湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘13民终2184号 上诉人（原审原告）:邹涛，男，汉族，生于1996年12月6日，新化县人，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：伍晓衡，湖南远达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴铁周，男，汉族生于1975年7月11日，新化县人，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：吴远代，湖南楚梅律师事务所律师。 原审第三人：新化县兴隆佳苑业主委员会，住所地湖南省新化县上渡办事处望城路兴隆佳苑小区。 原负责人：张陆林 委托诉讼代理人：邹祖信，系新化县兴隆佳苑业主委员会成员。 上诉人邹涛因与被上诉人吴铁周、原审第三人新化县兴隆佳苑业主委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2019）湘1322民初4157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹涛上诉请求：撤销一审判决，判准上诉人的诉讼请求。事实和理由：第三人新化县兴隆佳苑业主委员会依其章程中明确规定的职责，代表业主与吴铁周签订了《关于变更“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议”的协议》，该变更协议中明确约定新化县万里房地产开发有限公司的一切权利、义务以及合同协议的条款全部转由吴铁周继续履行，原《兴隆佳苑商品房团购合同》同时转由吴铁周继续履行，所有条款不变。一审人民法院认定业主与吴铁周并无合同关系，不具有合同相对性，驳回邹涛的诉讼请求系适用法律错误。吴铁周应该按业主委员会与吴铁周签订的变更协议履行相关义务，承担违约责任。 吴铁周辩称，邹涛提出的事实和理由不能成立，上诉请求于法无据，应予驳回。 邹涛向一审法院起诉请求：一、被告赔偿原告的延期交房违约金计算至2018年7月1日止计146340元。二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年4月27日，新化县农业局关于家属楼建设召集系统内干部职工及退休老同志开会，决定建设家属楼，组建成立农业局家属小区业主委员会，由张陆林任主任，陈伯红、邹定忠、邹祖信、邹祖信等11人为成员。不久后，新化县农业局家属楼设名为兴隆佳苑，新化县兴隆佳苑业主委员会组建成立，制定了新化县兴隆佳苑业主委员会章程，章程中明确业主委员会的职责有：代表业主大会执行业主代表大会通过的各项决议和制度，行使业主大会授予的各项权利；根据实际需要组织召开业主大会通报相关情况；起草制订《新化县兴隆佳苑购房实施方案》，提交业主大会三分之二以上人员通过并组织实施；代表业主参与规划设计方案的制定；代表全体业主与开发商签订相关合同，并监督合同执行：向业主大会报告工作，执行业主委员大会通过的各项决议，接受业主的监督等。同年9月，第三人兴隆佳苑业主委员会与新化县万里房地产开发有限公司（以下简称万里公司）签订了《兴隆佳苑小区房屋团购意向协议》，兴隆佳苑业主委员会为甲方，万里公司为乙方，主要内容：（1）小区建设所需土地，由甲方垫资、委托乙方购买；（2）房屋建设由乙方全程负责依法报建、施工及办理分户房屋产权证和国有土地使用证；（3）双方商定住宅团购均价为暂定1839元/平方米；（4）本小区规划及建方案由甲方确定初步方案后报有关部门批准执行；（5）本团购房工程工期从取得土地使用权起36个月内完成交房，不得延期，否则由乙方承担甲方所付资金的1‰每日的利息。同年12月3日，有购房资格的小区人员谢红霞将购房资格转让给原告邹涛，签订了协议。2012年12月12日，新化县万里房地产开发有限公司、陈伯红等460人竞得新储地（2012）36号地块国有建设用地使用权，面积9412.8平方米，价款790万元。2013年5月17日，新化县人民政府作出（2013）政地出字第206号审批单，新化县万里房地产开发有限公司、陈伯红（兴隆佳苑业主委员会人员）等460人受让该土地。2015年1月15日，万里公司与业主原告邹涛及兴隆佳苑业主委员会签订了《商品房团购合同》，主要内容有：第一条约定，开发商与业主以出让方式共同取得新储地（2012）36号地块，规划用途为商品住宅用地，业主决定由新化县万里房地产开发有限公司对该地进行住房开发，再由业主以团购形式取得房屋及地上设施所有权，房屋交易完成后，该地块使用权全部过户到业主，开发商对土地不再有使用权；第八条约定，开发商应当在2016年12月31日前，依相关规定将验收合格的商品房交付业主使用，并交付相应文件，如遇特殊原因据实予以延期：仅限于地震、连续雨水、冰冻七天以上，停电三天以上，政府政策性责令停工七天以上等；第九条约定逾期交房责任：（1）逾期不超过90天的，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，开发商按日向业主支付房价款万分之三违约金，合同继续履行，（2）逾期超90日后，业主有权解除合同，开发商应当自业主解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按业主累计已付款的20%向业主支付违约金，业主要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向业主支付已交付房款千分之一的违约金。2015年3月15日，湖南鹏程建筑工程有限公司（以下简称鹏程公司）、万里公司与吴铁周签订了《协议书》，兴隆佳苑业主委员会为见证方，主要内容为：吴铁周以鹏程公司的资质进行兴隆佳苑小区建筑施工，以万里公司的资质开发，上交万里公司管理费10万元。2015年4月18日，万里公司与兴隆佳苑业主委员会签订了《关于解除“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议”的协议》，主要内容有：（1）双方原来于2010年9月共同签署的“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议书”因政府政策变化原因，不能继续履行，现双方同意解除。同时原“兴隆佳苑商品房团购合同”同时解除，双方无异议；（2）解除协议后，原协议条款中所规定的违约责任双方均不予追究；（3）解除协议后，双方共同向有关部门办理相关土地权属变更手续；（4）解除协议后，新化县万里房地产开发有限公司不再对兴隆佳苑小区项目开发承担各种民事责任也不再有任何追偿要求，兴隆佳苑业主委员会及业主也不再对新化县万里房地产开发有限公司有任何追偿要求。兴隆佳苑业主委员会及新化县万里房地产开发有限公司在该协议上盖章。2015年4月18日，兴隆佳苑业主委员会作为甲方与被告吴铁周作为乙方签订了《关于变更“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议”的协议》，约定：（1）原新化县兴隆佳苑业主委员会与新化县万里房地产开发有限公司签署的“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议”因政府政策变化原因，不能继续履行，经双方协商同意解除，新化县万里房地产开发有限公司的一切权利、义务以及合同协议的条款全部转由吴铁周继续履行，原《兴隆佳苑商品房团购合同》同时转由吴铁周继续履行，所有条款不变；（2）协议变更后吴铁周与新化县万里房地产开发有限公司的一切经济往来均与业主委员会无关，兴隆佳苑业主委员会不再承担新化县万里房地产开发有限公司对兴隆佳苑小区开发的任何追偿要求。另查明，邹涛于2018年7月18日以要求新化县万里房地产开发有限公司、新化县兴隆佳苑业主委员会、吴铁周赔偿延期交房违约金为由向一审法院提起诉讼。一审法院受理后，于2018年12月20日作出已生效的（2018）湘1322民初1991号民事判决驳回邹涛的诉讼请求。被告吴铁周是否有违约行为存在。原告认为被告吴铁周逾期交房，第三人兴隆佳苑业主委员会虽在2017年10月发出交房通知，但不符合交房条件，诉讼要求被告承担延期交房的违约责任。被告吴铁周认为其与原告之间不是商品房买卖合同关系，原告通过业主委员会与被告所签的协议或合同其内容属于委托代建兴隆佳苑小区的合同，其定性不准确。兴隆佳苑小区于2015年11月26日由新化县住房和城乡建设局向张陆林等460人作出编号431322201511260101建设工程施工许可证，且在施工中也出现影响施工的工期有180余天，兴隆佳苑业主委员会通知业主于2017年10月29日开始交房，即使按《商品房团购合同》所确定的竣工交付时间计算，被告交付房屋也在合理时间内，不违反委托代建交付房屋的合理时间，不应视为违约交房。被告吴铁周与兴隆佳苑业主委员会所签订合同和协议性质上属于无效合同，原告所主张的违约责任无事实依据及法律依据。一审法院认为，《新化县兴隆佳苑业主委员会章程》第三条第五款规定业主委员会的职责包括代表全体业主与开发商签订相关合同并负责监督合同执行。因此，第三人新化县兴隆佳苑业主委员会依其章程中明确规定的职责，代表业主与被告吴铁周签订了《关于变更“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议”的协议》，原告邹涛与被告吴铁周并无合同关系，彼此也不是合同的相对方，根据合同相对性原则，原告邹涛要求被告吴铁周赔偿其延期交房的违约金诉求无事实及法律依据，一审法院不予支持。基此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，第一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告邹涛的诉讼请求。本案案件受理费3227元，因适用简易程序减半收取1614元，由原告邹涛承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 经查，一审查证的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中争议的焦点问题有：吴铁周是否应赔偿邹涛的延期交房违约金。上诉人邹涛提出新化县兴隆佳苑业主委员会依章程中明确规定的职责，代表业主与吴铁周签订了《关于变更“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议”的协议》，该变更协议中明确约定“新化县万里房地产开发有限公司的一切权利、义务以及合同协议的条款全部转由吴铁周继续履行，原《兴隆佳苑商品房团购合同》同时转由吴铁周继续履行，所有条款不变”。一审法院认定业主与吴铁周并无合同关系，不具有合同相对性，驳回邹涛的诉讼请求系适用法律错误。吴铁周应该按业主委员会与吴铁周签订的变更协议履行相关义务，承担违约责任。经查，尽管邹涛通过受让购房资格成为业主，尽管新化县兴隆佳苑业主委员会与吴铁周签订了《关于变更“兴隆佳苑小区房屋团购房意向协议”的协议》，但是由于新化县兴隆佳苑业主委员会的法律主体资格问题、吴铁周的开发建设资质问题以及本案相关合同约定不明确等方面的原因，导致邹涛、新化县兴隆佳苑业主委员会、吴铁周之间的法律关系以及权利义务不明确。邹涛要求吴铁周承担延期交房的违约责任的依据不足。上诉人邹涛提出的该上诉意见不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人邹涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3226元，由上诉人邹涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王芝芝 审判员  谢建军 审判员  李 琛 二〇一九年十二月二日 书记员  郭桃花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。