广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初11668号原告：刘照雄，男，1963年6月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被告：华寿秋，男，1973年12月27日出生，汉族，身份证住址广东省英德市，委托诉讼代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。第三人：广州市宝丰娱乐发展有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路（夏茅商业广场）A座五楼。法定代表人：陈辉成，经理。第三人：陈辉成，男，1960年12月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区状元坊47号地下尾房，身份证号码440104196012215333。上述两第三人的共同委托诉讼代理人：毛兵香，广东君和政通律师事务所律师。第三人：广州市白云区白云湖街夏茅村第三经济合作社，地址广东省广州市白云区白云湖街夏茅村。负责人：刘照雄。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。原告刘照雄与被告华寿秋、第三人广州市宝丰娱乐发展有限公司（以下简称宝丰公司）、陈辉成、广州市白云区白云湖街夏茅村第三经济合作社（以下简称夏茅村第三经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘照雄的委托诉讼代理人唐进武、被告华寿秋及其委托诉讼代理人罗东平，第三人兼第三人宝丰公司的法定代表人陈辉成及其委托诉讼代理人毛兵香，第三人夏茅村第三经济合作社的委托诉讼代理人唐进武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘照雄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方的《租赁合同书》；2.判令被告及第三人宝丰公司立即将广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路A座五楼交还给原告使用；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。后变更诉讼请求为：判令被告及第三人宝丰公司立即将广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路A座五楼交还给原告使用。事实与理由如下：2015年9月15日，原告与被告签署了《租赁合同书》，约定：由被告向原告承租位于广州市白云区白云湖街夏茅石夏路夏茅商业广场A座五楼，建筑面积1888平方米，租赁期限从2015年12月15日到2025年12月14日共10年，第一年的租金每个月55696元，以后每三年递增15%，每个月的5号前交纳当月的租金及上月水电费用，除此之外双方还就违约责任等其他条款作出了约定。合同签订后原告将场地交付给被告作为棋牌、桌球场地经营，在2018年6月前承租人虽时常有不按时交纳租金的现场，但经催交后都可以补交，但是对于2018年6月的租金及水电费用到现在都没有交纳。根据合同的相对性，租赁合同的承租方为华寿秋。陈辉成与夏茅村第三经济合作社前述的《广州市房屋租赁合同》纯粹是为了陈辉成去办理相关的营业执照，这个租赁合同仅此作用，但实际的出租方是原告，承租方为华寿秋，即原被告双方实际所履行的是2015年9月15日签署的《租赁合同书》。被告主张的代理行为原告不予认可，合同具有相对性，合同明确出租方是原告，承租方是被告，至于被告承租场地后交由何人占有使用是另外的关系。原告现要求宝丰公司交还场地只是附随义务，本案涉及的是原被告之间的租赁关系。被告作为承租人应按时向原告交纳租金，现被告拖欠原告租金已有二个月有余，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告华寿秋辩称：涉案场地的出租方是刘照雄，被告当时签订租赁合同是受第三人股东委托签订的，签订后场地的实际履行是第三人宝丰公司与原告之间履行，我方只是代理行为，具体履行及交还场地应当由原告与第三人宝丰公司之间进行，我方仅是代理行为，故场地的承租方为宝丰公司。第三人宝丰公司和第三人陈辉成述称：一、涉案租赁合同关系主体为刘照雄与宝丰公司，华寿秋只是宝丰公司（发起人华寿秋、陈辉成、吴福才、傅日洪）受托人，《租赁合同书》约定的权利义务直接约束刘照雄与宝丰公司。1.从华寿秋与刘照雄签订《租赁合同书》的过程来看，华寿秋签订租赁合同不是为了自己使用，而是受四名发起人共同委托，签订租赁合同的目的是为了拟成立的宝丰公司提供经营场所，是登记成立宝丰公司在程序上的需要。2.从刘照雄协助陈辉成领取《临时经营场所使用证明》，陈辉成以宝丰公司法定代表人的身份与夏茅村第三经济合作社法定代表人刘照雄签订并备案《广州市房屋租赁合同》，直至成立宝丰公司的过程来看，华寿秋受托与刘照雄签订《租赁合同书》就是为了给宝丰公司提供经营场所，刘照雄对此是明知的。3.从《租赁合同》的履行过程来看，《租赁合同书》约定的权利义务由宝丰公司与刘照雄享有和承担。二、经协商，由刘照雄收回面积750平方米的涉案场地，2018年5月23日，刘照雄安排人员将收回的面积750平方米场地砌围墙蔽，在刘照雄与宝丰公司就剩余租赁场地还没与商定租金的情况下，刘照雄仍然通知宝丰公司按1888平方米场地全额交纳2018年6月份的租金，导致宝丰公司没有按时缴纳2018年6月份租金；刘照雄于2018年6月29日擅自停电，导致宝丰公司自2018年6月29日停电开始不能再经营了，刘照雄应承担赔偿在责任。三、《租赁合同书》以及《广州市房屋租赁合同》合法有效。第三人夏茅村第三经济合作社述称：夏茅商业广场是由我社社员刘照雄等人出资建设的，夏茅商业广场的出租权是属于刘照雄个人的，该广场一切出租事宜都是刘照雄个人负责的，与我社无关，刘照雄的行为不代表我社的行为。我社于2015年10月与陈辉成签署的《广州市房屋租赁合同》，这个房屋租赁合同是应陈辉成的请求，纯粹是为了陈辉成去办理相关的营业执照，这个租赁合同仅此作用。我社既不是夏茅商业广场的承建方，也不是出租方，夏茅商业广场的出租方为刘照雄。夏茅商业广场虽然经过消防验收，但并未办理规划报建手续。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《租赁合同书》，被告提交的《股东合作协议书》《工程档案登记资料》，第三人宝丰公司提交的《证明》、《广州市房屋租赁合同》、银行转账业务凭证、收款收据、企业名称预先核准通知书、准予设立（开业）登记通知书、《临时经营场地使用证明》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2015年9月15日，华寿秋、陈辉成、吴福才、傅日洪共同签署了《股东合作协议》，约定：四人合作设立一间经营桌球、棋牌的有限责任公司，由华寿秋任法定代表人，由华寿秋代表四人与出租方刘照雄签订租赁合同。2015年9月15日，华寿秋作为承租方（乙方），刘照雄作为出租方（甲方），双方签署了《租赁合同书》，约定：甲方将自有产业，位于广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路（夏茅商业广场）A座五楼（以下简称涉案场地），合计面积1888平方米租赁给乙方作棋牌、桌球、儿童乐园经营使用，租期共10年，即从2015年12月15日起至2025年12月14日止。履约保证金为141600元，租金按每月每平方25元，合计47200元，公共分摊、电梯及设备维护、管理费、卫生费、场内路灯分摊费用以租金楼面面积每平方4.5元计算，合计每月8496元，两项合计乙方每月须缴租金为55696元，租金每三年一次递增合计总金额的15%。上述合同签订当日，刘照雄向华寿秋出具收据，确认收到履约金141600元及12月15日至30日半个月租金。2015年12月11日，广州市白云区工商行政管理局向华寿秋、陈辉成等投资人出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准由华寿秋、陈辉成、吴福才、林祥锋、傅子豪等五人出资设立的企业名称为广州市宝丰娱乐发展有限公司。2015年12月14日，广州市白云区工商行政管理局向广州市宝丰娱乐发展有限公司出具《准予设立（开业）登记通知书》，核准该公司登记设立，股东或发起人包括华寿秋、陈辉成等5人，法定代表人为陈辉成。2018年4月4日，宝丰公司办理股东变更登记，股东由华寿秋、陈辉成、吴福才、林祥锋、傅子豪等五人变更为陈辉成、马翠玲两人。2015年12月15日，陈辉成作为承租人（乙方）与夏茅村第三经济合作社作为出租方（甲方），双方签署了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案场地出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2015年12月15日至2025年12月14日，月租金为47200元等等。上述合同已在广州市国土资源和房屋管理局白云区分局办理了租赁合同备案。同日，陈辉成签署《无偿提供场地使用证明》，声明将涉案场地交付无偿提供给宝丰公司作商业用途使用。刘照雄现已将其中850平方米场地收回，剩余部分场地现仍由宝丰公司实际占用。2015年9月15日以后，华寿秋并未向刘照雄支付过租金。陈辉成提交银行业务凭证一张，显示，2016年3月7日，其通过其个人账户将涉案场地租金支付至刘照雄的个人账户，陈辉成并陈述：2015年9月15日以后，涉案场地的租金部分是通过其个人账户支付，部分是宝丰公司的股东的账户支付，还有时是其以现金的方式直接交到管理处。本案审理过程中，刘照雄与夏茅村第三经济合作社均确认涉案场地所在的建筑未办理规划报建手续。本院发函至广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地所在建筑的规划报建及产权情况，该局以穗云国规函〔2018〕3955号《关于查询函的复函》称暂未查到涉案场地所在建筑的相关《建设工程规划许可证》信息，也未查无相关房屋产权信息。另刘照雄表示，如果法院认定涉案租赁合同的承租方不是华寿秋，而是宝丰公司或者陈辉成，其亦要求法院认定的合同相对方向其交回场地。本院认为：本案争议的焦点是涉案租赁合同的出租方和承租方分别是谁？本案各方当事人均确认涉案场地的实际出租方为刘照雄，且根据本案查明的事实，涉案场地租金的实际收取方为刘照雄，故本院确认场地出租方为刘照雄。关于场地承租方是谁的问题。华寿秋与刘照雄于2015年9月15日签订了《租赁合同书》，该合同约定承租方为华寿秋；但2015年12月15日，陈辉成作为承租人，夏茅村第三经济合作社作为出租方，双方就同一场地签署了《广州市房屋租赁合同》，鉴于该合同签订时间在后，该合同约定承租人为陈辉成，且合同签订后实际由陈辉成向刘照雄支付涉案场地的租金，同时华寿秋亦确认2015年9月15日以后其未向出租方支付过租金，故本院认为涉案场地的实际承租人应为陈辉成。至于刘照雄与陈辉成租赁合同履行期间，陈辉成将涉案场地交由宝丰公司使用，并不影响租赁合同相对方的认定；宝丰公司发起股东之间约定由华寿秋代表四人与出租方刘照雄签订租赁合同的内容约定也不具有对外的约束力。据此，案涉租赁合同的合同相对方应为刘照雄和陈辉成。涉案场地所在的建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，刘照雄与陈辉成之间的租赁合同为无效合同。合同无效，当事人互负返还义务，故陈辉成应当将涉案场地交还给刘照雄，由于刘照雄在庭审中已明确其要求法院认定的合同承租方向其交还涉案场地，另刘照雄现已实际收回850平方米的场地，剩余场地现由宝丰公司占用，因此宝丰公司应当协助陈辉成将剩余场地全部交还给刘照雄。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：在本判决生效之日起十五日内，第三人广州市宝丰娱乐发展有限公司协助第三人陈辉成将其现仍占用的广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路A座五楼交还给原告刘照雄使用。本案受理费100元，由第三人陈辉成负担（陈辉成负担的受理费应当于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  肖 群人民陪审员  唐翠梅二〇一九年一月十四日书 记 员  任丽霞