宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初16152号原告（反诉被告）：李春梅，女，1978年11月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：唐晓婷，宁夏泽芸律师事务所律师。被告（反诉原告）：李红梅，女，1981年12月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：操查贵，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常风杰，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。原告李春梅与被告李红梅债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序于2019年10月25日、2019年12月26日公开开庭将本诉与反诉一并进行了审理。原告李春梅的委托诉讼代理人唐晓婷，被告李红梅及其委托诉讼代理人常风杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告房屋租金15300元（自2019年8月7日至2019年11月17日期间的租金）、转让费30000元，共计45300元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月7日自杨秀琴处租赁兴庆区某号营业房用于经营超市，后因原告摔伤，无暇顾及超市业务，于2018年2月将涉案房屋转租给被告经营。鉴于原被告系亲姐妹，双发口头约定，涉案超市的所有物品以及半年的房租（自2018年2月至2018年7月期间）作价18万元，且房屋在三年内被告按照每年5.5万元的价格支付房租，每年8月份支付下一年度租金。但是被告只支付了15万元的款项，后续仅支付了2018年的租金5.5万元。2019年8月至今的房租及剩余三万元转让费未支付，故原告诉至法院。李红梅辩称并反诉称，原告诉请不能成立，原、被告系亲姐妹，二人于2018年2月口头约定将属于李春梅的超市转让给李红梅，约定转让费、所有货物货架、设备费等及半年房租共计18万元，之后李红梅依约将18万元分批支付给了李春梅，不存在未付的情形，2019年8月初，李春梅及其爱人到超市通知要将超市收回，故李春梅索要2019年8月8日后的房租于法无据，应予以驳回。且原告将李春梅的租客撵走，致使李红梅无法继续进行经营，给被告造成经济损失（被告赔偿合作者20827元），原告要求被告搬离房屋并干涉经营的行为，已经造成被告无法经营导致租赁目的无法实现。在被告经营期间，被告为李春梅垫付货款3000元，超付物业费等费用1000元。故提起反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的口头租赁协议；2、判令反诉被告返还反诉原告转让费6000元并支付利息(利息自2019年9月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3、判令反诉被告支付反诉原告经济损失20827元；4、判令反诉被告返还反诉原告为反诉被告垫付的货款3000元；5、判令反诉被告返还反诉原告超付的物业等费用1000元；6、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。李春梅针对反诉辩称，第一，原告从未主动提出过要求解除合同，是原告为了避免双方损失的扩大化，于2019年11月17日同意解除租赁协议；第二，被告要求原告返还转让费用6万元并支付利息不合理，双方在成立租赁协议时已经口头约定18万元仅仅包括货物的设施设备、货品、货架以及半年房租，而本案被告明显享受到了上述所有的物品及半年的房租，因此要求原告退还其已经享受到的利益不合理；第三，原告从未要求被告搬离房屋，原告在起诉时包括在2019年10月25日开庭时明确表示要求继续履行租赁协议。原告并没有违反合同的约定，是被告截至目前仍然拖欠租金及转让费，明显违约，因此，被告要求原告支付经济损失不合理，要求原告返还垫付的货款没有合理的依据，也不符合实际情况。关于被告主张的2019年11月17日之后的物业费，原告同意返还。被告事实理由中提到的“将鲜花店主和蔬菜店主赶走”不符合实际情况。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：原、被告系亲姐妹关系。2015年8月7日，原告与案外人杨秀琴签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、《补充协议》各一份，约定原告李红梅租赁杨秀琴名下兴庆区某号营业房用于经营超市，面积101.81㎡，租赁期限自2015年8月7日至2018年8月7日，每年租金55000元。合同到期后，原告与杨秀琴于2018年8月7日续签《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、《补充协议》各一份，约定李红梅租赁杨秀琴名下兴庆区某号营业房，房屋用途为超市，承租期自2018年8月7日至2021年8月6日，租金每年61086元。房屋所有权人杨秀琴于2019年10月26日出具《同意转租说明书》，载明“本人杨秀琴，本人租赁给李春梅的兴庆区某号营业房，本人杨秀琴同意李春梅进行转租，特此说明”。2018年年初，原告由于身体摔伤，无法经营该超市。2018年2月，原告李春梅将涉案超市转让给被告李红梅经营，双方口头约定，将涉案超市的所有物品（包括设施设备、货品、货架）以及半年的房租（自2018年2月至2018年8月期间）作价18万元转让给李红梅，且约定该房屋在以后三年内由被告李红梅按照每年5.5万元的价格支付房租，每年8月份支付下一年度租金。后李红梅依约分批向李春梅支付转让费150000元。2018年5月4日，李红梅通过中国建设银行个人账户向案外人李学荣XXXX账户转账29600元，2018年5月12日，李红梅通过支付宝用同一账户向案外人李晓磊（系原告李春梅丈夫）的支付宝账户转款400元。2019年11月17日，李春梅将涉案房屋门锁进行了更换，双方均认可自当日起解除租赁合同，涉案房屋交还于原告李红梅。因2019年8月至今的房租及剩余三万元转让费未支付，故原告李春梅诉至法院，请求判如所请。被告李红梅认为原告要求被告搬离房屋并干涉经营的行为，已经造成被告无法经营导致租赁目的无法实现，故提出反诉，请求支持反诉请求。本院认为，原、被告达成的口头租赁协议系双方真实意思表示，合法、有效。原、被告均认可李春梅将涉案超市的所有物品（包括设施设备、货品、货架）以及半年（自2018年2月至2018年8月期间）的房租作价18万元转让给李红梅，且双方对已经支付150000元转让费无异议，上述事实本院予以确认。对于其中有争议的30000元的转让费，被告提供向案外人李学荣（系原、被告哥哥）银行账户转账29600元、向案外人李晓磊（系原告李春梅丈夫）的支付宝账户转款400元的证据。根据交易习惯，李红梅向原告李春梅的丈夫李晓磊支付的400元可以认定为李红梅支付的部分转让费。被告李红梅未申请案外人李学荣出庭作证，本院无法查明该笔29600元的转账是否向原告李春梅给付，故对李红梅已经全额向李春梅支付剩余30000元转让费的辩解本院不予采信；反诉原告李红梅诉请解除双方的口头租赁协议，因反诉被告已经认可于2019年11月17日解除了该口头租赁协议，故原、被告口头租赁协议已于2019年11月17日解除。因双方对计租期有争议，依据原、被告当庭陈述及支付租金的交易习惯，本院认定双方的租赁期限为2018年8月31日至2021年8月31日，故被告李红梅应向原告李春梅支付2019年9月1日至2019年11月17日合同解除之日期间的租金11764元（55000元÷360天×77天）；反诉原告李红梅诉请李春梅返还转让费60000元及利息，因李红梅并未举证证明口头约定的180000元转让费为涉案超市三年经营权的转让费，依据双方当庭陈述及认可的事实，180000元转让费仅包括超市内的设施设备、货品、货架以及半年房租，反诉原告已经使用了涉案超市中的物品及该房屋的半年使用权，故本院对被告的该项反诉请求不予支持；被告要求原告赔偿经济损失20827元，因反诉原告李红梅并未举证证明涉案房屋的次承租人李跃华、沈浩燃搬离涉案房屋的结果系李春梅直接导致，故对该项反诉请求不予支持；被告要求原告返还垫付的货款3000元，因反诉原告并未举证证明已经实际支付该笔款项，且垫付货款与本案债权债务概括转移纠纷不属同一法律关系，故本院对该项反诉请求不予处理；被告要求原告返还超付的物业费等费用1000元，因反诉原告未能举证证明已经支付该部分款项，对该项反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李红梅于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李春梅给付转让费29600元，2019年8月31日至2019年11月17日的房租11764元；二、驳回原告（反诉被告）李春梅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李红梅的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）李红梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取963元，由原告李春梅负担546元，被告李红梅负担417元；反诉案件受理费960元，由被告（反诉原告）李红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  海一君二〇一九年一月二日书记员  张晓桐附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。