江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4119号上诉人（原审原告）：杨桂如，女，1963年3月20日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：顾以瑞，沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：程伟，男，1975年9月23日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙树成，江苏怀容律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏伟，江苏怀容律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘凤君，男，1965年2月4日出生，住沭阳县。上诉人杨桂如因与被上诉人程伟、刘凤君确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨桂如上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：2011年5月11日，刘凤君向程伟借款30000元并约定高额利息7分，刘凤君在程伟的要求下将涉案房屋作为该借款担保，程伟并要求将担保协议写为房屋买卖协议，其本质是假买卖真借贷行为。且在该房屋被拆迁之前，程伟从未主张过对该房屋的任何权利，也明显有悖常理。程伟在涉案买卖房屋中不是善意购买，没有支付合理对价，也没有办理产权登记手续，杨桂如有权主张房屋买卖协议无效。一审法院认定程伟、刘凤君之间签订的房屋买卖协议有效，与事实不符。另外，一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明显不当，本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条以及《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定。程伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。刘凤君辩称，刘凤君不认识程伟，是费某介绍刘凤君向程伟借款30000元，程伟要求提供抵押并让刘凤君写了转让合同，涉案房屋只是作为抵押。且刘凤君实际只拿到27900元，剩下部分已作为利息被扣掉。杨桂如向一审法院起诉请求：确认程伟、刘凤君之间签订的房屋转让协议无效。一审法院认定事实：杨桂如与刘凤君原系夫妻关系。2002年6月13日，沭阳县粮油购销公司以房改的方式将其所有的位于原南关粮所院内宿舍两间以4410元的价格出售给葛振松。2004年1月10日，葛振松又将该房屋以20000元的价格出售给刘凤君，并签订房屋转让协议书，其上注明该房无产权登记。2011年5月11日，刘凤君将上述房屋（含扩建部分）以80000元价格出售与程伟，双方签订房屋转让协议书，约定房款一次性付清。程伟于同日给付刘凤君购房款80000元，刘凤君向程伟出具收据一份。房屋转让协议书签订后，因程伟在外地工作，未对该房屋实际使用。2012年3月29日，刘杨（系杨桂如与刘凤君之子）以其名义和沭阳县住房和城乡建设局、沭阳县房屋征收办公室签订房屋征收补偿安置协议，对刘凤君出售给程伟的上述房屋进行征收。该安置协议确定被征收房屋的合法建筑面积为81.44平方，征收补偿总价为88044.10元，补偿安置方式为产权调换。因刘杨及其家庭系住房困难户，该安置协议还在备注处确定解决26.56平方米面积按安置价格计算的优惠条款。涉案房屋拆迁安置由江苏闽沭置业有限公司负责。2014年2月24日，程伟以刘凤军、刘杨、江苏闽沭置业有限公司为被告向沭阳县人民法院提起诉讼，要求确认该房屋征收补偿安置协议中征收权益归其所有。2014年11月10日，沭阳县人民法院作出（2014）沭民初字第0590号民事判决书，判决：刘杨与沭阳县住房和城乡建设局于2012年3月29日签订的房屋征收补偿安置协议（除备注中约定的解决26.56平方米面积按安置价计算条款）中被征收房屋补偿安置权益（补偿金额为88044.10元）归程伟享有。该判决已经发生法律效力。一审另查明：2014年10月28日，刘杨从沭阳县房屋征收办公室领取了涉案补偿安置协议，并选定了安置房屋为沭阳县武夷国际城12号楼1103室。2017年11月27日，刘杨以沭阳县住房和城乡建设局、江苏闽沭置业有限公司为刘翠荣向沭阳县人民法院提起诉讼，要求沭阳县住房和城乡建设局、江苏闽沭置业有限公司向其交付沭阳县武夷国际城12号楼1103室房屋。2017年12月26日，沭阳县人民法院作出（2017）苏1322民初19335号民事判决书，判决：驳回刘杨的诉讼请求。一审法院认为，双方争议焦点为：程伟、刘凤君之间签订的房屋转让协议书是否存在无效情形。杨桂如主张该协议书无效的主要理由为：该协议书不是真正意义上的房屋买卖合同，而是借款的抵押；涉案房屋是杨桂如与刘凤君的夫妻共同财产，刘凤君在二人婚姻存续期间处理夫妻重大财产未得到杨桂如同意，且该房屋未实际交付程伟。根据杨桂如上述主张，具体分析如下：关于程伟、刘凤君之间签订的房屋转让协议书是否为刘凤君向程伟借款抵押的问题，杨桂如为证实其主张，向法庭提供费某书写的情况说明及其与刘凤君、费某的通话录音，但费某无正当理由未到庭接受质询，且杨桂如未能提供其他证据予以佐证，故对费某出具的情况说明及通话录音不予认定。鉴于杨桂如未能提供相应证据证明其该事实主张，应由杨桂如承担不利后果，故对杨桂如该主张，不予支持。关于刘凤君处理涉案房屋是否经杨桂如同意的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，杨桂如主张涉案房屋系其与刘凤君的夫妻共同财产，刘凤君未经其同意与程伟签订房屋转让协议书，该协议书无效。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。杨桂如与刘凤君还称涉案房屋并未实际交付程伟，因房屋是否交付并不影响合同效力，杨桂如以房屋未交付为由主张合同无效，无法律依据，不予支持。另外，已发生法律效力的（2014）沭民初字第0590号民事判决书已经确认刘杨与沭阳住房和城乡建设局于2012年3月29日就涉案房屋签订的房屋征收补偿安置协议（除备注中约定的解决26.56平方米面积按安置价计算条款）中被征收房屋补偿安置权益（补偿金额为88044.10元）归程伟享有，即该民事判决书已经对刘凤君与程伟签订的涉案房屋转让协议书的效力予以确认，现杨桂如要求确认该房屋转让协议书无效，但未能提供充分证据足以推翻该生效判决确认的事实，应承担举证不能的法律后果。综上，程伟、刘凤君之间签订的房屋转让协议书系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。杨桂如要求确认协议无效的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：驳回杨桂如的诉讼请求。案件受理费3300元，由杨桂如负担。二审中，杨桂如围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨桂如在二审中申请证人费某作证。证人费某陈述的主要内容为：费某和程伟是朋友，和杨桂如、刘凤君是邻居。大约在七八年前，因刘凤君需要用钱，费某介绍程伟出借30000元给刘凤君。刘凤君之前和程伟不认识，费某不清楚刘凤君和程伟之间签订过那些借款手续，不清楚刘凤君和程伟之间是否买卖过房屋，也不清楚刘凤君和程伟之间签订过房屋转让协议书。杨桂如在原来的房子中一直住到拆迁之日，具体的时间记不清楚。程伟对上述证据质证认为，对证人证言的真实性、关联性均不认可。证人费某未参与转让协议的签订和收据的出具，只是听刘凤君的转述，证人证言没有证明效力。且证人费某陈述的刘凤君和程伟之间有其他借贷关系，与本案没有关联性。刘凤君对上述证据质证认为，证人费某的证言属实。本院认为，双方当事人对一审法院查明的案件基本事实没有异议，本院予以确认。本案中，针对双方争议的问题：1、《房屋转让协议书》的性质。杨桂如主张协议书实际是为了借款抵押而签订，并非房屋买卖协议。程伟主张协议书系双方的真实意思表示，且程伟于协议书签订当天已支付购房款80000元。根据本案现有证据，程伟为证明自己的主张，在一审中提交了《房屋转让协议书》和刘凤君出具的收条，《房屋转让协议书》中对房屋的位置、面积、价格以及付款方式等事项均进行了约定，具备了房屋买卖合同的主要内容，且刘凤君出具的收条中亦明确载明“今收到程伟买房款人民币捌万元整”。上述证据能够相互印证，本案因此应认定刘凤君、程伟之间系房屋买卖合同关系。杨桂如在二审中申请的证人费某虽然陈述其介绍刘凤君向程伟借款30000元的过程，但同时亦明确表示并不清楚刘凤君、程伟之间签订过那些借款手续，也不清楚刘凤君和程伟之间是否买卖过房屋，故依据证人费某的证言并不足以对抗《房屋转让协议书》及收条的证明效力。因此，杨桂如主张《房屋转让协议书》实质是借款抵押协议，无充分事实依据，本院不予支持。2、《房屋转让协议书》的效力。杨桂如主张程伟的行为不构成善意取得，且涉案房屋未经产权登记亦未实际交付，该《房屋转让协议书》无效。根据本案现有证据，虽然杨桂如、刘凤君均称出卖房屋时未经杨桂如同意，程伟仅是出借了30000元并未支付过购房款，但刘凤君对其出具的收条的真实性并无异议，而该收条表明程伟已经支付了购房款80000元。杨桂如在听证中主张签订协议时涉案房屋价值为150000元，程伟对此不予认可，杨桂如亦明确表示没有证据证明。杨桂如主张涉案房屋未经产权登记亦未实际交付，因双方争议的是《房屋转让协议书》的合同效力，而涉案房屋是否进行产权登记以及是否实际交付，并不会影响《房屋转让协议书》的合同效力。因此，杨桂如主张《房屋转让协议书》无效，无充分事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨桂如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由杨桂如负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  谢朝晖审判员  徐金鸽二〇一九年一月五日书记员  汤媛媛