黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初2号原告：黄博，男，1994年5月9日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：黄佰清（原告父亲），男，1967年4月23日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：韩石，男，1984年9月8日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告黄博与被告韩石房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄博委托诉讼代理人黄佰清，被告韩石均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄博向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告赔偿损失12400元；3.被告赔偿物业费904.30元、采暖费2328.44元；4.被告赔偿违约租金3000元；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月6日，原、被告签订房屋租赁协议，约定将大庆市让胡路区阳光佳苑C23-306房屋两室一厅隔断，房屋产权证面积48.82平方米，房屋使用性质为合租，西屋出租给被告，东屋出租给康庆，由于被告长期占用东屋，致使康庆无法使用，康庆诉至法院，原告赔偿康庆房费3000元、违约金1000元、物业采暖费1500元、押金500元，合计6000元。2018年4月8日，原告将东屋出租曹永霞使用，被告拒不搬出室内物品，东屋房门拆走，造成曹永霞无法使用，曹永霞诉至法院，原告赔偿曹永霞租金3000元、违约金3000元、物业费400元，共计6400元。2018年10月6日，合同到期被告不交房，欠电费，物业已停电，窗户大开，正值冬季，室内管线很容易冻爆，从2018年10月6日至12月31日违约租金3000元，2017年10月6日至2018年12月31日物业费及采暖费未付。韩石辩称，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，原告系大庆市让胡路区阳光佳苑二期23号底层商服公寓楼3层公寓306房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，该房屋建筑面积为48.42平方米，结构为客厅及西屋和东屋各一间。2017年9月21日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将涉案房屋西一间及客厅出租给被告使用，房屋性质为合租，租期一年，自2017年10月6日至2018年10月6日，租金7000元，东一间使用半年后，被告全部使用，押金500元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告向原告交纳了全年租金7000元和押金500元。该租赁合同到期后，2018年10月9日，被告给原告发信息告知其房屋钥匙放至门口的消防栓内，庭审中被告称当时其已将房屋的物品搬出，原告称其收到被告短信后在消防栓没有找到钥匙，故对涉案房屋现状并不清楚。另查，2017年9月21日，原告与案外人康庆签订房屋租赁合同一份，原告将涉案房屋东一间租给康庆使用，房屋性质为合租，租期半年，自2017年10月8日至2018年4月8日，租金3000元，物业费及采暖费1500元，押金500元。因被告承租案涉房屋用于开办补习班，其在承租期间占用了康庆承租的东屋作为教室使用。2018年4月5日，原、被告及案外人康庆签订协议一份，内容为“2018年4月6日-2018年10月8日，东屋继续使用，阳光佳苑C23-306室隔断，西屋租户韩石将东屋物品全部拿走，否则按遗弃处理”。庭审中，原、被告均陈述“东屋继续使用”是指由被告和康庆继续使用。该份协议签订后，被告并未按约定将物品搬出，而是继续使用该房屋。2018年5月4日，原告以被告违约造成其需双倍赔偿康庆下半年租金为由诉至法院，要求被告支付租赁期间的物业费682.49元、采暖费1053元，双方赔偿租金6000元，合计7735.49元；赔偿门等物品损失，并承担本案诉讼费用。本院于2018年7月19日作出（2018）黑0604民初2525号民事判决书，认定被告在下半年租期内未将东屋物品搬出交付给康庆继续使用，违返了协议约定，应向原告承担违约损害赔偿责任，康庆的直接损失为无法使用东屋半年的租金损失3000元，对此康庆应向作为出租人的原告主张，但该损失系由本案被告韩石的违约行为所致，依据合同相对性原则，应由被告向原告予以赔偿，再由原告向康庆予以赔偿，法院判决被告韩石赔偿原告黄博租金损失3000元；驳回原告黄博的其他诉讼请求。该判决现已生效并履行完毕。2018年11月19日，康庆将黄博诉至法院，要求黄博返还租赁期间的物业费和采暖费1500元、双倍赔偿违约金6000元，双方经法院主持调解，达成如下协议：黄博于2018年12月30日前返还康庆租金3000元、物业费和采暖费1500元、押金500元及违约金1000元，合计6000元。又查：2018年4月8日，原告与案外人曹永霞签订房屋租赁合同一份，原告将涉案房屋东一间租给曹永霞使用，房屋性质为合租，租期半年，自2018年4月8日至2018年10月8日，租金3000元，物业费400元，押金500元。2018年9月12日，曹永霞将黄博诉至法院，要求黄博双倍赔偿违约租金6000元、物业费400元，双方经法院主持调解，达成如下协议：解除曹永霞与黄博房屋租赁合同，黄博赔偿曹永霞双倍租金6000元、物业费400元，共计6400元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据合同约定房屋性质为“合租”及“东一间使用半年后，被告全部使用”等内容可以认定，被告在承租案涉房屋时，已明知东屋已经被原告出租给案外人康庆使用半年，但被告在承租期间擅自占用了康庆所承租的该间东屋作为补习班的教室，违反了合同约定，并造成了本案原告对康庆的违约事实。在原、被告及康庆因此产生纠纷后，各方为解决争议达成了补充协议，该协议对各方具有拘束力，均应予以恪守和履行。被告虽对该协议提出异议，但未提交证据予以反驳，故对其该项抗辩主张，本院不予支持。因被告在下半年租期内并未将东屋物品搬出，交付给康庆继续使用，违反了协议约定，应向原告承担违约损害赔偿责任。本案中，案外人康庆的损失依据双方之间的租赁合同及民事调解书可以确定，为租金3000元、物业费和采暖费1500元及违约金1000元，合计5500元，该损失系由本案被告韩石的违约行为所致，依据合同相对性原则，应由原告向康庆赔偿，被告再向原告予以赔偿，其中租金3000元已经法院生效判决认定并已履行完毕，故此部分被告不再承担；对于押金500元，系康庆应原告的要求及合同的约定所交付，正常情况下在合同到期时应由原告返还康庆，故该押金不能视为原告的损失，故对其该部分请求，本院不予支持。因原、被告及案外人康庆在2018年4月5日签订的协议中明确约定“2018年4月6日-2018年10月8日，东屋继续使用，阳光佳苑C23-306室隔断，西屋租户韩石将东屋物品全部拿走，否则按遗弃处理”，庭审中，原、被告均陈述“东屋继续使用”是指由被告和康庆继续使用，在此情形下原告又于4月8日与案外人曹永霞签订租赁合同，将涉案房屋东屋出租给曹永霞，导致曹永霞未能使用涉案房屋，此部分损失系原告自行扩大的损失，应由其自行承担。因原、被告双方签订的租赁合同并未约定由被告承担物业费和采暖费，根据租赁行业惯例，该两项费用在约定不明的情况下，一般由出租方承担，故本院对原告该项诉请，亦不予支持。现原、被告之间合同约定的租赁期限已届满，故不存在解除合同的问题，故对原告的该项请求，本院不予支持；关于原告要求被告给付房2018年10月6日至2019年1月5日租金3000元的问题，根据庭审中查明的事实，在双方租赁合同到期后的2018年10月9日，被告即给原告发信息告知其房屋钥匙放至门口的消防栓内，且庭审中被告称当时其已将房屋的物品搬出，原告虽主张其收到被告短信后在消防栓没有找到钥匙，但在此情形下，原告作为涉案房屋的房主其亦有权自行收回房屋，故由此产生的损失应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩石于本判决生效后五日内一次性赔偿原告黄博损失2500元；二、驳回原告黄博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元（已由原告预交），减半收取计133元，由原告负担115元，由被告负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 董 凤二〇一九年一月二十八日书记员 于丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。