广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6941号原告（反诉被告）：广州市人人乐商业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路39号中海城市广场首层。法定代表人：杨永银，执行董事。委托诉讼代理人：李沛成，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钟涛，广东康浩律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市百容房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街大山村建华汇商业中心西街8号楼B座305号。法定代表人：王永新，董事长。委托诉讼代理人：李刚，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）诉被告（反诉原告）广州市百容房地产开发有限公司（以下简称百容公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。人人乐公司的委托诉讼代理人李沛成、陈钟涛，百容公司的委托诉讼代理人李刚、江权飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人人乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令租赁房产的中央空调主机、人行道电梯和手扶电梯归原告所有；2.判令被告赔偿原告装修、设备等损失313.26万元；3.判令本案案件受理费、保全费全部由被告承担。在案件审理过程中，人人乐公司变更诉讼请求为：1.判令被告向原告赔偿空调系统、装修工程、消防工程、广告工程、电梯工程等设备损失333.26万元（具体以造价鉴定评估价格为准）；2.判令被告返还原告合同保证金60万元及利息5800元（60万元为基数，按照银行同期贷款利息，自2018年7月9日计算至还请本息止，暂计算至2018年9月27日利息为5800元）；3.判令本案案件受理费、保全费、造价鉴定费全部由被告承担。事实与理由：2008年12月22日，人人乐公司与百容公司就广州市番禺区大石街大山村建华汇商业中心第一层、第二房及第三层部分房产（以下简称“租赁房产”）签订《房产租赁合同》，租赁面积共计12278平方米，租赁期限为20年。后人人乐公司进场装修经营，按时交纳租金。在该期间，人人乐公司在空调系统、装修工程、室内消防、广告工程等投入约313万元。2016年9月，经人人乐公司、百容公司以及雅诗公司三方协商达成一致，百容公司同意雅诗公司受让人人乐公司在《房产租赁合同》项下的全部权利义务。后百容公司反悔该三方协议，人人乐公司只能调整方案，依照《房产租赁合同》的约定将租赁房产中3000平方米的部分区域以转租的方式出租给雅诗公司。雅诗公司与人人乐公司于2017年2月15日签订了《租赁合同》，又于2017年3月20日签订补充协议性质的《协议书》，约定人人乐公司将租赁房产的实际租赁面积约4800平方米转租给雅诗公司，租赁期限自2017年2月20日起至2029年2月19日止。人人乐公司与雅诗公司于2017年3月24日完成了房产交接。雅诗公司进场后，受到百容公司无故干扰，导致人人乐公司升级改造工作无法顺利开展，无法正常使用租赁房产。人人乐公司为维护自身权益，向广州市番禺区人民法院提起诉讼【案号：（2017）粵0113民初9447号】，请求百容公司赔偿损失。百容公司提出反诉，要求解除涉案《房产租赁合同》，人人乐公司赔偿损失、腾空房屋交还给百容公司。番禺法院判决确认涉案《房产租赁合同》解除，人人乐公司应交还涉案房产并支付违约金。人人乐公司不服该判决，向广州市中级人民法院（以下简称“广州中院”）提起上诉【（2018）粤01民终5892号】，广州中院驳回上诉，维持原判。基于广州中院所作出的（2018）粤01民终5892号判决，根据《房产租赁合同》第10.1条“如属合同提前终止或解除的，内部装修和货梯（除中央空调主机、人行道电梯和手扶梯外）归甲方（百容公司）所有。”及第10.2条“乙方（人人乐公司）对租赁房产改造、装修投入的设备、设施和其他商用设备，在租赁期满后，产权归乙方所有，乙方对之有绝对处置权”的约定，合同解除后，租赁房产的中央空调主机、人行道电梯和手扶电梯应归人人乐公司所有，百容公司应向人人乐公司赔偿装修及设备的损失。为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。现由于中央空调主机、人行道电梯和手扶电梯等设备拆除后会有价值毁损甚至无法正常使用。我方请求委托评估机构对租赁房产的空调系统、装修工程、室内消防工程、广告工程、人行道电梯工程以及手扶电梯工程的造价进行评估，并要求百容公司予以赔偿。根据原被告签订的《房产租赁合同》10.1、10.2条约定，《房产租赁合同》解除后，原告对其租赁期间投入的空调系统、装修工程、消防工程、广告工程、电梯工程享有所有权。鉴于上述设备、装修已与租赁房产形成附合，因此被告应赔偿原告损失。百容公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方存在的争端已经由（2017）粤0113民初9447号判决书、（2018）粤01民终5892号案生效判决原告违约，解除双方的租赁合同，原告向省高院提出再审申请，经省高院（2018）粤民申7348号民事裁定书裁定驳回原告的再审申请，上述生效的法律文书证明原告根本违约造成了双方的合同无法履行，并最终解除。根据上述判决书、裁定书及双方的房产独立合同书第十章10.1条款，合同若提前终止或届满时，原告应当将房产以清洁良好的状态交予被告，这规定是属于合同提前终止或解除，除中央空调主机、人行道电梯、手扶电梯以外，其他装修、货梯归被告所有，根据最高院关于审理合同纠纷的解释第11条第2款的规定，原告的诉讼请求一是人为将装修工程拆分为空调系统、装修工程、消防工程、广告工程、电梯工程，这个是在偷换概念，上述工程均是装修装饰工程的一个环节或一部分，根据双方合同的约定，这些装修均属于被告，故诉讼请求一没有法律依据。原告的诉讼请求二所述，本案是原告违约，导致合同解除，被告是有权没收其缴纳的租赁保证金。在租赁市场中，原告违约，出租人根据合同的约定及合同法第60条的规定有权利没收其保证金；保证金的目的是为了能保证其诚信履行义务，在其没有诚信履行义务违约导致合同解除，保证金就是对出租人的一个基本保障，被告有权没收保证金。根据2017粤0113民初9447判决第二项的内容，原告需将物业恢复原状腾空后交予被告管业，在判决生效后，原告拒不履行判决书确认的义务，被告向法院申请了强制执行才收回涉案物业，据此，原告也没有履行法院的判决及双方合同约定的义务，无权要求被告退回保证金。根据上述判决书可以确认，原告在引进雅诗公司进驻后，已经对涉案房产的原装修装饰、消防设施、涉案物业的承重墙体进行了大规模的破坏，其仅仅在涉案物业的外墙开设门洞就达15个之多，且至今没有恢复原状，因此原告要求被告退还租赁保证金没有事实和法律依据，应予以驳回。百容公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2018年7月1日当日租金13583元；2.判令反诉被告向反诉原告支付自2018年7月2日起至将涉案物业全部交还反诉原告管业之日止的占用费（占用费按照原《房产租赁合同》约定的月租金标准的110%计算），占用费暂计至2018年8月19日为651984元；3.判令反诉被告承担本案本诉及反诉受理费等诉讼费用。事实与理由：2008年12月22日，百容公司与人人乐公司签订《房产租赁合同》，约定将位于广州市番禺区大石街大山村建华汇商业中心第一层、第二层及第三层部分，租赁面积共计12278平方米的房产出租给原告。《房产租赁合同》履行过程中，因原告根本违约，原被告双方的纠纷诉至法院，后经广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初9447号判决及广州市中级人民法院作出的(2018)粤01民终5892号生效判决认定，原告将涉案物业全部非法转租构成根本违约，最终判令解除原告与被告签订的《房产租赁合同》。该判决己于2018年7月2日生效，但判决生效后，原告拒不履行判决义务，继续占用被告的物业且经被告发函拒不支付占用费，严重侵犯了被告的合法权益，致使被告无法将涉案物业出租进而收取相应租金。被告认为，《房产租赁合同》解除后，原告理应遵循生效判决，及早退出涉案物业并将物业返还被告，但原告拒不履行判决义务并继续占用被告物业，已给被告造成了重大经济损失，应当向被告支付占用期间的占用费。恳请贵院查清事实，依法判决支持反诉原告的反诉请求，并驳回反诉被告的本诉请求，依法维护反诉原告的合法权益。人人乐公司辩称，根据原告的证据16、17的照片及公证书可以证明，被告在2018年1月18日开始对涉案房屋各行人出入口、车辆出入口进行围闭及该时间后，原告没有实际占用房屋，因此无需支付场地费。房屋租赁合同第5.4条约定，结算方式是被告提供发票，原告后支付租费，若被告迟延提供发票，原告有权顺延支付租费，并不需要支付滞纳金等一切责任。5.4条属于结算条款，根据合同法第98条规定，合同权利义务终止不影响合同结算和清算的效力，在合同解除后具备法律效力，由于被告没有提供任何发票，因此无权要求原告支付场地占用费。2018粤01民终5892判决原告在判决生效后即2018年8月1日前返还房产，由于30日是法院给予的必要搬迁时间，故原告在这段时间无需支付场地占用费。根据原告的证据18，被告根据强制执行，在2018年8月9日收回了涉案房屋第2、3层，在2018年8月19日收回租赁房屋第1层，因此被告无权要求原告按照整体面积支付从2018年7月1日起至返还房屋的场地占用费。被告要求按照110%支付场地占用费没有法律依据。原告支付租金至2018年6月,二审判决原告向被告支付相当于三个月租费的违约金，即目前被告不存在租费损失，无权要求支付占用费。根据广州大石人人乐购物广场补充协议，收取管理费的主体是广州市建华汇物业租赁有限公司，因此被告无权收取管理费，被告主张的租金中包含管理费，故原告要求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2008年12月22日，百容公司作为出租方（甲方）与人人乐公司作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：1.1甲方同意按本合同约定的条件将其位于中国广州市番禺区大石办建华路建华汇商业中心超市第一层整层5596平方米、第二层整层5942平方米、第三层部分房产出租给乙方。1.2租赁房产的计租面积按建筑面积计算，为12278平方米，该租赁面积为甲乙双方的最终确定面积，并以此租赁面积向甲方支付租费。本合同中租费为租金、物业管理费的统称。3.1租赁期限为20年，最少不低于19年，租赁期限的起始日为租赁房产的交付日，甲方应于2009年2月28日前将租赁房产交付给乙方使用。5.3租费标准为2018年2月28日至2019年2月27日期间的每月租金为22.5元/平方米，物业管理费为10.69元/平方米。5.4乙方应于每月10日前向甲方支付当月租费，甲方应于每月10日前向乙方提供上述费用的国家税务部门认可的合法发票。6.1乙方在本合同签订之日起二十一个工作日向甲方支付130万元人民币的合同定金（定金不计利息）。租赁房产交付后，该定金在乙方开始交纳租费的第五年开始一年内，用来优先抵扣租费，直至剩余60万人民币自动转为合同保证金。本合同到期或提前解除后七天内，返还给乙方。8.5在租赁期限内，甲方同意乙方在不影响租赁房产的整体结构和安全的情况下，根据经营实际，进行重新装修。9.4在租赁房产交付使用后，乙方对租赁房产的结构进行改动时，需经得甲方书面同意，否则造成的后果由乙方承担。10.1本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应将房产以清洁良好的状态交给甲方，由甲乙双方签字确认，而无责任将租赁房产恢复至本合同签订前状况。如属合同届满的，乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备至部分或全部，但乙方不得损害建筑物本体之结构，乙方在本合同终止日期前仍未拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方所有。如属合同提前终止或解除的，内部装修和货梯（除中央空调主机、人行道电梯和手扶电梯外）归甲方所有。10.2乙方对租赁房产改造、装修投入的设备、设施和其他商用设备，在租赁期满后，产权归乙方所有，乙方对之有绝对处置权。11.1在甲方无影响乙方租费交纳的违约行为的前提下，乙方若拖欠租费，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为当期基本月租费的0.02%。若乙方单次超过三个月或累计超过六个月，则甲方有权选择提前终止本合同。合同期内的最后一年，若乙方拖欠租费超过一个月，则甲方有权选择提前终止本合同，乙方应向甲方赔偿。附件三租赁房产交付标准及设施清单中第八条租赁房产客梯、货梯、自动扶梯及自行人行道约定，甲方同意乙方根据经营的需要和要求，安装二台自动人行道，具体位置以双方协商确定的图纸为准；安装二台滚动电梯，具体位置以双方协商确定的图纸为准；安装载重分别为2吨和3吨的货梯二台，具体位置以双方协商确定的图纸为准。自行人行道、滚动电梯及货梯的购买、安装由乙方负责，但土建基础及结构改动的设计、施工及报建验收均由甲方负责完成，在施工过程中必须严格按照乙方提供的电梯图纸尺寸进行施工，正负允许误差20MM。上述《房产租赁合同》及附件还对其他相关事项进行了约定。2010年5月12日，双方签订了《广州大石人人乐购物广场补充协议（一）》，约定从2010年1月19日起缴纳房产租费，人人乐公司一次性向百容公司支付2010年1月19日至2010年5月31日的租费，免除2010年6月1日至2010年8月15日期间的房产租费共计905502.5元，人人乐公司从2010年8月16日起每月正常按租赁合同向百容公司缴纳房产租费。之后，百容公司、人人乐公司、建华汇公司三方签订了《广州大石人人乐购物广场补充协议（二）》，约定从2010年11月1日起，人人乐公司每月按原合同约定的时间将原应付给百容公司的物业管理费付予建华汇公司，并由建华汇公司开具发票给人人乐公司。2017年5月12日，人人乐公司以百容公司、广州市建华汇物业租赁有限公司为被告，以深圳市雅诗实业有限公司为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，案号（2017）粤0113民初9447号，在该案件中，人人乐公司诉请百容公司赔偿自2016年9月至2017年8月租金损失3242197.65元、建华汇公司赔偿2016年9月至2017年5月期间物业管理费损失1534765.83元、百容公司及建华汇公司赔偿名誉损失200万元及其他损失200万元、预期租金收益损失200万元。百容公司提起反诉，要求解除《房产租赁合同》、人人乐公司支付违约金3606777元、人人乐公司停止在涉案物业的非法装修施工，拆除非法建筑，并将涉案物业恢复原状，腾空后交还给百容公司、赔偿损失150万元、停止对百容公司的污蔑与诽谤，并公开向百容公司赔礼道歉，消除影响，赔偿商誉损失100万元。本院经审理后于2018年1月15日作出民事判决，认定：人人乐公司与百容公司签订的《房产租赁合同》合法有效。人人乐公司在未告知百容公司的情况下将涉案物业转租给雅诗公司构成违约，故对百容公司解除合同的主张予以支持，人人乐公司应当在案件生效后30日内将其承租的涉案物业腾空恢复原状后交还给百容公司管业，并应参照人人乐公司与百容公司签订的《房产租赁合同》第11.3条的约定，酌情确定人人乐公司应向百容公司支付相当于三个月租费的违约金即1202259元。判令：解除人人乐公司与百容公司于2008年10月22日签订的《房产租赁合同》；人人乐公司将承租的广州市番禺区大石办建华路建华汇商业中心第一层、第二层及第三层房产（在2017年3月1日前已入驻正常营业的、非原告广州市人人乐商业有限公司自身直接使用的、且被告广州市百容房地产开发有限公司同意继续承租的分租户承租的部分可维持现状）恢复原状，腾空后交还给被告百容公司管业；人人乐公司向百容公司支付违约金1202259元。人人乐公司及百容公司均不服提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）粤01民终5892号民事判决，认定鉴于人人乐公司存在未经出租人同意整体转租物业、改变物业经营业态及用途、在未依约办理装修备案的情况下强行进场装修施工、且在大石组织争议各方召开协调会议并作出会议纪要后，人人乐公司与雅诗公司仍违反会议纪要内容继续强行进场施工，其上述违约行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条规定的当事人可以解除合同的情形，且考虑到涉案各方此前多次冲突已严重影响当地营商环境与社会稳定，租赁双方已失去继续合作的信任与基础，故对百容公司主张解除《房产租赁合同》及交还房产的请求予以支持。另一方面，在人人乐公司存在上述违约行为的情况下，百容公司、建华汇公司为履行出租人和物管人的管理职责而阻拦人人乐公司、雅诗公司装修使用租赁物并无不当，不能认定属违约，故人人乐公司基于百容公司、建华汇公司违约为由而提出的赔偿诉请理由不成立，本院不予支持。由于涉案合同系因人人乐公司违约而提前解除，且会造成百容公司一定期限的出租利益损失，人人乐公司依法应当承担违约责任，一审法院参照上述条款的标准，酌情确定人人乐公司应向百容公司赔偿相当于三个月租金的违约金即1202259元，是合理的，本院予以维持。而百容公司上诉请求人人乐公司赔偿九个月的租金金额依据不充分，本院不予支持。最终判决驳回上诉，维持原判。人人乐公司提供了人人乐大石店装饰装修改造工程施工合同及发票、人人乐大石店装饰装修改造工程结算补充协议及发票、人人乐华南区2家店装饰装修改造工程施工合同及发票、人人乐华南区2家店装饰装修改造工程施工合同（计量台增加高清监控工程）拟证明人人乐公司承租期间装修工程投入762105元。经质证，百容公司对该组证据中的发票合法性予以确认，对合同的三性不予确认，人人乐华南区2家店装饰装修改造工程施工合同中明确约定是华南区大石花都店收货区改造，其支出涵盖了其他地方的工程，无法证明其在涉案物业支出的金额，施工合同（计量台增加高清监控工程）也出现该情况，合同涉及大石增城店监控系统，而且施工地点在增城市，也无法证实涉案物业产生的费用；这些工程产生在三至五年之前，必然存在折旧损毁，原告提供发票以发票金额证明损失没有事实依据。根据（2018）01民终5892号判决书，原告非法转租给雅诗公司，雅诗公司变更超市为电子城，对涉案物业进行全面彻底地毁坏性改造，原告所主张的装饰装修工程基本不存在，因此无权要求被告予以赔偿。根据合同的10.1条款可以看出，该组证据属于装修改造工程，即便是没有毁损，存在相应的残值也应当归被告所有，被告无需对其承担任何赔偿责任。经审查，2014年7月21日签订的人人乐大石店装饰装修改造工程施工合同载明，工程地点为广州市番禺区大石镇建华路建华汇商业中心，开工日期为2014年6月9日，竣工日期为2014年7月9日，合同价款为425579元。2014年8月1日开具的发票显示，大石店改造工程工程款为300000元。2015年8月17日签订的大石店装饰装修改造工程结算补充协议载明，原《大石店装饰装修改造工程承包合同》的合同价款为425579元，根据设计变更及现场签证工程增补预算金额为201041元，最终结算价款为626620元。2015年7月20日开具的发票显示，装饰工程价税合计352707元。2016年3月9日签订的人人乐华南店2家店装饰装修改造工程施工合同载明，工程名称为华南区大石、花都店收货区改造工程，工程地点为广州市番禺区大石镇建华汇商业中心三楼，开工日期为2014年3月8日，竣工日期为2014年5月8日，合同价款为83958元。2016年4月8日开具的发票显示，华南区大石、花都店收货区改造工程合计83958元。人人乐华南区2家店装饰装修改造工程施工合同载明，工程名称为大石、增城店计量台增加高清监控工程，工程地点为增城市荔城街荔乡路39号中海城市广场首层，开工日期为2015年4月18日，竣工日期为2015年8月15日，合同价款为51527元。人人乐公司提供了空调安装施工合同、广州大石店空调主机购销合同及发票、空调安装施工合同（新增整改部分）及发票、空调改造施工合同及发票、购销合同拟证明人人乐公司承租期间空调系统投入1653918.9元。经质证，百容公司认为，对空调安装施工合同、空调安装施工合同（新增整改部分）及发票、购销合同的三性不予以确认，因为合同没有原件，其中涉及的发票因为没有合同相对应，故也不予确认。对购销合同、空调改造施工合同及发票的真实性确认，合法性、关联性不确认，广州大石店空调主机购销合同购销合的金额与发票没有办法相互对应，不能证明其空调金额为1653968.9元。空调主机部分，根据双方合同的约定归原告所有，被告没有异议，空调主机可以完整拆装，被告也多次通知原告，要求其将空调主机拆除并运走，原告对此没有理会，被告聘请专业公司将空调拆除并存放于建华汇公司，被告保留追偿原告空调拆除及保管费用的权利；除了空调主机部分，其他根据合同10.1条款的约定的装修部分，全部归被告所有，被告无需补偿；原告的空调是在2009年投入使用，距今长达9年，存在严重折损及损耗，原告要求按照发票价格予以主张赔偿，与事实不符，依法无据。经审查，2009年5月21日签订的合同编号为RK20090324空调安装施工合同载明，工程内容为空调设备安装、空调封口部分采购安装、空调水管部分采购安装及保温等，其中没包含采购的主要设备是：冷水机组、冷冻泵、冷却塔、空调风柜、风机盘管等，合同总金额为1062400元。2009年3月17日签订的广州大石店空调主机购销合同载明，购买产品名称为大金单螺杆式冷水机组2台，金额为936000元，运输、保险、吊装就位费20000元，合计956000元，交货地点为广州市番禺区大石，交货期限为于2009年4月30日前到货。2009年6月3日开具的NO.04502378、04502382、04502383、04502385、04502386、04502387，2009年6月4日开具的NO.04631626、04631627、04631627，2009年6月24日开具的NO.04631632开具的发票均显示大金单螺杆式冷水机组价税合计93600元。此外，2009年6月24日开具的NO.04631629显示运输、保险、吊装就位费为20000元。2010年2月2日签订的合同编号为RK20100124空调安装施工合同载明，工程内容为整改安装空调系统工程及主要设备外的材料采购，合同总金额为186462元。2011年11月11日出具的发票显示，空调安装工程首期为186462元。2012年8月30日签订的合同编号为RP20120828空调改造施工合同载明，工程内容为风管、水管配件部分采购安装，其中没包含设备采购，合同总金额为37407元。2012年9月17日开具的发票显示，大石人人乐超市空调改造安装工程合计37407元。此外，由深圳市骏鸿昌城事业有限公司加盖公章的购销合同中，甲方处未书写任何内容，购买产品是酚醛铝箔复合板，总价为367649.9元。人人乐公司提供了广告工程合同及发票拟证明人人乐公司承租期间广告工程投入109807元。经质证，百容公司认为，对发票部分的真实性、合法性予以确认，关联性不确认。合同不确认。所谓的广告工程是属于装修工程的一部分，根据合同10.1条款归被告所有，该广告工程从2011年使用一直到2018年8月底仍没有拆除，原告投入广告牌已经发挥作用，不存在损失，在判决书生效后，原告仍占用被告的房产进行宣传属于不当得利，应当向被告支付相应的广告费用。经查看，2011年11月16日签订的广告工程合同番禺大石店（主招翻新）载明，工程概况为户外LED吸塑字，采用包含形式，含税工程总造价为109807元。号码为06896905的发票显示，招牌安装工程为109807元。人人乐公司提供了消防安装工程分包合同及发票、消防安装工程分包合同（防排烟部分）及发票、消防安装工程分包合同（新增整改部分）及发票拟证明人人乐公司承租期间消防工程投入606849.86元。经质证，百容公司认为，对消防安装工程分包合同及发票、消防安装工程分包合同（防排烟部分）及发票因为不是原件故对其三性不予以确认，对消防安装工程分包合同（新增整改部分）及发票的发票真实性、合法性确认、关联性不确认，合同的三性不确认，被告在交付场地给原告的时候已经有一次消防的验收证明，原告进场后进行消防是二次消防，也是装修工程的一部分，不能人为将消防独立于装修工程以外，根据合同的约定，这些装修是被告所有，不存在赔偿问题；原告将涉案物业全部非法转租给雅诗公司后，该公司根据其经营电子城的需要，对涉案房屋进行大规模破坏性改造，也将之前的装修包括消防全部毁坏，其后雅诗公司再次申请消防验收未过，原告应当将涉案物业的装修及消防恢复至交至雅诗公司之前的状态，而不是以已经被损坏殆尽的消防装修而向被告索赔。经审查，2009年7月22日签订的消防安装工程分包合同及消防安装工程分包合同（防排烟部分）载明，人人乐公司将人人乐番禺大石店的室内消防安装工程及防排烟部分委托给江苏省钟星消防工程有限公司惠州分公司承包施工，分包方式为包人工、报材料、包工期、包施工质量、包消防部门验收合格等形式，室内消防安装工程工程总价含税为246122.66元、防排烟部分总价为263522.42元。2011年11月11日分别开具的发票显示，消防安装工程首期为246122.66元、消防安装工程首期为263522.42元。2010年2月1日签订的消防安装工程分包合同载明，人人乐公司将新增整改部分委托给江苏省钟星消防工程有限公司惠州分公司，工程总价为97204.78元。2011年11月11日开具的发票显示，消防安装工程首期为97204.78元。人人乐公司提供了电梯设备买卖合同及发票拟证明人人乐公司承租期间安装电梯投入880000元。经质证，百容公司认为，对合同、发票的真实性、合法性确认、关联性不确认，该证据的合同包括三组电梯，自动人行道电梯，自动扶梯，载货电梯，根据双方合同10.1的条款自动人行道电梯，自动扶梯归原告所有，载货电梯归被告所有，原告笼统将全部电梯的投入金额向被告索赔没有事实依据，同样其人行道电梯、自动扶梯被告也通知原告进行自行拆除，原告不予以理会，被告已经委托专业公司拆除并存放于建华汇物业公司，被告保留追偿原告拆除及保管的费用。经查看，2009年4月29日签订的电梯设备买卖合同载明，自动人行道电梯1台，设备购买款270000元，安装费24000元；自动扶梯2台，设备购买款为362000元，安装费40000元；载货电梯1台，设备购买款为120000元，安装费24000元，以上四台电梯的运输费合共40000元。2009年5月25日开具的发票显示，自行人行道1台、扶梯2台、货梯1台价税合计752000元。人人乐公司提供了百容公司围蔽场地的照片、（2018）粤广南粤第327号公证书拟百容公司自2018年1月18日开始对建华汇商业广场各行人出入口、车辆出入口进行围闭，即该日期后人人乐公司并无实际占用上述房产，因此无需支付场地占用费。经质证，百容公司认为，该组证据没有原件，对其三性不予以确认，被告围闭场地即便属实也是涉案物业以外的地方，原告自2016年就停止营业，并将涉案场地非法转租，不存在被告导致原告无法正常经营的存在；原告辩称其2018年8月9日将涉案物业的2、3层交予被告，2018年8月19日将1楼强制性交予被告，涉案物业中通往2、3楼的通道必须由第一层进入，即便在8.9将2、3楼强制交予被告，被告也无法正常使用2、3层的涉案物业，因此被告要求原告支付占用费至8月19日是有充分的事实依据。法院的判决给予原告三十日的搬迁，并不代表法院给予原告三十日免费使用涉案场地，其在三十日搬迁期间没有任何搬迁行为，直至被法院强制执行，故被告要求其支付场地占用费有事实和法律依据。人人乐公司提供了广州市番禺区人民法院通知【（2018）粤0113执5597号之一】拟证明百容公司通过强制执行于2018年8月9日收回了租赁房产第二、第三层，于2018年8月23日收回了租赁房产第一层，因此百容公司无权要求人人乐按照整体面积支付2018年7月1日起至返还房产之日的场地占用费。经质证，百容公司认为，对该证据的三性予以确认，质证意见与上一组证据的一致。人人乐公司提供了（2018）粤01民终5892号民事判决书拟证明广州中院判决人人乐公司支付相当于三个月租金的违约金1202259元给百容公司。鉴于人人乐公司租金支付至2018年6月，即目前百容公司目前不存在租费损失，无权要求支付占用费。同时，广州中院给予人人乐30日免租搬迁期。经质证，百容公司认为，对该判决书的三性予以确认，对其证明的内容不确认，法院判决原告支付三个月的违约金，是对原告履行合同期间存在根本违约的事实支付的违约金，占用费是合同解除合同后，原告无视法院判决，拒不搬迁产生的场地占用费，法院的判决给予原告三十日的搬迁期并非免租的搬迁期，故不能证明原告所要证明的事实。人人乐公司提供了百容公司拆除人人乐公司广告工程的照片、百容公司擅自拆除被查封的中央空调主机的照片拟证明百容公司擅自拆除人人乐公司广告，并在法院查封设备的情况下拆除被查封的中央空调主机。经质证，百容公司认为，对证据的三性不予以确认，对广告牌，在双方合同已经依法解除，原告仍占用被告的物业进行广告宣传，获得利益，不会存在损失，应当向被告支付相应的广告费用，根据合同10.1条款，这是属于装修工程的一部分，归被告所有。关于空调主机，被告在2018年8月2日向法院申请强制执行，法院受理，后原告未达到其占用场地的非法目的，于8月13日向法院申请查封中央空调的申请，被告认为，无论从合同的约定还是法院强制执行的效力，都可以证明原告不主动拆除运走中央空调主机，违约违法违反诚信，应该赔偿被告拆除及保管费用的损失。人人乐公司提供了垂直电梯购销合同及发票、垂直电梯安装合同及付款回单拟证明原告在租赁场地安装观光电梯投入260000元。经质证，百容公司认为，原告在举证期限届满后又提供证据，违反法庭的要求，应当不予以采信。对发票真实性、合法性认可，其他合同及付款回单的三性不认可；根据双方合同10.1规定，垂直电梯不属于手扶梯或自动电梯，应当归被告所有，垂直电梯已经使用多年，存在大幅度折旧，原告要求按照发票价格予以赔偿没有事实和法律依据。经审查，2009年11月17日签订的垂直电梯购销合同载明，人人乐公司向通力电梯有限公司购买永磁同步无机房观光客梯，合同价格231000元。2009年12月21日开具的发票显示，电梯1台价税合计231000元。2009年11月17日签订的垂直电梯安装合同载明，人人乐公司委托通力电梯有限公司广州分公司安装永磁同步客梯，安装费及验收费合计29000元。2010年1月13日人人乐公司向通力电梯有限公司广州分公司支付14500元。同日，人人乐公司向通力电梯有限公司支付11550元。人人乐公司提供了支付合同定金付款回单及收据拟证明原告向被告支付130万元合同定金，按《房产租赁合同》约定，合同提前解除被告应向原告返还60万元合同保证金及利息。经质证，百容公司认为，对证据的真实性、合法性确认，根据2018粤01民终5892号判决书、(2017)粤0113民初9447号民事判决书，原告应当将涉案物业恢复原状、腾空交还被告管业，原告非但未将涉案物业按期腾空，且将涉案物业非法转租给雅诗公司大肆破坏没有恢复原状，直至被法院强行赶出，原告存在违约违法拒不执行法院判决的行为；根据合同法60条的规定，在原告严重违约的情况下，被告有权没收其合同保证金；归原告所有的空调主机、手扶电梯、人行道电梯，因原告拒不拆除搬离，被告委托专业公司将上述物品拆除并存放与建华汇物业公司，支付了拆除费用及相应的保管费用，原告至今没有与被告办理任何房产交接手续，给被告造成损失还在不断扩大，因此无论从事实、法律还是依据诚信的原则，原告无权要求返还租赁保证金。经审查，2009年1月19日人人乐公司向百容公司转账支付1300000元，百容公司出具NO.4833924收据确认收到人人乐公司定金1300000元。2015年2月5日，百容公司出具NO.0207069收据确认收到人人乐公司交来合同保证金600000元。再查明，百容公司于2018年7月28日通过顺丰速运（快递单号821770835670）向人人乐公司位于广州市番禺区大石街建华中路建华汇商业中心西街E座四楼的地址寄送《通知函》一份，要求人人乐公司自收到本函之日起三日内将2018年7月份物业占用费407506元汇款至百容公司银行账户，百容公司在收到占用费后再开具发票给人人乐公司，并请人人乐公司严格遵守生效的判决书按判决执行。该函件于2018年7月30日17：07:42签收。在案件审理过程中，依人人乐公司的申请，本院于2018年8月14日冻结了百容公司的银行账户36×××66、95×××16，冻结金额为3332600元。此外，本院于2018年8月13日查封了涉诉场地内的中央空调主机两台、手扶电梯三台、观光电梯一台、货梯一台。此后，百容公司向本院提交书面申请，确认查封物中的手扶电梯、人行道电梯及中央空调主机属于人人乐公司所有，要求人人乐公司拆除并运走，并主张观光电梯及货梯应归百容公司所有。人人乐公司则认为其是根据建华汇特定的场地而定做了手扶电梯及中央空调，且已添附在租赁房产上不可拆卸，并变更诉讼请求及提交鉴定申请，申请对涉诉房产的空调系统、装修工程、室内消防工程、广告工程、人行道电梯工程及手扶电梯工程的造价进行评估。人人乐公司后向本院提交鉴定申请书，明确仅对涉诉房屋内的两台中央空调主机、两台手扶电梯、一台人行道电梯、一台垂直电梯的残值（在未拆卸且能正常运作使用的状态下）进行评估。另查明，本院执行局为执行（2018）粤01民终5892号民事判决书，对涉诉房屋及配套设施采取执行措施，通知人人乐公司在2018年8月9日及分租户于2018年8月19日前搬离涉诉房屋并将房屋交还百容公司管业。因人人乐公司未按期履行，本院执行局于2018年8月23日到现场采取强制执行措施，通知百容公司将人人乐公司拒不搬迁的三台手扶电梯及两台中央空调主机拆卸并放置于涉诉房屋后方走廊存放，依法实施异地封存。人人乐公司及百容公司均确认人人乐公司付清租金至2018年6月30日，人人乐公司未对现场恢复原状。在案件审理过程中，人人乐公司明确诉讼请求一中的333.26万元是包含装修工程762105元、空调系统1653918.9元、广告工程109807元、消防工程606849.86元、电梯工程114万元，以上合计4272680.76元，但其按333.26万元主张。对于电梯的归属问题。人人乐公司与百容公司对货梯一台属于百容公司没有异议。人人乐公司同意从电梯工程里主张的114万元中扣除货梯的购买价格、安装费、运输费。人人乐公司与百容公司对人行道电梯一台、手扶电梯两台属于人人乐公司没有异议，但人人乐公司认为应对其价值进行评估并由百容公司赔偿。百容公司则认为合同明确约定了上述物品属于人人乐公司，且不属于不可拆卸的物品，故应由人人乐公司拆走自行取回，不应评估价值及赔偿。人人乐公司与百容公司对观光电梯一台的归属存在异议。人人乐公司认为，根据租赁合同第10.1、10.2约定，合同解除后，只有货梯属于被告所有，由于租赁合同签订在前，电梯购买安装合同签订在后，因此双方在签订租赁合同的时候，无法预测以后电梯使用的称谓，合同约定清楚内部装修和货梯归被告所有，只是单约定货梯是属于被告所有，故原告认为除了货梯以外的电梯，被告需赔偿原告的损失。百容公司则认为，合同10.2约定是针对合同届满后的处理，本案涉及的是中途解除合同的情形，不适用10.2条；而根据合同10.1条款，约定除了中央空调主机、人行道电梯、手扶电梯外均属于被告所有，所有的消防、广告、空调系统、电梯均属于装修的范畴，因此是非常清晰明白没有歧义的约定。若原告坚持适用合同期满的约定，根据10.1条款第三行，若属于合同届满的，乙方有权拆除或取回其所有的设施设备之一部分或全部，但乙方不得损害建筑物本体之结构，原告在本合同终止前仍未拆除取回物品的，视为放弃遗留物之所有权，其所有权归被告所有。因此，无论是原告认为的合同届满还是被告认为的合同中途解除，除了中央空调主机、人行道电梯、手扶电梯外，原告均无权要求赔偿。关于空调系统。人人乐公司认为，空调系统应该包括两台空调主机及与主机配套的从物风管和水管等。空调系统和电梯工程是为了租赁房产定做，且不可以移动，已经形成附合，故被告应赔偿原告所有设施设备的损失。且原告提供的案例检索报告可知，中院也认为空调系统、装修工程、消防工程、广告工程、电梯工程是附合物，因此被告应折价赔偿。百容公司认为，10.1条款约定中央空调主机归原告，并非中央空调系统归原告，该约定是明确具体确定除了中央空调主机以外，其他的空调系统属于内部装修，不存在所谓的中央空调主机从物的说法，因此，根据双方的约定，原告将属于其所有的中央空调主机拆除并运走即可，无权要求被告强行使用并支付费用。根据最高院关于审理城镇房屋案件的司法解释第十一条第二款约定，承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予以支持，但出租人同意利用的，应该在利用价值范围内予以补偿，根据本条的规定，原告违约，无权要求被告给予残值赔偿，被告也没有同意原告进行利用，也不同意补偿。原告坚持所谓的空调、广告、电梯、消防等工程已经与装修附合，是承认了属于装修的一部分，不能因为其在证据清单中人为割裂为几个部分就将整个装修装饰肢解。本院认为，已经生效的（2018）粤01民终5892号民事判决书已经确认涉诉租赁合同有效，且因人人乐公司违约导致合同解除。故根据租赁合同第10.1条，除中央空调主机、人行道电梯和手扶电梯外的内部装修和货梯应归百容公司所有。关于双方争议的观光电梯一台的归属问题。本院认为，根据双方签订的租赁合同附件三租赁房产交付标准及设施清单中第八条租赁房产客梯、货梯、自动扶梯及自行人行道的约定，结合图纸及现场电梯的安装位置，可确定现行安装观光电梯的位置原为安装另一台货梯的位置，综合租赁合同中的文意理解，应确认观光电梯一台归百容公司所有。因此，在租赁合同明确约定合同解除后，中央空调主机、人行道电梯和手扶电梯归人人乐公司所有，且在百容公司不同意继续利用中央空调主机、人行道电梯和手扶电梯的情况下，人人乐公司主张对以上设施设备进行残值评估的申请，本院不予准许，人人乐公司要求百容公司赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，人人乐公司应自行取回中央空调主机两台、人行道电梯一台、手扶电梯两台以避免损失扩大。此外，人人乐公司主张百容公司对空调系统、装修工程、消防工程、广告工程等设备、装修损失予以赔偿，本院认为，除了空调主机以外的其他配件及消防、广告等均属于装饰装修的一部分，无论是依据原、被告之间的合同约定，还是依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，因承租方违约导致合同解除后，在出租方不同意利用的情况下，承租方主张对剩余租赁期限内的装饰装修残值予以赔偿，本院不予支持。人人乐公司还主张百容公司返还保证金60万元并从2018年7月9日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院认为，虽然租赁合同由于人人乐公司违约导致解除，但双方在合同中明确约定，在本合同到期或提前解除后七天内，由百容公司将保证金60万元无息返还给人人乐公司。（2018）粤01民终5892号生效法律文书于2018年7月2日作出，故百容公司应于2018年7月9日前将保证金60万元退还给人人乐公司，但不应计付利息，对人人乐公司主张的超出部分，本院不予支持。人人乐公司付清租金至2018年6月30日，但至2018年8月9日才将涉诉房产的二、三层交还百容公司，至2018年8月23日才将涉诉房产的一层交还百容公司，结合合同解除时间2018年7月2日，双方约定的收取物业管理费的主体为广州市建华汇物业租赁有限公司以及租金标准，人人乐公司应向百容公司支付2018年7月1日的租金9208.5元（22.5元/平方米/月×12278平方米÷30日=9208.5元），2018年7月2日至2018年8月9日的占有使用费359131.5元（22.5元/平方米/月×12278平方米÷30日×39日），2018年8月10日至2018年8月23日的占有使用费58758元（22.5元/平方米/月×5596平方米÷30日×14日，对百容公司主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）广州市百容房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司退还保证金600000元；二、原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）广州市百容房地产开发有限公司支付2018年7月1日的租金9208.5元、2018年7月2日至2018年8月9日的占有使用费359131.5元、2018年8月10日至2018年8月23日的占有使用费58758元；三、驳回原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市百容房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38260元，财产保全费用5000元，由原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司负担37280元，由被告（反诉原告）广州市百容房地产开发有限公司负担5980元。反诉案件受理费5228元，由原告（反诉被告）广州市人人乐商业有限公司负担3355元，由被告（反诉原告）广州市百容房地产开发有限公司负担1873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  张笑兰人民陪审员  梁俊垣二〇一九年一月二十二日书 记 员  邬敏秋