江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初1471号原告：薛康，男，1968年6月18日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：薛蕾，女，1995年6月6日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。二原告共同委托诉讼代理人：王新，北京市大地律师事务所律师。被告：徐州市新盛超华置业有限公司，住所地徐州市中山北路**。法定代表人：卢深，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沐遥，江苏红杉树律师事务所律师。原告薛康、薛蕾与被告徐州市新盛超华置业有限公司（以下简称新盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛康、薛蕾的共同委托诉讼代理人王新、被告新盛公司的委托诉讼代理人姚卫晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按照商品房买卖合同约定交付原告所购房屋，加盖隔层，履行其买一层得二层的承诺；2、要求被告支付逾期交房违约金（以房屋总额435965元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年7月1日起计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付房屋，逾期被告将承担违约责任，时至今日，被告仍没有按商品房买卖合同的约定履行交付义务。此外，被告在销售过程中承诺买一层得两层，并通过大量广告和多种媒介渠道宣传，原告也基于此才与被告签订商品房买卖合同，但被告对此承诺至今未兑现。被告的违约行为给原告造成极大的经济损失，为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告辩称：1、案涉房屋已经经过竣工验收，符合商品房买卖合同约定的交付条件，被告已于2018年7月19日向原告邮寄送达上房通知书，通知原告上房，但原告至今没有上房，原告拒绝上房的理由不成立；2、被告虽存在逾期交房的情形，但逾期交房的时间不足一个月，对该期间，被告同意按商品房买卖合同的约定支付相应的违约金，但对于被告通知原告上房之后产生的损失应当由原告自行承担；3、商品房买卖合同中虽约定交付的房屋应取得测绘报告，但并未明确约定是预测报告还是实测报告，法律也没有明确规定出卖人在交付时必须出示实测报告，客观上，涉案房屋实测报告上载明的房屋面积与预测报告一致，因此，被告在向原告交付房屋时仅提供预测报告并没有损害原告的利益，被告没有违反商品房买卖合同的约定，故，不应该就此认定被告存在违约行为；4、被告并没有向原告承诺过买一层得两层，被告仅在宣传材料上体现了层高，且根据双方签订的补充协议的约定，广告宣传等资料并不作为合同的交付内容，该广告宣传对双方没有约束力。就案涉房屋，原告可根据房屋的层高情况进行改造以达到买一得二的目的，被告提供的只是能够改造为两层高度的层高的房屋，被告交付的房屋层高也符合合同约定标准，被告不存在虚假宣传的情形；5、原告存在逾期付款行为，应当向被告支付违约金210元，本案中应当予以抵扣。综上，被告除应承担不足一个月的逾期交房违约金以外，原告的其他诉讼请求均不能成立，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2018年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于本市（现名称为：君盛广场）3幢1单元1719号房屋，房屋规划用途为办公，层高为5.5米，房屋总价为435965元。商品房买卖合同第九条约定：该商品房交付时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告。商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该房屋，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照商品房买卖合同第十二条处理。商品房买卖合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方签订的商品房买卖合同附件中补充约定：除合同及其附件约定的条款外，买受人从任何渠道获得的任何信息和承诺均被视作个人行为，与出卖人无关，出卖人不负有履行义务；出卖人提供的户型、画册、模型、示范间等仅作为买受人选房时的参考。出卖人交付使用的商品房的具体情况以合同附件中的房屋平面图、装修标准和政府批准的规划文件为准；出卖人对本合同项下房产的承诺与保证仅限于本书面合同内约定的内容，除此之外，出卖人未作任何其它承诺与保证。在有关广告和宣传资料、平面模型、沙盘中对房屋开发规划范围及相关设施所做的说明、标志，不构成要约，也不属于交付标准或交易条件，不构成合同内容，对双方无约束力。原告已向被告支付案涉房屋的全部购房款435965元。2018年7月19日，被告向原告邮寄送达交房通知书、房屋交付指引等，通知原告于2018年7月24日办理上房手续，原告已于通知上房日期前收到被告邮寄的邮件，但至今未办理上房手续。原告称其按照通知时间去办理了上房手续，但因被告未能向其提供竣工验收备案表和房屋实测报告，仅出示了房屋预测报告，且房屋未加盖隔层，故原告未办理上房手续。2018年7月20日，包含涉案房屋在内的君盛广场（不含1#楼商业第四层KTV）工程取得建筑工程竣工验收备案表。2018年11月5日，徐州市鼓楼区牌楼街道办事处出具《信访事项答复处理意见书》，该意见书中有以下内容：经调查，若按业主要求，开发商先行建造隔层，则无法通过竣工验收。区住建局、新盛超华公司、办事处多次召开调度会研究处理方案，决定协调新盛超华公司先办理上房手续再建隔层。截止目前，涉案LOFT结构商品房共240户，已建隔层160户。另查明，被告于《商品房买卖合同》签订前即取得包含案涉房屋在内的房屋面积预测报告，该预测报告每一页均加盖印章，印章内容为“此房为预售面积，竣工后，须向徐州市房地产测绘队申请面积复核方可生效”。2018年7月30日，被告委托徐州市宏伟测绘制图公司对君盛广场工程进行竣工测绘，2018年12月5日，徐州市宏伟测绘制图公司出具了君盛广场1#、2#、3#号楼的房屋面积测算报告。为查明案件事实，本院依职权向徐州市住房和城乡建设局咨询《商品房买卖合同》第九条中的“测绘报告”是“实测报告”还是“预测报告”等问题。2019年6月14日，徐州市住房和城乡建设局作出答复：《新版合同示范文本》第九条所指的房屋测绘报告为开发企业委托具有房产测绘资格的单位对房屋实测出具的测绘报告。还查明，被告的宣传册中显示有“5.6米挑高”、“买一层得两层”、“一层变两层”等内容。因当事人分歧较大，致本案调解不成。本院认为：一、关于被告应否在向原告交付房屋前加盖隔层的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，原告提交的宣传画册、沙盘等材料虽显示有“买一层得两层”、“一层变两层”等内容，但均不能证明被告明确允诺其负有加盖隔层的义务；同时，双方在商品房买卖合同附件中补充约定，宣传画册、沙盘等材料显示的内容，不构成合同内容，对双方无约束力。因此，涉案房屋宣传广告和资料应为要约邀请，原告要求被告加盖隔层的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金的问题。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应当于2018年6月30日前向原告交付房屋。庭审中，被告对于其自身存在逾期交房的事实不持异议，双方的争议焦点为逾期交房行为延续至何时。首先，《商品房买卖合同》第九条约定的房屋测绘报告应如何理解。根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，涉案商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。对于房屋测绘报告，原告主张为实测报告，被告主张为预测报告。本院认为，被告已于商品房买卖合同签订之前即取得了房屋预测报告，而该预测报告每页均盖章标注“此房为预售面积，竣工后，须向徐州市房地产测绘队申请面积复核方可生效”，故假如合同约定的为预测报告，在双方签订合同时该预测报告尚未生效，该约定不符合常理，被告亦无法作出合理解释。同时，徐州市住房和城乡建设局作为《商品房买卖合同》的监制单位，其明确答复《商品房买卖合同》第九条所指的房屋测绘报告为开发企业委托具有房产测绘资格的单位对房屋实测出具的测绘报告。综上，被告主张《商品房买卖合同》第九条约定的房屋测绘报告为预测报告证据不足，本院不予支持，对原告主张为实测报告的主张，本院予以采信。其次，在2018年7月24日被告是否完成了交付房屋的合同义务，即逾期交房违约金应计算至何时。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定，交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（即建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告），否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。根据已查明的事实，被告虽通知原告于2018年7月24日上房，但案涉房屋于2018年7月20日取得建设工程竣工验收备案表，于2018年12月5日才取得实测报告，故被告履行通知上房的义务不符合合同约定，被告在2018年7月24日并未完成房屋交付义务，不应免除其逾期交房的违约责任。鉴于被告于2018年12月5日才取得案涉房屋的房屋实测报告，故被告逾期交房违约金应自2018年7月1日起计算至2018年12月5日止，共158日。对于逾期交房违约金数额应以435965元为基数，按照每日万分之三的标准计算158日，合计为20665元。对于原告主张的2018年12月5日之后的逾期交房违约金问题。本院认为，被告交付商品房的合同义务已经于2018年12月5日完成，原告基于案涉房屋未取得测绘报告等理由拒绝接收房屋而继续产生的房屋交付的责任，自此不再应由被告承担，故原告要求被告承担2018年12月5日之后的逾期交房违约责任，证据不足，对原告该主张，本院不予支持。对于被告抗辩原告存在逾期支付购房款的违约行为，原告应向被告支付违约金并要求在本案中予以抵扣的问题。被告该抗辩系主张债务抵销，因原告对该责任的承担及数额均有异议，庭审中被告亦未能提供相应证据予以证明，且原告不同意抵扣，故对被告主张抵销的抗辩，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效后十日内向原告薛康、薛蕾支付逾期交房违约金20665元；二、驳回原告薛康、薛蕾的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元（原告已预付），由被告徐州市新盛超华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  匡 伟审 判 员  林佳锟人民陪审员  范玉壮二〇一九年十二月二日书 记 员  刘闻博