湖南省南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0921民初591号 原告：汤正山，男，1964年6月17日出生，汉族，住南县。 委托诉讼代理人：赵晖，南县南洲法律服务所法律工作者。 被告：胡罗生，男，1968年12月18日出生，汉族，住南县。 被告：黄彪，男，1968年7月26日出生，汉族，住长沙市天心区。 俩被告共同委托诉讼代理人：刘建军，湖南金剑律师事务所律师。 原告汤正山与被告胡罗生、黄彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤正山及其委托诉讼代理人赵晖，被告胡罗生、黄彪共同委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤正山向本院提出诉讼请求：1.判令被告因违约支付双倍定金返还800000元；2.判令被告因解除合同应支付原告各项费用3250180元（以评估鉴定报告为准）；3.判令被告支付资金占用费的利息736000元；4.判令被告支付本案评估鉴定费及诉讼费。事实和理由：2014年6月23日，原、被告签订《商品房屋买卖合同》一份，因被告违约没有按时交付房产证和土地使用证，被告起诉至南县人民法院要求支付购房尾款。后被告提供的上述两证被南县人民法院另案依法撤销，被告变更诉讼请求要求解除合同，法院判决解除房屋买卖合同并释明原告提出的装饰装修添置费用可另案主张，二审法院维持了原判。故起诉请求判令如前。 诉讼中，汤正山以双方签订《商品房屋买卖合同》后被告存在严重违约行为，给原告造成了极大的经济损失，向本院申请变更第1项诉讼请求为：因被告违约应支付违约金696000元。 胡罗生、黄彪辩称，1.原告诉请被告支付违约金不成立。本案被告在与原告的房屋买卖过程中并没有违约行为，按照合同约定被告对两证只存在迟延交付的情况，且时间极短，只有三个月。被告已向原告交付两证，是原告向法院起诉请求撤销自己的证，故被告不存在违约，不应当承担违约责任。同时双方已协议解除合同，原合同已不具法律效力，对双方没有约束力，即使有违约行为，原告也已放弃了主张违约的权利；2.原告第2项诉请被告没有支付义务。双方所签订合同的解除及房屋的返还，是原告请求撤销被告办理的两证，以逃避所欠被告的购房款而引起的，故被告没有支付义务。且法院并未将酒店内的物品判决给被告，属原告所有，原告基于买卖合同和自身经营对房屋投入进行装修，不是被告要求的，所形成的费用要求由被告赔偿和承担没有依据，被告也不愿意接受其装修添置物品，现桌椅等可移动物品已搬离，已形成附合的墙漆、地面砖等物品在不损坏房屋主体结构的情况下要求由原告拆除搬走；3.原告主张的资金占用费的利息被告同样没有支付义务。双方于2014年签订合同后，被告是基于合同约定收取并占用原告的购房款，被告未收取原告从2014年到2018年7月23日执行强制搬出房屋前的房屋占用费，南县人民法院（2016）湘0921民初1074号民事判决中也没有支持胡罗生、黄彪主张的房屋占用费，该期间原告无偿使用房屋，故被告没有支付原告该项诉请利息的义务；4.评估鉴定费和诉讼费不应当由被告承担。另原告提起行政诉讼撤销了被告办理的两证，该两证本身不存在瑕疵，仅因颁证存在程序问题而被撤销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：汤正山所举证据1.收款收据复印件1份，益阳市中级人民法院（2017）湘09民终1492号上诉人汤正山（原审被告）与被上诉人胡罗生、黄彪（原审原告）房屋买卖合同纠纷一案民事判决书中对该证据已予采信，因汤正山据此要求双倍返还定金的诉请已变更，本院仅对胡罗生、黄彪于2014年6月25日向汤正山出具收款收据，载明“收汤正山老板购房定金捌拾万元”的事实予以认定。2.《洞庭大酒店租赁协议》1份，能够证明汤正山购买房屋后对外出租，本院（2016）湘0921民初1074号民事判决书参照双方认可的上述协议书约定租金为基数判由汤正山支付《商品房屋买卖合同》解除后产生的占用费，予以认定。3.洞庭三景大酒店装修设备添置明细表1份，系汤正山自行作价制作，其物品价格应参考专业机构的鉴定结论。4.营业执照1份，证明汤正山所购买房屋用作个体经营南县青树嘴三景大酒店，予以认定。5.领款单1张，能证明本院就（2016）湘0921民初1074号民事判决书的执行，黄彪已在本案诉讼中于2018年7月26日领取了汤正山按上述判决所履行的房屋占用费76825元，予以认定。6.本院（2016）湘0921民初1074号民事案件庭审笔录第9页，能证明该案胡罗生、黄彪诉请的房屋占用费在庭审中要求以汤正山出租的价格每年228000元为标准进行计算，予以认定。胡罗生、黄彪所举证据1.本院（2016）湘0921民初1074号、益阳市中级人民法院（2017）湘09民终1492号民事判决书各1份，能证明胡罗生、黄彪就本案房屋曾起诉主张解除合同并由汤正山承担违约责任，本院作出民事判决，并经二审维持原判，予以认定。2.本院（2016）湘0921行初33号行政判决书1份，该判决撤销本案所涉南房权证青树嘴镇字第××号房屋所有权证，已经生效，予以认定。3.本院（2018）湘0921执210号执行案件执行笔录2份、承诺书1份，能证明上述民事判决执行过程中汤正山表明只搬走酒水一类的物品，凡评估报告上载明的物品放置在店内全部放弃，任由胡罗生、黄彪处置，其不承担任何责任，予以认定。4.U盘（视频资料）1个，能证明上述执行案件本院已将本案所涉房屋内的物品搬离并另行存放情况，予以认定。另诉讼中本院根据汤正山的申请，委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司长沙分公司对本案诉争房屋内外装饰装修、设备添置及附属设施的价值进行价格鉴定，该公司于2018年7月30日作出深同诚评字（2018S）07QC第001号房地产纠纷估价报告，结论为本案房屋装饰装修、设备添置及附属设施按成新率折价后的估价总价值为2499674元。本院对鉴定机构就汤正山投入装修和添置的财产作出估价报告的事实予以认定。 本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，胡罗生、黄彪作为甲方与作为乙方的汤正山签订《商品房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在南县青树嘴镇中心广场从北往南的整层二楼临街门面卖给乙方（西南方向两间135平方米除外），房屋总价为3458000元。甲方保证在2014年将竣工验收合格后的商品房交付乙方，如逾期交付则甲方按乙方已交房款承担同期贷款利息的违约责任。并约定甲方保证在2015年前将办理好的房产证和国有土地使用证复印件交付给乙方，乙方交清剩余房款后，甲方再将房产证和国土证原件交给乙方。如甲方没有按规定交付房屋和房产证、国土证复印件，乙方有权拒绝付款；如甲方按约履行本合同义务，乙方有义务按本合同约定支付房款。逾期则视同乙方违约，甲方有权对所售房屋重新处置，乙方所交购房款甲方不予退还。双方对购房款的交付期限和其他事项分别进行了约定。 2014年年底，胡罗生、黄彪向汤正山交付了上述合同约定的房屋（毛胚房），汤正山按约支付了第一期购房款800000元，并将所购房屋予以装饰装修、添置设备和附属设施，登记名称为南县青树嘴三景大酒店的个体工商户进行经营（期间汤正山曾将上述酒店对外出租，由其收取租金每年228000元）。2016年3月28日，该房屋分别办理了房屋所有权证（证号：南房权证青树嘴镇字第××号）和国有土地使用权证（证号：南国用[2016]第0797号），房屋所有权人和土地使用权人均登记为汤正山。同年5月10日，黄彪将上述两证复印件交付给了汤正山，并对送达事项予以了公证。汤正山收到两证复印件后，认为胡罗生、黄彪延期交付，已构成违约，拒绝支付余下购房款。 2016年5月12日，湖南金剑律师事务所律师刘建军接受胡罗生和黄彪的委托，向汤正山送达了律师函，要求其在2016年7月15日前依合同约定支付购房款，如逾期未履行将追究其违约责任。2016年8月3日胡罗生、黄彪向本院提起诉讼，并将判令被告履行合同，给付购房款及逾期付款利息的诉请变更为判决解除合同，由汤正山承担违约责任（返还原告房屋、给付房屋占用费）。该案诉讼中汤正山于2016年8月29日以自己未参与办证,胡罗生、黄彪未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证为由，向本院提起行政诉讼，请求撤销南房权证青树嘴镇字第××号房屋所有权证。2017年2月14日，本院以汤正山非诉争房屋的建造人，不能作为房屋首次登记申请人，且南县房地产管理局在申请人未提交建设工程符合规划、房屋已竣工的材料和相关税费缴纳凭证的情况下即办理房屋所有权证，被诉行政行为违反法定程序，判决撤销了上述房屋所有权证，该判决已经生效。2017年9月8日，本院就胡罗生、黄彪诉汤正山房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）湘0921民初1074号民事判决书，判决：解除本案《商品房屋买卖合同》；胡罗生、黄彪退还汤正山购房款800000元；汤正山将本案房屋交付给胡罗生、黄彪，逾期交付则以年租金228000元为基数支付房屋占用费至房屋交付之日止；驳回胡罗生、黄彪其他诉讼请求。逾期履行金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案经益阳市中级人民法院二审维持原判（判决日期2018年3月22日）。 本案诉讼中上述民事判决经本院执行，胡罗生、黄彪已退还购房款800000元，汤正山交付了房屋并支付了逾期交付房屋123天（2018年3月22日至7月25日）产生的房屋占用费76825元。其中房屋内酒水一类物品已由汤正山搬走，其余物品汤正山在执行中表明全部放弃，任凭胡罗生、黄彪处置，不要求其承担任何责任。本院执行中已将桌椅等部分物品搬离予以另行存放。 另本案诉讼中汤正山向本院申请对本案房屋内外装饰装修、设备添置及附属设施的价值进行司法鉴定，并经本院释明，其要求对装饰装修未形成附合的财产一并进行鉴定。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司长沙分公司接受本院委托，于2018年7月30日作出深同诚评字（2018S）07QC第001号房地产纠纷估价报告，确定上述鉴定标的包括墙、门、装饰装修、柜体等房屋装饰装修，闭路监控、给排水、空调、供电、照明、通讯、消防、广告牌等设施设备，停车坪、门楼、楼梯、扩建房屋等室外附属设施，KTV、门厅餐厅茶楼、吧台、客房、厨房等酒店添置按成新率折价后的估价总价值为2499674元。汤正山已交纳鉴定费40000元。上述汤正山装饰装修和添置的设备设施经本院现场勘查，其中部分装饰装修物已与房屋形成附合，包括房屋装饰装修中的外墙、外门3张、间墙、装饰装修（评估价1480606元），设施设备中的水开户（1680元）、6T热水桶和12T冷水桶各1个（4680元、7800元，该2个水桶无搬离出口，非毁损不可搬离）、电热辅管、铜管、接管（11700元）、中央空调（139100元）、志高空调30台（43875元）、电开户、三相配电柜（7000元）、消防设施（57800元）；另房屋室外附属设施102930元。上述财产评估价格共计1857171元。 庭审中汤正山提出1.胡罗生、黄彪未按合同约定交付两证，且汤正山收取的两证存在严重瑕疵，并被法院判决撤销，其已严重违约，应当承担违约责任，违约金依法按购房总价的20%计算为696000元（3458000元×20%）；2.因胡罗生、黄彪要求以酒店出租价格计算房屋占用费，而毛坯房不存在有出租和租金，由此说明胡罗生、黄彪对酒店内的资产有要求，另法院（2016）湘0921民初1074号民事判决书第三项已判决酒店内的资产归胡罗生、黄彪，汤正山逾期退出房屋也已支付了租金，故酒店内的资产已归胡罗生、黄彪所有，在执行时汤正山为此对酒店内的资产未提出主张，但汤正山对酒店进行了大量投入，胡罗生、黄彪应当对汤正山予以补偿支付；3.胡罗生、黄彪占有汤正山购房款800000元，产生的利息应当按照占用时间46个月，月利率2%进行计算，为736000元；4.由胡罗生、黄彪承担本案评估鉴定费和诉讼费。 本院认为，汤正山与胡罗生、黄彪于2014年6月23日签订的《商品房屋买卖合同》已由本院判决予以解除，湖南省益阳市中级人民法院二审维持原判，现该判决已经生效。本案的争议焦点为：1.汤正山所投入的酒店内资产在合同解除后如何处理；2.汤正山所主张的违约金是否应予支持，酒店资产处理后是否涉及补偿及补偿数额，司法鉴定费如何承担；3.胡罗生、黄彪是否应承担占用汤正山已付购房款800000元的利息。 一、汤正山所投入的酒店内资产在合同解除后如何处理的问题。汤正山购买本案房屋（毛胚房）后用于经营南县青树嘴三景大酒店，投资对房屋进行了装饰装修、添置了设备和附属设施，该装饰装修和添置的设备设施属汤正山所有，本案《商品房屋买卖合同》的解除显然不能影响到该添置财产的所有权。现胡罗生、黄彪不同意接受上述财产，对于汤正山庭审提出该财产因胡罗生、黄彪有要求，法院“已判决”归胡罗生、黄彪的主张于法无据，本院不予支持。但汤正山装饰装修和添置的设备设施中有部分财产已附合于房屋，成为房屋的组成部分，为充分实现物的使用价值和效用，根据民法学上的添附制度，现该房屋已由本院执行退还给胡罗生、黄彪，应当由不动产所有人胡罗生、黄彪取得上述合成物的所有权，另汤正山对本案房屋投入的室外附属设施部分，在当事人没有另行约定的情况下，依法附属物应随财产房屋所有权的转移而转移，归胡罗生、黄彪所有，胡罗生、黄彪就该形成附合的财产部分和附属物部分应给予原所有人汤正山以补偿。综上，汤正山对本案房屋投入的资产，其中已形成附合的部分，包括房屋装饰装修中的外墙、外门3张、间墙、装饰装修，设施设备中的水开户、6T热水桶和12T冷水桶各1个、电热辅管、铜管、接管、中央空调、志高空调30台、电开户、三相配电柜、消防设施；及房屋的室外附属设施停车坪、门楼、楼梯、扩建房屋，由胡罗生、黄彪取得所有权。其余汤正山所有的投入资产包括酒店和客房添置物品，及能够拆除的设施设备等财产（包括本院执行搬离物品），应当由汤正山搬离和拆除并归其所有。 二、汤正山所主张的违约金是否应予支持，酒店资产处理后是否涉及补偿及补偿数额，司法鉴定费如何承担的问题。本案双方当事人签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、法规的强制性规定。合同签订后，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，且依法双方在行使合同权利和履行义务过程中应当遵循诚信原则，诚实守诺。按合同约定，胡罗生、黄彪应保证在2014年将竣工验收合格后的商品房交付汤正山，并保证在2015年前交付房产证和国有土地使用证复印件，汤正山交清剩余房款后，胡罗生、黄彪再将房产证和国土证原件交给汤正山。如胡罗生、黄彪没有按规定交付房屋和房产证、国土证复印件，汤正山有权拒绝付款；如胡罗生、黄彪按约履行本合同义务，汤正山有义务按本合同约定支付房款。逾期则视同汤正山违约，胡罗生、黄彪有权对所售房屋重新处置，汤正山所交购房款胡罗生、黄彪不予退还。双方就上述胡罗生、黄彪交付房屋权属证书复印件后由汤正山支付购房款的约定，属附条件的约定，即在胡罗生、黄彪交付房屋权属证书复印件的条件成就后，汤正山才支付购房款给胡罗生、黄彪。合同履行过程中，胡罗生、黄彪已按约定于2014年年底前向汤正山交付了合同约定房屋，并于2016年5月10日向汤正山交付房屋所有权证和国有土地使用权证复印件，其证书的交付虽超过了合同约定的期限（2015年前），但对于汤正山而言，其已经占有并使用房屋，房屋的权属证书也已经取得，自身合同目的已经实现。在此情形下，汤正山恶意提起行政诉讼撤销上述房屋产权证，阻止其合同履行条件的成就，以此对抗剩余房款的履行，并追究胡罗生、黄彪的违约责任。汤正山的上述行为，最终导致本案合同解除，造成损失，亦违背了诚实信用原则，与社会价值导向和公众认知相悖，故对汤正山主张由胡罗生、黄彪承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司长沙分公司受本院委托对本案诉争房屋内外装饰装修、设备添置及附属设施的价值进行价格鉴定作出的估价报告，系专业机构作出的鉴定结论，程序合法，依据充分，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。汤正山对本案房屋投入的资产，胡罗生、黄彪就其中已经形成附合的财产部分和室外附属设施取得所有权后，其就补偿原所有权人汤正山的数额，本院按照上述估价报告的价格，并综合衡量本案合同履行程度，合同解除对双方造成的损失，以及合同履行过程中汤正山存在的不正当阻止合同履行条件成就及违背诚实信用原则等情形，酌定由胡罗生、黄彪补偿汤正山上述财产评估价格1857171元的50%，共计928585.5元，其余50%损失由汤正山自行承担。相应对司法鉴定费用酌定由胡罗生、黄彪承担50%，计20000元，其余部分由汤正山自行负担。 三、胡罗生、黄彪是否应承担占用汤正山已付购房款800000元利息的问题。双方合同签订后，胡罗生、黄彪向汤正山交付了合同约定房屋，汤正山占有该房屋后进行装饰装修和经营，该占有系基于合同关系产生。同理，胡罗生、黄彪占用汤正山支付的购房款，亦系基于本案合同的约定，是合同约定的当事人权利。本院另案判决解除本案合同的同时，一并判决胡罗生、黄彪退还汤正山购房款800000元，并载明逾期履行金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。故在本案合同解除前胡罗生、黄彪基于合同关系占用购房款，汤正山主张该期间的购房款利息于法无据，本院不予支持。上述判决经本院执行，胡罗生、黄彪已退还汤正山购房款800000元，如果胡罗生、黄彪存在延期履行情形，汤正山可就该迟延期间产生的利息向本院申请执行，不在本案中处理。故对汤正山主张的购房款利息本院采信胡罗生、黄彪的抗辩意见，不予支持。 综上所述，本院对汤正山就本案合同解除后主张财产补偿、司法鉴定费部分诉讼请求予以支持，对其主张违约金、购房款占用费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第87条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 汤正山对南县青树嘴镇中心广场从北往南整层二楼临街门面投入的装饰装修和添置的设施设备，其中房屋装饰装修中的外墙、外门3张、间墙、装饰装修；设施设备中的水开户、6T热水桶1个、12T冷水桶1个、电热辅管、铜管、接管、中央空调、志高空调30台、电开户、三相配电柜、消防设施；及房屋的室外附属设施停车坪、门楼、楼梯、扩建房屋由胡罗生、黄彪取得所有权归其所有。其余装饰装修和添置的设施设备由汤正山搬离和拆除并归其所有； 由胡罗生、黄彪补偿汤正山上述财产价款928585.5元，其余损失由汤正山自行承担； 司法鉴定费40000元，由胡罗生、黄彪向汤正山支付20000元，其余部分由汤正山自行负担； 驳回汤正山的其他诉讼请求。 上述二、三项胡罗生、黄彪共计支付汤正山948585.5元，限于本判决生效后十日内清偿。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45090元，由胡罗生、黄彪负担13285元，汤正山负担31805元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  陈伯准 审 判 员  李永忠 审 判 员  陈俊广 二〇一九年一月十八日 代理书记员  曹亚娟