广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11006号上诉人（原审被告）：陈冬梅，女，1969年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：朱元琳，广东海发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢伟强，男，1986年10月12日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被上诉人（原审原告）：谢妙辉，女，1992年1月14日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。原审第三人：佛山市峰江地产代理有限公司康富分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道振华居委会培贤路**。负责人：李爱国。上诉人陈冬梅因与被上诉人卢伟强、谢妙辉以及原审第三人佛山市峰江地产代理有限公司康富分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初7604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。陈冬梅上诉请求：1.撤销原判，改判驳回谢妙辉的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由谢妙辉承担。事实和理由：1.一审法院认定陈冬梅未将案涉房产上的抵押登记涂销完毕、不配合办理房产过户手续，致使卢伟强、谢妙辉的合同目的无法实现，将导致不能过户的原因归责于陈冬梅，认定陈冬梅违约，属于认定事实严重错误。①陈冬梅已在2017年7月3日办理了原抵押贷款的涂销手续，从没有故意不办理抵押涂销、阻却过户的意图。②一审法院将卢伟强、谢妙辉与中国建设银行股份有限公司顺德分行签订的借款合同视为已取得涉案物业的同贷书，从而认定涉案合同约定的过户条件已成就，是错误的。③根据三方签订的购房合同的约定，卢伟强、谢妙辉没有提供同贷书以证实其已履行先行义务，陈冬梅有权拒绝履行协助过户的后履行义务。④陈冬梅重新办理抵押的原因，是在卢伟强、谢妙辉不能提供同贷书及确保银行会发放贷款的情形下，双方经协商暂缓过户。因双方达成新的约定，陈冬梅才于2017年7月19日将物业交付给卢伟强、谢妙辉，并签订了超低价租金500元/月。为期一年的租赁合同。2.导致案涉房屋不能过户的根本原因在于卢伟强、谢妙辉需要银行提供八成按揭款，而当时的国家政策不允许银行给予二手楼八成按揭，卢伟强、谢妙辉又无法增加首付，从而导致《房屋买卖合同》无法继续履行。3.陈冬梅申请一审法院调取涉案银行《按揭合同》是否可履行，一审法院却不予调查，导致一审判决严重失实及错误。4.陈冬梅已将房屋交付给卢伟强、谢妙辉占有使用，陈冬梅没有不履行合同的故意，仅根据新的约定延期办理过户手续。一审法院判决陈冬梅赔偿损失42万元，远远超过卢伟强、谢妙辉的实际损失，该项判决没有事实和法律依据，应予撤销。卢伟强、谢妙辉答辩称：陈冬梅的上诉与事实不符，目的在于拖延时间。卢伟强、谢妙辉提前于2017年4月27日支付16万元首期款，目的是让陈冬梅尽快注销抵押登记，但陈冬梅迟迟不予理睬。到2017年5月25日，卢伟强、谢妙辉与银行签订个人借款合同，一直到2017年7月3日陈冬梅才办理抵押登记注销手续，但是，在2017年7月20日，陈冬梅再次在未通知卢伟强、谢妙辉和中介公司的情况下擅自在案涉房屋上办理了两个新的抵押登记手续，阻碍双方交易的进行。陈冬梅的行为充分证明其没有履行案涉合同的意愿，恶意阻却双方房屋买卖合同的实现。卢伟强、谢妙辉向一审法院起诉请求：1.解除陈冬梅和卢伟强、谢妙辉及第三人签订的《房地产买卖三方合同》；2.陈冬梅向卢伟强、谢妙辉退还已支付的购房款26万元，支付违约金22.4万元，赔偿因房价上涨而造成的损失42万元；3.陈冬梅承担卢伟强、谢妙辉支付的律师费2万元、评估费3234元；4.陈冬梅承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：陈冬梅是位于广东省佛山市顺德区容桂街道海尾社区居民委员会文海中路**凯蓝名都**楼**产的登记权属人。2017年4月15日，陈冬梅、卢伟强、谢妙辉与第三人签订《房地产买卖三方合同》，载明：卖方（以下简称甲方）陈冬梅，买方（以下简称乙方）谢妙辉、卢伟强，中介方（以下简称丙方）佛山市峰江地产代理有限公司；买卖之物业地址为广东省佛山市顺德区容桂街道海尾社区居委会文海中路3号凯蓝名都29号楼205；买卖双方同意该物业成交价为人民币112万元；买卖双方一致同意按银行按揭付款，申请商业贷款的方式支付楼款并办理交易手续；定金2万元须于签署《房地产买卖三方合同》时或2017年4月15日前付清，定金余款8万元须于2017年4月17日前付清；首期购房款人民币16万元，须于贷款批下三个工作日过户当天付清；部分购房款人民币85万元须于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入卖方提供的账户或委托公证受托人账户；余款人民币1万元须于过户水电、物管、交楼当天付清；此房如有抵押，卖方须在签订本合同后30天内向抵押权人申请提前还款，卖方最迟须在买方银行出同贷书后30个工作日内办理涂销抵押登记手续；卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将物业售予买方，须支付本合同第三条约定的成交价的20%予买方作为违约金，并须返还买方已付的所有费用；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、财产保全费、财产保全担保费、查询费、交通费等均由违约方承担；买卖双方均清楚知道佛山市的购房及银行贷款政策，签署本合同后十天内，买卖双方须按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料，银行通过审批，买方取得同贷书后七天内，买卖双方须办理过户递件手续。2017年4月15日，卢伟强、谢妙辉向陈冬梅支付了定金2万元。2017年4月17日，卢伟强、谢妙辉向陈冬梅支付了定金8万元。2017年4月27日，卢伟强、谢妙辉向陈冬梅支付了首期房款16万元。2017年5月25日，卢伟强、谢妙辉与中国建设银行股份有限公司顺德分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定中国建设银行股份有限公司顺德分行向卢伟强、谢妙辉借款85万元，用于购买案涉房产。2017年7月19日，卢伟强与陈冬梅签订《租约合同》，约定陈冬梅将案涉房产出租给卢伟强使用，租期为2017年8月1日至2018年4月30日，按金1000元，每月租金人民币500元。签订合同当天，陈冬梅将案涉房产交付给卢伟强、谢妙辉使用。2017年7月20日，陈冬梅以登记在其名下的案涉房产为案外人设立了抵押担保，佛山市顺德区国土城建和水利局不动产登记档案显示案涉房产现登记有他项权利人两人，分别是深圳平安普惠小额贷款有限公司和李凯悦。2018年4月4日，受卢伟强、谢妙辉委托，广东正帆律师事务所律师伍玉林以EMS邮政快递的方式向陈冬梅的户籍地邮寄了一份《关于催促办理房产过户的函》，告知陈冬梅拖延过户已近十个月，严重侵犯了卢伟强、谢妙辉的合法权益，通知陈冬梅于2018年4月12日上午10点到容桂行政服务中心二楼办理房产过户手续。2018年4月12日上午10点，卢伟强、谢妙辉在容桂服务中心等待陈冬梅协助办理案涉房产的过户手续，但陈冬梅没有出现。2018年4月13日，佛山市中毅土地房地产评估有限公司出具《评估报告书》，确定案涉房产在2018年4月12日的价值为人民币154万元。2018年4月16日，佛山市中毅土地房地产评估有限公司开具评估费发票一份，证明卢伟强支付了评估费3234元。2018年4月14日，卢伟强、谢妙辉与广东正帆律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东正帆律师事务所指派律师伍玉林为卢伟强、谢妙辉提供法律服务，律师费共计2万元。同日，广东正帆律师事务所开具律师费发票一份，证明卢伟强支付了律师费2万元。一审法院认为，陈冬梅和卢伟强、谢妙辉签订《房地产买卖三方合同》，形成房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。卢伟强、谢妙辉于2017年已向陈冬梅支付了定金及首期购房款，可陈冬梅至今仍未将案涉房产上的抵押登记涂销完毕，无法配合卢伟强、谢妙辉办理房产过户手续，致使卢伟强、谢妙辉签订《房地产买卖三方合同》的目的不能实现，卢伟强、谢妙辉诉请解除合同理据充分，一审法院确认该合同于判决发生法律效力之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。卢伟强、谢妙辉诉请陈冬梅返还购房定金及首期购房款合计26万元合法有据，予以支持。卢伟强、谢妙辉于2017年5月25日与中国建设银行股份有限公司顺德分行签订了借款合同，应视为卢伟强、谢妙辉于该日已取得银行同贷书，依照合同约定，陈冬梅最迟应于卢伟强、谢妙辉取得同贷书后7天内配合卢伟强、谢妙辉办理过户递件手续，并最迟应于买方申请贷款的银行出同贷书后30日内办理涂销抵押登记手续。案涉房产至今仍有未涂销的抵押登记，且陈冬梅至今仍未配合卢伟强、谢妙辉办理过户递件手续，陈冬梅的行为已违反了陈冬梅、卢伟强、谢妙辉在《房地产买卖三方合同》中的约定，理应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。陈冬梅违约造成案涉房产交易无法完成，参照卢伟强、谢妙辉举证的评估报告书，案涉房产在2018年4月12日的价值为154万元，比陈冬梅、卢伟强、谢妙辉签订合同时的交易价格增加了42万元，该部分损失即为合同履行后，卢伟强、谢妙辉可获得的利益，卢伟强、谢妙辉诉请陈冬梅赔偿房价上涨的差价损失合法有据，予以支持。陈冬梅支付上述赔偿款已足够弥补其违约行为给卢伟强、谢妙辉造成的损失，卢伟强、谢妙辉再诉请陈冬梅支付违约金理据不足，不予支持。案涉纠纷因陈冬梅违约而引发，卢伟强、谢妙辉诉请陈冬梅支付律师费及评估费符合陈冬梅、卢伟强、谢妙辉在《房地产买卖三方合同》中的约定及法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决：一、确认卢伟强、谢妙辉和陈冬梅及第三人于2017年4月15日签订的《房地产买卖三方合同》于判决发生法律效力之日解除；二、陈冬梅于判决发生法律效力之日起十五日内向卢伟强、谢妙辉返还购房款26万元；三、陈冬梅于判决发生法律效力之日起十五日内向卢伟强、谢妙辉支付赔偿款42万元；四、陈冬梅于判决发生法律效力之日起十五日内向卢伟强、谢妙辉支付律师费2万元及评估费3234元；五、驳回卢伟强、谢妙辉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为6536.17元，财产保全费5000元，合共11536.17元，由卢伟强、谢妙辉负担2786.89元，由陈冬梅负担8749.28元。在本案二审过程中陈冬梅向本院提交了以下证据：1.邮政快递手机查询结果复制件，拟证明查询1026342105328快递的结果为“快递信息尚未录入系统”。2.陈冬梅向杨瑶英借款40万元在通过微信出具欠据的微信截图。3.案涉房屋的房地产权证。经质证，卢伟强、谢妙辉对上述证据的真实性、关联性和合法性均持异议。经查，证据1和证据2均为复制件，不符合提交证据的条件，本院不予接纳。证件系原件，本院予以接纳。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为：陈冬梅和卢伟强、谢妙辉以及原审第三人签订《房地产买卖三方合同》的意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当严格按照合同的约定履行义务。不履行或者不按照约定履行合同义务的，构成违约，应当承担相应的违约责任。在合同签订后，卢伟强、谢妙辉依约定支付了定金10万元和首期购房款16万元，并对合同约定银行按揭付款的85万元购房款于2017年5月25日与中国建设银行股份有限公司顺德分行签订了借款合同，卢伟强和谢妙辉已依约定履行合同义务。《房地产买卖三方合同》第五条约定“此房如有抵押，卖方须在签订本合同后30天内向抵押权人申请提前还贷。卖方最迟须在买方银行出同贷书后30个工作日内办理涂销抵押登记手续。”陈冬梅依约定申请注销房屋抵押登记，不动产登记机构经核实于2017年7月3日注销了权利人为“平安普惠融资担保有限公司”的抵押登记。但是，陈冬梅又于2017年7月20日以案涉房屋设定新的抵押，并办理了抵押登记，至今未注销新的抵押登记。陈冬梅以案涉房屋设定新的抵押，与其在案涉《房地产买卖三方合同》中承担的合同义务相违背，构成违约。陈冬梅关于其没有故意不办理抵押涂销、阻却过户的上诉意见与案件事实相悖，本院不予支持。卢伟强、谢妙辉虽然没有出示过银行同贷书，但是，卢伟强、谢妙辉向银行申请个人住房贷款用于购买案涉房屋，并已经和中国建设银行股份有限公司顺德分行签订了借款合同，卢伟强、谢妙辉已履行了向银行申请贷款的义务。陈冬梅关于其有权拒绝履行协助过户的后履行义务的上诉意见不能成立。陈冬梅提交的《补充协议》上没有卢伟强、谢妙辉的签字，该《补充协议》没有成立。陈冬梅关于双方经协商暂缓过户的上诉意见没有证据支持，本院不予采信。陈冬梅违约在案涉房屋上设定新的抵押，给房屋产权过户造成障碍，阻止合同目的的实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，买方卢伟强、谢妙辉有权解除合同。卢伟强、谢妙辉关于解除案涉《房地产买卖三方合同》的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因不履行合同房价上涨而造成的房屋差价损失属于合同履行后可以获得的利益，卢伟强、谢妙辉要求陈冬梅赔偿房屋差价损失有事实和法律依据，应予支持。但是考虑到案涉合同履行情况、当事人过错程度、房地产交易成本和市场行情变动幅度等因素，卢伟强、谢妙辉要求陈冬梅赔偿因房价上涨而造成的损失42万元过高，应予调整，本院酌定陈冬梅赔偿房屋差价损失30万元给卢伟强、谢妙辉。陈冬梅关于一审法院判决赔偿42万元过高的上诉意见有合理之处，本院对其合理部分予以支持。关于律师费及评估费。案涉合同约定：“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、财产保全费、财产保全担保费、查询费、交通费等均由违约方承担。”卢伟强、谢妙辉要求陈冬梅支付律师费和鉴定费有事实和法律依据，应予支持。陈冬梅关于驳回卢伟强、谢妙辉该项诉讼请求的上诉意见不能成立。综上所述，陈冬梅的上诉请求部分成立，部分不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初7604号民事判决第一项、第二项和第四项；二、撤销佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初7604号民事判决第五项；三、变更佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初7604号民事判决第三项为：上诉人陈冬梅于本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人卢伟强、谢妙辉支付赔偿款30万元；四、驳回被上诉人卢伟强、谢妙辉的其他诉讼请求。二审案件受理费10832元，由陈冬梅负担8132元，由卢伟强、谢妙辉负担2700元。本判决为终审判决。审判长  王咏章审判员  温万民审判员  翁丰好二〇一九年一月二十八日法官助理谢童书记员何斯棋