广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终11280号上诉人（原审原告）：梁英敏，女，汉族，1975年9月17日出生，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：夏菁，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王波，男，汉族，1981年7月18日出生，住四川省遂宁市安居区，委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市旨诚房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。原审第三人：陈玉立，男，汉族，1991年6月29日出生，住四川省遂宁市安居区，上诉人梁英敏与被上诉人王波、佛山市旨诚房地产代理有限公司（以下简称旨诚公司），原审第三人陈玉立房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初12428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁英敏上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或改判支持梁英敏的全部诉讼请求；2.鉴于一审庭审时当场追加陈玉立为第三人，而陈玉立本作为证人出庭作证，如法院认定王波与陈玉立之间代理关系真实，梁英敏请求二审法院判决自认已收到房款的陈玉立返还房屋定金20万元并支付利息；3.一、二审诉讼费由王波、旨诚公司、陈玉立承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审判决苛责梁英敏没有作出理性判断并信赖王波有代理权，但民法规定王波有无代理权可以通过代理人追认实现，梁英敏并没有过错。一审判决无视陈玉立委托王波售房收款，且王波、旨诚公司、陈玉立承诺要向梁英敏提供公证委托手续却始终不能出具，陈玉立追认的意思表示应当告知并传达给梁英敏却一直没有告知等明显的过错表现，也没有查明王波收取购房定金是否存在侵占、勾结以及王波无法提交购房定金已代收、转付给陈玉立的凭证可能证明的问题。一、以证人自居的陈玉立在一审当天被追加为第三人后才作出自认并追认王波的代理行为，该行为发生在梁英敏对王波行使了撤销权后，故一审判决作出的简单代理权追认推理是不符合事实与逻辑的事实证据判断。1、陈玉立在签订合同时从未出现，也没有出示代理人的授权委托书（王波以代理人自居签名，收取了20万元房屋定金并在收款收据上注明：王波以得到该房屋产权人委托出售该房屋），在签订合同后从未向梁英敏作出追认的意思表示，或通过王波、旨诚公司向梁英敏转达作出追认合同效力的意思表示。而代理人王波及旨诚公司自始无法出具承诺要给到梁英敏的授权委托公证书。在此情况下梁英敏一直无从得知陈玉立的态度和情况。2、梁英敏在多次要求王波、旨诚公司明确王波是否有合法授权手续未果及陈玉立从未出现也未表达追认及未出示授权委托手续的情况下，于2017年10月17日向王波、旨诚公司分别寄发了催促通知函，明确要求王波出具业主委托公证书否则退还定金并追究其诈骗行为，但一直没有得到任何一方的回复。基于涉案购房定金是转账到王波的账户，且在王波的代理权得不到陈玉立追认的情况下，梁英敏于2018年6月21日起诉前，依据民法第一百七十一条无权代理的法律规定，向房屋买卖合同和房产证复印件上标注的陈玉立的地址发出撤销合同通知函行使撤销权。一审判决确认了梁英敏寄发的有邮戳记录的两份邮件的真实性，却采纳了王波、陈玉立未收到该通知的意见，显然自相矛盾且适用法律错误。陈玉立在梁英敏的撤销合同通知函发出后，无论是作为证人在证词中自认还是在庭审中追认，均不构成对王波与梁英敏之间合同的追认。3、王波没有取得陈玉立的授权签订涉案合同，且未经陈玉立追认，故涉案合同对陈玉立不发生效力，故梁英敏诉请王波返还购房定金并追究利息损失符合法律规定，没有任何过错。但一审开庭当日直接追加陈玉立为第三人后，梁英敏认为在起诉时陈玉立从未出现、从未回复、从未追认过王波的代理行为，故根据所了解的中介操作质疑王波与旨诚公司存在勾结侵吞赚取房屋差价的行为。王波未能举证证明其代收的购房定金已支付给陈玉立的事实，且对所收取20万元购房定金的去向交代不清。法院应查实王波是否已将该款交付给陈玉立，否则无法排除二人在梁英敏起诉后互相勾结以分取购房定金的可能，也无法排除王波本无代理权限却以代理之名获取房屋差价、占有20万元购房定金的可能。陈玉立、王波本来均将陈玉立置于证人地位，可以表明陈玉立自认与本案没有关系，与王波主张已将涉案20万元购房定金实际支付给陈玉立相矛盾。二、一审判决认定旨诚公司已经履行了完整的居间义务，不应退还中介服务费错误。1、梁英敏与自称为代理人的王波签订合同，王波签名并收取房款后被代理人陈玉立从未出现、从未回复且在撤销合同前未追认该代理行为的事实已经一审判决查明确认。旨诚公司作为中介方，如果认为房屋买卖合同是在梁英敏与王波之间成立，则应提交完整的合同手续——合同之外附加王波的被授权委托书，如果认为房屋买卖合同是在梁英敏与陈玉立之间成立，则应根据法律规定组织双方当面协商签订合同。2、旨诚公司作为原审被告未到庭陈述整个经过，王波、陈玉立均没有任何证据证明梁英敏通过旨诚公司将合同邀约发给陈玉立。3、本案以房屋买卖合同代理权纠纷提起诉讼，旨诚公司未尽居间职责明显属实，梁英敏要求返还居间费用正确。二审期间，梁英敏补充上诉意见称，一审庭审中追加本作为证人的陈玉立为第三人，没有给予梁英敏必要的举证期限，没有给予梁英敏充分的答辩期，导致梁英敏对案件事实发展的认知一直没有得到及时更新、纠正和改变，故一审程序严重违法，应予发回重审。被上诉人王波答辩称，涉案房屋买卖合同中陈玉立的签名是其本人所签，王波受陈玉立的委托收取涉案购房定金及办理沟通交易手续，该事实已由陈玉立在一审庭审中予以确认。相关手续没有瑕疵，王波收取购房定金合理合法，不存在违法违约行为。相反，梁英敏经陈玉立本人及王波催促仍迟迟不支付后续购房款才引起本案诉讼。梁英敏的第二项诉讼请求完全没有法律依据。一审庭审笔录明确记载，法官向梁英敏释明并征询梁英敏是追加陈玉立为第三人还是被告，梁英敏明确表示不追究陈玉立的责任。本案中，梁英敏未按合同约定付款已构成违约，王波、陈玉立曾于2017年4月到6月多次以发送短信、邮寄催促通知书及通过旨诚公司告知的方式催促梁英敏支付房款，但梁英敏不予回复。一审庭审结束后，王波、陈玉立分别向梁英敏发短信询问是否继续履行合同，梁英敏短信回复的内容没有继续履行的意愿。涉案房屋至今仍未出售，梁英敏完全可以继续履行合同、交付房屋。被上诉人旨诚公司没有发表答辩意见。原审第三人陈玉立没有发表意见。梁英敏向一审法院起诉请求：1.王波退还定金20万元及从2017年3月30日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计付占用定金的利息（暂计至起诉之日止为12376.38元）；2.旨诚公司退还中介费4万元；3.王波、旨诚公司对上述费用承担连带责任；4.王波、旨诚公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道**中海金沙湾中区****于2016年12月13日取得权属登记，权利人为陈玉立。2017年3月30日，梁英敏签名确认编号为0000020的房屋买卖合同，合同记载卖方为陈玉立，委托代理人为王波，买方为梁英敏，经纪方为旨诚公司，买卖之房屋地址为南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾中区4座2605房，成交价为360万元，签订合同时买方支付20万元作为定金。买卖双方约定，卖方还银行贷款金额由买方支付，除银行贷款金额以外，剩余楼款买方应在2017年6月20日前一次性支付于买方。卖方配合办理全权委托于买方指定人，公证版本由中介方提供，双方必须配合。梁英敏与王波、陈玉立在诉讼中确认：梁英敏签署上述合同时，王波、旨诚公司在场，第三人暨卖方陈玉立未在场，合同落款“卖方（签字）”、“卖方代理人（签字）”处为空白。梁英敏签署合同后于当日支付定金20万元，该款由王波代收。梁英敏当日未取走合同，后旨诚公司将落款“卖方（签字）”处已补签上“陈玉立”并已捺手印的《房屋买卖合同》交还给梁英敏。2017年5月9日，梁英敏支付了咨询服务费及中介费4万元予旨诚公司。2017年10月17日，梁英敏向王波、旨诚公司分别邮寄《通知函》，要求王波提供当时日期的业权人合法的委托公证书。2018年6月21日，梁英敏向陈玉立邮寄《撤销合同通知函》。王波及陈玉立均述称未收到上述函件。陈玉立确认《房屋买卖合同》“卖方（签字）”处“陈玉立”的签名及捺印是其本人所为，并已收到王波转交的定金20万元。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。梁英敏作为具有完全民事行为能力自然人，在王波未出示委托公证书的情况下已基于理性判断信赖王波有代理权并向其支付了定金20万元，现其并无证据证实陈玉立有作出否认王波具有代理权的明确的意思表示，亦无证据证实双方有约定陈玉立或王波没有补充出示授权委托书即视为王波没有代理权，而在法律没有规定、当事人亦没有约定的情况下，陈玉立或王波没有向梁英敏补充出示授权委托书的行为并不必然导致王波无代理权。现陈玉立已经明确表示王波代收定金20万元的行为系有权代理，且确认该20万元已由其本人收取，故王波收取定金20万元的行为系代理行为，由此导致的民事责任依法应由陈玉立承担，梁英敏主张王波系无权代理并要求其返还定金20万元及计付利息损失的诉讼请求依法不能成立，一审法院不予支持。陈玉立收取梁英敏20万元定金，因梁英敏明确在本案中不予主张权利，当事人可另行协商处理。对于梁英敏以旨诚公司未尽居间职责为由要求旨诚公司返还中介费的主张，因旨诚公司作为中介方，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，梁英敏与陈玉立虽然并非同时在场签署《房屋买卖合同》，但在梁英敏已签名确认买卖标的、价款、支付时间、方式等主要条款，实际履行支付定金20万元的合同义务，并通过旨诚公司将该要约发至陈玉立，而陈玉立亦在合同上签名承诺的情况下，梁英敏与陈玉立实际已经就房屋买卖达成交易合意，旨诚公司已履行居间方义务，梁英敏理应依约支付中介服务费给旨诚公司，故一审法院对梁英敏该项主张亦不予支持。旨诚公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回梁英敏的诉讼请求。案件受理费减半收取2542.82元（梁英敏已预交），由梁英敏负担。二审期间，上诉人梁英敏向本院提交证据一、陈玉立在一审阶段开庭前的证人证言，证据二、梁英敏与陈玉立、王波的短信通话记录，证据三、《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》（2017年5月31日发布），王波、旨诚公司与陈玉立均未向本院提交新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换、质证。经审查，上诉人梁英敏提交的证据一、二不能证明其主张的证明内容，本院不予采信；证据三与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。梁英敏、王波在二审期间均确认，涉案合同签订当天王波在该合同代理人处签字并捺指印。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审程序是否违法；涉案合同的效力；王波是否应向梁英敏退还涉案购房定金及旨诚公司是否应向梁英敏退还中介费。关于争议焦点一。梁英敏上诉主张一审法院在追加陈玉立为本案第三人时未给予其答辩期和举证期属程序违法。根据《最高人民法院关于适用中有关举证时限规定的通知》的规定，人民法院在追加当事人或者有独立请求权的第三人参加诉讼的情况下，应当依照《证据规定》第三十三条第三款的规定，为新参加诉讼的当事人指定举证期限，该举证期限适用于其他当事人。可见，相关举证期限系为新参加的当事人而设。就本案而言，因梁英敏在一审庭审中经法官释明仍表示不向陈玉立主张权利，一审法院遂将陈玉立追加为第三人。而陈玉立作为新参加诉讼的当事人明确表示其不需要答辩期和举证期，故一审法院没有为其指定举证期限并无不当，梁英敏当时亦未提出异议。故一审程序不存在违法情形，梁英敏的该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。梁英敏上诉主张，王波在签订涉案合同后未向其补充提交委托公证书，故王波签订涉案合同为无权代理，陈玉立进行追认时梁英敏已经提出撤销该合同，故涉案合同无效。对此，本院不予支持，理由如下：首先，梁英敏在王波未出示授权委托书或委托公证书的情况下与王波签订涉案《房屋买卖合同》，表明梁英敏已信赖王波有代理权并向其支付了定金20万元。其后，旨诚公司将落款“卖方（签字）”处已补签上“陈玉立”并已捺手印的《房屋买卖合同》交还给梁英敏，梁英敏并未对该签名及捺印是否陈玉立本人所为提出异议。根据陈玉立于上述《房屋买卖合同》中签名、捺印及陈玉立于一审庭审中确认其委托王波签订涉案合同并代收购房款及上述合同中的签名是其本人所签的事实可知，订立涉案合同及由王波作为代理人签订涉案合同均是陈玉立的真实意思表示。其次，梁英敏并未提供证据证明在涉案合同的履行过程中陈玉立作出过否认王波具有代理权的明确意思表示，亦未举证证明双方约定如陈玉立或王波不补充出示委托公证书即视为王波没有代理权以及其就需要陈玉立确认王波的代理权或需要陈玉立出示委托公证书的问题与陈玉立、王波或旨诚公司进行过沟通。综上，本院认定涉案《房屋买卖合同》有效，对合同双方即梁英敏与陈玉立均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。关于争议焦点三。如前所述，王波代理陈玉立签订涉案《房屋买卖合同》的行为已经陈玉立追认，故相关合同责任应由陈玉立承担。陈玉立在一审阶段已确认涉案购房定金由王波代收并已转交给陈玉立，故梁英敏上诉主张王波应向其退还涉案购房定金20万元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四。梁英敏、王波及陈玉立均确认涉案《房屋买卖合同》系在旨诚公司提供中介服务的情况下签订，该合同亦包含梁英敏、陈玉立与旨诚公司之间的居间合同关系的约定。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。旨诚公司作为居间人已经向委托人梁英敏报告了订立合同的机会，包括提供房源信息、带梁英敏看房，并已促成梁英敏与涉案房屋出卖人陈玉立订立了涉案的《房屋买卖合同》，梁英敏应履行支付居间报酬的义务。梁英敏虽主张旨诚公司未尽居间职责，但没有提供证据证明其就涉案纠纷与旨诚公司进行过沟通且旨诚公司存有过错，结合该合同于2017年3月30日签订，梁英敏于2017年5月9日已向旨诚公司实际支付咨询服务及中介费4万元的事实，一审判决对梁英敏诉请旨诚公司退还中介费不予支持并无不当，本院予以维持。梁英敏的相关上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，梁敏英关于如法院认定王波与陈玉立之间代理关系真实，请求二审法院判决自认已收到房款的陈玉立返还房屋定金20万并支付利息的上诉请求系其在二审期间提出的新的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用综上所述，梁英敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5085.64元，由上诉人梁英敏负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一九年一月三十日法官助理张晓航书记员钟伊发