江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0402民初6100号原告（反诉被告）：张杰，男，1993年11月15日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：史忠磊，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢鹏,江苏品川律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：芮孟芸，女，1989年2月12日生，汉族，南京市人，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：刘汉娇，江苏常辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州君领房地产顾问有限公司，住所地常州市天宁区延陵西路19号（嘉宏世纪大厦）1217、1218室。法定代表人：王占强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国骅，常州市天宁区天宁法律服务所法律工作者。原告张杰诉被告芮孟芸、常州君领房地产顾问有限公司（以下简称君领公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法由审判员杨峰适用简易程序公开开庭进行了审理。芮孟芸、君领公司在答辩期内分别提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。张杰及其委托诉讼代理人史忠磊、卢鹏、芮孟芸的委托诉讼代理人刘汉娇、君领公司的委托诉讼代理人王国骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告芮孟芸立即返还原告购房款人民币100000元；2、请求判令被告君领公司立即支付原告中介费人民币8000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月25日，在被告君领公司的居间介绍下，原告与被告芮孟芸、君领公司三方签订了一份《常州市房地产买卖居间合同》，合同约定由被告芮孟芸将位于凤凰熙岸花园2幢102室的商品房卖给原告。三方签署合同时，原告向被告芮孟芸支付购房款人民币100000元，向被告君领公司支付了中介费8000元。后原告因未能成功办理贷款，导致合同无法继续履行。原告向被告芮孟芸提出返还购房定金的要求，向被告君领公司提出返还中介费的要求，但两被告均拒绝退款。故原告诉至法院，提出上列诉请。被告芮孟芸辩称，涉案合同无法继续履行系原告自身过错所造成，原告因自身信用记录有瑕疵，导致无法办理贷款，同时由于原告不愿意支付高评估费办理贷款，导致合同无法履行；即使原告因君领公司的原因导致合同不能履行，也不能免除原告对芮孟芸的违约责任；芮孟芸未承诺过原告办不了贷款退还定金，双方应按照合同约定履行；房屋买卖合同约定了2018年9月20日前办理完毕贷款手续，在一个月内没有办理完毕，守约方享有解除权，芮孟芸已经在一定合理期限内两次发函给原告给予宽限期，但原告均未履行义务。被告君领公司答辩称，买卖双方与君领公司签订的《常州市房地产买卖居间合同》第十二条第四款约定，三方签字或者盖章后，买卖居间合同生效，君领公司的居间服务成功。中介费共26000元，原告张杰支付了8000元，居间人已经完成了买卖居间合同约定的义务，根据合同法第四百二十七条的规定，获得报酬于法有据。原告因为自己未能办理贷款，导致买卖居间合同未能履行，现在却要求履行完毕居间合同义务的君领公司返还中介费用，既无事实依据，也无法律依据。反诉原告芮孟芸向本院提出如下诉讼请求：1、反诉被告张杰支付反诉原告芮孟芸因实现债权所产生的律师代理费12000元；2、反诉费用由反诉被告张杰承担。事实和理由：芮孟芸与张杰于2018年8月25日签订《常州市房地产买卖居间合同》一份，协议约定：芮孟芸将位于天宁区房屋一套出售给张杰，房屋价款为130万元，定金10万元；张杰应当于2018年9月20日之前支付首付款33万元同时办理银行按揭贷款，如张杰逾期办理超过30日视为严重违约，芮孟芸有权解除合同，要求张杰赔偿损失。到期后，芮孟芸多次与中介联系，要求张杰支付首付款办理贷款均未果。芮孟芸于2018年9月30日发函告知张杰应当在2018年10月20日前付清首付款、办理银行按揭贷款、并履行其他合同义务。但张杰并未履行。2018年11月16日，芮孟芸委托律师再次向张杰发函，要求其5日内继续履行合同，逾期不履行合同将自动解除。张杰收到函件至今未履行合同义务，其行为已经构成严重违约。芮孟芸已经按照合同约定解除合同并没收其定金10万元。反诉被告张杰向法院起诉要求反诉原告芮孟芸退还定金的行为违背诚实信用原则、浪费司法资源。反诉原告芮孟芸为了实现债权，委托律师参加诉讼，并支付律师代理费12000元，依据合同第八条第七款的规定，该费用由违约方承担。反诉被告张杰辩称，反诉原告芮孟芸要求反诉被告张杰承担律师费没有法律和事实依据，合同约定的是实现债权支付的各项费用，但是双方之间没有任何债权，故无费用产生，请求驳回反诉请求。反诉原告君领公司提出如下诉讼请求：1、判令被反诉人限期支付居间费用18000元；2、判令被反诉人从2018年8月25日起（包括当日）承担每日130元的违约金，从9月4日起按每日130元的惩罚性赔偿金，均计算至实际付清之日止；3、判令被反诉人支付反诉人为应诉、实现居间债权而支出的本诉（14144元）、反诉（5625元）的诉讼代理费用19769元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年8月25日，君领公司与张杰、芮孟芸签订《常州市房地产买卖居间合同》一份，合同第七条约定，基于君领公司的居间服务，由买卖双方向君领公司支付佣金26000元，该笔费用由张杰承担。张杰于当日仅支付君领公司8000元。根据张杰的要求，君领公司在《买卖居间合同》中载明了“实收捌仟元”字样。买卖居间合同第七条第二款中载明“本合同签订生效后，丙方的居间服务即成功，已收取的佣金，不应在任何情况退还；如佣金未能在签约时付清的，丙方有权依据本合同继续追索”。在《买卖居间合同》第十二条第四款约定：“本合同均属三方真实意思表示，不存在重大误解和胁迫等情形；各方面详细了解了合同文本的含义，自愿签署本合同，三方签字或盖章后本合同即生效丙方居间服务成功。”由于张杰在9月20日前未能按照《买卖居间合同》的约定履行义务，君领公司多次催促张杰履行合同未果，在9月30日书面向张杰送达了《催告过户函》；11月13日，君领公司再次将9月30日的《催告过户函》邮寄给张杰，张杰签收后仍未继续履行合同。君领公司在合同履行过程中已经尽到了勤勉义务。后来，张杰因自身征信问题，无法办理江南银行的购房贷款，不再继续履行房屋买卖合同，也一直拖欠君领公司剩余的18000元佣金。君领公司已经履行完毕居间合同的约定义务，张杰不支付剩余佣金的行为已经构成违约，张杰应当支付剩余18000元佣金，并按照《常州市房屋买卖居间合同》第八条第六款、第九款的约定承担违约责任，自逾期时每日支付君领公司佣金千分之一的违约金130元/日、逾期10日后每日加处一倍的惩罚性违约金260元/日，并承担君领公司为实现合同债权而支出的律师费用。反诉被告张杰辩称，根据双方所签的居间合同第七条第一款，最后双方的居间费应该8000元，反诉被告已经支付了上述费用，故不存在支付居间费和违约金；对于律师费，反诉原告与反诉被告在本诉中不存在债权，故不存在实现债权支付的费用，反诉主张不成立，也不应由反诉被告承担律师代理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人的质证意见，本院均予以记录并在卷佐证。对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事如下：芮孟芸、张杰与君领公司于2018年8月25日签订《常州市房地产买卖居间合同》一份，约定：芮孟芸将位于天宁区房屋出售给张杰，房屋价款为130万元，双方签订合同之时，张杰支付芮孟芸定金10万元（定金可冲抵购房款）；双方约定通过资金监管交接的房款选择的资金监管和贷款银行是江南银行，办理资金监管手续时，张杰支付房款1万元到资金监管专用账户，张杰自愿支付房款33万元到芮孟芸个人账户，双方办理资金监管手续时，张杰向江南银行申请商业贷款86万元，贷款由银行按规定时间打到资金监管账户；双方约定于2018年9月20日之前办理资金监管或产权转让手续；双方同意待手续办妥、房款付清后，芮孟芸应于2018年9月20日之前将原有户籍迁出。该合同同时约定，购买方张杰若中途毁约，须赔偿出售方芮孟芸违约金10万元整，如张杰不能按期向芮孟芸支付购房款、不能按期办理资金监管手续、不能按期办理贷款或产权转移手续的，具备上述情形之一且逾期超过30日的，视为严重违约，芮孟芸有权解除合同。该合同还约定，基于君领公司的居间服务，芮孟芸、张杰在签订合同之时，向君领公司支付房屋买卖佣金（房屋成交价的2%）26000元整，由张杰承担；佣金应于签约时一次性付清；合同签订生效后，君领公司的居间服务即成功，已收取的佣金不因任何情况退还；如佣金未能在签约时付清的，君领公司有权依据本合同继续追索，合同签订后，张杰未能按照约定支付佣金的，每逾期一日，应向君领公司支付佣金总额千分之五的违约金，逾期超过10日或经书面催告后仍然未支付的，每日另外加收一倍的惩罚性违约金；守约方（包括居间方）实现债权【包括但不限于引起诉讼（含一、二审和执行产生的、国家规定最高标准的代理费用）】程序的费用由违约方承担。该合同特别约定，张杰承诺符合贷款条件无不良贷款信用记录。合同签订当日，张杰支付支付了芮孟芸购房定金10万元，支付了君领公司中介费8000元。君领公司工作人员特意在合同约定的佣金条款后注明了“实收捌仟元整”。后张杰因个人征信问题无法办理银行贷款，也未再向芮孟芸支付首付款及履行其他合同约定义务。2018年9月30日，芮孟芸向张杰及君领公司发出《催签函》，要求张杰于2018年10月20日前履行付清购房款等全部合同义务。2018年11月16日，芮孟芸再次向张杰发出律师函，要求其在5日内继续履行合同，到期不履行合同将自动解除。张杰至今仍未履行合同，芮孟芸也未退还张杰10万元定金。因本案诉讼，芮孟芸委托江苏常辉律师事务所律师刘汉娇代理本案诉讼，并支付了律师代理费12000元；君领公司因本案本诉和反诉委托常州市天宁区天宁法律服务所法律工作者王国骅代理本案诉讼，并支付了律师代理费19769元（其中本诉以18万元为标的金额收取律师代理费14144元，反诉以60770元为标的金额收取律师代理费5625元）。法庭审理中，张杰陈述，其购买房屋时明确向君领公司表示需要进行贷款，可能会涉及高评，君领公司同意由其负责高评等一切贷款事项，若无法贷款则可以退还中介费和定金。张杰称其支付的8000元中介费包含高评费在内的所有费用。张杰为证明其上述主张向法院提交了与君领公司业务员王倩的微信记录和录音记录，双方在微信和录音中主要就增加评估费产生争议，张杰认为已经支付的8000元中介费包括了所有费用，这也是君领公司的承诺，王倩认为由于张杰事先没有告知个人征信有问题，导致增加的额外费用应当由张杰承担，如果张杰不愿意承担则无法办理“高评”，无法获得银行贷款。君领公司陈述，张杰承诺符合贷款条件，无不良贷款信用记录，但是因为张杰信用记录有瑕疵而无法办理贷款，导致需要额外支付费用办理“高评”，实收的8000元中介费并不包含“高评费”。庭审中，芮孟芸、君领公司均表示同意涉案合同继续履行，芮孟芸愿意继续出售房产，君领公司愿意继续协助买卖双方办理房产交接手续。但是，张杰明确表示不同意继续履行合同。上述事实，有当事人的陈述、房屋买卖居间合同、收款凭证、催签函、律师函、微信聊天记录、录音等证据予以证实。本院认为，张杰、芮孟芸、君领公司三方签订的房屋买卖居间合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对三方当事人均具有法律约束力。该合同包含了芮孟芸与张杰的房屋买卖合同关系，以及芮孟芸、张杰与君领公司的居间服务合同关系。由于张杰未能在芮孟芸发送第二封律师函约定的期限内按时履行支付购房款义务，本院确认双方的合同关系自2018年11月30日解除。关于张杰要求芮孟芸退还10万元购房款的诉讼请求，首先，关于该10万元的性质，无论是合同的约定还是收款凭证都明确了收取张杰的10万元为购房定金，故该10万元应为定金；其次，张杰未能举证证明芮孟芸在涉案合同履行过程中存在违约行为，反而是张杰因个人征信问题未能在约定的付款日期之前支付首付款、办理银行贷款及资金监管手续，且在芮孟芸两次催签后仍未办理；最后，基于合同的相对性，无论君领公司对张杰作出何种承诺，亦不影响张杰应对房屋买卖合同相对方芮孟云承担的法律责任。综上，对张杰要求芮孟芸退还购房定金10万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。法信超链：地方法规1篇案例40篇裁判19765篇期刊24篇×关于张杰要求君领公司退还8000元中介费的诉讼请求，首先，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，根据张杰与君领公司的居间合同约定，合同签订生效后，君领公司的居间服务即成功，已收取的佣金不因任何情况退还，张杰与芮孟芸签订的房屋买卖合同已经成立并生效，君领公司根据合同约定收取的佣金无须退还；其次，君领公司承诺能够为张杰办理贷款，是建立在张杰不存在任何信用瑕疵符合贷款条件的前提之下的，现张杰因个人信用瑕疵无法办理贷款，违反了合同中“符合贷款条件无不良贷款信用记录”的约定，张杰本人应当对贷款无法办理负全部责任；最后，君领公司为张杰提供了售房信息、洽谈签约等多项服务。在张杰申请贷款出现问题后，君领公司的工作人员也一直在与各方进行沟通联系，积极寻求解决问题的办法，张杰所称的君领公司“没有任何服务，没有任何理由收取服务费”的理由，与事实相悖。综上，对张杰要求君领公司退还8000元中介费的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉人芮孟芸要求张杰支付律师代理费12000元的诉讼请求，本案中，芮孟芸是守约方，张杰是违约方，根据房屋买卖居间合同的约定，由违约方承担守约方为实现债权而产生的包括律师费在内的所有费用。张杰作为违约方向法院提起诉讼，由此导致芮孟芸为维护已经取得的10万元债权权益所产生的律师代理费，应由张杰承担。但芮孟芸主张的律师费用过高，本院酌情调整为10000元。关于君领公司要求张杰支付18000元中介费的诉讼请求，虽然张杰与君领公司在房屋买卖居间合同中约定中介费26000元，但是张杰在合同签订当日支付了8000元，并由君领公司的工作人员在合同中手写“实收捌仟元整”。在此之后，在张杰与君领公司工作人员的沟通中，张杰多次提到“8000全部搞定”，君领公司的工作人员仅就8000元是否包含高评费提出了异议，没有就中介费8000元本身提出异议。由此可以看出，在合同签订当日，张杰已经与君领公司达成了中介费变更为8000元的合意，并在合同签订当日一次性支付完毕。故对君领公司要求张杰支付剩余18000元中介费的诉讼请求，本院不予支持。因张杰的中介费已经付清，君领公司诉请支付违约金及反诉律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。本诉中，涉及张杰和君领公司之间的标的额为8000元，君领公司按照18万元为标的主张计算律师代理费明显过高，本院酌情将律师代理费调整为3000元，该费用系君领公司为维护已经取得的8000元债权权益产生的支出，应由张杰承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、驳回张杰的诉讼请求；二、张杰于本判决发生法律效力之日起十日内向芮孟芸支付律师代理费10000元；三、驳回芮孟芸的其他诉讼请求；四、张杰于本判决发生法律效力之日起十日内内向常州君领房地产顾问有限公司支付诉讼代理费3000元；五、驳回常州君领房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2460元，减半收取1230元，由张杰负担。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由张杰负担。反诉案件受理费1813元，减半收取906.5元，由张杰负担50元，由常州君领房地产顾问有限公司负担856.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  杨 峰二〇一九年一月三十日法官助理  卢晓文书 记 员  陈 婷