昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3364号原告：王洪华，男，1979年1月14日生，汉族，云南省陆良县人。被告:昆明凯诚房地产开发有限公司。法定代表人：王华标，职务不详。被告：云南皇凯投资有限公司。法定代表人：潘孜奕，职务不详。原告王洪华与被告昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚公司）、被告云南皇凯投资有限公司（以下简称皇凯公司）商品房预约合同纠纷一案,本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洪华到庭参加诉讼，被告凯诚公司、皇凯公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王洪华向本院提出诉讼请求:一、解除原被告签订的编号为YSS00023的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》；二、判令被告退还原告30000元诚意金。三、判令被告支付原告逾期付款利息16200元（30000元×2014年银行同期存款一年期定期年利率3%×2×9年）。四、诉讼费由被告承担。庭审中原告将利率标准明确为6%，将9年明确为自2009年1月22日起至2018年1月22日止。事实和理由:2009年1月22日原告与被告签订编号为YSS00023的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，并支付被告30000元诚意金，双方约定原告按每平米1990到2180元的价格认购一套面积133平方米的高层电梯公寓。后被告承诺的物业一直未建好，2014年5月被告下发选房及退款政策通知，承诺不购房的教职工在开盘30日后开始办理退款，按照缴纳的诚意金加双倍银行同期存款定期利息办理退款，原告按照被告要求提交了退款申请并进行了相关登记，但楼盘开盘后至今，被告未按约定办理退款手续。由于此次购房是云南艺术学院工会牵头组织，基于信任，原告一直未向法院主张权利，但是云南艺术学院工会多年来一直与被告协商未果，被告拒不退赔款项。被告严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提出如上诉讼请求。被告皇凯公司、凯诚公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书、收款收据、确认书、退款申请，原告提交的证据符合证据的形式要件，本院予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年1月22日，原告王洪华（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订一份《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》。该认购书约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳30000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的保证金。乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。甲方选择乙方开发物业中的高层电梯公寓高层电梯公寓B户型建筑面积为133平方米；按照乙方和云南艺术学院共同商定的内部职工购房政策，对甲方现目前内部申请认购的价格约为：高层电梯公寓根据楼层不同约每平方米1990元至2180元之间。乙方根据本认购书为依据将房源批量划拨给甲方所在单位，由甲方所在单位统筹分配到个人，分房的具体办法及分房过程中的各种关系处理由甲方所在单位负责，或者乙方在确定开盘时间后，及时将定购时间通知甲方所在单位。开盘当日乙方按照甲方所在单位制定的办法确定甲方所购物业的房号并现场与乙方签订选房确认书。甲方在其所在单位选定房源后，须在三个工作日内携带本《内部申请认购书》和甲方所在单位出具的房源凭证，到乙方售楼中心签订《商品房购销合同》，逾期则视为甲方违约，乙方有权收回该房源，并另行处理，甲方所加纳的诚意金不予退还。因甲方的各种原因中途放弃本次申请认购行为的，一律视为违约，乙方将不予退还甲方已缴纳的选房诚意金，乙方有权将为甲方所预留的住宅房自行处理或另行出售。本申请认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效，乙方财务部出具的票据原件为甲方唯一的交款凭据。2009年1月22日，凯诚公司出具收款收据一份，载明收到王洪华内部申请认购诚意金30000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。2013年11月10日，原告王洪华与被告昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司签订《确认书》，约定项目经政府批准后，实际开发法律主体确定为云南艺术学院文华学院投资方云南皇凯投资有限公司和云南航空房地产开发经营有限公司联合开发，昆明凯诚房地产开发有限公司不再作为该项目开发主体。故昆明凯诚房地产开发有限公司与王洪华签署的原《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》中的相关权利、义务全部转由云南皇凯投资有限公司承继。所缴纳的原产品认购诚意金全额转为“航空艺术港”项目产品认购诚意金。2014年6月7日王洪华填写《退还申请》，申请退还认购诚意金及相应的利息，截止原告起诉，被告均未退还相关费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，被告既未通知原告签订正式的商品房购销合同，亦未向原告退还相应的款项，且只至今未通知接房或交房，故原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告王洪华要求两被告承担共同返还原告购房诚意金以及利息的诉请，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售，但签订预约合同是先于预售的一个阶段，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同效力判断的一般规定，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同，合同相对方分别为原告王洪华与被告凯诚公司，但王洪华与两被告于2013年11月10日签署《确认书》针对《认购书》的权利义务进行变更，根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。《确认书》已将《认购书》的相关权利义务全部转移给皇凯公司，皇凯公司作为新的债务人完全取代了凯诚公司，则皇凯公司需负责全面履行合同义务。而根据《确认书》与庭审查明的事实，原告不仅知晓该《确认书》记载的内容，而且对于两被告之间的权利义务转移予以认可并签字确认，因此，皇凯公司应最终承担《认购书》当中全部义务，并向原告返还诚意金30000元，故原告要求凯诚公司与皇凯公司承担共同还款责任的请求本院不予支持。被告皇凯公司一直拒不提供房屋或通知原告参与房屋认购，原告交纳诚意金的合同目的无法实现，此外，被告皇凯公司长期占用30000元诚意金的行为客观上造成了原告的资金占用损失，且主张的损失计算标准不违反法律规定，故本院依法支持原告主张的自交款之日2009年1月22日起至2018年1月22日止按照年利率6%计算的资金占用利息。被告凯诚公司、皇凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、八十四、第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王洪华与被告昆明凯诚房地产开发有限公司于2009年1月22日签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》；二、由被告云南皇凯投资有限公司在本判决生效后十日内向原告王洪华返还诚意金30000元，并支付该款自2009年1月22日起至2018年1月22日止按照年利率6%计算的资金占用利息；三、驳回原告王洪华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955元、公告费260元，由被告云南皇凯投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李世民人民陪审员  任明新人民陪审员  李雪娟二〇一九年一月二十一日书 记 员  牟志涛