辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0281民初6779号 原告（案外人）：王巧玲，女，1981年12月18日生，汉族，户籍瓦房店市，住瓦房店市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：曲圣臣（原告丈夫），1979年9月28日生，汉族，个体。 委托诉讼代理人：汪丽娜，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：崔永奇，男，1953年5月26日生，汉族，退休教师，住瓦房店市。公民身份号码：×××。 被告（申请执行人）：宋桂荣，女，1953年11月10日生，汉族，个体。公民身份号码：×××。 被告崔永奇、宋桂荣的委托诉讼代理人：王华泰，辽宁金刚石律师事务所律师。 被告（被执行人）：单晓娇，女，1987年5月30日生，锡伯族，无业，户籍地大连市中山区，住瓦房店市。公民身份号码：×××。 被告（被执行人）：张玉敏，女，1955年9月21日生，满族，退休职工，户籍瓦房店市。公民身份号码：×××。 第三人（被执行人）：单运东，男，1981年7月15日生，锡伯族，住瓦房店市五一路钻石园**楼****。公民身份号码：×××。 原告王巧玲与被告崔永奇、宋桂荣、单晓娇、第三人张玉敏、单运东案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，第三人张玉敏反对原告的诉讼请求，原告同意将张玉敏列为被告，原告王巧玲的委托诉讼代理人曲圣臣、汪利娜，被告崔永奇、被告崔永奇与被告宋桂荣的委托诉讼代理人王华泰，被告单晓娇、被告张玉敏到庭参加了诉讼，第三人单运东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王巧玲向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）辽0281执异152号执行裁定书，解除对瓦房店市世纪广场27号B座1单元22层5号房屋（以下简称案涉房屋）查封并中止对案涉房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告单晓娇及第三人间因借款事宜，于2017年12月21日达成协议，双方同意被告单晓娇用案涉房屋作价18万元抵顶原告部分借款。协议达成当日，被告单晓娇将房屋有关手续交付原告，并将房屋交付原告，原告入住使用至今。2018年6月26日被告单晓娇向产权单位瓦房店市新城区开发建设有限公司递交退房申请，要求办理退房手续及取消备案手续。产权单位收到退房申请后，2018年7月5日与原告签订了《商品房买卖合同》，并向瓦房店市不动产登记中心申请备案。2018年9月17日法院作出（2018）辽0281执2862号裁定，查封了原告所有的案涉房屋，原告认为该查封裁定错误提出执行异议。法院作出（2018）辽0281执异152号执行裁定书，驳回了原告异议请求。原告自2017年12月21日开始入住使用至今，缴纳各项费用并与产权单位签订《商品房买卖合同》并办理了备案，是案涉房屋的所有人，原告有足以排除强制执行的权益。 庭审中，原告变更诉讼请求为不得执行案涉房屋。 被告崔永奇、宋桂荣辩称，不同意原告的诉讼意见及请求，原告的诉求应予驳回，理由如下：1.预购商品房在房屋未竣工、办理产权证书前均不得转让。此种转让为法律所禁止，故原告（曲圣臣）与单晓娇（张玉敏、单运东）标识时间为2017年12月21日所签订的《协议书》、原告与开发商标识时间为2018年7月5日所签订的《商品房买卖合同》、瓦房店不动产登记中心2018年8月8日违法虚假的备案盖章均属违反法律禁止性规定而无效，从而案涉房屋权利人仍系单晓娇而非原告。2.仅从《协议书》本身而言，其一抵账本身就不是真实的房屋转让；其二原告有义务必须证明与单晓娇本人存在真实的借贷关系；其三如系单晓娇替其母张玉敏、其兄单运东还账，则本案除我方之外的当事人均明知我方已涉诉追索借款，而故意转移财产也属无效可撤销；其四该抵账转让行为并未实际完成；其五该协议书的抵账转让不是真正的转让，而是一种特殊担保债务履行的方式，否则就不会有五年内回赎的约定，该约定同时说明案涉房屋未进行真正的转让交付，至多是暂时居住而已。3.即使从规避法律所禁止的预售商品房转让的角度看，原告的诉求也不能得到支持。本案单晓娇给开发商和不动产登记中心出具的退房申请，已言明自己所预购备案登记的商品房系转让给原告王巧玲。开发商及房产管理部门必然明知想假装不知道都已不可能，则开发商、房产管理部门不予办理变更登记事项。再退一步说，至少应按流程在撤销单晓娇的备案登记后，方能原告与开发商重新签订商品房买卖合同，房产管理部门方能重新备案登记。而本案单晓娇备案登记至2018年9月17日法院查封时依然未变。则2018年8月8日瓦房店不动产管理中心无权给原告与开发商2018年7月5日所签合同备案登记，开发商也无权与原告重新签订商品房买卖合同，更何况本案中开发商与原告也不存在真实的房屋买卖合同关系。故2018年9月25日开发商出具的《情况说明》及同日瓦房店市不动产登记中心出具的《情况说明》均是不顾客观事实和法律禁止性规定为蒙骗外行而违法出具，应追究相关单位和人员的法律责任。4.原告方提交的《协议书》、《商品房买卖合同》、两份《情况说明》等主要证据来源系违法出具，均无效而无证明力。另外，原告与单晓娇、张玉敏、单运东之间即使有互相印证的陈述或证据，因其双方行为违法无效且均故意损害我方申请执行人的利益，均不应采信。5.从原告所提的执行异议及本案的诉状陈述内容均可证实：单晓娇系案涉房屋合法登记的商品房预购人。而原告既不是合法的案涉房屋受让人又不是案涉房屋真正的预购人，且其所谓预购房是转让已备案登记的预售商品房为法律所禁止。此种情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告没有适用该条规定的主体资格，而且该条所规定的四项条件缺一不可，故本案不能适用该排除异议条款。 被告单晓娇辩称，依法驳回原告的诉讼请求。第一，我与原告根本不存在民间借贷关系，不认识原告，更不存在买卖房屋的事实。第二，案涉房屋系我自行购买，该房屋只是作为担保财产，担保张玉敏按期偿还原告丈夫曲圣臣借款的担保，我将案涉房屋的发票交付给曲圣臣之后，曲圣臣并未将约定的款项交给张玉敏。第三，退房申请、购房发票不是真实的买卖房屋的意思表示。曲圣臣与张玉敏之间的借款张玉敏已经用车库抵债完毕，该案涉房屋应由曲圣臣退还给我。第四，原告认为不动产中心在数据录入过程中存在技术问题与实际不符。第五，原告的行为符合诈骗罪的构成要件。第六，法院作出的执行异议裁定书正确。第七，本案应重点审查曲圣臣与张玉敏之间借款的真实性。 被告张玉敏辩称，不同意原告的诉请，请求法院予以驳回。我和原告根本不认识，我和曲圣臣之间的债务早已结清，有流水证明。案涉房屋也一分钱没有给我，这些说明我和曲圣臣之间的事情与我女儿单晓娇没有任何关系。 第三人单运东未出庭、未答辩。 双方当事人围绕其诉讼主张向本院提供了证据，本院依 法组织当事人对证据进行了交换和质证。 原告提供的证据有：证据1、协议书，证明2017年被告单晓娇等家庭共同债务人向曲圣臣和原告借款，其中债务人将案涉房屋抵顶原告部分欠款18万元。被告崔永奇、宋桂荣对该证据有异议。被告单晓娇、张玉敏对真实性无异议，是被曲圣臣逼迫所签。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但未提供借款合同履行证据，故对证明目的不予确认。 证据2、退房申请书，证明2018年6月26日被告单晓娇因家庭急用钱，此房出售给原告，此房实际使用人是原告。被告崔永奇、宋桂荣对该证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，反而证明该退房申请已出具给开发商和瓦房店市不动产登记中心，二单位必然明知其内容，案涉房屋预购人系被告单晓娇而非原告，被告单晓娇违法转让预购商品房给原告的协议无效。被告单晓娇、张玉敏对真实性无异议，但认为是被曲圣臣逼迫所签。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但案涉房屋并非出售给原告，故对证明目的不予确认。 证据3、商品房买卖合同，证明瓦房店市新城区开发建设有限公司依据被告单晓娇的申请在2018年7月5日与原告签订了商品房买卖合同。被告崔永奇、宋桂荣认为该证据系违法证据不具有效力，原告须提供证据证明付款给开发商的发票等以证明其买卖合同是真实的。被告单晓娇、张玉敏对该证据的真实性不清楚。经审查，本院对该证据中原告与开发商签订合同的真实性予以确认，因原告未提供付房款证据，故不能证明双方存在真实的房屋买卖关系。 证据4、瓦房店市新城区开发公司情况说明，证明该单位在2018年8月8日到瓦房店市不动产登记中心为原告办理了备案。被告崔永奇、宋桂荣认为该证据非法无效，不能反映客观事实，不能证明原告待证目的。被告单晓娇、张玉敏对证据不清楚。证据5、瓦房店市不动产登记中心情况说明，证明因系统出现故障导致案涉房屋所有人备案错误，此后又因法院对该错误备案查封无法更正，但实际所有人是原告。被告均认为该证据非法无效，只能证明出具单位人员虚假想掩盖其违法出具的2018年8月8日加盖的备案登记章，不能证明案涉房屋登记在原告名下。经审查，结合证据2单晓娇向开发商和不动产中心提出退房、取消备案申请，说明开发商和不动产中心应当在办理撤销单晓娇与开发商案涉房屋买卖合同备案登记的前提下，方能办理王巧玲与开发商签订的案涉房屋买卖合同备案登记，证据4与证据5并未说明撤销单晓娇与开发商案涉房屋合同备案登记，证据5亦未说明系统在何时因何原因出现何种故障导致备案错误，故对证据4及证据5的真实性、合法性、关联性不予确认。 证据6、保单复印件，证明2018年1月16日对该房屋投保了家财险，房屋已由原告实际占有。被告对该证据的真实性均有异议，假设是真实的，也与本案无关。经审查，对该证据真实性、合法性、关联性不予确认。 证据7、取暖费、水费、物业费收据，证明该房屋的所有人是原告，对该房屋实际占有使用支配，并缴纳各种费用。被告对真实性均无异议，但不能证明原告的目的。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，能够证明原告对该房屋占有、使用，但不能证明原告已取得所有权。 证据8、（2018）辽0281执2862号执行裁定书，证明案涉房屋在2018年9月17日被查封。被告均无异议。经审查，该裁定书与本院执行卷宗的裁定书正本一致，本院予以确认。 证据9、四份借条及农业银行回执单共计34万多元，证明单晓娇、张玉敏、单运东借钱至今没还。被告崔永奇、宋桂荣认为2017年4月15日形成了金额均是10万元的三份借条，除了签字不一样，其他全部一样的借条，与交易习惯相矛盾，三份10万元的借据内容应该提供付款的证据，否则不能形成完整证据链；即使是拿欠条抵顶房款，可是借条为何在原告手里，所以提供的抵帐协议书是假的，也没有发生抵顶。被告单晓娇对证据的真实性无异议，但其本人只签字了其中一份借条，没收到钱。被告张玉敏称先打条、但曲圣臣未付款。经审查，对该证据真实性予以确认，但无充分证据证明原告及其代理人曲圣臣履行了出借人的义务，故对证明目的不予确认。 证据10、专用收款收据，证明开发商将被告单晓娇购买的房屋变更为原告，付款人是原告。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，第一没有证明原告给开发商出过钱，发生了真实买卖关系，第二所有的原在收款收据更名者只有原预购者意外死亡或者加上夫妻一方的姓名，原告这是不符合规定的。被告单晓娇、张玉敏同意被告崔永奇、宋桂荣的质证意见，另外收据原来是单晓娇的名字，在签协议后一步步我们被骗了，曲圣臣是有目的性的，我们没有借90万元的金额，在2016年所有的钱都已经还给曲圣臣了。经审查，对该证据的真实性予以确认，但原告并未付房款，故对证明目的不予确认。 被告单晓娇、张玉敏提供银行交易明细复印件，证明偿还曲圣臣的银行流水明细。因系复印件，原告对该证据不予质证。被告崔永奇、宋桂荣对真实性和证明目的均无异议，认为原告说以前的借款是剩余累计的说法是撒谎，原告必须提出34.6万元借款的付款证明，否则房屋债权也得不到支持。经审查，因该证据系复印件，对真实性、合法性、关联性均不予确认。 根据当事人的陈述和对证据的分析确认，本院认定事实如下： 崔永奇、宋桂荣与单晓娇、张玉敏、单运东民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月2日作出（2017）辽0281民初6023号民事判决，判决单晓娇、张玉敏、单运东向崔永奇、宋桂荣偿还借款1445000元及利息。单晓娇、张玉敏、单运东不服均提出上诉，大连市中级人民法院于2018年8月22日作出（2018）辽02民终5335号民事判决，驳回上诉，维持原判。因单晓娇、张玉敏、单运东不履行生效判决确定的义务，崔永奇、宋桂荣于2018年9月11日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，案号为（2018）辽0281执2862号。因案涉房屋备案登记人为被执行人单晓娇，本院于2018年9月17日裁定查封案涉房屋，查封期限三年。 另查，2017年4月15日，单晓娇、张玉敏、单运东为原告丈夫曲圣臣出具10万元借条；同日，张玉敏、单运东共同为曲圣臣出具两张各10万元借条。2017年12月18日，张玉敏、单晓娇为曲圣臣出具4.62万元借条。2017年4月15日，曲圣臣向单晓娇账户汇款4.8万元。 2017年12月21日，原告与其丈夫曲圣臣（乙方）与单晓娇、张玉敏、单运东（甲方）签订协议书，内容为甲方借用乙方34.6万元，单晓娇用案涉房屋作价18万元抵顶一部分借款；协议签订之日，甲方将“财富旺座B座认购书”一份及交款收据三份（原件）交付乙方，同时将房屋交付归乙方所有；此协议签订之日起5年内，乙方不对该房屋抵押、出售，甲方可以以18万元同等价格回购，逾期乙方可以对该房屋进行处分；自转让之日起，该房屋所产生的所有费用由乙方承担。在本院查封前，原告为案涉房屋交纳取暖费、物业费、税费，此房由原告占有使用。 再查，2018年6月26日，单晓娇向瓦房店市新城区开发建设有限公司、瓦房店市不动产登记中心提出退房申请，载明案涉房屋于2018年5月25日办理《商品房买卖合同》登记，但实际此房在办理合同登记前因家庭原因急需用钱，已将此房出售给王巧玲，此房的实际使用人也是王巧玲，请为我办理退房手续以及取消备案手续。2018年7月25日，瓦房店市新城区开发建设有限公司与原告签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。 原告对本院执行案涉房屋提出异议，本院于2018年11月20日作出（2018）辽0281执异152号执行裁定，驳回其异议请求，原告不服向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告作为案外人提起执行异议之诉欲阻止法院对执行标的的强制执行，按照民诉法的规定，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，证明原告对登记在被执行人名下的不动产系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行等证据。本案中，原告请求排除法院对案涉房产的执行，根据本院查明的事实，案涉房屋并非原告从开发商处购买，而是原告与单晓娇、张玉敏、单运东存在以房抵债的法律关系；对于债务的形成，原告提供四份借条与一份4.8万元银行汇款凭证用以证明被告向借款事实的成立，但在被告对借款实际履行提出异议的情况下，原告仅凭4.8万元汇款单据不足以证明34.62万元借款事实的成立，也就不能证明原告向单晓娇、张玉敏、单运东支付案涉房屋的对价；另外，按原告主张，既然用案涉房屋抵债，但四份借条仍在原告处，此与民间借贷交易习惯不符，即使原告在查封前已经实际占有使用案涉房屋，也不能证明原告已取得案涉房屋所有权。故原告提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋备案登记在被执行人单晓娇名下，本院查封并无不当。被告单晓娇提出原告构成诈骗罪，因本案系民事案件，对其主张不予置评。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王巧玲的诉讼请求。 案件受理费3900元，由原告王巧玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  顾仁华 人民陪审员  孙 敏 人民陪审员  丁 艳 二〇一九年一月二十五日 书 记 员  王 楠