广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0702执异1号 案外人：黄宗泽，男，1995年10月22日出生，汉族，住所地：钦州市钦**。 委托诉讼代理人：劳英波，广西立辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刁树锋，广西立辉律师事务所律师。 申请执行人：兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）。住所地：广西南宁市民族大道**航洋国际**楼**。（企业统一社会信用代码：91450000201222128K）。 法定代表人：宁明忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱鸣，男，该公司员工。 被执行人：钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司），住所，住所地：钦州市永福东大街北面富民路西面统一社会信用代码：91450700768931363T）。 法定代表人：孙元隆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张湘东，广西源群律师事务所律师。 本院在办理申请执行人兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷案执行案件的过程中，本院于2017年9月18日作出（2017）桂0702执435号之四执行裁定书，裁定：一、查封被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永房地产开发有限公司）所有的位于钦州市富民路“永欣．世代宝第”B栋101（房产证号：钦房权证城区字第××号）、102（房产证号：钦房权证城区字第××号）、103（房产证号：钦房权证城区字第××号）、105（房产证号：钦房权证城字第××号）、106（房产证号：钦房权证城区字第××号）、107（房产证号：钦房权证城区字第××号）、108（产证号：钦房权证城区字第××号）、201（房产证号：钦房权证城区字第××号）、202号（房产证号：钦房权证城区字第××号）商铺、C栋102（房产证号：钦房权证城区字第××号）、103（房产证号：钦房权证城区字第××号）、105（房产证号：钦房权证城区字第××号）、106号（房产证号：钦房权证城区字第××号）商铺、A栋1403（房产证号：钦房权证城区字第××号）、1101（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2205（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2303（房产证号：钦房权证城区字××号）、2305（房产证号：钦房权证城区字第××号）号房屋；二、被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）可以使用被查封财产；但被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担。查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对查封财产设定权利负担，不得妨碍执行的其他行为：三、查封期限为三年（2017年9月18日起至2020年9月17日止）。案外人黄宗泽向本院提出书面执行异议。本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，现已审查终结。 案外人黄宗泽称，申请贵院解除（2017）桂0702执435号之四执行裁定书中对“永欣．世代宝第”A栋1101号房屋的查封。事实和理由：2016年9月2日，申请人与钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》[合同编号：20160902］，向其购买位于钦州市××大街××路××“永××．世代宝××”楼盘××房，申请人已于当日向钦州市宏富农业有限公司支付140542.40元，剩余的310000元由钦州市宏富农业有限公司协同银行为申请人办理按揭贷款进行支付。随后，申请人向有关部门缴纳了契税、公共维修基金。2016年9月29日，钦州市宏富农业有限公司向申请人交付了“永欣．世代宝第”楼盘A栋1101房，申请人当年并已装修入住至今，入住期间已向物业公司缴纳物业费、电费、水费等相关一切费用。2018年7月份，申请人从邻居处得知贵院查封了其所购的房屋，经了解，贵院于2017年9月18日根据兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）的申请查封了“永欣．世代宝第”的一批房屋及商铺，其中查封包括了申请人购买的A栋1101房。申请人认为，申请人购房在前，贵院查封在后，贵院的查封损害到申请人的权益，恳请贵院解除对申请人房屋的查封。申请人还了解到钦州市宏富农业有限公司在2015年8月17日已经将该房屋抵押给梁玉玲、钟荣庆，也正因如此，钦州市宏富农业有限公司未能协同银行办理住房按揭手续给申请人。目前申请人已经找到梁玉玲、钟荣庆协商，梁玉玲、钟荣庆同意钦州市宏富农业有限公司转让房屋给申请人，对《商品房买卖合同》[合同编号：20160902］予以认可，申请人则代为清偿钦州市宏富农业有限公司的债务。综上所述，申请人认为，申请人购房在前，贵院查封在后，在抵押权人又同意转让该套房屋给申请人的情况下，申请人已经取得房屋所有权，而且申请人已缴纳了契税、公共维修资金，收到房屋后，又花费大量金钱装修、购买家具、家电入住，入住已达一年多的时间。况且申请人花了所有积蓄买房，只想安安心心的和家人居住，了解到房屋有法律纠纷后，目前只想了结纠纷，尽快过户到自己名下，贵院对房屋的查封损害到了申请人的权益，恳请贵院解除对“永欣．世代宝第”A栋1101号房屋的查封，以维护申请人的合法权益。 案外人黄宗泽提供如下证据证实其主张： 1、案外人黄宗泽身份证，证明案外人身份的基本信息； 2、《商品房买卖合同》及附件，证明案外人与被执行人钦州市宏富农业有限公司签订合同购买位于钦州市××路“永欣．世代宝第”A栋1101号房产的事实； 3、转账记录及收据，证明案外人已向被执行人钦州市宏富农业有限公司支付购房款140542.40元的事实； 4、税收缴款书，证明案外人已缴纳房屋税款事实； 5、居住证明，证明案外人已实际举证****，期间相关生活缴费均已按时缴纳的事实； 6、证明，证明案外人名下无房产，先居住的A栋1101号房系案外人用于居住的唯一住房； 7、房屋他项权证，证明2015年8月17日，A栋1101号房已经办理了房屋抵押手续，债权数额25万元，抵押权人是钟荣、联玉玲的事实； 8、三方协议，证明A栋1101号房的抵押权人同意抵押人向案外人出售该房屋，并同意抵押人为申请人办理不动产登记证书，案外人同意代抵押人偿还抵押权人债务的事实； 9、执行裁定书，证明A栋1101号房屋被法院查封的事实。 申请执行人兴华建设集团股份有限公司答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。也就是说执行异议申请人需要同时满足以上四个法定条件人民法院才应当支持其排除执行的异议申请，而答辩人认为，本案中被答辩人并不具备上述法定条件。一、被答辩人签订的商品房买卖合同无效。根据《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《城市房地产转让管理规定》第六条第七项规定法律、行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。本案中，被答辩人与被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）于2016年9月2日签订商品房买卖合同。但该房屋（“永欣．世代宝第”楼盘A栋1101房）由房屋他项权证可以证明2015年8月17日A栋1101号房已经办理了房屋抵押手续。被答辩人却仍然违反禁止性法律规定与本案的被执行人签订本案被执行房屋的买卖合同，显然该商品房买卖合同为无效合同。无效的合同至始无效，其在答辩人申请法院查封永欣．世代宝第楼盘A栋2205房并在人民法院已经对房屋采取执行措施查封房屋后，于2018年8月23日与抵押权人签订三方协议并不能让本为无效的商品房买卖合同变为有效。二、被答辩人并没有在人民法院查封之前已合法占有该不动产。被答辩人提供由永欣．世代宝第物业中心出示的“居住;居住证明&rdquo证明其已经合法占有“永欣．世代宝第”楼盘A栋1101房屋，但是我们从居住证明的日期可见，该证明是于2018年8月27日这样一份证明只能说被答辩人于证明出具的时间居住在该房屋，而人民法院是在2017年9月18日对该房屋进行查封的。显然其并不满足法律规定，在人民法院查封之前未合法占有该房屋。三、虽然被答辩人已经支付全部价款，但是其在明知人民法院已经查封该房屋的情况下，并没有及时向查封法院说明其与被执行人针对查封房屋已经签订商品房买卖合同的事实，并及时将剩余未付的购房款提存法院以履行其对购买房屋的支付义务，却采取了隐瞒法院，于2018年8月23日与抵押权人和被执行人私下签订三方协议，并将剩余的购房款交付给抵押权人的方式去交付剩余的购房款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》设定执行排除法律规定其立法目的是为了保护善意第三人，而本案中的被答辩人的行为显然存于被执行人恶意串通，帮助被执行人逃避执行的嫌疑，其在明知法院已经对房屋采取查封措施的情况下，擅自将未付房款交付抵押权人的行为并不能视为其满足排除执行法律规定中支付全部购房款的条件，相反，人民法院还应当依法追究其协助被执行人逃避执行的法律责任。四、被答辩人在法院采取执行措施查封“永欣．世代宝第”楼盘A栋1101房屋前，未能办理的过户登记是由于其自身过错造成。如前所述，被答辩人在与本案被执行人签订商品房买卖合同之前，该房屋便已经设置有抵押权，而被答辩人在明知不动产之上设定有其他人的抵押权登记，这样的不动产是不能办理过户的情况下，没有履行合理的注意义务，导致房屋未能办理过户登记。显然房屋不能办理过户登记是由于其自身过错导致。综上可见，被答辩人完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所规定的须同时满足的四种法定条件，其向钦南区人民法院提出申请解除对“永欣．世代宝第”楼盘A栋1101房屋查封的请求是没有法律依据的，人民法院不应当予以支持，因此答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的执行异议请求。 申请执行人兴华建设集团股份有限公司在本院规定期限内没有提供证据。 被执行人钦州市宏富农业有限公司称，答辩人认为被答辩人是取得“永欣．世代宝第”小区A栋1101号房所有权的，是足以对抗法院执行措施的，依法应当对该房屋进行解封。理由如下：1、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》完全是按照当时市场价格进行交易行为，是合法有效的，因其双方签订《商品房买卖合同》时是不损害抵押权人钟荣庆、梁玉玲的合法权益，并征得抵押权人梁玉玲、钟荣庆的同意的，且在事后对合同进一步追认该合同行为的有效性。2、答辩人已经将涉案房屋交付被答辩人使用，且被答辩人已经装修入住，向小区物业公司缴纳物业费、水电费等费用，已经实际占有该房屋。3、被答辩人按照合同约定支付相应的房屋价款。4、答辩人与被答辩人的买卖行为在先，法院查封在后。因此，涉案房屋被答辩人应当依法取得所有权，贵院应当予以支持答辩人的异议理由，将涉案房屋进行解封。 被执行人钦州市宏富农业有限公司在本院规定期限内没有提供证据。 本院审查查明，本院在审理原告兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被告钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2012）钦南民初字第816号民事判决，判决：一、被告钦州市永欣房地产开发有限公司向原告兴华建设集团公司支付2010年4月1日前完成工程量的工程款12971258元；二、被告钦州市永欣房地产开发有限公司支付工程款12971258元的利息给原告兴华建设集团公司，案件受理费104255元，财产保全费5000元，司法评估费360000，合计469255元，由被告钦州市永欣房地产开发有限公司负担。判决后，被告钦州市永欣房地产开发有限公司不服，向钦州市中级人民法院提出上诉，钦州市中级人民法院于2016年4月6日作出（2015）钦民二终字第56号民事判决，判决上诉人钦州市永欣房地产开发有限公司向被上诉人兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）支付工程款9273014.39元及利息。判决生效后，被告钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人兴华建设集团股份有限公司向本院申请强制执行，本院经审查，于2017年4月8日立案受理，案号为（2017）桂0702执435号。本院在办理该执行案件的过程中，本院于2017年9月18日作出的（2017）桂0702执435号之四执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永房地产开发有限公司）所有的位于钦州市××路“永欣．世代宝第”B栋101（房产证号：钦房权证城区字第××号）、102（房产证号：钦房权证城区字第××号）、103（房产证号：钦房权证城区字第××号）、105（房产证号：钦房权证城字第××号）、106（房产证号：钦房权证城区字第××号）、107（房产证号：钦房权证城区字第××号）、108（产证号：钦房权证城区字第××号）、201（房产证号：钦房权证城区字第××号）、202号（房产证号：钦房权证城区字第××号）商铺、C栋102（房产证号：钦房权证城区字第××号）、103（房产证号：钦房权证城区字第××号）、105（房产证号：钦房权证城区字第××号）、106号（房产证号：钦房权证城区字第××号）商铺、A栋1403（房产证号：钦房权证城区字第××号）、1101（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2205（房产证号：钦房权证城区字第××号）、2303（房产证号：钦房权证城区字××号）、2305（房产证号：钦房权证城区字第××号）号房屋。案外人黄宗泽向本院提出书面执行异议。 另查明，2016年9月2日，案外人黄宗泽与被执行人钦州市宏富农业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于钦州市××路“永欣．世代宝第”A栋1101号房产一套，合同约定总房款为450542.40元。同日，案外人黄宗泽向钦州市宏富农业有限公司支付购房款140542.40元，余款310000元由钦州市宏富农业有限公司协同银行为案外人办理按揭贷款进行支付。2016年9月26日案外人黄宗泽缴纳了契税6436.32元。案外人黄宗泽即装修入住使用至今。 又查明，钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）于2015年8月17日用“永欣．世代宝第”A栋1101号房产作为借款抵押，抵押权人为钟荣庆、梁玉玲，导致该房屋至今未能办理房屋所有权的转移手续。 本院所确认的上述事实，有如下证据予以证实：一、本院（2017）桂0702执435号执行案件卷宗中材料：1、（2015）钦民二终字第56号民事判决书；2、执行案件立案审批表；3、受理执行案件通知书；4、（2017）桂0702执435号之四执行裁定书、协助执行通知书及送达回证；二、案外人黄宗泽提供的如下证据：1、《商品房买卖合同》及附件；2、转款凭证；3、税收缴款书；4、房屋交接单；5、居住、居住证明房屋他项权证。上述证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，一、关于在人民法院查封之前双方当事人是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，本院于2017年9月18日以（2017）桂0702执435号之四执行裁定，裁定查封被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永房地产开发有限公司）所有的位于钦州市××路“永欣．世代宝第”A栋1101号房屋。案外人黄宗泽与钦州市宏富农业有限公司于2016年9月2日签订《商品房买卖合同》，合同中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，故，本案中，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年9月2日，发生在本院依法查封之前。因此，案外人黄宗泽与被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）签订的《商品房买卖合同》属有效合同。应认定在人民法院查封之前，案外人黄宗泽与钦州市宏富农业有限公司已签订合法有效的书面买卖合同；二、关于案外人是否付清全部房屋价款的问题。根据案外人黄宗泽出具的转款凭证、钦州市宏富农业有限公司的对案外人已付清涉案房款的书面答辩，应当认定案外人已经付清合同约定的购房款义务；三、关于案外人是否实际占有涉案房屋的问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件：一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，根据案外人提供的房屋交接单、钦州世代宝第物业管理处出具的证明以及涉案房屋的水电费等能够证明上诉人实际占有涉案房屋；四、关于案外人对未办理过户登记是否存在过错的问题。本案中，涉案房屋无法过户的原因在于该A栋2205号房屋在2015年8月17日办理了房屋抵押登记，过错在于钦州宏富农业有限公司，不在案外人黄宗泽。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，案外人黄宗泽提出的执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件情形，能够排除涉案房屋的强制执行，案外人黄宗泽的执行异议请求符合法律的规定，其执行异议成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条规定，裁定如下： 撤销钦州市钦南区人民法院2017年9月18日（2017）桂0702执435号之四执行裁定书中裁定对被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永房地产开发有限公司）所有的位于钦州市富民路“永欣．世代宝第”A栋1101号房屋的查封。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 韦 民 审判员 裴雄南 审判员 邓英旦 二〇一九年一月二十五日 书记员 李媛洁 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回…… 二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。