广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初6933号原告（反诉被告）：杨伟莹，女，1979年10月29日出生，汉族，住广州市海珠区，被告（反诉原告）：吴清秀，女，1975年5月12日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。原告杨伟莹与被告吴清秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟莹，被告吴清秀的委托诉讼代理人钟小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟莹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿违约金50,000元;2.判令被告向原告支付原告已付的中介服务费6000元及房贷评估、按揭咨询费3000元;3.判令被告向原告支付20,000元购房款和50,000元定金的利息共计5250元。年利率按6%计算，从2017年4月至2018年6月，共计15个月;4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月2日在清远天盛房当当房地产投资顾问有限公司东方天城店提供居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋，建筑面积111.49㎡，以820,000元价格出卖给原告。2017年4月2日签订涉案合同时，原告向被告支付了50,000元定金，4月10日再向被告支付20,000元购房款。6月２日，原告取得《同意购房抵押贷款通知书》。中介方告诉原告约被告办理过户时，被告及其丈夫称迟了，不卖了；一次性付款，被告也不同意去过户。2017年6月14日，原告通过中介方电话告知被告，希望马上一次性支付全额购房款。被告以各种理由拒收购房款，并拒绝办理过户手续。原告在2017年4月2日支付中介方中介费6000元，同月7日，支付中介方房贷评估、按揭咨询费3000元。2018年3月26日，原告收到广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4154号民事判决书。该判决书中第12、13页写到：“在合同履行过程中，根据原告所提供的资料显示，原告于2017年６月２日才取得了银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》，较双方当事人在合同附件部分中特别约定的时间2017年5月10日迟延，但从原告向银行提供资料的时间2017年4月23日以及被告吴清秀在银行签署相关资料的时间2017年5月5日来看，双方均已履行了相应的义务，至于银行是否审批通过、何时审批通过则非原、被告双方可以充分预见的因素，虽然原告确实迟延取得银行的《同意购房抵押贷款通知书》，在合同的履行上存在一定的过错，但逾期的时间较短，且并非属于故意严重违约的情形，双方也并无就因迟延所产生的法律后果进行约定，被告并非当然取得合同的解除权利，被告以此主张原告违约，拒绝继续履行合同，显得依据不充分，合同本应继续履行。”原告认为原告、被告和中介方签订的涉案合同合法有效，应受法律保护，各方当事人应当信守履行合同的权利和义务。2017年6月14日，原告通过中介方明确告知被告，可以一次性支付购房款，不需要等建设银行放款来支付购房款，但被告不同意。按照合同特别约定，全额支付购房款的最后期限为2017年５月10日后的３个月内。原告于2017年6月14日就提出向被告全额支付购房款，较合同约定支付全额购房款的最后日期大为提前。按照常理，被告与原告签署该涉案合同，目的是通过出售房屋获得购房款，而不是获得《同意购房抵押贷款通知书》。原告一次性支付购房款，并未使被告造成任何的经济损失，被告反而可以提前收到全额购房款。因此，被告拒收原告一次性支付的全额购房款，未能按照中介方通知的时间办理过户手续，已构成根本性违约。另，根据上述判决书12、13页所述，法院支持被告解除合同，是因为《房屋买卖合同》第十一条的内容赋予了当事人行使解除合同的权利。根据第十一条内容，被告主动提出解除合同，不卖房子了，应视为违约，须按合同之有关违约规定承担违约责任，赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。根据合同第十四条，违约方应向非违约方支付已付的咨询费和中介服务费，被告应向原告支付原告已付的中介服务费6000元及房贷评估、按揭咨询费3000元。原告多次与被告沟通未果，为此，原告为维护自己的合法权益，特具状向法院起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴清秀辩称，一、原告先行违约行为导致合同无法继续履行，答辩人无需赔偿违约金，双方在签订《房屋买卖合同》时，原告己承诺了在约定时间(2017年5月10日前)办理房屋过户手续并取得《银行同意贷款通知书》，即原告在签订《房屋买卖合同》己明确知悉并自愿接受相应的风险，由此不应当以银行审批是不能预见的因素为由免除其违约责任。因合同中己有特别约定的，应当依据特别约定处理。故此，原告的拖延行为导致涉案房屋不能如期过户是先行违约行为，依据《房屋买卖合同》第十条“买方不依本合同履行，则视为买方违约”的约定，答辩人无需向原告支付违约金。二、如前所述，答辩人的行为不构成违约，无需支付原告己付的中介服务费及房贷评估、按揭咨询费等费用，根据双方签订的《房屋买卖合同》第12条、13条的规定即:“无论任何情况下，若卖方或者买方任何一方不能依照合同约定卖出或买入该物业，则视为违约，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付己付的咨询费及中介服务费。”答辩人并无违约行为，不适用此条款，原告的请求无事实依据。三、答辩人无需支付20,000元购房款和50,000元定金的利息。1、根据《房屋买卖合同》第九条和第十条的约定，因一方违约导致合同不能继续履行的，赔偿的范围仅限于定金，除此不得向对方追究责任或要求赔偿损失。2、双方在签订《房屋买卖合同》后，原告当即向答辩人支付50,000元购房定金，其后再支付的20,000元购房款，共计70,000元。因此，答辩人是基于交易行为合法占有该款项，不必向原告支付利息。此外，在原告违约，答辩人要求解除合同后，答辩人表示愿意退还70,000元购房款，但原告拒绝领受，购房款由答辩人代为保管，不应支付利息(详见原告提交证据录音资料)。其后，原告提起诉讼，诉讼期间答辩人由始至终坚持退还70,000元;在判决生效后，答辩人向原告提出返还70,000元购房款(2017年4月27日)，但原告仍拒不接受退款。答辩人无奈之下只能申请将70,000元房款存于清远市清城区人民法院。因此，原告要求答辩人支付20,000元购房款和50,000元定金利息的请求于理不合，于法无据。综上所述，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告吴清秀向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金50,000元;2.本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实和理由：2017年4月2日,反诉人吴清秀与被反诉人杨伟莹签署了《房屋买卖合同》，根据双方签署的《房屋买卖合同》的特别约定条款，被反诉人承诺于2017年5月10日前办办完过户手续所需要的资料和程序(含银行同意贷款书)，过户后3个月内如果反诉人还没有收到银行放贷款项，被反诉人要-次性现金支付楼价余款。但因被反诉人于2017年6月2日才取得银行出具的《同意购房抵押贷款通知书)，违反了合同特别约定的时间，致使房屋未能如期办理过户手续。正是因为被反诉人的上述违约行为，致使双方间的涉案房屋买卖合同已无法继续履行。反诉人因急需资金周转，考虑到涉案房屋无抵押贷款无需办理房产赎证可快速变现才决定出售。在双方答订《房屋买卖合同》时，被反诉人己承诺了在约定时间内办证和付全款，即被反诉人在签订《房屋买卖合同》己明确知悉并自愿接受相应的风险，由此不应当以银行审批是不能预见的因素为由免除其违约责任。另外，涉案房屋不能如期过户的原因确实是因被反诉人的拖延行为导致。在2017年6月14日由中介公司录音中，中介工作人员说:“因为客户那边没那么多时间。他就抽了个时间，6月份过来办了个同贷书。他要过来办的，我们又帮不了他办这个同贷书啊”，由此可证被反诉人的个人行为导致未能如期过户，其应当承担违约的责任。以上，反诉人在《房屋买卖合同》中设定特别约定条款是期望能确保如期收到房款，以解决资金周转之急。被反诉人违反了双方签署的合同约定，反诉人依法依约享有合同解除权。以上诉请，恳请法院予以支持。原告杨伟莹对被告吴清秀的反诉辩称，原告并没有违约行为，违约的是被告，被告应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原告杨伟莹（买方）与被告吴清秀（卖方）、以及清远天盛房当当房地产投资顾问有限公司（经纪方）三方签订了一式三份《房屋买卖合同》（合同编号：0001667）以及附件，约定原告向被告购买位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋，成交总价款820,000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用、大厦维修基金等）。合同第三条约定，该物业有关付款方式详见《附件》，买卖双方均同意按照《附件》所约定的条款交付楼款，买方须按该付款方式按时付清楼款，卖方应提供合法有效的收款凭证给买方。第十一条，……，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后叁天内，仍不履行合同之条款，本合同自动解除，卖方应按本合同之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。第十二条，买方不依本合同履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后叁天内，仍未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任。卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。第十四条，……如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。……第十七条，若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。第二十条，在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。另外，在合同附件部分，买卖双方均同意按银行按揭贷款的方式收付楼款，其中：一、付款方式，1、买卖双方应在签署本合同后7天内提交相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请30年420,000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；2、定金50,000元，买方应在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款；4、买卖双方需于签署本合同后30个工作日内提供齐全全部资料，前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》；5、首期楼款（不含定金）350,000元，买方在【房管部门成功受理本次交易当天】【交楼当天】【签署按揭合同当天】向卖方支付；6、楼价余款420,000元，在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行放款后两天内向卖方补足。二、其他补充事项：1、买方承诺2017年5月10日前办完办理过户手续所需要的资料和程序（含银行同意贷款书），过户后3个月内如果卖方还没有收到银行放贷款项，买方要一次性现金支付楼价余款；2、买方新房产证出来后只能放在经纪方暂为保管，直到银行抵押手续办完为止；3、经纪方有责任对买卖双方过户后新房产证出来直至抵押手续期间的保管，以保证买卖双方权益的确保。签订合同后，原告当即向被告支付了50,000元购房定金并向经纪方支付了6000元中介服务费。2017年4月7日，原告向经纪方支付了按揭费3000元。同日，双方当事人前往东莞银行清远分行申请办理银行按揭贷款手续，并在办理过程中原告再支付了20,000元给被告作为购房款，但因了解到该银行贷款额度紧张，放款时间较长，双方当事人均一致选择撤回向该银行申请办理按揭贷款，转为向中国建设银行清远分行申请银行按揭贷款。原告杨伟莹及其配偶于2017年4月23日向该行递交了《个人贷款申请表》，被告吴清秀于2017年5月5日在该行签署了《个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》。2017年6月2日，中国建设银行清远分行向原告杨伟莹出具了《同意购房抵押贷款通知书》，告知原告杨伟莹贷款420,000元的申请已经该行审查批准。此后不久，经纪方工作人员电话告知被告原告的贷款申请已获通过的事实，但是被告表示不再出售房屋给原告，认为原告迟延了很久。中介提出由原告一次性付款支付购房款，被告也不愿意再出售涉案房屋给原告。原告提供的银行账户交易明细显示，原告及其配偶的银行账户在2018年6月期间最高余额总和达到77万余元。由于被告拒绝办理交易手续，不再履行合同，原告以吴清秀为被告于2017年8月8日向本院提起诉讼，请求被告继续履行合同交付涉案房屋及过户、赔偿律师代理费等。2017年8月14日，清远天盛房当当房地产投资顾问有限公司向被告发出《告知函》，催促被告于2017年8月19日前往房产交易中心递件并签署买卖合同。被告于当天向经纪方发出《复函》，表示原告已违反了所签订的《房屋买卖合同》附件部分中关于其他补充事项的第一项的约定，已经构成严重违约，被告已无需履行合同义务。2017年8月15日，被告向原告以及经纪方发出《解除合同通知书》，表示鉴于原告违反了所签订的《房屋买卖合同》附件部分中关于其他补充事项的第一项的约定，已构成根本违约，没收原告的定金，并自收到本通知之日，双方所签订的《房屋买卖合同》立即解除。原告表示并没有收到被告发出的《解除合同通知书》。2018年3月22日，本院对原、被告之间的房屋买卖合同纠纷一案经过审理，依法作出（2017）粤1802民初4154号民事判决书，认为“原告于2017年6月2日才取得了银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》，较双方当事人在合同附件部分中特别约定的时间2017年5月10日迟延，但从原告向银行提供资料的时间2017年4月23日以及被告吴清秀在银行签署相关资料的时间2017年5月5日来看，双方均已履行了相应的义务，至于银行是否审批通过、何时审批通过则并非原、被告双方可以充分预见的因素，虽然原告确实迟延取得银行的《同意购房抵押贷款通知书》，在合同的履行上存在一定的过错，但逾期的时间较短，且并非属于故意严重违约的情形，双方也并无就因迟延所产生的法律后果进行约定，被告并非当然取得合同的解除权利，被告以此主张原告违约，拒绝继续履行合同，显得依据不充分，合同本应继续履行，其后，第三人向被告发出了《告知函》，催促被告继续履行合同，但被告拒绝履行合同，并向原告、第三人发出《解除合同通知书》，从双方所签订的《房屋买卖合同》第十一条的内容来看，双方通过合同约定的形式赋予了当事人行使解除合同的权利，基于尊重合同意思自治的原则，现时被告主张解除合同，本院予以采纳，因此，对于原告主张继续履行本案的房屋买卖合同，并将其位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋过户登记到原告名下，过户后3天内将房屋交付给原告，并将该房屋的维修基金和管道煤气转移登记到原告名下，并缴清房屋交付原告之日前的物业费、水电费、有线电视费、煤气管道费的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持；对于律师费的问题，本案的纠纷是因被告以原告迟延取得银行《同意购房抵押贷款通知书》为由拒绝继续履行合同而引发，综观合同的履行过程，双方当事人均存在一定的过错，本案中双方也委托了律师事务所指派律师为诉讼代理人，均发生了一定的律师费损失，综合考虑本案的案情，对于原告所主张的律师费损失，应由其自行承担，因此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。”因此判决“驳回原告杨伟莹的全部诉讼请求。”该案判决宣判后，原、被告双方没有上诉，该判决已于2018年4月10日生效。2018年4月26日，被告发送手机短信给原告配偶，请求原告配偶提供原告的电话号码及银行账号以转账支付判决确定的诉讼费并退还原告已付的购房款及定金。2018年4月30日，被告向原告转账支付了判决确定的诉讼费及保全费共计8310元，原告向被告出具收条收执。2018年6月20日，被告向本院代管款账户存入了70,000元，该款作为返还给原告的购房款。以上事实，有原告提供的收款收据、同意购房抵押贷款通知书、房屋买卖合同、本院（2017）粤1802民初4154号民事判决书、录音光盘、账户交易明细，被告提供的房地产权证、房屋买卖合同、录音文字内容、判决生效证明书、转账回执单、收条、案款收据、账户交易明细，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，双方的主要争议焦点为在合同履行过程中谁违反了法律规定或者合同的约定。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告双方在合同附件二其他补充事项中手写文字内容就完成过户前的手续及取得过户的材料约定了一个明确的时间，即原告应在2017年5月10日前办完过户前的所有手续包括取得银行同贷书。虽然原告已在2017年5月10日前即已递交了贷款申请的所有材料并办理了按揭贷款申请手续，银行审批贷款的时间也不属于原、被告双方可控的因素，按照合同第十七条的约定似乎双方的交易日期可以进行顺延，但是补充事项是双方手写进行的特别约定，该约定与合同第十七条约定的可以顺延的内容不一致，对于交易的有关时间应以双方的特别约定为准，即原告应在2017年5月10日前办完过户前的所有手续包括取得银行同贷书。原告实际在2017年6月2日才取得银行的同意贷款通知书，较约定的时间迟延了23天。因此，原告迟延取得银行同意贷款通知书违反了双方的特别约定，构成违约。被告依据合同第十二条的约定请求原告赔偿相当于定金数额的50,000元违约金，依据充足，本院予以支持。如前所述，原告迟延取得银行的同意贷款通知书已违反了合同约定，构成违约，但是其迟延的时间不算太长。双方对于原告迟延取得同意贷款通知书并没有明确约定被告立即享有合同解除权而有权拒绝履行合同。按照合同法的相关规定，原告迟延履行其主要义务后，被告并非当然立即就享有合同解除权，而是应催告对方当事人在一定合理期限内尽快履行其主要合同义务。对方当事人经催告后在合理期限内仍未能履行合同主要义务的，被告才享有合同解除权进而有权拒绝对方当事人履行合同的请求权。被告在本案中并无相关证据可以证明其在拒绝履行合同前已催告原告履行义务，因此，被告以原告迟延取得银行同贷书23天即拒绝履行合同不符合合同法的相关规定，原告有权根据合同第十一条的约定请求被告赔偿相当于定金数额的50,000元违约金。对于原告请求的中介服务费，合同第十四条约定，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。由于双方在本案中均存在违约情形或者履行合同不符合法律规定的行为，因此，对于原告请求的中介服务费以及贷款按揭费损失共计9000元可由原、被告双方进行平均分摊，即由被告负担其中4500元。对于原告请求的70,000元款项的利息，本院在（2017）粤1802民初4154号民事判决书中已确认双方的《房屋买卖合同》已自动解除。在该案判决生效（2018年4月10日）后，被告应及时（本院酌情确定判决生效后7天内）将其收取的70,000元款项返还给原告。因此，对于原告主张的利息，本院以原告支付的70,000元款项为基数，按照民间借贷6%的年利率标准从2018年4月18日起计算至被告将此款存入本院代管款账户之日（2018年6月20日）止。经计算，被告应支付的利息为736元（70,000元×0.06÷365天×64天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴清秀于本判决生效之日起10日内向原告杨伟莹支付违约金50,000元；二、被告吴清秀于本判决生效之日起10日内向原告杨伟莹赔偿中介服务费、贷款按揭费损失4500元；三、被告吴清秀于本判决生效之日起10日内向原告杨伟莹支付利息736元；四、原告杨伟莹于本判决生效之日起10日内向被告吴清秀支付违约金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费703元，由原告杨伟莹负担99元、被告吴清秀负担604元。反诉案件受理费525元，由原告杨伟莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年一月十八日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。