河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终230号上诉人（原审原告）：田金平，女，1962年1月27日出生，汉族，住新乐市。委托诉讼代理人：贾国昌，河北邦友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康文学，男，1963年1月16日出生，汉族，住新乐市。委托诉讼代理人：杜卫杰，石家庄市新乐星光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：康福庆，男，1963年10月12日出生，汉族，住新乐市。委托诉讼代理人：赵雪豹，河北嘉实律师事务所律师。上诉人田金平因与被上诉人康文学、康福庆确认合同效力纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田金平上诉请求：请求中级人民法院撤销认定事实错误的判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。本案所涉宅基地虽然处于新乐市区，但新乐市只是一个县级市，并非传统意义上的城市，并且涉案宅基地属于农村，依据《土地管理法》第八条之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。该区域的宅基地仍旧是农村宅基地，除非涉案宅基地性质已经发生变更。因此一审法院将没有发生的事实行为作为认定案件事实的依据，明显错误。二、涉案“宅基地转让协议”签订后，双方没有实际交付，协议没有履行。按照交易习惯双方应履行交付或登记过户的义务，然而该协议签订后，被上诉人康文学并没有向被上诉人康福庆主张过交付履行的权利，反而事实上该宅基地及地上房屋一直都有被上诉人康福庆及妻子也就是本案的上诉人田金平实际控制、使用。由于该协议没有实际履行，因此该转让协议无效。三、被上诉人康福庆与被上诉人康文学2015年1月22日签订的“宅基地转让协议”无效。被上诉人康福庆与被上诉人康文学签订“宅基地转让协议”的行为系通谋虚伪行为，依据《民法总则》第一百四十六条规定应为无效。该条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案被上诉人康福庆与被上诉人康文学将实为借款的行为，以虚假的形式表现成宅基地转让，以假意掩盖了真相，行为应为无效。四、被上诉人康福庆与被上诉人康文学的转让行为也侵害了共有人的合法权益，也应当被认定为无效。宅基地使用证上明确记载的使用人为三人，康福庆就是转让也应征得其他二人的同意，但在其他共同使用人没有同意的情况下，被上诉人康福庆与被上诉人康文学进行转让是无效的。2、最高人民法院适用《民法通则》意见第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般认定无效”。五、被上诉人康福庆与被上诉人康文学买卖宅基地的行为及被上诉人康文学在农村购买房屋的行为违法无效。被上诉人康文学作为城镇居民购买农村房屋违反相关规定，应认定协议无效。（1）、依据最高院《全国民事审判工作会议纪要》法办（2011）442号第15号第二款，将宅基地建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。（2）、最高院人民法院2015年12月24日《全国民事审判工作会议纪要》第19条第二款，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人，该房屋买卖合同认定为无效。（3）、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发200428号）第十条，改革和完善宅基地审判制度。加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。康文学、康福庆未进行答辩。田金平向一审法院起诉请求：1、依法判决确认二被告签订的“宅基地转让协议”无效；2、被告康文学承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告田金平与被告康福庆系夫妻关系，1985年1月21日办理结婚登记。被告康文学与被告康福庆系发小和盟兄弟。本案宅基地转让协议所涉宅基地位于新乐市康居胡同45号。宅基地使用证中登记的四至为东至空地，西至连新国，南至空地，北至康夫友，登记证编号为131号，户主姓名：康夫庆，宅基地面积274.95㎡。宅基地清理登记表显示家庭人员构成有康夫庆、田金平、康开旋。现该宅基地所在之处为即将拆除被开发状态，周围部分房屋已经拆除。2015年1月22日，被告康福庆与被告康文学签订宅基地转让协议书，协议书中载明，“甲方：（出卖人）康福庆，乙方：（买受人）康文学。一、甲方自愿将新乐市康居胡同45号的宅基地院落出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。乙方也已充分了解该房屋的具体状况。三、该宅基地相关的附属物同时全部转让。四、双方议定上述宅基地及附属物总价为贰拾伍万元，合同生效时一次性付清。付款后甲方交付使用。甲方：康福庆乙方：康文学，见证人：史发庆、康永利。”2015年1月26日，康福庆书写收条载明“今收到购房款贰拾伍万元。”签订协议时，被告康福庆交给被告康文学西长寿村委会开具的证明一份，载明“我村康福庆，在新乐市康居胡同45号有宅基地一处，产权归康福庆所有。”被告康文学在签订协议后支付给被告康福庆两万多现金，并替被告康福庆偿还借款15万及支付利息，共计25万元。原告田金平和被告康福庆称签订协议后，房屋及宅基地未实际交付。康书国书写证明称康文学曾于2016年10月1日左右在康福庆的房子里住了一段时间。被告康福庆称被告康文学手中所持宅基地转让协议另手写有“月息1分5厘，期限一年，期满另议。”被告康福庆对自己所述的借贷关系，称未曾偿还该借款。本院要求被告康文学提交协议原件核实，未发现关于利息约定的内容。原告田金平称签订该协议时，自己不知情，自己系在2016年1月22日要偿还被告康文学借款时知道二被告签订宅基地转让协议，且被告康文学系城镇户口，购买农村的房子违反了法律的规定，土地不得买卖，故二被告签订的协议无效。被告康文学称该宅基地已于2017年12月1日以54.9万元价格卖给了姚红红，并提交姚红红34.9万元转账记录以及姚红红为康文学装修房屋抵偿购房款的记录、收款条、康文学与姚红红之间的宅基地转让协议。原告田金平对上述转让给姚红红的证据不予认可，称该房屋在去年底价格近200万，以54万元价格出卖不合理。被告康福庆称康文学无权转让该处宅基地，因此转让给姚红红的协议为无效协议。以上事实有宅基地转让协议、收条、结婚证、宅基地使用证、户口本、银行转账凭证、证明及庭审笔录等在案为证。一审法院认为，被告康福庆称本案宅基地转让协议实为民间借贷协议，未提供相关的证据，本院不予认可。本案所涉宅基地处于新乐市区所在范围，而非传统意义的农村宅基，该区域即将被开发，宅基地的性质也将发生变化，而且从原告田金平与被告康福庆户口可以看出二人已是城镇户口，不再属于村民。故对于原告所述农村土地不得买卖，被告康文学系城镇户口不得买卖所涉宅基及附属设施的表述，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案被告康文学系在替被告康福庆偿还了他人债务，并支付了2万多现金的情况下，签订的宅基地转让协议，其行为系善意，且原告田金平知晓被告康文学代原告田金平及被告康福庆二人偿还债务的情况。同时，西长寿村委会开具了证明一份，证明被告康福庆在新乐市康居胡同45号有宅基地一处，产权归康福庆所有。所以，被告康文学不存在恶意串通的情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”被告康福庆作为家庭的户主，导致他人有理由相信签订该协议系被告康福庆夫妻二人共同的意思表示，故被告康文学在签订宅基地转让协议时属善意。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国实行不动产登记制度，虽然宅基地及附属物未变更登记，但不影响本案《宅基地转让协议》的效力，故田金平要求确认合同无效，本院不予支持。基此，原审判决为：驳回原告田金平的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告田金平负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实本院认定如下：二被上诉人签订本案诉争《宅基地转让协议》时，上诉人不知情。二被上诉人所签订《宅基地转让协议》，实为抵押借款协议。本院认为，本案诉争宅基地上诉人家庭共同拥有使用权，二被上诉人系同学，关系密切，康文学在购买时应当知晓，其也认可签订该协议时上诉人未在场，应当认定上诉人不知情。康文学在明知上诉人是共同使用权人的情况下，未征求上诉人的意见签订本合同，不属善意。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”。综合考虑，康文学并非该宅基地所有的集体组织成员，其为城镇居民，购买该宅基地违反行政法规，应当认定该协议无效。康福庆以无效协议取得的财产应予返还。康福庆认可该协议实为抵押借款，约定利息为月息1.5%,对利息的约定系当事人自认，可视为合同无效的赔偿责任。综上所述，田金平的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初2355号民事判决；二、康福庆、康文学2015年1月22日签订的《宅基地转让协议》无效；三、田金平、康福庆共同返还康文学购买宅基地款25万元，并自2015年1月22日始至实际给付之日止按月1.5%赔偿康文学的损失；一审案件受理费2525元，二审案件受理费5050元，共计7575元，由田金平、康福庆承担3787.5元，康文学承担3787.5元。本判决为终审判决。审判长  高瑞江审判员  李秀云审判员  寻 亚二〇一九年一月二十三日书记员  刘 琨