重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0156民初5076号 原告：重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路**，统一社会信用代码91500232681483916A。 法定代表人：陈灿，该公司董事长。 委托代理人：梅文鹏，该公司总经理助理。 委托代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。 被告：重庆市林海中药材有限责任公司，，住所地重庆市武隆区白马镇园区东路**统一社会信用代码91500232660857632L。 法定代表人：裴生海，该公司总经理。 委托代理人：魏伟，该公司办公室主任。 原告重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司（以下简称祥宇农业公司）与被告重庆市林海中药材有限责任公司（以下简称林海中药材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法由本院审判员李林妍适用简易程序，于2018年12月10日及2018年12月21日两次公开开庭进行了审理。原告祥宇农业公司的委托代理人何智、梅文鹏，被告林海中药材公司的委托代理人魏伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告祥宇农业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付租金18万元及2017年4月1日到2018年7月31日止的房屋占用费24万元，另按每月15000元的标准支付从2018年8月1日起到交还房屋止的占用费；2.被告支付违约金25.92万元；3.被告立即交还原告出租房屋及坝子。事实和理由：原、被告于2016年9月19日签订房屋租赁合同，约定由原告将被告抵偿给原告的原林海中药材公司临公路厂房第一二层及第三层楼梯间右面（武隆方向）全部房屋和该幢房屋前后坝子出租给被告商业使用。租期一年一签，合同从2016年4月1日起至2017年4月1日止，每年租金18万元，分两次付清，同时双方还对违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约定将租赁物交给被告使用（抵偿时被告物品在房屋中未搬离），但被告在约定的时间未向原告支付租金，到期后也未补交租金且一直占用房屋不退还。被告的行为已构成严重违约，故原告依据合同法相关规定提起本案诉讼。 被告林海中药材公司辩称，原告诉称的房屋及坝子至始至终属于被告所有，原告与被告之间是债权债务纠纷，不是物权及租赁纠纷。原告起诉状中诉称被告房屋中的物品未搬离也印证了房屋物权一直属于被告的事实，且原告与被告签订的《以物抵债的抵偿协议》系被告在被逼无奈的情况下达成，不是被告的真实意思表示，属于无效协议。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条，当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定，因此，重庆市武隆区法院（2015）武法民执字第00435号执行裁定书是违法、无效裁定。此外，原告提供的《房屋租赁合同》取得方式不合法，没有法定代表人签字，且依据是（2015）武法民执字第00435号执行裁定书，并不是被告的真实意思，属于无效合同。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2011年1月4日，被告因向中国农业发展银行武隆区支行的贷款即将到期，向原告申请资金垫付以便归还贷款。原告遂与被告约定，原告代被告偿还贷款，资金垫付期间为2011年1月12日至2011年2月11日，被告承诺在资金垫付期内资金利率按银行贷款利率的2倍执行；如逾期未归还，则按银行贷款利率的3倍执行；银行贷款利率发生调整，按调整后利率相应计算执行。2011年1月12日，原告代被告向中国农业发展银行武隆区支行偿还了贷款200万元。2011年2月16日，原、被告签订了《委托担保合同》，对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。到期后，被告分批累计向原告归还了49万元。原告多次向被告催收未果，于2015年1月6日诉至本院，请求判令被告林海中药材公司立即支付垫付款151万元及利息。该案经本院主持调解，双方于2015年3月19日自愿达成了调解协议，对剩余垫付款项151万元的还款期限、方式及利息具体金额作出了明确的约定，本院于当日依照双方达成的调解协议作出（2015）武法民初字第00137号民事调解书。因该调解协议约定的履行期间届满后，被告林海中药材公司未履行付款义务，原告遂向本院申请强制执行。在执行过程中，原告和被告于2015年10月10日达成了抵偿协议，约定将被告林海中药材公司位于武隆区XX镇XX村XX农业社临公路的厂房一幢含该幢厂房的前后院坝交付给原告祥宇农业公司抵偿所欠债务本息，被告林海中药材公司有权在2016年1月24日前以3061135.62元的价款将该抵偿物予以赎回。2015年10月14日，本院作出（2015）武法民执字第00435-4号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人重庆市林海中药材有限责任公司位于武隆县XX镇XX村XX农业社临公路的厂房一幢（共四层，其中顶层与门面三间已租赁给武隆县XX中心卫生院）含该幢厂房的前后坝子交付申请执行人武隆县祥宇农业发展有限公司抵偿所欠债务本息3061135.62元。二、重庆市林海中药材有限责任公司逾期未赎回该抵偿物，由本院裁定将该抵偿物过户给武隆县祥宇农业发展有限公司。三、本案执行费17623元由被执行人重庆市林海中药材有限责任公司承担”。2015年10月20日，本院以被告林海中药材公司已将前述房屋及前后院坝交付原告祥宇农业公司抵偿所欠债务本息3061136.62元，（2015）武法民初字第00137号民事调解书已经执行完毕为由，对（2015）武法民执字第00435号执行案件作结案处理。后被告并未于2016年1月24日前以约定价款赎回已抵偿的房屋及前后院坝，2016年3月3日，本院向被告及原武隆县XX中心卫生院分别发出协助执行通知书，要求被告将所抵偿的房屋及前后院坝交付给原告，并要求原武隆县XX中心卫生院协助将其租赁的抵偿房屋的顶层与门面三间交付给原告。 2016年9月19日，原告祥宇农业公司（甲方）与被告林海中药材公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于武隆区XX镇XX村XX村民小组原属于被告林海中药材公司的临公路厂房底下两层及第三层楼梯间右面（武隆方向）全部房屋和该幢房屋的前后坝子。该合同第二条租赁期限、租金和支付方式约定：“1、租赁期限为一年一签，自2016年4月1日至2017年4月1日止。2、每年租金为人民币18万元整，即每月1.5万元整。3、租金分两次付清，第一次在2016年12月30日前付13.5万元，第二次在2017年4月1日前付完余下4.5万元。”该合同第三条关于房屋的交付约定为：“房屋交付的时间：自双方签订合同之日起7天以内甲方将房屋交付给乙方使用。”该合同第六条违约责任部分约定：“1、乙方逾期缴纳租金的，则每逾期一日，须向甲方支付相当于年租金3％的滞纳金。……”该《房屋租赁合同》签订后，被告林海中药材公司一直占有使用涉案房屋及前后院坝至今，但原、被告双方未办理涉案房屋及前后院坝的产权变更登记。 另查明，2016年12月15日，原告向被告送达催缴房屋租金的函，要求被告于2016年12月20日之前支付租金13.5万元，被告在送达回执上签章确认，窦小林作为接收人于同日签字确认。2017年3月28日，原告再次向被告送达催缴房屋租金的函，要求被告在2017年4月1日前及时足额支付租金18万元，窦小林于2017年4月7日在送达回执上接收人一栏签字确认。 再查明，涉案房屋座落于武隆区XX镇XX村XX村民小组，原系原武隆县职业教育中心所有。2012年4月9日，原武隆县职业教育中心将涉案房屋出售给被告林海中药材公司，双方共同向房地产权登记部门申请办理权属转移登记，经房地产权登记部门审核同意后，涉案房屋的产权转移登记至被告林海中药材公司名下，房地产权登记字号为307房地证XXXX字第XXXX号。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告祥宇农业公司提交的（2015）武法民执字第00435-4号执行裁定书、《房屋租赁合同》、《武隆区祥宇农业发展有限公司关于催促林海中药材公司支付房屋租金的函》及送达回执、（2015）武法民执字第00435-4号及第00435-5号协助执行通知书、（2015）武法民执字第00435-5号执行裁定书，被告林海中药材公司提交的（2015）武法民执字第00435-4号执行裁定书、（2015）武法民执字第00435-5号执行裁定书、（2015）武法民初字第00137号民事调解书、执行财产线索说明、结案证明、结案通知书、照片，本院依职权调取的执行笔录、重庆市土地房屋权属登记审核表、重庆市土地房屋权属登记申请书等证据材料在卷为凭，上述证据经庭审举证质证，具有真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以确认。 本院根据采信的上述证据及查明的事实，对本案争议焦点归纳如下：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否真实有效；二、若双方签订的房屋租赁合同有效，原告主张的租金、房屋占用费及违约金数额如何计算；三、被告是否应当向原告交还涉案房屋及前后院坝。 针对上述争议焦点，本院分别评述如下： 第一，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否真实有效。 被告林海中药材公司辩称，《房屋租赁合同》系基于违法的、无效的执行裁定书所签订的，并非该公司的真实意思表示，故该合同应当无效。根据审理查明的事实，原告祥宇农业公司因代偿债务为被告林海中药材公司垫付款项200万元，因该垫付款项未及时清偿，原告诉至本院，双方经本院主持调解达成协议，本院据此作出（2015）武法民初字第00137号民事调解书。因被告林海中药材公司未按照该调解书履行还款义务，原告祥宇农业公司遂申请强制执行，本院受理执行案件后，原、被告自愿达成了抵偿协议，被告林海中药材公司自愿以其所有的位于武隆县XX镇XX村XX农业社临公路的厂房一幢（共四层，其中顶层与门面三间已租赁给武隆县XX中心卫生院）含该幢厂房的前后院坝交付给原告以抵偿所欠债务本息3061135.62元。本院依据双方达成的上述抵偿协议作出（2015）武法民执字第00435号执行裁定书，确认了上述抵偿协议，并发出执行通知书，通知被告及房屋租赁方原武隆县XX中心卫生院向原告交付抵偿物。本院认为，被告林海中药材公司在债务履行期限届满难以清偿债务时，与债权人达成合意，约定用其所有的房屋抵偿给付的方式消灭所欠原告的金钱债务，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，被告林海中药材公司也并未举证证明该抵偿协议是在受到胁迫、欺骗的情形下达成的，故被告主张抵偿协议无效、（2015）武法民执字第00435号执行裁定书违法的辩称理由均不能成立，本院不予采信。从已查明的事实来看，原、被告双方达成抵偿协议经本院确认，并发出协助执行通知书，之后双方签订《房屋租赁合同》，应视为双方通过占有改定的方式完成了涉案房屋的交付，之后涉案房屋系被告林海中药材公司基于《房屋租赁合同》进行占有使用。该《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认有效。 第二，原告主张的租金、房屋占用费及违约金数额应当如何计算。 按照原、被告在《房屋租赁合同》中的约定，租赁期限为2016年4月1日至2017年4月1日，租金为18万元，被告林海中药材公司应当在2016年12月30日前支付租金13.5万元，在2017年4月1日支付余下4.5万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未依约支付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告祥宇农业公司主张由被告立即支付租金18万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。审理查明，《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2017年4月1日届满之后，被告林海中药材公司未交还涉案房屋并继续占有使用至今，被告林海中药材公司并未举示证据证明其在租期届满后继续占有该房屋具有法定或者约定的理由，故原告祥宇农业公司主张被告参照原租金标准15000元/月支付2017年4月1日至交还房屋时止的房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，其中，2017年4月1日起至2018年7月31日期间的房屋占用费金额应计算为24万元（15000元/月×16个月）。 关于违约金的计算标准，双方在《房屋租赁合同》中约定逾期支付租金的违约责任为“乙方逾期缴纳租金的，则每逾期一日，须向甲方支付相当于年租金3％的滞纳金”，原告主张按照合同约定计算2017年4月1日至2018年7月31日期间的滞纳金，被告辩称该违约金计算标准过高，要求调整为以所欠租金为基数按照年利率24%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，双方在合同中约定的逾期支付租金的违约金过高，应当酌情予以调整。本院采信被告林海中药材公司的抗辩主张，酌定违约金以被告所欠租金为基数按照年利率24%计算，即从2017年4月1日起以180000元按照年利率24%支付违约金至2018年7月31日止，具体数额应为57521.10元（180000元×24%÷365天×486天）。 第三、被告是否应当向原告交还涉案房屋及前后院坝。 被告林海中药材公司认为，法院虽然作出执行裁定将涉案房屋抵偿给原告，但房屋产权至始未发生转移，一直属于被告所有，故原告祥宇农业公司主张返还涉案房屋于法无据。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本院依据原、被告自愿达成的抵偿协议作出的（2015）武法民执字第00435-4号执行裁定，已经产生法律效力，并且双方在此基础上另行达成房屋租赁的合意。虽然涉案房屋在抵偿给原告祥宇农业公司后尚未办理产权变更登记手续，但被告林海中药材公司以此为由否认原、被告之间形成的租赁合同关系，有悖诚实信用原则，应当不予采信。本院认为，原、被告就涉案房屋达成的抵偿协议真实有效，虽未办理产权变更登记手续，但该协议对原、被告双方均具有约束力，双方在该抵偿协议的基础上签订的《房屋租赁合同》亦应确认为双方对涉案房屋的占有、收益等权利义务关系达成的合意，双方均应当全面履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定了租赁期限，在租赁期限届满后被告林海中药材公司作为承租方依法应当向出租方即原告祥宇农业公司返还租赁的房屋，即“位于武隆区XX镇XX村XX村民小组原属于被告林海中药材公司的临公路厂房底下两层及第**楼梯间右面（武隆方向）全部房屋和该幢房屋的前后坝子”。故原告祥宇农业公司主张被告返还租赁房屋及前后院坝的诉讼请求，符合双方约定，亦符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆市林海中药材有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司支付租金180000元及违约金57521.10元； 二、被告重庆市林海中药材有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司支付2017年4月1日至2018年7月31日期间的房屋占用费240000元，并从2018年8月1日起按照15000元/月的标准向原告重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司支付房屋占用费直至房屋交还时止； 三、被告重庆市林海中药材有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于武隆区XX镇XX村XX村民小组临公路的厂房（房地产权登记字号：307房地证2012字第2160号）的底下两层及第三层楼梯间右面（武隆方向）全部房屋以及该幢房屋的前后院坝返还给原告重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司； 四、驳回原告重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司的其余诉讼请求。 如果被告重庆市林海中药材有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5296元（原告重庆市武隆区祥宇农业发展有限公司已预交），由被告重庆市林海中药材有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  李林妍 二〇一九年一月二十九日  法官助理 周之平 书记员  陈彭毅