河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终48号上诉人（原审被告）:许昌长昇江虹商贸有限公司，住所地许昌市龙翔路与北环路交叉口。法定代表人：李长江，任董事长。委托诉讼代理人：魏二冲，河南金泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:赵玉凤，女,1948年11月1日生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：聂发军，男,1966年2月13日生，汉族，住许昌市魏都区。上诉人许昌长昇江虹商贸有限公司因与被上诉人赵玉凤房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2018）豫1002民初6211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许昌长昇江虹商贸有限公司的委托诉讼代理人魏二冲，被上诉人赵玉凤的委托诉讼代理人聂发军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许昌长昇江虹商贸有限公司上诉请求：一、依法撤销（2018）豫1002民初6211号民事判决，依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经于2016年4月解除，实际租赁期限一年零六个月，且双方达成一致意见第二年剩余的半年房租作为违约金赔付给被上诉人，因此，不存在支付剩余租金以及违约金的问题，一审法院认定事实错误。事实和理由：2014年9月，上诉人与包括被上诉人在内的21户业主签订《房屋租赁合同》，约定上诉人租赁21户业主的房屋统一再行租赁给长江国际商城的商户。上诉人为此均支付了两年的房租。但由于上诉人经营原因，上诉人未将上述21户业主房屋租赁给商户。为此，上诉人通知各业主提前退租，由各业主自己单独租赁，上诉人提供水电等方面的协助，剩余半年房租作为违约金。上诉人通知了被上诉人，且承诺愿为被上诉人免费安装水电，被上诉人也表示同意。双方达成一致意见，上诉人实际租赁被上诉人房屋一年零六个月，剩余六个月房租作为违约金支付给被上诉人，被上诉人再行租赁由上诉人提供水电等方面的协助。因此，《房屋租赁合同》经上诉人与被上诉人协商一致已经解除，一审法院认定《房屋租赁合同》至一审判决前继续有效，上诉人再向被上诉人支付第三年、第四年租金直至房屋实际返还之日止的租金及违约金显然属认定事实错误。二、不存在返还房屋的问题，一审法院认定事实错误。因上诉人租赁被上诉人房屋是为了统一再行租赁给长江国际商场商户，但直至与被上诉人解除合同，上诉人并未租赁出去，因此，被上诉人房屋自始至终上诉人没有实际使用，因此，不存在返还房屋的问题。三、房屋内增设的屋门已应被上诉人要求封闭，已恢复房屋原状。四、被上诉人房屋的租金损失是被上诉人造成的，与上诉人无关。双方解除合同后，据上诉人了解，因被上诉人房屋位置较好，很多想承租被上诉人房屋的人来询问，但被上诉人一直不去，这可以从另19户业主房屋都租出去了可以看出，该租金损失是被上诉人造成的。解除合同后，被上诉人未再找过上诉人要求支付租金，过了有一年，因房屋前搭建雨棚，被上诉人不同意，遂造成本案纠纷。综上，被上诉人各项诉讼请求无事实根据和法律依据，一审法院仅依《房屋租赁合同》就认定上诉人违约，与事实不符，属认定事实错误，恳请二审法院依法改判或发回重审。被上诉人赵玉凤辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合理合法，应驳回上诉，维持原判，理由如下：一、长昇公司上诉称《房屋租赁合同》已经于2016年4月解除事项没有事实与法律依据，答辩人从未与长昇公司就解除租赁合同达成任何书面或口头协议，答辩人也从未接到长昇公司要解除合同的通知。根据《民诉解释》第九十一条第二款中规定，主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任，因此请上诉人出示书面或口头解除租赁合同的证据。二、长昇公司上诉称双方就第二年剩余的半年房租作为违约金赔付给答辩人的约定达成一致意见，就此请上诉人提供双方达成一致意见的书面或口头证据，证明双方与何时何地达成了怎样的一致意见。三、长昇公司长期占有答辩人的房屋且不支付租金，到目前为止，长昇公司仍占有该房屋，在房屋内增设的屋门到目前为止仍存在，并没有恢复原状。根据《民诉解释》第九十一条第二款中规定，主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任，因此请上诉人出示已经支付租金、违约金和拆除屋门的证据。四、自签订租赁合同以后，长昇公司一直占有使用答辩人的房屋至今，且擅自在屋外添附雨棚，屋内增设屋门，破坏答辩人房屋的构造，根据租赁合同第七款中规定：本合同租赁期间满或中途解除或终止或遇不可抗力后，租赁物内的一切装饰、装修由乙方自行处理，并恢复该房屋的原状，因此长昇公司并没有恢复该房屋的原状应该承担相应的违约责任。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。被上诉人赵玉凤向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退租赁房屋；3、判令被告支付拖欠的租金60100元（第三年租金30050元、第四年租金30050元、暂计至2018年9月18日，实际要求计算至被告腾退房屋之日）；4、判令被告支付违反合同约定提前退租的违约金45075元（违约金按本合同5年总租金的30％计算）；5、判令被告拆除侵犯原告相邻权的违章建筑，排除妨碍、恢复原状；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订房屋租赁合同。被告未经原告同意私自在房屋前搭建违章建筑、屋内私开小门，且未恢复原貌。租赁期间，被告拖欠两年房屋租金未付，原告多次催要无果。综上，被告行为严重侵犯原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。一审法院查明事实：2014年9月18日，原告赵玉凤与被告许昌长昇江虹商贸有限公司签订房屋租赁合同。合同约定：原告将其所有的位于许昌市××路和××交叉口长江国际商城4号楼B3户型、面积为125．21平方米的房屋出租给被告，租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期届满后，续租或不租双方应提前2个月告知对方。合同未到期前，双方均不得中途终止或解除合同，若一方中途退租需承担违约责任。该房屋租金为30050元／年，五年总租金为150250元。双方采用先交租金后使用原则进行，合同签订之日被告一次性向原告交纳全年租金30050元，每年10月5日前一次性交纳下一年度全年租金，以此类推。被告迟延交纳或拖欠租金，原告有权终止合同，收回房屋。为保证市场的整体性和美观，原告同意被告根据实际需要对该房屋进行装饰装修及平面格局的调整，但需在保障房屋主体安全的情况下进行。合同租赁期满或中途解除或终止或遇不可抗力后，租赁物内的一切装饰、装修由被告自行处理，并恢复该房屋原状。该合同若一方违约，除承担合同条款约定责任外，还应支付守约方违约金，违约金按合同五年总租金的30％计算。合同签订后，被告于2014年9月29日向原告交纳房屋租金30050元；于2015年10月9日向原告交纳房屋租金30050元；后续租金未再交纳。合同履行期间，被告在租赁房屋外添附雨棚，在房屋内增设屋门。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未按照合同约定支付房屋租金，构成违约，致使原告不能实现合同目的，应承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告腾退房屋、恢复房屋内原状、支付拖欠的房屋租金、承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；被告依据合同约定，在租赁房屋外添附雨棚，原告要求被告恢复原状，不予以支持。被告的辩称未提供证据予以证实，不予采信。依法判决：一、解除原告赵玉凤与被告许昌长昇江虹商贸有限公司于2014年9月18日签订的房屋租赁合同；二、被告许昌长昇江虹商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于许昌市××路和××交叉口长江国际商城4号楼B3户型，面积为125.21平方米的房屋完整无损地返还给原告赵玉凤；三、被告许昌长昇江虹商贸有限公司于本判决生效之日起十日内拆除在房屋内增设的屋门，恢复房屋原状；四、被告许昌长昇江虹商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵玉凤房屋租金并支付违约金45075元；五、驳回原告赵玉凤的其他诉讼请求。案件受理费2404元，减半收取1202元，由被告许昌长昇江虹商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交的证据有：证明一份、出具证明的各业主租赁合同及身份证复印件一份（共十份）、门面房购买登记表一份、户型图一份。证明（1）本案被上诉人同证据中提到的其他业主一样，均为：于2014年9月与上诉人签订房屋租赁合同，约定将房屋租赁给上诉人，租赁期限为五年，即2014年10月1日至2019年10月1日。（2）由于上诉人经营原因，上诉人与被上诉人和其他业主于2016年4月份已协商一致解除合同，房屋实际租赁期间为一年零六个月，多支付的半年房屋作为违约金给付给被上诉人。被上诉人对该证据的质证意见：首先，对证据的真实性有异议，无法确定证言具有真实性，而且证言中的证人签字没有落款日期，被上诉人也都不认识，与本案也没有关联性，没有20户住户的身份证复印件，只有10户。我们都是独立签订的合同，上诉人提交的证据不能证明和被上诉人签订都是一样的，只是上诉人没有付租金而已。本院认为，首先，证人未出庭作证，其次，从该证明看上述证人均是罗庄村村民，而被上诉人并非是罗庄村民。综上，本院对上诉人出示该证据用于证明上诉人与被上诉人已经解除合同的证明目的，本院不予采信。被上诉人在二审期间未向本院提供新证据。二审查明事实与原审一致。本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同是否已经解除；2、上诉人是否已经将涉案租赁房屋返还被上诉人；3、上诉人是否已经将房屋恢复原状；4、原判租金损失是否适当。关于上诉人与被上诉人的房屋租赁合同是否已经解除的问题。本院认为，上诉人称已经与被上诉人解除房屋租赁合同，但被上诉人不认可，上诉人没有提供证据证明双方已经书面解除合同或上诉人已经通知被上诉人解除合同，上诉人提供的《证明》只能证明其和在《证明》上签字的人达成解除合同的协议，不能证明其已经和被上诉人就解除合同达成协议。综上，对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人是否已经将涉案租赁房屋返还被上诉人的问题。本院认为，上诉人对签订租赁合同后被上诉人将租赁房屋交付给被上诉人的事实无异议，上诉人没有提供证据证明其已经将涉案房屋交付被上诉人，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人是否已经将房屋恢复原状的问题。本院认为，上诉人未向本院提供证据证明其已经将涉案房屋内增设的屋门按原状予以封闭，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于原判租金损失是否适当的问题。本院认为，上诉人违反合同约定不按期支付房租，并占有被上诉人的房屋未予返还，原判其承担房屋租金损失并无不当。对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人许昌长昇江虹商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2404元，由上诉人许昌长昇江虹商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡文慧审判员  朱雅乐审判员  李 兵二〇一九年一月二十三日书记员  李 萍执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口