大连市甘井子区人民法院民事判决书（2018）辽0211民初10865号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街****-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日生，汉族，公民身份号码×××，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：潘福君，女，1972年4月20日生，汉族，公民身份号码×××，系该公司职员，住址辽宁省瓦房店市。被告：李鑫，男，1987年2月11日生，汉族，住址大连市中山区。原告大连华安物业管理有限公司与被告李鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许致笙、潘福君，被告李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告给付原告2015年2月1日至2018年12月31日的物业服务费人民币6,406元、违约金1,921元，诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月26日，原告与大连半岛集团有限公司签订物业服务委托合同，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。原告依约为案涉小区提供了物业服务，被告系半岛欣座小区8号1单元0802房屋的业主，被告未向原告交纳自2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。原告多次催要，被告仍未缴纳。故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积属实。不交物业费的原因是：第一，原告属于非法经营小区，强制为我提供服务，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项以及《物业管理条例》第11条第4项规定，又根据《辽宁省物业管理条例》第41条规定，应当驳回原告全部诉讼请求。即使被告应当向原告支付物业费，仅应当从2016年6月1日起支付。因为原告在起诉案涉小区其他业主时提交过一份《关于半岛欣座小区更换物业服务企业的情况说明》，该份情况说明是向大连市甘井子区泉水街道作出的，并且该份情况说明盖有大连半岛集团有限公司即涉案小区开发商的印章以及原告的印章和泉水社区居民委员会的印章，该情况说明中的内容原告也自认从2016年6月1日起才接管案涉小区，因此原告主张从2015年2月1日起被告应当向原告支付物业费的请求与原告在其他案件所自认的事实不符，所以不应当得到支持，并且现在还没到2018年12月31日，最后一个季度也没有说不交，提前缴纳物业费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务。2012年4月7日，被告签署《临时管理规约》，写明：高层住宅、小高层住宅物业服务费为每月每平方米1.58元（含电梯费），首期物业费由业主在入住时预交半年或一年费用，之后物业费按季度交纳，业主或物业使用人应当于每季度首月5日内履行交纳义务，未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主承担应交费用每日3‰的滞纳金；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；《临时管理规约》有效期自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的半岛泉水欣座管理规约生效之日终止。2、后大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。3、关于原告提供物业服务的起始时间，原告主张为2015年1月26日，被告认可为2016年6月1日。庭审时被告提供了“关于半岛欣座小区更换物业服务企业的情况说明”（以下简称“情况说明”）。上述“情况说明”加盖有大连半岛集团有限公司、原告和大连市甘井子区泉水街道泉水社区居委会的印章，载明案涉小区自2016年6月1日起由原告接管。原告提供了《配套设施设备交接清单》，显示大连半岛集团有限公司、大连半岛物业管理有限公司和原告确认半岛泉水欣座能源、配套设施设备、项目证照、钥匙、合同等的交接时间为2015年1月26日。4、案涉小区没有成立业主委员会。被告为案涉小区8号楼1单元802号业主（建筑号），房屋建筑面积为86.27平方米，被告未交纳2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费。对于被告辩称原告与被告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力一节，因案涉小区没有成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订前期物业服务合同不违反相关法律规定，因此被告的辩称，因理由不充分，不予支持。关于原告提供物业服务的起始时间即物业费的起算时间。本院认为，“情况说明”为原告向大连市甘井子区泉水街道出具，上面加盖有原告、大连半岛集团有限公司和泉水社区居委会的印章，载明原告自2016年6月1日接管案涉小区，根据上述证据，可以证明原告自2016年6月1日起向案涉小区提供物业服务。关于“债权转让通知书”、《配套设施设备交接清单》，因上述证据不足以证明原告提供物业服务时间或推翻情况说明，原告据此主张提供物业服务时间不予认定。因此，本院依据本案证据，认定原告接管小区的时间为2016年6月1日。此时间之后，双方形成物业服务合同关系的期间，被告作为小区业主，应当向原告交纳物业服务费。自2016年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费为4,225.5元（86.27平方米*1.58元*31个月），被告应当支付原告上述期间的物业费，因此，原告关于该期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。对于原告主张其他期间物业费，因原告不能提供证据充分证明其向被告提供物业服务，本院不予支持。关于被告辩称从庭审之日至2018年12月31日期间的物业费尚未到期一节，本院认为，《临时管理规约》写明：物业服务费为每月每平方米1.58元（含电梯费），首期物业费由业主在入住时预交半年或一年费用，之后物业费按季度交纳，未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主承担应交费用每日3‰的滞纳金，业主或物业使用人应当于每季度首月5日内履行缴纳义务，因此，至本案庭审时2018年12月31日之前的物业费均已届付款期限，故被告的该项辩称，本院不予以采纳。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李鑫自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司自2016年6月1日至2018年12月31日的物业服务费4,225.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告负担12元，由被告李鑫负担13元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 王菲 二〇一九年一月二十九日书记员 曲娜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。