湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0684民初3086号原告：杜江涛，男，1975年2月16日出生，汉族，住宜城市。原告：谢秋菊（系杜江涛妻子），女，1986年8月29日出生，汉族，住宜城市。两原告共同委托诉讼代理人：王华敏，湖北长久律师事务所律师。被告：宜城市竹玥轩房地产开发有限公司。住所地：宜城市鄢城办事处窑湾村。统一社会信用代码：914206845971640316。法定代表人：肖德芝，该公司经理。被告：唐德元，男，1976年11月4日出生，汉族，住宜城市。被告：唐海涛，男，1978年3月14日出生，汉族，住宜城市。被告：肖琴，女，1966年6月29日出生，汉族，住宜城市。被告：肖海，男，1972年1月26日出生，汉族，住宜城市。被告：李迪飞，男，1988年11月8日出生，汉族，住宜城市。六被告共同委托诉讼代理人：胡义龙，宜城市鄢城法律服务所法律工作者。原告杜江涛、谢秋菊与被告宜城市竹玥轩房地产开发有限公司（以下简称竹玥轩开发公司）、唐德元、唐海涛、肖琴、肖海、李迪飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，经原告杜江涛、谢秋菊申请，本院依法裁定在75万元范围内冻结、查封竹玥轩开发公司、唐德元、唐海涛、肖琴、肖海、李迪飞的银行存款或者相应价值的财产，并于2018年12月20日公开开庭审理本案。原告杜江涛、谢秋菊的委托诉讼代理人王华敏，被告肖海及被告竹玥轩开发公司、唐德元、唐海涛、肖琴、肖海、李迪飞的共同委托诉讼代理人胡义龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜江涛、谢秋菊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原告与被告竹玥轩开发公司于2017年1月23日签订的两份房屋买卖合同，并由六被告按照已付购房款的一倍返还购房款72万元；2.请求人民法院判令六被告按照涉案房屋买卖合同订立时的房价与原告起诉之日的市场购房价价差赔偿原告购房损失（以起诉后申请评估报告为准），并从2017年1月30日起按房屋买卖合同约定支付违约金；3.诉讼费、财产保全费和责任保险保费由六被告共同承担。诉讼过程中，原告方增加诉讼请求，要求撤销原告与被告竹玥轩开发公司于2017年1月23日签订的两份房屋买卖合同。事实和理由：2017年1月23日，经案外人杜玉芹介绍，原告与竹玥轩开发公司达成商品房买卖合意，并于当日签订两份商品房《房屋买卖合同》，约定原告以总价款35万元购买“窑湾农房二期”一幢一单元201号住宅房（建筑面积为122.28平方米），并以总价款61万元购买“窑湾农房二期”一幢二单元105号商铺（建筑面积为54.3平方米）。合同签订后，原告依约于当日支付住宅购房款25万元，商铺购房款7万元，合计32万元。上述看房、选房和打款的整个流程，一直是由被告肖海、李迪飞与原告对接完成。但是竹玥轩开发公司在合同履行中未能依合同约定在2017年1月30日前交付房屋。经原告询问，被告肖海以该商住楼暂未通过大消防验收为由要求原告再支付住宅购房款4万元，以便及时办理消防验收后交付房屋。为此，原告又分别于2017年3月27日和同年9月12日向竹玥轩开发公司交纳购房款共计4万元。此后，被告仍以种种理由拖延履行交房义务。2018年3月，原告发现自己购买的房屋已被他人装修入住后便要求被告退款，六被告却相互推诿。2018年8月28日，原告要求被告肖海、李迪飞返还购房款并承担违约责任，不料却遭到被告肖海组织的社会闲散人员殴打。原告报警后，经派出所出警解决，被告肖海、李迪飞承诺愿意承担退还购房款的责任，且被告肖海出具了退款书，两被告的上述行为系债的加入，依法应与被告竹玥轩开发公司共同向原告承担退款责任。另外，被告竹玥轩开发公司在交易往来过程中常以私人账户办理售房款的收取等财务事宜，公司资产监管混乱，被告唐德元、唐海涛、肖琴作为公司股东，依法应对公司债务承担连带责任。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。肖海当庭提交答辩状,辩称，1.肖海系竹玥轩开发公司独资股东，于2012年7月19日注册成立，注册资金为1000万元，是肖海一个人出资，唐德元、唐海涛、肖琴都是挂名股东，因公司资本一直没有增资，唐德元、唐海涛、肖琴作为挂名股东，从来没有参与经营，不享有公司的任何权利，也不承担公司任何义务，肖海与竹玥轩开发公司的资产能够清偿原告的债务。因此，挂名股东不应承担责任。2.肖海与竹玥轩开发公司无违约、无欺诈行为，原告要求双倍返还购房款无法律依据。一是原告购买的201房总价款为35万元，约定首付25万元，余款办理按揭。合同签订后，原告为不认利息，让李迪飞担保，从2017年3月27日起每年付2万元，5年内付清。但是原告直到同年9月12日才付2万元。可见是原告违约在先。二是原告购买105门面房，总价款是749340元，原告必须支付首付款37万元才能办理按揭，原告于2017年1月27日付定金7万元，后经多次催要，又于同年3月27日付2万元。因原告不能签订付款时间，所以合同内容没有完善，双方都没有签字。后因原告没有弄到钱要求解除合同，肖海不同意，原告多次找人做工作并到肖海、李迪飞家里闹。肖海被迫同意解除合同。这样，肖海才将201房交卖房经纪人处理，但105门面房至今未处理。这些事实，足以证明答辩人没有任何违约行为，恰恰是原告违了约。三是竹玥轩开发公司的各项证件齐全，出售给原告的房屋能够办房产证和土地证。基于以上事实和理由，肖海与竹玥轩开发公司自愿承担返还原告所交的36万元，含7万元的门面定金，保留因原告违约不予返还和要求原告继续履行合同的权利。竹玥轩开发公司同意肖海的答辩意见。唐德元、唐海涛、肖琴、李迪飞在庭审中辩称，1.唐德元和李迪飞不是公司股东，也不是合同当事人，原告起诉他们二人主体错误；2.唐海涛、肖琴虽是股东，但只是挂名股东，因为竹玥轩开发公司是肖海的独资公司，2012年7月19日注册成立时，注册资金是1000万元，到现在仍然是1000万元，公司注册资金没有因唐海涛、肖琴成为挂名股东而增加，公司的债务应以1000万元为限清偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。诉讼过程中，原告向本院递交书证提出命令申请，要求被告竹玥轩开发公司提交鄂房预字（2016叁）号房产预售许可证，以及竹玥轩开发公司自2017年1月1日至2017年12月31日的会计凭证、财务账簿和年度财务会计报告。本院依法裁定后，竹玥轩开发公司在裁定书指定期间内提交了鄂房预字（2016叁）号房产预售许可证，但没有提交会计凭证等任何财务资料。原告向法庭提交的证据有：1.原告与被告竹玥轩开发公司签订的《房屋买卖合同》两份。合同标的物分别为“窑湾农房二期”1幢1单元201房和1幢2单元105号商铺。2.收款收据4份。竹玥轩开发公司开具收款收据收取原告谢秋菊交纳的购房款36万元。其中，201房的购房款27万元，105商铺的购房款9万元。3.退款（承诺）书一份。肖海于2018年8月28日给原告出具便条一张，承诺退还原告购房款本金36万元，并按照1分5支付利息，合计457200元。4.原告与肖海、李迪飞等人在派出所的对话录音一份。原告据此主张李迪飞承诺承担退还购房款的保证责任。5.原告与唐德元的对话录音一份。原告据此证明唐德元在对话中承认竹玥轩开发公司出售给原告的201房为物业用房，不能办理权利证书，唐德元自认自己为竹玥轩开发公司股东、法定代表人，但没有履行管理公司职责，竹玥轩开发公司财务管理混乱。被告向法庭提交的证据有：1.竹玥轩开发公司的工商登记信息。证明竹玥轩开发公司成立时的注册资本为1000万元，为肖海的独资公司，之后虽有股东变更，但公司资本没有增减，竹玥轩开发公司的挂名股东不应承担责任。2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件。证明竹玥轩开发公司开发的“窑湾农房二期”商品房工程项目证件齐全。3.商品房预售许可证书复印件。证明竹玥轩开发公司向原告销售案涉房屋符合法律规定，无欺诈行为。4.门面买卖合同。证明105号商铺的约定单价是每平方米13800元，总价款为749340元，但原告在签订合同时没有确定购房款的给付时间。对原告方提交的证据，被告方提出如下质证意见。对2份《房屋买卖合同》、竹玥轩开发公司开具的4份收款收据质证无异议，但主张竹玥轩开发公司与原告签订房屋买卖合同后，曾多次催促原告办理按揭贷款手续，因原告未到公司办理，是原告违约在先；对肖海给原告出具的退款（承诺）书，肖海质证对其真实性无异议，但主张该退款承诺书是原告在宜城市公安局鄢城派出所强迫其书写的，其他被告认为肖海个人同意给付购房款利息的承诺，不能对其他被告产生法律效力；对原告杜江涛、谢秋菊与被告肖海、李迪飞在派出所的对话录音，以及原告与唐德元之间的对话录音，被告方认为原告杜江涛、谢秋菊的该录音证据的取得不合法，是原告坐在被告家里不走被迫录制的，当时派出所的干警也在场，而原告与唐德元之间的对话录音也是因原告坐在唐德元家不走而录制的。对被告提交的证据，原告方提出如下质证意见。认为竹玥轩开发公司的工商登记信息、案涉商品房工程项目的建设用地规划许可证、商品房预售许可证书均为复印件，无法确认其真实性；对于被告提交的《房屋买卖合同》，认为该合同为空白合同，没有买受人和出卖人签名，对其真实性不予认可。本院审查认为，双方在庭审中争议的事实有四个方面。一是原告是否违约在先的事实；二是竹玥轩开发公司转卖201房是否得到原告方允许的事实；三是竹玥轩开发公司股东是否怠于履行公司监管职责的事实，以及是否存在一房多卖的事实；四是201房是否属于物业用房的事实。从双方提交的证据来看，原告提交的《房屋买卖合同》是宜城市住房保障和房屋管理局统一印制的格式合同，合同的主要内容已经填写，并由竹玥轩开发公司加盖公章确认，且能够与原告交纳购房款36万元的收款收据相印证，经被告质证无异议，本院予以采信。庭审中，被告方主张曾多次催告原告办理住房按揭贷款手续并全款支付商铺价款，但没有提交能够证明其催促原告方交纳购房款及办理按揭贷款的任何证据，依“谁主张，谁举证”原则，本院对被告方主张“原告违约在先”，以及“原告已允许被告方转卖201房”的抗辩意见不予采纳。对被告肖海出具的便条，肖海对其合法性提出异议，并当庭辩称该退款承诺书系原告在派出所强迫其所写。本院认为，双方在派出所的对话录音中有民警的话音，从对话人之间的对话口气来看，双方都没有遭受任何胁迫的语境，肖海提出的抗辩意见有违日常生活常识，本院不予采信。对原告与唐德元之间的对话录音，不仅对话双方的语气平缓，而且鸡鸣狗叫之声也非常祥和。结合最高人民法院对录音证据的要求，该录音来源、内容并不存在法定排除情形，故本院对录音内容中涉及的事实予以采信。对被告竹玥轩开发公司的工商登记信息、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证书等，虽为复印件，但已经经过法庭庭后核实，本院予以采信。对被告竹玥轩开发公司提交的《房屋买卖合同》，因没有买受人和出卖人签名，本院对其真实性不予采信。对唐德元在录音中自认201房为物业用房，以及竹玥轩开发公司管理混乱，一房多卖，股东唐德元、唐海涛、肖琴没有实际投资和管理公司等事实，肖海在答辩中已经明确认可其公司股东对公司未履行出资义务，亦未对公司进行有效监管，且与唐德元在录音中的陈述一致，本院予以采信。同时，法庭亦到不动产登记机关进行了核实，查明201房确属物业用房，105号商铺也已备案登记在案外人冯伟名下。截止本判决作出的前一日，被告方也不能提交公司会计账簿和相关财务资料等证据推翻前述事实。为此，本院对原告方主张的事实予以采信。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：竹玥轩开发公司成立于2012年6月6日，经营范围为房地产开发销售。2014年5月4日，公司进行变更，原公司监事唐德元改任法定代表人，公司股东变更为唐德元（出资150万元）、肖海（出资700万元）和唐海涛（认缴出资150万元）。2014年5月9日，肖海将其股权转让给李迪飞，李迪飞成为该公司股东。2017年10月30日，李迪飞又将公司股权转让给肖琴。2018年10月18日，公司法定代表人由唐德元变更为肖德芝。2014年7月2日，该公司取得“窑湾八组居民联合建房二期项目用地”的建设用地规划许可证。2014年12月13日，该公司取得“窑湾农房建设项目”的建设工程规划许可。2016年5月12日，该公司取得“窑湾农房二期”商品房预售许可证。2017年1月23日，原告谢秋菊与竹玥轩开发公司签订了两份商品房《房屋买卖合同》。一份合同约定原告谢秋菊以总价款350000元向被告竹玥轩开发公司购买“窑湾农房二期”1幢1单元201房（住宅），另一份合同约定原告谢秋菊向被告竹玥轩开发公司购买“窑湾农房二期”1幢2单元105号商铺，但该合同中没有约定商铺的销售价款。之后，两原告于同日向竹玥轩开发公司支付320000元。其中，201房购房款250000元，105号商铺定金7万元。交房时间均约定为2017年1月30日。合同订立后，被告竹玥轩开发公司未按合同约定履行交房义务。2017年3月27日，原告谢秋菊向被告竹玥轩开发公司第二次交款，被告竹玥轩开发公司开具的收款收据载明为交纳“门面”购房款20000元。2017年9月12日，原告谢秋菊第三次向被告竹玥轩开发公司交款，被告竹玥轩开发公司开具的收款收据载明为交纳201房购房款20000元。2018年8月28日，两原告发现其购买的“窑湾农房二期”1幢1单元201房已被第三人装修，遂与被告肖海、李迪飞发生退款纠纷，双方被宜城市公安局民警带到鄢城派出所，并在该所协商了退还购房款意见，被告肖海给原告出具一张便条，其内容为：应退房款本金叁拾陆万元，壹分五利息，本息合计肆拾伍万元柒仟贰佰。应退款人：肖海。在协商过程中，两原告对双方的对话进行了录音，被告李迪飞作出了不明确的口头退款承诺。嗣后，因被告肖海、李迪飞未按照口头承诺的时间退还购房款，原告杜江涛、谢秋菊又于2018年10月3日找到被告竹玥轩开发公司时任法定代表人唐德元要求退款，唐德元告知原告自己几年没有参与公司管理，原公司股东李迪飞将其股份转让给了肖琴，但公司实际上由肖海、李迪飞掌控经营，且存在一房多卖现象。两原告出资购买的201房系物业用房，根本不允许买卖。竹玥轩开发公司财务管理混乱，经常通过私人账户进行房屋买卖交易。诉讼过程中，肖海向本院提交书面答辩状，主张竹玥轩开发公司为其个人独资公司，且竹玥轩开发公司由自己独自掌控，自认其他股东为“挂名”股东，没有对竹玥轩开发公司实际投资和经营管理。同时，亦自认已将“窑湾农房二期”1幢1单元201房另外出售给第三人，且第三人已经对房屋进行了装修。经核实，“窑湾农房二期”1幢1单元201房原登记为物业管理用房，后申报预售时报名为“还建房”。“窑湾农房二期”1幢2单元105号商铺已经办理备案登记，备案购房人为冯伟，总金额为540000元，商品房买卖合同编号为YCS18000797。本院认为，当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则。本案中，被告竹玥轩开发公司将全体业主共有的物业用房1幢1单元201房作为商品房出售给原告杜江涛、谢秋菊，并在两原告起诉前将1幢2单元105号商铺另行出售给第三人，在合同法上，其行为构成单方欺诈。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，原告杜江涛、谢秋菊享有撤销权。为此，本院对原告杜江涛、谢秋菊要求撤销合同诉求予以部分支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定精神，被告竹玥轩开发公司隐瞒销售合同标的物不能出售的基本事实，构成销售欺诈，依法应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。但是，合同双方在商铺买卖合同中对房屋价款等主要条款约定不明，两原告基于商铺买卖合同关系而提出的承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定不符，本院不予支持。对于原告方主张房屋市场价价差损失，应根据被告方主观过错程度、所得利益大小、造成的损失大小等因素合理确定赔偿数额。本院认为，虽然法律允许商品房买受人在对欺诈销售行为主张损失赔偿的同时，可以向商品房的欺诈销售者主张已付购房款一倍的赔偿责任，但依损失填平规则，被告在住房销售合同关系中承担已付购房款一倍的赔偿责任，基本上与当前宜城市商品房市场价翻倍的实际相符，能够弥补被告欺诈销售行为给原告方造成的房产市场升值损失。因此，对原告方要求赔偿房屋市场价差损失并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。在商铺销售合同关系中，虽然被告竹玥轩开发公司存在未按约定交付房屋的违约行为，但案涉商铺是在其实际控制人肖海给原告方出具退款条据后才另行出售给第三人的，且被告肖海承诺的“一分五”利息，相当于月利率1.5%，与被告竹玥轩开发公司因占用资金而获得的利益基本相符。为此，对原告方要求解除该房屋买卖合同的请求予以支持，但对原告方基于商铺买卖合同关系而要求被告方赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。对于被告唐德元、唐海涛、肖琴是否承担民事责任的问题，在被告竹玥轩开发公司不能就其公司资产独立提交证据的情况下，被告唐德元、唐海涛、肖琴在庭审中对被告肖海在民事答辩状中陈述的竹玥轩开发公司实质上是“肖海的独资公司”，以及“挂名股东”对公司“未投资、未经营、未管理”的意见明确予以认可，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十六条规定，被告唐德元、唐海涛、肖琴作为公司名义股东，应对被告竹玥轩开发公司的案涉债务不能清偿部分在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。但是，在承担赔偿责任后，可以向实际出资人肖海追偿。对于被告肖海、李迪飞是否承担民事责任的问题，本院认为，肖海作为竹玥轩开发公司的实际投资人，不能就其公司资产独立提交证据，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，应当对被告竹玥轩开发公司的案涉债务承担连带责任。但是，原告方提交的证据不足以证明李迪飞曾有保证“退款”的明确意思表示，对原告方要求被告李迪飞承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告方的部分诉讼请求合法有据，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四项、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十四条第二款、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、第一百零八条、第一百一十二条规定，判决如下：一、撤销原告杜江涛、谢秋菊与被告宜城市竹玥轩房地产开发有限公司于2017年1月23日就“窑湾农房二期”1幢1单元201房签订的《房屋买卖合同》；二、解除原告杜江涛、谢秋菊与被告宜城市竹玥轩房地产开发有限公司于2017年1月23日就“窑湾农房二期”1幢2单元105号商铺签订的《房屋买卖合同》；三、由被告宜城市竹玥轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告杜江涛、谢秋菊支付的“窑湾农房二期”1幢1单元201房购房款270000元，并承担270000元的赔偿责任，合计540000元；四、由被告宜城市竹玥轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告杜江涛、谢秋菊支付的“窑湾农房二期”1幢2单元105号商铺的定金和购房款共计90000元，并从2017年3月27日起按照月利率1.5%支付利息，直至付清全部本息之日止；五、由被告肖海对本判决第三、四项承担连带责任；六、由被告唐德元、唐海涛、肖琴在其未出资本息范围内对被告宜城市竹玥轩房地产开发有限公司不能清偿本判决第三、四项的部分承担补充赔偿责任，承担补充赔偿责任后可以向实际出资人肖海追偿；三、驳回原告杜江涛、谢秋菊的其他诉讼请求。如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，责任保险费1000元，财产保全费4120元，合计16120元，由宜城市竹玥轩房地产开发有限公司、唐德元、唐海涛、肖琴、肖海共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张松郁审 判 员  罗学玲人民陪审员  周祥荣二〇一九年一月二十八日书 记 员  李 灿