湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10942号上诉人（原审原告、反诉被告）：熊宗兵，男，1962年2月19日出生，汉族，住湖北省团风县。上诉人（原审被告、反诉原告）：季星昊，男，1988年10月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：朱苏伶，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：季节，系季星昊之父，1961年4月12日出生，住湖北省武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：陈世和，1971年7月14日出生，汉族，原武汉市复仁房地产经纪有限公司总经理，住湖北省阳新县。上诉人熊宗兵、季星昊因与被上诉人陈世和房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3629号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。熊宗兵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判并支持熊宗兵一审的诉讼请求。2.本案上诉费用由季星昊承担。事实与理由：一、一审法院认定违约事实不清，由于季星昊的过错，导致合同无法继续履行，季星昊多次拒绝履行合同，又高价将房屋出售他人，季星昊根本违约。二、熊宗兵已全面履行合同义务，原审认定熊宗兵未支付房款履行合同义务事实错误。三、原审适用法律错误，诉讼中季星昊将房屋高价出售他人并拒绝返还房款，应承担违约责任。四、原审认定居间服务费另行诉讼，属于认定事实错误，根据居间合同居间费应该由违约方承担。武汉市复仁房地产经纪有限公司（以下简称复仁公司）存在如下过错：一、保管不力，房产证原件被抢走，房款保证金让季星昊拿走。2.银行按揭过程中，擅自撤回贷款。3、季星昊拒绝办理贷款时，未促成双方签订补充协议。明知季星昊一房二卖并拒绝退还房款却置之不理，注销公司，严重损害熊宗兵权利。季星昊上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第四项；2.驳回熊宗兵的诉讼请求；3.判令熊宗兵支付违约金230000元给季星昊；4.本案一审诉讼费11930元、反诉费2375元、公告费560元和二审相关诉讼费用均由熊宗兵负担。事实与理由：一、原审法院对熊宗兵一审提交的《情况反映》，仅凭复仁公司承认该证据由其出具就对该证据的真实性予以采信属认定事实错误。二、季星昊一审证据四、证据五、证据八足以证明，季星昊的父亲一直在就此事与熊宗兵和复仁公司进行积极的沟通，虽然证据八通话清单的机主是刘承顺，但庭审中季星昊已提交户口等证据证明刘承顺系季星昊的奶奶且该机由季星昊的父亲使用是不争的事实，一审法院以证据八的客户姓名为刘承顺、与本案无直接关系为由不予采信属认定事实错误。三、认定季星昊在熊宗兵未能在合同明确的截止期前有效申请银行贷款的情况下仍有义务基于诚实信用原则对合同未明确事项与熊宗兵、复仁公司进行磋商并给予一定合理期限，既无事实依据、也无法律依据。季星昊针对熊宗兵的上诉答辩称，一、双方签订的买卖合同合法有效，缔约双方应依法享有合同权利、履行合同义务。二、一审法院认定熊宗兵违约事实清楚、证据确凿，我方解除合同并在一年后卖给他人系合法行使自己权利。三、一审认定熊宗兵未支付首付款构成违约符合法律规定。四、居间服务费是熊宗兵与中介的约定，与我方无关。熊宗兵针对季星昊的上诉答辩称，第一，季星昊的答辩状认为我未付首付款是违约不对，我们的购房合同约定的是第二项第二条，未约定非要在6月1日之前付首付款。第二，季星昊一房二卖连告知都没有，是季星昊以出差为由，不履行合同约定，不配合办理过户手续，一审工行贷款过程陈述错误，是季星昊拒收首付款。第三，我方信用资质良好，贷款申请无风险，是季星昊阻挠贷款申请。第四，原判关于季星昊一房二卖陈述与事实不符，关于我方违约的界定于法无据。第五，中介一审中出庭了。第六，一审效率低下，判案不公，导致部分证据取证困难，并使我方错失买房良机，给我方造成重大经济损失。陈世和未到庭陈述答辩意见，也未提交书面答辩意见。熊宗兵向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年4月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.判令季星昊返还购房款50000元；3.判令季星昊支付违约金230000元；4.判令季星昊将熊宗兵垫付的佣金18000元支付给熊宗兵；5.判令季星昊支付损失，房屋差价500000元；6.判令季星昊支付代理律师费15000元；7.本案的诉讼费由季星昊承担。季星昊向一审法院提出反诉请求：1.判令解除季星昊、熊宗兵签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.判令熊宗兵因违反合同支付季星昊违约金230000元；3.本案本诉、反诉的诉讼费用均由熊宗兵承担。一审法院查明，位于武汉市东湖新技术开发区高新大道**保利·茉莉公馆********的房屋系季星昊单独所有。2016年4月19日熊宗兵、季星昊、复仁公司签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定：熊宗兵向季星昊购买位于武汉市东湖新技术开发区高新大道197号保利·茉莉公馆一区8栋3层06室的房屋，建筑面积77.06平方米；房产无抵押，季星昊应在签订本合同后40个工作日内将房产证原件交经纪方办理过户手续；该房产转让价格为按套转让，转让价1150000元；定金50000元为第一部分房款，季星昊同意熊宗兵在签署本合同时支付部分定金50000元，复仁公司应预留10000元作为交房保证金；托管在复仁公司的定金于办理房屋交接时由复仁公司直接支付给季星昊，如在支付托管定金条件成就时，熊宗兵、季星昊双方因发生纠纷导致合同无法履行的，复仁公司托管定金依据双方签署的书面协议付款，无法签署书面协议的，任何一方无权单方要求复仁公司付款，应通过诉讼途径解决；1100000元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款，按商业贷款方式，熊宗兵须在办理递件过户手续前支付首期款（不包括定金）460000元，熊宗兵应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，季星昊须配合熊宗兵提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件；按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给季星昊；如熊宗兵已付首期款少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则熊宗兵须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后3日内补足首期款；熊宗兵、季星昊应在此合同签订后30个工作日内到房产管理部签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；熊宗兵应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；季星昊应当在收到全款（交房保证金除外）后7日内，将房产按合同约定的条件交付给季星昊；鉴于复仁公司已促成熊宗兵、季星昊之间签署本房产买卖合同，熊宗兵应向复仁公司支付18000元作为佣金；本合同签订后，如熊宗兵拒绝交付定金而违约，应向季星昊支付房产转让价百分之五的违约金，如季星昊拒绝收取定金而违约，应向熊宗兵支付房产转让价百分之五的违约金；熊宗兵或季星昊不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如熊宗兵违约，季星昊有权解除合同并没收定金或要求熊宗兵支付房产转让价百分之二十的违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；无论在任何情况下，若熊宗兵、季星昊任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房地产，则违约方须即时支付复仁公司违约金18000元；若熊宗兵、季星昊在未得复仁公司同意下协议解除本合同，则熊宗兵、季星昊均成为本合同之违约方而须共同连带支付复仁公司违约金18000元。同日，季星昊出具《收款收据》，载明：今收到熊宗兵支付购买位于茉莉公馆××区××室房屋定金共计50000元。复仁公司出具《收据》，载明：收到熊宗兵（保利茉莉公馆8栋1单元306室）交来购房佣金18000元。2016年4月20日，熊宗兵填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》向中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行申请借款800000元，用于购置涉案房屋。2016年5月20日，中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行启动贷款流程，调查环节意见为“经调查，借款人熊宗兵贷款用途真实合法，向我行申请二手住房贷款，建议发放贷款70万，执行人民银行同期同档次利率下浮5%，期限10年，还款方式等额本息”，同日该流程被退回；2016年5月24日，中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行再次启动贷款流程，调查环节意见为“经调查，借款人熊宗兵贷款用途真实合法，向我行申请二手住房贷款，建议发放贷款80万，执行人民银行同期同档次利率下浮5%，期限14年，还款方式等额本息”，次日经调查符合后上报；2016年5月26日，中国工商银行股份有限公司湖北省分行经审查，将流程退回，意见为“交易房评估价虚高，请支行对交易房评估价的合理性作尽职调查，三级签字；请支行重新测算综合还贷比（57.52%）；请支行对借款人经营实体的经营规模、销售及利润情况作尽职调查，三级签字；建议降低贷款成数”；2016年6月7日，中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行否决了熊宗兵的贷款申请，意见为“撤单”。2016年6月2日至2016年6月3日，复仁公司员工李儒峰通过微信方式与季星昊的父亲季节联系，要求季星昊配合熊宗兵到建设银行办理贷款申请手续，季节回复称“担心换银行未必搞得好，资质审核不过关”、“购房合同上写的是首付46万，银行贷款64万。怎么现在搞什么70万80万的。到底谁的责任？若再换银行购房合同怎么搞”、“现在叫他把首付46万给我”、“你再拟个合同这次贷款几时办好。过期怎样办写清楚”。2016年6月6日，李儒峰再次通过微信方式与季节联系称“明天9点半省直建行，中南路地铁口”。2016年6月2日，季星昊的父亲季节通过短信方式联系熊宗兵称“茉莉公馆房子到底要买不？你要想办法哦。购房合同上写着首付46万呢，银行贷款64。”熊宗兵回复“刚看到短信，首付款我已经准备到位，只是中介在银行哪块没搞清白，他搞清白了，我马上交首付”。季节回复“你银行贷款多少钱？购房合同上写的只要64万，因为首付是46万。”熊宗兵回复“那不总共合计110万，明显写的不对。”季节于次日回复“还没搞清楚房价啊？总价115万，分定金5万（我拿4万，中介留下1万），首付46万，银行贷款64万。白纸黑字写的清楚。而且还规定银行贷款以审批金额为准不足部分3天内补足。”一审法院另查明，2016年8月31日季星昊通过“58同城”网站对外出售涉案房屋。经查，涉案房屋的产权人已于2017年7月28日变更登记为案外人叶青青。2016年9月20日，中国人民银行武汉分行营业管理部出具《个人信用报告》，熊宗兵于报告出具前5年内无连续逾期行为。2018年2月5日，房天下查房价网出具《保利茉莉公馆房地产综合评估报告》，载明位于武汉市东湖高新区光谷保利商圈保利茉莉公馆，建筑面积为77.6平方米，楼层为3/34，朝向为南北，户型为2室的住宅，评估单价为22998元/平方米，评估总价为178万元。2016年7月12日，北京盈科（武汉）律师事务所开具《湖北增值税普通发票》，载明熊宗兵支付代理费15000元。一审法院再查明，武汉市复仁房地产经纪有限公司为一人有限公司，股东为陈世和，于2018年1月30日核准注销。一审法院认为，熊宗兵与季星昊、复仁公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。熊宗兵与季星昊、复仁公司于2016年4月19日签订涉案合同后，熊宗兵按照约定向季星昊支付定金50000元，并向复仁公司支付佣金18000元。根据该合同约定，合同签订后30个工作日内（即2016年6月1日以前，含当日），熊宗兵、季星昊需要办理房产过户手续，而在办理房产过户手续前，熊宗兵还需支付首期款460000元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。熊宗兵于2016年4月20日向中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行申请贷款，并于2016年5月24日将贷款额度调整为800000元，因交易房评估价虚高、熊宗兵经营实体的经营规模、销售及利润情况、贷款成数等原因，中国工商银行股份有限公司湖北省分行于2016年5月26日将流程退回并要求中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行作尽职调查，2016年6月7日中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行否决了熊宗兵的贷款申请。熊宗兵未提交有效证据证明其在2016年6月1日前向其他银行提出贷款申请。涉案合同未就熊宗兵首次贷款未能通过且未能在约定截止日期前提出二次贷款申请作明确约定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，熊宗兵应在合同约定的办理房产过户手续之日前，即2016年6月1日前支付首期款460000元，并在中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行出具相关文书后3日内补足首期款，或者与季星昊、复仁公司协商变更合同相关条款。庭审中熊宗兵未提供任何证据证实其已履行支付款项的义务，或已与季星昊协商一致变更合同内容，熊宗兵未履行其作为买受人负有的及时支付购房款的合同义务，已构成违约。《存量房居间（买卖）合同》明确熊宗兵在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款的申请的相关资料时，季星昊须配合熊宗兵提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署法律文件，未明确季星昊须在首期款支付截止日后仍需配合熊宗兵办理银行贷款，但基于诚信原则，季星昊作为出卖人，在熊宗兵未能在合同明确的截止日期前有效申请银行贷款的情况下，亦有义务对合同未明确事项与熊宗兵、复仁公司进行磋商，并给予一定合理期限，季星昊未能履行上述义务，在未依法解除涉案合同的情况下将涉案房屋转让给案外人叶青青，亦存在一定过错。熊宗兵、季星昊均请求一审法院判令解除涉案《存量房居间（买卖）合同》，且因涉案房屋现为案外人叶青青所有，涉案合同已无法实际履行，故对熊宗兵、季星昊的相关诉请，一审法院均予以支持。因对解除合同的后果熊宗兵、季星昊双方都有过错，双方应各自承担损失，故一审法院对本诉及反诉中提出关于违约金、房屋差价损失、律师费损失等诉讼请求均不予支持，对熊宗兵要求季星昊返还定金50000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于佣金损失的诉讼请求，属于居间服务合同纠纷，而本案属于房屋买卖合同纠纷，熊宗兵可以居间服务合同为由，另案起诉中介方主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除熊宗兵与季星昊、武汉市复仁房地产经纪有限公司于2016年4月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、季星昊于判决生效之日起三日内向熊宗兵返还定金50000元；三、驳回熊宗兵的其他诉讼请求；四、驳回季星昊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件（本诉）受理费11930元，由熊宗兵负担11176元，季星昊负担716；反诉受理费2375元，由季星昊负担；公告费560元，由熊宗兵负担280元，季星昊负担280元。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，熊宗兵与季星昊、复仁公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意识表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，熊宗兵应当于2016年6月1日办理房产过户手续前，支付首期款460000元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。熊宗兵在2016年6月7日中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行否决了其贷款申请后，未提交有效证据证明其在2016年6月1日前向其他银行提出贷款申请。涉案合同未就熊宗兵首次贷款未能通过且未能在约定截止日期前提出二次贷款申请作明确约定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，熊宗兵应在合同约定的办理房产过户手续之日前，即2016年6月1日前支付首期款460000元，并在中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行出具相关文书后3日内补足首期款，或者与季星昊、复仁公司协商变更合同相关条款，熊宗兵的上述行为已构成违约。上述合同虽然明确约定熊宗兵在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料时，季星昊须配合熊宗兵提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署法律文件，但未明确季星昊须在首期款支付截止日后仍需配合熊宗兵办理银行贷款，但基于诚信原则，季星昊作为出卖人，在熊宗兵未能在合同明确的截止日期前有效申请银行贷款的情况下，亦有义务对合同未明确事项与熊宗兵、复仁公司进行磋商，并给予一定合理期限，季星昊未能履行上述义务，并且在未依法解除涉案合同的情况下将涉案房屋转让给案外人叶青青，亦存在一定过错。一审判决根据双方的过错作出处理并无不当，本院依法予以确认。熊宗兵、季星昊的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，熊宗兵、季星昊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16680元，由上诉人熊宗兵11930元，季星昊负担4750元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇一九年十二月九日书记员 陈喜兰