重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初30921号 原告：重庆市宝山物业服务有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道原二塘村四社，统一社会信用代码91500112676138333F。 法定代表人：李自纯，董事长。 委托诉讼代理人：唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 被告：江世蓉，女，1982年3月10日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告：欧小波，男，1982年2月5日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：江世蓉，女，系被告欧小波之妻，住重庆市渝**。 原告重庆市宝山物业服务有限公司与被告江世蓉、欧小波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告重庆市宝山物业服务有限公司（以下简称：“宝山物业公司”）的委托诉讼代理人唐启龙，被告江世蓉以及被告欧小波的委托诉讼代理人江世蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宝山物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费（物业费）1779.62元；2.支付公共能源消耗费50.70元。事实和理由：2014年11月24日，根据开发商与原告签订的《XXXX前期物业服务合同》约定，原告对被告所在小区进行了物业管理服务工作。被告自2017年10月至2018年9月（共计12个月），未缴纳物业服务费1779.62元，公共能源消耗费50.70元，合计欠缴1830.32元。原告为了维护自己的合法权利，根据法律规定提起诉讼恳请人民法院判决。 被告江世蓉、欧小波辩称，原告起诉的未交费时间属实，被告不缴费的理由：原告是三级资质的物业服务企业，根据《重庆市物业管理条例》的规定，三级资质的物业服务企业的收费标准应当是1.5元/月﹒平方米，不是1.8元/月﹒平方米；《前期物业服务合同》是接房时签订的，存在不公平的情形；被告对原告将小区绿化用水等归在水电公摊费中不同意；小区没有保安值守，外来人员随意进出，且小区后面开了铁门，无人值守；小区没有大门，消防通道旁临时挖小门，业主进出不安全；小区保安随意签到作假；小区清洁不到位，外来人员到小区张贴小广告；小区没有电子围栏，存在安全隐患。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告举示的，二被告无异议的资质证书、重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、重庆市渝北区物业服务收费（合同约定价）备案表、催费通知单的挂号信函收据、不动产登记申请审批表；二被告举示的，原告无异议的照片、视听资料、2018年11月18日业主与物业恳谈会问题回复等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有三级资质的物业服务企业。被告系位于渝**XX街道XX大道****XX-X房屋的所有权人，该房屋建筑面积为82.39平方米，系高层住宅。 2014年11月24日，原告宝山物业公司与XXXX小区的开发商重庆久明置业有限公司签订了《重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同》1份。该合同主要约定开发商重庆久明置业有限公司将开发建设的“XXXX”小区的物业服务交由原告实施。该合同第四条约定，自合同签订之日起至小区业主委员会成立之后，且经小区的业主委员会通过法定程序选聘的物管企业与业主委员会重新签订《物业管理委托服务合同》并正式进场之日止。合同第十二条约定，物业服务费按建筑面积收取，高层住宅为1.8元/月﹒平方米，洋房为2.4元/月﹒平方米，商业物业为4.8元/月﹒平方米，空置房按50%计取，本物业管理收费标准最终以物价局批准或备案的价格为准。合同第十三条约定，共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收（据实公摊情况由物业公司定期进行公示）。该合同还对双方的权利义务、物业服务内容及标准、违约责任等进行了约定。同年12月，原告就《重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局备案。 原告宝山物业公司于2016年9月26日就《重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同》中约定的物业服务费标准在重庆市渝北区发展和改革委员会备案。其备案的物业服务费收费标准为：1.高层：1.8元/月﹒㎡（含电梯费）；2.洋房：2.4元/月﹒㎡（含电梯费）；3.商业：4.8元/月﹒㎡（含电梯费）。 上述《重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同》签订后，原告宝山物业公司对XXXX小区提供了物业服务至今。原告宝山物业公司对XXXX小区服务期间，该小区至今未成立业主委员会。被告拒绝交纳2017年10月至2018年9月期间的物业服务费及公用能源消耗费。 庭审中，原告举示了2017年7月至2018年6月期间水电费发票及公摊缴费明细。原告举示公用能源消耗费分摊的证据显示，2017年7月至9月，水电公摊费6.53元/户﹒月；2017年10月至12月，水电公摊费5.05元/户﹒月；2018年1月至3月，水电公摊费5.33元/户﹒月；2018年4月至6月，水电公摊费6.66元/户﹒月。2017年10月至2018年6月期间，二被告应当缴纳的公用能源消耗费为51.12元。二被告对其抗辩意见举示了照片、视听资料、2018年11月18日业主与物业恳谈会问题回复等证据，显示小区清洁卫生等方面做得不到位的情形。 2018年11月14日，原告要求二被告支付2017年10月至2018年9月期间的物业服务费及公用能源消耗费诉至本院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案原告与小区开发商签订的《重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XXXX小区进行了物业服务且进行了催收，二被告作为该小区的业主，应当按照原告与开发商签订合同的约定向原告支付物业服务等费用。因此，二被告辩称原告系三级资质的物业服务企业，其的收费标准应当是1.5元/月﹒平方米，不是1.8元/月﹒平方米的抗辩理由不成立本院不予支持。 关于收费标准问题。根据原告与开发商签订的《重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同》以及XXXX小区物业服务费在重庆市渝北区发展和改革委员会的备案，高层住宅的物业服务收费标准为1.8元/月﹒平方米（含电梯费），故从2017年10月1日至2018年9月30日期间（12个月），二被告应交纳的物业服务费为1779.62元（1.8元/月﹒平方米×82.39平方米×12个月）。因此，原告要求二被告给付物业服务费1779.62元的诉讼请求，本院予以支持。 对于公用能源消耗费问题。根据原告与开发商签订的《重庆渝北﹒XXXX前期物业服务合同》中关于“共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收（据实公摊情况由物业公司定期进行公示）”的约定，原告向业主收取公用能源消耗费，应当据实分摊，原告应当提供公用能源消耗费分摊的相关证据并予以公示。业主应当按照公示的公用能源消耗费金额予以缴纳，但原告仅提供了2018年6月之前的水电费发票及分摊明细等证据，未提供2018年7月至9月期间公用能源消耗费分摊的相应证据。二被告对于2017年10月至2018年6月期间的公用能源消耗费51.12元没有及时缴纳，应当予以缴纳。因原告未提供2018年7月至9月期间公用能源消耗费分摊的相应证据，故原告要求二被告给付2018年7月至9月期间公用能源消耗费的诉讼请求证据不充分，本院不予支持。对于二被告应当缴纳的公用能源消耗费，原告仅要求二被告给付50.70元，系当事人自由处分权利的行为，本院予以支持。 虽然二被告对其辩称原告清洁卫生做得不到位等抗辩意见举示了相应的证据，可以证明原告在服务期间，在物业服务质量方面存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以构成二被告不缴纳,物业服务费或者下调物业服务费的条件，故二被告以此为由拒绝缴纳物业服务费用等抗辩意见理由不成立，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江世蓉、欧小波在本判决生效之日起五日内，支付原告重庆市宝山物业服务有限公司物业服务费1779.62元； 二、被告江世蓉、欧小波在本判决生效之日起五日内，支付原告重庆市宝山物业服务有限公司公用能源消耗费50.70元； 三、驳回原告重庆市宝山物业服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告钟正先、徐江平负担。 本判决为终审判决。 审判员  邹富奎 二〇一九年一月二日 书记员  曾 莉