安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0603民初3756号 原告（反诉被告）：李洋，男，1987年4月8日出生，汉族，安徽中成检测有限公司员工，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：王峰，安徽淮信律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：陈竟争，男，1970年4月1日出生，汉族，从事建筑，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：关海博，安徽嘉闻律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淮北罗林天亿房地产经纪有限公司相山分公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路**百年香樟花园****。 负责人：罗林林，该分公司经理。 原告李洋与被告陈竟争、淮北罗林天亿房地产经纪有限公司相山分公司（简称罗林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，在答辩期内，罗林公司提出反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2018年11月14日公开开庭进行了审理,后因本案不适宜简易程序，本院依法转为普通程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理，原告李洋及其委托诉讼代理人王峰、被告陈竟争的委托诉讼代理人关海博、被告罗林公司的负责人罗林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李洋向本院提出诉讼请求：1、解除李洋、陈竟争、罗林公司签订的房屋买卖居间合同；2、判令陈竟争向李洋双倍返还购房定金4万元，罗林公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：李洋于2018年7月11日与陈竟争、罗林公司签订房屋买卖居间合同，约定李洋从陈竟争处购买位于淮北市相山区梅苑路1号15栋505室房屋，交易价格为73万元，李洋向陈竟争支付定金2万元，陈竟争保证房屋产权无争议，没有设定抵押，对该房有完全的处分权等条款，合同签订后，李洋支付定金2万元，陈竟争出具收条，后李洋了解到陈竟争与他人有债务纠纷，涉案房屋已被抵押，陈竟争行为已构成根本违约，多次协调未果。陈竟争隐瞒房屋抵押的事实，应双倍返还定金，罗林公司未尽到审慎义务，应承担连带清偿责任，为维护原告合法权益，请求支持原告诉讼请求。 陈竟争当庭辩称，1、同意解除房屋买卖居间合同；2、陈竟争不应当返还购房订金4万元，并且收取的2万元订金也不应当返还，签订合同前，已经明确告知李洋该房屋存在抵押情况，其与罗林公司已经履行了告知义务，李洋后来听说涉案房屋死人了，要求陈竟争承诺房屋无死人情况，陈竟争出具了承诺；合同签订以前罗林公司经理罗林林已经通过微信把涉案房屋抵押情况发给李洋，签合同时是签订的公司的格式合同，由于比较晚，未进行修改。 罗林公司当庭辩称，我方提供证据证明已经告知李洋涉案房屋的抵押情况；陈竟争已出具了吉房承诺。 罗林公司向本院提出反诉请求：依法判令李洋支付罗林公司中介服务费7300元。事实和理由：罗林公司与李洋及陈竟争于2018年7月11日签订房屋买卖居间合同，约定李洋向陈竟争购买位于淮北市相山区梅苑路1号15栋505室，交易价格为73万元，定金2万元，中介服务费7300元。合同签订前，罗林公司经理罗林林明确告知李洋案涉房屋存在抵押，李洋知晓并接受，并有现场监控视频为证。但在签订合同时，因时间较晚，罗林公司忘记将合同中涉及没有设定抵押的条款修改。合同签订后，李洋不知从何处得知涉案房屋曾死过人，于是要求反诉人及陈竟争出具承诺书，保证涉案房屋内没有出现过任何的死人事件，陈竟争出具了承诺书。后李洋多次以房屋死过人为由要求解除合同，退还2万元定金。经罗林公司了解并经陈竟争承诺房屋不符合解除条件，因此没有同意。现李洋没有按照合同履行，支付中介费7300元，反而起诉双倍返还定金，明显与事实不符。为维护罗林公司合法权益，特提起反诉，请求依法支持诉讼请求。 李洋辩称，反诉人请求不能成立。1、罗林公司隐瞒了房屋抵押事实并且未能最终达成双方的交易；2、合同内容明确注明房屋为抵押，陈竟争对房屋享有完全的处分权利；3、罗林公司对合同格式条款应当是明知的，其作为专业中介机构，解释未对合同内容进行修改是不合理的，合同签订后罗林公司才将房屋抵押情况用微信发给李洋，李洋随即将合同条款发给反诉人，陈竟争的吉房承诺也是后来补的，反诉人的诉求不能成立。 陈竟争述称，认可罗林公司所述，罗林公司带李洋看房，晚上七点签的合同，罗林公司疏忽未进行合同修改，但签订合同前已经告知李洋房屋抵押情况，反诉人的诉求应予支持。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李洋为支持其诉讼请求提交证据：1、房屋买卖居间合同书，拟证明：原告与两被告三方签订房屋买卖居间合同书购买涉案房屋的事实。2、定金收条各一份，拟证明：李洋按合同约定缴纳定金之事实。3、民事调解书，拟证明：陈竟争因与他人有债务纠纷，涉案房屋已被抵押，被告的行为已经构成根本违约，致使合同无法继续履行。罗林公司、陈竟争对上述证据1-3真实性均无异议，但认为签订合同前已告知李洋房屋存在抵押。经审查，各方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据真实性均予以认定。 罗林公司为支持其诉讼请求提交证据：1、房屋买卖居间合同，拟证明关于涉案房屋买卖的权利义务约定；2、签订合同前三方的谈话现场监控及录音资料，拟证明合同签订前罗林林在陈竟争在场的情况下明确告知李洋交易的房屋存在抵押，李洋对此知晓并接受；3、罗林林与李洋微信聊天记录，拟证明罗林林通过微信将涉案房屋存在抵押的查询信息发给了李洋；4、罗林公司员工李艳秋与李洋的微信聊天记录，拟证明涉案房屋买卖合同签订后李洋又提出让陈竟争承诺涉案房屋没有死人伤人事件，这是李洋毁约的主要原因；5、陈竟争书写的承诺书，拟证明陈竟争承诺涉案房屋没有发生过死人事件。陈竟争对上述证据均无异议。李洋质证意见：对证据1无异议；对证据2认为声音不清晰，不能证明已告知了抵押事实，即便告知了，由于李洋在看合同，也没有注意听；对证据3认为聊天记录不完整，关于房屋抵押情况是签订合同后才发给李洋的；对证据4认为聊天记录与是否隐瞒抵押事实无关；对证据5系后补，李洋买房时要求吉房承诺，陈竟争并未按照李洋要求书写承诺。经审查，各方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据真实性均予以认定。 根据当事人提交的证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2018年7月11日，陈竟争（卖方、甲方）、李洋（买方、乙方）、罗林公司（中介方、丙方）签订房屋买卖居间合同，约定：陈竟争将其位于淮北市相山区梅苑路1号15栋505室房屋出售给乙方，建筑面积为143.1平方米，十楼五层，总价款为73万元；乙方向甲方支付定金2万元，其余款项办理按揭二手房公积金贷款；甲方向丙方支付中介费用7300元；该房地产没有设定抵押，甲方保证房屋产权无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；各方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任；如因不可抗力或者其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲乙丙三方可解除合同，并互不承担违约责任等内容。同日，陈竟争向李洋出具定金收条，载明收到2万元定金，现定金在罗林公司处保管。后李洋履行合同时，发现案涉房屋已设定抵押。李洋另从他人处得知合同签订前陈竟争家中有人去世，与罗林公司及陈竟争进行交涉，罗林公司称可按李洋的要求补充吉房条款，李洋向罗林公司工作人员发送了要求补充的条款，陈竟争虽出具吉房承诺，但不同意其中“如发现房屋有以上问题，本人愿意赔偿20万元”的条款。 另查，在签订案涉合同前，罗林公司及陈竟争均未告知李洋陈竟争家中有人去世的事实；在签订合同时，罗林公司工作人员罗林林向李洋提到“价格虽然73万多，但房东拿到手也就70万左右”，李洋要求降低5000元价格时提到“这样会缺过桥资金”，罗林公司、陈竟争称房屋买卖合同中约定的“房地产没有设定抵押”系忘记修改的格式条款，实际已告知李洋房屋有抵押。 本院认为，本案有如下争议焦点：1、本案合同是否应解除及解除后是否返还、如何返还定金；2、李洋是否应支付罗林公司中介费。 关于争议焦点1，现各方当事人对解除合同均不持异议，故合同应予解除。关于定金是否退还及如何退还，根据罗林公司提交的签订合同时的监控视听资料，罗林公司工作人员提到“价格虽然73万多，但房东拿到手也就70万左右”，李洋要求降低5000元价格时罗林公司工作人员又提到“这样会缺过桥资金”，可推知李洋对房屋抵押应为知情，故李洋主张双倍返还定金无事实依据。李洋虽对房屋抵押知情，但三方当事人签订的房屋买卖居间合同明确约定“房屋无抵押”，罗林公司虽举证证明了李洋对抵押的事实知情，但对于房屋何时解除抵押并未达成一致，合同继续履行存在障碍；此外，签订合同前，罗林公司、陈竟争并未向李洋告知陈竟争家中有人去世，签订合同后李洋得知此事，要求补充吉房条款，而陈竟争经咨询律师，仅对房屋是吉房作出承诺，但并未按照李洋的要求增加不是吉房后的赔偿条款，故双方就吉房条款并未达成一致。根据社会一般常情及风俗习惯，二手房买卖中，是否为吉房系影响购买者选择的重要因素，现双方关于吉房条款未能达成一致，应为重要的补充条款未能达成一致。综上，罗林公司作为专业中介结构，签订合同时疏忽，导致合同履行障碍，且李洋、陈竟争对于二手房买卖合同重大的补充条款（吉房条款）亦未达成一致，合同解除后，李洋、陈竟争均未违约，定金应原数返还。因该定金现由罗林公司保管，故罗林公司应就其保管的20000元与陈竟争承担连带退还责任。 关于争议焦点2，罗林公司在进行居间服务时，未认真履行职责，致使合同存有履行障碍，在促成二手房居间买卖合同签订时亦未对吉房条款进行事前考量，陈竟争、李洋对在房屋买卖合同签订后对吉房补充条款又未能达成一致，故罗林公司实际未能促成李洋与陈竟争之间订立房屋买卖合同，其不得要求支付报酬。综上，罗林公司请求支付中介服务费无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定,判决如下: 一、解除原告李洋与被告陈竟争、淮北罗林天亿房地产经纪有限公司相山分公司签订的房屋买卖居间合同；被告陈竟争于本判决生效后十日内退还原告李洋定金20000元，被告淮北罗林天亿房地产经纪有限公司相山分公司就代为保管的20000元对原告李洋承担连带退还责任； 二、驳回原告李洋的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告淮北罗林天亿房地产经纪有限公司相山分公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告李洋负担500元，由被告陈竟争、淮北罗林天亿房地产经纪有限公司相山分公司负担300元；反诉案件受理费25元，由反诉原告淮北罗林天亿房地产经纪有限公司相山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  尹书华 审 判 员  潘红梅 人民陪审员  王朋诗 二〇一九年一月十日 书 记 员  王宇婷 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。