贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6949号原告：潘成平，男，苗族，1975年11月24日出生，住贵州省凯里市，原告：吴兴兰，女，苗族，1977年11月10日出生，住贵州省凯里市，被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李林燕，女，1985年12月24日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。系贵州大地联创房地产开发有限公司职工。原告潘成平、吴兴兰诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘成平、吴兴兰，被告大地联创公司的委托诉讼代理人李林燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘成平、吴兴兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金,112187.48元和逾期交房违约金1548.85元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月7日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》。被告承诺于2015年4月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告购买涉案商品房总价款418610元，被告应给付原告违约金112187.48元（按日万分之二计算2015年4月30日至2018年12月31日期间的违约金）。合同还约定被告应于2014年10月31日前向买受人交付该商品房，如违约应支付全部已付款日万分之一的违约金。被告于2014年12月7日才交房，已构成违约，故应支付逾期交房违约金。被告大地联创公司辩称，对逾期交付商品房转移登记文书的违约金按万分之一计算没有意见；对逾期交房违约金计算标准没有意见，但是计算时间应按照实际交房（原告领取钥匙）的时间计算；本案诉讼费用由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年8月7日，以原告潘成平、吴兴兰为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区××别××单元××商品房××套，总价款为413304元。2、被告应当在2014年10月31日前将具备交付条件的商品房交付给原告使用。出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。3、被告承诺于2015年4月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告（买受人）不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定支付被告购房款418610元（含补交面积差价款5306元）。被告已于2014年12月7日将涉案房屋交付给了原告，但被告至今未办理房屋初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。事后，双方因逾期交房、逾期办证等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。因原、被告双方未能达成一致意见，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告潘成平、吴兴兰与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付房屋。现被告未能按期交付房屋，履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。原告主张被告按合同约定支付逾期交房违约金至收房之日的违约金1548.85元，于法于约有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请双方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原、被告同时签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之二向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。对于办证问题有两种约定，而该合同及补充协议系被告提供并且整个涉案小区均使用的版本，特别是补充协议关于办证的约定字体与其他内容没有差别，被告未提供证据证明对原告进行了提示义务。鉴于政策变化被告也不能为原告办理房产证，而是向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，故本院应采用不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采用合同第二十二条对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。关于逾期办证违约金的问题。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋享有物权并行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。被告辩称原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以调整为按日万分之一计算。本院认为，本案原告未对未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。原告应获得的2015年5月1日至2018年12月31日的逾期办证违约金为56093.74元（1340天×0.0001×418610元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘成平、吴兴兰逾期交房违约金1548.85元；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘成平、吴兴兰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金56093.74元（计算2015年5月1日至2018年12月31日期间）；三、驳回原告潘成平、吴兴兰的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1287元，由原告潘成平、吴兴兰负担632元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇一九年一月九日法官助理张健婕书记员张健婕（代）