山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0902民初5550号 原告：左玉红，女，1973年4月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被告：泰安市瀚庭房地产开发有限公司，住所地泰安市泰玻大街中段。 法定代表人：马万群，董事长。 委托诉讼代理人：刘胜村，男，1977年7月18日出生，汉族，住泰安市泰山区。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈善伟，山东兴峰律师事务所律师。 原告左玉红与被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司（以下简称泰安瀚庭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左玉红，被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘胜村、陈善伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左玉红向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照合同约定为原告的泰玻大街中段峪龙佳苑38号楼1单元301室办理不动产权证；2.判令被告赔偿自2017年3月1日起至2018年11月27日止违约金11905.08元，日违约金按照房屋总款的万分之零点三计算；3.依法判令被告赔偿自2018年11月27日起至办理不动产证之日止的违约金，日违约金按照房屋总款的万分之零点三计算；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年9月12日签订商品房预售合同，合同编号YS0082284。合同约定原告购买被告所有的位于泰山区，房屋总价622000元，原告已按合同约定将全部房款交付给被告。2015年2月28日，被告将合同约定房屋交付原告，房屋交付后被告至今未为原告房屋办理所有权转移登记。原告认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，被告迟迟不为原告办理不动产证的行为，违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，恳请法院依法判如所诉。 被告泰安瀚庭房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据。1.本案未在约定的期限内办理完商品房转移定额及并非是被告的责任导致，而是泰安市政府《泰安市市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》、泰安市城中城改造工程建设指挥部的泰村改字（2010）10号文及泰安市规划局对涉案房屋地块规划的会议纪要要求将被告开发的区域纳入城中城改造，城中村改造的政策要求必须与改造社区签署联合开发合作协议进行回迁建设才能参与涉案地块的开发建设，但因涉案地块所属的白峪店子村在土地出让时未达到净地出让，导致土地上由部分村民房屋未拆除，故因政府政策原因导致逾期办证属于不可抗力；2.2015年4月1日，泰安市出具《关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》，要求就原有执行的竣工验收备案制度变更为竣工综合验收，相比起2014年9月双方签订合同时的验收标准更为严格，验收部门增加了7个，验收需要的证明文件多了13项，需要配合的主管部门多达30余家，比原来的工作量多出了一倍多，上述情形属于重大情势变更导致逾期办证，不属于被告违约；3.2015年3月1日出台的《不动产登记条例》要求原房产管理部门不再负责办理房产初始登记，改由国土部门统一办理产权初始登记，导致房产证单独办理初始登记的规定无法实际履行，相关部门停止了一段时间办证业务的办理，该客观情况是订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如继续按照合同约定时间办理产权登记明显对被告不公平；4.被告一直积极履行合同义务，积极与主管部门协商，多次向相关部门提报申请，规划部门同意就已竣工验收的部门进行综合验收，在2019年5月底前就能够办理产权登记手续，同时被告为购房者的按揭贷款提供阶段性担保，承担了很大的风险，被告不存在拖延办证的过错。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年9月12日签订编号为YS0082284的《商品房预售合同》一份，该合同约定由原告购买被告开发的位于户房产，房屋预测面积为124.4平方米，商品房每平方米5000元，总金额为622000元；第六条约定买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款：一次性付清全款为陆拾贰万贰仟元整（622000.00元）；第十条约定出卖人应当在2015年2月28日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金；3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。 合同签订后，原告依约向被告支付房款，房屋总价款为622000元，原、被告均认可按照合同约定的2015年2月28日作为房屋实际交付时间。 被告称2015年4月1日，泰安市要求就原有执行的竣工验收备案制度变更为竣工综合验收，相比起2014年9月双方签订合同时的验收标准更为严格，验收部门增加了7个，验收需要的证明文件多了13项，需要配合的主管部门多达30余家，比原来的工作量多出了一倍多，上述情形属于重大情势变更导致逾期办证，不属于被告违约，为此被告提交《泰安市住房和城乡建设局关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》（泰建发［2015］38号）用以证明。原告对两份证据真实性亦无异议。 另查明，2009年6月15日《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》施行。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，将原由房产管理部门办理产权登记变更为国土资源主管部门负责不动产统一登记，2016年9月19日，泰安市实行不动产登记首日，由泰安市国土资源局不动产登记中心统一发放不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金。双方均认可房屋交付时间为2015年2月28日，故被告应当在2017年2月28日前为原告办理房屋产权转移登记，但被告至今尚未办理。被告自2017年3月1日起已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期办证期间的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告虽辩称未办理房产转移登记的原因在于合作开发单位未完成拆迁，交付土地不符合标准等，但被告所主张的事实与本案不属同一法律关系，不能作为被告逾期办证的合理理由，对被告的该项辩称理由，本院不予采信。 另，2015年4月1日起，泰安市住房和城乡建设局下发关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知，将房地产开发项目验收制度确定为竣工综合验收备案制度，且2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，而涉案房产于2015年2月28日交付原告，交付房产的时间与综合验收和不动产登记政策的出台基本属于同一时间，被告理应按照最新的政策规定和要求为涉案小区办理不动产登记，被告辩称存在情势变更等情形的辩称理由与事实不符，不能作为减轻或免除其违约责任的理由，本院对被告的该项辩称理由不予采信。 关于原告要求被告按期办理不动产权证书的诉讼请求，因现在涉案房产项目未办理房地产项目的初始登记，不具备办理不动产权登记的条件，原告可在涉案房产达到办理不动产登记条件时另行主张权利。 综上，被告应当按照合同约定自2017年3月1日起至2018年11月27日止（共计636天）向原告支付违约金，原告主张违约金11905.08元，原告已付房价款622000元，违约金按照每日万分之0.3计算，数额为11867.76元（622000元×0.03‰/天×636天），故自2017年3月1日起计算至2018年11月27日，违约金为11867.76元。自2018年11月28日起至实际办理房屋产权转移登记之日止，以622000元为基数，每日万分之零点三计算，办理产权职能部门受理时间除外。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告左玉红违约金（自2017年3月1日起计算至2018年11月27日，违约金为11867.76元；自2018年11月28日起至实际办理房屋产权转移登记之日止，以622000元为基数，每日万分之零点三计算，办理产权职能部门受理时间除外）； 二、驳回原告左玉红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48.81元，由被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  和法锐 二〇一九年一月十一日 书记员  秦 瑞