辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终12989号上诉人（原审被告）：孙涛，男，汉族，1969年11月1日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：邓南晖，女，1970年2月26日出生，系孙涛妻子。被上诉人（原审原告）：沈阳万泰富达企业经营管理有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街**。法定代表人：黄今杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海英，女，汉族，1968年4月9日出生，系该公司法律顾问上诉人孙涛因与被上诉人沈阳万泰富达企业经营管理有限公司（以下简称“万泰富达公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初11378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙涛上诉请求：上诉人是按照《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理实施意见》沈政办发[2012]83号第四条第七款的规定拒交物业服务费，请求依法驳回原审判决，依法改判。判令被上诉人承担上诉费。事实和理由：一、被上诉人依据的物业服务合同依据《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理实施意见》应属无效，故本诉不成立。二、被上诉人涉嫌与沈阳市和平区浑河湾社区、沈阳泓泽兴招投标代理有限公司恶意串通委托招投标订立该合同，不存在业主委员会委托招投标公司招聘物业服务企业的事实。三、万泰富达公司向一审提供的业主大会选聘物业服务企业的决议和方案涉嫌伪造。四、业主委员会主任、副主任及委员不知道委托沈阳泓泽兴招投标代理有限公司招聘物业服务企业的事实。五、一审法院认定事实有误，运用法律条款不当、判决错误。六、一审法院审理超审限。综上所述，业主大会依法决议组建7委制业主委员会，未经业主大会授权同意任何人无权以业委会名义签订物业服务合同，三名业委会委员与万泰富达公司签订的物业服务合同违反了《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理实施意见》的规定，应属合同无效，本诉不成立。万泰富达公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，没有证据证明，而且也不是本案审理的范围。请求法院驳回上诉人的诉请。本案一审法院按照上诉人提出审查我公司主体适格问题，一审法院在长达一年的时间内通过政府小区办及街道办事处都证明了我公司是通过合法程序提供了合法手续为该小区服务。在该小区存在的困难，第一个是没有维修基金；第二有一半的业主没有产权登记证明；第三该小区是2001年老旧小区，是弃官小区。我方于2015年就为该小区电梯维护投入了大量的资金，该小区的电梯使用年限是18年。电梯没有维保就危机到业主的生命安全。而该小区就是在我公司进行了维修维护投入了大量资金后进行了正常的运转。个别业主为了个人利益不交纳物业费，使整个小区陷入安全隐患。综上所述，请求法院驳回上诉人上诉请求。万泰富达公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2016年1月1日至2017年8月31日物业服务费1,923.84元；2、判令被告按日千分之三支付逾期付款的滞纳金1,267.43元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告孙涛系位于沈阳市和平区河北街49号4-6-1（房屋建筑面积120.24平方米）房产的业主，其居住的涉案园区名称为“三利和平湾住宅小区（一期）”，物业服务企业为本案原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司。2015年10月9日，涉案园区选举产生了三利和平湾一期小区业主委员会，选举王春芝、刘春革、李烈英、佟庆顺、张雁、王艳华、杨淑英七名业主为该小区业主委员会委员。2015年10月13日，浑河湾街道办事处和平湾社区居民委员会出具“关于三利和平湾一期住宅小区成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明”，说明载明“……佟庆顺、刘春革、张雁等7名同志符合业主委员会委员条件……”。2015年10月15日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处下发涉案园区第一届业主委员会备案通知书，通知书载明“三利和平湾一期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，按照《物业管理条例》，《业主大会规程》，《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市住宅区物业管理规定》的有关备案要求，给予你会备案，任期五年。”后，该业主委员会主任佟庆顺、副主任刘春革均辞去业主委员会相应职务，并退出业主委员会。2015年12月16日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处再次下发涉案园区备案通知书，通知书载明“三利和平湾一期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，经审查，符合《物业管理条例》和《业主大会规章》的有关规定，现经有关事宜告知如下：给予你会业主委员会备案。业主委员会备案名单中载明的业主委员会委员为：张雁、杨淑英、王春芝、李烈英、王艳华”。2015年12月25日，涉案园区通过“沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业的决议、沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业方案的决议”。上述决议均由业主委员会成员张雁、杨淑英、王春芝、李烈英、王艳华签字。同日，沈阳市和平区浑河湾街道和平湾社区居民委员会出具了“关于沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业的情况说明”，内容载明：“……同意通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业，达到了户数、面积双过半的要求，完全符合国家法律法规规定的程序。根据《沈政发2012第83号》文件及《沈房发2011第61号》之规定，业主大会做出如下决议：通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业程序。此投票在社区监督下进行，过程真实有效”。该居民委员会出具的“关于沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业方案的情况说明”，内容载明：“……同意重新选聘物业服务企业的选聘方案，达到了户数、面积双过半的要求，符合国家法律法规规定。此社区监督下进行，过程真实有效……”。2015年12月29日，沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会向沈阳市和平区住宅小区管理办公室报送关于“沈阳市和平区三利和平湾小区一期物业服务项目招标的请示”，该请示载明：“……将对涉案园区物业服务项目实行公开招标方式选聘物业服务企业，并委托沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司全权代理该项目的招标所有事宜……”。2016年1月15日，沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会向沈阳市房产局物业处提出关于“沈阳市和平区三利和平湾小区一期”提前开标及评标的申请”。该申请载明：“沈阳市房产局物业处：沈阳市和平区三利和平湾小区一期位于沈阳市和平区砂山街97号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故沈阳市三利和平湾小区一期业主委员会申请提前开标评标。特此申请”。2016年1月15日，沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会、沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司向投标人发出关于征求“沈阳市和平区三利和平湾小区一期”提前开标及评标意见的函。函件内容载明：“各投标人：沈阳市和平区三利和平湾小区一期位于沈阳市和平区砂山街97号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故需提前进行开标评标。请投标人同意，并做好相关准备工作。特此致函”。2016年1月15日，沈阳万泰富达企业经营管理有限公司、沈阳樱帆物业管理有限公司、沈阳如一家物业管理有限公司向沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会发出关于同意“沈阳市和平区三利和平湾小区一期”提前开标及评标的复函，复函内容均载明：“沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会，《关于征求沈阳市和平区三利和平湾小区一期提前开标及评标意见的函》收悉。截至目前，各项投标准备工作已经完成，我公司同意该项目提前开标及评标。特此复函”。2016年1月15日，沈阳市和平区住宅小区管理办公室向沈阳市房产局物业处提交了关于同意“沈阳市和平区三利和平湾小区一期”提前开标及评标的报告，该报告载明：“市房产局物业处：沈阳市和平区三利和平湾小区一期位于沈阳平区砂山街97号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，招标人因急需物业公司管理园区，需要《中标通知书》，已向我办申请提前进行开标评标，并向各投标人进行了意见征求。经核实，各投标人均同意提前开标评标，并承诺能够在开标前做好相关准备工作。故我办同意沈阳市和平区三利和平湾小区一期提前开标评标。特此报告”。2016年1月26日，经评标委员会综合评审推荐后，招标人确定沈阳万泰富达企业经营管理有限公司即本案原告为涉案园区的物业服务中标人，中标的物业服务费标准为：高层住宅：0.80元/月/平方米；多层住宅：0.80元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；商业：0.50元/月/平方米；车库：0.50元/月/平方米；机动车停车位：150.00元/每台/月。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《物业服务委托合同》中的相关条款执行。通知另载明，接到通知后，于3日内，派法定代表人或授权委托人到沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会（招标人）签订物业服务委托合同。2016年1月27日，涉案园区业主委员会与原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司签订“住宅小区物业委托管理服务合同”。合同约定：“……收费标准为多层住宅：0.8元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；商业用房：0.5元/月/平方米；机动车库：0.5元/月/平方米；机动车停车费：150元/每台/月；物业服务费收取时间为每年一次。业主和物业使用人应于缴费通知发布之日起30日内缴纳，逾期不缴纳物业服务费的从逾期之日起每天加收3%滞纳金；物业公司于2015年6月26日接管三利和平湾小区一期，因此物业公司收取物业费起始时间为2016年1月1日。委托管理期限自2016年1月1日起至2019年1月1日止；本合同由双方法定代表人（负责人）或授权代理人等签字并加盖公章之日起生效……”。合同签字盖章处，甲方加盖“沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会”印章，业主委员会委员李烈英、张雁、王春芝签名；乙方加盖“沈阳万泰富达企业经营管理有限公司”印章，公司法定代表人黄今杰签名。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孙涛第二次庭审时经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了本次庭审答辩和质证的权利，一审法院将对原告提供的证据及被告第一次庭审时提交的证据等进行审查并对案件事实进行认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告万泰富达物业公司与三利和平湾住宅小区（一期）业主委员会签订的《住宅小区物业委托管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。被告系涉案园区业主之一，故上述物业服务合同对被告具有约束力。现原告依据合同约定持续为涉案园区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费期间问题。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，物业服务合同中虽载明“我物业公司于2015年6月26日接管三利和平湾小区一期，因此我物业公司收取物业费起始时间为2016年1月1日”，但根据原告提供的证据可知，原告的中标日期为2016年1月26日，合同签订日期为2016年1月27日。综合以上证据，现无法确认原告2016年1月1日至2016年1月26日期间在涉案园区提供物业服务且具有合法的收费依据，故一审法院确认本次诉讼被告需要支付物业服务费的期间为2016年1月27日至2017年8月31日（19个月4天）。关于被告需要支付的物业服务费的数额问题。庭审中，被告提出涉案园区的物业服务存在电梯年检、园区安全、房屋维修、服务态度、绿地违建等诸多问题，并提供了照片予以佐证，结合原、被告提供的证据、庭审陈述及本案实际，可综合认定原告物业公司在履行物业服务合同过程中，其提供的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以免除被告的缴费义务。故一审法院酌情确认被告应向原告支付的物业服务费金额为1,748元（120.24平方米×0.8元/平方米/月×19个月4天×95%）。关于原告主张的滞纳金问题。因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故一审法院不予支持。关于被告提出的园区无合法业主委员会及物业公司非法进驻园区的抗辩。根据国家住宅和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成”的规定，并结合三利和平湾一期业主大会会议筹备组出具的“三利和平湾一期小区业主大会会议决议”、浑河湾街道和平湾社区居民委员会出具的“关于三利和平湾一期住宅小区成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明”、沈阳市和平区浑河湾街道办事处出具的“备案通知书、业主委员会备案单”，可说明涉案园区成立业主委员会系依定程序成立、备案并符合法定人数，该委员会与依法通过公开招标方式确定的中标服务企业签订的物业合同亦合法。综上，该项抗辩，一审法院不予支持。关于被告提出的物业公司员工未缴纳任何养老保险问题。该问题与本案不属同一法律关系，故一审法院不予处理。关于被告提出的退还公共场地停车费问题。本案中，被告提供的证据无法证实原告擅自利用公共区域收取停车费。且，即使被告所述情况属实，也因上述问题涉及园区全体业主的共同利益，本案被告在未取得园区其他业主授权的情况下，亦不具有诉讼主体资格，故一审法院不予处理。关于物业收费后未向业主出具正式发票问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，没收违法所得，还可处1万元以下的罚款。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，付费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。关于物业服务费和电梯卡等捆绑问题。本案中，涉案园区的物业服务合同约定了“电梯服务费12元/每人/月”，由此可见，缴纳电梯费系业主的义务。但关于物业服务费及其它费用的收费方式问题，合同中并未进行约定，若园区内业主对收费的方式存在异议，应由业主委员会代表全体业主与物业公司进行协商，或由相关业主向物业公司所在地的房地产行政主管部门反映解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告孙涛于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司2016年1月27日至2017年8月31日期间的物业服务费1,748元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二、驳回原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告孙涛负担。二审中，上诉人孙涛提交证据如下：1.业委会成员张雁、李烈英、王春芝、刘春革、佟庆顺出具的情况说明5份（复印件），用以证明五个委员在任职期间没有参加物业招投标会议，未保管过公章，一切决策性决议没有参加过；2.李烈英、张雁的微信截图，证明在业主大会决议中签名不是本人所写。被上诉人万泰富达公司对证据1的质证意见，5份情况说明不符合证据规则中关于证人要求出庭作证并接受质证，因此不具有合法性。该份情况说明也不具有真实性，因在一审法院中经法院到政府小区办核实，备档的文件中有几个业主委员签名，应当以当时登记备档的材料为准。该份证据与本案不具有关联性，不是本案审理的范围。本案争议的焦点是业主应否交纳物业费，而不是审理业主委员会的成员是否具有合法性的问题。因此该份证据不具有证据规则的三性，请求法院不予采纳。对证据2的质证意见，该份证据不具有真实性，其来源不明，因此该份证据也不具有合法性及关联性，证明不了上诉人要证明的问题。同时，被上诉人万泰富达公司提交如下证据：1.沈阳市电梯日常维修保养合同三份，证明2015年7月1日-2018年12月31日我方一直在2015年未收上诉人电梯费、物业服务费的情况下，为了保障业主安全出行，对电梯维保的投入；2.施工合同书、电梯智能无线应急对讲施工合同书，证明我方为了保障业主安全出行，对对讲门的投入；3.门禁系统安装合同书，证明为了保障业主安全安装的设备和投入；4.工程协议书，证明为了园区安全对园区外墙进行维修维护，加固。以上证据证明该小区是18年的老旧小区，我们进入半年内，在没有收入的情况下投入的资金。上诉人孙涛的质证意见为：对证据1、2、3和其无关，我们没有合同关系。对证据4，我们知道的是政府拿钱，具体谁做的工程不清楚。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的事实应结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与物业公司签订的前期物业合同，对业主具有约束力。被上诉人万泰富达公司经过招投标手续合法进驻涉案小区进行物业服务，并与三利和平湾住宅小区（一期）业主委员会签订物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均应依约履行。上诉人作为园区业主，享受了物业服务，即应按照合同约定交纳物业费。被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费的义务并无不当。关于上诉人提出园区业委会选聘物业服务企业的决议涉嫌伪造以及选聘物业公司的招投标过程涉嫌违法，三名业委会委员签订的合同无效的主张。从一审法院查明的涉案园区业委会通过选聘物业服务企业的决议，以及选聘物业服务企业的整个过程来看，万泰富达公司通过公开招标方式进驻涉案园区进行物业服务，上诉人的该项主张，缺少事实及法律依据，该主张不足以构成拒绝交纳物业费的合理抗辩事由。对于上诉人提出三名业委会委员未经业主大会授权即签订合同，该合同应属无效的主张。由于从现有查明的事实来看，并不能否认涉案物业服务合同签订的合法性及正当性，如若业主对业主委员会相关人员的行为存有异议，可向业主委员会反映诉求，不宜通过拒绝交纳物业费的方式主张权利，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院审结案件超审限的主张，本院认为，因一审法院系在符合法律规定的情形下延长审限，亦对本案事实进行了详实的查明和论述，不存在明显程序违法的问题，故对上诉人的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，孙涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙涛负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年一月三日法官助理訾丽静书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。