甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘06民终29号 上诉人（原审被告）：甘肃凯帝斯电梯工程有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区新能源装备制造产业园。 法定代表人：赵鑫，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹永峰，甘肃纵横律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：武威赢天置地房地产开发有限公司。住所地甘肃省武威市凉州区新能源装备制造产业园**。 法定代表人：赵军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武得富，该公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：刘小珍，女，1972年6月3日出生，汉族，住甘肃省武威市。 上诉人甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司因与被上诉人刘小珍房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初8622号民事判决，本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人甘肃凯帝斯电梯工程有限公司的委托诉讼代理人曹永峰、武威赢天置地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武得富，被上诉人刘小珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 甘肃凯帝斯电梯工程有限公司上诉请求：1.撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初8622号民事判决；2.请求判决甘肃凯帝斯电梯工程有限公司不承担退还刘小珍定金10万元占用期间的利息；3.请求判决甘肃凯帝斯电梯工程有限公司不承担对武威赢天置地房地产开发有限公司赔偿刘小珍损失10万元的连带责任。事实与理由：1.原审认定甘肃凯帝斯电梯工程有限公司代理武威赢天置地房地产开发有限公司销售房屋事实错误。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司在2018年年初组织本单位职工在武威赢天置地房地产开发有限公司团购住房，为争取团购优惠收取刘小珍购房押金10万元。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司将团购购房名单提供给武威赢天置地房地产开发有限公司。武威赢天置地房地产开发有限公司通知刘小珍订立合同时，刘小珍未与武威赢天置地房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，放弃团购房屋。一审认定甘肃凯帝斯电梯工程有限公司代理武威赢天置地房地产开发有限公司销售房屋事实错误。2.一审认定甘肃凯帝斯电梯工程有限公司收取刘小珍10万元购房押金定性为定金错误。刘小珍向甘肃凯帝斯电梯工程有限公司交付的10万元收据上注明是购房押金，根据法律规定，没有约定定金性质，一审法院认定为定金错误，3.一审判决由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司按年利率24%承担利息不当。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司接受刘小珍10万元购房押金后，将刘小珍作为团购客户将名单报给武威赢天置地房地产开发有限公司，但在楼房开盘后，武威赢天置地房地产开发有限公司通知刘小珍订立购房合同，刘小珍没有回应，放弃与武威赢天置地房地产开发有限公司订立购房合同权利，甘肃凯帝斯电梯工程有限公司没有过错，甘肃凯帝斯电梯工程有限公司负有退还购房押金10万元义务，一审判决甘肃凯帝斯电梯工程有限公司按年利率24%承担利息没有法律依据。且超过刘小珍对利息的诉讼请求范围。4.甘肃凯帝斯电梯工程有限公司与武威赢天置地房地产开发有限公司承担连带责任错误。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司与武威赢天置地房地产开发有限公司系不同法人，独立承担民事责任，一审判决相互承担连带责任错误。 刘小珍辩称，1.甘肃凯帝斯电梯工程有限公司的执行董事兼总经理赵军系武威赢天置地房地产开发有限公司股东并担任监事。两公司系关联公司，甘肃凯帝斯电梯工程有限公司以其名义购买销售武威赢天置地房地产开发有限公司开发尚城华府房屋，向刘小珍收取10万元定金时，刘小珍有理由相信凯帝斯电梯工程有限公司有权代理武威赢天置地房地产开发有限公司销售房屋。武威赢天置地房地产开发有限公司出具的定房审批表认可收到刘小珍交付10万元为定金。一审认定甘肃凯帝斯电梯工程有限公司与武威赢天置地房地产开发有限公司存在隐名代理关系正确。2.一审认定甘肃凯帝斯电梯工程有限公司收取刘小珍10万元为定金，由武威赢天置地房地产开发有限公司向刘小珍出具尚城华府定房审批表证实，一审认定甘肃凯帝斯电梯工程有限公司收取刘小珍10万元为定金正确。3.武威赢天置地房地产开发有限公司未经刘小珍同意调整定购房屋价格，并将刘小珍定购房屋出售他人的行为构成违约，其行为表明不履行其与刘小珍之间的购房合同，一审判决赔偿定金并按年利率24%利息损失正确。4.武威赢天置地房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证时，甘肃凯帝斯电梯工程有限公司代理销售房屋，约定承担连带赔偿责任。 武威赢天置地房地产开发有限公司述称，对甘肃凯帝斯电梯工程有限公司的上诉请求及事实理由予以认可。 武威赢天置地房地产开发有限公司上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初8622号民事判决，驳回刘小珍对武威赢天置地房地产开发有限公司的诉讼请求。事实及理由：1、武威赢天置地房地产开发有限公司与刘小珍不存在合同关系，又没有其他法律关系，武威赢天置地房地产开发有限公司也未收取刘小珍的房款，刘小珍起诉将武威赢天置地房地产开发有限公司列为被告错误。2、刘小珍参加甘肃凯帝斯电梯工程有限公司向武威赢天置地房地产开发有限公司团购房屋，享受优惠，必然受到时效约束，武威赢天置地房地产开发有限公司通知刘小珍签订购房合同时，刘小珍明确拒绝签订合同，武威赢天置地房地产开发有限公司和刘小珍也未形成买卖合同，武威赢天置地房地产开发有限公司没有理由承担责任，一审法院认为甘肃凯帝斯电梯工程有限公司与武威赢天置地房地产开发有限公司形成隐名代理关系认定错误，刘小珍交纳的购房款仍在甘肃凯帝斯电梯工程有限公司保存，因此应由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司返还购房款。3、一审判决适用定金罚则错误。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司收取的是购房款，不是定金。武威赢天置地房地产开发有限公司没有收取，由武威赢天置地房地产开发有限公司按定金罚则赔偿刘小珍损失错误。4.一审判决由武威赢天置地房地产开发有限公司承担本案诉讼代理费没有法律事实和依据。 刘小珍辩称，1.甘肃凯帝斯电梯工程有限公司代理武威赢天置地房地产开发有限公司销售房屋，刘小珍与武威赢天置地房地产开发有限公司存在房屋买卖关系，武威赢天置地房地产开发有限公司是适格被告。2.武威赢天置地房地产开发有限公司无视刘小珍定购房屋的事实，未经刘小珍同意随意涨价，并将刘小珍定购房屋出售，武威赢天置地房地产开发有限公司的行为表明不履行与刘小珍之间的房屋买卖合同，构成违约，一审判决武威赢天置地房地产开发有限公司承担违约赔偿责任正确。3.武威赢天置地房地产开发有限公司出具的定房审批表证实，武威赢天置地房地产开发有限公司已收到刘小珍购房定金10万元，一审以双倍返还定金确定赔偿刘小珍损失是正确的。4.刘小珍在本案中委托代理律师产生费用系武威赢天置地房地产开发有限公司违约造成的直接损失，武威赢天置地房地产开发有限公司应当承担。 甘肃凯帝斯电梯工程有限公司述称，同意武威赢天置地房地产开发有限公司上诉请求及事实理由。 刘小珍向一审法院起诉请求：1.甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司继续履行合同，交付刘小珍购买的位于武威市凉州区天颐大道凯帝斯尚府2号楼7层东单元西户面积为143.86平方米楼房一套；2.武威赢天置地房地产开发有限公司无条件接受刘小珍交付的购房款504212元。审理中，刘小珍变更诉讼请求为：1、请求解除双方之间的买卖合同关系；2、双倍返还定金20万元；3、要求赔偿给刘小珍造成的经济损失229390元（其中房屋差价损失215790元、10万元定金利息3600元、诉讼代理费10000元）；4、诉讼费用由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月14日，刘小珍通过甘肃凯帝斯电梯工程有限公司购买凯帝斯尚府2号楼7层东单元西户面积为143.86平方米楼房一套，单价每平方米4200元，并向该公司交纳购房款10万元。2018年6月15日，凯帝斯尚府营销中心向刘小珍发送了信息，通知刘小珍于2018年6月18日前签约办理预定的房屋，并告知若因个人原因错过办理时间，房源将不予保留另行出售。刘小珍于2018年6月15日到该公司售房部签约时，武威赢天置地房地产开发有限公司售房部在审批表中注明的房屋门牌号及面积与交纳付款收据上的一致外，计算的价格为每平方米4724.08元，定金为10万元。特殊约定事项注明，“该客户为团购客户，原开盘单价为4890元／㎡，享受交一万抵两万优惠，并享受一次性付款98折优惠后单价为4724.08元／㎡，除此之外，再不享受任何优惠”。刘小珍要求武威赢天置地房地产开发有限公司按预交房款时约定的4200元／㎡签订购房合同未果，且甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司均拒收刘小珍交纳房屋余款504212元。刘小珍遂诉至法院并主张上述诉讼请求。另查明，武威赢天置地房地产开发有限公司与甘肃凯帝斯电梯工程有限公司系关联公司，武威赢天置地房地产开发有限公司认可刘小珍系其团购客户的行为证实，武威赢天置地房地产开发有限公司对甘肃凯帝斯电梯工程有限公司代理销售房屋的行为表示认可。另查明，刘小珍预约的房屋被武威赢天置地房地产开发有限公司售予他人。 一审法院认为，刘小珍与甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司因团购房屋形成商品房销售预售签约意向，商品房销售预售意向是房屋买卖活动中较为常见的一种契约。它是商品房买卖合同之前所形成的一种意向契约，是双方对买卖商品房有关事宜进行初步法律确认的一种凭证.其内容一般包括双方名称、购房价款及面积、购房款的交付、正式合同的期限等。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，刘小珍通过甘肃凯帝斯电梯工程有限公司购买武威赢天置地房地产开发有限公司开发楼盘的房屋，刘小珍与武威赢天置地房地产开发有限公司之间以将来签订本约为内容的预约，则应对其本约的行为进行强制，属负担行为，若因预约一方当事人拒不签订本约合同而造成损失的，另一方有权基于信赖利益请求对方承担赔偿责任。由于武威赢天置地房地产开发有限公司就刘小珍所选中的房屋进行价格调整时，未经刘小珍同意，其行为违反约定的房屋面积价款4200元／㎡调整为4724.08元／㎡，导致本约合同未能成立，也导致刘小珍不能获得依照约定享受优惠，且失去商品房溢价前的市场利益。所以，武威赢天置地房地产开发有限公司应当对自己的恶意磋商行为向刘小珍承担违约责任。武威赢天置地房地产开发有限公司承担双倍返还定金的赔偿责任，并参照民间借贷年利率24%计付利息至本金付清之日止。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司作为武威赢天置地房地产开发有限公司的代理人代理武威赢天置地房地产开发有限公司收取购房款10万元。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司在庭审中认可刘小珍交纳的定金仍由其保存。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司明知赢天置地房地产开发有限公司未取得预售许可证，未开盘销售的情况下代理武威赢天置地房地产开发有限公司销售房屋，甘肃凯帝斯电梯工程有限公司与武威赢天置地房地产开发有限公司形成隐名代理关系。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司应承担连带责任。刘小珍关于解除双方之间的买卖合同关系之请求，因刘小珍与甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司之间仅为预约合同，在本约合同未能成立时，预约合同已经失去效力，且开发公司已将诉争房屋售予他人，不存在再行解除合同之诉。刘小珍关于甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司双倍返还定金20万元之请求，于法有据，予以支持。刘小珍要求甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司赔偿给刘小珍造成的经济损失之请求，因刘小珍与甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司之间属于预约购房合同，且本约合同未能成立，其关于甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司承担房屋涨价的差额损失属于预期可得利益，不予支持。诉讼代理费属于武威赢天置地房地产开发有限公司违约所致的直接经济损失，故由该公司承担。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司关于刘小珍未能签订购房本约合同是刘小珍未能在指定期限到售房部认购而导致之辩解，与事实不符，不予采纳。武威赢天置地房地产开发有限公司关于其单位与刘小珍没有合同关系，不承担责任之辩解，因武威赢天置地房地产开发有限公司擅自提高价格，致使本约合同不能签订，故对刘小珍未能签订本约合同承担相应的违约责任，其辩解不能成立。但武威赢天置地房地产开发有限公司与原告没有签订本约合同，甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司不存在一房二卖行为，故按定金罚则承担赔偿损失责任。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决：一、甘肃凯帝斯电梯工程有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告刘小珍定金10万元，并支付占用期间利息，利息从定金交付之日起按年利率24%计付利息至本金付清之日止。二、武威赢天置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日赔偿刘小珍损失10万元；三、武威赢天置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性赔偿刘小珍诉讼代理费10000元。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司对上述款项互负连带责任。四、驳回刘小珍的其他诉讼请求。案件受理费9850元，减半收取4925元，由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司承担。 二审期间，双方当事人均未向法庭提交证据。 二审认定事实与一审认定事实相一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司的工商登记，甘肃凯帝斯电梯工程有限公司的执行董事兼总经理赵军系武威赢天置地房地产开发有限公司股东并担任监事，两公司系关联公司。甘肃凯帝斯电梯工程有限公司以团购方式购买销售武威赢天置地房地产开发有限公司开发尚城华府房屋，向刘小珍收取10万元定金后，武威赢天置地房地产开发有限公司在定房审批表认明确记载刘小珍交付10万元款项为定金。一审认定甘肃凯帝斯电梯工程有限公司与武威赢天置地房地产开发有限公司存在隐名代理关系并无不当。武威赢天置地房地产开发有限公司未经刘小珍同意调整定购房屋价格，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，武威赢天置地房地产开发有限公司违反协议内容，应当承担违约责任。刘小珍可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求武威赢天置地房地产开发有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审期间，刘小珍提出由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司返还已付购房款及利息，但一审法院判决由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司按按年利率24%计付利息不符合法律规定，应当以同期银行贷款利率支付利息。武威赢天置地房地产开发有限公司通过认购等方式向刘小珍收受定金作为订立商品房买卖合同担保，因武威赢天置地房地产开发有限公司一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定，刘小珍交付款项按定金规定处理；甘肃凯帝斯电梯工程有限公司因与武威赢天置地房地产开发有限公司向刘小珍销售房屋，形成房屋买卖关系，武威赢天置地房地产开发有限公司是适格本案被告。武威赢天置地房地产开发有限公司违约造成刘小珍在本案中产生委托代理律师费用，也系实际损失，应予承担。 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但对利息利率予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初8622号民事判决第二、三、四项； 二、变更甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初8622号民事判决第一项为：甘肃凯帝斯电梯工程有限公司于本判决生效之日起10日内退还刘小珍定金10万元，并支付占用期间利息，利息从定金交付之日起按同期银行贷款利率计付利息至本金付清之日止。 ???一审案件受理费9850元，减半收取4925元，由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司、武威赢天置地房地产开发有限公司承担。二审案件受理费4800元，由甘肃凯帝斯电梯工程有限公司负担2300元、武威赢天置地房地产开发有限公司负担2500元。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  张宗鹏 审判员  蒋辉明 二〇一九年一月二十三日 书记员  黄 蕊