广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初5506号原告广州市城建安置房事务中心，住所地广东省广州市越秀区越华路2号三楼。法定代表人张慧强，主任。委托代理人陈启环、左韵琦，均是广东环球经纬律师事务所律师。被告林进光，男，1971年9月20日出生，汉族，住所地广西壮族自治区钦州市钦南区。第三人**锋，男，1981年1月25日出生，汉族，住所地广东省紫金县。委托代理人黄健庚，广东凯永律师事务所律师。原告广州市城建安置房事务中心诉被告林进光、第三人**锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人左韵琦，第三人的委托代理人黄健庚到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，其是广州市道路扩建工程办公室（以下简称道扩办）开办的事业单位法人。其设立后，道扩办名下全部房屋均转由其负责出租管理（含合同订立、解除、收取租金、租赁管理、诉讼等）。1996年广州市政府决定兴建解放大桥，由道扩办负责该项目征用土地、房屋拆迁、补偿安置工作，涉案房屋属于征地红线范围。1997年道扩办与涉案房屋原权属人广州焊条厂订立了扩建办协(1997)303号《关于解放大桥工程拆除广州焊条厂门市部的补偿安置协议》，约定道扩办征用拆除广州市海珠区南华东路542号房屋（一至三层），补偿相应房屋给原权属人，并注销了涉案房屋产权。在解放大桥项目实际建设过程中只拆除了进入红线范围内的部分涉案房屋，拆剩的房屋由道扩办进行加固修复整饰作为现场办公地点使用，后进行出租。2015年，其与被告订立《房屋租赁合同》，约定：被告承租其所有的位于广州市海珠区南华东路542号房屋（一至三层）；租金为5694元/月，租金按月结算，由被告在每月的第10日前支付给其；租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日；被告不得将房屋转租/转借给第三人，否则其有权解除合同收回房屋；被告若逾期缴纳租金或其他应付费用，每逾期一日，被告应当按照所欠金额的1%向其支付违约金。2018年4月30日合同届满后双方没有订立书面合同，被告也未再缴纳租金。根据合同法的有关规定，原、被告之间存在不定期租赁合同关系。此外，据其了解，被告将涉案房屋转租给第三人经营使用。其于合同期满前多次通知被告及第三人到期不再续租，并于2018年5月16日再次发函通知被告，要求解除租赁合同并要求被告及第三人腾空交还房屋未果，故起诉要求：1、解除原、被告之间的穗安置房协[2015]20号《房屋租赁合同》；2、被告、第三人立即将广州市海珠区南华东路542号（一至三层）房屋腾空并恢复原状后交还给其；3、被告、第三人支付使用涉案房屋的租金，按照5694元/月的标准，自2018年5月1日起计算至起诉之日止为4555.2元；4、被告、第三人支付占用案涉房屋的使用费，按照5694元/月的标准，自2018年5月25日计算至实际腾空交还商铺之日止；5、被告、第三人支付迟延支付租金的违约金，计算至付清之日止（以所欠租金为本金，从逾期之日2018年5月11日按照24%年利率，计算至被告付清之日止）；6、本案诉讼费由被告、第三人承担。被告没有提出答辩意见和举证。第三人述称，其不同意原告解除与其之间的租赁合同。其与被告签订转租合同，原告是知情的。其在承租时已经投入了许多资金，贸然解除租赁合同损害其合法权益。涉案房屋暂时没有被拆迁，其愿意按原约定的条款继续承租，并且愿意补齐未交纳的房租以及房屋使用费。经审理查明，2015年6月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区南华东路542号商铺出租给乙方使用，出租物建筑面积为首层39㎡、二层39㎡、三层39㎡，约定用途为商用；租赁期为三年，从2015年5月1日起至2018年4月30日止；租赁期内，按每月每平方米建筑面积首层70元、二层46元、三层30元的租金标准计算，租金每月为5694元，租金逐月结算，乙方应在公历每月十日前将当月租金交到甲方指定账户；租赁期间，乙方不得将租赁物转借/转租给第三方；如乙方擅自将租赁物转借/转租给第三方，视为违约行为，甲方有权自发现之日起收回房屋，不退租赁保证金，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任；乙方如逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额百分之一的滞纳金；逾期三十天，甲方有权对该租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知书（如乙方不能现场接收通知书，则将通知书张贴于租赁物门口、外墙即视为向乙方发出通知）；在甲方发出通知二十天内乙方仍不补交所欠金额，甲方有权解除合同，并清出该租赁物内的所有物品；清出物品暂由甲方代为保管封存，租赁物可重新出租；在甲方发出终止合同通知之日起三个月内，如乙方补交所拖欠的金额和支付保管费，便可取回原租赁物内的物品；甲方发出终止合同通知之日起超过三个月，乙方仍未清出或领回所留物品的，即视为乙方同意将以上遗留物品按抛弃处理；乙方应承担补交所拖欠的金额和支付保管费义务；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方；乙方在租赁期间经甲方同意对租赁物重新装修或新增加的固定设备等物，在迁出时未经甲方书面同意不得进行拆除；等。原告于2018年5月24日提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：1、道扩办与广州焊条厂于1997年5月12日签订的扩建办协[1997]303号《关于解放大桥工程拆除广州焊条厂门市部的补偿安置协议》复印件，约定道扩办需拆除广州焊条厂属下广州通用机械企业公司焊接材料总汇位于南华东路548号及542号的房屋及相关补偿安置等。穗府[1996]1号《关于兴建解放大桥和江湾大桥的通告》复印件。2、《广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案》，内容为：将广州市道路扩建工程物业发展中心更名为广州市城建安置房事务中心，主要任务：负责办理安置房安置入住手续；负责安置房维修管理工作，负责安置房租赁管理和租金收缴工作；等。道扩办于2018年9月25日出具的《证明》，内容为：根据广州市人民政府的安排，我办负责解放大桥建设项目征用土地、房屋拆迁、补偿安置工作。其中海珠区南华东路542号房屋（一至三层）属于征地红线范围。我办根据广州市房屋拆迁公告，与原权属人广州焊条厂订立了扩建办协(1997)303号《关于解放大桥工程拆除广州焊条厂门市部的补偿安置协议》，对房屋原权属人进行了相应补偿，并注销了房屋产权。后在解放大桥项目实际建设过程中，只拆除了进入红线范围内的部分案涉房屋，拆剩的房屋由道扩办进行加固修复整饰，作为现场办公地点使用。广州市城建安置房事务中心系由我办设立的事业单位法人，负责我办名下全部房屋的租赁管理工作。2015年广州市城建安置房事务中心与林进光就案涉房屋订立了租赁合同。道扩办于2018年3月19日出具给原告的《广州市道路扩建工程办公室关于城建安置房租赁事务的委托函》，内容为：为确保工作顺利开展，提高工作效率，现委托你中心负责我办名下城建安置房出租、租赁纠纷诉讼等全部事宜（含订立、解除租赁合同、收取租金、送达清退房屋及解除合同等全部通知、管理房屋、代为办理房屋公开招租事宜、代付诉讼费、代为聘请律师等）。3、原告于2018年5月16日向林进光（实际使用人**锋）发出的《解除合同通知书》及快递单。上述通知书内容为：贵方与本中心于2015年6月2日《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止；合同到期前，本中心已电话通知不再续租；贵方仍继续使用该房屋，根据我国合同法的有关规定，自2018年5月1日起，该合同期限为不定期；现本中心正式通知，立即解除不定期合同，请贵方在收到本通知5天内腾空房屋交还本中心；等。在本案审理期间，原告明确其上述第1项诉讼请求为：解除原、被告之间的租赁合同关系。原告和第三人均确认涉案房屋现由第三人使用，被告没有使用。原告表示：其已交付涉案房屋给被告使用，被告交付租金至2018年4月30日；其是在合同到期前到涉案房屋告知被告不再续租时才知道转租的情况；其应该有收过第三人几个月的租金；第三人缴纳租金时其不清楚是被告委托第三人代为支付还是转租；被告或第三人增加的设施如果是可拆除、搬迁的设施由被告或第三人拆除或搬离，但不得损坏房屋结构，如果损坏的话需要进行相应赔偿。第三人确认原告陈述的房屋交付事实。第三人表示：其与被告于2016年10月起有租赁关系，双方没有签订书面的租赁合同；租赁期限没有约定，被告转租给其时是被告带着其和原告的人员进行沟通，2018年1月开始的房租才由其交给被告，再由被告交给原告；租金也没有另外约定，按原合同租金；其没有增加固定设施。本院认为，原、被告签订的《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，故应为有效合同。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该合同约定的租赁期限已经届满，且被告在租期届满后没有交还房屋和向原告支付租金，故原告要求解除原、被告之间的租赁合同关系并由被告立即将涉案房屋腾空并交还给其及被告按照5694元/月的标准支付自2018年5月1日起至实际交还商铺之日止的租金和房屋使用费，以及支付迟延支付租金的违约金有理，应予支持。合同约定的滞纳金标准为按日加收欠交金额百分之一，故原告自行调低至年利率24%并无不妥，本院予以采纳，但违约金总额应以所欠租金为限。第三人虽非上述合同的当事人，但其表示与被告于2016年10月起有租赁关系，双方没有签订书面的租赁合同，租赁期限没有约定，租金也没有另外约定，按原合同租金，且原告和第三人均确认涉案房屋现由第三人使用，被告没有使用，故原告要求第三人与被告共同将涉案房屋腾空并交还给其及支付租金和房屋使用费、迟延支付租金的违约金有理，本院予以支持。原告主张对涉案房屋恢复原状，但没有对此提供证据，故本院对该部分诉讼请求不予支持。被告在本案中没有举证证明其在使用上址房屋期间增加设施，第三人表示其没有增加固定设施，原告表示被告或第三人增加的设施如果是可拆除、搬迁的设施由被告或第三人拆除或搬离，但不得损坏房屋结构，如果损坏的话需要进行相应赔偿，故除固定的嵌镶物或设施不得拆除并应无偿保留外，其余设施可由被告、第三人在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除和办理迁移手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州市城建安置房事务中心与被告林进光的租赁合同关系。二、被告林进光、第三人**锋在本判决发生法律效力之日起10日内共同将广州市海珠区南华东路542号（一至三层）房屋腾空并交还给原告；被告、第三人迁出时，无偿保留所增加的镶嵌物等固定设施，其余增加设施在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除和办理迁移手续。三、被告林进光、第三人**锋在本判决发生法律效力之日起10日内共同按每月5694元的标准支付2018年5月1日起至2018年5月24日止的租金4555.2元给原告。四、被告林进光、第三人**锋在本判决发生法律效力之日起10日内共同按每月5694元的标准支付2018年5月25日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费给原告。五、被告林进光、第三人**锋在本判决发生法律效力之日起10日内共同支付迟延支付2018年5月1日起至2018年5月24日止的租金的违约金（以4555.2元为本金，按年利率24%的标准从2018年5月11日起计至清付该租金之日止）给原告；违约金总额以本金为限。六、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告林进光、第三人**锋共同负担。本案受理费已由原告预付，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟雄人民陪审员  钟克山人民陪审员  王慧仪二〇一九年一月二十三日书 记 员  许玉婷林斯雅