广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初8994号原告：珠海市日中企业有限公司，住所地：珠海市唐家湾镇上栅骑龙新街**，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxx38T。法定代表人：梁敏刚，总经理。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。被告：邓金木，男，1965年10月13日出生，汉族，身份证住址：广东省吴川市，现住珠海市，委托诉讼代理人：邓桂茵（系被告邓金木之女），身份证住址：广东省高州市。委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。原告珠海市日中企业有限公司（以下简称日中公司）与被告邓金木土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案，依法适用简易程序审理。本院经审理发现本案存在不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告日中公司的委托诉讼代理人谢伟强、被告邓金木及其委托诉讼代理人邓桂茵、何国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日中公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2018年4月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告腾退果园及附属工棚、建筑物等（果园及附属物价值约10万元）；3.判令被告向原告支付拖欠租金直到腾退交还场地止，暂计租金6万元（暂从2018年5月1日计至2018年9月30日）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于珠海市××村西侧的前面及栖霞仙馆的两处果园租给被告使用，期限从2018年4月1日至2021年8月30日。每月租金为12000元，于每月1日交付。如拖欠租金满15日的，合同终止，原告收回场地。合同签订后，被告于2018年4月15日向原告支付了约定的押金5000元及2018年4月租金12000元，之后再没有支付租金。原告多次催交，被告都置之不理，并于2018年8月底收摘完果实后将工棚、建筑物上锁，被告一家人离去，留工人继续占住部分建筑物。被告的行为构成违约，造成原告的损失，达到终止合同的条件。为维护合法权益，原告起诉至法院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告邓金木辩称：一、涉案果园的所有人是会同村，在1986年承包给了梁帝波。2008年8月，被告从梁帝波手中转承包了日中果园，每年承包费是2万元，2013年开始每年承包费是12万元。涉案果园的承包人、权利人是梁帝波，原告不具有签订合同或转租、收取租金的权利。二、2017年7月因香港浸会大学新校区道路施工需要，珠海市高新区人民政府发布征地公告，决定征收包括涉案果园在内的252.6亩土地。政府发布征地公告后，2017年12月中旬征收办的杨主任、严涛，还有会同村村长莫朝荣、梁帝波、被告、张华平在果园现场查看并商量后，梁帝波表示因为已经进入政府征收程序，果园合同期限没有办法固定，但可以预料的是很快会征收，所以同意被告投资附着物的征收补偿款归被告所有，租金象征性交到收果期5、6月份。2018年3月22日，梁帝波因病去世。2018年初，梁境仁与征地办签署青苗及附着物登记表，确认了已征收的青苗及附着物的补偿项目和金额，梁境仁也代收了征地办应补偿给被告的款项27275元。因国家征收的原因，2018年6月双方实际上都不再履行承包合同，合同目的客观上无法实现。三、2018年4月份，梁境仁到果园见到荔枝满树果实，便强行要被告搬出。梁境仁称其是梁帝波的儿子，已经接收日中果园，说被告没有合同，要被告马上搬出果园，由其来管理。4月15日，梁境仁带着一份不平等的合约要求被告签字。被告只能在梁境仁的威逼下签了合约，交了（押金）5000元和租金12000元。2018年5、6月份，在荔枝龙眼成熟时，梁境仁经常开车带人到果园抢摘果子，数量约一万多斤。6月份，被告只能向梁境仁提出不能继续经营果园，梁境仁也答应被告搬出果园不用再交租金。6月底，被告已经全部撤离果园，梁境仁已实际接收果园。原告请求腾退，无事实依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告日中公司提交以下证据：1．《租赁合同》；2.押金收据；3.租金收据。被告邓金木提交以下证据：1.收据；2.《清理土地通告》；3.《证明》；4.《UIC新校区道路北延段工程项目二期清理用地青苗及附着物补偿登记表》；5.《关于2016年承包果场合同书》。本院经审理认定如下事实：2016年1月3日，原告日中公司（甲方）与被告邓金木（乙方）签订《关于2016年承包果场合同书》，合同书约定：甲方将位于会同村西侧的面前埔及仙馆两处果园承包给乙方；2016年租金为12万元，从1月起，每月的5号前，乙方交1万元给甲方至12月底前交清当年租金12万元；如遇征收或甲方自用，甲方应提前六个月通知乙方，乙方将无条件撤出果园；如没遇特别情况，承包期限可逐年延期。该合同书上有原告日中公司原法定代表人梁帝波的签字。在该合同书签订前，被告邓金木曾向梁帝波支付过承包果场的租金，合同书签订后继续向梁帝波交付租金。2018年4月1日，原告日中公司作为出租方（甲方），被告邓金木作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于会同村西侧的前面及栖霞仙馆旁边的两处果园租给乙方使用，租赁期三年，自2018年4月1日始至2021年8月30日止，租赁期满，如乙方要续租，需得甲方同意续签合同方可继续租用；租赁期间，在乙方使用的果园内如有建筑物和果树损坏，乙方需按价赔偿给甲方；合同期间，如遇政府行为征收果园，甲方提前一个月通知乙方，乙方必须无条件合作，自愿退场归还果园给甲方，果园的地上附着物一律不得拆除；月租金为12000元……租金在每个月的1号交付，若拖欠租金满15日，此合同即终止，甲方收回场地；双方签订合同之日，乙方必须交纳5000元保证金给甲方，租赁期满甲方必须如数退还给乙方。《租赁合同》签订后，2018年4月15日，被告邓金木向原告日中公司交纳了押金5000元及2018年4月份租金12000元，此后未再支付租金。2018年9月3日，原告日中公司诉至本院，本院于2018年10月29日向被告邓金木送达了起诉状副本。庭审中，原告日中公司陈述，起诉前其没有向邓金木发出过解除《租赁合同》的通知。对于涉案《租赁合同》的效力，被告邓金木提出，原告不具有出租涉案果园的权利，果园是梁帝波向会同村承包，梁帝波去世后只能由其法定继承人承担相应权利义务。签合同时，果园已进入政府征收程序，原告对此是明知的。5、6月份果子成熟，原告坐地起价，明显是乘人之危，被告是迫于无奈签订合同，合同不是双方的真实意思表示，是无效合同。原告日中公司对此不予认可。本院认为，关于合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告邓金木曾于2016年1月3日与原告日中公司签订《关于2016年承包果场合同书》，约定了承包涉案果园的租金等事宜。2016年到期后，被告邓金木仍在支付租金，原、被告继而于2018年4月1日签订《租赁合同》，确认了双方土地承包经营权出租合同关系的延续。该合同不具有合同法上述规定中的任何一种无效情形，应属有效。至于《租赁合同》是否属于在乘人之危情况下订立，不是构成合同无效的法定事由。涉案果园是否已进入政府征收程序，也只是关系到合同能否继续履行的问题，与合同效力无关。被告邓金木关于涉案合同无效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。关于合同解除的问题。原告日中公司诉请要求判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》，对此，本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉，人民法院仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判解除合同。当事人直接请求人民法院判决解除合同，应当理解为是当事人表达解除合同意思表示的一种方式，与以通知方式行使解除权并无本质区别。原告日中公司在起诉前未向被告邓金木发出解除合同的通知，其起诉要求解除《租赁合同》，实质是要求以诉讼方式确认解除《租赁合同》的效力。第二，本案是否能够确认解除《租赁合同》的效力，需要审查双方履行合同的实际情况。经查，就合同签订后被告邓金木撤离果园的具体时间，原告日中公司称是在2018年8月底，被告邓金木称是在2018年6月底。即使按原告日中公司一方的陈述，被告邓金木在日中公司起诉前实际已撤离涉案果园，原告日中公司也在邓金木撤离后接管了果园。原、被告双方以其行为表明，《租赁合同》不可能继续履行，对此可视为双方达成了解除合同的合意，合同事实上已经因此而终止。在《租赁合同》已经终止的情况下，原告日中公司再诉请要求确认合同解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于腾退果园及附属工棚、建筑物的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告日中公司诉请要求被告邓金木腾退涉案果园及附属工棚、建筑物，但对于邓金木仍在使用果园及留工人继续占住果园部分建筑物的事实主张，原告日中公司并未提供相应证据证明，应承担举证不能的不利法律后果。庭审中，原告日中公司也承认邓金木已撤离涉案果园，果园未征收部分由其在管理。原告日中公司的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金的支付问题。经查，《租赁合同》约定，被告邓金木应在每月1日向原告日中公司交付租金12000元，若拖欠租金满15日，合同即终止，日中公司收回场地。被告邓金木仅在2018年4月15日支付了2018年4月份租金12000元，此后未按期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告日中公司诉请主张被告邓金木支付租金，有事实和法律依据，本院予以支持。但如前所述，双方的合同关系在起诉前已经终止，被告邓金木支付租金的截止时间应为双方合同关系终止之时。在合同关系的终止时间上，由于被告邓金木对其提出的在2018年6月底撤离涉案果园的事实没有提供任何证据加以证明，故该时间点不能认定为合同终止的时间。本案现有证据情况下，按原告日中公司陈述，本院将2018年8月底确定为邓金木撤离果园及合同终止的时间。据此，被告邓金木应向日中公司支付2018年5月至8月的租金，具体租金数额为12000×4=48000元。原告日中公司关于租金的诉讼请求，本院予以调整。至于被告邓金木所述梁境仁带人到其果园抢摘果实，如情况属实并给其造成了损失，被告邓金木可另循法律途径解决。综上所述，原告日中公司提出的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邓金木于本判决生效之日起十日内，向原告珠海市日中企业有限公司支付租金48000元；二、驳回原告珠海市日中企业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由原告日中公司负担8276元，被告邓金木负担824元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王梦辉人民陪审员  张春英人民陪审员  单 晖二０一九年一月二十八日书 记 员  陈 江书 记 员  谢若卿