江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初6160号原告：袁某，男，1968年11月15日出生，汉族，身份证住址：宜春市袁州区。原告：施某，女，1983年7月11日出生，汉族，身份证住址：宜春市袁州区，与原告袁某系夫妻关系。原告共同委托诉讼代理人:周某，江西某律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：黄某，江西某律师事务所律师。被告：宜春某投资有限公司，住所：江西省宜春市袁州区宜阳大道**，统一社会信用代码：913609000634854128。法定代表人：杨某，该公司董事长兼经理。委托诉讼代理人：杨某，女，1996年7月9日出生，汉族，公司法务人员，身份证住址：湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：江某，男，1988年10月12日出生，汉族，公司法务人员，身份证住址：九江市都昌县。原告袁某、施某（以下简称原告）与被告宜春某投资有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施某及其原告共同委托诉讼代理人周某、被告委托诉讼代理人杨某、江某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期交房违约金直至房屋交付之日止，暂算至起诉之日为602050元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于宜春市袁州区靖安路20号、22号、24号宜春碧桂园凤凰城6幢101房，该房屋建筑面积为478.35平方米，单价为每平方米9605元，总价4588799元。同时约定被告应当在2016年12月14日前将该房交付给原告，交房条件为该商品房取得《竣工验收备案表》，如被告逾期交房超过90日，被告应按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告支付现金1838799元给被告，并通过中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春分行一按揭方式支付人民币275万元，总价4588799元已按合同付清。但时至今日，被告仍未将该房交付给原告，已构成严重违约，依据合同约定，应以交付房款4588799元为基数，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日交付已交付房价款万分之二的违约金。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，诉至法院。庭审中陈述：违约金计算为自2016年12月15日开始直至2018年9月30日，按照每日万分之二，基数是4588799元。被告辩称，答辩人已按期交付，不存在逾期交楼的违约行为，不应承担违约赔偿责任，被答辩人称答辩人至今仍未交付房屋，有违事实与法律，具体理由如下：一、标的商品房达到合同约定交付条件后，答辩人向被答辩人送达了收楼通知书，且被答辩人已签署入住登记表，领取标的商品房钥匙及其他物品，并申请办理了业户出入卡，已实际交付被答辩人，答辩人不存在逾期交楼行为。被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录是双方的真实意思表示，是合法有效的。根据该合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月14日之前将取得《竣工验收备案表》的商品房交付给买受人。本案标的商品房已于2015年10月29日取得《竣工验收备案表》，且被答辩人于2016年10月19日签署了《收楼通知书》，符合合同约定交楼条件。随后，被答辩人于2016年10月20日办理了入住登记，领取了该标的商品房A钥匙5条、B钥匙1条、C钥匙3把、信箱钥匙2把，同时被答辩人就其所属的车牌号码为赣Ｃ×××**、赣Ｃ×××**的车辆提出业户出入卡办理申请。答辩人已按合同约定实际交付，不存在逾期交楼的违约行为。二、被答辩人申请提前交付房屋，并对该房屋进行装饰、装修、改造，已实际对该商品房进行使用、处分，视为被答辩人认可交付时的房屋状态，事实上对该商品房进行了接收。被答辩人于2016年10月19日向答辩人提出个性化改造申请，申请在合同交付日期之前提前向其交付房屋，承诺因改造引起的对答辩人“装修施工有影响的事项由其本人承担并不追究答辩人延期交房的一切责任”。随后，被答辩人委托江苏伯野建筑装饰工程有限公司改造，在《商品房买卖合同》约定的装饰装修标准范畴外增加地暖、中央空调等装饰、装修内容，对本案标的商品房进行了实际上的装饰、装修、改造行为，已在事实上对该标的商品房进行了接收。综上所述，答辩人已按期完成交付，并不存在逾期交楼的违约行为，被答辩人申请提前交房并对该标的商品房自行改造的行为，已于事实上对该标的商品房进行了接收。被答辩人诉答辩人逾期交楼并要求答辩人承担相应违约金的行为既与事实不符，又与合同约定相悖，故请求法院依法驳回被答辩人的全部诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年5月12日原、被告签订了《商品房买卖合同》,主要约定：原告购买被告开发的位于宜春市××区××、××、××桂园××101住宅（地上**），建筑面积478.35平方米，每平方米9605元总价4588799元；按揭贷款方式按期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付总房价款的40.07%即1838799元给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2016年6月14日前，付该商品房总房价的59.93%9（银行按揭款项）给出卖人，即2750000元；出卖人应当在2016年12月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房“取得竣工验收备案表”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行，出卖人逾期交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交房。该《商品房买卖合同》附件三约定了装饰，设备标准，即《碧桂园凤凰城G216T型双拼住宅（货量）精装修1412版交付标准》。该《商品房买卖合同》附件四为《合同补充协议》，《合同补充协议》主要约定：第三条关于装饰、设备标准买受人和出卖人一致同意：该商品房的装饰、设备标准按下列第（一）项约定处理：（一）该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。第四条关于商品房交接（一）在该商品房交付使用之前，买受人对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若买受人违约的，因买受人的行为致使该商品房或该商品房所在楼宇或整个“碧桂园凤凰城”园区无法通过验收的，或者导致出卖人无法按时将该商品房交付买受人及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人使用的，买受人应承担一切后果，包括赔偿出卖人应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用等的损失。（二）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。此外，原告袁某作为借款人和抵押人、原告施某作为抵押物共有人、被告作为担保人与邮政储蓄银行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定借款2750000元。被告因此取得该银行按揭贷款2750000元，原告另外向被告支付了购房款1838799元，合计已经全部支付购房款4588799元。本案涉案房屋于2015年10月29日取得了《竣工验收备案表》。2016年10月19日被告向原告送达了《收楼通知书》。该日，原告在《申请书》上签名，《申请书》主要内容为：2016年10月18日本人与贵司就房屋交付问题进行了充分沟通，并了解了相关详细信息，现经本人充分考虑，特申请：1、本人在合同交付之前提前交付房屋，期间所产生的后果由本人自行承担；2、因本人改造所造成的房屋质量、安全问题均由本人自行承担后果；3、本人秉承诚实守信原则，承诺因改造引起对贵司装修施工有影响的事项（包括工期、房屋使用功能，观感，品质、交付标准、额外增加的费用等）均由本人承担并不追究贵司延期交房的一切责任。因原告购买的系精装修商品房，该装修施工单位系被告外包或委托的江苏伯野建筑装饰有限公司，原告为了体现其个性化装修而增加了部分装修内容，因此原告与江苏伯野建筑装饰有限公司签订了《工程预（决）算报价书》，该《工程预（决）算报价书》记载的工程项目主要有：地暖加电源线、开关，中央空调加电源线、开关等，同时还记载了主辅材料内容及说明、最终定价为12000元等相关内容。2018年11月20日江苏伯野建筑装饰有限公司出具《证明》，主要内容为：由江苏伯野建筑装饰有限公司施工的江西宜春碧桂园凤凰城钻石郡6幢101户，业主原购买的是根据精装样板房施工交付，后因业主个性化需求，另行委托我司对其房屋进行合同交付外的局部改造，具体改造内容详见有业主签字的报价单，改造的费用由业主直接汇入我公司委托人张小兵的个人账户。2016年10月20日原告在广东碧桂园物业服务有限公司宜春分公司提供的《入住登记表》和《宜春碧桂园.凤凰城业主钥匙、资料及礼品移交表》上有签名，登记了原告的车牌号码及家庭成员，领取了钥匙（A钥匙5条、B钥匙1条、C钥匙3条、信箱2把）及其他物品（房屋使用说明书、房屋质量保证书等）。同时原告在广东碧桂园物业服务有限公司宜春分公司提供的《业户出入卡申请表》上有签名。另查明，原告施某与江苏伯野建筑装饰有限公司施工负责人张小兵之间短信记录反映从2017年8月至2018年10月期间就涉案房屋装修施工仍在进行中，同时被告施工人员晏卫平在2018年9月与原告施某之间加入微信后的记录中也反映就该房屋装修施工仍在进行中。2018年10月份始原告就涉案房屋已另行委托他人施工。再查明，《商品房买卖合同》中记载的施工许可证号为362201201403281501，《竣工验收备案表》中记载的施工许可证号为362201201403281601。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人购房/购车借款及担保合同、短信记录、微信记录、照片、被告提供的商品房买卖合同及附件、竣工验收备案表、收楼通知书、入住登记表、宜春碧桂园.凤凰城业主钥匙、资料及礼品移交表、业户出入卡申请表、申请书、工程预（决）算报价书、证明、银行流水、照片以及法庭笔录等予以证实。本院认为，本案原、被告之间关于精装修房屋的约定是双方就商品房交付条件的特殊约定，这种约定区别于一般的商品房交付只要满足竣工验收备案即可的条件，属于更高要求的交付条件。从合同内容看，被告不仅应当取得竣工验收备案表，而且还应当完成合同约定的全部装修的义务，才符合合同所约定的交付条件，且房屋交付时间为2016年12月14日前。2016年10月19日被告向原告送达了《收楼通知书》，同日原告又在《申请书》上签名并明确认可：1、提前交付房屋期间所产生的后果由本人自行承担；2、因本人改造所造成的房屋质量、安全问题均由本人自行承担后果；3、本人秉承诚实守信原则，承诺因改造引起对被告装修施工有影响的事项（包括工期、房屋使用功能，观感，品质、交付标准、额外增加的费用等）均由本人承担并不追究被告延期交房的一切责任。上述《收楼通知书》及《申请书》并没有免除被告的合同约定的装修义务，而是约定了原告个性化改造引起的延期交房的一切责任由原告承担。因此，虽然被告已经取得了《竣工验收备案表》具备了法定的交房条件，但是在涉案房屋装修施工并未完成或者说被告仍在履行装修义务的情况下，送达《收楼通知书》等行为不符合合同交房的约定，不能作为原告已收楼的依据。被告至今未提供证据证实已将符合合同装饰装修约定的涉案房屋交付给了原告使用，故此2018年10月份始原告就涉案房屋已另行委托他人施工。原告的该行为属终止合同装饰装修义务的行为，亦属部分解除合同的行为。依照法律规定合同的解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。本案中，原告因个性化改造增加了装饰装修内容是事实，但是原告个性化改造是否引起延期交房以及引起延期交房的时间或者天数是多少均无法确定。依照法律规定合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告的损失按照合同约定计算即自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，从2016年12月15日始直至2018年9月30日止，按照每日万分之二、基数为4588799元计算为602050元（每天917.7598元×656天，取整数）。本院依据举证责任分配原则，原告个性化改造是否引起延期交房以及引起延期交房的时间或者天数是多少的举证责任归于原告，由其承担举证不能的责任。故原告上述损失602050元由原告承担50%，其余301025元由被告承担。综上所述，原告要求被告立即支付逾期交房违约金直至房屋交付之日止暂算至起诉之日为602050元的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告宜春某投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁某、施某支付违约金损失款301025元。二、驳回原告袁某、施某的其他诉讼请求。案件受理费9821元，减半收取计币4910.5元，由原告袁某、施某负担2455.25元，被告宜春某投资有限公司负担2455.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按照不服判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费元，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  廖 华二〇一九年一月三日代书记员  吴洪丽