江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初4104号原告：卢太祥，男，1959年2月8日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：薛含，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被告：王建军，男，1965年4月3日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：王美玲，女，1964年9月17日生，汉族，住徐州市泉山区。以上二被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。第三人：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路**。法定代表人：王广备。原告卢太祥与被告王建军、王美玲、第三人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢太祥及其委托诉讼代理人薛含、被告王建军、王美玲的共同委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。第三人同力创展公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，现依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，王建军、王美玲与同力创展公司、王方武民间借贷纠纷一案，本院依法于2015年11月16日作出（2015）泉民初字第2141号民事判决：同力创展公司偿还王建军、王美玲借款本金1336800元及相应利息、律师费15000元；王建军、王美玲对同力创展公司提供担保的橙黄时代彩园X号楼X单元XXX室、XX号楼X单元负XXX室、XX号楼X单元负XXX室、XX号楼X单元负XXX室享有优先受偿的权利；王方武对上述债务经上述房屋抵偿后仍不能清偿的部分承担连带责任。上述判决生效后，同力创展公司、王方武未依法履行义务，王建军、王美玲遂向本院申请强制执行，本院以（2016）苏0311执1244号受理，并依法查封了橙黄时代彩园X号楼X单元XXX室（以下简称案涉房屋）。案外人卢太祥提出异议后，本院于2018年6月28日作出（2018）苏0311执异78号执行裁定书，驳回卢太祥的申请。原告卢太祥向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）苏0311执异77号执行裁定书，解除对卢太祥所有的案涉房屋的查封；2、停止执行案涉房屋；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：撤销（2018）苏0311执异78号执行裁定书。事实和理由：2003年原告与同力创展公司签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》，原告购买同力创展公司开发的橙黄时代小区X-X-XXX室住宅房屋，并支付购房款50000元。因橙黄时代小区彩园更名，2008年8月15日同力创展公司又与原告签订《山水丽庭商品房预订单》，并与原告商议将X号楼作为拆迁安置房全部安置予拆迁户，改将山水丽庭组团X-X-XXX室商品房售予原告，房屋价格2633.8元/㎡，建筑面积约90㎡。2014年5月12日同力创展公司与原告签订房管部门备案登记的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买同力创展公司开发的案涉房屋，建筑面积73.44㎡，每平方米2765.28元，总金额203082元，同力创展公司于2015年12月31日前将取得竣工验收备案的商品房交付原告。合同生效后，原告按约支付了全部购房款，同力创展公司因资金链断裂，房产尚未建设完工，至今未向原告交付商品房、未能办理所有权转移登记。2016年，贵院在被告王建军、王美玲申请执行第三人同力创展公司、王方武案件中（案号为：（2016）苏0311执1244号）查封了案涉房屋。原告向贵院提出书面执行异议，贵院作出（2018）苏0311执异78号执行裁定书驳回了原告的异议请求。本案在审理过程中，卢太祥于2018年9月13日向本院撤回对王方武的起诉。原告已与同力创展公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，且名下无其他可用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告对案涉房屋的物权期待权足以排除强制执行，贵院无权查封执行原告所有的房产。综上，原告为保障合法权益不受损害，现依据相关法律规定，诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告王建军、王美玲辩称，1、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，即被查封的房产仍归被执行人同力创展公司所有，也不改变原告作为买受人有权享有请求被执行人交付房产之债权的客观事实，其基于商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。2、根据法释[2015]10号最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告的请求应同时满足上述规定的三个条件。而在（2018）苏0311执异78号案件中，原告没有提供证据证明同时满足上述规定的三个条件，因此，法院认定原告对涉案房屋所主张的权利无法阻却案件的执行并无不当，请求法院驳回原告诉求，继续强制执行。第三人同力创展公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院查明：卢太祥与同力创展公司于2008年8月15日签订《山水丽庭商品房预定单》，约定卢太祥购买同力创展公司开发的山水丽庭X号楼X单元XXX室商品房，房屋面积预计90平方米，以房产管理部门核准面积为准，房屋价格为2633.8元/平方米，卢太祥预缴购房款50000元。2014年5月12日，卢太祥与同力创展公司签订《商品房买卖合同》，该合同中约定，卢太祥购买橙黄时代彩园X幢X单元XXX号房（原山水丽庭X号楼X单元XXX室）商品房，建筑面积73.44平方米，商品房单价2765.28元/平方米，总金额为203082元。卢太祥分别于2008年8月19日、2014年5月13日、6月21日缴纳购房款50000元、50000元、103082元，共计203082元。2018年8月22日，徐州市不动产登记交易服务中心出具《徐州市住房状况证明》，该证明中载明：“卢太祥身份证住房状况无”。本院认为，本案的争议焦点在于：卢太祥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”房屋消费者物权期待权受法律优先保护。本案中，卢太祥与同力创展公司就案涉房屋分别于2008年8月15日、2014年5月12日签订了《商品房预订单》及《商品房买卖合同》，以上两份合同是基于双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方签订《商品房买卖合同》的时间及卢太祥支付房款的时间均早于案涉房屋被查封的时间，且卢太祥在合同签订后分次缴纳了案涉房屋的全部购房款，而根据徐州市不动产登记交易服务中心的证明，卢太祥名下无房产登记在册，故卢太祥以其是案涉房屋的买受人为由向本院提起执行异议之诉，其主张事由符合消费者物权期待权的法定保护要件，卢太祥就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对卢太祥请求撤销（2018）苏0311执异78号执行裁定的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”对案涉执行异议裁定以是否失效为判决定论，卢太祥请求撤销该裁定，并无法律依据，本院不予支持。对卢太祥请求解除案涉房屋查封的主张，根据上述法律规定，该主张并不属于执行异议之诉裁决内容，故本院不予支持。卢太祥可在本判决生效后，申请作出查封裁定的执行机构依法进行处理。对卢太祥请求停止执行案涉房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行（2016）苏0311执1244号执行案件中橙黄时代彩园X幢X单元XXX室房屋；二、驳回原告卢太祥的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告王建军、王美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。本院作出的（2018）苏0311执异78号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张 璟审 判 员  王继红人民陪审员  季 燕二〇一九年一月三日书 记 员  杨淑彭