江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民终3248号上诉人（原审被告）：江西金诚物业有限公司，住所地江西省南昌市东湖区沿江北路**，统一社会信用代码913601007814989120。法定代表人：罗涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪长泰，江西策源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西恒运实业有限公司，，住所地江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山东大道**统一社会信用代码91360100664767749R。法定代表人：吴信斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：应朝霞，江西豫章律师事务所律师。上诉人江西金诚物业有限公司（以下简称金诚公司）因与被上诉人江西恒运实业有限公司（以下简称恒运公司）债权转让合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2018）赣0121民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金诚公司的委托诉讼代理人汪长泰、被上诉人恒运公司的委托诉讼代理人应朝霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人金诚公司上诉请求：1、撤销（2018）赣0102民初1944号民事判决，改判驳回被上诉人在一审中全部诉讼请求。事实和理由：一审法院将被上诉人代理112户业主向上诉人讨要提前交纳的物业服务费的纠纷，作为债权转让合同纠纷案作出判决是错误的。案涉业主出具的声明反映的基本事实是授权委托而不是债权转让。豫章所在新法制报刊登的《律师函》内容上并未有债权转让给谁的相关内容，也无关于受让人的信息，不符合合同法第八十条规定的要件构成，缺乏债权转让构成的事实。一审判决无事实依据，不符合法律规定。一审判决上诉人退还被上诉人物业费129486.40元，没有与上诉人进行核对，计算有误，金额实为113849.75元。二、上诉人和被上诉人发生了两起诉讼，起因在于被上诉人利用强势地位，为将自己的物业公司取代上诉人而擅自终止《迎宾珑湾前期物业管理合同》，以不正当手段强迫上诉人离开。进而导致被上诉人自用房、空置房的物业费均未交付给上诉人，还有部分业主欠缴上诉人的物业费，金额共计197321.8元，现上诉人已离开物业项目，无法再向欠缴物业费的业主主张权利。现被上诉人一方面起诉要求返还业主预交的物业费，一方面要求欠缴物业费的业主不向上诉人缴纳，给上诉人造成重大损失。因此，被上诉人应承担单方面违约的责任，应当上诉人多收的物业费抵扣业主欠缴的物业费，两项相抵，欠缴的物业费大于多收的物业费，故应驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。被上诉人恒运公司辩称：一、上诉人诉请将多收的物业费与小区业主欠缴的物业费相抵，没有事实和法律依据。1、上诉人未在一审中提出反诉也未提供相应证据，二审中突然增加新的诉讼请求，答辩人不同意就该部分请求审理或调解，上诉人可依法另行起诉。2、如果确实存在业主未缴清物业费的情况，上诉人起诉对象应当是欠费业主而非答辩人。答辩人没有拖欠物业费，也没有因此获利，没有法定义务帮助欠费业主承担拖欠的物业费。二、本案本质是因上诉人存在多收物业费的行为，应当将多收的物业费退还给答辩人。2017年6月25日上诉人在没有办理任何交接手续的情况下擅自撤离迎宾珑湾小区，终止提供物业服务，并带走提前收取的物业费。答辩人作为该小区的开发商，为保障业主的公共利益，有权利另行委托新的物业公司为小区提供物业服务，也有义务先行垫付该笔物业费给新的物业公司。缴费业主已经享受到了物业服务不可能再起诉上诉人，且本案中这些缴费业主也已经明确了物业费归答辩人所取得。答辩人已向新的物业公司垫付了该部分物业费，有权要求上诉人返还其多收的物业费。请求二审法庭驳回上诉人的全部诉讼请求。原审原告恒运公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告返还多收取的物业管理费共计131785.88元；2、判决被告赔偿原告利息7248.22元（以131785.88元为本金，按照年利率6%自2017年6月26日计算至实际付清之日止。起诉时暂计算至2018年5月25日）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：原告恒运公司系南昌市市场和质量监督管理局核准登记成立的企业法人，经营范围为房地产开发等。被告金诚物业系南昌市市场和质量监督管理局核准登记成立的企业法人，经营范围为物业管理等。坐落于南昌县富山大道以南，南高公路以西约100米处“迎宾珑湾”小区系原告恒运公司开发建设。原、被告2013年4月15日签订了《迎宾珑湾前期物业管理服务合同》一份，又于2017年2月签订《补充协议》一份，约定原告委托被告对“迎宾珑湾”小区进行前期物业管理服务，被告自此开始为“迎宾珑湾”小区提供物业管理服务。“迎宾珑湾”小区4#、5#楼的交付自2017年1月起，且合同约定自业主接到入伙通知书三日后开始计算物业费，第一年按50%收取，第二年开始按100%收取。2017年6月25日，被告撤离“迎宾珑湾”小区，原、被告之间的物业服务合同终止。被告在为“迎宾珑湾”小区提供物业管理服务期间，向“迎宾珑湾”小区部分业主收取了2017年全年（少量收费到2018年12月31日）的物业服务费，其在合同终止后未向本案所涉吴某、曾某等业主退还尚未提供物业管理服务期间的费用。原告主张该部分费用涉112户业主共计人民币131785.88元，经核实原告向法庭提供、由被告出具给业主的收费票据，实际为110户共计人民币129486.40元(具体数据详见附表)，原告主张的魏某、熊某和梁某等2户共计人民币2299.48元，未提供收费票据。一审法院同时查明，原告恒运公司与江西大泽泰物业有限公司2017年7月1日签订了《迎宾珑湾前期物业管理服务合同》一份，由江西大泽泰物业有限公司对“迎宾珑湾”小区进行前期物业管理服务。本案所涉业主不同意交纳已向被告交纳但其尚未提供物业管理服务期间的物业管理费用，要求原告恒运公司向江西大泽泰物业有限公司支付此费用，并出具了书面声明，内容为：本人系“迎宾珑湾”小区业主，因前期江西恒运实业有限公司委托江西省金诚物业有限公司提供物业管理服务，故本人已经向江西省金诚物业有限公司交纳了一定期限的物业服务费。2017年6月25日，江西省金诚物业有限公司撤离小区不再提供物业服务。之后，江西恒运实业有限公司委托新的物业公司提供物业服务。作为业主，我们不可能重复交纳物业费。为妥善处理已交物业费问题，现本人提供江西省金诚物业有限公司开具的收款收据（或银行转款凭证）原件，证实本人已向江西省金诚物业有限公司交纳2017年6月25日之后物业费的具体金额及服务期限。现本人要求江西恒运实业有限公司向新的物业公司支付该笔物业费，由新的物业公司在以上期限内继续为本人提供物业服务。本人自愿授权给江西恒运实业有限公司，由江西恒运实业有限公司向人民法院起诉，索要本人在2017年6月25日之后交纳的物业服务费，所得款项归江西恒运实业有限公司所有。特此声明。恒运公司为维护小区物业服务的正常运行，于2018年4月2日通过中国农业银行向江西大泽泰物业有限公司转款131785.88元，垫付上述物业服务费。恒运公司2018年7月9日向被告金诚物业快递邮寄书面函告，金诚公司法定代表人罗涛拒收快件。又于同年7月17日委托江西豫章律师事务所在《新法制报》刊登《律师函》，向金诚公司告知上述情况，要求金诚公司向其支付上述费用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，金诚公司撤离“迎宾珑湾”小区、终止物业服务合同后，业主有权要求其退还已交纳但尚未提供物业管理服务期间的费用,其亦理应退还。恒运公司在涉案业主不同意向新的物业公司交纳金诚公司尚未提供物业管理服务期间的物业管理费用的情况下，按照涉案业主的要求向江西大泽泰物业有限公司支付此费用，目的是维护小区物业管理服务的正常运行，有益于小区全体业主。涉案业主出具的声明，字面内容为授权委托，但从“本人自愿授权给江西恒运实业有限公司，由江西恒运实业有限公司向人民法院起诉，索要本人在2017年6月25日之后交纳的物业服务费，所得款项归江西恒运实业有限公司所有”的内容分析，声明的真实意思表示并不是授权委托，而是债权转让。该债权转让的原债权人是涉案业主，受让人是恒运公司，债务人是金诚物业。恒运公司主张该部分费用涉112户业主共计人民币131785.88元，经核实有被告出具收费票据且在书面声明上签字的共110户计人民币129486.40元，魏某、熊某和梁某等2户共计人民币2299.48元，虽在书面声明上签字，但没有金诚公司出具的收费票据，故该院确认债权转让共110户、金额为人民币129486.40元。关于债权转让有效性问题，（一）根据已查明的事实，涉案110户业主与金诚公司之间存在合法的债权债务关系，涉案110户业主在恒运公司为其垫付物业费用后出具书面声明，将其对金诚公司享有的应退还的物业费用款项转让给恒运公司，系双方当事人真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形和第七十九条规定不得转让的情形，合法有效。（二）根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，涉案110户业主出具的声明授权恒运公司向人民法院起诉索要该款项，该授权理应包括承办与索要款项有关的具体事务。恒运公司书面函告及委托江西豫章律师事务所在《新法制报》刊登《律师函》，应理解为受涉案110户业主的委托承办送达债权转让通知的具体事务，债权通知的主体仍为涉案110户业主。涉案110户业主与恒运公司之间的债权转让，110户业主已依法通知了金诚公司。因此，涉案110户业主与恒运公司之间的债权转让合法有效。综上，恒运公司要求金诚公司退还物业费用129486.40元，符合法律规定，该院予以支持。金诚公司辩称恒运公司不具备主体资格、债权转让未履行通知不具有法律效力，与事实和法律不符，该院不予采纳。恒运公司主张的利息损失于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：一、被告江西省金诚物业有限公司于本判决生效后退还原告江西恒运实业有限公司物业费129486.40元。二、驳回原告江西恒运实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费3081元，由原告江西恒运实业有限公司负担191元，由被告江西省金诚物业有限公司负担2890元。本院二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新证据。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院二审经审理查明，上诉人与被上诉人曾因物业服务合同纠纷另案诉讼，该案由南昌县人民法院审理，案号（2017）赣0121民初2611号。上诉人作为该案原告（反诉被告）提出的诉请为：1、判令被告向原告支付未缴纳的空置房物业费114461元；2、判令被告向原告支付自用房物业费70452元；3、判令被告赔偿原告因强制终止合同以后三年应当获得的合理利润287906元；4、判令被告赔偿原告因强制终止合同而无法收取的业主欠缴的物业费210539元。被上诉人作为该案被告（反诉原告）提出的诉请为：被反诉人向反诉人支付提前向业主收取的物业管理服务费143290元并支付电费1920000元。南昌县人民法院于2017年12月27日作出民事判决，一、被告（反诉原告）江西恒运实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）江西省金诚物业有限公司物业管理费计人民币33585.39元；二、驳回原告（反诉被告）江西省金诚物业有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）江西恒运实业有限公司的反诉请求。该判决已发生法律效力。本院认为，双方对上诉人提前收取“迎宾珑湾”小区部分业主物业费，在撤出小区后未向业主退回该部分物业费的事实没有争议，故本案争议焦点为：1、业主与被上诉人之间的债权转让是否成立并对上诉人发生法律效力；2、上诉人是否应向被上诉人返还物业费及利息；3、上诉人主张的其他业主欠缴的物业费是否能在本案中予以抵扣。现围绕上述争议焦点评述如下：一、债权转让的问题。虽然案涉业主出具的《声明》中有“自愿授权”的文字表述，但从其内容来看，明确了由被上诉人向新的物业公司支付2017年6月25日之后业主已缴纳的物业费，然后再由被上诉人向上诉人索要该部分物业费，所得款项归被上诉人所有。上述《声明》内容系债权转让的明确意思表示，且被上诉人在2018年4月2日以代业主向新的物业公司支付物业费的方式，为上述债权转让支付了相应对价，故业主与被上诉人之间存在债权转让关系，上诉人主张此系委托关系，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。据一审法院查明事实，被上诉人2018年7月9日已向上诉人邮寄书面告知函，通知其业主将收回预缴物业费的债权转让给了被上诉人，但上诉人拒收。2018年7月17日，被上诉人又委托江西豫章律师事务所在《新法制报》刊登《律师函》，明确载明有通知上诉人业主将主张物业费的债权转让给被上诉人的内容，故被上诉人就上述债权转让已对上诉人完成了通知义务，该债权转让已对上诉人发生法律效力。二、返还物业费及利息等问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案案涉业主有权要求被上诉人返还预收的物业费，如上所述，现该债权已依法转让给了被上诉人，故一审法院判决被上诉人向上诉人返还预收的物业费，并无不当。至于上诉人主张一审法院计算的金额129486.40元，未与其核对，计算有误的问题，本院认为，一审法院系依据业主出具的《声明》中确定的总金额（131785.88元）减去未提供票据的魏某、熊某和梁某2户和金额（2299.48元）计算得出认定金额（129486.40元），上述声明在一审中已由上诉人质证，上诉人如需核对，应在质证程序中核对，如异议，应在质证程序中提出异议，但上诉人在质证中并未提出金额有误，且在二审庭审中，本院询问对上诉人对一审认定的110户业主129486.40元物业费已经收到但没有退回的事实是否认可，上诉人回答“没有异议”，故上诉人主张一审法院认定金额有误，本院不予支持。三、其他业主欠缴的物业费问题。其他业主与案涉业主是各自独立的主体，其他业主欠缴的物业费所涉及的当事人双方是上诉人和其他欠费业主，与案涉业主及被上诉人无关。债权转让与债务承担是两种不同的民事行为，被上诉人受让案涉业主的债权，不等于承担其他业主的债务。上诉人认为其他业主欠缴其物业费，应向其他业主依法主张权利，故其上诉主张将其他业主欠缴的物业费在本案中予以抵扣，无事实和法律依据，本院不予支持。另，上诉人提到的被上诉人欠缴其自用房、空置房物业费的问题，已由另案生效法律文书所确认并作出判决，不属本案争议。综上，上诉人的上诉主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890元，由上诉人江西省金诚物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄琳审判员  谢芸审判员  李扬二〇一九年一月三十日法官助理刘仁平书记员  杨兰