湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0502民初960号 原告：刘小琴，女。 原告：肖立军，男。 委托诉讼代理人：李勇军，湖南振威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，湖南振威律师事务所律师。 被告：湖南羊泰房地产开发有限公司。 法定代表人：王建侯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋华凤，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：吴寅，湖南旷真律师事务所律师。 原告刘小琴、肖立军与被告湖南羊泰房地产开发有限公司（以下简称为羊泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，由法官魏永耀担任审判员，法官助理罗煜协助办案，书记员陈胤俊担任记录，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。2018年10月17日，本案依法转为普通程序审理，于2019年1月4日第二次公开开庭进行了审理。原告刘小琴、肖立军的委托诉讼代理人李勇军、尹娟，被告羊泰公司的委托诉讼代理人吴寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小琴、肖立军向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，将中央豪庭项目竣工验收备案，向原告交付符合合同约定的X号楼X单元X层010XXXX号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金16773.75元（按日1.5‱即78.75元／天计算，自2017年12月31日暂计至2018年7月31日，顺延照计至被告向原告交付符合合同约定的房屋时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告签订了关于邵阳市双清区建设路三角塘中央豪庭X号楼X单元X层010XXXX号房的《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：1、原告所购商品房为被告中央豪庭项目X号楼X单元X层010XXXX号房，建筑面积135.52㎡，商品房单价为3873.97元／㎡，总价款525，000元；2、付款方式为原告在合同签订之前向被告支付首期房款（含定金）205，000元，剩余房款320,000元申请银行贷款；3、交房时间为2017年12月30日之前；4、被告逾期交房的违约责任：逾期交房超过30日的，自第31日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款的1‱的违约金。2017年4月11日，原告向被告支付了购房定金10,000元，2017年4月24日，原告按约定向被告支付了首期房款195，000元、预交办证费用28,113元，并于2017年4月24日向中国建设银行股份有限公司邵阳市分行申请了贷款，原告已完全履行了合同义务，但被告至今未将符合合同约定的房屋交付给原告。原告认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同真实有效，原、被告应当根据合同约定享有相关权利、履行合同义务。现原告已完全履行了合同义务，而被告至今未将符合合同约定的房屋交付给原告已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告未能如期入住，至今尚在外租房居住，由此遭受的经济损失已远远超过被告逾期交房按照合同约定应当支付的违约金，故原告请求法院按照日1．5‱计算违约金。原告为维护自身合法权益特诉至贵院，请求法院判如所请。 羊泰公司辩称：一、原告诉称被告羊泰公司没有按照合同约定的时间(2017年12月30日)交付符合条件的商品房，被告羊泰公司不予否认。被告羊泰公司与上述原告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买由被告羊泰公司开发的中央豪庭商品房。合同约定被告羊泰公司应当在2017年12月30日前，将该商品房交付给原告，但被告羊泰公司未在上述约定的时间内交付符合上述约定的商品房，这是事实。二、被告羊泰公司延期交付原告购买的商品房，符合与原告签订的《商品房买卖合同》的关于延期交房的约定(该合同的第八条第二款)，被告羊泰公司不应承担延期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定“但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……政府部门因公共利益需要导致的据实延期，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决及其他非出卖人所能控制的因素。非出卖人所能控制的国家政策变化或政府原因(包括但不限于市政道路修建、封闭施工、重大活动等)。若行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因或合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期。”事实上，自2017年元月开始，因邵阳市创立国家卫生文明城市的原因，又因上述房产项目处城市规划一类地，故政府部门多次禁止渣土公司对上述房产项目土石方开挖及运输，并禁止尚未拆迁的部分房屋继续拆迁，邵阳市因创立国家卫生文明城市到正式摘牌，以及巩固卫生成果，期间共计12个月时间，禁止城区一至三类地全部渣土运输以及房屋拆迁，故导致被告羊泰公司的上述房产项目工程进度延后，对被告羊泰公司造成了巨大的利益损失。创建国家卫生文明城市系市政府大范围大规模花大力气的政府行动，该行动在被告羊泰公司与原告签订《商品房买卖合同》之后，被告羊泰公司无法预料也无法避免更无法抗拒，故被告羊泰公司严格按照政府相关部门的禁令，渣土停挖并停运，房屋停拆，上述停止行为符合市政府创立国家卫生文明城市要求，为邵阳市创卫作出了自己应有的贡献，但因此带来的逾期交房的责任不应由被告羊泰公司承担。三、被告羊泰公司与原告签订的《商品房买卖合同》，关于第八条第二款的约定，是合法有效条款。根据相关法律规定，在不可抗力的情况下，合同一方可以全部或部分免除违约者责任，从相关法律规定的立法精神可以理解合同条款并不完全的排除免除一方的违约责任，合同约定在一定条件下免除出卖人的逾期交房责任，符合法律规定的精神，虽《商品房买卖合同》属格式合同，约定免除或部分免除出卖人责任的条款，且该条款进行了下划线标识，向房屋买受人进行了着重提示，故该合同条款应为合法有效条款，应该予以适用，并免除被告羊泰公司因政府原因不可抗力导致的逾期交房违约责任。四、民事纠纷的处理原则，在不违反法律法规强制性规定情形下，充分尊重当事人意思自治原则，即“约定大于法定”，故在《商品房买卖合同》有逾期交房特别约定的情况下，优先适用约定，而不适用相关法律规定的逾期履行交房义务的规定。五、被告羊泰公司在2017年12月27日通过发短信及张贴交房公告的方式，通知原告收房，截至2018年7月31日止，原告一直未收房。逾期的时间与因政府原因不可抗力耽搁工程进度的时间一致，被告羊泰公司也不存在承担继续逾期交房的责任。综上，被告羊泰公司在商品房买卖合同约定的时间未向原告交付房产，是受政府行为影响，且政府行为不可预料不可避免，故政府行为导致的延期时间应据实予以剔除，不应视为逾期交房，更不用承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 羊泰公司提交的说明，用以证明羊泰公司延期交房符合双方签订的合同中关于延期交房的约定，该证据来源和形式符合法律规定，能够证明由于邵阳市创建全国卫生城市期间，限制渣土运输及房屋拆迁，导致羊泰公司延期交房的事实，可以作为认定本案事实的根据，本院予以采信；羊泰公司提交的群发短信记录、公告，用以证明其在约定的时间内通知业主办理交房手续，上述证据内容客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信；羊泰公司提交的关于延期交房的说明，内容客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信；羊泰公司提交的关于中央豪庭住宅小区施工中遇到异常困难不能及时解决引起交房延期的情况说明，该证据客观真实，能够证明羊泰公司在施工过程中由于遇到异常困难，导致工期延误的事实，可以作为认定本案事实的根据，本院予以采信。 本案经审理认定事实如下： 2017年4月24日，刘小琴、肖立军与羊泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘小琴、肖立军向羊泰公司购买位于邵阳市双清区建设路三角塘中央豪庭小区第X号楼X单元X层010XXXX号房，建筑面积135.52平方米，每平方米3，873.97元，总金额525，000元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之前向羊泰公司交付首期房款（含定金）205,000元。羊泰公司应当在2017年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经勘查、设计、施工、监理、建设单位共同验收合格，并出具房地产开发项目单位竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未能按期付清房款或未按时办理入伙手续的；买受人延期交付按揭贷款资料、办理贷款手续的；买受人延期缴纳相关税费的。3、政府部门因公共利益需要导致的据实延期，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决及其他非出卖人所能控制的因素。非出卖人所能控制的国家政策变化或政府原因（包括但不限于市政道路修建、封闭施工、重大活动等）。若行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因或合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期。刘小琴、肖立军于2017年4月11日向羊泰公司支付了购房定金10，000元，于2017年4月24日，刘小琴、肖立军按约定向被告支付了首期房款195，000元、预交办证费用28,113元，肖立军于2017年4月24日与中国建设银行股份有限公司邵阳市分行签订了借款合同。 另查明，2016年3月，羊泰公司涉案工程项目的主体结构已完成并经验收合格，因市场缺乏七排孔陶粒保温砖，羊泰公司无法进行楼层砖砌施工，只能申请建筑工程节能设计变更。2016年9月20日邵阳市建设系统资源节约工作领导小组同意变更。2016年10月，湖南视点建筑设计有限公司针对该工程出具设计变更通知单。尔后，羊泰公司才开始楼层砖砌体施工，导致涉案工程项目延期7个多月之久。 又查明，2017年3月开始，邵阳市为创建全国卫生城市，期间共10个月，禁止在城区拆迁房屋、土方开挖、渣土运输等，导致羊泰公司涉案工程项目延后，导致工程不能正常施工6个月。 由于受邵阳市创建全国卫生城市的影响及羊泰公司在施工过程中遇到异常困难等原因，羊泰公司未能在合同约定的期限内交房，双方协商未果，酿成本案纠纷。 本院认为，本案的争议焦点是羊泰公司是否应当按《商品房买卖合同》约定履行交房义务并向原告支付逾期交房的违约金。根据原告与羊泰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，在没有特殊情况下，羊泰公司应当在2017年12月30日前将商品房交付给原告。但根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决及其他非出卖人所能控制的因素……合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期的，羊泰公司可以据实延期交房。本案中，涉案商品房所属工程的主体结构已完成并经验收合格，因市场缺乏七排孔陶粒保温砖，导致羊泰公司无法进行楼层砖砌施工，只能申请建筑工程节能设计变更。因此，造成设计变更的原因非羊泰公司所能控制，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“其他非出卖人所能控制的因素”的情形，因材料缺乏引起设计变更所耽搁的7个月应予以延期。而2017年邵阳市为创建全国卫生城市，涉案商品房所属的工程地处城市中心需要配合政策的实施，对工程土方开挖、渣土运输及旧房拆迁产生影响是客观存在的事实，导致工程不能正常施工6个月，亦符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期”的情形，因创建全国卫生城市耽搁的6个月应予以延期。综上，羊泰公司虽未在合同约定的期限内交房，但其行为符合双方在合同中约定的有关延期交房的条件，故羊泰公司延期交房的行为并未构成违约，因此，羊泰公司无须承担违约责任，故对原告要求羊泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，羊泰公司现在延期的情形已消失，应将《商品房买卖合同》约定的房屋交付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、湖南羊泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将《商品房买卖合同》约定的X号楼X单元X层010XXXX号房屋交付给刘小琴、肖立军； 二、驳回刘小琴、肖立军其他诉讼请求。 本案受理费110元，由刘小琴、肖立军负担40元，湖南羊泰房地产开发有限公司负担70元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  魏永耀 人民陪审员  伍剑生 人民陪审员  曾鹏程 二〇一九年一月十一日 法官助理罗煜 书记员陈胤俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。