湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民终981号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司荆门分行，住所地荆门市象山一路1号，统一社会信用代码914208008801201493。负责人：邹凡，行长。委托诉讼代理人：张誉丹，湖北中科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许梅花，女，1979年12月15日出生，汉族，湖北省沙洋县人，荆门市东宝区青山小学教师，住荆门市东宝区。被上诉人（原审被告）：荆门海盛置业有限公司，住所地荆门市掇刀区培公大道199号，组织机构代码67365967-8。法定代表人：张斌，总经理。上诉人中国工商银行股份有限公司荆门分行（以下简称中国工商银行荆门分行）因与被上诉人许梅花、荆门海盛置业有限公司（以下简称荆门海盛公司）借款合同纠纷一案，不服湖北省荆门市东宝区人民法院（2018）鄂0802民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月9日进行了公开开庭审理。上诉人中国工商银行荆门分行的委托诉讼代理人张誉丹，被上诉人许梅花到庭参加诉讼。被上诉人荆门海盛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。中国工商银行荆门分行上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持中国工商银行荆门分行的全部诉讼请求；2.案件受理费由许梅花、荆门海盛公司负担。事实和理由如下：一、许梅花与荆门海盛公司的房屋买卖合同最终是以向法院提起诉讼的方式于2016年12月6日由法院判决解除。该判决生效后，许梅花再未向中国工商银行荆门分行主张过解除借款担保合同。二、房屋买卖合同解除后，许梅花与中国工商银行荆门分行协商通过诉讼途径解决借款担保合同。这样的协商行为，属于当事人另对合法权利的处分，人民法院应尊重当事人的选择。三、《最高人民法院》第二十五条第二款规定的是房屋买卖合同解除，商品房担保贷款合同也解除的情形，但本案中担保人并未与贷款人解除担保合同，许梅花也未与贷款人解除借款合同。故本案不能适用该条规定。四、《最高人民法院》第二十五条第二款的规定，只规定了银行贷款由开发商返还，但对开发商不能返还的情况并未作出规定，也没有规定借款人不承担还款责任。该规定也不是法律禁止性规定，民商事行为应尊重当事人的约定。五、根据《个人购房借款/担保合同》第5.2条的约定，借款人是许梅花。故该笔借款应由许梅花偿还。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故即使借款担保合同解除，借款人也应履行还款责任。六、根据《个人购房借款/担保合同》第30.1条的约定，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同正常履行。故许梅花应承担还款责任。综上，一审法院认定的事实与判决的结果自相矛盾，一审法院适用法律错误，导致判决结果错误。许梅花答辩称，一、许梅花有权解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》。1.商品房买卖合同已被生效法律文书判决解除。2.商品房买卖合同已解除，《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，许梅花有权解除该合同。3.许梅花已将解除《个人购房借款/担保合同》的通知书送达中国工商银行荆门分行，该合同自通知到达对方时解除。4.中国工商银行荆门分行在法定期间内未提异议，故《个人购房借款/担保合同》已解除。二、许梅花不应承担还款责任。1.依据《最高人民法院》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案应由荆门海盛公司直接向工商银行荆门分行返还贷款本金。2.商品房预售按揭贷款与一般的商业贷款不同。因商品房出售人违约导致买卖合同解除，买受人已确定不能得到商品房的情况下，还让买房人承担偿还贷款的责任，明显不公平。3.中国工商银行荆门分行是房屋出售人指定的银行，不是许梅花自主选择的银行。中国工商银行荆门分行与荆门海盛公司存在合作关系。故中国工商银行荆门分行应对荆门海盛公司履约不能的风险承担责任，不应将该风险转嫁给许梅花。综上，许梅花请求二审法院驳回上诉，维持原判。荆门海盛公司未发表答辩意见。中国工商银行荆门分行向一审法院起诉请求：1.判令许梅花偿还借款本金68462.15元，支付借款利息12625.03元（截至2018年6月3日）及至本金偿还完毕之日止期间利息（自2018年6月4日起计算，以本息之和为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮15%再乘以130%）；2.判决中国工商银行荆门分行对许梅花提供的抵押担保的房屋（位于荆门市掇刀××大道××层××房，抵押预告登记证号：荆门市房预东宝区字第××号）拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.荆门海盛公司对第一项诉讼请求承担连带偿还责任；4.许梅花、荆门海盛公司承担本案案件受理费和中国工商银行荆门分行主张权利过程中的全部费用（含公告费、律师费用2000元）。一审法院认定，2014年1月12日，许梅花与荆门海盛公司签订商品房买卖合同一份，约定许梅花购买荆门海盛公司开发的位于金银岛家居建材城二期1幢2层2059号房屋。许梅花支付了房屋首付款80089元，剩余款项许梅花向中国工商银行荆门分行申请贷款。2014年3月，许梅花、荆门海盛公司与中国工商银行荆门分行签订借款担保合同。合同约定许梅花向中国工商银行荆门分行贷款79000元用于个人购房，贷款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同利率基础上加收30%。许梅花授权中国工商银行荆门分行将贷款一次性划入荆门海盛公司的银行账户。贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同正常履行。同时许梅花用其购买的房屋为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。荆门海盛公司作为借款保证人在合同上签字盖章，并向中国工商银行荆门分行出具了担保函，承诺为借款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，中国工商银行荆门分行于2014年4月3日向许梅花发放了贷款，其依合同约定将贷款79000元汇入荆门海盛公司账户。截至2015年8月4日，许梅花偿还借款本金10537.5元，利息7649.24元。2015年8月26日，荆门海盛公司未能按期交房达到180天，许梅花向荆门海盛公司邮寄了解除商品房买卖合同通知书。2015年8月31日,许梅花向中国工商银行荆门分行邮寄送达解除借款合同书,中国工商银行荆门分行拒收。2015年9月15日，许梅花又将解除借款合同书送达至中国工商银行荆门分行工作人员张经理手中。2015年10月26日，许梅花向荆门市掇刀区人民法院提起诉讼，要求荆门海盛公司返还购房款并赔偿损失等，经审理，荆门市掇刀区人民法院于2016年12月6日判决许梅花与荆门海盛公司的商品房买卖合同解除，荆门海盛公司返还许梅花购房款（含许梅花支付的首付款及已偿还的银行贷款本金及利息），赔偿许梅花的登记费用等。该判决已发生法律效力。一审法院认为，本案主要争议焦点为许梅花与中国工商银行荆门分行《个人购房借款担保合同》是否已解除。根据《最高人民法院》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予支持。结合本案，许梅花于2015年8月27日向出卖人荆门海盛公司送达了解除合同书，其解除合同的效力已被法院生效判决确认，商品房买卖合同已于2015年8月27日解除。许梅花借款的目的是购买房屋，而现商品房买卖合同已解除，个人借款担保合同的目的已无法实现，故许梅花有权解除合同。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。许梅花两次向中国工商银行荆门分行送达了解除个人购房借款担保合同通知。第一次为2015年8月31日,许梅花向中国工商银行荆门分行邮寄送达解除个人购房借款担保合同通知书,中国工商银行荆门分行拒收。第二次为2015年9月15日，许梅花将解除合同通知书送达中国工商银行荆门分行工作人员手中。中国工商银行荆门分行最迟在2015年9月15日收到解除合同通知书，其在收到解除合同通知书三个月内未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的个人购房借款担保合同已于2015年9月15日解除。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案，许梅花所签订的商品房买卖合同、商品房担保贷款合同均已解除，根据解释规定，荆门海盛公司作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，即荆门海盛公司应当直接向工商银行荆门分行返还贷款本金。对于银行因借款合同解除而造成的损失，可要求购房人予以赔偿，但本案购房借款合同的解除系因开发商违约导致商品房买卖合同解除，开发商具有过错，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。故荆门海盛公司应向中国工商银行荆门分行承担借款偿还责任。许梅花虽是借款合同的相对方，但商品房买卖合同、商品房担保贷款合同解除后，荆门海盛公司是偿还借款义务的最终承担者，应当依法免除许梅花的还款责任。工商银行荆门分行要求许梅花承担还款责任的诉讼请求，不予支持。中国工商银行荆门分行主张对预告登记的抵押物享有优先受偿权，因预抵押登记只是债务人为债权人将来顺利实现抵押权而向管理部门申请的预告登记，设定的是抵押请求权，并不产生抵押物权效力，许梅花尚未取得预抵押登记房屋的物权，故预抵押登记并不产生抵押登记的效力，中国工商银行荆门分行未取得抵押权，对预抵押登记的房屋不享有优先权，其该项请求，不予支持。中国工商银行荆门分行要求赔偿主张权利过程中产生的律师费用2000元及公告费，因律师费用未实际产生，公告费用未提供证据证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告荆门海盛置业有限公司于判决生效后十日内赔偿中国工商银行股份有限公司荆门分行借款本金68462.15元，利息12625.03元（截至2018年6月3日）及至本金偿还完毕之日止的利息（自2018年6月4日起，利息以上述本息之和为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮15%再加收30%计算）；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司荆门分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1827元，由被告荆门海盛置业有限公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议在于：一、许梅花应否向中国工商银行荆门分行承担还款责任；二、中国工商银行荆门分行是否对许梅花提供的抵押物的拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。本案中，中国工商银行荆门分行依据《个人购房借款/担保合同》，要求许梅花偿还借款本金68462.15元、利息12625.03元，及2018年6月4日至本金偿还完毕之日的利息。许梅花反驳，《个人购房借款/担保合同》已于2015年9月15日解除，其不应承担偿还责任。本院认为，《个人购房借款/担保合同》已解除，许梅花不应承担偿还责任。理由如下：（一）关于许梅花是否享有解除权，根据《最高人民法院》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，商品房买卖合同已于2015年8月27日解除，致使《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，故许梅花有权解除《个人购房借款/担保合同》。许梅花享有该法定解除权。（二）关于解除权的行使，1.2015年8月31日,许梅花向中国工商银行荆门分行邮寄送达解除《个人购房借款/担保合同》通知书,中国工商银行荆门分行拒收。2015年9月15日，许梅花将解除《个人购房借款/担保合同》通知书，送达中国工商银行荆门分行工作人员手中。故中国工商银行荆门分行最迟在2015年9月15日收到解除合同通知书。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，中国工商银行荆门分行未向仲裁机构请求确认解除合同的效力，也未在收到解除通知的三个月内向人民法院起诉。故本案应视为中国工商银行荆门分行对解除通知没有异议。故《个人购房借款/担保合同》自解除通知到达时解除，即该合同已于2015年9月15日解除。中国工商银行荆门分行主张许梅花未向中国工商银行荆门分行主张过解除合同，与事实不符，本院不予支持。（三）关于合同解除的法律后果，1.依据《最高人民法院》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案应由荆门海盛公司直接向工商银行荆门分行返还贷款本金。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，贷款人还有权一并要求赔偿损失。本案中，《个人购房借款/担保合同》的解除，是因开发商荆门海盛公司违约导致，开发商荆门海盛公司具有过错。故该合同解除的损失应由荆门海盛公司承担。3.工商银行荆门分行解除合同的损失，宜理解为资金占用损失。故一审法院将该损失按利息、罚息、复利计算，由荆门海盛公司赔偿，处理正确。（四）工商银行荆门分行主张根据《个人购房借款/担保合同》第5.2条的约定及第30.1条的约定，许梅花作为借款人，不因权属争议等事项就不承担还款责任。本院认为，许梅花在本案中是依据《最高人民法院》第二十四条的规定，享有的法定解除权，该法定解除权不因《个人购房借款/担保合同》的约定而丧失。故工商银行荆门分行的该项主张，没有法律依据，本院不予支持。（五）工商银行荆门分行主张担保人荆门海盛公司未与贷款人解除担保合同，许梅花也未与贷款人解除借款合同，故不适用《最高人民法院》第二十五条第二款的规定。本院认为，在《个人购房借款/担保合同》中同时规定了借款合同及担保合同的内容。借款合同是主合同，担保合同是从合同。《个人购房借款/担保合同》的主合同内容已被解除，担保合同内容作为从合同内容，也随之一并解除。故即使本案担保人荆门海盛公司未向工商银行荆门分行发出解除通知，《个人购房借款/担保合同》也已解除。故工商银行荆门分行的该项主张，没有法律依据，本院不予支持。另，本案中，关于中国工商银行荆门分行主张对预告登记的抵押物享有优先受偿权，及要求赔偿律师费用2000元及公告费，能否得到支持的问题，本院认为，一审法院对此已进行了详细的分析，本院不再赘述。一审法院处理正确。综上所述，中国工商银行荆门分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1827元，由中国工商银行股份有限公司荆门分行负担。本判决为终审判决。审判长  丁俊蓉审判员  吴 琼审判员  鲁琼丽二〇一九年十二月十一日法官助理孙亚芬书记员刘晖