重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初8513号原告:重庆渝中总部经济建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附**，统一社会信用代码9150010356788349X8。法定代表人：麦勇作，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雯，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆索旺餐饮文化有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路****非住宅，统一社会信用代码91500108593661612A。法定代表人：程永建，总经理。原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司（以下简称渝中总部公司）与被告重庆索旺餐饮文化有限公司（以下简称索旺餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝中总部公司的委托诉讼代理人梁雯到庭参加了诉讼。被告索旺餐饮公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告渝中总部公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告渝中总部公司与被告索旺餐饮公司于2015年11月10日签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》已于2018年3月8日解除；2、判决被告索旺餐饮公司支付暂算至2018年1月31日所欠租金161053.23元、管理费34688元、水费450元、电费1164元，共计197355.23元（租金、管理费计算至本案判决生效之日止）；3、判决被告索旺餐饮公司向原告渝中总部公司支付以欠款金额197355.23元为基数按照每日0.1%为标准计算至付清时止的逾期付款滞纳金，暂计算至2018年1月31日的金额为60042.92元；4、判决被告索旺餐饮公司支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（计算方式为自被告停业日起至合同解除之日，每日违约金以届时被告每日基本租金的三倍即6494元/30日×3=649.4元计算）；5、判决被告索旺餐饮公司赔偿原告渝中总部公司提前解约违约金31281元（计算方式为被告届时三个月基本租金及三个月管理费之和），并补交装修期租金20622元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣；6、判决被告索旺餐饮公司将商铺恢复原状或承担恢复原状的费用；7、判决被告索旺餐饮公司支付律师费12400元；8、本案诉讼费由被告索旺餐饮公司承担。事实及理由：原告与被告于2015年11月10日签订《大坪协信星光天地房屋租赁合同》一份，约定：原告渝中总部公司将位于重庆市渝中区商铺及其设施设备出租给被告索旺餐饮公司经营，经营的品牌为嘿小面/渝辣记米线；租赁面积约113平方米，合同期限为自交付之日起5年；租金的计算方法为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金，于交付日起算的第一年内，基本租金为10311元/月，月提成租金为当月营业额的8%，月管理费为6874元；于交付日起算的第二年内，基本租金为11136元/月，月提成租金为当月营业额的9%，月管理费为7080元；被告应于每个月15日之前缴纳下月租金、管理费；涉及支付义务的，被告逾期支付租金、管理费等费用的，每延迟一日，被告应按欠款金额的0.1%支付滞纳金；被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付届时日基本租金三倍的违约金，直至被告按时开业或正常营业为止；因被告违约导致合同解除的，被告除须全额补交装修期的租金外，还应向原告支付三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；合同解除，被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。原告于2015年10月21日将房屋交付给被告使用，租赁期限至2020年10月20日，被告的装修期为60天。原被告于2017年5月11日签订《租赁补充协议》，将被告租赁的上述L3层L3-019/020a/020b号商铺变更为L3层L3-019/020a号商铺；租赁面积由约113平方米变更为约61平方米；租金第一年内月租金为5566元、第二年内月租金为6012元、第三年内月租金为6494元；管理费第一年内月管理费为3711元、第二年内月管理费为3822元、第三年内月管理费为3933元。被告支付租金至2016年6月30日，于2016年7月1日开始欠付租金。被告于2017年9月1日向原告发出撤场申请，原告于2017年9月14日回函表示不同意被告的撤场申请,被告2017年9月21日未经原告同意擅自撤场。原告于2017年9月24日向被告发出违约告知函。原告于2018年3月8日交诉状至法院，要求确认双方的上述《大坪协信星光天地房屋租赁合同》于2018年3月8日解除。但自2017年9月21日起，被告擅自闭店撤场停止营业，给商场带来极大的负面影响，给原告造成巨大的经济损失。原告认为租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、水电费以及擅自停业等违约行为，应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。被告索旺餐饮公司未答辩。本院经审理认定事实如下：渝中总部公司（甲方，出租方）与索旺餐饮公司（乙方，承租方）于2015年11月10日签订《大坪协信星光天地房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于重庆市渝中区商铺及其设施设备出租给乙方经营，经营的品牌为嘿小面/渝辣记米线，租赁面积约113平方米。交付日暂定2015年10月19日，合同期限为自交付之日起5年；装修期为自交付日至开业日共计60天。租金起计日为下列日期中较早者：（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。租金的计算方法为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金。其中基本租金为：于交付日起算的第一年内月租金为10311元、第二年内月租金为11136元、第三年内月租金为12030元、第四年内月租金为12992元、第五年内月租金为14023元。提成租金为，于交付日起算的第一年内月租金为该房屋当月总营业额之8%、第二年内月租金为该房屋当月总营业额之9%、第三年内月租金为该房屋当月总营业额之10%、第四年内月租金为该房屋当月总营业额之11%、第五年内月租金为该房屋当月总营业额之12%。管理费约定为，于交付日起算的第一年内月管理费为6874元、第二年内月管理费为7080元、第三年内月管理费为7287元、第四年内月管理费为7493元、第五年内月管理费为7733元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、、地方规定应由乙方缴纳的费用乙方应于每个月15日之前缴纳下月租金、管理费。在签署本合同后十日内，乙方须向甲方存放58176元履约保证金。合同中约定的视为乙方违约情形包括：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）……（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内无故中断、停止（无论多久）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的……；出现乙方违约情形，甲方有权采取以下一项或多项措施：……（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（m）没收履约保证金，要求乙方在14日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。渝中总部公司于2015年10月21日将上述房屋交付索旺餐饮公司使用。索旺餐饮公司向渝中总部公司支付了履约保证金29088元。双方于2017年5月11日签订《租赁补充协议》，将索旺餐饮公司租赁的上述L3层L3-019/020a/020b号商铺变更为L3层L3-019/020a号商铺；租赁面积由约113平方米变更为约61平方米；基本租金于交付日起第一年内月租金为5566元、第二年内月租金为6012元、第三年内月租金为6494元、第四年内月租金为7013元、第五年内月租金为7570元；管理费于交付日起第一年内月管理费为3711元、第二年内月管理费为3822元、第三年内月管理费为3933元、第四年内月管理费为4045元、第五年内月管理费为4175元。并明确补充协议生效前，索旺餐饮公司尚欠渝中总部公司各项费用166293.13元，对于前述欠款未包含应由索旺餐饮公司缴纳的4月水电费，因本协议生效前，有关部门尚未出具缴费通知，索旺餐饮公司须于有关部门出具通知之日起10个工作日内按原合同约定进行缴纳，前述基本租金、管理费的修改不影响本协议生效前索旺餐饮公司依照原合同应向渝中总部公司缴纳的租金及管理费；索旺餐饮公司已缴纳的履约保证金不因计租面积的变动而变更；原合同其他条款不作变更。索旺餐饮公司于2017年9月1日向渝中总部公司发出《关于协信重庆星光天地铺面撤店申请》，认为自2015年12月30日于商场同期开业后，由于周边写字楼（平安大厦）未能入住、公寓酒店人群的缺失、住宅区出行路线封闭等与招商时承诺的经营条件不符等客观原因，造成商场客流稀少，自开业以来累计投资及亏损近一百二十余万元，经营难以为继，资不抵债，决定于2017年9月20日撤店。渝中总部公司于2017年9月14日回函表示不同意索旺餐饮公司的撤场申请。索旺餐饮公司于2017年9月20日撤场停止经营。渝中总部公司于2017年9月24日向索旺餐饮公司发出违约告知函。索旺餐饮公司支付租金至2016年6月30日，自2016年7月1日开始未支付租金。索旺餐饮公司尚欠2017年4月的管理费179元，并从2017年5月开始未支付管理费。索旺餐饮公司未缴纳2017年8、9月产生的水费450元、电费1164元。2017年12月18日，渝中总部公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，约定，渝中总部公司就其与索旺餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案，委托重庆合纵律师事务所的律师代理诉讼，渝中总部公司并已向重庆合纵律师事务所支付法律服务费12400元。渝中总部公司后将本案租赁门面出租给案外人重庆苏宁小店销售有限公司，并于2018年1月15日将租赁门面交付给该司使用。渝中总部公司于2018年3月8日交诉状至法院，要求确认双方的上述《大坪协信星光天地房屋租赁合同》于2018年3月8日解除。上述事实，有《大坪协信星光天地房屋租赁合同》、《房屋交接确认书》、《租赁补充协议》、《关于协信重庆星光天地铺面撤店申请》、《公函》、《违约告知函》、《民事委托合同》、发票、用电抄表记录、收据等证据以及当事人的陈述载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告渝中总部公司与被告索旺餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额向原告支付房屋租金、管理费等合同项下的费用。被告在未与原告协商一致的情况下擅自停业闭店并未再支付租金、管理费等费用，构成违约，原告有权根据合同约定及法律规定解除合同。故本院对原告要求解除原被告之间于2015年签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，由于被告已于2017年9月21日完成撤场、停止经营，且原告已于2018年1月15日将涉案门面转租并交付给案外人使用，本院认定原被告双方签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》已于2018年1月14日解除。关于原告要求被告支付截止本案判决生效之日止的租金、管理费、水费、电费的诉讼请求，因原被告签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》于2018年1月14日解除，故被告按照合同约定应向原告支付截止2018年1月14日的租金157438.77元、管理费32531.2元、水费450元、电费1164元，共计191583.97元。关于原告要求被告支付截止2018年1月31日的逾期付款滞纳金60042.92元，此后以欠款金额197355.23元为基数按照每日0.1%为标准计算至付清时止的诉讼请求。被告逾期支付租金、管理费、水费、电费，构成违约，依法应承担违约责任，合同约定每延迟一日应按延迟支付款项千分之一的标准支付滞纳金，本院认为该违约金约定的标准过高，按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜，本院酌情以2018年1月15日起算，以欠款金额197355.23元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清时止。关于原告要求被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（计算方式为为自被告停业日起至合同解除之日，每日违约金以届时被告每日基本租金的三倍即649.4元计算）及要求被告赔偿提前解约违约金31281元（计算方式为被告届时三个月基本租金及三个月管理费之和），并补交装修期租金20622元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉及未维持正常营业义务的，原告要求每日收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金至合同解除之日，同时原告请求相当于三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，本院认为该两项违约金系重复计算，不应重复支持，本院酌情支持全额补交装修期的租金20622元及三个月基本租金19482元，共计40104元，另被告已缴纳的履约保证金29088元应予以抵扣，被告还应向原告支付违约金11016元。关于原告要求被告将商铺恢复原状或承担恢复原状的费用的诉讼请求，因原告未举示证据证明其垫付了恢复原状的费用，且已经将涉案商铺转租并交付给案外人使用，已无恢复原状的必要，故该项诉讼请求本院依法不予支持。关于原告要求被告支付其因本案诉讼产生的法律服务费12400元的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司与被告重庆索旺餐饮文化有限公司于2015年11月10日签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》于2018年1月14日解除；二、被告重庆索旺餐饮文化有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司截止2018年1月14日的租金157438.77元、管理费32531.2元、水费450元、电费1164元，共计191583.97元；被告重庆索旺餐饮文化有限公司以前述所欠款项191583.97元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率从2018年1月15日起向原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司支付违约金至付清前述欠款之日止；三、被告重庆索旺餐饮文化有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司违约金11016元；四、被告重庆索旺餐饮文化有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司产生的法律服务费损失12400元；五、驳回原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆索旺餐饮文化有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6126元，由原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司负担1580元，由被告重庆索旺餐饮文化有限公司负担4546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 陈 鹏人民陪审员 韩 旭人民陪审员 龚成秀二〇一九年一月二十八日法官 助理 艾志花书 记 员 李 雪