广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初31748号原告（反诉被告）方实嘉，女，汉族，1988年6月5日出生，住址广东省深圳市南山区，委托代理人张洪强，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）胡馨文，女，汉族，1984年6月22日出生，住址广东省深圳市南山区，委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。委托代理人翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被告深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托代理人张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，住址吉林省永吉县，该公司员工。委托代理人侯涛，男，汉族，1995年1月26日出生，住址湖北省巴东县，该公司员工。上列原告方实嘉诉被告胡馨文、被告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告依法提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2018年10月29日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告方实嘉及其委托代理人张洪强，被告胡馨文及其委托代理人周争锋、翁媛，被告乐有家公司的委托代理人张翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月28日，原告在被告乐有家公司工作人员的带领下去看房，原告在看房时明确告知乐有家公司房屋必须具有配套功能，特别要有卫生间。5月4日中午时分，乐有家公司员工带着原告前往××看6F，由于6F的业主要求一次付款，双方未谈妥。原告正要离开之时，乐有家公司员工突然说18V楼还有一房间，刚刚挂牌出售，配套功能齐全，房内有卫生间，楼层也有公共卫生间，价格也合适，不妨去看一看。当时正值中午午休时候，18V已经出租且反锁，乐有家公司员工未带领原告看到房内配套及布局，并多次向原告确认房内有厕所，楼层也有公共卫生间。原告要求乐有家公司员工联系租客进行看房，因租客不方便致看房未果。期间原告曾多次询问乐有家公司员工有无卫生间配套功能，乐有家公司员工向原告进行了确认。此时，乐有家公司员工看到原告确有买房诚意，就玩起了套路，多次告诉原告觉得18V业主卖400万元太便宜了，业主还想提高价格，然后特意拿了一张截图给原告看，说Q房网告诉业主这个房源的价格可以卖420万元，要是今天不签合同，业主肯定会涨价的，并催促原告先交定金，交了定金之后业主就不好涨价了，乐有家公司三名员工一唱一和，故意制造你现在不买不交定金，业主就会涨价的氛围。在签订合同前，乐有家公司员工查了房子的编码，并告知原告这个房子是单身公寓，单身公寓都是有卫生间的，原告在得到乐有家公司确认有配套厕所功能后，5月4日与二被告签订了二手房买卖居间服务合同，并支付给被告乐有家公司中介费用9万元，定金28万元。合同签订后，由于未看到房内配套功能，5月6日原告约乐有家公司员工去现场看房，乐有家公司员工说租客不在，打电话不接，今天没法看房。5月7日原告亲自到××询问其他业主和物业，才得知购买的房屋没有卫生间，也不能进行卫生间独立改造，楼层的公共卫生间是承租人对其他业主私有房产进行改造的，租赁期结束后公共卫生间无法使用，原告才发现签订合同前被二被告所给的错误信息给误导，并立即联系被告乐有家公司，乐有家公司员工说你为了一个厕所损失定金很不划算，附近小区都12万元一平方了，过两年转手卖了不就可以了。综上，由于被告乐有家公司工作人员在介绍房源时，对房屋主要配套功能的重大信息进行了隐瞒，并利用原告买房的诚意，相互配合故意套路原告，使原告在签署二手房买卖合同时对房源的信息产生了错误认识，并造成较大损失，已违反我国合同法及民通意见的有关规定，构成重大误解，现请求法院依法判令：1、撤销被告胡馨文与原告签订的编号为50333091657号二手房买卖合同，并返还原告定金28万元；2、撤销被告乐有家公司与原告签订的编号为50333091657号居间服务合同并返还原告中介费9万元；3、、两被告共同承担本案诉讼费、保全费等。被告胡馨文辩称，一、被告在委托给乐有家公司以后已经将涉案房产的钥匙交付给被告乐有家公司，原告和被告乐有家公司看房不存在任何的障碍。二、根据2018年5月11日，、原告向答辩人发送短信信息可以看到，其在签署买卖合同时已经看过房子，知悉房间的内部构造，仅仅是因为其回去以后和其老公就购买房子相关事宜发生家庭内部的争执，而要求不再履行涉案合同，和其在诉状中所称的理由完全是两回事。三、本案实际上是房屋买卖合同纠纷，答辩人对原告没有任何隐瞒，也没有对中介隐瞒房间的任何问题，不存在原告诉称的撤销合同的情形。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告乐有家公司辩称，一、我司并非本案的适格主体，本案为房屋买卖合同纠纷，买卖合同中的主体为原告与被告胡馨文。在此交易中我司是作为居间方并非适格主体，传票中明确所述本案是房屋买卖合同纠纷，原告诉求我司退回居间服务费的请求无事实与法律依据。二、案涉房产的买卖合同是2018年5月4日出于三方真实意思表示签署的，并无存在原告所述有存在欺诈、隐瞒的情形，三方均应按合同约定履行相应的义务。三、在买二手房买卖合同中第二条有明确提示，已确认房屋的现状问题，确认完毕后才会签署合同，所以说不存在原告起诉中所书不清楚房屋状况的问题。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉求。反诉被告胡馨文反诉称，2018年5月4日，经乐有家公司居间介绍，反诉原告与反诉被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，购买反诉原告名下位于深圳市福田区××的房产。根据该合同交易节点确认书的约定：买卖双方必须于2018年6月4日前到指定的银行办理首期款监管手续。在2018年6月4日前，经反诉原告及乐有家公司反复催告，反诉被告没有如期联系反诉原告办理首期款资金监管手续。2018年6月6日，反诉原告向反诉被告发出《律师函》，通知反诉被告抓紧办理首期款监管手续，继续履行合同。反诉被告至今没有联系反诉原告办理首期款资金监管手续，已经构成根本违约，应当按照《二手房买卖及居间服务合同》第十条“如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费由买方承担”承担违约责任。后经反诉原告了解，反诉被告2018年5月24日己经申请福田区人民法院在（2018)粤0304财保1134号之一中，以37万元为限查封了反诉原告名下的涉案房产，反诉原告只收取反诉被告28万元的定金，9万元为中介公司收取反诉被告的佣金，反诉被告属于超标的查封。反诉被告在查封以后也没有通知反诉原告房产已经被查封的事实，属于恶意损害反诉原告的合法权益。反诉原告认为，双方签订的房产买卖合同是双方真实的意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。反诉被告未在合同约定的期限内履行义务，并且在合同履行过程中恶意超标的查封反诉原告的房产，严重违反诚实信用原则，构成根本违约。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、反诉被告支付反诉原告80万元（按照成交价400万元20%计算）的违约金；3、反诉被告承担律师费3万元；4、反诉被告承担本案全部的诉讼费。原告针对被告胡馨文的反诉答辩称，原告在购买案涉房产前和签约前明确告知了其购房要求，二被告明确回复原告案涉房屋符合要求，实际上案涉房屋功能缺失，但一直找各种理由不让原告看房，二被告一直隐瞒，未告知真实信息，乐有家公司员工一直相互配合设计连环套路，欺诈和误导原告，导致原告在违背真实意思的情况下订立了购房合同，该合同依法应予以撤销。被告乐有家公司辩称，被告的反诉与我方无直接关联。经审理查明，原告为案涉房产的买方、被告胡馨文系案涉房产的卖方，被告乐有家公司是案涉房产的居间服务方。2018年5月4日，在被告乐有家公司的居间服务下，原、被告三方签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“买卖合同”）、《交易节点确认书》及《信息告知书》，其中买卖合同约定原告向被告胡馨文购买位于深圳市福田区××房产（即案涉房产），房屋用途为单身公寓，建筑面积为48.78㎡，房屋现状是带有租约，租赁期限至2022年8月31日，房屋转让总价款为400万元，房产交易定金28万元，买方同意在本合同签订时支付定金5万元，本合同签订后5个工作日内再支付定金23万元，房款以按揭付款的形式支付；买卖双方同意买方支付定金时从定金中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，物业管理、水、电、燃气等费用未结清的，卖方同意由居间方直接从托管的交房保证金中支付，不足的部分，由卖方自行支付；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金9万元。该合同第十条违约责任约定：1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双方返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支付的律师费、诉讼费等由卖方承担。2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支付的律师费、诉讼费等费用由买方承担。《交易节点确认书》约定，该确认书约定买方须于2018年6月4日前支付首期款92万元。《信息告知书》载明案涉房屋的具体位置、案涉房屋有无查封和抵押、有无漏水以及房屋内是否发生过非正常死亡事件等情形，对于买方提到的厨卫要求，告知书中未予记载。上述买卖合同签订后，原告支付了28万元定金，并向被告乐有家公司支付了9万元居间服务费用，其中28万元定金现在在被告乐有家处保管，原告在合同签订后通知被告乐有家公司暂停向被告胡馨文支付上述定金。2018年5月11日，原告发微信给被告胡馨文，称：胡姐您好，真不想打扰您的，我是您那套房的买家小方，因为这套房接水做厕所问题，现在我跟丈夫也闹的很僵，您看明天周六我们约出来聊一好吗？定金这块都好商量，主要也是不要耽误您卖房的时间，我这里也好跟家人交代。您就可怜可怜我好吗？真的求求您了！原告提交了在2018年5月16日至5月25日期间与鲍霞飞之间的微信内容，其中5月16日内容：方姐，下午好，刚刚业主到我们上次签合同的门店想要我们放购房定金，但是定金已经接到您的暂缓申请，我们也无权去仲裁放款给那一方。小鲍也和业主沟通意向，大致是我们给的方案都不太接受，提双方见面协商方案也不同意。5月21日内容：方姐，没关系，我和店长沟通好了，协助在沟通下业主缓和一下时间。另外，您如果去对比的话您不用说您已经买了房子了，就直接问现在在卖的市场价格是多少就好，同行之间多少存在一些恶性竞争，您之前卖房也领教过不是。说实话，小鲍个人站在您的角度考虑确实您买的这个房子是用来投资加学位用，用二三十万买一个厕所确实没有必要，××广场里面没有厕所的在出售的是一样的价格。5月23日内容：方姐，今天上午××成交一套48.77的，和我们买的户型是一样的V户型，楼层还稍微低一些，价格是421万元。方姐，您好，现在业主在我们门店沟通后，愿意和您见面沟通具体协商，请问您现在方便过来吗？原告回复称“哦，刚看到，周末吧”。……。原告于2108年5月17日向本院递交起诉材料并申请查封了案涉房产。2018年6月6日，被告胡馨文委托律师向原告发出律师函，催促原告抓紧办理首期款的资金监管手续，但原告收到该律师函后未予理会。又查，被告胡馨文称为解决与原告之间的争议委托律师共支付律师费3万元，被告据此提交了委托代理合同及律师费发票。再查，被告胡馨文还主张自己向许某某购买位于南山××房产并支付了45万元定金，后因案涉房产无法过户给原告，导致原告无法购买案涉房产，故被告许某某没收定金45万元。被告胡馨文据此提交了招商银行转账汇款业务回单及许某某出具的一份没收定金通知。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案争议的焦点就是原告在购买案涉房产时是否存在重大误解，如果存在重大误解，原告有权撤销合同，如果不存在重大误解，则原告应向被告胡馨文承担违约责任。原告称在向被告乐有家公司提出购房需求时已经明确提出所购房产应带有学位、有厨卫、价格在三四百万之间，被告乐有家公司在向原告推荐案涉房产时因正值中午时分，案涉房产处于出租状态且门已反锁，原告未能看到内部布局及配套情况，但被告乐有家公司多次确认案涉房产有卫生间，在此情况下原告与被告胡馨文及被告乐有家公司签署了买卖合同及相关文件，但事后原告发现案涉房产没有卫生间，与原告的购房需求严重不符，构成重大误解，故请求撤销。被告胡馨文称在与原告签订买卖合同时，仅是承诺案涉房产学位可以使用，双方并未提及卫生间的问题。被告乐有家公司称在带原告看房时，原告仅提出学位要求并没有提出其他要求，被告乐有家公司也未向原告承诺案涉房产带有卫生间，案涉买卖合同是出于三方真实意思表示签署的，不存在欺诈、隐瞒的情形。对于上述三方的各自陈述，本院认为，由于原被告三方已签署买卖合同，三方的法律关系已经确立，原告以重大误解为由主张撤销买卖合同，原告应承担举证责任，但原告提交证据并没有反映在签署买卖合同时被告乐有家公司和被告胡馨文误导了原告，故仅凭原告的口头陈述不能认定原告在签署买卖合同时存在重大误解，原告主张撤销三方之间签署的买卖合同并要求返还定金和中介费，缺乏事实依据，本院不予支持。由于原告无权撤销买卖合同，而原告又未在合同约定的期限内向被告胡馨文支付首期款，故原告应向被告胡馨文承担违约责任。被告胡馨文在原告起诉前并未向原告发出解除合同的通知，被告胡馨文庭审中称通过诉讼解除双方之间的买卖合同，故本院向原告送达被告反诉状视为被告胡馨文正式通知原告解除合同，原告签收反诉状的时间为2018年10月10日，故双方之间买卖合同解除时间为2018年10月10日。关于被告胡馨文主张的80万元违约金问题。买卖合同约定在原告违约的情况下被告胡馨文可收取房屋转让总价款20%的违约金，因本案原告在签订买卖合同后不久即提出撤销合同之诉，此时对被告胡馨文造成的损害较小，而深圳市近来二手房买卖市场价格较为平稳，原告违约并未给被告胡馨文造成较大损害，故本院酌定原告应支付被告胡馨文违约金28万元。原告还主张被告支付律师费3万元，因买卖合同中已明确约定卖方因维权所支出的律师费由买方承担，且被告已提交委托代理合同和律师费发票，故对被告胡馨文该主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告方实嘉与被告胡馨文签署的《二手房买卖及居间服务合同》于2018年10月10日解除；二、原告方实嘉应自本判决发生法律效力之日起十日内向被告胡馨文支付违约金28万元并支付律师费损失3万元；三、驳回原告方实嘉的诉讼请求；四、驳回被告胡馨文的其他反诉请求。上述原告方实嘉应支付给被告胡馨文的款项共计31万元，因原告方实嘉支付的定金28万元在被告乐有家公司处保管，故被告乐有家公司在本判决生效之日起十日内将28万元定金直接支付给被告胡馨文即可，余下的3万元原告方实嘉应直接支付给被告胡馨文。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费6850元（原告已预交），因适用简易程序，本院依法减半收取3425元，由原告负担；反诉案件受理费6050元（被告已预交），由原告负担2260元，被告胡馨文负担3790元；案件保全费由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵  明  升二〇一九年一月二十二日书记员 陈秋媚（代）