福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初4218号 原告：郑时文，男，1975年6月24日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。 被告：何志峰，男，1977年8月11日出生，汉族，住惠安县。 原告郑时文与被告何志峰土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑时文及其委托诉讼代理人林旭锋和被告何志峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑时文向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行2015年6月1日签订的《土地租赁合同》，将位于惠安县（惠安总站斜对面）约50平方米店面2间及店面后350平方米空地交付给原告使用。2、判决被告返还原告已支付租金63000元（自2016年10月起至2018年7月止，计21个月租金）。3、判决被告赔偿原告违约金6000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告返还原告已支付租金63000元（自2016年10月起至2018年7月止，计21个月租金）。判决被告赔偿原告违约金6000元。3、判决被告赔偿原告因合同无效造成的经济损失49146元。事实和理由：2015年6月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》1份，约定被告将其承租的位于惠安县（惠安总站斜对面）店面2间（约50平方米）及店面后350平方米空地转租给原告从事机动车经营销售和维修配件使用。合同约定，租赁期限为4年6个月，即自2015年6月1日起至2019年12月30日止，租金3000元／月，每季度头付清，原告向被告交纳3000元作为违约金，如原告违约被告不退违约金，如被告违约将赔偿原告双倍违约金及搬迁带来的经济损失。一方违约，由此给对方造成损失时，除向对方赔偿经济损失外，还应按相关规定向对方承担违约责任等。合同签订后，原告按照约定向被告支付租金，被告将上述房屋交付原告经营使用。但自2016年10月起，被告单方面毁约，将原告承租的房屋占为已用，作为其经营二手车交易、年检、过户等使用。原告多次与被告协商，要求其履行合同义务，且原告仍然按照合同约定向被告支付租金，但被告怠于履行义务，严重侵害原告的合法权益。 被告何志峰辩称，原告大概2016年2月至4月与被告发生纠纷后就没有再支付租金。因原告没有按照约定支付租金，还将租赁物转租给他人，被告不同意，故双方产生矛盾。被告有与原告协商要求终止合同，但是原告不同意。原告要求转租的第三方搬出去（第三方差不多租赁6、7个月左右，于2017年2月搬出去）。案涉店面目前由被告使用，用于放置物品，土地没有使用。原告要求被告赔偿损失及违约金不能成立。 经审理查明，2015年6月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》1份，约定被告将其向他人承租的位于惠安县土地（惠安总站斜对面），以及店面2间约50平方米及店面后空地350平方米转租给原告使用。《土地租赁合同》第二条约定：“土地用途及承租形式：1、土地用途：从事机动车经营销售和维修配件。2、承租形式：个人承租经营。”第三条约定：“土地的租赁期限：本协议项下的土地使用权租赁期限为4年6个月，即自2015年6月1日至2019年12月30日止。租赁期限届满时，同等条件下乙方（指原告）有权优先签订续租合同。”第四条约定：“承租金及交付方式：该土地的承租金为人民币3000元／月，每季度头支付清，乙方向甲方（指被告）交3000元作为约金，如乙方违约甲方将不退违约金，如甲方违约将赔偿乙方双赔违约金及搬迁带来经济损失。”第六条约定：“违约责任：一方违约，由此给对方造成损失时，除向对方赔偿经济损失外，还应按相关规定向对方承担违约责任。”合同签订后，被告依约将店面及土地交付给原告，原告在土地上搭建1座钢结构棚子（柱子＋顶棚）进行经营使用。被告于2016年年底将原告建造的钢结构棚子收回并进行加建，并于2017年3月作为车辆检测使用。涉案土地系集体耕地，2间店面未经建设工程规划许可或者经过相关行政主管部门批准建设，根据相关法律规定，涉案《土地租赁合同》违反法律规定，属于无效合同。经本院释明，原告对诉讼请求作相应变更。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司对原告建造的钢结构简易搭盖（不包括被告加建部分）进行价值评估。2018年12月20日，福建建友资产评估土地房地产估价有限公司作出闽建友估房字第××号房产司法鉴定估价报告，评定原告建造的钢结构简易搭盖价值为49146元。 以上事实，有原告提供《土地租赁合同》、照片，闽建友估房字第××号房产司法鉴定估价报告，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为：关于原告请求被告返还租金63000元、赔偿经济损失49146元以及支付违约金6000元是否应予支持的问题。 原告认为，被告应当返还原告已付租金63000元、赔偿经济损失49146元以及违约金6000元。一、租金支付情况。原告按照《土地租赁合同》的约定支付被告租金，租金具体支付情况如下：2015年5月10日支付13000元，同日支付押金3000元（其实是违约金）。2016年4月15日经被告确认，至2016年4月15日的租金已经结清，后期从4月15日起算。2016年4月15日至2016年12月期间的租金以现金方式支付给被告。原告还通过银行转账支付被告租金：1、2017年2月12日9000元，支付2017年1月至3月租金。2、2017年4月6日9000元，支付2017年4月至6月租金。3、2017年7月5日9000元，支付2017年7月至9月租金。4、2017年10月12日9000元，支付2017年10月至12月租金。5、2018年1月21日9000元，支付2018年1月至3月租金。6、2018年5月3日9000元，支付2018年4月至6月租金（备注为“18年5月1日至7月30日租金”系备注错误）。二、原告在涉案土地上建造的钢结构简易搭盖，被告单方毁约占有已用，原告于2016年10月搬离。原告大概于2016年6、7月间将剩下的十来辆三轮车卖给原告哥哥郑时中，大概卖了四、五万元，郑时中接手三轮车后做什么原告不清楚。被告是有搭盖一座钢结构棚子，但是原告不同意置换。原告不否认卖三轮车的时候有将部分三轮车放置在被告搭盖的棚子里，但在那时间段原告有支付租金给被告。被告称原告转租不属实，事实是原告于2016年夏天将租的店面借给辋川一个何姓朋友，没有签订转租合同，原告也没有向何姓朋友收取租金，店面借给朋友使用期间原告照样支付被告租金。2016年年底（大概11月左右），被告将原告的何姓朋友赶出。如果原告没有支付租金，被告不可能让原告朋友使用那么长时间。被告将原告朋友赶出的原因是想使用店面用于摩托车年检。三、福建建友资产评估土地房地产估价有限公司评定原告搭盖的价值49146元，该经济损失应由被告承担。原告支付给被告的押金3000元，实际上是违约金，本案系被告违约，按照约定，被告应当双倍赔偿违约金。原告相应提供证据即收条2份、确认书1份以及电子银行业务回单6份，以此证明原告按照合同约定及时、足额向被告支付租金。被告质证称：收条及确认书系被告出具，对电子银行业务回单的真实性也没有异议，但原告没有按照约定支付租金，有些租金是双方发生纠纷后才给的，2016年4月至12月的租金没有支付。 被告认为，摩托车年检站位置是被告租给原告使用的土地，被告要经营摩托车年检站，就与原告协商，被告另外搭盖1座300多平方米的设施给原告使用，将原来租给原告的土地收回自己使用，交换了位置。被告大概在2016年年底对原告建造的临时设施进行加盖，2017年3月开始作为车辆检测使用。被告搭盖用于置换的设施与原告建造的设施一样，原告的三轮车放置在被告搭盖的设施里，至第一次开庭时尚有3辆三轮车在里面，这期间原告使用被告搭盖的设施（棚子）放置三轮车，支付租金是合理的。原告是陆续卖三轮车，卖一辆少一辆。原告将店面转租给他人（转租时间在2016年间），且没有按照约定支付租金，其中2016年4月至12月的租金没有支付，故被告在转租人使用6、7个月后让其搬出。原告准备起诉被告，才再转给被告租金的。被告出租给原告的是土地，原告未经被告同意擅自搭建简易设施，责任在于原告，且原告应当赔偿被告搭盖设施的损失。 本院经审查认为，一、关于租金返还问题。1、原告支付的租金数额认定问题。根据原告提供的证据，可以认定原告支付被告押金3000元，支付租金至2016年4月15日，2017年2月12日至2018年5月3日期间通过银行转账合计支付54000元（共汇款6笔，每笔9000元）。原告主张2016年4月16日至2016年12月期间的租金以现金方式支付，但未能提供证据加以证据，且被告予以否认，不予采信。2、关于被告主张其另建棚子以置换原告建造的临时设施是否成立问题。虽然被告有建造一座钢结构棚子，但原告表示不同意置换，被告未能提供证据证明其主张，不予采信，即认定原告与被告就设施置换问题未达成协议。3、关于原告何时搬离涉案土地及店面的问题。原告认为自2016年10月起案涉租赁物一直由被告使用，向其借用店面使用的何姓朋友大概于2016年11月左右被被告赶出。原告未能提供证据证明其主张的搬离时间节点。鉴于被告承认其于转租人使用6、7个月后让转租人搬走，以及承认其于2016年年底开始对原告建造的简易搭盖进行加建以作为车辆检测使用，故认定原告使用租赁物至2016年12月。4、原告多支付租金的数额认定问题。原告使用租赁物至2016年12月，2016年4月15日之前的租金已经结清，2016年4月16日至2016年12月租金为25500元（3000元/月×8个月＋3000元/月÷2），2016年4月15日之后原告合计支付被告租金54000元，扣除原告应当负担的2016年4月16日至2016年12月期间租金25500元，原告多支付被告租金28500元（54000元－25500元），该款项被告应当返还给原告。二、赔偿经济损失及违约金问题。原告建造的钢结构简易搭盖经评估现值为49146元，被告已经对该设施进行加建利用，故应当折价补偿原告49146元。原告支付被告的押金3000元，被告应当返还给原告。 综上所述，本院认为，原告与被告于2015年6月1日签订《土地租赁合同》1份，约定原告向被告承租位于惠安县（惠安总站斜对面）的土地及店面用于机动车经营销售和维修配件使用，事实清楚，证据充分，足以认定。因上述土地系集体所有，属于农用地，原告租赁用于机动车经营销售和维修配件，改变了土地用途，2间店面没有取得建设工程规划许可或者经过行政主管部门批准，故双方签订的《土地租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告使用租赁物至2016年12月，被告应当将多收取的租金28500元返还给原告。原告请求被告返还租金63000元，该数额存在不合理部分，不予全部支持。原告建造的钢结构简易搭盖现值49146元，且被告已经加建利用，原告要求被告支付简易搭盖折价款49146元，予以支持。被告于2015年5月10日收取原告的3000元系押金，应当返还给原告。原告主张该3000元系违约金，并请求赔偿6000元，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、被告何志峰应于本判决生效之日起十五日内返还原告郑时文租金28500元及押金3000元。 二、被告何志峰应于本判决生效之日起十五日内支付原告郑时文钢结构简易搭盖折价款49146元。 三、驳回原告郑时文的其他诉讼请求。 案件受理费2663元，由原告郑时文负担847元（多预交的678元予以退还），被告何志峰负担1816元，应于本判决生效之日起五日内缴交。评估费3500元，由被告何志峰负担。鉴于评估费3500元已由原告郑时文缴交，被告何志峰应于本判决生效后五日内支付给原告郑时文。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  许一鸣 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄镇清 二〇一九年一月十日 法官助理郑榕玲 书记员张云潇 速录员庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。