广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初3393号 原告：余志清，男，1987年07月27日出生，汉族，江西上饶市人，个体工商户，住广西柳州市城中区。 原告：程竹燕，女，1991年09月30日出生，汉族，安徽铜陵人，无固定职业，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：余志清，男，1987年07月27日出生，汉族，江西上饶市人，个体工商户，住广西柳州市城中区，与原告程竹燕系夫妻关系。 被告：张海莲，女，1986年09月26日出生，壮族，广西武宣县人，无固定职业，住广西武宣县。 被告：张冬雄(曾用名：陈刚），男，1976年12月14日出生，汉族，广西马山县人，广西柳州市海运之友物流公司员工，住广西柳州市鱼峰区。 原告余志清、程竹燕与被告张海莲、张冬雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月11日、10月30日、11月20日公开开庭进行了审理。原告余志清、原告程竹燕的委托诉讼代理人余志清，被告张海莲、张冬雄到庭参加诉讼。2018年12月7日，二原告对其装修部分价值进行评估鉴定，由于二原告未缴纳鉴定费用，致使鉴定无法进行，2019年1月7日，柳州市中级人民法院司法技术管理科将案卷退回本院。本案现已审理终结。 原告余志清、程竹燕向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》；2、请求人民法院依法判令被告双倍返还定金人民币29万元以及装修费人民币30000元。 事实和理由：原告余志清、程竹燕于2017年10月10日与被告张海莲、张冬雄签署柳州市冠亚•国际新城9栋1单元13-1号房屋的买卖合同并将该房屋交付给原告装修，原告将该房屋装修完毕并未入住，被告在原告不知情的情况下更换该房屋钥匙并将该房屋出租给第三方，侵害了原告的利益，故原告要求被告双倍返还定金及装修费用给原告。请求人民法院依法判如所请。 被告张海莲、张冬雄辩称：要求继续履行合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2015年7月2日，二被告与广西冠亚房地产开发有限公司签订《商品房屋买卖合同》，二被告购买广西冠亚房地产开发有限坐落于冠亚•国际新城9栋1单元13-1号房屋一套，建筑面积建筑面积81.04平方米，房屋总价452448元，二被告首付房款136448元，余款316000元向银行按揭贷款。2015年11月27日办理了预告抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司柳州分行。交房时间为2016年12月31日前，广西冠亚房地产开发有限公司已将该房屋交付给二被告。该房屋备案登记在二被告名下，尚未办理房屋产权证。 2、2017年10月10日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：二被告将备案在其名下的坐落于冠亚•国际新城9栋1单元13-1号房屋卖给二原告，建筑面积81.04平方米，房屋价格为人民币505000元；二原告向二被告支付定金110000元，该定金的支付方式为：转账55000元、现金55000元；合同还就房产交付、违约责任、产生纠纷解决方式、实现债权的费用等事项进行了约定。合同签订后，2017年10月10日，原告程竹燕通过中国建设银行股份有限公司账号62×××49转入被告张海莲账号62×××50人民币55000元；二原告支付二被告现金55000元。二被告收到上述款项后，于当天出具《收条》交二原告收执。于是，二被告将购房合同、按揭合同、发票、房屋钥匙一起交付给二原告。二原告对房屋进行了部分装修，从2017年11月16日至2018年5月18日期间，原告程竹燕通过银行，按每月1830元转入被告张海莲账号用于偿还银行贷款，合计人民币以10980元。 3、2017年10月24日，二被告向二原告借款人民币15000元，上述借款原告程竹燕通过银行转账给被告张海莲后，被告张海莲支付程竹燕利息3003元；2017年10月30日，二被告再次向二原告借款人民币20000元，原告程竹燕将借款通过银行转账给被告张海莲后，被告张海莲支付程竹燕利息4000元，上述二笔借款，二被告均出具《借条》交二原告收执。二原告将上述二笔借款35000元作为追加定金，二被告在《收条》上签名后交二原告收执。 4、2017年7月18日，二被告与案外人黄正洪签订《房屋租赁合同》，二被告将涉案的房屋租给案外人黄正洪，租赁期限为120个月，即2017年7月18日至2027年7月18日，每年租金5073元，当天，二被告收取案外人黄正洪10年租金50736元，并出具《收条》交案外人黄正洪收执。 在合同履行过程中，二原告与二被告因房屋买卖产生纠纷诉至法院，提出前述诉讼请求，在案件审理过程中，二原告增加诉讼请求：解除原被告2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》；装修损失人民币30000元。2018年12月7日，二原告对其装修部分价值进行评估鉴定，由于二原告未缴纳鉴定费用，致使鉴定无法进行，2019年1月7日，柳州市中级人民法院司法技术管理科将案卷退回本院。在庭审过程中，原、被告自愿达成调解协议，但在调解书未送达前，被告要求原告再补偿55000元，原告不同意，导致调解协议无法履行。 上述事实有原告、被告陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《收条》、《证明》、被告提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》，《中国建设银行个人贷款对账单》、本院调取的二被告与案外人黄正洪签订的《房屋租赁合同》、《收条》等证据加以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案原告、被告人于2017年10月10日签订《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，原告与被告的房屋买卖行为未违反法律禁止性、效力性规定，因此，该行为有效行为。 当事人在履行合同过程中应当遵循诚实信用的原则。本案二被告在房屋出卖中故意隐瞒房屋出租的事实，仍然将房屋出卖给二原告；在房屋交付时，明知有多把钥匙，只交付给原告一把钥匙，其他钥匙交付给其他人。二被告的行为已构成重大违约，且其违约行为是故意的。 关于解除合同问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案由于二被告的违约行为导致原告在交付房屋使用、办理产权证过程中存在障碍，无法正常使用该房屋，不能实现购房居住的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四），当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告主张解除与被告于2017年10月10日签订《房屋买卖合同》有事实有法律依据，本院予以支持，二被告辩称要求继续履行合同，本院不予支持。 关于定金问题，定金是当事人在订立合同时，为了保证合同的履行，约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不行履约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案二原告与二被告在《房屋买卖合同》合同约定定金为110000元，二原告按合同约定的数额和支付方式已支付二被告定金110000元，该约定未超出主合同标的额的20%，符合法律规定。原告诉称追加的35000元为定金，本院不能作为定金而认定为借款，其理由如下：一是被告二次向原告借款，被告均出具《借条》交原告收执；二是被告已支付利息给原告，原告庭审时认为是“好处费”，实际应为利息；三是原、被告为保证《房屋买卖合同》的履行才作为定金进行追加，并非作为定金的意思表示；四是追加的35000元作为定金超出法律规定主合同标的额的20%。 二被告在庭审中只认可收到二原告转账定金55000元，不认可收到二原告支付现金55000元，对此，本院不予认可。其理由如下：一是二原告与二被告在《房屋买卖合同》合同约定定金为110000元，其支付方式为：转账55000元、现金55000元，原告按照合同约定履行支付定金的方式；二是二被告收到定金110000元出具《收条》交二原告收执，如果二被告未收到定金110000元，而在《收条》上签名认可不符合常理；三是二原告提交证据《房屋买卖合同》、《收条》及其陈述，对定金的约定和支付已形成证据链，而二被告未提供相关的证据进行反驳，因此，对二被告的辩称不予支持。 综上，二原告主张二被告双倍返还定金290000元，二原告的诉请过高，本院认定二被告双倍返还定金220000元，对原告诉请过高部分，本院予以驳回。 关于装修损失问题。二原告在诉讼过程中对其装修部分价值进行评估鉴定，由于要支付评估鉴定费5000元而放弃评估鉴定，由于二原告要求二被告赔偿装修损失30000元没有相关的证据加以证实，二原告放弃该项诉请，这是二原告处分自己权利的行为，未违反法律、法规的规定，也未损害他人的利益，本院予以认可。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告余志清、程竹燕与被告张海莲、张冬雄于2017年10月10日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张海莲、张冬雄应于本案判决生效之日起十日内双倍返还原告余志清、程竹燕定金人民币220000元； 三、驳回原告余志清、程竹燕其他诉讼请求。 义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币6100元（原告已向本院预交），减半收取3050元，保全费1970元，二项合计5020元，由原告余志清、程竹燕负担1020元，被告张海莲、张冬雄负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 欧阳九林 二〇一九年一月二十一日 法官助理邓珊珊 书记员高文雪 附：本案适用的法律： 1、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。 2、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的； （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 %1、《中华人民共和国担保法》 第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。