四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1725民初3116号 原告：徐繁荣，男，1962年10月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：蒲星明，渠县岩峰法律服务所法律工作者。 被告：贾高本，男，1952年12月20日出生，汉族。 被告：杨德举，女，1964年5月4日出生，汉族。系贾高本之妻。 被告：熊林，男，1968年8月2日出生，汉族。 原告徐繁荣与被告贾高本、杨德举、熊林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员王金平独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐繁荣和委托诉讼代理人蒲星明、被告贾高本、杨德举、熊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐繁荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告贾高本、杨德举在30日内为原告办理所购房屋的《不动产》手续，并如数承担其过户登记的相关费用；2、判令被告贾高本、杨德举按协议约定承担违约金50000元；3、判令被告熊林对上述被告贾高本、杨德举的实体责任承担连带责任；4、诉讼费由三被告共同承担。事实及理由：2005年12月24日原告与被告贾高本、杨德举、熊林签订了《集资建房协议》（因贾高本时下为渠县工商局XX工商所办公楼改建工程的实际开发承包商）。该协议的第一、二、三款分别对房屋所处位置、价款、交款方式作了明确约定。即乙方（指原告）自愿在XX镇XX街XXXX口原XX工商所办公住宅楼与甲方（指贾高本、杨德举）集资联建，从二楼上楼梯间为准，分东西两套住房，门市从西向东数（共4间）的第一间；门市建筑面积38㎡、住房面积100㎡；房屋价格为：门市20.5万元，住房4.5万元，合计25万元；交款方式为：分期付款，签订协议之日乙方向甲方预交总额的70%，主体工程完成时交20%，最后款清交房。同时，该协议第五、六、九款中分别约定：房产证费用由甲方负责，乙方一概不管；交房时间为2006年3月31日。尤其该合同第九款约定“本协议双方签字生效，具有法律效力，违约金按资金20%计算，如果一方违约承担全部经济损失”。协议签订后，原告按照协议约定如期履行了给付义务，即在2005年12月29日向被告方交购房款18万元、2007年4月3日向被告结清了余欠房款52250元，另代被告支付了卢明春工资2500元、上交XX工商所管理费17000元、完善门市设施垫支1400元，合计20900元，原告实际已向被告支付房款253150元。同时，在结清房屋尾款时，经双方同意为确保合同有效履行，原告暂扣了8000元房款作为办理“两证”的保证金。2007年6月被告向原告移交了所购住房和门市。原告接房后于2008年对住房进行了装修后居住至今，门市由原告予以出租至今。原告接房至今达11年之久，被告不按协议约定向原告办理房产过户登记手续。开初几年原告催办，被告却以“房屋未卖完，待卖完了统一办理”、“请理解我们小开发商资金不雄厚，需资金周转一下，反正我会给你们办理两证的”等理由一直未办理。2015年原告发现被告已陆续将同时签约购房的刘琼、李伟等其他九户购房者的“两证”办理了，于是原告再去催办，被告贾高本、杨德举一反常态称“要我办理两证可以，但必须按现在市场房价补交付款，否则，不得办理”，期间原告多次催促被告办证，被告都以种种借口推辞。待到2017年4月的一天，被告的侄儿杨勇持《租房协议》和《房产证》来原告门市要求原告腾房，并称该门市是贾高本、杨德举的，贾高本已把门市出租给他了。原告方才知道被告贾高本、杨德举早在2015年11月27日和2016年3月16日已将原告所购门市产权证办在其名下了。2018年10月原告再次邀请被告贾高本、杨德举在岩峰法律服务所协商处理购房办证纠纷，但无果而散。综上所述，原告与被告买卖房屋有合法的签约合同，且原告已按约如数付清了购房款，而三被告不按合同约定给原告办理房屋产权登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日90日”和第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，虽然该合同标题为“集资建房”实为市场化商品房买卖合同，尤其其他九位同属此购房合同性质者，被告均为其办理了房屋产权证唯独拒不给原告办理实属于法不公。三被告行为已严重违反了法律规定，已构成违约，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院恳请判如所请。 被告贾高本辩称，1、答辩人与原告没有建立房屋买卖合同关系，答辩人不是本案适格被告主体；2、原告非法入住XX镇XX街工商所属于答辩人门市及第五层住房，至今未付款，损害答辩人合法权益；3、原告从未向答辩人主张过本案提出的诉讼请求，现在起诉已经严重超过诉讼时效，法院不应当再支持原告在本案中的任何请求；4、原告在上诉状中所写的内容不属实。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告杨德举辩称，本人收购房款18万元是事实，是原告女婿曾小春交的。其他同意第一答辩人意见。 被告熊林辩称，多年以前，贾高本请他给其管理修建XX工商所的房子，因资金不到位，后他就离开了。修建房子期间，与原告签订协议的时候因贾高本外出不在场，是他代贾高本并和杨德举在协议上签字，并注明了是代理人，他和杨德举收了原告18万购房款属实，已用于修建房子。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实本院认定如下：1、被告贾高本对原告所举《集资建房协议》有异议，认为该协议不是他本人签订，也没有委托熊林签订，也没有收到购房款；原告没有按照协议房屋价格，即门市20.5万元/平方米、住房4.5万元/平方米支付房屋价款。本院认为，（一）参照2005年时商品房市场价格，渠县XX镇或者渠县城的商业门市单价、商品住房单价均不能达到协议所载价格，而且该款协议中已载明门市和住房共计价款为25万元，因此，协议中门市20.5万元/平方米、住房4.5万元/平方米应属笔误；（二）被告贾高本所承建XX工商所办公楼改建工程，在2005年12月至2006年间贾高本因故未在场建设、管理，而由被告熊林、杨德举受贾高本委托管理建设，熊林、杨德举以承建方（甲方）与原告签订《集资建房协议》，并收取原告给付的房款，后又将协议约定的门市、住房交付原告居住、使用至今，被告熊林、杨德举对此无异议。表明被告贾高本知道熊林、杨德举所签本协议行为，且贾高本也一直未提出异议，能够认定《集资建房协议》是被告贾高本和原告徐繁荣的真实意思表示，本院对该协议予以采信；2、被告认为证人吴全的证言不属实，经审核该证言与本案具有关联性，真实、合法，并其他证据相互印证，本院予以采信。 通过庭审认定的证据和当事人的陈述，本院认定如下案件事实：2003年12月9日，被告贾高本挂靠渠县建筑工程公司并以该公司代理人（简称乙方）名义与渠县工商行政管理局（简称甲方）签订《渠县工商局XX工商所办公楼改建工程联合改建协议》，双方主要约定将原XX工商所办公楼撤除，重新修建新XX工商所办公住宅综合楼，建筑面积1012.2平方米，建筑规模5楼1底单元式住宅、办公综合楼，其中：底楼建门市四间。乙方所建综合楼归还甲方第二、三、四层楼，底楼门市四间和五、六层住宅房归乙方联建所有。协议还对土地出让、土地使用权证明、房屋产权证明、税费缴纳由贾高本个人负责等其他事宜作了详细约定。2004年1月5日贾高本取得了该综合楼建设用地规划许可证后动工修建。被告贾高本在建设综合楼期间于2005年5月至2006年因故外出，由贾高本之妻被告杨德举、其委托工程建设管理人被告熊林以及贾高本的连襟刘德成具体组织建设。期间，被告贾高本、杨德举、熊林与蒲杰玉、刘伯华等人签订了《集资建房协议》，将综合楼底楼门市、五、六、七层楼（实际建设竣工有6楼1底）住宅房出售。2005年12月24日原告徐繁荣与被告贾高本的代理人熊林、被告杨德举签订了《集资建房协议》，原告与被告集资联建案涉门市、住宅房。该协议的第一、二、三、五、九条分别对案涉房屋所处位置、价款、交款方式、产权证办理和违约责任等作了明确约定：门市为进门左边第一间、住房为第五楼右边套房；门市建筑面积38㎡、住房面积100㎡；房屋价款为：门市20.5万元，住房4.5万元，合计25万元；交款方式为：分期付款，签订协议之日乙方向甲方预交总额的70%，主体工程完成时交20%，最后款清交房。同时，该协议第五、六、九条中分别约定：房产证费用由甲方负责，乙方一概不管；交房时间为2006年3月31日；违约金按资金20%计算，如果一方违约依法承担全部经济损失。协议签订后，原告按照协议于同年12月29日向被告方交购房款18万元、2007年4月3日向被告结清了余欠房款52250元，另代被告支付了卢明春工资2500元、上交XX工商所管理费17000元、完善门市设施垫支1400元，合计20900元，原告实际已向被告支付房款253150元。同时，在结清房屋尾款时，经双方协商，原告暂扣了8000元房款作为办理“两证”的保证金。2006年1月17日被告贾高本以出让方式取得该宗建设用地，其性质为国有土地。2007年6月被告向原告移交了所购的XX镇XX街XX工商所办公住宅综合楼第五楼进门右边住房一套和底楼进门左边第一间门市。原告接房后于2008年对住房进行了装修后居住至今，门市由原告予以出租至今。此后，原告多次要求被告贾高本、杨德举按协议约定向原告办理房产过户登记手续，二被告以种种理由一直未办理。2015年原告发现被告已陆续为同时签约购房的蒲杰玉、刘伯华、李伟等其他购房者办理了“两证”，原告再去催办，被告贾高本、杨德举仍未办理。2017年4月，二被告称该门市是贾高本、杨德举所有，要求原告腾门市，原告方才知道被告贾高本、杨德举在2015年11月27日和2016年3月16日已将原告所购门市的不动产权登记在其名下。 本院认为，本案争议的焦点：（一）原告的起诉是否超过诉讼生效；（二）原告与被告签订的《集资建房协议》是否合法有效；（三）被告贾高本是否应当协助原告办理房屋产权登记手续。 一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。原告与被告签订《集资建房协议》时虽约定了房屋产权登记及费用由被告负责，但未约定办理房屋产权登记的时间。2007年4月3日原告向被告在结清房屋尾款时，原告暂扣了8000元房款作为办理“两证”的保证金。此后，原告多次要求被告按约办理房屋产权证书，但被告一直未予办理，原告也未向被告支付8000元余欠房款，表明原告一直在向被告主张权利，要求被告履行合同；直到2017年4月原告才得知其所购门市不动产权证已经登记在被告贾高本、杨德举名下了，表明原告此时才知道其民事权利被侵害，因此，原告的起诉未超过诉讼生效。 二、关于原告与被告签订的《集资建房协议》是否合法有效的问题。首先、被告贾高本以渠县建筑工程公司代理人名义与渠县工商行政管理局签订了《渠县工商局XX工商所办公楼改建工程联合改建协议》，此后，贾高本取得了该综合楼建设用地和规划许可证，实为贾高本个人独资开发建设。按照该协议约定和本案其他证据证实，贾高本在新建的XX镇XX街XX工商所办公住宅综合楼只向渠县工商局归还二、三、四楼，其余底楼门市四间，五、六、七层楼住宅房归贾高本所有，因此，被告贾高本对案涉门市、住房有权处分；第二、根据《XX工商所办公楼改建工程联合改建协议》，渠县房地产档案馆、渠县国土资源局不动产登记档案，有关“贾高本，杨德举，蒲杰玉、刘伯华房屋登记资料”等证据证实，贾高本在修建XX镇XX街XX工商所办公住宅综合楼中，先后取得了《建设用地规划许可证》，《建设用地批准书》等相关手续。贾高本又与包括原告在内的其他人签订《集资建房协议》，将名为联建的办公住宅综合楼底楼门市四间、第五、六、七层楼住宅房对价出售给原告和蒲杰玉、刘伯华、李伟等人，蒲杰玉、刘伯华、李伟等现已取得所购门市或住宅房的所有权，表明被告贾高本与原告和蒲杰玉、刘伯华、李伟等人签订《集资建房协议》，名为联建，实际为房屋买卖合同；第三、2005年12月24日被告杨德举、熊林与原告徐繁荣签订《集资建房协议》，并由杨德举、熊林、刘德成先后收取原告购房款共计253150元。贾高本与杨德举系夫妻关系、熊林系贾高本委托建设综合楼管理人、刘德成系贾高本连襟。在建设XX镇XX街XX工商所办公住宅建设综合楼中，被告贾高本于2005年至2006年因故外出一直未在场，而由贾高本之妻被告杨德举、被告熊林和贾高本的连襟刘德成具体组织修建完工，此行为应认定是贾高本的意思表示，原告也有理由相信熊林、杨德举、刘德成有代理权，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”熊林、杨德举和刘德成的代理行为有效。2007年6月被告方向原告移交了所购的XX镇XX街XX工商所办公住宅综合楼第五楼进门右边住房一套和底楼进门左边第一间门市，原告收房后居住使用至今，贾高本多年来未对案涉房屋提出异议、亦未依法主张其权利，表明贾高本知道并默认杨德举、熊林、刘德成与原告签订协议、并收取原告购房款的行为。故，贾高本、杨德举辩解与原告未建立房屋买卖合同关系的理由不成立，本院不予采信，原告与被告签订的《集资建房协议》合法有效。 三、关于被告贾高本是否应当协助原告办理房屋产权登记手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，办理房屋产权过户登记手续是出卖人履行该房屋买卖合同的内容和义务，但多年来被告贾高本未按约定协助原告办理房屋产权登记手续，原告有权要求贾高本履行合同义务，协助办理房屋产权登记手续。按照原被告签订的《集资建房协议》第六条约定，办理房屋产权证应缴纳的费用由贾高本负担。因此，原告要求被告限期办理不动产登记手续，并承担不动产权登记应缴纳费用的理由成立，本院予以支持。当然，原告也应限期向贾高本、杨德举支付下余购房款8000元。 原告自愿放弃要求贾高本、杨德举承担违约金50000元的诉请，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，为了维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百三十五条的规定，判决如下： 一、被告贾高本在本判决生效后60日内协助原告徐繁荣办理渠县XX镇桥西街XX工商所办公住宅综合楼第五楼进门右边住房一套和底楼进门左边第一间门市的不动产权证，并承担办理不动产权登记应缴纳费用； 二、原告徐繁荣在本判决生效后60日内向被告贾高本支付下余购房款8000元； 三、驳回原告徐繁荣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告贾高本负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王金平 二〇一九年一月二十三日 书记员  邹 锐