上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13829号上诉人（原审原告、反诉被告）：史惠倩，女，1961年10月29日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李小星，上海万答律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：章日蕾，女，1989年2月17日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玮，上海市天一律师事务所律师。上诉人史惠倩因与被上诉人章日蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15140号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。史惠倩上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。事实与理由：史惠倩、章某签订房屋买卖合同后，史惠倩一直积极履行合同。章某提出变更房屋买受人为章日蕾，史惠倩也同意予以配合。经历了章某要求变更合同主体、中介笔误将房屋总价记载错误，史惠倩发生心理变化。史惠倩于2018年1月3日发送给章某的短信不能代表史惠倩拒绝履行合同。而且1月3日后史惠倩的积极行为表明其履约诚意。在合同约定的过户日期3月15日前，史惠倩多次短信催促章日蕾、中介按约定时间办理房屋过户手续，但未得到章日蕾的响应。章日蕾没有证据证明史惠倩存在违约行为。被上诉人章日蕾辩称，不同意上诉人史惠倩的上诉请求。章日蕾已支付房款人民币60.3万元，履行了主要的合同义务。史惠倩多次变更过户对象，之后要求解除房屋买卖合同，其行为违反诚实信用原则，损害章日蕾的利益。章日蕾在系争房屋居住四年，非常迫切要求办理过户手续，而史惠倩因房价上涨，不断违约加价，设置继续履行的障碍。请求二审驳回上诉，维持原判。2018年5月，史惠倩向一审法院起诉请求判令：1.确认史惠倩与章日蕾于2017年12月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年4月15日解除；2.章日蕾将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋归还给史惠倩；3.章日蕾按照每月人民币2,000元标准支付史惠倩自2014年8月30日至实际归还房屋之日止的房屋使用费。章日蕾提出反诉请求判令：1.史惠倩继续履行双方的房地产买卖合同，将系争房屋产权过户至章日蕾名下；2.史惠倩支付违约金20万元。一审法院认定事实：2014年8月30日，史惠倩（甲方）与案外人章某（乙方，章日蕾之父）通过上海XX有限公司（丙方）就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：系争房屋建筑面积为73.06平方米（以产证面积为准），房价款88万元，乙方于2014年8月30日向甲方支付定金5万元，2014年10月1日，乙方向甲方支付首期房款60万元（含已付定金5万元），2015年5月1日前乙方支付甲方10万元，余款18万元，到房地产交易中心办理房产权利转移登记后由乙方直接支付给甲方；如果在该物业产证符合上市条件该房产可以过户时，乙方拒绝过户，或者乙方不同意购买该房产，则乙方支付的所有钱款将作为乙方违约的违约金，不得向甲方主张退还；如果在该物业产证符合上市条件该房产可以过户时，甲方拒绝过户或者甲方不同意出卖该房产给乙方，致使该房产权利转移不能完成的，甲方应返还乙方已经支付的钱款70万元，同时还应支付给乙方违约金20万元；该房产甲方的净到手价为88万元，该房产交易过户给乙方的过程中所有的税费及产生的其他费用均由乙方承担；甲方在该房屋可办理自身产证当天应及时通知乙方和丙方，甲方在自身产证办理好后3天内乙方应支付甲方房款10万元，并配合乙方到公证处办理全权委托公证。2014年9月21日，史惠倩（甲方、出卖方）与章某（乙方、购买方）就系争房屋签订《出售转让协议》，该协议约定：房屋转让价款为88万元，甲方为净到手价；乙方于2014年8月30日向甲方支付定金5万元、2014年9月21日前向甲方支付55万元、于2015年5月1日前（甲方房产证办下来的前提下）支付甲方10万元，乙方于双方共同至房地产交易中心办理过户手续当天向甲方支付18万元；经甲乙双方协商，甲方在该房屋可办理产证当天及时通知乙方和丙方，甲方在自身产证办理好后3天内乙方应支付甲方购房款10万元，并配合乙方到公证处办理该房屋全权委托手续；待本套房产在国家政策限制期满可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证，如上市交易后甲方拖延超过15天，或者甲方一房二卖、抵押他人或其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需要支付违约金20万元。2014年9月21日，章某向史惠倩付款60万元（含定金5万元）。同日，史惠倩将系争房屋交付章某。系争房屋为拆迁安置房，拆迁补偿安置协议签订于2012年6月30日，于2014年11月21日办理出大产证；2016年3月8日，史惠倩取得系争房屋以其为权利人的房地产权证。也即系争房屋于2017年11月21日交易限制期届满。2017年12月27日，史惠倩（甲方）与章日蕾（乙方）签订《补充协议》，该协议约定：甲乙双方于此前就系争房屋签署合同，现双方经协商，就如下事宜达成一致：1、系争房屋签订居间合同时约定面积为73平方米，由于正式交房时超出面积，甲方要求乙方补偿56,000元；2、因国家政策变更，现乙方要求把买房人章某改为女儿章日蕾，甲方再次提出要求乙方补偿13,000元，作为改名费；3、甲方要求乙方给予4,000元，作为房屋交易款10万元的利息；4、双方同意以2017年12月27日签署的买卖合同作为最终版本；5、本补充协议一经双方签署即构成原合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。中介方工作人员黄某亦在该协议落款处签字。同日，史惠倩（卖售人、甲方）与章日蕾（买受人、乙方）通过上海XX有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：付款协议，乙方于2015年12月1日前已支付甲方房款60万元，乙方于2017年12月30日前支付甲方房款10万元（甲乙双方到房地产交易中心审税当日），乙方于房地产交易过户当日支付甲方房款24万元；但在合同第二条因笔误将系争房屋总价记载为940万元，致使双方在2017年12月27日交易未成功。2018年1月3日，史惠倩短信（手机号：XXXXXXXXXXX）通知案外人章某（手机号：XXXXXXXXXXX），短信内容为：“你好，我是房东史惠倩，我这几天有时间配合你们办理相关房产交易手续，我房子卖给你章某的，不是卖给你女儿的，希望你一个星期内与我签订房地产买卖合同和办理审税、过户手续”。2018年1月15日，史惠倩短信（手机号：XXXXXXXXXXX）通知章日蕾（手机号：XXXXXXXXXXX），短信内容为：“通知章日蕾、章某，请收到信息后立即与我联系，在2018年1月20日前到交易中心将XX路XX弄XX号XX室过户给章日蕾”。2018年1月15日，史惠倩短信（手机号：XXXXXXXXXXX）通知章某（手机号：XXXXXXXXXXX），短信内容为：“通知章日蕾、章某，请收到信息后立即与我联系，在2018年1月20日前到交易中心将XX路XX弄XX号XX室过户给章日蕾”。2018年1月15日、1月16日、3月13日、3月15日，史惠倩短信（手机号：XXXXXXXXXXX）通知中介工作人员黄某（手机号：XXXXXXXXXXX），短信内容分别为：“请收到信息后立即与章日蕾联系，在2018年1月20日前到交易中心将XX路XX弄XX号XX室过户给章日蕾”，“章日蕾和章某想见面谈，我1月17日晚上6:30有时间，我们一起到你单位”，“约定过户时间为2018年3月15日前，请与章日蕾联系，便于我安排时间”，“今天上午9点我的代理人王某到你公司先谈办理过户手续事宜，王某全权代表我，等到谈好后，我打车过来签字”。2018年3月27日08:27分，史惠倩短信（手机号：XXXXXXXXXXX）通知章日蕾（手机号：XXXXXXXXXXX），短信内容为：“章日蕾，此前多次通知你办理XX路XX弄XX号XX室过户手续，你至今没有回音，现再次通知你”。2018年3月27日13:37分，章日蕾通过其母亲短信（手机号：XXXXXXXXXXX）通知史惠倩（手机号：XXXXXXXXXXX），短信内容为：“史惠倩，2018年1月3日，我们应该去办理过户手续，由于你发短信于我，不同意过户到我章日蕾名下，你明确表示当初是卖给章某的，不是卖给女儿的，我尊重你的决定，希望你直接联系章某本人”。2018年4月15日，史惠倩短信通知章日蕾，称解除与章日蕾之间的房地产买卖合同，并要求章日蕾归还房屋。2018年4月25日，章日蕾通过手机短信（手机号：XXXXXXXXXXX）向史惠倩（手机号：XXXXXXXXXXX）送达律师函，要求史惠倩继续履行合同，配合办理系争房屋过户手续。另，史惠倩、章日蕾均认可，章日蕾已支付房款603,000元，尾款337,000元尚未支付。系争房屋自2014年9月21日起即由章日蕾实际居住使用至今。一审法院认为，史惠倩与案外人章某之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋出售转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行；嗣后，史惠倩、章日蕾与案外人章某达成一致协议，将系争房屋的购买人变更为章某的女儿即章日蕾，并签订了《补充协议》。该补充协议系各方当事人的真实意思表示，章日蕾概括承受了章某在上述《房地产买卖居间协议》、《房屋出售转让协议》中的权利义务，史惠倩、章日蕾在此基础上于2017年12月27日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同系史惠倩、章日蕾双方的真实意思表示，双方均应按约履行。双方均认可合同中关于房屋总价940万系笔误，但该笔误并不因此而影响整个合同的效力。《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价为94万元，章日蕾于2015年12月1日支付60万元、于2017年12月30日前支付房款10万元（双方到房地产交易中心审税当日）、于房地产交易过户当日支付24万元，该约定较之《房地产买卖居间协议》、《房屋出售转让协议》中的约定均有所变更，应视为合同双方就房屋价款及支付期限达成了新的合意。而章日蕾已完全按照合同约定的期限完成付款义务，史惠倩应当按约履行过户手续。但史惠倩在明知合同相对方为章日蕾且章某系限购对象的情况下，仍于2018年1月3日短信告知章某不同意将系争房屋过户给章日蕾，明显有不配合章日蕾办理过户手续的故意；史惠倩后又于2018年1月15日短信告知章日蕾同意将系争房屋过户给章日蕾，明显有违诚信原则。虽然史惠倩称其一直在积极地要求章日蕾及中介配合过户，但从2018年3月15日，史惠倩发给中介工作人员黄某的短信措辞看（短信内容：“今天上午9点我的代理人王某到你公司先谈办理过户手续事宜，王某全权代表我，等到谈好后，我打车过来签字”），史惠倩系要求中介及章日蕾与其代理人谈过户事宜，谈好史惠倩再过来签字，按常理，双方的合同已对付款期限、过户期限等有明确约定，双方按约履行即可，无需另行商谈。同时，章日蕾已支付大部分房款，并已实际居住使用系争房屋至今，又于2017年12月27日同意以94万元为房屋总价继续履行合同并办理网签手续后，章日蕾不愿意配合史惠倩办理过户手续不合常理。据此，法院认为，在双方履行合同的过程中，章日蕾已按约履行合同义务，不存在违约行为，史惠倩无权解除合同，故对史惠倩的全部诉讼请求，法院难以支持。对于章日蕾的反诉请求，史惠倩应当按约履行过户手续，未按约履行过户手续的，应按约承当相应的违约责任。为更好地平衡双方当事人的利益，法院将违约金酌情调整为10万元。章日蕾应于办理系争房屋产权过户手续当日支付章日蕾购房尾款337,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一八年九月七日作出判决：一、驳回史惠倩的全部诉讼请求；二、史惠倩于判决生效之日起十日内协助章日蕾将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至章日蕾名下；三、章日蕾于办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续当日支付史惠倩房款337,000元；四、史惠倩于判决生效之日起十日内支付章日蕾违约金10万元；五、驳回章日蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,760元，由史惠倩负担。反诉案件受理费减半收取计7,530元，由史惠倩负担。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，本案一审中，章日蕾提供时间为2017年12月27日，系争房屋总价为94万元，而落款处只有章日蕾一方签字的《上海市房地产买卖合同》，欲证明史惠倩在原合同基础上另外索要73,000元作为房屋过户的额外要求，双方合意将购房人变更为章日蕾。史惠倩对章日蕾一方签字的《上海市房地产买卖合同》形成过程无异议，不认可章日蕾的证明目的。二审中，双方当事人一致确认系争房屋实际总价为953,000元。因章日蕾已付房款603,000元，章日蕾向本院承诺同意于办理系争房屋产权过户手续当日支付史惠倩房款35万元。本院认为，上诉人史惠倩与章某及被上诉人章日蕾就系争房屋分别签订的《出售转让协议》、《上海市房地产买卖合同》（除房屋总价笔误外）、《补充协议》均系签约方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为房屋买卖合同履行过程中哪一方存在违约行为。根据双方当事人提供的证据，本院综合分析如下：首先，本案双方于2017年12月27日签订《补充协议》已明确将系争房屋的买受人由章某改为章日蕾，史惠倩提出要求章日蕾补偿13,000元作为改名费，但时隔几天，史惠倩又短信通知章某明确表示不同意将系争房屋卖给章日蕾，其行为明显违反诚实信用原则，史惠倩对此的解释为因章某要求变更合同主体、网签合同出现笔误导致其心理变化，不能成立，本院不予采信。其次，本案双方于2017年12月27日交易未成功的原因是在当日的《上海市房地产买卖合同》中因笔误将系争房屋总价记载为940万元，之后章日蕾及时在更正房屋总价的《上海市房地产买卖合同》上签字，但史惠倩未在更正后的《上海市房地产买卖合同》上签字，且未能对此作出合理解释，可见其缺乏履约的诚意。再次，双方先前签订的《上海市房地产买卖合同》约定系争房屋的过户时间为2018年3月15日前，对于该时间节点，双方均无异议，并且合同已对付款时间、条件约定清楚，不存在需要进一步协商的内容，双方只需要在上述日期前前往交易中心办理过户手续即可。但史惠倩于3月15日通知中介工作人员黄某的短信内容为先谈办理过户手续事宜，等谈好后，史惠倩再行签字，表明史惠倩欲重新设置办理系争房屋过户手续的前提条件。因此，本院认定史惠倩在合同履行过程中存在违约行为。鉴于本案双方先前签订的《出售转让协议》约定如果因史惠倩违约导致章日蕾不能顺利取得系争房屋产权，严重损害章日蕾利益的，史惠倩应支付违约金20万元，现史惠倩为系争房屋过户设置障碍致章日蕾不能及时取得产权，一审根据本案实际情况将违约金酌定为10万元，并无明显不当，本院予以确认。本院审理中，双方当事人一致确认系争房屋实际总价953,000元，一审认定系争房屋总价有误导致章日蕾应付剩余房款金额错误，应予更正。章日蕾承诺于办理过户手续当日支付史惠倩剩余房款35万元，本院予以照准。综上，上诉人史惠倩的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15140号民事判决第一、二、四、五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15140号民事判决第三项为“章日蕾于办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续当日支付史惠倩房款人民币350,000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2,300元，由上诉人史惠倩负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年一月二日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……