成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6238号 原告（反诉被告）：夏菲，女，1988年10月29日出生，汉族，住成都市双流区。 原告（反诉被告）：刘洪，男，1988年5月13日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：罗云，四川成双律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张志华，男，1960年4月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：李代萍，女，1964年12月18日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李伟明，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）夏菲、刘洪与被告（反诉原告）张志华、李代萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏菲、刘洪的委托诉讼代理人罗云、被告（反诉原告）张志华、李代萍的委托诉讼代理人李伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏菲、刘洪向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2018年4月22日签署的《房屋买卖合同》；2.请求判令张志华、李代萍退还夏菲、刘洪支付的定金150000元；3.请求判令张志华、李代萍返还夏菲、刘洪格力空调三台，其中挂机两台，型号分别是ＫＦＲ-32ＣＷ／32570Ｇｍ-3一台、ＫＦＲ-26ＣＷ／26556ＦＮＦａ-3一台、柜机一台，型号：ＫＦＲ-72ＬＷ／72591ＦＮｈＡｍ-Ａ3，和创维电视机一台，型号：58Ｅ6200。事实和理由：2018年4月22日，夏菲、刘洪与张志华、李代萍经大唐房屋中介介绍，签订了《房屋买卖合同》，合同约定：张志华、李代萍将自己所有的位于成都市双流区房屋以1770000元的价格出售给夏菲、刘洪，合同签订时夏菲、刘洪向张志华、李代萍支付定金150000元，同时约定双方在2018年7月22日前办理产权过户手续，交房时间为2018年10月30日前，合同第十一条约定，因不可抗力导致本合同不能正常履行的，甲、乙、丙三方均不承担责任。合同签订当日，夏菲、刘洪向张志华、李代萍支付了150000元的定金，2018年5月6日，夏菲、刘洪将三台格力空调和一台电视搬入案涉房屋中。但2018年5月15日成都市人民政府发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发【2018】17号）规定房屋购买人在本市区域内只有一套以下（含1套）自有产权住房。因在此前夏菲、刘洪在双流区自有产权住房，属于限购人员，无法办理房屋过户手续，合同无法继续履行，依法应当解除合同，终止履行。为此，夏菲、刘洪多次与张志华、李代萍协商，请求解除合同，退还定金，返还空调、电视机，但均被拒绝。为维护夏菲、刘洪合法权益，特向法院提起诉讼。 张志华、李代萍辩称，1.买卖双方于2018年4月22日签订的《房屋买卖合同》，是在限购政策之前，且定金150000也于签订当日支付，交易真实存在，符合合同的约定，合同应当继续履行，且双方都在积极履行合同，包括家电的调换；2.针对不可抗力，是订立合同时不能预见的，从2016年10月份开始，成都市人民政府就陆续出台了相关政策，根据双方的诉状及陈述，并不是不能预见，不构成不可抗力，双方应继续履行合同，该政策不构成夏菲、刘洪不履行合同的理由。 张志华、李代萍向本院提出反诉请求:请求判令夏菲、刘洪继续履行合同，立即支付购房款1220000元。事实和理由：张志华、李代萍与夏菲、刘洪经居间方大唐房屋介绍，于2018年4月22日订立《房屋买卖合同》，合同约定张志华、李代萍将位于成都市双流区房屋出售于夏菲、刘洪，双方应于2018年7月22日前到房产交易中心办理产权过户手续。合同签订后张志华、李代萍积极履行合同义务，但夏菲、刘洪于2018年5月28日诉至法院请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方都应积极履行该合同确定的义务。夏菲、刘洪向法院起诉解除合同的行为表明其意欲违反双方的约定，不符合诚实信用原则，为维护市场交易秩序，保障张志华、李代萍的合法权利，请求法院判令夏菲、刘洪继续履行合同。 夏菲、刘洪辩称，在双流区域内夏菲已经有两套住房，家庭共有三套住房，不符合二手房限购政策，而且签署房屋买卖合同后，成都市政府2018年5月15日发布的政策明确此属于限购，不能办理过户手续，而且签订协议后未在房屋登记机关办理签约备案手续，因此导致合同不能履行，请求法院判令驳回张志华、李代萍的诉讼请求。 本院经审理后认定事实如下：2018年4月22日，卖方张志华、李代萍（甲方）与买方夏菲、刘洪（乙方）通过中介（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定张志华、李代萍将其所有的位于成都市双流区房屋出售给夏菲、刘洪。合同第二条约定，甲方将房屋以1770000元出售给乙方，并达成以下买卖协议：……（二）付款方式及付款时间甲乙双方约定为：1.甲乙双方签订买卖合同当天，乙方支付甲方购房定金150000元；2.过户当天乙方支付甲方首付款1220000元，剩余尾款400000元由乙方贷款银行一次性支付甲方所提供银行账户。合同第五条甲乙双方约定在2018年7月22日前到产权交易中心办理房屋产权过户手续。合同第八条房产交接：（1）甲乙双方约定交房时间为2018年10月30日之前…… 2018年4月22日，夏菲、刘洪向张志华、李代萍支付了定金150000元。合同签订以后，夏菲、刘洪陆续向案涉搬入家电，包括空调三台，电视机一台。 还查明，2016年10月1日，成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进成都市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知【成办发（2016）37号】，载明同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房；2017年3月24日，成都市出台实施了住房限购政策【成办发（2017）10号】，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发（2016）37号、成办发（2016）45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买一套住房（包括商品住房和二手住房）购房者在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，必须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 另查明，签订合同时，夏菲、刘洪系双流区户籍，在2017年3月24日成都市住房限购政策出台后未新购买除案涉房屋外的其他房屋，具有购买案涉房屋的资格。 以上事实，有夏菲、刘洪、张志华、李代萍陈述、《房屋买卖合同》、定金收条等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，夏菲、刘洪与张志华、李代萍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的的强制性规定，应属有效。夏菲、刘洪与张志华、李代萍的《房屋买卖合同》签订时间为2018年4月22日，签订合同时，夏菲、刘洪具有购买案涉房屋的资格，夏菲、刘洪购买案涉房屋不受成都市2018年5月15日出台的住房限购政策的影响。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，在合同的履行过程中，因夏菲、刘洪购买案涉房屋并不受2018年5月15日出台的成都市住房限购政策的影响，其与李代萍、张志华签订的《房产买卖合同》可以继续履行，其以在2018年5月15日新政出台后不具备购房资格为由主张解除合同无事实和法律依据，夏菲、刘洪并不享有合同的解除权，故其主张解除合同本院不予支持。夏菲、刘洪依照合同约定向李代萍、张志华支付了定金并向案涉房屋内搬入了家电，因合同未解除，其主张返还定金及家电无事实和法律依据，本院不予支持。 根据夏菲、刘洪与李代萍、张志华签订的《房屋买卖合同》约定，夏菲、刘洪应在案涉房屋过户当天向李代萍、张志华支付首付款1220000元，现房屋尚未办理过户手续，李代萍、张志华主张支付首付款1220000元的条件尚不具备，故其主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，夏菲、刘洪及李代萍、张志华的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）夏菲、刘洪的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）李代萍、张志华的反诉请求。 本诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）夏菲、刘洪负担；反诉案件受理费10365元，由被告（反诉原告）李代萍、张志华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年一月十八日 法官助理 张 旖 书 记 员 冯子豪