广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终10125号上诉人（原审原告）：冼志刚，男，1951年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区大良街逢沙股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：潘礼全，该社理事长。委托诉讼代理人：区绮雯，广东和桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗闽，广东和桂律师事务所律师。上诉人冼志刚因与被上诉人广东省佛山市顺德区大良街逢沙股份合作经济社（以下简称逢沙股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初6635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冼志刚上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判逢沙股份社赔偿冼志刚因《租用土地协议书》终止引致的损失（按5000元／平方米的标准计算，共787平方米，合计3935000元）;3.本案一审、二审诉讼费用由逢沙股份社承担。事实和理由：（一）一审法院未查明涉案土地征收主体，认定涉案土地被政府征用毫无依据。1.佛山市顺德区大良街道土地发展中心（以下简称大良土发中心）是事业法人单位，并非政府部门，且逢沙股份社亦未提供其与征收主体所签的征地协议，本案无法查明涉案土地的实际征收人。2.冼志刚多次要求逢沙股份社出示政府的征地公告及征地协议，一审法院也已责令逢沙股份社庭后提供，但逢沙股份社均拒绝提供，故本案没有任何证据显示政府存在征地行为。事实上，包括涉案土地在内的地块已于2017年6月1日被华侨城拍得，用于商业开发。3.一审判决认定：“虽然租用协议约定，如上级征用土地，逢沙股份社有土地优先安排给冼志刚，但没有证据证明逢沙股份社有土地可安排给冼志刚。”若涉案土地属政府征收，则根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第二条及第三条的规定，逢沙股份社应优先安排留用地给冼志刚使用，但逢沙股份社既没有提供征地协议又称没有土地可安排，再次表明涉案土地并非被政府征收。（二）一审法院以冼志刚已与大良土发中心达成协议为由，否定冼志刚要求逢沙股份社赔偿租赁合同终止引致的损失，没有法律依据。1.逢沙股份社违约在先，冼志刚与大良土发中心签订的《地上建（构）筑物、生产经营损失补偿协议》（以下简称《补偿协议》）只是逢沙股份社违约后采取的一种防止损失扩大的补救措施。涉案土地周边地块的附着物都已全部被拆毁，冼志刚的厂房已不具备“三通一平”的条件，根本无法使用，厂房承租人也被迫退场。为尽量减少损失，冼志刚才不得已与大良土发中心签订《补偿协议》。且涉案土地已被拍卖，因此无论冼志刚是否签订《补偿协议》，涉案土地都不可能由冼志刚继续使用。2.冼志刚是否签订《补偿协议》，不影响逢沙股份社应承担的责任。首先，《补偿协议》只约束冼志刚及大良土发中心，效力不及于逢沙股份社。且签订《补偿协议》不意味冼志刚放弃向其他适格主体主张赔偿的权利。其次，《补偿协议》约定的是对地上附着物及基础设施开发成本的补偿，对其他补偿未作约定。与冼志刚在本案中所主张的因合同终止赔偿损失并不重合。退一步来说，即使确是政府征地，但《租用土地协议书》第7条也只约定“有关建筑的赔偿由征用单位负责”，并未排除冼志刚就合同终止所引致的其他损失向逢沙股份社索赔的权利。第三，冼志刚以和平协商的方式解决问题，不能成为剥夺冼志刚获得赔偿权利的理由。（三）一审判决无视合同终止引致的后果，认定“双方均不需承担违约责任”，有违公平和正义。1.合同终止导致冼志刚损失惨重。《租用土地协议书》约定，冼志刚对涉案土地还有三十多年的使用权，按周边同等条件的集体土地承租地价20元／平方米／月计算36年的使用权，仅是土地使用价值的损失（按土地租金）已达8640元／平方米。且冼志刚已在土地上建起厂房并投入使用、出租，这个使用价值的损失并未列入《补偿协议》的范围。同时，考虑到地区经济发展及货币贬值因素，冼志刚已无法以同样的租金标准租用同等条件的土地。一审法院按原标准退还剩余租金本金，既未考虑冼志刚的上述损失，也未考虑通货膨胀导致的资金贬值及资金被占用的利息损失。2.合同终止令逢沙股份社获得双重利益。首先，《租用土地协议书》签订后，逢沙股份社已把涉案地块的占有、使用、收益权让渡给冼志刚，若《租用土地协议书》继续履行，则逢沙股份社无权从土地上获得任何收益，也不能自由处分土地。现合同被终止，逢沙股份社则可获得土地补偿的全部收益。其次，在签订《租用土地协议书》时，逢沙股份社已收取了全部租金，获取了租金投资及增值带来的收益。3.一审判决逢沙股份社无须对冼志刚的损失赔偿或补偿，有违公平和正义。（四）逢沙股份社没有完成举证且拒不提供其持有的征地协议，一审法院在未查明事实及调取证据的情况下作出判决，违反法定程序。逢沙股份社称涉案土地被政府征用，并引用《租用土地协议书》第7条主张免责，但未有提供相应证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，其依法应承担举证不能的责任。另外，冼志刚已提供证据证明涉案土地的征收主体并非政府部门，且属于商业拆迁，一审法院亦已责令逢沙股份社提供其与征收主体签订的征地协议，但逢沙股份社拒不提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本案应推定冼志刚的主张成立，认定涉案土地拆迁属商业拆迁。（五）一审判决适用法律错误。租赁期限不得超过二十年是《中华人民共和国合同法》的规定，于1999年10月1日起施行，而施行前的法律、行政法规对租赁合同的期限均未作禁止性或限制性规定。涉案《租用土地协议书》于1992年3月13日签订，根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，涉案《租用土地协议书》约定六十年的租赁期并无违反当时的法律及行政法规的强制性规定，依法有效。一审法院适用《中华人民共和国合同法》，违反了法不溯及既往原则，是适用法律错误。逢沙股份社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方土地租赁关系终止，逢沙股份社不负有任何过错或违约责任，不应承担任何形式的赔偿或补偿。（一）冼志刚是因《租用土地协议书》终止履行而向逢沙股份社主张违约赔偿责任，即本案焦点在于逢沙股份社应否对《租用土地协议书》终止履行负有违约责任和承担赔偿义务。1.逢沙股份社与政府的征地补偿协议，与本案焦点并无关联，一审法院未强制要求逢沙股份社提供相关补偿协议，符合法律规定。2.冼志刚是因《租用土地协议书》履行不能要求赔偿损失，即合同的相对方为冼志刚及逢沙股份社。冼志刚要求逢沙股份社提供与征地方签订的征地协议，与本案没有直接关系。3.逢沙股份社已书面向一审法院说明情况，得到一审法院允许，不再向法院提供。（二）涉案土地被政府征收，租赁标的物不存在，《租用土地协议书》已终止履行。1.双方租赁关系终止系因政府的合法征收行为所引起，并非可归责于逢沙股份社的过错或违约，且《租用土地协议书》中已明确冼志刚对政府征收行为的服从义务。2.《租用土地协议书》第七条约定“如上级政府征用土地，乙方必须无条件服从，租金亦以征用之日起终止”。可见，在涉案租用土地被合法征收的前提下，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项之规定，认定合同已经终止。且在签订合同时，双方亦已预见并约定了“出现政府征用土地”的处理方案。现土地租用关系终止正是因为政府征收土地，而非逢沙股份社主动违约或故意造成合同不能履行的情况。因此，无论冼志刚是否因土地征收而受到所谓的损失，逢沙股份社均不存在任何违约或过错，无需承担任何赔偿或补偿责任。（三）冼志刚并非涉案土地的所有权人或使用权人，其无权主张获得征地补偿款。1.冼志刚主张赔偿的损失金额是参照征地补偿的标准计算出来，可见其主张的实际是涉案土地的征地补偿款。按照法律规定，征地补偿款只能归土地所有权人或使用权人所有，但冼志刚仅为承租人，并非涉案土地的所有权人或使用权人，其无权要求获得该笔款项。2.冼志刚主张因合同终止导致其对涉案土地的剩余使用年限被剥夺，损失土地使用价值（按土地租金）达8640元/平方米，是将合同被终止的违约责任归于逢沙股份社。（四）冼志刚与大良土发中心签订了《补偿协议》，大良土发中心已对其作出了合法补偿。现冼志刚又提起本案诉讼，属于违背诚实信用原则、浪费司法资源的恶意诉讼。1.冼志刚已依法得到补偿，现又向逢沙股份社主张赔偿或补偿，属于双重补偿、双重获益。2.《补偿协议》第五条第一项第2点明确约定“不存在土地补偿和其他任何补偿”，可见，冼志刚当时已明知其因《租用土地协议书》终止而能得到的补偿仅限于“地上建（构）筑物、生产经营损失的补偿”。冼志刚在《补偿协议》上签名，即表明其同意该补偿方式，此后无权再向逢沙股份社主张赔偿或土地征收补偿。且该协议第五条第二项第1点亦约定“乙方不再以任何方式就上述事项提出任何其他异议”。现冼志刚又以《租用土地协议书》终止后的损失为由，向逢沙股份社提出赔偿要求，违反了《补偿协议》约定的行为。（五）逢沙股份社的财产均为全体股民的财产，逢沙股份社并无独立财产。冼志刚的诉求实际上是侵害了全体股民的利益。涉案土地的补偿款早已分配给股份社的成员。冼志刚向一审法院起诉请求：1.解除冼志刚、逢沙股份社之间的《租用土地协议书》；2.判令逢沙股份社赔偿冼志刚因《租用土地协议书》终止引致的损失（损失额参照逢沙村目前征地补偿标准，按5000元/平方米计算，共787平方米），合计3935000元；3.本案的诉讼费用由逢沙股份社承担。一审法院认定事实：1992年3月13日，案外人严某与逢沙管理区签订《租用土地协议书》，约定：严某向逢沙管理区租用土地面积787平方米，时间由1992年3月13日至2052年3月13日止，为期60年；如上级政府征用土地，严某必须无条件服从，租金亦以征用之日起终止，但有关建筑的赔偿则由征用单位负责，不属逢沙管理区责任；租金每平方米50元，共款39350元，是一次性交款了；如上级征用土地逢沙管理区如有土地优先安排土地给严某使用。2002年9月5日，本租用土地协议书转给冼志刚。冼志刚租用涉案土地后经相关部门审批同意其中700平方米面积用于建设厂房。因上述土地被政府征收，2016年7月27日，大良土发中心与冼志刚签订《补偿协议》，约定：冼志刚同意大良土发中心按评估总金额1577193.6元进行补偿。现政府已收回涉案土地。一审法院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。案外人严某租用逢沙股份社集体所有的土地，期限超过二十年，超过二十年的部分无效。由于严某在租期届满二十年后仍在实际使用土地，双方形成了不定期租赁合同关系。严某于2002年9月5日将租用土地协议书的权利义务概括转移给冼志刚，逢沙股份社对此无异议，冼志刚成为涉案土地的实际使用人，有关租赁土地的事宜参照租用土地协议书的约定。《租用土地协议书》约定，如上级政府征用土地，冼志刚须无条件服从，有关建筑的赔偿由征用单位负责，不属逢沙股份社责任。涉案土地被政府征用，符合合同解除条件，合同解除，合同权利义务终止，因不属于冼志刚、逢沙股份社任一方的违约，故双方均不需承担违约责任。合同约定有关建筑的赔偿由征用单位负责，是冼志刚、逢沙股份社双方真实意思表示，事实上，冼志刚已与大良土发中心就土地征用补偿问题达成了协议，因此冼志刚要求逢沙股份社赔偿因租赁合同终止而造成的损失无理，一审法院不予支持。虽然租用协议约定“如上级征用土地，逢沙股份社有土地优先安排给冼志刚”，但没有证据证明逢沙股份社有土地可安排给冼志刚。逢沙股份社一次性收取冼志刚60年的租金，而冼志刚实际使用土地的年限不足60年，逢沙股份社应按比例将自土地收回之日即2016年5月7日起剩余租期的租金23529.14元（39350元÷60年÷365天×13095天）返还给冼志刚。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条规定，判决：一、解除冼志刚与逢沙股份社签订的《租用土地协议书》；二、逢沙股份社应于判决发生法律效力之日起十日内向冼志刚退还23529.14元；三、驳回冼志刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19140元，由冼志刚负担19026元，逢沙股份社负担114元。二审中，当事人没有提交证据。佛山市顺德区国土城建和水利局（以下简称顺德国土局）向本院作出《关于佛山市中级人民法院调查函（2018）粤06民终10125号的复函》。本院组织当事人进行了证据交换及质证。经审查，该复函是顺德国土局依法作出，且与本案有关联性，本院对该复函予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：本院向顺德国土局发函调查本案《租赁土地协议书》项下面积为787平方米的土地自1992年3月13日至2016年7月27日期间是否为农用地，如果非农用地，涉案土地于该期间的土地性质。顺德国土局向本院作出《关于佛山市中级人民法院调查函（2018）粤06民终10125号的复函》，内容为：经核实，涉案土地已于2015年7月3日经省人民政府批准办理农用地转为建设用地和征收为国有土地手续。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据冼志刚的上诉意见和逢沙股份社的答辩意见，本案二审的争议焦点为：逢沙股份社应否向冼志刚赔偿其因涉案《租用土地协议书》终止所造成的损失。本案中，冼志刚上诉主张逢沙股份社应赔偿其因涉案《租用土地协议书》终止所造成的损失。经审查，根据顺德国土局作出的《关于佛山市中级人民法院调查函（2018）粤06民终10125号的复函》可知，涉案土地已于2015年7月3日经省人民政府批准办理农用地转为建设用地和征收为国有土地的手续。大良土发中心于2016年7月27日与冼志刚签订《补偿协议》，对涉案土地上盖建筑物予以补偿。由此可见，涉案土地已被征收，涉案《租用土地协议书》是因政府征收而非逢沙股份社违约而终止。但该协议书仅约定涉案土地被征用时由征用单位对涉案土地上盖建筑物进行赔偿，并未对涉案土地被征收时逢沙股份社应对冼志刚进行赔偿，且现有证据未能证明逢沙股份社对该合同终止有过错，因此，即便冼志刚因涉案《租用土地协议书》终止造成了损失，逢沙股份社也无需向冼志刚承担赔偿责任。冼志刚的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，冼志刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38091.76元，由上诉人冼志刚负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一九年一月十六日法官助理邱雪碧书记员许佩珊