文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25902号原告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144。法定代表人：张伟，系该司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：广州红橡树投资顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144。法定代表人：於洪达。委托代理人：陈斯雅，系该司职员。原告小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）诉被告广州红橡树投资顾问有限公司（以下简称红橡树公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告小高德公司的委托代理人王永强，被告红橡树公司的委托代理人陈斯雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告小高德公司诉称：原告（甲方）2015年12月与被告（乙方）签订《续租合同补充协议二》，原告将位于广州市天河区*大道85号第一期写字楼A塔3101之自编02单元继续出租给被告作写字楼使用；租赁期限自2016年04月01日起至2018年03月31日；每月租金为55146.30元，支付方式按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租存入甲方指定的银行账户内；乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方退还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，被告自2018年01月起末向原告按约定支付租金等费用，按合同双方约定被告己构成严重违约。原告多次书面致函催促被告支付租金及迟延违约金，被告拒不支付租金及其它费用。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2018年1月1日至2018年2月4日租金60991.54元（按每月55146.3元）及迟延违约金（以60991.54元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年2月5日起计至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告红橡树公司辩称：被告于2017年12月27日撤场，当时已与原告的业务代表提出解除合同，并协商撤场的要求，但一直没有达成共识，所以被告单方在2017年12月27日解除合同。根据续租合同补充协议二第十一条第4点，若因被告违约，而导致合同，被告无权要求退还租赁保证金，其中并没有约定要求被告支付租金或违约金。按被告退场的时间，原告所述的2018年1月至2月4日期间的租金及违约金，被告认为无须支付。被告已支付租赁保证金106735.2元，已相当于两个月租金。原告没收了保证金已足额弥补其损失。被告撤场后，没有拆除装修，原告延用了被告的装修另行出租给其他租户，所以原告不可能存在其他损失。经审理查明：2015年12月19日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《续租合同补充协议二》，约定甲方将天河区*大道路85号第一期写字楼A塔3101之自编02单元（以下简称涉讼场地）出租给乙方使用；本物业建筑面积共计334.22平方米；该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日；租金标准为每月每平方米165元，即本物业每月租金为55146.30元；租金按月支付，乙方应于每月5日前（按自然月计算）将该月租金存入甲方指定的银行账户内；租赁保证金相当于本物业两个月租金共计110292.60元；乙方已支付的租赁保证金110292.60元将转为本协议租赁保证金；甲方有权变更物业管理公司；物业管理公司的变换，不影响原合同及本协议的履行；如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；在下列情况下，乙方同意甲方自行收回本物业另行出租，并授权甲方或其指定的物业管理公司对乙方放置在本物业内的物品予以搬迁、变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿甲方的损失，不足部分由乙方补足，剩余部分退回乙方：乙方逾期缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用超过40日的；甲方双方同意在本租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方有权要求甲方返还租赁保证金：乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的等内容。庭审中，原、被告双方确认：双方于2013年2月份就涉讼场地签订第一份租赁合同，当月支付租赁保证金106735.2元；该合同期满后，双方于2015年12月19日续签租赁合同，租赁保证金实际上仍是延用2013年2月的租赁合同约定的数额；被告支付租金至2017年12月31日。被告表示，其分别于2017年12月27日、2018年1月17、23日与原告客户代表周*口头提出解除合同，且愿意进行场地复原再与原告交接，但在协商过程中，双方无法达成共识；2017年12月27日其单方解除租赁合同并撤离涉讼场地。被告对其上述陈述未能举证证实，原告对被告的上述陈述亦予以否认。被告并表示，2017年原告通知其涉讼场地按建筑面积323.44平方米计算租金；原告对此并未予确认。2018年1月9日，原告发出2018年1月催款通知书给被告，要求原告交纳该月份的租金53367.60元及违约金1601.03元。2018年1月17日，被告收到该份函件，但未支付租金。2018年2月，原告委托广东金领律师事务所周芳律师发出《律师函》给被告，要求被告向其支付54968.63元、向雅居乐物管支付10406.77元。2018年2月5日，原告发出《关于解除合同的通知》给被告，称被告逾期缴交租金、管理费及电费已经超过30日，已构成严重违约，为减少损失，依据约定没收被告已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并将于2018年2月5日收回涉讼场地另行出租。庭审中，被告确认其于2018年2月6日收到《律师函》及《解除合同通知书》。原告表示其于2018年2月5日当天收回涉讼场地。本院认为：原、被告就涉讼场地签订的《续租合同补充协议二》，应属合法有效，双方应切实履行。被告辩称其于合同履行期间多次协商解除合同未果、其自行于2017年12月27日单方解除合同撤离涉讼场地，但原告均予以否认，对此事实本院不予确认；即使被告2017年12月27日撤离场地属实，但因此时被告并不具备解除合同权利，其单方要求解除合同缺乏依据，并不能产生合同解除的法律效力。依据双方的约定，租金应当于每月5日前支付；迟延支付超过30日的，被告有权要求解除合同、没收保证金。2018年1月的租金迟延支付30日时，原告及时行使合同权利解除合同、收回场地，故现原告要求被告支付其主张的收回场地之日前拖欠的租金及迟延支付租金违约金合法有据，本院予以支持。虽合同约定的月租金标准为55146.30元，但被告2018年1月催款通知书中明确2018年1月的租金为53367.60元，该金额亦与被告主张的原告调整建筑面积后计算得出的租金相吻合，故对该租金标准本院予以确认。按此标准计算截止原告主张的2018年2月4日，被告拖欠的租金金额应为60991.54元（53367.60元+53367.60元÷28×4）；故对于原告主张的租金60991.54元，本院予以确认。依据合同约定，迟延支付租金的，须按每日千分之三的标准支付违约金，现原告主动调整为按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%计算并无不妥，本院予以照准。本案系因被告迟延支付租金导致合同解除，依据双方约定原告有权没收租赁保证金，故被告辩称租赁保证金足以弥补原告损失、无权再行要求其支付租金的意见不成立，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州红橡树投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告小高德（广州）置业有限公司支付2018年1月1日至2018年2月4日期间的租金60991.54元及逾期支付上述租金的违约金（以60991.54元为本金，自2018年2月5日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过60991.54元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1410元，由被告广州红橡树投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 植人民陪审员 焦 红人民陪审员 张伟华二〇一九年一月十一日书 记 员 蒲肖明李翠汝            本判决书于2019年  月  日送达