司拒不收取2015年使用费，完全可以告知众意房产公司，由众意房产公司处理，刘敏的答复是联系不上众意房产公司，在长达两年的时间联系不上众意房产公司是不可能的，刘敏每年只需交纳27,500元使用费的情况下，却选择另行签订每年80,000元租金的合同，不合常理，从刘敏提交的授权委托书及易欧商贸公司与刘敏签订的《租赁合同》可以看出，众意房产公司未交纳2015年以后的租金的事实是存在的，对自己违约是认可的，对其公司依照约定终止协议，收回橱窗也是认可的，一审判决认为其公司未提供证据证实合同解除错误；3．一审判决认为，刘敏交纳的2015年6月至2017年的租金应视为众意房产公司向其公司支付的租金错误，其公司收取的是依照易欧商贸公司与刘敏签订的合同收取的租金。 众意房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘敏述称，2010年1月1日，众意房地产公司与其签订《伊宁市新星大厦门口通道玻璃橱窗租赁合同》，约定其租赁案涉橱窗，租赁期间为2010年5月1日至2020年4月30日，每年租金为80,000元，其中27,500元交纳佳源房地产公司，剩余52,500元抵扣众意房产公司欠其的工程款。2015年5月其向佳源房产公司交纳租金时，佳源房产公司告知其，经佳源房产公司与众意房产公司协商，佳源房产公司已收回涉案商铺，若要再续租需等佳源房地产公司通知。2015年12月24日，其与佳源房产公司协商签订了《租赁合同》，约定租金为每年80,000元，由其直接交纳给佳源房地产公司，第一次交纳了125,000元，其中5,000元为保证金，120,000元为2015年6月1日至2016年12月30日期间一年半租金。2016年9月，其接到佳源房地产公司电话要求将下一年租金交到案外人鲁健的银行卡内。2017年其与众意房产公司对账时，众意房产公司仍然将每年剩余租金52,500元抵扣工程款。众意房产公司认为自己与佳源房产公司的《租赁合同》并未解除，对于案涉橱窗依然享有使用权，与其的合同也未解除，因此其应履行双方的合同义务。对此，其认为原合同未解除应当依然有效，现其共支付佳源房地产公司205,000元，按其与众意房产公司的合同约定，应支付给佳源房产公司的租金为68,750元，剩余136,250元是佳源房产公司多收取的租金，理应退还。 众意房产公司向一审法院起诉请求：1、确认众意房产公司与佳源房产公司于2007年3月26日签订的《协议书》有效，并判令继续履行，佳源房产公司、易欧商贸公司将解放路四巷地下通道上玻璃橱窗交于众意房产公司使用；2、确认易欧商贸公司与刘敏就解放路四巷地下通道上玻璃橱窗签订的《租赁合同》无效；3、本案涉诉费用由佳源房产公司、易欧商贸公司承担。 一审法院认定事实：2005年6月1日，伊宁市发展计划委员会在伊市计字［2015］139号《关于追加伊宁市解放路过街地下通道建设规模的批复》中，批准同意“伊犁佳源房地产开发有限公司在伊宁市××路建筑房屋，建筑面积1047平方米……在解放路八巷、解放路四巷、养路总段门前三条通道上部分别新建131平方米、80平方米、80平方米的维护建筑房屋。”2006年5月25日，由伊宁市规划局向佳源房产公司发放伊宁市临时建设工程规划许可证（编号2006017），同意由佳源房产公司在伊宁市××路建设临时性橱窗（即涉案房屋），该橱窗范围为书报亭、花店、话吧。待城市规划需求时，随时自行拆除。 该橱窗建成后，众意房产公司与佳源房产公司于2007年3月26日达成《协议书》，约定将甲方（佳源房产公司）所属的的产权房位××路上玻璃橱窗交于乙方（众意房产公司）长期使用及对外经营，该玻璃橱窗建筑面积36平方米，使用期限为国家规划部门许可年限，使用费支付方式为一年使用费为27,500元，乙方于房屋交付之日起10天内将费用一次性付给甲方。乙方以后每年按每一年付款日期交付使用费，如果不按期缴费，甲方有权收回橱窗。如规划部门对该橱窗进行了重新规划将所有权确定为甲方，甲方必须将使用权给乙方，如果重新规划未将所有权确定为甲方无法实现乙方的使用权，甲方不负任何责任。《协议书》还约定了其他事宜。本院行政审判庭出具《协议备忘录》对以上协议的合法有效予以确认。 2007年4月22日，众意房产公司（甲方、出租方）与刘敏（乙方、承租方）签订《伊宁市新星大厦门口通道玻璃橱窗租赁合同》，约定甲方将位于伊宁市××路玻璃橱窗商铺租给乙方按城市规划管理要求经营，乙方承租期限为三年，即从2007年6月1日至2010年6月1日止，玻璃橱窗商铺面积为36平方米，商铺年租金80,000元，于合同签订时预交30,000元，在2007年4月25日之前支付剩余的50,000元。2010年1月1日众意房产公司（甲方、出租方）与刘敏、陈继峰（乙方、承租方）又签订《伊宁市新星大厦门口通道玻璃橱窗租赁合同》，约定将甲方将位于伊宁市××路玻璃橱窗商铺3间租给乙方按城市规划管理要求经营，乙方承租期限为10年，即从2010年5月1日至2020年4月30日，租期内乙方自行经营，也可对外出租。商铺年租金共计80,000元，其中27，500元由刘敏每年按期支付给佳源房产公司，剩余52,500元抵扣拖欠刘敏的工程款，合同到期后双方按工程决算数据为准。2010年1月1日，众意房产公司向刘敏出具授权委托书，委托刘敏负责办理解放路四巷地下通道上玻璃橱窗对外经营相关事宜，可自行经营也可对外出租，收取房租，并且每年向佳源房产公司交纳27,500元使用费。2010年、2012年刘敏均以众意房产公司名义向佳源房产公司支付该玻璃橱窗每年租金27,500元。2013年，刘敏以众意房产公司名义向佳源房产公司交纳该玻璃橱窗租金27,500元时，佳源房产公司向其出具了由易欧商贸公司开具的收款发票。 2012年1月1日，佳源房产公司决定进行存续分立重组，分立为佳源房产公司和易欧商贸公司，伊犁佳源房地产开发有限公司存续分立重组基准日为2012年1月1日，按照2012年1月1日对两公司资产、负债、所有者权益分立重组。2015年7月7日，佳源房产公司出具证明证实自2012年2月公司分立后，将涉案建筑物所有权和使用权归属于易欧房产公司所有和使用。 2015年，刘敏向佳源房产公司交纳当年租金时，佳源房产公司告知刘敏，众意房产公司与佳源房产公司就涉案玻璃橱窗使用权协议已经解除，刘敏如需继续租赁，需与现玻璃橱窗产权人易欧商贸公司签订租赁合同。 2015年12月24日，易欧商贸公司（甲方、出租方）与刘敏（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于伊宁市××路上南面三间商店出租给乙方使用，租期一年，自2015年6月1日至2016年12月30日止。一年半租金120,000元，押金5,000元，于2015年12月24日一次性付清。当天，刘敏向账户名为鲁健，账号为×××的账户转入125,000元，易欧商贸公司出具押金5,000元收据和一年半120,000元收据。2016年9月8日，刘敏又向账户名为鲁健，账号为×××的账户转入房租80,000元。 一审法院认为，众意房产公司与佳源房产公司所签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议书》依法有效。双方应严格按约定履行合同义务，依据合同法规定，合同履行过程中经双方当事人协议一致可以解除合同。现佳源房产公司在与易欧商贸公司存续分立重组时，将本案涉案商铺分由易欧商贸公司管理收益。而佳源房产公司及易欧商贸公司并未在分立重组后将涉案商铺管理权转移事由告知众意房产公司，也未与众意房产公司就众意房产公司与佳源房产公司签订的《协议书》履行解除合同的相关法律程序，因此众意房产公司与佳源房产公司的合同并未解除。而易欧商贸公司在隐瞒这一事实的情况下与刘敏签订了《租赁合同》，该行为违反了法律规定，也侵害了众意房产公司的合法权益，因此，易欧商贸公司与刘敏签订的《租赁合同》属于无效合同。故对众意房产公司主张易欧商贸公司与刘敏于2015年12月24日签订的《租赁合同》无效的请求，于法有据，一审法院予以支持。因易欧商贸公司与刘敏的《租赁合同》依法无效，而众意房产公司与佳源房产公司所签订的《协议书》并未解除，该协议书未发生合同法第九十一条关于合同权利义务终止的规定的情节，因此该协议书依然有效。故众意房产公司主张确认其与佳源房产公司于2007年3月26日签订的《协议书》有效，并继续履行的请求，于法有据，一审法院予以支持。庭审中佳源房产公司辩称其公司在分立时已将诉争商铺分给易欧商贸公司，所有的债权债务与其无关。佳源房产公司在2012年1月1日分立时将诉争商铺使用权交由易欧商贸公司管理，依据公司法的规定，众意房产公司与佳源房产公司之间《协议书》约定的权利义务应当由易欧商贸公司继续承担，佳源房产公司辩称与其公司无关的意见并无不当。但佳源房产公司及易欧商贸公司理应将公司分立的情况告知众意房产公司，现佳源房产公司并未履行该告知义务，致使众意房产公司并不了解佳源房产公司分立的实际情况，对此佳源房产公司存在过错。易欧商贸公司辩称，由于众意房产公司2015年以后未按期交纳租金，易欧商贸公司已通知众意房产公司解除了该《协议书》。但当庭未能提交已通知众意房产公司解除协议的相关证据。另据众意房产公司与刘敏之间《租赁合同》约定，由刘敏以众意房产公司名义向佳源房产公司交纳租金。2015年，由于佳源房产公司、易欧商贸公司隐瞒事实，刘敏误以为涉案商铺使用权已被收回，因此与易欧商贸公司签订《租赁合同》，刘敏按照该《租赁合同》约定交纳了2015年6月1日至2016年12月31日租金125,000元，2017年租金80,000元。现因众意房产公司与刘敏之间《伊宁市新星大厦门口通道玻璃橱窗租赁合同》尚未解除，而易欧商贸公司与刘敏之间《租赁合同》属无效合同，因此，刘敏交纳的租金应视为是众意房产公司向佳源房产公司、易欧商贸公司支付的租金，也就不存在众意房产公司未交纳2015年以后租金的情形，故对易欧商贸公司的辩称一审法院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、众意房产公司与佳源房产公司于2007年3月26日所签订《协议书》依法有效，双方应继续履行该协议；二、易欧商贸公司与刘敏于2015年12月24日签订的《租赁合同》依法无效。案件受理费100元，减半收取50元，佳源房产公司、易欧商贸公司共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案焦点为：1．众意房产公司与佳源房产公司于2007年3月26日签订的《协议书》是否已于2015年5月30日解除；2.2015年12月24日易欧商贸公司与刘敏签订的《租赁合同》是否具有法律效力。 关于争议焦点一，众意房产公司与佳源房产公司签订的《协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《协议书》约定众意房产公司未依照约定交纳租金的情况下，佳源房产公司有权解除合同，该约定赋予了佳源房产公司在一定条件下的合同解除权，但该合同的解除以佳源房产公司行使合同解除权为前提，在佳源房产公司未行使合同解除权的情况下，该合同并不当然解除；佳源房产公司主张因众意房产公司未交纳房屋租金，故其公司2015年已通知众意房产公司解除了该协议，但除佳源房产公司陈述外未提供其他证据证明通知众意房产公司解除合同，众意房产公司对此也不予认可，众意房产公司向刘敏出具的授权委托书系授权刘敏办理案涉橱窗的对外经营、出租、收取租金，并同意刘敏将租金中的27,500元交给佳源房产公司，并非授权刘敏代表众意房地产公司处理与佳源房产公司之间的租赁事宜，故佳源房产公司通知刘敏收回案涉橱窗，不能认定为通知众意房地产公司解除合同，故佳源房产公司关于《协议书》已解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。”本案中，佳源房产公司在与众意房产公司《协议书》未解除的情况下，就同一租赁物又由其分立公司易欧商贸公司与刘敏签订《租赁合同》，属违约行为，但该合同仍具有法律效力，众意房地产公司主张该《租赁合同》无效，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，佳源房产公司、众意房产公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初417号民事判决第一项； 二、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初417号民事判决第二项； 三、驳回伊犁众意房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，由伊犁佳源房地产开发有限公司、伊犁易欧商贸有限公司共同负担。二审案件受理费50元，由伊犁佳源房地产开发有限公司、伊犁易欧商贸有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  芦海龙 审判员  马晓梅 审判员  张瑀歆 二〇一九年十二月八日 书记员  韦 丽