山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2226号上诉人（原审被告）：山东善利元商贸有限公司，住所地枣庄市薛城区永兴路**。法定代表人：薛飞，总经理。委托诉讼代理人：郭光奎，山东守用律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：褚金山，男，汉族，1969年12月6日出生，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。原审被告：薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区居民委员会，住，住所地枣庄市薛城区泰山路**/div>法定代表人：王赐杰，主任。委托诉讼代理人：丁建军、杜宜政，山东薛国律师事务所律师。上诉人山东善利元商贸有限公司（以下简称善利元公司）因与被上诉人褚金山及原审被告薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区居民委员会（以下简称四里石居委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初754号民事判决，本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。善利元公司上诉请求：1.撤销薛城区人民法院（2019）鲁0403民初754号民事判决，发回重审或依法改判；2.依法确认上诉人与一审被告于2010年3月8日签订的《租赁合同》中涉及租赁4一10层房屋的部分合同有效；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院经审理认定，一审被告与上诉人于2010年3月8日签订的《租赁合同》1-3层有建设规划许可证，4-10层为超出规划许可证规定建设的房屋，因此依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定合同中涉及4-10层的部分无效，一审法院对该事实的认定是十分错误的，理由如下：（一）2010年3月8日，上诉人与一审被告签订涉案房屋租赁合同时，为了达到合法租赁之目的，上诉人让一审被告提供了土地规划和建设许可等合法建设的相关手续，一审被告当时提供的建设工程规划许可证确实为三层砖混“辽河路商业楼”，上诉人对此提出异议时，一审被告告知上诉人，辽河路商业楼已经更名为火炬大厦，立项批复建筑面积9000平方米，共十层，已于2006年批准，原辽河路商业楼让出绿化面积后拆除重建了火炬大厦，手续正在补办中。现有证据证明，2006年3月20日，一审被告在枣庄高新区经济发展局办理了批准手续，批号为“枣高项字（2006）第7号”，2010年9月14日，枣庄高新区建设规划局出具了相关手续正在办理中的证明，这充分证明，火炬大厦4一10层的部分建筑经政府相关部门批准，与1一3层一样不是违章建筑。上述相关证据均为政府文件且有政府部门的印章，虽为复印件，通过合法途径均能核实，一审法院在开庭后不久就匆忙的做出判决，使本案客观事实不能呈现，做出了错误认定。（二）一审被告因未履行生效法律文书确定的应向被上诉人支付金钱的结付义务，2018年7月30日，枣庄市中级人民法院作出（2016）鲁04执276、309号执行裁定，将该大楼的4-10层楼房裁定给了被上诉人所有。2018年8月16日，被上诉人与一审被告签订了执行合解协议书一份，其中就本案诉争的火炬商务中的大楼产权变更后的租金分配问题，双方同意2019年之后的租金分配比例为被上诉人享有36.52%，四里石居委会享有63.48%，各自分别向承租人出具票据。上述枣庄市中级人民法院的执行裁定已经发生法律效力，被上诉人与一审被告签订的执行和解协议已经实际履行，枣庄市中级人民法院的裁定实际上就是以法律的名义确认了被上诉人与一审被告买卖涉案楼房4-10层的合同效力，既然买卖合同有效，那就充分证明4一10层不是违章建筑，被上诉人也认可，且接受了按照租赁合同约定的租金，枣庄市中级法院在掌握充分证据的基础上做出合法建筑的有效认定已经生效，一审法院对同一处建筑物认定为违章建筑而无效是十分错误的。二、一审法院适用法律有误，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案楼房于1998年规划建设时确实为三层建筑，后重建中增建了4-10层这也是事实，从现有的证据看，一审被告也确实取得了增建手续，并经政府相关部门批准，变更了“辽河路商业楼”为“火炬大厦”。一审法院应当适用经主管部门批准建设的应当认定为有效的“但书”规定，认定合同有效。一审法院适用上述司法解释第二条时，对“但书”的规定视而不见，是适用法律有误。综上所述，本案涉案楼房4一10层和1一3层一样应为合法建筑，租赁合同应为有效合同，一审法院在未查清事实，且有枣庄市中级人民法院生效裁定的情况下，做出错误认定，且适用法律有误，给上诉人的正常经营活动造成很大困扰。褚金山答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。四里石居委会述称，一审认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。褚金山向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告于2010年3月8日签订的《租赁合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1993年4月12日，原枣庄市土地管理局作出《关于枣庄市水泥厂等十个单位划拨、征用、使用土地的批复》【枣土征字（1993）第7号】，批准薛城区兴仁乡四里石村（现名薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区）因新建电脑机绣厂和木材公司，使用本村土地共13400平方米。四里石村在该许可使用土地上实际建设了本案诉争的火炬商务中心大楼，该大楼的建设规划许可情况为，1998年10月20日，枣庄高新技术开发区城乡建设委员会作出《建设工程规划许可证》（鲁04-7980**号），批准建设项目名称为“辽河路商业楼”，建设规模为“三层砖混11，200平方米”。该大楼的现状为主体建筑十层，总建筑面积12，452.88米，无产权证书。2010年3月8日，两被告签订了《租赁合同》，四里石居委会将该大楼出租给善利元公司经营使用，租赁期为2011年5月8日至2031年5月8日，头两年每年租金600，000元，第3-12年每年700，000元；第13-16年每年800，000元；第17-20年每年900，000元。四里石居委会因未履行生效法律文书确定的应向褚金山支付金钱的给付义务，2018年7月30日，枣庄市中级人民法院作出（2016）鲁04执276、309号执行裁定，将该大楼的4-10层楼房裁定给褚金山所有。2018年8月16日，褚金山与四里石居委会签订了执行和解协议书一份，其中就本案诉争的火炬商务中心大楼产权变更后的租金分配问题，双方同意2019年之后的租金分配比例为褚金山享有36.52%，四里石居委会享有63.48%，各自分别向承租人出具票据。一审法院认为，本案争议的焦点有三个。一是褚金山是否是本案的适格原告；二是本案诉争的建筑物是否符合建设工程规划许可证的建设规定；三是褚金山主张本案涉案租赁合同无效是否成立。关于争议焦点一，褚金山系通过人民法院执行的方式取得了涉案房产4-10层部分的所有权，根据“买卖不破租赁”原则，本案成立在先的租赁合同对褚金山应有约束力，即褚金山有权享有该租赁合同相应部分的合同权利，并承担相应的合同义务。故褚金山实际上现已成为了该租赁合同标的物4-10层部分楼房的出租人，褚金山现作为合同一方当事人，自然有资格作为原告提起与该合同有关的诉讼。关于焦点二，从本案现查明的涉案大楼的规划许可建设规模为“三层砖混11，200平方米”的事实，可以清楚地看出至少该大楼的4-10层部分为超出规划许可证规定建设的房屋。关于焦点三，现已查明，两被告所租赁的房屋的1-3层部分有建设规划许可，且与原告无直接利害关系，且就该部分房屋的租赁合同也不宜由原告主张无效，故对原告的诉讼请求中涉及1-3层房屋部分租赁合同无效的主张一审法院不予支持；4-10层部分为超出规划许可证规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，结合本案查明的事实及上述的论述，两被告签订的《租赁合同》中涉及租赁4-10层房屋的部分租赁合同应为无效，对原告该部分的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条之规定。判决：一、被告薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区民居委员会与被告山东善利元商贸有限公司于2010年3月8日签订的《租赁合同》中涉及租赁4-10层房屋的部分合同无效；二、驳回原告褚金山的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区民居委员会负担300元，由被告山东善利元商贸有限公司负担200元。于判决生效后七日内缴纳。二审中，上诉人提交二份新证据。证据1、枣庄高新区经济发展局枣高项字（2006）第7号文件，文件内容是关于建设四里石社区综合办公楼立项的批复；证明：本案诉争的租赁合同的标的物火炬大厦，已经由相关部门批准立项并进行建设，建筑面积是9000平方米，即现在的十层大楼。证据2、枣庄高新区建设规划局的证明；证明：枣庄高新区兴仁街道办事处四里石社区火炬大厦项目是经高新区管委会批准的落地项目，有关手续正在办理。一审提交的复印件，今天庭审提交原件。证据1、2证明涉案建筑物是经相关部门批准的合法建筑，因此租赁合同为有效合同。被上诉人质证意见，证据1：对真实性不认可。该文件不属于新证据。上诉人在具有原件的情况下一审隐藏该文件，已经说明该文件不具有真实性。通过该文件内容，总建筑面积9千平方米，与目前的建筑12452.88平方米不符，高新区经济发展局不是国家规定的建设项目主管部门，其无权出具相关证明。该证明不能证明涉案建筑是符合相关规划的建筑。证据2：对真实性不认可。上诉人在具有原件的情况下一审隐藏该文件，已经说明该文件不具有真实性。该证明可以证明涉案建筑物截止目前没有相关规划许可，包括建设、施工规划许可等相关许可文件。证明了涉案的建筑物是违章建筑。原审被告发表质证意见，证据1、2真实性、合法性、关联性认可，证据1文件系一审时上诉人提交的1998年10月20日建设工程规划许可证的基础上发布的政府文件，因此二者并不矛盾，对被上诉人的质证意见不予认可。对于上述证据，本院于2019年10月18日，依法调查了曾任枣庄市高新区经济发展局局长、兴仁街道办事处主任的王广振，对当时涉案火炬大厦批建情况作了说明，王广振陈述涉案项目建设办事处和高新区领导都是同意的，但因时间太长，相关资料没有办法查到。对于2010年9月14日，枣庄高新技术产业开发区建设局出具的《关于四里石火炬大厦项目证明的说明》，本院亦到该局已进行核实，该局回复相关资料在高新区档案室未查询到，对于该证明当时出具的情况因时间太长，人员变动，该局无法核实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题涉案租赁合同无效是否成立，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，上诉人主张涉案工程建设已经主管部门批准建设，应当认定为有效，但从其提交的证据来看，关于枣庄高新区经济发展局枣高项字（2006）第7号文件是关于项目立项的批复，且枣庄高新区经济发展局亦非涉案工程建设规划主管部门；关于2010年9月14日，枣庄高新技术产业开发区建设局出具的《关于四里石火炬大厦项目证明的说明》，该局对证明出具情况无法核实，并且在该局亦未查询到项目报批或者研究的相关证据。综上，上诉人未能提供涉案工程批准建设的文件，本院不能认定涉案工程在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可或者经主管部门批准建设。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人山东善利元商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 杨丽娜审判员 孙 晓二〇一九年十二月二日书记员 张 宇