浙江省景宁畲族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙1127执异1号 案外人陈丽英，女，1953年1月5日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托代理人（特别授权）：王清林，浙江炉西律师事务所律师。 申请执行人：浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行，住所地：浙江省丽水市莲都区花园路**。 法定代表人：江惠红，系该分行行长。 委托代理人（特别授权）：季建峰,系该分行员工。 委托代理人（特别授权）：任晓铭，系该分行员工。 被执行人：吴兴莲，女，1975年10月4日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 被执行人：王达楚，男，1972年4月2日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 被执行人：韦钦哲，男，1991年2月13日出生，汉族，住山东省单县。 被执行人：刘凯丽，女，1992年1月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 本院在执行申请执行人浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行（以下简称：丽水民泰银行）与被执行人吴兴莲、王达楚、韦钦哲、刘凯丽金融借款合同纠纷一案过程中，案外人陈丽英向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈丽英提出执行异议称：案外人陈丽英是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了5年的租赁费。2017年5月8日案外人陈丽英与吴兴莲签订了《房屋租赁合同》，合同约定吴兴莲将坐落于浙江省景宁畲族自治县鹤溪中路××号三、四、五、六层出租给案外人，租期自2017年5月8日至2032年5月7日止，还约定租金、水电费等支付方式，违约责任等相关条款。合同签订之后，案外人将自己位于景宁县××街道环城西路××号××室的房屋卖给潘玲玫、吴小鹏，潘玲玫分别于2017年5月8日、5月15日将购房款236800元、270000元转账给吴兴莲，作为五年的房租租金，案外人将上述酒店委托给实际经营人袁伟、蓝德华，又花费巨资对租赁物进行了装修，吴兴莲也依约交付了房屋使用至今。其中，蓝德华于2018年1月24日前往景宁县市场监督管理局办理营业执照（名称：景宁畲光摇酒店有限公司），案外人一方一直在支付水电费。按照市场交易习惯，案外人已经取得鹤溪中路××号酒店的实际经营管理权，虽未办理登记备案手续，但是全酒店的员工都知道经营者是谁。以事实为依据，以法律为准绳，案外人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。二、浙江省景宁畲族自治县人民法院（2018）浙1127执404号裁定，查封鹤溪中路××号酒店，是违法的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”现在法院执行被执行人吴兴莲位于鹤溪中路××号的房产，侵害了案外人作为房屋承租人、实际使用人的合法权益。恳请法院中止对涉案房产的执行。 案外人陈丽英向本院提交以下证据：陈丽英身份证、《房屋租赁合同》、《景宁县存量房转让合同》、潘玲玫的中国建设银行个人活期账户交易明细、景宁畲光摇酒店有限公司营业执照、《酒店物业委托管理经营合同》等证据。 申请执行人丽水民泰银行答辩称，我行与吴兴莲、王达楚、韦钦哲、刘凯丽金融借款合同纠纷一案（案号（2018）浙1102民初3300号）经丽水市莲都区人民法院调解，调解书生效后，吴兴莲等人未按调解书确定的内容履行还款义务，故向丽水市莲都区人民法院申请强制执行，吴兴莲将自有的位于景宁××自治县××301（产权证号：景房权证红星字第××号）、401（产权证号：景房权证红星字第××号）、501（产权证号：景房权证红星字第××号）的房屋提供最高额抵押担保，调解书也明确了我行对上述房产享有优先受偿权，我行在办理吴兴莲个人贷款业务时，吴兴莲已向我行出具《房屋未出租承诺书》，明确了上述涉案房产在我行办理抵押手续时未出租，且在莲都区人民法院调解时，吴兴莲等人也未说明上述房产有出租的情况。综上所述，我行认为上述涉案房产在办理抵押手续时，处于未出租状态，请求法院依法处置上述涉案房产，驳回案外人执行异议。 申请执行人丽水民泰银行为证明上述事实，提供了《浙江民泰商业银行分期还款借款合同》、《房地产抵押估价报告》、《抵押人承诺书》、执行申请书、浙江省丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初3300号民事调解书、（2018）浙1102执4098号参与分配函等证据。 经审查查明：本院在执行申请执行人齐丽成与被执行人吴兴莲、王达楚、刘火琴、梅建伟、吴慧勇、王佩聪民间借贷纠纷一案，执行案号为（2018）浙1127执404号，于2018年10月14日本院作出（2018）浙1127执404号之一执行裁定，首轮查封被执行人吴兴莲、王达楚名下坐落在景宁××自治县××、××、××室的房地产。丽水市莲都区人民法院将申请执行人丽水民泰银行与被执行人吴兴莲、王达楚、韦钦哲、刘凯丽金融借款合同纠纷一案移送本院参与分配，要求对上述被本院首轮查封的涉案房地产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。本院拟对抵押房地产进行评估、拍卖过程中，案外人陈丽英据此向本院提出执行异议。 另查明，2017年10月23日，吴兴莲、王达楚与丽水民泰银行签订浙民泰商银抵字[2017]××号《浙江民泰商业银行最高额抵押合同》，为了担保债权的实现，由吴兴莲、王达楚所有的坐落于景宁畲族自治县红星街道鹤溪中路××号301室（产权证号：景房权证红星字第××号）、401（产权证号：景房权证红星字第××号）、501（产权证号：景房权证红星字第××号）等房地产设定抵押，提供抵押担保。抵押合同签订后，双方在相关部门对案涉房地产办理了抵押登记手续。2017年10月30日，吴兴莲、王达楚与丽水民泰银行签订《浙江民泰商业银行分期还款借款合同》，合同约定：为个人短期经营性贷款，借款用途为酒店装修。同日吴兴莲、王达楚向丽水民泰银行出具了[抵押人承诺书]承诺，1、截止抵押人签署本[抵押人承诺书]之日，上述抵押房地产不存在任何租赁事项；2、自本承诺书签署之日起，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以上述抵押房地产出租、出借、出售、折价、拍卖、变卖、交换、赠与、再抵押、对外投资等方式擅自转让、处置抵押房地产。如有抵押人违反承诺，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。 原告丽水民泰银行与被执行人吴兴莲、王达楚、韦钦哲、刘凯丽金融借款合同纠纷一案，经丽水市莲都区人民法院审理，于2018年6月15日作出的（2018）浙1102民初3300号民事调解书确定：一、被告吴兴莲、王达楚于2018年8月15日前一次性归还原告浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行借款本金人民币18815675.05元及利息、罚息（截止2018年5月4日的利息为589059.46元，之后的利息、罚息则按合同约定并以二者之后不超过月利率2%为限计算至上述款项还清之日止）；二、被告吴兴莲、王达楚所有的坐落于景宁畲族自治县红星街道鹤溪中路××号301室、401室、501室房地产等抵押物对上述款项承担抵押担保责任，原告对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权等内容。调解书生效后，吴兴莲、王达楚未能按调解书确定的内容自觉履行。丽水民泰银行向丽水市莲都区人民法院申请执行，该院予以立案执行，执行案号为（2018）浙1102执4098号。 根据案外人陈丽英向本院提交的《房屋租赁合同》显示、吴兴莲将自有的坐落在景宁畲族自治县鹤溪中路××号三层、四层、五层、六层的民族大酒店的房屋出租给陈丽英使用，租赁期共15年，从2017年5月8日起至2032年5月7日；年租金为人民币120000元，每五年为一个支付周期，共计租金600000元，15年内租金不变等内容。潘玲玫的建设银行、景宁农商行的交易明细显示，潘玲玫分别于2017年5月8日、5月15日分别将236800元、270000元转账给吴兴莲的事实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据本案现有证据，案外人陈丽英虽然提供了其与吴兴莲签订的《房屋租赁合同》，但没有提供证据证明其已实际支付上述房屋租金凭证，也没有提供证据证实其在抵押前已实际占有使用该案涉房产；且被执行人吴兴莲、王达楚与丽水民泰银行办理抵押贷款时，出具的《抵押人承诺书》，承诺抵押涉案房地产不存在任何租赁事项；在法院调解时，王兴莲也没有提出抵押涉案房地产有租赁事项；案外人陈丽英没有从事酒店管理经验，《房屋租赁合同》约定，租赁期15年内租金不变，年租金为120000元，租金每五年为一个支付周期，共计租金600000元，不符合当地交易习惯。故案外人陈丽英所提异议请求缺乏充足的事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈丽英的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈建毅 审 判 员  黄伟芳 人民陪审员  潘德成 二〇一九一月十五日 代书 记员  蓝欣怡