北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终64号上诉人（原审被告）：何其维，男，满族，1952年12月22日出生,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘晶，男，1954年8月2日出生，住北京市朝阳区，北京市朝阳区左家庄街道左东里社区居民委员会推荐。上诉人（原审被告）：何其能，男，满族，1954年5月24日出生，住北京市和平里**。上诉人（原审被告）：何玉平，女，满族，1956年1月2日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：高颖新，男，汉族，1954年7月23日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王丽新，辽宁同方律师事务所律师。上诉人何其维、何其能、何玉平因与被上诉人高颖新共有物分割纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初17965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人何其维及其委托诉讼代理人刘晶，上诉人何其能、何玉平，被上诉人高颖新及其委托诉讼代理人王丽新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何其维、何其能、何玉平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高颖新的诉讼请求，支持“先分割租金，再待拆迁时做彻底分割”的分步走分割方案，诉讼费用由高颖新承担。事实和理由：一、一审判决支持高颖新“强买强卖”，执法不公。一审判决依据之一是《物权法》第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”一审判决支持高颖新强行买走我们三人在北京市东城区××号南房屋（下称涉案房屋）的份额，强迫我们三人卖出自己的份额，这片面保护了高颖新的份额所有权，侵害了我们的份额财产权，这种“强买强卖”的判决有失公平、公正。请求二审法院依据该法律条款保护我们的房产份额所有权。二、一审判决对双方的“特殊情况”未能公平对待。一审判决依据之二是《物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”当初在判决房屋共有时，四个共有人一致要份额，都想等待拆迁获取更大利益。而今高颖新请求分割的理由是称其身体日益虚弱，独自在北京生活且没有家人及子女，只有一个在沈阳的弟弟，故欲卖房后回沈阳养老。我们认为，若能整体出租房屋，高颖新每月可分得租金4530元左右，加上他的养老金，加上他把持着我们父亲（离休老干部）的全部存款，加上他在沈阳的房产，其生活会很富有，故其请求分割的理由并不充分。而我们三人请求分割的理由是“何其维、何玉平都是住房困难户，依靠养老金生活，买不起房，更买不起高颖新的份额，目前只能在五环外租房住，且各自名下仅有这1/8的共有房产。鉴于涉案房屋已由国管局启动了拆迁程序，故我们期盼不久的将来靠拆迁改善住房状况，所以提出两步走的分割方案，即先整体出租房屋，按各自份额分割租金，租金打到双方银行账户，待到拆迁时再做彻底分割。”此分割方案对高颖新并无损害。一审只考虑了高颖新的理由，完全没有考虑我们的理由，甚至在判决书中完全没有提及体现公有房屋拆迁进程的重要证据材料《和平里七区危旧房改造工程项目积极申办规划审批》，如此忽略重要事实的判决，有失公平、公正。前述证据显示，涉案房屋正在危改进程中，而一审判决判决强迫我们按照评估价格卖出自己的份额，这将使我们错失拆迁的巨大经济利益，被剥夺改善住房现状的唯一机会。《物权法》第九十九条规定：“因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”《物权法》第一百条规定：“共有的不动产或动产可以分割并且不会因分割减损价值。”我们若在拆迁之前卖出房产份额，实际就是减损了价值，且未获得任何补偿。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”自2017年11月3日我们三人获判共3/8房产份额，就多次与高颖新协商处分房产之事，但他说“你们谁也不许住进来，也不许出租给别人”并霸占3/8份额至今，我们三人未得分毫利益。请求二审法院保护我们三人对自己房产份额依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。高颖新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，何其维、何其能、何玉平三人对房屋估价均无异议，我有权自由处分自己的权利依法分割共有物。高颖新向一审法院起诉请求：请求依法分割涉案房屋，由我取得涉案房屋完整的产权，并按照评估价格支付何其维、何其能、何玉平房屋补偿款。一审法院认定事实：2017年11月3日，经北京市第二中级人民法院终审判决，涉案房屋（建筑面积69.45平方米）由高颖新、何其维、何其能、何玉平共有，其中高颖新占有八分之五份额，何其维、何其能、何玉平各占有八分之一份额。后，涉案房屋登记于高颖新、何其维、何其能、何玉平四人名下。2018年5月16日，高颖新曾以共有物分割纠纷为案由，在（2018）京0101民初8559号案中将何其维、何其能、何玉平诉至一审法院，要求分割涉案房屋。该案审理过程中，经高颖新申请，一审法院依法委托北京中资房地产土地评估有限公司就涉案房屋市场价值进行评估。2018年7月20日，北京中资房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估涉案房屋市场价值为590.7万元。在该案2018年8月27日开庭笔录中，涉案各方均认可鉴定报告真实性，同时高颖新当庭变更诉讼请求为分割涉案房屋5年的租金，但仍称“既然关于房屋如何出租及房屋租金的分割事宜，需要协商的事情很多，但是双方均有协商意愿，关于本案我方先自愿申请撤诉，若协商不成，我方另行起诉”。后，高颖新于当日申请撤回对何其维、何其能、何玉平的起诉。2018年9月11日，高颖新提起本案诉讼，要求分割涉案房屋，并称涉案房屋产权归其所有，由其在一年内筹给何其维、何其能、何玉平房屋补偿款。何其维、何其能、何玉平在庭审中则称，其三人的份额不卖，高颖新的份额也不买。在本案庭审中，涉案各方对（2018）京0101民初8559号案中的《房地产估价报告》及评估价格均予以认可。经询，涉案各方均认可涉案房屋现由高颖新实际使用。一审法院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共有人对分割共有物没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案中，高颖新、何其维、何其能、何玉平系涉案房屋按份共有人，尽管在（2018）京0101民初8559号案庭审中，各方曾就涉案房屋不予分割并进行出租分割租金一事进行过协商，但未达成一致意见，且高颖新在该案庭审中亦称“若协商不成，我方另行起诉”，故各方对分割房屋没有明确约定，高颖新依法可以随时要求分割。法院对高颖新要求分割涉案房屋，由高颖新取得涉案房屋完全产权，并由高颖新对何其维、何其能、何玉平进行货币补偿的请求，予以支持。根据本案确定的涉案房屋市场价值，法院确定高颖新补偿何其维、何其能、何玉平各73.8375万元，但高颖新所述支付期限过长，法院将根据本案实际情况对支付期限酌定。据此，一审法院判决：一、确认位于北京市东城区××号南的房屋归高颖新所有，何其维、何其能、何玉平于二〇一九年五月一日之前将各自占有的八分之一份额过户至高颖新名下；二、高颖新于二〇一九年五月一日之前支付何其维七十三万八千三百七十五元、支付何其能七十三万八千三百七十五元、支付何玉平七十三万八千三百七十五元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审基本一致。本院审理中，何其维、何其能、何玉平表示不同意将各自在涉案房屋所占份额卖给高颖新，亦无经济能力购买高颖新所占份额，提出可将涉案房屋先出租，由各方分割租金，待拆迁时再做彻底分割的方案。高颖新当庭表示不同意该方案，并称其年事已高、身体状况已不适合一人在北京居住，故要求分割涉案房屋，且其有能力足额支付何其维、何其能、何玉平相应房款。关于涉案房屋是否已进入拆迁程序双方存有争议，何其维、何其能、何玉平称涉案房屋所属单位国家林业局官网于2016年7月15日发布的《和平里七区危旧房改造工程项目积极申办规划审批》文件可证明涉案房屋正在危房改造进程中，且已入户走访并填写登记表。高颖新称涉案房屋并没有拆迁，也没有任何单位入户调查或填写表格，国家林业局已出资对涉案房屋所在楼房进行大修，并于2017年12月25日竣工。本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共有人对分割共有物没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案中，高颖新、何其维、何其能、何玉平对涉案房屋系按份共有，各方之间对分割共有物没有明确约定，故高颖新作为按份共有人对涉案房屋可以随时请求分割。现高颖新要求法院对涉案房屋进行分割，符合法律规定，应予支持。因涉案房屋为一功能性整体，难以按照份额进行实体分割，且何其维、何其能、何玉平无经济能力购买高颖新的份额，故一审法院判决涉案房屋归高颖新所有，高颖新按照评估价格向何其维、何其能、何玉平分别支付其原所占份额对应的房屋价款并无不妥。本案并不存在强买强卖，仅是在同等条件下对房屋予以分割的一种方式。何其维、何其能、何玉平提出的分享涉案房屋租金的解决方案并未得到高颖新的认可，且分享租金亦并非对涉案房屋进行分割，仅是对涉案房屋所产生收益的一种分配方式，与高颖新的诉求并不相符。何其维、何其能、何玉平主张涉案房屋属于拆迁状态，现在就对涉案房屋进行分割给其造成了损失，但根据何其维、何其能、何玉平提供的现有证据，所谓的拆迁规划至今尚未通过审批，亦未实际进入拆迁程序，拆迁仅是一种潜在的可能，故该理由并不能阻止高颖新对涉案房屋请求分割。综上所述，何其维、何其能、何玉平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由何其维、何其能、何玉平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  李蔚林审 判 员  王军华二〇一九年一月二十九日法官助理  冯海鑫书 记 员  孙国栋