北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初24666号原告:北京爱马社汽车销售有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿村北北京市汽车方向盘厂院内。法定代表人：高强，总经理。委托诉讼代理人：韩永平，女，原告公司职员。委托诉讼代理人：刘础，男，原告公司职员。被告：北京艺龙信达物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路****204。法定代表人：史连龙，总经理。委托诉讼代理人：邓建中，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建新，男，被告公司股东。原告北京爱马社汽车销售有限公司（以下简称爱马社公司）与被告北京艺龙信达物业管理有限公司（以下简称艺龙信达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。爱马社公司的委托诉讼代理人韩永平、刘础，艺龙信达公司的委托诉讼代理人邓建中、张建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱马社公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认爱马社公司与艺龙信达公司于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令艺龙信达公司退还保证金100000元；3.判令艺龙信达公司退还租金574875元；4.判令艺龙信达公司补偿房屋装饰装修损失411141元；5.判令艺龙信达公司补偿设备及设备安装费164110元；6.判令艺龙信达公司赔偿订约机会损失（信赖利益损失）172462.5元；7.诉讼费用由艺龙信达公司负担。事实与理由：2018年1月10日，爱马社公司与艺龙信达公司签订《房屋租赁合同》，艺龙信达公司将北京市丰台区西三环南路44号商业用房一层北侧中间建筑面积约700平方米（房屋权属精图盛业（北京）企业管理有限公司）出租给爱马社公司用于汽车展示及修理，租期共4年零10月14天，自2018年1月15日至2022年11月29日，每年租金1149750元，租金每半年付一次。合同中约定艺龙信达公司协助爱马社公司同房屋产权方联系办理常规商业经营所需的房屋产权证明文件，如造成乙方工商局企业注册登记不予受理的，双方解除合同，艺龙信达公司退还租金和保证金。合同签订后，爱马社公司按约支付了房屋租金，并完成了装修，但艺龙信达公司却迟迟不提供房屋产权证明，造成爱马社公司至今无法办理工商企业注册登记，无法开业经营，房屋无法使用。2018年8月14日，经向北京市规划国土委丰台分局查询，告知承租房屋无建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同为无效合同。艺龙信达公司辩称，不同意爱马社公司的诉讼请求。合同真实有效，不符合合同法52条规定的法定无效的条件。如果法院认定合同无效，艺龙信达公司没有过错，签订合同时，爱马社公司明知房屋没有房产证及规划审批，合同无效的责任由该公司全部负担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，艺龙信达公司（出租方）与爱马社公司（承租方）签订《房屋租赁合同》约定，艺龙信达公司将北京市丰台区西三环南路44号商业用房一层北侧中间建筑面积约700平方米出租给爱马社公司，租赁房屋权属精图盛业（北京）企业管理有限公司，属于集体企业产权性质，因历史原因，该房建设履行其他审批手续（见附件），但无建设工程规划许可证，爱马社公司对租赁房屋的产权性质、建房审批手续等情况均已充分了解，自愿承租并承担一切后果。房屋用途为汽车展示及修理。租赁期限自2018年1月15日至2022年11月29日，每年租金1149750元，每两年租金递增5%。租金每半年一付，2018年1月15日应交纳2018年1月15日至2018年9月15日（含2个月免租期）租金574875元。自2018年1月15日至2018年3月15日为装修免租期，不计算租金。如爱马社公司提前解除合同或因爱马社公司原因导致合同解除的，爱马社公司应承担违约责任，还应向艺龙信达公司补缴免租期租金。合同签订当日，爱马社公司向艺龙信达公司交纳定金100000元，支付第一次租金时，定金转为保证金。《房屋租赁合同》还约定了其他相关内容。上述合同签订后，爱马社公司依约向艺龙信达公司支付保证金100000元及2018年1月15日至2018年9月15日租金574875元，艺龙信达公司向爱马社公司交付了涉诉房屋。爱马社公司接收房屋后，对房屋进行了装饰装修及购买自用经营设备。经查，涉诉房屋无相应建设工程规划许可证、房屋所有权证。庭审中，爱马社公司提交《装饰装修工程施工合同》、报价单、入账通知证明其支付装修费160000元；提交《承揽合同》、入账通知证明支付门头装饰费27500元；提交《环氧自流平施工合同》、入账通知证明支付环氧自流坪漆费14000元、提交《加工定作合同》、收据、银行电子回单证明支付卷帘门费11000元；提交《自动门施工（供货及安装）合同》、入账通知证明支付平移自动门费14500元；提交《监控设备施工合同》、收据入账通知证明支付监控设备及安装费共计39230元；提交《施工合同》证明灯具安装费5000元；提交入账通知、订货合同证明支付瓷砖费8600元；提交收据、收货凭证、发票等证明支付电工电料费37811元；提交收据、收货凭证等证明支付配电箱费6300元、灯具费7000元、、地灯费1170元、地暖管费1560元渣土清运费9000元、室内门费4400元；提交自制工资表及公出单证明其工作人员在现场装修三个月支付工人工资90000元；提交发票、《订购合同》证明安装及购买经营设备花费113580元；提交中介费凭证及案外人租赁合同证明其信赖利益损失。艺龙信达公司对爱马社公司装修事实表示认可，但不认可其装修费用，对其提交的证明信赖利益损失证据表示与本案无关。经本院释明，双方对装修价值均不申请评估。2018年9月11日，本院组织双方现场勘验。经勘验可见，爱马社公司将涉诉房屋打了隔断，有接待室、客休室、小餐厅、库房、办公室、卫生间、工具大修间加更衣室；环氧地坪漆地面、隔断除了工具大修间均有地砖，接待区有吊顶、射灯、电动门两个、灯具、监控设备、配电箱等配电设备、门口广告、门口台阶及进车坡及三级过滤水过滤池。现场尚有以下设备：五台小型剪刀式举升机（其中两个带地沟）、一台大型剪刀式举升机（带地沟）、一台龙门举升机、一台四轮定位仪、一台扒胎机、一台动平衡机。爱马社公司表示以上经营设备没有利用价值,不同意移走，要求艺龙信达公司赔偿其损失。艺龙信达公司表示不同意利用爱马社公司的装修及遗留经营设备。双方均认可爱马社公司于2018年9月11日将涉诉房屋返还给艺龙信达公司。爱马社公司另提交2018年12月10日视频证明艺龙信达公司已将涉诉房屋重新出租并使用了其装饰装修及其遗留经营设备。艺龙信达公司代理人认可涉诉房屋再次出租，但不清楚使用情况。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉诉厂房无相应的建设工程规划许可证，故爱马社公司与艺龙信达公司于2018年1月15日所签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因租赁合同无效，故艺龙信达公司应将爱马社公司向其支付的租赁保证金100000元予以退还。爱马社公司在《房屋租赁合同》签订后实际占用涉诉房屋直至2018年9月11日交还，故爱马社公司应向艺龙信达公司交纳自2018年1月15日至2018年9月11日房屋占有使用费。关于房屋占有使用费，应参照合同约定的租金标准支付，但由于涉诉房屋不能办理营业执照，爱马社公司未在租赁房屋中实际开展经营活动，故本院酌情确定占有使用费数额，与爱马社公司已交纳使用费折抵后，剩余部分应予返还。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。签订合同时，艺龙信达公司已经明确告知房屋状况，爱马社公司仍然承租，对合同无效后果双方应负同等责任。根据现有证据可以证明，艺龙信达公司已利用爱马社公司的装饰装修再次出租，故艺龙信达公司应折价补偿爱马社公司。现双方对装饰装修均不申请评估，故本院根据爱马社提交的证据及现场勘验情况酌情确定。爱马社公司遗留的经营设备均可移走，现其拒绝自行搬离并要求艺龙信达公司赔偿损失，没有法律依据。但考虑到艺龙信达公司利用其设备再次出租获利，故对爱马社公司予以酌情补偿。爱马社公司主张信赖利益损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、北京艺龙信达物业管理有限公司与北京爱马社汽车销售有限公司于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京艺龙信达物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京爱马社汽车销售有限公司保证金100000元；三、北京艺龙信达物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京爱马社汽车销售有限公司租金100000元；四、北京艺龙信达物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京爱马社汽车销售有限公司装饰装修及设备损失共计300000元；五、驳回北京爱马社汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17604元，由北京爱马社汽车销售有限公司负担11416元（已交纳），由北京艺龙信达物业管理有限公司负担6188元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  綦宗霞人民陪审员  张崇燕人民陪审员  石淑荷二〇一九年一月二十九日书 记 员  卢文婷