河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初30743号原告程某珍，女，汉族，1968年1月13日出生，住河南省汝州市。委托代理人陈胜勇，河南天基律师事务所律师。委托代理人李某安，男，汉族，1963年10月1日出生，住河南省汝州市，系原告丈夫。被告孙某强，男，汉族，1972年8月6日出生，住郑州市金水区。委托代理人任庆培、董怀轲，河南权辞律师事务所律师。被告王某庆，男，汉族，1978年7月6日出生，住郑州市金水区。委托代理人鲁鹏、王鹏飞，河南尤扬律师事务所律师。原告程某珍诉被告孙某强、王某庆执行异议之诉一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程某珍及其委托代理人陈胜勇、李某安，被告孙某强委托代理人任庆培，被告王某庆及其委托代理人鲁鹏、王鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2017年9月14日，郑州市金水区人民法院对被告孙某强与被告王某庆民间借贷纠纷一案作出民事调解书，后该案进入执行程序，执行案号为。2018年7月13日原告收到郑州市金水区人民法院的腾房通知，原告为维护自己的合法权益，对执行标的向贵院提出书面异议，贵院于2018年10月16日作出号执行异议裁定：驳回原告程某珍的异议。原告对此不服，特提起案外人执行异议之诉。一、原告程某珍与被告王某庆签订的《房产转让协议》真实合法有效，原告系诉争房屋的实际所有权人。2011年9月2日被告王某庆向原告程某珍签订保证书，承诺其自愿将位于房屋的认购权及所交款项转让于原告，转让价款共747080元。后原告应被告王某庆要求分别于2012年2月1日支取现金200000元、2012年10月19日支取现金500000元后交付给被告王某庆，被告王某庆均出具收据。后，被告王某庆称因认购权及房产所有权不能直接办理变更登记，待其先与房产开发商签订合同后，且房产权证书办理后向原告办理过户登记手续。2012年12月3日被告王某庆与河南省某公司签订《商品房买卖合同》，后将该《商品房买卖合同》原件交付给原告，原告于2012年12月21日前往房产管理部门刷卡交纳契税21067.64元，房产管理部门向原告出具有契税完税证明。经被告王某庆通知河南亚太明珠物业管理公司，原告于2012年12月22日以业主身份验收该房屋，自此原告一直在占有、使用、管理该房屋并有原告所缴纳的物业收费票据、电费水费票据予以证明。房屋验收后，因认购权及房屋所有权不能直接过户到原告程某珍名下，被告王某庆为保证认购权及房屋所有权能够过户到原告名下遂于2013年1月13日又与原告补签《房产转让协议》，并在协议中约定待该房产符合办理房产所有权变更登记条件时，被告需为原告办理房产所有权变更登记。协议签订后，原告当场将剩余房款47080元现金交付给被告王某庆，被告王某庆将原来向原告出具的20万收据、50万收据予以收回，重新向原告出具了一张收到原告交付总房款747080元的收据，且被告王某庆当场将相关手续交付于原告；后原、被告共同向该房所在小区的物业公司即河南亚太明珠物业管理公司予以登记备案，交付了相关《房产转让协议》等手续。由上可知，原告与被告王某庆之间的《房产转让协议》是经过双方充分协商的产物，协议内容是双方真实意思表示，协议亦不存在违反法律法规规定的情形，该协议是真实、合法、有效的。且原告已经将全部房产转让款交付于被告王某庆，有被告王某庆出具的收据为证，为此原告已经完全履行了合同义务。被告王某庆理应履行合同的相应义务，但自2016年8月该房产已经符合办理房产过户登记手续时，被告王某庆却迟迟不履行合同义务，后经原告多次要求办理房产过户登记，却以各种理由搪塞，拒不办理，致使原告房屋产权变更登记不能，遂酿纠纷。本案中，原告程某珍提供了房产转让协议、缴纳购房款的收据、物业公司的备案登记、物业收费票据、电费水费票据，上述证据形成了证据链条，充分证明原告程某珍与被告王某庆之间的房产转让协议真实、合法、有效。且原告虽然没有办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用，不影响合同效力，原告应为本案诉争房屋实际所有权人，贵院应停止以王某庆为债务人而对该房屋的执行。二、《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误；原告诉请符合法律规定，应当依法裁定中止执行，解除对房屋的查封、拍卖等执行措施。（一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。由此可知，在金钱债权执行中，不动产买受人（即案外人）只要在查封之前签订有效买卖合同、付清规定价款并实际合法占有使用，并且非因本人原因未办理过户登记的，则该不动产就具有排除执行的效力。本案中：1、在人民法院××经济技术开发区××【现××明珠小区】××楼××单元××号房屋之前，原告程某珍与被告王某庆于2013年1月13日已经就该房屋在平等自愿的基础上签订了合法有效的“房产转让协议”书；2、在人民法院查封该房屋之前，原告早已接收该房屋，之后，一直在实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水费、电费、燃气费等费用至今，并有相应费用票据予以证明，房屋所在的物业管理公司也予以证实原告就是房屋业主，此外在物业管理公司处的备案登记也显示实际业主为原告；3、在人民法院查封该房屋之前，原告就该房屋的转让价款已经通过现金方式全部支付完毕，并有收款人王某庆出具的现金收据及相应的证人证言可以予以证明；此外对于该房屋的契税税额全部是由原告一人缴纳，王某庆对此并未缴纳任何相关费用。4、原告与王某庆签订房产转让协议以来，对于该房屋未办理过户登记并非因原告的原因，而是由于王某庆严重不履行“房产转让协议”的约定，进而导致过户登记迟迟未予办理。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可知，在执行过程中第三人（案外人）只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。本案中，首先，原告已与王某庆签订合法有效的“房产转让协议”并支付全部转让价款；其次，原告也早已接收该房屋并实际占有使用管理该房屋；最后，原告未办理过户登记手续的原因是王某庆未履行“房产转让协议”的约定，严重违约所致，原告对此不存在过错。因此原告请求符合上述规定，应当依法裁定中止执行，解除对房屋的查封、拍卖等执行措施。但执行法院却作出裁定，驳回原告异议请求，实属认定事实不清，适用法律错误。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求判令立即停止对原告购买的位于房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；确认原告程某珍于2013年1月13日与被告王某庆签订达成的《房产转让协议》合法有效；被告王某庆立即协助、配合原告程某珍办理房屋的产权过户登记手续；本案诉讼费用全部由被告承担。被告孙某强辩称:原告诉讼请求不能成立，请依法驳回原告诉讼请求。一、答辩人与被告王某庆之间的民间借贷纠纷经郑州市金水区人民法院作出民事调解书，已经发生法律效力，根据答辩人在郑州市经济技术产业开发区房地产管理局调取的房屋所有权证（存根）显示，王某庆名下有两套房屋，分别为位于郑州经济技术开发区××楼××单元××和××楼××号，答辩人在诉讼过程中对以上房屋申请财产保全及执行中对以上房屋进行拍卖均系维护自己合法权益采取的必要措施，且有明确的法律依据。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，原告作为案外人，诉称与王某庆签订《房产转让协议》，王某庆已经将涉案房屋转让给她，但至今该房屋并未发生不动产的登记变更，该不动产所有权依法仍属于被告王某庆，原告之前在执行过程中所提交的执行异议申请已经被驳回，原告要求对本案房屋停止执行的诉讼请求不应该予以支持。二、答辩人对王某庆与原告之间签订《房产转让协议》并不知情，但根据原告诉状所述，即使存在该协议也不能阻却法院对本案房屋的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》两个司法解释中对买受人排除执行的条件有明确规定，本案中，原告虽提交了转让协议，但首先协议约定的房屋位置与房产证显示位置不一致；另外，原告虽提交王某庆的收款收据，但原告称房屋转让款全部采用现金方式交付明显不合常理，再者对比同一时期两套房屋的转让协议，转让价款747080元，转让价款855840元，面积小的反而价格高，也不合常理；其次，涉案房屋2016年王某庆已经取得所有权证，但在答辩人申请执行前，原告却一直未要求王某庆办理房屋过户，答辩人申请执行后才提出执行异议，因此，答辩人认为《房产转让协议》并非原告与被告王某庆真实意思表示，被告王某庆是否实际支付全部房款无法认定。综上，答辩人请求贵院驳回原告诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告王某庆辩称:一、王某庆和程某珍之间根本不存在房屋买卖法律关系，程某珍起诉主张房屋所有权错误。二、本案实际情况是梁书民和程某珍的老公李某安是朋友关系，因为和李某安、张欣做投资担保公司失败，欠下李某安巨额债务，李某安多次向梁书民索要，梁书民都无法偿还，为了让李某安放心和拖延还款时间，梁书民找到王某庆帮忙，拿他在亚太明珠小区的房子给李某安作抵押担保，李某安同意这种做法，因房屋当时还没有办产权，无法办理抵押手续，在梁书民的安排下，王某庆才签署了《保证书》。三、2011年9月2日王某庆签署的《保证书》和后期签署的《房产转让协议》只是王某庆为梁书民欠款作出的一种房屋抵押担保行为，王某庆和程某珍之间并未就涉案房屋产生过真实的买卖意思表示。四、程某珍所称2012年2月1日支取现金200000万元和2012年10月19日支取现金500000万以及签署《房产转让协议》当天将剩余房款47080元交付给王某庆的说法纯属虚假捏造，王某庆也没有出具过相应的20万及50万的收据，本案，王某庆只在原告提供的一张747080元的现金收据上签过字，却从始至终没有收到过原告任何购房款项。五、2012年12月22日，以业主身份验收房屋的是王某庆，与物业公司签署《物业管理协议》的也是王某庆，只因梁书民没有按时偿还欠款，经原告方多次强烈要求，王某庆无奈才将房屋钥匙给予原告，原告趁机占有房屋至今，王某庆多次找梁书民和原告方协商此事，但因梁书民没有能力偿还欠款，原告就此霸占房屋不还甚至要求王某庆办理过户手续，双方就此产生争议多年。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案，原告与王某庆之间基础法律关系并非房屋买卖关系，双方之间并无房屋买卖的真实意思表示，原告也并未支付过任何购房款，程某珍对涉案房屋根本不具有所有权，王某庆作为本案最大受害人，与原告方和梁书民之间的借贷纠纷没有直接牵连，原告方与梁书民的借款纠纷应另行起诉另案解决。综上所述，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：孙某强诉王某庆民间借贷纠纷一案，2017年9月14日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告王某庆于2018年1月6日前偿还原告孙某强本金300万元，利息13万元。（被告王某庆于2017年10月6日前偿还原告孙某强本金75万元，被告王某庆于2017年11月6日前偿还原告孙某强本金75万元，被告王某庆于2017年12月6日前偿还原告孙某强本金75万元，被告王某庆于2018年1月6日前偿还原告孙某强本金75万元及利息13万元）。二、被告王某庆逾期还款一次，利息将按照约定月息2分计算，原告孙某强可直接向法院就本案全部本息申请执行。三、原告自愿放弃其他诉讼请求，双方就本案别无其他纠纷。四、案件受理费31120元，减半收取15560元由原告承担，保全费5000元由被告王某庆承担。对上述协议，本院作出民事调解书予以确认。该案件审理中，孙某强申请财产保全，本院作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人王某庆银行存款3000000或者查封其相应价值的其他财产。2017年8月14日，本院向郑州市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，查封王某庆名下位于郑州市经济技术开发区××楼××单元××号的房产和位于郑州市经济技术开发区××楼××号的房产。原告提交落款日期为2013年1月13日签订的房产转让协议一份，协议显示，王某庆将其位于的房产转让给原告，合同价款747080元。提供收款人为王某庆的收据一份，收据显示收到现金747080元，落款日期为2013年1月13日。另查明，房屋与房屋系同一套房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告王某庆签订《房产转让协议》后，双方一直未办理房屋的产权过户登记手续，原告称未办理过户登记的原因是被告王某庆不配合，但原告举证不能证明其向王某庆主张过办理房屋产权过户登记的权利，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告程某珍的诉讼请求。案件受理费11271元，由原告程某珍负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  何 珂人民陪审员  周海玲人民陪审员  杨玉汶二〇一九年一月十六日书 记 员  张亚丹