广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初13718号原告：严圣灵，男，1986年3月7日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人:周春燕，广东谭红玲律师事务所律师。被告：张观发，男，1974年1月12日出生，土家族，住贵州省德江县。被告：中山市中恩房地产有限公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街三路**锦绣龙湾华苑**7卡。法定代表人：邱贵忠。原告严圣灵与被告张观发、中山市中恩房地产有限公司（中恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告严圣灵及其委托诉讼代理人周春燕，被告张观发，被告中恩公司的法定代表人邱贵忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张观发于2018年1月17日签订的二手房买卖合同；2.被告张观发、中恩公司向原告双倍返还定金20万元，即共支付40万元；3.被告张观发、中恩公司向原告支付经济损失0.9万元。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告张观发、中恩公司向原告双倍返还定金14万元即28万元，并返还原告已付的房款6万元。事实和理由：原告与被告张观发通过居间方即被告中恩公司的居间服务，达成买卖二手房的合意，由被告张观发将登记在其名下的位于中山市××镇××单元××室（下称涉案房屋）转让给原告，并于2018年1月17日签订二手房买卖合同，此时涉案房屋产权状态为无查封、有抵押。合同约定交易总价为72万元，原告先支付定金14万元（签订合同时支付1万元，5日内再支付13万元），剩余房款58万元由原告以银行按揭贷款方式支付。因涉案房屋原来存在银行贷款，双方约定由被告张观发自行办理房产证，办理过程的费用由其承担，并承诺房产证在2018年8月之前办理；交易过程中，如有违约，由违约方赔付对方（买方）14万元（除定金外），如买方违约，则由卖方没收定金。签订合同后，原告向被告张观发支付了定金14万元，并向被告中恩公司支付佣金服务费0.9万元。2018年4月28日，被告张观发因资金紧张，无法办理银行还贷取得无抵押、无查封产权，要求原告再支付购房款6万元，并向原告保证剩余房款到涉案房屋过户当天再支付，且其在合同期内办理房产证及赎楼，以让原告办理手续得以顺利进行，否则视为其违约，赔付原告40万元（包含定金在内）。但涉案房屋至今仍处于查封抵押状态，被告张观发无法将涉案房屋过户给原告，已经构成违约，应当承担违约责任。被告中恩公司作为居间方，应当向原告提供包含房屋查档等居间服务，但其在原告与被告张观发签订合同时，没有查询涉案房屋的档案，没有如实告知原告涉案房屋已于2017年11月15日被中山市第一人民法院查封的事实，且对原告向其交付的定金没有尽到监管义务，导致原告重大经济损失，应当返还已收取的居间服务费0.9万元，并承担原告的定金损失责任。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告张观发辩称，当时没有查询查封信息，被告中恩公司也没有告知涉案房屋被查封的情况，被告张观发不是故意违约。被告张观发可以想办法解决解封事宜，涉案房屋解封后，被告张观发可以将涉案房屋过户给原告。被告中恩公司辩称，不同意承担还款责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。涉案房屋为预售商品房，未办理不动产权登记，已办理中山市商品房销售合同登记备案，登记的权利人（买方）为被告张观发；涉案房屋于2015年3月12日进行抵押登记（因经营性贷款），抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行；涉案房屋还于2017年11月15日被中山市第一人民法院查封，于2018年8月8日被本院轮候查封。2018年1月17日，原告作为买方，与作为卖方的被告张观发及作为居间方的被告中恩公司签订二手房买卖合同，主要约定内容包括：买卖双方通过居间方交易涉案房屋，转让总价为72万元；定金14万元，买方于签订合同时支付1万元，于签订合同之日起5日内支付其余13万元；前述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；除定金外的房款58万元，其中，首期款（不含定金）8万元于递件过户当天支付，余款50万元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方（具体金额以银行批复额度为准，如批复额度高于或少于50万元的，则在首期款中作相应的减少或增加），放款程序按银行规定；合同签订时涉案房屋现状为无查封、有抵押，卖方自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件委托于居间方处作办理过户手续使用，否则视为卖方违约；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；备注条款（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准）卖方自行办理房产证，办理过程的费用由卖方承担，卖方承诺房产证在2018年8月份前办理出来，在交易过程中如有违约则由违约方赔付对方（买方）14万元（除定金外），如买方违约则由卖方没收定金。当日，被告中恩公司出具收款收据确认收到原告佣金服务费0.9万元。同年1月20日，被告张观发出具收款收据确认收到原告定金14万元。该定金14万元实际均由原告支付给被告中恩公司，后由被告中恩公司于同年1月21日支付10.8万元给被告张观发，支付时扣除了合同约定的交易保证金0.2万元和被告张观发应支付给被告中恩公司的佣金3万元。同年4月28日，被告张观发出具收款收据确认收到原告首期款6万元，同时出具保证书称“本人张观发保证这是最后一次（在房子过户前）向买方拿到6万元之首期款，剩余的首期款必须等到房子过户当天再付，卖方必须在合同期内把房子解封办出房产证，卖方自己或找融资公司赎楼，让买方办理手续得以顺利进行，否则视为卖方违约，卖方必须赔付买方40万元（包括定金在内）”。原告作为买方在保证书上签名，被告中恩公司作为见证人在保证书上签章。此后，涉案房屋一直未取得房产证（或不动产权证），没有办理提前还贷手续，两次查封亦没有解除。庭审中，被告张观发表示对原告变更后的第2项诉讼请求没有意见，但其不是故意违约。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，被告张观发与原告签订二手房买卖合同，约定由原告向被告张观发购买涉案房屋，双方由此形成房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系中，双方当事人意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，本院予以认定。因原告与被告张观发在合同中约定，被告张观发应于2018年8月份办理取得房产证（即权属登记），又在签订合同后于2018年4月28日以保证书形式约定“卖方必须在合同期内把房子解封办出房产证，卖方自己或找融资公司赎楼，让买方办理手续得以顺利进行，否则视为卖方违约”，由此应认为，双方明确约定被告张观发应于2018年8月使涉案房屋具备过户交易的条件。但如查明事实反映，涉案房屋至今未取得权属登记，且涉案房屋上设立的抵押权至今未注销，还被法院查封，导致双方之间的合同在法律上或者事实上不能履行。故应认定被告张观发的行为已构成违约，原告诉讼请求解除合同，被告张观发双倍返还定金28万元及已付的其他房款6万元（除定金外），符合双方约定和法律规定，有理有据，本院予以支持。但原告另外诉讼请求被告张观发承担损失即其所支出的佣金0.9万元，在其双倍返还定金的诉讼请求已获支持的场合，缺乏充足的事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉讼请求被告中恩公司与被告张观发共同承担本案还款责任及返还佣金0.9万元的问题，应认为，虽然在本案原告与被告张观发的二手房买卖合同中，被告中恩公司作为居间方在合同上签章，但合同的具体约定内容并未包括被告中恩公司的权利义务等内容；且本案为房屋买卖合同纠纷，而原告主张被告中恩公司承担责任应属居间合同关系的范畴，不属本案处理范围。因此，本院对原告该诉讼请求不作实体审查处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十条第一项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告严圣灵与被告张观发于2018年1月17日签订的二手房买卖合同；二、被告张观发于判决发生法律效力之日起三日内向原告严圣灵双倍返还定金28万元及其他已付房款6万元，合计34万元；三、驳回原告严圣灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3718元，由被告张观发负担（该款已由原告严圣灵垫付，被告张观发应在判决生效之日起三日内一并迳付给原告严圣灵，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一九年一月二十四日书记员  何尧敏书记员  王翠婷