四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初6835号 原告：魏福军，男，1987年3月17日出生，汉族，住四川省彭溪县。 原告：张晓枫，女，1988年6月1日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：魏福军（系张晓枫丈夫），1987年3月17日出生，汉族，住四川省彭溪县。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告魏福军、张晓枫与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏福军，原告张晓枫的委托诉讼代理人魏福军，被告欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建、李思静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏福军、张晓枫向本院提出诉讼请求：请求判令欣茂公司1.办理案涉房屋的不动产权证；2.支付逾期办理不动产权证的违约金（按照购房款总金额的万分之一每日标准，从2016年10月28日计付至不动产权证办理之日止，暂计算至2018年6月30日为36401.68元）。事实与理由：2014年2月8日，与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定魏福军、张晓枫购买欣茂公司开发的位于新都区大丰街道敬成路388号（后变更为仁爱路118号）“欣茂大峰景”5栋1单元2105号房屋，总价款596749元，交房时间为2014年7月1日，交房后850日内取得房屋所有权证书。《商品房买卖合同》第十九条约定“如因出卖人责任，未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”合同签订后，魏福军、张晓枫依约支付了全部购房款，但目前仍未取得房屋权属证明。诉讼中，魏福军、张晓枫明确第二项诉讼请求为违约损失赔偿。 欣茂公司辩称，1.合同及补充协议是合法真实有效的，补充协议第九条第六项约定“因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。”该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。欣茂公司于2018年4月12日完成了产权初始登记，部分业主已经拿到了不动产权证；2.合同履行过程中，因为部分业主的错误维权，导致“大锋景”二期竣工验收备案延迟，由此造成产权初始登记的延误。3.因不动产统一登记制度的实施，合同中关于房屋所有权证和国有土地使用证的办理已实际不能履行，该政策的变更构成不可抗力，欣茂公司不应承担违约责任。而政策变更后，魏福军、张晓枫并未就不动产权证的办理与欣茂公司签署任何协议，故其要求欣茂公司承担逾期办理不动产权证的违约金没有事实和法律依据。4.根据合同约定，欣茂公司是受委托代为办理房屋权属证书，因政府职能部门及政策变更等因素导致委托事项不能实现，欣茂公司不应承担损失赔偿责任。综上，双方系委托办证关系，魏福军、张晓枫并无实际损失，请求驳回魏福军、张晓枫主张的违约损失赔偿。 本院经审理认定如下事实：2014年2月8日，魏福军、张晓枫（买受人）与欣茂公司（出卖人）,签订了《商品房买卖合同》、《合同附件及补充协议》，约定魏福军、张晓枫购买由欣茂公司开发的位于成都市新都区大丰街道敬成路388号5幢1单元21楼5号房屋，总房款596749元。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定欣茂公司应当在2014年6月30日前向魏福军、张晓枫交付该商品房。第十九条产权登记载明“（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1.商品房交付使用后……买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的……买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行储蓄活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条关于权属办理的特别约定载明“1.买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任……3.出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理房屋分户国有土地使用权证……6.因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋的权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两者的违约金不作累加，仅按逾期转移登记承担违约责任。如因出卖人的责任，虽未能在合同约定的期限内取得产权初始登记，但未导致转移登记逾期，出卖人不承担违约责任。” 合同签订后，魏福军、张晓枫依约支付了购房款。2014年7月1日，魏福军、张晓枫向欣茂公司支付了契税、维修基金等费用，欣茂公司将房屋交付给魏福军、张晓枫。 另查明以下事实： 一、成都市新都区国土资源局、成都市新都区房产管理局于2016年10月13日发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明“一、成都市新都区国土资源局和成都市新都区房产管理局自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋登记等业务。……三、自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。” 二、2012年9月26日，欣茂公司取得《建设工程规划许可证》。2014年6月5日，欣茂公司取得《竣工验收报告》。2014年6月26日，欣茂公司取得《建设工程规划合格证》。2017年12月27日，成都市新都区规划管理局对欣茂公司作出罚款4861436元的行政处罚决定。2018年1月2日，欣茂公司缴纳了罚款。 三、欣茂公司于2018年4月17日取得了（2018）新都区不动产权第0036314号不动产权证书、（2018）新都区不动产权第0039925号不动产权证书、（2018）新都区不动产权第0036304号不动产权证书，案涉房屋所在楼栋已经完成了房屋产权的初始登记。 上述事实有魏福军、张晓枫提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件及补充协议、发票、收据，欣茂公司提交的《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、《大峰景房屋交付流程表》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收报告》、《建设工程规划合格证》、《行政处罚决定书》、收据、发票、不动产权证书以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 魏福军、张晓枫为证明“欣茂公司的工程项目超容”，提交了银行回单、视频资料、香城新都网网上截图。欣茂公司对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。 欣茂公司为证明“因小区业主的错误维权行为、华西都市报的错误报道以及质量监督部门的错误行政作为造成欣茂公司不能按照合同约定的时间取得竣工验收备案手续，并由此造成了项目初始登记的延误，并非欣茂公司故意拖延，所以欣茂公司不应承担责任。”提交了《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》、华西都市报、《技术服务委托书》、《技术服务报告》、《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》，魏福军、张晓枫质证认为上述证据均为欣茂公司与案外人的案外纠纷，与本案没有关联性。本院认为，上述证据系欣茂公司与案外人的民事纠纷，以及行政机关的行政行为，与本案并无直接关联，且根据《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》可知纠纷协调完毕的时间为2015年12月1日，合同约定欣茂公司应办理初始产权登记的时间为2016年6月30日前，但欣茂公司实际完成产权初始登记的时间为2018年4月17日，故上述事由并不能成为阻却欣茂公司延期办理初始产权登记的事由，本院对于欣茂公司上述证据不予采信。 本院认为，魏福军、张晓枫与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、《合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，魏福军、张晓枫已按合同约定履行了全部义务，欣茂公司也在合同约定的交房期限届满前交付了房屋。按照合同第十九条的约定，欣茂公司应在房屋交付之日起850日内，即2016年10月28日前为魏福军、张晓枫办理所购房屋的房屋所有权证，但在该时间内，魏福军、张晓枫并未取得房屋所有权证。 关于魏福军、张晓枫要求欣茂公司为其办理案涉房屋不动产权证，欣茂公司辩称与魏福军、张晓枫约定的是办理房屋所有权证书，欣茂公司没有义务为魏福军、张晓枫办理案涉房屋的不动产权证书。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，并结合合同约定，欣茂公司作为房地产开发企业，协助魏福军、张晓枫办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续是应当履行的义务，因为国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证合并的新政策出台，现为魏福军、张晓枫办理案涉房屋所有权证及国有土地使用权证在事实和法律上不能实现。在合同约定的房屋所有权证书及房屋分户国有土地使用权证的期限届满时，魏福军、张晓枫可要求欣茂公司按照现有政策协助自己办理不动产权证书。根据合同约定，欣茂公司应当于2016年10月28日前为魏福军、张晓枫办理涉案房屋的房屋所有权证书，于2017年10月28日前为魏福军、张晓枫办理涉案房屋的分户国有土地使用权证，现上述期限均已届满，案涉房屋的初始登记已经完成，魏福军、张晓枫也向欣茂公司缴纳了办证所需的相关费用，办理不动产权证不存在现实障碍，因此，魏福军、张晓枫要求欣茂公司协助办理案涉房屋不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于欣茂公司是否应承担逾期办理不动产权证的违约责任，论述如下：2016年10月25日，新都区实行不动产登记，办理并颁发不动产权证书，已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。由于该项政策的变化于双方合同签订之后，双方未对不动产权证书的办理时间进行约定，应根据合同有关条款公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。双方签订的补充协议第九条对国有土地使用权证的办理时间约定为在房屋分户所有权证办理后的12个月内，不动产权证书将原来的房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一，兼具两证的功能，办理时需要对土地进行核查，并提供土地核查意见，故将不动产权证书的取得时限确定为应取得房屋所有权证之日起的12个月届满之日较为公平合理，因此，欣茂公司应于2017年10月28日前办理不动产权证，但截止法庭辩论终结前，欣茂公司仍未办理。关于欣茂公司主张因业主错误维权造成逾期办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使因第三人原因造成违约，欣茂公司仍应承担违约责任。关于欣茂公司主张政策变化、政府部门职能变更等情况导致逾期办证，上述情况并不能构成逾期办证的不可抗力，不应当成为其免责的事由。至于欣茂公司主张“合同约定非因欣茂公司原因造成的办证逾期，欣茂公司有权据实延期并不承担违约责任。”该条款系免责条款，并且是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，欣茂公司作为格式条款的提供方，对免除其责任的条款没有采取合理的方式提请魏福军、张晓枫注意，故该条款无效。因此，欣茂公司主张不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，对其主张本院不予采纳。 综上，欣茂公司逾期办理不动产权证的事实清楚明确，应当承担逾期办证的违约责任。由于双方未对逾期办理不动产权证的违约金进行约定，现魏福军、张晓枫主张违约损失赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方定时合同时预见到或应当预见到的因违反合同造成的损失。”根据该规定，结合本案情况，本院酌定欣茂公司给付违约损失赔偿金2000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助魏福军、张晓枫办理成都市新都区大丰街道敬成路388号5幢1单元21楼5号房屋的不动产权证； 二、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内向魏福军、张晓枫支付违约损失赔偿金2000元； 三、驳回魏福军、张晓枫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费455元（已减半收取），由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇一九年一月七日 书记员  淳 旭