四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终84号 上诉人（原审原告）：刘德群，女，1971年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：胡雷，四川君盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷仕彬，男，1973年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨明勇，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖静，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦伟，男，1984年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨明勇，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖静，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾市翠屏区美景酒店，住所地四川省宜宾市翠屏区东城交通街**首席滨江****。 经营者：颜刚，男，1975年7月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨明勇，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖静，四川明炬律师事务所律师。 上诉人刘德群因与被上诉人雷仕彬、秦伟、宜宾市翠屏区美景酒店（以下简称美景酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2018)川1502民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭开庭进行了审理。上诉人刘德群的委托诉讼代理人胡雷，被上诉人雷仕彬、秦伟、美景酒店的委托诉讼代理人肖静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘德群上诉请求：1.改判支持刘德群全部房租111137元；2.一、二审诉讼费、保全费由雷仕彬、美景酒店承担。事实和理由：1.原审判决认定刘德群的沉默是对新要约做出承诺的意思表示，系法律适用错误；2.并无证据证明雷仕彬、秦伟有作出减少租金的意思表示，美景酒店减少租金，不能对抗上诉人与雷仕彬、秦伟的合同关系。 被上诉人雷仕彬、秦伟、美景酒店辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。 刘德群向一审法院提出诉讼请求：1.判令雷仕彬、秦伟、美景酒店连带清偿欠付刘德群2015年11月1日至2017年8月15日的房租111137元；2.判令美景酒店、秦伟、雷仕彬连带清偿承租期间欠付的物管费6036元；3.判令雷仕彬、秦伟和美景酒店承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2014年6月27日，刘德群（出租方/甲方）与雷仕彬、秦伟（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于宜宾市翠屏区交通街“首席滨江”项目第4栋2层3号商铺出租给乙方使用，该房屋建筑面积314.39㎡；本合同的房屋租赁期限从甲方将房屋交付给乙方后的第二天起计算，即从2014年7月1日起至2022年7月1日止，共计8年；甲方出租方应缴税金由乙方承担，房屋租金按建筑面积计租，单价为60元㎡/月，基准价为18863.4元/月，租金的递增在前两年房租不变，第三、四年按5%递增，第五、六年按6%递增，第七、八年按7%递增；乙方在本合同时认可甲方与物业公司签订的物业管理服务有关的合同，且租赁合同与物管合同同时生效，乙方在租赁期间自行向物业公司交纳相关物业管理费；乙方接收租赁房屋后因装修、经营等活动所产生的书、电气等费用均由乙方自行承担，其计费的具体标准以支付方式按有关管理单位的规定处理。 2014年11月4日至2015年10月期间,美景酒店按每月18863元向刘德群交纳租金；2015年11月至2016年6月期间，美景酒店按每月16033.55元向刘德群交纳租金；2016年7月至2017年6月30日期间，美景酒店按每月13629元向刘德群交纳租金。庭审中，美景酒店陈述，从2015年11月开始，房租涉及两次降租情形：第一次降低租金是从原来租金18863元/月的基础上下降15%即租金为16033.55元/月，第二次降低租金从前一次降低租金即16033.55元/月的基础上再下降15%即租金为13629元/月。刘德群否认存在降租情形，其认为美景酒店虽然交纳了截止至2017年6月30日的租金，但是美景酒店未按照约定足额交纳租金，雷仕彬、美景酒店、秦伟应该按照每月租金18863元的标准，向刘德群补交未交纳部分。雷仕彬、美景酒店、秦伟均认可，美景酒店是案涉房屋的实际承租人及实际使用人。另查明，从2017年7月1日起，雷仕彬、美景酒店、秦伟未向刘德群支付过租金，案涉房屋刘德群已于2017年8月15日收回。 另，刘德群向法庭提交2017年9月12日No.0025016《收款收据》一张。《收款收据》载明：交款人“刘德群（美景）”，摘要“物业服务费2016.5.1-2017.8.30（16个月）”，单位“㎡”，数量“314.39”，金额“6036元”。拟证明刘德群替美景酒店垫付了物管费的事实。雷仕彬、美景酒店、秦伟对该《收款收据》真实性无异议，只是认为雷仕彬、美景酒店、秦伟仅承租至2017年8月15日，物业费也只能计算至2017年8月15日，即物管费应该为5847元。 本案在审理过程中，雷仕彬、美景酒店、秦伟未举证证明雷仕彬、秦伟与美景酒店之间存在劳动合同关系。 一审法院认为：雷仕彬、秦伟与刘德群签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，雷仕彬、秦伟与刘德群双方均应按照合同约定履行义务。雷仕彬、秦伟作为合同相对方，有义务按照约定交纳租金及房屋的物管费，刘德群也有权要求雷仕彬、秦伟交纳上述费用。雷仕彬、美景酒店、秦伟辩称雷仕彬、秦伟系美景酒店员工，房屋租赁合同系代美景酒店与刘德群所签，鉴于雷仕彬、美景酒店、秦伟未提供相关雷仕彬、秦伟与美景酒店之间存在劳动合同关系的证据，对于该辩称一审法院不予采信。本案中，雷仕彬、美景酒店、秦伟均认可案涉房屋的实际承租人和使用人是美景酒店，租金也是美景酒店所交，作为案涉房屋的实际使用人，刘德群也有权要求美景酒店交纳差欠的租金和物管费。 美景酒店按照每月租金16033.55元向刘德群交纳2015年11月至2016年6月期间租金，按照每月租金13629元向刘德群交纳从2016年7月至2017年6月30日期间租金，刘德群收取后对此并未及时提出异议，一审法院认为该行为系美景酒店就租金部分向刘德群发出的新要约，刘德群接受租金，且并未提出异议，应视为对新要约的承诺，故刘德群、雷仕彬、美景酒店、秦伟对租金达成了新的合意，即从2015年11月至2016年6月期间租金及从2016年7月起租金应分别按照16033.55元/月、13629元/月计算。本案中，鉴于刘德群、雷仕彬、美景酒店、秦伟均认可美景酒店从2017年7月1日开始未支付租金，刘德群于2017年8月15日收回房屋，故对刘德群要求雷仕彬、美景酒店、秦伟支付刘德群房租111137元，一审法院支持为：雷仕彬、美景酒店、秦伟向刘德群支付租金20443.5元（13629/月/元×1.5个月，即2017年7月1日-2017年8月15日）。雷仕彬、美景酒店、秦伟辩称物管费其仅应支付至2017年8月15日，应在刘德群诉请的金额中减扣15天物业服务费费用，即雷仕彬、美景酒店、秦伟向刘德群交纳的物管费应为5847元。因《收款收据》中载明缴纳的2016年5月1日至2017年8月30日期间的物业服务费，刘德群、雷仕彬、美景酒店、秦伟各方均认可刘德群于2017年8月15日收回房屋，故雷仕彬、美景酒店、秦伟对于物业服务费的辩称一审法院予以采信。刘德群要求雷仕彬、美景酒店、秦伟支付承租期间欠付的物管费6036元，一审法院支持为：雷仕彬、美景酒店、秦伟支付刘德群承租期间欠付的物管费5847元[6036-（6036÷16个月÷2）]。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：雷仕彬、宜宾市翠屏区美景酒店、秦伟于本判决生效之日起十日内向刘德群支付租金20443.5元、物管费5847元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2643元，减半收取1321.5元，由刘德群负担321.5元，雷仕彬、宜宾市翠屏区美景酒店、秦伟负担1000元。 本院二审期间，双方没有新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是刘德群是否有同意减少租金的意思表示。经本院审查，本案的租金系每月一付，刘德群没有证据证明曾对雷仕彬、美景酒店、秦伟于1年零7个月期间内均未按合同约定支付租金提出过异议，与交易习惯不符。因而结合本案合同的履行情况和关联案件的情况，本院认为，刘德群对于租金在一定期限内减少15%已予以确认，合同在实际履行中双方根据实际情况对合同约定进行变更也符合法律规定，因而一审确认刘德群有减少租金的意思表示并无不当。刘德群认为，即使美景酒店有减少租金的意思表示，雷仕彬、秦伟也未作出该意思表示，因而不构成减少租金的要约与承诺。本院认为，美景酒店作为房屋的实际使用人，在长期的使用与联络中刘德群均知晓，美景酒店早已对房屋租赁合同上的权利与义务进行了承接，刘德群对此也无异议，因而，刘德群的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘德群的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2067元，由上诉人刘德群负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭晓烽 审判员  李 荷 审判员  张力骁 二〇一九年一月二十五日 书记员  牟岑雪