江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初2245号原告：镇江火炬置地发展有限公司。住所地：句容市宝华镇开发区12号。法定代表人：蒋铁峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：同利房地产有限公司，住所地：上海市青浦区诸光路1588弄499号虹桥世界中心L2-B座603－604室。法定代表人：夏群峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张学兵，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智慧，江苏高的律师事务所律师。原告镇江火炬置地发展有限公司（以下简称火炬公司）与被告同利房地产有限公司（以下简称同利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告火炬公司的委托诉讼代理人杨焘、被告同利公司的委托诉讼代理人张学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告火炬公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》已于2018年1月30日解除；2、判令被告向原告承担如下违约责任：（1）被告已向原告支付的履约保证金900万元不予退还；（2）被告按照其未签约货值的20%向原告支付违约金（未签约货值暂以165452807.63元计算，违约金为33090561.53元）；3、判令被告立即停止《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》项下的一切销售推广活动，并和原告就该合同的解除办理交接；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月10日，原、被告签订《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》(以下简称整售合同），双方约定原告将位于句容市招商国际E城C地块1号楼总计货值168469035.63元的483套房屋向被告整售。2017年11月24日，原告取得整售合同项下房屋的销售许可证，整售合同生效。根据合同第三条第4项之约定，被告应当于2017年12月20日之前完成签约货值10108142.14元并向原告支付该金额，于2018年1月20日前累计完成签约货值20216284.28元并向原告支付该金额。依据整售合同第三条第5项之约定，被告逾期超过30日未向原告足额支付上述款项的，原告有权解除本合同，本合同解除后，原告除有权没收被告已交纳的履约保证金外，还有权要求被告按照合同解除后未签约货值的20%的标准支付违约金。在整售合同的第八条“装修设计定制费与履约保证金”、第九条“附则（一）违约责任第5项”及“（三）合同转让和解除第4项”及合同“附件6-推广行为规范准则”中则分别约定了1700万履约保证金至迟于2017年12月30日之前由被告向原告支付、其他违约责任承担与合同终止时的被告义务等相关事宜。整售合同签订后，被告既未在2017年12月20日前完成签约货值10108142.14元并向原告支付该金额，也未在2017年12月30日前向原告足额支付履约保证金1700万元，且在履约过程中多次发生不当宣传、不当承诺等违规销售行为。原告虽在2017年12月内先后两次催告被告更正上述违约行为，但被告始终未予以更正。因此，原告于2018年1月30日向被告发出《解约通知书》，解除与被告签订的整售合同并要求被告依约配合办理合同终止事宜，但被告并未予以配合仍在外推销整售合同项下房屋。故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告以被告公司法定代表人因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，客观上已无力继续履行合同，已经符合法定解除条件，故于2018年11月19日申请将诉请事项变更为：1、解除原、被告双方签订的《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》，被告停止该合同项下一切销售推广活动；2、诉讼费用由被告承担。被告同利公司辩称，1、原告在合同签订后未能及时取得1号楼的销售许可证，导致被告不能及时销售，应由原告承担违约责任。2、原告在2018年3月仍然在收取被告支付的保证金（案外人谢飞所支付的800万元），被告认为原告的行为表明愿意继续履行案涉合同，但在2018年3月后从未向被告发送过催告函，而在3月底直接诉至法院，导致合同无法履行，故原告关于合同已于2018年1月30日解除的观点不能成立。3、原告所称的被告公章遗失，人员遣散，法定代表人被羁押并不影响被告的自主经营，也不影响案涉合同，不同意解除合同，如果原告同意被告可以立即启动项目的销售推广。综上，要求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，原告火炬公司（合同甲方）与被告同利公司（合同乙方）签订《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》一份，约定：在本合同生效日，火炬公司将招商国际E城C地块1号楼3-23层房屋共计483套SOHO公寓整体出售给同利公司，其中3-18层共计368套房屋的销售均价为6809元/㎡，19-23层的销售均价为5300元/㎡，房屋总价为168469035.63元；同利公司需在合同生效后一年内与原告签署完毕483套房屋的《商品房买卖合同》，并在这一年内付清483套房屋的全部交易价款，合同第三款“签约及付款进度安排”对付款进度作出了详细约定，其中第4项中有明确约定“上述约定的首次签约销售额统计日为假设日期，实际以本合同生效日之当月（如生效日为当月20日之后的日期，则首次签约销售额统计日为生效日的次月20日）为准，本合同生效日指甲方标的物业获得销售许可证之日，以后各期签约付款时间以此往后类推。”合同第三款第5项约定：……逾期超过30日仍未补足的，甲方有权解除合同……。合同第四项“合同更名转让”中约定：除非双方另有规定，标的物业中的第3层至第18层的房屋在相关政策允许的情况下，甲方同意给予乙方一年（自本合同生效日起算，但截止日期最晚不超过标的物业交付时间二个月前）的更名期，更名期内乙方可将其购买的房屋变更为乙方指定的第三方购买，甲方不收取前述更名的费用……标的物业中的第19层至23层的房屋不允许更名……合同第八项“装修设计定制费与履约保证金”约定：合同生效后，乙方应当向甲方支付履约保证金1700万元，具体支付方式为：本合同生效后3日内支付900万元，合同生效日的次月30日内支付800万元；交易结束后，如乙方无任何违约行为和欠款，则甲方无息退还履约保证金，未经甲方书面同意乙方不得将上述履约保证金转为乙方应付甲方的房款。乙方未按前述约定期限交纳全部履约保证金的，甲方有权随时终止本合同。合同第九项“附则”第（三）项第4款约定：不论因何种原因导致本合同解除或终止，乙方应在解除或终止之日起立即停止与本合同有关的一切推广行为与活动……合同还对其他事项进行了约定。2017年11月24日，句容市住房和城乡建设局向原告出具编号为句房预字第2017149号商品房预售许可证，项目名称为招商国际E城C地块1#楼。2017年11月25日，被告同利公司向原告出具不可撤销承诺函一份，载明因被告自有资金被股东抽调、外部资金没有及时到位，导致被告违反《招商国际E城2号楼写字楼房屋整售协议》约定没能及时付款，为此做出承诺：承诺1号楼的签约付款时间调整为自领取销售许可证之日起11个月，具体为：“1号楼房屋整售合同生效后20个工作日内（且不晚于2017年12月31日）前一次性支付5000万元，其中1400万元作为履约保证金，其余3600万元为购房进度款……”，如届时付款进度不足上述金额的，视为被告违约，被告按照《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》约定承担违约责任。后同利公司分别于2017年12月1日、12月4日、12月11日、2018年1月2日支付履约保证金300万元、300万元、200万元、100万元，共计900万元。原告火炬公司于2017年12月5日、2017年12月29日向被告同利公司出具通知书、催告函各一份，陈述被告在未经原告允许的情况下存在在招商国际E城售楼处接待和推广的的行为，并且在其接待中心出现“招商”的品牌标示，违反了推广行为准则，同时截止至2017年12月29日，被告仅支付800万元履约保证金和购房款2656228元，已构成违约，要求被告支付履约保证金900万元，房款33343772元，并按约定支付逾期付款违约金，撤下违反约定的标示标牌。2018年1月7日，被告同利公司向原告火炬公司出具情况说明一份，载明截止2018年1月7日，被告已支付原告1号楼的履约保证金为900万元，签约房款3016228元，并承诺在2018年1月20日前分批次完成1号楼800万元履约保证金的支付，1月底按合同完成签约任务。2018年1月30日，原告向被告出具解约通知书一份，载明被告未能按照约定足额支付履约保证金，逾期签约付款，已经构成违约，经原告书面通知，被告仍未纠正违约行为，故要求解除涉案合同，被告停止一切推广行为。2018年3月6日，被告向原告出具继续履约申请承诺书，陈述被告已与南京升龙房地产开发有限公司协商由升龙公司负责涉案房屋的销售，并承诺在2018年3月7日前支付1号楼剩余的800万元履约保证金，3月31日前一次性支付违约金45万元，对于房屋的交易价款，被告也作出了详细付款进度承诺。2018年3月14日，原告向被告出具不同意继续履约的回复函，载明原告不同意继续履约申请，涉案合同已经终止。另查明，涉案合同签订后，经同利公司推广，已有部分人员认购涉案房产，但对认购人员数原、被告双方均无明确数据，但原告自认已收取部分交易款；2018年3月24日，同利公司法定代表人夏群峰因涉嫌非法吸收公众存款罪被苏州市公安局姑苏分局刑事拘留，同年4月23日，苏州市姑苏区人民检察院批准逮捕夏群峰，现夏群峰被羁押于苏州市第一看守所，据夏群峰称，同利公司人员已经解散，公司暂不营业，对此，被告委托诉讼代理人庭审也予以认可。还查明，案外人谢飞于2018年5月29日向本院起诉【案号（2018）苏1183民初3581号】，要求火炬公司返还2018年3月6日收取的800万元房款，火炬公司在该案审理过程中称所收取的800万元实质为履约保证金。上述事实，有原告提交的招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同、不可撤销承诺函、通知书、催告函及邮寄凭证、情况说明、银行付款凭据复印件、解约通知书及邮寄凭证、律师函复印件、继续履约申请承诺书、不同意继续履约的回复函及邮寄凭证、商品房预售许可证复印件、国有土地使用权证复印件等证据以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。另，为查明案件事实，本院还调取了苏州市公安局姑苏分局对夏群峰的拘留通知书、苏州市姑苏区人民检察院对夏群峰的批准逮捕决定书、句容市公安局对夏群峰的讯问笔录、（2018）苏1183民初3581号案件庭审笔录，且本院也与夏群峰制作了相关谈话笔录。本院认为，原告火炬公司与被告同利公司签订的《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然双方签订合同时原告未取得涉案房屋的预售许可证，但是双方对合同的生效时间进行了明确约定，涉案房屋于2017年11月24日取得预售许可证，故涉案合同自2017年11月24日生效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。2018年1月30日，原告以被告逾期签约付款为由向被告送达解约通知书要求解除涉案合同，同年3月6日，被告在作出继续履约的申请后仍未完成付款承诺。现被告公司法定代表人夏群峰因涉嫌犯罪被司法机关羁押，公司员工也解散，公司未正常营业，可见被告公司已在客观上丧失继续履行合同的能力，合同目的无法实现，故原告有权要求解除合同，合同解除时间原告主张自诉请变更之日起计算，并不违反法律规定，本院予以支持。因涉案合同解除，原告要求被告停止该合同项下的一切推广活动符合合同约定，本院予以采纳。关于原告暂不主张被告的违约责任，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。审理中，被告辩称原告在履行涉案合同过程中也存在违约行为，但经本院释明，被告未提起反诉要求原告承担违约责任，故本院对此暂不理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江火炬置地发展有限公司与被告同利房地产有限公司签订的《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》于2018年11月19日解除；二、被告同利房地产有限公司立即停止上述合同项下的销售推广活动。案件受理费207253元，由被告同利房地产有限公司承担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  王 丽人民陪审员  黄扣平人民陪审员  汪立虎二〇一九年一月十八日法官 助理  耿 琎书 记 员  刘 静