浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0803民初3454号 原告：罗胜飞，男，1984年11月8日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区，现住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：吴岩，浙江泓宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马亮，浙江泓宝律师事务所律师。 被告：郑志国，男，1963年9月27日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区，现住浙江省衢州市。 委托诉讼代理人：朱全有，浙江共达律师事务所律师。 第三人：浙江烁家房地产营销策划有限责任公司，住所地衢州市衢江区樟潭街道振兴中路254号301室。 法定代表人：周金土，总经理。 委托诉讼代理人：祝燕萍，衢州市沈家法律服务所法律工作者。 原告罗胜飞与被告郑志国、第三人衢州市烁家房地产营销策划有限责任公司（以下简称“烁家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日以（2018）浙0803引调1942号进行登记，由审判员吴建林进行调解，因调解不成移送难案组，于2018年9月5日立案受理，由审判员邱雅梅依法适用简易程序于2018年9月28日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2019年1月2日依法组成合议庭进行了审理，原告罗胜飞及其委托诉讼代理人吴岩，被告郑志国及其委托诉讼代理人朱全有、第三人烁家公司的委托诉讼代理人祝燕萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗胜飞诉称：2018年6月17日，原告与被告的代理人郑安及第三人签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告坐落于衢州市碧桂园小区凤翔苑7幢1单元301室的房屋。合同签订当天，原告即按约定支付定金100000元，2018年6月30日前，原告欲支付首付款，但被告拒不接收。原告认为，被告的行为已构成违约，故请求依法判决被告郑志国返还原告购房定金100000元，支付违约金96000元，并赔偿原告中介服务费损失9000元。诉讼中，原告将诉讼请求予以变更，要求判令被告郑志国双倍返还定金200000元，赔偿原告中介服务费损失9000元。 被告郑志国辩称：《房屋买卖合同》及定金合同不是被告郑志国本人签订，也不是被告的真实意思表示。郑志国在2018年4月初在烁家公司与业务员郑安签订了《限时销售合同》，将房产证及钥匙交给烁家公司。因为郑志国住在涉案房屋，妻子吴东英一直住在，郑志国回家说起这个事情，吴东英坚决不肯卖房屋，郑志国当时即去烁家公司找郑安，告诉他房屋没法卖，把钥匙和房产证拿回来，但烁家公司为了促成交易，并未同意，事后烁家公司将房屋卖出去违背了郑志国的意愿。烁家公司服务有瑕疵，收取的中介费应由其退回，100000元定金被告同意返还原告，并支付相应利息。 第三人烁家公司述称：对原告陈述的事实无异议，被告与烁家公司签订了委托书、《限时销售合同》，委托我公司销售房屋是事实，当时郑志国告诉公司经办人郑安，他老婆身体不好，之后会来公司补签名字。被告称他妻子不愿意卖房子不是事实，是郑安代签《房屋买卖合同》后被告才反悔的。 原、被告围绕诉讼请求分别递交了证据，其中原告递交：《房屋买卖合同》、产权交易确认清单、分户明细对账单、购房定金收条、中介服务费收据各一份，证明原、被告根据合意签订合同，该份合同真实有效，相关定金合同也是有效的。 被告质证认为《房屋买卖合同》的出卖方及定金收条均不是郑志国签字或出具的，是由郑安代签，合同上明确规定是三方合同，郑安作为烁家公司的业务员，不可能在一份合同里既代表房屋出卖方又代表中介公司，这份合同是违法无效不能成立的；被告与烁家公司签订的限时买卖合同，实际是中介参与炒房从中谋取房屋差价的违法活动。产权交易确认清单记载的交易时间（2018年5月17日）与签订买卖合同的时间（2018年6月17日）不相符，不具备真实性。并递交：房产证原件二本、被告与烁家公司签订的《限时销售合同》、湖南镇湖南村村民委员会出具的书面证明、被告与郑安的电话录音资料、被告之子出具的情况说明、原告的房产登记信息查询记录及原告妻子李巧珍系房产中介的网页照片各一份，证明按照合同约定房产证要交给中介，但是房产证在被告手上；房屋系被告夫妻共有，因被告妻子不住在涉案房屋，在得知情况后不同意卖房，被告明确告知了郑安，第三人却又将定金50000元打入被告账户。限时销售合同由被告一人签名，烁家公司就是凭着这份合同，在郑志国不愿意卖房的情况下强行卖房；同时原告妻子从事房产中介，且其名下有许多房产、房贷，故存在原告与中介串通炒房，损害原告利益的可能。 第三人递交：公司变更登记情况、授权委托书、委托书、保证书、《限时销售合同》明示单、房产证复印件、公司证明及银行个人账户明细，证明被告与第三人签订限时销售合同，委托第三人公司经纪人郑安收取买方支付的定金等房款是其真实意思表示，合同相关条款都进行了明示，郑志国也是签字认可的。第三人在代收定金后，于2018年6月17日、2018年7月11日分别转入郑志国账户（62×××20）50000元，共计100000元。 为进一步明晰事实，本院依法对烁家公司负责原、被告房屋买卖相关事项的经办人员郑安进行了询问，了解案涉房屋买卖合同签订、履行过程中的细节。经庭审质证，本院对双方递交证据的真实性予以确认并在卷佐证；对郑安的陈述内容，能够与原、被告递交的微信内容相吻合，本院亦予以采信；对争议的法律问题，将在下文综合分析。 综上，本院确认如下事实：2018年4月3日，被告郑志国（甲方）与第三人烁家公司（乙方，原称“衢州市烁家房地产营销策划有限公司”，2018年6月7日名称变更为“浙江烁家房地产营销策划有限公司”）签订《限时销售合同》一份，约定甲方将其坐落于衢州市碧桂园小区凤翔苑7幢1单元301室、建筑面积112.62㎡的房屋【权证号为：衢房权证衢州市字第××号、15××47号】委托乙方全权代理出售，限时销售（独家委托）期限为签订合同之日至2018年10月3日，交易净收价格880000元整，实际售价高于上述委托价的50%支付给乙方作为咨询及中介服务费，同时对违反合同的违约责任等事项做了约定，烁家公司的业务员郑安作为经纪人在合同中签名。同日，郑志国与郑安签订《委托书》二份、《限时销售合同明示单》、《保证书》各一份，委托郑安为其受托人签署《房地产买卖合同》，代为收取售房款（包括定金、首付款、购房尾款），承诺如违约愿按《限时销售合同》约定向烁家公司承担赔偿责任。嗣后，郑志国向郑安提供了房屋权证复印件，其中载明房屋由郑志国与其妻子吴东英共同共有，但郑安与吴东英未曾碰面或联系。 2018年6月17日，郑安以郑志国、吴东英的名义与原告罗胜飞（买方）签订了《房屋买卖合同》，第三人作为经纪方在合同上加盖公章，将上述房产以960000元的价格转让给罗胜飞，约定由买方于签订合同时支付100000元作为定金，首付款300000元（不含定金）于2018年6月30日前支付，2018年7月30日前办理过户相关手续，尾款560000元买方通过商业贷款支付卖方。同时约定在签订合同之后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业过户手续之日，如任一方违约，违约方应承担物业成交价10%的违约金……当日，原告交付第三人定金100000元及咨询服务费9000元。 合同签订当日，第三人将其中50000元定金转入被告郑志国账户，郑安将《房屋买卖合同》拍照以微信方式发送被告。同日，被告致电郑安，表达了妻子不同意卖房，希望予以解决的意思表示，6月26日，被告再次在与郑安的微信聊天中询问“我之前就跟你说过的我这个房子拿出来卖我老婆是不同意的，现在她已经知道了并要和我打架，你有什么好办法吗”回复告知可先予协商。因协商不成，2018年7月11日第三人将其余50000元定金转入被告账户，原告于2018年7月16日提起本案诉讼。 另查：诉讼中，被告郑志国于2018年10月25日将100000元定金汇入原告罗胜飞的账户。原告在庭审中将诉讼请求明确为：由被告郑志国返还双倍定金的余款100000元，赔偿原告中介服务费损失9000元，由第三人就其过错承担补充赔偿责任。 本院认为，本案中存在三个法律关系，即被告与第三人之间签订的限时销售合同关系、被告与第三人业务员之间签订的委托合同关系、第三人业务员与原告之间签订的买卖合同关系。房屋限时销售代卖这种业务已出现过一段时间，尤其在房价持续上涨阶段。但由于此项业务在现实操作中存在较多争议（如与中介签了合同后售房者不能因为市场房价上涨而随意更改房价；甚至有部份中介用剩余资金购买所代理的房屋后，再次倒卖获得差价……），并未被广泛推广。当然，限时销售合同的本质仍属于居间合同，根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的行为。居间人不能代表交易的任何一方，不是委托人的代理人或当事人一方，仅为委托人从事缔结促成活动。 纵然嗣后第三人业务员（郑安）代表被告与原告签订的《房屋买卖合同》系依据委托合同所为，但在此关系中，存在如下法律上的问题：其一，在协商、签订房屋买卖合同的过程中，第三人既是居间方，同时与其存在利害关系的公司业务员又是出卖方的代理人，代表出卖方与买受方进行协议洽谈并签字，这显然违背了“居间人不能代表交易的任何一方，不是委托人的代理人或当事人一方”的职业原则。其二，在明知案涉房屋系被告夫妻共有、委托书仅有被告一人签字授权的情形下，第三人业务员却从未与被告妻子取得联系，对其是否同意委托卖房事宜进行确认，即将被告夫妻共有的房屋予以出售，该行为明显超越了代理权限，未经权利人之一的追认，其代签的房屋买卖合同显然并未对房屋共有人发生效力。 第三人作为从事房产中介的专业机构，未严格依照法律规定及职业规范从事居间活动，对本案房屋买卖合同未成就生效的后果当然具有过错；被告郑志国擅自授权第三人出售夫妻共有房产，导致本案纠纷发生，亦有不可推卸的责任，故被告、第三人均应承担相应的缔约过失责任。被告郑志国对因房屋买卖合同取得的财产，即定金100000元及第三人因房屋买卖合同取得的财产，即中介服务费9000元均应予返还；若原告因此遭受了其他损失，过错方还应根据其过错承担相应的赔偿责任。但原告经本院释明，并未主张损失赔偿，坚持主张双倍返还定金，鉴于案涉房屋买卖合同并未发生效力，原告该主张依据不足，本院不予支持。因被告在诉讼过程中已将100000元定金返还，故对此本院不再处理，但由此产生的相应诉讼、保全费用，仍应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由第三人浙江烁家房地产营销策划有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告罗胜飞中介服务费9000元； 二、驳回原告罗胜飞的其他诉讼请求。 案件受理费4376元，保全费1545元，共计5921元，由原告罗胜飞负担2833元（已预交），被告郑志国负担2833元，第三人浙江烁家房地产营销策划有限责任公司负担255元，于判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  邱雅梅 人民陪审员  谢新华 人民陪审员  楼晓虹 二〇一九年一月十日 书 记 员  王 昱