内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0502民初8995号 原告：张昌志，男，汉族，1967年6月20日出生，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码:xxx。 委托诉讼代理人：王建国，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志江，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 被告：通辽市恒达伟业房地产开发有限公司，住所：通辽市科尔沁大街与福利路交汇处（石材城对面）。 法定代表人：张海波，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张国文，男，汉族，1988年10月24日出生，通辽市恒达伟业房地产开发有限公司经理，公民身份号码:xxx。 被告：孙丽娜，女，1979年11月10日出生，汉族，个体经营者，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码:xxx。 原告张昌志诉被告通辽市恒达伟业房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）、孙丽娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后依法适用简易程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告张昌志及其委托诉讼代理人王建国、被告恒达公司法定代表人张海波、被告孙丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.判令被告恒达公司立即协助原告办理通辽市科尔沁区西门办事处恒达丽园小区#楼室不动产产权过户登记手续；2.判令确认被告恒达公司与被告孙丽娜就通辽市科尔沁区西门办事处恒达丽园小区#楼室所签订的《商品房买卖合同》无效；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年4月29日，原告与被告恒达公司签订了《恒达丽园小区商品房认购协议》，约定：1.被告恒达公司将其开发的恒达丽园小区#楼第一层整体出售（包括半地下室）给原告，第一层建筑面积约1100.97平方米，每平方米5000元，半地下室建筑面积约1100.97平方米，每平方米2500元；第二层整体建筑面积1100.97平方米，每平方米4500元，总建筑面积为3302.91平方米，总价款为13211640元；2.原告所购买的整体楼层第一、二楼必须北面通道开门；3.#楼第一、二层整体楼层举架高度必须为3米，半地下室举架高度必须为地上1.5米，地下1.2米。同时要求原告购买的楼房必须为框架结构，不需要间壁隔墙，不需要安装供暖设施；4.被告恒达公司所建楼房位置必须间距原告门市房南侧围墙间距不少于3米；5.该协议签订后原告付给被告恒达公司定金1321164.00元，总房款的10%。6.该楼房主体工程建至第三层完工之日原告付被告恒达公司3963492.00元，总房款的30%，其余60%房款可以商业按揭贷款方式支付，如因个人原因不能贷款，剩余60%房款按第7、8条执行；7.建设房屋整体封顶之日原告交付被告恒达公司购房款3963492元，总房款的30%；8.建设房屋总体完工使用时原告付清全部购房款3963492.00元，总房款的30%；9.被告恒达公司必须在2016年4月29日将房屋交付给原告使用；10.如被告恒达公司违约，必须双倍退还定金，如数退还已交付的房款，并从已交付房款的第二日起按照万分之零点五计算并支付原告违约金，如原告违约，原告交付的定金归被告恒达公司所有；11.该整体楼房正式出售时在不改变该合同条款的前提下再签订正式合同。 2015年11月3日，由于被告恒达公司的原因致使原告不能办理按揭贷款，双方经协商后又签订了《恒达丽园小区商品房认购变更补充协议书》，对原认购协议的第六条进行了变更，被告恒达公司为原告办理60%的按揭贷款，变更为现金三次支付，每次20%支付。协议签订后支付购房款2642328.00元，被告恒达公司将房屋交付原告使用后20日内支付2642328.00元，被告恒达公司为原告办完房证后20日内再支付2642328.00元。同时双方还对原协议第三条、第十条进行了补充，原告所购买的该楼房作为五金土产、农资营业仓库使用。第一、二层（包括地下室）必须是北面通道开门，由原告单独使用，被告恒达公司不得在北面开通任何公用通道门。如被告恒达公司违约，原告要求继续履行合同，被告恒达公司必须赔偿原告违约金60万元。原协议第七、八条予以废除，另增加一条，在本小区主体竣工验收之前，原告必须将北侧西侧临建房屋全部拆除。 2016年10月28日，双方再次签订《再次变更补充协议书》，约定该协议签订后，被告恒达公司立即将#楼、#楼周围通往原告院内的通道全部封死。对2015年11月3日双方签订的补充协议书第三条进行了变更，被告恒达公司将该楼房验收后交付原告使用以后，根据双方签订合同条款的要求，被告恒达公司必须达到原告所购买的楼房整体结构的要求，本《再次变更补充协议书》中第一条被告公司履行完毕后，原告在15日内付被告恒达公司购房款2642328元。 原告如约全部履行了上述合同义务，截至2016年11月21日共支付被告恒达公司购房款9248148.00元。但被告恒达公司却违反合同约定，于2016年10月29日才向原告交付房屋，且交付的房屋并不是双方约定的框架结构，而是间壁隔墙，还留了一处通道门，被告恒达公司还在院内强行修建燃气管道、污水管道，并挖了污水渠，给原告造成严重经济损失，被告恒达公司至今未就涉案房屋协助原告办理产权过户手续。其行为已构成严重违约。 另了解到，被告恒达公司将出售给原告的涉案房屋作为借款抵押物与被告孙丽娜签订房屋买卖合同，双方实际上并不存在真实的房屋买卖合同关系，其签署的合同损害了原告的合法权益，应属无效合同。综上所述，原告为维护自身合法权益，向人民法院提起民事诉讼，提出上述请求，望判如所请。 被告恒达公司辩称，我方与原告在合同中约定的层高3米指的是楼板与楼板之间中心线的距离。我方与原告之间存在商品房买卖合同关系，就涉案房屋与被告孙丽娜之间是借贷关系，用涉案房屋作为担保。涉案房屋至今尚未经过综合验收，无法办理房产证。 被告孙丽娜辩称，当时被告恒达公司向我借钱，以涉案房屋作为担保，被告恒达公司把钱还我，我就同意撤销房屋买卖合同备案登记。被告恒达公司与我签订房屋买卖合同时，我去现场看过房屋，记不清当时看的房屋是不是签合同的房子，但我看到的房子确实没人居住使用，被告恒达公司根本没跟我说在我之前有其他人购买涉案房屋。对于原告的诉请，因为我不懂法，同意由人民法院依法裁判。 原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.日期为2013年4月29日的《恒达丽园小区商品房认购协议》；2.日期为2015年11月3日的《恒达丽园小区认购变更协议书》；3.日期为2016年10月28日的《再次变更补充协议书》，证据1-3证明被告恒达公司将包括涉案房屋在内的12间楼房（包括地下室）出售给原告，双方就相关房屋的面积、结构、价款、支付方式、支付时间等进行了约定，同时约定如被告恒达公司违约，则应向原告支付违约金60万元；4.日期为2013年4月29日的收据一枚；5.日期为2015年5月26日的收据一枚；6.日期为2015年11月3日的收据一枚；7.日期为2016年11月21日的收据一枚；证据4-7证明原告依约向被告恒达公司支付购房款9248148元的事实；8.日期为2016年10月29日《房屋交接书》一份、《前期物业管理服务协议》一份、《安全消防责任书》一份、《车辆及车库管理协议》一份、金额为25103元的物业费收据一枚、金额为3716元的水表初装费收据一枚、金额为2477元的清运费收据一枚、金额为100元的电表押金收据一枚，金额为2000元的装修保证金收据一枚；该份证据证明被告恒达公司于2016年10月29日向原告交付涉案房屋，原告向被告恒达公司支付物业费等款项，双方签订房屋交接书，自涉案房屋交付后原告实际占有使用房屋至今，同时证明被告恒达公司未按约定交房，违约事实清楚，应向原告支付违约金60万元；9.日期为2016年10月29日的房屋契税收据一枚，证明被告恒达公司交付房屋后以为原告办理房屋产权登记为由向原告收取了313777.00元的契税款，但并没有为原告办理，应予返还（已在另案中主张）；10.日期为2016年12月29日的《商品房买卖合同》1份，合同编号为xxxx，证明二被告之间不存在商品房买卖行为，属于名为房屋买卖实为借贷；11.2018年11月14日通辽市房地产交易所出具的证明一份，证明涉案房屋买卖合同已在通辽市房地产交易所办理备案登记，但该登记行为因二被告不存在真实的房屋交易，应予撤销。 被告恒达公司未提供证据。 被告孙丽娜提供以证据：1.商品房买卖合同一份；2.不动产登记证明一份，证明二被告就涉案房屋签订买卖合同并办理了预告登记。 经庭审质证，本院对原告所举证据认证如下：原告所举证据1-11来源合法、客观真实，与待证事实具有关联，能够反映原告主张的事实，本院依法综合予以采信；被告孙丽娜所举证据能够反映其主张的事实，本院对此予以确认，但不能用以证据其与被告恒达公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及预告登记合法有效。 综合各方当事人的意见以及本院采信的证据查明本案法律事实如下： 2013年4月29日，原告与被告恒达公司签订了《恒达丽园小区商品房认购协议》，于2015年11月3日签订《恒达丽园小区商品房认购变更补充协议书》，又于2016年10月28日签订《再次变更补充协议书》。双方在上述协议中约定：被告恒达公司将其开发建设的恒达丽园小区#楼第一层（包括半地下室）、第二层整体出售给原告，其中第一层建筑面积约1100.97平方米，每平方米价格5000元，半地下室建筑面积约1100.97平方米，每平方米价格2500元，第二层建筑面积1100.97平方米，每平方米价格4500元，总建筑面积为3302.91平方米（最终以房管部门测绘面积为准），总价款为13211640元；原告所购房屋为框架结构，不需要间壁隔墙，不需要安装供暖设施，第一、二层（包括地下室）必须北面通道开门，由原告单独使用，作为五金土产、农资营业仓库，举架高度为3米，半地下室举架高度为地上1.5米，地下1.2米，北面不得开通任何公用通道；被告恒达公司所建楼房位置必须间距原告门市房南侧围墙间距不少于3米；该协议签订后原告向被告恒达公司支付购房定金1321164.00元，即总房款的10%；该楼房主体工程建至第三层完工之日原告付被告恒达公司3963492.00元，即总房款的30%；剩余房款分三期支付，在双方签订《恒达丽园小区商品房认购变更补充协议书》后立即支付2642328.00元，即总房款的20%；被告恒达公司在与原告签订《再次变更补充协议书》后立即将#楼、#楼周围通往原告院内的通道全部堵死，被告恒达公司将该项义务履行完毕，且房屋经验收、交付原告使用达到双方约定的整体结构要求后，原告在15日内付被告恒达公司购房款2642328.00元；尾款2642328.00元于房证办完后20日内支付。如被告恒达公司违约，原告要求解除合同，被告恒达公司必须双倍退还定金，如数退还已交付的房款，并按自交付房款的次日起按国家银行贷款利率支付原告利息；如原告要求继续履行合同，被告恒达公司必须赔偿原告违约金60万元，如原告违约则已交付的定金归被告恒达公司所有。 上述协议履行过程中，原告就涉案房屋分四次共向被告恒达公司支付购房款9248148.00元，其中，2013年4月29日支付购房定金1321164.00元，2015年5月26日支付购房款3963492.00元，2015年11月3日支付购房款2642328.00元，2016年11月21日支付购房款1321164.00。 2016年10月29日，被告恒达公司将涉案房屋交付给原告，双方签订《房屋交接书》，内容为：现有通辽市恒达伟业房地产开发有限公司和张昌志（买受人）就位于恒达丽园小区##楼一、二层房屋达成如下共识，买卖双方对交接房屋现状（包括该房屋水、电、燃气、物业等相关费用结算）及该房屋税费结算事宜均无异议。当日，原告还向被告恒达公司支付物业费、装修保证金、电表初装费等入住费用合计33396.00元；此外，被告恒达公司还代收原告涉案房屋契税款313777.00元，但至今没有为原告办理涉案房屋产权过户登记手续，也没有为原告出具契税发票。 另查明，截至本案法庭辩论终结前，原告与被告恒达公司均未提供涉案房屋综合验收备案登记手续，同时，被告恒达公司向原告实际交付的房屋存在间壁隔墙，与双方协议约定不符。 又查明，被告恒达公司向被告孙丽娜借款，并于2016年12月29日就出售并交付给原告的通辽市科尔沁区西门办事处恒达丽园小区#楼室与被告孙丽娜签订《商品房买卖合同》共一份，合同编号为xxxx。该份合同已在房管部门办理了备案登记手续和预告登记。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告恒达公司就涉案房屋所签订的三份协议意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。同时，双方签订的协议已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告恒达公司已经按照约定收受了购房款，故双方签订的三份协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告已按双方约定支付了全部购房款，被告恒达公司应当按照双方的约定以及相关法律的规定与原告签订正式的商品房预售合同，并自签约之日起30日内，向不动产登记部门办理商品房预售合同登记备案手续，并按约定的期限向原告交付符合约定的房屋和协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续。然而被告恒达公司却未按照约定全面履行自己的义务，存在以下诸多违约行为：1.涉案房屋在交付使用之时未经综合验收合格，不符合法律规定的交付条件；2.涉案房屋的交付时间超过双方约定的期限；3.涉案房屋的建筑面积及结构与双方约定不符；4.未就涉案房屋为原告办理所有权转移登记，却收取契税款拒不退还；5.就已出售并交付给原告的涉案房屋与被告孙丽娜签订《商品房买卖合同》并办理备案登记和预告登记手续。前述五项违约行为均严重损害了原告的合法权益。关于涉案房屋的产权过户问题，由于涉案房屋尚未通过综合验收，依照相关法律规定，尚不具备产权过户登记条件，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告可待涉案房屋符合办理产权过户登记条件时另行主张权利；关于被告恒达公司就涉案房屋与被告孙丽娜所签订的《商品房买卖合同》的效力问题，由于该合同是以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保的，也即名为商品买卖，实为担保，因双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，故双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条第二项、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认被告通辽市恒达伟业房地产开发有限公司与被告孙丽娜于2016年12月29日签订的合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告张昌志的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元、保全费2970.00元，由二被告平均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。 审判员  张志伟 二〇一九年一月二十四日 书记员  崔雯雯