河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民再103号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员会。住所地：邯郸市丛台区人民路**国贸大厦****。 法定代表人：张新江，该村委会主任。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：邯郸市盛捷商务酒店有限公司。住所地。住所地：邯郸市丛台区人民路**邯郸国际商务中心**iv> 法定代表人：李璐，该公司经理。 二再审申请人的共同委托诉讼代理人：李海彬，河北浩博律师事务所律师。 二再审申请人的共同委托诉讼代理人:王永晓，河北浩博律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：邯郸市超凡物业服务有限公司。住所地：邯郸市人民。住所地：邯郸市人民东路**国际商务中心**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：白树林，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋静华，河北方信律师事务所律师。 再审申请人邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员会（以下简称东庄村委会）、邯郸市盛捷商务酒店有限公司（以下简称盛捷酒店）因与被申请人邯郸市超凡物业服务有限公司（以下简称超凡物业）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2017）冀04民终2767号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年9月26日作出（2018）冀民申488号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人东庄村委会、盛捷酒店的委托诉讼代理人李海彬，被申请人超凡物业的委托诉讼代理人宋静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东庄村委会、盛捷酒店申请再审称：1.村委会不应对本案物业费承担连带责任。再审被申请人超凡物业虽在二审中，向法院提交了于2011年4月10日与邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，但同时超凡物业在村委会租用案涉物业时，与盛捷酒店负责人李志刚签订了《国际商务中心7、8、9层物业服务协议》，因当时盛捷酒店刚刚成立，酒店公章尚未取得，所以才以公司负责人李志刚的名义与超凡物业签订协议，协议有效期为2015年3月1日至2015年12月31日，并在协议中明确约定由盛捷酒店负责缴纳物业管理费用。本协议作为超凡物业与盛捷酒店在《前期物业服务合同》之外另行签订的独立协议，对合同双方均具有约束力。在盛捷酒店未按合同约定缴纳物业管理费用时，依据合同相对性原则，超凡物业应向合同相对方盛捷酒店主张权利，而不应要求非合同主体村委会承担责任；2.二审法院对物业收费标准认定错误。二审法院依据超凡物业提供的《前期物业服务合同》，认定物业费收费标准为3元／平方米，而超凡物业与盛捷酒店另行签订的《国际商务中心7、8、9层物业服务协议》中，双方明确约定物业费标准为2.8元／平方米。本协议为双方在前期物业服务合同之后另行签订，是双方对《前期物业服务合同》变更达成的一致意见，应以本协议作为收取物业服务费的标准。依据《物业管理条件实施细则》第三十六条规定，超凡物业应按照物业服务合同向业主提供相应的服务，结合盛捷酒店一审时提交的证据足以证明超凡物业并未按照《前期物业服务合同》的约定向盛捷酒店提供相应的物业服务。盛捷酒店的保安、维修、保洁等事项均是盛捷酒店自行寻找第三方提供，超凡物业无权要求盛捷酒店按约定的标准支付物业费；3.超凡物业不具备承接涉案物业的资质。超凡物业仅具有三级资质，依据《物业管理企业资质管理办法》第八条，“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，而本案国际商务中心的面积超过了三级资质可以承接的5万平方米。对于超凡物业超面积承接物业的行为二审法院未予作出评价，应予纠正；4.超凡物业未向盛捷酒店提供制冷服务，二审法院判决盛捷酒店向超凡物业支付空调制冷费属认定事实及适用法律错误。二审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，认定盛捷酒店主张超凡物业未提供空调制冷服务的主张不成立，并要求盛捷酒店支付空调制冷服务费282704.8元，适用法律错误，导致案件事实认定错误。本条所规定的服务，并不包含空调制冷服务，即使超凡物业提供证据证明向大厦提供了制冷服务但盛捷酒店提供的证据证明，盛捷酒店在2015年6月1日至2015年9月30日期间并未接受使用超凡物业提供的制冷服务，无需支付制冷服务费。 超凡物业辩称:1.东庄村委会应当对本案超凡物业主张的物业费承担连带责任，二审认定事实正确。2011年4月10日，邯郸市金世纪房地产开发有限公司作为建设单位与超凡物业签订《前期物业服务合同》、2016年4月10日，双方续签《前期物业服务合同》。东庄村委会系本案争议物业国际商务中心第7、8、9层全部房屋的所有权人及业主，2015年3月1日，金世纪房地产开发有限公司将上述房屋移交给东庄村委会，双方签订《股权转让协议》将原邯郸市金源商务酒店100%的所有权转让给东庄村委会。同年东庄村委会与盛捷酒店签订《物业租赁合同》，盛捷酒店租赁该房屋继续经营。根据国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，盛捷酒店应当向超凡物业交纳物业费，东庄村委会应当对超凡物业主张的物业费承担连带责任；2.二审法院认定的物业费的收费标准正确，东庄村委会、盛捷酒店的再审请求应予驳回。李志刚不是盛捷酒店的法定代表人、不是股东，也无证据证实是负责人。2015年5月20日，李志刚与超凡物业签订《物业服务协议》时盛捷酒店的印章已经存在，李志刚与超凡物业签订《物业服务协议》与本案无关且未实际履行。在原一、二审时东庄村委会、盛捷酒店均提出与超凡物业之间没有物业服务合同，现提出李志刚是盛捷酒店的负责人与超凡物业签订有《物业服务协议》显然与原来的主张和陈述自相矛盾。东庄村委会、盛捷酒店应当依据超凡物业与邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》向超凡物业交纳物业费，并且盛捷酒店已经向超凡物业交纳了3万元物业费和3万元的制冷服务费，已经认可接受了超凡物业的物业服务和相应的收费标准。超凡物业作为物业服务企业，是对整栋大楼的公共部分、公用设施提供服务，盛捷酒店提出的服务事项不属于超凡物业的服务范围，不能作为拒缴物业费的理由。二审法院对物业收费标准认定正确，东庄村委会、盛捷酒店的再审请求应予驳回；3.东庄村委会、盛捷酒店以超凡物业不具备承接涉案物业资质为由提起再审不符合法律规定。超凡物业具有从事物业管理活动的资质，东庄村委会、盛捷酒店也接受了超凡物业的物业服务双方形成了事实上的物业服务合同应当交纳物业费。建设部《物业管理企业资质管理办法》第八条规定并非属于法律的强制性规定，该办法属于行业行政管理，不能成为东庄村委会、盛捷酒店人不交纳物业费的依据；4.超凡物业已经向盛捷酒店提供了制冷服务，二审法院判决盛捷酒店支付空调制冷费认定事实清楚，适用法律正确。2015年4月20日，盛捷酒店与东庄村委会签订《物业租赁合同》，承接了原邯郸市金源商务酒店，租赁该房屋继续经营。在此期间，盛捷酒店并未进行全面装修，只是局部整修，始终未停止营业。2015年6月1日起至2015年9月30日止超凡物业向整栋大厦提供制冷服务，并向原审法院提交收费通知、邯郸市永仁工贸有限公司等单位出具的证明及收费发票予以证实。盛捷酒店在2015年7月10日向超凡物业交纳了3万元的制冷服务费，如果盛捷酒店没有享受物业服务和制冷服务，其不可能向超凡物业交纳物业费和空调制冷服务费。7、8、9层分户控制设备在盛捷酒店每层的房间内，超凡物业无法对其制冷进行控制，盛捷酒店仅依据证人王某1、李某、王某2三人的证言就认定超凡物业没有提供空调制冷服务显然不符合事实。二审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正，应予维持。 超凡物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即给付原告物业费389024.43元、空调制冷费407786.72元，场地使用费177316.97元，三项共计974128.12元；2.判令被告承担原告利息损失48140元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令二被告连带给付原告物业费389024.43元、空调制冷费407786.72元，场地使用费177316.97元，三项共计974128.12元；2.判令二被告连带承担原告利息损失48140元；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对二被告辩称原告不符合涉案物业服务的资质，且与二被告之间不存在书面的物业合同，不具有诉讼主体资格的理由，因其虽未与二被告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也应以相关规定及时缴纳物业管理费，故对二被告该辩解理由本院不予采纳。对二被告辩称原告没有提供制冷服务的理由，因有证人王某1当庭证明从2015年4月至11月其在盛捷酒店租房期间原告物业公司没有提供空调制冷服务；证人王某2当庭证明从2015年4月至2016年4月其在盛捷酒店做维修期间原告物业公司没有提供空调制冷服务，故对二被告该辩解理由，本院予以采信。对被告邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员会辩称案涉物业的使用主体为第二被告，不应由第一被告承担物业服务费用的理由，因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，被告邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员会系邯郸市邯郸国际商务中心第7、8、9层的业主，故对该辩解理由本院不予采信。对二被告辩称原告不享有对一楼大厅的出租权，一楼大厅应为所有业主共同使用，原告无权收取场地使用费的辩解理由，因该一楼大厅为业主公用面积，原告收取场地使用费没有法律依据，故对二被告该辩解理由，本院不予采信。 一审法院判决：驳回原告邯郸市超凡物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币14000元，减半收取人民币7000元，由原告邯郸市超凡物业服务有限公司承担。 超凡物业不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.判令二被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。 二审法院认定事实：被上诉人邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员会系位于邯郸市国际商务中心第七、八、九层全部房屋（房屋建筑面积共计为7817.62平方米）的所有权人，2015年3月1日，邯郸市金世纪房地产开发有限公司将上述房屋移交东庄村委会，双方签订《股权转让协议》，被上诉人邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员会取得正在营业的原邯郸市金源商务酒店100%的所有权，并继续经营。同年4月20日，被上诉人邯郸市盛捷商务酒店有限公司（以下称盛捷酒店）与被上诉人东庄村委会签订《物业租赁合同》，租赁该房屋继续经营。租赁期限为5年整，从2015年5月21日起至2020年5月21日止；被上诉人盛捷酒店所租赁的物业在租赁期间所产生的物业管理费、水、电费等费用由被上诉人盛捷酒店承担。2016年3月9日，被上诉人盛捷酒店退租。其后，邯郸市优然商务酒店有限公司继续租赁经营。 2011年4月10日上诉人与建设单位邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订有《前期物业服务合同》。该合同约定，上诉人对邯郸国际商务中心提供前期物业管理服务；合同期限自2011年4月10日起至2016年4月9日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每平方米每月3元。合同第三十七条还约定，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2016年4月10日，双方又续签《前期物业服务合同》，该合同期限自2016年4月10日起至2021年4月9日止；物业服务费用标准为每平方米每月4元。 被上诉人盛捷酒店租赁被上诉人东庄村委会的房屋，双方签订的《物业租赁合同》约定，被上诉人盛捷酒店所租赁的物业在租赁期间所产生的物业管理费、水、电费等费用由被上诉人盛捷酒店承担。2015年7月10日，被上诉人盛捷酒店向上诉人交纳了3万元的物业费和3万元的空调制冷费。上诉人对邯郸国际商务中心的物业费收费标准为3元/月.平方米，被上诉人东庄村委会在国际商务中心第七、八、九层全部房屋的建筑面积共计为7817.62平方米，每月应交纳物业费为23452.86元；自2015年3月1日至2016年6月30日期间共计16个月，应交纳物业费为：7817.62平方米×3元×16个月=375245.76元。其中，被上诉人盛捷酒店租赁期限自2015年5月21日起至2016年3月9日退租止，共计9个月另20天，应承担期间的物业费为元（23452.86元×9个月=（211075.74元）+23452.86元÷30天×20天=（15635.24元）合计226710.98元），减去被上诉人盛捷酒店已经交纳的3万元后，实际应交纳为196710.98元。被上诉人东庄村委会应交纳物业费为148534.78元（375245.76元-226710.98元）。 关于上诉人主张的空调制冷费，经核实，上诉人对国际商务中心整个大楼的制冷时间为自2015年6月1日起至2015年9月30日止。上诉人对于国际商务中心其他业主的空调制冷费的收费标准是每平方米每月7元（每天的供冷时间为早8时至晚18:30时），结合被上诉人盛捷酒店实际使用的实际情况，故上诉人主张的应为每平方米每月14元，参照上诉人对于国际商务中心其他业主的空调制冷费的收费标准是每平方米每月7元，应予酌定为10元，本院予以支持。被上诉人盛捷酒店应交纳空调制冷费为：7817.62平方米×10元×4个月=312704.8元。因被上诉人盛捷酒店已经交纳3万元空调制冷费，故实际应交空调制冷费为282704.8元。 本院二审认为，2011年4月10日上诉人与建设单位邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订有《前期物业服务合同》。2016年4月10日，双方又续签《前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，被上诉人东庄村委会系位于邯郸市国际商务中心第七、八、九层全部房屋的所有权人即业主，应当向上诉人交纳物业服务费用。上诉人要求被上诉人东庄村委会给付物业服务费用的主张，本院予以支持。 被上诉人盛捷酒店租赁被上诉人东庄村委会的房屋，双方签订的《物业租赁合同》约定，被上诉人盛捷酒店所租赁的物业在租赁期间所产生的物业管理费、水、电费等费用由被上诉人盛捷酒店承担。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故被上诉人盛捷酒店作为物业使用人，应当支付其在租赁期间的物业费，被上诉人东庄村委会作为业主，应当承担连带责任。上诉人要求二被上诉人连带给付物业服务费用的主张，本院予以支持。 被上诉人东庄村委会提出自2016年3月9日，被上诉人盛捷酒店退租后由邯郸市优然商务酒店有限公司租赁经营，因该酒店不是本案的当事人，对此，本院不予处理。 2015年7月10日，被上诉人盛捷酒店向上诉人交纳了3万元的物业费和3万元的空调制冷费。说明上诉人与二被上诉人之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但已经存在事实上的物业管理关系。 被上诉人的证人王某1和王某2两人的证言，虽然称上诉人没有提供空调制冷服务，但上诉人提交了邯郸市永仁工贸有限公司、河北中正信会计事务所有限公司、邯郸市冠盛家居店、邯郸市建明教育培训学校等单位出具的证明和收费发票，足以证明上诉人已经向整个国际商务中心大楼提供了物业和制冷服务以及相应的收费标准。且上述两证人的证言与被上诉人盛捷酒店已经交纳部分物业费和空调制冷费的事实明显矛盾。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被上诉人盛捷酒店辩称上诉人没有提供空调制冷服务，不应交纳物业费和空调制冷费的主张，本院不予支持。又根据国务院《物业管理条例》第七条规定：业主应当按时交纳物业服务费用。第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 被上诉人东庄村委会在国际商务中心第七、八、九层全部房屋的建筑面积共计为7817.62平方米，每月应交纳物业费为23452.86元；自2015年3月1日至2016年6月30日期间共计16个月，应交纳物业费为：7817.62平方米×3元×16个月=375245.76元。其中，被上诉人盛捷酒店租赁期限自2015年5月21日起至2016年3月9日退租止，共计9个月另20天，应承担期间的物业费为元（23452.86元×9个月=（211075.74元）+23452.86元÷30天×20天=（15635.24元）合计226710.98元），减去被上诉人盛捷酒店已经交纳的3万元后，实际应交纳为196710.98元。被上诉人东庄村委会应交纳物业费为148534.78元（375245.76元-226710.98元），并对被上诉人盛捷酒店应交纳的196710.98元物业费承担连带责任。 关于上诉人主张的空调制冷费，经核实，上诉人对国际商务中心整个大楼的制冷时间为自2015年6月1日起至2015年9月30日止。上诉人对于国际商务中心其他业主的空调制冷费的收费标准是每平方米每月7元（每天的供冷时间为早8时至晚18:30时），结合被上诉人盛捷酒店实际使用的实际情况，故上诉人主张的应为每平方米每月14元，参照上诉人对于国际商务中心其他业主的空调制冷费的收费标准是每平方米每月7元，应予酌定为10元，本院予以支持。被上诉人盛捷酒店应交纳空调制冷费为：7817.62平方米×10元×4个月=312704.8元。因被上诉人盛捷酒店已经交纳3万元空调制冷费，故实际应交空调制冷费为282704.8元。被上诉人邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员承担连带责任。 关于上诉人所称的场地使用费和利息损失，因合同没有约定，证据不足，故本院不予支持。判决:一、撤销邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初3517号民事判决；二、被上诉人邯郸市盛捷商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内给付上诉人邯郸市超凡物业服务有限公司物业费、空调制冷费共计479415.78元；被上诉人邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员承担连带责任；三、被上诉人邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员于本判决生效后十五日内给付上诉人邯郸市超凡物业服务有限公司物业费148534.78元；四、驳回上诉人邯郸市超凡物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费人民币14000元，减半收取人民币7000元，由邯郸市超凡物业服务有限公司负担；二审案件受理费14000元，由邯郸市盛捷商务酒店有限公司和邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村民委员共同负担。 本院再审期间盛捷酒店提供如下新证据：证据一、2015年5月超凡物业与李志刚签订的《物业服务协议》。证明超凡物业与邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》后又与酒店负责人李志刚签订了《物业服务协议》，约定物业收费标准为2.8元/平方米；证据二、邯郸市金世纪商务中心业主向金世纪政府工作组、金世纪地产公司出具的申请及超凡物业整改通知、照片三张。证明超凡物业提供的物业服务严重与合同约定不符，无权按照合同约定标准向业主收取费用；证据三、2017年7月28日，优然酒店证明、2017年7月29日，热力公司丛台分公司人民路中心支公司证明、超凡物业向热力公司提供2015年至2016年度供停热明细表；证据四、北京市乐学天下科技有限公司证明及电费押金收据。证明涉案物业的空调制冷、制热系统均有独立阀门均可实现单独分层控制，盛捷酒店未使用空调制冷服务不应交纳空调制冷费。证据五、超凡物业于2016年4月12日出具消防维修通知单。证明盛捷酒店2015年进行装修的事实，该期间未使用超凡物业提供的制冷服务及所涉及的相关设施也均由盛捷酒店自行维修，超凡物业并未提供相关物业服务。证据六、2015年7月1日、2017年1月9日酒店工作人员和超凡物业总经理通话录音。证明盛捷酒店在2015年6月至9月期间并未使用制冷服务，超凡物业工作人员在该期间已将分户阀门关闭。 超凡物业质证认为，证据一、对李志刚与超凡物业签订的《物业服务协议》真实性予以认可，但关联性有异议。协议是李志刚签订的，申请人始终没有认可。在原一、二审时申请人称双方没有签订任何书面协议，李志刚签订的协议中除了约定物业费2.8元外也约定了大厅占地使用费。第四条第四款，夏季空调和冬季取暖按超凡物业管理统一收费，第六条，对违反协议的违约责任包括断水、断电停止供热、制冷等措施。证据二、对证据的真实性没有异议，对关联性、合法性、证明目的均有异议。在超凡物业起诉之后，酒店单方制作，为起一个对抗作用。业主委员会成立时不合法，公章已被收回。照片无法显示地点，不认可。证据三、对真实性、合法性、关联性均不认可。悠然酒店与盛捷酒店只是换了个名字，实际控制人还是目前的人员，独立阀门在房间内，超凡物业无法控制；酒店实际控制人王志伟是热力公司职工，热力公司的证明不符合证据出具的形式要件；供停热明细表与制冷费没有关系。证据四、对该证据不予认可，没有提交租赁合同，是否在此办公，是否由其公司出具均无法证明；证据五、该证据只有复印件不予认可，超凡物业主张的是2015年6月至9月制冷费，通知是2016年4月12日，出现故障没有回复与制冷和供电没有关系。证据六、对该证据真实性和完整性有异议。2015年7月1日录音提供了一段，不能完整的体现谈话过程，如果录音完整，7月10日盛捷酒店为何又交纳制冷服务费3万元，这是矛盾的。2017年1月9日的录音不能证明2015年的收费情况。 东庄村委会对上述证据未发表意见。 超凡物业提供如下新证据：本院（2018）冀04民终4837号民事判决。证明法院已经全部支持了超凡物业要求东庄村委会支付，2016年7月1日至2017年8月3日物业费328340.04元的诉讼请求。 东庄村委会、盛捷酒店质证认为，对证据的真实性没有异议，对关联性不认可，与本案无关。 2019年1月10日，本院对邯郸市金世纪商业大楼进行实地勘查，超凡物业工程部部长杨振春介绍，大楼每一层都有东、西两个管道井，里面的阀门分别控制东区、西区的供暖和制冷。东区的阀门在每一层的走廊里，其中西区7、8、9层的阀门分别在715、815、915的房间中。其他楼层每层除有东西两个控制阀门外还分户进行了电控，电脑对空调的用电进行控制，不使用空调直接断电即可。对于杨振春所述，盛捷酒店、东庄村委会的到场人均认可。 本院经再审查明，邯郸市国际商务中心整栋大楼每层均有东西两个管道井，阀门可单独控制本楼层的制冷与供热；2016年4月12日，超凡物业向酒店消防负责人出具的通知证实，金世纪7、8、9层在2015年曾进行整体装修；2015年7月1日、2017年1月9日，酒店工作人员和超凡物业总经理通话录音证实，2015年6、7月份期间超凡物业曾将盛捷酒店空调制冷设备关闭。其余事实与原二审查明的事实一致。 本院再审认为，关于盛捷酒店应否向超凡物业交纳物业服务费的问题，经查，2011年4月10日，超凡物业与建设单位邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、2016年4月10日，双方又续签《前期物业服务合同》。合同约定由超凡物业对国际商务中心整栋大厦进行物业服务，同时对物业服务的收费标准进行明确的约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，虽然盛捷酒店与超凡物业没有签订书面的物业服务合同，超凡物业与建设单位邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对盛捷酒店具有拘束力，盛捷酒店应当按照该合同的约定交纳物业费。盛捷酒店再审称，超凡物业没有依据合同约定向其提供相应的物业服务，盛捷酒店的保安、保洁等均是由酒店自行寻找第三方进行，超凡物业无权收取物业费。根据相关规定物业公司提供的物业服务通常涉及公共区域的卫生、公共设施的维修、维护，因酒店经营具有其特殊性，酒店内的保安、保洁等事项不属于物业公司服务范畴，故盛捷酒店称超凡物业无权收取物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。 关于盛捷酒店应按何标准交纳物业费的问题，盛捷酒店再审称，李志刚是其酒店的负责人，本案应依据2015年5月25日，超凡物业与李志刚签订的《国际商务中心的7、8、9层物业服务协议》确定服务费的收费标准。李志刚是否是酒店的负责人，是否系受盛捷酒店的委托与超凡物业签订《国际商务中心的7、8、9层物业服务协议》，对此盛捷酒店并未提供相关证据予以证实。另，在原审时盛捷酒店称与超凡物业之间未签订过物业服务合同，对于该自认再审期间亦未提供充分证据予以推翻，故李志刚与超凡物业所签订的《国际商务中心的7、8、9层物业服务协议》不能认定系代表盛捷酒店所签订。盛捷酒店要求依据李志刚与超凡物业签订的物业服务合同确定物业费标准的理由不能成立。原二审依据超凡物业与建设单位邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，认定本案物业收费标准并无不当，应予维持。 关于盛捷酒店应否向超凡物业支付制冷服务费的问题，本院认为，盛捷酒店提供的盛捷酒店的王志伟与超凡物业总经理白树林的录音可证实，超凡物业在提供制冷服务期间曾关闭盛捷酒店的制冷系统。本院经现场勘查，大厦内的制冷系统在每个楼层均可进行单独控制，不使用可以关闭。通过盛捷酒店提供的录音材料结合本院现场勘查的结果，不能排除超凡物业在向整栋大厦提供制冷服务的同时曾停止向盛捷酒店提供制冷服务。盛捷酒店虽在2015年7月10日，已向超凡物业交纳了3万元制冷服务费，但结合其他业主的交费情况可证实该3万元应系预交行为，即使盛捷酒店曾预交制冷服务费亦不能证实盛捷酒店必然享受了制冷服务。因制冷服务属于可选择性的有偿服务，超凡物业与盛捷酒店之间未签订书面制冷、供热的服务合同，且双方对是否提供制冷服务及收取制冷费的标准存在争议，在盛捷酒店提出制冷系统被关停，酒店进行装修未使用制冷服务的情况下，超凡物业没有充足证据证实向盛捷酒店提供制冷服务及服务的具体期间，故超凡物业要求盛捷酒店支付自2015年6月1日至2015年9月30日期间制冷服务费的理由，本院不予支持。原二审判决盛捷酒店支付超凡物业282704.8元有误，应予纠正。 关于村委会应否承担连带责任的问题，村委会作为国际商务中心7、8、9层的业主，与盛捷酒店签订《物业租赁合同》将村委会在国际商务中心7、8、9层房屋租赁给盛捷酒店，并约定租赁期间所产生的物业管理费等费用由盛捷酒店承担。根据国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，村委会作为涉案房产的业主，应当承担连带责任。村委会称不应当承担连带责任的理由不能成立。 关于盛捷酒店再审称超凡物业不具有承接涉案物业资质的问题。因超凡物业已经向盛捷酒店提供物业服务盛捷酒店也实际享受了物业服务，故超凡物业是否具有资质不影响其向盛捷酒店主张支付欠交物业费的权利。 综上，盛捷酒店的再审理由部分成立，本院予以支持。原二审认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持本院（2017）冀04民终2767号民事判决第一、三、四项； 二、变更本院（2017）冀04民终2767号民事判决第二项为邯郸市盛捷商务酒店在判决生效后十五日内给付邯郸市超凡物业服务有限公司物业费196710.98元。邯郸市丛台区柳林桥乡东庄村委会对上述款项承担连带给付责任。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14000元，减半收取人民币7000元，由邯郸市超凡物业服务有限公司负担；二审案件受理费14000元，由邯郸市盛捷商务酒店有限公司和邯郸市丛台区柳林桥东庄村民委员会共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  达建华 审判员  张海霞 审判员  郑佳佳 二〇一九年一月二十四日 书记员  姚佳男