银川铁路运输法院行政裁定书（2019）宁8601行初638号原告薛某，甘肃省庄浪县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。特别授权代理。被告贺兰县住房和城乡建设局，住所地:宁夏回族自治区贺兰县创业东路5号A座603室。法定代表人李正忠，该局局长。委托代理人王新平，北京市泽元（银川）律师事务所律师。特别授权代理。第三人于某，宁夏隆德县人，住宁夏回族自治区银川市。第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区永胜西路2号。法定代表人何刚，该公司董事。原告薛某诉贺兰县住房和城乡建设局商品房备案一案，本院于2019年12月9日受理后，向被告送达起诉状副本及开庭传票，通知闫润兰作为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，宁夏海吉星物流园区建设项目由宁夏土木基业房地产开发有限公司代建，周某将该项目的部分粉刷工程分包给原告施工。2010年11月20日，原告与第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司及案外人周某共同签订《商品房买卖合同补充协议》，约定由宁夏土木基业房地产开发有限公司用其开发建设的××县（建筑面积135.32平方米）作价473620元抵顶给周某，周某同意由宁夏土木基业房地产开发有限公司与原告直接签订商品房买卖合同，并将房屋产权手续登记在原告名下。2012年10月20日，原告与周某对粉刷工程进行了结算，周某将贺兰县一品尚都C区9号楼2单元602室作价473550元抵顶给原告。2013年3月13日，原告与宁夏土木基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定宁夏土木基业房地产开发有限公司应在2013年10月30日前将涉案房屋交付原告并办房屋过户登记手续，如逾期交付房屋，将按日向原告承担已抵顶购房款每日万分之一的违约金。合同签订后至今，第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司一直拖延未向原告交付房屋并办理产权过户登记手续，经多次催促均未给予答复。2018年，原告发现第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司隐瞒原告，提供虚假材料欺骗被告，于2017年9月4日将涉案房屋购买合同备案登记在第三人于某名下，致使原告合法权益受到严重侵犯。原告起诉请求判令：1、撤销被告贺兰县住房和城乡建设局给第三人于某办理的××县商品房买卖合同备案登记；2、本案诉讼费用由被告承担。被告贺兰县住房和城乡建设局辩称，一、被告依据申请对涉案房产作出的备案登记行为合法。二、原告提起的行政诉讼已过诉讼时效，应当裁定驳回起诉。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述法律和规章的规定，商品房开发企业应当将预售合同向行政机关办理登记备案手续，行政机关对预售合同的登记备案行为是否具有可诉性，关键在于该备案行为是否会对当事人的权利义务产生实际影响。备案的本来含义是指“向主管机关报告事由存案以备查考”。现行法律多有关于备案的规定，其中的含义并不一致，既有存案备查的含义，也有审核批准的含义。具体到本案，根据上述法律规定，可以明确房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，是一种事实状态的记载，主要目的在于对商品房开发企业实施监督，防止出现“一房多卖”，规范交易市场秩序。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控，不具有审查、批准的性质。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。从上述法律法规和司法解释的规定，可以进一步判定房地产管理部门对商品房买卖合同的登记备案行为只是一种行政管理措施，并非权属登记事项，不涉及商品房买卖合同的效力，并不产生物权变动和物权公示等法律效果。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。本案中，薛某提交的《商品房买卖合同》，仅能证实薛某与宁夏土木基业房地产开发有限公司在2013年3月13日对涉案房屋签订买卖合同的事实。贺兰县住房和城乡建设局于2017年9月4日对涉案房屋购买合同备案登记的行为，也仅能证实第三人于某与宁夏土木基业房地产开发有限公司对涉案房屋签订过买卖合同的事实，但该备案并不是买卖合同成立生效的条件，也不是对买卖行为的审查、批准，并不必然对薛某产生减损权利或者增设义务的效果。涉案房屋现处于在建状态，已经封顶，尚未安装电梯，未向任何购买人进行交付，针对涉案房屋存在“一房多卖”的情形，当事人可以协商解决，薛某也可以要求行政房地产管理部门对宁夏土木基业房地产开发有限公司的行为进行行政监管，或者通过民事诉讼途径确认买卖合同的效力。现薛某向本院提起本案行政诉讼，其诉讼请求并不具有通过审判的形式加以解决的必要性或者实际价值。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项、第六十九条第一款第（一）项、第三款、第一百零一条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告薛某的起诉。案件受理费50元，全额退还原告薛某。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李建明审判员 严 辉审判员 沈丽颖 二〇一九年一月六日法官助理 田凤群书记员 丁燕风附：本判决适用的相关法律及司法解释条文《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（九）行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为；（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。第一百零一条裁定适用于下列范围：（一）不予立案；（二）驳回起诉；……对第一、二、三项裁定，当事人可以上诉。