浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终4521号 上诉人（原审被告）：兰溪市兰江街道下金村村民委员会，住所地浙江省兰溪市兰江街道下金村。 法定代表人：吴旭兵，村主任。 上诉人（原审被告）：兰溪市兰江街道下金村经济合作社管理委员会，住所地浙江省兰溪市兰江街道下金村。 法定代表人：张云连，社长。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：赵一同，浙江永大联合律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王玮，浙江永大联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：巫小富，男,1968年10月22日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：滕卫仙，浙江大名律师事务所律师。 上诉人兰溪市兰江街道下金村村民委员会（以下简称下金村委会）、兰溪市兰江街道下金村经济合作社管理委员会（以下简称下金合作社）因与被上诉人巫小富合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初1479号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案受理后，依法组成合议庭于2018年9月18日公开开庭进行了审理。下金村委会法定代表人吴旭兵及下金村委会、下金合作社共同委托诉讼代理人赵一同、王玮，巫小富及其委托诉讼代理人滕卫仙到庭参加诉讼。因双方当事人申请庭外和解，扣除审限三个月。本案现已审理终结。 下金村委会、下金合作社共同上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉请，或发回重审；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。混淆了本案的法律关系，本案案由系合同纠纷，争议焦点并非涉案合同是否有效，而是涉案《关于城防拆迁安置房今后如遇拆迁赔偿承诺》（以下简称承诺）是否有效。一审法院未对涉案承诺是否有效做出明确，更未查清事实，不但错将上诉人作为合同相对人，更将涉案承诺认定为涉案合同无效时的赔偿承诺。二、被上诉人不存在损失，上诉人无须赔偿。上诉人出具涉案承诺的真实意思仅是对被上诉人的损失进行补偿。因房屋拆迁安置过程中，拆迁人对房屋有效占地面积认定以国土管理部门核发的证件为准，故上诉人出具涉案承诺的真实意思表示，系被上诉人安置房如遇拆迁时，最终认定面积小于110平方米，由上诉人负责按当时的拆迁补偿标准补偿至110平方米；110平方米以外，如拆迁人对超面积部分有补偿，以当时的拆迁政策为准。因被上诉人已经获得110平方米占地面积标准的补偿，故被上诉人并无损失。被上诉人已享受过安置，不再具有安置资格。拆迁补偿安置中，农民相较于居民往往获得更大的实际利益，依据土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，因宅基地获得的补偿，也只能享受一次。根据《兰溪市城中村改造项目下金、张村、荸荠塘角征地集体所有土地上房屋补偿安置实施意见》规定，在本行政区域内有多处住房的，应与被征收土地上的住房合并为一户安置。而被上诉人已在另外一套房屋中享受了安置资格，本案诉争房屋就没有了安置补偿的权利。一审判决对其安置补偿诉请的支持，实质上是无源之水、无本之木。三、一审判决违反了合同法的公平原则。根据公平原则，结合本案事实，被上诉人获得土地使用权的行为被确认为无效，即使是因上诉人的过错导致，其也并未因此而遭受损失，一审判决超出涉案承诺约定内容，违反公平原则。自2001年至今17年来，上诉人仅收到55800元，但其一直在积极向有关部门多次沟通，使被上诉人的利益得以最大化。通过上诉人的反复沟通，被上诉人不但已享受安置资格，更因本案诉争的房屋拆迁已获利1193572.1元。一审判决不考虑上述事实，仍裁判上诉人承担责任，显失公平。 巫小富答辩称，请求驳回上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、本案系合同纠纷，正如上诉人所说，本案争议焦点应当是上诉人对被上诉人出具的拆迁安置房屋赔偿承诺是否有效的问题，在本案诉争房屋拆迁时，上诉人是否应当按约定履行赔偿义务。首先，上诉人与被上诉人之间签订的承诺合同有效，被上诉人是下金村村民，2001年兰溪市重点工程下金段城防加固工程在下金村实施，拆迁后有部分土地因为村急需资金向全村村民通告出让，上诉人为此召开了村支部、村两委班子、村民代表大会会议，公开招标是全村村民皆知的事实。所以说，上诉人的承诺是代表全体村民意志，合法有效，上诉人应当遵守承诺。退一步讲，如果说该承诺无效，上诉人也应该赔偿被上诉人的损失。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。村干部比起普通农民应该更加懂得国家法律和政策，现在出现不能按照国家政策赔偿，主要过错在上诉方是显而易见的。二、被上诉人的其他房屋安置补偿与本案无关联。其他房屋安置补偿是按照国家政策来安置补偿的，补偿主体是兰溪市人民政府，而本案的房屋赔偿主体是上诉人，参照标准是国家拆迁标准，不能因为被上诉人其他房屋得到国家拆迁政策的安置和补偿而免除两上诉人的赔偿责任。三、一审确实违反了公平原则，但应该是对被上诉人而言。被上诉人一审中诉讼请求本身已经明显偏低，2001年兰溪市商品房均价达到600元/平方米，而2018年兰溪市商品房均价达到10000元/平方米，2001年被上诉人中标的屋基资金就达6万余元，建造房屋花费30余万元。如果用该钱投资商品房的话，收益将近16倍多。而当时下金村在兰溪城区边缘，现在是城中村了，比较中心。如果被上诉人房屋不拆迁的话，应该更值钱了，价值将近达到400-500万元。被上诉人之所以会同意拆迁，正是响应了国家的政策，不做钉子户，而诉请法院请求公正合理的判决。 巫小富向一审法院起诉请求：1、依法判决下金村委会、下金合作社支付110平方米房屋安置补偿款462000元（110平方*7000元/平方*60%）。2、由下金村委会、下金合作社承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：巫小富是兰溪市兰江街道下金村村民。2001年，兰溪市重点工程下金段城防加固工程在下金村实施，下金村为此向有关部门申请异地安置手续，以本村村民名义报批了建房手续及办理了相关证件。下金村委会为此召开了村支部、村二委班子、村民代表大会会议，按会议决议对城防大坝安置指标向社会按“折差排基”形式公开招标。并且承诺，如遇新村改造拆迁和国家土地征用拆迁，本房屋集体土地使用证面积不管多少，由村负责按110平方按国家房屋拆迁政策赔偿；110平方以外，按国家拆迁政策超面积平方处理。巫小富通过公开投标方式中标，然后由村统一办理了规划许可证和集体土地使用权证，之后建造了房屋。2017年，下金村进行城中村改造，按拆迁政策，村民以房屋占地面积或人口数双高套按1：4的面积进行安置。因巫小富有二栋房屋，其中一栋房屋占地面积已按1：4的面积进行安置，诉争被征收的房屋只补偿未进行安置。另查明，1、该村拆迁房屋安置市场模拟价7000元/平方米。2、在本案诉讼过程中，“兰溪市兰江街道下金行政村村民委员会”变更为“兰溪市兰江街道下金村村民委员会”。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案讼争拆迁房屋的土地使用权系农民集体所有的土地，故双方之间转让行为虽是双方真实意思表示，但违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事行为被确认为无效的，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。下金村委会出具给巫小富的《关于城防拆迁安置房今后如遇拆迁赔偿承诺》言明：“今后如遇新村改造拆迁和国家土地征用拆迁，本房屋集体土地使用证面积不管多少，由村负责按110平方按国家房屋拆迁政策赔偿…”，该村房屋拆迁政策是村民以房屋占地面积或人口数双高套按1：4的面积进行安置，现巫小富被征收的房屋只补偿不进行安置，故其要求下金村委会、下金合作社按110平方米按1：0.6比例，按7000元/平方米支付房屋安置补偿款462000元的诉请，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：兰溪市兰江街道下金村村民委员会、兰溪市兰江街道下金村经济合作社管理委员会于判决生效之日起十日内支付巫小富房屋安置补偿款462000元。如未按判决指定的期限给付金钱义务，应当遵照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间相同的债务利息。案件受理费4115元（已减半收取），由兰溪市兰江街道下金村村民委员会、兰溪市兰江街道下金村经济合作社管理委员会负担。 二审期间，巫小富未提供新证据。下金村委会、下金合作社向本院提供城中村改造下金村集体土地上房屋征收补偿协议7页（复印件），以证明被上诉人巫小富在本次拆迁项目中已在另一处集体土地上享受了安置资格的事实。巫小富质证认为，对该证据的合法性、真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，该协议所涉房产与本案诉争房产不同，不能达到举证人的证明目的。 本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人对涉案承诺的真实性均无异议，上诉人在涉案承诺中明确其将涉案安置房土地转让给巫小富，结合双方陈述的招标、付款等情况，足以认定上诉人系该合同相对人。本案二审主要争议焦点为上诉人是否应根据承诺约定支付相应赔偿款。经查，巫小富系本集体经济组织成员，其名下的涉案房产及宅基地现已被征收，征收部门亦认可巫小富系涉案房产的权利人，故涉案承诺系上诉人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。结合涉案承诺主要内容及双方陈述，足以确认承诺系上诉人对原转让行为的补充，现巫小富被征收的房产因故未能获得足额补偿，上诉人理应按照承诺约定履行其义务，即上诉人承担相应的赔偿责任。上诉人的相关上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人上诉状中自认于2001年向巫小富出售涉案宅基地，并收取转让费55800元。巫小富因故未能足额获得征迁补偿，一审法院根据本案事实、诉请等实际情况，酌情判决，未违反法律规定，亦未违反公平原则。综上，下金村委会、下金合作社的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8230元，由上诉人兰溪市兰江街道下金村村民委员会、兰溪市兰江街道下金村经济合作社管理委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 宋文茹 审 判 员 盛 伟 二〇一九年一月十七日 代书记员 吕倩茜