河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1711号上诉人(原审被告)：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，职务董事长。委托诉讼代理人：樊精英，女，汉族，1994年6月8日出生，住郑州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭睿毅，女，汉族，1994年1月28日出生，住河南省镇平县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李喜超，男，汉族，1989年10月6日出生，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：李伟、杨光（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人李喜超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初10742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人台兴公司的委托诉讼代理人樊精英、郭睿毅，被上诉人的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2013年3月23日签订《商品房买卖合同》，依照该合同，被上诉人逾期支付购房款45天，违约金额为536元。二、上诉人未能依照合同如期交房，系市政因环境污染要求停工造成工程延期，应予免责。且上诉人是2016年6月1日统一向春江家园全体业主交房，但被上诉人拖延至2016年6月12日领取钥匙，一审法院以被上诉人领取钥匙的时间作为上诉人履行交房义务的时间有失公允。此外，被上诉人逾期支付购房款45天，则交房时间应自2015年10月31日向后顺延45天。三、一审法院判令上诉人承担逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约责任，与实际情况不符。根据《商品房买卖合同》约定，燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用。上诉人于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款。上诉人已履行燃气供应义务，后因市政原因燃气未能及时供应，并非上诉人怠于履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用。上诉人按时与郑州德润市政工程有限公司签订春江家园《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款。后因市政原因暖气未能及时供应，并非上诉人原因怠于履行义务。且违约期限也应以4个月供暖期为计算标准。另外，被上诉人逾期支付房款，交房日期和公共基础设施、公共配套设施也应相应顺延。四、2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》取消了产权初始登记事项，不动产权利登记流程也发生很大变化，《房屋买卖合同》相应条款随之失效。应属不可抗力，应于免责。综上，一审判决认定事实错误，判决有失公允，请求二审查明事实，维护上诉人合法权益。李喜超辩称，原审法院认定台兴公司违约的事实清楚，证据充分，但对酌减台兴公司的逾期办证违约金不予认可。李喜超向一审法院起诉请求：1、请求法院判令台兴公司向李喜超支付逾期交房违约金3845元、逾期办理房屋权属证书违约金6705元、基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金558元，以上共计11108元；2、本案诉讼费由台兴公司承担。一审法院认定事实：2013年3月23日，李喜超作为买受人、台兴公司作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由李喜超购买台兴公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南12号楼2单元10层1007号房屋一套，建筑面积53.19平方米，房屋总价款：341746元。其中约定金额：103746元付款方式为现金，约定付款时间是2013年3月23日；另外238000元，付款方式为公积金贷款，付款时间为2013年4月23日；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。李喜超要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，台兴公司按日向李喜超支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，李喜超于2013年3月23日向台兴公司交纳购房款103746元，2013年6月7日，又支付238000元。根据台兴公司提交的证据，2016年6月12日，台兴公司将涉案房屋交付李喜超，现李喜超认为台兴公司逾期交房，要求台兴公司支付延迟交房违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。另该房屋买卖合同第十四条约定，供水设施、供配件设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。双方在庭审中均认可涉案房屋的天然气于2017年7月9日点火正常使用，暖气至今未达到使用条件。同时合同还约定了办理产权登记的相应事宜，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。至今台兴公司仍未办下来房屋权属初始登记。李喜超要求台兴公司承担违约赔偿责任。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。又查明，台兴公司应于2015年10月31日前向李喜超交房，台兴公司实际交房日期为2016年6月12日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月12日共计225日。李喜超的房款341746元应在2013年3月23日和2013年4月23日交纳。李喜超房款的实际交纳时间为2013年3月23日和2013年6月7日，共计逾期付款时间为45天，按照合同约定商品房交付期限相应顺延45天，顺延后的逾期交房时间为180天，按照合同约定的台兴公司按日向李喜超支付已交房价款万分之0.5计算违约金，逾期交房的违约金为3076元。一审法院认为，双方就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，李喜超向台兴公司付清全部房款后，台兴公司应按合同约定于2015年10月31日前向李喜超交付所购房屋，而台兴公司延迟至2016年6月12日才将涉案房屋交付给李喜超，逾期天数为225天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向李喜超支付自2015年10月31日起至2016年6月12日的逾期交房违约金。因李喜超逾期付款时间为45天，台兴公司要求相应的顺延交房期限，顺延后台兴公司仍应向李喜超支付逾期交房违约金3076元，对于李喜超超出部分的要求，该院不予支持。关于房屋的基础设施和公共配套设施约定的能够正常运行的期限是2015年10月31日，但2017年7月9日燃气才接通使用，至2018年11月15日开庭之日，仍未供暖，台兴公司并未完全履行合同义务，对此李喜超主张从2015年10月31日到2018年9月7日止计算违约金，共计35个月，共558元，该院予以支持。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，台兴公司仍没有将材料准备齐全，对此李喜超主张从2015年12月31日到2018年9月7日计算违约金，共计981天6705元。但2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致台兴公司逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，按照公平原则适当予以酌减赔偿4023元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向李喜超支付逾期交房违约金3076元，逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金558元，逾期办理权属证书违约金4023元，共计7657元。二、驳回李喜超的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，由河南台兴房产有限公司负担。本院二审期间，台兴公司提交的证据有：1.钥匙交接表；2.停工证明；3.最高法（2018）1号通知。李喜超未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对上述证据认证如下：台兴公司提交的证据1、2在一审中已提交，不属于新证据，不予审查采纳；证据3与本案不具备关联性，不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金问题。双方合同约定2015年10月31日前交付涉案房屋，但上诉人于2016年6月12日交付涉案房屋，构成违约，应向被上诉人支付相应逾期交房违约金。因被上诉人存在逾期付款情形，根据双方合同第八条约定，上诉人的交房日期可相应顺延，一审从顺延后的交房日期到实际交房日期计算上诉人应承担的逾期交房违约金数额正确，应予维持。上诉人关于逾期交房应予免责的上诉理由不属不可抗力，对其主张本院不予支持。关于逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的问题，是上诉人在开发建设工程项目过程中以及与被上诉人签订房屋买卖合同过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见的范围之内，不应归属于基础设施和公共配套设施未达到使用条件的合理原因，上诉人称因政府原因导致暖气未能达到使用条件不应承担违约责任的理由不能成立。根据合同约定，基础设施和公共配套设备能够正常运行的期限是2015年10月31日，但2017年7月9日燃气才接通使用，至2018年11月15日一审开庭之日，暖气仍未开通，一审据此认定上诉人违约，判令上诉人向被上诉人支付违约金数额正确，应予维持。关于逾期办理产权属证书违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对上诉人办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，上诉人应当根据政策变化继续履行其合同义务。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对上诉人应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。上诉人关于此项违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘祖一审判员  石卫华审判员  蒋德军二〇一九年一月二十九日法官助理李晓敏书记员郝亚南