湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初2496号原告易春玲，女，1977年12月25日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托代理人李祥，湖南轩辕律师事务所律师。被告湖南正旦置业有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道662号软件中心大楼257房。法定代表人曾红宇，系该公司总经理。委托代理人钟成，湖南方照律师事务所律师。委托代理人吴汉辉，湖南方照律师事务所律师。原告易春玲与被告湖南正旦置业有限公司（以下简称“正旦置业”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告易春玲及其委托代理人李祥、被告正旦置业的委托代理人钟成、吴汉辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易春玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告之间签订的二份车位使用权转让合同；2.请求法院判决被告向原告立即归还购买车位使用权价款计人民币530000元整；3.请求法院判决被告向原告支付占用人民币530000元的利息31800元整（暂计算十二个月，按贷款年息率百分之六计算）；4.请求法院判决被告向原告支付两个车位隔墙损失计人民币23000元（包括材料和人工损失）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年4月28日，原告认购被告开发的麓山枫情小区项目第4栋105号房屋，原告向被告支付了定金人民币60000元、团购费人民币20OOO元。2017年8月11日，原告与被告签订正式商品房买卖合同。2017年4月28日，原告购买被告开发的麓山风情小区项目第4栋负一层01、02号车位，共计人民币530000元。当天，原告向被告一次性支付两个车位价款人民币530000元，被告亦将两个车位的钥匙交给原告。此后，原告随即购买建筑材料、聘请工人对两个车位进行隔墙，却遭到小区业主的强烈反对与强行阻工，小区业主言明原告购买的两个车位属于公共部分，被告无权出售，原告才知被告出售两个车位系无权处分行为，导致原告只得停工，产生了一定的经济损失。为此，原告多次找到被告要求解决两个车位的问题，被告却置之不理。目前，被告出售给原告的两个车位，没有一条汽车可以进出的道路，车位根本无法使用；被告在出售车位之前欺骗了原告，自称车位属于被告享有使用权，原告听信被告的虚假宣传才花费了巨资购买两个车位。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被告向原告出售两个车位属于无权处分行为，由于车位系小区全体业主的公共部位，被告无权将该两个车位出售。因此，原告与被告签订的两份麓山枫情小区车位使用权转让合同依法没有任何法律效力。为此，根据我国法律、法规、司法解释的规定，故诉诸你院，请求人民法院依法作出公正的判决。被告正旦置业辩称：一.被告系长国用(2004)第013785号地块的建设用地使用权人，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，且享有所有权，转让诉争建筑物(车库)系有权处分。2004年4月20日，被告以出让的方式取得位于长沙市岳麓区南园路128号地块的土地使用权[长国用(2004)第013785号]，被告经政府相关部门批准，利用上述土地进行房地产的开发建设，项目名称为麓山枫情苑。2015年11月12日，麓山枫情4#栋完成竣工验收。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被告对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，被告将本案诉争的建筑物(车库)使用权转让给原告系有权处分行为。二.转让合同系原告与被告的真实意思表示，合法有效，且转让合同已经全面履行完毕，原告要求单方解除合同没有事实和法律依据。2017年4月28日，原告与被告签订的麓山枫情《小区车位使用权转让合同》(以下简称转让合同)，是双方在自愿、平等的基础上，经充分协商后签订的，属双方真实意愿表达，合法有效，应当严格遵照执行。转让合同签订前，原告已经实地查验受让的建筑物(车库)，对此无任何异议，并于转让合同签订当日，原告一次性支付了全部合同款项，被告亦交付了建筑物(车库)的钥匙，双方签订的转让合同已经履行完毕。原告诉称被告对建筑物(车库)使用权转让为无权处分行为，并无任何证据证明；原告诉称无供车辆进出建筑物(车库)的道路，影响其使用，但原告对建筑物(车库)的现状是知情的，现场查验后是完全同意接受的，事实上原告受让目的并不是用来停放汽车。退一步而言即使原告改变主意要求建筑物(车库)用于停放汽车，依法应当主张被告承担继续履行、采取补救措施等违约责任，而不是直接要求解除依法成立生效并已经实际履行的转让合同。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告并不享有法定的合同解除权，双方亦未约定合同解除的条件，因此，原告要求单方解除合同没有事实和法律依据。三.原告与小区业主的矛盾和纠纷，系原告擅自装修改造所致，并非签订了转让合同导致，因此与被告无关，与本案非属同一法律关系，即使造成相应损失，也应由原告自行承担。承前所述，被告作为对本案争议的建筑物(车库)的建设者，对此享有无可争辩的所有者权益。原告购得4-105号房屋后，即成为了麓山枫情小区的业主，因此被告向作为小区业主的原告转让上述建筑物(车库)的使用权，并不违反法律的任何强制性规定，转让行为合法有效，小区其他业主无权干涉。至于原告擅自装修改造受让的建筑物(车库)并由此引发与小区其他业主的矛盾和纠纷，与被告无关，尽管原告诉称其他业主主张本案争议的建筑物(车库)所有权归属全体业主，但并未提供任何证据证明，退一步而言，即使被告的转让行为侵害了业主的共同权益，小区业主可以通过诉讼另行主张，遗憾的是小区业主并未通过合法的途径获得对争议建筑物(车库)的权属证明。因此，原告主张的装修损失，与本案无关，与被告无关，应由原告自行承担。四.根据本案的实际情况，从公平原则和诚实信用原则出发，原告的诉请与事实不符，与合同立法目的相悖，原告的恶意诉讼行为不但缺乏应有的契约精神，而且严重损害被告的合法权益，请求依法予以惩戒并驳回其对被告的全部诉讼请求。从原告提交的证据《麓山枫情物业认购协议书》(编号0000462，以下简称认购协议)及《五一活动房源表》来看，2017年4月28日，原告认购了被告位于长沙市岳麓区南园路128号麓山枫情苑第4栋105号房屋(以下简称4-105房屋)，并受让了该房屋下面的两个本案诉争的建筑物(车位)。可见原告对被告的促销套餐即4栋105号房屋带车库一起销售是知情的，从双方签订了《转让合同》并全面履行了合同义务的事实来看，可知原告是自愿受让上述两个建筑物(车位)的，对建筑物(车位)的现状交付是无任何异议的。2017年8月11日，原告与被告根据认购协议的约定签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20170109422105，以下简称买卖合同），原告以成交单价8500元/㎡购得被告4-105房屋，事实上，被告出卖的麓山枫情小区4#栋房屋早在2016年就达到了10245.77元/㎡的成交单价(见案外人季桂姐长沙市商品房买卖合同)，原告与被告认购协议确定的单价为12718元/㎡，可见麓山枫情商品房销售单价均超过了一万元每平方米。原告之所以能以8500的特价购得4-105房屋，完全基于与车库一起销售的五一清盘销售活动。因此，被告与原告签订的《买卖合同》和《转让合同》是紧密联系，不可分的，具有法律上的主从关系。现原告企图通过单方毁约并恶意诉讼的方式，解除《转让合同》，维护《买卖合同》，势必违背了双方当初订立《买卖合同》和《转让合同》的初衷和真实意愿，严重损害了被告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告不得擅自变更或者解除合同。综上所述，本案不涉及损害业主停车的利益需要，但开发商在短时间内收回车位、车库的投资的合法权利应受到法律的保护，如果不允许或严格限制开发商将闲置的车位、车库出售、转让、出租给第三人，不仅影响开发商利益，且不符合《物权法》物尽其用的良好愿景。原告在无任何事实和法律依据的情况下，恶意兴讼企图单方解除合同，既违背诚实信用的契约精神，又严重损害了被告的合法权益。恳请法院查明客观事实，依法驳回原告对被告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告向本院提交的团购协议、麓山枫情小区车位使用权转让合同、收据、中国银联凭据、照片、麓山风情物业认购协议书的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交的长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场监管的通知的真实性、合法性予以确认，但该通知下发的时间为2017年9月26日，晚于双方签订《商品房买卖合同》及《车位使用权转让合同》，与本案不具有关联性。对原告提交的五一活动房源的照片、湖南公共频道长沙麓山枫情小区架空层被挖空整栋外墙开裂资讯的真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性；对原告提交的通知函、刘广出具的证明、张万强出具的证明、万长家装建材网络配送中心送货单、出库单、王勇出具的证明、丁亮出具的证明及收条，本院认为，通知函系原告单方制作，对该证据本院将结合其他证据及当事人的陈述予以综合认定，对刘广等人出具的证明，因系证人证言，而证人并未出庭作证，对其真实性无法核实。对经原告申请本院依法调取的该小区4栋一楼以下架空层的图纸，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的长国用（2004）第013785号、建设工程竣工验收备案表、4号栋规划设计立面图、（2018）湘0104民初1953号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的长沙市商品房买卖合同、工作联系单、情况说明、车辆出入情况说明的真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，原告易春玲（买受人）与被告正旦置业（出卖人）签订《麓山枫·情物业认购协议书》，易春玲自愿认购麓山枫·情物业，房号4-105，建筑面积88.41平方米，单价12718元/平方米，总房款1124398元，本协议签订时，买受人须向出卖人支付购房定金60000元整；特价，即成交单价8500元/平方米，总房款751485元。车库4-101,28万元，4-102,25万元，车库4-101、4-102的款项在签订商品房买卖合同时一次性支付。同日，原告易春玲（乙方、受让方）与被告正旦置业（甲方、转让方）签订《麓山枫·情小区车位使用权转让合同》两份，合同约定甲方将麓山枫·情项目第4栋负1层的01、02号车位使用权转让给乙方，合同约定付款方式为：本合同转让的车位使用权采用一次性付款方式，乙方受让车位使用权的价格分别为人民币280000元（01车位）、250000元（02车位），乙方在签订合同的当天将款项全额交纳到甲方财务或甲方指定的收款银行。合同第三条约定，车位交付日期为签订本合同并付清全款7日内（本车位不另行办理权证），逾期交付，甲方按已付款向乙方按每日0.01%支付违约金。合同第五条约定：乙方受让的车位不能做餐饮、厂房或其他影响小区公共卫生、外观形象的商业用途，不得擅自改变车位外型及结构，不得存放危险物品，并遵守楼宇物业公司相关管理规定，否则甲方有权随时收回使用权，在扣除相关费用及按年度折算的使用权转让费后无息退还剩余款项。合同签订当日，原告向被告支付了车位使用权转让款共计530000元，被告正旦置业出具了相应的收据，2017年10月23日被告向原告交付了涉案车位。因原告在改造使用上述车库过程中遭到小区业主反对，故原告诉至本院。另查明：1.2017年8月11日，正旦公司与易春玲签订《长沙市商品房买卖合同》，易春玲购买了正旦公司开发的位于长沙市岳麓区南园路128号麓山枫情苑第4栋1层105号房屋，因易春玲未交纳全部购房款，正旦公司诉至本院，本院于2018年5月21日作出（2018）湘0104民初1953号民事判决书，判决易春玲及其丈夫蔡中秋支付购房款余额480000元并支付利息；该案判决后，易春玲、正旦公司均不服提起上诉，长沙市中级人民法院经审理后于2018年12月16日作出（2018）湘01民终6006号民事判决，驳回上诉，维持原判。2.涉案车位处于架空层，设计图纸规划报建层高为2.2米，在建设过程中，实际向下多挖了1米左右，现实际层高3.1米，该小区内未有能够行驶车辆的道路到达涉案车库。3.涉案车位所在麓山枫情4#栋工程于2016年5月16日经五方竣工验收备案。本院认为，本案应为合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》，原告支付了相应价款，此后被告向原告交付了车位，但被告交付的车位不能满足合同目的，即交付的车位不能够正常使用：首先，该车位处于架空层，小区业主对该车库使用权的归属提出异议，并影响了易春玲的正常使用；其次，该合同约定的系车位使用权的转让，既然是车位，首先应当有可供车辆出入的道路通行，而截止至今，该车库并没有可供车辆通行的道路。故原告诉请解除合同，本院根据送达起诉状副本的时间确认双方于2017年4月28日所签订的《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》自2018年4月10日起予以解除。合同解除后，被告应当将所收车位使用权转让款530000元退还给原告，对原告的该主张，本院予以支持。对原告诉请要求被告支付利息31800元并赔偿装修损失23000元的主张，本院认为，原、被告签订《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》时，该车位即已经建成，与原告所购买的麓山枫情苑第4栋1层105号房屋系同一地点，原告在购买房屋及车位时已查看现状，对涉案车位没有道路可供车辆出入这一事实是明知的，原告对导致合同的解除亦存在一定的过错，且原告并未提供充分证据证实装修损失的大小，故本院根据本案案件事实、双方的过错程度、损失大小等因素，酌情确定被告赔偿原告损失22543元，对原告所主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告易春玲与被告湖南正旦置业有限公司于2017年4月28日所签订的《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》自2018年4月10日起予以解除；二、限被告湖南正旦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告易春玲返还车位款530000元；三、限被告湖南正旦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告易春玲支付赔偿款22543元；四、驳回原告易春玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9518元，由原告易春玲负担321元，被告湖南正旦置业有限公司负担9197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  李曼玲人民陪审员  黄 娓二〇一九年一月十五日书 记 员  张小芹