广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1204民初1855号原告（反诉被告）：杜先弟，女，1943年11月30日出生，汉族，住肇庆市高要区，委托代理人：何平，广东熊何律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社，住所地肇庆市高要区金利镇小塱社区，组织机构代码72877223-0。负责人：李可全，社长。委托代理人：伍翠莲，广东曜政律师事务所律师。第三人：李英全，男，1991年12月21日出生，汉族，住肇庆市高要区，第三人：李细佳（又名李志佳），男，1970年10月16日出生，汉族，住肇庆市高要区，第三人：高要区金利镇鼎晟五金家具厂，所在地肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济社（厂房），统一社会信用代码92441283MA51MU9T3B。经营者：覃钦全，男，1981年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县，原告（反诉被告）杜先弟诉被告（反诉原告）肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社（以下简称亲珠经济社）及第三人李英全、李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）亲珠经济社负责人李可全及其委托代理人伍翠莲，以及第三人李英全均到庭参加了诉讼。原告杜先弟（在第一、二次开庭其委托代理人何平到庭参加开庭，第三次开庭时，何平以其另有案件较本案开庭传票先收为由而未能参加诉讼，但未能提供证据证明）、第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜先弟向本院提出诉讼请求：l、判决被告履行《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》中第十条义务，确认原告对亲珠经济社塍砖厂荒地享有优先承租权，有权继续承租；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2003年2月12日签订了《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》，合同约定租赁期限为15年，即从2003年2月12日起至2018年2月12日止。原告在合同到期前，多次与当任干部协商继续续租事宜及同等价格及条件一定要优先给予现租者。原告于2018年5月22日张贴《告知书》于肇庆市高要区金利镇小塱社区居民委员会公告栏，原告在该告知书中明确表明，愿意按最高投标价优先继续承租该土地，且肇庆市高要区金利镇小塱社区居民委员会对该告知书进行了见证。原告在承租的荒地上投入了数佰万元进行建设生产，被告无理行为给原告造成了巨大的经济损失。为此，提起诉讼。被告（反诉原告）亲珠经济社答辩称：一、杜先弟没有优先承租权。原告与被告于2003年2月12日签订了《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》第十条的约定不明确，不准确。该条款也不符合《村民委员会组织法》的有关要求，是无效条款，杜先弟没有优先承租权；二、杜先弟请求的优先承租权不应支持。根据《最高法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，杜先弟不具备相同条件，且因为她已是七十五岁高龄，已不具备经营能力，达不到合同约定和法律规定的主张优先权的同等条件。此外，涉案标的是通过招投标方式重新出租的，杜先弟在招投标的公示期内并没有主张任何优先承租权。因此，应依法驳回杜先弟的优先承租权。第三人李英全答辩称：我是通过招投标方式所得，我的合同已生效。不同意杜先弟继续租赁。第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂没有答辩。被告（反诉原告）亲珠经济社向本院提起反诉请求：1、判令杜先弟立即交回租赁土地及地上附着物给我社；2、判决令杜先弟自合同期满时起至交回租赁物为止期间的占用费给我社（暂计至2018年9月2日）共144958.33元；3、请求杜先弟支付我社因涉及本案诉讼而支出的律师费15000元；4、本案诉讼费及反诉费均由杜先弟负担。事实与理由：2003年2月12日，杜先弟与我亲珠经济社签订了《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》，合同约定由杜先弟承租亲珠经济社位于高要区金利镇新珠村塍砖厂荒地，租赁期限为15年，即自2003年2月12日起至2018年2月12日止。租赁期间，杜先弟将该荒地进行了填土并开办了工厂。合同期满后，杜先弟未能与当任村干部协商，2018年5月16日，经全社村民会议表决，决定以投标的方式进行招标。投标的土地由原来的2120平方米增加到3500平方米，价高者得。杜先弟的儿子李细佳和孙子李嘉俊参加了投标。结果第三人李英全以71元/年·㎡的价格为最高价中标。之后，李英全交缴了2018年6月22日至2019年6月21日的租金248500元。诉讼中，反诉原告亲珠经济社针对争议土地面积的实际测绘面积4043.9平方米而增加诉讼请求，因杜先弟使用的土地面积比原来的计租面积2120平方米多出1823.9平方米，按原来合同约定的2元/年·㎡计算，杜先弟应补交原来15年的租金54717元。同时，反诉原告亲珠经济社针对争议土地因李细佳私自出租给覃钦全开办了高要区金利镇鼎晟五金家具厂的行为，请求判令李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂立即交回租赁土地及地上附着物给反诉原告，并与反诉被告杜先弟一起支付合同期满日起至交回租赁土地及上地附着物时止的占用费承担连带责任。杜先弟对亲珠经济社的反诉答辩称：我是根据合同第十条享受涉案土地优先承租权，即使合同没有约定，但按我国的法律规定也享有优先承租权。我一直不停地向经济社提出主张，包括在合同期满前后、投标前后。亲珠经济社故意将涉案土地虚增到3500平方米，事实导致我所交的租金大幅提高，损害了我的合法权益。现亲珠经济社与第三人李英全了租赁合同侵害了我的优先承租权，请依法约驳回。第三人李英全对亲珠社的反诉答辩称：对亲珠社的反诉没有意见。第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂对亲珠社的反诉和申请均没有作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年2月12日，杜先弟租赁了亲珠经济合作社塍砖厂（土名）荒地，双方签订了《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》，主要内容有：1、租赁期限15年，自2003年新历2月20日起至2018年新历2月20日止，租金每年每平方米2元；2、租用总面积共2120平方米，每年村收取租用者租金4240元；3、租赁期间，要在每年的（新历）2月12日交够当年的租金才有使用权；5、租用者租用的所有面积要自己负责填土及平整，村一律不负责；10、期满时如租者继续租用，应与当任村干部协商，同等价格及条件一定要优先现租者；11、如租者中途退租或期满不再续租，租者所有遗留下来的建筑物以及全部物质等属我村所有，租者不得异言。该合同至2018年2月20日期满。因杜先弟未能与当任村干部协商并重新签订租赁合同。2018年5月16日，亲珠经济社经村民会议表决，决定以投标方式对亲珠经济社塍砖厂地进行招租，投标时间定为2018年5月22日上午，投标标的土地由原来的2120平方米增加到3500平方米，凡投标者需交押金50000元，价高者得。2018年5月22日，亲珠经济社村民约100多人参加了投标会，其中有13个村民交纳了押金投标，杜先弟本人没有到会，只有其儿子李细佳和孙子李嘉俊参加了投标。投标结果是，李英全以71元/年·㎡的价格为最高价中标。中标后，亲珠经济社与李英全签订了《亲珠经济社塍旧砖厂土地租赁合同》，并交押金50000元，2018年6月19日，李英全交缴了2018年6月22日至2019年6月21日的租金24850元。杜先弟在2003年租赁了亲珠经济社塍旧砖厂后，将该砖厂土地扩大和填土、改变土地用途，开办了五金厂，由其二儿子李细佳经营。2018年4月21日，李细佳将上述土地出租给覃钦全，覃钦全于2018年4月26日向工商登记部门申请开办高要区金利镇鼎晟五金家具厂，2018年5月8日，肇庆市高要区市场监督管理局核准高要区金利镇鼎晟五金家具厂开业登记，核发了营业执照。为此，本院于2018年11月26日依法追加了李细佳和高要区金利镇鼎晟五金家具厂为第三人诉讼。庭审中，杜先弟对亲珠经济社诉请以涉案土地面积3500平方米计算有异议，本院依法委托了广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司对本案涉案场地进行了测绘，该公司于2018年11月26日作出了《土地使用面积测绘成果报告书》，测绘结果为：肇庆市高要区金利镇小塱社区争议土地的实测面积4043.9㎡。为此，亲珠经济社支付了司法鉴定费20000元。诉讼中，本院根据亲珠经济合作社的申请，依法作出了（2018）粤1204民初1855号民事裁定书，依法查封了该涉土地的地上物及放置在该建筑物内的全部机械设备（具体详见查封清单）。现该涉案土地杜先弟、李细佳仍未退还其所租赁的土地给亲珠经济社。本院认为：本案系农村土地承包合同纠纷，杜先弟曾在之前提起过确认合同效力的确认之诉案号为[（2018）粤1204民初1278号]，本院已依法驳回（二审已判决维持原判）。现杜先弟以优先承租权进行起诉，在诉讼中，亲珠经济社提出了反诉，本院依法予以合并审理。杜先弟在第三次开庭未能到庭，第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃辩证和质证诉讼权利和义务，但并不影响本院在查明事实的基础上依法作缺席审判。本案的争议焦点：首先是本诉部分，一、杜先弟是否对该涉案土地有优先承租权。杜先弟与亲珠经济社之间《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》中第十条有“期满时如租者继续租用，应与当任村干部协商，同等价格及条件一定要优先现租者”有约定，但杜先弟在合同期满时未能与当任村干部协商好，而是在杜先弟与亲珠经济社的《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》2018年2月12日到期后，亲珠经济社在超过了3个月后的2018年5月22日招标时，已不再受此《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》第十条的约束了，所以，杜先弟在2018年5月22日投标时已不再享有优先承租权了，故此，杜先弟的诉请本院不予支持。二、庭审中，杜先弟称，其在投标当日，已出告示，原意按最高价标投的条件下同等优先租赁此地，应按《最高人民法院审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地承包权经营权的流转中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。”的规定处理的问题，根据《农村土地承包法》第二条“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”的规定，现涉及本案所争议的土地并不是用于农业使用，而是由原来的荒地（废旧砖厂）改为开办了工厂的工业用地，所以，本案并不适用《最高人民法院审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，杜先弟没有优先承租权。再者，现李英全投标所得的亲珠经济社的塍旧砖厂土地，租金是71元/年?㎡，而杜先弟的儿子李细佳和孙子李嘉俊同时参与投标且所投标价均为未达到71元/年?㎡，双方并不同等。故此，杜先弟诉称享有优先承租权的理由不成立，本院不予采纳。其次是反诉部分：一、对于反诉原告亲珠经济社针对争议土地面积的实际测绘面积4043.9平方米，请求杜先弟补交原来15年租赁土地的增加面积1923.9㎡的租金57717元（现亲珠经济社请求54717元，超出部分视为亲珠经济社对其诉讼权利的放弃）以及自判决之日起按银行利率计算利息至清偿日止，因杜先弟实际使用面积是4043.9㎡，而原来一直按2120㎡计算租金。现亲珠经济社诉请按实际使用面积交纳租金有理，本院予以支持。二、对于亲珠经济社诉请杜先弟、第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂立即交回租赁土地及地上附着物的问题。因该涉案的土地已由第三人李英全标投得到的租赁权，且李英全已经履行了标投合同的权利和义务，取得了承租权，而杜先弟不再享有租赁权，故此，杜先弟应按原《租用亲珠经济社塍砖厂荒地合同》第十一条“如租者中途退租或期满不再续租，租者所有遗留下来的建筑物以及全部物质等属我村所有，租者不得异言。”约定，将上述涉案土地以及所有遗留下来的建筑物以及全部物质交给亲珠经济社，第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂现为实际使用人，也应当将上述涉案土地及地上的交还给亲珠经济社。三、对于亲珠经济社诉请杜先弟、第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂自合同期满（2018年2月12日）时起至交回租赁物为止期间的占用费给我社（暂计至2018年9月2日）共144958.33元的问题。因合同期满后至2018年5月22日投标前共100天，双方未能确定租赁的计算方法，故此段时间的租金仍按2元/年·㎡计算，此段时间的占用费为2215.84元（4043.9㎡×2元÷365天×100天）；自2018年5月23日至2018年9月2日共102天，此时的租金应按投标价格71元/年·㎡进行计算其占用费为80235.41元（4043.9㎡×71元÷365天×102天），合共82451.25元。之后的占用费自2018年9月3日起仍按此标准计算至退还涉案土地之日止。亲珠经济社诉请144958.33元有误，应以本院计算为准。又因为涉案土地是杜先弟自2003年承租后由杜先弟与李细佳共同经营五金厂，现李细佳又在2018年4月21日将上述土地出租给覃钦全，覃钦全于2018年4月26日向工商登记部门申请开办高要区金利镇鼎晟五金家具厂，租金所得是李细佳，而高要区金利镇鼎晟五金家具厂只是承租了该地办厂，故此，此占用费应由杜先弟和第三人李细佳连带清偿，高要区金利镇鼎晟五金家具厂无须负连带责任。四、对于亲珠经济社请求杜先弟支付亲珠经济社因涉及本案诉讼而支出的律师费15000元问题，因双方没有约定且没有法律依据，故此本院不予支持。对于本案所涉及到的其他问题，因双方及第三人未能在本案中提出诉请，本院在此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第一百一四条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杜先弟在本判决发生法律效力之日起十日内支付自2003年至2018年期间增加面积1923.9㎡的租金54717元给被告（反诉原告）肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社；二、原告（反诉被告）杜先弟、第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂在本判决发生法律效力之日起三十日内将肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社塍砖厂（土名）土地及地上附着物返还给肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社；三、原告（反诉被告）杜先弟、第三人李细佳在本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年2月13日至2018年9月2日的占用费82451.25元给被告（反诉原告）肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社；四、原告（反诉被告）杜先弟、第三人李细佳在本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年9月3日起至实际返还占用肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社塍砖厂（土名）土地及地上附着物的占用费（按71元/年·㎡计算至返还日止）给被告（反诉原告）肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社；五、驳回原告（反诉被告）杜先弟的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）、第三人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费2918元、财产保全申请费1520元，司法鉴定费20000元，合共24538元，由原告（反诉被告）杜先弟第三人李细佳负担23719元，（反诉原告）肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  徐海球人民陪审员  徐玉桂人民陪审员  黄巧英二〇一九年一月二十二日书 记 员  张女焕