上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初79802号原告：苏腊英，女，1960年12月5日出生，汉族，住陕西省渭南市。原告：陈桃清，男，1959年3月5日出生，汉族，住陕西省渭南市。上述两原告共同委托诉讼代理人：姚岑，上海保诚律师事务所律师。被告：上海琅润实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：储佳杰，执行董事。委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。原告苏腊英、陈桃清与被告上海琅润实业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人姚岑、被告委托诉讼代理人张浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏腊英、陈桃清向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年10月3日签署的《经营管理合同》于2018年7月31日解除；2、判令被告返还原告坐位于上海市浦东新区万祥镇祥隆路XXX号商铺；3、判令被告支付拖欠租金人民币24,378.75元；4、判令被告支付拖欠租金而产生的逾期利息暂计689.28元；5、判令被告赔偿违约金130,022元；6、判令被告赔偿律师费5,000元。审理中，原告自愿撤回诉请1，诉请2的房屋明确为上海市浦东新区万祥镇祥隆路XXX号1层，诉请3变更为判令被告支付拖欠租金32,505元并偿付自2018年12月1日起每日90.30元至归还之日止的占有使用费，诉请4明确为均以8,126.25元为基数，分别自2017年11月15日起计算至实际支付之日止；自2018年5月15日起计算至实际支付之日止；自2018年8月15日起计算至实际支付之日止，均按照年利率6%予以计算，其余诉请不变。事实与理由：2015年10月3日，两原告与被告签订《经营管理合同》，两原告委托被告管理名下坐落于上海市浦东新区万祥镇祥隆路XXX号商铺(以下简称176号商铺)，并约定被告对176号商铺进行管理的期限为3年，自2015年12月1日至2018年11月31日；被告应当于2017年12月1日起每季度(每三个月)向原告支付租金收益，被告将在每季度末月的15日支付下一季度的物业租金收益至原告账户；原告的保底租金为32,505元/年及其他违约责任。被告自2017年12月1日起至今未曾向原告支付租金收益，原告多次催缴无果。原告于2018年7月25日致函被告，明确要求五日之内向原告支付租金、滞纳金，若未付款则视从逾期之日起双方解除该合同。被告收到该函后五日内未向原告支付租金收益及滞纳金。按照合同约定守约方可向违约方主张商铺总价20%的违约金，原告在律师函中予以明确，被告未提异议，故原告认为被告因其违约行为也应承担违约金。综上，原告提起诉讼。被告上海琅润实业有限公司辩称：同意返还商铺，暂时没有返还是因为涉及诉讼纠纷。双方签订的经营管理合同中并未约定保底租金的承诺，仅仅是预订如租金未达到双方约定金额，有回购房屋的约定，被告不需要支付原告收益，因为在此期间房屋并未对外出租，合同期内没有将房屋出租产生收益，因此涉及的租金、利息及违约金不应当予以支持。原告无权解除合同，被告不是违约方，原告无权主张律师费损失。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，两原告与被告签订《经营管理合同》，约定原告对被告的授权委托系针对本合同物业专有的唯一管理、经营授权；原告对委托招租可能存在的该物业空置风险、该物业收益风险已明确知晓，对被告获得授权后因培育中央·邻里中心商业环境或行业市场而签订的租赁合同以及租赁合同中租金的约定完全接受且不会因此而主张解除或终止本合同；原告委托被告管理的物业位于上海市浦东新区万祥镇祥隆路XXX号，建筑面积为28.28平方米；原告委托被告对该物业进行管理的期限为3年，自2015年12月1日至2018年11月31日；在委托管理期限内，被告以原告名义代理原告进行该物业的对外招租并与承租人签订租赁期限不超过本合同委托管理期限的租赁意向书或租赁合同、解除租赁合同、收取租金及其他费用、开具租金发票并代缴相关税费、代为行使、决定其他涉及该物业使用、装修、管理的事项；自该物业起租日的第三年即2017年12月1日起，被告有权收取该物业总租金收益的10%作为被告代为管理之报酬及日常管理所支出费用，即被告有权在收取总租金收益后扣除其中的10%后再支付给原告；原告向被告收取租金收益的方式为每季度收取一次，被告应当自该物业起租日的第三年即2017年12月1日起开始向原告支付租金收益，被告将在每季度末月的15日(如遇节假日则顺延至节假日后的第一工作日)支付下一季度的该物业租金收益至原告账户，原告由此产生的相关税费由原告自理；为保证原告权益，被告在该物业统一经营管理起始日起，当在第三年经营过程中，如第三年未能使原告所购买商铺租金收益达到32,505元，则被告同意原告可在2018年11月1日至2018年11月31日期间向被告提出要求被告受让的申请……符合受让条件的，被告必须同意受让原告物业，同时在受让过程中产生的税费均由被告承担，被告将支付给原告650,110元以取得该物业的产权；未经一方同意，另一方不得以任何理由提前解除本合同，若守约方同意提前解除的，违约方应向守约方支付该物业总价的20%作为违约金；违约方还需向守约方支付包括但不限于违约金和损失的差额部分、守约方因此支付的律师费、诉讼费等相关费用；被告逾期向原告交付约定收益的，每迟延支付一日，被告应当按照交付约定收益的万分之一的标准向原告支付违约金，直至支付日止等。审理中，原、被告均明确案涉合同中记载的“2018年11月31日”系笔误，应为“2018年11月30日”。合同签订后，原告按约将176号商铺交付被告。审理中，被告称合同履行期间，176号商铺没有出租成功，没有产生相应的租金收益，目前176号商铺处于空置状态。经查明，案涉176号商铺的权利人登记为两原告，房地坐落于上海市浦东新区万祥镇祥隆路XXX号1层，建筑面积为28.28平方米，建筑类型为店铺。本院认为，两原告与被告间签订的《经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，当事人理应予以恪守。经审理查明，本案原告委托被告经营管理的期限是自2015年12月1日至2018年11月30日。案涉合同期限现已自然届满，原告要求被告返还案涉176号商铺，具有事实与法律依据，本院可予支持。原告称委托被告对176号商铺进行管理，被告应自2017年12月1日起向原告支付租金收益，合同约定保底租金为32,505元/年，由于被告未按约支付租金收益，又未于合同到期后返还房屋，故被告应以年租金32,505元为基数，偿付相应的利息、占用费、违约金及律师费。被告称合同并未约定保底租金，176号商铺在合同期间未能出租成功，未能产生租金收益，不同意原告诉请。本院认为，本案的争议焦点在于一是合同是否约定了保底租金条款；二是被告的行为是否构成违约。本院注意到，原告明确依据合同第八条第(1)款即“为保证甲方权益，乙方在该物业统一经营管理起始日(2015年12月1日)起，当在第三年经营过程中，如第三年未能使甲方所购买商铺租金收益达到人民币32,505元，则乙方同意甲方可在2018年11月1日至2018年11月30日期间内向乙方提出要求乙方受让的申请”，主张保底租金32,505元/年。本院认为，该条款系被告受让委托标的条件，是约定被告未能使租金收益达到约定金额时，原告有权在规定期限内要求被告受让176号商铺，并非保底租金条款。据此本院认为，原告依据上述条款主张保底租金收益，不具有合同依据，故不予支持。本院注意到，合同明确约定“甲方对委托招租可能存在的该物业空置风险、该物业收益风险已明确知晓”。由此可见，原告理应自行承担由于商铺空置而产生的收益风险。审理中，原告称曾于2018年10月至176号商铺查看，商铺是锁着的，没有人在里面。因此，被告辩称案涉商铺未能出租成功，本院可予采信。结合本案案情及合同约定，本院认为，案涉商铺未出租成功，被告当然无需支付租金收益，被告的行为不构成违约。因此，原告诉请被告偿付占用费、逾期利息、违约金及律师费，不具有事实与法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海琅润实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏腊英、陈桃清坐落于上海市浦东新区万祥镇祥隆路XXX号房屋1层;二、驳回原告苏腊英、陈桃清其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,401元，减半收取计1,700.50元，由原告苏腊英、陈桃清共同负担1,660.50元，由被告上海琅润实业有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡庆文二〇一九年一月八日书记员  瞿 萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。