广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初20796号原告：广东中南建设有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗路岗园街81、83号首层。法定代表人：庄志民。委托诉讼代理人：李东璧、于洋，广东华瑞兴律师事务所律师。被告：邓土钱，男，1955年2月1日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。原告广东中南建设有限公司诉被告邓土钱商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东中南建设有限公司的委托诉讼代理人李东璧、于洋到庭参加诉讼。被告邓土钱经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产预售契约》；2、被告赔偿原告经济损失1000万元及相应的利息（从1999年1月25日起，按人民银行同期贷款利率计算，计至实际还清赔偿损失之日止）。事实与理由：1999年1月15日，原、被告双方签订《房地产预售契约》，约定原告将现位于广州市越秀区龟岗大马路X号粤港大厦东梯首层夹00X号商铺以1000万元的价格向被告出售。同时，该合同附件二约定被告在合同签订后十天内一次性支付全部房款。合同签订后，原、被告到广州市国土部门办理房屋预售登记，但被告至今没有向原告支付任何房款。2000年12月5日及2001年1月3日，被告以原告第二房地产开发部的名义分别与案外人广东省联谊经济发展公司（以下简称联谊公司）与广东安粤置业有限公司（以下简称安粤公司）签订《房地产认购书》和《协议书》，约定被告将现位于广州市越秀区龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯2XXX、2XXX、2XXX房和西梯2XXX房向联谊公司和安粤公司出售，并收取了两公司合计3170265.40元房款，但被告在收取房款后，因无法将房屋交付给两公司，两公司向法院提起诉讼，经广州市中院在2003年7月18日作出的（2003)穗中法民四终字第1060号终审判决，判令被告与两公司签订的两份房屋买卖合同无效，被告需向两公司退还已收取的全部房款和相应利息。判决生效后，因被告没有履行付款义务，两公司遂向法院申请强制执行，原东山区法院以（2003)东法执字第3365号立案执行，并查封了涉案商铺。后该案因故终结执行，但又在2014年由越秀区法院恢复执行。2011年4月5日，原、被告签订《退铺协议书》，约定被告将涉案商铺退还给原告，并协助办理解除《房地产预售契约》及房屋预售登记的有关手续，但退铺协议书签订后，被告并没有履行上述义务。后来，虽经原告自身努力，向越秀区法院和广州市中院分别就涉案商铺申请执行异议和提起执行异议之诉，但都被法院驳回，最终导致涉案商铺在2017年10月9日被越秀区法院通过网上拍卖的方式以808万元的价格拍卖给第三方，原告在法律上丧失对涉案商铺的全部权益。原告认为，被告在与原告签订《房地产预售契约》后，在原告已为被告办理房屋预售登记的情况下，被告却没有按合同约定向原告支付房款，后由于被告自身过错没有按照生效判决履行还款义务致使被联谊公司和安粤公司申请强制执行并由法院查封了涉案商铺。其后，被告在跟原告签订《退铺协议书》后又没有履行解除房屋预售登记手续的，致使涉案商铺被司法拍卖给第三方，《房地产预售契约》已不存在履行基础，原告也遭受严重经济损失，被告依法应予以赔偿，故原告提起本案诉讼。被告无答辩。经审理查明：1999年1月15日，原告（甲方、卖方，原称广东中南建设物业发展总公司）与被告（乙方、买方）签订《房地产预售契约》，其中约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市东山区龟岗大马路X号地段、用地面积为2890平方米的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为粤港大厦，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的第东梯座第首层夹00X号，该房地产的建筑面积为500平方米（含公共分摊面积为250平方米）；该房地产的用途为商场；甲乙双方议定该房地产的成交总价格为1000万元；乙方必须在《房地产预售契约》签署后十天内将该房地产的成交价款总金额一次性交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内；甲方应于1999年8月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用等。该《房地产预售契约》于同年2月3日在广州市房地产交易所办理预售备案登记。2011年4月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《退铺协议书》，其中约定：乙方与甲方于1999年1月15日签订的《房地产预售契约》，约定乙方购买了位于广州市龟岗大马路X号第夹层00X号商业铺位的房地产，面积500平方米，其中公共分摊面积250平方米，约定成交价为1000万元（注：该款并未实施支付）；乙方愿将上述《房地产预售契约》中的全部面积及其产权全额退给甲方，并协助办理退铺和解除《房地产预售契约》的有关手续；乙方表示将上述铺位退给甲方后，同时愿意放弃对该铺位拥有的所有权益。另查明：联谊公司、安粤公司诉中南公司（即本案原告）、邓土钱、陆英瑶商品房买卖纠纷一案，原广州市东山区人民法院经审理作出（2002）东法房初字第××号民事判决。其中判决：联谊公司、安粤公司于2000年12月5日和200X年1月3日与邓土钱、陆英瑶以中南公司第二房地产开发部名义签订的《房地产认购书》和《协议书》无效，联谊公司和安粤公司将广州市东山区龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯2XXX、2XXX、2XXX房和西梯2XXX房及装修交还给中南公司，邓土钱向联谊公司和安粤公司返还房款3170265.4元并计付利息、以及支付200X年6月1日至判决发生法律效力之日止的房屋租金，中南公司对邓土钱的上述债务承担补充清偿责任等。中南公司不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2003年7月18日作出（2003）穗中法民四终字第1060号民事判决，判决除撤销关于给付房屋租金判项外，对其余判项均予以维持。上述判决已经发生法律效力。联谊公司、安粤公司向原东山区人民法院申请执行，原东山区人民法院以（2003）东法执字第3365号立案执行，并以（2003）东法执字第3365-2号《协助执行通知书》查封了粤港大厦东梯首层夹00X号铺，之后因故终结该次执行。现本院以（2014）穗越法执恢字第107号恢复执行，对上述商铺继续予以处理。在该案执行过程中，经查询广州市预售房地产交易登记情况表，预售情况表记载房产地址：东山区龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯首层夹00X铺，预购人：邓土钱，付款方式：一次性付款，签约日期：1999-1-15，登记日期：1999-2-3，已预征契税：150000元，过户情况：未过户。为了解更多情况，本院向房管部门去函查询上述商铺的有关查封、预购、抵押等情况，房管部门于2014年3月25日作出穗国房协查[2014]46号《关于对粤港大厦东梯首层夹层00X号铺有关情况的复函》，内容为该商铺已办理预售合同备案，预售契约编号97105674号，预购人为邓土钱，目前被（2003）东法执字第3365-2号《协助执行通知书》查封，期限至2015年9月2日止。经委托中介机构评估后，本院于2014年10月9日作出（2014）穗越法执恢字第107-1号执行裁定，裁定：拍卖、变卖邓土钱预购的位于广州市东山区（现越秀区）龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯首层夹00X号铺的房产以清偿债务。原告对上述商铺的产权提出执行异议，认为上述商铺属其所有，应作为其财产予以处理，而不能作为邓土钱的财产予以处理，拍卖商铺所得之款项在清偿上述债务后的余款应返还其公司。本院于2015年1月15日作出（2014）穗越法执恢外异字第107-7号民事裁定，驳回原告对上述商铺提出的异议。原告遂于2015年2月13日向本院提起诉讼，要求确认广州市龟岗大马路2-14号地段粤港大厦东梯首层夹00X铺的产权归其所有，并请求法院停止对该房屋的拍卖执行、解除对该房屋的查封。本院经审理认为：原告与邓土钱就龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯首层夹00X铺买卖事宜签订了《房地产预售契约》，并在房管部门办理了备案手续。据房管部门出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》和复函，均记载上述商铺的预购人为邓土钱，本院据此对该商铺作为邓土钱所有的财产予以查封、拍卖，依据充分，合法有据。原告在该案虽提供了其与邓土钱签订的《退铺申请书》和《退铺协议书》，但原告及邓土钱没有到房管部门办理撤销预售合同备案的手续，因此其双方之间的退铺协议不能对抗已经房管部门登记公示的预售信息。至于原告认为邓土钱没有支付合同约定的购房款，应另循合法途径解决。本院于2015年10月15日作出（2015）穗越法民三初字第613号民事判决，判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2016年7月26日作出（2016）粤01民终5646号终审民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。据原告提交的网上司法拍卖信息显示，涉案商铺已于2017年10月9日被本院执行拍卖给案外人。因本案纠纷，原告于2018年5月25日向本院提起诉讼。本院认为：原告与被告已于2011年4月5日签订《退铺协议书》，双方就买卖涉案商铺的合同解除事宜协商一致。依照合同法第九十三条第一款的规定，该合同于原、被告双方签订《退铺协议书》时解除。原告再诉请解除该合同，已无依据，本院不予支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于合同解除，被告应将买卖的商铺返还原告。现买卖的商铺已作为被告所有的财产被执行拍卖给了案外人，被告已无法将买卖的商铺返还。原告要求被告赔偿因此造成的损失10000000元，合法合理，本院予以支持。至于损失的利息，应从合同解除之日即2011年4月5日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告邓土钱向原告广东中南建设有限公司赔偿损失10000000元及利息（从2011年4月5日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计至上述款项支付之日止）。二、驳回原告广东中南建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费151444.60元，由被告邓土钱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈淑文人民陪审员  张雪琼二〇一九年一月二十三日书 记 员  戚志滨