宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2019）宁0122民初547号原告：宁夏天骏物业服务有限公司，住址宁夏银川市金凤区满城南街**。法定代表人：李学东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张惠珍，女，汉族，1973年8月8日出生，宁夏贺兰县人，大专文化，系宁夏天骏物业服务有限公司副总经理，特别授权代理。被告：谭某，男，汉族，1987年11月4日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏天骏物业服务有限公司与被告谭某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序于2019年1月21日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张慧珍、被告谭某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏天骏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告所欠物业服务费2669元、违约金623.7元，合计3292.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告谭某系原告公司提供物业服务管理的典雅居B24-5-602室业主，该房屋建筑面积87.16㎡，欠交物业费时间为2014年10月1日至2018年12月31日，欠交物业费2669元。原告多次催要未有结果，现特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告谭某辩称，欠费属实。理由：1、2014年10月房屋交付后发现房屋屋顶漏水，找物业公司和开发商均不给解决，自己进行了维修。2、2014年10月开始楼道单元门和可视门铃一直无法正常使用，找物业公司其承诺维修但至今没有维修。3、楼道卫生差；楼道内随意停放自行车，造成出行不便；墙面小广告较多。4、小区监控不能正常使用。轿车放在小区被砸，车内物品被盗，不能通过监控查找到盗窃情况。5、楼道门锁坏了，找物业公司要求维修损坏一直没有处理。本院经审理认定事实如下：被告谭某系典雅居B24-5-602室业主，该房屋建筑面积87.16㎡。2013年7月1日，原告宁夏天骏物业服务有限公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2013年7月1日至2016年6月30日；2016年7月1日，原告宁夏天骏物业服务有限公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2016年7月1日至2017年8月10日；2017年8月10日，原告宁夏天骏物业服务有限公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同，合同期限自2017年8月10日至2019年8月10日。合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定多层住宅物业服务费收费标准为0.6元/月/㎡，商业用房物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，物业费按季交纳，每季首月10日履行交纳义务，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。被告谭某未交纳2014年10月1日至2018年12月31日期间的物业费。原告分别于2015年1月10日、2016年12月28日、2017年4月30日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。原告提供物业服务期间，楼道打扫不及时，楼道单元门和可视门铃无法正常使用，楼道内随意停放自行车。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的前期物业管理服务合同、物业费催缴通知单、照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定多次住宅物业服务费收费标准为0.6元/每月/㎡， 2014年10月1日至2018年12月31日，被告应支付原告物业费2667元（87.16㎡×0.6元/月/㎡×51个月）。被告抗辩原告提供物业服务期间，楼道打扫不及时，楼道单元门和可视门铃无法正常使用原告不予维修，楼道内随意停放自行车原告未进行管理。上述内容属于物业服务合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，应对被告承担一定的违约责任，应当酌情扣减10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费2667元的诉讼请求，本院在2400元（2667－2667×10%）的范围内予以支持。被告辩称2014年10月房屋交付后发现房屋屋顶漏水，被告主张的上述问题不属于原告提供物业服务的范围，与本案没有关联性，也不能成为被告拒绝交纳物业费的理由，该辩称理由不成立，本院不予支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按季交纳，每季首月10日履行交纳义务，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。自2014年10月1日至2018年12月31日，涉案房屋逾期交费违约金为720元(2400×30%)，故对原告要求被告支付违约金623元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告谭某向原告宁夏天骏物业服务有限公司支付2014年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费2400元、违约金623元，合计3023元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费25元（已减半收取），由被告谭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   尹晓静二〇一九年一月二十九日书  记  员   侯玉婷 附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。