广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终10995号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市铂顺物业管理有限公司。法定代表人：徐珍，该公司董事长（总经理）。委托诉讼代理人：马勇，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐，广东格方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：何映桃。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈艳平。以上两上诉人共同委托诉讼代理人:张东荣，广东聚理律师事务所律师。原审第三人：广东省第二救助安置中心。法定代表人：曾小龙，该中心主任。委托诉讼代理人：孔令文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍心桐，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。上诉人佛山市铂顺物业管理有限公司（以下简称“铂顺公司”）因与上诉人何映桃以及陈艳平，原审第三人广东省第二救助安置中心（以下简称“救助中心”）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初22020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。铂顺公司上诉请求：1.撤销原判第三项，改判何映桃、陈艳平向铂顺公司退还收取的场地占用费114544.83元；2.一、二审诉讼费由何映桃、陈艳平承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、《场地租赁合同》无效，过错在何映桃、陈艳平一方。救助中心将案涉场地出租给铂顺公司，明确告知该土地为农业用地，仅用作农业项目使用，且何映桃、陈艳平不能擅自转租和改变土地用途；何映桃、陈艳平未经救助中心同意擅自将案涉场地转租给铂顺物业作工业用途，且改变了土地的使用性质，主观上存在恶意。二、铂顺公司与何映桃、陈艳平之间的《场地租赁合同》无效，一审法院对场地占用费支付的标准认定错误。案涉场地是农业用地，其占用费标准应当依据农业用地的适用标准计收，不能依据工业用地标准计收。首先，铂顺公司在接收案涉场地后仅将一小部分转租给案外人魏秋元，且承担了赔偿责任，其余场地因系农业用地，无法作工业用途，合同目的无法实现，一直处于闲置状态。其次，案涉合同无效后，按照无效合同处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。考虑到实践中存在因房屋质量问题或者其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平。所以场地占用费的标准应当结合房屋的实际使用状况予以确定，故铂顺公司认为占用费标准应当以每月1.33元／平方米（以救助中心出租给何映桃、陈艳平的租金标准为依据：每年10648元／亩）。一审法院无视法律规定案涉场地的农业用地性质，无视房屋的实际使用状况，直接以《场地租赁合同》中约定的工业用地标准计算场地占用费，明显存在错误。三、一审法院对铂顺公司占用场地的期间认定错误。铂顺公司接收案涉场地后，将案涉场地1400平方米转租给魏秋元，其余部分约10151.47平方米一直闲置。对于转租给魏秋元部分的场地，铂顺公司、何映桃、陈艳平与魏秋元一致同意铂顺公司退场，由何映桃、陈艳平与魏秋元自行签订租赁合同，何映桃、陈艳平从2017年1月开始就已经向魏秋元收取水电费，实际与魏秋元达成了租赁关系，则就魏秋元转租的土地应认定交还的时间为2017年1月10日。至于其余部分约10151.47平方米场地，2016年11月18日，铂顺公司具备交还该场地的能力，且向其表达了交还场地的意思表示，但何映桃、陈艳平拒绝接收，故何映桃、陈艳平不予接收场地的行为，不能将其责任转嫁给铂顺公司，则该部分场地的交还时间应为2016年11月18日。四、一审判决显失公平，也不符合法律的立法目的。何映桃、陈艳平以每月1.33元／平方米价格承租农业用地，在未经救助中心同意的情况下擅自改变土地使用性质而转租，获得了每月8.58元／平方米的高价格回报，明显不符合立法目的。合同无效，一审判决却让何映桃、陈艳平获得了巨大的经济利益，铂顺公司遭受了巨大的损失，显失公平。综上，恳请二审法院依法予以改判，支持铂顺公司的全部上诉请求。何映桃、陈艳平上诉请求：1.撤销原判第三项，改判铂顺公司向何映桃、陈艳平支付2016年8月8日至2016年9月30日期间的场地占用费179701.87元（101718.04÷30×53）；2.一、二审诉讼费由铂顺公司承担。事实和理由：一审法院认定何映桃与铂顺公司签订的《厂房租赁合同》无效，铂顺公司是专业的物业管理公司，对于租赁合同的法律法规及合同在何种情况下有效，铂顺公司应当更加清楚，合同无效应属铂顺公司的过错。何映桃、陈艳平在租赁合同中给予铂顺公司近2个月的装修期，是考虑到双方租赁期限长达8-9年才同意给予的，实际上若像铂顺公司随意短期承租就离开，何映桃、陈艳平根本不会同意近2个月的装修期。另外，根据案涉租赁物现场的情况可见，铂顺公司将案涉场地部分转租给其他第三人，实际上基本无需进行装修。该租赁物自签订合同之日起即被铂顺公司实际占用，现租赁合同无效，铂顺公司应当支付该装修期间相应的占用费。铂顺公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令铂顺公司与何映桃、陈艳平双方签订的《厂房租赁合同书》无效；2.判令何映桃、陈艳平立即退还铂顺公司已缴付的厂房租金按金490000元、一个月的租金164046元；3.判令何映桃、陈艳平赔偿铂顺公司损失500000元；4.判令一审案件诉讼费由何映桃、陈艳平承担。何映桃、陈艳平向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令铂顺公司向何映桃、陈艳平支付占用厂房租金449232元及45000元(暂计至2017年2月28日，此后支付至实际交付之日止)；2.判令一审案件诉讼费由铂顺公司承担。一审法院认定事实：2016年8月8日，铂顺公司与何映桃、陈艳平签订《厂房租赁合同》，约定何映桃、陈艳平将位于佛山市顺德区乐从镇广东省第二救助安置中心西区南片原花木场用地南侧的厂房出租给铂顺公司，该厂房的建筑面积12062平方米、空地面积3512平方米、宿舍面积3450平方米（以上面积以实际测量面积为准），厂房作为工业之用，铂顺公司不得擅自改变租物的用途；租期由2016年8月8日起至2025年6月30日止，免租金装修期由2016年8月8日起至2016年9月30日止，2016年10月1日至2019年9月30日止，每月租金为164046元，2019年10月1日至2022年9月30日止，每月租金为180451元，2022年10月1日至2025年6月30日止，每月租金为198496元；何映桃、陈艳平于2016年8月9日前把该厂房交付给铂顺公司使用，租金支付方式为先付当月租金，再使用物业，当月租金均需在每月15号前准时以现金方式交给何映桃、陈艳平或存入何映桃、陈艳平银行账户，如拖欠租金超过15天，铂顺公司罚滞纳金500元/天；签订合同时，铂顺公司须交付何映桃、陈艳平厂房租赁按金490000元，同时铂顺公司向何映桃、陈艳平支付第一个月厂房租金164046元。又约定若到2016年10月份因厂房设备未解除查封，双方协定厂房按实际使用面积再计算租金；若到2016年10月份因厂房设备未解除查封，双方协定宿舍按当时实际情况再计算租金；该厂房现有一车间内因有设备被查封暂未能交付给铂顺公司使用，现经何映桃、陈艳平和铂顺公司双方友好协商该车间从何映桃、陈艳平交付给铂顺公司使用当天开始计一个月免租期，免租期期满开始计算租金。双方签订合同当日，铂顺公司向何映桃、陈艳平支付了厂房租赁按金490000元和一个月的租金164046元。2016年11月18日，铂顺公司委托广东历恒律师事务所向何映桃发出律师函，认为《厂房租赁合同》属无效合同，函告何映桃务必在收到本函后3天内与铂顺公司协商解除《厂房租赁合同》，并相互返还租赁物和租金、保证金等财产。2016年11月25日，何映桃委托广东聚理律师事务所向铂顺公司发出律师函，对铂顺公司上述律师函作出回应，认为《厂房租赁合同》合法有效，铂顺公司单方解除合同必须承担违约责任，如果合同无效，由于铂顺公司实际占用租赁物，此期间的占用费铂顺公司也必须支付。之后，双方未能协商解决，铂顺公司遂于2016年12月22日起诉至本院。另查明，2007年3月25日，何映桃、陈艳平、何永安与救助中心签订《土地使用权租赁合同》，由何映桃、陈艳平和何永安租赁广东省救助安置中心西区南片原花木场用地的土地。2009年7月6日，何映桃、陈艳平、何永安与救助中心又签订《土地使用权租赁合同》，约定签订合同之日起2007年3月25日签订的《土地使用权租赁合同》同时废止，救助中心将该中心西区南片原花木场用地南侧的土地租赁给何映桃、陈艳平和何永安，面积约21.24亩，土地使用期限从2007年7月1日起至2025年6月30日止。2014年5月26日，救助中心与何映桃、陈艳平和何永安签订《合同变更主体协议》，约定变更何映桃、陈艳平为合同一方主体，何永安退出既有合同，何映桃、陈艳平获得既有合同中原何映桃、陈艳平和何永安拥有的各种权利和利益，承担原何映桃、陈艳平和何永安在既有合同承担的各种义务和责任。涉案租赁场地为何映桃、陈艳平和何永安在上述土地中自建的厂房和生活楼。又查明，魏秋元与铂顺公司于2016年11月1日签订一份《厂房租赁合同》，约定铂顺公司将位于佛山市顺德区乐从镇广东省第二救助安置中心原玖欣厂大门口右手边第1、2仓和宿舍第1栋第2、3层（即案涉租赁物中的部分）租赁给魏秋元，作为工业用途，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日，每月租金26000元，魏秋元先交纳厂房租赁押金78000元，电费押金10000元，在2016年10月18日至2016年10月31日为装修期免交租金。合同第5.1条还约定，铂顺公司保证对租赁标的拥有合法的处理权利，否则因此给魏秋元带来的损失由铂顺公司承担；第9.3条约定,魏秋元可就此造成的损失请求铂顺公司赔付2个月租金。2016年11月16日，铂顺公司开出收据收到魏秋元支付的租赁押金78000元和电费押金10000元共88000元。2016年12月6日，铂顺公司开出收据收到魏秋元支付的11月份租金13000元（只按租赁一半计）和10月份的水电费、12月份租金26000元和11月份的水电费。上述款项均由魏秋元丈夫涂泽良的银行账户转到铂顺公司法定代表人徐珍的银行账户上。后因铂顺公司一直不能出具场地证明等资料让魏秋元办理营业执照、税务登记等，魏秋元遂于2017年1月10日向铂顺公司邮寄一份《解除合同告知书》，并对邮寄过程办理了公证。魏秋元于2017年3月14日提起诉讼，一审法院立案后作出（2017）粤0606民初3540号民事判决书，后魏秋元对判决不服上诉，广东省佛山市中级人民法院于2018年6月7日作出（2018）粤06民终3073号民事判决。诉讼中，因铂顺公司申请，一审法院依法委托佛山市测绘地理信息研究院对涉案土地和建筑物面积进行测量，该院出具的测量图显示，何映桃、陈艳平实际出租给铂顺公司的厂房建筑面积为12172.22平方米、宿舍面积为2502.41平方米、空地面积为3955.03平方米，被查封物占用厂房面积为7078.19平方米。铂顺公司为此支付了鉴定费用10376元。一审法院认为，铂顺公司在诉讼中撤回请求何映桃、陈艳平赔偿铂顺公司损失500000元，是铂顺公司对诉讼权利的处分，予以准许。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定，“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案厂房建筑所在的土地属于农用地，后在此进行建设，现厂房建筑至今没有取得建设工程规划许可证即报建手续，依照上述规定，铂顺公司与何映桃、陈艳平签订的《厂房租赁合同》无效。铂顺公司请求确认双方签订的《厂房租赁合同书》无效，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，铂顺公司请求何映桃、陈艳平返还租赁押金490000元有理，予以支持。铂顺公司请求退还已支付的租金164046元，因铂顺公司已实际占用场地，理应负担相应的使用费，故无权要求返还，而且能否办理营业执照及使用状态等也不影响需要支付相应的使用费，对于铂顺公司该请求，不予支持。铂顺公司与何映桃、陈艳平签订《厂房租赁合同》后，将其中租赁的场地出租给魏秋元，铂顺公司对此是确认的，由此可证明何映桃、陈艳平已将租赁场地交付给铂顺公司，现铂顺公司主张除出租给魏秋元的场地外，无使用其余的地方，应提交证据证明其已返还场地给何映桃、陈艳平，但除被查封物占用厂房面积为7078.19平方米可确定铂顺公司未使用外，铂顺公司未能提供证据证明其余场地已返还何映桃、陈艳平，应承担举证不能的不利后果，故认定铂顺公司实际占用的面积为全部租赁面积18629.66平方米（厂房建筑面积12172.22平方米+宿舍面积为2502.41平方米+空地面积为3955.03平方米）减去被查封物占用厂房面积为7078.19平方米，即11551.47平方米。以每月约定租金164046元按实际占用比例计算铂顺公司每月应支付的租金为101718.04元，故铂顺公司应以每月101718.04元按实际占用的时间向何映桃、陈艳平支付占用场地的费用。在2017年3月1日开庭时，铂顺公司确认魏秋元仍在使用租赁场地，故可认定至2017年2月28日，铂顺公司仍占用租赁场地，铂顺公司应向何映桃、陈艳平支付2016年10月1日至该日止的占用费用508590.2元（101718.04×5），铂顺公司已支付164046元，故现应支付344544.2元给何映桃、陈艳平。至于2017年3月1日起铂顺公司是否仍占用租赁场地，因铂顺公司于2016年11月18日发出律师函时已表示相互返还租赁物和租金、保证金等财产，后2017年3月1日开庭时已表明可以返还魏秋元占用的场地之外的租赁场地给何映桃、陈艳平，而魏秋元也于2017年1月10日向铂顺公司邮寄一份《解除合同告知书》，实际也同意返还场地给铂顺公司，即铂顺公司也可将该场地返还给何映桃、陈艳平，故2017年3月1日何映桃、陈艳平应接收租赁场地，若铂顺公司实际有拒绝返还场地的行为并实际占用，何映桃、陈艳平应提供证据予以证明，现何映桃、陈艳平未能提交证据证实铂顺公司仍有实际使用场地，故应承担举证不能的不利后果，对何映桃、陈艳平请求铂顺公司支付2017年3月1日起的占用费用，不予支持。因双方对实际占用的面积有争议，未能协商确定应支付的租金数额，并非铂顺公司故意拖欠何映桃、陈艳平占用的费用，故何映桃、陈艳平请求的滞纳金，不予支持。对于诉讼中产生的鉴定费用10376元，因是确定租金必须产生的，故应由双方各承担一半。综上所述，铂顺公司请求确认合同无效，返还租赁按金490000元有理，予以支持，其他诉讼请求予以驳回；何映桃、陈艳平请求铂顺公司支付的占用费用中的344544.2元，理据充分，予以支持，其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认佛山市铂顺物业管理有限公司与何映桃、陈艳平于2016年8月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、何映桃、陈艳平应在判决发生法律效力之日起十日内向佛山市铂顺物业管理有限公司返还租赁按金490000元；三、佛山市铂顺物业管理有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向何映桃、陈艳平支付场地占用费344544.2元；四、驳回佛山市铂顺物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回何映桃、陈艳平的其他诉讼请求。本诉案件受理费10340.46元，减半收取计5170.23元（佛山市铂顺物业管理有限公司已预付7593.21元，可退回2422.98元），由佛山市铂顺物业管理有限公司负担845.23元，何映桃、陈艳平负担4325元；反诉案件受理费8713.48元，减半收取计4356.74元（何映桃、陈艳平已预付），由佛山市铂顺物业管理有限公司负担4000元，何映桃、陈艳平负担356.74元。诉讼中产生的鉴定费10376元（佛山市铂顺物业管理有限公司已预付），由佛山市铂顺物业管理有限公司负担5188元，何映桃、陈艳平负担5188元，何映桃、陈艳平应负担的5188元应在判决发生法律效力之日起十日内支付给佛山市铂顺物业管理有限公司。本案二审过程中，上诉人铂顺公司向本院提交了以下证据：涂泽良现金月记账登记明细以及涂泽良支付租金、水电的汇款单及收据，拟证明涂泽良作为魏秋元丈夫以及案涉租赁物实际使用人，其于2017年1月开始向何映桃、陈艳平支付租金。对铂顺公司新提交的证据，何映桃、陈艳平对其真实性和合法性不持异议，但认为该证据只显示2017年3月之后的租金交付情况。本院经审查认为上述证据中，无论是记账登记明细还是收据均显示涂泽良从2017年3月开始才向何映桃、陈艳平支付租金，故铂顺公司提交的证据不足以证明该主张。一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，本院经审查均予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”本案中，何映桃与铂顺公司签订《厂房租赁合同》约定何映桃将案涉厂房出租给铂顺公司使用，而案涉厂房没有取得建设工程规划许可证，因此，何映桃与铂顺公司订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照无效合同处理原则，承租人应返还租赁房屋以及支付房屋占有费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋占用费可比照合同约定的租金计算。对此，铂顺公司诉称一审法院对场地占用费支付的标准认定错误，案涉场地是农业用地，其占用费标准应当依据农业用地的适用标准（以救助中心出租给何映桃、陈艳平的租金标准：每年10648元／亩，每月1.33元／平方米）计收的上诉意见，无法律依据，本院不予支持。本案中，案涉租赁合同约定，案涉厂房的租赁标准为164046元／月，一审庭审中，双方当事人确认合同签订之时有被查封物占用厂房面积导致部分厂房无法使用，且经一审法院委托鉴定机构对案涉土地和建筑物面积测量，认定何映桃、陈艳平实际出租给铂顺公司的厂房建筑面积为12172.22平方米、宿舍面积为2502.41平方米、空地面积为3955.03平方米，被查封物占用厂房面积为7078.19平方米。则案涉租赁物总面积为18629.66平方米，铂顺公司实际占用案涉租赁物面积为11551.47平方米（18629.66-7078.19），按照实际租赁面积占租赁物总面积比例计算，铂顺公司每月应支付租金为：101718.04元／月（164046÷18629.66×11551.47）。至于铂顺公司占用案涉租赁物期间认定。《厂房租赁合同》第二条第①项约定：“2016年10月1日起至2019年9月30日止，每月租金为人民币164046元。”即案涉厂房从2016年10月1日起开始计算租金，铂顺公司亦应从该日起开始支付房屋占用费。另本案中，虽然铂顺公司于2016年11月18日函告何映桃相互返还租赁物和租赁、保证金等财产，但此时铂顺公司已将部分租赁物转租给魏秋元，也即铂顺公司并未退还案涉租赁物。虽然铂顺公司诉称魏秋元于2017年1月10日向铂顺公司邮寄《解除合同告知书》以此确定铂顺公司退还案涉租赁物的时间，但铂顺公司未提供证据证明其和魏秋元有腾空场地或者其他通知何映桃、陈艳平交接案涉租赁物的行为。综上，结合魏秋元从2017年3月开始向何映桃、陈艳平交租的行为，本院综合认定何映桃、陈艳平于2017年3月1日接收案涉场地。故铂顺公司支付案涉租赁物占用费的时间为5个月，占用费为508590.2（101718.04×5）元，因铂顺公司在签订案涉合同之时已经支付租金164046元，故铂顺公司还应支付房屋占用费344544.2元。故一审法院判决铂顺公司应向何映桃、陈艳平支付房屋占有使用费344544.2元，处理正确，本院予以维持。综上所述，铂顺公司与何映桃、陈艳平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6484.92元，由上诉人佛山市铂顺物业管理有限公司负担2590.89元，上诉人何映桃、陈艳平负担3894.03元。本判决为终审判决。审判长  王咏章审判员  温万民审判员  翁丰好二〇一九年一月二十四日法官助理谢童书记员何斯棋