湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2691号上诉人（原审原告）：宜昌弘洋投资有限公司，住所地宜昌市伍家岗区桔城路**。法定代表人：程世山，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，湖北陈守邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛汝节，湖北陈守邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石江，男，1974年9月23日出生，汉族，住宜昌市猇亭区。被上诉人（原审被告）：田翠玲，女，1981年2月24日出生，汉族，住宜昌市猇亭区。上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋投资公司）因与被上诉人石江、田翠玲房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘洋投资公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判：1.解除弘洋投资公司与石江、田翠玲2012年11月9日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2.石江、田翠玲返还位于宜昌市××岗区××城路“香山××”小区××区××楼××单元××号房屋；3.石江、田翠玲协助弘洋投资公司办理注销预告登记的相关手续（登记号201208620）；4.石江、田翠玲赔偿弘洋投资公司损失134013.13元。事实和理由:一、石江、田翠玲与弘洋投资公司在商品房买卖合同中约定的银行按揭支付48万元房款，实际上已因邮储银行在申请执行（2018）鄂0502民初1479号判决过程中，划扣掉弘洋投资公司账户上的471375.15元，即石江、田翠玲向银行申请支付给弘洋投资公司的按揭房款基本已被全部收回。一审认为商品房买卖合同中，石江、田翠玲已履行完毕付款义务属认定事实错误。商品房买卖合同和银行借款及担保合同紧密联系，是一个特殊整体，不能割裂分析，商品房买卖合同是银行借款及担保合同得以签订的前提和基础，银行借款及担保合同订立的目的就是为了商品房买卖合同的顺利履行，石江、田翠玲因逾期还款引发的弘洋投资公司法律责任的承担，导致石江、田翠玲支付房款的义务并未实际履行完毕。二、弘洋投资公司向石江出售的商品房总价款为689846元，返还贷款银行471375.15元后，实际收取房款仅为218470.85元。即石江、田翠玲欠付房款金额达总房款的68%，弘洋投资公司商品房买卖合同的目的已无法实现。且石江、田翠玲签订按揭贷款合同后仅履行了前8期的还款义务，之后就欠贷未付，在邮储银行起诉后又消极对抗，这些行为可以判定石江、田翠玲已不愿意继续履行向弘洋投资公司的付款义务。三、本案纠纷起因是石江、田翠玲恶意欠贷引起，其占有房屋，又不用承担任何不利后果，而弘洋投资公司仅仅收到20余万元房款，石江、田翠玲没有继续支付房款的诚意和能力，如要求弘洋投资公司另行追索，恐难以成功，只有解除双方商品房买卖合同，返还房屋才能有效维护弘洋投资公司合法权益，并对石江、田翠玲不诚信的行为予以否定和惩戒。石江辩称，买卖合同和担保合同是两个不同的法律关系，以此来解除商品房买卖合同是不应当得到支持的。根据担保合同第10页明确约定，正式办理抵押登记信息的房屋他项权证后弘洋投资公司就可以解除连带担保责任，因为弘洋投资公司没有积极办理他项权证，才导致其账户上的钱被划扣用以承担连带担保责任。而且我在2017年3月1日就向弘洋投资公司交纳了办证应交的契税、维修基金、印花税等各项费用，弘洋投资公司迟迟办不下来他项权证的原因是因为其2011年就将在建工程抵押给了建设银行，所以不能按期办理房产证，也就不能及时办理他项权证，及时解除自己的担保责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。田翠玲经本院传票传唤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。弘洋投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除弘洋投资公司与石江、田翠玲于2012年11月9日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2.判令石江、田翠玲返还位于宜昌市××岗区××城路“香山××”小区××区××楼××单元××号房屋；3.判令石江、田翠玲协助弘洋投资办理注销房屋产权转移预告登记的相关手续；4.判令石江、田翠玲赔偿弘洋投资损失（暂计算至2018年11月28日）92883.3元，并赔偿因增加律师费用39130元和保全保险费用2000元，当庭变更赔偿损失总金额共计134013.13元。一审法院认定事实：2012年11月9日，石江、田翠玲与弘洋投资公司之间签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号0180297），合同主要约定如下:石江、田翠玲购买弘洋投资公司开发的位于宜昌市××岗区××城路“香山××”小区××区××楼××单元××号房屋一套，该房屋建筑面积146.49平方米，总房款为689846元。合同签订后，石江、田翠玲于2012年11月20日支付首付款209846元，余下房款480000元由石江、田翠玲通过邮储银行贷款的方式于2013年8月1日向弘洋投资公司支付，弘洋投资公司为上述贷款提供连带保证责任。2012年11月23日，该房办理了预购商品房预告登记，登记号为201208620。2016年，弘洋投资公司向石江、田翠玲交付了案涉房屋，石江、田翠玲对该房屋进行装修后使用。2017年3月1日，石江、田翠玲向弘洋投资公司支付契税、房屋维修基金及相关办证费用共计24904.75元。2018年5月9日，因石江、田翠玲未按时清偿银行贷款，邮储银行将石江、田翠玲及弘洋投资公司起诉至宜昌市西陵区人民法院。2018年11月16日，宜昌市西陵区人民法院作出（2018）鄂0502民初1479号民事判决书，判令解除邮储银行与石江、田翠玲签订的借款合同；石江、田翠玲向邮储银行偿还剩余借款本息及罚息共计508727.76元，并自2017年7月28日起至实际清偿之日止，按照合同约定的利率支付逾期罚息；弘洋投资公司对石江、田翠玲的债务承担连带责任。同时认定事实：宜昌市西陵区人民法院已于2019年5月27日分三笔扣划弘洋投资公司账户中款项共计471375.15元，石江、田翠玲对该扣划事实无异议。一审法院认为，弘洋投资公司与石江、田翠玲签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应予以确认。合同签订后，石江、田翠玲依约支付首付款209846元，并通过银行贷款的方式已委托邮储银行贷款向弘洋投资公司支付余下房款480000元，弘洋投资公司办理了预购商品房预告登记后，于2016年将案涉房屋交付至石江、田翠玲，现案涉房屋由石江、田翠玲装修后占有使用。至此，在商品房买卖合同中，石江、田翠玲已履行完毕付款义务，仅存在弘洋投资公司在交付房屋后未依约办理不动产登记证的违约行为，故弘洋投资公司要求解除合同、返还房屋、协助办理注销房屋产权转移预告登记的相关手续的诉请，无事实和法律依据，对此不予支持。而关于弘洋投资公司主张石江、田翠玲赔偿其损失的问题，弘洋投资公司系作为保证人在石江、田翠玲与邮储银行之间的借款合同关系中承担的连带清偿责任，弘洋投资公司现因与石江、田翠玲、邮储银行之间的借款合同纠纷被宜昌市西陵区人民法院扣划执行款471375.15元及因此而产生的损失，可依法向石江、田翠玲追偿，但弘洋投资公司追偿权的行使与本案非同一法律关系，不应在本案中一并处理。故对弘洋投资公司以解除商品房买卖合同为前提而主张部分损失的诉请难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决：驳回宜昌弘洋投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4908元（已减半收取），由宜昌弘洋投资有限公司负担。二审中，弘洋投资公司向本院提交如下证据：1.国家企业信息公示报告四份，以证明石江、田翠玲分别投资注册两家经营主体，完全有能力履行支付房款的义务，但一味拖延抵赖，从主观上不愿意履行商品房买卖合同的付款义务。2.石江书写的承诺书照片，以证明石江2019年2月27日向邮储银行承诺在2019年8月27日前全部还清贷款本息，但并未信守承诺，违反诚信原则。3.石江借款欠息明细表，以证明石江至2015年2月未偿还本息已达6期，银行可以随时解除合同。石江在2017年3月收房时隐瞒欠贷事实，极不诚信。石江质证称上述证据与本案均没有关联性。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，弘洋投资公司诉请解除买卖合同应当证明的是已发事实是否符合合同约定的解除条件，或者是否符合法律规定的法定解除条件；而弘洋投资公司上述证据均与上述证明内容无关联性，本院对上述证据均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：涉案商品房交付过程中，是否出现合同约定或者法律规定的解除合同的情形。根据查明事实，弘洋投资公司与石江、田翠玲签订《宜昌市商品房买卖合同》后，石江、田翠玲依约支付首付款209846元，后又通过银行贷款的方式委托邮储银行向弘洋投资公司支付了余下房款480000元，弘洋投资公司对此并无异议，即石江、田翠玲至此已经完成了商品房买卖合同中约定的付款义务。虽然弘洋投资公司上诉称邮储银行又申请划扣掉471375.15元，但该划扣行为实质上是因弘洋投资公司在石江与邮储银行的金融借款合同纠纷中，向邮储银行承担的连带保证责任所致，并非是对邮储银行之前向石江、田翠玲所发放房屋贷款的收回行为。该金融借款合同纠纷与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，不可混为一谈。即弘洋投资公司以承担连带保证责任被划扣471375.15元为由，认为石江、田翠玲没有向其履行完毕房屋买卖合同中约定的付款义务的理由不能成立。弘洋投资公司就被划扣的金额，可另案向石江、田翠玲进行追偿，不可在本案中进行处理。综上，弘洋投资公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9817元，由宜昌弘洋投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  苗劲松审判员  罗 娟二〇一九年十二月三日法官助理张肖芳书记员张程程