四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川19民终1238号上诉人（原审原告）：宋正庄，男，1965年2月3日出生，汉族，初中文化，农民，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：刘军，四川雅逸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴中市天柱房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区。法定代表人：张忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张育德，巴中市诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜建国，男，1966年12月19日出生，汉族，大专文化，巴中圣泉水务公司职工，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审被告）：四川弘泰居房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人：张超，该公司董事长。委托诉讼代理人：周黎明，四川宏坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建平，男，1969年10月18日出生，汉族，初中文化，该公司林海居三期项目负责人，住四川省巴中市巴州区。上诉人宋正庄因与被上诉人巴中市天柱房地产开发有限公司、四川弘泰居房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初3075号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宋正庄上诉请求：上诉人宋正庄的上诉请求：1.改判两被上诉人按《房屋拆迁补偿协议书》约定在林海居三期项目范围内安置原告拆迁还房：若第二被告无法安置或拒绝安置，判令第二被告按林海居三期项目所在地市场单价和约定还房面积、位置核定赔偿原告损失；2.改判被上诉人四川弘泰居房地产开发有限责任公司支付从2018年1月1日至安蔑还房交付或赔偿费用支付清之日止逾期还房超期安置补偿费；3.判令被上诉人巴中市天柱房地产开发有限公司对被上诉人四川弘泰居房地产开发有限责任公司的安置还房交付或无法安置或拒绝安置赔偿费给付、还房不动产登记证办理交付及逾期还房超期安置补偿费给付承担连带责任；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实及理由：上诉人被拆迁的房屋修建于20世纪60年代，属砖木和普砖结构，受5.12大地震和2009年7月特大洪水等自然灾害影响，经鉴定成为D级危房，2009年巴州区城镇住房灾后重建办公室将原告旧房纳入被上诉人巴中市天柱房地产开发有限公司（以下简称天柱房产）以市场带动重建林海居三期项目，双方签订了《房屋拆迁补偿协议书》，2014年11月18日，巴中市巴州区规划分局为该项目颁发了建设工程规划许可证，2016年10月11日巴中市巴州区住房和城乡建设局汇同研究巴州区规划局、国土分局、房管局、西城街道办事处等部门共同研究报巴州区人民政府同意更换开发企业为被上诉人四川弘泰居房地产开发有限公司，上诉人原房地块规划成了绿化用地，调整了林海居三期容积率，增加了项目开发建设面积，针对规划和开发主体调整导致的上诉人拆迁换房无法兑现，上诉人通过信访，相关部门认可上诉人拆迁和还房面积，被上诉人弘泰居房地产也认同上诉人被拆迁主体身份和应还房面积真实有效，但以规划用地条件中无上诉人拆迁安置还房条件，他无义务负责原告拆迁安置为由拒不履行安置义务，一审开庭审理后作出了巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初3075号民事判决书，判决驳回上诉人诉讼请求，上诉人认为首先，原判既然查明上诉人被拆迁房屋位于林海居三期建设用地范围内，补交了土地出让款，调整了容积率，补交了增容款，享受了拆迁土地纳入总体建设用地，规划建筑面积增加的红利，按照权利义务一致原则，那么基于房屋拆迁所产生的安置义务应当由拆迁用地主体被上诉人弘泰居房产承担，且《国有土地使用权证补充协议》也来载明是净地出让，在巴中现实中对开发土地上房屋的拆迁安置均属用地方附属义务，被上诉人宏泰居房产出具的对该项目其他18户拆迁户安置《承诺》和林海居三期地块二灾后重建还房统计表及巴西城处（2016）21号信访答复也印证了对出让土地上拆迁户安置属用地方附属义务，其次，无论是张建平和还是姜建国在《房屋拆迁产权调换协议书》和《变更“林海居”三期开发企业名称协议书》身份均为被上诉人天柱房产的委托代理人员，其行为均为履行天柱房产职务行为，张建平是否作为经办人在《房屋拆迁产权调换协议书》签字不影响该协议书效力，并不能免除作为签约主体天柱房产和变更承继主体宏泰居房产履行该协议书约定拆迁安置义务；再者，《变更“林海居”三期开发企业名称协议书》第三条约定：“协议签订后，甲方在林海居三期开发项目的权利、义务由乙方享有享有和承担，与甲方无关。其具体事项主要有以下四点：证明宏泰居房产对“林海居”三期项目权利义务承继范围包括但不限于罗列的主要四点全部承继，结合第六条：该项目涉诉涉访等问题均由乙方负责处理并承担相应责任，进一步证明了宏泰居房产对“林海居”三期项目所产生的全部事项的承继，包含上诉人等其他尚未安置的拆迁户的安置义务。一审错误解读第三条和林海居三期地块二灾后重建还房统计表及巴西城处（2016）21号信访答复，在承认上诉人具有拆迁户身份，其拆迁土地被宏泰居房产所开发的“林海居”三期项目所使用的前提下，却漠视对上诉人拆迁安置。请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人上诉请求。被上诉人天柱公司答辩称：1.上诉人与天柱公司之间的合同的权利义务已经移转。2.上诉人事实上认可天柱公司移转债务。原审认定事实清楚，适用法律错误，请求依法判决。被上诉人弘泰居公司答辩称：1.宋正庄的房子不在政府确定的林海居三期项目的范围内。2.弘泰居认可被拆迁主体和返还面积没有依据。3.林海居三期的所用土地是国用土地出让，而非与宋正庄达成了土地买卖。4.上诉人不是林海居三期的被拆迁户，弘泰居公司没有拆迁上诉人的房屋，未签订拆迁补偿协议。5.张建平承建的与姜建国各是一个项目，互不牵连。仅仅是挂靠主体相同，其他没任何牵连。6.被上诉人未支付任何拆迁安置补偿。宋正庄向一审法院起诉请求：1.第二被告按《房屋拆迁补偿协议书》约定在林海居三期项目范围内安置原告拆迁还房；若第二被告无法安置或拒绝安置，判令第二被告按林海居三期项目所在地市场单价和约定还房面积、位置核定赔偿原告损失；2.第二被告支付从2018年1月1日至安置还房交付或赔偿费用支付清之日止逾期还房超期安置补偿费；3.第一被告对第二被告的安置还房交付或无法安置或拒绝安置赔偿费给付、还房不动产登记证办理交付及逾期还房超期安置补偿费给付承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2010年1月6日，被告天柱公司（甲方）与原告宋正庄（乙方）签订《房屋拆迁产权调换协议书》。协议约定：由甲方拆除乙方土砖结构房屋296㎡，实行新旧房互不补差（其中：非住宅80㎡，住宅216㎡旧房占地面积216㎡）；旧房拆除后，甲方将按规划在新建的该商住小区内对乙方进行就地就近安置，安置住房三套，总面积296㎡，安置房位置及房屋待甲方把设计方案订好后，另签补充协议约定；旧房拆除后，乙方自找房源过度，期限为18个月，甲方支付乙方住房每年临时安置补助费5000元，甲方一次性给付乙方搬家费500元，旧房装修费2万元。协议尾部，被告天柱公司及委托项目负责人姜建国捺印。协议签订后，原告宋正庄房屋被拆除，姜建国支付给原告宋正庄每年15000元过渡费至2017年，装修费2万元。同时查明，林海居三期项目系案外人张建平挂靠被告天柱公司投资开发，并由张建平全权负责该项目的开发建设。2016年7月28日，张建平之子投资成立弘泰居公司。2016年10月12日，被告天柱公司（甲方）与被告弘泰居公司（乙方）签订《变更“林海居三期”开发企业名称协议书》，约定：双方一致同意将林海居三期项目的开发企业名称由甲方变更为乙方；协议签订后，甲方在林海居三期开发项目享有的权利、义务由乙方享有和承担，与甲方无关；该项目自始至终由张建平以甲方名义签订的房屋拆迁安置补偿协议、预定住房合同、建筑工程承包合同、向外所借款项等涉及物权和债权问题，均由乙方负责妥善处置完毕，不得殃及甲方。另查明，林海居三期项目已完工，原告宋正庄未获得安置还房，故诉至本院。一审法院认为，林海居三期项目原以被告天柱公司名义开发建设，后被告天柱公司与被告弘泰居公司签订《变更“林海居三期”开发企业名称协议书》，约定被告天柱公司在林海居三期项目上所享有的权利和应履行的义务由被告弘泰居公司承继，该协议已经主管部门审核通过，其效力本院予以确认。本案的关键在于被告天柱公司与原告宋正庄所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中所确定的应由被告天柱公司履行的还房义务是否已由被告弘泰居公司承继。《变更“林海居三期”开发企业名称协议书》中载明“该项目自始至终由张建平以甲方名义签订的房屋拆迁安置补偿协议……均由乙方负责妥善处置完毕……”，而被告天柱公司与原告宋正庄所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》具体经办人为姜建国，并无张建平签名，在《房屋拆迁产权调换协议书》中也并未明示原告宋正庄所享有的安置还房位于林海居三期。因此，现有证据不能证明被告天柱公司对原告宋正庄的还房义务已转移至被告弘泰居公司。原告宋正庄依据二被告所签订的《变更“林海居三期”开发企业名称协议书》，要求被告弘泰居公司履行《房屋拆迁产权调换协议书》中所确定的应由被告天柱公司履行的还房义务或按房屋价值赔偿损失，以及支付逾期还房超期安置补偿费，缺乏事实依据，本院不予支持。原告宋正庄可另案主张权利。关于被告天柱公司的责任承担问题。如上所述，被告弘泰居公司无履行还房义务或按房屋价值赔偿损失，以及支付逾期还房超期安置补偿费的义务，故原告宋正庄诉请被告天柱公司对被告弘泰居公司无法安置或拒绝安置赔偿费给付、还房不动产登记办理交付及逾期还房超期安置补偿费给付承担连带责任无法律依据，本院不予支持。据此判决：驳回原告宋正庄的诉讼请求。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明：2016年1月巴中市天柱房地产开发有限公司向巴州区人民政府、巴州区国土资源分局申请补缴灾后重建土地价款，申请中载明：单位名称巴中市天柱房地产开发有限公司，联系人张建平，房地产坐落巴州区林海居三期，土地面积15739.66㎡。上诉人宋正庄及被上诉人四川弘泰居房地产开发有限公司、巴中市天柱房地产开发有限公司均认可该土地面积包括林海居三期（地块二）。同时查明：2017年5月15日，四川弘泰居房地产开发有限公司向巴中市规划管理局巴州分局、巴中市巴州区西城街道办事处承诺：由四川弘泰居房地产开发有限公司实施林海居三期地块二，以开发带动灾后重建项目，所提供的拆迁户名单和还房面积真实有效，如与事实不符，由我公司承担一切法律和经济责任。林海居三期（地块二）灾后重建还房面积统计表载明：宋正庄的还房面积296㎡。2017年5月16日，被上诉人四川弘泰居房地产开发有限公司与巴州区国土资源分局签订《国有建设用地使用权补充协议》。本院认为，被上诉人天柱公司与被上诉人弘泰居公司签订《变更“林海居三期”开发企业名称协议书》，该协议约定被上诉人天柱公司在林海居三期项目的所有的权利和应履行的义务均由被上诉人弘泰居公司承继，而被上诉人天柱公司与上诉人宋正庄所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》约定，被上诉人天柱公司将按规划在新建的该商住小区（林海居三期）内对上诉人宋正庄进行就地就近安置，安置住房三套，总面积296㎡，故被上诉人弘泰居公司应当履行向上诉人宋正庄还房的义务。虽被上诉人弘泰居公司认为被上诉人天柱公司与上诉人宋正庄签订拆迁协议与自己无关，自己未拆迁，也未认可拆迁协议，该拆迁协议是与案外人签订，被拆迁的房屋不在开发建设的林海居三期项目范围内，不应承担拆迁还房义务，但被上诉人天柱公司与上诉人宋正庄均认可《房屋拆迁产权调换协议书》的真实性，其2016年1月巴中市天柱房地产开发有限公司向巴州区人民政府、巴州区国土资源分局申请补缴灾后重建土地价款的申请中已经明确的林海居三期土地面积15739.66㎡[包括林海居三期（地块二）]，包括上诉人宋正庄被拆迁的房屋的土地面积，这一事实被上诉人弘泰居公司、被上诉人天柱公司和上诉人宋正庄均在审理中予以认可。被上诉人弘泰居房产公司2017年5月15日向巴中市规划管理局巴州分局、巴中市巴州区西城街道办事处承诺也明确载明，由四川弘泰居房地产开发有限公司实施林海居三期地块二，以开发带动灾后重建项目，所提供的拆迁户名单和还房面积真实有效，如与事实不符，由我公司承担一切法律和经济责任。其在政府机构中留存的林海居三期（地块二）灾后重建还房面积统计表也明确载明：宋正庄的还房面积296㎡。同时，被上诉人天柱公司与被上诉人弘泰居公司签订《变更“林海居三期”开发企业名称协议书》，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，已经主管部门审核通过，被上诉人弘泰居公司承继被上诉人天柱公司在林海居三期项目的所有的权利和应履行的义务后，应当承担《房屋拆迁产权调换协议书》中的拆迁还房义务。被上诉人弘泰居公司还认为林海居三期的所用土地是国有出让土地，不是与宋正庄达成的土地买卖，按照法律规定，土地不能私自买卖，必须经过国有土地出让的方式取得，其取得国有土地使用权中涉及的问题，不属于本案审查范畴，可另行主张权利。由于本案上诉人宋正庄在一、二审审理过程中，均未提供证据证实，林海居三期项目是否有房屋可供还房，其主张无法还房按市价赔偿，也未举证证实价值标准和赔偿数额，无法对案件进行处理，原判决处理结果正确。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，但上诉人宋正庄提出的诉请不明，对原判决处理结果予以维持，但上诉人宋正庄可在收集提供证据后，另案提出明确的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，本院决定免收。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓东审 判 员 黎 明审 判 员 郭 毅二〇一九年一月十八日法官助理 张志民书 记 员 魏廷桓