辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0624民初4108号 原告：宽甸昌德房地产开发有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇北环路东出口。 法定代表人：吉明刚，系总经理。 委托诉讼代理人：沈琳薇，辽宁圣权律师事务所律师。 被告：矫国田，男，1962年10月8日出生，满族，个体业主，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：赵报春，宽甸满族自治县永甸法律服务所法律工作者。 原告宽甸昌德房地产开发有限公司（以下简称昌德公司）与被告矫国田租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宽甸昌德房地产开发有限公司委托诉讼代理人沈琳薇、被告矫国田及其委托诉讼代理人赵报春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订于2016年10月5日的《租赁合同书》；2.判令被告支付租金90万元；3.判令被告支付违约金131万元；4.履约保证金80万元不予退还；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月5日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告租赁原告的锅炉房等设备，年租金50万元，租赁期限10年，被告缴纳履约保证金80万元。但是，合同签订后，被告未按照合同约定确保供暖质量，支付原告租赁使用费。2018年3月26日，被告向原告发出关于解除供暖租赁合同的信函，向原告提出解除涉案租赁合同，主张退还保证金100万元。原、被告就解除合同一事不能达成一致，故原告提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付代收物业费2254072.63元、锅炉改造维修费75万元，违约金数额变更为1310905.03元，诉讼请求共计5214977.66元。 被告矫国田辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告负担。理由如下：1.原、被告双方已经于2018年7月10日达成协议解除合同；2.关于90万元租金，双方经协议，原告同意被告给付70万元，被告已给付完毕；3.关于违约金，因双方系协商解除合同，被告没有违约，不同意支付违约金；4.关于代收物业费，首先被告代收的物业费没有那么多，另外，原告曾向被告借款800万元，已用800万元借款的应付利息抵顶了物业费；5.合同保证金是100万元，在协商解除合同时，原告已同意将保证金返还给被告，被告已另案提起诉讼；5.关于锅炉改造费75万元，双方合同约定锅炉在交付给被告之前产生的费用与被告无关。综上，不同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月5日，原告昌德公司（甲方）与被告矫国田（乙方）签订《租赁合同书》一份，双方约定：“一、甲方将自有供暖设施：锅炉房743.7㎡、30吨锅炉一台、15吨锅炉一台、深水井两口及各种电器附属设备的使用权租赁给乙方，由乙方负责为昌德湖畔嘉园小区127147.66㎡、河畔家园小区62246.81㎡，住宅及门市房供暖经营；二、租赁期限：十年。自2016年10月1日起至2026年9月30日。租赁期间内，乙方不得转租或分组他人；三、年租金50万元；四、本合同签定之日，乙方向甲方交纳履约保证金80万元，合同期满后，乙方全面履行了本合同所确定义务，甲方将保证金退还给乙方……十、甲方依据甲乙双方签字的交接清单为依据，交给乙方的锅炉房、锅炉、深水井、水泵、电力电器、管网、鼓风、引风等各种设备完好、齐全，并已达到正常运转标准。租赁期内，所产生的维修、改造、大修、更换设备均由乙方负责……十五、由于不可抗拒的原因或政府行为停止供暖，甲乙双方终止合同。如政府收购或并网，土地、锅炉房和锅炉及各种设备的产权及供经营权产生的补偿及赔偿归甲方所有，乙方在租赁期内的所有投入，甲方不负责赔偿，投入设施不得拆除，归甲方所有，甲方退还乙方的保证金……二十二、甲方单方终止本合同，应向乙方支付当年租金总额的30%违约金，并退还乙方当年未履行期满部分租金。乙方单方终止本合同，应向甲方支付当年租金总额的30%违约金，保证金不予退还……”同日，矫国田向昌德公司交纳保证金80万元。 2017年8月15日，昌德公司与案外人王力签订《昌德湖畔嘉园及河畔家园采暖改造及锅炉房送暖工程》协议，约定对昌德湖畔及河畔家园采暖进行改造，改造内容为：1.3.1昌德湖畔嘉园及河畔家园采暖改造1.会馆室内外管网改造；2.18#楼高地区改造（室内外管网更换）；3.湖畔嘉园1、15、16门市安装销闭阀及新增PPR管道；4.18、20、24、25#楼从地沟出分户管，安装销闭阀及新增PPR管道；5.河畔家园1、10#楼安装销闭阀及新增PPR管道。1.3.2锅炉房送管工程：1.图纸所确定得施工范围；2.成品检查井就为安装；3.成品检查井砌砖部分工程量及井盖座就位；4.管道伸缩器安装见图纸；5.原2#楼北侧管网接引；6.原8#楼北侧管网接引；7.新建洋房管道送管至小区内，预留阀门；8.锅炉至分集水杠，加阀门。合同约定总价款为75万元。拨款方式：全部以昌德湖畔嘉园、河畔家园住宅小区住宅抵顶工程款，多余款项部分以后续追加工程量弥补。 2018年3月26日，矫国田向昌德公司发出《关于解除供暖租赁合同信函》，内容为：“因受国家去产能政策的影响，政府对本地（凤城地区）煤矿进行强制性关停，供暖需到外地购入燃煤，煤价却急剧飙升。即使政府给一定的供热补贴，也是杯水车薪，无济于事，为了履行合同，向业主及社会负责，我公司顶着巨大的经济压力，将这两年的供暖任务完成，经成本核算，亏损额十分惊人，已无力将供暖《租赁合同》继续履行。鉴于上述情况，为向贵方和社会负责，经慎重考虑，特向贵方提出解除供暖《租赁合同》，原《租赁合同》约定矫国田向甲方所交的保证金100万元给予退还，并谨请贵方于2018年4月1日前与我方做好交接事宜。”信函下方有昌德公司法定代表人吉明刚的签字。 2018年4月7日，昌德公司与矫国田进行了2016年度、2017年度物业费、承包费的结算。 2018年7月3日，昌德公司向宽甸县住建局供热办发出申请报告，内容为：“2018年5月13日矫国田因无法继续承担亏损，以书面形式提出终止合同。昌德公司根据市场煤价进行测算，2018年预计亏损759.5万。昌德公司目前在市场大环境下举步维艰经营，无法承担如此高额亏损，企业无法继续供暖，申请由政府接收。” 2018年7月10日，昌德公司（甲方）与矫国田（乙方）签订双方协议书，将2017年度承包费、物业费、房款、取暖费、利息、电费等进行核算，乙方应付甲方费用2825200元，甲方应付乙方费用3825200元，即昌德公司应付矫国田的费用为100万元。 本院所确认的上述事实，有租赁合同书、关于解除供暖租赁合同信函、申请报告、双方协议书、昌德河畔嘉园及河畔家园采暖改造及锅炉房送管工程协议书及原、被告陈述在卷为凭。上述证据经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点，关于原、被告签订于2016年10月5日的《租赁合同书》的解除被告是否违约。2018年3月26日，被告矫国田向原告昌德公司发出解除合同函，该函中记载解除合同原因系“受国家去产能政策影响，政府对本地煤矿进行强制性关停，供暖需到外地购入燃煤，煤价急剧飙升。”对于被告要求解除合同的理由，原告昌德公司予以认可，并于同年7月3日向宽甸县政府供热办提出因无法承担高额亏损，无法继续供暖，申请由政府接收。本院认为，各地区的取暖费标准由当地物价部门核定，供暖方无权自主调整，因政府政策影响，供热成本增加导致亏损，并非单纯的市场风险，应属于合同第十五条约定的“由于不可抗拒的原因或政府行为停止供暖，甲乙双方终止合同”。故涉案合同属于约定解除的条件已成就，自解除通知到达原告时合同即解除，被告未违约。 关于租赁费、物业费及逾期收取物业费违约金的诉讼请求。因双方已在2018年7月10日达成协议，就上述各项费用协商一致，昌德公司应给付矫国田100万元。故原告该项诉求，本院不予支持。 关于供暖不达标违约金27万元的诉讼请求。原告提供业主请愿书证明被告供暖不达标，该证据不足以证明待证事实，本院不予采信，原告该项诉求，本院不予支持。 关于锅炉改造维修费75万元的诉讼请求。原告依照合同第七条、第十条主张该笔费用应由被告负担。结合合同条款可知，原、被告约定的是交接后的设备在使用中有所损坏产生的维修费由被告负担。而原告与案外人王力签订的《昌德湖畔嘉园及湖畔家园采暖改造及锅炉房送暖工程》协议中进行的是大面积的管网改造工程，包含新安销闭阀、新增PPR管道等，该工程并不是对交接后被告损坏设备的维修。从工程款支付方式（住宅抵顶）及后续追加工程量的约定亦可知，该工程应系原告方的自主工程。原告主张该笔费用由被告负担，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于保证金应否返还问题，被告已另案诉讼，本案不一并审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告宽甸昌德房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费48300元、由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  刘文举 审 判 员  高海燕 人民陪审员  门吉军 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  吴 迪