贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初2020号原告（反诉被告）：文靖，男，1977年12月9日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市。委托诉讼代理人：陈晓嵩，贵州晶正律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：金志娟，贵州晶正律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：兴义市大不同房地产开发有限公司，住所地兴义市黄草街道办事处云柯路。法定代表人：顾友华，系该公司董事长。原告（反诉被告）文靖与被告（反诉原告）兴义市大不同房地产开发有限公司（以下简称大不同公司）租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文靖委托诉讼代理人陈晓嵩、金志娟，被告（反诉原告）大不同公司法定代表人顾友华到庭参加诉讼。本案起诉前，文靖提出诉前财产保全申请，本院依法作出诉前财产保全裁定。本案现已审理终结。文靖向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2012年11月28日签订的《委托租赁合同》；2、判令大不同公司支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的房屋租金24043.20元，利息按照年利率6%从2017年9月8日起计算至租金支付完毕止；3、判令大不同公司支付违约金50000元，律师费1500元；4、本案诉讼费、保全费由大不同公司承担。诉讼中，文靖变更诉讼请求：1、判令大不同公司继续履行双方2012年11月28日签订的《委托租赁合同》；2、判决大不同公司支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的房屋租金24043.20元，并以年利率6%从2017年9月8日起支付利息至本息偿还完毕之日止；3、判决大不同公司支付律师费1500元；4、本案诉讼费、保全费由大不同公司承担。事实和理由：2012年11月28日，文靖与大不同公司签订了《委托租赁合同》，该合同约定：甲方（文靖）将钻石广场1幢1单元5层1-5-7号商铺委托给乙方（大不同公司）进行租赁管理；委托租期为五年，委托时间以乙方将商铺交付给甲方之日起计算，即从2013年9月8日至2018年9月8日止；2013年9月8日至2016年9月8日期间的每年租金回报率为所购商铺总价款的8%，三年租金共为36065元，在双方签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付给甲方；2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金保底不低于房屋总价款的8%，低于8%的差额由乙方补齐。2012年11月28日，双方签订《商品房买卖合同》，约定大不同公司将位于兴义市××在××钻石广场××单元××号商铺出售给文靖，建筑面积为23.78平方米，总价款为150270元。双方签署《商品房买卖合同》时，大不同公司一次性支付了2013年9月8日至2016年9月8日三年的商铺租金36065元给文靖用于支付该商铺的房款。前三年租期届满后，大不同公司未按《委托租赁合同》的约定将2016年9月8日后的租金支付给文靖，按租金保底不低于房屋总价款8%计算，大不同公司应支付文靖2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金不少于24043.20元（房屋总价150270元×8%÷12个月×24个月）。文靖认为，大不同公司违反约定，未按时支付商铺租金的行为已构成违约，为维护合法权益，故诉至法院。大不同公司辩称，一、大不同公司在合同期内已经积极履行了招租义务，垫付了文靖房屋的装修费用，持续不断地向社会大众投放广告，但由于政府主导柯沙商场搬迁导致柯沙坡商业圈的分解，及文靖未按时支付2013年9月8日至2016年9月8日期间的招商服务费、租赁税费导致大不同公司招商费用紧张等因素造成商铺未能出租，这并非大不同公司怠于履行自己义务的原因造成。二、文靖违约在先，根据法律规定，双方之间的委托协议已经解除，故文靖主张的违约金及租金和利息不应当得到支持。三、若认定大不同公司应当承担支付租金的义务，则文靖应当承担支付委托费用的义务。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”文靖交付给大不同公司的房屋为毛坯房，为确保房屋可以进行出租，大不同公司自行垫付了相关费用，使得文靖的房屋更具备商业价值，由此产生装修费用总计2200000元，并且大不同公司一直在发布相关招商广告由此产生广告费共计73525元，这些费用应当由文靖等委托人平均分担。该法第四百零五条规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬，故文靖还应承担合同约定的招商服务费。四、文靖主张的租金应扣除其需要承担的各项税费及大不同公司需代扣代缴的个人所得税。五、文靖关于律师费的主张缺乏合同依据并且大不同公司未收到委托代理协议、律师费支付凭证等，故大不同公司不予认可。六、文靖未按照《委托租赁合同》中第六条约定按时向大不同公司支付代扣代缴的相关租赁税费及招商服务费，视为文靖违约再先，属于严重违约行为，应承担违约责任。大不同公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2012年11月28日签订的《委托租赁合同》；2、判令文靖支付2013年9月8日至2016年9月8日的招商服务费1503元及租赁税费5085元，并以6588元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付2013年9月8日至招商服务费及租赁税费实际清偿完毕之日止的逾期付款利息；3、判令文靖支付装修费用损失9777.62元；4、判令文靖支付违约金人民币50000元；5、请求驳回文靖本诉的全部诉讼请求；6、本案本诉及反诉的诉讼费用由文靖承担。事实和理由：双方于2012年11月28日签订《委托租赁合同》，约定：1、文靖将案涉商铺委托给大不同公司进行租赁管理；2、自2013年9月8日至2016年9月8日止的租金回报合计36065元，由大不同公司于签署合同时一次性支付；3、文靖每年须支付半个月的租金给大不同公司作为招商服务费（按当年租金÷12个月×0.5计算）及每年因租赁产生的税费。合同签订后，大不同公司依约按时足额向文靖支付了租金回报，但文靖一直未支付招商服务费并拖欠至今，导致大不同公司在投资2200000元完成对文靖商铺的装修后（按商铺面积均摊折算）无法开展招商工作，遭受重大损失，文靖的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。综上，由于文靖的违约行为，致使合同已经无法继续履行，故大不同公司为维护合法权益，提起反诉。文靖对反诉辩称，《委托租赁合同》并未对2013年9月8日至2016年9月8日期间的招商服务费、税费进行约定；2016年9月8日至2018年9月8日虽然有约定，但我方将商铺委托给大不同公司出租，相关费用应由大不同公司直接从应付我方的租金中扣除，另外，税费应当由我方自行向税务部门缴纳，大不同公司未提供证据证明其履行税费扣缴情况。关于装修费，《委托租赁合同》并未约定由我方承担。我方并未违约，故不应承担支付违约金的责任。本院经审理认定事实如下：2012年11月28日，文靖与大不同公司签订《商品房买卖合同》，约定文靖购买大不同公司开发的钻石广场1幢1单元5层1-5-7号商铺，该商铺建筑面积为23.78平方米，总价款为150270元。同日，文靖作为甲方与大不同公司作为乙方签订《委托租赁合同》，该合同第一条约定，甲方将案涉商铺委托给乙方进行租赁管理，乙方按照国家的法律法规规定进行租赁经营，根据兴义市现有的商业及市场为标准进行规划及合法经营，在委托租赁管理期间，甲方必须遵守乙方与承租人签订的租赁合同，不得无故干涉其承租人的经营；第二条约定委托租赁期限为五年，委托时间以双方商铺交房之日起计算：即从2013年9月8日起至2018年9月8日止；第四条约定，在本合同有效期内，为维护钻石广场百货批发城整体的经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商铺进行产权转让时，本协议规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守此协议的规定；第五条约定委托租赁费用：1、委托租赁期间，商铺经营产生的所有费用包括物业管理、水、电及工商税务等费用由承租人(实际经营人)承担。2、委托租赁期间，商铺的租金标准、租金收取方式等由乙方自行决定；第六条约定租金及其他说明：1、自2013年9月8日至2016年9月8日止，前三年每年的租金回报率为所购商铺总价款的8%；三年合计24%的租金为人民币36065元，由乙方按月代为收取，并于签署《商品房买卖合同》时一次性支付。2、第4-5年（自2016年9月8日至2018年9月8日止），甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，保底不低于8%，低于8%的差额由乙方补齐。甲方每年支付半个月的租金给乙方作为招商服务费（按当年租金÷12个月×0.5计算），政府相关租赁税费由甲方承担。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方按月代为收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付甲方当年的租金收益。委托租赁期满后，如甲方继续委托乙方进行租赁管理，则双方另行协商。3、如业主选择自主经营的，必须符合商场的整体业态规划并于签订本协议后7天内提出申请，经大不同公司同意后方能执行。4、为保证顾客投资安全，乙方承诺：甲方于购铺后第十年可选择将所购物业以原价返售给乙方；第九条约定违约责任：本合同生效后，单方解除本合同或因任一方原因导致本合同被解除、撤销的，责任方应向另一方支付人民币50000元违约金，并承担给对方造成的一切损失（包括不限于预期合理租金收益、第三责任人违约的损失赔偿、其它直接经济损失和为实现债权产生的合理费用——包括仲裁费、误工费、交通费、评估费、律师费等）；第十一条约定，本合同一式两份，双方签字（盖章）后生效，双方各持一份。签订《商品房买卖合同》甲方须同时签署《委托租赁合同》。《委托租赁合同》还对其他事项进行了约定。该合同甲、乙方落款处有文靖的签名及捺印和大不同公司的公章。签订《商品房买卖合同》时，大不同公司已将前三年的租金一次性支付给文靖。此后，大不同公司依约将商铺交付给文靖，交付时商铺为毛坯房。大不同公司对包括文靖商铺在内的钻石广场商铺进行了装修及广告推广。大不同公司未按《委托租赁合同》的约定将2016年9月8日后的租金支付给文靖；文靖未向大不同公司支付第4-5年（即自2016年9月8日至2018年9月8日止）的招商服务费（每年半个月的租金）。文靖与贵州晶正律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理诉讼，为此次诉讼支付律师费1500元。诉讼中，大不同公司请求对第4-5年的招商服务费在本案中一并处理，文靖表示同意扣减。上述法律事实，有双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：文靖提交的文靖身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《委托租赁合同》原件、《委托代理合同》原件及贵州晶正律师事务所开具的增值税发票原件，以及大不同公司提交的大不同公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《商场装修合同书》、《广告制作合同》、《广告发布合同》、《设计制作合同》、《钻石广场招商设计印刷物料报价表》复印件各一份、前三年租金已支付的《收条》复印件一份等。本院认为，本案首先应确定案涉《委托租赁合同》的性质是委托合同还是租赁合同及合同效力问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利为完成委托事务后收取处理该项事务的报酬，受托人以委托人的名义处理问题，处理的委托事务的后果，由委托人承担。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。虽然案涉《委托租赁合同》中出现文靖委托大不同公司进行租赁经营的表述，但合同主要内容是文靖将商铺交付给大不同公司经营使用，大不同公司并未向文靖收取委托费用，反而在合同中约定，经营过程中无论盈亏，均需按照合同约定的金额（年租金不低于商铺总价款8%）定期向文靖支付租金，大不同在支付租金后，有权在约定范围内自行决定商铺的使用。上述内容符合租赁合同中由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，故案涉《委托租赁合同》的合同性质应为租赁合同。本案系因履行《委托租赁合同》过程中发生的纠纷，故本案案由应为租赁合同纠纷，本院依法对本案案由进行变更。因大不同公司系商铺的出卖人，故案涉《委托租赁合同》其实是一种商铺售后包租协议。根据我国建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，虽然上述办法禁止开发商售后包租，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，因此，建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据。由于文靖与大不同公司签订的《委托租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。关于继续履行还是解除案涉《委托租赁合同》中租赁条款问题。根据该合同第二条“委托租赁期限为五年，即从2013年9月8日起至2018年9月8日止”、第六条第二款“委托租赁期满后，如甲方继续委托乙方进行租赁管理，则双方另行协商”的规定，鉴于在本案审理期间，案涉《委托租赁合同》租赁期限已届满，双方亦未达成继续租赁的协议，该合同涉租赁条款的效力已经终止，故再予以判决继续履行或者解除租赁条款没有实际意义。文靖、大不同公司在本案中是否存在违约行为。案涉《委托租赁合同》第六条主要约定，第4-5年（自2016年9月8日至2018年9月8日止）租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归文靖所有，保底不低于8%，低于8%的差额由大不同公司补齐，文靖每年支付半个月的租金给大不同公司作为招商服务费，大不同公司按月代为收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付文靖当年的租金收益。现租赁期限已届满，大不同公司作为承租人至今未按期支付第4-5年的租金，存在违约行为，而文靖亦未向大不同公司支付第4-5年的招商服务费（每年半个月的租金）。综合考虑本案合同性质、合同约定及双方的违约程度、违约行为，本院对文靖要求支付律师费及大不同公司要求支付违约金的请求均不予支持。关于文靖主张的两年租金和利息，以及大不同公司主张的招商服务费。承租人应当按照约定的期限支付租金，根据《委托租赁合同》第六条约定，2016年9月8日至2018年9月8日期间每年保底租金不低于所购商铺总价款的8%，大不同公司按月代收租金并于租赁期当年的第十二个月支付文靖当年的租金收益，由于大不同公司未按约定支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金，文靖的主张具有事实及法律依据，本院予以支持；关于利息，文靖未按期收到房屋租金收益，其损失主要为资金被占用的利息损失，文靖主张按年利率6%计算，不违反相关法律法规的强制性规定，本院予以支持。大不同公司反诉主张的2013年9月8日至2016年9月8日期间的招商服务费，因《委托租赁合同》第六条第一款未约定前三年的招商服务费，故本院不予支持；而2016年9月8日至2018年9月8日的招商服务费（每年半个月租金），因合同第六条第二款对此有明确约定，且当事人双方为避免诉累，均同意在本案中一并处理，故该费用在租金中进行扣减，即每年租金扣减半个月。综上，对文靖请求的2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金扣减招商服务费后，本院予以支持的租金为23041.40元[商铺总价150270元×8%÷12个月×（24-1）个月]，利息分段进行计算，即以11520.70元为基数，按照年利率6%自2017年9月8日起计算至2018年9月7日止；以23041.40元为基数，按照年利率6%自2018年9月8日起计算至实际付清之日止。关于大不同公司主张的装修款问题。案涉《委托租赁合同》并未对商铺装饰装修相关事宜进行约定，大不同公司对商铺进行装修且文靖知道后，文靖未提出异议，应视为文靖同意装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方的租赁期限已届满，大不同公司要求文靖支付商铺装修费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于文靖应否向大不同公司支付税款问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，大不同公司要求文靖向其支付2013年9月8日至2016年9月8日期间的租赁税费，但其仅提供了《关于委托不动产租赁合同涉税费率说明》、《个人出租不动产（非住宅）涉税计算表》及《前三年已支付租金收款收据》，无代缴税费依据予以佐证，不足以证明该税款已由大不同公司代缴。因此，对大不同公司的该反诉请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、限兴义市大不同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付文靖2016年9月8日至2018年9月8日期间的商铺租金23041.40元及利息（利息分段计算：以11520.70元为基数，按照年利率6%自2017年9月8日起计算至2018年9月7日止；以23041.40元为基数，按照年利率6%自2018年9月8日起计算至实际付清之日止）；二、驳回文靖的其余诉讼请求；三、驳回兴义市大不同房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费219元（文靖实际交纳844元，因其在诉讼中减少诉讼请求而只应交纳219元，超出部分625元由文靖领回），反诉案件受理费730元，保全费423元，合计1372元，由文靖负担12元，兴义市大不同房地产开发有限公司负担1360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  吴安静二〇一九年一月十日书记员  岑兴梅