广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初2018号原告：崔勇雄，男，汉族，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：杨木欣，广东华创律师事务所律师。被告：徐志敏，男，汉族，住福建省莆田市荔城区。被告：茂名市世华房地产代理有限公司，住所地广东省茂名市。法定代表人：胡鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶海相，男，该公司营业经理。原告崔勇雄诉被告徐志敏、茂名市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔勇雄的委托诉讼代理人杨木欣和被告世华公司的委托诉讼代理人叶海相均到庭参加诉讼，被告徐志敏经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔勇雄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告就广东省茂名市茂南光华北路***号大院**号***房屋买卖事项于2018年5月24日签订《房屋买卖合同》及补充协议，由被告向原告退还210000元购房款，并向原告支付约定的违约金150000元和房产买卖中介费2800元；2.判令本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告崔勇雄申请追加世华公司为共同被告并要求世华公司承担连带责任，并在庭审中将原诉讼请求第一项中的“2018年5月24日”更正为“2018年3月4日”。即原告崔勇雄向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原告和被告就广东省茂名市茂南光华北路***号大院**号***房屋买卖事项于2018年3月4日签订《房屋买卖合同》及补充协议，由被告向原告退还210000元购房款，并向原告支付约定的违约金150000元和房产买卖中介费2800元；2.判令被告世华公司对被告徐志敏的购房款、违约金、房产买卖中介费承担连带责任；3.判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原告崔勇雄通过中介公司世华公司与被告徐志敏签订《房屋买卖合同》，将被告徐志敏名下位于广东省茂名市茂南区光华北路***号大院**号***房的房产转让给原告崔勇雄，签订上述合同后，2018年3月4日原告崔勇雄向被告徐志敏支付购房定金50000元，向中介公司世华公司支付2800元中介费。2018年3月5日原告崔勇雄向被告徐志敏支付购房首期款项160000元，在2018年3月25日双方签订《补充协议》约定被告徐志敏必须在2018年4月5日前去银行进行上述房屋的解押及撤销该房屋的查封，否则需向原告赔偿150000元违约金并退还已付购房款210000元。但被告徐志敏至今没有按照约定办理房屋过户手续，并且无法联系。后经不动产资料调查了解到上述房产办理了抵押和在2018年2月7日已经被法院查封，被告徐志敏在明知房屋已被抵押而且被法院查封没有处分权的情况下，还将房屋转让给原告崔勇雄并收取部分购房款项210000元，是故意违约；而中介公司世华公司作为专业的房产代理，对房产信息情况了解是必要的义务，但在房屋被法院查封的情况下仍然办理房屋转让手续，对造成原告崔勇雄的损失负连带赔偿责任。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告徐志敏不作答辩。被告世华公司辩称：被告徐志敏不是到世华公司直接放盘，世华公司也是听说徐志敏低价出售案涉房屋，当时不仅世华公司在关注该房，全茂名市中介公司都在关注。因案涉房屋出售价格是低于市场价，世华公司即刻联系客户，因情况紧急，当时没有查询案涉房屋的档案。当时很多中介及客户在看该房，2018年3月4日，崔勇雄看到房屋后，即刻与徐志敏达成协议，双方私下进行转账交易，当场崔勇雄转账50000元定金给徐志敏，交易是崔勇雄和徐志敏自愿交易的，然后三方再补签房屋买卖合同。因为当时交易价格较低，交易时间较短，当时即时查档不现实。2018年3月5日，世华公司去茂名市不动产档案馆查询案涉房屋产权状态，显示案涉房屋已抵押有查封，并告知崔勇雄，但崔勇雄仍然与徐志敏签订合同及支付房款，是崔勇雄和徐志敏自愿履行，世华公司已及时履行中介义务并如实告知崔勇雄，不存在过错，因此不应承担连带责任。另外，世华公司了解到因徐志敏拖欠健身房房东租金及其他费用30多万元，案涉房屋才被健身房房东申请查封，世华公司积极与徐志敏及健身房房东调解并告知了崔勇雄，已经履行了中介义务，已不应承担连带责任。原告崔勇雄围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告身份证及户口簿复印件、房屋买卖合同、补充协议、不动产权证复印件、收款收据及茂名市不动产档案馆于2018年4月16日出具的《不动产档案资料检验证明》等证据；被告世华公司向本院提交了茂名市不动产档案馆于2018年3月5日出具的《不动产档案资料检验证明》等证据；被告徐志敏未向本院提交证据；本院依法调取了被告徐志敏户籍人口基本信息等证据。经庭审证据交换和质证，对上述证据本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月4日，原告崔勇雄（买方）、被告徐志敏（卖方）与被告世华公司（经纪方）三方共同签订《房屋买卖合同》（编号：MMSHDC0002379）一份，该合同包括房屋买卖合同关系和居间合同关系。合同主要约定：（一）买卖房屋位于茂名市光华北路××院××房，建筑面积141.93平方米（以房产证面积为准）；房屋所有权证号:粤（2016）茂名市不动产权第0002910号，房屋所有权人为徐志敏；（二）物业成交价为780000元；付款方式：签订本合同时支付50000元作为定金，定金自动转为房款；（三）1.该物业以现状售予买方，买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解该物业，对该物业朝向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。2.经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买卖双方均于本合同签订之日各向经纪方支付7800元作为咨询及中介服务费；如买房或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。3.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。（十）叁方约定的其他事项：经买卖双方友好协商达成如下：1.暂不过户，续按揭；2.买卖双方在签署本合同后，因市场等原因引起的上述物业未来升值或贬值部分收益与亏损都属买方所有，买卖双方不得以任何形式违约；3.本合同签订当天，买方须支付卖方定金50000元整，为了保证本交易能顺利进行，卖方在收取定金后须在2018年3月5日前到公证处做全权委托出售的公证给买方或买方指定的第三人，卖方不得擅自撤销已制作的全权委托公证，否则按买卖合同规定向买方支付违约金；4.在做公证当天买方支付卖方100000元以及在2018年3月8日前买方再支付卖方80000元；5.卖方向银行查询上述物业的按揭欠款，并将查询结果、贷款合同、还贷银行卡及密码等有关上述物业贷款的相关资料交付买方，剩余房款（具体以银行查询为准）在买方拿到公证处委托书2018年3月15日前支付给卖方；6.卖方同意买方可以写朋友名字或者过户给第三方；7.卖方办理完全权委托公证和收齐房款后，如买方办理上述物业交易过程中需卖方配合，不得推诿，否则按买卖合同约定向买方支付违约金。原告崔勇雄在买方处签名并按捺指模确认，被告徐志敏在卖方处签名并按捺指模确认，被告世华公司在经纪方处加盖公章确认。同日，原告崔勇雄向被告徐志敏转账支付购房定金50000元，被告徐志敏出具《收款收据》一份，内容为：本人徐志敏是茂名市光华北路××院××房之业主，约定该房产售价780000元，现收到买方崔勇雄交来承购上述单位之购房定金50000元。备注：银行转账，买方须支付房款（含定金）大约叁拾陆万元给卖方。同日，原告崔勇雄向被告世华公司支付了中介服务费2800元，被告世华公司出具《收款收据》一份，内容为：今收到崔勇雄承购茂名市光华北路××院××房服务费。2018年3月5日，被告世华公司到茂名市不动产档案馆查询案涉房屋的产权情况，《不动产档案资料检验证明》显示案涉房屋已抵押已查封，抵押权利人为中国工商银行股份有限公司茂名河东支行，已被茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902财保13号案查封，查封期限从2018年2月7日起至2021年2月7日止。被告世华公司随即告知原告崔勇雄案涉房屋已被查封。因案涉房屋被查封，原、被告双方无法履行合同中约定的到公证处做全权委托出售公证的条款。但原告崔勇雄仍继续与被告徐志敏交易，并于同日转账160000元给被告徐志敏。被告徐志敏出具《收款收据》一份，内容为：本人徐志敏是茂名市光华北路××院××房之业主，约定该房产售价780000元，现收到买方崔勇雄交来承购上述单位之购房款160000元。备注：以银行卡到账为准。2018年3月25日，原告崔勇雄（买方）与被告徐志敏（卖方）签订《补充协议》一份，内容为：买方崔勇雄于2018年3月4日向卖方徐志敏购买位于茂名市光华北路××院××房，经双方协商，达成以下条件：一、买方购房付款方式如下：1.签订房屋买卖合同（编号：MMSHDC0002379）当天支付卖方50000元；2.2018年3月5日当天支付卖方160000元；3.赎证当天支付卖方240000元；4.余下款项到账时间以银行到账时间为准；二、过户税费：因此房未满2年，业主愿支付税费10000元；三、双方责任及义务：1.卖方徐志敏必须在2018年4月5日之前与买方崔勇雄前往银行进行该物业的解押，此日期前必须撤销该物业的查封，否则买方崔勇雄有权追究卖方徐志敏的违约责任；2.如卖方徐志敏不能按时前往银行进行该物业的解押及撤销该物业的查封，或中途将此房售于他人，则需赔偿买方崔勇雄150000元，并退还买方崔勇雄已支付的购房款210000元；3.如买方崔勇雄中途不购买此房，则卖方徐志敏有权没收买方崔勇雄已支付的购房款150000元，余下款项需全额退还买方崔勇雄；此协议作为房屋买卖合同（编号：MMSHDC0002379）的补充协议，同样具有法律效应，此协议一式两份，买卖双方各持一份。原告崔勇雄、被告徐志敏分别在买、卖方处签名确认。但直至2018年4月16日，茂名市不动产档案馆查询的《不动产档案资料检验证明》仍显示案涉房屋是有抵押已查封状态。即原、被告双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，被告徐志敏至今没有协助原告崔勇雄办理案涉房屋的解押解封手续。因此，双方致成纠纷，原告崔勇雄遂于2018年6月1日诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告崔勇雄主张被告世华公司作为中介公司在房产交易中违反房地产经纪管理办法的行政规范文件，在签订合同前不履行查实义务，事后明知有查封仍然继续促成交易，没有退出中介，也没有制止双方交易及采取补救措施，因此被告世华公司不能收取中介费，且应对被告徐志敏的购房款、违约金、房产买卖中介费承担连带责任。被告世华公司则抗辩称其已告知原告崔勇雄案涉房屋已抵押已查封情况及交易风险，已完成中介的义务，且仅收取了部分中介费，是原告崔勇雄自愿与被告徐志敏继续交易，因此中介公司不应承担连带责任。本院认为，原告崔勇雄与被告徐志敏、世华公司于2018年3月4日签订《房屋买卖合同》后，原告崔勇雄与被告徐志敏之间形成了房屋买卖合同关系，原告崔勇雄、被告徐志敏分别与被告世华公司形成了居间合同关系。在上述合同签订后，因发现案涉房屋被依法查封导致无法继续办理转按及交易手续后，原告崔勇雄与被告徐志敏又于2018年3月25日签订了《补充协议》，对《房屋买卖合同》未能正常履行情形下双方的权利义务进行补充约定。本案中，由于原告崔勇雄申请追加世华公司为共同被告，因此本案需审查调处的包括房屋买卖合同关系及居间合同关系，故本案的案由应从房屋买卖合同纠纷调整为房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷为宜。虽然《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第（二）项规定司法机关依法查封的房地产不得转让，但该规定属于行政管理性规定，不应作为认定民事合同效力的依据。本案《房屋买卖合同》系原告崔勇雄与被告徐志敏、世华公司三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效，对各方均有法律约束力。《补充协议》是原告崔勇雄与被告徐志敏在签订《房屋买卖合同》后得知案涉房屋被查封后补充签订的，是对双方权利义务的补充约定，《补充协议》与《房屋买卖合同》有不同约定的，应以《补充协议》的约定为准确定双方的权利义务。结合各方诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：一、原告崔勇雄主张解除合同并要求被告徐志敏退还购房款及支付违约金、房产买卖中介费之诉求应否支持；二、原告崔勇雄主张被告世华公司对被告徐志敏的购房款、违约金、房产买卖中介费承担连带责任之诉求应否支持。一、关于原告崔勇雄主张解除合同并要求被告徐志敏退还购房款及支付违约金、房产买卖中介费之诉求应否支持的问题1、关于合同解除的问题。原告崔勇雄已按照《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定向被告徐志敏支付购房款合计210000元，已履行合同义务。被告徐志敏则应按照《补充协议》的约定为案涉房屋办理撤销查封及解除抵押的相关手续，若被告徐志敏违约，则应退还购房款210000元及赔偿150000元给原告。被告徐志敏未能按合同约定办理案涉房屋的解封、解押手续，其行为明显存在过错，构成根本违约，应承担违约责任。另外，案涉房屋在原告崔勇雄与被告徐志敏签订《房屋买卖合同》及《补充协议》前已处于查封状态，是禁止转让的，即双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》客观上是履行不能的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告徐志敏的违约行为致使不能实现合同目的，原告崔勇雄请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及请求被告徐志敏返还已付购房款210000元，合法有据，本院予以支持。2、关于违约金的问题。《补充协议》是原告崔勇雄与被告徐志敏在签订《房屋买卖合同》后得知案涉房屋被查封后补充签订的，是对双方权利义务的补充约定，《补充协议》与《房屋买卖合同》有不同约定的，应以《补充协议》的约定为准确定双方的权利义务。《补充协议》约定被告徐志敏不能按时对案涉房屋办理解押及撤销查封，则需赔偿原告崔勇雄150000元，该赔偿金实质上是违约金性质。原告崔勇雄支付的购房款为210000元，但违约金约定为150000元，该违约金的约定明显过高。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，虽然被告徐志敏未出庭对该违约金的金额进行答辩，但本院认为应根据案件的实际情况、当事人的过错程度以及公平原则、诚实信用原则予以调整违约金。首先，本案的实际情况是虽然被告徐志敏未为案涉房屋办理撤销查封及解除抵押的相关手续，构成违约，但是本案的《房屋买卖合同》及《补充协议》均未约定案涉房屋的过户时间，仅约定房屋升值与亏损都归原告崔勇雄所有，原告崔勇雄有权直接将案涉房屋过户给不特定的第三人，该约定明显与普通房屋买卖交易不同；再结合本院立案的崔勇雄的其他房屋买卖合同纠纷案件，可推断本案中崔勇雄虽签订房屋买卖合同，但实质上其并不是单纯想获得案涉房屋的所有权，有想通过直接改名的方法转让案涉房屋赚取转让差价及规避国家税收规定的炒房投机嫌疑。目前国家大力出台房地产调控政策就是为了严厉打击炒房客的投机行为，法院对存在炒房投机行为的房屋买卖交易亦不应支持和鼓励。其次，被告徐志敏未为案涉房屋办理撤销查封及解除抵押的相关手续，且已去向不明，无法联系，导致合同目的不能实现，应负主要过错责任。但原告崔勇雄在支付购房定金50000元后，已知悉案涉房屋存在抵押及查封的情况，其在明知继续交易存在巨大风险的情况下，为追求利益，仍继续支付购房款160000元给被告徐志敏以促成交易，因此亦可以认定原告崔勇雄在房屋交易过程中轻视交易风险，未尽审慎交易义务，亦存在一定的过错。综上，本案的违约金约定过高，原告崔勇雄存在炒房投机的嫌疑且亦应承担一定的过错责任，在原告崔勇雄未能举证证明因被告徐志敏违约造成的实际损失的情况下，本院酌情根据案件的实际情况及双方的过错程度调整违约金的金额，确定以原告崔勇雄已支付的购房款210000元作为损失的基数，以该损失的20%即42000元作为本案的违约金。3、关于中介费的问题。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告徐志敏未能如期对案涉房屋进行解押及撤销查封，原告崔勇雄可以要求被告徐志敏承担赔偿损失的违约责任。原告崔勇雄已交纳房屋买卖中介费2800元，因被告徐志敏的违约未能继续履行合同，该笔房屋买卖中介费应当认定为因被告徐志敏的违约行为所导致的损失。原告崔勇雄请求被告徐志敏赔偿其已交纳的中介费2800元的理由成立，本院予以支持。二、关于原告崔勇雄主张被告世华公司对被告徐志敏的购房款、违约金、房产买卖中介费承担连带责任之诉求应否支持的问题。《房屋买卖合同》确立了原告崔勇雄与被告世华公司居间合同法律关系，根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的相关规定，在该居间合同关系中，被告世华公司作为居间人的义务是如实向原告崔勇雄报告有关订立房屋买卖合同的事项，权利是收取促成合同成立的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用；原告崔勇雄作为委托人的义务是在合同成立时支付报酬或在合同未成立时支付被告世华公司从事居间活动必要的费用。《房屋买卖合同》中对双方居间合同关系权利义务的约定合法有效，双方应当遵照履行。被告世华公司事前未核实案涉房屋的现状，即与原告崔勇雄及被告徐志敏签订了三方《房屋买卖合同》，被告世华公司的确在居间服务中存在瑕疵，但其在次日即到茂名市不动产档案馆查询到案涉房屋已抵押已查封的状态，并如实告知了原告崔勇雄，但原告崔勇雄仍自愿继续与被告徐志敏进行交易。现由于被告徐志敏违约，未能如期对案涉房屋解押及解封，导致合同确定的权利及义务无法履行，导致合同解除的根本性责任不在于被告世华公司在居间服务中存在的瑕疵，而是原告崔勇雄及被告徐志敏双方均有责任。虽然本案最终解除合同，原告崔勇雄的合同目的无法实现，但是被告世华公司仅是收取了部分中介费，可以视为被告世华公司从事居间活动的必要的费用。综上，被告世华公司在居间服务中存在瑕疵，但并不存在根本性的违约行为，故原告崔勇雄请求被告世华公司对被告徐志敏的购房款、违约金、房产买卖中介费承担连带责任的理据不足，本院不予支持。被告徐志敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告崔勇雄与被告徐志敏、被告茂名市世华房地产代理有限公司于2018年3月4日签订的《房屋买卖合同》及原告崔勇雄与被告徐志敏于2018年3月25日签订的《补充协议》；二、限被告徐志敏于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款210000元及支付违约金42000元、房屋买卖中介费2800元给原告崔勇雄；三、驳回原告崔勇雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6742元（原告崔勇雄已预付），由原告崔勇雄负担1895元，由被告徐志敏负担4847元。限被告徐志敏在本判决发生法律效力之日起七日内按《交纳诉讼费用通知书》交纳案件受理费4847元。逾期不交纳的，依法强制执行。原告崔勇雄已交纳的案件受理费4847元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  程柳梅人民陪审员  李木清人民陪审员  邱志辉二〇一九年一月三十日法官助理杨惠雯书记员杜兆晟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。