辽宁省铁岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1221民初1950号 原告：卢晓明，男，1959年生，汉族，住辽宁省铁岭市。 委托诉讼代理人：周志哲，系辽宁守衡律师事务所律师。 被告：曹希威，男，1965年生，满族，住辽宁省铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：曹煜京，系辽宁东尧律师事务所律师。 原告卢晓明与被告曹希威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢晓明及其委托诉讼代理人周志哲，被告曹希威的委托诉讼代理人曹煜京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢晓明向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的租赁协议；2、要求被告给付房租租金款11万元（11年租金）；3、要求被告搬出租赁房屋；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年11月6日起，被告租用原告在铁岭县平顶堡镇平顶堡村第一居民委南私房136.3㎡的房屋经营企业，当时口头约定每年租金一万元，但每年到期后均未给付租金；至2018年4月止虽原告多次找被告未果，现无奈起诉至法院，请求法院依法判决。 被告曹希威答辩称：原告不是涉案房屋所有权人，其无权对外租赁房屋并主张权利；被告对涉案房屋的占有使用权是基于与中国农业银行铁岭县支行签订的《看护使用维修协议》。其与卢晓明从未达成房屋租赁协议，原告也未曾索要房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供： 拍卖成交合同书、收款收据、拍卖成交确认书。证明：原告卢晓明2007年11月4日通过拍卖取得铁岭县平顶堡镇建设村第一居民委南18号房产所有权的事实。 经质证，被告曹希威：对该组证据的真实性无异议，合法性有异议，首先拍卖合同没有体现委托方，其次依据被告提供的证据可知涉案房屋价值116万，中标价仅为13万2千元，因此被告认为拍卖程序不合法；关联性有异议，依照《拍卖法》的规定，拍卖成功后原告仅能取得标的物的购买权而不能直接取得物权，在依法办理过户手续前原告也可能放弃或转让自己的购买权，因此依据物权法第十四条规定，该组证据不能证明原告对涉案房屋有所有权。 经审查，该组证据来源合法，客观真实记载了卢晓明通过参与拍卖竞标的方式购买铁岭县平顶堡镇建设村第一居民委南18#房产的事实。该组证据与本案具有关联性，对其证据效力予以采信。被告对原告中标程序合法性以及取得购买权后可以放弃、转让购买权的质疑没有证据证实，对被告的质证意见不予支持 2、房屋所有权证，证明铁岭县平顶堡镇建设村第一居民委南18号房产通过拍卖已出售给原告卢晓明的事实。 经质证，被告曹希威：对房产证真实性无异议，合法性有异议，原告未提供土地使用权证，无法证明房产证的来源是否合法；关联性有异议，依照房产证所登记的信息，证明原告对涉案房屋没有所有权，不是本案适格主体。 经审查，房屋所有权证是原房屋所有权人天马制衣有限公司贷款抵押给中国农业银行铁岭县支行，铁岭县支行行使抵押权委托辽宁天启拍卖有限公司拍卖的依据。卢晓明是通过拍卖程序取得的该房屋，现虽未变更原房屋所有权人，但有拍卖成交确认书在卷佐证。卢晓明有权向房屋承租人主张房屋租赁费。该证据来源合法，客观真实且与本案具有关联性，对其证据效力予以采信。被告提出未提供土地使用权证，房产证来源是否合法以及房产证登记不是原告，诉讼主体不适格的质证意见于法无据，不予支持。 3、谈话录音及根据录音形成的书面文字。证明：（原告妻子与被告曹希威及其妻子二人录音）原告与被告曹希威是租赁关系，原告妻子向被告主张租金，被告同意按年租金1万元给付，但始终没有履行，以致产生诉讼的事实。 经质证，被告曹希威对谈话录音及整理成书面文字的真实性、合法性不予认可。不能证明原、被告之间有房屋租赁协议。 经审查，该证据来源合法，其内容以及关联性本院将结合其他证据以及当事人的陈述予以综合认定。 4、照片一组（15张），证明：被告与原告虽无书面租赁合同，但有口头租赁关系，从2007年至2018年11月25日拍照时止，被告租用原告房屋生产经营的事实。图片中在生产车间内男士是本案被告曹希威。 经质证，被告曹希威对照片的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告对涉案房屋的使用是基于与农业银行铁岭县支行签订的看护使用维修协议，被告有权并合法使用涉案房屋。该证据不能证明原、被告之间签订过租赁合同。 经审查，该组照片来源合法，客观记载了曹希威使用卢晓明购买房屋生产经营的事实。曹希威提出基于与农业银行铁岭县支行签订的看护使用维修协议合法使用涉案房屋的质证意见与本院查明的事实不符，不予支持。该组照片与本案具有关联性，对其证据效力予以采信。 5、《工商企业信息》，证明：曹希威是铁岭金洋针织有限公司的法定代表人，租用原告房屋用于其公司生产经营的事实。 经质证，被告曹希威真实性、合法性无异议。关联性有异议。该证据不能证明原、被告之间签订过租赁合同。 经审查，该证据证明被告公司的企业信用信息及存续状况，其来源合法且与本案具有关联性，对其证据效力可参照本案的其他证据予以采信。 被告提供： 6、《房屋所有权证》存根、《房屋产权变动申请书》原件，证明：涉案房屋现在的所有权人为天马制衣有限公司，并以110万元价值抵押给铁岭县农行平顶堡营业部，原告并不是不动产登记簿上登记的权利人。 经质证，原告卢晓明：房产的所有权应当根据债权的变动而变动。该房屋所有权存根记载的是1998年天马制衣有限公司办理房产登记的事实。该房产1999年3月4日抵押于农行平顶堡营业所。2007年11月4日铁岭县农业银行行使抵押权将该房屋拍卖给本案原告。所以原告享有该房产的所有权。 经审查，房屋所有权证存根是1998年6月19日天马制衣有限公司马天慧领取房产证的存根；房屋产权变动申请书是铁岭天马制衣有限公司1999年3月4日向铁岭县农业银行平顶堡营业所办理抵押贷款的申请。该证据证明的事实均发生在涉案房屋拍卖之前，与本案不具有关联性，对其证据效力不予采信。 7、不动产权利及其他信息登记信息，证明原告名下不动产只有一套，并非涉案房屋。 经质证，原告卢晓明：对被告的证明目有异议。诉讼争议的房产已有证据证明是原告出资132000元拍卖有偿取得。房屋所有权应当以不动产物权的合同变动为依据。 经审查，2018年11月12日铁岭市不动产登记中心出具的不动产权利及其他事项登记信息，记载陈颖、卢晓明名下有一处房产在该中心登记。其通过拍卖购买的房屋未变更权属证明，未在该中心登记。该证据来源合法，客观真实，对其证据效力予以采信。 8、看护使用维修协议。证明：被告使用房屋合法，不属租赁原告房屋的事实。 经质证，原告卢晓明：该协议形成于2007年11月4日原告拍卖购房之前，该协议2007年3月31日协议已期满。另外，农行对房屋享有抵押权，无处分权。无权签订看护使用维修协议。原告于2007年11月4日取得房屋所有权后，农行失去了对房屋的支配使用权。被告继续使用房屋应对原告负责。因此，从该协议记载内容看，本案被告从2007年11月4日直至今日持续使用房屋，应给付十一年租金。 经审查，被告曹希威与中国农业银行铁岭县支行刘春超签订的《看护使用维修协议》发生在2006年12月11日，协议约定，看护期为一年，使用期限至2007年3月31日，甲方出售时曹希威无条件搬出。该证据证明的事实发生在涉案房屋拍卖之前，与本案不具有关联性，对其证据效力不予采信。 根据当事人陈述和经庭审举证、质证、确认的证据，本院认定事实如下： 1999年3月4日铁岭天马制衣有限公司向铁岭县农业银行平顶堡营业所办理贷款，将其所有的坐落在铁岭县平顶堡镇建设村第一居民委南925.7平方米房屋抵押给铁岭县农业银行平顶堡营业所，抵押期限十个月。2007年铁岭县农业银行行使抵押权，委托辽宁天启拍卖有限公司对房屋进行拍卖。 2006年12月11日被告曹希威与中国农业银行铁岭县支行刘春超签订《看护使用维修协议》。协议约定，曹希威看护期为一年，使用期限至2007年3月31日，中国农业银行铁岭县支行出售时，曹希威无条件搬出。 2007年11月4日原告卢晓明参与辽宁天启拍卖有限公司对铁岭县农业银行抵押房屋的竞拍，交付佣金6600.00元，以132000.00元拍下拍卖标的物，即铁岭县平顶堡镇建设村第一居民委南18号房产。原告卢晓明经拍卖购买该房屋后，未在铁岭市不动产登记中心登记办理房屋所有权证。 中国农业银行铁岭县支行将涉案房屋拍卖后，被告并未按协议约定无条件搬出。被告经与原告协商，达成口头租赁协议，继续使用原告购买的房屋至今。双方因房租问题未能达成意见以致诉至法院。 本院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。原告卢晓明通过竞拍取得房屋，依法对该不动产享有占有、使用和收益的权利。被告曹希威租用卢晓明的房屋应当支付租赁费。原告卢晓明索要租金下，被告曹希威无正当理由拒付租金。原告卢晓明的诉讼请求有事实和法律依据，其要求解除原、被告之间的租赁协议（口头）；被告搬出租赁房屋的诉求，本院予以支持。 关于原告要求被告给付房屋租金11万元一节，原告方提供了录音资料一份。经审查该谈话录音是2011年2月份录制，谈话过程围绕索要房屋租赁费并未侵害他人合法权益，亦未违反社会公共利益和社会公德，其取证方式不违反法律禁止性规定。被告虽提出质疑，并未举出相反的证据证明质疑的成立。该证据来源合法，与本案具有关联性。但该录音中并未表明原告卢晓明方身份，以此录音内容证明房屋租金每年1万元，类推2007年至2018年的房租租金费用11万元的证明力不足。故其该节诉讼请求，本院不予支持。其可待证据充足后与被告协商或另案告诉。 关于被告曹希威主张：原告不是涉案房屋所有权人，其无权对外租赁房屋并主张权利；被告对涉案房屋的占有使用权是基于与中国农业银行铁岭县支行签订的《看护使用维修协议》。其与卢晓明从未达成房屋租赁协议，原告也未曾索要房租一节。经审查，原告卢晓明庭审中出示的拍卖成交合同书、收款收据、拍卖成交确认书。能够证明其通过拍卖合法取得铁岭县平顶堡镇建设村第一居民委南18号房产的事实。原告未及时办理房屋所有权证不是被告无偿使用他人私有财产的理由；被告曹希威与中国农业银行铁岭县支行刘春超签订的《看护使用维修协议》，约定看护期为一年，使用期限至2007年3月31日，中国农业银行铁岭县支行行使抵押权出售该房屋，曹希威并未无条件搬出。卢晓明购买中国农业银行铁岭县支行拍卖的房屋后，曹希威与卢晓明协商继续使用原房屋，但始终未给付卢晓明房租费。其答辩意见无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告卢晓明与被告曹希威口头达成的房屋租赁协议； 二、被告曹希威于本判决生效后十日内搬出其租用原告卢晓明的铁岭县平顶堡镇建设村第一居民委南18号房屋； 三、驳回原告卢晓明其他诉讼请求。 案件受理费2400元，由被告曹希威负担。 如不服本判决可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。 审判长 何立伟审判员程君审判员邵帅 二〇一九年一月十五日 书记员 苏             娜