包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2248号   上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓川，女，1977年9月7日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。（未到庭）   委托诉讼代理人:李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。   委托诉讼代理人:包娜，内蒙古正捷律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：包头市恒源房地产开发有限责任公司。   法定代表人：王小锋。   委托诉讼代理人：王鹏，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人张晓川因与被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服包头市青山区人民法院（2018）内0204民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张晓川的委托诉讼代理人李永泉、包娜，被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王鹏、薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张晓川上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间签订的两份购房协议书，支持上诉人的所有诉讼请求。依法改判驳回被上诉人的全部反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、一审法院对双方协议第二条做出了错误的解读和认定，强行判令上诉人支付1300万购房款。强迫上诉人购房，用违法判决凌驾于法律和当事人的合同约定之上。购房协议第二条写明“如订购方的按揭申请，不为银行接受，需在接到通知后5天内与出售方协商，其他付款方式并办理有关手续”。该条的含义：一是订购方的交款方式，除了首付款部分外，其余部分选定的是银行按揭贷款。二是若按揭贷款无法办理的，销售方恒源公司应当通知订购方。然而，直到上诉人提起诉讼时，也没有接到恒源公司的通知。三是接到通知后，双方在五日内就其他付款方式进行协商。四是根据协商情况，办理有关手续。时至今日上诉人也没有接到任何通知，双方就剩余款项既没有过协商也谈不上协商后的重新约定。购房协议中，并没有约定协商不成的情况下，由订购方一次性支付剩余购房款。在这种情况下，任何人包括人民法院不能强迫上诉人张小川必须购买该底店。2、一审法院认定2011年12月20日恒源公司已取得了五证。但与涉案双方争议的关键事实没有查清也未提及。在恒源公司取得的规划许可证当中明确载明了恒源地产项目中其中酒店面积为53000平方米，这才是上诉人更加相信恒源公司引进喜来登酒店入住的事实。一审法院故意隐瞒了恒源公司违反和改变规划，将宣传中的喜来登酒店变成小公寓，对外出售的事实。3、一审法院错误的解读和认定了要约邀请。按照相关法律规定和一般的司法实践惯例，足以引起消费者、购买人充分注意的提示才算是明确显示。这种提示应当写在醒目的位置才能起到提示作用。恒源公司在包头日报、包头晚报以及散发的大量广告宣传资料上整板宣传不仅印制了喜来登酒店的豪华平面图，而且辅以文字国际五星级酒店强势入驻。只在角落里用缩小的字号进行了与整个宣传不相称的标注，根本无法引起购房人的注意起不到提示的作用。而且恒源公司在包头电台等其他媒体上所做广告是根本没有宣传内容为要约邀请的提示内容的。4、一审法院错误的理解了内蒙古自治区高级人民法院作出（2017）内民再247号民事裁定书将本案发回重审的理由。高院认为“原二审判决对恒源公司是否构成根本性违约，双方签订的合同目的能否实现的基本事实认定不清，应在查清该事实的基础上，依法认定涉案合同是否应当予以解除”。一审法院认为，原一、二审均是解除了双方的协议而被高院撤销并发回重审，进而认为该购房协议就不应该解除，只能继续履行。5、上诉人购买恒源银座的两套底店，就是为了能在喜来登酒店的底店开设报喜鸟旗舰店。然而，恒源公司将国际五星级酒店变成小公寓出售，使得上诉人无法取得报喜鸟总部开设新店的政策支持，签订购房协议时的购房目的无法实现，恒源公司构成根本违约。一审法院的判决结果，助长了恒源公司违反诚信的行为，使得恒源公司的虚假广告宣传，没有任何违法成本，不用付出任何违法代价。   包头市恒源房地产开发有限责任公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审法院判决驳回上诉人要求解除合同和返还购房款的诉讼请求于法有据。   张晓川向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的两份《恒源银座商品房购房协议书》；2、判令由被告向原告双倍返还购房定金8662985.6元（每套房屋定金按照：房屋总价10828732元的20%计算，定金为2165746.4元）；3、判令被告向原告返还扣除定金后的购房款17325971.2元（每套房产已付购房款为8662985.6元）及相应利息，利息计算至全部款项付清为止（利息按照银行同期贷款利率计算，2011年10月5日开始，暂计至起诉时2015年10月，利率为6.4）；4、本案的所有诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2011年9月24日，张晓川与恒源公司签订两份《恒源银座认购协议书》，分别约定张晓川购买恒源公司开发的民族东路与青年路位于包头市××路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商，暂定面积均为332.82平方米，单价均为54800元每平方米，总房款均为17333905元，张晓川应于2011年9月24日支付定金300000元，于2011年10月5日前付清首期房款10433905元。2011年10月4日，张晓川与恒源公司就相同底商又签订两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》，建筑面积均为332.72平方米，总房款均为17328723元，付款方式为2011年10月4日付清首付款10828732元，贷款6500000元（包含定金），若由于张晓川原因提出退房，恒源公司有权将该房屋另行出售，张晓川所付房款不予退还。定购双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《定购协议书》作为法律有效之合约。   2011年9月10日，恒源公司向张晓川出具收据一张，内容为：“今收到张晓川交来入会费600000元”。2011年10月4日，恒源公司向张晓川及刘国全出具收据两张，内容分别为：“今收到刘国全、张晓川交来A1号底店首付款10828732元”、“今收到刘国全、张晓川交来A2号底店首付款10828732元”，首付款中包含定金。张晓川未向恒源公司支付两套底商的剩余购房款13000000元。恒源公司未向张晓川交付上述两套底店。   另查明，恒源公司已取得其开发建设的包头市××路交汇处恒源银座项目的国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并于2011年12月20日取得商品房预（销）售许可证。恒源公司分别于2011年8月8日、9月19日、9月26日在包头日报刊登广告，于2011年8月10日、9月21日、9月28日、11月23日、2012年2月28日在包头晚报刊登广告，在上述广告宣传及恒源公司发放的恒源银座项目宣传材料中，该项目的定位及规划为：高端商务、世界级五星级豪华酒店“喜来登”入驻、国际奢侈品牌名店街于一体的国际化商务区。且广告中载明“本宣传内容为要约邀请，以最终确定的购房合同为准”。后恒源银座项目变更为“银领国际”，进驻的运营商为七巧国儿童城及途家公寓式酒店，其前期宣传的喜来登酒店及国际奢侈品牌名店并未入驻。现“银领国际”再次改称“恒源银座”。   又查明，2011年8月22日，张晓川的丈夫刘国全向浙江报喜鸟服饰股份有限公司报送《市场发展规划书》，拟选址恒源银座依托喜来登酒店的定位作为报喜鸟旗舰店。2011年8月28日，浙江报喜鸟服饰股份有限公司在《至内蒙古包头、鄂尔多斯专卖商函》中回复刘国全同意在包头喜来登酒店底店开设专卖店，并给以相应政策支持。   还查明，该案系内蒙古自治区高级人民法院发回重审案件，本院作出的（2015）包青民初字第2893号民事判决书及包头市中级人民法院（2016）内02民终1175号民事判决书均判决解除双方签订的购房协议书、恒源公司返还张晓川已付购房款并支付利息。后恒源公司不服，内蒙古自治区高级人民法院作出（2017）内民申437号民事裁定书，提审本案。并于2017年11月13日作出（2017）内民再247号民事裁定书撤销一、二审判决，发回包头市青山区人民法院重审。   一审法院认为，2011年10月4日，张晓川与恒源公司签订的两份购房协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，协议书中并未约定合同解除的条款。在签订合同伊始，恒源公司也并不知晓张晓川的购房目的。且在众多的宣传页面中关于喜来登酒店入驻的广告均明确显示为要约邀请。张晓川与恒源公司之间的购房协议并未因喜来登酒店未入驻而构成根本性违约，恒源公司具备交房条件，双方之间的合同应当继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、驳回原告张晓川的诉讼请求；二、反诉原告包头市恒源房地产开发有限责任公司与反诉被告张晓川于2011年10月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》继续履行；三、反诉被告张晓川于本判决生效之日起三十日内向反诉原告包头市恒源房地产开发有限责任公司支付位于包头市××路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商剩余购房款共计13000000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费189460元、诉讼保全费5000元，原告张晓川已预交，由原告张晓川负担。反诉案件受理费99800元，反诉原告包头市恒源房地产开发有限责任公司已预交，由反诉被告张晓川负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人张晓川与被上诉人恒源公司签订的两份购房协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案双方当事人争议的焦点问题是恒源公司发出的广告是要约还是要约邀请及协议书是否应当继续履行。本案中，恒源公司的商品房销售广告所用的词汇均为高端商务、国际五星级酒店喜来登、国际奢侈品牌名店街等“即将入住、强势入驻”等，广告内容具体明确，上诉人基于该宣传才与被上诉人恒源公司订立购房协议，其销售广告的内容对房价和购房合同的订立都产生了重大影响。上诉人以每平米5.2万余元的价格购买，就是因为这是喜来登酒店大堂的位置，底店位置对销售价格的影响也是巨大的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，“商品房的销售广告和宣传资料，为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立与房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。因此，恒源公司对喜来登酒店入住的宣传，应视为要约。现喜来登酒店等品牌名店不能入住已是不争的事实，被上诉人恒源公司已构成根本违约,应当承担违约责任。虽然该两份协议书中并未约定合同解除的条款，但由于被上诉人改变规划设计，实际运营模式与其前期广告宣传发生重大变化，致使上诉人无法实现购买底商的合同目的，现上诉人张晓川要求解除两份《恒源.银座商品房购房协议书》的诉请，依法应予支持。合同解除后，被上诉人恒源公司应当返还上诉人张晓川的已付购房款并支付相应利息。对于上诉人张晓川提出的支付利息，利息计算至全部款项付清为止（利息按照银行同期贷款利率计算，从2011年10月5日开始，暂计至起诉时2015年10月，利率为6.4）的诉讼请求，因双方的购房协议书并未约定在合同解除后，对已付购房款的利息如何承担及计算标准，故上诉人张晓川提出的支付从2011年10月5日至2015年10月止的利息的依据不足。对于该项诉请，应从起诉之日起计算，至全部款项付清为止（以已付购房款21657464元计算）。   综上所述。张晓川的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初91号民事判决；   二、解除上诉人张晓川与被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司于2011年10月4日签订的两份《恒源·银座商品房购房协议书》；   三、被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内返还上诉人张晓川购房款21657464元；   四、被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内按照中国人民银行同期贷款利率给付上诉人张晓川已付购房款21657464元的利息，自2015年10月23日起至履行完毕之日止；   驳回上诉人张晓川一审的其他诉讼请求；   六、驳回被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司一审的反诉请求。   一、二审案件受理费378920元，诉讼保全费5000元，由上诉人张晓川负担115176元，由被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司负担268744元。反诉案件受理费99800元，由被上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一九年一月十日   书记员 于 雁