江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初12174号原告：董玲琍，女，1976年5月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。被告：樊颖，男，1987年1月5日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：樊建（系樊颖父亲），男，1955年3月30日出生，汉族，住南京市建邺区。被告：王燕，女，1986年8月15日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：樊建（系王燕公公），男，1955年3月30日出生，汉族，住南京市建邺区。原告董玲琍与被告樊颖、王燕民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月25日、2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告董玲琍及被告樊颖、王燕的共同委托诉讼代理人樊建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董玲琍向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告借款本金800000元，支付2018年11月3日起至实际给付日止的利息（按月利率1.5%即12000元计算）；2.两被告支付原告自2018年11月3日起计算的利息（每日按借款总金额1%计算，以48000元为限）；3.原告对两被告抵押的不动产享有优先受偿权。事实和理由：两被告于2018年7月4日向原告借款800000元，双方约定借款月利息为12000元，2019年7月3日返还本金等。同时，两被告提供名下位于南京市秦淮区不动产作为抵押，双方办理了抵押登记手续。在办理抵押手续时双方签订的借款合同中约定：两被告违约时原告有权宣布借款提前到期等。因自2018年11月3日起两被告未再按约支付利息，故原告诉至法院，请求判如所请。被告樊颖、王燕辩称，两被告系夫妻，向原告借款属实，但原告汇给被告樊颖800000元当日，被告樊颖就立即汇给原告36080元，其中除80元为办理不动产抵押费用外，其余36000元应作为还款。也即是说，两被告实际向原告借款金额为764000元。故两被告不应返还原告借款800000元。同时，计算利息、违约金的基数也不应是800000元。另外，原告主张的违约金也过高。同时，两被告抵押的房产因限售政策，现无法出售。两被告均为工薪阶层，在不售房的情况下，根本无力还款。鉴于此现状，请求延迟还款付息，待房产可出售且售出时，两被告会立即还款。原告董玲琍围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织两被告进行了质证。因两被告对于原告提交的证据均无异议，且该些证据均系原件，无明显瑕疵，彼此可相互印证，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月4日，樊颖、王燕与董玲琍签订借款合同、南京市房地产抵押合同各一份，其中借款合同约定：甲方（即樊颖、王燕）向乙方（即董玲琍）向乙方借款800000元；借款期限为12个月，即自2018年7月4日起至2019年7月3日止；借款月利率为1.5%；甲方以坐落于秦淮区房屋作为前述借款的担保；甲方应按月付息，利息支付日为每月3日；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款和利息等构成违约；在发生违约时，乙方有权宣布本合同项下的借款提前到期，要求甲方立即偿还全部借款及相应利息等。南京市房地产抵押合同约定：被担保的主债权数额为800000元；债务履行期限为自2018年7月4日起至2019年7月3日止；抵押担保的范围为主债权及其利息、违约金；抵押房地产坐落于秦淮区等。前述合同签订当日，樊颖、王燕出具借条一份，载明：樊颖、王燕因生意周转以房屋抵押形式向董玲琍借款800000元；借款月利息为1.5%；借期期限为2018年7月4日至2019年7月3日；每月3日为还款日；若违约，樊颖、王燕承担每次借款总金额1%违约金等。同时该借条还注明“收到保证金贰万肆仟元整（￥24000）”等。同日，董玲琍分四笔汇给樊颖800000元，樊颖则汇回给董玲琍36080元。前述合同签订后，董玲琍与樊颖、王燕至不动产登记部门办理了抵押登记手续。2018年7月5日，不动产登记部门制作了苏（2018）宁秦不动产证明第0009441号不动产登记证明，该证明载明：权利人董玲琍，义务人樊颖、王燕，不动产坐落于秦淮区，被担保主债权数额为800000元等。在办理前述不动产登记时，董玲琍支出不动产登记费80元。樊颖、王燕向董玲琍借款后，分别于2018年8月4日、9月4日、10月4日各支付利息12000元给王燕。诉讼中，董玲琍与樊颖、王燕双方一致确认前述36080元中包括保证金24000元、预付一个月利息12000元及不动产登记费80元。本院认为，民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。民间借贷合同是实践性合同，应自款项交付之日起生效。借款的利息不得预先在本金中扣除；利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息；借贷双方约定的利率未超过年利率24%的，出借人可按照约定利率主张利息；借贷双方既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计不应超过年利率24%。本案中，根据现有证据，两被告向原告借款的事实清楚，证据确实充分，故应予认定。因原告预收保证金及利息的行为与借款的性质及法律规定不符，故本院确认原告计实际出借给两被告764000元。两被告此后支付的利息，不超过年利率36%，故本院不予调整。至于以后的利息，两被告则应以本金764000元为基数，按月利率1.5%计算。关于2018年10月5日至2018年11月4日期间的利息。在将预付利息充抵本金后，两被告实际并未支付该期间的利息，因原告实际并非放弃该期间的利息，故两被告仍应支付。即两被告应支付前述期间的利息11460元（本金764000元×月利率1.5%×1个月）。因两被告未在2018年11月4日前支付第四期的利息，故自2018年11月5日起两被告构成违约。现原告按借款合同约定宣布借款提前到期符合法律规定，应予采纳。在此基础上，本院对原告要求两被告立即返还借款、支付利息及违约金的诉讼请求予以支持。依据前述认定，两被告应返还原告借款本金为764000元，支付2018年10月5日至2018年11月4日期间的利息为11460元。至于以后的利息，两被告仍应按月利率1.5%（即年利率18%）支付。而原告主张的违约金，借条载明的是两被告承担每次借款总金额的1%，而非每日，故原告按每日主张1%不符合双方约定。经计算，违约金总额应为7640元。因按照法律规定，违约金与利息等合并计算不应超出年利率24%，故违约金应按年利率6%计算。经计算，违约金现已超出7640元，故应以7640元为准。根据法律规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，原告与两被告办理了不动产抵押登记手续，不动产登记部门也予以核准登记，故抵押权已经依法设定。现两被告逾期未还款付息，符合实现抵押权的情形，故本院对原告要求两被告承担抵押担保责任的诉讼请求亦予以支持。不过，因借款合同中并未约定违约金及其计算方式，南京市房地产抵押合同中也仅笼统称抵押担保范围包括违约金，故违约金不应属于优先受偿的范围。综上所述，本院对原告的诉讼请求在前述范围内予以支持，对两被告有关本金数额、利息计算基数以及违约金过高等意见予以采纳。不过，两被告要求延迟还款的请求，因并未获得原告的同意，故本院无法采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告樊颖、王燕应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告董玲琍借款本金764000元，支付2018年10月5日至2018年11月4日期间的利息11460元，并支付自2018年11月5日起至实际给付日止的利息（以本金764000元为基数，按月利率1.5%计算）；二、被告樊颖、王燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告董玲琍违约金7640元；二、若被告樊颖、王燕未适当履行上述第一项确定的义务，原告董玲琍有权依法处置被告樊颖、王燕名下位于南京市秦淮区的抵押物[苏（2018）宁秦不动产证明第0009441号不动产登记证明载明的不动产]，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿（优先受偿范围为前述第一项中的本金及利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，减半收取计6200元，由原告董玲琍负担554元，被告樊颖、王燕负担5646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  高宏伟二〇一九年一月二十五日见习书记员  陈禹屹