新民市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0181民初2329号 原告：沈阳格林华怡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区长江北街**。 法定代表人：张文财，该公司总经理。 委托代理人：鞠冬，女，汉族，1976年4月23日出生，住址沈阳市。 被告：刘强，男，汉族，1976年8月26日出生，汉族，，住址黑龙江省齐齐哈尔市。 原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司诉被告刘强商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年5月17日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员阎喜宏担任审判长，与审判员马艳蕊（主审）、人民陪审员吴静组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司（以下简称“格林华怡公司”）的委托代理人鞠冬到庭参加诉讼，被告刘强经本院公告传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告格林华怡公司诉称，被告于2014年10月24日购买了原告开发的位于新民市兴隆堡镇中兴路051-7号D28幢1-1-3（格林康泉府小区）的房屋，面积76.79㎡，房屋总价款387790元。双方签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中约定了付款方式：“签订之日付117790元，余贷款270000元。”该《商品房买卖合同》在双方签订时就在“沈阳市房产网”上进行了网上合同备案和预告登记。后被告因资金周转不开，仅交纳10000元房款，并申请由原告替被告垫付购房首付款107790元，同时被告签订了垫款申请及欠据。《商品房买卖合同》及垫款申请和欠据签订后，被告因个人原因并不办理银行贷款，根据合同补充协议之约定：若买受人由于个人原因导致不能办理贷款的，买受人同意在签约之日起的40日内付清全部房款，否则视为买受人违约，买受人无条件同意出卖人解除本合同并按总房款的10%支付违约金。根据垫款申请约定：本人向开发公司申请垫付首付余款107790元整，并于2016年12月20日前交清。第1项被告保证分三期还款，于2014年至2016年期间每年的12月20日前分别交付原告32337元、32337元和43116元人民币，直到垫付款全部还清为止。如被告未能如期履行还款义务超过7日，被告自愿按第5项保证承担责任。第2项本人在签订《商品房买卖合同》后，按合同约定积极配合开发公司或银行办理贷款手续，本人在得到通知后7日内，仍不能办理相关手续的，本人自愿按第5向保证承担责任。申请第5项约定：本人如不能按期还款，则从每期还款日期的次日起至实际支付之日止，按日向开发公司支付总房款万分之五的违约金。本人如不能履行保证，开发公司有权随时解除合同，将房屋收回，同时不承担任何装修费用。垫款申请生效后，经原告对此催还欠款，被告一直提出各种理由拒不还款。被告的行为已经构成严重违约，应承担垫款协议约定的违约责任。经原告多次催被告办理贷款和偿还垫款，被告一直提出各种理由拒绝办理。原告认为：被告的行为已经构成严重违约，且被告已经以实际行为明确表示不履行债务，双方的商品房买卖合同已经无法实现。为此，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金38779元；3、被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记。4、诉讼费用及其他因本案发生的必要费用由被告承担。 被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2014年9月29日，原告与被告签订《格林康泉府垫款申请》，用于原告在被告处购买格林康泉府的房屋一套。所购商品房房号为D28号1-1-3（新民市兴隆堡镇中兴路051-7号）房，用途为住宅，总房款为387790元。双方约定付款方式为银行贷款，首付117790元，其中的10000元由被告支付，其中的107790元由开发公司垫付，余款270000元银行按揭。双方还约定，被告垫付的107790元，原告分三期还款，首期还款日为2014年12月20日，金额为32337元；第二期还款日期为2015年12月20日，金额为32337元；第三期还款日为2016年12月20日，金额为43116元。协议还约定“2.本人在签订《商品房买卖合同》后，按合同约定积极配合开发公司或银行办理贷款手续，并严格按照以上方式向开发公司缴纳房款。本人在得到公司或银行通知后7日内，仍不能办理相关手续的，本人自愿按照第5项承担保证责任。”、“5.本人如不能按期还款，则从每期的还款日期的次日起至实际还款之日止，按日向开发公司支付总房款万分之五的违约金。本人如不能履行第1、2、3、4、项中的任何一项保证，开发公司有权随时解除《商品房买卖合同》，将该房屋收回，同时不承担任何装修费用。本人将自动放弃房屋的所有权和使用权，在开发公司通知后2日内搬离该房屋，已交房款不予返还，本人承担一切手续费用。本人承诺未按期搬离该房屋，则从第三日起按每月5000元向贵公司缴纳房屋租金。本人自愿申请开发公司垫款，并保证按此申请履行义务，如《商品房买卖合同》与本申请有抵触之处，以本申请为准。” 2014年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同》中约定：被告购买位于新民市兴隆堡镇中兴路051-7号第D28【幢】【座】1-1【单元】【层】3号房，该商品房用途为住宅，建筑面积为76.79平方米，单价为5050.01元/平方米，房款总计为387790元；付款方式为：签订之日付人民币117790元，余贷款人民币270000元整。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付一气应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《合同补充协议》约定：“……4、买受人若采用商业贷款或公积金贷款的付款方式，在签定《商品房买卖合同》时即视为买受人明确知道自己已经符合放款条件，买受人需积极配合出卖人办理贷款的后续手续（包括提供各种信贷资料并配合办理预告登记等一切与贷款有关的各项事宜），并保证在该房屋具备贷款条件后的40个工作日内办理完成商业贷款或公积金贷款的一切手续。若因买受人个人原因导致银行在以上约定日期内不能正常放款的，应按总房款的日万分之一缴纳滞纳金，《商品房买卖合同》上的各项约定仍继续执行；若买受人由于下列原因导致不能办理贷款的，买受人同意在签约之日起的40日内付清全部房款，否则视为买受人违约，买受人无条件同意出卖人解除本合同并按总房款的10%支付违约金。（1）办理贷款过程中，遇到银行统一规定的贷款政策或调整贷款政策，而买受人拒不接受的；（2）由于买受人贷款信用不符合银行要求或提供资料不真实等原因而被银行设限，导致银行不予办理贷款的……33、本补充协议是本合同不可分割的组成该部分，如有抵触，以本补充协议为准。34、上述条款由双方在平等协商的基础上，共同确定。买受人特为此公告，对本合同及本补充协议的全部内容完全明白和同意。”上述《商品房买卖合同》经到新民市房产部门进行备案，备案的《商品房买卖合同》标注的签章日期为2014年10月15日。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《销售不动产统一发票》、《格林康泉府垫款申请》、《欠据》、《开具发票申请单》及当事人陈述等证据经庭审质证，本院予以确认，并开庭笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《格林康泉府垫款申请》等经双方签字或盖章确认，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方负有依照该合同约定全面履行的义务。现被告未按照合同约定的期限交付房屋尾款，原告要求解除合同、撤销合同备案并要求被告承担违约金的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于违约金的数额，在原、被告2014年10月15日最终确认的计算方式时约定，按照总房款的10%支付违约金，故本院支持违约金的数额为38779元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司与被告刘强于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告刘强于本判决生效之日起10日内协助原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：XM2012-3313271）的备案登记手续； 三、被告刘强于本判决生效之日起10日内向原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司支付违约金38779元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费869元，公告费600元，由被告刘强承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  阎喜宏 审 判 员  马艳蕊 人民陪审员  吴 静 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  刘 洋