辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终776号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。法定代表人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，女，1982年9月10日出生，汉族，该公司项目经理，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：黄宝林，男，1965年9月13日出生，汉族，住辽宁省阜新市蒙古族自治县。被上诉人（原审被告）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65－603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被上诉人（原审被告）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黄宝林、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人邱旭、王伟，被上诉人黄宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院准许原告对位于阜新市细河区房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁分公司、第三人阜新恒强置业发展有限公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜借款合同纠纷执行一案，2016年3月7日辽宁诚信公证处作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对第三人阜新恒强置业发展有限公司提供的抵押物享有优先受偿权，第三人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对全部债务承担连带保证责任。案涉抵押物即位于阜新市细河区房屋，已于2013年10月16日抵押给原告，并办理抵押登记。而依据被告黄宝林所述，被告是在2015年9月24日购买的案涉房屋，购买时间是在原告办理抵押登记之后，且并未征得抵押权人即原告的同意。依据《物权法》第191条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”因此原告认为：被告与第三人阜新恒强置业发展有限公司签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，是无效合同，不产生物权变动的法律效力，被告无权对案涉房产主张权利。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”故，被告的情况不符合排除执行行为条件。另，被告没有支付房款的支付凭证，无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款。被告仅凭第三人阜新恒强置业发展有限公司为其出具的《收款收据》，且出具《收款收据》的时间为2015年9月14日，系在签订《认购合约》之前，因此对于交易的真实性无法判断。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定，被告的情况不符合排除执行行为条件。综上，原告请求法院准许原告对案涉房产进行强制执行，维护原告合法权益。黄宝林一审辩称，案涉房屋是我哥黄宝杰替我办的，具体情况我不清楚。于2016年9月15日收房的，之后进行了装修，于2016年底入住了，入住之后交了采暖费、物业费、垃圾清运费、水电费等相关费用。恒强置业公司一审辩称，一、答辩人与房屋买受人签订的房屋认购协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，答辩人阜新恒强置业发展有限公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在申请执行人同意的情况下所签订，该房屋认购协约合法有效;二、答辩人向房屋买受人开具的《收款收据》真实有效。本案中，答辩人与房屋买受人签订房屋认购协议后，部分买受人以交付现金的方式支付房屋价款，部分业主以通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款，无论以哪种方式支付房款，均系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，答辩人向买受人开具的《收款收据》真实有效;三、涉案房屋均符合排除强制执行的情况。1、对于已实际占有涉案房屋的买受人来说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本案中，房屋买受人与答辩人签订的《认购合约》系在涉案房屋被查封前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效。且房屋买受人已支付相应的价款并由答辩人出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非系买受人的过错。同时部分买受人已对涉案房屋进行实际占有。符合法律规定的排除执行情形;2、对于尚未实际占有涉案房屋的买受人来说，该部分买受人虽未实际占有房屋，但从法律适用上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，部分买受人虽未实际占有房屋，但在法院查封涉案房屋之前，该部分买受人即与答辩人签订认购合约，并交付了相应房款，该协议合法有效。虽未办理房屋过户登记手续，但并非该买受人的过错，是因涉案房屋未交工，致使该部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记。该部分买受人基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订时间在先，申请执行人申请法院查封在后，故该部分房屋买受人对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，该部分房屋买受人对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上，房屋买受人的合法权益应当予以保护，应停止对涉案房屋的执行。同时，答辩人同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。原告长城公司依据辽宁诚信公证处出具的《执行证书》、《物权法》第91条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出请求法院准许涉案房屋强制执行。因《执行证书》没有溯及力、原告和恒强置业公司已经对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，所以原告的起诉没有事实依据、适用法律法规错误，请求法庭依法驳回诉讼请求，维护被告恒强置业公司的合法权益。另补充意见如下：一、辽宁诚信公证处出具的《执行证书》没有溯及既往效力，不适用于本案。起诉书引用辽宁诚信公证处2016年3月7作出的（2016）辽诚证执字第4号《执行证书》，因本案涉案房屋于2013年5月13日抵押给长城公司，2014年抵顶给原告，而《执行证书》是2016年3月7作出的，该证书没有溯及既往效力，因而不适用于本案。二、原告长城公司和恒强置业公司对抵押权和抵押优先受偿权经作了处分，本案被告的买授权合法，原告无权对被告主张权利。原告长城公司和恒强置业公司于2013年、2014年先后签订《借款合同》、《还款合同》《还款补充协议》，《监管协议》，原告长城公司还出具了《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，其中均约定了恒强置业公司对建成的商品房可以正常销售、约定了销售的房款60%进入监管账户，用于偿还借款本金和利息。以上事实说明，原告长城公司和恒强置业公司对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，《物权法》第191条二款规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定不适用本案。2013年以来，恒强置业公司按照《借款合同》和《监管协议》，先后用销售房屋款偿还恒丰银行借款本金11,425,283.34元，偿还原告长城公司借款本金16,300,000元，偿还长城公司借款利息55,803,298.04元，还本金和利息合计83,528,581.38元。以上事实表明，恒强公置业司销售房屋和被告赵超买受房屋，均不违反《担保法》和《物权法》关于抵押权的规定，原告无权对被告主张权利，法院无须允许涉案房屋涉案房屋强制执行。三、被告是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关起诉书提出“无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款，….被告的情况不符合排除执行行为的条件”。首先，起诉书是以“无法认定”提出“不符合排除执行行为的条件”问题，这本身就是不确定的。其次，本案案由是“申请执行人执行异议之诉”，该案由成立的条件是申请执行人有执行权，如前所述，本案原告已经对抵押权和抵押优先受偿权作了重新规定，即做了处分，第三人恒强公司可以有条件的销售作为抵押物的房屋，所以申请执行人已经没有基于抵押权而形成的对已销售抵押房屋的执行权。被告是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关。原告如果认为被告没有交纳全部房款侵犯了其合法权益，则是另一个法律关系，不是本案审理范围。综上所述，本案的诉讼请求没有事实依据、适用法律错误，请求法庭依法驳回诉讼请求，维护被告和恒强置业公司的合法权益。黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜一审辩称，均同意恒强置业公司的答辩意见。一审法院经审理查明：2013年3月29日，承诺人阜新中阳建设有限公司与借款人恒强置业公司向长城资产公司出具的承诺函，内容如下：拟寻求出次方通过恒丰银行烟台分行向恒强置业公司发放委托款2亿元，用于其开发的恒强·马德里花园（一期）项目工程建设。对上述业务，恒强公司尚欠我方工程款2,142.73万元，我方承诺对恒强公司享有的借款、工程款等形成的所有债权（无论是已产生或将产生的债权）均劣后于因上述业务产生的委托贷款本金、财务顾问费、固定收益、利息等一切债权，不得优先受偿。2013年5月10日，恒强置业公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币2亿元，同日签订《抵押合同》，抵押物担保金额2亿元本金，并于2013年5月24日经辽宁诚信公证处公证，分别作出（2013）辽诚证经字第656、657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，辽宁省阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于辽宁省阜新市细河区户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司、债务人、抵押人恒强公司、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。2013年12月30日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订了《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧“恒强马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。2015年1月21日，长城资产公司与恒强置业公司、光大银行三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司“恒强马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。并于2015年6月8日经辽宁诚信公证处公证，作出（2015）辽诚证经字第221号《公证书》。2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城资产公司对恒强置业公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，长城资产公司在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城资产公司依此向一审法院申请执行，该院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强置业公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区房屋。2017年7月6日，作为案外人的黄宝林向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。2017年12月15日，一审法院作出（2017）辽01执异1061号执行裁定，裁定中止对涉诉房屋的执行。原告长城资产公司不服，于2018年1月15日向一审法院提起本案诉讼，请求法院准许其对位于阜新市细河区房屋的强制执行。另查明，2013年12月30日，原告长城资产公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，如下：……一、债权转让后，阜新恒强马德里花园销售的房款60%进入监管帐户（如销售价款与评估值不一致的按照销售价款与评估值孰高原则确认），长城资产公司同意在严格保证本项债权抵押率不高于38.14%的前提下，由恒强公置业司对房屋销售价款提出申请，经长城资产公司审批核准后由恒强置业公司自用……。2013年12月30日，债权人长城资产公司与债务人、抵押人恒强置业公司、出质人、保证人黄金俊、出质人黄鼎丞、保证人蔡秀莲签订《还款补充协议》，协议约定：……3.1恒强置业公司拥有“恒强·马德里花园”一期销售合同载明的销售价款金额的60%须定向用于归还收购债务本息（如销售价格低于长城金桥金融咨询有限公司评估价的，按长城金桥金融咨询有限公司评估价的60%归还）……。5.1如恒强马德里花园一期设定抵押房产需要解押后销售的，应提前10日向长城资产公司提出书面申请，当长城资产公司确认按期解押后的剩余抵押物价值计算的抵押率不高于38.14%时，并且前期已解押房产的销售收入的60%已经进入监管账户时，且本次拟解押房产的首付款已经进入监管账户，长城资产公司有权决定是否同意解押，解押事宜按长城资产公司与原债权银行签署的《债权转让协议》办理……。2016年11月1日，恒强置业公司提供的恒强马德里花园多层抵账销售明细表，其中涉及本案涉诉房屋。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案原告。再查明，2015年9月24日，黄宝林与恒强置业公司签订商品房《认购合约》一份,约定黄宝林购买恒强置业公司开发的位于阜新市细河区房屋。庭审中，黄宝林自认由其哥哥黄宝杰代替其于2015年9月14日支付认购款466,245元。为证明上述付款情况，黄宝林向法庭提供了由被告恒强置业公司出具的收款收据。同时，黄宝林主张其于2016年9月15日开始对涉案房屋进行装修，2016年年底办理入住。为了证明上述主张，其亦向法庭提供由阜新金润物业管理有限公司出具的水电费500元、装修管理费2,000元、垃圾清运费500元及物业费1,619元等费用的收款收据及阜新宏大供热有限公司于2016年11月16日、2017年10月28日出具的2016-2017年度、2017-2018年度的采暖费发票。2017年1月13日，黄宝林向阜新港华燃气有限公司提交民用户报装申请。本案涉诉房屋所属恒强马德里花园工程项目已于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》；于2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》；于2012年7月17日取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》，但至本案诉讼发生时，仍未通过综合验收。经一审法院于2018年5月8日到涉诉房屋及其所在园区进行现场勘查显示，园区中，已具备基本居住条件的房屋已有部分业主装修并实际入住，另有部分房屋因未完工而不具备居住条件。被告黄宝林已实际装修入住该房屋。另经一审法院到阜新市不动产登记中心和阜新蒙古自治县不动产登记中心查证，黄宝林在上述二中心处无住宅房屋权属登记信息记录一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案系申请执行人执行异议之诉，故审查的焦点应为案外人黄宝林就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。首先，因庭审中，黄宝林向法庭提供了其与被告恒强置业公司签订的《认购合约》、恒强置业公司出具的收款收据及其办理入住所交纳的物业费、水电费、装修管理费、垃圾清运费、供暖费等证据材料，而恒强置业公司对此予以认可，由此可见，黄宝林的举证基本形成证据链条，证明其与恒强置业公司之间存在真实的商品房买卖行为。原告虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定黄宝林的主张。其次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，其一，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定黄宝林与恒强置业公司之间订立了认购合同并支付了全额购房款；其二，从案涉房屋实际占有的情况来看，因黄宝林所提供的物业费、水电费、装修管理费、垃圾清运费、供暖费等证据材料，能够证明其于法院查封案涉房屋前就已对该房屋进行装修及事后入住该房屋的事实；其三，从案涉房屋未能办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，黄宝林在此过程中并没有过错，黄宝林的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形；第三，从争议各方各自行为发生时间先后来看，黄宝林与恒强置业公司签订订购合约的时间系发生在法院查封案涉房屋之前，且从长城资产公司与恒强置业公司、光大银行签订的《监管协议补充协议》中约定，“恒强置业公司‘恒强马德里花园’项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息”的内容来看，长城资产公司并未严格限制恒强置业公司禁止对外出售涉诉房屋，长城资产公司现以申请执行恒强置业公司已出售给黄宝林的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，被告黄宝林作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除原告长城资产公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于原告请求法院准许其对位于阜新市细河区房屋的强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的诉讼请求。案件受理费8,293元，由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。长城资产公司上诉请求：一、依法撤销沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初84号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人黄宝林没有在法院查封之前合法占有案涉房屋，因此一审法院认定被上诉人能够排除执行属于认定事实不清，适用法律错误。第一，被上诉人黄宝林没有提供任何证据证明其在法院查封（2016年9月26日）之前合法占有案涉房屋，虽然案涉房屋未经过验收，但是恒强公司已将恒强马德里花园一期的大部分房屋出售并交付购房者，购房者在物业公司办理入住手续，领取入住手册，缴纳物业费、垃圾清运费、装修保证金、水电费押金等费用后即可领取钥匙办理入住，本案被上诉人黄宝林没有在法院查封之前在物业公司办理上述手续，而是在2016年11月12日向物业公司交纳了物业费、电费、拆改费等费用，因此不能够证明其在法院查封之前合法占有案涉房屋，被上诉人黄宝林的占有行为属于抢住行为，不属于合法占有。第二，一审判决第16页中：“从房屋的实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及里过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在与作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件。但黄宝林在此过程中并没有过错，因此其购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形”属于认定事实不清，适用法律错误。在司法实践中的“实际占有”是指购房者在物业办理入住手续，缴纳物业费、装修保证金、垃圾清运费、水电费押金等各项费用后，便可领取钥匙进行装修，购房者领取钥匙之后，即视为其对所购买的房屋进行合法占有。无论是《执行规定》第十七条还是《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条中，均要求案外人在法院查封之前对案涉房屋进行实际占有，而一审法院并没有审查案外人是否实际占有，以案涉房屋属于在建工程且未办理竣工验收，不具备办理产权过户登记的条件为由认定案外人能够排除执行，属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院在审查被上诉人黄宝林交付购房款中认定事实不清，因此不能认定被上诉人已经支付了全部价款。一审判决书中认定：“黄宝林与恒强公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款。”属于认定事实不清。一审庭审中，被上诉人仅提供了恒强公司向其开具的收款收据，该收款收据在结算方式一栏中写明“抵账”字样，一审法院没有审理查明顶账过程及金额，因此一审法院认定购房款系顶账支付属于认定事实不清，请求二审法院查明事实依法改判或者发回重审。三、一审法院认定被上诉人黄宝林与恒强公司签订的《认购合约》具备商品房买卖合同性质属于认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被上诉人黄宝林购买案涉房屋系顶账购买，其未将购房款交付给出卖人，仅凭恒强公司出具的收款收据，不能认定出卖人已经按照约定收受购房款，法院应当审查恒强公司的财务账本，如果恒强公司不能提供，即不能认定出卖人收受了购房款。一审法院认定其《认购合约》具备商品房买卖合同的性质属于认定事实不清，适用法律错误。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被上诉人黄宝林没有在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，没有在法院查封之前合法占有该不动产，没有支付全部价款，因此被上诉人黄宝林作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实不清、适用法律错误，二审法院应予撤销一审判决发回重审或依法改判，维护上诉人的合法权益。黄宝林二审辩称：原判正确，应予维持。答辩人购买该争议房的行为在先，而且已经占有使用，应停止对该房的执行。恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜二审辩称：恒强公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在申请执行人同意的情况下所签订，该房屋认购协议合法有效。部分买受人以交付现金的方式支付房屋价款，部分业主以通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款，无论以哪种方式支付房款，均系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，恒强公司开具的《收款收据》真实有效。同时其已实际占有房屋，符合法律规定的排除执行的情形。应当停止对涉案房屋的执行。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉案件，关键问题在于黄宝林对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，2015年9月24日，黄宝林与恒强公司就涉案房屋签订了《认购合约》，其中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，黄宝林亦按约定支付相应对价，恒强公司对此予以认可，可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。关于房屋价款，黄宝林提交了由恒强公司出具的收款收据，且已实际占有使用，恒强公司亦表示认可，一审法院对此予以确认，并无不当。长城资产公司虽不予认可，但未能提供充分证据证明其上诉主张。因案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，即未办理产权过户登记原因不在黄宝林一方，因此其购房行为应受法律保护。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具备排除申请执行人请求执行案涉房屋的条件。且根据案涉《监管协议》中的约定，长城资产公司并未严格禁止恒强公司对外出售涉诉房屋，长城资产公司现申请执行恒强公司已出售给黄宝林的涉诉房屋，事实及法律依据不足。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8293元，由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 高    菡审判员 赵  碧  涛审判员 黄  海  洋二〇一九年一月七日书记员 解明璐（代）