陕西省安康市汉滨区人民法院    民 事 判 决 书   （2018）陕0902民初3299号   原告单东石，男，汉族，出生于1961年5月29日，安康市汉滨区人，住汉滨区。   委托代理人朿传智，陕西江桦律师事务所律师。   被告汉滨实验初级中学，住所地：汉滨区。   法定代表人田先河，该校校长。   被告田先河，男，汉族，出生于1960年4月10日，安康市汉滨区人，系安康教师进修学校教师，现为汉滨实验初级中学法定代表人，住汉滨区。   原告单东石与被告汉滨实验初级中学、田先河民间借贷纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单东石及其委托代理人朿传智到庭参加了诉讼，被告汉滨实验初级中学及田先河经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席予以审理，本案现已审理终结。   原告诉称，被告田先河因办私立学校，即汉滨实验初级中学急需资金周转，从2008年到2010年分三次在原告单东石处共借款200000元，约定年息15%，用其房做抵押，双方口头约定只交付抵押房屋的钥匙。田先河于2011年、2012年结清了两年的利息。2015年1月23日，原告要求田先河还款，田先河要求延期还款，重新给原告出具了本息合计为264500元、年利率15％的借条，并签订了抵押协议，协议内容为：用房子做抵押借款，约定一年内还本清息，逾期未还款，住房归原告单东石所有。原告于2016年3月9日又找到田先河，田先河再次更换了连本带息借款金额为304175元、年利率15％的借条和抵押协议，抵押协议约定三个月内还本清息，逾期未还此住房归原告单东石所有。期限届满，田先河未按期还本付息，后原告多次联系田先河催要借款，田先河仅偿还84480元。因被告田先河未偿还借款，导致原告夫妻关系恶化，原告便于2015年12月23日搬进抵押的房屋内居住。田先河因将房屋抵押给原告，便自2018年2月起终止该房屋的按揭还款，原告便按月向银行偿还房屋贷款，截止目前，原告在此房居住近三年，房屋内所有用品均系原告添置。因田先河与原告签订抵押借款协议，其所借款项用于办学，原告偿还了该房屋的银行按揭贷款，银行对房屋的评估价是365465.87元，而田先河向原告借款的本金、利息及原告向银行偿还的房屋按揭贷款金额远远超过了房屋评估价，故请求法院依法判令被告田先河与汉滨实验初级中学共同偿还原告借款本金304175元及自2015年至2018年的下欠利息52398元；由原告继续居住被告田先河所抵押给原告的位于安康市汉滨区的房屋，直至借款本息及原告代偿的银行按揭贷款付清之日止；诉讼费由被告田先河承担。   原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、2010年12月18日借条。用以证明被告田先河开办汉滨实验初级中学向原告借款20万元，约定年利率15％，借款期限为5年，每年结息。   2、2014年12月18日借条。用以证明经原、被告双方结算，截止2014年12月18日，被告共欠原告借款本息合计264500元。   3、2015年1月23日借款抵押协议。用以证明被告田先河自愿以其所有的房屋为汉滨实验初级中学向原告借款提供抵押担保，约定逾期未偿还借款，抵押的房屋归原告单东石所有。   4、2015年12月18日借条。用以证明田先河认可截止2015年12月18日尚欠原告借款本息合计304175元。   5、2016年3月9日借款抵押协议。用以证明被告无法向原告偿还借款，田先河自愿将其所有的房屋交付原告使用。     6.工商银行评估信息。用以证明被告抵押给原告的房屋，经银行评估房屋价值为365463.06元。   7.九张银行凭证。用以证明原告单东石代田先河向工商银行偿还十期该房按揭贷款的房贷共计15448.73元。   被告汉滨实验初级中学、田先河未应诉、答辩，亦未向本院提交任何证据。   经审理查明，被告田先河因开办汉滨实验初级中学，于2008年12月初向原告单东石借款50000元，2009年借款50000元，2010年底借款100000元。2010年12月18日，被告汉滨实验初级中学给原告出具一份借条，载明汉滨实验初级中学借单东石200000元，年息15％，借期五年，每年到期付息，并加盖了汉滨实验初级中学的印章。后被告向原告支付了2011年、2012年两年的借款利息，期限届满未向原告偿还本金并支付利息。2014年12月18日，双方结算后，田先河以汉滨实验初级中学法定代表人的身份给原告出具一份借条，载明借到单东石264500元，截止2014年12月18日。2015年1月23日，田先河给原告出具一份借款抵押，载明汉滨实验初级中学借单东石264500元，以住房抵押，一年内还本结息，逾期未还，住房归单东石所有。2015年12月18日，双方结算后，田先河再次以汉滨实验初级中学法定代表人的身份给原告出具一份借条，载明借到单东石304175元，年息15％。2015年12月23日，单东石住进田先河用于借款抵押的房屋内。2016年3月9日，田先河再次给原告出具一份借款抵押，载明汉滨实验初级中学借单东石304175元，以住房抵押，三个月内还本清息，逾期未还，住房归单东石所有。后被告未在三个月内向原告偿还借款本息，仅于2016年底向原告偿还84480元，原告索要未果，遂向本院起诉，要求判令被告田先河与汉滨实验初级中学共同偿还借款本金304175元及自2015年至2018年下欠的利息52398元；由原告继续居住被告田先河所抵押给原告的位于安康市汉滨区的房屋，直至借款本息及原告代偿的银行按揭贷款付清之日止。   另查明，2008年4月30日，田先河购买位于安康市汉滨区住房，属田先河在中国工商银行股份有限公司安康汉滨支行按揭贷款购买，经中国工商银行股份有限公司安康汉滨支行审定评估值为365463.06元，并于2008年7月8日办理了预抵押登记，单东石自2018年2月起代田先河向中国工商银行股份有限公司安康汉滨支行偿还十期按揭贷款15448.73元。   上列事实，有2010年12月18日借条、2014年12月18日借条、2015年1月23日借款抵押协议、2015年12月18日借条、2016年3月9日借款抵押协议、工商银行评估信息、九张银行凭证及原告的当庭陈述所证实。   本院认为，合法的借贷关系受法律保护，被告汉滨实验初级中学的法定代表人田先河向原告单东石借款，给原告出具的借条中载明了借款金额、借款期限，约定了借款利率，并加盖了汉滨实验初级中学的印章，其所借款项用于汉滨实验初级中学的经营，且田先河自愿为汉滨实验初级中学向原告借款提供抵押担保，汉滨实验初级中学及田先河应在借款期限届满向原告偿还借款本金，并支付利息。因汉滨实验初级中学在借款期限届满后，未能向原告偿还借款本息，双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金，田先河重新给原告出具借条，而双方约定的借款利率没有超过年利率24％，故田先河重新给原告出具借条中载明的金额可认定为后期借款本金，但被告在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24％计算的整个借款期间的利息之和。2015年12月18日，田先河再次给原告重新出具一份借条，载明借款金额为304175元，年息15％，至此借款利率仍未超过年利率24％，故对借条中载明的借款金额304175元可认定为截止2015年12月18日借款本金，但此后应按年利率15％计算利息。对原告要求判令被告田先河与汉滨实验初级中学共同偿还借款本金304175元及自2015年至2018年下欠的利息52398元的诉讼请求， 因原告自认田先河已于2016年底向其偿还84480元，故对原告已偿还的款项，应从截止2016年12月的本息中予以扣减，并以扣减后的本息为基准按年利率15％承担自2016年12月19日至2018年12月18日的利息。因被告田先河于2015年1月23日给原告出具借款抵押，承诺以其所有住房为汉滨实验初级中学向原告借款提供抵押，并承诺逾期未还款，住房归单东石所有，后于2016年3月9日，再次给原告出具了借款抵押，即田先河自愿为汉滨实验初级中学向原告借款提供抵押担保，虽然田先河将房屋所有权证及房屋均交付原告，但因双方对约定抵押的房产未办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，抵押权在登记时设立，故抵押权尚未设立，且田先河在借款协议中承诺逾期未还住房归原告所有，属于法律禁止的流押条款，原告对该房屋不享有优先受偿权，故对原告要求判令由其继续居住被告田先河所抵押给原告的房屋，直至借款本息及原告代偿的银行按揭贷款付清之日止的诉讼请求，本院不予支持，但对于原告垫付的购房按揭贷款15448.73元，应以该房屋折价、拍卖、变卖的价款中优先受偿。现依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百二十一条之规定，判决如下：   一、被告汉滨实验初级中学及田先河连带向原告单东石偿还截止2018年12月18日的借款本金及利息344917.63元，限判决生效后十日内履行完毕。   二、驳回原告单东石的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6648元，由被告汉滨实验初级中学、田先河承担6474元，原告单东石承174元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长成乃谊    人民陪审员马福琴    人民陪审员徐少林      二〇一九年一月十五日     书记员晁梅                         清单   一、被告截止2016年12月18日应向原告支付的借款本金及利息：   （一）1.借款本金：304175元   2.借款利息：304175×15％＝45626.25元   以上1、2项合计349801.25元   （二）被告已于2016年底向原告支付的款项：84480元   以上（一）、（二）项相抵后，被告截止2016年12月18日应向原告支付借款本息265321.25元   二、被告自2016年12月19日至2018年12月18日应向原告支付的借款利息   265321.25元×15％／年×2年＝79596.38元   以上一、二项合计344917.63元        1