浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0602民初11237号 原告樊越英，女，1983年11月15日出生，汉族，住绍柯桥区。 委托代理人（特别授权代理）沈健翔，浙江越光律师事务所律师。 被告高伟芳，女，1962年6月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告陈依宁，女，1990年9月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 两被告共同委托代理人（特别授权代理）刘文虎，浙江元培律师事务所律师。 原告樊越英与被告高伟芳、陈依宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法由审判员戴伟章独任审判，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告樊越英的委托代理人沈健翔，被告高伟芳、陈依宁的委托代理人刘文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊越英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与两被告签订的《房地产转让合同》；2、判令两被告赔偿原告违约金人民币10万元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年3月30日，原告与两被告通过中介达成房屋买卖合意，两被告将坐落于绍兴市越城区房屋出售给原告。双方签订了《房地产转让合同》一份，明确约定了交易标的、交易价格、支付方式、违约条款等相关内容。次日，原告将合同约定的100000元定金通过转账形式汇入被告高伟芳的账户，并向中介机构支付了中介费人民币15000元。但二被告在收到定金后，向原告提出要提高售价，否则便拒绝继续交易。原告与两被告在本次房产交易的中介方多次协调下仍无法达成一致意见。2018年5月4日，被告陈依宁通过转账形式将原告先前支付的100000元定金汇至原告账户，并单方终止交易。原告认为，原、被告之间签订的《房地产转让合同》合法有效。原告已按合同约定履行了自己的义务，但两被告却单方面撕毁合同，违法合同义务，严重违约，故原告有权解除合同，并要求两被告依照合同约定承担违约责任。 被告高伟芳辩称：本案属于共有人房产，在签订购房合同时仅仅系其与原告签订了合同，进行房屋买卖时没有共有人的同意和签字，故本案的合同并非合同主体人的真实意思表示，合同依法不成立，且原告知情，原告也存在过错；因共有人陈依宁明确表示不同意卖房，根据我国物权法及最高人民法院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复的相关规定，该房屋买卖合同无效；当天原告没有按合同约定支付定金，且双方合意不再买卖房屋，故即使合同有效，合同也已于当晚双方合意后解除，原告在次日打给被告10万元，没有合同基础和法律依据，且被告没有过错，并已归还给原告。 被告陈依宁辩称：原告起诉的事实和理由与实际不符，原告只是与被告高伟芳签订合同，并没有与其达成合同的意思表示，其不同意该房屋买卖合同。 经审理查明，被告高伟芳、陈依宁系母女关系，涉案座落于绍兴市越城区房屋于2009年7月17日登记在两人名下，系共同共有。2018年3月30日，原告（乙方）与被告高伟芳（甲方为高伟芳、陈依宁）通过中介签订《房地产转让合同》一份，合同约定甲方将拥有转让权的座落于绍兴市越城区房屋转让给乙方，房屋成交总价为2611800元，签约时乙方支付甲方定金100000元，定金冲抵购房款，乙方于2018年6月1日前办理过户手续当天支付甲方购房款2511800元（具体为甲、乙双方随中介一起去办理过户后马上去银行汇款或乙方过户前先打好本票名字应是产权人）；甲方担保房屋产权情况清楚，涉及与甲方有关的房屋产权纠纷、债务或者其他权利瑕疵等，概由甲方负责处理，由此给乙方造成的损失，由甲方按国家有关合同法最高赔偿给乙方；本合同一经签订甲乙双方均具有约束力，应严格遵守，若乙方中途违约，购房定金作为违约金总价的千分之一作为滞纳金；如甲方中途违约，应向乙方退还定金并另付相等于定金数额的违约金，违约金内含中介费。甲乙双方一天内办违约事宜，合同终止，任何一方逾期，后果自负，中介方不承担违约连带责任；本合同签订前已征得共有人同意，关于甲方的责任均由本人（高伟芳）承担。合同还对其他事项进行了约定。合同甲方落款处由被告高伟芳签名和盖手印，并由被告高伟芳代签了陈依宁的名字；乙方落款处由原告签名。 签约后当天，原告支付被告高伟芳定金100000元。后因涉案房屋共有人陈依宁不同意转让房屋，经中介协调未果，陈依宁于2018年5月4日通过转账形式将原告先前支付的100000元定金汇至原告账户。 另，被告高伟芳、陈依宁自认高伟芳代陈依宁在涉案合同上签名的行为，系未经陈依宁授权，陈依宁对该房屋转让合同的效力不予追认。 以上事实，由原告提供的房地产转让合同1份、银行转帐凭条1份、证人笔录2份、对账单1份；两被告提交的房产证复印件1份、通话录音2份和通话清单1份、庭审笔录1份；本院调取的（2018）浙0602民初4750号庭审视频1份及原、被告的庭审陈述予以证实。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原告与被告高伟芳就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦无证据证实原告在签订合同时存在恶意，故合同应为有效，但因涉案房屋的共有权人陈依宁拒绝追认高伟芳的处分行为，导致原告不能取得涉案房屋的所有权，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，解除的时间为本案起诉状副本送达之日。被告认为该合同未经共有人陈依宁签名，故属无效合同的主张，因原告与被告签订房地产转让合同属于债权行为，无论被告高伟芳在签订涉案房地产转让合同时是否具备处分权，均不影响合同效力，故本案中无需查明高伟芳是否擅自处分其与陈依宁的共有房产，对两被告认为该合同未经共有人陈依宁签名，属无效合同的主张，本院不予采信；被告认为签订合同当晚高伟芳已经通知原告要求解除合同，故该合同已于当晚解除的主张，因其提交的录音证据内容，可以证实高伟芳解除合同的理由系为女儿陈依宁不同意转让房屋，并不能证实双方已达成解除合同的一致意见。至于原告于次日支付定金的行为，证人所作的系因当天来不及银行汇款，故双方协商确定于次日支付的证言，也符合生活常理，且对此，既无相应合同约定的解除条件，也不构成根本性违约，故被告高伟芳无权于合同签订当晚单方解除，本院对被告认为该合同于签订当晚已经解除的主张不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因原告已交付的定金100000元已由被告返还完毕，故无需再作处理；关于原告主张的违约金，高伟芳在未征得共有人陈依宁同意的情况下就签订房屋买卖合同，并在房屋转让合同中向原告承诺“本合同签订前已征得共有人同意，关于甲方的责任均由本人承担”，有违诚实信用原则，存在明显过错，故高伟芳应承担《房地产转让合同》中约定的违约责任，但考虑到原告在明知涉案房屋系两被告共同共有的情况下，未能举证证实其已核实共有人陈依宁本人的意思表示，轻信他人作出的承诺，未要求共有人陈依宁本人到场签订合同，未尽到谨慎审查的义务。综合考虑原告樊越英和被告高伟芳的过错，本院酌情确定被告高伟芳支付给原告违约金70000元；因陈依宁未参与合同签订，亦未收取原告交付的购房定金，原告未能举证证明陈依宁存在过错，故原告要求被告陈依宁共同承担违约金偿付责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告樊越英与被告高伟芳就座落于绍兴市越城区房屋签订的《房地产转让合同》于2018年11月3日起解除； 二、被告高伟芳于本判决生效后七日内支付给原告樊越英违约金70000元； 三、驳回原告樊越英的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1150元，由原告樊越英负担345元，被告高伟芳负担805元，应由被告负担部分款项于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  戴伟章 二〇一九年一月二十一日 书记员  朱黄莹