安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0124民初117号原告：李某，女，1981年10月24日出生，汉族，居民，原住所地安徽省庐江县。委托诉讼代理人：李学祥，系李某父亲。原告：李学祥，男，1953年10月7日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县庐城镇牌楼南路凤台巷17号，现住安徽省安庆市大观区。原告：高申云，女，1954年12月10日出生，汉族，居民，原住所地安徽省庐江县。法定代理人：李某，系原告女儿。委托诉讼代理人：李学祥，系高申云前夫。被告：陈亚兰，女，1965年2月19日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。被告：李亘，男，1983年10月25日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。原告李某、李学祥、高申云与被告陈亚兰、李亘确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年1月31日公开开庭进行了第一次审理。原告李某、高申云的委托诉讼代理人李学祥、原告李学祥及被告陈亚兰、李亘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李某、李学祥、高申云向本院提出诉讼请求：1、确认被告陈亚兰、李亘与原告李某、高申云1998年8月17日签订的房屋让售协议无效；2、本案诉讼费由被告陈亚兰、李亘承担。事实与理由：原告李学祥于1982年至1992年在庐江县牌楼南路凤台巷17号（以下简称凤台巷17号）自建六间房屋（土墙瓦顶房2间，砖瓦结构房3间，钢筋水泥结构房1间，合计6间，按当时的市场价格价值40000元），其土地性质是国土划拨，建筑总面积151.18平方米。李学祥与高申云原系夫妻，李某是其的婚生女。1995年李学祥与高申云协议离婚，离婚时双方协议将凤台巷17号六间房屋赠予给婚生女李某。此后，因手续不完善，平顶房不能办理房产证，故无法办理房屋产权过户手续；故李某只领取5间房屋的房产证，面积114.18平方米；这样形成六间房产权的赠予行为并未完成，在事实上产生1间平顶房房产权权属不明状态。离婚后，高申云的精神受到极大的刺激，总怀疑土墙房要倒塌，怕砸伤人，要承担赔偿责任，同时因当时生活困难，原告李某还未成年，正在上大学，又拿不出维修费房屋，而李学祥外出打工一直联系不上，1998年高申云以2万元的价格（低于市场价）将上述六间房屋出售给了陈亚兰、李亘；但李某、高申云与陈亚兰、李亘签订的《让售房屋协议》中并未注明土地使用权取得方式。一、根据《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当面签订书面转让合同，合同中应该载明土地使用权取得的方式”。而凤台巷17号六间房屋土地所有权是原告李学祥于1989年交纳土地费83.08元，并经过庐江县人民政府和庐江县土地管理局审批通过的，其土地性质是国有划拨，总用地面积是415.42平方米，根据《土地管理法》第13条规定：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。二、平顶房一间未办理房产证，产权权属不明，根据《城市房地产管理法》第38条第5款、第6款权属有争议的，未依法登记领取房产权属证书的，房地产不得转让。三、协议标的不明确：在整篇协议中没有一组数字能表明房产面积是多少。A、协议中“让售”房产证上面积没有注明；B、包括平顶房面积，平顶房面积是多少没有注明，房产证面积是114.18平方米，房子实际面积是151.18平方米，究竟让售多少，没有注明，协议中标的不明确，缺乏房屋买卖合同的构成条件。四、原告高申云、原告李某在房屋让售过程中，采用了“让售房屋协议”这一特定标题并在协议中运用特殊符号（）（）目的是对房屋让售的标的起到限制和提示对方的作用，真实意思就是该份“让售房屋协议”有别于“房屋买卖合同协议”，重点突出在“让售”二字上，高院关于合同法若干问题的解释二第6条规定：在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号…，人民法院应当认定符合合同法第39条所称“采取合理的方式”，而合同法第125条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款，合同的目的，交易习惯及诚实信用原则确定该条款的意思。综上，《让售房屋协议》缺乏合同所使用的构成条件，存在诸多法律问题；故请求依法确认其无效。陈亚兰、李亘辩称承认李学祥与高申云原系夫妻，李某是其的婚生女。1995年李学祥与高申云协议离婚，协议中约定将凤台巷17号六间房屋赠予给婚生女李某。陈亚兰是李亘的母亲，李学祥是李亘的伯父（系李亘父亲李学付的亲哥哥）。李学祥常年在外搞传销，外借了不少钱，又不照顾家庭；高申云一人抚养李某，并购买了庐江县酒厂的住房一套及门面一间，经济比较紧张，加上李某上大学需要钱，遂李某、高申云决定将凤台巷17号六间房屋对外出售；因凤台巷17号六间房屋位于城边农村，离公路有一条长约50米的陡坡，加上院内安葬着李某、李亘爷爷（李学祥父亲）的坟墓及一房屋中有一口井等实际情况，房屋出售无果。在此情形下，李某、高申云再三恳求其购买该房屋，因其有房屋（与案涉房屋相连）居住，加上经济也不宽裕，但考虑到双方是直系亲属，为帮助李某、高申云度过难关，其才同意购买案涉房屋。1998年李某、高申云与陈亚兰、李亘签订了《让售房屋协议》，而将上述房屋出售给陈亚兰、李亘，房屋售价20000元，加上1997年李学祥向陈亚兰借款4000元折抵购房款，实际价款为24000元。结合房屋的位置、结构、加上院中有坟墓及房屋中有一口井等实际情况及当时的历史环境，售价24000元非低价出售。1995年李学祥与高申云协议离婚，1997年李学祥便外出，一直联系不上。后来，高申云将庐江县酒厂的一套住房及门面房也卖给了别人，在合肥市购买了房屋；再后来又将合肥市的房屋卖了，在上海买了房屋；现高申云与李某共同居住在上海，具体地址不详。现因庐江县庐城镇附近农村需旧房改造，案涉房屋需拆迁，李学祥却在失踪20年后回来，要求返还房屋。案涉房屋归李某所有，出售房屋给李亘的也是李某，故李学祥没有权利起诉李亘；同时，本案民事诉状原告落款处的签名非李某和高申云所签。在庐江时高申云、李某与其走动密切，双方关系一直很好，高申云、李某不可能提起本案诉讼。若确实是高申云、李某提起本案诉讼，因李学祥非买卖合同的当事人，对当时买卖房屋的情况也不清楚，请求作为买卖合同的当事人的高申云、李某必须出庭参加庭审活动。故请求驳回李某、李学祥、高申云的诉讼请求。原告李某、李学祥、高申云为证明其诉讼请求合法有据，提供以下证据材料：1、李某、李学祥、高申云的身份证复印件、授权委托书、《让售房屋协议》，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、《让售房屋协议》、土地登记审批表、房屋所有权证，证明案涉房屋的土地使用权仍然登记在李学祥名下，由李学祥享有；5间房屋房所有权归李某，另一间平顶房没有办理房产权证的事实；3、离婚协议书，证明李学祥、高申云离婚时将夫妻共同财产的6间房屋赠与给原告李某的事实；4、原告高申云的庐江县××医院疾病诊断书、合肥市城镇职工基本医疗保险特殊病门诊医疗卡，证明原告高申云有××病史20年的事实；5、邻居张增贵的证明，证明案涉房子当时出售的价格系低价出售。被告陈亚兰、李亘对原告李某、李学祥、高申云提供的证据材料质证认为：对李某、李学祥、高申云提供的上述证据材料中除去授权委托书、庐江县××医院疾病诊断书、邻居张增贵的证明外，其他证据材料的三性均不持异议，但不能否认李某将案涉房屋出售给李亘是其真实意思表示，并且李亘的父母李学富、陈亚兰也支付了合理的对价。2017年10月11日高申云的××诊断书中所记载的内容系李学祥、高申云的单方陈述而由医生记载的，系李学祥为了打本起官司而刻意门诊作出的证据材料铺垫；1998年双方买卖房屋时，高申云是庐江县酒厂的会计，不存在××，高申云从2011年开始得病，这些年是我们在照顾高申云，一直到2017年年底高申云去了上海李某处。经被告陈亚兰、李亘质证，本院对原告李某、李学祥、高申云提供的证据材料中李某、李学祥、高申云的身份证复印件、离婚协议书、《让售房屋协议》、土地登记审批表、房屋所有权证的三性均予以确认，对授权委托书、庐江县××医院疾病诊断书、邻居张增贵的证明的真实性、合法性及与本案的关联性本院综合予以认定。对原告李学祥“自1997年10月离开庐江后，便一直没有回庐江”的陈述内容的三性本院予以确认。被告陈亚兰、李亘为证明其诉讼请求合法有据，提供以下证据材料：1、李学祥亲笔书写给其外甥的书信的复印件，证明李学祥一直在外面搞传销，不尽家庭责任，与家庭失去联系的事实；2、案涉房屋等土地证复印件，证明在李某、高申云的积极协助下，案涉房屋的土地使用权已于1998年4月30日过户到李亘名下的事实。对被告陈亚兰、李亘提供的上述证据材料，原告李学祥未质证。对于被告陈亚兰、李亘提供的李学祥亲笔书写给其外甥的书信的复印件的真实性及案涉房屋等土地证复印件的真实性、合法性及与本案的关联性本院予以认定。本院经审理认定事实如下：1981年1月30日李学祥与高申云登记结婚，李某是其的婚生女。李学祥原系庐江县城关镇牌楼街道粮管员，1982年至1992年其在庐江县牌楼南路凤台巷17号（以下简称凤台巷17号）自建六间房屋（土墙瓦顶房2间，砖瓦结构房3间，钢筋水泥结构平顶房1间），并办理了房产证（证件填发日期为1991年8月1日，间数为5间，建筑面积114.18平方米）、土地使用权证（1992年11月4日批准发证，用地面积415.42平方米、土地使用权性质为国有划拨）。1995年3月11日，高申云将李学祥起诉至庐江县人民法院，要求与李学祥离婚。1995年3月16日庐江县人民法院制作了（1995）庐民初字第0328号民事调解书，确认高申云与李学祥协议离婚合法有效。此前的1995年3月8日双方便已签订了离婚协议。根据离婚协议的约定，双方将庐江县牌楼南路凤台巷17号六间房屋赠予给婚生女李某。李某与高申云共同生活，高申云系李某的监护人。1995年3月17日，庐江县牌楼南路凤台巷17号的房屋产权依法过户到李某名下（证件填发日期为1995年3月17日，间数为5间，建筑面积114.18平方米）。李学付系李学祥的胞弟，居住在李学祥庐江县牌楼南路凤台巷17号的南面并与其相邻。陈亚兰与李学付系夫妻，是李亘的母亲。李学祥与高申云离婚后，自1997年外出，杳无音信，直至2017年下半年回来。离婚后，高申云一人抚养李某，并购买了庐江县酒厂的住房一套及门面一间，经济比较紧张，加上李某上大学需要钱，遂李某、高申云决定将登记在李某名下的庐江县牌楼南路凤台巷17号六间房屋对外出售；因该房屋位于城边农村，到达公路有一条长约50米的陡坡，加上院内安葬着李某、李亘爷爷（李学祥、李学付的父亲）的坟墓及一房屋中有一口井等实际情况，房屋出售无果。在此情形下，李某、高申云恳求陈亚兰、李学付购买该房屋。1998年8月17日李某、高申云与陈亚兰、李亘签订了《让售房屋协议》，该协议约定“甲方（李某）愿意把房屋（房产证上面的面积）让售给乙方（李亘），乙方一次性付房款20000元，尔后房产权属乙方所有。（包括平顶房）。协议人李某、李亘，代办人高申云、陈亚兰，1998年8月17日”。此后，陈亚兰将20000元支付给李某、高申云；同时，加上1997年3月5日李学祥向陈亚兰借款4000元折抵购房款，上述房屋的实际售价为24000元。为表示出售房屋的诚意，在此前的1998年4月30日，李某、高申云便将江县牌楼南路凤台巷17号房屋的土地使用权变更给了李亘（用途为住宅用地，用地面积677.83平方米，其中建筑占地276.22平方米），因两家相邻，前述土地使用权证上载明的用地面积、建筑占地面积均包含了两家用地面积、建筑占地面积在内。上述《让售房屋协议》是在陈亚兰、李亘付清购房款后才签订的。后来，高申云将其自住的庐江县酒厂的一套住房及经营的门面房也出售给了别人，在合肥市市区购买了房屋；再后来又将合肥市的房屋卖了，在上海市购买了房屋；现高申云与李某共同居住在上海市闵行区，具体地址不详。2017年因庐江县庐城镇附近农村需旧房改造，案涉房屋需拆迁，李学祥在失踪20年后回到庐江，要求陈亚兰、李亘返还庐江县牌楼南路凤台巷17号六间房屋。陈亚兰、李亘以辩称理由拒绝返还，故而成诉。庭审中，原告李某、李学祥、高申云提供了邻居张增贵的证明〔内容为“我叫张增贵，男，现年63周岁，原居住在凤台巷，和李学祥是邻居（屋后）。我原有住房三间，土墙、瓦顶、已半倒塌，于1990年卖给罗漆匠，价格是15000元整。特此证明。证明人张增贵，2017年10月27日”〕，欲证明李某、高申云出售庐江县牌楼南路凤台巷17号六间房屋的价格低于当时的市场价。该份证明的真实性无法考证，但其内容与本案不具有关联性。决定房屋的价格因素很多，包括房屋环境、位置、年代、结构、瑕疵、供求关系等等，前述张增贵的证明不能证明案涉房屋当时的市场价格，更不能证明案涉房屋买卖的价格明显过低；更何况李学付与李学祥系胞弟兄。据此，原告李某、李学祥、高申云对其前述主张依法承担举证不能的法律责任及法律后果。因受到离婚等因素影响，高申云的精神受到刺激。庭审中，原告李学祥提供2017年10月21日庐江县××医院疾病诊断证明书，该疾病诊断证明书初步诊断高申云患“抑郁症”；同时提供2013年6月20日制发的《合肥市城镇职工基本养老保险特殊病门诊医疗卡》，该卡载明高申云的特殊病种为“××”，定点医院为“庐江县××医院”。但仅凭庐江县××医院疾病诊断证明书、《合肥市城镇职工基本养老保险特殊病门诊医疗卡》不能判断高申云患病的具体时间及患病的程度，更不能证明高申云系无行为能力或限制行为能力人及其自何时开始为无行为能力或限制行为能力人。原告李学祥欲借此证明高申云系无行为能力或限制行为能力人，证据不足。原告李学祥对其上述主张未能进一步提供合法、有效、充分的证据材料予以证明。对此，原告李学祥、李某、高申云应承担举证不能的法律责任及法律后果。同时查明，离婚后，高申云一直居住在庐江县庐城镇，2017年才到上海居住。期间，其生活能够自理。庭审中，陈亚兰辩称高申云、李某与其关系一直很好，她们不可能提起本案诉讼，本案诉讼系虚假诉讼，系李学祥一人包办的。到目前为止李学祥连高申云、李某住在什么地方并不知道，李学祥打高申云、李某电话，高申云、李某从来不接。本案民事诉状及授权委托书上高申云、李某的签名均是李学祥书写的，非高申云和李某的真实意思表示。鉴于李某曾是案涉房屋的所有权人，高申云、李某同时是案涉房屋买卖合同的当事人，是买卖房屋整个过程的参与者、亲历者，其对买卖房屋整个过程的真实情况非常清楚。既然民事诉状列明高申云、李某为原告，故依法要求作为原告的高申云、李某必须出庭参加本案诉讼。鉴于本案案情较复杂，需等待相关当事人出庭参加庭审，查明案件事实，本院遂裁定中止本案诉讼。同时，鉴于原告李学祥在民事诉状中列明的原告高申云、李某住所地均系安徽省庐江县庐城镇潜川中路51号5-5室，相关法律文书无法邮寄送达，按民事诉状上李学祥提供的高申云、李某的手机号码与其联系，一直无人接听。为厘清案件事实，本院只能于2018年9月4日向李学祥寄发了《出庭通知》，要求高申云、李某必须出庭参加本案诉讼。2018年9月18日本院传唤李学祥、陈亚兰、李亘作调查笔录，在该调查笔录中本院要求李学祥必须于2018年9月28日前提供合法、有效的高申云系无行为能力或限制行为能力人的证据材料，或者让高申云、李某参加本案诉讼，但原告李学祥未提供合法、有效的高申云系无行为能力或限制行为能力人的证据材料，也未能让高申云、李某参加本案诉讼或者提供高申云、李某的确切住所地。本院认为：合法的民事法律关系受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。具体到本案，李学祥、高申云离婚时协议将案涉房屋赠与给其女儿李某，并办理了房产过户手续；此后，李某与其监护人高申云与李亘及其监护人陈亚兰签订了一份《让售房屋协议》、将案涉房产出售给李亘；1998年4月30日双方办理了案涉房屋的土地使用权过户手续。据此，《让售房屋协议》是双方自愿签订的，并不损害国家利益，不存在恶意串通损害国家集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的，没有损害社会公共利益，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。上述《让售房屋协议》合法、有效，对协议双方均具有拘束力。上述《让售房屋协议》签订时，双方已履行完毕。原告诉称的协议约定的案涉房屋价格过低，无事实及法律依据；何况其与原告主张的《让售房屋协议》无效非同一法律关系及同一诉求；故本院不予采信。原告李学祥非《让售房屋协议》的一方当事人及案涉房屋的所有权人，与本案不具有利害关系，李学祥提起本案诉讼，明显主体不适格。同时，原告李某、高申云未到本院签名并递交民事诉状，未在本院签署授权委托书；陈亚兰、李亘辩称李某、高申云与其关系一直很好，本案诉讼系李学祥一人包办，非李某、高申云的意思表示，民事诉状及授权委托书的相关签名系李学祥书写，而非李某、高申云所书写；结合被告原告李学祥对原告李某、高申云的现住所地不清楚，双方电话都联系不上，而按照民事诉状上的地址及联系方式，本院也联系不上原告李某、高申云的事实；本案系李学祥冒充他人提起诉讼的可能性较大。至于高申云是无行为能力或限制行为能力人，原告李学祥未能提供合法、有效的证据材料予以证明，本院不予认可。退一步说，即便本案诉讼系李某、高申云的真实意思表示，因《让售房屋协议》合法、有效，李某、高申云的诉讼请求也应依法予以驳回。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条、第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第六十四条第一款，判决如下：驳回原告李学祥、李某、高申云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李学祥、李某、高申云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  邢亚东代理审判员  房希彤人民陪审员  张向明二〇一九年一月三日书 记 员  曹元馨