江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初4655号原告：张少龙。原告：许春兰。两原告委托诉讼代理人：刘欣鑫，浙江共业律师事务所律师。被告：徐永进。委托诉讼代理人：唐翔，江苏瑞莱律师事务所律师。原告张少龙、许春兰与被告徐永进为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人刘欣鑫，被告徐永进及其委托诉讼代理人唐翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少龙、许春兰向本院提出诉讼请求：判令原告张少龙、许春兰与被告徐永进签订的《房屋建筑、转让协议》无效，责令被告限期腾退讼争房屋。事实和理由：原告张少龙、许春兰系夫妻关系，是靖城镇正南村村民。2006年，因原告张少龙、许春兰的房屋严重破损无法居住，需要重建，与被告签订了《房屋建筑、转让协议》，约定被告为原告张少龙、许春兰建造房屋，房屋建成后被告享有西侧4米×2米两间房屋的终生财产权及处理权。后原告向靖江市规划局申请翻建房屋，经批准后，2007年9月29日靖江市人民政府向原告下发了《村（居）民建房用地批准通知书》，允许原告建房，原、被告签订的《房屋建筑、转让协议》履行。两原告系农民，近期知晓农村房屋不得转让给非本集体经济组织成员。原告认为，原告系正南村村民，房屋建造于自有宅基地，两原告系讼争房屋的合法所有人。被告系居民户口，非正南村集体经济组织成员，故原、被告签订的《房屋建筑、转让协议》应为无效。被告母亲长期无理占有讼争房屋，与原告张少龙、许春兰多次发生争执，鉴于房屋买卖合同无效，被告应当立即腾退讼争房屋。原告提供了《房屋建筑、转让协议》、靖江市村（居）民建房用地申报表、建设用地规划许可证、徐永进出具的收条四张、祁爱国出具的收条、许金生出具的证明[2018年9月13日出具的证明内容为：我队许春兰与徐永进邻居矛盾，我队未出任何证明(徐永进常住人口）。2018年9月30日许金生在被告提供的2016年6月22日许金生出具的证明上书写“徐永进不是我队居民”字样]、2018年11月22日靖江日报B03版（原告据此证明同地段，建成时间比讼争房屋晚，装修比讼争房屋好的房屋售价118万元）等证据为证。被告徐永进辩称，为维护社会和交易稳定，原、被告签订的《房屋建筑、转让协议》应参照有效处理，参照安置房买卖无效的处理方式，保持现状，由被告及其父母继续居住和使用。讼争房屋建成后，被告及其父母已实际占有并居住了11年之久，由于历史遗留问题，原告所居住的许家场及靖江市农村地区类似此种情况较多，判令原、被告签订的《房屋建筑、转让协议》无效并腾退房屋必然引起社会动荡，交易的诚信原则、稳定原则会受到极大冲击。即使认定原、被告签订的《房屋建筑、转让协议》无效，原告也只能处理其享有的宅基地，原告仅享有三间的宅基地使用权，另外一间由被告出资购买，原告不享有使用权。原告因家庭条件有限，房屋的建造及相关手续均由被告出资和办理，被告在2006年出资近60万元用于房屋的翻建及扩张，原、被告之间的交换是等价的，且被告在居住的房屋内投入了近百万的装饰、装修添附，讼争房屋已没有返还的可能性，原告违背诚信原则要求被告腾退房屋无事实和法律依据。本案所涉的四间三层半房屋均由被告按照双方签订的协议约定建造，协议中明确约定有四米的宅基地使用权系被告购买，原告补贴三万元，双方对房屋建成后的财产权和处理权也进行了约定，被告享有西侧两间三层半的使用权。从原告提供的建房用地申报表中可以看出其申请翻建的房屋东西长12米，是三间三层半楼房，故原告认为其享有四间三层半房屋的宅基地使用权与事实不符。原告提供的被告于2008年5月28日、8月8日出具的收条上载明的3万元系双方依据协议约定由原告补贴被告购买宅基地的补贴款项。2008年9月25日、10月17日被告收取的款项是双方原先约定的铝合金门窗因选择更高规格的产品由许春兰补贴被告的共计2.6万元。上述5.6万元并不是原告的房屋翻建装修费用，房屋的翻建装修费用及半层费用均由被告出资。对原告提供的祁爱国出具收条不予认可，该收条上载明的1.6万元能建造四间半层的楼房也不符合实际。原告提供许金生出具的证明与被告提供的证明上许金生签名有些不一致，作为证人证言许金生应当出庭接受询问，其证明内容与本案无关。原告提供的靖江日报不能证明房屋的价值。请求驳回原告的诉讼请求。被告提供了2016年6月22日许金生出具的证明（内容为：我队许春兰原有三间平房，2009年由徐永进办建房手续，三间改建四间三层半，西面一间许平自留地费用由徐永进支付，建好后，许春兰住东首，徐永进住西首，四间平分，建房费用由徐永进全部支付，朱元华不是我队村民）、靖江市规划局行政处罚决定书（内容为：许春兰户未按《建设工程规划许可证》确定的内容于2008年7月8日在靖江市翻建房屋，所建房屋东西长16米，南北长10米，四层，面积640平方米，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，属违法建设行为，决定给予1.4万元的行政处罚，并补办相关手续）、靖江市靖城街道正南社区居委会出具的证明（内容为：本辖区居民徐永进，常住于正南村****，此证明仅用于办理电费卡）、有线电视缴费凭证、江苏省代收罚没款收据等证据为证。针对被告答辩及举证，原告补充陈述：被告辩称有一间宅基地使用权系其购买以及花费100万元装修与事实不符。整个房屋三层以上半层的费用都由原告出资，有原告提供的祁爱国出具的收条为证。对被告提供的许金生出具的证明不予认可，公民个人不具有证明资质，如果要向法庭说明情况应当到庭参加庭审质证，原告无法核实许金生的身份和其证明内容的真实性，即便该份证明真实，许金生也只能片面证明其知道的情况，而不能作为认定事实的依据，该份证明并非村委会出具，许金生也没有参与房屋的建造转让，其出具的证明不具有任何证明效力，内容也与本案无关。被告是否向许平购买过自留地与原告无关，也与本案无关。被告提供的靖江市规划局行政处罚决定书的当事人是许春兰，该行政处罚决定是针对原告作出，间接证明了原告才是讼争房屋的所有权人，在该行政处罚决定书中没有出现徐永进的名字，也没有体现由徐永进支付罚款的凭证，且处罚决定的内容与本案无关，房屋是否涉及行政处罚，不属于本案受理范围，原告没有支付该笔罚款费用，就算罚款是被告支出的，也不能推定房屋属被告所有。对被告提供的正南社区居委会出具的证明有异议，证明上写的徐永进仅是辖区居民，而不是本村村民，徐永进是否居住在正南村，都不影响他是城镇居民的身份，该份证据不能证明徐永进系正南村的村集体组织成员。被告提供的有线电视缴费凭证只能显示交费人是徐永进，没有其他信息，无法对应，收费凭证上客户地址是正南村四组0号，交费的日期是2018年9月10日，很可能是徐永进为了获取该份证据而去缴纳的相关费用，而在过去的将近10年期间没有任何收费凭证，据了解徐永进没有办理出电费卡，其并非电费缴费的户主。被告提供的江苏省代收罚没款收据上的当事人是许春兰，不能说明费用是徐永进交付，如果被告徐永进有进一步证据证明缴纳了罚款，基于其是实际居住人，其也应当缴纳罚款，但不能就此推定徐永进就是房屋的所有权人。本院经审理认定事实如下：2006年6月25日，原告张少龙、许春兰与被告徐永进签订《房屋建筑、转让协议》一份，约定张少龙、许春兰现有位于靖城镇正南村4队坐北朝南门牌号为××三间平房（含宅基），经双方协商后拟在原地再向西四米共建成四间三层半楼房，张少龙、许春兰提供（四间16米）宅基，西侧一间宅基的实际征用费用，由张少龙、许春兰贴补三万元，余下不足部分均由徐永进支付，张少龙、许春兰负责协调邻里、生产队在建房期间产生的纠纷，确保施工顺利进行，徐永进负责办理建房期间的有关手续和房屋基建，并在一个月内开工，100个晴天内完工，建房材料达到国家有关标准，且负责房屋的窗、水电安装到位、围墙以及外贴到位（不包括门、洁具等其他装修），房屋建成后张少龙、许春兰享有东侧4米×2米两间，徐永进享有西侧4米×2米两间，徐永进对房屋享有终生财产权以及处理权，张少龙、许春兰不得干预，双方签字后协议即生效，此后任何一方不得反悔等。后原告向相关部门申请原地翻建三间三层半房屋（东西长12米），经批准，同意其翻建房屋使用集体建设用地120平方米（东西长12米，南北长10米），其中建筑占地面积不得超过70%。本案所涉房屋实际建造四间三层半，2008年年底建成后使用至今。2009年5月20日，张少龙、许春兰与朱元华、施建芬签订《房屋买卖协议》一份，约定张少龙、许春兰自愿将靖城镇正南村4组许家场的自有房屋（许家场74号四间三层半的西半部分）售予朱元华、施建芬，总价为90万元，所售房屋范围包括已建房屋两间三层半及西侧花园（四间三层半房屋的东半部分现为许春兰户自住），首付款85万元，余款5万元待该房屋相关土地使用证、房产证手续办理齐全后付清，首付房款足额交清后张少龙、许春兰必须将房屋钥匙和所有相关证明文件、材料的原件同时交付朱元华、施建芬，双方各自验收，成交完毕等，徐永进、王安在该协议见证人处签名。2009年5月20日，徐永进、王安与朱元华、施建芬签订《房屋买卖协议》一份，约定徐永进、王安自愿将靖城镇正南村4组许家场的自有房屋（紧邻许春兰户，许家场74号）售予朱元华、施建芬，总价为90万元，所售房屋范围包括已建房屋两间三层半及西侧花园，首付款85万元，余款5万元待该房屋相关土地使用证、房产证手续办理齐全后付清，首付房款足额交清后徐永进、王安必须将房屋钥匙和所有相关证明文件、材料的原件同时交付朱元华、施建芬，双方各自验收，成交完毕等，张少龙在该协议见证人处签名。朱元华、施建芬已支付徐永进、王安购房款87万元。本院认为，原告张少龙、许春兰与被告徐永进签订的《房屋建筑、转让协议》约定由张少龙、许春兰提供宅基地，徐永进负责房屋建造，房屋建成后各自获取相应权益，该协议内容涉及宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设”。《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”依据上述规定，宅基地使用权的主体是集体经济组织成员，宅基地的流转只能在本集体经济组织内进行，非集体经济组织成员或者城市居民，均不享有农村宅基地使用权。本案中，被告徐永进与原告张少龙、许春兰并非同一集体经济组织成员，故双方签订的《房屋建筑、转让协议》违反了我国法律的强制性规定，应认定为无效。原告张少龙、许春兰与被告徐永进于2006年6月25日签订《房屋建筑、转让协议》后各自按约履行，表明双方就该协议内容达成了合意，系当时双方的真实意思表示。本案讼争房屋建成后已交付被告占有使用十余年之久，形成了稳定的居所，且原告张少龙、许春兰亦另有房屋居住，现原告要求被告腾退房屋违反了诚实信用原则，本院从尊重现状、维护交易稳定出发，结合本案实际状况，对原告张少龙、许春兰要求被告徐永进腾退房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《江苏省土地管理条例》第三十五条之规定，判决如下：一、原告张少龙、许春兰与被告徐永进于2006年6月25日签订的《房屋建筑、转让协议》无效。二、驳回原告张少龙、许春兰的其他诉讼请求。案件受理费550元，由原、被告各负担275元（被告徐永进负担的部分，原告张少龙、许春兰已缴纳，被告徐永进于判决生效后十日内给付原告张少龙、许春兰275元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费550元。审 判 长  曹永清人民陪审员  张永年人民陪审员  江战宇二〇一九年一月二十五日书 记 员  孙 莉本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《江苏省土地管理条例》第三十五条农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。其中，农村村民建住宅占用农用地的，由县级人民政府按照土地利用年度计划，按年度分批次办理农用地转用审批手续。农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。