广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0123民初978号 原告：梁晖，男，1987年8月12日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县。 委托诉讼代理人：王燕先，广西钰锦律师事务所律师。 被告：广西金耀房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市宝塔医药产业园工业大道8号科研办公楼503室，统一社会信用代码：91450123782131741Y。 法定代表人：陈柏丞，董事长。 委托诉讼代理人：陆寿东，广西益佳律师事务所律师。 原告梁晖诉被告广西金耀房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁晖及其委托诉讼代理人王燕先、被告广西金耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆寿东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁晖向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金计算，以总房价款239421元为基数，自2017年7月1日起，按中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计付至办理房屋产权证书完毕之日止，暂计至2019年6月24日为31086元);二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年10月17日，原告购买被告开发的一套商品房，并在当天交付房款144003元。2013年11月22日，原、被告才签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买位于隆安县宝塔工业集中区生活配套中心B区第11号楼2单元302号房，该房建筑面积114.02㎡，总价为244003元。被告应于2014年12月31日将涉案房屋交付给原告使用。房屋交付使用后730日内(即2016年12月31日开始计算），被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。合同签订后，原告在2013年12月23日向银行贷款100000元，后直接划入被告的银行账户。2015年1月14日，双方签订一份《延期交房补充协议》，将交房日期改为2015年6月30日，被告以支付原告两年物业管理费作为补偿。2015年8月10日被告将房屋交付给原告使用。现被告不能在2017年8月10日前完成将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案的义务，至2019年6月24日，才产权证书交给原告，被告应承担违约责任，支付违约金。由于合同约定的被告按已付总房价款的0.3%支付违约金，明显过低，有失公平，不足以弥补原告的损失，应调整违约金的计算标准，即按中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率（年基准利率4.9%上浮30%）计付。因此，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起以上诉请，请求人民法院依法判决。 原告梁晖为其诉请向本院提交的证据有： 1、身份证、工商信息复印件一份，用于证明原、被告的主体适格。 2、商品房买卖合同、补充协议书复印件各一份，用于证明原告向被告购买涉案房屋的事实。 3、延期交房补充协议书、房产交接书复印件一份，用于证明被告延期交房的事实。 4、收据、发票复印件一份，用于证明原告依约支付房款并纳税。 5、不动产权证书复印件一份，证实2019年6月24日被告为原告办好隆安县宝塔工业集中区生活配套中心B区第11号楼2单元302号房不动产权证书。 被告广西金耀房地产开发有限公司辩称，原告的诉请缺乏事实与法律依据。理由：1、涉案房产所在地由于规划调整的需要，已经被政府征收，所以2017年3月份之后政府对这些房屋的产权证都暂停办理。所以逾期办证不是被告的原因；2、原告的房屋本来是原告的父亲梁长明才符合购买条件，因其父亲梁长明年纪大，难办按揭贷款，所以才以原告梁晖作为购房主体。但在办证的时候，因为原告梁晖没有福利政策性住房的准购证，所以无法办理房产证，后经双方协商，再经被告多方争取下才办能办好不动产权证，所以延期办证不是被告的原因造成的；3、被告方认为原告要求支付违约金的计算时间是错误的，根据购房合同的约定，办证的时间是交房之后730个工作日，原告以实际天数计算与合同不符，被告方认为是从2018年6月3日之后才开始计算逾期。根据合同约定，逾期违约办证的违约金是按照已付房款的0.3%计付的，认为原告的计算标准是错误的。 被告对其主张向本院提交的证据有： 被告营业执照复印件一份，证实被告主体资格； 关于给予宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产登记证明文件的申请复印件一份，及关于宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的复函复印件一份，证实：因涉案房产位于县城规划区调整范围内，政府暂停办理相关产权证明手续，逾期办证非被告过错造成的事实。 广西南宁市隆安县福利政策性住房准购证及隆安县教师产权型住房申购表复印件各一份，证实：涉案房产适格的购房主体是原告父亲梁长明，因其父亲梁长明年纪大难办按揭贷款，所以以原告作为购房主体，造成了被告使用梁长明准购证去为原告办证的时候被卡住了。所以逾期办证的原因不是被告造成的。 本案的争议焦点问题如下： 1.被告逾期为原告办理不动产权证书是否构成违约？ 2.原告所主张是否有事实与法律依据？ 被告对原告提交的身份证、工商信息、收据、发票及不动产权证书没有异议；对商品房买卖合同、补充协议书的三性也没有异议，但是不认可原告的证明目的，该证据正好能证明合同明确约定，如因被告的责任，导致不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，才属于被告违约；对延期交房补充协议书、房产交接书关联性有异议，认为与本案无关，该证据只能延期交房的事实，但不能证明被告逾期办证的违约事实。 原告方对被告提交的被告营业执照没有异议；对关于给予宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产登记证明文件的申请及隆安县住房各城乡建设局关于宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的复函的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为政府办证的截止时间不明确，所以对于住建局出具的证明不能证明被告的目的。对广西南宁市隆安县福利政策性住房准购证及隆安县教师产权型住房申购表认为与本案无关。原告的身份信息问题，原告在购买的时候被告就明知了，认为该房子卖给原告属于预售商品房，原告已经按照商品房的市场价格支付所以购房款给被告。对于被告所说的延期办证是由于原告的资质问题引起的，认为都不是延期办证的理由。 对于双方没有异议的证据，本院予以确认。对于原告提交的延期交房协议书、房屋交接书，形式合法，内容真实，且能反映出双方对延期交房达成的补充协议及交房的事实，与本案有关联，本院予以确认，但对原告的证明目的不予确认；对于被告提交的广西金耀房地产开发有限公司关于给予宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产登记证明文件的申请及隆安县住房各城乡建设局关于宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的复函，因本案涉案房屋地处金耀御龙湾住宅小区B区11栋，并不在规划调整的范围，该证据与本案无关，本院不予采信；被告提交的广西南宁市隆安县福利政策性住房准购证及隆安县教师产权型住房申购表（梁长明），因本案商品房销售合同的主体为梁晖，与梁长明无关，该证据也与本案无关，本院亦不予采信。 本案认定事实如下：2013年10月17日，原告购买被告开发的一套商品房，并在当天交付房款144003元。2013年11月22日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的隆安县宝塔工业集中区生活配套中心B区11号楼2单元302号房，房价总金额为244003元；第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十六条规定，被告应在商品房交付使用后730工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.3%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告在2013年12月23日向中国农业银行股份有限公司隆安县支行银贷款100000元，后直接划入被告的银行账户作为支付其余房款。 2015年1月14日，双方签订《延期交房补充协议》，协议第一条约定，交房日期由原2014年12月31日修改为2015年6月30日。第二条约定，甲方支付乙方两年物业管理费作为补偿。即2017年6月30日前的物业费由甲方代为支付。2015年8月10日，原被告双方签订房产交接书，被告将涉案房产交由原告使用。房产交接书第1条约定，双方确认，自出卖人通知交房的日期起，该房已按合同的相关约定由甲方交付给乙方。第5条规定，乙方购买的房屋产权登记事宜，均委托被告办理。 过后，被告于2019年6月24日为原告办理好隆安县宝塔工业集中区生活配套中心B区第11号楼2单元302号房不动产权证书。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 对于被告广西金耀房地产开发有限公司逾期为原告梁晖办理房屋权属证书是否构成违约的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。《延期交房补充协议》第一条约定，交房日期由原2014年12月31日修改为2015年6月30日。因此本院确认双方签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年6月30日前。双方于2015年8月10日签订《房产交接书》，被告将涉案房产交由原告使用。房产交接书第1条约定，双方确认，自出卖人通知交房的日期起，该房已按合同的相关约定由甲方交付给乙方。因此，本院确认双方的交房时间为2015年6月30日。根据约定，办理房屋权属证书的时间起算日应为2015年7月1日。本案双方当事人约定办证期间是出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，因此，办证截止时间为2018年6月1日前。本案被告至2019年6月24日才为原告办理好涉案房产不动产权证书，属违约，应承担相应的违约责任。对于被告方提出的涉案房产所在地由于规划调整的需要，已经被政府征收，所以2017年3月份之后政府对这些房屋的产权证都暂停办理，所以逾期办证不是被告的原因造成的，被告逾期办证不构成违约的意见，因其提供的关于给予宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产登记证明文件的申请已明确御龙湾住宅小区B区背面的1、3、6、8、10栋为规划调整的范围，本案涉案的房产为御龙湾住宅小区B区11栋，不在规划调整的范围，因此，对该意见，本院不予采纳；对被告提出原告的房屋本来是原告的父亲梁长明才符合购买条件，因其父亲梁长明年纪大难办按揭贷款，所以才以原告作为购房主体，但在办证的时候，因为原告没有能提供福利政策性住房的准购证，所以无法办理房产证，后经被告多方争取下才办能办好不动产权证，逾期办证不是被告的原因造成的意见，因被告未能提供证据证实，本院亦不予采纳； 对于违约金计算标准问题，原告提出合同约定被告按已付总房价款的0.3%支付违约金，明显过低，有失公平，不足以弥补原告的损失，并且该条款不能对被告形成实质性的约束，该条款的约定不能生效，应调整违约金的计算标准，即按中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率（年基准利率4.9%上浮30%）计付的意见，本院经审查认为，原被告签订的商品房买卖合同中关于办证条款不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形的，属有效条款，加上原告未能提供证据证实其因被告逾期为其办理房屋产权证所造成的实际损失，因此，对该意见，本院不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条规定，被告应在商品房交付使用后730工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.3%向买受人支付违约金。本案原告与被告在合同中对已经逾期办证的违约责任进行了明确约定，并不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案原告无证据证实合同约定的违约金数额低于实际损失，因此，本案违约金计算标准应当按照合同约定计算，即已付全部房款244003元×0.3%=732元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条的规定，判决如下： 被告广西金耀房地产开发有限公司向原告梁晖支付逾期办证违约金732元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。 案件受理费544元，由原告梁晖负担100元，由被告广西金耀房地产开发有限公司负担444元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢寿德 人民陪审员  林福英 人民陪审员  林 星 二〇一九年十二月二日 书 记 员  零珊珊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。