北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0116民初7666号原告：北京天坛鑫盈珠宝有限公司，住所地北京市怀柔区×路×号。法定代表人：韩燕，董事长。委托诉讼代理人：韩胜嘉，男，1939年7月24日出生，汉族，北京天坛鑫盈珠宝有限公司经营顾问，住北京市西城区。委托诉讼代理人：贾向立，北京市世纪律师事务所律师。被告：沈保巍，男，1983年9月23日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。原告北京天坛鑫盈珠宝有限公司（以下简称天坛鑫盈珠宝公司）与被告沈保巍物权保护纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天坛鑫盈珠宝公司的委托诉讼代理人韩胜嘉、贾向立，被告沈保巍的委托诉讼代理人彭兴周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天坛鑫盈珠宝公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告沈保巍支付原告房屋（怀柔区×路×号地下一层）占用费人民币110万元。2、本案诉讼费全由被告承担。事实与理由：原告原系怀柔区×路×号房地产的所有权人（包括地上一至四层、地下**，总面积6277.92平方米，地下**面积为1416.02平方米）。因怀柔区人民法院仅对该房产地上一至四层（4861.9平方米）的部分采取了评估拍卖措施。沈保巍竞得该房产地上一直四层（4861.9平方米），不包含地下一层面积为1416.02房地产平方米。后经北京市高级人民法院执行监督程序（2017）京执监14号再次裁定确认本次拍卖不包含地下房地产面积。沈保巍竞买后立即对该地下室以非法敲门（当地派出所有报警记录）的手段霸非法强占并出租收益至今，严重损害了原告的合法权益。沈保巍对地下一半多的面积（约800平方米）非法霸占长达两年半的时间，至今未腾退。按照市场价每平米每天1.5元计算，产生房屋占用费约110万元，故此诉至法院。沈保巍辩称：原告起诉没有事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。原告提起的物权保护纠纷，首先原告没有关于地下室产权证明的所有权证，原告提到的怀柔法院和三中院的判决，从两份判决来看原告根本没有关于地下室的产权证书，原告以物权保护起诉要求占用费，没有法律依据。第二，涉案房屋是被告从法院拍卖取得，拍卖时被告不清楚法院拍卖时是分割拍卖，所以不存在非法占用问题，因为拍卖的是一栋房屋，地下室有基础设施，被告认为附属设施是一并拍卖的，所以不存在恶意占用的问题。第三，原告起诉属于一事不再审的范围。原告在2018年1月3日起诉被告要求关于地下室的腾退并且要求返还占用费120万元，案件经过两审在2018年8月31日终审判决。法院判决被告腾退，但是驳回了原告的占用费请求，原告再次起诉明显是属于一事不再审。第四，原告可以随时使用涉案房屋，涉案房屋在上述案件的一审结束后已经腾退。判决确认腾退的时间是从2018年8月31日起计算，原告起诉的两年多的占用费没有依据。因为关于地下室权属是有争议的，所以应该从法院判决确认的腾退时间开始计算占用费。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，天坛鑫盈珠宝公司以排除妨害纠纷为案由将沈保巍诉至我院，诉讼请求如下：1.请求法院判令被告腾退北京市怀柔区×路×号房产地下一层的所有房屋（面积为1416.02平米）；2.要求被告返还占用期间收取他人的租金120万元。我院经审理认定事实如下：根据已经发生法律效力的（2013）朝民初字第00858号民事判决书，北京市朝阳区人民法院以（2013）朝执字第13741号受理了申请人北京盛泽万家投资管理有限公司申请执行的案件，并依法对被执行人天坛鑫盈珠宝公司所有的位于怀柔区×路×号房地产【房产证号：京房权证怀私移字第**，土地使用权证号：京怀国用（2009出）第0096号】进行了查封。后，朝阳区人民法院向怀柔区人民法院就上述房产执行进行事项委托，怀柔区人民法院于2015年5月8日以（2015）怀执字第1573号案件立案。怀柔区人民法院在执行过程中委托北京华信房地产评估有限公司对怀柔区×路×号商业用途的房地产进行评估，评估结果为房地产总价：6325.28万元。该《房地产评估报告》载明：“估价对象范围为房屋所有权及国有建设用地使用权：房屋建筑面积为4861.9平方米（1-4层），分摊土地使用权面积1416.02平方米，用途为商业；土地使用权面积为1416.02平方米，土地剩余使用年限为21.9年。……经估价人员现场勘察及估价委托人介绍，地下**为电玩城、台球厅、网吧。但不在房产证登记范围内，本次估价对象面积采用房产证证载面积，对地下部分本次估价未测算其价值。本次评估采用的是公开市场价值标准”。2016年4月29日，沈保巍通过法院网络竞拍方式，以5000万元的最高价竞得上述房地产。现上述1-4层房屋所有权证和国有土地使用权证已经办理至被告沈保巍名下。因天坛鑫盈珠宝公司认为怀柔区人民法院执行中存在评估价格畸低、拍卖流程及信息存在瑕疵、未在人民法院诉讼资产网上发出拍卖信息，评估机构未对地下部分测算价值等执行错误向北京市高级人民法院申诉，请求进行执行监督，对房产重新进行评估和拍卖。2017年9月6日，北京市高级人民法院以（2017）京执监14号执行裁定书裁定：驳回天坛鑫盈珠宝公司的申诉申请。北京市高级人民法院在该裁定书中认为：“怀柔法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，评估公司出具评估报告，怀柔法院向天坛鑫盈珠宝公司发送了评估报告，天坛鑫盈珠宝公司未对评估报告提出异议，视为对评估报告认可。据评估机构提供的评估报告显示，本次评估估价对象面积以房屋所有权证记载的面积为准，对于未载入房产证，但实际对外经营的地下面积，本次估价未测算其价值。怀柔法院在人民法院诉讼资产网上发布的拍卖信息公示中亦明确此次拍卖对象为建筑面积4861.9平方米，地上**钢混结构商业用途楼，地下室面积不是本案拍卖的内容。拍卖后，怀柔法院亦未要求天坛鑫盈珠宝公司对地下室向买受人沈保巍交接。怀柔法院对房产的评估、拍卖执行行为程序合法”。……该案审理过程中，本院就本案讼争地下一层现状进行现场勘察如下：勘察分二次进入地下一层，第一次勘察对象为地下一层南边部分，第二次勘察对象为地下一层北边部分。1、地下**南边部分：自本案所涉建筑物一层小渔公司进入并步入地下室楼梯，楼梯下分为相对的二个门口，自楼梯下左手门口进入后是一大间地下室，现由沈保巍租给小渔飞翔文化传媒公司办公使用；自楼梯下右手门口进入后分为三个区域：一进门区域是小渔飞翔文化传媒公司会议室。穿过小渔飞翔文化传媒公司会议室为第二区域，该区域实为设备间并单独隔间上锁，开锁进入隔间发现内部再次分为二间房屋，分别是消防设施和管道设备。另一个区域是库房、厕所。2、地下**北边部分：自本案所涉建筑物一层凯德力升台球厅入口进入，下楼梯右转进入第一大间，现由台球厅对外经营使用；穿过台球厅进入第二大间，现由游戏厅对外经营使用，在游戏厅最里面另有单独隔间，是设置配电设备的配电室，用于供应整栋楼房的电力，配电室由物业管理。在现场勘察台球厅和游戏厅时，被告沈保巍明确表示台球厅和游戏厅不是其对外出租的，租金也不是沈保巍收取的。经询问台球厅和游戏厅现场工作人员，他们表示自己不是老板，不清楚谁系出租方，此后二个单位没有按照法院要求向法院提交租赁合同并到法院说明情况。……该案审理过程中，因案件审理结果与北京小渔飞翔文化传媒有限公司（以下简称小渔公司）有关，故本院依法追加小渔公司为本案无独立请求权第三人参加诉讼。同时，本院向台球厅和游戏厅张贴并送达怀柔区人民法院《通知》，告知上述二个单位持《租赁合同》及租金支付票据向怀柔区人民法院申报。游戏厅于通知后向本院递交《租赁合同》及租金支付凭证，该《租赁合同》出租方系天坛鑫盈珠宝公司，租赁期限18年，年租金为5万元；台球厅未在本院规定的时间内来院申报。……被告沈保巍对其地下一层出租情况出示《房屋租赁合同书》，证明沈保巍在2017年4月29日将地下一层350平米租赁给于欣华用于小渔公司办公。租期20年，第一年因需大量重建改造免租一年。租金前十年每年6万元，后十年每年10万元。经质证：原告对证据的真实性不认可，认为租金6万元不合理。该案我院经审理认为：……本案中，……，地下**一直由天坛鑫盈珠宝公司占有使用，故原告天坛鑫盈珠宝公司系我国《物权法》上规定的占有人。被告沈保巍虽经法院网络竞拍方式取得怀柔区×路×号房地产，但沈保巍支付的价款中明确不包括地下一层，沈保巍自行将部分地下一层占有，妨害了原告天坛鑫盈珠宝公司的权利，故沈保巍应将自行占有的地下一层中用于商业用途部分返还给原告天坛鑫盈珠宝公司。天坛鑫盈珠宝公司虽要求沈保巍将所有地下一层予以腾退，但沈保巍否认台球厅及游戏厅系其出租和收取租金，天坛鑫盈珠宝公司亦未提供证据证明上述二个单位已由沈保巍占有，故对原告请求被告沈保巍腾退游戏厅和台球厅的意见，本院不予支持。另根据怀柔区规划局卷宗中的图纸可知，地下**还包括整栋楼的供水供电等附属设施功能，故用于设置附属设施功能的区域，本院不宜判决被告沈保巍腾退。……就原告要求被告沈保巍返还其对外出租的租金120万元，本院认为，原告此项请求与原告请求被告支付占用期间的使用费不同。原告就租金返还的请求，其内容直接涉及被告沈保巍与第三人小渔公司之间的租赁合同，该请求应以对租赁合同及租金数额认可为基础，现原告对被告出示的租赁合同不认可，对年租金6万元合理性产生怀疑，同时原告又没有任何证据证明被告收取第三人120万元租金，本院不宜支持原告主张租金返还的诉讼请求。……2018年6月22日，我院作出（2018）京0116民初87号民事判决，判决如下：一、被告沈保巍于本判决生效后七日内将北京市怀柔区×路×号地下一层中自行出租给第三人北京小渔飞翔文化传媒有限公司的部分（不包括地下一层中用于整栋房地产供水、供电、消防等房地产附属设施功能的区域）腾退给原告北京天坛鑫盈珠宝有限公司；二、驳回原告北京天坛鑫盈珠宝有限公司其他的诉讼请求。判决后，天坛鑫盈珠宝公司及沈保巍均不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理于2018年8月31日作出（2018）京03民终9801号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年10月12日，天坛鑫盈珠宝公司再次起诉沈保巍至我院，要求沈保巍支付房屋占用费110万元。庭审中，经本院询问，天坛鑫盈珠宝公司明确表示其主张的占用费为地下室全部的占用费用，包括由沈保巍自行出租给小渔公司的部分；供水、供电、消防等附属设施功能区域的部分以及台球厅、电玩城部分。计算标准为自2016年4月29日沈保巍取得产权之日始至2018年10月1日止，按照每日1.5元/平方米计算，并按照面积1416平方米计算，数额主张110万元。本案审理过程中，经本院调取前述案件一审卷宗，其中沈保巍提供的《房屋租赁合同书》显示：出租人为沈保巍，承租人为于欣华（系小渔公司法定代表人）；租赁物为北京市怀柔区青春路地下室；租赁期限为20年，自2017年5月1日起至2037年5月1日止；因地下室需大量重建改造，给予1年免租期；租金为前十年每年60000元，十年到二十年租金为100000元。另外，假日火车电玩城于2018年6月11日向我院递交的《房屋租赁合同书》显示：出租人为天坛鑫盈珠宝公司即本案原告，承租人张茂田；租赁物为位于北京市怀柔区青春路68号楼3-5A区地下，建筑面积411平方米；租赁期限18年，自2012年5月1日起至2030年4月30日止；年租金50000元。同时该电玩城提交的收据显示：天坛鑫盈珠宝公司收取张茂田2012年5月1日至2015年4月30日租金150000元；收取2015年5月1日至2018年4月30日租金150000元。庭审中，经本院询问，沈保巍称其于2016年4月29日取得怀柔区×路×号房屋的所有权，交接后发现房屋的大部分均由原产权人出租，包括涉案的地下室北部分的台球厅、电玩城，但涉案的地下室南侧部分处于闲置状态，原承租人已经搬走，留有部分废弃的桌椅等；此后一年内该部分区域均处于闲置状态，直至2017年5月，沈保巍与小渔公司法定代表人签订《租赁合同》将该部分房屋出租给小渔公司；考虑到该部分区域的使用状态不佳，需要较大投入进行改造装修，故沈保巍与小渔公司约定第一年不收取租金。另查明，沈保巍提供小渔公司于2018年7月30日出具的解除租赁合同声明一份，内容如下：因我公司承租的北京市怀柔区×路×号B1房屋产权存在纠纷，并在我公司承租期间有人到租赁房屋内提出产权纠纷问题并大声喧闹干扰我公司正常秩序，造成不良影响，我公司考虑此房屋无法长久使用，经与出租人协商一致解除租赁合同。特此声明。该证据用以证明沈保巍与小渔公司的租赁合同已经解除，小渔公司已将涉案房屋腾退。天坛鑫盈珠宝公司对该证据不予认可。2018年12月18日，本院进行现场勘查。涉案的地下室北侧部分与前述案件审理过程中勘查的现场情况一致，即仍由台球厅、电玩城占有、使用。涉案的地下室南侧房屋已腾空，但系由沈保巍委托工作人员开门后进入。经我院不精确丈量，该区域内原有小渔公司占用部分的使用面积约为482平方米，该面积不包括设置有消防设施和管道设备的区域。后小渔公司委托代理人刘燕来我院说明情况。刘燕称，沈保巍与小渔公司签订的租赁合同属实，因承租前房屋不具备使用条件，故小渔公司投入较大成本进行前期装修改造，基于此沈保巍给予小渔公司一年的免租期，后因房屋权属发生纠纷，故小渔公司于2018年7月底将所租赁房屋腾退给沈保巍。再查明，确认沈保巍取得怀柔区×路×号房屋所有权拍卖执行裁定书系于2016年5月5日送达给沈保巍。本院认为，按照法律规定，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。前述生效判决已确认天坛鑫盈珠宝公司为涉案的地下一层房屋的占有使用人，亦确认沈保巍自行将地下一层部分占有，妨害了天坛鑫盈珠宝公司的权利，基于此，前述生效判决确定沈保巍应当承担排除妨害的侵权责任，与此同时沈保巍亦应就其妨害行为承担损失赔偿的侵权责任，即就其占用行为向天坛鑫盈珠宝公司承担占用费给付的责任。天坛鑫盈珠宝公司要求沈保巍给付占用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但应当指出，对于前述生效判决确认沈保巍无须腾退的部分，其一为公共设施部分，因该部分承载整栋楼的供水、供电等附属设施功能，既保障沈保巍所有房屋部分的正常使用，同时也保障天坛鑫盈珠宝公司合法占用部分的正常使用，故天坛鑫盈珠宝公司无权要求沈保巍支付该部分区域的占用费。其二为台球厅，电玩城占用部分，生效判决以天坛鑫盈珠宝公司无证据证明该部分为沈保巍实际占有使用为由驳回其要求沈保巍腾退的请求，本案中天坛鑫盈珠宝公司仍未提供证据对此予以佐证，故天坛鑫盈珠宝公司要求沈保巍支付该部分区域占用费的请求，本院亦不予支持。对于沈保巍应当腾退的部分，即小渔公司原实际占用部分的占用费计算标准，考虑到电玩城所租赁区域的位置、室内情况与小渔公司租赁区域大体一致，仅租赁面积略有区别，另因电玩城系与天坛鑫盈珠宝公司订立租赁合同，约定租金标准为50000元/年，故本院认定沈保巍与小渔公司所订立的租赁合同中约定的60000元/年的租金标准合理，本院以此为依据确定沈保巍应当支付的占用费数额。对于占用费的计算期间，考虑到沈保巍自执行裁定送达之日起即享有房屋所有权，此后的合理期间内即可以实现对涉案房屋涉案区域的控制使用，另因天坛鑫盈珠宝公司未提供证据对沈保巍实际占有涉案区域的时间予以佐证，故本院自裁定书送达后的合理期间，即2016年6月1日起作为占用费计算的起始时间。沈保巍虽主张涉案房屋出租给小渔公司前一直处于闲置状态，首先沈保巍未提供证据对此予以佐证，其次考虑到小渔公司作为承租人在租赁房屋前势必进行前期的租赁场所查看、询价、洽商，而最终小渔公司与沈保巍订立租赁合同，以此可以推断涉案区域在小渔公司租赁使用前即由沈保巍占有、控制。故对于沈保巍此项意见本院不予采纳。对于占用费计算的截止日期，考虑到上述区域至今仍由沈保巍封锁控制，而确认沈保巍腾退的判决于2018年8月31日生效，故天坛鑫盈珠宝公司将占用费计算至2018年10月1日并无不妥。但亦应当指出，生效判决已确定沈保巍的腾退义务，在双方当事人不具备自动履行判决的条件下，天坛鑫盈珠宝公司应当及时申请执行，如天坛鑫盈珠宝公司怠于行使申请强制执行的权利，造成其后续损失的扩大，其扩大的损失有可能得不到支持。对于沈保巍辩称其并非恶意占用涉案房屋，且占用期间未获取收益的意见，本院认为，在生效判决确认沈保巍侵权责任成立的前提下，沈保巍占有使用涉案房屋有无收益不影响其损失赔偿的侵权责任承担。故此沈保巍此项辩称意见依据不足，本院不予采纳。经核算，沈保巍应负担的占用费数额共计为140000元。综上所述，依照《中国人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沈保巍于本判决生效后十五日内赔偿北京天坛鑫盈珠宝有限公司占用费140000元。二、驳回北京天坛鑫盈珠宝有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，减半收取计7350元，由北京天坛鑫盈珠宝有限公司负担5800元（已交纳），由沈保巍负担1550元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一九年一月十四日法官助理孙晴书记员董立志