广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7896号原告：关启亮，男。原告：王冬慧，女。委托诉讼代理人：关启亮，身份信息同上，系原告王冬慧丈夫。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所：广东省佛山市禅城区影荫三街**首层**之一，统一社会信用代码：91440604058572116E。法定代表人：曾合媚。委托诉讼代理人：姚贤达、丁亚妮,分别系广东聚英华律师事务所律师、广东千度律师事务所律师。原告王冬慧、关启亮诉被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服上述裁定并向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院经审查后依法裁定驳回上诉，维持原裁定。后因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告关启亮及被告的委托诉讼代理人姚贤达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付2017年11月1日至2018年4月29日的逾期交楼违约金50467.46元（以1401874元为本金，按日万分之二计算）及2018年4月30日起至佛山市禅城区影荫三街5号x座xxxx房实际收楼之日止的逾期交楼违约金（以1401874元为本金，按日万分之三计算，暂计至2018年10月19日为72757.26元）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系。原告王冬慧于2016年7月29日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160729004501），约定由原告王冬慧向被告购买涉案佛山市禅城区影荫三街5号x座xxxx房，总价款为1401874元。合同约定被告应于2017年10月31日前向原告王冬慧交付符合以下条件的商品房：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告，并应于交付期限届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达原告王冬慧，逾期交付商品房应承担相关违约责任。后两原告已按合同约定支付完毕购房款并取得发票。被告在未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的情形下，即于2017年10月20日向原告王冬慧发出收楼通知书，要求于2017年10月28日至现场办理收楼手续。两原告认为涉案商品房明显未达到合同约定的交付条件，遂拒绝收楼，并要求被告待达到收楼条件后再通知收楼。被告后于2017年11月取得建设工程竣工验收备案证明文件，但至今仍未取得房屋测绘报告，导致两原告未能及时收楼，已严重侵犯了两原告的合法权益。两原告遂诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：一、被告已在合同约定期限内通知原告收楼，且原告已实际收楼，被告无需承担违约责任。二、即使被告构成违约，但其违约金请求明显过高，且涉案房屋是否具备合同约定的交付条件并不影响原告正常接收及使用房屋，并未导致原告产生损失，故违约金应予减少。三、涉案房屋未能在合同约定期限内取得竣工验收备案材料及房屋测绘报告，是施工方原因所致，被告已于2018年1月10日向佛山市禅城区人民法院起诉施工方【案号：（2018）粤0604民初1335号】，该案中可明确是施工方原因导致被告无法按期取得房屋测绘报告，故即使被告构成违约，相关违约责任也应由施工方承担。四、被告已于2018年8月21日实际取得房屋测绘报告。诉讼中，原告提交以下证据：1.两原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》、《收楼通知书》、发票。证明两原告向被告购买涉案房屋，被告至今未依约向两原告交付涉案房屋，被告在涉案房屋尚未达到合同约定条件的情形下，即于2017年10月20日向两原告发出收楼通知书。诉讼中，被告提交以下证据：1.《受理案件通知书》、《民事起诉状》、《调查函》《关于佛山市禅城区人民法院调查取证函的复函》（2018年6月8日、2018年8月1日、2018年8月24日）、《关于佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初1335号之二调查函的复函》、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2018）粤0604民初1335号之三的调查函的复函》、《佛山市规划城建档案馆关于禅城区人民法院调查函的复函》。证明因施工方迟延交付竣工档案导致被告无法按期取得房屋测绘报告，被告遂诉至佛山市禅城区人民法院。根据法院的调查函及复函，可确认施工方的违约事实，故即使被告违约，也应由施工方承担违约责任。2.《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告书》。证明涉案房屋已于2017年11月6日取得《竣工验收备案表》，于2018年8月21日取得《房屋测绘报告书》。3.《收楼通知书》（2018年8月30日）。证明被告取得《房屋测绘报告书》后，已向原告王冬慧发出收楼通知，但因该收楼通知系被告委托物业公司代发，故未保存相关邮寄凭证。4.《收楼通知书》（2018年10月19日）、EMS快递单、邮件签收详情查询。证明被告已按《商品房买卖合同》确定的买受人地址于2018年10月19日再次向原告王冬慧寄发收楼通知，次日已签收妥投。5.《补充协议》。证明原告王冬慧与被告约定被告履行办理产权证义务的期限为2017年10月31日后的540日内，至2019年4月25日期满。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的第2组证据中的《收楼通知书》、发票，均有原件核对，且与本案相关联，本院予以采信。被告提交的第2组证据中的《房屋测绘报告书》，有原件核对，且与本案相关联，两原告亦无有效证据予以反驳，本院予以采信。被告提交的第3组证据，无证据佐证已向两原告发送，两原告亦不予确认，故本院不予采信。被告提交的第4组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，两原告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年7月29日，被告（出卖人）与原告王冬慧（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160729004501），约定由原告王冬慧向被告购买涉案佛山市禅城区影荫三街5号二幢1单元xx层xxxx房，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.……预测建筑面积共116.07平方米，其中套内建筑面积90.16平方米，分摊共有建筑面积25.91平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15548.74元，总价款为1401874元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。……第十章其他事项……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。……”。原告王冬慧于上述合同中所留载的通讯地址为佛山市禅城区南庄镇罗南西路71号佛山市实验中学，联系电话为135××******。同日，被告（甲方、出卖人）与原告王冬慧（乙方、买受人）签订《补充协议》，其中就上述《商品房买卖合同（预售）》所涉送达事宜补充约定如下：“乙方文件送达的地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。”就商品房交付事宜补充约定如下：“甲乙双方同意：甲方及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第九条、第十二条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，甲方以《入伙通知书》书面通知乙方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同乙方已完成商品房的交接。达到买卖合同约定交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。”2016年12月24日，被告向原告王冬慧出具发票，确认收取购房款合计1401874元。2017年10月20日，被告向原告王冬慧发出《收楼通知书》，要求原告王冬慧于2017年10月28日至现场办理收楼手续。2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心就包含涉案商品房在内的影荫三街5号一至三座出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》。2018年10月19日，被告通过EMS邮政快递方式向原告王冬慧寄送《收楼通知书》，要求原告王冬慧尽快办理收楼手续，但未载明具体办理期限。上述邮件的寄送地址及联系电话与上述《商品房买卖合同（预售）》所载信息一致，并于次日妥投。诉讼中，原、被告一致确认：两原告尚未办理收楼手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告王冬慧与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。另，依据合同相对性原则，原告关启亮并非本案合同或协议当事人，故其主张被告向其承担相关合同责任于法无据，本院对其本案诉请不予支持。关于原告王冬慧主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告王冬慧交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》，故被告已构成逾期交房的违约行为，其于2017年10月20日所发出的《收楼通知书》亦因商品房未达合同约定交付条件而对原告王冬慧不具约束力，原告王冬慧依法依约有权主张被告承担违约责任。被告虽抗辩认为上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的交房义务。就逾期交房违约金的计付期间。涉案商品房于合同约定交付期限内并未达到合同约定交付条件，故被告应自2017年11月1日起向原告计付逾期交房违约金。在涉案商品房符合合同约定交付条件后，被告已依据合同约定的有效送达方式于2018年10月19日向原告王冬慧再次寄送《收楼通知书》,并于次日妥投，原告王冬慧对此虽持异议，但并无有效证据予以反驳，且其于2018年10月19日庭审之时已通过当事人举证质证获知涉案商品房已达交付条件的事实，故可认定被告已完成其通知交房义务。然，上述《收楼通知书》并未就交付期限作具体说明，故本院参照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项的约定，确定该交付期限至2018年11月3日届满。据此，被告已完成通知交房义务，交付期限业已届满，原告王冬慧此后无故未办理收楼手续，应由其自行承担不利后果，并视为涉案商品房已于2018年11月3日实际交付予原告王冬慧，则被告应依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的违约金标准向原告王冬慧计付2017年11月1日至2018年11月3日的逾期交房违约金合计129533.15元（1401874元×0.2‰×180天+1401874元×0.3‰×188天）。原告王冬慧诉请超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。被告抗辩主张上述违约金标准过高亦无依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王冬慧支付佛山市禅城区影荫三街5号二幢1单元22层xxxx房逾期交房违约金129533.15元；二、驳回原告王冬慧的其他诉讼请求；三、驳回原告关启亮的诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取1062元，由被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  文绍康人民陪审员  李雪辉二〇一九年一月八日书 记 员  胡会婷附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。