广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11033号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇，统一社会信用代码。主要负责人：何锦开，经理。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。被告：潘祖华，男，1975年4月出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：何俊雄，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓彤，广东一然律师事务所律师助理。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告潘祖华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人林俊，被告潘祖华的委托诉讼代理人何俊雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和物业古镇分公司与潘祖华于2017年9月11日签订的《物业管理服务协议》及其附件、《物业管理服务协议补充协议》；2.潘祖华向利和物业古镇分公司支付拖欠的物业管理费（自2017年12月起按5017.25元/月计至2018年7月31日为40138元，自2018年8月1日起按5619.32元/月计至合同解除之日止）；3.潘祖华向利和物业古镇分公司补交2017年10月20日至2018年7月31日已享受的物业管理费折扣优惠7593.85元；4.潘祖华向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金（自2017年12月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日为15879.6元）；5.潘祖华交纳的物业管理费保证金10034.5元由利和物业古镇分公司没收；6.潘祖华向利和物业古镇分公司支付拖欠的电费（自2018年3月起计至实际交还商铺之日止，暂计至2018年5月31日为2703.18元）；7.潘祖华向利和物业古镇分公司支付迟延支付电费违约金（自2018年3月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日为979.01元）。诉讼过程中，利和物业古镇分公司在诉求1中增加要求解除补充协议二，并明确诉求1的附件指《装修手册》《管理规约》《用户守则》；诉求2物业管理费依据是物业管理协议补充协议第一条，从2017年12月1日计至解除之日，按每月5017.25元计算；诉求3补交物业管理费折扣优惠依据是租赁合同第6.2条、租赁合同补充协议第二条第（一）款、物业服务协议补充协议二第一条，从2017年10月20日至31日全额优惠2175.22元（200.69平方米×28元/平方米/月÷31天/月×12天），2017年11月1日至2018年7月每月优惠602.07元（200.69平方米×3元/平方米/月），折扣优惠金额共7593.85元；诉求4物业管理费违约金计算方式为每月以5017.25为基数从每月6日起计；诉求6要求潘祖华支付拖欠的电费计至2018年5月31日，无需计至交还商铺之日，为2703.18元（2017年9月20日至同年9月30日电费37.33元，10月506.81元，11月1235.24元，12月1218.17元，2018年1月1214.62元，同年2月1055.75元，3月1059.12元，4月950.28元，5月725.86元，合计8003.18元，减去潘祖华预充的5300元，为2703.18元）；诉求7电费违约金以每月欠费金额为基数从欠费当月的6日起算，2018年3月欠1027.04元，同年4月欠950.28元、5月欠725.86元。事实和理由：潘祖华于2017年9月11日与中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）签订《商铺租赁合同》，与利和物业古镇分公司签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》《管理规约》《用户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》，上述租赁合同及协议约定在租赁期内（2017年9月20日至2020年9月19日），潘祖华每月应缴纳物业管理费5017.25元（155.68㎡×25元/㎡/月，优惠后的物业管理费）及水电费，优惠前物业管理费标准为5619.32元；如逾期缴交物业管理费及其他应缴费用的，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，潘祖华需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；另，潘祖华与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同的同时，物业协议自动解除；租赁有效期内，潘祖华违反相关规定且令租赁合同及物业协议终止的，利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金10034.5元，并追讨所欠费用；如潘祖华原因导致租赁合同提前终止，则利和物业古镇分公司有权没收合同项下的履约保证金，且潘祖华还应在本合同终止后7日内补交装修期和租赁合同第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。案涉商铺为预付费式电表，但在开业时，为确保潘祖华正常用电并正常开业，利和物业古镇分公司预充3000元电费至案涉商铺电卡内，但截至潘祖华撤场前，其已缴纳的电费并不足以冲抵其实际经营期间用电的费用，潘祖华应自欠费当月6日起按欠费总额3‰缴付违约金。因潘祖华连续多月欠缴物业管理费且违反租赁合同、物业协议的相关条款，其行为已给利和物业古镇分公司带来较大的损失，构成根本违约。潘祖华辩称，1.物业管理协议应被撤销，因为该协议是从属于租赁合同的，在租赁合同被撤销的情形下，该协议也应被撤销。2.当时招商人员承诺免物业管理费六个月，即使要收取物业管理费，截止日期应是2018年5月31日。3.同意支付至2018年5月31日的电费5506元（用电量4588度，每度1.2元），但已交电费5800元，即潘祖华不需要支付电费。4.诉求3、4、7，不同意支付物业管理费违约金、电费违约金，违约金过高，双方签订的协议属于格式合同，双方的权利义务明显不平等，加重潘祖华的义务，关于违约金的条款应是无效条款。5.不同意利和物业古镇分公司没收保证金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年9月11日，利和公司（甲方）与潘祖华（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于中山市古镇镇同兴路号利和广场购物中心层号商铺，建筑面积155.68㎡，期限为2017年9月20日至2020年9月19日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）接受甲方委托，对包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方在该商铺内经营品牌为【百诗雅兰】；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金及宣传物业管理费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米28元由物管公司收取，前三年物业管理费按每月每平方米25元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水电费及其他应付款项者，则物管公司自该月6日起计算违约金；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署当日起七日内，乙方应向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金10034.5元；第二十三条违约责任：23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市古镇，乙方广东省雷州市调风镇，收件人潘祖华，电话138××******；27.2一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方；怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证；租赁期限内，上述商铺是乙方的有效通知地址；27.4如乙方拒收甲方发出之文件、信函，则甲方可选择通过媒体公告送达；第二十九条其他：29.9如合同条款约定与双方已签订或以任何口头或书面形式达成的备忘录、意向书、协议书有抵触之处，双方一切权利义务以本合同约定为准等内容。同日，利和物业公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与潘祖华（乙方）签订《物业管理服务协议》及补充协议、《管理规约》《商户守则》《装修手册》（以下统一简称物业协议），约定物业管理费按每月每平方米25元收费，按自然月结算，其中计算期限不足1个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴；乙方应于每月5日前缴纳；电费按1.2元/度标准执行，电表采用预付智能计量表设计，乙方提前按实际用电需求到甲方预缴电费，电费统一由甲方代缴；管理费保证金相当于两个月管理费，待乙方退租时无息予以退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；物业管理费起计日为2017年9月20日；协议履行期限为2017年9月20日至2020年9月19日；乙方与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同时，本协议自动解除；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用的，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；《管理规约》《商户守则》《装修手册》是本协议的附件，与本协议具有同等效力等内容。潘祖华已交纳物业管理费保证金10034.5元，并已对上述商铺进行装修后开业。同年11月1日，利和公司与潘祖华就上述租赁合同签订补充协议，约定物业管理费、宣传推广费从2017年11月1日起计等内容。同日，利和物业古镇分公司与潘祖华签订《物业管理服务协议补充协议（二）》，约定变更物业管理费的起计日为2017年11月1日，潘祖华享受原物业管理协议约定的物业费起计日至2017年10月31日期间的物业费全额的折扣等内容。潘祖华共预交电费5300元。2018年8月23日，利和公司、利和物业古镇分公司按上述联系地址、电话向潘祖华发出《解除通知书》，通知潘祖华双方签订的合同自本函发出之日解除，要求潘祖华在本函发出之日起2日内撤离商铺内所有物品及装修（如有）等。该通知书被拒收并于同年8月26日退回。8月31日，利和物业古镇分公司以潘祖华违约为由，诉至法院，提出以上诉请。又查明：关于履约保证金、违约金的问题，利和物业古镇分公司认为利和公司与潘祖华关于“合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金”的约定是违约方承担违约责任的一种方式，是违约金的一种，保证金并不具备定金性质，况且定金罚则优先尊重当事人意思自治，故履约保证金应与违约金等诉求一并作出实体判决。再查明：诉讼过程中，潘祖华于2018年10月31日与利和物业古镇分公司办理上述商铺的交接手续。利和物业古镇分公司提供月冻结报表、电表截图，用以证明截止至2018年5月31日潘祖华商铺的用电量为6669.31度，共用电费8003.18元。月冻结报表列出户名为2030的402523000156电表从2017年9月至2018年5月的用电量等明细，利和物业古镇分公司加盖公章；电表截图显示电表条形码1705402523000156，用电量为6676.85kWh，有手写“2030”的字样。潘祖华均不予确认。本院认为,利和物业古镇分公司主张解除案涉物业协议，潘祖华以案涉物业协议是从属于租赁合同的，在租赁合同被撤销的情形下，案涉物业协议也应被撤销为由，辩称撤销案涉物业协议。关于案涉物业协议是否存在可撤销事由的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可撤销或者变更的情形：“（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，迫使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而案涉租赁合同尚未经人民法院或仲裁机构撤销，潘祖华也没有提供其他充分证据证实本案存在撤销案涉物业协议的法定情形，故潘祖华应承担举证不能的不利后果。因此，对潘祖华该辩解本院不予采纳。利和物业古镇分公司与潘祖华签订的案涉物业协议合法有效，双方均应恪守履行。利和物业古镇分公司主张潘祖华从2017年12月1日开始拖欠物业管理费，潘祖华辩称招商人员承诺免物业管理费六个月，但没有提供其他充分证据予以佐证，故本院不予采纳。潘祖华未按约支付物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。利和物业古镇分公司有权解除案涉物业协议，追索物业管理费等。关于案涉物业协议的解除时间，因利和公司与潘祖华已明确约定“以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日”，而利和公司已按约定联系方式向潘祖华寄送解除通知书，即使该通知书被拒收，也应按约定视为潘祖华于交件日2018年8月23日后第七天即2018年8月30日收到该解除通知书，案涉租赁合同依法应于该日解除。而利和物业古镇分公司与潘祖华也约定“乙方与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同时，本协议自动解除”，且利和物业古镇分公司也与利和公司同时向潘祖华发出解除通知书，故案涉物业管理协议也应于2018年8月30日解除。潘祖华应向利和物业古镇分公司支付2017年12月1日至2018年8月30日的物业管理费共44993.4元（5017.25×8+5017.25÷31×30）。潘祖华辩称物业管理费截止日期应为2018年5月31日，但没有提供充分证据予以佐证，故本院不予采纳。利和物业古镇分公司主张产生电费共8003.18元，潘祖华只确认5506元，而利和物业古镇分公司提供的月冻结报表、电表截图并不足以证实潘祖华的实际用电量，其也没有提供其他充分证据予以佐证，故本院对其主张的超出5506元的部分不予认定。利和物业古镇分公司主张潘祖华预交电费5300元，潘祖华辩称预交5800元，但没有提供任何证据予以佐证，故本院不予采纳。因此，潘祖华应向利和物业古镇分公司支付拖欠电费206元（5506-5300）。利和物业古镇分公司还要求潘祖华补交物业管理费折扣优惠7593.85元、支付迟延支付物业管理费违约金、迟延支付电费违约金，并没收物业管理费保证金10034.5元。根据利和公司、利和物业古镇分公司与潘祖华关于履约保证金的约定，履约保证金实为定金。现潘祖华违约，利和物业古镇分公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和物业古镇分公司认为其没收保证金是潘祖华承担违约责任的一种方式，履约保证金属于违约金，要求与其他违约金等诉求一并作出实体判决。对此，本院作如下处理：1.利和物业古镇分公司要求潘祖华补交已享受的物业管理费折扣优惠7593.85元，理据充分，故本院予以支持。2.对于迟延支付物业管理费的违约金，利和物业古镇分公司要求以上述各月所欠物业管理费为基数分别从当月6日起，均计至清偿之日，该诉请有理，故本院予以支持。3.对于迟延支付电费的违约金，利和物业古镇分公司主张以每月欠费金额为基数从欠费当月的6日起算，其中2018年3月欠1027.04元，同年4月欠950.28元、5月欠725.86元，但没有提供充分证据予以证实，故本院不予采信。因双方均确认案涉商铺产生用电的截止时间为2018年5月31日，故本院酌定潘祖华以所欠电费总额206元为基数从2018年6月6日起至清偿之日止计付违约金。4.关于违约金计算标准，利和物业古镇分公司要求每日按3‰计算，潘祖华辩称违约金过高。因潘祖华拖欠物业管理费、电费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、潘祖华违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定潘祖华按年利率24%计付违约金。5.潘祖华支付上述三项违约金已足以弥补利和物业古镇分公司因潘祖华违约造成的损失，故本院对利和物业古镇分公司关于没收物业管理费保证金的诉请不予支持。潘祖华的有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告潘祖华于2017年9月11日签订的《物业管理服务协议》及其附件（《装修手册》《管理规约》《用户守则》）、《物业管理服务协议补充协议》《物业管理服务协议补充协议（二）》均于2018年8月30日解除；二、被告潘祖华于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费44993.4元，并按年利率24%计付违约金（其中2017年12月至2018年7月每月各以5017.25元为基数分别从当月6日起，以4855.4元为基数从2018年8月6日起，均计至清偿之日止）；三、被告潘祖华于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司补交物业管理费折扣优惠7593.85元；四、被告潘祖华于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付电费206元，并按年利率24%从2018年6月6日起至清偿之日止计付违约金；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1734元，减半收取计867元，由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司负担307元（原告已预交），由被告潘祖华负担560元（该费用原告已预交，本院不予退还，由被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇一九年一月二十九日书记员  刘颖焮