湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5560号上诉人（原审被告）：当代置业（湖南）有限公司，住所地湖南长沙市开福区福元西路**万国城**综合楼**(东端)。法定代表人张鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐曼谷，女，1989年5月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王朝，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄韬，男，1987年9月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：杨亮，湖南轩辕律师事务所律师。上诉人当代置业（湖南）有限公司（以下简称当代置业公司）因与被上诉人黄韬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2017)湘0105民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人当代置业公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法发回重审或改判；3、一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定以下事实不清，且无证据支持：1、被上诉人向上诉人发函，上诉人与被上诉人多次就漏水问题进行沟通；2、鉴定费用及鉴定人员出庭费用；3、鉴定报告及被上诉人所提交的证据是否足以证明房屋现状的质量问题属于上诉人保质期内发生；4、房屋漏水显然是造成房屋闲置的原因；5、直接认定瓷砖费用、墙纸费用以及墙漆费用。二、一审法院在上诉人提出被上诉人的诉请超过诉讼时效的情况下，却未做审查是错误的；同时，一审法院对被上诉人无证据证明的事实及诉求，直接予以认可，侵害了上诉人的权利。三、被上诉人无证据证明，涉案房屋渗漏与裂缝等质量问题系上诉人导致，也未对室内装修做出修复方案，因此，一审法院判令涉案房屋外墙及室内装修全部由上诉人修复不当。四、一审法院认定房屋空置损失错误，相关损失既没有事实依据和法律依据，也没有提供证据支持，司法鉴定结论为房屋结构安全没有问题。五、鉴定费用没有提供证据，且汇才项目管理公司评估报告因被上诉人变更诉讼请求而未被采纳，因此，一审法院判决该两项鉴定费用全部由上诉人承担是错误的。被上诉人黄韬辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。黄韬向一审法院起诉请求：1、当代置业公司按照湖南大学鉴定中心出具的司法鉴定意见书的维修方案对位于长沙市开福区福元西路199号万国城二期1栋2705号房屋进行维修；2、当代置业公司赔偿黄韬因房屋漏水、开裂等质量问题造成黄韬损失6.7万元（包含：从2011年9月30日至2012年10月11日延期交房损失，房屋空置损失，修复卫生间、购买瓷砖费用4000元，修补客厅购买墙纸费用1000元，修补墙面购买墙漆费用2000元）；3、当代置业公司承担本案鉴定费用及诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月18日，黄韬、当代置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定黄韬以555283元的价格，购买当代置业公司开发的长沙市开福区福元西路199号万国城二期1栋2705号房产。当代置业公司应当在2011年9月30日前将合格的商品房向黄韬交付使用。如因出卖人（当代置业公司，下同）原因导致房屋延迟交房的，逾期超过60日，且买受人（黄韬，下同）要求继续履行合同的，出卖人应当从2011年10月1日起至实际交付之日止，按照已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。2011年11月26日，黄韬自行委托验房咨询机构对本案所涉房屋进行了检验，发现房屋存在大量空鼓情况，主卧墙面、客厅阳台顶棚及生活阳台排水管顶部有渗水痕迹等问题。经多次整改，黄韬遂于2012年10月11日收房，并办理房屋装修许可证，并出具承诺书承诺对于装修造成的房屋问题自行承担责任。2012年11月21日，黄韬向当代置业公司发函称因墙漆开裂问题，要求当代置业公司在2012年11月30日前解决上述问题。庭审中，黄韬称之后房屋出现漏水问题，但当代置业公司一直未予以妥善处理，本案所涉房屋从2012年11月开始空置至今。当代置业公司称黄韬所称不属实，在接到黄韬关于房屋的漏水的意见后，当代置业公司多次与黄韬联系，但黄韬均以本人不在长沙，没有时间或要求自行修理为由推脱不允许当代置业公司对渗水处进行修整，导致损失的不当扩大。案件审理过程中，经黄韬申请，一审法院委托湖南大学司法鉴定中心对房屋漏水情况及修复方案进行司法鉴定，并作出湖大司鉴中心[2017]建鉴字第74号鉴定意见：1、本案所涉房屋有外墙漏水的情况，其原因系该户室所在外墙防水现状不满足原设计防水功能要求。装修所开空调孔引起的外墙破损也是引起相应部位渗漏的原因。对于室内装修修缮建议参考《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011）、《房屋工程质量验收规范》（GB50207-2012）及《建筑物外墙防水防护技术规程》（JGJT235-2011）中方法由专业防水治理单位对该户室相应位置屋顶平台屋面与外墙交接区域进行防水整改；修缮以及相应箱体裂缝按《房屋裂缝检测与处理规程》（CECS293:2011）进行修复处理。2、对于室内拒不墙体裂缝中的混凝土墙体/边缘柱构件、梁等混凝土构件与填充砌体墙界面连接缝产生为非结构性受力间接裂缝，表现为建筑工程中的施工质量通病特征。此外，局部室内构件粉刷层及装饰面裂缝是由于使用过程中材料不可避免产生温差、干缩裂缝所致，属于自然破损现象，为该户室内现状裂缝的次要原因。对于上述裂缝不会降低房屋结构安全等级，对房屋结构安全不产生影响，但影响住户居住功能和感官，可按照《砌体结构加固涉及规范》（GB50702-2011）、《房屋裂缝检测与处理规程》（CECS293:2011）中建议的方法对房屋裂缝、破损缺陷采取相应加固修缮措。上述鉴定花费鉴定费11000元，鉴定人出庭费用600元。后一审法院委托湖南汇才工程项目管理有限公司对该修缮方案的工程造价进行造价评估，结论为该房屋漏水与开裂的修复费用鉴定结果为30123.13元。庭审中，黄韬对该鉴定意见不服，遂申请鉴定人出庭接受质询。鉴定人在质询中确认：1、其造价鉴定系严格依据湖南大学司法鉴定中心所做出的修缮方案确定，因部分漏水点的漏水原因存在争议，故对于黄韬所提出的修复点的修复费用，存在争议部分并未纳入工程造价报告中；2、对于房屋外墙漏水的修缮处理，因根据原始设计图纸记载，该房屋外墙并未做防水层，因此对于外墙漏水的修缮造价评估中并未对外墙防水层的重做进行评估。后一审法院允许黄韬就其有争议的事项要求造价评估单位再次给予补充评估，但因黄韬拒绝缴纳补充评估费用，该补充评估申请被鉴定单位退回。上述鉴定花费鉴定费3000元，鉴定人出庭费用400元。一审法院认为：一、对于房屋修复责任主体问题。根据黄韬、当代置业公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，当代置业公司应当向黄韬交付合格的商品房。现经查明，本案所涉房屋漏水情况严重，根据湖南大学司法鉴定中心作出湖大司鉴中心[2017]建鉴字第74号鉴定意见书记载，房屋外墙漏水系因设计缺陷导致，故当代置业公司应当负责对本案所涉位于长沙市开福区福元西路199号万国城二期1栋2705号房屋外墙漏水按照《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011）、《房屋工程质量验收规范》（GB50207-2012）及《建筑物外墙防水防护技术规程》（JGJT235-2011）中方法由专业防水治理单位对该户室相应位置屋顶平台屋面与外墙交接区域进行防水整改；修缮以及相应箱体裂缝按《房屋裂缝检测与处理规程》（CECS293:2011）进行修复处理；房屋内在装饰按照《砌体结构加固涉及规范》（GB50702-2011）、《房屋裂缝检测与处理规程》（CECS293:2011）中建议的方法对房屋裂缝、破损缺陷采取相应加固修缮措。二、对于黄韬所主张的因房屋漏水导致黄韬无法居住的房屋使用损失的问题，根据本案实际情况，一审法院分段予以考量：1、对于交房阶段，经查明，按照合同约定，当代置业公司应当于2011年9月30日前向黄韬交付符合质量标准的住房。2011年11月26日，经黄韬自行验房，发现了漏水、空鼓等情况，导致黄韬迟至2012年1月11日收房，现当代置业公司亦未向一审法院递交证据证明黄韬迟延收房系黄韬故意导致，故当代置业公司应当依据合同约定按照已交付房款万分之一每日的标准，向黄韬支付2011年10月1日至2012年1月11日期间的迟延交付违约金22588.5元（55.5元/天×407天），该损失可以视为房屋空置损失。2、对于房屋空置阶段，经查明，黄韬收房装修过程中，于2012年11月21日向当代置业公司发函称因墙漆开裂问题，要求当代置业公司在2012年11月30日对漏水问题进行修复。黄韬称因漏水未修复，本案所涉房屋从2012年11月开始空置至今。当代置业公司则称房屋未被修复的原因系因黄韬推脱不配合造成。一审法院经审查认为，房屋漏水显然系房屋空置的重要原因，但黄韬不配合当代置业公司的修复工作亦是造成房屋空置的原因，根据本案实际情况并参照黄韬、当代置业公司双方约定的迟延交房违约金的计算标准计算，一审法院酌定对于2012年11月30日至2018年3月24日（本案最后一次开庭之日止）的房屋空置损失，当代置业公司应当向黄韬赔付40000元。现黄韬主张上述两个期间的房屋漏水及空置损失为60000元，该主张系当事人对自身权利的自由处分，符合法律规定，一审法院予以确认，故一审法院确认当代置业公司应当向黄韬支付因房屋漏水、开裂等质量问题造成黄韬房屋延迟交付、空置的损失共计60000元。三、对于黄韬提出的修复卫生间，购买瓷砖费用4000元，修补客厅购买墙纸费用1000元，修补墙面购买墙漆费用2000元，根据本案实际情况，上述费用确会因修复房屋漏水而产生，且本案房屋修复的实际情况及长沙市物价水平，一审法院予以直接确认。但上述卫生间、客厅墙面瓷砖、墙纸、墙漆应当由黄韬自行购买后交当代置业公司铺贴、涂装。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、当代置业公司于本判决生效之日起三十日内按照湖大司鉴中心[2017]建鉴字第74号鉴定意见书记载，对位于长沙市开福区福元西路199号万国城二期1栋2705号房屋的外墙及室内装修进行修复；二、当代置业公司于本判决生效之日起十日内向黄韬支付房屋延迟交付、空置损失60000元，及修复卫生间、客厅墙面造成的材料损失7000元；三、驳回黄韬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2740元，鉴定费15000元，由当代置业公司承担。本案二审中，当代置业公司向本院提交了如下证据：证据一《确认函》，证明当代置业公司已支付了延期交房违约金；证据二网上银行电子回单复印件，证明当代置业公司已支付了3276元延期交房违约金。黄韬对当代置业公司提交的证据一的真实性、合法性无异议，但认为该证据不能达到证明目的，因为《确认函》仅仅包括2011年9月30日至2011年11月26日逾期交房违约金；对证据二的三性无异议，但其仅仅包括2011年9月至2011年11月共3个月的逾期交房违约金。本院对当代置业公司提交的该两份证据予以采信。本院经审理查明：当代置业公司于2012年10月18日向黄韬支付了3276元。黄韬向当代置业公司出具《承诺函》（该函记载的日期为“2012年月日”），该函的主要内容为：合同约定，当代置业公司应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合该合同约定的标的房屋交付买受人使用【每延迟一日，当代置业公司应向买受人支付元作为违约金】，当代置业公司实际于年月日发出交房通知，并安排于年月日向本人交付标的房屋；现本人已收到当代置业公司按合同规定应就上述迟延交付标的房屋支付的违约金共计人民币3276元；本人与当代置业公司就上述迟延交付事宜不再存在任何争议或纠纷。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，黄韬与当代置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。现房屋存在的漏水、开裂，经鉴定机构鉴定主要系设计缺陷及施工质量原因所致；同时，黄韬在收房后不久即向当代置业公司发函称存在漏水及墙漆开裂问题，而当代置业公司并未提供充分证据证明其已将其修复，因此，黄韬的诉请亦未超过诉讼时效。故一审判决当代置业公司承担相应的修复责任，并无不当。黄韬在2012年10月18日收到当代置业公司的延期交房违约金3276元后承诺其与当代置业公司就迟延交付事宜不再存在任何争议或纠纷，因此，黄韬要求当代置业公司支付延期交房违约金的诉请，不予支持。黄韬认为《确认函》仅仅包括2011年9月30日至2011年11月26日逾期交房违约金，没有事实依据。房屋漏水及开裂系导致房屋空置多年的重要原因；而对房屋空置，黄韬、当代置业公司均存在过错，因此，结合双方的过错情况、空置时间，并参照合同约定的延迟交房违约金标准等综合考虑，一审法院酌情当代置业公司赔偿黄韬40000元，并无不当。修复房屋漏水将会导致购买部分瓷砖、墙纸、墙漆等费用产生，一审法院对黄韬主张的费用予以酌情支持，并无不当。鉴定费用有相应票据佐证，而鉴定人员亦已出庭，故一审法院确定相应的鉴定费及出庭人员费用，并无不当。综上，上诉人当代置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院(2017)湘0105民初1611号民事判决第一项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院(2017)湘0105民初1611号民事判决第二项为：当代置业（湖南）有限公司于本判决生效之日起十日内向黄韬支付房屋空置损失40000元，及修复卫生间、客厅墙面造成的材料损失7000元；三、撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2017)湘0105民初1611号民事判决第三项；四、驳回黄韬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2740元，鉴定费15000元，二审案件受理费2740元，共计20480元，由上诉人当代置业（湖南）有限公司当代置业公司负担15288元，被上诉人黄韬负担5192元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年一月二十五日书记员 肖佳敏