河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0326民初1675号原告：洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人，住所地：汝阳县城关镇人民路与涧河东路交叉口金桥快捷酒店310室。负责人：李小兵。委托诉讼代理人：孙锋亮，男，1992年5月19日生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：李艳杰，女，1971年9月24日生，汉族，住汝阳县。原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人（以下简称大宅门破产管理人）与被告李艳杰买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理，依法适用普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告大宅门破产管理人的负责人李小兵及其委托诉讼代理人孙锋亮，被告李艳杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大宅门破产管理人向本院提出诉讼请求：依法判令被告李艳杰支付汝阳县林苑小区2-1102房款137401元。事实与理由：李艳杰于2013年10月2日向洛阳市大宅门房地产有限公司（以下简称大宅门公司）购买汝阳县林苑小区2-1102房产，截止目前仍欠购房款137401元。大宅门公司于2016年1月13日被汝阳县人民法院裁定进行破产清算，同日指定洛阳润华企业破产清算服务有限公司为破产管理人，大宅门公司进入破产清算阶段，其权利、义务、债权债务都由管理人行使。李艳杰曾于2016年9月19日向大宅门破产管理人书面认可欠房款金额。2018年4月大宅门破产管理人向李艳杰催收所欠房款，李艳杰未交纳。被告李艳杰辩称，应驳回大宅门破产管理人的诉讼请求或者对本案中止审理，具体理由如下：1.双方在签订商品房买卖合同时大宅门公司承诺涉案房产能办理房产证并能办理商品房按揭贷款，在此情况下被告才购买涉案房产，且被告购买大宅门公司的房产时涉案小区房产已经办理商品房预售许可证，本案中涉案房产已经交付多年，大宅门公司至今未给被告办理房产证也未给被告办理商品房按揭贷款手续。2.被告购买涉案房产后向大宅门公司缴纳了暖气初装费，因大宅门公司没有将暖气初装费交给热力公司导致被告又一次给热力公司缴纳了暖气初装费，洛阳市大宅门房地产有限公司也不将被告缴纳的暖气初装费退还给被告。3.林苑小区配套设施不完善，大宅门公司构成违约。综上，大宅门公司违约在先，在大宅门公司未履行义务前应驳回大宅门破产管理人的诉讼请求。大宅门公司应支付被告逾期办理房产证的违约金（以已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准的二倍，从2014年12月26日至实际办证之日）、返还被告缴纳的取暖设施配套费、配合被告办理商品房按揭贷款手续、为被告办理房产证，并支付因相关配套设施不完善违约的违约金（总房款的30%）。被告提起了相关行政诉讼，本案应当依据行政诉讼裁判结果为依据，故本案应中止审理。本院查明：李艳杰于2013年10月2日认购大宅门公司开发的位于汝阳县杜鹃大道××小区××房产，约定总价款274802元。2013年10月2日大宅门公司向李艳杰出具收据，确认李艳杰已交纳购房款114800元,李艳杰于2014年4月10日向大宅门公司交纳了物业费。2015年9月8日大宅门公司出具收据，确认李艳杰已交纳购房款5000元,2016年1月7日大宅门公司出具收据，确认李艳杰已交纳购房款17601元，剩余137401元未支付。由于林苑小区工程建设过程中涉嫌违反规划，政府相关部门将颁发的商品房预售许可证件收回，导致该房未能办理银行按揭贷款，亦未办理不动产权权利证书。2015年12月11日，大宅门公司以资不抵债为由向本院申请破产清算，本院于2016年1月13日作出（2016）豫0326民破1号民事裁定，受理大宅门公司的破产清算申请，并于同日指定洛阳润华企业破产清算服务有限公司担任管理人。2016年7月19日，本院作出（2016）豫0326民破1-2号民事裁定，宣告大宅门公司破产。大宅门公司进入破产程序后，大宅门破产管理人在清算债权债务过程中，协调为林苑小区业主办理不动产登记证书未果，向李艳杰等尚未付清房款的业主催讨下欠房款亦无果，提起本案诉讼。案件审理过程中，双方均认为大宅门公司与业主间的房屋买卖关系系双方真实意思，并同意继续履行。李艳杰要求大宅门破产管理人履行卖方义务，完善消防及水电设施，并承担违约责任。同时被告要求退还取暖费用并要求对本案中止审理。大宅门破产管理人认为林苑小区基础设施确实不完备，但能够满足业主基本生活所需，并愿意依法承担未办理房产证的违约责任，大宅门公司收取供暖费后依约定以自供暖设备向住户供暖。本院认为，大宅门破产管理人、李艳杰均认可案件所涉及的房屋买卖行为系双方真实意思表示，并愿意继续履行。考虑到大宅门公司资不抵债已被裁定进行破产清算，以及大宅门管理人已拍卖林苑小区部分破产清算前尚未销售房产的事实，为避免业主利益遭受更大损害，对于双方维持房屋买卖关系并继续履行各自义务的意愿，本院予以准许。林苑小区房产尚不能办理不动产登记证书且基础设施不完备的事实客观存在，本案的争议核心在于大宅门破产管理人如何代为承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，由于李艳杰未取得房屋权属证书系出卖人大宅门公司的原因，大宅门破产管理人应当就此违约行为，以中国人民银行同期贷款罚息标准代为支付违约金。依据本案的实际情况，本院酌定将交纳物业费的时间作为交付房屋的时间。按照中国人民银行的规定，逾期贷款利息的标准为同期贷款利率基础上加收30%-50%，本院酌定按在人民银行同期贷款年利率基础上加收50%计算。李艳杰于2014年4月10日交纳了物业费，逾期利息按114800元从2014年7月10日起计算，2015年9月8日李艳杰交纳购房款5000元，此后计息基数应为119800元,2016年1月7日交纳购房款17601元，此后计息基数应为137401元。上述购房款按逾期利息计算违约金至本院受理大宅门公司破产清算申请之日即2016年1月13日，计14910.33元。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。小区配套基础设施，应当达到同区域同档次小区的普通标准，因大宅门公司销售给业主的房屋配套设施不齐备，与其他小区有一定差距，导致业主日常生活不便，考虑该小区现阶段房产销售情况，大宅门公司还应当承担减少价款的违约责任，具体的违约责任按购房款总额的8%承担为宜。李艳杰的购房款总额为274802元，减少价款数额为21984.16元。至于消防设施的完善，供水、供电设施的改进，因双方并无书面合同约定，李战有等业主可通过业主委员会与大宅门破产管理人另行解决争议。关于被告认为应当中止审理本案的意见，被告称其已提起行政诉讼，且该案的审理对本案的处理有直接关系，但未提交相关证据证明，本院不予支持。关于被告认为退还取暖费的意见，被告向大宅门公司交纳的取暖费是该小区自供暖收取的费用，大宅门公司已按约定履行供暖义务，后因国家政策，被告又向供暖公司交纳了取暖费，大宅门公司无须承担退还取暖费的责任。综上，李艳杰欠付购房款137401元，与大宅门破产管理人应当代为支付的违约金36894.49元抵销后，应当再支付购房款100506.51元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告李艳杰于本判决生效之日起五日内支付原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人购房款100506.51元。二、驳回原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3048元，由原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人承担1000元，被告李艳杰承担2048元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李刚强审判员  任素梅审判员  申山虎二〇一九年一月十四日书记员  李田娃