广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤0704民初2123号 原告：文楚明，男，汉族，住鹤山市。 委托诉讼代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：江门市江海区邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 委托诉讼代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娴，广东天高律师事务所律师。 第三人：广东光博汇投资发展有限公司，住所地：江门市江海区邦民路36号办公楼。 法定代表人：陈克俭。 委托诉讼代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娴，广东天高律师事务所律师。 原告文楚明诉被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、广东光博汇投资发展有限公司（以下简称“光博汇公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卓尔、被告及第三人光博汇公司的委托诉讼代理人陈秀雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年5月14日签订的《商铺认购书》；2.判决被告双倍返还原告定金60000元；3.判决被告返还原告已支付的购房款214875元（定金3万元除外）并支付占用购房款期间的利息（以214875元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%从2017年5月14日计至被告返还之日止，暂计至2018年10月15日为14459元）；4.判决第三人返还原告30000元，并支付占用款项期间的利息（以300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%从2017年5月14日计至被告返还之日止，暂计至2018年10月15日为2019元）；以上第2、3、4项暂合计为人民币294353元。事实与理由：2017年5月14日，原告在第三人的引导下，与被告签订了一份《商铺认购书》，约定原告认购被告开发建设的光博汇3号D区31048室商铺。该认购书仅约定了认购商铺的基本情况与付款计划等内容，并未约定了双方签订购房合同的时间。上述《商铺认购书》签订后，原告即并分别于2017年5月14日、5月16日支付了定金共计30000元,2017年6月7日、7月24日分别支付了购房款154875元、60000元，共计支付购房款214875元，另外，第三人以所谓的电商费用，收取了原告30000元。原告在《商铺认购书》签订并支付了首期款之后，一直没有收到被告的签约通知，被告至今仍未与原告签订商品房买卖合同，同时，原告也已经知道了被告的楼盘出现了问题。原告认为，一、原告与被告签订的《商铺认购书》，仅约定了认购商铺的基本情况与付款计划等内容，但是并未对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等作出约定，故构成商品房预约合同关系；二、自原告认购涉案商铺至今已经有一年半时间，虽然没有书面证据证明原告要求过与被告签订买卖合同，但是原告已经支付了25万款项，按照认购书确定的价格也已经支付了大部分购房款，按照正常的逻辑经验法则，没有理由不与被告签订买卖合同，因此，没有签订买卖合同的责任在于被告，被告一直不与原告签订买卖合同，已经构成违约，应当双倍返还原告定金；三、包括原告在内的众多购买了被告涉案房地产的业主的银行贷款申请亦因为被告楼盘的问题均没有获得银行贷款批准，更为严重的是被告开发的光博汇项目因为种种原因已经停工，项目已经濒临烂尾，购买了由被告开发的同一楼盘的业主已经发生大面积交楼严重违约且至今没有交楼的情况，显然，原告认购的商铺也存在同样问题，被告开发的光博汇项目已经成了问题楼盘是江门众所周知的事实，被告的情形已经构成预期违约，原告的合同目的不能实现，为了交易安全，也有权解除与被告签订的认购书。四、第三人作为房地产中介公司，以电商费用名义收取原告30000元，于法无据，应当在原告与被告解除认购书时将款项立即返还给原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，原告有权解除与被告签订的《商铺认购书》，并要求被告双倍返还定金并支付占用原告首期款期间的利息，为维护合法权益，特依法起诉，请求判决支持原告的诉讼请求！ 被告辩称：一、原、被告双方签订的《商铺认购书》并没有具体约定签订商品房买卖合同的具体时间，也没有约定涉案商铺的交付时间，被告将全面进入复工，被告有能力继续履行合同，故此，涉案尚未达成法定解除的条件，双方应当继续履行合同，被告不同意解除涉案合同。二、原告所主张的定金已在原告按约定支付购房款之日已作为购房款支付，已不再具有定金性质。三、原告提起的诉讼请求既适用定金条款又适用违约条款，既要求双倍返还定金又主张支付利息，违反了合同法第118条的规定，依法不应当予以支持。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称：第三人从来没有以电商名义收取原告支付的3万元，原告举证建行交易明细中的850586065130000并非第三人的账号，也不是第三人在拉卡拉公司的商户号，原告举证交易明细中的3万元并没有转入到第三人的银行账户内，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年5月14日，被告向原告出具编号0007513的《专用收据》，载明“今收到文楚明交来江门市江海区光博路3号D区商铺31048定金10000元，收讫方式：刷卡”。 二、同年同月16日，原告以其中国建设银行银行卡先后两次共计支出50000元，其《中国建设银行个人活期账户交易明细》载明：20000元的收款方为被告，30000元的收款方账号户名为“850589065130000广东光博汇投资发展有限公司”。 三、同日，被告向原告出具编号0007565的《专用收据》，载明“今收到文楚明交来江门市江海区光博路3号D区商铺31048定金20000元，收讫方式：刷卡”。 四、2017年6月7日，原、被告签订《商铺认购书》（编号：0002373），约定内容包括：1.原告向被告购买位于江门市江海区外海街道光博路3号（D区）31048室商铺，该商铺建筑面积为14.35平方米，套内面积8.65平方米（最终以产权登记部分实测面积为准）； 2.合同第二条单元价格约定该商铺销售价格为17064.5元/㎡，共计244875元； 3.合同第三条付款计划约定为原告同意签署认购书时交付30000元为定金，并同意按按揭方式向被告交付总房款：首期房款184875元（含定金，占总房款50%）原告需于2017年6月7日前支付给被告；剩余购房款60000元，原告须以按揭的方式交付给被告。 4.合同第四条被告的义务第2项约定：如原告能按本认购书预定足额支付房款，并及时与被告签署《商品房买卖合同书》等购房合同及文件，在签署《商品房买卖合同》等购房合同及文件前，被告不得将认购的物业另行出售，被告违反本条约定的，被告应双倍返还原告已付的定金。 5.双方没有约定签署上述合同文件的时间； 6.原告选择按揭方式的，则原告应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，原告确认其申请按揭的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。若原告的按揭申请不获审批或或审批的数额低于申请数额，原告应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款。 五、同日，被告向原告出具编号0008209号的《专用收据》，载明“今收到文楚明交来江门市江海区光博路3号D区商铺31048首期154875元，收讫方式：刷卡”。 六、同年7月24日，原告以其中国建设银行银行卡支出60000元，其《中国建设银行个人活期账户交易明细》载明：60000元的收款方账号与户名为“822589073990017广东光博汇投资发展有限公司”。同日，被告向原告出具编号0009492号的《专用收据》，载明“今收到文楚明交来江门市江海区光博路3号D区商铺31048楼款60000元，收讫方式：刷卡”。 七、2018年12月3日，拉卡拉支付股份有限公司广东分公司向第三人光博汇公司出具《调取情况说明》，载明第三人在该分公司申请入网的POS机商户终端的商户号有三个，分别为：822589070130012、822589070130011和822589073990017。 另查明：一、2016年8月10日，江门市住房和城乡建设局向被告泰达公司颁发编号为江预许字第2013126的《广东省江门市商品房预售许可证》，批准被告对“江海区光博路3号项目”房产进行预售，并同意预售有效期延至2019年7月31日。二、原告已全部付清涉案房产的价款244875元给被告。三、庭审中被告承认涉案房产暂未具备交付条件。 上述事实有《商铺认购书》《专用收据》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《调取情况说明》《广东省江门市商品房预售许可证》以及法庭审理笔录等证实。 本院认为：本案属商品房预约合同纠纷。立案时确定的案由为商品房预售合同纠纷，根据已查明事实，涉案《商铺认购书》是双方为买卖涉案房产将来签订本约合同等事宜达成一致意见的预约合同，本案纠纷是双方履行《商铺认购书》过程中所引发，故本案案由应纠正为商品房预约合同纠纷。 本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《商铺认购书》是否应予解除，被告是否构成违约；二、被告应否返还购房款并承担相应的责任；三、第三人是否应向原告支付电商费用及支付占用款项期间的利息,被告应否承担连带责任。 一、关于涉案《商铺认购书》应否予以解除的认定。 本院认为，原告与被告签订的《商铺认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应依约全面履行各自义务。原告已于2017年7月24日前付清全部购房款，被告理应与原告签订商品房买卖合同。虽然认购书并未对签订正式商品房买卖合同的时间、具体事项等内容进行明确的约定，但在原告付清全部购房款超过一年时间情况下，被告仍未与其签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案解除合同的条件已成就，故原告诉请判令解除涉案《商铺认购书》，合法合理，本院予以支持。被告辩称双方应继续履行《商铺认购书》，依据不足，本院不予采纳。 二、关于被告应否双倍返还定金的认定。 本院认为，《商铺认购书》载明原告向被告交纳的购房款包含了定金，应认定原告支付的定金30000元已转化为涉案房产的首期房款，那么双方在履约过程中，如存在违约行为则不再适用定金罚则。故原告诉请判令被告双倍返还定金60000元，依据不足，本院不予支持。 三、关于被告是否应向原告支付购房款及支付占用购房款期间利息的认定。 如上所述，涉案《商铺认购书》已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告诉请判令被告返还已付的购房款，依法有据，本院予以支持。 因合同的解除并非原告的过错，被告占用原告的资金对原告造成一定的利息损失，故原告要求被告按年利率4.75%计算利息的请求，合理合法，应予支持。但利息损失的计算期间应以购房款被占用的实际时间为限，因购房款的支付日期分别为2017年5月14日、16日、6月7日、7月24日，故利息损失应分别计算：10000元的利息从2017年5月14日起算；20000元的利息从同年5月16日起算；154875元的利息从同年6月7日起算；60000元的利息从同年7月24日起算。原告主张超出部分，本院不予支持。 四、关于第三人是否应向原告支付电商费用及支付占用款项期间的利息，被告应否承担连带责任。 本院认为，原告为购买涉案房产，在向被告刷卡支付定金的同时刷卡支出了该30000元，并认为该款为涉案房产的“电商费用”。虽然合同约定涉案房产总价款为244875元，且原告也于签订合同之后足额支付房款。但因原告支出该“电商费用”的时间早于涉案合同的签订时间，且是在向被告刷卡支付定金的同时刷卡支出，原告有理由相信该“电商费用”向被告支付，即使该30000元是由被告的销售代理公司收取，被告作为被代理方也应承担该收款行为的后果。如前所述，本院支持解除涉案合同，故原告诉请判令被告返还30000元及赔偿利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应予支持；但利息损失的起算日期应从2017年5月16日起算，超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告文楚明与被告江门泰达房地产开发有限公司于2017年5月14日签订的《商铺认购书》（编号：0002373）； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款244875元及赔偿利息损失（按年利率4.75%，分别以10000元为基数从2017年5月14日起、以20000元为基数从同年5月16日起、以154875元为基数从同年6月7日起、以60000元为基数从同年7月24日起，计至本判决确定付清之日止）给原告文楚明； 三、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还30000元及赔偿利息损失（按年利率4.75%，以30000元为基数从2017年5月16日起计至本判决确定付清之日止）给原告文楚明； 四、驳回原告文楚明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4973元，保全申请费1967元，合计6940元，由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长 董 敏 人民陪审员 黎 明 人民陪审员 何健明 二〇一九年一月十一日 法官 助理 曾家玲 书 记 员 郭佳频