湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)湘07民终1914号上诉人（原审被告）:常德鑫泽置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区柳叶湖办事处七里桥社区柳叶湖旅游开发区柳叶花园**楼****。法定代表人：赖立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢伟，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈克海，男，1967年11月3日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。上诉人常德鑫泽置业有限公司（以下简称鑫泽公司）因与被上诉人陈克海房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2018）湘0702民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫泽公司的委托诉讼代理人卢伟，被上诉人陈克海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫泽公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈克海对鑫泽公司的一审诉讼请求，并由陈克海承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实有误，鑫泽公司交付的房屋不存在漏水问题，房屋漏水与地板有水汽是有区别的；2、一审判决适用法律错误，双方签订的《常德市商品房买卖合同》中已预先约定房屋验收时出现质量问题的解决方法。鑫泽公司遵循合同条款，已履行合同中所约定的义务，将涉案房屋整改完毕，即不应承担违约责任。陈克海答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陈克海向一审法院起诉请求：1、鑫泽公司支付从2018年4月1日起至2018年7月31日止的违约金11698.43元，从2018年8月1日起至实际交房之日止的违约金，以958888元为基数，按日万分之一的标准另行计算；2、鑫泽公司承担本案诉讼费用。一审法院认定：2017年10月13日，陈克海与鑫泽公司签订《常德市商品房买卖合同》，约定：鑫泽公司将其在建的常德恒大华府项目中的商品房第44幢×单元1层104号预售给陈克海；土地用途为商业；房屋建筑面积121.82平方米，房价款总额958888元；约定鑫泽公司在2018年3月31日前向陈克海交付商品房。合同签订后，陈克海支付了首付款198888元，余款760000元，陈克海办理了商业贷款手续。2017年12月19日，常德市公安消防支队为鑫泽公司出具《建设工程消防验收意见书》，恒大华府二期D2标段30#-33#、44#、45#楼消防验收合格。2018年3月9日，鑫泽公司将恒大华府二期44#-45#楼工程在常德市住房和城乡建设局竣工验收备案；2018年4月1前，陈克海接到收房通知在验收单上签字后，陈克海立马发现房屋漏水，有质量问题，随即将验收单收了回来。陈克海分别于2018年4月1日、2018年6月13日向常德金碧物业有限公司常德分公司（恒大华府小区的物业公司）报修了两次，常德金碧物业有限公司常德分公司在收到报修后，进行了涉案房屋维修。维修之后，双方尚未对房屋进行验收。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案中，鑫泽公司作为恒大华府小区的出卖人，应当按照合同的约定，在约定的时间前将符合正常使用标准的房屋交付给买受人陈克海；在2018年3月31日前，鑫泽公司交付的房屋漏水，鑫泽公司构成违约，鑫泽公司应当按照约定承担违约责任，故对陈克海要求鑫泽公司支付从2018年4月1日起至2018年7月31日止违约金的诉讼请求，予以支持，经计算该部分违约金为11602.54元。因涉案房屋已经过维修，根据公平原则及诚实信用原则，双方应当互相配合，进行房屋验收，故对陈克海要求鑫泽公司支付自2018年8月1日起至实际交房之日止违约金的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、常德鑫泽置业有限公司于本判决生效之日起三日内向陈克海支付违约金11602.54元；二、驳回陈克海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由常德鑫泽置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：根据鑫泽公司申请的其工程部工作人员毛某的证人证言，陈克海首次收房发现房屋内地面有水汽。后由于水汽尚有部分未处理完毕，5月初物业工作人员再次通知毛某去查看，毛某建议把厨房、入户门等地的七八块地砖打开透气通风。上述问题目前已解决。对一审认定的其他事实各方当事人均无异议，予以确认。关于鑫泽公司二审提交的《司法鉴定或现场勘验申请书》，因本案中陈克海并未就房屋质量问题提出诉讼请求，涉案房屋是否存在质量问题不属于本案争议焦点。故对上述申请，本院不予支持。本院认为，本案争议焦点为：鑫泽公司是否应承担逾期交房的违约责任。关于该争议焦点，本院认为，在商品房买卖合同中，出卖人的交付义务是指出卖人应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。开发商于交付期满前通知购房者收房或者购房者已收房，若房屋不具备交付条件，均不构成有效交付，交付义务于符合交付条件时完成，出卖人仍应承担逾期交房的违约责任。本案中，根据鑫泽公司与陈克海签订的《常德市商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋房价款总金额为958888元。且该合同第十五条约定：“出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。”第十七条约定：“除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。”根据一审陈克海提供的房屋现场照片、微信记录及二审证人毛某的当庭证言，鑫泽公司通知陈克海收房时，房屋地面有一层水汽，陈克海随即将已签字的验收单收回。后采取常德金碧物业有限公司常德分公司（恒大华府小区的物业公司）水管打压、将地砖打开等整改措施。2018年6月12日，涉案房屋仍在进行水管打压的情况。本院认为，涉案房屋地面有水汽，且整改时进行水管打压、将地砖打开等措施，已影响买受人在房屋内的正常使用居住，不能实现买受人的购房意图和用途，系出卖人即鑫泽公司在交付期满前未将具备交付条件的房屋交付给买受人即陈克海，应承担相应的逾期交房责任。根据陈克海的二审当庭陈述，其已于2018年8月31日收房，故鑫泽公司的逾期交房责任应计算至2018年8月31日。虽一审法院仅要求鑫泽公司支付从2018年4月1日起至2018年7月31日止的逾期交房违约金，但陈克海对此并未提出上诉，应视为其对自身权利的一种处分，故本院对一审法院判决鑫泽公司承担逾期交房违约金11602.54元予以认可。综上所述，鑫泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由常德鑫泽置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  彭 炜二〇一九年一月十七日法官助理江南书记员陈晶晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。