辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2019）辽02民终198号上诉人(原审原告、反诉被告)：周明，男，1976年4月13日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）：姜红萍，女，1977年11月20日生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：于国华，辽宁晓余律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人：何智韬，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聃聃，辽宁诚高律师事务所实习律师。上诉人周明、姜红萍因与被上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周明、姜红萍的共同委托诉讼代理人于国华，被上诉人保利公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周明、姜红萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周明、姜红萍的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律均错误，未能按照法律规定客观公正地处理本案，仅以辽宁省高级人民法院对其他同小区业主同类案件的判决为依据作出了本案的错误判决。一、本案的基本事实是：周明、姜红萍和保利公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限为2014年10月31日，2014年10月20日保利公司组织案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求的竣工验收报告。2014年10月31日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站向保利公司下达责令整改通知书，要求保利公司上交整改完成报告，未整改完成不得投入使用。2015年4月13日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具上述整改单位签字的单位工程竣工验收监督记录。同日，保利公司重新进行了工程竣工验收，出具了落款时间为2015年4月13日的工程竣工验收报告并备案。故案涉楼宇具备交付条件的时间应为2015年4月13日。在合同约定的交房日2014年10月31日，该建设工程的消防和规划均未通过验收。根据双方《商品房买卖合同》的约定，保利公司存在逾期交房的情形，应按照合同约定承担日万分之二的违约金。二、《中华人民共和国建筑法》第六条、《建设工程质量管理条例》第四条、第四十六条、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条均规定建设主管部门对工程竣工验收具有监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十八条、第四十九条、《辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施办法》第十四条、第二十三条均明确了质量监督部门在发现有影响工程质量问题及有违反建设工程质量规定行为的问题时，有权责令整改。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定，工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。最高人民法院作出的（2015）民申字第1045号民事裁定书认定商品房竣工验收备案表是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。故一审法院认定保利公司整改前即具备交房条件是错误的，请求二审法院综合考虑最高人民法院对于房屋交付法律规定的认定，客观公正的处理此案。保利公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、案涉房屋已经竣工并通过合法有效的验收程序，满足案涉《商品房买卖合同》所约定的房屋交付条件，即“符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”；同时，保利公司也已经按照合同约定将案涉房屋实际交付给上诉人，不存在所谓“逾期交房”的违约行为，当然不应承担任何所谓“逾期交房”的违约责任。因此一审判决认定事实清楚、适用法律正确，具体表现在：首先，案涉《商品房买卖合同》是在合同双方充分协商一致的基础上自愿签订，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此此合同合法有效，当事双方应遵守合同的约定。其次，根据2000年颁布实施的《建设工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用”；根据2013年颁布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第4条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”。由此可知，保利公司的上述观点完全符合我国现行法律的规定。再次，合同补充协议（附件四）第六条第一款明确了房屋交付条件：买受人应按《商品房买卖合同》规定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用。2014年10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。2014年10月31日答辩人通过合同约定的方式向上诉人邮寄送达收楼通知书，上诉人已签收。因保利公司已履行合同义务，上诉人主张保利公司构成违约，进而要求保利公司承担逾期交付房屋的违约金缺乏事实依据，一审判决合理合法。二、本案的同类判决辽宁省高级人民法院（2016）辽民再405、406号民事判决认为:“大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。”因此保利公司已达到法定和约定的房屋交付条件，并不存在违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。保利公司已按照合同的约定向上诉人送达了收房通知书，保利公司没有逾期交房的行为；而且上诉人混淆了竣工验收与备案两个程序，质监站的监督程序并非验收程序，其所提出的整改等通知对案涉房屋的验收没有必然的约束力。辽宁省高级人民法院（2016）辽民再405、406号判决与本案属于同小区、同类型的案件，与本案的关联性十分密切，而且该判决书目前尚未通过法律程序予以撤销，为了统一裁判尺度，二审法院应当参照适用辽宁省高级人民法院的两份判决，判令驳回上诉人的上诉请求。综上所述，上诉人的诉讼请求既没有事实基础也没有合同或法律依据，恳请驳回上诉人的全部上诉请求。周明、姜红萍向一审法院起诉请求：判令保利公司承担违约金34,712.86元（自2014年11月1日起至2015年2月10日止），实际金额计算至实际收房之日止。保利公司反诉请求：判令周明、姜红萍支付逾期付款违约金6,426.8元（自2014年2月8日起至2014年4月9日）。一审法院认定事实：一、2012年11月26日被告取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于大连市甘井子区红南北园#号的房屋，建筑面积130.74平方米，总价款1,701,611元。该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……5.该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即位房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。合同补充协议（附件四）第六条第一款约定：买受人应按《合同》规定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用。因买受人原因逾期领取钥匙，自《合同》约定的交房时间或自出卖人通知领取钥匙的次日起视为交付，买受人应承担空房管理费、物业管理费、采暖费等相关费用。合同补充协议（附件四）第十条关于联络方式约定，根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。合同签订后，原告以首付款及按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款。2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。2014年10月31日、11月1日被告根据原告预留的电话及变更的地址邮寄送达了收楼通知书，该邮件已妥投。二、大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出《责令整改通知书》，工程名称，红旗水泥制品厂周边地块改造项目；形象进度，装饰装修；检查部位，行为抽查；处理意见，责令整改，上交《整改完成报告》，未整改完成不得投入使用。2015年2月5日由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。2015年4月13日大连市甘井子区建筑质量监督站作出《单位工程竣工验收监督纪录》，质量行为检查情况：1.各方人员按规定到齐。2.各方意见一致，同意验收。工程实物质量检查情况（含技术资料）：1.细部处理不良，部分表箱缝隙较大；2.成品保护工作应提前做好；3.个别处外墙涂料污染。同日，施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。三、大连市中级人民法院（2016）辽02民终5014号民事裁定书认为，与本案原审原告同一小区的业主，因保利公司逾期交房问题起诉至法院的同类案件，在本案原审原告起诉前有两件已经一审法院作出生效判决。在本案审理期间，保利公司提供了辽宁省高级人民法院（2016）辽民申2668、2669号民事裁定书等新证据，用于证明同一小区的同类案件现正处于辽宁省高级人民法院再审过程中。为了统一裁判尺度，防止出现与再审结果相冲突的情况，将本案发回重审，由一审法院对上述问题予以核实后再行处理。另外，对于周明、姜红萍逾期付款的原因等相关事实一审法院并未查清，本次重审时一并予以审查，进而依法作出相应的处理。四、与本案原审原告系同一小区的业主，因保利公司逾期交房问题起诉至法院的同类案件。一审法院曾作出（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决，结论：驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院作出（2015）大民二终字第1498、1670号民事判决，结论：（一）撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决。（二）被告于判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金。（三）驳回原告其他诉讼请求。被告不服，申诉至辽宁省高级人民法院。2017年2月10日省高院作出（2016）辽民再405、406号民事判决书，以被告达到法定和约定的房屋交付条件，被告不存在违约责任，故不承担逾期交房的违约责任为由。撤销了市中院（2015）大民二终字第1498、1670号民事判决；维持了一审法院（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点：被告在双方约定的房屋交付期限日（2014年10月31日）是否具备房屋交付条件及是否存在违约情形。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。首先，从法律规定看：国务院2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部于2000年4月7日发布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部第78号令，于2009年10月19日经住房和城乡建设部第2号令修改为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》）第四条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级人以上地方政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”第七条规定：“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内来办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处200,000元以上300,000元以下罚款。”住房和城乡建设部于2010年8月1日发布，9月1日实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施。”住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第五条规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。”第八条规定：“负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形成、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。”第九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案。”《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。以上法律规定表明，对于建设工程竣工验收，现行法律规定实行的是建设工程质量监督管理制度，即竣工验收备案制，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用的条件。建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）具体履行备案职能。因此，质监站的竣工验收不能做为认定工程是否已竣工验收的依据。其次，从本案双方当事人的约定条件看：原告与被告签订的《商品房买卖合同》关于商品房交付条款约定，保利公司“应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。”2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。此节事实证明，被告按照合同约定的时间完成组织验收义务，并出具了工程质量合格报告，不存在违约行为。根据上述法律规定及双方当事人约定，案涉楼房已具备交付条件。庭审中，原告未对其购买的房屋存在质量缺陷提交证据证明，亦没有提出报修无记录。大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。被告按合同约定日期交付房屋，于2014年10月31日通过合同约定的方式向原告邮寄送达收楼通知书，原告本人已签收。因被告已履行合同义务，原告在收到收楼通知的情况下拒绝接受房屋，主张被告构成违约，要求被告承担逾期交付房屋的违约金缺乏事实依据。另，原告提出的其他问题均不是影响房屋交付的必要条件。故房屋逾期交付的违约责任不应由被告承担。一审法院对原告的诉讼请求不予支持。关于反诉请求，虽原告逾期付款属实，且未能举证证明其及时积极申请办理贷款手续并符合个人住房贷款的条件。但因贷款流程多而复杂，所需时间并非原告所能控制，由此认定买受人构成违约显失公平。故公平原则出发，综合考虑双方利益。对被告的反诉请求不予支持。一审法院作出如下判决：一、驳回原告周明、姜红萍的诉讼请求；二、驳回被告大连保利红旗房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费665元，其他费用50元，合计人民币715元（原告已预交），由原告周明、姜红萍承担；反诉费25元（被告已预交），由被告大连保利红旗房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提供的辽宁省人民检察院出具的《民事监督案件受理通知书》，保利公司对该证据的真实性并无异议，本院予以确认。该证据显示，与本案系同类案件的另案购房人李积华已向辽宁省人民检察院申请民事案件监督，辽宁省人民检察院已受理该案。对于上诉人提供的（2015）民申字第1045号民事裁定书，保利公司对真实性并无异议，但对关联性有异议，鉴于该案件并非指导性案例，且与本案无直接关联，故本院对该份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民再405、406号民事判决认为：“大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。”本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为在《商品房买卖合同》约定的交房期限内保利公司是否具备了交付案涉房屋的条件。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。根据上述规定，工程竣工验收由建设单位组织实施，验收后，由工程质量监督机构对工程进行监督备案。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，保利公司应当在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。依据前述法律规定，合同约定的“商品房所在楼宇经验收合格”应认定为建设单位组织的勘察、设计、施工、监理单位验收并合格，该约定系双方当事人的真实意思表示，且与上述法律文件的相关规定相符，应为合法有效。合同签订后，保利公司在合同约定的期限内取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具的案涉楼宇验收合格的证明文件，并组织上述单位对案涉工程进行了竣工验收，结论为工程竣工验收合格。至此，保利公司在合同约定的交房期限届满前已具备了房屋交付条件。2014年10月，保利公司向上诉人发出收楼通知书，履行了通知收房的义务。据此，上诉人未依约接收案涉房屋并非保利公司的原因所致，其诉请保利公司支付逾期交房违约金无充分的事实和法律依据，一审法院驳回其诉请并无不当，本院依法予以维持。关于上诉人上诉称，2014年10月31日大连市甘井子区建筑工程质量监督站向保利公司下达责令整改通知书，要求保利公司对案涉房屋进行整改，2015年4月13日，保利公司重新进行了工程竣工验收并在质监站备案，故案涉楼宇具备交付条件的时间应为2015年4月13日一节，本院认为，与本案上诉人系同一小区的业主因保利公司逾期交房问题起诉至法院的同类案件，辽宁省高级人民法院已作出（2016）辽民再405、406号民事判决，该判决认定保利公司已达到法定和约定的房屋交付条件，并不存在违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。在该判决中阐明，“大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。”据此，仅凭大连市甘井子区建筑工程质量监督站的整改通知书不足以认定案涉房屋不具备交付条件，上诉人的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费665元，由周明、姜红萍负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 张萍萍审判员 陈 伟 二〇一九年一月二十九日书记员 杜玉洁