江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3452号上诉人（原审被告）：戴品文，男，1957年12月27日出生，汉族，户籍地南京市，现住南京市六合区。委托诉讼代理人：张洁，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金辉，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵翠琴，女，1962年10月28日出生，汉族，户籍地南京市沿江工业开发区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张洁，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金辉，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许玉保，男，1953年11月19日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：虞金龙，溧阳市北方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：戴洪珍（曾用名戴红珍），女，1955年8月8日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：虞金龙，溧阳市北方法律服务所法律工作者。上诉人戴品文、赵翠琴因与被上诉人许玉保、戴洪珍买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院）（2018）苏0481民初8579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴品文、赵翠琴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判；上诉费由许玉保、戴洪珍承担。事实和理由：一、2004年4月20日，戴品文与许玉保、戴洪珍签订《房屋转让协议》，名为房屋转让协议，实质是以物抵债合同，一审法院对合同性质认定错误。因为房屋买卖合同缺乏何时过户这样的核心条款，也应当认为其是作为履行旧债的担保，不应当认定是房屋买卖合同。二、本案中的房屋转让协议从形成时间上看，形成时间在2004年，所谓的工程款结算在2006年，这应当属于在债务履行届满前达成的以物抵债协议。根据省高院关于以物抵债若干法律问题审理的纪要，应当认为房屋转让协议无效。涉案房屋是戴品文与赵翠琴的共有房产，旧债是公司欠许玉保的工人工资，用房屋抵债没有经过赵翠琴的同意，赵翠琴没有授权也没有事后的追认，戴品文无权处分房屋。其行为也不构成表见代理，因此抵债协议无效。另外，15万元是工人工资，不具有优先受偿权，如果直接判决案涉房屋过户许玉保、戴洪珍名下，会损坏其他债权人的利益，因此抵债协议无效。根据上述会议纪要，法院应当释明，许玉保、戴洪珍可以要求继续履行原债权债务合同，要求戴品文支付工程款，如果经释明，仍不变更诉讼请求的，应当驳回诉讼请求。三、一审法院认定“戴品文的行为构成表见代理，案涉房屋买卖合同合法有效”系认定事实错误，适用法律错误。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。由于本案的相对人恰恰是戴品文的姐姐、姐夫，他们明知案涉房屋属于夫妻共产，即使登记在戴品文一人名下，他也无权处分。戴品文没有出示赵翠琴的授权委托书，他们没有联系赵翠琴确定是否授权戴品文代理，也没有主动要求赵翠琴到场签字，许玉保、戴洪珍有什么理由认为戴品文有代理权呢？《房屋转让协议》上没有赵翠琴的签字，反而证明许玉保、戴洪珍明知戴品文是无权处分案涉房屋的，也证明了赵翠琴对戴品文处理房产的行为不知情。表见代理的适用条件是相对人不明知行为无权处分，而是基于种种理由相信行为人有代理权而有权处分，而本案事实并非如此，所以戴品文的行为不构成表见代理，案涉《房屋转让协议》即使成立也系效力待定的合同。许玉保、戴洪珍辩称，戴品文、赵翠琴的上诉理由在一审中均已陈述，二审时戴品文、赵翠琴仅仅阐述了自己的观点，没有提供任何证据进行证实。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。许玉保、戴洪珍向一审法院起诉请求：1.判令戴品文协助许玉保、戴洪珍办理位于溧阳市溧城镇荷花新村二区5幢1号门402室房屋（房产证登记地址为溧阳市荷花新村84-402）的过户手续；2.诉讼费用由戴品文负担。一审法院认定事实：许玉保、戴洪珍是戴品文的姐夫、姐姐。戴品文与赵翠琴于1992年11月结婚，于2012年7月离婚。许玉保、戴洪珍曾跟随戴品文一起做工程。1994年4月1日，戴品文领取了位于溧阳市荷花新村二区5幢1号门402室（公安编号）的房产证（产权证号为溧房交登xx号，地址为溧阳市荷花新村**，面积为90.1平方米，以下简称荷花新村房屋）。2007年3月20日，戴品文取得荷花新村房屋的土地使用权证书，产权证号溧国用（2007）第xx号。2004年4月20日，许玉保、戴洪珍与戴品文签订了一份《房屋转让协议》，主要载明：“兹有甲方戴品文荷花新村房屋壹套四楼91平方米转让给乙方许玉保、戴红（洪）珍，作价15万元，大写壹拾伍万元整，此款作为许玉保在戴品文处工程款中扣除（多退少补）。”并由立据人汤跃坤、证明人张夕才签字确认。合同签订后，许玉保、戴洪珍便搬入案涉荷花新村房屋居住至今。居住期间，许玉保、戴洪珍以其名义缴纳了水费、电费等费用。2011年，戴品文因拖欠外债未还而成为多起涉诉案件的被执行人，溧阳法院依法查封了登记在戴品文名下的案涉荷花新村房屋以及赵翠琴名下的位于南京市大厂区桂馨园31幢146室等房屋。该院在强制执行戴品文财产的过程中，许玉保于2013年4月11日对上述查封荷花新村房屋的行为提出执行异议。溧阳法院就该执行异议予以立案受理，登记案号为（2013）溧执异字第0002号。在该执行异议审查过程中，戴品文陈述称，2004年就没钱了，就将案涉荷花新村房屋转让给许玉保、戴洪珍，在外开始借钱，所以房屋没有办理过户手续。许玉保称，在戴品文用房子抵工程欠款后，因为没钱交过户费、土地证没办就一直没有过户。溧阳法院经审理后于2013年5月2日作出（2013）溧执异字第0002号民事裁定书，裁定如下：一、中止对案涉荷花新村房屋的执行；二、撤销溧阳法院作出的（2011）溧杨民初字第2147、2025号民事裁定书的执行。前述裁定生效后，溧阳法院依法解除了对案涉荷花新村房屋的查封。因未能办理产权变更登记，双方产生争议，许玉保、戴洪珍遂诉至一审法院，要求判如所请。一审另查明，南京市六合区人民法院根据（2008）六民二初字第646号民事判决书强制执行过程中，于2014年10月14日查封了案涉荷花新村房屋，查封期限为二年，自2014年7月14日至2016年7月13日。截止该案法庭辩论终结前，案涉荷花新村房屋已无任何查封、抵押手续。一审庭审中，许玉保、戴洪珍称，2006年5月24日，戴品文和许玉保就工程款进行了结算，其中包含了对戴品文的妹夫李顺年工资21.24万元及溧阳房款的抵扣部分，确定许玉保、戴洪珍尚欠戴品文21892元，该款在2014-2015年因戴品文生病，已经向他支付2万元，此外，许玉保、戴洪珍表示同意承担可能产生的过户费用。戴品文、赵翠琴则认为，2014-2015年的确向溧阳的亲戚借款2万元，但是具体借谁的钱需要庭后核实，2006年的结算单与该案无关。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该案中，虽然案涉荷花新村房屋的产权系于戴品文与赵翠琴夫妻关系存续期间取得，但戴品文与许玉保、戴洪珍签订案涉房屋买卖合同时，该房产仅登记在戴品文一人名下，戴洪珍、许玉保作为戴品文的姐姐、姐夫有理由相信戴品文有代理权，有权代理赵翠琴代为签订合同，故戴品文的行为构成表见代理，案涉房屋买卖合同合法有效。戴品文辩称案涉合同显失公平应予撤销以及赵翠琴辩称案涉合同因无权代理而无效的理由均不成立，法院不予采纳。该案系房屋买卖合同，出卖房屋一方即戴品文、赵翠琴负有使许玉保、戴洪珍取得该房屋所有权的义务，但戴品文签订合同后，仅向许玉保、戴洪珍交付了房屋，尚未办理过户登记手续，系违约行为，故许玉保、戴洪珍有权要求戴品文、赵翠琴协助办理案涉房屋的产权过户手续，同时，房屋过户费用由许玉保、戴洪珍负担。案涉房屋买卖合同并未约定过户登记履行期限，且请求过户登记兼具物权请求权性质，因此戴品文、赵翠琴关于许玉保、戴洪珍的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见不成立。至于戴品文抗辩的未足额支付15万元房款的问题，因许玉保、戴洪珍系以其对戴品文的工程款债权抵扣房款，在2006年也进行过工程款结算，根据结算情况可以认定许玉保、戴洪珍已付清了案涉房款，且戴品文在2013年执行异议听证程序中陈述其没有办理过户手续的原因是没钱，并没有提及其他原因，故戴品文、赵翠琴的该辩解意见不成立，法院不予采纳。判决：戴品文、赵翠琴应于判决生效后三日内协助许玉保、戴洪珍办理位于溧阳市荷花新村二区5幢1号门402室房屋产权[产权证号为溧房交登xx号、溧国用（2007）第xx号]过户至许玉保、戴洪珍名下的手续，过户费用由许玉保、戴洪珍负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由戴品文负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，戴品文于2004年4月20日将涉案房屋转让给许玉保、戴洪珍，为此双方签订了《房屋转让协议》，并将房屋交付许玉保、戴洪珍使用。戴品文抗辩称《房屋转让协议》系以物抵债合同，其可以反悔不履行，对此，我国法律并未禁止债务人以其财产抵偿债务，故戴品文的上述抗辩意见本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案许玉保、戴洪珍主张戴品文、赵翠琴协助办理涉案房屋的产权过户手续，而所涉房屋仅登记在戴品文个人名下，戴品文与赵翠琴已离婚，且二人在离婚时对涉案房屋并未涉及，目前并无证据证明赵翠琴对涉案房屋享有权利，故由戴品文一人协助许玉保、戴洪珍办理涉案房屋的产权过户登记并无障碍，一审判决赵翠琴协助办理涉案房屋产权的过户手续无事实和法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院（2018）苏0481民初8579号民事判决；二、戴品文应于本判决生效后五日内协助许玉保、戴洪珍办理位于溧阳市荷花新村二区5幢1号门402室房屋产权[产权证号为溧房交登xx号、溧国用（2007）第xx号]过户至许玉保、戴洪珍名下的手续，过户费用由许玉保、戴洪珍负担；三、驳回许玉保、戴洪珍的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，由戴品文负担；二审案件受理费3300元，由戴品文负担。本判决为终审判决。审判长  卢文忠审判员  王 莹审判员  袁海燕二〇一九年十二月六日书记员  邹 静