广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初13712号原告（反诉被告）：广州市白云区沙田水库管理所，住所地广州市白云区钟落潭镇沙田村沙田水库。法定代表人：李启枝。委托诉讼代理人：李霖致，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔惠娟，女，汉族，1956年9月16日出生，身份证住址广州市东山区。委托诉讼代理人：国刚，广东启源律师事务所律师。被告（反诉第三人）：何思瑜，女，汉族，1969年11月30日出生，户籍住址广州市越秀区。广州市白云区沙田水库管理所诉崔惠娟、何思瑜合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，崔惠娟提起反诉，本院依法进行合并审理，并适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。广州市白云区沙田水库管理所（以下简称沙田水库管理所）的委托诉讼代理人李霖致，崔惠娟及其委托诉讼代理人国刚到庭参加诉讼；何思瑜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沙田水库管理所本诉及对反诉答辩称：2013年5月15日，我方与崔惠娟、何思瑜签订了《沙田水库旧管理室出租合同》，约定我方将广州市白云区沙田水库管理所东坝旧管理室为混合结构楼房二层，总面积为264平方米，值班室一间为混合结构一层，面积为9平方米，公用洗手间一间为混合结构一层，面积为15.75平方米，空地（绿化用地）约500平方米，出租给崔惠娟、何思瑜使用；租期为15年，从2013年6月1日起至2028年5月31日止，租金15年总计395610.48元；租金结算按每年份缴交租金为每年6月10日前结清；签订协议前，崔惠娟、何思瑜先交押金20000元，合同期满后，无违约情形依据有效押金凭证在5个工作日内退还。涉案合同系出租水库旧管理室等水工建筑物，位于该范围内的放水涵管开关室仍用作水库排洪、灌溉、腾空库容的启闭控制，涉案出租行为已影响到水库日常管理。水库管理室建设于水库大坝上，具有专属管理用途，出租用于其它用途后，可能对堤坝安全及水库水源环境保护造成较大影响，可能损害社会公共利益。该房屋的土地位于水库管理范围，属于特殊国有建设用地，其上建设房屋用于出租经营，租赁合同可能归于无效。如法院认为涉案合同属于无效合同，我方可经法院释明后变更诉讼请求。现我方诉至法院，请求依法判令：1、解除双方于2013年5月15日签订的《沙田水库旧管理室出租合同》；2、诉讼费由被告承担。崔惠娟反诉及对本案答辩称：2013年5月15日，我方及何思瑜与沙田水库管理所订立案涉合同后，按照合同约定的使用目的进行装修、维护，共投入装修费用826284.56元，及投入94801元购买家具、家电、设施设备。我方一直依约履行，合法守信，然而2018年9月起，沙田水库管理所发函，无理要求终止、解除案涉合同，双方未达成一致意见。本案所涉沙田水库旧管理室，原是由我方与何思瑜共同向沙田水库管理所承租的。我方与何思瑜于2014年6月3日订立《退出合租协议书》，约定何思瑜放弃该沙田水库旧管理室的承租权及其他权利，为此我方支付给何思瑜310000元作为对她的退出费用。沙田水库管理所应当将所有应当赔偿、补偿的款项支付给我方。反诉请求如下：1、沙田水库管理所退回押金20000元给我方；2、沙田水库管理所赔偿我方双倍押金40000元；3、沙田水库管理所赔偿我方装修及家具、家电、设施损失费用921085.56元；4、本案受理费由沙田水库管理所承担。何思瑜答辩称：无答辩。经审理查明：2013年5月15日，沙田水库管理所（甲方）与崔慧娟、何思瑜（乙方）签订《沙田水库旧管理室出租合同》，约定：甲方将位于广州市白云区沙田水库管理所东坝旧管理室（房屋）为混合结构楼房二层，总面积为264平方米，值班室一间，为混合结构一层，面积为9平方米，公用洗手间一间，为混合结构一层，面积为15.75平方米，空地（绿花用地）约500平方米，租给乙方使用；甲方放水涵管开关室一间，面积为41.58平方米，用作本水库排洪、灌溉、腾空库容的启闭控制，不出租；使用前，甲方负责对旧管理室的门（含大院铁门）、窗、锁、水龙头、灯管等室内设施进行必要的修缮、更换并将其交付乙方后，在使用期间此类修缮、更换一律由乙方自行负责（含有关费用）并至使用期限届满完整归还甲方；租用期间，乙方使用该旧管理室只能作为非经营性用途使用，如乙方单方面改变原用途或未经甲方同意擅自改变原用途的，甲方有权单方解除合同并将使用权收回；本合同的有效期限为十五年，从2013年6月1日至2028年5月31日止；乙方租用旧管理室租金15年总计395610.48元，在租用期内，租金每满三年递增一次，每次递增前一年年租金的10%；租金结算，按每年份缴交租金为每年6月10日前结清；签订协议前乙方先交押金20000元，承租合同期满完毕，在乙方无违约情形下，甲方按乙方提供的原甲方开具的有效押金凭证在5个工作日内退还（不计利息）；甲方在乙方按规定已缴交了押金之日起同时将旧管理室交付乙方使用；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式或理由将该旧管理室全部或部分转让他人或擅自改变房屋结构，同时不得乱搭乱建；甲方在合同期内单方终止合同的，赔偿乙方双倍押金，以及室内装修费用按折旧摊分赔偿给乙方；合同履行期限届满，乙方对所使用旧管理室进行的装修、改造除动产外全部归甲方所有，不得损坏，乙方如违反该规定则押金不予退还，并且要承担赔偿责任；等等。经查，案涉租赁标的座落于水利水电工程用地保护范围之内。同时，崔惠娟、何思瑜已于2013年5月15日向沙田水库管理所交纳了押金20000元，沙田水库管理所亦向两人出具了收款收据。庭审中，经本院释明合同效力后，沙田水库管理所明确表示仅要求确认案涉承包合同无效，对合同无效的处理暂不提出主张。而崔惠娟则坚持反诉请求不予变更，并提交了订货单、发票、销售单、收据等证据，拟证实其承租涉案物业后对房屋及空地进行了装修、改造，同时购买了空调、洗衣机、床及床上用品等家具、家电和设施设备等，并表示其承租后系用于个人休闲使用，没有对外经营。根据崔惠娟所提交的“旧沙田水库管理所装修预（结）算表”显示，其装修项目包含了对部分原建筑物的拆除。现沙田水库管理所表示其尚未收回涉案物业，物业仍由对方在控制使用，而崔惠娟也确认设施设备均在承租物业内。诉讼中，崔惠娟提交了其与何思瑜于2014年6月3日签署的《退出合租协议书》及收据，拟证实何思瑜已经退出了案涉物业的合租，同时崔惠娟已经向何思瑜支付了退出费用310000元。对该协议书，沙田水库管理所表示其并不知情，故无法确认其真实性。以上事实，有出租合同、水利水电工程土地使用证、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二十三条规定：“江河、湖泊综合治理和开发利用规划，应当与土地利用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。”《中华人民共和国水法》第四十三条规定：“国家对水工程实施保护。国家所有的水工程应当按照国务院的规定划定工程管理和保护范围。国务院水行政主管部门或者流域管理机构管理的水工程，由主管部门或者流域管理机构商有关省、自治区、直辖市人民政府划定工程管理和保护范围。前款规定以外的其他水工程，应当按照省、自治区、直辖市人民政府的规定，划定工程保护范围和保护职责。在水工程保护范围内，禁止从事影响水工程运行和危害水工程安全的爆破、打井、采石、取土等活动。”《中华人民共和国防洪法》第三十七条规定：“任何单位和个人不得破坏、侵占、毁损水库大坝、堤防、水闸、护岸、抽水站、排水渠系等防洪工程和水文、通信设施以及防汛备用的器材、物料等。”《水库大坝安全管理条例》第十二条规定：“大坝及其设施受国家保护，任何单位和个人不得侵占、毁坏。大坝管理单位应当加强大坝的安全保卫工作。”而案涉《沙田水库旧管理室出租合同》中所出租的物业及空地位于水利水电工程管理和保护范围之内，其中水库东坝的旧管理室内，有沙田水库管理所放水涵管开关室一间，显然租赁的标的建筑属于大坝的附属设施的一部分。而沙田水库管理所将大坝旧管理室及其空地出租给崔惠娟、何思瑜，不论两承租人系用于自用还是对外经营，根据崔惠娟所提交的“旧沙田水库管理所装修预（结）算表”显示，承租人对承租建筑物进行了拆除和改造，而该拆除和改造行为并无证据证实取得了合法的许可，沙田水库管理所的出租行为以及承租人的拆除改造行为，对水库大坝安全构成了潜在的破坏和危险。同时承租人承租使用大坝管理室的行为也必然影响大坝的正常管理和使用，违反了上述法律法规关于防洪水利工程管理、水库大坝管理、土地管理等的强制性规定，损害了社会公共利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）、（五）项规定，沙田水库管理所与崔惠娟、何思瑜签订的《沙田水库旧管理室出租合同》无效，本院对此予以认定。虽崔惠娟经本院释明合同效力后，坚持要求沙田水库按其反诉请求予以赔偿，但无证据证实沙田水库管理所已经强行收回了租赁物业，而崔惠娟也确认其所购置的设施、设备等均在承租物业内，故崔惠娟所主张的家具、家电、设施损失尚未实际发生，崔惠娟与何思瑜可在合同被确认无效后自行取走。同理，对于崔惠娟所主张的装修损失，因沙田水库管理所与其尚未进行交接清点，其是否存在装修损失以及损失明细尚无法确认，故本院对该反诉主张在本案中亦暂不予调处。但在合同无效后，沙田水库管理所应当将其所收取的承租人的押金20000元予以退还，崔惠娟的该反诉主张本院予以支持。由于崔惠娟、何思瑜对于案涉合同无效自身也存在过错，且合同无效后，其违约责任条款也应属无效，因此本院对崔惠娟要求沙田水库管理所两倍赔偿押金的反诉请求，不予支持。虽合同无效后因合同取得的财产应当相互返还，但由于沙田水库管理所在经本院释明后，坚持仅要求确认涉案合同无效，并明确对合同无效后的后续事宜无需调处，故本院根据其主张，对涉案租赁标的的返还问题在本案中暂不予调处。何思瑜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十三条，《中华人民共和国水法》第四十三条，《中华人民共和国防洪法》第三十七条，《水库大坝安全管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区沙田水库管理所与崔惠娟、何思瑜于2013年5月15日签订的《沙田水库旧管理室出租合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，广州市白云区沙田水库管理所向崔惠娟、何思瑜退还押金20000元；三、驳回崔惠娟的其他反诉请求。本案本诉受理费50元，由崔惠娟负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）；本案反诉受理费6805元，由崔惠娟负担6666元，由广州市白云区沙田水库管理所负担139元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇一九年一月八日书记员 周燕文