黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初3754号原告：孙海廷。原告：徐淑清。委托诉讼代理人：孙海廷（与徐淑清系夫妻关系）。被告：大庆市恒庆物业管理有限公司，住所地：黑龙江省大庆市龙凤区卧里屯市建二公司384，统一社会信用代码：91230603766001840H。法定代表人：田杰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙学臣。原告孙海廷、徐淑清诉被告大庆恒庆物业管理有限公司（以下简称恒庆物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海廷、原告徐淑清的委托诉讼代理人孙海廷、被告恒庆物业委托诉讼代理人孙学臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还2014年至2015年强行多收取业主的物业管理费1900元、利息731.50元，总计人民币2631.50元。2、诉讼费由被告承担。变更诉讼请求：判令被告返还多收的物业费2780.78元。事实与理由：陆达小区原陆达公司承建，由陆达公司管理、服务，2009年恒庆物业公司与陆达公司在全体业主不知情的情况下，暗箱操作、私相授受、非法转卖，恒庆物业收买后，撤销了保安人员，取消了监控，没有绿地，没有老年人活动场所，没有消防设施，排水堵塞由业主自己出维修费，房屋漏水物业不管，冬天积雪无人清理，按三级物业收费标准，缺多项服务项目，只扫卫生，没有任何服务项目，却收取每平方9元物业费，如业主拒交，就不收取暖费，以捆绑式收费，严重侵害了业主的利益。2009年恒庆物业接手时，商服131户，住户**，建筑总面积伍万平方米。自2009年至2017年8月期间，强行收取业主物业费，每平方米9元钱，按照市政府物价局有关文件，每平方米年应收2.64元，每平方米多收业主物业费6.36元。298.79平方米×6.36元=1900元，利息：按银行存款利息3年0.385计算，1900×0.385=731.50元。本金加利息：1900元＋731.50元=2631.50元，我们业主强烈要求法院做出公正判决，把多收的费用退还给业主，应退还人民币2631.50元。服务是商品，但他们没有服务，强行收费，这是不道德的。当今是法律社会，我们要拿起法律的武器捍卫我们的合法权益。被告恒庆物业辩称：一、首先，原告的诉讼请求部分超过诉讼时效期间，应依法驳回其诉讼请求。原告诉讼中请求“请求法院判令被告返还2014年至2015年强行多收取业主的物业管理费1900元，利息731.50元，总计人民币2631.50元”，其中2014年的物业服务费原告缴纳日期为2014年12月19日（有原告提供的收费票据为证），依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》法释[2018]12号第三条“民法总则施行前民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该诉讼请求超过民法通则关于二年诉讼时效期间的规定，应当依法驳回其诉讼请求。二、原、被告物业服务合同法律关系成立，原告缴费的行为是对被告单位物业服务与收费标准的充分认可。2009年8月1日，被告单位通过协议转让方式，取得原告居住使用商服所在陆达小区的资产及经营管理服务的权利。该取得方式合理合法，不存在任何违反法律法规强制性规定的情形，且在被告经营管理的十年来，物业服务主管机关、基层社区、业主委员会以及小区业主对被告的物业服务基本认可，未提出任何其他质疑。自2009年至2015年末，原告每年末到被告收费大厅自动缴纳全年物业费，其未以任何明示的方式对被告单位的物业服务与收费标准提出异议，双方对服务项目与收费标准早已经达成默契，特别是收费标准双方十年来未有任何异议。而且原、被告之间已经签订物业管理服务合同，被告按照服务合同的约定履行了相关义务。如今，原告对多年前已经形成事实的物业服务与收费标准提出无理要求，要求返还已经支付的物业服务费及利息，这是丧失诚信的违约行为。被告单位当年的物业服务项目和质量，在原告年底缴纳当年物业费的时候得到充分的肯定和支持；如果对服务项目和收费标准不认同原告可以拒绝缴纳物业费，而且原告现在仍然拖欠2016年至2018年的物业服务费。总之，原告在2014年12月19日、2015年12月28日缴纳的物业费是真实有效的民事法律行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因此，被告的收费行为应当受到法律保护，而不应该被撤销或者变更。反之，如果被告物业服务区业主都像原告一样滥用诉权，那么我们国家的诚信制度如何建立呢？三、原告所有房产性质为商服，其收费应高于住宅物业服务分等收费标准。依照《大庆市人民政府关于印发大庆市物业服务收费管理办法的通知》庆政发[2006]21号第二条之规定：“住宅以及住宅物业管理区域内配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。”双方十年来的自动履行的事实物业服务合同，即是符合非住宅物业服务收费市场调节价，且双方对服务项目内容与收费标准多年无疑义，应受人民法院保护与支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、光盘2张，因上述证据所涉及的内容不是原告主张的2014年度及2015年度的原告所属商服的物业服务状况，对关联性不予确认，对上述证据不予采信。2、永泉小区物业供热系统及相关资产转让协议书复印件1份（与原件核对无异，原件已退回），该份证据的内容显示为被告恒庆物业与陆达物业于2009年8月1日签订的物业、供热系统及相关资产转让的协议书，本院对该份证据予以采信。3、2012年至2015年物业服务合同复印件1份、2015年至2018年物业服务合同复印件1份（与原件核对无异，原件已退回），原告对上述证据均不予认可，但上述证据的证据形式符合法律要求且与本案具有直接关联性，本院对上述证据予以采信。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案的事实认定如下：被告恒庆物业与大庆市龙凤区龙凤镇永泉佳苑业主委员会签订了物业管理服务合同，约定由恒庆物业为陆达小区的全体业主和物业使用人提供服务，委托管理期限自2012年2月29日至2018年2月28日，物业管理服务费用为综合管理二级0.12元、公共区域清洁卫生二级0.27元、公共区域秩序维护三级0.19元、公告部位三级0.05元、二次供水系统二类0.05元、排水系统0.06元、公共照明0.01元（按照国家统一标准上述各项的计算单位为每平方米）。二原告共有的坐落于大庆市××××楼1门商服（建筑面积298.79平方米）属于陆达小区，二原告为陆达小区业主。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二原告认为被告在2014年度和2015年度提供的物业服务不符合标准但未能提供证据证明其事实主张，应当承担举证不能的不利后果，故对二原告所主张的被告在2014年度和2015年度提供的物业服务不符合标准的事实，本院不予采信。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。二原告所属的业主委员会与被告签订的物业服务合同对二原告及被告均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《大庆市物业服务收费管理办法》第二条的规定，住宅以及住宅物业管理区域配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。因此业主委员会与被告签订的物业服务合同中约定的物业费收费标准具有法律约束力，二原告应当按照合同约定的每年每平方米9元的价格缴纳物业费，被告按照此标准收取的二原告2014年度及2015年度的物业费合法有效，故对二原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告孙海廷、徐淑清的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告孙海廷、徐淑清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨旭昕二〇一九年一月十七日书记员  宋偲默附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。