上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初35188号原告：黄秀娟，女，1966年3月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。被告：高耘荔，男，1962年2月9日出生，汉族，住上海市。被告：翟连娣，女，1963年9月15日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：高欣露，女，1987年5月16日出生，汉族，住上海市长宁区。以上三被告共同委托诉讼代理人：黄旭，上海润申律师事务所律师。第三人：归金杰，男，1967年7月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告黄秀娟与被告高耘荔、翟连娣、高欣露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案于2018年1月24日转为普通程序，并于2018年9月7日追加第三人归金杰参加本案诉讼。又因第三人归金杰下落不明，本院以公告形式向第三人送达了开庭传票及参加诉讼材料，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟楠，被告的委托诉讼代理人黄旭到庭参加诉讼，第三人归金杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方就上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)所签订的买卖合同；2、判令三被告配合原告办理涉案房屋过户登记手续，并登记至原告名下。事实和理由：被告高耘荔和被告翟连娣系夫妻关系，被告高欣露系被告高耘荔和被告翟连娣婚生女。原告于2009年9月经中介居间，被告高耘荔自愿将其家庭动迁安置的位于上海市闵行区华漕镇天山西路XXXX弄爱博家园二期X栋XX号XXX室房屋出售给原告。被告高耘荔提供2007年6月9日与拆迁单位上海闵行闵一房屋拆迁有限公司的房屋认购协议，显示被告高耘荔是动迁安置认购对象。当时约定实际房价为90万元(人民币，下同)，其中99,000元至房屋过户给原告时由原告支付。为防止被告反悔，当时经中介建议，双方约定将买卖合同价格写为150万元，并由被告高耘荔出具一份140万元收据。其后，原告依约先后支付801,000元并实际装修入住至今。2011年6月28日，被告高耘荔提出急用钱，让原告提前支付尾款99,000元。被告、中介作为担保均签字确认房款已经支付完毕。近日，因原告估算涉案房屋已符合过户条件，要求三被告配合过户，被告始终推诿拖延。补充：买卖合同签订时，被告高耘荔提供与拆迁单位房屋认购合同，显示购买人是被告高耘荔，原告有理由相信被告高耘荔是有权利处分房屋。当时涉案房屋就交付给了原告，另外两位被告是被告高耘荔的家庭成员，买卖至今已经多年，交房也已经多年。原告认为被告翟连娣、高欣露对房屋买卖应该是明知的。同时房屋价格符合市场价，原告也已经付清。为维护原告的合法权益，原告特提出诉讼。三被告共同答辩称：不同意原告诉讼请求。双方约定的总房价为90万元，而被告认可的原告付款金额为81万元(2009年9月15日现金支付了定金1万元；9月30日，原告通过银行转账支付被告70万元；交房之后原告又支付了被告10万元，具体时间、方式均记不清了)，尚剩余9万元尾款未支付。至于2011年6月28日的《符(附)加协议合同》以及140万元《收条》是被告应中介要求签字的，并没有多看。被告不同意继续履行，被告认为根据《购房合同》第4条，被告可以选择支付违约金解除合同。第三人未到庭进行陈述。原告为证明其诉讼请求，向法院提供了下列证据：1、房屋认购合同，该证据为被告高耘荔向原告提供，证明被告系涉案房屋的认购人，有权处置涉案房屋；2、购房合同(2009年9月份签订)，证明原告向被告购买了涉案房屋，且中间方、担保方亦签字确认双方的房屋买卖关系(说明：实际购房价格90万元，房屋性质是动迁安置房，在当时不能立即进行交易过户，为防止上家违约，双方将房屋价格做高，且约定如果上家今后不再出售房屋，将按照购房合同约定的总房价的50%承担违约责任)；3、历次收条、流水及符(附)加协议合同，证明被告高耘荔认可已经收到全部购房款；4、安居客网站上涉案小区房价走势图，证明在2015年3月，涉案房屋所在小区均价仅为11,180元，涉案房屋面积不足82平方米。故原告在2011年即总共出资90万元购买涉案房屋，是属于合理价格；5、装修合同，证明原告在2011年4月至6月，即对涉案房屋进行了装修；6、爱博五村居委会证明，证明原告自2011年8月18日起就实际居住于涉案房屋内至今，房屋已经完成交付；7、中国电信股份有限公司上海分公司付费通知单，证明涉案房屋相关公共事业费用的使用户名已经改为原告，说明原告已经实际使用涉案房屋；8、录音，证明被告要求原告额外支付款项，才肯履行过户义务，已经实质上构成违约，被告高耘荔已经明确收到全部房款，证明真实房价90万元；9、涉案房屋产调信息，证明涉案房屋已经办理小产证，产权登记在三被告名下。被告对证据1无异议；对证据2真实性无异议，认可双方买卖关系，根据购房合同第4条，被告可以支付房屋总价50%解除双方合同关系，原告主张不符合合同约定；对证据3历次收条中除了归金杰出具的真实性无法确认，对于被告高耘荔出具的收条真实性均认可，但对证明目的不认可，第一张140万元收条双方均可以确认该收条是虚假，2011年6月28日金额为4.9万元的收条及2011年6月28日的符(附)加协议合同，不管是4.9万元还是9.9万元与双方合同约定购买金额均不吻合，这两份的证据都是同一天，既出现4.9万元又出现9.9万元是自相矛盾的；对证据4安居客走势图真实性、证明目的不予认可；对证据5装修合同真实性无法确认；对证据6、7均认可；对证据8录音经与当事人核实真实性认可，但录音记录第2页的第1行至第7行，对话中已确定存在差价未直接支付给被告，原告在录音中自认所谓的房款是支付给了第三人，与被告主张的尾款未付相印证；对证据9的真实性、证明目的均予以认可。被告未向本院提交证据。第三人未到庭质证亦未向本院提交证据。本院对双方当事人无异议的证据进行确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认定如下：原告证据3中由第三人出具的收条因有原件与之核对，本院确认其证明效力；对证据3中其他收条及符(附)加协议合同，因上述证据均有原件与之核对，且与待证事实相关，本院亦确认其证明效力，至于其是否能达到原告证明目的，将在本院认为中再详细论证。证据4因无原始网页载体与之核对，本院对该证据证明效力不予确认。证据5有原件与之核对，且与待证事实相关，本院确认其证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告高耘荔与被告翟连娣系夫妻关系，被告高欣露系被告高耘荔和被告翟连娣女儿。2007年6月29日，被告高耘荔经动迁安置获得上海市闵行区《爱博家园》二期X东(XX)号X层XXX室房屋一套。2009年9月，被告高耘荔作为甲方与原告黄秀娟作为乙方签订《购房合同》一份，约定：房屋坐落：闵行区华漕镇《爱博家园》二期X栋XX号XXX室，总房价为150万元整。付款方式：乙方在2009年9月15日已付甲方定金1万元整，2009年9月30日前乙方付甲方款140万元整，余额房款10万元整待甲方办理产证乙方过户后乙方付清甲方。违约责任：甲方如果在履行合同中，中途发生变更不再将该房出售给乙方并且在五年后甲方不与乙方办理产证过户，甲方首先退还乙方已付房款，并赔偿总房价的百分之五十违约金给乙方，乙方在该房的装修费也有(由)甲方承担。乙方未能按上述约定的时间付款，甲方有权终止已签约的购(房)合同，乙方赔偿甲方经济损失，总房价约百分之十。甲方必须在第一时间通知乙方办理进户，领取钥匙。过户费由乙方承担。该合同后，案外人沪申房产作为中介方签字并盖章，第三人归金杰及案外人何耘峰作为担保人签字。2009年9月15日，原告向被告高耘荔支付定金1.1万元。2009年9月30日，原告通过工商银行向被告高耘荔转账支付购房款70万元。同日，被告高耘荔向原告出具收条一张，载明：今收到黄秀娟购房款140万元(爱博家园二期X栋XX号XXX室)。2009年12月30日，原告通过农业银行向第三人归金杰转账支付9万元，第三人向原告出具收条一张，载明：今收到黄秀娟9万元整，原9万欠条作废，余款99,000元待产证出来后过户一次付清。2011年4月，被告将涉案房屋交付给原告，原告对涉案房屋进行了装修，并于同年8月18日起入住涉案房屋。2011年6月28日，原告、被告高耘荔(房东)与第三人(中介、担保人)签订《符(附)加协议合同》一份，约定：一、中介、担保人、房东配合购房者办理产证过户手续(无条件配合)。二、房东产证拿到之后，再(在)不能过户之前，第一时间将产证交给购房者(有担保人负责配合)。三、原本还有9万9千元是到房产证过户后将一次性付清，又(由)于房东急须(需)用款，所以购房者将9万9千元支付给房东。四、此房产买卖无任何凝义(异议)，房东、中介、担保人、购房者签字生效。同日，被告高耘荔向原告出具收条一张，载明：今收到黄秀娟购房款(爱博五村XXX号XXX室最后房款4万9千元整)。总收到全部购房款计140万元整。该收条后，第三人作为证明人签字。2017年8月22日，涉案房屋登记为三被告共同共有。2017年11月18日，原告女婿(丁)致电被告高耘荔(高)，双方对话如下：……高：打到我账上就80万，是先打70万，后来你丈母娘直接给我。丁：对，是直接给你的，还有10万，我们是给归金杰的，对伐？高：一共80万，她先给我70万。丁：对的呀，80万是80万，还有10万，我们是给归金杰的呀，我们总共是给90万，我们总共付出去90万，付出去92万了总共是。高：我总共拿到手80万。丁：对的呀，你拿到80万是80万呀，总共那套房子承诺是90万呀，对伐啦，这个没什么搞头的咯。高：嗯嗯嗯。丁：房子一共承诺是90万，你说中介费什么的，这实际上和我们是不搭嘎的呀，给你你给他们去，和我们不搭嘎的呀，我们反正是这套房子向你履行的时候，总共给你90万呀，你给中介费和我们不搭界呀，你说是伐叔叔，我们也没赖你，你说90万我们就90万，我们也没多说一句，你说是伐。高：不是的，你说现在90万，80万，这也不是主要的事情，因为当时的事情……你说加上中介费90万这件事情是对的这件事情，大有可能的为什么，中介费也拿掉了，我也不知道。丁：这我们就不清楚了，我们反正就是付出去这么多钱，合同我们那时候签也是按照90万签的，你也晓得的呀，对伐啦。高：哎哎。丁：合同我们也是按照90万履行的，因为我们给出去就是90万，所以是按照90万履行的咯。高：你当时给我100万也好，我现在也不记这个账。我要求是现在，再拿100万就算了。……因涉案房屋过户问题，原告起诉至法院。本院认为，原告及三被告对于涉案房屋买卖过程、总房价90万元以及支付给被告高耘荔的81万元购房款均无异议，原、被告双方达成房屋买卖合同合意，且原告已实际支付房款，被告也交付涉案房屋给原告居住、使用，双方间房屋买卖合同已成立并生效。本案争议焦点在于原告支付给第三人的9万元，被告是否也将其认定为是原告支付给自己的购房款？对此，本院认为，支付购房款给被告属于积极事实，应由原告进行举证。本案中，原告提交了被告出具的收条、各方签订的《符(附)加协议合同》以及双方录音等证据加以证明。被告对上述证据真实性均无异议，但认为上述证据与实际付款情况不符，不应采纳。本院经合议庭讨论后认为，虽然《购房合同》、各收条及《符(附)加协议合同》均存在做高房价的情形，上述证据中显示的金额不能作为原告已支付房款的证据，但上述证据显示的购房款金额无法作为证据使用是因相反证据的存在，因此上述证据中除支付金额外的部分依然可以看作是各方当事人的真实意思。从《符(附)加协议合同》第三条表述来看，被告对于原告提前支付尾款事实是知情的，但此时被告并未向原告提出前期房款尚未付清。其次，结合2011年6月28日的收条来看，被告对于原告已支付全部购房款之事实亦应当知情。最后，原告入住涉案房屋并实际使用距起诉已有6年之久，被告始终未就前期房款进行催讨，反倒是在原告要求配合过户时要求增加购房款，不符合正常房屋买卖交易过程。因此，通过以上分析，本院认为，被告对于原告在其付款过程中直接支付给第三人的9万元的事实及性质均为明知，原告已将涉案房屋全部购房款付清。此外，根据《购房合同》及双方庭审陈述，原、被告双方对于当初过户后再支付9万元左右尾款的约定是无异议的，因此即便原告仍剩余尾款尚未支付，涉案房屋也已符合过户条件，被告以全款未付清为由拒绝配合原告过户并无事实及法律依据，本院亦不予采纳。至于被告主张可以通过支付违约金的方式解除房屋买卖合同之意见，系被告对《购房合同》第4条之误读，该条仅规定甲方违约后应负之违约责任，并未赋予甲方单方支付违约金解除合同的权利，因此本院对被告上述主张亦不予采纳。第三人归金杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由第三人自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高耘荔、翟连娣、高欣露继续履行原、被告双方就上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房屋买卖合同；二、被告高耘荔、翟连娣、高欣露配合原告黄秀娟办理上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续，登记至原告黄秀娟名下。案件受理费人民币38,800元，保全费人民币5,000元，由被告高耘荔、翟连娣、高欣露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  石定伟人民陪审员  曹文进二〇一九年一月二十八日书 记 员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。