山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终196号上诉人（原审原告）：王雪松，男，1982年2月27日出生，汉族，中国银行太原府西街支行员工，住太原市。委托诉讼代理人：王保玲（系王雪松的父亲），男，1953年11月10日出生，汉族，同煤集团退休职工，住大同市。被上诉人（原审被告）：王宗青，男，1976年11月20日出生，汉族，无业，住太原市。被上诉人（原审被告）：史皓铭，女，1977年6月12日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：王宗青（系史皓铭的丈夫），男，1976年11月20日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人王雪松因与被上诉人王宗青、史皓铭房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2018）晋0109民初3292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王雪松的委托诉讼代理人王保玲、被上诉人王宗青及被上诉人史皓铭的委托诉讼代理人王宗青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王雪松上诉请求：1、撤销太原万柏林区人民法院（2018）晋0109民初3292号民事判决，继续履行房屋买卖合同；2、判令被上诉人王宗青、史皓铭支付王雪松延期交房的违约金自2017年9月21日至判决书生效之日止每日300元。3、由被上诉人王宗青、史皓铭承担一审、二审诉讼费及保全费。事实与理由：1、涉案房屋是上诉人王雪松与被上诉王宗青、史皓铭签订了合法、有效的《房屋买卖合同》并支付了定金的标的物。上诉人王雪松是享有占有权的。被上诉人王宗青、史皓铭无权随意处分涉案房屋。2、当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人表示不卖房子，不能成为法律不支持上诉人诉讼请求的依据。原审判决不支持上诉人王雪松的诉讼请求，是违反法律规定的。涉案房屋的上诉人王雪松是全款购房，可以代被上诉人王宗青、史皓铭归还银行贷款，使房子解押，可以一次性付给被上诉人剩余的全部房款。3、依照合同法第67条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中被上诉人王宗青、史皓铭承诺该房子是空户。但2017年6月1日被上诉人史皓铭明确表示，涉案房子上有上一家的户口未迁走，房子不卖了，这已构成违约。在这种情况下，谁还会把几十万的购房款付给对方。本案是被上诉人王宗青、史皓铭违约，导致房屋买卖合同不能履行，上诉人王雪松拒付购房款，是符合法律规定的。被上诉人王宗青、史皓铭共同辩称，当时订立房屋买卖合同是为了要换房，为了支付另外房子首付款所以才出卖的涉案房屋，涉案房子在银行有抵押贷款。买这套房子的时候王宗青、史皓铭的户口不在涉案的房屋上，也不知道这套房子上有户口，我们约定该房子上面是空户，后来才知道这套房子上有户口，经向上一个房东核实也不是他家的户口。后来约定将户口迁走上诉人支付2万元的迁户手续费。上诉人说他的钱在理财，钱不能及时支付，为此就没有交房。后来由于房子空着就把房子出租给别人。王雪松2017年起诉过一次后来撤诉了。王雪松与王宗青、租房户三方沟通过，上诉人也与租房户沟通过，后来协商说要将房子的房租转给上诉人，将租房合同也变为上诉人与租房户签订，然后将房子过户，但是上诉人又要扣留王宗青的部分房款，为此双方没有形成统一意见。之后，王宗青、王雪松及中介公司三方协商过两次也没有形成一致意见。上诉人王雪松多次起诉我，我就怀疑他不是诚心买房，所以就不愿意卖给他房子了。现在也同意支付违约金。买卖合同无法履行、完成，是因为上诉人王雪松资金不到位。请求二审法院查清事实、依法判决。原审法院审理查明，2017年5月21日，原告王雪松（乙方、买方）与被告王宗青、史皓铭（甲方、卖方）及太原市中环居业房地产经纪有限公司（丙方、居间方）、太原市迎泽区安佳中环房屋信息咨询服务部（丁方、信息咨询门店）共同签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》，由原告购买被告位于太原市南内环街63号2幢2单元3层9号的房屋，房屋买卖价款为人民币750000元。合同约定：甲方的物业为城市房屋，房产证编号：1000050433-11-2，房屋用途属住宅，房产证上载明的建筑面积56.56平方米，该房屋的相关资料以产权登记信息为准。如该产权尚需办理银行解押等手续的，则甲方应自本合同签订之日起三十个工作日内配合丙方办理产权变更完善手续和注销抵押手续等，并承担相关费用，以使甲方对该房产具备合法的完全处分权；甲、乙双方同意自该产权银行解押完善之日起的五十五个工作日内，共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户，待办理完毕产权过户受理后见不动产登记申请受理单直接支付给甲方购房全款；经甲乙双方协商选择自本合同签订之日起十三个工作日之内由乙方出资250000元（含定金且冲抵购房款）帮助甲方还清贷款，还贷前甲方应办理全权委托公证书（含买卖权）到丙方或乙方指定人员名下，公证书交由丙方保管；甲方同意在收到全部房款当日内，通知乙方办理房屋交接手续，甲方应在交接前结清该房交房前的水、电、燃气、暖气、有线、物业等费用，且甲方同意在收取售房款时，交纳五千元交房保证金由丙方保管，在结清相关费用、相关问题协商一致后及时退还甲方，如逾期交房，视为甲方违约，违约金按每日三百元由甲方支付给乙方，该违约金可由甲方直接支付或从交房保证金中扣除支付给乙方；本合同签订后当日内，乙方支付甲方购房定金20000元，甲方的房屋所有权证及有关房屋资料原件交由丙方保管，丙方出具收件收据，购房定金在办理产权过户完毕当日自动转为购房款。合同第二十条为其它约定事项，明确如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准，该条约定：1、甲方承诺该房屋为空户；2、经双方协商一致，乙方自愿出资250000元（含定金）帮助甲方还银行贷款，剩余贷款由甲方自行还清，还款前办理全权委托公证产生的公证费用由丁方承担，若在乙方帮助甲方还银行贷款后，甲方中途违约，甲方应自违约之日起五个工作日内将已收代还款金额全部退还给乙方，另赔偿乙方房屋总价款30%的赔偿金；若乙方中途违约，甲方可从已收代还款金额中扣除总房款30%的房款作为赔偿金，剩余房款全部退还给乙方；3、若因政策原因导致无法履行此合同，四方免责解除此合同，甲方应自免责之日起三个工作日内将已收代还款金额全部退还给乙方，每逾期一日按每日200元违约金支付给乙方；4、因该房屋有银行贷款未结清，乙方同意于签订本合同当日将定金直接支付给甲方；5、经双方协商一致，若该房屋过户需缴纳维修基金以及土地出让金，则由甲方承担。合同签订当日，原告王雪松向被告王宗青、史皓铭支付20000元购房定金，被告王宗青、史皓铭出具了定金收条。2017年6月1日，原、被告双方和太原市中环居业房地产经纪有限公司的工作人员一同到太原市公安局老军营派出所核实房屋落户情况，被告知该房屋名下有户口，原告遂没有将剩余230000元（除去定金）代还款支付给被告。同年8月，原、被告双方进行协商，未果。后原告提起诉讼，在诉讼过程中，太原市公安局老军营派出所于2017年10月18日出具证明材料，证实在双方买卖的房屋太原市南内环街63号2幢2单元3层9号上落户的人员，已经于2017年5月18日移出，此房现无人落户。原告遂申请撤诉，双方再次进行协商。由于被告当时已将房屋租赁给他人未到期，原告要求被告向中介公司交付一万元腾房保证金，被告不同意，故而双方未继续履行合同。庭审中，被告明确表示现不打算出售该房屋。原审法院认为，原、被告与太原市中环居业房地产经纪有限公司、太原市迎泽区安佳中环房屋信息咨询服务部签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》系四方当事人的真实意思表示，且不不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，合同各方应当按照约定履行自己的义务。原告按照约定将定金支付给被告后，由于该房屋有占户情形，并非被告承诺的空户，导致原告未按时支付代还款，在得知房屋已是空户的情形下，原、被告双方再次进行协商，但由于未达成一致意见双方均未继续履行合同。现原告要求被告继续履行合同、归还银行贷款使房屋解押、配合办理产权过户手续并交付房屋，本院认为，根据物权法的有关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，是否处分房屋，应基于被告自愿，现被告明确表示房屋不再出售，原告要求继续履行合同事实上已不能实现，故原告的该项诉讼请求不予支持。原告可以另行主张被告不履行合同的违约责任。关于原告要求支付逾期交房违约金的请求，本院认为，双方在合同中约定的是被告在收到全部房款当日通知乙方办理房屋交接手续，如逾期交房则支付违约金，而现在原告只是交付了定金，双方并未实际履行合同约定的其他义务，被告未收到房屋全款，不存在逾期交房情形，原告的该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告王雪松的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，2017年5月21日双方当事人签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》后，因涉案房屋存在银行抵押，需13个工作日内由上诉人王雪松支付被上诉人王宗青、史皓铭25万元（包括已付的2万元定金），但王雪松并未支付王宗青、史皓铭该款。2017年6月1日，双方当事人及太原市中环居业房地产经纪有限公司工作人员一同到太原市公安局老军营派出所查询、核实房屋落户情况，老军营派出所却没有出具书面证明，证实涉案房屋的落户情况。只是在庭审中双方均陈述派出所工作人员口头告知涉案房屋上有落户；但太原市公安局老军营派出所在2017年10月18日出具证明材料，证实涉案房屋上的落户已于2017年5月18日移出。本院认为，上诉人王雪松、被上诉人王宗青、史皓铭与太原市中环居业房地产经纪有限公司、太原市迎泽区安佳中环房屋信息咨询服务部签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》系四方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按照约定严格履行各自的义务。上诉人王雪松按照约定将定金2万元支付给被上诉人王宗青、史皓铭后，未在签订合同后的第13个工作日内支付被上诉人王宗青、史皓铭因涉案房屋需解押的23万元，构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人王雪松、被上诉人王宗青、史皓铭及太原市中环居业房地产经纪有限公司工作人员未在第一时间请求老军营派出所出具涉案房屋的书面落户情况，双方均陈述仅仅是被口头告知涉案房屋有落户，直至2017年10月18日老军营派出所才出具涉案房屋的落户情况，而且结果前后不统一，造成了双方在履行房屋买卖合同中的多处纠纷，在此过程中，上诉人王雪松及被上诉人王宗青、史皓铭的行为均存在瑕疵，应各自承担相应责任。上诉人王雪松并未依约付清全部购房款75万元，却要求被上诉人王宗青、史皓铭依约交付房屋并支付延期交房的违约金，自2017年9月21日至判决书生效之日止，每天300元的诉讼请求，理由不足，本院不予采信。上诉人王雪松及被上诉人王宗青、史皓铭在履行《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》的过程中均存在违约行为，但是，作为卖房人的王宗青、史皓铭对自己出卖的房屋的现状即涉案房屋上是否有人落户，应当是明知的，因其过错导致双方在履行《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》出现纠纷，被上诉人王宗青、史皓铭应承担的违约责任更大些。因上诉人王雪松也存在违约行为，其请求继续履行《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11878元由上诉人王雪松负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 成志刚审判员 姜宏亮 二O一九年一月二十五日书记员 吴 慧