河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1722民再29号再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心。住所地：河南省上蔡县蔡都镇北环路。法定代表人李凯枫，该中心主任。委托代理人王发群，上蔡县法律援助中心律师。被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司。住所地：驻马店市文明路北段。法定代表人孙建华，该公司经理。委托代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。原审被告上蔡县国土资源监察大队。住所地：河南省上蔡县蔡都镇北环路。法定代表人王政理，该大队大队长。再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心与被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司、原审被告上蔡县国土资源监察大队物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日作出（2018）豫1722民初1850号民事判决书。判决生效后，再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心提出再审申请，本院于2018年11月6日作出（2018）豫1722民申16号民事裁定书，决定本案另行组成合议庭再审。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心委托代理人王发群、被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司委托代理人王云龙、原审被告上蔡县国土资源监察大队法定代表人王政理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中，原告诉称，原告是上蔡县东城国际住宅小区的物业管理部门，李凯枫是该小区业主。2013年5月3日，原告与被告土地服务中心法定代表人李凯枫签订了物业服务协议，根据双方协议的约定，原告提供小区的服务、管理工作，被告应当按期缴纳相应的物业管理费。被告国土监察大队使用被告土地服务中心在该小区的商铺。被告自2013年5月3日起，未按照协议约定缴纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告仍未履行。要求判令二被告支付拖欠的物业管理服务费43692元及滞纳金。二被告辩称，1、原告是开发商没有经过房地产主管部门批准擅自进行指定的前期物业公司，没有进行公示，且其协议已到期，不是本案适格主体。被告没有与原告签订合同，没有享受到物业服务，也不是本案适格主体。2、原告采取欺骗胁迫方式单方面签订的格式化阴阳协议为无效合同。3、被告没有接受到原告的任何服务，不应缴纳任何费用。4、被告的房产系商铺，不是多层住宅，用于行政办公，不是商业经营，且不在原告的物业管理区域内，不应缴纳物业费。要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告土地服务中心购买河南东辰置业有限公司开发的101-201、102-202、103-203、104-204、105-205、106-206、107-207的房屋。2013年5月3日，原告昶远物业公司与被告土地服务中心的法定代表人李凯枫签订了“上蔡县东城国际物业服务协议”。合同甲方为昶远物业公司东城国际物业管理处，乙方为购房人（业主）李凯枫，房产坐落位置：东城国际院内临街第一幢楼，建筑面积742.8平方米，车库35.07平方米。合同约定：甲方对公用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域安全防范、车辆交通等项目进行维护、修缮服务与管理。……乙方根据与甲方签订的物业服务协议的规定，向甲方缴纳物业管理费用。……物业管理服务费收费标准：住宅为0.36元/㎡/月，商铺为0.80元/㎡/月。……乙方出租房屋时，物业管理服务费由一方或承租方缴纳，乙方负有连带责任。……乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的3%支付滞纳金。……被告国土监察大队与被告土地服务中心口头约定，被告国土监察大队无偿使用被告土地服务中心在该小区的商铺用于办公，二被告未明确约定物业管理费由谁支付。关于物业管理费依据双方签订的协议，被告每年需要支付物业管理费（742.68平方米×0.8元+35.07平方米×0.36元）×12个月=7280元，从2013年5月1日至2018年4月1日，被告应支付物业管理费35793元，被告土地服务中心已付管理服务费3000元，尚拖欠32793元未付。为此，导致本案诉讼。上述事实，有原告陈述，2013年5月3日上蔡县东城国际物业服务协议、（2016）豫1722民初3428号本院民事判决书一份、（2017）豫17民终1409号驻马店市中级人民法院民事判决书一份、物业费催欠通知单二份等证据在卷佐证。原审认为，原告与被告土地服务中心法定代表人李凯枫签订的物业服务协议是双方真实意思表示，依法有效，应受法律保护。依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，双方应当严格按照合同约定诚信履行各自的义务，违反合同约定应当承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。原告与被告土地服务中心的法定代表人李凯枫签订物业服务协议，虽然约定了乙方出租房屋时物业管理服务费由乙方或承租方缴纳，乙方负有连带责任。但根据合同的相对性原则，二被告未明确约定物业管理费由谁支付，依法应由业主土地服务中心支付拖欠原告的物业服务管理费32793元。对原告请求被告国土监察大队承担连带责任请求，本院不予支持。原告物业公司作为提供物业管理服务的一方，其职责不仅限于进行保洁服务、下水道的疏通、绿化，还应包括小区内水电实施、电梯的维护及保养、公共秩序的维护以及小区安全的日常巡逻和防护等。被告称未享受到物业公司提供的服务，有失偏颇，也不符合客观实际，被告辩称其实用的房产系商铺，不是多层住宅，用于行政办公，不是商业经营，且不在原告的物业管理区域内，不应缴纳物业费,没有法律依据，且有损整个小区物业管理服务的利益平衡。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”对于被告辩称原告不是本案适格主体，本院不予采信，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”关于原告要求被告支付滞纳金的问题，考虑到原告前期的物业管理确有一定的欠妥之处，对该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上蔡县土地市场服务中心于本判决生效后十日内给付原告驻马店市昶远物业管理有限公司物业管理服务费32793元。二、驳回原告驻马店市昶远物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费446元，由被告上蔡县土地市场服务中心负担（因原告已预交，故被告于判决生效后十日内直接付给原告）。再审中，围绕本案争议的焦点：驻马店市昶远物业服务有限公司是否实施了物业行为和再审申请人申请再审是否有法律和事实依据，再审申请人上蔡县土地市场服务中心委托代理人王发群称原审原告驻马店市昶远物业管理有限公司没有提供相应物业服务，应该依法撤销（2018）豫1722民初1850号民事判决书，驳回原审原告驻马店市昶远物业管理有限公司的诉讼请求。被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司委托代理人王云龙辩称驻马店市昶远物业服务有限公司和上蔡县土地市场服务中心形成了物业服务合同关系，驻马店市昶远物业管理有限公司履行了管理义务，再审申请人上蔡县土地市场服务中心再审请求理由不成应，应该维持原判。原审被告上蔡县国土资源监察大队法定代表人王政理意见同再审申请人上蔡县土地市场服务中心委托代理人王发群意见。再审中，再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心委托代理人王发群出示的证据：1.2012年12月29日，上蔡县土地市场服务中心基础建设经费申请报告、基础建设预算表、发票、水塔照片，基础建设预算表中显示水（水塔、水泵、无塔供水、管道）、电（三个电表）设施是申请人垫付的费用；2、2017年10月24日上蔡县国土资源局监察大队缴纳电费发票10张、2018年11月28日缴纳电费发票5张，拟证明原审原告不提供水电服务；3、2018年12月14日上蔡县城市管理综合执法局证明和2018年6月11日上蔡县国土资源局监察大队污水处理费缴费票据，拟证明上蔡县国土资源局监察大队垃圾、污水为上蔡县城市综合执法局处理，物业公司没有提供该项服务；4、10张上蔡县国土资源监察大队卫生值班制度贺环境卫生清运卫生监控拍摄照片，拟证明物业公司没有提供环境卫生方面服务；5、2013年5月3日，驻马店市昶远物业管理有限公司东城国际物业管理处与李凯枫签订上蔡县东城国际物业服务协议，该协议为A3复印，虽有双方代表签字，但是协议内双方约定的服务内容如房屋共用设施、安全防范和车辆停放管理、房屋装饰装修、消防管理、公共绿化等，物业公司均没有提供，不该收取该服务费。再审中，被申请人（原审原告）原审被告驻马店市昶远物业管理有限公司委托代理人王云龙出示的证据：1、2013年5月3日，驻马店市昶远物业管理有限公司东城国际物业管理处与李凯枫签订上蔡县东城国际物业服务协议；2.2016年12月30日、2017年9月1日小区物业管理处给东城国际土地监察大队物业费催欠通知书两份，证明被申请人向申请人主张了权利；3.2016年12月21日，本院作出（2016）豫1722民初3428号民事判决书和2017年4月6日，驻马店市中级人民法院作出（2017）豫17民终1409号民事判决书，认定并证实了双方存在法律关系，同时认定双方协议合法有效；4.（2017）豫17民终1360号民事判决书一份，终审判决支持了原审原告方的诉求；5.物业费计算明细清单一份。上述证据足以证明，被申请人要求申请人支付物业费的要求合理合法。根据以上证据，均经再审举证、质证，本院进行综合比较分析，认定本案事实如下：本案再审查明，2013年5月3日，驻马店市昶远物业管理有限公司东城国际物业管理处与李凯枫签订“上蔡县东城国际物业服务协议”。合同甲方为驻马店市昶远物业管理有限公司东城国际物业管理处，乙方为购房人（业主）李凯枫，房产坐落位置：东城国际院内临街第一幢楼，建筑面积742.8平方米，车库35.07平方米。合同约定第一条一、甲方的权力和义务：1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域安全防范、车辆交通等项目进行维护、修缮服务与管理。……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主/住房共同使用门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、走廊通道、门卫室、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。二、房屋共用设施设备的维修和管理……三、环境卫生：1、物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；2、共用设施设备保洁；3、生活垃圾收集、清运。……第三条物业管理服务质量：一、房屋外观；二、共用部位、共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化；五、交通秩序与车辆停放；六、保安；七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修……第四条服务费：一、物业管理服务费收费标准：住宅为0.36元/㎡/月，商铺为0.80元/㎡/月。……乙方出租房屋时，物业管理服务费由一方或承租方缴纳，乙方负有连带责任。……第六条违约责任一、甲方违约协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要甲方逾期改正，逾期未改正，且给乙方造成损失的，甲方承担相应责任；……乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的3%支付滞纳金。……原审被告上蔡县国土监察大队与再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心口头约定，原审被告上蔡县国土监察大队无偿使用再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心在该小区的商铺用于办公。另查明，被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司在和再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心协议履行期间，未达到物业管理服务质量约定目标中的提供供水、供电即共用部位、共用设施设备维护和管理和日常保洁、垃圾污水清运处理即环境卫生和绿化等。本院认为，再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心法定代表人李凯枫与被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司签订的物业服务协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，双方应当严格按照合同约定诚信履行各自的义务，违反合同约定应当承担相应的法律责任。被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司作为提供物业管理服务的一方，包括房屋外观、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，甲方（驻马店市昶远物业管理有限公司）未达到管理服务质量约定目标，应承担相应责任。再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心未享受到被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司提供的相应共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化物业管理服务内容，未达到双方协议约定中物业管理服务质量的观点，本院予以支持。被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司委托代理人王云龙称驻马店市昶远物业服务有限公司和上蔡县土地市场服务中心形成了物业服务合同关系，驻马店市昶远物业管理有限公司履行了管理义务，在审理期间，被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司没有提供已经按照服务合同约定的内容完成了服务，再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心应当缴纳物业管理费的证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司诉请的再审申请人（原审被告）上蔡县土地市场服务中心、原审被告上蔡县国土资源监察大队拖欠物业服务费，没有提供相应的证据证明，本院不予支持。原审判决认定事实不清，证据不足，应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫1722民初1850号民事判决。二、驳回被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费446元，由被申请人（原审原告）驻马店市昶远物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  贾合军人民陪审员  刘 杰人民陪审员  李尽忠二〇一九年一月十四日书 记 员  王四杰