广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初5354号原告：方丽华，女，1974年5月13日出生，汉族，身份证地址珠海市香洲区吉大水松街。被告：珠海商赢物业代理有限公司，住所地珠海市香洲凤凰路。法定代表人：赵磊。被告：珠海市扬名房产开发有限公司，住所地珠海市香洲翠香路。法定代表人：杨海波。被告：珠海市扬名广场商业有限公司，住所地珠海市翠香路。法定代表人：罗华标。被告：珠海市时代房地产代理有限公司，住所地珠海市香洲海燕路。法定代表人：廖羽。原告方丽华与被告珠海商赢物业代理有限公司（以下简称商赢物业公司）、被告珠海市扬名房产开发有限公司（以下简称扬名房产公司）、被告珠海市扬名广场商业有限公司（以下简称扬名广场）、被告珠海市时代房地产代理有限公司（以下简称时代房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方丽华及被告时代房地产公司的法定代表人廖羽到庭参加诉讼。被告商赢物业公司、被告扬名房产公司、被告扬名广场经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告珠海商赢物业代理有限公司签署的《扬名广场一期物业认购书》；2.请求人民法院依法判令四被告三日内连带向原告返还购房款738578元，并自2018年4月起，每月向原告支付利息3443元，直至全部房款付清之日；3.由四被告承担本案的全部诉讼费用，包括原告为维权所支付的合理费用。事实和理由:2016年12月4日原告以投资为目的与被告商赢物业公司签订《扬名广场一期物业认购书》（以下简称认购书），由原告以688587元的价格认购编号为XXXX的物业，同时在其安排下以服务费的名义向被告时代房地产公司支付人民币50000元。认购书明确被告商赢物业公司获得开发商即被告扬名房产公司的授权，全权代理销售涉案物业。同时涉案物业已经竣工验收合格，并由被告扬名广场承租。所以，被告扬名房产公司与被告商赢物业公司授权委托代理关系成立，被告商赢物业公司所收原告房款，视为被告扬名房产公司所收。2017年1月4日，原告依照认购书约定的时间向被告商赢物业公司支付扬名广场一期编号为XXXX的物业全额房款，与被告扬名广场签署了《扬名广场一期物业代理出租合同》（以下简称出租合同），明确涉案物业起租日期为2017年1月5日，2017年至2019年8月31日前，月租金为3443元。租金由被告扬名广场向原告支付。同日被告扬名房产公司签署担保合同，同意对被告扬名广场支付租金的行为提供保证担保责任。认购书、出租合同、担保合同的签署代表人均为商赢物业公司股东张雄军，且原告向被告时代房地产公司支付50000元服务费，是由被告商赢物业公司指定的,所以四被告存在关联关系，且出租合同的生效以认购书的生效为前提，所以出租合同的有效履行是原告签订认购书的目的，即原告以稳定回收租金作为认购书签署的目的。但是自2018年5月10日，被告扬名广场就全面停止支付租金，合同纠纷缠身。被告扬名房产公司也未按照担保合同的约定履行担保责任。就现有情况来看，被告扬名广场和扬名房产公司已不具备履约能力。被告商赢物业公司注册资本也只有100万元，且其也不是出租合同的主体和担保人，所以原告的投资权益无法保障，认购书签署目的无法实现。综上所述，由于涉案物业为规划的商业物业，不能用于居住，且至今被告扬名房产公司也未申请物业分割，原告根本无法取得相关物业权证，自行出租，导致原告购买物业投资的目的无法实现，原告为签订认购书额外向被告时代房地产公司支付的50000元也就成立无谓的额外支出。所以特此具状，请求人民法院依法确认被告商赢物业公司销售行为和收款行为有效，依法判令解除原告与被告商赢物业公司签订的认购书，并判令四被告连带向原告返还购房款738578元，并自2018年4月起，每月向原告支付利息3443元，直至全部房款付清之日。原告方丽华为其诉称向本院提交如下证据：1、收款收据4份及通联签收单；2、担保合同；3、《扬名广场一期物业认购书》；4、《扬名广场一期物业代理出租合同》。被告商赢物业公司、被告扬名房产公司、被告扬名广场未提出答辩意见及相关证据。被告时代房地产公司辩称，被告时代房地产公司与被告扬名房产公司签订了物业代理合同销售扬名的物业，被告时代房地产公司所收取的服务费已经作为奖金和提成发放给销售人员，其他的房款部分被告时代房地产公司并没有收到。被告时代房地产公司未提交证据。本院经审理查明事实如下：2016年12月4日，原告（乙方）与被告商赢物业公司（甲方）签订《扬名广场一期物业认购书》，《认购书》主要内容如下：鉴于甲方已获开发商授权，全权代理销售位于珠海市香洲区凤凰南路XXXX号扬名广场一期五层物业事宜，双方经协商一致就乙方购买甲方代理销售的上述物业达成以下协议。一、乙方购买物业编号XXXX（以下简称案涉商铺），建筑面积17平方米，成交总价688587元。二、该物业已竣工验收合格，开发商办理了包括该物业在内的整体房产证，该物业现已整体委托给珠海市扬名广场商业有限公司统一招商管理及租赁，乙方已清楚该物业的现状同意购买该物业并同意继续履行开发商与珠海市扬名广场商业有限公司签订的统一招商管理及租赁合同。三、付款方式为一次性付款，乙方须于本认购书签定之日即向甲方支付定金50000元，于本认购书签订之日起30天内向甲方付清全部房款（含定金）688587元。四、物业交接时间：开发商于2017年12月31日将乙方所购物业按现状交付给乙方。五、签订买卖合同及不动产权证的办理：该物业交付使用后，365个工作日内到开发商指定地方签订买卖合同，办理该物业的不动产权证。税费按政府规定各自承担。六、本认购书的解除：1、若乙方违反本认购书的第二条逾期付款，则每逾期一日应按未付金额的万分之三支付违约金给甲方，若逾期付款超过30天，即视乙方严重违约，甲方有权单方面解除本认购书并不退还已收定金，并将物业另行出售而无需通知乙方。对于乙方已付款项，甲方有权从乙方已付款项中扣除定金后，剩余款项不计利息退还乙方。2、若甲方违反本认购书的第四条约定未按时将该物业交付乙方，则每逾期一日应按已付金额的万分之三支付违约金给乙方，如逾期交付超过一个月，则视为甲方严重违约，乙方有权单方面解除本认购书、收回已付定金、房款（不计息）。乙方已收取的租金回报不予退回。3、若甲方违反本认购书的第五条约定未按时办理不动产权证的，则每逾期一日应按已付金额的万分之三支付违约金给乙方，如逾期办证超过三个月，则视为甲方严重违约，乙方收回已付定金、房款（不计息）。乙方已收取的租金回报不予退回，本合同自动解除。……七、开发商正依法依规向政府相关部门申请该项目物业的分割办证。……九、甲乙双方签定正式的商品房买卖合同后，本认购书自动作废，由甲方收回。等。甲方由被告商赢物业公司盖章，代表人张雄军签字，乙方由原告签字。2016年12月3、4日，原告分两次向被告商赢物业公司支付认购案涉商铺的定金50000元；2016年12月4日，原告向被告时代房地产公司支付案涉商铺“伍万抵贰拾万圆整优惠的服务费”50000元；2016年12月31日，原告向被告商赢物业公司支付认购案涉商铺的房款638587元。原告称系被告商赢物业公司安排其以5万抵20万的优惠向被告时代房地产公司支付了服务费5万元；被告时代房地产公司确认收到该笔服务费，陈述该服务费性质属于销售佣金，收取后没有转给被告扬名房产公司而是直接支付给销售人员，但时代房地产公司与原告没有签订委托代理合同。2016年12月31日，原告作为甲方（委托方）、被告扬名广场作为乙方（受托方）签订《扬名广场一期物业代理出租合同》，第一条约定甲方同意将位于珠海市香洲区凤凰南路XXXX号扬名广场一期五层XXXX号，建筑面积为17平方米的物业交由乙方全权代理出租，并同意委托乙方作为该物业所在经营场所的管理公司，统一经营管理。第二条约定代理出租合同的期限为2017年1月1日起至2025年8月30日止。第四条约定该物业的起租日期：甲方向该物业开发商付清购买该物业的全部价款之次日起为起租日期。第五条约定在开发商将该物业交付时，甲方按开发商交付之现状将该物业交付乙方出租。第六条约定租金收入分配及租金计算时间：1、2017年1月1日至2019年8月31日每月税前租金为3443元；2019年9月1日至2022年8月31日每月税前租金为4017元；2022年9月1日至2025年8月31日每月税前租金为4591元。2、乙方代理出租该物业的租金收入超过或者不足上述租金时，差额部分归乙方所有或由乙方补足；除此之外，甲方不再支付乙方任何代理费用。3、租金结算时间：每月支付一次，乙方应于租期内每月10日前向甲方支付上月的租金。4、租金支付方式：以银行转账方式支付，甲方收款账户由乙方统一为甲方开立。第七条违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期违约金直至付清之日止。……第十二条约定如果甲方与珠海商赢物业代理有限公司之间签订的《扬名广场一期物业认购书》提前解除或者甲方（或者该物业的开发商）与乙方签定的正式商品房买卖合同提前解除，本合同也随之终止，甲方不再享有本合同未履行期间的租金收益。同日，被告扬名房产公司作为担保人与原告、被告扬名广场签订《担保合同》，约定如果被告扬名广场不能履行《扬名广场一期物业代理出租合同》项下的支付固定租金义务的，由被告扬名房产公司承担保证担保责任。上述合同签订后，自2017年2月至2018年4月，被告扬名广场每月向原告支付租金3443元，但2018年5月至今未再向原告支付租金。本院在审理(2018)粤0402民初7624号王宇琦诉珠海商赢物业代理有限公司、珠海市扬名房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，针对珠海市香洲区凤凰南路XXXX号扬名广场一期五层物业情况向珠海市不动产登记中心发函调查。珠海市不动产登记中心复函主要内容为：一、香洲区凤凰南路XXXX号扬名商业广场于2003年已核发证明书号为第00XXXX号的《商品房屋产权权属证明书》，其中第五层建筑面积为5838.31平方米，房屋用途为办公；于2007年办理了权证号为C502XXXX的《房地产权证》，登记的权利人为珠海市扬名房产开发有限公司；于2010年因权利人证件变更办理了权证号为010008XXXX的《房地产权证》，登记的权利人为珠海市扬名房产开发有限公司。二、根据珠海市住房和城乡规划建设局《关于征求办公用房分割转让和登记的复函》中“二、已建成的办公用房需要进行产权分割的，应按原规划报建的单元分界线或实体墙体等边界进行分割，不得改变办公空间形式，不得占用公共配套空间，不得影响消防安全”的意见，贵院来函所涉房屋因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，无法办理分割登记。三、权利人珠海市扬名房产开发有限公司至今未向我中心申请办理上述房屋的分割登记。在同类系列案中查明，2016年9月1日，被告扬名房产公司作为委托方、被告商赢物业公司作为被受托方签订《授权委托书》，主要授权内容为：1、扬名房产公司授权委托商赢物业公司全权独家代理销售珠海市香洲凤凰南路XXXX号扬名广场一期第五层及第六层物业，办理上述物业的售后服务事宜：2、授权代扬名房产公司收取购买上述物业全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；3、办理《扬名广场一期物业认购书》、《扬名广场一期物业代理出租合同》、《担保书》等合同、文件及相关资料的签署手续；4、委托期限：自委托之日起至上述事项办理完为止。代理人在授权委托权限范围内签署的一切合同、文件、相关资料及所作的一切行为扬名房产公司均予承认。同日，被告扬名房产公司出具《关于由商赢公司签署扬名广场一期五、六楼的销售合同文件及代理出租合同文件的说明》，主要内容为：商赢物业公司已取得我公司的同意，分割销售扬名广场一期五楼、六楼的房产，商赢物业公司有权就扬名广场一期五楼、六楼的销售事宜与购买方签署认购书等相关的销售文件，有权收取购买上述物业的客户的全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；有权就扬名广场一期五楼、六楼的代理出租事宜与购买方签订《扬名广场一期物业代理出租合同》等相关文件。本院认为，原告与被告商赢物业公司签订的《扬名广场一期物业认购书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告商赢物业公司签订的《认购书》中载明商赢物业公司经开发商授权销售商铺，且扬名房产公司与商赢物业公司已就签订《授权委托书》授权商赢物业公司销售扬名一期五、六层物业，故扬名房产公司与商赢物业公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道扬名房产公司与商赢物业公司的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告扬名房产公司。关于合同解除。《认购书》第四条约定的物业交付时间为2017年12月31日。目前案涉商铺约定的交付已经届满，经向不动产中心核查案涉商铺所在珠海市香洲区凤凰南路XXXX号扬名广场一期五层至今未能完成分割，截止至本案法庭辩论结束，案涉商铺亦无法办理分割登记，不具备交付条件亦未能实际交付原告。原告主张根据《认购书》第六条的约定，要求解除《扬名广场一期物业认购书》，理据充分，本院予以支持。关于款项退还。上述《认购书》解除以后，扬名房产公司应将其收取的款项退还给原告。对于本案中由时代房地产公司收取的50000元。本院认为，根据时代房地产公司出具的50000元收据，该笔费用系由时代房地产公司以服务名义收取，但并无证据显示原告曾向时代房地产公司作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。该50000元对原告而言，并非是代理服务费。对于购房者来说，在缴纳该50000元时主观上是向销售方，即向扬名房产公司交纳的购房款，故原告请求被告扬名房产公司返还购房款738578元（包括服务费50000元），理据充分，本院予以支持。关于利息。因合同解除，原告主张自2018年4月起每月向原告支付利息3443元直至全部房款付清之日，但《认购书》并未约定合同解除后的利息按《扬名广场一期代理出租合同》约定的租金计算。考虑到本案系因被告扬名房产公司违约导致合同解除、原告支付购房款后亦获得了一段时间的租金收益，原告在请求退还购房房款的同时主张购房款的利息损失符合法律规定，本院予以支持被告扬名房产公司向原告支付以购房款738578元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从起诉之日，即2018年6月5日起计算至清偿之日的利息，原告该请求超出的部分不予支持。关于被告商赢物业公司的责任。商赢物业公司与扬名房产公司系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求商赢物业公司对扬名房产公司的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。关于被告扬名广场的责任。扬名广场仅与原告签订了《扬名广场一期代理出租合同》代理原告出租案涉商铺、支付出租收益，并未参与原告向被告扬名房产公司认购案涉商铺的相关事宜，故原告请求扬名广场对扬名房产公司的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。关于被告时代房地产公司的责任。时代房地产公司是原告支付案涉商铺50000元款项的收款方，但并非是案涉商铺《认购书》的合同主体，故本院予以支持被告时代房地产公司对返还50000元款项承担连带责任，原告请求时代房地产公司对超出50000元的其他款项及利息承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告方丽华与被告珠海商赢物业代理有限公司签署的《扬名广场一期物业认购书》；二、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方丽华返还购房款738578元（包括服务费50000元）及支付利息，利息以738578元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年6月5日起计算至款项付清之日止；三、被告珠海市时代房地产代理有限公司对上述第二项中的50000元款项承担连带给付责任；四、驳回原告方丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11254元，由被告珠海市扬名房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  高冬凤人民陪审员  闫太民二〇一九年一月十六日法官助理陈绮琦书记员刘嘉茵周倩雯