上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初74426号原告(反诉被告)：上海胜康斯米克房产投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李慈雄，董事长。委托诉讼代理人：戈男琳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海青智科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：左青松。委托诉讼代理人：蔡晶，上海天尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，上海天尚律师事务所律师。原告上海胜康斯米克房产投资有限公司与被告上海青智科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告上海青智科技有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司(以下简称上海胜康公司)的委托诉讼代理人戈男琳，被告(反诉原告)上海青智科技有限公司(以下简称上海青智公司)的法定代表人左青松以及委托诉讼代理人蔡晶、李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海胜康公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付首付款差额部分人民币136,248.81元；2、判令被告按上述欠款金额为基数，按每日千分之三的标准向原告支付自2018年6月20日起至实际还款之日止的滞纳金(截止到2018年8月1日，发生的滞纳金17,576.10元)；3、判决被告支付2018年9月1日至9月30日期间的租金29,023.90元、管理费5,651.36元，合计34,675.26元；4、本案诉讼费等由被告承担。审理中，原告变更上述第二项请求的计算截止日为判决生效之日止，调整滞纳金的计算标准为年利率24%。事实与理由：2018年6月19日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区商城路XXX号斯米克大厦406、407单元(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租赁期限自2018年6月21日起至2020年6月30日止，月租金为29,023.90元；月管理费5,651.36元。承租人应于合同签署当日一次性支付保证金、2018年7月11日至8月31日期间的租金及6月21日至8月31日的物业管理费，合计166,248.81元。合同签署后，原告向被告交付房屋，然被告仅支付30,000元，其余款项并未支付。原告多次催讨未果，为维护自身权益，故原告诉至本院。上海青智公司辩称，被告与原告在2018年6月19日前协商，原告多次保证租赁房屋装修要求，遂被告与原告签订房屋租赁合同，但该合同为格式条款，仅付款可以修改，故装修要求为口头承诺。后被告准备装修时，原告明确不允许被告装修。被告于2018年6月25日向原告提出房屋退租申请，并于当日将系争房屋门禁卡和材料返还给原告。被告认为原告在签订合同过程中有所隐瞒，系构成欺诈行为，该合同签订违反双方真实意思表示，故希望撤销合同。上海青智公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令撤销反诉原告与反诉被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告已支付的30,000元押金；3、判令反诉被告承担本案诉讼费。审理中，反诉原告变更第一、第二项诉讼请求为：1、判令反诉原告与反诉被告已于2018年6月25日解除《上海市房屋租赁合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告已支付30,000元押金及自《上海市房屋租赁合同》解除日起至被反诉人返还押金日止的资金占用利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算)。事实与理由：反诉被告与反诉原告在2018年6月19日前就租赁系争房屋多次协商，谈判中反诉被告保证可以满足反诉原告租赁房屋相关的装修要求。2018年6月19日，反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同，但该合同为格式条款，除了相关付款可以改动，其他条款包括装修细节等都不能添加进合同中，故装修要求为口头承诺。反诉原告当场缴纳30,000元押金。签订合同后次日，反诉原告办理装修入场时，遭到反诉被告多项无理要求。反诉被告工程部的人明确告知反诉原告，反诉被告之前在谈判中答应的可以装修的相关事项都不可以操作。反诉原告多次与反诉被告协商，都遭到反诉被告的无理拒绝。因反诉被告违约行为导致反诉原告签订合同的目的无法实现，故反诉原告于2018年6月25日向反诉被告发出书面解除合同的通知，并于同日将系争房屋的门禁卡等如数归还，故现反诉原告提起反诉。上海胜康公司辩称，反诉被告于2018年6月21日向反诉原告交接房屋时，反诉原告法人在验收单签字，且未提出异议。至2018年11月22日，反诉原告仍未向反诉被告提出正式、书面的装修申请，反诉被告也未阻碍反诉原告装修，本案违约方系反诉原告，反诉原告的合同目的也予以实现，故不同意反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，原告(反诉被告)作为出租方(合同乙方)与作为承租方(合同甲方)的被告(反诉原告)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区商城路XXX号斯米克大厦406、407单元(即系争房屋)出租给乙方使用，租赁期为2年，自2018年6月21日起至2020年6月30日止，月租金为29,023.90元，每月物业管理费总计5,651.36元。在合同期内，除首期租金及首期物业管理费外，乙方应于每一个公历月第十五日或之前向甲方支付下一个公历月的租金、管理费、及上一个月的其他一切在本合同项下应当支付的款项。第1.3约定：“乙方在签署合同之前已至现场详细的视察过该房屋及设施、设备情况。乙方已充分了解本合同附件所列之该单元现状(包括但不限于该单元现有装修及设施状况)并对该单元现状表示满意和接受。”合同第4.4.3款约定：“若乙方迟延支付(含支付金额不足)本合同下任何应付款项，……，则在不影响甲方与本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按日息0.3%的标准向甲方支付滞纳金，……滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至乙方应付未付款项及其滞纳金足额支付至甲方指定账户之日止。”第5.4约定：“若乙方违反、不遵守或不履行其于本合同项下任何义务，则在不影响本合同项下甲方及对该等违反、不遵守或者不履行可行使的任何其他权利的前提下，甲方有权扣除乙方向甲方支付的保证金，以补偿甲方因乙方该等违约而蒙受的一切损失和损害(包括但不限于租金及/或管理费的损失)。……”第11.1条约定：“合同签署前双方(包含双方代表)所做出的口头承诺、口头说明均不具备法律效力对双方均无约束力。……”第11.7条约定：“租赁期间，除非本合同另有明确约定，对于一方向另一方发送的任何请求、通知或声明，应当采用书面形式。除非另一方书面明确表示接受及认可，否则另一方之沉默或不作为并不构成该方对该发送请求、通知或声明的接受或认可。”合同补充条款第一款规定：“双方签署本合同当日，乙方向甲方一次性支付下列款项(简称：首付款)：1)租赁保证金共计：104,025.78元；2)406、407单元2018年7月11日至2018年8月31日租金49,062.31元；3)406、407单元2018年6月21日至2018年8月31日物业管理费13,160.72元。以上三项合计：166,248.81元。……”合同中约定被告联系地址为系争房屋。合同还约定了其他事宜。合同签订当日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付押金30,000元。2018年6月21日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)交付系争房屋。2018年6月25日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)寄送《关于提出斯米克大厦406-407房屋退租申请的情况说明》，表示在计划进驻房屋施工现场时，发现所租的单元无法按照原先双方达成的设计施工方案意见分割为独立教室使用，继续承租将不能实现合同目的，故向原告提出退租申请。2018年6月28日，原告(反诉被告)收到上述情况说明。现因被告(反诉原告)尚未支付剩余应付款项，故原告(反诉被告)诉至本院，要求判如所请。审理中，被告(反诉原告)向本院提起反诉。另查明，2018年7月23日，被告法定代表人左青松与原告物业副经理杨立新进行微信聊天。左青松：“我们还有一种解决方法，就是问一下，之前我们商量好的可以分割(隔)中央空调，现在还可以分割吗？”杨立新：“可以分割。费用租方任(承)担。”审理中，原告(反诉被告)提供其分别于2018年6月25日、9月10日、10月11日寄至被告注册地址的《催款公函》、《2018年9月付款通知》、《2018年10月付款通知》以及照片，证明原告向被告催讨租金等费用，并将相关文件张贴于系争房屋；原告(反诉被告)提供空调生产企业证明，证明涉案房屋的空调可以分割。庭审中，本院准予被告申请，由上海锦凡文化传媒有限公司的法定代表人沈某某作为证人出庭。证人沈某某陈述其作为法定代表人与被告(反诉原告)签订合约，原告工作人员要求其提供营业执照、资质证书，提出其提供的电工证不是上海的电工证，不符合要求，并明确告知不可以进行中央空调增设出风口设计，导致迟迟无法办理装修入场。被告提供《斯米克大厦文明施工须知》、《申请室内装修报告》、《斯米克大厦内装修施工承诺书》，证明被告曾向原告申请装修；被告提供拍摄返还房屋门禁卡的现场照片，证明其于2018年6月25日起并未实际入驻系争房屋。原告不认可上述照片的真实性，表示没有收到被告送来的钥匙，认为被告一直占用系争房屋，未进行房屋移交。2018年10月26日，本院经向原、被告释明，原告明确要求继续履行合同，不同意被告办理系争房屋的移交手续。被告则表示其不再继续租赁房屋，随时可以办理移交手续，但认为其已返还门禁卡故已返还系争房屋。以上事实由原告(反诉被告)递交的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《上海银行业务回单》、《业主收钥匙记录》、《催款公函》、《2018年9月付款通知》、《2018年10月付款通知》，被告(反诉原告)递交的名片、微信聊天记录、《关于提出斯米克大厦406-407房屋退租申请的情况说明》、《斯米克大厦室内装修报审简介》、《上海锦凡文化传媒有限公司营业执照》、《申请室内装修报告、电工作业证件、《斯米克大厦文明施工须知》，证人沈某某的证人证言，以及庭审记录等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效，原、被告双方均应恪守。本院针对双方在本案中的争议焦点分析认定如下。首先，关于合同未能履行为何方存在违约责任的问题。本院认为，被告认为原告在签订合同前承诺给其保证可以满足其对系争房屋进行空调分割等装修要求，但原告否认，被告也没有证据证明原告存在阻止被告进行合理装修的行为，故被告以此理由拒绝支付租金，存在违约。其次，关于合同是否应继续履行还系可以解除问题。本院认为，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据本院查明的事实，原告已于2018年6月28日收到被告于2018年6月25日向其寄送的要求退租的申请，再根据原告未按照合同中确定被告联系地址发送通知，而向被告注册地址邮寄材料的事实，原告应当明知被告实际未使用系争房屋。审理中，被告(反诉原告)也向本院明确表示不再履行合同。从充分发挥物的价值，减少财产浪费的角度，原告在上述情形产生时有义务及时采取合同解除、房屋返还等适当措施防止损失的扩大。本院鉴于继续履行房屋租赁合同已经没有实际意义或者没有必要的前提下，故本院认定合同实际解除。考虑双方自2018年6月25日至本院于2018年10月26日向双方释明期间，被告曾与原告就分割(隔)中央空调问题存在磋商的事实，故本院认定实际解除日为2018年10月26日。第三、关于被告应承担的租金、管理费、滞纳金问题。根据本院上述分析认定，本院认定被告支付租金和管理费至2018年9月20日止为合理，而对于其他期间的租金或者占用使用费损失，系原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于滞纳金，被告认为过高，本院结合被告违约事实，造成原告的损失等因素，原告自行调整的计算标准，尚属合理，本院予以支持。第四、关于被告(反诉原告)主张的押金返还问题。合同约定，若乙方违反、不遵守或不履行其于本合同项下任何义务，则在不影响本合同项下甲方及对该等违反、不遵守或者不履行可行使的任何其他权利的前提下，甲方有权扣除乙方向甲方支付的保证金，以补偿甲方因乙方该等违约而蒙受的一切损失和损害。现因被告存在违约行为，导致合同解除，故反诉原告要求反诉被告退还保证金并支付占用利息的诉讼请求，本院不予支持。另外，鉴于原告(反诉被告)在本案审理中未主张合同解除的其他法律后果，故本院难以一并处理，原告(反诉被告)自可另行主张。审理中，被告(反诉原告)表示可以办理系争房屋的移交手续，与法并无不合，本院照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司与被告(反诉原告)上海青智科技有限公司于2018年6月19日签订《上海市房屋租赁合同》于2018年10月26日解除；二、被告(反诉原告)上海青智科技有限公司于本判决生效之日起十日内与原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司办理位于上海市浦东新区商城路XXX号斯米克大厦406、407单元房屋的移交手续；三、被告(反诉原告)上海青智科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司租金68,411.58元；四、被告(反诉原告)上海青智科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司物业管理费16,928.29元；五、被告(反诉原告)上海青智科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司滞纳金(以本金62,223.03元计，自2018年6月21日起至2018年10月26日止，按照年利率24%的标准计算)；六、驳回原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海青智科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,070元，减半收取计2,035元，由原告(反诉被告)上海胜康斯米克房产投资有限公司负担1,000元，由被告(反诉原告)上海青智科技有限公司负担1,035元。反诉案件受理费275元，由被告(反诉原告)上海青智科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一九年一月二十二日书记员  瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。