上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16942号原告：上海思跃建筑材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李冬梅，总经理。委托诉讼代理人：王婷婷，女。委托诉讼代理人：郭宏君，上海执初律师事务所律师。被告：浙江恒中城工业科技有限公司，住所地浙江省。法定代表人：史国行，董事长。委托诉讼代理人：张忠元，浙江杭天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昊天，浙江杭天信律师事务所律师。原告上海思跃建筑材料有限公司与被告浙江恒中城工业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李冬梅及其委托诉讼代理人王婷婷、郭宏君，被告的委托诉讼代理人张忠元、卢昊天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告308,187元(其中，适用定金罚则20,000元×2=40,000元、租金108,187元、装修损失160,000元)。诉讼中，原告以无效合同为请求权基础将诉讼请求变更为：1.判令被告返还原告128,187元；2.判令被告赔偿原告装修损失160,000元。事实和理由：2018年1月25日，原、被告就位于本区书海路XXX号国龙集团厂房签订《厂房租赁合同》，并于同日支付定金20,000元、同年2月13日支付租金108,187元，然后投入装修花费160,000元。2018年4月14日，被告出租的上述厂房被“上海市松江区政府执法部门”宣布为违章建筑，被停水停电，并于同月18日加贴封条予以查封停用。因此，原告提出如上诉讼请求，望判如所请。被告辩称：1.被告受案外人的某某，向案外人承租厂房，并将部分厂房转租原告。2.该厂房属违章建筑，被拆除不是被告的责任。当时，被查封、拆除的主要原因是原告生产制造水泥制品，并污染了环境。3.被告实际向原告收取128,187元，其中104,937.50元为半年租金、17,250元为押金、6,000元为半年物业管理费。原告于2018年1月15日左右进场，并一直使用上述厂房至6月中旬。其中第一个月为免租期，故原告实际使用4个月，应付使用费69,000元，剩余59,187元同意返还原告。4.因原告未对上述厂房进行装修，故被告不同意赔偿原告装修损失。经审理查明，2018年1月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定，原告向被告承租位于本区书海路XXX号国龙集团500平方米厂房；租赁期间自2018年2月15日始至2021年2月14日止；第一、二年年租金为209,875元(1.15元/平方米/天)，第三年年租金为220,369元，押金为17,250元；厂房使用要求和维修责任为原告另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定需要向有关部门审批的，应及时申报，被告应予配合，所涉费用由原告承担；租赁期间其他有关约定为原告可根据自己的经营特点进行装修，但不能破坏原房结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承租，原告要修复改变厂房的除外，固定装修不得拆除，被告也不作任何补偿，活动装修原告可自行拆除带走；本合同签订当日原告需支付被告20,000元作为定金，定金用于后续抵扣押金及房租等。同日，原、被告签订《物业管理协议》一份。该协议约定，就上述租赁厂房，原告支付被告物业管理费为1,000元/月等。上述合同签订后，被告按约向原告交付上述厂房，原告按约于2018年1月25日支付被告定金20,000元，并于2018年2月13日支付被告108,187元。以上已付款项为半年租金和物业管理费以及押金。2018年4月18日，相关部门以张贴封条形式查封上述厂房，并于2018年6月15日至18日拆除该厂房。诉讼中，原告就其主张的装修损失，提供施工合同、收据、转账凭证，欲证明其装修上述厂房支付费用160,000元的事实。被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为“不清楚是否存在真正装修的事实”，转账凭证的付款人“上海帜富实业有限公司”和收款人“李建军”与施工合同的缔约主体均不吻合，与本案无关。对此，原告补充称，付款人系其关联公司，收款人系施工方“上海静彩建筑装饰有限公司”的股东。为此，本院在庭审中直接以手机在线查询付款单位与施工单位的工商登记信息。显示“李建军”系“上海静彩建筑装饰有限公司”的股东，当事人对此均无异议。显示“上海帜富实业有限公司”的股东为李冬梅、王思成。原告对此无异议。被告则认为，该工商信息无法确认，不知道是否重名的，需要庭后去调查工商内档。被告提供现场照片，欲证明上述厂房没有装修以及被调查、拆除的事实。对此，原告称，上述厂房所在园区有六家单位在2018年4月18日被贴了封条，并被停水停电，不能正常使用。就缔约时被告有无披露、原告有无了解上述厂房建造审批手续问题。原告称，签约时被告说给看产证的。然，签约后进场了也没有见到。被告称，没有披露过，其系“二房东”，也被“大房东骗了”。此外，原、被告对上述出租厂房未取得合法建造审批手续的事实无异议，原告明确其基于合同无效提出如上诉讼请求。同时，本院对合同无效后果一并问题对当事人进行了释明，并要求当事人在指定期间提出相关主张。原告当即明确无其他法律后果需要处理。被告未在指定期间提出相应主张。以上事实，有《厂房租赁合同》、《物业管理协议》、转账凭证、照片、施工合同、收据、工商信息以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、关于合同效力及其过错问题相关司法解释规定,就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效。即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据查明的事实，原、被告之间约定出租的上述厂房，未取得上述司法解释中规定的建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故该厂房明显不具有合法性。被告将上述厂房出租给原告的行为，违反了上述司法解释的规定，应当认定原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无效。至于导致该合同无效的过错问题。因上述厂房系被告出租给原告，其对出租的租赁物是否属于合法建筑不应其所称的系“二房东”而免除其在先的审查义务，更不能以其也被“大房东骗了”为由转嫁风险，故被告应当承担合同无效的主要过错责任。另，作为承租人的原告，其在向被告承租租赁物时，同样负有审慎审查租赁标的合法性的义务。在签订合同时，其疏于审查上述厂房的合法性，故原告应当承担合同无效的次要过错责任。鉴于此，并综合原告对租赁标的使用情况，对于因合同无效所造成的损失，原告负担30%，被告负担70%。二、合同无效后果的处理(一)基本规则合同法第五十八条对合同无效的法律后果作了规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。其中，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。(二)具体处理1.租赁物的返还基于前述基本规则，作为承租人的原告应当将租赁物返还被告。现当事人对租赁物的返还问题，鉴于上述厂房已于诉讼前被拆除在先，在本案中因此亦无相应主张，故本案中可不予涉及。2.使用费因使用租赁物的行为具有不可逆性，按相关司法解释规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使用费，法院一般应予以支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占有使用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量的因素，以此为参照尺度进行自由裁量，而不是简单的根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。本案中，根据查明的事实，2018年2月15日(合同约定租期起始之日)至4月18日(上述厂房被查封之日)期间，并无任何证据证明存在因合同无效而影响原告使用上述厂房的情形，故上述期间的使用费可以参照租金标准计付为36,225元(1.15元/平方米/天×500平方米×63天)。同时，原告还应支付被告该期间的物业费2,071元(12,000元/年÷365天×63天)。以上两项合计为38,296元。因此，被告尚应返还原告价款89,891元。原告有关全额返还的主张，本院不予支持，并作如上调整。被告有关费用应计算至2018年6月15日止的意见，因自2018年4月18日始上述厂房已被查封，故本院亦不予采纳。3.装修损失首先，合同在厂房使用要求和维修责任中虽约定原告另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，但在租赁期间其他有关约定中约定原告可根据自己的经营特点进行装修。其次，原告提供的施工合同、收据、转账凭证以及其对付款人、收款人主体的说明等，形成了证据之间的关联，具有高度盖然性，被告提供的照片不足以反驳上述证据，故上述证据足以证明其对上述厂房进行了装修。再次，因上述厂房早已被拆除，故已不再具备通过鉴定方式确定装饰装修现值的条件。但是，并不能因此免除被告因合同无效而需按过错分担现值损失的责任。至于具体的数额，本院结合无效过错、使用情况等酌情确定为100,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海思跃建筑材料有限公司与被告浙江恒中城工业科技有限公司之间签订的《厂房租赁合同》无效;二、被告浙江恒中城工业科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海思跃建筑材料有限公司89,891元；三、被告浙江恒中城工业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海思跃建筑材料有限公司损失100,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,623元，减半收取2,811.50元，由原告上海思跃建筑材料有限公司负担762.50元(已付)，被告浙江恒中城工业科技有限公司负担2,049元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年一月七日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。