湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初3745号 原告：湘潭市广园物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区北二环路桃园路口旁桃园新城小区物业办公楼。 法定代表人：郑京，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。 被告：夏泽洪，男，1955年4月22日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：夏三亚，女，1982年5月6日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。系被告夏泽洪之女。 原告湘潭市广园物业管理有限公司（以下简称广园物业公司）与被告夏泽洪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广园物业公司的委托诉讼代理人许利新、被告夏泽洪及其委托诉讼代理人夏三亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付2016年7月22日至2018年10月物业管理费4062.52元（计算公式：房屋面积113.35平方米×1.28×28个月=4062.52元）；2.请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2018年10月31日应支付滞纳金为5301.59元；3.请求判令被告给付2016年7月至2017年5月19日住宅用电费用200.32元（计算公式为：70.4元＋3.52＋10元×0.88×3个月＋100元=200.32元，其中2016年7月至2017年5月19日商业用电费用为电表读数80元×商业电费0.88=70.4元；2017年5月20日至2017年5月31日4元×0.88=3.52元（按每月总电费/总电量之后平均计算；2017年6月至2017年8月10元×0.88×3=26.4元（按每月总电费/总电量之后平均计算）；100元为一户一表预存电费）；4.请求判令被告给付装修垃圾清运费450元（按450元/户收取）；5.请求判令被告赔偿排污管道损坏修复费4000元；6.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系被告居住富鑫源小区的前期物业服务企业，原告在2015年10月30日根据中标通知书XTZX-QX-20141003与湖南福鑫投资有限公司签订《富鑫源小区前期物业管理服务合同》，并按照合同约定于2016年7月起为富鑫源小区提供物业管理服务。 被告系原告所管理的富鑫源小区的业主，被告在购买物业时（富鑫源小区XX号房）与湖南福鑫投资有限公司（富鑫源小区房地产开发企业）签订《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第十九条，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约，约定按建筑面积1.28元/㎡收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2016年7月起一直未交物业管理费、水电费并且未签署物业服务协议和业主临时公约。在原告工作人员多次催收过程中，被告态度恶劣，不仅带头闹事，还故意将小区6号楼地下室的排污管道损坏。被告长期拖欠物业服务费、水电费等费用，损坏小区公共设施，给我司带来经济损失，故原告诉至法院。 被告夏泽洪辩称，一、湖南福鑫投资有限公司与被告于2016年5月23日签订商品房买卖合同，合同约定2016年8月30日交房，根据规定，出卖人应当交付相关证明文件及商品房竣工验收合格证，但被告未收到上述文件，未收到另一片装修钥匙和五片正式钥匙，被告未入住，根据相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的，物业服务费由建设单位缴纳；二、被告未与原告签订物业服务合同，原告主体不适格；三、2017年8月，根据富鑫源小区临时业主代表与原告代表签订了物业费协议约定物业费为0.64元，2017年8月之前的物业费双方默认已经结清。2018年9月1日至12月31日，被告已交费，2018年原告单方撕毁协议，并要求业主签订不平等的承诺书，后双方协商未果。四、原告未提交被告用电凭证和协议；五、原告要求被告支付排污管道损坏修复费4000元，没有依据，该费用不应由被告承担，2018年12月8日，下水道堵塞污水回流至被告处，被告多次与原告协商，后派人疏通无果，只能被告自己解决，被告遂在情急之下在管道本该做检测口处开了一个小眼。请求法院驳回原告诉讼请求。 原告广园物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照副本、法定代表人身份证明、被告身份信息；2.《富鑫源小区前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》；3.钥匙领取登记表；4.潭发改价调（2017）336号文件；5.电表读数照片、电费预存单据；6.排污管道损坏照片、报警和出警记录。被告对证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，本院予以确认，但证据5、6达不到原告的证明目的。 被告提交如下证据：1.富鑫源小区业主临时代表与广园物业代表签订协议书；2.广园物业收据；3.承诺书；4.邻居证人证言；5.万楼派出所出警证明。原告认为证据1没有原件，对该证据的真实性有异议，因该份证据未提供原件，且没有相关人员签名，本院不予确认；原告对证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但达不到被告的证明目的；原告认为证据3不符合证据形式，因该份证据内容空白，没有相关人员签名，本院不予确认；原告对证据4三性均有异议，该份证据实际上属于证人证言，因证人未出庭作证，本院不予确认；原告对证据5的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，本院对该份证据的真实性及证明目的均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月30日，原告与湖南福鑫投资有限公司签订《富鑫源小区前期物业管理服务合同》，该合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，1-11层1.28元/月.㎡。业主应于甲方（即湖南福鑫投资有限公司）确定的交房之日起缴纳物业服务费用，服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应在每年6月交纳当年7至12月的物业服务费和在每年12月交纳下一年1至6月的物业服务费。乙方（即原告）的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费百分之九十的标准向业主收取物业服务费，但判定有没有达到服务标准需由物业管理行政主管部门或人民法院认定。业主未及时缴纳费用，应按每月所欠费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。2016年5月23日，被告夏泽洪与湖南福鑫投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：被告购买雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧X小区X栋X单元X房屋，房屋面积113.35平方米，出卖人依法选聘的物业管理企业为：湘潭市广园物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.28/月.平方米，由物业管理企业按年收取。2016年7月22日，被告夏泽洪签字确认领取其所购房屋钥匙。被告自述2017年6月左右开始装修房屋，至今未装修完成。后因小区排污管道堵塞等矛盾，被告拒不交纳物业管理费，原、被告双方多次协商未果，故原告诉至本院。 另查明，①湘潭市发展和改革委员会于2017年10月25日作出的潭发改价调（2017）336号《关于湘潭市广园物业管理有限公司富鑫源小区前期物业费和二次供水价格备案的通知》，确定：前期物业服务收费，高层电梯物业服务收费标准为1.28元/㎡.月，装修垃圾清运费为2.5元/㎡。②2017年8月28日，原告代被告缴纳电费100元，被告表示认可。③2017年11月30日，被告夏泽洪交付2017年9月1日至2017年12月31日期间物业费共计296元（优惠2个月）。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告与湖南福鑫投资有限公司签订《富鑫源小区前期物业管理服务合同》，对被告具有约束力，被告提出“被告未与原告签订物业服务合同，原告主体不适格”的辩解，本院不予采信。被告提出“房屋交房条件未达到，被告尚未入住等理由认为被告无需支付前期物业费用”的辩解，因合同约定自开发商确定的交房之日起缴纳物业服务费用，被告领取房屋钥匙的行为视为双方达成交付条件，故原告应当自2016年7月22日起交纳物业服务费，因被告已交纳2017年9月至2017年12月的物业费，故被告应当支付原告物业费共计23个月（暂计算至2018年10月），费用合计3335元（1.28元×113.35平方米×23个月）；原告要求被告支付违约金的请求，虽然合同双方对逾期交纳物业管理费有约定，但综观全案事实，本案原告在其物业管理过程中，亦存在一定的瑕疵，故本院对原告的该项请求，不予支持；原告要求被告支付用电费用200.32元，被告认可原告代其缴纳100元电费，但对其他电费代缴的事实，原告未提交相关缴费票据，本院仅支持原告代付的100元电费的诉讼请求；原告要求被告支付装修垃圾清运费450元，根据相关部门文件确定，被告应支付垃圾清运费283.4元（2.5元×113.35平方米）；原告要求被告赔偿排污管道损坏修复费4000元，因该排污管道损坏修复与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。 综上所述，本院对原告广园物业公司的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第三项、第五项、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告夏泽洪在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市广园物业管理有限公司物业管理服务费3335元（暂计算至2018年10月，后期仍按相关规定计算）； 二、被告夏泽洪在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市广园物业管理有限公司电费100元、垃圾清运费283.4元； 三、驳回原告湘潭市广园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元，由原告湘潭市广园物业管理有限公司负担45元，被告夏泽洪负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 王德云 二〇一九年一月三十一日 法官助理 李 艺 书 记 员 李 维 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳