广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初5808号原告陈概能。委托代理人周永团，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人郑中云，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司。法定代表人金少宜。委托代理人吕慧杰，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人马彦忠，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告陈概能与被告深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房产证的违约金199442.56元；2.本案诉讼费由被告承担。被告的答辩意见：第一，被告已于2017年8月11日按规定向政府主管部门提交初始登记的相关资料，未能及时出证的原因系不可抗力（政府主管部门延误）及第三人原因所致。第二，即便要求被告承担逾期办证的违约责任，也应按照合同附件五的标准计算。本案相关情况一、原被告双方对第1-8事项无争议：1、商品房预售合同的签订时间：2015年8月29日。2、涉案房产具体情况：深业泰然观澜玫瑰苑1栋A座二单元2908，房屋面积72.89平方米，购房总价款1839876元。3、实际交房时间：2016年12月16日。4、合同关于办证义务的约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；待初始登记时向深圳市房地产权登记机构出具本房地产出卖人委托买受人自行登记的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机构申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5、合同关于逾期办证的约定：合同第二十二条约定了延期办证的违约金责任，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。合同附件五第14条约定，延期办证的违约责任按下列约定执行，不采用合同第二十二条约定的处理方式：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第300日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之三的违约金。6、涉案房地产项目初始登记时间：2017年12月29日。7、被告通知原告领取办证资料时间：2018年1月2日至1月5日。8、涉案不动产权证实际出证的时间：2018年5月11日。二、原被告双方对第9-10事项有争议：9、逾期办证的违约金：予以支持。首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案被告抗辩称系案外人深圳市绿宝佳环境建设有限公司的26套回迁房分配存在争议引发上访事件导致未能及时办证，该抗辩显然不能成立。其次，被告主张根据合同附件第15条的约定，“如因买受人未按时交齐办证所需的资料和有关税费或因政府主管部门延误的原因，导致买受人未能按约定期限取得《房地产权》的，出卖人不承担任何责任”，被告已于2017年8月11日按规定向深圳市龙华区城市更新局提交了《关于协助办理深业泰然观澜玫瑰苑及深业泰然玫瑰轩项目初始登记回迁房源的请示》及相应的拆迁补偿协议，深圳市龙华区城市更新局直至2017年10月30日才向不动产登记中心出具《龙华区城市更新局关于观澜旧村城市更新项目一期相关备案信息的函》以及不动产权登记中心在2017年11月21日才通知被告受理该小区房地产初始登记事项，因此涉案房地产项目初始登记迟延的原因系政府主管部门延误所致，但被告提供的上述证据仅能显示政府主管部门的办理时间节点，被告并未提供证据证实系因政府主管部门的原因导致延误，也没有提供政府主管部门出具的相关证明材料予以证实，因此对被告的该项抗辩，本院亦不予采纳。第三，根据双方签订的合同约定，被告应当在涉案房地产项目取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记，即应当在2017年3月28日前完成涉案房地产项目的初始登记，而被告主张其在2017年8月11日才提交该事项的申请，已经违反了双方的约定。综上，被告关于逾期办证违约的抗辩均不能成立，被告应当向原告支付逾期办证的违约金。10、逾期办证违约金的数额：62923.76元。首先，虽然双方在商品房预售合同中明确约定如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得房地产证的，从交付之日后的第240日起每日按照本房地产总价款的万分之四计付逾期办理房产证的违约金。但双方在合同附件5中特别约定不采用本合同第二十二条约定的处理方式，而是约定“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第300日起，按日向买受人支付本房地产总价款的万分之三的违约金”，上述附件每页均有双方签字确认，也并未违反法律法规的禁止性或强制性规定，且附件五明确记载“出卖人特别提示买受人注意本附件约定系买卖双方的重大义务条款，买受人确认其作为购房者在与出卖人签订本合同与本附件时，对买卖双方所以重大义务条款已予充分注意，并对该条款内容无异议并愿意全部接受”，可见被告已尽到提示义务，故上述约定属于双方真实意思表示，对双方均有拘束力，故违约金的标准应当适用上述约定，即逾期办证的违约金应当从交房之日即2016年12月16日后的第300日即2017年10月12日起，按日向原告支付本房地产总价款的万分之三的违约金。其次，原被告双方确认资料齐全的情况下不动产登记中心出证的时间大概是20个工作日，因此本院酌定原告领取办证资料后自行办理分户房产证的时间为20个工作日，即原告在被告指定的领取办证资料期间（2018年1月2日至1月5日）内前往被告处领取办证资料可以在20个工作日内（从2018年1月6日起算）即2018年2月2日前取得房产证，迟于2018年2月2日取得房产证系因原告自身原因导致的迟延不应由被告承担责任，故迟延办证的违约金最迟应当计至2018年2月2日，在2018年2月2日前取得房地产证的计至实际取得之日止。原告抗辩称虽然被告在2018年1月2日发出办证通知，但未将办证资料（包括预售合同原件、盖有被告印章的办证申请表等）及时交给按揭贷款银行或原告，导致原告（按揭贷款的业主）在较长时间之后才收到按揭银行的办证通知，所以被告并没有完成办证的相关义务；被告对此不予认可，认为这是原告与按揭银行之间的关系，被告无需另外发办证材料给按揭银行。本院认为，双方合同约定的办证义务系“待初始登记时向深圳市房地产权登记机构出具本房地产出卖人委托买受人自行登记的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机构申请房地产转移登记，办理《房地产证》”，并未涉及被告需要通知案外人（按揭银行）的约定，且被告已经通知原告领取办证资料，已经完成了合同约定的义务，故对原告的该项抗辩，本院不予采纳。经核算，涉案房产逾期办证的违约金为62923.76元（1839876元×0.03%×114天）。原告诉请超出的部分，本院不予支持。裁决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈概能支付逾期办证的违约金62923.76元；二、驳回原告陈概能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4289元，由原告陈概能承担2935元，被告深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司承担1354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘  洪  印人民陪审员 曾  飞  鸣人民陪审员 吴  镔  彬二〇一九年一月十八日书 记 员 叶丽敏（兼）书 记 员 刘  晶  慧