广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初8019号原告（反诉被告，以下简称原告）：刘星滟。委托诉讼代理人：张玉。委托诉讼代理人：张瑞斗。被告（反诉原告，以下简称被告）：唐人街（深圳）美食管理有限公司。法定代表人：张东宝。委托诉讼代理人：赵树林。委托诉讼代理人：赵世锋。被告：张东宝。委托诉讼代理人：赵树林。委托诉讼代理人：赵世锋。被告：邱诗宏。委托诉讼代理人：邱丽平。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告唐人街（深圳）美食管理有限公司针对原告提起了反诉，本院决定本诉与反诉合并进行审理，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张玉、张瑞，被告的委托诉讼代理人赵树林、赵世锋、邱丽平均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉请：1、确认原告与被告签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；2、被告向原告返还合同押金39000元、进场费90000元、租金19500元、装修费50000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算．从：2016年11月1日起算至付清之日止，暂计算至2017年5月1日4823元）；3、请求法院依法评估原告除支付给被告外的装修损失、购买设备损失；4、请求被告依据法院的评估数额赔偿原告装修除专付给被告外的装修损失、购买设备损失，暂按200000元计算；5、请求被告赔偿原告2017年1月1日—4月20日雇佣人员工资损失52412元；6、判令三被告对原告上述债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由三被告承担。针对被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的反诉，其答辩意见为被告的反诉请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。被告唐人街（深圳）美食管理有限公司、张东宝共同答辩意见：1、被告作为涉案租赁物的出租人，仅根据与原告签订的租赁合同约定由被告负责招商的被告邱诗宏向原告出具了租赁押金和第一个月的租金，但实际上被告并没有收到任何上述款项，鉴于相关收款收据上确实是被告的财务章，被告对已收取原告租赁押金39000元和第一个月租金19500元予以确认，但除此之外的所有款项既没有合同约定，也未经被告确认，属于原告与被告邱诗宏之间的个人经济往来，与被告无关；2、原告在签约时对该房产没有取得规划许可证这一情况是清楚了解的，而且原告已经取得了营业执照和实体经营许可证，具备了正常的营业条件并已经开始正常营业，只是由于自身的经营管理不善，导致经营困难，原告在明知涉案房产性质的情况下，又以该商铺没有取得相关规划文件为由主张合同无效，明显缺乏诚信，即便该合同被认定为无效，原告也应对此承担全部或者主要责任；3、原告对进行经营支出的购买设备、人员工资等项目属于为进行经营所必须支出的成本，属于原告自身应当承担的商业风险，与被告没有关系，原告主张被告赔偿其工资损失没有任何依据；4、根据租赁合同相关司法解释，租赁合同无效时，未形成附合的出租人不同意利用的，由承租人拆除，已经形成附合，出租人不同意利用的，由双方按照过错承担损失，原告所经营的商铺有相当一部分属于可以移走的生产设备，即使对于形成附合的，被告刚才也提到，原告应当对合同无效导致的损失承担主要或者全部责任。被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的反诉请求为：1、判令被反诉人向反诉人支付租金、铺位综合管理费人民币85800元及水电费5000元；自合同解除日起，铺位占有使用费按+租金标准支付至恢复原状日止；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币39000元；3、判令被反诉人立即拆除(A03)铺位装修、移走设备并恢复原状；4、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。被告邱诗宏答辩如下：1、被告除了与原告签订装修合同外，其余与原告发生的业务往来均属于职务行为，包括以其名义与原告签订的租赁合同、收受款项，均有被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的明确授权，根据被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的授权，项目的招商收入直接打入被告的账户，并由其自行支配，且双方进行了对账及结算，因此所有的责任应由被告唐人街（深圳）美食管理有限公司承担。2、被告与原告签订的装修合同，系双方真实意思表示，且已经履行完毕，原告已正常经营并得到验收，因此原告要求的装修款不应得到支持；3、请求法院驳回原告对被告的所有诉求。经审理查明，原告刘星滟与被告唐人街（深圳）美食管理有限公司于2016年11月18日签订《唐人街美食广场经营租赁合同》，约定由原告承租被告唐人街美食广场A03铺位。租期2016年11月18日至2020年11月17日止。月租金19500元，第二年开始每年递增5%。自签约起，被告给予原告30日的装修免租期及筹备期，即起租日为2016年12月18日，若起租日时唐人街美食广场未正式营业，则在唐人街美食广场正式营业之前按免租期计算。合同签订后，原告于2016年10月31日，向被告邱诗宏账户支付128500元，2016年10月26日通过支付宝向被告邱诗宏支付10000元、通过余额宝向被告邱诗宏支付10000元，总计148500元。款项包括合同押金39000元、建设费（进场费）90000元、一个月的租金19500元。后又支付被告邱诗宏装修费50000元。原告装修、购买设备后开业经营。2017年4月l2日，被告唐人街（深圳）美食管理有限公司向原告发了一份《解除合同通知书》，以原告不缴纳管理费及租金为由，解除与原告的租赁合同。当日原告经营的商铺被停水停电，致使原告无法经营。另查，涉案的唐人街美食广场属于未取得建设工程规划许可证。又查，被告张东宝是被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的法定代表人。被告邱诗宏是被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的监事、项目招商负责人。再查，根据原告的委托，深圳国量行资产评估有限公司对涉案商铺的装修及动产进行了评估，被告唐人街（深圳）美食管理有限公司对评估报告中“评估明细表”所列25项项目及价格均无异议，但认为对是否形成附合未进行区分，申请我院重新委托鉴定。经我院委托深圳市华联价格事务所有限公司鉴定，其中形成附合的有13项、未形成附合的有25项（详见华联NO：（2018）华联价鉴字第713号《财物鉴定报告》）。本院认为，原告刘星滟与被告唐人街（深圳）美食管理有限公司于2016年11月18日签订《唐人街美食广场经营租赁合同》，因唐人街美食广场未取得建设工程规划许可证，合同无效。被告唐人街（深圳）美食管理有限公司明知唐人街美食广场未取得建设工程规划许可证而对外出租，是造成合同无效的过错方。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。虽然合同无效，但依法原告仍应支付房屋占有使用费。关于房租计收的起始时间，原告认为唐人街美食广场未正式营业，几被告认为该广场已于201７年３月３日开业，并提供有原告签名的通知作为证据，但该证据被原告所否认，且被告未提出对该通知上原告的签名予以鉴定，故本院对被告所称该广场已于201７年３月３日开业的主张不予采纳。但根据原告开设的深圳市万利行餐饮娱乐有限公司201７年４月９日发给唐人街美食城管理处的书面函件中有申请４、５、６月三个月份在当月的２５日交齐当月租金的内容，故本院认为唐人街美食广场应于201７年４月１日前已经开业，原告交租的条件已成就，原告应自201７年４月１日起交租。2017年4月l2日，被告唐人街（深圳）美食管理有限公司向原告发了一份《解除合同通知书》，以原告不缴纳管理费及租金为由，解除与原告的租赁合同。当日原告经营的商铺被停水停电，致使原告无法经营。虽然被告唐人街（深圳）美食管理有限公司在庭审中不承认停水停电系其所为，但因该广场系其经营管理，该行为显然系其所为。原告的交租期限应以此2017年4月l2日为限。房屋占有使用费标准参照合同约定的租金标准。原告诉请：1、确认原告与被告签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；2、被告向原告返还合同押金39000元、进场费90000元、租金19500元、装修费50000元及利息，合法有据，本院予以支持。原告另请求法院依法评估原告除支付给被告外的装修损失、购买设备损失，根据本院委托深圳市华联价格事务所有限公司鉴定，涉案商铺中装饰装修形成附合的有13项、未形成附合的有25项，其中未形成附合的25项可由原告拆除。已形成附合的13项装饰装修物，由被告唐人街（深圳）美食管理有限公司按评估报告确定的价格予以赔偿。原告还请求被告依据法院的评估数额赔偿原告装修除专付给被告外的装修损失、购买设备损失，暂按200000元计算以及请求被告赔偿原告2017年1月1日—4月20日雇佣人员工资损失52412元，缺乏依据，本院不予支持，原告请求判令三被告对原告上述债务承担连带清偿责任，因被告唐人街（深圳）美食管理有限公司系合同的相对方，被告张东宝是被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的法定代表人，被告邱诗宏是被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的监事、项目招商负责人，均非合同的相对方，不应承担因该合同产生的法律责任。被告邱诗宏作为被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的监事、项目招商负责人因该项目招商所收款项均系职务行为，应认定为被告唐人街（深圳）美食管理有限公司所收取。被告唐人街（深圳）美食管理有限公司反诉请求判令被反诉人（原告）支付租金、铺位综合管理费人民币85800元及水电费5000元，自合同解除日起，铺位占有使用费按+租金标准支付至恢复原状日止，除201７年４月１日至当月l2日的租金7800元之外，其余诉请缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘星滟与被告唐人街（深圳）美食管理有限公司于2016年11月18日签订《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；二、被告唐人街（深圳）美食管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘星滟返还合同押金39000元、建设费90000元、租金19500元、装修费50000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月1日起算至付清之日止）；三、原告刘星滟于本判决生效之日起五日内自行拆除唐人街美食广场A03铺位内未形成附合的25项的装饰装修（详见华联NO：（2018）华联价鉴字第713号《财物鉴定报告》）；四、被告唐人街（深圳）美食管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘星滟支付唐人街美食广场A03铺位内已形成附合的１３项的装饰装修损失43011元；五、原告刘星滟于本判决生效之日起五日内支付被告唐人街（深圳）美食管理有限公司房屋占有使用费7800元；六、驳回原告刘星滟的其他诉讼请求；七、驳回被告唐人街（深圳）美食管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8136元、保全费2798.68元、两次鉴定费12300元、公告费450元，由原告刘星滟承担13461.68元、被告唐人街（深圳）美食管理有限公司承担10223元；反诉费2172.95元，由原告刘星滟承担130元、被告唐人街（深圳）美食管理有限公司承担2042.95元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  许 光人民陪审员  曾思伦人民陪审员  赵 艳二〇一九年一月八日书 记 员  杨 宏