广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初18929号原告（反诉被告）：佛山市厦讯照明有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会畅兴工业园生安路11号之二。法定代表人：张开明。委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：严德全，广东瑞勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市昶富实业投资有限公司，住所地广东省东莞市桥头镇禾坑村禾石路第二工业区18号2楼。法定代表人：钟阳平。委托诉讼代理人：罗峻坡，广东硕源律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）佛山市厦讯照明有限公司（以下简称厦讯公司）诉被告（反诉原告，以下统一简称被告）东莞市昶富实业投资有限公司（以下简称昶富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，被告于2018年10月30日提起反诉，本院依法决定将本诉与反诉合并进行审理，并适用简易程序于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢书辛，被告的委托诉讼代理人罗峻坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按实际租赁面积8910.22平方米计算租金；2.被告返还原告从签订合同起至今原告因面积不符而多交的押金45630元和多交的租金45630元，合计91260元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月30日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定：被告将其经营的位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会畅兴工业园生安路XX号的房屋（以下简称涉案房屋）的二楼和三楼出租给原告；租期为2018年5月11日至2024年5月10日止；涉案房屋的二楼和三楼的面积约10600平方米，单价9元/平方米，租金优惠价9.2万元/月。签约后，原告已向被告支付押金27.6万元和1个月的租金9.2万元。原告在实际规划使用中经测量却发现，涉案房屋每层的建筑面积不足4500平方米，两层合计不足9000平方米，原告承租的实际面积远小于10600平方米。后经涉案房屋的所有权人确认，涉案房屋的建筑面积为4455.11平方米/层，两层的建筑面积约8910.22平方米。原告承租的实际面积与合同约定的面积相差太大，被告存在欺骗行为。《租赁合同》还约定，租赁期间，涉案房屋的二楼和三楼内专用设施的维护、保养、年审的所有费用由被告承担。签约后，被告在出租期内未按合同的约定负责涉案房屋的二楼和三楼内专用设施的维护、保养、年审的所有费用和物业管理费等费用，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次通知，被告仍未对上述问题做出正面答复。因此，根据《租赁合同》第3.2条和第5.1条的约定，原告于2018年8月3日向被告发出《知会函》，要求被告出面协商，但至今未果。被告针对本诉辩称，一、原告请求按8910.22平方米计算租金的主张没有依据。（一）被告使用的是通用合同版本，导致《租赁合同》约定“厂房、宿舍面积约10600平方米”，但真实意思应为“厂房、空地约10600平方米”，并未明确租赁的具体面积。涉案房屋园区内除涉案房屋外仍有公用空地，涉案房屋共三层，原告已承租的不仅是涉案房屋的二楼、三楼，还包括公用空地。虽然《租赁合同》未对公用空地进行明确约定，但从涉案房屋的实际使用情况看，原告应分摊一定比例的公用空地面积。因此，原告仅认为涉案房屋的二楼、三楼的面积为实际租赁面积与事实不符；（二）《租赁合同》于2018年4月30日签订，原告已多次实地考察，《〈合同/协议〉的补充协议》（以下简称《补充协议》）证明原告在经过考察后已清晰了解房产文件资料的情况下仍未对租赁面积、租金提出异议，并依约支付了3个月的租金，认可按合同履行。原告在长达90天（远超合理的10天左右的反悔期、犹豫期、异议期）的时间里未对租赁面积提出异议，直至2018年8月3日才以“租赁面积不足9000平方米”为由通过《知会函》的形式向被告提出异议，该行为违反了诚实信用原则；（三）原告实际租赁了涉案房屋的二楼、三楼及公用空地，租赁物为整体性出租，原告在实地考察后应有直接的认识，《租赁合同》约定的“每月租金为打包价9.2万元”可以证明租金的计算并非以具体面积为准。同时，《租赁合同》第3.6条约定原告应于每月10日前向被告付清当月房租、水电费、管理费，但因租赁物为整体性出租，原告也未向被告支付管理费。双方的真实意思为被告提供涉案房屋的二楼、三楼和足够的空地给原告停放车辆、装货卸货等，原告即每月支付租金9.2万元，具体的租金并不以面积计算为准。二、被告不存在违约行为。（一）《租赁合同》约定被告负责涉案房屋的二楼和三楼内专用设施的维护、保养、年审，该约定的前提是租赁物作为整体性打包出租，若原告仅按其租赁的涉案房屋的二楼、三楼的面积计算租金，那其也应向被告支付相关专用设施的使用费。更何况，被告未发生不负责涉案房屋的二楼和三楼专用设施的维护、保养、年审的情况；（二）按《租赁合同》第3.6条约定，物业管理费应由原告承担，但原告却要被告承担，该主张不仅体现其未依约支付管理费，还体现其违反了合同的约定。被告向本院提出反诉请求：1.解除《租赁合同》；2.原告归还涉案房屋的二楼和三楼；3.原告支付拖欠的租金1.52万元；4.本反诉案件的诉讼费用由原告承担。诉讼过程中，被告增加反诉请求：原告支付管理费4.24万元（以物业管理费每月1元/平方米为标准，按10600平方米计算4个月）。事实与理由：《租赁合同》约定租金为9.2万元/月，租赁期内的管理费由原告承担，原告于每月10日前向被告付清当月的房租、水电费、管理费。之后，双方就租赁相关事宜达成一致意见，并于《租赁合同》签订的当天签订了一份《补充协议》。至今，原告未支付过管理费，并从2018年10月起仅支付了租金76790元，拖欠租金15210元。原告针对反诉辩称，原告未违反合同的约定，被告的反诉请求没有依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告提交的空地使用图片，证明原告使用了涉案房屋的公用面积并从中得到便利。原告对该证据不予确认，且被告未提交其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。本案的其他证据，双方对对方提交的证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佛山市顺德区天名服装有限公司（以下简称天名公司）是涉案房屋（三层，建筑面积13365.35平方米，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号）的所有人。2017年12月14日，天名公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，主要内容如下：第一条厂房基本情况甲方自愿将涉案房屋的二楼、三楼出租给乙方，建筑面积为8800平方米。第二条承租期限、租金、按金、支付时间和方式1.租期从2018年3月1日起至2028年2月28日止，免租金装修期从2017年12月14日起至2018年2月28日止。（1）从2018年3月1日起至2021年2月28日止，按7元/平方米计算，每月租金为61600元。（2）从2021年3月1日起至2024年2月28日止，按7.7元/平方米计算，每月租金为67760元。（3）从2025年3月1日起至2028年2月28日止，按10元/平方米计算，每月租金为88000元。2.甲方于2018年3月1日前把该厂房交付乙方使用，租金支付方式为先付当月租金，再使用物业，当月租金均需在每月5日前以现金方式交给甲方或存入甲方指定的银行账户。如乙方拖欠租金超过7天，乙方罚滞纳金200元/天。3.双方签订本合同时，乙方须交付甲方厂房租赁按金20万元，同时乙方向甲方支付第一个月厂房租金61600元。租赁期满或合同解除后，乙方在缴清租金后，并向甲方出具已经结清按合同规定的应由其支付所有费用的证明（发票、收据），则甲方应将按金如数（无息）退回乙方。第四条租赁期内的约定7.在租赁期内，乙方有权将涉案房屋的二楼、三楼全部或部分转租或与他人全资（根据上下文，该处可能为合资）、合作经营的，在租约期内甲方也不得随意加租或转租。第十一条其他约定事项3.乙方与第三方租客不能影响一楼正常运作，不能堆放货物，必须使通道畅通。4.电梯维修费、保养维护费一切由使用方负责。2018年4月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：第一条1.1甲方将涉案房屋的二楼、三楼租给乙方使用。1.2涉案房屋的二楼、三楼的功能为工业生产。1.3涉案房屋的二楼和三楼采取承租的方式，由乙方自行管理。第二条2.1租赁期限为6年（即从2018年5月5日起至2024年5月4日止），3年后递增10%的租金。第三条3.2厂房、宿舍面积约10600平方米，单价9元/平方米，每月租金为打包价9.2万元，电费1.3元/度，水费6元/度。在签订合同时，乙方需向甲方支付租赁押金27.6万元，同时需支付1个月的租金给甲方。租赁押金在合同到期时乙方退租并交房验收，结清双方往来款项后，由甲方无息退还给乙方。3.3涉案房屋的二楼和三楼的免租期（装修期）从甲方交房开始算起1个月，即从2018年5月5日起至2018年6月5日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。3.4租赁期内的管理费由乙方承担。3.5乙方使用的水电费按国家标准收取。3.6乙方于每月10日前向甲方付清当月房租、水电费、管理费。第五条5.1乙方在租赁期间享有涉案房屋的二楼和三楼所属设施的使用权，甲方应负责上述楼层内专用设施（变压器等）的维护、保养、年审，甲方对此有检查监督权。如乙方生产经营过程中用电不足，则所需费用由乙方负责。5.2乙方对涉案房屋的二楼和三楼附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。5.3乙方在租赁期限内因使用不当造成涉案房屋的二楼、三楼损坏，乙方应负责维修费用。5.4宿舍因建筑主体结构原因产生的房屋漏水现象由甲方负责维修。第八条8.1双方不得提前终止本合同，如双方确需提前解约，须提前三个月书面通知对方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向对方交回涉案房屋的二楼和三楼。b.违约方必须补偿守约方的一切经济损失和所产生的一切费用。c.违约款项必须在5日内赔偿给对方。8.2乙方有下列情形之一的，甲方可随时终止合同履行，不需要退还乙方的保证金。（1）乙方在厂房内从事违法行为的生产经营。（2）乙方拖欠工人工资1个月以上的。（3）乙方拖欠甲方10天以上租金的。第十一条11.1甲方必须保证涉案房屋的二楼和三楼是合法、安全的，如对乙方有隐瞒并造成乙方损失的，甲方将承担一切法律后果。之后，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《补充协议》的主要内容如下：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与《租赁合同》中的定义相同。就《租赁合同》中未尽事项特订立以下补充协议：1.乙方要求拆除涉案房屋二楼靠电梯边的窗户及墙体安装成卷闸门方便进出设备，甲方保证已经获得原房东的同意，具体要求如下：开设墙体不能影响基础结构，卷闸门面向车间内必须装上安全门。2.乙方有需要提供一份进厂设备明细表，具体要求：设备名称、重量、数量、长度、宽度、高度。3.承租期限修改为从2018年5月11日起至2024年5月10日止，免租期（装修期）从2018年5月11日起至2018年6月10日止；4.乙方需要办理工商注册时，甲方配合提供必要的房产文件等需要甲方提供的资料。2018年5月9日，原告向被告分别支付了押金27.6万元、9.2万元。原告于2018年7月11日、8月10日、9月13日按租金9.2万元/月的标准向被告支付了当月的租金，于同年10月13日、11月10日按租金76790元/月的标准向被告支付了当月的租金。另查明，原告于2018年8月3日向被告发出《知会函》，主要内容如下：昶富公司、钟阳平，我厦讯公司法人张开明与您于2018年4月30日签订《租赁合同》承租您经营的涉案房屋的二楼、三楼厂房，租期由2018年5月11日起至2024年5月10日止。合同中明确注明厂房面积10600平方米，单价9元/平方米，租金优惠价9.2万元/月。我公司在实际规划使用中经测量发现，涉案房屋的二楼、三楼真实的面积远远小于合同中约定的10600平方米。我们按照外围墙体测量，实际的建筑面积每层不足4500平方米，两层合计不足9000平方米。由于实际建筑面积与合同中约定的面积相差太大，现知会您。由于涉及合同主体信息不实，我公司保留法律诉讼的权利。上述情况请您知晓，并要求按照实际的租赁面积修改合同信息，请在2018年8月10日下一期支付租金日前回复我公司，否则，我公司将会向法院起诉。因双方就租金问题未达成一致意见，原告遂诉至本院。又查明，被告未向原告出租宿舍。被告未举证证明曾向原告提供过物业服务。本院认为，关于租金数额的认定问题。（一）关于租赁面积的认定问题。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第三款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据该规定可知，可撤销合同又称为可撤销、可变更合同，是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许有撤销权的当事人可以对其予以撤销或变更的合同。对于可撤销、可变更合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。根据天名公司与被告签订的《厂房租赁合同》可知，被告在与原告签订《租赁合同》时隐瞒了涉案房屋的二楼、三楼的真实面积，使原告在违背真实意思的情况下签订《租赁合同》，原告据此请求按涉案房屋的二楼、三楼的真实面积计算租金的主张合法有据，本院应予支持。根据涉案房屋的房地产权证显示，原告实际承租的面积为8910.23平方米（13365.35平方米÷3层×2层），双方应按该面积计算租金。（二）关于每月租金数额的认定问题。《租赁合同》第3.2条约定：“厂房、宿舍面积约10600平方米，单价9元/平方米，每月租金为打包价9.2万元……”根据该约定，宜按双方当时约定的租金与承租面积的比例计算租金，则从2018年5月11日起至2021年5月10日止的月租金为77334.07元（92000元×8910.23平方米÷10600平方米）。因此，从2018年6月11日起至2019年1月10日止的租金为464004.42元（77334.07元/月×6个月），而原告已支付租金521580元，其多支付的租金为57575.58元（521580元-464004.42元），因原告只请求被告返还多交纳的租金45630元，且该项主张没有违法，本院予以支持，故被告应返还多交纳的租金45630元。关于是否存在多交押金的问题。根据《租赁合同》第3.2条的约定可知，原告应交纳的押金27.6万元为3个月的租金，根据该约定，原告实际应交纳的押金为232002.21元（77334.07元/月×3个月）。因此，原告请求被告退回多交纳的押金合法有据，即被告应退回押金为43997.79元（276000元-232002.21元）。关于《租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定可知，被告根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知原告要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件成就或者第九十四条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达原告，也不产生合同解除的效力。因被告并未举证证明本案具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件成就或者第九十四条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。规定的法定解除的情形，故被告无权解除《租赁合同》，也就是说，本院对被告请求解除《租赁合同》的主张不予支持。因《租赁合同》没有被解除，被告请求返还涉案房屋的二楼和三楼的主张没有依据，本院也不予支持。关于原告是否应支付拖欠的租金问题。被告请求原告支付拖欠的租金15200元的前提是解除《租赁合同》，《租赁合同》约定的租金标准本院已根据原告的请求进行了变更，故被告的该项主张没有依据，本院不予支持。关于物业管理费问题。因被告并未提供物业服务，且原告在支付租金的过程中，被告也未要求原告支付物业管理费，视为双方通过行为变更了管理费的约定，且被告未举证证明提供了物业管理服务，故被告的该项主张也没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第九十三条第二款、九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东莞市昶富实业投资有限公司应按照实际的租赁面积8910.23平方米计算租金；二、被告（反诉原告）东莞市昶富实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市厦讯照明有限公司返还多交纳的押金43997.79元和多交纳的租金45630元；三、驳回原告（反诉被告）佛山市厦讯照明有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）东莞市昶富实业投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费减半收取1040.75元，[原告（反诉被告）佛山市厦讯照明有限公司已预交]，由被告（反诉原告）东莞市昶富实业投资有限公司负担。反诉部分的案件受理费减半收取620元[被告（反诉原告）东莞市昶富实业投资有限公司已预交]，由被告（反诉原告）东莞市昶富实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇一九年一月十日书记员  李赤瑜