福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初4139号 原告：平潭大闽孵化器管理有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾二路创业园**楼****。 法定代表人：王健明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李芳华，福建海山律师事务所律师。 被告：林功明，男，1972年2月25日出生，汉族，住福州市台江区。 原告平潭大闽孵化器管理有限公司（以下简称平潭大闽公司）与被告林功明合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平潭大闽孵化器管理有限公司的委托代理人李芳华、被告林功明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平潭大闽公司向本院提出诉讼请求：1.确认平潭大闽公司与林功明之间签订的《入驻协议》已于2018年7月9日依法解除，林功明应向平潭大闽公司返还租赁场地并恢复原状；2.判令林功明支付承租场地期间所欠缴的物业费10308元、水电费2498.64元，共计12806.64元，实际应计算至林功明返还租赁场地并恢复原状时止；3.本案诉讼费由林功明承担。事实与理由：2017年12月，林功明以海峡两岸海洋标准技术研发申请入驻平潭大闽公司管理的平潭台创园科技企业育成中心，并向平潭大闽公司递交了《入驻申请表》和《商业计划书》，与平潭大闽公司签订了《入驻协议》，接受平潭大闽公司提供的各项孵化管理和服务，向平潭大闽公司租赁场地面积859平方米，位于育成中心**楼****，与第三人张维坤、林青、杨熙荣租赁的场所相邻，中间有公共通道区隔开来。入驻期限为2017年12月13日起至2020年12月12日止。《入驻协议》第四条第五款约定：“乙方装修应严格按照消防安全要求进行装修，不得擅自改动消防设施设备和房屋结构，装修材料应符合消防安全要求，并提供装修图纸给甲方审核备案”；第六条第五款约定：“乙方应按时足额缴纳租金、物业费、水电费、管理服务费等，不按规定缴纳经双方约定的费用超过一个月时，甲方将提出书面处理意见并有权采取断电断水措施，直至解除本协议”；第六条第十款约定：“乙方在租赁期间不得随意损坏租赁场地的设施设备，如需改变内部结构或设置对大楼结构有影响的设备，需事先书面征得甲方同意，退租时甲方有权要求乙方按原状恢复，否则乙方应向甲方缴纳恢复原状所需费用”；第七条第一款约定：“乙方……不得擅自进行扩建、改建，不得擅自破坏场地结构和功能；……否则，甲方有权随时终止本协议”；第七条第二款约定：“乙方如有违反本协议有关规定，甲方可终止本协议并收回出租的场地，同时追究乙方的违约责任，乙方无权要求返还履约保证金，对甲方造成的损失，由乙方负责赔偿”。协议签订后，平潭大闽公司按照约定将租赁场地交付给林功明。林功明与第三人杨熙荣、林青、张维坤在装修区域内挂出“福建中海海洋研究院有限公司”的横幅，共同委托装修公司，对四块租赁场地进行统一装修。装修时，四人均未提供装修图纸给平潭大闽公司审核备案，在未经平潭大闽公司同意的情况下，违约对租赁区域和公共区域进行了大量改建，擅自将公共通道封锁并侵占为内部通道，打通并侵占了公共阳台等。对此，平潭大闽公司曾多次当面劝阻、口头告知整改、书面发函通知限期整改，但四人始终拒不整改，并对平潭大闽公司工作人员威胁辱骂。平潭综合实验区公安局北厝派出所也曾在2018年4月10日对林功明租赁场地进行消防监督检查时，发现有占用疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，并对四人出具了【2018】第0410001号《责令改正通知书》，四人仍然拒不整改。此外，林功明欠缴2018年4月1日至今物业费10308元、水电费2498.64元，共计12806.64元。经平潭大闽公司多次催告，林功明始终拒绝缴纳。林功明的违约行为已严重侵犯平潭大闽公司的合法权益，平潭大闽公司于2018年7月6日正式发函通知林功明终止协议，收回出租场地，并给予林功明两周的合理期间将租赁场地恢复原状。林功明于2018年7月9日收到上述函件，但至今仍未将租赁场地恢复原状。为维护平潭大闽公司的合法权益，请求依法判如所请。 林功明辩称，不认可讼争合同已经解除，且不存在平潭大闽公司所述的违建、扩建的行为。其租赁的场地6号楼3A存在漏水等情况，林功明曾多次要求平潭大闽公司整改。关于物业费、水电费缴纳问题，因多家向其收取费用，其不知具体要向谁缴纳，案外人两岸公司负责招商的陈小燕也曾通过微信向其收取水电费，其明确告知陈小燕只要确定向哪家公司缴纳费用，其愿意缴纳相应的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年12月，林功明向平潭大闽公司递交《入驻申请表》及《商业计划书》。2017年12月12日，以平潭大闽公司为甲方与以林功明为乙方签订《平潭台创园科技企业育成中心入驻协议》一份，其中第一条“入驻场地”约定，甲方现将育成中心第6号楼三层A区，面积共859平方米，租赁给乙方作为海峡两岸海洋标准技术研发科技项目或创业项目研发、办公、展示、实验、检测、中试车间场地。第二条“入驻期限”约定，乙方入驻期限：三年，从2017年12月13日至2020年12月12日止。第四条“租金收费标准”约定，甲方根据台创园物业费收取标准，代收代缴物业费和水电费。2018年12月31日前，甲方按4元/㎡/月向乙方代收代缴物业费（含公共设施维修费、公共能耗等）。物业费每三个月缴交一次，需提前一个月缴交。2019年1月1日起，甲方根据台创园物业费的变动相应调整收费标准。乙方须于本协议租赁期生效的当月起，向甲方一次性缴交履约保证金45098元，作为乙方租赁场地期间履行义务的保证。乙方延迟缴交物业费、水费达两个月的，甲方有权单方面终止本协议，履约保证金不予退还，并保留追究乙方违约责任的权利。乙方装修应严格按照消防安全要求进行装修，不得擅自改动消防设施设备和房屋结构，装修材料应符合消防安全要求，并提供装修图纸给甲方审核备案。第七条“协议终止”约定，乙方无权将租赁场地转租或部分转租他人，不得擅自进行扩建、改建，不得擅自破坏场地结构和功能；乙方不得将入驻场地作为抵押入股等涉及产权的行为。否则，甲方有权随时终止本协议，乙方与他人签订的一切租赁协议无效。乙方如有违反本协议有关规定，甲方可终止本协议并收回出租的场地，同时追究乙方的违约责任，乙方无权要求返还履约保证金，对甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。 2018年4月10日，平潭县公安局北厝派出所出具编号为[2018]第0410001号《责令改正通知书》，载明以下内容：福建中海海洋研究院，根据《中华人民共和国消防法》第五十三条规定，我所于2018年4月10日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列第5项消防安全违法行为，责令你单位予以改正：5.占用封闭疏散通道、安全出口。被检查单位负责人署名为“林青”（他人代签）。 2018年7月5日，平潭大闽公司委托律师向林功明邮寄《律师函》，载明以下内容：致福建中海海洋研究院有限公司（林功明、张维坤、林青、杨熙荣），2017年12月，贵司先后以海峡两岸海洋标准技术研发、新型深水安全渔业装备、海洋牧场技术、南极微生物天然红色素研发等项目申请入驻台创园育成中心，并分别以林功明、张维坤、林青、杨熙荣名义与我司签订《入驻协议》，合计租赁面积2932平方米，分布于台创园6、7号楼三层A、B区。协议签订后，我方当事人按照约定将租赁场地交付给贵方使用。但贵方装修时，未经我方当事人同意，对租赁区域和公共区域进行了大量改建，擅自将公共通道封锁并强占为贵司内部通道，打通并强占了公共阳台等。为此，我方当事人曾多次发函通知限期整改，但贵方始终拒绝整改。此外，贵方欠缴2018年4月1日至2018年6月30日物业费35184元，2018年1月10日至2018年6月9日水电费8816.2元，合计欠缴44000.2元。经我方当事人多次发函催告，贵方始终拒绝缴纳。贵方的上述行为已严重违反了《入驻协议》。根据该协议第七条第二款，我方当事人已决定正式终止协议，收回出租场地，并保留依法追究贵方相关当事人违约责任的权利。 为查明案件事实，本院依职权组织相关当事人及物业公司人员到现场进行勘察，并要求林功明提供装修设计图等材料交由物业公司按流程进行审批。2018年10月26日，本院向案外人平潭两岸佳园物业管理有限公司发出《调查函》，要求该公司根据现场勘察情况并结合林功明提交的《中海检测平潭实验室初步设计方案图纸》就讼争租赁场地是否存在改建、扩建以及侵占公共区域的行为提出明确意见。该公司于2018年11月9日就上述问题进行回函，载明以下内容：1.6号楼5层主通道与7号楼5层主通道加装2道玻璃门并加锁：该通道属区间主通道，原设计6号楼与7号楼电梯互通，便于业主及访客人员通行，整层并非中海海洋公司承租，而且未经两岸发展公司与福建大闽科技孵化器有限公司认可，擅自2道安装玻璃门并进行加锁。2.2间杂物间改为留样室和外业设备室：原设计物业工作人员2间杂物间被中海海洋公司改建1间敲墙体加装铝合金窗户作为留样室，另一间加装玻璃门锁作为外业设备室，未经物业公司同意擅自私用。3.公共转换间改为中海会议室：原设计为公共转换间被中海海洋公司改为会议室使用，并在后方区域加装玻璃墙，该转换间未纳入租用面积，可作为消防逃生面使用，公共转换间侵占里面办公室家具及违规加装玻璃墙将严重影响逃生功能。以上几点问题中海海洋公司未按两岸发展公司与福建大闽科技孵化器有限公司签约的合同约定，在装修前向我司提交设计图纸及相关报批文件进行审核，就目前我司根据中海海洋公司提交的《中海检测平潭实验室初步设计方案图纸》与现场相结合对上述问题存在改建、扩建以及侵占公共区域进行表述，情况属实。 另查明，林功明尚欠讼争租赁场地2018年4月1日至2018年6月30日止的物业费为10308元，2018年1月10日至2018年7月9日止的水电费为2498.64元。 本院认为，当事人双方签订的《入驻协议书》未违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人双方均应按协议约定履行各自的义务。根据物业公司出具的回函以及公安机关出具的《责令改正通知书》并结合现场勘察情况，可以认定林功明对讼争租赁场地确实存在改建、扩建以及侵占公共区域的行为，已构成违约，平潭大闽公司有权依协议约定解除合同。平潭大闽公司主张《入驻协议书》已于2018年7月9日解除，但未能提交充分证据证实解除协议的通知已于该日到达林功明，故其主张讼争协议已于该日解除理据尚不充分，不予支持。现依法确定平潭大闽公司行使解除权以本案起诉为准，林功明应在协议解除后向平潭大闽公司返还讼争租赁场地并恢复原状。 针对欠缴物业费及水电费问题，鉴于讼争协议已明确约定由平潭大闽公司代收代缴物业费及水电费，且林功明未对费用金额提出相反证据予以反驳，故林功明应向平潭大闽公司支付欠缴的2018年4月1日至2018年6月30日止的物业费10308元、2018年1月10日至2018年7月9日止的水电费2498.64元。平潭大闽公司尚主张前述费用均应计算至返还讼争租赁场地并恢复原状之日止，鉴于物业费在协议中已有明确的收费标准，且现未有证据证实自2019年1月1日起讼争租赁场地的物业费存在变动的情形，故依法确认自2018年7月1日起至实际返还讼争租赁场地之日止的物业费均以协议约定的标准即每月3436元（859㎡×4元/㎡/月）计算。同时基于协议约定，若后期确实存在物业费变动的情形，相关当事人可另行再主张权利。至于水电费问题，因该费用并未约定固定标准，且平潭大闽公司未能举证证实后期实际存在上述费用及相应数额，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除平潭大闽孵化器管理有限公司与林功明于2017年12月12日签订的《平潭台创园科技企业育成中心入驻协议》； 二、林功明应于本判决生效之日起三十日内将位于平潭台创园育成中心第6号楼第三层A区的讼争租赁场地返还平潭大闽孵化器管理有限公司并恢复原状； 三、林功明应于本判决生效之日起三十日内支付平潭大闽孵化器管理有限公司物业费，按每月3436元标准自2018年4月1日起计算至实际返还讼争租赁场地之日止； 四、林功明应于本判决生效之日起三十日内支付平潭大闽孵化器管理有限公司水电费2498.64元； 五、驳回平潭大闽孵化器管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，由林功明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭淋 人民陪审员  周青 人民陪审员  王婷 二〇一九年一月二十八日 法官助理陈捷 书记员林婷