江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0612民初4324号 原告（反诉被告）：陈婷，女，1983年8月23日出生，汉族，住南通市开发区。 委托诉讼代理人：陈嘉桢，北京大成（南通）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：顾霞，女，1980年11月4日出生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：季翔，江苏紫琅律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：钱小义，男，1979年12月2日出生，汉族，住南通市开发区。 委托诉讼代理人：严伟，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 原告陈婷与被告顾霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法通知第三人钱小义参加诉讼。被告顾霞提起反诉，本院予以受理并合并审理。本院对本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈婷的委托诉讼代理人陈嘉桢，顾霞及其委托诉讼代理人季翔，钱小义的委托诉讼代理人严伟到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。陈婷的委托诉讼代理人陈嘉桢，顾霞的委托诉讼代理人季翔，钱小义的委托诉讼代理人严伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈婷向本院提出诉讼请求：确认2016年9月30日签署的关于南通市的《房屋买卖协议》无效。事实和理由：坐落于南通市的房屋系原告个人所有。2016年9、10月份，原告的丈夫钱小义（双方已于2017年10月30日离婚）谎称需要资金周转，向被告顾霞借款80万元，要求拿原告所有的星光耀广场小区1幢3303室房屋进行抵押。因原告与钱小义当时仍是夫妻，便同意以该房屋进行抵押借款。原告于2016年10月8日与被告顾霞签署了一份《不动产借款抵押合同》，约定借款金额80万元，借款期限自2016年10月8日至2017年7月8日，并用上述房屋进行了抵押。2017年下半年左右，原告突然收到被告顾霞的短信，要求原告尽快办理该房屋的过户手续，原告完全不清楚情况。在原告的追问下，钱小义告知原告，其瞒着原告在2016年9月30日以原告的名义与被告顾霞签订了《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋以1838000元的价格出售给被告顾霞。原告得知后，拒绝对《房屋买卖协议》予以追认。原告认为，案涉房屋系原告个人所有，钱小义对该房屋无任何处分权或代理权，钱小义瞒着原告与被告顾霞签订的《房屋买卖协议》对原告不发生任何法律效力。 被告顾霞辩称：案涉《房屋买卖协议》合法有效，原告陈婷与钱小义系夫妻关系，钱小义称陈婷委托其出售房屋，且要求将定金、购房款汇入陈婷账户，顾霞有理由相信陈婷委托钱小义售房，且合同约定的价格1838000元与市场价格相符。2016年9月30日，顾霞支付合同定金3万元，由陈婷收取。2016年10月8日，陈婷、钱小义、顾霞共同至产权交易中心附近的江苏银行，顾霞将77万元转账至陈婷账户，陈婷当场出具了收条。即便钱小义与顾霞订立合同时系无权，陈婷收取定金、购房款的行为也构成了追认。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人钱小义述称，对原告起诉所依据的事实和理由没有异议。陈婷与钱小义原系夫妻关系。案涉房屋原由钱小义母亲居住，是毛坯房状态。钱小义因缺少资金，便想将该房出售换取资金，卖房并未征得陈婷的同意。钱小义与顾霞签订房屋买卖合同并收取了定金。因房屋购买未满2年，过户就要缴纳营业税，为了避税，双方于2016年10月8日签订了抵押合同。当时钱小义和陈婷说是资金周转需要向顾霞借钱，用房屋做抵押，所以陈婷才在抵押合同上签字，陈婷当时并不知道房屋买卖一事。顾霞支付77万元后，钱小义让陈婷出具了收条，内容系陈婷按照钱小义的要求书写。当日或次日，钱小义将房屋交付给顾霞使用，陈婷对此亦不知情。2017年以后，钱小义与陈婷沟通卖房一事，但此时房屋价格上涨，陈婷不同意，故始终未能协商一致。现希望原、被告能够协商处理 反诉原告顾霞向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《房屋买卖协议》，协助反诉原告办理南通市及车库的产权过户登记手续；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金367600元；3.判决反诉被告支付反诉原告律师费47200元。事实和理由：反诉原告在房屋中介得知南通市、D1-A029号车库在出售，看房时与钱小义母亲取得了联系。钱小义告知反诉原告房屋系陈婷所有，因陈婷刚生产，孩子还小，故由其代为出售，且要求反诉原告将房款打给陈婷。经协商，反诉原告与钱小义于2016年9月30日签订《房屋买卖协议》，其中陈婷签名由钱小义代签。合同约定，陈婷将坐落于南通市、D1-A029号车库出售给反诉原告，成交价1838000元；定金3万元，2016年10月8日交付购房款77万元，交付房屋；2017年7月10日办理过户后贷款支付838000元，2018年1月27日前支付购房款20万元；违约金为合同总额的20%，并由违约方支付律师费、诉讼费等。2016年10月8日，反诉原告依约将购房款77万元汇至陈婷账户，陈婷出具收条确认收到购房款80万元。但因陈婷购买房屋尚未满2年，当时过户会多交税款，钱小义要求将过户时间约定至2017年7月10日。为了消除反诉原告对迟延过户的疑虑，反诉被告主动提出与反诉原告签订抵押合同，在案涉房屋上设立抵押权为房屋今后过户提供担保。此后，反诉原告实际使用案涉房屋，并正在进行装修。现因房屋价格上涨，反诉被告要求反诉原告在原来约定房款基础上增加购房款，反诉原告未予同意，反诉被告即拒绝配合办理产权过户手续，并诉至法院要求确认合同无效。反诉原告为维护自身合法权益，遂提起反诉。 反诉被告陈婷辩称，案涉房屋买卖协议对陈婷不发生法律效力，陈婷无需履行合同约定的权利、义务，无需承担违约责任。 反诉被告钱小义辩称：案涉房屋买卖协议系钱小义与顾霞签订。合同中约定顾霞应在2017年1月27日前支付20万元，但顾霞至今仅支付了15万元，顾霞的先合同义务没有履行，无权主张违约责任。 本院经审理认定事实如下： 陈婷与钱小义原系夫妻关系，双方于2017年10月30日登记离婚。2015年7月6日，陈婷、钱小义办理星光耀广场1幢3303室及D1幢A029室（车位）的所有权登记时约定该房屋为陈婷一方所有。2015年7月7日，陈婷办理了星光耀广场1幢3303室（房屋所有权证号：南通房权证字第××号）及D1幢A029室（房屋所有权证号：南通房权证字第××号）的所有权登记，陈婷系房屋所有权人，且系单独所有。 2016年9月30日，钱小义以陈婷的名义与顾霞签订《房屋买卖协议》，陈婷为甲方（卖方），顾霞为乙方（买方），合同约定：甲方将星光耀广场1幢3303室及D1幢A029室车库出售给乙方，成交价1838000元。乙方于2016年9月30日支付购房定金30000元；于2016年10月8日第二次交付房款770000元；于2017年7月10日第三次支付房款838000元，此房款以贷款方式支付甲方；于2017年1月27日前支付部分房款200000元；第三笔房款的到款时间以银行放款日为准。交房时间为2016年10月8日；买卖行为产生的费用和契税由双方各自负担。如甲方违约，需按房屋成交总价的20%支付违约金给乙方；如乙方违约，需按房屋成交总价的20%支付违约金给甲方；甲方承诺于2016年7月10日将该房所有户籍迁出。合同还约定：乙方帮甲方租赁三里墩花苑毛坯房，由甲方租住到2017年3月30日；于2016年7月10日过户时，如过户政策有改变，关于营业税部分由乙方承担，个人所得税中甲方出1万元，其余由乙方承担，过户费2元/平方米由甲乙方各自承担；乙方贷款于2017年7月10日过户后，贷款于3个月到款为准。顾霞在该合同乙方签名，钱小义在该合同甲方签署“陈婷（钱小义代）”。合同签订当日，顾霞向陈婷银行账户转账30000元。 2016年10月8日，陈婷与顾霞在南通市不动产交易中心签订《不动产借款抵押合同》，钱小义在场。合同中，陈婷系借款人（甲方）、抵押人（丙方），顾霞系贷款人、抵押权人（乙方）。合同约定：甲方向乙方借款800000元，用于资金周转；借款期限9个月，自2016年10月8日至2017年7月8日，乙方自2016年10月8日向甲方提供资金，以银行转账方式；借款利息为月息0.1%；甲方一次性还款；抵押不动产坐落星光耀广场1幢3303室，价值800000元，不动产抵押担保范围为合同约定的本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。《不动产借款抵押合同》签订后，顾霞办理了抵押权登记，并通过案外人朱某,4的账户向陈婷银行账户转账770000元。陈婷随即出具收条，载明“今收到顾霞购房款80万元整”。当日，陈婷向钱小义转账770000元。 2017年1月26日，顾霞向钱小义银行账户转账150000元 2017年7月5日，顾霞为房屋买卖一事与钱小义通话，钱小义提出案涉房屋系陈婷家里出的钱，现其岳父认为价格比较低，房屋价格上涨了，要求就上涨的价值部分双方平分，顾霞未予同意。 审理中，顾霞为证明案涉房屋买卖合同真实有效，且陈婷知晓并认可房屋买卖一事，申请证人沈某,4、朱某,4出庭作证。证人沈某,4陈述：证人在南通三里墩花苑有两套住房，顾霞曾帮证人进行过装修。2016年11月，顾霞与证人联系，说要向证人租住一套住房，给一个六十多岁的陈姓老太住。证人将三里墩花苑13幢604室的毛坯房出租给顾霞，房租由顾霞与证人结算。期间，证人为水电费一事去找陈姓老太，她说她家把星光耀顶层的房屋卖给顾霞了，因为没有满两年，不好过户，顾霞就租房子给她居住。陈姓老太租住到2017年7月。证人朱某,4陈述：证人系顾霞的亲戚，顾霞有钱款放在证人账户上。2016年10月8日，顾霞说要用放在证人账户上的钱，证人就去了南通房产交易中心，当时有顾霞、陈婷夫妻俩在场。大家先去房产交易中心办理了手续，证人听到陈婷夫妻俩和顾霞在谈卖房子的事情，谈得比较愉快，顾霞也把房屋买卖合同等手续拿出来给陈婷看过，但没有要陈婷在房屋买卖合同上签字。办好手续后，大家一起去了旁边的江苏银行，证人把存在证人银行卡内的顾霞的77万元转账给了陈婷。陈婷、钱小义质证后认为，证人朱某,4与顾霞系亲戚，有利害关系，其证言中对顾霞有利的部分不应采信。但朱某,4陈述顾霞没有要求陈婷在房屋买卖合同上签字，表明顾霞没有要求陈婷追认合同，或者要求了但陈婷拒绝追认，均表明陈婷没有确认房屋买卖合同的内容；证人沈某,4的证言与本案并无关联性。但钱小义认可顾霞曾为其母亲租房居住的事实。 审理中，本院曾组织双方进行调解，顾霞同意在原约定的购房款总价基础上增加10万元并一次性付清，钱小义同意向陈婷退还实际由其收取的全部购房款，但陈婷未予认可，调解未能达成一致意见。顾霞向本院表示，即便调解不能达成一致意见，其仍同意在陈婷履行案涉房屋产权过户义务时一次性付清全部剩余房款。 本院认为，根据我国“婚姻法”的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。案涉星光耀广场1幢3303室房屋及D1幢A029室车位虽系陈婷、钱小义婚姻关系存续期间所取得的财产，但陈婷、钱小义在办理该房产的产权登记时已约定该房屋为陈婷单独所有，该约定符合法律规定，具有法律效力。故案涉房屋应认定为陈婷个人所有的财产，而非陈婷、钱小义的夫妻共同财产。钱小义与陈婷虽原系夫妻关系，在双方婚姻关系存续期间，钱小义亦无权对属于陈婷个人所有的财产进行处分。钱小义就属于陈婷个人所有的案涉房屋以陈婷名义与顾霞签订房屋买卖合同，应当预先取得陈婷的授权。审理中，陈婷及钱小义均陈述钱小义以陈婷名义与顾霞签订房屋买卖合同并未取得陈婷的授权，应认定钱小义无权代理陈婷处分案涉房屋。 顾霞认为其有理由相信陈婷委托钱小义出售案涉房屋。我国“合同法”第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，根据顾霞的陈述，在就房屋买卖进行协商及订立房屋买卖合同过程中，顾霞系与钱小义及其母亲进行联系，而钱小义并未提供陈婷授权其出售房屋的相关材料，且并未出示案涉房屋的产权登记资料。顾霞认为其有理由相信钱小义有权代理陈婷的依据为钱小义与陈婷系夫妻关系，且钱小义要求将定金、房款汇至陈婷账户。对此本院认为，案涉房屋买卖合同中卖方系陈婷，钱小义在落款处亦签署“陈婷（钱小义代）”，据此可认定顾霞应当知晓案涉房屋系陈婷个人所有，而非钱小义、陈婷的夫妻共同财产，钱小义并不当然有权代理陈婷出售房屋。即便顾霞对案涉房屋系陈婷个人所有并不明知，其在购买房屋时，未对房屋的产权情况进行审查、确认，未能尽到审慎义务，自身存在过失。虽顾霞依据钱小义的要求将购房定金汇至陈婷账户，但此系合同订立后的履行行为，不能作为认定合同订立时钱小义签订合同是否符合表见代理构成要件的依据。顾霞在订立合同过程中，未尽到审慎义务，具有一定的过失，其以钱小义与陈婷系夫妻关系认为有理由相信钱小义有权代理陈婷售房，缺乏事实和法律依据。钱小义以陈婷的名义与顾霞签订房屋买卖合同，系无权代理，且不构成表见代理。 《中华人民共和国民法总则》规定，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。关于陈婷是否对钱小义实施的代理行为作出追认，本院认为，追认应当采取明示的方式，但追认的意思表示可以通过书面或口头形式作出，亦可通过行为进行追认。钱小义在无权代理的情况下与顾霞签订案涉房屋买卖合同后，陈婷于2016年10月8日向顾霞出具载明“今收到顾霞购房款80万元整”的收条，应认定陈婷对钱小义实施的代理行为进行了追认。首先，根据本案当事人的陈述，2016年10月8日即案涉房屋买卖合同约定的顾霞第二次支付购房款77万元及陈婷交房之日，钱小义、顾霞、陈婷相约至不动产交易中心，在顾霞向陈婷账户转账支付77万元后，陈婷出具该份收条。上述行为发生的地点具有特殊性，显然与房屋买卖交易相关，时间与案涉房屋买卖合同约定的付款、交房时间吻合，陈婷在收条中明确载明所收款项系购房款，且金额还包括了顾霞在订立房屋买卖合同时向陈婷账户支付的购房定金3万元。以上均表明，陈婷明知当日至不动产交易中心系为履行案涉房屋买卖合同，明知顾霞已支付其80万元且该款系购房款，即陈婷明知其与顾霞之间存在房屋买卖合同关系，且予以认可。审理中，陈婷称其并不知晓收取3万元定金一事，不知晓当日顾霞所付77万元是购房款，仅依照钱小义的要求书写收条。对此，本院认为，陈婷具备完全民事行为能力，应当知晓出具载明收到购房款的收条的含义，应当对其行为承担相应的法律后果，其称完全不知情，显然违背常理，本院不予采信。其次，陈婷认为其在不动产交易中心收取顾霞的77万元并出具收条系基于其与顾霞之间的借款抵押合同，其与顾霞之间存在民间借贷法律关系。对此本院认为，顾霞与陈婷之间签订有《不动产借款抵押合同》，约定陈婷向顾霞借款80万元，并以案涉星光耀广场1幢3303室房屋进行了抵押。但陈婷与顾霞原本并不相识，双方并未达成过借贷的合意。陈婷认为系钱小义向顾霞借款，但钱小义、顾霞均陈述该份《不动产借款抵押合同》系为保证案涉房屋买卖合同的履行而订立，即钱小义与顾霞之间亦从未达成过借贷的合意。《不动产借款抵押合同》所称的借款金额80万元，实际由顾霞依据房屋买卖合同已支付的3万元购房定金和当日应支付的购房款77万元构成，当日顾霞亦实际仅给付陈婷77万元而非80万元，陈婷出具了收到购房款80万元的收条，此后陈婷亦未按照借款合同约定偿还借款本金、支付利息，更进一步印证了陈婷与顾霞之间并不存在80万元的借贷合意。钱小义、顾霞陈述订立该份借款抵押合同系因案涉房屋过户时间为了减少税费约定至2017年7月10日，为减少顾霞的顾虑，由顾霞在该房产上设立抵押权而订立了该借款抵押合同，结合陈婷办理案涉房屋产权登记的时间、房屋买卖合同约定的过户时间以及借款抵押合同中所约定的还款时间，本院认为钱小义、顾霞的陈述具有高度盖然性，应当予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，民事法律行为有效需具备行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等要件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。为此，陈婷与顾霞之间虽签订有《不动产借款抵押合同》，但双方之间并无借贷合意，签订该份合同属于意思表示不真实，以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应认定为无效。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，案涉房屋系陈婷单独所有，虽案涉房屋买卖发生时陈婷与钱小义仍系夫妻关系，陈婷称其对房屋的使用情况完全不知情，完全不受其控制，有违常理。顾霞于2016年10月8日支付合同约定的第二笔购房款后，案涉房屋实际交付顾霞使用，应当认定陈婷已实际履行了其作为卖方交付标的物使用权的合同义务，据此亦应认定陈婷对合同进行了追认。综上，本院认为，陈婷对钱小义实施的无权代理其与顾霞签订案涉房屋买卖合同的行为进行了追认，追认即补授了代理权，钱小义以陈婷的名义与顾霞签订的《房屋买卖协议》对陈婷具有法律效力。对陈婷要求确定案涉《房屋买卖协议》无效，对陈婷不发生法律效力的诉讼请求，本院不予支持。 案涉《房屋买卖协议》内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效，合同当事人即陈婷、顾霞均应依照合同履行各自的义务。虽《房屋买卖协议》将房屋产权过户时间约定为2017年7月10日，且据当事人陈述系为规避两年期限以减少所缴税费，但过户时间的约定属于当事人意思自治范围，由此产生的相关风险亦应由当事人自行承担，而不应据此认定《房屋买卖协议》全部无效。顾霞已依合同约定支付了购房款80万元，陈婷已履行交付房屋的义务。根据合同约定，顾霞应于2017年1月27日支付购房款20万元，陈婷应于2017年7月10日办理房屋产权过户手续。但顾霞仅于2017年1月26日向钱小义支付了15万元，应认定顾霞未能按合同约定履行。首先，无论顾霞在签订《房屋买卖协议》时是否知晓案涉房屋系陈婷单独所有，至2016年10月8日顾霞在不动产交易中心办理案涉房屋的抵押权登记手续时，其亦应知晓案涉房屋系陈婷单独所有，《房屋买卖协议》的合同当事人系陈婷与顾霞，顾霞已支付的80万元均系支付至陈婷账户，顾霞在支付该笔15万元时却支付至钱小义的账户，属于履行不当，不能认定顾霞已经向陈婷支付了15万元的购房款。其次，顾霞认为因其资金困难，经协商确定先支付15万元，但顾霞未就此举证，钱小义、陈婷对此均不予认可。为此，本院认为，顾霞未能按约在2017年1月27日前向陈婷支付购房款20万元，违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。陈婷虽未按约在2017年7月10日办理房屋的产权过户手续，但属于行使先履行抗辩权的行为，不应认定为违约，顾霞据此反诉要求陈婷支付违约金并赔偿律师费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。顾霞仍应向陈婷支付本应于2017年1月27日前支付的购房款20万元。钱小义收取了顾霞支付的购房款15万元，其陈述并未转交陈婷，其行为缺乏法律依据，顾霞可就该笔15万元与钱小义协商解决，协商不成可由当事人另行主张权利，本案中不予理涉。 《房屋买卖协议》约定，顾霞应于2017年7月10日第三次支付房款838000元，此房款以贷款方式支付，到款时间以银行放款日为准；2017年7月10日过户后，贷款于3个月到款为准。以上约定表明，剩余房款838000元应在陈婷于2017年7月10日完成案涉房屋产权过户后，由顾霞通过贷款方式支付。现陈婷尚未履行房屋产权过户义务，该838000元尚未满足付款条件。本案审理中，顾霞表示同意在陈婷履行房屋产权过户义务的同时一次性支付剩余房款，不再要求按照合同约定先过户后贷款支付，此系当事人对自身权利的处分，本院不予置异。 综上，钱小义在未取得陈婷授权的情况下以陈婷的名义与顾霞签订案涉《房屋买卖协议》，此后陈婷对钱小义无权代理的行为进行了追认，案涉《房屋买卖协议》成立于陈婷、顾霞之间，合法有效。顾霞应当支付陈婷购房款20万元、838000元，合计1038000元。陈婷应当协助顾霞办理星光耀广场1幢3303室、D1幢A029室房屋的过户登记手续。对陈婷要求确定案涉《房屋买卖协议》无效，对陈婷不发生法律效力的诉讼请求，对顾霞要求陈婷、钱小义支付违约金367600元、律师费47200元的反诉请求，本院均不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百七十一条第一款、第二款、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条、第六十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告陈婷的诉讼请求。 二、反诉被告陈婷于本判决发生法律效力之日起十日内协助反诉原告顾霞办理星光耀广场1幢3303室（房屋所有权证号：南通房权证字第××号）及D1幢A029室（房屋所有权证号：南通房权证字第××号）房屋的过户登记手续。 三、反诉原告顾霞于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉被告陈婷购房款1038000元。 四、驳回反诉原告顾霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21342元，由原告陈婷负担；反诉案件受理费3801元，由反诉原告顾霞负担3761元，由反诉被告陈婷负担40元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  张 尤 人民陪审员  黄德祥 人民陪审员  韩蓓蓓 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  韩澄宇