广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤1302民初811号原告：靳玉良，男，汉族，1954年6月3日出生，地址：河南省濮阳市华龙区。委托代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。委托代理人：王会平，广东人为律师事务所律师。第一被告：杨艳平，女，汉族，1973年4月24日出生，住址：惠州市惠城区。第二被告：肖敏，女，汉族，1972年6月17日出生，住址：惠州市惠城区。第一、第二被告共同委托代理人：颜澄英，广东广法律师事务所律师。第三被告：惠州市美地房产开发有限公司，住所地：惠州市下埔大道广东发展银行****。法定代表人：陈晓文。原告靳玉良与被告杨艳平、肖敏、惠州市美地房产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年1月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王会平，第一、第二被告共同委托代理人颜澄英到庭参加诉讼。第三被告惠州市美地房产开发有限公司经本院公告向其送达传票，期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告于2005年4月12日入职第三被告任总经理助理并兼任物业管理有限公司经理一职。2006年12月23日，原告及妻子胡利萍与第三被告签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定：原告夫妻二人购买第三被告位于惠州市××岸××湖××小区××花园××房，房屋总价款人民币173000元整。原告于2006年5月1日及2006年12月22日向第三被告先后共计支付购房款12000元。因原告在第三被告工作期间，第三被告以资金周转为由一直有拖欠原告工资直至2013年5月底，故后经双方协商一致，以第三被告所拖欠的工资款抵扣了原告本还应缴纳的剩余购房款。原告购房至今曾多次要求第三被告办理房屋登记及办证手续，但第三被告却总以各种理由推诿。2009年7月1日，原告与惠州市美地物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并办理相关收楼手续。随后，原告便对前述房屋进行装修并支付装修费贰拾余万元，后入住以上房屋至今。2017年1月11日，惠州市美地物业管理有限公司出具书面证明，确认原告自入伙至今已全部缴纳物业管理服务费。因与第三被告民间借贷纠纷一案，第一、第二被告向贵院提出强制执行申请，并查封了前述原告已购买且支付了相应房款并已实际入住的案涉房屋。2016年9月20日，原告就贵院所作出的（2014）惠城法执字第394号、395号、396号执行裁定书，查封登记在第三被告名下的位于惠州市××岸××湖××小区××花园××房（证号：粤房地权证惠州字第**）执行标的提出书面异议。2016年12月16日，贵院以（2016）粤1302执异213号《执行裁定书》驳回了原告的执行异议请求。原告认为，其与第三被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，依法应当认定有效。同时，原告已经支付了相应房款，并已实际入住。尽管该房屋尚未办理过户手续，但责任并不在原告，该案涉房屋理应归属原告所有。第一、第二被告的申请查封行为损害了原告的合法财产权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、停止（2016）粤1302执异213号案对第三被告名下位于惠州市××岸××湖××小区××花园××房（证号：粤房房地权证惠州字第**）执行，并解除对前述房屋的查封；2、撤销（2016）粤1302执异213号《执行裁定书》；3、确认惠州市××岸××湖××小区××花园××房系原告及妻子胡利萍所有，判令第三被告立即将该房屋产权证办至原告及妻子胡利萍名下；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。第一被告杨艳平及第二被告肖敏共同辩称，一、根据2015年5月5日公布并生效实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行规定”）第三十二条的规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”，故贵院应当适用该执行规定处理本案纠纷。二、答辩人并非普通债权人，涉案房产已办理抵押登记至答辩人名下，答辩人对涉案房产享有对抗案外人的担保物权，且已经生效法律文书判决确认。根据执行规定第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。显然，本案完全符合本条规定的情况，被答辩人提出的排除执行异议依法不应得到支持。三、即便是在普通债权执行过程中，因涉案房产（即执行标的）系登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，案外人只有在同时具备执行规定第二十九条所列的三个条件并且其权利能够排除执行的，其排除执行的诉求才能得到法院的支持。而本案被答辩人显然并不具备该三个条件。根据执行规定第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的规则，提出排除执行异议的案外人对自身是否同时具备该三种情形负举证责任。本案中，被答辩人虽然已与第三被告签订了《商品买卖合同》却未能提供证据明（二）所购商品房系用于居住且买受人名下并无其法他用于居住的房屋；被答辩人声称其已付清全部购房款，而根据其所提交的证据显示却仅支付了2000元诚意金和1万元的定金，并未有支付剩余购房款的转账凭证或开发商出具的购房发票，其主张以第三被告拖欠的工资款抵扣其应缴纳的剩余购房款的抵债行为不能认定为“支付的价款”，显然被答辩人并不符合（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，被答辩人并未同时符合执行规定第二十九条所列三种情形，其诉求不应得到支持。四、涉案房产于2011年3月办理抵押登记至答辩人名下，说明在此之前涉案房产完全有条件去办理合同预售备案登记手续。而被答辩人在涉案房产被抵押之前长达四年的时间里既没有要求开发商办理合同备案登记手续，也无开发商开具的购房发票，更无办理产权登记手续，不符合常理，被答辩人怠于行使自己的权利，应认定其对未办理产权登记手续存在过错。五、根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产并未登记到被答辩人名下，被答辩人与第三被告之间形成的仍然只是合同之债的关系。现因涉案房产已被抵押、处置，导致被答辩人与第三被告之间买卖合同无法实际履行，被答辩人可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，追究第三被告的违约责任并要求赔偿，但无权要求法院确认涉案房产归其所有。综上所述，依法应驳回其全部诉讼请求。第三被告惠州市美地房产开发有限公司未到庭参加诉讼亦未提出答辩。本院查明的案件事实经审理查明，原告靳玉良于2005年4月12日入职第三被告惠州市美地房产开发有限公司任物业管理有限公司总经理一职。2006年12月23日，原告及妻子胡利萍与第三被告签订《广东省商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告夫妻二人购买第三被告位于惠州市××岸××湖××小区××花园××房，房屋总价款人民币173000元整，付款方式按第3种即银行按揭付款（此项空白）等。该合同签订后，原告于2006年5月1日及2006年12月22日向第三被告先后共计支付购房款12000元。原告称其与第三被告协商以第三被告所拖欠的工资款抵扣了原告本还应缴纳的剩余购房款。2009年7月1日，原告与惠州市美地物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并办理相关收楼手续。随后，原告便对前述房屋进行装修并入住以上房屋至今。2017年1月11日，惠州市美地物业管理有限公司出具书面证明，确认原告自入伙至今已全部缴纳物业管理服务费。原告称曾多次催促第三被告办理房屋登记及办证手续，但第三被告却总以各种理由推诿。2013年10月9日，本院就第三被告惠州市美地房产开发有限公司与第一被告杨艳平之间的民间借贷纠纷案作出（2013）惠城法民一初字第748号《民事判决书》，其中查明：2011年3月21日，第三被告向第一被告杨艳平借款400万元，并为该笔借款签订《抵押合同》，约定将第三被告提供的美地花园三期13套住宅作抵押担保，其中包括本案涉案房产即惠州市××岸××湖××小区××花园××房（证号：粤房地房地权证惠州字第**，债权数额26万元）；判决第一被告杨艳平对上述抵押物的处置价款在上述欠款范围内享有优先受偿权。在执行过程中，本院作出了（2014）惠城法执字第394、395、396号《执行裁定》，裁定查封了涉案房屋的所有权。原告不服，向本院提出执行异议。本院于2016年12月16日做出（2016）粤1302执异213号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告于2017年1月19日向本院提起了本诉。裁判理由和结果本院认为，杨艳平诉惠州市美地房产开发有限公司、陈良军民间借贷合同纠纷一案，本院于2013年10月9日作出（2013）惠城法民一初字第748号民事判决，确认惠州市美地房产开发有限公司应向杨艳平偿还借款及利息，杨艳平在抵押物涉案房产拍卖、变卖所得的价款中优先受偿。该判决生效后，在执行过程中，案外人即原告对涉案房产提出本案执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，已发生法律效力的（2013）惠城法民一初字第748号民事判决确认杨艳平对抵押物涉案房产享有拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。原告请求排除对涉案房产的执行，诉讼请求包括不得执行涉案房产及确认抵押行为无效。原告的诉讼请求与原判决即执行依据有关，实质是对执行依据即（2013）惠城法民一初字第748号民事判决不服，属于认为原判决错误的情形，不符合案外人执行异议之诉的起诉条件，依法应予驳回。原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零五条之规定，裁定如下：驳回原告靳玉良的起诉。本案受理费50元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判审判长卢耀审 判 员  丘英强人民陪审员  马卫青二〇一九年一月十四日法官助理徐浩光书记书记员温璐璇