四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初10753号 原告：徐佳臣，男，满族，1996年9月19日出生，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：苟雯，四川蜀天律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：周礼，男，汉族，1980年6月15日出生，住四川省资中县。 被告：徐浪娟，女，汉族，1984年8月14日出生，住四川省威远县。 原告徐佳臣与被告周礼、徐浪娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐佳臣的委托诉讼代理人苟雯到庭参加了诉讼，被告周礼、徐浪娟经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告徐佳臣向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告双方于2017年2月7日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告立即向原告返还已支付的购房款300000元，同时按银行同期贷款利率支付占用资金的利息（从购房款交付之日起计算至返还购房款之日止）到起诉时约为15225元；3、判令二被告立即向原告支付违约金120000元；4、判令二被告支付原告向中介支付的居间服务费6000元；5、判令二被告向原告支付房屋的增值损失300000元（最终以房屋价值评估报告为准）；6、律师费15000元，财产保全保函费2000元；7、请求依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费。审理中，原告当庭撤回第3项、第5项诉讼请求。事实与理由：二被告原为夫妻关系，于2017年1月17日办理了离婚登记。2017年2月7日，原告通过房屋中介诚鑫房产的居间服务，与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定二被告将其共有的通过按揭购买的位于成都市高新区西源大道1311号15幢3单元xxx号面积为63.33平方米的房屋（合同备案号：2171xxx）以410000元的价格出卖给原告。双方同时对购房款的给付方式、定金给付、房屋过户、过户前银行按揭的支付、预约合同公证等进行了约定。因当时该房屋尚未取得产权证，双方特别约定，卖方必须保证该房屋无抵押、无查封、无经济纠纷；过户之前产生的银行月供、贷款尾款由卖方负责清偿；双方同时约定交完首付款之前须办理预约合同公证。2017年2月7日合同签订当日，原告向二被告支付40000元定金，于2017年2月11日通过韩春艳账户（系原告母亲）向二被告支付100000元购房款，于2017年2月20日原、被告双方在四川省成都市蜀都公证处办理了预约合同公证，该预约合同约定的违约责任为：违约方须向守约方支付违约金120000元，预约合同公证后于2017年2月21日通过韩春艳账户（系原告母亲）向二被告支付了160000元购房款，原告先后向二被告支付了共计300000元购房款，剩余的110000元尾款根据合同约定待过户完成后再支付。合同签订后，原告依约向二被告支付了购房款，二被告也向原告交付了房屋。2018年1月3日，成都市龙泉驿区人民法院张贴该房屋的评估、拍卖公告，原告才知道案涉房屋因被告周礼与案外人的纠纷已于2017年2月28日被查封，原告遂于2018年1月16日向成都市龙泉驿区人民法院提出案外人执行异议，成都市龙泉驿区人民法院于2018年1月26日作出（2018）川0112执异10号裁定：中止对案涉房屋的评估、拍卖。被告逾期还贷和对外举债导致该房屋被多次查封的行为，已经违反了双方签订的《房屋买卖合同》的约定，构成了根本违约。综上，二被告的行为已严重地侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，诉至法院。 周礼、徐浪娟经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论及最后陈述等权利。 经审理查明，2015年4月7日，周礼、徐浪娟作为买受人与出卖人四川名著房地产开发有限公司、四川园丁房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定由周礼、徐浪娟购买高新区西源大道1311号15幢3单元xxx号房屋（建筑面积63.33㎡，以下简称案涉房屋）。2015年4月10日，上述合同通过网上签约并生成合同签约备案号217xxx。根据《商品房买卖合同摘要》显示，买受人为周礼，共同买受人为徐浪娟，共有情况为共同共有。 2017年2月7日，徐佳臣与周礼、徐浪娟签订《房屋买卖合同》，主要约定：周礼、徐浪娟将案涉房屋（规划用途为住宅，建筑面积为63.33平方米，合同备案号217xxx），出卖给徐佳臣，房屋成交价为410000元。在本合同签订时，买方向卖方支付定金40000元。双方约定于2017年12月31日前到市房地产交易中心办理过户手续或到担保公司银行签订贷款合同，贷款通过三个工作日内到房地产交易中心办理过户手续，买方于办理预约公证当日向卖方支付首付款（不含定金）260000元；剩余房款110000元由银行按揭贷款支付。卖方于办理预约合同公证后将房屋交付给买方。基于经纪方提供的居间服务，买方向经纪方支付佣金6000元，卖方向经纪方支付佣金2000元。买卖双方任何一方违约，经纪方的佣金由违约方支付。卖方必须保证该房屋无抵押、无查封、无经济纠纷；过户之前所产生的银行每个月月供，提前还款、违约金由卖方承担，卖方负责结清房屋所贷尾款。买卖双方约定：由于该房屋现暂未办理下产权，双方约定过户时间定于产权证办理下来30个工作日办理贷款过户手续，双方约定交首付款时间定于2017年2月28日之前支付并同时办理预约合同公证。卖方签字处，周礼、徐浪娟签名确认，买方签字处徐佳臣签名确认。同日，徐佳臣通过中国邮政储蓄银行转款40000元，周礼、徐浪娟出具《收据》，载明收到徐佳臣定金40000元。 2017年2月20日，周礼、徐浪娟（甲方）与徐佳臣（乙方）共同前往四川省成都市蜀都公证处就预约合同进行公证，《预约合同》主要载明：周礼、徐浪娟于2015年4月7日与四川园丁房地产开发有限公司、四川名著房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市高新区西源大道1311号“成都合院二期”15栋3单元xxx号的房屋……现该房屋房产证尚在办理过程中。周礼、徐浪娟承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给徐佳臣。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。周礼、徐浪娟、徐佳臣双方对正式合同中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更。该房屋转让价款为人民币41万元整，即使房产证登记面积出现误差，仍以该价款为准，不作任何变更。房屋的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行，均由徐佳臣承担。周礼、徐浪娟应于取得该房屋房产证后三十个工作日内与徐佳臣签订正式合同。待周礼、徐浪娟取得房产证后，双方再另行签订正式房屋买卖合同。本合同不作为房屋产权转移的依据。周礼、徐浪娟保证转让的房屋没有产权纠纷。如因周礼、徐浪娟故意隐瞒产权纠纷，造成徐佳臣经济损失的，由周礼、徐浪娟承担全部责任。若周礼、徐浪娟拒不签订正式合同，将房屋转让给他人、提高转让价款的，周礼、徐浪娟应向徐佳臣支付违约金20万元，同时，徐佳臣有权要求继续履行合同。同时，（2017）川成蜀证内民字第6944号《公证书》载明，公证员已告知双方当事人，该《预约合同》是为订立房屋转让合同所预先订立的合同，在条件成熟后，应签订正式合同。 2017年2月11日、2月21日，徐佳臣通过母亲韩春艳向周礼转账100000元、160000元。徐浪娟于2017年2月21日出具《收条》，载明：今收到徐佳臣交来购买本人徐浪娟，房屋地址成都市高新区西源大道1311号15栋3单元xxx号房屋购房首付款260000元（不含定金）。 2017年2月28日，案外人陈绍杰起诉周礼民间借贷纠纷一案，因陈绍杰提出财产保全的申请，成都市龙泉驿区人民法院作出（2017）川0112民初992号民事裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。2018年1月16日，徐佳臣向成都市龙泉驿区人民法院提出执行异议，后成都市龙泉驿区人民法院于2018年1月26日作出（2018）川0112执异10号执行裁定书，裁定中止对位于成都市高新区西源大道1311号15栋3单元xxx号房屋的评估、拍卖。2018年2月1日，成都市龙泉驿区人民法院向徐佳臣发送（2017）川0112执3409号执行裁定书及协助执行通知书，要求扣留被执行人周礼在徐佳臣处的未收房款11万元，期限为三年。非经法院准许，不得向被执行人周礼支付。 2018年3月16日，案涉房屋再次被成都市双流区人民法院查封。 另查明，为购买案涉房屋，徐佳臣向成都诚鑫房地产经纪有限公司支付居间费3000元并由成都诚鑫房地产经纪有限公司出具《收据》。 上述事实有《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、《房屋买卖合同》、《收据》、中国邮政储蓄银行客户凭单、《公证书》、《收条》、网签合同信息查询记录、（2017）川0112民初992号民事裁定书、协助执行通知书、（2018）川0112执异10号执行裁定书、（2017）川0112执3409号执行裁定书、协助执行通知书、（2018）川0116民初1730号民事裁定书、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 关于合同履行的依据问题。首先，2017年2月21日，徐佳臣与周礼、徐浪娟办理了《预约合同》，该《预约合同》仅约定了标的物、价款，但并未约定具体的付款时间、过户条件，则该《预约合同》不具有本约合同的内容，不能以此作为合同履行的依据；其次，徐佳臣签订《房屋买卖合同》并支付了定金及首付款，周礼、徐浪娟亦出具《收据》、《收条》予以认可，则该份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在法律、行政法规规定的无效情形，买卖双方均应受此约束；最后，截止法庭辩论终结，周礼、徐浪娟仍未取得案涉房屋权属证书，亦未与徐佳臣另行签订正式的商品房买卖合同以替代2017年2月7日签订的《房屋买卖合同》。综上，2017年2月7日签订的《房屋买卖合同》，合法有效，双方均应恪守履行。 根据《网签合同信息查询记录》可知，周礼、徐浪娟因其对外所负债务导致案涉房屋分别于2017年2月28日、2018年3月16日被成都市龙泉驿区人民法院、成都市双流区人民法院司法查封，则在案涉房屋存在法律上的履行不能的情形下，徐佳臣主张合同目的不能实现并要求解除合同，该主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。徐佳臣通过诉讼方式行使法定解除权，本院于2018年11月6日向周礼、徐浪娟送达了起诉状副本，故2017年2月7日签订的《房屋买卖合同》于2018年11月6日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并赔偿损失。根据周礼出具的《收据》、徐浪娟出具的《收条》可知，徐佳臣共计向周礼、徐浪娟支付购房定金及首付款共计30万元（2017年2月7日支付定金4万元、2017年2月11日支付首付款10万元、2017年2月21日支付首付款16万元），在合同解除后，其有权要求周礼、徐浪娟予以返还该30万元。同时，因周礼、徐浪娟违约导致合同不能履行，造成该30万元的资金占用利息损失，故徐佳臣有权要求周礼、徐浪娟自该30万元支付之日起至返还之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算赔偿利息损失。 根据《房屋买卖合同》第11条的约定，买方应向经纪方支付佣金6000元，买卖双方任何一方违约，经纪方的佣金由违约方支付。根据成都诚鑫房地产经纪有限公司出具的《收据》可知，徐佳臣现已支付居间费3000元，在因周礼、徐浪娟违约导致合同不能履行的情形下，徐佳臣已支出的3000元，应由周礼、徐浪娟予以赔偿。就徐佳臣应向居间方支付的剩余3000元，因尚未实际产生，故对该部分尚未支出的费用，徐佳臣可待支出后另行主张。 徐佳臣主张，周礼、徐浪娟应向其支付律师费、保全保函费，但因双方并未约定该费用由违约方承担，故对该部分诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告徐佳臣与被告周礼、徐浪娟签订的《房屋买卖合同》于2018年11月6日解除； 二、被告周礼、徐浪娟于本判决生效后十日内退还原告徐佳臣购房款300000元及利息，利息的计算方式为：自2017年2月7日起至退还之日止，以40000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2017年2月11日起至退还之日止，以100000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2017年2月21日起至退还之日止，以160000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算； 三、被告周礼、徐浪娟于本判决生效后十日内赔偿原告徐佳臣居间费3000元； 四、驳回原告徐佳臣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6373元、保全费4311元，由被告周礼、徐浪娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谢 菲 人民陪审员  胡晓篱 人民陪审员  莫吉贤 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  唐 欢