吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0122民初3091号原告：王春瑞，男，1965年6月3日出生，汉族，个体，住农安县新阳街七委**。被告：吉林宝隆房地产开发有限公司。法定代表人：李来英，总经理。委托诉讼代理人：胡立光，吉林胡立光律师事务所律师。原告王春瑞与被告吉林宝隆房地产开发有限公司（以下简称宝隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春瑞、被告宝隆公司委托诉讼代理人胡立光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的拆迁补偿协议及补偿协议；2、原告要求被告给付原告拆迁款1100000元并返还入住费15439元，共计1115439元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发宝隆花园小区时拆迁了原告所有的位于农安镇生产资料家属楼院内的锅炉房，面积为232平方米及附属建筑设施。双方于2011年10月3日签订了拆迁补偿协议书，被告给原告建成240平方米的仓库，并给付原告补偿款3万元，后双方又签订了补充协议，由甲方（宝隆公司）负责办理产权证，乙方（原告）出3万元费用，办理房照所产生的税费等由原告承担。被告所建的仓库比协议面积少了20平方米，被告以每平方米5000元的价格对原告所缺少的20平方米仓库进行了补偿，并收取了原告测绘费、维修基金、取暖费等共计15439元。现原告多次找到被告要求其办理产权证，但被告给的答复是无法办理产权，现原告属违约行为，故诉讼来院。被告辩称，1、事实经过，宝隆公司在建设开发小区时发现有一烟囱影响施工，原告自称是烟囱和锅炉房的所有权人，同意将烟囱拆除，因此双方形成了拆迁补偿协议，由宝隆公司在原地给原告建成200平方米的仓库，来抵偿土地使用权和地上物的补偿费。此后双方又签订了补充协议，原告同意将拥有土地使用权的1米宽80米长的土地转让给宝隆公司，然后由宝隆公司给原告的仓库办理产权。2、办理产权时城建的要求是原告提供房屋所有权证和房屋使用权的证明，按照原地翻建办理产权手续等，但原告至今没有提供土地使用权和房屋所有权的证明，致使至今无法办理产权，其过错不在宝隆公司，而且双方在合同里也没有约定办理产权的期限，因此不是宝隆公司违约。3、双方签订的拆迁补偿协议是以宝隆公司取得土地使用权为前提对原土地使用权人及地上物所有权人给予补偿的协议，由于原告不能证明其对合同涉及的土地使用权和地上物所有权拥有处分权，合同效力无法确定，按照合同法的规定，此合同属于效力待定合同，如原告今后得到物权人的追认或者取得物权，合同方为有效，否则合同无效，因此在合同效力不确定的情况下，原告请求解除合同，不符合法律规定。4、原告要求被告在原地翻建的仓库因没有土地使用权证明而没有办理建设批准手续，目前是合法建筑还是非法建筑情况不明，按照《城乡规划法》的规定，如果符合城市规划，可以补办手续，如果不符合规划，可能被依法拆除，因此原告要求给付拆迁补偿款110万元，而宝隆公司却不能取得合法的土地的土地使用权或者建成的仓库的所有权违反公平原则，且司法判决直接干涉了行政确权行为，所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本案应当由双方当事人向土地和城建管理行政机关申请确认土地使用权和房屋的所有权方能按照民事案件审理。因此应当依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：1、拆迁补偿协议书一份；2、补充协议两份；3、宝隆花园小区王春瑞入住收费票据4张。证明原告与被告签订的合同有效。4、协议书一份；5、农安县生产资料公司家属楼锅炉房抵付平安物业热力入网费合同；6、锅炉房及锅炉设备及周围土地转让合同。证据4、5、6证明案涉锅炉房土地及锅炉房所有权人属于原告。被告对原告证据质证称，对带有宝隆公司公章的协议书及补充协议书无异议。对证据3无异议。对证据4、5、6真实性有异议，证明的问题也有异议，因为锅炉房是房屋所有权，土地是土地使用权，按照物权法定原则，应该有不动产登记证和房屋所有权证，这些证据都不能证明物权的归属，转让之后也没有办理物权登记，所以不能证明原告拥有锅炉房及土地的物权。原告和被告双方协议是原告将锅炉房及土地的物权转让给被告，被告给原告翻建仓库作为补偿，那么办理土地和房屋物权的过户手续是原告的义务，被告办理时行政机关要求出具原产权证明，那么现在原告才提供所谓的产权证明，足以证明原告没有向被告提供足以办理产权的基础材料，所以办不成产权也是原告的过错。被告提交证据如下：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明宝隆公司开发建设的小区手续合法。原告质证称对被告证据的真实性无异议，但是被告开发合法与否我不清楚，我不能办理产权登记因为被告的五证手续是在红线之内，我的房子是在红线之外的，不在被告预售许可之内，所以我办不了产权。根据原、被告双方举证和质证，本院认为，被告对原告证据1、2、3无异议，予以确认，被告对原告证据4、5、6有异议但无相应证据予以反驳，予以确认。原告对被告证据无异议，予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年10月3日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《拆除补偿协议》，后又签订《补充协议》，约定：被告拆除原告座落于生产资料公司家属楼院内的锅炉房及其附属设施，面积为232平方米。被告承诺给原告建成240平方米仓库，并给原告办理该仓库的的产权手续。在履行过程中，被告只给原告建成221.90平方米仓库，少建了18.10平方米，对于少建的部分，被告以每平方米5000元的价格对原告进行了补偿，并收取了原告测绘费、维修基金、取暖费等共计15439元。截至目前，被告未按合同约定给原告办理案涉房屋的产权登记手续。本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订了《拆除补偿协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定规定，合同合法有效，当事人应当依约行使权利，履行义务。协议约定由被告拆除原告原有仓房等设施并再建仓库，仓库的房屋产权登记由被告负责办理。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”本案被告拆除原告仓库再建后未依约办理案涉仓库的产权登记是否符合上述法律规定的问题，双方于2011年10月3日签订合同，虽然没有约定办理产权的时间，但按本地开发建设房屋情况及交易习惯可确定办理产权的合理期限应为被告为原告建成仓库并交付原告之日即2012年11月24日一年内或可办理产权登记日止。现时隔七年有余，被告未能办理案涉仓库产权登记，时间跨度较长，被告行为符合上述法律规定情形，被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。本案当事人均为完全民事行为能力人，且被告系开发商，对案涉仓库再建后的性质及产权登记等情况应当有较为清晰的预判，合同履行不能即构成实质违约。故当事人在平等自愿基础上形成的合同为民事诉讼调整范畴，被告关于合同无效及行政确权的抗辩理由没有法律依据，不予采纳。至于原告请求损失一节，应以每平方米5000元乘以221.90平方米计算为准，现原告请求按220平方米计算，尊重当事人意思自治，本院予以准许。原告所交测绘费、维修基金、取暖费等共计15439元是基于上述合同，合同解除后，该款收取没有依据，应予返还。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定及合同约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、解除原告王春瑞与被告吉林宝隆房地产开发有限公司签订的《拆除补偿协议》及《补充协议》；二、被告吉林宝隆房地产开发有限公司于判决生效后立即给付原告损失人民币1100000元并返还原告费用15439元总计1115439元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14838.95元由被告吉林宝隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  田旭发人民陪审员  赵 东人民陪审员  王利侠二〇一九年一月二日书 记 员  刘 鑫