辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽01民终7623号 上诉人（原审原告、案外人）：辽宁鑫达汽车销售服务有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街126甲。 法定代表人：蔡兴光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈阳奥北迎建筑工程有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街****。 法定代表人：成洪君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚亮，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁省监狱管理局警用装备站，住所地沈，住所地沈阳市和平区市府大路**v> 法定代表人：李宏伟，该站站长。 委托诉讼代理人：王冠雄，辽宁明格律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：辽宁省众诚建设总公司，住所地沈阳，住所地沈阳市和平区市府大路****> 法定代表人：姚铮，该公司经理。 委托诉讼代理人：王冠雄，辽宁明格律师事务所律师。 上诉人辽宁鑫达汽车销售服务有限公司（以下简称“鑫达公司”）因与被上诉人辽宁省监狱管理局警用装备站（以下简称“警用装备站”）、沈阳奥北迎建筑工程有限公司（以下简称“奥北迎公司”）、辽宁省众诚建设总公司（以下简称“众诚总公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫达公司上诉请求：1.依法判决停止对位于沈阳市和平区胜利北街29甲7号房屋的强制执行；2.判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于警用装备站对众诚总公司是否享有到期债权未进行审理查明是完全错误的。二、一审判决没有认定该房屋属于上诉人鑫达公司所有的事实不清，适用法律错误。三、鑫达公司提交的收款收据已经足以证明鑫达公司向众诚总公司支付购房款的事实。四、鑫达公司提交的证据足以证明从2004年起鑫达公司已经对涉诉房屋占有使用多年，房屋被登记在众诚总公司名下完全是因为众诚总公司的过错造成的，鑫达公司不具有过错。 奥北迎公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：一、本案为案外人执行异议之诉，不必审查执行案件被执行人是否正确。二、该执行案件引起最高法院重视，由最高法院指示，不可能把执行主体认定错误。三、上诉人提出的案外人异议之诉的依据是最高人民法院的司法解释，司法解释的前提要件是，上诉人应当具有合法的权利。本案在执行阶段异议程序中，仅申请人已经陈述过第三人系国有性质公司，其出资单位为国家行政机关，其财产属于国有财产，其建设房屋属于自建自用房屋，并不是用于商业销售的商品房，上诉人依据与第三人之间签订的商品房购销合同作为与本案的利害关系，其证据是不合法的。且，签订商品房购销合同后，上诉人鑫达公司没有按期支付房款，没有办理房屋产权证书，至庭审时，连购买房屋的权属登记情况尚不清晰，可以看出其并没有积极主张该房屋权属的行为。因为该案争议房屋于2011年1月30日已经以自建自用的性质登记在第三人众诚总公司名下，房屋权属证书编号为000261180，至今为止已经七年时间，而本案上诉人还依据不合法的商品房购销合同再向本案提出异议，也不符合最高人民法院所作司法解释规定的案外人异议应当具备的四个要件。上诉人所述涉案房屋的交付、具体使用情况，我公司不清楚。关于上诉人提供的《商品房购销合同》的真实性、合法性有异议，该合同的相对方即第三人对这份合同没有保存，视为上诉人的单方合同。且这份合同不符合正常的商品房交易规范，并且在当时社会条件下，该商品房买卖合同涉及的金额高达到1,170万元，但在合同中，仅在合同首部记载了买卖双方名头和房屋总价款及在合同尾部加盖公章，说明在签订该合同时，极为不正规，在合同份数中也没有记载当时双方一共签署了几份合同。此外，双方对于违约责任、房屋现状等均没有表述。其他大多数填空部分均为空白，且第三人根本没有商品房销售资质，既没有办理商品房销售许可证也没有商业开发手续，涉案争议房产根本不是可以用于销售的商品房。在购房协议的第二条，双方约定余款在房屋进住前交齐，在举证前，上诉人已向法庭陈述房屋进住时间为2004年，至今没有按照购房协议中约定，全部缴纳房款，所以，应认为涉案房产所有权并未发生转移，因此并不能得出该房屋的所有权人为上诉人的结论。关于房屋租赁合同两份、租赁地点图片两张、涉案房屋水、电费缴费明细一组，我公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。上诉人表示涉案房屋从2004年12月份即实际占有使用涉案房屋，但提交的两份租赁合同所记载的承租时间分别为，2016年5月至2019年4月、2015年至2018年，电费缴费明细所记载的缴费时间起始于2015年1月份，从时间上不具有证明效力。这组证据中的电费明细上记载着用电地址为胜利北街29甲5，不是本案诉争房产的地址。另一份水费的交易记录显示的好来居旅店承租房屋的地址为胜利北街29甲4号，这组证据均不是本案诉争房产。从两份租赁合同的租赁面积上也可以看出，其与递交的第一组证据中2,127平方米房屋的面积存在巨大差距，两份租赁合同所涉及的房屋租赁面积共计为800平方米。综上，可以看出上诉人提供的证据不能实现其证明目的。对于37份收款收据的真实性无法确认，因我公司不是交易当事人。对于这份证据关联性有异议，上面并没有写明是哪一个房屋的购房款，从第14笔之后的收据日期是为2005年，超过购房协议中约定的交款时间，所以，更不能确定是本案诉争房产的购房款，而且该组证据与上诉人在执行过程中提出执行异议时，提交的证据不完全一致，该组证据仅是收款收据，没有购车合同及车辆购买人的信息，在执行异议审理期间，上诉人提交的为购车人出具的购车票据上记载的购车人均不是第三人，而是不同的自然人，所以对于收款收据的合法性、关联性有异议。对于情况说明的真实性、合法性有异议，李森为自然人，应当到庭接受法庭的询问，如果不能到庭其提供的说明真实性无法核实，且其证明的内容更与上诉人主张的内容不一致，情况说明中第二行提到的“当时未签订三方协议，众城（诚）公司与往来方有顶帐协议”，如果情况说明中的情况属实，而此处又提到有第三方的顶帐协议，显然该份证据所体现的法律关系与上诉人主张的与众诚公司直接买卖房屋并给付购房款的法律关系是矛盾的。上诉人没有依据交易的真实情况向法庭提交证据。关于说明提到的“车辆保养维修费184,436元整用于抵顶警官家园29甲7、8号购房款”，落款时间为“2018年4月16日”，该份说明中可以体现如下法律关系：上诉人和众诚总公司承认胜利北街29甲7、8号购房款没有全部支付，而且上诉人自称购买的2,127平方米房屋已支付1,000余万元房款，可以推断出是支付的除争议房屋之外部分的购房款，而不是本案争议房屋的购房款，且该情况说明本身也不能证明，上诉人与众诚总公司之间履行完毕房屋买卖交易行为，恰恰可以证明，法院在执行过程中查封的房屋权属属于众诚总公司，在发生查封后，上诉人才与众诚总公司就涉案房屋的房款进行协商，而且还没有给付全部购房款。总之，法院查封涉案房屋的行为程序合法，不在本案诉讼请求范围、审理范围内。上诉人自认购买涉案房屋购房款没有全部给付，可以看出第三人在上诉人签订出售协议后，因上诉人没有给付全部购房款，将没有给付购房款的该案房产办理到自己名下，因为从执行证据显示，第三人并没有将上诉人自述的2,127平方米房屋都办理到第三人名下，只是将涉案的胜利北街29甲7、8号房产办理到自己名下，说明第三人因为与上诉人之间就房款没有给付和合同义务没有履行，而将涉案房产办理到自己名下，其意思表示是，涉案房产为第三人自己所有，不存在出售给上诉人的事实。另外，上诉人提供的租赁合同，其出资也并不全部是上诉人，而是有其他案外人将胜利北街29甲5号房屋出租给其他人。综上，上诉人提供的证据并不能实现上诉人主张的涉案房屋其具有合法购买行为，且支付全部房款，从签订合同后，也没有实际占有、使用。在上诉人的起诉状中，提到现在实际使用争议房屋的使用人为沈阳聚缘盟汽车销售服务有限公司，在庭审中也没有提交相关证据证明其与上诉人之间的权利义务关系。第三人众诚总公司系为国有企业，其资产处置应当履行国有企业处置流程，不能私下买卖，也不能依据实际使用人为权属人的原则认定，这属于侵权国有资产，违反国家的禁止性规定。 众诚总公司、警用装备站辩称，关于警用装备站是否对众诚总公司享有到期债权一事，不属于本诉的审理范围，如有异议会另行主张权利，因涉案房屋不是警用装备站的，本庭警用装备站不再发表其他答辩意见。对于上诉人与众诚总公司之间是否签有商品房购销合同及购房款的给付情况，因事隔多年无法找到原经办人，众诚总公司无法核实，因此当庭不能确认，其他同一审答辩意见。 鑫达公司向一审法院提出诉讼请求：停止执行位于沈阳市和平区胜利北街29甲7号房屋（建筑面积823.74平方米）；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月15日，本案被告奥北迎公司作为原告就其与作为被告的警用装备站、众诚总公司债权转让合同纠纷一案向一审法院提起民事诉讼，一审法院经审理于2015年7月3日作出（2015）沈和民三初字第00762号民事判决书，判决：一、被告辽宁省监狱管理局警用装备站于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳奥北迎建筑工程有限公司欠款387万元；并自2015年4月15日起按照中国人民银行同期存款利率向原告支付利息至判决确定给付之日止。二、驳回原告沈阳奥北迎建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40,560元，由被告辽宁省监狱管理局警用装备站承担34,010元，原告沈阳奥北迎建筑工程有限公司承担6550元。该案宣判后，各方当事人均未在法定期间内提出上诉，判决发生法律效力。2016年2月16日，警用装备站就该案向沈阳市中级人民法院提出再审申请。沈阳市中级人民法院于2016年4月26日作出（2016）辽01民申107号民事裁定书，裁定驳回警用装备站的再审申请。 （2015）沈和民三初字第00762号民事判决发生法律效力后，本案被告奥北迎公司作为申请执行人向一审法院申请强制执行[案号为（2015）沈和执字第2574号]。2017年5月31日，奥北迎公司向一审法院提出申请，要求执行众诚总公司对警用装备站所负的到期债务。一审法院经审查予以准许，并向本案第三人众诚总公司送达（2015）沈和执字第2574号《履行到期债务通知书》和执行裁定书，通知其在收到通知之日起十五日内通过一审法院直接向奥北迎公司履行对被执行人警用装备站所负的到期债务450万元。2017年6月22日，一审法院作出（2015）沈和执字第2574号执行裁定书和协助执行通知书，查封第三人众诚总公司名下位于沈阳市和平区胜利北街29甲7号房产（建筑面积823.74平方米）一处。后，本案原告鑫达公司提出执行异议，认为上述房产系其实际所有。2018年1月25日，一审法院作出（2017）辽0102执异399号执行裁定书，认为案外人即本案原告鑫达公司未尽到对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证明责任，对其异议请求不予支持，故裁定“驳回案外人辽宁鑫达汽车销售服务有限公司的异议”。原告鑫达公司对该执行裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，2003年10月8日，原告鑫达公司与第三人众诚总公司签订《商品房购销合同》，双方约定，原告鑫达公司以5,500元/平方米的价格购买第三人众诚总公司开发建设的位于沈阳市和平区胜利北街“胜利警官家园”房产一处（共两层，其中一层：5-8、D-S，8-10、A-S，4-5、A-D，4'-5、D-F'，二层：5-10、A-S'，4-5、A-F'（建筑面积共计2,127.86平方米），总价款为11,703,230元。购销合同中除双方的当事人身份信息及上述房产地址、价款等外，其余空白处均未予填写。合同尾部加盖原告鑫达公司及第三人众诚总公司印章。2004年12月10日，第三人众诚总公司向原告鑫达公司出具《商品房准住通知》，其中载明“……将和平区胜利警官家园1-2层，建筑面积2127.86㎡分配给你使用，限在日内进住，过期无效。由二○○四年十二月十日起，按期向当地房产管理部门交纳租金（私房交纳维修费）。”该通知下方同时标注该房产层间号码：一层：5-8、D-S，8-10、A-S，4-5、A-D，4'-5、D-F'，二层：5-10、A-S'，4-5、A-F'。2003年12月18日，原告鑫达公司（乙方）与第三人众诚总公司（甲方）再次签订《购房协议》一份，其中约定，“经甲、乙双方协商，本着优势互补，互利互惠的原则，就乙方购买‘胜利警官家园’网点商业用房一事达成如下协议：一、乙方购买胜利大街‘胜利警官家园’网点商业用房。一层为……建筑面积940.82平方米。二层为……建筑面积1,187.04平方米，一～二层建筑面积合计为2,127.86平方米，价格为5,500元/平方米。二、由于甲方商业网点在2004年10月份方能交付使用，乙方于2003年12月30日之前支付150万元人民币或根据甲方要求以实物合成人民币（但该实物必须为市场价格）作为购房预付款。余款在进住前全部交齐。三、未经乙方同意甲方不得以任何理由将本协议约定的房产销售给其他购房者。四、房屋设计变更的约定。……五、房屋交接。房屋交付时，甲方应书面通知乙方办理房屋交接手续，提供《沈阳市商品住宅质量保证书》和《沈阳市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，并协助乙方办理产权证。六、产权纠纷和债权债务纠纷的约定。甲方保证在交付房屋时，无产权纠纷和债权债务纠纷。如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。七、本协议一式四份，双方各执二份，具有同等的法律效力。甲、乙双方应遵守协议，不得违约，若在执行中出现违约由违约方赔偿对方经济损失。” 2003年9月11日，第三人众诚总公司向原告鑫达公司出具收款收据一份，载明“付款人：辽宁鑫达汽车销售服务有限公司人民币：玖拾肆万肆仟元整（944,000元）收款事由：胜利大街⑤轴-⑩轴一、二层预付款，结算方式：顶帐”。此后，第三人众诚总公司多次向原告鑫达公司出具数额不等的收款收据，“收款事由”一栏载有“房款”“车顶房款”“购房款”“顶房款”“桑塔纳车顶房款”“帕沙特车顶房款”“图安车顶房款”等多种不同名称。 2011年1月30日，沈阳市和平区胜利北街29甲7号（建筑面积823.74平方米）房产所有权登记在第三人众诚总公司名下（房证号：NO60261180，新档案号：6-1-0000741）。 再查明，第三人众诚总公司系于1992年8月29经工商注册成立的全民所有制企业。经营范围为“土木建筑施工、线路管道安装，室内外装饰装修，建筑材料、装饰材料批发、零售。系统内房屋开发、改造、维修、租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。” 现原告鑫达公司起诉至一审法院，认为涉案房产系其实际所有，要求停止对该房产的执行措施。 一审法院认为，根据原、被告及第三人的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：被告警用装备站对第三人众诚总公司是否享有到期债权及该问题是否属于本案审理范畴；原告鑫达公司是否是涉案房屋的真实物权人；原告鑫达公司的权利是否能够足以排除对涉案房屋的强制执行。 关于被告警用装备站对第三人众诚总公司是否享有到期债权及该问题是否属于本案审理范畴的问题。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》[法释〔1998〕15号]第61条第1款规定，被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知（以下简称履行通知）。履行通知必须直接送达第三人。第63条规定，第三人在履行通知指定的期间内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，对提出的异议不进行审查。第64条规定，第三人提出自己无履行能力或其与申请执行人无直接法律关系，不属于本规定所指的异议。第三人对债务部分承认、部分有异议的，可以对其承认的部分强制执行。第65条规定，第三人在履行通知指定的期限内没有提出异议，而又不履行的，执行法院有权裁定对其强制执行。此裁定同时送达第三人和被执行人。本案（2015）沈和执字第2574号执行案件中，众诚总公司未在指定期间内提出异议。同时，本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中所涉执行标的为沈阳市和平区胜利北街29甲7号房产，原告鑫达公司就对该房产的执行提出执行异议之诉，故本案的主要审查重点为：原告鑫达公司是否是涉案房屋的真实物权人；原告鑫达公司的权利是否能够足以排除对涉案房屋的强制执行。而被告警用装备站对第三人众诚总公司是否享有到期债权的问题并非本案审查范畴，故不予审理。 关于原告鑫达公司是否是涉案房屋的真实物权人；原告鑫达公司的权利是否能够足以排除对涉案房屋的强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在查封涉案房产之前，原告鑫达公司与第三人众诚总公司签订了《商品房购销合同》，但经审查，该合同虽然名称为“商品房购销合同”，也系由辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的合同文本，但该合同内容中除了双方主体名称、房屋名称及楼层栋号、建筑面积、房屋价款之外，其余包括房屋交付时间、付款时间、付款额度、违约责任、产权登记约定等信息均未予填写，并不符合2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售时，房地产开发企业与买受人之间应当订立书面商品房买卖合同，并应当明确记载的主要内容，且亦未通过房产部门办理任何登记备案手续，以使其具有公示性。根据第三人众诚总公司的企业工商登记信息记载，其经营范围为“土木建筑施工、线路管道安装，室内外装饰装修，建筑材料、装饰材料批发、零售。系统内房屋开发、改造、维修、租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”，故其亦不具备商品房销售资质。另外，根据原告鑫达公司与第三人众诚总公司签订的《购房协议》约定，“（房屋）余款在进住前全部交齐”，但原告鑫达公司至今并未支付全部房产价款。庭审中，原告鑫达公司自述系因《商品房购销合同》中房屋地址、面积等情形与实际不符，故导致无法办理产权证，而该《商品房购销合同》系由原告鑫达公司自行与第三人众诚总公司签署，故其应自负相应责任。综上，上述情形的存在使之无法认定原告鑫达公司与第三人签订的《商品房购销合同》属于法律规定的“合法有效的书面买卖合同”。同时，根据原告鑫达公司自述，其于2004年1月14日向第三人众诚总公司通过银行转账方式支付涉案房款20万元，但除了提供的“收款收据”外，并无银行转款凭证辅证。此外，原告鑫达公司提供的其他诸多“收款收据”中多次记载“以车顶房款”相关字样，但与前述情形相同，除“收款收据”外，也无诸如顶账协议、交付回执等相关材料予以佐证。依据原告鑫达公司自述，其与众诚总公司于2018年4月16日达成协议，双方一致同意就众诚总公司“辽O027**号（辽AD1Q**号）黑色帕萨特轿车”于2006年至2015年共10年期间在原告鑫达公司处的维修保养费抵顶涉案房屋购房款。该协议系在本案立案受理后达成，原告鑫达公司与第三人众诚总公司也均未提供相关证据对“辽O027**号（辽AD1Q**号）黑色帕萨特轿车”于2006年至2015年共10年期间在原告处进行维修保养的事实加以佐证。原告鑫达公司于庭审中还表示，签订购销合同时，其对第三人众诚总公司有无商品房开发及销售资质的情况并不了解，且签订合同后，亦未进行核查。此外，原告鑫达公司在明知第三人众诚总公司系国有企业，涉案房屋系国有资产的情况下，双方签订《商品房购销合同》进行转让，而亦未经相关机构进行评估及相关部门审批，流程存在瑕疵。并且，根据原告鑫达公司与第三人众诚总公司签订的《购房协议》约定，涉案房屋交付时，众诚总公司应提供《沈阳市商品住宅质量保证书》和《沈阳市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，并协助鑫达公司办理产权证。但本案审理期间，各方均未提供上述书面材料，第三人众诚总公司至今未协助原告鑫达公司办理房屋过户手续。上述事实说明，原告鑫达公司在签订案涉《商品房购销合同》时存在过错，并不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。 综上所述，原告鑫达公司以其所持有的《商品房购销合同》《购房协议》、部分收款收据及其实际占有房屋等作为其主张案涉房屋产权，并要求停止执行的依据不足，属于案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的情形，故不予采纳。 至于原告鑫达公司所述其已以现金方式、顶账方式等向第三人众诚总公司支付部分购房款一节，如其所述属实，应依照普通债权债务法律关系予以处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告辽宁鑫达汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费38,800元，由原告辽宁鑫达汽车销售服务有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人鑫达公司提交了其他案件民事判决书，证明在类似案件中认定众诚总公司与购房人签订的房屋买卖合同是合法有效的；又提交了辽宁省监狱局设计研究院原负责人李森出具的《情况说明》，证明鑫达公司以车辆抵顶第三方抵账的形式向众诚总公司支付了购房款，且众诚总公司为鑫达公司出具收款收据，众诚总公司是监狱局设计研究院的下属单位。被上诉人奥北迎公司对上述证据真实性、关联性均有异议，虽然证据内容提到的与上诉人提供的发票相印证，但没有三方的抵顶合同，不能形成完整的证据链条。被上诉人警用装备站、众诚总公司对民事判决书真实性无异议，对关联性有异议。且因众诚总公司和警用装备站不知道李森出具了该《情况说明》，需要向李森本人核实，即便本《情况说明》是真实的，李森的证人证言也需有其他书证印证，才能证明其想证明的问题。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据本院记录在卷。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审期间，本院依法调取查阅了沈阳市和平区人民法院（2015）沈和执字第2574号执行卷宗，并向该案的执行人员就本案所涉及到的执行案件情况进行了调查核实。另，本院到沈阳市不动产登记中心进行查询核实，涉诉房屋属于自建房屋，现并未办理初始登记，亦无法办理不动产登记。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的焦点为案外人鑫达公司就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。 关于鑫达公司提出一审法院对于警用装备站对众诚总公司是否享有到期债权未进行审理查明是错误的主张，二审期间。经本院调取执行案件卷宗可见，一审法院执行部门系按法律规定查找可供执行标的线索，确定执行标的物，并未有违法之处，且众诚总公司在该案执行程序中未在指定期间内提出异议。故一审法院以警用装备站对众诚总公司是否享有到期债权的问题并非本案审查范畴，不予审理，并无不当。 关于鑫达公司提出其是涉诉房屋购买人，已支付了对价，且已长期实际占有使用多年，对于未办理不动产登记没有过错的主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封涉诉房产之前，鑫达公司与众诚总公司签订了《商品房购销合同》，但经审查，该合同虽然名称为“商品房购销合同”，也系由辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的合同文本，但该合同内容中除了双方主体名称、房屋名称及楼层栋号、建筑面积、房屋价款之外，其余包括房屋交付时间、付款时间、付款额度、违约责任、产权登记约定等信息均未予填写，并不符合2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售时，房地产开发企业与买受人之间应当订立书面商品房买卖合同，并应当明确记载的主要内容，且亦未通过房产部门办理任何登记备案手续，以使其具有公示性。根据众诚总公司的企业工商登记信息记载，其经营范围为“土木建筑施工、线路管道安装，室内外装饰装修，建筑材料、装饰材料批发、零售。系统内房屋开发、改造、维修、租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”，故其亦不具备商品房销售资质。另外，根据鑫达公司与众诚总公司签订的《购房协议》约定，“（房屋）余款在进住前全部交齐”，但鑫达公司至今并未支付全部房产价款。由于涉诉房屋仅系鑫达公司与众诚总公司签订《商品房购销合同》中的一部分房屋，因双方对于合同中约定购买的全部房屋总价款尚未进行最后结算，亦未全部付清，故就涉诉房屋是否支付了全部购房款尚无法确定。 二审期间，经本院到沈阳市不动产登记中心进行查询核实，涉诉房屋属于自建房屋，现并未办理初始登记，亦无法办理不动产登记。鑫达公司在明知众诚总公司系国有企业，涉案房屋系国有资产的情况下，双方签订《商品房购销合同》进行转让，而亦未经相关机构进行评估及相关部门审批，鑫达公司提供的现有证据无法排除其在签订《商品房购销合同》及未办理过户登记存在过错，故并不符合前述司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。 上诉人鑫达公司作为案外人就执行标的即案涉房屋不享有足以排除奥北迎公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益。至于鑫达公司所述其已以现金方式、顶账方式等向众诚总公司支付部分购房款一节，如其所述情况属实，应依照普通债权债务法律关系予以处理。 综上所述，鑫达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38,800元，由上诉人辽宁鑫达汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾宏斌 审 判 员 姜会军 审 判 员 韩彩霞 二〇一九年一月二十一日 法官助理 刘冰青 书 记 员 张潇元 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。