内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民初99号   原告：郑继元，男，1955年4月20日出生，住浙江省苍南县。   委托诉讼代理人：王志勇，内蒙古本泰律师事务所律师。   被告：中建二局第二建筑工程有限公司。   法定代表人：魏国庆，公司董事长。   委托诉讼代理人：余东方。   委托诉讼代理人：王博，北京义博律师事务所律师。   第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。   法定代表人：王秉仁，公司董事长。   委托诉讼代理人：赵然，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。   第三人：包头市中冶置业有限责任公司。   法定代表人：丁俊华，公司董事长。   委托诉讼代理人：赵然，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。   原告郑继元与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）、第三人包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）、第三人包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郑继元的委托诉讼代理人王志勇，被告中建二局二公司的委托诉讼代理人余东方、王博，第三人荣泰公司和中冶公司共同的委托诉讼代理人赵然、段俊茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郑继元起诉请求：1.撤销（2018）内02执异248号执行裁定书。2.停止对位于包头市××区房屋的强制执行，并解除查封措施。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月22日，郑继元与荣泰公司签订了《包头市商品房买卖合同》，约定郑继元购买包头市荣泰置业有限责任公司开发的位于包头市××区房屋一套，建筑面积为105.64㎡，单价为9404.45元/㎡，房屋总价款为993486元。在案涉房屋被查封前，郑继元与荣泰公司已签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部购房款，且合法占有使用案涉房屋，也非因郑继元的原因导致未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，郑继元对案涉房屋享有足以排除中建二局二公司申请强制执行的权益。   被告中建二局二公司辩称：郑继元提供的证据不能证明购买了案涉房屋，商品房买卖合同没有实际履行完毕。依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。案涉房屋登记于荣泰公司名下，属于荣泰公司的房屋，郑继元对案涉房屋仅享有债权，故郑继元的主张没有法律和事实依据。   第三人荣泰公司、中冶公司述称：1.中冶公司与荣泰公司是两家彼此独立的公司，中冶公司持有荣泰公司100%的股权，荣泰公司是中冶公司的全资子公司。中冶公司是包头市稀土高新区黄河大街时代广场项目的早期开发主体。中冶公司在2012年之前就已取得了该项目的全部规划许可手续，并于2012年5月25日取得《预售许可证》。因案涉项目建设地位于包头市稀土高新区，而中冶公司注册地属包头市昆都仑区，按照包头市稀土高新区政府的要求，中冶公司将依法取得的土地及工程规划、建设手续办理至荣泰公司名下，以便于荣泰公司作为案涉项目合法的开发建设主体继续推进案涉项目的开发建设。2012年10月22日，经包头市发改委研究，同意将案涉项目建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2.案涉房屋被查封前，中冶公司、荣泰公司依法取得了工程规划建设手续、房屋预售许可证，荣泰公司与购房人签订的购房合同合法有效。荣泰公司于2014年11月7日取得时代广场G区商品房预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉购房合同是合法有效的。3.案涉项目的物业服务工作由山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下称海纳物业公司）提供，购房人购买案涉项目物业服务后直接与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，物业费等相关费用由购房人交纳给海纳物业公司。海纳物业公司是案涉项目的物业管理单位，双方签署的物业管理服务协议已依法进行了备案。海纳物业公司的注册地位于案涉项目销售与招商中心，自成立至今一直为案涉项目提供物业服务。商品房买卖合同签订后，购房人同时与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，业主将物业费等相关费用直接交纳给海纳公司，购房人已实际占有案涉房屋。4.中冶公司或荣泰公司与部分对其享有工程款债权的债权人达成以房抵债的合意，且签署的房屋买卖合同已履行，房屋买卖合同法律关系应依法予以保护。综上，案涉房屋被查封前，购房人与中冶公司、荣泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付完毕房屋价款，案涉房屋也进行了交付并由购房人实际占有和使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对案涉房屋享有的权利依法可以阻却执行。5.未给郑继元变更产权登记手续是由于中建二局二公司不提供竣工验收手续所致。   庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告郑继元提供了以下证据：   证据一：   1.上海交泰房地产有限公司包头分公司购房款收据。   2.包头市商品房买卖合同（时代广场G区B2008号）。   3.包头市商品房买卖合同（时代广场G区B2011号）。   4.包头市荣泰置业有限责任公司收据、银行凭证。   证明：郑继元于2013年6月30日一次性付款2419276元购买荣泰公司开发的时代广场C区S8-103号房屋。因荣泰公司未能交付郑继元所购房屋，经郑继元与荣泰公司协商，荣泰公司于2015年8月22日给郑继元置换了时代广场G区B2008号房屋，价款993486元，郑继元向荣泰公司交纳印花税499元、登记费550元，手续费845元，缴纳取暖费547元；于2016年12月22日给郑继元置换了时代广场G区B2011号房屋，价款1424422元，郑继元向荣泰公司交纳印花税717元、登记费550元，手续费1527元，缴纳取暖基础热费988元。   证据二：   1.包头市时代广场G区写字楼工程施工合同书。   2.房屋租赁合同（时代广场G区B2008）。   3.房屋租赁合同（时代广场G区B2011）。   4.写字楼租赁合同（时代广场G区B2011）。   证明：郑继元于2016年12月25日对两套房屋进行了装修，并出租给他人使用。   证据三：   1.海纳物业公司物业费收据。   2.包头市金达立热力有限公司供热费发票。   3.售电发票。   证明：郑继元自从接收案涉房屋后，一直在占有、使用。   证据四：   荣泰公司出具的收据。   证明：郑继元向荣泰公司交付案涉房屋的印花税、登记费、手续费。   被告中建二局二公司质证称：对证据一不予认可，存在倒签的可能性，而且郑继元称置换房产，但没有提供相关证据予以证实。银行凭证中载明的闫雅妮的付款与本案无关。收据没有相关的发票佐证，不予认可。证据二与郑继元无关，不予认可。证据三中证据1、2的出具时间发生在案涉房屋被法院查封之后，对证明目的不予认可。证据3未载明交款人，对证明目的不予认可。证据四不予认可，未提供相应发票。   第三人荣泰公司、中冶公司质证称：第三人荣泰公司、中冶公司对郑继元提供证据的真实性、关联性均认可，房屋已经出售给郑继元并交付郑继元实际占有。   中建二局二公司提供了以下证据：   1.内蒙古自治区包头市中级人民法院于2016年1月26日作出的（2016）内02民初43号民事裁定书。   证明：案涉房屋的查封时间为2016年2月2日。   2.内蒙古自治区包头市中级人民法院于2019年3月13日作出的（2019）内02民终329号民事判决书。   证明：案涉房屋的验收时间为2016年3月1日，在验收前已被法院查封。   郑继元质证称，对上述证据的真实性认可。对证据2的证明目的不认可，与本案无关。   第三人荣泰公司、中冶公司质证称，对上述证据的真实性认可，荣泰公司是案涉房屋初始登记的所有权人。对证据2的证明目的不认可，与本案无关。   第三人荣泰公司、中冶公司提供了以下证据：   1.时代广场G区预售许可证信息公示截图。   证明：1.中冶公司于2012年5月28日取得时代广场G区的商品房预售许可证。2.中冶公司与购房人签订的购房合同合法有效。   2.《包头市发展和改革委员会关于包头市中冶置业有限责任公司金融商务园区（时代广场）项目变更项目建设主体的批复》。   证明：经包头市发改委同意，自2012年10月22日起，时代广场项目建设主体由中冶公司变更为荣泰置业公司。   3.建设工程规划许可证副本。   证明：2013年10月31日，时代广场项目G区建设工程规证变更至荣泰公司名下。证明荣泰公司自2012年被政府许可变更为时代广场开发主体之后，陆续进行规划许可手续变更，整个变更过程持续时间较长。   4.包头市商品房预（销）售许可证。   证明：2014年11月7日，荣泰公司取得了商品房预售许可证，荣泰公司与购房人签订的购房合同合法有效。   5.《包头稀土高新技术产业开发区管委会关于为时代广场项目G地块办理网签主体变更等手续的函》。   证明：1.包头稀土开发区管委会发函给包头市住房保障和房屋管理局，要求其协助将时代广场G地块预售许可证变更至荣泰公司名下、办理已购房业主的网签变更手续。2.案涉购房人提交的2012年至2013年、2014年由中冶公司签署的合同或进行的网签合法有效，购房人在房屋被查封前就已经实际购买并占有案涉房屋。   6.前期物业管理委托合同。   7.非住宅前期物业服务合同。   证明：自2014年12月起至今，海纳物业公司为时代广场G区项目提供物业服务。   8.授权委托书。   9.《时代广场项目销售合作协议》。   证明：1.2011年11月20日，中冶置业公司将“时代广场”销售前期工作全权委托上海交泰房地产有限公司包头分公司办理。2.上海交泰房地产有限公司包头分公司是案涉时代广场项目C地块和G地块的独家销售代理机构。3、案涉购房人提交的有上海交泰公司出具的收条及向上海交泰公司支付价款的银行凭证能够证明已实际支付案涉房屋价款的事实。   郑继元质证称，认可证据1的真实性和证明目的，中冶公司在2012年5月28日取得时代广场G区的商品房预售许可证，证明郑继元和中冶公司及荣泰公司签订的商品房买卖合同合法有效。认可证据2的真实性和证明目的。第三人存在变更建设主体的事实。认可证据3的真实性和证明目的，郑继元和中冶公司签订的商品房买卖合同在当时无法网签，故郑继元对此无过错。认可证据4的真实性和证明目的，通过证据4可以证实第三人在一审开庭前取得了预售许可证，郑继元和荣泰公司签订的商品房买卖合同合法有效。认可证据5的真实性和证明目的，郑继元在法院查封前已经合法占有房屋。认可证据6、7的真实性和证明目的，荣泰公司作为开发商，在业主委员会成立前有权聘请物业公司，郑继元在接收房屋后向海纳物业公司缴纳了物业费。认可证据8、9的真实性和证明目的。上海交泰房地产有限公司包头分公司作为时代广场的销售代理机构，向郑继元收取了购房款。郑继元提供的银行凭证，能够与证据8、9相互映证，证实郑继元已实际交付购房款。   中建二局二公司质证称，证据1是中冶公司的预售许可证，中冶公司的预售面积是17万多平方米，存在超面积售房的情形。证据2载明批复的时间为2012年10月22日，荣泰公司在政府没有批准变更手续的情况下出具的收据违反法律规定。证据3加盖了政府的印章，真实性由法院核实。且规划许可证用于建设，与出售房屋无关。证据4的真实性认可，荣泰公司取得预售的时间为2014年11月7日，荣泰公司在未取得预售许可证的情况下出售房屋属于法定无效的情形。证据5的真实性无法核实，且对外不产生法律效力。该证据是2014年5月9日签发的，但荣泰公司出售大部分房屋在查封前没有变更网签手续，证明荣泰公司未完成案涉房屋的交易，房屋还系荣泰公司所有。证据6的真实性无法核实，与本案无关，对证明目的不予认可，购房人即使占有、使用，也是非法的。证据7签署的时间是2018年4月13日，与本案无关，本案房屋买卖时间发生在2018年之前。证据8的真实性无法核实，对证明目的不予认可，荣泰公司无权委托上海交泰公司出售案涉房屋。证据9是复印件，无法核实真伪，也无法确定协议签署的时间，协议存在倒签的可能性。合同未填写签约日期，对该证据的证明目的不予认可。   综合原、被告、第三人提交证据及质证意见，结合庭审查明，本院确认以下事实：   1.2011年11月20日，中冶公司向上海交泰房地产有限公司出具授权委托书一份，中冶公司将其开发的位于位于包头市××区“包头时代广场”项目销售的前期工作，即“售楼排号、内部认购签约、房款的预收款”委托上海交泰房地产有限公司进行办理。   中冶公司与上海交泰房地产有限公司包头分公司签订了《时代广场项目销售合作协议》，约定中冶公司委托上海交泰房地产有限公司包头分公司独家销售时代广场C地块、G地块、B地块中的全部地上、地下可售面积。委托期限为：2012年6月1日至2015年12月31日止，销售期限共计43个月，自双方书面确认的开盘日期起算。该协议未落款签署的日期。   2012年5月28日，中冶公司取得了时代广场G区的预销售许可证。   2012年10月22日，包头市发展和改革委员会作出包发改投字（2012）700号文件，同意将“包头时代广场”项目的建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。   2013年10月31日，“包头时代广场G地块”项目以荣泰公司的名义承建。   2014年5月9日，包头稀土高新区管委会至函于包头市住房保障和房屋管理局申请为荣泰公司办理“包头时代广场G地块预销售许可证”   2014年11月7日，荣泰公司取得了时代广场G区的预销售许可证。   2014年12月15日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”委托海纳物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止。   2018年4月13日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《非住宅前期物业服务合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”项目委托海纳物业公司进行前期物业管理服务事项。   2.2015年8月22日，郑继元作为买受人，荣泰公司作为出卖人签订一份《包头市商品房买卖合同》。约定：郑继元购买荣泰公司开发建设的××区商品房，建筑面积为105.64.32平方米，每平方米价格为9404.45元，总价款为993486元。荣泰公司在该合同的出卖人处加盖了公章，郑继元在买受人处签名。   2016年12月22日，郑继元作为买受人，荣泰公司作为出卖人签订一份《包头市商品房买卖合同》。约定：郑继元购买荣泰公司开发建设的××区商品房，建筑面积为190.87平方米，每平方米价格为7462.79元，总价款为1424422元。荣泰公司在该合同的出卖人处加盖了公章，郑继元在买受人处签名。   上海交泰房地产有限公司包头分公司向郑继元出具了金额为2419276元的案涉房屋的房款收据。   荣泰公司分别于2015年8月22日、2016年12月22日向郑继元出具了金额为993486元及金额为1424422元的案涉房屋与B2011号房屋的房款收据。   海纳物业公司于2016年12月22日、2017年12月6日、2018年12月13日向郑继元出具了其交纳案涉房屋的物业费收款收据。   荣泰公司于2016年12月22日分别向郑继元出具了案涉房屋的取暖费收据及印花税、登记费、手续费收据。   3、被告中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出判决，判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30142159.8元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2016年1月8日至款付清之日止；荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。案件受理费400351.51元，中建二局二公司负担200351.51元，荣泰公司、中冶公司负担200000元。宣判后，中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决，上诉至内蒙古自治区高级人民法院。2017年9月8日，内蒙古高级人民法院作出（2017）内民终144号判决，判决荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；荣泰公司支付中建二局二公司工程款51873228.51元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2015年12月10日至款付清之日止）；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。一审案件受理费400351.51元，二审案件受理费251975元，合计652326.51元，由中建二局二公司负担205330元，荣泰公司、中冶公司负担446996.51元。   4、中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月26日作出（2016）内02民初43号民事裁定，查封了荣泰公司名下时代广场G区包括案涉房屋在内的75套房屋，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中，郑继元提出执行异议，经本院审查驳回其异议申请，郑继元据此提起案外人执行异议之诉。   本院认为，本案是郑继元作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为郑继元对案涉B2008号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。   根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，郑继元在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须满足签订合法有效的书面合同、支付全部价款或依法支付部分价款并按要求支付剩余价款、在查封前实际占有使用以及对未办理过户手续没有过错四项条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，郑继元与荣泰公司签订购买案涉房屋的《包头市商品房买卖合同》的时间为2015年8月22日。郑继元称其于2013年6月30日购买了荣泰公司的C103号房屋，之后荣泰公司分别于2015年8月22日及2016年12月22日将其所购房屋置换成案涉房屋及B2011号房屋，但对于C103号房屋的房款交付，郑继元仅提供了其于2013年6月30日刷卡金额为1839276元的银行凭证，与上海交泰房地产有限公司包头分公司出具的C103号房屋收据中载明的房款总金额为2419276元不相符合。剩余金额，郑继元称中冶公司和荣泰公司将其所购房屋进行了返租，减免了580000元，但其未提供证据证实与中冶公司和荣泰公司存在返租的事实，故本院不予采信。案涉房屋与B2011号房屋的总价款金额为2417908元，现有证据不足以证实郑继元将案涉房屋的房款支付完毕。郑继元提供的包头市时代广场G区写字楼工程施工合同书载明的发包人为苗建军，且该合同与郑继元提供的房屋租赁合同的签订时间均在法院对案涉房屋查封之后。郑继元提供的缴纳印花税、登记费、手续费的收据、交纳物业费的收据、售电发票、交纳供热费的收据及发票的落款日期也均在法院查封案涉房屋之后，故上述证据不能证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋的事实。   综上所述，本院认为，郑继元主张其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，证据不足。其提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》的第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   驳回原告郑继元的诉讼请求。   案件受理费13734.86元，由原告郑继元负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审判长 李 玺   审判员 杨 娜   审判员 贺 斌     二〇一九年一月六日   书记员 李美慧   附：本判决书依据的法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。