四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1503民初2088号 原告:中国工商银行股份有限公司南溪支行，住所地：四川省宜宾市南溪区南溪街道下正街**。 负责人：徐松，职务：支行行长。 委托诉讼代理人：王刚，四川竹海律师事务所律师。 被告:周小富，男，汉族，1986年12月24日出生，住四川省宜宾市南溪区。 被告：宜宾市南溪区隆荣房地产开发有限公司，，住所地：四川省宜宾市南溪区南溪街道荷堰巷荷堰大院**楼**** 法定代表人：张万伦，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李泽红，系该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司南溪支行（以下简称：南溪工商银行）与被告周小富、宜宾市南溪区隆荣房地产开发有限公司（以下简称：隆荣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南溪工商银行的委托诉讼代理人王刚、被告周小富、被告隆荣公司的委托诉讼代理人李泽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南溪工商银行向本院提出诉讼请求：1、判决被告周小富偿还原告南溪工商银行借款本金205454.49元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息的计算方法，原告庭审中明确为：利息以本金205454.49元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计算，从2015年6月16日起至起诉之日2018年11月22日止；罚息以本金205454.49元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算，从2018年11月23日起至本息还清之日止，从2015年6月16日起至2018年11月22日止期间的罚息，按该期间每月应还而未还的本金为基数，按照中国人民银行同期同类基准利率上浮10%后再上浮50%计算；复利以应还而未还的利息为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算，从2015年6月16日起至本息还清之日止。）；2、判决被告隆荣公司对上述款项承担连带清偿责任；3、判决原告对被告周小富提供抵押的房屋在折价或拍卖、变卖所得价款在借款本息范围内优先受偿；4、本案诉讼费由被告隆荣公司承担。事实和理由：2015年6月4日，被告周小富与原告签订《个人购房借款/担保合同》，同时用其所有的南溪区罗龙街道隆荣时代房屋为上述合同项下的全部债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告隆荣公司对上述债务提供阶段性连带责任保证。2015年6月16日，原告按合同约定向被告周小富发放借款24万元，但周小富未按约归还借款本息，已构成违约。原告多次催收未果，遂诉至法院，请求人民法院支持其诉讼请求。 被告周小富辩称，周小富向原告贷款是事实，对原告的诉讼请求也无异议，但对于原告主张的利息、复利、罚息的计算时间有异议，请法院依法判决。 被告隆荣公司对原告要求其承担连带清偿责任无异议。 本院经审理认定事实如下：2015年6月4日，原告作为贷款人，被告周小富作为借款人和抵押人，被告隆荣公司作为保证人。三方签订《个人购房借款/担保合同》。约定被告周小富向原告贷款24万元用于购房，贷款期限120个月，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%，还款方式为按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）归还借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；同时对未支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为借款利率基础上加收50%。同时合同中约定借款人违约时，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人归还全部借款本息。合同载明保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日（或提前到期之日）起两年。同时被告周小富以其所有的宜宾市南溪区隆荣时代房屋为本案借款提供抵押担保。 2015年6月11日，原告与被告周小富办理了案涉抵押房屋的抵押权预告登记（宜房预南溪区字第××号）。2015年6月16日，原告向被告周小富发放了贷款24万元，借款期限自2015年6月16日至2025年6月16日。 另查明，被告周小富借款后按等额本息还款法支付利息至2017年4月21日，被告目前尚欠原告借款本金205454.49元。之后，被告又于2017年5月16日支付了利息395.15元。案涉抵押房屋只办理了抵押权预告登记，并未办理他项权证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。上述合同合法有效，本院依法予以认定。原、被告签订借款合同后，原告南溪工商银行按照合同约定向被告周小富发放了借款24万元，被告周小富应当按照合同约定向原告南溪工商银行归还借款本息。本案借款期限虽未届满，但被告周小富从2017年4月21日起未按照合同约定归还借款本息的行为已构成违约，原告有权按照合同约定要求被告提前归还剩余本息。原告南溪工商银行主张被告偿还剩余借款本金205454.49元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的利息、复利、罚息计算标准，不违反法律规定，本院依法予以支持。对于利息，因被告支付利息至2017年4月21日，因此利息应当从2017年4月22日起计算。因原、被告在合同中约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）归还借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。本案借款期限尚未届满，原告于2018年11月22日起诉要求宣布合同立即到期，因此从2018年11月22日起即视为合同到期日，因此利息应计算至2018年11月22日。对于原告起诉的罚息，实际系逾期利息，应当从2018年11月23日起计算。对于原告起诉的复利，按照合同应当得到支付，但复利仅能以借款期限内应还而未还的利息为基数进行计算，且复利只能计算至借款期限届满之日，贷款期限届满后的利息应当为罚息，而罚息不能重复计收复利。因此，原告起诉的复利应当从2017年4月22日起至2018年11月22日止。案涉房屋并未办理抵押权登记，抵押权预告登记并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对抵押房屋办理抵押权登记的债权请求权，而不享有抵押房屋的抵押权，故不能就本案抵押财产享有优先受偿的权利。被告隆荣公司作为连带责任保证人，在案涉房屋办理他项权证之前，对本案贷款本息承担连带保证责任，符合法律规定，现案涉房屋尚未办理他项权证，因此原告要求被告隆荣公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周小富于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南溪支行借款本金205454.49元及利息、复利、罚息（利息的计算方法为：以本金205454.49元为基数，从2017年4月22日起至2018年11月22日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%为标准进行计算；复利的计算方法为：以应还而未还的利息为基数，从2017年4月22日起至2018年11月22日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%后再上浮50%为标准进行计算；罚息的计算方法为：以本金205454.49元为基数，从2018年11月23日起至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%后再上浮50%为标准进行计算。上述利息，应扣除被告周小富已经归还的利息395.15元。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述罚息计算至本金付清之日止）； 二、被告宜宾市南溪区隆荣房地产开发有限公司对本判决第一项确定的借款本息承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司南溪支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4650元，减半收取计2325元，由被告周小富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （法律条文附后） 审判员  陈希 二〇一九年一月二十一日 法官助理刘怡梅 书记员李佳颖 法律条文页 一、《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。