广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初322号原告：程春桃，女，1972年3月8日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王华金，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州万盈房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区进港大道582号港航一街9号101、102、103号，统一社会信用代码914401155915217045。法定代表人：林作万，职务执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。原告程春桃诉被告广州万盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程春桃及其委托代理人王华金，被告广州万盈房地产开发有限公司委托诉讼代理人周宦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程春桃向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金11076.92元（以房价款705536元为本金，从2015年11月1日起至2016年4月6日止，每日按万分之一的标准计算，共计157天）及利息（以前述违约金为本金，从2015年11月1日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准，计算至被告实际付清之日止）。事实和理由：2014年11月21日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下统称《商品房预售合同》），约定购买××第××号住宅楼××房（以下统称涉案房屋），总房款705536元，被告应于2015年10月31日前交付涉案房屋，逾期应按已付房款的0.01%支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但涉案房屋在2016年4月1日才取得《建筑工程竣工验收报告》，已逾期交房152天。被告广州万盈房地产开发有限公司辩称：原告的诉请不成立，依法应予以驳回，具体理由：1、原告已经于2016年1月31日办理收楼手续，视为原告在该日已经认可并接受涉案房屋，即便要计算逾期交楼违约金，仅能计算至该日止。2、原告的诉请已超过法定的诉讼时效，根据法律的规定应驳回其诉讼请求。《商品房预售合同》约定的房屋交付时间为2015年10月31日，约定的违约金计算方法是按日计算违约金，即原告主张逾期交楼违约金的请求权在2015年10月31日已经产生，而原告在2019年1月7日提起本案诉讼，起诉时已经超过三年诉讼时效。即使原告所能主张的违约金期间为2015年11月1日至2016年1月31日，但起诉之日（2019年1月7日）以前超过三年期间的违约金超过了诉讼时效，原告已丧失了胜诉权，其不合理的诉请应全部予以驳回。3、关于利息问题。首先，既然原告主张的违约金已经超过诉讼时效，显然也就不存在支付利息的问题；其次，原告主张违约金利息，没有任何合同依据，《商品房预售合同》并未对违约金的支付期限进行约定，而原告在本案起诉之前，也从未向被告主张过违约金，故不存在支付利息的问题；再者，违约金起源于违约责任的认定，就本案而言，被告是否存在违约、是否应支付违约金，均应通过法院裁判才能形成，而本案刚刚才形成诉讼，即被告不存在被判定支付违约金的情况，也就不存在因逾期支付违约金而需给付利息的问题。经审理查明：位于广州市南沙区南沙街进港大道南侧的港航华庭项目已经领取了《商品房预售许可证》。2014年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，购房款为705536元。第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定延期交房的违约责任为甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的0.01%作为违约金，乙方同意违约金总额不超过总房款的10%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知》中规定的验收交接期限届满之日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条约定乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告出具了相应的购房款发票。涉案房屋所在项目于2015年12月31日取得《建设工程规划验收合格证》；于2016年1月4日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2016年1月12日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意予以备案；于2016年4月1日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。涉案房屋所在楼宇于2016年1月7日具备永久用电；于2016年2月3日具备通气条件；于2016年2月22日具备通邮条件；于2016年2月23日具备永久供水。2016年4月6日，原告办理了涉案房屋的收楼手续，并签署了《××收楼确认书》。原告陈述其在收楼后有向被告主张逾期交楼违约金，但未举证证明。涉案房屋于2017年7月19日登记至原告名下。另查明，原告于2018年12月10日向本院提起本案诉讼。本院认为：《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为被告是否应当支付逾期交楼违约金及原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院对此阐述如下：关于违约金应否支持的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条对房屋的交付条件进行了明确约定，依据已查明的事实，涉案房屋在《商品房预售合同》约定的交付日期（2015年10月31日）仍未取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》，也不具备供水、供气、供电及通邮条件，且直至2016年4月1日方取得《建筑工程竣工验收报告》，即被告未依照合同约定，按时将符合交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约。依照《商品房预售合同》的约定，被告应自逾期之日（2015年11月1日）起按合同约定的标准，承担逾期交楼的违约责任。根据《港航华庭收楼确认书》的记载，原告实际办理收楼手续的时间为2016年4月6日，被告未举证证明自己在此之前履行了通知原告收楼的合同义务，故迟延交楼违约金应计算至该日止。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告自被告逾期交楼之日理应知晓对方违约，但其直至2018年12月10日才提起本案诉讼，亦未举证证实在提起本案诉讼前有向被告主张过相应权利，故被告抗辩原告的部分违约金已过诉讼时效合理有据，本院予以采信。据此，原告主张的2015年12月10日前的违约金已过诉讼时效，本院对该部分违约金不予支持。综上所述，被告应向原告支付从2015年12月10日起至2016年4月6日止的逾期交楼违约金8395.88元（705536元×0.01%×119天）。关于原告主张的违约金利息问题。双方在合同中对逾期交楼的违约责任有明确约定，原告要求被告支付逾期交楼违约金的利息没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州万盈房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内原告程春桃支付逾期交楼违约金8395.88元；二、驳回原告程春桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58.5元，由原告程春桃负担19.8元，被告广州万盈房地产开发有限公司负担38.7元。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一九年一月二十九日记 录 员  卢坤咏