广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初1096号 原告：李某某，男，汉族，1976年1月20日出生，住广西临桂县。 原告：黄某某，女，壮族，1978年8月1日出生，住广西临桂县。 委托代理人：李某某，广西铁痕律师事务所律师。 委托代理人：李某某，广西铁痕律师事务所律师。 被告：广西某某公司，住所地：桂林市骝马山路，统一社会信用代码：xxxxxx。 法定代表人：阳某某，总经理。 委托诉讼代理人：覃某某，广西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔某某，广西某某律师事务所实习律师。 原告李某某、黄某某与被告广西某某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月24日公开开庭审理，后于2018年8月8日转为普通程序，并于2018年10月10日公开开庭进行了审理，本院于2018年10月18日裁定本案中止审理，于2019年1月22日恢复本案审理。原告李某某、黄某某的委托代理人李某某、李某某以及被告广西某某公司的委托代理人覃某某、崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某、黄某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理临桂区人民路某某号屋的房屋所有权及土地使用权转移登记;2、请求判令被告支付原告迟逾期办理房屋所有权初始登记违约金71359.59元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2015年8月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及委托书委托被告代为办理房屋转移登记，《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的某某小区，被告应于2016年12月31日办理该房的所有权初始登记并通知原告。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款和委托办证费用。被告没有在合同的约定的期限办理房屋所有权登记并通知原告，被告也没有按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定自交付使用之日起90日内为原告办理土地使用权及房屋所有权变更登记。经原告多次催促，至今尚未办理房屋产权初始登记及为原告办理房屋所有权及土地使用权转移登记。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告广西某某公司辩称：一、被答辩人要求答辩人3个月内为其办理好房屋转移登记，没有事实及法律依据应依法驳回。二、原告方违约在先，原告没有按照《商品房买卖合同》补充协议约定交清第一条第三款1.2.4项费用，原告逾期付款，被告可以顺延交房及办理房屋权属证书的时间。三、答辩人逾期办理房屋初始登记是由于国家政策的调整发生重大“情势变更”并不是答辩人怠于履行义务因此答辩人不构成违约。四、退一万步讲，即使延迟办证有答辩人的原因也应当充分考虑双方的过错程度以及公平原则。按买卖总价款的万分之五支付日违约金亦过分高于损失，应当减少，应参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算。 原告李某某、黄某某为证明其主张提供以下证据：证据一:身份证复印件、企业信用信息查询单，证明原、被告主体身份;证据二：商品房买卖合同及委托书复印件，证明原告的购房事实及办证的相关约定；证据三：收款收据及发票复印件，证明原告已完成交费义务；证据四：2015年11月至2016年10月物业费1213元收款收据、管道燃气初装费3200元收据、水电费预存费收据、电视初装费收据、可视对讲门禁系统费2000元收据，证明原告按照合同附件三的约定履行了缴费义务，进行了房屋的交接。 被告广西某某公司为证明其主张提供以下证据：第一组证据、营业执照复印件，证明被告的主体资格；第二组证据：1、《桂林市临桂区人民政府关于实施不动产登记的公告》复印件，2、临桂区不动产登记中心发证统计信息复印件；3、《桂林晚报》2015年5月26日第5版本市·关注复印件，4、不动产权证书一份复印件，证明因国家政策变动导致办证迟延；第三组证据：日常地籍测量报告，证明被告于2017年9月15日取得了涉案房屋的地籍测量报告。 被告广西某某公司对原告李某某、黄某某提供的证据认为：对原告提供证据的三性没有异议。 原告李某某、黄某某对被告广西某某公司提供的证据认为：一、对证据一没有异议。二、对第二组证据一中的证据内容看不清楚；对真实性认可，对证明内容有异议。证据记载从2016年7月29日起停止办理不动产登记业务，但是没有说持续的时间是多久，也就没有办法证明这份证明与被告逾期办证有因果关系。三、对第二组证据二，这份证据没有不动产部门的盖章，对真实性有异议，对证明内容也有异议。不能证明这段时间不能办理不动产证。四、对不动产权证的真实性认可，对证明内容不予认可，这恰好证明被告逾期办证的事实。五、对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。这个报告申请的时间是2017年9月15日，是其被告自身的原因导致时间延迟，延迟申请使得其办理相关证件延误，导致办理相关证件的时间延误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告提交的证据真实性、合法性予以认可。二、对于被告提交的临桂区不动产登记中心发证统计信息复印件，本院认为对机构改革的事实有证明作用，本院予以认可；对于日常地籍测量报告的真实性本院予以认可，对其证明内容，本院认为该报告申请时间为2017年9月15日，在不动产证改革变动的期间之后，故对于其证明该报告是办证延迟的免责事由，本院不予认可；对于其他被告提供的真实性、合法性无异议的证据，对于其证明内容，本院视案件事实酌情予以参考。 经审理查明，2015年8月17日，原告李某某、黄某某与被告广西某某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的某某小区某某号房，合同总金额为311614元。合同约定，合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记。（一）出让人承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起30日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之四承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人、应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人应当在30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行当期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。2、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。合同签订后，原告李某某、黄某某于2015年8月17日向被告交纳购房款111614元,于2015年10月8日向被告交纳购房款200000元,已将全部房款支付完毕。2015年8月17日，原告与被告广西某某公司签订《委托书》：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖人指定专人，全权代理我（们）办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。……”原告于2015年11月8日支付300元水电预存款、1000元办证费以及预交2015年11月—2016年10月一年的物业费，被告于2017年12月29日办理好房屋所有权的初始登记。由于原告认为被告未按照合同约定履行相关义务,存在违约,故原告诉至本院形成本诉。 另查明，临桂区不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。 本院认为，原告李某某、黄某某与被告广西某某公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、被告广西某某公司是否应为原告李某某、黄某某办理所购商品房房屋所有权及土地使用权转移登记。根据合同约定“买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。”又于2015年8月17日，原告与被告签订《委托书》，载明：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖人指定专人，全权代理我（们）办理以下事项……”由于委托书中已对委托出卖人全权办理房屋转移登记进行了约定，故被告有义务根据合同及委托书的约定为原告办理房屋所有权的转移登记。由于国家对不动产统一登记的相关改革，已将办理国有建设用地使用权证及房屋所有权证变更为办理不动产权证（即土地使用权证及房屋所有权证两证合一），因此，委托书中载明的房屋所有权转移登记实际上现已变更为办理不动产权登记，根据双方契约与合意，结合公平原则，被告应继续为原告办理不动产权登记（即土地使用权及房屋所有权的转移登记），故对于原告的该项诉请，本院予以支持。 关于本案的争议焦点二、原告李某某、黄某某是否存在逾期付款的情形。被告认为，原告未按《商品房买卖合同》补充协议的约定在交房时交清第一条第三款1.2.4项费用，因此应顺延办理房屋权属证书的时间。根据合同约定，被告主张的上述三项费用分别为“1、代收水电办证存折预留费300元/户，2、代收办理房屋所有权证的费用1000元/户，4、预交一年物业管理费计元……”根据原告提交的相关收款收据，可证明原告已于2015年11月8日交纳300元水电预存款、1000元办证费以及预交2015年9月—2016年8月一年的物业费，因此，被告主张的顺延事由不能成立，本院不予支持。 关于本案的争议焦点三、被告广西某某公司应如何承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二、合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，本院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定了于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，实际上2017年12月29日，被告才办理好涉案房屋的初始登记。2017年1月1日至2017年12月29日共计363天。临桂区房地产管理所停止办理登记受理业务的时间节点是2016年7月22日，这一政府行为，不可抗力事件发生于合同约定的节点之前，依照“情势变更原则”，理应顺延2016年7月22日至2016年12月31日共计162天的天数即从363天中扣除该162天的违约金，故原告迟延办结涉案商品房所有权初始登记的天数为363-162=201天，违约金为31317元【311614元×5?×201天】。对于被告认为违约金过高应予调整，本院认为，该违约金的约定，是双方意思自治的结果，而且综合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，该违约金不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中“过分高于造成的损失”的情形，故对于被告的该项抗辩，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西某某公司向原告李某某、黄某某支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金31317元； 二、被告广西某某公司为原告李某某、黄某某办理所购商品房房屋所有权及土地使用权的转移登记。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1584元，由原告李某某、黄某某承担889元，被告广西某某公司承担695元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1584元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  卢 晨 人民陪审员  何永发 人民陪审员  王顺有 二〇一九年一月三十一日 书 记 员  张燕红