文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初12282号原告：罗某某，女，1973年11月15日出生，汉族，身份证地址重庆市渝中区。被告：向某某，女，1978年1月1日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：史楠楠，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区民生路**附**第****，统一社会信用代码91500103753050432Q。法定代表人：张锦成，董事长。委托诉讼代理人：杨燕，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所实习律师。原告罗某某与被告向某某、被告重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某某，被告向某某的委托诉讼代理人樊先仪、被告美联公司的委托诉讼代理人杨燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向某某赔偿原告损失1032270元及自2018年2月20日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付资金占用利息损失；2、判决被告重庆美联营销策划有限公司就被告向某某在1032270元及相应资金占用损失范围内不能赔偿的部分承担赔偿责任；3、诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2015年5月14日签订了一份《买卖协议书》，协议约定：被告向某某通过被告美联公司将其购买的重庆市江北区房屋出卖给原告，房屋成交价为202万元，被告美联公司负责办理涉案房屋的解押手续。合同签订后，原告按照约定履行了全部付款义务，但二被告均严重违约，令原告的合同目的无法实现，且最终通过渝中法院（2016）渝0103民初4538号《民事判决书》和重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终268号《民事判决书》确认解除了三方签订的《买卖协议书》，并判决二被告共同向原告返还已支付的全部购房款。上述判决书生效后，二被告均未履行法律文书内容，原告向渝中区法院申请强制执行，执行程序中，被告向某某所属的重庆市江北区房屋经过评估、拍卖，在2018年2月20日以3052270元成交。据此，该房屋通过交易被证明实际溢价1032270元。原告认为，原告所购涉案房屋由于二被告的违约而被解除，该房屋的溢价部分应属原告的实际损失，且该损失完全是因为二被告的违约行为而产生。被告向某某辩称，1、根据《买卖协议书》的约定，原告不得再向被告向某某追究赔偿责任。《合同法》第98条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《买卖协议书》第16条约定，乙方解除合同，甲方应退还全部已收款、赔偿乙方支付丙方的服务费，同时乙方有权要求双倍返还定金。除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。该条款系双方真实意思表示，属于合同法第98条规定的结算和清理条款，无论原告基于合同约定解除合同还是基于《合同法》第94条规定解除合同，上述条款仍然有效，原被告双方均受该条款的约束。在上次诉讼中，原告以被告违约为由，要求解除合同，并明确主张了解除合同相关的被告责任，也得到了法院的支持。且在上次诉讼中，被告向某某已双倍返还定金10万元，赔偿了原告装修设计损失28000元及资金占用损失18333元。此后，原告又通过申请法院强制执行收回了全部已付房款及相应资金占用损失。根据《买卖协议书》16条的约定，原告不得再向被告向某某追究其他赔偿责任；2、原告在本案中主张的可得利益损失，无法律和事实依据。根据相关法律规定，违约方赔偿的具体数额应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则之限制。（1）《买卖协议书》应自原告解除合同的意思表示到达被告即解除。根据《合同法》第96条规定，原告在前次诉讼中，原告以其合同目的不能实现为由，要求解除《买卖协议书》，故在起诉状副本送达至被告时，该《买卖协议书》即解除，生效的判决书对原告的解除合同的行为予以了确认。（2）原告主张的损失不应当超过被告签订合同时可预见的损失范围。《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告向某某于2013年1月购买讼争房屋，成交价格为190万元。2015年5月，原被告签订《买卖协议书》约定的成交价为202万元，两年多的时间房价仅上涨12万元。2018年2月，讼争房屋以305万元拍卖成交。2015年5月至2018年2月，同样两年多的时间，同一套房屋价格上涨了103万元，房价增长速度已远远超出原被告对于房价上涨的预期。且2016年前，重庆市房价在调控下较为稳定，上涨速度缓慢，被告向某某作为普通百姓，在2015年与原告签订《买卖协议书》时，不能预见2016年后重庆房地产市场政策的调整及随之房价的飞涨。因此，讼争房屋的差价不属于被告向某某在签订合同时可以预见的损失，不应得到支持。（3）原告主张的损失赔偿应截止到合同解除时，而不应无限期扩大。原告在2016年起诉主张解除《买卖协议书》，《买卖协议书》自法院将材料送达被告之时解除，被告应承担违约责任（除资金占用损失外），应当截止到合同解除之时。与此同时，原告并未在解除合同之时一并主张可得利益损失，而是直至2018年才在本案中主张。一方面，原告的行为已违反“一事不再理”原则；另一方面，原告从合同解除到本次起诉，两年时间内并未进行投资购房，即使存在所谓“损失”，也是原告自身过错，其并未采取措施，防止自身损失的扩大。3、原告并无证据证明其损失。因原告并未举证证明《买卖协议书》解除时房屋的差价损失，故原告的诉讼请求不应得到支持。同时，退一步讲，原告主张房屋差价损失还应综合考虑原告已付房款比例。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告美联公司辩称，1、原告与被告向某某之间房屋买卖合同最终未实际履行，系原告自行选择的结果。各方签订的《买卖协议书》第16条明确约定：“乙方解除合同，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款，并赔偿乙方支付给丙方的服务费；同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金。除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。”依据上述条款，因向某某违约，原告有权选择继续履行合同或解除合同并要求承担违约责任。事实上，在（2016）渝0103民初4538号案件中，原告自行选择解除合同，在被告向某某返还的款项中包含了双倍返还的定金10万元；2、依据合同约定，原告选择解除合同并主张双倍返还定金的，无权再主张赔偿责任。原告选择解除合同并要求向某某双倍返还定金，即放弃了再向被告追究其他责任或赔偿的权利；3、原告的损失在前次诉讼中已经得到主张，本案中再以溢价损失为由提起诉讼系重复起诉，依法应当予以驳回。（2016）渝0103民初4538号民事判决书支持了原告的双倍返还定金和资金占用损失的诉讼请求，原告因向某某的违约行为而遭受的损失早已经得到确认。在判决书生效后，原告已就执行案款得到了足额受偿，因此，原告的损失在已经得到弥补的情况下，又以溢价损失为由提起诉讼，构成重复起诉，依法应当予以驳回。根据本院（2016）渝0103民初4538号和重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终268号民事判决书查明的事实和本案提交的证据以及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年5月14日，向某某（协议中称甲方）与罗某某（协议中称乙方）及中介人美联公司（协议中称丙方）签订《买卖协议书》，合同约定:罗某某与向某某通过美联公司买卖位于重庆市江北区房屋，房屋价款为人民币2020000元；次日前支付定金人民币50000元，当月22日前支付首付款人民币1250000元，余款人民币720000元于2015年5月15日起110个自然日内（2015年9月2日过户当日）支付。该合同第16条约定：“若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款，并赔偿乙方支付给丙方的服务费；同时乙方有权要求甲方双倍返还定金。除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。”罗某某与向某某和美联公司在合同中还特别约定：罗某某将首付款人民币1250000元交由美联公司暂存，在解押之前，向某某须将该房办理公证委托书交由美联公司，待向某某所出卖房屋的按揭手续银行解押之时由美联公司代办解押手续。该房屋解押日期须在银行规定期限内取近时间办理。当月22日，原被告在《买卖协议书》中补充约定：罗某某须于当月29日再次支付首期房款人民币250000元给向某某，最后剩余人民币470000元于过户当日付清。合同签订后，罗某某先后向向某某支付了定金人民币50000元和首付款人民币250000元，向美联公司划款人民币1250000元。2015年7月31日，向某某向美联公司工作人员程帆出具了《委托书》，委托程帆办理重庆市江北区房屋解除抵押登记手续等相关事项，委托期限为当日起至2017年7月30日止。当日，向某某在重庆市公证处公证员陈余波见证下，在《委托书》上签名捺指印。2015年8月，向某某向银行办理了预约还款登记。同月28日下午3时30分左右，美联公司工作人员程帆将人民币1250000元解押款转入向某某此前账户余额为零的6222*************54交通银行卡账号内，并将向某某该账户银行卡收回暂存。当日下午6时许，向某某即通过网上支付转出人民币8062.59元。嗣后，向某某又以同种方式陆续转出该账户部分资金。次月10日，向某某持本人身份证到交通银行将该卡挂失，同时重新补办了账号为6222************74的借记卡，并以同跨转出方式转款他人人民币90000元。2016年1月13日，向某某向美联公司返还人民币180000元，美联公司随即将该款交与罗某某。截止2016年4月5日，向某某所补办的交通银行借记卡账户余额为零。2016年9月25日，罗某某与向某某协商确定：截止2016年9月24日，向某某分三笔共计偿还罗某某人民币323000元，其中双倍返还罗某某定金人民币100000元，支付罗某某为该房屋遭受的装修设计费损失人民币28000元，支付罗某某人民币250000元购房款的资金占用损失人民币18333元（自2015年5月24日起至2016年9月24日止，按照年利率5.5%计算），返还罗某某购房款人民币176667元。不含罗某某支付给美联公司的人民币1070000元，向某某还应返还罗某某购房款人民币73333元，该款项自2016年9月25日开始计算资金占用损失，按照年利率24%计算。2016年10月18日，本院作出（2016）渝0103民初4538号民事判决书，判决：一、解除原告罗某某与被告向某某、被告重庆美联营销策划有限公司于2015年5月14日签订的《买卖协议书》；二、被告向某某在本判决生效后三日内向原告罗某某返还人民币1143333元及资金占用利息损失（其中1070000元的资金占用损失从2015年5月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止；73333元的资金占用损失自2016年9月25日起按年利率24%计算至付清时止）；三、被告重庆美联营销策划有限公司对被告向某某不能返还部分在人民币1070000元范围内承担三分之二的赔偿责任。美联公司不服提起上诉，2017年7月7日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终268号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。嗣后，罗某某向本院申请强制执行，本院依法对重庆市江北区房屋进行司法拍卖，2018年2月20日，该房屋的网络司法拍卖成交价为3052270元。另查明，2016年3月17日，罗某某在（2016）渝0103民初4538号案件中向本院提出诉讼请求：“1、判决解除原告与被告向某某、美联公司于2015年5月14日签订的《买卖协议书》；……”向某某和美联公司均于2016年4月20日收到本院送达的起诉状副本等法律文书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，生效民事判决书已经判决解除了双方于2015年5月14日签订的《买卖协议书》，虽未确定解除时间，但合同的解除权系形成权，有解除权的一方当事人解除合同的意思表示到达对方合同即解除。本案原告在（2016）渝0103民初4538号一案中提出了解除合同的诉讼请求，该意思通知于2016年4月20日被告收到本院送达的起诉状副本时双方合同即解除。合同解除后，违约方应赔偿守约方因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，损失额可按照合同解除时合同标的物的市场价与合同约定的成交价之差计算。因合同约定了违约责任条款，原告可以选择按违约条款或实际损失额主张被告的违约赔偿责任。原告已在前诉中主张了相关违约损失并得到生效法律文书支持。本院根据原告申请将被告向某某的房屋委托拍卖变现，诉争房屋拍卖成交于原告前诉主张损失赔偿案生效之后执行程序中，执行拍卖价款是对于生效判决确定的被告义务的强制履行，拍卖成交的溢价款不属于原告因被告违约的损失范围。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告罗某某的诉讼请求。案件受理费14154元，减半收取计7077元，保全费5000元，由原告罗某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 焱二〇一九年一月七日法官助理  彭小强书 记 员  汪福进