广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4974号原告：汇景名苑业主委员会，住所地广东省广州市增城区荔城街荔江路1号。负责人：钟文。委托代理人：李剑锋、单文雅，广东杰信律师事务所律师、实习律师。被告：广州市兴居物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街府佑路1号中坚豪庭2幢首层03号铺。法定代表人：聂顺威。委托代理人：聂婉彬、田博，广东金日律师事务所律师、实习律师。第三人：刘炽锋，男，1987年4月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：刘钢强，男，1990年12月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：聂丽群，女，1964年2月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上列第三人的共同委托代理人：郑闻哲，广东达盛律师事务所律师。原告汇景名苑业主委员会（以下简称汇景名苑业委会）诉被告广州市兴居物业管理有限公司（以下简称兴居公司）、第三人刘炽锋、刘钢强、聂丽群车位纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汇景名苑业委会的负责人钟文及其委托代理人李剑锋，被告兴居公司的法定代表人聂顺威及其委托代理人聂婉彬、田博，第三人刘炽锋以及第三人刘炽锋、刘钢强、聂丽群的共同委托代理人郑闻哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇景名苑业委会向本院提起诉讼请求：一、请求确认汇景名苑业委会依法对位于广州市增城区荔城街荔江路1号汇景名苑小区内的车位、摩托车位按小区全体业主分摊比例享有收益权；二、请求判令兴居公司及刘炽锋、刘钢强、聂丽群一次性向汇景名苑业委会返还不当得利80万元（自停车场启用开始，每月收取的车位费按照全体业主分摊面积比例计算收益）；三、本案诉讼费用由兴居公司和刘炽锋、刘钢强、聂丽群承担。事实和理由：兴居公司系广州市增城区荔城街荔江路1号汇景名苑小区内的车位、摩托车位的物业承包方。汇景名苑的业主于2017年11月23日向广州市增城区土地房产交易所提交申请，要求公开汇景名苑权属登记资料。2017年12月1日，广州市增城区土地房产交易所作出增交易函[2017]11号《关于提供汇景名苑权属登记资料的答复》，并附上汇景名苑小区面积分摊率计算表。经查，小区内车场通道面积为2989.43平方米，其公共分摊率为通道/（车位+高层）=2989.43/21364.7=0.1399238，即汇景名苑小区内各业主对车场通道享有权利，属于业主共有部分，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”的规定，业主对于该共有部分享有权利。如今，开发商（中坚公司）在业主分摊率比车位分摊率大的情况下，利用小区车场通道面积，通过出租停车位（经查，该车位、摩托车位登记在刘炽锋、刘钢强、聂丽群名下）来赚取收益，对于这笔收益，业主依法应当享有收益权。依据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。但是开发商中坚公司未经业委会同意，擅自将汇景名苑内的车位分别过户至其亲属即刘炽锋、刘钢强、聂丽群名下，并利用车场通道，对车位进行出租收益，严重损害了业主的合法利益。此外，涉案小区共有三栋高层楼房，其中一栋41户，合计123户，还有一栋低层15户，另外荔江路1号第四幢36户原本不属于汇景名苑小区，由于该栋与汇景名苑小区紧密相连，也由原告统一管理。本案中，车场通道的分摊面积是由高层住户及车位构成，而不包含另外两栋低层，荔江路1号第四幢36户也属于低层，因此我方提交的签名表只包含高层123户。该小区不包含周围的商铺。汇景名苑业委会向法院提交了关于《关于汇景名苑小区车场面积分摊业主维权签名确认表》。汇景名苑业委会依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，依法向贵院提起诉讼，以维护广大业主的合法权益。被告兴居公司辩称：汇景名苑业委会提供的证据无显示其是经过物权法第76条规定的程序，经业主召开会议并经全体表决获得规定数量业主的通过。根据证据规则规定，汇景名苑业委会在没有证据证明上述情况下，无权代表业主提起诉讼，汇景名苑业委会的主体不适格。实体上，兴居公司不同意汇景名苑业委会的全部诉讼请求，汇景名苑业委会的诉求没有任何事实和法律依据。兴居公司在2009年3月接受汇景名苑业委会的委托对停车场包括案涉车位、摩托车位进行管理，并依照合同约定收取管理费。2017年8月10日兴居公司与汇景名苑业委会签订了物业退场移交协议，根据该协议第9条约定，乙方所管理的车场收益归乙方所有，车场出入门岗归甲乙双方使用；第11条第3款约定，根据协议约定，兴居公司在2017年8月开始退出对停车场以外的其他物业的管理，但仍保留对停车场的管理，同时汇景名苑业委会在退场协议上明确约定停车场的收益归兴居公司所有。另外刘炽锋、刘钢强、聂丽群自依法取得车位、摩托车位所有权之日起就将其所有的车位、摩托车位出租给兴居公司，由兴居公司支付租金并由兴居公司对车位、摩托车位进行管理、收益。综上，兴居公司对停车场的收益是合法的，应依法受到法律的保护，汇景名苑业委会称这些收益属于不当得利要求返还，请求法院依法驳回汇景名苑业委会的全部诉求。第三人刘炽锋、刘钢强、聂丽群述称：刘炽锋、刘钢强、聂丽群通过合法途径取得汇景名苑小区车位的所有权，是法律规定的专有部分的所有权人，依法享有出租车位所有的收益。涉案车位属于最高院建筑物区分所有权司法解释第2条规定。其次开发商将涉案车位出售给刘炽锋、刘钢强、聂丽群，经过增城国土局办理权属变更手续，依法确认刘炽锋、刘钢强、聂丽群取得涉案车位所有权。根据物权法第71条，刘炽锋、刘钢强、聂丽群依法享有对涉案车位处分、收益的权利。汇景名苑业委会主张确认其对涉案车位按全体业主摊分并返还收益的诉求依法无据，法院应当予以驳回。根据汇景名苑业委会提交增城区房产交易所《关于提供汇景名苑权属登记资料的答复》显示刘炽锋、刘钢强、聂丽群购买的车位分摊共有部分的面积，因此刘炽锋、刘钢强、聂丽群对建筑物的共有部分享有合理的使用权利。且既然汇景名苑业委会认为涉案车位已经分摊共有部分面积，刘炽锋、刘钢强、聂丽群对于车场通道依法享有使用权利，不应将车位的收益对其他业主进行分摊。经审理查明：位于广州市增城区荔城街荔江路1号汇景名苑002、004-012、014-020、022-026、030、032-034、045-059、062-067号车位的产权人为刘炽锋；位于广州市增城区荔城街荔江路1号汇景名苑首层105号、106号、110号、112号、115号、117号、119号、120号、121号、122号、123号、125号、1-184号的产权人为刘钢强；位于广州市增城区荔城街荔江路1号第4幢首层107-110号、112-115号的产权人为刘钢强；位于广州市增城区荔城街荔江路1号汇景名苑首层68-77号、78号、79-87号、88号、89号、90号、91号、93号、94号、95号、96号、97号、99-104号的产权人聂丽群。2013年8月1日，刘炽锋、刘钢强、聂丽群（甲方、出租人）与兴居公司（乙方、承租人）签订《增城市汇景名苑停车场租赁合同》，载明甲方将其所有的位于汇景名苑首层的车位、摩托车位租给乙方经营管理，承租期限为2013年8月1日至2020年7月31日。2009年3月1日、2011年3月1日、2013年4月15日，2014年4月28日、2015年6月1日，汇景名苑业委会和兴居公司分别签订《物业服务合同》，其中2015年6月1日的《物业服务合同》载明，汇景名苑小区占地面积30811.5平方米，建筑面积33769.61平方米，其中住宅面积26276.30平方米，地下车库2153.84平方米；总户数174户，车位数量130个，该物业内的停车场由乙方进行经营管理，停车位小车租金为每月400元，已购车位管理费每月60元，摩托车租金为每月50元。2017年8月10日，汇景名苑业委会（甲方、接收方）和兴居公司（乙方、移交方）签订《物业退场移交协议》，载明涉案汇景名苑项目的物业服务合同到期，乙方不再续约且同时终止2015年6月1日至2017年5月31日期间签订的物业服务合同；乙方所管理的车场收益归乙方所有，车场出入口门岗甲乙双方无偿共同使用；乙方只负责区域内（已划车位）的治安、消防、卫生保洁、车辆管理及消防喷淋设备的维护等。2017年12月1日，广州市增城区土地房产交易所向汇景名苑业委会出具《关于提供汇景名苑权属登记资料的答复》，载明“经查档，汇景名苑小区面积分摊率计算表和小区车场总面积详见附件1、2，小区汽车车位总建筑面积为1712.93平方米，摩托车位总建筑面积为440.91平方米，车场通道面积为2989.43平方米”，并附汇景名苑小区面积分摊率计算表，其中通道的分摊率为0.1399238。2018年5月15日，汇景名苑99名业主签名《关于汇景名苑小区车场面积分摊业主维权签名确认表》，确认汇景名苑业委会就小区车场面积分摊问题决定通过法律诉控进行维权，诉求内容包括：按照业主分摊面积享有应得的权益；追讨过往属于业主权益部分的得益；委托律师全权代理。庭审中，汇景名苑业委会请求增加诉讼请求为要求兴居公司返还占用的两个岗亭（占地面积共计28平方米），后又撤回该申请。关于其主张的第二项诉讼请求，汇景名苑业委会主张其是从2008年9月1日计算至2017年7月31日共106个月，按照小车车位122个、每月租金380元，摩托车车位150个、每月租金50元，已购车位28个、每月60元，保守估计数额为342万多元，现主张80万元。经本院释明，汇景名苑业委会对提出的第二项诉讼请求停车场收益问题不进行评估。审理中，汇景名苑业委会陈述以下事实：1、其并非对车位产权有异议，也并非要求车位收益，而是对车场通道这个公共部分的收益存在异议，因地下停车场是个整体，划分为车位和通道，通道面积是由业主共同分摊的，参与分摊的业主仅包括高层楼房的业主，共计123户；2、涉案小区车场通道面积为2989.43平方米，刘炽锋、刘钢强、聂丽群对通道分摊了301.37平方米，剩余的2688.06平方米都是由业主分摊。兴居公司陈述以下事实：涉案小区汽车车位共计126个，摩托车车位184个；2009年3月1日起至2017年8月期间都是与汇景名苑业委会签订物业服务合同，对涉案小区进行全面管理，2017年8月10日起仅对停车场进行管理；兴居公司也是基于汇景名苑业委会的委托，基于刘炽锋、刘钢强、聂丽群的出租管理车位，退场协议上明确约定了停车场收益归兴居公司。刘炽锋、刘钢强主张：1号4幢首层107-110、112-115号是铺位，并非车位，1-184号是摩托车位。本院认为：关于汇景名苑的诉讼主体问题。业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，汇景名苑业委会诉称的是属于业主共同权益的诉讼意识，应属于业主的共同管理事项之一。而汇景名苑业委会也提供了99户业主签名的《关于汇景名苑小区车场面积分摊业主维权签名确认表》，符合有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，汇景名苑业委会的诉讼主体资格适格。汇景名苑业委会第一项诉讼请求主张要求对汇景名苑小区内的车位、摩托车车位按小区全体业主分摊比例享有收益权，庭审中陈述要求的是对停车场通道的分摊比例享有收益权。对此本院作如下分析：首先，关于车位、摩托车位问题，涉案争议车位、摩托车位已登记在刘炽锋、刘钢强、聂丽群名下，应为刘炽锋、刘钢强、聂丽群个人所有，汇景名苑业委会要求享有车位、摩托车位的收益权，于法无据，本院不予支持。其次，关于停车场通道的收益权问题，汇景名苑业委会主张高层123户业主对停车场通道享有公摊面积，应按照其公摊面积比例享有收益权。虽然停车场通道属于全体业主共同共有的公共区域，但并不归属于某个业主或车位产权人，且汇景名苑业委会并无证据证明停车场通道被用于停放汽车或其他经营性用途并进行收益，该停车场通道仍是以公共区域的形式为全体业主使用。因此，汇景名苑业委会要求共享收益权，依据不足，本院不予支持。对于汇景名苑业委会的第二项诉讼请求，如上文所述，汇景名苑业委会要求兴居公司、刘炽锋、刘钢强、聂丽群返还不当得利，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告汇景名苑业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费11800元，由原告汇景名苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  曾共明人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年一月八日书 记 员  赖蓝婷附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。