安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初758号原告（反诉被告）：刘涛，男，1995年6月10日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：田方方，安徽国天律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡红英，女，1967年6月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：程华年，安徽汉合律师事务所律师。原告刘涛与被告胡红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，在审理中，被告胡红英于同年10月18日以解除合同、返还房屋、恢复原状、支付租金及违约金为由提起反诉，本院依法适用普通程序对本反诉合并公开开庭进行了审理。原告（被告）刘涛的委托诉讼代理人田方方，被告（反诉原告）胡红英及其委托诉讼代理人程华年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的商铺租赁合同于2017年12月18日解除；二、判决被告返还原告租金及押金24000元整；三、判决被告支付违约金12000元整；四、判决被告返还转让费30000元整；五、判决被告赔偿原告装修费7200元、5500元，物业费450元，以及人员工资14800元，菜品费5000元，各项损失合计32450元；六、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于安徽省合肥市濉溪路与凤阳路交口嘉华中心A楼一层门面租给原告使用，用于商业经营，租赁期限自2017年11月6日至2020年11月6日止，每月租金6000元整，被告保证出租商铺产权清晰，若有纠纷由被告负责处理。合同签订后，原告对上述的商铺进行了装修并购置了原材料、招聘了人员准备开业，但被告未能履行合同义务，致使租赁房屋的状态发生根本性变化，以及案涉的商铺产权产生了纠纷问题，导致原告不能开业经营，签订合同目的不能实现。为此，原告于2017年12月18日以EMS快递方式向被告送达了《解除租赁合同通知书》，被告次日予以签收。原告遂多次要求被告返还租金、押金及转让费并赔偿损失，被告无故推诿拖延至今。综上所述，原告租赁上述商铺后，投入了大量的人力物力，但因被告未能妥善处理产权纠纷等问题，导致原告签订商铺租赁合同的目的无法实现，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，现原告特依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，向贵院依法提起诉讼，望支持诉请。被告胡红英辩称：一、原告要求确认双方合同于2017年12月18日解除没有事实及法律依据。根据双方合同约定，在被告没有违约的情况下，原告是没有单方解除的权利。二、被告要求返还租金及押金没有事实及法律依据。租金是被告承租房屋应当支付的部分，押金根据双方合同约定，没有达到可以退还的条件。三、关于违约金，根据双方合同约定及本案的事实，本案被告并未违反双方签订的合同，也就是说不存在违约情形。四、返还转让费没有事实及法律依据。根据双方签订合同手写的部分，转让费的收取主要涉及空调、灯箱、水池、大灶、桌椅板凳等，该物品均已交付，因此原告要求返还转让费没有事实依据。五、装修费用、物业费用及人工费用，被告交付给原告的房屋是精装修好的，也就是说原告不存在另行装修。物业费、人工费、菜品等损失，根据双方合同第四条，房屋租赁期间所产生的一切费用均由原告承担，也就是说应当由原告自行承担。综合以上各点，被告交付的房屋产权清晰，被告在合同履行过程中没有任何的违约情形。导致原告经营损失，是第三人的侵权行为与原告无关，故请求法庭依法驳回原告的诉请。反诉原告胡红英向本院提出诉讼请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年11月6日签订的商铺租赁合同；二、判令反诉被告立即返还反诉原告出租的房屋，并恢复原状；三、判令反诉被告支付房屋租金18000元（暂计算至2018年5月，后期以反诉被告实际返还房屋时间计算为准）；四、判令反诉被告支付违约金12000元；五、本诉及反诉费用均由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月6日,反诉原告与反诉被告签订了一份《商铺租赁合同》,反诉原告将位于合肥市濉溪路与凤阳路交口嘉华中心A楼一层门面商铺出租给反诉被告,出租商铺面积为70平方米。租期3年,自2017年11月6日起至2020年11月6日止,租金三个月一付,每月6000元。合同签订后,反诉原告依约交付了出租房屋,反诉被告支付了第一季度房屋租金,并以出租门面办理了营业执照,开始经营。反诉原告出租的门面产权清晰,反诉原告依法具有出租权。现已然到反诉被告支付房租之日,然反诉被告未继续支付房屋租金,根据双方签订的合同第七条:反诉被告迟延交付房租超过15天的,反诉原告可以解除合同。故,反诉被告已构成违约,根据合同第八条,反诉被告应向反诉原告赔偿二个月房租作为的违约金。现反诉被告非但未继续交付房屋租金,反而将反诉原告诉至法院,为便于法院查明案件事实,维护自身合法权益,反诉原告特依据法律赋予的提起反诉的权利,提起反诉,望判如所请。反诉被告刘涛辩称：反诉原告的诉请无事实和法律依据。第一点，我方已经通过通知的形式告知反诉原告合同解除，依据合同法第九十六条之规定，合同至通知到达对方时解除，我方解除租赁合同具有法律依据。第二点，反诉原告在承租房屋的三楼，对于案涉房屋的现状非常了解。我方至通知到达之日起就已经告知了反诉原告，并已经撤离了案涉的房屋。第三点，双方自合同解除后无合同关系，我方并没有占有使用案涉的房屋，无需支付使用费用。第四点，依据双方签订的租赁合同第五条的规定。反诉原告保证出租商铺产权清晰，并且保证若有纠纷由反诉原告负责处理。我方因租赁的房屋合同的目的无法实现，且反诉原告并没有按照合同约定处理好纠纷问题，现纠纷依然存续，反诉原告应当承担合同约定的违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，李林琳与合肥兴顺经济发展有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合肥兴顺经济发展有限公司将位于濉溪路与凤阳路交汇处嘉华中心A楼一、二、三层的房屋出租给李林琳，出租总面积为3039.9平方米，租赁期限为十年，自2016年5月16日至2026年5月15日止。李林琳承租房屋后，又将濉溪路与凤阳路交汇处嘉华中心A楼一、三层出租给胡红英，租赁期限为九年，自2017年5月10日至2026年4月30日。2017年11月1日，胡红英又与刘涛签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：胡红英将位于安徽省合肥市瑶海区濉溪路与凤阳路交口嘉华中心A楼一层门面租赁给刘涛使用，出租商铺的建筑面积为70平方米。租赁期限为3年，自2017年11月6日起至2020年11月6日。租金为6000元/月，每年租金为72000元/年，租金三个月一付，刘涛在签订本合同之日一次性付清三个月房租。为确保出租房屋设施完好及租赁期内相关费用如期结算，刘涛在签订本合同之日交纳押金6000元作为房屋使用保证金。待合同期满后刘涛付清本应交纳的所有费用后，胡红英应将保证金全额退还给刘涛。房屋租赁期间所发生的一切费用由刘涛负责。胡红英保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由胡红英负责处理。本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因刘涛过错严重造成房屋毁损的；3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的；5、刘涛迟延交付房租超过15天的。因任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿两个月房租的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。本房屋用途用作早点、面点、西点都可以，不可以作中式快餐，在合同期内可以转让，但是要经过胡红英同意，早上9点以后必须确保通道畅通，卫生搞好，转让费30000元，空调、灯、灯箱、水池、大灶、桌椅板凳。合同签订后，胡红英即按约定将涉案房屋及转让费所涉及的物品交由刘涛使用，刘涛支付了租金18000元、押金6000元及转让费30000元。刘涛租赁涉案房屋后将房屋用于经营长利面馆并在原有房屋基础上进行了部分装饰装修。2018年1月23日，因涉案房屋二楼用于经营“汤臣宫洗浴中心”的店铺进行装修需借用刘涛所租赁的房屋运送相关设备致双方发生争议，“汤臣宫洗浴中心”的相关人员砸毁了刘涛所承租的房屋内相关设施设备。当日，刘涛就房屋被砸向合肥市公安局胜利路派出所报案。2018年4月，刘涛所承租的房屋被胡红英收回并退还给李林琳，李林琳也同意给予胡红英一定的房租减免。以上事实有《商铺租赁合同》、照片、企业性用信息公示报告、发票、出警记录、合肥兴顺经济发展有限公司与李林琳签订的《房屋租赁合同》、李林琳与胡红英签订《房屋租赁合同》等证据及双方当事人的陈述为证。本院认为：胡红英与刘涛签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；致租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，刘涛所承租的房屋系因第三人原因导致房屋相关设施设备毁损无法正常使用，刘涛要求解除房屋租赁合同并不支付租金的诉请，本院予以支持。涉案房屋于2018年1月23日毁损，故胡红英应返还2018年1月23日至2018年2月6日的房屋租金2800元。2018年1月23日之前的租金因刘涛并未举证证明房屋因胡红英或第三人原因导致其无法使用的事实的存在，故对刘涛要求返还2018年1月23日之前房租的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋因第三人原因毁损以致无法使用，刘涛对此并无过错，胡红英收取的房屋押金6000元理应予以返还。关于胡红英要求刘涛支付2018年2月6日至房屋实际返还之日的租金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于刘涛要求胡红英支付违约金12000元、返还转让费30000元并赔偿各项损失32450元及胡红英要求刘涛支付违约金12000元的诉讼请求，本院认为，导致涉案房屋毁损无法使用的原因系因第三人侵权所致，第三人在未经胡红英及刘涛的同意下擅自毁损涉案房屋，损害了刘涛的财产权，已构成侵权，刘涛的各项损失应当由实际侵权人承担相应的赔偿责任。胡红英对刘涛没有侵权行为，刘涛要求胡红英赔偿损失于法无据，本院不予支持。关于转让费30000元，《商铺租赁合同》明确约定转让费包括空调、灯、灯箱、水池、大灶及桌椅板凳，而上述物品在胡红英交付涉案房屋时均已向刘涛交付，自交付之日起上述物品毁损灭失的风险均因由刘涛自行承担，现刘涛并未举证证明上述物品被胡红英收回或因胡红英的原因导致物品灭失，故其要求胡红英返还其转让费的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋毁损致使合同解除系因第三人侵权所致，胡红英及刘涛均未违反双方合同约定，均不构成违约，故对刘涛要求胡红英支付违约金12000元及胡红英要求刘涛支付违约金12000元的诉讼请求，本院均不予支持。关于胡红英要求刘涛返还房屋并恢复原状的诉讼请求。因涉案房屋现已被胡红英退还给李林琳且李林琳也已对胡红英进行了租金减免，胡红英已经实际收回涉案房屋，且涉案房屋也已不具备恢复原状的可能，故该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除刘涛与胡红英于2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》；二、胡红英与于本判决生效之日起十日内返还刘涛租金2800元、租赁押金6000元；三、驳回刘涛其他诉讼请求；四、驳回胡红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2260元，由本诉被告胡红英负担201元，本诉原告刘涛负担2059元；反诉案件受理费275元，由反诉原告胡红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陆 军人民陪审员  王庆玲人民陪审员  李孝年二〇一九年一月二十九日书 记 员  杨子茹