广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初703号原告：吕玲玲，女，1985年8月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：董来荣，经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-16007。法定代表人：肖成智，执行董事。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号铺7层-A。法定代表人：叶耀明，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。原告吕玲玲与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代公司）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称永通公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序，并于2019年1月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张德斌、被告时代公司、百盛公司的共同委托诉讼代理人何志锋、被告永通公司的法定代表人肖成智到庭参加诉讼。被告金山公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吕玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告时代公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告时代公司退还原告已付购房款776190元；3.判令被告百盛公司向原告支付2017年8月起按每月租金3880.95元标准，向原告支付租金，直至《商品房买卖合同》解除为止，并向原告支付自2017年8月11日，按欠费金额每日万分之三分段计算的违约金，直至付清日止；4.判令被告时代公司向原告支付违约金141567.28元（自2017年1月1日计至2018年7月2日共计547天，626190元×0.0003＝102757.78元；776190元×0.05＝38809.5元；102757.78元+38809.5元＝141567.28元）；5.判令被告永通公司对第二项诉讼请求（购房款776190元）中的15万元承担连带责任；6.判令被告时代公司对第三项款项（租金及其租金违约金）承担连带责任；7.判令被告金山公司对第二项（购房款776190元）、第四项（违约金141567.28元）款项承担连带责任；8.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月12日，原告与被告时代公司就珠海市香洲区拱北××路××广场××号商铺的买卖事宜签订了合同编号为6-219的《商品房买卖合同》，约定被告时代公司应当于2017年4月30日前将该房交付原告使用。但因被告时代公司无法在约定的时间内交付该房，所以原告与被告时代公司于2017年5月4日又签订了《买卖合同补充协议书》，该协议书约定：1.该房交付时间顺延至2017年12月31日；2.按已付购房款金额每日万分之三向原告支付违约金；3.如被告时代公司、永通公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权按照购房合同的约定追究被告时代公司、永通公司的违约责任。现由于被告时代公司、永通公司没有在2017年12月31日前交付商铺给原告，所以原告有权解除《商品房买卖合同》，并基于《商品房买卖合同》第九条第1款第二项和《买卖合同补充协议书》第五条、第十一条要求被告时代公司、永通公司支付违约金。关于租金：原告分别与被告百盛公司、时代公司签订了《统一经营管理协议书》《担保合同》。约定自2016年10月1日起，按月支付该房的租金，且被告时代公司对该租金承担连带保证责任。如果租金未按时支付，每迟延一日，支付应付未付租金万分之一的违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金。而自2017年8月起原告再也没有收到该房的租金。根据被告金山公司在2016年5月5日出具的《关于××广场商铺产权证办理的申请》中“如产权分割不能或未能依时完成产权登记的，被申请人愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任”的承诺，被告金山公司应该对返还购房款与违约金承担连带责任。基于以上事实和理由，并依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规有关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告时代公司、百盛公司当庭辩称，1.被告时代公司同意与原告解除商品房买卖合同。2.时代公司同意向原告退还其实际支付的购房款626190元，其余15万元是原告向被告永通公司支付的中介服务费，是原告签订了《买卖合同补充协议书》后根据该协议的第7条将服务费的收据换成购房款收据，现原告诉请解除合同，该中介服务费应由被告永通公司向原告返还。3.根据《统一经营管理协议书》第2条第1项、第2项，第3条第3项的约定，被告百盛公司提供统一经营管理服务的起始时间是原告将涉案物业交付给百盛公司的次日起计算，而租金支付时间是自经营管理期限开始之日计算。涉案商铺至今仍未交付，被告百盛公司并未对上述商铺开展经营管理活动，其向原告支付租金的条件未成就，因此被告百盛公司不需要向原告支付租金及违约金。基于上述原因，被告时代公司也不需要对被告百盛公司向原告支付租金的义务承担担保责任。4.根据买卖合同补充协议书第11条的约定，原告诉请解除合同，应按原购房合同的约定追究出卖方的责任，即原告诉请解除合同，违约金的标准应按照商品房买卖合同第9条第1项第2款的约定计算，即为原告实际支付房款626190元的5%。被告永通公司当庭辩称，我方不同意承担15万元的连带责任。因为原告与案外人珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）签订的买卖合同补充协议书第7条，甲方同意将15万元服务费纳入购房合同项下的总价款，我方已经与相关收取服务费的公司划清责任，因此这15万元应由被告时代公司承担返还责任。被告金山公司未作答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证及质证权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.被告时代公司、百盛公司对原告提交的《统一经营管理协议书》及《担保合同》的真实性无异议，对关联性不认可，认为支付租金的条件并未成就，因此时代公司也无需承担担保责任。本院确认该证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。2.被告时代公司、百盛公司对原告提交的《买卖合同补充协议书》的真实性无异议，对关联性不认可，认为该协议第5条约定的违约金计算方式是指原告在同意继续履行合同的情况下按已付房款的日万分之三计算，现原告诉请解除合同，不应适用该条款所约定的违约责任。本院采信被告时代公司、百盛公司的质证意见。3.被告时代公司、百盛公司对原告提交的加盖时代公司公章的15万元收据的真实性无异议，关联性不予认可，认为该收据是根据《买卖合同补充协议书》的约定由服务费收据换成购房款收据。本院确认该证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。4.被告永通公司对原告提交的三张收据的真实性无异议，对关联性不认可，认为其虽然是15万元代理服务费的收取方，但是根据相关协议该15万元已经纳入购房总款。本院确认该证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月12日，原告（买方）与案外人诺德公司（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：6-219），就原告购买位于珠海市香洲区拱北××路××广场××号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代公司的授权，全权代理本项目的销售；第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至时代公司名下；第四条约定，涉案商铺总价款为1252379元；第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，原告又与诺德公司签订附件二：《补充协议》及附件三：××广场付款方式及期限，约定买受人应在2016年5月5日前向出卖人支付该商铺全部价款626190元，其中已含定金10万元；买受人应在2017年9月30日前向出卖人支付该商铺第二期价款626189元。2017年5月4日，原告与诺德公司又签订《买卖合同补充协议书》（编号：S××-×014），协议第一条约定，双方同意将涉案商铺交付时间顺延至2017年12月31日；第五条约定，本协议签订后，双方同意继续履行购房合同，诺德公司从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日；第六条约定，因诺德公司原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，双方进行已付房款退款结算时，诺德公司对已发的租金不进行扣减；第七条约定，就原告向中介方支付的服务费，经政府相关部门协调，诺德公司同意将该服务费纳入购房合同项下的总价款，具体金额以原告出具的付款凭证和收款收据原件为准；第十一条约定，如诺德公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究诺德公司违约责任。另，2016年5月12日，原告作为乙方与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》，协议第一、二条约定，涉案商铺于2016年10月1日交付原告，原告将涉案商铺委托被告百盛公司统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付原告的次日起计算。第三条约定，被告百盛公司分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付原告租金75143元；第4、5、6年每年支付原告租金87666元；第7至第15年每年支付原告租金100190元。第九条第五项约定，如被告百盛公司迟延向原告支付租金，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一的违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算。同时，原告有权依《担保合同》规定，从被告时代公司的经营收入和储备金获得租金收益。同日，原告作为乙方与被告时代公司签订《担保合同》，合同约定时代公司就《统一经营管理协议书》中百盛公司向原告按时支付租金的义务承担连带保证责任。2016年4月5日，原告向被告永通公司支付涉案商铺代理服务费用15万元，永通公司出具《收据》，载明收到相关款项。在原告与被告诺德公司于2017年5月4日签订的《买卖合同补充协议书》中，诺德公司同意将该服务费纳入购房合同项下的总价款。2017年6月7日，时代公司出具《收款收据》，载明收到原告支付的涉案商铺款项15万元。2016年4月28日，金山公司、时代公司出具《关于××广场六层商铺产权分割的说明》，载明“如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山公司出具《关于××广场商铺产权证办理的声明》，载明“如因上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月12日，原告向被告时代公司支付涉案商铺认购款项首期（含定金）626190元，时代公司出具《收据》，载明收到相关款项。原告提供的账户明细表明时代公司2017年7月份支付的租金为3880.95元，原告庭审中陈述称时代公司支付租金截止时间为2017年7月31日。被告时代公司庭审中对此表示认可。本院对此予以确认。上述相关合同约定的款项交付期限届满后，时代公司未能按约定向原告交付涉案商铺。另查明，位于珠海市香洲区××路××号××广场项目的开发商为被告金山公司，被告时代公司于2014年1月向珠海金山房产有限公司购买涉案商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区××路××号××广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，原告吕玲玲系澳门特别行政区居民，本案属涉澳商品房销售合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因涉案合同的签订地和履行地均在内地，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。被告金山公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，不影响本案正常审理。根据各方当事人诉辩意见，本案主要争议焦点应为：案涉《商品房买卖合同》能否解除；15万元的性质如何认定；购房违约金应如何支付；租金应如何支付；时代公司、永通公司、金山公司应如何承担连带责任。一、关于案涉合同能否解除及15万元的性质认定问题。原告与诺德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的有关规定，原告与诺德公司签订的合同中明确载明诺德公司系经时代公司授权销售商铺，故时代公司与诺德公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时，已明确知悉诺德公司与时代公司的委托代理关系，故上述案涉合同直接约束原告与时代公司。时代公司是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，同时应承担合同义务。案涉商铺至今仍未完成产权分割，且××广场项目尚未竣工验收，显然时代公司无法按照合同及后续补充协议的约定完成案涉商铺的交付，其行为已然构成违约，原告请求解除案涉《商品房买卖合同》并退还已付购房款项，理据充分，且庭审中被告时代公司同意解除案涉合同，本院予以支持，具体解除日期应为起诉状送达被告之日即2018年12月27日。至于被告时代公司抗辩称原告支付的15万元系代理服务费应由被告永通公司向原告返还，本院认为，根据原告与诺德公司签订的《买卖合同补充协议书》以及时代公司出具给原告的相应房款收据，时代公司对该15万元系作为案涉商铺的购房款已作确认，应与原告支付的另外626190元购房款一并返还，被告的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。二、关于支付违约金问题。案涉《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交付超过30日的，原告有权解除合同，出卖人应按累计已付款的5%向原告支付违约金。庭审中，原告及被告均同意按照已付房款的5%计算解除合同违约金，本院对此予以确认。关于违约金计算基数，鉴于《买卖合同补充协议书》第七条已明确原告支付的案涉商铺的服务费已纳入购房合同项下的总价款，故应以已付购房总价款776190元（626190元+15万元）作为计算基数。至于原告同时要求支付逾期交楼违约金的主张，本院认为，该主张缺乏事实依据，不予支持。综上，原告主张解除合同违约金的诉讼请求理据充分，本院予以支持，具体计算为：776190元×0.05=38809.5元。三、关于租金及违约金支付问题。案涉《统一经营管理协议书》《买卖合同补充协议书》等合同明确约定百盛公司自2016年10月1日起向原告支付租金。其中《统一经营管理协议书》约定第1、2、3年每年支付原告租金75143元；同时约定，如百盛公司迟延向原告支付租金，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算。庭审中，原告表明收到租金的截止时间为2017年7月31日，并提交账户明细表明租金标准为每月3880.95元，被告时代公司庭审中对此予以认可，本院予以确认。综上，原告要求百盛公司支付租金及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，租金具体计算为：年租金75143元×（已支付购房款776190元÷总购房款1253279元）÷12个月=3880.95元，自2017年8起按照月租金3880.95元的标准支付至合同解除之日即2018年12月27日止；同时自2017年8月1日起以拖欠租金金额为基数，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一违约金；逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金；逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算至清偿之日止。四、关于被告时代公司、永通公司、金山公司的连带责任问题。关于时代公司的责任承担问题，案涉《担保合同》《统一经营管理协议书补充协议》明确约定时代公司对百盛公司向原告支付租金的义务承担连带保证责任，故原告要求时代公司对租金及违约金承担连带清偿责任的诉讼请求理据充分，本院予以支持。关于永通公司的责任承担问题，根据原告与诺德公司签订的《买卖合同补充协议书》以及时代公司出具给原告的相应房款收据，时代公司已明确原告支付的案涉商铺的代理费已纳入购房合同项下的总价款。据此，原告要求永通公司对退还购房款项中的15万元债务承担连带责任的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于金山公司的责任承担问题，本院认为，《关于××广场六层商铺产权分割的说明》及《关于××广场商铺产权证办理的声明》明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山公司按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法进行交付导致合同解除，据此，原告要求金山公司就退还购房款及违约金承担连带责任的主张，于理于法有据，本院予以支持。综上，原告主张解除案涉合同，时代公司退还已付购房款及支付违约金，百盛公司支付租金及违约金，时代公司对租金及违约金的支付、金山公司对购房款退还及支付违约金承担连带清偿责任的诉讼请求部分，理据充分，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告吕玲玲与被告珠海时代百货有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：6-219）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕玲玲返还购房款776190元及支付违约金38809.5元；三、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕玲玲支付租金（自2017年8月1日起按照月租金3880.95元的标准支付至合同解除之日即2018年12月27日止）及违约金（自2017年8月1日起以拖欠租金金额为基数，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一的违约金；逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金；逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金，计算至清偿之日止）；四、被告珠海时代百货有限公司对上述第三项债务承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告吕玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17746元，由原告吕玲玲负担1242元、被告珠海时代百货有限公司负担15435元、被告珠海金山房产有限公司负担813元、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司负担256元。如不服本判决，原告吕玲玲可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海时代百货有限公司、珠海永通商业运营管理有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司、珠海金山房产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  宁志红人民陪审员  余敏慧人民陪审员  温桂莲二〇一九年一月二十二日书 记 员  张 露