内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内07民终1884号上诉人（原审原告、反诉被告）：满洲里碧桂园房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：王虹云，女，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：金青芽，女，1966年3月11日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：罗明标（与金青芽系夫妻关系），住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：刘永明，内蒙古缘合律师事务所律师。上诉人满洲里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与上诉人金青芽因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2018）内0781民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人王虹云、上诉人金青芽的委托诉讼代理人罗明标、刘永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第三项，改判支持碧桂园公司要求金青芽给付逾期违约金的诉讼请求；3.一、二审诉费用由金青芽承担。事实和理由：一、一审法院判决碧桂园公司对金青芽房屋东南侧山体进行安全防护措施建设、对小区内有基座的路灯予以完善亮化并达到设计标准没有事实、合同及法律依据，属于认定事实错误。根据国土证显示，该山体并不在碧桂园公司国土证的范围之内，故山体护坡的建设主体不是碧桂园公司，碧桂园公司只能与市政部门进行协调，尽可能将山体护坡完成。同时，碧桂园公司并未对同体护坡做出承诺，金青芽在庭审过程中也未出具证据证明碧桂园公司向其承诺进行山体护坡。根据碧桂园公司与物业公司签订的物业合同，碧桂园公司已将小区物业移交给广东碧桂园物业服务有限公司满洲里分公司，该公司属于独立法人分支机构，业主应当向物业公司主张权利，而不应向碧桂园公司主张权利。房屋出售时属于现房，碧桂园公司工作人员出售前已经带领金青芽全面了解了房屋现状，房屋交付时，各项标准已符合设计要求，金青芽在当时并没有提出异议，且据碧桂园公司了解，广东××园灯进行了维修并对山体进行了护坡处理。二、一审法院判决不支持碧桂园公司违约金的主张，不符合合同约定及法律规定。山体护坡及路灯修建的责任不在碧桂园公司，根据合同相对性原则，碧桂园公司不存在违约情况，金青芽拒付到期购房款无法律依据。碧桂园公司与金青芽签订的《商品房买卖合同》约定，若金青芽逾期向碧桂园公司支付购房款，金青芽应按日向碧桂园公司支付逾期应付款金额万分之三的违约金，故碧桂园公司的违约金主张符合合同约定及法律规定，且金青芽迟延支付房款的行为，已给碧桂园公司造成的了较大的损失。金青芽辩称，通过碧桂园公司提交的规划图可见，金青芽房屋对面山体位于小区规划范围之内。该山体没有基本的安全保护措施，山体滑落的石块散落在路边，存在安全隐患。碧桂园公司在工程交付时就应做好山体的基本安全防护，且没有对小区内的路灯机座进行完善，没有达到向金青芽交付合格的房屋义务，依法应承担违约责任。金青芽上诉请求：判令碧桂园公司把金青芽家附近的小区人行道、绿地、路灯恢复原状。事实和理由：金青芽从碧桂园公司处购买别墅是因其小区内的整体规划和宽敞空间，尤其是其家门附近的人行道和小区绿地。然而，双方签署合同后，碧桂园公司向金青芽交付房屋时，金青芽家门口的人行道和小区绿地都不存在了，被案外人圈到自家院落里，使得金青芽出门时不能走人行道。金青芽在接收房屋后就向碧桂园公司反映此事，碧桂园公司一直未能解决。金青芽认为，碧桂园公司应向其交付符合合同约定条件的房屋，金青芽门前的小区绿地、人行道等设施都属于合同义务，碧桂园公司没有履行合同义务，金青芽有权拒付剩余房款。碧桂园公司应全面履行合同义务，向金青芽交付合格的商品房。碧桂园公司辩称，一、金青芽的上诉请求与一审诉讼请求不一致，应当依法予以驳回。二、金青芽所述业主占用公共绿地的情况不属实，通过现场勘查以及对比规划设计图纸均未发现绿地被占用的情况，且违建问题属于相邻权纠纷，与碧桂园公司无关。金青芽以邻居的违建行为给其造成的妨害，拒绝向碧桂园公司支付购房款不符合合同约定。三、碧桂园公司交付的房屋已取得竣工验收备案表，符合合同约定及法律规定，小区绿化路灯等基础配套在房屋交付前已建设完毕，且符合规划设计，金青芽在接收房屋时并未对此提出异议，后期的养护维修等责任应根据业主与物业公司签订的物业合同，由物业公司承担。如存在问题应向物业公司主张权利，不应成为拒绝向碧桂园公司支付购房款的理由。碧桂园公司与金青芽签订的商品房买卖合同已经对付款的时间、方式进行了明确的约定，金青芽迟延付款缺乏正当理由，其行为构成根本违约。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.判令金青芽给付购房款207,416元；2.判令金青芽给付从应付款期限第二日起至全部款项付清之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之三计算），暂计至2018年1月11日为11,870.54元。此后违约金按照每日万分之三计算至实际付款之日止；3.判令金青芽承担本案全部诉讼费用。金青芽向一审法院反诉请求：判令碧桂园公司修建路灯、人行道、山体护坡、小区绿化。一审法院认定事实：2015年8月22日，碧桂园公司与金青芽签订了（合同编号2014-0013426）《商品房买卖合同》及附件、附录，合同约定付款方式为分期付款，即为非银行按揭分期付款。由金青芽向碧桂园公司购买位于满洲里市世纪大街北、食品街南5-16-1-1-102号商品房，房价款为1,152,308元，金青芽应在2015年8月19日前支付购房款115,228元，在2015年11月19日支付购房款51,854元，在2016年2月19日支付购房款51,854元，在2016年5月19日支付购房款51,854元，剩余购房款分17期支付，每92天为一期，每期支付金额为51,854元，首期支付日期为2016年8月19日。若金青芽逾期向碧桂园公司支付房价款，则应自合同约定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等事宜。金青芽已向碧桂园公司支付房款374,498元（含定金），到期未支付购房款207,416元，金青芽一直拖欠至今未付。碧桂园公司建设的位于满洲里市世纪大街北、食品街南5-16-1-1-102号商品房已经竣工验收备案，该住宅区物业服务由广东碧桂园物业服务有限公司满洲里分公司负责。2018年6月29日，一审法院工作人员及碧桂园公司、金青芽代理人到涉案小区现场进行勘验，即规划图中的南门山体处进行了实地勘验，该山体没有护坡，紧邻道边，山体对面路北处，有路灯灯杆基座却没有灯杆，路标牌已被第三人圈入院内，原有绿地及人行道已不存在，山体滚落碎石均在路边堆放。另查，根据碧桂园公司提交的规划图，山体位于小区规划范围之内。碧桂园公司与金青芽因涉案房屋小区内路灯、人行道、山体护坡、小区绿化等问题长期存在纠纷，金青芽在碧桂园公司解决上述问题前拒绝履行给付剩余购房款。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。碧桂园公司与金青芽签订《商品房买卖合同》，碧桂园公司交付了房屋，金青芽支付部分价款，碧桂园公司与金青芽买卖关系成立并合法有效，一审法院予以确认。碧桂园公司交付标的物应当符合合同约定，本案的标的物不能仅限于主体房屋，还应当包括基本的安全环境和通行权利等，根据碧桂园公司提交的规划图，碧桂园公司房屋对面的山体位于小区规划范围之内，山体没有基本的安全防护措施，山体滑落的石块散落在路边，存在安全隐患，金青芽在工程交付时应当做好山体的基本安全防护。金青芽购买房屋分期付款，期间发生邻居圈占小区人行道行为，金青芽认为碧桂园公司有责任和义务阻止此圈占行为，但碧桂园公司已将小区物业移交给广东碧桂园物业服务有限公司满洲里分公司，该公司属于独立法人，金青芽应当向该物业公司主张权利，或向人民法院提起相邻纠纷之诉。关于小区绿化问题，属于物业公司服务范围，金青芽亦应当向物业公司主张权利。关于小区内路灯问题，因在规划图中有此规划，碧桂园公司应当积极完成，碧桂园公司没有证据证明其在移交物业公司前已经完成上述工程，故碧桂园公司有义务完成小区内路灯亮化工程。综上，因碧桂园公司存在上述问题，且怠于履行义务，金青芽有权拒付到期购房款，金青芽此行为不属于违约，碧桂园公司要求金青芽支付违约金的主张，一审法院不予支持。碧桂园公司与金青芽在合同中没有明确确定小区附属设施完善时间，属于约定不明，但金青芽购房款约定分期付款，碧桂园公司和金青芽各自义务没有先后履行顺序，碧桂园公司与金青芽应同时履行各自的义务。判决：一、金青芽于判决生效后立即给付碧桂园公司已到期购房款207,416元；二、碧桂园公司于判决生效后立即对金青芽房屋东南侧山体进行安全防护措施建设，立即对小区内有基座的路灯设施予以完善亮化并达到设计标准；三、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求；四、驳回金青芽的其他诉讼请求。本院二审期间，碧桂园公司提交了照片两张，证实广东碧桂园物业服务有限公司已经对路灯进行了维修，并对山体进行了护坡处理。经质证，金青芽对该组照片的真实性和证明目的不认可，认为山体护坡并未进行实质处理，路边仍有大量的散落碎石，现山体仍存在飞石滚落的情形，存在安全隐患。小区内的路灯仍有大部分没有安装。金青芽提交满洲里经济合作区管理委员会《关于碧桂园二期郝璐信访问题答复意见》以及碧桂园公司于2016年11月11日出具的《情况说明》，证实金青芽向城管和合作区管委会反映情况时，碧桂园公司出具了虚假证明材料，与碧桂园公司委托诉讼代理人陈述的情况不一致。金青芽申请证人付某出庭作证，证实碧桂园公司出售的房屋门口是有绿地和人行道的，在向付某和金青芽交付时人行道和绿地都被其他人圈起来了。经质证，碧桂园公司认为答复意见和情况说明属于复印件，且公章完全模糊，故对真实性不认可。另外，答复意见中的信访人均为二期业主，与金青芽无关。案外人的花园并没有占用绿地以及人行道，但案外人存在违建的情况，碧桂园公司没有执法权，只能向综合执法局进行反映情况。对证人证言不予认可，证人付某与金青芽都是拖欠购房款的违约方，与本案有利害关系。付某能够说明碧桂园公司出售的房屋为现房，在出售前购房者已全面了解了该房屋的现状，交付时各项标准已经符合设计要求，在接收房屋时没有异议，目前也已经装修入住。本院经审查，对碧桂园公司提交的照片真实性和证明目的予以采信。金青芽提供的《关于碧桂园二期郝璐信访问题答复意见》和《情况说明》均为复印件，无法核实其真实性，因此不予采信。对于证人付某所述的金青芽家附近原来有人行道以及绿地的证言予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点是：一、碧桂园公司对于涉案小区内的路灯和山体防护是否负有修建义务以及碧桂园公司要求金青芽给付违约金的主张是否成立；二是金青芽要求碧桂园公司将小区人行道、绿地和路灯恢复原状的主张是否成立。关于争议焦点一，碧桂园公司与金青芽于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因商品房买卖属于特定物买卖，开发商不仅要向购房者交付合格的房屋，还应提供符合约定的相关配套设施。金青芽提供的相关证据和一审法院现场勘验视频能够证实，涉案小区内的山体经常滑落石块，碧桂园公司没有规划设计对路灯设施进行完善，给金青芽的生活和出行带来了安全隐患，存在违约行为，因此本院对碧桂园公司认为其对涉案小区内的路灯和山体防护没有修建义务的主张不予支持。由于碧桂园公司与金青芽对涉案小区内的山体防护、绿地和路灯等配套设施的建设一直存在争议，且产生该争议的责任在于碧桂园公司没有及时进行完善，因此一审法院对碧桂园公司要求金青芽给付逾期付款违约金的请求不予支持合理，本院予以维护。因双方当事人在涉案合同中对于完善配套设施的时间没有具体约定，故碧桂园公司与金青芽应当同时履行各自的义务，本院对于金青芽拒绝支付到期购房款的主张不予支持。关于争议焦点二，因金青芽自认在签订涉案合同时，其家门口有人行道和绿地，交付房屋时人行道和绿地是被案外人圈到了自家院落，由此可见，碧桂园公司已按照约定修建了人行道和绿地，不存在违约行为。金青芽要求碧桂园公司继续履行合同义务将案外人圈占人行道和绿地恢复原状的主张，于法无据，本院不予支持。对此产生的纠纷，金青芽可向依法另行主张权利。综上所述，满洲里碧桂园房地产开发有限公司和金青芽的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4639.30元，由满洲里碧桂园房地产开发有限公司负担4589.30元，由金青芽负担50元。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇一九年一月二十一日书记员 姜 楠附：本案所依据的相关法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。