沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）大东民二初字第13659号 原告:沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司。 法定代表人：童锦泉。 委托诉讼代理人：曹文强、郭程程，系辽宁六合律师事务所律师。 被告：沈阳小鱼儿室内游乐有限公司。 法定代表人：刘金然。 委托诉讼代理人：郑伟，系辽宁盛恒律师事务所律师。 被告：刘立明。 委托诉讼代理人：万桂芝，系辽宁迅驰律师事务所律师。 原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司（以下简称长峰公司）与被告沈阳小鱼儿室内游乐有限公司（以下简称小鱼儿公司）、被告刘立明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告长峰公司委托诉讼代理人郭程程，被告小鱼儿公司委托诉讼代理人郑伟，被告刘立明委托诉讼代理人万桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长峰公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同、三方协议书；2、要求法院确认原告对沈阳小鱼儿室内游乐有限公司享有债权529689.05元｛2017年3月1日至2017年6月30日租金74981.2元（1.4元/平方米/天×439平方米×122天）；截止至2017年6月20日租金的逾期付款违约金9385.66元，2017年6月21日至实际付款日的逾期付款违约金；从2017年3月1日至2017年6月30日物业管理费22267.55元；截止至2017年6月20日物业管费的逾期付款违约金2605.08元，2017年6月21日至实际付款日的逾期付款违约金；从2016年11月21日至2017年6月20日电费210943.2元；截止至2017年6月20日电费的逾期付款违约金46720.26元，2017年6月21日至实际付款日的逾期付款违约金；解除合同违约金162386.2元｝，3、要求刘立明承担连带给付责任；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告刘立明于2015年7月27日签订房屋租赁合同约定，原告将位于沈阳龙之梦购物中心3层，面积为439平方米的房屋出租被告刘立明用于经营儿童娱乐之用途，租期为2016年1月1日至2020年12月31日，共计5年；第二年租金（2017年度）1.4元/平方米/天，物业管理费为每月8011.75元；乙方（刘立明）逾期支付各款项的违约责任，逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每日按逾期支付款项的0.2%支付；被告“逾期支付租金或任何应付款项超过一个月的”，原告可书面通知解除合同，被告需支付六个月租金和物业管理费之和的金额作为违约金。原、被告刘立明与被告小鱼儿公司于2016年5月4日签订三方协议书约定，丙方（被告小鱼儿公司）承担自2016年2月1日后的合同剩余期限内的权利义务，乙方（刘立明）对丙方承担连带保证责任，保证期间为2年。被告未按合同约定向原告支付房屋租金、物业管理费、电费，原告多次向其主张也未能偿付故诉至法院。 被告小鱼儿公司辩称：原告提供的三方协议书，我单位没有在移交的财务中找到，真实性我单位不清楚，是否是针对本案所涉及的房屋租赁合同签订需要证据证明。如小鱼儿公司是适格承租人，各项违约金过高，逾期付款违约金超过银行同期贷款利率十多倍，解除合同违约金以6个月租金计算过高，且对于破产债务人来说违约金、滞纳金等都不应属于破产债权，法院不应当予以支持。 被告刘立明辩称：同意解除房屋租赁合同，刘立明是为了成立小鱼儿公司签订的租赁合同，房屋也是由小鱼儿公司使用，应由公司承担责任。小鱼儿公司于2015年9月1日成立，公司性质为有限责任公司，刘立明不应对公司债务承担连带清偿责任。原告要求的违约金过高，标准每年达到了73%，要求法院调整违约金的数额。原告要求支付解除合同违约金没有依据，不能证明其解除对原告造成的损失，且与刘立明无关，不同意支付。请求驳回要求刘立明承担连带责任的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:原告与被告刘立明于2015年7月27日签订房屋租赁合同，约定：原告（甲方）将位于沈阳龙之梦购物中心3层，面积为439平方米的房屋出租被告刘立明（乙方）用于经营儿童娱乐之用。租期为2016年1月1日至2020年12月31日，共计5年；第二年租金（2017年度）1.4元/平方米/天，物业管理费8011.75元/月；电费由乙方承担；乙方逾期支付租金和/或本合同约定的各项费用的，每日按逾期支付款项的0.2%支付；乙方逾期支付租金或任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知解除合同，被告需支付6个月租金和物业管理费之和的金额作为违约金；保证金84124元。合同签订后，被告刘立明向原告交纳了保证金84124元及首期应付款项，原告将房屋交付被告刘立明使用。2016年5月4日，原告(甲方)与“刘立明”(乙方)、被告小鱼儿公司（丙方）签订三方协议书约定被告小鱼儿公司承担自2016年2月1日后的合同剩余期限内的权利义务，乙方（“刘立明”）对丙方承担连带保证责任，保证期间为2年。2017年7月1日，在合同履行期限届满前被告小鱼儿公司撤场，被告小鱼儿公司尚欠原告2017年3月1日至2017年6月30日租金74981.2元、物业管理费22267.55元；2016年11月21日至2017年6月20日电费210943.2元未付，原告未将保证金84124元返还原告。 因被告刘立明对原告提供的2016年5月4日三方协议书中乙方“刘立明”的签字有异议，故被告刘立明于2018年9月23日向本院提出鉴定申请，要求对原告提供的2016年5月4日三方协议书中乙方“刘立明”的签字是否是本人所签，手印是否是本人所按进行鉴定。经由原、被告共同选定的辽宁大学司法鉴定中心对委托事项进行了鉴定，该鉴定机构于2018年11月19日作出司法鉴定意见书，鉴定结论为：“刘立明”的签字不是本人所写，手印不是本人所按。 另查明，2018年8月16日，沈阳市铁西区人民法院依据申请人米琳的申请，裁定受理小鱼儿公司破产清算一案并作出（2018）辽0106破2-1号决定书，指定辽宁盛恒律师事务所担任小鱼儿公司的管理人。 上述事实，有房屋租赁合同、三方协议书、电费抄表单、决定书、司法鉴定意见书等证据及庭审笔录，经当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原告与被告刘立明签订的租赁合同及与小鱼儿公司签订的协议书系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 对原告要求解除与被告签订的租赁合同及三方协议书的诉讼请求。因被告小鱼儿公司已于2017年6月30日合同履行期限届满前撤场，合同无法继续履行，故本院予以支持。 对原告要求确认原告对沈阳小鱼儿室内游乐有限公司享有债权529689.05元的诉讼请求。对于其中的从2017年3月1日至2017年6月30日租金74981.2元、物业管理费22267.55元的主张，被告小鱼儿公司拖欠该期间的租金74981.2元、物业管理费22267.55元，但原告未向小鱼儿公司返还保证金84124元，该保证金折抵房屋租金74981.2元、物业费9142.8元后，被告小鱼儿公司不欠原告房屋租金，尚欠物业费13124.75元；对原告主张被告小鱼儿公司尚欠从2016年11月21日至2017年6月20日电费210943.2元的主张，被告主张因2016年11月、2017年1月电费清单被告未签字确认不予认可的抗辩，因诉争房屋发生了电费，且与之前之后发生的电费基本持平，被告人员在之后的清单中进行了签字确认，故本院对被告的该项抗辩不予采信。依据原告提供的欠电费清单，被告欠原告电费的金额为210943.2元（表数648473-表数472687＝175786×1.2元）。对原告主张的逾期付款违约金及解除合同违约金的诉讼请求，因被告撤场后，原告未将应返还的保证金返还或抵扣，对欠费的数额存在争议，并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。故原告对被告小鱼儿公司享有224067.95元（物业费13124.75元+电费210943.2元）的债权。 对原告要求被告刘立明承担连带给付责任的诉讼请求。因根据辽宁大学司法鉴定中心出具的鉴定报告，三方协议书上“刘立明”的签字不是本人所写，手印不是本人所按，故刘立明不应承担给付责任，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司与被告沈阳小鱼儿室内游乐有限公司于2015年7月27日签订的房屋租赁协议书及2016年5月4日签订的三方协议书； 二、原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司对被告沈阳小鱼儿室内游乐有限公司享有224067.95元的债权。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9097元，由原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司承担4436元，被告沈阳小鱼儿室内游乐有限公司承担4661元；保全费3168元、鉴定费3300元，均由原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 张 品 人民陪审员 尚 欢 人民陪审员 石英涛 二〇一九年一月七日 书 记 员 李奕薇