上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16795号原告：魏兆松，男，1978年5月9日出生，汉族，住安徽省。原告：倪小芳，女，1983年9月24日出生，汉族，住安徽省。上述两原告共同诉讼委托代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：王龙海，男，1964年1月2日出生，汉族，住上海市松江区。被告：张建华，女，1963年5月3日出生，汉族，住上海市松江区。被告：王玉林，男，1987年7月8日出生，汉族，住上海市松江区。上述三被告共同委托诉讼代理人：邓丽星，上海正策律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：占永杰，上海正策律师事务所律师。原告魏兆松、倪小芳与被告王龙海、张建华、王玉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏兆松、倪小芳及共同委托诉讼代理人高军、三被告的共同委托诉讼代理人邓丽星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏兆松、倪小芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款873,500元；2、判令被告赔偿原告违约金1,747,000元(已付款的两倍)；3、判令被告赔偿原告律师费损失40,000元;4、判令被告赔偿原告装修损失80,000元。诉讼中，原告增加要求解除原、被告双方于2015年12月22日签订的《动迁房预售预购合同(房屋买卖合同)》；变更要求被告赔偿装修损失为21，000元。事实和理由：2015年12月22日，两原告与三被告签订《动迁房预售预购合同(房屋买卖合同)》，两原告向三被告购买位于上海市松江区富永路425弄永丰苑XXX号XXX室房屋，面积72.11平方米，总价920,000元，2015年12月23日原告支付定金50,000元，2016年2月3日前支付第一笔房款750,000元，2017年2月3日前支付第二笔房款70,000元，所有手续完成后支付尾款50,000元。交易限售期满后45日内办理房屋过户。同日，三被告签署《房屋出卖人声明承诺书》，承诺如果违约将赔偿原告全部损失，包括律师费并另外赔偿10万元等。上述合同签订后，原告按约向被告支付房款，共计支付873,500元(含定金)。被告也于2016年1月将房屋交付原告。然，被告在原告不知情的情况下，将房屋又出售给了案外人并已过户，故原告起诉要求三被告承担违约责任。被告王龙海、张建华、王玉林辩称，约定的违约金过分高于损失，故请求法院依法予以减少；原告要求的律师费、装修费，性质上均属于实际损失，约定的违约金已经高于实际损失，故原告不该再主张损失的赔偿(原告只有在违约金不足以补偿实际损失时，才可以主张赔偿损失)；诉讼中对房屋价值进行评估也没有必要，故被告不同意承担评估费。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，两原告与三被告签订《动迁房预售合同(房屋买卖合同)》一份，约定被告方将所有的位于上海市松江区富永路425弄永丰苑XXX号XXX室房屋(系拆迁安置房，以下简称系争房屋)出售给原告方，房屋总价920,000元。合同对交易内容、付款方式、交付义务逾期违约责任等均作了相应约定。合同第十六条(兜底条款)约定，因本合同所有情形及其他未列举的情形造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方(原告方)而由甲方(被告方)收回或者作其他处分的，甲方将乙方累计已付款全额返还乙方，并按12%的年利率付给利息；同时甲方赔偿乙方已支付合同价款二倍的违约金、并赔偿乙方用于此房屋精装修等其他总投入的资金，同时补偿乙方因周边1公里范围内商品房溢价造成的损失，并且不对其他权益提出任何主张；若迟延过户，则每逾期一日，甲方按照300元每日计算逾期违约金给乙方。同日，三被告在合同附件一《房屋出卖人声明承诺书》上签名，在该承诺书上被告方再次承诺了上述相同的违约责任约定。合同签订后，原告方按约向被告方支付房款，至2017年1月20日共支付房款873,500元(含定金)。被告方于2016年1月将系争房屋交付原告方。原告方收取系争房屋后进行了部分装修。2018年6月7日，三被告取得系争房屋的不动产权证；8月15日，三被告与案外人冒某某、丁某某签订合同，以价款2,045,000元将系争房屋转让给了案外人冒某某、丁某某，并于9月7日产权核准过户。审理中，经原告的申请，本院经上海市高级人民法院委托上海科东房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值及屋内装修进行了评估，系争房屋的市场价值为2,097,800元(其中室内固定装修价值为21,000元)。以上事实，有《动迁房预售预购合同(房屋买卖合同)》、收据、产权登记材料、沪科东估字(2018)FC第0360号评估报告、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告间的房屋买卖合同，系当事人真实意思的表示，亦与法不悖，具有法律约束力。当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。被告未经原告同意擅自一房二卖，属于违约行为，应当承担违约责任。鉴于系争房屋已被被告过户给案外人，致使原、被告间的合同已实际无法继续履行，系根本性违约，故原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，应予支持。被告应当退还原告已付的房款，赔偿原告对系争房屋装修的损失，并向原告支付违约金。但原告依据合同的约定要求被告支付违约金1,747,000元，确实已经超过损失(包括房屋溢价和因诉讼需要聘请律师所需费用)的30%，故被告要求法院依法调低，本院予以支持。原告也应将系争房屋(包括室内装修)归还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款、第二款的规定，判决如下：一、解除原告魏兆松、倪小芳与被告王龙海、张建华、王玉林于2015年12月22日签订的《动迁房预售预购合同(房屋买卖合同)》；二、被告王龙海、张建华、王玉林退还原告魏兆松、倪小芳已付购房款873,500元；三、被告王龙海、张建华、王玉林赔偿原告魏兆松、倪小芳房屋装修损失21,000元；四、被告王龙海、张建华、王玉林支付原告魏兆松、倪小芳违约金1,555,840元;上述二、三、四项，合计款2,450,340元，由被告王龙海、张建华、王玉林于本判决生效后十日内偿付原告魏兆松、倪小芳;五、原告魏兆松、倪小芳于本判决生效后十日内将位于上海市松江区富永路425弄永丰苑XXX号XXX室房屋(包括室内装修)交还被告王龙海、张建华、王玉林；六、驳回原告魏兆松、倪小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,724元，减半收取14,362元，财产保全申请费5,000元，评估费6,800元,合计诉讼费26,162元，由原告魏兆松、倪小芳负担1,162元(已付)，由被告王龙海、张建华、王玉林负担25,000元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈家正二〇一九年一月十四日书记员  黄尤加附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。……