江苏省盐城市大丰区人民法院执 行 裁 定 书(2018)苏0982执异33号案外人：金星，男，1977年12月5日生，汉族，户籍地盐城市大丰区，现住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：崔晓华（特别授权），江苏众连晟律师事务所律师。申请执行人：江苏大丰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91320900782094063W，住所地盐城市大丰区。法定代表人：卞玉叶，该公司董事长。委托诉讼代理人：管春红（特别授权），该公司员工。委托诉讼代理人：陈新（特别授权），该公司员工。被执行人：盐城大丰天池大酒店有限公司，统一社会信用代码91320982778685143B，住所地盐城市大丰区。法定代表人：殷茹祥，该公司董事长。被执行人：殷茹祥，男，1960年7月3日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。上列二被执行人共同委托诉讼代理人：陈定喜（特别授权），江苏陈定喜律师事务所律师。被执行人：殷丽莉，女，1985年12月23日生，汉族，住盐城市大丰区。在本院执行申请执行人江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）与被执行人盐城大丰天池大酒店有限公司（以下简称天池公司）、殷茹祥、殷丽莉金融借款合同纠纷一案中，本院于2018年4月18日作出（2017）苏0982执2162号之二执行裁定书，裁定对与天池公司所有的坐落于盐城市大丰区金丰南路8号天池大酒店综合楼不可分割的部分（含电梯房、奶茶店、烟酒店及综合楼顶加层部分等）、变压器及附属设施进行评估、拍卖或变卖，并予以实施。案外人金星知悉后提出书面异议，请求撤销上述执行裁定书及相应的司法拍卖行为。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。案外人金星称，盐城市大丰区金丰南大街8号天池大酒店综合楼大门西侧奶茶店为我自建取得，该建筑物的所有权和使用权归我所有。我已经实际占有和使用该门市多年，该门市虽然无行政审批手续，但其独立权益十分明晰，并非法院裁定书中所称与综合楼不可分割，评估公司出具的评估报告中亦不含有奶茶店门市，法院将其纳入评估和拍卖的范围错误。申请执行人大丰农商行答辩称：1.根据物权法的规定，转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利应一并转让，且不得请求分割，即转让专有部分的所有权必须同时转让共有部分的共有权。2.根据物权法和城市房地产管理法等多部法律的明确规定，土地使用权的转让须经登记方可生效。奶茶店所占土地在天池大酒店综合楼的土地红线范围内，案外人金星主张奶茶店所占35平方米的土地使用权已经转让给其，且奶茶店的房屋系其自建而成，故其享有所有权，明显于法无据。3.法院评估、拍卖天池大酒店综合楼及不可分割的建筑部分等，实体和程序均符合法律规定。综上，案外人的异议不能成立，请求法院驳回其异议。被执行人天池公司、殷茹祥称，天池大酒店综合楼属于自建房，于2015年10月至2016年2月进行了改建。综合楼大门北侧新增一间（一层至七层、电梯间）、大门西侧新增一间（一层至六层，一层为金星的奶茶店）。2015年10月改建综合楼时，天池公司将部分桩基工程发包给金星施工，其中约定综合楼大门西侧划出35㎡的土地作价49.8万元，金星自建一门面房（即现在的奶茶店），该门面房的所有权、使用权均归金星所有，抵扣应付的桩基施工费，金星仅需支付20万元。评估机构受法院委托所作估价报告中不包含奶茶店、电梯房，法院拍卖时一并予以拍卖依据不足。大丰农商行仅对抵押给其的房地产所对应的拍卖价款享有优先受偿权，未抵押的部分不应享有优先受偿权。请求法院依法处理。本院查明，大丰农商行与天池公司、殷茹祥、殷丽莉金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月12日作出（2017）苏0982民初第2433号民事判决书，判决：一、天池公司偿还大丰农商行借款本金26308609.74元，2017年4月16日前的利息323351.72元，合计26631961.46元，并承付借款本金26308609.74元自2017年4月17日起至实际给付之日止按合同约定利率计算的利息。于判决生效后10日内履行。二、大丰农商行对天池公司所有的坐落于盐城市××区××楼××大酒店综合楼××室、××室、××室，301室、302室、303室，304室，305室、306室，401室、402室、403室，404室、406室，405室，501室、601室，7#、8#、101室，9#、10#、11#、12#室、13#室的房屋[房屋所有权证号分别为大中-201605008、大中-201605006、大中-201605005、大中-201605004、大中-201605003、大中-201605002、大中-201605001、大中-201605000、大中-201605012、大中-201605011、大中-201605010；土地证号分别为：大土国用（2016）第610845号、大土国用（2016）第610843号、大土国用（2016）第610842号、大土国用（2016）第610844号、大土国用（2016）第610852号、大土国用（2016）第610851号、大土国用（2016）第610849号、大土国用（2016）第610848号、大土国用（2016）第610840号、大土国用（2016）第610853号、大土国用（2016）第610850号]的拍卖、变卖或折价价款在抵押登记范围内享有优先受偿权。三.殷茹祥、殷丽莉对天池公司的上述还款义务承担连带清偿责任等。上述判决生效后，因天池公司、殷茹祥、殷丽莉未能自觉履行判决所确定的义务，大丰农商行申请执行，本院于2017年7月21日立案执行，案号为（2017）苏0982执2162号。2017年9月20日，本院作出（2017）苏0982执2162号之一执行裁定书，裁定对天池公司抵押给大丰农商行的房地产进行评估、拍卖或变卖，并予以公告。随后，盐城市恒业房地产估价土地估价有限公司受本院委托，于2017年11月6日对天池大酒店综合楼房地产作出估价报告，载明评估对象合法建筑面积为4936.59㎡、无证面积1293.75㎡，在2017年10月18日的公开市场价值为5628.24万元(包含与建筑不可分割并满足使用功能的水、电、气及室内外装修以及不可移动的附属设施)。2018年4月18日，本院作出（2017）苏0982执2162号之二执行裁定书，裁定对与天池大酒店综合楼不可分割的建筑部分（含电梯房、奶茶店、烟酒店及综合楼顶加层部分等）、变压器及附属设施进行评估、拍卖或变卖，并予以公告。2018年4月29日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，公告载明于2018年5月30日10时至5月31日10时止在该平台上拍卖天池大酒店综合楼，拍卖价4200万元、增价幅度30万元，后无人报名竞拍流拍。2018年6月1日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上再次发布拍卖公告，公告载明于2018年6月17日10时至2018年6月18日10时止在该平台上拍卖天池大酒店综合楼，拍卖价3690万元，增价幅度18万元。该公告特别提醒：1.本次拍卖物为抵押不动产天池大酒店综合楼及与之不可分割的无证建筑物部分（含电梯间）。2.本次拍卖物不包含天池综合楼内、宾馆内的可移动物，买受人应接受现状，与天池公司或可移动物所有权人协商可移动物品的处置，必要时可以通过评估确定可移动物品的市场价值。……综上，本案拍卖标的物情况复杂存在交付风险。建议意向竞买人在竞买前就上述情况充分调查了解慎重考虑！如竞拍后出现交付不能等情况，将视为拍卖不成交，产生的相应损失后果由竞买人自行负担，拍卖人不承担任何责任。同时，本院在该次拍卖公告中再次提示，对标的权属有异议者，请于2018年6月16日前向本院提出。2018年6月18日，案外人袁钧以3690万元起拍价竞得。此后，案外人金星以拍卖物中的奶茶店属其所有为由，对本院的拍卖提出异议，本院将该无证建筑涉及他人的部分民事权益也向袁钧进行了告知，袁钧表示愿意接受该部分的风险。另查，天池大酒店综合楼于2005年初建成，并取得面积为5958.65㎡的房产证[房产证号：大丰房权证大中字第**]，于2010年8月31日取得面积为1637㎡的土地使用权证[土地使用权证号：大土（00）国用（2010）第158号]。2015年10月至2016年2月，天池公司未经批准对天池大酒店综合楼进行了改造，其中将综合楼东南角原半圆型门楼改造成了菱型，原门楼西侧添建一间（一至六层，一层为案涉奶茶店）、原门楼北侧添建电梯房（一至七层）。2015年10月16日，天池公司（甲方）与金星（乙方）签订《协议书》，约定天池大酒店综合楼改建需要实施部分桩基工程，发包给乙方；包干价29.8万元；甲方提供天池大酒店综合楼大门西侧约35㎡的土地给乙方，由乙方自行出资建成一间门市房（即案涉奶茶店），建成后由乙方使用、收益，二层以上由甲方建设和使用；甲方提供的上述土地使用权折合人民币49.8万元，抵扣应付工程款，乙方另行交付甲方20万元等。2016年4月，天池公司为便于抵押贷款，申请对天池大酒店综合楼的房地产进行分户，并于2016年5月5日、6日分别取得分户后的房产证、土地使用权证各15本，并于2016年6月30日将其中各11本房产证、土地使用权证所对应房地产（房产证面积计4936.59㎡、土地使用权面积计1268.2㎡），抵押登记给大丰农商行用于申请案涉贷款。又查，2016年11月18日，天池公司与卞松祥、王加森签订《房屋买卖合同》，约定天池公司将从天池大酒店综合楼中分户出来的一层1室、2室、3室[房产证：大丰房房权证大中字第**，筑面积106.75㎡、套内建筑面积104.93㎡；土地证：大土国用（2016）第610839号，土地使用权面积27.42㎡]，4室、5室、6室[房产证：大丰房权房权证大中字第**，面积106.75㎡、套内建筑面积104.93㎡；土地证：大土国用（2016）第610841号，土地使用权面积27.42㎡]，102室[房产证：大丰房权证房权证大中字第**，积405.17㎡、套内建筑面积316.98㎡；土地证：大土国用（2016）第610847号，土地使用权面积104.09㎡]，二层204室[房产证：大丰房权证大房权证大中字第**，816.96㎡、套内建筑面积473.71㎡；土地证：大土国用（2016）第610846号，土地使用权面积209.88㎡（过户时面积调整为209.87㎡）]（即兴业银行租赁所涉房屋，房屋产权证面积计1435.63㎡、土地使用面积计368.80㎡），计作价550万元，出售给卞松祥、王加森，并随后办理了房地产的过户手续。本院认为，本院裁定对与天池大酒店综合楼不可分割的奶茶店进行拍卖符合法律规定，相应的拍卖行为不应撤销。主要理由：1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，案涉奶茶店与邻近取得单独房产证、土地证的房屋基本持平，对照天池综合楼的用地宗地图，奶茶店的占地应在规划红线范围内，其用地应为天池大酒店综合楼的公用分摊面积，而天池大酒店综合楼的绝大部分房地产已于2016年6月30日抵押登记给大丰农商行。天池公司现不享有奶茶店的不动产所有权，但结合其至今被实际使用的状况，应认可其具有实际的使用价值，同时又与天池公司抵押给大丰农商行的抵押房地产不便分割，依据上述司法解释和《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》的精神，本院裁定对该部分一并拍卖合法。2.本院拍卖前已在天池大酒店综合楼的现场张贴拍卖公告，在网络拍卖平台上发布的公告中也再次明确如对拍卖标的物的权属有异议者，应予2018年6月16日前向本院提出，但案外人金星并未在规定的时间节点前向本院提出异议。3.本院拍卖公告中已明确拍卖标的为抵押不动产及与之不可分割的无证建筑物部分，即对奶茶店系无证建筑予以了披露，竞买人现也表示愿意接受该风险。4.案外人金星事实也未能向本院提供其为不动产（奶茶店）所有权人的相应权属证书，或提供可证明其为权利人的土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等相应证据。综上，本院执行中裁定对与天池大酒店综合楼不可分割的奶茶店进行拍卖符合法律规定，案外人金星对本院裁定拍卖的标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人金星的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陆文义人民陪审员  周 荣人民陪审员  夏存琴二〇一九年一月三十日书 记 员  管益新附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。