大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初8522号原告：大连天祥安德房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区葵英街9号—1—515室。法定代表人：任立新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨东清，系辽宁和轩律师事务所律师。被告：谭成建，男，1968年6月5日出生，住辽宁省大连市中山区。被告：马丽萍，女，1978年7月24日出生，住辽宁省大连市中山区。原告大连天祥安德房地产开发有限公司诉被告谭成建、被告马丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨东清以及被告谭成建到庭参加了诉讼。被告马丽萍经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告谭成建、被告马丽萍给付原告房屋租金992，156元人民币（956，156元+36，000元）；2、被告谭成建、被告马丽萍给付原告代垫付给大连天祥物业管理有限公司物业管理费21，555.64元；3、被告谭成建、被告马丽萍给付原告代垫付给大连供暖集团有限公司的采暖费16，241.60元；4、被告谭成建、被告马丽萍给付原告代垫付给国网辽宁省电力有限公司电费2，189元（400元+1，789元）；5、被告谭成建、被告马丽萍给付原告逾期付款利息63，583.75元（61，376.58元+2，207.17元）；6、被告谭成建、被告马丽萍给付原告自2018年9月1日起至上述款项全部付清之日止的利息（以992，156元为基数，按中国人民银行同期贷款利率逾期罚息标准计算）；7、被告谭成建、被告马丽萍给付原告房租违约金139，550.96元；8、被告谭成建、被告马丽萍给付原告自2018年9月1日起至上述款项全部付清之日止的违约金（以956，156元为基数，按年利率10.95%计算）；9、被告谭成建、被告马丽萍承担本案诉讼费用、保全费、财产保全担保费；10、解除原告与二被告之间签订的关于租赁大连市中山区房屋的租赁合同。事实与理由：2016年10月24日，原告与被告双方签订《租赁合同书》，协议载明：一、乙方（被告）承租坐落于大连市中山区房屋；二、建筑面积共计374.23平方米；四、用于经营；五、租赁期限为5年，自2016年10月30日起至2021年10月29日止；八、租金及物业管理费：支付标准为按建筑面积每平方米每日3.50元；每年租金为478，078元；第一年租金，即2016年10月30日至2017年10月29日的租金每个月付一次，2017年至2021年的租金每年付一次，付款日期为每年10月30日，物业管理费为每月2.40元/平方米，每年26，945元，每年付一次，日期同租金付款日期一致；二十一、违约责任：（一）乙方如不按期支付租金，应当按未付之租金部分的日万分之三向甲方支付违约金，逾期超过10天，乙方未支付租金，则甲方（原告）有权单方终止本合同，本合同终止自甲方书面或以其他形式通知书送达乙方之日起生效。乙方应自收到通知书三日内无条件腾退租赁物业，如逾期不腾退，甲方可视为租赁物业内的所有物品乙方放弃所有权，甲方不付保管义务，亦可自由处分。甲方亦不对乙方装修或者添附设施做任何形势补偿。同时，乙方应向甲方支付所拖欠之全部租金及其他费用。乙方除向甲方继续支付上述违约金外，并应按中国人民银行同期贷款利率，向甲方支付自乙方应付款日起至乙方全部款项实际支付甲方之日止的全部利息。由此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿；八、市政设施使用费：甲方或物业管理公司保证按国家及大连市有关规定，代为收取包括但不限于水、电、煤气、暖气、电话、传真、有线电视等市政设施使用费；乙方将于收到甲方或物业管理公司转交之市政设施使用费缴纳通知后天内缴付有关费用。甲方或物业管理公司承诺不向乙方收取任何市政设施使用费之手续费或附加费。十、租金及其他费用之支付方式：乙方将按本合同第八条、第九条之规定的方式向甲方或物业管理公司之银行帐号支付该物业之租金其其他费用。双方对上述房屋约定“以租代售之条件与实施”。二被告于2017年8月与原告约定自愿放弃对大连市中山区房屋的购买权，同意原告对外出售，转让他人。2017年8月9日，原告将大连市中山区x号及x号房屋出售给罗英梅。鉴于上述两处房屋已对外租赁，罗英梅与原告签订《委托协议》，协议载明：甲方（罗英梅）同意并委托继续由乙方（原告）代为收取上述两处房屋的房屋租金、物业管理费、采暖费、水费、电费，由乙方支付给甲方。2016年11月，原、被告双方就位于大连市中山区，面积为60.62平方米的房屋租赁事宜，签订《房屋租赁合同》。合同约定：三、租赁期限：2017年1月1日至2017年12月31日，付款方式为年付，租金为24，000元/年，双方约定本协议履行租金应于每年12月31日前提前支付下一年度租金。合同约定的租赁期满后，被告仍继续租赁使用该房屋。双方与2018年7月1日经协调一致，解除了位于大连市中山区房屋的《房屋租赁合同》，到合同解除时，被告一直未支付全部租金。原告依照合同约定按期交付上述三处房屋，被告正常使用。使用过程中上述房屋发生了物业管理费、采暖费及电费，共计39，986.24元，均由原告予以垫付。嗣后，原告多次向被告催要，被告至今未向原告支付任何款项，故诉至法院，判如所请。被告谭成建辩称，原告所述属实，但现在我方经济困难，请求延期支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2016年10月24日，出租人即原告大连天祥安德房地产开发有限公司（甲方）与承租人即被告谭成建、被告马丽萍（乙方）共同签订《租赁合同书》，约定：乙方承租甲方坐落于大连市中山区房屋（以下简称“该物业”），该物业建筑面积为374.23平方米；租赁用途为经营；租赁期限为5年，自2016年10月30日起至2021年10月29日止；合同签订当日，乙方向甲方支付租金押金10万元，甲、乙双方商定，该物业租金之支付标准为按建筑面积每平方米每日3.50元，每年租金为478，078元；第一年租金即自2016年10月30日至2017年10月29日的租金每个月付一次，2017年至2021年租金每年付一次，付款日期为每年10月30日，物业管理费为每月2.40元/平方米，每年26，945元，每年付一次，日期同租金付款日期一致；甲方或物业管理公司保证按国家及大连市有关规定，代为收取包括但不限于水、电、煤气、暖气、电话、传真、有线电视等市政设施使用费，乙方将于收到甲方或物业管理公司转交之市政设施使用费缴费通知后缴付有关费用。并约定关于房屋以租代售之相关条款：甲方向乙方出租该物业，其中起止日期为2016年10月30日至2018年10月29日所交的2年租金用于抵扣首付款；若乙方付清2年租金，即为乙方正式购买该物业之明确的意思表示；该物业以租代售价格（包括含租金之价格）为每建筑平方米3万元，并以该价格作为该物业之出售价格，即甲乙双方就该物业签署之《商品房买卖合同》规定的甲方向乙方出售之价格，购房价款总计为11，226，900元人民币（不含税费）；本合同之租金支付作为《商品房买卖合同》之购房价款支付之组成部分，剩余购房款乙方可采用一次性付清或银行按揭贷款等形式；乙方按合同作出购买该物业的明确意思表示后或于2018年10月29日前一次付清全部购房价款后，甲乙双方于30日内，按本合同约定条件签署买卖合同及其补充协议。关于违约责任的约定：乙方如不按期支付租金，应当按未付之租金部分的日万分之三向甲方支付违约金，逾期超过10天，乙方未支付租金，则甲方有权单方终止本合同，本合同终止自甲方书面或以其他形式通知送达乙方之日起生效；乙方应自收到通知三日内无条件腾退租赁物业，如逾期不腾退，甲方可视为租赁物业内的所有物品乙方放弃所有权，甲方不付保管义务，亦可自由处分；甲方不对乙方装修或添附设施做任何形式补偿；同时，乙方应向甲方支付所拖欠之全部租金及其他费用；乙方除向甲方继续支付上述违约金外，并应按中国人民银行同期贷款利率，向甲方支付自乙方应付款日起至乙方将全部款项实际支付甲方之日止的全部利息，由此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿；租金押金作为乙方履约的保证；在租金期限内，如乙方单方中止合同，该押金不予退回；如至2021年8月，履约正常，乙方无任何违约行为，则该押金充抵租金；因乙方过错造成房屋损坏的，由乙方负责修复或者赔偿。2017年8月8日，二被告与原告书面约定：因二被告截止2017年8月8日一直未向原告支付房屋租金，故自愿放弃与原告于2016年10月26日签订的《租赁合同书》中约定的“以租代售之条件及实施”条款，放弃购买所租赁的房屋，只作租赁使用，并允许原告将该房屋对外出售，转卖他人。同日，原告与案外人罗英梅签订《委托协议》，约定：罗英梅于2017年8月9日购买由原告开发建设的位于大连市中山区两套房屋，上述房屋出售前已由原告出租于谭成建、马丽萍，现罗英梅同意继续由原告代为收取该两处房屋的房屋租金、物业管理费、采暖费、水费、电费，并由原告支付给罗英梅。2016年10月24日，原告作为出租方（甲方）、被告谭成建作为承租人（乙方）又签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于大连市中山区x（电梯前室）房屋，建筑面积为60.62平方米；房屋租赁期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，付款方式为年付，租金为每年24，000元，另需支付一个月房租作为押金；乙方应于每年12月31日前提前支付下一年度租金；乙方如有任何一期未按期支付房租，则甲方有权视为乙方不再承租该商用房，另行租于第三方或收回商用房并无须提前通知乙方，该租金不含物业费、取暖费、水电费等一切费用；如因乙方未能履约按期支付租金导致合同解除，甲方可以提前通知（或在承租商用房门口张贴通知信函）甲方要求收回商用房，乙方应按通知要求腾空并交还承租商用房，逾期不交还承租商用房时，甲方有权采取包括换锁等手段在内的措施收回商用房；乙方应按有关部门（水、电）的收费标准承担各项费用，如乙方不按时支付上述各项费用，则应在无条件承担延期付款的后果责任（包括停水停电）商用房移交后，双方应及时核对水、电表用量度数，并补齐所欠全款；租赁期满后，乙方无任何违约情况，缴清所有费用后，甲方应在商用房交还后七日内全额退还乙方保证金，本合同随即终止；如乙方要求继续租赁，应当在租赁期满前三个月向甲方提交正式书面申请，甲方如果决定继续出租商用房，应在同等条件下优先租给乙方。2018年6月30日，双方签订《解除房屋租赁合同》，约定：自本协议生效之日起，双方就租赁位于大连市中山区房屋而签订的《房屋租赁合同》解除，被告谭成建应于本协议生效之日起3日内将房屋移交给原告；本协议于双方签字盖章之日起生效。二被告分别于2018年4月18日、2018年9月17日向原告出具确认单，确认所拖欠的三处承租房屋房租及相关款项的情况：位于大连市中山区房屋，欠付自2016年10月30日起至2018年10月29日止的房屋租金956，156元、物业费53，890元，2016年度采暖费16，241.60元，电费400元；位于大连市中山区房屋，欠付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金24，000元，电费1，789元。另，原告在庭审中主张原物业费计算标准有误，现主张二被告欠付的两个年度的物业费用合计应为21，555.64元（每年物业费为10，777.82元）。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告就三处案涉房屋先后签订的两份房屋租赁合同，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，当属合法有效，原、被告之间的租赁合同关系依法成立。原告依约将租赁房屋交付于二被告租赁使用，二被告亦应按约及时足额交付房屋租金及应由其承担的相关费用，逾期未付系违约行为，理应承担相应违约责任。二被告曾先后签署两份确认单，确认所欠房屋租金及相关款项的具体期间、金额，被告谭成建亦当庭表示对原告所陈述的事实理由及诉讼请求无异议。另，虽然原、被告就位于大连市中山区房屋所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限截止2017年12月31日，租金合计24，000元，但至2018年6月30日方经双方确认解除就该房屋的租赁关系，故按租赁合同约定，自2018年1月1日至2018年6月30日二被告继续租赁使用该房屋期间应产生租金12，000元。综上，现原告主张解除与二被告签订的《租赁合同书》，并要求二被告共同给付所欠房屋租金合计992，156元及原告已垫付的物业费21，555.64元、采暖费16，241.60元、电费2，189元以及所欠费用的逾期付款利息63，583.75元、逾期支付房租期间的违约金139，550.96元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。关于原告要求二被告支付自2018年9月1日起至付清欠款之日止按相应标准计算的逾期付款利息、逾期支付房租违约金的请求，符合合同约定，亦不违反相关法律规定，但均应计付至本判决确定的给付之日止。被告马丽萍经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告大连天祥安德房地产开发有限公司与被告谭成建、被告马丽萍于2016年10月24日共同签订的《租赁合同书》（租赁房屋位于大连市中山区；二、被告谭成建、被告马丽萍共同给付原告大连天祥安德房地产开发有限公司自2016年10月30日起至2018年10月30日止的房屋租金共计992，156元人民币；三、二被告共同给付原告代为垫付的自2016年10月30日起至2018年10月30日止物业管理费合计21，555.64元人民币；四、二被告共同给付原告代为垫付的采暖费16，241.60元人民币；五、二被告共同给付原告代为垫付的电费合计2，189元人民币；六、二被告共同给付原告逾期付款利息63，583.75元人民币；七、二被告共同给付原告逾期支付房租的违约金139，550.96元人民币；八、二被告自2018年9月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率，共同给付原告所欠房租992，156元的逾期付款利息；九、二被告自2018年9月1日起至本判决确定的给付之日止，按年利率10.95%的标准，共同给付原告所欠房租956，156元的逾期付款违约金；上列二至九项中二被告应共同给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若二被告逾期履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，920元，保全费5，000元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  李婵洁人民陪审员  高 杰二〇一九年一月十四日书 记 员  兰美玉