西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12870号原告高怀利，女，汉族，1986年3月15日出生，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人李博星，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人澈力格尔，陕西云德律师事务所律师。被告韩宵宵，女，汉族，1982年5月13日出生，住西安市户县。委托诉讼代理人千亚宏，陕西勇智律师事务所律师。第三人西安世迈房地产营销策划有限公司，住所地:西安市高新区房。法定代表人翁镇宁，该公司董事长。委托诉讼代理人宋小龙，男，汉族，1976年7月19日出生，住长沙市雨花区，系该公司员工。原告高怀利与被告韩宵宵、第三人西安世迈房地产营销策划有限公司（以下简称世迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高怀利及其委托诉讼代理人李博星、澈力格尔，被告韩宵宵及委托诉讼代理人千亚宏，第三人世迈公司的委托诉讼代理人宋小龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高怀利诉称，2018年2月8日，原、被告通过第三人的居间服务签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告将其名下位于西安市高新区XX路XX段XX幢XX单元XX室房屋以350000元整出卖给原告。合同签订后，原告依照合同约定交付了定金及中介费，完全履行了自己的义务。按照合同约定被告应于2018年4月1日配合原告办理房屋买卖合同网签备案、设立资金监管账户，协助办理贷款面签等手续。但原告及第三人多次跟被告沟通，要求配合办理后续房屋交易手续，被告均以各种理由推脱、拒绝履行合同义务，甚至通过第三人告知原告要求涨价。现原告诉至法院，请求：1.解除原、被告于2018年2月8日签订的房屋买卖三方合同。2.判令被告退还原告定金5000元。3.判令被告向原告支付违约金70000元。4.判令被告向原告支付因房价上涨给原告造成的实际损失（以评估值减去原房价350000元再减去违约金70000元得出）并赔偿原告中介费损失9000元。5.被告承担本案诉讼费7019元、律师费10000元、评估费等。被告韩宵宵辩称，1.不同意解除合同，其认为房屋买卖合同是无效合同，合同是因为无效而终止。2.同意返还原告定金50000元。3.其没有违约，合同无效是原告和第三人造成的，不同意赔偿原告任何损失。签订合同时原告没有问涉案房屋的产权状况是造成后来合同不能履行的原因。交易过程中第三人未问房屋的状况，也没有向双方释明，其完全按照合同履行，只是在过户时不能提供离婚协议而无法继续履行。其制作假离婚协议的目的是为了履行合同，且假离婚协议是在中介授意下制作的，但还是未能过户。原告手中的离婚协议是其向第三人提供的照片，其从未向原告提供过，原告也从未向其要过离婚协议。4.其至今同意卖房，但因为房屋共有人不同意，所以合同无法继续履行。被告的前夫以其儿子的名义将被告起诉至雁塔法院要求将房屋过户至其儿子名下，后撤诉。5.合同无效因被告无处分权，但原告及第三人也有过错，原告的过错是原告买房不慎重，但主要是第三人过错，第三人不仅有告知义务，还负有审查义务，房屋共有人应在合同中签字。第三人世迈公司述称，2018年2月3日被告委托其公司卖房，原告2018年2月6日通过其公司看中被告房产，2018年2月5日至7日其公司告知被告产权共有人同意才能卖房，合同对此也有明确约定。2018年2月8日，三方协商一致签订三方买卖合同，并约定2018年4月1日开始办理交易手续，签约前后原告通过其公司向被告支付定金50000元。合同履行中，其公司履行了中介义务，但被告以不能提交离婚协议、户口本等理由拖延办理手续，其公司并未授意被告制作假的离婚协议。2018年6月16日，被告要求涨价，按每平米15000元出售，原告不同意，双方协商未果，原告提起诉讼。经审理查明，被告韩宵宵与其前夫马锋于2012年2月28日登记结婚、2015年12月25日登记离婚，双方离婚时协议：儿子马某某由男方抚养，随男方生活；位于西安市雁塔区锦业二路与丈八六路十字东尚蜂鸟**楼**房屋归儿子所有，但在儿子未满18虽之前的使用权归女方。该房屋系以被告韩宵宵名义于2012年3月8日购买并网签，所有权于2018年3月23日登记在被告韩宵宵名下。2018年2月8日，原告高怀利（乙方、买受人）、被告韩宵宵（甲方、出卖人）、第三人世迈公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖三方合同》，约定原告以350000元购买被告名下的上述房屋；乙方应在2018年2月8日预先向甲方支付50000元作为定金，该定金和剩余的首付款共计110000元双方应于办理资金监管手续当日存入房产交易结算资金专用账户；乙方向丙方支付居间服务费9000元；甲乙双方约定2018年4月1日前拿到房产证，2018年4月1日之后办理正常的网签、资金监管、银行面签及过户手续；甲乙双方在乙方办理完商贷手续审批通过后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，否则应按合同第十一条规定承担违约责任。合同第四条约定，甲方保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方承担相应赔偿责任。合同第十一条约定，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，逾期超过7日的，守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金；甲方未经乙方同意擅自涨价导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同。甲方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方付给利息，还应赔偿乙方装修该房屋的所有费用，并按房款总额的20%向乙方支付违约金。签订合同当日，原告通过第三人向被告支付购房定金50000元，并向第三人支付中介费9000元。2018年6月19日，被告通过第三人提出涨价，要求原告按15000元/平方米购买，原告不同意。2018年6月24日，原告委托律师通过EMS向被告发送《律师函》，要求被告按合同约定配合原告办理后续网签、过户等手续，要求被告收到律师函3日内与原告或原告委托的律师联系，就房屋买卖事宜的解决提出处理意见，否则原告将通过法律途径要求被告承担一切经济损失。被告于2018年6月25日收到该律师函。另查，原告因本案支付律师费10000元。合同履行过程中，第三人员工向被告提供原告的离婚协议，被告以原告的离婚协议为模板制作虚假的离婚协议，该虚假的离婚协议载明案涉房屋归被告所有。本院对被告及第三人的上述行为进行了口头训诫。案件审理过程中，经本院释明，原告不申请对房屋价值进行鉴定。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、《律师函》、中介费收据、房屋所有权证、离婚协议、微信聊天记录等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》是原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。根据离婚协议，被告仅是案涉房屋的登记所有权人，非实际所有权人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。现被告以其非房屋所有权人为由主张无法继续履行合同，本院依法予以采信，但被告以此为由主张合同无效，于法无据，本院依法不予采信。合同履行过程中被告要求涨价并以其非房屋所有权人为由主张无法继续履行合同，现原告以被告违约致使其合同目的无法实现为由请求解除合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，被告应按合同约定向原告返还定金50000元，并向原告支付违约金70000元、赔偿中介费损失9000元、律师费10000元。原告主张房价上涨损失，但经本院释明不申请鉴定，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条及第九十七条及之《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原告高怀利与被告韩宵宵、第三人西安世迈房地产营销策划有限公司于2018年2月8日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告韩宵宵于本判决生效之日起十日内向原告高怀利退还购房定金50000元、支付违约金70000元，并赔偿中介费损失9000元、律师费10000元，以上共计139000元。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告高怀利的其余诉讼请求。本案案件受理费6550元，由被告韩宵宵承担。因原告已预交，被告韩宵宵应将承担的案件受理费连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  陈 黎人民陪审员  韩设蓉二〇一九年一月十一日书 记 员  康 黎