广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5511号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：郭军霞，女，1973年9月9日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：林建新，男，1968年7月12日出生，汉族，住广州市天河区，系被告郭军霞的丈夫。第三人：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：姚良兴，男，1988年5月30日出生，汉族，系该公司员工。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告郭军霞物业服务合同纠纷一案，本院立案后，追加广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙房地产公司）为本案第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人何火日、被告郭军霞的委托诉讼代理人林建新、第三人城建南沙房地产公司的委托诉讼代理人姚良兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理服务费43059.17元（按2.1元/平方米·月的标准计算，共27个月）；2.被告向原告支付拖欠上述物业服务费的违约金（分别以每季度欠付的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准，自每季度首月的11日起计算至付清物业服务费之日止。违约金以本金为限。）；3.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理服务费41970.42元（444.13平方米×3.5元/平方米·月×27个月）。事实和理由：被告系X的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。物业管理服务费标准为每月每平方米2.1元，物业管理服务费以三个自然月为缴费周期，被告每周期应交物业服务费为4784.35元，被告应于每周期首月10日前缴交，每逾期一日，按应缴纳欠缴费总额的1‰交纳滞纳金。被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用。根据物业管理服务合同约定，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。郭军霞答辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。1.案涉房屋按合同约定应于2011年4月交楼，被告于2011年8月17日收楼时发现案涉房屋存在诸多质量问题，越秀物业南沙分公司承诺进行维修，但一直未彻底维修。2013年12月5日，被告与越秀物业南沙分公司和城建南沙房地产公司一同现场查验，在城建南沙房地产公司贺律师和越秀物业南沙分公司经理承诺减免5-8年管理费和申请补偿装修维护费的情形下，被告办理了收楼手续。随后由广州鑫南数控科技有限公司对涉案房屋进行维修，按3年每月租金8000元折价288000元免租使用3年的方式承担维修费。被告多次向城建南沙房地产公司和越秀物业南沙分公司追讨，上述公司均以领导审批为由推诿。越秀物业南沙分公司曾向被告追讨物业服务费，均由城建南沙房地产公司内部协商解决。因此，过错方在越秀物业南沙分公司和城建南沙房地产公司，被告没有拖欠物业服务费。2.被告对合同约定的违约金标准没有意见，但被告没有违约，不同意支付违约金。原、被告双方签订的《滨海水晶湾物业管理服务合同》约定物业服务费按照房屋买卖合同约定的面积437.48平方米，每月每平方米2.1元计算，对越秀物业南沙分公司主张的每月每平方米3.5元或3.8元的标准不予认可。经审理查明：2006年9月30日，城建南沙房地产公司与广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定由城建物业公司对案涉房屋所在小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅为2元/平方米·月、别墅1为3元/平方米·月、别墅2为3.8元/平方米·月。合同期限自2006年12月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。郭军霞与城建南沙房地产公司确认其签订《商品房买卖合同》，约定郭军霞购买涉案房屋，建筑面积为437.48平方米，交付房屋的时间为2011年4月1日。郭军霞于2013年12月5日办理案涉房屋收楼手续。同日，郭军霞与城建物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积，按住宅2.1元/平方米·月收费标准收取（住宅如经有关部门核准作办公用途的，管理服务费按有关文件收取3.5元/平方米·月）。业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以三个自然月为缴纳周期，并于每个周期首月10日前缴纳，逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额1‰的滞纳金。合同自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。郭军霞提供了2013年12月5日的《查验记录表》，以证明其收楼时案涉房屋存在诸多质量问题，城建物业公司及城建南沙房地产公司承诺减免5-8年物业管理费。该《查验记录表》载明“……双方同意由业主先收楼，空调由开发商联系继续维修至可使用，其他问题由业主找人维修，由开发商按实际工程量给予补偿，并申请免5年至8年管理费……。”该表有郭军霞签名和城建物业公司滨海·水晶湾服务中心盖章。郭军霞提供于2013年12月5日书写的《情况说明》，“……有关2011年4月1日至今的管理费本人未交，开发商同意该管理费和后续赔偿金在本人收楼后进一步协商解决，落实赔偿给本人的修复费用，管理费和其他应赔偿本人的合法赔偿”。郭军霞提供了其于2015年11月25日、2017年9月8日书写的《维权函》，内容为“……直至2013年12月5日，在贵司贺律师承诺将向公司申请免5年至8年管理费，并且向公司申请补偿维修费的情况下，本人同意先收楼……但是至今尚未有申请结果……本人特函告贵司，尽快回复补偿赔偿方案……”。郭军霞还提供了其与城建南沙房地产公司员工贺亦丁于2018年11月1日的通话录音。越秀物业南沙分公司对上述证据真实性予以确认，但认为系郭军霞与城建南沙房地产公司之间的约定，与其无关，城建南沙房地产公司没有免除郭军霞的物业服务费。城建南沙房地产公司确认越秀物业南沙分公司申请过减免物业服务费，但未获批准，城建南沙房地产公司没有授权贺亦丁处理或向郭军霞承诺免除物业服务费。越秀物业南沙分公司确认案涉房屋2015年10月1日之前的物业服务费已由城建南沙房地产公司代付，郭军霞未支付2015年10月1日起的物业服务费。越秀物业南沙分公司主张郭军霞将案涉房屋出租作办公用途，故物业服务费应按照3.5元/平方米·月的标准计算。郭军霞对此予以否认，并提供了其与广州鑫南数控科技有限公司于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同书》及案涉房屋的照片，以证明案涉房屋出租仅用作宿舍，仍应按照2.1元/平方米·月的标准计算物业服务费，《房屋租赁合同书》载明案涉房屋的功能为办公、宿舍，照片并未反映案涉房屋为办公用途。越秀物业南沙分公司对上述证据真实性予以确认，关联性不予确认。另查明，越秀物业南沙分公司提供的《商品房交付书》载明合同号为2007001396，单元号为X，建筑面积为437.48平方米。根据广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的产权人为郭军霞，登记时间为2012年3月6日，建筑面积444.13平方米，使用性质为居住用房。城建物业公司于2017年6月22日变更名称为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司），2017年7月20日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司变更名称为越秀物业南沙分公司。2018年4月2日，越秀物业公司作出声明，确认越秀物业南沙分公司实际负责案涉小区的物业管理，并确认上述债权归原告所有。本院认为:被告与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应按约定全面履行自己的义务。城建物业公司现已更名为越秀物业公司，在越秀物业公司已告知相关债权归原告享有的情况下，原告有权主张该债权。本案的争议焦点是被告应否支付2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和物业服务费的计算标准及相应的违约金，本院对此阐释如下：被告于2013年12月5日办理案涉房屋收楼手续，享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业服务费。被告未缴交2015年10月1日起的物业服务费，其虽然以房屋存在质量问题为由请求减免5年至8年的物业服务费，但未提供证据证明城建南沙房地产公司同意其申请，城建南沙房地产公司亦明确表示未曾同意其申请，故原告要求被告支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费合理有据，本院予以支持，被告认为无需缴交该期间物业服务费的依据不足，本院不予支持。关于物业服务费计算标准的问题，依据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积由被告按住宅2.1元/平方米·月的标准向原告缴交，住宅如经有关部门核准作办公用途的，物业服务费按照3.5元/平方米·月的标准计算。被告与城建房地产公司确认案涉房屋买卖合同约定的建筑面积为437.48平方米，原告提供的《商品房交付书》也载明案涉房屋的建筑面积为437.48平方米，《广州市不动产登记查册表》记载该房屋的使用性质为居住用房，故案涉房屋物业服务费为918.7元/月（437.48平方米×2.1元/平方米·月），被告应向原告支付2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费24804.9元（918.7元/月×27个月）。原告提供的证据不能证明案涉房屋经有关部门核准作办公用途，应承担举证不能的法律后果，故原告认为案涉房屋物业服务费应按照3.5元/平方米·月收取的依据不足，本院不予支持。原告主张按照案涉房屋登记面积444.13平方米计算物业服务费与合同约定不符，本院亦不予支持。因此，原告主张的物业服务费超出24804.9元的部分，本院不予支持。关于违约金的问题，被告因房屋质量问题申请减免5年至8年的物业服务费，原告对此亦知情。但原告及城建南沙房地产公司对该申请是否获得批准一直未给予被告明确答复，且原告也确认2015年10月1日之前的物业服务费事实上也并非由被告缴交，原告及城建南沙房地产公司的行为使被告对其应从何时起缴交物业服务费处于无从知晓的状态，从而造成了被告未按时交纳2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。因此，本院对原告主张该期间物业服务费的违约金不予支持。被告提出案涉房屋存在质量及维修费等问题，与本案物业服务合同纠纷是另一法律关系，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郭军霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费24804.9元；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费474.1元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担264.1元，由被告郭军霞负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年一月九日书记员  谢芝华