山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9829号 原告：中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行，住所地济南市，统一社会信用代码913701008632237521。 法定代表人：张洪敏，行长。 委托诉讼代理人：苑强、曹素娟（系特别授权代理）,系山东京鲁律师事务所律师。 被告：张所会，男，1974年4月11日出生，汉族，户籍地山东省招远市，济南市历城区x。 被告：程桂兰，女，1971年2月4日出生，汉族，户籍地山东省巨野县，济南市历城区x。 被告：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100672246257E。 法定代表人：高安红，总经理。 委托诉讼代理人：曲昱颖（系特别授权代理），女，系山东七里堡置业有限公司职工。 原告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新支行）与被告张所会、程桂兰、山东七里堡置业有限公司（以下简称山东七里堡公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告农行高新支行的委托诉讼代理人曹素娟、被告张所会、被告山东七里堡公司的委托诉讼代理人曲昱颖到庭参加诉讼。被告程桂兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行高新支行向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求依法判令被告张所会偿还原告贷款本金483605.06元（截止到2019年1月9日），2019年1月10日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按照个人购房担保借款合同的约定计算；2.请求依法判令被告张所会赔偿原告实现债权的费用24625元；3.请求依法判令被告程桂兰、山东七里堡置业有限公司为被告张所会应支付的上述全部贷款本息及实现债权的费用承担连带保证责任，履行连带还款义务；4、请求法院依法确认原告有权就被告张所会所有的济南市历城区xx的房屋折价或以拍卖、变卖价款优先受偿；5、请求依法判令三被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费等费用。事实和理由：2010年9月28日，被告张所会与被告山东七里堡置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：TQGC-152），购买位于济南市历城区xx的房屋（以下简称涉诉房屋）。为支付涉诉房屋购房款，被告张所会向原告申请个人住房按揭贷款。2010年10月20日，原告与三被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：37020520100080976）（以下简称借款合同），合同约定的借款金额为人民币57万元，贷款期限为360个月，贷款利率以借款发放日的央行同期同档次人民币基准利率的基础上下浮百分之二十，执行利率4.912％，逾期利率7.368％，还款方式为等额本息。借款合同第10.2.1条约定被告张所会同意以涉诉房屋设定抵押。合同第三十一条第（3）项约定阶段性保证＋抵押，由被告山东七里堡置业有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。10.1.1约定保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2条约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2010年10月20日原告依约向被告张所会发放贷款57万元，但自2018年7月20日起被告张所会却未按照借款合同的约定还本付息，至起诉之日已经发生连续的未按期还款行为。原告多次催收未果，根据借款合同12.2条（2）的约定借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回全部贷款本息，并有权行使担保权。综上，原告认为被告逾期还款行为已构成严重违约。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张所会辩称，对原告起诉的事实没有异议，现已经全部偿还到期贷款。 被告程桂兰缺席，未作答辩。 被告山东七里堡公司辩称，对原告起诉的事实没有异议，在有物保和有人保的情况下应先实现物保，被告同意原告诉讼请求的第四项。 农行高新支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：张所会及程桂兰的身份证复印件1张、结婚证复印件1张、个人购房担保借款合同1份、共同还款责任承诺书1份、商品房买卖合同1份、个人房地产贷款申请书1份、个人购房贷款面谈笔录1份、贷款审批通知书1份、借款凭证1份、银行发放贷款通知1份、扣款授权书1份、个人购房担保借款授权委托书1份、农行高新支行系统查询打印件2份、委托代理协议1份、发票复印件1份。上述证据经当事人质证，对双方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院经审查认定的证据，本院认定事实如下： 程桂兰与张所会系夫妻关系。2010年9月28日，被告张所会与被告山东七里堡公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：TQGC-152），被告张所会以银行按揭方式购买位于济南市历城区xx房产，合同价款824557元，首付款254557元，按揭贷款57万元。2009年9月29日，张所会向农行高新支行申请个人房地产借款57万元。同日，被告程桂兰向农行高新支行出具《共同还款责任承诺书》，其与张所会系夫妻关系，作为借款人的共同还款成员，承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。同日，被告张所会、程桂兰向农行高新支行出具个人购房担保借款授权委托书，委托农行高新支行办理以所购房产为抵押、抵押担保债权为《个人购房担保借款合同》项下借款的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。 2009年10月20日，张所会（借款人、购房人）与农行高新支行（贷款人）、山东七里堡公司（保证人）、张所会、程桂兰（二人系抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为ABC(2010)5006-1，约定农行高新支行向张所会发放个人住房贷款57万元，期限360个月，即2010年10月20日至2040年10月19日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮20%，还款方式为本额等息，还款周期为壹个月，还款日为每期贷款发放日对应日。合同约定违约责任如下：未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同所执行利率基础上上浮50%，未按合同约定期限归还借款期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之后的罚息利率相应调整上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息按逾期利率计算复利。借款人发生下列任一情况，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90日……本合同履行期间，贷款人对借款人、保证人或抵押人的任何迟延或违约行为作出的任何宽容、宽限或延缓执行本合同项下贷款人应有权益或权利，均不影响、限制或损害贷款人依据本合同和有关法律法规应享有的权益或权利，也不视为贷款人现在或未来放弃采取追究或救济行为的权利。合同还约定担保方式为阶段性保证+抵押，阶段性保证人山东七里堡公司按10.1、10.3约定承担保证担保，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；由本合同签章的抵押人按10.2、10.3约定提供抵押担保，抵押物位于济南市历城区xx（购房合同编号xx）。10.1保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或者本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；10.2抵押人与抵押物共有人同意以抵押财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。 2010年10月20日，农行高新支行将贷款57万元发放至山东七里堡公司账户，实际执行利率为年利率4.912%，罚息利率为年利率7.368%（4.912%×1.5倍）。合同履行过程中张所会按时足额偿还部分贷款本息，自2016年起多次逾期偿还贷款，并出现多次未足额偿还贷款超过90日的行为，自2018年7月起，被告张所会出现连续的逾期偿还贷款行为，原告以被告未足额偿还借款本息超过90日，要求提前收回已发放贷款，引起本诉。在诉讼过程中，被告先后将所欠的逾期借款本息偿还完毕，截至2019年1月9日，张所会尚欠农行高新支行借款本金（含未到期本金）483605.06元。截至法庭辩论终结，抵押房屋尚未办理抵押登记。 2018年9月13日，农行高新支行与山东京鲁律师事务所签订《委托代理协议》，委托山东京鲁律师事务所处理包括本案在内三个案件的法律事务，代理方式为部分风险代理，关于代理费的支付约定：前期支付费用6900元，农行高新支行实际收回货币资金并入账且取得乙方发票后，扣除农行高新支行垫付的诉讼案件费、鉴定费、拍卖费、执行费等费用并扣减已支付的前期费用，按照农行高新支行实收现金的5%在30日内支付。截至法庭辩论终结，原告因本案支付律师费4900元。 本院认为，原告农行高新支行与被告张所会、山东七里堡公司签订的《个人购房担保借款合同》、被告程桂兰向农行高新支行出具的《共同还款承诺书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行相应的义务。农行高新支行依约向张所会发放贷款57万元，被告张所会亦应按照合同约定的时间和金额偿还原告方借款本息，张所会未足额偿还借款本息超过90日，已构成违约。原告方有权提前收回已发放借款，要求借款人张所会立即清偿借款本息及相关费用。因此对原告方要求被告张所会立即清偿应还借款本金483605.06元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于2019年1月10日之后的利息，原告方主张以483605.06元为基数，按照罚息利率年利率7.368%（4.912%×1.5倍）计算至实际付清之日止，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告程桂兰系张所会的妻子，根据其承诺亦应对上述债务承担连带清偿责任。虽然被告张所会以其购买的坐落于济南市历城区xx的房产提供抵押担保，但该房屋至今未办理房屋所有权权属证明，也未办理房屋抵押登记，因此原告的抵押权并未依法设立，原告要求对约定抵押房屋享有优先受偿权依法不予支持。根据原告方与被告山东七里堡公司关于保证期间的约定：阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，故被告七里堡置业公司的连带责任保证仍在保证期间内，应对被告张所会的上述借款本息承担连带清偿责任。被告山东七里堡公司在承担保证责任后，有权向被告张所会追偿。虽然原告与被告张所会签订的《个人购房担保借款合同》约定原告为实现债权以及担保权利所发生的律师费用应当由被告承担，但原告与山东京鲁律师事务所之间签订的委托代理协议对律师代理费用金额尚未完全支付，故对原告已实际支付的律师费4900元，本院予以支持，其余部分可在实际发生后另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告张所会于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行借款本金483605.06元； 二、限被告张所会于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行以483605.06元为基数，自2019年1月10日起按照罚息利率年利率7.368%（4.912%×1.5倍）计算至实际给付之日止的罚息（如遇基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调）； 三、限被告张所会于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行律师费4900元； 四、被告程桂兰对上述第一、二、三项判决款项承担连带清偿责任； 五、被告山东七里堡置业有限公司对上述第一、二、三项判决款项承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告张所会追偿； 六、驳回原告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4486元，保全费3105.59元，由原告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行负担314.59元，由被告张所会、程桂兰、山东七里堡置业有限公司共同负担7277元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨华 二〇一九年一月十六日 书记员  张盟