广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执复65号 复议申请人（异议人、案外人）：刘××，女，1964年6月1日出生，汉族，住广州市越秀区。 复议申请人（异议人、案外人）：陈××，男，1964年9月7日出生，汉族，住广州市越秀区。 申请执行人：黄××，男，1950年6月28日出生，汉族，现住美国。 委托诉讼代理人：黄纬，男，1985年1月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 转委托诉讼代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。 被执行人：广州市××房产发展有限公司，住广州市越秀区西华路**。 法定代表人：林×。 复议申请人刘××、陈××不服广东省广州市荔湾区人民法院(下称荔湾法院)（2018）粤0103执异203号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 荔湾法院在执行黄××与广州市××房产发展有限公司（下称×房地产发展有限公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人刘××、陈××对荔湾法院强制执行将广州市荔湾区人民北路×房（下称涉案房屋）交付给申请执行人黄××提出书面异议，认为涉案房屋是其以545000元的价格从被执行人的中方股东广州×经济发展公司×（下称××公司）购买的，×房地产发展有限公司指定××公司开具收据，同时也指定××公司出具《承诺书》等书证承诺办理房产证。黄××签订的《商品房买卖合同》实际上是虚假的，黄××并非是善意的买受人，法院应予中止（2018）粤0103执恢633号案的执行。 荔湾法院查明：案外人提供的《收据》显示，××公司于2007年9月6日向案外人出具《收据》，写明收到案外人购买金门大厦××房的房款545000元。××公司2016年7月10日出具的《证明》显示：陈××已于2007年9月5日向××公司支付所有款项545000元，××公司也于2007年9月5日将涉案房屋交付陈××使用至今。 案外人提供的《承诺书》显示：××公司于2007年9月5日向案外人出具《承诺书》，印明：×房地产发展有限公司所开发的人民北路“金门大厦”中的房号为××的房屋，由×房地产发展有限公司前法人代表王少钢用合同号为穗房合字××合同假买及假按揭给黄××，×房地产发展有限公司的股东之一××公司已向法院提起行政诉讼，并向广州市公安局经侦支队报案，经侦支队于2017年1月5日立案，鉴于上述房屋诉讼尚未完结，故暂不能为案外人签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记，一年半内办理相关房产权属证件，××公司用其在×房地产发展有限公司的权益保证全额退回所收案外人的购房款，并向案外人支付收到总房款的30%的赔偿款。××公司于2016年5月16日向案外人出具《确认书》再次确认上述承诺。 又查明，（2018）粤0103执恢633号案件执行依据（广州仲裁委员会作出的（2005）穗仲案字第2700号裁决书）认定如下事实:1999年4月广州市新怡发房地产开发有限公司（下称新怡发公司）与被执行人×房地产发展有限公司经协商，新怡发公司分别以申请执行人及黄创基向×房地产发展有限公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元；1999年5月11日新怡发公司代申请执行人及黄创基向×房地产发展有限公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为60063元；1999年9月28日，申请执行人与被执行人×房地产发展有限公司签订购买被执行人开发的位于广州市荔湾区人民北路金门大厦C幢×××号房屋的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字×××号），约定总房价款为533010元等；上述合同签订后，申请执行人通过银行按揭向被执行人付款310000元；由于被执行人未依上述合同约定在2000年12月31日前向申请执行人交付涉案房屋，申请执行人委托律师于2004年4月5日向被执行人发出律师函，催促被执行人尽快交楼并承担违约责任；由于被执行人一直未交楼，申请执行人于2005年12月1日根据上述合同中的仲裁条款向广州市仲裁委员会申请仲裁，广州市仲裁委员会以（2005）穗仲案字第2700号立案受理，经审查后于2006年6月27日作出如下裁决：被执行人于裁决书送达之日起三十日内向申请执行人按双方在1999年9月28日签订的《商品房预售合同》约定的条件交付广州市人民北路金门大厦C幢×××号房屋；……。因被执行人无按上述生效裁决书履行，申请执行人于2006年10月12日向荔湾法院申请执行，荔湾法院依法立案受理，案号（2006）荔法执字第5338号，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，申请执行人以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求被执行人交付涉案房屋，荔湾法院依法立案，案号（2016）粤0103执恢21号，该案后因暂无法执行而终结本次执行。2018年9月29日，申请执行人再次申请恢复执行，要求被执行人交付涉案房屋，荔湾法院依法立案，案号（2018）粤0103执恢633号。在恢复执行过程中，荔湾法院于2018年9月30发出《执行通知书》，责令被执行人及涉案房屋实际使用人将涉案房屋腾空交还给申请执行人黄××。 在（2016）粤0103执恢21号案件的执行过程中，案外人以相同事实理由提出异议，要求中止对涉案房屋的交付执行，荔湾法院立案受理，案号为（2016）粤0103执异84号，在该案听证中，案外人、申请执行人均确认:案外人主张购买的金门大厦××房与广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2700号仲裁裁决要求被执行人交付的广州市人民北路金门大厦C幢×××号房屋为同一房屋，现址为广州市荔湾区人民北路×房。2016年10月15日，荔湾法院作出（2016）粤0103执异84号执行裁定书，裁定驳回案外人陈××的异议请求。后陈××提出执行异议之诉，2016年12月20日，荔湾法院作出（2016）粤0103民初7079号民事判决，判决驳回陈××要求停止（2006）荔法执字第5338号案对于广州市荔湾区人民北路×房屋强制执行的诉讼请求。陈××向本院提出上诉，2017年6月8日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终2115号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。陈××向广东省高级人民法院申请再审，2018年5月11日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申2069号民事判决，裁定驳回陈××的再审申请。 另，（2016）粤0103执异84号执行裁定书还查明以下事实，被执行人×房地产发展有限公司曾于2014年1月7日就涉案房屋的产权登记问题向荔湾法院提起行政诉讼，要求撤销申请执行人单方向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房屋的转移登记及房地产权证，荔湾法院以（2014）穗荔法行初字第19号行政判决，驳回被执行人的诉讼请求。被执行人不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第682号终审行政判决确认如下事实：涉案房屋所在的广州市人民北路×××号地段金门大厦商品房项目是由被执行人×房地产发展有限公司开发建设，商品房预售许可证为19940177；××公司曾就涉案房屋的预售合同登记备案向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，广州市越秀区人民法院以（2006）越法行初字第558号之二行政判决，驳回××公司的诉讼请求；××公司不服上诉，广州市中级人民法院于2012年作出（2012）穗中法行终字第330号行政判决，驳回上述，维持原判；涉案房屋所在的金门大厦项目属于广州市历史遗留的办理房地产权证的问题范围，根据广州市人民政府办公厅颁布的穗府办【2010】67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房产权问题若干意见的通知》，商品房预购人可以单方申请办理房地产权证；2012年12月10日，申请执行人与工行荔湾支行向广州市国土资源和房屋管理局递交商品房预售合同、抵押登记证明书等资料申请办理涉案房屋的转移、初始登记及等房产证抵押登记，该局于2013年12月3日核准登记，并向申请执行人核发了权证号码为粤房地权证穗字第×××号的房地产权证。 荔湾法院认为，荔湾法院已发生法律效力的仲裁裁决要求被执行人向申请执行人交付涉案房屋的义务并无不当，案外人现以其为涉案房屋的实际购买人及合法使用人为由，要求中止对涉案房屋的执行，实质是案外人对荔湾法院（2018）粤0103执恢633号案件的执行标的主张实体权利，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。从现查明的事实可确认：涉案房屋所在的商品房项目由被执行人开发建设，涉案房屋的预售许可证由被执行人持有；涉案房屋已于2013年12月3日登记在申请执行人名下，申请执行人现为涉案房屋的合法产权人。案外人现提供证据不能证明其购买涉案房屋为向涉案房屋的合法权利人购买，也不能证明其享有足以对抗申请执行人所有权的权利，即案外人现提供的证据并不能证明其享有足以排除执行的权利，案外人本案异议理由不成立。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“……立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”的规定，现本案案外人陈××在（2016）粤0103执异84号执行裁定书发生法律效力后再次针对涉案房屋的执行提出执行异议依据不足，荔湾法院依法驳回其申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十五条第一款第（一）项、第（五）项的规定，裁定：一、驳回案外人刘××的异议请求；二、驳回案外人陈××的异议申请。 刘××、陈××向本院申请复议，请求撤销（2018）粤0103执异203号执行裁定书；撤销荔湾法院责令其将广州市荔湾区人民北路×××号金门大厦×××号房腾空交还给黄××的相关执行通知，对上述房屋违法通知涉及错误执行行为给予纠正。其主要理由为：一、荔湾法院遗漏按《民事诉讼法》第225条进行审查执行行为异议，驳回陈××异议申请没有事实与法律依据；二、黄××依据（2005）穗仲案字第2700号裁决书申请恢复执行，荔湾法院变相将其变更、增加被为执行人不但是执行行为违法，经办人更是涉嫌滥用职权；三、其不但是涉案房屋合法买受人，实际有权占有使用人，应受法律的保护，享有足以排除执行权利，黄××并非是善意、真正买受人，也不是涉案房屋真正的权利人；四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，其是不动产消费者其权利应受保护，也可以排除执行。 对荔湾法院查明的事实，本院经审查予以确认。 本院认为，荔湾法院（2018）粤0103执异203号《执行裁定书》的尾部明确记载：“如刘××不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日向荔湾法院提起诉讼。”刘××不服（2018）粤0103执异203号执行裁定，其后续救济途径是提起执行异议之诉或者申请再审，而非申请复议。现刘××申请复议，不符合法律规定，本院不予审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，陈××就涉案房屋的执行已经提出过书面异议，荔湾法院于2016年10月15日作出（2016）粤0103执异84号执行裁定，驳回陈××的异议请求。陈××也提起了执行异议之诉并被驳回。现陈××再次针对涉案房屋提出执行异议，依据上述规定法院应不予受理。故荔湾法院裁定驳回陈××的异议申请的处理正确，本院予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回刘××、陈××的复议申请，维持广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103执异203号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  叶洁靖 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年一月二十五日 书记员  何耿旋