安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0104民初3978号 原告：伍兵，男，1973年2月2日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 委托代理人：董琼，安徽大森律师事务所律师。 委托代理人：任大帅，安徽大森律师事务所律师。 被告：安徽锦灏商业运营管理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场11号楼一楼,统一社会信用代码91340100396127373D。 法定代表人：陈国强。 委托代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。 委托代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。 原告伍兵与被告安徽锦灏商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序于2018年6月8日,2018年12月14日公开开庭进行审理。原告伍兵及委托诉讼代理人董琼、任大帅到庭参加诉讼，被告安徽锦灏商业运营管理有限公司委托诉讼代理人万应旭,龚英亮第一次开庭到庭参加诉讼。原告伍兵的委托诉讼代理人董琼被告安徽锦灏商业运营管理有限公司委托诉讼代理人万应旭第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法确认原被告2017年9月29日签订的《天珑广场商铺租赁合同》已于2018年4月14日解除；2.请求法院依法判令被告返还原告租金199069.38元、租赁及物业保证金33662.66元、装修诚意金3000元、装修管理费及装修施工人员出入证1699.12元、物业费17315.76元，共计254746.92元，并支付原告资金占用利息7642.4元（以254746.92元为基数，按照年利率6%计算：254746.92元×6%×6个月＝7642.4元）；当庭明确：2017年10月1日-2021年5月24日。3.请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失120000元；当庭明确：见损失清单。4.请求法院依法判令被告赔偿原告药品损失13082元（详见损失清单）；5.本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原被告签订了一份《天珑广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定，被告将位于合肥市蜀山区的物业租赁给原告使用，租赁期限从2017年10月1日至2021年5月24日，租金为199069.38元，租赁保证金为22118.82元，合同还对其他事项进行了约定。原告按照《租赁合同》约定履行了按期足额交付租金以及保证金等义务，并按照被告要求支付了有关装修等物业费用。原告对该物业进行装修，并成立了现在的合肥得佳大药房有限公司天珑广场店（以下简称“得佳大药房”），用于药品经营。2018年3月15日合肥突降大雨，原告承租店面大面积漏水，造成药品、货品以及店面形象受损不能营业，合肥市食品药品监督管理局亦要求得佳大药房限期整改，原告为此多次和被告进行沟通并向被告发送了《催促函》，敦促被告修缮、清理并赔偿损失，但被告却一直没有给予正面答复，导致原告一直无法正常经营，损失惨重。2018年4月14日，原告向被告发送律师函，通知被告解除《租赁合同》，返还原告租金、保证金并赔偿原告损失，但被告一直不予理睬，给原告造成了巨大的经济损失。综上，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，为维护自身利益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民合同法》的相关规定，特诉至法院，望判如所请！ 被告辩称：本案原告要求解除合同的真实原因是因为药房经营效益差，而非房屋渗水，原告于2018年1月份基本停止营业，2018年2月26日，315渗水事故前原告明确表示其不再经营该药房，被告认为原告仅是借此次渗水试图要求解除合同以挽回其继续经营产生的亏损；2018年3月15日合肥市突降暴雨，整个政务区因为市政排水不畅，导致路面积水，药房在负一楼，因排水管道溢满倒灌至一楼商铺，最终导致雨水渗入到药房，被告认为这次事故属不可抗力因素，被告无过错，也不影响合同继续履行；租赁合同第十四条对合同解除有明确约定，原告要求解除合同不符合合同约定，“315”渗水属不可抗力，也不是要求解除合同的法定理由；鉴于原告经营的商铺已经处于停业，但其仍然占用商铺，被告同意自判决生效起解除合同，但原告应支付其占用期间的房屋租赁费及物业管理费，因原告单方解除合同，因此原告应依据合同约定，向被告支付违约金，违约金计算方法合同第十五条有明确约定，即没收全部租金、租赁保证金及支付被告平均月租金的六倍作为违约金，原告应对租赁商铺恢复原状；因为原告单方要求解除合同，故其装修损失应自己承担，原告要求被告药品损失没有事实依据。2018年6月8日原告将商铺门打开被告协同安徽省工业设备安装公司（空调安装公司进入商铺检修，据安徽省工业设备安装有限公司现场查验，漏水的原因是原告装修时吊顶没有打吊丝，直接用铁丝将铝格栅吊顶绑扎在空调冷凝管上，导致冷凝水管受力下沉，水管反水坡度被破坏，冷静水无法正常排出，水从空调积水盘直接排出造成空调漏水，经空调安装公司检查，维修空调漏水需要大面积拆除吊顶。故在原告将空调漏水故障维修完毕之前，被告不同意解除合同，原告必须将空调维修完成，并将商铺恢复原状并承担相应的违约责任后，被告才同意解除合同。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.《天珑广场商铺租赁合同》，证明原告与被告存在合法有效的租赁关系，双方对权利义务、费用支付、违约责任等作出了明确约定的事实；2.收款收据、POS签购单、客户回单，证明原告已依约履行了交付租金、租赁保证金、物业费等义务；3.照片、合肥市食品药品监督管理局网站截图、附页（不合格项目情况）、催促函、快递单、回单、微信聊天记录截图（出示原始载体手机），证明原、被告之间的《租赁合同》已于2018年4月14日解除的事实；4.律师函、EMS快递单、回单，证明原、被告之间的《租赁合同》已于2018年4月14日解除的事实；5.照片、视频（出示原始载体手机），证明在2018年4月23日，原告租赁的物业再次出现漏水情况，确实无法正常使用；6.视频（出示原始载体手机），证明2018年5月21日原告租赁的物业再次出现严重漏水情况，确实无法正常使用的事实；7.视频（出示原始载体手机），证明2018年6月4日原告租赁的物业再次出现严重漏水情况，确实无法正常使用的事实；8.药品销售流水，证明原告所经营商铺一直处于营业状态；9.照片五张，证明商场外部环境不符合营业要求。10.通知函，证明实际起租日期。11.安徽天启工程造价咨询有限公司出具的合肥得佳大药房装修工程造价司法鉴定报告，鉴定内容是对原告施工的合肥得佳大药房装修工程造价进行造价司法鉴定，鉴定结论为91270.04元，证明原告本次装修损失情况。被告围绕诉讼请求提交如下证据:1.得佳药房房屋的竣工验收备案表原件，证明房屋不存在质量问题，排水系统负荷规范要求；2.现场拍摄的照片两张（提供原始载体手机），《万家热线今日合肥》2018年3月15日当天下暴雨的报道4组打印件，证明屋顶渗水的原因是罕见暴雨导致市政排水系统不畅，路面积水严重，最终导致雨水从下水道倒灌至一楼室内，属不可抗力，被告对屋顶渗水不存在过错；3.微信语音记录（提供原始载体手机），证明原告在2018年2月26日（3.15暴雨前），曾明确表示年后不再营业。其要求解除合同的真正原因是自己店铺经营效益差。原告仅是以本次屋顶渗水为借口，不正当的要求解除合同，试图要求被告方返还租金等费用，以减少其投资该药房产生的损失；4.微信记录（提供原始载体手机），证明漏水原因是空调检修，不是原告所述的漏水原因，我方多次与原告联系原告拒绝维修。原告称原告设备现尚未搬离。第一次开庭之后已将钥匙退还被告，留在房屋中的物品仅用做评估鉴定，不再需要。被告第二次开庭时称：第一次开庭前因为被告无法进入药店内，庭后核实，该漏水原因是因为原告自身导致，空调安装公司也出具了相关说明，因此被告不同意解除租赁合同。原告给被告造成了空调维修及商铺相关损失，后续被告将予以追偿。对原告所举证据1、2、3、4、8、10、11，被告所举证据1、2、3三性及证明目的予以确认，原被告所举其他证据不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认。 经审理查明：甲方（出租人）安徽锦灏商业管理有限公司，乙方承租人伍兵签订天珑广场商铺租赁合同，约定甲方同意出租位于合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场项目第负一层B商-1037、B商-1047、B商-1344、B商-1345、B商-1346、B商-1347、B商-1348号物业给乙方使用，租赁物业使用性质为商业，以上租赁物业计租面积共206.14平方米，该租赁物业的交付日为2017年10月1日，租期起至2021年5月24日止，甲方给予乙方装修期55日，自租赁物业实际交付之日开始计，该装修期租金已包含在首期租金内，但装修期间所发生的装修管理费等其他费用均由乙方负责，甲方按规定日期将租赁物业给乙方使用，如因工程延期，甲方有权将租赁物业推迟交付使用，装修期从实际交付之日起计算。起租日为2017年10月1日，租赁期限内，乙方按以下第（1）项的约定向甲方交付租金。固定租金，一次性缴纳租金199069.38元，租金使用时间2017年10月1日至2021年5月24日，在本合同签订之日，乙方应向甲方交纳租赁保证金22118.82元，租赁保证金不得抵扣租金。合同期满后，经审核如乙方无欠款和无其他违约行为的，并办妥营业执照注销手续，甲方将租赁保证金不计息如数退回乙方，如乙方有欠款的则由甲方从租赁保证金中扣除，不足额则甲方有权向乙方追缴。租赁期间，乙方使用租赁物业所产生的物业管理费、水费、电费、燃气费、电话、宽带、有线电视等费用由乙方自行承担，乙方应按时向商业管理公司或相关部门缴纳。甲方的权利、义务甲方有权委派修理人员或有关人员进入租赁物业，检查或进行维修工作但应事先通知乙方，乙方不得以任何理由予以拒绝，但在紧急或必要情况下，甲方有权不事先通知乙方，随时可以委派修理人员或有关人员进入租赁物业视察、检查或进行维修工作，甲方或其授权代表不需赔偿因强行进入该租赁物业而给乙方造成的损坏。乙方在租赁期间必须维护租赁物业及其附属设施的正常运行使用，因使用不当造成损坏的，由乙方自行承担一切维修费用。租赁物业修缮1.在该租赁物业使用过程中，如非乙方原因，该租赁物业由甲方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知后，尽快安排维修工作。租赁期内，乙方应正常使用并爱护该租赁物业内部的各项设施，因乙方或乙方关联人员使用不当或不合理使用，该租赁物业及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应承担及时维修或赔偿。租赁期内，甲方应尽力确保该租赁物业屋顶、墙壁、主要供水管道以及动力电缆处于符合国家安全规范状态。提前终止本合同的条件如下：租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可提前终止本合同：1.1经双方协商一致，同意提前终止合同的；1.6因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的......1.8法律、法规或本合同其他条款允许一方单方提前解除合同的其他情况;（2）提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应书面通知另一方,违约责任1.除合同另有约定外，若非国家征用或不可抗力原因，合同一方不得单方面终止本合同；2.除了不可抗力或本合同另有约定外，甲方提出提前解除合同的，则甲方返还租赁保证金的基础上再支付乙方等额的违约金，本合同终止，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物业另作处理，乙方应办妥退租手续并结清所有费用，甲方有权没收乙方所交纳的一切费用（含租金、租赁保证金作为违约金同时有权要求乙方按合同期的2个租约年的月平均租金标准的6倍向甲方支付违约金）（1）除了不可抗力或本合同另有约定外乙方提出提前解除本合同的；（2）租赁期限内，因乙方违约或者乙方因违反政府相关规定被勒令停业而被甲方单方解除本合同及收回租赁物业的;（7）未经甲方书面同意，乙方擅自拆改变动租赁物业结构或损坏租赁物业，且经甲方书面通知,在限定时间内仍未纠正并修复的;（9)乙方违反本合同及其补充条款的规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使租赁物业或设备严重损坏的，若合同终止时乙方未付清所欠的各项费用的，视为乙方以租赁物业内所有物品抵偿欠费，甲方可将该物品拍卖或变卖以抵偿乙方之欠费，不足以抵偿的，乙方应即时补足，若不补足，甲方有权追偿。如发生不可抗力事件，遭受该事件的一方应立即用可能的最快捷的方式通知对方该事件的性质、发生日期、预计持续时间等有关的细节，以及该事件阻碍通知方履行其于本合同项下义务的程度，3.在不可抗力事件持续期间，遭受不可抗力事件的乙方应定期及时地告知对方不可抗力事件的现状，如不可抗力事件结束，应立即以书面形式通知对方；4、遭受不可抗力事件的一方可暂时中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响;5.遭受不可抗力的一方应当向对方提供事件发生地区的公证机构（或其他适当机构）出具的证明不可抗力事件的合法证明，如其不能提供该等证明，对方可根据本合同的规定要求其承担违约责任。安徽宝申资产评估有限公司向本院出具关于原告租赁商业房屋装修损失药品损失鉴定情况说明，载明本院委托评估标的不具备评估条件，无法做出评估意见。案涉商铺4月14日起不再运营。 2018年2月26日原告给被告工作人员发微信语音信息,我没准备营业,我可能撤走,总的算下来,我等下去不划算等。原告称被告发现漏水时告知我方，2018年3月17日给物业打电话，3月18日被告派工程部人员查看现场，用防水雨布进行围挡，原告告知物业核实损失，并拍下照片，3月18日之后原告进行分时营业，3月20日原告将损失清单发给被告两名工作人员，直至3月29日被告仍未维修，也未告知漏水原因，3月29日原告发出催告函，由被告工作人员签收，催告函发出后被告工作人员微信联系我，具体情况详见微信记录。 原告向被告出具律师函，自本律师函送达贵公司之日起，贵公司与伍兵于2017年9月29日签订的天珑广场商铺租赁合同解除，未按照上述函告内容如时履行，委托人伍兵将保留进一步追究贵公司法律责任的权利，该律师函被告于2018年4月14日收到。 被告称对方315渗水后，原告一直大门紧闭，被告无法进门为原告进行检修，当时渗水后渗水原因已经找到并维修好，因此原告物业可以正常使用。现在漏水的原因应是空调管道漏水，原告所述多处漏水应是空调管道漏水并非墙面漏水，且被告要求原告配合维修，原告也拒绝配合。 2018年1月26日被告发布通知函，天珑广场各商户，本商场的起租日定于2018年2月1日，2017年12月8日至2018年1月31日期间的租赁金物业费予以减免，但贵户仍需缴纳日常运营过程中产生的其他费用，如水电费等。 2018年3月29日合肥德佳大药房有限公司发送催促函，因建筑结构质量问题于2018年3月15日下雨导致本店面房顶大面积漏水，造成乙方药品及货品以及店面形象受损直接不能营业，注物品及药品清单已发给天珑广场商管，本人以电话的形式和商场管理人员沟通过，甲方收到本函以后三日内进行修缮与清理，如不能及时修复造成乙方不能营业，乙方有权要求甲方终止合同，赔偿乙方一切损失。 经原告申请本院委托安徽天启工程造价咨询有限公司出具合肥得佳大药房装修工程造价司法鉴定报告(皖天启审字(2018)第1518号)鉴定结果为91270.04元,并作出说明得佳大药房中冰柜未计入造价范围,得佳大药房中所有柜体未考虑折旧费等,原告已将钥匙移交被告，未继续营业。 双方合同约定的装修期为55天，从在整个租金使用期间予以扣除，一次性缴纳的租金为199069.38元，经计算每日租金为156.01元。 2018年3月24日合肥市食品药品监督管理局要求原告限期整改，原因包括企业未进行特殊要求、冷藏药品的培训，培训效果欠佳，特别是对计算机系统操作培训，营业场所不够整洁、卫生，中药饮品经营未配显示秤。未设立验收专用场所，质保协议中供货未签姓名和日期，拆零包装内容不完整，缺数量，有效期等内容。本案起诉状及相关证据材料，于2018年5月10日送达被告。 截止2018年6月8日，原告称将房屋钥匙交给被告，实际占用房屋应支付的房屋占用费用及房租为19813.2元，截止2018年6月8日的物业管理费为24434.35元，3个月的租金作为违约金合计14040.9元。 本院认为:原告要求确认原被告2017年9月29日签订的《天珑广场商铺租赁合同》已于2018年4月14日解除，在原告主张解除合同时，虽被告怠于修缮、赔偿，造成合同瑕疵履行，但不足以发生解除合同的法律后果，结合原告可以分时营业的行为，原告的该主张本院不予支持。合同履行过程中，原告不再经营，系以其行为表明不再履行租赁合同，构成违约。鉴于承租人不愿继续履行合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，结合本案实际情况，本院认定案涉天珑广场商铺租赁合同于本案起诉状送达之日解除。对于违约行为给被告造成的实际损失，原告应当承担赔偿责任。双方在合同中虽约定单方解约被告有权扣除原告缴纳的全部保证金、租金及并另支付六个月租金作为违约金，但被告亦存在违约行为，合同约定数额标准过分高于其实际损失，且被告作为出租人亦有义务防止损失的扩大。综合案涉合同剩余租期长短、出租人违约行为、承租人的过错程度等因素，对于违约金数额，本院酌定以被告因原告的提前解约行为而致的实际损失数额即按合同约定标准计算的3个月的租金为宜。结合被告的违约行为及天气原因发生的期间，及双方对于损失扩大的处理方式，房屋占用费用本院酌情计算至2018年6月8日，截止该日原告应支付房租，房屋占用费、物业管理费合计为44247.5元，本院确认被告对上述费用承担40%，即原告承担26548.5元，被告承担17699元；违约金14040.9元，原告应支付给被告。扣除原告已支付的部分，合同解除后，对于原告预付的但未实际使用商铺期间的租金、物业费押金及违约金，被告应当返还租金、物业费175795.74元、租赁及物业保证金33662.66元，装修诚意金3000元，装修管理费及装修施工人员出入证1699.12元；原告该项诉请中超出部分，本院不予支持。原告主张的装修损失，结合被告的行为，租赁合同的合同目的本院认为被告应承担的费用以装修总造价的40%为限即36508元。原告主张费用的占用利息7642元，占用利息应自合同解除之日起计算，原告主张不违反法律规定，本院予以支持。原告主张的药品损失，未提供充分证据证明，不予以支持。被告称不应退还相关费用，不予赔偿不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一.确认原被告2017年9月29日签订的《天珑广场商铺租赁合同》已于2018年5月10日解除； 二.被告安徽锦灏商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告租金、物业费175795.74元、租赁及物业保证金33662.66元，装修诚意金3000元，装修管理费及装修施工人员出入证1699.12元、占用款项利息7642元，并支付装修损失36508元； 三.驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7116元，减半收取3558元，鉴定费1816.27元，由原告承担2056.27元，被告安徽锦灏商业运营管理有限公司承担3318元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇一九年一月五日 书记员  童 星 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （二）合同解除； …… 第九十四条第（二）项、第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条第（二）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： …… （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； …… 第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。