河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初3号原告：河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司，住所地郑州市中牟县雁鸣湖镇韩寨安置区南面。法定代表人：隋学玲，董事长。委托诉讼代理人：魏晋，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦保华，河南鲲之鹏律师事务所律师。被告：杜家欢，女，1992年6月4日生，汉族，住河南省开封县。原告河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司（以下简称长基雁鸣湖公司）与被告杜家欢房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长基雁鸣湖公司委托诉讼代理人芦保华、魏晋到庭参加诉讼，被告杜家欢经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长基雁鸣湖公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除双方签订的编号为ZM16002275076的《商品房买卖合同》；2.判令杜家欢协助办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、协助办理涉案房屋的抵押权登记注销手续和预告登记注销手续；3.判令杜家欢支付补偿金1351元（以270237.32元为基数，按照日万分之五标准自2018年8月13日暂计算至起诉之日止）；并自起诉之日继续计算至实际支付之日止；4.判令杜家欢支付损失共计13865元；5.本案诉讼费由杜家欢承担。事实和理由：2016年1月10日，双方签订编号为ZM16002275076的《商品房买卖合同》，该合同约定：杜家欢购买长基雁鸣湖公司开发的位于中牟县××××湖镇雁月大道北，归月路南A-7幢1单元1层103号房屋，建筑面积为83.93平方米，总价款为396150元，其中277000元由银行提供按揭贷款。同时附件四约定：原告为被告提供阶段性贷款担保的，如被告未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当在原告送达告知函之日起3日内，将原告代被告向按揭银行偿还的全部款项及原告遭受的损失支付给原告，被告延迟支付超过30日的，原告有权选择解除合同；如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任的，被告除应按约向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。合同签订后，双方在房管局办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在中国建设银行股份有限公司郑州直属支行办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性贷款担保。由于被告未按期向按揭银行偿还贷款本息，按揭银行要求原告承担担保责任，偿还被告所欠剩余全部贷款本息，原告只能履行担保责任，代被告清偿了贷款余额本息。杜家欢的上述行为构成严重违约，为维护合法权益，长基雁鸣湖公司诉至法院，望判如所请。杜家欢未答辩，亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月10日，长基雁鸣湖公司（出卖人）与杜家欢（××）签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定：××购买的商品房位于中牟县××××湖镇雁月大道北，归月路南A-7幢1单元1层103号房，建筑面积共83.93平方米。第四条约定：商品房价款按建筑面积确定，单价为每平方米4720元，总金额396150元整。第六条约定：××按约定方式按期付款，约定金额：119150元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-01-10，缴纳比例：30.08%；备注：余房款277000元，余房款277000元以银行贷款方式支付。合同附件四《合同补充协议》第一条约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方式变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所诉的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。第三条约定：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚款、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。××没有按本项付清全部款项（包括违约金）延迟支付超过30日的，出卖人有权选择立即解除本合同。如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。2016年1月22日，长基雁鸣湖公司与杜家欢办理涉案房屋买卖合同的登记备案手续。庭审中，原告称杜家欢购房时支付过1万元的款项，并偿还过部分按揭贷款。长基雁鸣湖公司称该1万元款项包括5456元的维修基金和4544元首付款。2016年1月29日，杜家欢（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行（贷款人）（以下简称建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人应将借款用于购置房产；贷款所购买并作为抵押物的房屋坐落于中牟县雁××湖镇雁月大道北、××月××楼××号；借款本金为277000元，期限自2016年1月29日起至2046年1月29日止；借款人采用按月等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为1470.11元，还款时间为每期期末日（每月月末日）之前10天。担保方式为抵押加最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年1月26日，长基雁鸣湖公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司郑州直属支行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，合同约定：乙方承诺对购买甲方开发建设商品房的全部购房人提供住房抵押贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方提供无条件不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方可随时从其在乙方开立的存款账户中直接扣款（一般情况下先扣收保证金）。同日，长基雁鸣湖公司（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司郑州直属分公司（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定甲方愿为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。杜家欢向建设银行办理按揭贷款后，因其逾期归还银行贷款本息，从2018年3月份至2018年5月份，长基雁鸣湖公司替杜家欢代偿按揭款10721.98元；2018年8月13日，长基雁鸣湖公司一次性替杜家欢代偿剩余全部按揭款共计270237.32元。2018年7月25日，长基雁鸣湖公司按照合同约定的送达地址向杜家欢邮寄《催款及解除合同通知函》，告知杜家欢因未按约如期偿还银行贷款，导致长基雁鸣湖公司承担担保责任，在本函发出之日起七日内联系长基雁鸣湖公司，并将代其向贷款银行偿还的全部款项、补偿金、因此遭受的损失等支付给长基雁鸣湖公司。在本函发出之日起三十七日内仍未将上述款项支付的，解除双方签订的编号为ZM16002275076《商品房买卖合同》及附件即时解除，且还应承担合同约定的相关责任。邮件查询结果显示妥投。另查明，长基雁鸣湖公司因本案诉讼委托律师，支付律师费13865元。本案在审理过程中，长基雁鸣湖公司向本院申请财产保全，本院于2018年10月11日作出（2018）豫0122财保505号民事裁定书，查封被申请人杜家欢位于中牟县××××湖镇雁月大道北，归月路南A-7幢1单元1层103号房屋（合同号：ZM16002275076），查封期限为三年。本院认为，长基雁鸣湖公司与杜家欢签订的《商品房买卖合同》，杜家欢与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同。各方均应按约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时解除权人可以解除合同。合同履行过程中，由于杜家欢未按约支付银行按揭贷款，导致建设银行扣划长基雁鸣湖公司保证金，其已构成违约，长基雁鸣湖公司通知杜家欢解除签订的《商品房买卖合同》，符合约定。故长基雁鸣湖公司要求解除编号为ZM16002275076的《商品房买卖合同》，并要求其协助办理上述合同的备案登记注销手续，协助办理涉案房屋的抵押权登记注销手续和预告登记注销手续及赔偿损失，即律师费，事实清楚、证据充分，本院予以支持。本案中，双方在合同中约定××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《个人住房（商业用房）借款合同》并要求出卖人承担担保责任，××应按约定向出卖人偿还出卖人代××向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚款、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失），自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。对该约定，本院认为长基雁鸣湖公司未向杜家欢主张代替杜家欢向按揭银行偿还的全部贷款本息270237.32元，故杜家欢是否应按上述合同约定向长基雁鸣湖公司支付补偿金（以270237.32元为基数，按照日万分之五标准自2018年8月13日计算至实际支付之日止），本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司与杜家欢签订编号为ZM16002275076的《商品房买卖合同》已经解除；二、杜家欢于本判决生效之日起十日内协助河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的登记备案注销手续，协助办理涉案房屋的抵押权登记注销手续和预告登记注销手续；三、杜家欢于本判决生效之日起十日内支付河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司损失13865元；四、驳回河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由杜家欢负担147元，由河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司负担33元；保全费2500.75元，公告费260元，由杜家欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  陈怀杰人民陪审员  王立功人民陪审员  朱永安二〇一九年一月十四日书 记 员  郝建芳