广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初12432号原告：胡燕，女，1981年8月21日出生，汉族，住江西省。委托代理人：周蓓，系广东一粤律师事务所律师。被告：广州潮流天地购物中心有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室至三层，统一社会信用代码91440101749918104W。法定代表人：陈益灿。第三人：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：梁绮敏、周乐忆，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告胡燕诉被告广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司）、第三人广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡燕及其委托代理人周蓓，第三人泽信公司的委托代理人梁绮敏到庭参加诉讼。被告潮流天地公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡燕诉称：2014年12月30日，原告在受到第三人承诺有高额返租的宣传诱惑下，与第三人签订了商铺买卖合同，约定以530000元的总价购买广州市天河区体育东路39-45号三层562铺。该商铺按现状出售，按建筑面积计价。合同记载该商铺的建筑面积3.0641平方米，套内建筑面积1.7441平方米。签订该商铺买卖合同，支付了323000元首期购房款的同时，在第三人的引导下与同为赵一岩担任法人代表的被告签订了《商铺委托经营管理协议》。该合同为上述商铺买卖合同的附属返租合同。该合同约定，原告将购买的上述商铺委托给被告管理。委托经营期限为5年，从2015年10月1日开始计算。但是由于第三人自2014年5月29日与原告签约，收取原告60%购房款以来，既未按约定书面通知原告办理商铺使用权交接手续，而且也未按照商铺买卖合同约定，在收到原告60%购房款后为原告办理网签手续。现在原告由于第三人的违约行为已提起了诉讼，要求解除商铺买卖合同。如此一来原告与被告之间的《商铺委托经营管理协议》的合同目的已经无法实现。而且该合同目的无法实现是由于被告相关联的第三人的违约行为造成的。被告是第三人的关联公司，而且第三人就是以原、被告签订的这个《商铺委托经营管理协议》欺骗原告，让原告误认为购买该商铺会有高额的租金回报。所以被告签订《商铺委托经营管理协议》并非善意。作为原告与第三人之间《商铺买卖合同》的附属合同，《商铺委托经营管理协议》原告无法继续履行。请求人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条，支持原告合理合法的诉讼请求。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商铺委托经营管理协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。被告潮流天地公司未作答辩。第三人泽信公司述称：第三人认为《商铺委托经营管理协议》合法有效，并在履行状态中。被告并没有违约事由，原告的诉请缺乏请求权基础，应当予以驳回。经审理查明：位于广州市天河区体育东路39-45号3562铺的房地产（以下简称案涉商铺）于2015年5月19日登记至名下。相应的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为3.0553平方米，套内建筑面积为1.32平方米，共有情况为单独所有。2014年12月30日，原告（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人以533000元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条第二款）买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款，2014年11月18日前支付全部房价款的33.77%计180000元，2014年12月5日前支付全部房款的3.75%计20000元，2015年1月5日前支付全部房款的23.08%计123000元，余下房价款计210000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续；1、买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实材料……办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；2、……如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自双方签订本《商铺买卖合同》之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2015年10月1日，以书面形式通知买受人办理案涉商铺使用权的交接手续；（第七条第二款）买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第八款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将案涉商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。同日，原告还与潮流天地公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：作为《合同》的必要附属条件，原告需将所购的案涉商铺委托泽信公司指定的经营管理公司在约定期限内统一经营，潮流天地公司作为专业的商业运营管理机构，受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营案涉商铺；原告同意将购买的案涉房屋全权委托潮流天地公司统一经营管理，潮流天地公司以自己的名义从事物业经营管理的一切活动，委托经营期限为5年，自《合同》约定的原告收楼之日起开始计算，委托经营管理期限内，原告不得以任何理由要求提前收回案涉商铺；委托经营期限内，潮流天地公司作为受托方，享有案涉商铺的占有、使用、收益等权能，但潮流天地公司应按约定向产权人原告支付租金；委托经营首三年，因潮流天地公司需投入资金对商场整体进行装修、推广、策划，原告同意无需潮流天地公司再支付任何租金或其他利益，潮流天地公司首三年的经营行为即是对原告商铺的租赁行为，至第四年起，潮流天地公司应按季度向原告支付商铺租金；委托经营管理期限内，任何一方均不得单方面提前解除合同；等内容。另查明，原告曾于2017年5月11日以泽信公司为被告、以潮流天地公司为第三人向本院提起房屋买卖合同诉讼〔案号为：（2017）粤0106民初12431号；潮流天地公司经合法传唤，逾期未到庭参加该案诉讼〕，要求解除与泽信公司签订的《合同》、泽信公司返还已付房款及支付违约金等。本院经审理后于2018年12月7日作出（2017）粤0106民初12431号民事判决，判决解除原告与泽信公司于2014年12月30日签订的《合同》、泽信公司返还原告购房款323000元，并判决驳回原告的其他诉讼请求。该案查明并认定了以下与本案相关的内容：一、泽信公司称其已将案涉商铺交付给案外人潮流天地公司，并提交以下证据：1、泽信公司向原告发出的《收铺告知函》（复印件，显示落款时间为2015年9月21日，内容为告知原告由于原告已与潮流天地公司签订了经营管理协议，泽信公司现已和潮流天地公司完成案涉商铺交付手续，潮流天地公司对案涉商铺的经营管理期由2015年10月1日起算等）；2、相应的EMS快递单寄件人存联；3、《商铺收楼确认书》（显示潮流天地公司于2015年9月21日向泽信公司确认案涉商铺已于2015年9月21日交付予其）及商铺收楼时状态确认件（显示照片中有间商铺，该商铺有562编号；照片上有“按现状接收3562商铺2015.9.21”手写文字并加盖有潮流天地公司印章）。经质证，原告对上述证据1真实性、合法性、关联性不予确认；对上述证据2真实性无异议，认为该证据只能证明泽信公司寄出，而无法证明原告收到，实际上原告没有收到证据1；对上述证据3真实性、合法性不予确认，认为确认书泽信公司与潮流天地公司之间的函件往来，对于函件上加盖印章的真实性无异议，无法确认照片拍摄的是案涉商铺。二、《合同》是原告与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约切实履行。《合同》第四条就付款方式及期限约定“因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款”，上述约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定原告以按揭方式支付房款，现买卖双方均确认案涉商铺无法办理按揭，根据泽信公司关于案涉商铺所述潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，案涉商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而因此不能直接适用上述约定。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现买卖双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，原告现请求解除《合同》，合法有理，本院依法予以支持。目前，因泽信公司不服上述民事判决提出上诉，该案现正上诉于广州市中级人民法院。本院认为：《协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约切实履行。从《协议》和《合同》的内容来看，原告系基于案涉商铺的买受人身份，在与出卖人签订《合同》的同时与被告签订了《协议》，而原告享有《协议》中委托人权利及履行义务均依赖于《合同》中原告享有的权利得以实现，换言之，《协议》能够履行的前提是《合同》能够履行。但从本案查明的事实看，《合同》已经被判决解除，因此，现《协议》实际已无法履行，原告要求解除《协议》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告潮流天地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告胡燕与被告广州潮流天地购物中心有限公司于2014年12月30日签订的《商铺委托经营管理协议》。本案受理费2030元，由被告广州潮流天地购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 张 代人民陪审员 刘绮华二〇一九年一月七日书 记 员 神晓琳蒲肖明判决书已于2019年月日送达