中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初16925号原告：陆某2，男，汉族，住上海市徐汇区。原告：陆某3(L)，男。原告：陆某1，女，汉族，住上海市徐汇区。原告：陆某4，男，汉族，住上海市徐汇区。四原告共同委托诉讼代理人：施菊花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。四原告共同委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：沈某某，女，汉族，住江苏省苏州市。被告：陆某6，男，汉族，住江苏省苏州市。被告：陆某7(L)，女。被告沈某某、陆某6、陆某7的共同委托诉讼代理人：潘建波，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被告沈某某、陆某6、陆某7的共同委托诉讼代理人：薛旭琴，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被告：陆某5，女，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：董某某，女，汉族，住上海市普陀区。原告陆某1、陆某2、陆某3、陆某4诉被告沈某某、陆某5、陆某6、陆某7房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆某4、四原告的共同委托诉讼代理人李娟、被告沈某某、被告沈某某、陆某7、陆某6的共同委托诉讼代理人潘旭波、薛旭琴、被告陆某5的委托诉讼代理人董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆某1、陆某2、陆某3、陆某4向本院提出诉讼请求：1.判令陆某9的法定继承人履行陆某8、陆某9于2003年6月签订的《关于永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》；2.被告协助办理将上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋产权登记于原告名下，变更登记所需各项税费由各方依法承担；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：上海市永嘉路XXX弄XXX号的所有权及土地所有权的权利人为陆某8与陆某9共同共有。2003年6月，陆某8与陆某9签订《关于永嘉路XXX弄XXX号(以下简称系争房屋)产权共有人之间共有份转让的协议》(以下简称2003年协议)，约定，由陆某9将其在系争房屋中享有的共有部分(包括房屋所有权及土地所有权)出售给陆某8，陆某8于2004年前向陆某9付清共有份的对价款80万元，陆某9则于2005年初协助陆某8办理该房屋的产权变更手续。协议签订后，陆某8于2004年前后分6笔全部履行了转让协议所约定的80万元的付款义务，但陆某9却迟迟不可按约办理该房屋的产权变更手续。陆某8多次催促，陆某9以各种借口予以拖延，后直接拒绝沟通，目前无法取得联系，导致系争房屋至今未完成产权变更手续。陆某8特提起诉讼，以维护自身的合法权益。2017年12月2日陆某8去世，本案四原告作为陆某8的法定继承人同意陆某8的诉讼请求，并申请参加诉讼。沈某某、陆某6、陆某7辩称，1.物权民事纠纷办案指南第6条规定，物权变动请求权时效是2年，物权变动前，是基于债权请求权要求对方交付。2003年转让协议约定是2005年初办理登记，原告于2017年起诉，时效届满。2.2003年转让协议只有陆某8、陆某9两人签字，但是系争房屋是陆某8、陆某9双方夫妻的共同财产，根据《物权法》第九十七条，未经共同共有人同意的，处分无效。3.被告已经提供了2010年陆某8、陆某9夫妇四方共同签署的《关于出售永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》之补充协议(以下简称2010年协议)，对2003年转让协议进行了变更，将陆某9份额转让给陆某8变更为不要求陆某9转让份额，而是两方共同对外出售房屋，对分配方式也重新做了约定。综上，请求驳回原告的诉请。沈某某同时说明签订2010年协议的情况。2001年沈某某定居美国女儿家，2003年协议是在我完全不知情的情况下签订的，直到2009年年末，陆某8要求我们执行时我才知道，我表示强烈反对。陆家祖上留下的财产都是由陆某8保管。从大学毕业后，我们去了安徽工作。直到90年代末，我和丈夫才回到老家。现在我们仅获得80万元，却要转让一半财产。后经过协商后，陆某8夫妇同意扣除相应费用后两家人平分系争房屋的出售款，大概估算了价值，我们应该能获得700万元，我们就同意了。故两对夫妇商定重新签订协议，即2010年协议。陆某8委托上海华夏律师事务所的两位律师起草了2010年协议。与2003年协议相比，2010年协议效力较高，是双方夫妇签订的。若两年后系争房屋才卖出，陆某9获得的售房款相应变更，故合同有效期为2年。两位律师带着陆某8夫妇签字的协议到苏州找了我们签字，一共四份协议，双方各有2份。因为系争房屋没有出售成功，我们也没有得到电话或书面通知。陆某5辩称，不同意原告诉请。原告向法庭提交的证据，即2003年协议，已经被2010年3月6日由陆某8、陆某9夫妇共同签名盖章的补充协议所变更，将陆某9份额出售给陆某8变更为两方共同对外出售房屋，按照当时市价600万元，将陆某9夫妇应得的房款进行了变更，故原告要求被告履行2003年协议，将产权变更至四原告名下，没有事实和法律依据。2003年协议被2010年协议所取代，无论是签订协议的主体和内容都进行了变更。即使没有2010年协议，2003年协议约定陆某9变更到陆某8及其继承人名下，2003年时陆某8还健在，没有法定继承人，协议内容不严谨，不具有法律效力。2003年协议已经失效，故原告诉请没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，陆某8去世，陆某8的妻子钱学元于2012年7月19日去世。2017年12月2日陆某9去世。本案原告陆某1、陆某2、陆某3、陆某4系陆某8的子女，均是陆某8的法定继承人。本案四被告即陆某9之妻沈某某、之女陆某5、之子陆某6、之女陆某7，均是陆某9的法定继承人。2017年12月14日，陆某1、陆某2、陆某3、陆某4申请参加诉讼，同意陆某8的诉讼请求。1989年1月，陆某8出具无产证申请人书面申述，内容为，1.房屋坐落永嘉路XXX弄XXX号，2.房屋来源为1954年购买过户，户名为陆某8，共有人为陆某9，(陆某9现在芜湖市建筑设计室工作，陆某8又名陆泳德，自54年起居住此地)，3.房屋状况为四层双开间，地板钢窗，煤卫全，4.房屋未经翻造、扩建，5.“文革”期间，产证被抄去，不知下落，6.现仍按原登记情况登记，房屋产权所有人陆某8，共有人陆某9，7.居委会证明章、邻居证明，上海市徐汇区永嘉路街道翠竹乡居民委员会在该书面申述上盖章。1989年2月16日，上海市南洋中学出具证明信，内容为，我校前副校长陆泳德在永嘉路XXX弄XXX号有私有住房一幢，户名为“陆某8”，其房屋产权证明已在“文革”期间被我校红卫兵抄去，查无下落，特为证明。1989年，陆某9填写上海市房屋产权登记墙界表及上海市私有房屋产权登记委托书(陆某9委托陆某8的委托书，由陆某9加盖私章)。1989年4月27日，陆某8、陆某9取得上海市永嘉路XXX弄XXX号土地的国有土地使用权证(沪国用〈徐〉字第4332号)，用地面积为91平方米。1994年12月5日，陆某8、陆某9取得上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋的所有权证(沪房徐字第13894号)，所有权人为陆某8等，共有人为陆某8、陆某9共同共有，房屋状况为全幢砖木结构四层，建筑面积304.30平方米。2003年6月，陆某8与陆某9签订《关于永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》，约定，甲方为陆某8，乙方为陆某9，标的物为永嘉路XXX弄XXX号房产，全幢共计价值面积304.3平方米，房产证号为沪房徐字第13894号，土地使用证号为沪地(徐)第4332号，土地面积为91平方米，事实经过：早在1954年陆某8、陆某9共同出资购买了上海市永嘉路XXX弄XXX号的房产产权，陆某8又出资动迁了原住户，迁入该房居住，从此，陆某8、陆某9成了该房产的共有人，而陆某8又取得该屋的使用权，居住迄今已近五十年。在2002年，因双方年事已高，为避免小辈间产生经济纠纷，乙方向甲方提出建议，愿将该屋产权(包括土地使用权)的共有部分出售转让给甲方及其法定继承人。经多次协商，达成协议，其内容如下：一、由甲方陆某8及其继承人付给乙方人民币捌拾萬元整，收购乙方对该屋产权(包括土地使用权)的共有部分，款项分期于2004年前付清。二、2005年初，甲、乙双方向上海市徐汇区房产产权登记部门提出申请，变更登记，乙方不再是该项房地产产权的共有人，而甲方的五个法定继承人将成为该项房地产的产权共有人。协议下方由甲方陆某8签名并加盖印章，乙方陆某9签名并加盖印章。2003年9月15日，陆某8通过中国银行上海市分行电汇方式向陆某9支付贰拾萬元。2003年12月23日，陆某8再次通过中国银行上海市分行电汇方式向陆某9支付贰拾萬元。2004年6月17日，陆某8再次通过中国银行上海市分行电汇方式向陆某9支付拾萬元。2004年7月5日，陆某8再次通过中国银行上海市分行电汇方式向陆某9支付拾萬元。2004年11月2日，陆某8通过中国工商银行向陆某9汇款捌萬元。2004年12月17日，陆某8从中国银行取款拾贰萬元存入陆某9银行账户。2010年3月，陆某8(甲方)与陆某9(乙方)签订《关于出售永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》之补充协议，约定，2003年6月，双方订立《关于永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》一份(以下简称《协议》)，协议签订后，甲方按《协议》第一条约定，在规定的期限内(2004年底前)、分数次向乙方全额支付了人民币捌拾(80)万元整，履行了《协议》义务，因此，按《协议》第二条之约定，乙方负有义务协助甲方向上海市徐汇区房产产权登记部门办理产权变更登记手续。但甲方于2010年1月提出出售手续，乙方配偶获知后提出异议，双方产生不同意见，经甲方委托上海市华夏律师事务所律师陈东风、卜音英律师调解后订立此协议，甲方考虑到最终必将出售此房屋，为避免重复的税费支出，拟改变原《协议》中有关“乙方将其持有的份额直接转让到甲方名义”的要求，而直接请求乙方协助甲方对外出售该房屋：即甲、乙两方对外同为以“出售方”的名义，将房屋出售给购买方，协助甲方办理过户手续，同时，甲方考虑到房价在订立《协议》后因市场因素上涨，愿意在房屋出售后再给予乙方一定数额的补偿。双方经各自家属同意，并再补充订立如下条款：一、乙方应积极配合甲方出售上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋(以下简称永嘉路房屋)的全部事宜，但乙方与甲方作为“共同出售方”对外出售房屋的行为，仅是为顺利出售房屋的需要，并不改变甲、乙双方在《协议》与本《补充协议》中约定的权利义务。二、甲方全权处理并决定永嘉路房屋的出售事宜，包括与购买方议价、磋商、谈判、达成交易价格、签订定金协议、收取房价款、交房、申报纳税并支付该房地产买卖过程中应付的相关税费、办理房地产买卖过程中的其他相关事宜、办理水电煤、物业管理等过户手续等。三、甲方向购买方直接收取永嘉路房屋的全部出售款，并承担全部税及费；乙方不收取该房屋的房屋出售款，同时也不承担全部税及费。四、甲方以电话或者书面形式通知(书面通知地址为苏州学士街天官坊14号)乙方办理相关转让房产手续(签订房屋买卖合同，办理房产过户等等)，乙方应在收到甲方通知后七日内并尽快根据甲方的要求积极协助办理手续(乙方若有重大合理事由可最多延期一周)。五、房屋按本《补充协议》协议出售后，甲方再给予乙方贰佰捌拾万元(280万)整作为补偿；具体支付方式为永嘉路房屋买卖合同签订之日，甲方一次性支付乙方捌拾万元(80万)整，永嘉路产权变更至购买方之日，甲方一次性支付乙方剩余贰佰万元(200万)整。六、本协议自双方签字之日起生效，有限期为二年。七、如甲方未能按协议规定时间内付款、乙方未按照协议规定协助办理房屋买卖及产权过户等手续，均属违约行为；若甲方违约，甲方须另再支付乙方违约金200万元整；若乙方违约，乙方除应积极配合甲方直接将房屋产权人变更至甲方一人名下外，并同意将房屋补偿款由原280万元减掉200万元，即甲方只需再支付乙方房屋补偿款80万元。八、任何一方违约，则各方均有权根据法律、法规规定，通过法院诉讼解决。钱学元作为甲方、沈某某作为乙方与陆某8、陆某9共同在该协议上签名、捺印。另查明，2010年1月17日，陆某9寄书信给陆某8(该信信封收信人为陆泳德，于2010年1月19日收到)，内容为，“大哥，…关于永嘉路房子，有出卖想法后，三小反应强烈，前因，苏州房子协议过卖旧换新，结论是老人安身是前提，…我和漪涟的意见，搬家不只是经济问题，新居的环境不能与旅馆暂住等同。漪涟旅美八年回苏已三年尚不能完全适应！…企霄于苏元月1日”。以上事实，除双方当事人庭审陈述外，另有房屋所有权证、土地使用权证、关于永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议、支付凭证、2010年被告寄给原告的信件、系争房屋在上海市徐汇区房地产交易中心的档案材料、2010年的补充协议等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本案审理中，针对被告提出，2003年转让协议因未经共同共有人同意的，属于处分无效，法官释明是否提起合同效力的反诉，被告方明确表示不提起反诉。庭审后，陆某1、陆某2、陆某4出具意愿书，内容为，坚持所有庭审中及庭审后书面提交的辩论意见，因原、被告系血亲关系，基于维系亲情之虑后，原告愿意在法院支持原告的诉请的基础上，房屋过户登记至原告名下后向四被告人道主义支付800,000元；四原告现均已年老，陆某1自幼残疾、丧劳，陆某4是听力残疾人，其妻下岗退养，陆某3妻子身患重病，生活已然不易，系争房屋是父亲遗留给子女们的唯一财产，现四家人共同居住在此，是四家人的在沪唯一住所，条件甚为艰苦，况房屋落成已90余载，年久失修，老旧不堪，因此房屋不能出售也无法出售。如此境况中，四原告仍念亲情，愿竭尽所能，作本意愿书，人道付款予被告，恳请法院在查明事实后判决支持原告的诉讼请求，以安原告之居所；因原告陆某3长期居住国外，本意愿书由陆某1、陆某2、陆某4亲笔署名，如陆某3提出异议，80万元款项由陆某1、陆某2、陆某4三人按比例共同人道付款予对方；本人在此保证上述意愿及保证均为本人真实的意思表示，所述内容均客观、真实，如存虚假愿意承担法律责任；陆某1、陆某2、陆某4签名。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据2003年6月转让协议“早在1954年陆某8、陆某9共同出资购买了上海市永嘉路XXX弄XXX号的房产产权，陆某8又出资动迁了原住户，迁入该房居住”的约定，又根据2010年3月补充协议“2003年6月，双方订立《关于永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》一份(以下简称《协议》)，协议签订后，甲方按《协议》第一条约定，在规定的期限内(2004年底前)、分数次向乙方全额支付了人民币捌拾(80)万元整，履行了《协议》义务，因此，按《协议》第二条之约定，乙方负有义务协助甲方向上海市徐汇区房产产权登记部门办理产权变更登记手续。但甲方于2010年1月提出出售手续，乙方配偶获知后提出异议，双方产生不同意见，经甲方委托上海市华夏律师事务所律师陈东风、卜音英律师调解后订立此协议，甲方考虑到最终必将出售此房屋，为避免重复的税费支出，拟改变原《协议》中有关‘乙方将其持有的份额直接转让到甲方名义’的要求，而直接请求乙方协助甲方对外出售该房屋：即甲、乙两方对外同为以‘出售方’的名义，将房屋出售给购买方，协助甲方办理过户手续”及“本协议自双方签字之日起生效，有限期为二年”的约定，由于被告方至今未提供陆某9与沈某某于1954年已登记结婚、2003年6月转让协议属于可撤销或无效情形的充分证据，本院认定，2010年3月的补充协议未覆盖2003年6月的转让协议，仅为2003年6月转让协议中过户手续的变更，故陆某9与陆某8于2003年6月签订的《关于永嘉路XXX弄XXX号产权共有人之间共有份转让的协议》及2010年由陆某9夫妻与陆某8夫妻共同签订的《关于出售永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》之补充协议均系双方真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。鉴于被告至今未提供2010年3月的补充协议实际履行的充分证据，2010年3月的补充协议自二年期限届满时失效，2003年6月的转让协议继续有效。陆某8在本案审理中去世，依据民事诉讼法的规定，四原告作为陆某8的其法定继承人有权承接陆某8在本案中的诉讼权利义务。陆某9在本案审理中去世，陆某9的遗产继承人和遗产分割尚未有定论，四被告作为陆某9第一顺位法定继承人，在本案审理中未明确表示放弃继承陆某9遗产，由四被告继续履行被继承人陆某9生前合同项下的权利义务并无不当。关于被告提出，物权民事纠纷办案指南第6条规定，物权变动请求权时效是二年，物权变动前，是基于债权请求权要求对方交付。2003年转让协议约定是2005年初办理登记，原告于2017年起诉，时效届满之意见，鉴于陆某8在2003年转让协议签订后，于2004年底前履行了支付全部转让款的义务，且系争房屋一直由陆某8一家居住使用，在具备转让条件的情况下，陆某9提出异议，未按约履行协助过户的义务，且2010年6月补充协议也明确“拟改变原《协议》中有关‘乙方将其持有的份额直接转让到甲方名义’的要求，而直接请求乙方协助甲方对外出售该房屋”之内容，故陆某8请求陆某9配合办理过户手续，具有物权属性，不存在诉讼时效问题，被告上述答辩意见，本院不予采纳。从鼓励诚实信用、维护交易安全、切实维护各方当事人合法权益的角度出发，陆某8在2004年底前已履行了向陆某9支付转让款800,000元的义务，因此，四原告要求四被告履行陆某8、陆某9于2003年6月签订的《关于永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》及被告协助办理将上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋产权登记于原告名下，变更登记所需各项税费由各方依法承担之诉讼请求，本院予以支持，上述变更登记手续所涉相关费用按国家、本市的有关规定及2003年陆某8、陆某9间转让协议约定承担。陆某1、陆某2、陆某4所做在办妥系争房屋变更登记手续后自愿补偿被告800,000元的意思表示，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、继续履行陆某8、陆某9于2003年6月签订的《关于永嘉路XXX弄XXX号房屋产权共有人之间共有份转让的协议》；二、沈某某、陆某5、陆某6、陆某7(LUXIECHEN)于判决生效之日起十五日内协助陆某1、陆某2、陆某3(LUHUANYU)、陆某4办理上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋的产权变更登记手续，将该房屋产权登记在陆某1、陆某2、陆某3(LUHUANYU)、陆某4名下，所涉相关费用按国家、本市的有关规定及陆某8、陆某9间转让协议约定承担；三、陆某1、陆某2、陆某4在沈某某、陆某5、陆某6、陆某7(LUXIECHEN)履行本判决第二项义务之次日给付沈某某、陆某5、陆某6、陆某7(LUXIECHEN)补偿款800,000元。案件受理费11,800元，由沈某某、陆某5、陆某6、陆某7(LUXIECHEN)负担。公告费520元，由陆某1、陆某2、陆某3(LUHUANYU)、陆某4负担260元，沈某某、陆某5、陆某6、陆某7(LUXIECHEN)负担260元。如不服本判决，陆某3(LUHUANYU)、陆某7(LUXIECHEN)可在判决书送达之日起三十日内，陆某1、陆某2、陆某4、沈某某、陆某5、陆某6可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  毛静芳人民陪审员  陈 珊二〇一九年一月十日书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。