广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初851号 原告：卓梦茜，女，1988年10月15日出生，汉族，住广西贵港市港南区。 委托诉讼代理人：何荫荣，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。 被告：玉明兴，男，1976年4月20日出生，壮族，住南宁市江南区。 原告卓梦茜与被告玉明兴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何荫荣，被告玉明兴，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓梦茜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方定于2017年11月16日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还已收取的房屋租金20000元整；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为了投资经营餐饮和旅馆业，于2017年11月与被告协商整栋承租其位于南宁市江南区旁的自建楼房共五层。并计划在该楼房第一层经营餐饮店，二层以上经营宾馆。双方经协商后，于2017年11月16日签订了一份《租赁合同》。原告依该合同约定，向被告支付了第一期租金20000元。为了尽快开展营业，原告便首先去工商、消防等部门申请办理营业执照等相关合法经营证照时，工商等部门都要求原告出具承租房屋的房产权证。但由于被告无法向原告提供其自建房的房产权证，因此工商等部门答复原告，不能给予办理相关合法经营证照。由于没有合法经营资质，原告至今无法开展经营活动，也没有使用过被告的房屋。双方订立的合同目的无法实现。在此期间，原告经多次与被告协商解除双方于2017年11月16日签订的《租赁合同》，同时要求被告返还已收的第一期租金20000元时，被告均予拒绝，双方协商无果。另外，原告于2017年12月23日已依法将《解除合同通知》送达被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；和《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院判令解除原、被告双方于2017年11月16日签订的《租赁合同》和判令被告向原告返还已交的第一期租金20000元，以维护原告的合法权益。 被告玉明兴辩称：1.同意解除双方于2017年11月16日签订的《租赁合同》，但不予全额退还已付租金20000元；2.本案诉讼费用由原告承担。 根据原告的起诉、被告的答辩，归纳本案的调查重点为：原、被告于2017年11月16日签订的《租赁合同》效力如何？本案的争议焦点为：被告应否向原告返还20000元租金？ 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月16日，原告卓梦茜（乙方）与被告玉明兴（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于南宁市江南区旁的房子租给乙方；租金每年60000元，按三个季度结算，每4个月结算一次（即￥20000元）；租赁期限：自2018年1月1日至2028年1月1日（到期优先续签合同），房屋第一层用于做餐饮，二楼以上做宾馆，每层140平方，整栋承租。合同签订之日，乙方即向甲方缴纳20000元作为第一期租金（即四个月的租金）。 2017年11月16日，被告玉明兴向原告卓梦茜出具《收据》记载：今收到卓梦茜租金（20000元整）一个季度4个月租金。” 原告于2017年12月23日向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除《租赁合同》，并返还租金20000元。 对于原告卓梦茜与被告玉明兴签订的《租赁合同》效力问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，各方当事人在法院释明后，未提供建造涉案房屋所依据之建设工程规划许可证或其他合法的审批手续，应承担举证不能的法律后果，在此情形下，涉案《租赁合同》应属无效。 本院向原告释明租赁合同无效后，原告表示不变更诉讼请求，本院将据实判决。原告主张解除双方定于2017年11月16日签订的《租赁合同》，而合同无效则自始无效，本院已经确认涉案合同无效，已无合同解除之适用余地，故对原告关于解除《租赁合同》的诉请，理据不足，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告签订的《租赁合同》虽无效，但若原告已经实际占用涉案房屋的，仍应参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费，而未产生的租金，被告应退还给原告。根据《租赁合同》的内容，双方约定的租赁期限的起算时间为2018年1月1日，虽然被告在签订《租赁合同》当日（2017年11月16日）就将钥匙交付给原告，但被告在庭审中自认于2017年12月25日才搬出涉案的房屋，而原告于2017年12月23日已经向被告发出要求解除合同的通知，对原告主张未实际占用涉案的房屋的意见，本院予以采信。故被告玉明兴应将已经收取的租金20000元返还给原告卓梦茜。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告玉明兴向原告卓梦茜返还租金20000元； 二、驳回原告卓梦茜的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告玉明兴负担。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦益情 二〇一九年一月四日 书记员  蒋环宇 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。