山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10275号 原告（反诉被告）：姜鸿娇，女，1986年1月7日出生,住山东省莱阳市。 委托诉讼代理人：孙慧（特别授权代理），山东昶灏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：萧继虎，男，1975年10月31日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：常小溪、王淼（特别授权代理），均系山东文瀚律师事务所律师。 原告姜鸿娇与被告萧继虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告姜鸿娇及其委托诉讼代理人孙慧，被告萧继虎及其委托诉讼代理人常小溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜鸿娇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年4月2日签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付原告违约金309000元；3.判令被告支付房屋租金损失60000元；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年4月2日签订了房屋买卖合同，该合同第十三条第4款约定如乙方自行办理银行贷款手续，甲、丙双方积极配合，如果乙方贷款35个工作日内未能审批通过，视为乙方违约，甲方有权解除合同。本合同自签订至今已有一年半有余，且原告按照该合同约定将房屋交付给被告占有、使用，但被告并未按照合同约定在35个工作日内办理贷款审批，已构成违约，符合该合同第十三条第4款约定的合同解除条件。另外，根据该合同第十二条第2款甲乙双方在签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金（或违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择并赔偿对方因此所遭受的损失,包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费等）；因被告的行为已构成违约，原告根据该合同第十二条第2款的约定选择按照合同总价款30%向被告主张违约责任。另外按照物权法规定，房屋所有权在没过户之前仍属原告，但在此期间被告将房屋出租，获利60000余元。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院。 被告萧继虎辩称：1.在原告未办理完毕房产证的前提下，被告未办理银行贷款手续的行为不构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》及二手房交易流程可知，被告办理银行贷款手续要以原告先办理完房产证为前提。本案中，原告的房产证直至起诉时仍没有办理完毕，被告的贷款审批手续也不可能如期完成。原告在未完成前置程序的情况下，要求被告完成后续流程有失公允。此外，《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”因此，被告在原告未办理完毕房产证的前提下，未办理银行贷款手续的行为不构成违约；2.本案的违约责任在原告，其应承担相应的违约责任。被告在《房屋买卖合同》签订后，如约履行了合同义务，但原告因自身原因怠于履行合同义务，在其起诉时仍没有办理完房产证及房屋的解押手续。根据《房屋买卖合同》第十二条第3款的约定，原告不履行银行解押、办证、过户义务的，应当承担违约责任。原告的行为给被告造成了损害，致使合同目的无法实现，因此本案的违约责任在原告，应当承担违约责任；3.卖方的诉求违背了公平原则。原、被告双方签订的为二手房买卖合同，在签订合同时涉案房产还没有房产证。在实践中，由于无证二手房的合同签订、房屋交付、房产证办理与过户都需要一定的手续，导致合同履行期限很长，在此期间房价往往大幅变动，极易产生卖方违约或单方解除合同的情况，买方利益因此大幅受损。本案中，原告违约在先且未能主张任何约定或者法定的解除事由，其诉求违背了公平原则。 反诉原告萧继虎向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行双方之间的《房屋买卖合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金309000元；3.本案的反诉费、律师费、保全费由被反诉人承担。事实和理由:2017年4月2日，反诉人与被反诉人与居间人济南顺祥房地产经纪有限公司第四分公司签订了《房屋买卖合同》（合同编号：NO.171202），约定反诉人购买被反诉人名下位于历城区XXX房屋一套。根据该合同约定，反诉人需先向被反诉人支付60万元首付款，剩余43万元房款待被反诉人办理完房屋产权过户手续后、在银行发放贷款之日，由银行直接向被反诉人支付。合同签订后，反诉人如约履行了合同义务，向被反诉人支付了首付款，但被反诉人迟迟没有办理完毕房产证，导致了反诉人无法办理银行贷款，双方之间的房屋买卖合同至今未能履行完毕。根据该合同第七条的规定：“甲、乙双方必须在合同签订之日起三日内且乙方付首付款前，向丙方银丰唐郡门店提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关资料，丙方根据国家规定协助办理贷款、过户等房产交易手续”；第八条规定，“须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合，由于甲、乙任何一方故意拖延或不及时提供相关资料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外”；另根据合同第十二条第3项，“甲方不履行银行解压、办证、交房义务、缴纳约定税费、办理过户的义务……，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务届满之日起30日后解除合同”。本案合同签订之后，反诉人多次通过居间人即房屋中介的工作人员向被反诉人催促及时办理房产证，履行合同义务，但被反诉人一直拒绝配合，直至其提起本诉之日，也没有办理完本案房产的产权登记手续。被反诉人的行为，违反了双方之间的合同约定，构成严重违约。根据合同第十二条第2款的约定：“甲、乙双方在签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金，并赔偿守约方遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）”，被反诉人应当承担相应的违约责任。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，望贵院依法判决。 反诉被告姜鸿娇辩称，根据双方签订的《房屋买卖合同》第13条第4条约定，如乙方自行办理银行贷款手续，甲丙双方积极配合，如乙方贷款35个工作日内未审批通过，视为乙方违约，甲方有权解除合同，该案中反诉人并未按约定办理贷款审批手续，已构成违约，根据该约定，被反诉人有权解除合同。被反诉人已按合同约定，履行了相关义务，不存在违约情形。另被反诉人一直积极办理房产证，不存在反诉人所说的消极情形。所以被反诉人不应支付违约金，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月2日，甲方姜鸿娇、乙方萧继虎与丙方齐鲁楼市不动产济南银丰唐郡加盟店（济南顺祥房产经纪有限公司第四分公司）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：NO.171202），约定萧继虎购买姜鸿娇名下位于历城区XXX的房屋一套。 《房屋买卖合同》第四条约定：乙方用组合贷款方式贷款，乙方将首付款60万元存入甲方指定银行账户，剩余房款43万元，于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。 《房屋买卖合同》第七条约定：甲、乙双方必须在合同签订之日起三日内且乙方付首付款前，向丙方银丰唐郡门店提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关资料，丙方根据国家规定协助办理贷款、过户等房产交易手续。 《房屋买卖合同》第八条约定：须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合，由于甲、乙任何一方故意拖延或不及时提供相关资料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。 《房屋买卖合同》第十二条第2款约定：“甲、乙双方在签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金，并赔偿守约方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）。第3款约定：甲方不履行银行解押、办证、交房义务、缴纳约定税费、办理过户的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费、办理过户的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满之日起30日后解除合同。 《房屋买卖合同》第十三条第4款约定：如乙方自行办理银行贷款手续，甲、丙双方积极配合，如果乙方贷款35个工作日内未能审批通过，视为乙方违约，甲方有权解除合同。 合同签订后，萧继虎向姜鸿娇支付了首付款60万元，姜鸿娇于2018年11月8日，取得了历城区X房产及X地下室的不动产权证，双方之间的房屋买卖合同至今未履行完毕。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于违约方的认定。姜鸿娇提交《房屋买卖合同》1份，不动产登记证2份，证明双方于2017年4月2号签订了房屋买卖合同，且姜鸿娇已于2018年11月8日，取得历城X房产及X地下室的不动产权证；提交房屋所有权证明收条1份，证明姜鸿娇于2017年4月2日将购房合同交付济南顺祥房产经纪有限公司第四分公司，且已按双方签订的《房屋买卖合同》第7条的约定，将评估贷款的相关资料交付丙方。萧继虎提交定金收条、房款收条各1份，证明萧继虎已按约定履行了支付首付款及定金的合同义务；提交房屋权属状况信息、济南市高新公证处出具的《公证书》、范连国与姜鸿娇的微信语音聊天记录的视听光盘各1份，证明姜鸿娇因其自身原因逾期办理房产证，且未办理银行解押手续；提交济南市房屋登记信息查询结果证明1份，证明萧继虎不存在限购的情形；申请证人范连国出庭，证明姜鸿娇最早于2017年12月底就可以办理房产证，但于2018年6月20日左右姜鸿娇才找范连国拿购房合同办理房产证。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条的约定，“剩余房款43万元应于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付”，姜鸿娇的办理过户手续的合同义务先于萧继虎的办理贷款的合同义务。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，“须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合，由于甲、乙任何一方故意拖延或不及时提供相关资料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任”，并结合萧继虎提交的内容为范振国与姜鸿娇微信聊天记录的公证书以及证人范振国的证人证言，可知2017年12月8日，涉案房屋已可办理房产证，但姜鸿娇于2018年6月20日才着手办理房产证事宜，故本院认定违约方为姜鸿娇。 2.关于违约金数额的认定。本院认为，违约金不仅具有填补损失的功能，亦具有一定的惩罚性作用。本案中，双方在合同中约定了逾期过户的违约金，该条款并非格式条文，姜鸿娇作为完全行为能力人，理应对自己的履约能力有一个较为清晰的认识，并知晓违约的后果。根据双方签订的《房屋买卖合同》，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金，并赔偿守约方遭受的损失。如按双方约定的标准计算违约金，将致双方利益失衡，本院根据公平原则对违约金进行调整。考虑到姜鸿娇的违约行为确给萧继虎造成一定损失，但损失的金额无法确定，双方亦未对此予以举证，故由本院根据守约方实际损失、双方的过错程度等酌情将违约金标准调整为自2017年12月8日至2018年6月20日，以60万元为基数，按日万分之二计算，共计23280元。该违约金数额已涵盖守约方的实际损失，对于其主张的其他损失，本院不予支持。 3.关于姜鸿娇主张的租金是否应予返还。姜鸿娇诉称，按照物权法规定，房屋所有权在没过户之前仍属姜鸿娇，但在此期间萧继虎将房屋出租，获利52500元，该租金应予以返还。但该诉称未提交证据予以佐证，本院不予支持。 本院认为：原告姜鸿娇与被告萧继虎系房屋买卖合同关系，双方于2017年4月2日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定情形，合法有效，双方均应诚信履约。原告逾期过户虽系违约，但不构成根本违约，该违约行为并未导致合同目的不能实现，故原、被告于2017年4月2日签订的《房屋买卖合同》不构成合同解除条件，原、被告双方应当继续履行合同。综合本案姜鸿娇的违约事实及给萧继虎造成的损失，《房屋买卖合同》约定的逾期过户违约金显属过高，本院根据公平原则、诚实信用原则，酌情调整违约金为23280元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、原告姜鸿娇继续履行与被告萧继虎于2017年4月2日签订的《房屋买卖合同》。 二、原告姜鸿娇于本判决生效之日起十日内支付被告萧继虎逾期过户违约金23280元。 三、驳回原告姜鸿娇的诉讼请求。 四、驳回反诉原告萧继虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6836元，减半收取3418元，由原告姜鸿娇负担。反诉费6220元，减半收取3110元，由原告姜鸿娇负担221元，被告萧继虎负担2889元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇一九年一月十五日 法官助理 苏泽琳 书 记 员 王成婷