黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1506号上诉人（一审原告）：黑龙江兴运房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市岭**41委。法定代表人：李泽，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘英哲，黑龙江航迪律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘丽，女，1963年3月10日出生，汉族，鹤岗市环境卫生管理处退休干部，现住黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：孙伟忠，黑龙江盛名律师事务所律师。上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运公司）因与被上诉人刘丽房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兴运公司上诉请求：1、请求上级法院依法撤销佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初903号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据上诉人提供的商品房买卖合同，一审法院认定合同主体错误。从一审提供的三份购房合同上可以明确是上诉人销售房屋的，而一审法院却认定被上诉人是与长江集团公司签订合同,其认定的理由为合同最后由长江集团盖章，那么按一审法院的此种认定方式，三份合同买受人处都是王长远的签名，应认定买受人为王长远，本案的实际情况是王长远代刘丽与兴运公司签定的房屋买卖合同。合同之所以由长江集团盖章，是因为兴运公司委托长江集团公司对本案涉案房屋的工程项目进行立项、申报，经政府批准后交由兴运公司建设开发，涉案房屋项目的所有费用及开发投入均由上诉人负责，并由上诉人负责销售及收取，缴纳相关销售税金。经产权部门批准商品房销售合同上加盖立项单位长江集团的公章，不动产销售发票上应首先加盖上诉人的公司财务章并加盖长江集团财务章才可作为办理产权证的有效票据，产权部门才予以办理产权证照（长江集团没有实际上的销售资质）。上诉人与长江集团签订的包销合同中明确规定因上诉人包销商品房而发生的任何法律风险或与商品房销售合同有关的债权、债务纠纷和其他责任，均由上诉人自行承担。因此上诉人才是本案诉争房屋合法唯一的出卖人，一审法院故意忽视本案的实际情况及上诉人提交的相关证据，仅凭合同后面的盖章认定诉争房屋的出卖人为长江集团，主体认定错误。二、一审法院认定事实错误。1、首先，一审法院否认诉争房屋是由上诉人出卖这一事实认定错误。其次，通过一审庭审质证已明确被上诉人没有交纳任何一套诉争房屋的购房款，被上诉人先是辩称其在签订合同时交纳了现金，其后在法庭向其确认时，又否定了其是签合同时交纳的现金，辩称其是用债权（长江集团欠被上诉人钱）抵偿的购房款，但对其主张，却没有提交任何证据来证实（其在庭审中前后的说法已自相矛盾）。再假设其主张债权成立，也应由上诉人给其开具不动产销售发票（办理产权的正式发票）来抵偿其所述的债权，而不是商品房销售专用结算单。因为此结算单只是本案诉争房屋配合商品房买卖合同一同开出的用于证实所售商品房的位置、面积及销售价格的，并不是已经支付购房款的正式交款单据，更不是被上诉人辩称的所谓“财务结算单”。实际上买卖合同是由王长远代被上诉人签的，其本人根本没有到场，因此被上诉人的上述任何辩解都是不可能成立的。2、一审法院否定上诉人多次催要房款，这一事实认定错误。被上诉人自从其进户后（其自认进户日期为2012年2月3日），上诉人多次通过电话联系催其交纳购房款，并委托诉争房屋的物业在被上诉人交纳物业费时告之其来上诉人处交纳购房款（已提交物业的证明）。上百万元的购房款，上诉人怎么可能不采取措施催要，只因被上诉人不居住在当地，上诉人无奈才用电话联系。一审法院对被上诉人否认上诉人对其多次联系，及委托物业对其告知一事来认定超过诉讼时效，这一事实认定错误。三、一审法院适用法律错误。因一审法院未正确认定事实，导致错误适用法律。商品房买卖合同作为合同当事双方设立房屋买卖民事权利义务关系的书面凭证，只存在约定的有效履行期限，而不存在所谓的诉讼时效。普通的债权请求适用诉讼时效制度，但根据《民法总则》196条二款“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”不适用诉讼时效的相关规定，购房款本金属于买受人取得物权应支付的对价，根据民法公平合理，等价有偿的基本原则，买受人有取得物权的权利，即同时负有支付物权对价的基本义务，因此上诉人对购房本金进行诉讼时效抗辩是对民法基本原则的违背，且在法定不适用时效规定范围内。综上，原审法院审理本案事实不清、适用法律错误，上诉人的上诉请求符合法律规定，应受到法律的保护。请中级人民法院依法查清事实，正确适用法律，公正判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人刘丽辩称，一、上诉人不是三户房屋买卖合同中的出卖人和所有权人，也未代理案外人长江集团公司实施诉争的三户房屋买卖合同行为，因此上诉人与三户房屋买卖合同无任何利害关系，不具有诉讼主体资格。被上诉人委托代理人王长远与案外人长江集团公司于2009年9月24日和10月12日分别签订了三份商品房买卖合同，合同中的出卖人处加盖了单位公章和法定代表人名章，可以证实案外人长江集团公司是出卖人。合同虽载明上诉人是长江集团公司的委托代理人，但未载明上诉人是出卖房屋所有权人的事实。上诉人主张与长江集团公司达成的包销协议中明确约定上诉人对三户房屋买卖合同具有权利，但包销协议既不是三份商品房买卖合同的约定内容，也没有进行公示，对被上诉人不具有约束力。上诉人一方面以包销人身份主张对三户房屋的权利，另一方面又以所有权人主张对三户房屋的权利，主张的事实依据本身就自相矛盾。二、上诉人主张被上诉人未支付三户房屋购房款事实不存在，同时上诉人提起的诉讼请求已超过法定诉讼时效。签订买卖合同时，购房款已经结算完毕，长江集团公司出具三份佳木斯市商品房销售专用结算单，加盖财务公章。结算单是佳木斯市房产局的正规票据，结算单右侧明确注明“第二联房屋权属登记凭证”足以证实已经结清购房款。根据被上诉人提交的入户费票据可以证实在2010年10月26日缴纳完毕入户费用并办理完毕入户手续，长江集团公司向被上诉人交付房屋并办理入户事实充分证明被上诉人履行了购房款义务。上诉人主张的购房款属于债权请求权，不是物权请求权，应适用诉讼时效的法律规定。一审法院认定，2008年10月30日，原告兴运开发公司与案外人长江集团公司签订《商品房包销协议书》，约定原告包销被告开发的位于佳木斯市××区青云社区“兴运大厦”，包销期限自协议签订日至2013年11月30日止。2009年9月24日，案外人王长远与案外人长江集团公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘丽购买座落于佳木斯市××区青云社区“兴运大厦”1单元011410号房屋，产籍号2-0036-026-011410，建筑面积71.73平方米，总价款229536元。2009年10月12日，王长远与长江集团公司又签订2份《商品房买卖合同》，由刘丽购买座落于佳木斯市××区青云社区“兴运大厦”1单元011409号房屋，产籍号2-0036-026-011409，建筑面积79.38平方米，总价款254016元；刘丽购买座落于佳木斯市××区××社区“××大厦”××单元××号房屋，产籍号2-0036-026-011408，建筑面积131.92平方米，总价款422144元。三份《商品房买卖合同》上均加盖了长江集团公司公章及法定代表人李福清名章。长江集团公司给原告出具了三户房屋的《佳木斯市商品房销售专用结算单》，三份结算单上均加盖了长江集团公司公章及财务专用章。2010年10月26日，原告办理了上述三户房屋的进户手续，并缴纳了物业费、电梯费、水费、声控灯等费用。一审法院认为，出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。另外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回原告诉讼请求。本案中，被告与长江集团公司签订的三份《商品房买卖合同》系开发商即出卖人长江集团公司自行销售给被告的，原告并非该三户房屋的出卖人，原告无权就此向被告主张相关权利。原告若认为长江集团公司销售该三户房屋给包销人造成了损失，可单独请求出卖人赔偿损失。另外，被告分别于2009年9月、10月购买的三户房屋，且于2010年10月26日办理了入户手续，原告称一直向被告催要房款，但未能向本院提供足够证据予以佐证，现原告的主张已超过诉讼时效，故本院应驳回原告的诉讼请求。一审法院判决：驳回原告黑龙江兴运房地产开发有限公司的诉讼请求。二审期间当事人围绕上诉请求提交了证据，本院经审查认为，当事人提交的证据均是证明诉讼时效问题的，本案的基础是如何认定房屋买卖合同的当事人，对双方提供的证据不予评判。本院经审理对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人向被上诉人主张购房款，前提是其与被上诉人建立房屋买卖合同关系或在买卖合同中约定由包销人收取房款。通过上诉人在一审提供的房屋买卖合同的内容可以认定，本案争议的三份房屋买卖合同的出卖人是案外人长江集团公司，上诉人只是以委托代理机构而非以包销人的名义出现在房屋买卖合同中，买卖合同并未加盖上诉人公章，也没有上诉人的法定代表人或委托代理人签字，房屋买卖合同中并未明确上诉人的包销人地位，上诉人也未提供证据证明在签订买卖合同时向被上诉人出示了其与长江集团公司签订的包销合同，其作为委托代理人无权向被上诉人主张权利，在此基础上再争议购房款诉讼时效问题已无实际意义。一审法院认定买卖合同事实清楚，判决结果并无不当，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12857元由上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  金爱武审判员  何 璇二〇一九年十二月二日书记员  张 楠