河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4号上诉人（原审被告）：任顺民，男，1967年8月10日出生，回族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：郭磊，河南日月星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平舆县庙湾镇庙湾村委第十村民组。负责人：胡新春，该村民组组长。委托诉讼代理人：赵新友，河南熙盛律师事务所律师。上诉人任顺民与被上诉人平舆县庙湾镇庙湾村委第十村民组租赁合同纠纷一案，不服河南省平舆县人民法院（2018）豫1723民再9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任顺民的委托诉讼代理人郭磊，被上诉人平舆县庙湾镇庙湾村委第十村民组的负责人胡新春及委托诉讼代理人赵新友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任顺民上诉请求：要求撤销河南省平舆县人民法院（2018）豫1723民再9号民事判决书，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审判决认定事实有误，依据法律错误，明显违反国家法律、行政法规的强制性规定的合同应当认定无效，而不应该判决解除合同。上诉人与河西村委签订的土地租赁合同，在可耕地上兴建厂房应属无效合同。一审法院判令解除双方合同明显适用法律错误，忽视了违法占地建厂的事实，应当判定双方合同无效；2、上诉人的租赁费都交至到2006年，一审法院只认定了任顺民交款的部分事实，而偏听偏信被上诉人没有认定任顺民交款事实；3、上诉人与被上诉人根本不存在合同关系，一审判令解除上诉人与被上诉人的土地租赁合同明显错误，判决解除合同的主体错误，混淆了庙湾××委与庙湾××委第十村民组的主体资格。平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组辩称，1、土地管理法只是规定了耕地变为建设用地需要进行审批的手续，这是行政管理的范围，不是民法上合同无效的禁止性规定的范围；2、基本农田保护条例是1999年出台的，而本案是1992年形成的租赁合同；3、上诉人主张租金交到2006年，一审中并未提供任何证据；4、关于村民主体的问题，根据土地管理法和农村土地承包法的规定，该争议的土地属于被上诉人所有，平舆县庙湾镇村民委员会只是代表被上诉人与任进喜签订了租赁合同，并且租赁的内容明确约定租金归被上诉人冲抵公粮，到期后土地退回被上诉人，任顺民虽然没有与村委或者被上诉人直接签订书面的租赁合同但系同一时期，村镇招商引资同时使用的土地，属于事实的租赁合同关系，因此被上诉人是本案的适格主体。平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组向一审法院起诉请求：1.要求与任顺民解除土地租赁合同；2.要求任顺民退还平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组的土地3.75亩；3.要求任顺民支付18年的租金67500元；4.本案诉讼费由任顺民承担。再审中称，在坚持原审请求的同时，要求恢复土地原状。一审法院原审认定事实：1993年4月5日任顺民与平舆县庙湾镇河西村民委员会签订占地建厂合同，后庙湾镇河西村委并入庙湾镇庙湾××委。一审法院原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，签订合同的一方当事人可以解除合同，本案中，任顺民是与庙湾镇河西村委签订的占地建厂合同，平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组不是签订合同的一方主体，平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组不享有合同解除权，因此，平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组作为原告起诉要求解除合同的主体不适格。原审裁定：驳回平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组的起诉。一审法院再审认定事实：1992年，原平舆县庙湾乡河西村委会（以下简称原河西村委会）与原审被告任顺民口头约定，任顺民租赁原庙湾乡河西村委第一村民组（以下简称原河西村委第一村民组）的土地3.75亩。原河西村委会与任进喜于1993年4月5日签订书面合同，双方约定：“由河西村委提供场地1.5亩，原审被告任进喜每年每亩上交小麦1000斤（赔1队产量），在夏季征购时交清，必须按时上交粮款，否则村委有权收回占地或处罚，被告任进喜只准在此地建厂，不准建民房居住，不准变相转卖”。合同签订后，任顺民与原河西村委会参照任进喜的书面合同将应交租金交给原河西村委会，该村委直接冲抵了一组的应交公粮款，租金交至1996年。1998年至2004年魏小顺任该村委支部书记期间，任顺民向村委交纳了10000元租赁费。任顺民的皮革厂已停产多年。经庙湾镇国土资源管理所丈量并实际勘验：任顺民占用原河西村委第一村民组（现平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组）土地3.75亩，并在该土地上建厂（瓦）房23间用于皮革生产。双方对租赁土地的四邻、土地面积及建筑物均无异议。另查明，中共庙湾镇委员会、庙湾镇人民政府于2004年9月23日决定撤销河西村委，撤销后合并到庙湾××委，合并后名称为庙湾××委。原平舆县河西村委第一村民组变更为平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组。一审法院再审认为，对原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组要求恢复土地原状的再审请求，因超出原审诉讼请求的范围，不予审理。双方争议焦点是，一.本案诉争土地当时是否系基本农田、土地的权属主体是谁；二.原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组与原审被告任顺民是否存在租赁合同关系，如存在租赁合同关系，合同是否有效？原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组在合同中的身份或者说与合同的关系是什么；三.如存在合同关系且合同有效，是否具备合同解除条件。关于第一个争议焦点,原审被告任顺民称订立口头约定时，争议土地系基本农田，原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组称系一般用地，双方均未提供关于当时土地性质的证据，而我国的《基本农田保护条例》于1999年1月1日起施行。故原审被告任顺民关于争议土地当时系基本农田的意见不能成立。双方均认可争议土地属变更前的原河西村委第一村民组所有，该村民组已于2004年变更为庙湾镇庙湾××委第十村民组，对这一事实，双方均予认可，且有中共庙湾镇委员会庙发[2004]46号文件和平舆县庙湾镇人民政府情况说明相印证，故认定诉争土地属平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组所有。原审被告任顺民关于庙湾××委第十村民组系新成立的村民组的意见，没有事实依据，不予采纳。关于第二个争议焦点和原审被告任顺民关于合同无效的意见,因双方均认可1992年原河西村委会与原审被告任顺民的口头约定，双方口头立约的行为及约定的内容不违反当时的法律、政策的强制性规定，是双方真实意思表示且系原审被告任顺民积极响应政府号召所为。该合同内容亦为原河西村委第一村民组及现平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组所认可，已实际履行。且原河西村委第一村民组和现庙湾××委第十村民组之间的变更仅仅是名称的变更，人员结构、地理位置等实质内容并未发生变化，诉争土地的权属并未改变。故确认涉案合同为有效合同，对原审被告任顺民关于无效合同的意见，不予采纳。从双方所参照的原河西村委会与任进喜签订的书面合同的内容及双方履约的情况看，原审被告任顺民在订立合同时即明知所租赁的土地实际为原河西村委第一村民组所有，结合当时的时代背景、村委会与村民组之间的地位，原审被告任顺民明知原河西村委与原河西村委第一村民组之间系代理关系，原河西第一村民组亦默许了原河西村委会向原审被告任顺民交付土地和原审被告交纳租金抵扣其村民组公粮的行为。2004年9月23日原河西村委被撤销后合并到庙湾××委，合并后的名称为庙湾××委，原河西村委第一村民组变更为庙湾××委第十村民组，变更后的庙湾××委第十村民组亦认可该原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组与原审被告任顺民之间的口头约定和原审被告任顺民交纳租金抵扣其村民组应交公粮的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，认定，原河西村委会与原河西村委第一村民组之间系代理关系，原河西村委会与原审被告任顺民之间的租赁合同（占地建厂合同）直接约束原审被告任顺民和原河西村委第一村民组，因河西村委第一村民组已变更为庙湾××委第十村民组，故该租赁合同直接约束原审被告任顺民和庙湾××委第十村民组。关于第三个争议焦点，根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原审被告任顺民于1992年按照约定取得诉争土地的使用权后，原河西村委会及原河西第一村民组即完成了合同约定的义务，原审被告任顺民仅将租金交纳到1996年，自1997年至今，除1998年至2004年间又交纳了10000元外，以各种理由未再交纳租金，只享有权利，不履行义务，显系违约，双方对租赁期限没有约定，又不存在其他补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。自2015年8月以来，原审被告任顺民因本案诉争的合同及土地多次被起诉，无论是村委会还是村民组作为原告提起诉讼，均明确提出解除合同的请求，在向原审被告任顺民第一次送达诉状时，应视为任顺民正式接到解除合同的书面通知，且平舆县法院也已多次做出裁判，其中包括庙湾××委第十村民组作为原告起诉本案原审被告任顺民的裁判，到目前为止，应视为庙湾××委第十村民组已在合理期限内履行了通知义务，故本案的合同具备解除条件。因合同直接约束的是原审被告任顺民和庙湾××委第十村民组，故对平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。对原审被告任顺民关于原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组要求恢复原状与原诉状请求事项不一致的意见，予以采纳。因原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组的该请求超出原审诉讼请求，故对此请求不予审理。对原审被告任顺民关于2006年之后由于村委合并无人收取租金，任顺民找不到交纳租金的主体，导致无法交纳租金的意见，村委合并后河西村委变更为庙湾××委，河西一组变更为庙湾十组，在当地系众所周知的事实，故原审被告任顺民的理由不能成立，其以此为由不交租金的行为系违约行为；因双方并未约定合同解除后地上建筑物、构筑物及其他附属物的归属及损失补偿问题，故原审被告任顺民关于合同解除可能会对其造成损失并要求补偿的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持；对原审被告任顺民关于租金交纳至2006年，平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组主张的补交小麦款与事实不符，数额错误，应予驳回的意见，因原审被告任顺民自2006年至今未付租金的事实、租金数额比照任进喜与村委会签订合同约定租金数额这一事实双方均予以认可，故对原审被告任顺民的该意见，不予采纳。对原审被告任顺民租金不应交纳至第十村民组的意见及理由，因原河西一组变更为庙湾十组，原河西一组的权利和义务亦由庙湾十组享有和承担，故对原审被告任顺民的该意见，不予采纳。庙湾××委第十村民组作为合同的当事人和土地所有权人，在合同解除后，有权要求原审被告任顺民退还土地并要求其支付未付的租金，故对原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组要求原审被告任顺民退还租赁土地3.75亩和支付租金的诉讼请求，予以支持。关于原审被告任顺民应支付租金的数额，任顺民主张租金交纳至2006年，原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组和庙湾村民委员会均不予认可，原审被告任顺民未提供证据加以证明，故对原审被告任顺民的该主张，不予采纳；但任顺民已交纳的10000元租金应予以扣减。经核算原审被告任顺民应支付原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组18年租金数额为57500（3.75亩×1000元×18年-10000元）元。原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组请求67500元，对其请求超出核算部分，不予支持。原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组在起诉时，要求解除与任顺民之间的租赁合同，在此基础上要求退还土地，但原审仅从合同的签署人的角度进行审查，进而驳回原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组的起诉，未对合同涉及标的物的权属所有者、合同签署者和标的物权属主体之间的关系、合同的性质等事项进行审查，遗漏基本事实，适用法律和处理结果错误，应予撤销并纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第四百零二条之规定，判决如下：一．撤销（2016）豫1723民初3067号民事裁定；二．解除原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组与原审被告任顺民之间的土地租赁合同；三．原审被告任顺民退还租赁原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组的土地3.75亩；四．原审被告任顺民支付原审原告平舆县庙湾镇庙湾××委第十村民组租赁费57500元。上述三、四项于本判决生效后六十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230元，由原审被告任顺民负担。二审中，当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，从本案所查明情况看，双方均认可争议土地属原平舆县庙湾镇河西村委第一村民组所有。因2004年9月23日庙湾镇原河西村委与原庙湾××委撤并合为庙湾××委后，原河西村委第一村民组变更为庙湾××委第十村民组，则本案所诉争的土地现属于庙湾镇庙湾××委第十村民组所有。因此，庙湾××委第十村民组是本案适格的原告主体。鉴于原河西村委第一村民组、现庙湾××委第十村民组均认可原河西村委会与任顺民之间的口头约定及任顺民交纳租金抵扣其村民组应交公粮的事实，且双方口头立约的行为及约定的内容不违反当时的法律、政策的强制性规定，是双方真实意思表示，故双方之间的租赁合同为有效合同。任顺民关于庙湾××委第十村民组主体不适格及本案租赁合同无效的上诉理由不足，本院不予支持。关于任顺民上诉称租金已交纳至2006年的问题，因任顺民自2006年至今未付租金的事实、租金数额比照任进喜与村委会签订合同约定租金数额这一事实双方均予以认可，且任顺民也未提供相关证据予以证明，故一审判决任顺民支付庙湾××委第十村民组租赁费57500元并无不妥。任顺民的该上诉理由不足，本院不予支持。综上，任顺民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2230元，由任顺民负担。本判决为终审判决。审判长  刘称心审判员  于俊义审判员  王东风二〇一九年一月二十九日书记员  郭淇文