湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初61号原告：陈敏，男，1985年10月1日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：毛懿鹏，湖南湘杰律师事务所律师。被告：岳阳圣发房地产开发有限公司，住所地：岳阳楼区青年中路******。法定代表人：毛伟，总经理。委托诉讼代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。原告陈敏与被告岳阳圣发房地产开发有限公司（以下简称“圣发公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2019年1月3日向本院提起诉讼，本院受理后依法由审判员罗颂利独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛懿鹏、被告岳阳圣发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告赔偿原告逾期交房的违约金75479元（以449280元为基数，按日利率万分之三，从2016年10月30日计算至2018年5月13日被告实际交付房屋）；二、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月13日，原、被告就购买“宏润家园”第2栋10层1001号房屋签订《商品房买卖合同》，该合同约定1、买受人于2015年7月10日之前支付房款18万元，剩余269280元房款于2015年7月31日前支付。2、出卖人在2016年10月30日前交付房屋；3、出卖人逾期60日以上不交付房屋，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房款给被告，被告出具收据。但被告却一直没有履行合同，至2018年5月13日才交付原告所购房屋。现依法向贵院提起诉讼，请求法判如所请。被告岳阳房地产开发有限公司辩称：1、延期交房的责任并不在答辩人。政府延期交地，造成答辩人无法按期施工。答辩人开发的宏润家园是由发改委、住房公积金中心、审计局多家单位与答辩人签订的《商品房团购协议书》，约定水、电、气开户费由业主承担，而格式合同由开发商承担，也是造成延期交房的原因。设计图的变动，是造成延期交房的原因之一。2、违约金过高。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。延期交房的责任并不在答辩人，即使答辩人违约交房，也应当按照实际租金计算被答辩人的经济损失。原被告围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，本院组织双方进行了质证，原被告对对方所举证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，结合双方当事的陈述，本院确认以下事实：原、被告双方于2015年7月13日签订了《商品房买卖合同(预售)》一份，合同主要内容为第三条约定被告将宏润家园002栋10层1001号房预售给原告，建筑面积140.40平方米，房屋总价为449280元，第七条约定买受人于2015年7月13日前支付房款18万元，余款269280元在2015年7月31日前支付。第九条约定交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。第十一条约定出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人逾期交房的违约责任为逾期在60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.1%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告在合同约定的期限内向被告交付了房款449280元，被告于2017年12月29日向原告出具了收款发票。2014年6月12日，团购单位与被告召开专门会议，一致同意增加安装地源热泵，同意被告按与业主签订的交房时间延期一年，不属于被告违约。2018年2月8日，涉案房屋全部竣工验收，2018年5月13日、5月18日分两批次办理了房屋所有权证的总证。原告于2018年5月13日收房。另查明，与涉案房屋同地段、同面积的房屋租金为600元/月。本院认为：原、被告双方在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，是合法、有效的民事法律行为，双方均应按照协议的约定，适时、全面履行各自的义务。本案争议的焦点为一、被告抗辩所称延期交房的原因是否符合合同约定或法律规定的情形。本案中双方合同约定的交房日期为2016年10月30日前，涉案房屋于2018年2月8日办理竣工验收手续，2018年5月13日、5月18日分两批次办理房屋所有权证的总证，2018年5月13日房屋交付给原告，被告延期交房的事实存在。原被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定逾期交付的责任除不可抗力外，需视不同情况由被告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》所称的“不可抗力”，是指不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，本案被告抗辩称延期交房的原因不属于法律规定的不可抗力范围，对该抗辩理由本院不予采信。原告属于团购性质的购房户，对团购单位与被告于2014年6月12日就增加安装地源热泵时达成的“同意被告按与业主签订的交房时间延期一年，不属于被告违约”的意见应予采信，因此本案交房时间应为2017年10月30日前。本案争议的焦点二为原被告签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的违约金是否过高？原被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定除不可抗力外，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，对照中华人民共和国最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期交房给原告造成的损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原被告合同中约定的违约金的计算标准稍高，对被告提出违约金标准过高应予调整的抗辩意见本院予以采信，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定调整为每月780元（600元+600元×30%），合计6.5个月共计5070元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告岳阳圣发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告陈敏逾期交房违约金5070元；如被告未按本判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。本案案件受理费850元，由原告陈敏承担800元，由被告岳阳圣发房地产开发有限公司承担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  罗颂利二〇一九年一月二十日书记员  陈 慧附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。