陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2374号 上诉人（原审原告）：赵团春，男，1949年10月22日出生，汉族，住杨陵区。 被上诉人（原审被告）：刘金权，男，1971年5月17日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。 委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。 上诉人赵团春因与被上诉人刘金权房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵团春上诉请求：判令撤销（2019）陕0403民初1027号民事判决第三项改判支持上诉人一审请求，判令被上诉人支付拖欠上诉人房租至被上诉人实际结清交回房屋时止，即一审未判决从2017年6月以后至今的部分；判令被上诉人赔偿损坏用电设备损失2700元；判令被上诉人承担违约金12000元。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误。一审认定2017年6月上诉人和被上诉人租赁合同解除，之后被上诉人不再承担租赁费错误。被上诉人仍然占有使用租赁物，被上诉人在庭审中经法庭询问才表示放弃占用房屋的物品。被上诉人损坏门窗和用电设施。催告函表明合同从未解除。解除合同没有足够证据，一审没有明确约定解除还是法定解除。损失客观存在，不应驳回上诉人的诉求。拖欠租赁费，明显违约，应承担违约责任。上诉人的合法权益没有得到保障，请求二审支持上诉人的请求。 刘金权答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 赵团春向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠原告房租至被告实际结清交回房屋时止，暂计算至2019年3月31日共计75400元；3.判令被告赔偿损坏用电设备等损失2700元；4.判令被告支付原告为被告垫付的电费3621.60元；5.判令被告承担违约责任，支付原告违约金12000元；6.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2011年10月19日被告刘金权开始租赁原告赵团春杨陵区XX村XX号房屋，双方未签订书面租赁合同。2015年7月18日原、被告双方补签《租房协议书》，约定租期从2011年10月19日至2015年12月31日，租期内房租每年18000元整，由被告按年支付给原告，2015年底房租一次付清。租期内如被告拖欠房租，逾期80天不交，原告有权终止合同，收回出租房后果由被告自负。2016年春节期间被告支付原告房屋租金5000元后就离开了杨凌，房屋内有被告摩托车、自行车、部分生活用品。2017年6月，原告打电话询问被告是否续租时，被告表示不再续租，让原告转租给他人。2018年9月26日、11月20日、12月18日，原告多次打电话给被告催要欠款。2019年2月18日原告通过短信方式向被告发送《催款函》，要求被告于2019年3月20日前清偿房费及电费共计74521.60元。 另查明，被告共向原告支付房屋租金58600元，在被告租房期间，原告为被告垫付电费3621.6元。 一审法院认为，本案争议焦点为:1.原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；2.原、被告之间的租赁关系何时解除；被告下欠原告房屋租赁费数额；3.被告是否在租赁期间内损坏房屋用电设备及损失数额；4.在被告租赁房屋期间原告是否为被告垫付电费及数额；5.原告主张违约金有无相关依据。原、被告之间的租赁关系于2017年6月被告明确告知原告不再续租时解除，故原告诉讼请求的诉讼时效应从2017年6月开始计算。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《民法总则》施行之日2017年9月1日原告的主张根据民法通则适用的一年诉讼时效并未届满，故原告的诉讼请求应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效不能成立，不予支持。原、被告之间签订的《租房协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原、被告之间约定的租赁期限为2011年10月19日至2015年12月31日，房屋租赁费为每年18000元。在约定的租赁期限届满后，被告仍继续使用该房屋，未向原告交付房屋，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同原、被告双方均可以随时提出解除租赁合同。2017年6月被告明确告知原告不再续租，让原告转租他人，故原、被告之间的租赁关系应于2017年6月解除。被告应按约定向原告支付2011年10月至2017年6月的房屋租赁费102000元，扣除原告已支付的租金58600元，被告拖欠原告租金43400元应予支付。原告要求租金计算至实际结清交回房屋时，不予支持。被告辩称双方租赁合同于2015年12月底到期，再未续租的辩称理由，不予支持。原告主张被告赔偿损坏房屋用电设备等损失2700元，但其提供的证据不能确定房屋用电设备损失的具体数额，故对原告主张的用电设备损失2700元不予支持。原告提供的费用清单中有被告签字，可以证明原告在被告租赁房屋期间为被告垫付电费3621.6元的事实，故原告主张被告支付其垫付电费3621.60元，予以支持。原、被告之间签订的《租房协议书》中未约定违约金，原告主张的违约金12000元没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，经本院审判委员会研究决定，遂判决：一、被告刘金权于本判决生效之日起十日内支付原告赵团春房屋租赁费43400元。二、被告刘金权于本判决生效之日起十日内支付原告赵团春垫付电费3621.60元。三、驳回原告赵团春其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2143元（原告已预交），由原告赵团春负担1191元、被告刘金权负担952元。 二审查明的事实和一审查明的事实一致,本院对该事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被上诉人刘金权在房屋租赁合同期满后继续使用租赁房屋，双方房屋租赁合同的租赁期限应为不定期租赁，双方当事人可以随时解除租赁合同，被上诉人刘金权明确告知不再租赁涉案房屋，房屋租赁合同应当在被上诉人刘金权表示不再续租时解除，上诉人赵团春上诉称租赁合同未解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳；上诉人赵团春与被上诉人刘金权双方签订房屋租赁协议未约定违约金，上诉人赵团春请求支付违约金无事实和法律依据，该上诉请求本院不予支持；上诉人赵团春请求支付损坏用电设备等损失2700元，因未提供足够证据支持其具体的损失，故对该请求本院不予支持。被上诉人刘金权在租赁期满仍占有租赁房屋，给上诉人赵团春造成损失，可另行寻找救济途径。 综上所述，上诉人赵团春的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由赵团春负担。 本判决为终审判决。 审判长  李为纲 审判员  王 亮 审判员  刘煜阳 二〇一九年十二月十一日 书记员  席 昕