北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初15607号原告：北京航天金翔设备有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇昌平路********。法定代表人：叶贵锋，总经理。委托诉讼代理人：李小明，北京市京海律师事务所律师。被告：北京宏盛昌达建筑器材租赁有限公司，住所地，住所地北京市昌平区城南街道南郝庄村西侧iv>法定代表人：王秀丽，总经理。委托诉讼代理人：刘景彦，男，1960年7月28日出生，汉族，北京宏盛昌达建筑器材租赁有限公司法务主管。原告北京航天金翔设备有限公司（以下简称航天金翔公司）与被告北京宏盛昌达建筑器材租赁有限公司（以下简称宏盛昌达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告航天金翔公司的委托诉讼代理人李小明及被告宏盛昌达公司的委托诉讼代理人刘景彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告航天金翔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除我与宏盛昌达公司于2015年2月15日签订的厂房租赁合同；2、请求判令宏盛昌达公司立即退回我公司未到期房租23.33万元；3、请求判令宏盛昌达公司立即赔偿我公司因其违约造成的经济损失50万元；4、请求判令宏盛昌达公司退回我公司交纳的保证金6万元；5、本案诉讼费由宏盛昌达公司承担。事实和理由：2015年2月15日，我与宏盛昌达公司签订厂房租赁合同，该合同约定宏盛昌达公司将昌平区城南街道南郝庄村282号院内约1400平方米的厂房租赁给我公司使用，租期为3年，租金为每年28万元，在合同履行过程中，该地段由于涉及到城市规划征地，宏盛昌达公司通知我公司于2017年4月15日前搬离，由于我公司的设备质量重且精密，我公司为此耗时两个多月的时间进行整体搬迁，现拆迁单位已对我公司所租赁的厂房以及相关附属设备进行拆迁前核实登记备案，但双方对于补偿数额未达成一致，为维护我公司的合法利益，特向法院提起诉讼。被告宏盛昌达公司辩称：1、导致解除合同的原因是政府拆迁，该行为造成的损失应由双方各自承担。2、航天金翔公司租赁期间应向我公司交纳房租等水电费用，航天金翔公司的主张我方认为应当双方核实后确定。本院经审理认定事实如下：2015年2月15日，宏盛昌达公司（出租方、甲方）与航天金翔公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定内容包括：“一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房座落在北京昌平城南街道南郝庄村282号，租赁建筑面积约为1400平方米。办公用房8间。厂房类型为钢结构。二、厂房起付日期和租赁期限。2、厂房租赁2015年2月15日起，至2018年2月15日止。租赁期叁年。三、租金及保证金支付方式。1、甲、乙双方约定，该1400平米厂房及8间办公用房，年租金为28万元，叁年租金共计84万元。2、付款方式：甲、乙双方一旦签订合同，乙方应在3日内向甲方支付租金42万元，保证金6万元，合计48万元；第二次支付租金为14万元；第三次支付租金为28万元。3、支付日期应为下一年前向甲方支付租金。保证金到期退回。七、租赁期间其他有关约定。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。拆迁费归甲方搬迁费归乙方。”合同还约定有其他条款。合同落款处盖有航天金翔公司合同专用章，另有宏盛昌达公司法定代表人王秀丽签字。《厂房租赁合同》签订后，航天金翔公司称其交纳了三年租金84万元及6万元保证金，并提交银行明细及2017年4月13日的《收据》予以证明。银行明细显示2015年4月13日转支60万元、2017年2月28日电子转账513600元。《收据》记载宏盛昌达公司收到航天金翔公司房租费28万元，并加盖有宏盛昌达公司公章。航天金翔公司称另有定金2万元曾现金支付，2017年2月28日转账513600元，其中28万元系《收据》记载的最后一年的租赁费。宏盛昌达公司称是否收到2万元现金想不起来了，没有收到2015年4月13日的60万元，《收据》记载的28万元包括第二年的租金14万元及第三年的租金14万元。2017年4月11日，宏盛昌达公司向航天金翔公司出具《房屋拆迁紧急通知书》一份，内容为：“因响应政府房屋拆迁规定的需求，本单位所在地属于拆迁范围之内，对本单位的房屋进行拆除，特此通知所有租户于本月15日之前进行现场搬离完毕，希望各位租户可以顾全大局，积极配合，逾期不搬者，对此造成的相关责任及各项处罚，需自行承担，具体事宜可联系本单位负责人。”航天金翔公司称其于2017年4月底搬离，现因宏盛昌达公司违约要求提前搬离，故要求解除合同，解除日期以2017年4月15日为准。宏盛昌达公司认可合同解除，但主张合同解除的原因是政府拆迁，并提交北京市昌平区城南街道南郝庄村民委员会盖章出具并由负责人签字的《说明书》为证，内容为：“我北京市昌平区城南街道南郝庄村民委员会按照政府的拆迁要求，2017年4月11日通知的北京宏盛昌达建筑器材租赁有限公司，于2017年4月15日前将位于北京市昌平区城南街道南郝庄村西侧房屋、场院内财产、物品清理搬离完毕。”宏盛昌达公司称目前房屋尚未动迁，也没有进行评估，签订拆迁协议等。本案审理过程中，航天金翔公司申请对其搬迁费用及营业损失进行价值评估，本院委托由北京市高级人民法院摇号随机确定的北京科正资产评估有限责任公司进行评估。2018年1月23日，评估公司出具《关于（2017）京0114民初第15607号案件涉及的北京航天金翔设备有限公司机器、仪器搬迁费用及造成的营业损失价值无法评估的回函》，内容为：“……该公司目前已搬迁异地正常经营，从当事人提供的资料数据显示公司经营状况良好，当前企业持续生产经营并未停产停业，营业损失尚不能确定。另外，涉及城市规划征地、拆迁的被拆迁人，停产停业综合补助费及搬迁补助费应按国家政策标准规定及当地征地拆迁政策标准确定，给予被拆迁人补助或补偿，评估机构无法对其确认和估算。”另查，涉案租赁厂房所在土地属集体建设用地，宏盛昌达公司称建设厂房时未办理建设规划许可手续。上述事实，有《厂房租赁合同》、收据、《房屋拆迁紧急通知书》、《说明书》、《关于（2017）京0114民初第15607号案件涉及的北京航天金翔设备有限公司机器、仪器搬迁费用及造成的营业损失价值无法评估的回函》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”而根据《北京市城乡规划条例》的相关规定，农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。而本案中，租赁厂房建设时未办理建设规划许可手续，因此就该租赁厂房签订的《厂房租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于租赁厂房已由承租人占有使用期间产生的费用，参照合同约定的租金标准确定，不再进行返还。对于航天金翔公司搬出后，剩余租期的费用以及其已交纳的保证金，应由宏盛昌达公司予以返还。对于航天金翔公司提交的《收据》记载的28万元房租费对应的租期情况，宏盛昌达公司虽不认可《收据》记载的28万元系航天金翔公司交纳的第三年即2017年2月15日至2018年2月15日期间的租赁费，但航天金翔公司就其支付租金情况已提交初步证据，且航天金翔公司的主张亦与《厂房租赁合同》中“租金及保证金支付方式”的条款内容：“第三次支付租金为28万元”及“支付日期应为下一年前向甲方支付租金”相一致，宏盛昌达公司虽不予认可但却未提交任何证据予以反驳，也无法核实已有租金交纳的情况，故综上，本院对航天金翔公司所述予以采信。因此，应由宏盛昌达公司返还航天金翔公司2017年4月15日至2018年2月15日期间的租金及保证金。另对于航天金翔公司主张经济损失一节，因航天金翔公司就其营业损失及搬迁损失等未提交任何证据，且根据鉴定机构的回函及当事人陈述来看，涉案房屋拆迁现并未确定拆迁补偿事宜，无法确定相应标准，故对于航天金翔公司的该项请求，本院暂不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京宏盛昌达建筑器材租赁有限公司于本判决生效后七日内返还北京航天金翔设备有限公司已付租金及保证金共计293300元；二、驳回北京航天金翔设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11733元，由北京航天金翔设备有限公司负担6033元，已交纳；由北京宏盛昌达建筑器材租赁有限公司负担5700元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  商云峰人民陪审员  潘东华二〇一九年一月十五日书 记 员  吴继腾