? 杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初6591号 原告：伍爱民，女，1961年9月4日出生汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：沈靖，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。 被告：浙江清源房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330183732397381Y）,住所地：杭州市富阳区银湖街道梓树村直坞地块。 法定代表人：李晓冬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱靖佳，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：蒋浩，浙江恩波律师事务所律师。 原告伍爱民与被告浙江清源房地产开发有限公司（以下简称清源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告伍爱民及其委托诉讼代理人沈靖、丁佳丽，被告清源房开公司的委托诉讼代理人朱靖佳、蒋浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍爱民向本院提出诉讼请求：1.被告清源房开公司支付原告伍爱民逾期交房违约金1356975元；2.被告清源房开公司支付原告伍爱民从2017年3月31日起至实际交付日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金343980元；3.被告对房屋质量问题进行积极维修整改，整改车库前面道路，保证车辆能够正常出入；4.被告清源房开公司对花园进行整改，按照双方合同所附图纸要求交付花园及花园围墙；5.案件受理费由被告清源房开公司负担。诉讼中，原告伍爱民变更第2项诉讼请求为：被告清源房开公司支付自2017年3月31日起至2018年9月12日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金357980元；变更第3项诉讼请求为：被告整改车库前面道路，保证车辆能够正常出入；变更第4项诉讼请求为：被告清源房开公司就花园面积减少补偿原告伍爱民129600元。 事实和理由：2015年12月22日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》的线下协议及补充协议。但被告隐瞒当时无法网签的事实，导致原告次月无法提取公积金。2016年11月8日，原告与被告为网签再次签订了合同及补充协议。合同约定：原告向被告购买银湖街道上林路1号五韵峰花苑（西区）翡翠谷3幢2号商品房；总价7000000元。原告已按约分期支付全部房款。根据买卖合同及补充协议的约定，被告应当在2016年5月31日前将符合各项条件的房屋交付原告进行装修。然而至2018年5月17日，被告才向原告发送交付通知书，而原告前往指定地点办理房屋交接手续，被告又无故拒绝交房。原告多次与被告协商，被告才于2018年8月17日将基本符合合同约定的房屋交付原告。根据买卖合同第十条的约定，被告交房逾期超过90日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付已付房款万分之二点五的违约金。根据约定，被告应于2017年3月31日交付案涉房屋的土地、房屋权属证书，然而至2018年9月12日，被告才交付房屋的土地、房屋权属证书。根据合同第十六条的约定，被告交证逾期超过90日的，从约定之日起至实际交付日止，应按日支付已付房款万分之一的违约金。原告在验收房屋时，发现案涉房屋存在一系列质量问题，尤其是车库无法保证车辆正常出入、房屋外墙漆面剥落严重、污迹斑斑等。经原告多次催告，被告怠于维修整改。同时，被告未按双方约定交付花园，擅自缩减了花园面积。被告的种种违约行为，严重损害原告利益，对原告造成重大损失因此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 清源房开公司辩称：1.买卖合同约定尾款于2016年12月底付清，被告于2018年5月11日通知原告付款，原告仍不肯交纳尾款。根据商品房买卖合同第十二条第二款第四项，原告在房款没有付清的情况下无权主张逾期交房和逾期办证的责任；2.对房屋质量问题，被告认为房屋质量应当根据合同第十八条处理。至于车库前面道路问题，系原、被告在合同签订过程中修改了政府批准的道路规划，导致现在出现了倒车困难问题，这个责任并不应当由被告承担；3.花园整改不得影响他人利益，不得违反政府审批的原规划方案。由于有其他相邻业主的意见，花园的整改受到了影响，但交房时候双方也经过协商，被告也按照原告发来的电子邮件进行了整改。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告伍爱民向本院提供销售不动产统一发票1份、收据1份，用以证明原告已按约支付房款的事实。被告清源房开公司经质证后对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院经审查后对证据予以认定（详见本院认为部分）；2.原告伍爱民提供物业费用结算单及收据、发票、延期交房通知书、交房通知书、收房交接单各1份，用以证明被告逾期交房，原告于2018年8月17日收房的事实。被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告逾期交房。本院经审查后认为书证记载的内容可以证明，被告通知原告2018年5月15日至5月17日交房，原告于2018年8月17日收房的事实；3.原告伍爱民提供图纸1份，用以证明被告未按双方约定要求交付花园，花园面积减少43.2平方米的事实。被告认为花园包括隔断在内是双方协商一致确定的，两张图纸对比不能证明减少了43.2平方米。庭审中被告承认补充协议所附图纸与实际对比约有宽度3.6米、长度12米的区域未被隔入花园，故本院对该事实予以确认；4.被告清源房开公司提供竣工验收备案表1份，用以证明案涉房屋项目竣工验收合格，竣工验收备案的时间是2018年5月11日的事实。原告对关联性有异议。本院经审查后认为竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明系交付商品房应符合的条件之一，故该证据与本案有关，依法予以认定；5.被告清源房开公司提供资料签收单、不动产登记清单及发票各1份，用以证明被告已经于2018年8月14日向原告交付办理不动产证的全部权属证书的事实。原告对证明目的有异议。本院认为，根据上述书证记载的内容，不能证明待证事实。鉴于发票的开具时间是2018年9月6日，且原告认可该日期为交付日期，本院对该事实予以确认；6.被告清源房开公司提供《浙江省住房和城乡建设厅文件》及微信公证书各1份，用以证明因G20峰会省建设厅及质监站要求停工，停工10天的事实。原告对文件真实性无异议，对文件和公证书的关联性、证明目的有异议。本院经审查后对该证据不予认定（详见本院认为部分）；7.被告清源房开公司提供银湖新区上林湖配套道路项目《建设工程施工招标文件》及竣工验收证书各1份，用以证明银湖新区上林湖配套道路项目延期竣工，影响了案涉项目施工进度的事实。原告对真实性、关联性、证明目的有异议。本院经审查后对该证据不予认定（详见本院认为部分）；8.被告清源房开公司提供案涉项目总平面图1份，用以证明花园改造方案违反了经批准的规划方案的事实。原告认为真实性无法确认且对证明目的有异议。本院认为方案是否与规划方案一致均不影响案涉合同的效力，故待证事实与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年12月22日，出卖人清源房开公司与买受人伍爱民签订了《浙江省商品房买卖合同》。同日，双方签订《补充协议》一份。协议约定：“买受人伍爱民于2015年12月22日购买五韵峰花苑（西区）翡翠谷3幢2号房，合同约定于2016年12月31前交房。现由于买受人申请提前装修，清源房开公司承诺于2016年5月31日前完成对翡翠谷3幢2号房分户竣工验收以及花园基本改造（参照相邻样板房），花园改造方案与买受人协商确定”该补充协议附图纸，注明花园界限（随房使用），其中东南的围墙划在车库的东面，并注明“此处不做实体围墙”。 合同签订后，伍爱民于2015年12月22日向清源房开公司支付房款6700000元。 2.2016年11月8日，出卖人清源房开公司与买受人伍爱民达成《补充协议》，该协议约定：“伍爱民于2015年12月22日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，现伍爱民于2016年11月8日前来网签五韵峰花苑（西区）翡翠谷3幢2号房的《商品房买卖合同》，2015年12月22日签订的补充协议有效性不变”。 2016年11月8日签订的《浙江省商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为杭州市富阳区银湖街道上林路1号五韵峰花苑（西区）翡翠谷3幢2号房；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米22316.44元，总价款7000000元；付款方式及期限：买受人于2015年12月22日前首付房款6700000元，余款300000元应于2016年12月31日前全部付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行……;出卖人应当在2016年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明……；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因县（市）级以上规划、文物环保等主管部门的规定，采取某项行政措施导致建设周期延长，则交房期限据实延期，但最长不超过3个月，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2.5的违约金;2、如遇到本合同第九条第二款约定的原因导致该商品房未按约定期限交付，出卖人不承担违约责任……；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担……；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……3、买受人在房屋验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。买受人拒绝交付的，出卖人不承担逾期交房的责任；4、买受人未按合同约定付清房款，买受人无权主张出卖人逾期交付或逾期办证的违约责任，即使房屋已届交付期限或办理权证期限，出卖人有权拒绝向买受人交房或办理权证，直至买受人付清全部应付款项；关于产权登记的约定：……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋使用权证》。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 3.2016年12月26日，清源房开公司向伍爱民发出《延期交付通知书》。该通知书主要载明以下内容：因杭州G20峰会召开对建筑施工管控及持续多雨天气影响了项目竣工日期，五韵峰花苑（西区）翡翠谷将延期80天交付。具体交付日期以公司发出的房屋交付通知单为准。 4.2018年5月11日，清源房开公司取得建设工程竣工验收备案证明。当天，清源房开公司向伍爱民发出《交房通知书》。该通知书主要载明以下内容：“五韵峰花苑（西区）翡翠谷3幢2号房已经具备《商品房买卖合同》中约定的交付使用条件，清源房开公司定于2018年5月15日起为伍爱民办理交房手续。伍爱民尚有300000元房款未付，请在办理交付手续前一次性交清，并从2016年12月30日起计逾期付款违约金日万分之2.5”。 2018年6月8日，伍爱民向清源房开公司支付300000元房款。 5.因花园需整改以及存在其他质量问题，伍爱民拒绝收房。之后，伍爱民与清源房开公司通过邮件往来协商花园的围墙界限等事项。清源房开公司对花园进行了整改。2018年8月17日，伍爱民办理了交房手续并查验了房屋。《验房记录》其中第22项载明：“车库南头路灯线杆东移，以便倒车”。庭审中，被告清源房开公司亦认可现状不利于倒车。 6.2018年9月6日，清源房开公司向伍爱民开具了购房发票并向伍爱民交付了办证所需土地、房屋权属证书等。伍爱民于2018年9月12日办理了相关权属证书。 8.2015年12月22日签订的《补充协议》所附图纸载明的花园界限其中东南的围墙划在车库的东面，实际花园东南的围墙划在车库的西面，约有宽度3.6米、长度12米的区域未被隔入花园。 本院认为：原告伍爱民与被告清源房开公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：一、原告伍爱民逾期交付300000元余款是否有权主张先履行抗辩；二、被告清源房开公司应支付的逾期交房违约金；三、被告清源房开公司应支付的逾期交付办证权属证书违约金；四、被告清源房开公司因花园使用面积减少应承担的违约责任；五、路灯杆妨碍倒车问题。 关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本案合同约定：买受人未按合同约定付清房款，即使房屋已届交付期限或办理权证期限，出卖人有权拒绝向买受人交房或办理权证。根据该约定，伍爱民应当于2016年12月31日前先履行付款义务。但是，清源房开公司于2016年12月26日向伍爱民发出《延期交付通知书》，伍爱民有证明证明清源房开公司有丧失或者可能丧失履行债务能力。事实上，被告清源房开公司直至2018年5月才具备了交房的条件，被告清源房开公司并非因原告伍爱民未付清房款才拒绝交付房屋和办证权属证书。综上，原告伍爱民在被告清源房开公司无力交房的情况下，有理由行使不安抗辩权，拒绝先支付尚余的300000元房款。被告清源房开公司辩称在原告伍爱民未付清房款的情况下有权拒绝交付房屋和办证权属证书的抗辩意见，本院不予采信。 焦点二，原告伍爱民要求被告清源房开公司支付自2016年6月1日起至2018年8月17日止的逾期交房违约金1356975元。本院认为，首先，虽然2015年12月22日签订的《补充协议》约定清源房开公司于2016年5月31日前完成对翡翠谷3幢2号房分户竣工验收以及花园基本改造，但该约定并未变更合同的交房期限。2016年11月8日补签的合同仍旧约定交房日期为2016年12月31日，故该违约金的起算点应为2017年1月1日；第二，清源房开公司通知伍爱民于2018年5月15日起办理交房手续，伍爱民因花园需整改以及存在其他质量问题，直至2018年8月17日才办理了交房手续。本院认为，合同约定：“买受人在房屋验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，买受人不得以此拒绝接受房屋交付”。本案原告伍爱民未证明房屋存在主体质量问题，被告清源房开公司不承担自2018年5月15日之后的逾期交房责任。故逾期交房违约金应计算至2018年5月15日。综上，被告清源房开公司应按合同约定的已付房款日万分之二点五的标准向原告伍爱民支付逾期交房违约金835825元（670×2.5×499）。 被告清源房开公司辩称因G20峰会省建设厅及质监站要求停工10天以及因银湖新区上林湖配套道路项目延期竣工，影响了案涉项目施工进度。本院认为，首先，2016年9月G20峰会在杭州召开的事实在本地区内众所周知，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成不可抗力；第二，即使G20会议和确实对工期造成影响，根据合同约定，因某项行政措施导致建设周期延长，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人，且双方进行验收交接时出卖人应当出示相应的证明文件，但本案被告未按约履行告知和举证义务，无法按合同约定免除责任；第三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。即使清源房开公司确因银湖新区上林湖配套道路项目延期竣工，也不影响合同相对人要求其承担违约责任；第四，被告清源房开公司直至2018年5月才具备交房条件，清源房开公司的经营不正常才是其违约的真正原因。综上，被告清源房开公司的上述辩称意见，本院不予采纳。 焦点三，原告伍爱民要求被告清源房开公司支付自2017年3月31日起至2018年9月12日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金357980元。本院认为，首先，合同约定：清源房开公司于2017年3月31日前向伍爱民交付办证所需的土地、房屋权属证书，故该违约金的起算点应为2017年4月1日；第二，购房发票是办理权证不可缺少的，鉴于庭审中伍爱民认可清源房开公司出具发票的日期即2018年9月6日为收到所有材料的日期，该违约金应计算至该日期；第三，清源房开公司于2018年5月11日向伍爱民发出交房通知，并督促其交付余款。本院认为，自伍爱民收到该通知起，其无理由继续拒绝履行付款义务。合同约定：“买受人未按合同约定付清房款，买受人无权主张出卖人逾期交付或逾期办证的违约责任，即使房屋已届交付期限或办理权证期限，出卖人有权拒绝向买受人交房或办理权证，直至买受人付清全部应付款项”。鉴于清源房开公司未举证证明伍爱民实际收到通知的日期，考虑到庭审中伍爱民承认收到通知直至2018年6月8日才付清余款300000元的事实，本院酌情确认2018年5月15日至6月8日期间，清源房开公司不承担逾期办证违约责任。综上，被告清源房开公司应按合同约定的已付房款日万分之一的标准向原告伍爱民支付逾期交付权属证书违约金336330元（670×1×409＋700×1×89）。 焦点四，原告伍爱民要求被告清源房开公司就花园面积减少补偿129600元。本院认为，首先，双方于2015年12月22日签订的《补充协议》所附图纸载明的花园界限其中东南的围墙划在车库的东面，实际花园东南的围墙划在车库的西面，约有宽度3.6米、长度12米的区域未被隔入花园。被告清源房开公司的行为确已违约；第二，通常说来，围墙界限内外对业主使用有影响，但是本案未划入花园界限内区域虽有40余平方米系车辆进出车库的线路，基本无其他用途，是否被隔入花园对该区域的使用影响很小。综合考虑上述因素，本院酌情确认被告清源房开公司赔偿原告伍爱民因花园面积减少造成的损失10000元。 焦点五，本院认为，案涉房屋车库南面的路灯线杆，妨碍了车辆正常进出车库。虽合同条款没有明确约定，但根据诚信原则，保障车辆正常进出车库应属于合同的默示条款。清源房开公司履行合同义务不符合约定，应当承担采取补救措施的违约责任。原告要求整改车库前面道路，保证车辆能够正常出入。本院根据实际情况，确认被告清源房开公司迁移案涉房屋车库南面的路灯线杆使车辆能够正常进出车库。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告浙江清源房地产开发有限公司支付原告伍爱民逾期交房违约金835825元； 二、被告浙江清源房地产开发有限公司支付原告伍爱民逾期交付权属证书违约金336330元； 三、被告浙江清源房地产开发有限公司赔偿原告伍爱民因花园面积减少造成的损失10000元； 上述第一、二、三项款项，被告浙江清源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、浙江清源房地产开发有限公司迁移案涉房屋车库南面的路灯线杆使车辆能够正常进出车库，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 五、驳回原告伍爱民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21401元，由原告伍爱民负担5961元，被告浙江清源房地产开发有限公司负担15440元；申请费5000元，由被告浙江清源房地产开发有限公司负担。 原告伍爱民于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江清源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  马 骏 人民陪审员  姜仲民 人民陪审员  徐吾东 二〇一九年一月二日 书 记 员  蒋露英 ?