云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初7754号原告：中国银行股份有限公司昆明市民航路支行，营业场所云南省昆明市官渡区吴井办事处昆明市民航路香樟俊园二期5幢商铺号。负责人：补骏，行长。委托诉讼代理人：胡建航，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被告：矫占东，男，1973年5月26日出生，汉族，黑龙江省富裕县人，云南省佳助是商贸有限公司法定代表人，住黑龙江富裕县，现住云南省昆明市官渡区。被告：杨林，男，1981年6月24日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行诉被告矫占东、杨林执行异议之诉一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡建航，被告矫占东到庭参加诉讼。被告杨林经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判令撤销昆明市官渡区人民法院(2017）云0111执异112号《执行裁定书》第一项裁决，对被告抵押给原告的位于昆明市广福路与昆洛路交叉百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋继续执行；2、判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：昆明市官渡区人民法院(2017）云0111执异112号《执行裁定书》，原告认为法院对该案中被告矫占东提出异议而作出的裁定事项，缺乏事实和法律依据。一、被告杨林与被告矫占东设立的租赁关系为虚假恶意租赁，租赁权并不设立。原告与被告杨林签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》第二条第6项的约定，未经原告书面同意，被告杨林不得出租己设定抵押的房产。杨林违反约定恶意与承租人张俊夫设立租赁关系，张俊夫并未实际向杨林支付租赁价款，杨林的目的在于阻止原告行使抵押权以保住其房产，其行为已严重侵害原告的合法权益。二、《执行裁定书》适用法律错误。1、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被告杨林于2013年10月将该房屋抵押给原告，并委托原告代为办理抵押登记手续，原告已于2013年12月5日办妥该房屋的抵押登记手续，原告的抵押权设立于2013年12月5日。该事实已得到云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第855号《民事判决书》的司法确认。而异议人矫占东取得该房屋租赁权的时间为2016年5月28日，即租赁关系发生于房屋抵押权设立之后，该租赁关系的产生不能对抗抵押权的效力。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”由此可看出，存在抵押权的前提下，不论租赁关系存在抵押权成立之前或之后，其不利的法律后果均不应由抵押权人进行承担。依据租赁关系就导致了抵押权无法得以实现，这完全是错误的，是对原告合法权利的极大损害。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据该司法解释，被告矫占东的租赁已严重的影响了担保物权的实现，反而应当予以去除。4、就执行程序中抵押权与租赁权冲突的问题，虽然《执行异议复议规定》中并未进行规定。而最高人民法院执行局法宫刘贵祥、范向阳在《〈执行异议和复议规定〉的理解与适用》一文中认为：“《拍变卖规定》第31条第2款的规定事实上修改了担保法司法解释的规定，执行法院在处分不动产时，不动产之上的租赁权不分设定的时间先后一律由买受人承受，但如果租赁权设定于担保物权等优先权之后且对在先优先权的实现有影响的，人民法院可将其除去后再行拍卖。”换言之，最高人民法院执行局认为执行过程中买卖不破租赁仍是基本原则，对担保物权实现构成影响的，依照《拍变卖规定》第31条执行。综上所述，原告认为法院仅依据被告矫占东的申请及引用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》便同意了被告的异议请求，从而损害了原告的合法权利。因此，请求人民法院依法予以判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告矫占东辩称，因为本人对法律知识不是很了解，所以只有自己查找资料答辩，本人尊重法院做出的执行裁定书，相信法院的裁决是公正的。被告杨林缺席无答辩。原告向本院提交如下证据：一、个人商业用房贷款合同、公证书、委托书、房屋他项权利证书；二、（2015）官民二初字第855号民事判决书；三、受理案件通知书及评估拍卖申请书；四、（2017）云0111执异112号民事裁定书；五、诉讼费收据。被告矫占东向本院提交如下证据：一、银行流水；二、铺面（住房）租赁协议、收条；三、商铺转让定金协议、权利转让书、借条；四、铺面（住房）租赁协议；五、（2017）云0111执异112号执行裁定书及民事裁定书。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据一的个人商业用房贷款合同、公证书、委托书客观真实，内容与本案关联，予以采信；庭后原告提交了房屋他项权利证书原件予以核对，客观真实，予以采信；证据二系生效的民事判决书，内容与本案关联，予以采信；证据三客观真实，内容与本案关联，予以采信；证据四客观真实，与本案关联，予以采信；证据五客观真实，与本案关联，予以采信。被告提交的证据一客观真实，涉及案外人张俊夫的银行流水，银行流水记载的张俊夫与被告杨林之间的款项往来有四笔，2014年7月14日借发金额216000元、2014年7月22日贷发金额203200元、2014年9月12日支出金额1250000元，2014年9月17日收入金额50000元，不能明确以上款项往来的性质，与被告矫占东提交的收条所记载的租金800000元无法对应，不予采信；证据二涉及案外人张俊夫与被告杨林之间的租赁协议，形式上与被告矫占东提交的证据三、证据四关联，但内容上有矛盾之处，被告矫占东对涉案房屋的租赁权利来源于案外人张俊夫转让其与被告杨林的租赁权益，转让时间为2016年6月14日，而2016年6月20日案外人张俊夫又将涉案房屋出租给案外人赵宁使用，且被告矫占东知情，同一房屋在同一时期进行多重转租，不太符合常理，对被告矫占东主张的租赁权利以及排除执行的观点能否成立，本院将在说理部分予以阐述；证据五系客观真实的法律文书，内容与本案关联，予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：被告杨林与原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定借款人杨林向贷款人中国银行股份有限公司昆明市民航路支行借款3100000元，用于购买昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋，并约定将该房屋作为借款抵押物。2013年12月5日，原告与被告杨林就上述房屋办理了抵押登记，房屋他项权利证书为（昆明市）房他证昆字第××号，抵押权人为中国银行股份有限公司昆明市民航路支行。原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行诉被告杨林金融借款合同纠纷一案，经本院2016年3月28日作出的（2015）官民二初字第855号民事判决书判决：一、杨林判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司昆明市民航路支行借款本金2849581.72元、利息182675.09元、罚息20457.87元，以及自2016年2月25日起至上述款项实际清偿之日逾期利息；二、杨林逾期未履行上述还款义务，中国银行股份有限公司昆明市民航路支行有权将杨林所有的位于云南省昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号的抵押房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；三、杨林于判决生效后十日内支付中国银行股份有限公司昆明市民航路支行律师代理费57699元。（2015）官民二初字第855号民事判决书生效后，因被告杨林未按期履行付款义务，原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行向本院申请执行，请求对被告杨林所有的位于云南省昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号的进行评估拍卖，本院受理了该执行案件，案号为（2016）云0111执1884号。案外人即被告矫占东对本院执行昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋提出书面异议，称杨林于2014年9月11日将涉案房屋租赁给张俊夫，2016年5月28日张俊夫将该房屋的租赁使用权转让给矫占东，矫占东取得了该商铺的租赁使用权和收益权。本院于2018年7月4日作出（2017）云0111执异112号执行裁定书，裁定中止对昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋的执行。申请执行人即中国银行股份有限公司昆明市民航路支行对以上（2017）云0111执异112号执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点为被告矫占东对涉案房屋的租赁权利是否足以排除涉案执行措施？根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，被告杨林与原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定以被告杨林所有的昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋作为涉案借款的抵押物，并于2013年12月5日办理了抵押登记，被告杨林与原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行之间的抵押担保合同成立并生效，抵押权自抵押登记时设立。本院（2015）官民二初字第855号民事判决书生效后，因被告杨林未按期履行付款义务，中国银行股份有限公司昆明市民航路支行向本院申请执行，本院执行昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋，该执行行为是针对涉案标的物实现抵押权的措施。案外人即本案被告矫占东提出异议，认为其是该房屋的承租人，享有合法的租赁权利，请求排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”被告矫占东提交的《铺面（住房）租赁协议》系被告杨林与案外人张俊夫于2014年9月11日所签订，约定杨林将涉案房屋出租给张俊夫使用，租赁期限自2014年9月12日至2023年1月11日，租金为80万元，一次性付清，被告矫占东提交了杨林出具的“收条”以证明收到租金80万元的事实。另，被告矫占东提交其与张俊夫签订的《商铺转让定金协议》、《权利转让书》，欲证明张俊夫将涉案房屋租赁权转让给了被告矫占东，经查明《商铺转让定金协议》、《权利转让书》签订的时间分别为2016年5月28日、2016年6月14日。被告矫占东对涉案房屋的租赁权来源于案外人张俊夫转让涉案房屋的租赁使用权，租赁关系成立时间为2016年5月28日。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该司法解释是对“买卖不破租赁”原则在不动产租赁权保护上的规定。而被告杨林与原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行之间就涉案房屋的抵押权自登记之日即2013年12月5日设立，抵押权人中国银行股份有限公司昆明市民航路支行对涉案房屋享有担保物权优先受偿权。原告与被告矫占东之间的争议实质是就同一不动产上既有租赁权又有抵押权的情况下，应当优先保护哪种权利。租赁权是一种债权，因“买卖不破租赁”原则的适用，该债权具有“准物权”性质，抵押权是一种物权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条对抵押权与租赁权的冲突与处理作出了明确规定。被告矫占东与被告杨林之间的租赁关系是在抵押权设立之后产生，不能对抗已登记的抵押权，即被告矫占东就执行标的不享有足以排除本院（2016）云0111执1884号案件强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”原告中国银行股份有限公司昆明市民航路支行请求继续执行昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋具有事实和法律依据，本院准许执行该执行标的。另，申请执行人即中国银行股份有限公司昆明市民航路支行提起执行异议之诉，要求撤销（2017）云0111执异112号执行裁定书，因本院判决准许对涉案执行标的执行，（2017）云0111执异112号执行裁定失效，故无需予以撤销。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：准许执行被告杨林所有的坐落于昆明市广福路与昆洛路交叉口百合园D12幢-1-1层商铺5号房屋。案件受理费31600元，由被告矫占东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  颜芬芬人民陪审员  朱 瑄人民陪审员  张 弛二〇一九年一月八日书 记 员  欧云霞