上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初20471号原告：上海国纪电子材料有限公司，住所地上海市松江工业区。法定代表人：韩涛，董事长。委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。被告：上海融真置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：周庆峰，总经理。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，德恒上海律师事务所律师。原告上海国纪电子材料有限公司与被告上海融真置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2018年11月8日组织原被告双方进行了证据交换，于2018年12月5日对本案进行了公开开庭审理。原告上海国纪电子材料有限公司的委托诉讼代理人许家东，被告上海融真置业有限公司的委托诉讼代理人谢锦春、李瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海国纪电子材料有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金393,539.91元(自2016年11月30日起计算至2017年3月27日止,按照日万分之二计算);2.判令被告承担逾期办理产证的违约金(自2017年1月19日起计算至实际办理产证之日止)；3.判令被告承担逾期办理产证期间的物业管理费(自2017年2月起计算至实际办理产证之日止)；4.判令解除《补充合同》第八条不公平的约定。审理过程中，原告放弃第三项诉讼请求，将第四项诉请变更为确认违反《上海市商品房预售合同》的补充条款一第八条第三款的规定应认定为无效。事实和理由：2016年10月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》。合同约定：原告乙方购买被告甲方位于上海市长宁区金轮路融真虹桥商务广场(南块)55号5座3层302室房屋,建筑面积411.70平方米，房款16,817,945元。房款分三次支付，其中，2016年10月20日付款8,408,972.50元，2016年11月20日付款6,727,178元，2016年11月30日付款1,681,794.50元。同时约定2016年11月30日前，甲方将该房屋交付给乙方,除不可抗力外，逾期交房违约金按已支付的房价款日万分之二计算。关于办理产权，双方约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续,取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起60天内,依法向上海市房地产交易中心办理价格申报过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。现房屋已经交付原告数月,但是产证至今没有办理。被告在交付房屋和办理产证时存在严重违约给原告带来一系列损失，同时合同补充条款一第八条第三款违反《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定,故请求法院依法判令被告支付违约金,并判令合同部分条款无效。被告上海融真置业有限公司辩称，被告已经按照合同约定于2016年11月30日向原告交付了本案系争房屋，故不存在逾期交房的事实，且被告已经向原告提交了办理产证的所有资料，因原告自身原因拒绝签收且怠于办理，该责任应由原告自担；关于物业管理费，与办理产证并无必然联系，且原告已于2016年11月30日取得该房屋，可自行支配使用，物业管理费应由原告承担；关于补充条款一第八条第三款，并不存在显失公平问题，补充条款一系原、被告双方真实意思表示，不存在无效情形。原告上海国纪电子材料有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《上海市商品房预售合同》，证明签订合同时系争房屋尚未建成竣工，合同约定了房屋交付日期及违约金计算标准；2.上海同城支付付款回单，证明原告依约支付了全部购房款，完全履行合同义务；3.发票，证明被告为原告开具了发票；4.建设工程竣工验收备案证书，证明被告工程于2016年10月21日竣工；5.2017年3月27日业户入驻验房表，证明原告实际收房日期为2017年3月27日；6.2016年11月30日业户入驻验房表，证明当天验房时，系争房屋存在17处问题，双方并未进行房屋交接，钥匙交还被告进行维修；7.2016年12月2日能耗抄表记录，证明在抄表交接过程中，因无法交接房屋而抄表中止；8.2016年12月2日业户入驻验房表，证明当天只是对房屋进行了部分验收，不存在验收完毕交接房屋的问题；9.融真虹桥物业服务中心发给陈成的邮件，证明2016年12月5日被告的物业公司通知原告在2016年12月14日对房屋进行复验，被告主张的2016年11月30日即完成交房并不属实；10.2017年3月3日原告发给被告物业公司的函件，证明原告拒绝缴纳物业管理费的原因是房屋存在17处质量问题，尚未完成交接；11.2017年3月7日原告发给被告的函件，载明2016年11月30日因系争房屋存在质量问题，未完成房屋交接，被告承诺及时整改，对在2017年3月7日房屋依然存在17项质量问题而未交接房屋的意见，被告事后未提出异议；12.顺丰邮单，证明被告已经收到2017年3月3日、3月7日两份函件，但未提出任何异议；13.验房通知邮件，证明被告的物业公司确认2016年11月30日初次验房时发现房屋存在17处质量问题，因此只是交接资料，未实际办理房屋交接。被告在2017年3月10日完成整改，正式通知验房，证明房屋实际交付时间是2017年3月27日；14.钥匙明细签收表，证明钥匙是在2017年3月27日全部进行交接的；15.情况说明，证明被告明知房屋产权不能在合同预期时间内办理产证，而将责任归结为不可抗力，说明被告也是确认房屋交接时应提供房屋交接书，本案中房屋交接书与房屋实际交接存在重大时间差异，应认定为约定含糊或没有特殊约定。被告上海融真置业有限公司为证明其抗辩，向本院提交了以下证据：第一组：交房资料，包括：1.授权委托书及身份证复印件，2.入伙资料、物品签收表，3.钥匙明细签收表，4.业主入驻验房表，5.能耗抄表记录，6.承诺书两份，证明原告于2016年11月30日收到系争房屋钥匙，2016年12月2日办理验房手续，被告已经依约完成交房义务。第二组：物业费支付情况，包括：1.物业公司开具的证明，2.中国建设银行单位客户专用回单，3.上海增值税专用发票三张，证明原告接收房屋后按照物业管理规定缴纳物业费以及房屋已经交付的事实。第三组：办理产证资料，包括：1.中华人民共和国不动产权证书，证明被告于2018年8月29日获得大产证，2.办理小产证资料、寄送凭证及签收证明，证明被告于2018年10月26日通过EMS向原告寄送了办理小产证资料，3.微信聊天记录截图，证明被告于2018年9月29日开始通知原告可以办理小产证，原告一直拖延并拒绝当面签收。第四组：上海市不动产登记信息(大产证附件)，证明原告购买的房屋在编号为沪(2018)长字不动产权第009261号不动产权证书内。第五组：办理大产证中形成的资料，包括：1.房屋测绘技术服务合同和合同审批意见表，2.国有建设用地使用权出让合同，3.非税收入一般缴款书，4.房屋土地权属调查报告书，5.公益性公共服务设施房地产认定证明，6.业主共有房地产认定证明，7.上海市商品房销售方案备案证明，8.商品住宅维修资金交款通知，9.上海市商品住宅维修基金收款凭证，10.上海浦东发展银行业务凭证/回单，11.国家开发银行特种转账凭证，证明被告在大产证办理过程中，没有拖延。审理过程中，本院依职权另行调取了上海市长宁区金轮路XXX号1座101室等房屋的不动产登记簿。经庭审质证，被告上海融真置业有限公司对原告上海国纪电子材料有限公司提供证据的质证意见为：对证据1-4的真实性均无异议，但认为按照合同约定，交房时间为2016年11月30日，交房标志是交付钥匙，合同约定在被告取得大产证后的60日内签署房屋交接书等必备文件，签署房屋交接书后的60日内办理小产证。对证据5真实性无法确认。对证据6真实性无法确认，关联性不认可，该17项房屋质量问题是原告单方提出的，且为装饰装修方面的瑕疵，不影响办理交接手续，且验房表没有被告的签名。对证据7真实性无异议，关联性不认可，电表和水表抄表记录是交接房屋时的全部能耗费用。对证据8真实性无异议，这些能耗表已经涉及了公共部位的所有能耗。对证据9真实性无异议，关联性不认可，物业公司在2016年12月5日就发邮件通知原告在2016年12月14日进行复验，这是对交房后维修部分进行的复验，而不是交房复验。对证据10真实性无异议，关联性不认可，物业公司在工作函中已经明确2016年11月30日验房时对所有资料进行了核对签收，符合交房程序，且当天已经完成全部交房手续。被告在得知物业公司已经回函答复后，未再重复答复，并不意味着默认原告的陈述。对证据11真实性无异议，关联性不认可，函件内容是原告的单方意思表示，内容与事实不符。对证据12、13真实性无异议。对证据14真实性无法确认，原告签收所有钥匙后，经办人是物业公司的人员，原告在2016年11月30日签收钥匙后又将钥匙交给物业公司是为方便后续维修。对证据15真实性无异议，被告是因政府政策不可抗力原因导致延后办理大产证，待符合条件后及时予以了办理。原告上海国纪电子材料有限公司对被告上海融真置业有限公司提供证据的质证意见为：对第一组证据真实性均无异议，关联性均不认可。被告确认原告方的验房人除陈成之外还有许长生，授权委托书上只有陈成的名字；对签收表上“陈成”的签字均无异议，但是只是验收接收资料，因房屋存在严重质量问题，房屋钥匙签收后即被物业公司收回；业户入驻验房表也不是对房屋全部进行验收，只是对附属设备是否存在进行了部分验收，能耗抄表记录只有电表1、2有记录，说明2016年12月2日没有进行验收交接；承诺书与房屋交接无直接必然联系。对第二组证据真实性均无异议，关联性均不认可。至今物业公司与原告未签订《物业管理服务合同》，从2017年2月起计算物业费是物业公司单方意思表示，原告认为应从2017年3月27日房屋交接之日起计算。对第三组证据中的证据10、11真实性均无异议，关联性不认可，被告办理大产证的时间严重拖后，且是在原告起诉来院后才向原告寄送了办理小产证的资料。对证据12微信聊天记录真实性、合法性、关联性均不认可，陈成和吴萍表示未收到该微信信息，记录里提到吴萍去被告处领取办理小产证资料，但被告无法提供吴萍领取资料的签收证明。对第四组证据真实性、合法性、关联性均无异议。对第五组证据真实性均无异议，关联性均不认可。被告于2018年8月29日取得大产证，距原告购买系争房屋超过近两年时间，而在还清抵押贷款、签订土地出让合同、缴纳土地出让金、维修基金和办理销售方案备案证明等前置环节中，被告均存在逾期办理行为，故被告逾期办理大产证系其自身原因导致，且根据合同约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，而被告于2017年4月17日委托办理测绘，房屋权属调查报告书于2017年9月25日出具，公益性公共服务设施房地产认定证明作为该报告书的一部分，业主共有房地产认定证明作为确认公共分摊面积的依据，均于2018年2月11日开具，被告称已于2016年11月30日交房，但是房屋面积还未确定，故其尚不具备交房条件。原告上海国纪电子材料有限公司对本院调取证据的真实性无异议，对关联性不认可，认为被告于2016年11月29日办理预告登记，已经逾期。被告上海融真置业有限公司对本院调取证据的真实性无异议，认为其在拿到竣工备案证后，就立即办理了预告登记。对双方当事人对其真实性无异议之证据，本院经审核后认为该部分证据与本案待证事实具有关联性，能够证明系争相关法律事实，且符合法律规定，本院予以采纳。经审理查明，2016年10月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告(乙方)购买被告(甲方)位于上海市长宁区金轮路融真虹桥商务广场(南块)55号5座3层302室房屋(以下简称系争房屋),建筑面积411.70平方米，每平方米房屋建筑面积单价为40,850元，根据甲方暂测房屋面积，房屋总价款暂定为16,817,945元，乙方分三期付清。同时合同第十一条、第十二条约定，甲方定于2016年11月30日前，将该房屋交付给乙方,除不可抗力外，甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权单方面解除合同。第十三条约定，房屋交付的标志为交钥匙，在验收交接时，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内,由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。补充条款一第八条第三款约定，乙方同意甲方保留园区公共部位广告使用和收益权，若甲方在融真虹桥商务广场内安置“上海融真置业有限公司”标志和“北京科技园建设(集团)股份有限公司”的字样或在房屋所在楼栋的屋面和外墙面设立项目标志、企业标识以及有关企业和项目信息的其他形式的广告标识，无需事先取得乙方同意并支付费用，但甲方应自行向政府缴纳相关税费并办理政府相关审批手续(购买独栋办公楼的客户除外)。2016年10月至12月期间，原告按约向被告支付购房款16,817,945元，被告向原告开具发票。2016年11月30日，原告的受托人陈成在入伙资料/物品签收表、钥匙明细签收表、承诺书上签字，入伙资料/物品签收表载明签收的内容包括系争房屋的使用说明书、质量保证书、钥匙、物业管理手册、临时管理规约、前期物业合同、物业补充协议、公共区域验房单、电、水抄表等；钥匙明细签收表载明签收的内容包括系争房屋的钥匙；承诺书载明承诺遵守临时管理规约等。2016年12月2日，原告方受托人陈成、许长生以及被告方接待人员陈云在业户入驻验房表、能耗抄表记录上签字。业户入驻验房表载明单元号为南区5座302室，验房时间为2016年12月2日，验收的项目包括铝合金门窗(锁)、单元开关箱、弱电箱、空调内机、报警装置、烟感等。能耗抄表记录载明表号及本月抄见数。同日，原告方受托人陈成、许长生在业户入驻验房表上签字，该表左上角载明南区5座，右上角载明验房时间为2016年11月30日，验收项目为公共部位和供配电，整改事项一栏中列明了外体墙破、地砖有残缺需维修、正门101外石阶有3块地砖需修补等，并注明要求物业跟进，房产开发商出一个整改方案。2016年12月5日，被告选聘的前期物业公司融真虹桥物业服务中心向原告方受托人陈成发送电子邮件，载明：今接开发商通知，融真虹桥商务广场南区5座将于下周三后，可进行再次复验。具体时间请与服务中心进行预约。2017年2月27日，系争房屋的物业管理有限公司向原告发送催款通知书，要求原告缴纳物业费。2017年3月3日，原告向系争房屋的物业管理有限公司发函，载明，我司根据被告的交房通知书，于2016年11月30日去办理业户入驻验房手续。验房时发现有十七项房屋质量问题，因房屋质量问题我司至今未正式接收房屋，也未拿到房屋钥匙，按合同约定，未正式交房，贵司要求从2017年1月1日起征收物业管理费是不合理的，请妥善处理。2017年3月7日，原告向被告发函，表示2016年11月30日办理验房手续时，发现十七项房屋质量问题，并在验房表上标明，由于存在质量问题不具备交房条件，我司未接收房屋，要求贵司整改好我司再来验收收房，而贵司至今仍未书面通知我司验房收房，因贵司延期交房产生的责任和一切损失均应由贵司承担。2017年3月10日，系争房屋的物业管理有限公司发函给原告，表示建设单位发出的入驻通知书日期是2016年11月22日，故将物业费的实际支付日期从2017年1月1日起算，且一次性收取三个月的物业管理费，是符合合同约定的。贵司在2016年11月30日首次验房时，我服务中心严格按交房流程执行，全部符合交房程序。贵司提出的十七项房屋质量问题不存在涉及到重大安全隐患或影响正常交付使用，故不影响交房使用。关于首次验房时提出的房屋问题，服务中心已于查验当天汇总完毕后报开发商整改，现整改工作早已完成，服务中心于2016年12月5日以电子邮件形式正式通知贵司再次进行验房，现再次请贵司及时查验。2017年3月27日，原告方受托人许长生在钥匙明细签收表上签字，签收了包括本案系争房屋钥匙在内的南区5座的房屋钥匙等。2017年5月5日，原告支付系争房屋2017年2月至7月的物业管理费共计336,801.60元。另查明，系争房屋的用途为办公，房屋类型为办公楼。2016年10月21日，上海市长宁区建设和交通委员会向被告发放融真虹桥商务广场工程的建设工程竣工验收备案证书。2016年12月5日，被告经核准成为上海市长宁区金轮路**的预购房屋权利人。2017年1月4日，被告委托上海市长宁区房屋土地测绘中心对上海市长宁区金轮路XXX号融真虹桥商务广场(南块)进行房屋建筑面积测绘。2017年4月17日，被告与上海市长宁区房屋土地测绘中心签订《房屋测绘技术服务合同》，委托该中心进行房屋建筑面积测绘工作，受托测绘房屋位于上海市长宁区金轮路XXX号、临虹路XXX号，项目名称为融真虹桥商务广场。2017年5月23日，被告与上海市长宁区规划和土地管理局正式签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：该合同项下出让宗地的国有建设用地使用权出让价款为732,141,426元，其中728,470,000元已交付，被告应补缴土地出让价款3,671,426元。此后，被告补缴土地出让价款。2017年8月7日，上海市规划和国土资源管理局向被告发放上海市国有建设用地土地核验合格证明。2017年9月25日，上海市长宁区房屋土地测绘中心向被告出具编号为XXXXXXXXXXXX的《房屋土地权属调查报告书》，其中载明了受托测绘房屋融真虹桥商务广场(南块)的宗地号、宗地面积、房屋建筑总面积等调查成果。2018年2月11日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局向被告发放公益性公共服务设施房地产认定证明、业主共有房地产认定证明。2018年4月20日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局向被告发放上海市商品房销售方案备案证明。2018年4月26日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局向被告发出商品住宅维修资金交款通知。2018年5月7日，被告缴纳融真虹桥商务广场的维修基金。2018年5月29日，被告向国家开发银行上海市分行转账260,000,000元，用于清偿融真虹桥商务广场的抵押贷款。2018年6月13日，被告向原告出具情况说明，载明2017年5月相关职能部门全面清理整顿商业办公项目，并于2017年5月9日出台了沪建房管联[2017]400号《关于开展商业办公楼项目清理整顿工作的意见》……根据整顿意见的规定，本公司开发的系争项目属于此次文件管理的范围，……根据上述规定，房屋初始登记的各个审批环节周期变长、审核较为严格，增加了诸多不可控的政府因素，属于本公司不可预见、不可克服、不可避免的情形，从而导致房屋不能在预期时间内完成初始登记手续。希望贵司能够充分理解，本公司也会全力推进，争取在2018年8月前取得房地产权证。2018年8月29日，被告取得系争房屋大产证。2018年10月26日，被告通过EMS向原告寄送办理小产证所需的材料，原告于2018年10月28日收到。本院认为本案争议的主要焦点在于：1.被告是否存在逾期交房行为；2.被告是否存在逾期办理产证行为。对于第一个争议焦点，原告认为被告于2017年3月27日方完成交房，被告则认为其于2016年11月30日即完成了交房。本院认为，根据系争合同约定，系争房屋的交房时间为2016年11月30日前，房屋交付的标志为交钥匙。自房屋验收交接之日起，被告对房屋负责保修。而在案证据显示，原告于2016年11月30日签收了系争房屋的钥匙，并取得了包括房屋的使用说明书、质量保证书、钥匙、物业管理手册、临时管理规约、前期物业合同等在内的相关资料。被告已经履行了系争房屋的交付义务。虽2016年12月2日，原告在针对公共部位和供配电验收的业户入驻验房表上载明了需要整改的事项，但根据整改内容显示，基本为需修补事项，且根据系争合同约定，属于被告保修的范围之内。故系争钥匙交还给物业公司的行为应属于为整改而进行的交还，原告也无证据证明此为其拒绝接收房屋的意思表示。系争房屋的物业管理有限公司亦于整改后2016年12月5日即通知原告进行复验，并告知原告具体复验时间由原告和服务中心进行预约。但原告并无证据证明其接到通知后就复验时间进行了预约而系被告原因未能进行复验，也没证据证明其对房屋进行了复验并对房屋质量问题再次提出异议。反而在系争房屋的物业管理有限公司向原告催收物业费，并于2017年3月10日发函告知原告，其提出的十七项房屋质量问题不存在涉及到重大安全隐患或影响正常交付使用，故不影响交房使用；关于首次验房时提出的房屋问题，服务中心已于查验当天汇总完毕后报开发商整改，现整改工作已经完成，服务中心于2016年12月5日以电子邮件形式正式通知贵司再次进行验房，现再次请贵司及时查验后，原告于2017年3月27日再次签收了系争房屋的钥匙。综上，原告提出的被告逾期交房的主张与在案证据证明的事实不符，本院难以认定。原告据此提出要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦难以支持。对于第二个争议焦点，根据系争合同约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续,取得了房地产权证(大产证)后60日内,双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起60天内,由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报过户申请手续，申领该房屋的小产证。而被告系于2018年8月29日取得系争房屋大产证，于2018年10月26日通过EMS向原告寄送包括《房屋交接书》等在内的办理小产证所需的材料，原告于2018年10月28日收到上述材料。被告上述行为并未超过系争合同约定的时间。根据被告提供的相关证据材料显示，被告系先后根据相关职能部门要求履行了申办大产证的相关手续，原告亦无证据证明系被告故意拖延等原因致房屋大产证于2018年8月29日办出，故原告提出的被告逾期办理系争房屋小产证的主张，本院难以认定。原告据此提出要求被告支付逾期办理小产证违约金的诉讼请求，本院亦难以支持。对于原告提出的系争合同补充条款一第八条第三款应确认为无效的诉讼请求，因物权法第七十三条中有关建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有的规定，系对公共部位法定共有权的规定，而上述系争条款系对公共部位广告使用和收益权的约定，并不违反物权法的相关规定，原告提出的该条款无效的主张，并无相应法律依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海国纪电子材料有限公司的全部诉讼请求。保全费5,000元，由原告上海国纪电子材料有限公司负担。案件受理费26,724.22元，因本案适用简易程序审理，减半收取计13,362.11元，由原告上海国纪电子材料有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇一九年一月三十一日书记员 屠晓婷附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。