江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初7797号 原告：吴健，男，1962年9月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：张金玲，系原告吴健之妻，本案原告。 原告：张金玲，女，1962年12月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：苏州市大学生公寓开发管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南环东路******。 法定代表人：朱昌宁，董事长。 委托诉讼代理人：曹林锋，系该公司员工。 原告吴健、张金玲与被告苏州市大学生公寓开发管理有限公司（以下简称大学生公寓开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告张金玲并作为原告吴健的委托诉讼代理人、被告大学生公寓开发公司的委托诉讼代理人曹林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴健、张金玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告因房屋漏水导致的损失49850元；2、判令被告承担自2017年9月16日起至判决生效之日止的物业管理费、系统运行费，截止到2018年11月30日为27774.06元。3、判令被告出具书面承诺，顶层屋面防水渗漏保修期自修复之日起重新计算，为期5年。事实与理由：2015年4月8日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，合同约定商品房出现质量缺陷时，严重影响正常居住使用的，被告应按照合同价款的1%支付违约金，造成买受方其他损失的，应依法承担赔偿责任。合同签订后，原告于2016年11月14日办理了收房手续，但自2017年9月16日起，原告的8楼、9楼房屋开始出现漏水痕迹，此后原告分别于2017年9月16日、10月26日多次反复报修。房屋漏水期间，严重影响了原告正常居住和日常生活，原告与被告多次沟通赔偿事宜无果。被告拒不履行合同义务，违反合同约定，侵害原告合法权益，原告诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告大学生公寓开发公司辩称：原告房屋漏水的事实是存在的，物业也进行了维修，我公司也一直在解决漏水的问题，但原告提出赔偿的诉讼请求，我公司不认可，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同及附件、不动产权证、购房发票、照片、维修记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月8日，吴健、张金玲（买受人）与大学生公寓开发公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定吴健、张金玲购买大学生公寓开发公司开发的苏州市姑苏区东后庄巷209号相门绿郡花苑6幢803室，房屋建筑面积220.92平方米，套内面积190.017平方米，房款总价为4985000元。合同第十二条（房屋保修责任）规定，出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人（不足一日按一日计算）100元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期两年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同第十四条（出现质量缺陷时买受人的权利）约定该商品房地基基础和主体结构质量经有权机构检测不合格的，买受人有权单方书面通知出卖人解除本合同，……除该商品房主体结构以外的其他质量缺陷，经过更换、修理，仍然严重影响买受人正常居住使用的，买受人有权单方面书面通知出卖人解除本合同，买受人人解除本合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起90日内，买受人将房屋退还给出卖人，出卖人按照房屋总价款的1%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人依法承担赔偿责任。合同签订后，吴健、张金玲向大学生公寓开发公司支付房款4985000元，并取得了不动产权证书。 案涉房屋为两层复式全装修房屋。大学生公寓开发公司于2016年11月份向吴健、张金玲交付了房屋。2017年9月16日，吴健、张金玲发现跃层衣帽间漏水、8楼9楼的楼梯间漏水，10月26日发现跃层房间角落漏水，并向大学生公寓开发公司报修，维修至2017年12月份结束。2018年5月17日，吴健、张金玲发现北卧室顶漏水、跃层北卧室渗水、跃层大卧室渗水、楼梯间顶两处渗水，并向大学生公寓开发公司报修。大学生公寓开发公司对以上漏水及维修的事实均无异议。2016年、2017年，吴健、张金玲另以窗台大理石裂缝、卧室墙面需补漆、油烟串味等等问题报修，大学生公寓开发公司均已维修完毕。 吴健、张金玲庭审中陈述：案涉房屋在每年夏季的时候均发生过渗水、漏水状况，其先对房屋进行了装修，2017年9月份发现漏水未搬进房屋居住，直至2018年2月份才搬进去，5月份又发现漏水问题。大学生公寓开发公司庭审中陈述：房屋的保温层在天热的时候由冷凝水渗入，所以导致吴健、张金玲的房屋漏水，我公司正在安排维修方案,因为现在天气冷,维修效果尚不得而知。 本院认为，吴健、张金玲与大学生公寓开发公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。大学生公寓开发公司交付的房屋在质量保证期发生渗漏，且系房屋保温层的缺陷引起，应当认定为该房屋存在主体结构以外的其他质量缺陷，应当向两原告承担违约责任。大学生公寓开发公司虽根据合同约定履行了维修义务，但对该质量缺陷已给两原告造成的实际损失尚未弥补，且尚不能保证达到完全修复的效果，两原告仍有权要求其依约承担损失赔偿的责任。为此，两原告根据合同第十四条第2项的规定，提出了赔偿相当于购房总价款1%的违约金以弥补损失的诉讼请求，并另主张了物业费、系统运行费的实际支出损失，本院审查后认为，合同第十四条第2项约定两原告在房屋出现质量缺陷无法修复以致影响正常居住使用时可行使合同解除权，且可在解除合同同时向被告主张房价款1%的违约金及其他实际损失，该房价款1%的违约金应系双方对质量缺陷影响居住所造成实际损失的违约责任约定，而本案中两原告的房屋每年夏季均发生了渗漏，维修时间长、次数频繁，必然影响其对房屋的利用，给其工作、生活带来不便，两原告陈述其因漏水推迟入住时间，但未充分举证，两原告对损失无法一一举证量化，现其参照该约定的标准主张损失赔偿应属合理范围，本院予以支持。关于两原告主张被告赔偿的物业费、系统运行费，目的在于维护整个小区的物业管理和房屋的恒温恒湿系统，不因其房屋存在质量缺陷而予以免除，房屋渗漏及维修期间，两原告确有可能无法对房屋有效使用，产生无效的费用支出，本院在确定前项房价款1%损失时已充分考虑，两原告也无证据证明相关费用损失已经超出以上范围，本院不再重复支持。至于两原告要求被告出具书面承诺延长保修期的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持，房屋的保修期限问题，双方可循合同约定和相关法律法规、规章的规定办理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告苏州市大学生公寓开发管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴健、张金玲因房屋漏水导致的损失49850元。 二、驳回原告吴健、张金玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1740元，减半收取870元，由原告吴健、张金玲负担311元，由被告苏州市大学生公寓开发管理有限公司承担559元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇一九年一月二十九日 书记员  羊 菁