浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终119号 上诉人（原审被告）：丽水市佑盛房地产开发有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街**主、裙楼**。统一社会信用代码：91331100092806553F。 法定代表人：金声扬。 被上诉人（原审原告）：刘臻，男，汉族，1985年10月15日出生，住浙江省景宁畲族自治县。 被上诉人（原审原告）：江丽，女，汉族，1985年8月3日出生，住浙江省丽水市莲都区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢昊廷，浙江万申佳律师事务所律师。 上诉人丽水市佑盛房地产开发有限公司因与被上诉人刘臻、江丽房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 丽水市佑盛房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项内容，改判支持上诉人一审抗辩主张并按租金损失的130%调减确定违约金；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未对案件实质作出正确认定。案涉工程是存在两次验收，但第二次验收事实上是对第一次验收的复验，其验收的项目和范围与第一次验收一样，得出的结论也与第一次验收一致，案涉工程是符合相关验收标准的，复验与独立验收存在本质区别，一审法院简单以第二次验收时间判断逾期交付的时间节点系事实认定不清。2、本案纠纷之所以会发生，系被上诉人在内的购房户认为案涉房屋存在质量问题，进而向丽水市住建局等相关政府部门进行投诉，投诉人数较多，导致政府维稳压力增大。在此情况下，市住建部门着手对案涉工程进行质量调查，经相关质检部门调查后发现案涉工程并无质量问题，但仍然无法满足购房户的要求，出于维稳需要，才会出现丽水市住建局的行政处罚决定书。该决定书并未指出案涉工程有质量问题，反而是就竣工验收所使用的文件进行违法处罚，一审法院简单地以行政处罚决定书及二次复验时间作为交付时间过于机械。本案争议发生之时，正值丽水市“创卫”，上诉人相关工期因配合“创卫”也受到影响，这也是必须要考虑的客观因素。3、违约金是补偿性质，而非获利性质，一审法院未能结合案件实际情况，确定的违约金明显高于逾期交付带来的损失。本案事实上可以认定为逾期交付的时间只有5天，而非一审法院认定的122天。上诉人自2017年6月4日起已经开始交付房屋，且有大量购房户已接收房屋并装修入住，丽水市住建局的行政处罚责令停止使用时，事实上已经有很多购房户开始使用房屋，复验并不影响购房户装修入住。逾期交付对购房户的影响只是入住时间的延后，实质上是租金多支出带来的租金损失，上诉人一审中提供的当地、当时同类房屋租金的证据材料能证明被上诉人实际受到的损失远远低于合同约定的违约金，也低于一审法院判决确定的违约金数额。4、本案因为部分购房者所谓的“维权”，导致住建部门的介入，又因诸多复杂因素的掺杂，导致出现本案现在的情况。如果本案违约金的数额明显高于购房户的损失，非常不利于当地房地产市场的正常发展，亦会对先期已经接收房屋、装修入住的购房户产生负面影响，并带来社会的不稳定。5、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定错误。该司法解释第十六条明确规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案根据已提交的租金证据，即使按照一审认定的逾期122天计算1.3倍即租金损失的130%，也远远少于一审判决数额，属于合同法规定的“过分高于造成的损失”，应予调整。 刘臻、江丽答辩称，一、一审认定上诉人逾期交房符合客观事实。1、购房合同第九条关于“2017年5月30日前”、“验收合格+完成备案”的交付期限和条件约定明确；2、一个建设工程只能有一个合法有效的验收备案时间，住宅质量保证书和第二次竣工验收备案表明确表示丽嘉花园**工程完成验收备案的时间就是2017年9月28日；3、上诉人未举证证明工期受“创卫”影响，也未按照购房合同第九条第二款约定的期限告知买受人，所谓“创卫”影响，不能成为延期交房的理由。二、一审对违约金计算标准的认定符合事实和法律依据。1、双方签订的购房合同针对违约金已作明确约定，违约金条款对彼此都是公平合理的，上诉人对违约金计算已有预见性；2、购房合同违约金条款已对违约金赔偿性与惩戒性作约定，一审法院以万分之三为计算标准符合赔偿性。逾期交房给被上诉人造成的损失显然是巨大的，不能以租金标准来衡量。3、一审违约金的标准符合地方性司法文件和丽水地区司法实践关于违约金调整的把握尺度。 刘臻、江丽向一审法院起诉请求：1、依法判决丽水市佑盛房地产开发有限公司因逾期交房支付违约金95549元；2、本案诉讼费用由丽水市佑盛房地产开发有限公司承担。 一审法院审理查明：丽水市佑盛房地产开发有限公司为丽水市莲都区丽嘉花园小区的开发商。2015年7月27日，刘臻、江丽与丽水市佑盛房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买丽嘉花园29幢XX室房屋，并约定房屋总价为1605870元；丽水市佑盛房地产开发有限公司应当在2017年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、丽水市佑盛房地产开发有限公司应按合同规定的期限将该商品房交付给刘臻、江丽使用，逾期不超过60日，丽水市佑盛房地产开发有限公司按日向刘臻、江丽支付已交付房价款万分之3的违约金，逾期超过60日后，刘臻、江丽要求继续履行合同的，丽水市佑盛房地产开发有限公司按日支付已交付房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他内容。刘臻、江丽已付清购房款。2017年6月2日，案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经竣工验收合格，并办理了备案登记。同日，丽水市佑盛房地产开发有限公司向刘臻、江丽通过邮寄的形式发送了交房通知书。2017年7月26日，丽水市住房和城乡建设局做出丽建罚决字（2017）第4号行政处罚决定书，认定丽水市佑盛房地产开发有限公司作为丽嘉花园一期建设工程的建设单位，于2017年6月1日组织该建设工程进行竣工验收，在验收组提出的7条整改内容未全部完成整改的情况下，就于同年6月2日向备案机关提交了《竣工验收质量整改回复》，确认需要整改的问题均于同年6月2日前已整改完成，与该建设工程实际情况严重不符，属于采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，造成购房户拒绝收房、群体申诉信访等情况，形成不良社会影响……决定处罚如下：丽嘉花园一期工程竣工验收无效，责令停止使用，重新组织竣工验收，对被告丽水市佑盛房地产开发有限公司处以人民币五十万元的罚款。2017年9月28日，案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经整改后，重新组织竣工验收合格并办理了备案登记。次日，丽水市佑盛房地产开发有限公司再次向刘臻、江丽发出收房函。另查明，丽水市佑盛房地产开发有限公司已向刘臻、江丽支付违约金2409元。 一审法院认为，刘臻、江丽与丽水市佑盛房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。关于丽水市佑盛房地产开发有限公司是否存在逾期交房以及期限的计算问题。案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经过两次竣工验收及备案，从刘臻、江丽提供的丽水市住房和城乡建设局出具的行政处罚决定书可见，第一次竣工验收因丽水市佑盛房地产开发有限公司采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，被认定该次竣工验收无效，故2017年6月2日取得的竣工验收备案不符合双方约定的商品房交付条件即建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程的竣工验收并办理备案登记手续应以第二次为准即2017年9月28日。丽水市佑盛房地产开发有限公司于2017年9月29日再次向刘臻、江丽发出收房函，刘臻、江丽主张逾期交房天数为122天，予以确认。关于逾期交房后的违约金的计算问题。依照双方的合同约定，逾期交房超过60日的，刘臻、江丽有权选择继续履行合同，并要求丽水市佑盛房地产开发有限公司按合同约定的日万分之五支付违约金。丽水市佑盛房地产开发有限公司辩称违约金过高，要求按照同地段同类房屋租金标准确定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，显然本案不适用于上述规定。综合考虑本案的具体情况，结合类案的处理及双方合同约定，酌定本案的违约金计算标准为日万分之三。结合逾期交房天数及房屋总价款，本案的违约金确定为56366元（1605870×0.0003×122-2409）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、丽水市佑盛房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向刘臻、江丽支付逾期交房违约金56366元；二、驳回刘臻、江丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2189元，减半收取1094.5元，由刘臻、江丽负担437.5元，由丽水市佑盛房地产开发有限公司负担657元。 二审期间，当事人均未向本院提交证据。本院经二审查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，一、关于逾期交房时间的认定。丽水市佑盛房地产开发有限公司虽主张案涉丽嘉花园一期工程的复验不等于二次验收，但其在未完成整改的情形下即于2017年6月2日采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，最终导致丽嘉花园一期工程第一次竣工验收无效，被丽水市住房和城乡建设局责令停止使用，并要求重新组织竣工验收。后丽水市佑盛房地产开发有限公司对此提起行政诉讼，又撤诉。直至2017年9月28日，丽嘉花园一期工程经整改后，重新组织竣工验收合格并办理了备案登记。刘臻、江丽确认亦是在此之后才收到丽水市佑盛房地产开发有限公司送达的收房通知。丽水市佑盛房地产开发有限公司作为丽嘉花园一期工程的建设单位，其负有依照合同约定的交付条件按期交付案涉房屋的义务，无论出于何种因素，都不能改变丽水市佑盛房地产开发有限公司因二次验收带来的延期交房的客观事实。现丽水市佑盛房地产开发有限公司以案涉工程仅是地下室渗漏水而房屋主体不存在质量问题已可交房，以及逾期交房涉及众多其他案外因素等为由抗辩逾期交房非基于自身原因，缺乏依据，本院不予支持。一审法院结合前述客观事实以及丽水市住房和城乡建设局做出丽建罚决字（2017）第4号行政处罚决定书的内容，来确定本案逾期交房的时间节点，从而对本案逾期交房的时间作出认定，符合客观事实，本院予以确认。 二、关于违约金的调整。本案中，双方当事人在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金的计算标准，丽水市佑盛房地产开发有限公司主张按房屋租金标准计算违约金，理由不成立，本院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案综合考虑到丽嘉花园一期工程涉及业主人数众多、丽嘉花园一期工程确因地下室渗漏水等问题整改复验及该工程的竣工验收时间的节点等因素，结合案涉商品房买卖合同现已实际履行，且刘臻、江丽已实际占有、使用案涉房屋的现实状况，故一审法院酌情将丽水市佑盛房地产开发有限公司应当承担的违约金计算标准予以调整，并无不当。 综上，丽水市佑盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费957元，由上诉人丽水市佑盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 殷晓军 审 判 员 李伟峰 审 判 员 项伟杰 二〇一九年一月十八日 代书记员 叶 青