浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终2840号上诉人（原审原告）：嘉善景鑫薄膜有限公司，住所地：嘉善县魏塘街道解放东路**东侧厂房。统一社会信用代码：91330421727223715P。法定代表人：杨晓辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈菱声，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍雯，浙江君度律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：嘉善骆商金属制品有限公司，住，住所地：嘉善县天凝镇古镇路**内**楼**/div>法定代表人：沈燕平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卜剑刚，浙江东方正大律师事务所律师。上诉人嘉善景鑫薄膜有限公司（以下简称景鑫公司）因与被上诉人嘉善骆商金属制品有限公司（以下简称骆商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初4016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判骆商公司返还定金1080000元或将本案发回重审；2.诉讼费由骆商公司承担。事实和理由：一审认定事实错误或不清。一、一审认定协议解除的原因和解除时间在逻辑上难以自洽。骆商公司同意解除协议的前提是景鑫公司承担违约责任，不得将此割裂开来认为双方已经达成解除合同的合意。骆商公司在一审庭审时表示，如景鑫公司愿意继续履行合同，骆商公司愿意注销房产抵押，说明其并无主动解除合同的意愿。景鑫公司在本案中以合同目的无法实现导致合同无法继续履行为由请求解除合同，在双方未就合同解除达成合意的情况下，一审法院只需就景鑫公司的主张是否具有事实和法律依据进行审查，从而做出支持或驳回的判决即可。从逻辑上说，一审判决也难以自洽，具体表现在：如果一审是基于双方合意判决协议解除，则应当依据合同法第九十三条确认协议自合意达成时（即庭审之日）解除，但从判决主文来看，协议自判决生效之日解除，逻辑上只能是基于合同法第九十四条规定而判决单方解除合同。二、一审认定协议书不存在履行障碍错误。对于景鑫公司提交的证据5（从房地产交易中心获取的工业用地转让步骤及所需材料清单打印件），一审以关联性不足为由不予认定错误。该证据是不动产登记中心对办理业务所需材料的一次性告知单，其上列明的材料就是景鑫公司在办理过户手续中必须提交的材料，与本案存在密切联系。如果景鑫公司主张办理过户手续，在现行政策下无法实现。即使按照骆商公司所称“涉案房产具有合法不动产权证书，按照规定可以转让，一切与法律违背的政府文件都不具有效力”正确，但景鑫公司在工业厂房过户过程中遭遇的政策阻碍也是事实，该障碍并非景鑫公司故意造成且仅凭景鑫公司无法清除。政府并非普通民事主体，不能类推适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条。景鑫公司作为主要从事塑料袋生产的企业，以自身名义购买厂房是通过增加生产资料投入来扩大再生产的经营行为，绝非房地产投资行为，一审认定景鑫公司购买厂房的目的仅仅是“获得厂房所有权”，认定片面且不符合实际。现因政策原因景鑫公司不仅无法取得厂房所有权，也无法达到利用厂房进行生产经营的目的，应依据合同法第九十四条的规定解除合同。三、虽然协议中未约定购买厂房用途，但双方在签订合同时对这一模糊事项均是明知的。景鑫公司在签订协议、支付定金后仅过了三天就在企业原经营范围内申请项目联审，7月中旬得知项目未获审批后及时告知骆商公司，在合同各个履行节点都恪守信用，不存在故意阻碍条件成就的行为。从景鑫公司申请项目联审到获知审查结果，历时长达两个月，说明政府对项目联审是一个复杂的过程，最后未获批的后果并非骆商公司所称“未对重大投资行为做出详细的了解”所导致。因此，合同无法履行实为政策原因所导致，属于协议所载的“政府行为或第三方如地震、海啸、火灾、爆炸等不可抗力原因”，双方互不承担违约责任。四、一审中，景鑫公司申请财产保全，法院查封了涉案房产，在骆商公司交纳保证金后解除了查封。但骆商公司在一审判决生效前（即一审认定的合同解除时间之前）于2018年5月18日将房产过户给他人，导致涉案协议在根本上无法继续履行。一审在骆商公司违约的情况下，判决其享有定金利益错误，应予纠正。骆商公司辩称，一、景鑫公司签订合同的目的是取得案涉房产，而非取得案涉房产用于垃圾袋生产。合同未约定景鑫公司购买房产的用途，骆商公司对此也不知情。二、景鑫公司所谓的无法过户不是事实，项目审批受限不等于房产无法过户，景鑫公司自己去申报垃圾袋项目，而该项目属于嘉善县政府审批受限的项目，与骆商公司无关，只要申报合格的项目后续没有任何问题。三、嘉善县不动产登记部门受理房产过户时要求提供的材料并不等于如果不提供某些材料就无法完成过户，据骆商公司了解全部司法拍卖房产在过户时不需要项目审批，也不需要联审会议纪要。有些房屋买卖，买受人还不准备生产，这种情况下向当地政府缴纳保证金也是可以过户的。不动产登记部门要求提供的材料不完备不代表不允许过户。四、正是由于景鑫公司自己未尽到注意、谨慎义务，申报受限项目导致其不想继续履行，其自己的过错应自己承担。五、一审判决协议自判决生效解除与案涉房屋已经出卖过户没有关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。景鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《转让协议书》；2.判令骆商公司返还景鑫公司定金1080000元；3.本案诉讼费由骆商公司承担。一审法院认定事实：2017年5月18日，景鑫公司与骆商公司签订一份厂房转让协议书，约定骆商公司将其所有的位于嘉善县天凝镇东信路121号土地及厂房转让给景鑫公司，该不动产权证号为浙（2016）嘉善县不动产权第0009640号，建筑面积2196.28平方米，土地使用权面积2793平方米，土地权利类型国有建设用地使用权。该协议书具体载明转让价格（9600000元）及转让款的支付期限和条件（方式）、税费、甲方对产权的承诺、违约情形及责任等。转让协议书签订后，景鑫公司于2017年5月18日、2017年5月19日将第一期转让款（定金）1080000元汇至骆商公司指定的银行账户。景鑫公司系主要从事塑料袋生产的企业，其企业从事的项目需报当地工办进行联审，取得联审通过的项目才允许入驻。景鑫公司在审批过程中得知其企业从事的行业属嘉善县工业企业投资项目负面清单项目之一，不予审批，故及时告知骆商公司，要求按照转让协议书关于违约情形及责任的约定，解除该转让协议书，返还定金1080000元。骆商公司认为若景鑫公司承担违约责任则同意解除转让协议书，并认为双方签订的转让协议书中并未约定景鑫公司购买房产后的用途，项目审批是否通过与本案无关，景鑫公司应当承担解除转让协议书后的违约责任。景鑫公司经与骆商公司多次协商，但双方意见对立，故起诉请求判如所请。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方签订的厂房转让协议书系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该转让协议书应认定合法有效，依法受法律保护，双方均应严格遵守。案经审理查明，双方均愿意解除案涉转让协议书，故双方于2017年5月18日签订的转让协议书应予解除。本案审理的焦点是骆商公司应否返还景鑫公司定金1080000元。景鑫公司提供的现有证据只能证明其所经营的企业项目未能得到当地政府联审通过，而不能证明案涉厂房禁止过户，不能证明双方互不承担违约责任。因案涉厂房过户无须当地政府联审通过，且案涉转让协议书未约定厂房购买用途，故案涉厂房项目审批受限并不必然导致厂房不能过户，故对景鑫公司要求骆商公司返还定金1080000元的诉讼请求，属缺乏事实和法律依据，不予支持。骆商公司辩称的当地政府所限制的是项目的审批而非禁止房产过户，景鑫公司违约解除转让协议书应当适用定金罚则，骆商公司不应返还景鑫公司定金1080000元的抗辩主张，予以采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、景鑫公司与骆商公司于2017年5月18日签订的转让协议书自判决生效之日起解除；二、驳回景鑫公司要求骆商公司返还定金1080000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，诉讼保全费5000元，合计19520元（景鑫公司已预交），由景鑫公司负担。二审中，景鑫公司提供了如下证据：证据一、（2018）浙嘉誉证民内字第6743号公证书一份，证明告知书确实是不动产登记部门给景鑫公司的，嘉善国土资源部门回复联审意见是规定，确认需要联审才能办理过户；证据二、（2018）浙嘉誉证民内字第6824号公证书一份，证明联审是必经步骤，正常审批手续都需要联审；证据三、不动产登记信息查询结果复印件一份，证明涉案房产已于2018年5月由骆商公司办理过户，也证明过户需要办理联审手续；骆商公司质证意见：对证据一真实性无异议，但回复意见明确工业用地转让步骤只是办事指南，并不是不予受理的告知书，不能证明待证事实；对证据二合法性有异议，虽然视频经过公证，但视频是偷录的交流情况，对证明内容也有异议，并无相关部门出具证明说明办理联审才能过户；对证据三真实性无异议，涉案房产转让给了第三方，但价格远远低于本案双方约定的价格，给骆商公司造成了很大损失，对于联审会议纪要没有异议，但不能证明有联审才能过户。本院认证意见：证据一、三双方对真实性均无异议，且与本案具有关联，就证据本身予以认定，但待证事实应结合其他事实进行认定；证据二视频录制虽未获被拍摄对象同意，但对话本身系被拍摄对象履行工作期间，内容未侵犯其人身权利，亦无严重违法之处，且与本案相关，故予以认定。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，骆商公司于2018年5月将案涉厂房和土地出让给嘉善铭润汽车配件有限公司，并办理了不动产变更登记。本院认为，本案二审主要争议在于景鑫公司能否以不可抗力为由主张合同解除并免除责任。景鑫公司主张由于嘉善县政府政策要求，对小微企业项目准入需进行项目联审，企业购买厂房过户和后续开展经营需以通过联审为前置条件。现因景鑫公司项目属于负面清单所列不予审批，导致其购买厂房目的落空，属于不可抗力，可依《合同法》第九十四条第（一）项之规定解除合同。我国《民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本院认为景鑫公司主张前述情形属于不可抗力，不符合法律规定的要件。首先，本案情形不满足“不能预见”的要件。预见性取决于预见能力，景鑫公司作为一家主要从事塑料袋生产的当地企业，如其所称，购买涉案厂房目的是为了扩大经营，更应对项目能否准入的相关政策进行了解。而涉案转让协议书签订于2017年5月，但当地政府关于投资项目负面清单于2016年6月已经颁布，景鑫公司与嘉善县不动产登记中心工作人员的对话亦表明项目必须经过联审这一制度早几年已经施行。因此在签订涉案协议前景鑫公司对后果是具有可预见性的。其次，不可抗力独立于人的行为之外。虽然涉案厂房的过户经营受制于政府政策，但该政策的施行需要人为申请和审核。本院注意到同样是塑料制品，其他企业有联审通过的情形。联审结果涉及人的主观能动性，亦受当事人申报情况影响，如景鑫公司申请的项目不属于负面清单之列，则联审不能通过之情况亦可避免和克服，并不必然发生案涉厂房不能过户的结果。因此，本案情形不属于不可抗力，景鑫公司以“不可抗力”作为合同解除事由和免责理由，缺乏依据。由于案涉厂房不能办理过户并非是骆商公司存在迟延履行或其他违约行为所导致，故景鑫公司在二审中又主张其亦可基于《合同法》第九十四条第（四）项之规定行使合同解除权，理由也不能成立。至于景鑫公司提出一审判决在认定协议解除上存在逻辑错误，但其并未就协议解除该判项提起上诉，二审不作审查。综上，景鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由嘉善景鑫薄膜有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年一月三十一日书记员  赵婉沁