湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10569号上诉人（原审被告）：武汉圣仁康中医肾病医院有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路街办事处金银潭大道将军四路**。法定代表人：王娟，总经理。委托诉讼代理人：石瑜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉湖一印务有限责任公司，住所地武汉市东西湖区将军四路**。法定代表人：张国民，董事长。委托诉讼代理人：林峋，湖北怡达律师事务所律师。上诉人武汉圣仁康中医肾病医院有限公司（以下简称圣仁康公司）因与被上诉人武汉湖一印务有限责任公司（以下简称湖一印务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。圣仁康公司的上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判驳回湖一印务公司的该第四项、第五项的诉讼请求；变更一审判决第六项为降低违约金金额；一、二审诉讼费用均由湖一印务公司承担。事实和理由：1、首先，湖一印务公司于2018年6月15日向圣仁康公司送达《解除厂房租赁合同的通知函》，告知圣仁康公司解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求圣仁康公司腾退租赁房屋，圣仁康公司收到函件后即同意腾退，但湖一印务公司却不顾圣仁康公司意愿，自行锁住租赁房屋大门并未采取任何行动配合圣仁康公司腾退房屋，致使圣仁康公司根本无法进入租赁房屋，更无从整理腾退租赁房屋。其次，双方租赁合同中并未约定圣仁康公司需要支付房屋占用费，以及占用费的标准，同时圣仁康公司在租赁合同解除后根本无法使用租赁房屋，并且已经暂停营业，没有任何经营收入。故圣仁康公司不应向湖一印务公司支付自合同解除之日至实际腾退租赁房屋期间的房屋占用费。2、首先，因圣仁康公司逾期支付租金，湖一印务公司于2018年6月15日向圣仁康公司送达《解除厂房租赁合同的通知函》行使合同约定的单方解除权。其次，根据双方签订的租赁合同第十一条第2项：“乙方如逾期支付租金，甲方不要求解除合同的情况下，乙方除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方须另按日租金的叁倍，向甲方支付滞纳金”的约定，在湖一印务公司未行使单方解除权解除合同的情况下，湖一印务公司才有权利要求圣仁康公司承担逾期支付租金的滞纳金。故圣仁康公司不应向湖一印务公司支付拖欠租金的滞纳金。3、首先，湖一印务公司在本案中所遭受的实际损失为圣仁康公司拖欠的租金金额306826.15元，一审法院判决的违约金已经大大超过湖一印务公司实际损失的30%。其次，一审法院判决圣仁康公司向湖一印务公司承担了房屋占用费、逾期支付房租的滞纳金等费用的前提下，再要求圣仁康公司按照年租金的10%向湖一印务公司支付违约金，圣仁康公司需要支付的各项费用，已经大大高于湖一印务公司遭受的损失的标准，且圣仁康公司在合同约定租赁期间已经暂停营业，无任何收入，请求贵院酌情裁量，降低违约金金额。湖一印务公司答辩称，1、2018年6月15日，湖一印务公司向圣仁康公司送达了解除租赁合同的通知函，但圣仁康公司一直未与湖一印务公司办理房屋腾退手续和将房屋腾退给湖一印务公司，其租赁房屋仍然由圣仁康公司实际占有，因为湖一印务公司在未得到法院确认圣仁康公司腾退出租赁房屋的判决的情况下也不敢冒然对租赁房屋进行强制腾退，担心圣仁康公司反告湖一印务公司侵权。因此在圣仁康公司腾退出租赁房屋之前，圣仁康公司应按原租赁合同所约定的租金向湖一印务公司支付房屋占用费。2、双方签订的《厂房租赁合同》中约定：“乙方如逾期支付租金，甲方不要求解除合同的情况下，乙方除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方须另按日租金的叁倍，向甲方支付滞纳金”，湖一印务公司在一审中因考虑到滞纳金的合理性，自愿将逾期支付租金的滞纳金降到欠付租金的30%，这是湖一印务公司做出的对圣仁康公司最大限度的让步。因此，圣仁康公司违约在先，湖一印务公司向圣仁康公司主张2018年3月13日就应向湖一印务公司支付租金至解除租赁合同期间内欠付租金306826.15元的30%的滞纳金合理、合法。3、双方签订的《厂房租赁合同》约定：“圣仁康公司拖欠房租累计壹个月的，湖一印务公司有权终止合同，收回该厂房，圣仁康公司应按当年年租金（1199000.74元）的20%向湖一印务公司支付违约金。”，因此湖一印务公司与圣仁康公司之间就圣仁康公司违约行为导致的解除租赁合同后违约金有明确的约定，一审法院本应按双方的约定判决，但一审法院考虑到已判决圣仁康公司向湖一印务公司支付房屋租金及滞纳金、房屋占用费后酌情调减，湖一印务公司想息事宁人，并未提起上诉。综上所述，请求依法驳回圣仁康公司的上诉请求，维护湖一印务公司的合法权益。湖一印务公司向一审法院起诉请求：1、确认湖一印务公司与圣仁康公司于2013年3月13日、2015年3月1日、2017年5月1日签订的三份《厂房租赁合同》已解除；2、判令圣仁康公司腾退出湖一印务公司所有的坐落于东西湖区养殖场私营经济小区3992.84㎡的厂房；3、判令圣仁康公司支付湖一印务公司租金306,826.15元及逾期支付租金滞纳金92,047.85元（截止租赁合同解除日2018年6月15日），解除合同违约金239,800.15元；4、判令圣仁康公司支付湖一印务公司房屋占用费，按每日3,330.56元的标准自2018年6月16日计算至腾退之日；5、判令圣仁康公司承担案件受理费。一审法院查明，2013年3月13日，湖一印务公司与圣仁康公司签订《厂房租赁合同》，约定：湖一印务公司将其位于东西湖区养殖农场私营经济小区内的厂房面积2592.84平方米租赁给圣仁康公司，期限七年，自2013年6月13日至2020年6月13日；合同签订之日，圣仁康公司支付湖一印务公司租房保证金1万元，圣仁康公司退租时，在不欠任何费用的情况下，湖一印务公司全额退还；湖一印务公司送圣仁康公司三个月装修时间，双方约定第一年（2013年6月13日至2014年6月13日）月租金按20元／㎡，每月租金为51,856.80元，租金每季度支付一次，提前十日交清。双方约定2013年6月13日至2016年6月13日期间的租金价格不变，2016年6月13日至2017年6月13日租金由20元／㎡递增10%至22元／㎡，2017年6月13日至2018年6月13日期间租金递增至24.2元／㎡，2018年6月13日至2019年6月13日期间租金递增至26.6元／㎡，…。合同还约定如圣仁康公司拖欠租金累计一个月的，湖一印务公司有权终止合同，收回厂房，圣仁康公司应当按照当年年租金的20%向湖一印务公司支付违约金，同时，圣仁康公司逾期支付租金，在湖一印务公司不要求解除合同的情况下，每逾期一日，圣仁康公司应另按日租金的三倍支付湖一印务公司滞纳金。2015年3月1日，湖一印务公司与圣仁康公司又签订一份《厂房租赁合同》，约定：湖一印务公司将其位于东西湖区养殖农场私营经济小区内的厂房面积700平方米租赁给圣仁康公司，期限五年，自2015年3月1日至2020年3月1日；合同签订之日，圣仁康公司支付湖一印务公司租房保证金1万元，圣仁康公司退租时，在不欠任何费用的情况下，湖一印务公司全额退还；双方约定前两年（2015年3月1日至2017年3月1日）租金按25元／㎡计算，每月租金为17,500元，租金每季度支付一次，提前十日交清。2017年3月1日至2018年3月1日期间的租金由25元／㎡递增6%至26.5元／㎡，2018年3月1日至2019年3月1日期间租金递增至28.1元／㎡，…。合同违约条款与第一份合同一致。2017年5月1日，湖一印务公司与圣仁康公司双方还签订一份《厂房租赁合同》，约定：湖一印务公司将其位于东西湖区养殖农场私营经济小区内的厂房面积700平方米租赁给圣仁康公司，期限五年，自2017年5月1日至2022年5月1日；合同签订之日，圣仁康公司支付湖一印务公司租房保证金1万元，圣仁康公司退租时，在不欠任何费用的情况下，湖一印务公司全额退还；双方约定前两年（2017年5月1日至2019年5月1日）月租金按25元／㎡计算，租金每季度支付一次，提前十日交清。2019年5月1日至2020年5月1日期间的租金由25元／㎡递增6%至26.5元／㎡，…。合同违约条款与前两份合同一致。合同签订后，截止2018年3月13日，圣仁康公司支付了湖一印务公司租金。湖一印务公司提供的证据显示，双方约定每年的3月13日、6月13日、9月13日、12月13日为圣仁康公司支付湖一印务公司租金的时间节点，按双方合同约定，圣仁康公司应于2018年3月13日支付湖一印务公司下一季度租金，但圣仁康公司因自身经营问题没有支付。同年4月20日，湖一印务公司向圣仁康公司发出告知函，称圣仁康公司自2018年3月13日起拖欠湖一印务公司租金，要求圣仁康公司支付，否则自2018年5月1日起解除双方租赁合同，收回厂房。同年6月15日，湖一印务公司向圣仁康公司发函，通知圣仁康公司自即日起解除租赁关系，要求圣仁康公司腾退房屋并办理交接手续。审理中，圣仁康公司当庭认可双方租赁合同已于2018年6月15日解除。一审法院认为，湖一印务公司与圣仁康公司先后签订的三份厂房租赁合同，系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。因圣仁康公司未按照合同约定支付湖一印务公司租金，湖一印务公司向圣仁康公司发函决定于2018年6月15日解除双方租赁合同，圣仁康公司对此予以认可，故确认湖一印务公司与圣仁康公司双方租赁合同于2018年6月15日解除，同时圣仁康公司应当按合同约定及法律规定将租赁房屋腾退给湖一印务公司，对湖一印务公司相关诉请予以支持。圣仁康公司应按合同约定支付拖欠湖一印务公司2018年3月13日至2018年6月15日期间的房屋租金306,826.15元。圣仁康公司当庭辩解已支付湖一印务公司租金至2018年3月底，但未提供相应证据，且湖一印务公司提交的收款收据证实圣仁康公司支付租金截止日期为2018年3月12日，故对圣仁康公司的辩解意见不予采信。湖一印务公司与圣仁康公司双方签订的三份租赁合同第十一条第二款明确约定“乙方（圣仁康公司）如逾期支付租金，甲方（湖一印务公司）不要求解除合同的情况下，乙方除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方须另按日租金的叁倍向甲方支付滞纳金”，审理中湖一印务公司变更诉请，要求按拖欠租金的30%支付滞纳金，依法照准，故圣仁康公司应当支付湖一印务公司2018年3月13日至2018年6月15日期间拖欠租金的滞纳金92,047.85元。湖一印务公司与圣仁康公司于2018年6月15日解除房屋租赁合同后，圣仁康公司仍占用湖一印务公司房屋，依法应当承担占用期间的房屋占用费，认定占用费按双方合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止。湖一印务公司与圣仁康公司双方三份租赁合同的第十一条第一款第四项约定，圣仁康公司拖欠房租累计一个月的，湖一印务公司有权终止合同，收回房屋，圣仁康公司应按照当年年租金的20%向湖一印务公司支付违约金。湖一印务公司请求判令圣仁康公司按上述标准支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”的规定，在圣仁康公司支付了拖欠的房屋租金及滞纳金、占用费后，按年租金20%支付违约金的条款约定标准过高，应予调整，结合案件实际情况酌定圣仁康公司按年租金的10%支付湖一印务公司违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉湖一印务有限责任公司与武汉圣仁康中医肾病医院有限公司签订的三份租赁合同已于2018年6月15日解除；二、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内将所租赁的房屋腾退给武汉湖一印务有限责任公司；三、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司租金306,826.15元；四、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司房屋占用费（按3,330.56元／日标准，自2018年6月16日计算至房屋实际腾退之日止）；五、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司拖欠租金的滞纳金92,047.85；六、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司违约金119,900元；七、驳回武汉湖一印务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费5,093元（已减半收取），武汉湖一印务有限责任公司负担599元，武汉圣仁康中医肾病医院有限公司负担4,494元。本院经审理查明：一审判决审理查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，二审审理期间，湖一印务公司自述案涉房屋于2018年10月18日由湖一印务公司另行出租给他人。本院认为，针对圣仁康公司的上诉理由及请求，本院评判如下：关于圣仁康公司是否应支付合同解除之后的房屋占用费及占用费的截止日期的问题。虽湖一印务公司与圣仁康公司均认为双方签订的三份租赁合同于2018年6月15日解除，但双方并未办理案涉租赁房屋的交接手续，且案涉房屋仍由圣仁康公司占用，故一审法院认定圣仁康公司应向湖一印务公司支付案涉房屋占用费正确，但因湖一印务公司于2018年10月18日将案涉房屋另租他人，故一审法院认定占用费计算至实际腾退之日止及圣仁康公司将租赁的房屋腾退给湖一印务公司有误，本院予以纠正。关于双方签订的三份租赁合同已解除，圣仁康公司是否还应向湖一印务公司支付拖欠租金的滞纳金的问题。因湖一印务公司提出解除合同，根据湖一印务公司与圣仁康公司双方签订的三份租赁合同第十一条第二款“乙方（圣仁康公司）如逾期支付租金，甲方（湖一印务公司）不要求解除合同的情况下，乙方除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方须另按日租金的叁倍向甲方支付滞纳金”的约定，圣仁康公司不应承担拖欠租金的滞纳金，故圣仁康公司的该项上诉理由成立，其主张不应承担拖欠租金的滞纳金的上诉请求，本院予以支持。关于圣仁康公司承担违约金119900元是否适当的问题。因圣仁康公司未履行租赁合同约定支付租金的义务，构成违约，应承担违约责任，根据湖一印务公司与圣仁康公司双方三份租赁合同的第十一条第一款第四项约定，圣仁康公司拖欠房租累计一个月的，湖一印务公司有权终止合同，收回房屋，圣仁康公司应按照当年年租金的20%向湖一印务公司支付违约金。湖一印务公司请求判令圣仁康公司按上述标准支付违约金，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，及考虑在圣仁康公司支付了拖欠的房屋租金及滞纳金、占用费后，按年租金20%支付违约金的条款约定标准过高，并结合案件实际情况酌定圣仁康公司按年租金的10%支付湖一印务公司违约金并无不当，故圣仁康公司的该项上诉理由不成立。综上，圣仁康公司的部分上诉理由成立，其该部分的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2521号民事判决第一项、第三项、第六项。即：一、确认武汉湖一印务有限责任公司与武汉圣仁康中医肾病医院有限公司签订的三份租赁合同已于2018年6月15日解除。三、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司租金306,826.15元。六、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司违约金119,900元；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2521号民事判决第二项、第五项、第七项。即：二、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内将所租赁的房屋腾退给武汉湖一印务有限责任公司。五、武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司拖欠租金的滞纳金92,047.85。七、驳回武汉湖一印务有限责任公司其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2521号民事判决第四项为：武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉湖一印务有限责任公司房屋占用费（按3,330.56元／日标准，自2018年6月16日计算至2018年10月17日止）；四、驳回武汉湖一印务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半后的案件受理费5,093元，由武汉湖一印务有限责任公司负担599元，武汉圣仁康中医肾病医院有限公司负担4,494元（一审减半后的案件受理费5,093元，已由武汉湖一印务有限责任公司预交，武汉圣仁康中医肾病医院有限公司于本判决生效之日起十日内将其负担的诉讼费支付给武汉湖一印务有限责任公司）；二审案件受理费10,186元，由武汉湖一印务有限责任公司负担1,198元，武汉圣仁康中医肾病医院有限公司负担8,988元（二审案件受理费10,186元已由武汉圣仁康中医肾病医院有限公司预交，武汉湖一印务有限责任公司于本判决生效之日起十日内将其负担的诉讼费支付给武汉圣仁康中医肾病医院有限公司）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一九年一月二十三日法官助理严洁书记员陈佳佳