山西省晋城市城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)晋0502民初2738号 原告：王竹琴，女，1961年12月27日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市城区。 委托诉讼代理人：原丽、尹会芳，山西慎到律师事务所律师。 被告：郭子健，男，1991年12月25日生，汉族，晋城市城区人，身份证住址晋城市城区，现住晋城市城区。 委托诉讼代理人：王宇飞，山西昌世律师事务所律师。 第三人：赵荣堆，女，1961年9月15日生，汉族，山西省泽州县人，无业，现住晋城市城区。 第三人：郭志勇，男，1984年11月11日生，汉族，山西省泽州县人，现住晋城市城区，系第三人赵荣堆的儿子。 原告王竹琴诉被告郭子健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案。诉讼期间，被告郭子健于2018年10月15日申请追加赵荣堆和郭志勇为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王竹琴及委托诉讼代理人原丽、尹会芳，被告郭子健及委托诉讼代理人王宇飞，第三人赵荣堆、郭志勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王竹琴向本院提出诉讼请求：1、责令被告郭子健腾退房屋并恢复原状，且按日标准180.8元向我支付从2018年7月21日起至将房屋腾退之日止的损失（从2018年7月21日开始暂计算至2018年9月16日为10445.8元）；2、判决被告郭子健向我支付违约金13200元；3、诉讼费由被告郭子健承担。 事实和理由： 我与被告郭子健于2017年7月20日签订了《街面房租赁合同》，将座落于晋城市城区约130平方米的房屋出租给了郭子健作为经营使用，该房屋系我与我丈夫谢某某（谢某某）的夫妻共有财产。我与被告郭子健约定年租金66000元，租期为2017年7月20日至2018年7月20日。但上述合同到期后，被告既不续租，交付相应的租金，也不腾退房屋。于是我于2018年7月23日在房屋大门上张贴了要求限期腾退房屋的《通知》，然而到目前为止，被告仍未腾退房屋，其行为给我造成了巨大的经济损失，依据合同的相关约定，被告应当承担相应的违约责任，故我提出以上诉讼请求。 被告郭子健辩称：驳回原告王竹琴对我的诉讼请求，并申请追加赵荣堆和郭志勇为本案第三人参加诉讼。 事实和理由： 我与原告于2017年7月20日签订了房屋租赁合同，我原本只是想承租涉案房屋的一部分，但因对于涉案房屋的另一部分之前是由第三人承租经营超市，第三人不给原告缴纳租金且不腾退房屋，我做蛋糕生意因顾及营业成本故与原告约定先由我全部承担，之后，我再找第三人要租金。随后，我与第三人赵荣堆也签订了《街面房租赁合同》，约定的转租期限与我和原告所签订的租赁合同期限一致。我与原告的租赁合同到期后，我已及时将我占用的房屋腾空，把东西全部搬出。我腾房时没有告诉第三人，赵荣堆问我不租了怎么没和他说，我让他去找房东商量，后来的情况我就不知道了。综上，我与原告所签订的租赁合同我并没有违约。 第三人赵荣堆述称：2016年4月我就从药店手里租用了涉案房屋用来经营超市，我和药店签有合同，药店是租用了原告王竹琴的一大间，转租给我的是一小间。2016年7月，药店和原告王竹琴的合同到期后，我和原告签了一年的租赁合同，即从2016年7月到2017年7月我把原告方100多平方米的房子都租了下来。2017年7月我与原告方的租赁合同到期后，被告郭子健与原告就原告的100多平方米的房屋签订了租赁合同，针对我经营超市的一间，被告与我签订了合同。2017年7月被告将房子转租给我的这个事原告是知道的。2018年合同快到期的时候，原告方于7月18日和我商量，我说你让我租我就租，你给我个期限，但原告方7月21日就把超市的电停了，23号在超市门上贴了通知，8月5日就来超市门口砸东西并锁了门。原告现在赔偿了我损失，我就腾房。 第三人郭志勇述称：2017年7月20日，被告郭子健从原告王竹琴处租房后，我们和被告签了合同，租用了其中20平方米左右房屋用来经营超市。我们和被告所签订合同约定租赁时间是从2017年7月20日到2018年7月20日，年房租16000元，签合同当天我就把租金给了郭子健。我们所经营的超市的营业执照写是我的名字。被告郭子健将房子转租给我们的事，原告应该是知道的。租赁合同到期后，原告方将我们超市的门锁了，导致食品过期，原告应该进行赔偿。 经审理查明：谢某某（曾用名谢某某）系晋城市城区上辇村**房屋的登记所有权人，谢某某与原告王竹琴系夫妻关系，该房屋系二人婚后共同财产。 2017年7月20日，原告王竹琴作为“出租方”与被告郭子健作为“承租方”签订《街面房租赁合同》一份，约定原告将晋城市城区上辇村43号房屋即位于晋城市城区红星街东段114号房屋东一层其中约130平方米出租给被告作为经营之用，租赁期限从2017年7月20日至2018年7月20日，年租金66000元，房屋和场地不得私自转让、转租、出借，否则视为承租方违约。以上《街面房租赁合同》第四条第3项约定，承租方在租赁合同终止之日前应将房屋腾空交付出租方，否则视为违约，由承租方向出租方支付年租金20%的违约金，并承担赔偿由此而造成的出租方的损失；第四条第4项约定，承租方违约出租房屋，出租方有权单方终止合同收回房屋，并由承租方赔偿出租方的损失；第五条第2项约定，合同期满前，承租方应按时搬迁原租用房内的物品，如承租方逾期不搬迁，视为承租方自行放弃对租用房内物品的所有权，由出租方处理。当日，被告郭子健作为“出租方”与第三人赵荣堆作为“承租方”也签订了《街面房租赁合同》一份，约定被告将承租原告房屋中的“左侧超市”出租给第三人赵荣堆作为经营之用，租期为2017年7月20日至2018年7月20日止，年租金16000元，合同的其他内容与被告郭子健与原告王竹琴所签订的《街面房租赁合同》内容均一致。上述合同签订后，被告郭子健将租金66000元交给了原告王竹琴，第三人赵荣堆将租金16000元交给了被告郭子健。 同时查明：第三人赵荣堆于2016年4月开始租赁涉案房屋经营超市，其本人为实际经营人，超市营业执照上登记的经营者是其儿子第三人郭志勇，当时也是从其他人手中转租，后至2016年7月时，第三人与原告签订了一年期限的租赁合同，所租赁房屋除其经营超市的房屋外，还有其他旁边的房屋。至2017年7月时，由被告郭子健与原告王竹琴针对整个130平方米的房屋签订租赁合同，针对第三人经营超市所占用的房屋，被告郭子健与第三人赵荣堆签订了转租合同。 2018年7月20日，原告王竹琴与被告郭子健，以及被告郭子健与第三人赵荣堆的合同均到期。到期时，被告郭子健将其所占有的房屋进行了腾空，因与第三人郭志勇做生意时产生过矛盾，其未和第三人说腾房的事。第三人因还想续租经营超市，未腾退房屋。2018年7月21日，原告方因不想让第三人继续租房，将第三人占用的房屋进行了断电，随后，第三人又接上了其他人的电。于是，原告方于2018年7月23日和7月27日在第三人所开的超市门上张贴《通知》，通知写明“此房租赁合同已于2018年7月20日到期，房屋产权所有人现收回房屋使用权，请在此房屋内的任何人停止一切活动，如不搬离后果自负”，但第三人赵荣堆将通知撕掉，拒不腾房。原告方2018年7月27日张贴通知时，进行了录像，录像资料显示，赵荣堆当时说：“说好听了你是房东，说不好听了我认得你是谁来，谁让我住房来我认的谁，你去找跟你租房呢，你跟我说不着……哪儿是你的房来，不管你叫法院叫哪都行呢，起诉到法院我等着你，现在是我的房，我就不能叫你给我贴上（同时撕掉了张贴的通知）……我早就不想干了，早就等着你这一天呢……三年了我房租又没交过你一分，我交给你房钱来没有。”随后，第三人仍旧未能腾房，原告方于2018年8月5日到第三人经营的超市将房门上了锁。 另查明：在本案诉讼期间，第三人赵荣堆针对其超市被锁门的损失另案向本院提起了诉讼。 以上事实有原告提供的与谢某某的结婚证复印件、谢某某的户口本复印件、晋市房字第00072**房屋所有权证、与被告签订的《街面房租赁合同》、2018年7月23日通知两张、2018年7月27日张贴通知时的录像，第三人提供的《街面房租赁合同》以及当事人当庭陈述等在案佐证，当事人无异议。 本院认为，原告与被告、被告与第三人赵荣堆2017年7月20日签订的合同中均约定如承租方逾期不搬迁，视为承租方自行放弃对租用房内物品的所有权，由出租方处理，本院认为，该约定赋予出租方可处理承租方财产的权利，违反了法律强制性规定，应为无效条款；合同的其它内容，未违反法律法规的强制性规定，为有效内容，当事人应当按照相应的约定履行各自的义务。 原、被告2017年7月20日所签订合同中约定了被告不得转租，但事实上被告与第三人赵荣堆于2017年7月20日就签订了转租合同，第三人在该处仍然继续经营超市，原告方对第三人继续经营超市的事实不可能不知情，据此可以认定原告事实上认可了被告的转租行为，故本案中被告的转租行为，不构成违约。原告提出被告转租，构成违约，不能成立。 第三人赵荣堆所经营的超市，营业执照登记经营者为其儿子第三人郭志勇，，故第三人郭志勇也为涉案超市所占用房屋的实际承租人。018年7月20日原告与被告以及被告与第三人的合同均到期后，合同履行期限届满，被告作为承租人和第三人作为次承租人无继续占有使用涉案房屋的权利，应当予以腾退。被告将其所占有的房屋进行了腾退。第三人在未取得原告方同意的情况下，继续占用所租赁房屋，侵犯了原告方的权益，原告方以断电以及张贴通知的方式明确告知了第三人不愿意继续让其使用该房屋，但第三人仍是未能腾房，而且赵荣堆还出言不当，其行为实属不该。第三人现应当给原告方腾退其所占用的房屋。 被告在与原告所签订的合同中约定在租赁合同终止之日前被告应将房屋腾空交给原告，但本案合同到期时，被告仅交付了自己占有的房屋，对于其转租给第三人的房屋，未对第三人尽到通知、催促义务，致使第三人未按期腾房，导致合同到期后其未能将其从原告手中承租的全部房屋交还给原告，被告的行为构成违约，原告要求被告按合同约定承担违约责任支付年租金66000元的20%计13200元，本院予以支持。 关于原告所诉的房租损失，其中，对于被告占有的房屋，因被告已及时腾退，不存在损失。对于第三人占有而未腾退的房屋的租房损失，本院认为，其中对于从2018年7月21日至2018年8月5日共计15天的房租损失，因第三人在该期间实际占有房屋经营，其应当向原告赔偿该期间其占有房屋的房租损失，该损失数额可参照其与被告签订合同中约定的年租金16000元即每日约43.8元向原告方赔偿,15天的损失为657元；对于从2018年8月5日开始以后的房租损失,仍参照第三人与被告签订合同中约定的年租金16000元即每日约43.8元计算，考虑第三人在合同到期后，拒不腾房，在原告给其超市张贴通知时，还出言不当，激发了双方的矛盾，导致原告方于2018年8月5日直接给第三人经营的超市锁门，第三人对原告该房租损失，本院酌情确定由第三人承担25%的责任。原告方在第三人未腾房的情况下，就将第三人经营的超市锁门，对于2018年8月5日锁门之后的房租损失，原告方需承担75%的责任。关于第三人赵荣堆要求原告赔偿其损失的主张，其已作为原告另行就赔偿损失提起诉讼，本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、第三人赵荣堆和第三人郭志勇于本判决生效后三日内将位于晋城市城区上辇村即晋城市城区红星东街东段114号东一层左侧其经营超市的房屋腾退给原告王竹琴，并支付原告王竹琴2018年7月21日至2018年8月4日期间的房租损失657元，同时赔偿原告王竹琴2018年8月5日至腾房之日期间的房租损失（该损失以每日43.8元的标准计算）的25%。 二、第三人赵荣堆和第三人郭志勇逾期未腾房，则从判决生效第四日起以每日43.8元的标准支付原告王竹琴房租损失至实际腾房之日止。 三、被告郭子健于本判决生效后三日内向原告王竹琴支付违约金13200元。 四、驳回原告王竹琴对被告郭子健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行第一项和第三项确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费390元，由原告王竹琴负担132元，被告郭子健负担218元，由第三人赵荣堆和郭志勇负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。 审 判 长 李 芳 人民陪审员 田 芳 人民陪审员 冯戌仓 二〇一九年一月十五日 书 记 员 连瑜珊