北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终795号上诉人（原审原告）：施鑫，男，1973年2月17日出生。被上诉人（原审被告）：黄学义，男，1939年10月22日出生。委托诉讼代理人：黄瑜新（黄学义之女）。委托诉讼代理人：王晓峰（黄学义之女婿）。第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：朱中哗，执行董事。上诉人施鑫因与被上诉人黄学义、第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初13701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人施鑫、被上诉人黄学义之委托诉讼代理人黄瑜新、王晓峰到庭参加诉讼。第三人泛地置业公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施鑫上诉请求：撤销原判，改判支持施鑫的一审诉讼请求；由黄学义承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定仅以实际租金损失为限代替违约金，要求施鑫承担全部实际损失的举证责任是错误的。施鑫所受损失不仅限于租金损失，所主张的违约金也没有过分高于损失。一审对违约金和损失的认定错误，显失公平。黄学义辩称，同意原判，不同意施鑫的上诉请求。施鑫没有真正的损失，不应当给付其违约金。施鑫已经在之前的诉讼中主张过损害赔偿，其在本案主张违约金构成重复诉讼。泛地置业公司未到庭参加诉讼。施鑫向一审法院起诉请求：1、依法判令黄学义向施鑫支付合同逾期履行违约金796375元（自2017年2月16日至2018年4月27日止，以415万为基数，按照日万分之五计算）；2、依法判令黄学义承担本案一切诉讼费用及相关费用。一审法院认定事实：1.2016年8月27日，黄学义（出卖人、甲方）与施鑫（买受人、乙方）在泛城置地公司（丙方）提供的居间服务下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定黄学义将其所有的位于北京市昌平区5号房屋出卖给施鑫，房屋成交价415万元，房屋建筑面积159.92平方米。关于付款时间和方式，《补充协议》第四条约定，“甲乙双方友好协商同意：1、签订本合同当日乙方支付甲方购房定金人民币壹拾万元整（￥100000.00）；2、乙方于2016年12月31日前支付甲方购房款人民币贰佰捌拾万元整（￥2800000）；3、乙方于2017年2月5日前支付甲方购房款人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000）甲方收齐该款项将该房产产权证原件交付乙方保管；4、双方商定于2017年2月10日前办理本合同标的的房产公证手续，费用乙方承担公证书原件交付给乙方；5、双方商定于2018年1月30日前办理该房产过户手续，甲方应全力配合，乙方于该标的房产交税完毕当日支付甲方剩余购房款人民币壹拾万元整（￥100000）。以上条款双方应积极配合履行，不得拖延。以上条款如延期超过5日视为违约，乙方未如约履行按总房款20%支付甲方违约金及丙方佣金，如甲方违约退还乙方所交所有款项并按总房款20%支付乙方违约金及丙方佣金。”关于房屋交付，《存量房屋买卖合同》第六条约定，“出卖人应当在2017年3月1日前将该房屋交付给买受人，出卖人交付该房屋后，该房屋由买受人实际管理，该房屋交付后的风险由实际管理人承担。”关于权属转移登记，《存量房屋买卖合同》第十条约定，2018年1月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，《存量房屋买卖合同》第七条约定，买卖双方任何一方不按约定履行合同，“逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。”2.合同签订当日，施鑫向黄学义支付定金10万元。2016年12月18日，施鑫向合同约定的甲方指定收款账号黄学义之女黄瑜新的账户转账支付280万元购房款。2017年2月8日，施鑫向黄瑜新账户转账支付第二笔购房款115万元。3.此后，黄学义未按合同约定在2017年2月10日前办理房产公证手续，亦未按合同约定在2017年3月1日前将该房屋交付给施鑫。双方就合同履行产生争议，施鑫向法院提起诉讼要求继续履行合同。法院于2017年11月2日出具（2017）京0114民初3797号民事判决书，法院认为中写明“施鑫举证证明其租房费用为每月8500元，法院综合考虑合同约定的违约金、同等区域的房租价格及房屋面积等因素，酌定按照每日250元的标准计算施鑫的损失额”。最终判决：一、确认施鑫与黄学义于2016年8月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效。二、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫交付北京市昌平区5号房屋。三、若本判决于2018年1月30日前生效，黄学义依合同约定在2018年1月30日前配合施鑫办理北京市昌平区5号房屋的网签、交税和过户手续，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元；若本判决于2018年1月30日后生效，黄学义于本判决生效后三十日内配合施鑫办理北京市昌平区5号房屋的网签、交税和过户手续，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元。四、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫支付2017年3月8日至2017年8月7日的租金损失37500元，自2017年8月8日至黄学义实际腾退北京市昌平区5号房屋之日止，黄学义按照每日250元的标准向施鑫支付租金损失。五、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫支付律师费损失5万元。六、驳回施鑫的其他诉讼请求。七、驳回黄学义的全部反诉请求。4.后黄学义上诉，北京市第一中级人民法院于2018年2月28日出具（2018）京01民终599号民事判决书，判决：一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第二项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第六项；三、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第一项为黄学义与施鑫于2016年8月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》除第三条外的其他部分有效；四、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第三项为黄学义于本判决生效后三十日内配合施鑫办理北京市昌平区5号房屋的房屋权属转移登记手续，将上述房屋登记至施鑫名下，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元；五、驳回施鑫其他诉讼请求。5.黄学义自述其于2018年3月18日搬离上述房屋。施鑫交纳相关契税、印花税后，于2018年4月28日取得北京市昌平区5号房屋的房屋所有权证书。以上事实，有（2017）京0114民初3797号民事判决书、（2018）京01民终599号民事判决书、房屋产权证书、完税证明和原、黄学义当庭陈述在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，黄学义与施鑫签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》对于买卖标的物、交易价款及支付时间、房屋交付、过户时间等均进行了具体约定，该合同系双方的真实意思表示，《存量房屋买卖合同》及《补充协议》除第三条外的其他部分有效。关于违约责任，合同约定买卖双方任何一方不按约定履行合同，逾期超过15日后，合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。关于本案的争议焦点，第一个问题，施鑫在租金损失赔偿已得到法院支持后是否可以再次主张违约金赔偿？《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定，承担民事责任的方式主要有赔偿损失和支付违约金，本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。因此当事人一方不履行合同的，另一方有权主张违约金和赔偿损失，故施鑫可以在已得到法院支持损失赔偿后另行向黄学义主张违约金。第二个问题，施鑫主张违约金是否应当获得支持？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金是对合同守约方所受损失的赔偿，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，法院有权依据当事人的请求以实际损失为基础予以调整，故违约金和损失赔偿可以同时主张，但应当以实际损失为限。因此施鑫在第一次诉讼中已经就其损失获得了赔偿，现向法院主张违约金应当提供证据证明其存在其他合理损失，而本案中施鑫未提交相关证据予以证明，因此其主张违约金赔偿，证据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告施鑫的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，施鑫提交借条和证人证言，用以证明其购房资金成本较高，法院应考虑支持其违约金的主张。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。人民法院生效判决已经认定黄学义在履行其与施鑫之间的房屋买卖合同过程中存在违约，并判决黄学义承担相应违约责任，赔偿施鑫租金损失和律师费损失。现施鑫再次以黄学义违约为由，将黄学义诉至法院，要求黄学义支付其违约金。就施鑫能否在已经主张过损失赔偿的情况下再次主张违约金这一问题，本院认为，违约金与损失赔偿可以合并适用也可以选择适用，故施鑫有权另行向黄学义主张违约金。黄学义反驳认为施鑫要求违约金构成重复起诉，没有相应法律依据。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然施鑫有权主张违约金，但一审法院在考虑其实际损失的基础上，并综合合同履行情况、当事人过错程度等因素，认定之前法院生效判决所认定的损失数额已足以对其进行弥补，故而驳回施鑫的诉讼请求并无不当，本院对此予以确认。就施鑫主张的利息损失，因该损失并非因黄学义订立合同时所能预见或者可以预见的违约损失，本院在考虑违约金时对该损失不予考虑。综上所述，施鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11764元，由施鑫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一九年一月二十四日法官助理 黄旭宁书 记 员 杨梓薇