江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4511号上诉人（原审原告）：秦梅玲，女，1968年3月15日出生，住沭阳县。上诉人（原审原告）：仲崇石，男，1971年11月22日出生，住沭阳县。上诉人（原审原告）：仲维山，男，1940年10月15日出生，住沭阳县。三上诉人共同委托诉讼代理人：王安桂，江苏河滨律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张守美，女，1954年5月24日出生，住沭阳县。被上诉人（原审被告）：谷一，男，1953年9月10日出生，住沭阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：颜东军，江苏华脉律师事务所律师。原审第三人：仲崇珍，女，1957年7月10日出生，住沭阳县。原审第三人：仲从芳，女，1961年1月22日出生，住沭阳县。原审第三人：仲崇平，女，1967年12月20日出生，住沭阳县。原审第三人：仲从霞，女，1969年8月20日出生，居民身份号码320823196908200628汉族，住沭阳县。原审第三人：仲从九，男1963年6月26日出生，住沭阳县。上诉人秦梅玲、仲崇石、仲维山因与被上诉人张守美、谷一及原审第三人仲崇珍、仲从芳、仲崇平、仲从霞、仲从九房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦梅玲、仲崇石、仲维山上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人张守美、谷一承担。事实与理由：1.2010年9月张守美、谷一与秦梅玲商谈沭阳县幸福家园小区14幢1单元501室房屋买卖意向，向秦梅玲缴纳定金及购房款16万元，并未就房屋买卖总价达成一致，也未签买卖合同，张守美、谷一仅凭向法院提供对秦梅玲、仲崇石的录音（系在秦梅玲、仲崇石、仲维山不知情情况下录取的）证据以支持其诉讼请求，一审法院庭审期间秦梅玲、仲崇石、仲维山已明确该录音不具完整性，请求对该录音完整性进行鉴定，一审法院未于准许。2.同时在该录音中秦梅玲、仲崇石、仲维山己明确上述房屋有仲维山份额，并明确张守美、谷一要求支付5至10万元给仲维山，一审法院选择性地采用证据，严重损害秦梅玲、仲崇石、仲维山利益。事实上上述房屋系仲维山所有，因仲崇石是仲维山儿子，所以拆迁安置时登记在仲崇石名下，该房屋为仲维山和仲崇石共有，仲崇石未经仲维山的同意，无权处分房屋。3.一审法院在审理过程中，所谓进行调查沭阳县幸福家园小区有关当时房屋价格，根本没有实事求是的实地调查，均是调查张守美、谷一提供的相关信息户，且所调查的对象证件证据均不齐全；一审法院没有让秦梅玲、仲崇石、仲维山提供调查信息。张守美、谷一辩称，1、仲维山称涉案房屋系其所有不是事实，房屋登记在仲崇石的名下，仲崇石与拆迁办签订补偿协议，证明仲崇石对房屋有权处分。2、仲崇石与秦梅玲系夫妻，房款收条系秦梅玲出具，被上诉人依照约定付清房款，房屋买卖协议的达成系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。3、一审中仲崇石和秦梅玲对张守美、谷一提供的录音材料表示没有异议，在录音中对房屋买卖事实和房款总价均认可。4、一审法院对案外人王保干等人的调查，核实房屋每平方米的售价情况，符合法律规定，涉案房屋现可以办理相关产权证书，秦梅玲、仲崇石不予配合，因此在房屋买卖合同履行过程中系仲崇石和秦梅玲违约张守美、谷一向一审法院诉求：判令秦梅玲、仲崇石协助张守美、谷一办理沭阳县幸福家园14幢一单元501室房屋产权登记及变更登记手续。一审法院经审理查明：秦梅玲、仲崇石系夫妻关系。2008年4月，仲崇石以被拆迁人名义与拆迁人签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，约定以产权调换方式安置位于沭阳县房屋，安置面积111.97平方米，单价803元/平方米，应补差价款113728.33元。2010年9月，秦梅玲、仲崇石与张守美、谷一口头协议由张守美、谷一购买上述安置房屋，价款160000元。后张守美、谷一分别于2010年9月14日和25日支付秦梅玲、仲崇石房款50000元、110000元，由秦梅玲分别出具收条，载明“今收到购房人民币定金伍万元整（￥50000）”“今收到人民币拾壹万元整（房款）”。2011年张守美、谷一对涉案房屋进行装修并使用至今。2011年7月张守美、谷一缴纳涉案房屋契税1137元，2011年8月2日，沭阳县城区拆迁安置服务办公室出具办证通知书，载明“仲崇石系啤酒厂地块拆迁户，现安置在幸福家园14幢1单元501室。房款已结清，请给予办证”，现该办证通知为张守美、谷一持有。2017年3月张守美、谷一缴纳涉案房屋维修基金1120元。后张守美、谷一多次要求秦梅玲、仲崇石协助办理房屋产权变更登记手续未果。一审法院另查明：仲维山系仲崇石父亲，其与妻子葛恒兰（已过世）共育有六名子女，分别为长子仲从九、次子仲崇石、长女仲崇珍、次女仲从芳、三女仲崇平、四女仲从霞。诉讼过程中，一审法院依法对案外人王保干、沈运伟、张凤桂进行调查，该三人陈述其于2009年12月至2010年11月间分别购买沭阳县幸福家园小区拆迁安置房屋，同时间段安置房屋每平方米售价约为1300元至1600元不等。一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力。秦梅玲、仲崇石与张守美、谷一口头协议买卖涉案房屋，且张守美、谷一已经交清房款，秦梅玲、仲崇石亦向张守美、谷一交付房屋，双方之间形成房屋买卖合同关系。秦梅玲、仲崇石未提供证据证明该房屋买卖合同存在《中华人民人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为合法有效。秦梅玲、仲崇石先称涉案被拆迁房屋原系秦梅玲、仲崇石及仲维山夫妻共同所建，为涉案房屋共有人，后又称原被拆迁房屋全部由其父母仲维山夫妻所建，涉案房屋为仲维山夫妻所有，前后陈述矛盾，应承担由此产生的不利后果。秦梅玲、仲崇石称涉案房屋为第三人仲维山所有，未提供充分证据证明，且与拆迁安置协议载明的被拆迁人为仲崇石不符，不予采纳。且一审法院认为即使被拆迁房屋原为第三人仲维山夫妻所有，按照秦梅玲、仲崇石及第三人陈述，涉案房屋系其家庭基于分家析产的约定安置在仲崇石名下，至于双方关于限制处分该房产的约定不能对抗善意第三人。拆迁安置协议中载明被拆迁人系仲崇石，张守美、谷一据此与秦梅玲、仲崇石订立房屋买卖合同，并已支付合理对价，且在涉案房屋中居住多年，期间秦梅玲、仲崇石及第三人均未采取任何异议措施，故张守美、谷一有理由相信秦梅玲、仲崇石对涉案房屋享有处分权利。涉案房屋系拆迁安置房屋，张守美、谷一在该房屋符合办证条件时多次要求秦梅玲、仲崇石协助办理房屋变更登记手续未果，张守美、谷一对此并无过错。秦梅玲、仲崇石辩称双方约定房屋价款260000元，未提供证据证明，且与秦梅玲在录音中认可160000元房款已付清的事实不符，故对秦梅玲、仲崇石的该项辩解不予采纳。仲崇石辩称其对买卖房屋一事不知情，但其在录音中陈述“房子说卖给你就是卖给你了”及多次同意协助张守美、谷一办理房屋过户手续的事实不符，不予采纳。现案涉房屋已符合办证条件，根据我国物权登记原则，秦梅玲、仲崇石作为房屋出卖方，其协助房屋买受方，即张守美、谷一办理涉案房屋产权变更登记手续应为房屋买卖合同应有之义，故对张守美、谷一的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：仲崇石、秦梅玲于判决发生法律效力之日起十五日内协助办理沭阳县幸福家园14幢一单元501室房屋产权变更登记手续。案件受理费80元，由仲崇石、秦梅玲负担。二审中本院审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。二审中秦梅玲、仲崇石、仲维山提供2份证据。证据1录音证据，该录音是张守美、谷一在一审时提供的，主要内容是证明张守美、谷一提供的不是全部的录音；秦梅玲收取款项后没几天，仲维山对出售房屋提出异议，在谈话笔录中可以看出张守美、谷一是知晓的，秦梅玲找赵耀要退回房款；还证明一审法院仅仅采信仲崇石在录音中的只言片语和对16万元的价格等事实认定不清。证据2银行打款记录，拆迁补偿的11万元是仲维山出资，上诉人认为即使拆迁协议登记在仲崇石的名下，因仲维山和仲崇石系父子关系，故房屋系家庭共有性质，不能因房屋系仲崇石名字就认定房屋系仲崇石和秦梅玲夫妻共有财产。张守美、谷一质证意见：证据1录音内容是上诉人秦梅玲、仲崇石代理人自己写的，和我们一审时提交的录音是否有差别，当庭无法核实，对三份录音的部分真实性有异议。双方就房屋的价格约定一致，房款已付清，双方之间的买卖合同已经成立，双方约定内容不违反法律规定，秦梅玲陈述说老的不同意是他们内部的事情，秦梅玲、仲崇石应全面履行合同。证据2真实性认可，和本案没有关联性。本院认证意见：证据1结合本案其他证据再综合予以认定；证据2秦梅玲、仲崇石提供的证据达不到其证明目的，对该证据不予采信。本案的争议焦点为：涉案房屋的买卖效力如何确定及秦梅玲、仲崇石是否应当履行协助过户义务。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力。涉案房屋系拆迁安置房屋，在拆迁安置协议中载明仲崇石是被拆迁人，张守美、谷一因此与秦梅玲、仲崇石约定购买涉案房屋，并且按照约定付清房款并入住至今，而秦梅玲、仲崇石并未因此提出异议，秦梅玲、仲崇石现在以涉案房屋系仲维山所有为由，且又以仲崇石不知道卖房一事为由要求解除合同或予以补偿明显于法无据。秦梅玲、仲崇石主张涉案房屋系系仲维山所有未能提供证据加以证实，故对该上诉主张不予采信。无论是秦梅玲、仲崇石二审中提供的录音证据还是张守美、谷一在一审提供的证据均可以证实双方就涉案房屋存在买卖及价款交付的事实。一审法院在对涉案房屋的成交价格进行调查时，以相近时间段、同一小区的房屋购买价格为依据判断涉案房屋的成交价属于正常价格范围，本院予以确认。综上，双方当事人房屋买卖合同合法、有效，秦梅玲、仲崇石应当按照合同约定履行协助过户义务。综上所述，秦梅玲、仲崇石的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费80元，由秦梅玲、仲崇石负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一九年一月二十八日书记员  陈 莹