天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初63576号原告:周亮亮委托诉讼代理人：刘锡广，天津垣涵律师事务所律师。被告：何小红委托诉讼代理人：祝建国，天津惠然律师事务所律师。原告周亮亮与被告何小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周亮亮及其委托诉讼代理人刘锡广，被告何小红及其委托诉讼代理人祝建国均到庭参加诉讼。后经调解未果，本案现已审理终结。周亮亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告截止到2018年7月21日止剩余的租金7777元（已交付半年租金20000元，每月3333元，剩余两个月十天租金）及押金5000元，共计12777元；3.判令被告支付原告空调检修费140元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原告租用被告坐落于天津市滨海新区*房屋用于办公，租期自2018年4月1日起至2019年4月1日止一年，租金每年40000元，租金交付方式为每半年交一次。原告已经支付了自2018年4月1日起至2018年10月1日半年的租金20000元，被告将已经装修好的房屋交付原告，同时将电脑及其他物品一并租给原告使用。2018年7月21日，由于中央空调故障，原告请被告修缮，被告称系原告将空调毁坏造成故障，应由原告自行修理。经查，被告将2004年生产的二手空调安装在租赁房屋内，由于空调控制面板老化年久失修，造成原告不能正常使用，且原告一次未使用过。在争执过程中，被告擅自将电脑等一些物品搬离租赁房屋，导致原告无法办公，且原告相关资料保存在电脑中唯恐遗失，被告称“电脑是我的，我的东西随时可以搬走”之类的话语。原告为此垫付了检修空调费用140元。原告认为，被告擅自将租给原告的电脑搬走，违反合同的约定，导致原告不能正常办公造成直接损失，其行为也明确表明不再继续履行合同，符合合同法第九十四条第二款，合同目的不能实现，被告严重的违约行为是解除合同的根本原因，故原告为了维护自身的合法权益，诉至贵院，望判如所请。何小红辩称，不同意解除合同，也不同意返还租金，原告交付租金是2018年4月1日至2018年10月1日，至开庭时2018年10月23日，原告仍欠付被告租金达一个月。空调检修费应由原告自行负担，理由是原告称空调使用过程中发生问题，是原告电话通知维修人员一同到现场进行勘察，维修人员告知原告用吹风机将散热板灰尘清除，在维修人员未到达现场前，原告自行用改锥将散热板捅坏，才导致空调不能正常使用，所以维修责任应由原告承担。原告请求解除合同没有事实与法律依据，所以不同意解除合同。关于原告将空调捅坏的问题，被告已向公安机关报案，等鉴定有结果后再进行立案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周亮亮提交的证据一、租赁合同一份，证据二、押金收条一张，证据三、维修专用收据一张，证据六、古林街派出所询问笔录四份，何小红认可上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.周亮亮提交的证据四、2018年7月18日拍摄关于空调生产年限及主机老化的照片两张。后经核实照片原件，拍摄时间为2018年7月23日下午5:40—5:50期间。何小红不认可照片的真实性，认为即使照片是真实的，也不能认定被告的空调主机不能正常使用。何小红核实原件后对照片的真实性认可，认为照片系周亮亮单方于2018年7月23日拍摄，与周亮亮当庭陈述7月21日不再租赁案涉房屋，7月23日其还参与空调检修，所以印证周亮亮的陈述是虚假的，证明周亮亮至发生争议后还同意继续租赁。本院认证认为，上述照片客观真实，且与本案具有关联性，对照片的真实性予以采信。2.周亮亮提交的证据五、2018年7月21日11点左右的监控录像光盘一张，证明何小红擅自将租赁房屋内电脑搬走，导致其无法办公，不能实现租赁目的。何小红认为双方发生争执后，周亮亮表示不用电脑了，其才搬走，周亮亮四十分钟后又将电脑搬回。本院认证认为，该监控录像客观、真实，且与本案具有关联性，故对录像的真实性予以采信。3.何小红提交的证据一、物业公司门禁开启记录表，证明周亮亮于2018年7月17日8:20、7月18日17:42、7月19日16:11三次与空调维修人员到租赁房屋屋顶查看空调；证据二、最近拍摄的空调照片两张，证明空调主机散热板损坏情况。何小红申请证人天津隆祥机电设备工程有限公司维修人员刘超出庭作证的证言，证实2018年7月16日周亮亮让证人检修空调，证人于2018年7月17日早查验空调后确认空调需要清洗，7月19日下午证人再次到场准备清洗空调发现空调翅片损坏，周亮亮称其用改锥捅坏的，证人遂告知周亮亮如此翅片已无法清洗。周亮亮对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，对证人证言陈述的事实认可，但认为证人检修不全面，证人证言不能单独作为认定本案事实的依据。本院认证认为，何小红已当庭表明对于空调损坏的问题产生的争议已另行处理，上述证据二与本案不具有关联性，故不予采信；结合周亮亮当庭陈述，与上述证据一及证人证言检修空调的时间能够互相印证，故对何小红提交证据一的真实性和证人证言证实检修空调的时间予以采信。结合双方当庭陈述及本院认定的证据，经审理后本院认定事实如下：2018年4月1日，何小红与周亮亮签订《房屋租赁合同》，约定由周亮亮承租何小红坐落于天津市滨海新区大港*室房屋用于办公使用，租期自2018年4月1日起至2019年4月1日止，年租金40000元，周亮亮应于合同签订之日向何小红支付全年租金，2018年4月1日已支付20000元，剩余20000元于2018年10月1日支付，押金5000元于合同到期在周亮亮没有损坏何小红任何物品的情况下退还。2018年4月3日，周亮亮给付何小红押金5000元。2018年7月21日，双方因租赁房屋的空调维修产生矛盾并发生肢体冲突后成讼。诉讼期间双方当事人均认可，何小红已于2018年11月13日报警收回租赁房屋，双方于2018年11月13日解除合同。另查，周亮亮于2018年7月18日向天津联合亿家机电设备安装有限公司支付租赁房屋的空调上门检查费140元。本院认为，何小红与周亮亮签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方在履行过程中发生矛盾致使合同无法继续履行。经本院调解未果后，何小红于2018年11月13日收回租赁房屋，周亮亮对租赁房屋的交接时间也表示认可，且双方均认可于2018年11月13日解除合同，本院予以确认。关于周亮亮主张退还租金的问题，周亮亮主张于2018年7月21日搬离租赁房屋，但并未提供证据证明已经履行返还租赁物的义务，故对其上述主张不予支持。周亮亮虽已支付租金至2018年10月1日，但其仍需向何小红支付合同解除之前的租金，因此，周亮亮应当按合同约定标准补交自2018年10月2日起至2018年11月12日止42天的租金共计4602.7元（40000元/年÷365天×42天)。至于周亮亮主张退还押金一节，合同既已解除，何小红应当将押金退还给周亮亮。鉴于双方互负给付义务，以押金抵扣周亮亮应补交的租金差额后，何小红还需向周亮亮退还剩余押金397.3元（5000元-4602.7元）。关于空调检修费一节，收据系天津联合亿家机电设备安装有限公司出具的上门检查费140元，且周亮亮自述其另请他人进行的检修，该费用系周亮亮自愿选择，并非其必要损失，故不予支持。至于双方就财产损害赔偿事项，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、周亮亮与何小红于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月23日解除；二、何小红于本判决生效后三日内向周亮亮退还押金397.3元（已扣除周亮亮应向何小红支付的租金差额4602.7元）；三、驳回周亮亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元（周亮亮已预交），由周亮亮负担75.4元，由何小红负担47.6元（于本判决生效后三日内一并履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  薛淑霞人民陪审员  房四利人民陪审员  刘卫东二〇一九年一月七日书 记 员  于立云附：法律释明1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。