福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4615号 原告：福州煌星房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**华联商厦**，统一社会信用代码91350100729702648C。 法定代表人：俞明雄，总经理。 委托诉讼代理人：苏柳燕，公司法务。 委托诉讼代理人：马悦，公司法务。 被告：翁国盛，男，1969年7月13日出生，汉族，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：邹衍，福建雅厚律师事务所执业律师。 被告：福州祥华物业管理有限公司，住所地福，住所地福州市台江区台江路**华联商厦**信用代码913501037531144673。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈峰，福建大中律师事务所实习律师。 福州煌星房地产开发有限公司（以下简称“煌星地产公司”）与被告翁国盛、福州祥华物业管理有限公司（以下简称“祥华物业公司”）返还原物纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。煌星地产公司的法定代表人俞明雄及委托诉讼代理人马悦，被告翁国盛的委托诉讼代理人邹衍，被告祥华物业公司的委托诉讼代理人陈能武、陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 煌星地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令翁国盛、祥华物业公司立即停止使用并返还其所有的位于福州市晋安区连接体地下1层32号车位和33号车位（下称“诉争32、33号车位”）；2.判令翁国盛、祥华物业公司立即拆除诉争32、33号车位的围栏，将诉争32、33号车位按产权图纸恢复原状；3.判令翁国盛、祥华物业公司立即向其支付自2012年12月8日起至翁国盛、祥华物业公司实际返还车位之日止的车位占用费（每月300元计算，暂计至2018年10月8日为42000元）；4.案件受理费由翁国盛、祥华物业公司承担。 事实和理由：福州市晋安区君临香格里小区系其开发地产项目，其为诉争32、33号车位的所有权人，并分别于2018年6月20日和2018年6月14日，其取得诉争32、33号车位的不动产所有权【闽（2018）福州市不动产权第0054587号、闽（2018）福州市不动产权第0053365号】。翁国盛系君临香格里小区46＃102单元的业主，祥华物业公司系君临香格里小区的物业服务公司，自2012年12月8日起翁国盛、祥华物业公司擅自占用诉争32、33号车位，并用铁门围起来。其于2018年9月20日向翁国盛发出《关于要求返还车位的函》，要求翁国盛返还诉争32、33号车位，然而翁国盛仍继续占用。其作为诉争32、33号车位的所有权人有权要求翁国盛、祥华物业公司支付占用费（每月300元／车位）。为维护其合法权利，提起诉讼，恳请判如所请。 翁国盛辩称，1.煌星地产公司请求其停止使用并返还诉争诉争32、33号车位，没有事实依据。煌星地产公司在房屋销售环节，就以书面方式告知所有购房者，购买该套房屋即涵盖户型图及文字所描述的所有区域面积（包括诉争32、33号车位）。之后煌星地产公司在与小区其他一手购房住户签署确认购房人享有地下室使用权的协议，协议规定购房人享有地下室（包括诉争32、33号车位）的使用权；2.煌星地产公司请求其承担诉争诉争32、33号车位的车位费，没有法律依据。其享有地下室及诉争32、33号车位的使用权，是基于一手购房合同所自然承继的权利;3.煌星地产公司对诉争32、33号车位虽办理了产权证，但该区域的土地使用权仍属其所有，根据房随地走的原则，煌星地产公司取得地下室车位的产权不合法，因此更无权请求返还诉争32、33号车位。 福州祥华物业管理有限公司辩称，其仅是君临香格里小区的物业服务企业，并未侵占本案的诉争32、33号车位，并非本案适格被告，不应将其列为共同被告，要求其与翁国盛共同承担责任无事实以及法律依据。其仅按照车辆收取停车服务费，从未向包括诉争32、33号车位在内的车位业主收取任何的车位管理费、场地费、租金以及各项费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年4月12日，苏茜茜同煌星地产公司签订《商品房买卖合同》约定，购买坐落于福州市晋安区君临香格里46＃楼102复式单元。2016年苏茜茜与翁国盛签订《存量房买卖合同》，翁国盛购得上述房产，并于2017年2月6日进行不动产权属登记【（2017）福州市不动产权第0006131号】。煌星地产公司分别于2018年6月20日和2018年6月14日，取得诉争32、33号车位的不动产所有权【闽（2018）福州市不动产权第0054587号和闽（2018）福州市不动产权第0053365号】。煌星地产公司于2018年9月20日向翁国盛发出《关于要求返还车位的函》，要求翁国盛返还诉争32、33号车位。翁国盛系君临香格里小区46＃102单元的业主，祥华物业公司系君临香格里小区的物业服务公司。 另查明，煌星地产公司与46#103单元业主傅健签订的《协议书》约定，傅健有权无偿使用与其所购的商品房向下毗连的地下室，傅健对该地下室拥用使用权而不具有房产所有权;地下室无房产;地下室无房产所有权生产权转让所引发的纠纷与开发商无关……。 本案主要双方争议焦点：翁国盛是否享有对诉争32、33号车位的无偿使用权？ 煌星地产公司认为出售君临香格里小区房屋时，单独与业主签订《协议书》，授权业主有权无偿使用车位，但车位不是绝对附送的，且其与个别购房人签订《协议书》，并不能代表与所有人购房者签有《协议书》。同时煌星地产公司提供二份《商品房买卖合同》，主张销售君临香格里小区房屋时区分“含车位”和“不含车位”两种销售模式，具体是否包含车位应以《商品房买卖合同》约定为准，而翁国盛所购买的君临香格里46＃楼102复式单元，在出售时是不含车位的。翁国盛认为对诉争32、33号车位的占有、使用权来源于一手购房者苏茜茜，其应与持有《协议书》的其他小区业主同等享有地下室无偿使用权，并提供《君临香格里楼书》、《君临香格里户型平面图（宣传页）》、《土地使用权证书》（榕房权证Ｒ字第××号产权登记证书、榕晋国用（2013）第00350506456号）、《协议书》、《商品房买卖合同》、《工商登记信息查询页》、《存量房买卖合同》、《不动产权证》等证据予以证明。本院认为，诉争32、33号车位位于翁国盛所购买的君临香格里46＃楼102复式单元向下毗连的地下室，与46＃楼102复式单元房产具有整体不可分割性。煌星地产公司在销售阶段所印发的宣传单中，明确载明亲水联排别墅独立入户两层附送地下室，以及在君临香格里户型平面图中也在地下层平面图图示涵盖车位，并写明超大的地下室第三厅设计，及双车位设计文字介绍等内容，该宣传单载明的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，且煌星地产公司未提供证据证明将46＃楼102复式单元出售给苏茜茜后，曾向苏茜茜主张过车位的占用费。综上，煌星地产公司以与苏茜茜签订的《商品房买卖合同》未约定无偿使用诉争32、33车位及翁国盛亦未提供其与苏茜茜签订的《协议书》为由，主张46＃楼102复式单元的一手购房车苏茜茜及后续业主，无权无偿使用诉争车位的主张，缺乏事实依据且与法相悖，不予支持。翁国盛作为君临香格里小区46＃楼102复式单元二手房购买者，依法有权继受苏茜茜与煌星地产公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利，故本院认定翁国盛依法享有诉争32、33号车位的无偿使用权。 本院认为，返还原物是指物权人的物被他人无权占有，物权人有权请求返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。煌星地产公司出售君临香格里小区房屋时，已将该小区46#楼102复式单元商品房向下毗连的地下室（包含诉争32、33号车位）无偿授权给业主占有、使用，现煌星地产公司在取得诉争32、33号车位不动产权证后，主张使用权人返还诉争32、33号车位以及支付占用费，显违反诚实信用原则，故其主张均不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福州煌星房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由福州煌星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑雄俊 二〇一九年一月八日 书记员  姚雪倩 附：本文所附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。