辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民初239号原告：刘昊龙，男，1981年3月17日生，汉族，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：任艳，辽宁振高律师事务所律师。被告：王云莲，女，1933年2月9日生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：秦岩，辽宁木鱼石律师事务所律师。被告：王晓光，男，1960年8月15日生，满族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：刘跃民，辽宁华英律师事务所律师。被告：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段20-44号。法定代表人：蒋忠山，该公司经理。委托诉讼代理人：赵军，该公司法律顾问。原告刘昊龙与被告王云莲、王晓光、锦州福兴房地产开发有限公司（以下简称福兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月10日作出（2017）辽07民初18号民事判决，原告刘昊龙不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2018年6月21日作出（2018）辽民终56号民事裁定，撤销本院（2017）辽07民初18号民事判决，将案件发回重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昊龙及其委托诉讼代理人任艳、被告王云莲的委托诉讼代理人秦岩、被告王晓光的委托诉讼代理人刘跃民、被告锦州福兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昊龙向本院提出诉讼请求：1、确认王云莲与锦州福兴房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议书》是伪造的，不发生法律效力，不能对抗原告对涉案房屋依法拍卖并优先受偿的权利。驳回王云莲的执行异议申请，恢复执行程序。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与福兴公司借款纠纷经锦州仲裁委员会锦仲裁字（2015）第028号裁决发生法律效力，在向锦州市中级人民法院申请执行后，出现了案外人王云莲执行异议申请，该申请的依据是王云莲与福兴公司签订的《房屋买卖协议书》。原告认为该协议书是王晓光与福兴公司恶意串通伪造的，以达到王晓光实现对福兴公司债权的目的。1、王云莲与开发商签订房屋买卖协议，应按《商品房买卖合同》标准文本签订，《房屋买卖协议》不具有法律效力，违背开发商出售商品房的正规程序。２、仅有430万元的“收款收据”，不能提供430万元的记账凭证，不能证明福兴公司收到王云莲购房款430万元。3、王云莲交购款的收据是伪造的。该收据交款人王云莲签名与王云莲购房协议和出租给梁爽的租赁协议的签名明显不一致。4、王云莲提供的王素英取款回单（2013年2月1日取款285900元、2013年2月5日上午取款150000元，下午又取款150000元，每笔取款后王素英卡上显示还有余额）不能证明是用来购买士英里311-1、2、3号商品房的购房款。5、物业费的收款收据明显有假。2015年和2016年两年的收费收据的号码分别为600和601，一个物业公司里两年的收费号不可能紧挨着，同时应该以物业公司的记账凭证为准。物业费收款收据中的交款单位王云莲和交款签名王云莲的笔体明显是同一人，而非王云莲本人所签，且该笔体与购房的收款收据王云莲的笔体一致，因与王云莲购房协议及租赁协议的签字不同，故是同一人在购房的收款收据和物业的收款收据上造假。6、刘昊龙诉福兴公司借款纠纷的仲裁申请中已明确请求拍卖涉案房屋及锦仲裁字（2015）第028号裁决明确写明可拍卖涉案房屋，庭审及送达裁决书时，福兴公司均未提出涉案房屋已出卖。7、2016年2月15日锦州中院（2016）辽07执16号裁定“查封被执行人锦州福兴房地产开发公司所有的士英里311-1、2、3号商品房”送达给福兴公司及承租人梁爽，福兴公司没提出该房已卖给王云莲，王晓光及梁爽也没有提该房已卖给王云莲。8、王云莲提交的与梁爽《房屋租赁合同》是伪造的。2016年2月15日查封裁定送给梁爽时，梁爽没有提交所谓的2015年5月1日与王云莲签订的《房屋租赁合同》，提交的是2015年5月1日与福兴公司签订的《房屋租赁合同》，显然王云莲与梁爽的租赁合同是伪造的。当时梁爽和王晓光认可扣留租金，没有异议。关于王晓光在此案中的地位和作用。原告认为王晓光是直接涉案人员，早在2015年8月12日原告申请仲裁前，因阻止福兴幼儿园装修时，王晓光出面交涉，承认幼儿园是王晓光与梁爽共同开办的，坚持以梁爽名义与福兴公司签订的《房屋租赁合同》，从未提及到他母亲王云莲购买此房，也没提及到他母亲王云莲将房租给梁爽，但多次提到福兴公司欠他三百多万元，一直没还上。在他手中有福兴公司为他开据的多套已卖予他人的房产，有电话录音为证，为此将其列为被告。被告王云莲辩称，王云莲与福兴公司签订的《房屋买卖协议书》是真实的，协议签订后买卖双方履行了交付房款和交付房屋的义务，王云莲交纳了购买房屋之后所产生的物业费、取暖费，因此买卖事实成立。在锦州市中级人民法院（2016）辽07执异29号执行裁定中对该买卖事实已经确认。原告起诉状提出的8点理由不成立，无事实依据。被告王晓光辩称，原告主张的事实不存在，王晓光不应是本案的当事人。被告锦州福兴房地产开发有限公司辩称，二被告买卖房屋时间是2013年2月10日，房屋交付后按照幼儿园装修，梁爽重新签订租赁合同是2015年9月20日，时间均在原告申请查封之前，因此王云莲的买卖和实际占有是具有排他性的，执行法院作出不予执行的裁定是正确的。为证明本案的事实，双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了相应的证据,经本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。本院认定事实如下：刘昊龙与福兴公司、李铁流、杨素娟借款合同纠纷一案，锦州仲裁委员会于2015年12月30日作出锦仲裁字(2015)第028号裁决书，裁决：1、福兴公司于裁决生效之日起10日内给付刘昊龙借款本金551775元，从2015年5月8日起，以551775元为基数，按月2%的利率计算给付刘昊龙利息至实际给付之日止；2、如福兴公司不能履行金钱给付义务，刘昊龙依法申请人民法院拍卖其古塔区士英里311-1、2、3号商品房，刘昊龙在拍卖价款中优先受偿；3、如刘昊龙通过依法执行，不能在福兴公司处实现债权，也可以依法申请人民法院执行拍卖李铁流、杨素娟共有的四户房产，即……，刘昊龙在拍卖价款中优先受偿；4、驳回刘昊龙的其他仲裁请求。裁决作出后刘昊龙向本院申请强制执行，本院于2016年2月15日作出（2016）辽07执16号执行裁定，查封被执行人福兴公司所有的位于锦州市古塔区商品房，查封期限为三年。于2016年9月13日作出（2016）辽07执16号执行裁定，扣留（提取）被执行人福兴公司在古塔区福兴幼儿园负责人梁爽处预期租金收入80万元人民币。而后王云莲以执行案外人申请提出执行异议，主张其是案涉的位于锦州市古塔区的所有权人，请求法院解除查封。本院于2017年4月24日作出（2016）辽07执异29号执行裁定书，裁定：一、不予执行锦州仲裁委员会锦仲裁字(2015)第028号裁决的刘昊龙对坐落于锦州市古塔区房屋拍卖价款优先受偿事项；二、中止对本院查封的坐落于锦州市古塔区房屋的执行。刘昊龙对本院该裁定第二项不服，向本院提起告诉，要求恢复执行程序。另查明，福兴公司与王云莲于2013年2月10日签订了房屋买卖协议书，福兴公司以人民币430万元的价格将锦州市古塔区，建筑面积约为1070平方米的自有用房出售给王云莲。王云莲分别于2013年2月7日、2013年2月8日、2013年2月10日交款150万元、150万元、130万元，共计430万元，福兴公司为王云莲出具收款收据。庭审中福兴公司自认已收到王云莲的上述款项，但因公司内部管理问题没有入账。协议中约定“甲方（福兴公司）所出售房屋为自用房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方（王云莲）完全知晓。乙方同意甲方关于房屋不办理产权所有证。如能办理产权时，甲方应立即协助乙方办理，不能推脱。”庭审中福兴公司提交锦规建字（2011）第11号建设工程规划许可证，证明案涉房屋系经锦州市规划管理局审批同意后新建的，该房屋因未经验收，尚不能办理产权登记。协议签订后，福兴公司法定代表人蒋忠山的妻子赵玉芹将案涉房屋租赁给案外人梁爽，王云莲发现后向福兴公司主张权利，赵玉芹在2015年9月20日与案外人梁爽签订解除租赁书，王云莲以出租人的身份与案外人梁爽就将案涉房屋重新签订房屋租赁合同。上述事实，有刘昊龙提交的(2015)第028号裁决书、（2016）辽07执16号执行裁定书、（2016）辽07执异29号执行裁定书；有王云莲提交的其与福兴公司签订的房屋买卖协议书、交纳430万元房款的收款收据3张、向案外人王素清借款的取款回单一组、王云莲交纳案涉房屋物业费的收款收据3张和取暖费收据1张、王云莲与梁爽签订的房屋租赁合同；有福兴公司提交的建设工程规划许可证及庭审笔录等载卷佐证，本院予以确认并采信。本院认为，本案争议的焦点问题是被告王云莲是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王云莲为证明自己对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，向本院提交了案涉房屋买卖协议书、房款收款收据、银行取款回单、物业费收据、供暖费发票等证据。刘昊龙对上述证据不予认可，并主张王晓光与福兴公司恶意串通伪造，要求法院确认王云莲与福兴公司签订的房屋买卖协议书无效。根据本案现有证据及查明的事实，王云莲在案涉房屋被查封前已经与福兴公司签订了房屋买卖协议书，该协议系双方的真实意思表示，刘昊龙所提交的证据不能证明王云莲与福兴公司之间所签订的房屋买卖协议存在虚假或法定无效情形。王云莲现持有案涉房屋的交款凭证及缴纳物业费用等收款收据，且已经实际占有案涉房屋并出租给案外人。福兴公司对于上述事实亦予以认可，故刘昊龙主张王云莲与福兴公司所签订的房屋买卖协议无效缺乏事实依据。另外，福兴公司采用的合同形式是否规范以及是否妥善保管记账凭证应属其企业内部管理范畴，现福兴公司自认收到案涉房屋的购房款且已将案涉房屋交付给王云莲，故刘昊龙提出王云莲所提交证据不能证明福兴公司收取房款的主张，本院不予采纳。关于案涉房屋现无法办理产权证书的问题。经查，王云莲未能办理案涉房屋产权证书非因自身原因，是否能够办理房屋产权证书系王云莲与福兴公司之间的问题，并不影响王云莲对案涉房屋所享有的物权期待权，该权利优于刘昊龙的普通债权，故王云莲享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，刘昊龙的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告刘昊龙的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘昊龙负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  李梅审判员  王翔审判员  王晶二〇一九年一月八日法官助理文涛书记员李响