湖北省武汉市新洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0117民初105号 原告：魏伟，男，1982年5月27日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区， 委托诉讼代理人：张中华，湖北安达诚律师事务所律师。 被告：武汉市住宅开发公司，住所地武汉市区硚口区游艺路**，统一社会信用代码91420100441353645H。 法定代表人：高国跃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许磊，湖北赞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李江陵，该公司员工。 原告魏伟与被告武汉市住宅开发公司商品房销售合同纠纷一案中，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告魏伟及其委托诉讼代理人张中华，被告武汉市住宅开发公司的委托诉讼代理人许磊、李江陵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2015年8月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》（以下简称诉争合同）有效；2、请求依法判令被告立即将位于武汉市新洲区阳逻街汽渡路以西住开盛世长江二期8栋2单元12层02号商品房（以下简称诉争房屋）交付给原告；3、请求依法判令被告在上述商品房确定交付之日起90日内为原告办理完房地产初始登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月10日，原告魏伟与被告武汉市住宅开发公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定武汉市住宅开发公司将其位于武汉市新洲区阳逻街汽渡路以西住开·盛世长江8栋2单元12层02号商品房出售给原告魏伟。2015年7月15日原告魏伟一次性支付了全部购房款416609元。合同签订后，诉争房屋所在的楼盘已经取得《武汉市商品房预售许可证》并通过了竣工验收备案登记，但被告武汉市住宅开发公司并未按照合同约定向原告魏伟交付诉争房屋，故原告魏伟诉至本院。 被告武汉市住宅开发公司辩称，原、被告之间无法确认是否签订诉争合同，诉争合同是否有效以法院查明的事实为准。诉争合同系原告、案外人周四清、湖北融天龙信投资有限公司之间的关系，原告购买的房屋是被告以项目的形式转让给湖北融天龙信投资公司的，周四清是湖北融天龙信投资公司的股东之一，我们做的项目是三方监管的，必须有首付款进入指定的账户才能备案，但本案诉争房屋属于周四清、湖北融天龙信投资公司通过抵款的形式卖给原告的，故该商品房合同我们查不到。商品房销售时是经过湖北融天龙信投资有限公司向我公司发函后我公司对商品房买卖进行核实后，在合同上加盖公章。如果湖北融天龙信投资有限公司的三个股东认可原告购房的事实，且办理过户交房的障碍消除后，我公司愿意为原告办理相关交房和过户手续，我们遵守法律，以法院判决为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《武汉市商品房买卖合同》、购房协议书及收据、《武汉市商品房预售许可证》复印件、竣工验收备案查询资料、退伙协议复印件、合伙补充协议复印件、住开·盛世长江二期项目联合开发合同复印件。 被告武汉市住宅开发公司对原告提交的购房协议书及收据、《武汉市商品房预售许可证》复印件、竣工验收备案查询资料、退伙协议复印件、合伙补充协议复印件、住开·盛世长江二期项目联合开发合同复印件均无异议，对原告提交的《武汉市商品房买卖合同》以法院认定为准。 被告武汉市住宅开发公司未向本庭提交证据。 对原告提交的上述证据，本院对原、被告经过质证确认无异议的证据经审查予以确认并在卷佐证。对原告提交的《武汉市商品房买卖合同》，本院认为该证据系原、被告的真实意思表示，且诉争合同上有被告武汉市住宅开发公司的印章，被告武汉市住宅开发公司未对该合同的真实性提出异议，故本院认为该证据能够证明原告向被告购买诉争房屋并签订诉争合同的事实，故对于该份证据本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告购买的诉争房屋属于住开·盛世长江二期项目，该项目由被告武汉市住宅开发公司建设，该项目有五栋住宅楼，该项目建设至全部五栋房屋完成主体结构的封顶施工及消防预埋工程时，被告武汉市住宅开发公司与案外人湖北融天龙信投资有限公司签订了住开·盛世长江二期项目联合开发合同，该合同于2014年1月18日签订，合同约定：“武汉市住宅开发公司在不将住开·盛世长江二期项目房屋及其所坐落的土地使用权从武汉市住宅开发公司变更登记至湖北融天龙信投资有限公司的情况下，由湖北融天龙信投资有限公司以武汉市住宅开发公司的名义及向社会公众销售商品房的方式销售房屋的基础上，依照双方的约定获取全部前期工程投入款。湖北融天龙信投资有限公司在不将住开·盛世长江二期项目房屋及其所坐落的土地使用权从武汉市住宅开发公司变更至湖北融天龙信投资有限公司的情况下，按双方约定向武汉市住宅开发公司支付前期工程投入款，并在由湖北融天龙信投资有限公司以武汉市住宅开发公司的名义及向社会公众销售商品房的方式销售房屋的基础上，获取投资款及其商业利润。” 案外人叶艳生、周四清、何照军于2014年5月15日签订了一份合伙补充协议，该协议约定叶艳生、周四清、何照军以湖北融天龙信投资有限公司的名义收购武汉市住宅开发公司所建设的住开·盛世长江二期项目。 2015年5月4日案外人叶艳生、周四清（何照军已经退伙）签订了一份退伙协议，保证人为湖北融天龙信投资有限公司，协议约定：1、案外人周四清退出住开·盛世长江二期项目；2、案外人叶艳生退还投资款308万元及利息；3、如案外人叶艳生不能还款，可以用住开·盛世长江二期项目的商品房抵扣周四清的投资款。 2015年7月15日原告魏伟、案外人湖北融天龙信投资有限公司、案外人周四清签订了一份购房协议书，该协议书约定湖北融天龙信投资有限公司的投资人周四清用其在湖北融天龙信投资有限公司的投资款购买诉争房屋并委托湖北融天龙信投资有限公司将诉争房屋办理至原告魏伟名下。当日原告魏伟一次性向周四清支付了全部购房款416609元，湖北融天龙信投资有限公司向原告魏伟出具了收据并加盖公司的财务印章，该笔款项由周四清以其在湖北融天龙信投资有限公司的投资款代原告魏伟向湖北融天龙信投资有限公司支付。 2015年8月10日，原告魏伟与被告武汉市住宅开发公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定武汉市住宅开发公司将其位于武汉市新洲区阳逻街汽渡路以西住开·盛世长江8栋2单元12层02号商品房出售给原告魏伟。2018年11月6日诉争房屋所在的楼盘已经取得《武汉市商品房预售许可证》并通过了竣工验收备案登记，但被告武汉市住宅开发公司并未按照合同约定向原告魏伟交付诉争房屋，故原告提出前述诉请。 另查明，原告所购买的诉争房屋因案外人湖北融天龙信投资有限公司差欠他人款项已经被武汉市新洲区人民法院查封。 本院认为，原告魏伟向案外人周四清支付了全部购房款，周四清以湖北融天龙信投资有限公司差欠自己的投资款抵扣了原告魏伟应向湖北融天龙信投资有限公司支付的购房款并要求将诉争房屋过户至原告魏伟名下，湖北融天龙信投资有限公司与被告武汉市住宅开发公司系合作开发关系，湖北融天龙信投资有限公司有权以被告的名义对外销售诉争房屋并收取购房款，故原告魏伟与被告武汉市住宅开发公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，该合同成立并已生效。故对于原告魏伟要求确认原告魏伟与被告武汉市住宅开发公司于2015年8月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。原告魏伟与被告武汉市住宅开发公司签订了诉争合同后并未办理合同的备案登记，依据上述法律规定诉争房屋的物权变动并未生效，该诉争房屋目前处于法院查封状态，导致合同无法履行，故对于原告魏伟要求依法判令被告立即将诉争房屋交付给原告并在确定交付之日起90日内为原告办理完房地产初始登记手续的两项诉讼请求，本院依法不予支持。如履行诉争合同的障碍消除后，原告可另行主张诉争房屋的交付和办理产权登记的相关权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告魏伟与被告武汉市住宅开发公司于2015年8月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告魏伟的其他诉讼请求。 案件受理费6000元，减半收取计3000元，由被告武汉市住宅开发公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  周洪文 二〇一九年一月二十八日 书记员  陶 康