四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川16民终1787号 上诉人（原审原告）:蒋晓毓，女，1986年10月19日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）:苏理琼，女，1956年2月3日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：贺天强，重庆森达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广安恒大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安中路**。 法定代表人：张开军，董事长。 委托诉讼代理人：李剑波、涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱开春，男,1968年6月13日出生,汉族,户籍地四川省广安市广安区，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李剑波、涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 上诉人蒋晓毓、苏理琼，上诉人广安恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人朱开春商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2018）川1602民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏理琼的委托诉讼代理人贺天强、上诉人蒋晓毓及其委托诉讼代理人贺天强、上诉人恒大公司及被上诉人朱开春的共同委托诉讼代理人涂春兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蒋晓毓、苏理琼上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2018）川1602民初166号民事判决,依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由恒大公司、朱开春负担。事实及理由：一、原判决认定基本事实不清：1.蒋晓毓、苏理琼在一审中提交了《四川省商品房买卖合同示范文本条文释义》，通过该释义与双方签订的《商品房买卖合同》对比看出，恒大公司利用签订合同中的优势地位和打印合同的有利条件，在未与蒋晓毓、苏理琼协商的情况下，不但剥夺了蒋晓毓、苏理琼在初始登记和转移登记两个阶段逾期办证退房的权利，而且将逾期办证的违约责任从合同约定的“按日计算向买受人支付全部已付款的万分之几违约金”擅自规定为出卖人按月支付总房款万分之三的违约金给买受人，严重损害了蒋晓毓、苏理琼的权益；2.恒大公司向蒋晓毓、苏理琼交付的房屋不符合合同约定的交付条件，测绘机构不是合同约定的有资质的测绘机构，2017年2月14日才取得广安市规划局的《建设工程规划条件核实合格证》，2018年2月11日才完成竣工验收备案手续；3.一审法院对恒大公司是否完成初始登记没有查清，恒大公司取得蒋晓毓、苏理琼所购楼栋的权属证明才可能为蒋晓毓、苏理琼办理不动产权证，判决恒大公司在判决生效后九十日内为蒋晓毓、苏理琼办理并交付不动产权证可能无法执行；4.一审法院对2016年8月1日起广安市实施不动产统一登记后，对《商品房买卖合同补充协议》对“对合同第二十条的补充约定”是否有效、是否继续履行没有查清；5.对恒大公司挪用业主缴纳的契税、印花税、大修基金等税费是否已补交到政府相关职能部门没有查清；6.一审法院对朱开春与张洪川是否是夫妻关系、他们之间涉及恒大公司的股权转让是否是关联交易没有查清。二、原判决适用法律错误：1.原判决没有根据《合同法》第三十九条、第四十条规定确认双方《商品房买卖合同》第二十条无效；2.原判决对《商品房买卖合同补充协议》第十条关于合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）认定有效错误，该条约定违反《合同法》第五十二条第五项规定应属无效；3.原判决对逾期办理转移登记的诉讼时效适用法律错误，恒大公司至今未办理不动产权证，违约行为仍然在继续，本案应从立案之日起倒推三年开始计算和支付逾期办理转移登记的违约金直至蒋晓毓、苏理琼取得不动产权证之日止；4.原判决对逾期办理转移登记违约金的适用法律错误，双方合同约定的违约金无效，恒大公司应按照年利率6%的标准计算违约金；5.朱开春与张洪川的股权转让系关联交易，在股权转让后继续以恒大公司法定代表人身份对外开展经营活动，在蒋晓毓、苏理琼与恒大公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》上以恒大公司法定代表人身份签章，实际参与恒大公司的经营管理，应对恒大公司的债务承担连带责任。三、原审存在严重程序违法：1.一审超过法定审理期限；2.法官并未释明，但宣判笔录记录了法官释明内容；3.未给蒋晓毓、苏理琼的代理律师颁发调查令。 恒大公司辩称，1.《商品房买卖合同》第二十条、《补充协议》第十条并不存在免除己方责任和加重对方责任的情形，应当认定有效；2.诉讼时效自知道或应当知道权利受侵害之日起算，并无法律规定按月计付的逾期办证违约金应当按单个债权分别计算；3.案涉合同系双方自愿签订，上诉人购房时知悉并接受相关选择性条款且在购房后并未提出异议，不能因办证发生纠纷而否认签约时双方的真实意思表示。4.房屋交付条件是否达到不是本案的审查范围。5.交房时间的确认不应按业主与恒大公司约定的时间，应当结合交房确认单以及业主委托物管公司与前期物管协议的时间进行确认。6.上诉人认为庭审辩论结束后不能对于认定事实进行质证，是对法律的认识错误。第一次庭审结束后，恒大公司提交的《交房确认书》系本案的关键性证据，一审法院重新进入法庭调查阶段，对本案交房时间予以查明，并不损害双方当事人的合法权利。 朱开春辩称，其与恒大公司系相互独立的民事主体，案涉合同签订时，其并非恒大公司法定代表人，其没有以担保人身份介入其中，亦没有对恒大公司的对外债务承担保证责任的意思表示，蒋晓毓、苏理琼要求其承担责任的诉请不应支持。 恒大公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回蒋晓毓、苏理琼的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由蒋晓毓、苏理琼负担。事实及理由：广安市范围内于2016年8月1日起实施不动产统一登记，实行房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一，上诉人只能为其统一办理不动产权证。因此，上诉人为被上诉人办理房屋权属证书的期限应适用双方约定的办证最后期限，即《商品房买卖合同补充协议》第十条的约定：恒大公司应于业主向恒大公司提供书面委托手续并向恒大公司交齐办理分户国有土地使用证所需各项资料后五年内办理分户国有土地使用权证。据此，本案起算五年即到2019年该期限才届满，故本案的办证期限尚未经过，不存在上诉人逾期办证的违约事实，上诉人不应承担违约责任。办证时间冗长系不能归结于恒大公司的原因导致，最主要原因应归于办证主管部门和不配合办证的业主，不利后果不应由恒大公司承担。 蒋晓毓、苏理琼辩称，恒大公司提出的上诉请求和事实理由不成立。1.《商品房买卖合同补充协议》第十条因违法而无效，现在也不能履行，不具有法律约束力，不应作为处理本案的依据；2.恒大公司没有提供任何证据证明逾期办证的责任归咎于业主，也无证据证明其自身尽到办证义务，恒大公司逾期仍未办理初始登记、转移登记。因此，恒大公司的上诉理由不能成立。 蒋晓毓、苏理琼向一审法院起诉请求：1、依法判令恒大公司以蒋晓毓、苏理琼为权利人办理涉诉商品房的不动产权属证书并交付蒋晓毓、苏理琼；2、依法判决蒋晓毓、苏理琼与恒大公司2014年1月23日签订的系统合同编号为（2014）0100623的《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；3、依法判决蒋晓毓、苏理琼与恒大公司2014年1月23日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）格式条款因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；4、依法判决恒大公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定从2014年4月24日开始向蒋晓毓、苏理琼承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；5、依法判决恒大公司按照蒋晓毓、苏理琼已付购房款总额人民币1,127,755元为基数，按照年利率6%的标准，向蒋晓毓、苏理琼支付逾期办理房屋权属证书的违约金，直至蒋晓毓、苏理琼取得房屋权属证书之日止，本案起诉时蒋晓毓、苏理琼暂计算恒大公司的违约期限2014年4月24日至2018年1月23日的违约金为人民币253,745元；6、依法判决朱开春对上述债务承担连带责任；7、依法判决本案的诉讼费用由恒大公司、朱开春全部承担。 一审法院认定事实：2014年1月23日，蒋晓毓、苏理琼（买受人、乙方）与恒大公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市广安区广宁路205号“恒大·中天国际”5幢203号房屋，设计用途为商业，建筑面积为69.83平方米，总价为1,127,755元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房……。其中第二十条产权登记的内容为：（一）初始登记出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的×%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之×的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起×日内向买受人支付。2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第二项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照×利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。（2）从逾期之日起至买受人取得权属证明止，出卖人按月支付总房款万分之3的违约金给买受人，买受人不退房。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中十、对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）内容为：1、一次性付款与按揭贷款的买受人：一次性付款与按揭贷款的买受人，该房屋的所有权证由出卖人代为办理，且买受人在办理交房手续时向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、大修基金、办证手续费、登记费、按揭贷款相关税费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后按照合同约定，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。2、分户国有土地使用证的办理：若买受人妥托出卖人代为办理分户自有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户自有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人交齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起5年内，代买受人向相关部门辙结上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该分户国有土地使用权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一月，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金（不足一月按一月计算），并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。 上述《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的出卖人签章栏加盖的是恒大公司合同专用章，法定代表人栏加盖的是朱开春印章。 合同签订的当天，蒋晓毓、苏理琼向恒大公司交纳房款567,755元及契税、印花税、工本费、抵押手续费、抵押登记费、大修基金共计51,780元，其余房款560,000元为蒋晓毓、苏理琼在成都银行股份有限公司广安分行办理的按揭贷款。2014年3月22日，蒋晓毓、苏理琼在确认书上签名，又与恒大公司共同签具了恒大中天国际交房结算单（业主），与四川永祥物业服务有限公司签订了《中天国际广场前期物业管理服务协议（商业部分）》。 一审法院同时查明，2012年12月20日，朱开春与张洪川签订《公司股权转让协议》，约定朱开春将其持有公司48%的股权转让给张洪川。同日，恒大公司形成股东会决议，同意朱开春将其持有的48%股份以384.1045万元转让给张洪川，公司的法定代表人由朱开春变更为张开军。2012年12月24日，广安市广安区工商行政管理局颁发准予变更登记通知书，准予将恒大公司的法定代表人朱开春变更为张开军。 2014年7月10日，广安市房屋测绘队完成了包括蒋晓毓、苏理琼购买房屋在内的房屋面积测量。2018年2月11日，恒大公司开发的“恒大·中天国际”1#-8#楼工程完成竣工验收备案手续。 2016年7月28日，广安市国土资源局、广安市不动产登记局发布公告，从2016年8月1日起，在广安市实施不动产统一登记。 一审庭审中，一审法院就蒋晓毓、苏理琼请求确认《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效的请求作了有效释明后，蒋晓毓、苏理琼不同意变更诉讼请求。 一审法院认为，蒋晓毓、苏理琼与恒大公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定享有权利并履行义务。本案争议的焦点为：1、朱开春是否应当承担连带责任。2、《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）是否因违反格式条款的法律规定而无效。3、蒋晓毓、苏理琼诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据。4、蒋晓毓、苏理琼主张的逾期办证的违约金如何确定。5、蒋晓毓、苏理琼的违约责任诉讼是否超过诉讼时效。 关于朱开春是否应当承担连带责任的问题。 蒋晓毓、苏理琼与恒大公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方形成商品房销售合同法律关系。按照合同相对性原理，恒大公司依法应向蒋晓毓、苏理琼履行合同约定的义务。合同签订时，朱开春已经不是恒大公司的股东和法定代表人，虽然在法定代表人处加盖了自己的私章，但却没有明确应当承担的法律责任，同时，蒋晓毓、苏理琼也未提供朱开春应当承担连带责任的其他证据和相应的法律规定。因此，蒋晓毓、苏理琼要求朱开春对恒大公司的合同债务承担连带责任的诉讼请求，无相关事实和法律依据，不予支持。 关于《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）是否因违反格式条款的法律规定而无效的问题。 《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款是对因恒大公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的法律责任的选择，（二）转移登记第2款第（2）项也系对因恒大公司的责任未能在约定期限内取得房屋所有权证书的法律责任的选择，二者虽均是格式条款，但却没有免除或者限制恒大公司的责任，不具有合同法第52条、53条规定的无效情形，也没有加重买受人责任、排除买受人的主要权利，故不违反合同法第39条、第40条的规定，应为有效约定。《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）约定了出卖人代买受人办理房屋所有权证以及双方的具体义务和责任，同时约定了双方对办理分户国有土地使用权证的权利义务以及办理期限，内容具体明确，也未违反合同法第39条、第40条的规定，同样应属有效约定。一审法院向蒋晓毓、苏理琼作出有效释明后，蒋晓毓、苏理琼仍不同意变更诉讼请求，故对蒋晓毓、苏理琼的第2、3项诉讼请求，不予支持。 关于蒋晓毓、苏理琼诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据的问题。 《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权证书的约定期限已经届满，恒大公司依约应当在一定期限内为蒋晓毓、苏理琼办理房屋所有权证书。鉴于案涉房屋已完成了竣工验收备案手续，其不动产权属登记也已实行统一登记，而不再单独办理国有土地使用权证书的实际，双方关于国有土地使用权证书办理期限的约定已无继续履行的必要，蒋晓毓、苏理琼要求恒大公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，已有相应的事实和法律依据，应予支持。 关于蒋晓毓、苏理琼主张的逾期办证的违约金如何确定的问题。 《商品房买卖合同》于2014年1月23日签订，却约定了恒大公司在合同签订前的2013年12月31日前交付房屋，此交付时间的约定对双方显无约束力，结合本案的实际情况，应以实际交房时间为准。确认书和恒大中天国际交房结算单均显示，实际交房时间为2014年3月22日。按照合同约定，如因出卖人的责任未能在房屋交付之日起600日内为蒋晓毓、苏理琼办理房屋所有权证书，则应当按月支付总房款万分之三的违约金。本案事实表明，蒋晓毓、苏理琼已向恒大公司交纳了契税、印花税、工本费等办证费用，恒大公司也未提供证据证明蒋晓毓、苏理琼尚未提供完整的办证所需资料。因此，造成逾期办证的责任应属恒大公司，其依约应当向蒋晓毓、苏理琼支付逾期办证违约金，从逾期之日2015年11月13日开始计算。虽未支持蒋晓毓、苏理琼请求确认《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中有关产权登记和转移登记违约条款无效的诉请，但从蒋晓毓、苏理琼的第4、5项诉讼请求看，蒋晓毓、苏理琼又确有要求恒大公司承担逾期办证违约责任的主张，只是要求恒大公司支付违约金的标准有所不同。因此，在认定合同有效的前提下，仍可判决恒大公司按约定标准向蒋晓毓、苏理琼支付逾期办证违约金。 关于蒋晓毓、苏理琼的违约责任诉讼是否超过诉讼时效的问题。按《商品房买卖合同》的约定，恒大公司在交付房屋600日内就应当为蒋晓毓、苏理琼办理房屋所有权证书，逾期则应承担违约责任。照此计算，结合实际的交房时间，蒋晓毓、苏理琼在2015年11月13日起就应当主张违约责任，按《中华人民共和国民法通则》中2年诉讼时效的规定，诉讼时效到2017年11月13日就应当届满。但因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，该法又规定了3年的诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案应当按3年计算诉讼时效。因此，蒋晓毓、苏理琼于2018年1月3日提起的本案诉讼则没有超过诉讼时效，故对恒大公司关于蒋晓毓、苏理琼的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、恒大公司在本判决生效后九十日内为蒋晓毓、苏理琼办理并交付位于广安市广安区广宁路205号“恒大·中天国际”5幢203号房屋的不动产权证书；二、恒大公司在本判决生效后十日内向蒋晓毓、苏理琼支付逾期办理权属证书的违约金，逾期办理权属证书的违约金以1,127,755元为基数，按每月3/10000计算，从2015年11月13日起至不动产权证书办理完毕之日止；三、驳回蒋晓毓、苏理琼的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。一审案件受理费5106元，由蒋晓毓、苏理琼负担4000元，恒大公司负担1106元。 二审中，蒋晓毓、苏理琼为证明其上诉主张，提交了以下证据：1.蒋晓毓、苏理琼身份证复印件，用以证实蒋晓毓、苏理琼的身份信息；2.案涉项目业主集体维权现场照片彩印件，用以证实蒋晓毓、苏理琼的维权诉求指向产权及租金；3.法治广安微信号报道案涉项目业主维权新闻截图，用以证实蒋晓毓、苏理琼的集体维权事实；4.《广安市本级房产项目信访突出问题处理工作进展情况汇总表》，用以证实案涉项目业主2017年1月信访维权已经政府部门受理，故产生了诉讼时效中断情形；5.本院（2018）川16民终717、860、391号民事调解书，用以证实约定的逾期办证违约金过分低于上诉人的实际损失。6.四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初3756号民事判决书，本院（2018）川16民终433号受理案件通知书，用以证实案涉商铺由恒大公司直接交给广安品尚商业管理有限公司，没有交给蒋晓毓、苏理琼，委托经营期限为2014年3月1日至2024年3月1日，广安品尚商业管理有限公司至今拖欠蒋晓毓、苏理琼租金。 恒大公司、朱开春发表质证意见称，对当事人身份证复印件无异议；维权照片彩印件主要反映给付租金的维权请求，未反映办理产权证书的维权请求，且不能确定维权时间，达不到证明诉讼时效中断的目的；微信号报道截图真实性无法核实，且相应图片反映的仍是给付租金的维权请求；汇总表未加盖相关部门印章，真实性无法核实，达不到证明目的；民事调解书与本案无关，只能证实蒋晓毓、苏理琼与案外人的租金纠纷已另案解决。恒大公司是向蒋晓毓、苏理琼交付的房屋，蒋晓毓、苏理琼和广安品尚商业管理有限公司签订的管理协议，其主张以收取第一笔租金时间作为恒大公司交房时间是不正确的。 综合全案证据及当事人质证意见，本院对双方争议证据及事实，综合认定如下：维权照片彩印件既无法确定拍摄时间，亦无法核实来源；微信号文章真实性无法核实，且也只是一个新闻报道；汇总表系打印件，无相关职能部门盖章亦无经办人签字。同时，从前述三份证据的内容来看，不能证实蒋晓毓、苏理琼参与了该次维权活动，且参与维权的业主也仅主张了恒大公司未按约办理产权证书，而未主张逾期办证违约金，与本案诉争事实无关联性。民事调解书、判决书、受理案件通知书并未对与本案诉争事实进行认定，无法达到蒋晓毓、苏理琼的证明目的，本院不予采信。 二审中，蒋晓毓、苏理琼的委托诉讼代理人向本院申请颁发调查令，调查核实《广安市本级房产项目信访突出问题处理工作进展情况》，因该证据与本案无关联性，本院不予准许。 经本院二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第二十条第（一）款第2项和第（二）款第2项第（2）目以及《补充协议》第十条是否有效；二、恒大公司是否应当承担逾期办证违约金以及逾期办证违约金是否应予调整；三、朱开春对案涉债务是否应承担连带责任；四、一审是否存在认定基本事实不清、严重违反法定程序的情形。 一、关于《商品房买卖合同》第二十条第一款第2项和第二款第2项第（2）目以及《补充协议》第十条是否有效的问题。首先，示范合同对双方当事人没有强制约束力，当事人既可参照，也可不参照，还可对示范合同的条款进行修改、增删。故诉争条款未完全根据《示范文本条文释义》拟定，并不构成认定合同无效之法定事由。其次，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《商品房买卖合同》诉争条款确系恒大公司为节约时间成本而预先拟定并反复使用的格式条款，但其系对因恒大公司原因未能在约定时间办理权属证书而应当承担何种责任的约定，《补充协议》第十条亦仅是对出卖人代买受人缴纳相关税费并办理权属证明以及分户国有土地使用证的办理事项等所作的约定。蒋晓毓、苏理琼并未提供证据证明诉争条款的签订违背其真实意愿，亦未提供证据证明诉争条款存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的有关格式条款无效的情形。从本案现有证据来看，三个条款未排除蒋晓毓、苏理琼取得案涉商品房的权利，亦未排除若恒大公司违约蒋晓毓、苏理琼应享有的主张违约金的权利，且不存在免除恒大公司责任或加重蒋晓毓、苏理琼责任之情形。况且，恒大公司已经履行了房屋交付义务，蒋晓毓、苏理琼亦对房屋予以接受。再次，蒋晓毓、苏理琼作为具有完全民事行为能力的消费者，在签订商品房买卖合同及相关协议，作出高额消费行为时，应尽到细致和审慎的注意。退一步讲，假使诉争条款存在免除或限制恒大公司责任之情形，且恒大公司违反了相关格式条款的提示和说明义务，蒋晓毓、苏理琼因欠缺法律知识而未尽到审慎注意，但仍可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”之规定，申请撤销相应格式条款，而蒋晓毓、苏理琼并未在撤销权一年除斥期间内行使该权利。最后，《补充协议》系对《商品房买卖合同》第二十条进行补充，所涉及的分户国有土地使用证的办理因《不动产登记暂行条例》的实施而依法变更为采取统一登记方式，该变更系依照新颁布的行政法规办理合同约定事项，与当事人在该条例施行前缔约的主要目的并不相悖，蒋晓毓、苏理琼在《不动产登记暂行条例》实施后，要求恒大公司办理案涉商品房权属证书的诉请表明其认可依法办理权属证书，同时印证其缔约时的真实意思表示，故该条款实质上不存在履行不能之情形，亦不存在违反效力性强制性规定之情形。综上，蒋晓毓、苏理琼关于《商品房买卖合同》第二十条第一款第2项和第二款第2项第（2）目以及《补充协议》第十条无效的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于恒大公司是否应当承担逾期办证违约金以及逾期办证违约金是否应予调整的问题。恒大公司上诉主张本案应适用《商品房买卖合同补充协议》第十条的约定，其不存在逾期办证的违约事实。但从该条的内容看，该条是特指为蒋晓毓、苏理琼办理分户国有土地使用权证的约定，因现在政策调整，房屋所有权证和国有土地使用权证已经两证合一，不需要再另行办理国有土地使用权证，故该条已实际上无法履行，一审法院没有采信该条五年期的约定正确。恒大公司上诉主张即便构成违约，逾期办证也是因为办证主管部门及其他业主未及时提供办证所需资料所致。但恒大公司未提供证据证明其上诉主张，同时依据合同相对性原则，恒大公司应为自己的违约行为承担责任，因案外第三人而致使恒大公司违约的，恒大公司可另案主张其权利。据此，一审法院认定恒大公司未在约定期限内为蒋晓毓、苏理琼办理产权证书，构成违约，并判令恒大公司向蒋晓毓、苏理琼支付逾期办证违约金正确。对逾期办证违约金是否应予调整的问题。如上述争议焦点一所述，《商品房买卖合同》第二十条第一款第2项和第二款第2项第2目是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，而上诉人蒋晓毓、苏理琼既未提供证据证明因为恒大公司逾期办理产权证书给其造成的损失高于合同约定的违约金，也未请求人民法院判令恒大公司赔偿其实际损失，调高违约金，故本院对逾期办证违约金不予调整。恒大公司应当按照合同约定以1,127,755元为基数，按每月万分之三，从2015年11月13日起至不动产权属证书办理完毕之日止向蒋晓毓、苏理琼支付逾期办理权属证书的违约金。 三、关于朱开春对案涉债务是否应承担连带责任的问题。本案系商品房销售合同纠纷，《补充协议》尾部法定代表人处虽加盖了朱开春的印章，但并未明确朱开春应当承担的法律责任，朱开春事实上亦是恒大公司前法定代表人，加盖其印章的行为并不能推断出其有提供担保的意思表示。蒋晓毓、苏理琼关于朱开春为案涉合同提供担保，应当承担连带责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 四、关于一审是否存在严重违反法定程序的问题。一审法院于2018年1月9日立案后，于2018年3月16日适用简易程序第一次开庭审理。因案情复杂，于2018年3月26日裁定转为普通程序审理，并于2018年8月23日第二次开庭审理，两次开庭间隔时间超过一个月。前述程序虽有瑕疵，但一审从简易程序转为普通程序后并未违反审限规定，亦未致剥夺当事人法定诉讼权利，故对蒋晓毓、苏理琼关于一审严重违反法定程序的上诉主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人蒋晓毓、苏理琼、恒大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5106元，由蒋晓毓、苏理琼负担2553元，广安恒大房地产开发有限公司负担2553元。 本判决为终审判决。 审判长  张强 审判员  蒋濒 审判员  成琪 二〇一九年一月八日 法官助理刘延娟 书记员王茜