山东省高密市人民法院山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0785民初4892号 原告（反诉被告）：潍坊元亨置业有限公司。 法定代表人：芮延安。 委托诉讼代理人：薛日鑫。 委托诉讼代理人：马恒明。 被告（反诉原告）：王教俊。 委托诉讼代理人：高洪源。 原告潍坊元亨置业有限公司与被告王教俊商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后在审理过程中，被告对原告提起商品房买卖合同纠纷反诉，本院将本诉和反诉进行合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛日鑫、马恒明、被告王教俊及委托诉讼代理人高洪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告的房屋买卖关系已经解除；2、请求依法判令被告将半岛姜庄物流园B1-8＃商铺交还给原告；3、请求依法判令被告支付给原告自2014年9月20日起至2018年9月30日止的房屋占用费254068元（自2018年10月1日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费、按照同地段同类租金标准计算）；4、本案的诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2014年9月，被告从原告处购买半岛姜庄物流园B1-8#商铺一套，面积977平方米，总价款140万元。截止至2018年9月6日，被告已付房款113万元，剩余尾款27万元未支付。原告于2018年9月7日和2018年9月15日分别两次向被告发出《催款通知》，被告拒收亦未付款。被告一直拒不支付购房尾款的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告于2018年9月21日向被告送达了《解除半岛姜庄物流园B1-8#商铺买卖关系的通知》，按照我国合同法的有关规定，原、被告买卖关系已解除。综上所述，为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、原、被告双方达成口头购买商铺的协议，约定价款128万元，原告支付大部分房款113万元，尚欠15万元少部分房款未付，双方约定办理房产证时立即支付，原告也实际交付了商铺，被告已使用四年之久，买卖双方之间的买卖合同意思表示真实合法有效，但是原告却迟迟不予办理网签及产权登记手续，这也是15万元房款迟迟未交的原因。2、被告并非拒不支付房款15万元，而是双方约定办理产权登记手续时付清，但是原告拒不履行义务，并且欺瞒被告该买卖房产已经抵押的事实，产权登记一拖再拖，现在却违反诚实信用原则，滥用卖方优势地位，肆意违反合同价款内容，以现在市场房价行情进行加价，明显违反合同法的规定。3、原告以被告拒不支付房款为理由解除合同亦无法律依据。2014年12月25日，原告就已经催告被告支付剩余房款，但是由于没有办理产权登记，且该房产处于抵押状态，被告未支付。同时在此后长达四年的时间中，原告从未要求解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，其解除权已经消灭，应继续履行合同。综上请求驳回原告的诉讼请求。 同时被告对原告提起反诉，反诉请求：1、请求法院判令确认被告与原告之间的房产买卖合同有效，判令原告履行过户义务；2、请求法院判令原告支付被告因未在规定期限内办理房产所有权登记手续的违约金（自2014年9月23日起以房款113万元为基数按中国人民银行公布的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理房产所有权登记手续之日止）；3、反诉费由原告承担。事实与理由：2014年9月23日，被告从原告处购买，双方确定的房款为128万元，被告支付房款113万元，剩余房款15万元在办理房产网签手续或所有权登记手续时一次性付清，原告也立即将房产交付给被告。但是该房产买卖合同达成后至今未办理网签手续及房产所有权登记手续，且原告隐瞒了该买卖房产被告购买时已经抵押给银行的事实，导致长时间无法办理房产所有权登记手续。原告分别于2014年12月25日及2015年4月1日向被告送达催款通知，要求被告缴纳剩余购房款15万元。被告要求原告履行办理房产所有权登记手续，同时由被告支付剩余房款，但是原告一直未履行上述义务，截止到今日被告未收到任何解除合同的通知，依据法律规定原告的合同解除权消灭，原告应全面积极地履行合同。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此原告应承担未在规定期限内办理房产所有权登记手续的违约金。据此，请求法院依法支持被告的反诉请求。 针对被告的反诉，原告辩称，1、原告与被告之间成立的口头买卖合同有效，约定房屋价款140万元，但因被告至今一直未付清房款，故原告无法办理过户手续。另因被告违约，原告已向被告送达解除合同通知书，房屋买卖合同已解除，故其主张不能成立，并应返还房屋给原告。2、被告主张违约金无任何事实和法律依据。双方未约定办理房屋所有权登记手续的期限，且未办理房产过户根本原因是被告未付清剩余27万元购房款所致，故原告不存在违约情形。3、反诉费用原告不应承担。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。下列事实当事人无争议： 2014年9月被告从原告处购买半岛姜庄物流园B1-8#商铺一套，建筑面积977平方米，双方未签订书面买卖合同。被告分别于2014年9月20日、9月22日、9月23日分三次共计支付购房款113万元。原告于2018年9月15日向被告邮寄催款通知一份，要求被告将尾款27万元在五日内付清，若拒交将与其解除商铺买卖关系。2018年9月21日原告向被告邮寄解除合同通知一份，通知被告已解除商铺买卖关系。上述两份通知由于被告拒收均被退回。 对于涉案商铺的价款，双方存在较大争议。原告主张涉案商铺总价款140万元，被告已支付113万元，尚欠27万元未付。而被告主张涉案商铺价款128万元，已支付113万元，尚欠15万元未付。为证明各自主张，原、被告各自提交了相应证据予以证实。 原告提交了以下证据：1、原告与于长森签订的商品房预售合同（无签订日期，2015年12月30日前交房，面积977.4平方米，单价1432.37元、房款140万元）；2、原告与王心洪于2015年1月1日签订的商铺认购书（面积977平方米、单价1433元/平方米，房款140万元）；3、原告与田鹏于2014年1月4日签订的商铺认购书、（面积989.62元，单价1898.3元/平方米、房款1878595元）。以证明半岛姜庄物流园同类商铺价款均为140万元。被告质证认为，原告与他人签订的商品房预售合同不能证明原、被告之间的买卖合同价款也为140万元，其不具有证明效力。 被告提交以下证据：1、催款通知单两份，分别为2014年12月25日、2015年4月1日出具，盖有“半岛姜庄物流园销售部”的印章，内容为：“王焦俊：您购买的B1-9号商铺，购房款尚欠150000.00元（大写：壹拾伍元整），请于2014年12月28日之前付清，逾期每日缴纳尚欠总房款的千分之三滞纳金。备注：本催款单一式两份，具有同等法律效力。”另一份为“请于2015年4月10日之前付清”其余内容与上份完全一致。用以证明被告尚欠原告购房款15万元而非27万元。2、被告之妻与原告工作人员芮燕萍的通话录音：录音中谈到被告曾给原告出具过欠条，而芮燕萍要求被告方交27万元，否则不给办理网签，用以证明原告手中有被告出具的欠条，如果原告不向法院提交欠条则推定被告主张的欠房款15万元的事实成立。对上述证据，原告质证认为：1、原告的公司名称为“潍坊元亨置业有限公司”，被告提供的催款通知单上面的印章为“半岛姜庄物流园销售部”，原告从未使用过使用“半岛姜庄物流园销售部”的印章，原告从未向被告送达催款通知。原告同时提交了原告公司的几款公司印鉴样式，其中并无“半岛姜庄物流园销售部”的印章。2、该录音内容与本案无关联性，录音中未能说明房屋价款的具体数额，也没有说明房屋买卖合同履行的具体程序，不能证明被告的主张，对其证明目的不认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第三款的规定，本案被告仅提供录音单一证据，无其他证据予以佐证，该录音证据是孤证，不具有证明效力。 针对被告提出的从未使用“半岛姜庄物流园销售部”的印章的辩解意见，原告又提供原告出具给其他业主（綦晓）出具的证明一份，该证明中盖有“半岛姜庄物流园销售部”的印章，同时还有原告工作人员芮燕平的个人签名，时间为2018年9月15日，以证明原告一直使用过该印章。原告对被告提交的证据不予认可。 审理过程中，原告又变更诉讼请求为：请求人民法院依法判决被告王教俊偿还原告潍坊元亨置业有限公司剩余房款27万元及利息（利息自2014年9月24日起按照同期银行贷款利率四倍计算至实际还款之日止）。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条和《中华人民共和国合同法》第十条的规定，我国房屋买卖合同的签订应当采用书面形式。同时根据我国《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定书面形式订立合同，当事人未采取书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，房屋买卖合同即使未采用书面形式，卖受人已经交付房款，并实际使用和占有房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认定买卖合同有效。因此原、被告虽未签订书面买卖合同，但被告已使用和占有房屋，并支付大部分房款，应认定双方房屋买卖合同合法有效。 对原、被告所争议的房屋价款，应根据原、被告提交的证据及相应证据判定规则进行认定。原告提交了催款通知和电话录音等证据，证明2014年12月25日、2015年4月1日被告催款时，被告尚欠原告购房款15万元，并且由被告为原告出具了欠条。原告虽否认催款通知的真实性，但根据被告提交的原告出具给另一业主（綦晓）的证明，因该证明上有原告工作人员的签名，可以认定催款通知应由原告出具。原告如对印章和签名的真实性否认，应当负举证责任。同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提交，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”原告未提交所持有的被告出具的欠条，应当推定被告欠房款15万元的主张成立。原告主张被告欠购房款27万元依据不足，本院不予采信。 原告主张原、被告之间的买卖合同已经解除，并由被告返还购买的商铺，即原告已行使了合同解除权。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释问题》第十五条第二款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”的规定，合同解除权应在法律规定的合理期限内行使。催促违约方履行合同义务的期限为三个月，在解除权发生之后，如果违约方没有催告，解除权人在解除权发生之日起一年之内没有行使解除权的，解除权消灭。本案中被告没有催告，原告应当在解除权发生后一年内行使，而原告于2018年9月21日才向被告发送解除合同的通知，明显超过一年的除斥期间，故对原告主张双方买卖合同已解除的主张不予采信。 被告欠原告购房款15万元应当予偿还，并应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。因被告未付清房款，原告无法按正常程序为其办理房产登记，故对被告主张的由原告承担逾期办证违约金的请求，本院不予支持。在被告付清购房款后，原告应在合理期限内为被告办理房产登记。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条的规定，判决如下： 一、被告王教俊于判决生效后十日内支付原告潍坊元亨置业有限公司购房款15万元及延期付款利息损失（自2015年4月11日起至履行完毕之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 二、原告在被告付清上述款项后三十日内协助被告办理完涉案房屋的产权登记手续。 如果被告未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，减半收取2675元，由原告负担1025元，由被告负担1650元；反诉费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 马 森 二〇一九年一月十日 书记员 台艳林