昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4229号原告：云南浩洋物业服务有限公司。委托诉讼代理人：陈泽，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：缪宝珠，女，1951年11月19日生，汉族，昆明市西山区人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：周芳，1978年5月12日生，汉族，昆明市西山区人，住云南省昆明市西山区。系缪宝珠的女儿。原告云南浩洋物业服务有限公司（以下简称浩洋物业公司）与缪宝珠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浩洋公司的委托诉讼代理人陈泽，被告缪宝珠及其委托诉讼代理人周芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩主张原告浩洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告缪宝珠向原告支付拖欠的物业服务费7480.8元、电梯维护保养及运行费3428.7元、二次加压费600元，三项共计11509.5元；2.被告缪宝珠向原告支付截止款项付清之日止的违约金（暂计至2018年9月25日违约金为2325.2元）(以上合计13834.7元）3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系昆明市广电苑小区7幢201号房屋业主，房屋建筑面积155.85平方米。2014年5月31日，原告与被告签订《广电苑小区物业服务协议》。协议约定：原告为被告提供物业服务；物业费标准为每月1.2元/时，电梯维护保养及运行费每月每平方米0.55元，二次加压费每户每月15元，以上费用的缴费时间为每年1月-3月前。合同签订后，原告按照合同约定提供了相应的物业服务，但被告自2015年便开始拖欠原告物业服务费、电梯维护保养及运行费、二次加压费，以上费用经原告多次催缴被告仍拒不缴纳。综上所述，被告的行为已经违反了合同约定及相关法律的规定，原告为维护自身的合法权益，现特提起诉讼，望法院判如所请。被告缪宝珠辩称，1.关于物业服务费的问题，双方在物业服务协议中约定，不得以房子空置为由，拒绝缴纳物业服务费并不包含电梯费和加压费。就此问题，我一直积极和物业协商，但是他们一直推诿称负责人不在。2017年11月29日，我专门到小区物业办公室协商，毕竟我没有入住，但是却等来法院的传票。物业费催缴的单据也没有向我送达，已经超过诉讼时效。2.房屋交房之后，没有安装好窗户，地坪出现问题，墙面有缺陷，电线线路设置有问题，我请开发商维修，并把钥匙交给物管公司，2018年12月11日，因为电费问题产生纠纷，我就报警，钥匙一直在被告公司，房子也没有维修好，没有达到入住的条件，物业没有交还钥匙这段时间，过错不在我，物管费应当由过错方承担。3.电费的问题，2018年10月1日电网公司超标结算复核单显示为38度，2018年12月1日，电表显示到60度这两个月时间，我不在房子里面，请问产生的电费如何解释。4.被告公司的服务有瑕疵，我的证据有显示，同时凭空多出的电费也说明了问题。我家住在二楼绿化树枝已经把窗户遮住，小偷容易爬进房间，小区里也是盗窃案多发，业主没有安全感。此外，物业使用手册里总共有16项，里面三项内容最重要的物业管理费用交纳、物业使用禁止行为不翼而飞，并且第12项处还有多出涂改。5.小区里部分业主和我们一起买房但是却今年才接房，由此逃避了好几年的物管费，对我们这些按照正常时间接房的业主不公平。案件事实2014年5月31日，缪宝珠（甲方）与浩洋物业公司（乙方）签订了《广电苑小区—物业服务协议》，双方约定甲方按照《广电苑前期物业服务协议》的约定接受浩洋物业公司提供的服务，物业名称为广电苑小区信园，房屋坐落于7幢201号建筑面积155.85平方米，甲方缴费时间从开发商公开公布交房之日起底个月开始计算，物业管理服务费收费标准为1.2元／㎡／月，甲方需交纳电梯使用费0.55元／㎡，二次加压费15元／户／月，甲方交纳物业服务费、电梯使用费、二次加压费及其他代收代缴费用时间为每年费用到期前三个月甲方一次性向乙方支付不少于一年的物业服务费、电梯使用费、二次加压费，乙方将业主发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到物业服务中心交纳，甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权从逾期之日起60天后停止对甲方的服务，同时要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三的比例加收违约金。”缪宝珠于2014年5月31日办理了交房验收手续。2017年11月29日，缪宝珠到原告公司协商物业服务费的交纳事宜。2017年9月26日，浩洋物业公司向缪宝珠快递邮寄缴纳物业服务相关费用的催缴通知。裁判理由和结果本院认为：关于诉讼时效是否经过的问题，2017年11月29日，缪宝珠曾到原告公司协商物业服务费的交纳事宜，要求减免电梯使用费、二次加压费，此时诉讼时效中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”原告的诉讼时效重新计算三年，故，本案的诉讼时效并未届满。原、被告之间已经形成物业服务合同关系，原告浩洋物业公司在本案诉争时间段内提供了物业服务。根据双方签订的《广电苑小区—物业服务协议》规定，甲方交纳物业服务费、电梯使用费、二次加压费及其他代收代缴费用时间为每年费用到期前三个月甲方一次性向乙方支付不少于一年的物业服务费、电梯使用费、二次加压费，至于被告抗辩的房屋未达到入住条件以及电费收取的问题，并无证据证实系原告的违约行为导致，至于盗窃事件多发的问题，根据《广电苑小区—物业服务协议》约定物业服务公司负责小区公共秩序的维护，如发生重大治安案件协助公安部门处理，物业服务公司不具备处理违法犯罪案件的职能，如发生此类事件，业主可向公安机关报案处理。根据《物业服务协议》约定，被告若认为原告的服务行为不当，应当责令整改并主张损失，而不能据此为由拒不缴纳物业费用。被告应按照约定的标准支付2015年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费7480.8元（1.2元／㎡／月X155.85㎡X40个月）、电梯费3428.7元（0.55元／㎡／月X155.85㎡X40个月）、加压费600元（15／月X40个月），共计11509.5元，原告的该诉请成立，本院予以支持。原告主张的滞纳金，《物业服务协议》中已经作出约定，但原告主张的日万分之六过高，本院调整为按照同期银行贷款年利率4.75%计算，2015年9月1日至2016年1月1日共计四个月已逾期的物管费、电梯费、二次加压费共计1151元，滞纳金（2015年9月1日至2018年9月25日）计算得181元，2017年已逾期的物管费、电梯费、二次加压费共计3452.85元，滞纳金（2016年9月30日至2018年9月25日）计算得243.5元，2018年已逾期的物管费、电梯费、二次加压费共计3452.85元，滞纳金（2017年9月30日至2018年9月25日）计算得80元，截止2018年9月25日，滞纳金共计504.5元，2018年9月25日之后的滞纳金按照年利率4.75%计算至欠付物管费、电梯费、二次加压费交清之日为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告缪宝珠在本判决生效后十日以内向原告云南浩洋物业服务有限公司支付物业费7480.8元、电梯维护保养费3428.7元、二次加压费600元，共计11509.5元；二、由被告缪宝珠在本判决生效后十日以内向原告云南浩洋物业服务有限公司支付截止2018年9月25日的滞纳金共计504.5元以及此后以欠付的物管费、电梯费、二次加压费为基数按照年利率4.75%计算至费用付清之日为止的滞纳金；三、驳回原告云南浩洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计73元，由原告云南浩洋物业服务有限公司承担15.8元，由被告缪宝珠承担57.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇一九年一月二十三日书记员 刘智楠