湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1767号上诉人（一审被告）：黄石职业工程技术学校，住所地黄石市胡家湾**。法定代表人：张嗣元，该校校长。委托诉讼代理人：傅佑成，湖北东楚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖北城市职业学校，住，住所地黄石市发展大道**/div>法定代表人：官本文，该校校长。委托诉讼代理人：柯婷，湖北风劲律师事务所律师。上诉人黄石职业工程技术学校因与被上诉人湖北城市职业学校合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。黄石工程职业技术学校上诉请求：撤销一审判决，改判驳回湖北城市职业学校的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由湖北城市职业学校负担。事实与理由：1、根据双方签订的《原机电学校校园使用维护协议书》，与其合作经营的夕阳红养老院、模具厂、驾校不属于案涉合同关系的第三人；2、政府的征收拆迁行为对其的日常经营造成了实质性的影响；3、其被黄石市民政局撤销登记不影响其的主体资格，其有权决定是否清算，其与湖北城市职业学校签订租赁合同期限尚未届满，其仍在经营。综上请求酌情降低案涉场地的租金和违约金。湖北城市职业学校辩称：政府的拆迁公告不等于拆迁行为；目前黄石工程职业技术学校并未注销登记，主体适格。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。湖北城市职业学校向一审法院起诉请求：1、判令解除其与黄石职业工程技术学校于2013年9月1日签订的《原机电学校校园使用维护协议书》；2、判令黄石职业工程技术学校支付房屋租金186000元（暂计算至2019年3月31日，从2019年4月1日起至实际腾退之日止按原租金标准计算），并支付违约金76584元（暂计算至2019年3月31日，从2019年4月1日起至实际支付之日止逾期每日按未交付总额的万分之五计算违约金）；3、判令黄石职业工程技术学校腾退租赁其位于黄石市胡家湾355号土地及教学用房、实习车间；4、判令黄石职业工程技术学校承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实:黄石市西塞山区胡家湾355号房屋原系湖北省机电工程技工学校所有，后该学校更名为黄石中等专业学校。2012年以后，该校产权划归湖北城市职业学校所有。2013年9月1日，湖北城市职业学校（甲方）与黄石工程职业技术学校（乙方）签订了一份《原机电学校校园使用维护协议书》，约定：黄石工程职业技术学校承租湖北城市职业学校的位于黄石市胡家湾355号土地及教学用房、实习车间，作为办理服务行业之用，租赁期限为六年：前三年，2013年9月1日至2016年8月31日，租金每月6000元，后三年租金每月10000元，黄石工程职业技术学校必须按时交纳使用费，逾期每日由乙方承担未交付总额的万分之五作为违约金；租金支付方式：黄石工程职业技术学校每年分两次向湖北城市职业学校交纳，每年6月30日之前交纳该年下半年的使用费，12月31日之前交纳第二年度上半年的使用费。合同同时约定，黄石工程职业技术学校不得将土地及房屋转租给他人使用，否则湖北城市职业学校有权终止合同，自黄石职业工程技术学校拖欠或拒交使用费之日起三十日内收回房屋，押金不予退还。协议签订后，双方各自履行合同义务，黄石职业工程技术学校按时交纳了2013年9月1日至2016年8月31日的租金，后又于2018年1月31日、4月10日、6月8日分三次合计交纳租金124000元，此后再未支付任何租金。截止到2019年3月31日，黄石职业工程技术学校共差欠湖北城市职业学校租金186000元。庭审中，黄石职业工程技术学校对湖北城市职业学校按合同条款主张的租金和违约金数额以及起算时间均无异议，但其请求考虑黄石职业工程技术学校的实际困难予以酌情调整。湖北城市职业学校自2017年8月15日起多次发函通知黄石职业工程技术学校终止《原机电学校校园使用维护协议书》、缴清租金、腾退场地。黄石职业工程技术学校既未缴清拖欠的租金，亦未腾退出租赁场地，故而成讼。另认定，西塞山区住房保障和房屋征收管理局企业征收办公室、黄石市兴城置业有限公司于2016年12月29日发布公告：根据黄石市人民政府关于实施李家坊棚改区域内老企业征收的决定，近期将启动湖北省机电工程技术学校等企业的征收工作。但时至今日，西塞山区住房保障和房屋征收管理局企业征收办公室和黄石市兴城置业有限公司均未与湖北城市职业学校签订任何拆迁补偿协议。再认定，黄石工程职业技术学校属民办非企业单位，2017年11月6日，黄石市民政局对黄石工程职业技术学校作出撤销登记的行政处罚。该处罚决定生效后，黄石职业工程技术学校一直未开展清算工作，亦未办理注销登记手续。一审法院认为:湖北城市职业学校、黄石职业工程技术学校签订的《原机电学校校园使用维护协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同条款对双方当事人均具有约束力，双方应依约定履行。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物。黄石职业工程技术学校未依约向湖北城市职业学校支付租金的行为违反了合同约定，应承担违约责任。湖北城市职业学校主张解除双方签订的《原机电学校校园使用维护协议书》并要求黄石职业工程技术学校支付拖欠的租金及违约金、腾退租赁场地的诉讼请求符合法律规定，予以支持。黄石职业工程技术学校抗辩拖欠湖北城市职业学校租金是由于政府的征收拆迁行为导致与其合作经营的夕阳红养老院、模具厂、驾校陷于营业困境，且这些单位仍在营业，故无法腾退租赁场地，据此请求酌情调整租金和违约金数额。但是，黄石职业工程技术学校的抗辩理由缺乏事实和法律依据，理由如下：（一）湖北城市职业学校、黄石职业工程技术学校签订的《原机电学校校园使用维护协议书》已明确约定黄石职业工程技术学校不得将土地及房屋转租给他人使用，黄石职业工程技术学校在将案涉土地、房屋提供给夕阳红养老院、模具厂、驾校使用时亦未征求湖北城市职业学校同意，现黄石职业工程技术学校以合同关系以外的第三人的经营状况作为抗辩事由，违背了合同相对性原则；（二）虽然政府相关部门发布了征收公告，但迄今为止并未对案涉场地进行实际征收，亦未对黄石职业工程技术学校的日常经营造成实质性影响；（三）根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》的相关规定，黄石职业工程技术学校在2017年被黄石市民政局予以撤销登记后应及时开展清算工作，办理注销登记手续，而不能再以黄石工程职业技术学校名义开展清算工作之外的经营活动，黄石职业工程技术学校的实际做法与该条例的规定相悖。综上，黄石职业工程技术学校的此节抗辩理由于法无据，不能作为酌情降低租金和违约金数额的正当理由，不予支持。因双方在《原机电学校校园使用维护协议书》中对逾期腾房占有使用费的计算方法没有约定，湖北城市职业学校主张2019年4月1日起至实际腾退之日止的租金按原租金标准计算，对湖北城市职业学校主张逾期腾房占有使用费按原租金标准10000元/月来计算的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算标准，湖北城市职业学校、黄石职业工程技术学校在《原机电学校校园使用维护协议书》中约定“逾期每日由黄石职业工程技术学校（乙方）承担未交付总额的万分之五作为违约金”，黄石职业工程技术学校主张约定的违约金过高请求予以适当减少，酌定逾期每日应承担的违约金为未交付租金总额的万分之三。据此计算，截止到2019年3月31日，湖北城市职业学校应承担的违约金数额为41367.6元。综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除湖北城市职业学校与黄石工程职业技术学校于2013年9月1日签订的《原机电学校校园使用维护协议书》；二、黄石工程职业技术学校于判决生效之日起十五日内将承租的坐落于黄石市胡家湾355号土地及教学用房、实习车间返还给湖北城市职业学校，并支付逾期腾房占有使用费（按10000元/月的标准，自判决指定的返还期限届满之日起计算至实际返还之日止）；三、黄石工程职业技术学校于判决生效之日起十五日内支付湖北城市职业学校2017年9月1日至2019年6月30日期间的房屋租金216000元，并支付违约金41367.6元（违约金暂计算至2019年3月31日），后续违约金以实际拖欠的租金数额为基数，逾期每日按万分之三计算，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止。二审期间,黄石职业工程技术学校提交以下三组证据：证据一、《湖北城市职业学校关于终止的通知》，拟证明其在积极终止合同；证据二、华庆模具电费的凭证一组，拟证明征收公告发布后，对企业经营有实质性影响；证据三、《合作建设协议书》一份，拟证明其与案涉驾校、模具厂均是合作关系，不存在转租事宜。湖北城市职业学校未提交新证据。经本院组织质证，湖北城市职业学校认为黄石职业工程技术学校提交的三组证据均不属于新证据，对三组证据的真实性予以认可，但对关联性、目的性持异议。本院认为，黄石职业工程技术学校提交的证据均不属于新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，予以确认。本院认为:本案的争议焦点为案涉场地的租金、违约金是否应酌情降低。本案中，案涉《原机电学校校园使用维护协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。湖北城市职业学校将案涉土地及教学用房、实习车间交付给黄石职业工程技术学校使用，黄石职业工程技术学校理应承担按期支付租金的义务。根据案涉合同第四条第3款约定“乙方不得将土地及房屋转租给他人使用（第三方参股合作除外），否则甲方有权终止合作，所有损失由乙方承担”，尽管黄石职业工程技术学校提出其与夕阳红养老院、模具厂、驾校系合作经营的关系，但是仅凭其分别与黄石培中驾驶员培训有限公司、黄石华庆模具有限公司订立的《合作建设实习、培训基地协议书》复印件不足以证实案涉驾校、模具厂系案涉合同中约定的第三方参股合作的情形，且即使是第三方参股合作，亦不能作为减少其租金的理由。另虽然黄石职业工程技术学校提出政府的征收拆迁行为对其日常经营产生了严重影响，但是政府部门于2016年12月29日发布了企业征收公告后，迄今为止并未实质性征收案涉土地，且其于2017年8月15日就接到湖北城市职业学校《湖北城市职业学院关于终止的通知》，告知其案涉土地被征收，要求其缴清租金、腾退场地，黄石职业工程技术学校亦于同日作出答复，表示将补交租金、做好三个经营实体的拆迁工作，然而，黄石职业工程技术学校既未交纳租金又未腾退场地，在继续将案涉场地提供给案涉养老院、模具厂、驾校使用的同时，以政府征收影响经营为由要求减少租金缺乏事实、法律依据，加之，一审法院已考虑其实际困难酌情将违约金计算标准由合同中约定的万分之五降低至万分之三，故黄石职业工程技术学校上诉请求酌情降低案涉场地租金、违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，黄石职业工程技术学校的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5718元，由黄石职业工程技术学校负担。本判决为终审判决。审判长  何秀星审判员  卢丽华审判员  戴俊英二〇一九年十二月十一日法官助理邓晶书记员严彬彬