湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0981民初1746号原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司。住所地：湖北省应城市肖湾路以西、长荆大道以北的星星社区地段。统一社会信用代码：91420981MA48JM857B。法定代表人吴迪，该公司董事长。委托代理人李龙，湖北云企会律师事务所律师。代理权限(特别授权)：代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉、反诉，进行调解、和解，代为签收法律文书等。委托代理人杨诗炳，湖北云企会律师事务所律师。代理权限(特别授权)：代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉、反诉，进行调解、和解，代为签收法律文书等。被告(反诉原告)严鑫，男，1984年9月18日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。委托代理人胡建平，湖北横空律师事务所律师。代理权限(特别授权)：代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉、反诉，进行调解、和解，代为签收法律文书等。被告(反诉原告)刘曼，女，1988年11月12日出生，汉族，湖北省应城市人，住址同上。系本诉被告(反诉原告)严鑫之妻。委托代理人胡建平，湖北横空律师事务所律师。代理权限(特别授权)：代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉、反诉，进行调解、和解，代为签收法律文书等。委托代理人张进宇，湖北横空律师事务所律师。代理权限(特别授权)：代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉、反诉，进行调解、和解，代为签收法律文书等。原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司(以下简称应城碧桂园公司)与被告(反诉原告)严鑫、被告(反诉原告)刘曼买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员许小华担任审判长，人民陪审员李斌、丁昌洪参加评议的合议庭。诉讼过程中，被告(反诉原告)严鑫、刘曼提起反诉申请，合并于2018年12月26日公开开庭审理，原告(反诉被告)应城碧桂园公司委托代理人李龙到庭参加诉讼，被告(反诉原告)严鑫、被告(反诉原告)刘曼委托代理人胡建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)应城碧桂园公司诉称：2018年2月12日，原、被告双方签订编号为：YC18000620号《商品房买卖合同》及附件、附录(以下简称合同)。合同约定被告(反诉原告)严鑫、刘曼夫妻在原告(反诉被告)应城碧桂园公司处购买应城碧桂园·天玺49幢2单元202号商品房一套，总房价款为697003元整，付款方式为银行按揭分期付款，同时明确约定了逾期付款、违约责任等。合同签订后，被告(反诉原告)严鑫、刘曼仅向原告(反诉被告)应城碧桂园公司支付了部分购房款，经原告(反诉被告)应城碧桂园公司多次催要，被告(反诉原告)严鑫、刘曼下欠637003元购房款至今未付。2018年7月，原告(反诉被告)应城碧桂园公司向被告(反诉原告)严鑫、刘曼寄发了“解除《商品房买卖合同》及附件、附录通知书”。现请求判令：1、解除原、被告双方于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录(合同编号：YC18000620)；2、被告(反诉原告)严鑫、刘曼按合同约定房价的15%向原告(反诉被告)应城碧桂园公司支付违约金人民币104550.45元(即697003元×15%=104550.45元)；3、被告(反诉原告)严鑫、刘曼配合办理涉案商品房买卖合同(合同编号：YC18000620)的相关登记备案注销手续；4、本案的诉讼费等相关费用由被告(反诉原告)严鑫、刘曼共同承担。原告(反诉被告)应城碧桂园公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、企业法人营业执照副本、身份证。证明原、被告的诉讼主体信息，本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼均系成年人，具备完全民事行为能力。证据二、《湖北省商品房预售许可证书》[编号：应房预售字(20180003)号]。证明包括涉案商品房在内的应城碧桂园·天玺项目于2018年2月8日即已取得了预售许可证书，涉案商品房具备上市交易的法定条件。证据三、《应城碧桂园天玺认购书》、《商品房买卖合同》及附件、附录、《买卖合同重要事项告知书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方对房价款支付时间、方式、逾期付款责任等均作了详细约定。证据四、房地产市场信息管理平台合同签约信息。证明原告(反诉被告)应城碧桂园公司为涉案商品房买卖合同办理了网签登记手续。证据五、已付购房款凭证。证明被告(反诉原告)严鑫、刘曼未按照合同约定按时足额支付购房款的事实。证据六、按揭业务受理单、催交资料通知书、邮寄凭证及妥投凭证、欠按揭资料承诺书、已到期应缴款通知书、邮寄及妥投凭证。证明原告(反诉被告)应城碧桂园公司向被告(反诉原告)严鑫、刘曼寄发了书面的催交催款函件，但因被告(反诉原告)严鑫、刘曼自身单方原因，长期拒绝履行付款义务，已构成严重违约。证据七、解除《商品房买卖合同》及附件、附录通知书、邮寄凭证。证明原告(反诉被告)应城碧桂园公司向被告(反诉原告)严鑫、刘曼寄发了解除涉案商品房买卖合同通知书，且该通知书已经送达被告(反诉原告)严鑫、刘曼，故涉案商品房买卖合同也已解除。被告(反诉原告)严鑫、刘曼辩称：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录应当认定为无效或者撤销；2、要求原告(反诉被告)应城碧桂园公司返还已经支付的购房款60000元，装修款4420元；3、赔偿被告(反诉原告)严鑫、刘曼不超过已支付购房款一倍的赔偿金；4、原告(反诉被告)应城碧桂园公司承担本案的诉讼费用。被告(反诉原告)严鑫、刘曼为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、身份证、结婚证。证明被告(反诉原告)严鑫、刘曼身份信息，是本案适格当事人。证据二、认购书。证明被告(本诉原告)应城碧桂园公司销售顾问舒冬连宣传推广，鼓吹被告公司出售期房各类手续齐全、超低首付(总房价5%)、打折优惠多等，存在虚假宣传的事实。同时证明认购书中确认的付款方式是按揭贷款，首付款为房款总价的5%，其余为按揭贷款。证据三、收据、银联转款凭据。证明被告(反诉原告)严鑫、刘曼向原告(反诉被告)应城碧桂园公司交付定金20000元，签订《商品房买卖合同》后，定金转为首付款，被告(反诉原告)严鑫、刘曼一共交付房屋首付款60000元，同时支付装修费用4220元。证据四、应城市保障和房屋管理局出具证明一份。证明被告(本诉原告)应城碧桂园公司没有办理合同备案，却谎称办理了合同备案，进行欺骗和隐瞒，违反诚实信用的交易规则。证据五、通话录音。证明被告(本诉原告)应城碧桂园公司一直未将《商品房买卖合同》交付给被告(反诉原告)严鑫、刘曼。经庭审质证，被告(反诉原告)严鑫、刘曼对原告(反诉被告)应城碧桂园公司提交的证据一无异议；对证据二《湖北省商品房预售许可证》，在签订《商品房买卖合同》时被告(反诉原告)严鑫、刘曼并未见到，原告(反诉被告)应城碧桂园公司也主动出示，该证据系事后补办；对证据三《应城碧桂园天玺认购书》被告(反诉原告)严鑫、刘曼已收到，但关于付款的时间和方式违反法律规定，《商品房买卖合同》及附件、附录、《买卖合同重要事项告知书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》该三份均未收到；对证据四系原告(反诉被告)应城碧桂园公司公司内部信息显示并非在房管部门办理的网签，《商品房买卖合同》至今未办理备案，且存在虚假诉讼要求被告(反诉原告)严鑫、刘曼配合办理备案注销；对证据五真实性无异议，但不能证明被告(反诉原告)严鑫、刘曼未足额支付认购房款，从认购书可以看出已经支付完毕第一笔购房款，第二、三笔购房款是银行按揭贷款支付；对证据六均系本诉原告(反诉被告)单方制作，不能达到其证明目的；对证据七系本诉原告(反诉被告)单方制作，且其解约通知书引用的合同条款也是错误的，不具有证明效力。被告(本诉原告)应城碧桂园公司对被告(反诉原告)严鑫、刘曼提交的证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，其证明目的断章取义，应结合按揭补充协议、买卖合同重要事项告知书来进行综合评判，被告(本诉原告)应城碧桂园公司不存在虚假宣传的事实，房价款的支付方式是被告(反诉原告)严鑫、刘曼自行选择的，付款金额及时间节点也不违反法律规定，房价首付款并非被告(反诉原告)严鑫、刘曼所说房屋总价款的5%；对证据三中装修费4220元与本案无关联性，恰好证明被告(反诉原告)严鑫、刘曼长期欠付购房款构成根本违约；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋已经登记在被告(反诉原告)严鑫、刘曼名下，没有办理合同备案是因其未按时付款及多次说明不再履行该买卖合同，考虑到合同备案后需双方当事人到场进行注销，为了减轻双方当事人负累所以没有到房管局备案。另合同备案与否不影响合同的效力问题，仅仅是行政管理范围；对证据五三性及证明目的均有异议，该《商品房买卖合同》对合同生效已作明确约定自双方签字盖章之日起生效。被告(反诉原告)严鑫、刘曼诉称：2018年2月10日，被告(本诉原告)应城碧桂园公司销售顾问舒冬连宣传推广称其公司出售期房、各类手续齐全、超低首付(总房价的5%)、打折优惠多，被告(反诉原告)严鑫、刘曼当天交纳定金20000元，并与被告(本诉原告)应城碧桂园公司签订了《应城碧桂园天玺认购书》。2018年2月12日，在签订合同前，被告(反诉原告)严鑫、刘曼再次询问了工作人员出售房屋手续是否齐全、付款方式是否合法合理、银行按揭贷款是否能办等问题，被告(本诉原告)应城碧桂园公司承诺一切放心，所有贷款手续只需要提供相关证件及委托手续后，就可以由公司办理了。于是原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及附件、附录。被告(反诉原告)严鑫、刘曼要求留存一份合同书，但原告(反诉被告)应城碧桂园公司称办理银行贷款和房管局备案时需要合同，没有向被告(反诉原告)严鑫、刘曼交付任何合同件。在签订合同当天，被告(反诉原告)严鑫、刘曼支付了房屋首付款40000元，合计支付房屋首付款60000元，余下房款是银行按揭贷款由原告(反诉被告)应城碧桂园公司代为办理。同时，被告(反诉原告)严鑫、刘曼支付装修费用4220元。此后，原告(反诉被告)应城碧桂园公司并未积极为被告(反诉原告)严鑫、刘曼办理合同备案和银行贷款手续，而是一味催促被告(反诉原告)严鑫、刘曼交纳费余下房款。于是被告(反诉原告)严鑫、刘曼要求退房及退还已交纳的首付款、装修款，但被告(本诉原告)应城碧桂园公司拒绝退房退款。为此，被告(反诉原告)严鑫、刘曼提起反诉。请求判令：1、原、被告双方于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录、认购书无效或者撤销；2、原告(反诉被告)应城碧桂园公司返还已经支付的购房款60000元和装修款4420元；3、原告(反诉被告)应城碧桂园公司赔偿被告(反诉原告)严鑫、刘曼不超过已付购房款一倍的赔偿金60000元；4、本案诉讼费由原告(反诉被告)应城碧桂园公司承担。被告(反诉原告)严鑫、刘曼为支持其反诉主张，向本院提交如下证据。(反诉证据同本诉五份证据一致)原告(反诉被告)应城碧桂园公司辩称：1、涉案《商品房买卖合同》系本案各方当事人真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼在提起反诉前，涉案《商品房买卖合同》业已解除，且本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼在法定异议期内并未提出异议，故本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼第一项反诉请求缺乏基本的事实与法律依据，不应得到支持；2、本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼第二项诉讼请求违反了诉讼便利原则，缺乏法律依据并且程序违法；3、本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼第三项诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，不应得到支持。原告(反诉被告)应城碧桂园公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据。(反诉证据同本诉七份证据一致)原、被告双方反诉质证意见同本诉质证意见一致。对上述双方当事人无异议的证据本院依法予以采信。对本诉原告(反诉被告)应城碧桂园公司提交的证据二商品房预售许可证书，该证书于2018年2月8日由应城市住房保障和房屋管理局颁发，本院依法予以采信。对证据三《应城碧桂园·天玺认购书》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以采信。对证据四房地产市场信息管理平台合同签约信息，能够证明本诉原告(反诉被告)应城碧桂园公司为本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼办理网上签约手续，本院依法予以采信。对证据五已付购房款凭证，证明本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼共支付购房首付款60000元，从《应城碧桂园·天玺认购书》中看出第二期购房款157003元须于2018年3月13日前付清；若选择银行按揭贷款，本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼须同时办妥按揭申请手续。本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼自第一期购房款支付后至今未再支付房款，也未办妥按揭申请手续，视为未按合同约定按时足额支付购房款，对该证据本院依法予以采信。对证据六、七，从邮寄凭证中均可以看出，均已被签收，视为送达，对该证据本院均依法予以采信。对本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼提交的证据二《应城碧桂园·天玺认购书》的证明目的认为首付款为房屋总价款的5%，该认购书的付款时间明确约定了三期楼款的付款时间，系双方当事人的约定，对该证明目的本院不予采纳。对证据三中的装修费4220元与本案有关联性，《商品房装修合同》系《商品房买卖合同》的从合同，本院依法予以采信。对证据四，该证明系应城市住房保障和房屋管理局出具，内容证明涉案《商品房买卖合同》未在应城市住房保障和房屋管理局办理合同备案，本院依法予以采信。对证据五通话录音，仅能证明被告(反诉原告)严鑫、刘曼未收到《商品房买卖合同》件，不能达到其他证明目的，对该证据本院不予采信。经审理查明，2018年2月12日，被告(反诉原告)严鑫、刘曼与原告(反诉被告)应城碧桂园公司签订《应城碧桂园·天玺认购书》，认购应城市长荆大道与肖湾路交汇处应城碧桂园天玺花园里49幢2单元202号商品房一套，建筑面积144.22平方米(其中套内建筑面积114.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.18平方米)，合同建筑超标单价为4832.91元/㎡，交楼日期为2019年12月28日，乙方向甲方认购物业的认购价为697003元，第三条约定“乙方选择的付款方式为：2018开门红期楼洋房产品按揭一个月分期96折【首付5%】DSF2”；第四条约定“乙方的付款时间为：定金RMB20000元须于签署本认购书时付清(定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分)；第一期楼款RMB60000元须于2018年2月13日前付清(含定金)；第二期楼款RMB157003元须于2018年3月13日前付清；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第三期楼款RMB480000元须于2018年4月13日前付清(银行按揭款)”。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及附件、附录(合同编号为：YC18000620号)及《商品房装修合同》，《商品房买卖合同》约定房屋总价款为697003元整，付款方式为银行按揭分期付款，同时明确约定了逾期付款、违约责任等。《商品房装修合同》约定了装修的费用及支付“甲方应向乙方支付的装修费为人民币144220元，甲方于2018年2月13日前向乙方支付装修费人民币4220元，于2018年4月13日前向乙方支付装修费人民币140000元”等。合同签订后，被告(反诉原告)严鑫、刘曼向原告(反诉被告)应城碧桂园公司支付定金20000元，第一期楼款40000元，合计支付房屋首付款60000元及装修费用4220元。被告(反诉原告)严鑫、刘曼，第二期楼款经原告(反诉被告)应城碧桂园公司多次催要、催交资料，被告(反诉原告)严鑫、刘曼至今未交付，也未在承诺的时间内提交用于办理银行按揭贷款需要的户口本、结婚证、收入证明、银行流水等相关资料。2018年7月，原告(反诉被告)应城碧桂园公司向被告(反诉原告)严鑫、刘曼寄发了“解除《商品房买卖合同》及附件、附录通知书”，并已被签收。且被告(反诉原告)严鑫、刘曼也未在合理期限内提出异议。为此，原告(反诉被告)应城碧桂园公司诉至本院，被告(反诉原告)严鑫、刘曼在答辩期间提出反诉。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业(出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告(反诉被告)应城碧桂园公司与被告(反诉原告)严鑫、刘曼签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合法、有效，对原、被告双方均具有约束力。合同约定涉案房屋总价款为697003元，被告(反诉原告)严鑫、刘曼支付第一期楼款共60000元，第二期楼款157003元，被告(反诉原告)严鑫、刘曼选择银行按揭贷款的付款方式，但至今未在合同约定的时间内提交办理银行贷款需要的相关资料，致使银行按揭贷款因本诉被告(反诉原告)严鑫、刘曼相关材料不全，银行按揭贷款无法审批办理。导致双方《商品房买卖合同》不能继续履行，原告(反诉被告)应城碧桂园公司合同的目的不能实现。被告(反诉原告)严鑫、刘曼已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对原告(反诉被告)应城碧桂园公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告(反诉被告)应城碧桂园公司要求被告(反诉原告)严鑫、刘曼支付违约金人民币104550.45元诉讼请求，其主张金额过高，应当以违约造成的损失确定违约金数额，但原告(反诉被告)应城碧桂园公司未能向本院提供，本院根据本案涉案房屋未交付的现实状况，依法酌情调整为违约金(定金)人民币20000元。被告(反诉原告)严鑫、刘曼辩称系在原告(反诉被告)应城碧桂园公司隐瞒和欺骗的情况下与之签订《商品房买卖合同》及附件、附录的辩解意见，本院认为，被告(反诉原告)严鑫、刘曼均是具有完全民事行为能力，应该知道购买该房屋存在风险，且涉案《商品房买卖合同》内容并未违反相关法律法规的强制性规定，受法律保护。被告(反诉原告)严鑫、刘曼要求本诉原告(反诉被告)应城碧桂园公司退还装修款4220元的反诉诉讼请求，《商品房装修合同》系《商品房买卖合同》的从合同，主合同《商品房买卖合同》解除后，从合同《商品房装修合同》随之解除，原告(反诉被告)应城碧桂园公司应当退还收取的装修费4220元，故对被告(反诉原告)严鑫、刘曼该反诉诉求，本院依法予以支持。被告(反诉原告)严鑫、刘曼的其他反诉诉讼请求不成立，本院依法予以驳回。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：确认解除原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司与被告(反诉原告)严鑫、刘曼签订的《商品房买卖合同》及附件、附录(合同编号为：YC18000620号)。被告(反诉原告)严鑫、刘曼于本判决书生效后一个月内协助原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司办理涉案《商品买卖合同》(合同编号为：YC18000620号)的相关登记备案注销手续。原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司从收取被告(反诉原告)严鑫、刘曼的购房款60000元及装修款4220元中扣除20000元(定金)违约金。原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还被告(反诉原告)严鑫、刘曼的购房款40000元及装修款4220元，合计44220元。五、驳回原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)严鑫、刘曼其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告(反诉被告)应城碧桂园房地产开发有限公司负担1000元；被告(反诉原告)严鑫、刘曼负担1300元，反诉费负担1400元，合计2700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行期限为二年。申请执行时效的中止、中断，使用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如在法定期间未上诉，本判决发生法律效力。申请人执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后的一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  许小华审 判 员  李 斌人民陪审员  丁昌洪二〇一九年一月二十二日书 记 员  明雨珍