广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10484号原告：刘炽锋，男，1988年6月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：叶景达，广东富颂达律师事务所律师。被告：阳晴晴，女，1984年4月30日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：许波澜，广东天穗（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。原告刘炽锋诉被告阳晴晴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘炽锋的委托诉讼代理人叶景达，被告阳晴晴的委托诉讼代理人许波澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘炽锋向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将其承租的位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分除外）交还给原告；2．判令被告立即向原告支付2018年9月30日前的租金4963712元及违约金（以拖欠的租金4963712元为基数，按日千分之三，从2018年10月1日起计至被告付清款日止）；3．被告向原告支付上述房屋2018年10月1日后至交还房屋之日止的租金（按合同约定租金标准计算）；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告经协商一致，于2017年4月1日签订《楼房租赁合同》，约定原告将位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房，面积8524.49平方米，以及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（其中首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分不在本租赁物范围内），面积3524.94平方米，出租给被告使用。租赁期限自2017年4月1日至2040年9月9日止。合同并约定：租金为496976元/月，按月收取，每月5号前支付当月租金。在租赁期限内，必须按规定限期缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金3‰计算。如拖欠租金达到30天，则视为被告违约，保证金归原告所有，原告有权单方面解除合同，收回租赁楼房。签订上述合同后，原告已经按照合同约定将涉案的楼房交付被告使用。但被告却违反合同约定，未能按时缴纳租金，截止2018年9月30日，已经拖欠租金4963712元（2017年10月1日至2018年9月30日的租金计算：496976元/月×12月=5963712元，冲抵定金100万元，尚欠4963712元）。上述款项经原告多次催收无果，为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告阳晴晴辩称，原告的诉讼请求于法无据。双方签订了房屋租赁合同，并且签订房屋租赁合同补充协议，补充协议明确约定甲方应向乙方提供出租房屋一次消防验收合格证明，并保证在6个月之内完成，如超过6个月，免租期顺延，如12个月内未通过消防验收影响乙方经营，甲方双倍返还保证金并赔偿乙方投入的装修和损失。因此原告要求返还租赁物违反合同补充协议约定，其要求被告支付租金及违约金无理，请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年4月1日，原告刘炽锋作为甲方（出租方），被告阳晴晴作为乙方（承租方），双方签订《楼房租赁合同》，约定：第一条、乙方租赁甲方如下楼房1．位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房（以下简称98号楼房），楼房总面积8524.49平方米，共七层；2．位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（其中首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分不在本租赁物范围内）（以下简称1队饭堂），楼房总面积3542.94平方米，共八层。乙方对甲方出租的楼房情况已作充分了解，同意承租，仅用于商业、办公用途。第二条、租赁期限自2017年4月1日起至2040年9月9日止，其中2017年4月1日至2017年9月30日为装修免租期。第三条、（一）1．乙方向甲方支付定金100万元（该定金在合同履行时冲抵乙方每月需付的租金）；2．在本合同签订5天内，乙方须一次性向甲方交纳200万元作为履行本合同的保证金。（二）1．位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房租金单价为每月每平方米45元，乙方每月应交纳租金总额为383602元；2．位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房租金单价为每月每平方米32元，乙方每月应交纳租金总额为113374元。租金每隔三年开始递增，每次递增幅度为上期缴纳租金加10%。即2017年10月1日至2020年9月30日租金为496976元/月……。（三）租金按月收取，每月5号前支付当月租金。（四）在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金3‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方面解除合同，收回租赁楼房。第十条、租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租楼房：1．未经甲方同意，整栋转租、转借承租楼房的……7．拖欠租金30天以上（含本数）。上述《楼房租赁合同》签订的同一天，原告刘炽锋（甲方）与被告阳晴晴（乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、甲方应向乙方提供出租房屋一次消防验收合格证明，建筑消防和装修消防同步进行，甲方负责建筑消防，并保证在六个月之内完成，不得影响乙方装修及开业进度。如超过六个月甲方未能通过消防局建筑消防验收，免租期顺延（六个月后每逾期一个月，免租装修期顺延两个月），如12个月内未通过消防局建筑消防验收，影响乙方正常经营及开业，甲方须双倍返还保证金并赔偿乙方投入的装修以及人力相关损失。……六、因该物业现未通过国家验收，如乙方已正常营业，因验收问题遭到国家有关部门要求整改、停业或查封等，甲方须在能力范围内协助乙方协调解决问题……上述合同签订后，被告向原告支付定金100万元，原告将涉案房屋交付被告使用。诉讼中，就涉案房屋的使用情况，原告陈述被告已使用该建筑物，其中98号楼房部分已由被告进行了分租，由租户装修使用，部分由被告自己使用；1队饭堂由被告进行内部装修之后对外分租作写字楼使用。原告并提供现场照片予以证明。被告陈述其已对涉案房屋进行了装修，部分已对外分租，部分因未通过消防验收而无法使用。诉讼中，本院向广州市花都区国土资源和规划局发函调查涉案房屋的规划报建及建设情况，向广州市消防支队花都区大队发函调查涉案房屋的消防审核及验收情况。广州市花都区国土资源和规划局函复：一、98号楼房于2001年7月取得《建设工程规划许可证》（编号：A200100089），建设规模为综合楼1幢，7层，建筑面积6933平方米。二、1队饭堂所在楼房未查询到办理《建设工程规划许可证》的记录。三、关于98号楼房的建设情况，经核查，该建筑未办理规划验收手续及房屋确权手续，且来函未提供建筑实测数据，无法判断是否按照《建设工程规划许可证》实施建设。广州市消防支队花都区大队函复：未查询到98号楼房及1队饭堂所在楼房有关消防审核、验收或备案情况。另查明，2016年12月7日，广州市花都区住房和建设局作出《行政处罚决定书》（花建罚决［2016］022号），被处罚人为广州市花都区新华镇田美村上庄经济合作社，内容为：你单位建设的位于广东省广州市花都区新华街田美村的项目广州市花都区田美上庄综合楼工程存在用于施工的施工图设计文件发生变更，未重新送施工图设计文件审查单位或者依法按有关规定审查就用于工程施工的违法行为……本机关依据《广东省建设工程质量管理条例》第四十九条第（三）款的规定，决定对你单位予以人民币二十万元整的行政处罚……2017年5月25日，广州市花都区新华镇田美村上庄经济合作社向广州市花都区住房和建设局缴纳罚款及加处罚款共40万元。原告解释由于98号楼房《建设工程规划许可证》记载建设规模为6933平方米，但实际建设规模为8524.49平方米，未按照《建设工程规划许可证》规定建设房屋，因此受到上述处罚。庭审中，经本院释明，原告表示如果涉案《楼房租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效，其将诉讼请求中的租金变更为占有使用费，其他诉讼请求均不变更。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案的98号楼房虽已取得《建设工程规划许可证》，但未按照建设工程规划许可证的规定建设，而1队饭堂并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据上述规定，原告与被告签订的《楼房租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》依法均属无效。对原告要求被告交还涉案房屋的请求，本院予以支持。本案中，原告将未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋出租给被告，根据《房屋租赁合同补充协议》第六条的约定，被告对涉案房屋未通过验收的情况也已知悉，因此原告与被告对合同无效均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案虽然《房屋租赁合同补充协议》约定原告应在六个月内办妥一次消防（建筑消防）验收，不得影响被告装修及开业进度，否则被告免租期顺延。但由于被告已实际占用涉案房屋并进行装修，且已将部分房屋进行了出租，获得利益，被告也没有证据证明因消防验收问题导致其无法装修或使用，故本院酌定参照《楼房租赁合同》约定的2017年10月1日至2020年9月30日租金标准的一半计算房屋占有使用费，即按每月248488元（496976元÷2）的标准计算被告应支付的房屋占用费。经计算，与定金抵扣之后，被告应向原告支付2017年10月1日至2018年9月30日期间房屋占用费1981856元（248488元/月×12个月-100万元）。之后的占有使用费按每月248488元的标准计算至被告将涉案房屋腾空交还给原告之日止。合同无效，原告要求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告阳晴晴于本判决发生法律效力之日起15日内，将其与原告刘炽锋签订的《楼房租赁合同》中承租的位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分除外）腾空交还给原告刘炽锋。二、被告阳晴晴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘炽锋支付2017年10月1日至2018年9月30日期间房屋占用费1981856元。三、被告阳晴晴于本判决发生法律效力之日起15日内，按每月248488元的标准向原告刘炽锋支付房屋占用费至其将第一项判决中的房屋腾空交还给原告刘炽锋之日止。四、驳回原告刘炽锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23254.8元，由原告刘炽锋与被告阳晴晴各负担11627.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。审判审判员  陈耿俊二〇一九年一月二十四日书记员  邓国靖