湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初3850号原告：屈坤坤。委托诉讼代理人：郑丽丽，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖北天明律师事务所律师。被告：任建香。委托诉讼代理人：柯嵩华，湖北文汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏洪林。被告：杨长健。第三人：武汉迦然美地经纪代理有限公司，住所地武汉市东西湖区金口三村碧海花园B幢1层2号房（11）。统一社会信用代码91420112MA4KMPTD12。法定代表人：叶传。委托诉讼代理人：李晨，男，公司员工。原告屈坤坤诉被告任建香、第三人武汉迦然美地经纪代理有限公司（以下简称迦然美地经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法由审判员屠俊霞适用简易程序独任审理，被告任建香在答辩期内提出反诉，本院于2016年11月28日公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理，但因被告任建香经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院口头裁定反诉按撤诉处理。后被告任建香向武汉市硚口区人民法院提起撤销之诉，因该案的审理结果与本案有利害关系，本院于2017年1月4日裁定中止本案诉讼，直至被告任建香的再审申请于2018年6月22日被湖北省高级人民法院驳回后，本案恢复审理，并依法追加杨长健为共同被告参加诉讼，再次公开开庭进行了审理。原告屈坤坤的委托诉讼代理人郑丽丽、张磊（变更前为李栋、孙瑾铄）、被告任建香的委托诉讼代理人魏洪林（变更前为柯智斌）、柯嵩华、第三人迦然美地经纪公司的委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈坤坤向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号0000042），将武汉市东西湖区碧海花园碧湖苑5栋2单元202室房屋腾退交付给原告；2、判令两被告协助将武汉市东西湖区碧海花园碧湖苑5栋2单元202室房屋变更登记至原告名下；3、判令两被告向原告支付逾期交房违约金303,480元（自2016年9月20日起以已交房款540,000为基数按日千分之一计算，暂计至2018年4月8日，实际应支付至房屋交付之日）；4、判令两被告向原告赔偿因延迟交房导致原告额外支付的租房费用15,900元；5、判令两被告赔偿原告因本次房屋买卖事宜支出的律师费95,000元、评估费4,623元、诉讼保险费5,040元，共计104,663元；6、确认原告向两被告出具的50,000元借条（欠条）无效；7、判令本案诉讼费、财产保全费由两被告承担。事实与理由：原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案已由贵院立案受理。之后被告以显失公平为由在硚口区人民法院提起诉讼，要求法院撤销原、被告及第三人于2016年8月16日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号0000042）。该案一审、二审均判决驳回被告对原告的诉讼请求。合同签订后，原告依约履行了前期全部合同义务，并已经成功向银行申请贷款且获得通过。但被告在签署合同后，不按照合同约定协助原告办理银行面签，并企图恶意毁约导致本案诉讼。本案诉讼发生后，被告又以撤销之诉拖延时间，期间给原告造成经济损失。鉴于以上事实和理由，原告增加及变更诉讼请求，要求被告除履行交房和协助变更登记义务以外，还应向被告赔偿损失，包括因被告拒不履行合同，未按合同时间向原告交付房屋导致原告额外支付在外租赁房屋产生的费用15,900元，以及原告应诉显失公平撤销合同案件和本次诉讼支出的律师费共计95,000元，原告为履行合同支付的银行办理贷款评估费用4,623元、原告为本案实施保全措施提供担保支付的保险费用5,040元等。除此以外，被告还应按合同第九条约定，以已交付的540,000元房款为基数按日千分之一向原告支付逾期交房违约金直至房屋交付之日。另因原告要求在合同价1,800,000元基础上加价50,000元，为此原告曾向被告出具50,000元的借条（欠条），但原被告之间并没有真实借款关系的发生。鉴于武汉中院生效判决已经认定被告所主张的显失公平不能成立，现原告请求贵院确认该借条无效。被告任建香辩称，1、原告采用欺骗方式，博取被告同情心而签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、《武汉市存量房居间（买卖）合同》订立条款诸多不利于被告；3、《武汉市存量房居间（买卖）合同》中没有包含入室花园，该合同无法履行；4、2016年10月16日被告书面通知原告解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》，2016年10月18日将原告已付的部分购房款540,000元汇入原告银行账号，原告不存在任何的经济损失，要求被告支付过高违约金，无任何的法律依据；5、《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定了定金和违约金，因原告没有任何经济损失，且合同根本无法继续履行，故应当适用定金条款，被告愿意向原告双倍支付定金20,000元；6、原告另有住房还将被告住房骗取租住，故没有任何的租房费用，原告提出租房费用不实；7、原告要求的律师费、评估费、诉讼保险费属于另外案件中的支出，与本案无关，《武汉市存量房居间（买卖）合同》也没有约定上述费用由被告支付；8、原告书写的欠条50,000元有无真实的借贷关系，不属于本案审理范围。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告杨长健经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人迦然美地经纪公司述称，原告诉称内容属实，合同系双方自愿签订，系双方的真实意思表示，且是双方自行洽谈好再到我公司签订的合同。房屋单价约6,500元/平方米也符合当时的市场行情。合同履行过程中，双方经过协商还涨过一次价。本院经审理认定事实如下：原告屈坤坤与桂静系夫妻关系，被告任建香与杨长健亦系夫妻关系。杨长健、任建香夫妇于2004年购买了位于武汉市东西湖区碧海花园碧湖苑5栋2单元202室的房屋（建筑面积276.22平方米，房屋占地面积65.34平方米，土地使用权面积175.86平方米，其中独用面积100.50平方米），房屋价格为522,045元，院子价格为57,708元，并于2010年将该房屋所有权及土地使用权登记在任建香名下（土地使用权证号：东国用（2010）第280204003-149-2202；房屋所有权证号：武房权证东字第××号）。杨长健与任建香于2016年3月1日出国居住，又于2016年8月12日回国。2016年6月22日，任建香之弟任选忠将案涉房屋以1,800,000元的价格挂在百居易房屋超市出售。屈坤坤、桂静得知该房源信息后，在任建香、杨长健回国后即上门洽谈购买房屋事宜。2016年8月16日，任建香、杨长健（卖方、甲方）与屈坤坤（买方、乙方）、迦然美地经纪公司（经纪代理方、丙方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市东西湖区碧海花园碧湖苑5栋2单元202室，为钢混结构，建筑面积276.22平方米；经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价1,800,000元；签合同当日，乙方支付甲方购房定金10,000元；甲、乙双方到银行签订贷款合同贷款1,260,000元；过户当日，乙方支付甲方购房尾款530,000元；甲方承担交房前的物业费、水电费，乙方承担过户费、贷款费用；在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，以保证交易的安全性；本协议签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全后2个工作日内协助办理过户手续，交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方；如果乙方贷款审批未能通过，则合同解除，甲、乙、丙三方互不追究经济责任。甲方应在收到乙方全部房款后3日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。丙方在甲、乙双方提供资料齐全的情况下，在两个工作日内协助双方办理过户手续。合同还约定了其他权利义务。任建香、杨长健、屈坤坤与迦然美地经纪公司分别作为卖方、买方、经纪代理方在合同上签字、捺印或盖章。合同签订当日，屈坤坤向任建香支付了定金10,000元。2016年8月17日，任建香、杨长健补办了《结婚证》，并协助屈坤坤、桂静在中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行（以下简称工商银行东西湖支行）办理了购房贷款审批手续。同日，屈坤坤向任建香支付了购房款530,000元。2016年8月18日，任建香提出其女儿认为价格偏低，且院子当时也是花钱买的，不愿意继续履行合同，屈坤坤、桂静同意增加50,000元购房款，任建香、杨长健当日表示同意继续履行合同，并于次日向屈坤坤另行提供一套房屋让其无偿租住至2016年9月中下旬。屈坤坤、桂静随后于2016年9月5日向任建香出具一份《欠条》，载明：“今借任建香、杨长健人民币50,000元，于2019年9月5日之前归还以此为证（三年之内分期或一次性还完）”。2016年9月9日，工商银行东西湖支行向桂静出具《个人住房贷款放款承诺函》，承诺：借款人在签署正式《购房合同》并缴纳首付款后，如借款人所提供的购房资料与申请贷款时所提供的购房信息无误，借款人信用状况无重大不利变化，办理完过户和合法抵押手续后，其将按约定发放贷款1,260,000元。但此后任建香、杨长健仍未继续履行合同。2016年9月18日，屈坤坤通过中介武汉聚盈房地产经纪有限公司翠堤分公司租赁案外人童宏才位于武汉市东西湖区明利绿水山庄-翠堤春晓二期24栋4单元8层3室（建筑面积83.73平方米）的房屋居住，并支付了六个月的房租13,200元、物业费600元及中介费2,100元，合计15,900元。2016年9月29日，原告屈坤坤诉讼来院，请求：1、判令被告任建香继续履行合同，协助原告及第三人办理位于武汉市东西湖区碧海花园碧湖苑5栋2单元202室（房屋所有权证号：武房权证东字第××号）房屋所有权变更登记手续，将房屋登记至原告名下；在原告付清全款后，将房屋交付原告；2、判令被告任建香向原告支付违约金17,280元，自2016年8月17日起算，暂计至2016年9月18日，应计至被告交付房屋之日止；3、判令被告任建香承担本案诉讼费用、财产保全费及律师费。审理中，被告任建香于2016年10月16日向屈坤坤邮寄了一份《解除二手房买卖合同通知书》，要求解除案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》，并于2016年10月18日将已收房款540,000元退还至桂静账户，并向本院提出反诉，请求解除其与屈坤坤、迦然美地经纪公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。因被告任建香经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院口头裁定反诉按撤诉处理。后任建香、杨长健另行向武汉市硚口区人民法院起诉，请求撤销其与屈坤坤、迦然美地经纪公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。因本案的审理必须以该案审理结果为依据，故本院于2017年1月4日裁定中止本案诉讼。2017年10月20日，武汉市硚口区人民法院依法作出（2017）鄂0104民初584号民事判决，认定案涉合同系双方协商后自愿签订，成交价格是按照任建香之弟挂售的价格成交，合同条款也是中介机构提供并由双方协商确定，任建香并未提供充分证据证明双方订立合同时存在房价明显偏低等显失公平情形，故判决驳回任建香、杨长健的全部诉讼请求。任建香、杨长健不服该判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年3月6日作出（2018）鄂01民终313号民事判决，驳回上诉，维持原判。后任建香、杨长健不服终审判决向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2018年6月22日作出（2018）鄂民申1499号民事裁定，驳回任建香、杨长健的再审申请。期间，屈坤坤为案涉纠纷多次委托律师参加诉讼，并向本院申请财产保全，为此累计支付律师费95,000元、诉讼财产保全责任保险费5,040元。本案恢复审理后，依法追加杨长健为共同被告参加诉讼，原告屈坤坤变更诉讼请求如诉称，并表示可以一次性支付全部房款185万元，且已将此款交由法院提存。审理中，被告任建香坚持其辩称意见，被告杨长健经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案调解不成。以上事实，有各方当事人庭审陈述及《武汉市存量房居间（买卖）合同》、付款协议、中国工商银行凭证一张（2016年8月17日）、结婚证、个人住房贷款放款承诺函、武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初584号民事判决书、武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终313号民事判决书、湖北省高级人民法院民事裁定书、房屋租赁合同、收条、房产证、湖北增值税普通发票、委托代理合同及湖北省增值税普通发票、收据、情况说明，房地产抵押估价报告、欠条、武汉市房地产交易统一发票、湖北省住宅共用部分共有设施设备维修基金专用收据、照片、录音、租约、武汉市房屋交易查询结果告知单、解除二手房买卖合同通知书、申通快递回单、中国工商银行凭证、武汉市存量房居间（买卖）合同等证据在卷证实。本院认为，原告屈坤坤与被告任建香、杨长健、第三人迦然美地经纪公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。被告任建香虽辩称案涉合同系原告屈坤坤采取欺骗手段签订，但未提交证据予以证实，且法院已生效判决已确认案涉合同系双方协商后自愿签订，成交价格是按照任建香之弟挂售的价格成交，不存在显失公平的情形，故被告任建香的该节辩称事由不能成立，本院不予采纳。关于被告任建香、杨长健是否构成违约的问题。案涉合同生效后，各方当事人应按合同约定履行各自义务。案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定：“签合同当日，乙方支付甲方购房定金10,000元；甲、乙双方到银行签订贷款合同贷款1,260,000元；过户当日，乙方支付甲方购房尾款530,000元”，本案中，原告屈坤坤已于合同签订当日向被告任建香支付定金10,000元，原、被告双方亦共同前往银行办理贷款审批手续，且银行已承诺放款，原告屈坤坤亦提前向被告任建香支付购房尾款530,000元，但之后被告任建香、杨长健以合同系受欺诈签订且显失公平为由拒不配合办理过户手续，不愿继续履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定的卖方义务，导致交易无法完成，已构成违约，应当承担违约责任。关于被告任建香、杨长健如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告任建香虽向原告屈坤坤邮寄了《解除二手房买卖合同通知书》并退款，但因其系违约方，不享有法定的合同解除权，且原告屈坤坤明确表示不同意解除合同，故被告任建香的上述行为不产生合同解除的法律效力。审理中，原告屈坤坤以两被告已构成违约为由要求两被告承担继续履行合同的违约责任，即要求两被告协助其办理案涉房屋的过户手续，并自愿一次性支付购房款1,850,000元（含加价款50,000元）。被告任建香虽辩称合同约定的价格仅为房屋的价格，没有包含入室花园，双方对买卖花园未达成一致意思表示，故该合同无法继续履行。本院认为，从被告任建香提交的录音证据来看，加价款50,000元实为在合同签订以后双方对花园价格另行协商后达成的合意，故本院对被告任建香的该节辩称意见不予采纳。原告屈坤坤同意一次性支付合同约定房款1,800,000元及双方口头约定的加价款50,000元共计1,850,000元，并将此款交于本院提存，已履行全部的付款义务，被告任建香、杨长健应履行交房并协助原告屈坤坤办理案涉不动产权属转移登记手续的义务。另，屈坤坤、桂静于2016年9月5日向任建香出具的《欠条》，载明：“今借任建香、杨长健人民币50,000元，于2019年9月5日之前归还以此为证（三年之内分期或一次性还完）”。虽然被告任建香拒绝将欠条原件提交给本院，并认为该借款（欠款）不属于本案的审理范围，但因双方之间并无真实的借贷关系，此款的性质实为房屋加价款，且原告屈坤坤已实际支付该款项，故被告任建香、杨长健不得再凭此欠条另行向屈坤坤、桂静主张权利。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告任建香、杨长健还应赔偿因其违约给原告屈坤坤造成的损失。本案中，原告屈坤坤既主张了逾期交房违约金303,480元，又主张被告承担逾期交房给其造成的额外租房的租金损失15,900元、律师费95,000元、评估费4,623元、诉讼保险费5,040元，共计424,043元，被告任建香对此均有异议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，因违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，原告屈坤坤既主张律师费、评估费、诉讼保全保险费、房屋租赁费等损失，同时又主张违约金，上述损失虽系原告屈坤坤在履行合同及实现债权过程中产生的费用，但律师费、诉讼保险费等并无合同和法律依据，鉴于原告主张的违约金已明显超出其主张的损失金额，在违约金可足以弥补损失的情况下，不得重复主张其损失。因案涉合同约定的违约金标准过高，已明显超出其实际损失，依据公平原则和诚实信用原则，综合考虑原告屈坤坤的付款情况及实际损失、被告任建香、杨长健的违约情形等因素后，本院将违约金酌情调整为50,000元，其他损失不予支持。综上所述，本院对原告屈坤坤要求继续履行合同、两被告向其交付房屋并协助其办理产权转移登记的诉讼请求，予以支持；对原告屈坤坤要求两被告支付违约金303,480元的诉讼请求，本院在50,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持；对原告屈坤坤的其他诉讼请求，不予支持。被告杨长健经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告屈坤坤与被告任建香、杨长健、第三人武汉迦然美地经纪代理有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、被告任建香、杨长健于本判决生效后三十日内将位于武汉市东西湖区碧海花园碧湖苑5栋2单元202室的房屋（建筑面积276.22平方米，房屋占地面积65.34平方米，土地使用权面积175.86平方米，其中独用面积100.50平方米）交付给原告屈坤坤，并协助原告屈坤坤办理上述房屋的不动产权属转移登记手续；三、被告任建香、杨长健于本判决生效后十日内向原告屈坤坤支付违约金50,000元；四、驳回原告屈坤坤的其他诉讼请求。案件受理费24,992元、保全费5,000元、公告费650元，合计30,642元（原告屈坤坤已预交），由原告屈坤坤负担5,714元，被告任建香、杨长健负担24,928元；反诉费40元（被告任建香已预交），由被告任建香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  屠俊霞人民陪审员  陈 刚人民陪审员  李 波二〇一九年一月二十五日法官助理钱嫚书记员陈利霞