贵州省修文县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0123执异1号异议人（利害关系人）：南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心，住所地广西壮族自治区南宁市良庆区公平街**祥荣市场****。投资人：杨凤龙。委托诉讼代理人：黄晓雄，男，该中心员工。申请执行人：中国农业银行股份有限公司修文县支公司，住所，住所地贵州省修文县龙场镇人民南路**div>负责人：吴林华，该支行行长。委托诉讼代理人：王浩，贵州恒易律师事务所律师。被执行人：贵州省诺亚精工制造有限公司，住所，住所地贵州省修文县龙场镇军民村芹菜沟div>法定代表人：吴石付，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宗弟，男，该公司员工。被执行人：广西方辉投资置业有限公司，住所，住所地广西壮族自治区南宁市良庆区公平街**祥荣市场**div>法定代表人：吴石付。在本院执行中国农业银行股份有限公司修文县支公司与贵州省诺亚精工制造有限公司、广西方辉投资置业有限公司金融借款及担保合同纠纷一案中，异议人南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心对本院拍卖广西壮族自治区南宁市庆良区大沙田公平街39-2号商用房地产及国有土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心向本院提出异议请求：请求人民法院在未除去租赁权前停止拍卖，并在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产。事实和理由：2018年11月26日，异议人在祥荣市场2号楼楼梯看到贵州省修文县人民法院的拍卖公告，拍卖异议人2011年09月20日向被执行人方辉公司租赁的坐落于南宁市××区××街××号商场，由于执行法院未在拍卖公告上载明拍卖物上有租赁权存在，损害异议人的合法租赁权益，据此提出执行异议。一、农贸市场出租的基本情况。为了农贸市场装修、市场布局和管理，2011年09月20日，异议人与被执行人方辉公司签订合同编号为方辉字2011第02号《农贸市场租赁合同》，约定异议人出租被执行人方辉公司所有的南宁市××沙田××街××农贸市场××楼包含钢混结构上传和建筑物周边商服用地，租赁期限：2011年10月01日至2031年09月30日止，租金：本合同租金实现全年分期支付制，2012年12月31日前的租金标准为每月3万元（5.48元/平方米实际使用面积），根据市场经营状况进行调整，暂定每年度调增6%，租金支付方式为现金或汇款；合同还约定租赁用途、双方的权利义务、合同解除、违约责任，续租、租赁场地和交还、争议解决方式、其他约定事项、附则等。合同签订后，双方依约履行至今。二、执行法院在拍卖财产上未依法除去租赁权，进行拍卖违法，应予纠正。异议人于2011年09月20日就租赁被执行人方辉公司的农贸市场，由于农贸市场的性质，必须分租给相关的租赁户经营，这些租赁户的租赁期限长短不一，在执行法院未依法向异议人送达执行裁定，也未对拍卖财产上原有的租赁权依法将其除去后进行拍卖的执行行为违法，参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法除去后进行拍卖。”由于执行法院在本次拍卖中，未依法将异议人的租赁权除去就进行拍卖，其执行行为违法，应当予以纠正，立即停止拍卖。三、为维护众多租赁户合法的租赁权，请求人民法院慎重采取拍卖措施，将租赁权纳入拍卖程序。执行法院张贴的拍卖公告上未发现拍卖物有租赁权存在的内容，异议人在人民法院处置财产的几年之前已签订合法有效的租赁合同，并已实际占有使用租赁物，收取了众多承租人支付的租金，租赁合同正常履行至今。依照最高人民法院关于《执行异议和复议规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，在租赁人实际占有、使用农贸市场的情况下，贵院采取的执行措施由此种风险时，如涤除租赁权对财产进行评估、拍卖等，为稳定众多承租人的情绪，避免承租人阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行人的不动产，以维护其正常使用、收益租赁物的权益。本案中，法院对本案所涉市场采取查封措施并无不当，但在处置该市场产权上没有将在先的租赁合同涤除，采取评估、拍卖措施未将租赁权的存在公告的执行行为违法。因此，异议人请求人民法院支持在租赁期限内本案承租人对市场享有的合法租赁权益，将租赁合同的存在纳入评估、拍卖进行公示的请示。综上所述，为避免承租人阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，以维护其正常使用、收益租赁物的权益，而造成不稳定局面。依照“买卖不破租赁”的司法原则，维护租赁人正常使用、收益租赁物的合法租赁权益。本院查明，中国农业银行股份有限公司修文县支公司与贵州省诺亚精工制造有限公司、广西方辉投资置业有限公司金融借款及担保合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2016年11月08日作出（2016）黔民初134号民事判决书。2017年01月05日，中国农业银行股份有限公司修文县支公司向贵州省高级人民法院申请执行。2018年01月03日经贵州省高级人民法院委托，北京市国宏信价格评估公司对被执行人广西方辉投资置业有限公司广西壮族自治区南宁市庆良区大沙田公平街XXXX号商用房地产及国有土地使用权作出评估意见。2018年07月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执4号执行裁定书，裁定贵州省高级人民法院（2016）黔民初134号民事判决由修文县人民法院执行。本院于2018年09月05日立案受理。本院执行过程中，因被执行人未履行法律文书确定的还款义务，遂对广西壮族自治区南宁市庆良区大沙田公平街XXXX商用房地产及国有土地使用权进行拍卖，并发布拍卖公告。公告载明“1、该房屋有租赁（租赁期限：2011年10月01日至2031年09月30日止；租金：实现全年分期支付制，2012年12月31日前的租金标注为每月叁万元，根据市场经营情况进行调整，暂定每年度调增6%）具体情况详见附件，有经营，该房产共2层，1层现由“农贸市场”经营使用，2层有“祥荣家具城”经营使用。2、根据相关法律规定，承租人若欲刑事对该房产的租赁权、优先购买权，请于2019年01月07日17：00时内向本院提交相关资料主张，依法完善相关拍卖手续并参与竞拍。若逾期不提交，视为放弃优先购买权。”已将拍卖情况向异议人南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心告知，并在财产所在地张贴拍卖公告。2019年01月02日，异议人南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心向本院提出执行异议申请。本院认为，一、关于异议人提出本院未在拍卖公告中注明租赁权情况。本院发出的拍卖公告中已经注明标的物上存在的租赁情况，已将拍卖情况告知异议人，并在标的财产所在地张贴拍卖公告，不存在异议人主张的隐匿拍卖财产存在租赁的情况。二、关于异议人要求除去租赁权前停止拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法除去后进行拍卖。”之规定，标的物上租赁权的存在是否影响担保物权或者其他优先受偿权权利实现，应由担保物权或者其他优先受偿权权利人提出异议，租赁权人即异议人并不享有该异议权利，故异议人该项异议请求，本院不予支持。三、关于异议人要求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产。本院执行过程中尚未完成标的房地产拍卖，并未作出要求异议人向受让人移交占有被执行不动产的裁决，本院采取的执行措施尚未妨害承租人对租赁权的行使，异议人该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向贵州省贵阳市中级人民法院申请复议。审 判 长 姚 俊 安审 判 员 李 沙 沙人民陪审员 罗 林 敏二〇一九年一月十四日书 记 员 钟媛（代）