广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初13986号原告：深圳骏怡宝时装设计有限公司，住所地深圳市南山区南油第二工业区****，统一社会信用代码：914403006188198519。法定代表人：赵东辉，总经理。委托诉讼代理人：吴娟丽，女，1969年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。被告：李进，男，1987年9月7日出生，汉族，身份证住址安徽省芜湖市镜湖区，原告深圳骏怡宝时装设计有限公司诉被告李进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴娟丽，被告李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告立即搬离深圳市××××号单位；2、被告支付2018年4月至2018年7月租金45108元（人民币，下同）；3、被告支付2018年4月至2018年6月水电费、管理费共计1200元；4、被告继续按月租金11277元的标准支付至其实际搬离承租房屋之日期间的租金；5、被告支付搬离涉案房产前的所有月租金、管理费、水电费及拖欠款项的银行贷款利息；6、被告支付违约金45108元；7、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年3月1日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租深圳市××××号单位，租赁期限自2018年3月1日至2019年2月28日，月租金11277元。租赁保证金为22554元。合同约定被告拖欠租金达10天以上，视为被告违约，原告有权提前解除合同及收回房屋，并由被告承担双倍支付租赁保证金的违约责任。现因被告连续拖欠原告2018年4月至2018年7月租金已超过10天，被告的行为已属于严重违约。经原告多次催讨，被告仍不予支付。被告的违约行为已造成原告巨大经济损失，为了维护原告的合法权益及根据双方合同的相关约定，原告特提出诉讼请求如前，请法院依法判决。被告辩称：被告向原告支付了2018年3月份的租金。2018年3月23日，贺成智在租赁房屋等各个商户的门口张贴通知，表示原告并非租赁房屋的业主，贺成智才是业主，此后至2018年4月1日，贺成智与原告一直发生纠纷，社区工作站也曾调解，租户也曾报警。鉴于此种情况，2018年4月初被告向原告表示不再租赁，原告不同意，并阻止被告搬离。2018年6月10日，被告准备搬离，被原告阻止。2018年9月初，因贺成智与原告达成和解，原告撤去看守商铺的保安，被告搬走部分物品。租赁房屋在2018年3月23日之后停电4、5天，在4月停电23天，被告已无法正常经营，原告承诺免收4月份的租金。原告向被告催收过2018年5月至7月的租金，但贺成智表示被告不应向原告支付租金，应将租金支付给贺成智，故被告没有向原告支付租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：深圳市××××号房，建筑面积1797.81平方米，于2008年5月19日登记在案外人贺成智名下。贺成智与原告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给原告，租赁期限至2018年2月28日。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市××××号房出租给乙方使用，建筑面积179平方米；租赁期限从2018年3月1日起至2019年2月28日止；每月租金11277元，租金在当月5号前支付；签订本合同时，乙方即时向甲方交付租赁保证金22554元，合同终止乙方已付清租金及无拖欠其他费用迁出后三日内，甲方应将租赁保证金无息退回给乙方；每月实际发生的水电费等杂费应由乙方支付；租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知书，如拖欠租金达10天以上，视为乙方违约，因乙方违约提前终止合同，甲方将收回房屋，乙方须承担双倍支付租赁保证金的违约责任；合同期满终止或因其他原因导致合同终止，乙方应于终止当日迁离出租房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍支付租金，若迁出后五天仍留下的物品，作为放弃权得论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；及其他内容。原告开具收据，载明收到被告补充支付的押金6974元，原有押金15580元，共计22554元。双方确认：上述租赁合同系续租，该合同增加了租赁保证金的金额，故被告补交了差额部分。原告与贺成智之间的租赁合同于2018年2月28日到期后，双方未续约，原告认为贺成智应当就原告实施的消防工程进行补偿，双方发生纠纷。2018年3月，贺成智要求被告等租户搬离。2018年3月23日，贺成智（甲方）与被告等租户（乙方）签订了协议书，约定：甲方同意给予乙方2个月的搬迁过渡期，乙方保证在2018年5月31日前搬离并向甲方返还租赁厂房；上述过渡期内，乙方按照原租金标准在当月1日前一次性向甲方支付当月的房屋占有使用费，甲方应配合保持正常的供水供电；乙方在当月月底前向甲方支付当月水电费，按原来标准结算；如过渡期满后乙方仍未搬离并向甲方交还租赁厂房的，甲方有权采取停水停电措施，并有权按照法律规定收回租赁厂房。同时，乙方应按原租金2倍的标准向甲方支付房屋占有使用费等。被告提交了一份时间为2018年3月23日的致原告的通知，该通知称：从2018年3月起，原、被告双方的租赁合同关系解除，原告无权收取租金，要求退回3月租金和押金，被告将配合业主清场搬离，对于原告故意隐瞒与业主租赁合同到期的事实所造成的损失，被告保留追究法律责任的权利。被告称已将该通知邮寄给原告，但未进行举证，原告否认收到该通知。因贺成智与原告之间的纠纷，租赁房屋被停电，关于停电的时长，原、被告各执一词。原告称：2018年3月20日停电半天，系因贺成智以电器故障为由要求供电局停电，但之后未停电；2018年4月12日消防主管部门检查后要求整改，整改期间不能营业，但未停电。被告称：2018年3月23日之后停电4、5天，2018年4月停电23天，被告等租户向街道办和信访局、消防主管部门反映情况，得知系贺成智以消防问题为由进行停电。被告向本院提交了照片，称原告方的人员与贺成智发生打斗，损坏了公共洗手间及走廊，导致被告无法正常经营。2018年6月初，被告等租户要求搬离。被告称原告的工作人员进行暴力阻挠并提交照片予以证明，原告对此不予认可，表示只要被告结清费用便可搬离；双方确认被告仍有部分物品留在涉诉房屋。原告提交了照片，称其于2018年6月11日在租赁房屋门口张贴通知，要求被告支付2018年4月至6月的租金。被告称未见过该通知。原告提交了电费清单，以证明被告未支付2018年3月至8月的电费，其中3月934.8元、4月250.8元、5月0元、6月10.8元、7月19.2元、8月25.2元。庭审中，原、被告确认：被告向原告支付了2018年3月的租金、2018年2月的电费，此后未再支付租金、电费。被告确认未按照与贺成智签订的协议书向贺成智支付过租金、水电费。原告称，其虽与贺成智发生纠纷，但其未撤场，并一直向贺成智支付租金至2018年7月31日。经查，2018年7月27日，贺成智向本院起诉原告。2018年8月25日，原告（乙方）与贺成智（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将南山区南油第二工业区204栋三楼出租给乙方使用，双方确认双方就上述房屋的租赁合同关系于签订本协议之日终止，乙方应在2018年9月10日之前搬离，在此期间，双方共同负责小租户的搬离清场工作，乙方为主，甲方配合；甲方同意免除乙方2018年8月、9月的租金，同时支付乙方调解款20万元，乙方返还房屋之前的水电费由乙方承担；乙方与小租户之间的租赁合同关系由乙方自行解决，与甲方无关。2018年8月29日，贺成智向本院申请撤诉，本院作出（2018）粤0305民初15169号民事裁定，准予撤诉。原告称其已于2018年9月18日撤场。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。原告与涉诉房屋的所有权人贺成智签订的租赁合同约定的租赁期限至2018年2月28日，而原、被告签订的租赁合同约定的租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日。原告在未与贺成智续租的情况下将租赁房屋转租给被告，约定的租赁期限超出原告的承租期限；原告与贺成智的合同到期后，双方不仅未能续租，还发生纠纷，导致贺成智直接向被告等租户主张权利，要求被告等租户停止使用租赁房屋。原告并未举证证明被告清楚原告与贺成智之间的租赁期限，原告的上述行为虽然不影响其与被告之间租赁合同的效力，但却使得被告无法正常使用租赁房屋，租赁目的不能实现，故原告构成根本违约，被告有权解除合同。被告虽提交了一份时间为2018年3月23日、内容为自2018年3月解除合同的通知，但未证明其将通知送达了原告，原告对此亦不认可，故被告提交的上述通知不能产生解除合同的法律效果。虽然被告与贺成智于2018年3月23日签订了协议书，但被告并未按照协议书的约定向贺成智支付租金、水电费，而被告与原告之间的租赁合同尚未解除，被告继续使用租赁房屋，且原告一直在向贺成智支付租金，故被告应继续向原告支付租金、电费，被告称原告同意免租，但未予以证明，本院不予采信。2018年6月初，被告要求搬离，应认定为被告提出解除其与原告之间的合同，该意思表示已经到达原告，双方租赁合同解除。综合考虑被告占用租赁房屋的情况，以及原告与贺成智的纠纷对被告使用房屋、生产经营的影响，本院确认由被告向原告支付租金、电费至2018年5月31日。虽然被告确认此后其仍有部分物品留在租赁房屋内，但原告作为违约方，在被告行使合同解除权的情况下，应当及时收回房屋、防止损失继续发生，但原告并未履行该义务，故原告请求被告支付2018年6月之后的租金（房屋占有使用费）、水电费等费用，缺乏理据，本院不予支持。据此，被告应向原告支付2018年4月、5月的租金22554元（11277×2）；原告诉请被告支付自2018年4月开始的电费，本院可予照准，被告应向原告支付2018年4月、5月的电费250.8元；原告请求被告支付2018年4月至6月的水费、管理费，但未对此进行举证，本院不予支持。被告系因原告与贺成智之间的纠纷而未能正常支付租金等费用，并不属无故拖欠，故原告主张被告构成违约并请求被告支付租金、水电费、管理费的利息，没有依据，本院不予支持。原告与贺成智之间的租赁合同已经解除，原告也已从租赁房屋撤场，故原告请求被告搬离租赁房屋，没有依据，本院不予支持。本案系因原告违约而解除合同，原告请求被告支付违约金45108元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳骏怡宝时装设计有限公司与被告李进签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、被告李进于本判决生效之日起十日内向原告深圳骏怡宝时装设计有限公司支付2018年4月、5月的租金22554元；三、被告李进于本判决生效之日起十日内向原告深圳骏怡宝时装设计有限公司支付2018年4月、5月的电费250.8元；四、驳回原告深圳骏怡宝时装设计有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085.4元，由原告负担1565.4元，被告负担520元；保全费934.16元，由原告负担701.16元，被告负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年一月十日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。