山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0181民初8442号 原告（反诉被告）：王龙良，男，1990年3月12日出生，汉族，居民，籍贯山东省莘县，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：李永飞，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙红雨，山东舜天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马艳，女，1978年6月15日出生，回族，居民，籍贯山东省济南市章丘区，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：马国娟，山东舜泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）王龙良与被告（反诉原告）马艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王龙良及其委托诉讼代理人李永飞、孙红雨，被告马艳及其委托诉讼代理人马国娟到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告王龙良及其委托诉讼代理人李永飞、孙红雨与被告马艳及其委托诉讼代理人马国娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王龙良向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1.解除王龙良与马艳签订的《房地产买卖契约》；2.马艳立即腾空并返还王龙良房屋；3.马艳支付王龙良房屋差价损失25万元；4.马艳自2018年5月3日起至实际返还房屋之日止向王龙良支付房屋租金每月3000元；5.本案涉诉费用由马艳承担。事实和理由：王龙良与马艳于2018年2月23日签订《商品房买卖契约》，商品房买卖契约中约定：王龙良将位于章丘区龙泉壹号某某号的自有住房出售给马艳，房屋总价款157万元，马艳于2018年3月14日前支付首付款62万元，剩余房款93万元通过办理住房贷款，由银行转账至王龙良。合同签订后，王龙良依合同约定，办理了房产证，并于2018年5月3日将房屋交付给马艳，但马艳未按期支付首付款，至今仅支付了50万元。且因马艳的个人信用存在问题，导致申请的房贷未能通过银行审批。现因房屋价格下跌，马艳不同意继续履行合同。经王龙良多次催要，马艳拒不支付剩余房款，王龙良曾多次通知马艳解除合同，要求马艳返还房屋，并于2018年10月27日向马艳发出了解除合同的通知，但马艳拒不腾空及返还房屋。 被告（反诉原告）马艳辩称，王龙良的诉讼请求无事实及法律依据。马艳支付50万元购房款后，王龙良将房屋交付于马艳使用。后来双方又签订《购（勾）房合同》一份，变更总房款为154万元，过户费由王龙良承担。双方过户后一个月内马艳付清剩余房款。王龙良无力偿还房贷解除抵押办理过户，所以合同并未继续履行的责任应在王龙良而非马艳。 王龙良于2018年5月份将房屋交付于马艳使用，10月份就诉至法院，时间间隔很短，并无差价损失。即使有，因过错在王龙良，其应自行承担。且王龙良在马艳支付50万元购房款后将房屋交付于马艳使用，系基于合同约定，马艳合法占有使用。双方并非租赁关系，租金的请求不应得到支持，综上，请求法院驳回王龙良的诉讼请求。 反诉原告马艳向本院提出反诉请求：请求法院依法判令1、解除马艳与王龙良签订的《房地产买卖契约》及《购（勾）房合同》；2、王龙良返还马艳已付购房款50万元及利息（自2018年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.王龙良支付马艳经济损失（装修费）10万元；4、王龙良支付违约金46.2万元；5.本案诉讼费用由王龙良承担。诉讼过程中，马艳变更第2项诉讼请求为判令王龙良赔偿马艳已付50万元购房款利息损失，自2018年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止；第3项诉讼请求为：判令王龙良支付经济损失（装修费）75200元。事实与理由：马艳与王龙良于2018年2月份达成合意，王龙良将位于章丘区双山大街1677号龙泉壹号某某号的房屋出售给马艳，马艳支付了50万元后入住并装修。后来，马艳与王龙良就该房屋事宜达成《购（勾）房合同》，约定变更涉案房产房款总价为154万元，由王龙良承担所有过户费用，王龙良将房屋过户给马艳后，马艳于一个月内支付剩余房款。但王龙良迟迟不予解除抵押，办理过户，反将马艳诉至法院。马艳为维护合法权益，特提出反诉，请求驳回本诉，支持反诉。 反诉被告王龙良辩称，同意解除王龙良与马艳签订的房地产买卖契约。至于购房款50万元，在扣除本诉王龙良诉讼请求所有款项及定金后如有剩余，则无息返还马艳。对于第3、4、5项反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 王龙良针对其主张提交如下证据： 1.王龙良与马艳签订的房地产买卖契约一份，证明2018年2月23日王龙良将位于章丘区龙泉壹号某某号的住房出售给马艳，确立了双方之间的房屋买卖关系，并约定了双方之间的权利义务关系；经质证，马艳对该份证据的真实性无异议，对证明内容有异议，双方通过房产中介签订协议，但并未缴纳中介费，并约定后续事宜协商处理，并不完全按照合同约定履行。 2.不动产产权证书一份，用以证明王龙良已按照合同约定办理不动产产权证；经质证，马艳对该份证据的真实性无异议，但王龙良购买房屋后，银行的抵押贷款并没有还清，无法解押，故不能过户。 3.微信聊天记录、短信聊天记录，用以证明马艳不同意按照原合同支付剩余购房款，已构成违约，王龙良已向马艳送达解除购房合同，并已通过短信拍照的方式向马艳送达了解除购房合同通知书；经质证，微信聊天记录仅证明双方就该事宜进行协商过，但无法证实马艳毁约拒不支付剩余房款的事实。解除合同的图片，马艳没有收到，要求出示原始载体。 4.录音材料一份，证明马艳因个人征信未能未能通过银行贷款审批，双方商议房屋另行出售及马艳未要求王龙良先履行房屋过户义务，故合同未能如约履行过错在马艳；经质证，马艳认为录音听不清楚，不能证明王龙良主张。 马艳针对其反驳主张提供以下证据证据： 1.收到条一份，证明王龙良已收到马艳首付款50万元；经质证王龙良无异议。 2.购（勾）房合同，证明王龙良与马艳已重新达成购房协议，将购房款总价变更为154万元，并对双方的权利义务重新进行了约定；经质证，王龙良对该份证据无异议，但该份合同签订后，马艳仍未如约支付剩余首付款，且马艳个人原因导致银行贷款无法审批，故合同未如约履行。 3.装修清单一宗，收据一份，证明马艳装修房屋所支出的费用。经质证，王龙良认为该份证据与本案无关。 4.个人征信报告一份，证明马艳个人征信没有问题；经质证，王龙良认为该征信报告没有加盖公章，且不能证明马艳个人征信没有问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，对有争议的证据和事实，本院认定事实如下： 1.2018年2月23日，出卖人王龙良（甲方）与买受人马艳（乙方）经二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店居间服务签订房地产买卖契约，约定：王龙良出售自有房屋一处给马艳。房屋位于章丘区双山大街1677号龙泉壹号?首府某某号（以下简称涉案房产），房屋面积为131平方米，配套房9平方米。涉案房产成交价格为157万元，契约签订之日，马艳向王龙良支付购房定金贰万元。马艳于2018年3月14日前支付首付款62万元，剩余房款93万元的支付方式为：王龙良取得涉案房产不动产权利证书后三日内，与马艳将贷款材料提交给二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店，马艳贷款审批通过后七日内，王龙良与马艳办理过户手续，过户手续完成后三日内马艳办理抵押手续，抵押完成后由银行一次性将贷款打入王龙良指定账户内。 王龙良收到马艳第一次购房款当日将房屋交付于马艳居住使用。 若王龙良与马艳双方任何一方原因造成损失，需承担房屋总价款的30%作为违约金给守约方。 2.合同签订后，马艳分多次共给付王龙良首付款50万元，最后一次支付时间为2018年5月4日。 3.王龙良于2018年5月10日将涉案房产交付给马艳。 4.王龙良于2018年7月16日办理了涉案房产的房产证，房产证号：[鲁（2018）章丘区不动产权第0016038号]。 5.王龙良（甲方）与马艳（乙方）于2018年8月又签订购（勾）房合同一份，重新约定涉案房产总价为154万元，所有过户费由甲方承担。乙方过完户之后，一个月内配合尾款结清，如不配合，一切后果由乙方承担。 6.重新签订购房合同后，王龙良未与马艳办理过户，未返还马艳所交房款50万元，马艳未与王龙良结清尾款但一直居住在涉案房产内，致王龙良诉来本院，马艳提起反诉。 本院认为，王龙良与马艳签订房屋买卖契约，因马艳未按时足额支付约定首付款，导致合同无法继续履行。经王龙良与马艳协商，双方重新达成购房合同一份，视为双方对房屋买卖重新进行了约定。上述两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条第一款规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”合同相对方在签约后，均应依约全面履行合同，现双方均同意解除房屋买卖合同及重新签订的购房合同，本院予以支持。又因房屋所有权人为王龙良，解除合同后，马艳理应搬出并腾空房屋，故王龙良要求马艳搬出并腾空房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋差价损失赔偿金额的确定，依照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵原则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失，非违约方因违约获得的利益，非违约方已有过错造成的损失及必要的交易成本。本案中，房屋买卖契约签订后，章丘区房价下跌，马艳怠于履行最初签订的买卖合同，未按时足额支付约定首付款，违约在先，导致合同未予履行；重新签订购房合同后，王龙良承诺承担过户费用，办理过户手续，办理过户手续后马艳一月内支付尾款，但王龙良未及时出资办理过户导致合同又未履行，违约在后。虽王龙良称因马艳个人征信有问题，导致贷款无法完成审批，从而致合同无法继续履行，但并未提供有效证据证明马艳个人征信有问题，故本院不予以采信。故双方均有过错，现因涉案房产合同解除与双方所签订的成交价格相比跌价明显，马艳作为买受人对此损失依据公平原则及过失相抵原则应予以分担，应对王龙良进行合理补偿。虽未申请评估，但双方根据市场价格商议涉案房产现价为132万元，合情合理，本院予以确定。签订购房合同时双方商定涉案房产价格为154万元，故差价为22万元。综合考虑合同约定和履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定马艳支付王龙良涉案房产房屋差价补偿款9万元。 马艳未按时足额交纳涉案房产首付款的情况下，王龙良便将房屋交付于马艳，属自愿行为，双方系建立在房屋买卖合同的法律关系之上，并非建立在房屋租赁合同的法律关系之上才将房屋予以交付，故王龙良要求马艳支付租金的诉讼请求，本院不予以支持。 因双方均同意解除房屋买卖合同，故马艳要求王龙良返还50万元购房款的抗辩请求，本院予以支持，但因双方均有过错的情况下致合同无法继续履行，故马艳要求王龙良支付50元购房款利息及违约金的反诉请求，本院不予以支持。马艳基于房屋买卖合同法律关系对房屋进行装修并居住，实际支付的是窗帘、厨卫等费用，装修费应自行承担，故马艳要求王龙良支付装修费的诉讼请求，本院亦不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王龙良与被告（反诉原告）马艳的房屋买卖契约及购（勾）房合同；被告（反诉原告）马艳于本判决生效之日起10日内腾空并返还王龙良涉案房屋（章丘区双山大街1677号龙泉壹号?首府某某号）。 二、被告（反诉原告）马艳于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）王龙良补偿款9万元。 三．原告（反诉被告）王龙良于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）马艳购房款50万元。 上述二、三项相抵，原告（反诉被告）王龙良于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）马艳购房款41万元。 四、驳回原告（反诉被告）王龙良的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）马艳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5275元，原告（反诉被告）王龙良负担3483元，被告（反诉原告）马艳负担1792元；反诉案件受理费4586元，由被告（反诉原告）马艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。如在上诉期满后7日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。 审 判 长 袁 舜 人民陪审员 王 华 人民陪审员 彭 娜 二〇一九年一月十五日 法官 助理 安淑娟 书 记 员 纪云梅