广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初24337号原告（反诉被告）：深圳市东大门商业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道深南路**深圳百货大厦东侧首层1-B01，统一社会信用代码：91440300581580428A。法定代表人：林佳林，董事长。委托诉讼代理人：侯瑞明，广东联建律师事务所律师，执业证号：14403200210299263。被告（反诉原告）：喻勇，男，汉族，1976年12月1日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：肖娜娜，女，汉族，1987年4月3日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系原告配偶。上列原告与被告以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯瑞明，及被告喻勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市东大门商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》;二、判令被告向原告支付如下款项;1、租金及占用费90248.39元(自2017年8月1日计至2018年1月27日);2、电费2754.6元;3、装修期电费112元;4、违约金29252.02元(按照每日千分之一的标准，自应付租金之日暂计至起诉之日，起诉之日后仍按此标准计算，具体见欠费明细表);以上合计人民币122,367.01元。三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告为深圳市罗湖区百货广场大厦内层的合法使用权人。2016年8月16日被告为租赁原告百货广场大厦内一层118号商铺，与原告签订了《租赁合同》。合同第一条约定合同约定租赁期限为3年，合同第四条对每月租金数额进行了详细约定，并明确约定被告应在每月25日前支付下月租金。合同第16.6条约定被告不得擅自停止经营。第22.3条约定本合同因被告违约而终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金并要求被告承担损害赔偿责任。第22.4条约定被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金;延迟超过30日，原告有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若被告延迟缴纳租金或能源费用等累计超过3次(含本数)，则原告也有权单方解除合同。第24.1条约定本合同因任何原因终止后7日内，被告应将租赁房屋交还原告。第24.2条约定被告交还租赁房屋时，应使租赁房屋符合合同附件3的要求并经原告验收。第24.3条约定在上述交还期(7日)内，被告仍应支付租金、各项能源费等。第24.6条约定如原告对被告撤离后的房屋进行清理、整顿，使之符合合同附件3的要求的，因此发生的费用由被告承担，被告还应支付清理、整顿期间的租金。此后，双方签署了《补充协议》，对开业时间、租赁期限等做出了调整。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋。被告则自2017年8月起开始出现违约欠费现象，至2018年1月22日欠费时间已达150日，欠费次数已达6次:原告多次督促被告支付租金并正常营业，被告均无任何回复。原告无奈于2018年1月20日向被告发出《解除合同通知书》。因被告无视原告催促，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告喻勇答辩称，一、关于被答辩人提供的答辩人欠租金违约金共122367.01元与实际不符，答辩人多项缴款记录未被列出来，实际欠款只有35724元，但答辩人货品和物料财产被被答辩人没收和销毁合计:109108.5元。二、答辩人已与被答辩人已经达成壹万元和解协议。事实与理由：2016年初被答辩人由深圳市佳兆业商业管理公司输出招商管理，时任项目负责人罗观勇罗总(佳兆业)邀请答辩人来此项目投资开店，在多次考察和沟通下，实际是碍于情面签了意向协议，(交了两万诚意金)。后来经过多次周密考察觉得此项目有些硬伤:一是项目停车不方便，二是整个项目在二楼，楼上二楼通路指引不明显，虽然一楼联通地铁口，但真正要到地铁口很遥远，而且指引不清，就不想做了。但在被答辩人罗总的多次催促下，并承诺如果生意不好，他营运期也在项目，到时候给支持，由于和被答辩人罗总多年的朋友关系就勉强签了租赁协议，试着经营。实际交铺时间是2017年3月8日，和合同约定时间不符。开业时间也是一直拖到2017年4月27日(罗湖区领导来开业剪彩)。开业后果然和预期想的一样，生意不理想，被答辩人也过了两个多月(7月份)才下租金费用单。答辩人就开始申请减租支持。被答辩人罗总开业不久就被调去沈阳佳兆业项目，就找不到罗总人了。只能找接手被答辩人张庆天张总申请减租事宜。张总回复减租申请下来只能从2017年8月份到2017年12月份按照六折交，开业后的5、6、7月份不批减租。在此期间反诉人陆续累计交了45236.2元，实际累计缴费金额满了前三个月的租金费用，所以被答辩人不想给前三个月租金打折支持，尽-切可能逼答辩人交满租金，到了8月份答辩人边按六折后交一边积极想办法提升业绩，但并没有好转，入不敷出，九十月份就开始拖欠部分租金，便再次要求前三个月(5、6、7月)也按六折交租以平欠租。交涉无果和被反诉人张庆天张总约定2018年1月5日撒场。后因被反诉人说下家货架没有做好，要求答辩人20日撤，以便空场难看。在此期间被答辩人现场营运黄洁希来和答辩人结算，给答辩人的缴款单是8月到12月份的没有任何打折的缴费单，甚至全部都记上滞纳金共计人民币102663.92元。真是有点霸道无理!协商还未果的时候，20日晚物业就不让答辩人搬撤货品和物料走，并一晚上把答辩人店铺剩余商品和物料货架全部清除，让答辩人蒙受严重损失近人民币109108.5元。现在整个被答辩人租赁商户基本上都关完了。说明是此商业硬件硬伤有问题，把租金定那么高是有问题的。二是管理公司杀鸡取卵的做法使得该商业迅速死亡，使得很多品牌投资商户蒙受很大损失。2018年8月份被答辩人再次找答辩人协商交欠租事宜。希望按照答辩人实际欠租35724元补齐，但考虑答辩人店铺损毁剩余货品和货架物料共计十万左右，在协商多次后，双方同意答辩人给被答辩人1万元了结此事。之后几天被答辩人佳兆业商业管理公司全部撤离被答辩人项目。现接管公司在不是很知情的情况下重新提起上诉。因被答辩人公司更替后面接手公司对情况不是很了解。特诉至贵院，望判如所请。被告喻勇向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人应未经反诉人同意没收和销毁的剩余货品和货架物料合计:109108.5元。二、判令被反诉人未按合同面积给到反诉方为违约行为，合同租金须按50%来算(合同上指定合约建筑面积是56平方米，实际26平米都不到)。三、判令被反诉人未按合同时间开业为违约行为(合同约定交铺时间2016年11月24日开业，实际交铺时间是2017年3月8日)。四、判令被反诉人未按合同约定提供反诉人交纳租金等费用的增值税发票为违约行为。五、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年初被反诉人由深圳市佳兆业商业管理公司输出招商管理，时任项目负责人罗观勇罗总(佳兆业))邀请反诉人来此项目投资开店，在多次考察和沟通下，实际是码于情而签了意向协议，(交了两万诚意金)，后来经过多次周密考察觉得此项目有些硬伤:一是项目停车不方便二是整个项目在楼一楼上楼通路指引不明是，虽然一楼联通地铁口，但真正要到地铁口很遥远，而且指引不清，就不想做了。但在被反诉人罗总的多次催促下，并承诺如果生意不好，他营运期也在项目，到时候给支持，由于和被诉人罗总多年的朋友关系就勉强签了租赁协议，试着经营。实际交铺时间是2017年3月8日，和合同约定时间不符。开业时间也是一直拖到2017年4月278(罗湖区领导来开业剪彩。)。开业后果然和预期想的一样，生意不理想，被反诉人也过了两个多月(7月份)才下租金费用单。反诉人就开始申请减租支持。被反诉人罗总开业不久就被调去沈阳佳兆业项目，就找不到罗总人了。只能找接手被反诉人张庆天张总申请减租事宜。张总回复减租申请下来只能从2017年8月份到2017年12月份按六折交，开业后的5、6、7月份不批减租。在此期间反人诉陆续累计交了45236.2元，实际累计缴费金额满了前三个月的租金费用，所以被反诉人不想给前三个月租金打折支持，尽一切可能逼反诉人交满租金，到了8月份反诉人一边按六折后交边积极想办法提升业绩，但并没有好转，入不敷出，九、十月份就开始拖欠部分租金，便再次要求前三个月(5、6、7月)也按六折交租以平欠租。交涉无果和被反诉人张庆天张总约定2018年1月5日撤场。后因被反诉人说下家货架没有做好，要求我们20日撤，以便空场难看。在此期间被反诉人现场运营黄洁希来和反诉人结算:给反诉人的缴款单是8月到12月份的没有任何打折的缴费单，甚至全部都记上滞纳金共计人民币102663.92元。真是有点霸道无理!协商还未果的时候，20日晚物业就不让反诉人搬撤货品和物料走，并一晚上把反诉人店铺剩余商品和物料货架全部清除，让反诉人蒙受严重损失近人民币109108.5元。现在整个被反诉人租赁商户基本上都关完了。说明一是此商业硬件硬伤有问题，把租金定那么高是有问题的。二是管理公司杀鸡取卵的做法使得该商业迅速死亡，使得很多品牌投资商户蒙受很大损失。2018年8月份被反诉人再次找反诉人协商交欠租事宜。希望按照反诉人实际欠租35724元补齐，但考虑反诉人店铺损毁剩余货品和货架物料共计十万左右，在协商多次后。双方同意反诉人给被反诉方一万元了结此事。之后儿天被反诉人佳兆业商业管理公司全部撤离被反诉人项目。现接管公司在不是很知情的情况下重新提起上诉。因被反诉人公司更替后面接手公司对情况不是很了解。特诉至贵院，望判如所请。原告深圳市东大门商业管理有限公司答辩称，被告的反诉均无事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：一、2011年3月13日，陆丰银洲有限公司通过竞拍取得位于深圳市罗湖区百货广场大厦东侧首层1－B、夹层1－D等共计四层抵债资产的合同权益的拍卖成交确认书。2011年10月31日，陆丰银洲有限公司出具书面委托书，载明将位于深圳市罗湖区百货广场大厦东侧首层1－B、夹层1－D等共计四层抵债资产的合同权益，委托给本案原告办理，包括涉案商铺租赁等经营管理事项。2016年8月18日，原（乙方）、被告（甲方）签订《租赁合同》1份，约定：原告将百货广场大厦内一层118号商铺出租给被告，租赁房屋的建筑面积为56平方米，本合同项下该房屋的计租面积按照建筑面积计算，如甲方交付的场地实际建筑面积与上述面积误差上下在5%或者以内的，则双方均认可该事实，不对合同进行任何调整，如误差上下超过5%的，由甲乙双方协商解决；租期为3年，从2016年11月24日至2019年11月23日；从进场日至开业日前一日为装修期；租金标准：自2016年11月24日至2017年1月23日期间月租金为人民币8400元（以下均为人民币）、自2017年1月24日至2017年11月23日期间月租金为人民币16800元、自2017年11月24日至2018年11月23日期间月租金为人民币17976元，以月为一个缴租期，乙方应在每月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期租金；乙方每期按时足额支付租金至上述指定账户后，甲方应当向乙方提供增值税普通发票；乙方在该房屋内经营品牌为HELLOKITTY，经营项目为配套；本合同签订5个工作日内，乙方应向甲方支付33600元（相当于2个月租金）的作为乙方在本合同项下的履约保证金，……，合同终止后30日内，如未发生续租情形的，上述保证金余额（如有）无息退还；进场日为2016年11月24日、开业日为2016年12月24日，自进场日起乙方应承担并支付租赁房屋所发生的水电燃气等能源费用，乙方交纳的水电燃气费用标准为水：5.07元/吨、电：1.4元/度，乙方在每月10日前向甲方交纳上月发生的能源费用；本合同项下开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约；若乙方延迟缴纳应缴费用，则甲方有权向乙方追偿该笔费用并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用；未经甲方许可或者依据合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或者超范围经营；本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金并要求乙方承担损害赔偿责任；乙方迟延缴纳租金以及其他费用的，每迟延1日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权解除合同；在乙方欠付租金、能源费用等期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋；本合同终止后7日内，乙方应当将租赁房屋交还甲方，该交还期内无须支付租金，但应支付能源费用，若交还期满后乙方仍未能交还房屋的，则自交还期满之日的次日起，乙方应按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金。合同还约定了双方的其他权利义务。二、被告称，上述合同签订后，原告于2017年3月8日将租赁物业实际交付给被告、其中双方口头约定从2017年3月8日至同年4月27日属于免租期，被告实际从2017年4月28日开始交租。三、庭审中原、被告均确认，被告因经营困难，从2017年8月1日开始拖欠租金，原告向被告发出书面解除合同通知，被告于2018年1月22日签收该通知书，双方之间的租赁合同已经解除。原告认为被告实际撤场时间为2018年3月份左右。被告称其实际于2018年1月20日撤场、撤场时原告拒绝被告搬离租赁物业内货物等物品，原告则称被告此后还遗留了部分物品在租赁物业内，在原告通知搬离后未搬离，后被原告清理。关于拖欠租金数额。被告认为从2017年8月1日起每月按照15900元计算（因原告在租赁物业内建造了一个很大的通风管，占用了租赁物业空间，故协商后原告同意给被告减租，租金按照每月15900元计算），后来被告与原告方负责人张庆天协商好按照6折来交租即15900×60%（2017年8月1日至2017年12月31日），之后的租金打折标准双方没有谈成，之后被告与张庆天协商于2018年1月5日撤场，但原告称为了找寻下一个租客，所以让被告等下一个租客，所以被告实际才于2018年1月20日撤场。被告称，张庆天与MICHAEL、黄洁希分别是原告公司的项目总经理、营运经理、营运经理。原告承认张庆天、微信名称为“东大门商管MICHAEL”均系原告公司员工，但原告称微信名称为“东大门营运黄洁希”的黄洁希并非原告公司员工。为此，本院庭审后专门向深圳市社会保险基金管理局罗湖分局调查取证，调取的资料显示，黄洁希于2016年10月至2018年4月在深圳市东大门商业管理有限公司参保。根据被告提供的被告与MICHAEL、黄洁希就欠租数额进行协商的微信聊天记录显示：2017年3月13日，微信名称为“东大门营运黄洁希”、与被告在微信中聊天内容为：东大门营运黄洁希：喻总：前期欠缴的租金张总跟公司申请了，同意2017年8月至12月份5个月按照原租金的6折缴纳（即9540元/月），免除滞纳金10560.1元，恢复毛坯的费用4000元，前期缴纳的2万元意向金和6000元的装修押金抵扣之后再补交欠缴的租金及电费。被告：如果早这种方式处理问题或许就简单多了，现在把我们的货架物料还有部分货品全部损毁又怎么办呢？微信名称为“东大门商管MICHAEL”与被告在微信中聊天内容为：东大门商管MICHAEL：喻总：根据之前你和黄洁希谈好的方案，2017年8月1日至2018年1月20日欠缴租金为54858元（2017年8月至12月按6折结算），欠缴电费为2866元，恢复毛坯费用4000元，减免滞纳金9139.25元，共计61724元，抵扣前期缴纳的2万元意向金和6000元的装修押金，共需补交35724元。本周之内能补交吗？恢复毛坯可以免掉，剩余货架你觉得应该抵掉多少？公司集团已经同意按照1万元处理欠款，请您下周一中午之前过来东大门商业公司签署解除协议及缴清费用。被告：好的，但我现在出差到内地，要8月初回去，回去就过去吧。四、庭审中原告称已将被告需要的增值税发票拿到庭审现场，被告若需要则可去原告公司财务处领取。原告主张被告拖欠电费2754.6元、装修期电费112元，但原告提供了原告自制的催收单据作为依据，被告称不清楚是否拖欠该笔费用。被告要求调低合同约定的迟延履行违约金的标准。以上事实，有租赁合同、微信聊天记录，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告经合法使用权人授权对涉案物业进行租赁管理，符合法律规定，原告本案主体资格适格。原、被告于2016年8月16日签订的租赁合同，合法有效。双方均应按约履行义务。原告已经按约向被告交付了租赁物业，被告未按约支付租金，且达到了合同约定的解除条件，致使原告的合同目的不能实现原告向被告邮寄的解除合同通知书，被告实际已收到，被告已经知悉原告要求解除合同事宜，且庭审中被告确认实际已经撤场并且被告同意解除合同，故原告要求解除合同，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于被告拖欠的租金数额和滞纳金等如何处理问题。被告认为，原告的员工张庆天、MICHAEL、黄洁希，代表原告与被告已经通过微信协商达成一致意见。原告庭审中不承认黄洁希系其员工，但庭审后本院调取的资料显示黄洁希在与被告进行微信协商时系其员工，可见原告在此问题上的表述不诚信。基于原告的不诚信行为，本院认为被告提供的关于原告的上述三名员工代表原告公司而与被告通过微信就拖欠租金数额问题进行沟通的微信内容，真实可信，本院予以采信。据此，可以认定原、被告就被告本案拖欠租金数额已经达成一致意见：2017年8月1日至2018年1月20日欠缴租金为54858元（2017年8月至12月按6折结算），欠缴电费为2866元，恢复毛坯费用4000元，减免滞纳金9139.25元，共计61724元，抵扣前期缴纳的2万元意向金和6000元的装修押金，共需补交35724元；另外，恢复毛坯可以免掉，即最后被告共需补交31724元。原告要求被告支付拖欠的上述租金和滞纳金共计31274元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。原告主张的电费和装修期电费，已包含在上述协商后的租金数额中，本案不再处理。关于被告反诉主张的其未能搬离的租赁房屋内的货物货架等的损失，因合同已约定在被告欠租的前提下原告有权留置上述物品，故被告该项反诉主张，与合同约定不符，本院不予支持。被告反诉主张的涉案租赁物业的实际建筑面积26平方米都不到因此构成违约，事实依据不足，本院不予支持。被告反诉主张原告未按约及时开业，与合同约定不符，本院不予支持。被告反诉主张原告未提供增值税发票的行为违约，因原告开庭时已明确表示配合被告领取该种发票，应视为至庭审时已经不存在该种违约行为，被告该项反诉，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市东大门商业管理有限公司、被告喻勇于2016年8月16日签订的涉案《租赁合同》。二、被告喻勇应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市东大门商业管理有限公司支付拖欠的租金、电费、滞纳金共计人民币31724元三、驳回原告深圳市东大门商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告喻勇的全部反诉请求。如果被告喻勇未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由原告负担1018元、被告负担356元（该款原告已向本院预付，本院不退，被告将负担之数迳付原告）。反诉费1374元，由被告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李春华二〇一九年一月七日书记员  左丹丹