四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初5948号 原告：邓艳萍，女，1969年9月29日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：肖城莉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：彭媛，女，1988年1月1日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被告：刘杰，男，1982年4月23日出生，汉族，住四川省富顺县。 二被告共同委托诉讼代理人：苟娟，四川和普律师事务所律师。特别授权。 第三人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地成都市锦江区盐市口大业路**。 负责人：龚萍，行长。 委托诉讼代理人：李鹏，男，系银行员工，一般代理。 委托诉讼代理人；钟军，男，系银行员工，一般代理。 原告邓艳萍与被告彭媛、刘杰，第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓艳萍的委托诉讼代理人肖城莉，被告刘杰以及被告彭媛、被告刘杰的共同委托诉讼代理人苟娟，第三人农行蜀都支行的委托诉讼代理人李鹏、钟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓艳萍向本院提出诉讼请求：1.彭媛、刘杰继续履行合同，立即结清案涉房屋银行贷款，解除抵押并配合邓艳萍办理过户；2.彭媛、刘杰向邓艳萍支付违约金146000元；3.本案诉讼费由彭媛、刘杰承担。庭审中，邓艳萍变更第1项诉讼请求为：双方继续履行房屋买卖合同，邓艳萍代彭媛、刘杰向农行蜀都支行清偿案涉房屋剩余贷款本息以解除农行蜀都支行对案涉房屋的抵押权，差价在尾款里进行抵扣。解除抵押后，刘杰、彭媛协助邓艳萍办理过户手续。事实和理由：2016年12月9日，经成都美家美户房地产营销策划有限公司（以下简称美家美户公司）居间，邓艳萍与彭媛、刘杰签订《房屋买卖合同》，并经蜀都公证处公证《预约合同》。合同约定邓艳萍购买彭媛、刘杰所有的位于成都市青羊区“蓝光ＣＯＣＯ金沙三期”5幢21层2107号房屋，成交价730000元。后邓艳萍如约于合同签订当日支付彭媛、刘杰定金3万元和第二笔款270000元，于2017年3月26日支付彭媛、刘杰第三笔款100000元，彭媛、刘杰均给邓艳萍开具收条。按合同约定，被告应于领取房屋产权证之日起二十个工作日内协助邓艳萍办理产权过户手续。至今彭媛、刘杰领取产权证已数月，却要求加价300000元才肯办理过户手续。为维护邓艳萍合法权益，故起诉来院，望判如所请。 被告彭媛、刘杰辩称，彭媛、刘杰拿到不动产权时间是2018年6月份，因邓艳萍不具备成都市购房资格，且房屋没有进行网签备案，无法过户，合同目的无法实现。彭媛、刘杰并未要求邓艳萍加价，因为邓艳萍不具备购房资格，故邓艳萍自愿提出给付部分补偿款延长过户时间。公证书也有明确约定若彭媛、刘杰不配合完成过户手续，邓艳萍可以发出书面通知，但邓艳萍没有发通知。彭媛、刘杰不属于违约方不应承担违约责任，请求驳回邓艳萍的诉讼请求。 第三人农行蜀都支行述称，彭媛在农行蜀都支行办理借款购买涉案房屋，将涉案房抵押给农行蜀都支行，农行蜀都支行的抵押权应当受到法律保护。若邓艳萍愿意代为清偿彭媛、刘杰的债务，农行蜀都支行同意在贷款结清后配合办理抵押登记的注销手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 邓艳萍提交录音文字资料一份，以证明彭媛、刘杰欲单方面变更合同，提高房屋出售价格。本院认为，该证据客观真实，对其真实性予以采信，但谈话内容不能达到邓艳萍的证明目的。 根据本院上述认定及采信的证据，查明事实如下： 邓艳萍（买方，乙方）与彭媛、刘杰（卖方，甲方）于2016年12月9日通过美家美户公司（居间服务方，丙方）签订《房屋买卖合同》、《预约合同》，主要约定：甲方将位于成都市青羊区5幢21层2107号房屋（合同签约备案号：2097608）出售给乙方转让总价为730000元；居间服务费为14600元；购房款支付方式：乙方于2016年12月9日支付定金30000元。甲乙双方查档核实该房产情况，到公证处办理公证后，乙方支付270000元给甲方。乙方需在2017年4月1日之前支付甲方100000元；甲方无条件配合乙方办理上述房屋产权过户手续，该房产权证过户到乙方名下并取得产权证后，乙方办理按揭购房手续，售房尾款330000元由按揭贷款银行直接转账支付给甲方。甲方领取上述房屋产权证之后起二十个工作日内协助乙方办理该房买卖产权过户登记、领取产权证、土地使用权证等手续。违约责任为违约方按房屋总价款的20%支付违约金给守约方。 同日，邓艳萍向彭媛支付购房定金30000元、购房首付款270000元，合计300000元。 2016年12月14日双方就《预约合同》进行公证，成都市蜀都公证处出具（2016）川成蜀证内民字第44065号《公证书》。 2017年3月26日邓艳萍向彭媛支付首付款100000元。 另查明，1.彭媛单独所有位于成都市青羊区房屋，房屋产权登记时间为2018年3月15日。该产权登记至彭媛名下后，农行蜀都支行作为抵押权人对案涉房屋进行抵押登记，后于2018年6月14日将不动产权证原件交付给彭媛。 2.成都市人民政府办公厅于2016年10月1日发布《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》成办发［2016］37号文件第四条规定：“成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。……”第五条规定：“严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发［2017］10号文件（生效时间2017年3月24日），将二手房纳入限购范围。第二条规定：“在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。” 本院认为，邓艳萍与刘杰、彭媛签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。双方均应按照《房屋买卖合同》约定履行各自的权利义务。合同签订后，邓艳萍按照约定向刘杰、彭媛支付了部分购房款。案涉房屋于2018年3月15日登记至彭媛名下，彭媛于2018年6月14日领取不动产登记证书，按照合同约定，彭媛、刘杰应当在领取不动产权证书之日起二十个工作日内协助邓艳萍办理产权过户手续。但因政府限购政策的出台，导致彭媛、刘杰不能在合同预定的期限内协助邓艳萍办理房屋过户手续，由于双方的买卖行为已经大部分履行完毕，且发生在《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发[2017]10号实施之前，另庭审中邓艳萍表示愿意代刘杰、彭媛清偿抵押债务，消灭抵押权，农行蜀都支行同意在邓艳萍还清抵押债务的相应费用后解除案涉房屋抵押。本院认为具体偿还的本息数额以抵押权人的实时核定为准，邓艳萍主张该费用从邓艳萍未支付的剩余购房款中进行抵扣，未违反法律规定，本院予以支持。抵押解除后，买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，本院对邓艳萍要求继续履行合同及刘杰、彭媛协助其办理过户的诉讼请求予以支持。 本案因政策原因导致双方不能办理过户手续，不能归咎于合同双方的违约行为，邓艳萍关于彭媛、刘杰存在根本违约，应当支付其违约金的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。 综上，邓艳萍的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、邓艳萍于本判决发生法律效力之日起十日内代刘杰、彭媛向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行还清刘杰、彭媛向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行贷款的全部剩余本息，以消灭中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行对成都市青羊区房屋享有的抵押权，邓艳萍代刘杰、彭媛所偿还的债务从剩余购房款中予以抵扣； 二、邓艳萍与刘杰、彭媛的房屋买卖合同继续履行，刘杰、彭媛于解除抵押登记当日协助邓艳萍将位于成都市青羊区房屋过户至邓艳萍名下； 三、驳回邓艳萍的其余诉讼请求。 案件受理费3320元、保全费5000元，合计8320元，由邓艳萍负担4160元，由刘杰、彭媛负担4160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 琴 人民陪审员 侯 波 人民陪审员 田林超 二〇一九年一月十七日 书 记 员 洪 莹 速 录 员 郑丽君