甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)甘0103民初2844号 原告：兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路**兰州中心******。 法定代表人:彭莉，系该公司经理。 委托诉讼代理人张亚亮，甘肃玉榕律师事务所律师。 被告杨彩明，男，1975年1月14日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人莫蓉，甘肃中天律师事务所律师。 第三人：兰州东方友谊置业有限公司，住所地甘肃省兰州市七，住所地甘肃省兰州市七里河区西津西路**v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：魏立平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人谢建国，系该公司职工。 原告兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司（以下简称喜月汇公司）与被告杨彩明、第三人兰州东方友谊置业有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喜月汇公司委托诉讼代理人张亚亮，被告杨彩明委托诉讼代理人徐晨露、第三人东方公司委托诉讼代理人谢建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 喜月汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方2017年4月21日签订的房屋租赁合同；2.被告双倍返还定金40万元，赔偿原告损失71.69万元，承担律师费10万元，合计121.69万元；3.本案的诉讼费、担保费、保全费均由被告承担。2018年9月13日提出增加诉讼请求，要求被告杨彩明承担新产生的律师费4万元。事实和理由：2017年4月21日，原、被告就位于兰州市七里河区西津西路兰州中心SOHO十二层（1366平方米）写字楼签订房屋租赁合同，合同约定租期六年，自2017年5月1日至2023年12月31日，租金每月每平方米80元，定金20万元，2017年11月30日前付清2017年10月1日至12月31日的租金。 合同签订后，原告按约定向被告支付了定金20万元，并着手与南京喜之家母婴在线电子商务有限公司签署加盟协议，在工商局办理工商登记，联系设计单位、施工单位以及消防施工单位，还签订了大额采购协议。施工单位准备进场施工时被阻挡，施工单位无法进场。原告遂与被告协商处理，被告告诉原告租赁房屋要出售，合同无法履行，愿意双倍返还定金，但其他的不予赔付。由于前期原告投入已经超过百万之多，遂再次与被告协商，并于2017年7月1日向被告送达了告知函，向其详细说明了具体损失。被告依然不予理会，并告知原告通过法院解决。原告认为，房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。被告不仅有义务向原告交付租赁房屋，还应保证原告不受干扰的使用租赁房屋。被告在合同履行初期，以行为表明不履行合同主要义务，导致房屋租赁合同目的无法实现，给原告造成了巨大损失，故诉至法院。 被告杨彩明辩称，原告起诉要求被告承担双倍返还定金40万元的诉讼请求于法无据，也无事实依据，其所称的20万元实为租赁房屋的预付款；原、被告签订房屋租赁合同，约定房屋用于原告经营其公司，但原告擅自将房屋用于经营月子中心，而根据原告的工商注册信息，其经营范围并不包括月子中心，因此，原告擅自改变房屋用途属于违约。在原、被告之间的租赁关系中，被告并没有违约，是原告的行为不符合房屋使用的法律规定和合同约定导致合同无法继续履行，具体而言，原告在未获得相关审核批准的情况下，提前与设计单位、装饰工程单位、材料供应单位签合同并付款，违反了相关法律规定和合同约定；原告在2017年7月18日给被告的函件中并未提及是被告要将案涉房屋交兰州中心回购，在原告函告被告将诉至法院不继续履行合同后，被告于2017年10月10日将所购房屋原价退回，从中并未获得任何利润；原告起诉的标的额为111.69万元，被上诉人主张的100000元律师费违反为了《甘肃省律师服务收费指导意见》，为超高收费。 第三人东方公司表示，本案与其无关。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年4月21日，原、被告就位于兰州市七里河区西津西路兰州中心SOHO十二层（1366平方米）写字楼签订《房屋租赁合同》，合同约定租期六年，自2017年5月1日至2023年12月31日。装修筹备期五个月，自2017年5月1日至2017年10月1日。合同第三条租金及支付期限约定：租金每月80元每平方米，首年度2017年10月1日至2017年12月31日租金合计327840元。第4小项，本合同签订后承租人向出租人支付定金20万元整，于2017年11月30日前，承租人向出租人付清2017年10月1日至12月31日的租金（即除以上定金外，剩余租金127840元整）。合同第六条甲方（即出租人被告）权利义务第3小项约定：甲方保证有权按照法律规定将该物业出租给乙方（即承租人原告），并取得相应的收益。第9小项，若甲方违约，乙方为主张本合同利益所支付的律师费等费用应当均由甲方承担。 合同签订当日，原告按约定向被告支付了定金20万元。于2017年4月28日与南京喜之家母婴在线电子商务有限公司签署加盟协议，交纳加盟费30万元；在工商局办理了工商登记。于2017年4月28日与甘肃万宁建筑装饰设计工程有限公司签订建设工程设计合同，由该公司负责设计兰州中心SOHO12层的施工图。5月16日，该公司将装饰施工图完成并交付，原告按合同约定一次性支付该公司设计费204900元，该公司出具了增值税发票；原告又于2017年5月25日与甘肃鸿鹄装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定由该公司负责原告所租场地兰州中心SOHO12层施工图纸范围内的所有装修，以包工包料的方式，工程总价为280万元，另约定了工程价款的结算时间及方式，违约责任等具体内容。6月20日，原告按合同约定给付甘肃鸿鹄装饰工程有限公司32万元装修预付款，该公司出具了盖有该公司财务专用章的收据；2017年6月2日，原告与安宁天安消防器材经销部签订消防工程施工合同，约定兰州中心SOHO12层消防系统改造工程合同价款为26万元。6月10日原告按合同约定将工程预付款合同总价款的20%即52000元给付天安消防器材经销部，该部出具了盖有该部财务专用章的收据。施工单位准备好施工材料进场施工时被兰州中心SOHO物业服务中心的工作人员阻挡，无法进场。原告找到被告，被告遂告知原告租赁房屋要被兰州中心回购，合同无法继续履行。由于前期原告投入已经巨大，也于2017年7月1日向被告送达了告知函，向其详细说明了具体损失，但被告不愿承担损失。2017年10月10日，兰州中心向被告及其合伙人退还了购房款20140849元，将该涉案房屋场地的所有权收回。 另查明，本院于2017年12月22日作出（2017）甘0103民初2971号民事判决书，杨彩明不服，提起上诉，兰州市中级人民法院于2018年5月31日作出（2018）甘01民终847号民事裁定书，发回本院重审。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应认真按合同约定履行。被告辩称因原告未获得相关装修批准及擅自改变租赁房屋用途造成兰州中心从原告处回购了涉案房屋，兰州中心仅认可因原告未获得相关装修批准而阻止原告进场装修。本院认为，被告与兰州中心就涉案房屋所有权归属的合同，并不能因原告的行为造成影响及变动。被告已经因兰州中心的回购而将涉案房屋交回兰州中心所有，现兰州中心作为房屋所有权人，未明确告知或通过行为，许可原告继续租赁使用涉案房屋，且该房屋兰州中心已售于他人，原告与被告签订的租赁合同无法履行，现原告主张解除房屋租赁合同，被告对此无异议，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告对房屋租赁合同无法履行应承担责任。兰州中心与原告如有纠纷，因另案起诉。 对于原告于签订租赁合同当日所交的20万元，起初是定金的性质，但到2017年10月以后根据合同的约定，则转为一部分房屋租金，故不能适用定金罚则。原告要求双倍返还定金的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其与南京喜之家母婴在线电子商务有限公司签署并交纳加盟费30万元的损失，该加盟协议的生效和履行与本案纠纷无直接因果关系，故此项损失本院亦不予支持。对于设计费20.49万元，图纸绘制完毕并交付，视为合同已履行完毕，且该份工程设计是就涉案租赁房屋进行设计，具有唯一性。装修费预付款32万元及消防工程预付款5.2万元，已经按合同约定付给施工方，且施工合同中明确约定了违约责任的承担方式。对于律师费14万元的诉请，由于原、被告双方合同中有约定，另被告虽庭审中认为该费用计算过高，但未提交证据予以佐证，故对原告主张的以上损失，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第一百零八条、第一百一十六条、第一百二十一条、第二百一十六条的规定，判决如下： 一、解除原告兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司与被告杨彩明于2017年4月21日签订的房屋租赁合同； 二、被告杨彩明于本判决生效后五日内返还原告兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司定金20万元，赔偿原告各项损失71.69万元，以上合计91.69万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15852元、诉讼保全费5000元，由被告杨彩明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判长  吴玉学 审判员  钟利平 审判员  周瑞芹 二〇一九年一月十日 书记员  柳 晶