湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初6612号原告(反诉被告)：杨晋源，男，1982年9月15日出生，汉族，住长沙市天心区。原告（反诉被告）：周海燕，女，1980年4月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：颜龙，湖南湘达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：尹富，湖南湘达律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄帆，男，1987年9月10日出生，汉族，住湖南省平江县。被告（反诉原告）：李芬芳，女，1986年6月24日出生，汉族，住湖南省平江县。两被告共同委托诉讼代理人：马文杰，湖南启贤律师事务所律师。第三人：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼4层整层。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：冯存芳，系公司法务人员。委托诉讼代理人：王凌蔚，系公司法务人员。原告杨晋源、周海燕与被告黄帆、李芬芳及第三人中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月22日立案受理后，被告黄帆、李芬芳在答辩期间向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨晋源、周海燕及其委托诉讼代理人颜龙，被告黄帆、李芬芳的委托诉讼代理人马文杰，第三人新环境公司的委托诉讼代理人冯存芳、王凌蔚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晋源、周海燕向本院提出诉讼请求：1、判令黄帆、李芬芳支付杨晋源、周海燕迟延付款违约金137600元；2、判令黄帆、李芬芳支付因违约导致杨晋源、周海燕的财产损失21900元；3、判令黄帆、李芬芳承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年9月29日，杨晋源、周海燕与黄帆、李芬芳通过中原公司签订《二手房买卖合同》，约定杨晋源、周海燕将其所有的位于长沙市天心区芙蓉南路一段499号彩虹都家园4栋1408房转让给黄帆、李芬芳，成交价为688000元，并对房款支付方式、违约责任等进行了约定。杨晋源、周海燕按约定履行了交房义务且房屋已办理了过户，黄帆、李芬芳直到2017年12月9日才支付首付款，尾款是在2018年3月2日支付，并迟迟未去银行办理按揭手续和抵押手续，给杨晋源、周海燕造成了严重的经济损失。另因房屋系杨晋源、周海燕贷款购买的，但由于银行注销手续时间问题，导致直到2017年12月8日才注销了抵押登记。被告黄帆、李芬芳辩称：1、杨晋源、周海燕未按合同约定按时办理涉案房产的抵押注销手续，导致了后续合同履行时间节点全部顺延，构成了违约，应承担违约责任并赔偿损失；2、黄帆、李芬芳一直在积极履行合同约定，无需承担违约责任；3、杨晋源、周海燕主张的财产损失缺乏事实和法律依据，合同附加约定的财产清单上的相关物品已由三方进行了确认，房屋已经过户且杨晋源、周海燕已收到全部房款，在房屋的合法交付过程中，中原公司的法务人员已发函给杨晋源、周海燕要求其腾空房屋，并通过合法途径进入自有财产，并未侵害其合法权益。请求法庭驳回杨晋源、周海燕的诉求。第三人中原公司述称：1、中原公司与杨晋源、周海燕及其黄帆、李芬芳之间系居间合同关系，而本案系杨晋源、周海燕与黄帆、李芬芳之间产生的房屋买卖合同纠纷，与中原公司无关；2、中原公司作为居间方已全面实际履行了全部的合同义务，对于本案发生的损失，中原公司无需承担任何法律责任。反诉原告黄帆、李芬芳向本院提出反诉请求：1、判令杨晋源、周海燕向黄帆、李芬芳支付违约金62264元（包括迟延过户违约金17888元和迟延交付房屋违约金44376元）；2、判令杨晋源、周海燕赔偿黄帆、李芬芳损失14314元（包括换锁及办卡费用1130元、房屋空置成本费9460元、交通费用3724元和误工费928元）；3、判令杨晋源、周海燕承担全部反诉的诉讼费用。事实与理由：2016年9月29日，黄帆、李芬芳与杨晋源、周海燕通过中原公司的介绍，签订了《二手房买卖合同》，并于合同签订当日支付定金4万元。2016年10月19日，黄帆、李芬芳赶赴长沙在贷款银行完成面签及个人账户申请。杨晋源、周海燕按照合同约定应于2016年10月13日注销房产抵押登记，并应于2016年10月17日前交房产证给中原公司，但是杨晋源、周海燕并未按该约定履行。2016年11月15日，中原公司通知黄帆、李芬芳房产证可于2016年12月8日拿到。2016年12月9日，办理了购买房屋的过户手续，黄帆、李芬芳于当日支付了除定金之外的首付款34.8万元给杨晋源、周海燕。2017年2月8日，黄帆、李芬芳办理了银行30万元购房尾款的抵押手续。2017年3月1日，购房尾款30万元通过银行直接放款至杨晋源、周海燕。购房款全部支付完毕之后，黄帆、李芬芳要求杨晋源、周海燕交付房屋，但其以各种理由索要3万元，否则拒绝交房。2017年4月5日，中原公司发出催告函要求杨晋源、周海燕交付房屋，遭到拒绝。黄帆、李芬芳为维护自身合法权益，经由公安局备案的服务单位更换涉案房屋的门锁，并且拍摄相关房内物件的视频。黄帆、李芬芳认为，杨晋源、周海燕违约在先，导致黄帆、李芬芳增加大量时间与资产成本处理购房事宜，该部分损失应由杨晋源、周海燕承担。反诉被告杨晋源、周海燕辩称：1、杨晋源、周海燕一直在积极办理房屋抵押注销手续，迟延办理是因为银行的注销程序决定的；2、黄帆、李芬芳未按期支付尾款和首付款，已构成违约，应承担违约责任；3、黄帆、李芬芳的行为已经造成了杨晋源、周海燕的财产损失，合同附件财产清单中列明的财产在房屋未交付之前还是归杨晋源、周海燕所有；4、房屋过户后即使房产证拿到了，合同履行还未完全履行，必须要交付房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年9月29日，在第三人中原公司居间服务的促成下，原告（反诉被告）杨晋源、周海燕作为甲方（卖方），被告（反诉原告）黄帆、李芬芳作为乙方（买方），中原公司作为丙方（居间方），共同签订了《二手房买卖合同》，主要约定：甲乙双方交易的房地产位于长沙市天心区芙蓉南路一段499号彩虹都家园4栋14层1408房，转让价格为688000元，该转让成交价不含税费；乙方同意在本合同生效之日当日向甲方支付定金4万元，乙方须于2016年11月15日前（含当日）将除定金之外的剩余首期款348000元支付至甲方账户中，乙方须于2016年10月13日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行、公积金管理部门进行贷款调查、审查和审批手续，甲方需配合乙方申请按揭银行提供所需甲方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，乙方贷款金额为30万元；乙方按照合同约定将楼款一次性支付至甲乙双方制定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且甲方已取得房屋所有权证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，甲乙双方须签署《长沙市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年11月20日（含当日）；该房屋所有权证由乙方配合领取，乙方负有抵押义务的，乙方须在领取新房屋所有权证后七个工作日内办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，甲方同意于本合同生效之日起15日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，甲乙双方同意将房屋所有权证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，甲方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作人内将房屋所有权证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；甲方应于收到全款当日，但经协商在2017年1月7日将该物业交付予乙方，甲乙双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，甲乙双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，交房当天将之前费用（包括水、电、煤气及物业费用）都结清，并配合去物业公司更名；如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过五日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金；如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过五日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的定金；甲方屋内家具电器都由甲方留给乙方，见交房家电清单，甲方承诺均不带走；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，黄帆、李芬芳支付了购房定金4万元。2016年10月10日，黄帆、李芬芳向中原公司工作人员提交银行贷款的资料。杨晋源、周海燕亦按约定配合提交了申请贷款所需要的资料。2016年10月19日，黄帆、李芬芳向银行申请了购房贷款。2016年12月8日，杨晋源、周海燕办理了案涉房屋的抵押注销手续。2016年12月9日，办理了案涉房屋的过户手续，黄帆、李芬芳并于当日支付了购房首付款348000元。2017年2月8日，黄帆、李芬芳领取新的房屋产权证书，并于当日与贷款银行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》设立了购房抵押。2017年3月2日，黄帆、李芬芳通过贷款银行支付购房尾款30万元。杨晋源、周海燕收到全部购房款后拒绝交付房屋，2017年4月5日，中原公司向杨晋源、周海燕发出催告函，要求其收到本函件后两日内与我司工作人员联系交房事宜，未果。2017年7月8日，黄帆、李芬芳更换门锁(花费1020元)进入案涉房屋，并自行办理了门禁卡（花费75元）、水卡（花费30元）、燃气卡（花费5元）。遂酿成本案诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、《二手房买卖合同》及标的物业交楼时所附家私电器清单、《个人购房/购车借款及担保合同》、房产证、银行流水及交易明细、收款收据、qq邮箱邮件、个人账户申请书、湖南省非税收入电子缴款收据、银行客户回单、短信、催告函、李红锁城（开锁）服务登记表、微信记录、湖南省增值税普通发票等证据在卷佐证，并经当事人质证，予以认定。本院认为，杨晋源、周海燕与黄帆、李芬芳签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，否则应承担相应的违约责任。本案争议的焦点在于：杨晋源、周海燕或黄帆、李芬芳是否存在违约行为。经查，杨晋源、周海燕与黄帆、李芬芳均有违反合同约定的违约行为，依法应当各自承担相应的责任。关于黄帆、李芬芳的违约行为，按照合同约定黄帆、李芬芳应于2016年11月15日前支付购房首款348000元，但其直至2016年12月9日才予支付，构成违约。杨晋源、周海燕主张按照合同约定的以转让成交价（688000元）为基数按日万分之五标准计算违约金，该约定明显过高，因迟延付款主要造成利息损失，本院依法酌情调整为已逾期付款金额为基数按照月利率2%的标准计算违约金，故黄帆、李芬芳应向杨晋源、周海燕支付迟延付款违约金5568元（348000元×2%÷30天×24天），对于超出部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于杨晋源、周海燕的违约行为，其一，按合同约定的其应在2016年10月14日前注销案涉房屋上的抵押登记，其迟延注销抵押的行为导致迟延办理过户（合同约定过户时间为2016年11月20日前，实际过户时间为2016年12月9日）；其二，杨晋源、周海燕在黄帆、李芬芳支付全部购房款后拒绝按约交付房屋，亦构成违约。黄帆、李芬芳主张按照合同约定的以转让成交价为基数按日万分之五标准计算违约金（即10320元/月），明显过高，本院结合因迟延过户及逾期交房导致的房屋租金等实际损失，酌情调整按照2200元/月的标准计算违约金，故杨晋源、周海燕应向黄帆、李芬芳支付自2016年11月21日起至2016年12月9日止的延期过户违约金1393元（2200元/月÷30天×19天）及自2017年3月3日起至2017年7月8日止的逾期交房违约金9387元（2200元/月÷30天×128天），共计违约金10780元。另，因杨晋源、周海燕未按照合同约定交房并办理水、电、燃气等移交手续，导致黄帆、李芬芳自行开锁并重新办理水卡、电卡、燃气卡等共计花费1130元，杨晋源、周海燕对此损失依法应予以赔偿。关于杨晋源、周海燕主张因黄帆、李芬芳逾期办理房屋抵押造成损失应向其支付违约金的诉求，但黄帆、李芬芳并未逾期办理案涉房屋抵押手续，而是在领取新房产证当日（合同约定期限是在领取新证后七个工作日内）即去办理了抵押手续，贷款银行发放贷款30万元作为尾款亦直接支付至其账户内，并未违约，故其该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于杨晋源、周海燕诉求赔偿案涉房屋内的财产损失21900元，合同约定屋内家具电器都由其留给黄帆、李芬芳，均不带走，其所列的物品清单中大部分系安装在屋内固定结构里无法搬动，且杨晋源、周海燕逾期交房达4月之久，屋内财产均应安置处分完毕，留在屋内的物品应属黄帆、李芬芳所有，故该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于黄帆、李芬芳诉求按市场租金每月2200元标准支付房屋空置成本费9460元及交通费用、误工费用，因其已主张了逾期过户和延期交房的违约金，足以弥补其实际损失，故本院对该项诉求，不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及第一百二十条之规定，判决如下：一、被告黄帆、李芬芳于本判决生效之日起十日内向原告杨晋源、周海燕支付迟延付款违约金5568元；二、反诉被告杨晋源、周海燕于本判决生效之日起十日内向反诉原告黄帆、李芬芳支付违约金10780元；三、反诉被告杨晋源、周海燕于本判决生效之日起十日内向反诉原告黄帆、李芬芳赔偿损失1130元；四、驳回原告杨晋源、周海燕的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黄帆、李芬芳的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3490元，由原告杨晋源、周海燕负担3440元，由被告黄帆、李芬芳负担50元。本案反诉受理费1740元，减半收取870元，由反诉原告黄帆、李芬芳负担821元，由反诉被告杨晋源、周海燕负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周长军人民陪审员  孙树霞人民陪审员  熊泽光二〇一九年一月十六日代理书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。