浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初3714号 原告（反诉被告）：张上京，男，1958年7月13日出生，汉族，住址湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：顾芳芳，浙江广诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：莫国方，男，1968年12月14日出生，汉族，住址湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：李丹丹，浙江乾衡律师事务所律师。 原告张上京与被告莫国方房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年5月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由审判员郑嫣依法适用简易程序于2018年8月8日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案转为普通程序，并组成合议庭进行审理。期间，被告莫国方向本院提起反诉，本院经审查后依法受理并与本诉合并审理，并于2018年10月17日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张上京及其委托诉讼代理人顾芳芳，被告（反诉原告）莫国方的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张上京起诉称：2012年11月27日，双方签订房屋转让合同，约定张上京将其所有的位于湖州市房屋转让给被告，转让总价款为505万元，还约定莫国方一次性付款250万元。房屋交付后，由莫国方承担该房屋的银行贷款本息以及水、电、天然气、物业管理费用。合同签订后，其依约履行了义务，交付了房屋，然莫国方屡次未按期归还该房屋的银行贷款本息和物业管理费，该等费用皆由张上京垫付，并为此蒙受损失。现向法院起诉，请求判令：1、莫国方支付各项损失共计130123.54元，审理中其变更诉请标的为113287.92元[其中垫付本金5108.8元、因垫付银行贷款产生的利息108032.36元（以实际垫付金额为基数，按照年利率24%分段计算至2018年3月27日，要求实际支付至清偿之日止）以及被告逾期还款产生的逾期利息146.76元]；2、本案诉讼费用由被告承担。 莫国方答辩称：对尚欠本金金额予以确认，对于垫付银行贷款产生的利息及逾期还款利息不予认可。双方在房屋过户前曾进行核对，2017年7月7日结算后，确认莫国方尚欠房款195269元，应视为张上京已经放弃对垫付款损失的主张。故请求驳回张上京的本诉诉请。 莫国方反诉称：双方于2012年11月17日签订房屋转让合同，约定转让房屋即坐落于湖州市的转让价款为505万元。合同签订时，莫国方与张上京对于转让房屋权属的税费进行了核算，若转让房屋满五年且唯一，则涉案房屋权属转移时，张上京将免缴营业税及个人所得税。基于上述考虑，莫国方与张上京商定，转让房屋转让交易发生的各项税费由莫国方承担，合同签订后五年内莫国方应及时过户。2016年1月18日，张上京在明知购置房产会使涉案房屋办理过户时增加一项个人所得税的情况下，另购置了一套坐落于湖州市的房屋，且从未告知莫国方。莫国方于2017年7月13日办理转让房屋过户手续时才被告知要另缴纳个人所得税28000元，给莫国方造成了损失。故请求法院判令：1、张上京支付莫国方税费28000元及利息损失1890元（以28000元为基数，按年利率6%自2017年7月13日起暂计至2018年8月21日），请求计算至实际清偿之日止；2、张上京承担本案诉讼费。 张上京针对反诉答辩称：莫国方所称双方针对税费的约定与事实不符，根据税收缴款书载明只有个人所得税，不存在营业税，没有任何条款载明莫国方提到的内容，2、关于双方之间存在结算的事实，在房屋转让合同中载明如果逾期归还银行贷款造成张上京损失，则莫国方负责赔偿，也就是说本金的195269元是基于莫国方能够按约履行银行还贷义务，但是事实上莫国方并未按约履行，因此张上京有权利向莫国方主张其违约责任。 经审理查明，2012年11月27日，张上京与莫国方签订房屋转让合同一份，就莫国方向张上京购买房屋事项达成一致。该合同第一条约定，房屋坐落于湖州市，用途为住宅，总层数4层，房屋建筑面积为399.95平方米，套内建筑面积380.02平方米。第二条约定房屋转让价格为505万元，大写伍佰零伍万元整（包括张上京在中国农业银行股份有限公司湖州市分行尚还的贷款）。第三条约定，合同签订之前2012年11月莫国方支付伍拾万元，合同签订之日莫国方支付贰佰万元，自2012年起张上京在中国农业银行股份有限公司湖州市分行尚还的贷款每月由莫国方负责归还（张上京还贷卡交付莫国方，账号62×××15）。第四条约定，合同签订当日，张上京将房屋及房屋钥匙、房产证、土地使用证等相关权属证明一并交付给莫国方。第五条约定，莫国方应按第三条约定的时间付款，如发生逾期归还银行房贷造成张上京损失，莫国方负责赔偿。第七条约定，张上京保证该房屋交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用（如水电、煤气、有线电话、物业管理费相关费用），如交接后发生房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由张上京承担全部责任。第九条约定该房屋转让交易发生的各项税费由莫国方承担，合同签订后五年内莫国方应及时过户。该合同还就双方其他权利义务予以了约定。根据合同约定，莫国方向张上京交付了250万元，并自2012年12月起按月归还张上京名下涉案房屋的按揭贷款。张上京按约向莫国方交付房屋，但双方并未立即办理房屋过户登记手续。自2014年2月开始，莫国方出现未能按期归还银行贷款的情形。为避免自身征信受到影响，张上京对莫国方不能及时偿还的银行贷款予以垫付。为此，2015年11月5日双方签订补充协议一份，约定双方于2012年11月27日签订的房屋转让合同仍然有效，买卖合同依然成立；莫国方由于资金周转暂时发生困难，已经多次未能按时归还农行房贷款，给张上京造成一定影响，并已经由张上京累计垫付了三期，合计九万元房贷款；为帮助莫国方暂渡难关，由张上京继续代为垫付莫国方应归还的农行房贷款，为期六个月，到2016年4月7日止；在此期间莫国方委托张上京通过中介出售湖州市房屋，该房屋的成交价、是否出售最终决定权归莫国方，张上京仅仅是协助、出面；在补充协议截止前，莫国方对房屋进行处分或过户前必须先还清张上京垫付的所有房贷款，协议截止（日）2016年4月7日，截止期后莫国方应及时将张上京垫付房贷款全部还给张上京并酌情将该房屋处分或过户。该协议签订后，张上京继续为莫国方垫付银行贷。2016年9月30日，张上京还代为支付涉案房屋物业服务费16319.68元。2017年7月，涉案房屋按揭贷款全部还清，莫国方将该房屋予以出售。2017年7月13日，莫国方以张上京名义缴纳房屋转让个人所得税28000元。现张上京要求莫国方支付垫付款本金及利息，而莫国方则认为房屋转让个人所得税应由张上京承担，双方纠纷成讼。 庭审中，经双方确认，自2014年2月至2017年7月期间，张上京为莫国方垫付款项共计675108.80元，莫国方已陆续偿还67万元，尚欠垫付款本金5108.80元。 另查明，涉案房屋于2012年3月19日登记于张上京名下，于2017年7月14日过户至案外人朱旭峰、蔡肖名下。2016年1月18日，张上京购买位于湖州市房屋并登记于其名下。2012年3月至2015年12月期间，涉案房屋系张上京名下唯一房产。根据财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知[财税字（1999）278号]第四条，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 上述事实由张上京提交的房屋转让合同、账户明细查询、浙江增值税普通发票、催缴函，莫国方提交的补充协议、税收缴款书、湖州市不动产登记信息查询证明等证据，结合双方的当庭陈述予以证实。 本院认为：双方当事人之间签订的房屋转让合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务，享有权利。前述合同履行期间，因莫国方未能按约归还银行贷款、支付物业费的违约行为，导致张上京为其垫付相关款项，对于尚未偿还的垫付款，莫国方理应偿还，故对于张上京主张的返还垫付款的诉请，本院予以支持。至于张上京主张的垫付款项的利息损失，因莫国方违约行为导致张上京为其垫付款项而造成后者资金占用期间的利息损失，莫国方应当予以赔偿，鉴于张上京主张的利息计算标准过高，本院酌情调整为自款项垫付之日起按照年利率6%分段计算。对于莫国方关于双方补充协议及对账材料中均未约定垫付款利息，应视为张上京已放弃利息主张的抗辩理由，本院认为，权利人放弃权利应作明确的意思表示，莫国方未提交证据证明张上京曾明确表示放弃利息，故对于莫国方的上述抗辩理由，本院不予采信。对于张上京主张的莫国方逾期还款产生的逾期利息损失，其未提交证据予以证实，本院不予支持。 关于莫国方要求张上京承担房屋转让个人所得税的反诉主张，涉案房屋转让合同第九条约定该房屋转让交易发生的各项税费由莫国方承担，合同签订后五年内莫国方应及时过户，根据该条约定可知双方签订合同对于个人转让自用五年以上房屋免征个人所得税的税收政策应当知晓。根据合同签订时张上京名下房产状况判断，若莫国方在2017年3月20日至2017年11月26日期间将涉案房屋过户，则既符合合同关于房屋过户期限的约定亦符合现行出售房屋免征个人所得税政策，而涉案房屋转让合同签订后，张上京在2017年3月20日前又另行购买房屋登记于其名下，致使莫国方承担了涉诉房产过户的个人所得税，超出了合同订立时双方可预见的房屋交易税费范围，客观上加重了莫国方的合同义务，故对于莫国方所支付的房屋转让个人所得税，本院根据个人所得税法规定、公平原则并结合查明案情，酌情确定由张上京和莫国方各半承担，即张上京应当支付莫国方涉案房屋转让个人所得税14000元，并应自莫国方为其垫付款项之次日起，以该金额为基数，按年利率6%支付莫国方资金占用利息损失。 据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国个人所得税法》第二条之规定，判决如下： 一、莫国方向张上京支付垫付款5108.80元、利息损失27131.54元（暂计算至2018年8月21日，次日起的利息损失以未付垫付款为基数，按照年利率6%计算至款项付清之日止），限于本判决生效之日起十日内支付； 二、张上京向莫国方支付房屋转让个人所得税14000元、利息损失940.33元（暂计算至2018年8月21日，次日起的利息以未付个人所得税款项为基数，自2018年8月22日起按照年利率6%计算至款项付清之日止），限于本判决生效之日起十日内支付； 三、驳回张上京的其他诉讼请求； 四、驳回莫国方的其他反诉请求。 若张上京、莫国方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2566元，由张上京负担1836元，由莫国方负担730元，反诉受理费274元，由张上京负担137元，莫国方负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  郑 嫣 人民陪审员  陈树荣 人民陪审员  刘元秋 二〇一九年一月三十一日 书 记 员  任潘晨