陕西延长地产物业服务有限公司与延安卓睿工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书                               错误：引用源未找到       西安市未央区人民法院    民 事 判 决 书         （2018）陕0112民初6669号         原告陕西延长地产物业服务有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区。    法定代表人白生章，董事长。    委托代理人薛安，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。    委托代理人亢文斌，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。    被告延安卓睿工贸有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区（电大斜对面）。    法定代表人李武德，总经理。    委托代理人李娟，北京市康达（西安）律师事务所律师。    委托代理人李蓉，北京市康达（西安）律师事务所律师。    原告陕西延长地产物业服务有限公司与被告延安卓睿工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西延长地产物业服务有限公司委托代理人薛安、亢文斌，被告延安卓睿工贸有限公司委托代理人李蓉、李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告诉称，2016年8月，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其将西安市XX路XX小区XX街商铺租赁给被告，房屋面积为6879.63平方米，租金为55元/㎡/月；支付方式为半年付，合同签订后20日内支付半年租金及三个月的押金，之后每年4月、10月（1日-20日）支付下一个半年的租金，若延迟支付超过30日，出租人有权解除合同并要求承租人支付合同租金总额5%的违约金。合同签订后，其依约将房屋交付给被告，被告仅向其支付了378379.65元，再未向其支付任何费用。其多次向被告主张租金，被告均置之不理。故诉至法院，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还位于西安市XX路XX小区XX街的商铺；被告立即支付房屋租金（租金计算至被告返还房屋为止，截止2018年3月9日欠付租金为5675695元）；被告立即支付违约金1135139元；被告承担诉讼费用。    被告辩称，原告未按合同约定向其提供发票，其有权拒绝支付租金且不承担任何违约责任。原告在起诉状中所主张的欠付租金金额有误，其共向原告支付房屋租金四笔，至少已实际支付租金1178380元。原告计算租金的起止时间有误，原告实际向其交付房屋的时间为2017年1月20日，合同约定装修免租期为三个月，故租金的起算时间应当为2017年4月20日。原告提供的租赁房屋不适租，且原告怠于履行修缮义务，造成其损失，应根据合同约定及法律规定将该笔款项在租金中予以扣除。原告迟延交付房屋4个月20天，应向其支付违约金176577.17元，违约金应在租金中予以扣除。综上，原告主张的诉请，与事实及合同约定不符，应予驳回。    经审理查明，2016年8月1日，原告（原企业名称为延长油田物业服务有限公司）（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定XX路XX小区XX街商业整体出租给乙方使用，出租房屋面积共6879.63平方米；房屋租赁期为5年，自2016年8月10日起至2021年11月9日止；装修免租期为三个月，即2016年8月10日起至2016年11月9日；租金标准为55元/㎡/月，即半年租金为2270278元，租金支付方式为半年付，每次付款前，甲方应向乙方开具应付金额等额的房屋租赁合法税务发票，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，合同签字盖章完成后20个工作日内乙方向甲方支付首期6个月租金和3个月租赁押金，自第二次开始，乙方提前20日内向甲方支付房屋租金，即乙方应分别于每年的4月、10月（1日-20日）期间支付下一次房租；为便于甲方对租赁商户的管理，乙方应向甲方缴纳3个月租金，作为租赁押金，在乙方租约期内无任何违反本合同的事项，甲方在乙方租约期满验收合格后予以无息退款；在租赁期内，甲方应保证出租房屋及其附属设施的使用安全，房屋及所属设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障且属于甲方负责维修的范围的，应积极通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后5日内进行维修，逾期不维修或情况紧急的，乙方可代为维修，费用由甲方承担或折抵租金；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及相关设施损坏的，乙方应立即负责修复或赔偿甲方因此造成的经济损失；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，如因乙方装修、施工、改建等行为导致出租房屋损坏的，乙方赔偿由此给甲方造成的直接经济损失；甲方在交付时及租赁期间均应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；房屋及其附属设备清单经双方交验签章并移交房门钥匙后视为交付完成；房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，或拖欠房租累计30天以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按照合同租金总额的5%向甲方支付违约金，该违约金不足以补足甲方损失的，乙方应予以补足。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。2016年11月6日，原告向被告移交水表卡27张。2017年1月20日，双方对消防内配进行交接，并形成《延长石油小区南侧商铺消防内配交接单》一份。2017年11月15日，被告向原告发出《工作联系函》，称延长石油小区南侧底商一二层由其负责对外招商、运营，招商从2016年10月到2017年11月，期间商铺多次出现屋面漏水、房屋伸缩缝渗水、暖气漏水等质量问题，其对部分商户进行了先行赔偿，还有部分商户提出的赔偿要求也正在协商过程中，希望原告尽快提出具体解决办法。2017年11月21日，原告向被告发出《关于延安卓睿工贸有限公司工作联系函的回函》，对被告所述问题作出回复。    关于付款情况，被告于2016年7月21日向原告指定账户（陕西前线房地产顾问有限责任公司）付款378380元；于2016年12月23日向合同指定收款账户分10笔转账共计50万元；于2016年12月27日向原告付款135140元；于2017年3月1日向合同指定收款账户分别转账5万元、25万元，共计30万元，交易附言李德武（李总）还款；上述四笔款项共计1313520元。原告确认其收到上述款项，并称其中押金为1135139元，租金为178381元。被告称除了上述四笔款项外，其还支付了378380元，但具体时间记不清楚，尚不能提供相关证据，并认为其所交纳的款项均为租金。庭审中，原告明确其主张的租赁费为自2016年11月9日暂算至2018年3月9日共计6054074元，被告已交纳租赁押金1135139元、租赁费178381元，故被告尚欠租赁费5875693元（6054074元-178381元）。关于已交纳的租赁押金，原告认为应当在合同解除后先扣减违约金，若有结余，扣减租金。关于违约金，原告系按照租金总额22702780元的5%计算为1135139元。    以上事实，有《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《资产移交清册》、《房屋租赁合同》、手机截屏打印件、陕西增值税普通发票、《延长石油小区南侧商铺水表安装交接明细》、《延长石油小区南侧商铺消防内配交接单》、《工作联系函》、《关于延安卓睿工贸有限公司工作联系函的回函》、银行交易流水及当事人陈述等证据在卷佐证。    本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应当依约履行各自义务。合同中约定租赁期自2016年8月10日起至2021年11月9日，装修免租期为三个月（2016年8月10日至2016年11月9日），租赁费应当自2016年11月10日开始计算。按照双方约定的租赁费计算标准，自2016年11月10日暂算至2018年3月9日共计产生租赁费6054074元。合同中还约定被告应缴纳3个月租金作为租赁押金 ，即1135139元。现被告提交的证据证明其共交纳款项1313520元，按照双方合同约定，其中1135139元应为租赁押金，剩余178381元应为租赁费。故暂算至2018年3月9日，被告尚欠原告租赁费5875693元，依法应予支付。被告逾期支付租赁费，现原告主张解除《房屋租赁合同》，与法有据，应予支持，被告应当于租赁合同解除之日起二十日内向原告腾交房屋。自2018年3月10日至合同解除之日的租赁费，按照合同中约定的租金标准55元/㎡/月计算。关于违约金，合同中约定按照合同租金总额的5%计算，但该标准过高，酌情调整为60万元。被告辩称房屋交付的时间至早应为2017年1月20日，原告对此不予认可，结合被告向原告发出的《工作联系函》中载明的其自2016年10月开始招商、运营的相关内容，故对被告意见，不予采信。关于被告提出的承租房屋存在质量问题给其造成的损失，属于反诉范围，经法庭询问，被告明确表示在本案中不反诉，故在本案中不予处理。关于租赁押金，应在被告向原告腾交房屋时，双方进行核算后再行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：    一、准予解除原告陕西延长地产物业服务有限公司与被告延安卓睿工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》；    二、被告延安卓睿工贸有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告陕西延长地产物业服务有限公司腾交西安市XX路XX小区XX街商业房屋；    三、被告延安卓睿工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西延长地产物业服务有限公司支付2018年3月9日前的租赁费5875693元以及自2018年3月10日至《房屋租赁合同》解除之日的租赁费，按照55元/㎡/月的标准计算；    四、被告延安卓睿工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西延长地产物业服务有限公司支付违约金60万元；    五、驳回原告其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费59475元（原告已预交），由被告延安卓睿工贸有限公司负担，与上述付款一并给付原告。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。              审 判 长 相 帆    人民陪审员 樊魁元    人民陪审员 马建青                   二〇一八年十二月二十五日         书 记 员 陈 丹