广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终8905号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩丹，女，1980年5月23日出生，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张君林，广东尚玖律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：简玉珍，女，汉族，1963年7月23日出生，住所地：福建省永定县。委托诉讼代理人：宋晓燕，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人韩丹因与被上诉人简玉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩丹上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判决韩丹不需要返还简玉珍房屋租赁保证金9400元。事实和理由：一、涉案房屋租赁合同在起诉后才解除。一审判决认定，涉案房屋租赁合同在2017年7月24日就解除。一审判决对合同解除的认定错误。首先，2017年7月24日，韩丹只是将简玉珍的部分物品清出门外。韩丹这样做的目的只有两个，一是督促简玉珍及时交房屋租金，二是督促简玉珍交水电费、管理费等简玉珍应当交纳的费用。韩丹当时是愿意继续履行合同的。简玉珍当天并没有清空涉案房屋中其所有的物品，直到7月26日。中介在7月24日当天也没有清空房屋内中介的物品，直到7月26日。这表明，7月25日与7月26日，简玉珍及简玉珍允许其堆放物品的中介还在占用房屋。一审判决在这一问题上认定事实不清，适用法律错误。其次，简玉珍提交的民事起诉状送达韩丹时合同解除。简玉珍解除合同的意思表示于这一时期才送达韩丹，合同在这一时间点解除。二、韩丹有权没收简玉珍的房屋租赁保证金。依据双方《房屋租赁合同》第5.4条、第4.2条、第6.1条，韩丹作为出租方有权没收简玉珍支付的房屋租赁保证金。第4.2条明确约定：“合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方”。这表明，甲方即韩丹退还租赁保证金的条件仅为“合约期间，乙方不再续租”，除此以外，韩丹概不退还租赁保证金。第5.4条明确约定：“租赁期间，乙方如拖欠租金达七天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币1500元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同”。本案中，简玉珍(即乙方)拖欠的管理费、水电费由一审法院认定达1672.74元，韩丹当然有权没收租赁保证金。第6.1条明确约定：“乙方提前解除本合同的，应提前30天通知甲方，并按照第5.4条支付违约金”。本案中，乙方提出解除合同，其当然应当依据5.4条支付违约金。三、简玉珍先违反合同约定。合同第5.3条约定，“本合同有效期内，乙方应合理使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途”。简玉珍在起诉状及一审庭审期间均称，简玉珍将房屋转租中介并收取中介人民币4000元的租金后供中介在房屋内办公。韩丹认为，简玉珍将房屋转租中介“将部分办公物品放置于其中并偶尔使用该房屋”的行为构成根本违约。四、简玉珍提出解除合同的理由不成立。一审判决认定事实部分错误，适用法律错误。请二审人民法院在查清事实的基础上支持韩丹的上诉请求。简玉珍答辩称：一、涉案房屋租赁合同系在2017年7月24日当天解除，原因如下：7月24日对方当事人韩丹把所租赁的房屋撬锁并换锁，然后清理出房屋中的物品并告知我方当事人已收回房屋，因此该行为应视为不愿继续履行合同，房屋租赁合同在7月24日解除。因为韩丹把门锁换了，把门堵住了，我方无法进去。二、韩丹认为，我方欠的水电费、管理费视为我方违约，对方有权没收保证金，这是不正确的。因为在一审法院认定的1672.4元中包括了截止7月24日的物业管理费、水电费等费用内容，但是7月份整月的费用在7月24日并未逾期，尚未达到交费的时间，交费时间应为8月份截止。简玉珍向一审法院起诉请求：1.判令韩丹向简玉珍返还租赁保证金人民币9400元整；2.判令韩丹承担因本案发生的所有诉讼费用。韩丹向一审法院反诉请求：判决简玉珍向韩丹支付各项费用合计2277.57元（其中2017年5月1日至2017年7月31日的管理费、水费、专项维修基金、水费垃圾处理费、排污费等共计781.96元，2017年5月1日至2017年7月1日电费800元，2017年7月1日至2017年9月1日电费695.61元。）一审法院认定事实：一、双方对如下事实无异议：简玉珍于2017年5月15日向韩丹支付了两个月租赁押金9400元和一个月租金4700元，又于2017年6月15日支付了租金4700元；韩丹于2017年5月15日将涉案房屋钥匙交付简玉珍，并同意给予简玉珍三天免租期；韩丹于2017年7月24日打开涉案房屋房门，将简玉珍部分物品从涉案房屋中搬出；涉案房租现已出租给他人。二、简玉珍提交落款为2017年5月18日的《房屋租赁合同》一份。韩丹认可合同的真实性，但主张合同实际签订于2017年5月15日，但未能就其主张提供任何证据相佐证。合同第2.1条约定租期自2017年5月18日至2018年5月17日止。第3.1条约定月租金4700元，每月18日支付。第3.2条和4.1条约定简玉珍应于2017年5月15日前向韩丹交付首期租金4700元及两个月租赁保证金9400元。第4.2条约定，合约期满，简玉珍不再续租，韩丹应将租赁保证金原数退还简玉珍（不计利息，但如简玉珍存在未结费用，韩丹有权在该保证金内扣除）。第5.4条约定，简玉珍支付租赁保证金后提前退租的，韩丹有权没收租赁保证金。租赁期间，简玉珍拖欠租金达七天，或欠交管理费、水电费等金额达到1500元整，视为简玉珍违约，韩丹有权没收租金保证金并单方解除租赁合同。第6.1条约定，简玉珍提前解除合同的，应提前三十天通知甲方。三、简玉珍述称其承租房屋后，发现房屋设施设备存在多处损坏，无法正常使用，并提交其与韩丹的微信聊天记录相佐证。但简玉珍未能提交其手机载体予以核对，韩丹亦不予认可，故对简玉珍所提交的相关微信聊天记录，一审法院不予采信。四、韩丹提交涉案房屋电费发票及物业公司证明，上载2017年5月1日至7月1日期间的电费为1069.52元，2017年7月1日至9月1日期间的电费为695.61元，2017年5月1日至7月31日期间的各项物业管理费用共计781.96元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。简玉珍与韩丹签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。韩丹将涉案房屋交付简玉珍使用，简玉珍应当依约及时、足额地向简玉珍支付租金。本案的争议焦点是韩丹能否依约没收简玉珍的租赁押金。一审法院分析，首先，简玉珍2017年5月15日支付第一个月租金时，韩丹给予三天免租期，故双方实际起租日为2017年5月18日，这也与双方签订租赁合同的日期相吻合。韩丹辩称合同实际签订于2017年5月15日，却未能就其主张提供任何证据相佐证，应自行承担举证不能的不利后果。其次，双方在合同中已明确约定交租日期为“每月18日前”，换而言之，简玉珍在每月18日前的任意一天均可交租，故简玉珍2017年6月15日支付第二个月租金并不违反合同约定。而该行为也并不能推定双方以实际行为变更合同约定的交租日期。因此，韩丹在2017年7月24日，简玉珍逾期交纳租金未达七天之前，就将简玉珍物品从涉案房屋中搬离的行为，可以视为其以实际行动表示不愿继续履行合同，加之简玉珍已表示不愿继续履行合同，故一审法院确认双方租赁合同已于当日解除。因此，对简玉珍主张韩丹退回租赁保证金9400元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于韩丹反诉主张的电费及物业管理费。一审法院认为，简玉珍主张按实际居住期间支付相关费用的请求合理，但其入住时间应从韩丹将涉案房屋钥匙交付之日即2017年5月15日起，计算至2017年7月24日韩丹打开房门将简玉珍物品搬离涉案房屋之日止，共计71天。鉴于相关电费和物业管理费是按缴费期间计算，难以具体计算出某一具体期间的实际费用，故一审法院酌情按照日均费用为标准计算相应费用。根据上述计算方式，简玉珍在上述居住期间应向韩丹支付的物业管理费为603.47元（781.96元÷92天×71天）、应支付的2017年5月15日至7月1日的电费为824.06元（1069.52元÷61天×47天）、应支付的2017年7月1日至7月24日期间的电费为269.27元（695.61元÷62天×24天）。鉴于韩丹反诉主张2017年5月1日至7月1日的电费为800元，该主张系韩丹对自身权利的处分，一审法院不持异议，并据此计算得出简玉珍应向韩丹支付各项费用合计1672.74元（603.47元+800元+269.27元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、韩丹应于本判决生效之日起三日内向简玉珍返还租赁保证金9400元；二、简玉珍应于本判决生效之日起三日内向韩丹支付居住期间的电费及物业管理费合计1672.74元；三、驳回韩丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。简玉珍已预缴的案件受理费25元，由韩丹负担并迳付简玉珍。韩丹已预缴的案件受理费25元，由韩丹负担10元，由简玉珍负担15元并迳付韩丹。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：（一）因简玉珍于2017年7月26日将涉案租赁房屋的门锁用胶水堵塞，双方发生争议后于2017年8月1日至罗湖区××街道人民调解委员会申请调解，达成调解协议：双方自愿达成和解，韩丹不追究简玉珍因此事造成的经济责任，承诺不再就此事发生纠纷。（二）一审法院在一审庭审中询问简玉珍承租涉案房产的用途，简玉珍回答：其女婿要到深圳居住。后来过来看这个房子不好、设施、设备不好，不安全就不住。其就自己偶尔住，把衣服、被子放在涉案房屋。本院认为，简玉珍与韩丹就涉案房产签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。简玉珍主张涉案房屋设施存在诸多损坏之处，导致其无法正常使用，但未能充分举证加以证明，本院不予采信。根据简玉珍在一审起诉状中的自述，可以证实简玉珍在未经出租人韩丹同意的情况下将涉案房产以每月2000元的价格部分转租给房产中介使用。根据合同法第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故简玉珍的转租行为构成根本违约，符合法定解除条件，韩丹有权解除合同。且根据一审法院所查明之事实，截至2017年7月24日，简玉珍已拖欠韩丹物业管理费为603.47元，2017年5月15日至7月1日的电费为824.06元、7月1日至7月24日的电费为269.27元，合计1696.8元，已经符合合同约定的简玉珍欠交管理费、水电费等金额达到1500元则韩丹有权没收租金保证金并单方解除租赁合同的条件，故韩丹有权解除涉案租赁合同并没收租赁保证金。至于双方于2017年8月1日在罗湖区××街道人民调解委员会达成的调解协议，系针对简玉珍于2017年7月26日将涉案租赁房屋的门锁用胶水堵塞一事，与本案租赁合同无关。综上所述，韩丹的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初1020号民事判决第一、三项；二、维持深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初1020号民事判决第二项；三、驳回被上诉人简玉珍在一审提出的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费合计100元，由韩丹负担10元，由简玉珍负担90元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 吴 春 泷审判员 许 莹 姣二〇一九年一月五日书记员 陈颖(兼)