成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初3091号 原告：刁家蓉，女，汉族，1963年8月21日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：钟沁栏，四川恒和信律师事务所律师，一般授权。 被告：朱辉，男，汉族，1974年9月16日出生，住四川省德阳市旌阳区。 被告：彭丽，女，汉族，1981年9月29日出生，住四川省德阳市旌阳区。 二被告共同委托诉讼代理人：崔小乐，四川杰邦律师事务所律师，特别授权。 第三人：中国建设银行股份有限公司四川省分行，住所地成都市提督街88号（四川建行大厦）。 负责人：杨丰来，系该行行长。 委托诉讼代理人：赵松，四川法典律师事务所律师，一般授权。 原告刁家蓉诉被告朱辉、彭丽，第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称“建行四川省分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月3日公开开庭进行了审理，原告刁家蓉及其委托的诉讼代理人钟沁栏，被告朱辉、彭丽共同委托的诉讼代理人崔小乐，第三人建行四川省分行委托的诉讼代理人赵松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刁家蓉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一、二继续履行原被告双方签订的《购房协议》、《购房合同》以及被告一、二书写的《承诺》，于本案判决生效之日起七日内向第三人付清案涉房产的抵押贷款，办妥赎楼手续；若被告逾期未办妥赎楼手续，则由原告代被告付清案涉房产贷款，原告所垫付的贷款从购房款中扣除，如原告代付的贷款超过剩余购房款，超出部分款项视为原告对被告享有的债权。2、第三人应在结清抵押贷款后七日内协助办妥案涉房产的注销抵押登记手续。3、在付清贷款之日起七日内，被告一与原告一同到第三人处办理剩余购房款21万元（若房屋贷款由原告代为付清，则应扣除原告垫付的款项）的资金监管手续。4、办妥资金监管协议后七日内由原告申请解除该房屋的财产保全手续，同时被告应配合原告办理房屋过户手续。5、案涉房屋办理过户手续中的一切税费、过户费等由被告一承担。6、被告一、二向原告支付违约金178000元。事实与理由：原告于2015年12月4日与被告一、二达成《购房协议》，由原告购买被告一名下的位于成都市成华区驷马桥路23号4栋21层7号房屋一套，面积为121.28平方米，约定房款共计890000元。由于该案涉房屋的产权人朱辉尚未还清银行按揭贷款，故双方约定由原告先向被告支付48万元用于还清银行按揭贷款，待房屋贷款还清、抵押权解除后，双方再办理过户手续，过户手续完成后原告将剩余房款支付给被告。后双方又签订《购房合同》，上载明原告于2016年7月11日再支付给了被告购房款20万元，共计已支付68万元给被告，合同还约定被告应尽快还清贷款，在2017年9月15日前办理房屋过户手续，二被告也写下《承诺》一份，表示如未按期过户，则由被告一承担过户手续中发生的一切费用。现该案涉房屋已经由原告装修并入住。截止目前，原告已经向被告支付房款680000元，而被告迟迟不办理过户手续。据原告了解，被告并未将房款用于还清房屋贷款，且被告多次向原告表示因房价飞涨，要将房屋另卖他人，故原告起诉来院。 被告朱辉辩称，1、该房屋是按揭房已抵押给银行，目前不具备过户条件，应等到被告一将贷款还清后再通知原告过户。如果被告一在具备过户条件后仍然不配合原告过户，原告可以在抵押解除后再行起诉。2、如果原告认为被告一违约，也可以要求解除合同。3、该房屋涉及两个法律关系，一个是被告一与第三人之间的按揭及借贷关系，一个是被告一与原告的房屋买卖关系，应先处理完被告一与第三人之间的借款关系并解除抵押后，才能处理原被告之间的合同买卖关系。综上该房屋目前不具备过户条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告彭丽辩称：被告二不是该房屋的所有人，无权买卖该房屋，被告二是代理被告一买卖该房屋，不应承担任何责任，不是本案的适格被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人建行四川省分行述称，第三人已取得案涉房屋的抵押权，该抵押权包含被告一的借款本息及第三人实现债权的所有费用，包含公证费、律师费、执行费等。第三人未同意被告一在未解除抵押权的情况下向原告出售案涉房屋。第三人下辖成都建行高新支行因案涉房屋向被告一授信借款30万元本金，要求被告一在付清本案欠款同时支付该借款本息。按揭贷款截止2019年1月2日本金是518586.53元，利息罚息21075.08元，从2018年1月就开始逾期。30万元的贷款是截止2018年10月9日本金30万元，利息是17033.33元，罚息是14498.15元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。经审理查明，2015年12月4日，刁家蓉（乙方，买方）与彭丽、朱辉（甲方，卖方）签订了《购房协议》，约定甲方自愿将位于成都市成华区驷马桥路23号水畔经典4栋21楼7号住房一套（面积121.28㎡）出售给乙方，购房款总计捌拾玖万元整。房屋交易过程中所产生的过户费、税费等一切费用全部由乙方支付。乙方先期暂付甲方总房款的百分之五十，金额为肆拾肆万伍仟元整。甲方收到房款后，向乙方出具收款收据，并将该套房屋钥匙交付乙方，乙方可随时进行房屋装修。剩余的百分之五十房款肆拾肆万伍仟元整，待甲方将房屋贷款还清后，通知乙方办理过户手续。过户手续办理完成之后，乙方将剩余房款肆拾肆万元伍仟元整一次性付给甲方。同日，刁家蓉委托案外人徐亚明转账450000元到彭丽账户。朱辉出具收条，载明收到刁家蓉购房款450000元。后双方又签订《购房合同》，载明由于甲方急需用钱，经双方协商，乙方于2016年7月11日再次付给甲方购房款贰拾万元整。总计已付甲方购房款陆拾捌万元整。剩余贰拾壹万房款在甲方办理完过户给乙方的手续后，乙方一次性付给甲方。甲方应积极筹措资金尽快还清贷款，在2017年9月15日之前必须办理完房屋过户所有手续。由于甲方的原因未能在2016年8月之前将此房屋过户给乙方，由此公证费用应由甲方承担。甲乙双方不得违约，任何一方违反上述条款及规定都需支付另一方总购房款的双倍违约金。2016年7月11日，刁家蓉委托案外人徐瑶转账200000元到案外人朱建账户，朱建于同日出具收条表示收到徐瑶付购房款贰拾万元整，合计共付陆拾捌万元正。2017年3月13日，朱辉、彭丽出具《承诺》，称现已付购房款陆拾捌万元正，承诺于2017年9月15日之前过户给乙方刁家蓉，并完善所有手续。如到期（2017年9月15日之前）不能过户，不能完善过户手续。甲方朱辉愿承担产权过户中所发生的一切费用。 另查明，成都市成华区驷马桥路23号4栋21层7号房屋登记在朱辉名下，并已抵押给建行四川省分行，被担保债权数额为609000元。 再查明，四川省成都市国力公证处依据建行四川省分行的申请，于2018年9月29日出具（2018）川国公证执字第317号执行证书，载明：“经查，申请执行人于二〇一〇年十一月八日与被申请执行人朱辉签订具有强制执行效力的《个人住房（商业用房）借款合同》。……借款人向申请执行人借款人民币609000元，借款期限为28年。依该合同，借款人将其所购买的位于成华区驷马桥路23号水畔经典4-21-7号的房屋及相应占有的土地使用权抵押给贷款人，作为借款人按期归还所借款项人民币陆拾万零玖仟圆和支付利息、违约金、损害赔偿金及债权人实现抵押权的费用的担保。申请执行人中国建设银行股份有限公司四川省分行可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请人朱辉，执行本金518586.53元及相应利息以及至本息付清之日的利息、罚息、复息和贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于……律师费18150.51元……）。” 庭审中，建行四川省分行举出中国建设银行股份有限公司成都高新支行与朱辉所签《中国建设银行“快e贷”借款合同》一份，拟证明建行高新支行向朱辉出借300000元的事实。刁家蓉及彭丽、朱辉的质证意见均为与本案无关。基于该借款合同，建行四川省分行不同意在刁家蓉仅代偿朱辉按揭贷款本息，不代偿该300000元借款本息的情况下由朱辉将房屋出售给刁家蓉，因为建行高新支行审批给朱辉300000元信用贷是因为其名下持有案涉房屋。对此，刁家蓉陈述只同意代偿按揭贷款本息，不同意代偿300000元借款本息。对按揭贷款本息超出剩余房款部分只能转化为对朱辉的普通债权，知晓有不能清偿的风险。 此外，刁家蓉与朱辉、彭丽均陈述，案涉房屋于2015年底交给刁家蓉，刁家蓉现已装修入住。 认定以上事实，有原被告及第三人身份信息、购房协议、转款凭证、收条、购房合同、承诺、房屋信息摘要、房屋产权证、土地使用权证、公证书、中国建设银行“快e贷”借款合同及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，彭丽虽名为合同相对人，但房屋所有者为朱辉，合同权利义务主体实际为朱辉一人，刁家蓉要求彭丽承担履行合同、支付违约金等诉讼请求于法无据，本院不予支持。由于刁家蓉与朱辉签订的《购房协议》、《购房合同》及朱辉出具的《承诺》均系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。刁家蓉已按约支付大部分购房款，朱辉也已实际交付案涉房屋，故对于刁家蓉要求朱辉继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。办理过户手续过程中产生的一切税、费，均由朱辉承担。至于案涉房屋所处抵押状态，刁家蓉愿意代为偿还抵押贷款本息，但抵押权人建行四川省分行并不同意，要求将300000元借款本息也一并偿还，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”之规定，在刁家蓉愿意代为偿还抵押贷款本息，消灭抵押权的情况下，抵押权人建行四川省分行要求一并偿还300000元借款本息的答辩意见本院不予采纳。至于建行四川省分行主张的实现债权费用，包括公证费、律师费、执行费等，因其未提供相关证据，本院不予支持，若刁家蓉代为清偿债务涤除案涉房屋所涉抵押权，其清偿债务的范围限于抵押贷款本息。超出剩余未付房款210000元的部分，转化为刁家蓉对朱辉的普通债权，刁家蓉可行使追偿权。至于违约金，因朱辉怠于办理房屋过户手续，其行为已构成违约，刁家蓉自行调减合同约定的违约金金额，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告刁家蓉与被告朱辉继续履行《购房协议》、《购房合同》及被告朱辉出具的《承诺》，被告朱辉于本判决生效之日起七日内向第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行付清按揭贷款本息。若被告朱辉逾期未付清，则由原告刁家蓉代为付清。 二、第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行在收到被告朱辉或原告刁家蓉付清的按揭贷款本息后，于十日内协助办理成都市成华区驷马桥路23号4栋21层7号房屋(权2108403)的抵押登记注销手续。 三、在第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行办妥成都市成华区驷马桥路23号4栋21层7号房屋(权2108403)的抵押登记注销手续后三日内，原告刁家蓉与被告朱辉共同到第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行处办理剩余购房款210000元的资金监管手续。若原告刁家蓉代为付清按揭贷款本息，则无需办理。 四、在办妥资金监管手续后七日内，被告朱辉协助办理成都市成华区驷马桥路23号4栋21层7号房屋(权2108403)的过户手续至原告刁家蓉名下。若无需办理资金监管手续，则在第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行办妥上述房屋的抵押登记注销手续后七日内，由被告朱辉协助办理过户手续至原告刁家蓉名下。 五、办理过户手续产生的一切税、费均由被告朱辉承担。 六、被告朱辉向原告刁家蓉支付违约金178000元。 七、驳回原告刁家蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3960元，保全费4970元，由被告朱辉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒲 黎 人民陪审员  张林芳 人民陪审员  叶小蓉 二〇一九年一月二十九日 书 记 员  朱 书