江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0681民初4661号 原告：启东市吕四港镇人民政府，住所地启东市吕四港镇环城北路**。 法定代表人：王裕兵，镇长。 委托诉讼代理人：朱芳芳，副镇长。 委托诉讼代理人：周海滨，江苏周海滨律师事务所律师。 被告：南通吕四农业发展有限公司，住，住所地启东市吕四港镇环城西路**/div> 法定代表人：陆雪根，公司总经理。 委托诉讼代理人：陆波，江苏禾东律师事务所律师。 第三人：侯正国，男，1973年8月29日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 原告启东市吕四港镇人民政府（以下简称吕四镇政府）与被告南通吕四农业发展有限公司（以下简称吕四农业公司）、第三人侯正国土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕四镇政府的委托诉讼代理人周海滨、被告吕四农业公司的委托诉讼代理人陆波到庭参加诉讼。第三人侯正国经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕四镇政府向本院提出诉讼请求：1.确认原告向被告送达的《解除协议通知书》有效；2.判令被告及第三人侯正国恢复土地原状、返还558亩的租赁土地；3.判令被告支付原告拖欠的土地承包租金3051590.4元（自2012年8月1日起，暂计算至2018年4月30日，计算至解除合同之日止）；4.判令被告支付原告违约金238868.34元（暂计算至2018年4月30日，该日后的违约金计算至土地租金付清之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月13日，原告与被告签订了《中国吕四港生态农业园建设协议书》，被告承租原告土地用于投资建设钢管大棚设施生态农业，项目选址在吕四港镇十甲村和十二总村，承租时间为十四年零八个月；土地租金每年每亩1000元，从2017年1月1日起每年递增8%，在当年的3月30日预付一半，余款在5月30日前付清，如延期不付清，被告需按照所欠土地租金的0.2%每月向原告支付违约金；原告负责支付2009年1月1日至2012年7月31日的土地租金，2012年8月1日以后的土地租金由被告支付。协议签订后，原告将从吕四港镇十甲村和十二总村流转的558亩土地交付给被告，然被告一直拖欠原告的土地租金。双方为协商解决此事，于2015年4月20日签订了《合同补充协议》，约定被告应在签订协议时一次性付清2015年租金234360元，以后年度土地租金在每年的1月31日前和5月31日前分两次各50%—次性付清，如到期不付清租金，视为被告违约，原告有权终止合同，将土地收回或另行发包。然至今被告尚拖欠原告2012年8月至2015年7月及2016年1月至今的土地租金。被告的行为已构成违约，原告有权按协议约定解除合同、收回土地并要求被告支付租金及承担违约责任。 被告吕四农业公司辩称，1.被告没有收到原告的《解除协议通知书》，且是原告违约在先，原告主张违约金，被告不予认可。案涉合同第五条第三款约定，原告应负责相关的基础设施建设，然相关的基建设施并没有到位，特别是排水沟、过河桥、路灯等，这对被告的生产经营带来了重大的影响。为此，双方进行了多次的交涉，并于2015年4月20日签订了案涉合同的补充协议。补充协议第三条也从侧面印证了基建设施未建设到位。2.双方签订补充协议时，本意是因为原告的基建没有到位，给被告造成了重大的损失，2012年8月至2015年7月的租金予以免除，否则签订补充协议就没有意义了。故被告对原告主张的2012年8月至2015年7月的租金，不予认可。3.2010年6月份，被告为完善生态园的建设，拟在生态园新建农家乐项目，原告同意了该项目的建设。同年12月8日，被告预交了41万元的申报款项。但之后不知何原因，相关的建设用地未通过审批，但该41万元至今原告未归还被告。该41万的款项应当在土地租金中予以扣除。4.2015年8月1日至2018年4月30日的租金，被告予以认可。未予支付该期间租金事出有因：首先,41万的款项未归还。其次，原告仍有265677元的补偿款未向被告支付。另，第三人侯正国在2018年12月打款给原告15万元，该15万元应当是侯正国支付给被告的租金，侯正国跳过被告将此款打给原告，被告认为该15万元在租金当中也应当予以扣除。 第三人侯正国未到庭，亦未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2009年3月13日，原告吕四镇政府（甲方）与被告吕四农业公司（乙方）签订《中国吕四港生态农业园建设协议书》（以下简称《协议书》）一份，主要约定：1.乙方承租甲方土地用于投资建设钢管大棚设施生态农业，项目选址在吕四港镇十甲村和十二总村，承租时间为十四年零八个月，自2009年3月30日起至2023年11月30日止。2.土地租金每年每亩1000元，从2017年1月1日起每年递增8%，超过1500元/亩时，差额部分由甲方补贴；租金在当年的3月30日前预付一半，余款在5月30日前付清，如延期不付清，乙方按照所欠土地租金的0.2%/月向甲方支付违约金。3.甲方职责和义务：（1）负责项目区农民土地流转、合法出租，确保提供土地第一期500亩，第二期500亩根据乙方需求，甲方做好土地流转工作和一期相同的基础设施建设，土地租金由乙方负责。（2）负责支付2009年1月1日至2012年7月31日的农民土地租金，2012年8月1日以后的土地租金由乙方支付给甲方。（3）负责项目区内基础设施建设（按甲方的设计图要求），做到水系清洁通畅，河道加宽加深，高、低压用电、用水设施配套到每个大棚内，按设计图要求，道路、预制板排水沟、泵房、过沟混凝土板、过河桥梁两座、路灯等基础设施的建设。（4）扶持资金：启东市5000元/亩，吕四港镇1000元/亩，以及南通市和江苏省的补贴资金在乙方500亩大棚（以实际丈量面积为准）搭建完工后，甲方负责验收并确保扶持资金的到位，所得补贴资金一到全部归乙方所有。双方对其他权利义务亦进行了约定。 《协议书》签订后，原告将从吕四港镇十甲村流转的282亩土地及从吕四港镇十二总村流转的276亩土地，合计558亩交付绐被告。后相关部门对被告所建大棚进行了验收，启东市政府核定为412.309亩，原告核定为411.6亩。启东市按5000元/亩标准补贴被告，金额为2061545元（其中包括省级项目补贴到专业合作社的款项70万元），已支付被告1991545元，尚有7万元未付；另因被告完成省级项目启东市补贴124757元，补贴被告台风受灾14500元，启东市已支付补贴合计2130802元。原告按1000元/亩补贴被告，金额为411600元。 因被告一直拖欠原告的土地租金，经双方多次协商，原告（甲方）与被告（乙方）于2015年4月20日签订《合同补充协议》，主要约定：“1.关于十甲村农业园内投资建设的水、电、路、桥、涵、绿化、灌排等一切基础设施保持现状……2.（1）土地租金上缴面积：以甲方与村土地流转合同面积558亩计算，其中十甲村282亩、十二总村276亩。（2）土地租金上缴标准：2015年8月1日至2015年12月31日每亩420元，2016年1月1日至2016年12月31日每亩1000元，2017年1月1日至2017年12月31日每亩1080元；以后年度土地租金每年递增8%左右，超过1500元/亩时，差额部分由甲方补贴。土地租期按原合同执行。（3）土地租金上缴时间：2015年租金在签订本协议时一次性付清（234360元），以后年度土地租金在每年的1月31日前和5月31日前分两次各50%—次性付清。如到期不付清租金，视为乙方违约，甲方有权终止合同，将土地收回或另行发包。3.关于十甲村农业园区履行合同遗留问题。在本补充协议签订前履行合同期间，因双方原因没有完成园区内一、二期的部分基础设施建设，又因乙方对农业方面的经营与管理经验不足，受台风影响等自然灾害，造成园区严重亏损、法人代表变更等原因，因而未按合同条款支付甲方2012年8月至2015年7月期间的土地租金。甲、乙双方经多次协商达成本协议，本协议生效后，甲、乙双方都保留通过诉讼解决该争议的权利……”。补充协议签订后，被告支付了2015年8月1日到2015年12月31日的租金234360元。此后的租金一直未付。 2018年9月27日，原告以被告拖欠2012年8月至2015年7月、2016年1月及此后的租金为由，向被告工商注册地启东市吕四港镇环城西路8号邮寄送达《解除协议通知书》，上载明“自2018年9月27日起解除与被告于2009年3月13日签订的《协议书》及2015年4月20日签订的《合同补充协议》，被告收到通知书三日内交回承租的558亩土地，拖欠的租金、违约责任及给政府造成的经济损失，政府将通过法律诉讼途径予以追究”。然该通知书被告注册地无人接收。 另查明，2011年12月8日，被告向启东市财政局缴纳41万元。2014年10月28日，被告与第三人侯正国签订《土地承包协议》，将案涉承包土地承租给侯正国。此后，案涉土地实际耕种者为蔡红波。2018年12月份，侯正国将15万元租金支付到十甲村账上。 再查明，经启东市相关农业部门核定，案涉土地实际耕种者为蔡红波，故原告将2015年上级政府的农业种植补贴223960元（水稻种植205760元+水稻良种补贴7800元+粮食直补10400元）打款给蔡红波家庭农场。因案涉土地2015年之后的租金未支付，故此后的启东市示范家庭农场补贴10000元、水稻、小麦规模经营补贴132435元、20000元及2018年水稻规模经营补贴33242元，合计195677元，原告财政所收到后未支付给蔡红波。 本院认为，原、被告对2009年3月13日双方签订《协议书》、2015年4月20日签订《合同补充协议》、被告支付了2015年8月1日至12月31日的租金234360元及原告尚有7万元大棚补贴款未支付给被告、第三人候正国于2018年12月缴纳15万元租金、原告同意在本案租金中扣除该7万元及15万元的事实无异议，本院予以确认。《协议书》、《合同补充协议》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方均应按约全面履行各自的权利义务。 本案的争议焦点在于：1.2012年8月至2015年7月的租金是否予以免除；2.被告预交的农家乐项目申报款41万元在拖欠租金中应否一并扣除；3.被告主张的195677元补贴款在拖欠租金中应否一并扣除；4.原告主张的违约金有无事实和法律依据。 关于争议焦点一。被告主张2012年8月至2015年7月的租金应当予以免除，对此应提供证据予以证实，但被告未提供相应的证据证实原、被告曾协商一致免除2012年8月至2015年7月的租金，故应承担不利的法律后果。被告称因原告未按约完成基础设施建设，其与原告多次协商赔偿及退租问题，协商一致的本意是2012年8月至2015年7月的租金原告不再收取，2015年8月以后的租金被告足额支付，才因此签订了《合同补充协议》，但《合同补充协议》的相关内容中无法体现出原告同意不再收取2012年8月至2015年7月的租金，故被告该项抗辩，本院不予采信。 关于争议焦点二。被告主张系因向原告申报投资建设农家乐项目，原告同意后其按原告的要求将41万元缴至启东市财政局。原告则称该款原告没有收取，而是被告因农家乐项目征用土地，向启东市财政局交纳的土地征用保证金，原告没有义务退还，更不应从案涉土地租金中扣除。本院认为，当事人主张权利应向合同的相对方进行主张，41万元系交至启东市财政局，而非原告；被告虽提供了向原告就农家乐项目进行请示的函及原告同意项目建设的批复，但该两份文件中无法体现该41万元系原告要求被告缴纳，故被告主张原告应当退还及在本案土地租金中予以扣除，无事实和法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点三。根据庭审查明的事实，被告主张的195677元款项的性质实际为农业规模经营户（水稻、小麦）的种植补贴，系农业部门对土地实际耕种者规模化种植水稻、小麦的补贴，该款与《协议书》中约定的原告及启东市对被告投资建设钢管大棚设施生态农业的扶持资金并非同一性质。因农业部门核定案涉土地实际耕种者为蔡红波，原、被告对此亦无异议，故该195677元与被告无关，被告主张在拖欠租金中扣除该款，无事实依据，本院不予采信。 关于争议焦点四。根据庭审查明的事实，2012年8月至2015年7月的租金1674000元（1000×558×3）、2016年1月1日至12月31日的租金558000元（1000×558）、2017年1月1日至12月31日的租金602640元（1080×558）、2018年1月1日至12月31日的租金650851元[1080×（1+8%）×558]，合计3485491元，被告至今未付，属于严重违约。双方在《合同补充协议》中约定“如到期不付清租金，视为乙方违约，甲方有权终止合同，将土地收回或另行发包”，原告亦以被告拖欠租金为由于2018年9月27日向被告工商注册地邮寄了《解除协议通知书》，要求解除协议及三日内返还土地等，虽然无人接收，但结合本院立案后穷尽邮寄送达、直接送达等多种方式仍无法向被告送达的实际，可以认定原告邮寄《解除协议通知书》的行为系合法解除了双方的土地租赁关系即《协议书》和《合同补充协议》，故本院确认双方的租赁合同于2018年9月30日解除，被告及第三人应返还原告案涉558亩的租赁土地。因此后被告并未将案涉土地交还原告，故此后的土地占用费被告仍应给付，给付标准参照土地租金标准。因原告尚有7万元大棚补贴款未支付给被告，候正国于2018年12月代被告支付了15万元租金，原告同意在拖欠租金中予以扣除，故被告应支付原告2012年8月至2015年7月、2016年1月1日至2018年12月31日的租金3265491（3485491-150000-70000）元。2019年1月1日后的2019年度租金按1259[1080×（1+8%）×（1+8%）]元/亩/年计算，后每年度依次递增8%，最高不超过1500元/亩，至实际返还土地之日止。 关于违约金，原告主张每年度租金在当年度3月30日前预付一半、5月30日前付清，被告未付，故以所欠租金为本金，自当年度4月1日、6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月支付违约金，符合双方的约定，本院照准。鉴于《合同补充协议》中明确载明“因双方原因没有完成园区内一、二期的部分基础设施建设，又因乙方对农业方面的经营与管理经验不足……因而未按合同条款支付甲方2012年8月至2015年7月期间的土地租金”，可以证明原告在一定程度上未完成所有的基础设施建设，故对于所欠2012年8月至2015年7月土地租金的违约金，本院酌定由原、被告各自承担50%的责任。具体计算方式详见附件。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告启东市吕四港镇人民政府与被告南通吕四农业发展有限公司于2009年3月13日签订的《中国吕四港生态农业园建设协议书》及2015年4月20日签订的《合同补充协议》于2018年9月30日解除； 二、被告南通吕四农业发展有限公司、第三人侯正国于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告启东市吕四港镇人民政府558亩土地； 三、被告南通吕四农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告启东市吕四港镇人民政府2012年8月至2015年7月、2016年至2018年的土地租金3265491元，此后的租金2019年度按1259元/亩/年计算，后每年度依次递增8%，最高不超过1500元/亩/年，计算至实际返还土地之日止； 四、被告南通吕四农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告启东市吕四港镇人民政府违约金（计算方式详见附件）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33124元，由被告南通吕四农业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费33124元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  杨帅民 人民陪审员  黄 辉 人民陪审员  朱 进 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  蔡 迪 附违约金计算： （1）2012年8月至12月的租金为232500元（1000÷12×558×5），以232500元为本金，自2012年6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算的50%； （2）2013年度租金为558000（1000×558）元，以279000元为本金，自2013年4月1日起及以279000元为本金，自2013年6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算的50%； （3）2014年度租金为558000（1000×558）元，以279000元为本金，自2014年4月1日起及以279000元为本金，自2014年6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算的50%； （4）2015年1月-7月租金为325500元（1000÷12×558×7），以279000元为本金，自2015年4月1日起及以46500元为本金，自2015年6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算的50%； （5）2016年度租金为558000元（1000×558），以279000元为本金，自2016年4月1日起及以279000元为本金，自2016年6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算； （6）2017年度租金为602640元（1080×558），以301320元为本金，自2017年4月1日起及以301320元为本金，自2017年6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算； （7）2018年度租金为650851元[1080×（1+8%）×558]，候正国于2018年12月代为支付15万元，故分段计算：以325425.5元为本金，自2018年4月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算；以325425.5元为本金，自2018年6月1日起，至2018年11月30日止，按0.2%/月计算，为3905.11元；以175425.5（325425.5-150000）元为本金，自2018年6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算； （8）2019年度以后的违约金：2019年度的以351261元（1259×558÷2）为本金，分别自2019年4月1日、6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算，如起止日前已付清租金，则不再计算违约金；此后的违约金以1259元/年/亩为基准，每年度依次递增8%，最高不超过1500元/亩/年，以当年度租金的一半为本金，分别自当年度4月1日、6月1日起，至租金实际付清之日止，按0.2%/月计算，如起止日前已付清租金，则不再计算违约金。