成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川0116民初6680号 原告：成都其士房地产发展有限公司，住所地四川省成都市锦江区下南大街**。 法定代表人：陈于汀，总经理。 委托诉讼代理人：万正君，广东德纳（成都）律师事务所律师。 被告：苏小巨，男，1994年4月27日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：何清（系苏小巨母亲），女，1967年11月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张云勇，北京衡熠律师事务所律师。 原告成都其士房地产发展有限公司（以下简称“其士房地产公司”）与被告苏小巨商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，其士房地产公司的委托诉讼代理人万正君，苏小巨的委托诉讼代理人何清、张云勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 其士房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认其士房地产公司与苏小巨签订的《商品房买卖合同（现售）》及所有附件、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议二》、《委托改造协议》等已于2018年6月8日解除；2、撤销其士房地产公司与苏小巨的商品房网上签约（流水号3550304，销售号13043）；3、苏小巨向其士房地产公司支付违约金1700000元、律师费20000元。事实和理由：2017年11月，其士房地产公司与苏小巨签订《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议二》、《委托改造协议》等法律文件，约定其士房地产公司向苏小巨出售位于成都市天府新区房屋（房屋所有权证号：监证1282653），房屋总价款为人民币8500000元。合同约定，苏小巨应当于2017年11月15日前支付2550000元，2017年12月15日前支付2550000元，2018年3月15日前支付3400000元。逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。2017年12月24日，其士房地产公司就前述交易进行了商品房网上签约，合同状态为拟定合同。上述合同签订后，苏小巨仅向其士房地产公司支付了首期房款2550000元，第二期和第三期房款未在合同约定期限内支付。经其士房地产公司多次催促，苏小巨至今仍未支付第二期和第三期房款，已构成根本违约。2018年6月5日，其士房地产公司以特快专递方式向苏小巨邮寄《解除及所有附件、、、的通知》并进行了公证。其士房地产公司认为，其士房地产公司与苏小巨签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议二》、《委托改造协议》等系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。苏小巨未在合同约定的期限内支付房款，且逾期已超过30日，其士房地产公司有权解除合同，并要求苏小巨按商品房总价款的20%支付违约金。根据合同约定，苏小巨还应承担其士房地产公司提起诉讼发生的诉讼费、律师费等费用，其士房地产公司为维护自身合法权益诉至法院。 苏小巨辩称，1、其士房地产公司无权解除案涉商品房买卖合同。《商品房买卖合同（现售）》是2017年11月17日签订的，但《四川省商品房买卖合同》补充协议二是2017年11月15日签订的，《四川省商品房买卖合同》补充协议二签订在主合同之前，因此《四川省商品房买卖合同》补充协议二是无效的。因此其士房地产公司不能依据《四川省商品房买卖合同》补充协议二的约定来行使合同解除权。2、苏小巨已经按照合同约定向其士房地产公司支付首期房款2550000元，而苏小巨未按照合同约定的时间支付第二期和第三期房款的原因是在双方签订合同之前，案涉房屋已经于2017年10月31日抵押给国民信托有限公司（证明号：川（2017）成天不动产证明第0044434），但双方签订合同时，其士房地产公司隐瞒上述抵押事实，未告知苏小巨。签订合同后，其士房地产公司未为苏小巨办理网上签约手续，苏小巨于2017年12月得知案涉房屋已被抵押，因此苏小巨就没有支付第二期和第三期房款。而其士房地产公司于2017年12月21日才申请注销案涉房屋上的抵押登记，并于2017年12月24日才将案涉商品房买卖合同办理网上签约手续。3、《商品房买卖合同（现售）》中没有明确约定逾期付款可以解除合同，其士房地产公司无合同解除权，案涉商品房买卖合同尚未解除。此外，其士房地产公司称其向苏小巨送达解除通知进行了公证，但其士房地产公司并没有举证证明解除合同的通知已经送达到苏小巨，苏小巨并未收到该解除通知。4、本案由于其士房地产公司隐瞒将案涉房屋抵押给他人且未能及时为苏小巨办理网签手续导致苏小巨未按约支付第二期和第三期房款，其士房地产公司构成违约，苏小巨没有违约行为，不应当支付违约金。5、其士房地产公司主张的律师费，只提供了律师费发票作为证据，没有提交银行转账凭证，不能证明其士房地产公司已实际支付了律师费。律师费不应当由苏小巨承担。 本院经审理后认定事实如下：2017年11月15日，其士房地产公司（出卖人）与苏小巨（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二。《商品房买卖合同（现售）》约定苏小巨购买其士房地产公司开发的位于麓山大道1段381号（双流县15幢3号房屋一套，房屋总价8500000元。第四条抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为未抵押。第八条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金400000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采用下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人应当于2018年3月15日前分三期支付该商品房全部价款。首期房价款2550000元，应当于2017年11月15日前支付。买受人应当于2017年12月15日前支付该商品房第二期价款2550000元，买受人应当于2018年3月15日前支付该商品房第三期价款3400000元。第九条逾期付款的处理：除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见补充协议。 《商品房买卖合同补充协议》第二条对房屋基本情况的补充约定：1、……6、主合同第四条的抵押情况，仅指主合同签订当日的抵押情况。与商品房有关的抵押情况可能会发生变化，买受人在此认可：抵押情况不对其购买该商品房的意愿及条件等产生任何影响，亦无须买受人同意或得到通知，由出卖人自行依法处理即可。但出卖人应确保不因抵押情况影响该商品房的交付和转移登记，否则出卖人应承担相应的违约责任。第四条对逾期付款的补充约定：1、……2、无论买受人选择何种付款方式（一次性付款、分期付款、贷款），只要买受人未在买卖合同约定期限内付款，均视为买受人逾期付款。（1）……（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第十四条对通知和送达的补充约定：1、双方的有效送达地址以主合同中写明的联系地址为准。双方保证其提供的联系地址均真实有效；一方通讯地址或联络方式发生变化，应自发生变化之日起5日内以书面形式通知其他方，未及时通知，变动一方应对由此造成的不利后果和损失承担责任。买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。第十五条争议解决约定：1、……3、如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。 《四川省商品房买卖合同》补充协议二约定：鉴于：1、买受人、出卖人双方就买受人购买出卖人开发的位于四川成都市的半山艾马仕项目（以下简称该项目）15栋3号房屋（以下简称“前述房屋”）事宜已于2017年11月15日签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议（合同编号15-3）。2、2016年11月17日成都市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市健康发展若干政策措施的通知》（以下简称《通知》），强调：“进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。”具体限购政策为：自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民（2017年3月23日成都市人民政府发布的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》）将非本区户籍居民须连续不问断缴纳社会保险期限提升到24个月以上），在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发（2016）37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。3、半山艾马仕项目位于成都市天府新区，依据《通知》中的限购政策，买受人已被限购，不满足购买前述房屋的政策条件。买受人承诺，被限购是因为无购房资格。4、针对买受人被限购的情况，出卖人已催告买受人可以解除已签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并退还已付房款。但是买受人高度认可出卖人开发的前述房屋的品质，自愿并坚持购买前述房屋，不同意解除已签订的《商品房买卖合同》及补充协议，经买受人申请，双方就前述房屋的买卖及不动产权登记达成补充协议二如下：一、除本补充协议另有约定外，双方已签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》继续履行。二、买受人承诺，任何时候，买受人不以被《通知》等发布的限购政策限购为由，主张变更或解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不向出卖人主张退房或退已付款。三、因为买受人在《通知》发布的限购政策解除之前，不具备《商品房买卖合同》备案及不动产权登记资格，双方一致确认：1、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定的买受人办理不动产登记的期限不适用于出卖人和买受人；2、买受人不得以出卖人逾期办理不动产登记为由，向出卖人主张任何违约责任和损失赔偿、补偿；3、在买受人不被限购，并符合办理不动产登记资格之日起，出卖人应最迟于180个工作日内为买受人办理不动产权登记。四、双方对本补充协议负有保密义务，均不得向任何第三方透露本协议，违反本条款的违约方应向守约方支付《商品房买卖合同》总金额10%的违约金。 同日，苏小巨向其士房地产公司出具一份《申明书》，内容为：为进一步明晰有关事项，苏小巨申明和承诺如下：1、苏小巨因限购原因，不满足购买房屋的政策条件，但本人高度认可房屋的品质，自愿并坚持购买房屋，因此特向贵司提出要求暂缓办理房屋的《商品房买卖合同》在房管局的备案登记手续，具体备案时间由贵司根据政策、政府机关要求等实际情况，待本人不被限购，并符合办理不动产权登记资格后，由贵司根据《商品房买卖合同》及补充协议约定的时间进行备案。2、本人自愿接受由第1项所产生的与备案时间相关事项的影响（包括但不限于延缓办理不动产权证书，税费缴纳标准、户籍政策变化等），由此引起的一切后果由本人承担，与贵司无关。3、本人承诺：任何时候，本人不以限购政策限购为由，主张变更或解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不向贵司主张退房或退已付款。4、……5、为避免遗漏，本人亦在此综括性的表示：本人已经充分了解限购政策，即使限购政策对本人造成实际影响（包括《商品房买卖合同》的履行难度甚或以目前政策而言的履行不能），本人亦愿意接受由此带来的影响，不以任何与限购政策直接或间接相关的事由向贵司主张民事责任。 合同签订后，苏小巨向其士房地产公司支付了首期房款2550000元。 2018年6月5日，其士房地产公司向苏小巨邮寄《解除及所有附件、、、的通知》，同日，四川省成都市国力公证处出具（2018）川国公证字第62262号公证书，对其士房地产公司向苏小巨邮寄上述通知书的事实予以公证。该邮件因苏小巨拒收后于2018年6月6日被退回寄件人处。 另查明，案涉房屋位于，于2017年10月31日办理了抵押登记（抵押权人：国民信托有限公司；证明号：川（2017）成天不动产证明第0044434），其士房地产公司与苏小巨签订案涉商品房买卖合同时，其士房地产公司未告知苏小巨上述情况。国民信托有限公司、其士房地产公司于2017年12月21日向不动产登记中心申请注销案涉房屋上的抵押登记。后其士房地产公司于2017年12月24日将案涉商品房买卖合同办理网上签约手续（流水号3550304）。 成都市人民政府办公厅于2016年11月17日发布《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》成办发（2016）45号文件，自即日起，成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且在2016年10月1日后尚未在成办发（2016）37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。 成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发（2016）37号、成办发（2016）45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发（2016）45号文件执行，但其中本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。《通知》自2017年3月24日起实施。 以上事实，有其士房地产公司与苏小巨陈述、《商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二、《申明书》、（2018）川国公证字第62262号公证书、收款收据等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，苏小巨与其士房地产公司双方签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，苏小巨、其士房地产公司双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、其士房地产公司是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二;2、苏小巨是否应当向其士房地产公司支付违约金1700000元以及律师费20000元。 关于其士房地产公司是否有权解除《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二的问题。《商品房买卖合同（现售）》约定“买受人应当于2018年3月15日前分三期支付该商品房全部价款。首期房价款2550000元，应当于2017年11月15日前支付。买受人应当于2017年12月15日前支付该商品房第二期价款2550000元，买受人应当于2018年3月15日前支付该商品房第三期价款3400000元”。《商品房买卖合同补充协议》约定“逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的”。本案中，苏小巨仅按约向其士房地产公司支付了首期房款2550000元，至今未支付第二期、第三期房款。苏小巨辩称由于其士房地产公司隐瞒案涉房屋存在抵押登记且未能及时为苏小巨办理网签手续导致苏小巨未按约支付第二期和第三期房款，对此，本院认为，其士房地产公司在2017年11月15日签订合同时未告知苏小巨案涉房屋存在抵押登记，其后其士房地产公司于2017年12月21日向不动产登记中心申请注销案涉房屋上的抵押登记，并在案涉房屋上的抵押登记注销之后于2017年12月24日将案涉商品房买卖合同办理网上签约手续。案涉房屋曾设立过抵押登记在抵押登记注销后不影响合同继续履行，而苏小巨在第三期房款支付期限届满之前即2018年3月15日前仍未向其士房地产公司支付第二期、第三期房款构成违约，根据双方合同约定，其士房地产公司有权解除《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二。其士房地产公司于2018年6月5日向苏小巨邮寄《解除及所有附件、、、的通知》，同日，四川省成都市国力公证处出具（2018）川国公证字第62262号公证书，对其士房地产公司向苏小巨邮寄上述通知书的事实予以公证。该邮件因苏小巨拒收后于2018年6月6日被退回寄件人处。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人依据合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因其士房地产公司享有合同解除权，自其解除通知送达苏小巨时应发生解除合同的后果，故本案双方签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二已经于2018年6月6日解除。此外，关于其士房地产公司主张解除双方于2017年11月15日签订的《委托改造协议》，因与本案不属于同一法律关系，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。对其士房地产公司的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。关于涉案房屋的网签是否应当撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，苏小巨、其士房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，苏小巨有义务协助其士房地产公司办理撤销合同网签手续，故其士房地产公司主张撤销网签有事实和法律依据，本院予以支持。 关于苏小巨是否应当向其士房地产公司支付违约金1700000元以及律师费20000元的问题，本院认为，苏小巨、其士房地产公司双方在签订案涉商品房买卖合同之前，成都市住房限购政策已经实施，苏小巨购买本案所涉房屋属于限购对象，无法办理备案登记、所有权登记。在已明知苏小巨在其士房地产公司购买本案所涉房屋时属于限购对象的情况下，双方还是于2017年11月15日签订了商品房买卖合同。苏小巨、其士房地产公司自合同订立时均明知，苏小巨属于限购对象，可能致使所购房屋无法办理所有权登记手续而导致合同可能被解除，双方对合同存在被解除的后果是预知的。苏小巨、其士房地产公司存在规避住房限购措施的行为，故苏小巨、其士房地产公司均存在过错，应各自承担相应的责任。对其士房地产公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都其士房地产发展有限公司与苏小巨于2017年11月15日签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二于2018年6月6日解除； 二、苏小巨于本判决生效之日起七日内协助成都其士房地产发展有限公司办理位于房屋的网上签约注销手续（流水号：3550304）； 三、驳回成都其士房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费20280元，由成都其士房地产发展有限公司负担10140元，苏小巨负担10140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  梁 宪 人民陪审员  胡开英 人民陪审员  徐图萍 二〇一九年一月三十日 法官 助理  何晓娇 书 记 员  聂 华