河南省洛阳市西工区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0303执异3号案外人：张会峰，男，汉族，1978年1月4日生，住洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人：王基丞，男，汉族，1959年12月2日生，住河南省洛阳市西工区。申请执行人：刘社伟，男，汉族，1965年3月2日生，住洛阳市西工区。被执行人：刘文海，男，汉族，1977年2月20日生，住洛阳市西工区。被执行人：马静，女，汉族，1978年7月11日生，住洛阳市涧西区。在本院执行刘社伟与刘文海、马静借款合同纠纷一案中，案外人张会峰对本院查封位于洛阳市瀍河区九都东路南侧君河湾一期6幢2-2603号房屋向本院提出书面异议，要求裁定解除对上述房产的查封，中止执行该房产。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张会峰称，该执行案件的执行依据是，河南省洛阳市中级人民法院2018年8月6日做出的(2018)豫03民终3759号《民事判决书》，案由是民间借贷纠纷。然而，该房产于2016年8月13日已经转让给异议申请人并于同年8月21日交付异议申请人使用，该房产已不属刘文海所有。具体情况是：2016年8月13日，刘文海经洛阳市汇天房地产咨询有限公司与异议人签订《房产交易合同》，将其位于洛阳市瀍河区××南侧××河湾××号房屋转让给异议人，房屋成交价七十万元（70万元），定金12万元。异议人于签订合同当日向刘文海定金7万元，于2016年8月21日向刘文海支付定金5万元合计12万元当日，刘文海将转让房屋交付异议人居住使用。异议人又于2016年9月27日又向刘文海支付购房款5万元。异议人居住使用受让房屋后，该房屋的物业费、水电暖等费用一直由异议人承担。刘文海就该房屋在兴业银行的按揭抵押贷款以约也一直由异议人偿还至今。后因刘文海下落不明使转让房屋产权没有及时办理变更登记。异议人作为案外人认为：执行申请人刘社伟与刘文海之间属于民间借贷的普通债权，没有优先权；同时，在刘社伟没有诉讼之前的2016年，异议人已经受让该房产且对其存在民间借贷并不知情，属于善意取得；第三，异议人在支付主要房款、取得房屋占有使用收益权的基础上又承继了该房屋抵押贷款的偿还义务，对该房屋享有物权权益。如果对异议人受让的该房屋强制执行必将损害异议人的合法权益。为此，请求贵院依法裁定中止对该房屋的执行，以维护异议人的合法权益和国家法律的尊严。申请执行人刘社伟称，一、本案的执行依据合法有效，被执行人刘文海应支付欠款，被执行人不履行法定义务，人民法院可依法执行登记在其名下的财产。涉案房屋登记在刘文海名下，西工区人民法院执行该房产并无不当。张会峰以买受人的身份提出异议，其可要求法院披露涉案房产物权及用益物权具体信息并要求保护权利，但不论买卖关系是否真实存在并合法成立，均不能阻止排除查封、拍卖的执行行为，西工区人民法院的审查范围仅限于其买卖关系是否真实存在，是否足以排除执行。二、关于张会峰与刘文海之间的合同纠纷，现该纠纷己在瀍河区人民法院和洛龙区人民法院立案受理，异议申请人并未取得该处房屋归属于其本人的生效判决文书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的．人民法院不予支持。”另外，2015年12月20日，在刘文海与答辩人签订的《还款协议》中明确显示：2016年3月10日之前刘文海将涉案房产过户至答辩人名下，该《还款协议》真实合法有效，且在申请人之前就已经签订，现异议申请人并未向法院提供任何生效文书排除执行。因此，异议申请人的申请没有法律依据，不应予以支持。三、关于异议申请人张会峰与刘文海之间签订的《房产交易合同》是否成立生效并足以排除执行的问题，答辩人认为，虽然张会峰提供了《房产交易合同》、《收据》、《兴业银行缴款凭证》，但根据时间显示可知，在合同签订后该处房屋于2016年9月21日已经被查封，且在2017年3月13日之前的房屋贷款一直由刘文海偿还，异议申请人第一次支付逾期贷款的时间是2017年5月14日，异议人在明知本案进去执行程序、产权存在纠纷后，仍然补交支付相应款项，异议申请人作为一个完全民事行为能力人，其在购买房屋时应当查清房产的产权信息以及登记权属状况，但申请人在明知该处房屋已经多次被法院查封时，仍然在查封执行后支付款项，答辩人认为被执行人刘文海与案外人存在恶意串通逃避债务执行的可能性，不存在异议人所称的善意取得。另该处房屋在瀍河区人民法院以及洛龙区人民法院存在诉讼且并未有任何的处理结果。关于该处房屋权属问题，房屋是否会被兴业银行收回处置实现担保物权现在均不能确定，截止到本听证会开庭前，没有任何生效的法律文书确定该处房屋属于异议人所有，异议申请人主张的权利并不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”请求人民法院查清事实，驳回异议申请人中请，维护答辩人合法权盏。综上，答辩人认为异议申请人并没有按照合同约定履行相应的义务，关于购房定金以及购房款并没有提供如何交付的凭证，其主张的权利存在不确定的因素且不能排除本案的正常合法执行，异议人的种种不合理行为既没有相应的事实依据，其主张更没有法律依据，因此，请求人民法院查明事实，还答辩人一个公道。本院查明，刘社伟持生效的(2018)豫03民终3759号民事判决书向本院申请执行。本院于2018年10月22日做出（2018）豫0303执2072号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人存款1145634元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。本院于2017年1月19日查封涉案房产（兴业银行股份有限公司洛阳分行享有涉案房产抵押权，抵押金额43万元）。张会峰向本院提供商品房预售合同（记载刘文海2013年10月28日购买涉案房产）、销售不动产统一发票、房产交易合同（记载2016年8月13日张会峰与刘文海签订购房合同，购买涉案房产，约定“张会峰、刘文海于2016年11月30日前办理房产解押等相关事宜，由张会峰出资协助解押，出资金额43万元。房款总价70万，合同签订之日张会峰交定金12万元，剩余58万元，采取银行按揭贷款支付，张会峰须在2016年11月30日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，张会峰须在2016年12月30日前办理贷款申请手续”）、收据（四张，记载截止2016年8月21日，刘文海收到张会峰12万元，涉案房产已交付张会峰。2016年9月27日，张会峰支付刘文海5万元购房款）、现金缴款单、客户回单、物业水电等使用收据、证明，用以支持其主张。刘社伟对房产交易合同、收据的真实性提出异议。关于现金缴款单、客户回单、物业水电等使用收据、证明，因缺乏原件，刘社伟不予认可，且对法院查封后张文海缴纳的款项主张系补交，不能证明支付张会峰是真实产权人。刘文海向本院提交查封登记表（记载2016年9月21日已经有法院查封涉案房产，刘社伟主张查封后的交易行为是存在问题的）、还款协议一份，用以证明自己的主张。张会峰表示签订合同时间早于查封时间，还款协议真实性存疑，且未办理手续，与房产过户无关。本院认为，虽然张会峰向本院提供房产交易合同，但合同主要的内容解押并没有实现，张会峰也没有完成支付抵押款项的合同义务。无论是刘文海购房合同、还是张会峰的购房合同都因抵押权的存在而存在履行不能的风险。无论何种原因导致张会峰未完成主要合同义务，现阶段都缺乏足以排除本院执行行为实现债权的依据。且由于缺乏充足证据证明张会峰已经在本院查封前占有使用涉案房产，其主张也不符合我国法律的规定。综上，张会峰的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：驳回张会峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张罗炜审判员  张 沛陪审员  王 瑞二〇一九年一月十七日书记员  王亮亮