河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0983民初6855号原告（反诉被告）：黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司，住所地：河北省黄骅市新205国道西新海路北。法定代表人：芦春梅，经理。委托诉讼代理人：王士坡、张书亮，河北世纪联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄骅市国土资源局，住所地：河北省黄骅市渤海东路377号。法定代表人：刘炳发，局长。委托诉讼代理人：陈富德，河北经航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华如，男，1971年12月13日出生，汉族，大专文化，国土资源局干部，住黄骅市。原告（反诉被告，以下按本诉称原告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司（以下简称金瀛泰公司）与被告（反诉原告，以下按本诉称被告）黄骅市国土资源局（以下简称黄骅市国土局）建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年5月11日作出（2018）冀0983民初1023号民事裁定，原告金瀛泰公司不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2018年9月20作出（2018）冀09民终5135号民事裁定，认为原审裁定驳回起诉适用法律错误，应予纠正，裁定撤销（2018）冀0983民初1023号民事裁定，指令河北省黄骅市人民法院审理。本院受理后，被告向本院提出反诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王士坡，被告的委托诉讼代理人陈富德、宋华如到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金瀛泰公司诉称：原告于2013年10月23日在被告举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以209万元的价格竞得黄骅市2012年度公开出让第七十号宗地的国有建设用地使用权，并于当日与被告签订了《成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：合同项下出让宗地编号为黄骅市2012年度公开出让第七十号宗地，宗地面积为10000平方米，坐落于新海路北侧、205国道绕城线西侧，用途为工业用地。被告同意在2013年10月23日前将出让宗地交付原告，交付的土地条件为现状土地条件，该宗土地出让价款为209万元。双方约定原告在本合同签订之日起60日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款，原告在付清出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料申请办理国有建设用地使用权登记。合同的第三十七条约定：原告按照合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，被告未按时提供出让土地而致使原告本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，被告应当按原告已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向原告给付违约金。同时第三十八条约定：被告未按期交付土地，原告有权要求被告按规定的条件履行义务，并且赔偿延迟履行给原告造成的直接损失，合同同时对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2013年11月8日全额缴纳了土地出让金，履行了合同约定的全部义务，而被告并未按合同约定于2013年10月23日前向原告交付土地，也未在原告于2013年11月8日缴纳了土地出让金及登记税费后颁发国有土地使用权登记证书，时至今日也未向原告交付土地和颁发土地登记证书，给原告造成了极大的经济损失，导致原告与该地相关的项目支出达4998000元，支出的费用项目为：1、2014年5月14日支付黄骅市新阳会计咨询有限公司环评费8000元。2、2014年6月26支付廊坊市宇恒岩土工程有限公司勘察费20000元。3、2014年7月26日支付廊坊市盛世华章建设工程设计有限公司设计费250000元。4、因土地未能交付致使与山东一鸣建设集团股份有限公司签订的合同未能履行，2014年9月10日支付其违约金2000000元。5、2014年10月8日支付廊坊奥托雷斯模具制造公司违约金1625000元。6、2014年11月12日支付廊坊开发区北大工贸有限公司违约金1065000元。7、2015年12月5日支付河北华林不动产评估有限公司土地评估费30000元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告向原告交付黄骅市2012年度公开出让的第七十号宗地（即坐落于黄骅市绕城线西侧10000平方米的工业用地）。2、被告向原告颁发国有土地使用证书。3、被告向原告支付自2013年10月23日起至2018年1月22日的违约金3243680元，并自2018年1月23日至交付土地之日按每日2090元支付违约金。4、被告赔偿原告因未能交付土地给原告造成的直接经济损失4998000元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告黄骅市国土局辩称：1、被告履行了交付土地的义务，原告的第一项诉讼请求无事实依据。2013年10月23日，在被告举行的国有土地使用权公开挂牌出让活动中，原告摘牌成功，取得了一宗国有土地使用权。同日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《合同》），其第六条约定，2013年10月23日前，被告按现状向原告交付土地。因黄骅市的国有土地使用权出让只有被告可以进行，且土地使用权不具有一般商品质量、数量等交付要件，况且在公开出让前，所有竞买人已经按照挂牌须知的要求实地踏勘了土地，而土地权利证书需交付土地并支付全部出让金后才可以办理等特殊性，在实践中历年均执行签订合同的同时交付土地，《合同》属于管领土地的单证，对此已经形成了惯例。结合原告于2013年10月30日聘请有关的单位进行地质灾害危险性评估，2013年11月8日交清土地出让金，多次要求办理土地登记等事实，可以证明被告已经履行了交付土地的合同义务，土地已经由原告实际掌控，原告请求交付土地没有事实依据。《合同》第三十七条约定，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催缴后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。如果2013年10月23日被告未交付土地，原告有权在2013年12月23日后催告并解除合同，其在2018年1月提起诉讼，已经超过了诉讼时效。2、行政登记属于行政行为，其第二项诉讼请求不属于民事纠纷。按照现行法律规定，办理土地登记、颁发土地证属于不动产登记机构的行政职责，不属于被告的合同义务。如果原告认为行政机关在办理土地使用权登记中的行为侵犯了其合法权利，应当通过行政诉讼主张权利，而不应通过民事诉讼求得对行政相对人权利的救济，该项诉讼请求不属于民事诉讼范畴。3、被告没有违约行为，第三项诉讼请求和第四项诉讼请求没有事实依据。国有土地使用出让合同中，出让人的合同义务只有按约定交付土地，被出让人的合同义务主要有交纳土地出让金,按约定开工建设、竣工达产，不得改变土地用途等。本案被告作为出让人按约定交付了土地，履行了全部合同义务，没有违约行为。原告按约定交纳了土地出让金，但没有按约定履行按时开工、竣工等义务，其有违约行为。原告主张的损失与《合同》没有法律上的联系，与本案没有相关性。综上，本案是国有土地使用权出让合同纠纷，被告履行了合同义务，没有违法行为。原告的诉讼请求，没有事实依据。请人民法院查清事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。被告黄骅市国土局反诉称：被告与原告于2013年10月23日签订编号为C13098320130038的《国有建设用地使用权出让合同》（以下称合同），约定被告将位于宗国有建设用地使用权出让给原告。合同签订后，原告交付了土地出让金，被告交付了土地。由于原告无法提交符合法律要求的登记资料，该宗土地没有及时办理行政登记。2014年，涉案土地所在的区域进行了产业布局规划调整。涉案土地不符合规划，被告与原告及时进行沟通，希望为原告提供位置临近、面积相同的宗地进行置换，或按市场价格收回涉案土地，均遭原告拒绝。双方进行了多次洽谈无果。2017年，原告提起民事诉讼，诉求继续履行合同。根据合同的约定，为了公共利益，被告有权解除合同。特依据《民事诉讼法》第五十一条的规定，提起反诉，请求人民法院查清事实，解除被告与原告签订的国有建设用地使用权出让合同。原告交回土地。被告按土地、地上建筑物的市场评估价格对原告进行赔偿。原告金瀛泰公司辩称：原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，应依法依约履行合同而非解除合同，应依法驳回被告的反诉请求。1、原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，合同签订后，原告按照合同约定全面履行了合同，而被告并未交付土地，只是原告委托第三方做建设项目地质灾害评估和建设项目勘察时，被告配合原告入场而已，实际控制权还是在被告手里。原告于2013年11月8日缴纳土地出让金的同时，将印花税、契税及土地登记费一并缴纳，并取得了相应凭证。随后将办理土地登记的相关材料提交，被告却迟迟不予办理。在原告多次要求的情况下，被告2015年6月19日让原告签了行政许可文书送达回证，却未将权属证书交付给原告。该送达回证填发的国有土地使用权证号为：黄国用（2015）第00082号。可见，并非原告没有提交登记材料，也并非不能及时办理土地登记，而是被告不作为。2、涉案土地是符合规划的，黄骅市住房和城乡建设局给原告出具的选址意见证明原告的项目符合城市规划，是被告擅自将涉案土地交由韩国人开发建设，导致土地无法交付原告。而原告在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，对土地开发进行了大量的投入，因被告未能及时交付土地，给原告造成了重大损失。被告称用其他土地进行置换，而其他土地不符合原告的要求，对原告的损失，被告避而不谈，造成双方洽谈无果。综上，原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，应依法依约履行合同而非解除合同，应依法驳回被告的反诉请求。经审理查明：原告金瀛泰公司于2013年10月23日在被告举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以209万元的价格竞得黄骅市2012年度公开出让第七十号宗地的国有建设用地使用权，并于当日与被告签订了《成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》。《国有建设用地使用权出让合同》第四条约定：本合同项下出让宗地编号为黄骅市2012年度公开出让第七十号宗地，宗地总面积壹万平方米，其中出让宗地面积为壹万平方米。本合同项下的出让宗地坐落于新海路北侧、205国道绕城线西侧。合同第六条约定：出让人同意在2013年10月23日前将出让宗地交付给受让人。合同第七条约定：本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为50年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。合同第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写贰佰零九万元。合同第九条约定：本合同项下宗地的定金为人民币大写肆拾万元，定金抵作土地出让价款。合同第十九条约定：本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。合同第二十条约定：对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。2013年11月8日，原告缴纳了土地出让金209万元，税费84645元，土地登记费820元。另原告向黄骅市财政局交付国有土地收益基金209000元，农业土地开发资金52500元，土地出让价款收入358500元。2014年5月14日，原告支付黄骅市新阳会计咨询有限公司环评费8000元。2014年6月26日，原告支付廊坊市宇恒岩土工程有限公司勘察费20000元。2014年7月26日，原告支付廊坊市盛世华章建设工程设计有限公司设计费250000元。黄骅市人民政府【2016】152号会议纪要，第四项为：闲置土地处置专项行动项下（一）有偿收回4宗：。3、黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司用地处置方案，内容为：“2013年10月23日，黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司通过挂牌方式取得位于滕庄子工业园区，面积为10000平方米（15亩）的国有建设用地使用权，用途为工业。2014年，由于北京现代汽车第四工厂落户沧州，我市相应调整了滕庄子乡工业园区规划，将该工业园区建设成汽车配套产业聚集区，并引进了韩国世原汽车科技有限公司落户该工业园区。该公司规划占地221.4亩，总投资10亿元。为保障项目用地需要。需通过收回金瀛泰汽车部件有限公司用地后，与其西侧的207亩国有储备土地合并作为韩国项目用地。国土局拟定处置意见为双方协商解决。经沧州渤海新区三源地产评估有限公司出具的评估报告，该宗地评估价款为273.0元/平方米（18.2万元/亩），评估总额为273万元。会议议定：按《中华人民共和国土地管理法》第五十八条“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行使主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施旧城区改建，需要调整使用土地的；。”的规定，对该宗地按评估价款273万元有偿收回。”经本院委托河北金盛德土地价格评估有限公司做出冀金盛德【2019】（估）字第002号土地价估报告，估价结果为：按实际剩余使用年限44.79年设定评估对象使用年限，评估土地总地价为371.00万元。以上事实由当事人陈述、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、黄骅市人民政府【2016】152号会议纪要、冀金盛德【2019】（估）字第002号土地估价报告、税票、出让金票据、缴款书收据、行政许可文书送达回证复印件、评估费票据、建设工程预算书及收费票据、岩土工程勘察报告及收费票据、环评报告及收费票据在案佐证，予以证实。本院认为：原被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，且不违反法律法规强制性规定，本院予以认定。被告主张原告已进行土地评估并要求办证可证实土地已交付，但其不能提供相应证据证实涉案土地已交付原告并由原告实际管领和控制，且原告对被告的主张不认可，故本院认定涉案土地被告未按合同履行交付义务，被告已构成违约。按照《合同法》第一百零七条的规定，被告本应继续履行合同。但当继续履行合同也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《合同法》第一百一十条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第一项规定的法律上或事实上不能履行。依据黄骅市人民政府【2016】152号会议纪要，涉案土地将调整规划，致使原被告签订的合同目的无法实现，故本院依法准许被告解除合同的主张。但作为违约方的被告应用赔偿损失来代替继续履行合同，以保证原告的现实既得利益不因合同解除而减少。根据《合同法》第九十七条、一百零七条规定及双方合同约定，合同解除后，被告应返还原告土地价款及增值款并承担违约责任。因被告至今未实际交付原告涉案土地，致使原告未实际使用该土地，故结合冀金盛德【2019】（估）字第002号土地估价报告及《国有建设用地使用权出让合同》，被告黄骅国土局应给付原告标的土地总地价按使用年限50年计算共计4141549.45元（3710000元÷44.79年×50年）。因被告违约给原告造成的其他损失，本院认定合法并应由被告给付原告的为1、2014年5月14日支付黄骅市新阳会计咨询有限公司环评费8000元。2、2014年6月26日支付廊坊市宇恒岩土工程有限公司勘察费20000元。3、2014年7月26日支付廊坊市盛世华章建设工程设计有限公司设计费250000元。4、原告已交纳的税费84645元，土地登记费820元，国有土地收益基金209000元，农业土地开发资金52500元，土地出让价款收入358500元，为原告为取得涉案土地的实际支出，也应由被告承担。以上合计损失为983465元。另，原告主张的支付给山东一鸣建设集团股份有限公司的违约金2000000元、支付廊坊奥托雷斯模具制造公司违约金1625000元、支付廊坊开发区北大工贸有限公司违约金1065000元、支付河北华林不动产评估有限公司土地评估费30000元，不是因被告违约给原告造成的直接损失，不符合法律规定及合同约定，故不应由被告支付，原告的该主张本院不予支持。关于原告的违约金主张，原告主张自合同签订之日即2013年10月23日至合同履行之日按合同约定的违约金计算方式即土地出让价款209万元的1‰计算的违约金，数额明显过高，本院酌情认定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金数额为1242464.84元（4141549.45元×30%）。关于合同中约定双倍返还定金问题，虽原告已按合同约定交付定金，且符合支付定金的条件，但依据《合同法》第一百一十六条的规定，在法院已支持原告违约金的情况下，该部分损失本院不再予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司与被告（反诉原告）黄骅市国土资源局签订的编号为C13098320130038的《国有建设用地使用权出让合同》；二、被告（反诉原告）黄骅市国土资源局给付原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司土地价款4141549.45元。三、被告（反诉原告）黄骅市国土资源局给付原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司违约金1242464.84元及赔偿其他经济损失983465元。四、驳回原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司本诉的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）黄骅市国土资源局反诉的其他诉讼请求。以上款项限判决生效后十日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院，开户行：工商银行黄骅支行，账号：04×××43。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56372.36元，由被告（反诉原告）黄骅市国土资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长  韩景韫审判员  丁金瑞审判员  许淑月二〇一九年一月二十九日书记员  李 媛