广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14229号原告：林顺威，男，1975年9月出生，汉族，住广东省中山市。原告：李永林，男，1976年8月出生，汉族，住广东省中山市。上列两原告共同委托诉讼代理人：唐海花，广东衡德律师事务所律师。被告：区结梅，女，1976年10月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。被告：蔡健林，男，1972年4月出生，汉族，住广东省中山市。第三人：中山市天城置业发展有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：张建宪。委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。原告林顺威、李永林与被告区结梅、蔡健林、第三人中山市天城置业发展有限公司（以下简称天城公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林顺威、李永林及其共同委托诉讼代理人唐海花，被告区结梅的委托诉讼代理人冯耀兴，第三人天城公司的委托诉讼代理人胡伟宁到庭参加诉讼。被告蔡健林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林顺威、李永林向本院提出请求：1.确认原告林顺威、李永林与被告区结梅2010年7月13日签订的《土地受让权转让合同》无效；2.被告区结梅、蔡健林返还土地受让款919328元及其利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从原告林顺威、李永林实际付款之日起计算至被告区结梅、蔡健林返还全部款项之日止，具体如下：本金919328元从2010年7月14日起计算至返还全部款项之日止，暂计至2018年10月11日，利息为453611.73元。事实与理由：原告于2010年7月经被告区结梅介绍，转让位于中山市茂辉工业区工业用地一块，双方签订了《土地受让权转让合同》，合同约定被告区结梅将上述用地使用权的受让权转让给原告，土地面积4.68亩，转让价格为人民币295万元。合同签订后，原告依合同约定付款，区结梅出具收据确认收到原告支付的购地款2302470元，余下款项因未达到办土地证的条件至今没有支付。同月，在被告区结梅的协助下，原告与天成公司签订了《购地合同书》，该合同为天城公司的格式合同，约定每亩为人民币433000元计算，即土地受让款为人民币2026440元，首付款1383142元，该款项由被告区结梅付给天城公司，天城公司向原告开具《收据》（编号0002146）。2010年7月28日，被告区结梅和天城公司共同签订《保证书》，约定了如发生退地被告区结梅和天城公司理应承担的责任。后天城公司确认该地无法办证，天城公司与原告于2016年12月1日签订《退地协议》，协议签订后天城公司已按约定退还原告在建投入损失和已交的款项1383142元，但两被告拒绝退还差额部分，经多次催促，两被告仍未按约定返还收取的余下款项。被告区结梅辩称，一、土地受让权是原告与被告区结梅签订的合同，实际上是属于合同权利义务转让的协议，合同权利义务的转让并不违反法律强制性规定，是有效合同；二、原告已经通过处分被告区结梅所转让的合同权利而获得4446000元的补偿，原告并不存在任何经济损失；三、基于答辩意见第一点，合同是有效的民事合同，被告区结梅并没有违反这份合同，原告无权要求被告区结梅返还土地款；四、原告与第三人签订的《购地合同书》，原本属于效力待定的合同，但是由于双方决定解除合同，该土地是否办理土地证或者是否经过批准出让并不是本案争议的焦点。第三人天城公司述称，一、涉案土地是天城公司开发的，曾经卖出了11.24亩，天城公司已与所有的购买人解除合同，妥善赔偿。二、涉案土地已经办理土地证，土地使用权人为横栏镇三沙村。三、天城公司赔偿给原告的4446000元是综合性赔偿，已包括原告向被告支付的2302470元。蔡健林未应诉、答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林顺威与李永林是夫妻关系，区结梅与蔡健林是夫妻关系。第三人天城公司向横栏镇三沙村征收土地后开发中山市茂辉工业区，第三人天城公司在没有取得土地使用权之前将其中的11.64亩土地使用权转让给区结梅。2010年7月13日，区结梅与林顺威、李永林签订《土地受让权转让合同》，约定区结梅将位于中山市茂辉工业区一块土地面积4.68亩的工业用地使用权的受让权转让给林顺威、李永林，转让该土地价格为295万元，首期款2306702元于签订本合同时支付，余款643298元在办理土地证时由林顺威、李永林一次性付清给第三人天城公司。合同签订后，林顺威、李永林当天将首期款2302470元支付给了区结梅，区结梅对此出具了收款收据（编号0023076）。2010年7月20日，在区结梅的协助下，林顺威、李永林与第三人天成公司就上述土地签订了《购地合同书》，约定天成公司将上述土地以有偿使用方式转让给林顺威、李永林作工业用地，受让土地面积约4.68亩，按每亩人民币433000元计算，即土地受让款为人民币2026440元；签订合同书后三天内支付土地价款1383142元给天城公司，余款643298元在省国土厅批文下达及收到建设用地通知书进入确权办证程序时一次性付清给天城公司；天城公司预计在签订合同之日起9个月之内（不超过12个月）办好土地使用权证书并完善各项用地手续将上述土地交付给林顺威、李永林使用；天城公司负责协助林顺威、李永林办理该土地的国有使用审批证手续，并负责办证所需的费用。合同还约定了其他内容。合同签订后，区结梅将1383142元支付给第三人天城公司，天城公司向林顺威、李永林开具金额为1383142元的《收据》（编号0002146）。后林顺威、李永林开始对涉案土地进行打桩及基础工程，但天城公司无法为林顺威、李永林办好土地使用权证书。直至2016年12月1日，天城公司与林顺威、李永林签订《退地协议》，约定林顺威、李永林将涉案土地退回给第三人天城公司，归天城公司所有；天城公司退回林顺威、李永林已交款项及在建基础建设补偿金，按每亩950000元计价，合计4446000元。签订协议后，第三人天城公司已按约定将4446000元全部支付给林顺威、李永林。林顺威、李永林认为其与区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同，其支付给区结梅的土地转让款2302470元与区结梅支付给第三人天城公司的土地转让款1383142元还有919328元差额，为此向本院起诉要求确认其与区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同及要求区结梅及其配偶蔡健林连带返还土地受让款919328元及其利息。林顺威、李永林为此提交一份2010年7月28日由保证人区结梅出具的《保证书》，载明内容有：现有区结梅(下面简称转让方)将其向天城公司购买的位于茂辉工业开发区的11.24亩（该地块现测量面积为11.64亩，最终以实际购地面积为准）工业用地分拆成两块土地分别转让给林耀胜、汤桂欢和林顺威、李永林（下面简称受让方），并授权天城公司与受让方签订新的购地合同，就上述事宜，转让方向受让方保证，如发生受让方退地，天城公司只负责按新签订的购地合同约定的条款退款，如转让方与受让方在交易过程中存在高于43.3万元/亩的交易差价及利息，由转让方退回受让方，与天城公司无关。但该《保证书》是打印复印件，另在此复印件下方空白处添加手写内容：“此地块因不可抗拒原因导致投资方投资项目失败，我公司对此已协商妥善做出退赔。至于中介方（保证人）理应对此给予退还已收费用。”（此添加部分也是复印件），天城公司在手写添加部分加盖公章，但无经手人及注明时间。庭审中，区结梅否认该证据的真实性，天城公司及林顺威、李永林均未能提交证据原件。另在庭审中，天城公司确认在天城公司与林顺威、李永林协商解除购地合同及签订退地协议时，区结梅均在现场，并确认天城公司赔偿给林顺威、李永林的4446000元是综合赔偿款项，其中已包括林顺威、李永林向区结梅支付的2302470元。天城公司陈述涉案土地登记在中山市三沙村名下，并未过户至其名下或林顺威、李永林名下。本院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷。天城公司陈述涉案土地的使用权人登记在中山市三沙村名下。现有证据显示，本案无论区结梅还是第三人天城公司均未取得过涉案土地的使用权，更没有涉案土地的使用权证。根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条的规定，无论区结梅与林顺威、李永林签订的《土地受让权转让合同》、还是第三人天城公司与林顺威、李永林签订的《购地合同书》，均违反国家行政法规有关土地使用权转让的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该两份合同均无效。林顺威、李永林起诉要求确认其与区结梅于2010年7月13日签订的《土地受让权转让合同》无效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案争议的焦点是天城公司与林顺威、李永林签订退地协议时，天城公司赔偿给林顺威、李永林的4446000元是综合赔偿款项，其中是否已包括林顺威、李永林向区结梅支付的2302470元。林顺威、李永林提交的2010年7月28日由区结梅出具的《保证书》中除天城公司的公章外均为复印件，区结梅作为保证人对保证书的真实性不予确认，林顺威、李永林及天城公司均未能提交该证据的原件，其证据效力对区结梅没有约束力，本院对《保证书》的证明效力不予确认。第三人天城公司作为与林顺威、李永林签订退地协议的当事方，区结梅作为第三人天城公司与林顺威、李永林签订退地协议的参与方，在林顺威、李永林与区结梅对退地协议内容有不同理解时，第三人天城公司的意见对退地协议内容的理解应更可信。另从本案的事实看，林顺威、李永林支付的土地转让款总价为2302470元，第三人天城公司退回给林顺威、李永林的赔偿款为4446000元，中间差价为2143530元，其差价足以补偿林顺威、李永林对涉案土地基建投入及因解除合同对林顺威、李永林造成的实际损失。故本院认为，天城公司赔偿给林顺威、李永林的4446000元是综合赔偿款项，已包括林顺威、李永林向区结梅支付的2302470元。林顺威、李永林要求区结梅、蔡健林返还土地受让款919328元及其利息，证据不足，本院不予支持。蔡健林未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告林顺威、李永林与被告区结梅于2010年7月13日签订的《土地受让权转让合同》无效；驳回原告林顺威、李永林的其他诉讼请求。案件受理费17156元，财产保全费5000元，合计22156元，由原告林顺威、李永林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 黎 妙审判员 何文璋审判员 姚红波二〇一九年一月二十三日书记员 石光灵