广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0117民初1979号原告（执行案外人）：谢绍华，男，1965年2月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区.委托诉讼代理人：麦国宽，系广东彖典律师事务所律师。被告（申请执行人）：冯树坚，男，1954年7月15日出生，汉族，住广东省广州市从化区.委托诉讼代理人：曾洁香、刘婉敏，系广东韬策律师事务所律师。被告（被执行人）：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司，住所地广东省阳江市江城区漠江花园9号楼1-6号商铺，注册号：4417020０0022348。法定代表人：陈明威。原告谢绍华诉被告冯树坚、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称：锦绣公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月11日立案后，依法由审判员梁岸岚担任审判长，与审判员王硕、审判员梁冠宁组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢绍华诉讼代理人麦国宽、被告冯树坚的委托诉讼代理人曾洁香、刘婉敏到庭参加了诉讼，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢绍华向本院提出诉讼请求：1、终止对位于广东省××江城区××路××号伴湖豪庭2幢1单元1602房、1603房，2单元1407房、1408房；4幢3单元1509房、1510房的查封；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：因被告冯树坚申请查封登记在被告锦绣公司名下位于广东省××江城区××路××号伴湖豪庭2幢1单元1602房、1603房；2幢2单元1407房、1408房；4幢3单元1509房、1510房（以下统称“该房产”），而该房产己于2015年4月25日由被告锦绣公司转让给了原告，现为原告的财产。为此，原告于2018年1月19日向贵院对查封的标的物（该房产）提出书面异议。2018年4月3日，贵院作出了(2018)粤0117执异12号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，驳回原告提出的异议申请没有对原告与被告锦绣公司之间的房屋买卖行为效力进行确认。事实上，原告在2015年4月25日向被告锦绣公司购买位于广东省××江城区××路××号伴湖豪庭2幢1单元1602房、1603房；２幢2单元1407房、1408房；4幢3单元1509房、1510房及另外3套房，原告己现金付清了上述9套房产的全部购房款3447327元，并于同日付清上述9套房产的办证、办理银行按揭、物业维修基金等相关费用276273元。同年4月27日，原告与被告锦绣公司签订了购买上述9套房产的《协议书》。在支付购房款的同时，被告锦绣公司以交付钥匙的形式将上述9套房产交付给原告占有管理。原告认为，上述被查封的房产在查封之前已由开发商被告锦绣公司转让给原告，并签订了转让该房产的《协议书》，该协议书合法有效，原告己交清了全部购房款，同时取得了该房产的钥匙，对该房产实际占有管理。原告购买该房产是用于居住。该房产至今未办理过户登记手续，是由于开发商被告锦绣公司的原因，而不是原告的过错。综上所述，原告与被告锦绣公司房屋买卖行为实际履行完毕，并不存在任何争议，原告与被告锦绣公司的房屋买卖行为应依法确认有效，依法应解除对该房产的查封。被告冯树坚辩称：１、广州市从化区人民法院作出的(2018)粤0117执异12号民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，法院采取的诉讼保全措施符合法律规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维持原裁定。２、答辩人坚持(2018)粤0117执异12号案中的答辩意见，另外，针对原告在民事起诉状中提出的事实与理由，补充答辩如下：１、根据原告提交的《协议书》第三条“在乙方未正式签商品房买卖合同前”的约定得知，该《协议书》不是商品房买卖合同，而原告与名城公司也未签订正式的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”但，原告与锦绣公司签订的《协议书》中对房屋价款和面积、车位具体位置、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均未约定，因此，该协议不应认定为商品房买卖合同，原告主张该《协议书》合法有效，涉案房产己转让给原告的观点不成立。2、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告在(2018)粤0117执异12号案及本案诉讼中，均未就其主张的对涉案房产实际占有管理、购买房产是用于居住、未办理过户登记手续是由于开发商的原因进行举证，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，其主张依法不应得到支持。3、我国对不动产实行登记制度，目前原告没有证据证明涉案房屋已领取房地产权证；原告认为，我方可以参与分配实现债权分配无依据，我方现在没有实现债权，原告的诉求是否成立还有待考证，原告是否具备执行案件中资格条件还有待求证。被告阳江锦绣名城房地产开发有限公司书面辨称,锦绣公司与谢绍华多次洽谈，在谢绍华一次性付款的条件下，锦绣公司同意以优惠的价格将位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭2幢1号楼1601、1602、1603、1604号房，2号楼1407、1408号房，四幢3号楼1509、1510、1609号房，共9套商品房及6个车位作价人民币3447327元出售给谢绍华，谢绍华于2015年4月25日一次性付清了房款及办理物业维修基金等相关费用给锦绣公司，锦绣公司亦将房产的钥匙及其他资料交给谢绍华，为进一步明确、确认双方的权利义务，于同年4月27日双方签订了《协议书》一份，上述房产已经全部转让给谢绍华，长期以来上述房产都是由谢绍华管理、占有和使用，其中有3套房产也是由谢绍华进行处分、转让，上述房产并不属于锦绣公司的财产，因此，被告冯树坚申请查封上述房产没有事实和法律依据，法院应当解除查封，维护锦绣公司与谢绍华的合法交易，维护社会和谐稳定。经审理查明：2015年4月25日锦绣公司出具收据两张，确认收到谢绍华9套房款3447327元和9套房办证费用、维修基金、代办证费用276273元。2015年4月27日，谢绍华（乙方）与锦绣公司（甲方）签订《协议书》一份，该协议书约定：“一、乙方现向甲方购买阳江伴湖豪庭2幢1单元1601号房、1602号房、1603号房；二幢2楼1407号房、1408号房；四幢3号楼1509号房、1510号房、1609号房；共9套商品房及车库6个车位。现已一次性将所有款项付清。二、乙方已按规定一次性交清办证、办理银行按揭、物业维修基金等相关费用，共276273元（按实际办理标准多还少补）。三、在乙方未正式签商品房买卖合同前，乙方出售、转让以上9套房产中任何一套，甲方无条件为乙方办理加名、改名及银行按揭等一切相关手续，并不得收取任何费用。”2016年8月30日阳江市江城区人民法院作出（2015）阳城法执字第1848号之十执行裁定书，首封了被告阳江锦绣名城房地产开发有限公司位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭2幢1单元1602房、1603房；2幢2单元1407房、1408房；4幢3单元1509房、1510房等在内的多处房产（以下简称“涉案房产”）。2017年3月17日，本院立案受理了原告冯树坚与被告陈明开、黄健红、张莹、陈周回、广东名城投资集团有限公司、阳江锦绣名城房地产开发有限公司、阳江上兴木业有限公司、阳江金至尊娱乐有限公司、阳江阳东区华天酒业食品有限公司、阳江南田置业有限公司、广东斗牛维生素饮料有限公司、第三人李德明债权转让合同纠纷一案。2017年3月22日，冯树坚向本院提出财产保全申请，要求查封上述九被告的地块、房产和股权等，并提供了担保。2017年3月27日，本院作出（2017）粤0184民初961号民事裁定书，裁定查封上述九被告的地块、房产和股权等，其中包括轮候查封被告阳江锦绣名城房地产开发有限公司位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭2幢1单元1602房、1603房；2幢2单元1407房、1408房；4幢3单元1509房、1510房。2017年3月30日阳江市江城区人民法院作出（2015）阳城法执字第1848号之十五执行裁定书，解除了对被告阳江锦绣名城房地产开发有限公司位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭2幢1单元1602房、1603房；2幢2单元1407房、1408房；4幢3单元1509房、1510房的查封。其后，谢绍华对本院查封涉案房产提出执行异议，本院于2018年4月8日作出（2018）粤0117执异12号民事裁定书，裁定驳回谢绍华的异议申请。另查明，目前涉案房产尚未验收完工，未能交付使用。（2017）粤0184民初961号民事判决书已进入了执行阶段，因查封物无法变现，现执行案件已终结执行。本院认为，本案涉案房产在阳江市江城区人民法院作出（2015）阳城法执字第1848号之十五执行裁定书解除查封之后，本院的轮候查封转为首封，原告可向本院提出案外人执行异议之诉。关于本案中原告诉求停止对涉案房屋的查封执行问题，１、从双方签订合同的形式上看，谢绍华与锦绣公司仅签订《协议书》，而非是商品房预售合同；2从内容上看，对每套房屋的价款、面积大小、车位位置、交付使用条件及日期、办理产权登记等诸多事项、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均未明确约定；3、从原告签订合同的目的上看，2015年4月27日的《协议书》第三点，原告所购买的9套房产及车位的目的是用于转售。而且，没有开具正式的商品销售发票。向锦绣公司购买了涉案房产之后到阳江市江城区人民法院查封期间，原告有充足的时间要求锦绣公司配合，到房管部门办理相应的手续，办理备案，进行公示，以保护自身的权益，事实上，原告怠于行使权利。因此，原告对锦绣公司享有的权利属于普通债权，不具有物权属性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，原告没有提供证据证明其对涉案房产享有物权属性，不可以排除强制执行，由其承担举证不能的不利后果。本案为案外人执行异议之诉，是否对锦绣公司财产超额查封不属于本案审查范围。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告锦绣公司无正当理由拒不到庭，本院缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告谢绍华的诉讼请求。本案受理费34378.62元，由原告谢绍华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  梁岸岚审判员  王 硕审判员  梁冠宁二〇一九年一月××日书记员  廖思茹