山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1322民初7419号原告：临沂建福房地产开发有限公司，住所地：临沂市兰山区金雀山路开元上城**楼A809。法定代表人：马士民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张舜，郯城天太法律服务所法律工作者。被告：马海波，男，1987年11月28日出生，汉族，郯城县村民，住。被告：孔黎丽，女，1986年1月16日出生，汉族，郯城县村民，住。原告临沂建福房地产开发有限公司（以下简称建福房地产公司）与被告马海波、孔黎丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建福房地产公司委托诉讼代理人张舜、被告马海波到庭参加诉讼，被告孔黎丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2013年11月22日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS015806），并支付总房价款3%的违约金14638.02元；2、判令二被告在合同解除后协助原告办理撤销《商品房预售合同》（合同编号：YS015806）的销售备案登记手续；3、判令二被告偿还原告代为偿还的银行按揭贷款本息425517.54元及违约金（以425517.546元为基数，自起诉之日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），共计440155.56元；4、本案所有费用由二被告承担。诉讼过程中，原告以另行与被告协商为由向本院申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：二被告系夫妻关系，2013年11月22日二被告与原告签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS015806），且向原告借款127934元当作首付，余款340000元从第三人中国建设银行股份有限公司郯城支行办理按揭贷款，原告对上述银行贷款提供担保。2014年9月25日至今，因二被告一直违约未按期偿还银行贷款，原告承担了担保责任，代二被告偿还了银行贷款本息425517.54元，将银行贷款全部结清。综上，二被告的违约行为侵害了原告的合法权益，致使《商品房预售合同》的合同目的的无法实现，因此，根据原被告的合同约定和相关法律规定诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告马海波辩称，同意解除房屋预售合同，也同意协助原告办理相关手续，不同意让我全部偿还原告垫付的银行贷款及利息，如果房子退了，我在2013年12月起的贷款到2014年9月份的房贷都是我偿还的，这部分钱原告应该退还给我，自始至终这套房子的房产证等都没给我，原告偿还银行的贷款是应该的，不应该让我承担这部分贷款的利息。综上，我同意解除房屋预售合同，也同意协助原告办理相关手续，但对于原告其他诉讼请求不同意。被告孔黎丽未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告建福房地产公司为证实其主张向本院提交以下证据：1、购房预售合同复印件一份，据以证明被告以4278.25元每平方米购买一品尚都小区1幢1单元201室房子，总金额为487934元整，其中银行贷款为340000元，同时还能证明在合同第18页双方约定合同解除的条件（因买受人的原因，贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同）；2、中国建设银行个人贷款还款凭证复印件63张，据以证明原告承担保证责任为被告垫付425517.54元，该款系银行划扣原告的银行保证金；3、银行的个人贷款结清证明一张，据以证明被告房贷全部结清，已于2019年11月7日结清；4、银行出具的证明一张，据以证明被告在银行办理房贷34万元，在还款期间多次违约，剩余贷款本金由原告垫付。被告马海波对原告提交的证据发表以下质证意见：原告提交的证据一到证据四均是真实的，均无异议。原告方提交的四份证据内容真实、来源合法且与本案具有关联性，本院对以上证据在本案中的证明力予以采信。被告马海波在庭审中未向本院提交证据，在庭后向本院提交了资金交易查询一份，证实其在2014年1月6日至2014年12月26日期间偿还贷款的情况。对于被告马海波庭后提交的证据，原告质证后认为该证据不属实，自2014年9月26日起所有的贷款偿还均是银行从原告的保证金中扣除的，并不是被告马海波偿还的。对于被告马海波庭后提交的证据，经原告质证，本院认定如下：该证据虽然显示2014年1月6日至2014年12月26日的还款情况，但该证据只是银行出具的一份资金交易查询，并未显示具体的还款人，而在原告提交的证据二中可以证实自2014年9月26日起贷款均由原告代为偿还，因此本院对被告提交的此份证据的证明力不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年11月22日，原告与二被告签订了一份《商品房预售合同》(合同编号:YS015806、房屋代码：82002)。合同约定,原告(出卖人)将其所开发的位于郯城县城区郯东路179号一品尚都第1幢1单元201室号房屋(以下简称涉案房屋)出售给二被告(买受人),房屋预测建筑面积为114.05㎡,房屋单价为4278.25元/㎡,合同总价款为487934元;合同第六条约定“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款:1……;3、其他方式买受人在签订本合同当日支付总房款中的147934元；余额为人民币340000元，办理银行按揭。买受人签订本合同之日起七个工作日内办理完成按揭贷款手续，逾期未完成办理的按照本合同附件四第一条处理。”附件四合同补充协议第一条第三款约定“因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人偿清出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费律师代理费、房屋所有权证转移登记所交纳的税费等直接损失和与之相关的间接损失等一切费用，并按总房款的3%支付违约金。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。”第五条约定“合同解除及退款约定因买受人自身原因或违约以及其他非买受人的原因导致出卖人解除合同的，自出卖人通知之日起七日内买受人应前往郯城县房产管理局配合出卖人办理撤销合同的备案手续，买受人按照购房价款的3%向出卖人支付违约金。1.买受人违反合同导致出卖人按约定解除合同时，出卖人按买受人提供的住址邮寄解除合同书面通知，该通知寄出后商品房买卖合同即可解除，出卖人不进行补偿，在扣除买受人应交违约金及其他经济损失后，出卖人将购房款余额退还买受人。如房款不足扣除，出卖人可对买受人进一步追偿。…”另，合同及其附件针对交付时间及条件、交接手续、逾期交房责任、房屋质量及保修、产权登记、物业服务等条款进行了相关约定。合同签订后，二被告向原告支付了房屋首付款147934元。2、2014年1月6日，原、被告与案外人中国建设银行股份有限公司郯城支行(以下简称建设银行郯城支行)共同签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定,由建设银行郯城支行(贷款人)为二被告(借款人)提供340000元的购房贷款,贷款期限为240月,该笔贷款用于二被告购买涉案房屋,借款人自贷款发放次月起,借款人于公历每月6日按期归还贷款本息，借款人自愿选择等额本息还款法方式归还贷款本息。合同签订后,二被告依约取得房屋贷款并依约向建设银行郯城支行偿还银行贷款至2014年8月份。3、2014年9月26日至2019年10月11日,建设银行郯城支行对原告在其支行所开保证金账户分别扣划保证金62次，共计150031.26元。原告在代被告向建设银行郯城支行承担保证责任后,多次要求二被告支付代付款项,但二被告一直拒不支付。故为维护合同权益,原告遂于2019年11月8日向本院提起前述诉请。4、原告建福房地产公司于2019年11月7日向建设银行郯城支行支付剩余借款本金280167.61元，因涉案房屋所产生的银行借款已经结清。本院认为,原、被告之间签订的《商品房预售合同》(合同编号:YS015806、房屋代码：82002)及原、被告与建设银行郯城支行共同签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法、有效,合同各方均应按约全面严格履行合同义务。本案中,上述商品房买卖合同和贷款合同签订后,被告虽已按约向原告交付首付款147934元并已向建设银行郯城支行偿还了按揭贷款至2014年8月份,但自2014年9月份至今未按合同约定时间偿还银行按揭款,致使建设银行郯城支行扣划原告保证金共计150031.26元用于偿还被告逾期银行按揭贷款,且在原告履行上述保证责任后,经原告多次联系,被告仍拒不向原告支付代付款项,已构成根本违约,原告有权行使合同解除权。二被告于2019年11月10日领取了原告建福房地产公司起诉书副本等材料,起诉书副本中记载有原告要求解除买卖合同及支付违约金等诉讼请求,故本院确认建福房地产公司与二被告签订的《商品房预售合同》于2019年11月10日解除。合同解除之后，建福房地产公司要求二被告配合其办理撤销《商品房预售合同》的销售备案登记手续,于法有据,但应表述为要求二被告配合其办理《商品房预售合同》解除备案手续，对于建福房地产公司的该项诉讼请求,本院予以支持。因被告违约行为导致涉案合同解除,原告有权要求其赔偿损失。依据原被告双方签订的《商品房预售合同》附件四补充协议第一条第三款之约定,被告应当向原告支付代付款项外,还应按该商品房总房价款487934元的3%支付违约金给原告,此违约金系双方意思自治达成,不违反法律规定,应认定为有效条款,故原告主张被告支付14638.02元违约金的诉讼请求,本院予以支持。另外，本院认为本案中需要特别指出的是,《商品房预售合同》已经解除,建福房地产公司代偿的款项等本应与二被告支付的购房款予以折抵后由建福房地产公司就剩余购房款予以退还，考虑到原告以请求与二被告就购房款项另行协商为由向本院申请撤回要求二被告偿还原告代为偿还的银行按揭贷款本息及违约金的诉讼请求且二被告未在诉讼中提出返还购房款的相应反诉，因此本院对于原、被告之间购房款的偿还及返还问题不予处理，本院亦无法将代偿款项在本案中予以折抵，二被告可就购房款的返还问题另行主张或原、被告双方可就债务抵消问题另行协商处理。被告孔黎丽经本院合法传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,视其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利,不影响本院根据查明的事实,依法作出裁判。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告临沂建福房地产开发有限公司与被告马海波、孔黎丽签订的编号为YS015806的《商品房预售合同》自2019年11月10日起解除；二、被告马海波、孔黎丽于本判决生效之日起十日内配合临沂建福房地产开发有限公司办理编号为YS015806的《商品房预售合同》解除备案手续;三、被告马海波、孔黎丽于本判决生效之日起十日内向临沂建福房地产开发有限公司支付违约金14638.02元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7905元，由被告马海波、孔黎丽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到临沂市中级人民法院。审 判 长 王利涛审判员栗瑞人民陪审员 樊      雪二〇一九年十二月三日书 记 员 郑   弘   扬