杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初2198号 原告：孙小萍，女，1967年8月24日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：张先毕，浙江四海方圆律师事务所律师。 被告：高志明，男，1972年6月24日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告：汪惠英，女，1973年10月31日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告：高燕茹，女，1996年3月8日出生，汉族，住杭州市江干区。 第三人：陈通，男，1993年10月14日出生，汉族，住温岭市，现住杭州市江干区。 原告孙小萍与被告高志明、汪惠英、高燕茹、第三人陈通房屋买卖合同纠纷一案，于2018年8月6日向本院起诉，本院于同日受理。本院依法适用简易程序审理，本院于2018年10月9日及同年12月21日二次公开开庭审理了本案，原告孙小萍及其委托诉讼代理人张先毕、被告高志明的委托诉讼代理人李卫国、金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙小萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除孙小萍与高志明、汪惠英、高燕茹签订的《安置房买卖合同》；2、请求判令高志明、汪惠英、高燕茹返还孙小萍购房款35万元；3、请求判令高志明、汪惠英、高燕茹、陈通赔偿因其恶意违约而导致的涉讼房屋增值部分的损失130万元；4、本案诉讼费用（包括诉讼费、保全申请费、评估费、保全担保保险费）由三被申请人与第三人承担。事实和理由：2015年12月13日，三被告与原告签订《安置房买卖合同》，双方约定：面积55平方米；总价35万元，房款一次性付清；三被告拿到回迁安置房时，必须配合原告办理水电、煤气等相关手续；被告须无条件配合原告办理产权过户手续；如被告违约，须按交房当时的房屋市场价的双倍赔偿申请人，若产生装修费用，同样按装修费用的双倍赔偿。2017年12月初，被告抽签确定所分房屋为杭州经济技术开发区头格江景家园一区9幢1单元801室、头格江景家园一区9幢1单元802室、头格江景家园二区7幢1单元804室共三套房屋，被告拿到上述回迁安置房后拒绝向原告交付房屋。2017年12月18日，原告向贵院起诉，请求确认原告与三被告2015年12月13日签订的《安置房买卖合同》合法、有效，三被告继续履行《安置房买卖合同》，交付房屋并协助申请人办理房屋所有权过户手续。2018年4月18日，贵院作出判决：确认了原告与三被告2015年12月13日签订的《安置房买卖合同》有效，但三被告不愿意按照合同约定交付房屋，且被告高志明名下拆迁安置人员有所变更，增加了其女婿陈通作为被安置人员，被安置人员未就被安置房屋进行分配，协议约定的三被告交房义务无法实际履行，故贵院未支持原告交付房屋并协助原告办理房屋所有权过户手续的诉请。三被告提起上诉，杭州市中级人民法院做出了维持原判的终审判决。现高志明名下安置的杭州经济技术开发区头格江景家园一区9幢1单元801室的房屋已经登记在高燕茹、陈通名下；头格江景家园一区9幢1单元802室的房屋已经登记在高志明、汪惠英名下；头格江景家园二区7幢1单元804室的房屋已经登记在第三人陈通名下。现三被告与第三人仍拒绝履行《安置房买卖合同》。综上所述，原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告双方签订的《安置房买卖合同》依法成立，双方意思表示真实，也不违反法律的规定，且原告已依约履行了付款义务。被告为达到拒绝继续履行合同义务的目的，恶意将原约定出卖给原告的房屋登记在第三人名下，损害了原告的合法权益。为此，原告再次提起诉讼，请贵院依法判处。 被告高志明答辩称：1、关于本案违约责任的承担。案涉《安置房买卖合同》属于预约合同，合同甲乙双方关于标的物的约定均不明确，其仅仅约定了55平方米安置房的买卖，但并未确定具体房号，故双方当时订立的系预约合同。双方对预约合同的违约责任做出了明确的规定即如甲方（被告）以后反悔不卖房屋收回按当时市场价装修费用的双倍赔偿对方。现原告未对任何一套房屋进行装修，即不存在装修费用，因此亦不存在装修费用的违约责任赔偿。2、本案三被告均无主观恶意。本案案涉房屋买卖协议无法履行的原因是三被告名下均无55平方米户型的房屋，而该原因并非是归属于三被告的个人原因，是由于拆迁安置政策的原因，三被告无法分得，才导致了本案案涉房屋买卖协议的履行不能，不管是从三被告的主观情况还是先前法院所查明的客观事实来看，三被告均无恶意转移登记、恶意过户等行为，也没有为了拒绝合同履行而将房屋登记在他人名下。3、本案履行不能的原因不可归责于当事人双方。根据杭州经济技术开发区拆迁安置政策，本案三被告仅能分得138+82户型，并非是被告可以选择分得55平方米的户型。另外，本案第三人陈通的804室房屋是属于后来增加的拆迁安置人口分得的，其并非合同相对方，因此第三人及归属于其的804室房屋与本案均无关联。综上，本案合同履行不能的原因是不可归责于当事人双方的，三被告也愿意将原告所付房款归还，而退一万步讲，即使三被告在本案中存在一定过错，根据双方之间预约合同的约定，因原告未产生房屋装修费用，亦不存在双倍赔偿的违约责任。因此请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告汪惠英、高燕茹未作答辩。 第三人陈通未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告高志明、汪惠英系被告高燕茹父母。2015年12月13日，原告与三被告签订《安置房买卖合同》，约定三被告出售房屋（头格社区安置房）给原告，面积55平方户型，房屋总价350000元，付款方式为现金一次性支付房款。三被告收到房款后，等社区交房时，必须配合办理水电、煤气等相关手续工作。因该房屋属于政府安置房，若今后国家政策调整，需要办理产权证所产生的相关费用，由原告承担，三被告无条件配合办理产权证，三被告不能以此要求原告支付任何费用。如三被告以后反悔不卖房屋收回按当时市场价装修费用的双倍赔偿原告。 2015年12月15日，被告高志明收到原告支付的购房款35万元，并出具收条一份。 另查明，2009年3月30日，杭州东升拆迁服务有限公司（甲方）受拆迁人杭州经济技术开发区城市建设发展中心委托，就头格社区征地拆迁补偿安置事项，与高志明（乙方）签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定乙方有常住在册户口可安置人员3人，包括被告高志明、汪惠英、高燕茹，因高燕茹为独生子女，可增加安置人口1人，合计安置人口为4人，实际安置人口以正式安置时审核为准，乙方安置（预安置）面积220平方米，实际安置面积以正式安置时审核为准，安置用房为头格社区农转居多层公寓范围内，房源类型为高层、小高层。 2017年12月8日，杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心（甲方）与高志明（乙方）签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》，约定乙方原房屋坐落杭州市江干区头格社区，产权性质私有，原合法房屋建筑面积330平方米，回迁安置人口5人，合计应安置建筑面积275平方米，甲方安置给乙方的房屋位于头格江景家园，安置房：一区9幢1单元802室，实测建筑面积141.76平方米；一区9幢1单元801室，实测建筑面积85.25平方米；二区7幢1单元804室，实测建筑面积57.57平方米。回迁安置人口由4人增加为5人，系因高燕茹结婚后其丈夫陈通享有一人份额。 高志明、汪惠英、高燕茹拿到上述回迁安置房后拒绝向原告交付房屋。2017年12月18日，原告向本院起诉，请求确认原告与三被告2015年12月13日签订的《安置房买卖合同》合法、有效，三被告继续履行《安置房买卖合同》，交付房屋并协助申请人办理房屋所有权过户手续。2018年4月18日，本院作出判决：确认了原告与三被告2015年12月13日签订的《安置房买卖合同》有效，并以三被告不愿意按照合同约定交付房屋，且被告高志明名下拆迁安置人员有所变更，增加了其女婿陈通作为被安置人员，被安置人员未就被安置房屋进行分配，协议约定的三被告交房义务无法实际履行为由，驳回原告交付房屋并协助原告办理房屋所有权过户手续的诉请。三被告提起上诉，杭州市中级人民法院做出了维持原判的终审判决。现高志明家庭安置的杭州经济技术开发区头格江景家园一区9幢1单元801室的房屋已经登记在高燕茹、陈通名下，共有情况系共同共有；头格江景家园一区9幢1单元802室的房屋已经登记在高志明、汪惠英名下，共有情况系共同共有；头格江景家园二区7幢1单元804室的房屋已经登记在第三人陈通名下。 起诉后，原告孙小萍申请对头格江景家园二区7幢1单元804室房屋的价值作司法评估。浙江中企华资产评估有限公司作出司法鉴定项目资产评估报告，该报告载明：截止评估基准日2018年10月15日，房屋评估价值为1535300元。原告孙小萍支付评估费1万元。此外，原告孙小萍在本案中提出财产保全申请，支出诉讼财产保全责任保险费1200元。 以上事实，由原告提交的《安置房买卖合同》、付款凭证、收条、户口簿、《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》、房屋产权信息查询记录、评估报告、发票、财产保全保险发票及保单，以及原、被告双方的陈述予以证实。被告提交的情况说明，本院不予确认。 本院认为：原被告之间签订的《安置房买卖合同》系双方的真实意思表示，且已经法院作出生效判决，确认案涉《安置房买卖合同》有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按约履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点是如何确定三被告赔偿原告的损失金额。对此本院作如下评述：（一）关于被告认为造成合同无法履行的原因是由于分不到55平方米户型的房屋是否成立。高志明向本院提交杭州市江干区头格社区居委会情况说明一份，本院认为该情况说明属证人证言范畴，证人证言与其他证据相比具有一定的主观因素，故证明人应派代表出庭接受质证，但该居委会未出庭作证，故该情况说明不符合证据的形式要件，本院对该份证据不予确认。由此，被告辩称因客观原因无法分到55平方米房屋的理由本院不予采信。案涉合同无法继续履行的真正原因，是房价上涨后，被告不愿意继续履行合同，故被告已构成根本性违约。基于被告根本性违约，原告有权主张解除合同，被告还应返还原告购房款并承担相应的违约责任。此外，鉴于原被告签订的《安置房买卖合同》在履行过程中客观存在诸多不确定因素，如合同无明确具体的房号、面积及交付时间等房屋买卖合同中必备的要件，故案涉合同与通常的房屋买卖合同存在区别。因此，原告在签订合同时，更有必要对履行合同存在的风险和隐患有所预见和防范，并以违约责任条款制约合同相对方。（二）关于案涉合同约定的违约责任条款的理解。被告认为合同约定的“如以后反悔不卖房屋收回按当时市场价装修费用的双倍赔偿对方”指赔偿装修费用的双倍。原告认为指赔偿房屋现在的市场价值及装修费用的2倍，因房屋没有装修，所以应赔偿房屋市场价值。本院认为，该条款约定内容不明确，在双方当事人对约定不明确的条款不能达成一致意见的情况下，可根据交易习惯及有利于守约方的原则确定违约责任。关于赔偿金额的确定问题，房屋评估价值为1535300元，但该房的面积略大于合同约定的55平方米，故房款应相应扣减。此外，合同约定的标的物的具体情况（如幢数、楼层、单元朝向等）均存在不确定性，故对头格江景家园二区7幢1单元804室做出的评估，仅作为确定赔偿金额的一项参考。本案中，原告虽然作为诚实守信一方，但考虑到原告签订存在风险隐患较大的合同，且对违约责任又未作明确的约定，其自身存在一定过错，本院酌情确定三被告赔偿原告两倍购房款即70万元。关于原告主张的评估费，本院酌情确定由原被告各半承担。关于原告主张的财产保全保险费，合同未作约定，本院不予支持。（三）关于第三人陈通的法律责任认定问题。陈通不是案涉合同的当事人，案涉合同对其无约束力，故陈通不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告孙小萍与被告高志明、汪惠英、高燕茹签订的《安置房买卖合同》于判决生效之日起解除； 二、被告高志明、汪惠英、高燕茹于判决生效之日起十日内返还原告孙小萍购房款35万元； 三、被告高志明、汪惠英、高燕茹于判决生效之日起十日内赔偿原告孙小萍房屋增值部分的损失70万元； 四、被告高志明、汪惠英、高燕茹于判决生效之日起十日内支付原告孙小萍评估鉴定费5000元； 五、驳回原告孙小萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费18300，减半收取9150元，财产保全申请费5000元，共计14150元，由原告承担5150元，被告高志明、汪惠英、高燕茹承担9000元。原告孙小萍于本判决书生效后十日内来本院申请退费，被告高志明、汪惠英、高燕茹于本判决生效后七日向本院交费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱洁健 二〇一九年一月二十五日 书记员  孙佳萍