甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0402民初2867号原告：甘肃金宏海商业运营有限公司，住所地白银市白银区公园路338号。法定代表人：冉红斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王跃文，该公司员工。委托诉讼代理人：周金平，甘肃铜城律师事务所律师。被告：白银市白银区阿里巴吧网吧，住所地位于甘肃省白银市白银区公园路338号星光银座四楼。法定代表人：张佳禹。委托诉讼代理人：张凌燕，甘肃法翔律师事务所律师。原告甘肃金宏海商业运营有限公司(以下简称金宏海公司)与被告白银市白银区阿里巴吧网吧（以下简称阿里网吧）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王跃文、周金平和被告委托诉讼代理人张凌燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金宏海公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付尚欠的租赁费828850.4元，并支付违约金158727.6元，共计987578元（暂计至2018年6月30日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年3月10日与原告签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于白银市白银区XX号由原告投资建设并拥有经营权的四层整层商业用房，总建筑面积为1633平方米用于网吧经营。根据合同约定，租赁期限为三年，自2016年6月1日至2019年5月31日止，2016年6月1日前为免租期；第一个租赁年度按15元/月/平方米（建筑面积）的标准支付租金，第二年租金按16.2元/月/平方米的标准支付租金，第三年租金按17.5元/月/平方米的标准支付租金。租金采取一次性缴清方式，合同签订之日先支付三个月的租金作为押金。其中第一年度的租金每季度支付一次，第二年度的租金每半年支付一次，第三年为每年支付一次，先付后用。若一方违约，违约金为合同押金。同日，又签订《咨询管理服务合同》，服务费支付标准、支付方式、违约责任与《房屋租赁合同》费用一致。合同签订后，原告如约履行合同义务，而被告在租赁期内未按期支付租金已形成违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，酿成纠纷。为维护原告合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望贵院判如所请。被告阿里网吧辩称，一、金宏海公司未按合同约定提供租赁房屋平面图，导致阿里网吧对实际租赁面积无法知情，直至拿到房产证时才得知合同中约定的房屋租赁面积超过实际租赁面积，金宏海公司违背诚实信用、公平原则，依法应当由其承担违约责任。二、本案租赁合同计算的截止日期应为2018年9月30日。三、本案租金的计算应当按租赁合同中明确约定的标准计算，金宏海公司未实际履行咨询管理合同中约定的义务，金宏海公司主张后续的咨询管理费用无实际请求依据，依法应驳回该项诉讼请求。综上，金宏海公司采取欺骗手段，致使阿里网吧与其签订了高于实际面积的租赁合同，是金宏海公司违背了合同签订时应当遵守的诚实信用原则，其违约在先，故请求法院驳回金宏海公司的诉讼请求，并判决金宏海公司退还阿里网吧多交的费用及占用资金的利息，并承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告金宏海公司提交的证据：1.甘肃省白银市白银区人民法院（2017）民初3455号民事判决书、甘肃省白银市中级人民法院（2018）甘民终108号民事判决书及甘肃省高级人民法院（2018）甘民申828号民事裁定书，证明原告对涉案房屋享有出租权等事实；2.合同说明，证明被告确认涉案房屋租金按《房屋租赁合同》、《咨询管理服务合同》累计总额计算；3.收据六张，证明被告所交纳的房屋租金、租赁保证金、咨询管理服务费及咨询保证金的数额，上述证据符合证据的真实性、关联性及合法性，对其证明效力予以确认；4.《房屋租赁合同》、《咨询管理服务合同》，证明原、被告分别签订了上述合同，但对于合同中涉案房屋总建筑面积为1633平方米本院不予认定；5.甘肃省白银市白银区人民法院（2017）甘0402民初357号民事判决书，该证据与本案无关联，对其效力本院不予确认。被告阿里网吧提交的证据：1.白银区公园路338号18幢4-01房屋产权证一份，证明该房屋的建筑面积为1379.54平方米，包括分摊面积；2.《房屋租赁合同》与原告提交的合同内容相一致；3.票据5张，证明被告所交纳的租赁费、保证金及咨询管理费的数额；4.房屋使用证明，证明白银区公园路XX房屋中有313.2平方米未出租予被告；5.公告照片打印件，证明2017年7月原告与白银含锦商业运营有限公司因经营权发生纠纷的事实，上述证据符合证据的真实性、关联性及合法性，对其证明效力予以确认。6.证明一份，证明被告将涉案房屋于2018年10月1日已返还，对于该证明的其他内容本院不予确认；7.阿里网咖费用明细，该证据无原告盖章，原告亦不予认可，对其证明效力不予确认；8.转账记录，与被告提交的票据部分重复，且一部分是被告向甘肃金宏海物业管理有限公司交纳的费用，对其证明效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，金宏海公司与阿里网吧签订《房屋租赁合同》、《咨询管理服务合同》，《房屋租赁合同》约定位于白银市白银区公园路XX号由甲方（金宏海公司）拥有出租权的四层（整层）之商业用房（建筑面积为1633平方米），由乙方（阿里网吧）承租，租赁期限为叁年，即2016年6月1日起至2019年5月31日，交房日期暂定为2016年4月1日。2016年6月1日前为乙方免租金装修期，起租日定为2016年6月1日。起租日以后每月或每年之相应日期为起租对应日，起租日至该日周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度以此类推。租金标准：乙方按第一年15元/月/平方米；第二年16.2元/月/平方米；第三年17.5元/月/平方米的标准支付租金。承租期内，乙方按合同约定一次性支付叁个月的租金。租金采取一次性缴清的方式，第一年每季度支付一次，第二年每半年支付一次，第三年每年支付一次，先付后用。《咨询管理服务合同》第三条委托咨询管理服务内容是乙方负责商业市场调研、商铺定位、业种业态划分、商品大类结构、布局规划、招商组货、商业培训。机构设置、开业筹备策划、商品陈列布展、运营管理等全程服务工作；第四条约定，甲方按租赁合同约定面积支付乙方咨询管理服务费用，支付标准为第一年15元/月/平方米，第二年16.2元/月/平方米，第三年17.5元/月/平方米，其支付方式与租金相同；甲方在本合同签订当日另行支付叁个月的咨询管理服务费用作为保证金。两份合同亦约定了违约责任等其他内容。合同签订后，金宏海公司向阿里网吧交付了租赁商铺。2018年9月30日阿里网吧将租赁商铺返还。庭审时，金宏海公司认可阿里网吧承租商铺的起租日从2016年7月1日开始。阿里网吧已交纳房屋租金123485元、租赁保证金73485元、咨询管理服务费123485元、咨询管理服务费保证金73485元。另查，白银市白银区XX号的建筑面积为1379.54平方米，阿里网吧实际从金宏海公司租赁的商铺并非白银市白银区XX号的四层整层，其仅承租了该楼四层中的部分，租赁面积可认定为1066.34平方米。本院认为，一、关于涉案商铺租赁面积的认定。金宏海公司与阿里网吧于2016年3月10日签订的《房屋租赁合同》、《咨询管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在签订《房屋租赁合同》、《咨询管理服务合同》后，金宏海公司向阿里网吧交付了租赁房屋，履行了房屋交付义务，阿里网吧也向金宏海公司交纳了部分租金、咨询管理服务费及租赁、咨询管理服务费保证金。《房屋租赁合同》中约定白银区XX号四层整层的建筑面积为1633平方米，甘（2017）白银市不动产权第XX号房屋产权证能够证明该楼四层总建筑面积为1379.54平方米，已包括分摊面积，金宏海公司亦认可阿里网吧承租的不是该楼四层整层。金宏海公司和阿里网吧均不申请对阿里网吧承租商铺的面积进行鉴定，且有证据能够证明该楼四层未出租部分的面积为313.2平方米，可认定阿里网吧承租商铺的面积为1066.34平方米（1379.54平方米-313.2平方米）。二、关于本案租赁费数额的认定。根据《房屋租赁合同》约定阿里网吧向金宏海公司支付租金的标准为：第一年15元/月/平方米，第二年16.2元/月/平方米，第三年17.5元/月/平方米。阿里网吧应从2016年7月1日开始支付租赁费至2018年9月30日返还商铺止，阿里网吧已交纳房屋租金123485元、租赁保证金73485元、咨询管理服务费123485元、咨询管理服务费保证金73485元。对于已支付及未支付的租赁费均应按租赁房屋面积1066.34平方米计算。已支付的咨询管理服务费123485元（2016年7月1日至2016年12月2日）中多支付的58438.26元（123485元-15元×1066.34平方米÷30天×122天=58438.26元）可抵为租金；已交付的租赁及咨询管理服务费保证金146970元亦可抵为租金。房屋租赁费按第一年15元/月/平方米（从2016年7月1日至2017年6月30日）（15元/月/平方米×1066.34平方米×12月=191941.2元），第二年16.2元/月/平方米（从2017年7月1日至2018年6月30日）（16.2元/月/平方米×1066.34平方米×12月=207296.5元），第三年17.5元/月/平方米（从2018年7月1日至2018年9月30日）（17.5元/月/平方米×1066.34平方米×3月=55982.85元）计算，阿里网吧应交付租赁费126327.29元（455220.55元-123485元-146970元-58438.26元=126327.29元），故对金宏海公司主张租赁费的合理部分，本院予以支持。三、关于咨询管理服务费和违约金阿里网吧是否应支付。阿里网吧在商铺经营过程中，金宏海公司从未提供过《咨询管理服务合同》约定的委托咨询管理服务事项，故对金宏海公司要求支付咨询管理服务费的主张本院不予支持。本案双方在合同中约定的租赁面积超过实际租赁面积，金宏海公司亦未按约定向阿里网吧提供租赁商铺建筑面积平面图，阿里网吧按照错误的商铺租赁面积交付了部分租赁费用，后金宏海公司与白银含锦商业运营有限公司因商铺经营权发生纠纷导致租赁合同终止，故金宏海公司要求阿里网吧支付违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、白银市白银区阿里巴吧网吧于本判决生效后十日内支付甘肃金宏海商业运营有限公司房屋租赁费126327.29元；二、驳回甘肃金宏海商业运营有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6838元，甘肃金宏海商业运营有限公司负担5963元，白银市白银区阿里巴吧网吧负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 杨 华二〇一九年一月二十二日书记员 樊建业