河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1002民初2203号原告：李成龙，男，1981年8月30日出生，汉族，现住廊坊市安次区。委托诉讼代理人：马元贵，廊坊市安次区码头镇法律服务所法律工作者。被告：马勇，女，1972年3月1日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：杜俊芙、周静，河北王广有律师事务所律师。被告：廊坊市航轩房地产经纪有限公司，住所地廊坊市新世纪步行街三大街北外街**。统一社会信用代码：91131003MA07UYA62J。法定代表人：李冀宁，职务：总经理。原告李成龙与被告马勇、廊坊市航轩房地产经纪有限公司（以下简称航轩房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日作出（2017）冀1002民初846号民事判决书，原告李成龙、被告马勇、被告廊坊市航轩房地产经纪有限公司不服，向河北省廊坊市中级人民法院提出上诉，河北省廊坊市中级人民法院以基本事实不清，发回本院重审，本院依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李成龙及委托诉讼代理人马元贵、被告马勇的委托诉讼代理人杜俊芙到庭参加了诉讼，被告廊坊市航轩房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李成龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告一马勇返还原告定金15万元；3、判令二被告返还原告中介费3.3万元；4、判令二被告支付原告违约金22万元；5、判令二被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将原诉讼请求变更为：1、请求人民法院依法判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》，并判令被告马勇双倍返还购房定金30万元。2、判决被告廊坊市航轩房地产经纪有限公司退还中介费7万元并承担违约责任。3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，被告马勇将坐落于江南水郡9-1-503的房屋出售给原告，房屋价款220万元。原告依约支付了7万元的中介费，并向马勇支付了15万元定金。3月29日办理银行贷款时，原告按照二被告的要求将剩余的首付款647000元转入案外人雷丽丽的账户。雷丽丽见房屋购买人不是马勇，拒绝办理银行贷款手续，并于3月30日将647000元购房款退回给原告。原告认为，被告马勇对房屋构成无权处分，致使原告的合同目的不能实现，且给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告马勇辩称，不认可原告的诉讼诉请。被告马勇并非本案合格主体被告，本案涉及的房屋买卖合同，签订的双方为原告与雷丽丽，马勇并非合同的主体，只是代理人，根据合同的相对性，合同的履行及责任承担应由其二人承担。因此应驳回原告的诉请。如本案继续审理应追加雷丽丽为本案当事人已查明案件事实，并且本案的产生是原告不再履行合同，马勇无任何违约行为，不应承担任何违约责任，同时根据法律规定定金法则与违约责任不能同时适用，本案涉及定金15万元，被告马勇已经向原告返还5万元，在该房屋交付首付款给雷丽丽时原告少拿了3.7万元由马勇垫付3万元，王景雨即本案涉及的中介员工垫付了7000元，此情况在判决时请法官查明依法裁判。被告航轩房产公司在法定的期限内未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：1、2017年1月20日雷丽丽、宿昌盛（甲方）夫妇与马勇（乙方）、廊坊市航轩房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定雷丽丽、宿昌盛自愿将其所有的坐落于廊坊市安次区房屋出售给乙方马勇，房屋建筑面积96.69平方米，房屋总价款195万元。合同签订的同时，马勇向雷丽丽夫妇交付定金壹拾万元，其余房款为按揭贷款。合同第九条约定，甲、乙双方于2017年5月15日起办理该房屋贷款过户手续，并且甲方使用该房屋至2017年12月30日，如乙方中途需要使用该房屋，乙方愿补偿壹万元整给甲方。合同同时约定了违约责任。雷丽丽、马勇分别在合同末尾甲、乙方处签字并按手印，廊坊市航轩房地产经纪有限公司在丙方处加盖公司合同专用章。2、在上述合同未完全履行、马勇尚未取得诉争房屋所有权的情况下，2017年3月12日被告马勇以“雷丽丽、宿昌盛”的名义（甲方）与李成龙（乙方）、航轩中介（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定“雷丽丽夫妇”自愿将坐落于廊坊市安次区房屋出售给乙方李成龙，房屋所有权人为雷丽丽、宿昌盛，房屋总价款为220万元。李成龙须向航轩中介交纳居间费7万元；合同第五条约定，在合同签订的同时，甲方向航轩中介交付该房房屋产权证，乙方李成龙向甲方交付定金15万元，其余房款以银行贷款的形式支付。第六条约定违约责任，（1）甲方违反本合同第二条约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价格的10%作为违约金，另外再赔偿乙方及丙方造成的全部经济损失，乙方有权解除合同，要求甲方退还所收取的全部购房款，丙方所收居间费用不退；（2）若因甲、乙双方未能及时提供证件，造成丙方无法办理过户贷款手续延误时间，由违约方承担一切损失；（3）甲方认可乙方以贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方必须补齐所差房款，并继续履行该合同，同时承担由此引起的损失，已交纳给丙方用于协助办理贷款的服务费不予退还；乙方须保证所提供的各宗材料与证明的真实、合法、有效，如因乙方不符合银行房贷要求，造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；乙方须按规定到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。（4）甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条第3款的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的居间费一律退还。合同第九条约定“签订此合同当日乙方向甲方先支付定金人民币玖万元整，2017年3月13日再向甲方支付定金陆万元整，同时向丙方支付代理服务费人民币柒万元整”。合同末尾马勇在甲方签章处签字为“马勇代理”并按手印，李成龙在乙方签章处签字并按手印，航轩中介在丙方处加盖合同专用章，王景雨在航轩中介的经办人处签字，签订合同时，原告李成龙通过中介公司对合同所涉房产房屋年产权证书进行了查看。3、马勇于2017年3月12日、3月13日分两次收取李成龙购房定金15万元；4、2017年3月13日，被告航轩房产公司收取原告中介费7万元；5、2017年3月29日原告向案外人雷丽丽转账64.7万元，3月30日，雷丽丽将全部款项退还李成龙；6、涉案房屋登记在案外人雷丽丽、宿昌盛名下，雷丽丽、宿昌盛系夫妻关系；7、案外人雷丽丽、宿昌盛未曾授权被告马勇代其签订《房屋买卖合同》，也未对《房屋买卖合同》进行追认；8、2017年10月27日，原告李成龙（甲方）与被告马勇（乙方）签订《协议书》，协议书约定：“甲乙双方就廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初846号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终3312号民事裁定书中涉及的房屋买卖合同纠纷一案经过平等协商，达成如下协议：一、乙方于2017年10月27日先给付甲方（2017）冀1002民初846号民事判决书第一项中定金15万元中包含的9万元，甲方向乙方出具收条一份，原乙方为甲方出具的收条在法院卷宗中存档，乙方不予收回；二、甲方保证自收到协议书第一项中9万元后至（2017）冀10民终3312号民事裁定书中裁定的重审法院通知双方调解并调解成功之日止，不再向乙方主张关于（2017）冀1002民初846号民事判决书中判决内容的其他部分”；9、2017年10月27日，原告李成龙为被告出具收条一份，载明：“今收到马勇转来（2017）冀1002民初846号民事判决书中涉及房屋买卖合同纠纷一案中定金15万元中包含的9万元，转入孙微伟廊坊银行卡。李成龙、孙微伟在收条上签字并按手印。庭审中，被告马勇提交案外人雷丽丽、宿昌盛和中介公司王景雨的录音各一份，主要内容分别为：原告李成龙找到雷丽丽阻止其与马勇签订协议并声称马勇给雷丽丽出多少钱李成龙再多加点；原告李成龙找到宿昌盛承诺给宿昌盛15万元，不让其签订授权，欲证明李成龙故意制造不能履行买卖合同的因素，违约责任应该在李成龙方。上述事实有《房屋买卖合同》、定金收条、居间费收条、中国工商银行永兴支行出具的借记卡账户历史明细清单一份、《房屋买卖合同》、协议书、退还定金收条、原、被告双方当事人的当庭陈述可证。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告马勇的代理行为的效力；二、原被告签定的《房屋买卖合同》是否应该解除的问题；三、被告马勇是否应当双倍返还原告定金的问题；四、航轩房产公司是否应退还中介费7万元的问题；五、航轩房产公司是否应当承担违约责任的问题。一、就被告马勇的代理行为的效力的问题。位于廊坊市安次区房屋登记在案外人雷丽丽、宿昌盛的名下，被告马勇在未取得上述所有权人授权的情况下，以代理人的身份与原告李成龙签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售予原告李成龙，属于无权处分，另案外人雷丽丽、宿昌盛未对被告马勇的代理行为作出追认，故该合同对案外人雷丽丽、宿昌盛不发生效力，责任应由被告马勇承担。即被告马勇应当就《房屋买卖合同》约定的内容承担责任。另《房屋买卖合同》签订时，原告李成龙查看了合同项下房屋的房屋产权证书，结合合同签订时，合同甲方署名为“雷丽丽、宿昌盛”，而合同实际签订人却为被告马勇的情形，可以认定原告李成龙对涉案房产的所有权人为案外人雷丽丽、宿昌盛是知情的。二、就原、被告签订的《房屋买卖合同》是否应该解除的问题。因被告马勇未能取得涉案房屋的所有权或处分权，也未能取得房屋所有权人的追认，导致《房屋买卖合同》一直无法履行，虽双方在合同中未明确约定具体的履行期限，但自2017年3月12日签订合同之日起至今，合同履行一直处于停滞状态且履行无望，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，买受人李成龙有权要求解除合同，故本院对原告李成龙主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。三、被告马勇是否应当双倍返还原告定金的问题。当事人约定以交付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，就合同无法继续履行的原因，被告马勇主张原告李成龙私下联系房屋所有人雷丽丽、宿昌盛，故意制造不能履行买卖合同的因素，但仅依据其提供的录音无法认定该事实，另根据双方合同的约定的内容及履行过程，原告并不存在违约的行为，相反被告马勇未能取得涉案房屋的所有权或处分权，也未能取得房屋所有权人的追认，是现阶段交易未成功的关键因素，故本院认定被告马勇存在违约行为，应承担违约责任，即双倍返还定金。但定金合同为实践合同，实践合同在当事人虽有约定但未履行的情况下，合同不生效，即定金合同必须以实际交付定金为生效条件，本案中，原告虽在合同订立时向被告交付定金150000元，但在合同履行过程中，双方自愿协议将定金中的90000元予以退回，现阶段被告马勇实际收到的原告李成龙定金仅为60000元，因此，定金罚则只能在实收定金60000元的范围内发生效力，故本院对原告李成龙主张的双方返还定金的诉讼请求予以支持，但就返还数额，应是被告马勇实际收取的定金数额60000元的双倍，即120000元，原告主张超过部分，本院不予支持。四、就被告航轩房产公司是否应退还中介费7万元的问题。居间人应当向委托人如实的报告。本案中，被告航轩房产公司在提供居间服务时：1、未能尽到如实的报告义务。被告航轩房产公司理应明确告知原告方涉案房屋的真实权属状况，并就潜在的风险进行必要的提示，不应简单以产权证书出示作为报告义务完成的标准；2、未就中介费包含的具体服务内容及对应的数额向原告出具正式的发票，而简单以出具收条的形式记录房屋代理服务费70000元，导致原、被告双方在合同履行中风险增加，且在合同无法履行时的中介服务价值无法评估。因此，被告航轩房产公司作为专业的房产经纪公司，在明知买卖一方尚未取得所有权及处分权的情形下，仍极力促成原、被告双方达成合同，致使合同履行成本、风险增加，对房地产市场秩序造成不良影响，也对社会资源造成了浪费，此种行为不应得到法律的保护，故综合上述情形，本院酌定被告航轩房产公司退还原告李成龙全部的中介费70000元。五、就被告航轩房产公司是否应当承担违约责任的问题。违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等内容，因原告主张解除合同，故本案中违约责任只能以赔偿损失的形式体现。但原告李成龙与被告之间未签订有居间服务合同以约定违约金的赔付标准，即便在被告航轩房产公司存在违约的情形下，本院无法确定具体的违约金数额；另涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时房屋售价为2200000元，但现价值远远低于合同签订时的价格，因此原告并不存在损失，另原告在庭审中也未就具体的损失数额向本院提交相应的证据，故本院无法对原告诉称的违约责任作出认定，因此，本案原对原告主张被告航轩房产公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。当事人有到庭参加诉讼的权利，被告航轩房产公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李成龙与被告马勇、廊坊市航轩房地产经纪有限公司2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告马勇双倍返还原告李成龙定金120000元；三、被告廊坊市航轩房地产经纪有限公司退回原告李成龙中介费70000元；上述二、三项于本判决生效之日起10日内履行完毕。四、驳回原告李成龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7345元，由被告马勇承担4625元，廊坊市航轩房地产经纪有限公司承担2720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  杨家朋人民陪审员  王德增人民陪审员  谭秀玲二〇一九年一月二十一日书 记 员  李桂颖注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。