广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初9948号原告：陈宏健，男，1954年11月10日出生，住香港特别行政区，香港特别行政区居民。原告：伍长峰，男，1930年2月20日出生，住香港特别行政区，香港特别行政区居民。原告陈宏健、伍长峰共同委托代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。原告陈宏健、伍长峰共同委托代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。被告：金洪斌，男，1976年11月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：冯济桅，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。第三人：伍志强，男，1970年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。原告陈宏健、伍长峰与被告金洪斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序进行审理，本案于2018年8月2日公开开庭进行审理，原告陈宏健、伍长峰的委托诉讼代理人何敏莹到庭参加诉讼，被告金洪斌经本院合法传唤无到庭参加诉讼。其后，本院依法追加了伍志强作为第三人。本案于2018年11月8日公开开庭进行审理，原告陈宏健、伍长峰的委托诉讼代理人梁锦耀、被告金洪斌的委托诉讼代理人冯济桅、第三人伍志强的委托诉讼代理人黄宗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宏健、伍长峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将座落在佛山市顺德区大良街道办事处中区委员会华盖路X号的房产腾退予两原告；2.判令被告立即向两原告支付自2018年1月1日起至实际腾退案涉房产予两原告之日止的占有使用费（按80000元／月的标准计算，暂计至2018年5月份为400000元）；3.判令租赁押金380000元归两原告所有；以上暂计合共：780000元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告合资购买了座落于佛山市顺德区大良街道办事处中区委员会华盖路X号的房产，建筑面积为3091.2㎡，两原告按份共有案涉房产（其中原告陈宏健占85％的份额，原告二占15％的份额）。2007年10月5日，两原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定两原告将案涉房产予被告使用，租赁期限为10年（从2008年1月1日起至2017年12月31日止），租金分段计算（2008年1月1至2012年12月31日期间，每月租金95000元；2013年1月1日至2017年12月31日期间，每月租金100000元），签订合同时被告应向两原告支付380000元作为租赁押金，被告应于每月5日前支付当月租金，如被告逾期15日未付清则视为违约，若逾期30日未交付租金，两原告有权收回案涉房产并没收租赁押金380000元。《租赁合同》签订后，被告向两原告缴纳了租赁押金380000元，两原告也依约将案涉房产交付予被告使用。后被告向两原告提出调整租金的要求，希望将租金调整为80000元／月，两原告口头予以认可。双方约定被告将租金汇入以原告陈宏健名义开设的中国农业银行顺德大良支行账户中（账号：44×××48）。《租赁合同》约定的租赁期限（2017年12月31日）届满后，被告仅支付至2017年9月的租金，已拖欠了3个月的租金，已违反合同约定，两原告有权收回案涉商铺并没收被告的租赁押金380000元。因此，被告已逾期30日以上未缴付租金，构成违约，租赁押金380000元应归两原告所有。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，两原告没有与被告续签《租赁合同》，《租赁合同》自然终止，经两原告多次向被告催讨欠付的租金，被告才于2018年1月30日、2018年3月15日、2018年4月10日分别支付了2017年10月至12月的租金。但仍继续强行占用案涉房产，拒绝腾退案涉房产予两原告。经过两原告多次催促被告搬迁，均无果。无奈，两原告于2018年03月22日以EMS快递形式向被告寄送了一份《通知》，函告其房产租赁期于2017年12月31日已终止，被告须于2018年4月23日前交回房产并结清试用期间所产生的一切费用，逾期腾退房产的，所余物品视作被告放弃所有权。被告收到《通知》后，仍然强行占用案涉房产，导致两原告无法再将案涉房产收回，且被告也没有向两原告支付占有使用费，暂计至2018年5月份，已拖欠占有使用费达400000元，令两原告蒙受严重的经济损失。被告拖欠两原告占有使用费并拒绝腾退案涉房产予两原告的行为，已严重侵害了两原告的合法权益。为此，两原告特向法院提起诉讼，请求依法判决，支持两原告的全部诉讼请求。被告金洪斌辩称，2007年10月5日，被告金洪斌与原告陈宏健、伍长峰就坐落于佛山市顺德区大良街道办事处中区委员会华盖路X号房产签订一份《租赁合同》，约定原告陈宏健、伍长峰将案涉房屋出租给被告金洪斌用于商业经营及各自的权利义务。合同签订后第二日，原告方代表伍志强及被告方代表应国龙共同交接了房屋并在《租赁合同》的第一页签字确认了水表度数及电表度数。被告金洪斌按照合同的约定由杨相会、杨永平等向伍志强账户汇入了租金，平日的房屋的管理、维护也是一直由伍志强进行。合同履行的过程中，经协商被告金洪斌将部分房屋退还给原告方，租金作了相应的调整。原告陈宏健、伍长峰未对租赁事项提出过异议。2017年年底，被告金洪斌决定到期后不再续租，遂委托应国龙与伍志强商谈合同终止事项。2017年12月31日，被告金洪斌将房屋完好移交给伍志强。在扣除最后一个月房租后，伍志强于2017年12月26日退还97000元押金到应国龙账户，于2018年1月10日退还200000元押金到应国龙账户。双方的合同权利义务因为履行完毕而终止。被告金洪斌认为，双方签订的租赁合同是原、被告双方真实的意思表示，不违反法律的禁止性规定，当为合法有效。被告按约将租金等款项支付给原告陈宏健、伍长峰的代表伍志强，且原告陈宏健一直未向被告提出过异议。临近租赁期满时，被告金洪斌又按时与伍志强商谈合同终止事宜，于合同约定的期限将房屋完好交付给原告。被告金洪斌不存在违约行为，故恳请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人伍志强陈述，一、本案所涉的租赁合同已履行完毕，租赁关系已经终止；第三人和原告伍长峰是叔侄关系，与陈宏健是朋友关系。案涉的房产是第三人介绍两原告购买并代表原告接收的，而且相关的租赁以及物业管理维护等都是由第三人负责的。在原告提交的租赁合同上，手写的水表和电表度数的确认中，有第三人是代表出租方签名，另外应国龙代表承租方签名。案涉物业的租金一直由第三人向承租人收取，收取后存入原告陈宏健在顺德农业银行账户，该账户账号44×××48。陈宏健将该账户存折交给第三人保存，并同意每月租金中有两万元给第三人，作为第三人的报酬以及物业维护管理等费用。案涉的租赁合同约定2008年1月1日至2012年12月31日的每月租金为95000元，第三人向承租人金洪斌收取该租金后，每月存入75000元到陈宏健上述账户；2013年1月1日至2017年12月31日的每月租金为100000元，第三人向承租人金洪斌收取该租金后，每月存入80000元到陈宏健上述账户。期间承租人金洪斌退还了部分物业，原告陈宏健表示由第三人负责租赁，他只要每月继续收取80000元租金即可，于是第三人负责将该部分物业出租，并负责收租后每月向陈宏健账户存80000元，租赁期间陈宏健一直按上述数额收到租金，从未提出任何异议。两原告在起诉状中所称的“后被告向原告提出调整租金的要求，希望将租金调整为80000元，两原告口头予以认可。”该陈述是原告杜撰，与事实不符。案涉租赁合同于2017年12月31日期满，承租人金洪斌不再续租，原告陈宏健向第三人表示，该物业继续交给第三人负责出租及管理维护，并表示两原告只要每月收取80000元租金即可，并要求第三人代为退还原告陈宏健所收金洪斌押金38万元。第三人于是代原告退还了38万元的押金。此后，第三人将案涉物业出租，收取租金后继续每月向陈宏健账户存入80000元。期间之所以少付了几个月租金，是第三人要扣除代原告退还给金洪斌的38万元的押金。在2018年4、5月间，原告陈宏健认为第三人赚取的租金差价过大，于是想要收回物业由其自己收租，第三人与其协商未果，原告才提起本次诉讼，其实际目的是为了威逼第三人。二、第三人在案涉租赁合同中，对承租方是以原告代理人的身份负责收租、物业维护、管理，而第三人与原告的内部关系中，第三人实际上是该物业出租的承包者，负责该物业出租、管理、维护等几乎所有事宜并自行承担费用，固定每月向原告缴纳固定的租金。虽然上述原告和第三人的关系并无合同或授权委托书予以证明。但从案涉租赁合同履行中的相关事实可以证明：租赁合同上，第三人作为出租方代表与承租方确定水电度数；租金由第三人收取，且第三人扣除20000元后，将余款存入原告陈宏健账户，且原告陈宏健将该账户所涉存折原件交由第三人保管。原告收取扣除20000元后的租金并无提出异议，其诉状中所称的“后被告向原告提出调整租金的要求，希望将租金调整为80000元，两原告口头予以认可。”该陈述与事实不符，也没有任何证据予以证实。被告一直是与第三人接触联系，且向第三人支付租金。被告在其答辩中也认为第三人是原告的代理人。租赁合同期满，第三人代原告退还押金给被告，被告向第三人移交租赁房屋。案涉的物业在原告向上一手业主购买时，由第三人代表原告陈宏健负责接收。基于上述事实，对于承租方来说，第三人是原告的代理人，第三人代表原告的行为具有法律效力。实际上本案被告已经履行完案涉租赁合同，与原告的租赁关系也已终止。而原告与第三人之间的关系是另外一个法律关系，不适宜在本案中处理。故原告对被告的诉讼请求没有事实依据。请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议及对证据的真实性均无异议的证据，本院予以确认证据的真实性并在卷佐证。对于其他证据认证如下：1.对于原告提交的银行存折内页（2页）、账户明细（1页）、EMS快递单、交寄邮件收据、EMS快递流程各一份、银行汇款凭证五份，经审查，上述证据的内容形式合法、来源真实，本院对其真实性予以确认；对于原告提交的通知一份，经审查，该份通知没有任何签名或盖章，仅为打印件，故对其真实性不予采纳；对于原告提交租金人工单十五份，经审查，对第三人伍志强签名确认部分的内容以及与本案租赁合同具有关联的内容的真实性予以确认，对于其他与本案不具有关联性的内容不予采纳；2.对于被告提交的房屋交接确认书一份，经审查，该证据经第三人伍志强签名确认，本院对其真实性予以确认；3.对于第三人伍志强提交的农业银行客户凭条两份原件、收据原件一份、农业银行个人明细对账单两份原件，农业银行活期存折一份，经审查，上述证据的内容能相互印证，本院对上述证据的真实性均予以采纳。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区大良街道中区居委会华盖路**的房产登记权利人为原告陈宏健、伍长峰。2007年10月5日，原告陈宏健、伍长峰与被告金洪斌签订《租赁合同》，约定如下：原告将位于佛山市顺德区大良街道中区居委会华盖路X号的房产出租给被告使用；租赁期为十年，从2008年1月1日至2017年12月31日；2008年1月1日至2012年12月31日期间的月租金为95000元，2013年1月1日至2017年12月31日期间的月租金为100000元；被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期15日未付清租金则视为违约；在签订合同当日，被告应当向原告支付380000元作为按金，在租赁期间被告提前退租或有其他违约行为，原告有权没收按金作为违约金，如租赁期满无违约行为则无息退回，被告如逾期30日未交付租金，原告有权收回房产并没收按金。在租赁合同上对电表、水表的度数的确认，并由第三人伍志强、案外人应国龙签名确认。2007年10月6日，原告陈宏健出具收据确认收到被告金洪斌按金380000元。原告陈宏健、伍长峰与被告在庭审中确认因被告实际退回部分房屋，故租金予以减少。2017年6月2日、2017年7月3日、2017年8月2月、2017年9月5日、2017年10月1日、2017年11月3日，被告金洪斌均通过案外人的账户各向第三人伍志强的账户转账72000元。2017年12月31日，第三人伍志强出具《房屋移交交接确认书》确认被告金洪斌已结清所有相关费用，并将案涉房屋移交给第三人伍志强。2017年12月26日，第三人伍志强转账97000元至案外人应国龙的账户；2018年1月10日，第三人伍志强转账200000元至案外人应国龙的账户。被告金洪斌一方将按金收据380000元的原件交给第三人伍志强。原告陈宏健、伍长峰在庭审中确认自2018年1月1日起被告金洪斌已无实际占用案涉租赁物，并主张因被告金洪斌没有按时缴纳2017年9月、11月租金，故要求没收按金。原告在庭审中确认第三人负责交租情况。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷，原告陈宏健、伍长峰为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案所涉及租赁的不动产位于广东省佛山市顺德区，内地法律属于与合同具有最密切联系的法律，故本案应适用内地法律审理。原告陈宏健、伍长峰与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，属于有效的合同。围绕原告的各项诉讼请求，具体分析如下：一、对于被告是否需腾退案涉租赁物的问题。原告陈宏健、伍长峰已明确确认自2018年1月1日起被告金洪斌已无实际占用案涉租赁物，故原告陈宏健、伍长峰诉请被告腾退案涉租赁物，没有事实依据，本院不予支持。二、对于原告陈宏健、伍长峰诉请被告支付至2018年1月1日起的占有使用费，由于被告金洪斌自2018年1月1日起并无占用案涉租赁物，故该项诉请没有事实依据，本院不予支持。三、对于租赁按金。首先，被告金洪斌已确认收到退回的按金，在本案中并无另行处理退回按金的必要。其次，原告主张被告金洪斌没有按时缴纳2017年9月、11月租金，但根据被告金洪斌提交的证据其已按时将租金缴纳给第三人伍志强，且从实际的交租习惯来看，被告金洪斌长期且多次直接向第三人伍志强缴纳租金，且原告陈宏健、伍长峰也确认第三人伍志强负责交租情况，在原告陈宏健、伍长峰与被告所签订的《租赁合同》，第三人伍志强也负责水电的移交并予以签名确认，故本院确认被告金洪斌已按期缴纳租金，原告陈宏健、伍长峰据此主张没收按金380000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告陈宏健、伍长峰的诉讼请求。本案受理费11600元（原告已预交），由原告陈宏健、伍长峰负担5402.5元。如不服本判决，原告陈宏健、伍长峰可在判决书送达之日起三十日内，被告金洪斌可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  邓雪珍人民陪审员  黄木华二〇一九年一月三十一日书 记 员  黄尧珊