江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初9496号原告（反诉被告）：苏维森，男，1986年10月3日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅占威，江苏徐淮律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：纪昌荣，女，1969年6月8日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：盛中林，邳州市天成法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）苏维森与被告（反诉原告）纪昌荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理。11月16日，本诉被告纪昌荣提起反诉。本院对两案公开开庭进行审理。原告（反诉被告）苏维森及其诉讼代理人冯仰伟、梅占威，被告（反诉原告）诉讼代理人盛中林到庭参加诉讼本案。两案均已审理终结。原告苏维森向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告解除房屋租赁合同通知无效，并判决被告继续履行房屋租赁合同；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，原被告签订租赁合同，约定被告将其所有的坐落于阿尔卡迪亚荣盛文承苑2#3#商业第三幢0单元104室房屋租赁给原告经营，期限自2016年8月7日止2021年8月16日，前三年每年租金8万元，后二年每年租金9万元。合同签订后，原告对房屋进行了装修，随后自主经营。2018年8月份，被告突然要求原告重新签订合同，租金更改为第一年13万元，第二年14万元，第三年15万元。原告未同意，被告于10月2日向原告发出解除房屋租赁合同的通知。原告认为被告要求解除合同的请求不能成立，该通知无效，被告应继续履行合同制合同租赁届满。为此特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告纪昌荣辩称，原告的诉请不能成立，合同在履行期间原告未经被告许可对房屋进行了改造和装修，被告依据双方合同约定向原告寄送了解除合同通知书，被告的行为有据合法，要求驳回原告的本次诉讼请求。被告（反诉原告）纪昌荣向本院提起诉讼请求：1、判令与反诉被告解除租赁合同，反诉被告搬出租赁房租，将反诉被告自行改变的房屋结构恢复原状；2、支付违约金10万元。事实和理由：反诉被告和反诉原告的租赁合同中约定反诉被告不得自行对房屋作任何改造、不得转租，如侵犯反诉原告利益，反诉原告有权提起解除合同并提起赔偿，约定违约金10万元。反诉被告在履行合同过程中未经反诉原告同意私自对房屋进行了改造：对二楼墙体拆除后安装了单扇门，二楼空间做了隔间，建造了厨房和卫生间；将一楼大门拆除前移另行安装，以扩大室内使用面积，将前面走廊全面封闭；将封闭的走廊转租给他人；将一楼楼梯间的卫生间进行了改造。由于反诉被告上述行为，反诉原告根据合同约定于2018年10月2日向反诉被告寄送了解除合同通知书，反诉被告于次日受到。反诉被告苏维森辩称，反诉被告认为反诉原告的诉讼请求是不能成立的，反诉原告所说的解除合同的理由即认为未经过反诉原告的许可，反诉被告对其房屋进行了相应的改造，该理由是不成立的。反诉原告现场同意对二楼墙体安装单扇门；因反诉被告租赁房屋是为毛坯房，对二楼内空间做隔间是正常的装修行为，反诉原告当初也是认可的；建造的厨房和卫生间也是对房屋的正常装修行为，反诉原告也认可；一楼大门并没有拆除前移，门前走廊全部封闭是应小区的物业要求统一封闭，封闭时反诉原告也同意。且因反诉被告当初封闭时与其他门面前的颜色不一致，与物业产生纠纷，反诉原告还帮助找物业论理；一楼楼梯间的卫生间并没有进行改造，仅仅在地面上贴瓷砖便于使用，反诉原告对此也是认可的。综上，反诉被告是经过反诉原告的同意才对房屋进行改造，对房屋装修时反诉原告也多次到场观察，未提出任何异议，因此反诉原告的诉请不应得到支持，依法予以驳回。经审理查明：2016年8月7日，出租方（甲方）纪昌荣与承租方（乙方）苏维森签订《租赁合同》，纪昌荣将坐落于阿尔卡迪亚荣盛文承苑2#3#商业第三幢0单元104室，建筑面积共256.67平方米的房屋租赁给苏维森使用。租赁期限自2016年8月7日至2021年8月16日。租金为前三年每年8万元，后二年每年9万元。合同约定：出租方将房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；承租方在装修过程中许改变房屋原貌或改变主要结构时需向甲方申请，得到甲方及有关部门同意后方可施工……如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失；乙方不可将房屋转租、转让或者转借，否则甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；乙方不得擅自改变房屋构造，不得在租赁房屋内从事违法活动；若甲乙双方没有违反本合同的情况下提前解除合同或将将房屋转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失并需支付对方违约金10万元。后被告（反诉原告）纪昌荣将涉案房屋交付给原告（反诉被告）苏维森使用。2018年10月2日，纪昌荣向苏维森发出《解除房屋租赁合同通知》，通知苏维森因其在承租期间擅自进行转租、改变房屋结构，构成违约为由，提前解除合同，收回房屋。要求苏维森在收到通知30天后的次日将房屋恢复原状交付给纪昌荣。另查明，2018年8月10日，纪昌荣交给苏维森一份重新拟定的空白租赁合同，要求苏维森签订。合同约定：租期三年，自2018年8月10日至2021年8月10日；租金为第一年13万元，第二年14万元，第三年15万元；出租方同意承租方在租赁期的前二年享有二楼的转租权。如承租方未经出租方许可将租赁的房屋转租、转让或转借给第三方则甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；其他合同内容同涉案《租赁合同》。以上事实，有当事人庭审陈述及《租赁合同》、空白租赁合同、《解除房屋租赁合同通知》及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告在平等协商基础上签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，依法成立受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不能擅自解除合同。本案的争议焦点是：1、原告（反诉被告）苏维森在履行合同过程中是否构成违约？2、被告（反诉原告）纪昌荣要求解除合同的请求是否有效？涉案合同是否应当继续履行？关于争议焦点一。被告（反诉原告）纪昌荣所诉称原告（反诉被告）苏维森擅自改变房屋结构的行为，首先苏维森对于房屋进行的改造属于正常的装修行为，并未改变房屋的主要结构。将走廊进行封闭是物业统一要求，并非苏维森单独行为。另外，被告（反诉原告）纪昌荣未举证证明苏维森将走廊未经其同意转租给他人的事实。其次，对于租赁、使用被告（反诉原告）纪昌荣的房屋已经两年有余，在租期内，被告（反诉原告）纪昌荣对原告（反诉被告）苏维森将房屋的装修的行为并未提出异议，视为认可苏维森的装修行为。综上，原告（反诉被告）苏维森不构成违约，对反诉原告纪昌荣要求苏维森支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点二。合同一旦订立，双方没有其他原因均不得擅自变更或解除。但当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应依法通知对方，合同自通知到达对方后解除。本案中，根据合同约定，如未经出租方同意私自在装修过程中许改变房屋原貌或改变主要结构，或将涉案房屋转租、转让或转借的，或在房屋内从事违法活动的，出租方有权提前终止合同，并提出赔偿。然苏维森在履行合同过程中未至出现上述违约行为，故出租方纪昌荣要求解除合同的请求无效。鉴于苏维森无违约行为，且已租赁房屋多年，故对于纪昌荣要求解除合同的请求本院不予支持，原告（反诉被告）苏维森与被告（反诉原告）纪昌荣签订的房屋租赁合同合法有效，应当继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告纪昌荣要求解除房屋租赁合同的通知无效，被告纪昌荣继续履行与原告苏维森于2016年8月7日签订的《租赁合同》；二、驳回反诉原告纪昌荣的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2600元由被告纪昌荣承担，反诉案件受理费减半收取1150元由反诉原告纪昌荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  贺 峰二〇一九年一月二十三日法官助理  孙志婷书 记 员  魏琳娜