湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0223民初19913号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县联星街道百花社区攸州大道强远**。法定代表人王清平，系该公司董事长。委托诉讼代理人:王卫平，男，1962年10月1日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人:陈满辉，女，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告:谭华娇，女，1976年11月11日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县鑫雨物业管理有限公司（以下简称鑫雨物业公司）与被告谭华娇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年1月8日、1月9日公开开庭进行了审理。原告鑫雨物业公司的委托诉讼代理人王卫平、陈满辉、被告谭华娇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫雨物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告谭华娇支付2016年3月23日至2018年11月22日的物业费5417元及违约金1024元、用水二次加压电费240元。事实和理由：2016年10月21日，原告鑫雨物业公司与被告谭华娇所在的小区攸县南城大厦业主委员会签订了物业管理服务合同，明确了双方的权利义务。签订后，原告依约履行了各项合同义务，但被告谭华娇却没有按照合同约定缴纳物业服务费，至今已经拖欠物业费5417元。原告鑫雨物业公司就此多次向被告谭华娇催收，均未果。原告鑫雨物业公司由此向法院提起诉讼。原告鑫雨物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、营业执照、法人代表人身份证明书复印件1份，拟证明原告的主体资格适格；2、《前期物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》复印件各1份，拟证明（1）、原告系南城大厦小区提供物业管理的物业公司，享有对本案原告的主体资格；（2）、被告房屋按1.2元/月平方米计算物业管理费的收费标准；3、《攸县商品房买卖合同》复印件1份，拟证明（1）、被告的身份信息；（2）、被告于2011年购买南城大厦小区B栋1205号房系小区的业主；（3）房屋面积为141.06平方米。4、催收通知书复印件1份，拟证明原告向被告催收物业管理费的情况及物业费的数额；5、物业费及违约金计算清单复印件1份，拟证明被告欠费计算明细。被告谭娇华辩称：装修的通风口堵塞、垃圾成堆及房屋漏水情况，多次向原告反映无果，影响业主的正常生活。被告谭娇华为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、通风口照片3张，拟证明小区通风口堵塞，垃圾成堆鼠蚊成群，严重影响业主的正常生活，多次向原告反应无果；2、楼层渗水复印件5张，拟证明房屋楼层渗水，导致厕所、大厅、厨房装饰墙黑斑成群。经本院组织原、被告双方对本案的证据进行质证，被告谭娇华对原告鑫雨物业公司提供的证据均无异议。原告鑫雨物业对被告谭华娇提供的证据质证意见是：对证据1拍摄的露台是不属于物业管理区域，楼上的垃圾是不可能落在阳台的。经现场勘察，结合原、被告的质证意见以及当事人的陈述，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告鑫雨物业公司提交的证据符合证据的有效要件，能达到其证明目的，本院予以采信；被告提交的证据1、2原告持有异议，本院对其真实性予以采用，对其证明目的需综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：原告鑫雨物业公司系一家物业管理服务公司，于2015年8月14日由攸县强远建材家具市场管理服务有限公司核准变更登记。2011年11月1日，原攸县强远建材家具市场管理服务有限公司（合同乙方）与湖南力升房地产开发有限公司（合同甲方）签订《南城大厦前期物业管理委托合同》，2016年10月21日原告鑫雨物业公司与景江城业主委员会签订《物业管理服务合同》，针对南城大厦小区提供物业管理服务就相关权利义务进行了约定，主要内容如下：“第二条该物业管理范围主要是该范围内的综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维护服务五大部分…第四条：双方的权利和义务（一）、甲方的权利与义务：1、代表和维护业主、使用人的合法权益、经常听取业主、使用人的意见和简易，并及时将这些反馈给乙方、协调业主、使用人、乙方之间的关系.…6、在合同生效之日起三天内提供按法律法规规定所需的物业管理用房给乙方无偿使用…；（二）乙方的权利和义务：1、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度、测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同法规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多或少服务.…第五条：管理服务费用1、本物价的管理服务费收取方式：按湘价服（2010）76号《湖南省物业服务收费管理办法》之二级标准经双方协商确定按下列标准收取：高层住宅：1.2元/月/平方米；办公：2.0元/月/平方米；商铺：2.0元/月/平方米；环卫部门的垃圾处理费按8元/月/户代收；二次供水的加压电费单独计量按实分摊，二次供水水耗按用量的8%收取；2017年度的以上费用在2016年11月1日至2017年1月31日期间交纳；2018年度的以上费用在2017年11月1日至2018年1月31日期间交纳；逾期未全额交纳的依照相关法律法规按日3‰交纳迟纳金…;第六条违约责任本合同双方约定的价格，为双方在平等自愿的基础上签订，在合同有效期内，甲乙双方无正当理由不得单方面终止合约，否则视为违约，违约方应向守约方支付违约金贰万元，给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还给予赔偿…；第十条其他事项…2、在本合同生效后，如有未尽事宜，双方经友好协商同意后，以正式文件补充。补充协议后与本合同具有同等法律效力”。合同签订后，原告鑫雨物业公司为南城大厦小区提供物业管理服务，被告谭华娇正式入住南城大厦小区B栋1205号房屋后，拖欠自2016年3月23日至2018年11月22日期间的物业费，并对应缴物业服务费经原告鑫雨物业公司催收未予交纳，而致酿成纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。攸县南城大厦业主委员会先后按年度与原告鑫雨物业公司签订《物业服务合同》系依法行使权利，所签合同均系其真实意思的表示，原告鑫雨物业公司据此取得在攸县南城大厦小区进行物业管理服务的权利，进而从事物业管理服务，在提供相应服务的同时收取物业费合法有据。被告谭华娇入住该小区后随之与原告鑫雨物业公司建立了物业服务合同关系，接受了原告鑫雨物业公司提供的物业服务，应当承担交纳物业费等相关义务。被告谭华娇以下楼1105房装修安装晒台顶板不当、造成垃圾堆积影响居住生活及房屋漏水导致室内装修起斑受损为由拒绝依约向原告鑫雨物业公司交纳物业服务费。本院认为，下楼晒台顶板堆积垃圾系被告谭华娇与案外人相邻关系，并经原告组织协调未能达成协议，原告已尽相应服务义务；被告房屋漏水原因不明，责任主体不能确定，更不能归咎于原告物业服务，因而被告辩称的上述事由，不能成为拖欠缴纳物业服务费的抗辩理由。故，被告谭华娇已构成违约，应当承担继续履行的违约责任，即被告谭华娇应当向原告鑫雨物业公司交纳2016年3月23日至2018年11月22日的物业费总额为5417元，并应对逾期未缴物业费按约缴纳滞纳金，但合同约定的“按日3‰计算迟纳金”的标准过分高于法律规定，原告鑫雨物业公司自愿请求按日万分之六计算滞纳金，系其对自身权益的合法处分，本院予以支持。综上所述，被告谭华娇应支付原告2016年3月23日至2018年11月22日的物业费总额为5417元、滞纳金1024元、二次用水加压电费240元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告谭华娇在本判决生效后十日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付2016年3月23日至2018年11月22日的物业费用为5657元、滞纳金1024元。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭华娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗曼华二〇一九年一月九日法官助理陈丽书记员罗嫱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。