呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初124号原告：朱建军，男，1973年3月23日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李晓静，北京信格律师事务所律师。被告：樊宏瑞，男，1964年12月1日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。被告：乔爱，男，1973年3月5日出生，蒙古族，住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正宇，内蒙古蒙杰律师事务所律师。被告：王永青，女，1968年8月1日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正宇，内蒙古蒙杰律师事务所律师。第三人：呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市玉泉区五塔寺后街元兴花园**楼****。法定代表人：奇禄义，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丽红，该公司职工。原告朱建军诉被告樊宏瑞、被告乔爱、被告王永青、第三人呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案。本院于2018年8月13日作出（2018）内0102民初3903号民事判决，宣判后，原告朱建军不服提出上诉。呼和浩特市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）内01民终2563号民事裁定，撤销本院（2018）内0102民初3903号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱建军及其委托诉讼代理人李晓静，被告樊宏瑞及其委托诉讼代理人聂原灵，被告乔爱、被告王永青的共同委托诉讼代理人李正宇，第三人呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建军向本院提出诉讼请求：1.判决停止对呼和浩特市新城区天府花园小区四期3号楼9层3号房强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。原告朱建军在一审时陈述的事实和理由：2017年1月4日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，第三人将其开发的位于呼和浩特市新城区天府花园四期3号楼9层的1号、3号、5号、10号商品房以每平米6000元的价格卖给原告，原告一次性支付了购房款并占有至今。因第三人尚未取得商品房预售许可证，该房产未能过户。根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力等规定，原告已经取得该房屋所有权，没有登记只是物权未设立，待第三人相关手续办齐后应当配合原告办理过户手续。被告樊宏瑞与被告乔爱、王永青因民间借贷纠纷案件进入执行阶段后，贵院于2017年10月18日作出（2017）内0102执3758号执行裁定，查封了原告位于呼和浩特市新城区天府花园四期3号楼9层的1号、3号、5号、10号商品房。涉案房产不是登记在被告乔爱名下的财产，其与第三人合作开发包括涉案房产的天府花园四期的部分工程，双方之间的账务往来尚未结算清楚。后因发生纠纷诉至法院，贵院作出的（2017）内0102民初5955号民事判决已认定被告乔爱有权分配的房源，其中并不包括涉案房屋。原告于2018年3月22日向贵院提出执行异议，认为法院查封其房屋没有事实和法律依据，但法院在未详细查明案件事实的情况下于2018年4月26日作出（2018)内0102执异79号、80号、81号、82号执行裁定，裁定驳回原告异议请求，并于2018年5月11日送达原告。原告不服此裁定，特向贵院提起诉讼。原告朱建军在二审期间和发回重审陈述的事实和理由：第三人的法定代表人奇禄义2006年借杨文华500万元近六年一直无法偿还，奇禄义愿以第三人开发的房屋抵顶，第三人愿以公司所有财产为此承担连带保证责任，双方于2012年签订了房屋抵债协议，该协议未履行，双方又于2015年签订了一份以房顶账的房屋买卖协议书，第三人无法完全履行该房屋买卖协议，对部分抵债房屋进行调整后于2016年11月30日将房屋交付原告，原告出具收房的收条，收条载明原告收到包括本案房屋在内的房屋明细，合计2200余万元。第三人与原告于2017年1月4日补签了《商品房买卖合同》，原告与第三人于2017年1月4日所签订的商品房买卖合同是基于2006年的借贷关系而形成的以房抵债合同，且抵债房屋于2016年11月30日正式交付。被告樊宏瑞辩称：原告陈述抵债行为是虚假的，原告出具了虚假的证据。本案与被告没有关系，驳回原告的诉讼请求。被告乔爱、被告王永青辩称：一、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》没有取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》违反法律规定，应属于无效合同。二、乔爱等人与正太房地产公司签署的协议约定，双方合作开发呼市天府花园四期公寓、写字楼项目，由乔爱等人负责出资建设，后因第三人未按约定履行办理土地和项目开发手续造成该房产无法销售，所以双方又约定给乔爱等人分配固定房屋，故根据约定天府花园四期2号、3号公寓和写字楼归乔爱等人所有。三、原告不能对强制执行行为提供足以排除的证据，一审法院向第三人送达了（2016)内0102民初5573号民事裁定书、《协助执行通知》及公告的查封行为在前，原告与第三人签订买卖合同的时间在后。综上所述，被告乔爱、被告王永青对于天府花园四期3号公寓和写字楼具有实际支配及所有权，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司述称：认同原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2017年1月4日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于呼和浩特市新城区通道北街天府花园四期3号写字楼9层3号房。同日，第三人向原告出具《收据》，收到原告购房款并向原告交付房屋。2017年1月至2018年12月期间，原告为该房屋缴纳了采暖费、水电费、物业费。2、2016年11月4日，本院作出（2016）内0102民初5573号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人乔爱、王永青、郝乐、任海娥、乔平价值798万元银行存款或查封、扣押、冻结其他相应等值的财产。2016年11月11日，本院向第三人送达了《协助执行通知书》、（2016）内0102民初5573号民事裁定，并在所查封的房屋显著位置张贴公告，门上张贴封条。协助执行内容为：请你公司协助我院查封任海娥、乔爱在你公司所有的位于天府花园四期公寓楼3号楼8-9层，不得变更转让买卖，等法院作出决定后另行通知。第三人签收上列文书并在送达回证上加盖公章。2017年4月1日，本院作出（2016）内0102民初5573号民事判决，判决：一、被告乔爱、王永青偿还原告樊宏瑞借款本金480万元并支付利息；二、驳回原告樊宏瑞的其他诉讼请求。乔爱、王永青不服判决，提出上诉。呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01民终2526号民事判决，判决：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5573号民事判决第一项；二、判决变更第二项为任海娥在约定抵押物的价值范围内对上述债务承担清偿责任；三、驳回樊宏瑞的其他诉讼请求。3、本院在执行申请人樊宏瑞与被执行人乔爱、王永青、任海娥民间借贷纠纷一案中，向第三人发出协助执行通知书等，第三人正太公司于2017年11月30日对执行标的提出书面异议，理由为2017年年初第三人已将涉案的房屋出卖给原告。2018年1月10日，本院作出（2017）内0102执异312号执行裁定，以本院依据生效法律文书及当事人申请，查封本案所涉房屋。第三人无证据证明是天府花园四期3号8-9层房屋的权利人，裁定：驳回案外人呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司的异议请求。第三人未在法定期限内提起诉讼，该裁定已生效。4、案涉房屋尚未取得商品房预售许可证书。本院认为，原告在一审和上诉及发回重审所陈述的事实与理由相差悬殊，同样其提交的证据发生了根本的变化，一审时提交的证据和上诉及重审时提交的证据没有关联。原告就一、二审及重审陈述的事实与理由、提交的证据所发生的根本变化，不能自圆其说。原告向本院提供的证据不足以证明原告对涉案房屋享有所有权，应当由原告承担举证不能的不利后果。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，故原告与第三人签订的《商品房买卖合同》为无效合同。本院向第三人送达民事裁定书、《协助执行通知书》并张贴查封公告和封条，对涉案房屋依法进行了查封。第三人与原告签订《商品房买卖合同》时间在本院查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告向本院提供的证据不符合上述的规定。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第九十条规定，判决如下：驳回原告朱建军的诉讼请求。案件受理费10846元，由原告朱建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李福林人民陪审员 贾贵忠人民陪审员 柳 琳 二〇一九年一月三十日书 记 员 刘 芸