山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1083民初3145号原告王挺，男，1983年11月24日出生，汉族，住乳山市城区。委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所工作人员。被告威海市银海洋房地产开发有限公司，住所地乳山市海阳所镇驻地（海林小区）。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：马振海，山东北斗星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。本院2017年1月20日受理的原告王挺与被告威海市银海洋房地产开发有限公司（以下简称银海洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月20日作出（2017）鲁1083民初322号民事判决，被告不服该判决，提起上诉。威海市中级人民法院以原审判决基本事实认定不清为由，于2018年5月10日作出（2018）鲁10民终649号民事裁定，撤销原判决将本案发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王挺及其委托诉讼代理人于乐胜、被告银海洋公司之委托诉讼代理人马振海、宋世界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王挺诉称，2014年4月19日，原告通过中介公司介绍购买被告坐落在乳山市银滩旅游度假区，合计人民币856815元。原告于2014年4月19日将购房款一次性付清，并于2014年4月25日与被告签订了房屋买卖合同，合同约定房屋交付期限2014年7月31日前，产权登记期限在新房交付使用后60日内办理初始登记，办理初始登记后90日内向产权登记机关申请办理产权转移登记，而被告严重违反合同约定，不能按照法律规定和合同约定的期限向原告交付房屋，更谈不上办理房屋产权登记证书。现原告要求解除与被告于2014年4月25日签订的编号为（乳）W1400817、W1400818的商品房买卖合同，由被告退还购房款856815元及利息（利息自2014年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。被告银海洋公司辩称，原、被告之间曾经签订过两份商品房买卖合同，但是原告从未向被告支付过任何购房款，我方同意解除与原告之间的商品房买卖合同，但因原告未付过购房款，所以我方不应承担返还义务，也不应当承担原告所要求的利息和诉讼费用。经审理查明，2014年4月25日，原、被告双方分别签订编号为（乳）W1400817WT、（乳）W1400818WT的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的乳山市房屋，其中429号房屋总价款为469825元，434号房屋总价款为386990元。合同第六条付款方式及期限均约定签订合同时于2014年4月23日一次性付清总房款……。合同第八条交付期限均约定“出卖人应当在2014-7-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。”庭审中，原告向法庭提交加盖被告财务专用章的收据两张，该两份收据显示2014年4月19日，原告王挺分别向被告银海洋公司以现金方式交纳房款386990元、469825元。经质证，被告对该两份收据中加盖的财务专用章的真实性提出异议，并申请鉴定。本院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所进行了鉴定，该鉴定所出具的鉴定意见书认定：两份检材印章印文与样本印文是同一枚印章所盖印。被告为此支付鉴定费4000元。原、被告对此鉴定意见书未提出异议。重审中，被告为证实其与原告不存在真实的房屋买卖合同关系，提交了被告与陆志萍于2014年4月18日签订的《协议书》一份，其内容为“今有陆志萍……借用威海市银海洋房地产开发有限公司开发的银滩海林花园56＃--1-429室：面积76.97平方米；56＃-1-1010室：面积54.14平方米；56＃-1-434室：面积61.78平方米；共计叁套房产做银行抵押贷款使用，所贷人民币数只用于银滩海林花园（海林国际）销售与装修使用，这叁套房产的产权归属威海市银海洋房地产开发有限公司所有，与购房合同买受人、贷款合同借贷人无关，与陆志萍无关。如果在贷款期间每月的月供没有及时还款或者因不及时还款产生的一切不良后果都与威海市银海洋房地产开发有限公司无关；所产生的一切法律纠纷及法律责任由陆志萍承担。……（协议书落款）开发商：威海银海洋房地产开发有限公司（加盖银海洋公司合同专用章）承诺人：陆志萍（签字捺印）2014年4月18日。”原告对《协议书》的真实性及证明事实均有异议，认为协议中承诺方是否是陆志萍所签应当由其出庭证明才能确认协议的真实性；双方所签订的协议与原告所购房产不发生关系，被告与陆志萍约定的房屋贷款等事项与陆志萍有关，与原、被告之间的合同不发生关系。被告为证实未收到原告购房款提交了收款收据（第一联：存根联）三份，其中与原告提交的相同日期、相同编号的收据两份，另一份收据是收他人购房款（与原告提交的收据收款日期相同），该三份收据均在右上角留有“陆宇办贷款用实际没有交钱”字迹，收他人房款的收据留有“作废”字迹，同时被告申请其公司会计宫小林出庭作证。宫小林称“王挺的收据我们确实没有收到这笔钱。2014年4月18日陆志萍通过我们公司刘征熙经理和我们公司签订一份协议，内容是陆志萍借用我们公司三套房，要用这三套房借款，其中两套房名义上的购房人是王挺，签完协议后为了用上述借款给56号楼装修用，陆志萍是我们公司销售代理商，同时还给我们的部分房子装修，协议签完后第二天陆志萍到我们财务室，刘经理让我们先开收据，实际我们没有收到钱，也没有任何人来交钱。我们也算违规操作。正常的手续收据一式三联，第二联交给交款方。正常情况下买受人在交款的时候就要签买卖合同，什么时候交钱在合同上应该注明，但之后过了三四天才签了429、434号房产的买卖合同，所以合同上也写了4月23日将款付清。之后陆志萍将空白合同带走，两天后将合同送过来，上面买受人处就写了王挺，落款时间写的4月25日，自始至终王挺没有出现过。王挺提交的收据没有注明‘陆宇办贷款用实际没有交钱’字迹，是因为写上去陆宇拿着这个收据就无法办贷款。陆志萍与陆宇是同一人。”原告对被告提交的三份收据的真实性及待证事实有异议，作废的收据不能确认其真实性，已作废的收据在本案作为证据使用没有法律效力；其他两收据与原告提交的收据不符，注明的内容系被告私自填写，原告不认可，不能作为证据使用，应当以原告提交的收据为准；对于证人证言，证人系公司的会计，所证实的内容与事实和被告有利害关系，不能作为本案的定案依据，原告从来不认识陆志萍或陆宇，对于陆志萍是否与被告协议用涉案房屋贷款抵押使用，原告不清楚，证人所述购房款的收据注明系陆志萍贷款使用没有实际交款这一事实，系被告虚设也是事后填写的，证人称没有收到房款是伪证说法，没有证据证实。被告申请对两份涉案商品房买卖合同中“王挺”签字及指印的真实性进行鉴定。本院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所进行了鉴定。该鉴定所出具的鉴定意见书认定：两检材中“王挺”的签名字迹与样本字迹均是同一人所写，“王挺”签名处的指印均不具备鉴定条件，无法作出科学的鉴定意见。原告对该鉴定意见无异议；被告对鉴定书不认可，认为原告在庭审笔录中的签字及样本提取的签字，与合同中的字迹相对比，并非同一人所书写，但未提供证据。对于涉案房款的交付情况，原告代理人称一审时不了解原告交款情况，将房款交付情况说成一部分支付现金、一部分银行转帐，是代理人的错误。被告向本院申请原告到庭对签订涉案房屋买卖合同的相关细节详细陈述。原告到庭称“我买海林花园的房交款时间是2014年4月19日下午14时许，地点海林花园售楼处，收款人是出庭作证那个女的，当时在场人员男女四五人，售楼处在56号楼路西大楼东北角，……2014年4月19日上午，我到海林花园售楼处与一个男（姓什么，具体特征记不得了，买完房后没有再见过）谈好429、434号房产价格后，我就回家找我哥王某借50万元现金，我本身有30多万元现金，下午两点钟将80多万元现金用一个大纸箱装着和王某开车到售楼处，是上午接待的那个男的带我们到二楼交钱，会计点完钱后出具收据，我们到楼下后，那个男的让我25号签合同，所以合同是25号签订的。”被告认为原告代理人在诉讼时对情况应已全面掌握，但在庭审时出现对关键支付房款的前后矛盾，可以证实原告没有支付购房款，通过原告的陈述，可以看出原告对其所称支付房款内在的客观描述比较详细记忆清楚，而对于核心销售人员含糊其词，并且对后续的办理相关房产手续是双方买卖合同的关键，而原告称没有联系方式或不再联系，明显存在不说真话的情况，原告并没有向被告支付房款。证人王某到庭称“与王挺系姑表兄弟。2014年四五月份还是五六月份的一天上午，具体时间记不清了，他（王挺）打电话给我问我有没有钱想在银滩海林小区买两个房子，我说家有现金让他来拿，他是上午来拿了现金，说下午去交钱，之后下午我就和他一起去交钱，我借给他50万元现金，他自己有30万元，我们用纸箱装着就一起去售楼处，我没有和他一起去办手续，我在售楼处大厅等着，当时接待是个女的带着王挺去交钱，具体那个女的叫什么，面貌体征我记不清了。我是从事外墙涂料和地暖工程的，家一直存着现金，有时半夜来料需要现金交付。他借这50万元当时没有出具欠条相关证据，现在没有偿还。”被告对证人证言有异议，认为证人与原告系亲属关系，其证言不具有证明力，证人所陈述的销售人员的性别与原告陈述相互矛盾，本案的关键人员为被告的销售人员，销售人员在整个购房过程中起到了会晤、商谈、定价、签约、交款、办理房屋产权手续等一切交易过程，而本案中自始未提到销售人员的姓名及联系方式，证人证言逻辑系类比推理方式，缺乏本案重要环节的证实，证人证言不应采信。上述事实有原、被告双方陈述，商品房买卖合同、收款收据、鉴定意见书等证据在案为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原、被告的陈述及对证据质证意见，分析认定如下：一、原、被告是否存在商品房买卖合同关系。从被告提交的与陆志萍签订《协议书》内容看，系陆志萍欲用包括涉案房产在内三套被告的房产在银行抵押贷款所签订的协议，其内容虽包含了用涉案房产抵押贷款的约定，但被告对涉案房产是否提供抵押登记贷款未提供证据予以证实，亦未提交相关证据加以佐证；重审中，被告对涉案商品买卖合同中王挺的签字及指印进行鉴定，潍坊鑫诚司法鉴定所出具鉴定意见认定王挺的签字系本人书写，指印不具备鉴定条件，被告对王挺的签字有异议但未提供足以反驳的证据，故对该鉴定意见本院予以认定，综上，被告称涉案房产系用于陆志萍抵押贷款与原告不存在商品房买卖合同关系之辩解理由证据不足，本院不予采信。据此，原、被告于2014年4月25日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。现原告要求解除涉案商品房买卖合同，被告明确表示同意，故对原告要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。二、涉案购房款交付情况。被告辩称并未收到原告交纳的购房款，并申请对原告提交的收款收据中被告公司财务专用章的真实性进行鉴定，潍坊鑫诚司法鉴定所出具的鉴定意见认定原告提交的两份收据中的财务专用章与被告提供的样本印章一致，被告对该鉴定意见书有异议，但未提供足以反驳的证据和理由，故本院对该鉴定意见书予以认定，基于此本院对原告提交的两份收款收据的真实性予以确认；被告称其提交的涉案收款收据第一联中已注明“陆宇办贷款用实际没有交钱”，未对出具给原告的涉案收款收据进行注明，而对其未注明的原因称系注明后无法贷款，对此本院认为，被告作为房地产开发公司，对于公司财务状况应当按会计制度加强管理，被告的财务人员仅凭公司经理答复在未收取款项情况下就出具收款收据，事前事后均未履行相关部门审批手续，对此亦违背常理，即使出现上述情况，也应与原告签署备忘录、协议书等足以证实其未收原告购房款的相关证据或凭证存档备查，在被告对于其未收取原告购房款未提供其他证据予以佐证的情况下，对于被告已收取涉案购房款856815元的事实，本院予以认定。被告称原告和证人对于交款情况陈述存在矛盾情况等辩解理由，对此并不影响对原告已交付购房款的认定。另外，原、被告签订涉案商品房买卖合同的时间为2014年4月25日，但两份商品房买卖合同约定的付款时间均为“签订合同时于2014年4月23日一次性付清”，即约定的付款时间在签订商品房买卖合同时间之前，结合原告提供的两份收款收据的时间为2014年4月19日，与商品房买卖合同的约定相吻合，故对被告收取原告购房款856815元的事实本院予以确认。故合同解除后，被告应当将收取原告的购房款856815元予以返还。利息应自被告收取购房款之次日即2014年4月20日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王挺与被告威海市银海洋房地产开发有限公司于2014年4月25日签订的编号为（乳）W1400818WT、（乳）W1400817WT的商品房买卖合同；二、被告威海市银海洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王挺购房款856815元及利息（以856815元为本金，自2014年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6184元，鉴定费4000元，由被告威海市银海洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周炳东人民陪审员  郑友林人民陪审员  于世祯二〇一九年一月十七日书 记 员  孙 艳