湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0624民初3160号原告湘阴县家和物业管理有限公司。住所地：湘阴县文星镇兴湘市场****门面。法定代表人叶治安，经理。委托代理人何劲松（一般代理），湘阴县文星法律服务所法律工作者。委托代理人祝灿平（特别授权），女，1967年4月8日出生，汉族，住湘阴县，系该公司会计。被告张直根，男，1947年9月2日出生，汉族，住湘阴县。被告张桂良，男，1973年4月20日出生，汉族，住湘阴县。被告蒋芳，女，1974年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区,身份证号码4306241974××××××××：被告湘阴宏盛汽车销售有限公司，住所，住所地：湘阴县文星镇太傅路与新世界大道交汇西南侧临街锦绣山庄壹号****商铺div>法定代表人黄平，该公司经理。共同委托代理人彭利平（特别授权），湘阴县新潮法律服务所法律工作者。原告湘阴县家和物业管理有限公司（以下简称家和物业公司）与被告张直根、张桂良、蒋芳、湘阴宏盛汽车销售有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家和物业公司的委托代理人何劲松、祝灿平，被告张桂良、被告张直根、蒋芳、湘阴宏盛汽车销售有限公司共同委托代理人彭利平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告湘阴宏盛汽车销售有限公司于2018年8月租赁业主张直根007栋104、204门面和张桂良007栋108-111、208-211号门面及蒋芳007栋105、106、205、206、107、207号门面，共计门面建筑面积648.66平方米，根据物业管理服务合同第14条约定：由业主和使用人交纳物业管理服务费。被告从2018年8月租赁使用至今未缴纳物业管理费，原告多次催缴未果。现请求法院：1、判令被告支付原告物业管理费22573元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告张直根、张桂良、蒋芳、湘阴宏盛汽车销售有限公司共同辩称，一、本案上述的被告不是本案适格的被告，原、被告之间没有签订过任何服务合同，被告也没有请求其为他服务；二、原告公司的服务对象是锦绣山庄的纯住户，物业有关登记部门没有上述被告所在其列，被告所住的居住地系临街的门面，是锦绣一号不是锦绣山庄，不在原告服务范围之内，根据相关法律法规以及物业管理条例，请求人民法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，被告张直根于2013年购买锦绣山庄壹号7幢104、204门面，建筑面积为56.46平方米。被告张桂良于2013年购买锦绣山庄壹号7幢108-111、208-211门面，建筑面积为303.5平方米。被告蒋芳于2013年购买锦绣山庄壹号7幢105、106、107、205、206、207号门面，建筑面积为288.7平方米。三被告所购买的门面均属于湘阴县城市建设综合开发有限公司承建。2009年1月1日，湘阴县城市建设综合开发有限公司与湘阴家和物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，主要约定：湘阴县城市建设综合开发有限公司承建的湘阴县锦绣山庄一期工程和二期工程总建筑面积为34449.5㎡，委托湘阴县家和物业管理有限公司实施物业管理。2010年湘阴县锦绣山庄小区成立业主委员会，仍将锦绣山庄小区的物业管理服务交由湘阴县家和物业管理有限公司管理和服务。该小区业主委员会于2010年1月1日就物业服务收费标准发出通知，并张贴公示，通知规定：住房每平方米服务费0.55元/月，门面每平方米服务费为1.5元/月，住房和门面的服务标准为三级服务标准。被告张直根、张桂良、蒋芳购买门面后不久，便合伙出租给“大碗厨”做餐饮生意，直到2017年7月30日止，在此期间的物业服务费均由“大碗厨”缴纳给湘阴县家和物业管理有限公司。2018年3月2日，被告张直根、张桂良、蒋芳合伙将门面出租给被告湘阴县宏盛汽车销售有限公司，并签订了书面合同，合同中对物业服务费的缴纳没有作明确规定，原告曾多次向四被告催收物业管理服务费未果，于2019年11月5日向本院提起诉讼。本院认为，本案的焦点：一、前期物业合同的效力问题；二、被告湘阴县宏盛汽车销售有限公司是否应当缴纳物业费？一、根据依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案湘阴县城市建设综合开发有限公司与湘阴县家和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，该合同包括四被告在内的锦绣山庄小区业主均有约束力，并已经小区业主委员会予以确认。“锦绣壹号”门面均属于锦绣山庄小区物业管理服务范围内。原告作为涉案小区物业服务企业，履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，根据被告张直根、张桂良、蒋芳的房屋面积及业主委员会确定的服务费收费标准，本院确认被告张直根自2017年8月1日-2018年3月1日应缴纳物业费为1.2×56.46×7=474.26元，2018年3月2日-2019年12月30日，应缴纳物业费为1.2×56.46×22=1490.54元。被告张桂良自2017年8月1日至2018年3月1日应缴纳物业费为1.2×303.5×7=2549.4元，2018年3月2日至2019年12月30日应缴纳物业费为1.2×303.5×22=8012.4元，被告蒋芳自2017年8月1日至2018年3月1日应缴纳物业费为1.2×288.7×7=2425.08元，2018年3月2日至2019年12月30日应缴纳物业费为1.2×288.7×22=7621.68元。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定“业主与物业承租人、借用人或其他物业使用人约定，由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，被告张直根、张桂良、蒋芳将各自的门面租给被告湘阴县宏盛汽车销售有限公司使用并签订合同，张桂良4个门面租金98000元/年，蒋芳三个门面租金66000元一年，物业费均由湘阴县宏盛汽车销售公司负责缴纳，被告湘阴宏盛汽车销售公司以物业管理企业没有为其提供服务为由拒缴物业费的理由不能成立。本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：一、由被告张直根于本判决生效之日起十日内偿付原告湘阴县家和物业管理有限公司物业管理费474.26元，被告张桂良于本判决生效之日起十日内偿付原告湘阴县家和物业管理有限公司物业管理费2549.4元，被告蒋芳于本判决生效之日起十日内偿付原告湘阴县家和物业管理有限公司物业管理费2425.08元；二、由被告湘阴县宏盛汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告湘阴县家和物业管理有限公司物业管理费17124.62元，被告张直根、张桂良、蒋芳承担连带清偿责任。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由被告湘阴县宏盛汽车销售有限公司承担135元，被告张桂良承担20元，被告蒋芳承担20元，被告张直根承担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨胜祥二〇一九年十二月九日书记员  刘 娟附法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。