湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终7448号上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路**。法定代表人：罗时辉，总经理。委托诉讼代理人：周己中，男，1964年8月28日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：周四华，男，1963年1月29日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。上诉人（原审被告）熊文明，男，1977年4月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚物业公司）与上诉人熊文明物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天诚物业公司的上诉请求：1、依法改判违约金计算标准，以三个月的物业管理费435.99元为基数，按每日千分之三的标准支付至实际付款之日止；2、本案上诉费由熊文明承担。事实和理由：一审判决调整违约金无事实依据，程序违法，且明显严重违反公平、诚实信用原则，与合同法体现的契约精神相违背，同时，一审判决调整后的违约金，远低于天诚物业公司的实际损失。上诉人熊文明的上诉请求：1、撤销一审判决，改判熊文明无需交付天诚物业公司服务费及违约金；2、由天诚物业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院对诉讼时效认定错误，（2015）湘长雨民证字第178号公证书发布落款日期为2014年11月14日，而本案是2018年1月29日立案，已过三年诉讼时效。2、一审法院对物业费计算错误，案涉房屋为熊文明自住，一审判决物业费按1.4元/平方米计算是错误的。天诚物业公司的一审诉讼请求：1、判令被告立即支付2011年1月25日至2017年10月24日物业管理费11772元，违约金按每日3‰标准计算至物业管理费缴清之日止；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：熊文明系长沙市环城东路168号高桥大市场百货皮具城001栋401号房屋业主，房屋产权面积为103.81平方米。案涉物业由原长沙市雨花区机械化施工公司开发建设，但未选聘物业管理机构。该公司于1998年与罗映红、刘金华共同出资成立原湖南高桥房地产开发有限公司，先后于2000年变更为湖南映山红实业有限公司，2005年变更为湖南高桥大市场药材有限公司。其间，原长沙市雨花区机械化施工公司于2003年改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。2010年12月16日，天诚物业公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚物业公司对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务，并约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准（具体按物价局最终核定的价格为准）如下：住宅为1元／平方米／月，门面为3元／平方米／月；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚物业公司支付违约金。合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同还对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项进行了约定。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城等区域的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚物业公司中标，并已正式签订《物业管理服务合同》，天诚物业公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；天诚物业公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚物业公司移交了相关物业资料，天诚物业公司依约进入上述区域进行了物业管理服务的日常工作。2011年4月12日，天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订《补充协议》，约定原住宅物业服务费由每平方米1元/月，调整为每平方米0.7元/月；商业门面由每平方米3元/月，调整为每平方米8.5元/月，并报物价局备案。湖南省物价局向天诚物业公司下达湘价服[2010]76号《湖南省服务价格登记证》，规定收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚物业公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。为此，天诚物业公司制作了收费公示牌并对全体业主进行了公示。2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚物业公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚物业公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。2012年11月13日，天诚物业公司根据法院的生效民事判决书确定的收费标准对相应收费标准进行调整，并在高桥市场日化城东头中国建设银行自助银行服务处外墙张贴公告，载明：决定从2012年11月4日起按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月收费标准收取物业管理费，并要求辖区各业主及物业使用人积极配合交纳所欠的物业管理费。2016年7月，长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市工商行政管理局雨花分局高桥工商所、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会联合签章认可天诚物业公司出具的《情况说明》，其中载明：天诚物业公司从2011年元月25日接管高桥大市场家电城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理工作以来，改善了业主、经营户的居住和经营环境，使辖区内安全、稳定、舒适、清洁、交通顺畅、消防设备健全，消防通道畅通，养护、修缮及时。另查明，高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业。天诚物业公司多次向熊文明催收物业服务费未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为：一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位原长沙市雨花区机械化施工公司成立的原湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同及补充协议对熊文明具有约束力。熊文明辩称其与天诚物业公司之间不存在物业管理服务关系，一审法院不予采信。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。天诚物业公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，熊文明作为业主，接受了天诚物业公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业服务费。天诚物业公司依据法院生效判决确定的物业服务费标准进行收取，并向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。天诚物业公司据此标准收取物业服务费并无不当。熊文明为涉案房屋所有权人，根据法院生效判决确定的收费标准及熊文明的房屋面积，熊文明每月应支付的物业服务费计算为145.33元（103.81平方米×1.4元）。故自2011年1月25日起至2017年10月24日止，熊文明累计应支付天诚物业公司物业管理费11771.73元（145.33元/月×81月）。熊文明至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。天诚物业公司诉请熊文明支付物业服务费11771.73元，一审法院予以支持。天诚物业公司主张超出部分，一审法院不予支持。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司在《物业管理服务合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.3%的标准向天诚物业公司支付违约金。对于天诚物业公司主张的按日千分之三的标准支付至费用缴清为止的拖欠物业服务费违约金，一审法院审查后认为，天诚物业公司该项主张的标准过高。一审法院以天诚物业公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以三个月的物业服务费435.99元（145.33元/月×3月）为基数，自天诚物业公司应交物业服务费三个月之日起按日万分之五的标准支付违约金至其所欠物业服务费付清为止。三、关于熊文明提出的诉讼时效抗辩问题。本案系因追索物业服务费所引起的纠纷，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的3年诉讼时效期间。根据天诚物业公司提交的两份公证书可以证明天诚物业公司分别于2012年11月13日和2015年2月4日对天诚物业公司管理辖区范围内粘贴公告，对业主催收物业服务费，至本案起诉时，未超过三年的诉讼时效期间。熊文明主张天诚物业公司未向其催收过物业服务费，本案已超诉讼时效的抗辩理由，无事实依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、熊文明于本判决生效后7日内向湖南天诚物业管理有限公司支付自2011年1月25日至2017年10月24日止的物业管理费11771.73元及违约金（以435.99元为基数，按照日万分之五的标准自2011年4月26日起计算至实际付清之日止）；二、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费169元，因适用简易程序减半收取84.5元，由熊文明负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，业主未成立业主委员会，而建设单位在出售房屋时亦未选聘物业服务企业，因此，湖南高桥大市场发展有限公司作为原建设单位之一，受其他建设单位的委托，与天诚物业公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形，故一审法院认定天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议对熊文明具有约束力，并无不当。天诚物业公司提供了主要的物业服务，熊文明作为业主，亦予以了接受，同时，天诚物业公司系依据法院生效判决确定的物业服务费标准收取物业费，且向服务区域内业主和物业使用人发布了公告，因此，一审法院认为天诚物业公司可据此标准收取相应的物业服务费，并无不当。但熊文明的房屋属于住宅，天诚物业公司提供的证据尚不足以证明其系商用房，因此，一审法院按商用房1.4元／平方米／月计算物业费不当，应予纠正。此外，虽然《物业管理服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.3%的标准向天诚物业公司支付违约金，但该违约金过高，且熊文明进行了其未违约的根本性抗辩，同时，考虑到天诚物业公司系以三个月物业费为基数而非以熊文明欠付物业费为基数要求熊文明支付违约金，因此，以天诚物业公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金酌情调整为以三个月物业费为基数按每天1‰的标准支付为宜。关于熊文明提出的诉讼时效问题。本案系因追索物业服务费所引起的纠纷。天诚物业公司、熊文明之间的权利义务均基于《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议等所产生，其具有整体性和关联性，同时，天诚物业公司亦基于整体债权债务关系持续为熊文明提供了物业服务，因此，天诚物业公司向熊文明主张物业服务费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日或熊文明明确表示不履行合同义务之日起计算。因天诚物业公司一审起诉时并未超过合同最后履行期限届满之日起算的时效，同时，熊文明亦未提供证据证明天诚物业公司向其主张物业服务费时，其曾明确表示不履行交纳物业服务费义务的具体时间，且天诚公司的诉请超过了以该时间为起算的时效，故熊文明提出天诚物业公司的诉请超过了诉讼时效的主张，不予支持。综上所述，天诚物业公司及熊文明的部分上诉请求均成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初851号民事判决第一项为：熊文明于本判决生效后7日内向湖南天诚物业管理有限公司支付自2011年1月25日至2017年10月24日止的物业管理费5886.03元（103.81平方米*0.7元*81月）及违约金（以218元为基数，按照每日千分之一的标准自2011年4月26日起计算至实际付清之日止）；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初851号民事判决第二项；三、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费84.5元，二审案件受理费169元，共计253.5元，由湖南天诚物业管理有限公司、熊文明各负担126.75元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年一月十四日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。