江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏07民终3959号 上诉人（原审原告、反诉被告）：范志刚，男，1978年11月24日生，汉族，住连云港市海州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱长娥，女，1979年12月7日生，汉族，住连云港市海州区。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：颜俭，江苏云港律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：嵇仙峰，男，1974年5月19日生，汉族，住连云港市海州区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：潘青华，女，1975年6月9日生，汉族，住连云港市海州区。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：谷晓平，江苏苏诚律师事务所律师。 原审第三人：连云港市荣发房产经纪有限公司，住所地连云港市海州区海昌南路鸿港花园**门面**。 法定代表人：王飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：于世兰，该公司职员。 上诉人范志刚、朱长娥、上诉人嵇仙峰、上诉人潘青华因与原审第三人连云港市荣发房产经纪有限公司(以下简称荣发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初710判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范志刚、朱长娥上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第四项，改判潘青华、嵇仙峰赔偿损失696000元，返还中介费3000元；2.一、二审诉讼费用由潘青华、嵇仙峰承担。事实与理由：一、涉案房屋经评估价格为2246000元，与双方合同约定的价格差价为696000元，该差价系因潘青华、嵇仙峰违约而给范志刚、朱长娥导致的损失。一审法院理应全额支持，但一审法院酌定范志刚、朱长娥的损失为45万元，该认定既没有事实依据也没有法律依据，明显错误，二审法院应当予以纠正。二、嵇仙峰在房屋买卖合同商定、签订、收取定金时均全程参与并签字，在一审开庭时，潘青华、嵇仙峰辩解卖房是为了夫妻双方更好的生活，故本案因房屋买卖所产生的债务应属于潘青华和嵇仙峰的夫妻共同债务。一审法院仅判决嵇仙峰对返还定金负有责任，而未判决嵇仙峰赔偿上诉人损失、返还中介费明显错误，二审法院也应当予以纠正。 嵇仙峰、潘青华辩称：嵇仙峰不应承担责任，潘青华同意双倍返还定金，并按定金占总房款的比例承担赔偿责任。 嵇仙峰上诉请求：1.依法改判嵇仙峰不承担对范志刚、朱长娥偿还购房定金15万元的责任；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：涉案房屋的所有权人是潘青华，嵇仙峰已通过赠与的方式将涉案房屋原有的份额赠与给了潘青华，产生的与涉案房屋有关的法律后果也应由潘青华承担，与嵇仙峰无关。同时，嵇仙峰不是合同相对方，不是本案适格主体。合同中约定的相关权利义务对潘青华以及范志刚、朱长娥具有法律上的约束力，与嵇仙峰无关。潘青华依据《二手房买卖合同》的约定收取15万元定金的行为，是潘青华基于双方房屋买卖合同关系所履行合同权利义务的结果，是正当行为，符合当事人意思表示和意识自治。尽管嵇仙峰在收取该15万元的收条签字，但嵇仙峰只是因潘青华网络转账不方便而代潘青华收取，嵇仙峰在收到该款项后已全额返还给了潘青华。有转账记录为证。基于该15万元是购房定金，而该房属于潘青华个人所有，另外潘青华以明示其已经收到该15万元购房定金，嵇仙峰只是在陪同潘青华的过程中应范志刚、朱长娥的要求所签，该15万元的返还责任应由潘青华承担。因此，一审判决嵇仙峰承担返还15万元的给付责任没有事实和法律依据。 潘青华上诉请求：1.依法改判潘青华赔偿范志刚、朱长娥所付定金占涉案合同价比例部分差额43548元，并双倍赔偿定金15万元，合计给付范志刚、朱长娥343548元;2.由范志刚、朱长娥承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.同意嵇仙峰的上诉理由，一审判决嵇仙峰承担返还15万元的给付责任没有事实和法律依据。2.潘青华对其与范志刚、朱长娥订立的《二手房买卖合同》存在重大误解和显失公平。潘青华所有的，面积为146.02平方米，当时市场价格已超过13000元/平方米。而潘青华将涉案房屋出售给范志刚、朱长娥的价格却仅为10615元/平方米，两者价格相差多达近3000元，明显与市场价值规律不相符。潘青华与范志刚、朱长娥在“一不亲、二不故”的情况下，按此价格进行交易，严重损害潘青华的经济利益，对于潘青华来说，明显属于显失公平与公正，违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定，应予以撤销。另外，潘青华从事投资业务，开办有投资业务工作室。范志刚、朱长娥在提出购买潘青华的涉案房屋时，口头承诺加入潘青华的投资业务，在潘青华基于范志刚、朱长娥口头承诺加入潘青华投资业务的情况下，才同意按此低价出售涉案房屋。而在双方签订合同后，范志刚、朱长娥不但没有加入潘青华的投资业务，而且未再联系潘青华。潘青华被范志刚、朱长娥忽悠了，潘青华对低于市场价近3000元的价格出售涉案房屋的行为存在重大误解，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应予以撤销。3.即使潘青华需要向范志刚、朱长娥进行赔偿，一审判决潘青华赔偿范志刚、朱长娥45万元明显过高。潘青华只收到范志刚、朱长娥购房定金15万元，却被判赔偿45万元。这是潘青华在订立合同时无法预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决守约方获得赔偿利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。对于范志刚、朱长娥仅支付购房定金15万元与支付155万元的购房款，在判决赔偿数额上应当有所区别。本案应以范志刚、朱长娥已付购房定金15万元与合同中约定的总房款155万元的比例来确定潘青华应承担的赔偿责任；以涉案合同价155万元与实际出售房屋价200万元的价差额为基数，按比例计算赔偿数额。这样才能彰显法律的公平与公正。另外，范志刚、朱长娥名下有多套房产，购买涉案房产并非用于实际居住，而是为了炒房，是一种投机行为。炒房行为是国家禁止行为，相反潘青华仅此一套房产，因为生活困难，艰难创业，被迫卖掉唯一住房，实属无奈。相比炒房，创业是国家鼓励行为。而事实上，范志刚、朱长娥也并没有因此而遭受巨大损失。结合以上各种因素，一审判决潘青华赔偿范志刚、朱长娥45万元损失明显过高。 范志刚、朱长娥辩称：1.双方签订的《二手房买卖合同》不存在显失公平和重大误解的情形。范志刚、朱长娥与潘青华、嵇仙峰签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，不存在显失公平和重大误解的情形。潘青华的上诉请求实质上是认可其违约应该承担违约责任，只是要求二审法院降低赔偿数额，但在上诉理由中又认为双方之间的合同显失公平和重大误解，该合同应予撤销。潘青华的上诉请求和其上诉理由是相互矛盾的，基于其上诉请求，二审法院无需审查潘青华的上诉理由第二点。2.潘青华、嵇仙峰应赔偿范志刚、朱长娥的差价损失696000元。关于潘青华在上诉状中提及的违约损失的可预见性标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。房屋买卖合同关系中，一方违约，应予赔偿守约方房屋差价损失，应该是无争议的法律问题，对此，北京高院、上海高院也都有明确规定。至于潘青华提到的按付款比例赔偿损失更是没有任何法律依据。本案中，潘青华、嵇仙峰一房二卖恶意违约的最终目的是使得双方签订的《二手房买卖合同》无法履行，从而获得房屋价格上涨转让后带来的非法投机利益。这种非法投机利益损害了守法买房人的正当利益，严重违背诚实信用原则，触碰道德底线。对于潘青华、嵇仙峰追求投机利益的违约行为，法院应当予以打击和惩戒，对于范志刚、朱长娥的合理诉求，法院应当予以支持。在上诉状中，潘青华又捏造了范志刚、朱长娥炒房，其本人经济困难的上诉理由，该上诉理由与案件事实本身并无关联，本无需反驳，但对于潘青华捏造事实、颠倒是非的作法，范志刚、朱长娥更加气愤。范志刚、朱长娥购房的目的是居住和为了子女念书，潘青华、嵇仙峰售房的目的是为了经商获利，也正是出于一味追求经济利益的私利，潘青华、嵇仙峰才不顾及其违约给范志刚、朱长娥造成的损害，一房二卖。根据以上所述，范志刚、朱长娥要求潘青华、嵇仙峰赔偿696000元应得到法院支持。3.嵇仙峰就返还定金、赔偿房屋差价损失、支付中介费用应与潘青华承担连带责任。嵇仙峰在双方商谈房屋买卖合同的具体内容以及签订合同时均全程参与，在收取购房定金时也是其主动要求潘青华、嵇仙峰支付给其账户，其也主动要求在定金收条上签字。在一审庭审中，潘青华、嵇仙峰辩解卖房是为了夫妻双方更好的生活。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。很显然，嵇仙峰在定金收条上与潘青华共同签字，且房屋买卖过程中参与并与潘青华作出共同的意思表示，因房屋买卖所产生的责任应与潘青华共同承担。综上，请求二审法院驳回潘青华、嵇仙峰的上诉请求。 范志刚、朱长娥向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《二手房买卖合同》；2.判令潘青华、嵇仙峰返还购房定金15万元，并赔偿房屋差价损失932440元；3.判令潘青华、嵇仙峰支付中介费1000元；4.本案诉讼费用由潘青华、嵇仙峰承担。 嵇仙峰、潘青华向一审法院提出反诉请求：1.撤销双方于2017年4月8日订立的《二手房买卖合同》；2.由范志刚、朱长娥承担本案的本诉、反诉诉讼费用。 一审法院查明事实：2017年4月8日,范志刚、朱长娥与潘青华及荣发公司签订《二手房买卖合同》，合同约定甲方（潘青华）收到乙方（范志刚、朱长娥）预付的购房定金人民币壹拾伍万元整，在付款时冲抵，双方共同就下列房地产买卖事项订立本合同，并在平等、自愿、协商一致的基础上共同遵守：一、今甲方自愿将坐落在海州区巨龙南路98号1号楼1单元701室的房产（房屋所有权证号320705003008GB00606E0030027，丘（地）号02481125-27）出售给乙方。二、甲方所售房屋面积146.02平方米。四、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总价为人民币壹佰伍拾伍万整（含附属设施费用），首付款为人民币陆拾万整，贷款额为人民币玖拾伍万元。五、违约责任：如乙方中途毁约，乙方不得向甲方索要定金，如甲方毁约，双倍返还定金于乙方，无论甲乙双方谁违约，违约方应向丙方支付代理费叁仟元整，如甲乙双方未经丙方同意，自行解除合同，则佣金代理费由甲乙双方均摊。佣金代理费：卖方（甲方）支付丙方。买方（乙方）支付丙方（大写）叁仟元整。六、贷款到账时间以银行实际放款日期为准。七、甲方保证委托房屋产权清晰，无其他债务纠纷、无凶杀案等，否则由甲方付全责，与丙方无关，户口情况：甲方保证在2018年8月20日前将户口迁出。八、丙方佣金代理费于甲乙丙三方签订定金协议当日一次性结清。九、如银行贷款审批不成功，国家政策调整等不可抗拒的因素，不算双方违约（此条款与房价涨跌无关）。十一、其他违约：①甲乙双方约定于2018年7月20日前开始办理交易相关手续。②甲乙双方约定于收到购房全款后于2020年8月10日前交房给乙方。③如因不可抗因素影响甲乙双方正常交易的不算双方违约。④过户产生的费用甲乙双方各自承担。合同签订后，范志刚向潘青华、嵇仙峰缴纳购房定金15万元，潘青华、嵇仙峰于2018年4月8日出具收条一张。 一审法院另查明，涉案房屋原系案外人潘成兰、潘青华共同所有各占50%份额，2013年7月10日，嵇仙峰与潘青华约定将房屋份额赠与潘青华个人，2013年7月11日潘成兰将其对房屋享有的房屋50%的份额赠与潘青华个人，该房屋于2013年7月16日登记在潘青华个人名下。2017年11月9日，潘青华与案外人杨睿、周华签订《连云港市存量房买卖合同》，杨睿、周华以200万元购买涉案房屋，2017年11月28日涉案房屋变更登记在案外人杨睿、周华名下。 本案在审理过程中经范志刚、朱长娥申请，一审法院依法委托江苏大公房地产土地评估有限公司对涉案房屋的价格及租金进行评估，江苏大公房地产土地评估有限公司于2018年7月27日作出房地产估价报告，鉴定结论估价对象在价值时点（二O一八年一月二十二日）不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的房地产市场价值为贰佰贰拾肆万陆仟元（2246000元），估价对象于2017年8月10日至2020年8月10日的客观市场租金为每月2800元。 一审法院认为，范志刚、朱长娥与潘青华、荣发公司之间签订的《二手房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。潘青华在合同未依法解除的情况下，将涉案房屋另卖他人，并已实际履行完毕，该行为违反与范志刚、朱长娥签订的合同，系潘青华违约，其应当依法承担相应的违约责任。因涉案房屋已交付案外人并办理了相关产权转移登记手续，故双方之间的房屋买卖合同实际已无法履行，应依法予以解除，范志刚、朱长娥关于要求解除买卖合同的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持；关于要求潘青华返还购房定金15万元的诉讼请求，亦合法有据，一审法院予以支持。关于范志刚、朱长娥要求潘青华、嵇仙峰赔偿房屋差价932340元的诉讼请求，尽管范志刚、朱长娥与潘青华在房屋买卖合同中约定了定金条款，但如违约造成的实际损失大于定金，超出部分范志刚、朱长娥有权继续主张。损失包括直接损失及间接损失，应当参照因房价上涨导致的该房市场价与双方之间签订的合同约定的价格之间的差价，考虑到双方在订立合同时的合理预期及双方的履行情况等因素予以综合认定，鉴于经评估该房屋在范志刚、朱长娥起诉时的市场价为2246000元，与双方合同定的价格差价为696000元，考虑双方合同约定，潘青华交房日期为2020年8月10日。范志刚、朱长娥主张的房屋差价损失932340元过高，一审法院酌定范志刚、朱长娥损失为45万元。潘青华、嵇仙峰答辩及反诉称该合同存在重大误解显失公平情形，查无实据，其关于要求撤销双方签订的《二手房买卖合同》的反诉请求，一审法院不予支持。嵇仙峰不是房屋所有权人，亦不是二手房买卖合同相对方，范志刚、朱长娥主张要求其赔偿房屋差价款的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。但在潘青华、嵇仙峰出具给范志刚、朱长娥定金15万元收条中，嵇仙峰与潘青华共同在收条落款处签名，应当视为该款由嵇仙峰和潘青华共同收取，故亦应由嵇仙峰和潘青华共同返还。范志刚、朱长娥关于要求判令嵇仙峰、潘青华返还购房定金15万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于范志刚、朱长娥主张的中介费在起诉时主张1000元，庭审过程中增加至3000元，嵇仙峰、潘青华对其中的1000元的真实性不持异议，对其余的2000元不予认可，根据双方合同约定代理费3000元应由违约方支付，故范志刚、朱长娥向荣发公司支付上述款项符合买卖合同的约定，此款应当由潘青华承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：一、解除范志刚、朱长娥与潘青华、荣发公司于2017年4月8日签订的《二手房买卖合同》；二、嵇仙峰、潘青华于判决生效之日起十日内偿还范志刚、朱长娥购房定金15万元；三、潘青华于判决生效之日起十日内赔偿范志刚、朱长娥损失45万元；四、潘青华于判决生效之日起十日内返还范志刚、朱长娥中介费3000元；五、驳回范志刚、朱长娥的其他诉讼请求；六、驳回嵇仙峰、潘青华的反诉请求。一审案件受理费27859元、保全费5000元、鉴定费12000元，共计44895元（范志刚、朱长娥已预交），由范志刚、朱长娥负担8081元，潘青华负担36814元，嵇仙峰对潘青华分担部分中的2694元承担连带责任，嵇仙峰、潘青华负担部分于上述款项一并支付范志刚、朱长娥。一审反诉案件受理费9375元（潘青华已预交），由潘青华负担。 二审期间，嵇仙峰为证明其上诉主张向本院提交以下证据： 证据1、江苏银行借记卡活期交易明细，证明2017年4月8日嵇仙峰收到范志刚、朱长娥的定金款13万元，该款是通过手机转账； 证据2、工商银行连云港朝阳东路支行借记卡账户历史明细清单，证明2017年5月8日嵇仙峰通过自己的工商银行账户把该13万元的定金款打入到潘青华的工商银行账户，潘青华已经收到了定金款，同时也证明嵇仙峰代收并转交了该定金款的事实。 上诉人范志刚、朱长娥对上述证据发表质证意见为：对两份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。证据1恰恰能够证明嵇仙峰收取了范志刚、朱长娥的购房定金，应当与潘青华共同承担返还定金的责任；证据2能够证明嵇仙峰与潘青华之间资金是混同的，除了2017年5月8日这笔转账之外，在整个明细清单中有多达7、8笔的转账记录，对于本案潘青华的责任嵇仙峰应当共同承担。 潘青华对上述证据发表质证意见为：潘青华认可收到该笔定金款，因为当时潘青华没有带卡，手机转账也不方便，就由嵇仙峰代收该笔款项，该笔款项是双方买卖涉案房屋的定金，而涉案房屋属潘青华个人所有，因此该笔定金款应由潘青华自己承担还款责任，不应由代收人嵇仙峰承担还款责任，至于清单中的其他笔转账记录与本案无关。 本院经审查后对嵇仙峰所举两份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:一、嵇仙峰是否是本案适格主体，一审判决其与潘青华共同偿还15万定金是否正确，范志刚、朱长娥主张嵇仙锋还应与潘青华共同承担赔偿损失和返还中介费用的责任能否成立；二、一审认定范志刚、朱长娥损失数额为45万元是否妥当；三、潘青华以双方签订的《二手房买卖合同》存在重大误解和显失公平为由主张撤销该合同能否成立？ 关于第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。此外，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款还规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。本案中，潘青华在其与嵇仙峰夫妻关系存续期间将属于其个人所有的涉案房产出售给范志刚、朱长娥，为此其与范志刚、朱长娥签订了《二手房买卖合同》，之后由于潘青华在该《二手房买卖合同》未被解除的情况下又将涉案房屋另售他人，并已办理了房产过户登记，致使其在客观上已无法继续履行与范志刚、朱长娥签订的《二手房买卖合同》而构成违约。潘青华虽因个人违约行为导致其应向范志刚、朱长娥承担违约之债，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该违约之债应当按嵇仙峰和潘青华夫妻共同债务处理。范志刚、朱长娥提起本案诉讼，以嵇仙峰、潘青华为共同被告，并请求法院判令嵇仙峰、潘青华共同承担返还购房定金、赔偿房屋差价损失以及支付中介费的违约之债能够成立。一审仅判决嵇仙峰与潘青华共同承担返还购房定金15万元的违约之债，而没有判决嵇仙峰与潘青华共同承担赔偿房屋差价损失以及支付中介费的违约之债不符合法律规定，本院依法予以纠正。 嵇仙峰和潘青华均以嵇仙峰将涉案房屋原有的份额赠与给了潘青华，涉案房屋属于潘青华个人所有，产生与涉案房屋有关的法律后果应由潘青华个人承担，嵇仙峰不是合同相对方，不是本案适格主体为由，上诉主张一审判决嵇仙峰承担返还15万元购房定金的给付责任没有事实和法律依据。本院经审查后认为，嵇仙峰虽然没有在涉案的《二手房买卖合同》上签名，且将其收取的15万元定金也转付给了潘青华，但根据范志刚、朱长娥在一审中所举证据，能够证明嵇仙峰参与双方就涉案房屋买卖的协商，并与潘青华共同收取了购房定金15万元，从而能够证明嵇仙峰对于潘青华将涉案房屋出售给范志刚、朱长娥的情况是明知的。在此情况下，嵇仙峰没有证据证明存在范志刚、朱长娥与潘青华明确约定因不能履行《二手房买卖合同》所产生的债务归潘青华个人债务的情形，更没有举证证明其与潘青华有书面约定在婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，且范志刚、朱长娥知道该约定的情形。故本院对嵇仙峰和潘青华的该项上诉主张不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，潘青华将原本签约出售给范志刚、朱长娥的涉案房屋又另售他人，客观上致使其不能继续履行与范志刚、朱长娥签订的《二手房买卖合同》，且因涉案房屋市场价格上涨而给范志刚、朱长娥造成房屋差价损失。范志刚、朱长娥起诉主张该房屋差价损失符合法律规定。关于房屋差价损失数额如何确定的问题，一审法院委托评估公司对范志刚、朱长娥起诉时涉案房屋的市场价值进行了评估，评估的房屋价值为2246000元，该价值与双方合同约定的购房价格虽然相差696000元，但考虑到双方合同中约定的交房时间在2020年8月10日，在此期间涉案房屋还存在一定的出租使用价值，以及范志刚、朱长娥因不用再办理涉案房屋产权过户登记而未支出的过户费用和契税，本院认为一审法院酌定范志刚、朱长娥的房屋差价损失数额为45万元是妥当的。范志刚、朱长娥上诉主张其房屋差价损失数额为696000元不能成立，本院不予支持。 潘青华上诉主张应当以范志刚、朱长娥所付定金占涉案合同价比例确定房屋差价损失数额为43548元，再加上双倍赔偿定金15万元，来确定其应赔偿范志刚、朱长娥343548元的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。潘青华上诉还主张一审判决其承担的房屋差价损失数额45万元明显过高，这是其在订立合同时无法预见的，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，本院对此经审查后认为，根据潘青华在一、二审诉讼中的有关陈述来看，潘青华在向范志刚、朱长娥出售涉案房屋之前对涉案房屋的市场行情是有所了解的，其在与范志刚、朱长娥签订《二手房买卖合同》时对于涉案房屋市场价格存在上涨趋势是能够预见到的，那么基于此，潘青华在签约时对于因其违约不出售涉案房屋会给范志刚、朱长娥造成房屋差价损失也是应当能够预见到的。至于本案中范志刚、朱长娥房屋差价损失数额的多少，不是根据潘青华在订立合同时能够预见的数额来确定的，而是根据潘青华的违约行为给范志刚、朱长娥造成的实际房屋差价损失来确定的。故本院对潘青华的该项上诉理由也不予采信。 关于第三个争议焦点，本院认为，范志刚、朱长娥与潘青华所签订《二手房买卖合同》是在中介公司提供的居间服务下，经过双方多次协商后达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。潘青华以双方签约时涉案房屋的市场价格超过13000元/平方米，而双方合同约定的交易价格却仅为10615元/平方米为由，上诉主张双方所签订《二手房买卖合同》显失公平，应予撤销，本院经审查后认为，双方作为平等的交易主体，在交易过程中对于涉案房屋当时的市场价格均能通过公开的市场信息进行了解和掌握，不存在范志刚、朱长娥利用其自身优势或者利用潘青华没有经验，致使双方达成的《二手房买卖合同》明显违反公平、等价有偿原则的情形，故本院对潘青华的该项上诉主张不予支持。潘青华还以范志刚、朱长娥在购房时口头承诺参加其投资业务，其才以低于市场价格近3000元的价格出售涉案房屋，但范志刚、朱长娥在签订合同后并未履行承诺为由，上诉主张双方签订的《二手房买卖合同》存在重大误解，应予撤销，本院经审查后认为，因双方在《二手房买卖合同》并未约定范志刚、朱长娥在购房后还有参与潘青华投资业务的义务，且范志刚、朱长娥也不承认对潘青华有此口头承诺，故潘青华的该项上诉主张证据不足，本院亦不予支持。 综上所述，范志刚、朱长娥的部分上诉请求和理由能够成立，嵇仙峰和潘青华的上诉人请求和理由均不能成立。一审法院因适用法律存在错误，导致判决结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国婚姻法>第十九条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用 一、维持连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初710判决第一、二、五、六项； 二、变更连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初710判决第三项内容为：嵇仙峰、潘青华于本判决生效之日起十日内共同赔偿范志刚、朱长娥损失45万元； 三、变更连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初710判决第四项内容为：嵇仙峰、潘青华于本判决生效之日起十日内共同返还范志刚、朱长娥中介费3000元。 一审案件受理费27859元、保全费5000元、鉴定费12000元，共计44895元（范志刚、朱长娥已预交），由范志刚、朱长娥负担8081元，嵇仙峰、潘青华负担36814元（嵇仙峰、潘青华负担部分于上述款项一并支付范志刚、朱长娥）。一审反诉案件受理费9375元（潘青华已预交），由潘青华负担。二审案件受理费13436元（范志刚、朱长娥已预交4990元、潘青华已预交5146元、嵇仙峰已预交3300元），由上诉人范志刚、朱长娥负担3990元，上诉人嵇仙峰、潘青华负担9446元（其中1000元由嵇仙峰、潘青华给付上述款项时一并支付范志刚、朱长娥）。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 峰 审 判 员  乙 斌 审 判 员  刘 宁 二〇一九年一月二十八日 法官助理  寇运龙 书 记 员  刘雨君 法律条文附录 一、《中华人民共和国婚姻法》 第十九条第一款夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定;夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力; 第十九条第三款夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 二、《最高人民法院关于适用 第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。