浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终6065号上诉人（原审被告、反诉原告）：程明月，女，1958年1月23日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：温成洪，男，1950年1月7日出生，汉族，住浙江省平阳县，系程明月丈夫。委托诉讼代理人：应云总，浙江时代商务律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐萍，女，1961年1月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：曹震宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人程明月因与被上诉人徐萍房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初6996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程明月上诉请求:撤销原判，发回重审。事实和理由：一、徐萍并非本案适格主体，无权起诉。涉案房屋后面部分（25平方米）系2015年2月6日出租给程明月使用至今，徐萍为抬高涉案房屋前部部分（20平方米）的租金将涉案房屋后面部分霸占。一审法院将楼梯面积纳入使用面积明显错误。程明月从2015年开始使用的涉案房屋前面部分的面积只有5.53平方，故涉案合同应从2005年开始无效，退还全部租金给温州市电子器材公司。涉案房屋前面部分系温州市电子器材公司所有，除产权证记载的5平方米外，其余均是违章建筑。涉案租赁物出租给徐萍的年租金仅为100元，徐萍对外出租的年租金为70000元，存在严重国有资产流失的情况。一审法院就上述事实未予查明，明显不当。二、一审法院在无其他证明的情况下采信被询问人的陈述，而对程明月一审的调查取证申请不予准许。温州市电子器材公司系涉案房屋所有权人，对诉争房屋及相应租金享有独立请求权，程明月已经告知法院并申请追加温州市电子器材公司为第三人，但一审未追加，程序违法。三、涉案房屋是公有廉租房，故不适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，一审法院适用法律错误。四、原审判决超过徐萍一审的诉讼请求范围，属程序违法。一审作为判决依据的检验报告书未经双方质证，违背了最高院关于民事诉讼证据的若干规定。五、一审法院认定涉案房屋面积为17平方米，但对之前已经收取的3平方米的租金总计70800元未予以扣减，属认定事实错误。涉案房屋在本案审理过程中已经由温州市电子器材公司收回，故徐萍无权要求程明月腾空。徐萍辩称：一、一审中，温州市电子器材公司已经出具的书证及一审法院向其调查的证据，均能证明徐萍享有涉案房屋的使用权和转租权。涉案房屋实际面积虽与双方约定面积不一致，但程明月从2005年开始使用涉案房屋至起诉前，从未提出异议，一审对不相符部分的建筑面积对应的租金是否予以退回，已经做出认定。程明月所主张的优先承租权与本案无联系。二、根据合同法的相关规定，徐萍向程明月发送解除合同律师函时，双方租赁合同已经解除。一审判决系对该事实的确认，不存在超当事人诉讼请求的问题。温州市电子器材公司并非必须参加本案诉讼参与人，一审法院未予追加，并无不当。鉴定报告书虽作为本案事实的证据，但不管是程明月的上诉理由还是补充意见，对鉴定报告书的结论所涉及的面积均未提出异议。三、涉案房屋原先一直由徐萍享有使用权与转租权，后从温州市电子器材公司承租的部分房屋在2019年1月1日由温州市电子器材公司收回。徐萍向一审法院起诉，请求：1.判令程明月立即腾空位于温州市鹿城区黎明西路262弄2号（老门牌××）的店面；2.判令程明月支付拖欠的租金37500元；3.判令程明月支付按月租金5000元的标准计算的占有使用费（自2017年5月1日起至程明月腾空完毕之日止）；4.本案的诉讼费用由程明月承担。程明月提出反诉请求：1.请求确认双方于2005年7月10日至2018年6月30日的系列租赁协议书都无效，徐萍必须退还全部已收的租金75.4万元拿给房屋产权人温州市电子器材公司，电子公司应返还程明月被多收的违章面积、使用面积租金给程明月24万元和十三年的房屋维修费5万元；2.请求继续判令温州市电子器材公司是房屋的所有权人，参加本案诉讼，徐萍不具备诉讼资格。一审法院认定事实：坐落于温州市黎明西路262弄2号（原××）属于温州市电子器材公司所有，该公司将部分房间分配给池松庭（已故使用）。现该房屋由池永光使用。池永光与徐萍系夫妻关系，程明月与温成洪系夫妻关系。徐萍与程明月、温成洪之间关于该部分房屋于2005年开始存在租赁关系，约定租赁面积20平方米。温州市电子器材厂与温成洪于2015年2月6日签订《房屋租赁合同》一份，约定温州市黎明西路262弄2号面积中25平方米作为仓库使用。2016年7月10日，徐萍与程明月签订一份《房屋租赁协议书》，约定程明月承租位于温州市鹿城区黎明西路262弄2号的店面，协议约定：租期为半年，租赁面积20平方米，从2016年7月11日至2016年12月31日，同时约定了租金6个月租金22500元，按4个月付清（2017年3月开始每月的月底付清计5625元，6月底全部付清，不得拖欠）。2016年12月22日，温州市电子器材公司与池永光签订《房屋租赁合同》一份，将原租赁给温成洪的面积25平方米的租赁物租给池永光，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，一年租金14400元。2017年12月27日，池永光又向温州市电子器材公司支付了2018年的租金14400元，但未签订合同。2017年1月1日，双方又签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书约定租赁面积50平方米（该面积包含了程明月原向温州市电子器材厂租赁的25平方米），租期一年半，从2017年1月1日至2018年6月30日，月租金5000元，按月支付。该份协议书签订后，程明月占有使用承租店面至今，因程明月仅在2017年1月份支付一个月租金5000元，剩余租金至今未按约支付。2017年4月24日，徐萍委托浙江嘉瑞成律师事务所向程明月正式发函解除双方《房屋租赁协议书》，并要求程明月接函后五日内腾空店面交付给徐萍，同时一次性支付拖欠的2016年度租金22500元及2017年度店面实际占有期间的租金，然程明月未腾空交付店面，故双方发生纠纷。在审理期间，经程明月申请，一审法院对原宿舍部分面积进行测绘，该部分面积产权内建筑面积为7.43平方米，使用面积5.53平方米，产权外建筑面积9.57平方米，使用面积8.76平方米，产权外双方争议面积1.46平方米。楼梯下使用面积3.12平方米。一审法院认为，程明月与徐萍签订的二份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。因程明月未按照约定支付租金，故徐萍于2017年4月25日向程明月发函要求解除合同符合法律规定，自程明月于2017年4月26日收到该函后，双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故程明月应当及时腾空涉案租赁房屋。程明月至今仍然占有使用涉案房屋，应当支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费。双方在2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》中约定租赁面积50平方米，其中25平方米原由温州市电子器材公司向程明月出租，对该部分面积双方无异议。对于剩余的25平方米双方此前租赁合同中均约定为20平方米，此后经测绘，该部分面积产权内建筑面积为7.43平方米，使用面积5.53平方米，产权外建筑面积9.57平方米，使用面积8.76平方米，产权外双方争议面积1.46平方米。楼梯下使用面积3.12平方米，一审法院认定在涉案合同解除前，租金系双方自愿约定，且程明月租住该部分多年，故一审法院认为租赁到期前的租金应当按照双方约定计算即2016年租赁合同中约定的22500元及2017年租赁合同约定的14333.33元（5000元每月/30日×26日=4333.33元+2-3月租金10000元）计算。合同解除后，一审法院参照双方合同约定，认定每平方米每月租金100元，关于实际面积，虽然涉案租赁部分面积没有产权，但也有使用价值，程明月也已经实际使用，故一审法院酌情认定实际面积为42平方米（25平方米+产权建筑面积7.43平方米，产权外建筑面积9.57平方米），占有使用费为4200元每月。程明月主张涉案租赁物系国有资产，出租应当报备，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一审法院认为涉案合同系双方签订，属于平等民事主体之间的合同，对程明月主张，不予采纳。程明月主张其享有优先承租权，但相关法律并无规定，对其主张，不予支持。程明月主张徐萍不享有转租权，但经一审法院询问温州市电子器材厂，其表示同意转租，对该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、确认徐萍与程明月于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》已经于2018年4月26日解除；二、程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区黎明西路262弄2号的店面；三、程明月向徐萍于本判决生效之日起十日内支付租金36833.33元；四、程明月向徐萍支付占有使用费（自2017年5月1日起至实际腾空之日止，按每月4200元计算）；五、驳回徐萍其他的诉讼请求；六、驳回程明月的诉讼请求。如程明月未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币738元，反诉受理费2380元，测绘费1500元，由徐萍负担1500元，程明月负担3118元。二审期间，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。二审另查明，徐萍与温州市电子器材公司的关于25平方米房屋的租赁合同于2018年12月31日到期，双方未续签租赁合同。温州市工业投资集团有限公司于2018年11月21日向温州市电子器材公司发送整改通知书，责令温州市电子器材公司向池永光夫妇收回黎明西路262弄2号前面第一间房产（10㎡）使用权。本院认为，坐落于温州市黎明西路262弄2号（原××）房屋已经登记并获得不动产权属证书，程明月主张涉案租赁物部分系违章建筑未能提供证据予以证明，故对其上述主张无法予以支持，一审认定涉案租赁合同合法有效并无不当。程明月主张其就坐落于温州市黎明西路262弄2号中的25平方米房屋系直接向温州市电子器材公司承租，但却在2017年1月1日就坐落于温州市黎明西路262弄2号的50平方米房屋（包括上述25平方米房屋在内）与徐萍签订租赁合同，鉴于所有权人温州市电子器材公司认可涉案房屋前面部分（20平方米）由徐萍夫妇使用、后面部分（25平方米）出租给徐萍并同意由徐萍转租给程明月，故程明月就涉案租赁物系与徐萍发生租赁合同关系，徐萍系本案适格主体，一审法院未追加温州市电子器材公司参加诉讼并无不当。经审查，涉案司法鉴定检验报告书在本案一审庭审中已经出示并由双方质证，程明月主张上述报告书未经双方质证与事实不符，本院不予采信。徐萍在本案一审中虽未明确提出解除合同的诉讼请求，但其要求程明月腾空涉案房屋、支付租金及占有使用费，而解除合同系腾空房屋及支付占有使用费的前提,故一审判决确认合同解除并未超出诉讼请求。程明月并未提供证据证明涉案房屋系公有廉租房，故一审法院适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》并无不当。至于徐萍与温州市电子器材公司租金数额、是否存在国有资产流失问题，与本案审理内容无关，不属于本案审查范围。涉案租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行己方义务。程明月不支付租金的行为已经构成根本性违约，故一审判决确认涉案租赁合同于2018年4月26日解除、程明月向徐萍支付租金36833.33元并无不当，本院予以维持。鉴于徐萍与温州市电子器材公司的租赁合同已于2018年12月31日到期，故徐萍无权要求程明月腾空涉案房屋后面部分（25平方米）及支付该部分房屋从2019年1月1日开始的占有使用费。因双方均未对一审认定每月每平米100元的标准提出异议，故截至2018年12月31日程明月应当支付涉案房屋后面部分占有使用费共计50000元（25平方×100元/平方×20个月）。温州市电子器材公司虽被责令向徐萍夫妇收回涉案房屋前面部分（10㎡）的使用权，但在无证据证明该部分房屋使用权已经被收回的情况下，徐萍夫妇仍享有该部分房屋的使用权，程明月占有使用该部分房屋仍应当向徐萍支付占有使用费。一审认定涉案房屋面积为42平方米，扣减双方无异议的25平方米，涉案房屋前面部分的面积应为17平方米，故涉案房屋前面部分应当从2017年5月1日起按照每月1700元（17平方×100元/平方）的标准计算占有使用费。程明月从2005年开始一直按照20平方米面积承租涉案房屋前面部分并支付租金，从未提出异议，其主张多缴纳的3平方米面积租金亦系双方已经履行完毕的部分，现要求退回理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人程明月的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初6996号民事判决第一项、第三项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初6996号民事判决第二项、第四项及第五项；三、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付位于温州市鹿城区黎明西路262弄2号店面后面部分房屋占有使用费50000元；四、程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区黎明西路262弄2号店面前面部分房屋；五、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付位于温州市鹿城区黎明西路262弄2号店面前面部分房屋占有使用费（自2017年5月1日起按照每月1700元的标准计算到实际腾空之日止）；六、驳回徐萍的其他诉讼请求。二审案件受理费3118元，由上诉人程明月负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年一月二十八日法官助理周婷婷代书记员  蔡瑞洁