广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初11163号原告(反诉被告)：欧家良，男，1974年5月18日出生，汉族，住广东省，委托诉讼代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。被告(反诉原告)：东莞市鼎辉商业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区社岗村新虎威科研设计大厦****，统一社会信用代码为91441900MA4WFMQQ34。法定代表人：周双力，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。原告欧家良与被告东莞市鼎辉商业管理有限公司（以下简称鼎辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，被告鼎辉公司提起反诉，本院对被告鼎辉公司的反诉予以受理。本案依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理，并分别于2018年9月20日、2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告欧家良及其诉讼代理人肖武宁，被告鼎辉公司的诉讼代理人谭光达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧家良向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月14日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》、《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》无效；2.确认原、被告于2017年7月17日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》无效；3.被告退还原告租赁保证金47600元，物业管理与水、电保证金10000元；4.被告退还多收原告的水费112.77元、电费8379.56元；5.被告赔偿原告损失500000元；6.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告欧家良变更其第一项诉讼请求为“解除原、被告于2017年7月14日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》、《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》”，并变更其第四项诉请中的水费为871.2元、电费为11266.64元。事实和理由：原、被告于2017年7月14日签订了《鼎晟生活广场商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于东莞市××镇××路××科研设计大厦××号商铺，约定租赁期限共5年，以合同签订之日起计，原告应在签订合同当日向甲方一次性缴纳3个月租金71400元，其中两个月租金为租赁保证金，原告应在签订合同当日向被告缴纳物业管理费与水、电保证金10000元。同时，双方又签订了《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》，约定电费按1.25元每度收取，水费按4.2元每吨收取。合同签订后，原告即向被告支付了租赁保证金47600元及物业管理费与水、电保证金10000元。2017年7月14日，被告又以逃避税收为由，与原告另行签订了一份月租金为1600元的租赁合同，并以此向税务部门备案。据原告了解，被告与该大厦的其他租户均按此方式另行签订了租金很低的合同向税务部门备案。原告承租后成立了东莞市虎门聚岛寿司店，并同时对店铺进行装修，装修时被告却以形象为由要求原告将空调主机移至另一处。当原告移机后，被告自己的店铺却在原告空调主机前安装了一根柱子及招牌，导致原告空调主机无法散热，店内无法制冷，客人不来消费，食品材料变质，店内无法经营，但被告对此不予处理。经与被告多次协商无效后，原告暂停交付租金。后被告遂于2018年7月6日将原告店铺停水停电，并于2018年7月11日将原告店铺锁门，后于2018年7月20日解除了与原告的租赁合同。另据原告了解，涉案房屋系教育科研设计用地，不能作为商业用途。原告认为，涉案房屋系教育科研设计用地，不能作为商业用途，被告将此房屋出租给原告，其用途及价值与合同备注的标的物不符，原告可依法解除租赁合同及补充协议。被告在与原告签订租赁合同时隐瞒房屋用地性质的情况，应当退回租赁保证金及物业管理费与水、电保证金并赔偿原告损失。另，原、被告于2017年7月17日签订的合同，系被告为逃避税收所签，其合同也自然无效。另，被告未按国家规定的水电费标准收取原告的水电费，应将超出国家规定的水电费标准的金额退还给原告，同时原告保留向有关部门投诉被告的权利。另，即便合同有效，被告作为出租方，导致原告店内空调无法使用，并导致店铺不能经营，以致原告不能实现合同目的，原告有权暂停交付租金。被告借此为由解除与原告的租赁合同，违反了合同约定，应当退回租赁保证金及物业管理费与水、电保证金并赔偿原告损失。鉴此，特向法院起诉，请依法判决。被告鼎辉公司辩称，被告在履行合同中没有违约行为，原告要求解除双方于2017年7月14日签订的合同没有法律依据；原、被告双方于2017年7月17日签订的合同合法有效，但是该合同双方并未实际履行；原告要求被告退还租金保证金、水电保证金没有事实与法律依据，原告在履行合同中未按照合同约定及时交付租金及水电费，自2016年6月起，原告拖欠租金高达39667元，根据合同第11.5.3条约定，被告有权解除合同，并且没收保证金；原告要求被告退还多收的水电费没有事实与法律依据，被告是依据合同约定向原告收取水电费，有合同依据，无需返还水电费；原告要求被告赔偿损失500000元，没有事实与法律依据，原、被告双方签订的书面合同未能履行，是因为原告违反合同约定，未及时交纳租金，原告依法行使解除权，因合同不能履行所造成的损失应由原告自行承担。被告鼎辉公司向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2017年7月14日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》于2018年7月20日解除；2.判决原告向被告交还案涉房屋；3.判决原告支付被告2018年6月1日至7月20日的租金39667元；4.判决原告支付被告房屋使用费55530元（暂从2018年7月21日计至2018年9月30日止，实际应计至交还房屋时止）；5.判决原告支付被告2018年5月至7月水电费14882元；6.判决原告支付被告违约金71400元；7.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月14日签订一份《鼎晟生活广场商铺租赁合同》，约定原告承租东莞市虎门镇连升路鼎晟生活广场一层1号铺，自2018年6月起，原告拖欠租金及水电费，经被告多次催收，原告仍拒不按合同约定交付租金和水电费。根据合同约定，被告有权解除合同，原告应支付三个月租金作为违约金。被告于2018年7月20日向原告发出了解除合同通知，案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》已经解除，但原告至反诉时仍未向被告交还房屋。综上所述，特向法院提起诉讼诉讼，请求判如所请。原告欧家良针对反诉辩称，原告未向被告交纳租金的原因在于被告在原告的空调主机前安装柱子及招牌导致原告空调不能使用，店铺不能正常营业所致，被告违约在先，原告有权不交纳租金予以抗辩，因此原告无需支付被告2018年6月1日至2018年7月20日期间的租金；鉴于原告未能正常营业，原告也无需支付2018年5月至7月的水电费及违约金；被告在违法解除合同以后，阻止原告搬走店内物品，且已对外招租，因此原告无需支付2018年7月21日起的租金；现被告已实际控制案涉租赁物，不存在要原告进行交房。经审理查明，2017年7月14日，被告鼎辉公司作为出租方及甲方，原告欧家良作为承租方及乙方，签订一份《鼎晟生活广场商铺租赁合同》，约定：1.1甲方将位于东莞市虎门镇连升北路鼎晟生活广场项目一层1号铺出租给乙方;1.2该商铺实用面积为110平方米，本合同项下计算租金、物业管理费等面积按实用面积计算；2.1本合同租赁期限共5年,以合同签订日期时间之日起计;2.2甲方向乙方交付该商铺,具体交付日最晚时间为2017年7月25日;3.1乙方在签订本合同当日内向甲方一次性缴纳3个月租金71400元,其中2个月租金为租赁保证金,同时,乙方在签订本合同当日内向甲方指定的物业公司一次性缴纳物业管理费10000元作为物业管理与水电保证金；3.2若乙方延付、拒付租金或其他违约金的，甲方有权直接在租赁保证金中予以扣除，乙方须在甲方通知之日起3个工作日内补足租赁保证金至第3.1条约定的数额；4.2甲乙双方确认按第一种方式计算租金及支付期限，每月租金总计23800元；4.3若采取第一种租金标准的，乙方于签订本合同之日缴纳首月租金，此后乙方须在每月5日前向甲方支付当月租金；4.6乙方须按本合同约定期限向甲方支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，按应付未付款项的千分之三向甲方支付违约金；5.5乙方进场该商铺之日起使用该商铺而发生的水费、电费、燃气费、网络、电话及传真等费用均由乙方自行承担，该费用以实际发生的加上损耗分摊费用一并向物业公司缴纳；8.1本合同提前解除或终止后的7日内，乙方必须拆除或搬离乙方安装或增设所有附属设施、设备、装饰装修物或其他添附物，将该商铺连同所有的附属物恢复原状，在良好、清洁和可供正常使用状态下交还甲方，甲方不对乙方恢复原状行为作任何补偿；8.4若乙方未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甲方的，乙方每延期一天，应向甲方支付本合同解除或终止时日租金水平的双倍的违约金，并承担由此造成的甲方的实际损失；11.1乙方迟延支付租金、物业管理费以及其他应付款项或费用，则甲方、物业公司有权向乙方收取相关迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至费用或款项实际全额付清之日为止，乙方迟延支付租金，物业管理费以及其他应付款项或费用超过15日的，甲方有权停止供水供电或采取必要的措施停止该商铺使用；11.4甲方严重违反本合同约定的，乙方有权单方解除本合同，租金按实际发生租期结算，物业管理费、水、电、煤气费等据实结算，同时，乙方有权要求甲方在本合同解除后十日内双倍返还租赁保证金及支付两个月租金作为违约金；11.5乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方在本合同解除后十日内支付三个月租金（以合同解除时租金标准计）作为违约金，乙方交纳的履约保证金不予退还，同时乙方应付未付的款项仍需支付……11.5.3迟延支付履约保证金、租金、物业管理费、代缴水、电、煤气费等应付款项或费用超过15日，经甲方或物业公司催缴后3个工作日内仍未交纳的。另查明，2017年7月14日，被告鼎辉公司作为出租方及甲方，原告欧家良作为承租方及乙方，还签订了一份《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》，约定：3.1电费包括乙方的自用电费和鼎晟生活广场的电损费，以乙方电表计量标准，1.25元/度收取；3.2水费包括乙方的自用水费、公用公摊水费及污水处理费，以乙方水表计量标准4.2元/吨收取；本补充协议生效后，即成为甲乙双方签订《鼎晟生活广场商铺租赁合同》不可分割的组成部分，与《鼎晟生活广场商铺租赁合同》具有同等的法律效力，原合同的其余部分应完全继续生效。同日，原告欧家良向被告鼎辉公司支付了租赁保证金47600元、物业管理与水电保证金10000元及首月租金23800元。原告欧家良承租案涉商铺后，于2017年7月27日注册成立了“东莞市虎门聚岛寿司店”。另查明，2017年7月17日，被告鼎辉公司作为出租方及甲方，原告欧家良作为承租方及乙方，又签订一份《鼎晟生活广场商铺租赁合同》，约定：1.1甲方将位于东莞市虎门镇连升北路鼎晟生活广场项目一层1号铺出租给乙方;1.2该商铺建筑面积为80平方米，套内建筑面积80平方米，本合同项下计算租金、物业管理费等面积按实用面积计算；2.1本合同租赁期限共5年,以合同签订日期时间之日起计;2.2甲方向乙方交付该商铺,具体交付日以甲方通知乙方为准，在该商铺交付时，甲、乙双方签署《商铺交接确认书》;3.1乙方在签订本合同当日内向甲方一次性缴纳2个月租金3200元,同时,乙方在签订本合同当日内向甲方指定的物业公司一次性缴纳物业管理费10000元作为物业管理与水、电保证金；4.2甲乙双方确认按第一种方式计算租金及支付期限，每月租金总计1600元。该合同首页抬头加盖了“广东省东莞市地方税务局印花税收讫专用章”，显示：已缴税额伍拾柒元陆角，完税凭证字号（161）粤地证05066951，缴税日期2017-7-31。原告欧家良主张该合同是应被告鼎辉公司要求为了避税而签订的，被告鼎辉公司则主张该合同系应原告欧家良要求签订的，不清楚用途，但双方均确认双方实际履行的系于2017年7月14日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》及《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》。另查明，原告欧家良已支付租金至2018年5月，支付水电费至2018年4月，案涉“东莞市虎门聚岛寿司店”于2018年7月6日停止经营。原告欧家良主张，由于其店铺的空调出风口被另一店铺的招牌遮挡，导致主机无法散热，空调无法使用。对此，原告欧家良向本院提交了一份案外人东莞市红东制冷有限公司出具的《聚岛寿司店5台空调检修过程》，记载：2018-4-12，到现场检测空调功能合格，因主机出风口前后被巴蜀大将招牌严密包裹，无法散热，导致压缩机高压保护开关启动跳闸，空调无法正常工作，已现场通知寿司店及物业公司要求拆除阻挡物；2018-4-14，到现场检测空调功能合格，主机出风口依然被阻挡，无法正常散热，压缩机高压保护依然跳闸，空调无法正常工作；2018-5-20，到现场检测空调功能合格，主机出风口正面依然被阻挡，无法正常散热，压缩机高压保护依然跳闸，空调无法正常工作；2018-5-21至24日，应寿司店要求，安排技术员连续4天到现场定点检测空调，功能合格，主机不能正常散热问题依然存在；2018-6-4，到达现场检查，空调功能合格，主机出风口正面依然被阻挡，无法正常散热，压缩机高压保护依然跳闸，空调无法正常工作。另查明，2018年6月9日，被告鼎辉公司的工作人员通过微信向原告欧家良催缴2018年6月份租金，原告欧家良回复称“等你们解决空调问题和车入口问题吧，我隔壁的老板都不愿意交，我空调不行做不了生意，再说我有两个月押金在甲方，你们想逼我上绝路，那我们只好法庭上见了”。由于原告欧家良逾期缴纳2018年6月份租金，被告鼎辉公司于2018年7月6日对原告欧家良经营的“东莞市虎门聚岛寿司店”采取停电措施。原告欧家良就此事与被告鼎辉公司的员工钟炜通过微信多次沟通，但未达成一致意见。2018年7月9日，原告欧家良又与被告鼎辉公司的法定代表人周双力进行当面沟通，双方对于空调使用及挪位问题进行了协商，但亦未达成一致意见。之后，原告欧家良通过广东展创律师事务所向被告鼎辉公司发出一份《律师函》，要求被告鼎辉公司针对空调无法使用及停水停电事宜与其进行协商。2018年7月20日，被告鼎辉公司向原告欧家良发出一份《解除合同通知书》，正式提出解除案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》，并要求原告欧家良在收到通知后七日内将案涉商铺交还并结清一切费用。原告欧家良主张，其于2018年7月6日停止经营并将案涉商铺锁门，后于2018年7月11日发现商铺大门上加了一把锁，于是报警处理，之后锁被剪掉，但至2018年8月7日，案涉商铺又被上锁，原告欧家良无法搬离案涉租赁物内的物品。被告鼎辉公司主张其并未对案涉商铺进行上锁，亦未阻止原告欧家良搬离案涉商铺，原告欧家良至庭审之日仍未将案涉商铺腾空并交还给被告鼎辉公司。经本院协调，原告欧家良于2018年11月15日将案涉商铺内的未形成附合的装饰装修物全部搬离，被告鼎辉公司已收回案涉租赁物。另查明，被告鼎辉公司主张原告欧家良尚拖欠2018年5月至7月期间的水电费14882元，庭审中，原、被告双方均同意按照10000元计算。原、被告双方均确认，截止至2018年4月，原告欧家良共用水484吨，用电20119度，原告欧家良主张水费应按每吨2.4元计算，电费应按每度0.69元计算,并要求被告鼎辉公司退还多收的水费871.2元、电费11266.64元。原告欧家良还主张，由于案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》无法继续履行，其投入的装修无法继续使用，产生装修损失500000元。被告鼎辉公司明确表示不同意利用案涉租赁物内所有的装饰装修物，庭审中，对于案涉租赁物内已形成附合的装饰装修物的残值，双方经协商一致同意按照270000元计算。另查明，案涉租赁物位于广东省东莞市××镇××路××大厦××楼××号铺，该大厦已取得《建设工程规划许可证》，并于2016年5月23日经消防部门验收合格，该大厦对应的土地权属证号为东府集用（2008）第1900061112564号，土地使用权人为东莞市俊威实业投资有限公司，土地用途为科研设计。被告鼎辉公司受东莞市俊威实业投资有限公司委托对案涉租赁物进行管理。以上事实，有原告欧家良提交的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）、《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》、收款收据、营业执照、《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月17日签订）、《集体土地使用证》（复印件）、《建设用地规划许可证》（复印件）、《建设工程规划许可证》（复印件）、企业营业执照、授权委托书、《聚岛寿司店5台空调检修过程》、录音、律师函、快递单、报警回执、微信聊天记录、短信记录、水电费用单、店铺录像、销售单、照片，被告鼎辉公司提交的水电费用明细表及发票、微信聊天记录、照片、证明、《鼎晟生活广场商铺租赁合同》、《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》、《商铺交接确认书》、《解除合同通知书》、费用清单、《建设工程规划许可证》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物已取得《建设工程规划许可证》，案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）及《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，本院依法予以确认。对于双方于2017年7月17日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》的效力，该合同记载的租赁物面积低于实际面积，约定的租金标准亦明显低于市场标准，从合同上加盖的税务部门印章可知，该份合同的用途系用于申报印花税，租金标准的降低导致了国家税收的减少，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，本院依法认定原、被告双方于2017年7月17日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》无效。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：原告欧家良违约还是被告鼎辉公司违约。对此，本院分析如下：一、原告欧家良主张案涉租赁物的用途为科研设计，与合同约定的用途不符，被告鼎辉公司构成违约，但原告欧家良承租案涉租赁物后成功办理工商登记并实际经营了“东莞市虎门聚岛寿司店”，即案涉租赁物的用途并不影响原告欧家良对租赁物的使用，原告欧家良据此主张被告鼎辉公司违约没有依据，本院依法不予支持；二、原告欧家良主张被告鼎辉公司所有的商铺招牌及柱子遮挡住其经营的店铺的空调出风口，导致空调无法使用，从双方提交的证据来看，虽然双方对于空调问题进行过多次沟通，但均无直接反映空调无法使用的原因究竟是什么，且被告鼎辉公司提供的照片显示，原告欧家良经营的店铺空调位于“巴蜀大将”店铺招牌上方，该空间并非密闭不透气，原告欧家良主张空调无法使用证据不足，退一步讲，即使空调无法使用，也不能视为被告鼎辉公司根本违约，故对于原告欧家良的该项主张，本院亦不予支持；三、在原告欧家良逾期缴纳2017年6月份租金的前提下，被告鼎辉公司于2017年7月6日对案涉租赁物采取停电措施，亦符合案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）的约定，原告欧家良据此主张被告鼎辉公司违约，亦不成立；四、案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）约定原告欧家良应于每月5日前支付当月租金，原告欧家良拒不缴纳2017年6月份租金，逾期超过十五日，且经催收后仍未在三个工作日内缴纳，根据《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）第11.5的约定，被告鼎辉公司有权单方提出解除案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）。综上分析，本院认为，原告欧家良主张被告鼎辉公司违约，依据不足，故对于原告欧家良要求解除案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》及《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》的主张，本院依法不予支持。原告欧家良逾期未缴纳租金及水电费，已经构成违约，根据案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》(2017年7月14日签订)的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，被告鼎辉公司有权单方解除案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）。对于合同解除的时间，被告鼎辉公司已经于2018年7月20日向原告欧家良发出《解除合同通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“合同自通知到达对方时解除”、故案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》(2017年7月14日签订)已经于2018年7月20日解除。原告欧家良已经于2018年11月15日搬离案涉租赁物，被告鼎辉公司再要求原告欧家良交还案涉租赁物没有依据，本院依法不予支持。对于原告欧家良诉请的租赁保证金47600元，根据案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》(2017年7月14日签订)第11.5条的约定，被告鼎辉公司在提出解除合同的同时，还有权不予退还租赁保证金，故原告欧家良要求被告鼎辉公司退还租赁保证金47600元没有依据，本院依法不予支持。对于原告欧家良诉请的物业管理与水、电保证金10000元，因案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》(2017年7月14日签订)已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告欧家良有权要求被告鼎辉公司退还物业管理与水、电保证金10000元，对于原告欧家良的该项诉请，本院依法予以支持。对于原告欧家良主张被告鼎辉公司多收取的水费871.2元、电费11266.64元，根据案涉《鼎晟生活广场商铺租赁补充协议》的约定，被告鼎辉公司收取水费的标准为每吨4.2元，收取电费的标准为1.25元，该收费还包含其他费用，该约定属于原、被告双方的真实意思表示，被告鼎辉公司无需向原告鼎辉公司退还水电费用，故对于原告欧家良的该项诉请，本院依法不予支持。对于原告欧家良主张的装修损失500000元，原、被告双方经协商一致同意案涉租赁物内已形成附合的装饰装修物的残值按照270000元计算，但由于案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）系由于原告欧家良违约而解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，被告鼎辉公司明确表示不同意利用已形成附合的装饰装修物，故原告欧家良无权要求被告鼎辉公司赔偿其装修损失。对于被告鼎辉公司反诉诉请的租金，案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》(2017年7月14日签订)约定每月租金为23800元，原告欧家良已缴纳租金至2018年5月，故租金应自2018年6月1日起计算至案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》（2017年7月14日签订）解除之日，即2018年7月20日，经计算为39667元。对于被告鼎辉公司诉请的占有使用费，由于案涉“东莞市虎门聚岛寿司店”已经于2018年7月6日停止经营，原告欧家良之后并未实际使用案涉租赁物，但考虑到案涉租赁物被占用无法出租，本院酌情认定占有使用费按照每月11900元计算，自2018年7月21日起计算至案涉租赁物交还之日，即2018年11月15日止，经计算为45872.58元。对于被告鼎辉公司诉请的水电费，双方均同意按照10000元计算，本院依法予以认定，原告欧家良应向被告鼎辉公司支付水电费10000元。对于被告鼎辉公司诉请的违约金，虽然根据案涉《鼎晟生活广场商铺租赁合同》(2017年7月14日签订)第11.5条的约定，因原告欧家良逾期缴纳租金构成违约，被告鼎辉公司在提出解除合同的同时，还有权要求原告欧家良支付三个月租金作为违约金，但考虑到被告鼎辉公司已经实际没收原告欧家良缴纳的租赁保证金47600元，其损失已经得到一定的补偿，且原告欧家良主观上并非恶意违约，其违约行为亦已受到没收保证金的惩罚，不应再承担违约金，根据公平原则，本院对于被告鼎辉公司诉请的违约金71400元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本院判决如下：一、确认原告欧家良与被告东莞市鼎辉商业管理有限公司于2017年7月14日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》已经于2018年7月20日解除；二、确认原告欧家良与被告东莞市鼎辉商业管理有限公司于2017年7月17日签订的《鼎晟生活广场商铺租赁合同》无效；三、限被告东莞市鼎辉商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告欧家良退还物业管理与水、电保证金10000元；四、限原告欧家良于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市鼎辉商业管理有限公司支付租金39667元；五、限原告欧家良于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市鼎辉商业管理有限公司支付房屋占有使用费45872.58元；六、限原告欧家良于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市鼎辉商业管理有限公司支付水电费10000元；七、驳回原告欧家良的其他诉讼请求;八、驳回被告东莞市鼎辉商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4730元（原告已预交），由原告欧家良负担。本案反诉受理费1965元（被告已预交），由原告欧家良负担1611元，由被告东莞市鼎辉商业管理有限公司负担354元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡辉二〇一九年一月十六日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡