湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终2724号上诉人（原审被告）：李磊，男，1988年8月31日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：申广林，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：宾芬，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：谷清秀，女，1965年3月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：石毛，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：曾献志，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人李磊因与被上诉人谷清秀诉相邻关系纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月24日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李磊上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院存在事实认定不清，法律适用错误。理由是：1、一审法院认定上诉人的行为侵害了被上诉人的合法权利系认定事实错误；2、一审法院认定上诉人与被上诉人屋顶之上的公共露台属于全体业主共同享有的共有部分，系认定事实错误；3、一审法院判决上诉人自行拆除构筑物系适用法律错误。被上诉人答辩称：1、被答辩人主张其对顶楼进行改造的行为系经开发商同意的行为，既无事实依据，也无法律依据。2、被答辩人认为答辩人在购买房屋时明知其对顶楼进行改造的事实，仍然购买该房屋，应视为默认同意其对顶楼进行改造。该上诉理由既没有事实依据，也没有法律依据，更不符合普通人的认知习惯。答辩人购买房屋时，没有任何人对答辩人明示楼顶正在改造或楼顶改造是合法的。答辩人认为被答辩人的行为对答辩人的合法权益造成了侵害，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回被答辩人上诉请求。原告谷清秀诉称：原告系金域天下小区10栋3304室业主，被告李磊是金域天下10栋3303室业主。原、被告两人所购房屋在同一单元，且是最高层，其上即为隔热层和景观框架结构的公共露台。2017年初，被告李磊为了拓展自己的房屋空间和使用面积，私自将双方楼顶属于本栋楼的公共露台等公共区域部分进行围建，在原始楼顶进行大面积切割修建楼梯，并在违建区域内垒建了多堵水泥砖墙体，其行为严重改变了本栋楼楼顶外观，大大增加了本栋楼楼顶负荷。原告购买3304室的初衷是考虑到作为楼顶用户不会被楼上用户吵闹，还可以享有公共露台的便利，但由于被告的违规搭建，使原告楼顶上多了两层建筑，影响原告休息，同时侵害了原告对公共通道和公共露台的合理利用，更严重的是还可能造成公共通道通行不便、消防救援不力等而导致更加严重后果，严重损害公共利益。综上，被告的违规搭建行为严重的侵害了原告的合法权益和公共利益，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告李磊停止在楼顶的违规搭建行为并恢复原状；2、本案诉讼费用由被告李磊承担。经一审法院审理查明：原告谷清秀系株洲市天元区火炬二路168号金域天下三期10栋3304室（以下简称3304室）的业主，被告李磊系株洲市天元区火炬二路168号金域天下三期10栋3303室（以下简称3303室）的业主，原、被告两人所购房屋在同一单元且均为最高层，且在原、被告房屋所在楼层之上为隔热层和公共露台。自2016年7月开始，被告李磊在已有的建筑的基础上对该公共露台进行修建。经本院现场勘查，被告李磊通过在公共露台外部加建围墙、内部修建墙体、搭建阳台以及从其3303室内部搭建楼梯至公共露台等行为将该公共露台与其3303室上下相通成为完全封闭的由其个人独立使用的两层建筑空间。被告李磊修建的上述构筑物坐落于10栋3303室和10栋3304室的上方。庭审中，被告李磊认可其自2016年7月起在楼顶已有建筑的基础上进行了修建。原告谷清秀认为被告李磊的违规搭建行为使原告的房屋楼顶上多了两层建筑，对自身房屋的安全和入住质量造成或将造成重大影响，也侵害了原告作为楼顶的共有权人对公共通道和公共露台的合理利用等权益，还可能影响公共利益。为此，原告已多次向物业及相关部门投诉，原、被告经协商未果，故诉至法院，望判如所求。另查明：原告谷清秀和被告李磊分别于2017年6月21日和2015年12月18日从株洲佳兆业置业有限公司处购得上述房屋。原、被告与株洲佳兆业置业有限公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》补充协议“第十三条其他事项”第7条约定：买受人同意：本楼栋内，在建筑设计上仅供特定商品房买受人独立进入的平台/露台，以及毗邻特定商品房外墙地基线的花园，由该特定商品房买受人享有独立使用权，买受人对此不持异议并不主张权利。以上事实，有原告的身份证复印件、被告的身份信息资料、《株洲市商品房（预）销售合同》、不动产权利登记簿、施工现场图片和现场勘查图片、原、被告的陈述以及庭审笔录等证据在卷，予以证实。一审法院认为，本案案由系相邻关系纠纷。本案的争议焦点为原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？现分析如下：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，建筑物的屋顶等基本结构部分应认定为物权法第六章所称的共有部分。本案中，原、被告双方屋顶之上的公共露台应属于由全体业主共同享有的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，根据双方当事人的陈述和所提交证据来看，被告李磊所搭建加建的构筑物处于共有部分，被告李磊既未得到相关部门的审批，也没有证据证明该行为经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其自行施工也不具备相应的施工资质。被告李磊辩称其修建加建行为获得了开发商的同意，其对涉案共有部分享有独立使用权，但被告李磊未能提供任何有效证据予以证实。被告李磊所自行搭建加建的构筑物部分位于在原告谷清秀的房屋之上，不但侵害了原告谷清秀作为共有权人对楼顶、公共露台合理利用的权利，还改变了公共露台的外观及建筑结构，不排除存在严重安全隐患，其将公共露台变为一个封闭的空间，也妨碍了楼顶的通行。故此，被告李磊应对其所搭建加建的涉案构筑物予以拆除并恢复原状，原告谷清秀的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告李磊辩称建筑物是否属于违章建筑的认定及其是否应被拆除，不属于民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。本院认为本案系相邻权纠纷，被告李磊的搭建加建行为已经实际侵害了原告谷清秀的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条的相关规定，业主对违章搭建等侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。被告李磊也不能以原告谷清秀在购买房屋时其已进行了相关搭建行为为由，来排除原告的合法权利。故此，本院对被告李磊的上述辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款、第八十三条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条第一款之规定，判决：限被告李磊于本判决生效之日起三十日内拆除位于株洲市天元区火炬二路168号金域天下三期10栋3303、3304室楼顶搭建加建的构筑物并恢复原状。本案案件受理费100元，由被告李磊负担。二审期间，双方均没有提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系相邻权纠纷。本案的争议焦点为：上诉人李磊对屋顶进行改造的行为有无事实和法律依据？就此分析如下：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，建筑物的屋顶等基本结构部分应认定为物权法第六章所称的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，上诉人与被上诉人双方屋顶之上的公共露台应属于由全体业主共同享有的共有部分。根据双方当事人的陈述和所提交证据证明，上诉人李磊所搭建加建的构筑物属于共有部分，在未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的情况下，其对屋顶的改造属于私自搭建加建行为。其辩称搭建加建行为获得了开发商的同意，对涉案共有部分享有独立使用权，但未能提供任何有效证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故上诉请求依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李磊承担。本判决为终审判决。审判长  刘艳辉审判员  赵庆华审判员  阳桂凤二〇一九年一月二十四日书记员  龚 关