陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0423民初1714号原告（执行案外人）：陈某某，女，汉族，。委托诉讼代理人任某1，陕西万兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐某某，男，汉族，。委托诉讼代理人李某1，北京观韬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人任某2，北京观韬（西安）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：李某2，男，汉族，。委托诉讼代理人李某3，咸阳市秦都区古渡法律服务所法律工作者。原告陈某某与被告徐某某、第三人李某2案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈某某及其委托诉讼代理人任某1、被告徐某某及其委托诉讼代理人李某1、任某2及第三人李某2的委托诉讼代理人李某3到庭参加了诉讼，第三人李某2未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈某某起诉请求：一、请求确认涉案的房产即泾阳县XX街门面房属于原告所有。二、请求依法驳回被告徐某某对涉案房产的执行。事实和理由：2006年9月份，原告通过张某某介绍购买李某2位于泾阳县XX宾馆XX房，口头约定了房屋价款、支付方式、交付房屋等事宜。2006年9月22日原告一次性支付了房屋价款，被告李某2也随即交付了房屋。2006年10月24日补充签订了“门面房转让协议”，约定价款110000元，一次性支付房价，李某2为原告办理房屋过户手续，并约定从签协议之日以前房屋出现的各种纠纷由李某2承担，以后由原告承担。原告按照约定完成了自己的义务，并立即接收了房屋，十多年期间不断催促李某2办理过户事宜，但李某2以各种理由推拖。除此之外没有其他争议。2017年11月左右，得知泾阳法院要执行原告涉案的房产，2017年12月15日原告提出执行异议，该异议经过审查，泾阳县法院以（2018）陕0423执异24号执行裁定书驳回了原告的异议。原告认为自己于2006年9月购买李某2房子，意思表示真实，价款平等协商，原告按照约定支付价款，李某2立即交付房屋，只是过户手续未办理，按照当时的法律规定，该房产的所有权已经转归为原告，办理房产过户只是后合同义务而已，不影响产权的变动。2014年李某2将该房屋向他人抵押的行为完全是蒙蔽了被告徐某某，属于对徐某某的欺诈，登记应当无效。当时约定了两间门面房，还有金盾公司的一个门面房，一个是11万元，一个是15万元，李某2给原告优惠了一些，两间总价款双方为了吉利协商为249800元，故自己为该涉案房产的所有权人，请求人民法院支持自己的诉讼请求。被告徐某某辩称：一、原告主张案涉房屋属于其所有缺乏事实和法律依据，应依法驳回诉讼请求。其原因有：1、原告未支付全部转让价款。原告说两间门面房总价款是260000元，是双方协商优惠后总价款是249800元，付款又是在签订协议之前，这不合常理。原告仅提供支付了249800元的现金存款凭证，该凭证模糊不清，无法辨认真假，且该存款凭证不能证明是原告向李某2支付的购房款，更不能证明其已支付全部转让价款，不能充分证明原告购买案涉房屋的真实性。2、原告未办理房产转移登记手续。本案从签订买卖合同到房屋被查封前已经过11年，在长达11年期间原告作为买受人一直未办理房屋产权登记手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款及《中华人民共和国物权法》第九条的规定，可知，房地产转让或变更需要到相关管理部门办理房产变更登记，但原告一直未按法律规定办理产权登记，可见其并未取得案涉房屋所有权。原告仅依据证人证言证明其曾向出卖人李某2提出办理过户登记的要求，而并未实际真正办理，其在11年期间亦未采取诉讼等方式保护自己的权利。退一步讲，即使原告与李某2之间的房屋买卖关系真实存在，但原告怠于行使办理产权登记的权利，在未办理过户登记的事实中存在重大过错，其应承担未办理转移登记的不利后果。3、原告并未实际占有案涉房屋。根据我国相关法律规定可知，占有即人对物管领控制的事实，占有可分为直接占有和间接占有，间接占有指依据一定的法律关系（本案中为租赁关系）对直接占有人享有返还占有请求权，从而间接管领和控制该物。原告提供的房屋租赁协议租期从2010年7月21起至2025年7月20日止，并不能证明其在2006年房屋转让时已经出租，且未提供其收取租金的凭证，在执行异议审查程序中原告与承租人所描述的房屋交付时间也不相符，因此原告未对案涉房屋实现物的有效管领和控制，由此可知，原告并未实际占有该房屋。二、被告就案涉房屋已办理抵押登记并享有抵押权，债务人到期不履行还款义务，被告作为抵押权人对抵押物拍卖，变卖后取得的价款享有优先受偿权。三、被告对案涉房屋享有担保物权等优先受偿权，应继续执行该执行标的。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，继续执行案涉房屋。第三人李某2述称：原告所诉属实，第三人认可。他与徐某某有经济往来，自己确实将涉案房产卖给原告，原告已经把房款全部结清了，后原告曾多次催办房产过户手续，他当时存利己之心，将此处开发的部分房产均登记在自己名下，因搞房地产开发，资金需求量大，在向徐某某借款时，便用此抵押，随后在房管所办理了他权证，因而使原告的权益受到了侵害，在此向原告道歉，他与徐某某的债务由他清偿，在此也向徐某某道歉，请原告及被告宽容谅解。请求依法支持原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告庭审中向本院提交证据如下：1、门面房转让协议一份，证明李某2将XX路XX公司20号门面房（由南向北）转让给陈某某。在2006年10月24日签订了协议。2、门面房转让协议一份，证明李某2将涉案的房屋泾阳县XX街XX宾馆XX单元由北向南第二间门面房转让给陈某某。在2006年10月24日签订了协议。3、银行转账凭证，证明原告将房款已经向李某2结清。4、房屋租赁协议，证明房屋由陈某某处分。5、证人张某某出庭作证证言：2006年陈某某购买李某2的门面房，具体哪一天记不清了，当时陈某某在旬邑县，是他给陈某某说的事，剧院旁边面朝东第二间，XX路一间，两间260000元，一间150000元，一间110000元，最后约定一次性全部交清就优惠些，具体优惠多少他不清楚，当时款已全部交了。交完房款后当时没有办手续，房产证也催过，陈某某没在泾阳，都是回来催一下，一直没有办下来，都是真实的。XX道XX房一女许两家。证明陈某某购买房屋的事实，陈某某通过张某某与李某2达成协议也交付了全部房款，陈某某付完房款后李某2没有办理房产证。6、证人费某某出庭作证证言：他2009年租陈某某的房，一年15800元房租，五年一交。房是XX街综合大楼从北往南数第二家门朝东，现在也续租着。证明陈某某实际占有的真实性，陈某某有处分该房的事实。7、录音一份（当庭已播放），证明买卖房的事实，优惠价款的事实。被告徐某某质证认为：对原告提供证据1、2的真实性不认可，证明目的亦不认可，签署协议后长达11年原告与李某2都没有办理过户手续，证据1、2证明房屋在查封前都没有办理过户手续。对证据3的真实性不认可，对其证明目的不认可，房屋总价款是260000元，但转款凭证是249800元，不能说明是房款，转款用途不明，而且凭证模糊不清。对证据4的真实性不予认可，证明目的不认可，租赁期从2010年开始与原告所述2007年不符。证据5，证人张某某与原告存在亲属关系，对其证言的真实性不予认可，证明目的不认可。证据6，对证人费某某的证言的真实性不予认可，与执行异议有出入。证据7，听不清，全程只有一个人在发声，真实性无法得到认证也没有表明身份，对该录音的真实性不予认可，证明目的不认可。对于执行异议之诉，即使被执行人对案外人提出的诉请全部认可，也不能免除异议人向人民法院提交自己具有足以排他性权利证据的义务。第三人李某2委托诉讼代理人质证认为：原告提供的第1、2、3、4证据的真实性及证明目的都认可。对证据5张某某的证言的真实性予以认可。对证据6费某某的证言，没有异议，原告租赁房的事不知道。证据7，是李某2的声音，对其真实性认可。本院认为：原告提供的证据1、2、3、因都是购房协议及交付房款且经本院核实，确为原告存入交付，该证据能相互印证，故其真实、合法、有关联性。对证据4、5、6中证据4和证据6均为租赁证据，被告质证仅对证言有部分不符而无否认租赁关系，该证据相互印证，应予以认定。证据5，原告与证人虽有远亲关系，但其证言并无虚假，亦应予以认定。证据7因不能确认该证据的真实性，不予采信。被告徐某某向本院提交证据如下：房屋他项权证，证明为担保李某2向徐某某借款1300000元的履行，2014年11月14日李某2将登记在自己名下的泾阳县XX镇XX街房产抵押给被告徐某某。徐某某有优先受偿的权利。原告质证认为：对被告提供证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告与李某2的门面房转让协议真实有效。第三人李某2质证认为：对被告提供证据的真实性、合法性无异议，当时房卖出后，原告催李某2办理过户，李某2一直没有给原告办理过户，把房产登记在自己名下，就是为了办理抵押借款。本院对被告提供的证据的真实性、合法性予以认定。第三人李某2未向法庭提交证据。本院依职权在中国农业银行旬邑县支行调取了一份证据：存款凭条。原告质证认为：对证据的真实性、关联性、合法性没有异议，能够充分证明原告买房的事实。被告质证认为：对真实性不予认可，该凭证模糊不清，无法判断真实性，只是存入249800元的凭证，不能证明是原告陈某某存入的，凭证上有陈某某签字，但是身份证号码不是原告的也不是李某2的。对证明目的不认可，即使能证明是陈某某存入的钱，但不能证明是购房款，且约定的价款与存入的钱不符。第三人对该份证据真实性、合法性、关联性予以认可。因该证据系本院依法调取，凭证上确有2006年9月22日原告的签字，中国农业银行旬邑县支行盖章确认该证据的真实性，本院对该证据予以认定。经审理查明：2006年9月，原告陈某某通过张某某介绍购买第三人李某2位于泾阳县(现为泾河新城)XX镇XX街XX宾馆XX单元由北往南第二间门面房及泾阳县（现为泾河新城）XX路XX公司20号门面房（由南向北），口头约定了房屋价款共计260000元，优惠后为249800元。原告于2006年9月22日在中国农业银行旬邑县XX村分理处通过现金存款的方式向李某2转账249800元。随即第三人李某2将房屋交付给原告。2006年10月24日原告与第三人李某2补签了两间门面房转让协议，泾阳县XX镇XX街XX宾馆XX单元由北往南第二间门面房协议内容约定：“……2、双方协议价款为11万元，并一次付清。3、甲方给乙方负责办理过户手续。……”泾阳县粮集路金盾公司20号门面房（由南向北）协议内容约定：“……2、双人协议价款为了15万元，并一次付清。3、甲方给乙方负责办理过户手续。……”，协议书有陈某某与李某2的签字。后2010年前后陈某某以房东的名义将泾阳县XX镇XX街XX宾馆XX单元由北往南第二间门面房租给房客费某某使用，并签有房屋租赁协议，协议载明：“租赁期：从2010年7月21日起至2025年7月20日止，租赁期为15年”。第三人李某2一直未协助原告陈某某办理过户手续。2014年11月14日李某2以泾阳县XX镇XX街XX宾馆XX单元由北往南第二间门面房作为抵押物向被告徐某某借款，并在泾阳县XX镇房屋产权登记部门办理了抵押登记，被告徐某某领取了房屋他项权证。该抵押登记上显示涉案房屋的房屋所有权证号为泾房权证泾干字第XXXXXXXX号。后因李某2到期未清偿借款，被告徐某某将第三人李某2诉至本院，本院于2017年2月20日作出(2016)陕0423民初2076号民事判决，判决生效后被告徐某某申请强制执行，2017年11月8日本院作出(2017)陕0423执336号执行裁定书，裁定：“查封被执行人李某2名下位于陕西省泾阳县XX街房产。房屋所有权证号：泾房权证泾干字第XXXXXXXX号。建筑面积为37.17㎡”并于2017年11月21日对涉案房屋予以查封。2017年12月15日原告陈某某以案外人的身份于向本院提出书面执行异议。2018年5月31日，本院作出（2018）陕0423执异24号执行裁定书，驳回了陈某某的异议请求。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告对该房屋是不是具有排除执行的权利，二、原告对该房产是否具有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告陈某某与第三人李某2自愿签订的房屋买卖合同，价款合理，为有效合同，且该合同在本院对该房产查封前已签订。原告陈某某与其房客费某某在本院对该房产查封前签订了房屋租赁协议，真实有效，应认定为原告陈某某合法占有该房产。原告陈某某已经向李某2支付了房屋的全部价款。原告与第三人李某2签订的房屋买卖协议中约定了办理房屋过户登记的条款，虽李某2未积极给原告办理过户登记手续，但原告在长达11年的时间内并未办理过户，亦未提供证据证明其通过诉讼等积极方式行使过办理房屋过户手续的权利，原告对未办理过户登记有一定的过错。故原告对该房产并不具有排除执行的权利，关于原告对该房是否享有所有权，原告陈某某认为其购买房屋行为发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，不应适用该法的相关规定，该房屋的买卖行为应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定的理由成立，但该法第三十六条规定，房地产转让抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。原告因双方过错未办理产权登记，应承担对其不利的后果，即不享有房屋的所有权。原告主张权属登记只是合同的附属义务，该理由不能成立。故本院对原告的请求不予支持。被告依法对该执行标的办理了抵押登记，在被执行人不履行到期债务时，依法享有优先受偿的权利。综上所述，原告与第三人李某2关于该房产签订的房屋买卖合同，因没有办理过户登记，而不具有物权，享有的是债权，而被告对该房产办理了抵押登记，是担保物权，根据物权优于债权的原则，本院对原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、驳回原告陈某某请求被告徐某某不得执行泾阳县XX镇XX街XX宾馆XX单元由北向南第二间门面房的诉讼请求。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2500元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判长  赵卫斌审判员  胡立伟审判员  郭梨娟二〇一九年一月十四日书记员  杨 敏附相关法条：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。