文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25872号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司*分公司，经营场所广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144。负责人：张伟，系该司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：爱康森德（深圳）空气技术有限公司，住所地广东省深圳市，统一社会信用代码9144。法定代表人：李锡，系该司执行董事兼总经理。委托代理人：杨强，系该司职员。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司*分公司（以下简称雅生活高德分公司）诉被告爱康森德（深圳）空气技术有限公司（以下简称爱康森德公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅生活高德分公司的委托代理人王永强，被告爱康森德公司的委托代理人杨强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活高德分公司诉称：原告于2016年2月与被告签订了《广州*广场写字楼物业管理服务合同》，为被告承租的位于广州市天河区*大道87号1501之自编03C单元提供物业管理服务。因被告于2016年9月起停止向原告支付电费，并于2016年11月起停止向原告支付管理费，按合同双方约定被告已构成严重违约。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2016年11月1日至2016年12月7日管理费10172.85元（按每月8298.90元的标准计算）及迟延违约金（以10172.85元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2016年12月8日起计至付清之日止）；2、被告支付原告自2016年9月10日至2016年12月7日电费1547.41元及迟延违约金（以1547.41元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2016年12月8日起计至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告爱康森德公司辩称：1、我方无须向原告支付2016年11月1日至2016年12月7日期间的物业管理费及迟延交纳该费用的违约金，原告的主张缺乏事实依据及法律依据。根据原被告双方签订的物业管理服务合同中对于房屋建筑面积的描述没有明确，也没有相关依据作为计算，被告使用涉案物业的管理费的计算标准及相关建筑面积、标准，是否符合相关法律规定，以及是否有事实依据，被告对于该两项保留相关意见。2、被告无须向原告支付2016年9月10日至2016年12月7日期间的电费及迟延交纳上述费用的违约金。我方认为原告主张该电费缺乏事实依据，原告并没有将被告在此期间使用电费的数量及计算标准通知被告，而原告单纯提出电费主张缺乏事实依据，但被告不否认该期间的电费没有交纳，但对于计算基数及计算标准不予认可。根据原被告双方签订的物业管理服务合同，被告已交纳了物业管理费保证金16597.8元，且该保证金的性质属于物业保证金的预交款，并不具有惩罚性质，因为合同中约定，物业管理到期后可以退还，所以物业保证金只是预付款。另外，被告已交纳水电周转金6362.49元，所以被告无须向原告支付该笔款项。综上，被告向原告支付的物业管理保证金及水电周转金共计22960.29元，远远高于原告的主张。原告还应退还给被告差额部分。因此希望法庭不予支持原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016，原告（甲方）与被告（乙方）签订《*广场写字楼物业管理服务合同》，载明：甲方是*广场F1-5项目出租方指定的物业管理者，乙方是天河区*大道87号1501之自编03C单元（以下简称涉讼场地）的承租人；乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为该物业之管理者；物业管理期限自2016年3月1日至2019年2月28日止；管理费由管理服务费和公共能源费两部分构成，其中管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米20元，该物业建筑面积276.63平方米，每月管理费共计5532.60元；公共能源费按建筑面积计算，每月每平方米10元，物业建筑面积共276.63平方米，每月公共能源费2766.30元；管理费按月缴纳，乙方需在每月5日前已现金或转账方式缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；签订本合同时，乙方应向出租方一次性交付相当于两个月管理费金额的管理费保证金16597.80元；乙方须按该物业建筑面积向出租方缴交水电周转金，水电费周转金的计收标准为23元/平方米，即该物业乙方应向出租方交纳的水电费周转金共计6362.49元；合同期满或提前终止时，乙方缴清所有相关费用后，出租方应在乙方撤场后30个工作日内无息退还给乙方；乙方未按本协议缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方支付迟延违约金；如乙方单方要求解除本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，除双方另有约定外，乙方还应支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方；乙方违反本合同规定的其他应尽义务而构成违约时，甲方有权采取包括但不限于书面通知乙方整改、停止服务、要求赔偿损失、要求限期支付违约金，甚至终止合同，没收保证金，并要求乙方支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方等内容。该合同签订后，被告支付了管理费保证金16597.80元、水电费周转金6362.49元给原告。2016年10月31日之前的物业管理费，被告已经付清。另查明：小高德公司另案向本院起诉本案被告爱康森德公司，要求其支付本案涉讼场地的2016年11月1日至2016年12月7日期间的租金及逾期支付租金违约金。本院经审理后作出（2018）粤0106民初25912号民事判决，认为：小高德公司主张其于2016年12月8日收回场地属于其自认，本院予以确认；虽爱康森德公司否认收到小高德公司发出的《关于解除合同的通知》，但小高德公司于2016年12月8日收回场地系已实际行为解除合同，且当天爱康森德公司迟延支付2016年11月租金已超过30日，故应当认定本案系由于爱康森德公司迟延支付租金导致合同解除；现2016年11月1日至2016年12月7日期间的租金至今未付已构成违约，故小高德公司要求爱康森德公司支付租金及逾期支付租金违约金合法有据，本院予以支持等。2016年11月，原告发出《2016年11月催款通知书》给被告，要求被告交纳该月份的管理服务费5532.60元、公共能源费2766.30元及2016年9月10日至2016年9月30日期间的电费469.56元。2016年11月24日，原告委托广东金领律师事务所周芳律师发出《律师函》给被告，要求被告向其支付8768.46元。经质证，被告否认收到上述《催款通知书》及《律师函》，原告亦未举证证实上述材料的送达情况。原告要求被告支付拖欠的2016年9月10日至2016年12月7日期间电费1547.41元，但未举证证实，被告对该金额亦不予确认。本院认为：原、被告双方所签订的《*广场写字楼物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力。因涉讼场地的租金应交纳至2016年12月7日，同理被告亦应交纳物业服务费至2016年12月7日。2016年11月1日至2018年12月7日期间的物业服务费被告至今未付已构成违约，故原告要求被告支付该期间的物业服务费及逾期支付违约金合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2016年9月10日至2016年12月7日期间的电费1547.41元及逾期支付违约金诉请一项。被告使用涉讼场地期间的电费具体金额，应由原告承担相应的举证责任。原告现主张上述期间电费为1547.41元但未举证，且被告亦不予确认，应由原告承担举证不能的法律后果，对于上述诉请，本院不予支持。被告迟延支付2016年11月管理费已超过30日，依约原告有权没收其保证金；水电费周转金依据约定也是被告付清所有费用后30日个工作日内再退还，并未约定该款可直接抵扣拖欠的费用；故现被告抗辩其管理费保证金、水电费周转金远超其拖欠的管理费等要求驳回原告诉请缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告爱康森德（深圳）空气技术有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司*分公司支付2016年11月1日至2016年12月7日期间的物业管理费10172.85元及逾期支付上述物业管理费的违约金（以10172.85元为本金，自2016年12月8日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过10172.85元为限）。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司*分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司*分公司负担25元，由被告爱康森德（深圳）空气技术有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 植二〇一九年一月十一日书记员 蒲肖明李翠汝            本判决书于2019年  月  日送达