河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初4950号原告：苑秀美，女，1967年10月2日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：魏天贵，北京市国汉律师事务所律师。被告：三河市宝佳林园种植有限公司，住所地河北省廊坊市三河市皇庄镇孙各庄村，统一社会信用代码91131082MA08B4W68K。法定代表人：周子湘，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭向前，河北唤民律师事务所律师。原告苑秀美与被告三河市宝佳林园种植有限公司（以下简称宝佳林园公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案由简易程序转为普通程序,继续公开开庭进行了审理。原告苑秀美及其委托诉讼代理人魏天贵、被告宝佳林园公司法定代表人周子湘及其委托诉讼代理人郭向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑秀美向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告和被告之间签订的缘生态农庄租赁合同；2、请求法院判令被告归还原告已经支付的农庄租赁费用人民币148000元整；3、请求法院判令被告赔偿原告违约金人民币44400元整；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：本案的原告通过被告的销售人员介绍，与被告签订了绿生态农庄租赁合同，租赁位置为编号E排13号大棚，大棚使用面积为320平米。租期为2017年7月30日至2045年3月5日，总租金为人民币148000元。在签订合同时已经一次性由原告支付。合同中约定了缘生态农庄的大棚的交付标准，“农业大棚主体结构完成、农业种植大棚配房彩钢安装完成，外墙粉刷涂料、水电接入每户及正常使用、宽带入户”。租赁合同签订后原告与被告的工作人员戴海涛于2017年9月24日签订装修合同，约定工程项目为“主房内装修、刮墙铺砖、刷涂料、卫生间上下水等，”并约定装修工程款为10000元整。同时甲方的工作人员李强收取了大门改装费用1000元整，并承诺“E排13号大门换成和一期样板间的大门一样”的承诺书。合同签订后甲方组织人员按照装修合同约定进行了建房装修等项目，在原告入驻后不到半年的时间，接到廊坊市三河市城管局的通知，说该缘生态农庄内的房屋、彩钢棚属于违章建筑并于2018年5月予以强行拆除。综上所述，原告认为：由于被告承诺的缘生态农庄中修建的房屋属于违章建筑并已经被强行拆除，被告交付的合同租赁标的物不符合合同约定的交付标准，并且直接给原告造成了重大的经济损失，被告的行为属于严重违约。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告宝佳林园公司辩称，一、原、被告签订的并非租赁合同，是土地承包经营权流转合同，依法成立并生效。合同约定的主要义务被告已经履行完毕，原告要求归还租赁费无法律依据。二、农用大棚系被政府部门拆除，被告没有违约行为，原告请求违约金没有事实依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《缘生态农庄承包合同》，合同约定甲方将农业种植大棚单元编号为E排13号大棚承包给乙方，大棚使用面积320㎡，由甲乙双方签字确认；分为两个租赁期执行：第一租赁期自2017年7月30日至2030年3月5日，第二租赁期自2030年3月5日至2045年3月5日；交工日期为2017年7月30日，日光温室大棚租赁费为148000元，付款方式为一次性；甲方按期收取管理费1500元/年，饮用水费3.8元/吨，浇灌水费1元/吨，电费1元/度；违约责任写明“单方违约导致一方要求解除合同或因单方面原因提出解除合同导致合同解除的，违约方或提出方按照承包总额的30%的标准向对方支付违约金”。在《缘生态农庄承包合同》后所附的交付标准包括：1、农业种植大棚主体结构完成；2、农业种植大棚顶部彩钢安装完成，外墙粉刷涂料；3、水、电接入每户及正常使用，每栋大棚独立水电表、渗水井；4、园区道路铺装完成，场地平整；5、路灯安装完成；6、园区绿化完成；7、园区排水系统铺装好；8、宽带入户。合同签订后，原告于2017年3月15日共计交纳租赁费148000元，被告宝佳林园公司向原告出具了收据。同日，被告将大棚交付给原告使用。被告主张交付时已经按照合同交付标准完工，但涉案大棚于2018年6月27日被政府部门整体拆除。原告对被告所述的大棚拆除情况没有异议，但称被告交付的标的物并不符合合同约定的交付标准，不认可被告所述的拆除时间，原告主张大棚于2018年5月27日拆除并提供视频资料证明其主张，被告不认可。原告称涉案标的物所在地由周福林承包，周福林转让给周子湘没有经过相关部门审批，应属无效，另主张根据被告的营业执照经营范围，原、被告双方签订的合同是被法律所禁止的。被告称周福林、周子湘、张俊华与被告重新签订了土地转让协议，并经村委会同意，转让土地承包经营权并非法律所限制的经营项目，在取得承包方同意后可以再次流转。另经本院核实，三河市国土资源局于2017年7月10日对被告宝佳林园公司法定代表人周子湘作出行政处罚决定，责令其向三河市皇庄镇孙各庄村村民委员会退还非法占用的土地；限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；并处罚款人民币24900元。本院于2018年3月12日作出行政裁定，准予强制执行，由三河市人民政府和辖区政府及相关部门具体组织实施。2018年6月27日，三河市皇庄镇人民政府对周子湘在孙各庄村西的土地上擅自建的大棚进行强制拆除，包括原告租赁的大棚。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农建设”。本案中，原、被告签订的《缘生态农庄承包合同》租赁期限自2017年7月30日至2045年3月5日，期限较长，双方约定的支付租金的方式为一次性支付，不符合一般租赁租金的交付方式；同时合同后附的八条交付标准明显超出了农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住的条件。该合同实际系以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原、被告双方签订合同后，原告向被告交纳了租赁费，如被告未按约定交付大棚，原告有权解除合同，但原告并未因此提出解除合同，故对原告称被告未按合同约定交付大棚的主张，本院不予采信。因原告已实际占有使用一段时间大棚，故返还的租赁费应按照实际使用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为143000元，过高部分不予支持。因合同被确认无效，故原告主张的违约金没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告苑秀美与被告三河市宝佳林园种植有限公司于2017年9月22日签订的《缘生态农庄承包合同》无效。二、被告三河市宝佳林园种植有限公司于本判决生效后十日内返还原告苑秀美租赁费143000元。三、驳回原告苑秀美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4148元，由原告苑秀美负担988元（已预交），被告三河市宝佳林园种植有限公司负担3160元（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王兰英审 判 员  石少林人民陪审员  郝亚周二〇一九年一月十五日书 记 员  殷瑞娟