上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初91514号原告：封国林，男，1949年12月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张蓓，上海宸豪律师事务所律师。被告：程传全，男，1962年5月2日生，汉族，住湖北省。原告封国林与被告程传全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告封国林的委托诉讼代理人张蓓、被告程传全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。封国林向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2017年4月1日解除；2、判令被告立即将房屋恢复至交付时原状并交还原告；3、判令被告支付自2017年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费(按照每月人民币800元的标准，暂计至2018年10月31日为15,200元)；4、判令被告支付因逾期支付房屋占用费而产生的违约金696元(4,800×4.35%/12×19+4,800×4.35%/12×13+4,800×4.35%/12×7+4,800×4.35%/12×1)；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告确认第1项诉请为要求解除双方之间的不定期租赁合同，要求被告搬离并返还付舍房屋二间；变更第3项诉请中的计算标准为自2017年4月1日起至2018年7月19日止按照每月800元的标准计算，自2018年7月20日起至被告实际返还房屋之日止按照每月400元的标准计算，暂计至2018年12月31日止为14,644元；撤回第4项要求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2014年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于上海市浦东新区沿南村八组201号前付舍房(面积约80平方米，以下简称系争房屋)，租赁期限暂定2014年6月1日至2015年5月31日，租金为每年9,600元，每6个月预付一次租金，先租后用。暂定租期届满后，双方继续履行该份合同，直至被告租金支付至2017年3月31日止。2017年初，适逢原告所有的房屋遇政府拆迁，原告根据合同第六条的约定，提前告知被告并提出合同于2017年4月1日终止。后被告不再支付租金，但始终未搬离并交还房屋，占用至今。期间，原告多次要求被告交还房屋，但被告置若罔闻，并提出需满足其一定的条件后才同意搬离并交还房屋。被告在合同已终止的情况下，占用房屋长达19个月，侵害了原告的合法权益。现被告继续占用系争房屋，对政府部门拆迁工作也造成极大的影响，故原告诉至本院。程传全辩称，其自1997年起承租房屋，2014年租金上涨双方曾签订租赁合同，2015年5月31日之后未签订书面合同。其缴纳租金至2017年3月31日，后原告同意其不支付租金并要求其搬离。其对系争房屋进行装修，并安装电视线路，系争房屋中搭建的棋牌室因违章被拆除，内有空调3台，拆除时还拆了装修物品，房屋拆迁原告获得补偿两千多万元，故其要求原告赔偿损失。原告将系争房屋断水断电赶被告走，应赔偿损失。其帮原告看房子8,000多天，原告应支付看房费、装修费，共计35万元。本院经审理认定事实如下：1998年始，原、被告就系争房屋建立租赁关系。2014年6月1日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将位于上海市浦东新区沿南村八组201号前付舍房80平方米出租给被告使用，租用时期暂定壹年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止，每年租金9,600元，租金每半年(6个月)一付，先付后用。合同还约定了其他事宜。合同到期后，被告继续使用系争房屋，并陆续按照每月800元的标准支付租金至2017年3月31日止。2018年4月，原告通知被告返还系争房屋，但被告未予同意，故原告于2018年12月诉至本院，要求判如所请。另查明，被告向原告承租的系争房屋共四间，其中两间为《宅基地使用证》中的付舍房屋，占地面积为44平方米；另外两间为原告搭建于上述付舍房屋西侧的房屋，约40平方米，无合法建造手续，该房屋已于2018年7月20日被拆除。以上事实，由原告递交的《宅基地使用证》、《房屋租赁合同》，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中涉及付舍房屋部分系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的上述合同租赁期间已于2015年5月31日届满，之后被告继续使用付舍房屋并支付租金，直至2017年4月之前原告未提出异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁中当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于一定期限之前通知被告搬离，故现原告要求解除双方之间的不定期租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。不定期租赁合同解除后，被告理应搬离并返还付舍房屋二间，并支付至实际返还之日止的租金和占有使用费。因搭建于上述两付舍西侧的二间房屋系无合法建造手续，故《房屋租赁合同》中涉及该部分应为无效，因该房屋已被拆除，故不存在返还，但被告因实际占用该房屋期间在事实上获得利益，应当承担至被拆除之日止的占有使用费，占有使用费的标准参照合同约定的租金标准按照比例进行计算。由于被告所承租的付舍房屋租赁期间届满后形成不定期租赁合同关系，并已被解除，且被告占用搭建部分的房屋的时间也超过合同约定期限，故被告要求赔偿，既缺乏事实依据，又缺乏法律依据，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条的规定，判决如下：一、确认原告封国林、被告程传全于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》中关于上海市浦东新区沿南村八组201号付舍房屋二间西侧的两间房屋的租赁合同关系无效；二、解除原告封国林、被告程传全关于上海市浦东新区沿南村八组201号付舍房屋二间的不定期租赁合同；三、被告程传全应于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区沿南村八组201号付舍房屋二间，并将上述房屋恢复原状后移交给原告封国林；四、被告程传全应于本判决生效之日起十日内支付原告封国林自2017年4月1日起至被告实际履行本判决第三项内容之日止的租金和占有使用费(自2017年4月1日起至2018年7月19日止按照每月800元的标准计算，自2018年7月20日起至被告实际履行本判决第三项内容之日止按照每月400元的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费197元，减半收取计98.50元，由被告程传全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一九年一月十一日书记员  瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。