北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终496号上诉人（原审被告，反诉原告）：北京烨欣物业管理有限公司，住所地北京市房山区房山兴房大街**。法定代表人：赵文山，经理。委托诉讼代理人：史春晓，北京恒都（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王会敏，女，1961年4月3日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘洋，北京慧策律师事务所律师。上诉人北京烨欣物业管理有限公司（以下简称烨欣物业公司）因与被上诉人王会敏商品房销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初14426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。烨欣物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回王会敏诉讼请求。2.改判支持烨欣物业公司的反诉请求，即要求王会敏给付烨欣物业公司使用费108000元及房屋折旧费129600元。3.诉讼费由王会敏承担。事实和理由：1.一审判决认定烨欣物业公司赔偿利息损失及溢价损失属于重复赔偿，在合同无效情形下，损失赔偿不包括履行利益，只包括损失，溢价损失和利息不该同时适用。2.一审判决烨欣物业公司承担全部责任，并赔偿全部溢价损失属于认定事实错误，王会敏明知道涉案房屋的性质不是商品房存在过错，其最低应承担百分之五十的过错责任。3.王会敏应该支付房屋使用费。王会敏辩称，同意一审判决，不同意烨欣物业公司的上诉请求。事实和理由：1.造成合同无效的原因完全属于烨欣物业公司的全部责任，过错责任应该由烨欣物业公司全部承担。2.致使合同无效的过错完全应该由烨欣物业公司承担，无论是租金还是使用费，都不应由我方来承担。2018年7月，王会敏向一审法院起诉请求：1.烨欣物业公司退还王会敏购房款155878元及利息（以155878元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年5月22日至实际全部支付本息之日止）；2.烨欣物业公司支付王会敏房屋溢价及装修损失2552122元；3.烨欣物业公司给付王会敏已付购房款一倍的赔偿金155878元；4.评估费及诉讼费由烨欣物业公司承担。诉讼过程中，王会敏撤回房屋装修损失的诉讼请求。烨欣物业公司反诉请求：1.王会敏给付烨欣物业公司租金108000元；2.王会敏给付烨欣物业公司房屋折旧费129600元。一审法院认定的事实：2005年5月21日，烨欣物业公司以北京市房山医药公司名义与王会敏签订了《商品房买卖合同》（合同编号：NO.015406），约定王会敏购买位于房山区兴房大街2号兴房苑小区的第4幢甲单元102号房（以下简称兴房苑4幢甲单元102号）。《商品房买卖合同》约定：该商品房产权登记建筑面积134.22平方米，按建筑面积算，单价为每平方米2050元，总价款为275178元。首付款75178元，2005年6月20日前支付8万元，余款12万元通过贷款方式支付。《商品房买卖合同》对逾期付款违约责任、房屋交付期限、逾期交房违约责任、房屋交接、产权登记等内容未进行约定。《商品房买卖合同》签订后，王会敏陆续向烨欣物业公司支付购房款共计155178元，最后一笔购房款的支付时间为2006年7月6日，余款至今未付；烨欣物业公司将兴房苑4幢甲单元102号房屋交付给王会敏，该房屋至今未办理所有权登记手续。兴房苑4幢甲单元使用土地系集体土地，至今未办理相应用地审批手续。兴房苑4幢甲单元至今未取得《建设工程规划许可证》，未申请办理工程规划验收。烨欣物业公司于2016年1月向法院提起诉讼，要求确认其与王会敏于2005年5月21日就涉案房屋签订的商品房买卖合同无效。法院于2017年8月作出（2016）京0111民初17859号民事判决书，判决确认烨欣物业公司与王会敏签订的该商品房买卖合同（合同编号：NO.015406）无效。该判决书已生效。王会敏在本案中申请参照已经取得房屋所有权证书的情形，对涉案兴房苑4幢甲单元102号房屋的市场价值及装修价格进行评估。法院依法委托北京中资房地产土地评估有限公司对王会敏的委托事项进行了评估鉴定。北京中资房地产土地评估有限公司于2018年8月18日出具《房地产估价报告》，鉴定意见为：估价对象在价值时点2018年8月2日的估价结果为房地产市场价值（总价）282.73万元，房地产市场价值（单价）21065元/平方米。王会敏交纳评估费9500元。一审法院认为，王会敏与烨欣物业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》已经被法院生效的民事判决确认为无效合同。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。烨欣物业公司未取得开发建设和销售商品房的合法手续，是导致《商品房买卖合同》被确认为无效的原因，烨欣物业公司应当依据其过错，向王会敏承担缔约过失责任。王会敏要求烨欣物业公司返还购房款155178元及相应利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。就利息的起算时间，双方皆同意自最后一笔购房款交纳的次日起计算，对此，法院不持异议。王会敏要求烨欣物业公司赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。房屋溢价损失的具体数额，法院参照涉案房屋在假定取得所有权证书情形下的市场评估价值扣减原房款的差额部分予以确认。本案中，王会敏未提交证据证明烨欣物业公司存在其应当承担已付购房款一倍赔偿责任的法定事由，故王会敏要求烨欣物业公司赔偿一倍购房款损失的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。烨欣物业公司要求王会敏给付房屋租金及折旧费的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，一审法院于2018年10月判决：一、北京烨欣物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还王会敏购房款155178元并赔偿利息损失（以155178元为基数，自2006年7月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、北京烨欣物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王会敏房屋溢价损失2552122元；三、驳回王会敏的其他本诉请求。四、驳回北京烨欣物业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王会敏与烨欣物业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》被法院生效判决确认无效,双方当事人均无异议，本院亦不持异议。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效系因烨欣物业公司原因造成，烨欣物业公司无证据证明事先告知王会敏涉案《商品房买卖合同》开发手续不全以及可能因此合同无效，以销售商品房的名义与王会敏签订《商品房买卖合同》，因此，合同无效的责任应由烨欣物业公司承担。关于合同无效后损失赔偿问题，烨欣物业公司应当充分赔偿王会敏损失。一审法院根据烨欣物业公司所应承担的责任，判决烨欣物业公司返还购房款王会敏155178元及相应利息，并参照涉案房屋在假定取得所有权证书情形下的市场评估价值扣减原房款的差额部分予以确认，上述数额基本恰当，本院不予调整。综上，本院对烨欣物业公司上诉称一审法院重复计算损失，以及王会敏应承担无效责任的上诉理由，不予采信。王会敏基于与烨欣物业公司合同关系使用涉案房屋，一审法院对于烨欣物业公司要求王会敏给付房屋租金及折旧费的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，烨欣物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34574元，由北京烨欣物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 杨志东二〇一九年一月二十八日法官助理 王一洲书 记 员 宋雨晴