江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终5145号上诉人（原审原告）：韩红伟，男，1976年2月18日生，汉族，徐州市康基混凝土有限公司经理，住徐州市铜山区。上诉人（原审原告）：王园园，女，1988年5月8日生，汉族，无业，住徐州市铜山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州澳东置业有限公司，住所地徐州市泉山区欣欣路**。法定代表人：林依岁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王维修，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙刚，江苏运通律师事务所律师。上诉人韩红伟、王园园与上诉人徐州澳东置业有限公司（以下简称澳东公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初6370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了开庭审理。上诉人韩红伟、王园园的委托诉讼代理人高峰，澳东公司的委托诉讼代理人王维修、孙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩红伟、王园园上诉请求：1、撤销原判，改判澳东公司向韩红伟、王园园支付逾期交房违约金3956313元（以已付房款44254064.1元为基数，按每日万分之二计算，自2016年7月1日起计算至2017年9月20日，共447天）；2、诉讼费由澳东公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。1、韩红伟、王园园购买澳东公司开发的五套商品房，总房款为48097860.2元，包括税款差额849278元在内，尚欠澳东公司4693074.1元。韩红伟、王园园已付44254064.1元，此数额为计算逾期交房违约金的基础。2、2013年5月8日徐州市康基混凝土有限公司（以下简称康基公司）开始为澳东公司供应预拌混凝土，约定混凝土款按进度支付，澳东公司应当在工程全部竣工验收后付清全款。韩红伟、王园园支付房款的方式，除了办理贷款外，主要以韩红伟、王园园经营的康基公司的混凝土款冲抵房款。一审法院以澳东公司与康基公司2017年9月5日进行混凝土数量、金额对账结算的日期作为韩红伟、王园园支付购房款的时间是错误的。事实是，在此之前，混凝土款早已冲抵了房款。3、双方签订的《东南印象城商铺定购协议》和《购房补充协议》均对房产的交付和付款的顺位作出了明确的约定。《购房补充协议》包含了韩红伟、王园园购买的五套房屋，并明确了“剩余房款在东南印象城两次购买所有房产两证办好之日起两个月内付清”，因此澳东公司交付所有商品房义务在先，韩红伟、王园园支付剩余购房款义务在后。故一审认定办公楼A-12X、30X室及商业裙房2-30X室的商品房，韩红伟、王园园应当先履行付款义务，违背补充协议的约定。韩红伟、王园园针对澳东公司的上诉答辩称：澳东公司在上诉状中陈述的理由与事实不符。韩红伟、王园园承认尚欠澳东公司部分房款。但针对欠款情况双方另有约定，不能作为澳东公司拒绝交房的理由。其次，根据2015年2月2日双方签订的购房补充协议第二条的约定，剩余房款在韩红伟、王园园两次购买的所有房产两证办好之日起2个月之内付清。这两次购买针对双方于2014年8月16日签订的三份合同和2015年1月31日签订的二份合同约定的总共5套房产。故5套房产两证没有办理完毕之前被上诉人没有付款义务。再次，2013年5月8日，康基公司与澳东公司签订预拌混凝土购销合同，由康基公司供应混凝土，在澳东公司与韩红伟、王园园签订商品房买卖合同以及一系列的借款合同、补充协议等协议后，混凝土款直接转为购房款。澳东公司不再向康基公司支付混凝土款。康基公司总共向澳东公司供应混凝土总额高达2000多万元，对此澳东公司是明知的。澳东公司在上诉状中称其在未确定混凝土数额前，要求韩红伟、王园园补充房屋差价已尽到合理通知义务，此说法显然与双方约定用混凝土款抵房款的说法不符。再次，澳东公司向法庭提交的上房通知书和告知函均要求韩红伟、王园园支付余款后上房，澳东公司所要求的上房条件与双方约定不符。韩红伟、王园园不同意先行支付剩余房款，澳东公司不予办理上房手续，构成违约。最后，韩红伟、王园园所购房屋在一审判决后经韩红伟、王园园多次要求下才办理上房手续，更加证明在此之前澳东公司没有为韩红伟、王园园办理上房手续。对于一审判决截止到2017年9月20日的上房违约金之后的部分，韩红伟、王园园将另行诉讼解决。澳东公司上诉请求：依法改判。事实及理由：1、涉案五套商品房总价为48097860.2元，扣除韩红伟、王园园支付的2014年5月25日定金7000元、2014年8月16日商混抵款250万元、2014年10月8日银行发放贷款1000万元、2014年10月31日定金100万元、2014年11月3日定金100万元、2015年8月15日银行发放贷款1000万元、2017年9月双方对账确认商混抵款19747063.89元，税款849278元，韩红伟、王园园仍拖欠购房款数额为4693074.31元。2、2015年8月15日，双方就办公A1-20X及商业裙房2-20X物业签订协议书，确认该两套房屋韩红伟、王园园尚欠房款4397554.2元，并约定在两证办好之日起60日内付清。对于超出该协议约定数额以外的欠款，澳东公司有权要求其在上房前缴纳完毕。而韩红伟、王园园在办理上房前应付房款295520.11元。即使澳东公司存在未给其办理上房手续的事实，也不应据此判决澳东公司就A-12X、30X号商品房承担逾期上房违约责任。3、韩红伟、王园园五次购买五套商品房实际支付的自有资金总计4507000元，不足总房款的10%。涉案房屋尚未竣工验收前，为了满足韩红伟、王园园装修进行经营的需要，澳东公司将房屋提前半年多交付给其使用，但韩红伟、王园园反而主张澳东公司拒绝交房，不合常理。澳东公司只有在韩红伟、王园园办理完两证后才可以要求其缴纳剩余房款4397554.2元，在具备上房条件可以办理两证的情况下，澳东公司拒绝对方上房办证更不具有合理性。4、澳东公司已经书面通知韩红伟、王园园上房，且韩红伟、王园园收到该通知。在康基公司与澳东公司对账前，澳东公司于2017年1月3日、5月25日要求韩红伟、王园园补齐房屋差价办理上房手续并无不当。一审法院仅依据澳东公司未提供合同约定的交接单，未证实通过转移占有的方式交付房产而判令澳东公司承担违约责任显属不当。另外，韩红伟代理人陈述知道房屋可以办证，但其主张去售楼处办理手续澳东公司拒绝未其办理，却未提供证据证实。说明未办理上房手续、不动产证的责任在韩红伟、王园园，其拒不办证的目的是为了拖延支付购房款，恶意规避义务、恶意提起违约之诉。澳东公司针对韩红伟、王园园的上诉答辩称：1、双方签订的5份商品房买卖合同不尽相同，以总价作为违约金无依据。2、双方虽约定以混凝土抵房款，但协议履行期间韩红伟并未提交符合协议约定的由施工方确认过的码单向澳东公司主张抵扣。双方在2017年9月前也从未进行过对账，澳东公司在此前也有支付910万元混凝土款的事实。因此澳东公司不应就所谓支付混凝土款承担违约责任。在未经对账确定混凝土总价前也无法将混凝土款冲抵购房款。3、2月2日的《购房补充协议》和8月15日的《协议书》，两份协议书的内容来看均是针对2015年1月31日所签订的二份买卖合同，对二套房产欠付房款如何处理进行的补充约定。8月15日的协议是1000万银行贷款发放后签订，韩红伟承诺余款439万余元在办好两证后60日内付清。但对于2014年8月16日三次签订的买卖合同余款何时付清并未涉及。由于韩红伟总计欠付房款469万余元，而8月15日协议仅确认439万元在办理两证后付清。因此差额款项30万元韩红伟应当在办理上房手续前付清。但韩红伟未依约履行，构成违约。综上，韩红伟、王园园的上诉无事实法律依据，请法院予以驳回。韩红伟、王园园向一审法院提出诉讼请求：1、判令澳东公司支付韩红伟、王园园逾期交房违约金4351773元（以已付房款48677554元为基数，按日万分之二，自2016年7月1日起计算至2017年9月20日，共447天）；2、诉讼费用由澳东公司承担。一审法院认定事实：2014年8月14日，韩红伟与澳东公司签订《借款协议》，约定韩红伟购买澳东公司开发的“东南印象城”项目办公A栋商业12X室、办公A栋商业三层30X、30X室物业，建筑面积3042.82平方米，成交总价为32280000元。韩红伟因暂时资金紧张，向澳东公司借款15273000元用于支付上述物业的部分首付款，该笔借款于2014年8月14日起借出，须于2015年12月30日前(上房交付使用前)缴纳借款全部还清。关于借款的支付与偿还方式，双方约定：1、还款期内，所借款项为无利息借款；2、韩红伟可用徐州康基混凝土有限公司所供澳东公司项目混凝土销往澳东印象城码单(须有施工方签字)方可冲抵，若因澳东公司原因导致澳东印象城项目停建或缓建及其他因素，造成韩红伟提供材料款不足以偿还以上借款，一切责任由澳东公司承担，韩红伟无需向澳东公司支付现金，澳东公司不能阻碍韩红伟正常上房……当日，韩红伟就该笔借款向澳东公司出具借据。2014年8月16日，韩红伟、王园园作为买受人与澳东公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》三份，约定韩红伟、王园园购买澳东公司开发的东南印象城办公A幢1单元12X、30X及酒店A、商业裙房2单元30X号房产，房价分别为3288745元、17561828元、11429427元，总计32280000元。买受人于2014年8月16日付三处房产购房款人民币17780000元(1808745元＋9661828元+6309427元)，余款均应于2015年3月1日前付清；三份合同交付期限条款载明，出卖人应当在2016年6月30日前，将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用；除合同约定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2014年12月23日，韩红伟与澳东公司再次签订《借款协议》，约定为支付前述房产购房款，再次向澳东公司借款4500000元，该笔借款于2014年12月23日起借出，须于2015年12月30日前(上房交付使用前)缴纳借款全部还清。关于借款的支付与偿还方式，双方约定：1、还款期内，所借款项为无利息借款；2、韩红伟可用徐州康基混凝土有限公司所供澳东公司项目混凝土销往澳东印象城码单(须有施工方签字)方可冲抵，若因澳东公司原因导致澳东印象城项目停建或缓建及其他因素，造成韩红伟提供材料款不足以偿还以上借款，一切责任由澳东公司承担，韩红伟无需向澳东公司支付现金，澳东公司不能阻碍韩红伟正常上房……。2014年10月30日，韩红伟(买受人)与澳东公司(出卖人)签订《东南印象城商铺定购协议》，约定：1、买受人现选定由出卖人开发的东南印象城办公A号楼二层的商品房，面积约1836㎡(最终以政府部门实测面积和产权部门正式买卖合同图纸为准)，测绘最终面积在10㎡范围，商铺总价款不再重新计算；如超出10㎡，超出部分按照7620元/㎡计算。2、双方经过协商，总房款为人民币14000000元(此金额仅为商铺款项)。3、在签订本协议之日起至2014年10月31日前，买受人同意支付定金人民币2000000元，双方签订《商品房买卖合同》后，该定金无息转为购房款。2015年1月31日，韩红伟、王园园作为买受人与澳东公司(出卖人)另行签订《商品房买卖合同》二份，约定韩红伟、王园园购买澳东公司开发的东南印象城办公A1单元20X号(建筑面积1486.08平方米)、酒店A、商业裙房2单元20X号(建筑面积780平方米)房产，房价分别为15037644元、7892820元，房款总计22930464元。买受人于2015年1月31日付二处房产购房款人民币11465232元(7518822元+3946410元)，余款均应于2015年3月1日前付清；二份合同交付期限条款载明，出卖人应当在2016年6月30日前，将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任及商品房交接方式等条款与前述《商品房买卖合同》相同。2015年2月2日，韩红伟、王园园(乙方)与澳东公司(甲方)签订《购房补充协议》，双方依据2014年8月16日签订的《商品房买卖合同》、2015年1月31日签订的《商品房买卖合同》及2014年10月20日签订的《东南印象城商铺定购协议》的基础上，补充约定：1、乙方购买甲方开发的东南印象城办公A楼二层及商业裙楼的实际面积为2266.08平方米，扣除测绘变更后差额面积114.17平方米，实际面积为2151.9平方米，双方同意按7620元/㎡计价成交，总房款为16397554.2元；2、乙方已预交二层购房定金2000000元，尚欠房款14397554.2元，双方约定签订完合同2（即2015年1月31日签订的合同）和本补充协议后，乙方即向银行申请贷款，剩余房款乙方承诺在东南印象城两次购买所有房产两证办好之日起两个月内付清(在甲方具备办理两证条件后乙方30日内必须按时办理两证，不得拖延，如以各种理由拖延，视为乙方违约)，如乙方逾期，双方约定按总房款的每日万分之五支付甲方违约金(即：违约金=总房款×万分之五×逾期天数)；双方另确认，本补充协议与合同2差价部分房款，是经乙方要求与申请虚开，后期法律后果由乙方承担，乙方应按13%计付税费等。2015年2月9日，韩红伟出具借据，载明其因购买东南印象城办公A楼1-20X、商业裙房2-20X商铺首付款资金不足，由澳东公司垫付现金人民币9465232元，该款由澳东公司转存至韩红伟银行卡内再交于澳东公司；韩红伟承诺该笔借款待银行放款时还款。2015年8月15日，韩红伟将其获取的银行贷款10000000元支付给澳东公司，其与王园园作为乙方，与澳东公司（甲方）及徐州康基混凝土有限公司（丙方）签订《协议书》，就韩红伟购买的办公A楼1-20X、商业裙房2-20X物业，三方确认成交价格为16397554.2元，韩红伟已于2015年8月15日支付购房款（包括银行贷款）12000000元，余款4397554.2元，该款韩红伟承诺在其购买房产两证办好之日起60日内付清，否则，应按所欠房款的每日万分之五支付违约金，徐州康基混凝土有限公司承担保证责任。同时，就所欠款项，韩红伟向澳东公司出具了欠条。2016年4月21日，东南印象城酒店裙房取得竣工验收备案；2016年9月23日，东南印象城办公A、B楼、酒店B楼及地下车库兼顾人防工程取得竣工验收备案。另查，2015年3月19日，韩红伟申请注册徐州京纬融创餐馆有限公司，工商登记地在东南印象城酒店A、商业裙房2-20X、30X，办公A1-12X、20X、30X号，韩红伟、王园园系该公司股东，韩红伟任法定代表人。2016年5月28日，徐州京纬融创餐馆有限公司在东南印象城酒店A商业裙房三楼经营的“普吉岛海鲜自助餐厅”开始试营业。2017年1月3日，澳东公司向韩红伟、王园园邮寄《东南印象城上房通知书》，称韩红伟、王园园购置的东南印象城酒店A、商业裙房2-20X、30X，办公A幢1-12X、20X、30X号房，于2016年9月23日通过验收，具备上房条件，要求韩红伟、王园园于接到通知三日内前往东南印象城售楼处补齐房款差价并办理上房手续；当年5月25日，澳东公司再次向韩红伟发送《告知函》，称上述房产可以办理不动产证，请韩红伟先至澳东公司财务部补齐房屋的未付款，再至销售部领取相关材料至徐州市房管局办理不动产证，并称如有逾期产生责任均由韩红伟自行承担。同日，韩红伟向澳东公司寄送《告知函》，就韩红伟、王园园与澳东公司签订的《商品房买卖合同》及相关协议、补充协议在履行过程中产生的争议，韩红伟、王园园提出：1、双方约定剩余房款在房产两证办好之日二个月内付清，现房屋尚未上房，故澳东公司无权要求其支付余款；2、澳东公司应按约定向其支付逾期交房违约金；3、双方应按约定承担税费和房屋改造费用，或由双方协商直接冲抵等。2018年1月18日，澳东公司向南京紫竹物业公司东南印象城管理处发送工作联系函称，因韩红伟购买其商铺五套，其无故拖延、拒不办证，要求南京紫竹物业公司印象城管理处收函后立即把韩红伟所购商铺范围内的水、电及电梯停掉。本案在审理过程中，经双方确认，涉案五处商品房因实测面积误差，共应退房款579694元，具体为：办公A1-12X室合同约定房价为3288745元，实测面积减少11.34平方米，应退房款209790元；办公A1-30X室合同约定房价为17561828元，实测面积减少109.51平方米，应退房款1108132元；商业裙房2-30X室合同约定房价为11429427元，实测面积减少4.39平方米，应退房款44422元；办公A1-20X及商业裙房202室合同约定总房价为16397554.2元，实测面积增加102.71平方米，应补房款782650元。双方另确认，韩红伟、王园园就涉案五套房产的购房款支付情况为：1、2014年5月25日支付购房定金7000元；2、2014年8月16日以徐州康基混凝土有限公司货款冲抵购房款2500000元；3、2014年10月8日以银行贷款支付购房款10000000元；4、2014年10月31日支付定金1000000元；5、2014年11月3日支付定金1000000元；6、2015年8月16日通过银行贷款支付购房款10000000元；以上，韩红伟、王园园共支付购房款24507000元。再查，2017年9月5日，澳东公司与康基公司对账结算，康基公司共向澳东印象城项目供应混凝土95866方，金额合计28847063.89元。澳东公司主张其已向康基公司支付货款9100000元，余款19747063.89元其认可用于冲抵韩红伟、王园园的购房款。一审法院认为，双方就案涉商品房签订的《商品房买卖合同》及借款合同、补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当严格履行。本案中，韩红伟、王园园共向澳东公司购买商品房五处，鉴于五份《商品房买卖合同》分别签订于不同时期，对购房款的支付方式、违约责任等条款的约定也不尽相同，故结合各份《商品房买卖合同》的内容及履行情况，对双方的履约行为作如下评判。一、关于东南印象城办公A1-12X、30X及商业裙房2-30X室商品房。首先，从合同约定的房款金额及付款期限来看，双方就该三处房产于2014年8月16日签订三份《商品房买卖合同》，约定三处房产的总价款为32280000元。韩红伟为支付首付款，两次与澳东公司签订借款协议，约定由澳东公司为其垫付首付款共19773000元(15273000元＋4500000元)，并承诺此款于2015年12月30日（上房交付使用前）还清，剩余购房款则约定于2015年3月1日前付清。从以上约定可知，最迟至2016年6月30日双方约定的房屋交付之日，韩红伟、王园园应当向澳东公司付清前述三处商品房的全部购房款。其次，从韩红伟、王园园的付款情况来看，截至2016年6月30日，韩红伟、王园园各种形式支付购房款共6笔，分别为：2014年5月25日付款7000元、2014年8月16日以混凝土货款抵房款2500000元、2014年10月8日支付10000000元（银行贷款）、2014年10月31日支付1000000元、2014年11月3日支付1000000元、2015年8月15日支付10000000元（银行贷款），合计24507000元；结合双方于2015年2月2日签订的补充协议及2015年8月15签订的《协议书》可知，2014年10月31日、2014年11月3日及2015年8月15日三笔付款合计12000000元系用于支付办公A1-201及商业裙房2-20X号两处房产的购房款，故在2016年6月30日前，韩红伟、王园园就办公A1-12X、30X及商业裙房2-30X号三处房产，仅支付购房款12507000元。与合同约定的购房款32280000元相较，尚欠19773000元；此后至2017年9月5日，韩红伟、王园园以康基公司的货款19747063.89元冲抵购房款，加之因实测面积误差，该三处房产的实际价格应为30917656元（32280000元－209790元－1108132元－44422元），至此，韩红伟、王园园方付清该三处房产所有购房款。关于韩红伟、王园园主张康基公司供应的全部货款28847063.89元均应抵作购房款的意见。一审法院认为，澳东公司与康基公司的结算单并未对此事实予以确认，且如该部分货款全部抵作购房款，与双方庭审确认的欠款情况亦不相符，不予采信；澳东公司主张扣除部分已付款后，余款19747063.89元用于冲抵韩红伟、王园园所欠购房款，欠款金额也得到了韩红伟、王园园认可，故对澳东公司意见予以确认。再次，从该三处房产的交付情况来看。澳东公司开发的商业裙房于2016年4月21日取得竣工验收备案，根据澳东公司举证的“美团”订单显示，韩红伟、王园园作为股东设立徐州京纬融创餐饮有限公司，该公司在商业裙房三楼经营的“普吉岛海鲜自助餐厅”于2016年5月起开始试营业，结合对经营场所进行装修等所需的必要、合理期间，韩红伟、王园园庭审称2016年5月试营业时方使用该处房屋显然与事实不符，结合该处房屋的竣工备案时间及韩红伟、王园园已在竣工备案后实际占有、使用的事实，虽然澳东公司未提供书面交接单，但其已通过转移占有的方式在约定的交房期限前将商业裙房2-30X号房产交付给韩红伟、王园园，就此房而言，澳东公司不存在违约行为。办公A楼于2016年9月23日取得竣工验收备案，该日期虽迟于合同约定的商品房交付期限，但因韩红伟、王园园在澳东公司取得竣工验收备案前，并未付清办公A1-12X、30X号购房款，双方均有违约行为，故各自的损失应自行承担；在澳东公司取得竣工验收备案手续后，虽有条件向韩红伟、王园园交付其所购房产，但根据合同约定，韩红伟、王园园付款义务的履行顺序先于澳东公司的交付义务，在韩红伟、王园园未足额支付购房款的情况下，澳东公司依法享有先履行抗辩权；至2017年9月5日，韩红伟、王园园以康基公司的货款清偿了购房款，办公A1-12X、30X号房产就达到了合同约定的交付条件，澳东公司此时理应及时向韩红伟、王园园履行交付义务。合同约定的交付方式为“出卖人书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。并签署房屋交接单”，可见除保证商品房已取得竣工验收备案外，澳东公司还负有通知买受人办理交付手续的义务。本案中，澳东公司虽抗辩其多次通知韩红伟、王园园办理上房手续，但并未提供合同约定的交接单等书面证据以证实其履行了该项义务，亦未证实其通过转移占有的方式向韩红伟、王园园交付了该两处商品房，故应认定澳东公司就办公A1-12X、30X号房产的交付存在违约行为。对于逾期交付的办公A1-12X、30X号商品房，澳东公司理应承担违约责任。根据双方约定的违约金的计算方式，澳东公司应自2017年9月6日起至韩红伟、王园园主张的2017年9月20日，按照韩红伟、王园园已交付的房款金额19532651元（3288745元＋17561828元－209790元－1108132元），按每日万分之一向韩红伟、王园园支付违约金29298.98元（19532651元×15天×0.0001）。二、关于东南印象城办公A1-20X及商业裙房2-20X室商品房。双方就该两处房产分别签订了定购协议、《商品房买卖合同》、《购房补充协议》及《协议书》，两处商品房总价款为16397554.2元，房屋交付期限为2016年6月30日。经双方确认，韩红伟、王园园截至2015年8月15日共支付购房款1200万元（定金200万元＋银行贷款1000万元），余款4397554.2元，双方约定由韩红伟、王园园在所购所有房产两证办好之日起两个月内付清。因此，就该两处房产而言，澳东公司交付商品房的义务在先，而韩红伟、王园园的付款义务在后，澳东公司无权以韩红伟、王园园房款未付清为由而拒绝履行其交房义务。因办公A楼的竣工备案时间为2016年9月23日，在约定的交付期限前并未达到交付条件，故就办公A1－20X号商品房而言，澳东公司逾期交房系不争的事实，在取得竣工验收备案后，亦无证据证明澳东公司及时履行了通知义务；商业裙房虽然已在约定的交付期限前取得竣工验收备案，澳东公司亦称其早已将所有商品房交付给韩红伟、王园园使用，但其并未提供由韩红伟、王园园签署的交接单等书面证据证实已将案涉房产交由韩红伟、王园园占有、使用，故澳东公司对该两处房产亦存在逾期交付的违约行为，应自2016年7月1日起至2017年9月20日，根据韩红伟、王园园已交付的购房款金额按每日万分之二向韩红伟、王园园支付违约金。韩红伟、王园园于2017年9月5日以康基公司货款19747063.89元抵偿办公A1-12X、30X及商业裙房2-30X号房款后，尚有余款1336407.8元[19747063.89元－（3288745元＋17561828元＋11429427元－209790元－1108132元－44422元－7000元－2500000元－10000000元）]，因此，违约金应分段进行计算。自2016年7月1日至2017年9月5日，应以已付款12000000元为基数计算，违约金为1036800元（12000000元×432天×0.0002）；自2017年9月6日至2017年9月20日，应以1336407.8元为基数计算，违约金为4009.22元（1336407.8元×15天×0.0002）。综上，澳东公司共应向韩红伟、王园园支付逾期交房违约金1070108.2元（29298.98元＋1036800元＋4009.22元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、徐州澳东置业有限公司于判决生效后十日内支付韩红伟、王园园逾期交房违约金1070108.2元；二、驳回韩红伟、王园园的其他诉讼请求。二审中，韩红伟、王园园向法庭提交三份康基公司与澳东公司签订的预拌混凝土购销合同，以证明：1、从2013年5月8日开始康基公司与澳东公司签订购销合同就开始向澳东公司供应混凝土。2、三份合同约定的付款条件均是每次以400万元人民币为节点，结算70%的货款，楼主体封顶或供应完成以后付至总货款的80%，全部竣工验收后付清全款。根据购销合同约定澳东公司付款的最迟节点也是在全部竣工验收之后，并不是双方对账的2017年9月5日。故一审法院以此日期作为混凝土抵款日期显然与双方约定不符。因为每笔400万元澳东公司就应当支付混凝土款，没有支付就转而作为房款抵偿，最后的支付日期为竣工验收之日。澳东公司质证认为：三份证据的真实性均无异议，但是上诉人的证明目的不能成立。虽然合同约定了相关的付款节点以及竣工验收后付清余款。但是在双方的实际履行中并未就已供应的混凝土进行阶段性的结算。双方签订的补充协议中对混凝土抵作房款的条件进行了约定，必须提供施工方确认过的码单，作为抵扣房款数额的依据。但事实上双方在2017年9月5日前既未进行过对账，澳东公司也无法确定供应混凝土的价款，且收货单位非澳东公司，是由实际施工单位进行的混凝土接收。因此上诉人提交的三份合同无法证明其目的。澳东公司二审中提供：1、2017年9月26日《告知函》一份，以证明在该日期澳东公司再次致函韩红伟，要求其办理房产证件。2、2018年6月8日澳东公司致韩红伟《告知书》，通知其前往澳东公司补办上房手续，领取办理不动产证书的相关资料。以此说明韩红伟主张的是其再三要求澳东公司为其办理上房手续与事实不符，恰恰相反是澳东公司再三通知韩红伟前来办理上房手续。韩红伟、王园园质证认为：《告知函》的真实性不能确认，一审庭审中澳东公司没有提交。《告知书》的真实性无异议，也证明在2018年6月9日之前澳东公司没有为韩红伟方办理上房手续。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、澳东公司是否存在逾期交房行为。2、如存在逾期交房行为，逾期的期间和逾期违约金的标准如何确定。现分析评判如下：关于澳东公司是否存在逾期交房行为的问题。韩红伟、王园园从澳东公司共购买了五套房产，分别是办公A1-12X室、办公A1-30X室、办公A1-20X室及商业裙房2-30X室、商业裙房20X室。双方在合同中约定的交房时间为2016年6月30日。根据一审查明的事实，韩红伟、王园园已在合同约定的交房日期前对商业裙房2-30X室装修使用，应视为该房产已通过转移占有的方式交付，故商业裙房2-30X室没有逾期交房。王园园购买的办公A1-12X室、办公A1-30X室、办公A1-20X室及商业裙房202室没有在2016年6月30日前交付，存在逾期交房的事实。关于逾期的期间和逾期违约金的标准如何确定的问题。在2017年9月5日澳东公司与康基公司对账结算，将康基公司向澳东印象城项目供应混凝土的货款冲抵韩红伟、王园园的购房款之前，韩红伟、王园园一直拖欠购房款。根据韩红伟、王园园与澳东公司就办公A1-12X室、办公A1-30X室签订的《房屋买卖合同》的约定，韩红伟、王园园应在付清房款后才能上房。故针对办公A1-12X室、办公A1-30X室，澳东公司仅需承担对账结算的后一日即2017年9月6日至韩红伟、王园园主张的截止日期2017年9月20日期间的逾期交房违约金，按照已交付房款的万分之一的标准计算。针对办公楼A1-20X室及商业裙房20X室，韩红伟、王园园与澳东公司于2015年2月2日签订的《购房补充协议》及2015年8月15日签订的《协议书》约定，下欠购房款于房产两证办好之日起60日内付清。故韩红伟、王园园就办公A1-20X室及商业裙房20X室付清房款的义务在实际上房和办证之后，办公A1-20X室及商业裙房20X室房款未付清不构成澳东公司逾期交房的抗辩理由。因此，就办公A1-20X室及商业裙房20X室，澳东公司应自合同约定的交房之日后一日，即2016年7月1日起至2017年9月20日向韩红伟、王园园承担逾期交房的违约责任，按照已交付房款的万分之二的标准计算。一审法院的计算方式符合双方合同约定，予以维持。韩红伟、王园园上诉称购房款在房产两证办好之日起60日内付清是针对所购全部五处房产的补充约定，与协议的内容不符，不予采信。韩红伟、王园园上诉称应以康基公司与澳东公司签订的供应预拌混凝土合同约定的混凝土款支付时间作为韩红伟、王园园实际支付购房款的时间。本院认为，韩红伟作为康基公司的经理，其完全可以在每一笔混凝土款应当支付的时间和澳东公司对账，但其至2017年9月5日才与澳东公司对账确定混凝土货款，致使在2017年9月5日前不能确定抵扣购房款的金额，相应的责任应由韩红伟方承担。澳东公司上诉称按照合同约定书面通知韩红伟、王园园上房，韩红伟、王园园拖延上房，澳东公司不应承担违约责任。本院认为，澳东公司在韩红伟、王园园主张的逾期截止日期2017年9月20日前向韩红伟、王园园发送了两份书面的上房通知，即2017年1月3日的《东南印象城上房通知书》和2017年5月25日的《告知函》，要求韩红伟、王园园补齐房款差价后办理上房手续及不动产证。因双方就办公A1-20X室及商业裙房202室付清房款的义务做了特殊约定，故澳东公司关于补齐房款差价后办理上房手续的要求不适用于办公A1-20X室及商业裙房20X室。澳东公司据此主张韩红伟、王园园对办公A1-20X室及商业裙房20X室拖延上房，不予支持。对于办公A1-12X室、办公A1-30X室，在2017年9月5日用混凝土货款抵扣的方式付清购房款后至韩红伟、王园园主张的2017年9月20日期间，澳东公司未及时与韩红伟、王园园签订房屋交接单，亦不能提交其书面通知韩红伟、王园园上房而韩红伟、王园园拖延上房的证据，澳东公司应承担该期间的逾期交房责任。综上，上诉人韩红伟、王园园与上诉人徐州澳东置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56040元，由韩红伟、王园园负担41610元，徐州澳东置业有限公司负担14430元。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  张 伟审判员  史善军二〇一九年一月九日书记员  陈斯雅