广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终10340号上诉人（一审被告）：佛山市嘉远物业有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁桐基，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟龙，男，汉族，1978年11月14日出生，住所地：广东省汕头市金平区，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：梁美娟，女，1954年1月18日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：徐利梅，广东汇俊律师事务所律师。上诉人佛山市嘉远物业有限公司（以下简称嘉远公司）因与被上诉人梁美娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初10876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉远公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回梁美娟的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由梁美娟承担。事实和理由：一、一审法院现场勘察，并由法官自行测量，认定案涉房屋从水泥天花至地板之间的高度为2.92米，即使加上混凝土地板厚度0.12米和装饰面板的厚度，仍未达到合同约定的3.5米的层高。一审法院现场测量的做法是错误的，测量的数据也是错误的。1.房屋测绘具有很强的专业性，房屋测绘应由具有相应资质的机构委派专业人员，使用专业设备设施进行测绘。法院作为审判机构，不是具有资质的专业测绘机构，法官不是专业人员，无权自行对房屋的高度进行测量并将测量结果作为定案依据，一审法院的做法是极其错误的。2.一审法官的现场测量数据明显错误。由于法官不是专业人员，错误地选定楼上沉池在本房屋凸起处的水泥天花作为测量选点，即测量数据未加上沉池的高度约0.4米。楼层的高度是指二层楼板之间的高度，测量楼层的高度应该选二层楼中间点垂直测量。一审法院法官在现场进行测量时，却选择了卫生间沉池底板最低点与楼层地板之间进行垂直测量，这种选点测量方法明显是错误的，因此得出的楼层高度数值也是错误的。嘉远公司在现场已经向一审法官进行说明，但是一审法官没有采纳，直接导致测量数据明显错误。此外，一审法院现场测量也没有使用专业设备。3.案涉房屋已通过竣工验收，并经房管部门测定楼层高度为3.50米，符合合同约定的高度。楼层高度的测量，有严格的专业规范和标准，应由专业技术机构进行，法官自行测量容易出现错误。建设管理部门和房管部门依法定职权进行的测量认定的层高，合法有效，应予采信。综上，一审法院未委托专业机构对案涉房屋高度进行测量，而是自行测量，自行测量数据明显错误。一审法院以错误的测量数据作为判案的依据，严重违反法律规定，是完全错误的。二、一审法院认定经现场勘察嘉远公司交付给梁美娟的房屋卫生间位于窗边，而《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》上载明卫生间位于一进门的位置，因此认定嘉远公司对房屋户型进行了变更，变更未经批准也未征得梁美娟的同意，严重违反合同约定。一审法院的认定是完全错误的。1.根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图中第一项《房屋分层分户图》所示，双方合同内并无明确约定卫生间具体位置，只在附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定中第四项提及卫生间的装修标准，开发商有权按照实际情况设置卫生间具体位置。因此，实际交付房屋并无违反合同约定。综上所述，一审法院违法自行测绘，测绘数据错误，嘉远公司交付的房屋层高符合合同约定；一审法院错误采纳图纸作为定案依据，嘉远公司实际未改变房屋卫生间的位置。一审法院的判决严重错误，请求二审法院依法驳回梁美娟的全部诉讼请求。梁美娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回嘉远公司的上诉请求。梁美娟向一审法院起诉请求：1.判令解除梁美娟与嘉远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令嘉远公司返还购房款517095元及利息（利息按4.35%计算，自付款之日起至清偿之日止）；3.判令嘉远公司支付违约金5170.95元（按全部房款的1%计违约金）；4.判令嘉远公司承担本案全部诉讼费用；5.判令嘉远公司承担本案律师费用4000元。一审法院认定事实：2017年4月14日，梁美娟（买受人）与嘉远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区的建设用地使用权，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商业。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称卓远广场，建设工程规划许可证号为建字第xx号。第二条预售依据该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为禅房预字第××号。第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为单元式办公。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为24层，其中地上24层，地下2层。3.该商品房为第一条规定项目中卓远广场房屋坐落为禅城区季华三路xx号xx室。4.预测建筑面积共37.09平方米，该商品房层高为3.50米。第三章商品房价款第六条计价方式与价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19378.82元，总价款为507725元。第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……第六章规划设计变更……第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人一次性支付违约金。……《商品房买卖合同（预售）》附件六关于装饰装修及相关设备标准约定双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：铝板，加气混凝土砖墙外包铝板。2.起居室：（1）内墙：涂料，墙面：乳胶漆。（2）顶棚：涂料，天花：高级乳胶漆。（3）室内地面：木地板，地面铺高级复合木地板。……4.卫生间：（1）地面：地砖，铺贴高级地砖。（2）墙面：瓷砖，铺贴高级瓷砖。（3）顶棚：铝合金扣板，天花安装铝合金扣板等。嘉远公司于2017年6月8日向梁美娟开具全部购房款517095元的增值税发票。一审法院同期受理案涉小区业主因使用空间损失、改变房屋设计等问题起诉嘉远公司房屋买卖合同纠纷系列案件共27件，2018年6月19日，一审法院就该系列案到案涉小区进行现场勘验，案涉房屋勘验情况如下：案涉房屋为商业用房，格局为起居室加卫浴间，已完成天花吊顶、吊顶上有烟感器、屋内铺设地板，卫浴间铺设瓷砖，通过打开卫浴间的铝扣板天花，以红外线测量仪进行测量显示，水泥天花至饰面地板之间的高度为2.92米。走廊天花吊顶上有烟感器和喷淋设施，打开走廊的天花铝扣板观察，内有管道，较为粗的管道直径约十公分。对于装修问题，梁美娟认为其支付的购房款中包含装修款，嘉远公司交楼时带装修交付，故层高3.50米应理解为装修后起居室应达到的高度。嘉远公司认为，其是带简单装修交付，该批系列案件所涉房屋并非带精装修交付，天花吊顶不是开发商的行为，是业主自行和装修公司签订合同进行装修所致，装修前层高已经达到合同约定的高度；未装修前，水泥地板至水泥板天花的高度为3.30米左右，再加上混凝土板的厚度，已达到层高3.50米，嘉远公司可以提供《混凝土板厚度检验报告》。本案一审庭审中，梁美娟明确其要求解除合同的理由有两个方面，一是案涉房屋达不到合同约定的3.50米的使用空间，嘉远公司从未告知梁美娟；二是厕所的位置与施工设计图纸不一致，图纸显示厕所是在一进门的位置，实际交付的房屋厕所是在窗边的位置，影响房屋的通风、采光、格局、风水以及居住的感官，不符合梁美娟购买房屋的目的。嘉远公司对此陈述：嘉远公司方认为从地板到毛坯天花的距离达到3.50米即达到合同约定的交楼标准，天花吊顶不是嘉远公司方行为，是装修公司行为，不存在占用了0.80米的空间；对于厕所位置变更，梁美娟对设计图纸理解错误，卫生间的位置是不确定的，只是确定有这个功能，在交付房屋后是可以由业主最终自行确定的，嘉远公司方交楼时是有厕所的，厕所位于窗边。2018年6月28日，佛山市禅城区国土城建和水务局向一审法院出具《关于季华三路61号办公用房层高变更情况的复函》一份，上载：“据设计单位反映，施工图审查合格后，商业办公综合楼部分于2014年6月针对层高发生过变更，具体见附件。”附件显示，3-9楼的层高从3.50米变更为3.80米。2018年7月10日，佛山市禅城区发展规划和统计局向一审法院出具《复函》一份，上载：“一、该项目原规划报建的商业办公综合楼3-24层层高为3.50米，2014年8月申请修改建筑高度，将3-9层层高修改为3.80米，本项目其余层高不变。二、层高的定义：依据《民用建筑设计通则》第2.0.14条建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离。三、根据附件剖面图，每层标注的800应为大樑高度，但该项内容不属规划审核范围。”案涉卓远广场-宝塔路25号地块建设项目于2017年1月12日竣工验收，于2017年1月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。据《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》上载明，案涉房屋所处楼层层高为3.50米，案涉房屋所属的15单元卫生间位于一进门的位置。根据嘉远公司提供的《混凝土板厚度检验报告》显示，案涉房屋所在楼宇的混凝土地板厚度在120mm左右。嘉远公司于2018年5月31日收到梁美娟起诉状副本及一审法院应诉材料。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于梁美娟主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的问题。梁美娟主张解除合同的理由主要有两点，一是认为嘉远公司交付的房屋使用空间上达不到合同约定的3.50米高度，二是嘉远公司擅自改变了设计图中厕所的位置，影响通风、采光、格局、风水以及居住的感官。一审法院对梁美娟主张解除合同的两个理由评析如下：理由一，梁美娟主张嘉远公司未按合同约定的层高交付房屋，导致房屋使用空间受损的问题。依据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，商品房层高为3.50米。据佛山市禅城区发展规划和统计局对一审法院的《复函》可知，案涉房屋买卖合同中“层高”的定义为建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，亦即“层高”是指两层楼之间地板的距离。案涉房屋经测量，从水泥天花至地板之间的高度为2.92米，嘉远公司抗辩认为3.50米的高度应包含混凝土板的厚度以及装饰面板的厚度，根据嘉远公司提供的《混凝土板厚度检验报告》以及嘉远公司所述的装饰面板的厚度可知，即使房屋的实际测量高度2.92米加上混凝土板的厚度0.12米以及装饰面板的厚度，亦远未达到3.50米的高度，故嘉远公司未交付层高3.50米的房屋，已构成违约，梁美娟以此为据主张解除合同有事实和法律依据，一审法院予以支持。理由二，案涉房屋厕所位置变更的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定：“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”。根据查明事实，《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》上载明，案涉房屋所属的15单元卫生间位于一进门的位置，而经现场勘查，实际交付房屋的卫生间位于窗边位置，一审法院认定该变更属于户型的变更，确实对房屋的通风、采光有影响。《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》经规划部门审批，嘉远公司应当严格按照规划确定的内容建造房屋，不得擅自变更。而在实际施工中嘉远公司变更了规划，嘉远公司作为出卖人未通知梁美娟，亦未取得梁美娟同意，显然严重违反了合同的约定。综合上述两个理由，梁美娟起诉解除合同于法有据，一审法院予以支持。梁美娟通过起诉的方式要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故一审法院确认嘉远公司收到起诉状副本之日即2018年6月4日案涉《商品房买卖合同（预售）》解除。关于梁美娟主张嘉远公司返还购房款、利息及支付违约金的诉请。如前所述，梁美娟主张解除合同，有权依照案涉《商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，要求嘉远公司返还梁美娟已付全部房款507725元，并自梁美娟付款之日起，按照年利率4.35%给付利息至实际清偿之日止，并且嘉远公司应按照全部房款507725元的1%，即5077.25元向梁美娟支付违约金，梁美娟的上述诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。需要指出的是，梁美娟的购房款分笔支付，故一审法院对购房款的利息分笔计算。关于梁美娟主张嘉远公司支付律师费的诉请。因梁美娟主张的律师费4000元非本案的必要支出，且案涉《商品房买卖合同（预售）》对此并无约定，故一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认梁美娟与嘉远公司于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年5月31日解除；二、嘉远公司于判决发生法律效力之日起十日内，向梁美娟返还佛山市禅城区季华三路61号1230室的购房款517095元并支付利息（从2017年6月9日起，按照年利率4.35%的标准计算至款项实际付清之日止）；三、嘉远公司于判决发生法律效力之日起十日内，向梁美娟支付违约金5170.95元；四、驳回梁美娟的其他诉讼请求。如嘉远公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，案件受理费减半收取4484元，由嘉远公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人对一审法院有关准据法的确定均无异议，本院予以确认。嘉远公司上诉请求撤销一审判决，驳回梁美娟的全部诉讼请求，其主要理由为：第一，房屋测绘应由具有相应资质的机构委派专业人员使用专业设备进行，一审法院法官无权自行测量，且该测量未加上卫生间沉池的高度约0.4米；第二，双方签订的合同未约定卫生间的位置。本院认为，首先，虽然梁美娟与嘉远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中未约定案涉房屋卫生间的位置，但经规划部门审批的《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》上载明案涉房屋所属的xx单元卫生间位于一进门的位置，而经一审法院现场勘验，实际交付房屋的卫生间位于窗边位置，该变更属于户型的变更，对房屋的通风、采光等产生实质影响。其次，结合《商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，即双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。因此，由于嘉远公司作为出卖人未履行通知梁美娟卫生间位置发生变更的义务，且未取得业主梁美娟的同意，故梁美娟有权依据合同约定解除双方签订的房屋买卖合同。故无论案涉房屋层高是否达到合同约定的高度，梁美娟主张依照合同约定行使解除合同请求权的条件已经成就，嘉远公司提出应由具有相应资质的机构委派专业人员使用专业设备测量层高，已没有实质必要，本院不予采纳。据此，一审法院判决认定解除双方签订的房屋买卖合同，嘉远公司向梁美娟返还购房款并支付利息、违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。嘉远公司上诉请求撤销一审判决，驳回梁美娟的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，嘉远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9063元，由上诉人佛山市嘉远物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一九年一月十八日法官助理禤敏婷书记员任小青