广东省连平县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1623民初442号原告:叶有区，男，1976年8月16日出生，汉族，住广东省连平县。委托诉讼代理人:李伟光，广东正显律师事务所律师。被告:翁源县中裕建筑工程有限公司(原翁源县建筑公司)，住所地：广东省韶关市翁源县龙仙镇朝阳路2号。法定代表人：钟国鑫。被告：翁源县中裕建筑工程有限公司连平县办事处（原翁源县建筑公司连平县办事处），住所地：广东省连平县城乌石坳武装部大院内。委托诉讼代理人：谢振雄，男，1963年10月25日出生，汉族，住广东省连平县。第三人：黄耀泉，男，1961年10月15日出生，汉族，住广东省翁源县。原告叶有区与被告翁源县中裕建筑工程有限公司（以下简称“翁源中裕公司”）、翁源县中裕建筑工程有限公司连平县办事处（以下简称“翁源中裕公司连平办事处”）、第三人黄耀泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶有区及其委托诉讼代理人李伟光、被告翁源中裕公司连平办事处委托诉讼代理人谢振雄到庭参加诉讼，被告翁源中裕公司经传票传唤、第三人黄耀泉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告翁源中裕公司连平办事处申请追加黄耀泉为本案第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶有区向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告关于购买连平县元善镇XXX3号门市的买卖合同关系；2.判令两被告退还原告购买商品款项378945元及利息136420元（从2011年10月30日起按照年利率6%计算利息至原告起诉之日止），并赔偿原告损失378945元；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月17日，原告与被告翁源中裕公司连平办事处双方签订了一份《拟订购房合同》。该合同约定：被告将位于连平县元善镇XXX3号门市（店）（以下简称该门店）出售给原告，门店价款金额378945元。在《拟订购房合同》第五条“产权及交房时间”规定“房屋的产权归乙方所有，土地权属国有；房屋交付时间为2011年10月30日之前”。合同签订后，原告缴清连平县元善镇XXXX3号门市所有款项。但到了2012年被告在原告不知情情况下却将该门店另外卖给了第三人黄耀泉，并且该房屋在2015年1月19日还曾抵押给了连平县农村信用合作联社九连信用社，抵押金额350000元。原告认为被告在2012年将该门店另外卖给了第三人黄耀泉并且该房屋在2015年1月19日还曾抵押给了第三人连平县农村信用合作联社九连信用社，并办理了产权过户登记和抵押登记。被告的第二次转卖该门市的行为直接导致商品房买卖合同目的不能实现，原告已经无法取得该门店的所有权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告有权要求解除合同，同时要求两被告退还原告购买商品款项378945元及利息，并赔偿原告损失378945元。鉴于被告翁源中裕公司连平办事处是代隶属被告翁源中裕公司承接施工业务的办事处，因此恳请法院判决两被告共同承担对原告应当承担的民事责任。两被告的行为是属于严重的违约和失信行为，两被告行为给原告带来了巨大的财产损失和精神损失。现依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持解除原、被告之间的买卖合同关系，退还已收房款，并要求被告承担原告各项合理损失。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告翁源中裕公司登记信息,证明被告主体资格;3.被告翁源中裕公司连平办事处登记信息,证明被告翁源中裕公司连平办事处主体资格，及被告翁源县中裕建筑工程有限公司连平县办事处，原名为翁源县建筑公司连平县办事处的事实；4.《拟订购房协议》，证明原、被告之间的买卖合同关系，2010年11月17日，被告将位于连平县元善镇XXX3号门市出售给原告，门店价款金额378945元，并签订了房屋买卖合同的事实；5.收据，证明房屋买卖合同签订后，原告已经支付连平县元善镇XXX3号门市所有房款的事实；6.房地产权档案查阅答复书，证明2012年被告在原告不知情的情况下将该门店另外卖给第三人黄耀泉，并且该房屋在2015年1月19日还曾抵押给了连平县农村信用合作联社九连信用社，抵押金额350000元；7.释放证明书，证明原告因诈骗罪在2012年7月7日被羁押，后被判刑，于2018年2月6日刑满释放；8.（2012）民抗字第24号民事判决书，证明类似案件开发商一房二卖除了可以要求返还原款及利息还可以要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告翁源中裕公司未作出答辩。被告翁源中裕公司连平办事处辩称，1.翁源中裕公司连平办事处与黄耀泉在2010年7月20日已经签订了一份《协议》，协议明确开发的楼盘是由黄耀泉独立经营并管理，黄耀泉借助翁源中裕公司的资质进行售楼，对于该楼盘开发的一切债权债务包括纠纷均由黄耀泉个人承担。2.原告起诉要求被告承担赔偿责任，被告翁源中裕公司连平办事处认为是不用承担的，因为原告的所有购房款项及合同签约都没有跟被告翁源中裕公司连平办事处发生，且原告所支付其部分的购房款也是直接交给了黄耀泉个人账户，原告与被告翁源中裕公司连平办事处没有发生直接的经济关系。3.被告翁源中裕公司连平办事处与黄耀泉是属于挂靠关系，所发生的一切经济纠纷都与被告翁源中裕公司连平办事处无关，故不承担任何的赔偿责任。被告翁源中裕公司连平办事处依法向本院提交如下证据：1.2010年7月20日《协议》，证明被告翁源中裕公司连平办事处与黄耀泉签订了开发东门路房屋的协议，协议内容明确了开发过程中的一切经济纠纷和质量问题都由黄耀泉个人负责，被告翁源中裕公司连平办事处没有收取任何费用；2.城镇规划报建审批表，证明黄耀泉申请报建，建设单位注明是黄耀泉；3.宗地图1，证明黄耀泉向黄超辉购买了53.54平方米土地；4.宗地图2，证明黄耀泉向卓建辉、卓志明购买75平方米的土地；5.建设用地规划图，证明黄耀泉在申报建设用地时的建设规划位置及面积；6.建设用地红线图，证明黄耀泉建设该住房时所划定的红线内建筑；7.建设用地规划许可证，证明黄耀泉建设东门路53号的具体面积；8.建设工程规划许可证，证明黄耀泉建房是经过建设部门的审批和报建手续。以上审批手续都注明是黄耀泉个人的名字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄耀泉分别于2009年5月6日、2009年11月19日向卓建辉、卓志明和江超辉购买75平方米和53.54平方米土地。2010年7月20日，翁源县建筑公司作为甲方与作为乙方的黄耀泉签订一份《协议》，协议约定翁源县建筑公司同意以该名义开发连平县城XXX号土地，由黄耀泉个人单独投资，独立核算，自负盈亏。双方还约定翁源县建筑公司以自己的名义协助黄耀泉对该开发项目的报批、报建、备案登记、房屋产权证书的办理等手续，办理相关事项的一切费用由黄耀泉自行承担。另外，双方约定在翁源县建筑公司办出预售许可证2年内若有房屋未售出，黄耀泉可指示翁源县建筑公司将房屋登记至黄耀泉个人名下。被告翁源县建筑公司连平办事处在甲方栏盖章，由廖首先签名确认，黄耀泉在乙方栏签名并摁指印确认。2010年8月2日，以翁源县建筑公司连平县办事处（黄耀泉）的名义由连平县规划设计室对该用地制作出红线图及规划图。2010年9月30日，翁源县建筑公司连平办事处（黄耀泉）作为建设单位向连平县城建规划局报建审批。同日，广东省连平县城建规划局发出《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，该两证的建设单位（个人）栏显示为翁源县建筑公司连平办事处（黄耀泉）。经向连平县市场监督管理局查询显示，被告翁源中裕公司连平办事处的经济性质为集体所有制，隶属单位系被告翁源中裕公司，经营范围系主营工业与民用建筑承建30层以下、30米跨度以下、高度100米以下的构筑物，兼营市政工程建筑，钢材制作，房地产开发。经向连平县国土资源局查询显示，连平县元善镇东小学校XXX土地的权利人系黄耀泉。2010年11月17日，原告作为乙方与作为甲方的被告翁源中裕公司连平办事处签订一份《拟订购房协议》，协议约定原告向被告翁源中裕公司连平办事处购买东晟家园XXX号房及XX号门市，XXX号房价为256438元，门市价格为378945元。双方还约定房屋交付使用时间为2011年10月30日之前，被告翁源中裕公司连平办事处办出房产权证给原告时，原告必须全款付清。被告翁源中裕公司连平办事处在甲方处盖章确认并注明联系电话，原告叶有区在乙方处签名确认并注明联系电话。在该协议署名落款的下方空白处，备注有二项内容，其中第一项内容为该房取消卧室阳台。庭审时，原告称该内容是被告翁源中裕公司连平办事处工作人员书写的，当时建到二层时开发商打电话问是否取消阳台，原告同意，因图纸上有阳台，便作了备注。2010年11月17日，被告翁源中裕公司连平办事处向原告出具《收据》一份，该收据内容显示收到东晟家园XXX房叶有区购房楼梯公共设施6000元；2011年4月11日，被告翁源中裕公司连平办事处向原告出具《收据》一份，该收据内容显示收到东晟家园XXX叶有区房款100000元；2011年5月4日，被告翁源中裕公司连平办事处向原告出具《收据》一份，该收据内容显示收到东晟家园XXXX叶有区房款100000元；2012年6月23日，被告翁源中裕公司连平办事处向原告出具《收据》一份，该收据内容显示收到东晟家园XXX叶有区购房款尾数（结清）61211元。2010年11月17日，被告翁源中裕公司连平办事处向原告出具《收据》一份，该收据内容显示收到东晟家园XXX房X号门店购房款174000元；2012年6月23日，被告翁源中裕公司连平办事处向原告出具《收据》一份，该收据内容显示收到东晟家园X号门店叶有区房款67539元；2013年12月2日，被告翁源中裕公司连平办事处向原告出具《收据》一份，该收据内容显示收到东晟家园X号门店房款叶有区（叶勒清）82000元。庭审时，原告称收据上的“XXX房”与“XXX房”是同一套房，XX房及XX号门店在安装好门后，开发商就将钥匙交到其手，但于2018年4月16日经向不动产中心查询得知X号门店权利人为黄耀泉，该门店在连平县农村信用合作联社九连信用社设定抵押，金额为350000元。2018年2月6日，原告因刑满由重庆市垫江监狱释放。为证明上述事实，原告向本院提供了前述证据予以证实，因被告翁源中裕公司连平办事处对原告提供的《拟订购房协议》及《收据》上加盖的“翁源县建筑公司连平县办事处”印章未提出异议，而《房地产权档案查阅答复书》及《释放证明书》是相关国家机关出具的文书，故对原告提供的上述证据本院予以确认并在卷佐证，对于原告提供的（2012）民抗字第24号民事判决书，因无法确认其真实性，故本院对此不予确认。经向连平县不动产登记中心档案查询显示，2013年1月7日，涉案X号门市登记在黄耀泉个人名下，并换发了房地产权证，该证于2013年1月9日被领取。本院认为，原告与被告翁源中裕公司连平办事处签订的购房《拟订购房协议》是双方的真实意思表示，双方在协议中对房屋、门市、价款、支付方式、交付时间等都已作出明确约定，且未违反法律法规的规定，双方应当按照协议履行各自的义务。协议签订后，原告陆续向被告翁源中裕公司连平办事处支付了XX房及XX号门店款共590750元，虽然双方的协议对付款方式有约定，但被告翁源中裕公司连平办事处仍收取了原告支付的款项并出具了《收据》，显然是对原告的购房及付款行为予以了认可，而被告翁源中裕公司连平办事处却将XX号门市登记在黄耀泉名下，其后又被抵押在连平县农村信用合作联社九连信用社，虽然原告手持门钥匙，但却无法享有所有权，因翁源中裕公司与黄耀泉未到庭亦未提出书面答辩意见，无法明确他们之间的关系，而原告选择解除XX号门市的购买合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故原告要求解除其与被告翁源中裕公司连平办事处签订的XX号门市的买卖合同的诉求，本院予以支持。关于原告要求被告退还XX号门市款378945元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”因双方是房屋买卖合同关系，合同解除后，应恢复原状，被告翁源中裕公司连平办事处不再将X号门市转让给原告所有，而被告翁源中裕公司连平办事处则应将原告支付的购买款项返还给原告。根据原告提供的《收据》显示，原告向被告翁源中裕公司连平办事处支付了XX房及XX号门店款共590750元，其中XX房购房款为267211元，且在2012年6月23日的《收据》中明确注明XX房购房款尾数且是结清。而原告支付的XX号门市的购买款则为323539元，故原告要求被告退还XX号门市购买款的诉求，本院予以支持，但退还的金额应为323539元。关于原告要求被告从2011年10月30日至起诉之日止按年利率6%支付利息的问题。因双方在《拟订购房协议》中约定房屋交付使用时间为2011年10月30日之前，而在庭审时，原告明确表示开发商在装好房门后就将房门钥匙交到其手，且在开庭前原告还用钥匙打开房门进去看过，可以认定房屋已经交付原告使用。双方在《拟订购房协议》中还约定翁源中裕公司连平办事处办出房产权证给原告时，原告必须全款付清。因原告提供的收据仅显示其支付了323539元购买X号门市，庭审时原告认为其已付清X号门市购买款与双方约定的X号门市价款是378945元不符，而原告也未提供证据证实双方对X号门市价款作出补充约定，因此，可以认定原告并未将X号门市价款付清。同时，原告亦未提供证据证明其在2011年10月30日开始至起诉之日的期间内向被告主张过解除合同并要求退还X号门市的价款，故原告要求被告从2011年10月30日开始至起诉之日止支付利息的诉求没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿378945元损失的问题。虽然原告与被告翁源中裕公司连平办事处签订的协议约定X号门市由原告购买并支付了大部分价款，但从连平县国土资源局档案显示，位于连平县元善镇XXX号土地的权利人是黄耀泉，又因被告翁源中裕公司和黄耀泉未到庭，而向连平县住房和城乡规划建设局申报并核发的规划许可证显示的建设单位为翁源县建筑公司连平县办事处（黄耀泉），因此，难以认定X号门市登记在黄耀泉名下就是原告认为的二次转让，但X号门市登记在黄耀泉名下后却在连平县农村信用合作联社九连信用社用作抵押，该抵押行为发生在双方签订协议之后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”故原告要求被告承担赔偿责任的诉求，本院予以支持，但赔偿金额应为323539元。关于本案责任承担主体问题。庭审时，被告翁源中裕公司连平办事处称涉案房屋系黄耀泉个人投资所建，与其无关，无需承担责任。因原告系与被告翁源中裕公司连平办事处签订的《拟订购房协议》，且《收据》的签章亦系被告翁源中裕公司连平办事处，而被告翁源中裕公司连平办事处亦称涉案商品房是以其名义对外进行销售，因此，基于合同的相对性，被告翁源中裕公司连平办事处应对因购房协议产生的纠纷承担责任，又因被告翁源中裕公司连平办事处与被告翁源中裕公司是隶属关系，故被告翁源中裕公司连平办事处应承担的责任应由被告翁源中裕公司承担。至于被告翁源中裕公司连平办事处认为应由黄耀泉承担责任，属于黄耀泉与被告翁源中裕公司的内部关系，故对被告翁源中裕公司连平办事处的该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下:一、解除原告叶有区与被告翁源县中裕建筑工程有限公司连平县办事处于2010年11月17日签订的《拟订购房协议》中关于X号门市的购买协议；二、被告翁源县中裕建筑工程有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告叶有区返还已付X号门市购房款323539元；三、被告翁源县中裕建筑工程有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告叶有区赔偿323539元的；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12744元（原告已预缴12744元），由被告翁源县中裕建筑工程有限公司负担10271元，原告叶有区负担2473元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  钟巧萍人民陪审员  江伟平人民陪审员  钟日亮二〇一九年一月二十三日书 记 员  赖剑辉附：《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文第一百六十四条：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”