广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初25218号原告：黄鹰，男，1969年8月25日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托代理人：杨练飚、潘杏甜，均系广东广大律师事务所律师。被告：简伟林，男，1966年9月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：林晓丹，系广东国智律师事务所律师。第三人：广州市新合经济发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：简毅贤。第三人：广州市国营新塘农工商联合公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李忠。原告黄鹰诉被告简伟林，第三人广州市新合经济发展有限公司（以下简称“新合公司”）、广州市国营新塘农工商联合公司（以下简称“新塘公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄鹰的委托代理人杨练飚、潘杏甜，被告简伟林的委托代理人林晓丹到庭参加了诉讼。第三人新合公司、新塘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄鹰诉称：2009年2月23日，黄鹰向简伟林承租其名下的广东广州市天河区新塘村启明大街6、17号房产，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2009年2月23日起至2019年2月22日止。根据黄鹰与简伟林签订的《房屋租赁合同》第10.5“合同期内，若因国家征用致使该房屋所在房产被拆迁，如属对该房屋所在房产进行的补偿，其补偿费全部归甲方所有，如属于对乙方租赁期内投资的设施、设备的补偿，其补偿、搬迁费以及因拆迁导致乙方经营停业和歇业的经营补偿费等全部归乙方所有。”2010年7月1日，原告承租房屋所在的片区纳入城中村属亚运会开幕前须完成拆迁工作的9条城中村之一，并确定第三人新合公司、新塘公司作为实施主体，全面启动城中村改造。简伟林时任新合公司的董事长，参与了一切涉案房屋所在片区的旧城改造的村民决议、旧村改造规划等决议，最终修改完善了拆迁安置方案。换而言之，简伟林对拆迁明确并知悉拆迁进展，简伟林一直对黄鹰隐瞒其签订补偿方案及领取拆迁补偿费用的事实。直至2016年3月30日，新塘公司、新合公司与案外人保利房地产（集团）股份有限公司联合向黄鹰发出《关于限期搬离被拆迁房屋的函》，黄鹰才知悉简伟林已经签署了《新塘旧村二期拆迁改造补偿安置协议》，该函件限期黄鹰10日内搬离，黄鹰收到上述函件后，曾与简伟林进行沟通，协商搬迁补偿赔偿，未能达成结果。然而，在2016年10月1日凌晨3时许，本案的涉诉房屋被案外人广东中人集团建设有限公司强拆。简伟林与新合公司、新塘公司签署《新塘旧村二期拆迁改造补偿安置协议》并约定本案房产启明大街6号的临迁费补偿包括住房临迁费补偿813211.2元、商铺临迁费302616元、搬迁费6000元，启明大街17号的临迁费补偿包括住房临迁费补偿814255.2元、商铺临迁费292338元，搬迁费6000元，上述费用共计2234420.4元。另外，黄鹰同时承租了拆迁范围内的其他房屋，由于上述出租人提前告知拆迁补偿的事情，已经及时解除了租赁合同，且取得了拆迁补偿款项。黄鹰认为，《房屋租赁合同》已明确约定搬迁补偿费用归黄鹰所有，简伟林怠于履行合同的义务，直到黄鹰租赁的房屋已经被暴力拆除，黄鹰仍未收到上述费用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、广东广州市天河区新塘村启明大街6、17号房产的搬迁补偿款共计2234420.4元归黄鹰所有；2、简伟林向黄鹰支付搬迁补偿款2234420.4元；3、简伟林承担本案诉讼费用。被告简伟林答辩称：一、临迁费不属于黄鹰所有，黄鹰在诉讼请求中将临迁费计算到搬迁补偿款中没有事实与法律依据。1、临迁费指拆迁人对被拆迁人在拆迁过渡期间的临时安置补助费（是对被拆迁人居住权的补偿）。2、根据《拆迁补偿安置方案》及广州市相关集体土地房屋拆迁补偿规定可知，拆迁补偿安置的对象仅系被拆迁人（即被拆迁集体土地房屋的所有权人），并不涉及承租人。（1）《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》规定“本规定所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人”（第三条）；“拆迁集体土地房屋以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。”（第四条）。（2）根据《拆迁补偿安置方案》可知，拆迁安置补偿方式有两种（即货币补偿与回迁安置面积补偿）。临迁费是在被拆迁人（即所有权人）选择了回迁安置的情况下才存在的，故临迁费来源于房屋所有权，系拆迁方因其行为导致所有权人所有权灭失而对其作出的补偿，依法应由房屋所有权人（即简伟林）取得，且临迁费计算依据是涉案房屋的建筑面积。3、根据拆迁补偿实践可知，临迁费应属于所有权人：（1）根据《拆迁补偿安置方案》，被拆迁人房屋即使自己没有实际经营或是没有出租给他人经营，拆迁人也会补偿其临迁费，因此临迁费依法应属于房屋所有权人；（2）根据黄鹰提供的证据可知，黄鹰与其他城改范围内出租方签订的终止合同协议书中，出租方对黄鹰至多支付搬迁费甚至无任何补偿。这也足以证明实践中临迁费应属于被拆迁人（即简伟林）所有。二、若黄鹰诉请临迁费的依据是租赁合同，但该租赁合同并未约定临迁费归黄鹰所有。另，涉案租赁合同已于2011年1月解除，黄鹰向简伟林主张权利没有任何合同依据。1、根据《租赁合同》10.5条约定“合同期内，若因国家征用致使该房屋所在房产被拆迁，如属对该房屋所在房产所进行的补偿，其补偿费全部归甲方所有……”，结合前述，临迁费源于对涉案房屋房产所有权补偿，应属简伟林所有。黄鹰已于（2016）粤0106民初2144号案中确认涉案租赁合同已于2011年1月解除。租赁合同解除后，黄鹰与简伟林之间不存在任何合同关系，即黄鹰向简伟林主张权利没有任何合同依据。三、搬迁费是按户进行补偿的，并不全部属黄鹰所有。根据《租赁合同》10.5条约定“合同期内，若因国家征用致使该房屋所在房产被拆迁……如属对乙方租赁期内投资的设备、设施的补偿，其补偿费、搬迁费以及因拆迁导致乙方经营停业和歇业的经营补偿费等全部归乙方所有”，即使黄鹰认为其有权分配，也仅限于其投资的设施、设备的搬迁费，但涉案房屋中存在简伟林所有的装修装饰（如热水系统、消防系统等），因此搬迁费不全部属黄鹰所有。四、由于黄鹰恶意占有涉案房屋，导致简伟林相应临迁费的损失，简伟林保留追究其相应赔偿责任的权利。1、根据《新塘旧村二期改造拆迁补偿安置协议》第二条第（一）款第2点约定“自乙方实际腾空房屋或其他物业交付甲方拆迁之日起暂计算36个月”，即临迁费应自涉案房屋实际腾空交付拆迁方拆迁之日起算，而并非黄鹰所主张的补偿协议签订之日。2、黄鹰恶意拖欠租金行为导致租赁合同解除后，黄鹰在简伟林及拆迁方多次催告其搬迁的情况下一直拒不搬迁，其行为也阻碍了动迁工程的进展，简伟林被迫于2016年9月27日与拆迁方办理了交楼手续，涉案房屋于2016年10月1日实际拆迁，这也导致了简伟林该期间相应临迁费损失，简伟林保留追究黄鹰该部分损失赔偿责任的权利。五、简伟林已履行了相应告知义务，简伟林于2010年7月已明确告知黄鹰涉案房屋属小新塘“城中村”改造拆迁范围并向其转交了相关资料。另，根据黄鹰提供的证据可知，黄鹰至迟应于2010年9月前已得知了城中村改造相关事宜。第三人新合公司、新塘公司未到庭陈述亦未提交证据。经审理查明：查册时间为2016年4月21日的两份《广州市不动产登记查册表》显示：位于广州市天河区新塘村启明大街**和**的房地产的登记权属人均为简伟林，土地性质均为集体所有，土地用途均为住宅用地，使用性质均为住宅，契证类型均为集体土地房产证，所有权来源均为1997年新建，层数依次为5层（部分6层）、6层，建筑面积依次为946.41平方米、1293.32平方米，另依次有飘楼（2-5）280.43平方米、（2-6）133.45平方米未申请产权登记。2009年2月23日，黄鹰（承租人，乙方）与简伟林（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于广州市天河区新塘启明街6、17号房产建筑面积（含公共面积分摊）约3100平方米（以下简称“6号房”、“17号房”，统称“涉案房产”）按现状出租给乙方作仅限于经营旅馆、网吧、商铺使用；甲、乙双方协定的租赁期限为壹拾年，自2009年2月23日起至2019年2月22日止；甲、乙双方同意该房屋租金为每月110000元，租金每年递增5%；合同期内，若因国家征用致使该房屋所在房产被拆迁，如属对该房屋所在房产所进行的补偿，其补偿费全部归甲方所有，如属对乙方租赁期内投资的设施、设备的补偿，其补偿费、搬迁费以及因拆迁导致乙方经营停业和歇业的经营补偿费等全部归乙方所有等。2011年1月11日，简伟林（乙方）与新合公司、新塘公司（甲方）分别就6号房和17号房签订《新塘旧村二期改造拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），约定：乙方同意由甲方组织拆迁涉案房屋；临迁费补偿，按住房20元/平方米/月标准，商铺50/平方米/月标准计算，自乙方实际腾空房屋或其他物业交付甲方拆迁之日起暂计算36个月，包括住房临迁费、商铺临迁费、简易房商铺临迁费；搬迁费，甲方按（住宅3000元/栋，宿舍300元/套）的标准向乙方支付二次搬家费合计6000元；清空交房的时间为2011年1月11日至2011年1月18日；所有补偿费用（包括临迁费、奖励金、超建面积补偿，构筑物设施、果树青苗、搬家费补偿等费用），自乙方交出拆迁房之日起十日内一次性计算发放；回迁房交付乙方的时间预计自乙方腾空交房之日起三年（36个月）内等。《安置协议》后附有6号房和17号房的《新塘城中村改造房屋、构筑物、青苗补偿及临迁、搬迁费明细表》（以下简称《明细表》），其中6号房产的《明细表》载明：产权人为简伟林，住房临迁费金额为813211.2元，商铺临迁费金额为302616元，临铺临迁费0元，搬迁费金额为6000元，合计1121827.2元。17号房的《明细表》载明：产权人为简伟林，住房临迁费金额为814255.2元，商铺临迁费金额为292338元，临铺临迁费0元，搬迁费金额为6000元，合计1112593.2元。同日，简伟林（乙方）与新合公司、新塘公司（甲方）签订《特别补充说明》，内容为：自乙方腾空拆迁房交付给甲方之日起计发临迁安置费，若逾期三十六个月甲方仍没法安排回迁的，临迁费继续发放，每月25日前向乙方发放当月的临迁安置费，至甲方通知收楼次日止。现黄鹰以简伟林未按照《租赁合同》的约定向其支付搬迁补偿费用为由向本院提起诉讼。在本案中，黄鹰另提交以下证据：1、显示由天河区“城中村”改造工作领导小组办公室2010年7月1日向新合公司、新塘公司发出的函件，内容为要求要其启动城中村改造工作；2、显示由新合公司、新塘公司、案外人保利房地产（集团）股份有限公司于2016年3月30日向6号房屋的租户发出的函件，内容为6号房的业主已签订《安置协议》，请租户在收到该函之日起10日内搬离6号房等。上述证据拟证明简伟林隐瞒拆迁补偿问题等。经质证，简伟林对上述证据不予确认。在本案庭审中，黄鹰明确其主张的搬迁补偿款包括《安置协议》约定的住房临迁费、商铺临迁费、简易房商铺临迁费还有搬迁费。简伟林称其并无收到临迁费及搬迁费，黄鹰对此不予确认。另在本案中，新合公司、新塘公司向本院复函称：新合公司、新塘公司与简伟林就涉案房屋签订的《安置协议》约定的临迁费（含住房临迁费、商铺临迁费、临铺临迁费）以及搬迁费均是支付给房屋产权人（即简伟林）的；《安置协议》中关于搬迁费约定的“二次搬家费”具体指按照每幢房屋3000元/次，按来回二次计算，共计6000元；新合公司、新塘公司已按《安置协议》约定向简伟林支付了涉案房屋的搬迁费12000元以及临迁费共计2129904.36元【自实际腾空房屋交付拆迁之日（即2016年9月27日）起算，截至2018年12月31日】。另在本案中，黄应明确其基于《租赁合同》提起本案诉讼。本院向双方当事人作出以下释明：查册时间为2016年4月21日的两份《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋的建筑面积合计仅为2239.73平方米（不包含飘窗面积合计413.88平方米），现有证据并未显示《房屋租赁合同》中所约定的3100平方米面积中超过上述2239.73平方米的部分经过了规划部门许可建设或许可临时建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，《房屋租赁合同》所约定的租赁面积中超出上述2239.73平方米的部分应属于无效，而《房屋租赁合同》所约定的租赁面积在2239.73平方米内的部分是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，鉴于黄鹰提出诉讼所基于认为的合同效力与本院上述认定不一致，故本院告知黄鹰有权变更诉讼请求。对此，黄鹰明确表示其坚持诉讼请求不变更。本院认为：黄鹰明确其主张的搬迁补偿款包括《安置协议》约定的住房临迁费、商铺临迁费、简易房商铺临迁费还有搬迁费。《安置协议》约定：临迁费补偿包括住房临迁费、商铺临迁费、简易房商铺临迁费，自乙方实际腾空房屋或其他物业交付甲方拆迁之日起暂计算36个月。简伟林与新合公司、新塘公司签订的《特别补充说明》亦约定：自乙方腾空拆迁房交付给甲方之日起计发临迁安置费，若逾期三十六个月甲方仍没法安排回迁的，临迁费继续发放。新合公司、新塘公司的复函亦明确：《安置协议》约定的临迁费均是支付给房屋产权人（即简伟林），新合公司、新塘公司实际支付的临迁费亦为自实际腾空房屋交付拆迁之日起算。根据上述约定及复函，《安置协议》约定的临迁费应为对简伟林腾空交付涉案房屋之日起至新合公司、新塘公司安排回迁之日止期间损失的赔偿，并非黄鹰与简伟林之间签订的《租赁合同》所约定的“对黄鹰租赁期内投资的设施、设备的补偿”，因此黄鹰诉请确认临迁费补偿归其所有以及要求简伟林向其支付上述款项缺乏依据，本院不予支持。《安置协议》约定：甲方按（住宅3000元/栋，宿舍300元/套）的标准向乙方支付二次搬家费合计6000元。新合公司、新塘公司的复函亦明确：关于搬迁费约定的“二次搬家费”具体指按照每幢房屋3000元/次，按来回二次计算，共计6000元。根据上述约定以及复函，搬迁费应为对搬离涉案房屋以及回迁后搬进涉案房屋的补偿，因简伟林已将涉案房屋出租给黄鹰使用，因此6号房和17号房搬离房屋的搬迁费合计6000元（3000元/间×2）应归黄鹰所有。新合公司、新塘公司确认其已向简伟林实际支付上述搬迁费，因此简伟林应向黄鹰支付搬迁费6000元（3000元/间×2）。对于黄鹰超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。新合公司、新塘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告简伟林于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄鹰支付搬迁费6000元；二、驳回原告黄鹰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24680元，由原告黄鹰负担24630元，由被告简伟林负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  林丽坚人民陪审员  刘香玲二〇一九年一月十一日书 记 员  许丽凤周玺舜