广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14292号原告：刘梅，女，1972年9月出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：陈炎辉，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：成世鸿，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：罗卫锋，经理。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。原告刘梅与被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘梅的委托诉讼代理人成世鸿，被告亿力公司的委托诉讼代理人林嘉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘梅向本院提出诉讼请求：一、亿力公司按合同交付标准交付涉案商品房给刘梅使用；二、亿力公司向刘梅支付逾期交房违约金（从2017年1月1日起以已付房款395000元为基数按年利率6%计算至亿力公司交房之日止）。事实和理由：2016年5月1日，刘梅与亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，由刘梅购买亿力公司位于中山市××路××号万品中心2幢814房，约定房屋金额395000元，交付房屋时间为2016年12月31日前，逾期交房则由亿力公司按日向刘梅支付已交付房价款万分之一的违约金。刘梅已经按约定全款支付购房款395000元，但亿力公司截至刘梅起诉之日，仍未将涉案房屋按合同交付标准交付给刘梅。亿力公司逾期交楼的行为已经构成违约，应向刘梅支付逾期交楼违约金，且逾期交房的违约金约定过低，不足以赔偿刘梅的损失，显失公平，应调整为按年利率6%计算逾期交楼违约金。刘梅为支持其诉请，提供证据如下：1.中山市商品房买卖合同、备案表，证明2016年5月1日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，由原告购买亿力有限公司位于中山市××路××号万品中心2幢814房，约定房屋金额为395000元，交付房屋时间为2016年12月31日前，逾期交房则由亿力公司按日向刘梅支付已交付房价款万分之一的违约金；2.收款收据、契税发票，证明原告已经按约定支付了房屋价款395000元及契税；3.中山日报微信公众号文章，证明被告尚未符合交付条件。亿力公司辩称，一、涉案《中山市商品房买卖合同》由中山市国土资源局等行政部门提供，补充协议作为该合同的附件一并由相关部门予以备案，形式及内容合法有效，有关权利义务是双方真实意思表示，更非格式条款，因此被告应交付房产的期限以及应承担逾期交付商品房违约金的计算标准及上限应严格按照《中山市商品房买卖合同》第八条、第九条及合同补充协议第四条等约定严格履行；二、被告已于2018年9月17日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且已于2018年9月30日向原告发出通知要求办理收楼手续，相关违约金计算期限应截至2018年9月30日；三、从2017年1月1日起至2018年9月30日按合同约定的按日支付已付房价款的万分之一标准计算逾期交房违约金已明显超过补充协议第四条约定的最高限额，故被告仅应按该条约的最高限额标准向原告支付逾期交房违约金为11850元（395000×3%）。亿力公司就其辩解，提供证据如下：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证，证明被告于2018年9月17日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；2.收楼通知书、快递回单，证明被告于2018年9月30日通知原告办理收楼手续。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，刘梅与亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定刘梅购买亿力公司开发的位于中山市××路××号万品中心2幢814房的预售商品房，总金额395000元。亿力公司应当在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付刘梅。该合同第九条约定亿力公司逾期交房的违约责任为亿力公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向刘梅支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则刘梅有权解除合同。第十一条交接约定如刘梅未按亿力公司通知的时间办理收楼手续的，在亿力公司指定的交楼期限届满当天，视为亿力公司已实际交付该商品房给刘梅使用，且该期限届满次日起，该商品房毁损、灭失的风险转移于刘梅承担，并开始起计该商品房的保修期及物业管理费。第十三条约定亿力公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，双方同意如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：本合同继续履行，刘梅应先行收楼。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。双方当天还签订《补充协议》作为对《中山市商品房买卖合同》的补充，载明：亿力公司按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3％。2018年9月30日，亿力公司通过EMS快递向刘梅寄送收楼通知书，同年10月1日，刘梅已收取收楼通知书，收楼通知书载明：刘梅可于2018年10月10日前来万品中心物业管理处办理收楼手续并缴交相关费用，逾期15天未办理收楼手续，则视为已自动收楼。2018年11月9日，刘梅以亿力公司未符合商品房交付条件，存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。另查明：2018年9月17日，亿力公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。刘梅与亿力公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。亿力公司于2018年9月17日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并于同年9月30日向刘梅通过EMS邮寄方式寄送收楼通知书，刘梅已收取收楼通知书，根据收楼通知载明的内容，刘梅应于2018年10月10日前办理收楼手续，逾期15天未办理收楼手续，则视为已自动收楼，故本院认定刘梅于2018年10月25日已验收交接涉案商品房，刘梅请求亿力公司按合同交付标准交付涉案商品房缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘梅主张亿力公司的商品房未符合交付条件，待公共配套设施完善后才收楼，根据双方合同第十三条关于公共配套设施的约定，即使亿力公司未按期完成公共配套设施，刘梅亦应先收楼，且刘梅主张的宣传配套设施未在合同中予以约定,故刘梅以此理由拒收涉案商品房缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。亿力公司未按期向刘梅交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘梅要求亿力公司以395000元为基数，按年利率6%支付从逾期交房之日起计至交房之日止的违约金，亿力公司辩称根据补充协议第四条约定应支付给刘梅逾期交楼的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。本院认为，亿力公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而亿力公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的补充协议第四条约定的内容无效，本院对亿力公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同中约定违约金的计算标准为日万分之一，刘梅认为约定过低，不足以赔偿其损失，请求计算标准按年利率6%计算，亿力公司辩称应根据合同约定标准计算，本院认为，因亿力公司逾期交楼，使刘梅的资金被占用造成其损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”刘梅以违约金过低要求调高计算标准为按年利率6%，理据充分，本院予以支持，故违约金的数额从2017年1月1日起计算至2018年10月24日止为42919.73元（395000×6%÷365×661）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告中山市亿力贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘梅支付逾期交房违约金42919.73元；二、驳回原告刘梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，减半收取计443元，由被告中山市亿力贸易有限公司负担（该费用原告已预交，本院不作退还，由被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇一九年一月七日书记员  潘汝彤