内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）内0522民初11079号 原告：牟秀华，女，1958年1月14日出生，汉族，退休职工。 被告：肖秋发，男，1980年10月8日出生，汉族，个体。 被告：肖龙英，女，1988年7月8日出生，汉族，个体。 二被告的共同委托诉讼代理人：包媛媛，内蒙古疆北律师事务所律师。 原告牟秀华与被告肖秋发、肖龙英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牟秀华、被告肖秋发、肖龙英的委托诉讼代理人包媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟秀华向本院提出诉讼请求：1、二被告返还购房款321250.00元，并从2018年4月24日起按月利2分给付违约金至购房款还清为止；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系兄妹关系，在开发永和国际鑫城房产项目时，于2017年11月24日向原告借款257000.00元，用于开发项目。当时约定利息按月结算，并用永和国际鑫城的现用作售楼处的224.64平方米的房屋（永和国际鑫城东大门南第5、6、7、8号四间，一楼）做借款担保，约定还款日期为2018年5月24日。由于二被告在后期利息没有按照约定按月给付，原告找到二被告催要，并要求用该担保房屋还款。二被告同意。在进行核算后，双方合意达成了房屋买卖合同，时间为2018年4月24日，买卖标的为321250.00元。合同签订后，二被告迟迟不将房屋交付。经原告多次催要，二被告总是以房屋没有验收，没有对物权压紧行备案登记为由进行推脱。实际上该房屋已经交付使用，现在由二被告用作售楼处使用。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告肖秋发、肖龙英辩称，1、该案件系民间借贷纠纷，在债务未清偿前达成的以物抵债协议当属无效；2、答辩人已按5分高利支付利息，现答辩人请求按照2分利息计算本金和利息；3、答辩人从原告处借款本金为300000.00元，因此请求按照300000.00元的本金计算利息，并扣除被告方给付的本金及利息。 本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，肖秋发、周景云将所欠牟永春（原告牟秀华的弟弟）的借款本息约定由牟秀华先代为偿还，并作为乙方与原告牟秀华（甲方）签订《借款（保证）合同》，该合同约定：乙方向甲方借款257000.00元，约定借款期限从2017年11月24日至2018年5月24日，借款月利率5分即5%，并且在合同上方手写“本人同意用永和国际鑫城售楼处门面200平方米作抵押，如到期没有归还，可通过法律程序解除直接办理过户”，并由肖秋发签字捺印，同时，肖秋发、周景云向牟秀华出具借据1枚。合同签订后，2018年3月15日牟秀华将226000.00元通过内蒙古农村信用社转帐给牟永春的女儿牟莹，加之春节旅游期间牟秀华垫付的相关款项，合计给付牟永春260000.00元。2018年4月24日，原告牟秀华与被告肖秋发、肖龙英签订《房屋买卖协议书》，二被告将位于甘旗卡镇的永和国际鑫城东大门南5、6、7、8号门面，面积224.64平方米的房屋出售给原告，房屋价款约定300000.00元，并由肖龙英、肖秋发向原告牟秀华出具购房款《收据》1枚，金额为321250.00元，该价款由借款的本金和利息抵付。《房屋买卖协议书》签订后，二被告未向原告交付上述房屋，双方协商未果，原告将二被告诉至本院。 以上事实，原告牟秀华提交的证据如下： 1、2017年11月24日的借据复印件和《借款（担保）合同》各一份。证明二被告向原告借款257000.00元，还款期是6个月，月利率5%； 2、2018年4月24日的《房屋买卖协议书》、收据各一份。证明二被告借款之后，未偿还本息，因此签订该协议以房抵债，需要说明的是当初借钱的时候二被告就说用房屋抵押，后来因借款还不上了，才签订的《房屋买卖协议》，同时证明违约金按月利率2%计算； 3、2018年3月15日牟秀华给牟莹打款22.6万元的内蒙古农村信用社（回单）。证明2018年3月15日原告给牟永春的女儿牟莹汇去226000.00元加上春节期间旅游原告垫付的34000.00元，共计260000.00元，作为二被告偿还牟永春的借款； 4、证人牟永春出庭证言，证明原告于2017年11月24日代替二被告偿还案外人即原告的弟弟牟永春的借款257000.00元，二被告同意并且重新为原告出具借据的事实。牟永春证言陈述：“2012年时，我与被告肖秋发、肖龙英认识，二人开始从我处借款，借了又还，还了又借，一直持续到2017年11月，我着急用钱，在永和国际售楼处和二被告要钱，二被告说没有，我说让二被告从原告处借钱还我，之后再把钱还给原告。我与二被告之间开始清帐，经核算二被告共欠我257000.00元，原告当时也在场表示同意，然后原告与二被告做手续，我就走了。过完2018年春节，原告给我打了20多万元加上我们春节一起出去旅游的时候我姐姐即原告垫付了3万余元，共计给我26万元，打给了我女儿牟莹”。 被告肖秋发、肖龙英举证如下： 1、2017年5月28日的《借款（保证）合同》和借据各一份。当时保证合同中未明确约定利息，但原告仍将以5分利息计算后加到本金内，使得利息远超法定； 2、2014年11月14日至2017年10月26日期间的收据、转帐凭证等25枚。证明被告已经给付原告方58万元的利息，该利息已经远远超过法定，应重新计算本金和利息； 3、2015年4月28日江西永和房地产开发有限公司与原告牟秀华签订的《商品房买卖协议书》一份及被告肖秋发帐户交易明细表复印件一张。交易明细单证明2015年4月28日系原告牟秀华借款给被告，且被告方将自己开发的售楼处四间门面，以买卖合同的方式抵押给原告牟秀华，原被告之间一直存在借贷关系，不存在被告向牟永春借款的事实，债权转让是指不改变合同内容的合同转让，原告方应当承担合同的全部内容。 经庭审质证，本院对原告牟秀华提交的2017年11月24日的借据复印件和《借款（担保）合同》、2018年4月24日的《房屋买卖协议书》、收据、2018年3月15日牟秀华给牟莹打款22.6万元的内蒙古农村信用社（回单），予以确认。原告证人牟永春的证言，结合原告的陈述、被告提交的票据中有“牟永春”字样签字的收取利息的凭证、特别是2016年1月6日牟莹为被告出具的收取利息的收据中标明“牟莹代牟永春”字样，可认定该笔借款原来确属被告肖秋发及案外人周景云向牟永春所借款项。被告提交的其他证据虽能证明原被告之间确实存在民间借贷关系，但不能认定此借款系自始由牟秀华出借，本院对被告此主张的事实，不予认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本案中，原告牟秀华与被告肖秋发、肖龙英于2018年4月24日虽签订了《房屋买卖协议》，但并未实际给付购房款，实质属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，在庭审中，本院要求原告明确诉讼请求时，原告仍坚持按照《房屋买卖协议》的购房款数额，要求二被告返还购房款，符合上述规定，本案应当裁定驳回起诉。原告牟秀华可依据民间借贷法律关系，与借款人肖秋发、周景云，以及签订《房屋买卖协议书》提供担保的肖龙英，另行解决该纠纷。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告牟秀华的起诉。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判员  刘海风 二〇一九年一月二日 书记员  张 喆 法律依据： 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用下列范围： （三）驳回起诉； 《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。