文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0116民初12561号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞。委托诉讼代理人：王良军，男，公司员工。被告：胡长兴，男，1963年1月10日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：代德全，女，1969年7月26日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：胡长兴（系被告代德全丈夫），汉族，住重庆市江津区。原告金科物业服务集团有限公司（下称物业公司）与被告胡长兴、代德全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王良军，被告代德全的委托诉讼代理人即被告胡长兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付2016年10月至2018年9月的物业服务费共计7062.70元、违约金7262元，共计14324.70元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年12月27日，二被告与重庆市江津区金科国竣置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市江津区的房屋一套。2013年12月20日，原告与重庆市江津区金科国竣置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。该物业服务合同约定由原告物业公司为金科中央公园城小区提供物业管理服务；业主按月缴纳物业服务费，逾期不交的，业主应按每日千分之三的标准支付违约金。从小区建成起至今，原告物业公司一直在为该小区提供物业管理服务。但是，二被告无故拖欠物业管理费。截至2018年9月27日,二被告共欠物业服务费7062.70元、违约金7262元。为保障原告物业公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告胡长兴、代德全共同辩称，二被告系江津区房屋业主。二被告虽然签订过《主业临时管理规约》，清楚物业服务费标准为洋房2.5元/月/平方米，但该规约落款时间并非二被告书写，二被告也未与原告物业公司签订《前期物业服务合同》。二被告于2015年12月3日接房后交纳了物业费1805元，并于2016年9月5日与原告签订《装饰装修管理服务协议》，施工期限为2016年9月17日至2016年12月16日。二被告在接房时交纳物业服务费后，便未再交纳过物业服务费。二被告在装修房屋时，施工工人在房屋客厅左前角房顶钻孔吊顶时，突然大量水从钻孔中流出，二被告得知后当即向原告物业公司报告，原告物业公司派人查看后一直未给予解决办法，致使装修停工10天，二被告支付了因停工造成的违约金1万元。对二被告的损失原告物业公司至今无任何答复，也未作任何处理。原告物业公司的行为违反了双方签订的《装饰装修管理服务协议》条款，给二被告造成了损失，应承担停工期间支付他人的违约金及利息共计11587元。同时原告物业公司在管理期间对其他业主违法占用公共绿地、损毁树木、违法搭建等问题不劝阻、不制止致使业主共同利益受损。因其已经严重违约，故二被告没有交纳之后的物业服务费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，原告物业公司（乙方）与建设单位重庆市江津区金科国竣置业有限公司（甲方）签订了《江津金科·中央公园城前期物业服务合同》，约定原告物业公司对金科·中央公园城小区提供前期物业服务；物业服务费收取标准按建筑面积计算，最终以物价部门核定或备案为准，其中高层住宅1.90元/月/平方米（含电梯费），花园洋房2.50元/月/平方米（含电梯费）；物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施等用水、用电费，公摊水电费由全体业主按户据实分摊方式向乙方交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；业主接房入住后（以水电气三表任一表走动为入住标准），中途有空置的，由业主按物业服务收费标准全额交纳物业管理费；合同期限为2013年12月20日起至2016年12月19日止，如本合同期已满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供物业服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。此外，该合同还约定了物业服务标准、违约责任等事项。2013年12月20日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具《前期物业服务合同备案证明》，载明对上述前期业务服务合同已报备案。原告物业公司与建设单位签订前期物业服务合同入住江津金科·中央公园城小区后，持续为该小区提供物业服务至今。被告代德全、被告胡长兴系坐落于重庆市江津区房屋的业主，该房屋在房屋买卖合同中载明的建筑面积为120.18平方米。2015年12月3日，被告胡长兴办理了涉案房屋接房手续，并签订《承诺书》，承诺书载明确认已详细阅读重庆市江津区金科国竣置业有限公司拟定的“金科·中央公园城业主临时管理规约”（以下简称临时规约），同意履行、遵守并督促其他与物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务等。临时规约中载明花园洋房前期物业服务费为2.5元/月/平方米（含电梯费），物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至20日履行交费义务。二被告在接房时交纳了物业服务费1805元，并于2016年9月15日向原告物业公司申请对该房屋进装修。另查明，2016年12月，二被告在对涉案房屋装修期间，因施工工人钻孔时发生孔洞中渗水问题而与原告物业公司发生纠纷后，便未再交纳物业服务费至今。自2016年10月1日起至2018年9月30日止，被告代德全、胡长兴未交纳物业服务费共计7059.25元（120.18平方米×2.5元/月/平方米即300.45元×23个月+2016年10月物业服务费148.90元）。2018年6月19日，重庆红岩律师事务所经原告物业公司授权向被告代德全、胡长兴邮寄律师函，对二被告书面催收了物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告物业公司与建设单位重庆市江津区金科国竣置业有限公司签订的《江津金科·中央公园城前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依照合同享有权利、履行义务。原告物业公司向二被告提供了物业服务，二被告应依照合同约定支付物业服务费。原告物业公司以书面方式向二被告催收了物业服务费，而二被告至今仍未交纳物业服务费，已远超应交纳的合理期间，故二被告应当支付2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费7059.25元，对于原告物业公司请求的物业服务费超出部分，本院不予支持。因二被告未在法定期限内提起反诉，故对二被告要求原告物业公司赔偿损失共计11587元，本院不予处理，二被告可以另行与原告协商处理或向法院起诉。物业服务企业系依合同约定提供物业服务，二被告提及的小区违法搭建、侵占绿化等问题，原告物业公司确已履行了相应劝阻、制止、协调配合等义务，但没有采取强制措施的权力，二被告辩称的理由不构成拒绝交纳物业服务等费用的法定理由，故本院不予采纳，二被告可以向相关部门依法行使权利。关于原告物业公司请求违约金问题，因二被告系与原告物业公司产生纠纷后未交纳物业服务费，并非无理由恶意拖欠，故本院不予支持。物业服务是动态过程，具体服务内容和事项并不能以某个具体时间点来衡量。同时物业公司服务质量下降与业主拒交物业服务费用会导致恶性循环；物业公司与业主的利益具有一致性，希望物业公司积极提高物业服务质量并与业主沟通交流，业主按时支付物业服务费用，为建设和谐美好的生活环境而共同努力。在因履行物业服务合同发生纠纷后，及时通过合法途径解决，拒绝交纳物业服务费并非改善物业服务的适当、有效途径。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告代德全、胡长兴于本判决生效后十日内支付原告金科物业服务集团有限公司自2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费7059.25元。二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告代德全、胡长兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半收取79元，由被告代德全、胡长兴负担。此款原告金科物业服务集团有限公司已预交本院，经其同意，被告代德全、胡长兴在履行上述支付义务时一并将案件受理费转付给原告金科物业服务集团有限公司。本判决为终审判决。审判员  董建丽二〇一九年一月十四日书记员  袁启超