广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20311号原告：林兆灿，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：曾小波，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾海波，广东穗卫律师事务所律师。被告：李伯高，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：牛豪乾，广东瑶琨律师事务所律师。原告林兆灿与被告李伯高租赁合同纠纷一案，本院2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告林兆灿及其委托诉讼代理人曾小波、曾海波，被告李伯高的委托诉讼代理人牛豪乾到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告腾退位于佛山市南海区XX厂房（面积共为10008㎡，包括办公楼、车间、宿舍、附属设施和空地）；2.被告立即向原告支付2018年6月1日至2018年7月10日的欠缴租金（含环保设施配套费）239958元（按每月181500元计算）及逾期付款违约金（以181500元为本金从2018年6月2日起、以58458元为本金从2018年7月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分别计算至租金清偿之日止）；3.被告立即向原告支付提前解除合同违约金2178000元（181500元×12个月）；4.被告向原告支付自2018年7月11日至实际腾退之日期间的使用费（每月按181500元计算）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月24日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）就乙方租赁甲方在佛山市南海区XX厂房事宜签订一份《租赁厂房合同》。该合同主要约定如下：一、租赁期为9年，从2011年6月1日至2020年5月31日；二、租赁面积共为10008平方米，其中原有车间4635.2平方米、未建车间1080平方米、办公楼1412平方米、车库120平方米、饭堂448平方米、门卫室、电房及室外洗手间128平方米、有上盖过道375.3平方米、空地1809.6平方米；三、甲方出租上述建筑物、过道、空地等给乙方用于开办工厂；四、每月厂房租金（含环保设施配套费）共计150228.23元（实际按15000元收取）、租金（含环保设施配套费）从厂房交付使用之日起计收，另从计租之年起租金（含环保设施配套费）每三年递增10%；五、每月1日缴交当月租金，逾期则按欠缴租金款每日罚滞纳金2.5%，超过半个月未缴交则属乙方违约。乙方缴纳70000元于甲方作为此合同的押金，合同期满解除合同时甲方将押金返还乙方，合同期内若乙方违约，押金不予返还；六、甲乙其中一方在合同期限内提前解除合同，应提前六个月向对方书面提出，违约方应支付一年的租金总额作为违约金给履约方；七、合同经甲乙双方签名起生效。上述合同对于厂房租赁期间的其他事宜进行了约定。上述租赁合同签订后，被告一直按时交租，但从2018年6月1日起被告开始欠缴租金。2018年7月10日，被告通知原告，提前解除2011年3月签订的租赁合同。同时被告在租赁厂房上开办的公司向其客户及全体员工发出通知说明定于2018年7月10日搬离租赁厂房，但由于该公司因欠款事宜，其机器设备被法院查封在租赁厂房处，一直无法实现撤离。上述租赁厂房被告亦一直未能腾退交还给原告。故起诉。被告辩称，原、被告均非本案适格主体，涉案租赁物出租方是平胜经济联合社，承租方是佛山市金柏机械制造有限公司，根据民事诉讼法相关规定，原告不是租赁合同的相对方，故原告不是本案适格原告，应驳回原告起诉。被告也不是本案适格主体，被告是佛山市金柏机械制造有限公司法定代表人，其签字是履行法定代表人的职务行为。根据最高法院关于民诉证据的解释应判决驳回原告起诉。实际上佛山市金柏机械制造有限公司没有提出提前与平胜经济联合社解除合同，因此应依法驳回原告对被告的起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的解除租赁厂房合同的函、通知原件各1份，证明原件2份（分别由佛山市南海区桂城街平胜经济联合社、佛山市南海大进实业有限公司开具），原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；被告提供的厂房租赁合同复印件1份，佛山市南海区桂城街平胜经济联合社确认其于2011年6月1日与被告李伯高签订了《厂房租赁合同书》，本院对其真实性予以确认；被告提供的广东省地方税收通用发票（2014年7-12月租金、2015年1-6月租金、2015年7-12月租金、2016年1-6月份租金）原件各1份，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2002年11月26日，原告林兆灿（乙方）与南海市平洲区平胜经济联合社（甲方）签订《土地出租（转让）使用合同》，约定：甲方同意将所属工业西区的一块土地（土名为生龙三角围）以长租形式租给（转让）乙方使用，但只能作工业、仓储用地使用，并可自行出租、转让；租用期限由2003年1月1日起使用至2052年12月31日止。2011年3月24日，原告林兆灿（出租方、甲方）与被告李伯高（承租方、乙方）签订《租赁厂房合同》（以下简称涉讼合同），约定：乙方向甲方租赁佛山市南海区XX厂房，租赁面积共为10008平方米（以下简称涉租赁物），其中车间面积为原有车间4635.2平方米，未建车间1080平方米（此车间由土建完成交付使用时计租金），办公楼面积为1412平方米，车库面积为120平方米，饭堂面积为448平方米，门卫室、电房及室外洗手间面积为128平方米，有上盖过道面积为375.3平方米，空地面积为1809.6平方米；租赁期为9年，从2011年6月1日起至2020年5月31日止；甲方提供上述建筑物、过道、空地等给乙方用于开办工厂，其经营项目按乙方营业执照规定的经营；车间、车库、饭堂、电房、门卫室、洗手间每月每平方米16元，办公楼每月每平方米18元，过道每月每平方米14元，空地每月每平方米8元，车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道及空地每月租金共147726.2元，同时，乙方应按平胜村规定每亩每年2000元（即每月每平方米0.25元）缴纳环保设施配套费2502元；车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道和空地租金及环保设施配套费用每月共为150228.2元（实际按150000元收取），租金及环保设施配套费从厂房交付使用之日起即开始计算，另从计租之年起，车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道、空地的租价及环保设施配套费每三年递增10%；乙方每月1日向甲方缴交当月租金，逾期则按缴交租金款每日罚滞纳金2.5%，超过半个月未缴交则属乙方违约，在签合同之日乙方交700000元于甲方作为此合同的押金，合同期满解除合同时甲方将押金返还乙方，合同期内，若乙方违约，押金不予以返还；甲、乙其中一方在合同期内提前解除合同，应提前六个月向对方书面提出，违约方应支付一年的租金总额作为违约金给履约方。被告持有一份2011年6月1日签订的《厂房租赁合同》复印件，该合同载明的甲方为佛山市南海区桂城街平胜经济联合社、乙方为李伯高，合同约定甲方有坐落在佛山市南海区XX一号之一厂房一间，甲方将上述厂房租给乙方作工厂（办公）使用，面积1300平方米，每月每平方米租金为7元，租赁期限为9年，从2011年6月1日起至2020年5月31日止，签订合同时，乙方应向甲方支付保证金60000元。2018年11月7日，佛山市南海区桂城街平胜经济联合社出具《证明》，该证明写明位于佛山市南海区桂城街平胜工业区西区厂房（面积约10008平米），南海市建设工程规划许可证报批表编号：南临建（2003）038号，上述厂房由林兆灿自行出资兴建，工程名称借用佛山市南海大进实业有限公司名义，上述厂房的所有权及经营、处置权及厂房产生所有收益全部归林兆灿拥有。2018年11月28日，佛山市南海区桂城街平胜经济联合社出具《说明》，该说明写明佛山市南海区桂城街平胜经济联合社与李伯高于2011年6月1日签订了一份《厂房租赁合同》，该合同只做工商、税务登记使用，不做正式履行合同，佛山市南海区桂城街平胜经济联合社开给佛山市金柏机械制造有限公司的发票是应李伯高的要求开具的，发票具体用途不清楚，佛山市南海区桂城街平胜经济联合社没有收取过李伯高或佛山市金柏机械制造有限公司的厂房租金，也没有委托他人收取过李伯高或佛山市金柏机械制造有限公司的厂房租金。另查明，佛山市南海区XX车间（建筑面积4608㎡）、宿舍（2996.8㎡）、办公楼（1344㎡）的建设单位为南海市平洲区平胜经济联合社；2003年7月18日，佛山市南海区规划建设局同意位于佛山市南海区XX车间（建筑面积4608㎡）、宿舍（2996.8㎡）、办公楼（1344㎡）按临时建筑报建[编号：南临建（2003）038号]。本院向佛山市南海区国土城建和水务局（规划）致函询问上述临时建筑的使用年限及是否有相关申请人申请延长上述临时建筑的使用年限。2018年10月25日，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）出具《关于的复函》，该复函写明临时建设工程规划许可证有效期不超过二年；上述临时建筑没有办理延长使用年限及相关规划报建手续。又查明，被告提供的国内支付业务付款回单及网上银行交易电子凭证显示均显示租金收款人为原告林兆灿、2017年6月份后的付款金额均为181500元。被告主张原告林兆灿是代佛山市南海区桂城街平胜经济联合社收取租金；原告予以否认，并认为其是依据涉讼合同约定向被告收取租金。再查明，佛山市金柏机械制造有限公司的法定代表人为被告李伯高，成立日期2011年8月8日，住所地为佛山市南海区**之一；涉讼租赁物内机器设备因佛山市金柏机械制造有限公司、被告李伯高的债务问题被上海市浦东新区人民法院查封。2018年10月8日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告就涉讼租赁物支付至2018年5月31日前的租金，自2018年6月1日起未支付租金。原告确认其就涉讼租赁物向被告收取保证金700000元；被告陈述原告代佛山市南海区桂城街平胜经济联合社向被告收取了保证金700000元。原、被告均确认被告承租涉讼租赁物是用于开办工厂，用于机械加工、制造。被告李伯高陈述佛山市金柏机械制造有限公司面积10008平方米。本院认为，林兆灿作为本案原告提起诉讼主体适格，理由如下：一方面，涉讼租赁物的报建单位为佛山市南海区桂城街平胜经济联合社，该社已在《证明》中明确涉讼租赁物由原告林兆灿出资兴建、产生的收益归原告林兆灿，并在《说明》中明确2011年6月1日签订的《厂房租赁合同》只做工商、税务登记使用，不做正式履行合同；另一方面，被告李伯高虽主张其是向佛山市南海区桂城街平胜经济联合社承租涉讼租赁物，但其支付的保证金数额及支付的租金数额、实际使用租赁物的面积与2011年6月1日签订的《厂房租赁合同》明显不符，而与涉讼合同的各项约定均相符，且被告既未提供2011年6月1日《厂房租赁合同》的原件，又未提供证据证明其有按2011年6月1日《厂房租赁合同》的约定履行其义务。故涉讼租赁物的出租方为原告林兆灿，原、被告实际是按涉讼合同约定履行各自权利义务，原告是本案租赁关系的适格主体。被告认为涉讼租赁物的出租方为佛山市南海区桂城街平胜经济联合社，原告不是本案适格主体的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。原、被告签订的涉讼合同明确载明承租方为被告李伯高，被告李伯高既未有证据显示其与原告林兆灿签订涉讼合同时曾向原告披露其是代表设立中的公司名义与原告签订合同，又未提供证据证明佛山市金柏机械制造有限公司设立后，原、被告就涉讼合同的权利义务归属佛山市金柏机械制造有限公司协商一致，且诉讼中，原告确认涉讼合同的承租人为被告李伯高，故本院认定涉讼租赁物的承租方为被告李伯高。被告认为涉讼租赁物的承租方为佛山市金柏机械制造有限公司、被告非本案适格主体的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。涉讼租赁物于2003年7月18日按临时建筑报建，现佛山市南海区国土城建和水务局（规划）明确临时建设工程规划许可证有效期不超过二年，涉讼租赁物没有办理延长使用年限及相关规划报建手续，原告亦未提供证据证明涉讼租赁物尚在主管部门审批同意的临时建筑使用期限内，故原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，故本院对原告请求被告腾退涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际使用涉讼租赁物，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。原、被告均确认被告自2018年6月1日起欠付原告使用费，故被告应从2018年6月1日起至实际腾退涉讼租赁物之日止按181500元/月标准支付场地使用费予原告。参照涉讼合同约定，被告应在每月1日向原告缴交当月场地使用费，被告逾期支付场地使用费，给原告造成了资金占用损失，故被告应以181500元为本金从2018年6月2日起、以58458元为本金从2018年7月2日起，各项均至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。2018年7月场地使用费的支付时间应为2018年7月1日，故资金占用损失应从2018年7月2日开始计算，原告要求从2018年7月1日起开始计算资金占用损失无事实和法律依据，超出核定部分，本院依法不予支持。涉讼合同无效，原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算逾期付款违约金无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院不予支持。原、被告签订的涉讼合同无效，原告依据涉讼合同约定要求被告赔偿一年的租金总额2178000元作为违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告李伯高应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原告林兆灿与被告李伯高于2011年3月24日签订的《租赁厂房合同》项下位于佛山市南海区XX厂房予原告林兆灿；被告李伯高应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月181500元的标准支付2018年6月1日起至上述第一项判决履行之日止的场地使用费予原告林兆灿；被告李伯高应以181500元为本金从2018年6月2日起、以58458元为本金从2018年7月2日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告林兆灿，本项随上列第二项清；四、驳回原告林兆灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取15325.51元，财产保全费5000元，合共20325.51元（原告已预交），由原告林兆灿负担10013.51元，被告李伯高负担10312元，被告李伯高应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳10312元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告林兆灿预交的诉讼费用10312元，在本判决发生法律效力后经原告林兆灿书面申请,本院退还予原告林兆灿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵  燕二〇一九年一月十五日书记员 孙王成欣