黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0382民初2103号原告：梁东升，男，1978年10月7日出生，汉族，住所地大庆市。委托诉讼代理人：国彦江，系黑龙江司楠律师事务所律师。被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司（以下简称“天顺缘房地产公司”），住所地宾县。法定代表人：初向阳，经理。委托诉讼代理人：魏彤，系黑龙江彤城律师事务所律师。原告梁东升与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17立案。梁东升于2018年7月18日向本院提出财产保全申请，要求查封天顺缘房地产公司开发的某某家园×号楼×单元×××室的房产（建筑面积为68.05平方米），保全金额为299420元，朱某某提供其名下的黑Ｇ×××**号思威牌小型普通客车作为担保。本院于2018年7月20日依法作出（2018）黑0382民初2103号民事裁定书，对上述财产予以查封，查封期限为一年。本院依法适用普通程序，于2018年11月2日公开开庭进行了审理，原告梁东升及其委托诉讼代理人国彦江、被告天顺缘房地产公司的委托诉讼代理人魏彤到庭参加诉讼。根据案件审理需要，又于2018年11月23日公开开庭进行了审理，原告梁东升及其委托诉讼代理人国彦江到庭参加诉讼，被告天顺缘房地产公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁东升向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的商品房认购协议书无效；2、要求被告天顺缘房地产公司返还购房款299420元；3、要求天顺缘房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月19日，原、被告签订了商品房认购协议书，梁东升购买天顺缘房地产公司开发的密山市某某家园×号高层×单元×××室，双方约定房屋的房款总价为299420元，面积为68.05平方米，单价为4450元。梁东升交纳全部购房款，天顺缘房地产公司财务部为梁东升出具了购房款收据。合同签订后，梁东升多次到天顺缘房地产公司的售楼处要求签订正式的商品房买卖合同，天顺缘房地产公司均以各种理由推托。经梁东升到房产部门了解，梁东升购买的房屋没有房屋预售许可证，故诉至法院。被告天顺缘房地产公司辩称，梁东升提出解除原、被告之间的商品房认购协议的诉求，天顺缘房地产公司认为不具备法定和约定的解除条件，同时，梁东升未向天顺缘房地产公司交付认购协议书约定的购房价款299420元。事实上是梁东升未按照该协议约定履行交款义务，梁东升应当将协议约定的299420元房款给付天顺缘房地产公司，天顺缘房地产公司可如约交付房屋。本案在审理过程中，原告梁东升向法庭提供的证据如下：证据一，商品房认购协议书、财务收据各一份。证明：1、原、被告双方于2016年8月19日达成购买位于密山市天福家园高层××楼××单元××室的认购协议，由被告天顺缘房地产公司给出具了交款收据；2、天顺缘房地产公司认可该房屋抵账价格为299420元；3、该协议得到该项目的建筑商负责人杜某某的签字认可；4、原告梁东升与案外人李某某的债务已经转移到天顺缘房地产公司处，所以由天顺缘房地产公司出具购房收据。证据二，中国邮政储蓄银行存款凭单一份、欠据一份、邮政银行存款明细四份、孙某某的身份证复印件一份、结婚证复印件一份。证明：1、2012年12月3日原告梁东升借给案外人李某某现金200000元，打入李某某的邮政银行的卡内，卡号为62×××98，并由李某某出具欠据一份；2、双方口头约定给付月利率2分，每月支付，李某某支付六个月的利息，剩余利息未支付，李某某通过邮政银行卡打给梁东升的爱人孙某某的卡内。从2012年12月29日至2013年8月3日共计给付利息五次，共计26500元。证据三、原告梁东升在被告天顺缘房地产公司处要求交付涉案房屋的录音资料四份、光碟一份。证明：天顺缘房地产公司拒绝履行交付房屋的义务，已经构成违约，证实该房屋系案外人李某某把债务转到天顺缘房地产公司处并以房屋的价值抵账给欠梁东升借款本金及利息的事实。被告天顺缘房地产公司未向本院提交证据。根据原告梁东升提供的证据及庭审陈述，本院认证如下：原告梁东升提供的证据形式规范、内容合法，与本案待证事实具有关联性，证据之间相互佐证，能够确认原、被告及案外人杜某某、李某某之间存在债权债务关系，因相互抵账、形成涉案争议的商品房买卖合同关系的事实成立，亦可以确认梁东升要求履行房屋买卖认购协议、被告天顺缘房地产公司以房屋差价异议的理由拒绝履行合同的事实成立。被告天顺缘房地产公司经依法传唤，在第二次庭审时，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，应承担对其不利的法律后果。经审理查明，原告梁东升与案外人李某某之间存在借款关系，李某某在梁东升处借款200000元，并约定利息为月息2分，李某某为其出具借据并偿还了部分利息，李某某尚欠梁东升借款本息。2016年8月，梁东升与天顺缘房地产公司及案外人杜某某、李某某经过协商达成债务转移的抵账协议，由天顺缘房地产公司与梁东升签订了商品房认购协议书并为梁东升出具了欠据。涉案商品房认购协议书主要载明：“商品房认购协议书。甲方：密山市天福家园，乙方：梁东升232211×××××××××059。一、认购房产。1、住宅高层×#座×单元层×××室；建筑面积68.05㎡、单价4450元/㎡总房款人民币贰拾玖万玖仟肆佰贰拾元正（大写），299.420元整。二、认购金额：人民币贰拾玖万玖仟肆佰贰拾元整（大写）、299.420元整。四、认购房产确认条款：2、甲方在领取房产预售许可证后通知乙方，乙方必须在甲方发出通知十天内与甲方签订《商品房买卖合同》。……甲方（签章）：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，项目负责人：初向阳132××××****，电话：519****；乙方（签章）：梁东升，电话：158××******；杜某某；2016年8月19日”。天顺缘房地产公司及其法定代表人初向阳，梁东升、杜某某在该协议上加盖印章并签名；涉案欠据载明：“收据。No.4144302,2016年8月1日，交款单位梁东升，人民币（大写）贰拾玖万玖仟肆佰贰拾元正，￥299.40元，收款事由高层×#楼×单元×××室内，68.05㎡×4.450元。黑龙江天顺缘房地产开发有限公司财务专用章，艾某某”，天顺缘房地产公司在该收据上加盖印章。嗣后，梁东升多次找到天顺缘房地产公司的法定代表人初向阳及案外人杜某某，要求签订商品房买卖合同并履行涉案房屋的交付，天顺缘房地产公司以梁东升未足额交纳涉案房屋的房款、双方存在房款争议为由而拒绝签订合同、交付房屋。因此，梁东升诉至法院，向本院提出诉讼请求：1、要求涉案确认商品房认购协议书无效；2、要求黑龙江天顺缘房地产开发有限公司返还购房款299420元。在第一次庭审过程中，梁东升变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告之间签订的商品房认购协议书；2、要求天顺缘房地产公司返还购房款299420元及赔偿损失（以299420元为基数、按照人民银行同期贷款利率标准计息、自2016年8月19日至实际履行之日止）。本院认为，本案原、被告之间的签订的商品房认购协议，非系通常、一般意义上的商品房认购事实形成的合同关系。涉案协议系基于原、被告及案外人杜某某、李某某之间的借款、买卖、债务转移等事实转化形成的。被告天顺缘房地产公司与原告梁东升签订商品房认购协议及并出具收款收据的行为，视为原、被告及案外人之间达成了债务转移的真实意思表示，基于此协议及收据的形成，可以确认原、被告双方以商品房买卖的形式形成了债权债务关系，确认了债权债务的事实成立。本案原、被告系针对商品房预售协议产生的纠纷，诉讼中，双方亦针对该法律关系、法律事实进行的主张、答辩，并未提出对该商品房预售法律关系的基础事实提出异议，因此，本案应以当事人意思自治的范畴进行审理，本案定性为商品房预售合同纠纷。涉案商品房预售协议中约定：“甲方在领取房产预售许可证后通知乙方，乙方必须在甲方发出通知书十天内与甲方签订《商品房买卖合同》”的内容，据此，可以确认原、被告签订商品房认购协议时，天顺缘房地产公司并未领取涉案楼房的房产预售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项：“合同无效的法定情形：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，在本案审理过程中，天顺缘房地产公司未向本院提供其在诉前取得商品房预售许可证明，根据前述法律及司法解释的规定，涉案商品房认购协议违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。据此，梁东升提出解除涉案商品房认购协议的请求，与本院查明认定的事实不符，本院不予支持。涉案协议基于天顺缘房地产公司在本案诉前未办理商品房预售许可证明的事实而无效，梁东升要求天顺缘房地产公司返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项：“当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定。本案系商品房认购协议，该协议应属预约合同，以签订本约合同为目的，天顺缘房地产公司系商品房销售的一方，其应负积极履行、促使商品房买卖合同的成立、生效的义务。天顺缘房地产公司在梁东升要求履行签订商品房买卖合同、交付房屋的情况下，其以与客观事实不符的争议为由拒绝履行合同的行为，应视为天顺缘房地产公司以自己的行为明确不履行合同义务。梁东升有理由相信天顺缘房地产公司应按合同履行订立本约商品房买卖合同、交付房屋的义务，天顺缘房地产公司不能正当履行缔约本约的合同义务，违背了诚实信用原则，损害了梁东升应当享有商品房物权的期待权利。梁东升要求按利息标准赔偿损失的请求属情理范畴，不违反法律法规的规定，本院予以支持。天顺缘房地产公司提出未交付涉案房屋系因梁东升未足额交付房款而影响合同履行的抗辩意见，与本院查明的事实不符，且未提供证据佐证其陈述的事实，本院不予支持。天顺缘房地产公司在第二次庭审时，经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原、被告于2016年8月19日签订的商品房认购协议书无效；二、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司返还原告梁东升房款299420元及损失赔偿款（以299420元为基数、按照人民银行同期贷款利率计息、自2016年8月19日至本息实际履行之日止）。前述款项于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5791元及案件申请费2017元，由黑龙江天顺缘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  郑 刚人民陪审员  王桂芝人民陪审员  赵丽婷二〇一九年一月七日书 记 员  蔡欣欣