广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6402号上诉人（原审原告）：中山市古镇墨语书店，住所地广东省中山市古镇海洲中兴大道****第**。经营者：杨燕梅，女，1979年11月2日出生，汉族，住江西省萍乡市泸溪县。委托诉讼代理人：李权，系杨燕梅之夫，男，1974年4月28日出生，汉族，住所地四川省，住所地四川省宣汉县委托诉讼代理人：李继雄，广东德元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市海都置业有限公司，住所地广东省，住所地广东省中山市古镇镇中兴大道**海都广场**8卡之1一法定代表人：袁盛伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。上诉人中山市古镇墨语书店（以下简称墨语书店）因与被上诉人中山市海都置业有限公司（以下简称海都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人墨语书店上诉请求：一、海都公司赔偿装修损失46409元；二、海都公司退回押金17346元；三、海都公司退回管理费25352元；四、海都公司赔偿间接损失28000元；五、本案一、二审诉讼费用由海都公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。墨语书店一审中以海都公司私自在四周围住绿化，导致整个商场经营环境恶化，从而导致商铺租赁用途丧失，要求海都公司承担违约责任。但一审法院在判决中只提商铺结构，不提海都公司四周围住绿化的行为，以不属于租赁合同为由，不论述上述争议焦点。二、墨语书店一审期间请求法官回避，在第二次开庭法院才让墨语书店举证，也只是忽悠的放了一下视频，有违公平。墨语书店于2018年6月13日请求法院调取商场监控录像，但海都公司以监控只有20天为由拒绝提供。根据《保安管理条例》第二十五条第二款规定“保安服务终形成的监控录像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。”海都公司应当提供一段时间的监控，对本案也有强有力的证明。但一审法院不调取，就否认上述事实。且一审判决书中错误百出，弄错诉讼请求，弄错原告，弄错缴费当事人。三、从事实看，海都公司确实存在围住四周绿化的事实，虽然一审判决对此避而不谈，但不能否认该事实。从证据看，墨语书店虽没有每天的视频，但断断续续的照片和以后视频，也已经明白清楚地反映了海都公司在开庭后仓皇拆除的事实，也清楚明白的反映海都公司四周围住涉案商场，影响了商铺经营，改变了商铺用途。墨语书店提供的四月初的照片、6月13日的视频也显示有几个大推土机拆除现场。海都公司的行为导致开业后几个月没有人进商场购物。合同法第二百一十六条规定：“出租人要保证租赁物符合合同约定的用途。”本案中，商场是一个整体，破坏整个商场环境必然破坏涉案商铺的经营环境，必然破坏商铺的商业用途。海都公司收取的物业管理费，理所当然应当提供符合商铺商业用途的物业管理服务。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人海都公司答辩称，双方当事人签订的租赁合同明确约定租金、物业管理费、水电费、空调费等收费标准。合同签订后，墨语书店一直按照合同约定履行，但自2018年2月开始，未再缴纳涉案商铺的综合管理服务费及水电费。海都公司在2018年5月7日向墨语书店邮寄送达了《解除租赁合同关系通知书》，墨语书店也未按照该通知书上限定的期限缴付费用。双方于2018年5月15日已经解除了租赁合同。根据合同法第四十八条、第四十九条的规定，海都公司有权解除合同、收回商铺，且无需退回墨语书店支付的各项保证金，也无需对墨语书店的装修及附属设施进行任何补偿。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。墨语书店向一审法院起诉请求：一、海都公司赔偿装修损失46409元；二、海都公司退回押金17346元；三、海都公司退回管理费25352元；四、海都公司赔偿间接营业损失28000元；五、海都公司退回墨语书店2018年7月8月租金7673元；六、解除双方租赁合同。一审法院认定事实：2017年7月1日，海都公司将名下位于中山市古镇镇中兴大道北1号海都广场项目256-259卡单元租赁给杨燕梅。海都公司（甲方）与杨燕梅（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方租用甲方名下上述单元，租赁面积为139.51平方米；租期为三年，从2017年8月8日至2020年8月7日，乙方享有免租期从2017年8月8日至2018年6月7日，乙方必须与商场同步开业方可享受此免租优惠期，免租期乙方无须支付租金，但需支付物业管理费及空调费、水、电、煤气等公用事业费用。若因乙方违约导致合同被终止，则乙方不享有免租期的优惠，乙方需按合同规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金；租金按该单元建筑面积计算，每月每平方米的租金为25元，每月合计3488元，从2018年8月8日起，以上月租金为基数，每平方米租金逐年递增5%；商铺物业管理服务费标准为每月每平方米18元，中央空调费标准为每月每平方米12元，乙方承租该商铺应缴的综合管理服务费4185元，乙方须于每月5日前到甲方指定的地方缴交当月综合管理服务费。逾期未缴，每日按欠缴额的3%计收违约金；签订合同时缴交综合管理服务保证金8370元和水电周转金2000元；租金应于每月5日前向甲方缴纳当月租金，并向物业公司缴纳管理费、上月水费、电费等各种费用，甲方及物业公司收到上述费用后向乙方出具收款凭证，以上费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按欠费总额的3%收取违约金；签订本合同时，乙方向甲方一次性缴纳租赁保证金6976元，租赁保证金在合同届满后或双方协商一致提前终止时，乙方按双方约定交还场地并经甲方验收及结清相关费用后甲方无息退还乙方，水电及装修押金等费用另由乙方向物业公司缴纳；出现下列情形之一，甲方有权终止合同：1.因乙方原因，乙方未按规定日期开业逾期达15天的；2.乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租赁保证金、租金、水电费、管理费等）达15天的；3.乙方未经甲方书面同意擅自停业当月累计达15天的；4.乙方因纠纷、诉讼或政府主管部门的查封等事由，当月内不能正常营业累计达15天的；5.乙方擅自改变该单元的使用用途，改变经营范围的；6.乙方擅自将商铺对外出租、转让、抵押的；7.乙方违反本合同及附件的任何条款，在接到甲方书面通知后7天内仍未纠正的，如因以上情形甲方单方面解除合同，乙方应自合同终止之日起的15天内按约定将单元交还甲方，乙方所交各种保证金及费用甲方有权全部不予退还，乙方还需补缴免租期的租金及各项应付费用，由此造成的一切损失及责任由乙方自行承担。如违约行为造成甲方其他损失的，乙方还应负责赔偿。如乙方支付的赔偿金额不足以补偿甲方的损失，甲方有权单方将乙方铺内存放的货物进行留置或变卖，变卖款抵扣甲方损失，变卖款仍不足的部分，甲方有权向乙方对不足部分进行追索；附件为本合同不可分割的组成部分，对合同双方具有同等约束力。本合同内容与双方在此之前达成的任何口头或书面合同，以及在相关行政部门签订的租赁合同等文件内容不一致的，均以本合同为准。合同签订后，墨语书店向海都公司缴交涉案租赁保证金15346元和水电押金2000元及2018年6月8日至7月7日租金7673元，还缴交2017年9月至2018年1月期间物业管理费、中央空调费、水电费。上述费用海都公司均确认收到。一审另查：经营者杨燕梅于2017年8月30日登记注册中山市古镇墨语书店，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营范围为销售图书、文具、办公用品；食品经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。一审法院认为：海都公司与墨语书店经营者杨燕梅于2017年7月1日签订的《物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行各自义务。关于墨语书店主张与海都公司解除租赁合同、退回押金、管理费、赔偿装修损失、间接营业损失及退回租金等问题，作如下分析：首先，对于合同解除及解除时间问题。本案中，墨语书店主张海都公司存在违约行为，提出解除双方签订的《物业租赁合同》，海都公司否认存在违约行为，但同意解除合同。因此，涉案合同经双方同意情况下可以解除。故，墨语书店请求解除双方租赁合同，应予支持。对于合同解除的时间。海都公司于2018年5月7日以书面通知书寄发给杨燕梅，该通知书中明确杨燕梅若无在2018年5月15日前缴清所欠款项则在2018年5月15日解除双方的合同关系，墨语书店也明确收到该通知书并同意解除租赁合同。本案双方均同意解除租赁合同关系情况下，应认定双方合同解除时间为2018年5月15日。至于解除后返还商铺及支付拖欠租金、占用费等违约责任，海都公司已提起另案诉讼，本案不作处理。其次，对于墨语书店要求海都公司返还押金17346元、退回管理费25352元和赔偿间接营业损失28000元的问题。本案中，墨语书店以海都公司房屋结构存在安全隐患，结构安全不符合合同约定存在违约行为而主张上述请求，其所提供证据只证明涉案场所周边配套设施存在修复完善情形，并未提供房屋结构存在问题的相应证据予以证明。海都公司不确认墨语书店的说法，其为此提供中山市公安局消防局于2017年8月15日出具的《建设工程消防验收意见书》予以证明，该意见书评定该工程消防验收合格。况且墨语书店经营履行期间仍属免租期，给予其相应的优惠。此外，对于墨语书店提到的天花跌落事件，其自己也明确由于楼上装修导致损害发生，该事件发生是因第三方侵权行为造成的，与本案不属于同一法律关系，墨语书店可就上述事实另行寻求其他方式解决。另，一审审理中，经向墨语书店释明对涉案租赁商铺进行交接，但墨语书店以上层装修天花物体坠落，为保存证据不愿意交接。反之，海都公司认为墨语书店自2018年2月起一直未缴交相应管理费、中央空调费及水电费等，存在违约行为。因此，双方合同解除并不符合法律规定双方协商一致解除情形。故墨语书店提出的上述主张违反双方合同约定和法律规定，不予支持。对于墨语书店主张退回租金7673元的问题。本案中，海都公司于2017年7月4日向墨语书店出具收据，载明：杨燕梅向海都公司缴交256-259卡2018年6月8日至7月7日租金。涉案租金是用于缴交2018年6月8日至7月7日期间租金，由于双方租赁合同已于2018年5月15日依法解除，因此，之前所缴交的租金应予以退回，墨语书店的该诉求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认墨语书店的经营者杨燕梅与海都公司签订的《物业租赁合同》于2018年5月15日予以解除；二、海都公司在判决发生法律效力之日起七日内向墨语书店返还已缴交的2018年6月8日至7月7日期间租金7673元；三、驳回墨语书店的其他诉讼请求。案件受理费2796元，减半收取计1398元，墨语书店负担1312元，海都公司负担86元。本院二审期间，墨语书店围绕上诉请求向本院提交以下证据：同时期的租赁商户与案外人苏某的微信聊天记录，证明海都公司从2018年1月15日开始因绿化建设堵塞了商场的两个大门，影响了商户的经营环境，租赁商户与海都公司的代表苏某进行交涉。海都公司未提交新证明。海都公司对墨语书店提交的证据的真实性、合法性、关联性均不确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2018年5月7日，海都公司向墨语书店经营者杨燕梅发出《解除租赁合同关系通知》，称因墨语书店拖欠海都公司2018年2月、3月、4月的综合服务费、水、电费合计12905.28元，要求杨燕梅务必于2018年5月15日缴清费用并正常营业，否则，于2018年5月15日解除与墨语书店的租赁合同关系，并没收履约保证金及水电保证金。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：双方当事人于2017年7月1日签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。墨语书店主张海都公司房屋结构存在安全隐患，结构安全不符合合同约定、存在违约行为。海都公司对此不予确认，并提供中山市公安局消防局于2017年8月15日出具的《建设工程消防验收意见书》予以证明，评定该工程消防验收合格。对此，本院认为，墨语书店不能提供证据证明涉案商铺存在结构安全隐患，且其确认涉案的天花跌落事件是由于涉案商铺楼上装修导致的，损失系因第三方侵权行为造成的，故墨语书店主张海都公司承担赔偿责任于法无据。墨语书店可就上述事实另行寻求其他方式解决。墨语书店上诉主张海都公司在租赁期间进行长期持续的绿化维修，恶意毁坏经营环境，构成违约。对此，本院认为，首先，墨语书店没有证据证明海都公司的绿化维修持续长期、有毁坏经营环境的恶意。其次，海都公司对涉案商场周围的绿化进行维修，也是为了营造良好的经营环境，双方在《物业租赁合同》中亦约定墨语书店享有从2017年8月8日至2018年6月7日的免租期。在此情况下，墨语书店自2018年2月起一直未缴交相应管理费、空调费及水电费，其行为已构成违约。根据双方《物业租赁合同》的约定，在墨语书店逾期支付上述款项达15天以上的情况下，海都公司享有单方解除合同权。再次，海都公司于2018年5月7日发出书面通知，限令墨语书店于2018年5月15日前缴清上述款项，否则于2018年5月15日解除与墨语书店的租赁合同关系。墨语书店到期后仍未缴清上述款项，故应认定双方《物业租赁合同》于2018年5月15日已解除。最后，根据双方当事人在《物业租赁合同》中关于违约责任的约定，在墨语书店存在违约责任，海都公司解除双方租赁合同的情况下，海都公司有权没收墨语书店交纳的保证金。墨语书店要求海都公司退还保证金、押金及赔偿损失，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。墨语书店的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2796元，由上诉人中山市古镇墨语书店负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年一月十六日书记员  陈静文