文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初1862号原告：罗锡群，女，汉族，1988年2月23日出生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：刘梦，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201711585545）。委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201200210259741）。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开），住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道**（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201310336984）。原告罗锡群与被告一鸣房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗锡群委托诉讼代理人刘梦，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。本案因原被告申请庭外和解、原告申请对案涉房屋同地段市场租金价值进行鉴定等原因扣除相应审限，现已审理终结。原告罗锡群向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，直至实际具备交房条件之日止（暂计为10,000元，具体以同地段损失的评估价为准）；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于贵阳市××一鸣宽城国际住宅小区的商品房时，约定的交房时间是2017年6月30日，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房总违约金按房屋总价的1.5%支付。该违约金的约定对被告无期限延长交房时间没有任何约束力，且明显过低，故原告申请法院按同地段租金指导价确定逾期交房违约金。被告逾期交房的事实已严重侵犯原告的合法权益，故依法诉至贵院。被告一鸣房开辩称，第一，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第（2）项约定，被告即便需支付违约金，亦应当在房屋实际交付后30日支付，而本案房屋并未实际交付，被告支付违约金的期限并未到期，因此，原告主张违反双方合同约定，不应得到支持；第二，原、被告双方已在《商品房买卖合同》、《补充协议》对违约金的计算方式以及违约金最高总额进行了约定，前述协议是在双方真实意思表示一致的前提下签订的，对双方均有约束力，双方应当严格按照合同约定执行，即违约金总额不超过房屋总价的1.5%。本院经审理认定事实如下：2015年7月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际住宅小区第18幢12层1号房出售给原告，建筑面积为90.57㎡，房屋总价为390,299元。该合同第四章第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）相中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2.其他约定见补充协议”。该合同的附件十二补充协议第六条约定：“2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房总违约金支付比例最高不超过房屋总价的1.5%”第十八条：“本协议有约定的，按本协议的约定执行；本协议未约定的，仍按主合同的约定执行”。原、被告均在上述合同及补充协议上签名捺印。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未能在合同约定的时间内交付商品房，原告要求其支付违约金，同时原告认为合同约定的违约金过低，被告未如期交房给原告造成的为租金损失，并在诉讼中向本院申请对案涉房屋所处地段的租金进行评估。本院依法委托了博文房地产评估造价集团有限公司进行评估，该公司博文房估字（2018）第19997号估价报告，在对该报告的质证过程中，原告提出评估机构在评估中存在程序不合法的地方，申请重新评估。对此，本院通知鉴定机构人员（卢登美、王玉忠）出庭接受质询。原告提出，根据本院出具的《委托评估函》中所载：“评估机构必须有2名评估师持证到现场勘查并拍照证明，并将照片附在评估机构中，确保程序合法”，而当时在评估现场只有王玉忠一人，这存在程序问题。评估机构向本院出示了《房地产估价规范》GB/T50291-2015，表示这是评估的国家标准，在第3章估价程序中，载明：“受理估价委托后，至少选派两名能够胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人。每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地勘察估价对象、撰写估价报告等估价工作”，故评估现场只有一人并不违反程序，而且当时估价师卢登美也是到现场了的，只是在另一处勘验，故未能与法院和双方当事人见面，但未能提供卢登美在现场的证据。本院认为，该公司在估价程序中违反了《房地产估价规范》的规定，程序违法，且另一方相对人对此提出质疑并申请重新鉴定，该份评估报告依法不予采信，对原告的重新评估鉴定申请予以准许，重新委托了贵州惠仕房地产资产评估有限公司进行了评估。在评估过程中，原、被告共同确定按照建筑面积为90平方米-135平方米之间的住宅用房进行评估，但对房屋标准产生分歧，原告主张应当按照简装房屋价格进行评估，被告则主张应当按照毛坯房价格进行评估，并分别交纳了评估费10,000元及6,000元。评估机构分别就双方的要求作出了《房地产估价报告》(黔惠仕（2018）估字第110500号),结论为：            估价对象              用途              建筑面积（平方米）              房屋状况              平均租金      （元/㎡·月）                  贵阳市经开区开发大道69号一鸣宽城国际住宅小区              住房              90-135              毛坯              8                  简装空房              15      诉讼中，被告于2018年10月30日在贵阳晚报上刊登《交房公告》，通知包括原告在内的一鸣·宽城国际小区15-24栋未收房的业主办理交房事宜，原告对此予以认可，并结合上述评估结论明确其诉讼请求为21,736.8元（90.57㎡×15元/㎡·月×16个月）。被告对违约金计算的起止时间无异议，但主张双方交易的为毛坯房，能够预见的损失也即为毛坯房的损失，故应当以毛坯房的租金价值计算。本院多次组织原、被告进行调解，但因分歧较大，未果。另，根据贵阳市住房和城乡建设局公布的《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》，案涉地段位于经开区，市场租金指导价为6-15元/㎡（简装房）。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收据、《交房公告》、《房地产估价报告》等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告罗锡群与被告一鸣房开在协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人真实意思的表示，对当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款的义务，被告逾期至2018年10月30日才向原告交付房屋的行为，逾期交房16个月，违反了双方合同关于“在2017年6月30日前交付房屋”的约定，已构成违约。被告应当承担逾期交房的违约责任。而本案争议的焦点在于违约金的计算标准。按合同约定，被告应向原告支付全部已付房款1.5%的违约金，即5,854.49元。原告主张被告逾期交付房屋给其造成的损失为房屋租金，而合同约定的违约金过分低于房屋租金损失，请求增加违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。被告逾期交房导致原告无法按期收房，从而失去占有、使用、收益该房屋的权益。贵阳市住房和城乡建设局发布了2014年贵阳市房屋租金指导价公告，经开区地段的为6-15元/㎡（简装房），但该指导价为2014年公布的，且未具体到具体地段，本案中原告申请了对案涉同地段房屋租金价格的评估，贵州惠仕房地产资产评估有限公司作出了《房地产估价报告》，该报告系针对案涉房屋所处地段同类型房屋进行的估价，综合考虑了小区周边的区域环境、配套设施及交通等因素，价值时点为2018年4月15日，更加具备参照性，根据该报告的结论，简装房的平均租金为15元/㎡，结合被告的违约时间，违约金计算为21,736.8元（90.57㎡×15元/㎡·月×16个月），合同约定的违约金明显过低，故对于原告主张调整违约金的请求，予以采纳。关于原、被告争论的简装房与毛坯房的问题。本院认为，对于已经购房的原告来说，因被告不能按时交房导致其若租房只是暂时性的过渡，租赁简装房可直接入住，租赁毛坯房则需装修后才能居住，二者相较，租赁简装房的投入成本更低；并且结合生活常理，毛坯房也并不具备直接的实际居住条件，故原告主张按照简装房的价格计算损失更为合理，本院予以支持。即，被告应当支付原告的逾期交房违约金为21,736.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗锡群逾期交房违约金人民币21,736.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币172元（已减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年一月三十一日书记员  肖红