广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初20498号原告深圳市龙岗区龙岗街道社区网格管理中心（深圳市龙岗区龙岗街道大综管中心、深圳市龙岗区龙岗街道应急指挥中心、深圳市龙岗区龙岗街道物业管理中心），住所地深圳市龙岗区龙岗街道深圳市龙岗区龙岗街道。法定代表人邱海传。委托代理人范志文，深圳市龙岗区龙岗街道办事处法律工作者。委托代理人夏静，深圳市龙岗区龙岗街道办事处法律工作者。被告深圳佳得宝装饰材料有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道新生仙人岭村。法定代表人朱敬禄。委托代理人姜青松，男，汉族，上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范志文、夏静，被告法定代表人朱敬禄及委托代理人姜青松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月10日原告与被告签订了《龙岗篮球馆租赁合同》，被告承租原告位于深圳市龙岗区龙岗龙东社区三和村桥南街129号的场馆。租期自2014年11月1日至2020年10月30日，租金每月30000元（人民币，下同），被告按季度支付。后被告因场馆改造费用问题一直拒绝向原告支付租金。2017年街道分设，原、被告与宝龙街道社区网格管理中心签订《合同变更协议书》，约定原告与被告《龙岗篮球馆租赁合同》履行时间截止至2017年12月31日。2017年12月31日之前的租赁纠纷由原告、被告双方共同协商解决。《合同变更协议书》签订后，原告积极与被告联系要求其支付租金，但是被告一直不予理睬。为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金1080000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。答辩称：原告仅提被告未交租金，但未提双方合同中具体约定的内容，存在刻意回避及隐瞒客观事实的行为。合同第七条约定“乙方（被告）应秉承该场馆的公益性质，为街道体育公益事业做出贡献…。甲方（原告）将全面支持乙方的经营及发展，提供相应支持”等内容，被告一直秉承这一原则开展公益。2014年上半年在龙岗主要领导的指导和支持下，拟将原来设立于龙岗大道7105号佳得宝广场的羽毛球馆（佳得宝少儿羽毛球俱乐部）整体迁移至位于原龙岗龙东社区三和村桥南街12号，当时场馆内破旧不堪，周边环境脏乱差，到处是堆放的垃圾和乱停放的车辆。当时街道给出的指导意见是盘活篮球馆，同意篮球场改造成羽毛球馆，但所产生的改造整修费用由企业投入，以企业投入抵消场馆租金，以馆养馆。被告前期与街道文体中心协商对接具体工作并确定了送审稿，但后来临签协议时被告知变更为由街道房管所与被告签订协议，于是出现了第一次所签署的协议与之前沟通的内容与条款完全不同的情形，尤其体现在合同第六条，之前商定的该条内容为：“乙方负责对场馆进行前期的检修和改建，确保场馆达到交付安全使用标准，所产生的费用，由甲方用租金折抵。对场馆的租赁期限内由乙方承担场馆的安全责任，负责场馆的维护、装修、经营及管理，所产生的一切费用由乙方自行承担，自负盈亏，实现在租赁期限内‘以馆养馆’的目的。”但是在要签的合同时该条却删去了“所产生的费用，由甲方用租金折抵”的内容，于是被告拒绝签字。之后经过汇报沟通，街道重新出具了【2014】59《龙岗党政领导班子联席会议纪要》，然后被告被通知去签协议，被告提出对合同第三条缴费时间作出调整，当时在场人员承诺时间问题可以后续协商沟通，于是被告签字盖章。合同签订后为确保尽快完成改造，被告向文体中心请示同意施工队进场施工，随后提交了项目改造清单和效果图准备改造。但因篮球场馆改造成羽毛球馆需要对主体结构作出改建、加固、整修。在改造过程中对部分看台进行安全拆除改建，原商户拒绝搬离，导致被告停工7次，期间街道相关部门多次现场协调，最后一个商户搬离时间是2015年7月。此外，施工过程中，有社会车辆停放在施工现场抵制施工，被告因此报警6次。改造过程中，由于场馆年久失修，场馆面积大，检修和改建工程量大大超过预估，整体改建费用大大超出被告预估。被告并非有意拖欠原告租金，街道相关领导也多次主持会议研究解决篮球馆历史遗留问题，会议形成的文件【龙岗三和村篮球馆相关工作协调会议纪要】也明确指出必须尊重历史事实和现状，尊重约定俗成的法则，佳得宝缴交租金时间按最后一个租户周咏鸿撤出篮球馆的时间开始起算等。2018年1月16日，街道指定第三方于2018年2月、4月和7月三次对改造整治工程进行审核，审核结果共计约72万元。被告确认该审核结果，并请求在租金中抵扣该72万元安全改造费用。综上，请求免除被告2014年10月至2015年11月整修期间的租金，扣减被告因篮球馆安全改造支出的改造费用72万元，消除由此给被告造成的负面影响，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原、被告于2014年10月10日签订了《龙岗篮球场馆租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗龙东社区三和村桥南街129号的场馆租赁给被告，月租金30000元。合同第三条约定，被告应于2014年10月30日前向原告支付两个月场馆押金60000元，并同时交付2014年11月1日至2014年12月31日两个月的场馆租金60000元，两项合计120000元；后期租金按季度缴纳，被告应于每季度第一个月15日前向原告交付租金。第四条约定，场馆租赁期限为六年，即自2014年11月1日至2020年10月30日止。为方便被告提前对场馆进行整修，原告于2014年9月16日前将该场馆交付被告整修，整修期间免收租金，被告的装修改造不得有违法加建行为和侵害场馆主体结构安全的行为。第六条约定，被告负责对场馆进行前期的检修和改建，确保场馆达到交付安全使用标准，所产生的费用经街道办核定同意后，由原告用租金抵扣。其他投入费用不予抵扣。对场馆的租赁期限内由被告承担场馆的安全责任，负责场馆的维护、装修、经营及管理，所产生的一切费用由被告自行承担，自负盈亏，实现在租赁期限内“以馆养馆”的目的。原告称，为进一步盘活篮球馆，发挥该场馆的公益性质，原告将涉案篮球馆承租给被告。但被告承租后仅缴纳了2014年11月及12月的两个月的租金合计60000元，自2015年1月开始拖欠租金。为证明上述主张，原告提交了灯光球场工程建设的相关凭证（包括《工程预付款凭证》《篮球场接待处装修合同》《工程结算书》《篮球馆现场办公纪要》等）《篮球场馆租金明细表》《租金发票》《深圳农村商业银行电子回单》予以证明。被告对原告提交的灯光球场工程建设的相关凭证不予确认，但对其他证据无异议，并确认其只交过两个月租金60000元，其他月份的租金未缴纳是因为原、被告就场馆改造费用未能达成一致造成，被告接手涉案场馆后进行了检测、加固、整修及改造，共产生费用1956748元。2018年2月、4月和7月原告指定第三方对结算造价进行审计，审计结果约720000元。为证明上述主张，被告向本院提交了《关于龙岗双龙篮球馆主体安全升级改造施工中断情况说明》（以下简称《情况说明》）《球馆安全改造相关照片》《建设工程质量检测合同》《工程改造施工合同》《催款函》《收据》。其中《情况说明》系深圳市龙岗区龙岗办事处龙东社区居民委员会出具的，内容为“位于我社区桥南街56号的龙岗双龙篮球馆，于2014年10月起由深圳佳得宝装饰材料有限公司承办，2014年10月至2015年12月期间双龙篮球馆进行主体安全升级改造，改造期间因原商铺经营户拒迁不配合施工，导致施工多次中断，期间我社区也多次派遣工作人员进行调解，特此说明。”《建设工程质量检测合同》显示被告委托深圳市精恒工程检验有限公司对深圳市龙岗区龙岗大道龙岗双龙篮球馆进行建筑结构安全性检测鉴定，双方约定检测费用为80000元。《工程改造施工合同》《收据》《催款函》显示被告委托深圳市华艺阳光装饰设计工程有限公司对龙岗双龙篮球馆主体改造工程进行改造施工，合同暂定包干总价款为1956748的。深圳市华艺阳光装饰设计工程有限公司向被告出具了两张收据，显示其分别于2015年1月30日及6月9日收到被告交来的龙岗篮球馆工程改造进度款共两笔，每笔587024元，现仍有第三笔工程款684862元未按合同约定支付，故该公司向被告予以催收。原告对被告提交的《情况说明》的真实性无异议，但称无法核实内容。对《球馆安全改造相关照片》《工程改造施工合同》《收据》《催款函》不予确认，称与本案无关。庭审中，本院询问被告为何只开具了收据并未开具正式发票，被告称因工程多次中断，导致施工材料多次被盗，严重影响施工方工程推进，造成人力物力财力损耗，被告在向施工方索要发票时对方以上述理由多次拒绝并要求被告结清后续款项后才能统一开具发票。为查明案件事实，本院于庭审后向深圳市龙岗区城市建设办公室调取了《工程结算报告书》，该报告书系原告委托深圳市众鑫工程造价咨询有限公司对龙岗三和村篮球场馆安全改造修缮工程的工程造价进行结算，最终得出结算造价为475046.87元。经本院组织质证，原告对该报告书无异议，确认是其委托深圳市众鑫工程造价咨询有限公司对涉案篮球场馆安全改造修缮工程的工程造价进行结算。被告对该报告书予以确认，请求将该结算报告书上显示的结算造价475046.87元用于抵扣租金。被告同时称2016年1月1日前是涉案篮球场馆的整修期，请求免除整修期内的租金。另查，2018年3月8日，原告作为甲方，被告作为丙方，与乙方深圳市龙岗区宝龙街道社区网格管理中心签订了《合同变更协议书》，约定根据《深圳市龙岗区财政局的通知》（深龙财【2016】258号）《关于龙岗办、宝龙街道办固定资产移交有关事项的函》（龙街函【2017】282号）的文件精神，以及龙岗与宝龙街道共同签订的《街道分设移交表》，原属于甲方管理的位于龙东社区三和村桥南街129号（篮球场馆）物业应移交给乙方。三方经协商一致，作出如下约定：甲、丙双方对《龙岗篮球场馆租赁合同》（编号为：14729）的履行时间截止至2017年12月31日。2018年1月1日起，甲方的一切权利和义务归由乙方，乙方负责合同标的物业的管理，并持有物业的一切收益，甲方不再持有物业的权利和收益。2014年10月甲、丙双方签订《龙岗篮球场馆租赁合同》时，丙方交予甲方的租房押金60000元转为甲方的租金，丙方需重新向乙方交付押金。庭审中，原、被告确认，被告向原告交付了租房押金60000元。本院认为，关于被告所主张的安全改造费用能否抵扣租金以及具体抵扣金额。原、被告签订的《龙岗篮球场馆租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。原、被告在租赁合同第六条中约定被告负责对场馆主体结构进行前期的检修和改建，确保场馆达到交付安全使用标准，所产生的费用经街道办核定同意后，由原告用租金抵扣。从该条可看出，原、被告约定被告对场馆主体结构进行检修和改建而使场馆达到交付安全标准的费用可以用于抵扣租金，故相关安全改造费用可用于折抵租金。关于具体可抵扣的金额：被告向本院提交的《建设工程质量检测合同》《工程改造施工合同》及《催款函》的主体均系被告与案外人，原告均不予确认。《收据》并非正式的发票，在本院询问原告为何只开具收据并未开具发票时，被告称因工程多次中断，导致施工材料多次被盗，严重影响施工方工程推进，造成人力物力财力损耗，被告在向施工方索要发票时对方以上述理由多次拒绝并要求被告结清后续款项后才能统一开具发票。对此，本院认为，被告关于其未能开具发票的主张不符合常理，本院依法不予采信。被告提交的上述证据不足以证明相应的检测及工程改造费用已实际产生，且即使上述费用已实际产生，被告也未提交证据证明所产生的安全改造费用的具体金额。故被告关于实际产生了检测、加固、整修及改造费用1956748元，其中安全改造费用为720000元，该720000元应抵扣租金的主张缺乏事实依据，本院依法不予支持。本院依法调取的《工程结算报告书》经原、被告确认真实性，本院依法予以采信。根据该《工程结算报告书》，涉案篮球场馆安全改造修缮工程的造价为475046.87元，结合原、被告关于安全改造费用可用于折抵租金的约定，本院依法认定上述因安全改造而产生的费用475046.87元可用于折抵租金。关于免租期。被告向本院提交的《情况说明》上加盖有深圳市龙岗区龙岗办事处龙东社区居民委员会的公章，并经原告确认真实性，本院依法予以采信。根据该《情况说明》，被告对涉案篮球场馆进行主体安全升级改造截止至2015年12月，故截止至2015年12月应视为系原、被告约定的整修期。结合原、被告关于“整修期间免收租金”的约定，被告应自2016年1月1日起向原告支付租金。因原、被告与案外人深圳市龙岗区宝龙街道社区网格管理中心签订了《合同变更协议书》，约定原、被告对《龙岗篮球场馆租赁合同》履行至2017年12月31日，故租金应计算至2017年12月31日。经本院核算，自2016年1月1日起至2017年12月31日期间所产生的租金为720000元（30000元×24个月）。关于押金是否应抵扣租金。原、被告与案外人深圳市龙岗区宝龙街道社区网格管理中心签订的《合同变更协议书》约定被告交给原告的押金60000元转为原告的租金，被告应重新向深圳市龙岗区宝龙街道社区网格管理中心交付押金。故被告交付的押金60000元应直接抵扣租金。原、被告均确认，被告已向原告支付了两个月租金60000元，该60000元应予以扣减。综上，被告仍需支付原告2016年1月1日起至2017年12月31日期间的租金124953.13元（720000元－475046.87元－60000元－60000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳佳得宝装饰材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市龙岗区龙岗街道社区网格管理中心租金124953.13元；二、驳回原告深圳市龙岗区龙岗街道社区网格管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14520元，因简易程序减半收取人民币7260元，由原告深圳市龙岗区龙岗街道社区网格管理中心承担人民币6427元，由被告深圳佳得宝装饰材料有限公司承担人民币833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  罗晓芳二〇一九年一月三日书记员  凌含芳《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。