文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初10844号原告：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**洋河路**，统一社会信用代码915001056664028074。法定代表人：胡纲治，广州天力物业发展有限公司重庆分公司董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女，广州天力物业发展有限公司重庆分公司员工，住重庆市渝**宝圣大道**。被告：余邦奎，男，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：唐思玲，女，汉族，职业不详，住重庆市梁平县。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司与被告余邦奎、唐思玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，依法由本院审判员张晋恺适用简易程序中的小额诉讼程序独任审判，因案件复杂，本案依法转为普通程序，由审判员刘淇担任审判长，与审判员张晋恺、人民陪审员陈珍组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人韩海霞和被告唐思玲到庭参加了诉讼，被告余邦奎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告支付物业管理费6567.7元；2、请求判决二被告支付因拒绝交纳物业管理费产生的违约金1576.25元；3、请求判决被告支付水电公摊费192.24元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系重庆市沙坪坝区大学城南路12号富力城时光里xxx号房屋的业主，该房屋建筑面积118.10平方米，二被告于2014年9月30日完成接房手续，并签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，约定物业管理费按照2元/平方米·月的标准收取，物业使用人应当在每月10日前履行交纳义务，公共水电费用据实交纳，还约定如果物业使用人未按时足额交纳物业管理费的，应按每日3‰的标准支付违约金。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，但二被告未按照约定向原告交纳2015年12月至2018年5月期间的部分物业服务费6567.70元以及2015年9月至2018年4月期间的水电公摊费192.24元。原告多次以电话、张贴催缴函、申请支付令等方式通知二被告交纳物业管理费用，但二被告仍拒绝交纳。被告唐思玲辩称，涉案房屋系二被告所有，该房屋建筑面积为118.10平方米。二被告于2014年9月30日接房。原告提供的物业服务不到位，多次要求原告整改未果，被告才不交纳物业管理费用。原告将小区内的一些树木砍伐后未进行补栽；小区安保存在问题；二被告所住楼层内防火门损坏。由于原告提供的物业服务达不到合同约定的物业费标准，二被告以不交物业费的方式促使原告改进服务质量，原告何时改进，二被告就何时缴纳物业费；违约金计算方式过高，但对公摊水电费愿意全额缴纳。本院经审理认定事实如下，重庆市沙坪坝区大学城南路12号的富力城时光里小区由广州富力地产（重庆）有限公司开发，经过招投标，2012年广州天力物业发展有限公司与广州富力地产（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同经过了重庆市沙坪坝区房屋管理局的备案。该合同中约定物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用按房屋建筑面积收取，高层住宅物业服务费为2元/月·平方米；业主应于交房（交房通知书中约定的交房日期）之日起交纳全额物业服务费用，物业服务费用按季（也可以按月）交纳，业主或物业使用人应在每季（每月）前10日内履行交纳义务；业主或物业使用人未按照约定按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准支付违约金等内容。被告余邦奎、唐思玲购买的重庆市沙坪坝区大学城南路12号富力城时光里4-1-1号房屋建筑面积为118.10平方米，被告余邦奎、唐思玲于2014年9月30日办理了接房手续。接房当日，二被告与原告签订《前期物业服务协议》。协议中约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用按照房屋建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费为2元/月.平方米；业主应于开发商签发的《入伙通知书》注明的收楼日期起交纳物业服务费用；业主收到《入伙通知书》但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的，其物业服务费用由业主全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；专项维修基金的管理和使用按政府有关规定执行；业主或物业使用人未按照约定按时足额交纳物业管理服务费用的，应按未交部分总额的每日千分之三的标准支付违约金；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止等内容。协议中还约定了服务内容和质量、物业的使用和维护等内容。同日，二被告还收到了《业主临时管理规约》，二被告出具《承诺书》，同意履行、遵守临时管理规约中的相关约定。业主临时管理规约中约定，专项维修基金的收取、使用、管理，按国家规定执行，因建设单位或业主大会未批准使用专项维修基金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业管理企业的责任；本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式（按建筑面积计算），业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同期内，原告按照约定为该小区及被告提供了物业服务，但二被告未按照约定按期足额向原告交纳2015年12月至2018年5月期间的部分物业服务费，仅在2018年交纳了一部分物业服务费。案涉房屋每月应交的物业服务费为118.10㎡×2元/㎡=236.2元，至原告起诉至本院，二被告仍欠付原告部分物业费6567.70元。另外，被告未按照约定向原告交纳2015年9月至2018年4月期间水电公摊费共192.24元。经原告催收，被告至今未交纳上述物业管理服务费用。审理中，原告自愿将主张的违约金标准调整为按照年利率24%计算。上述事实，有原被告的当庭陈述以及原告举示的中标通知、重庆市物业服务区域划分备案证明、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、前期物业服务协议、业主临时管理规约、钥匙签收确认表、承诺书、保洁岗位工作进度监督表、巡逻签到表、报岗记录表、岗位值班记录表、公摊明细、维修整改问题协作单、工作协作单申请、催收照片、欠费明细、律师函及邮寄单等证据在案证实，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力可以采信。审理中，被告对于其答辩意见和质证意见提供了相关照片。本院认为，原告根据其与被告所在小区开发商签订的《前期物业服务合同》和其与被告签订的《前期物业服务协议》以及《业主临时管理规约》的约定，为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定按时足额交纳物业管理服务费用。对于被告提出的不缴纳物业费用的意见，本院认为，部分问题属于需要原告协调相关部门单位进行处理，部分服务质量问题需要原告在平时物业服务中进行整改提高，原告在审理中亦承诺被告反映的问题会进行核实和处理，且被告未提供证据证明原告存在的部分物业服务质量给其造成了损害，被告提出的这些问题不足以成为被告不缴纳物业服务费的抗辩事由，故被告应当按照约定向原告交纳物业管理服务费用。二被告要求至原告改进服务后再全额缴纳物业管理费理由于法无据，本院对该意见不予采纳。被告未按照约定向原告交纳物业服务费、公摊费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故原告有权请求二被告支付2015年12月至2018年5月期间欠付的部分物管费共计6567.70元.对于水电公摊费192.24元，被告唐思玲当庭认可愿意全额缴纳。本院确认原告可请求二被告支付的水电公摊费为192.24元。对于违约金，《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》中都约定业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。被告未按时足额交纳物业管理服务费用，应当支付违约金。原告主张按照年利率24%计算违约金，系原告对自己权利的处分，本院予以认可。根据约定，每月物业服务费在当月10日前交纳，故当月未交纳物业服务费产生的违约金从当月11日起计算至该月物业服务费交清之日止。2015年12月至2018年5月期间被告未交纳物业服务费产生的违约金，应从欠费之日起，以所欠物业服务费本金为基数，按月分段计算，但全部违约金总金额不超过原告主张的1576.25元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、限被告余邦奎、唐思玲于本判决发生法律效力后五日内支付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司2015年12月至2018年5月期间所欠的部分物业服务费6567.7元、公摊费192.24元；并支付以当月未交物业服务费为基数从欠交之日起计算至交清之日止以年利率24%的标准计算的违约金，全部违约金总金额不超过1576.25元。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16元（原告已预交），由被告余邦奎、唐思玲负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内迳付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘 淇审 判 员  张晋恺人民陪审员  陈 珍二〇一九年一月二十六日书 记 员  谭诗芮