江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1204民初7608号原告（执行案外人）：林志成，男，1964年12月5日出生，汉族，户籍所在地泰州市姜堰区，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兆阳，江苏江豪律师事务所律师。被告（申请执行人）:江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行，组织机构代码58663117-5，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方不夜城3号楼112室。负责人：刘勇，该行行长。委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱中美，江苏佑远律师事务所律师。被告（被执行人）:石巧凤，女，1965年2月22日出生,汉族，住泰州市姜堰区。被告（被执行人）:王后胜，男，1965年3月10日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：唐骥，江苏律友律师事务所律师。原告林志成与被告江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行（以下简称长江银行姜堰支行）、石巧凤、王后胜案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林志成及其委托诉讼代理人王鹏、吴兆阳、被告长江银行姜堰支行的委托诉讼代理人缪华、钱中美、被告王后胜及其委托诉讼代理人唐骥到庭参加诉讼（被告长江银行姜堰支行的委托诉讼代理人缪华未参加第二次庭审）。被告石巧凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林志成向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于泰州市姜堰区房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告与被告石巧凤于2010年4月6日签订的《购房合同》合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3、判决被告石巧凤、王后胜立即协助及配合原告办理案涉房屋的产权过户登记手续。事实和理由：2010年4月6日，原告与被告石巧凤签订了《购房合同》一份，合同约定石巧凤将登记在其个人名下的案涉房屋以人民币500000元的价格出卖给原告，房屋产权证在2011年9月份提供给原告进行过户。合同签订后，原告按约履行了全部付款义务，并装修入住至今。后原告多次催告石巧凤办理过户登记手续，但其均以各种理由拖延不办，原告于2014年3月提起诉讼，在该案审理时，法院查明，被告石巧凤于2012年7月11日就案涉房屋在泰州日报刊登遗失证明，并于同年12月5日补领了房屋所有权证，改证登记为石巧凤、王后胜共同共有，后又先后于2013年1月7日、2014年1月15日两次将案涉房屋抵押给被告长江银行姜堰支行贷款，因石巧凤未按约偿还借款本息，长江银行姜堰支行诉至法院，姜堰法院于2016年10月24日作出（2015）泰姜开商初字第00153号判决，判决石巧凤偿还长江银行姜堰支行借款本息及逾期利息，若石巧凤未履行上述义务，则可以石巧凤、王后胜抵押的案涉房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。后长江银行姜堰支行申请强制执行，法院查封了案涉房屋。原告于2017年7月25日提出书面执行异议，同年10月24日，法院作出（2017）苏1204执异51号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，原告对此不服，现依法提起执行异议诉讼。具体理由如下：1、原告与被告石巧凤签订的《购房合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，被告石巧凤应当协助原告办理产权过户登记手续。同时，原告购买案涉房屋后，早已依约支付了全部价款并实际占有至今，虽未办理过户手续，但非原告过错。根据《物权法》第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，原告取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。2、姜堰法院在审理（2014）泰姜民初字第0588号案件时，已查明石巧凤与长江银行姜堰支行办理抵押贷款的行为，且以涉嫌刑事犯罪为由将该案移送公安机关。而法院在审理长江银行姜堰支行与石巧凤、王后胜金融借款纠纷案时，并未移送公安部门，而是径行作出判决，显然这样的判决严重违反程序。长江银行姜堰支行享有的优先受偿权仅仅是债权的优先权，不能对抗本案原告的基于买卖合同而产生的物权期待权，因此，本案中无论长江银行姜堰支行有无设定抵押权，原告对案涉房屋都享有对抗查封执行的权益。另外，长江银行姜堰支行存在严重过错，其未能尽到必要的审查义务，先后两次与石巧凤办理抵押贷款，均未对房屋的现状等进行审查，不排除长江银行姜堰支行与石巧凤恶意串通的情形。3、姜堰法院作出的（2017）苏1204执异51号执行裁定书，适用法律不当，原告的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件。综上，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告长江银行姜堰支行辩称，原告诉讼没有事实及法律依据，应予以驳回。第一，案涉房屋已经依法抵押给长江银行姜堰支行，法院的生效判决书亦确认了长江银行姜堰支行对该房屋的优先受偿权，抵押权属于物权的一种，而原告与石巧凤之间即使存在房屋买卖合同关系，该合同属于债权，是独立于物权之外的债权关系。第二，长江银行姜堰支行依法领取了他项权证，办理了抵押登记，具有物权公示性质，原告方从未提出过异议或向法院请求撤销物权抵押登记。第三，原告与石巧凤之间房屋买卖合同是否真实存在，是否已完全履行，房屋未办理过户登记是否非因买受人自身原因均无法确定，原告要求排除对案涉房屋的执行没有事实和法律依据。被告王后胜辩称，同意原告的第一项诉讼请求；对原告第二项诉讼请求不予认可，我方认为2010年4月6日原告与石巧凤签订的《购房合同》为效力待定合同，该房屋为石巧凤与王后胜的共同财产，在签订这份购房合同时，王后胜不知情，事后也没有进行追认；对原告的第三项诉讼请求，我方认为该主张不属于本案案外人异议之诉的审理范围，请求法院予以驳回。经审理查明，2010年4月6日，原告林志成与被告石巧凤签订《购房合同》，约定石巧凤将其所有的中天商贸城5A幢301室含车库以500000元价格出卖给原告，房款500000元由原告于合同签订当日和同年4月底分别给付石巧凤300000元和200000元。该合同同时约定，石巧凤于2011年9月份向原告提供房屋产权证办理过户，届期不得拒绝提供相关产权证、土地证和票据，否则石巧凤自愿承担法律责任和违约金100000元。合同签订后，原告按约通过银行转账给石巧凤300000元、同年4月25日给付石巧凤200000元，石巧凤均确认收到上述款项。房款结清后，石巧凤即将该房屋交付给原告，原告装修入住案涉房屋至今，但此后石巧凤却未按约与原告办理该房屋的产权过户手续。另查明，1、石巧凤、王后胜于2011年12月9日登记结婚。2004年8月18日，案涉房屋登记的所有权人为石巧凤（所有权证号：30021665）。2012年7月11日，石巧凤在泰州日报刊登遗失声明“遗失姜堰中天商贸城301室石巧凤房屋所有权证，证号：30021665，声明作废”。同年12月5日，石巧凤在原姜堰市房屋产权产籍管理所补领了案涉房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第××号、第××号），该证载明：原产权人为石巧凤，原产权证号为30021665，本房为石巧凤、王后胜共同共有，遗失补证。2、因石巧凤未按《购房合同》约定履行过户义务，2012年6月26日，原告的委托代理律师朱如华向被告石巧凤发出律师函，要求石巧凤履行案涉房屋的过户义务。2014年3月27日，本院立案受理原告林志成与被告石巧凤房屋买卖合同纠纷一案，原告林志成请求判令被告石巧凤将案涉房屋过户到原告名下，被告支付违约金100000元。审理过程中，因发现石巧凤涉嫌犯罪，原告申请撤诉，本院于2014年6月19日裁定准许。同日，本院作出（2014）泰姜民初字第0588号案件移送函，认为被告石巧凤将其所有的房屋出卖给原告后，无正当理由拒不过户给原告，期间石巧凤以该房所有权证遗失为由重新领取了新的房屋所有权证并增加了房屋共有权人，又将出卖房屋两次抵押给银行以获取相应贷款，严重侵犯原告的合法权益。参照最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，将该案相关材料线索移送泰州市姜堰区公安局。3、2013年1月7日，长江银行姜堰支行与石巧凤签订流动资金最高限制余额借款合同一份，约定在2013年1月7日起至2014年1月6日期间，长江银行姜堰支行向石巧凤提供贷款，最高限制借款余额为450000元。同日，长江银行姜堰支行与被告石巧凤、王后胜签订了最高限制余额抵押担保合同一份，约定被告石巧凤、王后胜以其所有的坐落于泰州市姜堰区的房屋为借款提供抵押担保。2014年1月14日，长江银行姜堰支行与石巧凤签订流动资金最高限制余额借款合同一份，约定在2014年1月14日至2016年1月13日期间，长江银行姜堰支行向石巧凤提供贷款，最高限制借款余额为450000元。同日，长江银行姜堰支行与被告石巧凤、王后胜签订了最高限制余额抵押担保合同一份，约定被告石巧凤、王后胜以其所有的坐落于泰州市姜堰区的房屋（房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第××号、第××号）为借款提供抵押担保，后于2014年1月15日依法办理了抵押物登记（房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权利证明书号：泰姜他项（2014）第246号）。同日，长江银行姜堰支行与被告王后胜又签订了最高限制余额保证担保合同一份，约定被告王后胜对被告石巧凤的借款提供连带责任保证等。上述合同签订后，长江银行姜堰支行按约向石巧凤发放贷款450000元。后因石巧凤、王后胜未按约履行义务，2015年12月24日，长江银行姜堰支行诉至本院。案经审理，本院于2016年10月24日作出（2015）泰姜开商初字第00153号民事判决：判令石巧凤于判决生效后十日内偿还长江银行姜堰支行借款本金450000元、支付利息3030.60元及逾期利息（以本金450000元，自2014年7月13日起至实际给付之日止，按年利率14.508%计算）；若被告石巧凤未履行上列判决确定的义务，则可以被告石巧凤、王后胜抵押的坐落于泰州市姜堰区的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿等。该判决发生法律效力后，长江银行姜堰支行向本院申请执行，本院于2017年2月15日立案执行，案号为（2017）苏1204执452号。在该案执行过程中，本院依法向泰州市姜堰区不动产登记中心发出协助执行通知书，请其协助对两被执行人所有的已设立抵押的坐落于泰州市姜堰区的房屋实施查封。案外人林志成提出异议后，本院于2017年10月24日作出（2017）苏1204执异51号执行裁定，驳回林志成的异议申请。林志成不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人的陈述、购房合同、个人转账回单、律师事务所函、EMS回单、民事诉状、开庭笔录、案件移送函、有线电视用户证、收视维护费缴纳登记、电话费缴费发票、宽带业务信息表、流动资金最高限制余额借款合同、最高限制余额抵押担保合同、本院民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋所有权证、婚姻登记资料等证据证实。本案争议焦点为：1、原告林志成与被告石巧凤签订的《购房合同》效力问题；2、原告林志成对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点1，《购房合同》效力问题。原告认为其与被告石巧凤签订的《购房合同》合法有效，被告王石胜辩称，案涉房屋为石巧凤与王后胜的共同财产，在签订该购房合同时，王石胜不知情，事后也没有进行追认，该购房合同为效力待定合同。本院认为，原告与被告石巧凤于2010年4月签订《购房合同》时，案涉房屋产权登记人为石巧凤，而石巧凤与王后胜于2011年12月9日登记结婚，被告王后胜认为案涉房屋系其与石巧凤的共同财产未提交证据证明，退一步讲，在原告与石巧凤签订购房合同时，即使该房产为石巧凤、王后胜的共有财产，但案涉房屋自2010年4月后即由原告居住至今，且根据被告王后胜的当庭陈述其在2014年即知道案涉房屋被石巧凤出卖，但至今其未行使任何权利，故对王后胜的该辩称，本院不予采信。原告与被告石巧凤签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律、行政法规的相关规定，亦无其他无效情形，故原告与石巧凤签订的《购房合同》合法有效。关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，原告要求排除对案涉房屋的执行应同时符合上述四个要件。本案中，原告林志成提供的证据可以证实在法院查封之前已签订书面买卖合同，支付了全部价款，并实际占有案涉房屋。本案审理的问题在于判断案涉房屋未能办理过户登记是否系因原告自身的原因。根据已查明的事实，原告与石巧凤签订的《购房合同》约定，石巧凤应于2011年9月份向原告提供房屋产权证办理过户，到期不得拒绝提供相关产权证、土地证和票据。届期，因石巧凤未按合同约定履行过户义务，原告曾多次催告石巧凤要求过户，并委托律师向石巧凤发出律师函，要求石巧凤履行过户义务，在采取上述措施未果的情况下，原告遂向法院起诉石巧凤，请求判令石巧凤立即将案涉房屋过户到原告名下并支付违约金100000元。该案审理中，因查明石巧凤将案涉房屋出售给原告后，又以该房向银行抵押贷款，原告申请撤诉。作为普通的民事主体，应当说原告并无怠于行使权利的主观故意，案涉房屋未能办理过户登记非因原告自身原因。据此，原告林志成的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。虽然本案被告长江银行姜堰支行经生效法律文书确认其对案涉房屋享有抵押权，但被告石巧凤将案涉房屋出售给原告后，又通过挂失房产证等方式为案涉房屋设定抵押，有违诚信，石巧凤的行为存在明显欺诈之处，而且原告购买案涉房屋的时间早于抵押登记和查封的时间，当抵押权与购房人的利益相冲突时，案外人提出的执行异议之诉，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购房人的居住生存权，才能更好的体现法律的公平正义。综上，原告要求停止对案涉房屋强制执行的请求，本院依法予以支持。关于原告主张解除对案涉房屋的查封的请求，不属于执行异议之诉案件审理范围，应待本判决生效后由执行实施部门依法处理。关于原告主张要求判令确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，因不动产所有权的继受取得应当以物权的变更登记始产生法律效力，现原告虽依法可排除对案涉房屋的执行，但因案涉房屋未办理变更登记，涉案物权变动并未完成，原告尚未取得案涉房屋的所有权，故原告要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，在本案中依法不能支持。关于原告要求判令石巧凤、王后胜协助及配合过户的请求，该项诉求不属于案外人异议之诉的审理范围，在本案中不予理涉，原告可另行主张。本案因被告石巧凤、王后胜未履行生效法律文书确定的义务，致案涉房屋被查封，从而引发本案诉讼，故应由被告石巧凤、王后胜承担本案诉讼费用。被告石巧凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于泰州市姜堰区房屋；二、确认原告林志成与被告石巧凤于2010年4月6日签订的《购房合同》合法有效；三、驳回原告林志成的其他诉讼请求。案件受理费10117元，由被告石巧凤、王后胜承担(原告已预交，本院于本判决生效之日起十日内退还原告，两被告于本判决生效之日起十日内解缴本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费10117元。审 判 长  陈小燕审 判 员  陈 祥人民陪审员  唐建华二〇一九年一月三十一日书 记 员  钱煜铭附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。