辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽12民再79号上诉人（一审原告、反诉被告）：代玉桂，女，1965年10月10日出生，满族，住辽宁省铁岭市银州区。委托代理人：蔡云奇，辽宁富洲律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：岳柏航，男，1966年7月1日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。上诉人代玉桂因与被上诉人岳柏航租赁合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院（2017）辽1202民再8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人代玉桂的委托诉讼代理人蔡云奇和被上诉人岳柏航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代玉桂上诉请求：撤销原一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定被上诉人于2016年7月1日将所租赁房屋退给上诉人错误，被上诉人是2016年7月26日将所租赁房屋退给上诉人，应以此为节点判决租金,另第一年拖欠5万元租金未予判决错误；2、一审认定房屋租赁合同无效错误。该合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。原审适用已经废止的最高人民法院（2003）民一他第11号函复属适用法律不当。另上诉人是在开发商五证俱全的情况下出资从开发商处购买的，正常办理的入户手续，并取得了铁岭市房地产交易房屋登记中心预告登记权利证书，只是因为开发商整体楼盘手续的原因还未办理房屋产权证书，但这并不影响房屋的正常使用，这样的租赁行为更不能被法院认定为无效；3一审法院适用法律错误。通过铁岭市银州区消防大队的指导意见函看是允许使用的房屋，所以不违反强制性规定，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定判决此案；4、本案双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，被上诉人未按合同约定交付租金，已构成根本违约，应当承担相应的责任，按双方约定可按自动解除合约，合同作废，但这绝不等同于合同无效，上诉人不同意利用被上诉人对所租赁房屋的装修，不存在上诉人给付被上诉人房屋装修费的问题，一审判决错误。岳柏航辩称，1、承租人没有拖欠第一年租金五万元，而是承租人与出租人协商后，承租人自愿将五万元用于抵扣第一年用于电力取暖的费用，有视频为证；2、在店铺营业期间，铁岭市银州区消防大队多次到店铺告知停业整顿并多次下达整改通告，致使店铺不能正常经营。此楼所有的消防设施都是摆设，不能使用，也没有按照规划设计图纸修建消防通道，存在重大安全隐患，因此承租人也不敢再继续经营；3、2016年3月9日出租合同作废，2016年3月8日，承租人将生意迁入大商新玛特商场。2016年3月11日出租人在此房屋显著处张贴出租出售的巨型广告，有照片、视频为证，这之后承租人多次给出租人打电话，让其取走钥匙，但出租人一直不取，承租人已尽告知义务，是出租人不取钥匙，责任在出租人，而不是承租人，应认定交房日期为2016年3月9日；4、此房屋没有按照《建设工程规划许可证》的规定建设，违规加高加宽加长，没有按规划设计图纸修建消防通道。案涉标的物属违法建筑，根据2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条“出租人就未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》的规定建设的房屋，于承租人订立的租赁合同无效。”本案涉案房屋未按照《建设工程规划许可证》的规定建设，因此双方签订房屋租赁合同无效；5、涉案房屋所在的整个楼宇未经竣工，未经消防验收，无房照，根据《合同法》第五十二条第五款，也应认定合同无效；6、根据《合同法》第五十八条，出租人应赔付承租人的全部装修费用。代玉桂向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2015年10月1日-2016年7月31日租金200000元及利息；2、被告承担诉讼费。岳柏航向一审法院反诉请求：确认双方签订的《租赁合同》无效，并判决反诉被告代玉桂向反诉原告岳柏航支付房屋装修损失共计人民币55万元，由反诉被告代玉桂承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）代玉桂与被告（反诉原告）岳柏航于2014年9月1日签订租赁合同一份，约定原告（反诉被告）代玉桂将金山现代城中缝东数第5个门市租给被告（反诉原告）岳柏航，期限为2014年10月1日至2020年9月30日止，共计6年。其中2014年10月1日至2015年9月30日的租金为400000元，2015年10月1日至2016年9月30日的租金为410000元。租金为每年上打租，于当年8月20日前交清，过期不交，按自动解除合约，合同作废处理。2015年8月20日，被告（反诉原告）岳柏航只向原告（反诉被告）代玉桂交付了2015年10月1日至2016年9月30日间的租金150000元，该年度其余租金未交。被告（反诉原告）岳柏航于2016年7月1日将所租赁的房屋退还给原告（反诉被告）代玉桂。另查明，原告（反诉被告）代玉桂出租房屋所在的整个楼宇未经竣工验收、未经消防验收、无房照。2016年7月27日，经被告（反诉原告）岳柏航申请，本院委托的辽宁衡宇资产评估有限公司评估确认其承租房屋期间装修价值在2016年7月21日的评估基准日时为200155.00元。一审法院认为：本案争议的焦点是确认当事人所签订的《房屋租赁合同》的效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定）、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款（依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用）及最高人民法院（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第一条：依据《中华人民共和国消防法》第十条“必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的规定，由于本案原告（反诉被告）代玉桂尚未取得出租房屋的物权且本案出（承）租的房屋所在楼宇整体并未经过相关部门的各项验收，该楼宇整体并不符合入住条件，故原告（反诉被告）代玉桂将房屋租赁给被告（反诉原告）岳柏航系无效的民事行为，房屋租赁合同因上述原因无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告（反诉原告）岳柏航应向房屋的实际使用管理人即原告（反诉被告）代玉桂交付其实际占用房屋期间的租金，标准参照双方合同中约定的数额；原告（反诉被告）代玉桂亦应补偿被告（反诉原告）岳柏航装修该房屋的损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《中华人民共和国合同法》第五十二条（有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定）、第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）、第二百一十二条（租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同）、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款（依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）的规定。判决：一、被告（反诉原告）岳柏航给付原告（反诉被告）代玉桂20**年10月1日至2016年6月30日间的房屋租金157500元（410000元/12月×9月-150000元）；二、原告（反诉被告）代玉桂给付被告（反诉原告）岳柏航房屋装修费200155元。上述两项，于本判决生效后十日内履行，如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。本诉案件受理费5200元（原告代玉桂预交），由被告岳柏航负担3450元，由原告代玉桂负担2050元；反诉案件受理费4300元（反诉原告岳柏航预交），由反诉被告代玉桂负担。本院二审时被上诉人岳柏航向本院提交证据为：辽宁省建设厅民心网的回复，证明该房屋属于违章建筑。上诉人代玉桂质证称，来源不明，与本案无关，只能证明被上诉人反映过这个问题。本院认为，该证据上没有认定涉案房屋属于违章建筑字样，对证明目的本院不予认可。本院二审对一审查明事实予以确认。另查明：代玉桂一审重审提出的诉讼请求为“根据合同约定，岳柏航未按约定支付房租金，已构成根本违约，2015年10月1日至2016年7月26日房屋租金236705元，（186705元加上第一年拖欠的5万元）；代玉桂不利用他的装修，请求判决代玉桂不给付岳柏航房屋装修费。”按照双方合同约定，岳柏航以押金名义未给付2014年10月1日至2015年9月30日租金400000元中的50000元。本院二审认为，关于本案第一个争议焦点即双方签订的合同是否有效一节。首先，涉案房屋是上诉人正常手续支付对价购买，其拥有将涉案房屋出租或其他方式获利的权利。涉案房屋不是上诉人自建，只是开发商批量建设楼房中极小的一部分，开发商没有按照图纸建设导致后续没有验收，致使代玉桂从2012年购得房屋后无法取得房照，代玉桂实质上也是受害者。其次，代玉桂出租的涉案房屋没有完整手续，整个“金山现代城”均是这种情况，岳柏航承租涉案房屋时应当是明知的，而双方就没有手续的涉案房屋形成租赁合同是双方真实意思表示，一审以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，直接简单的认定该合同无效，是不公平、不合理的。最后，从涉案房屋是否具有使用功能看，包括涉案房屋在内的相邻同类房屋仍在持续对外出租经营使用，说明这些房屋具有使用功能。而被上诉人岳柏航提交的“关于银州区金山小区门市消防安全指导意见的函”中并没有要求各业户停止经营，只是要求督促各业户尽快办理消防验收手续和保证消防设施好使好用，而被上诉人称银州区消防大队多次到其店里下停业整改，但没有提供证据证明，因此可以认定涉案房屋虽没有手续但具有使用功能，认定合同无效并不符合双方签订租赁合同的初衷。因此，本案双方签订的房屋租赁合同应为有效。关于本案第二个争议焦点即岳柏航和代玉桂履行租赁合同是否存在违约行为。按照双方合同约定“每年上打租，租金在8月20日交清”，第二年租金应交日期为第二年租期开始前的2015年8月20日，岳柏航只在2015年8月20日交付租金15万，其余租金承诺一个月后给付，但至今未给付。因此，就租金给付方面岳柏航存在违约行为。关于本案第三个争议焦点岳柏航何日将涉案房屋交还房主代玉桂一节。上诉人岳柏航认为是2016年7月26日，被上诉人代玉桂认为是2016年3月9日。被上诉人提供的2016年3月11日出租人在涉案房屋张贴出租出售广告的视频并不能证明此时双方就承租房屋进行了交接。原审根据代玉桂向法院出具说明认定交接日期为2016年7月1日，并以此时间节点计算租金并无不当。鉴于双方事实上已对涉案房屋进行了交接，应确认双方对房屋租赁合同已经解除。关于本案第四个争议焦点岳柏航是否欠付第一年租金50000元一节，一审未予查明和论述，属于漏判，应予纠正。被上诉人称是被上诉人与上诉人协商后，上诉人自愿将五万元用于抵扣第一年用于电力取暖的费用，并有视频为证，根据此视频内容系双方在进行诉讼前就解除合同进行协商，没有“自愿将五万元用于抵扣第一年用于电力取暖的费用”内容，事实上最后也没有达成一致，因此就岳柏航欠付第一年租金的50000元应当给付。关于本案第五个争议焦点房屋装修的费用上诉人是否承担一节。首先，双方在合同中并没有约定提前解约房屋装修费用负担问题，参考合同第六款“合同期满，乙方若续租须提前两个月告知甲方，否则视为中止合同，乙方固定装修无偿留给甲方，不得拆除，保持原有设施完好，如有损坏按价赔偿”，以及本案系承租方因拖欠租金导致的双方解除合同，出租方即代玉桂对解除合同没有责任，上诉人代玉桂不同意利用此装修，被上诉人也没有提供证据证明代玉桂直接利用此装修，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，一审判决代玉桂返还装修费用错误，应予纠正。另最高人民法院（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已经被自2013年4月8日起施行的最高人民法院《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》予以废止，一审继续适用不当，应予纠正。综上，被上诉人岳柏航租赁上诉人代玉桂楼房门市，应按照双方合同约定给付租金。一审判决遗漏部分事实，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持辽宁省铁岭市银州区人民法院（2017）辽1202民再8号民事判决第一项，即被告（反诉原告）岳柏航给付原告（反诉被告）代玉桂20**年10月1日至2016年6月30日间的房屋租金157500元（410000元/12月×9月-150000元）；二、撤销辽宁省铁岭市银州区人民法院（2017）辽1202民再8号民事判决第二项；三、确认上诉人代玉桂与被上诉人岳柏航签订的房屋租赁合同有效；四、确认上诉人代玉桂与被上诉人岳柏航签订的房屋租赁合同于2016年7月1日解除；五、被上诉人岳柏航给付上诉人代玉桂20**年10月1日至2015年9月30日欠付房屋租金50000元；六、驳回上诉人代玉桂其他诉讼请求；七、驳回被上诉人岳柏航反诉诉讼请求。本判决第一项和第五项，于本判决生效后十日内履行，如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。一审本诉案件受理费5200元和二审案件受理费5200元，合计10400元（均代玉桂预交），由岳柏航负担；一审反诉案件受理费4300元（岳柏航预交），由岳柏航负担；评估费3000元（岳柏航预交），由岳柏航负担。本判决为终审判决。审判长  韦加诚审判员  李喜岩审判员  刘 奇二〇一九年一月九日书记员  于 淼