鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0611民初1914号原告：葛建朋，男，1974年5月17日出生，住鹤壁市鹤山区。委托诉讼代理人：汪慧斌，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为变更、放弃诉讼请求，进行调解，代领法律文书。被告：苑建伟，男，1971年5月27日出生，住鹤壁市淇滨区。被告：杜艳凤，女，1977年11月2日出生，住鹤壁市淇滨区。第三人：陕西金辉房地产经纪有限公司鹤壁分公司，住所地鹤壁市淇滨区黄河路金都小区**楼**。代表人：李兵，该公司经理。原告葛建朋与被告苑建伟、杜艳凤、第三人陕西金辉房地产经纪有限公司鹤壁分公司（以下简称陕西金辉公司鹤壁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告葛建朋及其委托诉讼代理人汪慧斌到庭参加诉讼，被告苑建伟、杜艳凤、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛建朋向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判决二被告返还原告葛建朋定金及购房款共计200000元，并按定金及购房款的20%承担违约责任；3、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司对上述第二项承担连带责任；4、二被告赔偿原告葛建朋装修、装饰费用60000元；5、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司返还原告葛建朋中介费5300元；6、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年12月23日，我在第三人陕西金辉公司鹤壁分公司居间介绍下，与被告苑建伟、杜艳凤就位于鹤壁市淇××区××大街××支队××＃楼东单元××层东户的房屋达成了房屋买卖协议，于当日原、被告及第三人陕西金辉公司鹤壁分公司之间签订了《鹤壁市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》。我依照合同约定向被告苑建伟、杜艳凤支付了首付款200000元，向第三人陕西金辉公司鹤壁分公司支付了居间代理费5300元。后由于涉案房屋没有土地证无法办理房屋过户手续，第三人陕西金辉公司鹤壁分公司未尽到相应的审核义务，我找到二被告和第三人陕西金辉公司鹤壁分公司要求解除合同。2018年4月16日原、被告及第三人签订了《补充协议》。由于涉案房屋无法办理过户手续，二被告不退还相关费用，第三人陕西金辉公司鹤壁分公司在促成房产交易时并未取得相关证照便收取中介费用，应承担相应责任。为维护我的合法权益，故诉至法院。被告苑建伟、杜艳凤未到庭亦未答辩。第三人陕西金辉公司鹤壁分公司庭后辩称，我公司积极配合原告葛建朋找二被告，但不应承担连带责任，在《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》中约定了中介费不退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月23日，被告苑建伟出具承诺书，承诺其配偶即被告杜艳凤知情并同意出售位于鹤壁市淇××区××大街××支队××＃楼东单元××层东户的房屋。2017年12月23日，原告葛建朋、被告苑建伟、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司签订《买卖定金协议书》，约定原告葛建朋、被告苑建伟于签署本协议1个工作日内签订鹤壁市房屋买卖合同等相关法律文件，若被告苑建伟违约，应双倍返还定金，原告葛建朋违约，定金不予返还，违约方承担第三人陕西金辉公司鹤壁分公司应收取的所有居间代理费。被告苑建伟于同日向原告葛建朋出具定金收条，内容为“定金收条今收到葛建朋交来的用于购买位于鹤壁市淇××区××大街××支队××＃楼东单元××层东户的房屋定金人民币10000元（大写：壹万元整）。收款人：苑建伟身份证号：41XXXXXXXX17收款日期：2017.12.23”。2017年12月23日，原告葛建朋与被告苑建伟签订《鹤壁市存量房屋买卖合同》，约定被告苑建伟、杜艳凤将其共有的位于鹤壁市淇××区××大街××支队××＃楼东单元××层东户的房屋出售给原告葛建朋，房屋价格为530000元，被告苑建伟在首付款200000元交付3日内将涉案房屋交付给原告葛建朋，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，原告葛建朋未在约定时间内取得房屋所有权证书，若是因被告苑建伟的责任，原告葛建朋有权退房，被告苑建伟自退房通知书送达15日内退还原告葛建朋全部房款，并按照央行现行存款利率给付利息。2017年12月23日，原告葛建朋、被告苑建伟、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司在签订《鹤壁市存量房屋买卖合同》基础上签订《居间服务合同》，原告葛建朋向第三人陕西金辉公司鹤壁分公司支付居间代理费5300元，被告苑建伟向第三人陕西金辉公司鹤壁分公司支付居间代理费5300元。鉴于原告葛建朋与被告苑建伟通过第三人提供的居间服务就涉案房屋的交易签署了买卖合同，第三人的居间义务已履行完毕，就房屋买卖合同成立后，原告葛建朋与被告苑建伟、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司于2017年12月23日签订《过户、按揭代理合同》，若原告葛建朋、被告苑建伟未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失，因原告葛建朋或被告苑建伟任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应当向守约方承担违约责任，所交代理服务费用、评估费不予退还。后原告葛建朋、被告苑建伟、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司就涉案房屋签订了《补充协议》，约定原告葛建朋与被告苑建伟同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价共计530000元，此价格为房屋净得价，不含税；原告葛建朋于2017年12月23日向被告苑建伟支付的定金10000元，签订买卖合同时，该定金视为首付款的一部分；被告苑建伟应在原告葛建朋首付款330000元到账当日向涉案房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；原告葛建朋、被告苑建伟任何一方逾期履行本补充协议第二条约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；被告苑建伟若出现下列情形之一，则构成根本违约，原告葛建朋有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的：……被告苑建伟出现上述根本违约情形之一的，被告苑建伟应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于涉案房屋总价款的20%向原告葛建朋支付违约金；第三人收取原告葛建朋的所有费用不用退还，由被告苑建伟直接赔付原告葛建朋。2017年12月28日，原告葛建朋通过中国建设银行向被告苑建伟转账支付了购房款190000元。2017年12月28日，被告苑建伟向原告葛建朋出具收到购房首付款190000元的收到条。2018年4月16日，原告葛建朋、被告苑建伟、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司就涉案房屋签订了《补充协议》，约定若涉案房屋在2018年5月15日前，被告苑建伟确定房屋是否可以过户应及时通知原告葛建朋、第三人陕西金辉公司鹤壁分公司，若涉案房屋可以办理不动产权证，被告苑建伟负责办理解押手续，更换不动产证，合同继续履行；若涉案房屋不能办理不动产证，原告葛建朋在涉案房屋内购买的暖气片、防盗窗、燃气灶、太阳能、餐桌、挂机空调等物品、设施全部留在涉案房屋内，总计费用30000元，原告葛建朋将涉案房屋交予被告苑建伟当日，涉案房屋水费、电费、燃气费、物业费等相关费用结清，被告苑建伟在当日确认所有物品之后将30000元一次性交予原告葛建朋。若在2018年5月15日前，被告苑建伟确认涉案房屋不能过户，被告苑建伟需将原告葛建朋购房首付款、定金共计200000元于2018年5月24日前一次性退还原告葛建朋。若涉案房屋确定不能交易，被告苑建伟承诺在退还首付款及定金200000元之日起，允许原告葛建朋免费居住120天，若超出120天，则按照500元/月向被告苑建伟支付租金，租赁时间最长不得超过2个月，若原告葛建朋需要继续租房需向被告苑建伟再行协商。逾期责任除不可抗力外，被告苑建伟确认上述物品之后未按照上述第一条约定时间向原告葛建朋支付上述物品及设施费用30000元，每逾期一日按照总费用万分之五向原告葛建朋支付违约金，若超过15日未向原告葛建朋支付，应按照30000元的双倍向原告葛建朋支付违约金；逾期责任除不可抗力外，被告苑建伟在2018年5月15日前确认涉案房屋无法办理不动产权证未按照上述第二条约定时间向原告葛建朋支付定金及首付款共计200000元的，每逾期1日按照万分之五向原告葛建朋支付违约金，若超过15日，则按照200000元的20%向原告葛建朋支付违约金。另查明，涉案房屋所有权人为被告苑建伟，共有人为被告杜艳凤；涉案房屋土地使用权人为中国人民武装警察部队鹤壁市消防支队，土地证号为鹤国用（2014）第01**。第三人陕西金辉公司鹤壁分公司成立日期为2018年1月23日。原告葛建朋现在涉案房屋居住。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，涉案房屋土地使用权人为中国人民武装警察部队鹤壁市消防支队，因被告苑建伟隐瞒涉案房屋与土地权属不一致，无法办理不动产证的情况，致使原告葛建朋买受涉案房屋的根本目的无法实现，故本院对原告葛建朋要求解除原告葛建朋与被告苑建伟签订的《鹤壁市存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于原告葛建朋要求被告苑建伟返还定金及购房款共计200000元并按定金及购房款的20%承担违约责任的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被告苑建伟未于2018年5月15日前协助原告葛建朋办理涉案房屋不动产证，也未按照2018年4月16日《补充协议》的约定返还原告葛建朋定金、首付款共计200000元，已构成违约，原告葛建朋要求被告苑建伟承担违约责任，符合法律规定和合同约定，故本院对原告葛建朋要求被告苑建伟返还定金及购房款共计200000元并按照定金及购房款的20%即40000元（200000元×20%=40000元）的诉讼请求予以支持，原告葛建朋于本判决生效后十日内向被告苑建伟、杜艳凤返还位于鹤壁市淇××区××大街××支队××＃东单元××层东户的房屋。关于原告葛建朋要求被告苑建伟赔偿装修、装饰费用60000元的诉讼请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告苑建伟未按照《补充协议》约定支付原告葛建朋物品及设施费用30000元，已构成违约，原告葛建朋要求被告苑建伟承担违约责任，符合法律规定和合同约定，因《补充协议》中约定的违约金明显过高，应以不超过总费用数额的30%为宜，故本院对原告葛建朋要求被告苑建伟返还物品及设施费用30000元并支付违约金9000元（30000元×30%=9000元）的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于原告葛建朋要求被告杜艳凤对上述债务承担责任的诉讼请求，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”本案中，《鹤壁市存量房屋买卖合同》等合同虽系被告苑建伟签订，因被告苑建伟与被告杜艳凤系夫妻关系，被告苑建伟出具承诺书承诺其配偶即被告杜艳凤知情并同意出售涉案房屋，且原告葛建朋一直居住于涉案房屋至今，故本院对原告葛建朋要求被告杜艳凤对上述债务承担责任的诉讼请求予以支持。关于原告葛建朋要求第三人陕西金辉公司鹤壁分公司对上述债务承担连带责任并返还中介费5300元的诉讼请求，本案中，第三人陕西金辉公司鹤壁分公司作为中介公司对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，对被告苑建伟的信用没有保证义务，原告葛建朋亦未提交证据证明第三人陕西金辉公司鹤壁分公司故意隐瞒真实信息或故意提供虚假信息，故本院对原告葛建朋要求第三人陕西金辉公司鹤壁分公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求不予支持；第三人陕西金辉公司鹤壁分公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，以促成合同成立，从而获得报酬，但第三人陕西金辉公司鹤壁分公司未核实权属情况，涉案房屋无法办理不动产证，造成原告葛建朋签订《鹤壁市存量房屋买卖合同》的根本目的无法实现，因此第三人陕西金辉公司鹤壁分公司无权收取原告葛建朋的中介费，故本院对原告葛建朋要求第三人陕西金辉公司鹤壁分公司返还中介费5300元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2017年12月23日原告葛建朋与被告苑建伟签订的《鹤壁市存量房屋买卖合同》；二、被告苑建伟、杜艳凤于本判决生效后十日内返还原告葛建朋定金及购房款共计200000元并支付违约金40000元；三、被告苑建伟、杜艳凤于本判决生效后十日内返还原告葛建朋物品及设施费用30000元并支付违约金9000元；四、原告葛建朋于本判决生效后十日内返还被告苑建伟、杜艳凤所有的位于鹤壁市淇滨区兴鹤大街消防支队1#楼东单元4层东户的房屋；五、第三人陕西金辉房地产经纪有限公司鹤壁分公司于本判决生效后十日内返还原告葛建朋中介费5300元；六、驳回原告葛建朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费5278元，公告费560元，共计5838元，由被告苑建伟、杜艳凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  王振平人民陪审员  王玉强人民陪审员  郭志明二〇一九年一月十五日书 记 员  王金鹏