安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0802民初1997号原告：陈庆,男,1969年11月2日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所实习律师。被告：陈文,男,1975年9月17日出生,汉族,住安庆市迎江区。第三人：安庆市云房网络科技服务有限公司山水云间小区分公司,住所地安徽省安庆市迎江区山水云间小区270栋001号商铺。统一社会信用代码91340800MA2TFRCWOX。负责人：汪美娇，经理。委托诉讼代理人：汪燕,公司员工。原告陈庆与被告陈文、第三人安庆市云房网络科技服务有限公司山水云间小区分公司（以下简称云房山水云间分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。陈庆及其委托诉讼代理人陈磊，陈文，云房山水云间分公司的委托诉讼代理人汪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庆向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈庆、陈文于2019年7月25日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》；2.判令陈文支付陈庆违约金110000元；3.本案的诉讼费由陈文承担。事实与理由：2019年7月25日,陈庆、陈文签订了由云房山水云间分公司提供的《安庆市存量房屋买卖合同》,约定：陈文以788000元将其名下位于安庆市迎江区碧桂园1号公园小区32栋1单元202室的房屋出售给陈庆。2019年8月14日,陈庆向陈文、云房山水云间分公司分别支付了10000元定金,陈文、云房山水云间分公司均开具了收款收据。2019年9月23日,陈庆依照合同约定向云房山水云间分公司支付部分首付款220000元,云房山水云间分公司开具了收款收据。按约定,陈文应于2019年8月31日前向中国银行申请提前还贷并提交相关材料,并于2019年9月30日前办理完毕抵押注销手续；提前还款产生的利息和费用,由陈文自行承担。因陈文未能按合同约定于规定时间内完成申请及注销手续,在陈庆依约履行完毕自己的给付义务后,陈文明确表明不想再将案涉房屋出卖给陈庆。陈文拒绝履行合同义务的行为已构成根本违约,按合同约定,应当承担相应违约责任。考虑到双方约定的违约金数额较高,陈庆自行调整按总房款的14%的标准进行主张。故陈庆诉至法院。陈文辩称，对第一项诉讼请求无异议，对第二项诉讼请求有异议，理由如下：1.陈文在出售案涉房屋之前在百姓网上发布出售消息时，特别注明了案涉房屋尚有银行贷款未还清，若购买，需对方偿还按揭尾款。2.2019年7月25日，陈文与陈庆在云房山水云间分公司签订了合同，约定房屋总价款为788000元，银行按揭尾款由云房山水云间分公司解决。签订合同之后，陈庆支付了20000元定金，10000元支付给陈文，10000元支付给云房山水云间分公司。之后，陈文打电话给陈庆说银行按揭尾款尚未还清，让陈庆不要着急从上海回安庆，陈庆同意，并表示有时间就回来。因银行按揭尾款不能解决，2019年10月份，在云房山水云间分公司处，云房山水云间分公司让陈文将10000元定金退还给陈庆，双方和平解决。但陈庆未收。第二天下午，陈庆收取陈文退还的10000元。陈文以为双方已和平解决此事。后来，云房山水云间分公司打电话给陈文说陈庆要求其赔偿误工费、损失费等，陈文没有同意。综上，陈文没有违约行为，无需支付违约金。即使陈文存在违约行为，违约金也只需承担几千元。云房山水云间分公司述称，云房山水云间分公司在网络上搜集到陈文需要出售案涉房屋的信息后，与陈文联系了一两次。2019年8月10日左右，陈庆的儿子通过安居客网站联系到云房山水云间分公司，要求云房山水云间分公司带其看房。2019年8月13日，陈庆一行人看房后表示满意，希望签订合同。次日，陈庆与陈云在云房山水云间分公司签订了合同，约定房屋价款为788000元。在签合同之前，云房山水云间分公司知晓案涉房屋尚有银行按揭贷款未还清。签订合同时，提出的方案是由陈文解决，但云房山水云间分公司可以协助陈文联系小额贷款公司。对此，合同中注明的是：陈文购买案涉房屋时向中国银行申请了总额为588000元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为540000元。陈文应于2019年8月31日前向中国银行申请提前还贷并提交相关材料，并于2019年9月30日前办理完毕抵押注销手续。陈文说云房山水云间分公司有一个月未与其联系不是事实，因陈文征信存在问题，云房山水云间分公司联系了三家小额贷款公司，有两家拒绝，另外一家要收取的利息标准过高，陈文拒绝了。2019年9月18日晚上2点左右，陈庆打电话说不再购买案涉房屋。次日，云房山水云间分公司打电话给陈庆的妻子，陈庆的妻子表示仍购买案涉房屋。2019年9月20日，陈庆与其妻子从上海回到安庆，陈庆与其妻子一方表示不愿再购买，一方坚持要购买。为了稳妥，云房山水云间分公司就要求陈庆支付了220000元首付款到云房山水云间分公司账户上。2019年9月28日，云房山水云间分公司又帮陈文找了家小额贷款公司，但陈文拒绝了。2019年9月30日上午，云房山水云间分公司将220000元首付款及10000元定金转账退还给了陈庆，陈文收取的10000元定金亦退还给了陈庆。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈庆为证明其诉讼主张，向本院提交了以下4组证据：A1.陈庆的身份证、陈文的身份证，证明目的：陈庆、陈文的身份信息。A2.云房山水云间分公司的企业信息查询表、《佣金确认书》，证明目的：云房山水云间分公司的工商营业信息；由云房山水云间分公司为陈庆、陈文的房屋买卖行为提供居间服务。A3.《安庆市存量房屋买卖合同》，证明目的：2019年8月14日,陈庆、陈文签订了由云房山水云间分公司提供的《安庆市存量房屋买卖合同》,约定陈文以788000元将其名下位于安庆市迎江区碧桂园1号公园32栋1单元202室的房屋出售给陈庆。同时合同对案涉房屋的交付、违约金、案涉房屋的银行按揭尾款如何处理进行了约定。A4.收款收据3张，证明目的：2019年8月14日,陈庆向陈文、云房山水云间分公司分别支付了10000元定金；2019年9月23日,陈庆按合同约定支付首付款220000元。经质证，陈文对A1～A4均无异议。云房山水云间分公司对A1～A3无异议；对A4真实性无异议，但认为陈庆支付给云房山水云间分公司的220000元并非是首付款，若合同继续履行，该220000元才算作首付款。陈文为证明其答辩主张，向本院提交了以下5组证据：B1.陈文的身份证，证明目的：陈文的主体适格。B2.微信转账截图、收款收据，证明目的：陈文收到陈庆支付的10000元定金。2019年9月27日，陈文将该10000元定金退还给了陈庆。B3.微信聊天记录,证明目的：案涉房屋买卖过程中，与云房山水云间分公司沟通的过程。B4.《房屋买卖合同》、中国银行还款记录短信提醒，证明目的：案外人严静与陈文重新签订买卖合同，并偿还了银行按揭贷款。B5.百姓网登记记录截图，证明目的：陈文在出售案涉房屋之前在百姓网上发布的出售消息，特别注明了案涉房屋尚有银行贷款未还清，若购买，需对方偿还按揭尾款。经质证，陈庆对B1、B2无异议。对B3，系陈文与云房山水云间分公司的聊天记录，与陈庆无关，真实性不发表意见。对B4真实性无异议，认为《安庆市存量房屋买卖合同》已实际无法履行。对B5真实性由法庭核实，但对关联性有异议，认为陈文在百姓网上的表述属于要约邀请，陈文的义务以《安庆市存量房屋买卖合同》约定为准。云房山水云间分公司对B1～B4均无异议。对B5，认为应以书面合同为准。经审查，对证据A1～A4、B1～B5，符合证据三性原则，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月3日，陈庆在网络上登记出售其名下位于安庆市迎江区碧桂园1号公园32栋1单元202室的房屋，并载明：该房屋尚有银行按揭贷款，本人无法解决按揭贷款的尾款，中介和买方自行解决。经云房山水云间分公司居间介绍，陈文（甲方）、陈庆（乙方）于2019年8月14日（合同载明的签订日期为2019年7月25日）签订《安庆市存量房屋买卖合同》一份，主要载明：甲方所售房屋坐落于安庆市迎江区碧桂园1号公园32栋1单元202室，产权证明文件所载建筑面积95.72㎡；甲方购买该房屋时向中国银行申请了总额为588000元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为540000元。甲方应于2019年8月31日前向中国银行申请提前还贷并提交相关材料，并于2019年9月30日前办理完毕抵押注销手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；买卖双方协商一致，房屋成交价格为788000元；乙方于2019年8月14日向甲方支付定金20000元，该笔定金中10000元由甲方自行保管，甲方应于双方产权过户当日内将该笔定金返还给乙方，另外10000元由居间方代甲方保管。经甲乙双方协商同意交易房屋完成过户时，该笔定金优先冲抵过户税费及居间代理费、服务费；乙方于买卖双方办理该房屋权属转移登记前将第一笔购房款238000元以资金托管到房管局的托管账户的方式支付给甲方；甲乙双方应于2019年9月30日之前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方若出现履行本合同约定的义务超过15日的、将该房屋出售给第三方的等情形的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后，陈庆分别向陈文、云房山水云间分公司各支付了10000元定金。合同签订后，陈文与云房山水云间分公司积极寻找小额贷款公司借款，用于归还案涉房屋在中国银行的按揭贷款。2019年9月23日，陈庆向云房山水云间分公司支付了220000元，云房山水云间分公司的员工汪燕向陈庆出具了收款收据，载明：上述款项系用于其购买“安庆市迎江区碧桂园1号公园32栋1单元202室”房地产的部分首付款，汪燕应于该房产产权过户当日内直接支付到当地房管局托管单位窗口，托管生效且窗口出具托管协议原件后即视为归还此笔房价款。因案涉房屋在中国银行的按揭贷款始终未能清偿，2019年9月27日，陈文通过微信转账将陈庆支付给他的10000元定金退还给陈庆。2019年9月28日，陈庆接收了陈文退还的10000元定金。2019年9月30日，云房山水云间亦将陈庆支付的10000元定金、220000元部分首付款退还给陈庆。现陈庆诉至法院。经查，陈文于2019年11月11日就案涉房屋与案外人另行签订了房屋买卖合同，并于2019年12月4日偿还了案涉房屋在中国银行的按揭贷款545797.87元。本院认为，陈庆与陈文签订的《安庆市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同成立且生效后，合同双方均应按约定全面履行各自的义务。合同约定，陈文应在2019年8月31日前向中国银行申请提前还贷并提交相关材料，并在2019年9月30日前办理完毕抵押注销手续。虽然合同中未明确由谁解决案涉房屋在中国银行的按揭贷款，但按照交易习惯，该义务的承担主体应为陈文。因陈文未能还清案涉房屋的按揭贷款，即未能在2019年9月30日前办理完毕案涉房屋的抵押注销手续，还在2019年11月11日将案涉房屋另行出卖，导致合同无法继续履行，陈文的行为构成违约，应根据合同约定及法律规定承担相应的违约责任。现陈庆要求解除其与陈文于2019年8月14日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金的数额，考虑到陈文在发布售房信息时对银行按揭贷款的尾款有明确的表述，且在合同签订后，陈庆夫妻对是否继续购买案涉房屋意见不一，加上之后定金及首付款的退回，导致合同是否继续履行处于一种不确定的状态。本院综合以上情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告陈庆与被告陈文签订的《安庆市存量房屋买卖合同》；二、被告陈文于本判决生效后七日内赔付原告陈庆违约金20000元；三、驳回原告陈庆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元（原告陈庆已预交），由原告陈庆负担450元，被告陈文负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  顾正浪二〇一九年十二月十日书记员  何雅琪本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。