北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初12384号原告：田冰洋，男,1990年7月1日出生，汉族，无业，住河北省保定市定兴县，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。被告：李同建，男，1953年4月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴媚，北京尚勤律师事务所律师。被告：李昂，男，1985年4月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。原告田冰洋与被告李同建、李昂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田冰洋及其委托诉讼代理人梅嘉麟、被告李同建之委托诉讼代理人吴媚，被告李昂之委托诉讼代理人于卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田冰洋向本院提出诉讼请求：1、二被告返还原告购房定金10万元；2、二被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失49.61万元；3、诉讼费、鉴定费1万元由被告承担。事实和理由：2016年12月24日，原告与被告（产权人为其子李昂）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于北京市房山区xx房屋以275万元出售原告，原告于当日支付10万元定金。当日，被告将房屋交付原告占有使用。购买涉案房屋前，被告告知原告其子同意售房，被告当着原告的面给其子李昂打电话，告知李昂售房情况，并约定签约当日李昂本人到场。签订合同当日，被告临时告知原告李昂来不了，承诺日后补签，告知原告房屋已经交付原告，请原告放心。事后原告多次要求补签未果。后房屋价格上涨，被告向原告提出房屋涨价要求，原告不同意。其子李昂将原告诉诸法院，要求原告腾退返还房屋。2017年12月12日，房山人民法院判要求原告腾退返还房屋。2018年3月13日，北京市第二中级人民法院维持原判。原告与被告签订合同后低价出手了自己两套小面积的房屋，现由于被告的原因，原告购买不了涉案的房屋，也耽误了原告的购房时间，导致原告购买房屋要付出更高的成本，房屋价格上涨、贷款利率上涨，贷款政策改变，由于被告的原因，造成原告买不起同样面积的房屋，至今在外租房居住。原告认为，被告恶意隐瞒事实，给原告造成了极大的经济损失，故诉诸法院，请求支持原告的诉讼请求。李同建辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求：1、田冰洋原为房产经纪公司工作人员，其应当知晓房产交易的必备流程和交易条件。本案中，涉案房产所有权人为李昂并非李同建，该事实田冰洋在其与李昂排除妨害纠纷中已认可，因此在田冰洋明知李同建无处分权，且无授权的前提下与李同建签署房屋买卖合同，该行为明显存在过错，其应就自身过错行为承担不利后果。2、在涉案房产交易时，李同建多次询问其是否可以签署合同出卖房产，田冰洋表示可以，在此情形下李同建才与田冰洋签署房屋买卖合同，并且田冰洋也将购房定金支付给李同建。前述事实可证明，田冰洋本义并不想让李昂知晓卖房的事实，而只是想在合同签署并占有房产后，以各种理由要求高额补偿，因此田冰洋并非一个善意的消费者，其利用老年人法律知识淡薄的弱点，拟在诉讼中获得赔偿，其诉求不应得到支持。3、田冰洋主张的损失根本不存在，其购房时候的价格与目前涉案房产成交价并无较大波动，且其合同签署至今，仅支付10万元定金，本次交易亦未完成网签，因此在2017年5月9日，李昂前往涉案房产处落实装修事项时得知该房产已由田冰洋强行占有，并要求田冰洋腾退房屋时，田冰洋若重新购房，并不影响其购房的权利，也不会因房产高涨而增加其购房成本。另，在涉案房产被田冰洋占有后，其一直占有并使用该房产，该占有行为实属违法，但李昂并未主张占有费用，因此田冰洋所述的损失根本不存在。综上，田冰洋作为一个专业的房产经纪人，利用老年人对房产交易流程及法律不熟悉的弱点，与其签署房屋买卖合同，拟通过此方式占有他人房产或获得不法利益，该行为主观恶意明显，其应自行承担不利后果。另，田冰洋主张的损失根本不存在，且该损失是其自身所致，该损失应自行承担。李昂辩称，一、本案是房屋买卖合同纠纷，被告本人并没有签署合同，也没有授权被告李同建签订该买卖合同，根据合同相对性被告李昂不应该是本案的被告。二、被告李昂不同意返还定金10万元及赔偿损失50万元，理由是：1、定金并非是被告李昂收取。2、在原先被告起诉原告腾退纠纷中原告明确表示其与被告李同建签署合同时通过向物业核实，涉案房屋产权人是被告李昂，在此情况下其与李同建签署买卖合同，我们认为是主观故意，并且原告是从事房屋中介的专业人员，应该知晓房屋买卖合同成立、交易等细节。3、在2017年5月9日，被告李昂前往涉案房屋准备装修时，才知道涉案房屋被被告李同建出售，并且由原告占有，当时发生冲突争议，该事实有报警记录可以证实，所以被告李昂在2017年5月9日之前对于原告与被告李同建的交易是不知情的。基于该情形，被告李昂在2017年8月1日向法院提出诉讼要求腾退房屋，在2017年5月9日被告李昂明确表示不知情，不同意出售的前提下，原告与被告李同建签署的房屋买卖合同是不生效的，因为没有经过产权人追认也没有经过授权。如果原告真正的存在涨价损失，我认为涉案房屋评估的时间应该是2017年5月9日，并非诉讼过程中的某个时间节点。三、结合原告与被告李同建签署的合同履行情况，原告实际支付的购房款一共10万元，并没有支付购房全款，也就不能依据整个房屋的增值部分进行主张损失。对于原告实际的损失除了增值部分，没有其他的损失，所以我们认为损失是不合理的。综上，在原告是做房屋中介的情况下，明知被告李昂不知情的情况下与被告李同建签订合同，导致合同无法履行，所以请求法院驳回原告的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。田冰洋提交北京市存量房屋买卖合同、定金条、（2017）京0111民初14288号民事判决书、（2018）京02民终1954号民事裁定书、网页截图、估价报告、评估费收据、签约及入住须知收取费用明细单，李同建提交房产证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，本院（2017）京0111民初14288号生效判决书查明：2016年12月24日李同建以李昂的名义与田冰洋（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为北京市房山区xx。房屋成交价格为275万元。买受人在签订本合同的同时支付定金10万元。出卖人应当在交付定金当日，将该房屋交付给买受人。合同签订当日，田冰洋给付李同建定金10万元，李同建将房屋交付田冰洋占有使用。2017年2月8日，李昂（买受人）与案外人北京天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆房地产开发公司）（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，约定买受人购买的经济适用住房地址为房山区xx。2017年6月20日李昂取得涉案房屋的契税发票。2017年8月14日李昂取得涉案房屋不动产权利登记证书，登记权利人为李昂，共有情况为单独所有，坐落为房山区xx，权利性质为出让/按经济适用住房管理。经本院询问，李昂称其于2016年9月5日缴纳房款，并于2016年10月9日草签了一份房屋买卖合同。网签合同于2016年10月27日打印，但是李昂一直没有签字，后李昂去办理过户手续并领取产权证书时，于2017年2月8日在《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》上签字。该判决书认定李昂及李同建均称涉案房屋出售并未经过李昂的同意，田冰洋亦未提供充分证据证明李昂委托李同建以李昂名义出售房屋，故田冰洋对涉案房屋的占有不能对抗作为不动产权利人的李昂。现李昂要求田冰洋腾退涉案房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。本院审理过程中，田冰洋申请对涉案房屋的价值进行评估，本院依法委托北京银通安泰房地产评估有限公司进行了评估，2018年10月19日，该公司出具房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2018年9月26日的市场价值为324.61万元。为此田冰洋支付评估费10000元。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本院查明的事实，李同建未经李昂授权即与田冰洋签订了房屋买卖合同，该合同未经李昂追认，对李昂不产生法律效力，李同建应当对此承担相应的责任，故田冰洋要求李同建返还定金100000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于因房屋价格上涨所造成的损失，因李同建在没有代理权的情形下与田冰洋签订房屋买卖合同，并最终导致田冰洋无法购买涉案房屋，故对于后期房屋价格上涨的损失李同建应予赔偿，同时，田冰洋作为完全民事行为能力人，在明知房屋并非李同建所有，且并未见到授权委托书的情形下仍与李同建签订房屋买卖合同，对于由此带来的后果及损失亦存在过错，综上，本院综合考虑双方的过错程度、田冰洋的损失状况酌情确定由李同建赔偿田冰洋房屋涨价损失240000元。田冰洋要求李昂承担退还定金及赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，判决如下：一、李同建于本判决生效后十日内返还田冰洋购房定金100000元；二、李同建于本判决生效后十日内赔偿田冰洋房屋差价损失240000元；三、驳回田冰洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4931元，由田冰洋负担2165元（已交纳），由李同建负担2766元（于本判决生效后七日内交纳）；评估费10000元，由田冰洋负担5000元（已交纳），由李同建负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇一九年一月三十日法官助理 曾 慧书 记 员 张 雪