山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初5437号 原告：威海市商业银行股份有限公司。 法定代表人：谭先国，董事长。 委托诉讼代理人：王松柏，男，系该单位员工。 委托诉讼代理人：杨圣男，男，系该单位员工。 被告：山东燕喜堂医药连锁有限公司（。 法定代表人：于志刚，董事长。 委托诉讼代理人：刘洁，女，系该单位员工。 被告：徐×。 原告威海市商业银行股份有限公司（以下简称“威海商业银行”）与被告山东燕喜堂医药连锁有限公司（以下简称“燕喜堂公司”）、徐×占有排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海商业银行之委托诉讼代理人王松柏、杨圣男，被告燕喜堂公司之委托诉讼代理人刘洁、被告徐×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海商业银行向本院提出并确定诉讼请求：1.判令二被告立即腾空位于威海市环翠区统一路-146号东侧一至二层占用房产并交付原告；2.判令被告燕喜堂公司向原告支付自2017年12月20日起至实际腾空交付房屋时止的房产占用费用（参照燕喜堂公司与案外人威海海林商业管理有限公司签订的涉案房屋租赁合同中约定的年租金60万元标准计算）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：案外人威海海林商业管理有限公司（以下简称“海林公司”）因向原告借款，将涉案位于威海市统一路146号房屋抵押与原告，并办理抵押登记。后因海林公司未按时还款，原告申请强制执行。2017年12月20日，威海市中级人民法院作出（2015）威执一字第50号之四执行裁定书，裁定将海林公司名下的涉案房产及项下相关土地使用权交付原告以抵偿债务。因此前被告燕喜堂公司与海林公司于2014年9月11日签订涉案房屋租赁合同，约定被告燕喜堂公司承租威海市统一路146号东侧约440平方米的房屋，后被告燕喜堂公司又将部分房产转租与被告徐×经营使用。原告取得涉案房屋所有权后为维护自身合法权益，多次与二被告协商，要求二被告腾空涉案房屋或与原告签订租赁合同以继续使用涉案房屋，但二被告均置之不理，侵害了原告的权益，故原告诉至法院，要求处理。 燕喜堂公司辩称，被告燕喜堂公司同意向原告支付2018年7月16日至今的租赁费（按照燕喜堂公司与海林公司签订的合同标准即年租金60万计算），该日期前的租赁费用燕喜堂公司按海林公司的指示已支付给案外人谭汝男（谭汝男是海林公司的债权人，海林公司将其2014年10月16日至2024年10月15日的租金收益全部给付谭汝男）。谭汝男为租金实际收取人，故申请追加谭汝男为本案第三人；燕喜堂公司未收到原告出具的解除合同通知书，也一直在与原告协商继续续租，故燕喜堂公司不同意腾空房屋。 徐×辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，愿意继续续租涉案房屋。 根据双方当事人陈述及举证，本院经审理认定事实如下： 涉案威海市统一路146号房产（威房权证字第2012031477号）及项下相关土地使用权登记在海林公司名下。2012年9月4日，原告与案外人海林公司签订授信额度合同，约定原告向海林公司提供授信额度为人民币7000万元，授信额度有效期间自2012年9月4日至2013年9月4日。同日，原告与海林公司签订最高额抵押合同一份，约定海林公司以其位于涉案威海市统一路－146号房地产为其自2012年9月4日起至2013年9月4日止在原告处办理约定的各类业务实际形成的债务的最高余额人民币7000万元整提供抵押担保。同日，原告与案外人威海瑞恒集团有限公司签订最高额保证合同一份，约定威海瑞恒集团有限公司为海林公司自2012年9月4日起至2013年9月4止在原告处办理约定的各类业务，实际形成的债务的最高余额人民币5000万元提供连带责任保证。2012年9月10日、9月13日、10月9日，原告分别与海林公司签订固定资产借款合同，约定海林公司共向原告借款5000万元，合同中对逾期罚息等进行了约定。上述合同签订后，原告依约定向海林公司发放贷款5000万元，双方于2013年8月至房产管理部门办理了抵押登记手续，原告取得了威房他证字第T2013154**房产他项权证书。但后因海林公司未能按约还款，原告宣布借款全部到期。2014年，原告以金融借款合同纠纷为由，将海林公司及威海瑞恒集团有限公司诉至威海市中级人民法院，后经调解，双方达成一致意见，威海市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）威商初字第115号民事调解书，一、海林公司于2015年1月31日前偿付原告借款本金4800万元以及利息301649.99元（截至2014年10月21日），2014年10月22日起至海林公司实际偿还之日的利息按照合同约定的利率予以支付；二、原告就上述债权对海林公司提供抵押的座落于威海市环翠区统一路146号房产（房权证号：威房权证字第**）享有优先受偿权；三、威海瑞恒集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任的范围内向被告海林公司追偿……后海林公司并未按期还款，原告申请强制执行。2017年12月20日，威海市中级人民法院作出（2015）威执一字第50号之四执行裁定书，裁定：一、将海林公司名下的威海市统一路146号房产（威房权证字第2012031477号）及项下相关土地使用权作价4245.7万元交付原告，以抵偿威海市中级人民法院（2014）威商初字第115号民事调解书所确定的海林公司及威海瑞恒集团有限公司应履行债务，不足部分继续执行。上述房产所有权自裁定送达原告时起转移；二、原告可持本裁定到等级机构办理相关产权过户登记手续。2017年12月22日，该裁定书送达给原告。但威海市统一路146号房产及项下相关土地使用权登记的权利人至今尚未办理变更手续。 2014年9月11日，海林公司与被告燕喜堂公司签订房屋租赁合同（合同编号：20140911A019）一份，载明，海林公司将位于威海市环翠区统一路146号楼一楼出租与燕喜堂公司经营使用，该房建筑面积约440㎡；海林公司将上述场所出租给燕喜堂作为药店使用。燕喜堂公司保证，在租赁期内未征得海林公司书面同意并按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的经营用途。租赁期限及租金支付方式：合约所涉房屋的租赁期自2014年9月16日起至2024年10月15日止，期限为10年，其中海林公司给予燕喜堂公司1个月的装修免租期；违约责任中约定，未经海林公司书面同意燕喜堂公司不得以任何名义转让、转租、分租……；租金的计算：第1年至第3年每年年租金为人民币50万元，第4年至第10年每年年租金为人民币60万元；租金支付方式为：燕喜堂公司在签订合同当日一次性付清前两年租金，以后每年在合同签订对应日燕喜堂公司向海林公司支付一次性租金，燕喜堂公司以银行支票或现金方式支付与海林公司，海林公司应开立收据给燕喜堂公司。……2014年10月19日，燕喜堂公司与被告徐×签订房屋租赁合同一份，约定，燕喜堂公司将承租的位于环翠区统一路146号东门市2楼的房屋租赁给徐×使用，建筑面积为260平方米。双方确认徐×所租赁仅用于珠宝和茶庄；租赁期限为捌年，自2014年11月16日始至2022年11月15日止。后于2018年9月份，燕喜堂公司将涉案房屋一楼一层亦转租与被告徐×，由徐×进行装修使用。被告徐×向燕喜堂公司支付租金至2019年5月15日。 庭审中，双方均确认二被告所租用的威海市统一路146号房产一楼即为原告诉请中的威海市统一路146号东侧一层至二层，一楼被燕喜堂公司承租后间隔为两层。 2016年9月14日，燕喜堂公司向原告出具承诺书一份，载明“我公司在承租上述房屋时，并不知道海林公司已将将上述房屋抵押给贵行的事实，直至贵行起诉我公司。现贵行诉海林公司的借款抵押合同纠纷一案已经威海市中级人民法院强制执行，法院拟对包括我公司承租房产在内的海林公司的房产进行拍卖，我公司承诺，在上述房产拍卖、变卖成功后，我公司统一将同新的买受人协商在现有承租条件基础上继续租赁威海市统一路146号一楼房屋；若新的买受人不同意将上述房产租赁给我公司，我公司统一将在买受人明确拒绝出租后2个月内自行搬离，在此之前，我公司有权继续使用上述房屋而无需承担任何责任。我公司同时声明，无论我公司是否搬离，均保留向威海海林商业管理有限公司追讨违约金及损失的权利。” 2018年1月17日，威海市中级人民法院发布公告，载明威海市中级人民法院于2017年12月20日作出（2015）威执一字第50号之四执行裁定书，裁定将海林公司名下的威海市统一路146号房产（威房权证字第2012031477号）及项下相关土地使用权交付原告，以抵偿威海市中级人民法院（2014）威商初字第115号民事调解书所确定的海林公司及威海瑞恒集团有限公司应履行债务。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条的规定，责令房屋占用人在2018年2月18日前退出房屋。到期仍不腾退的，威海市中级人民法院将依法强制执行。后二被告并未腾退其所租用的涉案房屋，原告于2018年8月27日诉至法院，要求处理。 庭审中，燕喜堂公司先称其于2017年12月20日知晓涉案房产所有权发生转移，后又称法院工作人员至燕喜堂公司出示公告，其于2018年2月份知晓产权变更情况。其主张2018年7月15日前的租金已经按海林公司的指示向谭汝男支付。为此提供2016年5月13日海林公司出具的通知复印件一份及银行电子回单复印件三份，其中海林公司通知载明海林公司通知燕喜堂公司自接到通知之日起按原房屋租赁合同中付款方式的约定，将自2016年10月16日至2024年10月15日的房屋租金直接支付至谭汝男的个人账号；银行电子回单载明2017年9月13日、2017年12月12日、2018年3月7日，燕喜堂公司分别向谭汝男账户转账支付15万元，付款用途载明“房租”。对此，原告称因燕喜堂公司提交的海林公司通知系复印件，不具有证明效力，且即使是原告，该证据与本案无关；对银行电子回单的真实性没有异议；被告徐×对上述证据的真实性没有异议。 本院认为，依照法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房屋设立抵押权在先，后由海林公司出租与燕喜堂公司，燕喜堂公司转租与徐×，后因抵押权人即原告实现抵押权使得涉案房屋所有权发生变动，原告由此取得涉案房屋所有权，故原租赁合同对原告不再具有约束力。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……二被告虽要求继续承租涉案房屋，但因涉案房屋此前已设立抵押权，并不适用“买卖不破租赁”的相关规定，故原告作为涉案房屋的所有权人，有权要求二被告腾空并交付所占用的威海市环翠区统一路-146号东侧一至二层房产。 所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，二被告占有部分涉案房屋，导致原告无法占有、使用或出租收益，给原告造成损失。此前海林公司系与燕喜堂公司签订房屋租赁合同，将部分涉案房屋出租与燕喜堂公司，合同中亦约定未经海林公司书面同意，燕喜堂公司不得转租，且被告徐×已向燕喜堂公司交付租金至2019年5月15日，故原告主张的房屋占用费应由燕喜堂公司承担。对于损失的计算标准，原告主张损失数额以燕喜堂公司与海林公司签订房屋租赁合同中约定的年租金60万元计算，并无不当。但关于损失的计算期间，原告虽于2017年12月22日收到（2015）威执一字第50号之四执行裁定书，即此时涉案房屋所有权发生变更，但威海市中级人民法院于2018年1月17日作出的公告系要求房屋占用人在2018年2月18日前搬离房屋，且原告亦未提交证据证实其取得涉案房屋所有权后明确拒绝出租并要求被告于此前搬离涉案房屋，燕喜堂公司应自其不当占有之日起承担相应房屋占用费即自2018年2月19日起开始计算。虽被告燕喜堂公司辩称其2018年7月15日前的房租已按海林公司指使交付谭汝男，但其系基于房屋租赁合同，并非本案处理范围，对此被告燕喜堂公司可另行处理。因被告徐×已向燕喜堂公司交付租金至2019年5月15日，故该日期前的房屋占用费应由被告燕喜堂公司支付。 综上所述，原告诉请中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条（一）、（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 一、被告山东燕喜堂医药连锁有限公司、徐×于本判决生效后三十日内腾出位于威海市环翠区统一路-146号东侧一至二层房屋； 二、若二被告于2019年5月15日前搬离涉案房屋，被告山东燕喜堂医药连锁有限公司支付原告威海市商业银行股份有限公司自2018年2月19日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费（按照年租金60万元计算）；若二被告未在2019年5月15日前搬离涉案房屋，被告山东燕喜堂医药连锁有限公司支付原告威海市商业银行股份有限公司自2018年2月19日起至2019年5月15日止的房屋占用费（按照年租金60万元计算），被告徐×支付原告自2019年5月16日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费（按照年租金60万元计算），上述款项均应于本判决生效后三十日内给付； 三、保全申请费3020元（原告已缴纳），由被告山东燕喜堂医药连锁有限公司负担。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元，由被告山东燕喜堂医药连锁有限公司、徐×负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宫伟丽 二〇一九年一月二十八日 书记员  邱 磊