湖南省高级人民法院行 政 裁 定 书（2018）湘行再76号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）屠红，女，1975年3月20日出生，汉族，住常德市武陵区。委托代理人：黄道田，湖南合策律师事务所律师。委托代理人：刘莉，湖南合策律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：常德市不动产登记中心。住所地：常德市人民路市政务中心。法定代表人：廖静，该中心主任。一审第三人、二审上诉人：兴业银行股份有限公司常德分行。住所地：常德市武陵区南坪街道办事处白马社区龙港路448号。负责人：尹爱兵，该行行长。再审申请人屠红因与被申请人常德市不动产登记中心及兴业银行股份有限公司常德分行（以下简称常德兴业银行）房屋行政登记一案，湖南省临澧县人民法院于2017年1月13日作出（2016）湘0724行初16号行政判决。常德市不动产登记中心和常德兴业银行不服，提起上诉。湖南省常德市中级人民法院于2017年7月31日作出（2017）湘07行终14号行政判决。屠红不服，向本院申请再审。本院以（2017）湘行申795号行政裁定提审本案，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。临澧县人民法院审理查明，2010年10月15日，屠红与湖南中德房地产开发有限公司(以下简称中德公司)签订商品房买卖合同，约定中德公司将自己开发的东经名邸1栋111、112、113、114号共4间商铺以总价款148万元出卖给屠红。当日，屠红支付了全部购房款148万元，中德公司向屠红交付了合同约定房屋。之后，屠红缴纳了上述4套房屋契税59200元和物业专项维修基金25040元。屠红至今尚未获得房产证。2012年11月19日，常德兴业银行与常德市美丽乡村农业开发公司(以下简称美丽乡村公司)签订了一份流动资金借款合同，合同约定美丽乡村公司向常德兴业银行借款2000万元，借款期限12个月。同时，常德兴业银行与中德公司签订了一份最高额抵押合同，合同约定中德公司以其名下位于常德市城区三闾路的商用门面（含屠红购买的4间门面房）为美丽乡村公司借款提供担保，双方到常德市房地产管理局办理了抵押登记，常德市房地产管理局发放了常房他证他权字第0086589房屋他项权证，他项权证载明房屋他项权人为常德兴业银行，所有权人为中德公司。屠红起诉请求判令撤销被告作出的常房他证他权字第××号《房屋他项权证》的登记行为。临澧县人民法院认为，依据《不动产登记暂行条例》、成立常德市不动产登记中心的批文和《中华人民共和国行政诉讼法》第26条第6款的规定，常德市不动产登记中心是本案适格被告。原告屠红在办理抵押登记之前已缴纳了涉案房屋的维修资金，且在常德市房地产管理局房屋登记窗口递交了房屋转移登记资料，常德市房地产管理局就应当知晓涉案房屋已由开发商中德公司出售给屠红的事实，常德兴业银行和中德公司在申请抵押登记时提交的文件虽符合《房屋登记办法》第43条的规定，常德市房地产管理局仍有审慎审查的义务，常德市房地产管理局由于疏忽大意未能注意到涉案房屋已由开发商出售，未尽审查义务，不履行法定职责，仍为其办理抵押登记，造成开发商将涉案房屋售后再抵，属于违反法定程序的行政登记行为。因此，常德市房地产管理局于2012年11月20日作出的抵押登记行为部分违法，违法部分应予撤销，屠红的诉讼请求该院部分予以支持。原审法院遂判决，判决：一、撤销常德市房地产管理局2012年10月20日作出的常他权房他证字第××号抵押登记中的常房权证武字第××、03××13、03××12、03××11号4套房屋的抵押登记；二、驳回屠红的其他诉讼请求。常德市不动产登记中心上诉称，(一)依据常德市人民政府办公室《关于印发[常德市房地产管理局主要职责内设机构和人员编制规定]的通知》，确定将房屋所有权登记(含抵押登记)的职责划入市国土资源局，常德市不动产登记中心属于常德市国土资源局的下属单位，且现有的不动产登记证书上所盖公章为“常德市国土资源局不动产登记专用章”，因此，上诉人不是适格的行政主体。(二)屠红不是涉诉房屋的所有权人，与被诉行政行为无利害关系。在办理该房屋抵押登记之前，屠红并未就涉诉房屋向常德市房地产管理局申请办理房屋转移登记，屠红虽交纳了维修资金，但不是物权变动的依据。屠红提起行政诉讼的事实和理由属于与中德公司之间的房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，应先通过民事诉讼途径解决。(三)涉案房屋的抵押登记行为合法。在抵押登记登记过程中，抵押人提交的资料真实有效，登记程序合法，一审判决也认定提交的文件符合《房屋登记办法》第43条的规定，登记机构已尽到了必要的审查义务，登记行为事实清楚，程序合法。上诉请求撤销原判，改判驳回屠红的起诉或诉讼请求。常德兴业银行上诉称，(一)一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。1、关于认定抵押登记行为属于售后再抵，违反法定程序，不符合物权登记的公示公信原则。中德公司虽将房产出售给屠红，但没有办理预告登记或产权变更登记，屠红没有取得房屋所有权。中德公司与兴业银行依法签订了房屋抵押合同，并在常德市房地产管理局办理了抵押登记，不存在《房屋登记办法》第22条不予登记的行为。2、由于登记机构的登记并非赋权行为，《房屋登记办法》第20条登记条件中的一致性与权力冲突等主要通过形式审查来判断，而不对房屋权利变动原因或实体民事法律关系进行实质审查。中德公司与常德兴业银行共同向常德市房地产管理局提交了《房屋登记办法》第43条规定的相关材料，常德市房地产管理局严格履行合理审慎审查义务，经审核后，认为权属清楚、证明材料齐全，遂予以登记，该登记行为事实清楚、证据充分。(二)一审法院对上诉人提供的湖南省长沙市中级人民法院(2014)长中民二初字第01161号民事判决证明力不予认定违反法律规定。该判决书为生效的法律文书，判决确认了上述抵押登记行为的效力，应当作为一审法院审理确认本案事实的依据，一审法院对其证明力不予认定违反法律规定。被上诉人屠红未予书面答辩。常德市中级人民法院经审理查明，（一）2008年3月1日，中德公司对自己开发的位于武陵区城东新竹花园二期东经名邸1＃楼到常德市房地产管理局进行了初始登记，2009年9月9日将东经名邸1＃的商铺（面积783.87平方米）到常德市房地产管理局进行了分户变更登记，登记的所有权人为中德公司，其中包含1-111至114号4套房屋，对应的房产证号为常房权证武字第××、03××13、03××12、03××11。此事实，有常德市房地产管理局提供的房产登记档案资料证实，各方当事人无异议，可以认定。（二）2010年10月15日，中德公司（法定代表人刘新彪）与屠红签订商品房买卖合同，约定中德公司将上述111-114号4个商铺出卖给屠红，总面积为357.71平米，总价款为148万元，交房后360日内办理房屋登记。合同签订当日，屠红支付了全部购房款148万元，中德公司交付了合同约定的房屋。2012年6月4日，屠红经中德公司通知后到常德房地产管理局缴纳了上述4套房屋的物业专项维修基金25040元，到常德市武陵区地方税务局缴纳了契税59200元。屠红至今尚未获得房产证。上述事实有双方签订的购房合同、中德公司开具的《销售不动产统一发票》、屠红提交的《物业专项维修资金专用收据》、《契税完税证》、房屋转移登记申请书等在卷证实，一审进行了认定，常德市不动产登记中心和常德兴业银行未提出异议，二审应予认定。（三）2012年11月19日，常德兴业银行与美丽乡村公司（时法定代表人刘新彪）签订《流动资金借款合同》，约定常德兴业银行给美丽乡村公司借款2000万元，期限12个月，2013年11月18日到期。同日，中德公司（时法定代表人刘新彪）与常德兴业银行签订《最高额抵押合同》，合同中约定中德公司用房产为美丽乡村公司借款及利息、罚息、复利等提供抵押担保，抵押担保的房产包含已出卖给屠红的4间门面。2011年11月20日，中德公司、常德兴业银行向常德市房地产管理局提出《常德市房屋他项权利登记申请书》申请房屋他项权利登记，申请书承诺“保证该房地产产权明晰无瑕疵，提交证件资料真实合法有效，如申报不实，愿意承担由此产生的法律责任”，同时提交了中德公司营业执照、公司章程、股东会决议、借款合同、抵押合同等资料。同日，常德市房地产管理局为其发放了房屋他项权证，证号为常房他证他权字第××号。上述事实，各方当事人均未提出异议，二审应予认定。（四）2016年3月4日，中共常德市委机构编制委员会作出《关于整合市级不动产登记职责有关事项的通知》，通知明确市国土资源交易和登记服务中心更名为市不动产登记中心，为国土资源局管理的正科级公益一类事业单位，主要任务是武陵区等范围内不动产登记受理、审核、发证等。2016年3月30日，常德市人民政府办公室下发《关于印发［常德市房地产管理局主要职责内设机构和人员编制规定］的通知》，通知确定将房屋所有权登记（含抵押登记）的职责划入市国土资源局。2016年6月，常德市事业单位登记管理局为常德市不动产登记中心颁发《事业单位法人证书》。2016年7月28日，常德市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，确定常德市国土资源局为市政府不动产登记机构，负责不动产登记工作；常德市国土资源局所属常德市不动产登记中心负责办理不动产登记事务。常德市中级人民法院认为，(一)常德市不动产登记中心是经法定程序设立的财政全额拨款的事业法人单位，依据授权负责不动产受理登记、审核、发证等事务，行使房屋所有权登记的职责，具有行政诉讼法意义上的主体资格。因此，不动产登记中心是适格被告。常德市不动产登记中心上诉认为自己属于常德市国土资源局的下属单位，且现有的不动产登记证书上所盖公章为“常德市国土资源局不动产登记专用章”，因此，常德市不动产登记中心不是适格的行政主体。该上诉理由依据不足，该院不予采信。(二)中德公司与屠红签订合同，将自己开发的商品房予以出售，屠红为此支付了全部购房款、缴纳了房地产契税和房屋维修资金，中德公司也将房屋交付了屠红占用、使用，上述行为，不违反法律规定。屠红未在约定期限内申请办理房屋产权转移登记，也没办理预告登记，房屋产权仍属于中德公司所有，屠红未依法取得房屋产权。屠红与该房屋虽具有利益关系，与该抵押行为具有利害关系，但屠红不是房屋所有权人，要求撤销抵押登记的依据不足。常德市不动产登记中心关于屠红不是房屋所有权人的上诉理由成立，该院予以支持。(三)中德公司与常德兴业银行向常德市房地产管理局申请办理房屋他项权证，并提交了中德公司营业执照、公司章程、股东会决议、借款合同、抵押合同、承诺书等资料，符合《房屋登记办法》第四十三条的规定。常德市房地产管理局在收到申请材料后，对相关事项进行了询问，对相关材料进行了查验，已尽到审查义务，不违反《房屋登记办法》第十八的规定。因此，该抵押登记行为不违反相关法律法规规定，登记程序合法。屠红要求撤销抵押登记的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。常德兴业银行和常德市不动产登记中心上诉认为登记行为事实清楚、程序合法的理由成立，该院予以支持。综上，原判认定事实不清，适用法律法规不当，应予改判。屠红起诉依据不足，应予驳回。上诉人的上诉理由部分成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款(二)项的规定，判决：一、撤销湖南省临澧县人民法院(2016)湘0724行初16号行政判决；二、驳回屠红的诉讼请求。屠红申请再审称：1.再审申请人有新的证据足以推翻原审判决。2.常德市房地产管理局由于疏忽大意未能注意到涉案房屋已由开发商出售，未尽审查义务，不履行法定职责，仍为其办理抵押登记，造成开发商将涉案房屋售后再抵，属于违反法定程序的行政登记行为。故请求：撤销二审判决，维持一审判决。常德市不动产登记中心答辩称：1.屠红提供的新证据属于虚构。该新证据只是屠红一审向法庭提交的《城区房屋产权转移登记信息卡》，该证据既不真实也不合法，与本案无关联性。2.涉案房屋登记行政行为合法。该抵押登记行为程序和登记内容均合法，且充分尽到了审查义务。3.屠红提供的证据相互矛盾，不能证明其买受人的身份，本案涉嫌虚假诉讼。故请求：维持二审判决。常德兴业银行陈述称：1.常德市房地产产权管理处为常德兴业银行办理抵押权登记合法合规。2.再审申请人屠红与中德公司签订房屋买卖合同后没有及时向产权登记机关办理过户登记，自身存在过失。3.常德兴业银行善意取得涉案房屋的抵押权。故请求：维持二审判决。本院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第四项规定：原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案中，原一、二审判决在程序上存在问题。作为涉案商铺抵押权登记的申请人和所有权人的湖南中德房地产开发有限公司没有参加诉讼，属于遗漏必须参加诉讼的当事人，因此，应追加湖南中德房地产开发有限公司为第三人参加诉讼。原一、二审判决程序违法，依法应发回重审。二、《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，涉案他项权登记的法定职责在变更后由常德市国土资源局行使。常德市不动产登记中心是常德市国土资源局的下属事业单位，不具有行政主体资格，故常德市不动产登记中心不是本案适格的被告，常德市国土资源局才是本案的适格被告。综上，原审判决程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条、第一百二十二条之规定，裁定如下：一、撤销湖南省常德市中级人民法院（2017）湘07行终14号行政判决；二、撤销湖南省临澧县人民法院（2016）湘0724行初16号行政判决；三、本案发回湖南省临澧县人民法院重新审理。审判长  朱志林审判员  曾昊锋审判员  钟玺波二〇一九年一月十七日书记员  刘 威