四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终14608号 上诉人（原审原告）：何天发，男，汉族，1959年8月24日出生，住四川省彭州市。 上诉人（原审原告）：何文潇，男，汉族，1990年1月12日出生，住四川省彭州市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：胡建国，彭州市丽春法律服务所法律服务工作者。 上诉人（原审被告）：曹令均，男，汉族，1971年10月30日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：徐谅，四川东驰律师事务所律师。 上诉人何天发、何文潇因与上诉人曹令均房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院(2018)川0181民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 何天发、何文潇上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法请求发回重审，或者改判：一、曹令均支付房屋租金或房屋占有费至实际腾空房屋之日；二、曹令均支付违约损失10万元。三、判令曹令均腾空房屋并将房屋钥匙、水卡、电卡退还。同时，何天发对于一审判决驳回其一审第二、三项诉讼请求没有异议，对于一审判令合同解除没有异议，但对一审判决确认的合同解除时间有异议。事实和理由：一、案涉租赁合同合法有效，双方应当按约遵守。二、何天发、何文潇发出的租赁广告并不包含曹令均所承租的房屋。其所承租的房屋下面共计有9个营业用房，根据合同约定，预留一间以便与曹令均承租的房屋隔开，用作上二楼、三楼的通道，一至三楼共计约600平方米，虽然三楼系搭建的，但通过照片及一审法官实地查勘，一审法院对三楼房屋的面积未纳入认定的租赁面积范围系事实认定错误。三、曹令均并未直接与何天发、何文潇就租赁房屋的相关事宜进行交涉，其仅向第三人发短信表示不续租，该表示行为并不能代表真实意思表示。事实上，直到2018年5月14日开庭时，其才明确表示要单方终止合同。四、风貌改造系由成都市世纪烽云文化传播有限公司统一进行，该公司与何天发、何文潇有联系的仅是前往二楼、三楼的通道玻璃门及招租广告，并且该广告是拆了放在屋内，招租范围并不包括曹令均承租的房屋。因为出租人没有得到曹令均所承租房屋钥匙，所以只能就该房屋的外面统一进行改造。所以，世纪风云文化传播有限公司出具的《情况说明》是在曹令均诱导下作出的，且与客观事实不符，是无效证据，一审法院据此认定何天发、何文潇实际占有房屋的时间点错误；5、根据《租房协议》，曹令均应对其承租的房屋进行维修保养并及时结清水电等费用，而现有证据足以证明曹令均损坏房屋并未及时维修，以及拖欠水电费的事实，一审法院对该事实不予认定错误。 曹令均辩称，一、关于租赁面积，一审法院查明曹令均承租房屋面积符合客观事实，何天发、何文潇否认其招租广告所指向的房屋并非曹令均租赁的房屋，但其并未提供证据予以证明，一审法院对此认定正确。二、关于第三人向何天发发短信的效力，2016年底，曹令均多次与何天发、何文潇电话联系交涉解除合同的事宜。曹令均指派公司员工向何天发、何文潇发短信协商解除合同，得到何天发应允，其与2017年6月5日张贴招租广告，故一审法院认定该日为案涉协议解除之日正确。三、关于世纪烽云文化传播有限公司出具的《情况说明》的证明力，该证据具有客观真实性，且与本案各方当事人并无利害关系，应当予以采信。四、关于协商解除合同后腾退房屋的问题，曹令均已与何天发、何文潇协商解除合同并撤离了任何物件、设备，且何天发、何文潇在未收回房屋的情况下，也不可能再行发布招租广告。 曹令均上诉请求：请求依法撤销一审判决的第二项、第三项，改判驳回何天发、何文潇的诉讼请求。事实和理由：一、针对一审判决第二项，一审法院依据成都世纪烽云文化传播有限公司的《情况说明》及何天发、何文潇的自述认定曹令均实际控制案涉房屋的时间为2017年10月30日，进而判决曹令均支付租金及占有费错误。本案一审证人均已证明案涉房屋在2017年5月5日即张贴招租广告，此时案涉房屋已实际置于何天发、何文潇控制之下，故曹令均并不欠何天发、何文潇租金及占用费；二、针对一审判决第三项违约损失部分，一审法院根据《合同法》第九十七条的规定并结合房屋至今呈闲置现状，即判令曹令均支付违约损失3万元，缺乏事实依据及证据支持。根据协商一致解除合同的原则，若合同双方对违约金有约定，应从其约定，没有约定，则以实际损失计算。而本案中，案涉租赁合同并没有约定违约损失，且何天发、何文潇在解除合同后及时张贴了招租广告，对于该房屋闲置至今的状态，应属其自身应当承担的商业风险，该风险不能强加给曹令均承担，更不能让曹令均承担因房屋闲置所带来的可预期利益损失。综上，双方在2017年6月2日协商解除合同后，何天发、何文潇在2017年6月5日张贴招租广告并实际控制案涉房屋，并非一审法院认定的2017年10月30日实际控制。一审法院认定3万元违约金缺乏事实依据，即使认定曹令均应支付一定的违约金，一审法院认定3万元的违约金也明显过高，且押金不能作为违约金予以扣除。故，请求二审法院予以改判。 何天发、何文潇辩称，一、曹令均至今仍占有案涉房屋，双方之间的房屋租赁关系至今尚未解除。曹令均在一审中申请的证人，均与其交往深厚，存在利害关系，其证人证言不具有可信力。二、世纪风云文化传播有限公司出具的《情况说明》是在曹令均的欺诈、诱导下作出的，与客观事实不符，一审法院采纳该份证据系不正确的。三、案涉房屋至今未租出去，系因曹令均控制该房屋，该房屋钥匙、水卡、电卡均被曹令均掌管，其财产也存放在该房屋内，故曹令均应当承担租金及占用费，且其提前解除合同已构成违约，后又长期占有该房屋，故其亦应承担10万元赔偿责任。 何天发、何文潇向一审法院起诉请求：一、判令解除何天发、何文潇与曹令均双方于2016年5月16日签订的租房协议；二、判令曹令均立即修复在其租赁经营期间损坏的玻璃门、卷帘门；三、判令曹令均立即向有关部门结清所欠的水费、电费；四、判令曹令均立即将所租房屋腾空并将房门钥匙、水卡、电卡退还何天发、何文潇；五、判令曹令均立即按租房协议给付所欠的从2017年5月16日至腾退房屋（该房屋至今未腾退）时止的房屋租金；六、判令曹令均因单方恶意解除合同给何天发、何文潇造成的房屋贬值、租金利息等经济损失人民币10万元。 一审法院认定事实：一、位于彭州市，彭州市房屋系何天发、何文潇共同共有，产权证记载总层数2层，建筑面积365.59平方米，该房屋底层商业面积为182.8平方米。 二、2016年5月16日，何天发作为乙方，曹令均作为甲方签订《租房协议》，与本案有关的约定：1、乙方将位于天彭镇天府大道一支巷（蓝天花园）与二环路交界处，一楼营业房出租给甲方，租用期六年，从2016年5月13日至2022年5月12日止。2、租金三年一调，从2016年5月16日至2019年5月15日止，租金按人民币每年捌万元整计付，从2019年5月16日起至2022年5月15日租金每年按捌万捌仟元计付。甲方应在签订协议时向乙方支付租房押金人民币壹万元，该款在租期满后甲方无任何违约情况下由乙方退还甲方。3、租金收取采用先付租金后使用每年一次性收取原则。4、甲方应在维护自身企业形象，在不改变房屋结构，保证安全和质量的情况下精心对房屋进行装修时应预留隔开上二楼通道，租期内经常对所租房屋进行维修和保养，保证房屋和装修完好无损，生产经营中若对房屋及装修增加物损坏，甲方应及时进行修复。5、以上协议双方共同遵守，若乙方违约，应赔偿其相应损失。 三、2017年6月2日，曹令均聘请的会计陈益向何天发、何文潇发送短信，内容为“车城店我们2017年5月到期不在续租。位于天府南路**。” 四、证人陈某、黄某证明，2017年6月5日，案涉铺面门口已贴出招租广告。招租广告内容为“出租1-3楼面积约450平方米电话：130××××9060。”曹令均聘请的会计陈益，出庭作证证明其与何天发、何文潇进行了交接，并受何天发、何文潇指令其将钥匙交至蓝天小区门卫处，经向蓝天小区门卫唐芳秀调查，唐秀华陈述其并未受何天发的委托接收钥匙，陈益将钥匙交给唐秀华是叫唐秀华去查水表，可是在查了水表后，曹令均并未缴纳水费，因此唐秀华将钥匙退回给了曹令均开设的另外一家店铺内的工作人员。成都世纪烽云文化传播有限公司出具《情况说明》，载明“本公司于2017年承接彭州天彭镇风貌改造工程，由我公司项目负责人电话通知天府南路号，朝阳南路号房主何天发改造门头，他本人到现场指导本公司人员把撤换下的门头装入以上房内。电话通知人：周某。本说明仅证明本公司与房东沟通接洽过的事实证明。” 上述事实有何天发、何文潇与曹令均的陈述，何天发、何文潇与曹令均的身份信息，产权证、《租房协议》、证人证言、照片、《情况说明》等证据在案佐证，一审法院对上述证据予以采信。 一审法院认为，何天发、何文潇与曹令均签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，何天发、何文潇与曹令均均应按照合同的约定履行各自的义务。 一、合同的解除问题，何天发、何文潇主张双方的租赁合同至今未解除，曹令均主张双方的租赁合同已经解除。在2017年6月5日时，何天发、何文潇就已打出招租广告，何天发、何文潇称其招租的铺面并未包含曹令均租赁的部分，招租广告中的一楼仅指一楼上二楼的过道。招租广告中载明1-3楼面积约为450平方米，从面积上看底层面积为182.8平方米，一、二楼面积合计365.59平方米，三楼系何天发、何文潇自行搭建无产权证，何天发、何文潇未提交三楼面积的相关证据，何天发、何文潇自称一楼仅指一楼上二楼的通道无其他用途，结合总面积、一楼的用途及交易习惯，何天发、何文潇对于招租广告未包含案涉租赁房屋未作出合理解释，一审法院对何天发、何文潇主张的一楼仅包含一楼上二楼的过道不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”在曹令均单方通知何天发、何文潇解除合同后，何天发、何文潇打出招租广告，能够推论双方就解除合同达成合意，一审法院确认双方签订的《租房协议》于2017年6月5日已经解除。 二、关于租金的问题，何天发、何文潇主张曹令均至今未向何天发、何文潇返还房屋，租金应支付至腾退之日止，曹令均主张在2017年6月则已返还，双方办理了交接并将案涉房屋钥匙交至蓝天小区门卫处，但经向蓝天小区门卫询问，其称并未接受何天发的委托接收钥匙，其拿钥匙是为了抄水表，再收取水费未果后将钥匙退还曹令均。成都世纪烽云文化传播有限公司出具《情况说明》，说明2017年在承接彭州市风貌改造后，就风貌改造相关事宜是与何天发进行沟通，何天发认可成都世纪烽云文化传播有限公司在2017年10月左右与其就风貌改造事宜进行了沟通。一审法院认为，在成都世纪烽云文化传播有限公司进行风貌改造时，相关事宜系与何天发进行沟通，那么何天发在此时已经实际控制房屋，何天发、何文潇陈述成都世纪烽云文化传播有限公司通知何天发的时间大概在2017年10月，一审法院酌情认定2017年10月30日何天发、何文潇已实际占有案涉房屋，租金则应从2017年5月16日计算至2017年6月5日止，从2017年6月6日起按租金标准计算房屋占用费至2017年10月30日止。 三、关于修复玻璃门、卷帘门的问题，何天发、何文潇未举证证明玻璃门、卷帘门损坏时间，一审法院无法确认是在何天发、何文潇占用期间损坏还是曹令均占用期间损坏，根据《最高人民法院关于适用 四、关于腾退房屋的问题，如前所述，何天发、何文潇现已实际占有房屋，不涉及腾退事宜。 五、关于向有关部门结清所欠水、电等费的问题，根据《租房协议》的约定，曹令均应向有关单位结清所有水电气等费用，但何天发、何文潇现并未垫付该笔费用，无权主张该项权利。 六、关于经济损失的问题，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，何天发、何文潇与曹令均合同约定租期6年，现提前解除合同的行为确构成违约，案涉铺面至今处于闲置状态，确给何天发、何文潇造成一定损失，一审法院酌情认定该损失为30000元，曹令均在签订合同时已支付押金10000元，应予扣除。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用 二审中，曹令均未提交新的证据。何天发、何文潇提交以下新证据： 第一组：1、彭州市天彭镇青云广告服务部于2018年10月9日出具的《证明》（1张）；2、彭州市公安局光明路派出所出具的《地址证明》（1张）；3、彭州市瑜祥物业管理有限公司于2018年10月10日开具的《彭州市瑜祥物业水电费收据》（1张）；4、四川方程测绘有限公司测绘的平面图（1张）；5、彭州市城乡管理局执法对拆除《我的车城》门头广告时场景照片（6张）。该组证据拟证明：1、何天发未参加风貌改造，且风貌改造的房屋并非案涉房屋，而系其他房屋。2、招租广告并未包含曹令均所租赁的房屋，案涉房屋至今仍被曹令均占有。3、平面图的主要目的是证明案涉房屋不包括租给曹令均天府南路155号的玻璃门。 第二组：1、证人周某的证人证言（出庭作证）。2、许绪明出具的书面证言及其身份证复印件。该组证据拟证明曹令均在一审提交的《情况说明》系虚假的。 曹令均发表质证意见： 一、对第一组证据：对第1项的三性均有异议，该份证据没有承揽合同和收费凭证作为印证，且该广告部对时隔两年的事情描述过于清晰，有悖常理，不排除是何天发、何文潇为诉讼恶意准备的；第2项无法达到对方的目的，应以一审查明的事实为准；对第3项的真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，该份单据载明的日期是2017年，缴费日期为2016年12月18日，无法证明该费用系曹令均所欠费用，也无法证实欠费的真实性；对第4项的真实性无异议，但与本案无关，无法达到何天发、何文潇的证明目的；对第5项的真实性无异议，但该证据未载明拍摄时间，与一审查明的事实相悖，真实性请求二审法院认定。 二、对第二组证据：该证据涉及调查，而该调查仅有一名法律工作者在场，故该调查笔录的形式要件不合法，该证言中的内容无法核实真伪。 对于上述证据，本院对第一组证据的第2项、第3项、第4项、第5项的真实性、合法性予以采信；对于第一组证据中的第1项及第二组证据中的第2项，均系证人证言，因证人未到庭接受质询，故对其真实性、合法性不予确认；对于第二组证据中的第1项，该证人周某的当庭证言与曹令均一审提交的《情况说明》在证明内容上存在冲突，周某当庭否认经其签字落款的该《情况说明》系经其阅读后而签字确认的，并称该《情况说明》中载明的内容并非其亲眼所见。鉴于该周某陈述的内容与一审事实部分列明的《情况说明》存在矛盾，故对该周某的证言及《情况说明》，本院均不予采信。对于上述本院已确认真实性、合法性证据的关联性及证明力问题，于本院认为部分予以阐述。 对于一审法院经审理查明的第一、二、三项事实，与本院经审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。对于一审法院在审理查明的事实部分列明的第四项，结合何天发自认及照片等证据，本院认定何天发已作出招租广告“出租1-3楼面积约450平方米电话：130××××9060。”的事实予以认定，但该广告具体的发布时间因缺乏足以采信的证据予以佐证，本院对该广告的发布时间不予认定；对于该第四项中“经向蓝天小区门卫唐芳秀调查，唐秀华陈述其并未受何天发的委托接收钥匙，陈益将钥匙交给唐秀华是叫唐秀华去查水表，可是在查了水表后，曹令均并未缴纳水费，因此唐秀华将钥匙退回给了曹令均开设的另外一家店铺内的工作人员”之内容，本院亦予确认；除上述内容外，对一审法院列明的该第四项中的其他内容，本院均不予认定。本院另查明，位于彭州市，位于彭州市房屋系何天发共有。位于彭州市。位于彭州市镇朝阳南路号层房屋的第三层钢棚、简易板房等经四川方程测绘有限公司测绘，使用面积为215.42平方米。案涉155号房屋双方均在使用，何天发可通过该155号房屋登临二楼、三楼的未出租房屋。双方均认可，曹令均仅按合同给付了一年的租金。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于案涉房屋租赁合同的解除问题。对于案涉租赁合同是否已经解除，于何时基于何种法律事实，并适用何种法律规定发生解除效力，双方仍存争议。出租人何天发认为其合同至今仍未解除，故基于其所主张的该事实要求承租人曹令均承担截止腾退之日的房屋租金及房屋占有使用费；而承租人曹令均则认为案涉合同已于2017年6月5日即已解除。对此，本院认为，合同解除权的行使须以解除权的成就为前提，且解除行为应当符合法定程序；于缺乏解除权时提出的解除主张，其实质系违约行为。 于本案中，曹令均于2017年6月2日作出的解除通知中仅表明“2017年5月到期不再续租”，但其并未提交证据证实其于作出该解除意思表示时享有约定或法定解除权，故应依法承担举证不能的不利责任。鉴于曹令均并未提交足以采信的证据证实其提起解除时享有约定或法定的解除权，故其在合同约定的租赁期间尚未届满时即直接向承租人表明将不再继续承租案涉房屋的行为已构成违约。同时，因其单方解除行为缺乏权利基础，故不能发生解除的法律效力。 鉴于曹令均在双方合同履行期间并未届满即单方提出不再继续履行，故依《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，此时何天发获得法定解除权。尽管何天发因此获得法定解除权，但其仍须按法定方式解除合同方能发生解除的效力。本案中，对于何天发对外招租的行为是否表明其认可双方已协商解除合同的问题，本院认为，协商解除系指合同双方对于解除合同已形成意思表示一致，而本案中，何天发至今仍否认其已认可对方的解除，且曹令均并未提交足以采信的证据证实何天发有表示认可解除的明确意思，故应依法承担举证不能的不利责任。同时，何天发对外招租的行为系面向不特定的市场主体发出的要约邀请，而该招租并非针对曹令均进行的解除通知，故亦不能发生解除案涉租赁合同的法律效力。因此，本案不得依何天发对外招租的行为推定其已认可对方的违约解除或双方就解除已形成意思表示一致。一审法院对于双方合意解除的认定不当，本院予以纠正。 鉴于本案中，何天发以诉讼方式提出解除案涉租赁合同，故应以该明确解除的诉讼主张通知到达对方当事人时发生法律效力。据本院核实，何天发于《民事起诉状》中并未提出解除请求，而系在2018年6月19日的《变更诉讼请求申请书》才明确提出解除双方的租房协议，曹令均承认其于2018年6月25日其已收到。故，本院以曹令均认可收到该申请书的期日作为案涉租赁合同的解除时间，即案涉租赁合同于2018年6月25日解除。一审法院对该解除时间的认定有误，本院予以纠正。 二、关于合同解除之后的返还问题。本案中，何天发主张腾空房屋并退还房屋的钥匙、水卡、电卡。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，鉴于案涉租赁合同已于2018年6月25日解除，故自该解除发生效力之日，曹令均即应向何天发返还案涉房屋。而解除之后的房屋返还，究其法律实质，系对房屋重新转移占有，即须有法律上的交付事实发生。曹令均虽称其已通过门卫将案涉房屋的钥匙进行返还，但依向门卫唐秀华进行的调查，唐秀华称其并未受何天发委托接受钥匙，且之后又退回给了曹令均另外一家店铺的工作人员。从上述一审核实的事实来看，该返还房屋事实上并未完成，故未发生返还并转移占有的法律效力。 同时，对于一审法院认定2017年6月5日何天发对外招租时已实际占有案涉争议房屋，故不涉及腾退的问题，本院认为，该一审认定的事实系依据招租广告、成都世纪烽云文化传播有限公司所作的《情况说明》等证据进行认定。对于上述证据，本院认为并不足以认定案涉房屋已发生返还。具体而言，首先，关于案涉招租广告，其内容为“出租1-3楼面积约450平方米”，该对外招租的广告内容并不足以表明已包含了案涉争议房屋。一是该招租的1-3楼未写明具体的1楼房屋之房号等具体信息，基于案涉出租房中的155号房屋因双方均在实际使用，且有登临二楼、三楼的通道，故不足以判断该广告中的1楼即系包含案涉争议出租房屋在内的所有房屋；二是从该广告载明的面积来看，并非确切数值，而系大致数值，即“约450平方米”，且该“约450平方米”系以实际使用面积计租，还系以登记面积计租并不清楚。二审中，何天发提交的测绘报告显示，其第三层的使用面积达到了215.42平方米，而二楼的产权面积为182.79平方米，两者相加已近400平米，若计入何天发该上楼之共用房屋的面积，则与其招租广告“约450平发米”存在盖然性吻合。而若上述面积加上案涉一楼的租赁房屋182.80平方米，则将远超过该“约450平米”之广告内容。结合上述情况，本院对何天发对其招租广告所作的解释予以采纳；三是“对外招租的行为”与“何天发已重新取得案涉租赁房屋的转移占有”之间缺乏必然的因果关系，即何天发即使未收回房屋，也存在为了止损而对外招租的可能。故，以该“何天发对外招租的事实”即推定作出“曹令均已完成转移占有的事实”缺乏基础事实，亦缺乏必然的逻辑关联，以此进行认定依据不足。其次，对于成都世纪烽云文化传播有限公司所作的《情况说明》，该说明的落款人周某则在二审中作证称“我当时没有看材料内容就签了字，不清楚是谁盖章”，并称其签字时并未阅读该文字内容。鉴于该《情况说明》的来源未得到有效证实，且落款人的书面证言与其当庭证言存在不符，故对该份证据，本院不予采信。综上，本院认为，鉴于曹令均并未提交足以采信的证据证明其已完成交付，其应当依法承担举证不能的不利责任。故本院对曹令均认为案涉房屋已于2017年6月5日完成交付并转移的事实主张不予采纳，曹令均应当于本判决生效之日起即向何天发返还案涉房屋。另，因何天发并未提交证据证明其向曹令均交付了水、电卡，故对于其要求退还水、电卡的主张，本院不予支持。 三、关于租金和房屋占有使用费的问题。依前述，案涉房屋的租金应给付至解除之日，即2018年6月25日。鉴于何天发自认曹令均租金已给付至2017年5月15日，且曹令均未提交证据证明其已支付2017年5月16日至2018年6月25日期间的租金，并认可其仅支付了一年的房租，故本院对于何天发该合理期间的租金主张，予以支持，即曹令均应向何天发支付该期间的租金88767元。对于2018年6月25日之后，因案涉合同已解除，故曹令均应自该期日起参照双方约定的租金标准支付案涉房屋的占有使用费至实际腾退之日。一审法院对案涉租金及房屋占有使用费的认定不当，本院予以纠正。 四、关于违约损害赔偿的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，即对于违约造成损失时，应负赔偿责任。本案中，何天发于庭审中陈述其主张的违约损害包括租金利息损失、门窗玻璃等损毁损失以及因对方长期不营业造成的房屋贬值损失。鉴于何天发并未提交证据证明其除租金利息损失之外，还有其他损失，故本院仅对其租金利息损失予以认定并支持。因案涉合同于2018年6月25日已解除，故何天发依案涉租赁合同所能获得的租金利息应以该解除发生效力期日前的应付而未付租金。一审法院对该违约损害赔偿采用酌定方式进行认定确有不当，本院予以纠正。对于曹令均针对该项判决上诉中的合理部分，本院予以采纳。 五、对于案涉押金是否应当返还的问题。依双方约定，案涉押金“在租期满后甲方无任何违约情况下由乙方退还甲方”，鉴于曹令均已构成违约，故依双方约定，曹令均无权主张退返。一审法院在判令损失时将该押金作扣除处理不当，本院予以纠正。 综上，何天发与曹令均的上诉请求均为部分成立，对于双方上诉请求中的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省都江堰市人民法院(2018)川0181民初1020号民事判决； 二、确认何天发与曹令均于2016年5月16日签订的《租房协议》于2018年6月25日解除； 三、曹令均于本判决生效之日起十日内向何天发腾退并返还位于彭州市，彭州市天彭镇朝阳南路一楼的房屋； 四、曹令均于本判决生效之日起十日内向何天发支付2017年6月16日起至2018年6月25日止的房屋租金88767元，并按双方合同约定的租金标准支付自2018年6月26日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费； 五、曹令均于本判决生效之日起十日内向何天发赔偿损失，该损失以88767元为基数，按人民银行同期同类贷款利率从2017年5月16日起计算至2018年6月25日； 六、驳回何天发、何文潇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审及二审案件受理费共计8100元，由何天发、何文潇负担3600元，由曹令均负担4500元。 本判决为终审判决。 审判长 谌 辉 审判员 袁晟翔 审判员 张卫敏 二〇一九年一月二十二日 书记员 张宸云