四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终13451号 上诉人（原审被告）：陈敏，女，1986年12月13日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：成都星辰资产管理有限公司，住所地：成都市成华区玉双路2号。 法定代表人：刘琼，执行董事。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：喻雷，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人陈敏因与被上诉人成都星辰资产管理有限公司（以下简称星辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈敏、被上诉人星辰公司委托诉讼代理人闵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈敏上诉请求：1、撤销原判第二项；2、依法改判驳回星辰公司要求陈敏支付租金的诉讼请求。事实与理由：1、星辰公司是由成都市国土资源局成华分局实际管理，成都市国土资源局成华分局明知规划中案涉商铺将被打围施工，故意隐瞒此事实出租案涉商铺，使陈敏无法在经营场地进行正常的使用和商铺的业务经营，由此给陈敏经营带来巨大损失；2、打围施工给经营造成困难后，陈敏曾与成都市国土资源局成华分局工作人员联系协商，但是处理未果；3、双方另行签订房屋租赁合同面积缩小至113平米，且陈敏将其中一部分商铺租给了理发店。一审中星辰公司提交的商铺收费台账和物业公司代收专用收据的证据并不能证明案涉商铺实际使用的情况；4、环保监察后，洗车业务受到影响，因此之后产生的水电费不应作为陈敏承担的费用；5、陈敏在施工后无法经营的损失至今没有得到赔偿。 星辰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、租赁合同对租金的支付有明确约定，陈敏至今拖欠房屋租金。二、陈敏没有配合星辰公司返还房屋。根据物业公司的收费台账以及水电物业等费用的缴纳事实证明租赁房屋一直处于使用状态。请求驳回上诉。 星辰公司向一审法院起诉请求：1.解除星辰公司与陈敏之间签订的《商铺租赁合同》；2.陈敏支付所欠租金122040元及违约金21967.2元（暂计算至2017年11月20日，实际应计算至付清为止）；3.案件受理费由陈敏承担。 一审法院认定事实：2016年7月11日，星辰公司（甲方、出租方）与陈敏（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市成华区商铺租赁给乙方，租赁面积113平方米，租赁用途为洗车；租期三年，从2016年7月11日起至2019年7月10日止；第一年月租金10170元，年租金总价122040元，乙方应在签订本合同的同时将一年租金支付给甲方；乙方向甲方一次性支付租赁保证金10170元作为履约保证；乙方未按本合同约定向甲方如期支付各款项，经甲方两次催缴且延期超过30天，每延迟一日，需向甲方支付应付金额的万分之五违约金，若乙方超过催缴约定期限30日仍未支付，甲方有权单方终止本合同，收回商铺，且无需退还保证金。 同日，陈敏向星辰公司出具《说明》，载明：本人陈敏于2016年7月11日承租国土局成华区商铺，租期三年，因经营困难，申请租金每三个月缴纳一次，保证每三个月到期前缴纳下季度租金，如有拖欠，愿按照合同约定与甲方解除合同，收回商铺，保证金、房租不予退还。 前述《商铺租赁合同》签订后，陈敏按约向星辰公司缴纳了保证金10170元及2016年7月11日至2016年10月10日期间的租金30510元，星辰公司并于2016年8月8日向陈敏出具了相应《收据》及发票。2016年10月19日，案涉租赁房屋旁进行打围施工，陈敏认为打围施工影响了其正常经营，双方由此发生纠纷。期间，陈敏找到星辰公司就相应解决方案、赔偿损失及解除合同等事宜进行协商，均未果。为此，陈敏未再向星辰公司缴纳租金。 2017年4月20日，星辰公司向陈敏发送催款短信，要求陈敏于2017年4月26日前向星辰公司缴纳第二、三季度的租金共计61020元，否则将收回商铺并追缴所欠租金。陈敏回复其早已不租用星辰公司房屋。 一审庭审中，星辰公司主张陈敏尚未向其交还商铺，但星辰公司认可其从物业处知晓陈敏于2018年1月初搬离。陈敏对此不予认可，并主张其于2017年4月即已搬离涉案房屋，但陈敏同时认可因租赁商铺时没有钥匙，故未向星辰公司交还商铺钥匙。 一审中，星辰公司提交了龙华居的商铺收费台账、物业公司代收代缴专用收据，拟证明陈敏在截止2017年11月7日前均在正常经营并按期缴纳水电费。依据前述商铺收费台账及收据，案涉商铺在2016年10月至2017年10月期间每两月的用水量在52吨至35吨之间，用电量在1056度到1196度之间，陈敏并向物业公司支付了案涉商铺2016年12月10日至2017年11月7日期间的水电费。陈敏质证对前述证据有异议，认为其在缴纳时误以为是2017年4月之前的水电费未缴清，同时认为其在搬离后，并未对商铺上锁。对前述证据，一审法院审查认为，其相互之间能互相印证且陈敏未提交证据予以反驳，一审法院予以采信。 一审法院认为，星辰公司与陈敏签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，应对双方当事人具有约束力。针对星辰公司主张解除前述《商铺租赁合同》，因双方在一审庭审中已就合同解除达成一致意见，一审法院对星辰公司该项主张依法予以支持。针对星辰公司主张要求陈敏支付租金122040元，一审法院经审查后认为，虽然陈敏抗辩其在2017年4月即已搬离涉案房屋，但因陈敏并未提交证据对其前述主张予以证明，且陈敏亦自认双方未办理相应交接手续，同时，依据星辰公司提交的水电费收费台账及收据，能够反映出案涉房屋在2017年11月7日之前均有用水用电行为，且陈敏并缴纳了相应的水电费，再结合陈敏自认其只缴纳了截止2016年10月10日的租金，故星辰公司该项主张于法有据，一审法院依法予以支持。针对星辰公司主张要求陈敏支付违约金，一审法院审查后认为，虽然陈敏未按期缴纳租金，但陈敏系因其租赁房屋外围打围施工影响其经营才未缴纳，同时，依据陈敏提交的证据，双方也一直在协商相应的解决方案，不应视为陈敏违约，故一审法院对星辰公司该项主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除星辰公司与陈敏于2016年7月11日签订的《商铺租赁合同》。二、陈敏于判决生效之日起十五日内向星辰公司缴纳租金122040元。三、驳回星辰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由星辰公司负担480元，陈敏负担2700元。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，因星辰公司与陈敏对于案涉合同的解除无异议，故本案的争议焦点为陈敏是否欠付星辰公司租金。1、本案中陈敏未举出2017年4月已搬离涉案房屋的证据，亦未举出双方已办理案涉房屋交接手续的证据。因此，陈敏关于2017年4月已搬离案涉房屋的主张不成立。2、陈敏未举证证明星辰公司同意其将部分案涉商铺转租他人，以及由他人支付租金等相应费用。依据星辰公司提交的商铺收费台账及水电费收据证据，证实案涉房屋在2017年11月7日之前均有用水用电行为，且陈敏亦实际缴纳了案涉商铺2016年12月10日至2017年11月7日期间的水电费。3、陈敏未举证证明星辰公司故意隐瞒案涉商铺被打围施工，也未举出双方就案涉商铺因打围施工事宜达成对租金进行减、免收取的协议，陈敏以此为由主张不支付租金不能成立。综合以上认定陈敏欠付星辰公司租金。故一审认定陈敏向星辰公司支付租金122040元正确，本院予以确认。 综上，陈敏的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费3180元，由陈敏负担。 审判长 尹 英 审判员 张卫敏 审判员 李 玲 二〇一九年一月七日 书记员 张秋菡