江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初4023号 原告（反诉被告）：南通市大景润超市有限公司，住所地南通市崇川区钟秀西路8号现代生活广场。 法定代表人：杨海英，职务总经理。 委托诉讼代理人：李潇菡、顾亚倩，江苏江花律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南通钟秀置业有限公司，住所地南通市钟秀中路98号。 法定代表人华美石，职务董事长。 委托诉讼代理人：李华（特别授权），江苏友诚（南通）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南通市大景润超市有限公司（以下简称大景润公司）与被告（反诉原告）南通钟秀置业有限公司（以下简称钟秀置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日作出(2016)苏0602民初1465号民事判决。双方当事人均提起上诉。江苏省南通市中级人民法院于2018年7月16日作出（2018）苏06民终1032号民事裁定，裁定撤销原判、将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行审理。原告（反诉被告）大景润公司的委托代理人李潇菡、顾亚倩，被告（反诉原告）钟秀置业公司委托代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）大景润公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2015年9月2日签订的《现代生活广场租赁合同》。2、判决被告退还原告履约保证金60万元、租金150万元；3、判令被告赔偿原告装修、装潢损失等其他费用损失合计4699203.98元（其中超市装修、装潢损失3404203.98元，策划费用损失25万元，四海楼商标使用费损失18万元，四海楼装修、装潢损失暂计80万元，具体数额待评估鉴定后予以确认，转租违约损失暂计6.5万元，对其他转租的违约损失待实际发生后再予以追偿）。4、判令被告承担案件鉴定费7.8万元。5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年9月2日，原、被告签订《现代生活广场租赁合同》一份，约定：被告将其位于南通市现代生活广场总计面积为10743平方米的商业用房出租给原告，租期10年，租金起算日为2016年1月1日，履约保证金60万元，租金第一年150万元，后按年递增。乙方须自行办理因经营所需的行政许可手续，甲方应积极配合、协助。租赁期内乙方在不破坏建筑物主体结构及符合国家相关规定的前提下，可以根据经营需要对建筑物内部进行改造或者装修。甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现合同目的；甲方交付的房屋出现结构缺陷，危及乙方安全致使无法正常经营的，守约方可以通知另一方解除合同。双方同时还就各自的权利义务及违约责任等作了约定。合同签订后，原告即向被告交付履约保证金60万元和第一年度租金150万元。2015年9月8日被告交付了租赁房屋，后原告投入资金进行装修，先后于2015年10月22日和11月30日申请消防验收最终因案涉房屋存在二层安全出口、疏散楼梯净宽度不足的建筑结构问题而导致消防验收不合格，2016年1月15日原告超市被责令停产停业，被告交付的标的物存在建筑物结构问题且存在安全隐患，致使原告不能实现合同目的给原告造成了巨大的损失，原告可以随时解除合同。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）钟秀置业公司答辩并提出反诉：1、判令大景润公司立即按合同约定将案涉位于南通市（现代生活广场）总计面积为10743平方的商业用房清铺并交还钟秀置业公司；2、判令大景润公司已支付的150万元不予退还，并在此基础上判令大景润公司给付钟秀置业公司房屋占用费（标准按照合同约定的租金标准，从2017年1月1日起到大景润公司实际归还上述房屋为止），暂计算至2018年9月30日暂定375万元；3、判令大景润公司赔偿钟秀置业公司违约金150万元整；4、判令大景润公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、关于原、被告合作前后的情况。2015年8月20日，原、被告订立意向协议书，约定钟秀置业公司拟将位于现代生活广场东侧1-2层商业区域出租给大景润公司用于经营大卖场，除二楼至三楼的空洞由钟秀置业公司补平之外，其余为现状交付。同年9月2日，双方签订正式租赁合同，租期10年，租金自2016年1月1日起算，租金第一年、第二年150万元，后每三年递增，履约保证金60万元。合同签订后，大景润公司缴纳履约保证金60万元及第一年度租金150万元。9月8日，双方签订物业交接确认书，确认房屋交接后45天内，由钟秀置业公司将案涉空洞补平，之后对方进场装修。11月初，大景润公司告知其报审的内部装修工程图纸消防审核不合格，有三个原因，其中之一便是二楼超市安全出口疏散楼梯净宽度不足。钟秀置业公司获知后，与大景润公司及其聘请的设计人员多次沟通，提出三个解决方案，1、在室外搭建消防楼梯；2、在大景润公司承租区域内利用已有楼梯进行改建；3、在钟秀置业公司的店铺内改建增加疏散楼梯。最后确定如大景润公司装修施工图纸二次报消防验收通过即按照第三点方案施工。12月14日，大景润公司的装修施工图纸二次报消防审核通过，钟秀置业公司也开始对楼梯改建施工。2016年1月15日，主体工程全部完工。然而，大景润公司为提前开业，竟于2015年12月18日即整改工作未完工之前再次贸然申请消防验收，结果未经审核通过。2015年12月26日，大景润公司强行开业。2016年1月15日，被消防部门行政处罚。2016年1月11日，大景润公司告知钟秀置业公司，因超市经营、用工等问题，准备闭店，希望钟秀置业公司同意其转让。1月14日，钟秀置业公司经过考虑，同意其整体承租权转让，之后还积极配合大景润公司与第三方南通好润多超市有限公司洽谈，但未果。1月22日，大景润公司具函钟秀置业公司，编造种种理由，妄图将其经营不善的损失转嫁给钟秀置业公司。钟秀置业公司于1月29日回函予以辩驳。1月31日，大景润公司在未知会钟秀置业公司的情况下自行张贴公告宣布停业。不久即提起诉讼。至今大景润公司未将租赁房屋交还钟秀置业公司。二、大景润公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。双方在合作之前，大景润公司已经查看房屋现状，案涉房屋交付时已取得相应的消防验收。大景润公司因经营所需进行消防设计、施工、报验，系其法定义务。鉴于双方长期合作，针对超市二层安全出口，疏散通道净宽度不足的问题，钟秀置业公司自愿配合原告对案涉商铺的消防整改方案组织施工并承担相关费用。其余消防问题，责任应由大景润公司承担。 针对被告（反诉原告）钟秀置业公司的反诉，原告（反诉被告）大景润公司辩称：1、对第一项，我方愿意将租赁房屋交还钟秀置业公司，但对于解除合同对大景润公司造成的损失，大景润公司不会放弃。2、对诉请要求支付房屋占用费和违约金，大景润公司认为没有事实和法律依据，因从南通市公安消防出具的《消防验收意见书》《司法鉴定书》证明反诉原告交付的租赁物不但存在二层安全出口疏散楼梯的净宽度不足的建筑结构问题，且有约400平方米的三层后建钢结构存在安全隐患。基于此，反诉被告享有合同解除权。解除合同符合双方合同约定的第8.1（1）和8.1（2）约定、同时根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第六款的规定不符合安全标准的房屋不得出租。根据《合同法》第233条规定租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物不合格，承租人仍然可以解除合同，《合同法》第94条规定当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，合同另一方有解除合同的权利。而本案中大景润公司经营的是大卖场，若消防验收不合格就会直接导致超市无法开业，退一步讲假使如反诉原告所讲，其整改的部分最终经消防验收合格但比消防验收不合格（更严重）的是房屋安全隐患问题，因超市系人来人往，密集的地方，案涉房屋存在约400平米的安全隐患，且存在安全隐患的地方位于上下楼梯口，隐含的安全隐患极易造成重大安全事故，安全事故现在没有发生，谁都无法保证将来不会发生。一旦发生安全事故，后果不堪设想。大景润公司在被责令停产停业且房屋存在安全隐患的情况下试问如何继续履行案涉租赁合同。由此知，本案之合同无法履行的责任方为反诉原告，大景润公司无过错，故其请求的房屋占用费、违约金不能成立。根据《合同法》114条规定，违约金的金额是以造成实际损失为前提的，违约金和损失只能择其一不能共存，由此可知反诉原告同时要求违约金和损失的请求不能成立。退一步讲假设成立房屋占用费也应该由出租人承担该损失，因为出租人违约在先，理应承担该损失。根据合同法约定，对没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案诉讼过程中，原审法院本着物尽其用，双方减损的原则，组织双方进行房屋交接，原告一直积极配合同意房屋交接，但因为钟秀置业公司要求房屋恢复，钟秀置业公司的过分要求导致交接一直未能成功，对该事实，（2016）苏0602民初1465号民事判决书第十二页第二段及十四页第一行、第二行均可以证实。因此，对于双方组织交接后扩大的损失应由出租人自行承担，且根据相关规定，对于房屋占用费的标准需经过有资质部门进行评估而予以确定。综上，反诉原告的反诉请求依法不能成立，也没有事实基础。3、对于答辩的事实部分，关于原告提到的现状交付问题，这里的房屋现状交付问题仅仅是指对房屋的面积和外观予以确认，而对房屋本身的消防验收是否能够通过及房屋的质量问题，大景润公司是没有这个能力来予以鉴定和确认的。且在双方合同第6条第三款约定房屋交接时甲方保证租赁物及甲方提供的附属设备设施处于正常的可使用和安全状态，因此，从该约定可以证明现状交付并不代表大景润公司对房屋存在的所有问题的认可，钟秀置业公司以现状交付来推卸自己责任不能成立。关于对钟秀置业公司出租房屋自身存在结构问题进行整改的义务，因属于其本身。大景润公司无权利也无义务对涉及到房屋主体结构的质量问题进行整改。从钟秀置业公司的答辩可知在2015年10月初时大景润公司便告知出租房其消防工程图纸审核不合格的原因之一为二楼超市安全出口疏散楼梯净宽度不足。从告知后，钟秀置业公司便着手进行了整改，其整改的行为足以证明其自己已认可对主体结构的整改是自身的义务。根据双方合同第6.4条第一款的约定也可以证明该整改义务属于出租方。但由于钟秀置业公司繁琐的申报、审批、报批等手续导致其严重违反合同约定15天的整改期，致使反诉被告再次申报的消防验收不合格。虽然验收不合格的原因有四点，但主要原因仍然是出租方房屋建筑结构问题所导致，对其他的原因，第二条设置灭火救援窗问题、第三条未划分防烟分区窗问题、第四条超市营业厅与饭店未进行防火分隔问题。这三个问题其实均是简单的装修问题。反诉被告仅用一两个小时就整改完毕，而钟秀置业公司自接到整改通知后到现在还未收到过其整改完毕的通知。由此，反诉原告的行为已经严重违反了双方合同的约定。对双方约定的也就是钟秀置业公司强调的消防的验收是大景润公司的义务问题，虽然合同有这方面的约定，但我们认为这个义务是建立在钟秀置业公司出租的房屋没有主体结构问题及不存在安全隐患的情况下行使的义务。若案涉租赁物本身存在着建筑物构造问题和安全隐患问题，这不是大景润公司自身能解决的问题。因此钟秀置业公司推卸自身的义务也不能成立。 经重审查明：2015年8月，原告（反诉被告）大景润公司法定代表人吴涛（作为承租方、乙方）与被告（反诉原告）钟秀置业公司（作为出租方、甲方）签订意向协议书，约定：甲方出租给乙方坐落于南通市商业用途区域合计总建筑面积约10743平方米，该出租区域由乙方自由分割，用途为仅供乙方经营大卖场业态之用，租期10年，经营免租期为12个月。交房标准为：除二楼至三楼的空洞由甲方补平之外，其余为现状交付。交房后，由乙方自行设计装修装潢。乙方自行设计装修装潢需满足消防的需要，且不能破坏甲方房屋结构。装潢设计施工方案需事先征得甲方书面同意。此外，意向协议书还就其他事项进行约定。 2015年9月2日，原告（反诉被告）大景润公司法定代表人吴涛（作为承租方、乙方）与被告（反诉原告）钟秀置业公司（作为出租方、甲方）签订《现代生活广场租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商业用房坐落于南通市（现代生活广场），总面积10743平方米。乙方向甲方承诺，租赁该商业用房为经营“大卖场”使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。商业用房租赁期限为10年，房屋租赁期从2015年9月20日起至2025年12月31日止。交付日为2015年9月20日。其中，商业用房交付日起至2015年12月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装、调试和其他营业准备工作。装修免租期内不计收租金。租金起算日为2016年1月1日。租金的收取按照先付后用的原则，租金起算日为2016年1月1日。首次租金支付时间为甲乙双方正式合同签订之日后7日内；第二次租金支付时间为2015年12月1日前；以后每期租金支付时间为每年的6月1日前和12月1日前，具体租金年度支付标准、递增比例、支付时间为：第一年度2016年1月1日至2016年12月31日，每年总租金为150万元，于2015年12月1日前支付。第二年度2017年1月1日至2017年12月31日，每年总租金为150万元，其中，2016年12月1日前支付75万元，2017年6月1日前支付75万元…十年租金总计2865.24万元。本合同签订后7日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金，计人民币陆拾万元整。合同履行期满乙方迁出现代生活广场后，双方办理完毕商业用房交接手续30天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没任何违约行为及欠缴有关费用，甲方无息退还乙方合同履行保证金。在租赁关系存续期间，该合同履约保证金不能用于抵冲乙方应付费用的缺额。租赁关系终止时，该保证金抵冲本合同约定应有乙方承担的应付费用外，剩余部分无息返还乙方。本合同签订后，若乙方需注册成立特定公司具体负责本租赁房屋的商业经营的，在相关资信报备甲方认可的条件下，甲方应同意在乙方成立该公司后由该公司概括继受乙方在本合同中的权利和义务。乙方在承租商业用房内进行经营活动的，须向政府相关部门办理许可（包括但不限于申请营业执照、消防许可、环保许可、卫生许可、知识产权等）并承担费用。乙方为符合相关许可的需要而对商业用房进行装修或增加设备所产生的费用亦由乙方自行承担。乙方在办理有关消防、环保、卫生和工商审批等手续中，甲方应提供出租房屋的相关权属证明的正本或复印件。合同就租赁商业用房返还状态的约定为，除本合同及合同期满前另有约定外，合同期满该商业用房返还时须按乙方正常使用状态下的现状予以返还，除属乙方添置的可移动设备设施可予以拆除外，房屋的其他装修附着物不得予以拆除，同时乙方不得要求甲方对其装修予以补偿，若乙方届时不能按本合同约定的状态将该商业用房返还甲方，则乙方应按照本合同约定的租赁保证金的数额向甲方承付恢复费用。关于合同终止的约定为，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知另一方解除合同，守约方要求解除合同的，违反合同的一方，应当向另一方按当年月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失且支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的给商业用房不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；2、甲方交付的商业用房出现承重结构缺陷，危及乙方安全致使正常经营的；3、乙方未征得甲方同意改变商业用房用途的；4、因乙方原因造成物业承重结构损坏的；5、乙方逾期不支付当期租金及相关费用累计超过30日；6、乙方利用承租商业房进行违反法律法规相关规定之活动，损害公共利益的。以上之情形，守约方须书面通知对方进行整改，如违约方在收到守约方书面通知后十五日内仍不整改或整改后仍存在违约行为的，守约方可以行使单方解除本合同之权利。如守约方不要求解除合同的，违反合同的一方亦应向另一方按当年月租金的3倍支付违约金，并同时承担整改责任，给对方造成损失且支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。甲方因乙方违约而按本合同约定解除本合同的，甲方除本合同约定向乙方追究违约责任外，甲方对乙方房屋装修（如有）无须作任何补偿。对擅自解约的违约责任，双方约定，租赁期内，非本合同规定的情形或非经双方协商一致，甲方不得中途擅自解除本合同，提前收回该商业用房，若甲方发生该等情形并导致乙方不能继续经营的，甲方应当向乙方退还乙方已支付的但尚未到期的租金等款项，并支付相当于所在租约年一年租金的违约金，若该违约金不足以弥补乙方因此而遭受的损失，甲方还应负责赔偿。租赁期内，非本合同规定的情形或非经双方协商一致，乙方不得中途擅自解除本合同，若乙方中途擅自退租的，乙方应当向甲方支付相当于所在租约年一年租金的违约金，若该违约金不足抵付甲方因本合同被擅自提前解除而遭受的一切直接损失，乙方还应负责赔偿。同时乙方还必须承担将商业用房恢复至出租前状态的责任且合同履约保证金不予退还。原、被告还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，大景润公司向钟秀置业公司交付履约保证金60万元及租金150万元。2015年9月8日、钟秀置业公司将案涉租赁房屋交付大景润公司。 2015年10月22日，原告（反诉被告）大景润公司向南通市公安消防支队申请案涉房屋的内部装修工程消防设计审核。2015年10月30日，南通市公安消防支队出具通公消审字【2015】第0436号建设工程消防设计审核意见书，审核结论为：该工程消防设计审核不合格，主要存在以下问题：一、部分楼梯在首层不能直通室外，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.17条第2项的规定。二、二层超市安全出口、疏散楼梯的净宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.21条第1项的规定。三、部分吊顶采用艺术软膜，其燃烧性能等级未明确。以上问题修改后，该工程的消防设计重新按照程序报我支队审核。该工程消防设计未经审核合格，不得施工。 2015年11月30日，大景润公司向南通市公安消防支队申报南通市大景润超市有限公司内部装修工程消防设计图纸（设计单位：中铁工程设计院有限公司）。2015年12月15日，南通市公安消防支队出具通公消审字【2015】第0516号建设工程消防设计审核意见书，意见为该工程消防设计审核合格。诉讼中，钟秀置业公司陈述，由于消防部门认定大景润公司经营的超市存在二楼超市安全出口疏散楼梯净宽度不足的问题，大景润公司后聘请设计单位重新出具了上述消防设计图纸，钟秀置业公司依据该设计图纸，在租赁合同之外钟秀置业公司另外的房屋内重新安装了消防楼梯，并于2016年1月15日施工完毕，口头通知大景润公司。大景润公司认可钟秀置业公司对相关消防楼梯进行施工，但有无按照设计图纸进行施工，其公司并不清楚。2016年1月16日以后，该公司未再行就案涉工程申报消防验收。 2015年12月18日，原告（反诉被告）大景润公司向南通市公安消防支队申报案涉房屋的内部装修工程消防验收。 2015年12月26日，大景润公司经营的超市开业。 2016年1月1日，南通市公安消防支队出具通公消审字【2016】第0002号建设工程消防意见书，审核结论为：该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：一、二层超市安全出口、疏散楼梯的净宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.21条第1项的规定。二、超市二层未设置灭火救援窗，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第7.2.4条之规定。三、超市一至二层营业厅未划分防烟区。四、超市营业厅与南侧正在装修施工的饭店未进行防火分隔。以上问题，你单位应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。 2016年1月15日，因大景润公司未经消防安全检查擅自投入营业，南通市公安消防支队崇川大队出具崇公（消）行罚决字（2016）0005号行政处罚决定书，决定给予大景润公司责令停产停业，并处罚款3万元的处罚。 2016年1月22日，大景润公司就上述消防审核情况函告钟秀置业公司，内容如下：…2015年10月，我公司在装修结束后即报公安消防部门进行验收。2015年12月14日，南通市公安消防支队向我司发出通公消审字（2015）第0516号建设工程消防设计审核意见书，因我司二层安全出口、疏散楼梯的净宽度不足等原因，导致我司消防验收不合格。我司收到前述通知的当天即将通知转发给贵公司，虽贵公司接通知后一直在整改，可至今仍未整改结束。2016年1月15日，南通市公安消防支队崇川区大队向我公司发出崇公（消）行罚决字（2016）0005号行政处罚决定书，责令我司停产停业，并处罚我司人民币叁万元罚款。由于贵司出租给我司的房屋结构不合理、楼梯宽度不足、多处天花板是后来用铁板临时拼接的，且房屋存在违章搭建等现象，使我司顾客购物环境不安全，给我司顾客造成重大安全隐患，进而导致消防验收不合格。请贵司接到本通知，立即予以整改，并将符合整改要求的项目交付本司使用，以便我司恢复正常经营，否则将由贵司承担一切法律责任。同年1月27日，钟秀置业公司回复如下：…2015年10月22日，贵方向南通市公安消防支队申报内部装修工程消防设计图纸，10月30日南通市公安消防支队意见书指出贵方消防设计存在的三个方面的问题。其中，对于“二层超市安全出口、疏散楼梯的净宽度不足”的问题整改，根据双方租赁合同的约定，应由贵方自行解决。尽管如此，我公司考虑双方长期合作，自愿承担了此项整改的施工组织和费用。我司在接到贵方有关工程设计装修图纸获得南通市公安消防支队审核通过后【通公消审字（2015）第0516号】，立即组织工程技术人员，并根据贵方工程设计装修图纸提供的疏散通道位置，进行设计、工程招标、备料、施工。该整改工程的主要工作已于2016年1月15日前全部完工，但至贵方发函之日前，我公司未收到贵方要求验收该项整改工程的任何请求。此外，根据南通市公安消防支队通公消验字【2016】第0002号文对贵方验收不合格，并提出四个方面的问题，其中“超市二层安全出口、疏散通道的净宽度不足”的问题的整改仅是其中之一，另外三个问题的整改责任方完全在贵方…。 2016年1月底，大景润公司发出通知，宣布对外暂停营业。 2016年3月21日，大景润公司提起诉讼。 另查明，2010年12月16日南通市公安消防支队就案涉南通现代生活广场工程出具通公消验【2010】第0252号建设工程消防验收意见书，结论为消防验收合格。 原审诉讼中，大景润公司主张，其要求解除案涉租赁合同的根本原因系租赁物结构导致消防验收无法通过，从而无法实现租赁目的，另一方面房屋亦存在安全隐患。钟秀置业公司则认为，同意解除合同，但大景润公司单方违约，需承担违约赔偿责任。大景润公司遂对以下事项申请司法鉴定：1、对案涉房屋二层至三层之间的钢结构楼板安全隐患进行分析、鉴定，并对该安全性能力结构的房屋是否适用大型超市进行分析、鉴定；2、对位于南通市现代生活广场的商业用房装修、装饰费用及残值进行鉴定。经本院依法委托，江苏方建工程质量鉴定检测有限公司司法鉴定所、南通新天资产评估有限公司分别于2017年1月20日、2017年8月18日出具苏方建司鉴所【2016】鉴字第18号、通新天评报字【2017】第025号鉴定报告。苏方建司鉴所【2016】鉴字第18号鉴定报告分析认为，1、后建的钢结构分别搭建在原扶梯一、原扶梯二两侧混凝土梁上，增加了梁承受的荷载，根据现场检查检测结果，并结合原结构设计资料，采用中国建筑科学研究院开发的PKPM结构计算软件对荷载增加的梁进行承载力验算分析，原扶梯一、原扶梯二混凝土梁的截面受弯、斜截面受剪承载力均能满足设计要求；2.1、钢梁与原混凝土柱、梁的连接均为铰接连接，钢梁与连接板采用高强螺栓连接，部分螺栓孔用气割扩孔，气割扩孔很不规则，既消弱了构件的有效面积，减少了压力传力面积，还会使扩孔处钢材造成缺陷，这种做法不符合GB50205-2001《钢结构工程质量验收规范》第6.3.7条“高强螺栓孔不应采用气割扩孔”；2.2、后建钢结构通过M16*190L普通化学锚栓与混凝土梁、柱连接，为构件边缘受剪。这种连接方法不符合JGJ145-2013《混凝土结构后锚固技术规程》第4.1.1条“锚栓用于结构构件连接时的使用范围：普通化学锚栓不适用受拉、边缘受剪和拉剪复合受力”；3、该建筑地上公共部位设计耐火等级为一级，梁的耐火极限不应低于2小时，在火灾情况下，钢结构温度升高，强度会降低，致使结构不足以承受火灾时的荷载效应而失效破坏，因此钢结构应采取防火隔热措施，而扶梯一、扶梯二区域后建钢结构未见防火保护措施，不符合CECS200:2006《建筑钢结构防火技术规范》第3.0.1条“单、多层建筑和高层建筑中的各类钢构件、组合构件等的耐火极限不应低于相关规定，当低于规定的要求时，应采取外覆不燃烧体或其他防火隔热的措施”。鉴定意见为：1、三层后建钢结构采用普通化学锚栓与原结构连接、高强螺栓孔多处气割扩孔、钢结构未采取防火处理不符合规范要求，存在安全隐患；2、三层后建钢结构与超市混凝土构件采用普通化学锚栓连接，这种连接方法不符合JGJ145-2013《混凝土结构后锚固技术规程》第4.1.1条。通新天评报字【2017】第025号评估报告评估结论为：南通市现代生活广场的商业用房装修、装饰费用及残值在评估基准日2017年2月8日的评估值为人民币叁佰肆拾壹万贰仟陆佰肆拾壹元壹角玖分（￥3412641.19）。我们根据图纸计算了消防工程的造价，为人民币陆拾贰万零肆佰贰拾伍元陆角贰分（￥620425.62）。由于当事人双方未对此归属达成一致，这部分造价值未纳入评估值。本次重审过程中，原、被告均认可上述评估报告，不再重新鉴定。 原审过程中，大景润公司主张，案涉合同的部分房屋由其公司对外出租开设四海楼酒店，后因超市停止经营影响人流量，大景润公司遂向钟秀置业公司函询案涉房屋的相关区域是否独立出租，但钟秀置业未作回复。因此，现大景润公司明确该部分房屋一并退还钟秀置业公司，但该部分房屋的装潢损失钟秀置业公司应一并予以赔偿，经初步估计该项损失约为250万元。钟秀置业公司则对大景润公司的上述主张不予认可，其公司主张，大景润公司应按合同约定支付违约金150万元，另外需赔偿案涉房屋闲置期的租金损失。在本次重审过程中，大景润公司向本院申请撤回要求钟秀置业公司赔偿四海楼酒店有关损失的诉请。 在原审审理过程中，本院鉴于双方当事人均无继续履行合同之意，本着物尽其用、双方减损的原则，要求双方尽快交接案涉房屋。大景润公司当时表示，可以尽快交接，将可移动部分搬走，不可移动部分单位财产在交接时无法移动，相关损失由法院确定，对外转租的四海楼餐饮由大景润控制，交接是可以的。钟秀置业公司表示应当腾空交接，房屋添附部分可以接受，但可移动部分大景润公司应当自行处理。后直至原审开庭审理时案涉房屋仍未交接。当时在庭审中询问未交接原因时，大景润公司陈述，同意交接，庭后可以由法院主持交接。钟秀置业公司陈述，案涉租赁物应整体交接，法庭询问时才知情四海楼餐饮大景润公司可一并交还，此前，法院在做房屋交接释明时，大景润公司并不具备将全部房屋交接的可能性。至本次重审开庭时案涉房屋仍未交接。本次重审庭审中，本院再次就上述问题询问当事人，大景润公司表示，钟秀置业公司要求大景润公司将为清空物资作为废弃物放弃清空交付，大景润公司认为这样造成社会资源浪费太大，且装修赔偿问题法院还在处理，如果法院判下来说装修问题由钟秀置业公司承担责任，具体装修残值已经鉴别出来，所以大景润公司认为房屋的交接不影响审理，且止损，对双方都有好处。钟秀置业公司一直强调大景润公司不肯将装修装潢的东西搬出去，是与事实不符。就是在诉讼期间大景润公司将能够搬迁的设备进行处理，像空调、冷柜、货柜等，只要是可以移动的都进行了处理，对于剩余的附留在租赁物上的固定装修设备一旦拆掉，比如扶梯，是专门为超市定做的，而不是常规电梯，如果拆掉就是一堆废品，如果案涉租赁物，一旦再出租供承租人使用，且这个电梯安装使用仅仅使用35天，价值100多万。所以在此基础上，大景润公司没有办法按照钟秀公司的要求恢复原状，清空交房。钟秀置业公司则认为，交房是两方面，第一按照合同约定清铺交房，若不清铺的话，必须承诺作为遗弃物处理。第二交房必须是整体交房，而非部分交房。既然对于案涉房屋内部的装修残值，法院已经委托第三方进行了评估，在这种情况下，作为钟秀置业公司要求大景润公司按照合同约定清铺交房是没有影响的。若认为大景润公司擅自违约造成的损失其自己承担，那么该残值其认为有用的话完全可以自行处理。因为这个对于钟秀置业公司来讲是没有用途的，还有付出人力财力物力进行清理，如果法院认为是钟秀置业公司擅自违约造成大景润公司的损失，那么作为钟秀置业公司已经明确的要求大景润公司清铺交房，也就是说在这种情况下，钟秀置业公司仍然不会希望接受还没有清理的房屋。大景润公司以愿意配合交房为借口实际上是想让其所称谓的装潢了几百万的损失让钟秀置业公司承担。大景润公司代理人观点不能成立，按照其观点是希望或者框定了钟秀公司将来的运营业态必须也是经营大超市或者商场，大景润公司不希望他自己把100多万的电梯拆除，由钟秀公司来为这100多万的电梯买单，这属于强买强卖。庭审中，双方对于事涉整体交付的四海楼酒店的经营进行了陈述，大景润公司表示四海楼酒店经营至2017年12月底，钟秀置业公司则主张四海楼酒店至2018年3月1日才搬出。 本院认为，原、被告签订的《现代生活广场租赁合同》系双方当事人自愿订立，且不违反法律法规禁止性规定，应为有效。 关于合同未能继续履行的原因。在重审中，大景润公司主张，由于钟秀置业公司出租的房屋存在二层安全出口、疏散楼梯净宽度不足的建筑结构问题而导致消防验收不合格，存在建筑物结构问题且有安全隐患，致使原告不能实现合同目的，进而主张钟秀置业公司违约。经审查，钟秀置业公司出租的案涉房屋，属合法建筑，并经消防验收合格。大景润公司承租房屋后，欲将租赁房屋进行装饰装潢后开设超市，依法应当申请消防审核。大景润公司作为拟开设超市的经营者，申请消防审核系其法定义务，亦是合同约定的义务。据已查明的事实，2015年10月22日，大景润公司向南通市公安消防支队申请内部装修工程消防设计审核。2015年10月30日，南通市公安消防支队出具审核意见书，结论为：该工程消防设计审核不合格，并要求该工程的消防设计重新按照程序报请审核，该工程消防设计未经审核合格，不得施工。2015年11月30日，大景润公司申报内部装修工程消防设计审核。2015年12月15日，南通市公安消防支队出具审核意见书，意见为该工程消防设计审核合格。2015年12月18日，原告（反诉被告）大景润公司向南通市公安消防支队申报案涉房屋的内部装修工程消防验收。2015年12月26日，大景润公司经营的超市开业。2016年1月1日，南通市公安消防支队出具建设工程消防意见书，审核结论为：该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：一、二层超市安全出口、疏散楼梯的净宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.21条第1项的规定。二、超市二层未设置灭火救援窗，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第7.2.4条之规定。三、超市一至二层营业厅未划分防烟区。四、超市营业厅与南侧正在装修施工的饭店未进行防火分隔。并要求大景润公司对上述问题进行整改，整改完毕后重新申报验收，该工程未经消防验收合格不得投入使用。2016年1月15日，南通市公安消防支队崇川大队对大景润公司未经消防安全检查擅自投入营业，给予大景润公司责令停产停业，并处罚款3万元的行政处罚。2016年1月22日，大景润公司致函钟秀置业公司。2016年1月底，大景润公司通知对外暂停营业。该系列事实反映出案涉租赁房屋并非不具备消防验收的条件，庭审中亦查明钟秀置业公司也根据审核通过的图纸配合改造疏散楼梯，而大景润公司工程消防设计未经审核合格即投入装修施工，未经消防审验合格即投入使用，由此导致被行政处罚责令停产停业。因此，大景润公司提出的案涉租赁房屋结构问题导致消防审验不能通过的主张明显有悖于事实。大景润公司提出的存在建筑物结构问题且有安全隐患，致使原告不能实现合同目的主张，系在起诉后才逐步形成和明确的。大景润公司所称结构问题且有安全隐患，系指原扶梯一、扶梯二两侧混凝土梁上后搭建钢结构。大景润公司在起诉之初的诉状中陈述在“2015年9月8日原告接收承租房屋后，除组织正常装修外，分别于2015年10月22日和11月30日以南通市大景润超市有限公司名义先后向南通市公安局消防支队申请工程消防设计审核。按照消防要求，原告虽几经努力，但由于被告自身房屋结构问题致使原告内部装修工程的消防验收不合格。原告开业后于2016年1月15日被南通市公安消防支队崇川大队责令停产停业至今。”再上溯至大景润公司2016年1月22日致钟秀置业公司的函中“由于贵司出租给我司的房屋结构不合理、楼梯宽度不足、多处天花板是后来用铁板临时拼接的，且房屋存在违章搭建等现象，使我司顾客购物环境不安全，给我司顾客造成重大安全隐患，进而导致消防验收不合格。”等表述，均表达的为消防审验不能通过的原因，而未将安全隐患作为解除合同的理由和依据。大景润公司在原审2017年9月18日的庭审中也承认安全隐患与大景润公司停业没有直接的联系。显然，后搭钢结构不是南通市公安消防支队认定消防验收不合格的问题。原扶梯一、扶梯二两侧混凝土梁上后搭建钢结构经鉴定存在安全隐患，但该隐患并非不具有可修复性。按照合同约定，对此情形，钟秀置业公司交付的给商业用房出现承重结构缺陷，危及乙方安全致使正常经营的，大景润公司须书面通知钟秀置业公司进行整改，如钟秀置业公司在收到大景润公司书面通知后十五日内仍不整改或整改后仍存在违约行为的，大景润公司方可行使单方解除本合同之权利。大景润公司并未按照上述约定履行。由上，大景润公司工程消防设计未经审核合格即投入装修施工，未经消防审验合格即投入使用，导致被行政处罚责令停产停业是合同未能继续履行的直接和主要原因。大景润公司擅自解除合同已构成根本违约。鉴于双方当事人均无继续履行合同的意思表示，大景润公司要求解除案涉租赁合同，本院予以照准。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，大景润公司违约解除合同，应当承担相应的违约责任。其要求退还履约保证金的请求依法按约不予支持。由于该保证金具有违约金的性质，在实际损失大于违约金支持实际损失情况下可作抵扣。关于案涉房屋的租金，在合同解除前，大景润公司应当支付租金，合同解除后则因比照租金标准支付占有使用费。鉴于案涉租赁房屋，约定由钟秀置业公司在原扶梯一、扶梯二两侧混凝土梁上后搭建钢结构经鉴定存在安全隐患，本院依法酌减租金，酌定租金标准为每年1200000元。本院于2016年12月提醒原、被告双方交接房屋，以避免扩大损失。而案涉租赁房屋迄今尚未交接。对此本院认为，原、被告在审理过程中均同意整体交付，大景润公司也表示搬出可移动物品交付。有关整体交付，大景润公司转租的四海楼酒店停止营业不早于2017年12月份，就整体交付延期的责任主要在大景润公司。如何清场交付，合同本有约定，而原、被告纠缠拖延，双方均有责任。综合上述两方面因素，本院认定对在本院提醒原、被告及时交付以利减损后，案涉租赁房屋拖延交付扩大的损失，大景润公司承担70%的责任，钟秀置业公司承担30%的责任。 承租人经出租人同意进行的装饰装修，因承租人违约导致合同解除的承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值的范围内予以适当补偿。大景润公司构成违约，钟秀置业公司不接受其装饰装修意思表示明确，其要求钟秀置业公司赔偿装饰装修损失本院不予支持。 综上所述，大景润公司已构成根本违约，其诉讼请求依法不予支持。钟秀置业公司按约搭建的钢结构存在质量隐患，依法酌减房屋租金。大景润公司依法应当缴纳租金和房屋占有使用费，拖延交付扩大的损失原、被告按责承担。违约金小于实际损失的，依法支持实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南通市大景润超市有限公司与被告（反诉原告）南通钟秀置业有限公司于2015年9月2日签订的《现代生活广场租赁合同》。 二、原告（反诉被告）南通市大景润超市有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南通市现代生活广场总面积10743平方米商业用房交还被告（反诉原告）南通钟秀置业有限公司。 三、原告（反诉被告）南通市大景润超市有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）南通钟秀置业有限公司房屋租金及房屋占有使用费（2016年1月至12月，按1200000元/年计算，2017年1月至实际交房之日按840000元/年计算，南通市大景润超市有限公司已缴纳的600000元保证金及1500000元租金在给付上述款项时予以抵付） 四、驳回原告（反诉被告）南通市大景润超市有限公司的诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）南通钟秀置业有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80541元，鉴定费78000元，合计人民币158541元，由南通市大景润超市有限公司负担134541元，南通钟秀置业有限公司负担24000元。反诉案件受理费29525元，由南通钟秀置业有限公司负担9525元，南通市大景润超市有限公司负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费110066元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 （本页无正文） 审 判 长  巫劲松 审 判 员  吴陈根 人民陪审员  陈海清 二〇一九年一月三十日 书 记 员  张明虹