广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20607号原告（反诉被告）：胡冰心，女，1990年11月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告（反诉原告）：张镪，男，1971年7月7日出生，汉族，住湖南省攸县，原告胡冰心诉被告张镪租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，诉讼中，被告提起反诉，经审查本院决定受理并与本诉合并审理，本案依法适用简易程序，于2019年1月11日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告7200元；2.被告归还租房押金3600元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月1日,原告与被告签订租赁合同，由于房屋之前空置已久，入住第一天即出现各种问题，包括热水器、燃气灶打不着火（后证实热水器电池耗尽），房门锁损坏，室内走廊灯损坏，后通知被告，被告一开始坚定认为是原告损坏，经反复沟通，一周后被告前来查看并维修，未产生纠纷。此后在入住期间发生多起器物故障，包括洗脸盆漏水、水龙头漏水等，均由原告本人自行维修并承担，未要求被告承担。2018年8月4日,原告发现浴室门门锁损坏，当晚在微信群与被告沟通，上传损坏的门锁图片，被告认定只要住在该房屋，里面物件损坏均由原告承担，此后多次沟通无果。2018年9月15日,原告再次按照合同法第二百二十一条所述与被告沟通无果，于当晚寻求金环门业锁行前来维修门锁，维修并更换锁头费用80元，再次通知被告并上传微信。2018年10月1日，按照我国合同法规定，原告减少租金80元。被告于2018年10月6日以租金金额到位不完整，有60岁以上的老人居住等为由，要求原告于2018年10月30日下午16:10分前必须搬离该房屋，否则停水停电停气。据双方于2018年4月1日签订的房产租赁合同第十一条，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则将按以下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额2倍的费用；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。因被告单方面违约解除合同，原告于2018年10月30日前已搬离租住地。原告与被告约定于2018年10月30日下午16:00时交接房屋，被告经检查房屋设备及家具完整后，现场告知原告将在押金中扣除10月份水电费及物业管理费后退回押金。根据双方于2018年4月1日签署的房屋租赁合同第五条，被告扣押押金的行为是违规的、不合理的。被告于近日在微信通知原告，要求我们维修并更换发生故障的物品，若由被告方维修还需扣除人工费。原告认为不合理，因为双方已完成房屋交接，此后发生的物品损坏不应由原告负责。根据我国合同法第二百一十八条规定，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告答辩并反诉称，根据租赁合同第一条规定，乙方已查看涉讼租赁物的情况，装修及屋内物品均得到认可，双方于2018年4月1日在中介处签订租赁合同并于同日交付原告使用，次日原告来电告知被告，燃气灶打不着火，被告于2018年4月3日帮忙安装燃气灶电池，后正常使用。2018年4月18日晚被告收到原告微信通知修复门锁，因原告擅自故意砸坏门锁，被告来回三次帮原告维修门锁，购买门锁的费用、维修费均由被告支付。2018年5月3日在被告与维修师傅维修门锁的过程中，发现装空调的墙壁打了多个小洞，两个大洞、两个钉孔都露出空调之外；屋内的实木床和发电机未经被告同意被原告擅自丢弃在平台上，后被告已将发电机搬走。原告承诺过几天会将实木床搬进内阳台，然而被告多次与原告沟通，原告不予理会，实木床在平台放置达七个月之久，现已腐朽不能使用。根据租赁合同第十二条第5款规定，故意损坏该房产物品，甲方有权提前终止合同，收回房屋没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。根据租赁合同第十条规定，乙方在使用物品不当的情况下应自行修复。浴室锁在原告方居住四个多月后损坏，原告家住五口人，每个人每天正常情况下上卫生间5次，四个月进出卫生间次数达3000次，在这种情况下，原告应属于人为破坏浴室门锁，原告在未征得被告同意，以应被告修复门锁为由，故意拖欠租金80元。在双方签订租赁合同时原告隐瞒有老人居住的事实。因被告早已告知中介工作人员，房屋地砖很滑，为安全起见，不适宜60岁以上老人居住。原告于2018年10月30日迁出时故意拖欠租金至今仍未付清，房子出入卡仍未交还给被告，燃气费、水电费、物管费均未结算，且对被告造成的物品经济损失当时未作评估。根据双方签订的租赁合同第六条，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。被告在庭审中补充，1.同意退还原告押金。原告于2018年10月30日搬离涉讼房屋，但原告尚欠被告2018年10月水费及9月、10月的电费及燃气费，原告搬离时与被告口头协议从押金中扣除，余额再退还给原告。2.因原告拖欠被告80元租金差额未付，且损坏被告涉讼房屋内物品，故被告要求解除合同，原告立即搬离涉讼房屋，但双方未约定租金差额是否从押金中扣除。仅是被告通过微信要求原告支付差额。3.因被告不存在违约行为，不同意原告的赔偿主张。修锁人工是指修门锁的人工费，换门锁是指锁头的钱，门锁前后更换了三次，由于被告不懂门锁的结构，买错了门锁，所以由于被告自己修不好门锁需要重新更换，产生了人工费及锁头费用。原存放于涉讼房屋房间内的发电机被原告搬到涉讼房屋的平台，被告去修门锁时发现发电机放在平台已被台风损坏，故被告于2018年5月3日下午自行搬走发电机。阳台锁已经损坏无法继续使用。被告主张的走廊灯是指房间内厕所过道的走廊灯，被告自行于2018年5月3日修理。卫生间灯88元是被告装修涉讼房屋时购买该灯的价格，现灯已损坏还没修理。大门门吸12元是被告装修涉讼房屋时购买门吸的价格，现门吸已损坏还没修理。实木床是存放于涉讼房屋次卧内的双层实木床，被原告移动至阳台，后因刮台风致使实木床被严重损毁，实木床可让原告使用但没登记在家私电器清单中。修复空调处评估价四个程序800元是因原告在次卧墙上打了6个空调洞及2个眼，原告搬离后被告需修复墙面，找人核价修复费用为800元；原告口头通知被告需安装空调，但安装当日被告并未到场，也未明示开孔位置或如何安装，被告请师傅查看，师傅估计是因安装时位置不对需重新安装后，故形成6个洞及2个眼。综上，被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年9月12日至10月12日的水费54.53元，2018年10月12日至11月12日的水费51.66元，两个月水费共106.19元，2018年9月10日至11月10日电费583.15元，2018年9月29日至11月19日燃气费217.6元、2018年10月1日至10月31日物管费261.93元，总共1168.87元；2.原告赔偿被告的财物损失3368元（包括修锁人工100元、发电机1480元、换门锁80元、阳台锁15元、走廊灯18元、修复空调处评估四个程序800元、卫生间灯88元、门吸12元、实木床680元、饭桌灯15元、拖欠租金80元）；3.本案全部诉讼费用由原告承担。原告针对被告反诉辩称，1.对被告反诉主张的水电费、燃气费及物管费数额均无异议，原告同意支付予被告。2.原告不同意被告主张的财物损失，被告的主张不合理：门锁从原告搬进涉讼房屋开始就已经损坏，而且原告已报被告修理，被告自行将门锁修理好；原告承租时发电机确实存放于涉讼房屋内，但2018年5月已由被告搬走；门锁是被告自己更换的，门锁坏了两处，一处是主卧的门锁，是被告自己修好的，另一处是卫生间的门锁，是由原告自己更换的，花费80元；阳台锁没有损坏，钥匙已交接给被告；原告入住时屋内过道的走廊灯确实已损坏，无法使用，原告当时已通知被告自行修理，被告并无异议；原告并未损坏卫生间灯，2018年9月份卫生间灯确实存在闪烁情况，后原告没有继续使用该灯，也没有通知被告修理，原告无需承担该笔费用；大门门吸是自然老化损坏，在入住时门吸已经有松动，但认为不影响实际使用，没有通知被告修理；被告主张的实木床其实为夹板床，原告入住时实木床并非新买的，也不清楚是否有使用过，原告也并未使用该实木床，原告入住时看到该床是放在阳台边上的，该床太小原告无法使用自行挪开后另购买了新床使用，其实发电机与床都未如被告所述泡在水中，原告为发电机及床下垫高了15公分以上，还在上面加盖了东西；饭桌灯是自然损坏于2018年9月份出现其中一个灯管不亮，由于当时双方存在矛盾，故原告也没通知被告修理；租金80元是原告自行修理卫生间门锁花费的，修理费从2018年10月份租金中扣除后再交租；原告不同意支付修复空调处评估价四个程序800元，涉讼房屋次卧没有空调，2018年5月份原告通过微信要求被告需要装空调，被告没有理会，2018年5月原告自行购买空调并安装，在安装过程中已通过微信视频告知被告开孔的情况，现原告搬离涉讼房屋把空调一并拆走，墙上留下安装空调的痕迹。本案当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告出示收据、送货单、收款收据虽均为原件，但均未加盖商户经工商登记备案的印章，上述单据具有随意性，本院对其证据证明效力不予认可。本院综合采信的证据及当事人陈述，认定如下事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区狮山镇小塘三环东路9号上林苑2栋2座404房，登记权属人为张镪。被告张镪（出租方、甲方）与原告胡冰心（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将位于上林苑2栋2座404号房出租给原告作住宅，租期为2018年4月1日至2020年3月31日，被告于2018年4月1日将房屋交付原告使用；月租金为1800元，每月1日前结清租金，原告逾期交纳租金，除继续缴租外，每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金；原告于被告交付房产之日支付保证金3600元，若因原告违约造成被告经济损失的，被告有权从保证金中扣除相关费用；被告提供家私电器予原告于租赁期间使用；在租赁期内，原告应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知被告并积极配合检查和维修，因原告过错延误维修而造成损失的，原告负责赔偿，因原告使用不当或人为造成房屋及设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则如被告提前收回房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额2倍的费用，如原告提前退租的，被告有权没收全部保证金；如原告拖欠租金或相关费用超过十五天，或故意损坏房产的，被告有权终止合同，收回房屋，没收保证金，并由原告赔偿被告经济损失。合同附有《房屋租赁家私电器清单》。2018年3月15日，被告确认收到原告支付押金3600元。2018年8月4日，原告微信通知被告洗手间门坏了，要求被告到租赁物维修。被告并没有明确回复是否同意维修亦未明确何时进行维修。2018年10月6日，被告向原告发出通知，主要内容如下：原告配偶对合同的误解，双方意见不协调，造成双方不愉快，希望解除合同。被告认为原告未经被告同意自行找人将坏的门锁拆除，且租房前，被告已向中介、租客说明涉讼租赁物不居住60岁以上的老人。同日，被告再次向原告发出通知，主要内容如下：因原告支付租金不完整，对涉讼租赁物内物品不爱惜，故意损坏物品，且签订合同时未说明有老人同住，涉讼合同已解除，产生的维修费、人工将在退房按金中扣除，请原告在10月30日下午16:10前搬离，否则将停水、停电、停气。2018年10月29日，原告微信通知被告其已搬离涉讼租赁物。10月30日，被告微信回复。2018年11月1日，被告向原告发出《通知》，主要内容如下：原告搬离后，被告对涉讼租赁物及其中物品检查，发现进门门吸坏了，饭厅顶灯坏一盏，卫生间灯坏，阳台锁坏，空调处墙要修复；原告可自行修复，如由被告修复，产生人工费用将在按金中扣除。实木床因被原告放置户外已无法使用，原告需赔偿实木床。2018年10月12日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉讼房屋钥匙已交接，门禁卡仍未交接，原告搬离后，被告已到涉讼租赁物检查屋内卫生。本院认为，原告与被告签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。根据涉讼合同约定，租期自2018年4月1日起至2020年3月31日，如被告提前收回涉讼租赁物，除退还全部保证金外，还需支付相当于保证金数额2倍的费用予原告。被告于2018年10月6日向原告发出通知，要求解除合同并要求原告于同月30日搬离涉讼租赁物，结合双方微信聊天记录，及庭审陈述，原告已于同年10月30日搬离涉讼租赁物，被告已接收涉讼租赁物，可见被告于租赁期限届满前收回租赁物，原告主张被告退还保证金3600元，并按保证金2倍费用赔偿7200元的诉请符合合同约定，本院予以支持。被告未举证证明原告故意毁损涉讼租赁物内物品，且结合原、被告微信聊天记录，综合考虑到被告负有维修租赁物义务，被告收到原告通知后亦未明确同意维修卫生间门锁的、原告自行修理门锁确产生费用的情况，原告未足额支付租金理由合理，故被告主张因原告违约行为致使涉讼合同解除，被告无需赔偿原告7200元的抗辩依据不足，本院不予采纳。被告主张原告支付水费、电费及燃气费共1168.87元，原告无异议并同意支付，本院予以照准。被告根据涉讼合同第十条、第十二条约定，主张原告赔偿财物损失，本院分析如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”涉讼合同第十条约定“在租赁期内，原告应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知被告并积极配合检查和维修，因原告过错延误维修而造成损失的，原告负责赔偿，因原告使用不当或人为造成房屋及设备损坏的，应负责修复或赔偿。”可见，被告作为出租方，对涉讼租赁物有进行修理和维护的义务，以保证承租人原告能够正常使用租赁物。被告主张原告赔偿修锁人工100元、换门锁80元、阳台锁15元、走廊灯18元、卫生间灯88元、门吸12元、饭桌灯15元均属于对租赁物进行修理和维护，且被告未能举证证明原告故意损坏租赁物，故被告上述主张不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。二、被告主张原告支付拖欠租金80元，原告主张该80元是从租金中扣除原告自行修理卫生间门锁的费用，虽抗辩理由合理，但因原告并未举证证明关于维修费用从租金中扣除已与被告达成合意，亦未举证证明卫生间门锁维修费用具体数额，故原告应向被告支付应付未付的租金80元，被告该项主张合理，本院予以支持。三、被告主张原告赔偿发电机1480元，庭审中，双方均确认被告于2018年5月自行搬走存放于涉讼租赁物内的发电机，距离原告提起本案诉讼有5个月之久，发电机的情况已经发生变化，且被告并未举证证明发电机损坏情况，亦未举证证明搬离发电机时损坏情况已然存在，故被告该项主张依据不足，本院不予支持。四、被告主张因原告赔偿实木床680元，但并未举证证明原告故意损坏该实木床，且被告陈述于2018年5月到涉讼租赁物进行维修时已发现实木床存放于阳台，根据涉讼合同附件《房屋租赁家私电器清单》及被告陈述，实木床不属于移交原告使用的家私，则被告对个人物品具有保管维护的义务，故被告上述主张依据不足，本院不予支持。五、被告主张原告修复空调评估四个程序800元。诉讼中，双方均确认，被告知悉原告自行购买并安装空调，原告确认其搬离涉讼租赁物时一并拆除空调，并在墙上留下安装空调的痕迹。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，空调属于原告自行购买的未形成附合的，可有原告拆除，但因拆除造成房屋墙体毁损的，原告应当恢复原状。被告主张原告支付修复费用800元，数额合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张镪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金3600元、支付7200元，合共10800元予胡冰心；二、胡冰心应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费、燃气费共1168.87元，租金80元，墙体修复费用800元，合共2048.87元予张镪；三、驳回张镪其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费70元，减半收取计35元（胡冰心已预交），由张镪负担35元并应于本判决发生法律效力后迳付予胡冰心，本院不另收退。本案反诉受理费25元（张镪已预交），由张镪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年一月三十日书记员  黄倚君