四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）川1921行初21号 原告：严启泉，女，1945年10月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：潘锋，男，1981年4月28日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：通江县住房和城乡建设局。 法定代表人：程林，职务：局长。 委托诉讼代理人：任斌，通江县住房和城乡建设局法制股股长。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 第三人：四川瑞联房地产开发有限公司。 法定代表人：刘嘉恩，职务：董事长。 委托诉讼代理人：闫少宪，四川衡义律师事务所律师。 原告严启泉与被告通江县住房和城乡建设局（以下简称通江县住建局）、第三人四川瑞联房地产开发有限公司（以下简称四川瑞联房地产公司）“房屋拆迁管理行政合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严启泉及其委托诉讼代理人潘锋、朱晓光、被告通江县住建局法定代表人程林的委托诉讼代理人任斌、岳玉兵、第三人四川瑞联房地产公司法定代表人刘嘉恩的委托诉讼代理人闫少宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告严启泉诉称：第三人在通江县诺江镇开发“江山壹品”房地产项目，需拆迁原告房屋。2014年2月24日，被告以征收人、甲方之名同原告以被征收人、乙方之名签订了《房屋征收补偿安置协议》。协议尾页由徐翔代表第三人在“甲方代理人”栏处签注了自己的姓名并捺手印。被告单位拆迁办主任苟敏元在首页的左上角签名和签注“已核”。被告单位副局长杨国华在协议尾页签注“同意按四川瑞联公司与通江县住房和城乡建设局签订的协议落实”，并加盖了被告单位的公章。《房屋征收补偿安置协议》约定“甲方将四川瑞联房地产公司开发建设的江山壹品2号楼1门市面积约为53平方米，合计建筑面积约53平方米还给乙方”，同时还住房二套。同日，第三人与原告签订《安置还房回购协议》，约定第三人回购住房，价值672936元，在2014年4月30日前一次支付。门市可委托第三人销售。并约定违约金按总价款的5%计算。协议签订后，原告即将房屋交付第三人拆除。但第三人未按约定履行义务，回购款逾期一年多才支付完毕。应还的门市建好后一直不向原告交付。原告无数次找被告与第三人履行协议，均无结果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，诉讼请求：1、解除《房屋征收补偿安置协议》关于“四川瑞联房地产公司开发建设的江山壹品2号楼1门市面积约为53平方米还给原告严启泉”以及《安置还房回购协议》约定的“四川瑞联房地产公司所还原告严启泉的门市，原告严启泉必须委托第三人销售”的约定；由被告和第三人按照门市面积53平方米的市场价值支付房屋价款，并按房屋价款的一倍承担赔偿责任，自2016年3月1日起计付利息，利随本清；2、被告、第三人赔偿应还门市的周转过渡费、停业损失费和违约金等；3、第三人承担逾期支付住房回购款的违约责任，支付违约金33646.80元；4、被告、第三人承担本案诉讼费用。 被告通江县住建局辩称：通府发[2012]20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋作出征收决定，我局是房屋征收部门，委托实施单位是通江县国土资源局；但是具体实施“拆迁”的是第三人四川瑞联房地产公司，其委托通江县宏盾房屋拆迁有限责任公司对房屋进行拆迁；原告称没有还房不属实，其与第三人签订了《安置还房回购协议》，还房已被第三人回购，如未履行应是回购协议未履行；四川瑞联房地产公司书面承诺，自愿代为履行我局签订的《房屋征收补偿协议》，包括本案原告被“拆迁”的房屋，并与原告签订了相关协议书；因此，应由第三人向原告履行安置还房等补偿义务，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人四川瑞联房地产公司辩称：作为行政诉讼的第三人，我公司参加诉讼的目的在于便于查明案情；原告诉称的《房屋征收补偿安置协议》是行政合同，且该合同的征收人是通江县住建局，故我公司不应履行该合同的义务；原、被告应按通府发[2012]20号文件规定执行《房屋征收补偿安置协议》，不按文件规定执行的协议不是合法协议；回购协议约定是完成销售后回购；原告要求按照门市面积53平方米的市场价值支付房屋价款，并按房屋价款的一倍承担赔偿责任的理由不能成立；周转过渡费应按原有房屋面积计算；违约金系重复计算，不应支持；综上，本案是行政协议，在同一诉讼中适用两种法律关系不妥，请求驳回对第三人的全部诉讼请求。 经审理查明：为打造西门出城口，提升城市品位，改善人居环境，为广大市民提供优美舒适的生活空间，2012年4月6日，通江县人民政府以通府发[2012]20号文件形式作出《通江县人民政府关于房屋征收的决定》，决定就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋进行征收，明确房屋征收部门为通江县住建局，委托实施单位为通江县国土资源局，房屋征收补偿方法以《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》为准。《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》确定征收范围“东至吴明全房屋（包括）止，南至严启会、马文伦住房（包括）止，西至老国土局宿舍楼（包括），北至环城南路止”，征收补偿方式“被征收人可选择产权调换，也可以选择货币补偿，或选择两种方式相结合”，征收补偿办法“（一）货币补偿，补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价，房地产市场价由具有资质的房地产评估机构评估确定……（二）产权调换，实行等面积还房，即“拆一还一，以旧换新”，产权调换的房屋偿还在就近拟建的“金壁苑”商住楼内……新旧房屋按照市场评估价结算差价，超差面积按市场评估价相互计算（奖励政策有规定的依照奖励政策）。（三）其他补偿……3、水、电、气等安装齐全的，每户（以安装户头为准）入户费按现行安装价格据实补偿……”，过渡方式“……（一）临时安置费。选择产权调换的，征收部门按照同地段同类房屋市场租金标准一次性向被征收人支付临时安置费（计算公式为：房屋建筑面积×元/平方米×月）；选择货币补偿的，按照房屋市场租金标准一次性计算一个半月临时安置费。临时安置费标准参照当地同类同地段房屋市场租金标准执行，因征收部门的原因延长周转期限的，超期临时安置费结算标准为：住房超期不足半年的，按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费。由征收部门提供周转房的，从超期之月起付给临时安置费。临时安置费根据周转期的长短计算，周转期不超过24个月。（二）停产停业损失费。营业用房正在营业的，按照市场租金标准一次性计算6个月停业损失费……”，房屋使用性质和建筑面积的认定“（一）房屋使用性质以房产证载明的为准，有争议的，以规划行政主管部门认定的为准；房产证上载明的使用性质为住宅，而实际作营业用房使用且正在营业并持有工商营业执照、税务登记证和税费发票的，补足相关税费后，可视作营业用房……（二）房屋建筑面积以房产证载明的为准，实际面积与房屋产权证载明的面积不符的，以征收部门和被征收人现场勘丈的面积为准，有争议的，以测绘机构确认的面积为准”，水、电、气、闭路电视、电话等的安装“……（二）被征收人选择产权调换的，水、电、气、闭路电视、电话等，安置房统一安装到进户门口，入户手续由征收人负责统一办理，相关费用由被征收人承担”，该片区内集体土地上的房屋拆迁补偿，在按规定补交土地出让金及相关税费后，可参照国有土地房屋征收补偿标准予以补偿。 2014年2月24日，经充分协商，被告通江县住建局以征收人身份作为甲方与作为乙方的被征收人即原告严启泉签订了《房屋征收补偿安置协议》；协议约定：征收乙方位于诺江镇金佛街砖木结构住房124.4平方米，其中住房124.4平方米，甲方还乙方住房203.92平方米，营业用房53平方米；补偿方式实行产权调换；甲方将四川瑞联房地产公司开发建设的“江山壹品”9号楼1单元28楼1号住房面积约101.96平方米，9号楼1单元30楼5号住房面积约101.96平方米，合计建筑面积约为203.92平方米还给乙方；甲方将四川瑞联房地产公司开发建设的“江山壹品”2号楼1门市面积约53平方米，合计建筑面积约为53平方米还给乙方；甲、乙双方最终以房管部门确定核准的面积为准，相互结算找补；甲方还乙方的住房周转过渡期为24个月；搬家补助费2000元/户（含搬出、搬入），附属设施折价54115.20元，周转过渡费按8元/平方米/月计算，计24个月，小计23884.80元，乙方要求其他补偿费用100000元；乙方须于2014年2月28日前搬出并腾空拆迁房屋，保持房的原貌并将钥匙交给甲方实施拆迁……甲方拆除乙方旧房所有残值归甲方所有；甲方还乙方的门市、住房以甲方提供经规划部门备案的图纸为准，若因规划设计调整、变更，甲方必须在60日书面通知乙方，就相关条款进行协商；相互结算甲方应补乙方180000元，签订本协议时由甲方一次性支付给乙方；违约责任，甲方不能按照该协议内容约定时间还房，六个月内的，甲方按照赔偿房屋市场总价值3%向乙方支付违约金，超出六个月的，甲方按赔偿房屋市场总价值10%向乙方支付违约金，并按市场价支付顺延时间的周转过渡费和停业损失费，乙方违约的，则乙方向甲方支付赔偿房屋市场总价值3%的违约金；本协议未尽事宜，由甲乙双方另行签订书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。安置协议除原告在“乙方签章或签字”处签字捺印外，第三人四川瑞联房地产公司在“甲方代理人”处签章，徐翔并签名，签约时间为2014年2月24日，被告在协议末尾签章，并备注“同意按瑞联公司与住建局签订的协议落实。杨国华，2014.2.24”，同时，被告时任拆迁办主任苟敏元在首页的左上角签名和签注“已核”，时间2014.2.24。 2014年2月24日，第三人四川瑞联房地产公司作为甲方与作为乙方的原告严启泉签订《安置还房回购协议》，协议主要内容为“通江县人民政府根据城市建设需要决定对原老国土局进行征收，征收部门为通江县住建局。因甲方已取得该征收范围的国有土地使用权，实施“江山一品”开发项目建设，为此，所有征收安置补偿、还房义务均由甲方代征收部门履行。乙方所有的房屋在征收范围内，因乙方所获得的安置房面积较多，经与甲方协商，甲方自愿回购乙方的征收安置还房，并达成如下协议内容：一、安置还房面积及位置，乙方的安置还房建筑面积共计203.92平方米（具体还房位置以《征收安置补偿协议》约定的还房位置及面积为准），位于甲方开发建设的“江山一品”项目内，甲方自愿回购乙方的安置还房；二、计价方式与付款方式，1、甲方按3300元/平方米的价格进行回购乙方的安置还房，合计价款672936元，回购价款甲方在2014年4月30日前一次支付给乙方；2、所还位于“江山一品”项目2号楼1号营业用房面积约53平方米，乙方必须委托甲方予以销售，甲方在完成销售后，按照《商品房买卖合同》约定的合同价款扣减12%的交易税后支付给乙方（销售价格不得低于同类通地段的房屋销售均价），该价款甲方在与购买人签订《商品房买卖合同》后三十日支付给乙方；三、安置还房的交付，由于乙方的安置还房时由甲方在开发建设，甲方在签订本协议时视为乙方已将该安置还房交付给甲方，甲方即享有对该安置还房的所有权；四、税、费的承担，本次回购所产生的税费由甲方全部承担，甲方在处分安置还房时所产生的一切税、费均甲方自行承担（本协议第二条第二款除外）；五、违约责任，甲、乙双方不得违约，一方违约向守约方支付本协议总价5%的违约金。 在前述《房屋征收补偿安置协议》和《安置还房回购协议》签订后，第三人四川瑞联房地产公司在2015年3月14日至2016年6月1日期间，先后6次向原告严启泉支付住房回购款共计672936元；分别为：2015年3月14日支付15万元，2015年9月22日支付10万元，2015年12月16日支付5万元，2016年2月2日支付20万元，2016年5月11日支付10万元，2016年6月1日支付7.2936万元。 同时查明：2012年6月12日，第三人四川瑞联房地产公司作出承诺，承诺“我司在实施通江县诺江镇西门‘金壁苑’项目过程中，因实施‘西门桥头休闲广场’，按照县政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发［2012］20号）文件精神及对我司项目的要求，本公司郑重承诺：一、自愿代为履行通江县人民政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发［2012］20号）文件确定范围内县住建局与住户签订的《房屋征收补偿协议》所约定的内容。二、自愿承担国土局宿舍楼所属29户住户被征收房屋等面积以外的还房及货币补偿义务，待政府与我司结算。三、自愿承担上述征收决定确定的范围内国土局宿舍楼以外被征收房屋的还房及补偿义务”。 另查明：《房屋征收补偿协议》和《安置还房回购协议》涉及的门市还房“江山壹品”2号楼1门市因第三人四川瑞联房地产公司申请调整变更规划，未按约定实施修建；第三人申请调整变更规划前后，被告及第三人均未书面通知原告“规划设计调整、变更”。2013年8月16日，通江房地产网显示，第三人网签合同，销售“江山壹品”商业用房22.56平方米，总价90.24万元，单价40000元/平方米；2014年9月24日，第三人与“同区域还房户”赵从裕签订的《协议书》第五条约定差还门市面积超出应还门市面积2%的按22000元/平方米计价结算；对比与本案拟门市还房位置，通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》确定：壁山西路西门南桥头——谢家河坝，临街门市的价格为12000-15000元每平方米，一楼门市市场租金标准为15-30元每平方米每月。 本院认为：通江县人民政府以通府发（2012）20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋征收作出决定，明确被告通江县住建局为房屋征收部门；被告作为行政机关，为实现行政管理目标，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，按照通江县人民政府的征收决定，结合征收决定征收补偿方案，与原告严启泉签订《房屋征收补偿安置协议》的行为属于行政行为。《房屋征收补偿安置协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，与民事合同具有共通性，且该协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方应完全履行协议约定的义务。结合《房屋征收补偿安置协议》的具体内容，二原告在约定的期限内履行了被征收房屋的交付义务，被告应按协议约定履行安置还房、安置补偿费支付等义务。第三人四川瑞联房地产公司基于其自身《承诺书》和前述《房屋征收补偿安置协议》，自愿与原告签订《安置还房回购协议》，约定“通江县人民政府根据城市建设需要决定对原老国土局进行征收，征收部门为通江县住建局。因甲方已取得该征收范围的国有土地使用权，实施“江山一品”开发项目建设，为此，所有征收安置补偿、还房义务均由甲方代征收部门履行”，这实质是将《房屋征收安置补偿协议》约定的被告的权利义务概括转移由第三人享有和承担，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”之规定，结合原、被告对转让均无异议的事实，应当认定该转让有效。同时，《安置还房回购协议》具体约定了转让权利和义务的享有和履行方式，原告及第三人均应当按照《协议书》的约定依法享有权利和履行义务。 原告具体诉讼请求方面： （一）要求解除《房屋征收补偿安置协议》关于“四川瑞联房地产公司开发建设的江山壹品2号楼1门市面积约为53平方米还给原告严启泉”以及《安置还房回购协议》约定的“四川瑞联房地产公司所还原告严启泉的门市，原告严启泉必须委托第三人销售”的约定，由被告和第三人按照门市面积53平方米的市场价值支付房屋价款，并按房屋价款的一倍承担赔偿责任，自2016年3月1日起计付利息，利随本清。根据审理查明情况，第三人在对“江山壹品”项目实际开发过程中并未按《房屋征收补偿安置协议》约定的设计方案实施，致使原规划设计的2号楼未实施修建，且未按《房屋征收补偿安置协议》关于“还乙方的门市、住房以甲方提供规划部门备案的图纸为准，若因规划设计调整、变更，甲方必须在60日内书面通知乙方，就相关条款进行协商”的约定，在变更规划设计前后书面告知原告；致使《房屋征收补偿安置协议》约定的“四川瑞联房地产公司开发建设的江山壹品2号楼1门市面积约为53平方米还给原告严启泉”不能实现，构成根本性违约，进而致使《安置还房回购协议》约定的“四川瑞联房地产公司所还原告严启泉的门市，原告严启泉必须委托第三人销售”不能实现；故原告请求解除相应协议约定理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张赔偿因解除合同条款所造成损失的理由成立，本院依法予以支持；赔偿损失计算方面，因原告房屋已被实际征收拆除，原、被告及第三人签订的协议已部分履行，原告主张按协议约定计算未履行部分损失的理由成立，本院依法予以支持，还房义务人即第三人应当承担相应赔偿责任。具体门市价款的认定方面。《房屋征收补偿安置协议》和《安置还房回购协议》均未约定应还门市价款，原告提供的2013年8月16日第三人网签合同显示的“江山壹品”的商业用房价格，以及提供的2014年9月24日第三人与“同区域还房户”赵从裕签订的《协议书》显示的“差还门市面积超出应还门市面积2%的结算价格”，均不能达到证实本案应还门市价款的目的；鉴于应还门市未实际修建，缺乏确切评估要件，参照《房屋征收补偿安置协议》24个月的住房过渡周转期约定确定应还门市时间，门市还房价格宜采信通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市市场参考价，同时，推定拟还门市的位置优越因素，宜确定门市单价为15000元每平方米，故确定拟还未还门市价款为795000元。原告请求“并按房屋价款的一倍承担赔偿责任”缺乏依据，依法不予支持。原告请求“自2016年3月1日起计付利息”，因无利息约定，依法不予支持。 （二）要求被告、第三人赔偿应还门市的周转过渡费、停业损失费和违约金。第三人未按约定进行门市还房，虽赔偿门市价款，但逾期还门市势必会给原告造成损失，其应当承担违约责任。原告主张应还门市的周转过渡费和停业损失费，因协议没有周转过渡费和停业损失费的约定，实际是主张应还门市逾期还房的租金损失。《房屋征收补偿安置协议》约定的门市还房未实际修建，缺乏确切的租金评估要件，门市租金价格宜采信通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市租金参考价，同时，推定拟还门市的租金优越因素，宜确定单价为30元每平方米每月，租金起算时间方面，参照《房屋征收补偿安置协议》24个月的住房过渡周转期约定，租金起算时间宜确定为协议签订之日，故门市租金损失应以未安置门市面积53平方米为基数从2016年2月24日起按30元每平方米每月计算。原告主张违约金，结合《房屋征收补偿安置协议》关于“甲方不能按照该协议内容约定时间还房，六个月内的，甲方按照赔偿房屋市场总价值3%向乙方支付违约金，超出六个月的，甲方按赔偿房屋市场总价值10%向乙方支付违约金”的约定，前述确定的门市价值795000元情况，以及参照《房屋征收补偿安置协议》24个月的住房过渡周转期约定，第三人未按约定还门市已远远超出过渡周转期6个月，故应当承担房屋价值10%的违约金79500元。 （三）要求第三人承担逾期支付住房回购款的违约责任，支付违约金33646.80元。根据《安置还房回购协议》“甲方按3300元/平方米的价格进行回购乙方的安置还房，合计价款672936元，回购价款甲方在2014年4月30日前一次支付给乙方”，以及“甲、乙双方不得违约，一方违约向守约方支付本协议总价5%的违约金”的约定，结合第三人于2015年3月14日至2016年6月1日才将回购款支付完毕的情况，第三人应对其违约行为按约定向原告支付违约金，具体为33646.8元。 综上，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款（十一）项、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除《房屋征收补偿安置协议》关于“四川瑞联房地产公司开发建设的江山壹品2号楼1门市面积约为53平方米还给原告严启泉”以及《安置还房回购协议》约定的“四川瑞联房地产公司所还原告严启泉的门市，原告严启泉必须委托第三人销售”的约定，解除约定内容终止履行； 二、第三人四川瑞联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告严启泉安置门市价款795000元、安置门市逾期违约金79500元、迟延支付住房回购款违约金33646.8元； 三、第三人四川瑞联房地产开发有限公司支付原告安置门市租金损失，安置门市租金损失的计算方式：以未安置门市面积53平方米为基数，从2016年2月24日起按30元每平方米每月计算至本判决前述确定的安置门市补偿款给付日止； 四、驳回原告严启泉对被告通江县住房和城乡建设局的诉讼请求以及其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由第三人四川瑞联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  邓于君 人民陪审员  李泽民 人民陪审员  陈志琼 二〇一九年一月三十日 书 记 员  刘姗姗