黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初2141号原告：黑龙江华风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。法定代表人：胡滨，总经理。委托诉讼代理人：耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。被告：哈尔滨市国土资源局，住所地哈尔滨市南岗区一曼街173号。法定代表人：李英革，局长。委托诉讼代理人：赵希涛，男，1977年4月25日出生，汉族，哈尔滨市国土资源局哈西分局科长，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：刘广霞，黑龙江贤进楼律师事务所律师。原告黑龙江华风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）与被告哈尔滨市国土资源局（以下简称国土局）合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华风公司委托诉讼代理人耿成岩、孙海艳，被告国土局委托诉讼代理人赵希涛、刘广霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华风公司向本院提出诉讼请求：1.国土局履行哈政土转字（2003）资产1号《国有土地使用权出让合同》及补充协议，按照哈尔滨市人民政府2014年第9号、2017年第44号专题会议纪要，由国土局按规划条件以协议出让方式给华风公司办理建设用地手续，完成变更规划NG13－哈西（I-13、I-18）－01地块土地用途为商住用地义务;2.国土局对上述地块改变为商住用途的出让评估时点按2004年3月17日确定地价标准（已估价结果为5796万元）收取土地出让金；3.国土局赔偿给华风公司造成的损失1000万元。事实及理由：2003年1月9日，华风公司与国土局签订《国有土地使用权出让合同》约定，在出让期限内，受让人需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同签订后，因《国有土地使用权合同》签订时，华风公司即为房地产开发性质的公司，合同中未确定华风公司的建设规模等土地利用条件，无法对原有地上建筑进行改扩建等有效利用，无法合理利用土地，因此，华风公司2003年开始向国土局申请改变土地用途进行开发建设，以有效利用土地，但国土局受理后因政府政策原因没有履行约定。2011年12月，哈尔滨市城乡规划局核发了哈西大街项目所在地NG13－哈西－I地块《规划条件》，用地性质为商住用地。2013年12月11日，国土局向哈尔滨市人民政府作出哈国土呈（2013）419号《关于对华风物流园区发展集团有限公司用地有关问题的请示》，确定6号地按协议方式办理规划商住用途建设用地手续；10号地按2003年的时点办理工业用地出让手续，并按一年期的银行存款利率收取利息，按协议方式办理规划商住用途建设用地手续。两地块改变为商住用途的出让评估时点为按哈政办发（2004）文件下发日2004年3月17日确定。2014年1月6日，哈尔滨市人民政府召开会议，形成2014第9号哈尔滨市人民政府专题会议纪要，哈尔滨市人民政府会议决定：（一）华风公司2003年已取得哈西大街6号国有出让工业用地，依据国土资源部21号令及《国有土地使用权出让合同》，可按规划用途及协议方式办理建设用地手续，核收土地出让金；（二）黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司兼并哈尔滨天路塑料机械模具厂取得的哈西大街10号土地，虽然未办理现状工业用地转让手续，鉴于实际情况，可按2003年兼并天路塑料机械模具厂的时间为工业用地出让时点评估测算土地出让金，按一年期的银行存款利率收取利息。按规划用途以协议方式办理建设用地手续，核收土地出让金；（三）规划用地范围内上述两宗地改变为商住用途的出让评估时点，按市政府办公厅《关于哈西地区建设用地土地使用权转让变更及国企改革涉及土地资源审批有关问题的通知》（哈政办发[2004]4号）下发之日2004年3月17日确定。对华风公司、国土局双方签订的《国有土地使用权合同》如何变更用途进行了补充约定。2014年3月10日，哈尔滨市人民政府召开会议，形成2014第39号哈尔滨市人民政府专题会议纪要，哈尔滨市人民政府会议决定：对哈尔滨市南岗区××大街××号、10号两宗土地进行综合和城市综合体项目规划方案报建及投资工作，此项工作由华风公司负责；华风公司出资对哈西城市综合体项目规划用地区域范围内相邻的哈西大街、尤家街的市政绿化地进行绿化和景观建设。2016年4月13日，国土局以哈国土复字意见〔2016〕24号《关于华风集团哈西城市综合体项目办理用地手续的意见》回复华风公司，同意按照新的规划条件，依据哈尔滨市人民政府专题会议纪要（2014第9号）的约定给华风公司以协议出让方式签订变更用途后的国有土地使用权出让合同。2016年10月9日，哈尔滨市南岗区人民政府以哈南政函（2016）193号、194号分别向哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室、国土局发出《关于华风集团哈西环贸世家项目分期建设的函》，请两单位在保证原修详规划统一布局的前提下，根据项目拟分期集供地的实际情况，先为华风集团自有用地部分办理《建设用地规划许可证》。2016年12月13日，哈尔滨市城乡规划局依据哈尔滨市人民政府控制性详细规划调整的批复，向国土局出具了项目分期实施的《规划条件》及附图。2017年4月8日，哈尔滨市人民政府与国土局、哈尔滨市城乡规划局、哈尔滨市住宅房产管理局、哈尔滨铁路局及华风公司等单位召开专题会议，形成2017第44号哈尔滨市人民政府专题会议纪要。决定由市国土、规划及相关审批部门开辟绿色通道，加快办理审批手续。由市国土部门按规划条件以协议出让方式为华风公司办理建设用地手续，与华风公司签订《国有土地使用权出让合同》，再由市规划部门核发项目的《建设用地规划许可证》。关于土地出让金事宜，土地出让金评估时点按照市政府2014年第9号专题会议纪要确定时间为准。此后，国土局分别于2017年3月9日、2017年4月24日、2017年5月4日委托哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司对改变为商住用途后应当收取的土地出让金，按9号会议纪要确定的出让金时点予以评估作价，并出具了土地估价报告。合同履行中，国土局在华风公司已取得《国有土地使用权证》的土地范围内发现有第三人（自然人）土地登记，国土局告知华风公司，需先对第三人登记部分灭籍，才能继续与华风公司按评估报告内容变更土地用途。2018年6月16日，华风公司完成上述重复登记部分的第三人灭籍工作。2018年7月6日，哈尔滨市人民政府召开会议，形成2018第52号哈尔滨市人民政府专题会议纪要，哈尔滨市人民政府会议决定：“由国土局负责按照规划部门已认定的用地范围，在一周内完成华风公司哈西环贸世家项目土地出让金核收工作。”后虽经华风公司多次催告，国土局仍不履行义务，拒绝按照补充约定的以2004年3月17日的土地市场价值标准收取土地出让金。华风公司认为，国土局未按双方约定，履行变更土地用途为商住用地和土地利用条件的义务，违反约定收取土地出让金的行为，系违约行为，应当承担继续履行和赔偿损失的民事责任。华风公司此次诉讼仅就2018年7月16日哈尔滨市人民政府2018年第52号专题纪要作出后，国土局延迟履行约定义务而产生的资金利息损失主张赔偿。华风公司保留对其他损失要求赔偿的权利，并另诉解决。国土局辩称，一、华风公司办理的具体事宜主要为自有用地改变用途的行政审批事宜，由于华风公司尚未办理完成改变土地用途的相关行政审批手续，不具备重新签订《国有土地使用权出让合同》的法定条件。华风公司拟进行哈西客站地区NG13-哈西—1-13、1-18-01地块的房地产开发项目，根据2016年12月13日哈尔滨市城乡规划局审批的规划条件，本案涉及的土地NG13-1-13、1-18—01地块，用地面积61659平方米，用地性质为商业设施用地兼容二类居住用地；该地块包含两个单位的土地，其中登记在华风公司名下的位于哈西大街6号的土地面积为57799平方米，登记在哈尔滨天路塑料机械模具厂名下位于哈西大街10号的土地面积为3798.8平方米，该规划有效期为一年。截止目前为止，上述两款土地都没有完成相关审批程序：第一，位于哈西大街6号登记在华风公司名下的的土地，华风公司未办理完结相关审批手续。本案涉及的土地NG13-1-13、1-18—01地块中所包含的华风公司取得的位于哈西大街6号土地，为华风公司从哈尔滨第一轻工机械厂转让取得，土地性质为出让取得的工业用地。按照《哈政土转字（2003）资产1号《国有土地使用权出让合同》第十七条的约定及《土地管理法》56条的规定，如果改变土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意。《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;华风公司到目前为止仅仅取得了规划部门的规划，但是尚未取得原批准用地的人民政府的批准文件，因此华风公司尚未办理完结相关审批手续，不具备签订新的《国有土地出让合同》的条件。第二，位于哈西大街10号登记在哈尔滨天路机械工业有限公司名下的的土地，华风公司也未办理完结相关审批手续。本案涉及的土地NG13-1-13、1-18—01地块中所包含登记在哈尔滨天路机械工业有限公司名下的位于哈西大街10号部分地块，土地性质为国有划拨工业用地，但尚未办理转让给黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司的相关手续。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第十二条规定：“土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。”土地的流转必须严格按照法律规定的程序和条件进行办理，由于登记在哈尔滨天路机械工业有限公司名下的位于哈西大街10号部分地块，尚未依法办理流转给黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司的相关手续，更未取得人民政府的审批文件，不具备签订新的《国有土地出让合同》的条件。二、本案涉及土地的评估时点问题为国土部门的行政审批行为，不属于民事案件的审理范围。华风公司请求法院判决国土局按照2004年3月17日的评估时点核收土地出让金，这已经超出了人民法院审理民事案件的范围。关于企业改变自有土地用途的土地地价评估时点有下列法律规定：1.国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函（国土资厅函（2004）271号）规定：“经批准改变土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金和原用途额度土地使用权出让金数额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金”；2.《协议出让国有土地使用权规定》（2003年国土资源部21号令）第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续”。3.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（2018国土资源部4号令）第6.4（1）规定：“土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准”。根据上述法律、法规的规定，改变土地使用用途需要补缴土地出让金的评估时点为国土部门依法受理、变更时的时间为评估时点，省国土资源厅对此也有明确的意见。华风公司拟开发的土地在2018年6月才完成征收净地程序，才具备开发建设法定条件，国土局已经做出关于评估时点的意见，该意见处于行政审批的行政行为，如果华风公司对于该意见不服，应当提起行政诉讼。人民法院在审理民事案件中无权审理华风公司行政行为合法性的问题。三、华风公司提出的1000万损失的问题，国土局没有任何过错，华风公司也没有任何有效证据证明其存在相关损失。华风公司拟开发本案涉及的地块，由于该地块一直不具备开发条件，国土局也多次与华风公司沟通指导，为推动该地块的开发建设一直积极工作，不存在任何过错。华风公司主张存在所谓损失也不具有任何有效合法证据，不应得到法律的支持。综上，华风公司的起诉不属于法院审理民事案件的范围，也不具有重新签订合同的法定条件，请法院驳回华风公司的诉讼请求。华风公司提交如下证据：证据一、哈政土转字（2003）资产1号《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权证》（哈国用[2003]第25839号、哈国用[2009]第0390001号）;证据二、哈尔滨市人民政府2013年第137号《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》;证据三、国土局《关于对华风物流园区发展集团有限公司用地有关问题的请示》哈国土呈（2013）419号;证据四、《哈尔滨市人民政府办公厅收文处理单》，哈尔滨市人民政府2014年第9号《专题会议纪要》，哈尔滨市人民政府办公厅《关于哈西地区建设用地土地使用权转让变更及国企改革涉及土地资源审批等有关问题的通知》哈政办发（2004）4号;证据五、哈尔滨市城乡规划局2011年规划条件和《哈西客站地区NG13-哈西－I局部地块控制性详细规划图》，哈尔滨市人民政府2014年第39号《专题会议纪要》，哈尔滨市南岗区人民政府《关于调整哈西大街6号10号建设项目控详规划的函》哈南政函（2014）47号;证据六、2014年4月18日《哈尔滨市城乡规划委员会规划法定核准图审查委员会会议纪要》（2014年第12次）;证据七、2014年7年10日《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》（2014年第138号）;证据八、2015年6月29日哈尔滨市城乡规划局规委2015第2次《哈尔滨市城乡规划委员会会议纪要》，2016年1月22日，哈尔滨市人民政府《关于部分地块控制性详细规划及控制性详细规划调整项目的批复》哈政综（2016）1号;证据九、国土局哈国土函《关于哈西大街6号、10号地块和华风物流园区商贸展示区项目周边土地利用情况及意见的复函》哈国土函（2015）192号;证据十、国土局《关于华风集团哈西城市综合体项目办理用地手续的意见》哈国土复字〔2016〕24号、证据十一、2016年9月23日哈规划局《关于华风集团哈西环贸世家城市综合体分期实施建设有关事宜的复函》（哈规函[2016]596号）、2016年10月9日南岗区政府《关于华风集团哈西环贸世家项目分期建设的函》（哈南政函[2016]193号）、2016年10月9日南岗区政府《关于华风集团哈西环贸世家项目分期建设的函》（哈南政函[2016]194号），2016年10月14日《哈尔滨市城乡规划局协调会纪要》（2016年第3次），南岗区政府、哈西办盖章出具的哈客站地区NG13－哈西－I地块修建性详细规划图（环贸世家），2016年12月23日哈规划局核发的《规划条件》及附件之《哈西客站地区NG13－哈西－I地块控制性详细规划图》和《哈西客站地区NG13－哈西－I地块修建性详细规划图》;证据十二、哈尔滨市人民政府2017年第44号《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》;证据十三、国土局哈西分局2017年3月9日《委托估价函》及附图，2017年4月24日《委托估价函》及附图、2017年5月4日《委托估价函》（10号地块）及附图、2017年5月4日《委托估价函》（6号地块）及附图和《土地估价报告》、证据十四、哈尔滨市人民政府2018年第16号《专题会议纪要》，哈尔滨市不动产登记交易事务中心哈西分中心《关于办结部分国有土地及房屋注销登记手续的通知》;证据十五、哈尔滨市人民政府2018年第52号《专题会议纪要》;证据十六、哈尔滨市城乡规划局《关于哈西客站地区NG13－哈西－I-13、I-18地块土地储备项目规划条件继续有效的函》（2018）350号;证据十七、2018年12月4日，国土局出具的《关于哈西环贸世家项目办理用地审批手续意见的函》（哈国土函[2018]1033号）一份，2018年12月10日国土局所属哈尔滨市土地储备中心出具的《关于华风集团哈西环贸世家项目土地置换有关事宜回复意见的复函》（哈土储函字[2018]251号）;证据十八、2018年2月18日《借款协议》一份，2018年3月21日中国建设银行电汇凭证1张，2018年3月22日中国工商银行业务回单（收款）凭证1张，2018年3月2日黑龙江省单位往来资金结算票据1张;证据十九、2003年4月17日国土局南岗分局收取华风公司哈西大街10号地土地租金3万元，哈尔滨市银行代收专用缴款书回单;证据二十、国土局文件。哈国土呈（2018）117号关于企业自有国有出让工业用地用于房地产开发项目供地方式的请示（复印件）;证据二十一、国土局于2018年12月4日出具的《关于哈西环贸世家项目用地审批有关事宜答复意见函哈国土函》（2018）1035号。华风公司提交上述证据拟证明：1.国土局应履行哈政土转字（2003）资产1号《国有土地使用权出让合同》及补充协议，按照哈尔滨市人民政府2014年第9号、2017年第44号专题会议纪要，由国土局按规划条件以协议出让方式给华风公司办理建设用地手续，完成变更规划NG13－哈西（I-13、I-18）－01地块土地用途为商住用地义务；2.国土局对上述地块改变为商住用途的出让评估时点应按2004年3月17日确定地价标准收取土地出让金；3.国土局应赔偿华风公司的损失。国土局质证意见：对华风公司提交的证据一至证据十七的真实性及合法性无异议，对证明的问题有异议。改变土地用途必须完成法律规定的行政审批手续，国土局必须按照法律、法规的规定确认评估时间点。对证据十八的真实性、合法性均有异议。借款是否存在存疑，借款用途不明，与国土局核收土地出让金没有关联性。对证据十九的真实性及证明问题均有异议。无法证明是哈西大街10号地的费用。对证据二十的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。华风公司与华威公司所涉及的问题是完全相同的，均是关于出让自有工业用地改变用途的方式评估时点的问题，省国土厅的复函对本案具有同样的法律效力。对证据二十一的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，不存在华风公司所述告知不能履行补充协议，明确按照市政府2014年9号专题会议纪要履行等内容。本院认证意见:国土局对华风公司提交的证据一至证据十七、证据二十、证据二十一的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。证据十八的借款及证据十九的土地租金，不能证明与本案的诉讼请求具有关联性，故不予采信。国土局提交如下证据：证据一、哈尔滨市城乡规划局哈规（道里）储字第（2016）24号规划条件两页（2016年12月13日），地块控制性详细规划图一张，宗地图一张、权属核查图两张;证据二、哈西大街6号位置的土地地籍档案一套，包括2003年1月16日哈尔滨第一轻工机械厂土地登记申请书，哈尔滨第一轻工机械厂企业法人营业执照复印件，刘建甚、高绍萍身份证复印件，土地登记法人代表刘建甚身份证明书，土地登记高绍萍委托书，2003年1月16日华风公司土地登记申请书，刘忠、高绍萍身份证复印件，土地登记法人代表刘忠身份证明书，土地登记高绍萍委托书，哈政土转字（2003）资产1号《关于黑龙江华风房地产开发有限公司用地的批复》，黑龙江省土地出让金专业票据，哈政土转字（2003）资产1号《国有土地使用权出让合同》，宗地图，地籍调查表，土地登记审批表，土地登记卡，哈尔滨市土地证书定期检验申报调查表;证据三、哈西大街10号位置的土地地籍档案一套，包括2001年3月5日哈尔滨轻工机械工业公司塑料机械模具厂土地登记申请书，哈尔滨轻工机械工业公司塑料机械模具厂企业法人营业执照复印件，文宝君、陈玉香、高绍萍身份证复印件，土地登记法人代表刘建甚身份证明书，土地登记文宝君委托书，2001年3月5日哈尔滨天路机械工业有限公司土地登记申请书一份，哈尔滨天路机械工业有限公司营业执照复印件一份，段志林身份证复印件，土地登记法人代表段志林份证明书，土地登记段志林委托书，哈尔滨轻工机械工业公司塑料机械模具土地使用证一份，哈政土转字（2001）场13号《关哈尔滨天路机械工业有限公司用地的批复》及附图，土地登记审批表，土地登记卡，哈尔滨市土地证书定期检验申报调查表;证据四、2017年1月16日哈西办（2-17）19号《关于哈西客站地区NG13-哈西—1地块办理项目用地审批手续有关事业的复函》;证据五、2018年1月11日被告单位向华风公司发出的哈国土函（2018）13号《关于环贸世家项目用地审批手续给予明确指导意见的函》，2018年1月29日国土局给予华风公司《关于环贸世家项目用地审批手续给予明确指导意见的函》;证据六、2018年6月28日南岗区人民政府房屋征收办公司向国土局哈西分局出具的《情况说明》一份，哈尔滨市不动产登记交易事务中心哈西分中心向国土局哈西分局出具的《关于办结本分国有土地及房屋注销登记手续的通知》一份、证据七、2018年7月9日哈尔滨市城乡规划局向国土局出具的哈规函（2018）350号《关于哈西客站地区NG13-哈西—1-13、1-18地块土地储备项目规划条件继续有效的函》;证据八、2018年6月26日黑龙江省国土资源厅作出的（2018）-588号《关于企业自有国有出让工业用地用于房地产开发项目供地方式问题的复函》、证据九、国土局于2018年12月4日作出哈国土函（20181033号《关于哈西环贸世家项目办理用地审批手续意见的函》;证据十、华风公司申请土地改变用途的书面申请两份;证据十一、哈国土监便发（2017）4号函件关于对哈西客站地区办理建设用地手续的复函及哈国土行处罚字（2016）4057号行政处罚决定书一份;证据十二、哈国土源（2017）估字第088号土地估价报告，哈国土源（2017）估字第089号土地估价报告，（2017）估字第087号土地估价报告。国土局提交上述证据拟证明：华风公司尚未办理相关手续，不具备办理相关审批手续的条件，土地出让金应按2017年估价报告确定。华风公司质证认为，对国土局提交的证据一至证据十二的真实性均无异议，对证明问题均有异议。国土局应履行哈政土转字（2003）资产1号《国有土地使用权出让合同》及补充协议，按照哈尔滨市人民政府2014年第9号、2017年第44号专题会议纪要，由国土局按规划条件以协议出让方式给华风公司办理建设用地手续，完成变更规划NG13－哈西（I-13、I-18）－01地块土地用途为商住用地义务。本院认证意见;华风公司对国土局提交的证据的真实性均无异议，故对国土局提交十二组证据的真实性予以采信。本院于2019年1月10日依华风公司申请，向国土局调取了由哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司作出的土地估价报告编号为（哈）国土源（2017）（估）字第068号、090号、091号、092号四份土地估价报告书。华风公司质证认为，土地出让金应以（哈）国土源（2017）（估）字第090号土地估价报告书确认的宗地总地价5293.84万元交纳土地出让金。国土局质证认为，01地块就是6号地和10号地，还需减去权益价格。本院认证意见：该证据来源合法，内容真实，结合华风公司提交的其他证据，能够证明以《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》（2014）年第9号）确定的评估时点（2004年3月17日）为准的宗地总地价为5293.84万元，故予以采信。本院经审理认定事实如下：2003年1月6日，华风公司与国土局签订《国有土地使用权出让合同》约定，出让人（国土局）出让给受让人的宗地位于哈尔滨市南岗区××大街××号，宗地编号为2-16-8-1-6号，宗地总面积63991.9平方米，出让人同意在2003年1月9日前将现状土地条件出让给受让人。出让年限为50年。土地出让金为每平方米62.58元。出让宗地的用途为工业用地。在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。2003年1月24日，华风公司取得地号为2-16-8-1-7的工业用地国有土地使用证。2004年3月17日哈尔滨市人民政府办公厅印发《关于哈西地区建设用地土地使用权转让变更及国企改革涉及土地资源审批等有关问题的通知》﹝2004﹞4号，主要内容为“哈西地区是我市老工业企业集中区。按照国家振兴东北地区等老工业基地调整改造的总体要求，市政府决定对哈西地区实施整体调整改造。为切实保证该地区国有企业改革、改制、搬迁和改造顺利实施，经市政府同意，现就有关事宜通知如下：一、从本通知下发之日起，市政府各相关暂停办理哈西地区区域内建设用地的审批和土地使用权的转让、出售、抵押、变更手续。涉及国有企业改革等与土地资源管理有关的审批，由市国有资产管理部门会同南岗区人民政府共同提出意见后，有关部门方可办理审批手续。二、哈西地区的国有企业进行改革时，有关土地置换和土地使用权的转让、出售等事宜，均需由市政府国资委牵头，市国土资源局经贸委和企业主管部门参加，与南岗区人民政府共同研究，企业无权自行决定置换土地及转让、出售土地使用权等事宜……”。2011年12月31日，哈尔滨市城乡规划局核发了哈西大街项目所在地NG13－哈西－I地块《规划条件》，用地性质为商住用地。2014年1月6日，《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》（2014年第9号）形成会议决定：“（一）华风公司2003年已取得哈西大街6号国有出让工业用地，依据国土资源部21号令及《国有土地使用权出让合同》，可按规划用途及协议方式办理建设用地手续，核收土地出让金；（二）黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司兼并哈尔滨天路塑料机械模具厂取得的哈西大街10号土地，虽然未办理现状工业用地转让手续，鉴于实际情况，可按2003年兼并天路塑料机械模具厂的时间为工业用地出让时点评估测算土地出让金，按一年期的银行存款利率收取利息。按规划用途以协议方式办理建设用地手续，核收土地出让金；（三）规划用地范围内上述两宗地改变为商住用途的出让评估时点，按市政府办公厅《关于哈西地区建设用地土地使用权转让变更及国企改革涉及土地资源审批有关问题的通知》（哈政办发[2004]4号）下发之日2004年3月17日确定……。”2014年3月10日，哈尔滨市人民政府召开会议，形成2014第39号哈尔滨市人民政府专题会议纪要决定：“对哈尔滨市南岗区××大街××号、10号两宗土地进行综合和城市综合体项目规划方案报建及投资工作，此项工作由华风公司负责；华风公司出资对哈西城市综合体项目规划用地区域范围内相邻的哈西大街、尤家街的市政绿化地进行绿化和景观建设。”2016年4月13日，国土局以哈国土复字意见〔2016〕24号《关于华风集团哈西城市综合体项目办理用地手续的意见》答复华风物流园区发展（集团）有限公司：“如果该项目用地范围内全部为你单位自有用地，按照哈尔滨市人民政府专题会议纪要（2014第9号）要求，我局可依据《规划条件》确定的规划用地性质及规划指标核定土地出让金，并按协议出让方式为你单位办理建设项目用地手续”。2016年10月9日，哈尔滨市南岗区人民政府以哈南政函（2016）193号、194号分别向哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室、国土局发出《关于华风集团哈西环贸世家项目分期建设的函》，请两单位在保证原修详规划统一布局的前提下，根据项目拟分期集供地的实际情况，先为华风集团自有用地部分办理《建设用地规划许可证》。2016年12月13日，哈尔滨市城乡规划局出具《规划条件》及附图。2017年4月8日，哈尔滨市人民政府与国土局、哈尔滨市城乡规划局、哈尔滨市住宅房产管理局、哈尔滨铁路局及华风公司等单位召开专题会议，形成2017第44号哈尔滨市人民政府专题会议纪要。决定由市国土、规划及相关审批部门开辟绿色通道，加快办理审批手续。由市国土部门按规划条件以协议出让方式为华风公司办理建设用地手续，与华风公司签订《国有土地使用权出让合同》，再由市规划部门核发项目的《建设用地规划许可证》。关于土地出让金事宜，土地出让金评估时点按照市政府2014年第9号专题会议纪要确定时间为准。此后，国土局分别于2017年3月9日、2017年4月24日、2017年5月4日委托哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司对改变为商住用途后应当收取的土地出让金，按2014年9号会议纪要确定的时点对土地出让金予以评估作价，并出具了土地估价报告。2017年5月26日，哈尔滨国有土地房地产估价有限公司作出的《土地估价报告书》，该报告书系接受国土局哈西分局委托，根据《委托估价函》，以《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》确定的评估时点即2004年3月17日，作出估价结果，案涉宗地总地价为5293.84万元。本院认为，华风公司与国土局于2003年1月6日签订的《国有土地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于国土局是否应以协议出让的方式办理案涉土地为商业用地的相关手续的问题。根据双方签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条的约定，在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。根据上述约定,华风公司申请改变案涉土地用途，需取得出让人（即国土局）同意。因国土局与华风公司均参加了2014年1月6日，《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》、2017第44号哈尔滨市人民政府专题会议纪要的相关会议，两个会议纪要的内容亦应为双方当事人的真实意思表示。国土局虽称对会议纪要有异议，但未提供证据予以证明，同时其已经按上述会议纪要内容对案涉土地出让金评估等工作，故其该项主张依据不足。上述两个会议纪要的内容应视为对华风公司与国土局于2003年1月6日签订的《国有土地使用权出让合同》的组成部分，华风公司主张由国土局按规划条件以协议出让方式为华风公司办理案涉土地建设用地手续，完成变更规划NG13－哈西（I-13、I-18）－01地块土地用途为商住用地义务符合合同约定。关于国土局主张本案不属于民事案件审理范围的问题。国有土地相关事宜的办理确属国土局行政审批的行政职能，应由国土局依法履行行政职能。本案中，双方当事人在处理土地性质变更，土地出让金确认等事宜时，系采取合同约定的方式进行，且对土地出让金计算的时间点系在尊重历史原因的条件下确认的，符合客观实际，并以政府会议纪要形式予以确认，故华风公司依据双方约定提起民事诉讼，符合民事受案范围，对双方约定内容，本案依民事法律规定予以确认，对双方未约定内容，可由国土局依职权处理，本案不予处理。关于案涉土地出让金的计算标准问题。基于前述已确定的案涉两宗土地改变商住用途的评估时间点为2004年3月17日，根据哈尔滨国有土地房地产估价有限公司于2017年5月26日作出的《土地估价报告书》，以2004年3月17日为评估时间点的估价结果，案涉宗地总地价为5293.84万元。故华风公司应按该评估报告确定的地价向国土局交纳土地出让金。关于国土局是否应当赔偿华风公司1000万元损失的问题。华风公司主张按照2018年7月16日第52号《哈尔滨市人民政府专题会议纪》，国土局未按会议纪要的决定在一周内为华风公司办理土地出让金核收工作，导致华风公司产生利息损失。华风公司计算损失的依据为其向哈尔滨市南岗区人民政府交纳的武威路（南开街段）道路建设工程国有土地征收项目征收补偿资金，该补偿资金系华风公司办理相关手续所需交纳的费用，且华风公司未提交证据证明其损失是否存在及其主张的损失与系由国土局行为间存在因果关系。故华风公司的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、哈尔滨市国土资源局于本判决生效之日起十日内按规划条件以协议出让方式为黑龙江华风房地产开发有限公司办理建设用地手续，完成变更规划NG13－哈西（I-13、I-18）－01地块土地用途为商住用地义务；二、黑龙江华风房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向哈尔滨市国土资源局交纳土地出让金5293.84万元。三、驳回黑龙江华风房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费81,800元（由黑龙江华风房地产开发有限公司预交），由哈尔滨市国土资源局负担100元，由黑龙江华风房地产开发有限公司负担81,700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年一月十六日法官助理白恩奇书记员周小倩