广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29439号原告：佛山市泰联物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景西路****1201之一，统一社会信用代码:91440604753691897W。法定代表人：潘钜明，总经理。委托诉讼代理人:骆继勇，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省吴川市，系原告员工。委托诉讼代理人:潘锦波，男，1986年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。被告：高剑，男，1973年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市泰联物业管理有限公司诉被告高剑物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理。本案于2018年12月28日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：请求判令：1、被告向原告支付从2016年11月至2018年10月的物业管理费7281.24元，2016年9月至2018年8月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）576.91元，2016年12月至2018年10月的相关费用违约金2818.24元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告是盛南新都花园（A区）4座404房的住户。原、被告双方于2015年5月30日签订了《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费每两个月缴纳一次，被告则应在偶数月的五号前交纳相应的物业管理费及公共水电分摊费用，否则按物业管理服务协议约定，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。被告拖欠原告2016年11月至2018年10月的物业管理费7281.24元，2016年9月至2018年8月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）576.91元，2016年12月至2018年10月的相关费用违约金2818.24元，合计10676.39元。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告辩称：一、物业收取费用的名目有问题。如果是管理费，涉案404房是被告的产权，物业公司不是行政机关，无权管理被告的产权物业。如果是服务费，被告的房产至今空置无人居住，何来水电服务费，如在空置期间产生了水电等费用，证明物业公司的服务有瑕疵，其更不应该收取服务费，故公摊水电费不应缴纳。二、被告的房产空置，主要原因在于物业。2016年7月份，被告带着装修设计人员去收楼时发现室内墙壁有几处空鼓，最严重的是卫生间有漏水现象，物业陪同人员登记了问题并表示会抓紧时间维修，但直到10月份第四次验收时才勉强合格。因急于装修，在物业公司威逼利诱下被告交了7月至10月的物业管理费。收楼后，可用于装修的时间不多了，但被告发现504房装修时把外墙打破企图将空调安装在被告卧室外墙上，被告立即通知物业，物业也指出504房违规。但不知是何原因，物业一直要求被告与504协商并暗示按504现状装修，遭到被告拒绝，此后几个月才解决该问题，错过了装修期。之后因工作繁忙被告很少去小区，原告一直无视自身问题，一味蛮横催收物业费并企图要开发商不提供购房发票给被告用于办证。三、涉案小区发生了多次业主维权的事，表面上是安全问题、停车问题、养狗问题、缴费问题等引起的，深层次是原告的工作作风有问题，原告应转变工作作风，全心全意为业主服务。四、违约金不应当缴纳，因为被告房屋还是空置，没有入住，公摊水电费不应当缴纳，是原告影响了被告装修，物业管理费不应全部缴纳。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》、《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》、《绿景西路9号三、四座测绘报告》【佛禅房测（2016）213号】、《绿景西路9号四座单元建筑面积表》、《收楼通知书》（2016.7.12）、《补充协议》、《收楼确认书》（2016.10.17）、《业主承诺书》、《入住资料及物品签收表》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、公摊水电费发票及分摊明细，证明被告应当按照签署的协议约定来缴费。3、照片，证明原告对车城大厦的车位、小区的违建、电动车的乱停乱放都提供了管理，并找了有关部门处理。4、《电（扶）梯保养合同》、《石湾街道爱国卫生运动委员会办公室民卫除四害服务站承包服务合同》、《消防工程维护协议书》、《盛南新都花园A区维护更换配件报价表》、《佛山市盛南新都花园A区维护保养合同书》、《佛山市盛南新都花园A区维护合同书》、《绿化保养协议》、《【《佛山市盛南新都花园】（A区）》、《物业服务收费备案回执》、《物业服务收费备案表》，证明原告收费是经过许可的，原告的有关服务也委托了专业机构处理。诉讼中，被告举证的证据如下：1、照片，证明车城大厦霸占车位、消防管理不善导致出现公摊大量水费、物业用房不按政府规定整改、商铺不顾业主居住环境强行在小区内墙安装大量空调外机、对占用消防通道行为没有进行制止、从没有公布天天一泉水电费用、擅自将小区泳池承包出去、不交钱不能用、安保意识淡薄，小偷外来人员混杂、没有及时劝阻违建，侵害业主公用区域、卫生不达标、巡检做样子等各种问题。2、微信聊天记录，证明2017年10月份由原告开设的物业群用于双方沟通物业工作，业主收楼是2016年4月到2017年10月，期间双方是没有沟通途径的。聊天记录可以显示双方关系恶化的过程。一开始业主提意见，原告会时不时回应，后来都不回应了。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2，均有原件予以质证，本院对证据2的真实性予以采信。被告提交了证据2的原件质证，本院对该证据的真实性予以采信。对原告提交的证据3及被告提交的证据1的认证，详见本院认为。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年11月24日，原告与案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》，约定案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社委托原告对盛南新都花园A区（住宅、办公楼部分）实行物业管理服务，总占地面积60165平方米，四至范围如下“东至佛山大道、南至石湾街道番村、西至规划路、北至佛山国际车城”，委托管理的物业构成项目以物业交接书为准，合同自业主委员会与其它物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。被告向佛山市三联房地产开发有限公司购买了盛南新都花园A区4座404房。2015年5月30日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购房屋基本情况：本物业名称：盛南新都花园A区4座404房；乙方所购房屋销售（预售）合同编号：1501010251，类型：住宅、建筑面积：143.95平方米；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务订立本协议。乙方签订本协议表示认同佛山市三联房地产开发有限公司委托佛山市泰联物业管理有限公司对盛南新都花园进行物业管理服务，已阅读并同意佛山市三联房地产开发有限公司与佛山市泰联物业管理有限公司签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》中的所有条款。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每半年向乙方公布物业管理费用收支账目……10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……二、乙方的权利和义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：本期物业从业主收楼日（以甲方的收楼通知书日期为准）起计收物业管理服务费。于偶数月的五号前缴纳上月及当月物业管理服务费及公共水电分摊费用。二、管理费收费标准住宅：按2.45元/建筑平方米/月收费……1、物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯及公共部分的水电分摊，其费用按实际金额由业主（使用人）合理分摊；2、以上住宅、汽车位收费标准是甲方竣工验收交付业主使用之日起第3年开始的收费标准。甲方竣工验收交付业主使用之日起两年内的收费标准为：住宅：按2.10元/建筑平方米/月……，且上述收费标准不包括各楼层梯间、电梯及公共部分的水电分摊，其费用按实际金额由业主（使用人）合理分摊。……七、物业管理服务费每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的五号前向甲方缴纳上月与本月的物业管理服务费及公共水电分摊费用……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，无正当理由超过2个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采用停水、停电等催缴措施；逾期仍未缴交的，由物业管理公司依法向人民法院提起诉讼……。另，原告的物业服务收费标准已向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案。另查明一，原告将涉案小区电（扶）梯保养、除四害服务、消防工程维护、停车场汽车道闸维护、绿化保养、白蚁防治外包给专业公司。另查明二，2016年10月17日，被告办理了涉案404房收楼手续。此外，据测绘报告显示，涉案404房的建筑面积为144.47平方米。被告未按约定向原告缴纳费用，2016年11月至2018年10月的物业管理费7281.24元，2016年9月至2018年8月的住宅公摊水电费576.91元本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，合同双方均得依约行事。关于物业服务费的问题。本院认为，原告与被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，对物业管理服务内容及服务质量均有明确约定。因物业管理的服务对象为全体业主，对物业管理服务质量的认定，应综合物业管理区域内房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行整体考量。被告举证了涉案小区照片用于证明涉案小区存在停车位的管理混乱、业主违建、楼梯通道堵塞、安保等问题，原告亦提供相应照片予以反驳表示其已尽合同义务。对此，本院认为，一方面，照片是小区某个特定时间、某特定区域的情况，不能反映物业公司对于涉案小区长期、连续的总体物业服务情况，并不能证明原告提供的物业管理服务质量未达到约定目标或存在重大管理过失，亦不能证明原告给被告造成了损失。另一方面，即使按照片反映，原告可能存在某些服务瑕疵的问题，但因物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，本质上来看，也是全体业主享受物业服务的物质基础。若部分业主认为物业企业的服务存在瑕疵拒付物业管理费，则对已支付管理费的其他业主则相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。因此，因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制。对于原告服务瑕疵可由小区业委会代表全体业主与其交涉，监督其及时纠正、弥补，必要时追究物业公司的相关责任或按照《物业管理条例》等法律法规的规定重新选聘物业服务企业。因此，被告主张不支付物业管理费的依据不足，本院不予采纳。至于被告辩称房屋空置不应收物业管理费、公摊水电费的问题，法律规定业主收楼后应按物业合同约定开始缴纳物业服务费，原告提供的物业服务是针对整个小区，即使被告的房屋空置，其客观上仍享受了物业服务，应缴纳物业服务费及公摊水电费。至于被告收楼后的漏水维修、504房空调安装问题，漏水维修的责任在开发商；504房将空调安装在被告卧室墙面，侵权人为504房的业主而非物业公司，被告不得据此不交物业管理费。综上，原告对盛南新都小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告应当交纳物业管理费，本院对原告诉请的2016年11月至2018年10月的物业管理费7281.24元予以支持。关于公摊水电费的问题。原告举证了水电费发票证明其已先期垫付了小区的公摊水电费，合同约定小区公共水电费由小区业主分摊。原告向被告主张24个月的公摊水电费为576.91元，按被告所有的404房建筑面积144.47平方米计算，公摊水电费约每月每平方米0.17元，数额在合理范围以内，故本院对原告要求被告承担的2016年9月至2018年8月的住宅公摊水电费576.91元予以支持。关于违约金的问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。被告对违约金提出抗辩，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，将违约金调整为400元，对原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高剑在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2016年11月至2018年10月的物业管理费7281.24元；二、被告高剑在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2016年12月至2018年10月的公摊水电费576.91元；三、被告高剑在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付违约金400元；四、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取25元，原告佛山市泰联物业管理有限公司负担5元，被告高剑负担20元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年一月二十二日书记员 方紫盈