河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6289号上诉人（原审原告）：郜莉，女，1967年6月1日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张书伟，男，汉族，1968年4月17出生，住洛阳市涧西区。系郜莉之夫。被上诉人（原审被告）：洛阳市远宏房地产开发有限公司，住所地：洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会院内2楼207。法定代表人：索战国，总经理。委托诉讼代理人：张丽梅，该公司员工。委托诉讼代理人：赵云矿，河南亚昌律师事务所律师。上诉人郜莉因与被上诉人洛阳市远宏房地产开发有限公司（以下简称远宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2018)豫0305民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郜莉上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、赔偿上诉人和第三人共有的购房损失款人民币30.264万元；3、增加赔偿上诉人和第三人共有的购房款的三倍即人民币33万元（购房款为11万元）；4、本案一审和二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：2000年4月3日洛阳市公安局重庆路派出所出具的户号为140672的户口簿上载明：户主张书伟，张书伟妻子郜莉，张书伟女儿张欣然。2011年3月12日，张书伟与洛阳市恒星房地产开发有限公司（以下简称恒星公司）签订了一份《商品房购销合同》，张书伟付购房款10.5万元给恒星公司，购买了恒星公司开发的洛恒谷西小区2号楼5-401室房产一套。2011年3月12日，恒星公司给洛阳市国地资源局出具证明一份，载明：我公司开发的洛恒谷西2-5-401室，地号：410304-001-004-006分割地块土地转让给购买此房产所有人张书伟。洛阳巿国土资源局给恒星公司出具了一份《分割转让预登记证》，该证载明并认可恒星公司洛恒谷西小区2号楼5-401室房产分割转让。2013年3月23日至4月6日，张欣然和张书伟与远宏公司签订了一份《房屋产权调换补偿安置协议》，远宏公司同意将该公司谷西丰泰苑小区2号楼3-301室（该房面积91.37平方米）与张书伟之前购买的洛恒谷西小区2号楼5-401室（该房面积75.30平方米）作价调换，且远宏公司在签订该协议时已明知洛恒谷西小区2-5-401室无房产证。2013年3月23日，张书伟和张欣然又与远宏公司签订了补充协议，远宏公司承诺付给张书伟协助房屋置换动员工作奖励费用8万元。2014年5月10日，恒星公司给张书伟出具委托书，委托张书伟全权处理谷西恒星2号楼5-401室房产权事宜。2015年5月份，张书伟通过建行陆续付给远宏公司人民币3万元整。2015年5月21日，张书伟给远宏公司出具收条，载明：今收到本人原恒星2号楼5门401房置换到丰泰苑2-3-301房置换补偿金八万元整，补偿款结清。后张书伟与远宏公司交涉，远宏公司同意以11万元房价给张书伟置换一套房屋，2015年5月22日，远宏公司工作人员张丽梅出具一份售房证明，该证明载明：兹证明郜莉购买金地苑1-2-1605室，已交房款11万元整。此房款已结清，可以办理房产证。远宏公司又于当日给郜莉出具一张收据，该收据载明郜莉交来金地苑1-2-1605购房款11万元，并加盖了远宏公司的财务专用章。但之后远宏公司以各种理由并未兑现该换房的承诺。2017年2月16日，洛阳巿房管部门出具查档证明，该证明载明：金地苑1-2-1605房已被刘新巧出资15.0544万元购得，所办所有权证号为洛房权证巿字第××号，2016年1月4日发证，该房建筑面积38.8平方米。为此造成上诉人郜莉一家人无法占有和入住该房。上诉人一家原房已被合法征迁，新房又不能入住，一家人至今无房居住，给生产和生活带来了极大不便，上诉人一家多次找远宏公司给房或者赔偿有关损失，但远宏公司总是以各种理由推托，致使上诉人一家的合法权益得不到维护。远宏公司又私下将该房高价卖给刘新巧，这种行为是典型的侵害消费者权益的欺诈行为，远宏公司应依法承担违约责任和欺诈责任。鉴于上诉人一家所购房屋已被刘新巧实际占有，无法返还，参照案外人石磊的卖房成交价格，酌定远宏公司按每平方米房价7800元、面积38.8平方米进行赔偿，赔偿金为30.264万元（即7800×38.8=30.264万元）。因上诉人的购买价为11万元，故上诉人依照消费者权益法第五十五条之规定，主张远宏公司增加赔偿房价三倍的赔偿款33万元。综上，请求二审法院予以支持。远宏公司辩称，上诉人给远宏公司交了3万元购房款，另外8万元没有交，以恒星2号楼5门401房置换到丰泰苑2-3-301房置换补偿金8万元折抵房款不能实现。理由是张书伟对该房没有产权，该房的产权人是恒星公司。请求驳回上诉，维持原判。郜莉向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告购房合同关系，要求被告向原告返还购房款11万元；2、判令被告赔偿因违约给原告造成的各项损失18万元；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月22日，被告远宏公司向原告郜莉出具《收据》一份，载明“今收到郜莉交来金地苑1#-2-1605室房款人民币壹拾壹万元整”。庭审中，原被告双方均认可该《收据》载明的11万元原告只交纳了3万元现金，剩余8万元欲用案外人张某的房屋置换补偿款折抵。后因该8万元房屋置换补偿款未能实现，引发本案纠纷。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告主张其购买了被告远宏公司开发的金地苑1-2-1605室房产，并支付了全部房款11万元；但庭审中，原被告双方均认可原告只交纳了3万元现金，其余8万元欲用案外人张某的房屋置换补偿款折抵，后该8万元房屋置换补偿款未能实现。因原告未能足额交纳购房款，导致其购买房屋目的不能实现。原告已经交纳的3万元，被告应当返还，并支付自2015年5月22日起至付清该3万元之日止的利息，利息按照中国人民银行核准的同期同类银行贷款利率标准计算。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告洛阳市远宏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告郜莉返还3万元及利息；利息以3万元为本金，自2015年5月22日起按照中国人民银行核准的同期同类银行贷款利率标准计算至该3万元实际付清之日止；二、驳回原告郜莉的其他诉讼请求。若被告洛阳市远宏房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5650元，由原告郜莉承担5000元，被告洛阳市远宏房地产开发有限公司承担650元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院一致外，另查明，张书伟与郜莉系夫妻关系。2013年3月23日，张书伟与远宏公司签订补充协议，因张书伟自愿协助远宏公司做房屋置换动员工作，被上诉人承诺奖励张书伟8万元。本院认为，本案的焦点是远宏公司应返还购房款的具体数额问题。根据本院审理期间张书伟提交的证据可以看出，远宏公司承诺给付张书伟8万元作为奖励，远宏公司的这一承诺在其之后出具的收据和售房证明中均有体现且相互印证。表明远宏公司同意张书伟将该8万元的债权转让给郜莉，与郜莉缴纳的3万元共计11万元作为郜莉向远宏公司交纳的购房款。现因购房目的不能实现，郜莉向远宏公司主张返还购房款，远宏公司应当将该11万元购房款予以返还。一审法院判决欠妥，本院依法予以纠正。因在本案审理期间郜莉并未就双方关于违约责任的约定提交证据，故郜莉要求远宏公司承担违约责任的依据不足，本院无法支持。郜莉在上诉中提出的三倍赔偿的主张因超出了其一审诉求的范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2646号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2646号民事判决第一项为：洛阳市远宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郜莉返还11万元及利息（利息以11万元为基数，自2015年5月23日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算至实际付清之日止）；三、驳回郜莉其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5650元，由郜莉负担2260元，洛阳市远宏房地产开发有限公司负担3390元；二审案件受理费9826元，由郜莉负担3930元，由洛阳市远宏房地产有限公司负担5896元。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一九年一月八日书记员  李明波