河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初348号原告：吴上省，男，1971年8月3日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：刘世民，新郑市新华法律服务所法律工作者。被告：毛转，女，1983年3月18日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。被告：郑州民需房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇祥和路北侧，统一社会信用代码91410105330027580Y（1-1）。委托诉讼代理人：刘潭，男，1992年2月2日出生，汉族，住河南省社旗县，系公司员工。原告吴上省与被告毛转、被告郑州民需房地产营销策划有限公司（以下简称民需公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴上省及其委托诉讼代理人刘世民，被告毛转，被告民需公司委托诉讼代理人刘潭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴上省向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告毛转搬出涉案房屋、恢复房屋原状并承担违约金105000元，被告民需公司承担连带责任。3、判令被告毛转承担租金12000元（自2018年4月10日至2018年10月10日）；4、判令被告民需公司退还原告的涉案房本及其相关手续；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月27日，吴上省通过民需公司将位于新郑市龙湖镇金秋乐园15号楼4单元102房产出售给被告毛转，三方于当日签订了《房屋买卖合同》，合同约定，房屋实际成交价525000元，被告毛转交定金20000元，该定金由被告民需公司保管；2018年4月10日前，原告将涉案房屋交给被告毛转使用和居住；原被告在合同签订后15个工作日应共同到贷款银行办理按揭手续；原被告在合同签订之日起80个工作日到房管部门立契并办理过户等手续；如一方违约，守约方有权选择定金罚则或者要求违约方承担房款20%的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同。但是，二被告却连续违反合同约定：推迟交付解押款（首付款）、推迟办理过户时间等。经原告督促，至今，被告毛转的过户条件和手续都未办理齐全，二被告的违约行为影响了原告的再次购房，给原告造成了很大的经济损失，为此，诉至本院，望判如所请。被告毛转辩称，其不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行合同，其也不愿意承担租金和违约金。被告民需公司辩称，民需公司有义务也愿意协助双方继续履行合同。涉案房屋已交付给毛转，毛转已入住至今；毛转已支付买房首付款；按揭贷款已审批，完全符合合同继续履行条件。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，卖方吴上省、王海堂（以下简称甲方）与买方毛转（以下简称乙方）在居间方民需公司（以下简称丙方）见证下签订《房屋买卖合同》。合同主要内容：第一条、1、（房产状况）甲方拥有坐落于龙湖镇××大道北侧××路西侧××金秋乐园××楼××单元××102的房产，房屋所有权证号1501016518－1、1501016518－2，房屋建筑面积57.26平米。第二条、（成交价格）甲乙双方协商一致，同意本合同所属房产及其配套设施（该房产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订协议前，已经双方确认，以双方签订的房屋内设清单为准）以总价为人民币53万元。第三条（居间费用）乙方应在本合同签订时向丙方支付居间费人民币1万元，代办费2000元；向甲方支付定金20000元。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将售房保证金或房屋所有权证交由丙方保管，作为对房子真实性提供担保，定金在房管局过户当天自动转为房产首付款。甲乙双方无论因何种原因不履行合同，均不影响丙方居间费的收取。第四条（付款方式）甲乙双方同意使用本条第2种付款方式，即按揭贷款：甲乙双方于本合同签订后15个工作日应共同到贷款银行办理相关按揭手续。乙方应在甲方解押时将首付款人民币按银行审批比例交付给甲方，剩余房款按银行审批比例由银行放贷时一次性支付给甲方。以上具体金额由银行确定的金额为准。如果银行确定的贷款金额少于本合同约定贷款金额，乙方应在不影响甲方房产解押情况下，过户立契前一次补足支付给甲方。第五条（房产产权现状）该房产处于银行抵押，甲方保证自本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时，乙方应于还款现场将解押款借给甲方专用于办理该房产押事宜，甲方应在贷款银行领取结清证明及相关手续后7个工作日内及时办理抵押登记注销手续。第八条（立契过户时间）因涉案房产处于银行抵押和乙方采用银行按揭贷款方式，故双方在本合同签订之日起80个工作日基础上立契过户时间自动延长。第九条（房屋交付时间）甲方在2018年4月10日前将房产交付乙方居住和使用。第十四条、补充条款。1、按国家最新政策执行；2、甲方无偿将维修基金过户给乙方；3、此房价包含小院一个；4、甲方承担3000元过户费，其它费用由乙方承担。第十六条、本合同如果内容变更或其他未尽事宜，经三方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应当采用书面形式，与本合同具有同等法律效力。第十七条、本合同自三方签字或盖章之日起生效，正本一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等法律效力。甲方由吴上省、代理人王海堂签字捺印，乙方由毛转签字捺印，丙方加盖民需公司合同专用章。合同签订当天，毛转向吴上省支付购房定金20000元，吴上省向毛转出具收据一份，双方对此无异议。同一天，毛转向民需公司支付佣金及代办费10000元，民需公司向毛转出具收据一份，民需公司对此予以认可。吴上省将涉案房屋的不动产权证两个及契税发票交付民需公司保管，民需公司向其出具收据一份，现仍在民需公司保管。2018年5月16日，甲乙丙三方签订补充协议，协议主要内容：1、因甲方房屋质量问题，甲乙双方将房屋价款变更为52.5万元，甲方将室内所有家具家电赠与乙方，乙方同意支付甲方一个月月供1200元，双方互不追究违约责任，乙方不再追究质量问题；2、甲乙双方同意于2018年6月15日前解押，其他交易程序按原合同执行。三方签字生效。2018年6月21日，甲乙双方就乙方购房甲方房屋首付款事宜签订首付款转账协议，双方协商乙方向甲方支付首付款13.2万元，作为购买甲方房屋部分房款/定金，作为履行房屋买卖合同的定金，随后充抵购买该房屋的首付款。甲方必须在收到乙方解押款当工作日之内开始进行银行还款、结清等手续，及时注销他项权证，注销当工作日之内开始办理不动产证等手续。查明，2018年6月15日，乙方向甲方支付首付款，甲方于2018年6月21日对涉案房屋进行解押。另查明，1、签订涉案房屋买卖合同时，毛转在新郑不具备购房资格。2018年10月8日，毛转取得在新郑购房资格。2、涉案房屋未查封、无抵押。符合履行合同条件。3、庭审中，吴上省明确表示同意继续履行合同，要求毛转和民需公司向其支付违约金8万元，并放弃其他主张。以上事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、收据、补充协议、首付款转账协议及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：吴上省与毛转签订的《房屋买卖合同》、补充协议及首付款转账协议系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，合法有效。双方均应按合同及协议约定行使权利履行义务。合同签订当天，毛转按合同约定向民需公司支付佣金、代办费10000元，向吴上省支付购房定金20000元，有民需公司出具的收据和吴上省出具的收据为证。吴上省将其不动产权证及契税票交由民需公司保管。后双方签订补充协议，对购房款变更为52.5万元，该补充协议视为双方对原合同变更，双方均应受其约束。后双方对支付首付款金额、时间及违约责任进行协商，并达成一致意见。毛转按协议约定向吴上省支付首付款。吴上省按协议约定对涉案房屋进行解押。双方均按合同、协议约定履行了义务。后因毛转未取得在新郑购房资格，导致合同履行迟延。吴上省诉至本院，要求解除合同。庭审中，吴上省愿意继续履行合同，毛转同意继续履行合同，本院予以准许。关于吴上省要求毛转支付违约金8万元的主张，本院认为，在双方合同履行过程中，对合同内容进行变更，但双方均能按合同及变更后协议约定履行义务。后因毛转不具备在新郑购房资格，导致双方合同迟延履行，其本身存在重大过错。同样，吴上省在签订合同过程中，尽管其本身对合同迟延履行没有过错，但其明知毛转不具备在新郑购房资格，对毛转通过正当途径消除合同履行障碍造成合同迟延履行应当具有可预见性。根据合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定毛转向吴上省支付违约金1.5万元。关于吴上省要求民需公司对上述违约金共同承担责任的主张。本院认为，涉案合同系房屋买卖合同，合同相对方系吴上省与毛转。根据合同相对性原则，民需公司与涉案房屋买卖合同关系无关。故吴上省的上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。吴上省在庭审中明确表示愿意继续履行合同，要求二被告支付违约金8万元，自愿放弃其他诉讼请求，属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴上省与被告毛转于2018年3月27日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告毛转应于本判决生效之日起十日内向原告吴上省支付违约金1.5万元；三、驳回原告吴上省的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告吴上省承担731元，由被告毛转承担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  许俊峰二〇一九年一月十八日书记员  赵李昂