江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初6817号原告：刘海年，男，1977年2月14日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。原告：成某，女，1977年8月4日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。原告：刘思雨，女，2004年6月11日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。法定监护人：成某（刘思雨母亲），女，1977年8月4日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，统一社会信用代码91320902697876976G，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告刘海年、成某、刘思雨与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（下称盐城嘉华公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告刘海年、刘思雨及其委托诉讼代理人原告成某、被告盐城嘉华公司的委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘海年、成某、刘思雨向本院提出诉讼请求：1、被告将A幢第3层3069商铺的经营管理及使用权等一切合法权益立即无条件交付给原告，停止一切侵权行为。2、将原告的A幢第3层3069商铺腾空并恢复到原购房合同规定的交付时的状态，恢复原义务商贸城有关标识和小商品经营业态。3、被告支付原告未支付的租金4万元及违约金2000元，合计4.2万元（2016年下半年6个月按照总房款的8%计算；2017年、2018年均按市场价格每年1.5万元计算；违约金按银行利息计算），并解除商铺委托经营管理协议。4、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2010年，盐城嘉华公司在盐城北郊开发义乌商城并大肆宣传有稳定的投资收益。2012年3月2日，原告与中瓯公司签订商品房买卖合同1份，购得盐城义乌商贸城A幢3069号室商品房1间（建筑面积38.73平方米，房款合计194347元）。同时初始委托期5年截止2018年1月18日，到期后，本人多次要求收回商铺经营管理及使用权等一切权利，但盐城嘉华公司工作人员一再强调收房不可能，只能续租，原告因此续租两年。但被告对房租一拖再拖，分文未付。原告无奈诉至法院。被告盐城嘉华公司辩称：1、双方委托协议尚未到期，原告没有单方解除合同的权利，一方提前解除合同应当承担违约责任；2、案涉商铺已经改造成家家爱家具广场，现经营稳定，由此可见，委托人对原告房屋的改造是为了符合市场需求，对包含原告在内的大多数业主是有利的；3、原告所有的房屋不具备独立的消防、排水等相应设施，在使用权上受整体市场的影响，如原告强行收回房屋，势必造成整个市场的稳定性，也会影响其他业主的利益；4、原告诉请的至2017年开始的房租，计算方式没有合同约定，如原告同意调解，被告愿意按照同地段同类型业主的租金给付标准向原告支付相应损失；5、原告变更诉讼请求为4.2万元，应补交诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2010年11月27日，原告刘海年、成某与盐城中瓯置业有限公司（下称盐城中瓯公司）签订商品房买卖合同，购得盐城义乌商贸城A幢3069号商用房一间（层高4.8米，建筑面积46.18平方米，房款合计241849元）。该商品房买卖合同中对案涉商铺交付时状态约定为：“…内墙为轻质隔墙，涂料…地面公共部位地砖，其余毛坯。门窗：外门窗铝合金型材，顶棚为吊顶，外门窗铝合金型材，中空玻璃，内门为钢化玻璃门…”。同日，原告刘海年与被告盐城嘉华公司签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“刘海年（甲方，以下相同）甲方作为合法业主，拥有该商铺的产权（经营权），将其购买的盐城中瓯置业有限公司开发兴建的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城A幢3069号商用房1间自愿交由被告盐城嘉华公司（乙方，以下相同）以乙方名义组织经营管理和招商出租。初始委托期限为15年（委托起始日自商铺交付之日起计算）。委托经营权限，委托前三年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后二年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权。第四至第五年委托期间，向承租方收取租金。在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤销乙方的代理权限。在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金；……乙方在代理出租时，乙方可任意选择承租人，而不必经甲方同意。租金标准：第一至第三年，乙方无需支付商铺租金；第四至第五年，甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。第四、五年租金的支付方式为：租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金。在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权。第四、五年的佣金，如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1/10作为乙方的问题佣金，该款乙方有权在相应委托经营年度应得租金中扣除。在委托经营期限内，乙方承担上述商铺的水、电使用费用及物业管理费。违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲、乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方与开发商盐城中瓯置业有限公司签署的《商品房买卖合同》合同总金额的20%计算。其他约定l、前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。2012年1月7日，盐城中瓯公司与成某签订盐城义乌商贸城收房交接书，将上述商铺交付刘海年、成某，并约定“商铺委托经营协议”在签署此收房交接书同时即日生效。盐城嘉华公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，盐城嘉华公司调整经营方向，并进行招商，现A幢3069号商铺由家家爱家具租赁使用。盐城嘉华公司按委托协议约定支付了刘海年、成某2015年和2016年上半年按约定标准的租金，2016年下半年之后的租金未能支付。刘海年、成某及其他广大的业主向盐城嘉华公司催要租金。盐城嘉华公司于2018年10月2日向广大业主做出承诺书：2018年10月30日前返还拖欠2016年下半年租金；2018年11月30日前返还拖欠2017年全年租金；2018年12月30日前返还2018年全年租金。市场财务数据公示日期：2018年11月公示16年8月-17年8月收支明显；2019年1月公示17年9月-18年9月收支明显。如以上承诺未能如期兑现，则承担自违约之日起计算银行同期贷款利息作为违约金。届期，盐城嘉华公司未能兑现承诺。另查明，2012年4月17日，成某（共同共有人：刘海年、刘思雨）取得案涉坐落于盐城义乌商贸城A幢3069号室商用房的房屋所有权证（证号：盐房权证市区字第**）。同年6月4日，刘海年、成某、刘思雨取得该房屋相应的国有土地使用权证。又查明，盐城义乌国际商贸城总面积123975.85平方米，其中A幢规划商业面积66439.98㎡（该幢一楼商铺390间，二楼商铺403间，三楼商铺396间），B幢（2幢）规划商业面积57535.87㎡。上述商铺中有53.41%的面积系盐城嘉华公司接受登记所有人中瓯公司的委托经营。目前，该盐城义乌国际商贸城未成立业主委员会。盐城嘉华公司自愿按照三楼17元/月/㎡（按建筑面积72%）给付原告商铺占有使用费。案涉市场其他部分商铺业主起诉被告盐城嘉华公司案件中，已调解的部分业主均接受该标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方分歧较大，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于本案的法律关系及案涉商铺物权属性。1、在委托合同中，委托人享有任意解除权，受托人有报告、按指示行为的义务。但任意解除权可以约定放弃，委托人与受托人之间指示、请示报告的权利义务，在本案中可以理解为概括授权。故从案涉协议的主要权利义务关系看，应认定双方为委托合同关系。2、《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。1、《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，原告主张行使委托人的任意解除权，即终止案涉《商铺委托经营管理协议》。但该协议第四条对于撤销代理权作了特别约定，即“…未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限…在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤消乙方的代理权限…”，故依法应认定案涉委托协议中对委托人的任意解除权已经作出排除约定，该约定不违反法律法规的禁止性、强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，故两原告不得再依据任意解除权主张解除案涉《商铺委托经营管理协议》。另外，虽双方约定“其他约定l、前5年委托经营期满后…双方可在期满前一个月内另行签署委托合同…”，但从该约定的内容来看，该条款应属于弹性条款，即合同前5年委托经营期满后，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同，也可以在期满前一个月内不另行签署委托合同，现盐城中瓯公司将案涉商铺与相邻商铺作为整体出租他人经营家具，并不违反双方合同的约定。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，双方在案涉《商铺委托经营协议书》中约定“…委托经营期满后，如甲方把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或该第三方应当接受乙方的经营管理和物业管理，服从乙方统一的业态布局，不得擅自将商铺改作其他用途…”，因此可以看出原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于业主的整体意志。现案涉市场商铺有53.41%系盐城嘉华公司自营（登记所有人盐城中瓯置业有限公司委托盐城嘉华公司经营）。且盐城义乌商贸城市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，被告盐城嘉华公司为市场的整体正常运营进行了必要的投入，考虑促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益的角度出发，并从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，如原告对委托经营管理期限为15年的商铺行使任意解除权，在现有状况下将案涉商铺恢复原状并返还原告，造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护其他业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。综合以上分析，且案涉商铺现由被告盐城嘉华公司管理、支配并租与他人经营的现状，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本案不具备返还案涉商铺的客观条件，且三原告在法庭辩论终结前未向本院提交相关证据对双方已将案涉商铺出租代理期限进行了变更予以佐证，故原告要求收回案涉商铺的经营权及使用权，终止与被告盐城嘉华公司签订的商铺委托经营管理协议，要求被告盐城嘉华公司对案涉商铺恢复原状（买卖合同中的约定状态，水电网络等设施全部到位），并向原告腾空和迁让该房屋的诉讼请求，与双方约定不符，依法不予支持。被告盐城嘉华公司对该部分的相关辩称，依法予以采信。三、关于原告主张的违约金问题。本案中，被告盐城嘉华公司在2018年10月2日向广大业主做出承诺，在该承诺中明确“如以上承诺未能如期兑现，则承担自违约之日起计算银行同期贷款利息作为违约金。”。该承诺应对应付欠款的所有业主有效。现被告未能兑现承诺，应按约定，向原告支付同期银行贷款利率标准的利息作为违约金。故但对原告要求被告承担违约金的请求，依法予以支持。四、关于原告主张的房屋占用使用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，原告与被告盐城嘉华公司在委托经营管理协议中约定“…市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算…乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金…”，截止本案法庭辩论终结之日，双方约定的付租日已到，故原告要求被告盐城嘉华公司向其支付2016年7月1日至2017年1月6日的商铺占有使用费应按双方约定标准即9673.96元（房款241849元*8%/2）予以支持。另外，原告与被告盐城嘉华公司在委托经营管理协议中约定“在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权…”。双方亦约定“前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准”，应视为双方对委托期满后的案涉商铺的占有使用费标准约定不明。为维护广大业主的合法权益，占有使用费标准应由业主委员会与被告盐城嘉华公司协商确定，但鉴于原告坚持其收回房屋的诉讼请求，并考虑到案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性，以及该市场业主委员会尚未成立的事实，被告盐城嘉华公司与市场中承租户对商铺使用费用的相关约定标准且为“本年度合同期及下一年度合同期都实行费用减半收取的优惠政策…”。现被告盐城嘉华公司自愿给付的租金标准（三楼17元/月/㎡，按建筑面积72%），并不低于该标准，且上述占有使用费标准亦被已调解结案的部分业主接受，该占有使用费标准并不会造成双方利益失衡。在双方未达成一致意见前，根据公平原则，原告请求的使用费可暂参照此标准计付，由于原告要求收回房屋的诉讼请求本案中未予支持，故使用费在本案中自前5年委托期满之次日（即2017年1月7日）支持至原告主张权利之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘海年、成某、刘思雨支付案涉商铺2016年7月1日至2017年1月6日期间商铺占有使用费9673.96元，并承担逾期付款违约金（从2016年7月21日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率标准计算）。二、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司向原告刘海年、成某、刘思雨支付案涉商铺占有使用费（以房屋所有权证载明的建筑面积46.18㎡×72%，自2017年1月7日起至2019年1月6日止，按17元/月/㎡计付），并承担逾期付款违约金（从2017年1月28日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率标准计算）。三、驳回原告刘海年、成某、刘思雨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取425元，由刘海年、成某、刘思雨负担210元，被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担215元（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力十日内自行交付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  杨淑芬二〇一九年一月二十八日书记员  吴丽文附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2001〕33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。