广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初11763号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市拱北水湾路**海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码:914404007740433894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊艳，广东德赛律师事务所实习律师。被告：谭明珠，男，1973年3月6日出生，汉族，住址：珠海市。被告：徐妍，女，1978年8月2日出生，汉族，住址：珠海市香洲区吉大九洲大道****，现住珠海市香洲区。原告珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称海湾物业公司）与被告谭明珠、徐妍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海湾物业公司的委托诉讼代理人何志锋、被告谭明珠、徐妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费、水电费、垃圾处理费共计21892.96元及违约金6624.38元（滞纳金暂计算到2018年9月30日，其他费用计至2017年10月11日），此后至实际还款日的费用和违约金计算至实际清偿之日；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为唐家湾镇唐琪路**远大美域新城******的权属人，该房屋建筑面积为151.32平方米。根据原、被告之间《前期物业管理服务协议》的约定，原告向被告提供物业管理服务；物业管理服务费按房产建筑面积每月每平方米2.2元计算；被告应在每月10日前缴纳物业管理费；如被告逾期没有向原告缴纳有关费用，原告有权向被告按日按所欠费用总额0.03%收取违约金。原告于2012年12月开始向被告提供物业管理服务，而被告从2013年3月起欠缴物业管理费、违约金，原告多次向被告催收始终未果，特提起诉讼。原告海湾物业公司为其诉称提交以下证据：1.物业管理费欠缴清单及欠费统计表、滞纳金核算明细及计算公式说明；2.前期物业管理服务协议；3.催缴通知及收费通知单；4.不动产权登记表；5.短信通知；6.律师函及EMS邮单；7.物业管理委托合同。被告谭明珠辩称：一、被告2012年9月23日签订认购书，2013年1月10日左右收到收房入伙通知。被告去到远大美域物业管理处时，原告的工作人员要求被告先签署相关协议方给钥匙去验房，为此双方发生过激烈争执。由于被告急需入住，只好先签字后验房。被告在验房时发现所购房屋装修问题太多（飘窗上的大理石多处断裂拼接；主卧洗手间排气扇无反应及闷热气候时异味熏天；客厅开关控制灯有问题）。被告要求原告在1月25日之前完成，原告当场拍照并记录，且答应按时按质完成，但至今仍原样，被告保留追究原告因房屋质量问题的赔偿权利。二、2013年4-10月左右的南方潮湿天气时，房屋墙壁严重发霉，厨房地柜门板变色，客厅装饰镜背后严重发霉落黑色粉沫，木地板墙脚线开始裂开，瓷砖地脚线脱落。为此，被告多次找管家到现场查看、拍照，并找到原告反映情况，得到答复都是会安排人来处理，但基本没人来处理。被告前往开发公司反映以上问题，开发商回复是“自办理入伙之日起，所有问题向物业公司反映，由物业公司统一反馈给开发公司”。2014年5月打电话与原告的庞经理联系，庞经理不予理会。2016年10月与新来的经理反映，并邀到现场查看，该经理认同事实，并提出处理意见：一是查清前面所交三个月的物业管理费，转换为2013年2至4月的费用；二是再免两个月物业管理费，作为房产未修缮的补偿。被告没同意，要求免除一年的费用，但最终未能收到原告回复。三、被告2012年9月23日与开发公司签订《认购书》，而原告提供的《前期物业管理服务协议》上签订的日期为2012年9月23日，日期均为原告填写好的，且在被告办理入伙时，强制被告先签协议后验房。被告在2013年1月交了三个月的物业管理费但当时没细看发票（早已丢失），直到一个月后，才发现所交物业管理费非被告收到入伙通知起计算的管理费，为此，被告不予认可。四、被告提供的物业欠缴清单显示的时间是2017年10月，事实是新的物业公司是从2017年10月12日起开始收费，不存在11月与12月的公摊费用。五、原告提供的欠缴清单显示2015年6-8月代收电费，与事实不符，自2015年7月起的电费均由被告自行缴纳，不存在代收费用。请求判令原、被告所签协议无效、确认被告的缴费时间为2013年1月12日起及被告已交三个月物业费的事实、驳回原告所称2015年6-8月的代收电费。被告谭明珠对其辩称提交以下证据：1.供电所出具的缴费清单；2.认购书；3.照片。被告徐妍辩称：拖欠管理费是有原因的，当初我们购买的是精装房，发现有很多问题，但管理处拖了一年才处理完。期间我们主动找到物业公司商谈物业管理费减免问题，但物业公司只是发送催交通知，没有人来协商处理。本院经审理查明：原告海湾物业公司成立于2005年4月8日，领取了相应的营业执照。被告谭明珠、徐妍于2012年购买了坐落在珠海市唐家××镇××路××号（远大美域新城）53栋1单元901的房屋，该房屋建筑面积151.32平方米，已办理不动产权登记。2012年9月23日，原告海湾物业公司（甲方）与被告谭明珠、徐妍（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，载明甲、乙双方就远大美域新城前期物业管理服务达成协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用、违约责任等等。协议第一条载明甲方负有公共设施维护管理、制定管理规章、档案管理等义务；第二、第三条载明物业管理服务内容及质量，包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等五方面内容，质量方面要求房屋外观整齐美观、保证设备正常运行、环卫设施完好、公共环境整洁、车辆停放有序、物业区域内公共秩序良好、监控系统正常运作等等；第四条载明物业管理服务费用计收时间、办法：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所载收楼日期起计收管理费。甲方按照建筑面积每月每平方米2.2元（不含公用水电费用）收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月1日至10日；第七条载明违约责任：乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之三向甲方交纳违约金。甲、乙双方还约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。另查明，“远大美域新城”为珠海远大置业有限公司开发建设的住宅小区，该公司于2005年12月通过招投标方式选聘原告海湾物业公司为小区的物业服务企业，双方于2007年1月签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；住宅房屋的；住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2或物业使用人收取；纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。合同其他内容与上述原、被告签订的《前期物业管理服务协议》基本相同。原告海湾物业公司自合同签订后进驻远大美域新城为业主提供物业管理服务。被告谭明珠、徐妍也按照合同约定的标准交纳了部分物业管理费用。珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会成立后，于2017年9月与新选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。原告海湾物业公司于2017年10月12日退出远大美域新城物业服务区域。2018年11月，原告海湾物业公司对拖欠物业管理费的远大美域新城小区业主包括本案被告谭明珠、徐妍提起诉讼。原告海湾物业公司主张被告谭明珠、徐妍拖欠2013年3月至2017年10月11日期间的物业管理费共计18261.14元、2013年3月至2015年6月的代收电费1656.9元、2013年3月至2017年9月的代收水费465.42元、2013年2月至2017年10月的公摊水电费、污水及垃圾处理费等合计1509.5元，已经多次书面催交，但两被告至今未交纳。在庭审中，原告海湾物业公司认可两被告谭明珠、徐妍已交纳三个月的物业管理费，即拖欠的物业管理费应从2013年4月18日起，计算至2017年10月11日止，共计17928.24元。被告谭明珠、徐妍对原告海湾物业公司主张的上述物业管理费计算标准及金额无异议，认可原告代缴了2013年3月至2015年5月的电费共计1627.92元，对其他费用均不予认可。本院认为，原告海湾物业公司是远大美域新城的建设单位通过招投标方式选聘的物业服务企业，双方有签订《物业管理委托合同》，且原告与被告谭明珠、徐妍也签订了《前期物业管理服务协议》，合同及协议的内容均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方都有约束力。两被告主张合同无效的理由不能成立。被告谭明珠、徐妍所购房屋在原告海湾物业公司提供的物业服务范围内，被告谭明珠、徐妍作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。被告谭明珠、徐妍自2013年4月起未交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告海湾物业公司提供的物业服务质量问题，从被告谭明珠、徐妍及原告海湾物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，原告海湾物业公司在管理远大美域新城物业小区期间确实未能全面履行合同约定的义务，尤其在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由原告统一安排，但原告提供的服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，原告也未能尽责与建设单位沟通，物业服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，本院酌定对原告海湾物业公司主张的物业管理费按九折处理，即被告谭明珠、徐妍应向原告海湾物业公司支付2013年4月18日至2017年10月11日期间的物业管理费16135.42元(17928.24×90%)。被告谭明珠、徐妍提出的房屋质量维修问题，属于另外的法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理范畴，两被告可以另寻法律途径解决。原告海湾物业公司主张被告谭明珠、徐妍应支付拖欠物业管理费的违约金，查案涉合同，有约定业主逾期交纳物业管理费的，应承担每日按应交管理费的万分之三计算滞纳金的违约责任，但是，本院同时注意到，被起诉的多名远大美域新城小区业主包括两被告，其拖欠物业管理费的主要原因是原告在安排房屋维修服务方面未能尽责，尽管房屋质量责任并非由物业服务企业承担，但原告有安排维修的义务，甚至双方曾为此协商过减免物业管理费，而原告多年来也只是发催缴通知却从未按通知所言通过诉讼途径追究业主的法律责任，以上事实足以说明两被告未能按期交纳物业管理费并非毫无理由，故对原告海湾物业公司要求两被告支付物业管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告谭明珠、徐妍认可未向原告海湾物业公司交纳2013年3月至2015年5月的代收电费共计1627.92元，原告请求支付，本院予以支持。原告主张被告谭明珠、徐妍支付公摊水电费、污水及垃圾处理费等其他各项费用，因原告未能提交其已经垫付费用的相关依据，对该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谭明珠、徐妍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付2013年4月18日至2017年10月11日期间的物业管理费16135.42元；二、被告谭明珠、徐妍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付2013年3月至2015年5月期间代缴的电费1627.92元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取256元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担56元、被告谭明珠、徐妍共同负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  冯丽萍二〇一九年一月十六日书记员  容景豪梁缙