湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终2936号上诉人（原审被告）：邓昇云，男，1962年8月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：周爱桥，长沙市惟民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路**。法定代表人：罗时辉，总经理。委托诉讼代理人：周己中，男，1964年8月28日出生，汉族，系湖南天诚物业管理有限公司高桥分公司经理，住湖南省涟源市。上诉人邓昇云因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初963号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓昇云的上诉请求：1、撤销一审判决，判决邓昇云无需交付天诚物业公司物业服务费及违约金；2、本案诉讼费由天诚物业公司承担。事实和理由：天诚物业公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业），合同约定由高桥大市场发展有限公司选聘天诚物业公司对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务；庭审中，邓昇云提交了附二栋111号门面及住房不在上述天诚物业公司服务范围内的书面证据，天诚物业公司提交的证据也均未载明服务对象包含了邓昇云的附二栋111号门面及住房，据此，邓昇云的住房和商铺不在天诚物业公司的服务范围之内；此外，即使是在该范围内，天诚物业公司的物业服务费也多收了，其计算是错误的。被上诉人天诚物业公司答辩称：天诚物业公司与建设单位所签订的《物业管理服务合同》中的前期物业41栋房屋包含了邓昇云的门面高桥市场家电百货城附二栋111号、住房家电百货城附××栋××**住房，天诚物业公司提供的房屋产权情况以及其它相关证据，充分证明邓昇云在天诚物业公司的服务范围内；另外，邓昇云住房是商业用房在案卷内都有证据佐证，因此，物业费的计算是正确的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。天诚物业公司的一审诉讼请求：1、判令邓昇云立即支付2011年1月25日至2016年12月24日物业管理费用22720元，违约金按照每日××‰的标准计算，直至所拖欠费用缴清为止，暂定2000元，合计24720元；2、判令邓昇云承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：一、2010年12月16日，天诚物业公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚物业公司对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。其中，双方约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准（以物价局最终核定的价格为准）如下：：住宅为1元／平方米／月门面为××元／平方米／月；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.××%的标准向天诚物业公司支付违约金。合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同还对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项进行了约定。2010年12月××0日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城等区域的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚物业公司中标，并已正式签订《物业管理服务合同》，天诚物业公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；天诚物业公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚物业公司移交了相关物业资料，天诚物业公司依约进入上述区域进行了物业管理服务的日常工作。2011年4月12日，天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订《补充协议》，约定原住宅物业服务费由每平方米1元/月，调整为每平方米0.7元/月；商业门面由每平方米××元/月，调整为每平方米8.5元/月，并报物价局备案。2011年5月20日，湖南省物价局向天诚物业公司下达价格登记证，规定收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚物业公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。为此，天诚物业公司制作了收费公示牌并对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚物业公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布《公告》：天诚物业公司自2011年1月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。因法院生效判决按天诚物业公司提供的物业服务质量对收费标准进行了调整，其中商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取。天诚物业公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业服务费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准(每天0.××%)在服务区域内公告。二、邓昇云涉案房屋所在的高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业。三、邓昇云涉案住房的建设单位和物业出售单位为原湖南高桥房地产开发有限公司，该公司于2000年变更为湖南映山红实业有限公司，后又于2005年变更为湖南高桥大市场药材有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚物业公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚物业公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月2××日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚物业公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚物业公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。五、2016年7月，长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市工商行政管理局雨花分局高桥工商所、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会联合签章认可天诚物业公司出具的《情况说明》，其中载明：天诚物业公司从2011年元月25日接管高桥大市场家电城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理工作以来，改善了业主、经营户的居住和经营环境，使辖区内安全、稳定、舒适、清洁、交通顺畅、消防设备健全，消防通道畅通，养护、修缮及时。一审法院认为，本案存在如下争议焦点：一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理。湖南高桥房地产开发有限公司在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同及补充协议对邓昇云具有约束力。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。天诚物业公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，邓昇云作为高桥大市场的业主，接受了天诚物业公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业服务费。天诚物业公司依据法院生效判决确定的物业服务费标准进行收取，并向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。天诚物业公司据此标准收取物业服务费并无不当。因此，从2011年1月25日起至2016年12月24日止，邓昇云累计应支付天诚物业公司物业服务费22720元。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司在《物业管理服务合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.××%的标准向天诚物业公司支付违约金。对于天诚物业公司主张的按日千分之三的标准支付至费用缴清为止的拖欠物业服务费违约金，一审法院审查后认为，天诚物业公司该项主张的标准过高。一审法院以天诚物业公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以三个月的物业服务费数额为基数，自天诚物业公司应交物业服务费三个月之日起按照每日0.1%的标准支付违约金至其所欠物业服务费实际缴清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、邓昇云于本判决生效后7日内支付天诚物业公司物业服务费22720元（从2011年1月25日起至2016年12月24日止）及违约金（以三个月的物业服务费数额为基数，按每天0.1%的标准从2011年4月25日起计算至物业服务费实际缴清之日止）；二、驳回天诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费418元，由邓昇云负担。本院经审理查明:本案二审中，邓昇云陈述：1、虽然其门面及房屋在湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司签订的《物业管理服务合同》四至范围内，但其门面及房屋所在的附二栋、附三栋不属于天诚物业公司的服务范围，因为《物业管理服务合同》里只讲家电百货城，没有标明附二、附三栋属于服务范围，同时，天诚物业公司的起诉状中亦只有新二栋、新三栋，而没有附二栋、附三栋，天诚物业公司的《公告》中也没有提到服务范围包括附二栋、附三栋；2、家电百货城没有门牌标明为附二栋的房子，邓昇云的房子所在楼栋上没有门牌号；××、附二栋、附三栋偶尔有人收垃圾，邓昇云没有向其他人交过物业费。天诚物业公司陈述：新二栋、新三栋即为附二栋、附三栋，因为门牌号上写的是新二栋、新三栋，其《公告》里统一写的是家电市场，里面包括了邓昇云所在房屋的楼栋。另，邓昇云面积为149.9××平方米的房屋产权证上标明的房屋用途为住宅。本院经审理查明的其它事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案中，虽然《物业管理服务合同》约定的范围仅列明包括家电百货城，没有特别列明包括家电百货城的附二栋、附三栋，但邓昇云所有的门面及房屋均在《物业管理服务合同》约定的四至范围内，同时，邓昇云亦认可附二栋、附三栋“偶尔有人收垃圾”，而邓昇云并未向其他主体交纳过物业服务费，此外，邓昇云亦未提供相应证据证明其门面及房屋与其它主体存在物业服务关系，因此，邓昇云所有的门面及房屋属于天诚物业公司物业服务范围内更具可能性，邓昇云认为其不在物业服务范围内的上诉理由不予支持。邓昇云面积为149.9××平方米的房屋产权证上标明的房屋用途为住宅，天诚物业公司并未提供充分证据证明该房屋系商用房，因此，一审法院按商用房1.4元／平方米／月计算物业费不当，应予纠正。综上，邓昇云的部分上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初963号民事判决第一项为：邓昇云于本判决生效后7日内支付湖南天诚物业管理有限公司物业服务费15234.5元（从2011年1月25日起至2016年12月24日止）及违约金（以三个月的物业服务费数额为基数，按每天0.1%的标准从2011年4月25日起计算至物业服务费实际缴清之日止）；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初963号民事判决第二项；三、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费418元，二审案件受理费418元，共计836元，由上诉人邓昇云负担561元，被上诉人湖南天诚物业管理有限公司负担275元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年一月十八日书记员 肖佳敏