福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4616号 原告：福州煌星房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**华联商厦**，统一社会信用代码91350100729702648C。 法定代表人：俞明雄，总经理。 委托诉讼代理人：苏柳燕，公司法务。 委托诉讼代理人：马悦，公司法务。 被告：余丽华，女，1974年9月5日出生，汉族，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘斌，福建辉扬律师事务所执业律师。 被告：福州祥华物业管理有限公司，住所地福，住所地福州市台江区台江路**华联商厦**信用代码913501037531144673。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈峰，福建大中律师事务所实习律师。 福州煌星房地产开发有限公司（以下简称“煌星地产公司”）与被告余丽华、福州祥华物业管理有限公司（以下简称“祥华物业公司”）返还原物纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。煌星地产公司委托诉讼代理马悦，被告余丽华的委托诉讼代理人刘斌，被告祥华物业公司的委托诉讼代理人陈能武、陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 煌星地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令余丽华、祥华物业公司立即停止使用并返还其所有的位于福州市晋安区君临香格里的38＃、39＃、40＃、41＃楼连接体地下1层07号车位（以下简称“诉争车位”）；2.判令余丽华、祥华物业公司立即拆除诉争车位的围栏，将诉争车位按产权图纸恢复原状；3.判令余丽华、祥华物业公司立即向其支付自2010年1月6日起至余丽华、祥华物业公司实际返还车位之日止的车位占用费（每月300元计算，暂计至2018年10月6日为31500元）；4.案件受理费由余丽华、祥华物业公司承担。 事实和理由：福州市晋安区君临香格里系其开发地产项目，其为诉争车位的所有权人，2018年6月22日，其取得诉争车位的不动产权属证书【闽（2018）福州市不动产权第××号】。余丽华系君临香格里38＃102单元的业主，祥华物业公司系君临香格里的物业服务公司，自2010年1月6日起余丽华、祥华物业公司擅自占用诉争车位，并用铁门围起来。其于2018年8月8日向余丽华发出《关于要求返还车位的函》，要求余丽华返还诉争车位。2018年9月11日，其就余丽华占用诉争车位向晋安区公安分局报警，然而余丽华仍继续占用，其有权要求余丽华、祥华物业公司支付占用费（每月300元／车位）。现为维护其合法权利，提起诉讼，恳请判如所请。 余丽华辩称，1.煌星地产公司在售房宣传单上明确，别墅型房屋配备地下室第三厅设计及双车位设计。煌星地产公司在与小区其他一手购房者签署车位使用权《协议书》，协议规定购房人有权无偿使用与其所购买的别墅地下室，煌星地产公司在与一手购房者戴峰的买卖中，已将诉争车位登记给戴峰使用。其在购买该别墅时，前手权利人陈勇也明确告知其相关内容，陈勇交付该别墅时，诉争车位已隔离好，其直接接手使用，其享有地下室及诉争车位的使用权，是基于一手购房合同所自然承继的权利；2.煌星地产公司自交付业主使用后，时隔较久均未主张权利，且持续侵权行为的诉讼时效只能往前追溯3年，煌星地产公司存在过错，不应由其承担赔偿责任；3.煌星地产公司要求的车位占用费实质上是停车费，煌星地产公司此前未对停车费明码标价过，故该主张并无依据；4.煌星地产公司未取得相应的销售车位许可证明，无权收回车位另行销售。 祥华物业公司辩称，其仅是君临香格里的物业服务企业，并未侵占本案的诉争车位，要求其与余丽华共同承担责任无事实以及法律依据。其仅按照车辆收取停车服务费，从未向包括诉争车位在内的车位业主收取任何的车位管理费、场地费、租金以及各项费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2007年3月12日，戴峰同煌星地产公司签订《商品房买卖合同》约定，购买坐落于福州市晋安区君临香格里38＃楼102复式单元。戴峰于2011年9月1日对该房产进行了产权登记（榕房权证Ｒ字第××）。2014年11月12日陈勇向戴峰购买君临香格里38＃楼102复式单元后，于2016年4月14日与余丽华签订《存量房买卖合同》约定，将君临香格里38＃楼102复式单元出让给余丽华。余丽华于2016年4月22日取得榕房权证ＦＺ字第××号房屋所有权证，将君临香格里38＃楼102复式登记在个人名下。煌星地产公司于2018年6月22日，取得诉争车位的不动产证书【闽（2018）福州市不动产权第××号】。煌星地产公司于2018年8月5日向余丽华发出《关于要求返还车位的函》，要求余丽华返还诉争车位。余丽华系君临香格里38＃楼102单元的业主，祥华物业公司系君临香格里的物业服务公司。 本案主要双方争议焦点：余丽华是否享有对诉争车位的无偿使用权？ 煌星地产公司认为出售君临香格里房屋时，单独与业主签订《协议书》，授权业主有权无偿使用车位，但车位不是绝对附送的，且其与个别购房人签订《协议书》，并不能代表与所有人购房者签有《协议书》。同时煌星地产公司提供二份《商品房买卖合同》，主张销售君临香格里房屋时区分“含车位”和“不含车位”两种销售模式，具体是否“包含车位”应以《商品房买卖合同》约定为准，而余丽华所购买的君临香格里38#楼102复式单元，在出售时是不含车位的。余丽华认为对诉争车位的占有、使用权来源于一手购房者戴峰，其应与持有《协议书》的其他小区业主同等享有地下室无偿使用权，并提供售房宣传单（复印件）、网络报道、国有土地使用权证、房屋所有权证、《协议书》、《商品房买卖合同》、房屋登记簿附件、《存量房买卖合同》、《不动产权证》等证据予以证明。本院认为，诉争车位位于余丽华所购买的君临香格里38#楼102复式单元向下毗连的地下室，与38#楼102复式单元房产具有整体不可分割性。煌星地产公司在销售阶段所印发的宣传材料中，明确载明亲水联排别墅独立入户两层附送地下室，以及在君临香格里户型平面图中也在地下层平面图图示涵盖车位，并写明超大的地下室第三厅设计，及双车位设计文字介绍等内容，该宣传材料载明的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，且煌星地产公司未提供证据证明将38#楼102复式单元出售给戴峰后，曾向戴峰主张过车位的占用费的。综上，煌星地产公司以与戴峰签订的《商品房买卖合同》未约定无偿使用诉争车位及余丽华亦未提供其与戴峰签订的《协议书》为由，主张38#楼102复式单元的一手购房者戴峰及后续业主，无权无偿使用诉争车位的主张，缺乏事实依据且与法相悖，不予支持。余丽华作为君临香格里38#楼102复式单元二手房购买者，依法有权继受戴峰与煌星地产公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利，故本院认定余丽华依法享有诉争车位的无偿使用权。 本院认为，返还原物是指物权人的物被他人无权占有，物权人有权请求返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。煌星地产公司出售香格里房屋时，已将君临香格里38#楼102复式单元商品房向下的下毗连的地下室（包含诉争车位）无偿授权给业主占有、使用，现煌星地产公司在取得诉争车位不动产权证后，主张使用人返还诉争车位以及支付占用费，明显违反诚实信用原则，故其主张均不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福州煌星房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，由福州煌星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑雄俊 二〇一九年一月八日 书记员  姚雪倩 附：本文所附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。