甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0402民初4655号原告：白银市白银区农村信用合作联社，住所地位于白银市白银区人民路189号。法定代表人：王占文，该联社理事长。委托诉讼代理人：苏来生，甘肃文谭律师事务所律师。被告：蔡红喜，男，生于1968年8月10日，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：周兆军，甘肃赤辉律师事务所律师。第三人：强生琴，女，生于1982年9月10日，汉族，住甘肃省白银市白银区。第三人：张鹏，男，生于1967年6月25日，汉族，住甘肃省兰州市。原告白银市白银区农村信用合作联社与被告蔡红喜、第三人强生琴执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，经被告蔡红喜申请，本院追加张鹏为第三人，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告白银市白银区农村信用合作联社委托诉讼代理人苏来生、被告蔡红喜及其委托诉讼代理人周兆军、第三人强生琴、张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白银市白银区农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：准许继续对被执行人强生琴名下位于白银区XX号房屋的评估拍卖程序。事实与理由：2017年5月23日，白银区法院依法对原告诉第三人借款合同纠纷作出（2017）甘0402民初1168号民事调解书，确定“一、第三人强生琴于2017年8月30日前一次性向原告偿还借款本金250000元，截止2017年3月21日利息6118.06元、律师费11244元，共计267362.06元；二、2017年3月22日之后利息按合同约定计算至本息付清之日；三、原告对第三人位于白银区XX号房屋在拍卖、折价、变价所得价款中优先受偿”。第三人强生琴履行期限到期后，无力还款，原告向白银区法院申请强制执行，对涉案房屋依法进行评估、拍卖程序。在评估过程中，被告蔡红喜提出书面异议。白银区法院于2018年11月19日作出（2018）甘0402执异72号执行异议裁定：中止原告对位于白银区XX号房屋的评估拍卖程序。原告认为，涉案房屋所有权在第三人强生琴名下而不在张鹏名下，更不在蔡红喜名下。第三人强生琴与原告签订的（个人借款/抵押担保合同）系双方真实意思表示，原告依法对涉案房屋享有抵押权，对第三人到期不偿还债务从而对涉案房屋依法评估、拍卖是正当的权利，但被告蔡红喜与张鹏之间仅属于债权债务关系，不能对原告享有的物权进行抗辩，故本案执行与被告无关，请求人民法院支持原告的诉请。被告蔡红喜辩称，一、被告蔡红喜与第三人张鹏签定的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。二、被告蔡红喜支付了全部购房款的事实清楚，证据充分。三、被告蔡红喜系涉案房屋的实际所有人，第三人强生琴对涉案房屋无权处分，强生琴无权以他人实际所有的房屋作为抵押物申请贷款。四、被告蔡红喜对涉案房屋享有实质上的物权，本案完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，能够排除人民法院的强制执行。综上所述，被告于2004年与涉案房屋原所有人张鹏签订了合法有效的房屋转让协议书，付清了16万元购房款；张鹏将涉案房屋交付被告占有，被告居住至今；被告蔡红喜作为涉案房屋实际所有人的事实清楚、证据确实充分，请法庭对此予以充分考虑并采纳，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告蔡红喜的合法权益。第三人强生琴、张鹏辩称：涉案房屋是其二人共同购买的，于2004年将涉案房屋卖给被告，被告当时没有给其付清房款。其租赁被告的厂房，租期为十年，以十年的租金来抵被告的购房款。被告未将涉案房屋装修款给其付清，当时装修款是15000元。2016年其将涉案房屋过户至强生琴名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告白银市白银区农村信用合作联社提交的证据：1.甘肃省白银市白银区人民法院（2018）甘0402执异72号执行裁定书，证明2018年11月19日本院作出裁定：停止对位于白银市白银区XX号房产的评估拍卖程序；2.《个人借款/抵押担保合同》、不动产所有权证书、不动产登记证明，证明强生琴从原告处借款并签订了借款抵押担保合同，强生琴以其名下的位于白银市白银区XX号房产为该借款进行抵押担保；3.甘肃白银市白银区人民法院（2017）甘0402民初1168号民事调解书，证明本院于2017年5月23日对白银市白银区农村信用合作联社诉强生琴借款合同纠纷案进行调解，双方达成调解协议的事实。上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，对其证明效力本院予以确认。被告蔡红喜提交的证据：1.甘肃省白银市白银区人民法院（2018）甘0402执异72号执行裁定书，该裁定书与原告提交的裁定书内容相同；2.《房屋买卖协议书》证明2004年4月26日张鹏与蔡红喜签订房屋买卖协议书，蔡红喜已付清房款的事实；3.商品房买卖合同、房屋权属登记申请书、审核表、完税证、发票,证明2004年7月27日张鹏与白银新纪元房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，于2006年4月申请并办理了房屋权属登记手续；4.房地产买卖契约、白银市个人住房信息表、不动产登记受理通知书,证明登记在张鹏名下位于白银区XX号房产地址名称发生变更，变更为白银市白银区XX号；5.证明三份、水电费收据、物业费缴费记录和缴费凭证，证明蔡红喜于2005年至今居住在涉案房屋的事实；6.借条两份，证明2005年、2006年张鹏从蔡红喜处借款的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人张鹏从白银市新纪元房地产开发公司购买了位于白银区XX号房产，于2004年7月27日补签了商品房买卖合同。2004年4月26日被告蔡红喜从张鹏处购买了上述房产，在签订购房协议前蔡红喜已支付了160000元购房款，同日双方签定了《房屋买卖协议书》，《房屋买卖协议书》载明：甲方（出卖方）张鹏乙方（买受方）蔡红喜，一、甲方自愿将其位于白银区XX1号房屋转让给乙方，该房屋面积126平方米；二、双方约定该房产的转让价款为160000元，现乙方已向甲方全部付清上述款项；三、甲方保证对该房产拥有100%的产权，并保证该房产无任何纠纷，也未设定任何形式的担保（住房公积金贷款担保除外）等；四、因该房产的公基金贷款尚未付清，因此甲方现无法向乙方办理房产过户手续。甲方承诺，该房产的公积金贷款偿还清结之日（2015年11月）的一个月之内向乙方办理房产过户手续。双方签订《房屋买卖协议书》后，张鹏将涉案房屋交付予蔡红喜。蔡红喜从2005年始至今一直居住在涉案房屋。期间蔡红喜多次要求张鹏办理涉案房屋过户，均未果。2006年4月，张鹏向白银市房地产管理局申请房屋权属登记，后白银市房地产管理局将涉案房屋的所有权人登记在张鹏名下。2010年11月9日，涉案房屋所有权人变更登记在案外人刘克宽名下，同时涉案房屋地址名称变更为白银区XX。2016年5月9日，涉案房屋所有权人又变更为强生琴。2016年6月8日，强生琴从原告白银市白银区农村信用合作联社处借款250000元，并以登记在其名下的涉案房产在白银市房地产管理局办理了《不动产登记证明》为该借款做抵押担保，同日强生琴与原告签订了《个人借款/抵押担保合同》，后强生琴未能如期偿还借款。2017年4月10日，本院受理了白银市白银区农村信用合作联社诉强生琴借款合同纠纷一案，2017年3月23日，本院做出（2017）甘0402民初1168号民事调解书，调解内容：一、解除白银市白银区农村信用合作联社与强生琴于2016年6月8日签订的《个人借款/抵押担保合同》；二、强生琴偿还白银市白银区农村信用合作联社借款本金250000元、利息6118.06元（利息截止2017年3月21日），律师费11244元，共计267362.06元，于2017年8月30日之前一次性还清；强生琴偿还白银市白银区农村信用合作联社自2017年3月22日至借款本金还清之日止的利息（按照合同约定计算）；四、白银市白银区农村信用合作联社以抵押物（位于白银区XX号房产）拍卖、变价的价款优先受偿。后强生琴未能履行调解书确定的义务，白银市白银区农村信用合作联社向本院申请强制执行。本院在执行该案过程中，蔡红喜向本院提出书面异议，请求依法撤销对位于白银市白银区XX号房屋的评估拍卖程序。本院于2018年11月19日做出（2018）甘0402执异72号执行裁定书，裁定停止对位于白银市白银区XX号房产的评估拍卖程序。后白银市白银区农村信用合作联社向本院提起执行异议之诉，要求法院准许继续对被执行人强生琴名下位于白银区XX号房屋的评估拍卖程序。另查明，强生琴与张鹏于2004年7月14日登记结婚，于2015年11月26日离婚。本院认为，本案争议的焦点为蔡红喜提出执行异议是否能够排除对涉案房屋的执行。首先，张鹏将其所有的涉案房屋出卖给蔡红喜，双方于2004年4月26日签订了《房屋买卖协议书》，该《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。蔡红喜提交的《房屋买卖协议书》及其他证据能够证明蔡红喜已向张鹏支付了160000元的购房款，且蔡红喜自2005年至今一直居住在涉案房屋，在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。2006年4月，张鹏将涉案房屋登记在其名下，2010年11月9日，涉案房屋所有权人变更登记为刘克宽，2016年5月9日涉案房屋所有权人又变更为强生琴。在此期间蔡红喜多次要求张鹏办理涉案房屋过户，均未果，故涉案房屋未过户蔡红喜不存在过错。其次，强生琴是否有权与白银市白银区农村信用合作联社对涉案房屋设定借款抵押行为。庭审时张鹏陈述“2009年，为了贷款把房屋过户给刘克宽，刘克宽一直没有居住过”，2016年5月9日涉案房屋所有权人变更为强生琴后，强生琴于同年6月8日向白银市白银区农村信用合作联社以涉案房产设定抵押担保借款。张鹏明知涉案房屋已出卖予蔡红喜，为了贷款将涉案房屋所有权人变更登记为刘克宽。涉案房屋经过两次所有权人变更登记，且强生琴明知涉案房屋已出卖予他人，仍隐瞒该事实向白银市白银区农村信用合作联社以涉案房产设定抵押担保借款，有违诚信原则，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案强生琴无处分涉案房屋的权利，蔡红喜亦对强生琴以涉案房屋设定借款抵押的行为不予追认，故强生琴与白银市白银区农村信用合作联社对涉案房屋设定抵押行为属无权处分，白银市白银区农村信用合作联社不享有对涉案房屋的抵押权，故张鹏的权益应当优先保护。综上，蔡红喜享有足以排除强制执行的民事权益，其提出执行异议能够排除对涉案房屋的执行，故白银市白银区农村信用合作联社要求准许继续对被执行人强生琴名下位于白银区XX号房屋的评估拍卖程序的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：判决驳回白银市白银区农村信用合作联社的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由白银市白银区农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 长  杨 华人民陪审员  张生发人民陪审员  孙玉娥二〇一九年一月十六日书 记 员  樊建业