河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19943号上诉人(原审原告)：孙某某，男，汉族，1970年11月11日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：李素平、郭丽，河南书平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市**航海路北、兴华南街西升龙城**院**楼****。法定代表人：谢珊雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智、王振威（实习），河南荟智源策律师事务所律师。上诉人郑州骏龙房地产开发有限公司因与上诉人孙某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初9438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙某某上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判骏龙公司支付孙某某违约金29811.66元（比原审判决增加21862元）；2.本案一、二审诉讼费用全部由骏龙公司承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人违约时间计算至2017年6月7日没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但被上诉人实际于2018年5月15日才履行报送手续义务，构成违约，理应支付上诉人自2017年1月7日起至实际支付日止的违约金。二、一审法院认定办理首次登记新增流程事项符合情势变更而予以减免被上诉人的违约责任于法无据。三、原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法。原审判决认定涉案房屋存在用地越界无法直接办理不动产登记，需要面对土地合宗的问题，由此将办理首次登记所需时限在本案中予以扣除这一事实是错误的。上诉人所购房屋占用使用土地权属证为郑国用（2012）第0274号，不存在越界问题，真正的事实是上诉人是被越界，土地被占压。因此，不能因为被上诉人违法规划建设、追求利益最大化而致使上诉人为其不法行为后果买单、利益受损，这样的判决更是显失公平。上诉人所购房屋使用土地不存在任何违规情形，所有建设均符合规定，完全可以依法办理首次登记，继而办理转移登记。综上一审法院事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。骏龙公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回孙某某的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由孙某某承担。事实与理由：1.一审判决骏龙公司对没有合同约定且不可能在2018年5月前完成的“首次登记”承担违约责任没有合同依据，明显不妥。2018年5月前涉案楼盘不具备首次登记条件，并非上诉人的过错，“初始登记”和“首次登记”并非同一行政机关的同一行政行为，合同中约定的为报送“初始登记”资料。2、原审判决适用法律错误，应当予以纠正。2018年5月前，涉案地块需要先办理“土地合宗”才符合“首次登记”条件，骏龙公司不能预见、不能避免、且无法完成，判决骏龙公司对此承担责任没有法律依据；3、骏龙公司根据地块情况，规划调整“首次登记”资料的准备工作，并未造成原告任何损害，一审判决骏龙公司对此承担违约责任，既没有事实依据也没有法律依据。综上所述，一审判决内容事实认定不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法改判，驳回孙某某的诉讼请求。骏龙公司针对孙某某的上诉辩称：1.孙某某的上诉请求不能成立,孙某某对合同条款理解错误，由于合同约定的初始登记在2016年8月24日被取消，孙某某依据该合同仅可以主张要求报送变更后的权属登记资料，并不能要求在60日内完成变更后的不动产首次登记，因此其起诉要求在60日内递交首次登记资料是没有合同约定依据。2.孙某某对法律理解错误。由于合同没有约定首次登记的时间，因此其要求骏龙公司承担责任，应当依据合同法解释的规定，要求法院确定首次登记的办理时间。在没要求之前，其向骏龙公司主张权利没有合同约定和法律依据；3.孙某某对事实理解错误，初始登记和首次登记是不同机关的不同行政行为。请求驳回孙某某的上诉。孙某某针对骏龙公司的上诉辩称：1.骏龙公司认为双方合同未对首次登记进行约定属故意混淆视听、偷换概念，意欲逃避承担违约责任。房管局虽然取消了初始登记，取而代之的是不动产登记中心受理的首次登记。依据我国《商品房销售办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，因此骏龙公司递交首次登记资料也是法定义务。2.骏龙公司承担违约责任依据的是双方合同约定和相关法律规定，过错不是违约的构成要件，不以骏龙公司是否存在过错为前提，骏龙公司违约是事实。3.由于办理商品房所有权首次登记是办理不动产权证书的前提条件，故骏龙公司未能按期办理商品房所有权首次登记，必然使孙某某不能在预期的时间内对房屋及时享有物权并及时行使处分权（如转让、抵押，子女入学等），孙某某的利益受损是不争的事实。4.《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规【2016】11号）文件第九条是针对存在跨界建筑房屋在办理首次登记时应当先办理土地合宗手续，不适用升龙城8号院的5、6号楼的首次登记。造成5、6号楼不能按期办理登记手续的责任在于骏龙公司，造成的不利后果应由骏龙公司承担。请求驳回骏龙公司的上诉。孙某某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金29811.66元（以1046023元为基数，按日万分之0.5计算，时间自2017年1月7日起至实际支付之日止，现暂计算至起诉之日）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区航海路北、××南街西××单元××号房屋，合同总价款1046023元。同时，该合同附件四约定买受人应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修资金，原告委托被告代交。买受人在房屋交付使用前将上述款项交付出卖人，出卖人自收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证。被告应于2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。原告缴纳了全部购房款、契税和专项维修资金。2017年6月8日郑州市物业维修基金管理中心为被告出具关于位于二七区航海中路106号院的《郑州市商品房屋产权初始登记环节交存维修基金证明》载明：根据郑州市人民政府令第186号《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第九条“商品房开发建设单位，应在办理产权初始登记时交清全部未出售房屋的维修基金”的规定，该单位已交清上述房屋的维修基金。并注明：本证明仅适用于开发企业申请办理商品房屋产权初始登记时有效。2018年5月31日，郑州市不动产登记中心出具《不动产登记受理凭证》载明于2018年5月15日收到被告提交的首次登记材料。双方由此引发纠纷。另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，郑州市国土资源局为郑州市不动产统一登记行政机构，郑州市不动产登记中心受郑州市国土资源局委托，具体承担郑州市主城区不动产登记的事务性工作。自2016年8月20日，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再办理房屋所有权等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪[2017]1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘确认表并出具确认单后，再由建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政[2017]6号）明确了郑州市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内国有建设用地上不动产登记相关工作问题，该文件的处理范围是：已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。2018年6月21日《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政[2018]33号）明确了房屋越界超占问题的处置意见，郑州市国土资源局、郑州市住房保障与房地产管理局在政策解读中明确该文件的出台背景为：郑政[2017]6号文件发布实施后，在后续业务办理中，登记机构又发现存在“国有建设用地上，因经适房配建商业部分未办理商业用地手续、越界超占、房地权属不一致等问题，不动产机构无法为房地产企业或购房群众办理不动产权证书”，妥善解决历史遗留问题，维护社会稳定，对五类未办理房屋权属登记的遗留问题提出解决办法。被告所开发的涉案房地产位于航海路北、兴华街西的升龙城8号院涉及郑国用（2012）第0274号、（2013）第0017号土地使用权证，该两宗土地只有一个规划许可证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方在合同中约定被告应于2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则。申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记申请还是首次登记申请被告均应当履行。《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规[2016]）11号文件第九条规定跨宗土地应当先办理土地合宗手续才能办理首次登记，《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第三十六条规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。被告在办理首次登记时应当为原告办理上述建设用地使用权的登记，升龙城8号院二期占地涉及两个土地使用权证，业主共有部分超出了本宗土地界线，因此被告确实需要面对土地合宗的问题。2018年6月21日《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政[2018]33号）明确了房屋越界超占等历史遗留问题的解决办法，从该文件的政策解读中可以看出在该文件出台之前确实存在用地越界超占无法直接办理不动产登记的情况。结合本案证据，办理首次登记新增流程事项所需期限在本案中应予以扣除。办理面积实测、缴纳维修基金等系提交原初始登记所必需的事项，该事项对被告来讲，主观上能够预见、客观上可以履行，被告未在合同约定的时间办理应当承担违约责任，违约时间应以计算到2017年6月7日为宜，被告应支付152天的违约金7950元（1046023×0.00005×152）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙某某支付违约金7950元。二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。案件受理费545元，减半收取272.5元，由被告郑州骏龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定,骏龙公司应于2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因政府部门职能变化,初始登记变更为首次登记,故,骏龙公司应按该合同约定履行首次登记资料报送义务,其未在合同约定的时间履行报送义务,应当承担相应的违约责任。因政府部门职能变化,对办理首次登记期限的影响客观存在,一审据此对骏龙公司的违约期间进行相应酌减并无不当。综上所述，郑州骏龙房地产开发有限公司、孙某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由郑州骏龙房地产开发有限公司负担545元，孙某某负担347元。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 任 璐审判员 周 蕾二〇一九年一月二十一日书记员 赵泽宇