广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终18187号上诉人（原审原告）：深圳市车房易购科技有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道坳背路3号建达成A8展厅。法定代表人：简单，执行董事。委托诉讼代理人：钟泉先，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姣，广东辰科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州金汇房产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区下角鳄湖路3号。法定代表人：周日雄，执行董事。委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘茹彬，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人深圳市车房易购科技有限公司（以下简称车房易购公司）因与被上诉人惠州金汇房产开发有限公司（以下简称金汇房产公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2017）粤0307民初13355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。车房易购公司上诉请求：撤销一审判决，改判金汇房产公司向车房易购公司支付销售代理佣金343877元及违约金。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，依法应当改判。1、涉案的七套房产均是在双方合作期限内所销售，策划销售代理合同签订后，车房易购公司陆续引入客户购买涉案房产，且车房易购公司也一直按约派驻了公司人员驻场在金汇房产公司售楼处管理日常售楼事宜，直到合同期满后才将派驻人员撤场，车房易购公司一直按约履行自己的销售代理职责，且涉案房产已付的首付款均已达到总房款的30%，即金汇房产公司需支付销售代理佣金的条件已经完全成就。2、车房易购公司与金汇房产公司签订的《项目策划顾问及代理合同》第二条明确的约定，“甲方（金汇房产公司）委托乙方（车房易购公司）为本项目独家项目策划和独家销售代理商。自乙方进场后完成的所有交易均计入乙方销售业绩、计算代理佣金，但甲方自留物业不算乙方的销售业绩，不计算佣金，销售以实际面积为准。”即在双方合作期限内车房易购公司作为涉案房产的独家策划和独家销售代理商，无论是车房易购公司介绍客户在金汇房产公司处购买的房产还是金汇房产公司自行销售的房产，只要是在双方合作期限内所完成的房产销售均计入车房易购公司的销售业绩（但金汇房产公司自留物业除外），均应该计算销售代理佣金。该约定是在双方协商一致的条件下确定的，且该项目的后续销售也是在车房易购公司的策划方案基础上所完成，因此，双方应当按照合同约定履行。但一审法院却全然不顾该条款的约定及车房易购公司为金汇房产公司引入客户购买涉案房产的事实，认定车房易购公司无证据证明涉案房产是由自己所完成而无权要求金汇房产公司支付销售代理佣金，该认定事实有误，且严重损害了车房易购公司的合法权益。涉案七套房产的业主均是车房易购公司的会员，该会员信息均可在车房易购公司的会员电脑系统中查询，即涉案七套房产的业主均是通过车房易购公司的推荐或车房易购公司会员的推荐才在金汇房产公司处购买涉案房产，且购买涉案房产七人签署《房屋认购协议书》的时间均在2016年11月1日之前，而且已付购房首付款均已达到总房款的30%，即金汇房产公司支付销售代理佣金的条件已经完全成就，而一审判决却在未查明案件事实的前提下就认定涉案七套房产属于金汇房产公司独自销售完成，明显属于事实认定错误。二、一审法院单方面认定七份声明书的效力，属于程序违法，导致判决对车房易购公司明显不公。一审法院完全无视车房易购公司对该七份声明书“三性”的否定，该七份声明书的出具与声明人本意不符，因涉案七套房产的业主和金汇房产公司正在协商办理房屋交付及办证手续，目前涉案七套房产的业主与金汇房产公司存在利害关系，即该七份声明书的出具是否声明人的真实意思表示亦无查证，但一审法院在七位声明人未出庭作证的情况下却径行认定了该七份声明书的证明效力，连声明书的真实性也未进行必要的核实审查，此举违反民事诉讼法及民事诉讼证据规则的相关规定，属于程序违法。一审判决由此认定涉案七套房产的销售均由金汇房产公司独自完成、出具声明书的业主从未接触车房易购公司的工作人员，也无任何事实依据，纯属推论得出的结果，严重侵害了车房易购公司的合法权益。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，请求本院依法作出公正的裁决。金汇房产公司辩称，一、在2016年11月1日车房易购公司离场前，车房易购公司未履行涉案六套房产的销售代理义务，另外一套房产已履行代理义务但也未到支付佣金的时间，金汇房产公司有权不支付涉案佣金。《项目策划顾问及代理合同》第五条约定，“乙方对每一个物业单位的销售代理职责在购房客户交付首期款（……分期付款的甲方收到全部购房款30%或以上）、签署正式合同、并协助催促客户提供银行按揭手续”即车房易购公司至少要到涉案房屋获得“全部购房款30%或以上”方为完全履行销售代理义务。《七套涉案房屋销售情况明细表》可看出，除罗某某的房屋在2016年11月1日以前实现购房款30%外，其余房产的客户均未达到30%，车房易购公司均未完全履行销售代理义务，且其中四套房产的认购书都是在2016年11月1日之后签署的，罗某某的30%首付款在2016年10月27日支付，三天后车房易购公司就不再派员在销售现场，应视为其不再履行销售代理义务，金汇房产公司有充足理由不予支付涉案房屋的佣金。二、车房易购公司履行代理义务的时间节点应按《商品房买卖合同》签署时间计算，而非按《房屋认购协议书》签署时间计算，车房易购公司仅在2016年11月1日前代理销售罗某某一套房屋。《房屋认购协议书》约定的是房屋的“认购权”，客户依约获得仅是“认购权”即签署《商品房买卖合同》的权利，而非房屋所有权。根据《项目策划顾问及代理合同》约定，车房易购公司应协助销售房屋，而非协助销售“认购权”，签署《商品房买卖合同》才是车房易购公司销售代理的主要义务之一。除2016年11月1日前罗某某签署《商品房买卖合同》之外，其他《商品房买卖合同》均在2016年11月1日后签署，车房易购公司根本无权主张其他6套房屋销售代理佣金。三、不能对“乙方进场后完成的所有交易均计入乙方销售业绩、计算代理佣金”断章取义。策划仅仅是车房易购公司销售代理义务之一，而不是全部，且策划由双方共同进行，不能因为车房易购公司提供了策划服务，就把合同期内收到的款项都计付佣金。四、车房易购公司称“涉案七套房产均是车房易购公司的会员”不属实。五、七套房产业主虽未出庭作证，但未出庭有合理原因，且签名与购房合同一致，应予采信。综上，车房易购公司的上诉理由不成立。车房易购公司向一审法院起诉请求：金汇房产公司向车房易购公司支付销售代理佣金343877元，并支付违约金（以343877元为基数，按每日千分之一的标准，从2017年1月31日起计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2016年7月7日，双方签订《项目策划顾问及代理合同》，约定金汇房产公司将其开发的惠州市“金汇华庭”房产项目委托车房易购公司作为独家项目策划和独家销售代理商，自车房易购公司进场后完成的所有交易均计入车房易购公司销售业绩、计算代理佣金；但金汇房产公司自留物业不算作车房易购公司的销售业绩，不计算佣金，销售以实际面积为准。合同期限自合同签订之日起至2017年1月15日止。合同约定车房易购公司的义务包括：1.车房易购公司须根据金汇房产公司要求派驻符合要求的销售人员不少于2-3名常驻售楼处进行日常管理销售工作；2.车房易购公司对每一个物业单位的销售代理职责在购房客户交付首期款、签署正式买卖合同、并协助催促客户提供银行按揭手续；3.在金汇房产公司与客户正式签署《商品房买卖合同》之前，车房易购公司以代理人身份与客户直接签署《认购书》，并接受金汇房产公司的监督检查。合同约定佣金标准为签约金额的6%，金汇房产公司拖欠代理佣金30日以上，视为金汇房产公司违约，须承担欠付代理佣金数额每日千分之一的违约金。2016年8月11日至2017年6月20日，金汇房产公司陆续向车房易购公司支付代理佣金。现双方就“金汇华庭”1单元10X房、1单元13X房、1单元13X房、1单元14X房、2单元10X房、2单元15X房、3单元16X房共七套房产的佣金结算问题产生争议，车房易购公司向法院起诉提出上述诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《项目策划顾问及代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。车房易购公司主张涉案七套房产均在合同有效期内认购，故要求金汇房产公司支付佣金；金汇房产公司则称车房易购公司于2016年11月1日已撤场，涉案七套房产系金汇房产公司自行销售，车房易购公司未对该七套房产的销售提供过服务，车房易购公司无权收取该七套房产的销售佣金。一审法院认为，双方签订的合同并未禁止金汇房产公司自行销售房产；双方提交的证据均无法证明车房易购公司是否于2016年11月1日撤场；虽然涉案七套房产的认购发生在合同期间，但车房易购公司主张金汇房产公司支付佣金仍需证明其依照合同为涉案七套房产提供了销售代理服务。本案中，车房易购公司提交的证据无法证明其在涉案七套房产的销售过程中提供过代理服务；而金汇房产公司提交的涉案七套房产的《房屋认购协议书》、购房款收据和银行单据、《商品房买卖合同》、业主声明书，可以证明涉案七套房产的销售过程均由金汇房产公司独自完成，涉案七套房产的业主未接触过车房易购公司工作人员；故车房易购公司主张金汇房产公司支付涉案七套房产的销售佣金及违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回车房易购公司的全部诉讼请求。案件受理费7358元，由车房易购公司承担。二审审理查明：一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查，双方确认，在履行涉案《项目策划顾问及代理合同》过程中，双方对车房易购公司进场及退场的事宜没有进行书面交接。金汇房产公司主张车房易购公司于2016年11月1日撤场，车房易购公司主张其于2016年11月底撤场。车房易购公司主张，其策划金汇房产公司楼盘的销售模式是，以车房易购公司会员制形式进行销售，先加入车房易购公司会员再购买房产，或者通过车房易购公司会员介绍购买房产。完成销售及签订《商品房买卖合同》后，对会员有激励机制，将部分佣金给会员。因此，无论是否有工作人员在现场，都是正常进行与销售的。2016年11月底之前销售的所有房产，都是车房易购公司的工作人员带着购房业主去金汇房产公司售楼处签订《房屋认购协议书》，并协助支付首期款，后续工作是金汇房产公司的义务。2016年11月底之后，车房易购公司没有工作人员在售楼处现场。鲁某某和何某于2016年12月6日、12月16日购买房产，不是我方工作人员带着去的，该业务是车房易购公司的会员介绍购买的，车房易购公司工作人员打电话告知金汇房产公司有两个客户到金汇房产公司处买房。金汇房产公司主张，涉案七套房产的业主都不是车房易购公司带到售楼处买房的，其中一套房产的业主罗某某签合同的时候，车房易购公司工作人员还在现场，但该业主也不是车房易购公司提供销售代理服务的。根据金汇房产公司一审提交的材料，黄某某、罗某某、张某某、崔洪忠、杨某某、鲁某某、何某七人签署《房屋认购协议书》的时间分别为2016年9月25日、10月20日、10月30日、11月24日、11月27日、12月6日、12月16日；签署《预售商品房买卖合同》的时间分别为2017年2月7日、2016年10月31日、2017年1月18日、2017年1月18日、2017年3月9日、2017年1月18日、2017年2月7日；支付首期款的时间分别为2017年2月7日、2016年10月27日、2016年11月29日、2016年12月24日、2017年3月9日、2016年12月13日、2017年2月7日，首期款均已达到30%。罗某某购买房产的签约金额为743015元。本院认为，涉案《项目策划顾问及代理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方约定，车房易购公司的义务包括：须根据金汇房产公司要求派驻销售人员不少于2-3名，对每一个物业单位的销售代理职责在购房客户交付首期款、签署正式买卖合同并协助催促客户提供银行按揭手续，在金汇房产公司与客户正式签署《商品房买卖合同》之前车房易购公司以代理人身份与客户直接签署《认购书》。关于车房易购公司退场时间，双方确认对车房易购公司退场事宜没有进行书面交接，金汇房产公司主张车房易购公司于2016年11月1日撤场，车房易购公司主张其于2016年11月底撤场。本院认为，合同履行期间，车房易购公司需派驻销售人员，可以举证证明该公司何时撤场，因此，其对该事实应承担举证责任。车房易购公司没有举证证实其于11月底撤场的事实，应承担不利的法律后果，故本院对金汇房产公司的主张予以采信，即认定车房易购公司于2016年11月1日撤场。合同约定“金汇华庭”房产项目委托车房易购公司作为独家项目策划和独家销售代理商，自车房易购公司进场后完成的所有交易均计入车房易购公司销售业绩、计算代理佣金。涉案七套房产中，其中一套房产的业主罗某某签署《预售商品房买卖合同》及支付首期款的时间在车房易购公司代理销售涉案合同约定的房产期间，且该套房产所付首期款已达到30%，因此，金汇房产公司应依约向车房易购公司支付代理佣金，计44580.90元（743015元×6%）。金汇房产公司拖欠车房易购公司代理佣金，应支付违约金。合同约定，金汇房产公司拖欠代理佣金30日以上，须承担欠付代理佣金数额每日千分之一的违约金。该违约金标准过高，应予以调整，本院确定按年利率24%的标准计算，从2016年12月1日起计至付清款项之日止。其余六套房产的业主签署《预售商品房买卖合同》及支付首期款的时间在车房易购公司撤场之后，车房易购公司未完成代理销售义务，其要求金汇房产公司支付销售该六套房产的佣金，没有依据，本院不予支持。一审判决认定事实部分有误，适用法律亦有不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2017）粤0307民初13355号民事判决；二、被上诉人惠州金汇房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市车房易购科技有限公司支付代理佣金44580.90元及违约金（违约金按年利率24%的标准计算，从2016年12月1日起计至付清款项之日止）；三、驳回上诉人深圳市车房易购科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7358元，由上诉人深圳市车房易购科技有限公司负担6254元，由被上诉人惠州金汇房产开发有限公司负担1104元。二审案件受理费6458.15元，由上诉人深圳市车房易购科技有限公司负担5489元，由被上诉人惠州金汇房产开发有限公司负担969.15元。本判决为终审判决。审判长 曹  启  选审判员 王    勇审判员 林  高  峰二〇一九年一月十日书记员 刘丽舒(兼)