贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初4853号原告：刘汉琴，女，汉族，1984年2月14日生，住所地贵州省赤水市。委托诉讼代理人：陆勇，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201200810852988。被告：蒋龙，男，汉族，1989年12月12日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：宋敏刚，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201201110960822。第三人：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团第商业街******，统一社会信用代码915201903088900628。法定代表人：文泽佳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：庞欣，女，汉族，1994年8月13日生，，住所地贵州省贵阳市云岩区该公司员工。原告刘汉琴与被告蒋龙、第三人贵州贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘汉琴及其委托诉讼代理人陆勇，被告蒋龙及其委托诉讼代理人宋敏刚，第三人贵人置业公司的委托诉讼代理人庞欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒋龙双倍返还原告定金4万元；2、判令被告赔偿原告律师费8,000元、佣金6,000元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告刘汉琴于2017年7月23日与被告蒋龙、第三人贵人置业公司签订了《房地产买卖及居间合约》，合同约定被告蒋龙将坐落于观山湖区石林东路300号中铁逸都国际B组团二期41栋2单元5层4号的房屋以40万元价格出售给刘汉琴，原告当日交付定金2万元。原告支付定金后多次要求被告办理相关手续，被告均无理拒绝，后被告以各种理由明确告知原告及第三人，表示其房屋不出售给原告，同时《房地产买卖及居间合约》第四条第三款及第六条第四款明确约定违约的情形及承担违约的责任。鉴于被告蒋龙的恶意违约行为完全符合双方约定及法律规定的违约赔偿条件，因此，原告为维护自身权益，特根据合同的约定及法律规定诉至法院提出如前诉请，望判如所请。被告蒋龙辩称，第一，我们在签订合同之后一直积极配合办理卖方手续，产权证已交由第三人保管。未查明房屋基本情况，被告还亲自去房地产中心查询并提交了房屋的基本信息，同时在2017年8月8日主动交纳了契税，被告的一系列行为已经表明我方作为卖方的诚意。第二，是原告违反合同8.4条的约定未按期支付首期购房款，同时因为原告的个人原因，原告未能顺利贷款，为此被告多次催促原告，但原告至今未交付首期款同时也未办理贷款手续。第三，根据合同约定，原告支付12万元至指定账户，同时成功办理贷款手续之后再由我方配合房屋产权登记手续，可见在合同履行有先后顺序。根据合同法第67条规定我方有权拒绝对方的履行要求。原告的上述违约行为是合同不能继续履行的根本原因，原告应承担相应的法律责任。第四，从签订合同至今已经很长时间了，并且房屋已经重新装修了，现在不卖了。综上，原告的诉请没有法律依据，请驳回原告诉请。第三人贵人置业公司述称，我方对原告的诉请及陈述无异议。被告在交易过程中未按约积极配合原告办理银行贷款，致使合同目的不能实现，是违约方，应当承担相应责任。被告不能举证证明我方承诺银行可以在2个月内放款。我方作为居间方，在交易过程中没有违约行为。根据当事人陈述及本院依法确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年7月23日，原告刘汉琴作为买方、蒋龙作为卖方、贵人置业公司作为经纪方，三方共同签订了《房地产买卖及居间合约》一份，约定蒋龙将其名下位于贵阳市××区××路××号中铁逸都国际B组团B41栋2单元5层4号房作价40万元出售给刘汉琴。对于房款的支付，合同约定由买方以申请银行贷款方式支付，其中买方须于合同签订当天支付定金2万元，首期楼款12万元买方应在签银行贷款审批合同晶或之前将该款划至指定的监管账户，尾款26万元买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方或监管中心或垫资方（如有垫资方解押卖方贷款的，则卖方与垫资方完成此款项结算）。其中合同第四第2款约定如买卖双方任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付楼款及办理手续的，于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合同自动解除。第六条第4款载明因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提起诉讼解决，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。第八第2款载明买方申请商业贷款，卖方须无条件配合卖方提交贷款所需材料。合同还约定了其他权利义务，原、被告及第三人在该合同上分别签名、盖印。上述合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，被告出具收条确认收到该款；此外，原告还向第三人支付中介费6,000元，第三人亦出具收据一张确认收到该款项。在案涉合同签订后，买卖双方及经纪方前往中国建设银行贵州省分行就合同约定的原告办理二手房贷款手续，在银行打印的《中国建设银行贵州省分行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》上，被告蒋龙未在售房人处签字。庭审中，原告刘汉琴表示因被告未在售房人面谈记录表签字，导致银行不贷款，因此合同无法继续履行；被告则称系因原告个人原因未能顺利贷款，原告不支付首期款，且无法获知具体放贷时间，故其是行使不安抗辩权因此未签字；第三人则认为，因被告不配合导致原告无法贷款。2017年9月30日，经纪方工作人员短信通知被告蒋龙前往银行补签字，蒋龙回复“你们能保证房款按照承诺到账吗”，经纪方回复“我们都写承诺书了，超出时间我还自己私人付利息给你，如果这样都不行，那就没办法”，被告蒋龙后回复“如果按时到不了账对我造成的损失谁负责，你私人付的利息根本解决不了问题到最后是你们的承诺与事实不符说重了可以算欺诈”。同日，原告也短信要求被告前往银行签字。2017年10月12日，经纪方向被告发送书面通知。2017年11月6日，原告提议将首付款提高至30万元，银行贷款也申请加急，但未获被告回应。原告认为双方合同已无法继续履行，故以前述事实及理由诉至本院提出诉请如前。另查明，因本案诉讼需要，原告刘汉琴与贵州黔鹰律师事务所签订委托代理合同，由该律师事务所为刘汉琴提供法律服务，原告刘汉琴因此支付代理费8,000元。本院认为，案涉的《房地产买卖及居间合约》系原、被双方自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，为有效合同，当事人均应按约履行各自义务。根据双方约定，首期楼款为12万元，该款项在签银行审批合同之日或之前划到指定监管账户。双方对于该款的支付日期并未进行具体明确，而是约定为一个不确定的“签银行审批合同之日”，也即哪天签了银行审批合同，哪天就是该款支付的期限，而办理签署银行审批合同，从双方合同约定的内容来看，是需要作为卖方的被告予以配合才能办理的，本案中被告自行提交的证据《中国建设银行贵州省分行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》上无被告签名，而售房人面谈记录系银行决定放贷并签订审批合同之前的必要步骤，被告不予配合将直接导致审批合同无法签署，那么所谓“签银行审批合同之日”也就成为不能确定的日期，随之而来的就是原告的首付款支付时间也不能确定，从双方庭审陈述及提交的证据内容来看，被告拒绝在面谈记录表上签名系其认为无法获知银行发放贷款的准确时间，认为按此其所收到的尾款时间不能确定，加之原告尚未支付首期款，因此行使不安抗辩权方拒绝签名，对此，本院认为，合同义务的履行确有先后，但被告并未在签订合同时对于合同约定的首期房款的支付时间提出异议，即明确要求原告在具体的哪一天或之前将首付款付清，而关于“签银行审批合同之日”这一具体的首付款支付时间系因被告的不予配合而成为不确定的日期，因此原告并不存在逾期支付首期房款的情形，同时双方在合同中本就约定在原告办理银行贷款期间被告应予配合，被告以其作为义务后履行方而进行抗辩，显然与事实不符。同时，因其不配合的原因而使原告至今未向其支付首期房款，也系原告对被告的先违约行为可能会造成损失而采取的保护手段，属人之常情，因此在支付首期房款问题上原告并无过错，基于上述理由，本院确认在该案涉履行期间，系被告先出现的违约行为导致双方案涉合同履行不能。按照双方合同约定，自经纪方发出书面通知后七个工作日内卖方仍不履行合约义务的合同自动解除，经纪方所邮寄书面通知的时间与原、被告双方发生分歧的时间前后吻合，被告收到文件后仍未履行合同约定的配合义务，同时对于原告为达到继续履行合同之目的而主动提出将首期款提高至30万元的意见也未予回复，同时被告在庭审中也明确表示不再履行合同，因此本院认定案涉合同已解除。合同签订当日，原告已付被告定金2万元，现被告违约则应承担相应违约责任，原告主张被告双倍返还该款符合法律规定，本院予以支持。关于原告已实际支出的律师代理费，该费用系原告实际损失，对此，双方已在合约中约定由违约方承担，而案涉合同不能履行系因被告的违约行为导致，故原告已经支付的律师费8,000元应由被告承担；同理，被告还应赔偿原告已支付中介费用6,000元。此两项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告蒋龙于本判决生效之日起三日内，双倍返还原告刘汉琴定金共计40,000元；二、被告蒋龙于本判决生效之日起三日内，赔偿原告刘汉琴律师代理费和中介费损失共计14,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元减半收取575元（原告预交575元），由被告蒋龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇一九年一月十五日书记员 张义朋