广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初12562号原告：陈仲明，男，1989年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：万婉君，女，1989年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，两原告的共同委托诉讼代理人:陈诗敏，广东安南律师事务所律师。被告：张宝石，男，1984年8月7日出生，汉族，住广东省仁化县，原告陈仲明、万婉君与被告张宝石房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告陈仲明、万婉君及两原告的共同委托诉讼代理人陈诗敏到庭参加了诉讼，被告张宝石经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除两原告与被告于2018年5月1日签订的《房地产买卖合同》；2.两原告没收被告定金30000元；3.《房地产买卖合同》项下的押金5000元、中介费10000元由被告承担；4.被告向两原告支付违约金121000元；5.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年5月1日，通过唯家房地产代理服务有限公司（以下简称唯家代理公司）居间介绍，两原告、被告及唯家代理公司签订《房地产买卖合同》，约定由被告购买两原告名下位于广东省佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛海欣路15号208室的物业，两原告收取被告订金30000元。在签订合同时，两原告明确告知被告以及唯家代理公司，涉案房产并没有办理抵押，两原告因资金周转需要，希望尽快可以收齐楼款，唯家办理公司向两原告出具了交易流程图，显示全部手续完成大概用时一个半月左右的时间，被告也答应马上递交资料办理按揭手续。两原告按照唯家代理公司的要求，交齐所有资料。两原告于5月下旬发现被告怠于履行办理按揭贷款义务，原告向两被告致电，催促其办理银行按揭手续，被告向原告万婉君承诺6月1日前交齐所有贷款资料，但被告至今仍然未向银行申请贷款手续。两原告认为，涉案的《房地产买卖合同》并未约定具体的交易时间，被告连同唯家代理公司企业以此拖延办理按揭的时间等楼价上涨后寻求新的买家，借此谋取暴利损害两原告的合法利益。根据两原告与被告签订的《房地产买卖合同》第九条第2点第二款可知，履行期限不确定的，以政府部门、银行、守约方或者中介方发出通知之日起三天为履行期限。两原告在得知被告与唯家代理公司恶意串通后，于2018年6月4日委托律师向被告发出律师函，敦促被告办理银行贷款按揭手续，但直至两原告起诉之日，仍未收到任何关于被告已办理银行贷款按揭手续的书面文件。两原告认为被告的行为已构成根本违约，涉案合同难以继续履行，故起诉。诉讼中，两原告明确因原告需支付的按揭费8000元尚未实际发生，故原告当庭撤回对被告支付原告按揭费8000元的诉讼请求。被告张宝石没有答辩。两原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证、举证的权利。经审查，两原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛海欣路15号208室[权利证号：粤（2017）佛南不动产权第0117215号]，登记权利人为陈仲明、万婉君；2019年1月9日的不动产登记信息查询结果显示涉讼房屋无查封、无抵押。2018年5月1日，原告陈仲明、万婉君（卖方、甲方）、被告张宝石（买方、乙方）与唯家房地产代理服务有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积139.13平方米，成交价1210000元；乙方选择的贷款方式为商业贷款，定金300000元，甲乙双方在签署合同当天乙方直接支付给甲方；乙方应于/前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需的资料及支付贷款所需的费用，甲方应提供贷款所需的资料并协助乙方办理贷款按揭手续；若因为乙方原因（包括但不限于个人征信或还贷能力，尚未还清其他贷款等），造成贷款申请未获批准或贷款额不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额乙方必须在缴税过户前以现金补足给甲方，乙方逾期支付则属于违约；由于银行政策浮动，审批贷款金额无法确定，双方协议，成交总价减去银行审批金额等于首期房款；甲乙双方约定本次交易过户所有的税费由买方支付；甲乙双方同意物业交付使用时间为首期楼款当天；甲乙双方同意在定金中的部分楼款5000元作为交楼保证金委托中介方代为保管，该保证金用于确保甲方在物业交付前付清所欠费用，在甲乙双方签署《物业交接确认书》后，则视为甲方已经结清所欠费用，中介方把该保证金交给甲方；中介方已经促成甲乙双方签订合同，甲乙双方解除或者终止合同自行办理或者委托其他任何第三方办理房屋交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付，甲乙双方任何一方违约的，违约方应按《买卖代理费支付承诺书》全额支付应付而未付的费用，守约方已经支付的咨询及代理费由守约方直接向违约方追讨，中介方不另作收退，甲乙双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向中介方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费；买方已知悉限购及贷款等政策，确保可提交合格文件（如纳税或社保证明、户籍证明等），办理过户及贷款手续；涉讼合同备注处手写注明甲方允许乙方更换落名人；甲方以1210000元总价实收方式交易，税费由买方支付。涉讼合同第九条【违约责任】约定，签订合同后，甲乙双方任何一方不按约定或者交易惯例履行合同的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：（1）违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金；（2）违约方逾期超过十天未履行的，守约方有权选择以下任一方式履行：（一）解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金），或按成交价10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向中介方支付的咨询及买卖代理费；守约方应向违约方发出解除合同通知书，乙方违约的，甲方应该将已经收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还给乙方；（二）履行合同，守约方有权要求违约方按每日千分之一支付违约金。履行期限不确定的，以政府部门、银行、守约方或者中介方发出通知之日三天为履行期限。原告万婉君出具定金收据，确认收到被告张宝石购买涉讼房屋定金30000元。开平市唯家房地产代理服务有限公司佛山分公司出具收款收据确认收到原告万婉君就涉讼房屋交付押金5000元。2018年5月29日，被告张宝石与原告万婉君电话沟通涉讼房屋交易事宜，原告万婉君询问被告张宝石是否提交了贷款申请，被告张宝石回复称就这两天去提交，原告万婉君催促其尽快提交，被告张宝石回复称这周安排时间去申请。2018年6月4日，两原告向被告张宝石邮寄发出律师函，要求被告张宝石收到律师函后三天内书面回复或直接办理银行贷款按揭手续。该邮件被退回妥投。2018年7月16日，原告提起诉讼。诉讼中，两原告明确其尚未向经纪方支付中介费10000元；两原告陈述其已向声威按揭代理有限公司交齐协助被告张宝石办理按揭贷款的所有资料。本院认为，涉讼合同既包含了原告陈仲明、万婉君与被告张宝石之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。两原告和被告张宝石签订的涉讼合约是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同虽未对被告张宝石签订银行贷款文件并提交全部贷款所需的资料的时间进行约定，但被告张宝石仍应根据合同的性质、目的，在合理期限内全面履行各项义务。涉讼合同于2018年5月1日签订，原告万婉君于2018年5月29日催促其提交贷款申请，被告张宝石承诺两三天内去提交，但被告张宝石作为义务履行方，既未提供证据证明其已向银行提交按揭贷款申请，又未提供证据证明其未履行相应义务有法定或约定的抗辩事由，且至本案庭审辩论终结日（2019年1月9日），亦未有证据显示被告张宝石的贷款申请已获银行审批，被告张宝石已构成违约，根据涉讼合同约定，两原告有权解除涉讼合同，故本院对两原告要求解除涉讼合同中关于涉讼房屋买卖合同关系的请求均予以支持。根据涉讼合同约定，涉讼合同因被告张宝石违约而解除的，两原告有权没收被告支付的定金，故本院对两原告要求没收定金30000元的诉讼请求予以支持。根据涉讼合同约定、涉讼合同的履行及解除情况、被告张宝石在合同履行过程中的违约行为、两原告的损失情况及房地产交易市场情况，本院已判决两原告没收被告保证金30000元，而没收定金已具有一定赔偿补偿性质，现两原告未能举证证实其损失高于该违约责任的承担，故本院对两原告要求被告按总房价款10%支付违约金121000元的诉讼请求不予以支持。根据涉讼合同约定，中介方收取的5000元交楼保证金是为确保两原告付清涉讼房屋交付前所欠费用，原、被告签署《物业交接确认书》后，中介方应将该保证金交给两原告。现涉讼合同中的房屋买卖合同关系解除，两原告不负有向被告交付涉讼房屋的义务，两原告应向中介方主张退还该5000元交楼保证金。两原告要求被告支付押金5000元无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同明确约定违约方应按《买卖代理费支付承诺书》全额支付应付而未付的费用，守约方已经支付的咨询及代理费由守约方直接向违约方追讨，中介方不另作收退。现两原告明确其尚未向中介方支付中介费10000元，而其是否需向中介方支付中介费亦不确定，两原告在本案中要求被告支付中介费10000元无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告张宝石经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈仲明、万婉君与被告张宝石于2018年5月1日签订的《房地产买卖合同》中关于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛海欣路15号208室[权利证号：粤（2017）佛南不动产权第0117215号]的房屋买卖合同关系；二、被告张宝石交纳的定金30000元归原告陈仲明、万婉君所有；三、驳回原告陈仲明、万婉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费15690元，由原告陈仲明、万婉君负担1763.5元，被告张宝石负担13926.5元。被告张宝石应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳13926.5元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告陈仲明、万婉君预交的诉讼费用13926.5元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请,本院退还予原告陈仲明、万婉君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 赵  燕人民陪审员 何 凤 微人民陪审员 梁 润 芬二〇一九年一月二十九日书 记 员 孙王成欣