湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘05民终2275号上诉人（原审被告、反诉原告）：钱亮伟，男，1963年4月13日出生，汉族，居民，住隆回县委托诉讼代理人：肖望平，湖南谐正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南隆回万和置业有限公司，住所地隆回县万和经济技术开发区。法定代表人：向荷花，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭凌，湖南普利律师事务所律师。原审被告：黄跃华，男，1972年3月15日出生，汉族，居民，住隆回县。上诉人钱亮伟因与被上诉人湖南隆回万和置业有限公司（以下简称万和公司）及原审被告黄跃华建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月5日公开开庭对本案进行了审理。上诉人钱亮伟及其委托诉讼代理人肖望平、被上诉人万和公司的委托诉讼代理人彭凌、原审被告黄跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱亮伟上诉请求：1、撤销湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初2684号民事判决；2、驳回万和公司的诉讼请求；3、由万和公司退还钱亮伟200万元；4、由万和公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案的基本事实与原审判决所查明的事实无异。（一）原审判决对《土地转让协议》的性质认识错误，导致适用法律错误。土地转让合同的本质是土地使用权的转移，但协议的内容没有任何体现。从协议第五条关于“分户办证由甲方负责”和“报建手续和费用由甲方负责”的规定来看，该土地使用权在万和公司处，办理相关手续只能以万和公司的名义进行，可见土地使用权并未转移。协议只约定了转让约4000平方米，没有约定四至，可见本协议不是宗地转让或成块转让。从协议第四条关于硬化、绿化和第六条关于建筑设计、建设、安全、销售以及第七条关于用地矛盾的处理的分工来看，该部分内容不是土地转让协议应当出现的内容。如果双方之间是土地使用权转让，则如何使用该土地是受让人的权利，用不着由出让人来约束和规定。故《土地转让协议》是名为土地转让，其实是一方提供土地使用权、一方提供资金的合作开发房地产的协议，只不过是提供土地使用权的一方，将土地一次性作价投资而已。协议亦明确约定“进行合作开发商品房建设”。故案涉协议的性质是合作开发房地产合同，而原审判决认定是土地使用权转让合同，没有适用有关房地产开发的法律规定，属适用法律错误。（二）原审判决对“实际占地面积”理解错误，导致判决结果错误。原审判决认为实际占地除了建筑物本身外，还包括道路、绿化、人行道等是错误的，理由如下：1、在四至不明的情况下，只有建筑物能够确切地表明“实际占地”；2、转让协议第二条约定“二个月内将第一幢（临320国道）占地面积款全部付清”就明确了本协议的占地面积就是指房屋的占地面积；3、转让协议第三条明确规定第一幢与第二幢之间的间距、其他各幢之间的间距和主干道的宽度。如果这些面积的占地都卖给了钱亮伟，就无须做这样规定，钱亮伟只需按价格乘面积付款即可。之所以做这样的规定，是怕买受人多占地或出卖人少给地，因为这些地还是万和公司的；4、从2013年11月11日双方签字认可的草图上看，双方对该地的开发已有规划，每幢均标明了精确到小数点后两位的面积（S）的数据。周边用地却没有S的标注。这就说明，有S的是计算价钱的数据，而没有S的是不要计价的；5、草图中的S数据与《建房占用面积统计》的S数据完全一致。从该统计所用信笺可知，该统计数据是万和公司提供的，证明所谓的占地就是“建房”占地；6、即使按照一审认定，周边用地系房屋不可分割的一部分，那么，第一幢与第二幢之间的距离10米如何来计价就存在不明确性，故唯一明确的就只有建筑物的实际占地面积；7、从隆回县的市场价格来看，该地价格不可能每平方米8000元（只有在包括周边用地时才有这种可能）；按隆回县的交易习惯，像本案这种合作开发，就是以建筑物的占地面积计算用地价值的。从所使用词句来看，实际占地和实际使用、实际用地是有区别的。“占”是固定的、不可动的，比如建筑物；而使用是不固定的，需要使用的时候就被使用，不需要使用的时候，该物并没有被占用。协议约定“按实际占地面积计算”，指的就是建筑物的占地，而不是实际用地。根据《合同法》第六十二条第二项关于价款“按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”和第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，一审判决认为实际占地包括建筑物的周边用地是错误的。按照《土地转让协议》和钱亮伟实际占地面积，根据最终结算结果，万和公司尚应返还钱亮伟200万元。万和公司辩称，（一）钱亮伟称《土地转让协议》的定性应认定为合作开发房地产协议，与法律规定相悖。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”。从协议约定的“购地约4000平方米”、“按实际占地面积结算”、“每平方8090元，其余4999每平方米”、“国土转让手续和费用由甲方负责”等内容及钱亮伟已交部分土地款的事实来看，符合司法解释第七条的规定。该司法解释第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，而双方没有共同投资行为，没有共享利润、共担风险，万和公司没有参与建房、销售等具体经营行为，因此，该协议明显不是合作开发房地产合同。协议第五条约定“国土转户手续和费用由甲方负责”，且黄跃华在一审答辩时称协议签订后，万和公司曾口头承诺三天将土地过户到其名下，这说明双方约定土地使用权是要过户的，只是暂时没有办理过户手续，并不是永远不办理过户手续。根据上述司法解释第八条规定，未办理土地过户手续，并不能否认合同的效力。因此土地使用权暂时没有通过法定程序转移，并不能改变土地使用权转让合同的性质。双方协议约定“按实际占地面积结算”，其原因是在写合同之时尚不能确定钱亮伟最后要用多少土地面积，因此写不了“四至”，待钱亮伟开发完毕后再予以确定土地的四至范围。在经济开发区内进行土地转让，土地上修建的房屋间距应当符合开发区总体规划要求，协议第三条规定的内容就是要求钱亮伟修建的房屋间距符合规划。协议第六条规定的内容是表明钱亮伟购买土地后进行商品房开发，其享有建设、销售等权利，钱亮伟以协议第三条、第六条的内容作为否定土地转让性质的理由，不能成立。双方在协议中所写的“进行合作开发商品房建设”，其中的“合作”是广义上的合作，不是狭义上的“合作”，且上述司法解释第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。综上，一审判决将案涉协议定性为土地使用权转让协议完全正确。（二）钱亮伟上诉称实际占地面积只包括建筑物的占地面积，不包括道路、绿化、人行道等占地面积的理由不能成立：1、从字义上分析，实际占地面积就是指实际用地面积，包括建筑物（房屋）占地面积、通行道路占地面积、采光及绿化占地面积等全部用地面积。实际占地面积与建筑物实际占地面积显然不是同一概念，而双方约定的条款中并没有“建筑物或房屋实际占地面积”的用词。2、钱亮伟购买的地块是尚未开发的土地，且用于开发、建设利安住宅小区。按照交易习惯，这是项目用地，不可能不包括通行、采光、绿化等用地。相邻已开发的单块地基，对通行的道路也是计了价的。尤其是钱亮伟提供的《用地红线图》标明总用地面积为11233.2平方米，包括建筑物、采光、通行地的占地面积在内，这也直接证明了钱亮伟所主张的实际占地面积只包括建筑物占地面积是错误的。此外，钱亮伟为其主张陈述了7点理由，均不能成立：（1）钱亮伟以协议未对四至进行约定，推断只有建筑物才能表明实际占地，不能成立，道路、保坑、水沟等也能表明实际占地；（2）钱亮伟以协议第二条“二个月内将第一幢（临320国道）占地面积款全部付清”的约定，推断整个利安小区占地面积就是指房屋的占地面积，不能成立。该条规定的第一幢土地价格因临320国道高出其余用地价格将近一倍，因此，特别注明该幢占地面积，但协议第一条、第二条都使用了“其余”二字，而“其余”就包括了除第一幢以外其他的全部用地；（3）钱亮伟以转让协议第三条规定的房屋间距，推断间距地还是万和公司的，不能成立。协议第三条的内容是规划上的要求，钱亮伟所开发的利安小区是在万和经济技术开发区内，其建房间距应当符合开发区的总体规划。如果间距地还是万和公司的，那么钱亮伟及购房户就无法通行；（4）钱亮伟以2013年11月11日的草图标明的“S”，断定有“S”的是计价的，没有“S”的是不计价的，不能成立。双方并没有约定只有标明“S”的才能计价，没有“S”的不能计价，且该图是钱亮伟绘制的施工方案，不是计价方案；（5）钱亮伟以草图中的“S”数据与《建房占用面积》的“S”数据完全一致为由，推断占地就是建房占地，不能成立。该《建房占用面积》不是万和公司提供的，而是钱亮伟提供的，且没有原件，也没有双方签字或盖章，显然是无效证据，不具有证明效力。该《建房占用面积》的计算依据是2013年11月11日双方签订的规划草图，而正确的计算依据应当是双方签订的《土地转让协议》。（6）钱亮伟以第一幢与第二幢距离为10米为由，不认可周边用地系房屋用地不可分割部分，不能成立。一审判决认定作为小区整体开发，道路、绿化、人行道是不可分割的部分，符合交易习惯和相关法律规定，是十分正确的；（7）钱亮伟称该地价格不可能每平方米8000元，只有包括周边用地时才有可能的理由不能成立。土地价格是双方自愿约定的，应当尊重双方的意思表示，且该地在汽车东站对面并临320国道，具有较高的商业价值，当时价格每平方米至少在8000元以上。至于是否包括周边用地这一问题，在一审时钱亮伟不承认购买了道路、绿化、采光等用地，现在又说包括周边用地，自相矛盾。钱亮伟上诉提出应适用《合同法》第六十二条第二项的规定，但适用该条规定的前提条件是价款不明确，而本案的合同价款很明确，写得很清楚。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，钱亮伟的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。黄跃华辩称，当时黄跃华在土地转让协议上签了字，但后来其已经退出了交易，和黄跃华没有关系。万和公司向一审法院起诉请求：1、判令钱亮伟、黄跃华支付所欠万和公司土地转让款2859.935万元及起诉之日起至付清土地转让款之日止的利息（按银行同类同期贷款利率计算）；2、由钱亮伟、黄跃华承担本案诉讼费用。2017年10月20日，万和公司书面申请变更第一项诉讼请求为：判决钱亮伟、黄跃华按实际占地面积支付所欠万和公司土地转让款2188.4315万元。钱亮伟向一审法院反诉请求：判决万和公司退回钱亮伟200万元。一审法院认定事实：万和公司于2001年4月16日经隆回县工商行政管理局登记成立，取得房地产开发经营资质，范国进为万和公司的法定代表人。万和公司与钱亮伟在本案之前曾有多次土地转让合作。2013年8月13日，范国进与钱亮伟达成国有土地使用权转让意向，范国进出具了一张便条，内容为：“同意将汽车站对面土地约肆仟平方米，临国道边按每平米8090元，后二三四进按4999元计算收取。以后按实际平方米收取。内道路硬化由购方负责。先付800万元，再签正式协议”。2013年8月16日，范国进向钱亮伟出具收条，内容为：“今收到钱亮伟土地款柒佰万元整”。2013年9月7日，以万和公司为甲方、以钱亮伟、黄跃华为乙方，签订了《土地转让协议》，合同内容如下：“经甲乙双方友好协商，乙方在万和汽车东站对面甲方拥有国土使用权的土地土地证号（2004）字第X，购地约4000㎡，进行合作开发商品房建设，经协商达成如下协议。一、价格：临320国道第一进每平方8090元，其余4999每平方米，按实际占地面积结算。二、付款方式：乙方先付800万定金签定合同，二个月内将第一幢(临320国道)占地面积款全部付清，其余在年度内全部付清。三、规划：该住宅小区规划层数为8层(7+1)。第一幢进深为15米，其余进深为12米。第一幢与第二幢间距离为10米，其余间距离8米。环城路进小区内主干道12米(南北向)。四、该小区的路面的硬化、电、绿化由乙方负责。小区的主下水道及自来水主管由甲方负责。五、该小区分户办证由甲方负责，乙方负担营业税，国土转户手续和费用由甲方负责，土地增值税由甲方负责，乙方负责交契税。小区报建的手续和费用由甲方负责。乙方负责一次性交纳50万元作办证包干费用。六、该小区的建筑设计，及建设过程中的安全、质量、房屋销售、及费用由乙方负责。七、该小区的用地的矛盾处理由甲方负责。万和公司建筑物内的住户、门面、及购地范围内的营业户由甲方二个月内迁出，保证乙方按时开工。八、本合同一式四份，甲、乙各两份，未尽事宜另行协商”。合同签订后不久，黄跃华因该地块没有办理过户以及牵涉到一些税费问题与钱亮伟协商退出了合伙，但未通知万和公司。钱亮伟为履行该转让协议的付款义务多次向万和公司付款，万和公司认可的分别向钱亮伟出具的相应收款收条有：2013年3月29日收60万元、2013年8月16日收700万元、2013年9月收500万元、2013年9月10日收50万元、2013年9月10日收100万元、2013年12月11日收100万元、2013年12月23日收100万元、2014年元月21日收300万元、2014年4月30日收200万元、2014年6月20日收30万元、2015年6月1日范国平收10万元，以上付款合计金额为2150万元。2013年11月11日，万和公司、钱亮伟在一份未标注名称的规划草图上共同签字确认，并作为钱亮伟占地施工方案。依该规划草图所示，拟建房屋共为八栋，其中1#栋占地697㎡，2#栋占地390㎡，3#栋占地264㎡，4#栋占地528㎡，5#栋占地528㎡，6#栋占地780㎡，7#栋占地456㎡，8#栋占地216㎡。上述1#栋、6#栋临320国道，即土地转让协议所称的第一进，该两栋拟占地面积共1477㎡；其余的2#栋、3#栋、4#栋、5#栋、7#栋、8#栋为土地转让协议所称的二、三、四进，占地面积共2382㎡，八栋拟建房屋合计规划占地3859㎡，该面积不包括各栋房屋之间的公共道路占地在内。上述占地大部分属于万和公司的隆国用（2004）第X号国有土地使用权证红线范围内土地，有少部分属于万和公司的隆国用（2007）第X号国有土地使用权证红线范围内土地。涉及隆国用（2007）第X号国有土地使用权证的土地部分未抵押。此后，钱亮伟在未通过规划管理机关审批许可的情况下先行开工建设。直至2014年9月26日，命名为《隆回县万和绿洲新城利安小区的修建性详细规划—规划总平面图》才获得规划审批，其主要经济技术指标为：规划用地面积9311.39平方米，总建筑面积30319.06平方米，建筑基底面积3630.18平方米。该获批规划方案与万和公司、钱亮伟此前拟定的规划方案存在重大差异，其中，万和公司拟建的4#、5#栋房屋所占地块被规划为1+16F的电梯房，由此导致被告方在建的4#、5#栋房屋工程（已完成基础部分）被规划执法部门强制拆除，后来钱亮伟仅实际建成五栋房屋，万和公司拟建的4#、5#栋房屋已完工部分被拆除后钱亮伟未再重建，该地块至今仍处于闲置状态。2017年9月，万和公司、钱亮伟共同委托隆回县金土地测绘有限公司对利安小区的用地面积进行测绘，计算图所示：整个利安小区的规划红线图占地面积为10079.58㎡，规划红线范围小区内未建设部分空地面积为2078.85㎡。其中如按至墙体计算，各部位面积如下：已建成的临320国道第一进建筑占地面积总计为1454.64㎡（694.01㎡+760.63㎡），其余进已建成建筑占地面积总计为1439.6㎡（520.26㎡+285.42㎡+633.92㎡），小区内道路占地面积总计为3029.99㎡（2826.92㎡+164㎡+39.07㎡），合计5924.2㎡，320国道至第一进之间的空坪面积为2076.5㎡。如按至滴水计算，各部位面积如下：已建成的临320国道第一进建筑占地面积总计为1687.88㎡（803.57㎡+884.31㎡），其余进已建成建筑占地面积总计为1751.58㎡（611.2㎡+366.59㎡+773.79㎡），小区内道路占地面积总计为2650.85㎡（2449.76㎡+168.21㎡+32.88㎡），合计6090.31㎡，320国道至第一进之间的空坪面积为1910.42㎡。在庭审过程中，双方均认可临320国道至第一进的空坪地面积不属于土地转让协议的计价范围。同时万和公司还表明：利安小区内尚未开发建设的2078.85㎡剩余土地鉴于钱亮伟未付土地款，可不列入已转让范围。另查明，万和公司、钱亮伟在签订《土地转让协议》后至今，万和公司方并未实际参与绿洲新城利安小区的商品房的修建和销售，也未在该项目另外出资。中国人民银行同期贷款基准利率一年期为4.35%。2018年1月15日，万和公司的法定代表人由范国进变更为向荷花。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。现万和公司、钱亮伟对转让土地协议的效力及转让土地的计价面积、计价方式（标准）及责任承担存在分歧。本案的争议焦点归纳为：1、土地转让协议是否有效；2、转让土地的计价面积及计价标准如何确定；3、黄跃华是否应承担责任。现就争议焦点分别评述如下：（一）关于转让土地协议的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。但该规定系国家相关行政管理机关为维护房地产市场秩序，加强对城市房地产的管理而作出的管理性强制性规范，并非效力性强制性规范，《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、行政法规并未明确规定该类行为将导致合同无效或不能成立，且合同有效并不必然损害国家利益和社会公共利益，钱亮伟以转让土地使用权未达到规定的条件为由，请求确认转让协议无效的理由不能成立，不予支持。综上，万和公司与钱亮伟、黄跃华所签订的土地转让协议有效。（二）转让土地的计价面积及计价标准如何确定。万和公司、钱亮伟在协议中约定：临320国道第一进每平方米8090元，其余4999元每平方米，按实际占地面积结算。此“实际占地面积”应当如何理解？应否包括小区内道路、绿化等公共配套设施的占地在内？一审法院认为，作为小区整体开发，道路、绿化、人行道是不可分割的部分，万和公司、钱亮伟在协议中对小区道路、绿化等公共配套设施部分实际占地应否纳入计价面积并无排除性约定，该部分占地既然属于钱亮伟的实际占地范围，就应当纳入计价面积。建筑物的占地面积通常是指建筑物所在土地上的水平投影所占的面积（滴水面积），故本案临320国道第一栋、第二栋占地面积为1687.88㎡。万和公司在庭审过程中表明“利安小区内尚未开发建设的2078.85㎡剩余土地鉴于被告未付土地款，可不列入已转让范围”，系当事人对自己民事权利的处理，不予干涉。故“利安小区”其余面积为4402.43㎡［1751.58㎡（除第一栋、第二栋已建成建筑占地面积）+2650.85㎡（小区内道路占地面积）］。万和公司、钱亮伟对第一进已建成的两栋房屋及第二进、第三进已建成的三栋房屋实际占地面积的计价标准无争议，可直接按协议约定的计价标准计算。对于小区内公共配套设施实际占地按每平方米4999元计价，根据双方协议约定“其余每平方米4999元”，该部分属于约定所指的“其余”范畴。故钱亮伟整个占地使用面积价款为：1687.88㎡（第一、二栋）×8090元/㎡+4402.43㎡×4999元/㎡＝35662696.77元；钱亮伟已实际支付价款2150万元，尚有价款1416.269677万元未付清，故万和公司提出要求钱亮伟支付土地转让款及承担起诉之日起至付清土地转让款之日止的利息的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持，金额以一审法院确定的为准。钱亮伟的反诉请求，因证据不足，应予以驳回。（三）关于黄跃华应否承担责任问题。基于合同的相对性原则，对已经成立的合同，合同一方因故需要解除合同关系时，必须征得对方同意，亦即以双方达成的新协议，解除原来的旧协议才能成立。黄跃华作为案涉土地使用权的买受人之一，未与万和公司协议解除合同而退出合伙，并不影响万和公司依合同向其主张合同债权，故黄跃华的抗辩理由，不予采纳，黄跃华、钱亮伟应共同承担本案中对万和公司的合同债务。黄跃华可就其与钱亮伟合伙之间产生的纠纷另行处理。综上所述，经一审法院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：（一）由被告（反诉原告）钱亮伟、被告黄跃华在判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）湖南隆回万和置业有限公司土地转让款14162696.77元，并按年利率4.35%的标准承担自2016年11月21日起至付清之日止的利息；二、驳回被告（反诉原告）钱亮伟的诉讼请求。本案本诉受理费184796元，由万和公司负担64679元，钱亮伟、黄跃华负担120117元，反诉受理费22800元由钱亮伟负担。本院二审期间，上诉人钱亮伟提交了5份证据：1、隆回县国土局基准地价图，拟证明诉争地块在汽车东站对面；2、隆回县国土局基准地价表，拟证明诉争地块住宅用地价格为1200元/平方米，商服用地价格为1580元/平方米；3、2010年12月16日万和公司与钱亮伟签订的《土地转让协议书》（包括附件地块示意图），拟证明钱亮伟购地面积为26个门面，双方是按门面的实际占地面积结算的；4、2011年万和公司和周乐江签订的《国有土地使用权转让合同》及万和公司与钱亮伟的预算表、万和公司与周乐江的结算清单，拟证明万和公司和周乐江的最后结算也是按建筑物的实际占地面积，其中周乐江的结算清单中有“参照钱亮伟合同”字样；5、诉争现场图照片，拟证明诉争地的现状。万和公司的质证意见如下：证1中的诉争地块位置是对的，但不属于新证据；证2不能反映是政府部门的基准地价；证3、4，万和公司和钱亮伟、周乐江转让的其他地块，按照实际面积（建筑占地面积）计算，是已经开发好的地块，且道路也是另外计算了费用的，不能达到钱亮伟的证明目的；对证5没有异议。黄跃华对钱亮伟提交的证据均无异议。本院经审查认为，上诉人钱亮伟提交的证据1、2与本案处理没有关联性，不予认定，证据3、4能够证明钱亮伟、周乐江与万和公司就其他土地签订转让协议的相关内容，予以认定。万和公司、黄跃华对钱亮伟提交的证据5没有异议，予以认定。本院二审查明，2001年4月23日，隆回县人民政府下发了《关于批准设立万和经济技术开发区并准予享受有关优惠政策的通知》（隆政发［2001］8号文件），同意在县城东区设立万和经济技术开发区，由湖南省万和实业有限公司投资兴建，并准予万和经济技术开发区建设享受有关优惠政策。2001年6月7日，隆回县人民政府下发《关于批准万和经济技术开发区详细规划的通知》（隆政函［2001］13号文件），同意湖南隆回万和置业有限公司投资建设的“隆回万和经济技术开发区”的详细规划等。另查明，2010年12月16日万和公司（甲方）与钱亮伟（乙方）签订《土地转让协议书》，协议约定：乙方购买万和绿洲新城木材商场26个门面，总长为104米，占地面积为1560平方米，合计为737.28万元，折后为715.16万元，该地建筑层数为七层，占地面积以国土部门检发的土地证为准，多退少补。乙方应按甲方的规划报图到公司工程部审定后施工，并严格保证工程质量，施工图交公司工程部一份备案。甲方同意在乙方现购买的土地红线后墙留用绿化带1米到2米，并硬化5米水泥道路供乙方购房户出入等，乙方支付甲方占用道路、硬化、绿化空间、车位、电、水增容费等占用费150万元，其产权归甲方所有。本院二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、案涉《土地转让协议》的性质应当如何认定，是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同；2、建筑物的周边用地是否应当纳入计价面积。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。万和公司与钱亮伟、黄跃华签订《土地转让协议》后，万和公司并未实际参与万和绿洲新城利安小区商品房的修建和销售，对房地产开发项目既不参与利润分配，也不承担经营风险，且双方在签订协议时曾口头约定由万和公司将土地使用权变更登记至钱亮伟、黄跃华名下，虽然万和公司至今未办理土地使用权的变更登记，但不影响该协议性质的认定，故原审判决认定案涉协议的性质为土地使用权转让合同，符合法律规定。钱亮伟上诉称案涉协议的性质是合作开发房地产合同的理由，与法律规定相悖，本院不予采纳。关于争议焦点二，2013年9月7日，万和公司和钱亮伟、黄跃华签订《土地转让协议》约定“临320国道第一进每平方8090元，其余4999每平方米，按实际占地面积结算”。现双方对“实际占地面积”有不同的理解，万和公司主张实际占地面积是指实际用地面积，包括建筑物占地面积、通行道路占地面积、采光及绿化占地面积等全部用地面积；钱亮伟则主张实际占地面积是指建筑物的占地面积，不包括道路、绿化、人行道等周边用地。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院认为建筑物的周边用地面积应予计价，具体理由如下：1、从双方协议约定的内容来看，双方没有约定本次土地转让的具体面积，亦没有约定确定转让面积的方式，双方在协议中对小区道路、绿化等公共配套设施部分实际占地是否应当纳入计价面积并无排除性约定。2、从双方协议的有关条款来看，双方在协议中第三条对拟修建的住宅小区的规划进行了约定，万和公司解释是钱亮伟开发的利安住宅小区是在万和经济技术开发区内，其建房间距需要符合总体规划。万和公司的此种说法与隆回县人民政府《关于批准万和经济技术开发区详细规划的通知》的内容能够相互印证。协议第五条约定“小区的报建手续和费用由万和公司负责”，故协议第三条对规划作出约定，也可以理解是为了能够办理小区的报建手续。协议第四条约定“该小区的路面的硬化、电、绿化由乙方（钱亮伟方）负责”，说明该宗地块的转让范围包括了道路、绿化空间。3、万和公司的前任法定代表人范国进于2013年11月11日在一份未标注名称的规划草图上签署意见：“同意按此方案红线施工，由工程部确定好双方签字备案”，钱亮伟、万和公司的工程设计师阳良恒随后在该草图上签字，上述行为亦可以理解为双方在履行协议第三条、第五条规定的义务。钱亮伟提交的《建房占用面积统计》无任何一方相关人员的签字，一审判决对该证据未予采信并无不当。故钱亮伟提交的2013年11月11日双方签字认可的规划草图与《建房占用面积统计》两份证据均不能达到其证明目的。4、从双方签订案涉协议的目的来看，协议约定钱亮伟向万和公司购地进行住宅小区的商品房开发，从通常意义上来理解，作为小区整体开发的地块转让时，应当包括道路、绿化等公共配套设施部分占地面积在内。5、从双方之前进行的土地交易情况来看，2010年12月16日钱亮伟购买万和绿洲新城木材商场26个门面1560平方米土地，该协议不仅约定了占地的具体面积，还约定占地面积以国土部门核发的土地证为准，同时钱亮伟还须向万和公司支付占用道路、硬化、绿化空间、车位、电、水增容费等占用费150万元，且道路、绿化空间的产权属于万和公司所有。而案涉协议既未约定占地的具体面积，也未约定确定占地面积的方式，且协议第四条约定“该小区的路面的硬化、电、绿化由乙方（钱亮伟方）负责”，即由钱亮伟负责修建该地块的道路、绿化空间，说明该地块的转让范围包括了道路、绿化空间的占地面积，双方没有另行对道路、绿化空间的占地面积约定计费方式，该部分的占地面积应当按4999元/平方米予以计价。钱亮伟上诉称协议中约定的实际占地面积不包括建筑物的周边用地的理由不能成立，不予采纳。综上所述，钱亮伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118777元，由上诉人钱亮伟负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  李铁英审 判 员  宁少军审 判 员  何 芳二〇一九年一月八日法官助理张红丽代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……