湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂02民终1910号上诉人（一审原告）:周志高，男，1979年9月15日出生，汉族，系大冶市儒房房地产经纪有限公司法定代表人，居民身份证登记住址湖北省大冶市。委托诉讼代理人：周银顺（系周志高堂弟），男，居民身份证登记住址湖北省大冶市。委托诉讼代理人：苏彦源，湖北维佳律师事务所律师。上诉人（一审原告）:陈淑香，女，1979年12月4日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省大冶市，现住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：周银顺（系周志高堂弟），男，居民身份证登记住址湖北省大冶市。被上诉人（一审被告）:周泉，男，1985年3月16日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：李萍，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）:柯琪璋，男，1984年9月1日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省大冶市。委托诉讼代理人：徐冠，黄石市来讯法律服务所法律工作者。上诉人周志高、陈淑香因与被上诉人周泉、柯琪璋执行异议之诉纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周志高、陈淑香上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由周泉、柯琪璋承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定其与柯琪璋之间的基础法律关系名为房屋买卖关系实为民间借贷关系，缺乏事实和法律依据，且证据不足。一、2017年4月12日其与柯琪璋签订房屋买卖合同合法有效，房屋评估价为861822元，其已支付80万元并履行了大部分房屋过户手续。二、一审判决认定其与柯琪璋之间为民间借贷关系的理由不充分、证据不足。其一，其支付的80万元并未明显低于市场价格，其中10万元是按约由柯琪璋支付的过户税费，一审判决认定其实际支付70万元购房款错误。其二，其与柯琪璋之间约定两年回购，并不能得出其与柯琪璋之间系借款法律关系。根据谁主张谁举证原则，柯琪璋不能提供借据、利息、还款期限、担保等证据时，应承担举证不能的法律后果。三、柯琪璋在本案无利益的前提下，违反诚实信用原则，积极配合周泉主张权利，属于恶意串通，损害其合法权益。四、柯琪璋捏造借贷事实，却又无法说明利息支付的起止时间、利率、还款方式、还款时间，其主张支付的15万元利息更是子虚乌有，其从未收取过任何利息。周泉答辩意见与一审答辩意见一致。柯琪璋答辩意见：其与周志高签订的房屋买卖合同形式上为房屋买卖合同，实为以自有房屋为双方借款进行担保。该购房合同签订后，周志高并未积极行使房屋权属转移过户权利，而是发现其无法偿还借款后才要求转移过户房屋权属并实际占有该房屋。同时，该购房协议中约定房屋出售人在两年后有权以购房原价回购该房屋，这一事实明显与购房常理不符。周志高对案涉债权救济有多种途径，但根据物权法相关规定，该房屋并未进行物权变更登记，也就是说所谓的购房合同并未实际履行，故其诉称案涉房屋归其所有的主张不能成立。本案系执行异议之诉，并非确认之诉，柯琪璋的身份为被执行人，不应在本案中列为被告。周志高向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对其购买的位于大冶市××城××单元××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判令确认其与柯琪璋于2017年4月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并且确认位于大冶市××城××单元××号房屋归其所有；3、判令柯琪璋立即协助其办理大冶市××城××单元××号房屋的产权过户登记；4、判令本案诉讼费由柯琪璋与周泉承担。一审法院认定的事实：周泉与柯琪璋民间借贷纠纷一案，大冶市人民法院于2017年2月23日依法作出（2017）鄂0202民初31号民事判决书，判决：“柯琪璋于本判决生效后十日内，偿还周泉借款本金1360000元，并以未偿还的借款本金为基数，按年利率24%支付从2016年11月28日起至借款本息清偿之日止的利息。”2017年5月11日，因柯琪璋未履行该生效判决确定的义务，周泉向法院申请强制执行。法院于2017年5月23日对柯琪璋所有的位于大冶市××街道××路××·××天下××城××室房屋予以查封。2017年5月26日，案外人周志高以该房屋被其购买属其所有为由向法院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。2017年7月13日，法院作出（2017）鄂0202执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人周志高的异议。另认定，2017年4月12日，柯琪璋（甲方）与周志高（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其所有的坐落于大冶市××街道××路××·××天下××城××室，建筑面积297.18㎡，三层楼（1-3层）房屋及土地使用权一并出售给乙方；甲、乙双方议定的上述房屋成交价为80万元，办理房屋所有权证及土地使用权证从甲方过户到乙方名下所需交纳的一切税费由甲方承担；乙方于2017年4月12日之前支付甲方房款40万元，乙方于2017年4月19日前房屋过户给乙方后支付甲方购房尾款40万元；乙方中途违约，甲方返还乙方已付房款，甲方中途违约，甲方应返还首付房款给乙方且每月承担已付房款2%的违约金；在乙方给甲方首付房款之日起7天内由甲方配合乙方办理过户手续，该房屋办理过户手续及费用由甲方负责办理和承担。2017年4月12日，周志高向柯琪璋支付40万元。2017年4月20日，柯琪璋（甲方）与周志高（乙方）又签订一份《协议》，约定：甲方自愿将其所有的坐落于大冶市××街道××路××·××天下××城××室出售给乙方，如甲方在两年后欲购买此房屋，双方协议约定按甲方出售时原价购回，办理过户费用由乙方承担，如果甲方在两年内欲购买此房屋，过户费用则由甲方自行承担。2017年4月22日，周志高再次向柯琪璋支付40万元。其后，柯琪璋向周志高返还10万元。2017年5月22日，周志高、陈淑香委托黄石市房天房地产估价有限公司大冶分公司对诉争房屋课税价值进行评估，该公司估价结果为总价86.1822万元。又认定，2017年3月20日，柯琪璋取得大冶市××街道××路××·××天下××城××室房屋的不动产权证书，该房屋现仍登记在柯琪璋名下。一审法院认为，本案的争议焦点问题是周志高对大冶市××街道××路××·××天下××城××室房屋是否享有民事权益及其是否足以排除强制执行。根据双方的庭审陈述和经审查确认的证据，结合房屋买卖交易习惯，法院认为，周志高与柯琪璋名为签订《房屋买卖合同》，实则是用本案诉争房屋为柯琪璋向周志高借款提供担保，理由如下：一、周志高与柯琪璋所实施的房屋买卖行为不符合交易目的。法庭询问过程中，周志高与柯琪璋均认可柯琪璋购买诉争房屋时支付的价款为90余万元，法院（2017）鄂0202执异18号执行裁定书中查明的柯琪璋购房价款为94.5032万元。因此，柯琪璋于2017年3月20日取得诉争房屋的不动产权证书后，立即于2017年4月12日将房屋降价出售给周志高的行为，明显不符合通常的房屋买卖交易目的。同时，根据庭审查明的事实，周志高与柯琪璋于2017年4月20日又签订一份房屋回购协议，即柯琪璋在两年后享有诉争房屋的回购权。上述协议亦明显不符合通常情况下签订房屋买卖合同的交易目的。二、周志高与柯琪璋签订的《房屋买卖合同》权利义务不对等。房屋买卖合同通常是在平等协商、等价有偿的交易原则基础上拟定而成。结合本案，诉争房屋的建筑面积为297.18㎡、共计三层，合同约定总价款为80万元，并且约定办理房屋所有权证、土地使用权证及过户所需交纳的一切税费由柯琪璋承担，故扣除柯琪璋向周志高返还的10万元，柯琪璋实收价款为70万元。而周志高委托黄石市房天房地产估价有限公司大冶分公司对诉争房屋课税价值估价结果为86.1822万元。由此可见，双方约定的交易价格明显低于市场价格，有违公平、等价原则。另外，合同中关于违约责任作出如下约定，即若周志高违约，则柯琪璋返还周志高已付房款，若柯琪璋违约，则除返还首付房款给周志高外还应每月承担已付房款2%的违约金。依据上述约定可知，周志高违约后不仅不承担相应的违约责任，柯琪璋还应将已付房款返还给周志高；而柯琪璋一旦违约，则除返还首付房款外还应支付违约金。该项约定中双方的权利义务明显不对等。综合上述分析，周志高与柯琪璋系以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，其二人之间的基础法律关系为民间借贷关系。周志高基于民间借贷关系产生的合同之债，系债权而非物权，不足以排除强制执行，故法院有权查封诉争房屋。周志高既未取得诉争房屋的所有权，亦无其他足以排除强制执行的民事权益，故对其提出的全部诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回周志高、陈淑香的诉讼请求。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，周志高对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。目前，案涉房屋权属仍登记在柯琪璋名下，所有权属并未发生转移。并且，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案二审中，周志高关于为什么与柯琪璋签订两年后房屋回购协议时称，柯琪璋回购案涉房屋是附条件的，需要按月向其支付已付房款2%的违约金，且两年后柯琪璋回购案涉房屋则由其按市场价确定房屋价格，而周志高上述辩解明显与2017年4月20日双方签订协议两年后原价回购的约定相矛盾。周志高为辩解上述矛盾的合理性时又称，其若不同意柯琪璋两年的回购权，柯琪璋就不会将案涉房屋向其出售，但双方签订的房屋买卖合同在前，而回购协议在后，该辩解亦存在矛盾。另外，柯琪璋辩称其向案外人陆某借款，因其案涉房屋位于大冶不好贷，于是经陆某介绍，其与陆某二人一起到大冶找周志高借款。周志高对于陆某介绍柯琪璋向其借款的事实予以认可，但其并未同意借款，而是要求购买柯琪璋案涉房屋。综合周志高自认柯琪璋经陆某介绍向其借款的动机，结合双方签订的房屋买卖合同约定违约责任时仅要求柯琪璋违约时需以其已付购房款为基数按月利率2%向周志高承担违约责任，以及双方又于2017年4月20日签订的两年回购案涉房屋的协议，同时考虑到柯琪璋购买案涉房屋价款94.5032万元与实际出售该房屋净得70万元的异常事实，一审判决认定周志高与柯琪璋之间签订的房屋买卖合同名为房屋买卖实为民间借贷的法律事实具有高度盖然性，本院予以确认。综上所述，周志高的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由周志高负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一九年一月二十九日书记员  田 梦