广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初4394号 原告（反诉被告）：黄长洋，男，1965年12月7日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关怀，广西广为律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何金华，男，1970年2月3日出生，汉族，现住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：冯真德，广西桂成律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄长洋与被告（反诉原告）何金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月26日、2015年12月15日公开开庭进行了审理，于2015年12月22日作出（2014）江民一初字第1086号民事判决。因原告（反诉被告）黄长洋不服判决，向南宁市中级人民法院提出上诉。南宁市中级人民法院经审理后，作出（2016）桂01民终1812号民事裁定，裁定撤销本院（2014）江民一初字第1086号民事判决，发回本院重审。本院于2018年6月15日立案后，依法重新组成合议庭于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄长洋及其委托诉讼代理人周吉英，被告（反诉原告）何金华及其委托诉讼代理人冯真德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄长洋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年5月25日签订的《房租租赁合同》；2.判令被告支付原告租金1142000元；3.判令被告支付原告租金利息24553元（利息暂从2014年1月31日起计算至2014年6月8日，利息按同期银行贷款利率计算，应计至欠款全部偿还为止）；4.本案诉讼费用由被告承担。2018年5月3日变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2011年5月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告支付原告房屋占有使用费1142000元（房屋占有使用费暂计至2014年6月1日，2014年6月1日以后另计）；3.判令被告支付原告房屋占有使用费利息人民币24553元（利息暂从2014年1月31日起计算至2014年6月8日，利息按同期银行贷款利率计算，应计至欠款全部偿还为止）；4.判令被告搬离占用的房屋，并将房屋返还给原告；5.判令被告自2014年6月2日起至被告实际搬离房屋为止，被告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付原告房屋占有使用费（按每年租金765600元计）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过与南宁市江南区xx村xx队签订《土地租赁合同》取得该村集体三产用地及其他用地后建设一栋房屋。2011年5月25日，原告与被告签订一份《房租（应为屋）租赁合同》，约定由原告将该栋房屋租赁给被告经营使用。租赁合同约定，房屋租金为每年696000元，第一至第三年每年为696000元，以后每三年在前三年租金的基础上上浮10%；租赁期限为18.5年；租金按先交租金后使用的方式，本合同生效后交房当日，被告应向原告一次性交纳半年的租金，合计348000元；被告于次年即2012年7月30日租金到期前10天，一次性向原告交付该楼房第一年下半年的租金，合计348000元……双方在合同还约定了其他权利和义务。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付被告经营使用，但被告除交付第一年租金25万元及6万元定金外，一直以种种理由拒绝支付已经营使用的租金，至原告起诉，被告拖欠原告自2012年6月1日至2014年6月1日期间租金1026000元（即696000元/年×2年﹣250000﹦1142000元）。原告认为，被告恶意拖欠原告的巨额租金，导致原告无法实现合同目的，同时，被告未经原告同意将租赁房屋转租给中铁五局集团电务城通公司。而且被告还将租赁房屋屋顶出租给电信运营公司，在屋顶搭建发射塔。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼。 原告黄长洋提供的证据有：1.《房租租赁合同》（含《房屋租赁补充书》），证明原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.照片，证明被告将租赁房屋擅自转租他人；3.《情况说明》，证明租赁房屋所在地块已列入拆迁征收范围；4.《建设用地规划许可证》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明原告办理了建房手续。 被告何金华辩称：一、涉案租赁房屋不具备法定出租条件，双方签订的合同为无效合同。二、原告对无效合同存在重大过错，应全额返还收取的被告全部的房租52万元，并赔偿被告酒店装修的费用，数额以司法鉴定出来的数额2297100元为准；原告就涉案合同的过错表现在以下四个方面：1.其向被告虚假陈述涉案房屋的手续，误导被告与其签订租赁合同；2.明知被告租赁房屋用于经营酒店，其承租房屋必须手续合法，原告自知其出租房屋手续不合法，掩盖事实真相，与被告签订长达18.5年的租赁合同。3.原告承诺为被告办理相关经营手续，未予办理，违反先合同义务，被告享有缓交费用的抗辩权。4.原告在明知不能办证，已发生被告缓交费用的情况下，未提出解除合同，收回房屋的请求，反而以报警的方式胁迫被告继续交钱，导致双方损失的扩大。其损失应由原告承担。三、因涉案合同无效，应按合同法的相关规定处理。原告应退回收取被告的全部费用，赔偿因重大过错导致的被告的损失。其损失既有预期利益的损失，也有投入装修添置设备的损失，被告要求原告承担因过错导致被告的损失，于法有据。 反诉原告（被告）何金华提出反诉请求：1.判令反诉被告退回其交付的60000元保证金以及反诉原告向反诉被告预付的410000元租金和10000元电费；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因装修出租房而造成的装修损失180万元（具体数额以法院委托评估的结果为准）；3.判令反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费。当庭变更诉讼请求为：1.确认反诉原告与反诉被告于2011年5月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2.确认反诉原告已于2015年11月10日将涉案房屋退回给反诉被告，判令反诉被告与反诉原告办理清点交接手续；3.判令反诉被告向反诉原告退回保证金6万元，退回以“租金”名义收取反诉原告的35万元，退回反诉原告预付的电费1万元，退回借款10万元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告因装修涉案房屋的损失，数额为司法鉴定确认的2297100元；5.本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年5月25日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房租租赁合同》（应为《房屋租赁合同》），约定反诉被告将位于南宁市江南区北侧）出租给反诉原告用于经营服务项目。当日下午双方又签订了一份《房屋租赁补充书》，同时约定反诉被告要在反诉原告经营期间保证反诉原告的出入道路有3.6米宽的通道，并约定如果反诉被告不能达到以上条款要求，反诉原告有权拒交租金等。上述合同及补充协议签订的当日，反诉原告即缴纳了6万元保证金，随后又预付了35万元租金和1万元电费，而后对该出租的楼房进行了装修，先后支付了约260万元装修费用。但反诉被告至今一直无法保证反诉原告的出入道路有3.6米宽的通道，也一直未能提供该楼的合法证件，导致反诉原告至今无法按约定的用途使用该楼，反诉原告的合法权益无法得到保障。2014年6月，反诉被告以反诉原告欠付租金为由向南宁市江南区人民法院提起诉讼，要求解除与反诉原告签订的房屋租赁合同，并要求反诉原告向其支付1142000元租金及利息24553元。反诉原告认为，反诉原告基于双方签订的房屋租赁合同及补充协议而向反诉被告交付保证金和预付房屋租金，也基于上述合同及补充协议而对该出租的楼房进行装修。而反诉被告不但始终未能对该出租的楼房提供合法的证件，而且未按合同及补充协议的约定向反诉原告提供3.6米宽的通道。所以，为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告特依法提起反诉，请人民法院主持公道。 被告（反诉原告）何金华提供的证据有：1.被告的身份证复印件，证明被告的主体资格情况；2.《房租租赁合同》，证明被告与原告于2011年5月25日签订该合同，约定原告负有为被告办理经营合同项目提供相关手续义务；3.《房屋租赁补充书》，证明被告与原告于2011年5月25日签订该补充书，约定原告在被告经营期间在出租房屋出入路口修建3.6米宽的通道；4.租金交款凭证，证明被告共向原告交付了42万元；5.照片，证明原告未按约定履行在房屋出入口修建3.6米宽通道的义务；6.《证明》，证明南宁市电信公司证实在被告承租的房屋搭建发射塔只是为了方便被告经营使用，所搭建的电信塔没有给周围居民带来危害；7.购销合同等，证明被告装修的事实；8.收款收据，证明被告对承租房屋进行装修支出的部分费用。 反诉被告（原告）黄长洋辩称：一、原、被告之间的合同已经履行，不存在原告违约，租赁合同上约定的是保证金，不是定金，不存在双倍返还；二、原告在合同签订后第二个月就将房屋交付被告使用了，不存在返还预付的租金和电费，被告的诉请没有事实和法律依据。三、本案是被告不支付租金导致的结果，应由被告自行承担。四、针对评估数额，我方已提出异议，装修费用不应包括家具，但是，这些评估已经包括了家具，不符合事实。五、被告要求赔偿违约金200万元是没有事实和法律依据的，我方要求法院判决解除合同，我方不存在无故解除合同的行为，被告的诉请不应得到支持。 根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.如果法院认定双方签订的房屋租赁合同无效，导致房屋租赁合同无效的，原、被告双方是否均有过错？是否均应当承担责任？承担多大责任？2.原告的诉讼请求是否合法有据？3.反诉原告的诉讼请求是否合法有据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：原告黄长洋通过与南宁市江南区沙井街道xx村xx队签订《土地租赁合同》取得该队位于北侧的产业用地后，以xx村xx队的名义建设了一栋六层的楼房。该栋房屋办有《建设用地规划许可证》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，但未办有房屋产权证。2011年5月25日，原告黄长洋与被告何金华签订了一份《房租租赁合同》（双方确认“房租”应为“房屋”）及《房屋租赁补充书》，原告将该栋房屋出租给被告经营使用。《房租租赁合同》主要约定，被告租赁该栋房屋拟用作经营服务行业；租赁期限为18.5年（自2011年8月1日起至2030年1月20日止）；第一年至第三年租金每年为696000元，以后每三年在前三年租金的基础上上浮10%，即第六年到第九年租金每年为765600元；采取先交租金后使用的方式，合同生效后交房当日被告应向原告一次性交纳半年租金348000元，次年租金到期前10天被告应一次性向原告交付第一年下半年租金348000元，往后租金递增及交纳依此类推；原告应提供被告办理经营本合同项目的相关手续；原告给被告180天装修时间，期间免收租金；在承租期内，原告无故终止或解除合同的，原告应向被告支付200万元违约金，并退还被告已付但尚未使用期间的租金，被告的装修费用由原告赔偿被告；反之，被告无故终止或解除合同的，被告应向原告支付200万元违约金，同时已付租金不予返还。双方在合同中还约定了其他权利和义务。《房屋租赁补充书》中约定，原告应在被告经营期间保证房屋所在场地的出入路口及通道有3.6米宽；任何一方没有达到合同约定的条款，如原告没有达到，被告可以拒交房租。上述合同（含补充书）签订后，原告依约将房屋交付给了被告。被告于合同签订当日向原告支付了保证金6万元，于2011年6月17日支付租金10万元，于2011年6月25日支付租金20万元，于2011年7月26日支付租金5万元，于2013年7月15日预付电费1万元给原告。被告接收房屋后进行了装修，并购置了电器、床铺等设备、物品，开办了南宁市锦天商务酒店，被告称因原告一直未能提供租赁房屋的产权证等合法证件，被告无法办理酒店的营业执照，无法经营。租赁房屋所在场地的出入路口及通道有3.6米宽，但晚上有人在通道两旁摆摊，占道经营。租赁房屋所在场地在2013年3月已列入由南宁市江南区人民政府进行征收、拆迁的范围内，但至今尚未实际征收，租赁房屋现仍由被告占有、使用。 案件在原一审审理过程中，被告何金华于2014年7月11日向本院提出申请，要求对租赁房屋的装修等费用进行评估，本院依法委托广西桂科资产评估有限公司对被告的房屋装修（含电器等设备、物品）的价值进行评估。该公司于2015年9月25日出具了评估报告，结论为房屋装修及电器在评估基准日2013年12月11日所表现的市场价值为2297100元。被告为此支付鉴定费20000元。 2015年11月，被告曾向原告发送落款时间为2015年11月2日的催告函一份，明确提出要将涉案房屋退还给原告，要求原告于2015年11月10日在房屋所在地办理房屋交接手续。原告确认已收到催告函，但认为当时原告到现场后，被告有人拦住，无法清点物品交接，所以无法收回房屋。 本案在重审过程中，由于双方主张租赁合同的效力与法院认定的不一致，本院向原、被告进行了释明，原、被告因此均提出如前所述之诉讼请求。 在重审过程中，本院要求原告明确其主张的租金起算的期间，原告自述：双方约定的租赁期从2011年8月1日起算，给予被告180天的免费装修期，则租金应从2012年2月1日起计算，被告已支付25万元的租金，正好抵扣2012年2月1日至2012年5月31日的租金，所以其请求的租金从2012年6月1日起算。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告未能提供其向被告出租的房屋及场地已取得建设工程规划许可证或属经批准建设的临时建筑，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方签订合同后，原告向被告交付了租赁房屋。按双方合同约定租赁期限从2011年8月1日开始，原告给被告180天装修时间，期间免收租金，则原告计收租金的期限从2012年2月1日开始。按合同约定的先交租金后使用的方式，被告应于每半年期限之前10天一次性向原告支付该半年的租金。至2014年6月原告提起本案诉讼时，被告共向原告支付了保证金6万元、租金35万元，并预付电费1万元。原告提起本案诉讼追索的是2012年6月1日至2014年6月1日期间的租金。按合同约定计算，2012年6月1日至2014年6月1日期间的租金为696000元/年×2年﹦1392000元，被告确实未足额支付这期间的租金，即房屋占有使用费。 一、关于房屋占有使用费支付问题 被告不足额支付租金，其提出的理由是原告未能确保租赁房屋所在场地的出入口及通道有3.6米宽，原告一直未能提供租赁房屋的合法证件导致被告无法按约定用途使用租赁房屋，按合同约定被告可以拒交房租。 本院认为：租赁房屋所在场地的出入口有3.6米宽。通道本身亦有3.6米宽，但晚上有人在通道两旁摆摊，占道经营，确实会影响通行。被告没有证据证明出入口外的通道属于原告所租土地的范围内，他人在通道两旁占道经营，非原告所能制止和控制。被告亦未举证证明晚上通道通行受影响给被告经营带来损失。因此，无法认定原告存在未能确保出入口及通道有3.6米宽属违约行为。 综上，被告拒交房租理由不充分。如被告因无法办理酒店的营业执照而无法经营，被告应及时与原告协商解决办法，返还租赁房屋给原告。但被告没有这样做，而是继续占有、使用租赁房屋却又不交租金。被告此举有违公平合理的原则。综合考量合同实际履行情况及原、被告的过错，本院认为被告应按合同约定租金标准向原告支付房屋占有使用费，则被告应向原告支付的2012年6月1日至2014年6月1日期间的房屋占有使用费为696000元/年×2年﹦1392000元。扣除被告已支付的保证金6万元、租金35万元，被告尚欠原告房屋占有使用费982000元。合同约定水电费由被告缴纳，被告预付给原告的1万元电费，不应折抵租金，应由原、被告根据被告缴纳电费的情况另行处理。 对于2014年6月1日以后的房屋占有使用费，被告应按合同约定的标准继续向原告支付。鉴于被告在2015年11月份已向原告发出交回房屋的催告函，并明确了交接的时间，原告并无证据证明其已按照催告函的时间到现场协商交接的事务，故原告应承担相应的责任。因此，本院确定计算原告房屋占有使用费的时间截止时间为2015年10月11日，共1年零5个月又10天，之后的房屋占有使用费的损失由原告自行承担。该时段的房屋占有使用费为应为1005333元。 原告在本案审理过程中，一直主张租金从2012年6月1日起算，且在诉状中主张扣除其确认的被告已支付的租金250000元亦属2012年6月1日以后的租金，据此本院认定原告已自行放弃要求被告支付2012年6月1日前的租金。原告在2019年1月21日本院要求其明确其计算租金的期限时，其所作的解释明显与其两次向本院提交的诉状所述不符，本院对其解释不予采信。而原告主张被告于2011年6月17日支付的100000元属双方的借款，因该款的收款凭据上明确记载在第二年房屋租金中扣除，原告并无证据否定该款不属于租金，故本院认定该款为被告支付的租金并在被告应支付给原告的租金中作相应扣除。 二、关于被告的损失 本案租赁房屋未取得建设工程规划许可，依法双方签订的租赁合同无效。被告应返还租赁房屋给原告。合同约定被告承租房屋用于经营服务行业，被告接收房屋后进行装修并购置电器、床铺等设备、物品，开办酒店，符合合同约定。被告不能办理经营酒店所需的手续，无法进行经营，被告支出的装修及购置电器等设备、物品的费用，是被告的损失。按评估报告，该损失为2297100元。原告将未取得合法手续的房屋用于出租，被告作为经营酒店的，应对经营酒店所具备的条件有所了解，但其未能审核所租房屋没有产权证，其对合同无效亦存在过错，本院综合双方的过错程度，确定由原、被告双方承担无效合同导致的损失应由原、被告各承担一半。电器等设备、物品不宜与装修分开处理。根据本案实际情况，本院认为，被告应将租赁房屋连同装修及电器等设备、物品（详见评估报告所附明细表）返还给原告，由原告支付一半款项即1148550元给被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告黄长洋与被告何金华于2011年5月25日签订的《房租租赁合同》（含《房屋租赁补充书》）无效； 二、被告何金华应于本案判决生效之日起十日内返还租赁房屋（含装修及电器等设备、物品，以评估报告所附评估明细表为准）给原告黄长洋； 三、被告何金华应向原告黄长洋支付房屋占有使用费1987333元； 四、反诉被告黄长洋应赔偿反诉原告何金华损失1148550元； 五、上述第三、四项款项相抵后，被告何金华尚应付给原告黄长洋838783元； 六、驳回原告黄长洋的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告何金华的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费15299元，由被告何金华负担。反诉案件受理费22268元，由反诉被告黄长洋负担9353元，反诉原告何金华负担12915元。评估费20000元，由原告黄长洋和被告何金华各负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  梁志友 人民陪审员  雷艳萍 二〇一九年一月二十三日 书 记 员  周 微 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。