云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初6710号原告董萍，女，汉族，1975年6月30日生，江苏省南京市人，住南京市六合区。原告梁爱斌，男，汉族，1969年7月21日生，江苏省南京市人，住址同上。二原告委托代理人张梦虹，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师，特别授权代理。被告刘超，男，汉族，1981年10月29日生，云南省昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。委托代理人周进，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被告徐斌，男，汉族，1977年8月14日生，江苏省南京市人，身份证登记住址江苏省南京市建邺区。被告曹薇莉，女，汉族，1979年8月31日生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市经济技术开发区。原告董萍、梁爱斌诉被告刘超、徐斌、曹薇莉执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月10日受理后，依法组成合议庭于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告董萍、梁爱斌委托代理人张梦虹，被告刘超及其委托代理人周进到庭参加诉讼。被告徐斌、曹薇莉经本院公告传唤，期间届满，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告董萍、梁爱斌诉称：2018年1月2日，昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初4112号对原告刘超与被告徐斌、曹薇莉民间借贷纠纷一案作出民事判决，判决徐斌、曹薇莉支付刘超人民币1072424元及逾期利息，承担诉讼费13124元。2018年5月10日，董萍、梁爱斌对执行标的提出书面异议，昆明市官渡区人民法院于2018年6月30日作出（2018）云0111执异68号执行异议裁定，驳回董萍、梁爱斌的异议。2014年2月28日，两原告从被告曹薇莉处购买南京市中和村清荷园北园06-3402室，并支付了相应的价款，余款4万元未付。2014年3月12日原告与装修公司签订的协议进行装修并入住，该房屋系被告曹薇莉拆迁补偿所取得的安置房，而实际意义上的经济适用房。两原告是善意取得者，理应取得本案所涉的房屋，为保护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院判令：一、不得执行南京市中和村清荷园北园06-3402号房屋；二、确认两原告与被告曹薇莉之间的房屋买卖合同有效；三、判决三被告承担本案的诉讼费用。被告刘超辩称：针对原告的诉请以及提出的事实和理由，原告所主张和曹薇莉之间所签订的《房屋买卖合同》真实性，合法性均存在问题。原告所提供的《房屋买卖合同》，第一页和第二页的手写字体大小明显不一样。而且书写习惯不一致，有明显的拼凑痕迹，因此我们认为该合同系虚假合同。在此，我们认为从购买房屋的购房款支付情况看，几笔款项都是定金。被告曹薇莉本身就是从事房屋中介工作，其不可能不知道定金的性质，所以我方认为房屋购房款的交付实际上和本案的房屋买卖不具有一致性，是一个拼凑证据。我方认为房屋买卖合同及其本身是一个虚假事实。不具有房屋买受人的合法权利。第二，对于原告所提交的装修合同，原告想要证明其购买房屋后一直在使用，但从其提供的装饰合同上看，装饰合同的收据和本案原告所主张的买受房屋并非同一套房屋；第三，按照原告方所提供的证据，原告所购买的房屋系经济适用房，而经济适用房交易是受限。因此原告不可能合法的取得房屋产权。最后本案的涉案房屋从对外公示信息中显示，其买受人为曹薇莉。被告徐斌、曹薇莉未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其自愿放弃答辩权利。在庭审过程中原告针对其诉讼主张及请求向法庭提交如下证据：一、官渡区人民法院执行公告及执行裁定，欲证明两原告对执行提出异议并被驳回的事实；二、《房屋买卖合同》一份，欲证明原告购买房屋的事实；三、收条及转账凭证，欲证明原告支付购房款的事实；四、《房屋装修合同》及收据，欲证明原告对房屋进行装修并入住的事实；五、《南京征地拆迁补偿协议》及《中和村A区经济适用房意向购房协议》，欲证明本案所涉房屋系产权交换所取得非经济适用房的事实；六、2014年涉案房屋开通有线电视证明、缴纳相应水电费及燃气费相应的票据、建设银行个人交易明细，欲证明原告已经实际取得房屋的居住权。经质证，被告刘超对上述证据中证据一，三性无异议，对证据二的三性不予认可，认为买卖合同上记载的为经济适用房，但诉状上所述不是经济适用房并且合同第一、二页的纸张字体大小不一致是拼凑合同；对证据三不予认可，认为无法证明系支付房屋购房款且定金收条上的时间有涂改痕迹，也无法证明三份均是定金；对证据四，仅认可真实性和关联性，认为收条上写明的房屋和本案的房屋不属于一套房屋且收据编号不对，认为系伪造；对证据五，认为无法核实签字真实性；对证据六，关联性及证明目的不予认可。被告刘超针对其诉辩主张提交以下证据：一、《委托调查函》两份、江苏增值税普通发票、中和村A区经济适用房意向购房协议、南京市房屋买卖契约；欲证明2013年9月20日曹薇莉与建设单位南京奥体建设开发有限责任公司签订中和村A区经济适用房意向购房协议，约定曹薇莉意向性购买中和村A区经济适用房06幢3402室，协议签署后，曹薇莉等待建设单位电话通知，按照协议签署时间顺序进行正式契约的签订，契约签订后，本协议终止，建设单位将协议收回，2016年12月13日与建设单位签订南京市房屋买卖契约，2017年5月9日进行备案预告登记。二，民事调解书，房屋交易信息查询摘抄表2份、限制消费令、失信决定书，欲证明被告曹薇莉在调解书生效后转移财产。经质证，原告对证据一、二真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。被告徐斌、曹薇莉未到庭提交证据,亦未发表质证意见，本院视其自愿放弃举证、质证权利。综上原、被告举证、质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原告所提供的证据一，经被告质证后，对其三性无异议，本院予以确认。对原告所提交的证据二、三，虽然被告对其三性不予认可，但其未提交反驳证据，本院予以确认。对原告所提交的证据四，被告仅对合法性提出异议，但也没有反驳证据予以反驳，本院予以确认。对原告所提交的证据五、六，被告质证后虽提出异议，但均没有反驳证据，本院予以确认。对被告所提供的证据一、二，经原告质证后，对其真实性、合法性均无异议，仅对关联性提出异议，本院对被告提供的证据一的三性予以确认，对证据二，因与本案无关，不予确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2011年7月6日，被执行人曹薇莉作为被拆迁产权人与南京市建邺区投资促进局签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》确定了产权人应获得的合同项下的附着物等补偿价款以及经济适用房（拆迁安置房）地点为：中和村经适房，基准价格3900元／㎡等。2012年6月1日，被执行人曹薇莉填写《南京市征地房屋拆迁户购买安置房申请表》时申购人签名显示“曹薇莉”，配偶栏：“离婚”，家庭人口栏：“2人”同一户家庭成员栏：“女儿，徐XX，年龄6岁”。2012年11月28日，南京市住保局向被执行人曹薇莉核发了《南京市征地拆迁安置房购买通知书》，宁房改字（2012）第（建YZ0747）号，购房位置为：中和村，房屋套型：90平方米。2017年5月8日，南京奥体建设开发有限责任公司（开发商）出具说明“兹有南京市建邺区鱼嘴项目拆迁户曹薇莉（3201061979××××××××）在2013.09.20日在我公司选定中和村清荷园北园06-3402室，并已于2013.11.23日交房。房屋房款已结清，目前正在办理备案登记手续。”该房登记信息显示：买方“曹薇莉”，卖方“南京奥体建设开发有限责任公司”，合同编号2016072920039，建筑面积90.99平方米，单价3900元／㎡，坐落建邺区中和路69号清荷园北园06幢3402号，签约日期2016-12-13，登记日期2017-05-09。又查明：原告董萍与梁爱斌系夫妻关系。2014年2月28日原告董萍与被告曹薇莉、案外人徐发年、见证方南京市雨花台区安众房产经纪中心签订《房屋买卖合同》。合同约定董萍以80万元价格购买上述房屋，定金3万元。同日梁爱斌向曹薇莉转账50万元、3月31日转账23万元。另查明，2017年6月2日，本院向南京市房地产市场交易管理中心送达了本院（2017）云0111民初4112号民事裁定书及（2017）云执保247号协助执行通知书，对上述房屋进行查封。本院（2017）云0111民初4112号民事判决书已发生法律效力，判决：一、被告徐斌、曹薇莉于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告刘超借款本金100万元及该款自2015年9月20日起至借款实际清偿之日止，按年利率19%计算的逾期还款利息；二、被告徐斌、曹薇莉于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告刘超违约金5万元，案件受理费17242元，由被告徐斌、曹薇莉共同负担。被执行人徐斌、曹薇莉未履行判决确定的义务，申请人刘超向本院申请强制执行。本院（2018）云0111执1413号公告，依法处置被执行人曹薇莉所有的上述房屋，并责令执行人限期腾出上述房屋。对此原告董萍、梁爱斌向本院提出执行异议，本院经审查后于2018年6月22日以（2018）云0111执异68号执行裁定书，裁定驳回原告所提出的执行异议请求。原告不服遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，本案双方当事人系执行异议之诉民事法律关系。本案双方当事人所争议的焦点问题是：一、原告董萍与曹薇莉所签订的《房屋买卖合同》的效力问题？二、董萍、梁爱斌是否是诉争房屋的权利人？三、原告的诉请的是否具有事实及法律依据？就第一个争议焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及根据《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条关于“购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。”《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》13条对经济适用房买卖如何处理的解答为：“对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：（1）购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。（2）经济适用房购买五年后转让的合同效力。申购经济适用房五年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此经济适用房买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房屋属于不同性质的房屋，两者的政策目的及保护法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置，因此对于拆迁安置房屋买卖合同并不涉及到扰乱社会公共利益问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形。当事人要求五年内过户的不予支持”的规定，本案中，原告董萍与被告曹薇莉、见证方南京市雨花台区安众房产经纪中心签订的《房屋买卖合同》所涉及的房屋系拆迁安置房并非系城镇低收入群体的保障房，故不涉及扰乱社会公共利益问题，根据本案所涉房屋的性质及法律及地方性法规的规定，虽然本案涉案房屋在签订买卖合同时不满五年，但其并不影响双方当事人对房屋买卖所形成合意的真实性，依法应确认有效。就合同有效是否能够履行，系合同履行过程中的风险性问题及合同目的是否能够实现的问题，并非本案法律关系调整考量的问题，本院不予考量。就第二个争议焦点问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力”，本案中原告董萍、梁爱斌在购买涉争房屋时，并未按不动产交易的规定，办理备案登记，并且也未将交易材料提交房管部门，故其并不具有涉案房屋权利人的资格。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地所有权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中诉争的不动产经本院依被告的保全申请进行查封后，虽然不动产登记薄尚未完成变更手续，但在诉争房屋的保全措施采取前，原告董萍、梁爱斌与被告曹薇莉并未向房屋登记机构提交所有变更登记的申请文件材料，房产登记管理部门并未进行受理审查，导致未完成变更登薄手续系在未提交审查期间房屋被保全查封，本案被告刘超系在本案诉争房屋提起保全并申请执行的申请人，在被告刘超向本院提出申请至本院发出执行公告时，诉争房屋的登记权人仍然为被告曹薇莉，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十一条规定“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押、当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。根据昆明市官渡区人民法院作出的（2018）云0111执异68号裁定书确认：两原告所购买的房屋系经济适用房，对于经济适用房屋的转让当地政府有明确的限售期，根据《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条的规定“购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。”从开发商提供的首次登记信息看，认购签约日期为2016年12月13日，登记时间为2017年5月9日，在此之前曹薇莉出售上述房屋又未进行备案登记，本案中，原告所提交的证据以及本院结合生效法律文书综合评判原告并非本案涉案房屋的所有权人即提出案外人执行异议权利人。就第三个争议焦点问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形而且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款而且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”、第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”又根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，本案中，虽然原告董萍、梁爱斌与被告曹薇莉对房屋进行了交易，原告并以转账方式向被告曹薇莉转账交付大部分房款，但根据上述本案所查明的焦点问题，原告并没有依法完成房屋的变更登记手续，并非上述诉争房屋的所有权人。原告的主张不能依法对上述房屋享有排他性。原告要求不得执行本案诉争房屋的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。就原告要求确认诉争房屋的效力问题，因本院已经在对本案的焦点进行了分析与阐述，而本案系执行异议之诉，与原告的该项诉讼请求不属于同一法律关系，故本院不予并案作出处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董萍、梁爱斌的诉讼请求。案件受理费100元由原告董萍、梁爱斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  谈建国人民陪审员  李洪跃人民陪审员  施云红二〇一九年一月七日书 记 员  邹 雄