上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13030号上诉人（原审被告）：高松波，男，1968年10月10日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：薛妹，女，1973年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所。上诉人高松波因与被上诉人薛妹房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初24171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高松波上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人无需返还被上诉人入场费。事实和理由：根据双方于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》以及收据注明的约定，双方已明确达成入场费不予返还的共识，且被上诉人违约在先，因而被上诉人无理由要求上诉人返还入场费。被上诉人薛妹辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决合理，请求二审驳回上诉，维持原判。薛妹向一审法院起诉请求：1、判令薛妹、高松波之间的《商铺租赁合同》于2018年4月2日解除；2、判令高松波向薛妹返还已支付的租金人民币（以下币种相同）45,000元、保证金3万元、物业管理费9,000元、入场费8万元、赔偿实际损失18,000元、违约金3万元。一审法院认定事实：系争房屋产权人为上海XX集团有限公司，其与案外人上海XX有限公司就上海市浦东新区XX路XX号地下一层签订了房屋租赁合同，合同明确约定承租人因经营所需可将房屋部分或全部转租。后案外人上海XX有限公司就上述租赁场地与本案高松波签订房屋租赁合同，明确表示同意高松波经营美食广场，并对档口进行出租。2017年9月15日，薛妹（承租方、乙方）与高松波（出租方、甲方）在上海XX事务所（以下简称XX事务所）的居间介绍下签订了一份《商铺租赁合同》，约定高松波将坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX生活广场B1层铺位号为24Y的商铺租赁给薛妹，租赁期限为2017年10月30日至2019年10月30日。合同第4.1条约定，月租金为15,000元，物业管理费为3,000元每月。第4.2条约定，付款方式为付三押二，乙方需一次性向甲方支付三个月的房租及两个月的保证金，此后，乙方需提前15日向甲方支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需交日租金的一倍违约金，逾期15日视同违约，违约金为两个月房租。第5.1条约定，保证金为两个月租金即30,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系按合同约定到期终止时，甲方收取的房屋租赁保证金扣除用以抵充由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第5.2条，物业管理费由甲方承担，并按收费单如期缴纳。当日，薛妹向高松波支付了三个月房租45,000元、押金3万元、物业费9,000元及入场费80,000元，高松波收到上述款项后向薛妹出具收款收据，收据上记载“入场费不予退还”。同日，薛妹向XX事务所支付中介费18,000元。合同签订后，高松波于2017年10月初通知薛妹交付铺位，交付的铺位为靠近洗碗室的铺位。此后2017年10月9日，薛妹向高松波发送短信，内容为：高先生我跟你确定下，这是24号吗？如果确定，我这里就设计了好吗？该短信发送同时发送了一张图纸，图纸中标明了从最里面一间往外数第三间的位置。高松波回复：以当时签约的时候中介约定的位置为准。后薛妹认为高松波交付的商铺并非当时约定的商铺，高松波并未履行合同约定的交付义务，故薛妹未实际装修、入驻高松波交付的靠近洗碗室的铺位，为减少损失薛妹曾试图将该铺位转租但未获成功，该商铺铺位一直空置直至今年4月底。关于24Y铺位的具体位置，薛妹在庭审中的陈述有过多次反复，其在起诉时表示24Y铺位是靠近电梯间即XX冒菜的铺位，后又表示24Y铺位是高松波交付铺位向外数第三间的铺位。为明确24Y铺位的具体位置，庭审中，高松波申请证人蒋某出庭作证，据证人蒋某陈述，其是XX事务所的工作人员，主要负责涉案场地的租赁事宜，在系争纠纷中带薛妹看现场的是陈某，其主要负责第一次接待工作，签合同时，薛妹、高松波、陈某和证人均在场。XX美食广场B1层最初是毛坯，尚未做隔断，现场亦没有标号，为招商其层制作过两份招商图纸，其中第一份图纸规划了21个铺位一次性均已出租出去，因后来铺位调整才调整出了包括薛妹所签铺位在内的铺位，上述铺位均未编号，在薛妹现场看铺及签约时，仅有一个铺位即靠近洗碗的铺位，薛妹、高松波当场签订了合同。对于证人证言，薛妹认为，证人所述存在矛盾之处，且证人系XX事务所的员工，而XX事务所系高松波委托的，且高松波和证人是老乡关系，因此证人与高松波有利害关系不应被法院采信。高松波对证人证言真实性无异议。庭后，法院于2018年6月6日、2018年6月8日两次拨打XX事务所工作人员陈某的电话，陈某在电话中陈述了以下事实：其带薛妹看现场确认商铺仅有一次，现场所看的是最里面一间靠近洗碗室的商铺，当时现场没有编号亦没有隔断，薛妹看后表示满意，并当场支付了意向金，并未表示最里面的铺位不好、需要向外调整两格。第二天签合同时与高松波聊到铺位的情况，高松波在现场指向了外面的铺位，具体向外指了几格已经记不清了，高松波指的时候是签合同之前还是签订合同之后也记不清楚了。对于陈某的陈述，薛妹认为，真实性予以认可，但当时去看现场时是看了两个铺位即靠近洗碗室的铺位和靠近电梯间的铺位，而非仅看了最里面一个铺位，当时对最里面的铺位是不满意的，因此在与高松波签约时向外移了两格。高松波认为，真实性无异议，当时确实仅看了最里面一个铺位，对于薛妹所称向外移了两格的事情高松波并不清楚。关于8万元入场费的构成及实际支出情况，高松波提交了其与XX事务所的独家代理协议书、XX事务所出具的授权证明书、消防系统整改工程合同以及收据等用以证明8万元包括并已实际支出了居间费、广告策划推广费、装修费以及办理证照费。其中在与XX事务所的协议书中载明入场费为8万元，由XX事务所收取，高松波同意在收到该笔费用后额外支付4万元作为XX事务所的招商服务费用，在证明书中XX事务所表示高松波委托其代收24档口商铺定金，因高松波需向其支付居间费、广告推广策划费总计4万元，故高松波同意直接在代为收取的定金中加以冲抵。另查明，商铺正式营业后，高松波对商铺进行了编号，其中编号为24号靠近电梯间的商铺由XX冒菜的经营者租赁。一审法院认为，当事人对自身所主张之事实应提供证据予以证明。本案的争议焦点在于双方合同确认的24Y铺位是否是高松波交付时靠近洗碗室的铺位。对此法院认为，首先，薛妹、高松波一致确认，薛妹在看房及签订《商铺租赁合同》时，美食城内系毛坯状态且没有任何编号，故薛妹起诉时主张24Y铺位即是开业后高松波编号的24号铺位即XX冒菜铺位缺乏证据证明亦与当时情况不符，法院难以采信。其次，从双方及证人的陈述可以确定，签订合同时铺位的确认系由中介带看确认，对于中介带看的情况，高松波及两位中介公司工作人员所述相互印证，均表示带看铺位仅一间即靠近洗碗室的铺位，尤其是陈某的陈述与其和薛妹提交的微信聊天记录的内容一致，而薛妹主张看了两个铺位，即靠近洗碗室的铺位和靠近电梯间的铺位，其所述不仅无其他证据予以印证而且其所述存在矛盾之处，如若薛妹所述属实，薛妹对于靠近电梯间的铺位表示满意，也不会存在此后围绕靠近洗碗室的铺位进行调整的问题，故法院确认中介带看时仅看了靠洗碗间的铺位。再次，关于签订合同时是否对铺位做过调整的问题。薛妹在庭审时，曾明确表示签合同时双方并未就铺位变更达成一致意见，高松波仅表示从洗碗室的铺位向外指两格的铺位会想办法调整，而合同仍按中介带看铺位来签，而从陈某所述来看，亦看不出双方对铺位变更达成过一致意见，故对薛妹主张所签铺位为从洗碗室的铺位向外指两格的铺位，法院不予采信。综上，根据现有证据法院确认双方签订的《商铺租赁合同》中24Y铺位系靠近洗碗室的铺位。薛妹主张高松波交付商铺铺位不符合约定，要求解除合同，缺乏事实依据，法院不予支持，庭审中高松波同意于2018年4月2日与薛妹解除合同，故法院确认双方合同于2018年4月2日解除。关于合同解除后的费用返还和违约责任承担问题。法院认为合同解除的责任在薛妹而非高松波，薛妹要求高松波赔偿居间费、违约金的诉请缺乏法律依据，法院不予支持。关于薛妹要求高松波返还3个月租金及物业管理费的诉请，高松波已按合同约定交付了铺位，薛妹因自身原因未实际使用铺位并不能成为其要求返还租金及物业管理费的理由，同时高松波因薛妹的违约行为空置房屋至今年4月底，亦产生了空置损失，损益相抵，薛妹也无理由要求高松波返还上述费用。关于入场费，双方并未在合同中明确约定，仅在收据上注明不予退还，法院根据合同实际履行情况、薛妹的违约行为以及入场费的实际使用情况，酌情确定高松波应返还薛妹入场费4万元。对于保证金，高松波同意返还，不违反法律规定，法院予以准许。一审法院审理后作出判决：一、薛妹和高松波于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》于2018年4月2日解除；二、高松波于判决生效之日起十日内退还薛妹保证金及入场费7万元；三、驳回薛妹其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,480元，减半收取计2,240元，由薛妹负担1,500元，由高松波负担740元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》经双方当事人在一审审理中的确认，已于2018年4月2日解除，本案二审的争议在于上诉人是否应将收取的入场费返还给被上诉人。上诉人主张双方在签订合同之时就已经达成了入场费不予退还的共识，但从本案现有的证据来看，仅在上诉人出具的收据上有“入场费不予退还”的记载，而在双方签订的合同中并未有关于入场费的约定，一审结合上诉人实际并未入场经营的实际情况，酌情判令上诉人返还被上诉人入场费4万元，并无不妥，本院予以支持。综上所述，高松波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币800元，由上诉人高松波负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  杨斯空审判员  郑卫青二〇一九年一月二十九日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……