福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初4156号 原告：陈婷婷女,1983年12月18日生,汉族,住福建省福清市。 委托诉讼代理人：张金华，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：苏明东男,1984年10月15日出生,汉族,住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：念丹丹，福建科衡律师事务所律师。 原告陈婷婷与被告苏明东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈婷婷委托诉讼代理人张金华，被告苏明东委托诉讼代理人念丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈婷婷向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告陈婷婷与被告苏明东于2015年12月28日签订的《房地产租赁合同》于2018年6月14日解除；2.请求判令被告支付给原告逾期缴纳租金的滞纳金3204元，并确认原告有权没收被告的租房保证金3000元；3.请求判令被告立即将坐落于福州市仓山区杉林悦榕公馆×#×单元的房屋腾空并返还给原告，并按照每月2400元租金的标准向原告支付自2018年9月10日起至上述房屋腾空返还给原告之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月28日签订一份《房地产租赁合同》，原告将其所有的坐落于福州市仓山区杉林悦榕公馆×#×单元房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给被告使用。合同约定2015年12月28日至2016年3月10日为原告给予被告的免租金装修期；租赁期限自2016年3月10日起至2022年2月28日止，共计6年。租赁期内，前三年租金为每月2400元，第四年租金为每月2630元，第五年的租金为每月2900元，第六年的租金为每月3200元；被告应在当月10号前付清下一个承租月的房租。合同还约定被告应按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或以上的原告可解除租赁合同并没收被告的租赁保证金作为违约金。原告在合同签订后依约将租赁房屋交付给被告使用，但在合同履行过程中被告迟延交纳租金的情况频频发生。因被告迟迟未缴纳2018年4月至2018年6月的租金，原告在催讨未果下于2018年6月13日向被告发出《合同解除通知函》，通知解除双方之间签订的《房地产租赁合同》，要求被告于2018年6月25日前付清欠交的2018年4月至2018年6月的租金7200元并将租赁房屋交还给原告。被告于2018年6月14日收到该份通知函，但其在6月14日当天补缴2018年4、5月份租金后却拒不将租赁房屋返还给原告。综上，被告迟延缴纳2018年4月至6月期间的租金已经严重违反合同约定，原告有权依照合同约定解除与被告之间的《房地产租赁合同》，并依据合同之约定要求被告支付滞纳金、没收租房保证金以及收回租赁房屋。在原告已经解除租赁合同的情况下被告仍占有使用房屋明显侵害了原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告苏明东辩称，（一）苏明东没有收到《合同解除通知函》，苏明东与陈婷婷之间的《房地产租赁合同》没有解除,合同应继续履行。依据《租赁合同》“附注②甲方允许乙方将该房屋作为投资使用（仅作为办公使用）”，且陈婷婷提供的其配偶游城与苏明东2018年3月23日10：20的微信聊天记录证据，游城说：“那边电费一直在催缴，请帮忙催一下”，可见，陈婷婷向苏明东发出《合同解除通知函》通知苏明东解除双方《租赁合同》时，陈婷婷明显知道苏明东虽租赁涉案房屋，但其本人一直不使用、租住在涉案房屋处，涉案房屋已由被告转租给第三人的事实。但陈婷婷在知道苏明东将涉案房屋转租给第三人用作办公场所使用的情况下，仍然在给苏明东发《合同解除通知函》时，以福州市仓山区杉林悦榕公馆×#×（即涉案房屋所在地址）作为收件地址，客观上造成苏明东没有收到陈婷婷寄来的《合同解除通知函》。由于苏明东不使用、住在涉案房屋所在地，因此其无法收到《合同解除通知函》。且据陈婷婷提供的《快递查询单》证据，签收人处显示“他人收”，可见苏明东本人未收到陈婷婷发出的《合同解除通知函》。因此，苏明东与陈婷婷之间的《租赁合同》于2016年6月14日并未解除。（二）退一步说，即使苏明东收到合同解除函，陈婷婷未经催告缴租程序就向苏明东发函解除合同，不符《租赁合同》约定的合同解除权的行使方式，因此陈婷婷不具有合同约定解除权，合同应继续履行。众所周知，在履行租赁合同中，出租方的主要义务是交付租赁房屋，承租方的主要的义务是给付租金，这两项义务是租赁合同的最主要、也是最重要的义务，最终是为了实现租赁房屋的根本目的，结果是为了使承租方获得租赁房屋的租住权，出租方获得租赁房屋租金的现实收益权。2018年6月14日在苏明东逾期十天以上缴纳租金的情况下，陈婷婷即依据《租赁合同》第七条第五款“按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或以上的甲方可解除租赁合同”的约定，向苏明东发出《合同解除通知函》通知解除合同。而双方的《租赁合同》第八条第一款亦有对未履行合同主要义务而享有解除权的约定。《租赁合同》第八条第一款约定“甲、乙任何一方未能履行本合同主要义务并经对方催告后拾日内仍未履行的，另一方可提前解除本合同”，在两条款对未能履行本合同主要义务享有解除权的条件存在约定冲突的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本案的情况应作有利于实现合同目的的解释。当合同的条款出现分歧而作两种的解释时，应选择最适合于合同目的的解释。本案双方订立合同的目的是租赁房屋，因此为了实现合同目的，应适用《租赁合同》第八条第一款的约定。在苏明东未能及时缴纳租金的情况下，陈婷婷应依据《租赁合同》第八条第一款的约定，先经催告程序通知苏明东缴纳租金，在经催告后十日内苏明东仍未履行的，陈婷婷才可提前解除双方的《租赁合同》。根据陈婷婷的提供的微信聊天记录证据可以看出双方之间的交易习惯也是苏明东忘记缴租时，陈婷婷的配偶游城提醒苏明东缴纳租金，而在提醒过后，苏明东总是及时结清租金。在2018年4月10日苏明东忘记支付2018年4月租金时，陈婷婷及其配偶并没有向苏明东催缴租金，此后也一直没有向苏明东催收租金。2018年5月及2018年6月也未通知苏明东缴纳应缴的租金。显然陈婷婷未经催告缴租程序即向苏明东发出《合同解除通知函》，明显不符合双方《租赁合同》中约定的合同解除权的行使前提，因此陈婷婷不具有解除《租赁合同》的约定解除权，双方的合同应继续履行。（三）苏明东已于2018年6月14日向陈婷婷付清2018年4月至6月的租金，陈婷婷主张2018年6月租金的滞纳金无事实依据。2018年6月14日苏明东已经将2018年4月的租金（通过微信转账）及2018年5月、6月的租金（通过支付宝转账）支付给陈婷婷的配偶，但陈婷婷的配偶并未收取2018年4月的租金，导致微信转账超过24小时系统自动退回。苏明东于2018年7月6日才发觉被告未收取2018年4月的租金，于当日连同2018年7月的租金一起通过支付宝转给陈婷婷的配偶。可见造成2018年4月租金延后多日的过错不在苏明东，陈婷婷的配偶具有过错。直至开庭当月，苏明东一直正常履约，通过支付宝转账方式向陈婷婷的配偶缴纳涉案房屋的租金。综上所述，苏明东认为双方的合同并没有解除且陈婷婷不具有合同约定解除权，故请求合议庭驳回原告陈婷婷对被告苏明东的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：1.原告陈婷婷提供的证据《房地产租赁合同》、《房屋预告登记证》明，证明原、被告于2015年12月28日签订一份《房地产租赁合同》，原告将其所有的坐落于福州市仓山区杉林悦榕公馆×#×单元的房屋出租给被告使用。合同对租赁期限、租金及支付方式、租赁保证金、双方责任、违约责任等有关租赁事项进行了约定。被告苏明东对证据的三性均无异议，但在合同的第八条第一点有约定在被告未履行合同主要义务（租金）的情况下原告应当先向被告催收在被告逾期十日未履行的情况下，原告才有解除权。本院对该证据的真实性予以确认；2.原告陈婷婷提供的证据结婚证、微信转账记录、支付宝转账记录、被告迟延支付租金情况及滞纳金统计表、《合同解除通知书》、EMS邮寄快递单、快递查询单，证明被告是向原告丈夫缴纳房屋租金，但在合同履行过程中迟延缴纳租金的情况频频发生；因被告迟延支付2018年4月至6月的租金，原告于2018年6月13日向被告发出《合同解除通知函》，通知解除双方之间签订的《房地产租赁合同》，要求被告于2018年6月25日前付清欠交的2018年4月至2018年6月的租金7200元并将租赁房屋交还给原告；被告于2018年6月14日收到该份通知函，并在当日仅支付了2018年4、5月份的租金，仍然拖欠2018年6月份租金；原、被告双方之间的《房地产租赁合同》已于2018年6月14日解除，但被告拒不腾空返还租赁房屋。被告苏明东对证据结婚证、微信转账记录证明对象有异议，恰恰证明原告丈夫与被告的交易习惯是在被告逾期的情况下，原告丈夫会催缴租金，后被告再缴纳租金，原告催租后被告在当日或次日即结清租金，这种交易方式也符合合同的约定，原告在诉状中称有向被告催讨2018年4月至5月租金，但通过双方微信记录可以看出原告并未向被告催讨，被告通过微信支付了4月的房租但原告不收导致租金被微信系统自动退回，被告在2018年7月6日支付了该月的租金；对被告迟延支付租金情况及滞纳金统计表三性均有异议，证据统计表是原告单方制作,且2018年6月租金支付时间是2018年6月14日，而非2018年7月6日，表格中记录有误；对证据《合同解除通知书》、EMS邮寄快递单、快递查询单证的证明对象有异议，未收到该份函件，根据快递单上的收件地址为涉案房屋所在地址，但该房屋已由被告转租给第三方，被告不住在该地或未在该地办公，快递查询单的查询结果显示签收为他人收，并非本人收。本院对该组证据中结婚证、微信转账记录、支付宝转账记录、《合同解除通知书》、EMS邮寄快递单、快递查询单的真实性予以确认。被告迟延支付租金情况及滞纳金统计表系原告单方制作的，本院不予确认；3.苏明东提供的证据《房地产租赁合同》，证明2018年6月15日原告向被告发出《合同解除通知函》时，涉案房屋处于第三人使用、租住的状态，被告不使用、租住在涉案房屋。陈婷婷对该证据真实性无法确认，苏明东并未告知原告转租给他人使用，对证明对象有异议，即便被告转租给他人使用，也是被告与第三人签订的合同与本案无关。本院认为该证据与本案无关，不予确认；4.苏明东提供的证据2016年6月14日原告配偶与被告的微信聊天记录截图，证明被告已于2018年6月14日向原告的配偶通过微信转账方式支付2018年4月租金，通过支付宝转账方式支付2018年5月及6月租金。陈婷婷对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据表明的租金支付时间没有异议，提交的证据能够证明被告逾期缴纳房屋租金的事实，根据租赁合同第七条第五款的约定被告逾期十天或以上的，原告可以解除合同，所以原告有权解除与被告签订的合同。本院对证据的真实性予以确认；5.苏明东提供的证据被告向原告配偶支付租金的支付宝转账记录截图，证明被告后续一直正常履约，通过支付宝转账方式向原告的配偶缴纳了2018年7月、8月、9月、10月、11月的租金。陈婷婷对该证据的真实性无异议，款项支付时间也无异议，合同约定10号之前支付租金，从支付的时间来看，可以证明被告迟延支付租金的情况，特别是7月6日支付的是6、7月份租金，6月租金迟延一个月，在6月14日解除合同后，7、8、9、10月支付的是房屋占有使用费。本院对证据的真实性予以确认。 根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，本院确认以下法律事实：原、被告于2015年12月28日签订一份《房地产租赁合同》，原告将其所有的坐落于福州市仓山区杉林悦榕公馆×#×单元房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给被告使用。合同约定2015年12月28日至2016年3月10日为原告给予被告的免租金装修期；租赁期限自2016年3月10日起至2022年2月28日止，共72个月。租赁期内，前三年租金为每月2400元，第四年租金为每月2630元，第五年的租金为每月2900元，第六年的租金为每月3200元；被告应在当月10号前付清下一个承租月的房租。合同第七条第6款还约定被告应按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或以上的原告可解除租赁合同并没收被告的租赁保证金作为违约金。 原告在合同签订后依约将租赁房屋交付给被告使用，因被告未缴纳2018年4月至2018年6月的租金，原告于2018年6月13日往租赁房屋所在地址向被告发出《合同解除通知函》，通知解除双方之间签订的《房地产租赁合同》，要求被告于2018年6月25日前付清欠交的2018年4月至2018年6月的租金7200元并将租赁房屋交还给原告。该份通知函于2018年6月14日签收，被告于6月14日当天补缴2018年4、5月份租金。 本院认为，原告陈婷婷与被告苏明东签订的《房地产租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。合同第七条第6款约定，被告应在当月10号前付清下一个承租月的房租，逾期十天或以上的原告可解除租赁合同并没收被告的租赁保证金作为违约金，然被告至2018年6月13日未付2018年4、5月份租金，已超过租赁合同约定缴纳房租的期限，原告于2018年6月13日往租赁房屋所在地址向被告发出《合同解除通知函》，通知解除双方之间签订的《房地产租赁合同》，《合同解除通知函》6月14日签收，故原告诉请确认原告陈婷婷与被告苏明东于2015年12月28日签订的《房地产租赁合同》于2018年6月14日解除，并没收被告的租房保证金3000元，符合合同约定，本院予以支持。被告苏明东辩称陈婷婷应依据《租赁合同》第八条第一款的约定，先经催告程序通知苏明东缴纳租金，在经催告后十日内苏明东仍未履行的，陈婷婷才可提前解除双方的《租赁合同》。但《租赁合同》第七条第6款约定的被告应按时缴纳租金的条款，是对按时缴纳租金的特别约定，双方应按照特别约定履行合同，故被告苏明东的辩解，本院不予采纳。原告请求判令被告支付给原告逾期缴纳租金的滞纳金3204元，由于滞纳金系具有行政处罚性质的处罚，故原告该项诉请，本院不予支持。《房地产租赁合同》已经解除，故原告诉请判令被告将坐落于福州市仓山区杉林悦榕公馆×#×单元的房屋腾空并返还给原告，并按照每月2400元租金的标准向原告支付至上述房屋腾空返还给原告之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告陈婷婷与被告苏明东于2015年12月28日签订的《房地产租赁合同》于2018年6月14日解除； 二、原告陈婷婷收取的租房保证金3000元不予退还被告苏明东； 三、被告苏明东于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区杉林悦榕公馆×#×单元的房屋腾空并返还给原告，并按照每月2400元租金的标准向原告支付至上述房屋腾空返还给原告之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告陈婷婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，由被告苏明东负担。被告苏明东应负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 林美芳 二〇一九年一月十八日 书 记 员 欧阳智 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行失效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日