河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初5621号原告赵旭阳，男，1990年3月25日出生，汉族，住所地河北省涿州市双塔区。被告涿州市联合房地产开发有限公司。地址涿州市双塔区范阳西路129号，统一社会信用代码91130681667715290E。法定代表人韩联合，该公司总经理。委托代理人杨薇，河北博典律师事务所律师。被告北京东方鼎石科技发展有限公司。地址北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839。统一社会信用代码91110111335465870A。法定代表人赵林英，该公司董事长。委托代理人徐晓艳，该公司职员。原告赵旭阳诉被告涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称联合房产公司）、被告北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方鼎石公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵旭阳、被告涿州市联合房地产开发有限公司的委托代理人杨薇、被告北京东方鼎石科技发展有限公司的委托代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵旭阳诉称，2017年3月31日原告与第一被告签订了《商品房买卖协议》约定：原告以贷款方式购买第一被告开发的位于涿州市西侧金域中央7幢1单元101号房屋，房屋建筑面积109.60平方米，房屋单价11393.22元，房产总价1248697元，原告支付首付款378697元，贷款870000元，房产暂定于2018年12月31日前交付原告使用。原告同日与第二被告签订《金域中央项目团购优惠告知书》，原告向第二被告缴纳了洽商中介费40000元。合同订立后，第一被告逾期交付房屋，经查实，第一被告至今未取得商品房预售许可证，根据法律规定双方签订的《商品房买卖协议》应认定无效，第一被告应向原告返还己支付的购房款并支付利息。第二被告作为洽商方未履行审查义务，导致原告合法权益受损，应向原告返还己支付的洽商中介服务费并支付利息。为维护原告的合法权益，无奈诉至贵院，诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与第一被告于2017年3月31日签订的《商品房买卖协议》无效；2、请求人民法院依法确认原告与第二被告于2017年3月31日签订的《金域中央项目团购优惠告知书》无效；3、请求人民法院依法判令第一被告向原告返还己支付的购房款378697元，并支付利息（自2017年3月31日起至支付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计利）；4、请求人民法院依法判令第二被告向原告返还洽商中介服务费40000元，并支付利息（自2017年3月31日起至支付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、诉讼费用由二被告承担。庭审中原告变更第四项诉讼请求为判令第二被告向原告反还洽商服务费40000元，利息我方自愿放弃。被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，在核实证据原件确认交款事实后，我公司同意退还原告购房首付款本金，不同意支付原告利息。原告在购房时我方对预售许可证尚未办理完成并进行了明确告知，原告知情并自愿购房，存在过错，主张利息缺乏事实及法律依据。被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，我公司不同意退还原告洽商服务费及利息，理由如下：1、我方己经履行了义务，具为此支付了大量成本。我方与原告是委托代理关系，是在原告确定购买涉诉房屋后，委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与联合公司于2017年3月31日签订《金域中央认购定单》，约定原告以17560.41元/平米，总价1924621元购买涉诉房屋，后原告参加我方组织的团购活动，委托我方就房屋价格与联合公司进行洽谈。此时原告早己认购涉诉房屋，因此足以证明我方的义务并非是促成原告与联合公司的房屋买卖协议成立。我方接受原告委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为原告争取为11393.22元/平米，总价1248697元，便原告房款得超过67万元的优惠，我方履行了义务，提供了洽商服务，不论原告与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效，均不能导致我方与原告的代理关系无效，更不能否认我方提供的服务的事实。同时，根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本所签署的合同基于合同的相对性及公司商业秘密考虑，无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实；2、原告明知涉诉案屋未取得商品房预售许可证，但因购房时涿州房地产市场火爆，原告为取得房源仍自愿购房，存在过错，原告主张利息没有道理，现房价大幅度降价，原告又以此为理由退房，即使房屋买卖协议无效，双方可以恢复到之前的状态，但我方为原告提供团购服务的成本己经发生，原告得到团购服务后又以事先明知的理由要求我方退还服务费用，使我方遭受损失，是恶意的；退一步讲，即使合同无效，无效合同的后果也应是返还，原告也应就我方提供的服务进行折价补偿。即然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据我方与原告签署的《金域中央项目团购优惠告知书》可以得知我方提供的服务市场价值为4万元。经审理查明，2017年3月31日，原告赵旭阳与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订“金域中央”项目团购优惠告知书，约定原告于2017年3月31日自愿参加“金域中央”项目的团购活动，缴纳40000元洽商中介服务费，购买“金域中央”7号楼1单元101室住房，总房款优惠80000元，北京东方鼎石科技发展有限公司作为此次团购活动主办方，代表原告与此项目开发商就本次活动优惠事宜进行谈判洽商，收取中介服务费，该费用不抵扣房款。当日，原告向被告北京东方鼎石科技发展有限公司交纳中介服务费40000元，被告北京东方鼎石科技发展有限公司为其出具了收款收据。2017年3月31日，原告赵旭阳与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》，协议约定原告购买被告开发的涿州市金域中央小区住房一套（7幢1单元101室）,房屋建筑面积109.60平方米，房屋总价1248697元，单价每平方米11393.22元。协议书签订后，原告向被告联合房产公司支付购房首付款378697元，被告联合房产公司为其出具了收款收据。另查明，被告与原告签订《商品房买卖协议》所出售的房屋至今尚未取得商品房预售许可证；2017年3月31日，原告曾签署《购房声明》一份，该声明内容为：购房人知悉涿州市金域中央项目7号楼商品房预售许可证尚未办理完成，为能优先选房并享受购房优惠，自愿签订认购书、商品房买卖协议书。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖协议》一份、支付首付款收据一份、POS机刷卡单、“金域中央”项目团购优惠告知书一份、洽商中介服务费收据一份；被告提供的原告签名的《购房声明》一份等证据在案佐证。经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，合同的签订不得违背法律、行政法规的的强制性规定；违反法律、行政法规签订的合同，为无效合同。本案被告涿州市联合房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证而与原告签订《商品房买卖协议》并出售房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，故原告与被告联合房产公司签订的《商品房买卖协议》、与被告东方鼎石公司签订的“金域中央”项目团购优惠告知书均为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告涿州市联合房地产开发有限公司明知未取得商品房预售许可证而出售房屋；原告明知被告未取得商品房预售许可证仍购买房屋，双方均有过错。被告除应返还原告主张的购房首付款，还应当赔偿占用原告首付款期间原告所受到的损失。结合本案中原、被告的过错程度，本院酌定被告联合房产公司赔偿原告利息损失的50%。被告东方鼎石公司明知被告联合房产公司开发的该项目没有取得商品房销售许可证，仍极力促成原告与被告签订商品房买卖合同，亦存在过错,应返还原告主张的洽商服务费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告赵旭阳与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》、与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订的“金域中央”项目团购优惠告知书无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告赵旭阳返还购房首付款378697元并支付利息（利息以378697元为基数，自2017年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率的50%计算至购房首付款返还完毕之日止）。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告赵旭阳返还洽商中介服务费40000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3790元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担3391元，由北京东方鼎石科技发展有限公司负担399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  刘静二〇一九年十二月九日书记员  刘莹