湖南省衡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0421民初1711号 原告（反诉被告）：沙县创晨贸易有限公司，住所地：福建省沙县沙阳乐园国安假日度假村绮霞苑R52-b。 法定代表人：罗增福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林建立，男，1976年4月9日生，汉族，系该公司员工，户籍地福建省南安市，现住湖南省衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：刘时秀，湖南南舫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衡阳海博物业管理有限公司，住所地:湖南省衡阳县西渡镇清江北路蒸鼎国际小区。 法定代表人：曾文西，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申永强，湖南溥天律师事务所律师。 被告：三鼎地产，住所地：湖南省衡阳县。 法定代表人：潘光辉，该公司董事长。 诉讼代表人：三鼎地产管理人。 负责人：陈嘉锡，该管理人组长。 委托诉讼代理人：李鑫，该管理人工作人员。 原告沙县创晨贸易有限公司（以下简称创晨贸易）与被告衡阳海博物业管理有限公司（以下简称海博物业）、三鼎地产（以下简称三鼎地产）侵权责任纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行审理，被告海博物业于2018年9月6日向本院提起对原告创晨贸易的反诉，本院依法予以受理，并裁定转为普通程序，于2018年11月1日公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）创晨贸易的委托诉讼代理人林建立、刘时秀，被告（反诉原告）海博物业的法定代表人及其委托诉讼代理人申永强，被告三鼎地产的委托诉讼代理人李鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告创晨贸易向本院提出诉讼请求：1、判令被告海博物业停止对原告多处房产停水停电的违法行为，并道歉；2、判令被告海博物业赔偿原告因断水断电造成经营损失142380元及赔偿1582平方米门面至重新发租为止的全部租金，并退还之前暂交的物业费20000元；3、判令被告海博物业按2.4元每平方米收取物业费不合理，并退还不合理部分；4、判令被告三鼎地产尽快为原告办理交房手续，负责水电到户、门、窗、楼梯扶手、消防设施等基本设施安装到位达到住建房要求的交房条件，为原告办好产权证，并承担契税及维修基金的缴纳，承担交房之前的所有物业费；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年购买了蒸鼎国际小区2栋201和3栋201等5套门面，并多交了400多万元的办证相关费用（契税、维修基金等），2017年3月3日湖南省高级人民法院终审判决房子归属原告所有，衡阳县人民法院亦于2018年5月下发了执行裁定书。因被告三鼎地产及破产管理人一直推脱未能办理交房手续，至今房屋部分未达到交房条件（门、窗、楼梯扶手未安装，水电未到户）、消防验收也才几个月，亦不按执行裁定配合原告办理房产证。为减少公司损失，原告于2018年元月将2栋201号1582平方米的门面出租给汤琪经营健身房，原告向被告海博物业交纳20000元押金接水电用，但被告海博物业不允许原告安装水电，当原告欲从对面接水电进门面时，被告海博物业多次剪断水电，致使原告至今有二个季度的租金142380元未予收回。原告又于2018年7月8日将3栋201号300平方米的门面租给曹理辉经营医疗器械，因被告海博物业不同意供水供电，并无故断电导致工期一再延误。当原告在自己门面3栋201号东方爱婴早教中心借电时，被告海博物业对东方爱婴早教中心多次断电，导致原告现又面临退还曹理辉租金40000元的损失。为维护原告合法权益，故提起诉讼。 被告海博物业辩称：1、原告起诉二被告涉及二个法律关系，不能在同一案件一并处理；2、原告诉称购买5套门面房不是事实，而是6套门面；3、原告于2018年元月交纳的20000元是物业服务费，而非用于接水电；4、原告作为6套门面房的业主，应依法缴纳物业服务费，减去其已经缴纳的40000元，至今共欠物业服务费及违约金684538元；5、根据法律规定，原告作为业主应向被告申请办理装修许可手续后方可用电，原告未经许可私自接通水电，属非法用水用电，被告海博物业有权进行制止，由此产生的法律后果应由原告自行承担；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告三鼎地产辩称：1、原告的诉讼请求不是同一法律关系，不能一并处理；2、原告对被告三鼎地产的起诉属商品房买卖合同纠纷，已向湖南省高级人民法院提起诉讼，并已执行终结，现再次起诉属重复起诉；3、原告起诉所购房屋水电未到户不是事实，原告已于2013年接管涉案房屋，双方在原购房合同中未约定楼梯扶手及门窗的安装；4、原告要求被告三鼎地产支付所购门面的契税和维修基金没有事实及法律依据，根据购房合同的约定，房屋的契税和维修基金应由买受人承担；5、三鼎地产目前已破产，原告在2015年11月25日申报债权时，已将契税、维修基金357万元作为债权申报，应按破产债权的规定清偿；6、原告应在接收房屋之日起交纳物业服务费，即使未接收之前应由三鼎地产承担，亦是由物业管理企业向破产管理人申报债权；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告（被告）海博物业向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告创晨贸易向反诉原告支付物业服务费526568元及违约金157970元，共计684538元；2、本诉及反诉费用由反诉被告创晨贸易负担。 反诉被告创晨贸易辩称，被告三鼎地产开发涉案房屋直至2018年才达到交房条件，反诉被告在此之前也未实际收房，反诉原告要求反诉被告交纳收房之前的物业费没有事实及法律依据，请法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告创晨贸易为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据： 1、湖南省高级人民法院第（2017）湘民终4号民事判决书，拟证明：（1）蒸鼎国际小区2栋的201室房屋所有权为原告所有；（2）原告共付给被告三鼎地产的购房款为2310万元，扣除蒸鼎国际小区1、2、3栋的201室、304室及1栋的103、105共8套房屋的共计购房款1857.087万元，根据双方约定，剩余452.9130万元用于支付购房所需的相关税费；（3）被告三鼎地产应当依约定为原告交纳房屋契税、房屋维修公基金等； 2、工作联系函及照片，拟证明：（1）、证明原告多次向被告三鼎地产催促代为交纳蒸鼎国际小区1、2、3栋的201室、304室及1栋的103、105共8套房屋相关办证费用契税、维修基金、物业费等；（2）三鼎地产在2018年前一直未交房； 3、房屋买卖合同，拟证明：（1）被告三鼎地产应按房屋买卖合同第8条约定在2013年6月30日前通过商品房经综合验收合格并交房；（2）合同第14条约定交房的条件之一是“房屋交付使用时，水电达到使用条件”； 4、物业费缴费收据，拟证明原告于2018年1月25日向被告海博物业额外交纳2栋201室20000元物业管理费； 5、租赁合同、照片、授权委托书、身份证复印件、微信转账记录、接处警案件登记表，拟证明原告将蒸鼎国际小区1栋201房屋出租给汤琪，为期三年，但因被告海博物业多次无故切断承租人的用电，双方因此发生纠纷，导致原告与汤琪无法履行《租赁合同》，致使原告损失可期待的两个季度房屋租金142380元； 6、调查笔录及身份证复印件，拟证明：（1）原告所购买的蒸鼎国际小区2栋201室直至2018年2月份都未正常供电，未达到正常交房条件；（2）被告海博物业多次切断原告的2栋201室承租户汤琪的用电，汤琪无法正常装修营业，导致原告与汤琪无法继续履行双方签订的《租赁合同》； 7、证明，拟证明被告海博物业至今未与蒸鼎国际小区的业主签订物业服务合同，被告海博物业收取涉案房屋2.4元每平米的物业费没有法律依据。 被告海博物业支持其辩称意见及反诉请求，向本院提供了以下证据： 8、衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初字第43号民事判决书，拟证明原告于2012年12月购买了蒸鼎国际小区1栋201室等6套门面与房屋，三鼎公司已向原告交付房屋，原告并将上述房屋予以出租并收取租金等事实； 9、《前期物业委托合同》，证明三鼎地产与海博物业签订了前期管理委托合同，由海博物业对蒸鼎国际小区进行物业管理并收取物业管理费； 10、收据、收楼承诺书、房屋落宗面积分摊明细表，拟证明被告海博物业于2013年1月开始对蒸鼎国际小区业主按房屋面积收取物业管理费，截至2018年8月17日，反诉被告创晨贸易共应支付物业管理费及违约金684538元。 被告三鼎地产为支持辩称意见，向本院提供了以下证据： 11、商品房买卖合同，拟证明原告的第四项诉讼超出合同的约定，原告已按合同的约定接收房屋，应驳回原告第四项诉讼请求； 12、衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初第43号民事判决书，拟证明三鼎地产已按合同约定交付房屋，且未判决由三鼎地产缴纳契税、房屋维修基金，现原告又重复起诉，违反一事不再审原则，应驳回原告的诉讼请求； 13、衡阳县人民法院（2017）湘0421执721号执行裁定书、协助执行通知书、结案通知书，拟证明原告因房屋买卖合同发生的纠纷已经起诉，并进入执行阶段，现原告又起诉属重复起诉，应驳回其诉讼请求； 14、债权申报书、第三批债权核查书，拟证明原告已将房屋契税、维修基金申报债权，应驳回原告要求被告三鼎地产支付房屋契税、维修基金的诉讼请求。 经庭审质证，原告（反诉被告）的质证意见为：对证据8的真实性没有异议，对证明目的有异议，该判决书中仅明确原告占有了1栋的201室，未涉及2栋201室，虽然原告在上述案件中陈述被告已经交付原告使用和处置，但因未达到交房条件，原告未实际接收房屋;对证据9有异议，被告未提供原件，无法核实其真实性，且被告海博物业与三鼎地产签订《前期物业管理委托合同》未按法定程序进行招投标，严重损害了全体业主的合法权益，被告三鼎地产直至2018年才向原告交付房屋，亦应由被告三鼎地产承担交房之前的物业管理费用；对证据10有异议，收据及明细表未加盖公章，不符合证据的形式要件，而承诺书未附出具人的身份信息及购房合同，无法确定其关联性，且因被告三鼎地产未实现水电到户，涉案房屋不具备交房条件，亦未通知原告收房，在原告未接收房屋前，无需承担交纳物业管理费用的义务；对证据11、12的真实性无异议，但涉案房屋未达到交房条件，原告未予收房，且生效判决书亦确认交房时间；对证据13的真实性无异议，但与本案无关；对证据14的真实无异议，但破产管理人未对原告的债权予以认定。被告海博物业的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但只能证明2栋201室归原告所有；对证据2有异议，与被告海博物业之间的诉讼无关，且被告三鼎地产已经实际交房，原告并将房屋出租；对证据4无异议；对证据5有异议，收据属实，但不属额外收取，只是原告暂时补交部分所欠物业管理费用，原告一直未按标准交清物业管理费，且承租人亦未按规定办理装修许可证，被告海博物业因此对其进行断水断电，是合法履行管理行为，原告未取得租金的预期收益，与被告无关；对证据6有异议，两位证人未出庭作证，且与原告有经济利害关系；对证据7有异议，该份证明无经办人的签名，不符合证据的形式要件，另目前该小区未成立正式的业主委员会，因此未签订正式的物业管理合同，现被告海博物业根据前期的委托合同，仍继续为该小区提供物业管理服务并收取物业管理费用，符合权利义务一致性原则；未对证据12、13、14发表质证意见。被告三鼎地产的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但该判决书未确定原告多付款项用于交纳契税、维修基金，三鼎地产在破产清算过程中，原告已将多付款项申报债权，根据房屋买卖合同的约定，契税及维修基金应由买受人另行缴纳；对证据2有异议，不具备证据的合法性，而根据买卖合同的约定，只约定房屋应于2013年6月30日前交付，事实上原告也在2013年6月30日前接收了全部的房屋，另双方在合同中亦只约定水电到户，未约定其他安装门窗或楼梯扶手，原告只要按规定办理入户手续，完全可以用水用电；对证据3的证明目的有异议，涉案房屋已经在2013年年底办好每栋的总产权证，可以侧面证明房屋经综合验收合格，涉案房屋已经水电到户，原告只所以跟物业用水用电发生争议，是因为未按规定办理用水用电手续；认为证据4、5、6、7、8、9、10与被告三鼎地产无关，被告三鼎地产已按合同约定交付房屋，原告应承担交纳物业管理费用的义务。 本院认为，证据1、8、12、13系生效法律文书，应予以采信；证据3、11系《商品房买卖合同》，双方当事人自愿签订，并已实际履行，应予以采信；证据2属孤证，现被告不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；证据4系物业费收据，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据5，经庭审调查，双方陈述一致，能证实原告欲将涉案房屋出租给他人，因无法正常用水用电，双方为此发生纠纷，但租赁人未出庭作证，本院无法核实原告是否遭受损失，不能达到原告的证明目的，故不予采信；证据6系证人证言，证人未出庭作证接受法庭质询，不符合证据的形式要件，本院不予采信；证据7系蒸鼎国际小区委员会出具的证明，虽该主业委员会未与被告海博物业签订物业管理合同，但亦未与其他物业管理公司签订物业管理合同，被告海博物业事实上提供了物业服务，可以根据相关规定收取物业管理费用，故对该份证据不予采信；证据9系被告三鼎地产与海博物业签订《前期物业管理委托合同》，原告未提供证据证实三鼎地产委托海博物业进行前期物业管理违反了相关法律规定，且海博物业在签订合同之后至今仍持续提供物业管理服务，故对该份证据应予采信，原告应自接收房屋之日起按合同约定支付物业服务费用；证据10，根据上述采信的证据虽能确定被告海博物业为蒸鼎国际小区提供物业服务并收取管理费，但即使收据、收楼承诺书、明细表客观真实，也不能由此推出原告的具体收房时间，故对该组证据不予采信；证据14系原告出具的债权申报书与核查债权的报告，与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告三鼎地产于2008年6月4日成立，在开发蒸鼎国际小区房地产项目期间，与被告海博物业于2011年8月15日签订《前期物业管理委托合同》，约定由被告海博物业为蒸鼎国际小区业主提供服务，被告海博物业按住宅1.2元/月·平方米、商业物业2.4元/月·平方米标准收取物业管理费。原告创晨贸易与被告三鼎地产于2012年12月23日签订6份《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告三鼎地产开发的蒸鼎国际小区1期的1栋、2栋、3栋的201室、304室共6间房产；于2013年6月30日前交付等条款。因被告三鼎地产未及时交房与办理产权证，原告于2015年4月29日向衡阳市中级人民法院提起商品房买卖合同纠纷，该案经湖南省高级人民法院于2017年3月3日作出终审判决，确认了上述房产归原告所有，但未确认房产的具体交付时间。原告于2013年8月28日将1栋的201室、304室出租给他人经营。2018年年初，原告将2栋201室部分门面先行出租给他人经营东方爱婴早教中心，但因该间门面不能正常用水用电，导致租赁合同无法正常履行，原告于2018年1月25日向被告海博物业交纳物业管理费20000元后，东方爱婴早教中心正常用水用电。后原告又欲将2栋201室剩余部分出租给他人，被告海博物业以原告创晨贸易未交纳所欠物业费和未办理装修许可证为由，未供水供电，导致不能装修施工，双方为此多次发生纠纷，并向公安机关予以报案。 另查明，湖南省衡阳县人民法院于2016年3月21日以（2015）蒸民破字第1-3号民事裁定书裁定：宣告三鼎地产破产，管理人接管三鼎公司的财产。 对本案双方当事人的争议焦点及其所产生的法律后果，本院作如下认定： 一、关于本案被告三鼎地产是否是本案适格主体的问题。 原告主张，因被告海博物业在提供物业管理服务期间，未合理履行职责造成原告经济损失，要求被告海博物业承担赔偿责任，并退还多收取的物业管理费用；被告海博物业主张，原告长期欠交物业管理费，并未经许可进场装修，有权予以制止，且诉请要求原告交清物业管理费。本院认为，本案原告所在小区的业主委员会至今仍未与相关物业服务企业签订物业服务合同，但被告海博物业根据与被告三鼎地产签订的《前期物业管理委托合同》，仍为该小区提供物业管理服务，双方构成事实上的物业服务合同关系，故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）海博物业之间讼争的系一宗物业服务合同纠纷；而原告又在诉状中请求被告三鼎地产按《商品房买卖合同》的约定，为原告安装门窗、楼梯扶手、消防设施等基本设施，并交付房屋，本院认为该项诉讼请求属于房屋买卖合同纠纷，与物业服务合同纠纷不属同一法律关系，不能在本案中一并处理，经本院释明后，原告仍坚持一并主张，本院依法驳回原告的该项诉讼请求。关于原告要求被告三鼎地产为其支付契税和维修基金的诉讼请求，本院认为契税和维修基金是相关法律法规规定的强制性缴纳义务，而原告与被告三鼎地产又在《商品房买卖合同》中的约定该部分费用由买受人承担，现原告的该项主张已超出合同约定，至于原告主张的债权，其已向管理人申报债权，应通过破产程序予以清算，不能抵扣契税和维修基金，故原告所主张的契税和维修基金不属本案受理范围。综上所述，被告三鼎地产不是本案的适格主体，应驳回原告对被告三鼎地产的全部诉讼请求。 二、关于被告海博物业是否应向原告道歉、赔偿损失、退还物业管理费用及反诉被告是否应向反诉原告支付物业管理费用的问题。 原告主张，被告海博物业在进行物业管理期间多次违法对原告的房产装修期间断水断电，造成原告与他人签订的租赁合同，无法履行，应赔偿经济损失142380元及未能出租的租金；被告海博物业与被告三鼎地产签订的《前期物业管理委托合同》已经到期，现业主委员会未与被告海博物业签订物业管理合同，被告无权收取物业管理费，且按2.4元/月·平方米收取物业管理费，标准过高，应退还多交的物业管理费用及暂交的物业管理费20000元。被告辩称，因原告长期未交纳物业管理费，且将房产出租给他人，又未按正常程序办理装修许可证，被告有权予以制止，由此造成的后果应由原告自行承担，并要求交清所欠物业管理费。本院认为，根据《湖南省关于实施办法》的规定，物业服务企业只是接受业主的委托为全体业主提供服务，如海博物业认为原告欠交物业管理费损害了其合法权益，可通过司法途径予以救济，无权对业主的房产采取断水断电措施，已断水断电的应恢复供水供电，故原告要求被告海博物业停止断水断电的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；但原告未提供证据证实被告海博物业的行为侵害了其公司的人格权益，现诉请要求被告海博物业道歉，没有事实和法律依据，故不予支持。原告要求被告赔偿的经济损失142380元，实际上是租赁合同中约定的二个季度的租金；首先，虽然原告提供了租赁合同及证人证言，但证人及承租人汤琪均未出庭作证，本院无法核实原告约定租金的具体金额及承租人汤琪是否确因不能正常用水用电而拒绝交纳租金，故原告应对此承担举证不能的不利后果；其次，假使原告确因此产生了损失，但原告作为该涉案房屋的所有权人，应负有保证房屋能正常使用的义务，在明知用于出租的房屋未供水供电的情况下，仍与他人签订租赁合同，明显存在缔约过失，自身存在过错；故对原告要求被告赔偿租金损失之主张，不予支持。被告海博物业与被告三鼎地产签订的《前期物业管理委托合同》已经到期，但现在仍为蒸鼎国际小区提供物业服务，根据权利义务一致性原则，被告海博物业有权按房屋面积向实际使用人或业主收取物业管理费，被告海博物业要求原告按2.4元/月·平方米交纳物业管理费符合《前期物业管理委托合同》的约定，故对原告要求被告海博物业退还部分物业管理费用之主张，不予支持。原告接受了被告海博物业服务，有义务支付物业管理费用，其于2018年1月25日暂交的20000元物业管理费，原告可待双方就实际上应交物业费进行结算后，再另行主张权利，故对原告要求被告海博物业退还该20000元物业管理费之主张，不予支持。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条“物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；（二）房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；（三）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。”之规定，原告应自接收房屋之日的次月起支付物业管理费，而接收之前产生的物业管理费应由被告三鼎地产承担，除已经出租给他人使用的房屋外，本案双方当事人均未提供证据证实涉案房屋的具体交付时间，本院无法分配涉案房屋交纳物业服务费的责任，现被告海博物业要求原告自2013年1月18日开始交纳物业管理费，与事实不符，并违背了权利义务一致性原则，对此应承担举证不能的不利后果，故对反诉原告要求反诉被告支付物业服务费及违约金之主张，亦不予支持。 综上所述，本院认为，本案双方当事人讼争是一宗物业服务合同纠纷，而非立案时确定的侵权责任纠纷，应予以更正。双方应按《物业管理条例》的相关规定及物业服务合同的约定积极履行各自的民事权利与义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告衡阳海博物业管理有限公司应立即恢复对原告沙县创晨贸易有限公司名下房产的供水供电； 二、驳回原告沙县创晨贸易有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）衡阳海博物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费3547元，反诉费10645元，合计14192元，由原告沙县创晨贸易有限公司负担3547元，被告衡阳海博物业管理有限公司负担10645元。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  王友良 审 判 员  彭 辉 人民陪审员  欧鲁生 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  傅 珍 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。