北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异157号案外人：中电科（北京）网络信息安全有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**101。法定代表人：周文，董事长。委托代理人：崔悦，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。申请执行人：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司（委派庞村为代表）。委托代理人：周娜，北京市证信律师事务所律师。委托代理人：岳洁，北京市证信律师事务所律师。被执行人：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）v>法定代表人：储小晗，董事长。委托代理人：李文静，女，1980年11月12日出生，汉族，北京金丰科华房地产开发有限公司法务总监。被执行人：三洲隆徽实业有限公司，住所地北京市丰台，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：储小晗。被执行人：储小晗，男，1969年12月2日出生，汉族。被执行人：李佳蔓，女，1970年12月10日出生，汉族。本院在执行北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德中心）与北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）、三洲隆徽实业有限公司、储小晗、李佳蔓公证债权文书一案[执行案号：（2018）京02执12号]过程中，案外人中电科（北京）网络信息安全有限公司（以下简称中电科公司）对执行北京市丰台区花乡四合庄×××地块（项目名称为金丰能源中心）×××办公商业楼×××号房屋（以下简称涉案房屋）及其所对应的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人中电科公司称，2015年12月2日，我公司与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市丰台区花乡四合庄×××地块×××办公商业楼共计122套房屋，涉案房屋为其中之一。同日，我公司在北京市住房和城乡建设委员会网站办理了上述商品房预售合同网上联机备案。2015年8月19日，根据我公司与金丰科华公司签订的《北京市商品房预售合同》（总合同）附件五的约定，我公司将购房定金5000万元以银行承兑汇票形式支付给金丰科华公司账号。2015年12月10日至2015年12月16日，我公司将除定金外的其他首付款共计5亿元分9笔打入金丰科华公司账户。依据2016年4月5日签订《诺亚商业保理有限公司与北京金丰科华房地产开发有限公司、中电科（北京）网络信息安全有限公司之款项支付协议》以及2016年6月17日我公司与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同补充协议》的约定，我公司于2016年6月7日将5亿元支付给诺亚商业保理有限公司（以下简称诺亚保理公司）账号。我公司于2016年6月24日和6月27日共计将78558160元支付给金丰科华公司账户。至此，我公司按照《北京市商品房预售合同》的约定向金丰科华公司足额支付了122套房屋的全部购房款1128558160元，金丰科华公司亦为我公司开具了244张发票，发票总金额为1098552413元，尚有30005747元未开具发票。2017年11月1日，我公司和金丰科华公司共同办理了上述122套房屋的收房接收手续。收房后，我公司对该122套房屋进行了改造和装修装饰，因此我公司现已实际占有、使用该122套房屋。我公司交付购房款后，多次联系金丰科华公司协助办理涉案房屋产权证，金丰科华公司向我公司说明目前房屋产权办理工作进度，预计将于2018年5月份完成房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条之规定，我公司作为买受人已符合排除执行的权利要件，故请求法院解除对涉案房屋及其所对应土地使用权的查封。申请执行人中宏瑞德中心称，不同意案外人的异议请求。本案中，案外人不能证明其购买涉案房屋的情况符合《执行异议复议规定》第二十八条所述在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所应具备的四个要件。理由如下：一、按照案外人与金丰科华公司所签订《北京市商品房预售合同》的约定，案外人应将全部购房款存入由涉案房屋抵押权人监管的专用银行账户，然而案外人在抵押权人不知情的情况下另行与金丰科华公司签订保理合同及一系列结构复杂的款项支付协议，绕开购房合同约定的购房尾款支付方式向第三方诺亚保理公司转账支付5亿元。该笔款项的性质无法确认，不能排除案外人与金丰科华公司恶意串通将其他法律关系下的支付行为变更为购房款以规避人民法院执行的可能，因此该笔款项不能作为案外人已支付购房款的凭证。二、案外人在本案执行法院作出查封裁定之前未合法占有查封土地上相应的房产。三、本案查封的土地及房产登记在金丰科华公司名下，也未办理“大产权”登记，因此，法院有权对金丰科华公司名下的土地及房产进行整体查封。四、我公司在他案中为金丰科华公司的债权人，也是涉案房屋的抵押权人，我公司已就案外人未经抵押权人同意私自签订《北京市商品房预售合同补充协议》及保理合同的行为提起诉讼，要求其排除妨害，恢复其原始支付房款的状态，该案已被北京市丰台区人民法院受理。另外，我公司已就相关债权及本案所查封的土地及房产所享有的抵押权提起诉讼确权，且已被北京市高级人民法院受理，故案外人对于涉案房屋是否享有实体权利存在不确定性。五、其他抵押权人、债权人已就涉案房屋提出了保全申请，若法院解除对涉案房屋的查封，将引起连锁反应，对本案债权人造成不可估量的损失。综上所述，请求驳回案外人的异议请求。被执行人金丰科华公司同意案外人的异议请求。本院查明，中宏瑞德中心与金丰科华公司、三洲隆徽实业有限公司、储小晗、李佳蔓公证债权文书一案，北京市方圆公证处于2017年11月23日作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，中宏瑞德中心据此向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京执51号执行裁定书，裁定该执行证书由本院执行，本院以（2018）京02执12号立案执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰科华公司位于北京市丰台区花乡四合庄×××地块的×××商业楼、地下室的房产，涉案房屋在、地下室的房产另查明，2015年12月2日，中电科公司与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买涉案房屋，该合同第五条“计价方式与价款”约定涉案房屋总价款为人民币6167095元；第七条“预售资金监管情况”约定了预售资金监管银行、专用账户名称及专用账号。该合同附件五“付款方式及期限的约定”载明付款方式为分期付款：1、买受人（中电科公司）应于签署预售合同签订之日起10个工作日内向出卖人（金丰科华公司）支付不低于该商品房总房款约49%的首付款，即人民币3005518元；……3、剩余房款于2016年5月25日前或在此之前资金到位时即刻支付，向出卖人缴纳该商品房总房款约51%，即人民币3161577元。本院审理过程中，案外人中电科公司提交如下五组证据：第一组证据：1、《房屋买卖意向协议》；2、《北京市商品房预售合同》（总合同）；3、《北京市商品房预售合同》（分户合同）；4、金丰能源中心合同领取登记表（122户）；5、合同网上签约查询截屏（122户）；6、商品房预售合同信息汇总表（122户）；7、房屋信息清单。上述证据用以证明中电科公司与金丰科华公司包含涉案房屋在内的122套房屋签订了《商品房预售合同》，并在北京市住房和城乡建设委员会办理了商品房预售网签登记。中宏瑞德中心对上述证据第2项、第3项、第5项证据的真实性、证明目的予以认可；对第1项、第4项、第6项、第7项证据的真实性、合法性均不予认可。第二组证据：1、房款支付汇总表及付款凭证；2、诺亚保理公司与金丰科华公司、中电科公司之款项支付协议；3、《北京市商品房预售合同补充协议》（描述了“保理”事宜版）；4、《北京市商品房预售合同补充协议》（未涉及“保理”事宜版）；5、金丰能源中心5号楼首期款发票清单；6、金丰能源中心5号楼二期款发票清单；7、购房发票（122户）。上述证据用以证明中电科公司已按照合同约定向金丰科华公司全部支付了122套房屋的全部购房款1128558160元，且金丰科华公司已向中电科公司开具购房款发票1098552413元（因需根据面积实测结果多退少补最终确认房款价格，故未足额出具发票）。中宏瑞德中心仅对中电科公司向金丰科华公司监管账户支付购房款的转账凭证予以认可，对第二组其他证据的真实性均不予认可。第三组证据：1、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（附中电科公司收条）；2、授权委托书；3、金丰能源中心入住通知书、入住流程图、入住须知；4、关于入住交付事宜的告知函；5、关于金丰能源中心5号楼交收楼复查需要整改内容的联系函；6、物业公司证明；7、（开发商）工作联系单ZGB-ZDK-003；8、中电科5号办公楼查验问题清单-户内（业主及物业项目部签字）；9、金丰能源中心项目-交付业主资料签收确认表；10、金丰能源中心项目-能源计量确认单；11、金丰能源中心项目-钥匙移交确认单；12、钥匙交割单；13、钥匙。上述证据用以证明涉案房屋已由金丰科华公司交付给中电科公司，中电科公司已合法实际占有涉案房屋。中宏瑞德中心对上述证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。第四组证据：1、《前期物业服务合同》；2、《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》；3、消防安全协议书；4、金丰能源中心5号楼物业费缴费凭证；5、金丰能源中心5号楼物业费缴费发票；6、装修工作资料。上述证据用以证明中电科公司已与开发商指定的物业管理公司签订前期物业服务合同并交纳物业管理费，且中电科公司已经开始了房屋装修工作。中宏瑞德中心对上述证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。第五组证据：1、工作联系单、房屋登记表；2、金丰能源中心5号楼房屋信息汇总表。上述证据用以证明2018年6月金丰科华公司完成房屋实测面积备案工作，根据实测面积结果，房屋实测面积少于商品房预售合同中约定面积，金丰科华公司应退还中电科公司部分房款。中宏瑞德中心对上述证据的真实性、证明目的均不予认可。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律、司法解释所规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，中电科公司与金丰科华公司签订包括购买涉案房屋在内的122份《北京市商品房预售合同》，中电科公司向上述合同约定的预售资金监管账户支付共计5亿元人民币的购房款，现中宏瑞德中心对上述合同及付款的事实予以认可，本院对此不持异议。现案外人中电科公司主张，2015年8月19日其向金丰科华公司非预售资金监管账户支付购房定金5000万元；2016年6月7日其向诺亚保理公司支付5亿元；2016年6月24日、6月27日其向金丰科华公司非预售资金监管账户共计支付78558160元，案外人中电科公司据此主张其已履行完毕包括涉案房屋在内的122套房屋的购房款支付义务。但根据本案现有证据，不足以证明中电科公司支付的上述款项与其购买涉案房屋应支付的购房款之间的直接关系。故现有证据不足以证明中电科公司已支付涉案房屋的全部价款。对于中电科公司所提解除涉案房屋所对应土地使用权查封的异议请求，亦缺乏相应事实依据。综上，对于中电科公司所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人中电科（北京）网络信息安全有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，应当通过其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  姜高华审 判 员  曾小华审 判 员  侯成成二〇一九年一月二十一日法官助理  李鹏志书 记 员  龙泽淼书 记 员  张 楠