浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初15220号 原告：浙江开源物业服务有限公司，住所地金华市婺城区安地镇回坑村。 法定代表人：黄邦法，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：舒紫娟，女，1979年5月27日出生，汉族，系公司职员。 委托诉讼代理人（特别授权）：邢森波，浙江金元律师事务所律师。 被告：张志琴，女，1969年1月2日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告浙江开源物业服务有限公司为与被告张志琴物业服务合同纠纷一案，于2018年11月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员朱志福独任审判，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请：1、判令被告支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3639元；2、判令被告承担律师代理费800元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称，原告以招投标方式取得被告房屋所在的金色海塘小区物业管理后，于2017年7月31日与金华市金色海塘小区业主委员会（以下简称金色海塘业委会）签订《金色海塘物业服务合同》，并约定：由原告对金色海塘小区实施物业管理；合同期限自2017年8月1日至2020年7月31日止；业主按其拥有建筑面积2.1元/月/M2交纳物业费；高层住宅电梯运行费、小区水系水电费、景观灯、消防、照明等能耗费不再另行收费；地下车库按40元/月缴纳物业服务费；逾期交纳物业服务费的，应按应付金额每日2‰支付违约金，并由欠费方承担诉讼费、律师费等相应费用。双方对其他事项进行了约定。协议签订后，原告已提供物业服务，经原告多次催缴，但被告至今未交纳物业服务费。综上，恳请支持原告诉请。 为证明上述事实，原告提供的证据有：1、营业执照及被告的身份证复印件；2、《中标通知书》、金华经济技术开发区物业服务备案证明及《金色海塘物业服务合同》各1份；3、国内挂号信函收据、中国邮政邮件跟踪查询单及《物业服务费催缴通知》各1份；4、《委托代理合同》及发票各1份；5、不动产权属查询结果单1份；6、《前期物业管理服务协议》和《金色海塘装修管理服务协议》各1份。 被告辩称：一直没有说不交纳物业费，由于原告回避了服务的真实情况，目的是为了只收费而不管服务，根据物管条例规定，物业服务过差，或未经物价部门审批，业主可以拒交或暂不交物业费。之前，曾多次要求原告出示合同范本，业主要使用监督权，但其一直不肯出示，在今年6月份新一届业主委会成立后，才拿到合同的副本，在本案诉讼时才看到合同正本。而合同中只约定了业主的违约责任，没有原告的违约责任，合同显失公平，应属无效。原告在该小区从事物业服务已一年以上，经测评，其满意度不足10%，不满意度达60%，住宅2.1元/月/M2，车库40元/月/个的物业费在金华已算最高的，但其未做到应有的服务，他人在小区二层停车库开地下工厂、存放易燃易爆物资，不但不去管理，还去收电费，严重影响了小区居民的人身和财产安全，自2018年1月份业主发现该情况时起，曾与原告交涉多次，但其却置之不理，直到该隐患存在9个月并经业主报警才得以处理；小区南门前规划为绿化区域，因原告放弃管理导致大片绿地植物死亡，给业主造成巨大损失。在合同中约定，设施设备的可使用率应在98%以上，但有30多盏路灯长达约10个月不亮，至2018年6月17日经业委会交涉后才整改；门卫也不尽职，小区管理混乱，有时晚上下班回家，则无人开降拦车杆，要自己手动，经查看发现保安在睡觉；小区北侧有两处空地就在保安边上，有人翻墙在小区内种菜也不管，外面人到小区小河内钓鱼，也放任不管，小区的服务没给业主安全感；原告的所为违背了其作为物业服务公司应有的服务义务，有些未入住的业主要对房屋进行装修，原告则要其先交纳物业费，否则不让装修，很多已交纳物业费的业主是因为要装修才被迫交纳的。原告应讲诚信，但它追求的仅是经济利益，业主需要一个安全整洁的环境，原告的行为虽然损害的是公共利益，但公共利益系由个体组织的，新一届业委会曾与原告多次协商，望合理确定物业的收费，但其置之不理，据此，业委会已另行提起诉讼，并要求追究原告的违约责任。另外，原告违反合同约定，至今未公示物业项目及其收费标准，虽然原业委会与原告签订了合同，但本被告并不清楚，被告是消费者，应有的知情权不应侵犯，在今年的6月22日才知道有合同，原告违约在先，约50%的业主拒交物业费；18幢底下二层原放置的柴油用完了又放置润滑油，长达半年之久，业主曾多次打电话交涉，但原告也不去处理；30多盏路灯约十个半月不亮，在2018年6月18日才修复，没有电费损耗，不应该全额收费；原告为了减少成本，一方面不及时对树木进行修剪，另一方面又不从美观的角度考虑剪去树木枝条并出卖，导致树冠形态不美观，甚至死亡，原告出让树木枝条应有万余元的不当收入，应返还业主。业主作为个体是弱势群体，请法院按质认价，按照原告的服务情况，住宅只能以0.8元/月/M2、车位以10元/月交付物业费。驳回原告的全部诉讼请求。无证据提交。 本院对原告提交的证据经组织质证后、认证如下：1、提交证据1，原告待证原、被告的诉讼主体资格；2、提交证据2，原告待证金色海塘小区由原告提供物业服务，及原告与该小区业委会签订合同并约定相关内容的事实；3、提交证据3，原告待证其向被告曾催缴物业费的事实；4、提交证据4，原告待证因被告违约，原告因此支付代理费800元的事实；5、提交证据5，原告待证房产登记于被告名下的事实；6、提交证据6，原告待证房产交付时间的事实。被告认为，在诉讼前，不清楚有《金色海塘物业服务合同》，在诉讼时才知道有该合同；对原告提交的其他证据无异议。本院认为，被告不知有《金色海塘物业服务合同》，并不能因此否定该合同的存在；此外，由于被告对原告提交的其他证据之真实性、合法性无异议，且与本案相关联。故本院对原告上述证据的证明力予以确认。 综上，并结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2017年7月31日，原告浙江开源物业服务有限公司（乙方）经金色海塘业委会公开选聘并中标后，与金色海塘业委会（甲方）签订《金色海塘物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对金色海塘小区实行专业化、一体化的物业管理，该小区共有住宅1000套，地下车库1033个，建筑物**，共计住宅单元29个，合同期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，物业服务主要内容有：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区内交通秩序及车辆停泊管理；协助公安机关维护物业管理区域内的公共秩序，做好安全防范工作等事项，物业管理服务收费采用包干制方式，住宅由业主按其拥有物业的建筑面积2.10元/月/M2直接向乙方交纳，高层住宅的电梯运行费、小区水系水电费、景观灯以及弱电、消防、照明等的能耗均包含在内，不另行收取，开发公司（实际产权人）未售空置房物业费按100%收取，业主空置房物业费原则上按70%收取，，地下车库车位服务费由业主按40元/月/个向乙方交纳物业费实行预收，预收期限不超过12个月。已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主，其物业服务费的收取按小区统一交付时间开始计费（由于房屋质量或其他因开发商责任造成的延误交房，则从实际交付时间开始计费，延误阶段的物业服务费由责任方承担）；业主、物业使用人逾期支付物业服务费的，乙方有权要求其支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉，并要求欠费方承担诉讼费、律师费等相应费用。同时，合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，原告依约定时间入住金色海塘小区并从事物业服务。2018年12月10日，金色海塘业委会以浙江开源物业服务有限公司（即本案原告）违约为由就物业服务合同纠纷另案提起诉讼，本院已受理立案，案号为（2018）浙0702民初16420号。 另查明，被告张志琴系金华市婺城区婺州街1188号金色海塘小区18幢1单元1401室房产业主，于2016年3月18日接收该房产时，曾与金华市海塘物业管理有限公司签订过《前期物业管理服务协议》、《金色海塘装修管理服务协议》。2017年10月12日，被告取得上述房产权属登记，登记建筑面积为125.34M2。根据上述合同所确定的收费标准计算，被告应向原告交纳2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费（含车位管理费）共计3638.57元。2018年8月6日，原告向被告发出书面催缴函，要求被告缴付相应的物业费，被告因故未支付。为此，原告聘请律师对本案提起诉讼，并因此支出律师代理费800元。 本院认为，金色海塘业委会代表全体业主与原告签订《金色海塘物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，为合法有效；合同内容是否显失公平，涉案小区的业委会现已另行主张，故本院在此不作评判。据此，在该合同被依法撤销或变更前，该合同对双方及涉案小区的全体业主均具有约束力。被告作为案涉小区的业主在原告提供物业服务后，依约交纳相应物业服务费系其基本义务。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、或少交物业费，则对已全额缴纳物业费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的全体业主主张权利，且业委会已代表全体业主在另案中以原物业费计算之标准与原告实际付出的服务不匹配为由，已主张调低其计费标准。由于被告未按约定期限向原告履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告提出由被告支付相应物业费，并依约承担律师代理服务费的请求，并无不当，依法予以支持；但原告诉请的物业费多于实际应付金额，故应以实际金额计算。如果物业费的标准在业委会所诉一案中被变更，或业委会与本案原告经协商后作变更，则视被告履行情况相应的予以扣减，或由被告自己主张，或经业委会代表其主张返还应减少的部分。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张志琴给付原告浙江开源物业服务有限公司自2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3638.57元（含车位管理费480元）； 二、被告张志琴偿付原告浙江开源物业服务有限公司支出的律师代理费800元。 上述一、二项债务于本判决生效之日起三日内履行。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告浙江开源物业服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费25元（减半收取，原告已预交），由被告张志琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 朱志福 二〇一九年一月十四日 法官助理盛云扬 代书记员 叶林峰