浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初8161号 原告（反诉被告）：绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区碧水金柯小区（**）****。组织机构代码：35540303-6。 法定代表人：郑建国。 委托诉讼代理人（特别授权）：严利锋，上海瀚品律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈梁泓，上海瀚品律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张新云，男，1957年9月10日出生，汉族，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁士聚，浙江金柯桥律师事务所律师。 原告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司（以下简称瑞豪宾馆）与被告张新云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序,被告于本院指定的举证期限内提起反诉，本院予以受理，先后于2018年9月10日、12月17日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈梁泓、被告（反诉原告）张新云及其委托诉讼代理人丁士聚到庭参加诉讼。期间，本院根据反诉原告的申请委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉租赁房屋的装修残值及其经营利润进行评估，双方当事人申请庭外和解一个月，期满后未能实现和解。本案现已审理终结。 原告瑞豪宾馆向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》从2018年8月1日解除；2.请求判令被告立即腾空承租的位于绍兴市柯桥区碧水金柯8号楼54间房，间房，三楼30间房，三楼楼顶，四楼23间房共计135间房及地下车库；3.请求判令被告立即支付给原告从2017年4月19日起至2018年7月18日止共计5个季度的租金125万元整，并支付给原告违约金50万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月19日，原、被告双方签订《瑞豪宾馆楼房租赁合同》一份，约定原告将位于绍兴市柯桥区碧水金柯8号楼54间房，间房，三楼30间房，三楼楼顶，四楼23间房共计135间房及地下车库出租给被告，租赁期限为3年，自2016年7月19日至2019年7月18日，租金为每季度25万元，租金支付方式为每季度交付租金一次，即交款时间为每季度满日提前10天交于甲方（原告）。合同第四条第一款约定，乙方（被告）逾期缴纳本合同约定的房屋租金，逾期超过5日，每天按上述租金的1%支付给甲方（原告）作为滞纳金。逾期超过15天即视为乙方违约，甲方有权收回房屋终止合同。另外，《合同》还对其他条款作了约定。2017年1月4日，原告以被告违约为由向柯桥区人民法院起诉要求解除双方之间签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》，柯桥区人民法院于2018年5月16日作出（2017）浙0603民初160号民事判决书判决驳回原告诉讼请求。在上述案件审理过程中，被告于2017年2月14日向柯桥区人民法院起诉要求确认双方签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》无效，柯桥区人民法院于2017年4月17日作出（2017）浙0603民初1407号民事判决书判决驳回被告的诉讼请求。后被告不服，于2017年5月23日向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）浙06民终1780号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。从合同签订至今，被告在2016年6月7日支付5万元，2016年7月6日支付10万元，2016年7月9日支付10万元（该部分25万元为定金），2016年7月15日支付20万元，2016年7月16日支付5万元（该部分25万元为第一季度租金），2016年11月7日支付25万元，同日原告退还给被告，拒绝受领【该部分25万元在（2017）浙0603民初160号民事判决书中认定为被告付给原告第二季度租金】，2017年1月20日、2017年4月7日，被告分别代绍兴雅豪大酒店有限公司向柯桥区人民法院缴纳执行款共计25万元【该笔款项在（2017）浙0603民初160号民事判决书中认定为被告付给原告的租金】。此后，被告一直没有向原告支付过任何租金。原告认为，被告在2017年4月7日以后一直没有支付任何租金的行为已经构成违约，并符合《瑞豪宾馆楼房租赁合同》第四条第一款的约定，原告有权解除合同，且原告已发出解除合同的通知函，行使了解除权。另外，关于违约金，双方在合同中有明确的约定，原告自愿仅向被告主张50万元违约金。现因被告拒绝腾退涉案房屋，原告为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告张新云辩称，双方签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》实际上已经因原告失去租赁资格已经终止，即租赁合同已经在2017年1月20日终止，不存在原告所谓的2018年8月1日履行约定解除权。2017年1月20日原告承租的所有房屋已经由柯桥区人民法院查封并且在公告中明确写明不能出租出售，从这个日期开始我们认为原告已经失去了出租的资格，原告要求腾空租赁合同项下的房屋实际上也没有任何的权利。该房屋原告已经将房屋的使用费用交至柯桥区人民法院，从2017年1月20日以后这个钱我们已经交至了法院，不存在合同项下房屋的腾空问题。关于原告要求支付租金，实际上2017年1月20日之前的租金，原告已经全部如数交给本案原告，2017年1月20日之后的租金也交至柯桥区人民法院，也不存在拖欠租金的问题。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。同时，因为双方在租赁期间，被告在承租期间，原告于2016年12月20日擅自向中国轻纺城管道燃气有限公司办理相关房屋的燃气的停用，导致被告在承租期间，原告的房屋无法作为宾馆使用，造成被告的租赁损失。同时，在2017年1月20日以后，原告向柯桥区人民法院交付使用费之后，仍然没有将燃气开通，导致被告租赁的房屋的装修损失以及租赁损失。因此，被告提起反诉，要求反诉被告承担反诉原告的损失。 反诉原告张新云向本院提出反诉诉讼请求（变更后）：1.判令反诉被告瑞豪宾馆退还保证金250,000元；2.退还反诉原告房屋租金149,711元；3.赔偿反诉原告装修费用38,628.20元；4.赔偿反诉原告营业损失计款506,391.60元。以上4项合计944,730.8元。5.本案反诉诉讼费用均由反诉被告承担。评估费由对方承担（28,000元）。事实与理由：反诉原告张新云与反诉被告瑞豪宾馆存在房屋租赁合同关系。反诉被告将绍兴市柯桥区碧水金柯8号楼54间房、间房、三楼30间房、三楼顶楼、四楼23间房共计135间房及地下停车库出租给反诉原告作宾馆使用，双方签订有《瑞豪宾馆楼房租赁合同》。反诉原告承租合同项下的房屋后按约支付了保证金及相应的租金，但在承租期间，反诉被告于2016年12月21日，私自以停业装修为名向绍兴柯桥中国轻纺城管道燃气有限公司办理万商路918号，也就是瑞豪宾馆的燃气停用手续，并至今不予开通，其行为直接导致反诉原告所租赁房屋无法实现租赁目的，直至2017年1月19日双方的租赁合同因反诉被告失去出租人资格而使双方的租赁合同终止。其后反诉原告虽继续承租上述房屋（租金由法院收取），但因反诉被告拒绝开通管道燃气导致反诉原告所承租的部分房屋无法正常用于租赁目的，造成反诉原告一定的装修费用损失和营业经营损失。故提起反诉，望判如所请。 反诉被告瑞豪宾馆辩称，1.我们认为反诉原告的反诉请求是基于双方之间签订的合同为前提的。我们认为反诉原告的反诉请求没有任何事实与法律依据。本案中反诉被告与反诉原告签订的是《瑞豪宾馆楼房租赁合同》,是房屋租赁合同，根据双方的合同约定，瑞豪宾馆的义务是将涉案的房屋交付给张新云使用，在本案中瑞豪宾馆完全地履行了自己的义务，不存在违约的情况。2.反诉原告在反诉状上的理由是认为绍兴市瑞豪宾馆办理了燃气停用手续，故要求我们承担相应的责任。但是根据双方签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》中并没有说瑞豪宾馆需要为张新云提供燃气服务，瑞豪宾馆并没有这个义务。瑞豪宾馆唯一的义务就是将合同约定的涉案宾馆房屋交付给张新云使用即可。在合同中均有写明包括合同第三条第二款乙方经营后所有的费用均由乙方自负等等，第五款也有约定消防、治安等资格、资质都是由乙方自行审批的。没有约定瑞豪宾馆要提供给张新云提供供气的服务。3.从合同签订中可以看出，瑞豪宾馆并不是把所有的房屋都是出租给张新云使用，自己也是有自留房的。从反诉被告提供的中国轻纺城管道燃气有限公司的变更申请表中可以看到当时是停业装修，并不是为了去切断张新云的燃气，而是为了自己的自留房装修所需，这并不违反合同的约定。4.从宇信公司的评估报告中可以看出即便燃气停表后，2016年7月至2018年10月之间葡京宾馆在正常经营期间的客房平均入住率为49%，也就是说宾馆还是在正常经营，并没有影响其经营。而且49%的入住率比柯桥区平均入住率46.5%还要高，所以张新云的葡京宾馆的经营是正常的，我们没有影响他的经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月1日，原告股东曾华与绍兴县雅豪大酒店有限公司（以下简称雅豪大酒店）签订《酒店客房及中餐厅租赁合同书》一份，双方约定因雅豪大酒店逾期未还清向曾华所借1300万元款项，雅豪大酒店将其原经营并实际控制的位于绍兴市柯桥区的雅豪大酒店所有客房、中餐厅、公共区域部分及现有配套设备设施全部租赁给曾华使用，租期为十年，并以房屋租金抵充相应款项的形式作为履行还款义务。租用期限自2011年7月1日至2021年6月30日止，租金每5年支付一次，前5年租金在合同签署后一次性从借款中直接扣除，商定为1200万元，后5年租金双方协商确定，但租金涨幅原则上不超过前五年租金的10%。租赁定金100万元，自合同签订后从借款中直接扣减，该定金从支付后5年租金时才可退还并抵扣所付租金。双方又约定，合同签订后雅豪大酒店采取反租形式继续使用租赁标的物，反租期间原则上不超过三年（特殊情况可以调整），租金与曾华的租金相同。双方还约定，租赁期间，曾华除自主经营外，在遵循合同项下义务的前提下，享有对租赁标的物的转租权，但需通告雅豪大酒店，曾华自主经营或指定第三人或者转租第三人的，雅豪大酒店对此无任何异议，并予以全面配合。双方还就其他事宜进行了约定。2012年12月31日，雅豪大酒店出具《延长租赁期限确认书》一份，同意将与曾华签订的《酒店客房及中餐厅租赁合同书》的原租赁期限延长到2022年12月31日，即同意已付租金的前5年租期延18个月（雅豪大酒店反租期间），即前5年已付租金1200万元的使用期自2013年1月1日起至2018年12月31日。 2013年11月25日，雅豪大酒店因未参加2012年度年检，被依法吊销营业执照，至今未注销。2015年8月28日，曾华、戴春春、郑建国签订《雅豪大酒店酒店客房及中餐厅转租决议》一份，约定因雅豪大酒店在叶剑飞破产后已基本处于停止运营等待清算，为了《酒店客房及中餐厅租赁合同书》中的租赁物经营方便起见，被叶剑飞牵连而受损失的（中国轻纺城瑞安商会）会员特以曾华作为第一大股东，戴春春为第二大股东，以商会秘书长郑建国为法定代表人，拟设立绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司作为经营主体，曾华将租赁物转租给瑞豪宾馆，由瑞豪宾馆全权代表曾华履行与雅豪大酒店签订的《酒店客房及中餐厅租赁合同书》中的所有义务和责任，租期自2015年9月1日至2022年12月31日止，租金为无偿使用，转租期间，瑞豪宾馆除自主经营外，享有对租赁物的转租权，但需通知曾华，瑞豪宾馆自主经营或指定第三人经营或转租第三人经营的，曾华对此无任何异议，并予以全面配合。2015年9月16日，瑞豪宾馆注册成立。 2016年6月7日，原告瑞豪宾馆收到被告交付的租房订金50,000元。2016年7月6日，被告向原告股东戴春春银行转账100,000元。2016年7月8日，原告瑞豪宾馆与被告签订《瑞豪宾馆楼房租赁合同》一份，约定原告将位于绍兴市柯桥区碧水金柯（二期）的8号楼部分房屋共计54间（除房东彭水俊8号楼三楼及三楼顶层房屋外，同时留下三楼4间房间、四楼3间房间归瑞豪宾馆自己使用）及间房间、三楼30间房间、三楼顶楼四楼23间房间，以及地下停车库租赁给被告作宾馆使用，租赁期限自2016年7月19日至2019年7月18日止，租期三年，合同期满后，同等条件有优先续租权。房屋租金按每季度支付一次，合计25万元整，交款时间为每季满日提前10日交于原告。保证金25万元整（免利息），在合同期满时，被告结清租赁期间所产生的所有债务、费用及若违约造成的赔偿等，原告退还给被告。双方还约定了其他事项。2016年7月9日，被告向原告股东戴春春银行转账100,000元。2016年7月15日，被告向原告股东戴春春银行转账200,000元。2016年7月16日，被告又向原告股东戴春春银行转账50,000元。2016年11月7日12时51分45秒，原告股东戴春春向被告银行转账249,960元。当日13时44分16秒，原告法定代表人郑建国向被告银行转账250,000元。 同时查明，坐落于碧水金柯小区（**）**（**楼）、2幢（6号楼）房屋的登记所有权人，除雅豪大酒店外，尚有叶雄飞、绍兴县俊豪纺织有限公司、绍兴柯桥雅豪针纺有限公司、陈国芳、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、彭水俊、黄国芬等，其中2幢201、202、203、204、205、206、1幢308、308-1存在法院查封情形，查封期间为2013年1月15日至2016年1月14日；2幢207、304、305、1幢201、202、203、204、205、301、302、303、304、305存在法院查封情形，查封期间为2013年8月6日至2015年10月16日；2幢301、302、303存在最高额抵押和法院查封情形，抵押期间为2011年6月1日至2014年2月15日，查封期间为2013年1月15日至2016年1月14日；1幢209、209-1存在最高额抵押和法院查封情形，抵押期间为2010年3月24日至2012年3月24日，查封期间为2012年10月30日至2015年10月16日；1幢208存在最高额抵押情形，抵押期间为2016年10月15日至2019年10月14日；1幢307存在最高额抵押情形，抵押期间为2016年10月27日至2019年10月26日。2017年1月10日，我院发布查封公告一份，根据本院（2014）绍柯执民字第1031号执行裁定书，依法查封绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、叶剑飞、陈国芳、叶雄飞名下的碧水金柯小区（二期）1幢209、209-1、308、302、303、301、305、304、204、202、203、201、205、2幢206、202、203、302、204、205、201、301、305、304、207室，查封期限三年。公告载明：上述房产未经本院同意，任何人无权继续使用、更不能出租、出售，如有上述行为的以妨碍执行处理，直至追究刑事责任。如对上述房产有租赁权或其他权利的利害关系人，请于2017年1月20日前向本院申报［请提供租赁合同复印件、租金交付手续（如银行流水凭条等）、承租人身份证复印件、联系方式等］，逾期则视为放弃，权利不受保护，但如有伪造、虚假等情形而向本院申报的，一经查明，将严肃处置，直至追究刑事责任，无关人员请自觉腾空，无故占用的，依法以妨害执行行为处理。抵押登记后的租赁（除抵押权人同意的）一律无效，请承租人自行与非法出租人协商处置2017年1月20日，被告以绍兴县雅豪大酒店有限公司名义向本院缴纳（2014）绍柯执民字第1031号执行款125,000元。 为查明本案事实，本院根据反诉原告申请，依法委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉租赁房屋的装修残值及2016年12月22日-2019年7月20日期间原告租赁房屋的纯利润进行评估，该机构接受委托后，于2018年11月23日作出《评估报告书》，评估结论为：在评估基准日本次评估标的：①案涉租赁房屋的装修残值为13,356元；②2016年12月22日-2019年7月20日期间135间案涉租赁房屋的纯利润为843,986元。反诉原告为此次评估花去评估费28,500元。 本院认为，依法保护当事人的合法权益。本案系一起原告瑞豪宾馆作为案涉房屋的次承租人将租赁物再行转租引发的纠纷。根据生效的（2017）浙0603民初1407号民事判决认定，原、被告于2016年7月8日签署的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。本案事实表明，案涉房屋在原告瑞豪宾馆出租给被告张新云前已经多家法院查封，相关案件进入执行程序以后，其中本院于2017年1月10日张贴了查封公告，公告明确载明：上述房产未经本院同意，任何人无权继续使用、更不能出租、出售，如有上述行为的以妨碍执行处理，直至追究刑事责任。该公告具有公示性，相关当事人应遵守公告规定谨慎从事，依法行使自己的权利。被告张新云经本院许可于2017年1月20日、4月7日代表绍兴县雅豪大酒店有限公司先后向本院缴纳执行款125,000元、125,000元，合计250,000元，嗣后未再缴纳租金，现原告以此为由要求解除其与被告于2016年7月8日签署的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》，对此，本院认为，如上所述，被告按照本院查封公告要求未再向本案原告缴纳租金，其行为虽不符合合同约定，但具有正当理由，依法不承担违约责任，现原告以被告在2017年4月7日以后一直没有支付任何租金的行为已经构成违约，并符合《瑞豪宾馆楼房租赁合同》第四条第一款的约定，原告有权解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告基于合同解除要求被告腾退房屋及地下车库、支付给原告从2017年4月19日起至2018年7月18日止共计5个季度的租金125万元整，并支付给原告违约金50万元，理由不成立，本院不予支持。反诉原告张新云主张2017年1月19日双方的租赁合同因反诉被告失去出租人资格而使双方的租赁合同终止，并据此要求判令反诉被告瑞豪宾馆退还保证金250,000元、退还反诉原告房屋租金149,711元、赔偿反诉原告装修费用38,628.20元、赔偿反诉原告营业损失计款506,391.60元，因反诉原告在本案中并未提出解除合同的反诉诉讼请求，且其主张合同已经终止未经有权机关认定，故反诉原告提出的上述各项反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回本诉原告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司的本诉诉讼请求； 二、驳回反诉原告张新云的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费20,550元，减半收取10,275元，由本诉原告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司负担，反诉案件受理费6624元，由反诉原告张新云负担。评估费28,000元，由反诉原告张新云负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇一九年一月二十一日 书记员  李琼珏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。