宋欣与刘真,孙东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书                        西安市莲湖区人民法院    民事判决书         （2018）陕0104民初7447号    原告（反诉被告）：宋欣，女，1981年11月22日出生，汉族，个体经营者，户籍地：安徽省阜阳市颍州区，现住西安市莲湖区。    委托诉讼代理人：高思媛，陕西学进律师事务所律师。    被告（反诉原告）：刘真，女，1991年12月30日出生，汉族，住西安市高新区。    委托诉讼代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。    被告（反诉原告）：孙东，男，1989年8月6日出生，汉族，住西安市高新区。    委托诉讼代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。    第三人：西安雅乐房地产营销策划有限公司，住所地西安市莲湖区。    法定代表人：秦振东，男，1986年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号。    原告（反诉被告）宋欣与被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东、第三人西安雅乐房地产营销策划有限公司（以下简称“雅乐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘真、孙东在本案审理期间，提出反诉，依法合并审理。原告（反诉被告）宋欣及其委托诉讼代理人高思媛、被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东共同委托诉讼代理人康花、第三人雅乐公司法定代表人秦振东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告（反诉被告）宋欣向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》；2、依法判令二被告退还原告购房款685000元并支付违约金100000元、房屋溢价损失350000元、中介费24000元，共计1174000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年3月27日经第三人居间原被告签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX号房屋出售给原告，原告已依约向二被告支付购房款685000元。依据合同约定双方应于2018年7月15日前办理更名，到期后未能更名成功，原告有权要求解除合同、退还购房款并赔偿相应的损失，但被告均予以拒绝。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。    被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东辩称，原、被告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》约定，本合同签署后，若因不可抗力原因导致本合同无法履行或者无法完全履行时，本合同自行终止，原被告双方均无需承担违约责任。届时原告需在合同终止之日起十日内将该房地产腾退给被告，同时参照同地段租金计付房屋使用费。本案中，在合同签订后，二被告一直积极履行合同义务，并将更名所需的所有材料提交给第三人及更名公司西安万域企业信息咨询服务有限公司，但因2018年6月23日西安市人民政府办公厅下发了《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，规定“商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售”，根据该规定，更名手续最终无法办理。此系政策导致，属不可抗力而非被告主观原因造成的，不存在违约，不应承担违约金、房屋溢价损失、诉讼费、律师费、保全费等费用。现原告要求解除合同，被告亦同意，并愿意退还其已付购房款。因二被告已将房屋于2018年4月1日交付原告居住使用，在合同解除后，原告需将房屋腾交二被告，并支付其占用房屋期间的房屋使用费，故提出反诉请求：1、依法判令原告（反诉被告）宋欣立即腾退涉案房屋，并按3000元/月支付自2018年4月1日至实际腾交之日的房屋使用费；2、本诉及反诉费用均由宋欣承担。    原告（反诉被告）宋欣对刘真、孙东的反诉辩称，双方签订合同时，被告承诺其可办理更名手续，原告因此支付了85000元更名费，但因被告未按期承诺完成更名手续，遂将该款项冲抵购房款。故导致合同无法履行的责任在被告，原告不应向其支付房屋使用费，请求依法驳回其反诉请求。    第三人雅乐公司述称，签订合同时原告并不具备购房资格，但被告承诺其可直接办理更名，我公司才促成双方交易。我公司确实收取原告支付的中介费24000元，合同约定在2018年7月15日更名无法完成合同解除，我公司应退还中介费，但在该时间节点双方并未解除合同，而是一直在协商如何继续履行，我公司也做了大量的工作，故不同意退还中介费。    本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻。2018年3月27日原告与二被告签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，约定二被告将其购买的位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX号，建筑面积100.39平方米房屋出售给原告，成交价格为1050000元。当日，各方又签订《雅乐房产中介服务收费协议》，约定原告需向第三人支付中介服务费24000元，如果交易未完成，第三人收取的佣金全部返还原告，若一方违约导致本次交易失败，中介佣金由违约方承担。合同签订后，原告先后向二被告支付购房款685000元，向第三人支付中介费24000元，二被告亦于2018年4月1日将涉案房屋交付原告居住使用。后原告又向被告孙东账户转款24040.93元，用于缴纳涉案房屋的大修基金及契税，孙东向其书写收条，并承诺若此次房屋买卖交易未成，则在10个工作日将24041元全部返还给原告。      另查，签订合同时原告不具备在西安市的购房资格，原、被告及第三人对此均知晓，但双方约定由二被告负责办理其与开发商签订的商品房买卖合同的更名手续，将购房人由二被告直接变更为原告，因违反《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第十一条“商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续”的规定，合同未能继续履行。      本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。原、被告签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行其义务。原告已履行了交付部分购房款的义务，被告亦办理了涉案房屋的抵押权撤销登记手续，并将房屋交付原告居住，双方均在积极履行各自的合同义务。但因原告不具备在本市购房的资格，而双方及第三人约定的所谓“更名”亦违反了本市关于房产交易的相关规定，最终导致合同目的无法实现，各方当事人对此均有过错。现原告要求解除合同，被告亦同意，故本院确定原、被告签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》自庭审之日即2018年12月4日解除，被告应退还已收取的购房款685000元、大修基金及契税24041元。原告亦应将涉案房屋腾交二被告。原告主张违约金及房屋差价损失，因其在订立合同时不具备购房资格为合同不能继续履行的主要原因，无法办理“合同更名”亦非二被告单方过错导致，故其要求二被告赔偿违约金及房屋溢价损失，无事实及法律依据，依法不予支持,但其应按同期银行贷款利率向原告支付占用资金期间的利息。第三人在明知原告无购房资格的情况下仍促使双方签订房屋买卖合同，其本身存在过错，现合同已不能继续履行，第三人应将收取的24000元中介费退还原告。关于被告反诉由原告承担房屋使用费的问题，虽合同已解除，但自二被告将房屋交付原告后，原告实际取得了房屋的居住使用权，其应向二被告支付房屋使用费。因原告在订立合同时是善意的，所以应该以原告在合同中的意思表示为标准。即以原、被告约定的合同总价款除以房屋的使用年限作为原告所获得的利益返还给二被告。本案原告从2018年4月1日取得房屋，购房款为1050000元，折算有效年限70年，每年为15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：    一、原告（反诉被告）宋欣与被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东、第三人西安雅乐房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》于2018年12月4日解除；    二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东退还收取原告（反诉被告）宋欣的购房款685000元及利息（以本金685000元为基数，按同期银行贷款利率计算自2018年3月28日至判决确定给付之日）；    三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东退还原告支付涉案房屋的大修基金及契税24041元；    四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）宋欣将位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX号房屋现状向被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东返还；    五、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）宋欣向被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东支付房屋使用费至房屋实际腾交之日（按照每年15000元标准，从2018年4月1日起算）；    六、本判决生效后十日内，第三人西安雅乐房地产营销策划有限公司退还原告（反诉被告）宋欣中介费24000元；    七、驳回原告（反诉被告）宋欣的其余诉讼请求；    八、驳回被告（反诉原告）刘真、被告（反诉原告）孙东的其余反诉请求。    如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      本案诉讼费15366元（原告已预交），减半收取7683元、保全费5000元、保全保险费4000元，由刘真、孙东承担8341.5元，宋欣自行承担8314.5元；反诉费238元（被告已预交），由宋欣承担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审 判 员 郭富丽         二〇一九年一月十日         书 记 员 焦莉萍