广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初5929号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：广西壮族自治区南宁市园湖南路12-3号。统一社会信用代码：91450103711424141Y。 负责人：林道军，该支行行长。 委托诉讼代理人：张晔朸，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昕婷，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：郭林珍，女，1989年8月25日出生，汉族，户籍住址：湖南省炎陵县，现住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：广西保利龙湖蓝湾发展有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区朱槿路6号越南园区保利铭门。统一社会信用代码：914500006902467014。 法定代表人：李运有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁飞，该公司法务专员。 案由：金融借款合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年10月17日 开庭时间：2019年1月18日 当事人到庭情况： 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）：委托诉讼代理人张晔朸到庭。 被告郭林珍：未到庭。 被告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（以下简称保利公司）：委托诉讼代理人梁飞到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原告与被告郭林珍于2016年9月28日签订的编号为450605201-2012-20160657481的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告郭林珍向原告偿还借款本金965016.62元，支付利息[计至2018年9月19日的利息为11441.55元，罚息为97.57元；以后的利息（包括拖欠的利息、罚息）按约定利率计至被告郭林珍还清欠款时止]；3、被告郭林珍承担原告为实现债权而支出的律师费38062元及本案全部诉讼费用；4、原告对被告郭林珍名下的位于南宁市兴宁区邕武路20号山渐青高层住宅12号楼1单元402号房屋折价或拍卖、变卖该房产的价款享有优先受偿权；5、被告保利公司对被告郭林珍的上述债务承担连带还款责任。 事实与理由：2016年9月28日，被告郭林珍因购房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告郭林珍向原告借款990000元，并约定以南宁市兴宁区邕武路20号山渐青高层住宅12号楼1单元402号房屋作为借款的担保。合同签订后，原告依约向被告郭林珍发放了贷款，但被告郭林珍却未能按照合同约定偿还借款本金和利息，其行为已构成了违约。被告保利公司作为保证人在借款合同项下提供的保证为连带责任保证，被告保利公司应对被告郭林珍的上述债务承担连带还款责任。 被告答辩要点 被告郭林珍未作答辩，亦未提交证据。 被告保利公司辩称，第一、按目前涉案房屋的市值已能实现原告的债权，请求法院判决由原告对涉案房屋拍卖价款优先受偿后再由保利公司承担补充连带责任；第二、如法院判决保利公司承担保证责任，请求法院确认保利公司有追偿权；第三、本案案件事实清楚、案情简单，原告主张的律师费过高，请求法院予以调减，且该律师费没有相应的委托代理合同支持，保利公司不予认可。 认定事实及法律适用 一、认定事实 （一）、关于借款合同的相关事实 1、合同签订情况：2016年9月28日，原告建行园湖支行与被告郭林珍签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号450605201-2012-20160657481）； 2、借款金额：人民币990000元；贷款人将款项一次性划入广西保利龙湖蓝湾发展有限责任在建行开立的账号：45×××99； 3、借款期限：360个月，从2016年9月28日至2046年9月28止； 4、借款用途：借款人将借款用于购买南宁市兴宁区邕武路20号山渐青高层住宅12号楼1单元402号房； 5、利率：贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮1%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为； 6、利率调整：本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外，本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日确定为每年的1月1日。如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的，贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，借款人同意遵守该标准，按标准履行义务； 7、借款人的还款方法：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币5283.72元；借款人选择委托扣款方式还款。借款人指定委托扣款账户名称：郭林珍，账号：62×××09，开户行：建行； 8、约定还款日：约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日； 9、借款人违约情形和贷款人救济措施：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的属于借款人违约情形；如借款人出现违约情形，贷款人有权行使以下权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利； 10、抵押担保：郭林珍用其所有的位于南宁市兴宁区邕武路20号山渐青高层住宅12号楼1单元402号房为郭林珍的借款提供抵押担保；抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于为诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2017年7月24日，郭林珍所有的上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续[证号：桂（2017）南宁市不动产证明第0137129号],原告为预告登记权利人，登记担保债权数额为990000元，债权起止时间为2016年9月28日起至20146年9月28日止； 11、其他费用约定：本合同项下借款在计息时，每月计息天数按30天计算。对于本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担； 12、合同的履行：2016年9月28日，原告向被告郭林珍发放借款990000元。截至2018年9月25日，被告郭林珍已还本金为24983.38元，已还利息为81272.26元，尚欠借款余额为965016.62元，尚欠利息11441.54元，罚息97.57元； 13、其他事实：原告为实现本案债权委托北京市盈科（南宁）律师事务所律师代理诉讼支出律师费38062元。 （二）、关于保证合同的相关事实 2012年9月10日，原告与被告保利公司签订《最高额保证合同》（编号：4500600092012027），约定被告保利公司为原告与因购置座落于南宁市兴宁区邕武路20号项目所属之山渐青房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2012年9月10日至2022年9月10日期间因原告向债务人发放个人住房（商业房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹拾捌亿元整。如保利公司根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应的扣减。保利公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、不动产登记证明、被告身份证、《最高额保证合同》、委托代理协议、律师费发票、当事人陈述等为证，本院予以确认。 法律适用 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经本院依法传票传唤，被告郭林珍无正当理由拒不到庭参加庭审诉讼，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 1、合同效力：原告建行园湖支行与被告郭林珍、保利公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。 2、合同的解除：原告依约发放了借款990000元，已经履行了合同约定的义务，被告郭林珍在收取款项后未按期偿还借款本息，已构成违约，致使合同约定的解除双方借贷关系的条件成就。原告诉至本院后直至本案庭审法庭辩论终结以前，被告郭林珍仍未对自己的违约行为采取任何补救措施以弥补原告所受的损失，原告要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除时间为本判决生效之日。 3、违约责任：借款合同解除后，被告郭林珍应当偿还尚欠原告的全部借款本息，故原告请求判决被告郭林珍偿还借款本金965016.62元及利息，本院予以支持。借款合同借款期限内的利息计算标准有约定的从约定；关于罚息利率，因合同约定的罚息利率按合同约定利率上浮50%的标准并未超过中国人民银行逾期贷款利率上限，故原告诉请按照合同约定的罚息利率计付合同解除前的逾期罚息，本院予以支持。关于合同解除后的利息问题，因合同解除后原、被告关于计算逾期还款罚息的条款不再对双方执行适用，故合同解除后的利息应参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计付至被告郭林珍实际清偿借款之日止。关于律师费，因借款合同约定原告为实现债权支出的律师费由借款人承担，原告提交的委托代理协议和律师费发票证实原告为实现本案债权已实际支出律师费38062元，且该收费符合律师服务收费标准，故对原告要求被告郭林珍承担律师费的诉请，本院予以支持。被告保利公司主张律师费收费过高，理由不成立，本院不予采信。 4、关于原告抵押权的实现问题。预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”,从这一规定可以看出，预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记，因此预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。本案中，被告郭林珍以其所购房屋为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记。由于该房尚未完成现实物权的本登记，原告在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告郭林珍抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告郭林珍抵押房屋的处分，但并非对被告郭林珍抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押预告登记不发生物权效力，故原告对被告郭林珍抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对原告要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。 5、被告保利公司的责任：《中华人民共和国担保法》第十四条规定，保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。被告保利公司与原告签订《最高额保证合同》，并承诺为原告与因购置座落于南宁市兴宁区邕武路20号项目所属之山渐青房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。被告郭林珍向原告贷款用于购买位于山渐青小区的房产，因此，被告郭林珍属于被告保利公司提供连带责任保证的债务人，现合同约定的保证期限尚未届满，原告有权要求保利公司对被告郭林珍的上述债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告保利公司承担保证责任后，有权向被告郭林珍追偿。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告郭林珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为450605201-2012-20160657481），合同解除时间为本判决生效之日； 二、被告郭林珍向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行偿还借款本金965016.62元； 三、被告郭林珍向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付利息（利息计算：1、计至2018年9月25日的利息为11441.54元，罚息97.57元；2、以965016.62元为基数，自2018年9月26日起至本案判决生效之日止，按合同约定的借款利率上浮50%计付；从本案判决生效次日起至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计付）； 四、被告郭林珍向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行赔偿律师费38062元； 五、对上述第二、三、四项判决确定的给付义务，由被告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行承担连带清偿责任（以担保金额18亿元为限）； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 案件受理费13940元，由被告郭林珍、广西保利龙湖蓝湾发展有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 莉 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  聂广文 二〇一九年一月二十九日 书 记 员  蓝田群 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。