广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2号上诉人(原审被告)：阳江市中鼎置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路鸳鸯湖东侧。法定代表人：林柏林，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡波，该公司职工。委托诉讼代理人：张锐，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯经波，男，1966年11月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺馨，广东荣耀律师事务所实习律师。上诉人阳江市中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人冯经波商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2018）粤1702民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中鼎公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回冯经波的全部诉讼请求。事实及理由：（一）中鼎公司已经按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，按期向产权登记机关报送了登记资料并申请了初始登记，已完成合同义务，不存在逾期办证的违约行为。（二）关于建筑面积差异的问题，中鼎公司不存在任何违反合同约定及相关法律规定的情况，并且中鼎公司与冯经波已经就房款退补问题达成不作退补的协议，中鼎公司不应退还房款或承担其他任何责任。一审法院对该事实认定存在严重错误，多处违反了双方对合同的自由约定，具体理由如下：1.双方合同约定以套内面积来计算面积差异值，而涉案房屋套内面积的差异符合合同约定的不作退补的情况。2.中鼎公司已向冯经波交付符合合同约定的房屋，在移交房产证时，中鼎公司已经就套内面积、建筑面积的差异向冯经波作出了说明，双方就差异的原因达成共识，并为此会签了《房产证发放会签单》。该会签单显示双方就面积差异款及税费退补问题已结清，不存在争议。冯经波与中鼎公司会签时未就房款及税费退补问题提出任何异议并认可双方已结清完毕，现在又提起诉讼，没有事实依据，不符合法律规定。3.中鼎公司一直按照报建方案进行规划、施工并竣工验收，未作出过任何修改。双方签订《商品房买卖合同》时，涉案项目一期工程已经基本完工，因此中鼎公司按照前述图纸的数据与冯经波签订了合同，合同所约定的数据与图纸数据基本一致，中鼎公司已经据实施工，不存在涉案房屋建筑面积减少的情况。4.房产证上显示的建筑面积和共有面积是不完整的面积，中鼎公司出售的房屋建筑面积和共有面积与阳江市不动产登记中心的不动产登记簿显示的面积是基本一致或登记簿显示的面积略大些，不存在实际建筑面积比合同约定的少10.03平方米的情况。关于面积差异是否存在的争议焦点：一是开发商和房产测绘单位是否按照合同约定的计算方法计算实际建筑面积和共有面积。二是开发商确定的建筑面积和共有面积与房管发证部门确认的建筑面积和共有面积是否存在差异。（1）根据双方签订的合同第十八条的约定，购房业主的产权建筑面积包括专有部分面积（套内建筑面积）和共有部分面积（除规划建筑区停车位、车库外）的分摊面积，即涉案房屋建筑面积=套内建筑面积+共有部分面积的分摊面积。开发商计算显示：1-6幢（一期）总建筑面积114223.72平方米、总共有面积34690.96平方米、涉案房屋建筑面积249.09平方米、涉案房屋共有面积分摊48.27平方米。（2）涉案房屋的房产证显示：1-6幢（一期）总建筑面积114746.34平方米、总共有面积32324.09平方米、涉案房屋建筑面积239.06平方米、涉案房屋共有面积分摊39.18平方米。（3）阳江市不动产登记中心的不动产登记簿和房产测绘单位测绘报告书均显示：1-6幢（一期）总建筑面积114746.34平方米、套内面积79398.9平方米、总共有面积35347.44平方米，其中30689.25平方米共有面积已分摊计入涉案房屋在内的各户建筑面积中。但除此之外，仍有4658.19平方米的共有面积应摊而未摊（其中包括水泵房、工具房、库房、专用配电房、发电机房、热水机房、垃圾房、开关站、办公室、卫生间、电信机房等）。如果将应分摊的面积予以分摊，涉案房屋还应分摊面积11.769平方米[（未分摊共有面积4658.19平方米÷总套内面积79398.90平方米）×涉案房屋套内面积199.88平方米]。对该应摊未分摊的共有面积，阳江市不动产登记中心和测绘单位也作了说明：由于该项目属分期建设，该4658.19平方米的共有面积和后期建设的共有面积要待项目完工验收后再分摊。综合对比上述数据，开发商计算的总共有面积、涉案房屋建筑面积和涉案房屋共有面积分摊数据，与涉案房屋的房产证数据存在差异，但与不动产登记簿中显示的数据基本一致。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，涉案房屋合同约定的建筑面积和登记簿的面积基本一致，或登记簿的数据略大，涉案房屋实际面积不存在比合同约定的面积减少10.03平方米的问题。5.未分摊的4658.19㎡面积包括了架空层的架空部分面积、其他公用场所面积、物业办公室用房面积、消防监控室（中心）面积等，这些用地都是涉案项目重要的公共设施所在地，如果按照房产证目前显示的状态认定建筑面积，将有大部分公用部位面积属于中鼎公司私有，那么冯经波使用公用部位及其内设施将受到限制，这将造成难以想象的不良后果和社会影响。因此，本案应当综合考虑未分摊的原因，以及退还房款的合理性和社会影响。6.涉案房屋于2015年1月22日办妥房产证，但冯经波在2018年9月5日才提起诉讼，冯经波请求退还房款及利息的诉讼时效已超过两年，即使认定面积差异存在，一审法院也应驳回其诉讼请求。冯经波答辩称：结合合同及补充协议的内容，对本案面积差异的处理可以直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。中鼎公司没有证据证实冯经波同意免除其退还面积差异购房款的义务，且中鼎公司没有证据证明其曾向冯经波退还购房款，中鼎公司应当向冯经波退还面积差异购房款并支付相应房款利息。冯经波于2018年9月18日向一审法院起诉请求：（一）中鼎公司向冯经波支付逾期办证违约金7498元；（二）中鼎公司向冯经波退还房款60380元，并支付该款的利息（按年利率6%计算，自2013年11月6日起计至付清退款时止）；（三）本案诉讼费由中鼎公司承担。一审法院认定事实：2013年11月6日，冯经波（买受人）与中鼎公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××20），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区第5幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20××××9号，建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米7466.91元，房屋总价款为1499505元，买受人须于签订买卖合同当日支付909505元作为首期房款，余款590000元须于7日内到银行申请办理按揭手续，出卖人应当在2014年2月27日前交付经验收合格并符合合同约定的商品房给买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：面积差异比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补；出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内。买受人应在收楼之日起30日内向出卖人提供登记机关要求的、需买受人提供的证件资料，买受人逾期提供的，则出卖人办证的期限相应顺延。相关政府部门不遵守有关办理产权登记时限的规定或者习惯致使出卖人逾期的，出卖人相应可以在相关政府部门逾期的范围内免责等等。合同签订后，冯经波依约付清了全部购房款1499505元给中鼎公司，中鼎公司于2014年10月27日出具了该购房款发票给冯经波。对于该商品房的交付时间，冯经波已忘记，中鼎公司陈述已按约定在2014年2月27日前交付冯经波使用，因此一审法院认定中鼎公司已按约定交付商品房给冯经波使用。根据中鼎公司提供的阳江市不动产登记中心于2017年7月13日出具的《关于乙小区项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》，具体内容是“原阳江市房产办证服务中心于2014年11月依照相关规定受理乙小区（一期）1-6幢送来的商品房房屋产权权属发证申请资料。经核实，总套内面积79398.90㎡，总建筑面积114746.34㎡，共有部分面积35347.44㎡，其中30689.25㎡共有面积已按相关规定分摊到各户计入建筑面积，剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊。”一审法院认定中鼎公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年11月。根据中鼎公司提供的《房产证发放会签单》，业主签领确认一栏打印有“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕”的内容，冯经波在该栏签名确认，落款时间是2015年10月13日，一审法院认定冯经波收到房产证的时间应为2015年10月13日。冯经波提供的《房地产权证》证实其所购商品房的建筑面积为239.06平方米，套内建筑面积为199.88平方米。2018年9月18日，冯经波向一审法院提起诉讼，一审法院于当日立案受理。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，冯经波、中鼎公司双方应按合同约定履行己方义务。本案的争议焦点是：（一）中鼎公司是否如期履行办证义务，中鼎公司应否承担违约责任；（二）中鼎公司是否应按建筑面积的差异面积返还购房款；（三）冯经波的起诉是否已超过诉讼时效。对于第一个焦点问题，根据冯经波、中鼎公司签订的《商品房买卖合同》的约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，如中鼎公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为中鼎公司已履行了办理产权登记的责任。如因中鼎公司的责任，冯经波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中鼎公司按已付房价款的0.5%向冯经波支付违约金。本案中，中鼎公司已在2014年2月27日前将涉案商品房交付给冯经波使用，按约定中鼎公司应在此后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，但根据阳江市不动产登记中心于2017年7月13日出具的《关于乙小区项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》证实，中鼎公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年11月，该时间明显超过双方的约定，且中鼎公司又没有证据证明其存在免责情形，故中鼎公司应承担逾期办证的违约责任。对于第二个焦点问题，首先，冯经波、中鼎公司双方在合同中约定了冯经波所购商品房建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），虽然按套内建筑面积计价，中鼎公司所交付的商品房符合双方约定的套内建筑面积，但双方又在合同中明确约定了分摊面积，按房产证登记的建筑面积为239.06平方米，套内建筑面积为199.88平方米，两者相减所得分摊建筑面积为39.18平方米，比双方约定的48.27平方米减少了9.09平方米，中鼎公司这一行为明显损害了冯经波的利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，冯经波主张中鼎公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任成立。而中鼎公司以“剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊”为抗辩缺乏理据。其次，关于冯经波在《房产证发放会签单》“业主签名”处签名并捺印指模的性质认定，虽然该会签单“业主签领确认”栏打印有“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕”的内容，但中鼎公司事实上并没有退还房款，且上述内容由中鼎公司事先打印，中鼎公司也未能举证证明其就冯经波放弃主张房屋面积差异退款问题与冯经波进行过协商。同时，从会签单的字面上来分析，也无法得出是冯经波明确放弃房屋面积差异退款的意思表示。故本案不能以冯经波签了《房产证发放会签单》就认定冯经波自愿放弃了主张房屋面积差异退款的权利，也不能据此认定双方“就房款退补问题”明确了结彼此的债权债务。中鼎公司辩称冯经波签署了该会签单就表示房款及税费退补问题结清完毕，双方就面积差异问题已不存在争议，证据不足，中鼎公司仍应负有退还面积差异款的义务。中鼎公司所交付的商品房产权登记建筑面积比合同约定的建筑面积少了10.03平方米（249.09平方米－239.06平方米），根据公平合理原则，中鼎公司应按冯经波所支付的总购房款除以合同约定的商品房建筑面积所得的价格退还房款，即中鼎公司应退还60379.92元[1499505元÷249.09平方米×（249.09平方米－239.06平方米）]及利息给冯经波。冯经波对付清购房款的具体时间没有举证，但冯经波、中鼎公司双方一致确认购房款已按合同约定付清，冯经波的付款方式是签订合同当日即2013年11月6日支付首期款909505元，余款590000元在7日内到银行办理按揭支付，因此，冯经波主张的退还房款利息应从付清房款的次日即2013年11月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。对于第三个焦点问题，冯经波第一项诉讼请求是中鼎公司支付逾期办证违约金，对于该请求是否已过诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，诉讼时效应从履行期限届满之日起计算。本案根据双方的约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，中鼎公司于2014年2月27日前将房屋交付给冯经波，中鼎公司应当在商品房交付使用后，即应在2014年2月28日起90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，即使按双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定“出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内”的时间，中鼎公司也应在2015年2月27日前将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，中鼎公司逾期即构成违约。在中鼎公司已交付房屋90日后或者一年内，冯经波未能领取房产证或者收到办证通知，即最迟从2015年2月28日起，冯经波应当知道其权利受到损害，故冯经波请求中鼎公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效应从2015年2月28日起计算。冯经波没有提供证据证明其在本案起诉前向中鼎公司主张过逾期办证责任，因此冯经波主张中鼎公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过了二年的诉讼时效，对冯经波该项请求，一审法院不予支持。对于冯经波第二项请求中鼎公司返还购房款及利息是否已过诉讼时效问题。双方虽在合同中约定了面积差异的处理，但中鼎公司于2015年10月13日才将涉案商品房的《房地产权证》交付给冯经波，冯经波在没有收到房产证前根本无法知道产权登记的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积有差异，在此之前不可能知道其权利受到损害。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案冯经波主张中鼎公司退还购房款及利息的诉讼时效应从冯经波收到房地产权证之日起计算，计至冯经波起诉时止并未超过三年的诉讼时效。因此，冯经波请求中鼎公司返还购房款及利息，一审法院予以支持。综上所述，冯经波请求中鼎公司支付逾期办证违约金因已超过诉讼时效，一审法院不予支持。冯经波请求中鼎公司返还购房款及利息，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、限中鼎公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款60379.92元及该款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2013年11月14日起计至款项付清之日止）给冯经波；二、驳回冯经波的其他诉讼请求。一审案件受理费967元，由冯经波负担93元，中鼎公司负担874元。二审中，双方没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，综合当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案商品房是否存在面积差异，中鼎公司应否退还面积差异款及利息给冯经波；二、冯经波诉请中鼎公司退还面积差异款是否超过诉讼时效期间。对于争议焦点一，首先，关于涉案商品房是否存在面积差异的问题。双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定“建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7466.91元，房屋总价款为1499505元”，并约定了面积差的计算方法。而中鼎公司所提交的该房的《房地产权证》中注明建筑面积为239.06平方米、套内建筑面积199.88平方米，比双方在合同中约定的建筑面积减少10.03平方米、套内建筑面积减少0.94平方米。虽然套内建筑面积差异在合同允许范围内，但分摊面积减少了9.09平方米，不符合合同约定。其次，关于中鼎公司应否退还面积差异款及利息给冯经波的问题。因合同约定的公共面积比冯经波持有的产权证登记的面积多，冯经波主张中鼎公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任理由成立。至于冯经波在《房产证发放会签单》“业主签名”处亲笔签名并捺指模的性质认定，虽然该会签单“业主签领确认”栏打印有“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕”的内容，但会签单明确写明是“房产证发放会签单”，这是业主签收房产证的格式单据，主要用于证实中鼎公司已发放房产证给业主的事实，不能证实除此之外的内容也与业主协商一致，实际上中鼎公司也未能举证证明其此前已与冯经波就面积差异问题进行协商，且冯经波自愿放弃主张房屋面积差异款的权利；从会签单的内容亦无法解读出冯经波明确放弃房屋面积差异款的意思表示。综合上述分析，虽然冯经波在《房产证发放会签单》上签名，但不能据此认定冯经波自愿放弃主张房屋面积差异款退补的权利，也不能以此认定双方已了结房款退补问题。因此，中鼎公司仍然负有退还面积差异款的义务。鉴于涉案房屋买卖合同并无明确约定公共分摊面积的差异款如何补偿，原审确定中鼎公司应按冯经波所支付的总购房款除以商品房建筑面积所得的价格为标准进行退还，即中鼎公司应退还60379.92元，符合公平合理原则，本院予以维持。对于争议焦点二，本案中，冯经波从中鼎公司处签领房地产权证（2015年10月13日）时，即已知悉合同约定的面积与房地产权证登记的面积存在差异，则冯经波请求中鼎公司退还面积差异款的诉讼时效期间应从2015年10月13日起计算。中鼎公司主张诉讼时效期间应从办妥房地产权证之日起计算的理据不足，本院不予支持。从2015年10月13日起计至《中华人民共和国民法总则》的施行日（2017年10月1日）前，冯经波该项诉讼请求并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案的诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间。中鼎公司主张冯经波该项诉请应适用二年诉讼时效期间的理据不足，本院不予支持。从2015年10月13日起计至2018年9月18日冯经波向一审法院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间，中鼎公司主张冯经波该项诉请已超过诉讼时效期间的理据不足，本院不予支持。综上所述，中鼎公司的上诉理据不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1309元，由阳江市中鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 姜玉华二〇一九年一月二十一日法官助理李凤霞书记员詹礼迪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。