安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖18民终1482号 上诉人（原审原告）：巫文霞，女，1973年8月4日出生，汉族，农村居民，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯燕，安徽宣广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽春熙置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇团结东路时代商业中心**楼**营业房。 法定代表人：吕才红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈明伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人巫文霞因与被上诉人安徽春熙置业有限公司（以下简称春熙置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广德县人民法院（2018）皖1822民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 巫文霞上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持其原审诉请；一、二审诉讼费由春熙置业公司负担。事实和理由：案涉地下车位系人防工程，产权归国家所有。双方签订的《春溪湖畔人防车位租赁协议》及《人防车位补充协议》名为租赁实为买卖协议，协议无效。 春熙置业公司辩称，案涉协议的性质是地下车位使用权转让，其内容不违反国家法律和政策，协议合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 巫文霞向一审法院起诉请求：一、确认其与春熙置业公司签订的《春溪湖畔人防车位租赁协议》、《人防车位补充协议》无效；二、判令春熙置业公司返还其租赁费12万元及按6%年利率计算自2017年11月25日起至判决返还之日止期间资金占用的利息；三、案件受理费由春熙置业公司负担。 一审法院认定的事实：2017年11月25日，巫文霞与春熙置业公司签订《广德县商品房买卖合同》，约定由巫文霞购买春熙置业公司建设的广德县桃州镇春熙湖畔14号楼2单元1001室住宅一套。同年11月14日，双方签订了《春熙湖畔人防车位租赁协议》，约定：春熙置业公司将春熙湖畔小区人防车位153号汽车停车位使用权租赁给巫文霞；使用权租赁费人民币120000元，协议签字时一次性支付；车位首次租赁期从协议签订之日起至期满3年止，后续使用方法另行协定；巫文霞租赁的停车位位于人防区，租赁期内应依法接受人防部门行政管理，履行人民防空法定义务。该协议签订当日，双方又签订《人防车位补充协议》，约定巫文霞所租赁的人防车位“后续在小区土地使用权年限内免租金由该业主继续使用”。上述协议及合同签订后，巫文霞于2017年11月25日向春熙置业公司交纳了春熙湖畔153号停车位使用权租赁费人民币120000元，春熙置业公司开具了发票。2018年1月22日，广德县人民防空办公室发布《关于加强全县人防工程管理的通告》，通告内容为：辖区内所有结建的人防工程所有权归国家所有，人防工程内停车位的买卖行为都属违法行为；建设单位不得将（人防）停车位出售、附赠，出租的，租赁期限不得超过三年；人防工程由业委会委托物业公司负责维护管理，未成立业委会的，由社区委托，住宅小区依法配建的防空地下室平时作为停车位使用的，建设单位不得将停车位出售或附赠，可由维护管理单位租赁给业主使用，租赁期限不得超过三年；人防工程内的车位租赁合同须经县人民防空办公室备案后方可有效。现巫文霞认为春熙置业公司作为房地产开发商，明知人防工程产权不归其所有，却将位于人防工程的车位予以出租70年，系名为出租实为出售，且春熙置业公司非为人防工程维护管理单位，出租合同也未经备案，协议及补充协议均为无效。另查明，双方签订的《广德县商品房买卖合同》第四条约定车位“归出卖人所有，可向业主租售”。附件八对合同第四条补充约定“建筑区划内、规划用于停放汽车的地下汽车车位，均归出卖人所有。出卖人有权自主决定采用出售或者出租，给小区业主”。再查明，2017年6月26日，广德县新苑房地产测绘队对包括巫文霞房屋在内的14号楼建筑面积进行了测绘，之后出具的说明载明：“春熙湖畔项目地下室面积（含人防、非人防）均不作为公摊面积，未计入主房房屋测绘面积中”。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《春熙湖畔人防车位租赁协议》及《人防车位补充协议》的性质。二、上述协议是否有效。关于焦点一，关于案涉租赁协议及补充协议性质。租赁协议及补充协议是双方就小区诉争地下人防车位使用权租赁事宜达成一致的结果，其中有关“;地下停车位使用权租赁费120000元&rdquo、“本协议签订后一次性支付租赁费”、“本车位首次租赁期从协议签订之日起至期满3年止，……”、“后续在小区土地使用权年限内免租金由该业主继续使用”的约定，以及发票中货物或应税名称为“春熙湖畔153号停车位”等，可以认定双方签订的租赁协议和补充协议，其性质实质上为地下人防车位使用权转让协议，也即春熙置业公司是将案涉人防车位使用权让渡给了巫文霞，双方没有转移人防车位所有权的意思表示，不符合买卖或者附赠的法定情形。关于焦点二，案涉租赁协议及补充协议效力。其一、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资人使用管理，收益归投资者所有”。《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第十六条第一款“投资建设人防工程有依法取得相应收益的权利。投资者可以将其建设的人防工程依法转让、拍卖、租赁、抵押”。案涉地下人防车位由春熙置业公司投资建设，且未计入公摊面积，春熙置业公司作为建设投资者，有权通过对车位有偿转让使用权的方式进行收益，其行为不违反法律、行政法规的强制性规定。其二、巫文霞取得诉争人防车位使用权后，不影响物业企业对该车位进行维护管理。其三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。巫文霞以春熙置业公司不具有案涉人防地下车位所有权和处分权为由，要求确认租赁协议及补充协议无效，缺乏法律依据。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定判决：驳回原告巫文霞的全部诉讼请求。案件受理费2810元，由原告巫文霞负担。 二审中，巫文霞当庭提交“广人防责改字（2018）第（1）号”文件及安徽省人防办省住建厅“关于进一步加强城市住宅小区防空地下室维护管理的通知”各一份，证明春熙置业公司构成变相出售人防车位，双方之间的两份协议无效。春熙置业公司的质证意见为，对其真实性不持异议，两份证据是政府职能部门的行政行为，不能导致协议无效，双方签订的协议是地下车位使用权转让，并非出售。对其关联性及证明目的均不予认可。本院认为，春熙置业公司的质证意见成立，对巫文霞二审提举的证据不予认定。对其他证据的举证、质证意见均同于一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明：案涉《春熙湖畔人防车位租赁协议》及《人防车位补充协议》第（7）条约定，乙方（巫文霞）租赁的停车位位于人防区，在租赁期内应依法接受人防部门行政管理，履行人民防空法定义务。第（9）条约定，乙方在使用该地下停车位时，下列行为被严格禁止：①在人防工程内部生产、存放易燃、易爆、剧毒、放射性和腐蚀性物品；②向人防工程内部及其孔口、出入口排泄废水、废气或倾倒固体废弃物；③占用、堵塞人防工程疏散通道、通风孔口和出入口；④覆盖、损坏人防工程的测量标志。第（10）条约定，战时，人防工程租赁物将由人民防空主管部门统一安排使用。第（11）条约定，本人防区停车位的租金收入需保障人防工程的维护管理必要支出。 本院认为，诉争的地下车位系由春熙置业公司投资建设的人防工程，春熙置业公司不享有所有权，对此事实，双方均无异议。从案涉《春熙湖畔人防车位租赁协议》及《人防车位补充协议》的内容来看，其性质既非租赁，更非买卖，实为春熙置业公司以投资者身份将地下人防车位的使用权有偿转让给巫文霞。巫文霞主张案涉合同无效及返还租赁费的请求不能成立，理由为：首先，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。春熙置业公司作为诉争的地下车位投资和建设单位，有权在国家许可范围内对该人防工程予以开发利用，其中当然也包括提供车位给小区业主有偿使用，有权获得相关受益。其次，《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定，“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”。双方自愿签订的《春熙湖畔人防车位租赁协议》第（1）（7）（9）（10）条所约定的内容足以证明，巫文霞是在知悉案涉车位属人防工程性质之情形下与春熙置业公司签订，协议内容明确本案所涉153号停车位位于人防区，业主仅享有使用权，巫文霞在签订上述协议时，对协议内容并未提出异议，其作为小区业主，为方便生活，在支付相应的价款后，取得地下车位的使用权以适应生活所需，系其真实意思表示，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。巫文霞称案涉协议违反了安徽省人大常委会于2016年修订的《安徽省物业管理条例》第八十六条的规定，因《安徽省物业管理条例》属地方行政规章，不是效力性强制性规定，巫文霞据此主张双方签订的案争协议无效，显于上述法律规定相悖，本院依法予以驳回。综上，巫文霞的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2810元，由上诉人巫文霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王宏玖 审判员  司含江 审判员  严荣荣 二〇一九年一月十四日 书记员  丁 环 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……