河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀04民终10号上诉人（原审原告）：张鹏飞，男，1988年1月5日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：王丽霞，河北锦厦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁光惠，女，1955年11月4日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：贺敬霞，河北德和衡（邯郸）律师事务所律师。上诉人张鹏飞因与被上诉人梁光惠房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2018）冀0402民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张鹏飞及其委托诉讼代理人王丽霞、被上诉人梁光惠的委托诉讼代理人贺敬霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鹏飞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判梁光惠继续履行房屋买卖合同，协助张鹏飞办理邯山区兴和路288号1-1-903房产登记手续；2、诉讼费用由梁光惠承担。事实与理由：1、一审判决认定事实部分错误。可以认定的事实是双方约定买卖房屋价款为41万元，张鹏飞已经支付24.5万元，下欠房款什么时间交付，双方发生争议，并导致两家先后均诉至法院。不能确认的事实是：梁光惠主张房子涨价65万元、涨价80万元的事实、合同可以单方解除的事实。关于房款支付的方式，因为本案没有书面证据，仅有证人证言，张鹏飞的证人是父亲张孝林，因其已经去世，其在2016年梁光惠起诉解除合同时对房款支付方式有明确陈述：首付10万元交房，给张鹏飞进行装修，一年内支付22.5万元，剩余房款，办理过户时一次性付清。张鹏飞在首付10万元后，梁光惠向其交付了钥匙，张鹏飞开始对房屋进行了装修，张鹏飞在一年内支付房款达到22.5万元，并基于信任多支付了2万元。梁光惠的证人禹某虽认识张鹏飞父亲，但与梁光惠有亲戚关系，买卖合同发生争议导致其在自己嫂子面前说不起话，不排除做假证的可能；整个购房过程是禹某的爱人和张孝林全程参与的，禹某是否全程在场不能确定；在不能办理房产证的情况下，禹某证明购房合同不留尾款不符合交易习惯；口头买卖合同双方均已履行，禹某证明不给钱可以收回房屋的证言明显是虚假的。梁光惠在协商签订合同时承诺一年内办理房产证并在办证时结清房款，由于承诺的房产证一年内办不下来，又想收取房款，提供了一份商品房买卖协议，其中单方约定了解除权，张鹏飞发现该协议对原约定有改变拒绝签字。合同是否成立和是否解除需要双方的认可和法律的规定，一审法院仅凭禹某单人证言就认定付不清房款有权收回房子，并认定中间多次涨价的过程，是对事实的歪曲。2、一审认定张鹏飞不履行合同的证据不足。张鹏飞在2016年梁光惠起诉解除合同时就同意支付房款，但梁光惠不同意收款，一审时张鹏飞也同意支付房款，梁光惠因为房子涨价了想解除合同才不收取房款的。明明是梁光惠不要房款，一审却以张鹏飞不付房款为由驳回诉讼请求，没有事实和法律依据。3、一审适用法律错误。涉案房屋四年前已经完成了交付，房款也支付了一大部分，梁光惠的义务是协助办理过户，张鹏飞的义务是支付剩余房款，一审法院认为张鹏飞不付清房款不能要求继续履行合同，按本案判决，如梁光惠起诉，张鹏飞是否可以梁光惠不给办理房产过户就无权要求支付房款进行抗辩？4、本案是房屋买卖合同履行后因房屋涨价一方反悔引发的争议。双方在2014年7月份达成房屋买卖协议，价格4,100元每平方米，和当时赵都新城的房价持平。2016年4月1日，随着雄安新区成立，各地限购政策的出台，房价突然大幅涨价，这就是2016年梁光惠还收取张鹏飞2万元房款，但却在半年后提起诉讼的原因。房屋涨价并不是解除双方房屋买卖合同的法定条件，梁光惠不能单方解除合同，应当诚信履行。综上，一审判决损害了张鹏飞的合法权益，请求二审法院依法公正判决。梁光惠辩称：1、张鹏飞不是房屋买方，主体身份不适格，应当驳回诉请。商议买卖房屋一事时，就是中间人禹某和作为买方的张鹏飞父亲张孝林及梁光惠三人在场，张鹏飞不在场，只是替张孝林给过部分房款，即使张孝林过世，也应该由其第一顺序继承人作为原告起诉。2、张鹏飞无法证明其所要求继续履行的口头协议具体内容，禹某证实张孝林违反双方口头约定，合同已经解除，无法继续履行。张鹏飞实际付款时间上的随意性、不确定性、数额上的零散性，也可以推断出他拖延支付房款的事实。我方被逼无奈曾经起诉，后又无奈撤诉，以及申请办理停水停电，均证明了张孝林存在根本性违约行为。3、证人禹某是介绍张孝林和梁光惠认识并洽谈房屋买卖事宜的中间人，与双方均是朋友，其参与了整个口头协议的商谈过程，后期也多次参与此事的沟通和协调，如今张孝林已经去世，禹某是唯一知情者，其证言客观真实，足以认定张孝林违约，双方已解除买卖关系。请求二审驳回上诉，维持原判。张鹏飞向一审法院起诉请求：1、依法判令梁光惠继续履行房屋买卖合同，协助张鹏飞办理邯山区兴和路288号1-1-903（原乾泰金碧苑小区1号楼1单元A903号）房产登记手续；2、本案诉讼费用均由梁光惠承担。事实和理由：2014年张鹏飞结婚需用婚房，父亲张孝林于2014年7月经朋友介绍并与梁光惠协商一致，达成口头二手房屋买卖协议，约定张鹏飞购买乾泰金碧苑1号楼1单元A903号房一套，房款41万元，一年后办理房产证，房款分期支付，张鹏飞首期支付房款10万元，梁光惠将房屋及附属物品交给张鹏飞装修使用，一年内支付21万元，剩余20万元等办理完房产过户手续时一次性付清。张鹏飞支付10万元房款后即对房屋进行了装修并居住至今。因房价上涨，梁光惠反悔，梁光惠在2016年9月向法院起诉要求解除合同，后自行撤诉。张鹏飞认为梁光惠认识到口头合同应诚信履行才撤诉，同意将房款支付给梁光惠，梁光惠拒收，并在办理房产证后，将房屋断水断电，严重影响张鹏飞的正常生活，为此诉至法院。梁光惠答辩称：张鹏飞的起诉状与事实不符，事实是经朋友从中介绍张鹏飞父亲买我的房子，出于信任没有签订协议，当时约定房款2015年7月31日以前全部付清，因为张鹏飞急着结婚用房，出于对中间人的信任，我收到首付款10万元后把钥匙给张鹏飞，剩下的钱定在2015年7月31日前付清，因为房产证何时能办理我也不确定，所以办理房产证的时间我没有给出承诺。但在2015年7月31日张鹏飞方没付清房款，我跟张孝林说房子不卖了，张孝林提出按现在房价65万买我的房子，我告知一周以内付清65万元，否则不卖，张孝林答应了。2015年12月份左右我收了7.5万元房款，可一周之内张孝林仍然没有付清，我多次要求张鹏飞搬出去，把房款退还，张鹏飞不同意。张孝林与梁光惠最后商量定房款80万元，一周内付清，张孝林满口答应，所以2016年元月才又收张孝林2万元房款，但之后又没有支付房款，也拒绝腾房。在随后两年时间里，梁光惠多次通过中间人要求跟张鹏飞解除合同并腾房，张鹏飞拒绝。综上，张鹏飞一次次违约拒绝支付剩余房款，也拒绝腾房，要求解除口头合同，将房子退回梁光惠。一审法院认定事实：2014年张鹏飞结婚需用房，其父亲张孝林于2014年7月经朋友禹某中间介绍，购买梁光惠所有的乾泰金碧苑1号楼1单元A903号房一套。张孝林与梁光惠经协商达成口头房屋买卖协议，约定：张鹏飞购买乾泰金碧苑1号楼1单元A903号房一套，房款总价41万元，分三次付款给梁光惠，2015年7月底房款钱付清，付不清的话房主梁光惠有权收回房子，当时房子没有房产证，当时定的什么时候房产证下来，什么时候过户。2014年7月梁光惠将房屋钥匙交给张鹏飞，随后张鹏飞装修入住至今。2014年7月26日张鹏飞付梁光惠房款10万元，同年8月14日付梁光惠房款5万元，同年11月7日付梁光惠房款75,000元，共计付房款225,000元。2016年2月6日又付梁光惠房款20,000元，后张鹏飞一直没有付清房款，梁光惠和张鹏飞父亲张孝林商量房款涨到65万元，张孝林嫌贵，梁光惠要求收回该房子。2017年1月17日梁光惠起诉张孝林，诉求解除该房产的买卖合同并赔偿损失，后于2017年6月19日撤诉。一审另查明，2018年2月18日张孝林死亡。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释规定》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，张鹏飞主张双方约定“一年内支付房款21万元，剩余20万元等办理完房产过户手续时一次性付清。”梁光惠不予认可，张鹏飞无证据予以证实该主张，不予采信。证禹某霞与双方均系熟人，又是该房产买卖的中间介绍人，其证言经过双方当事人的质证，证言客观。根据法律规定，买卖合同中买受人的主要义务系付清标的物款，出售人的义务系交付标的物。该案中，梁光惠在2014年7月即将该房交付给了张鹏飞，2015年7月31日前张鹏飞共计付房款225000元。2016年2月6日又付梁光惠房款20,000元，但至今无证据证实张鹏飞已付清房款，其起诉要求继续履行合同，并由梁光惠协助其办理过户手续，无事实和法律依据，不予支持。一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张鹏飞的诉讼请求。一审案件受理费7,450元，减半收取3,725元，由原告张鹏飞负担。二审中，张鹏飞提交了张鹏飞、崔贵莲、张鹏翔签字的关于购房情况说明及付款请求，主要内容为：2014年7月，张鹏飞因结婚需购买婚房，父亲张孝林禹某霞爱人介绍，得知梁光惠金碧苑小区A903室欲出售，随后由张鹏飞的父亲全权代理，进行了磋商，约定了房屋总价款41万，一年后办证，首付10万元，交房子交钥匙给上诉人装修，一年内支付21万元，剩余20万元，等办理房产证过户时一次性付清，当时梁光惠以为房产证一年左右就可以办下来，20万余款不用多久就可以付清，但2015年7月之后，张鹏飞付款超过21万时，房产证仍不能办理，导致双方发生争议。2014年7月26日首付10万元，双方对此无争议，2014年8月14日付款5万，2014年11月7日付款7.5万，2016年2月6日付款2万，总计付款24.5万，所付房款已接近总房价的2/3。根据房屋买卖合同交易习惯，双方互负履行义务，张鹏飞请求梁光惠办理房产登记过户义务，也请求自己继续履行合同支付房款，2017年1月17日梁光惠起诉时，张鹏飞就准备了剩余的房款，但梁光惠拒收，此次诉讼张鹏飞仍请求法院将剩余房款判决支付给梁光惠。梁光惠明知是张鹏飞购房，所以购房款才注明是张鹏飞交款，张孝林的配偶崔贵莲和次子张鹏翔对邯山区兴和路288号1-1-903号房是张鹏飞购买的事实均不持异议，同意将该房产过户到张鹏飞名下，张鹏飞有请求办理房产过户登记的权利。梁光惠的委托诉讼代理人贺敬霞质证后认为，张鹏飞无法证明合同内容，双方约定2015年7月31日付清房款，到期没有付清，我方有权收回房子，张孝林是购房人，张鹏飞不知口头协议内容，不是合同当事人，只是替父亲交过一次房款，应由张孝林第一顺序继承人作为原告起诉。二审查明的事实：2014年张鹏飞因结婚需用房，其父亲张孝林于2014年7月经朋禹某霞中间介绍，与梁光惠达成口头房屋买卖协议，约定：张鹏飞购买乾泰金碧苑1号楼1单元A903号房一套，房款总价41万元。2014年7月26日张鹏飞付梁光惠房款10万元，梁光惠将房屋钥匙交给张鹏飞，随后张鹏飞装修入住至今。2014年8月14日，张鹏飞付梁光惠房款5万元，同年11月7日付梁光惠房款75,000元，共计付房款225,000元。2016年2月6日又付梁光惠房款20,000元，后张鹏飞未再支付房款。2017年1月17日梁光惠起诉张孝林，请求解除该房产的买卖合同并赔偿损失，后于2017年6月19日撤诉。2018年2月18日，张孝林死亡。二审另查明，2018年1月29日，梁光惠办理了邯山区兴和路288号金碧苑小区1号楼1单元903号房屋的产权证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于本案合同的主体，虽然在订立口头房屋买卖合同期间是张鹏飞父亲张孝林出面与梁光惠协商，但房款均由张鹏飞支付，梁光惠也是对张鹏飞出具的收到房款收据，结合二审崔贵莲、张鹏翔关于购房情况的说明，一审法院认定本案买卖合同的主体是张鹏飞并无不当。关于房屋价款，双方对2014年7月协议商定房屋价款为41万元均无异议。梁光惠一审辩称，张孝林曾同意将房屋价款变更为65万元、80万元，张鹏飞并不认可，梁光惠在2017年1月17日起诉解除房屋买卖合同的案件中，并未提及双方曾经协商房屋涨价问题禹某霞在一审庭审时的证言也证实双方对涨价至65万元并没有形成一致意见，故梁光惠关于双方协商一致变更合同价款的主张，证据不足，本院不予采信。关于剩余房款的支付及产权过户时间，张鹏飞主张一年内支付房款21万元，剩余20万元等办理房产过户时一次性付清。梁光惠主张2015年7月31日前付清，否则有权收回房屋，什么时间房产证下来后再办理过户。双方对房款支付和办理过户时间有争议。梁光惠虽然提供了禹某凤霞的证言禹某凤霞所述的房款付清时间与梁光惠的主张并不一致，且根据房屋买卖合同的实际履行情况，梁光惠在2016年2月6日仍然收取张鹏飞房款20000元，在收据上并未对继续履行合同提出异议。张鹏飞已支付245000元房款，部分履行了合同主要义务，因案涉房屋一直未能办理产权证书，张鹏飞出于保护自身利益考虑，要求办理房产过户手续时支付剩余房款，符合常理，梁光惠的现有证据并不能证明张鹏飞存在根本违约行为，其主张买卖合同已经解除的答辩理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现案涉房屋已办理产权证书，可以履行产权过户手续，张鹏飞亦同意支付剩余房款，故张鹏飞主张继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。综上所述，张鹏飞的上诉理由成立，一审判决认定部分事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2018）冀0402民初1811号民事判决；二、张鹏飞于本判决生效之日起七日内向梁光惠支付剩余购房款165,000元；三、梁光惠继续履行与张鹏飞的房屋买卖合同，于张鹏飞履行本判决书第二项内容当日配合张鹏飞办理邯山区兴和路288号金碧苑小区1号楼1单元903号房屋的权属转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7,450元，减半收取3,725元，二审案件受理费7,450元，均由梁光惠负担。本判决为终审判决。审判长  梁国华审判员  李忠军审判员  武运红二０一九年一月十八日书记员  秦梦啟