四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初12249号 原告：沈卓，男，1966年3月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：戚宁兰，女，1967年10月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：青羊区西缘茶楼，住所地成都市青羊区蜀鑫路**附**。 经营者：谢绍杰，男，1985年12月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：何净，四川雷蒙德律师事务所律师，一般代理。 原告沈卓、原告戚宁兰与被告青羊区西缘茶楼（以下简称西缘茶楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈卓、戚宁兰，被告西缘茶楼的委托诉讼代理人何净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈卓、戚宁兰向本院提出诉讼请求：1.确认沈卓、戚宁兰与西缘茶楼签订的《房屋租赁合同》于2018年8月8日解除；2.西缘茶楼立即腾退租赁房屋；3.西缘茶楼支付合同违约金39686元，延迟支付租金的违约金17382元；4.解除合同后，沈卓、戚宁兰不退还西缘茶楼所交的履约保证金18719.19元；5.西缘茶楼自2018年8月24日起按该房屋租金标准的200%支付房屋占用费（实际要求计算至西缘茶楼腾退房屋之日）；6.西缘茶楼支付使用承租房屋产生的物业管理费、水、电和燃气等费用（实际要求计算至西缘茶楼腾退房屋之日）；7.本案诉讼费用由西缘茶楼承担。事实和理由：沈卓、戚宁兰于2016年11月25日购买了海亮金沙房地产开发有限公司（以下简称金沙公司）开发的海亮樾金沙小区11栋3层3001、3017、3018号带租约商铺。沈卓、戚宁兰购买之前，西缘茶楼于2016年4月29日签订了该商铺《房屋租赁合同》用于经营茶楼，该商铺已交付西缘茶楼使用。2017年5月25日，金沙公司向沈卓、戚宁兰、西缘茶楼发出《告知函》，确认了权利义务的转移，沈卓、戚宁兰与西缘茶楼依据原合同（金沙公司与西缘茶楼所签合同）签订了《房屋租赁合同》。后西缘茶楼多次逾期交纳房屋租金，并且拒绝交纳因多次延迟交纳租金而产生的违约金。西缘茶楼的行为已多次达到合同约定的解除条件，沈卓、戚宁兰于2018年8月8日向西缘茶楼发出《解除合同告知函》解除《房屋租赁合同》，要求西缘茶楼在接到告知函15日内将房屋返还沈卓、戚宁兰，但直到2018年8月23日，西缘茶楼仍继续营业，拒绝返还房屋。沈卓、戚宁兰为维护自身合法权益，起诉来院。 被告西缘茶楼辩称，1.沈卓、戚宁兰未向西缘茶楼开具相关发票，且没有履行房屋维修义务，违约在先，西缘茶楼为了维护合法权益延期交付租金，不应当承担违约责任；2.西缘茶楼是在沈卓、戚宁兰规定的期限内履行了相关的支付义务，沈卓、戚宁兰无权解除合同；3.合同保证金并非定金，应当作为西缘茶楼支付租金的保障，不应当被沈卓、戚宁兰收取占用；4.物业管理费等费用是根据合同的相关规定由西缘茶楼向相关部门交纳的，因此沈卓、戚宁兰无权要求其支付相关费用。综上，原告沈卓、戚宁兰的诉讼请求不成立，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.西缘茶楼提交微信聊天记录、告知函、发票等证据，以证明沈卓、戚宁兰本应向西缘茶楼开具房屋租金发票而未开具。本院认为，上述证据与本案无关，对其关联性不予采信。 2.西缘茶楼提交房屋漏水的照片，以证明沈卓、戚宁兰未履行房屋维修义务，违约在先。本院认为，上述证据无拍摄时间，亦无法确认拍摄地点，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性不予采信。 根据本院上述认定及采信的证据，查明事实如下： 位于成都市青羊区房屋原系金沙公司所有，并于2016年4月29日出租给西缘茶楼，2016年8月1日交付使用。2016年11月25日，沈卓、戚宁兰从金沙公司处购买了案涉房屋。2017年5月25日，沈卓、戚宁兰（甲方、出租方）和西缘茶楼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于成都市青羊区房屋租给乙方使用，房屋套内面积为307.33平方米，房屋建筑面积为394.89平方米；乙方所承租的房屋用于经营品牌为西缘茶楼，经营项目为茶府；租赁期限为96个月，即自2016年8月1日起至2024年7月31日止；房屋租金不包含物业管理费、公共水电能耗费等，双方约定，乙方采用固定租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：2016年8月1日至2017年1月31日、2017年2月1日至2017年7月31日的租金均为37435.58元，以后每年的租金期间为每年8月1日至次年7月31日，租金分别为47.4元／月／平方米、50.25元／月／平方米、53.27元／月／平方米、56.47元／月／平方米、59.86元／月／平方米、63.46元／月／平方米、67.27元／月／平方米；首期租金应于进场装修日的15日（即2016年7月15日）前支付，乙方缴纳的首期租金是指2016年8月1日至2017年1月31日租金，应交租金为37435.58元。第二期租金是指2017年2月1日至2017年7月31日租金，应交租金为37435.58元。此后按本合同约定形式缴纳；本合同项下预付租金支付方式为：预付租金按3个自然月为一个交租期缴纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金和物业服务费；乙方应于签订本合同当日向甲方支付相当于1个月租金的履约保证金。保证金18717.79元。合同期内，乙方因在履行本合同义务时对甲方负有债务，或因乙方违反本合同，或由乙方的过失而对甲方造成损失，甲方可从中扣除实际欠款额或甲方所蒙受损失的赔偿额；甲方为乙方设置独立的水、电计量表，水、电费用由乙方自行向相关部门缴纳或委托甲方指定的物业服务公司代收代缴；物业管理费及乙方因经营产生的各项水、电、空调等各项费用转至甲方委托物业服务公司账户。因租赁房屋产生的税费由甲乙双方依据国家法律法规，各自承担相应税费；该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修；乙方拖欠甲方各种费用达15天以上经书面催告在限定期内仍不缴纳的，甲方有权解除本合同、收回房屋，除乙方所交履约保证金和已交各种费用不予退还外，乙方还应根据本合同约定向甲方支付违约金；交还日后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金及物业服务费，则自乙方逾期支付的10日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还；如乙方未按本合同规定缴付租赁费用、水、电、空调费或其他任何费用的，甲方有权按该欠款额每日3‰向乙方收取自该欠款应缴之日始计至该款项全数缴清之日止的违约金；经甲方书面催告后15日内乙方仍然未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方承担相当于月租金2倍的违约金，同时向乙方收回租赁房屋，在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通知将被视为有效收回租赁房屋的凭证。 沈卓、戚宁兰分别于2017年8月5日、2017年9月2日向谢绍杰发送《房租催缴函》催缴2017年8、9、10月的房屋租金，西缘茶楼于2017年9月5日向沈卓、戚宁兰缴纳房屋租金56153元。 2017年11月12日，沈卓、戚宁兰向西缘茶楼发送《房租催缴函》催缴2017年11月、12月、2018年1月的房屋租金，西缘茶楼于2017年11月22日、24日向沈卓、戚宁兰缴纳房屋租金56153元。 2017年11月30日，沈卓、戚宁兰向西缘茶楼发送《合同违约金催收函》催缴违约金14656元。 2018年1月15日，西缘茶楼向沈卓、戚宁兰支付租金56153元。 2018年4月16日，西缘茶楼向沈卓、戚宁兰支付租金56153元。 2018年7月17日，西缘茶楼向沈卓、戚宁兰支付租金19843元。 2018年7月22日，沈卓、戚宁兰向西缘茶楼发送《催缴函》催缴违约金17144元，并通知谢绍杰补齐租金和履约保证金。 2018年7月24日，西缘茶楼向沈卓、戚宁兰支付租金39686元。 2018年8月8日，沈卓、戚宁兰向西缘茶楼经营者谢绍杰发送《解除合同告知函》，告知谢绍杰因其多次延迟交纳租金并拒绝支付违约金，故根据《房屋租赁合同》的约定，决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，限期15日内腾退房屋并结清拖欠款项。 另查明，西缘茶楼在租赁案涉房屋期间，存在拖欠物管费和电费的情形。 庭审中，沈卓、戚宁兰，西缘茶楼一致确认，案涉房屋租金按照合同约定的标准支付至2019年1月31日。 本院认为，沈卓、戚宁兰与西缘茶楼于2017年5月25日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定，西缘茶楼拖欠费用达15天以上经书面催告在限定期内仍未缴纳的，沈卓、戚宁兰有权解除合同。西缘茶楼在租赁期间存在迟延缴纳租金的情形，其中西缘茶楼应于2017年7月14日前缴纳租金56153元，经沈卓、戚宁兰催告后，西缘茶楼于2017年9月5日缴纳拖欠租金，西缘茶楼拖欠租金超过合同约定的时间，沈卓、戚宁兰有权解除合同，但未行使合同解除权，双方租赁合同仍继续履行。后西缘茶楼也存在迟延缴付租金的情形，但均在经沈卓、戚宁兰催告后的15日内交纳了租金，西缘茶楼的行为虽构成违约，但并非根本违约，也未达到《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件。沈卓、戚宁兰单方面通知于2018年8月8日西缘茶楼发出的《解除合同告知函》，系单方擅自提出解除合同的违约行为，且未得到西缘茶楼的同意，该《解除合同告知函》无效。故本院对沈卓、戚宁兰关于确认《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，不予支持。沈卓、戚宁兰据此要求西缘公司腾退房屋、支付合同违约金、不退还履约保证金、按照租金标准的200%支付房屋占用费的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定及《房屋租赁合同》关于西缘茶楼未按规定缴纳租赁费用的，沈卓、戚宁兰有权按所欠款金额每日3‰支付违约金的约定，西缘茶楼应于2017年7月14日前支付租金56153元，实际支付时间为2017年9月5日，延迟支付租金天数为51天，西缘茶楼应支付违约金8591元（56153元×3‰×51天）；西缘茶楼应于2017年10月13日前支付租金56153元，实际支付时间为2017年11月24日，延迟支付租金天数为40天，西缘茶楼应支付违约金6738元（56153元×3‰×40天）；西缘茶楼应于2018年4月13日前支付租金56153元，实际支付时间为2018年4月16日，延迟支付租金天数为3天，西缘茶楼应支付违约金505元（56153元×3‰×3天）；西缘茶楼应于2018年7月13日前支付租金59529元，实际支付时间为2018年7月17日支付19843元（延迟天数为4天）2018年7月24日支付39686元（延迟天数为11天），西缘茶楼应支付违约金1548元（19843元×3‰×4天+39686元×3‰×11天），以上合计17382元。沈卓、戚宁兰要求西缘茶楼支付延迟支付租金的违约金17382元的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。 依据《房屋租赁合同》约定，西缘茶楼所产生的物业管理费、水、电、空调等费用均由西缘茶楼支付至物业服务公司。沈卓、戚宁兰亦未提交证据证明其存在垫付物业管理费、水、电、燃气费的情况，现沈卓、戚宁兰要求西缘茶楼支付使用承租房屋产生的物业管理费、水、电和燃气等费用，缺乏合同依据，本院不予支持。 西缘茶楼抗辩称沈卓、戚宁兰未向其提供房屋租金的发票、房屋存在漏水情况，故其延期缴纳租金。本院认为，开具发票及房屋漏水并非《房屋租赁合同》约定的缴纳租金的前提条件，故本院对西缘茶楼的上述抗辩主张不予支持。西缘茶楼若认为其权利受到侵犯，可另行起诉主张权利。 综上，原告沈卓、原告戚宁兰的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告青羊区西缘茶楼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈卓、原告戚宁兰支付延迟支付房屋租金的违约金17382元； 二、驳回原告沈卓、原告戚宁兰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1695元，由沈卓、戚宁兰负担1000元，由青羊区西缘茶楼负担695元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 琴 人民陪审员 王 川 人民陪审员 马兰珍 二〇一九年一月十日 书 记 员 洪 莹 速 录 员 谭佳豪