河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终20258号上诉人（原审被告）：河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路**院。法定代表人：张立洲，董事长。委托诉讼代理人：张哲，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙某，男，汉族，1989年11月20日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋绍芬，河南言亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佳音，河南言亮律师事务所律师。上诉人河南仁信置业有限公司（以下简称仁信置业）因与孙某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初21401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仁信置业上诉请求：1.撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初21401号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。2.一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未认定被上诉人是否交首付款的事实，在案外人齐林平未到场的情况下，出具的认可收到原告首付款的凭证真假不能确认。即使为真，该支付行为未经霍其伟或仁信公司确认，不能认定其已经支付了首付款。一审法院直接认定首付款支付到位，不符合法律规定及交易习惯，更损害了上诉人的合法权益，应予纠正。二、案外人霍其伟垫付了首付款押金仅为上诉人提交的《团购房协议》的义务之一，其性质为担保押金，并非首付款，不丧失对实际购买人的债权追索，更不代表被上诉人首付款到位。三、一审认定上诉人与案外人霍其伟签订的《合同书》《团购协议》对原告不具有约束力不符合案件基本事实，应予纠正。被上诉人孙某辩称：1.被上诉人虽然未将首付款交给上诉人，但均是按照售楼部的指示经过上诉人认可的，且齐林平给被上诉人出具的首付款证明，上诉人在一审中已经予以认可。2.涉案纠纷为房屋买卖合同纠纷，关于上诉人所称团购协议、合同书，被上诉人不知情，上诉人推断无事实依据，且与本案无关。3.如果真存在首付款未支付，上诉人不可能出具付款发票复印件并配合办理银行按揭，更不可能在近三年的时间里从未对被上诉人就首付款主张任何权利。孙某向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告交付房屋及首付款294536元发票原件；2．判令被告将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构，并协助原告取得不动产权证书；3．判令被告向原告支付逾期交房的违约金以及逾期办理产权登记的违约金（逾期交房违约金自2017年1月1日起按照总房款954536元的日0.005％计算至实际交付房屋之日止，现暂计算至2018年6月19日为25486.11元；逾期办理产权登记的违约金自2017年3月1日起按总房款954536元的日0.005％计算至被告实际将办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构之日止，现暂计算至2018年6月20日为22670.23元），共暂记为48156.34元；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002271172）一份。主要载明：1、合同约定原告购买被告开发的位于金水区××大道西、民航路北××房，房屋面积86.73平方米，总价款954536元，并约定首付款294536元应于2016年1月6日现金交付，余款用商业贷款方式交付；2、被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1……2…。3、因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的；3、逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。该合同已于郑州市房屋交易和登记中心备案；附件四补充协议中对产权登记约定被告应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％的违约金；被告于2016年1月12日和2016年5月31日分别向原告开具编号01250668、02198999发票各一份，金额分别为294536元和660000元。两份发票均盖有河南仁信置业有限责任公司发票专用章；2016年1月6日，被告向原告出具《收据》一份。载明“今收到孙某交来维修基金5-23-2302，人民币伍仟陆佰叁拾柒元整”。落款盖有被告仁信置业财务专用章；2015年11月28日，（甲方）河南仁信置业有限公司；（乙方）霍其伟、（丙方）郑州怡乐房地产营销策划有限公司、（丁方）黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部（简称宏光协和城邦项目部），四方签订一份《合同书》，主要内容为：在仁信置业开发的宏光协和城邦D区项目中，齐林平系宏光协和城邦项目部总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，仁信置业和宏光协和城邦项目部表示同意；仁信置业承诺，仁信置业既未收到霍其伟指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向霍其伟付款的证据、又未收到霍其伟关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房等。庭审中被告仁信置业认可该首付款发票原件在其公司保管。被告仁信置业认可已具备交房条件。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告仁信置业签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，后原告向齐林平交付了房屋首付款，被告仁信置业向原告出具购房首付款发票一份，发票载明付款方为孙某，收款方为河南仁信置业有限公司，金额294536元，该首付款发票原件由被告仁信置业保管。齐林平出具证明认可已经收到原告所交首付款。被告仁信置业辩称原告未向其支付首付款，其有理由按照合同约定拒绝交付房屋。但被告仁信置业向原告出具有首付款发票，且被告仁信置业亦在随后的合同履行过程中配合原告办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款66万元，且自《商品房买卖合同》签订之日至原告诉至本院期间，被告仁信置业从未向原告主张过权利，另本院认为根据2015年11月28日仁信置业与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部签订的《合同书》中载明齐林平系总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，结合庭审中被告仁信置业也认可购房款冲抵工程款，在涉案买卖合同履行过程中被告仁信置业的实际行动视为其对原告已经向其支付首付款事实的认可。至于被告仁信置业与实际收款人之间存在的债权债务关系与原告无关，被告仁信置业与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》《商品房团购合同》对原告不具有约束力，被告仁信置业不能以此为由拒绝向原告交付房屋。本案中原告已经足额支付了所有购房款，被告仁信置业有义务按照合同约定向原告交付涉案房屋。被告仁信置业在庭审中明确表示金额为294536元编号为01250668的房屋首付款发票原件现由其持有，原告已足额支付涉案房屋购房款，被告仁信置业应将该发票原件交付原告。被告仁信置业在庭审中明确表示涉案房屋至今仍未交付原告且亦未将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房产管理局。原告诉求被告未按期交房及未按期报送资料的违约金，本院认为被告仁信置业提交的证据足以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，该延期符合双方的合同约定，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日，故逾期交房的违约期限应自2017年6月3日起开始按已交付房款954536元每日0.005％计算。合同附件四中约定被告仁信置业应在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则按日向原告支付总房款的0.005％的违约金，故逾期报送初始登记资料的违约期限应自2017年8月4日起开始计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告孙某交付位于金水区××大道西、民航路北××房屋及金额为294536元的首付款发票原件；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内将办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构，并协助原告孙某取得不动产权证书；三、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告孙某逾期交付房屋违约金（该违约金自2017年6月3日起按照总房款954536元的日0.005%计算至实际交付房屋之日止）；并于本判决生效后10日内支付原告孙某逾期办理初始登记的违约金（该违约金自2017年8月4日起按照总房款954536元的日0.005%计算至被告河南仁信置业有限公司将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构之日止）；四、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13824元，减半收取6912元，由被告河南仁信置业有限公司负担。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相关证据足以推翻的除外。本案所涉合同书、商品房团购合同系河南仁信置业有限公司提供的证据；根据河南仁信置业有限公司提交的其作为甲方，与霍其伟作为乙方、郑州怡乐房地产营销策划有限公司作为丙方、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部作为丁方，四方所签订的《合同书》载明，齐林平系河南仁信置业有限公司开发建设的协和城邦D区项目中，丁方总承包的D区6#、12#楼工程的施工内部承包签约人，乙方系齐林平的合作伙伴；乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房。甲方和丁方表示同意；团购房源的分配由乙方与齐林平内部协商；乙方在合同签订后的30日内将团购房对应的总价款的30%支付给甲方，作为对购房人支付首付款的担保押金；甲方收到该担保押金后，按照乙方指定的人员和房源，与购房人签订《商品房买卖合同》和协助办理银行按揭手续；甲方和乙方同意，乙方有权向其指定的购房人协商收取与购房首付款相等的金额，乙方收取该款项并书面通知甲方的，或购房人有证据证明已经将首付款交给乙方的，甲方收取的对应金额的担保押金转为甲方应收取的购房首付款，甲方不再返还乙方该对应金额。另根据河南仁信置业有限公司提交的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》，所购诉涉房屋在该明细表的范围内。上诉人提供的《商品房买卖合同》和上诉人与齐林平签订的《商品房团购合同》约定：霍其伟和齐林平系合作关系，其或其指定的第三方以《商品房团购合同》第四条第一款支付的首付款，视为其指定购房人与上诉人签订的《商品房买卖合同》支付的首付款。该合同所附由齐林平签字的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》包含孙某所购房屋。郑州怡乐房地产营销策划有限公司于2016年元月至12月转至上诉人款项中也包含孙某购买案涉房屋的首付款。因此，孙某虽未直接将首付款支付上诉人，但郑州怡乐房地产营销策划有限公司作为指定的第三方向上诉人付款的行为，按《商品房团购合同》的约定，应视为孙某已支付首付款。一审法院认定孙某已经向上诉人支付首付款这一事实，裁判上诉人应向孙某交付诉涉房屋，事实清楚；一审法院认定上诉人与案外人霍其伟等签订的《合同书》《团购协议》对被上诉人不具有约束力，并无不当。上诉人上诉称其并未收到孙某购房首付款并拒绝向孙某交付房屋，与其提交的合同书、商品房团购合同书的内容相悖。综上所述，上诉人河南仁信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13824元，由上诉人河南仁信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  朱 凯二〇一九年一月十七日书记员  禄亚楠