湖南省冷水江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1381民初1225号 原告：苏放文，男，1968年10月14日出生，汉族，住冷水江市。 委托诉讼代理人：杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。 被告：湖南君明房地产开发有限公司，住所新化县上梅镇五里亭村。 法定代表人：朱诗阳。 委托诉讼代理人：廖智辉、段如意，湖南红日律师事务所律师。 原告苏放文与被告湖南君明房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“君明公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏放文的委托诉讼代理人杨耀新、被告君明公司的委托诉讼代理人段如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏放文向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的义务为原告在30日内办理好不动产权证；2、判令被告按补充协议第六条的约定承担违约责任（按已收购房款月息的1%从原告支付办证费用时起计算至办理好不动产权证时止）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月20日，原、被告签订了《冷水江市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告购买山水名城A2-604号房，总价款167800元。合同约定了被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。补充协议第六条约定了违约责任：项目综合验收合格之日起12个月内，为原告取得房地产权属证书。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意由被告按已收购房款月息的1%支付违约金。原告按约支付了购房款，但被告至今未办理好产权证书。被告的行为系严重的违约行为。 被告君明公司辩称：1、未能办理好权属证书并非是被告自身原因造成，而是因各种非被告的原因该项目没有通过综合验收，导致不能办理权属证书；2、部分业主在验收过程中无故阻止验收，并非被告的过错；3、项目现在没有通过验收，双方虽约定了“项目综合验收合格后12个月内办理好房地产权属证书”，但该条款没有生效，原告要求被告承担违约金没有依据；4、被告承诺在项目综合验收合格之日起12个月内为原告办理好房地产权属证书。 经审理查明：被告君明公司（原名新化县燎原房地产开发有限公司）系有限责任公司，经营范围为三级房地产开发。2007年9月10日，被告通过出让的方式取得了冷水江市教育路15695.9平方米的土地使用权。被告开发的山水名城一期层数17层。2009年11月20日，原告苏放文和被告君明公司签订了《冷水江市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买的商品房为预售商品房（商品房预售许可证为冷水江市商品房预售管理办公室颁发的预许字（09）第02号）；2、原告购买的商品房为A栋2单元6层04号户型（A2-604号），单价为每平方米1678元，总价款167800元；3、被告应于2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经竣工验收合格后交付买受人使用；4、被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案（如房地产部门需小区整体工程竣工验收整理资料呈报备案，被告申报资料时间顺延），被告协助原告办理房地产权属证书，但原告应及时提供办理房地产权属证书的相关资料和缴纳相关税费。该合同附件三为《合同补充协议》，《合同补充协议》第6条约定：项目综合验收合格之日起12个月内，为买受人取得房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已收房价款月息的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告给付了购房款。2010年7月15日，原告向被告交纳了办证费用。2013年6月25日，原告苏放文办理了房屋所有权证（冷房权证冷办字第××号），但未办理国有土地使用权证。2012年6月18日，被告将山水名城A栋、B栋向冷水江市建设工程质量监督管理站办理了竣工验收备案。 上述事实，有证据原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》及补充协议、竣工验收备案表、房产证、购房款收据、办证费用收据、建设工程施工许可证等证据证实，有双方当事人的法庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为：根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：…（二）工程竣工验收报告；…（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；…”、建设部《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：…（五）房屋已竣工的证明；…（七）其他必要材料”、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：…（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”的规定，原告苏放文已于2013年6月25日办好了房屋所有权证（冷房权证冷办字第××号），可以认定被告君明公司在此之前已经办好了山水名城A栋、B栋的初始登记，并办好了包括消防验收在内的竣工综合验收等办理房屋所有权初始登记的必要手续且已报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。被告君明公司将山水名城A栋、B栋于2012年6月18日向冷水江市建设工程质量监督管理站办理了竣工验收备案，本院认定山水名城A栋、B栋综合验收合格之日为2012年6月18日。 当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同受法律保护。本案中，《冷水江市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，原告按约向被告支付了相应款项，被告也依约将房屋实际交付给了原告并办理好了房屋所有权证，因此，《冷水江市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同补充协议》第6条约定“项目综合验收合格之日起12个月内为买受人取得房地产权属证书”，现期限已届满，被告尚未为原告办理好国有土地使用权证书，被告已经构成违约。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》已明确房屋等建筑物、构筑物所有权和建设用地使用权统一进行不动产统一登记，因而被告君明公司应为原告苏放文购买的山水名城A2-604号房屋办理好不动产权属证书。因此，原告要求被告办理好购买房屋的不动产权属证书的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同补充协议第6条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已收房价款月息的1%向买受人支付违约金”，原被告双方对此有不同的理解，原告认为应以已给付购房款的数额为基数、按月利率1%按月给付违约金，被告认为只应给付1个月利息的违约金，因约定不明，该协议系被告君明公司提供的格式合同，本院根据通常理解作出有利于买受人即原告的认定，即认定被告君明公司应以给付购房款的数额为基数按月利率1%按月给付违约金。因此，原告要求被告支付违约金的请求合法有据，本院予以支持。违约金自2013年6月19日起计算至2018年12月19日止计110748元（167800元×1%×66个月），但该违约金明显高于原告所受到的损失，被告要求降低违约金的请求本院予以支持，本院酌情认定违约金为22150元（110748元×20%）。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告湖南君明房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告苏放文办理好“山水名城”A栋2单元6层04号户型（A2-604号）房屋的不动产权属证书； 二、限被告湖南君明房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告苏放文违约金22150元（2018年12月20日以后的违约金以167800元为基数按月利率1%计算再乘以20%算至被告办好不动产权属证书之日为止）； 三、驳回原告苏放文的其他诉讼请求。 案件受理费354元，由被告湖南君明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  曹 辉 人民陪审员  郭绪海 人民陪审员  罗蕴如 二〇一九年一月十日 书 记 员  王纪元