青海省高级人民法院执行裁定书（2019）青执复22号复议申请人（被执行人）：青海金鼎房地产开发有限公司。住所地：青海省海东市民和回族土族自治县川垣新区金鼎佳苑。法定代表人：刘思博，总经理。申请执行人：马莲，青海省海东市民和回族土族自治县村民，系本案原诉讼原告马全孝（已去世）之妻。复议申请人青海金鼎房地产开发有限公司不服海东市中级人民法院（2019）青02执异7号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。海东市中级人民法院在执行马莲与青海金鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，海东市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）青02执恢2号之一《执行通知书》，要求复议人协助申请执行人马莲办理金鼎佳苑第一幢201、202、203号房屋（按住宅）不动产登记。复议人对该执行通知书不服，于2019年10月12日向海东市中级人民法院提出执行异议。海东市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）青02执异7号执行裁定书，驳回了复议人的异议请求。海东市中级人民法院查明，原告（反诉被告）马全孝诉被告（反诉原告）青海金鼎房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，海东市中级人民法院经审理后于2015年9月14日作出（2015）东民二初字第16号民事判决书，该判决书认定：2012年，被告青海金鼎房地产开发有限公司与原告马全孝商议，由马全孝购买青海金鼎房地产开发有限公司开发建设的金鼎佳苑商品房。按照双方约定，2012年6月6日、7月1日青海金鼎房地产开发有限公司分别为马全孝出具了收到200万元及214万元购房款的收据。2012年8月11日、15日、19日青海金鼎房地产开发有限公司为马全孝出具了收到100万元、86万元、150万元的收据。其中的150万元的付款方式为转账，其余的为现金，共计750万元。付清首付款后，2012年9月11日，马全孝与青海金鼎房地产开发有限公司双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，马全孝以每平方米8374元的价格购买青海金鼎房地产开发有限公司开发建设的金鼎佳苑第一幢201、202、203号房屋，交付时间为2013年12月20日。该合同第三条中载明：该商品房用途为商铺，建筑面积为1791.27平方米。该合同第四条中载明：总价款为1500万元。该合同第六条中载明：付款方式为首付款750万元，其余房款办理按揭贷款。2013年6月21日马全孝向上海浦东发展银行股份有限公司西宁分行办理了房屋按揭贷款交清了剩余房款750万元。马全孝付清房款后，青海金鼎房地产开发有限公司一直未向马全孝交付房屋。2015年，在收到马全孝反映所购房屋不是商铺而是住宅的问题后，民和县房地产管理局会同县质监局及规划部门到设计部门进行了核查，经核查，认定青海金鼎房地产开发有限公司在房屋建设当中与设计单位进行了沟通，变更了设计，将2层商用变更为住宅，并提供了施工图纸。竣工验收时也按施工图纸进行了验收。青海金鼎房地产开发有限公司对此变更未向行政主管部门提供任何变更手续。房管局经核实认定，完工后二层的实际结构布局及实际层高与三层以上（住宅）一样，事实上是住宅。从设计方提供的设计说明看，商业面积也达不到预售许可证确定的9206平方米。房管局已责令青海金鼎房地产开发有限公司提供资料重新核发预售许可证。2015年7月9日，青海科艺房地产资产评估司法鉴定所按住宅用途对涉案房屋的单价作出《司法鉴定意见书》，价格为每平方米2411元，对此鉴定结论双方均未申请重新鉴定。在该判决书“关于涉案商品房的用途是商铺还是住宅的问题”一节中，海东市中级人民法院认为，马全孝提交的关于涉案商品房为住宅的证据相互印证，足以证明涉案商品房的用途为住宅。同时该判决认为，被告青海金鼎房地产开发有限公司将价格为每平方米2411元、结构、布局、层高等均与住宅一样的住宅房屋，按每平方米8374元的商铺房屋价格卖给原告马全孝，显示公平。原告马全孝有权要求被告青海金鼎房地产开发有限公司依合同约定将金鼎佳苑第一幢201、202、203号房屋交付给马全孝，协助马全孝办理房屋产权登记手续并承担逾期交付房屋的违约金，对此诉讼请求，海东市中级人民法院予以支持。依此，该判决书最后判决：一、变更原告马全孝与被告青海金鼎房地产开发有限公司于2012年9月11日签订的《商品房买卖合同》中房屋的价款，由每平方米8374元变更为每平方米2411元；二、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还马全孝多支付的购房款1068134元，承担原告马全孝多付购房款的利息1515860.60元（自2013年6月21日至2015年8月21日，利率为6.55%，2015年8月22日起继续承担利息直至判决生效之日）；三、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将金鼎佳苑第1幢201、202、203号房屋交付给原告马全孝，协助原告马全孝办理房屋产权登记手续；四、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马全孝逾期交付房屋的违约金910500元（自2013年12月21日起至2015年8月21日，自2015年8月22日起继续承担违约金直至本判决生效之日）；五、驳回原告马全孝的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告青海金鼎房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费102437元、反诉费28288元、鉴定费13000元，由被告青海金鼎房地产开发有限公司负担。被告青海金鼎房地产开发有限公司对此不服，上诉至本院，经本院审理，于2015年12月28日作出了（2015）青民一终字第160号民事判决书，该判决书在本院认为理由部分中确定“根据上述调查确认的事实，本院认定青海金鼎房地产开发有限公司向马全孝交付的房屋系住宅而非商业用房。青海金鼎房地产开发有限公司提供的证据不足以证明案涉房屋为商业用房的事实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。”同时认为，青海金鼎房地产开发有限公司在建设中对发生的房屋设计变更情况既未向行政主管部门办理变更手续，又未及时向买受人马全孝履行通知义务，隐瞒交付房屋为住宅的事实，构成根本违约。依此，该判决书最后判决：驳回上诉，维持原判。青海金鼎房地产开发有限公司对此仍不服，向最高人民法院提出申诉，最高人民法院于2016年8月31日作出（2016）最高法民申2121号民事裁定书，认为原判决认定青海金鼎房地产开发有限公司交付的房屋系住宅而非商铺，有相应证据予以证明，并无不当。青海金鼎房地产开发有限公司以《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》主张涉案房屋为商铺的申请再审理由不能成立，最高人民法院不予支持。遂驳回了青海金鼎房地产开发有限公司的再审申请。判决发生法律效力后，因原告马全孝去世，其妻马莲作为申请执行人于2019年8月1日向海东市中级人民法院申请恢复执行，并于2019年9月25日向海东市中级人民法院提出补充执行申请，要求被执行人青海金鼎房地产开发有限公司协助办理金鼎佳苑第一幢201、202、203号房屋不动产登记，海东市中级人民法院遂作出（2019）青02执恢2号之一《执行通知书》，被执行人青海金鼎房地产开发有限公司对此不服，于2019年10月12日向海东市中级人民法院提出执行异议。海东市中级人民法院认为，裁判说理部分是作出裁判主文的前提和依据，本案中，一、二审法院和最高院根据案情实际，围绕争议焦点，在裁判理由部分已经充分论证了案涉201、202、203号房屋为住宅而非商铺，并在此基础上，就案涉房屋所涉诉请作出了相应的判决和裁定，其理由中认定的住宅与判决主文中的房屋具有唯一的一致性和确定性，指向明确。因此，复议人提出的已经生效的判决书和裁定书均未对案涉房屋是住宅还是商铺作出裁决、房屋属性依然不明的异议理由不能成立，海东市中级人民法院不予支持。复议人依据最高人民法院执行办公室〔2004〕执他字第19号复函辩称：“人民法院强制执行只能依据生效判决的主文，‘本院认为’部分不能作为执行依据”。本案中，生效的判决主文中并没有写明“按住宅”协助办理房屋产权登记手续，而（2019）青02执恢2号之一《执行通知书》要求（按住宅）协助办理不动产登记，则是对判决主文的改变，应予以撤销。海东市中级人民法院认为，判决书中的“本院认为”部分，是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，如果认定的案件事实和判决理由在判决主文中没有相应的判项，则“本院认为”部分所作的论述不能作为执行依据。反之，应当作为执行依据，且该《复函》指出“在具体处理上，可根据本案实际情况，依法保护各方当事人的合法权益。”本案中，三级法院正是基于对房屋“住宅”性质的认定，作出了相应的判项，认定的案件事实和判决理由在判项中得到了准确的反映，且该案房屋性质的认定，关系到申请执行人合法权益的维护，故复议人的上述辩解理由不能成立，海东市中级人民法院不予支持。海东市中级人民法院所作的（2019）青02执恢2号之一《执行通知书》符合判项要求和法律规定，合理合法，应予维持。青海金鼎房地产开发有限公司向本院申请复议称，其与马全孝商品房买卖合同纠纷一案已经海东市中级人民法院审理作出(2015)东民二初字第16号判决书，其判令：1、变更原告马全孝与被告青海金鼎房地产开发有限公司于2012年9月11日签订的《商品房买卖合同》中房屋的价款，由每平方米8374元变更为每平方米2411元；2、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还马全孝多支付的购房款10681343元，承担原告马全孝多付购房款的利息1515860.60元；3、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将金鼎佳苑第1栋201、202、203号房屋交付给原告马全孝，协助原告马全孝办理房屋产权登记手续；4、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马全孝逾期交付房屋的违约金910500元；5、驳回原告马全孝的其他诉讼请求；6、驳回反诉原告青海金鼎房地产开发有限公司的反诉请求。之后，申请人不服该判决向青海省高级人民法院提起上诉，青海省高级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后申请人又向最高人民法院提起再审，最高人民法院经审理作出了（2016)最高法民申2121号《民事裁定书》。2019年9月27日，海东市中级人民法院作出（2019)青02执恢2号之一《执行通知书》，要求申请人协助申请执行人马莲办理金鼎佳苑第1栋201、202、203号房屋（按住宅）不动产产权登记。随后，申请人提出《执行异议申请书》。2019年10月21日，海东市中级人民法院作出（2019）青02执异7号《执行裁定书》，驳回了申请人的异议申请。如前所述，不管是青海省高级人民法院，还是最高人民法院均未对海东市中级人民法院作出的前述判决内容作出任何改判，也就是说，截止今日，已经生效的判决书和裁定书均未对案涉房屋是住宅还是商铺作出裁决，该房屋的属性依然不明。显而易见，前述判决、裁定的裁判主文内容中并未涉及案涉房屋的属性，也即：前述判决和裁定书就案涉房屋是住宅还是商铺并未作出判决，同时，申请人也己主动前往房屋登记管理部门协助办理涉案房屋的产权登记手续时也因涉案房屋的前期相关手续均为商业用途，故，没能以住宅用途办理涉案房屋的产权登记。当然，在已经生效的判决未就案涉房屋是住宅还是商铺作出判决的情形下，申请人不敢也无法违背判决内容就案涉房屋协助申请执行人马莲（按住宅）办理不动产登记手续。更为重要的是，根据《最高法执行工作办公室关于以判决主文或判决理由作为执行依据的请示的复函》（（2004）执他字第19号）“判决主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，而判决书中的‘本院认为’部分，是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，其本身并不构成判项的内容。人民法院强制执行只能依据生效判决的主文，而‘本院认为’部分不能作为执行依据”之规定，复议人也不能违背判决内容就案涉房屋协助申请执行人马莲（按住宅）办理不动产登记手续。本院查明，原告（反诉被告）马全孝诉被告（反诉原告）青海金鼎房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，海东市中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）东民二初字第16号民事判决书，判决：一、变更原告马全孝与被告青海金鼎房地产开发有限公司于2012年9月11日签订的《商品房买卖合同》中房屋的价款，由每平方米8374元变更为每平方米2411元；二、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还马全孝多支付的购房款1068134元，承担原告马全孝多付购房款的利息1515860.60元（自2013年6月21日至2015年8月21日，利率为6.55%，2015年8月22日起继续承担利息直至判决生效之日）；三、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将金鼎佳苑第1幢201、202、203号房屋交付给原告马全孝，协助原告马全孝办理房屋产权登记手续；四、被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马全孝逾期交付房屋的违约金910500元（自2013年12月21日起至2015年8月21日，自2015年8月22日起继续承担违约金直至本判决生效之日）；五、驳回原告马全孝的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告青海金鼎房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费102437元、反诉费28288元、鉴定费13000元，由被告青海金鼎房地产开发有限公司负担。复议人对此不服，上诉至本院，经本院审理，于2015年12月28日作出了（2015）青民一终字第160号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。复议人对此仍不服，向最高人民法院提出申诉，最高人民法院于2016年8月31日作出（2016）最高法民申2121号民事裁定书，裁定驳回了青海金鼎房地产开发有限公司的再审申请。裁定发生法律效力后，原告马全孝去世，其妻马莲作为申请执行人于2019年8月1日向海东市中级人民法院申请恢复执行，并于2019年9月25日向海东市中级人民法院提出补充执行申请，要求被执行人青海金鼎房地产开发有限公司协助办理金鼎佳苑第一幢201、202、203号房屋不动产登记，海东市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）青02执恢2号之一《执行通知书》，复议人对海东市中级人民法院（2019）青02执恢2号之一《执行通知书》不服，于2019年10月12日向海东市中级人民法院提出执行异议。海东市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）青02执异7号执行裁定书，驳回了复议人的异议请求。本院认为，根据《最高人民法院执行工作办公室关于营口市鲅鱼圈区海星建筑工程公司与营口东方外国语专修学校建筑工程欠款纠纷执行一案疑请报告的复函》（（2004）执他字第19号）“判决主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，而判决书中的‘本院认为’部分，是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，其本身并不构成判项的内容。人民法院强制执行只能依据生效判决的主文，而‘本院认为’部分所作的论述不能作为执行依据。但在具体处理上，你院可根据本案的实际情况，依法保护各方当事人的合法权益”。海东市中级人民法院（2015）东民二初字第16号民事判决书主文第三项：被告青海金鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将金鼎佳苑第1幢201、202、203号房屋交付给原告马全孝，协助原告马全孝办理房屋产权登记手续，主文中没有明确房屋产权性质为住宅或者商铺，此时，应当结合判决的说理部分进行判断。海东市中级人民法院（2015）东民二初字第16号民事判决书认定：2012年，被告青海金鼎房地产开发有限公司与原告马全孝商议，由马全孝购买青海金鼎房地产开发有限公司开发建设的金鼎佳苑商品房。按照双方约定，2012年6月6日、7月1日青海金鼎房地产开发有限公司分别为马全孝出具了收到200万元及214万元购房款的收据。2012年8月11日、15日、19日青海金鼎房地产开发有限公司为马全孝出具了收到100万元、86万元、150万元的收据。其中的150万元的付款方式为转账，其余的为现金，共计750万元。付清首付款后，2012年9月11日，马全孝与青海金鼎房地产开发有限公司双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，马全孝以每平方米8374元的价格购买青海金鼎房地产开发有限公司开发建设的金鼎佳苑第一幢201、202、203号房屋，交付时间为2013年12月20日。该合同第三条中载明：该商品房用途为商铺，建筑面积为1791.27平方米。该合同第四条中载明：总价款为1500万元。该合同第六条中载明：付款方式为首付款750万元，其余房款办理按揭贷款。2013年6月21日马全孝向上海浦东发展银行股份有限公司西宁分行办理了房屋按揭贷款交清了剩余房款750万元。马全孝付清房款后，青海金鼎房地产开发有限公司一直未向马全孝交付房屋。2015年，在收到马全孝反映所购房屋不是商铺而是住宅的问题后，民和县房地产管理局会同县质监局及规划部门到设计部门进行了核查，经核查，认定青海金鼎房地产开发有限公司在房屋建设当中与设计单位进行了沟通，变更了设计，将2层商用变更为住宅，并提供了施工图纸。竣工验收时也按施工图纸进行了验收。青海金鼎房地产开发有限公司对此变更未向行政主管部门提供任何变更手续。房管局经核实认定，完工后二层的实际结构布局及实际层高与三层以上（住宅）一样，事实上是住宅。从设计方提供的设计说明看，商业面积也达不到预售许可证确定的9206平方米。房管局已责令青海金鼎房地产开发有限公司提供资料重新核发预售许可证。2015年7月9日，青海科艺房地产资产评估司法鉴定所按住宅用途对涉案房屋的单价作出《司法鉴定意见书》，价格为每平方米2411元，对此鉴定结论双方均未申请重新鉴定。在该判决书“关于涉案商品房的用途是商铺还是住宅的问题”一节中，海东市中级人民法院认为，马全孝提交的关于涉案商品房为住宅的证据相互印证，足以证明涉案商品房的用途为住宅。同时认为，被告青海金鼎房地产开发有限公司将价格为每平方米2411元、结构、布局、层高等均与住宅一样的住宅房屋，按每平方米8374元的商铺房屋价格卖给原告马全孝，显示公平。原告马全孝有权要求被告青海金鼎房地产开发有限公司依合同约定将金鼎佳苑第一幢201、202、203号房屋交付给马全孝，协助马全孝办理房屋产权登记手续并承担逾期交付房屋的违约金。申请人不服海东市中级人民法院一审判决向本院上诉后，本院（2015）青民一终字第160号民事判决书在本院认为理由部分中确定“根据上述调查确认的事实，本院认定青海金鼎房地产开发有限公司向马全孝交付的房屋系住宅而非商业用房。青海金鼎房地产开发有限公司提供的证据不足以证明案涉房屋为商业用房的事实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。”复议人对本院二审判决仍不服，向最高人民法院提出申诉，最高人民法院（2016）最高法民申2121号民事裁定书认为原判决认定青海金鼎房地产开发有限公司交付的房屋系住宅而非商铺，有相应证据予以证明，并无不当。青海金鼎房地产开发有限公司以《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》主张涉案房屋为商铺的申请再审理由不能成立，不予支持。遂驳回了复议人的再审申请。综上，海东市中级人民法院（2015）东民二初字第16号民事判决书、本院（2015）青民一终字第160号民事判决书、最高法院（2016）最高法民申2121号民事裁定书在“本院认为”都明确了涉案房产的性质为住宅，因此，在判决主文未明确涉案房产性质时，为了保护各方当事人的合法权益，应当根据“本院认为”部分明确判决主文内容，因此复议人应当按照住宅性质协助申请执行人办理涉案房产的不动产产权登记。复议人复议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回青海金鼎房地产开发有限公司复议申请，维持海东市中级人民法院（2019）青02执异7号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 那  亮审 判 员 仁青三智审 判 员 邵 凤 娟 二O一九年十二月二日法官助理 梁 意 敏书 记 员 张 中 勤