江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初150号原告：新派（上海）餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区双城路803弄11号1601室-6。法定代表人：杨利娟，该公司经理。委托诉讼代理人：田润苏，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯诏锋，北京市京都律师事务所律师。被告：徐州银座商城有限公司，住所地徐州市云龙区大同街125号天成国贸中心1-112。法定代表人：丁国，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙亚男，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。原告新派（上海）餐饮管理有限公司（以下简称新派餐饮公司）与被告徐州银座商城有限公司(以下简称银座商城公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新派餐饮公司的委托诉讼代理人田润苏、冯诏锋，被告银座商城公司的委托诉讼代理人孙亚男、苏谦谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新派餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告于2015年5月18日签订的《租赁协议》已于2017年12月28日解除；2.判令被告双倍返还原告保证金99645元；3.判令被告返还预付租金49822.5元；4.判令被告赔偿原告违约金398580元；5.判令被告赔偿原告装饰装修损失5555750元；6.判令被告赔偿原告经营损失150万元；7.判令被告向原告支付公证费（证据保全）5000元；8.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告签订《租赁协议》，约定：（一）原告向被告承租位于江苏省徐州市云龙区大同路125号（银座商城）四层商铺，（建筑面积1170平方米），租赁期限十二年（2015年7月1日至2027年6月30日）；（二）被告自交付涉案商铺之日起向原告提供5个月的装修免租期（2015年7月1日至2015年11月30日），如银座商场整体开业率不足80%的装修免租期予以顺延，如装修免租期限届满后30日仍未成就上述条件的，原告有权解除合同并请求赔偿损失；（三）被告另向原告提供19个月的免租经营期（2015年12月1日至2017年6月30日），此后租金按每日1.4平方米的标准计算，并采取每两年阶梯式增长方式计算后续租金；（四）如被告违反合同义务或承诺致使原告无法正常使用商铺进行正常经营超过十个工作日的，且收到书面通知十日内仍无法确保原告正常经营时，可要求被告双倍返还保证金并承担相当于十个月房租金额，按照每平米6000元的标准，赔偿剩余租赁期间的装修损失。上述合同签订后，被告于2015年7月1日向原告交付了涉案商铺。原告依约缴纳了保证金49822.5元，预付1个月租金49822.5元，并进行装饰装修、购置物品、聘请员工准备营业。此后被告对银座商场经营不善，远未能达到其承诺的80%的开业率，众商家陆续撤场、缺乏人流量导致整体市场条件恶劣，且银座商场已于2017年9月10日整体闭店停业，而原告所承租的涉案商铺位于银座商城四层，不具备餐饮行业经营的基本条件。此外，被告怠于履行出租人义务，造成电梯坠落、下水管堵塞、配电室失火、公共设施失修、未通过消防安全检查、未按约定清运垃圾等情节，也违反了合同约定及法律规定的出租人义务，直接导致原告无法正常营业。原告不得不自行对商场公共设施进行维修、降价优惠等招徕顾客，采取多种措施减损，并积极向被告反映要求改善市场环境提供正常经营条件，但被告均不仅未予以改善和弥补，反而明确表示终止合同不再履约，在此情况下，原告闭店停业并向被告发出解除合同的书面通知，该通知已于2017年12月28日送达。原告认为，《租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故为合法有效，对双方均具有法律约束力。被告未实现其承诺的经营条件，长期拒不履行出租人义务，且明确表示终止合同不再履约，致使无法实现从事餐饮营业的合同目的，被告的行为构成根本违约。原告作为守约方通知被告解除合同于法有据，产生相应的法律效果，被告应依约承担相应的违约责任，并赔偿原告的经济损失。现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告银座商城公司辩称，一、原告主张解除合同没有合同依据，被告并未导致原告无法开业经营，即便徐州银座整体闭店，但原告有独立于徐州银座其他物业的单独且直达的电梯及楼梯间，其正常使用出租物业不受影响。天成润华集团有限公司承诺按照原租赁合同条款，确认接受原告，保障其继续经营，但因原告拒绝，导致损失进一步扩大，该损失应当由其自行承担。另外徐州银座自开业以来，积极营销，业户及客户逐步趋于成熟，不存在原告所称的开业率不足80%的情形。综上原告解除合同无合同依据，亦无法律依据，其解除合同违法。二、被告依据合同约定于2015年7月1日即向原告交付物业的合同义务，在履行过程中亦未因被告原因影响其正常经营。三、原告主张违约金不符合合同约定，且不能同时主张约定违约金及损失赔偿，其主张的明显过高，应予以调减。四、根据合同约定，原告应自2017年7月1日起向被告支付租金，但一直未予支付。截止2017年9月30日，应付租金共计147420元。原告所缴纳的保证金49822.5元不同于定金，目的是担保原告完全履行合同，为原告履行合同所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。原告在免租期到期后，并未按照合同约定支付租金，存在违约。其预付的租金及支付的保证金已按照合同约定用于抵顶了原告应向被告支付的租金，故被告不应向原告退还租金及保证金。综上根据涉案租赁协议，被告给予原告两年的免租期，在无任何收益的情况下，却因此可能遭受如此重大的损失，合同双方的权利义务明显不对等，显失公平。原告的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，且显失公平，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月，原告新派餐饮公司（承租方，乙方）与被告银座商城公司（出租方，甲方）签订《租赁协议》一份，双方约定被告将位于江苏省徐州市云龙区大同街125号（银座商城）4层商铺出租给原告用于经营24小时营业火锅餐厅，合同第二条租金及租期第2款载明：甲方同意给予乙方自租赁标的按本协议的进场条件的约定之日起5个月的装修免租期，免租期内乙方使用出租物业免付租金。除本协议另有约定外，乙方应自免租期届满次日起向甲方支付租金。第3款载明：甲方同意在下列情况下，无论乙方是否选择开业，乙方享有的免租期相应顺延：……（5）本条第二款约定的免租期届满后，甲方物业的整体开业率不足80%的。上述条件在免租期届满后30日仍未成就的，乙方有权选择自行完成前述事项或解除本协议，由此产生的费用或受到的损失由甲方承担。第五条保证金第1款载明：本协议签订后十五个工作日内，乙方应向甲方支付总额为49822.5元的租赁保证金作为乙方如期遵守并履行本协议义务的保证。租期内，保证金由甲方无息保存。合同第十五条违约责任第3款载明：当发生以下事件时，乙方在任何时候均有权经提前十个工作日给予甲方书面通知后，依法单方解除本协议，至此本协议立即终止。该事件为：（1）甲方违反本协议规定的其应尽的义务（包括但不限于维修、维护等义务）或承诺导致乙方不能正常使用出租物业进行正常经营的，达到无法开业经营连续超过十个工作日（含十个工作日的），在收到乙方就此作出的书面通知后超过十个工作日，乙方依旧不能正常使用出租物业进行正常经营的……第4款载明：在本条第三款所列事件下，乙方通知协议解除后，可要求甲方双倍退还全部保证金。甲方应向乙方退还乙方已支付的截止终止日在本协议项下未到期款项（包括但不限于租金和其他乙方应付的费用），且甲方应按下列标准支付下属款项，作为违约金：……（2）本协议履行期限不满叁年，违约金为解除当年八个月的房租金额……前述违约金甲方应在协议解除后15日内一次性向乙方支付。此外，甲方应向乙方佩服合理的装修损失（扣除折旧部分）。装修成本以每平方米人民币6000元计，按直线折旧法计算装修损失。即折装修损失总额=装修费用*（租赁期限-自起租日起已租赁的期限）/租赁期限。同时乙方对租赁的固定装修所形成的资产归乙方所有。第二十三条租赁期限、免租装修期限、免租经营期载明：1、本协议所定租期为12年，即2015年7月1日至2027年6月30日，租期届满后，乙方享有同等条件下的优先续租权。2、甲方同意给予乙方自该房屋交接之日起5个月的免租期，即2015年7月1日至2015年11月30日。乙方无需承担该期间内的房屋租金、物业管理费、广告位使用费、停车费，但应当承担上述期限内的水、电等能源使用费用。3、甲方同意在本条第2款的基础上另外给予乙方19个月的免租经营期，即2015年12月1日至2017年6月30日，乙方无需承担该期间内的房屋租金、物业管理费、广告位使用费、停车费，但应当承担上述期限内的水、电等能源使用费用。上述合同签订后，原告于2015年6月8日向被告缴纳99645元，其中包括合同约定的49822.50元及预付租金49822.50元。被告于2015年7月1日将涉案租赁物交付原告，后原告根据经营火锅餐厅的要求对租赁物进行装修并经营。2017年5月22日被告向原告发出通知函：…….根据贵司与我店签署的租赁协议，协议中“租赁协议所定租期为12年，即2015年7月1日至2027年6月30日”。根据租赁协议签订情况，自2017年7月1日起，贵司需正常缴纳我房租金，经测算金额为第一季度人民币150696.00元。根据合同约定，2017年第一季度租金应在2017年6月30日前在银座商城七楼财务部进行缴纳，请贵司按时履约……。2017年7月26日原告向被告发出关于减免租金的申请函，载明：……基于种种情况，我司现向贵司申请继续减免租金，直至商场开业情况改善达到双方认可，主要原因有下：1、商场经营情况，自我司入驻以来商场开业率一直在下降，不断有商户撤场，目前的大体情况是商场目前开业率严重不足，大片区域空置，每个楼层只有寥寥数家商户。餐饮商户四楼只有我司一家，整个商场亦只有两家。原有商户均因看不到希望撤场。2、商场环境：商场内外环境设备也比较老旧，顾客消费体验较差。再加上商场开业率低的原因，整个商场人气严重不足，某些时段甚至人流量几乎为零。……4、餐厅经营情况，自我司入驻以来餐厅经营情况非常不理想，勉强维持经营，我司项目投入截止目前为止远远未能收回。综上，我司申请的减租方案为：我司目前最多能承受不高于5000元每月的租金，直至商场开业率达到双方认可之日后在恢复租赁合同租金标准执行。2017年9月10日被告发布《徐州银座商城闭店公告》，载明：尊敬的银座顾客，感谢您对徐州银座商城近四年来的信任与支持，由于集团战略调整，决定自2017年9月10日营业结束后银座商城正式闭店……闭店期间F2维可芙、loveonly、F4海底捞、F5银座健身继续营业……。被告陈述闭店是由于集团战略调整，原告称是由于商场管理不善、经营惨淡且不断恶化至整体关闭停业。原告为证明其主张，原告提供腾讯大苏网新闻《银座10日营业结束后正式闭店苦撑四年终未逆袭》打印件、淮海网新闻《撤了！徐州市中心这家大型商场，要和我们说再见了》打印件及照片数张。2017年9月13日，原告向被告发出《关于商场搬迁事宜的函》，载明：。关于贵司提出的商场需要关闭（目前商场商户已基本搬离，我司餐厅勉强维持）事宜，本着实事求是的原则，我司经内部核算将面临以下损失（核算为5267395.49元，详见附件一《统计明细》；附件二为资产明细表），需贵司给予赔偿及解决方案……本函及相关附件仅为商务洽商之用，不视为我司未主张权利（如有）的放弃。附件一统计明细载明：固定装修损失3742516.82元，摊销折旧后的装修费账面价值3742516.82元；电子设备0元，摊销后账面价值710630.3元，主要为电脑、iPad、消毒柜、音响、电视等项目，可重复利用；机械设备199766.21元，摊销后账面价值199766.21元，主要为加汤机、饮料机等项目，重复利用难度高，按账面价值索赔；运输设备0元，摊销后账面价值1931.67元，主要为电动车，可重复利用；家具设备50471.59元，摊销后账面价值为50471.59元，主要为小料台、水果自选台等，重复利用难度高，按账面价值索赔；其他设备310738.37元，摊销后账面价值为310738.37元，主要为锅炉、灭火系统、冻库，重复利用难度高，按账面价值索赔；拆除费用175500元，按照我司工程部以往拆除费用标准（场地原有设备/系统不做恢复），拆除费用约150元/平米，租赁面积1170平方米；员工处理240000元，餐厅员工现有约120人，约三分之二为徐州当地人，按照50%遣散，50%调动，则预估遣散费3000元*60元/人，调动费1000元*60元/人，尚未考虑工龄等情况，员工等争议情况；餐厅各类合同违约损失100000元，餐厅已签订的各类合同（宿舍、设备维保、网络服务等等）需提前终止，面临已付费用无法退还，长期履行的合同还面临违约问题，预估100000元；预期利润损失0元，考虑双方合作，预期利益暂不主张；违约金398580元，按合同约定计算8个月；退还保证金49822.50元，未按合同约定双倍主张。总计5267395.49元。2017年11月11日被告向原告发出告知函，载明：……因我司与天成润华集团有限公司达成一致，天成润华集团按你司与我司签订的原租赁合同条款接受你司，因此请你司从我司与天成润华集团交接物业后的第一天即2017年9月30日开始将原租赁合同约定的租金、水电费等费用（包括但不限于）交至天成润华集团，与我司签订一份解约协议书，并与天成润华集团签订一份新的租赁合同书。2017年11月14日，原告向被告回函，不同意被告转让租赁合同。2017年12月26日，原告向被告发出《解除合同通知函》，载明……合同签订后，本公司一直采取积极的态度履行本合同，但遗憾的是，贵公司却未采取有效措施改善经营，银座商场开业率持续下降，经营环境日趋恶化，且于2017年9月整体闭店停业，我公司在此期间积极与贵公司协商，但贵公司并无改善经营的意愿和行为，拒不履行出租人义务致使合同目的无法实现，已构成根本违约。鉴于此，本公司依据《租赁协议》及相关法律规定，向贵公司发出本通知函，解除贵我双方《租赁协议》。另本公司通知贵公司于2018年1月5日9时到达租赁商铺，共同清点确认现场装饰装修、物品后进行租赁物返还交付，如贵公司未按时到达现场或拒绝清点，将视为怠于接受接受租赁商铺，本公司已完成返还租赁物的义务，且不再承担保管、清点义务，相应的风险和责任均由贵公司自行承担，请贵公司慎重对待。2017年12月28日被告向原告发出沟通函，对于原告提出的解除合同不予认可。2018年1月4日，经原告申请，江苏省徐州市公证处对位于本市云龙区大同街银座商城楼宇、地下车库、一到三层的商场以及位于商城四层的海底捞餐厅进行拍照，并进行公证，照片显示商场商铺已撤，原告经营的海底捞餐厅已做好撤场准备。本次公证，原告支出公证费5000元。在本案庭审中，经询问被告，被告明确不申请对涉案海底捞餐厅的装饰装修物价值进行司法鉴定。本院认为，原告新派餐饮公司与被告银座商城公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，原、被告双方应当按照合同约定履行各自义务。根据《租赁协议》第二条第3款的约定，如银座商城整体开业率不足80%的，免租期相应顺延，且免租期届满后30日内仍未成就的，原告有权选择解除协议，且产生的费用或受到的损失由被告承担。根据原告提供的证据，能够证实银座商城由于管理不善、经营惨淡且不断恶化至2017年9月10日整体闭店停业，根据上述合同约定，原告有权解除协议且被告应根据合同约定赔偿原告受到的损失。原告新派餐饮公司于2017年12月26日向被告银座商城公司发出《解除合同通知函》，被告虽于2017年12月28日向原告发出沟通函，对于原告的单方解除行为不予认可，但根据《租赁协议》的约定，原告单方选择解除协议的条件已经成就，有权单方选择解除协议，且被告已于2017年12月28日收到《解除合同通知函》，故本院确认涉案《租赁协议》已于2017年12月28日解除。根据《租赁协议》第十五条第3款、第4款的约定，原告主张被告双倍返还保证金、支付相当于8个月房租金额的违约金以及装修损失5555750元。本院认为，被告未能按照《租赁协议》第二条第三款约定，保证商城整体开业超过80%，存在违约，但该违约情形并不属于第十五条第3款约定的违约情形，原告不能按照第十五条第4款的约定向被告主张上述费用。但被告确实存在违约情形，原告根据合同约定选择解除协议，被告应当将原告缴纳的保证金49822.50元退还，并赔偿原告的损失。关于原告主张的装饰装修损失，因被告不申请对装饰装修物的价值进行司法鉴定，本院参考原告自行制作的统计明细的金额对装饰装修损失进行认定，统计明细中载明固定装修损失3742516.82元、机械设备损失199766.21元、家具设备50471.59元、其他设备310738.37元、拆除费用175500元，以上共计4478992.99元。被告存在违约行为，导致原、被告双方《租赁协议》解除，应向原告支付违约金。本案虽不适用《租赁协议》第十五条规定计算违约金，但参考该条约定，结合被告的违约情形，本院酌定支持违约金为250000元。银座商城因经营不善于2017年9月10日整体闭店停业，原告单方解除《租赁协议》的条件成就，但原告未能提供证据证明2017年7月1日《租赁协议》约定的免租期限届满后至2017年9月10日闭店期间一直存在《租赁协议》第二条第3款约定的免租期相应顺延的情形，在免租期届满后或顺延的免租期届满后，原告应按照合同约定向被告缴纳相应的租金，故原告关于被告返还预付租金49822.5元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张经营损失150万元，本院不予支持，理由如下：1、原告并未提供充分证据证明其存在经营损失以及经营损失的具体金额。2、商业经营存在风险，被告违约并非主观故意，不应将原告的经营风险转嫁被告。3、被告因涉案《租赁协议》并未获益，原告仅向被告缴纳保证金49822.5元及预付租金49822.5元，保证金还需返还原告，且据上述，被告还需向原告赔付装饰装修损失4478992.99元及违约金250000元，如再判令被告赔付原告经营损失，则原、被告双方权利、义务明显失衡，违反公平原则，且合同并未约定被告应赔付原告的经营损失。原告要求被告支付公证费5000元，该笔费用系原告自行申请公证的支出，原告要求被告承担该笔费用，即无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、确认原告新派（上海）餐饮管理有限公司、被告徐州银座商城有限公司之间的《租赁协议》于2017年12月28日解除。二、本判决生效之日起十日内，被告徐州银座商城有限公司向原告新派（上海）餐饮管理有限公司返还保证金49822.5元。三、本判决生效之日起十日内，被告徐州银座商城有限公司向原告新派（上海）餐饮管理有限公司赔偿装饰装修损失4478992.99元及违约金250000元。四、驳回原告新派（上海）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65061元，由原告新派（上海）餐饮管理有限公司负担25061元，被告徐州银座商城有限公司负担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  曹 磊人民陪审员  王延凤人民陪审员  刘爱琳二〇一九年一月三十一日书 记 员  迟崇禹