辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2758号上诉人（原审原告）：崔战，男，1970年1月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李晶，系辽宁铭扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明凯刚，男，1980年7月27日出生，汉族，户籍所在地沈阳市浑**，现住抚顺经济开发区。上诉人崔战因与被上诉人明凯刚房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初460号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日对本案进行了公开开庭审理。上诉人崔战，被上诉人明凯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔战上诉请求：撤销一审判决改判明凯刚支付崔战房屋租金至实际返还房屋之日；明凯刚给付崔战逾期支付房屋租金违约金18320元，明凯刚承担本案的一、二审诉讼费和公告费，或将该案发回重审。主要事实和理由：一审认定事实错误，一审认定明凯刚给付崔战2019年房屋租金计算至法庭辩论终结之日即2019年7月23日止。崔战认为崔战所有的房屋尚在明凯刚手中，由其使用，名凯刚有义务支付房屋在其使用期间的租金。如果明凯刚未按期履行义务，崔战的房屋不能收回，还不能收取这期间的房屋，是对崔战权利的侵害。双方明确约定按照租金1%支付，而不是按年支付，所以一审判决的违约金不当。被上诉人明凯刚答辩称，同意维持一审判决，房屋没有返还崔战是因为双方一直没有碰面，房屋由明凯刚代管，同意一审判决的违约金的承担。崔战向一审法院起诉请求：一、明凯刚立即将坐落于抚顺市经济开发区绿地剑桥6-51M5号，建筑面积288平方米房屋移交给崔战；二、明凯刚立即给付崔战房租5.52万元（2018年4月1日至2019年3月31日所欠租金）；三、明凯刚立即给付崔战违约金1.8万元；四、判令明凯刚交付2019年4月1日至移交房屋之前的租金。案件受理费由明凯刚负担。一审法院认定事实：2015年3月17日，崔战作为甲方与明凯刚作为乙方签订《沈阳市房屋租赁合同》，崔战将其坐落于抚顺市经济开发区绿地剑桥6-51M5号，建筑面积288平方米的房屋租赁给明凯刚，合同约定：房屋租赁期自2015年4月1日起至2020年3月31日止；租期为5年，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。年租金标准：壹拾陆万。租金支付方式为：乙方以现金形式将款项打到甲方名下的银行卡里，房租每年支付一次，到期前30日付租。房屋租金在第3年起始，每年按7%递增加。即2017年房租为17.12万、2018年为18.32万、2019年为19.6万。一次性收取2万元房屋押金，在合同到期后经双方印证，乙方没有给甲方带来任何房屋、经济的损害后无息退还。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……；（6)拖欠房租累计30日以上。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……；（4)拖欠房租累计1个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。合同签订后，明凯刚向崔战交纳了2万元押金，合同期内第一年、第二年明凯刚按照约定交纳了租金。第三年明凯刚向崔战交纳12.8万元租金，尚欠5.52万元。后续房租明凯刚至今未给付。另查，双方签订租赁合同时，案涉租赁房屋为清水状态，明凯刚进行了装修和扩建，但扩建部分未办理相关手续。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当全面履行合同约定义务。关于崔战主张的要求明凯刚立即将坐落于抚顺市经济开发区绿地剑桥6-51M5号，建筑面积288平方米房屋移交给崔战一节，崔战与明凯刚签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务，明凯刚迟延给付租金超过一个月构成违约，根据合同约定崔战有权解除合同并收回房屋，因此，对崔战的该项诉讼请求一审法院予以支持；关于崔战主张的要求明凯刚立即给付崔战第三年剩余租金5.52万元一节，按照约定给付房租是明凯刚的义务，明凯刚应当全面及时的予以履行，明凯刚辩称第三年租金尚欠崔战4.52万元，但并未提供证据予以证明，一审法院对明凯刚辩称不予采信，对崔战该项诉讼请求予以支持；关于崔战主张的要求明凯刚给付崔战违约金1.8万元一节，因关于违约金的计算方式双方有明确约定即按照租金的1%计算违约金，因崔战、明凯刚双方约定第三年即2018年租金为18.32万，据此，一审法院对崔战该项诉讼请求予以支持1832元；关于崔战主张的要求明凯刚给付2019年4月1日之后的租金一节，一审法院认为该部分租金应以双方约定的2019年租金19.6万为基础，自2019年4月1日起计算至法庭辩论终结之日即2019年7月23日止，应为60679.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、明凯刚于本判决发生法律效力之日起三十日内返还崔战坐落于抚顺经济开发区房屋；二、明凯刚于本判决发生法律效力之日起三十日内支付崔战2018年剩余房屋租金55200元；三、明凯刚于本判决发生法律效力之日起三十日内给付崔战逾期支付房屋租金违约金1832元；四、明凯刚于本判决发生法律效力之日起三十日内支付崔战自2019年4月1日起至2019年7月23日止的房屋租金60679.45元，明凯刚已交付崔战的押金20000元冲抵上述租金20000元。案件受理费1630元、公告费260元，由明凯刚负担。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。在本院二审审理过程中，崔战提交了两份新证据，证据1、照片，证据2、租房协议，证明明凯刚将房屋出租给他人的事实。明凯刚质证认为，明凯刚承租案涉房屋是为了经营饭店，但经营的不景气，故把一楼分割成几个档口出租给他人，但不是把整个房屋出租他人。本院经审查认为，上述证据能够证明明凯刚将案涉房屋部分出租他人的事实。本院认为，本案的争议焦点有两个，一是明凯刚是否应当支付崔战房屋租金到实际返还房屋之日，二是崔战要求明凯刚给付逾期支付房屋租金的违约金18320元是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，案涉租赁合同是双方真实意思的表达，并且双方也实际履行租赁合同，在出租人崔战交付租赁物的情况下，承租人明凯刚应按约定期限交纳租金。至崔战提起本案诉讼时，明凯刚除了拖欠2018年度剩余房屋租金外还拖欠2019年4月1日起开始计算的租金，由于至一审法庭辩论终结之日2019年7月23日明凯刚并未支付该期间的租金，一审法院根据案件的实际情况进行裁判也是合适的，至于2019年7月23日之后的租金交纳问题，由于在一审法庭辩论终结之日并未发生，而且明凯刚实际返还案涉租赁房屋的时间具有不确定性，一审法院没有判决明凯刚给付租金到实际返还房屋之日也并无不当，待明凯刚实际返还房屋之日，崔战可另行主张该期间的租金。关于崔战要求明凯刚支付逾期支付房屋租金违约金18320元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方签订的租赁合同第十三条第1项约定，租赁期间，乙方存在拖欠房租累计1个月以上的行为，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。该条第4项约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。崔战一审庭审中主张按照租金的10%计算，一年是18万元的租金，违约金是1.8万元。由于一方面明凯刚拖欠2018年剩余房屋租金为55200元，并非全额拖欠租金，另一方面崔战主张按照租金的10%计算违约金缺乏合同依据和法律依据，崔战在二审庭审中也并未表述清楚其主张的违约金是如何计算的，一审法院按照双方的合同约定的按照总租金1%支付违约金并无不当。综上所述，崔战的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由崔战负担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 李 英审判员 赵世平二〇一九年十二月五日书记员 吕香凝