广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12202号原告：曾伟军，男，1976年12月23日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。委托诉讼代理人：林浩亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李司燕，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街，统一社会信用代码9144011419120526X6。法定代表人：曾昭钳，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。原告曾伟军与被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年1月11日公开开庭进行审理，原告曾伟军及其委托诉讼代理人林浩亮，被告狮岭房地产公司的委托诉讼代理人柯柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟军向本院提出诉讼请求称：1．被告支付原告迟延办理产权登记违约金，违约金按每日商品房总价款的万分之五，自2016年1月1日起计至2016年10月8日止共281天合计74209元；2．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年4月10日，原告与被告就买卖位于广州市花都区狮岭镇历成中路78号永辉雅居x房事宜签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告向原告出售其开发的涉案物业，物业总价款为528180元；甲乙双方应当在该商品房交付之日起不超过180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；若甲方违约，迟延未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款万分之五的标准向乙方支付违约金。《补充协议》第六条约定：买方特此委托并授权卖方（卖方有转委托权）代为办理产权登记及申领房地产证；买方同意如卖方在商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案并取得受理回执的，则如买方不能再约定期限内取得房地产权证的，不视为卖方违约。2013年12月31日，被告向原告交付涉案物业。但由于被告怠于履行合同义务，拖延至2016年10月8日才为原告办妥不动产登记。原告认为，原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容合法，已依法生效，具有法律约束力，双方均应遵照履行。被告违反《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，怠于履行合同约定的代办不动产登记工作，已严重损害了原告的合法权益，应按合同约定标准向原告支付迟延办理产权登记违约金。被告狮岭房地产公司辩称，1、原告实际于2016年9月22日取得受理回执，故原告要求计算至2016年10月8日错误；2、关于类似的案件已经有10多个判例，原告于2015年9月18日领取缴纳契税资料后，至2016年3月才将完税证明交给我方，故原告延迟交付办证资料的时间即从2015年9月18日至2016年3月1日应予扣除；3、我方认为即便要支付违约金，标准也过高，房屋已经交付使用，逾期办证不影响原告的实际损失，违约金标准应按银行同期贷款利息计算。本院经审理认定事实如下：狮岭房地产公司是位于广州市花都区狮岭镇历成中路78号永辉雅居的开发商，于2011年11月9日取得编号为穗房预（网）字第××号的商品房预售许可证，预售涉案房屋。2012年4月10日，曾伟军（买方、乙方）与狮岭房地产公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区狮岭镇历成中路78号永辉雅居x房，总房价款528180元，乙方采取分期付款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择甲乙双方共同办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起详见补充协议第六条（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条的约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第六条关于产权登记的约定的补充约定：1、买方特此委托并授权卖方（卖方有转委托权）代为办理产权登记及申领房地产证，买方需在卖方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产证的通知后的30天内向卖方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切之文件，并缴清一切有关费用，否则卖方有权拒绝为买方办证且不承担逾期办理房地产权证的违约责任。如买方按揭付款的，房地产办妥后由卖方交按揭银行保管，买方还清银行贷款后再向按揭银行领取。2、买方应于房屋交付之日起10日内向卖方提供办理房屋产权证的资料及签署办理房屋产权的文件（买方保证自行向当地房管部门查询办理房屋产权证应提供的资料及应签署的文件），卖方不再履行告知买方办理产权登记需由买方提供的证件资料的义务。买方逾期履行本条约定义务的，卖方有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，并无须承担任何违约责任。3、买方同意如卖方在商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案并取得受理回执的，则如买方不能在约定期限内取得房地产权证的，不视为卖方违约。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，曾伟军依约向狮岭房地产公司支付了全部购房款。2013年12月31日，曾伟军办理了涉案房屋的收楼手续。狮岭房地产公司在涉案房屋办理初始登记后，于2015年9月18日通知曾伟军缴纳契税。曾伟军于2015年11月16日缴纳了契税。曾伟军认为其在2015年11月17日已将完整的办证资料交给了狮岭房地产公司，狮岭房地产公司认为曾伟军于2016年3月才将办证资料交付给其。另查，广州市花都区国土资源和规划局于2016年9月22日出具了涉案房屋办理增量房转移登记的受理回执，涉案房屋于2016年10月8日办理了不动产权证。本院认为，曾伟军与狮岭房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。曾伟军按合同约定向狮岭房地产公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，狮岭房地产公司应在合同约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得受理回执。曾伟军于2013年12月31日办理了收楼手续，狮岭房地产公司应于收楼之日起730天内即2015年12月31日前为曾伟军办理涉案房屋的产权登记，并取得受理回执。但狮岭房地产公司直到2016年9月22日才取得受理回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据合同补充协议第六条第2点约定，乙方应于房屋交付之日起10日内向卖方提供办理房屋产权证的资料，卖方不再履行告知买方办理产权登记需由买方提供的证件资料的义务。本案中，曾伟军于2013年12月31日收楼，狮岭房地产公司在该时尚未办理涉案房屋的初始登记，不具备办理房产证的条件，曾伟军也不能办理契税缴纳手续，因此，曾伟军客观上不能按照该约定在房屋交付之日起10日内向狮岭房地产公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，曾伟军也不能主动获知。因此，狮岭房地产公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知曾伟军缴纳契税并提交办证资料的义务。狮岭房地产公司于2015年9月18日通知曾伟军缴纳契税，参照补充协议第六条的约定，曾伟军最迟应于接到缴税通知之日起10日内即2015年9月27日前交纳契税并将完税证明交给狮岭房地产公司。曾伟军于2015年11月16日缴纳契税，关于曾伟军交付税收完税证明的时间，曾伟军认为是2015年11月17日，狮岭房地产公司认为是2016年3月但未提交相关证据证明，应由狮岭房地产公司承担举证不能的法律后果，故本院采纳曾伟军的说法。曾伟军于2016年11月17日才将完税证明交付狮岭房地产公司办证，已逾期提交资料，自2015年9月28日至2015年11月17日共51天应从迟延办证天数中予以扣除。经核算，2016年1月1日至狮岭房地产公司取得受理回执之日即2016年9月22日共266天，扣减逾期提交资料天数51天为215天。狮岭房地产公司抗辩认为约定的违约金标准过高，要求调整为银行同期贷款利率依据不足，本院不予采纳。综上，狮岭房地产公司应向曾伟军支付违约金为56779.35元（528180元×0.05%/天×215天）。曾伟军要求狮岭房地产公司支付迟延办证违约金56779.35元合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾伟军支付迟延办证违约金56779.35元；二、驳回原告曾伟军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827.6元，由原告曾伟军负担194.4元，被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担633.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 璇二〇一九年一月二十九日书记员 陈晓敏方琢华