贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初10114号原告郑世虎，男，1976年6月28日生，汉族，住贵州省大方县，委托诉讼代理人郑伟华，男，1960年4月25日生，汉族，住贵阳市云岩区，系原告之堂兄。被告杨增荣，女，1940年4月24日生，汉族，住贵阳市云岩区，原告郑世虎与被告杨增荣合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑世虎及其委托诉讼代理人郑伟华，被告杨增荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑世虎向本院提出诉讼请求：1.确认2007年8月8日原告与被告双方签订的《建房协议》有效；2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2007年8月8日原告与被告经协商签订《建房协议》一份，双方共同将位于贵阳市××路××号老房拆除重建，被告提供房屋产权证（10014285）号旧房（危房）及贵阳市规划局翻建房屋手续。该房屋占地面积85.6平方米。原告出资建房，共同修建三层砖混结构房屋共计141平方米，原告共计协议，分别于2007年8月9日付款22000元、18000元；2007年8月11日付款20000元；2007年8月29日付款20000元；2008年12月8日房屋修建完毕付款70500元，共计总付建房款117500元，除此之外还支付被告20000元土地补偿费。房屋修好后，原被告双方依据上述协议中的约定按新建房屋面积各占50%比例分配房屋自行居住、管理。原告从2009年元月份入住至今，多次要求被告完善房屋权属依据，被告不愿，原告多次找被告办理房屋手续未果，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告杨增荣辩称，1.被告确与原告签订了建房协议，但实际只收到被告支付的建房款6万元，而非原告主张的11万元；2.关于房屋权属手续，被告多次前往相关部门咨询办理，但答复是房屋系修建在红线范围内，不能建设亦不能够办理房屋产权，故并非被告不办理房屋的权属依据；3.2007年，原告在知晓被告所居住的房屋××××贵阳市规划红线范围内的事实后，为获取高额拆迁补偿，在被告不知情的情况下与答辩人签订了建房协议，并订立了翻建房屋双方各一半产权，拆迁补偿双方各占一半的显失公平的条款，故该协议原告属欺诈行为且相应约定显失公平；4.因原告的欺诈行为导致双方签订的合同致使被告利益受到极大损失，且在明知该地块属规划红线范围须保持原貌，而采取合作建房的形式“种房”以获取高额的拆迁补偿损害了国家利益，故该建房合同应无效，请求驳回原告诉请。经审理查明：位于本市云岩区贵乌**附**混合同结构房屋（面积85.09平方米）系被告所有，并于2004年2月4日取得了编号为筑房权证云岩字第**《房屋所有权证》，于2014年3月8日取得了编号为筑国用（2004）第2019号《国有土地使用证》（使用面积为85.09平方米）。2007年该房屋因年久失修漏水，被告在看到其邻居即证人李某修建房屋时就询问李某能否找人与被告合建房屋，土地由被告提供，由对方负责提供资金，房屋修好后，建房双方一人一半。李某遂询问当时为其修建房屋的证人段某能否找到合适的人选与被告共同建房，证人段某就联系了本案原告郑世虎与被告合建被告位于本市××号的房屋。2007年8月8日，被告作为甲方（土地所有人）与原告作为乙方（出资建房人）签订了《建房协议书》，约定：甲乙双方共同修建贵阳市××号旧房一事，达成协议如下：一、甲乙双方共建房地面为85.6平方米产权各一半；二、甲乙双方共建房为三层约210平方米，该房屋修建完工后，由双方共同验收，房屋修建完工后，甲乙双方各为一半，房屋选择由甲方杨增荣行自行选定；三、如房屋被有关部门征收，赔偿费，甲、乙双方各一半；四、该房屋修建格调双方协商解决；五、该房屋的建房资金由乙方出资，并承担房屋修建的全部过程；六、以上建房协议书由甲方杨增荣决定，与其子女无关，并无权干涉。在该《建房协议书》上还载明有：建房协议证人：杨某，身份证：；证名人：段某。经当庭询问，该证人杨某系被告的兄弟，被告认可签订协议时，杨某在场，证人段某未在场，段某的签名系原告后补在协议书上的，但未能在本院指定的期限内提供其持有的《建房协议书》原件予以核对。在双方签订了该协议书后，原告遂出资翻建被告位于本市××号的房屋。2008年8月25日，贵阳市规划管理局向被告发放了编号为：建字第520000200801712号筑规建字2008－057号《建设工程规划许可证》，建设单位为杨增荣、建设项目名称为危房翻建、建设位置为云岩区贵乌南路70号附36号，建设规模为85.09平方米，层数贰层。在该规划许可证附图中载明有“同意图示红线位置及尺寸完善私房住宅翻建手续，层数贰层，建筑面积捌拾伍点零玖平方米”字样。2008年12月，该房屋翻建工程完工，建成了三层砖混结构房屋一套，面积已超过规划局审批的85.09平方米。房屋建成后，原被告即入住，现原告已搬出该房屋。庭审中，被告主张原告修建的房屋质量不合格，现已多处渗漏。后因翻建的房屋一直未能办理相关产权手续，原告遂向本院提起诉讼，诉请如前。上述事实，有原被告的当庭陈述、《建房协议书》、筑房房权证云岩字第**房屋所有权证》、筑国用（2004）第2019号《国有土地使用证》、贵阳市规划管理局编号为：建字第520000200801712号筑规建字2008－057号《建设工程规划许可证》、证人段某、李某的证言等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，公民的合法权利受法律保护。当事人各方应诚实守信，在法律规定的范围内主张权利和履行义务。就本案而言，根据双方2007年8月8日签订的《建房协议书》的约定，可认定双方协商由原告出资翻建被告所有的位于贵阳市××号旧房，翻建后的房屋所有权原被告各占一半，且房屋发生征收时，赔偿费原被告双方各一半。上述约定内容属于双方当事人之间的意思表示，依据诚信原则，对双方当事人相互具有约束力，但房屋建设必须办理建房的相关审批，并应按照审批结果进行修建，否则房屋的修建就不具有合法性。本案中，被告的旧房翻建经贵阳市规划管理局审批后，批准修建房屋面积为85.09平方米、层数为贰层，现双方实际建成的房屋层数为三层、面积也超过了贵阳市规划管理局批准修建的面积，故原被告双方超过贵阳市规划管理局批准面积部分，因无合法建房手续，不受法律保护。故原被告双方签订的《建房协议书》在贵阳市规划管理局审批通过的85.09平方米的范围内有效，超出部分不受法律保护。对于被告称因房屋系在规划红线范围内本不允许修建，故原告有欺诈行为且协议约定显失公平的主张，因负责审核在贵阳市规划区内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线等各类工程设施，核发建筑工程规划许可证系贵阳市规划管理局的法定职责之一，被告的房屋是否符合修建条件亦系属于贵阳市规划管理局的审批范围内，现贵阳市规划管理局已向被告核发了相应的规划许可证，证明被告房屋翻建符合规划要求，故对被告称翻建房屋在规划红线范围内，不能修建的主张本院不予采纳。对于被告称因其房屋被拆迁后将获得高额补偿，故协议约定显失公平的主张，显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。标的物的价值和价款过于悬殊，承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。具体到本案中，由出资人出资建房，房屋所有权由被告与出资人一人一半的约定系由被告主动发出的要约，被告作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为承担相应责任，故双方签订的《建房协议书》无当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的情形，而因拆迁获得补偿系行使所有权的方式之一，故亦不存在标的物的价值和价款过于悬殊，承担责任、风险承担显然不合理的情形，因此，对被告的上述主张，本院不予采纳。至于被告主张原告所修建的房屋质量不合格的问题，因属另一法律关系，被告可另行向原告主张权利。原告与被告签订《建房协议书》的目的是通过出资建房获得建成房屋一半的所有权，而房屋建设必须根据法律规定办理相应手续并依法办理设立登记后才能取得建成房屋的所有权，因此，本案中原被告签订的《建房协议书》虽在规划局审批的85.09平方米范围内有效，但不必然导致物权变动，在办理所有权登记时，该房屋必须要符合办理权属登记的其他条件，并不能当然的作为原告能获得房屋所有权的依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”，《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、原告郑世虎与被告杨增荣于2007年8月8日签订的《建房协议书》在贵阳市规划管理局颁发的编号为建字第520000200801712号筑规建字2008－057号《建设工程规划许可证》载明的房屋面积范围内有效；二、驳回原告郑世虎的其余诉讼请求。案件受理费人民币60元，减半收取30元，由原告郑世虎负担15元，被告杨增荣负担15元（原告已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  沈珩二〇一九年一月十四日书记员  甘露