广东省肇庆市高要区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)粤1204民初2410号 原告：傅根垣，男，1973年1月7日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区 原告：伍伟坚，男，1962年9月5日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。 原告：何新，男，1981年8月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。 上述三原告的委托诉讼代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。 被告：邓伟华，男，1970年11月21日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。 被告：邓顺全，男，1968年8月2日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。 上述两被告的委托诉讼代理人：肖叶英，广东明瑛律师事务所律师。 上述两被告的委托诉讼代理人：温嘉敏，广东明瑛律师事务所律师。 被告：孔令新，男，1968年11月14日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。 委托诉讼代理人：陈志伟，广东山丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荣荣，广东山丰律师事务所律师。 原告傅根垣、伍伟坚、何新与被告邓伟华、邓顺全租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月18日、2018年4月20日公开开庭进行了审理。期间根据原告傅根垣、伍伟坚、何新的申请，本院依法追加孔令新为本案共同被告参加诉讼，并于2018年12月15日第三次公开开庭进行了审理。2018年1月18日，原告傅根垣、伍伟坚、何新的委托诉讼代理人曾小兵，被告邓伟华、邓顺全的委托诉讼代理人温嘉敏到庭参加了诉讼。2018年4月20日，原告傅根垣、伍伟坚、何新的委托诉讼代理人曾小兵，被告邓伟华、邓顺全的委托诉讼代理人肖叶英到庭参加了诉讼。2018年12月15日，原告邓伟华、邓顺全的委托诉讼代理人肖叶英、温嘉敏，被告伍伟坚、何新、傅根垣的委托诉讼代理人曾小兵，被告孔令新的委托诉讼代理人陈志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 傅根垣、伍伟坚、何新向本院提出诉讼请求：1.判决两被告（邓伟华、邓顺全）共同支付170841.60元租金给原告；2.判决两被告（邓伟华、邓顺全）腾退承租场地，将承租物返还给原告；3.判决两被告（邓伟华、邓顺全）按《大海表场地租用合同》约定的租金标准自2017年8月1日起支付场地占用费给原告直至其腾退承租场地时止，其中8月1日至9月15日期间的场地占用费为32032.80元；4.判决本案诉讼费用由两被告（邓伟华、邓顺全）承担。事实和理由：2016年3月1日，被告邓顺全代表乙方邓伟华，原告何新代表甲方傅根垣、伍伟坚、何新，签订《大海表场地租用合同》，约定甲方将位于肇庆市高要区新桥镇沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡共11864平方米租赁给乙方作为石渣处理加工场地使用，租赁期限自2016年3月1日起至2024年12月31日止。2016年内的月租金每平方米1.7元，2017年至2018年月租金每平方米1.8元，其后六年租金每两年在上年度基础上递增10%，每年12月27日前支付下一年度上半年的租金，每年6月份27日前支付当年下半年的租金。合同押金为71184元。合同签订后，原告将场地交付给被告，被告支付合同押金71184元及2016年内的租金。2017年12月27日被告到期支付2017年上半年的租金128131.20元至今没有支付，2017年6月27日被告到期支付2017年下半年的租金128131.20元至今没有支付，为此，原告于2017年7月3日以书面及发送移动通信信息等方式向被告发出催告，要求被告在3天内履行付租义务，否则有权解释合同、没收押金，但被告仍拒绝履行。原告遂于2017年7月26日以书面及发送移动通信信息通知被告自2017年7月31日起解除合同、没收押金并要求对方在3天内腾退场地。在合同通知解除后，被告场地上遗留1000多吨余泥至今未清理，被告未将场地腾退、返还给原告。为此，原告根据有关法律规定，提起诉讼。 在诉讼过程中，傅根垣、伍伟坚、何新向本院提出申请，要求追加孔令新为本案共同被告，并要求三被告支付租金170841.60元，腾退场地返还给原告，支付场地占用费，以及三被告承担诉讼费。 邓伟华、邓顺全共同辩称，一、案涉《大海表场地租用合同》违反《土地管理法》和《农村土地承包法》的强制性规定，应认定为无效合同，三被答辩人应向两答辩人返还租金及合同押金并支付利息。1.案涉《大海表场地租用合同》（以下简称案涉《大海表合同》）违反《土地管理法》和《农村土地承包法》的强制性规定，应认定为无效合同。首先，根据答辩人与被答辩人于2016年3月份1日签订的《大海表合同》中明确约定“甲方将位于……租给乙方作为石渣处理加工场使用”，即答辩人租赁案涉场地进已经明确系用于非农用途的。其次，从被答辩人提交的《承包土地法合同》和《承包土地使用权转让协议辅本》可以得知，案涉场地原为鱼塘，其性质是农用地。再次，从被答辩人提供的高要市国土资源局新桥国土资源所《违法建设和国土资源违法行为报告》可以看出，涉案土地法的规划用途是一般农用地，地类是坑塘水面。最后，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及《农村土地承包法》第十七条“承包方承担下列义务：(一)维持土地的农业用途，不得用于非农建设；……”，被答辩人承包案涉场地后擅自将案涉场地出租给答辩人用于非农用途，违反了上述法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《大海表合同》应为无效合同。2.案涉《大海表合同》无效，被答辩人应向答辩人返还已缴纳的租金及合同押金并支付利息。答辩人在签订案涉《大海表合同》当日向被答辩人缴纳押金71184元及2016年3月1日至2016年12月30日的租金201688元，被答辩人在收取押金和租金后也向答辩人出具收据。如上所述，案涉《大海表合同》因违反法律的强制性规定而导致合同无效，被答辩人明知案涉场地为农用地，仍然将案涉场地出租给答辩人用于非农用途，过错在于被答辩人处，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，因此，被答辩人应向答辩人返还押金71184元及2016年3月份1日至2016年12月30日的租金201688元并支付相应的利息。二、因案涉场地农用地，导致案涉《大海表合同》履行不能，答辩人自始就没有使用过案涉场地进行生产经营，并不会在案涉场地上遗留余泥，更不存在占用案涉场地的情况。1、答辩人承租案涉场地系作为石渣处理加工场使用的，案涉合同签订后，答辩人拟使用案涉场地，但当答辩人去办理营业执照时却被告知案涉场地为农用地，根本无法办理营业执照。且答辩人租赁期间经常遭遇停水停电问题，答辩人以为是被答辩人与经济合作社之间有纠纷，多次要求被答辩人与经济合作社沟通，但均无果。故此，答辩人无法依约使用案涉场地开设石渣处理加工场，但为履行合同，答辩人已经投入了设备等，答辩人遭受严重损失。大约在2016年4月、5月份，相关国土执法监察部门来到案涉租赁地，对相关违章建筑进行拆除，并在案涉租赁地上张贴了关于责令停止国土资源违法行为通知书，称案涉场地为农用地，不能用于非农用途，责令使用者限期对案涉场地停工整改，进行复绿复耕，否则将会受到相应的处罚。至此，答辩人才知道承租的土地是一般农用地，无法正常经营使用。因涉案场地的性质为农用地，答辩人无法按照《大海表场地租用合同》中约定的租赁用途使用案涉场地，答辩人经与被答辩人协商，双方在2016年11月10日就答辩人撤离租赁地，清场问题签署了《大海表仓库洗沙场物资清拆还工资清单》，事后，答辩人已将放置在案涉土地上的设备全部清走，并不存在占用场地的情况。案涉租赁地早已不在答辩人的控制之下，根本不存在需“腾退承租场地，返还承租物”的情形。2、被答辩人诉称答辩人遗留1000多吨淤泥未清理缺乏事实和法律依据。如上所述，因案涉租赁地的性质为农用地，答辩人一直无法办理营业所需的相关证照，并因承租案涉租赁地一个多月，就遇到政府部门要求复绿复耕，根本无法开展经营活动，更不可能产出任何淤泥，该部分淤泥是案涉租赁地的上一个承租户遗留的，在答辩人与被答辩人签订租赁合同前就已经客观存在的，被答辩人很清楚该事实。且镇府部门在现场执法时，亦有对现场进行拍照取证，案涉的余泥当时就一直存入在案涉租赁地。答辩人认为，被答辩人作为出租方，在出租案涉租赁地给答辩人时，理应将租赁地现场清理好再交由承租人使用，以使租赁地符合合同约定的用途，但经答辩人多次催告，被答辩人一直拖延处理淤泥，淤泥的堆积同样导致答辩人无法开展正常的经营活动，被答辩人的行为已经侵害了答辩人的权益，导致合同的目的无法实现，被答辩人诉请答辩人支付场地占用费缺乏事实和法律依据。三、被答辩人与答辩人签订《大海表场地租用合同》时存在隐瞒事实，恶意欺诈的行为，致使答辩人作出错误的意思表示，承租了涉案的租赁地，被答辩人的行为损害了答辩人的利益，答辩人保留追究其赔偿的权利。从答辩人提供的高要市国土资源局新桥国土资源所《违法建设和国土资源违法行为报告》可以看出，早在2015年1月，高要市国土资源局新桥国土资源所就已经发现被答辩人在涉案租赁地存在自建仓库的行为，并已将相关材料上报市国土局执法监察大队立案查处，同时函请新桥镇政府督促相关责任人停工整改及复绿复耕，协调供电、供水部门实施停止供电供水措施。但被答辩人一直拒绝予以整改，相反还在答辩人不知情的情况下，隐瞒了其违法行为，将涉案租赁地出租给答辩人，导致答辩人在缴纳了巨额租金及押金后，非但不能合法经营，还遭遇政府部门联合执法要求复绿复耕。答辩人也是因被答辩人提供诉讼，到相关部门了解才知道被答辩人的违法行为早已在2015年1月就被立案查处。被答辩人在明知自身建设的仓库存在违法行为的情形下还将其出租给不知情的答辩人，显然是恶意欺诈行为，损害了答辩人的利益，答辩人保留追究其赔偿的权利。四、退一步讲，假设案涉《大海表场地租用合同》合法有效，答辩人与被答辩人于2016年12月31日已经解除案涉《大海表合同》，答辩人无需向被答辩人支付2017年的租金。根据答辩人提交的答辩人何新2017年1月4日向答辩人出具的《关于限期清理砂石废料和机械设备的通告》可以得知，被答辩人明确告知答辩人案涉《大海表合同》的期限截止至2016年12月31日，且明确“以转账的方式将押金71184元整归还”给答辩人，因此，答辩人无需向被答辩人支付2017年上半年的租金，被答辩人请求答辩人向其缴纳2017年报租金170841.60元缺乏事实和法律依据。综上所述，答辩人认为，案涉《大海表合同》为无效合同，被答辩人理应向答辩人返还租金及合同押金并支付利息；被答辩人隐瞒事实、恶意欺诈答辩人，答辩人自始就没有使用案涉土地，更不会遗留余泥，不存在占用场地之说。被答辩人所提诉讼请求和事实缺乏事实和法律依据。请法院依法查明案件事实，作出公正判决。 孔令新辩称，原告的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，对于应当如何腾退、是否需要清理，如淤泥数量等应由三人合伙体进行处理。2016年12月底何新电话告知孔令新，已经撤场了，即邓伟结、邓顺全自行与何新解除租赁关系，三被告合伙体与三原告的租赁合同在2016年12月31日已经解除。对砂石废料与机械设备的情况，三被告签订了协议，加工场的运营是由邓顺全负责的，所以遗留在场地的砂石废料与机械设备由邓顺全负责，孔令新不清楚。 本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，何新作为甲方（傅根垣、伍伟坚、何新）代表，邓顺全作为乙方（邓伟华、邓顺全）代表，双方签订一份《大海表场地租用合同》，约定：甲方将位于沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡共11864平方米出租给乙方作为石渣处理加工场地使用，租赁期限从2016年3月1日起至2024年12月31日止（以公历为准），租金及押金支付方式：1、2016年3月1日至2016年12月31日为每月每平方米人民币1.7元，2017年1月1日至2018年12月31日为每月每平方米人民币1.8元，其后六年每两年租金将在上年的基础上递增10%，租金每半年支付一次，先支付后使用。2、每年12月27日前支付下一年度上半年租金，每年6月27日前为支付下半年租金。3、乙方交纳给甲方押金人民币71184元。甲方收取租金及押金时必须出具收据凭证，租赁期满后押金无息退还。4、签约7日内乙方要付10个月（即2016年3月1日至2016年12月30日）的租金给甲方，要付人民币合计201688元。合同期满后，该土地继续出租的，在同等条件下乙方享有承租优先权。甲方的权利和义务：1、租赁土地的所有权属于甲方，甲方有权按本合同条款向乙方收取租赁费。甲方确保场地能正常使用，当有村民滋扰要影响乙方生产及出入，甲方需即刻到场解决。2、甲方为乙方提供电源、水源并按当地规定价格使用收费，但变压器及其线路由乙方自行负责。3、甲方以建筑排栅仓库为主体，以工业园管理模式来进行规划管理。甲方统一进行安保防护。但甲方无权向乙方额外收取管理费。4、对于项目用地，在其四周用砖砌起围墙进行封闭式管理，大门设置保安亭，背后调协哨站，每卡门口装置监控，以达到安全、高效、有价值的管理。5、甲方投资的地面填土及围墙所有权归甲方所有。6、甲方须及时配合及协助乙方办理相关证照等工作，向乙方提供办理工商注册及报装变压器所必须的资料，包括与村委等的沟通。7、甲方须在租金缴款期前15天，向乙方发出缴款通知，做好提醒服务，乙方亦应自觉缴纳租金。乙方的权利和义务：1、乙方在土地租赁期间只能从事本合同规定的经营项目，如有变更须经甲方同意。2、租赁期限届满前，乙方要求终止合同，应当在终止合同前6个月向甲方提出，并承担违约责任。3、租赁期限内，乙方转让或转租仓库，必须知会甲方。4、乙方经营行为及其项目应当符合法律法规的规定，不得损害他人合法权益。如因乙方行为产生污染的，其行政责任和民事责任由乙方自行承担，与甲方无关。如因此损害甲方利益的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿全部损失。5、场地内道路由乙方根据自身经营需要，自行建设，自行维护。6、乙方若因经营行为损坏围墙的，应负责赔偿。合同终止：1、国家政府部门征用该土地时，甲方协助乙方向政府申请经营损失补偿，政府对该经营的补偿金应全额支付给乙方，土地补偿金归甲方。乙方投资的设备设施乙方搬迁后，合同终止。如政府部门拒绝补偿则各自损失自行承担。合同解除：1、甲乙双方协商一致，合同解除；2、甲方不能保证乙方行使该租赁土地使用权时，乙方有权解除合同。其它约定：1、甲乙双方不得随意终止合同，如乙方因有特殊情况无力经营，须转让他人时，经甲方同意可办理转让手续，但甲方不得设置障碍阻挠乙方进行转让。2、乙方接缴款通知书后逾期未缴纳租金，从逾期滞纳之日起每日按应交纳租金总额的1%交纳滞纳金。3、如乙方中途无故终止合同，押金归甲方所有。4、租赁期满后，乙方所建的属于商业机密的建筑物须经甲方建设的建筑物，则甲方有权没收押金。5、未尽事宜，甲、乙双方另行协商一致，补充规定与本合同具有同等效力。违约定义及责任，违反本合同条款的行为都属于违约，违约方须承担违约责任，违约方须赔偿因违约造成对方的经济损失。签约：1、由于傅根垣和伍伟坚因工作关系不能同时现场签名，现由何新一人代表甲方全体成员签名，何新签名画押有效，傅根垣和伍伟坚各保留一份合同原件。2、本协议一式六份，甲方三份，乙方三份，自甲乙双方代表签字画押后生效。3、附件、现场平面图。 合同签订后，邓伟华、邓顺全向傅根垣、伍伟坚、何新支付了押金71184元和2016年3月1日至2016年12月30日的租金201688元，何新向邓伟华、邓顺全出具收据。之后双方因承租人办理营业执照以及案涉土地上堆积的淤泥清理等问题产生矛盾。双方多次协商无果，邓伟华、邓顺全另案[案号：(2017)粤1204民初2329号]向本院起诉，要求确认案涉《大海表场地租用合同》为无效合同，并要求伍伟坚、何新、傅根垣返还租金、押金及其利息；傅根垣、伍伟坚、何新向本院起诉，要求邓伟华、邓顺全、孔令新支付租金，腾退承租场地，返还承租物，并按《大海表场地租用合同》约定的租金标准自2017年8月1日起支付场地占用费。 又查明，2012年12月21日，高要市新桥镇沙田村委会区村经济合作社作为甲方，龙剑林、傅根垣作为乙方，双方签订一份《承包土地合同》，约定甲方将大海表全部鱼塘承包给乙方，用作填土办厂、仓库或其他用途，承包期限为20年，20年当中包括区桂森已承包的6年，即从2013年1月1日至2019年1月1日，其余14年从2019年1月1日至2032年1月1日止，时间以农历计算等内容。2014年9月22日，龙剑林作为甲方，傅根垣作为乙方，伍伟坚、何新作为丙方，三方签订承包土地使用权转让协议辅本一份，就转让位于沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘23350元平方米承包土地使用权（以下简称项目用地使用权）一事签订协议，并约定甲方自愿将其所有的项目用地使用权（占原项目用地使用权的百分之四十）以人民币678000元的价格转让给丙方；二、乙方原占有项目使用权的百分之六十，现自愿分出一半（即原项目用地使用权的百分之三十）以人民币500000元转让给丙方；经三方约定在签订协议时先付甲方人民币320000元，余下款项承诺于2014年10月8日前付清，如丙方未能在承诺日期前付清，甲方有权终止合同和没收转让金，乙方转让金与丙方自行商议解决，甲方和乙方收到款项之后，应当出具收款收据或者收条给丙方等内容。 2013年12月13日，高要市国土资源局新桥国土资源所向伍伟坚下达高国土资执法字[2013]第107012号《责令停止违法行为通知书》，内容为：伍伟坚：你（单位）未经有关部门批准，擅自占用新桥镇沙田村委会区队的农用地填土，建厂房，拟建厂房面积约2.8亩，填土面积约40亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》有关的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。 2014年11月5日，傅根垣、伍伟坚、何新作为甲方，何国球、孔令新作为乙方，双方曾签订另一份《大海表场地租用合同》[合同编号：D-XQ-1141106]，约定甲方将位于沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡共11864平方米出租给乙方作为石渣处理加工场使用，租赁期限从2014年11月5日起至2024年12月31日止等内容。 2014年11月26日，高要市国土资源局新桥国土资源所向何新下达高国土资执法字[2014]第107047号《责令停止违法行为通知书》，内容为：何新：你（单位）未经有关部门批准，擅自占用新桥镇沙田村委会区村平土建设，面积约1200平方米，其中正在建设厂房面积322平方米的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。 2015年1月8日，高要市国土资源局新桥国土资源所向伍伟坚下达高国土资执法字[2015]第107015号《责令停止违法行为、责令改正违法行为通知书》，内容为：伍伟坚：你（单位）未经有关部门批准，擅自于新桥镇沙田村委会区村竹园地建仓库，面积约2000平方米的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。同时，高要市国土资源局新桥国土资源所还向伍伟坚下达高国土资执法字[2015]第107015号《责令改正违法行为》，内容：伍伟坚：你（单位）未经有关部门批准，擅自于新桥镇沙田村委会区村竹园地（土名）建仓库，面积约2000平方米的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四的规定，现责令你（单位）自收到本通知书之日起15日内改正。逾期不改正的，将依法追究法律责任。 2016年2月28日，邓伟华作为甲方，孔令新作为乙方，邓顺全作为丙方，三方签订一份《合伙合同》，载明“鉴于原高要市新桥镇新球石渣加工场何国球与邓伟华所签订的《转让合同》，鉴于邓伟华取得了何国球持有的股份，原新球石渣加工场已注销，现甲乙丙三方一致同意在新球石渣加工场注销的同时，新注册成立华顺石渣加工场（暂定名），由甲乙丙三方共同合伙经营，现甲乙丙三方就合伙相关权利义务签订本合伙合同，以此各方共同遵守执行。一、三方确认华顺石渣加工场总投资为人民币360万元，其中甲乙双方出资方式为原新球石渣加工场的投资及所有资产估价360万元，甲乙双方各自持有45%的股份；丙方出资人民币36万元分别支付给甲乙两方各自18万元，持有10%的股份。二、三方一致同意由甲方担任华顺石渣加工场的负责人。三、三方合伙期间的权利义务按照本合同约定的股权比例享有并承担”等内容。 2016年2月29日，高要市新桥镇新球石渣加工场（何国球，代理人：孔彪）作为甲方，邓伟华作为乙方，双方签订一份《转让合同》，载明“甲方自愿将位于高要市新桥镇沙田村委会区村经济合作社大海表新球石渣加工场中所持有的股份全部转让给乙方，由乙方受让甲方持有的股份。为明确双方责任，签订本转让合同，以此双方共同遵守执行。一、甲方同意将持有的新球石渣加工场的股份作价人民币180万元，转让给乙方持有。二、转让价款支付方式：1、在本协议签订之日乙方向甲方支付第一期转让款人民币90万元；2、在甲方将原租赁合同延续使用并负责变更租赁方，以及将新球石渣加工场的营业执照注销完成时，乙方一次性支付余款人民币90万元；3、甲方收款帐户：户名：孔彪，开户行：工商银行高要分行，帐号：6212262017004727618。三、双方同意自2016年3月1日起，由乙方直接接管新球石渣加工场包括场地及现有的所有设备等（附表），自2016年3月1日起由乙方经营管理，经营管理费用及场地租金等由乙方自行负责。四、双方确认2016年2月29日前该新球石渣加工场的债权债务由甲方负责处理，与乙方无关”等内容。孔彪作为甲方代理人、邓伟华作为乙方，分别在合同甲方、乙方落款处签名、捺指印，孔令新在合同左下方注明“同意转让.孔令新”。附表显示：1、柳工铲车一台；2、广州市绿丰带式污泥脱水机；3、振筛机台2台；4、幼沙回收机一台；5、橡胶输送带5条；6、广东山和地磅120吨；7、箱式宿舍；8、饭堂、简易铁棚、饭堂卫生间所有工具；9、焊机风割1套；10、现有土建水池1套、现有水电。该附表由孔彪签名确认。 2016年3月1日，高要市新桥镇新球石渣加工场被核准注销登记。 2016年11月20日，邓顺全作为债务人，何新作为场地主人，双方签订一份《大海表仓库洗沙场物资清拆还工资清单》，内容为：一、地磅一套（现用），二、货柜办公室一个（相片），三、住货柜一个（相片），四、厨房用具一套（相片），五、环保清沙机一套（相片），六、生产线2条1套（相片），七、微沙回收机一台（相片），八、电室一个（相片），九、发电机一台（相片），十、水泵数台（相片），十一、废钢数吨（相片），以上物资经本人和场地主人确认，以及多名物资评估人评估，以价高为评估价格，分拆清理，以还清工资。李成彬作为评估价格人在该清单下方签名。 2017年1月4日，何新作为代表人，向邓伟华发出一份《关于限期清理砂石废料和机械设备的通告》，内容为：尊敬的邓伟华先生：您位于大海表鱼塘仓库的石渣处理加工场租赁合约期限截止到2016年12月31日，租赁合同即时解除。为保障本人的土地承包经营权益，在通告发出的15日内将遗留在仓库的砂石废料和机械设备彻底清理完毕恢复原貌后，本人以转账的方式将押金71184元整归还给您。 2017年4月22日，傅根垣、伍伟坚、何新作为甲方，莫耀洪作为乙方，双方签订一份《大海表仓库》，约定甲方将位于沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡1320平方米含道路分摊面积，租给乙方作为仓库使用，租赁期限从2017年5月1日起至2025年4月30日止等内容。 2017年7月13日，傅根垣、伍伟坚、何新作为出租人，在案涉土地大门张贴一份通知，内容为：邓伟华、邓顺全：你承租何新、伍伟坚、傅根垣位于肇庆市高要区新桥镇沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡物业，按合同约定，应于2016年12月27日支付2017年上半年的租金128131.20元，但经催款至今未付，你方应于2017年6月27日前支付2017年下半年的租金128131.20元，但经催款至今仍未支付，你方目前尚欠两期租金共256262.40元。为此，现通知你方在本通知发出后3天内付清尚欠租金256262.40元。逾期仍未付清，我方将依法解除租赁合同、没收押金、要求你方返还租金物业，并有权要求你方继续支付租金至返还出租物业时止。随后何新将上述通知通过邮政特快专递寄给邓伟华、邓顺全，通过微信发给邓伟华、邓顺全。 2017年7月26日，傅根垣、伍伟坚、何新作为出租人，在案涉土地张贴一份通知，内容为：邓伟华、邓顺全；你承租何新、伍伟坚、傅根垣位于肇庆市高要区新桥镇沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡物业，你方尚欠两期租金共256262.40元，经我方书面催告，你方在合理期限内仍未履行。为此，特通知如下：我方与你方于2016年3月1日签订的《大海表场地租用合同》自2017年7月31日起解除、你方所付押金（保证金）予以没收，你方应在合同解除3天内将堆积在承租场地内的约1000吨余泥清理完毕并返还承租场地予我方，逾期仍未履行清理现场及返还承租场地的义务，则所产生任何损失包括但不限于代为清理场地的费用、场地占用费由你方全额承担。2017年7月28日，何新将上述通知通过邮政特快专递寄给邓伟华、邓顺全，通过微信发给邓伟华、邓顺全，但邓伟华、邓顺全拒收邮政特快专递。 2017年10月16日，肇庆市高要区新桥镇沙田村民委员会出具一份情况说明，内容为“兹肇庆市高要区新桥镇沙田村委会区村经济合作社于2012年12月21日与傅根垣、龙剑林签订的《承包土地合同》，发包甲方同意在合同期内可以将合同权利转让，承包土地可以转包、转租。其中2014年9月22日龙剑林将其权利转让给伍伟坚、何新，2016年3月1日傅根垣、伍伟坚、何新转租部分场地给邓伟华、邓顺全使用。上述实际情况已告知我方，我方知情并已同意”。 2017年11月1日，傅根垣、伍伟坚、何新作为甲方，伍永基作为乙方，双方签订另一份《大海表仓库》，约定甲方将位于沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡4000平方米土地租给乙方使用，租赁期限从2018年1月1日起至2027年12月31日止等内容。 2018年4月20日，本院(2017)粤1204民初2329号案第二次庭审时，邓伟华、邓顺全自述孔令新与邓伟华和邓顺全一起合作承租案涉土地，是以邓伟华和邓顺全名义签订合同的。 诉讼中，对是否在涉案土地实际经营的问题，邓伟华、邓顺全自述签订租用合同后，拟按照合同约定使用租赁地，但政府相关部门在租赁地贴出通知，告知该项土地必须限期复绿，要将租赁地中的设施全部拆走并清场。原来承租的案涉土地性质为农用地，不能用作建设用途。由于伍伟坚、何新、傅根垣在出租给其前曾将案涉土地出租给第三人，案涉土地上遗留了大量工业废料，占据了涉案土地大部分面积，导致其一直无法利用承租的土地。因此，其在涉案土地并未实际经营。对此，伍伟坚、何新、傅根垣认为，涉案土地上的工业废料部分是上一手遗留的，部分是邓伟华、邓顺全承租后经营产生的，邓伟华、邓顺全、孔令新在涉案土地已经实际经营。孔令新本人到庭认为，邓伟华、邓顺全在涉案土地不想做，才起诉何新等人，如果邓伟华、邓顺全不做，其可以在那里做。租赁何新等人的土地就要交租。现场约有300吨淤泥是何国球经营时留下的，之后孔令新、邓伟华、邓顺全合伙经营期间又产生约700吨淤泥。孔令新、邓伟华、邓顺全在涉案土地已经实际经营。但本案第三次庭审时，孔令新（委托诉讼代理人）又表示对现场淤泥问题不清楚。 对案涉土地返还的问题，邓伟华、邓顺全自述其于2016年11月20日撤场，已将案涉土地返还；伍伟坚、何新、傅根垣认为双方签订的《大海表场地租用合同》自2017年7月31日起解除，但邓伟华、邓顺全、孔令新至今仍未将案涉土地返还；孔令新认为邓伟华、邓顺全与伍伟坚、何新、傅根垣已于2016年年底终止租赁关系，但当事人对各自主张均未能提供充分证据证实。 伍伟坚、何新、傅根垣还出示何新签名确认的四份水电费收据，以证明邓伟华、邓顺全、孔令新在案涉土地上实际经营，对收据经质证后，邓伟华、邓顺全认为，水电费只是其聘请人员看护场地和机器（产生），并没有开展业务，加工场没有实际经营；孔令新确认收据，并表示确实存在这样的经营事实。 2019年1月18日，何新到庭表示，对2013年至2015年国土部门要求复绿一事知情；2016年四五月份国土部门发整改通知要求复绿，六月份出租人购买绿色植物回来现场复绿。邓伟华他们2017年1月15日运走机械，当年四五月将地磅和集装箱处理掉，只遗留淤泥在现场。2017年10月份开始，出租人将大概300吨淤泥用于填平原场地的洗水井，500吨左右淤泥运到其他地方，现场还有淤泥100吨左右。邓伟华他们搬离后，因为很多人过来要租地，出租人才将部分场地转租给莫耀洪等人。 还查明，肇庆市高要区土地利用现状图（局部）及高要区2016年土地利用现状（局部）、土地利用现状分类，证明案涉土地的地类为坑塘水面，即案涉土地的性质为农用地。 另查明，2014年11月5日，傅根垣、伍伟坚、何新作为甲方，何国球、孔令新作为乙方，双方曾签订另一份《大海表场地租用合同》[合同编号：D-XQ-1141106]，约定甲方将位于沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡共11864平方米出租给乙方作为石渣处理加工场使用，租赁期限从2014年11月5日起至2024年12月31日止等内容。 此外，诉讼过程中，双方向本院提出申请,要求给予共计二个月零二十二天时间由双方庭外协商解决本案纠纷。后因双方意见分歧太大致无法达成一致意见。因本案案情特殊,经本院院长批准同意延长审理期限六个月。 本院认为：本案系租赁合同纠纷。双方主要争议焦点为：一、孔令新是否是案涉土地的承租人；二、落款日期为2016年3月1日的《大海表场地租用合同》是否有效；三、傅根垣、伍伟坚、何新要求邓伟华、邓顺全、孔令新腾退承租场地，返还承租物的诉讼请求是否应予支持；四、傅根垣、伍伟坚、何新要求邓伟华、邓顺全、孔令新支付租金170841.60元的诉讼请求是否应予支持；五、傅根垣、伍伟坚、何新要求邓伟华、邓顺全、孔令新按《大海表场地租用合同》约定的租金标准自2017年8月1日起支付场地占用费的诉讼请求是否应予支持。 关于第一个争议焦点。虽然孔令新没有在落款日期为2016年3月1日的《大海表场地租用合同》签名，但邓顺全与何新签订该《大海表场地租用合同》前，傅根垣、伍伟坚、何新作为甲方，何国球、孔令新作为乙方，双方于2014年11月5日曾签订另一份《大海表场地租用合同》，约定甲方将位于沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡共11864平方米出租给乙方作为石渣处理加工场使用，租赁期限从2014年11月5日起至2024年12月31日止等内容。邓伟华、孔令新和邓顺全于2016年2月28日签订《合伙合同》，约定注册成立华顺石渣加工场，共同合伙经营，并确认华顺石渣加工场总投资为360万元，其中邓伟华、孔令新双方出资方式为原新球石渣加工场的投资及所有资产估价360万元，邓伟华、孔令新各自持有45%的股份；邓顺全出资36万元分别支付给邓伟华、孔令新各自18万元，持有10%的股份。随后，孔彪代理何国球与邓伟华于2016年2月29日签订《转让合同》，约定何国球将位于高要市新桥镇沙田村委会区村经济合作社大海表新球石渣加工场中所持有的股份全部转让给邓伟华，并约定自2016年3月1日起，由邓伟华直接接管新球石渣加工场包括场地及现有的所有设备等。而新球石渣加工场是邓伟华、孔令新和邓顺全在《合伙合同》中约定注册成立华顺石渣加工场、合伙经营的同一地点。2016年3月1日，签订《大海表场地租用合同》后，伍伟坚、何新、傅根垣即将案涉土地交付使用，期间何新收取承租人交来的案涉土地上产生的水电费。综合以上事实，并结合邓伟华、邓顺全庭审中曾自述孔令新与邓伟华、邓顺全一起合作承租案涉土地，是以邓伟华、邓顺全名义签订合同，依法可认定孔令新是案涉土地的承租人之一。 关于第二个争议焦点。落款日期为2016年3月1日的《大海表场地租用合同》约定傅根垣、伍伟坚、何新将位于高要市新桥镇沙田村委会区村经济合作社大海表鱼塘仓库第六卡共11864平方米出租给邓伟华、邓顺全、孔令新作为石渣处理加工场地使用。虽然案涉土地系傅根垣、伍伟坚、何新从高要市新桥镇沙田村委会区村经济合作社承包而来，发包人高要市新桥镇沙田村委会区村经济合作社也同意傅根垣、伍伟坚、何新将案涉土地出租给邓伟华、邓顺全、孔令新作为石渣处理加工场地使用。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上述土地属于高要市新桥镇沙田村委会区村经济合作社农民集体所有，地类为坑塘水面，即一般农用地，且在出租给邓伟华、邓顺全、孔令新前的2013年、2014年和2015年，作为承包人，同时也是出租人，伍伟坚、何新先后因未经有关部门批准，擅自占用上述农用地填土，建厂房，平土建设，建仓库，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，被国土部门查处。虽然傅根垣、伍伟坚、何新认为《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，并不必然导致合同无效。但是，正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定。人民法院应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定属于效力性强制性规定还是管理性规定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，保护土地关系到国家的根本利益，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定未经合法审批将集体所有土地出租用于非农业建设，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定。傅根垣、伍伟坚、何新违反该规定将案涉土地租赁给邓伟华、邓顺全、孔令新作为石渣处理加工场地使用，用于非农业建设，改变了土地用途，故落款日期为2016年3月1日的《大海表场地租用合同》属无效合同。邓伟华、邓顺全有关该合同为无效合同的辩解有事实和法律依据，本院予以采纳；傅根垣、伍伟坚、何新主张该合同为有效合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。傅根垣、伍伟坚、何新将案涉土地提供给邓伟华、邓顺全、孔令新使用，邓伟华、邓顺全、孔令新将机械设备投入到案涉土地，并雇请工人，产生水电费，双方产生矛盾后，邓伟华与何新于2016年11月20日签订《大海表仓库洗沙场物资清拆还工资清单》，之后邓伟华、邓顺全、孔令新才将机械设备运走，可见邓伟华、邓顺全、孔令新有占有使用土地的意思，并实际占有使用了案涉土地。邓伟华、邓顺全、孔令新有无实际合伙经营并不影响其占有使用案涉土地的事实。对占有使用案涉土地期限，邓伟华、邓顺全认为其于2016年11月20日撤场，已将案涉土地返还，傅根垣、伍伟坚、何新认为邓伟华、邓顺全、孔令新至今仍未将案涉土地返还，双方对各自主张均未提供充分证据证实。鉴于双方未能就邓伟华、邓顺全、孔令新占有使用案涉土地的期限达成一致意见，而傅根垣、伍伟坚、何新于2017年5月1日已将部分案涉土地转租给他人，应视为至此傅根垣、伍伟坚、何新收回上述土地，邓伟华、邓顺全、孔令新不再占有使用上述土地。因此，傅根垣、伍伟坚、何新要求邓伟华、邓顺全、孔令新腾退承租场地，返还承租物的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。落款日期为2016年3月1日的《大海表场地租用合同》因违反法律规定而无效，伍伟坚、何新、傅根垣要求邓伟华、邓顺全、孔令新支付租金于法无据。但是，如上述，邓伟华、邓顺全、孔令新有占有使用土地的意思，并实际占有使用了案涉土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，落款日期为2016年3月1日的《大海表场地租用合同》虽然因违反法律规定而无效，但邓伟华、邓顺全、孔令新2016年3月1日至2017年4月30日期间实际占有使用傅根垣、伍伟坚、何新出租的土地，应参照合同约定的租金向伍伟坚、何新、傅根垣支付相应的费用。其中2016年3月1日至2016年12月31日，参照合同约定，每平方米占有使用费用为1.7元，占有使用费用合计201688元（1.7元/平方米×11864平方米×10个月），2017年1月1日至2017年4月30日，参照合同约定，每平方米占有使用费用为1.8元，占有使用费用合计85420.80元（1.8元/平方米×11864平方米×4个月）。上述占有使用费用合计287108.80元（201688元+85420.80元），对产生上述占有使用费用双方均存在过错，其中，傅根垣、伍伟坚、何新作为土地出租人无视其土地的性质及用途，将案涉土地出租给邓伟华、邓顺全、孔令新，用于非农业建设，违反了法律、行政性法规的强制性规定，导致合同无效，在国土部门要求复绿后，仍未及时与邓伟华、邓顺全、孔令新终止案涉土地的租赁关系，负主要责任；邓伟华、邓顺全、孔令新作为承租方，未能对其承租土地的性质及用途尽到审慎的审查义务而承租涉案土地经营石渣处理加工场，负次要责任。据此本院确定由傅根垣、伍伟坚、何新承担70%，即200976.16元（287108.80元×70%）；由邓伟华、邓顺全、孔令新承担30%，即86132.64元（287108.80元×30%），由于伍伟坚、何新、傅根垣已收取邓伟华、邓顺全、孔令新201688元，超出邓伟华、邓顺全、孔令新应承担部分，因此傅根垣、伍伟坚、何新要求邓伟华、邓顺全、孔令新支付租金170841.60元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第五个争议焦点。如上述，傅根垣、伍伟坚、何新已于2017年5月1日将部分案涉土地转租给他人，至此合同已不可能再实际继续履行，邓伟华、邓顺全、孔令新已无法再占有使用上述土地。因此，傅根垣、伍伟坚、何新要求邓伟华、邓顺全、孔令新按《大海表场地租用合同》约定的租金标准自2017年8月1日起支付场地占用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 至于淤泥问题，邓伟华、邓顺全认为全部淤泥是上一手遗留的，伍伟坚、何新、傅根垣及孔令新认为淤泥部分是上一手遗留的，部分是邓伟华、邓顺全、孔令新合伙经营期间产生的，但均未能提供充分证据证实，双方对淤泥部分未提出诉求，而大部分淤泥现已被伍伟坚、何新、傅根垣清理，因无法确定淤泥的具体来源，故本案中本院对案涉淤泥问题不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告傅根垣、伍伟坚、何新的诉讼请求。 案件受理费4343元，由被告傅根垣、伍伟坚、何新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审 判 长  刘义雄 代理审判员  胡积民 人民陪审员  廖燕玲 二〇一九年一月三十日 书 记 员  夏伟军