广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初11150号原告：郑淑红，女，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐徐，广东诚迅达律师事务所实习律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市。法定代表人：郑雪融。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。原告郑淑红与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑淑红的委托诉讼代理人王云雷、徐徐，被告卡都公司的委托诉讼代理人王晓冰、唐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑淑红向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于xx区xx路x号xx办公房用房的产权登记；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金292851.89元，并自2017年1月26日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；⒊判令被告向原告支付逾期办证违约金（以2722753元为基数，按每日0.01%的标准，自2017年3月1日起至办证完成之日止）；⒋被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年12月27日签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于xx区xx路x号的预售办公用房，建筑面积为234.55平方米，总价款为人民币2722753元。其中，该合同第七条约定，被告应于2014年6月30日前将己完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》且符合该合同约定的上述商品房，交付原告使用；第九条约定，除遭遇不可抗力外，被告向原告逾期交付商品房的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，且自2014年7月1日起至实际交付之日止，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关为原告申请办理产权登记；第十六条约定，双方同意当被告违反第十五条的约定时，双方同意原告不退房，同时被告从应当为原告申请办理房地产权证之日起按日向原告支付已付房价款的0.01%的违约金。上述合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了所有房款2722753元，并支付了印花税1361.38元、律师见证费1000元、工本费578元和契税81682.59元，有被告开具的发票和收据予以证明。随后被告不能如约交房，直到2016年9月1日，被告才向原告发出实际交房通知。针对前述的被告逾期交房之违约事实，双方于2016年12月18日签订了《〈商品房买卖合同〉冲抵付款协议》，根据第一条约定，双方暂定因“6级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、停电、地质原因等原因”被告可顺延（应)交房日期183天，但“若经法院作出的最终生效判决，对上述交房日期存在不同认定的，双方按法院最终认定结果调整上述甲方逾期交房违约金”。根据贵院审理的另案原告陈家明诉本案被告同类案件【案号为(2017)粤0402民初10819号】判决认定的事实“…被告交付期限可延期18天，即被告应交付期限应为2014年7月18日。被告实际延期交付的期间为2014年7月19日到2016年9月1日，合计776天”,故被告应承担延期交房776天的违约金。同时，根据冲抵付款协议第四条第3款约定，被告应根据未付违约金，自2017年1月26日起至违约金支付完毕日止，按央行同期贷款利率向原告计付利息。事实上，被告仅向原告支付了一部分违约金106187.38元，另双方约定扣除被告代为缴纳的物业维修基金23532元，至今被告仍未支付剩余违约金292851.89元及对应的利息。另外，按合同约定与实际交房时间，被告应于2017年3月1日前为原告办理涉案房产的产权登记，而被告至今仍未办理。原告认为，《商品房买卖合同》和《冲抵付款协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守，被告违反合同约定，逾期向原告交付涉案房产、逾期为原告办理涉案房产产权登记的行为，严重侵害原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告郑淑红提交了以下证据：⒈商品房买卖合同及其附件；⒉《商品房买卖合同》冲抵付款协议；⒊发票；⒋收据、刷卡回单；⒌粤房地预登珠字第××号房地产预告登记证书。被告卡都公司辩称，一、就原告主张剩余逾期交房违约金金额292851.89元，我方予以确认，但原告计算违约金利息时间点错误。依据原被告双方2016年12月18日签订的《商品房买卖合同冲抵付款协议》及法院同类案件认定被告可顺延交房18天的同类判决，被告应按776天承担逾期交房违约金共计422571.26元（2722753*0.0002*776）。《商品房买卖合同冲抵付款协议》签订后，被告于2017年1月原告支付32673.04元并于2017年2月至5月期间每月向原告支付16336.52元、于2017年8月25日支付8168.26元，合计已支付违约金106187.38元；此外，原被告双方还签订有《商品房买卖合同结算协议》，约定原告应付被告物业维修基金23532元与被告应付逾期交房违约金相冲抵。扣减冲抵费用及被告已付款后，被告剩余逾期交房违约金金额为292851.89元。被告支付最后一期逾期交房违约金的时间为2017年8月25日，自下一期即2017年9月25起未继续支付，因此，逾期交房违约金应当以剩余违约金金额为基数，自2017年9月25日起计算利息。二、因原告未按时提交有关办证资料导致逾期办证，被告无需承担逾期办证违约责任。被告已履行办证资料提交的通知义务，原告未及时提交《不动产权登记申请表》、《不动产权登记询问表》、完税凭证导致了逾期办证。根据案涉《商品房买卖合同》第15条第2款之约定，原告未及时提供产权登记机关要求的需由买受人提供的申请资料的，被告不承担责任。在案涉房屋具备产权证办理条件后，被告于2017年2月向原告邮寄《关于办理xx花园住宅、写字楼产权登记申请并提交申请所需资料的通知》、《珠海市不动产登记中心办事指南》，通知原告按照珠海市不动产登记中心要求提交资料。此外，被告还在珠海市报上刊登《关于分批办理xx花园产权登记的通知》，通知原告提交办证资料配合办证。被告已经全面履行了产权证办理的通知义务。根据珠海市不动产登记中心关于办理不动产产权登记的要求，原告需向被告提交其署名的《不动产权登记申请表》、《不动产权登记询问表》及案涉房屋完税凭证。被告已于2013年向原告开具购房发票并已通知原告按《不动产登记中心办事指南》要求前往君泰律所提交有关资料，但原告至今未能提交上述《不动产权登记申请表》、《不动产权登记询问表》，也未能取得完税凭证。因原告原因导致的逾期办证，被告不应承担违约责任。合同法第60条规定：当事人应当全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的、交易习惯履行通知、协助，保密义务。就案涉房屋产权证办理事宜，被告在具备产权证办理条件时已全面履行通知及协助义务，而原告未根据产权登记机关要求提供有关资料并完成税费缴纳系未能如约完成案涉房屋产权证办理的真正原因，根据《商品房买卖合同》约定，被告无需承担逾期办证违约责任。被告卡都公司提交了以下证据：⒈商品房地产权权属证明书；⒉关于办理xx花园住宅、写字楼产权登记申请并提交申请所需资料的通知；⒊快递单及其签收回单；⒋2017年2月25日珠海特区报2版页面公告；⒌珠海市不动产登记中心办事指南；⒍发票；⒎不动产登记申请书、不动产登记询问表。经审理查明，2012年12月27日，原告郑淑红作为买受人与被告卡都公司作为出卖人签订了一份编号为120xxx380的《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买珠海市香洲区xx路xx号xx房产，房屋建筑面积234.55平方米，总价2722753元。合同约定被告应于2014年6月30日前按合同约定完成商品房的工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》后将案涉房屋交付原告使用；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内向产权登记机关为买受人申请办理产权登记，出卖人应如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料，出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供申请资料的，买受人不承担责任，出卖人已如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料、且告知内容完备、准确，但买受人未及时提供产权登记机关要求的需由买受人提供的申请资料的，出卖人不承担责任；出卖人违反合同关于产权登记约定的，买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。《珠海市商品房买卖合同》附件三补充协议第13条约定，除《买卖合同》约定的特殊情形外，出卖人和买受人相互送达与《买卖合同》有关的文件，均应当面签收，或以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达，一方寄出函件之日起（以邮递单位收件日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效（包括被退件或被他人签收等），送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。上述合同签订当日，原告通过刷卡方式向被告支付了案涉802房的契税81682.59元和印花税、律师见证费、工本费合计2939.38元，被告向原告出具了相应的收据。2013年2月5日，被告向原告出具了金额为2722753元的案涉802房购房款发票。2016年12月18日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《〈商品房买卖合同〉冲抵付款协议》，约定“一、甲方逾期交房违约金1、依据原合同约定，顺延6级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、停电、地质原因等原因引起的可顺延交房日期183天后，甲方逾期交房违约金按332720.42元计算。2、若经法院作出的最终生效判决，对上述交房日期存在不同认定的，双方按法院最终认定结果调整上述甲方逾期交房违约金…四、费用支付1、支付方式双方确认，甲方按月向乙方支付违约金，直至付完为止，月支付金额=乙方已支付房款*万分之二*30天；剩余未付违约金小于月支付金额的，当月直接支付该剩余费用。2、首月应支付违约金，甲方于2016年12月25日前支付；自次月起，每月的违约金于该月25日前向乙方支付。3、利息双方确认，自第二个月违约金约定支付期届满次日起，至违约金支付完毕之日止，甲方根据未付违约金，按中国人民银行同期贷款利率，向乙方计付利息”。上述协议签订后，被告仅支付了部分违约金，原告遂诉诸本院。被告提交了2017年2月25日珠海特区报2版页面公告和《关于办理xx花园住宅、写字楼产权登记申请并提交申请所需资料的通知》及其快递回单以主张其已就案涉房产办证事宜通知原告。报纸页面公告记载“…xx花园已获得《商品房地产权权属证明书》，具备办理产权登记条件…由于本项目业主众多，为快速、有序地办理，本次将优先协助2015年4月前签约的业主办理产权登记，其余业主将按照签约时间先后，分批通知，请相关业主按政府办证要求，携带相关资料至北京天驰君泰（天津）律师事务所办理相关手续，办公地址xx路**xx大厦**”；《关于办理xx花园住宅、写字楼产权登记申请并提交申请所需资料的通知》则记载“…xx花园已获得《商品房地产权权属证明书》…请您仔细阅读《珠海市不动产登记中心办事指南》，并于2017年2月25日前按要求提交办证所需资料”，其编号为1037xxxx6923的快递单显示上述邮件于2017年2月25日交邮，收件人为郑淑红，收件地址为珠海市xx区xx路xx号3-1302，即案涉房产商品房买卖合同上记载的买受人地址，快递回执显示该邮件由郑淑红签收，但未注明签收时间。原告对报纸页面公告的真实性予以认可，但认为该公告上并未载明原告办理产权证的具体时间和需要提交的手续，对邮寄的通知原告则不予认可。庭审时，原告确认其至今还在商品房买卖合同上记载的买受人地址即珠海市xx区xx路xx号xx房居住，原告并陈述其本人在案涉房产买卖合同签订时即是被告的员工，至今仍在被告处人事部工作，被告对此予以认可。本院就此询问原告作为被告的长期员工应对案涉房产所在楼宇已于2016年年底取得权属证明书的情况有所知晓，有无就案涉房产的房产办证事宜催问被告，原告陈述其“在发现大证出来以后有找被告问过，但被告回复说没有资金为原告代缴办证契税”，被告对此回应称“自2017年5月开始，被告的原法定代表人因刑事案件无法进行公司管理，公司的财务资金情况急剧恶化，从2018年5月开始已经没有发放员工工资，原告对于被告的资金情况很清楚，被告现没有能力进行税费的缴纳工作，原告应当知道被告目前无法代缴税费的情况，并且被告也提出原告可以先行缴纳税费进行办证，但是原告未予回应”，原告对被告所述要求过原告自己先行缴纳契税再办证的说法予以否认。另查明，案涉802房已于2013年2月8日办理预购商品房预告登记至郑淑红名下，目前无抵押，无查封，无异议，无文件备案。本院认为，原、被告就案涉房产所签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件，符合双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告应于案涉房产交付使用后的180日内协助原告办理产权登记手续，原、被告对案涉房产已于2016年9月1日实际交付均无异议，故被告应于2017年2月28日前协助原告办理产权登记手续，现案涉房产具备过户条件，原告请求被告协助办理案涉房产产权登记手续至原告名下，理据充分，本院予以支持。被告未能按照合同约定的交付期限即2014年6月30日前向原告交付案涉房产，双方就此签订了《〈商品房买卖合同〉冲抵付款协议》，协议内容符合双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原、被告对未付的逾期交房违约金金额292851.89元不存争议，原告请求被告支付逾期交房违约金292851.89元，本院予以支持。原告请求被告支付该欠付违约金自2017年1月26日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算的利息，被告则辩称利息应自最后一期违约金支付时间的次月起计算，从协议约定的计息起算时间为“自第二个月违约金约定支付期届满次日起”字面意思来看，并不能得出结论认为该约定是指全部违约金支付期限届满第二个月次日起计，更宜理解为协议约定的按月支付的第二期违约金支付期限届满次日起计，故原告关于上述利息的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于原告请求的逾期办证违约金，被告认为其已履行通知义务系原告在收到通知后未按通知要求提交相关办证资料导致案涉房产过户手续尚未完成，对此本院认为，在房屋买卖合同中，交付房屋并协助办理产权转移登记系出卖人的主要义务，原告在案涉房产买卖合同签订当日即已将约定的包括契税在内的买受人应承担税费支付给被告由其代缴，证据显示被告虽然在2017年2月25日按照合同约定的通知要求向原告寄送了提交有关资料的通知，但从本案的庭审情况来看，案涉房产过户手续未能完成的原因不能认为是原告拒不配合提交相关转移登记所需资料所致，原告自案涉合同签订时即已在被告处工作至今，被告完全可以直接向其当面确认办理转移登记的意思表示，在原告已经将约定的买受人过户相关税费交由被告代缴的情况下，仅凭向其地址邮寄通知未获回复即认为原告不配合提交相关办证资料实有不妥，事实上，案涉房产过户手续未能完成的原因应归于被告在预先收取了买受人相关税费后由于自身资金原因后续未能代缴过户税费，因此，原告主张被告逾期办证构成违约应支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，原告按照合同约定请求被告以已付房款2722753元为基数自双方确认的案涉房产交付时间2016年9月1日之后180日后即2017年3月1日起按日万分之一标准支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告郑淑红办理珠海市xx区xx路x号xx办公房产的所有权转移登记手续至原告郑淑红名下；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑淑红支付逾期交房违约金292851.89元；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑淑红支付逾期交房违约金的利息（以292851.89元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算自2017年1月26日起计至上述违约金付清之日止）；四、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑淑红支付逾期办证违约金（以2722753元为基数，按日万分之一标准自2017年3月1日起计至上述所有权转移登记手续办理完毕时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16218元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年一月十八日书记员  梁慧欣周倩雯