长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0194民初1110号 原告：沐彦伶，女，回族，1966年6月3日生，住长春市朝阳区。 委托代理人：迟坤，吉林朗业律师事务所律师。 被告：长春东方联合置业有限公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区净苑小区（**）****。 法定代表人：武文勇，该公司总经理。 委托代理人：田大原，吉林衡丰律师事务所律师。 委托代理人：张佳庚，吉林衡丰律师事务所律师。 原告沐彦伶诉被告长春东方联合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沐彦伶的委托代理人迟坤，被告长春东方联合置业有限公司的委托代理人田大原、张佳庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年8月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同编号为0000000000722185,合同签订后，原告依据合同约定向被告共支付房款4208571元，被告向原告开具了销售不动产统一发票，并于2013年9月30日前向原告交付所购房屋。双方在合同第十五条约定，被告应在房屋交付1年内为原告办理产权。截止目前，被告仍未为原告办理房屋产权证，并拒绝向原告支付违约金（从2014年9月30日起至实际办理产权证之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），为维护原告的合法权益，诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理产权的违约金暂计至2018年9月12日为843666.50元（实际办理产权证之日止）；2、请求人民法院依法判决被告承担全部诉讼费用。 被告长春东方联合置业有限公司辩称：1、原、被告于2013年8月30日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方在补充协议中约定，出卖人不能在合同第十五条规定的时间内取得竣工验收备案而导致买受人无法办理产权的，买受人同意给出卖人延期一年，一年内取得竣工验收备案的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。我公司于2013年7月30日取得竣工验收备案证明，并将产权登记的相关手续提交至长春市房产交易与权属登记中心，且于2016年6月2日取得涉案房屋所在楼栋的房屋大产权的备案证明，故本公司履行了合同及补充协议中约定的义务，无违约行为。2、本案原告主张已经超过诉讼时效，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日计算诉讼时效期间。本案中即从2015年9月开始起算为期两年的诉讼时效，截止到2017年9月，被告请求原告承担违约责任的诉讼时效已过，被告已失胜诉权。3、无法办理产权系由于原告对涉案房屋进行拆改，原告应当承担因拆改无法办理产权证书的责任。从原被告双方签订的《商品房买卖合同》所附房屋平面图等看出，涉案房屋已经进行拆改，不符合原规划要求，因此无法办理产权，原告应自行承担由此带来的后果，虽然被告对拆改行为知悉，但被告能够为原告办理产权所提供的合同义务已履行完毕，不能因被告知悉而加重被告办理产权的义务。且由于办理产权政策性调整，而将测绘提前至办理产权之前是被告无法预见的，拆改部分被告亦未获得任何收益，并不属于《商品房买卖合同》所约定面积范围内，因此原告应自行承担由拆改行为所带来的后果。 经审理查明，2013年8月30日，原告沐彦伶作为买受人与被告长春东方联合置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定原告购买被告开发建设的远洋•戛纳小镇B区第T6幢1单元101号房屋，建筑面积分别为264.69平方米，房款共计4208571元，合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2013年9月30日前将该房屋交付给了原告。合同第十五条约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充协议第十二条对第十五条补充约定由于出卖人的原因，不能在合同第十五条规定的时间内取得竣工验收备案而导致买受人无法办理产权的，买受人同意给出卖人延期一年，一年内取得竣工验收备案的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任，一年期满后，每逾期一日，出卖人按已收购房价款的万分之一向买受人支付违约金；因登记机关原因导致房屋所有权证不能办理或者延期办理的，出卖人不承担合同第十五条项下的违约责任；如遇不可抗力、突发性公共事件或法律、法规、政策变动等的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人可以据实予以延期办理，且不承担第十五条项下的违约责任。 另查明，在原被告签定房屋买卖合同时，被告出具承诺书一份，内容为：“承诺人于2013年8月30日将位于长春市永顺路项目T6号楼101室房屋出售给沐彦伶……为了在交付后能够充分利用该房屋，承诺人同意沐彦伶对该房屋露台、阳台等进行封闭（拆改）。”同时，原告在签订房屋买卖合同时也签属承诺书一份，内容为：“为了在交付后能够充分利用该房屋，承诺人将委托第三方对该房屋露台、阳台等进行拆改，对于拆改行为造成的拆改部位与贵公司向承诺人交付的房屋的交房标准存在差别，特此承诺1、承诺人知悉并认可该部位的拆改可造成拆改部位与交房标准及合同附图不符，具该种不符是由于承诺人的行为引起的。2、承诺人同意该房屋所在楼宇其他业主均可进行类似形式的拆改，同时，因该部位的拆改造成楼宇外立面的变化的，承诺人接受该变化结果……。” 另查明，被告长春东方联合置业有限公司于2013年7月30日长春市城乡建设委员会出具《建设工程竣工验收备案证》，内容为：“经审定，本工程相关竣工验收备案文件符合要求，准予备案。”被告于2016年6月2日取得T6#幢的《备案证明》，证明该房屋已登记备案。用途为住宅。 另查明,2017年5月22日长春市国土局出具《关于明确长春嘉盛房地产开发有限公司和长春联合置业有限公司地下建筑计容情况的函》、2017年6月22日长春市规划局出具《关于明确长春嘉盛房地产开发有限公司和长春联合置业有限公司地下建筑计容情况的函的回复函》证实，被告申请办理地下建筑计容情况进行审批过程。 上述事实，有原、被告当庭提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、建设工程竣工验收备案证、备案证明、长春市国土资源局和长春市规划局的回复函、原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据证明，足以认定。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。按照被告与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定应在两年内即2015年9月30日前为原告办理房屋产权登记手续，因被告未能在约定期限内为原告办理产权登记，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，被告除应承担继续协助原告办理房地产权属登记外，还应按照合同约定向原告支付违约金。 关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年9月12日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年9月12日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则计算两年诉讼时效，即2015年9月30日，结合涉案房屋的交付时间，原告诉讼请求不超过诉讼时效，故本院对逾期办证违约金的支持时间仅从2015年10月1日起计算至房屋初始登记之日。 对于被告答辩称因政府原因及涉案房屋存在拆改原因所致，存在免责事由，不应认定被告违约的主张，本院认为，被告应在2015年9月30日前为原告办理涉案房屋产权登记，庭审中被告也不能证明向原告发出过办理产权登记的通知。被告提供2017年5月22日长春市国土资局及2017年6月22日长春市规划局出具的地下建筑计容函，说明此时被告做为建设单位仍未取得办理产权的必要条件。此时就已经处于违约状态。鉴于被告进行积极协调，可酌情减少被告违约期限六个月（180天）。关于被告辩称涉案房屋未能办理产权登记是存在拆改原因所致的主张，本院认为，被告于签订《房屋买卖合同》及补充协议时，出具承诺书，同意了原告对房屋露台、阳台等进行封闭（拆改）。做为建设单位应当知晓该行为会造成相应后果，但并未就该后果向原告进行告知，并及时与房屋买受人协商处理或签订补充协议。原告为被告出具的承诺书内容为:“对于拆改行为造成的拆改部位与贵公司向承诺人交付的房屋的交房标准存在差别，特此承诺1、承诺人知悉并认可该部位的拆改可造成拆改部位与交房标准及合同附图不符，具该种不符是由于承诺人的行为引起的……”该承诺为交房标准发生差别的承诺，被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中要在约定期限内为买受人办理产权登记的约定。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。 关于逾期办理产权登记违约金计算问题，在《商品房卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》相关条款执行。《补充协议》第十二条对第十五条补充约定标准为每日按已收购房价款的万分之一向买受人支付违约金。本案涉及房屋单价为15900元/每平方米，建筑面积为264.69平方米，购置总价款为4208571元，合同约定的逾期办证违约金标准为已付购房款的日万分之一，被告的违约期间为2015年10月1日至2018年9月12日共计1076天，减去酌情减少180天，本院认定至原告起诉之日违约天数为896天，计算违约金为377087.97元（4208571元*0.0001*896天），原告关于2018年9月12日至产权初始登记之日违约金的诉求，因产权办理完毕之日无法确定，原告可依法另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告长春东方联合置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沐彦伶至2018年9月12日逾期办理产权登记违约金377087.97元； 二、驳回原告沐彦伶的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12237元，减半收取6118.5元，由原告沐彦伶负担3365.5元、被告长春东方联合置业有限公司负担2753元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 高 强 二〇一九年一月一十八日 书记员 张紫誉