江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10770号上诉人（原审被告）：南京艾可希信息科技有限公司，住所地南京市玄武区珠江路**佳汇大厦**。法定代表人：陈道文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区人民政府湖南路办事处，住所地，住所地南京市鼓楼区青云巷**iv>负责人：阚加力，该办事处主任。委托诉讼代理人：余燕，江苏朗宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乾乾，江苏朗宁律师事务律师。上诉人南京艾可希信息科技有限公司（以下简称艾可希公司）因与被上诉人南京市鼓楼区人民政府湖南路办事处（以下简称湖南路办事处）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初6246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾可希公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判艾可希公司给付办事处租金472948元且不承担违约金；二、本案一、二审案件受理费由办事处负担。事实及理由：一、一审判决关于租金计算及支付期限的事实认定错误。1.在合同履行过程中，因封闭施工，双方经协商变更了合同约定的租金。2017年12月25日，办事处白主任与艾可希公司确认：经过评估，2017年4月1日至2017年11月16日的房租合计为472948元。办事处在起诉状中也明确：在封闭施工期间，己给予艾可希公司房租减免及补偿损失，但办事处主张艾可希公司支付768750元，事实上并未做任何减免，一审判决对因客观情况变化变更租金的事实未予查清，明显错误。二、因为双方已协商变更租金，故艾可希公司不存在未按规定时间支付房租的情形。双方对租金变更进行协商确认为472948元后，艾可希公司要求办事处提供付款账号，但是办事处无理要求艾可希公司按照原合同约定支付租金，致双方关于租金支付一再拖延，且办事处一直未提供账户，所以艾可希公司未付租金系办事处原因导致，不存在未按规定时间支付房租的情形。二、一审法院置双方因封闭施工已变更租金的事实不顾，判令艾可希公司给付违约金错误。办事处在催付函及律师函中要求艾可希公司按照原合同约定支付租金，所以系办事处的原因导致艾可希公司未支付租金，并不存在艾可希公司未按规定时间支付房租需要支付违约金的情形，且办事处主张的违约金过高。办事处辩称，一、艾可希公司在本案一审中没有提交证据，却在二审时提供了形成于一审前的4份证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，上述证据不是新证据，人民法院不应当采纳；二、艾可希公司拖欠的租金不应当按照评估价格计算，应当按照合同约定支付，办事处在合同履行过程中考虑到施工会给艾可希公司的经营造成影响，对施工期间的租金给予了一定数额的减免。2017年4月1日，施工结束，恢复双向通车，已不存在租金减免问题，故艾可希公司拖欠的租金应当按照合同支付，办事处的确委托过资产评估公司对案涉房屋进行过两次评估，第一次评估是为了在单向公车期间给予艾可希公司减免租金确定标准，第二次评估是为了后续房屋出租做准备，只是评估结果与艾可希公司无关。三、艾可希公司主张是因为办事处没有提供付款帐号而导致其未支付租金，但实际上，艾可希公司此前向办事处交纳过租金，应该知道付款帐号，实际上，办事处曾经多次催要租金，但艾可希公司却置之不理；四、一审法院判令艾可希公司支付违约金，认定事实正确，且该违约金认定数额合理。艾可希公司拖欠租金至今，其行为已构成严重违约，依据合同约定，其应当承担租金总额3%的违约金，即11.07万元，该违约金具有惩罚性质，是双方真实的意思表示，且没有超过法律予以保护的年利率24%，不应当认定过高。综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，程序合法，请求本院驳回艾可希公司上诉请求，维持一审判决。办事处向一审法院起诉要求：艾可希公司给付拖欠租金768750元及违约金110700元。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于南京市鼓楼区，系南京市直管公房，建筑面积约410平方米，由办事处管理、使用。2014年11月13日，办事处（出租方，甲方）与艾可希公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作为商业使用；租赁期限自2014年11月17日至2017年11月16日；年租金为123万元；租金支付方式为签订合同之日起3日内一次性支付第一个半年租金，在下一个半年租期前15日内交付下一个半年租金；乙方未按规定时间支付房租的，应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金；等等。合同签订后，办事处将案涉房屋交付艾可希公司占有、使用，艾可希公司支付租金。办事处述称，至2017年11月16日租赁期限届满，艾可希公司尚欠办事处租金768750元。办事处多次向艾可希公司发函催要租金，艾可希公司仍未支付。2018年2月，艾可希公司已将案涉房屋清空并返还给办事处。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。办事处、艾可希公司签订的《房屋租赁合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性效力性规定，因此合同成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。艾可希公司经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应自行承担相应的不利后果。关于给付租金，办事处主张艾可希公司欠付合同期内的租金768750元，艾可希公司未抗辩，故一审法院予以确认；根据合同约定，艾可希公司应支付租金768750元。关于违约金，合同约定“乙方（艾可希公司）未按规定时间支付房租的，应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金”、“年租金为123万元”及租期三年，故办事处主张艾可希公司应支付违约金110700元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：艾可希公司于判决生效后五日内给付办事处租金768750元、违约金110700元，合计879450元。一审案件受理费12595元，减半收取6297.5元，由艾可希公司负担（此款办事处已预交，艾可希公司在履行上述给付义务时加付此款）。一审法院查明的事实有相应证据证明，本院依法予以确认。二审期间，艾可希公司提交新证据如下：一、微信聊天记录打印件三份，用于证明2017年12月25日，办事处向艾可希公司确认：经过评估，2017年4月1日到2017年11月16日的房租合计为472948元。2018年2月28日，艾可希公司要求办事处提供付款方式，但是办事处未予提供。二、235号房屋租赁补充协议一份，用于证明双方当事人于2014年12月19日协商一致，因封闭施工，同意补偿艾可希公司经营损失而变更租金数额的事实；三、情况说明，用于证明办事处于2016年7月28日确认租期顺延2个月至2018年1月16日。办事处对微信聊天记录打印件的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为相应聊天记录不能证实艾可希公司的证明目的，聊天的主体无法确定，且从微信内容看，并不能看出双方约定拖欠期间的房屋租金按评估价给付，而办事处已明确表示按照合同约定价收取租金。办事处对房屋租赁补充协议和情况说明的真实性、合法性均予认可，但对上述两份证据的关联性不予认可。对于艾可希公司提交的微信聊天记录打印件，本院认为，一、相应页面上虽显示“鼓楼街道办白主任”字样，聊天记录亦显示有“张主任”等称谓，但办事处对艾希可公司所称的聊天主体身份并不认可，艾希可公司仅凭相应打印件中显示的字样亦不能证实聊天对方系办事处的工作人员；二、根据日期显示为2017年12月25日的微信聊天记录，艾希可公司在对方回应评估结果后只称“和公司汇报”，并未显示双方已就相应租金按评估结果进行调整的一致意思表示；三、根据日期显示为2018年2月22日的微信聊天记录，艾希可公司向对方表示“听说二楼房租已经和街道谈好”后，对方回应“不知道，没听说”；综合上述情况，艾可希公司提交的微信聊天记录打印件不能证明其关于双方已就涉案房屋租金进行变更的证明目的。对于艾可希公司提交的租赁补充协议和情况说明，办事处对上述两份证据的真实性均予认可，但补充协议约定的是“下一步地下商业街将进行围挡施工，届时开发商对沿街商家的经营损失补助，办事处全额补助给艾可希公司”，而并无双方当事人关于调整租金计算标准的约定，艾希可公司亦未证明开发商实际补助沿街商家经营损失的情况，因此，补充协议不能证实艾可希公司关于租金已变更的主张。相应情况说明载明，因办事处当时未扣除承诺的两个月装修期的租金，故同意艾可希公司使用涉案房屋的时间顺延两个月至2018年1月16日，但本案中，办事处主张的是艾可希公司欠付的2017年4月1日至2017年11月16日期间的租金，并未要求艾可希公司支付2017年11月17日至2018年1月16日期间的租金，故该情况说明与本案待证事实无关。二审期间，办事处陈述，房租减免具体为：2015年11月1日—2016年8月31日完全封闭施工时间，租金减免70%；2016年9月1日—2017年3月31日单向通车期间，每月房租减免为5万元，本案中其主张的是2017年4月1日至2017年11月16日的租金，不存在减免，艾可希公司应当按照合同约定支付。二审中，经本院询问，办事处陈述，涉案房屋没有产权证，也没有建设规划许可手续。以上事实，有微信聊天记录打印件、补充协议、情况说明以及本院询问笔录在案为凭。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，办事处未能提交涉案房屋的建设工程规划许可手续，其就涉案房屋亦未取得所有权证，直至本案二审期间，仍未就涉案房屋取得上述许可或权利证书，据此，双方当事人就涉案房屋签订的房屋租赁合同应为无效。案涉房屋租赁合同虽为无效，但艾可希公司已实际占有使用涉案房屋，基于此，办事处要求艾希可公司按约定租金标准支付涉案房屋占有使用费的主张，有事实和法律依据，应予支持。对于办事处要求艾可希公司支付违约金110700元的诉讼请求，如前所述，双方当事人就涉案房屋签订的租赁合同无效，办事处要求艾可希公司按合同约定支付违约金的主张缺乏依据，但其可就艾可希公司未及时支付房屋占有使用费的行为要求艾克希公司赔偿损失。艾可希公司就2017年4月至2017年11月期间对涉案房屋占有使用至今未向办事处支付占有使用费768750元，办事处就此向艾可希公司主张的110700元，并不过分高于其实际损失，一审法院支持支付办事处的此项诉讼请求，判决结果并无不当，本院予以维持。艾希可公司上诉称，双方当事人已对租金变更协商，一审法院认定租金数额事实错误，其亦不应承担违约金。对此本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，艾可希公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其对其在本案一审中答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，一审法院依据办事处提交的租赁合同以及租金支付凭证判令艾可希公司支付欠付租金768750元并承担相应违约金，虽在合同效力的认定上存在瑕疵，但裁判结果正确。艾可希公司虽在本案二审中提交微信、补充协议及情况说明等证据，但如前所述，上述证据并不能证实双方当事人已就案涉房屋占有使用费的数额及支付期限另行达成了一致意见，故艾可希公司的应就此承担举证不能的不利后果，本院对于艾可希公司的此项上诉请求不予支持。综上，艾可希公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽在事实认定和法律适用上存在瑕疵，但判决结果正确，本院依法予以维持。综上，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12595元，由上诉人南京艾可希信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年一月三十日书记员  倪 辉