广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10725号原告：中亿光电科技（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区。法定代表人：张王秀女，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：曾耿兴，该公司项目副总经理。委托诉讼代理人：唐进喜，广东巴驎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志真，广东巴驎律师事务所律师。第三人：简毅，男，1965年6月27日出生，台湾地区居民，第三人：张爱芬，女，1964年7月12日出生，台湾地区居民，原告中亿光电科技（苏州）有限公司（以下简称“中亿光电公司”）诉被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称“广佛开发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本案于2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月2日公开开庭进行了审理。第一次开庭后，本院依被告申请追加简毅、张爱芬为本案第三人参加诉讼，并转适用普通程序于同年12月11日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏宝、被告的委托诉讼代理人唐进喜两次到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人杨志真参加了第一次庭审，第三人张爱芬参加了第二次庭审，第三人简毅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（从2016年4月1日起至被告将符合法定及约定条件的涉诉房屋交付原告之日止，每日按原告已付房价款1468260元的万分之三点五计算违约金，暂计至2018年6月12日为412654元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告就购买位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路3号中企绿色总部中心B区****号房，与被告签订《商品房买卖合同》（编号：20151***02）。合同约定被告应当在2016年3月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，如被告未能按合同规定的期限交房，被告应按日按已付房价款万分之三点五向原告支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定全面履行合同义务，但被告却没有按合同约定将涉诉房屋交付原告，也从未通知原告办理收楼手续，显然，被告的行为已严重违反合同约定，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。根据合同第八、九条的约定，被告应从2016年4月1日起至被告将符合法定及约定条件的涉诉房屋交付原告之日止，每日按原告已付房款1468260元的万分之三点五向原告支付逾期交房违约金。被告辩称，本案真实的法律关系应为民间借贷关系，不是商品房预售合同纠纷。2014年11月21日、2015年1月7日，被告与第三人简毅签订借款合同，被告向简毅借款3350万元，并签订抵押担保合同，将被告开发建设的物业“中企绿色总部中心B区4组团07栋、09栋”抵押给简毅，还款期限到后被告没有按期还款。后经双方协商签订《房屋买卖合同框架协议》、《商品房买卖合同补充协议》，简毅指定原告与被告签订了商品房买卖合同，被告开具发票给原告。被告已实际收到原告所交纳的房款，后被告又将原告交纳的房款返还给了原告。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条“一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的，应当举证证明民间借贷合同关系的存在。当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的，不予支持。出借人请求履行房屋买卖合同的，应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理”的规定，被告认为本案真实的法律关系应为民间借贷关系，不是商品房预售合同纠纷。另根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条“债务人举证证明所抵消的债务中存在非法高额利息的，应当扣除该部分利息。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的，应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查”的规定，即便原、被告之间签订的商品房买卖合同是有效的，但用以抵债的房屋总价款是包含了借款合同中的非法高额利息的，应当依法扣除该部分非法的利息。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人简毅发表了如下书面意见：简毅不应该作为本案第三人。第一，本案是原告与被告之间的房屋买卖合同关系，并非简毅与被告存在房屋买卖关系，与简毅没有任何关系。法院送达给简毅的原告提供的材料显示，原、被告签订的《商品房买卖合同》已在房管部门登记备案，原告已按《商品房买卖合同》支付完毕所有购房款以及住宅专项维修资金。第二，简毅与被告之间的借贷合同关系，双方之间的借贷转账往来清晰明了，与前述的房屋买卖合同关系没有任何联系。2014年，被告的实际控制人曾耿盛找到简毅，称被告经营困难，找简毅借款，因简毅信任曾耿盛就借款给被告，被告虽与简毅签订《抵押担保合同》，但并没有办理抵押登记手续，且《抵押担保合同》里涉及的抵押物并非原告购买的涉案房屋。第三，被告恶意追加简毅为本案第三人，无非就是想拖延诉讼，但这给简毅带来了极大损失，简毅现工作地点在越南，为了领取本案材料和开庭，需向公司请假，还需付出大额交通费、住所费等，简毅要求被告承担这些损失。第三人张爱芬发表了如下意见：张爱芬认为应该公私分明，第三人与本案没有关联，到庭参加诉讼是为了尊重法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议或不确认真实性的证据，本院认定如下：1.原告提交的往来账项询证函-审计用途，属复印件，被告不确认，本院不予采信；2.被告提交的落款日期为2015年12月21日的《商品房买卖合同》补充协议，只有被告一方签名，没有合同相对方的签名，本院不予确认；3.被告提交的支付给第三人的转账凭证均为打印件，第三人未予确认，且不是支付给原告的款项，本院不予确认；4.被告提供的中亿光电科技（苏州）有限公司台账，只有被告的签章，不能证实为原告制作，本院不予确认；5.被告提供了同区域销售的4份商品房买卖合同，拟证明“涉案房屋在佛山市南海区房产交易系统网上备案的销售单价为16437元-18748元/平方米、总房价为39014711元，而在以房抵债时被逼无奈才以8699元/平方米的单价抵债，实际被告的房产价格远超过抵债价格，同区域的市场销售价格（18006.3元/平米）也远高于抵债价格。”案涉房屋的单价为13500元/平方米，均按套内面积计算，被告与案外人签署的4份买卖合同也是按照套内面积计算单价的，被告称案涉房屋单价为8699元/平方米不属实，且房屋的价款可能因为签署时间、所在地段与楼层、单套购买与批量购买的优惠幅度不同而有差距，故原告购买的案涉房屋并不属于明显低价购买，本院对被告提供的该组证据的证明力不予确认；6.被告提供的2015年9月23日第三人“代中亿光电支付中企房款”的转账凭证，转账凭证备注代原告支付房款是第三人的单方行为，无证据证明是原告授意第三人的行为，且该转账支付的时间发生在原、被告签署案涉《商品房买卖合同》之前，民事交易活动中，当事人意思发生变化并不鲜见，只要不违反法律禁止性规定即为有效，故被告不能籍此推定原告是第三人指定的购房人，对该组证据本院不予采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，确认如下事实：2015年10月13日，被告广佛开发公司就其预售的位于广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区***号中企绿色总部中心B区****号商品房（共16套房屋，本案房屋房号为208房）分别与原告中亿光电公司签署了16份《商品房买卖合同》，合同约定，该商品房的用途为工业、交通、仓储用房，16套房屋均按套内面积计算价款，单价均为13500元/平方米，16套房屋的总价合计21410325元（其中208房的房屋价款为1468260元），合同约定的付款方式及期限不明确（合同约定按第2种方式，但合同中无对应条款），房屋交付期限为2016年3月31日前，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三点五的违约金。同日，被告针对16套房屋向原告开具了相应的购房发票16份（除308房的发票金额比合同约定房屋价款多10万元外，其余发票金额均与合同约定房屋价款一致，故发票总金额为21510325元），并在佛山市南海区房产交易所办理备案登记手续。在签署上述合同前的2015年10月9日，原告已交纳了16套房屋的住宅专项维修资金。2016年1月15、1月18日，原告按购房发票金额向被告转账支付了21510325元房款。原告在诉讼中陈述，原告财务按被告出具的发票金额支付了房款21510325元，实际比合同约定房款多支付了10万元。2018年3月13日，被告向原告发出承诺函，内容为“非常感谢贵公司购买我司开发建设的二期项目物业（共购房产16套）并于2015年10月13号双方签订了《商品房购买合同》，按合同约定交房时间为2016年3月31号。因我司工程建设问题，截止目前还未按合同约定交付物业，经与工程建设总包公司协商施工进度，现已形成一致意见，我司承诺于2019年2月28号完成购买物业交付条件，因此给贵司带来不便，敬请谅解！由此而产生的违约责任，敬请贵司派专员前来项目公司洽商。”另查明，2014年至2017年期间，第三人简毅、张爱芬先后担任原告公司总经理一职，张爱芬担任公司总经理后，简毅为公司监事，简毅与张爱芬是夫妻关系。2014年11月21日，第三人简毅作为出借人，与借款人即本案被告、担保人曾耿盛签订一份《借款合同》，约定被告向简毅借款2000万元，借款期限为45日，按月利率3%计收利息，逾期还款按千分之二支付迟延履行金。在签订上述《借款合同》的同时，各方还签订了一份《抵押担保合同》，约定被告自愿以其自有房产对前述借款提供抵押担保，抵押物为位于“中企绿色总部中心B区4组团07栋、09栋”物业，担保的主债权本金为2000万元。2015年1月7日，第三人简毅作为出借人，与借款人即本案被告、担保人曾耿盛再签订两份《借款合同》和一份《抵押担保合同》，分别约定被告向简毅借款1000万元、350万元，借款期限分别至2015年2月15日、3月8日期满，利息仍按月利率3%计收，借款的抵押担保物仍为位于“中企绿色总部中心B区4组团07栋、09栋”物业，担保的主债权本金为1350万元。2015年9月1日，第三人简毅与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，确认双方于2015年1月7日签订借款合同，按合同约定截止2015年9月30日，应付本金及利息共计21888884.17元，2015年9月1日双方签订的《商品房买卖合同》购买被告开发房产的B区4栋05房、07房，确认该房屋买卖合同项下的购房款为21410325元，因被告未能按期归还简毅的借款及利息，双方同意以应收购房款抵销被告欠简毅的债务，双方应于房屋买卖合同签订后的2日内到房管部门办理网签相关事宜；在本协议签订后30天内，若被告返还全部借款本息的，则被告有权选择解除该房屋买卖合同并注销网签；在本协议签订后30天内，如有第三方购买以上物业，简毅在锁定资金来源的情况下（卖房款归简毅，超出本息部分归被告），被告在征得简毅书面同意后，有权选择解除该房屋买卖合同并注销网签；但，在本协议签订后30天内，被告未选择解除该房屋买卖合同的，则双方应继续履行该房屋买卖合同，且被告需无偿开具全额购房发票给简毅或其指定的买家，并协助配合简毅或其指定买家到房产交易所完成合同备案及其他各项登记。再查明，被告开发建设的位于广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路***层房屋已符合预售条件，并取得了商品房预售许可证（编号：南房预字第××号，有效期自2014年12月10日至2018年12月28日，颁发时间是2014年10月10日）。原告于2018年6月21日就涉讼16套房屋分别向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0605民初10722、10723、10724、10725、10726、10727、10728、10729、10730、10731、10732、10733、10734、10735、10736、10737号。本院认为，本案第三人简毅、张爱芬为台湾地区居民，故本案属于涉台民商事案件。关于本案的法律适用问题，本案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”之规定，因本案各方当事人在诉讼中明确表示选择适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法，故本案适用我国内地法律。关于本案是否存在以房抵债的问题。在原告中亿光电公司与被告广佛开发公司签订《商品房买卖合同》之前，被告确实与第三人简毅之间存在民间借贷关系，被告还以其开发建设的预售房产为该债务提供了抵押担保。被告在不能偿还借款本息的情况下，于2015年9月1日与简毅签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定了以房抵债的相关事项，但后被告于同年10月13日与原告签订了16份《商品房买卖合同》，并就所购房屋进行了备案登记，原告也支付了相应的房款。对被告关于原告是简毅指定的购房人的抗辩意见，本院作如下分析：首先，被告与简毅于2015年9月1日在买卖合同约定的以房抵债的房产是B区4栋05房、07房，与原、被告在2015年10月13日签订的买卖合同中约定的出售房产不一致，两者签署时间仅相差一个多月，涉讼工程项目在2014年10月10日已就取得了预售许可证，要出售的房屋型号、位置在2015年9月1日应已确定，故被告所述“签订抵押担保合同时房屋尚在规划中，担保物只能给出型号，房屋位置不能确定”等内容难以令人信服；其次，原告已向被告支付房屋价款，被告在收到房款后再转账给第三人，并不能以此推认被告已将房款转回给了原告，相反地，被告用收到的房款偿还第三人的借款本息却完全符合常理，而且，被告提供的转账记录里显示其在2015年9月25日向简毅支付了327万元、在2016年1月18至4月18日期间向简毅支付了500万元、在2016年1月15日至1月18日期间向张爱芬支付了21510325元，如被告所述的以房抵债属实，被告为何要多支付超出房屋价款的款项予第三人呢？再次，被告在2018年3月13日向原告发出承诺函中确认被告向其购买了案涉的16套房屋，并请求延迟交房期限，即表明，至发函当日，被告对案涉《商品房购买合同》的购买方为原告是确认且无异议的；最后，本案原告与第三人是不同的民事行为主体，其各自独立的主体地位不因第三人曾是原告公司总经理和监事的身份而改变，被告不能举证证明其与原告签订的《商品房买卖合同》项下的房款系由被告与第三人之间的借款本息转化而来，故其与第三人之间的借贷关系与本案商品房买卖合同无关。综上所述，原告与被告签署的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。合同约定的交房时间为2016年3月31日，被告至今未向原告交付案涉房屋，依约应向原告支付逾期交房违约金。原告在本案中主张的计算违约金的起止时间及计算标准符合双方约定，本院予以支持。依此核算，计至2018年6月12日，被告应支付逾期交付本案房屋违约金412654元（1468260元×0.00035/天×803天）。原告计算的违约金金额准确，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条的规定，判决如下：被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2018年6月12日的逾期交房违约金412654元，及自2018年6月13日起至被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司将约定房屋（即位于广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路3号中企绿色总部中心B区4栋208号商品房）交付给原告中亿光电科技（苏州）有限公司之日止以1468260元为基数按日万分之三点五的标准计算的违约金予原告中亿光电科技（苏州）有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7489.82元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的受理费7489.82元，在本判决发生法律效力后经原告申请,本院退还予原告。如不服本判决，原告中亿光电科技（苏州）有限公司、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司可在送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖英青人民陪审员  张淑莉人民陪审员  孔婉平二〇一九年一月十八日书 记 员  邓倩雯