江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初11321号原告：南京景和颐投资咨询有限公司，住所地南京市秦淮区延龄巷50号。法定代表人：韩吴燕青，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾波，江苏圣典律师事务所律师（执业证号：13201199910884858）。委托诉讼代理人：彭月辉，江苏金大律师事务所律师（执业证号：13201201011176898）。被告：张燕，女，1972年8月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京景和颐投资咨询有限公司（以下简称景和颐公司）与被告张燕房屋租赁合同纠纷一案，原告景和颐公司于2018年10月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员喻向东适用简易程序于同年12月12日公开开庭进行了审理。原告景和颐公司委托诉讼代理人彭月辉、被告张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景和颐公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告支付2018年9月28日至2018年12月27日的房屋租金15万元及利息（利息按照同期银行贷款利率从2018年8月28日起计算至实际给付之日止）；2.请求判令被告向原告支付违约金4500元（违约金自2018年8月28日至2018年10月27日按15万元的日万分之五标准支付）；3.请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年3月26日，原、被告签订《合作经营合同》约定，原告将位于本市整层转租给被告做经营使用，租赁期自2018年3月28日起至2023年3月27日止，租金为60万元/年，从签约的第二年起在上年租金的基础上每两年递增10%，房屋租金按季度支付，下次支付租金须在已支付租金到期日前30天支付下季度租金。被告未按期支付该房屋租金的，每逾期一日，应按欠付租金万分之五向原告支付滞纳金。现被告无故不支付2018年9月28日至2018年12月27日的租金，经原告多次催缴后，被告仍不支付，已构成违约，故原告诉至法院。被告张燕辩称，因原告有一些问题一直拖着不解决，所以被告没有支付房租。具体为：1、被告租用房屋后，原告在没有得到许可的情况下占用了一个房间。2、租房时口头约定装修免租期为50天，但合同上写的是30天，有20天的出入，涉及房租为33400元。3、租房时有意向书约定每年房租递增5%，最终合同上写明的是10%，五年租期内租金相差27000元。4、租房时原告曾承诺给六个车位和六块LED广告位，但最终在原告安装后被拆除。5、原告收取了被告40000元，称可以解决户外门头，但一直没有解决，要求退还。6、租房时，原告曾承诺可以使用明火，但后期又不可以使用明火。7、对目前租赁给被告的房屋面积有异议。8、租赁房屋根本没有物业，却收取了被告的物业费。9、装修期间的水电价格收费不透明，没有详细的依据。综上，要求与原告重新签订合同并拒交物业费。原告景和颐公司针对其诉讼请求依法向法庭提交了合作经营合同、补充协议、房屋租赁合同、南京市公有房屋所有权证、申请报告，被告张燕向法庭提交了三楼业主出具的证明、收据、物业装修协议和收条、合作意向书，原、被告提交的上述证据，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月25日，原告与案外人南京半导体特种器件厂签订《房屋租赁合同》，约定原告租用南京半导体特种器件厂位于本市房屋，总面积约为1376.33平方米，租期自2017年12月1日至2023年11月30日。在征得南京半导体特种器件厂同意的情况下，原告将上述房屋中2楼整层租赁给被告，双方于2018年3月26日签订《合作经营合同》一份，约定原告以该房屋现状将本市整层租赁给被告，被告同意按现状接受房屋，不得用于公寓、住宿等业态，该房屋的公用及合作经营范围按照原告物业部门进行划分和使用原则确定，公用部位按现有装修条件双方共同使用，室内装修由被告自行负责，费用自理。合作期自2018年3月28日起至2023年3月27日止，共计60个月。房屋年合作资本金为600000元壹年，第二年起在上年合作资本金的基础上每两年递增10%。合作资本金按季度支付结算，考虑到被告的房屋装修，原告同意减免第一个季度合作资本金50000元，在此期间所产生的水电、物业等相关费用不予免除。根据先付后使用原则，被告应于合同生效十日内支付第一个季度的费用，即向原告一次性支付2018年3月28日至2018年6月27日合作资本金100000元，下一期资本金需在已支付资本金到期前30天支付。逾期支付，每逾期一日，被告需按拖欠租金的万分之五支付滞纳金，逾期30日仍未交付的，原告有权解除本合同并要求被告承担违约金。此外，被告还需向原告交纳合作保证金100000元，保证金不计利息，协议终止时，双方各自结清相关费用，多退少补。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定被告对合作单元拥有使用权的范围，限于外墙以内的区域，除本合同另有约定外，被告无权使用租赁单元外墙的墙壁、外墙面或顶部展示、窗户等外立面树立、黏贴或悬挂任何标志、文字、海报、旗帜、广告牌或告示等，如须政府批准的必须报政府批准，同时报原告审核，如未经批准造成的后果有被告承担全部责任。现有装修、附属设施及设备状况约定，本合同签署之日被告已实际查看该房屋的现状、现有装修、附属设施、设备与本合同的约定一致，被告予以认可与接受。合同签订后，被告交纳了保证金100000元和第一个季度（2018年3月28日至2018年6月27日）的合作资本金100000元，2018年5月30日，被告向原告支付了第二个季度（2018年6月28日至2018年9月27日）的合作资本金100000元，因被告一直未向原告交纳第三个季度（2018年9月28日至2018年12月27日）的合作资本金，原告多次催要未果，故诉至法院。庭审中，被告向法庭提供了2018年3月22日原、被告签订的《合作经营意向书》，以此想证明双方曾约定合作金按每年递增5%，物业管理费单价为5元/月。同时还提交了原告公司刁文斌出具的承诺一份，该承诺写明：双方商议，装修时间差20天，因集团审核就让1个月。第二，一年递增5%和两年10%之间差2万7千元，现刁文斌承诺在3年内消化，如不消化放在物业费扣除。原告对该意向书和刁文斌出具的承诺的真实性没有异议，但提出意向书仅是双方在洽谈阶段签订的，意向书明确约定在双方签订正式合作合同后终止，故双方应以后期签订的正式合同文本为准。对于承诺书，因本案涉及的仅是第一年的租金，与双方约定的递增租金无关，与物业费更不是同一法律关系。被告当庭还提交了物业装修协议和原告公司刁文斌出具的收条两份，以此证明原告收取了被告装修保证金20000元和运营服务费40000元。原告对上述证据的真实性没有异议，但其主张上述费用的结算与返还和原告诉讼主张的租金支付无关。被告针对原告占用其租赁房屋的主张，向法庭提交了照片一张，该照片显示房屋内有一部分空间被通向三楼的楼梯占用，但该楼梯整体封闭，仅占用空间部分并不从被告租赁的房屋内通行。原告陈述该楼梯是二、三楼之间的消防通道，是租赁给被告前就存在的，被告在承租该房屋后将左面空间的隔断拆除并自行隔出一个房间，才形成了现在照片中的情况。被告对此不认可，认为该楼梯是原告在被告承租后加盖的，但并未向法庭提供相关证据。同时被告还提供了南京市秦淮区王苏和咖啡厅出具的证明，该证明写明：“我们承租太平南路137号三楼301房，当时出租房承诺按他的要求可以装LED灯箱广告，我们才租下此房，后被无故拆除，严重影响我们的生意”。原告认为该证据系证人证言，证人应当出庭接受质询，且合同约定被告仅拥有租赁单元内的使用权，并未约定可以使用租赁外墙、窗户等做灯箱广告，证明上所写的LED广告灯箱拆除，是在太平南路一条街整治出新过程中，由城管部门按规定统一实施的，与原告无关。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，不得擅自变更和解除合同。原、被告签订的《合作经营合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告要求重新签订合同，无事实与法律依据，本院不予支持。根据合同条款的约定，原告将本市太平南路137号2楼房屋交付被告使用，被告按约支付相关费用，故该合同名为合作经营，实为房屋租赁。对被告提出的原告交付房屋面积不符，占用被告承租房屋的主张，本院认为，合同中并未写明租赁面积，仅明确为本市太平南路137号2层整层，并附有交付图纸，被告当庭亦认可图纸内红线范围已全部交付，故其主张交付面积不对，与事实不符，本院不予支持。对于被告所称的占用房屋，仅是二、三楼之间的消防楼梯占用了被告承租房屋的空间，该楼梯为全封闭，其通行并不会对原告使用承租房屋造成任何影响。况且，原告主张该消防楼梯是在被告承租前就已存在的，被告虽不认可但未能向法庭提供相关证据，故本院对被告的上述主张不予支持。对于被告主张合作经营意向书与合作经营合同约定不致的问题，本院认为意向书仅是双方在签订正式合同前和洽谈过程中所达成的意向性协议，该意向书中也明确写明意向书在双方签订正式合作合同后终止，故被告所称的装修免租期、租金递增标准等均应以双方签订的正式合同及补充协议为准。对于被告提出的LED灯箱广告、车位和使用明火等承诺原告未能履行的主张，因其未能提供相关证据证明上述行为属于原告应当履行的合同义务，故本院对此亦不予支持。至于物业费和代收水电费用，以及装修保证金的结算、运营服务费的返还，因与本案房屋租赁不是同一法律关系，被告可在收集证据后另行主张。根据法律规定，承租人使用租赁房屋后，应当按照约定的期限支付租金。现被告房屋租金仅支付到2018年9月27日，自2018年9月28日起的租金一直未支付给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告主张被告立即给付2018年9月28日至2018年12月27日的房屋租金15万元并承担违约责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于违约责任，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日需按拖欠租金的万分之五向原告支付滞纳金，故原告主张被告按上述标准，支付相应违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息，应利息损失并未超出违约金的数额，故原告在主张违约金的前提下，再行主张利息损失，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张燕于本判决生效之日起十日内给付原告景和颐公司2018年9月28日至2018年12月27日的房屋租金15万元和逾期付款违约金（违约金以15万元为基数，自2018年8月28日起按日万分之五的标准计算至实际给付之日止）。二、驳回原告景和颐公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3390元，减半收取为1695元，由被告张燕负担（被告应负担的诉讼费用已由原告向本院预交，被告于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费用直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  喻向东二〇一九年一月二十五日见习书记员  黄姗姗