辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7976号上诉人（原审原告）：韩玲荣，女，1976年2月10日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘艳，女，1964年4月23日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王欢，辽宁诚进律师事务所律师。原审第三人：大连房博览地产信息咨询有限公司，住所地大连市沙河区红旗东路18号1层2号。法定代表人：邱霞，该公司经理。上诉人韩玲荣因与上诉人刘艳、大连房博览地产信息咨询有限公司（以下简称“房博览公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初9446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩玲荣上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判支持韩玲荣的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院审判观点矛盾，刘艳应承担违约责任。一审法院已认定刘艳违约，应承担违约责任，却对韩玲荣要求刘艳双倍返还定金的诉请不予支持，显系矛盾。定金罚则适用于买卖双方在整个交易过程中未按约定或法定履行义务的情形，刘艳违约行为成立，应承担双倍返还定金的责任。二、刘艳至今未向韩玲荣履行交付案涉房屋及车位的合同义务。一审判决认为刘艳将案涉房屋钥匙交至中介房博览公司，韩玲荣即可随时入住案涉房屋的观点不符合法律规定和交易惯例。韩玲荣和刘艳系案涉《房地产买卖合同》的双方当事人，刘艳理应向韩玲荣履行合同义务，其向房博览公司履行义务仍应向韩玲荣承担违约责任。房屋买卖交易过程中，需要双方共同到房屋现场核对房屋现状，并签署房屋交接书，卖方的交付义务才履行完毕。对于地下车位的交付，韩玲荣已提供多份录音证据证明该车位真实存在，韩玲荣的举证义务已履行完毕。刘艳辩称:不同意韩玲荣的上诉请求。韩玲荣与刘艳之间签订的《房地产买卖合同》约定对于房屋交付至少要满足两个条件，即房屋已经过户完毕，并且韩玲荣已经按照合同约定的价款向刘艳支付全部购房款，但截至目前为止，韩玲荣仍有5万元购房款没有支付给刘艳，并且刘艳已经提前履行交付义务，多次通知韩玲荣要求其对房屋进行交接，但韩玲荣拒绝履行交付手续。同时对于车位问题，合同中明确约定为赠送，并未明确约定因车位问题产生争议，可以成为韩玲荣拒绝接收房屋的条件，故刘艳已经提前全部履行了基于房地产买卖合同的义务，不应再向韩玲荣承担任何责任。同时刘艳可要求韩玲荣和中介向其支付拖欠的5万元购房款，并且对于这一主张刘艳已经向甘井子法院提起诉讼，并向贵院提起上诉，案件正在审理过程中。房博览公司述称：同意韩玲荣的上诉请求。刘艳说赠送不属实，当时签合同时谈的房价我们要求178万，她说不行，房子要180万，车位卖10万，房子加上车位一共谈成了186万，刘艳说定金5万，交接车位一块交接房屋，房博览公司也写了协议说交接车位一块交接房屋，房博览公司多次要求交接车位和房屋，刘艳都没同意，拒不交接。在2019年4月25日，法院通知刘艳，她才把钥匙给房博览公司，刘艳说以前没在房屋中居住，2019年4月房博览公司查了水电费用，在3月份还有水电费，刘艳其实一直在房屋内居住。刘艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩玲荣的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、韩玲荣明确表示收到刘艳要求交接钥匙的通知。案涉房屋已经按照合同约定的时间办理产权过户，过户时间是2018年5月14日。刘艳于2018年7月23日书面通知韩玲荣进行房屋钥匙交接，韩玲荣在庭审中已经明确回答收到交接通知函。二、刘艳履行完毕买卖合同义务，韩玲荣以车位问题故意拒绝收钥匙，责任在韩玲荣，不应判决刘艳支付房屋占用使用费。1.刘艳按照购房合同的约定履行了产权过户手续，并且在过户后多次通知韩玲荣和中介公司交接房屋钥匙，在此过程中，刘艳己经搬离了该房屋，房屋己经腾空，但是韩玲荣和房博览公司因为车位问题拒不接收房屋。车位问题与房屋交接不发生任何关系，在产权已经过户至韩玲荣名下的情况下，拒不交接房屋的过错应由韩玲荣和房博览公司承担，原审法院判决刘艳违约无依据。2.案涉车位属于赠与，买卖合同中明确载明，卖方赠送地下车位。案涉房屋所在小区的地下停车场属于人防工程，所有业主均是从物业租用地下停车车位，才有进入地下停车场的资格。目前社会现状是车多车位少，该小区尚有众多没有机会进入地下停车场停车的业主，而刘艳恰恰办理了租用车位的手续，在房屋交易后，对于刘艳来说该停车资格没有任何意义，所以答应赠送给韩玲荣地下停车位。这个停车位并不是固定的，而是一个资格，在房屋交易过程中，刘艳也是基于感情，在韩玲荣的请求下答应赠送韩玲荣这个车位，这是赠与并非买卖，在交付赠与物品前韩玲荣随时可以撤回赠与。3.即便双方就车位的赠与产生争议，韩玲荣认为刘艳违约，可以到人民法院起诉刘艳，不能在产权已经过户给韩玲荣、又反复通知交接房屋的情况下，故意不接收房屋钥匙反而要刘艳来支付占用费，这是不公平也是不符合法律规定的。韩玲荣辩称，不同意刘艳的上诉请求。1.关于5万元定金的问题，在合同第1条定金约定可见，买卖双方同意由中介公司代为保管该定金，而且是中介代卖方保管定金，所以韩玲荣将该5万元定金交付给中介公司在法律上就视为刘艳已经收到，在合同第6条第5款中也有明确约定，如果买卖双方在履行合同过程中发生纠纷，中介公司是无息保管定金，待纠纷解决完毕再处理，在买卖双方对定金交付有明确约定，而且双方在履行过程中发生纠纷的情况下，至今中介公司仍然保管该5万元定金是符合合同约定。2.关于车位的问题，双方就车位并不是赠与关系，而是房屋买卖合同的一个组成部分。理由如下：刘艳在出卖房屋时，对房屋和车位的价格是分开计算的，韩玲荣有发布广告的微信相关记录能够证实。是否有车位等附属设施设备，是买方是否交易和确定价格的因素，如果刘艳在签合同时告诉韩玲荣没有车位，韩玲荣就不会以这个价位购买了，现在交易了之后，刘艳又拒绝给付车位，违反合同约定。房屋买卖是一个双务行为，而赠与是一个单务行为，明显双方不是赠与行为，而是买卖行为。是因为车位没有独立的产权手续，所以在签订合同时中介公司才使用赠送的字眼，但实际上双方表达的并不是赠与的意思表示，如果刘艳关于赠与并且可以随时撤销的观点予以支持的话，明显不利于诚实信用的原则。3.关于房屋交付的问题，首先，合同中对于房屋交付有明确约定，而在刘艳提供的微信记录中明确可以看出是不交付车位的，对于她明确表示不履行合同的行为，韩玲荣是不同意在她7月份发出的所谓的交接通知也是距离合同约定的交付期限2个多月之后的行为，不能视为其正常的履约行为或催告韩玲荣履约的合理行为。其次，刘艳本人在一审庭审中明确表述他居住案涉房屋到2019年元旦之后，将钥匙放在1楼的窗台上。在本次庭审中又陈述连续几年都未在房屋内居住，明显前后矛盾，至于是否停止供暖，不是他在此居住的直接证据，韩玲荣调取的水电费证据可见，刘艳在2019年3月份还有水电费，关于刘艳说的停供的情况，可以证明她的电费为什么这么贵，因为她把暖气停了，只能用电供暖，综上所述，整个案件刘艳存在明显的违约行为，一是不按期交付房屋，二是不按合同约定向韩玲荣交付车位，是严重的违约行为。至于刘艳将房屋钥匙是否交付给中介公司，那是刘艳个人的行为，合同并没有约定他将房屋钥匙交付给韩玲荣以外的人是履约行为，按照合同约定他应当向韩玲荣履行交付义务，并且双方到房屋现场去核实是否欠费、户口等问题，并且签署书面的交接书，这才算是刘艳作为出卖人向买受人完成房屋的交付义务。从法律上讲，至今为止刘艳都没有向韩玲荣完成交付义务。房博览公司：不同意刘艳的上诉请求。韩玲荣向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，将位于大连市甘井子区房屋及地下车位交付给原告；2.判令被告双倍返还原告定金10万元(其中5万元定金由第三人代为保管)；3.判令被告支付原告房屋占用使用费(自2018年5月12日起至实际交房之日止，按照每月3000元计算)。一审法院认定事实：2018年3月28日，原告与被告通过第三人房博览公司居间介绍，就买卖房屋事宜达成合意并签订了《房地产买卖合同》一份。该合同针对原、被告双方的主要约定为：由原告(买方)出资购买被告(卖方)名下的位于大连市甘井子区的房屋一处，该房屋建筑面积133.17平方米，总价款1,860,000元；其中定金50,000元，买方应于合同签订当日支付30,000元，另20,000元于合同签订后3日内补齐，买卖双方均同意由第三人房博览公司代卖方无息保管该笔定金；卖方需在手续办理完毕两个工作日内且买方支付全部房款当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用；卖方自愿将涉案房屋内的固定装修、衣柜、办公桌以及其所使用的地下车位赠送给买方；合同还就其他条款进行了约定。合同签订后，原告如约给付被告50,000元定金，该定金由第三人房博览公司代管。2018年5月11日，原、被告到房屋管理部门办理网签手续，交纳相关税费。2018年5月14日，涉案房屋的所有权变更登记到原告本人名下【权证号：辽(2018)大连市内四区不动产权第00138212号】。2018年5月26日，原告向被告支付剩余房款1,810,000元。同时查明，原告支付全部的1,860,000元房款后，被告并没有在2018年5月26日交付涉案房屋、赠送地下车位，而是一直占用涉案房屋使用，直至2019年4月25日被告才同意并将涉案房屋钥匙交给第三人房博览公司保管。一审法院认为：原、被告在第三人的居间介绍下签订的房屋买卖合同，出自当事人的真实意思表示，合同形式及内容均不违反法律和行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同依法成立。原、被告双方都应当按照上述合同的约定全面、完整的履行各自的法律义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了给付全部房款的义务。被告收到全部房款后，未在合同约定的时点交付房屋、履行赠送地下车位的承诺，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现，原告请求判令被告支付房屋占用使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋占用使用费金额，应比照涉案房屋所处区域的租赁市场普遍价位，并参照大连市国土资源和房屋局实时发布的市内四区房屋租赁市场评估租金标准，自2018年5月26日起至2019年4月25日止共计11个月，按每月3000元为标准计算为宜。关于原告请求的双倍返还定金一节，因原、被告签订的房屋买卖合同已经履行，涉案房屋的权属亦按约定变更登记到原告名下，该购房定金应直接转为购房款的一部分支付，因此本案不存在适用定金罚则的违约形态，故一审法院对原告的此项请求不予支持。至于原告提出的交付房屋及地下车位的请求，其中关于交付房屋一节：因被告已经在2019年4月25日将涉案房屋的钥匙交到第三人房博览公司处保管，对于原告而言其随时可以入住使用涉案房屋，被告的行为虽然延迟，但客观上完成了房屋的交付，故原告的此项请求一审法院不予采纳；另外针对赠送地下车位一节：因合同中未明确该“地下车位”的具体位置及使用状况，彼时原告没有核对该“地下车位”真实存在与否，未尽到合理的注意义务，根据“谁主张谁举证”原则，原告应承担举证不能的法律后果。关于被告之辩言，其中被告主张的所有权转移的前提下不存在继续履行合同一节，显然于法无据，因为房屋所有权的变更并不等同于房屋的当然交付，二者并不发生必然联系，但考虑到诉讼期间被告能主动腾空房屋并交出房屋钥匙，虽然交付存在延迟但仍可视为被告履行了交付义务；另外，关于车位约定之观点，考虑到原告方举证不能，故一审法院对此节争议不予过多置评。据此，一审法院作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告刘艳赔偿原告韩玲荣房屋占用使用费33,000元。二、驳回原告韩玲荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元(原告预交)，由原告承担1667元，余款753元由被告负担(此款应当于判决发生法律效力之日起十日内给付)。本院二审期间，各方当事人依法提交新证据。对各方存在争议的事实，本院认定如下：关于刘艳提供的（2018）辽0211民初9344号案件庭审笔录，韩玲荣对真实性并无异议，本院对该证据予以采信。该庭审笔录显示，刘艳于2018年7月23日向韩玲荣邮寄了一份通知函，通知韩玲荣交接案涉房屋，韩玲荣认可收到了该份函件，但认为刘艳拒绝交付车位，未完成合同约定的交付房屋的义务。对于刘艳提供的（2018）辽0204民初7101号民事判决书，该案件系刘艳与本案第三人房博览公司及其法定代表人邱霞之间的诉讼，与本案诉争无直接关联性，本院不予采信。关于刘艳提供的其朋友于桂芳于2018年3月9日通过微信发送的案涉房屋的售房广告，该广告上的价格仅系广告报价，而非磋商后的成交价格，与本案诉争无关，本院不予采信。关于刘艳提供的2013年至2017年的《采暖用户停止供（用）热协议》复印件，韩玲荣对真实性不予认可，因该证据刘艳并未提供原件，且该协议上停止用热房屋地址及用户名称、时间、联系电话等内容均系复印后添加，故该证据的真实性本院无法确认。本院一审法院查明的案件事实，除“（刘艳）一直占用涉案房屋使用”外，均予以确认。本院补充查明，刘艳与韩玲荣2018年3月28日签订的《房地产买卖合同》约定，定金50,000元于买卖双方交接房款时冲抵房款，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方。买卖双方在交接房屋时交接房款。本院认为：结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为两个：一是案涉房屋未能交接系谁的原因所致，谁是案涉《房地产买卖合同》的违约方；二是刘艳是否应向韩玲荣双倍返还定金。针对第一个焦点问题，即案涉房屋未能交接系谁的原因所致，本院认为，虽然在韩玲荣与刘艳实际履行的《房地产买卖合同》中约定“卖方赠送地下车位”，但因该“赠送”行为依附于房屋买卖合同，而并非独立存在，且车库具有独立的使用功能和相应的经济价值，必然直接影响房屋买卖合同的订立及交易价格的确定，故双方诉争车位的交付应属于案涉《房地产买卖合同》卖方履行义务的一部分。现卖方刘艳拒绝交付车位的行为显然不符合合同约定及正常交易惯例，亦有悖诚实信用原则。其虽于2018年7月23日向韩玲荣邮寄了通知函，但明确表示不交付合同约定的车位，亦未将案涉房屋的钥匙交付给中介房博览公司或韩玲荣，案涉房屋一直由刘艳实际控制，故该通知函不能发生刘艳已完成房屋交付义务的法律后果。但鉴于在本案一审诉讼过程中，刘艳已将案涉房屋的钥匙交给中介房博览公司保管，双方当事人对除车库外案涉房屋的交接并无争议，韩玲荣可以通过中介取得案涉房屋的钥匙而减少其未能占有使用房屋的损失，而韩玲荣至今亦未接收该房屋钥匙，对于由此扩大的损失应由韩玲荣自行承担责任。据此，一审法院判令刘艳比照同地区市场租金价位按照每月3000元的标准向韩玲荣支付自剩余房款交纳之日（2018年5月26日）至刘艳将钥匙交给中介房博览公司之日（2019年4月25日）的房屋占有使用费并无不当，本院依法予以维持。至于刘艳如何向韩玲荣交付车位一节，本院认为，刘艳认可其在案涉小区内有一个车位，双方当事人在《房地产买卖合同》中约定“赠送”的车位即为该车位，刘艳持有停车场的卡，只要持卡即可进入停车场停车，具体位置不确定，交接停车卡即完成了车库的交接手续。韩玲荣认可上述交接方式。虽然合同约定交付的车位具体位置不确定，但该车位位于案涉小区停车场内，一张停车卡对应一个车位，停车卡是车位的权利凭证，双方当事人对此均无异议。基于此，按照《房地产买卖合同》的约定，刘艳理应将案涉车位所在停车场晶品缘林地下停车场的停车卡交给韩玲荣，保证韩玲荣可以在该停车场内停车，以完成其交付车位的义务。针对第二个焦点问题，即刘艳应否向韩玲荣双倍返还定金，本院认为，虽然刘艳在履行合同的过程中，存在不符合合同约定的情形，但根据《房地产买卖合同》的约定，卖方未能履行合同条款导致合同终止或无法履行时，需双倍返还定金给买方。即卖方双倍返还定金的前提条件是案涉《房地产买卖合同》终止或无法履行。而本案中，买方韩玲荣已向刘艳支付1,810,000元购房款，定金50,000元亦交付给中介公司保管，卖方刘艳亦将案涉房屋过户至韩玲荣的名下，买卖双方已履行合同约定的部分主要义务，不存在合同终止或无法履行的情形，故本案不适用定金罚则的相关约定。一审法院未支持韩玲荣要求刘艳双倍返还定金的诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，韩玲荣的上诉请求部分成立，刘艳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初9446号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初9446号民事判决第二项；三、刘艳于本判决发生法律效力之日起十日内向韩玲荣交付大连市甘井子区红旗西路惠泽中园（晶品缘林）地下停车场内车位一个及对应的停车卡一张；四、驳回韩玲荣的其他诉讼请求。二审案件受理费4087元（韩玲荣已交付1667元，刘艳已交付2420元），由韩玲荣负担1667元，刘艳负担2420元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 张萍萍审判员 张 钱二〇一九年十二月三日书记员 杜玉洁