四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终11105号 上诉人（原审被告）：詹云忠，男，1957年3月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：熊明娟，四川品森律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张正英，女，1956年5月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：熊明娟，四川品森律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：詹朝川，男，1987年5月21日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：熊明娟，四川品森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王昕怡，女，1991年10月28日出生，汉族，住四川省广元市元坝区。 委托诉讼代理人：李君，四川山皆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜冰英，四川山皆律师事务所律师。 原审第三人：四川瀚华小额贷款有限公司，住所地成都市锦江区人民南路二段**仁恒置地广场写字楼****。 法定代表人：罗小波。 委托诉讼代理人：白海，男，1985年12月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人詹云忠、张正英、詹朝川因与被上诉人王昕怡、原审第三人四川瀚华小额贷款有限公司（以下简称瀚华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 詹云忠、张正英、詹朝川上诉请求：一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1975号民事判决；二、一、二审诉讼费用由王昕怡承担。主要事实与理由。1、一审法院认定事实不清，在明知王昕怡无购房资格的情况下，而未对其购房资格等事项进行审查；2、一审法院未对案涉房屋系詹云忠、张正英唯一住房事实进行审查；3、一审法院未对王昕怡的违约事实进行审查；4、一审法院仅凭詹云忠、张正英签字按手印及与银行工作人员合影，认定詹云忠、张正英具有出卖房屋的意思表示，属认定事实错误；5、一审法院超出案件审理范围，不应将詹云忠、张正英与瀚华公司的《借款合同》进行审查，并对该借款纠纷进行处理；6、一审法院适用法律不当，不应适用合同法第六十条、第一百零七条规定，而应根据本案事实适用相应法律规定。故请求二审法院进行改判。 王昕怡答辩称，1、王昕怡自2015年在成都范围内购买社保至今，根据现行购房政策，其具有购房资格；2、案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示，一审法院依职权至邮政储蓄银行猛追湾支行确认了买卖合同真实有效，也核对了詹云忠、张正英签合同时的照片，并且在买卖合同签订过程中，詹云忠、张正英及其子詹朝川多次与王昕怡进行沟通；3、王昕怡已根据2017年11月20日《房屋买卖合同》约定支付购房首付款19万元，不存在詹云忠、张正英所述未按照合同约定足额支付款项；4、一审中王昕怡申请追加了瀚华公司为第三人参加诉讼，一审判决由王昕怡向瀚华公司支付抵押款项已解决履行不能的问题，程序合法且使用法律正确；5、案涉房屋买卖合同真实有效，系双方真实意思表示，双方应遵循诚实信用原则，全面履行约定的义务。王昕怡不存在任何过错，现因詹云忠、张正英违约行为导致王昕怡至今没有住房，且在案涉合同签订过程中，均由詹云忠、张正英其子詹朝川参与，案涉房屋系詹云忠、张正英养老唯一住房，该理由不构成违反合同相关约定的理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回詹云忠、张正英、詹朝川的上诉请求，维持原判。 瀚华公司答辩称，瀚华公司对案涉房屋享有抵押权，无论王昕怡还是詹云忠、张正英归还借款，瀚华公司均予以认可，并同意解除案涉房屋抵押。 王昕怡向一审法院提出诉讼请求：一、判令詹云忠、张正英、詹朝川继续履行与王昕怡签订的《成都市存量房屋买卖合同》，向瀚华公司办理提前还贷结按手续，并向王昕怡办理新都区大丰街道南丰大道东二巷18号鲜花大院3-3幢13层5号房屋（权0361081）过户登记；二、判令詹云忠、张正英、詹朝川承担违约责任向王昕怡支付违约金(按照合同约定以房屋总价款470000为基数以每日5‰从2018年1月17日计算至实际履行之日止)；三、判令詹云忠、张正英、詹朝川承担佣金9400元；四、判令詹云忠、张正英、詹朝川赔偿律师费12000元；五、案件诉讼费、保全费由詹云忠、张正英、詹朝川承担。 各方当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，一审法院组织各方进行了证据交换和质证。对各方当事人真实性无异议的《成都市存量房买卖合同》及补充协议、《收条》、《业务回执》、《收款收据发票》、《履约通知书》、挂号信函收据、微信聊天截图、不动产登记证明等证据，一审法院予以采信并在卷予以佐证。在庭审后，法庭前往中国邮政储蓄银行猛追湾支行进行核实对比，王昕怡提交的《房屋买卖合同（贷款购房专用）》、《房屋出售人声明》、贷款签约照片与银行存档的原件一致，因此对上述证据真实性予以采信。其余证据与本案无关或形式不合法，一审法院不予采信。经审理认定事实如下：詹云忠、张正英系夫妻关系，詹朝川系二人之子。2017年11月14日，王昕怡与詹云忠、张正英及案外人成都众诚房产经纪有限公司（以下简称众诚公司）签订《成都市存量房买卖合同》（编号1790127，以下简称合同）及《关于买卖合同编号1790127的补充协议》（以下简称补充协议）。合同约定由王昕怡购买詹云忠、张正英所有的位于新都区大丰街道南丰大道东二巷18号3栋3单元13层5号房屋（权0361081，以下简称案涉房屋）。合同第4条约定“该房屋按套转让，成交价为470000元”；第5条付款方式约定：“1）定金交付（定金可抵扣房款）：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元。定金托管按下列第①方式执行。①该定金（或其中一部分）在卖方签收后交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据，经纪方托管之定金5000元将作为该房屋的物业交割保证金。2）房款支付。除定金以外的购房款按以下第②方式执行。……②买卖双方自行交接房款（由该交接方式所产生的任何正义和纠纷均由买卖双方自行承担），按下列B方式执行……B.按揭贷款方式支付房款:过户递件完成后当日内，买方将首付款150000元交付给卖方，剩余房款270000元由放贷银行直接支付给卖方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买房补足差额；”第6条约定房屋交易所涉及的税费由买方承担。第16条约定“……买方同意在本合同签订当日向经纪方支付佣金9400元……”；第18条约定“卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件、取件、交房或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方需退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。……”；补充协议第二条约定“……卖方同意买方支付的定金50000元托管至经纪方，经纪方给卖方开定金托管收据……”；第3条约定“在签订合同当日，该房屋为按揭状态，买方同意贷款审批通过后于卖方还款当日支付首付款用于卖方结清银行按揭，具体金额以卖方预约为准，若买方首付款不足以结清卖方银行按揭，卖方同意找齐差额……”；第4条约定“……任意一方违约，均由违约方承担上述《房屋买卖合同》中约定的经纪方佣金……”。上述两份合同均由詹朝川代詹云忠、张正英签字。 同日，王昕怡支付20000元，该款项由经纪方众诚公司收取并出具收条。2017年12月3日，王昕怡将170000元汇入詹云忠的建行账户。同日，詹云忠出具《收条》，载明：“今收到王昕怡(公民身份证号：5108111991××××××××)购房定金190000。此首付款包括购房定金，此首付款只用于结清房屋尾款所用，不能用做他用。……”。詹朝川当庭确认，落款部分签字系詹云忠所签。 2018年1月17日，王昕怡通过邮寄方式发出《履约通知书》，催促詹云忠、张正英“1.《房屋买卖合同》合法有效，你应当在2018年1月30日前按照合同约定办理该房屋贷款结清手续及办理房屋过户给买方的手续；2.如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照合同第18条约定，我有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，追究你相应的违约责任”。2018年1月29日，王昕怡通过微信向詹朝川发送催告信息，催促其在3个工作日内办理还贷事宜等内容。詹朝川回复“我就是喊你们来解约的嘛”。 另查明，2017年11月13日，王昕怡向经纪方众诚公司支付佣金5000元。2017年11月20日，王昕怡、詹云忠、张正英前往中国邮政储蓄银行股份有限公司猛追湾支行办理王昕怡贷款事宜，詹云忠、张正英在《房屋出售人声明》、《房屋买卖合同（贷款购房专用）》上签字按手印，王昕怡、詹云忠、张正英三人分别与办理贷款的工作人员合影。其中《房屋买卖合同（贷款购房专用）》载明王昕怡一次性支付詹云忠、张正英购房首付款（含定金）190000元，首付款之外的款项280000通过银行住房按揭贷款方式支付。 再查明，詹云忠与瀚华公司签订了《借款合同》，约定詹云忠以案涉房屋作为抵押向瀚华公司借款220000元，并办理了抵押登记。截至2018年4月10日，詹云忠尚欠瀚华公司本金173853.09元、相应利息以及提前还款的违约金7000元。 一审庭审中，王昕怡主张继续履行合同，其愿意将购房尾款中的部分用于代替詹云忠、张正英向瀚华公司偿还案涉房屋按揭贷款，并将扣除瀚华公司还款后剩余房款一次性支付给詹云忠、张正英。 一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规有关效力性禁止性规定，故应属合法、有效，双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行己方义务。本案争议焦点为：一、合同效力问题；二、在合同履行过程中双方是否存在违约行为的问题；三、违约责任的承担问题。一审法院对本案争议焦点分述如下： 一、关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，买卖合同是否无效只能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判断，不能以有无处分权主张。故一审法院对詹云忠、张正英、詹朝川主张合同无效不予支持。至于詹朝川是否有处分权的问题，一审庭审中，虽各方当事人均认可在合同和补充协议上签字的均系詹朝川，但在定金收条上有詹云忠本人签名，在王昕怡办理银行按揭贷款时，詹云忠、张正英还一同前往银行配合。从事实上讲，詹云忠、张正英不但并非对卖房事宜不知情，还对收取定金、办理贷款等事项进行积极配合。故詹朝川并非无权处分，其代替詹云忠、张正英在合同及补充协议上签名视为代理行为，合同及补充协议的相对方为王昕怡和詹云忠、张正英。 二、违约主体问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，王昕怡的义务为1.合同签订当日支付定金50000元；2.詹云忠、张正英还款当日，王昕怡将首付款150000元交付给詹云忠、张正英用于结清银行按揭；3.剩余房款270000元由银行直接支付给詹云忠、张正英。詹云忠、张正英的合同义务为结清按揭款、配合案涉房屋过户、交付房屋等。王昕怡于2017年12月3日前即向詹云忠、张正英支付定金和首付款共计190000元，且詹云忠出具《收条》载明包含定金，一审法院对詹云忠、张正英主张王昕怡未足额支付定金不予支持。故王昕怡已经按照合同约定履行了相应义务，詹云忠、张正英应当将案涉房屋的相应贷款本息予以结清，但二人至今未结清。詹朝川在2018年1月29日王昕怡发送催告信息后作出了解除合同的意思表示。综上，本案违约方系詹云忠、张正英。 三、违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王昕怡要求继续履行合同，且在庭审中陈述愿意一次性替代詹云忠偿还关于案涉房屋在瀚华公司的贷款，瀚华公司也同意在清偿贷款后配合注销案涉房屋抵押登记。一审法院根据本案双方当事人实际履行情况，从维护市场经济条件下交易安全和契约稳定的角度出发，对王昕怡提出的继续履行的诉请予以支持。关于违约金的问题。合同继续履行后，王昕怡并无较大损失，因此一审法院对王昕怡主张的违约金进行调整，酌定为10000元。对于王昕怡主张的佣金，根据合同第18条约定，卖房违约承担佣金的情形的前提是导致合同解除，本案系合同继续履行，不符合该约定，一审法院不予支持。对于王昕怡主张的律师费无法律依据，且违约金即具有填补损害的功能，故一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王昕怡在判决生效之日起三十日内代詹云忠、张正英向瀚华公司清偿关于新都区大丰街道南丰大道东二巷18号鲜花大院3-3幢13层5号房屋的贷款本息以及违约金（贷款本息、违约金按照詹云忠、张正英与瀚华公司签订的借款合同计算，具体偿还金额以还款当日瀚华公司结算为准）；二、詹云忠、张正英、瀚华公司在王昕怡清偿完上述费用后三十日内办理注销新都区大丰街道南丰大道东二巷18号鲜花大院3-3幢13层5号房屋抵押登记；三、詹云忠、张正英在注销抵押登记之日起十日内协助王昕怡办理新都区大丰街道南丰大道东二巷18号鲜花大院3-3幢13层5号房屋的产权转移手续；四、王昕怡在过户当日向詹云忠、张正英支付剩余购房款（剩余购房款以总房价款470000元扣除王昕怡已支付的190000元、扣除王昕怡向瀚华公司支付的按揭贷款本息、违约金）；五、詹云忠、张正英于判决生效之日起十五日内向王昕怡支付违约金10000元；六、驳回王昕怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取755元、保全费4175元，共计4930元，由王昕怡负担930元，詹云忠、张正英负担4000元。 二审中，詹云忠、张正英、詹朝川提交如下证据：1、詹朝川与中介公司工作人员短信聊天截图，拟证明王昕怡未依约向詹云忠、张正英、詹朝川支付定金；2、詹朝川与瀚华公司工作人员，以及与王昕怡之间的微信截图。拟证明王昕怡所支付的首付款不足以清偿案涉房屋贷款，且王昕怡不同意补齐差价结清按揭款，违约在先。王昕怡、瀚华公司对前述证据真实性均予以认可，但王昕怡对于詹云忠、张正英、詹朝川所主张的证明目的，不予认可。 本院经审理查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审判决认定詹云忠、张正英出卖案涉房屋意思表示真实的结论是否正确；2、詹云忠、张正英、詹朝川认为案涉合同履行中王昕怡存在违约行为的主张是否成立。 首先，根据本案查明事实，虽然案涉合同均系由詹朝川代詹云忠、张正英签字，但根据后续合同履行过程中詹云忠本人在定金收条上签字，以及王昕怡办理银行按揭贷款时，詹云忠、张正英还一同前往银行配合的事实，詹云忠、张正英在二审中坚持声称对卖房事宜不知情的主张，显然违背一般生活常理。一审判决认定案涉合同成立并生效，合同及补充协议的相对方为王昕怡和詹云忠、张正英结论正确，本院依法予以维持。 其次，根据合同约定，王昕怡的义务为应于合同签订当日支付定金50000元，于詹云忠、张正英还款当日支付首付款150000元用于结清银行按揭。本案中，王昕怡于合同签订当日支付20000元，于2017年12月3日向詹云忠支付170000元。根据同一天詹云忠出具的《收条》载明内容，应视为詹云忠、张正英对于王昕怡已付定金及首付款的确认。对于詹云忠、张正英、詹朝川上诉认为王昕怡所支付的首付款不足以清偿案涉房屋贷款，且王昕怡不同意补齐差价结清按揭款存在违约的主张，与案涉合同中“若卖方首付款不足以结清卖方银行按揭，卖方同意补差价”的约定内容不符，本院依法不予支持。 另，关于本案追加瀚华公司作为案件第三人问题。因本案中王昕怡替代詹云忠偿还关于案涉房屋在瀚华公司的贷款，瀚华公司也同意在贷款获得清偿后配合注销案涉房屋抵押登记，因此一审法院根据案涉合同约定及实际履行情况，从维护市场经济条件下交易安全和契约稳定的角度，判令王昕怡代詹云忠、张正英向瀚华公司清偿案涉房屋贷款本息以及违约金的结论并无不当，本院依法予以确认。 综上，詹云忠、张正英、詹朝川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1510元，由詹云忠、张正英、詹朝川负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  夏伟 审判员  龚耘 二〇一八年十一月八日 书记员  马莉