河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19044号上诉人（原审原告）：王蔡伟。委托诉讼代理人：赵红彬、游向阳，河南力天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵萌。委托诉讼代理人：殷文超，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省易施特绿色农业开发集团股份有限公司。法定代表人：王建国。被上诉人（原审被告）：王建国。被上诉人（原审被告）：荆东风。被上诉人（原审被告）：上海易施特农药（郑州）有限公司。法定代表人：王建国。被上诉人（原审被告）：河南省东方人农化有限责任公司。法定代表人：王建国。上诉人王蔡伟因与被上诉人赵萌、王建国、荆东风、上海易施特农药（郑州）有限公司、河南省易施特绿色农业开发集团股份有限公司、河南省东方人农化有限责任公司执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王蔡伟的委托诉讼代理人赵红彬，被上诉人赵萌的委托诉讼代理人殷文超到庭接受了询问。被上诉人王建国、荆东风、上海易施特农药（郑州）有限公司、河南省易施特绿色农业开发集团股份有限公司、河南省东方人农化有限责任公司经本院合法传唤未到庭接受询问，本案现已审理终结。王蔡伟上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持王蔡伟的诉讼请求；本案一、二审全部诉讼费用由赵萌、王建国、荆东风、上海易施特农药（郑州）有限公司、河南省易施特绿色农业开发集团股份有限公司、河南省东方人农化有限责任公司承担。事实和理由：一、涉案房屋在被人民法院查封之前王蔡伟已经与王建国、荆东风签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋在查封之前即已签订合法有效的合同，而且已经被另案生效法律文书也予以认定。但原审误认为2015年5月9日王蔡伟选完房后又跑到新乡监狱与王建国签订补偿协议不符合逻辑即认定协议无效显属错误。二、涉案房屋在被人民法院查封之前王蔡伟已经合法占有并使用至今。根据五份回迁安置房选房确认单，还有物业部门至今留存的交房登记表和钥匙领用表中的“王建国”签字均为王蔡伟代签，足以证明涉案房屋被查封之前已经交由王蔡伟占有。原审中王蔡伟提交的租货合同、装修购买的物品凭证以及水电费票据均可以印证涉案房屋查封前王蔡伟即已合法占有并使用至今。2015年11月份王蔡伟占有使用涉案房屋期间确实郑州市中原区人民法院执行局张贴了查封公告，王蔡伟得知情况后也及时与承办法官进行了沟通，但原审直接以张贴了公告即可印证当时房屋处于空置状态，显属错误。三、涉案房屋被查封前王蔡伟已经向王建国、荆东风支付全部购房价款。原审中王蔡伟提供的八份转账凭证、收据均足以证明已经全部将购房款支付给王建国、荆东风。而且（2016）豫0103民初419号民事判决书、（2016）0103民初6477号民事调解书均也已认定了王蔡伟全部支付了购房款这一事实。四、涉案房屋非因王蔡伟自身原因未办理过户登记。（2016）豫0103民初419号民事判决书、（2016）豫0103民初6477号民事调解书印证了王蔡伟曾要求王建国、荆东风返还多支付的购房款以及要求协助办理过户手续，该事实足以说明涉案房屋未办理过户手续并非王蔡伟原因。法院文书生效后，王蔡伟也曾向郑州市二七区人民法院申请强制执行，但是被告之涉案房屋系安置房无法强制执行。原审认定涉案房屋性质为回迁安置房，王蔡伟对此明知，对房屋存在交易限制期限和相应交易风险也是知情的，但仍购买本身存在过错，显然是扩大了对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第四种情形“非因买受人的原因未办理过户登记手续”规定的理解和适用，加重了王蔡伟的义务。赵萌辩称，一、在涉案房产被郑州市中原区人民法院查封之前，王蔡伟与王建国、荆东风没有签订合法有效的书面买卖合同。王蔡伟于2014年4月20日与王建国、荆东风签订的安置房屋买卖合同中没有对房屋的具体坐落等涉案房屋的情况进行明确约定。当时涉案房屋尚未选定，不能认定为安置房屋买卖合同系双方签订的有效书面合同。另外，在2015年11月20日签订的补充协议书的时间在人民法院查封涉案房产之后，不能视为在法院查封之前已签订合法有效的书面协议。二、涉案房产不仅被郑州市中原区人民法院在房管局依法办理了查封手续，同时在房产现场也张贴了封条。当时张贴封条时房屋并没有被占有。说明王蔡伟在被人民法院查封涉案房产之前并没有合法占有房产。三、涉案房产未办理过户手续，系王蔡伟自身原因造成的，其存在过错。王建国、荆东风、上海易施特农药（郑州）有限公司、河南省易施特绿色农业开发集团股份有限公司、河南省东方人农化有限责任公司未作答辩。王蔡伟向一审法院起诉请求：1.依法判令立即停止对王建国名下位于郑州市二七区人和路与汉江路交汇处西南角的万千世纪城小区8号楼32层3202号、3204号，1号楼30层3002号，2号楼30层3003号，2号楼1单元20层09号五套房产的执行，并解除查封措施；2.赵萌、王建国、荆东风、上海易施特农药（郑州）有限公司、河南省易施特绿色农业开发集团股份有限公司、河南省东方人农化有限责任公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.王蔡伟提交的2014年4月20日签订的《安置房屋买卖合同》载明：王建国、荆东风为甲方（出卖人），王蔡伟为乙方（买受人）；甲方出卖的房屋系甲方被拆迁应得安置房屋，建筑面积500平方米；本合同中所述房屋是王建国、荆东风的家庭（夫妻）共同财产；上述房产的交易价格为2250000元。王蔡伟提交的2015年11月20日签订的《补充协议书》载明：上述甲乙双方曾于2014年4月28日签订了《安置房买卖合同》，协议中约定的转让房屋属于甲方拆迁的村民安置房屋，现在安置房已分配下来，所以甲乙双方签订本补充协议：甲乙双方明确《安置房买卖合同》中转让安置房的具体坐落位置是：位于。2.2015年5月24日，李明义作为出租方（甲方），与承租方（乙方）胡学业签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在郑州市二七区万千世纪城8号楼3203室的房屋出租给乙方使用，乙方已对上述房屋充分了解，愿意承租该房屋；甲方同意乙方在租赁期内转租（装修期一个月）。王蔡伟称上述“3203”室实为3202室。2015年6月4日，李明义作为出租方（甲方），与承租方（乙方）李晓锋签订《租房协议》一份，约定：甲方将位于郑州市二七区万千世纪城1号楼3002的房屋出租给乙方居住使用，装修状态为毛坯房；租期4年，从2015年6月5日起到2019年7月5日，其中一个月装修期，每三个月支付一次房租，月租金为1100元；乙方可以转租。2015年6月27日，李明义作为委托人（甲方），与租赁代理机构（乙方）河南纳百德房地产营销策划有限公司签订《房屋出租委托合同》一份，约定：在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或占有使用；甲方提供乙方代理出去的房屋坐落于；委托期限为36个月，自2015年7月1日起，至2018年6月30日止；每月房屋租金2100元。2015年12月11日，王蔡伟作为委托人（甲方），与租赁代理机构（乙方）郑州福万家房地产营销策划有限公司签订《房屋出租委托代理合同》一份，约定：甲方将坐落在郑州市二七区万千世纪城8号楼3204室的房屋委托给乙方出租；房屋租赁用途为居住，甲方授权乙方以其认为合适的方式进行出租但居住人数不得多于14人；租金标准4545元／月。3.2018年5月29日王蔡伟委托诉讼代理人向李明义进行询问调査，李明义陈述，上述2015年5月24日、2015年6月4日、2015年6月27日签订的合同均为其所签订，合同均已履行；上述合同中租赁的房屋系王蔡伟所有，当时李明义是王蔡伟公司的职员，公司主要做农药、租赁等业务，王蔡伟平时比较忙，就以李明义的名义对外出租。4.王蔡伟因房屋买卖合同纠纷于2016年起诉王建国、荆东风，郑州市二七区人民法院于2016年7月2日作出（2016）豫0102民初419号民事判决书，查明事实：王志方系王建国之子。2014年4月29日、2014年5月21日，王蔡伟向王建国分别支付500000元、142000元，2014年5月21日、2014年6月10日，王蔡伟向王志方分别支付1005000元、580000元。王蔡伟称王建国、荆东风卖给王蔡伟的房屋面积为483.55平方米，比约定的500平方米少16.45平方米，要求退还多支付的购房款74025元并支付违约金，王建国、荆东风对退还购房款无异议。该判决结果为：王建国、荆东风退还王蔡伟人民币74025元。5.赵萌与上海易施特农药（郑州）有限公司、河南省易施特绿色农业开发集团股份有限公司、河南东方人农化有限责任公司、王建国、荆东风发生纠纷，该院依据已经生效的（2014）中民二初字第1568号民事判决书于2015年5月5日发出执行通知书，于2015年11月10日作出（2015）中执字第477-4号执行裁定书，查封郑州名门地产有限公司开发的拆迁安置给王建国的位于，于2015年11月11日向郑州市住房保障和房地产管理局送达。2015年11月18日该院作出（2015）中执字第477-5号执行裁定书，查封郑州名门地产有限公司开发的拆迁安置给王建国的位于，于2015年11月19日向郑州市住房保障和房地产管理局送达。2017年11月1日，该院将继续查封的执行裁定书和协助执行通知书向郑州市住房保障和房地产管理局送达。被告提交的加盖有郑州市公安局嵩山路派出所印章的万千世纪城2号楼门牌编号表载明：诉讼中，王蔡伟提交五份《孙八砦一期（常老鸦砦）回迁安置房选房确认单》，显示选房确认时间为2015年5月9日，且经过数轮选房，由王建国之子王志方最后签字确认。王蔡伟提交2015年5月9日签订的《补充协议书》一份，显示签订人为王建国、荆东风（甲方）与王蔡伟（乙方）。赵萌对该《补充协议书》不予认可。王建国对王蔡伟提交的各份合同及《孙八砦一期（常老鸦砦）回迁安置房选房确认单》予以认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王蔡伟提交的2015年11月20日签订的《补充协议书》，王建国无异议，由王蔡伟与王建国、荆东风协商一致而签订，是双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规强制性规定，该院予以采信。赵萌虽有异议，但没有证据加以反驳，其异议不能成立，不予采信。王蔡伟提交的五份《孙八砦一期（常老鸦砦）回迁安置房选房确认单》，显示选房位置与涉案房屋一致，内容真实，王建国也予以认可，该院予以采信。王蔡伟提交的2015年5月9日的《补充协议书》，2015年5月9日王建国已在监狱服刑，其子王志方在当天经过几轮选房后才确认涉案房屋归属，从几轮选房直至确认房屋坐落、王志方通知王蔡伟选房结果，王蔡伟与荆东风再共同专程到监狱约见王建国、与王建国协商起草协议，直至最后双方签订协议，显然不可能一天完成，故王蔡伟于2015年5月9日与荆东风、王建国签订上述《补充协议书》不符合实际情况，缺乏真实性，该院不予采信。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已与签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案王蔡伟购买位于，王蔡伟于2014年4月20日与王建国、荆东风签订《安置房屋买卖合同》时并未明确房屋坐落，上述房屋尚未选定，不能认为《安置房屋买卖合同》系双方签订的有效书面买卖合同。虽然王蔡伟在上述三套房屋被法院查封前支付了房款并且实际占有了房屋，但是房屋性质系回迁安置房，王蔡伟对此是明知的，对房屋存在交易限制期限和相应交易风险也是知情的，王蔡伟明知该房屋性质及房屋限制交易的期限，仍向王建国、荆东风购买，房屋买卖对外不具有公示效力，更不能对抗生效债权的执行程序，王蔡伟应自行承担相应法律后果。上述三套房屋在交易限制期限内被法院查封，王蔡伟自身存在过错，且查封之前双方并未签订有效书面买卖合同，王蔡伟要求解除对该房屋的查封缺乏事实和法律依据，该院不予支持。涉案万千世纪城小区2号楼20层2009号房屋（原测绘房号2号楼20层23号），王蔡伟于2015年11月20日与王建国、荆东风签订《补充协议书》，明确将该房屋转让给原告，王蔡伟缺乏证据证明在此之前实际取得占有，而该院已经于2015年11月18日将该房屋予以查封，王蔡伟要求解除对该房屋的查封缺乏事实和法律依据。万千世纪城小区8号楼32层3204号房屋，王蔡伟于2015年12月11日委托租赁代理机构进行出租，在此之前该院已经将该房屋予以查封，法院张贴封条进行查封时显示该房屋处于空置状态，王蔡伟不能证明在法院查封之前其已对房屋实际占有，王蔡伟要求解除对该房屋的查封缺乏事实和法律依据。即便王蔡伟在查封之前已经实际占有上述两套房屋，因王蔡伟明知回迁安置房屋性质及房屋限制交易的期限和风险，房屋买卖对外不具有公示效力，不能对抗生效债权的执行程序，房屋在交易限制期限内被法院查封，王蔡伟自身存在过错，且查封之前双方并未签订有效书面买卖合同，王蔡伟要求解除对该两套房屋的查封，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回王蔡伟的诉讼请求。案件受理费16050元，由王蔡伟负担。公告费130元，由荆东风负担。本院二审期间，上诉人王蔡伟围绕上诉请求依法提交了证据交房登记表、钥匙领用表的复印件及代理收费凭证、收条、销售清单、物业公司的证明，被上诉人赵萌认为该证据的真实性无法核实，不予认可，同时也认为该证据不能证明其占有涉案房屋的事实。鉴于该证据系复印件，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，王蔡伟作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现王蔡伟提交的证据不足以证明其权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，具体理由原审法院已做详细阐述，本院不再赘述。因此原审法院未支持王蔡伟的请求并无不当。综上所述，王蔡伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由上诉人王蔡伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 李运动审判员 鲁金焕二〇一九年一月八日书记员 王一斌