湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民终1223号上诉人（原审被告）：鞠永久，男，1954年5月15日出生，汉族，退休职工，住荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：王德祥，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：荆门市宝景物业管理有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道**。法定代表人：李书平，总经理。委托诉讼代理人：聂兵，湖北新天律师事务所律师。上诉人鞠永久因与被上诉人荆门市宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省荆门市掇刀区人民法院（2019）鄂0804民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鞠永久上诉请求：1、撤销原判，改判驳回宝景物业在一审中的全部诉讼请求或发回重审。2、本案全部诉讼费由宝景物业承担。事实及理由：1、一审判决适用法律与事实不符。案涉由宝景物业与业主委员会或自管会签订的三份物业管理合同，与全体业主没有关系，没有经过全体业主的一致通过，其内容不合法。宝景物业与全体业主不构成合同关系。2、一审判决错误认定由鞠永久承担业主委员会或自管会成立不合法的举证责任，而支持宝景物业的诉讼请求，判决结果错误。3、一审判决认定事实不准，导致判决错误。目前鞠永久的房屋面积为597.38平方米，一审判决认定鞠永久名下房屋的面积为1047.72平方米。宝景物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件司法解释第一条的规定，宝景物业与业主委员会或自管会签订的合同对全体业主都有约束力。关于鞠永久名下房屋面积数据，一审判决系依据不动产中心出具的详细资料查明相关事实，不存在认定事实错误的问题。宝景物业向一审法院起诉请求：1、判决鞠永久支付物业服务费22002元及违约金7878元（计算至2019年7月1日，两项合计29880元）；2、诉讼费由鞠永久承担。一审法院认定事实：2010年5月22日，名泉小区业委会与宝景物业签订了一份《名泉小区物业管理委托合同》，约定名泉小区业委会将名泉小区委托原告实行物业管理服务，委托管理期限为3年。住宅按每月每平方米0.15元向业主或者使用人收取。2010年5月25日，荆门市名泉物业管理有限公司向宝景物业移交了小区的水电管理费等。2013年3月28日，名泉小区业委会再次与宝景物业签订了《名泉小区物业管理委托合同》，委托管理期限3年。住宅的物业费为每月每平方米为0.25元。2016年4月15日，名泉小区自管会与宝景物业签订了《名泉小区物业管理委托合同》，物业费的收取标准不变。前述三份合同均约定了违约责任，收费时间为每年6月1日之前，业主和使用人一次性交纳全年费用，逾期交纳的从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。2011年3月5日，名泉小区业委会与宝景物业签订了一份关于调整物业管理费的协议，约定居民住房物业由0.15元/月/平方米调整为0.25元/月/平方米。鞠永久系掇刀名泉小区中6栋3号001幢1单元402号房（面积82.26平方米）、104号房（面积41平方米）、105号房（面积28.86平方米）、106号房（面积41平方米）、201号房（面积184.04平方米）、103号房（面积38.72平方米）、401号房（184.04平方米）、501号房（184.04平方米）、101（面积39.86平方米）、102号房（面积39.86平方米）、301号房（面积184.04平方米）的业主。鞠永久自2013年1月1日起未缴纳物业费。宝景物业就名泉小区业委会变更为名泉小区自管会作出声明，表示自管会与业主委员会职能相同，仅是名称有所区别，并提供《荆门市中心城区住宅小区“红色物业”实施方案》以及《荆门高新区掇刀区中心城区新型综合社区三年行动方案》予以证明。掇刀区掇刀石街道办事处名泉社区居民委员会于2019年7月3日出具一份《证明》，表示因鞠永久多年未缴纳物业费，宝景物业多次向其催缴。掇刀区掇刀石街道办事处名泉社区居民委员会于2019年10月9日又出具《证明》1份，与本案有关内容为：名泉小区自管会是我社区根据国家、省市及掇刀区文件精神，2015年9月18日，经社区“两委”会议决定，将名泉社区业主委员会更名为名泉小区自管会，并经广大居民征求意见后成立的。鞠永久认可自管会是由业委会变更而来，但提出名泉小区业委会成立非法，业委会与宝景物业签订的物业服务合同无效，遂未缴纳物业费。一审法院认为，荆门市掇刀区掇刀石街道办事处名泉社区居民委员会提供的证据能证明名泉小区自管会系由名泉小区业委会更名而来，且鞠永久亦认可自管会就是由业委会变更而来，故该院确认名泉小区自管会与业委会系同一组织。宝景物业与名泉小区业委会（自管会）签订了物业服务合同，为鞠永久提供了物业服务，在鞠永久欠缴物业费时及时催收，鞠永久应当按照物业合同的约定向宝景物业支付自2013年1月1日至2019年12月的物业费22002.12元（0.25元/月/平方米×1047.72平方米×7年），现宝景物业主张该期间的物业费22002元，予以支持。关于违约金，因合同约定滞纳金从逾期之日起按每天1元交纳，故至2019年7月1日的违约金为7878元（6年1月×1元/天+5年1月×1元/天+4年1月×1元/天+3年1月×1元/天+2年1月×1元/天+1年1月×1元/天+1月×1元/天）。关于鞠永久抗辩称名泉小区业委会成立非法，业委会与宝景物业签订的物业服务合同无效，因鞠永久未提供证据证明该合同存在无效的情形，故其抗辩意见不能成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：鞠永久于判决生效之日起三日内向荆门市宝景物业管理有限公司支付自2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费22002元及自2013年1月1日至2019年7月1日期间的违约金7878元。案件受理费547元，减半收取274元，由鞠永久负担。二审中，鞠永久提交两组证据：证据一，2011年11月15日《名泉小区业主大会会议筹备组成员名单公告》一份、2012年2月21日选举楼栋长《公告》一份、2012年3月9日《名泉小区业主代表通讯录》一份，证明2012年3月9日名泉小区成立业主委员会的非法性、违法性。证据二，2002年5月14日《房屋买卖合同》、2004年1月18日《房屋买卖合同》、2006年7月14日《房屋买卖合同》各一份，证明原判认定的鞠永久名下房屋面积数据错误。对鞠永久二审提交的证据，宝景物业质证认为，证据一不是原件，对其客观性、合法性、关联性均有异议。证据二所涉三套房屋仍然登记在鞠永久名下，房屋的权属应根据不动产登记部门的登记为准。对该证据的客观性、合法性、关联性均有异议。对鞠永久二审提交的证据，本院经审核认为，证据一与本案待证事实有关联，但达不到鞠永久的举证目的，不予采信。证据二内容客观真实、来源合法，且与本案待证事实存有关联性，故对该证据予以采信。本院另查明：1、鞠永久分别于2002年5月14日、2004年1月18日、2006年7月14日将其名下共计450.34平方米的房屋出售给了案外人王松林、鞠永成、郭小兵。2、宝景物业二审中同意以597.38平方米（1047.72平方米-450.34平方米）的面积向鞠永久主张物业管理费，但不同意对违约金进行变更。3、二审中，鞠永久不认可其存在欠交物业费的违约行为，但其同时主张即使存在违约，合同约定的违约金额过高，请求法院予以相应调减。4、二审中，鞠永久认可其向宝景公司交纳过2011年、2012年的物业管理费。鞠永久还陈述：“2012年2月份、3月份成立（名泉小区业主委员会）的。他们公告的是我做楼栋长，2012年3月9日通知我参加会议，31个楼栋长，我去了召开的是楼栋长会议，不是业主大会。要我去开会成立业主委员会。有关领导就讲话，也有表格，筹备组上有街办的一把手，有社区的领导，有几个业主，从法律形式上看好像是合法，内容没有按照法律去做，31个楼栋长要每一栋楼的业主选举，但是没有通过业主选，业主不来选就以推荐的人做，就按照他们推荐的人做了。”5、2019年10月9日，名泉社区居民委员会出具《证明》，载明“名泉小区自管会作为一个合法组织，其成功经验得到了高新区工委办公室、掇刀区委办公室的认可，并发文推广经验（掇办发[2018]7号）。2018年度名泉小区自管会被湖北省委组织部评为湖北十大党建案例之一，同时掇刀区房管局于2019年2月25日发文对自管会的合法性和签订合同的有效性也作出了肯定答复。”该证明附有：社区两委会议记录、成立名泉小区自管会意见汇总表、湖北省十大党建案例获奖名单、掇刀区房管局关于重要信访调查的情况报告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第十二条第四款、第五款规定:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条规定:业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……本案中,名泉小区业主委员会与宝景物业签订的案涉3份名泉小区《物业管理委托合同》及《关于调整物业管理费的协议》合法有效，对鞠永久有拘束力。主要理由：首先,名泉小区业委会（自管会）有权代表全体业主与物业服务企业签订合同,其与宝景物业签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为合法有效。本案中,鞠永久主张名泉小区业委会的成立不合法,其与宝景物业签订的物业服务合同应为无效,但其提供的证据不足以证实其主张。鞠永久主张名泉小区业委会成立不合法,案涉物业服务合同无效,无事实和法律依据,本院不予支持。其次,从物业服务合同的实际履行情况看,宝景物业依据其与名泉小区业主委员会于2010年5月12日签订的《物业管理委托合同》对名泉小区实施了物业管理服务,鞠永久接受了物业服务并向宝景物业公司交纳了2010年度、2011年度物业服务费,小区内的其他业主亦交纳了物业服务费用。2012年后，鞠永久亦实际接受了宝景物业提供的物业服务，按照权利义务相一致原则,鞠永久理应按物业管理委托合同的约定履行交纳物业服务费的义务。最后，业主委员会作为业主的自治组织,由业主大会或业主代表大会选举产生,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会的成立程序是否合法属于相关行政主管部门审查范畴,不属于本案审理范围。关于鞠永久上诉主张一审判决认定的物业产权面积数据有误的问题，鉴于鞠永久二审中举出的新证据可以证实鞠永久分别于2002年5月14日、2004年1月18日、2006年7月14日将其名下共计450.34平方米的房屋已出售给案外人王松林、鞠永成、郭小兵，且已将房屋交付给了购房人。同时，宝景物业亦在本案二审中同意以597.38平方米（1047.72平方米-450.34平方米）的面积向鞠永久主张物业管理费。据此，本院认定鞠永久应给付物业服务费的物业面积为597.38平方米。故从2013年1月1日至2013年5月11日，鞠永久应向宝景公司交纳物业服务费391.58元（0.15元/月/平方米×597.38平方米×4.37个月）；从2013年5月12日至2019年12月31日，鞠永久应向宝景公司交纳物业服务费11892.34元（0.25元/月/平方米×597.38平方米×79.63个月）。另外，关于违约金问题。根据2010年5月12日《物业管理委托合同》第十七条第4款、2013年3月28日《名泉小区物业管理委托合同》第二十二条第6款、2016年4月15日《名泉小区物业管理委托合同》第二十二条第6款的约定，鞠永久应于每年的六月一日前交清当年的物业管理费。但本案中鞠永久未举证证实其自2013年1月1日起向宝景物业交纳过物业管理费，存在逾期交纳物业管理费的违约行为，其应承担合同约定的支付“滞纳金”的违约责任。本院对宝景公司要求鞠永久向其支付2013年6月1日至2019年7月1日期间的逾期交纳物业管理费违约金的诉讼请求予以支持，但本院综合虑及宝景公司的实际损失、鞠永久的违约情节，以及鞠永久认为合同约定的违约金标准过高，并当庭请求予以调减的实际情况，本院酌情确定鞠永久需向宝景公司支付违约金2200元。综上，鞠永久应向宝景物业支付自2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12283.92元（391.58元+11892.34元）。鞠永久应向宝景物业支付自2013年6月1日至2019年7月1日期间的违约金2200元。综上所述，鞠永久的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖北省荆门市掇刀区人民法院（2016）鄂0804民初1288号民事判决；二、鞠永久于本判决生效之日起三日内向荆门市宝景物业管理有限公司支付自2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12283.92元及自2013年6月1日至2019年7月1日期间的违约金2200元；三、驳回荆门市宝景物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费274元，由鞠永久负担200元，由荆门市宝景物业管理有限公司负担74元。二审案件受理费547元，由鞠永久负担347元，由荆门市宝景物业管理有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  向华波审判员  杨红艳审判员  罗艳红二〇一九年十二月十二日书记员  陈锦书