辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0105民初9773号 原告：汪旎。 委托诉讼代理人：陈宪涛，辽宁途禹律师事务所律师。 被告：张淑平。 委托诉讼代理人：周洋，辽宁同方律师事务所律师。 被告：李竹。 委托诉讼代理人：周洋，辽宁同方律师事务所律师。 原告汪旎诉被告李竹、张淑平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪旎及其委托代理人陈宪涛，被告李竹、张淑平及其二人的委托诉讼代理人周洋均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。 原告汪旎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的房屋买卖合同；2、判令二被告双倍返还原告所付定金6万元，并承担原告所支付的中介费4000元，支付违约金21600元，房屋溢价损失6万元；3、诉讼费、保全费、保函费500元由被告承担。事实与理由：二被告系委托代理关系。李竹为委托人，张淑平为受托人。2018年5月30日，原告与被告张淑平签订《房屋买卖合同》，原告以60万元的价格购买被告李竹名下的，位于沈阳市皇姑区长江街********房屋。合同签订后，二被告恶意窜通多次以增加购房款为由拒绝办理更名过户。二被告的行为在合同履行期限届满前，明确表示不履行过户主要义务，经原告多次催促，二被告均以各种理由推脱。因二被告恶意毁约行为导致原告要买的学区房房价飞涨，合同约定的定金罚则和违约金已经不能弥补原告实际损失，故起诉至法院。 被告张淑平辩称：张淑平是李竹的代理人，接受李竹委托，办理案涉房屋交易事宜，张淑平并非争议房产的所有权人或使用权人，其代理行为均依据房屋所有权人李竹的指示代为行事，无权独立对争议房产做出处置。根据《民法通则》第63条明确规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担法律责任。原告知晓张淑平的代理人的身份，且无任何证据证明张淑平有超越代理权限的行为。张淑平并非案涉争议房产的权利人及房屋买卖合同约定的承担权利义务的合同相对方。不是本案适格被告，不应承担任何法律责任。 被告李竹辩称：原告无权要求李竹承担双倍返还定金以外的违约责任。根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，原告无权同时主张定金和违约金罚则。根据张淑平代理李竹与原告签订的房屋买卖合同的第三条规定，付款方式条款第一项，定金条款中明确约定，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额购房款。合同第六条违约责任第五项，明确约定甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前，应适用合同法第115条规定，即乙方不履行合同义务的，无权要求返还定金，甲方不履行合同义务的应双倍返还定金。在原告支付第一款购房款前，定金性质不发生改变，并不产生抵作购房款的效益，在此阶段若由于李竹不履行合同义务，原告只能主张要求李竹承担双倍返还定金的违约责任。根据张淑平与原告微信记录显示，张淑平于7月份已转达了房主李竹不卖房，要求解除房屋买卖合同的意思表示，原告于接到通知后，即应自行安排购房计划。其无权主张接到通知后扩大的房屋溢价损失，对于扩大损失部应由其个人承担。根据房产中介的信息显示，案涉房屋周边7-8月间的房屋均价约为12000元每平，由此可得7月份当时的案涉房屋价值为604440元，溢价部分仅为4000余元，定金罚则的一倍定金已足以赔偿损失，因此原告要求支付违约金及房屋溢价损失的主张，不符合客观事实情况，且没有合同约定及法律依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并在卷佐证。对本案相关事实，本院认定事实如下： 被告李竹系位于沈阳市皇姑区长江街**1-7-14房屋的所有权人。2017年12月8日，李竹作为委托人，以张淑平受托人，出具《授权委托书》一份，委托目的为出售房产，内容概括为：李竹委托张淑平办理出售沈阳市皇姑区长江街133号（1-7-14）房产有关事宜包括1、赴房地产部门查询房产档案并领取有关证明文件；2、签署《存量房买卖合同》及相关法律文件，并办理合同及相关材料公证事宜；3、赴房地产部门回答咨询并填写相关询问笔录或承若书（声明书）；4、办理（或放弃办理）资金监管、解冻手续并签署相关文件（收取监管资金账户为委托人李竹名下银行账户）；5、办理上述房产更名、过户手续并签署相关文件（收取售房款账户为委托人李竹名下银行账户）；6、交纳上述过程中应由房产所有权人缴纳的相关税、费并领取凭证；7、协助买受人办理贷款手续、签署相关法律文件。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件，委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限为贰年（二0一七年十二月八日至二0一九年十二月八日）。受托人无转委托权。李竹在委托人处签名并捺印。同年12月11日，被告李竹在辽宁省公证处对该份《授权委托书》进行公证。 2018年5月30日，原告（乙方、买受方），被告李竹（甲方、出卖方）、张淑平（代理人）与沈阳乾州不动产（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同书》，甲乙方约定原告购买被告李竹名下，位于沈，位于沈阳市皇姑区长江街********房屋称涉案房屋），建筑面积50.39平方米，房屋价款为600000元。关于付款方式，经甲乙双方协商，共分二次过款：“1、定金：在签订本合同之日起当日内，乙方向甲方支付购房款定金人民币30000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。2、甲乙双方约定于2018年7月30日之前开始办理产权过户手续，乙方新契税下发后当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币570000元，甲乙双方约定进行资金监管。3、甲乙双方约定于过户前一天办理查费用手续，甲方结清房屋全部陈欠费用后于过户当日将房屋交付乙方使用。合同第六条第2款约定：甲方未按约定办理产权过户或未按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一日，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过十五日，乙方有权收取违约金后继续履行合同或单方面解除本合同，如解除合同，甲方应将乙方已付款和利息（按中国人民银行同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中甲乙双方已发生的必要费用。第5款约定：甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金；甲方不履行本合同义务的，应当双方返还定金。定金额度不得超过成交价总额的20%，超出部分不适用定金罚则。关于居间服务费的约定，乙方应当在本合同签订当日，一次性支付丙方居间服务费4000元。在履行合同过程中如乙方违约，居间服务费不予返还；如甲方违约，乙方有权向甲方追偿；丙方可提供必要协助。 合同签订次日，原告向被告张淑平支付了定金30000元，向沈阳乾州不动产交纳了居间服务费4000元。2018年7月19日，被告张淑平将其与被告李竹的微信聊天记录通过微信发给原告，在聊天记录中，被告李竹明确表示不配合更名过户。因原告与二被告就赔偿事宜协商未果，故原告于2018年9月起诉至法院。案件审理过程中，原告向本院提出保全申请，要求查封涉案房屋，并提供浙商财产保险股份有限公司沈阳中心支公司出具的保单保函作为担保，原告支付保函费500元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告张淑平系李竹委托代理人，其代替李竹与原告签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定支付了30000元定金，被告李竹在合同约定履行更名过户手续时间届满前已经明确表示不配合办理涉案房屋更名过户手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张解除合同，双倍返还定金60000元的主张，本院予以支持，由被告李竹给付。 关于原告主张违约金问题，根据《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合本案，双方签订的合同中既约定了定金又约定了违约金，且在庭审中原告明确表示适用定金条款，故其主张被告支付违约金无法无据，本院不予支持。 关于原告主张中介费问题，因被告李竹违约导致合同不能履行而解除，故根据合同约定原告有权要求被告李竹赔偿中介费4000元，本院对原告的该主张予以支持。 关于原告主张房屋溢价部分，买卖合同司法解释规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，被告李竹于2018年7月19日明确告知原告不履行合同义务，此后，原告与李竹的代理人张淑平就赔偿金额进行协商。这说明原、被告于2018年7月就协商一致解除合同，只是对赔偿金额未达成一致意见。本院参考涉案房屋自交易之日至双方同意解除之日所在区域的房屋市场价格变动情况，认为2018年7月房价比2018年5月确有上涨，但涨幅不大，被告李竹多支付一倍的定金完全可以弥补原告损失，故其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张保函费问题，因原告的该项诉讼请求属于诉讼过程中的合理费用，故本院予以支持，由被告李竹赔偿原告500元。 关于被告张淑平是否承担违约责任问题。根据相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告李竹委托张淑平出售涉案房产，张淑平是委托代理人，李竹为被代理人，现因李竹不配合，导致张淑平不能履行其与原告签订的合同义务，构成违约，故违约责任应有被告李竹承担，被告张淑平不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告汪旎与被告张淑平签订的《房屋买卖合同》； 二、被告李竹于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告汪旎购房定金60000元； 三、被告李竹于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告汪旎中介费4000元； 四、被告李竹于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告汪旎保函费500元； 五、驳回原告汪旎其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3212元，减半收取1606元，由被告李竹承担。保全费1270元，由被告李竹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员 李沿泽 二〇一九年一月十七日 法官助理 吴成敏 书 记 员 杨春艳