广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初13163号原告（同时为反诉被告）：张爱珍，女，汉族，住广东省大埔县，原告（同时为反诉被告）：张梦，女，汉族,住广东省丰顺县，原告（同时为反诉被告）：张梦丹，女，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄立，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚琳，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告（同时为反诉原告）：温聪，男，汉族，住广东省兴宁市，被告（同时为反诉原告）：程燕媚，女，汉族，，住广东省东源县，共同委托诉讼代理人：温敏，系当事人温聪、程燕媚的父亲。共同委托诉讼代理人：刘锦凤，广东尚融律师事务所律师。被告（同时为反诉被告）：东莞市联家房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇湖柏街19号A3铺。法定代表人：于国林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨礼兵，男，汉族，住四川省梓潼县，该公司工作人员。第三人：广东龙辉按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福路102号汇成大厦903号。法定代表人：朱雪松。原告张爱珍、张梦诉被告温聪、程燕媚、东莞市联家房地产经纪有限公司（以下简称联家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告张爱珍及其与原告张梦的共同委托诉讼代理人黄立，被告温聪的委托诉讼代理人温敏,联家公司的委托诉讼代理人杨礼兵到庭参加诉讼。被告程燕媚经本院依法传唤未到庭参加诉讼。后本案依法追加张梦丹作为原告，追加广东龙辉按揭服务有限公司（以下简称龙辉公司）作为第三人参加诉讼，并依法转换为普通程序由合议庭于2018年11月29日公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人黄立、赵亚琳，被告温聪、程燕媚的共同委托诉讼代理人温敏、刘锦凤到庭参加诉讼。被告联家公司、第三人龙辉公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。本诉请求一、解除2018年3月10日签署的《房地产买卖合同》；二、被告温聪、程燕媚向原告返还已经支付的定金108888元以及利息1513元（自2018年3月10日起暂时计算至2018年7月2日，按照同期银行贷款利率计算利息，实际利息计算至被告温聪、程燕媚全部清偿之日为止）；三、被告温聪、程燕媚向原告支付等额于总楼价20%的违约金217777元；四、被告温聪、程燕媚承担已经支付的房地产咨询和买卖代理服务费10000元以及利息139元（自2018年3月10日起暂时计算至2018年7月2日，按照同期银行贷款利率计算利息，实际利息计算至被告温聪、程燕媚全部清偿之日为止）；五、被告联家公司对本案诉讼请求承担连带责任；六、被告温聪、程燕媚、联家公司共同承担本案诉讼费、保全费。反诉请求一、张爱珍、张梦丹、张梦支付反诉原告违约金217777.6元；二、本案诉讼费、保全费由张爱珍、张梦丹、张梦负担。本诉基本事实和理由原告张爱珍、张梦丹、张梦诉称：一、被告未按照房地产买卖合同的约定履行义务，行为构成根本违约。因原告有购房需求，在联家公司的推荐下，原告和被告温聪、程燕媚于2018年3月10日签署了房地产买卖合同，按照合同约定被告应当于2018年3月18日前向抵押银行办理提前还款手续和将《房地产权证》或其他房产证明资料交给被告联家公司保管并作为办理房产转移之用，但截至原告起诉之日，被告温聪依然没有在约定的时间内办理银行提前还款和赎楼手续以及一直拒绝提供《房地产权证》或者其他房产证明资料，原告曾经多次催促，被告均不予理会和采取措施，致使合同目的迟迟不能实现，被告温聪的行为已经构成根本违约。二、被告温聪故意隐瞒案涉房屋存在二次抵押的情况，导致合同无法交易和履行。签署合同时，被告温聪并未向原告如实披露案涉房屋的具体情况，也未向原告出示房地产权证，仅仅披露了案涉房屋已经抵押至银行，原告在办理按揭手续过程中，银行和联家公司告知原告，被告温聪将位于东莞市塘厦镇东港城花园C座2802号房屋与案涉房屋共同另行抵押给第三方，需要被告温聪先行偿还并解除二次抵押债务，才能办理案涉房屋提前还款手续，原告曾多次要求其按照合同约定时间内完成合同所约定的义务，而被告不予理会并未解除和偿还二次抵押的债务，致使合同无法继续交易。进一步而言，根据合同第一条第二款所述物业处于银行抵押中，需要还清银行贷款并到房管局办理注销抵押登记以及在补充条款中“未作出二次抵押的说明”所示，被告温聪未向原告披露案涉房屋抵押给第三方的情况，其行为不但导致合同无法依约履行，还已严重违反诚实信用原则，损害了原告的合法权益。三、被告联家公司存在过错行为，未尽到作为一个合格服务者应尽的责任和义务，其行为严重损害了原告的合法权益。四、因合同发生在被告温聪和程燕媚婚姻关系存续期间，被告程燕媚应当对被告温聪的债务承担连带清偿责任。本诉答辩基本理由被告温聪、程燕媚辩称：一、3月10日签订房屋买卖合同之后收取了定金108888元，直至4月10日前卖方没有接到联家公司要求我们办任何手续，3月29日东莞实行了三价合一，4月12日被告去找原告，原告让去找联家公司，4月13日，因联家公司知道他们的责任没有在7个工作日内和买方赎楼，直至三价合一新政出台，现在要加13万多的税费，要求买方找律师起诉，想要把责任推卸给我，并介绍律师给买家，买方不同意，下午买卖双方到联家公司协商税费问题，买方明确表示没有钱，如果要多13万的税费没有钱，买方同意不加13万的税费就同意签。二、4月16日，三方到了约定的地点，卖方给了买方签了华夏银行的担保书，但买方和中介又因担保公司收费和三价合一没有达成共识，不同意签合同。4月24日买家再次去联家公司理论，过程中发生了不愉快，买方动手打了联家公司，联家报警，派出所有处理记录。4月27日三方在联家公司商谈，最终达成一致，担保公司收费11万，含税费、赎楼费、服务费等。买方同意支付，要求两点，不能再收新政后的13万元税费，杨礼兵在协议书上签字，但杨礼兵只是同意口头协议，不同意签字。4月28日，买家要我退款，退少点也可以，我告诉她我手上也没有钱，如果真的不想要可以叫中介找下家，原价卖。三、5月6日双方再次去联家公司协商，我方同意二抵由我们赎楼，赎楼后买房应当付清20%的首付款。5月7日，联家公司要我退8万给买家，后双方多次发生纠纷，报警处理，5月底买家告至房管所，房管所进行调解，总结出无法履行合同的原因是三价合一、担保公司收费、二抵问题、中介过错问题，商议的解决方案是买方必须支付税费，担保公司收费买方只是同意支付联家公司3月10日置业税费计划中的57360元、二次抵押我方同意先去赎楼，赎楼后十天内买方应当把20%首付款支付给卖方，对联家公司进行行政处罚，但买家不同意。反诉基本事实和理由买卖双方于2018年3月10日签订了《房地产买卖合同》，约定卖方将其名下位于东莞市塘厦镇东港城花园出售给买方，该物业总楼价为1088888元，合同签署时支付定金108888元，过户时支付22万，余款76万元通过快速担保按揭付款方式支付。该物业处于银行抵押中，需还清银行贷款并到房管局办理注销抵押登记，所产生的费用由买方支付，买方在申请按揭时所产生的有关评估费、律师费、公证费等有关费用由买方自行支付给相关机构。本次交易按照目前政策规定标准，需向房管局、地税局、银行、担保公司等支付一切费用，全部由买方支付，包括本合同在履行过程中如国家政策或者政府部分原因发生税费种类以及执行标准变化都由买方承担。合同签订后，买方仅支付了定金，因三价合一政策出台后，因案涉房屋合同所涉及的税费需要增加十几万，合同约定的买方支付的包括税费、担保费等全部款项买方均明确拒绝支付也未实际支付，导致案涉房屋交易因无法按揭担保等无法进入到下一流程即按揭贷款赎楼，合同根本上已经无法继续履行。反诉答辩基本意见一、原告已经按照案涉房屋买卖合同的约定向被告温聪的银行账户转入了购房定金108888元，原告已经全面履行了相应的义务且不存在延误和拖延的情况。二、被告温聪、程燕媚未按照合同约定履行主要义务导致合同目的不能实现。三、被告温聪、程燕媚隐瞒房屋存在二次抵押的事实。四、按照合同约定，3月18日被告应当向抵押银行办理提前还贷手续，3月29日开始实施三价合一的政策，倘若，被告按照合同约定于3月18日前完成上述手续，3月29日开始实施的三价合一的政策便对本合同履行不产生影响。退一步而言，被告连第二步骤都尚未完成，要跳过此步骤去实行下一步骤是不可能的。被告联家公司的基本意见被告联家公司辩称：1.2018年3月10日晚22点多的时候，买卖双方就共同委托我们中介公司签署房地产买卖合同，签约当时，因为合同内容要写到该房屋的房地产权证编号，我们中介方询问过业主的房屋产权证书怎么没有带过来，不然合同内容没办法写完整，当时业主告知我们和在场的原告，说是抵押在银行，但他手机上有照片，就把房地产权证有编号的那一页给我们看了。签合同当晚，就口头通知双方各自准备后期需要的资料，而且合同内容写的很清楚，七个工作日内必须准备好这些资料。2.签完合同之后，我们中介方一致在催促卖方提供以上所需证件，不然银行是不会受理按揭贷款的，但卖方一直不配合提供，多次催促都没有提交给我们中介方，因而我们中介方也是在2018年4月才从业主口中得知存在二次抵押的事实，于是第二天就立即约买家告知了二次抵押的事实。3.2018年4月就约了买卖双方多次见面谈该物业如何进行下一步交易以及产生的额外费用如何分担。多次面谈后，买卖双方就口头一致同意，二次抵押由卖方自己承担，一次抵押由买方承担。2018年4月16日买卖双方约到了东莞市区汇成大厦华夏银行签署按揭合同，但是签约当天因交易费用没有谈妥，按揭合同没有签完，签约当天还在催促卖方提交查档证明，但卖方迟迟不肯提交。2018年4月-5月，买卖双方和我们中介三方多次见面谈判，但是一直没有谈好。2018年6月以后，我们中介方一直都在跟买卖双方努力沟通是否还要同意继续履行合同的事，但与买卖双方多次沟通无效，依旧未能达成一致。联家公司已经尽到了应尽的责任和义务，买卖双方就出现的房屋买卖合同纠纷和中介公司没有关系。第三人龙辉公司没有答辩，也没有举证。基本事实一、案涉物业情况：案涉房屋坐落于东莞市××花园××房，登记在被告温聪名下。该房屋于2014年12月10日抵押登记给中国工商银行股份有限公司东莞常平支行，抵押金额为47.5万元；于2017年12月12日抵押登记给东莞市联胜非融资性担保有限公司，抵押金额为35万元；于2018年6月21日被本院依法查封，申请执行人为张慧，查封案号为（2018）粤1973民初10686号。被告温聪和被告程燕媚于2016年12月28日登记结婚，被告程燕媚对于在本案中和温聪共同承担案涉合同的权利和义务没有异议。二、房屋买卖合同签订情况：原告张梦、张爱珍、张梦丹与被告温聪于2018年3月10日签订《房地产买卖合同》一份，约定被告温聪将案涉物业出售给原告。合同第二条约定成交价为1088888元，其中定金108888元，买方需在2018年3月10日支付给卖方，首期楼款328888元由买方于过户当日直接交付给卖方。楼价余款人民币760000元采用快速担保按揭贷款，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方账户内（放款时间以银行和担保公司规定为准）到账期视为卖方已经收取。合同第八条第2款约定“申请提前还款手续，卖方或者卖方之委托人应当在签订合同后7个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或者银行通知还贷之日起七个工作日内还清贷款”等。三、合同履行情况：合同签订后，原告张爱珍于2018年3月10日和3月11日期间共向被告交付了108888元定金，向联家公司交付了10000元佣金。后原告认为被告存在违约行为导致合同无法继续履行，向本院提起诉讼；被告认为原告存在违约行为，亦向本院提起反诉。庭审中，双方当事人均同意确认案涉房地产买卖合同予以解除。四、原告主张被告存在以下违约行为：未能按照合同约定在签订合同后7个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续、未能将房地产权证交给联家公司，未在签订合同时向原告披露案涉房屋存在二次抵押的情况。被告温聪表示在签订合同时已经将房产存在二次抵押的情况告知了被告联家公司，而按照合同约定“赎楼款”应当是由原告通过银行按揭的方式提供，因为原告没有提供赎楼资金，被告就没有办法进行赎楼。原告提供了经公证的微信聊天记录证明被告温聪的案涉房屋存在“二次抵押”情况导致无法正常办理按揭贷款。五、被告认为原告存在以下违约行为：被告主张原告因“三价合一”政策的出现不愿意承担过高的税费而导致合同无法继续履行，并提供了两份置业税费计划表，证明签订合同当日计算出来的税费是57630元，2018年4月份计算出来的是23万多元；提供了录音光盘，其中2018年4月13日的录音内容是联家公司员工杨礼兵、张爱珍、温敏、罗燕之间的录音对话，根据录音对话显示原告张爱珍一方为增加的13万税费提出异议，并称如果不要13万税费就同意就行按照流程走下去，被告温聪的代理人温敏也认为多了13万税费对买家来说比较冤，张爱珍在该对话中认为是联家公司的责任；2018年5月6日的录音内容是杨礼兵、张爱珍夫妇、温敏、罗燕的对话，录音对话中温敏提到联家公司是知道“二次抵押”问题的，自己也愿意解决“二次抵押”问题；2018年5月30日的录音内容是温敏、罗燕和张爱珍、张爱珍丈夫以及联家公司的杨礼兵等人在房管所进行调解的对话，在对话中温敏认为导致合同无法继续履行的原因是“三价合一”问题和“担保公司赎楼问题”，张爱珍在对话中称“这个是，11万多当天我就答应了”，并称“10号签的合同，15号晚上听说这套房有10万元的税收，中介于4月几号才说”，中介方人员称“四月中旬左右说过三价合一，因为每个银行不一样，刚开始找的东莞银行可以做的时候是没有实施三价合一的，后面由通知买家的女儿去开东莞银行的卡号，看能不能避免这个三价合一的贷款，后来银行说做不了……”，杨礼兵称“当时二抵一抵一共欠70几万元，担保公司可以打包出去现金赎楼会产生一笔费用，你们协商好就可以避免三价合一，华夏银行说可以，那么担保公司说可以，那么客户要求你们这边要写一个协议，确定能避免三价合一，他们说不行，我们只能口头协议，确定不了，因为我们跟银行是合作的，只能口头承诺”，房管局彭先生说“关于中介方当时犯的错误自己也承认了，中介方已经承认了，我们行政方会有一个处理方式，但是这一点跟你们不履行合同不是一回事，税费的话就算他忘记通知你，犯了错误，不代表你不用交”，张爱珍称“犯错误就这样子吗，就多出10几万？……”等。原告张爱珍一方对录音的真实性和完整性不确认并申请鉴定，但在鉴定过程中明确表示不再缴纳鉴定费。被告提供了资料收据一份，证明被告于2018年3月13日向联家公司提交了购房合同一本、购房发票两张、契税发票一张。六、联家公司的意见：联家公司称签订合同当日已经通知双方需要准备相应的资料，签约之前没有核实二次抵押的情况，但卖方一直没有提供查档证明原件以及房产证原件作为监管，直到2018年4月份才清楚二次抵押的情况。被告联家公司陈述交易流程为：买卖双方准备齐全的所需资料，买方到银行申请按揭贷款，卖方申请提前还款，手续同时进行，银行按揭签约当天，因卖方二次抵押的事实，导致按揭担保公司不予受理。原告确认该事实，但被告温聪予以否认，并主张是因为原告不能提供款项用于赎楼。以上事实有原告提供的房地产买卖合同、支付宝转账电子回单、中国邮政储蓄银行交易明细、个人账户汇总信息清单、收据、收款收据、名片，被告提供的置业税费计划表、微信聊天记录、短信聊天记录、录音光盘以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件。本案双方当事人对于解除房屋买卖合同均没有异议，本院亦予以确认。综观本案，争议的焦点有以下几个方面：第一，案涉房屋买卖合同解除的原因是什么，原、被告以及联家公司在本案中是否存在违约行为，违约行为是否导致合同目的无法实现。从案涉证据综合分析可以认定原、被告以及联家公司在履行房屋买卖合同的过程中，因在签约时未核实案涉房屋存在“二次抵押问题”导致担保赎楼的手续和费用增加，在交涉担保赎楼的过程中，“三价合一”政策的落地又导致联家公司为双方准备的避税方案无法实现，买家因需要承担比预期多十几万的税费而拒绝继续履行合同。本院认为，案涉房屋存在二次抵押是一个客观事实，在房屋买卖合同中并未明确“未披露二次抵押”属于违约行为，且即便存在二次抵押问题，案涉房屋也可以继续进行交易，从被告提交的录音对话内容来看，被告温聪也愿意配合解决二次抵押的问题，因此，被告温聪名下的房屋存在二次抵押问题并不构成违约。但根据诚实信用原则，“二次抵押”的事实属于签订合同时卖方应当披露的重要事项。本案由于被告温聪一方并未主动向原告张爱珍等人披露“二次抵押”情况，联家公司也未尽到谨慎的审查义务，导致二次抵押问题成为合同履行过程中的第一个障碍，并最终导致当事人发生争议且无法继续履行合同。因此，本院认为，案涉房屋买卖合同的解除是由于原、被告以及联家公司对于“二次抵押”可能涉及的后续问题没有进行事先约定而发生争议，因无法协商一致解决该争议导致合同无法继续履行。第二，原、被告的诉请如何处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。被告温聪、程燕媚于2018年3月10日收取原告的定金108888元应当予以返还，同时应当返还定金的法定孳息，即从2018年3月11日开始按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算至全部清偿之日为止。被告联家公司已经收取的房地产咨询和买卖代理服务费10000元也应当予以返还，同时应当返还相应的法定孳息，即从2018年3月11日开始按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算至全部清偿之日为止。原、被告要求对方支付违约金的请求均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张爱珍、张梦、张梦丹和被告温聪、程燕媚于2018年3月10日签订的《房地产买卖合同》解除；二、限被告温聪、程燕媚于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告张爱珍、张梦、张梦丹购房定金108888元以及利息（利息应以108888元为本金，从2018年3月11日开始按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算利息直至实际清偿之日为止）；三、限被告东莞市联家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告张爱珍、张梦、张梦丹房地产咨询和买卖代理服务费10000元以及利息（利息应以10000元为本金，从2018年3月11日开始按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算利息直至实际清偿之日为止）；四、驳回原告张爱珍、张梦、张梦丹的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告温聪、程燕媚的反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6374.76元，由原告张爱珍、张梦丹、张梦负担4133.76元，由被告温聪、程燕媚负担2053元，被告东莞市联家房地产经纪有限公司负担188元；保全费2211.59元，由原告张爱珍、张梦丹、张梦负担1499.59元，被告温聪、程燕媚负担712元；反诉案件受理费2283.33元，由反诉原告温聪、程燕媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶志聪审 判 员  尤中琴人民陪审员  张丽芬二〇一九年一月二十五日书 记 员  黄文灿书 记 员  邝小平