湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初3403号 原告:桂晓兵，男，1968年11月22日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师律师。 被告：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区正清路正旺巷**，统一社会信用代码91431200785376533J。 法定代表人：张慧，系公司董事长。 委托诉讼代理人:杨长春，男，1969年11月15日出生，侗族，怀化市旺盛房地产开发有限公司经理，，住所地湖南省芷江侗族自治县 原告桂晓兵诉被告怀化市旺盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂晓兵的委托诉讼代理人蔡遗海、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂晓兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定承担逾期交房违约金51001.83元（414649元×3‰×41月）；2、判令被告按照合同约定承担逾期办证违约金60000元（1000元×6个月+3000×18个月）；3、判令被告按照合同约定办理房屋所有权证和土使用证；4、本案相关费用由被告承担。事实和理由：2013年7月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同书》，原告购买被告开发位于怀化市天星东路“奥都公馆（原奥都新村）”住宅小区第****住房**，购房总房款414649元；原告在签订合同时一次性支付414649元（包含定金）；房屋交付期限为2014年11月30日前，若由于被告原因，未在约定期限将该商品房交付原告使用的，逾期交房在90天以内，被告按原告已交房价款的2‰的月息率给予原告逾期交房违约金；逾期超过90天，被告按原告已交房价款的3‰的月息率给予原告逾期交房违约金；产权登记：2014年11月30日交房，房产证在交房后十八个月内办好，逾期没办好，被告应付给原告每月人民币1000元。超过六个月时，每月的违约金为3000元。合同签订后，原告一次性支付了414649元（包含定金），被告出具了收款收据。交房期限到期后，被告开发商品房一直不符合合同约定交付条件，已构成违约，原告无奈于2018年6月17日收房。 被告怀化市旺盛房地产开发有限公司辩称：1、合同第八条约定，2014年11月30日，被告将经验收合格的房屋交付给原告（其公共配套设施、绿化等附属设施在整个项目竣工后一年内交付使用），如遇不可抗力，原告可以延期，并不承担违约责任。因本项目在施工过程中，建设施工负责人私吞工人工资，引发工人罢工、阻工达一年半之久的恶性群体事件，在政府各部门的协助下，项目在2014年11月主体验收合格，2016年6月正式下达交房通知。群体性事件，应属不可抗力，故被告不应承担违约责任。2、合同第八条约定，如实际交房时间超过三个月，从第四个月起承担违约责任，本公司已于2016年6月分别以登报、挂号信、电话三种形式通知原告收房，即使认定被告违约，也只能认定合同约定之日的第四个月开始至下达交房通知之日止。3、被告下达交房通知后，因原告自身原因，直到2018年6月才前来收房领钥匙。合同第十三条约定，该房屋交付原告后，被告18个月内办理好房产证，原告收房未满18个月，被告不应承担违约责任，且合同也未约定被告承担违约责任，合同手写内容，系原告在买房时要求增加，被告急于出售而无奈同意，并非被告真实意愿，现原告要求被告支办证违约金没有事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告的所有上述请求。 经审理查明：2013年7月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同书》，约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区天星东路奥都新村住宅小区第6栋二单元301-2号房（建筑层数地上29层，，地下**，建筑面积151.92平方米，房屋总价414649元，签订合同时一次性付款；双方在合同第八条中约定交房时间为2014年11月30日，如被告交房时间有更改，则具体以被告向原告发送的手机短信、邮寄的函告或在媒体的公示时间为准。交房时，原告应付清所有款项；被告在原告将合同约定的全部房款及其他应付税费付清后，将经验收合格的房屋交付原告（其公共配套设施及小区绿化在整个项目竣工之后一年内全部交付使用）；合同第九条约定除不可抗力等特殊原因外，被告须按期将经验收合格的房屋交付原告，否则原告有权按实际已付总房款（不含代收款项、按揭贷款）为计算基数向被告追究违约责任，自第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，被告逾期交房超过90天，原告可选择退房或者被告按照原告已交房款的3‰月利率给予原告逾期交房违约金；房屋验收合格后，原告应在被告约定的时间内办理房屋交付手续。原告未按约定期限办理的，若房款已付清，则自约定的交付期限的第二日起视为房屋已正式交付给原告。合同第十三条约定原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告十八个月内代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起十二个月内代办好。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，不承担任何责任。逾期没有办好房产证，被告应付给原告每月1000元，约定期限为6个月，超过6个月，被告付给原告每月3000元，土地证按约定顺延，违约金由物业公司支付。 合同签订后，原告支付全部购房款414649元。原告未向被告交纳两证代办费用。原告购买的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第6栋于2014年11月20日经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位进行了主体工程质量验收，结果为合格，但至今尚未进行工程质量竣工验收，也未取得建设工程消防验收合格。原告于2018年6月14日收房。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实： 1、原告的身份证复印件，被告企业信用公示信息复印件，证明原、被告的主体身份情况； 2、《商品房买卖合同书》复印件各一份，证明原、被告对买卖诉争房屋进行的相关约定； 3、销售不动产统一发票复印件各一份，证明原告一次性交购房款414649元； 4、《主体工程质量验收记录》、怀公消验字（2018）第0164号建设工程消防验收意见书复印件各一份，证明2014年11月20日原告购买的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第6栋建设工程经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的主体工程质量验收，结果为合格，但至今未取得建设工程消防验收合格； 5、入住通知住宅装修施工管理协议书复印件各一份，证明原告于2018年6月14日收房 6、庭审笔录中当事人的陈述，证明本案的其他事实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。原告已付清全部购房款项后，被告应按照合同约定在2014年11月30日交房，但原告购买的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第6栋建筑工程只是进行了主体工程质量验收合格，至今尚未进行工程质量竣工验收，不符合法定的房产交付条件，故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。关于违约金的计算，双方约定的交房时间为2014年11月30日，如交房时超过三个月，从第四个月起，被告承担违约责任，即被告应从2015年3月1日起算至原告桂晓兵于2018年6月14日收房之日止，即逾期交房违约金49799.34元（414649元×3‰÷30天×1201天），原告要求被告支付逾期交房违约金51001.83元的诉讼请求，本院予以部分支持。 因原告未向被告交纳代办两证的费用，根据合同第十三条的约定，被告无代办两证的合同义务。同时，合同第十三条亦约定房屋交付原告后，被告18个月内代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起12个月代办好，原告于2018年6月14日收房，被告为原告办理房屋不动产权证的期限亦未届满，不存在逾期办证的情形，故对原告要求被告办理房屋所有权证和土地使用权证、支付逾期办证违约金60000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桂晓兵逾期交房违约金49799.34元； 二、驳回原告桂晓兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元，由原告桂晓兵承担1000元，被告怀化市旺盛房地产开发有限公司承担1520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  沈 青 人民陪审员  陈方长 人民陪审员  刘华成 二〇一九年一月七日 代理书记员  杨小妹 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。