福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9520号 原告：郑立强，男，汉族，1971年12月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告：陈雪梅，女，汉族，1970年10月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 二原告共同委托诉讼代理人：史智兴，福建名仕律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：林日方，福建名仕律师事务所律师。 被告：张剑敏，男，汉族，1970年12月27日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄振顺，福建中美律师事务所律师。 原告郑立强、原告陈雪梅与被告张剑敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人史智兴、被告委托诉讼代理人黄振顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑立强、原告陈雪梅向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付《房产买卖合同》约定的第九条违约金50万元及第八条违约金656250元（按合同成交价款3500000元的日万分之五即每日1750元，从2016年2月10日起计算至2017年2月20日止为656250元）；2．判令被告向原告支付律师费代理费用3万元；3．本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年12月10日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定被告购买原告名下位于福州市鼓楼区融侨锦江复式单元房产，建筑面积196.06平方米，总价款350万元，被告选择一次性付款方式，其中第八条约定自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金；第九条违约处理第1款规定自违约行为发生之日起超过五个工作日守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十个工作日仍未回复并未履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第九条第2款所规定的违约金，同时有权要求按第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理、差旅费等。第2款约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币五十万元。另第十六条补充条款约定：……2．自签订本合同起贰个月内上述房产银行利息由甲方支付，若到时银行贷款未还清，则余下利息由乙方承担。3．甲乙双方约定本次交易以委托公证方式交易。4．上述房产尚处于抵押状态，甲乙双方约定解押由乙方出资办理上述房产还款解押。合同签订当日原被告对办理申请还贷手续、抵押注销、解押还款手续等事宜进行委托公证。同日被告向原告出具欠条确定欠售房余款150万元。余下房产尚欠商业抵押贷款200万元由被告代原告解押支付。合同签订后，被告未能按约定办理房产还款解押，未能一次性付清购房款，在原告多次催促下均未果，原告不得已于2016年4月7日向被告发出《履约通知函》要求被告在收到函件后三日内办理房产还款解押并将购房款一次性性付清。若逾期解押还款即构成根本性违约，视为放弃购买房产，双方签订的《房产买卖合同》及补充协议即日解除。但被告自签订合同之日后至2016年4月8日收到《履约通知函》后仍未依约定办理房产还款解押，被告的行为存在违约，依法应承担违约责任，即根据该合同第八条、第九条、第十条的约定，原告有权解除该合同，被告应当向原告支付违约金，同时被告应当赔偿因其违约行为引发本案产生的律师代理费。原告认为，双方签订《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面按约履行。但被告未按合同及补充协议约定履行自己的义务，被告的行为构成违约导致合同已解除，但仍应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告张剑敏辩称，第一，被告在与原告的买卖合同关系中不存在违约行为，原告诉求被告支付违约金等于法无据、与事实不符。首先，根据《房产买卖合同》第九条约定，“自违约行为发生之日起超过五个工作日守约方即向违约方发出函件督促其履约，发函即日起超过十个工作日未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付违约金50万元。”但在本案中，根据原告陈述其是于2016年4月7日向被告发函并要求被告在收到函件后三日内履约，被告是否收到在所不问，根据合同条款原告发函即日起超过十个工作日，准确时间点在2016年4月20日之后没有收到被告答复并履约的情况下，原告才可解除合同。但因原告拒绝协助办理过户登记，被告已依法于2016年4月19日向鼓楼区人民法院提起诉讼要求其协助办理过户，故原告以被告在收到函件之日起三日未回复并履约而单方解除合同，无相关事实和合同依据。其次，根据原告向法庭提交的鼓楼区人民法院、福州市中级人民法院关于本案讼争房屋买卖合同纠纷案判决书系由被告提起的确认合同有效、要求两原告继续履行合同的纠纷案件，判决虽不支持被告诉请但缘由为原告已将讼争房屋出卖并过户至第三人名下，即该案法院以合同履行不能为由驳回被告的诉请，判决中并未确认被告在与原告的买卖合同关系中存在违约行为。故原告以此证明被告违约显然与事实不符，也没有法律依据。再次，若原告以上述二审判决中认定150万元不是房屋首付款为由认定被告违约不符合事实。被告与原告系朋友关系，在双方达成房屋买卖合意后，被告便依据原告要求将款项汇入其指定账户。后由于办理产权过户手续需要双方补签的合同。在上述纠纷中原告否认该款项为购房款，并以款项汇入是在合同签订之前、款项系被告与其妹妹之间的经济往来为由抗辩，但并未提供任何证据。其应承担举证不能的法律后果。最后，撇开这些事实不说，若被告未支付购房款，那么原告怎么可能将所有房产证、土地证以及购房合同等原件交于被告；在被告没有付款的情况下，双方在合同中仅约定一次性付款，没有约定付款时间、付款方式，这些显然不符合常理。退一步而言，若被告真的没有支付购房款，双方约定一次性付款并由被告办理房产解押等手续，但买卖合同也并没有明确约定付款时间以及办理解押手续期限，那么被告显然可根据实际情况付款和办理解押手续等。因此，被告认为，其根本不存在违约行为。 第二，本案买卖合同关系中，系原告违约在先。诚如原告所述其于2016年4月7日向被告发函后三日就解除合同，但根据合同约定，原告应在2016年4月20日之后才有权解除合同。另外，本案涉案房产产权证等原件一直在被告处，原告就与第三人恶意串通，并于2016年6月16日过户登记至第三人名下。然而，办理过户需要提供房产证、土地证以及购房合同等原件，但该证件原件等均在被告手上，那么原告想顺利将房产买卖并过户至第三人名下的唯一途径就是先补办房产证件，众所周知产权证件遗失补办极其麻烦，其中需要做遗失声明、房管查档、声明公告等程序，就要3-6个月之久。换言之，在原告向被告发函解除合同之前，原告早已恶意进行一房二卖，给被告造成严重损失。由此可见，在本案买卖关系中，原告才是违约方。 第三，退一步来讲，即便法院经审理认为被告存在违约的可能，但涉案合同对违约金约定极不平等，原告诉请违约金过高。况且，原告已将涉案房产高价转让给第三人，其根本不存在损失。恳请法院依法驳回其诉求。原告在诉状中主张要求被告支付高额违约金系依据《买卖合同合同》关于违约责任的规定，但本案被告并不在违约行为，何来承担违约责任一说。退一步来讲，即便法院认为被告有存在违约的可能，那么被告认为，原告主张的违约金也明显高于其实际损失。况且，原告已将涉案房产高价转让给第三人，其根本就不存在损失。因此，被告根据《合同法解释二》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，恳请法院依法驳回其不合理诉请。 在审理过程中，原、被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据及提交原件供核对的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明如下法律事实： 2015年12月10日，被告张剑敏与原告郑立强、陈雪梅签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：被告购买原告名下位于福州市鼓楼区融侨锦江复式单元房产（以下简称讼争房产），建筑面积195.06平方米，总价款为350万元，被告选择一次性付款方式；第八条约定违约方自违约行为发生之日起按成交价款的日万分之五向守约方支付违约金；第九条第１款约定，自违约行为发生之日起超过五个工作日守约方即可向违约方发出函件催促其履约，发函即日起超过十个工作日仍未回复并未履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第九条第2款所规定的违约金及第八条约定的违约金及因违约行为给守约方增加的律师代理费等；第九条第2款约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金50万元。合同补充条款还约定，合同签订之日起两个月内讼争房产的银行贷款利息由原告支付，若到时银行贷款未还清，余下利息由被告支付。合同签订当日，被告张剑敏与原告郑立强、陈雪梅至福州市公证处就讼争房产委托被告张剑敏代为办理申请还贷手续、抵押注销受理手续、解押还款手续等事宜进行委托公证。双方确认签订合同时上述讼争房产尚欠商业抵押贷款200万元。 2016年4月7日，原告郑立强向被告张剑敏发函，要求被告在收到函件后三日内办理讼争房产的还款解押手续并将购房款一次性付清，若逾期解押还款即构成根本性违约，视为放弃购买讼争房产，原、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议即日解除。原告郑立强于2016年6月16日将上述讼争房产以买卖形式转移登记于案外人卓智勇、孙嘉名下，并办理了过户手续。 另查，张剑敏于2016年4月19日就本案合同纠纷向本院提起诉讼，请求确定该合同有效及判令郑立强、陈雪梅继续履行合同并支付违约金等。本院于2017年2月20日作出（2016）闽0102民初2919号民事判决书，认为讼争合同实际上已经履行不能，张剑敏经法院释明后未变更诉讼请求，判决驳回张剑敏的全部诉讼请求，但认定张剑敏已支付购房款150万元。张剑敏和郑立强、陈雪梅均不服判决提起上诉，福州市中级人民法院于2017年10月21日作出（2017）闽01民终4766号民事判决书，认定张剑敏未依约办理讼争房产的解押、支付购房款等手续，郑立强、陈雪梅据此发函要求解除合同未违反合同约定，判决驳回上诉，维持原判，该民事判决书已于2017年12月15日发生法律效力。之后，张剑敏又向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2018年7月15日作出（2018）闽民申1654号民事裁定书，认定张剑敏未依约支付购房款，已构成根本违约，郑立强、陈雪梅有权解除合同，裁定驳回其再审申请。 再查，原告委托福建名仕律师事务所指派律师代理本案诉讼，于2018年8月14日支付律师代理费3万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告郑立强、原告陈雪梅和被告张剑敏签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为合法有效，原、被告双方均应依约履行。根据生效裁判文书的认定事实和裁判结果，被告张剑敏未依约支付购房款已构成根本违约，原告有权解除合同并向被告主张违约责任，被告主张其未违约，与生效裁判文书的法律认定相悖，本院不予采纳，故被告依法应承担相应的违约责任。 关于原告的第一项诉请，原告主张被告支付违约金50万元并自违约之日起按成交价款的日万分之五另支付违约金656250元，共计人民币1156250元，被告对此不予认可并请求予以调整，对此本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，原告并未举证证明其实际损失情况，其在向被告发函后的两个月内已将讼争房产以同样的价格出售给案外人，原告所主张的违约金金额明显超过其损失，本院根据本案已查明事实等综合考量，依法酌定被告应支付给原告的违约金金额为人民币10万元。故原告该项诉请的相应金额，本院予以支持，超过部分不予支持。 关于原告的第二项诉请，本院认为，合同约定违约方应支付守约方支出的律师代理费，系双方的真实意思表示，故被告应向原告支付该项费用，但金额不能超出被告合理预期，原告亦不得自行扩大损失，根据本案实际情况及难易程度，本院酌定被告应支付的律师代理费为人民币15000元，超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告张剑敏于本判决生效之日起十日内向原告郑立强、原告陈雪梅支付违约金人民币100000元； 二、被告张剑敏于本判决生效之日起十日内向原告郑立强、原告陈雪梅赔偿律师代理费人民币15000元； 三、驳回原告郑立强、原告陈雪梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费15476元（由原告预交），由原告郑立强、原告陈雪梅承担13976元，被告张剑敏承担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  张文祥 人民陪审员  钱拂晓 二〇一九年一月十八日 法官助理方晓宇 书记员林晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。