湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初6655号原告：黄可，男，1991年7月18日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：刘援、杨子英，湖南简单律师事务所律师。被告：肖凤姣，女，1982年12月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗静萍，湖南金州律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：王浩，男，1994年7月2日出生，土家族，住湖南省永顺县。第三人：湖南新环境网络科技有限公司三分公司，营业场所湖南省长沙市天心区暮云街道长沙理工大学教职工宿舍11栋102商铺。负责人：李袁。委托诉讼代理人：张毅，男，1988年3月23日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：汤志宏，男，1993年6月24日出生，汉族，住湖南省衡阳县。黄可与肖凤姣、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境经纪公司）、湖南新环境网络科技有限公司三分公司（以下简称新环境网络公司）房屋买卖合同纠纷。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄可的委托诉讼代理人刘援，肖凤姣及其委托诉讼代理人罗静萍，新环境经纪公司委托诉讼代理人王浩，新环境经网络公司委托诉讼代理人张毅、汤志宏，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄可请求判令：一、解除黄可与肖凤姣于2018年4月17日签订《房屋买卖合同》；二、肖凤姣返还黄可购房定金30000元；三、肖凤姣向黄可赔偿总房价20%的违约金136000元；四、肖凤姣赔偿黄可居间服务费12000元、按揭贷款手续代办服务费14700元、律师费5000元；（以上第二项、第三项、第四项诉求金额合计197700元）；五、肖凤姣承担本案的全部诉讼费用。肖凤姣答辩称：一、肖凤姣并非恶意违约，而是受“6.25”长沙市房地产市场调控新政策影响，导致其出卖涉案房屋再购置一套面积更大房屋的换房目的落空，确系不可抗力。2018年6月27日，肖凤姣及时告知了黄可和新环境经纪公司，并积极协商合同解除后续事宜。由于黄可提出的赔偿过高，加之新环境经纪公司的消极不作为，经多次协商无果。二、肖凤姣没有实际收取购房定金30000元，黄可提出的违约金过高，没有任何事实依据。肖凤姣应新环境经纪公司和黄可的要求，虽然出具了定金收条，但实际并没有收到购房定金30000元，即黄可将30000元购房定金付至了新环境网络公司指定的账户托管，肖凤姣没有实际收到定金。因此，肖凤姣没有返还购房定金30000元的义务。三、新环境网络公司在提供中介服务过程中存在过错，应当向黄可退还房屋居间服务费和按揭服务费。四、由于黄可自身过错，导致扩大的损失应当由其本人承担。新环境经纪公司答辩称：一、新环境经纪公司作为中介方，积极履行自己的义务，其中按揭服务费部分已经完整提供按揭服务，不应退还。黄可、肖凤姣是在自愿的情况下签署的房屋买卖合同，是其真实的意思表示，肖凤姣答辩状中称新环境经纪公司总是以各种理由推诿，导致协商无果，事实不是如此，新环境经纪公司工作人员积极提供各种方案解除纠纷，最终导致纠纷无法协商解决的原因是由于买卖双方不能达成一致导致的。二、房屋买卖合同第三条中约定，签订合同后，甲乙双方共同认可丙方即新环境经纪公司提供居间服务，甲乙双方应向新环境经纪公司支付服务费用。新环境经纪公司在提供中介服务过程中，不存在任何过错，不应退还中介服务费。肖凤姣是否有资格购买第二套房屋，并不是其履行该房屋买卖合同的前提，因为肖凤姣自身原因导致房屋买卖合同不能履行，应当承担违约责任，请法院依法判决。新环境网络公司答辩称：一、在涉案《房屋买卖合同》签订签订、履行、解除的过程中，新环境网络公司积极履行约定，没有消极不作为。《房屋买卖合同》约定，违约方应赔偿实际产生的损失，本案是肖凤姣违约，其应当承担相应的责任。二、《房屋买卖合同》不能履行后，新环境网络公司积极促成双方和解，工作量并未减少。新环境网络公司愿积极配合黄可、肖凤姣办理后续事宜。新环境网络公司是居间方，履行了相关义务，后，因双方解除合同，不再继续履行，新环境网络公司未提供完整的居间服务，新环境网络公司自愿退还黄可居间服务费2000元。按揭服务费属于已经实际产生的费用，无法退还。经审理查明：2018年4月17日，肖凤姣作为甲方、出售方，黄可作为乙方、买受方，新环境网络公司作为丙方、居间方，新环境经纪公司作为丁方、管理方，签署《房屋买卖合同》。主要内容为：丙方为丁方授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理房，甲乙均表示予以认可。第一条、房屋概况。1、甲方自愿将坐落于长沙市天心区暮云工业园山水印象G02栋808房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为715250412，建筑面积88.78平方米，其他房屋详情以房产证为准；该房屋转让时所属的土地使用权一并转让，甲方承诺对该房屋有完全处置权。2、房屋抵押给招商银行，抵押金额为100000元整，甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。3、房屋未出租。4、乙方对房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议。5、房屋总售价包括甲方原应交的契税和维修基金等相关费用，包括现有装饰和配套设施，甲方已经为房屋缴纳的所有费用、家具家电。第二条、房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。甲乙双方确认该房屋总售价680000元。（一）、双方约定的付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+（购房款、政府货币补贴款项）+交房尾款。（二）、（购房定金）乙方于2018年4月17日支付甲方购房定金30000元。甲方交产权原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据。定金以甲乙双方要求丁方指定账户托管。（购房首付）乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理时支付甲方首付款150000元，乙方自行支付给甲方，选定的手续甲乙双方最迟应于2018年6月30日之前办理。（银行贷款）乙方通过银行贷款向甲方支付购房款490000元。办理贷款所需费用（包括但是不限于评估费、抵押登记费、资料费、担保费、服务费等）由乙方承担。此房款由乙方的贷款银行或者第三方直接放款至甲方指定的账户的方式支付，（交房尾款）交房时乙方支付甲方交房尾款10000元，在交房前尾款以甲乙双方要求丁方指定账户托管。（三）关于贷款、过户等手续的约定。甲乙双方另行委托代办机构（须签订委托办理协议并按代办机构要求配合办理手续）。乙方因自自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，甲乙双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止。乙方在房屋过户且核发新证之日起15个工作日内办理房屋抵押登记手续，每逾期一日按照贷款金额万分之五的标准向甲方支付违约金。第三条、居间服务费用的支付。签订本合同后，甲乙双方认可共同委托丙方为其提供居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费0元，乙方支付丙方居间服务费12000元。为了保障丙方合法权益，居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙一次性支付给丙方，丙方有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得的居间服务费，甲乙双方签订合同之后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无需退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。第四条、甲方义务。甲方保证房屋权属证件的合法性、真实性、有效性，并取得共有权人同意并出售和签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付房屋，由此引起的一切法律和经济责任由甲方承担。甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费等有关费用全部结清。甲方在本合同签订后十五日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。甲方按约定时间收取房款并到房屋管理部门办理产权交接手续。第五条、乙方义务。乙方在签订本合同后十五内将办理房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交给丙方。乙方应按约定的时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续。第七条、违约责任。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方赔偿总房价的20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方支付的律师费。第十条、甲乙丙丁一致认同在签订本合同时已经对本合同的所有条款均已了解，认可无异议。本合同履行过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地法院提起诉讼。后，肖凤姣向黄可出具《定金收条》，主要内容为：今收到黄可购买本人肖凤姣位于长沙市天心区暮云工业园山水印象G02栋808房购房定金30000元，产权证号为715250412。新环境网络公司向黄可出具编号为0141910的收款收条，内容为今收到黄可交来购买山水印象G02栋808房的居间服务费12000元，支付方式为转账。同日，黄可作为甲方，湖南新金非融资担保有限公司（以下简称新金担保公司）作为乙方，签署《购买方委托办理协议》，主要内容为：鉴于甲方于出售方肖凤姣于2018年4月17日签订的《房屋买卖合同》，为履行该买卖合同，现甲方自愿委托乙方办理相关事项。甲方委托乙方办理银行按揭贷款手续代办服务。银行贷款在提供的资料真实合法有效齐全后，甲方预期贷款490000元。除贷款手续外的其他事项双方约定在90个工作日内完成，如因买卖双方原因或政策原因无法在上述期限内完成的，甲乙双方可另行签订补充协议。甲方以承包形式承包给乙方，甲方在签订本协议当日一次性向乙方支付14700元包干，盈亏自负。甲方委托乙方办理贷款手续具体事项为资料收集整理，协调评估、与银行（公积金中心）审批和签订贷款合同事项，直至上述委托事项的完成。双方约定在收集所有资料后90个工作日内完成（甲方及其房屋出售方应配合完成注销抵押、产权过户、领取新证、办理他项权证等手续）。新金担保公司向黄可出具两份收据，收到黄可交来的山水印象G02栋808房按揭服务费14700元（11000元+3700元）。2018年6月26日，招商银行股份有限公司长沙分行向肖凤姣出具《个人贷款还清证明》、《抵押物注销清单》，主要内容为：“邓朝阳（借款人），在我行借款合同编号为8161214201001项下贷款本息和相关费用已于2018年6月22日全部清偿”，“抵押人肖凤姣，坐落暮云工业园山水印象G02栋808，抵押部位808，抵押面积88.78，不动产证书号715250412”。2018年7月5日，新环境网络公司向肖凤姣寄送《通知函》，主要内容为：肖凤姣作为出售方，黄可作为买受方、新环境网络公司作为居间方就山水印象G02栋808房屋签署的《房屋买卖合同》已经生效。在签署合同过程中，肖凤姣的配偶邓朝阳参与合同的洽谈，与黄可达成一致后，肖凤姣才签署本合同。现将房屋履行情况向肖凤姣告知。1、邓朝阳已经将过户所需的相关资料提交给新环境网络公司。2、黄可银行按揭贷款于2018年6月已经通过。3、解除抵押当天，邓朝阳明确告知，因受2018年625新政出台，影响肖凤姣家庭购买其他房屋，因此无法继续履行《房屋买卖合同》。4、基于以上事实，新环境网络公司、黄可、邓朝阳于2018年7月5日协商合同履行、解除问题，由于买卖双方无法达成一致，约定下次继续协商此事。2018年7月25日，肖凤姣向新环境网络公司、黄可出具《解除合同通知》，主要内容为：1、在签订《房屋买卖合同》的时候，肖凤姣受限购政策的影响，需等待至2018年9月份才能购买其他房屋，肖凤姣在新环境网络公司销售人员的劝说下，签署合同，但是肖凤姣配偶邓朝阳未签字确认。2、2018年6月20日，肖凤姣接到新环境网络公司工作人员通知开始准备办理房屋买卖相关手续，肖凤姣积极配合，办理了银行抵款抵押解除手续，于2018年6月27日在长沙不动产登记中心解除抵押。3、受625新政的影响，导致肖凤姣家庭无法购买其他房屋，因此无法履行已签订的《房屋买卖合同》。2017年6月27日，在解除房屋抵押时候，明确告知合同无法继续履行，请求解除合同。后，三方经多次协商，未能达成一致意见。另查明：一、本案涉案房屋位于长沙市天心区暮云工业园山水印象G02栋808房，房屋所有权人为肖凤姣，共有情况为单独所有，权证号为长房权证天心字第**，登记时间为2015年9月29日，2015年12月21日设立抵押登记。二、黄可交付的定金30000元，由新环境网络公司保管。三、因本案纠纷，2018年8月6日，黄可与湖南简单律师事务所律师刘援签订《民事案件委托代理合同》，代理范围一审、二审、执行，律师费用5000元。四、肖凤姣与邓朝阳于2007年8月22日结婚。五、2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布编号为长政办函（2018）75号的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。六、诉讼中，肖凤姣认可黄可支付的居间服务费12000元、按揭服务费14700元、按揭服务办理完毕的事实。新环境网络公司认可肖凤姣出卖涉案房屋是为置换新的房屋，但是履行本涉案合同并不影响肖凤姣以后置换房屋。新环境网络公司愿意退还2000元居间服务费。上述事实，有各方身份信息、《房屋买卖合同》、《房屋产权证》、定金收条、收款收据、收据、《房屋委托办理协议》、发票、结婚证、《个人贷款还清证明书》、《抵押物注销清单》、《通知函》、《解除合同通知》、《民事案件委托代理合同》、当事人陈述、开庭笔录等予以证实，足以认定。本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，各方均应依约履行。黄可依约支付定金、居间服务费、按揭服务费、申请办理银行贷款事宜后，要求黄可继续履行合同，并无违约之处；新环境经纪公司、新环境网络公司积极履行居间服务，无违约之处；肖凤姣在2018年6月27日明确表示不继续履行合同义务，违反合同约定，应承担违约责任。对黄可诉请解除合同，本院予以支持。肖凤姣辩称:因“625房屋新政”，其置换房屋的目的不能实现，系不可抗力。经本院查明，涉案房屋符合交易条件。肖凤姣自身是否具备另行购买房屋的条件，不是履行《房屋买卖合同》的前提条件。肖凤姣亦辩称：涉案房屋为夫妻共同财产，肖凤娇配偶邓朝阳未签字。综合本案案情和证据，涉案房屋产权人为肖凤姣，且邓朝阳实际参与了房屋买卖过程。本院对肖凤姣辩称，不予采信。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。其一，违约方应向守约方承担违约责任，赔偿损失。第一，黄可诉求的赔偿房屋总价20%的违约金136000元、居间服务费12000元、按揭贷款服务费14700元、律师费5000元均为违约损失，违约损失应以填补为原则。其二，对黄可支付的定金30000元，肖凤姣应予以退还，因该定金由新环境网络公司托管，新环境网络公司应向黄可退还定金30000元。其三、新环境网络公司自愿退还黄可居间服务费2000元。综上，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋交易价格以及黄可为履行房屋买卖合同所支出的成本、本地房价波动等因素，除上述应该退还的定金30000元及居间服务费2000元外，本院酌情认定肖凤姣应赔偿黄可违约损失55000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告黄可与被告肖凤姣于2018年4月17日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告肖凤姣在本判决生效十日内向原告黄可退还定金30000元（此款由第三人湖南新环境网络科技有限公司三分公司直接转交给原告黄可）；三、限被告肖凤姣在本判决生效十日内向原告黄可赔偿违约损失55000元；四、限第三人湖南新环境网络科技有限公司三分公司在本判决生效十日内向原告黄可退还居间服务费2000元；五、驳回原告黄可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4254元，减半收取2127元，由被告肖凤姣承担。该费用系原告黄可预交，由被告肖凤姣直接付给原告黄可。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李俊才二〇一九年一月十八日书记员  杜炫乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定何其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。