浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0282民初3726号 原告：陈建军，男，1975年1月11日出生汉族，住上虞市。 原告：贾卓峰，女，1977年2月1日出生汉族，住上虞市。 两原告共同委托诉讼代理人：林鑫，浙江煜华律师事务所律师，执业证号：13302201510324734。 两原告共同委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师，执业证号：13302200410885007。 被告：周杰，男，1973年10月13日出生汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：黄世炳，浙江剡城律师事务所律师，执业证号：13306200710302759。 委托诉讼代理人：徐友苗，男，1970年9月21日出生汉族，住慈溪市。 原告陈建军、贾卓峰与被告周杰返还原物纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，本案适用简易程序于2018年5月17日进行证据交换。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年11月1日、2019年1月29日两次公开开庭审理。原告陈建军、贾卓峰及其委托诉讼代理人叶建荣，被告周杰的委托诉讼代理人黄世炳到庭参加证据交换；原告贾卓峰及两原告的委托诉讼代理人叶建荣、被告周杰的委托诉讼代理人黄世炳、徐友苗到庭参加第一次庭审；两原告的委托诉讼代理人叶建荣、被告周杰的委托诉讼代理人黄世炳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告陈建军、贾卓峰起诉称：2017年8月8日，两原告在宁波市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以36730400元的最高价竞得位于慈溪市的房地产（含地下-1层、室内固定装修）及设备设施、相关物品。2017年9月13日，慈溪市人民法院向两原告送达（2016）浙0282执2480号之五执行裁定书1份，裁定：上述不动产的财产权自该裁定送达两原告时起转移，上述动产的财产权自交付给两原告时起转移。上述不动产系原所有权人宁波市银都房地产开发有限公司抵押后出租给被告使用。2017年10月26日，两原告和被告在慈溪市人民法院组织下，签订《设备设施及相关物品交接单》1份，确认被告实际接受《设备设施评估明细表》中的设备设施及其他物品的时间为2017年9月13日，约定上述房屋及动产的租赁事宜再行协商确定。之后，两原告和被告未就上述不动产和动产的租赁事宜达成一致协议。2018年2月3日，两原告向被告发出《立即腾空房地产并支付房地产占有使用费的通知》1份，通知被告在2018年2月8日腾空上述不动产，并支付占有使用费。被告收到该通知后，向两原告发出《回复函》1份，表达了其拒绝腾空返还上述不动产和动产的意思。2018年2月11日，两原告委托律师再次致函被告，要求被告腾空上述不动产。但被告收到函件后至今未腾空上述不动产及返还上述不动产和设备设施、相关物品给两原告。故诉请判令：1.被告立即腾空返还原告所有的位于慈溪市的房地产（含地下-1层、室内固定装修），并返还设备设施及相关物品（详见设备设施评估明细表）；2.被告支付自2017年9月13日起至2018年2月8日止的房屋占有使用费1148644元（2794000元/360天×148天=1148644元）、设备设施及相关物品占有使用费421160元（5150680元×20%/360天×148天=421160元），合计1569804元，并支付自2018年2月9日起至实际腾空返还房屋、设备设施及相关物品之日止的占有使用费（最终金额以鉴定结论为准）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为：被告向两原告支付自2017年9月13日起至腾空返还房屋、设备设施及相关物品之日止，按照评估报告所载每月210300元计算的占有使用费。 原告陈建军、贾卓峰为证明其诉讼请求成立，向本院提交如下证据： 1.（2016）浙0282执2480号之五执行裁定书1份，拟证明两原告通过司法拍卖的方式竞得案涉不动产和动产的事实； 2.房屋租赁合同1份，拟证明上述不动产原所有人宁波市银都房地产开发有限公司抵押后出租给被告使用，2017年9月1日至2018年8月31日的年租金约定为2394000元的事实； 3.设备设施及相关物品交接单、设备设施评估明细表各1份，拟证明两原告拍卖竞得案涉动产于2017年9月13日交付给被告实际接收，双方对不动产和动产租赁事宜再行协商的事实； 4.立即腾空房地产占有使用费的通知1份，拟证明两原告通知被告腾空返还案涉不动产和动产，并支付占有使用费的事实； 5.回复函1份，拟证明被告拒绝腾空返还案涉不动产和动产的事实； 6.律师函、EMS快递单、快递签收记录单各1份，拟证明两原告委托律师再次催告被告腾空返还案涉不动产和动产，并支付占有使用费的事实。 被告周杰答辩称：1.被告周杰并非适格被告，实际承租人是慈溪市豪都大酒店有限公司。2.委托法院评估的评估报告有部分内容不真实，鉴定人员无法提供其所称的3个参照点，该鉴定意见不具有证据的合法性，不能作为定案依据。 被告周杰为证明其答辩意见成立，向本院提交如下证据： 1.营业执照1份，拟证明慈溪市豪都大酒店有限公司于2016年2月25日成立，住所地位于慈溪市法定代表人为周杰，周杰签订租赁协议、交接单均代表慈溪市豪都大酒店有限公司行为的事实； 2.付款回单、税收缴款书各2份，拟证明慈溪市豪都大酒店有限公司正常经营、依法纳税的事实； 3.房屋租赁合同、评估报告各1份，拟证明慈溪市豪都大酒店有限公司原是交接的部分财产权利人的事实。 根据两原告的申请，本院依法委托慈溪海博资产评估有限公司进行评估，该评估公司出具慈海博评报字[2018]1-051号资产评估报告书1份，评估结论为：慈溪市浒山街道孙塘南路198号的房地产租金（含地下一层、屋内固定装修、设备设施、土地使用权等）月租金价值为210300元，2017年9月13日-2019年9月12日的租金价值为5047200元。为此，慈溪海博资产评估有限公司开具宁波增值税普通发票1份，两原告支出评估费41865元。根据被告的申请，慈溪海博资产评估有限公司的评估人员赵颖东出庭接受质询，本院亦调取了（2016）浙0282执2480号案件中的司法评估委托书、设备设施评估明细表各1份，拟证明两原告所申请查封的财产实际为案外人慈溪市豪都大酒店有限公司的财产的事实。 为查明本案事实，本院依法调取了（2016）浙0282执2480号案件中由原告陈建军出具的收条2份。 被告周杰对两原告的上述证据质证意见如下： 对证据1的真实性、合法性无异议，但两原告应当持裁定书到相关机构办理产权登记，但两原告至今尚未办理房屋产权登记，故对原告的主体资格有异议。证据2已经被新的合同确认为无效，因合同主体并非周杰，而是慈溪市豪都大酒店有限公司。证据3的真实性、合法性无异议，但该交接单中周杰的签名是作为慈溪市豪都大酒店有限公司的法定代表人签字。证据4、5、6的真实性、合法性无异议，说明原、被告之间未进行很好沟通导致本案诉讼，该函件的回复是周杰代表慈溪市豪都大酒店有限公司，并非代表个人。慈海博评报字[2018]1-051号资产评估报告书不真实，鉴定人员无法提供所称的3个参照点，仅仅提供了一个医院的参照点，且所称的经验并无依据，应该提供娱乐行业的租金标准，因此要求重新鉴定；宁波增值税普通发票的真实性无异议，但对其合法性有异议，因评估报告不合法，所以评估费用的支出亦不合法。 两原告对被告证据、评估报告书及发票的质证意见如下： 对证据1真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，案涉房地产、装饰装修的原权利人是宁波市银都房地产开发有限公司和周杰，周杰将房屋租赁后用于何种用途是周杰使用房屋的事情，与本案并无关联；证据2无证据原件，故对其真实性、合法性及关联性均有异议；证据3中的房屋租赁合同并未真实地反映案涉房地产租赁合同的当事人，该份合同仅为了办理慈溪市豪都大酒店有限公司的工商登记之用；证据3中的评估报告的真实性、合法性无异议，该评估报告第四页上所涉有关权利人的认定并非由评估机构来判定，且被告周杰向两原告的回复函中已经认可其是实际承租人，因此，被告周杰是本案所涉房地产的实际承租人。对慈海博评报字[2018]1-051号资产评估报告书及宁波增值税普通发票无异议，特别提醒一下，按照被告与原房东的租赁协议，该评估报告中的动产、不动产占有使用费并不高。被告所申请调取的司法评估委托书、设备设施评估明细表的真实性无异议，但不能证明被告所主张的内容。 原、被告对本院调取的2份收条均无异议。 对原、被告的上述证据及本院调取的证据材料，本院认证意见如下： 两原告提供的证据均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明两原告所主张的待证事实，本院予以确认。被告证据1、2具有真实性，但仅反映案涉动产、不动产现在使用情况，并不能证明被告所主张的待证事实，本院不予确认。被告证据3中的房屋租赁合同系备案于慈溪市市场监督管理局，而原告提交的房屋租赁合同系被告在另一案的执行过程中提交本院，更能反映真实的租赁合同关系，故对被告提交的该份租赁合同与本案的关联性不予确认；被告证据3中的评估报告包含被告要求本院调取的材料，其中虽有“慈溪市豪都大酒店有限公司所有的动产”的文字记载，但该记载并不具有权利认定效力，故对被告所主张的待证事实，本院不予确认。慈海博评报字[2018]1-051号资产评估报告书具有真实性，虽然被告以鉴定人员无法提交三个参照点而认为该评估报告不真实，但鉴定人员已经作合理解释，并提交了一个参照点，且房屋租金或占有使用费的确定并非以承租人的用途确认，故该资产评估报告书具有合法性，与本案具有关联性，本院予以确认，对被告要求重新评估的主张，本院不予准许。宁波增值税普通发票具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。本院调取的2份收条具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明本案所涉动产及不动产经本院拍卖后已完成交付的事实，本院予以确认。 经审理查明，2015年6月1日，宁波市银都房地产开发有限公司与被告周杰签订《房屋租赁合同》1份，约定将坐落于浒山街道孙塘南路198号（原银都大酒店主楼）、建筑面积约11831平方米的房屋出租给被告周杰，并约定了租赁期限为2015年6月1日起至2020年8月31日止、租金的金额及支付方式等。2017年8月8日，两原告通过淘宝网拍得了上述原属于宁波市银都房地产开发有限公司的、位于慈溪市的房地产（含地下-1层、室内固定装修）、土地证范围内的无证建筑及动产（详见清单）。慈溪市人民法院于2017年9月13日作出（2016）浙0282执2480号之五执行裁定书1份，裁定：原属被执行人宁波银都房地产开发有限公司名下位于慈溪市的房地产（含地下1层、室内固定装修）[土地证号为慈国用（2001）第011234号、慈国用（2001）第016250号、房屋所有权证号为2003004973号]、土地证范围内的无证建筑及动产（详见清单）的所有权及相应的其他权利归两原告共同所有；不动产的财产权自本裁定送达买受人时起转移；动产的财产权自交付给买受人时起转移。同日，原告陈建军向本院出具收条2份，载明其已经收到上述不动产和动产。2017年10月26日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《设备设施计相关物品交接单》，载明：甲方于2017年8月8日通过司法竞拍，拍得位于慈溪市的房产即相应动产（设备设施等），乙方因之前承租上述房产及动产（设备设施等）并已经实际占有并使用上述房产及动产（设备设施等）。现经人民法院协调达成如下交接手续：1、经双方核查评估：确认乙方已收到并使用相应动产（设备设施等），详细数量、型号、估值等按附表《设备设施评估明细表》为准。2、根据乙方实际占有及甲方拍卖时间，双方确认乙方实际接收为2017年9月13日。3、甲乙双方就相关房产及动产的租赁事宜，双方再行协商确定。4、本交接单经双方签字或盖章后生效。后，因原、被告未就承租事宜达成一致意见，双方未重新签订租赁合同，两原告于2018年2月3日制作《立即腾空房地产并支付房地产占有使用费的通知》，并送达被告。被告周杰于2018年2月6日作出《回复函》送达两原告，函载主要内容为：不动产转让经依法登记发生效力，两原告参加拍卖成交已支付房款，但未办理产权证，被告是慈溪市人民法院确认的享有优先购买权的承租人等。为明确案涉动产、不动产的占有使用费，本院根据原告的申请委托慈溪海博资产评估有限公司进行评估，该评估公司出具慈海博评报字[2018]1-051号资产评估报告书1份，评估结论为：慈溪市浒山街道孙塘南路198号的房地产租金（含地下一层、屋内固定装修、设备设施、土地使用权等）月租金价值为210300元，2017年9月13日-2019年9月12日的租金价值为5047200元。为此，两原告向慈溪海博资产评估有限公司支付评估费41865元。因被告申请鉴定人出庭接受质询，被告为此支付了500元的鉴定人出庭费用。另查明，两原告与被告至今未就上述动产和不动产的租赁达成一致意见，被告至今未向两原告支付过任何费用。 本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。虽然两原告尚未就案涉不动产进行转移登记，但两原告已经通过司法拍卖竞得本案所涉不动产及动产，且本院已经出具相关执行裁定书确定两原告享有不动产的财产权，故两原告依法享有案涉不动产的所有权（土地使用权）。关于案涉动产的问题，原告陈建军已于2017年9月13日向本院出具收到上述动产的收条，两原告亦与被告周杰签订了《设备设施及相关物品交接单》，明确交付时间为2017年9月13日，故两原告对案涉动产享有所有权及被告开始占用两原告动产和不动产的时间均为2017年9月13日。由此，两原告作为上述动产和不动产的所有权人（土地使用权人），在原、被告至今未达成租赁协议、被告亦未向两原告支付过任何费用的情况下，被告周杰占有使用案涉动产和不动产，无法律和事实依据，故对原告要求被告腾空并返还本案所涉不动产和动产的诉讼请求，本院予以支持。至于被告提出的与原所有权人签订房屋租赁协议的实际承租人并非被告，而是慈溪市豪都大酒店有限公司的抗辩，因被告周杰在（2016）浙0282执2480号案件的执行过程中，向本院提交的房屋租赁合同的双方是被告周杰和原权利人，亦由被告与两原告签订《设备设施及相关物品交接单》，且被告周杰在回复函中亦认可其为相关权利人，因此，被告周杰应为本案的权利义务承担主体，不能以其与慈溪市豪都大酒店有限公司之间的关系来对抗两原告的权利，被告的上述抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告周杰无权占有涉案动产和不动产，影响两原告作为权利人的占有、使用、收益权利，理应向两原告支付相应占有使用费，且慈溪海博资产评估有限公司出具的慈海博评报字[2018]1-051号资产评估报告书所载评估结论已经提供了上述动产和不动产占有使用费的计算依据，故被告周杰应支付两原告自2017年9月13日起至实际腾空房屋并返还上述不动产和动产之日止、按每月210300元计算的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下： 一、被告周杰在本判决生效之日起十日内将位于慈溪市的所有房地产（含地下-1层、室内固定装修）[土地证号为慈国用（2001）第011234号、慈国用（2001）第016250号，房屋所有权证号为2003004973]腾空、并返还原告陈建军、贾卓峰，以及返还原告陈建军、贾卓峰相关设备设施及相关物品（详见设备设施及物品清单）； 二、被告周杰于本判决生效之日起七日内支付原告陈建军、贾卓峰自2017年9月13日起至实际腾空并返还上述第一项判决所载动产和不动产之日止、按每月210300元计算的占有使用费。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费33718元，鉴定费41865元，鉴定人出庭费用500元（被告周杰已直接支付评估机构），由被告周杰负担，其中，案件受理费交纳本院，因鉴定费41865元已由两原告直接交纳评估机构，故被告周杰将该鉴定费支付原告陈建军、贾卓峰，均于本判决生效之日起七日内支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  穆 勤 人民陪审员  宓光辉 人民陪审员  黄 萍 二〇一九年一月二十九日 代书 记员  杨芳芳 设备设施及物品清单附表1 编号 名称 规格型号 生产厂家 计量单位 数量 备注 客房部 中央空调 25匹 格力 台 热水空气能 台 风机 台 一体机 台 服务器 台 主机 台 无线网络 套 电风扇（立式） 台 发光字及灯箱等 批 棋牌室 电视机 65寸 台 电脑 台 麻将机 雀友D800 张 实木椅子 把 实木方桌 张 衣柜 个 小茶几 个 沙发 张 棋牌室椅子 把 净化器 台 马桶 个 洗脸台及水龙头 套 茶几（黑） 个 KTV 沙发 米 茶几 个 空调 5P 台 马桶 个 壁画 批 电脑 华硕 台 全频功效 DBP-600 奥丁 台 低音功效 X-2400 奥丁 台 音箱 KF-12 奥丁 只 低音炮 BQ28B 奥丁 只 数字处理器 XC-900 奥丁 台 话筒 G-800 LNC 套 电视机 65寸 博一格 台 设备设施及物品清单附表2 编号 名称 规格型号 生产厂家 计量单位 数量 备注 显示器 24E 飞利浦 台 歌库软件 精特 套 主服务器 戴尔 台 歌库服务器 华硕 台 收银电脑 华硕 台 酒水电脑 华硕 台 咨客电脑 华硕 台 厨房电脑 华硕 台 办公室电脑 华硕 台 音控室电脑 华硕 台 净化器 VAFT 台 大厅拼接屏 S-4 创维 台 打印机 爱普生 台 大厅喷泉 音乐喷泉 套 消毒柜 台 单人沙发 张 长椅 张 洗脸台 个 衣柜 个 书柜 个 沙发旁木桌 张 棋牌操作间 不锈钢操作柜 个 不锈钢操作台 个 消毒柜 个 洗衣机 双筒 海尔 台 不锈钢水斗 个 开水器 台 毛巾消毒器 台 水壶 个 垃圾桶（大厅） 个 商务套房 单人沙发 张 双人沙发 张 琴凳 张 茶几 个 挂衣柜 套 垃圾桶 个 设备设施及物品清单附表3 编号 名称 规格型号 生产厂家 计量单位 数量 备注 办公桌椅 套 电视机 台 茶水柜 个 床头柜 个 床及用品（1.8） 套 马桶 个 洗脸台 个 沐浴花洒 套 浴缸 个 豪华套房 落地台灯 盏 单人沙发 张 雀友麻将桌 雀友D800 个 椅子 把 空气净化器 台 茶几 个 小茶几 个 茶水柜 个 电视 台 琴凳 个 冰箱 台 衣柜 套 马桶 个 洗脸台 套 沐浴花洒 套 办公桌椅 套 床头柜 个 床及用品（1.8m） 套 浴缸 个 垃圾桶 个 标准双人间 单人沙发（布） 张 茶几（木） 个 办公椅 把 办公桌 张 琴凳 个 茶柜 个 茶几（玻璃） 个 设备设施及物品清单附表4 编号 名称 规格型号 生产厂家 计量单位 数量 备注 床（1.35）+被子 套 电视机（39寸） 台 床头柜 个 单门冰箱 台 衣柜 套 烧水壶 个 马桶 个 沐浴花洒 套 浴缸 个 洗脸台（ARROW） 套 垃圾桶 个 普通单间 办公桌 张 办公椅 把 开水壶 个 床头柜 个 床（1.8）及床上用品 套 电视机 台 茶水柜 个 洗脸台 个 马桶（ARROW） 个 沐浴花洒 套 挂衣柜（较小） 套 垃圾桶 个 豪华单间 办公桌椅 套 电视机 台 茶水柜 个 茶壶 个 琴凳（长款） 个 床及用品（1.8m） 套 床头柜 个 马桶 个 洗脸台 套 浴缸（大） 个 沐浴花洒 套 垃圾桶 个 挂衣柜 个 设备设施及物品清单附表5 编号 名称 规格型号 生产厂家 计量单位 数量 备注 冰箱 台 普通套房 单人沙发（布） 张 双人沙发（布） 张 茶几（木） 个 琴凳 个 电视机 台 床及用品（1.8） 套 床头柜 个 冰箱 台 挂衣柜 个 水壶 个 马桶 个 浴缸 个 沐浴花洒 套 洗脸台 套 垃圾桶 个 大棋牌室 挂衣柜 个 单门冰箱 台 烧水壶 个 单人沙发 张 双人沙发 张 雀友自动麻将桌 张 椅子 把 空气净化器 台 小茶桌 个 茶水柜 个 电视机 台 茶几 个 床及用品（1.8） 套 床头柜 个 垃圾桶 个 马桶 个 沐浴花洒 套 浴缸 个 洗脸台 个 设备设施及物品清单附表6 编号 名称 规格型号 生产厂家 计量单位 数量 备注 小棋牌室 单门冰箱 台 茶水壶 个 床头柜 个 电视机 台 茶水柜 个 单人沙发 张 椅子 把 琴凳 个 床及用品（1.6） 套 马桶 个 洗脸台 个 雀友麻将桌 张 椅子 把 茶水桌 张 空气净化器 台 挂衣柜 套 沐浴花洒 套