北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1335号上诉人（原审被告）：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路**）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郭艺，女，1989年9月23日出生。被上诉人（原审原告）：房宇，男，1988年4月1日出生。二被上诉人之委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。二被上诉人之委托诉讼代理人：马晓胜，北京京云律师事务所律师。上诉人北京汇金房地产开发有限公司(以下简称汇金公司)因与被上诉人郭艺、房宇商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初14351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇金公司之委托诉讼代理人张海龙、被上诉人郭艺、房宇之委托诉讼代理人王国龙、马晓胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回一审法院重审。汇金公司上诉的主要事实和理由：汇金公司与郭艺、房宇签订商品房预售合同后，一直积极履行合同义务，由于国家政策对商品房开发项目建设工程竣工验收备案等达到交房前提条件的规章规定不断调整，使得房屋因政策改变而未能如期完成交付。根据双方合同约定由于政策原因所导致的不能如期交房的情况应属于不可抗力范畴，原则上汇金公司不承担责任。一审在没有约定违约金的基础上判令我公司承担给付违约金的责任属于适用法律不当。郭艺、房宇辩称，同意一审判决，不同意汇金公司的上诉请求和理由。郭艺、房宇向一审法院起诉的请求：1.判令汇金公司向郭艺、房宇支付自2018年1月1日至实际交付房屋时的房屋租金损失（具体数额按照北京市政府信息公开的租金标准计算确定）、违约金；2.判令汇金公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准向郭艺、房宇支付自2018年1月1日至符合交房条件之日房屋总价款的债务利息；3.本案诉讼费用由汇金公司承担。二审经询问，郭艺、房宇代理人王国龙、马晓胜当庭表示在业主诉汇金公司逾期交房违约责任相关案件中，多数合同中约定了违约金标准，少数合同中没有给付违约金的具体约定。在一审合并审理中业主方陈述要求汇金公司承担的“违约金就是租金损失，按照租金损失承担违约责任。租金是按照北京市政府信息公开的租金标准分段计算”的意思是因案涉合同约定的违约金标准过低，故合同中有违约金约定的业主要求的是违约金，但要求比照实际损失上调违约金标准；没有违约金具体约定的，要的就是实际损失。故本院将郭艺、房宇一审诉讼请求第一项归纳为，要求汇金公司承担房屋租金损失（具体数额按照北京市政府信息公开的租金标准确定）；其余两项如其原来陈述内容。一审法院认定事实：2017年3月14日，郭艺、房宇（买受人）与汇金公司（出卖人）签订了预售合同（合同编号Y2021062），约定郭艺、房宇向汇金公司购买位于房山区201号房屋一套，预测建筑面积95.76平方米，总价款1757744元，付款方式为一次性付款，汇金公司应当在2017年12月31日前向郭艺、房宇交付该商品房。预售合同第九条交付条件约定，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积测算技术报告书；满足汇金公司承诺的市政基础设施、公共服务和其他配套设施达到的条件；汇金公司还应提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十条基础设施设备、公共服务和其他配套设施的承诺条款约定：2017年12月31日，供水、排水达到通水标准（中水系统除外），供电达到通电标准（包含临时用电），自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线、宽带网络交付时线路敷设到户，小区内绿地率、小区内非市政道路、规划车位、车库、物业服务用房达到基本使用条件。预售合同第十二条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，即双方协商变通解决，满足正常生活标准。由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰影响等情况）；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的；由于市政配套批准安装因素导致的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知书起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知书起30日后，买受人未表示异议或未做回复的，视同买受人同意按延期交房处理。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。双方签订预售合同后，郭艺、房宇向汇金公司支付了合同约定的全部购房款。涉案房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，汇金公司未能按照合同约定向郭艺、房宇交付房屋。诉讼中，郭艺、房宇表示其要求的租金损失就是逾期交房违约金，其认为双方合同对于逾期交房违约责任约定不合理，故要求汇金公司按照租金标准承担违约责任。一审法院认为，郭艺、房宇与汇金公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，汇金公司应当在2017年12月31日前向郭艺、房宇交付符合合同约定和法律规定的房屋。汇金公司未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。郭艺、房宇主张预售合同对逾期交房违约责任约定模糊、不合理，无法弥补其损失，要求予以调整。郭艺、房宇未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑郭艺、房宇因汇金公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定逾期交房违约金的数额。因逾期交房违约金部分已经充分考虑了因汇金公司的逾期交房行为对郭艺、房宇造成的损失，故郭艺、房宇有关房款利息的主张，缺乏依据，法院不予支持。由于目前具体交房时间尚不确定，故本案逾期交房违约金计算至2018年8月31日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院于2018年9月判决：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向郭艺、房宇郭艺、房宇给付逾期交房违约金一万八千三百八十六元；二、驳回郭艺、房宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实，有在案证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郭艺、房宇与汇金公司签订的预售合同为双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。汇金公司应当依约向郭艺、房宇交付符合约定条件的房屋，事实上汇金公司开发的案涉房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，汇金公司未能按照合同约定向郭艺、房宇交付房屋。汇金公司上诉称系因国家政策改变导致未能如期交房，但该公司并未提供充分有效的证据予以证实，汇金公司该项上诉意见，本院不予采纳，其免责事由不能成立。故汇金公司在案涉合同标的房屋的交付问题上存在显见违约行为，应承担相应的违约责任。关于郭艺、房宇所主张的损失，一审结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑郭艺、房宇因汇金公司违约行为遭受的损失，判令汇金公司承担给付租金标准的实际损失数额，具有合理性，但因双方合同中并未约定违约金标准，故一审将参照违约期间同地段租金标准计算的损失以违约金形式判令汇金公司承担，从形式上来看由于缺乏请求依据有所不当。但是一审判决所谓违约金构成系部分违约金及损失，其计算结果与郭艺、房宇请求赔偿损失应获支持部分相当。因此一审判决实际对本案当事人要求损失的诉讼请求进行了审理，所做结论也属合理。为避免当事人诉累，本院对一审该项判决不再变更。关于郭艺、房宇所主张的购房款利息损失一节，因郭艺、房宇在汇金公司逾期交房违约行为发生后不主张解除合同退还房价款，故其关于房屋价款的利息损失主张没有依据，不应予以支持。一审对其该项请求处理结果正确，本院不予改变。综上所述，一审判决综合来看是适当的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，本院判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费260元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 杨志东二〇一九年一月三十日法官助理 高 磊书 记 员 周 洁