山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初11639号原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会，住所地胶州市三里河街道办事处高家台子村，组织机构代码K2361154-7。法定代表人高绪升，村主任。委托代理人徐向东，山东海康律师事务所律师。被告孙彦霖，女，汉族，1976年10月6日生，住胶州市。原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会与被告孙彦霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会的委托诉讼代理人徐向东到庭参加诉讼，被告孙彦霖经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾出并返还原告所有的位于胶州市新城区的房屋；2、被告支付原告自2018年11月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租赁费及逾期支付租赁费的违约金（租赁费按合同约定租赁费标准每年421692.53元算至合同解除之日止；违约金按合同约定自逾期之日起算至实际付清之日止，暂请求租赁费210846元及违约金25301元，合计236147元）；3、被告支付自房屋租赁合同解除之日起至实际腾出并返还房屋之日止按合同约定的租赁费计算标准计算的房屋占有使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于新城区澳门路167号1网点1至7的房屋，建筑面积1650.46平方米，租赁期限为20年，自2016年11月1日至2036年10月31日止。被告每年应支付的租赁费分别为：第一年至第三年租赁费每年421692.53元，第四年463861.78元，第五年510247.95元，第六年开始租赁费由原告统一研究澳门路所属网点租赁价格调整并执行。被告应于签订合同时支付租赁费，以后于租赁费到期日前30天支付租赁费，被告逾期支付租赁费，每逾期一日按日租赁费的3倍向原告支付违约金，逾期支付租赁费超过30日，原告有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付给被告使用，但是被告未按合同约定履行义务。因被告拖欠第一年半年租赁费和第二年租赁费未付，原告起诉至法院，经法院主持调解，经原被告双方同意，法院作出（2018）鲁0281民初5466号民事调解书，但被告未按照生效法律文书履行其给付义务，也未按约定向原告支付第三年度的租赁费（按合同约定，被告应于2018年9月30日前支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金421692.53元）。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，致使原告不能实现合同目的。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令支持原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告孙彦霖租赁原告所有的位于新城区澳门路167号1#网点1至7的房屋；租赁期限为20年，自2016年11月1日起至2036年10月31日止；第一年至第三年租赁费每年421692.53元，第四年463861.78元，第五年510247.95元，第六年开始租赁费由原告统一研究澳门路所属网点租赁价格调整并执行；被告应于签订合同时支付租赁费，以后于租赁费到期日前30天支付租赁费；被告在支付首期租赁费同时交纳房屋租赁保证金壹万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同终止，被告无违约情况予以返还，若被告违约，则原告有权将履约保证金作为违约金、赔偿金扣除部分或全额，被告应在接到甲方通知后7日向原告补足其被扣除的部分，未及时补足的，按被告欠费处理；被告逾期支付租赁费，每逾期一日按日租赁费的3倍向原告支付违约金，逾期支付租赁费超过30日，原告有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告按约将上述房屋交付给被告使用，但被告孙彦霖未按合同约定履行义务，截止到2018年10月31日尚欠原告租赁费632538元及违约金未付。另查明，原告于2017年5月16日就本案租赁纠纷起诉被告，案号为(2018)鲁0281民初5466号，经法院主持调解，原、被告之间达成调解，被告孙彦霖偿付原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会截止2018年10月31日的租金的租金632538元及违约金50000元，于2018年8月10日前付清。被告未按调解书的内容按时履行其义务。庭审中，原告提交了以下证据并就部分事实说明了意见：1、原告提交了《房屋租赁合同》一份、（2018）鲁0281民初5466号民事调解书一份，证明2016年6月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于位于新城区澳门路167号1#网点1至7的房屋，租赁期限为20年，自2016年11月1日起至2036年10月31日止；第一年至第三年租赁费每年421692.53元，第四年463861.78元，第五年510247.95元，第六年开始租赁费由原告统一研究澳门路所属网点租赁价格调整并执行；被告应于签订合同时支付租赁费，以后于租赁费到期日前30天支付租赁费；被告在支付首期租赁费同时交纳房屋租赁保证金壹万元整，待合同期满或特殊情况导致的合同终止，被告无违约情况予以返还，若被告违约，则原告有权将履约保证金作为违约金、赔偿金扣除部分或全额，被告应在接到甲方通知后7日向原告补足其被扣除的部分，未及时补足的，按被告欠费处理；被告逾期支付租赁费，每逾期一日按日租赁费的3倍向原告支付违约金，逾期支付租赁费超过30日，原告有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告按约将上述房屋交付给被告使用，合同签订后，原告按约将上述房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定履行义务。因被告拖欠第一年度半年和第二年度租金，原告起诉至胶州市人民法院，法院经审理主持调解双方达成协议于2018年6月27日作出（2018）鲁0281民初5466号民事调解书，但被告拒不履行生效法律文书确定的给付义务，也未按约定向原告支付第三年度的租金（按合同约定，被告应于2018年9月30日前支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金421692.53元）。2、原告提交了租赁费及违约金清单一份，证明根据《房屋租赁合同》约定，原告按约将上述房屋交付给被告使用，被告应依约向原告支付租赁费。根据合同第三条约定，第一年至第三年租赁费每年421692.53元，第四年463861.78元，第五年510247.95元。2018年11月1日至2018年12月14日43天，租赁费49678.76元。2018年12月15日起至实际腾出并返还房屋之日止的房屋占有使用费按合同约定的租赁费标准计算（第三年租赁费每年421692.53元，第四年463861.78元，第五年510247.95元）。被告应支付违约金期限、标准及数额：按合同第三条（二）项约定，被告应于签订合同时支付租金，以后于每年度租赁到期日之前30天支付租金；第六条（四）项约定，被告如逾期支付租赁费，除补交租赁费外，每逾期一日按日租赁费的三倍向原告支付违约金，原告现调整为按逾期支付租赁费每月2%自逾期之日起算至实际付清之日止。被告应于2018年9月30日之前支付第三年租赁费421692.53元，但被告未付拖欠至今。违约金计算如下：1、以421692.53元为基数按月2%自2018年10月1日起起算至2018年12月14日，共74天，违约金为20803元；2、以49678.76元为基数按每月2%自2018.12.15起算至实际付清之日止。原告在庭审中明确其诉讼请求：1、解除原被告双方所签订的《房屋租赁合同》，并立即腾出返还原告涉案房屋；2、被告向原告支付自2018年11月1日起至同年12月14日期间租金49678.76元及自2018年12月15日起至付清之日，按月息2%计算的违约金；3、被告向原告支付以年租金421692.53元为基数自2018年10月1日起至2018年12月14日按照月息2%计算的逾期支付租金的违约金20803元，扣除被告缴纳的10000元保证金，为10803元；4、原告支付自2018年12月15日起至被告实际腾出租赁房屋返还原告之日止房屋占有使用费（按合同约定的年租金421692.53元标准计算）；5、诉讼费用均由被告负担。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》一份、（2018）鲁0281民初5466号民事调解书一份、租赁费及违约金清单一份及原告当庭陈述为证，经当庭查证，本院对上述证据予以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方在平等协商的基础上形成的，是双方当事人真实意思表示，且其内容不违背法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告按合同约定将租赁房屋交付给被告使用，但被告未按时支付租赁费，截止到2018年10月31日拖欠的租赁费经法院调解后，被告仍未按时履行调解书中的义务。自2018年11月1日起至起诉之日的租赁费，被告亦没有支付，现原告主张因被告的违约行为导致合同目的不能实现，且以《房屋租赁合同》中第七条的约定“被告逾期支付租赁费物业费及其他应当由被告交纳的各项费用超过30日,原告可以终止合同，收回房屋”为由，要求解除合同，收回房屋，符合双方签订的《房屋租赁合同》及法律的规定，本院予以支持。对于原告主张的被告孙彦霖支付自2018年11月1日起至2018年12月14日的租赁费49678.76元及自2018年12月15日起至付清之日，按月息2%计算的违约金，因原、被告双方约定的2018年11月1日至2019年10月31日的年租赁费为421692.53元，自2018年11月1日起至2018年12月14日共计43天，原告主张该期限的租赁费49678.76元及自2018年12月15日起至付清之日，按月息2%计算的违约金，符合《房屋租赁合同》中双方关于租赁费及违约金的约定，且不超法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的逾期支付租赁费的违约金10803元（自2018年10月1日起至2018年12月14日止，以租赁费421692.53元为基数，按照月2%计算，扣除被告缴纳的10000元保证金），根据合同约定，被告应于2018年10月1日缴纳2018年11月1日至2019年10月31日的租赁费421692.53元，每逾期一天按照上述费用的总额的百分之三十向原告支付违约金，现被告没有按时缴纳，已经构成违约，原告有权将保证金作为违约金、赔偿金扣除，原告要求被告支付以租赁费421692.53元为基数，自2018年10月1日起至2018年12月14日止（共计74天），按照月2%计算，扣除被告缴纳的10000元保证金后的逾期支付租赁费的违约金10803元（421692.53元×2%÷30天×74天-10000元），符合合同约定，且不超出有关法律规定，本院予以支持。对于原告主张的被告支付自2018年12月15日起至实际腾出并返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年赁租费421692.53元计算），因被告占用原告房屋给原告造成损失，现原告按照租赁合同约定的年租赁费421692.53元要求被告支付自2018年12月15日起至实际腾出并返还房屋之日止的房屋占有使用费，原告的该项主张并未超出原告的实际损失的数额，且不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告孙彦霖于本判决生效后十日内腾出并返还原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会所有的位于胶州市新城区的房屋。二、被告孙彦霖给付原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会自2018年11月1日起至2018年12月14日止的租赁费49678.76元及以49678.76为基数自2018年12月15日起至付清之日，按月息2%计算的违约金，于本判决生效后十日内付清。三、被告孙彦霖给付原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会逾期支付租赁费的违约金10803元，于本判决生效后十日内付清。四、被告孙彦霖给付原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会自2018年12月15日起至实际腾出并返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年赁租费421692.53元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4842元，由原告胶州市三里河街道办事处高家台子村民委员会负担3601元，被告孙彦霖负担1241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  盛 磊人民陪审员  逄金玲二〇一九年一月十八日书 记 员  曲 坤