广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终17750号上诉人（原审原告）：黄金赐（曾用名：黄海来），男，1973年11月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中,广东君信律师事务所律师。委托代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。上诉人黄金赐因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。上诉人黄金赐上诉请求：1.撤销原判；2.判令确认位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦1606房的房产所有权归上诉人，并判令被上诉人为上诉人办理上述房屋的房产证；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案合同合法有效，被上诉人负有办证义务。上诉人在一审庭审中提交了其与国龙公司签订的《商品房预售合同》，证明其与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。国龙公司已于2006年12月21日向上诉人交付天河区天河路天河直街30之一号1606房（以下简称涉案房屋），按照涉案合同约定，国龙公司早就负有为被上诉人办妥涉案房屋产权证的义务。涉案合同签订后，上诉人及国龙公司依法向房管部门申请办理了合同登记备案手续，且从信息公开答复书可见，涉案房屋预购人是上诉人，无查封抵押登记、无退房或注销登记情况，即上诉人为涉案房屋的唯一购买人。虽然广州市越秀区人民法院审理的（2009）越法刑初第769号案确认国龙公司存在购房合同诈骗，但并不涉及本案房屋。二、涉案合同约定的房价标准合理，上诉人已实际付清房款。鼓励员工购房并给予价格优惠是房地产行业的惯例，也是房地产公司给予员工的福利待遇。上诉人作为当时国龙公司的物业部经理，购房价格相对较低，并不能说明交易不真实。在广州市天河区人民法院审理的其他华翰大厦购房人办证之诉案件中，也有国龙公司其他员工以较为优惠价格购买楼房的，一审法院已经判决予以支持。上诉人已向国龙公司通过银行转账及现金支付全部购房款，这一基本事实有国龙公司开具的收款收据可以证明。上诉人完全有经济实力购买涉案房屋。关于首期款114000元，上诉人在签订合同当天即2006年12月20日已向国龙公司支付该首期款现金，此后，由于办理合同备案时房管部门要求首期款要付至监管账户，国龙公司将首期款现金交给上诉人，由上诉人重新通过转账方式于2007年3月12日转至国龙公司公账；对于余款266000元，在当年房地产公司能收现金就尽量收现金的经营环境及国龙公司其他向法院起诉要求办证的业主通过现金交易也被法院支持的情况下，唯独不确认上诉人的现金交款行为，对上诉人明显不公平。三、上诉人早已收楼，且近几年一直正常使用涉案房屋。上诉人早已在2006年12月21日收楼，这一事实有上诉人于一审时提交的证据《业主收楼确认书》予以证实。近几年来，涉案房屋一直由上诉人使用至今，上诉人于一审时提供的物业管理费、水电费、燃气管道安装合同均可证实此事实。四、国龙公司破产管理人委托的代理律师对上诉人提交证据并无异议。在一审中，国龙公司破产管理人的代理律师根据国龙公司办证的系列案关于付款情况确认的统一原则，对上诉人提交的证据资料真实性、合法性、关联性均没有异议。被上诉人国龙公司答辩称：对上诉人提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议。管理人对于国龙公司相关的办证案件，审查原则是有合同和付款凭证包括发票收据或收据等的，都予以确认，所以对购房人的办证请求没有异议。黄金赐向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦1606房的房产所有权归黄金赐。2.国龙公司立即为黄金赐办理上述房屋的房产证，并在领到房产证后立即交付给黄金赐。3.国龙公司承担本案全部诉讼费。国龙公司一审辩称：黄金赐已付清涉案房屋房款，如涉案房屋不存在查封等办证障碍，我方同意配合办证。一审法院认定事实：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。2006年12月20日，黄金赐（买受人）、国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购房屋为华翰大厦16层1606房（测绘地址天河区天河路天河直街30之一号1606房）；商品房建筑面积共128.3417平方米，其中套内建筑面积105.5774平方米；商品房属预售，按套出售，总金额380000元；买受人分期付款，其中第一期自本预售合同签订暨网上备案之日起5日内支付全部房价款的30%即114000元，第二期在2007年4月10日前支付全部房价款的70%即266000元；为保证预收款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账号，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控：监控银行中国银行广州市长堤支行，监控账号87×××01；出卖人应当在2007年1月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，向产权登记机关为乙方办理产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。该合同办理了预售合同登记手续。关于购房款，黄金赐称其分两次付清购房款，未办理按揭贷款。黄金赐对其付款事实提供如下证据：1、载明出具时间2006年12月20日并盖有国龙公司收款专用章的《收据》一份。该《收据》载明：收到黄海来交来“华翰大厦”1606单元楼款114000元。2、载明出具时间2007年3月28日并盖有国龙公司收款专用章的《收据》一份。该《收据》载明：收到黄海来交来“华翰大厦”1606单元楼款266000元。3、中国银行广州市长堤支行银行查询单一份。该查询单其中载明：户名国龙公司，账号03×××01，交易日期2007年3月12日，摘要“1606房楼款”，金额114000元。国龙公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。黄金赐对其收楼使用涉案房屋的事实提供如下证据：1、载明时间2006年12月21日并盖有华翰大厦物业管理处印章、黄海来签名的《华翰大厦物业管理处业主收楼确认书》一份。该确认书载明：单元位置16楼06单元，业主姓名黄海来等。2、广州市华翰誉新物业管理有限责任公司2016年8月26日至2017年8月15日期间出具的关于涉案房屋的水电费、物业管理费发票多份。3、2015年11月20日广州燃气集团有限公司、黄金赐双方签订的《银行代扣管道燃气费授权书》一份。该授权书载明：燃气用户名黄金赐，用户地址涉案房屋等。国龙公司对上述证据的真实性、合法性、关联性亦均无异议。黄金赐提供广州市不动产登记中心于2017年9月27日向黄金赐出具的关于涉案房屋《依申请信息公开答复书》一份。该答复书载明：涉案房屋预售人国龙公司，预购人黄海来，预告登记核准时间2007年3月21日，无预购商品房抵押权预告登记、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况，暂无房屋有效查封信息。黄金赐另提供广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》一份，拟证实涉案房屋已在房管部门办理购买人为黄海来的购房合同网签登记。该证明显示：查询时间2012年9月19日，黄金赐（身份证号码）、黄海来（身份证号码）名下房地产包括涉案房屋、天河区天河路天河直街30之一号2102房、天河区天河路天河直街30之一号2101房。另查明，国龙公司、黄金赐、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（该判决一审生效）。该判决审理查明部分载明：“2004年6月至2007年4月，被告人黄金赐任国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作……”“被告人黄金赐（黄海来）在侦查阶段的供述：2004年6月开始，我在国龙公司担任物业部经理，有时带客人去看国龙大厦尚未销售的房屋。国龙公司有国龙大厦和华翰大厦二座大楼。国龙公司的董事长和总经理是陈中兴，下设办公室、物业部、工程部、财务部等部门，我的同居女友林雪瑞在财务部工作，她是陈中兴的女儿。”“对于被告人黄金赐关于其不构成合同诈骗罪的辩解意见及其辩护人所提的定罪存疑的辩护意见，经查，本案证据可证实，黄金赐身为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作；其明知国龙大厦的房产已由国龙公司通过内部员工认购等方式办理抵押贷款，获得银行资金的情况下，仍在国龙公司法定代表人陈中兴的指挥下，向部分购房人隐瞒房产登记产权人、预购人及抵押登记等情况，将房产出售给欧丽卿等购房人，收取购房人的房款，并指示部分购房人将房款存入陈中兴、林雪瑞等人的私人银行账户内，后又通过他人或亲自向欧丽卿、锁金利等人交付假房产证，欺骗购房人，后又逃匿。故被告人黄金赐的行为构成合同诈骗罪。被告人黄金赐及其辩护人的上述意见不成立。”该判决判令国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元；黄金赐犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金250万元。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，根据广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决认定的事实，黄金赐自2004年6月至2007年4月期间担任国龙公司的物业部经理，负责销售工作；黄金赐当时是国龙公司法定代表人陈中兴的女儿林雪瑞的男友，而林雪瑞同样是该刑事案件的被告；国龙公司及作为国龙公司员工的黄金赐、林雪瑞均因国龙公司开发销售涉案房屋所在的天河区华翰大厦及越秀区国龙大厦涉及大规模的合同诈骗被判令负刑事责任。本案中虽国龙公司对黄金赐的诉请无异议，但基于以上因素，一审法院对黄金赐与国龙公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系依法进行严格审查，在此基础上决定是否支持黄金赐的诉请。按查明的事实，首先，黄金赐与国龙公司关于涉案房屋的签约时间在2006年12月20日，发生在黄金赐担任国龙公司物业部经理期间。合同约定涉案房屋建筑面积总房款380000元，房屋单价仅为2960.8元/平方米（380000元÷128.3417平方米），根据日常生活经验判断，与涉案房屋所处位置、当时市场行情相比，该房价明显过低。其次，从付款情况看，黄金赐提供的银行查询单载明的“1606房”的114000元的付款时间为2007年3月12日，但黄金赐提供同样金额为114000元的收据载明付款时间是2006年12月20日，两者无法对应，违反先收款后开收据的常理。对此黄金赐未能作出合理、符合逻辑的解释。再次，即使上述114000元付款属实，但黄金赐对剩余购房款以何种方式支付亦未举证证实。如为现金支付，则有违合同“为保证预收款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账号，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控：监控银行中国银行广州市长堤支行，监控账号87×××01”的约定，黄金赐本身作为国龙公司的销售负责人，对此不可能不清楚。最后，购买房屋事关当事人重大切身利益，如涉案房屋交易属实且黄金赐实际支付了全额房款，但黄金赐未举证证实其与国龙公司签署相关房屋交接文件及国龙公司交付房屋钥匙，黄金赐也未举证其自身确认的自2006年收楼以来对涉案房屋的管理使用收益情况，与正常购房人对自身权利的合理关注形成较大反差。综合本案案情，不足以证实黄金赐与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系且黄金赐已实际支付了购房对价，应承担不利的法律后果。基于此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，作出判决：驳回黄金赐的全部诉讼请求。本案受理费7000元，由黄金赐负担。经审查，上诉人、被上诉人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，黄金赐提交了两份证据作为上诉理由的事实依据。证据如下：买受人为杨运强、林宝珠，出卖人为国龙公司的《商品房买卖合同》与盖有国龙公司发票专用章的发票各一份（购房单价为3000元/平方米）；买受人为李东，出卖人为国龙公司的《商品房买卖合同》与盖有国龙公司发票专用章的发票各一份；广州市天河区人民法院作出的（2015）穗天法民四初字第1799号民事判决书一份（李东的购房单价为3647元/平方米）；拟证明黄金赐购买涉案房屋的单价与同一楼盘其他业主（包括国龙公司原员工）的购买单价相当，该业主曾提起诉讼要求办证，法院判决支持办证。国龙公司对以上证据无异议。另外，黄金赐向本院提交了出租方为珠海机场集团公司，承租方为吴道朝、黄海来的土地租赁合同书，拟证明其家族投资了养殖场，黄金赐完全有经济实力购买涉案房屋。二审庭询中，黄金赐对购买涉案房屋的付款方式作出解释：首期款114000元在黄金赐与国龙公司签订合同的当天即2006年12月20日支付，国龙公司就此出具了收据，但在办理房屋备案手续时，因房管部门要求把首期款付到监管账户，国龙公司遂以现金方式退还首期款114000元，再由黄金赐转账到监管账户。对于余款266000元，黄金赐称其是通过现金交款，涉案房屋房款已支付完毕，在一审中国龙公司管理人也对此予以确认。本院认为，本案首先应当审查黄金赐与国龙公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。对此，一审法院进行了严格审查，但综合上诉人的上诉理由和证据，黄金赐购买涉案房屋的单位与涉案房屋所处位置、当时市场行情相比，可能存在明显过低的情形，但与同时期购买华翰大厦的他人相比，黄金赐的购买单价并不存在过低的情形。其次，国龙公司的管理人经审查，确认黄金赐的购房合同、支付房款的方式与其他购买人的方式一致，并因此对黄金赐关于办理涉案房屋过户手续的诉讼请求没有异议。再次，本院认为黄金赐提交的收楼确认书、涉案房屋2016年8月26日至2017年8月15日期间的水电费和物业管理费发票，以及《银行代扣管道燃气费授权书》，足以证明黄金赐已接收涉案房屋。综上，本院认为黄金赐与国龙公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，黄金赐已依合同约定支付了购房款，国龙公司应为黄金赐办理涉案房屋的过户手续。广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》显示涉案房屋预告登记的预购人是上诉人黄金赐，不存在查封、抵押等办证障碍，现国龙公司对黄金赐的办证诉求没有异议，本院对黄金赐该项诉讼请求予以支持。因本案属合同纠纷，不属于产权争议纠纷，本院对黄金赐要求确认涉案归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17110号民事判决；二、自本判决送达之日起15日内，广州市国龙房地产开发有限公司协助黄金赐到广州市房管部门办理广州市天河区天河直街30号华翰大厦16层1606房（现地址天河区天河路天河直街30之一号1606房）的不动产权证；三、驳回黄金赐的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各7000元，均由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏喜平审判员  曲卫东审判员  葛卫东二〇一九年一月十日书记员  杨超玲冯丽明