内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初5281号原告（反诉被告）：内蒙古龙云置业有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：李安，副总经理。委托诉讼代理人：鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文赞，男，1965年3月28日出生，汉族，内蒙古龙云置业有限公司副总经理，住山东省济南市。被告（反诉原告）：赤峰市年丰种业有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：周英，经理。委托诉讼代理人：王少新，内蒙古兴合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑惠元，内蒙古兴合律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古龙云置业有限公司（以下简称龙云公司）诉被告（反诉原告）赤峰市年丰种业有限公司（以下简称年丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙云公司的委托诉讼代理人鲁晓梅、杜文赞，被告（反诉原告）年丰公司的委托诉讼代理人郑惠元及其法定代表人周英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙云公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》，与原告签订《商品房买卖合同》，补齐欠缴的购房首付款31011元，并按房屋销售单价6880元的标准结算剩余购房价款741827.40元，合计：772838.4元；二、判令被告以所欠购房首付款31011元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基数准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算支付逾期付款违约金自2017年1月1日至实际付款之日。事实和理由：2016年7月11日，购房人周英与我公司签订《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》，购买赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）项目A区20号楼1－102室房屋，建筑面积257．68平方米，销售单价6880元，折后单价6329．60元，总房款按折后单价计算为163101.33元。同日，周英向我公司交纳定金50万元，双方约定于2016年7月15日前，周英应到我公司销售中心签订《商品房买卖合同》，并分两期支付剩余购房首付款531011元（第一期2016年7月15日前支付50万元，第二期2016年支付31011元），剩余房款由购房人办理银行按掲贷款支付，所需费用由购房人自行承担。若购房人逾期申请签约，将取消其购房优惠。认购书签订后，周英支付了第一期购房首付款50万元，尚欠第二期购房首付款31011元未支付。2016年7月18日，我公司将案涉房屋交付给周英。2017年3月15日，购房人由周英变更为年丰公司，周英作为被告法定代表人对原认购书相关内容做了变更修改。案涉认购书履行期间，原告曾数次通知周英到我公司签订《商品房买卖合同》，并提交办理银行贷款所需全部手续，或补交剩余购房价款，可是周英却拖延至今。为了维护自身权益，特诉至贵院，诉请如前。年丰公司辩称：一、原告诉称“曾数次通知周英到其公司签订《商品房买卖合同》，可是周英却拖延至今”与客观事实不符。未能依约签订《商品房买卖合同》的原因并非是我公司拖延而是原告拒绝与我公司依约签订和办理商品房买卖手续。我公司与原告于2016年7月11日签订《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》，在签订认购书当日，我公司支付房款50万元，并按照合同约定后期又支付第二笔50万元房款。我公司作为购房人，在已经依约支付100万元房款的情况下，一直是在积极要求与原告签订《商品房买卖合同》，办理网签手续，以保障双方房屋买卖关系的稳定，维护自身合法权益，避免房屋另售他人。所以我公司没有拖延签订《商品房买卖合同》的理由。原告主张答辩人拖延签订《商品房买卖合同》与客观常理相悖。同时，我公司与原告在2017年3月15日办理更名时，亦要求与原告直接签订《商品房买卖合同》，但是原告仍坚持与我公司签订《认购书》，原告在办理更名时拒绝直接与我公司签订《商品房买卖合同》的行为，就能够直接证明双方未能依约签订《商品房买卖合同》的原因是原告拒绝与答辩人签订，而非答辩人拖延签订。则案涉房产《商品房买卖合同》未能签订的违约责任人是原告而非我公司。因此，我公司的行为不符合《认购书》关于“因买受人个人原因申请逾期签约，出卖人将取消购房优惠”的约定，原告据此主张取消购房优惠按销售单价6880元计算房款依法不能成立；二、我公司与原告在2017年3月15日办理更名时签订的《认购书》《客户更名申请表》中明确载明“房屋单价6329．6元、房屋总价款1631011．33元”，而且有原告单位经办人、销售经理、总经理的签字确认。即使因双方在2016年7月15日未能签订商品房买卖合同导致原告所谓的销售价格发生变化，但是双方在2017年3月15日重新签订《认购书》《客户更名申请表》并依然明确“房屋单价为6329．6元、房屋总价款为163101133元”的行为，就是双方对案涉房产执行此前约定的销售价格不变形成的合意和再次确认。就能证明双方重新合意一致同意按折后单价计算房款。因此，本次诉讼中案涉房屋的价格依法应按双方在2017年3月15日重新合意确认的单价6329．6元执行。原告本次诉讼主张按单价6880元计算房款与原告在办理更名时作出的合意确认行为相矛盾，原告诉讼主张不能成立；三、我公司与原告签订的《认购书》第10条明确约定“甲方承诺，如果园区北侧新汽车站未投入使用，甲方自2016年10月31日至新汽车站投入使用截止付乙方所交房款年息的12％的利息作为补偿”。至2016年10月31日，双方约定的园区北侧新汽车站尚未使用，则原告依约应自2016年10月31日按我公司已付100万元房款为基数按年息12％计算补偿，计算至今利息补偿款已经远远超出我公司房屋首付尾款31011元，我公司已经通知原告房屋首付尾款在利息补偿中予以抵顶扣除。因此，原告请求我公司支付首付尾款31011元以及支付违约金没有依据，依法不能获得支持。综上，原告所诉事实理由有悖客观事实和常理，诉讼请求依法不能成立，敬请人民法院查明案件事实，判决驳回原告按单价6880元计算房屋价款以及支付房屋尾款31011元并计算违约金的诉讼请求。年丰公司向本院提出反诉请求：判令被反诉人龙云公司履行与反诉人年丰公司签订的《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》约定的以反诉人年丰公司已付房款100万元为基数按年利率12%计算向反诉人年丰公司支付自2016年10月31日开始至物流园区北侧新汽车站投入使用之日止的利息补偿款（暂计至2018年8月31日为22万元，抵扣反诉人年丰公司应付房屋首付尾款31011元，被反诉人年丰公司仍应向反诉人年丰公司支付188989元）。事实和理由：2016年7月11日，周英与龙云公司签订《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》，协议约定所购房屋总价款1631011.33元，双方同意以按揭贷款方式支付房屋价款，协议亦约定首付款的付款时间以及付款数额。同时，双方在认购协议第10条中特别约定如果物流园区北侧新汽车站未投入使用，龙云公司自2016年10月31日开始至新汽车站投入使用截止付买受人所交房款年息12％的利息作为补偿。2017年3月15日，房屋买受人由周英变更为我公司，并与龙云公司签订了内容同一的认购协议，继续履行认购协议。协议签订后，我公司先后向龙云公司支付房屋首付款100万元，双方所签认购协议约定的物流园区北侧新汽车站至今尚未投入使用。根据双方所签认购协议约定，龙云公司应以已付房款100万元为基数按年利率12％计算向我公司支付自2016年10月31日开始至物流园区北侧新汽车站投入使用之日止的利息补偿款。我公司已通知龙云公司从利息补偿中抵扣应付的房屋首付尾款31011元，但龙云公司却已具状起诉请求我公司支付房屋首付尾款以及剩余房款。据此，为维护合法权益，现依法提出反诉，诉请如前。龙云公司反诉辩称：年丰公司的反诉主张不能成立，请求法院依法查清事实，驳回年丰公司的反诉请求。2016年7月11日，周英与我公司签订了《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》，购买赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）项目A区20号楼1－102室房屋（具体内容详见认购书）。后购房主体变更为年丰公司，合同内没有其他变化。2016年11月28日，赤峰市交通运输局将《赤峰市交通运输局关于赤峰桥北客运站运营方案的报告》上报赤峰市人民政府，同年12月27日，该报告得到政府批准，2017年3月初，桥北汽车站开始运营，故年丰公司以“新汽车站至今未投入使用”为由，要求我公司支付2016年10月31日至2018年8月31日期间的补偿款，是缺乏事实根据的，该反诉主张亦不能成立。综上，请求法院依法查清事实，驳回年丰公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下事实：龙云公司作为出卖人，案外人周英作为甲方，双方于2016年7月11日签订了《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》，龙云公司将其开发的位于赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）项目A区20号楼1－102室房屋出卖于周英。建筑面积约为257.68平方米，销售单价为6880元/平方米，折后单价6329.6元/平方米，总房款1631011.33元。该认购书还约定如下具体条款：1、签署本协议书同时，买受人应缴纳购房定金500000元，该购房定金在买受人与出卖人签订正式《商品房买卖合同》后转作等额的房款。2、签署本认购书后三天内（即2016年7月15日前）买受人应到赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）销售中心签定《商品房买卖合同》、补充协议及附件，并按下列2种方式付款，因买受人原因申请逾期签约，出卖人将取消购房优惠。…2）、按揭贷款：买受人应当于《商品房买卖合同》签署之日向出卖人缴纳首付款不少于总房款的50%。…3）、分期付款：买受人于2016年7月15日前，支付房款500000元。买受人于2016年月日前，支付房款31011元。…10、其他。①龙云公司承诺如果园区北侧新汽车站未投入使用，龙云公司自2016年10月31日至新汽车站投入使用截止时支付周英所交房款年息的12%的利息作为补偿；②龙云公司赠送周英3年物业费。合同签订后，周英依约交付了购房款100万元，龙云公司为其出具了三枚等额购售房专用收据。涉案房屋已交付。另查明，2017年3月15日，周英申请对涉案房屋进行更名，购房主体由周英变更为年丰公司，认购书中项下的权利义务一并转让给年丰公司。赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）客户更名表载明更名理由系周英由于办理公司手续原因，自愿将涉案房屋更名，且该申请经龙云公司逐级审批通过。又查明，赤峰市红山区政府于2016年7月21日上报了《关于赤峰北方汽车站启用运营相关问题的请示》。2016年11月28日，赤峰市交通运输局提出了赤交发【2016】663号《关于赤峰桥北客运站运营方案的报告》，经赤峰市人民政府同意并批转红山区政府及相关单位执行。还查明，年丰公司于2014年5月26日取得了赤峰市房产管理局发放的《商品房预销售许可证》，批准其公开预销售赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）项目A区20号楼/21号楼商品房屋。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述及原告（反诉被告）提交的《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》复印件二份、售房专用收据复印件三枚、赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）客户更名申请表复印件一份、《购房贷款通知书》复印件一份、赤交发【2016】663号《关于赤峰桥北客运站运营方案的报告》复印件一份、《请示报告件批办单（增页1）》复印件一份、《商品房预销售许可证》复印件一份经本院依法认定为有效证据并在案佐证。本院认为，龙云公司与周英签订的《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，在原《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》有效的情形下，周英经龙云公司同意，将其在合同中的权利和义务一并转让给年丰公司，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由年丰公司全部承继该认购书中的权利和义务，属于合同权利和义务概括转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙云公司、年丰公司均对继续履行双方签订的《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》无异议，本院依法予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，年丰公司具有支付合同项下对价义务，却至今未付，故年丰公司应向龙云公司支付购房尾欠款。《认购书》明确约定涉案房屋折后单价为6329.6元/平方米，虽《认购书》约定年丰公司应于2016年7月15日前与龙云公司签订正式《商品房买卖合同》，因买受人个人原因逾期申请，出卖人将取消购房优惠，但从龙云公司提交的《客户更名申请表》及《购房贷款通知书》记载的时间晚于《认购书》约定的2016年7月15日前，且《客户更名申请表》及《购房贷款通知书》记载的房屋单价均为6329.6元/平方米，因此应以折后单价为6329.6元/平方米计算购房款，故年丰公司应向龙云公司支付剩余购房款631011.33元。关于龙云公司主张年丰公司逾期支付购房首付款31011元的违约金，因双方未明确约定履行时间，且龙云公司虽提交了催款通知，但该通知均系龙云公司单方制作，无法证实年丰公司实际收到了龙云公司的催缴通知书，故龙云公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持；关于年丰公司要求龙云公司支付利息补偿款的诉讼请求，虽《认购书》约定了龙云公司承诺如果园区北侧新汽车站未投入使用，龙云公司自2016年10月31日至新汽车站投入使用截止时支付周英所交房款年息的12%的利息作为补偿，但桥北客运站系红山区政府招商引资项目，其由红山区政府主导并经赤峰市人民政府及赤峰市交通运输局批准，桥北客运站的搬迁运营涉及主体设立、政府行政审批等多方面因素，现年丰公司在合同履行期间主张利息补偿款的依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定及前述法律规定，判决如下：一、原告（反诉被告）内蒙古龙云置业有限公司与被告（反诉原告）被告（反诉原告）赤峰市年丰种业有限公司继续履行《赤峰蒙东云计算产业孵化园（云谷）认购书》，并于本判决生效后立即签订《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）赤峰市年丰种业有限公司于本判决生效后三个月日内支付原告（反诉被告）内蒙古龙云置业有限公司剩余购房款631011.33元；三、驳回原告（反诉被告）内蒙古龙云置业有限公司、被告（反诉原告）赤峰市年丰种业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11528元，反诉费2040元，由原告（反诉被告）内蒙古龙云置业有限公司负担1418元，由被告（反诉原告）赤峰市年丰种业有限公司负担12150元。如不服本判决，可在判决书判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 赵国兴人民陪审员 赵丽萍人民陪审员 任丰利 二〇一九年一月十五日书 记 员 潘科呈