上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初17781号原告(反诉被告)：李璟，女，1987年5月20日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：陈新果，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵升，男，1992年10月3日出生，汉族，住江苏省盐城市。原告李璟与被告赵升房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月20日立案后，被告赵升于2018年8月27日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李璟及其委托诉讼代理人陈新果、被告(反诉原告)赵升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李璟向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告签订的租赁合同于2018年5月10日解除；2、要求判令被告赵升返还押金4,300元。事实和理由：被告在未告知原告其拖欠物业费的情况下将上海市同丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，双方签订租赁合同约定月租金4,300元，押金4,300元。原告向被告支付了押金及首期3个月租金，但在租赁过程中，物业多次上门催讨物业费，对原告造成骚扰。原告为此多次与被告沟通，但被告一直未能解决，以致物业持续骚扰原告，甚至威胁停水停电，给原告生活带来不便，原告的权利无法实现。2018年5月10日，被告以无法联系到原告为由委托物业于当晚21时至23时之间不停拍门骚扰原告并报警，严重影响原告休息。当晚，原告在民警的见证下，致电被告表示其不堪被打扰故无法继续租赁，要求被告退还押金，其交还房屋或者押金抵扣租金，其租赁至2018年6月10日，租赁合同自动解除，被告未在电话中答复，但之后仍持续打电话骚扰原告，影响原告正常生活。2018年5月12日，被告委托一名男子多次拍门打扰，并于当日停水停电。原告遂于2018年5月14日自行携物品搬离系争房屋，其虽未直接通知被告，但委托物业保安人员代为转达。因系争房屋原来的钥匙丢失了，故原告未将钥匙交还被告。被告已于2018年5月20日自行开锁收回了系争房屋。由于被告交付的房屋存在瑕疵，导致原告的生活一直受到干扰，处于不安宁的状态，系被告违约导致合同解除，原告故诉至法院。被告赵升辩称，原告应于2018年5月2日支付租金，但直至2018年5月10日，被告始终未能联系到原告，因担心原告安全故委托物业上门查看并报警。之后，被告试图通过电话及微信与原告联系，但原告始终置之不理，2018年6月还将被告的微信号拉黑。被告虽存在欠付物业费情况，但并不影响原告使用房屋，原告也无证据证明物业对其进行骚扰。原告自称已经搬离系争房屋，但从未告知过被告，也未将钥匙交还被告，双方未进行交接，被告在本次诉讼过程中才收回系争房屋。被告同意解除租赁合同，但不同意退还押金。被告赵升向本院提出反诉请求：1、要求判令解除原、被告签订的租赁合同；2、要求判令原告支付被告2018年5月10日至2018年8月27日期间的租金15,336元；3、要求判令押金4,300元归被告所有。事实和理由：原、被告于2018年2月9日签订租赁合同，约定被告将系争房屋出租给原告居住使用，租期一年，自2018年2月10日至2019年2月10日止，月租金4,300元，付三押一。原告在支付了首期3个月租金后便不再支付租金。2018年5月10日后，被告多次与原告联系以催缴租金，但原告始终拒绝沟通协商，既不支付租金，也不将系争房屋交还被告，其行为已构成违约。被告为维护自身合法权益，故提起反诉。原告李璟针对反诉辩称，被告应提供适于居住使用的房屋，但因被告拖欠物业费等费用，物业多次通知原告将停止物业服务，对原告生活带来不便。被告提供的租赁房屋存在瑕疵，事后也未进行补救，导致原告在3个月的时间内都处于不安宁的状态，受到不该承受的外界骚扰。原告同意解除合同，支付2018年5月10日至5月14日期间的房屋使用费，但要求退还押金。本院经审理认定事实如下：2018年2月9日，被告(为出租方、甲方)与原告(为承租方、乙方)签订租赁合同，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋(建筑面积47.7平方米)出租给乙方居住使用，租期一年，自2018年2月10日起至2019年2月10日止；月租金为4,300元，以转账方式支付，首期支付3个月租金并付1个月押金，之后每3个月结算一次，提前10天支付下期租金；租赁期满，乙方迁空、清点，交换房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、有线电视费等费用由乙方承担；双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前1个月通知对方和中介方，经对方同意方可办理退房手续；如无特殊情况，必须住满租期，如无故违约则向对方支付违约金4,300元；如甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付乙方上述金额的违约金；如乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，原、被告加为微信好友。被告于2018年2月10日将系争房屋交付原告使用，原告支付被告押金4,300元及首期3个月租金。因被告欠付系争房屋物业费及水费，该小区物业服务公司硕岑(上海)物业管理有限公司(以下简称硕岑物业公司)曾于2018年3月24日、4月3日向系争房屋送达缴费通知及物业费催缴函，原告收到后拍照并通过微信发送被告，催促被告尽早解决欠费事宜以免影响原告居住使用。2018年5月9日，原告通过微信询问被告：“一楼保安说，楼下门禁和新的玻璃门已经装好了，就等通电了”，“你和物业那边沟通的怎么样了？”被告回复：“你放心好了，他们又和我讲他们又给我讲的话，他就不敢装，他就不敢开始实施。”2018年5月10日，被告发送微信给原告：“我们合同约定是提前十天付房租，但是你到现在还没有付房租”，“什么情况？？”当日，被告多次试图通过微信语音通话联系原告均未果，被告又多次拨打原告电话，原告亦未接听。当晚，被告委托硕岑物业公司上门查看，因敲门无人应答，后拨打报警电话。民警到场后，原、被告曾电话沟通但未果。2018年5月11日，被告发微信给原告：“我现在要求你收拾好你的物品，搬离807室，并且从今天开始(包括今天)，我会按天计算你住在807室的相关费用，此费用我会另外向你收取。”“你拖着根本解决不了问题，我会在三方见证的情况下，收回房屋，做好合法的清场工作，都是年轻人，为了避免不必要的尴尬，我希望你自己搬离”。2018年5月13日，被告委托他人至系争房屋向原告催讨租金。2018年5月19日，被告发微信给原告：“东西都搬走了么”，“我们得把账结一下了”。2018年5月20日晚，被告又发微信给原告：“李璟你好，希望你尊重并且重视我们之间房屋租赁合同的关系及合法性，主动开门，结清有关费用”。“如果你拒不履行合同中的相关责任和义务，我将于一小时之后，采取合法措施，收取房屋”。原告始终未回复被告，也不接听被告电话，后于2018年6月将被告微信号列入通信录黑名单。现原告诉至本院，要求判如所请。另查明，本案被告曾于2018年8月13日向本院递交起诉状，以本案原告欠租为由要求解除租赁合同并要求本案原告支付2018年5月10日起的租金及承担违约金，后因本案原告先行起诉，本案被告遂撤诉后在本案中提起反诉。审理中，双方于2018年8月27日谈话时均同意解除租赁合同，被告于当日庭后自行收回系争房屋。审理中，本院至硕岑物业公司询问相关情况，该公司工作人员答复：被告虽拖欠物业费，但该公司未上门向租客进行催讨，只是有时遇到租客让其转告被告交纳物业费；该小区曾有安装门禁的打算，但因种种客观原因至今未能施行；因租赁纠纷，被告曾找人上门催讨租金，还称将断水断电，但实际上只有物业公司可以断水断电，系争房屋并未断水断电；被告曾打电话给该公司称联系不到租客、担心其安全，要求该公司上门查看，该公司遂上门询问，但多次敲门无人应答，故拨打110报警，民警到场后，发现租客在房内，后租客与被告自行沟通，具体情况该公司不清楚；被告曾于2018年5月20日至该公司要求开锁，该公司建议其与租客联系，未同意其开锁，故被告当日未收回系争房屋。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。原、被告双方均要求解除租赁合同，本院予以照准。关于合同解除时间，原告要求以2018年5月10日即其通过电话向被告提出解除合同之日作为租赁合同解除之日，然原告并不享有单方解除权，被告欠付物业费的行为未对原告实际使用系争房屋造成实质性妨碍和影响，故即便原告于该日单方提出解除合同，也不能产生合同解除的法律后果，况且，原告亦自认其提出的方案有二，其一为当日解除合同，其二为押金抵扣租金，其租至2018年6月10日再解除合同，而被告并未答复。根据合同约定，如需提前解除合同，应提前1个月通知对方并经过对方同意，方可办理退房手续，故当日情况也不符合双方协商一致解除合同的情形。因此，原告关于合同解除时间的主张，本院不予支持。被告虽于2018年5月11日发微信给原告要求其搬离，但随后又于2018年5月13日委托第三人上门向原告催讨租金，其发送微信的目的应为收取租金，故本院以审理中双方一致表示解除合同之日作为租赁合同解除时间。关于房屋收回时间，原告自称于2018年5月14日因系争房屋被断水断电后搬离，并委托物业保安人员代为转达被告，但未提供证据证明，本院难以采信。原告主张被告已于2018年5月20日收回系争房屋，被告予以否认，原告亦未提供证据证明，本院不予采信。即便原告已于2018年5月中下旬搬离系争房屋，但其并未通知被告，也未将系争房屋钥匙交还被告，导致被告未能及时收回系争房屋，故原告应支付被告2018年5月10日至房屋收回之日期间的租金。关于违约责任的承担，根据合同约定，租金先付后用，每3个月支付一次，提前10日支付下一期租金，但原告逾期不支付租金，对于被告的多次催告置之不理，后自行搬离系争房屋而未通知被告，明显构成违约。根据合同约定，如原告违约，被告有权不退还押金，故原告支付的押金应归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院》第十一条第(二)项、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：一、原告李璟与被告赵升签订的租赁合同于2018年8月27日解除；二、自本判决生效之日起十日内，原告李璟支付被告赵升2018年5月10日至2018年8月27日期间的租金15,336元；三、自本判决生效之日起，原告李璟支付的押金4,300元归被告赵升所有；四、驳回原告李璟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，反诉受理费145.45元，均由原告李璟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一九年一月十七日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……