河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终6552号上诉人（原审原告）：王璐，女，1978年11月4日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：邓雷，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿兰化，女，1986年12月6日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审被告）：宋晓光，男，1980年4月15日出生，汉族，户籍黑龙江省桦川县，现住沈阳市沈北新区。上诉人王璐因与被上诉人宿兰化及被上诉人宋晓光之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月02日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王璐上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉请的违约金26万元、中介费及过户费23800元。事实和理由：上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同中对于被上诉人违约应按房屋总价款的20%向上诉人承担违约责任亦有约定，被上诉人不出卖涉案房屋，已构成了根本违约，故原审法院未予支持上诉人原审中所主张的违约金等诉请缺乏事实及法律依据。另外，原审法院未予支持上诉人诉请的过户费3000元亦理据不足。宿兰化辩称，上诉人王璐的上诉理由不能成立。房屋买卖合同尚未解除。被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同第十三条约定“对本合同的解除，应当采用书面的形式。”买卖合同签订以后，双方未通过书面的形式对合同进行解除，买卖合同到目前为止仍然有效，应判决涉案合同继续履行。房屋买卖合同于2018年5月13日签订，此后，2018年5月17日由于被上诉人方家庭的原因导致合同履行过程中遇到困难，上诉人王璐也同意解约。上诉人与被上诉人及中介三方也约定2018年6月13日下午6点到中介公司协商合同解除的事宜，但因上诉人要求被上诉人方支付包含合同定金3万元、居间服务费20800元及过户费3000元在内的共计15万元的违约金，而被上诉人方认为，从合同的签订到上诉人知道被上诉人合同想解除合同也没有几天，上诉人并没有什么损失，合同中约定的违约金及上诉人主张按房屋总价款的20%计算违约金均明显过高。另外，上诉人王璐在涉案房屋买卖合同尚未解除的情况下，并未按照合同指定日期支付首付款，亦明显存在违约，就此被上诉人亦多次与上诉人王璐及中介方沟通。被上诉人认为涉案房屋买卖合同应继续履行，若二审法院认定合同应予以解除，请求依据《合同法》第114条第二款及《合同法司法解释二》第29条减少违约金；本案中上诉人仅向被上诉人只支付3万元定金，原审法院所支持上诉人双倍定金并不少，上诉人主张的26万违约金明显缺乏事实及法律依据。综上所述，被上诉人宿兰化认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宋晓光认可宿兰化的答辩意见。王璐向一审法院诉请：1、请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同已解除；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金人民币260000元，中介费及过户服务费损失23800元，共计人民币283800元；3、被告承担诉讼费。一审法院查明：2018年5月13日，在三河市兴达置业房产经纪有限公司居间下，原、被告签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，二被告将位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告，约定房屋总价款为130万元。合同签订当日，原告向二被告支付购房定金30000元。另原、被告及三河市兴达置业房产经纪有限公司三方于2018年5月13日签订了《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，原告向中介公司支付了中介服务费20800元及过户服务费3000元。以上事实及相关证据各方均无异议,本院予以确认并在卷佐证。原告主张，被告明确表示不再继续出售房屋，并将定金退还给被告，被告构成违约，原告因此向被告邮寄了解除合同的律师函；另被告拒绝出售房屋是为了提高房价再次出售，因此导致原告重新购房损失达30万元左右。故要求被告按合同约定向原告支付20%的违约金，并承担中介费用，提交微信聊天记录等证据予以佐证。被告抗辩，曾因家庭原因与原告协商过合同解除事宜，同意双倍返还定金，并承担中介费，但原告要求支付合同价款20%的违约金，原告未同意，故合同并未解除；涉案房屋小区的房屋价格没有原告主张的那么高，与双方签订合同时差不多；如解除合同，同意双倍返还定金，如原告同意仍可继续履行，提交涉案房屋小区房源网上出售报价的截图等证据佐证。一审法院认为，通过原、被告陈述，及原告提交的双方微信聊天记录，结合被告将购房定金返还原告等情形，本院对被告拒绝向原告继续出售案涉房屋的事实予以认定，据此，按双方签订的《存量房买卖合同》约定，二被告已构成根本违约。2018年7月3日，按被告在《存量房买卖合同》上预留的通讯地址，原告委托律师向被告发出了解除合同的《律师函》，EMS回单电话联系情况一栏显示“接电话听律师函挂掉就不接了”，EMS查询显示此件于2018年7月5日拒收退回，被告拒收《律师函》的行为应视为送达，双方签订的《存量房买卖合同》于解除合同的《律师函》送达被告之日解除。综上，原告主张确认原、被告签订的《存量房买卖合同》解除，本院予以维护。原、被告签订的《存量房买卖合同》既约定定金，又约定了违约金，故原告选择适用违约金条款要求被告承担责任，符合法律规定。但结合本案，原告未能举证证明因被告违约给其造成损失，故本院对违约金给付标准予以调整，酌定被告参照定金罚则承担违约责任，即被告双倍返还定金，因被告已将支付的定金30000元返还原告，故被告再给付原告30000元。另按双方合同约定，中介费由违约方承担，故被告向原告支付中介服务费20800元。过户服务费3000元，因未实际产生，原告自行通过三河市兴达置业房产经纪有限公司予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、原告王璐与被告宿兰化、宋晓光于2018年5月13日签订的《存量房买卖合同》解除；二、被告宿兰化、宋晓光于本判决生效后七日内支付原告王璐违约金30000元，支付中介服务费20800元，共计50800元；三、驳回原告王璐的其他诉讼请求。案件受理费5557元减半收取2779元，由被告宿兰化、宋晓光负担（于本判决生效后三日内交纳）。二审中，上诉人王璐提交了城美维多利亚公寓房价网上的截屏一份，欲证明2018年9月安居客统计的涉诉房屋单价为每平米19016元，涉案房屋总价在150万元左右，进一步欲证明因被上诉人违约致上诉人所遭受20万元左右的损失。对此被上诉人宿兰化质证称，该证据与本案不具有关联性，亦不能达到上诉人的证明目的。被上诉人宿兰化亦提交截图两张及兴达业务员的聊天记录一份，来源是兴达业务员发给被上诉人的，证明涉案房屋小区的房价没有涨价。对此上诉人王璐质证称，对于截图的真实性不予认可；聊天记录对本案亦不具备参考性，故对于被上诉人二审中提交上述证据的真实性和关联性均不认可。对于上诉人及被上诉人二审中所提交的新证据，结合各方的对新证据所发表的意见，本院对于上诉人王璐与被上诉人宿兰化二审中所提交的证据与本案的关联性均不予认定。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，在上诉人王璐诉被上诉人宿兰化房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人王璐对于原审法院判令宿兰化、宋晓光支付上诉人王璐违约金、中介服务费共计50800元并驳回王璐的其他诉讼请求不予认可，并称房屋买卖合同中对于被上诉人违约应按房屋总价款的20%承担违约责任有明确的约定，且被上诉人不出卖涉案房屋已构成了根本违约，故被上诉人理应按房屋总价款的20%向上诉人承担违约责任。本院经审查后认为，尽管涉案房屋买卖合同中对违约金亦有约定，但从涉案房屋买卖合同的签订、定金的支付与退还及被上诉人与上诉人协商解除涉案房屋买卖合同的实际情况看，原审法院依据在案的相关证据认定被上诉人双倍返还定金并支付中介费20800元具有事实基础，亦不违反法律之规定，且公平合理，上诉人王璐对此不认可，但其在本案一审中并未提交因被上诉人违约给其造成损失的有效证据，且二审中王璐所提交的新证据亦不能证实其上诉主张，故本院对王璐关于应按房屋总价款的20%计算违约金的上诉主张不能予以支持。原审法院对于3000元过户费的裁判亦无不当之处，对此本院亦予以维持。综上所述，上诉人王璐的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4795元，由上诉人王璐负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年一月二十八日法官助理马占书记员路洁