贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9452号原告：李燕珠，女，1980年8月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：周礼瑞，男，1977年1月3日出生，汉族，住福建省长乐市，委托诉讼代理人：徐瑶、龚兵，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：毕节市华馨房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区华馨阁。统一社会信用代码：915205007501705006.法定代表人：李永淑，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭昊、周键，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原告李燕珠、周礼瑞与被告毕节市华馨房地产开发有限责任公司（以下简称华馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李燕珠、周礼瑞及委托代理人徐瑶、龚兵、被告华馨公司法定代理人及李永淑委托代理人彭昊、周键到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李燕珠、周礼瑞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告李燕珠、周礼瑞与被告华馨公司2013年8月26日签订的《商场租赁合同》；2.判决被告华馨公司退还原告李燕珠、周礼瑞的保证金35万元；3.判决被告华馨房公司向原告李燕珠、周礼瑞返还多收公摊面积部分的租金268940元；4.判决被告华馨公司向原告李燕珠、周礼瑞提供租赁费税务发票；5.由被告华馨公司退还原告李燕珠、周礼瑞欠条一份；6.诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告当庭申请撤回第1项诉讼请求。事实及理由：2013年8月26日,原告李燕珠、周礼瑞与被告华馨公司签订《商场租赁合同》。被告将其所有的东园小区F组团商住楼一层面积2506.76m2,夹层面积655.79m2出租给原告经营装饰装修材料,租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止,被告收取原告保证金35万元,合同约定商场第一层单价租金第一年为70元/m2/月,第二年为80.50元/m2/月、第三年为92.58元/m2/月、第四年为106.46元/m2/月、第五年为122.43元/m2/月;夹层第一年为26元/m2月,第二年为29.9元/m2/月、第三年为34.39元/m2/月第四年为39.54元/m2/月、第五年为45.47元/m2/月。合同签订后,被告将《商铺租赁合同》收回,提供一份合同复印件给原告,合同复印件首页盖有被告印章,但合同第二页租金仅是《商铺租货合同》原件约定的一半,被告提出公司为了做账,另一半租金由原告出一张欠条给被告,每次支付租金时按第一份合同约定支付,被告出具给原告收据一半写成租金,一部分写成还款。被告承诺在合同期限届满前一个月将欠条返还原告,现租赁期即将届满,被告拒不将欠条返还原告。被告收取原告1000万元左右租金,但拒不向原告提供税务发票。合同履行过程中,由于出租商铺内的公摊面积没有扣除2016年1月9日双方约定,自2016年6月1日起,原告承租公摊面积为40m2,被告及艺都装饰公摊面积分别为113mm2、50m2,公摊面积租金为85元/m2/月,但被告收取租金时没有将113平方米的租金扣除,截止2018年10月31日，被告多收取原告租金163m2×85元/m2/月×28月=268940元。2018年9月23日,被告无故将原告商铺上锁,导致原告不能正常经营,后经公安机关调解,原告才得以经营综上,原、被告在签订案涉《商场租货合同》前并无交易行为,被告为了规避监管,提供阴阳合同给原告,要求原告将另一半租金写成欠条给被告,但原告支付了全部租金被告却未按照双方约定将原告出具的欠条返还原告,已然构成违约;被告收取原告租金后,依法应当提供税务发票给原告,但被告拒不提供,没有全面履行合同义务,构成违约;案涉合同履行过程中,被告多收取原告公摊面积部分的租金为268940元,应依法予以返还原告。因被告拒不返还原告所写欠条、向原告提供税务发票、将多收取的公摊面积租金返还原告,无故对原告商铺上锁,构成违约。据此,为维护承租人的合法权益,为依法提起诉讼,望判如所诉。被告华馨公司辩称，原告应当举证证明其向被告缴纳35万元保证金事实,再次原告起诉时合同还在履行中,毕竟根据合同约定合同到期后被告返还房屋时必须经双方办理交接手续,如果租赁房屋及其附属设施有所损坏,原告方应当修复或赔偿。但是原告起诉后,在搬出租赁房屋时,在没有通知被告的情况下,将租赁房屋做破坏性拆除,严重影响租赁房屋的使用并且经被告要求有资质机构对租赁房屋所属的消防设施设备进行检测,原告所租赁的房屋内相关消防设施设备全部损坏,给被告带来了重大的经济损失,原告应当赔偿；原告方所主张的公摊面积租金没有事实和法律依据,因为被告在2016年11月之前一直是按照租赁合同约定的面积收取,在之后是按照新的补充协议面积进行租金收取,在补充协议里面已经把原告方的公摊面积予以减少,所以原告方第三项诉讼请求没有法律依据,对原告的第四项和第五项诉讼请求双方涉及的税务合同约定由双方自行负担,被告方己经按照合同金额依法纳税,关于缴纳租金后开具发票并没在合同中作出约定,而且在履行合同工程中,原告也一直没有要求被告开具发票,因为现在报税都是网上申报,如果原告需要发票应及时向被告主张,被告才去税务局窗口向税务部门申领发票,现在时间已经超过多时,根据税务部门要求开具发票是需要在当月申请,超过时间是无法进行发票领取的,关于返还欠条的请求,被告从未收过原告的欠条,即便有也是原、被告双方的其他债权债务关系,与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的身份证、《商场租赁合同》、收据、《商场分区转租同意书》、《商铺出租合同补充协议》、《楼梯公摊说明》、交租面积确认及被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、房产证，双方当事人均无异议，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的照片，被告对真实性、合法性及关联性均持异议，经本院审查，该组证据因无其他证据佐证，不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月26日,以被告华馨公司为甲方与以原告李燕珠、周礼瑞为乙方签订《商场租赁合同》（为便于区分，以下简称“租赁合同一”），双方约定甲方将其所有的位于毕节市××大道旁东××商住楼××、夹层（面积2506.76m2,夹层面积655.79m2）出租给乙方经营装饰装修材料及装饰设计,租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止。商场第一层单价租金第一年为70元/m2/月,第二年为80.50元/m2/月、第三年为92.58元/m2/月、第四年为106.46元/m2/月、第五年为122.43元/m2/月;夹层第一年为26元/m2/月,第二年为29.9元/m2/月、第三年为34.39元/m2/月，第四年为39.54元/m2/月、第五年为45.47元/m2/月。乙方缴纳35万元履约保证金后，每年按季度支付租金（每季度末的20号交清本季度的租金）；双方对违约责任及其他事项进行了约定，其中第十二条约定，租赁期间，若乙方拖欠房租1星期以上，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。当日双方又签订一份《商场租赁合同》（为便于区分，以下简称“租赁合同二”），该合同的内容除商场租赁的价格为租赁合同一约定价格的一半外，其他约定的内容均一致。合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告使用，原告按照签订的租赁合同一的约定向被告交付租金。原告向被告交付租金时，被告将收取的租金一半出具租金收款收据给原告，另一半部分以二原告还款形式出具收款单。2015年11月6日，原、被告双方签订《商铺出租合同补充协议》，双方约定甲方出租给乙方的东园小区F组团一层门面自2015年12月1日起至2018年11月30日止月租金按85元/m2计价，三年不递增。原合同租赁期限、面积和租金支付方式及其他条款按原合同继续履行不变；夹层自2015年12月1日起至2018年11月30日年租金按200000元计算不再递增，租金每半年支付一次。补充协议签订后，双方实际按照该协议内容履行合同。因原告经营的一楼商铺包含了被告及案外人艺都公司使用的公摊部分，2016年7月15日，原告李燕珠与被告法定代表人李永淑及案外人艺都公司经营者文泽平对涉案商铺一楼的公摊问题达成《楼梯公摊说明》，约定原告经营的箭牌卫浴公摊面积为40m2，被告华馨公司公摊为113m2，艺都公司公摊为55m2，公摊的单价为85元/m2/月，执行日期从2016年1月开始。2016年11月9日，二原告与被告法定代表人李永淑重新对一楼公摊面积进行确认：原面积为2506.76m2，减去雷兵及文泽平的128平方米及55平方米，原告应交一楼房租的面积为2323.76m2，夹层房租由原来的20万元减去5万元，从2016年12月1日起每年只交费15万元，原金虎商铺位每年由李永淑交1万元公摊费。2016年6月至12期间，原告缴纳的一楼商铺租金并未扣除双方2016年7月15日确认的被告及艺都公司使用的公摊部分，2016年12月1日起，原告实际按照双方2016年11月9日确认的面积和价格向被告缴纳的租金。原告认为，被告为了规避监管,提供阴阳合同给原告,要求原告将另一半租金写成欠条给被告,但原告支付了全部租金被告却未按照双方约定将原告出具的欠条返还原告,被告收取原告租金后,依法应当提供税务发票给原告,但被告拒不提供,没有全面履行合同义务，构成违约，且在案涉合同履行过程中,被告多收取原告2016年6月1日至2018年10月31日期间公摊面积部分的租金268940元,便拒绝向被告缴纳2018年9月至11月的租金并诉来本院，请求判决解除双方签订的《商场租赁合同》，退还原告缴纳的35万元保证金、返还多收取原告268940元的公摊面积部分租金并向提供租金费税务发票及退换原告欠条一份。庭审中，因双方签订的《商场租赁合同》约定的合同期限已过，原告当庭撤回了要求解除该合同的诉讼请求。另查明，被告华馨公司以二原告未按约定缴纳租金，未合理使用消防等附属设施造成损坏，已另案向本院提起诉讼，要求二原告支付差欠原告的租金559558.8元及违约金并赔偿相关损失。本院认为，原告李燕珠、周礼瑞与被告华馨公司对于租赁被告涉案商铺一事，于2013年8月26日经协商一致签订了租赁合同一，虽然双方又另行签订了租赁合同二，但双方在履行合同的过程中均是以租赁合同一约定的内容行使各自的权利及履行义务，结合原、被告双方2015年11月6日签订的《商铺出租合同补充协议》及对涉案一楼商铺公摊面积及单价达成的协议，本院对双方签订租赁合同一确立双方租赁关系的事实予以认定。双方签订的租赁合同一、《商铺出租合同补充协议》、《楼梯公摊说明》及对一楼商铺公摊面积的重新确认系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告已将商铺交付给原告经营、管理、使用，二原告应当按照合同约定向原告支付租金。虽然原告向被告缴纳了35万元履约保证金且双方的合同关系已经解除，但因二原告未按约定及时向被告缴纳2018年9月至11月的租金，构成违约，按照合同的约定被告可不予退还原告缴纳的履约保证金，与原告差欠的租金进行抵扣，故对原告要求被告退还向其缴纳的350000元履约保证金的诉讼请求，本院不予支持，该保证金可在华馨公司起诉李燕珠、周礼瑞一案中进行抵扣；对于原告要求被告返还多收取公摊面积的租金问题。2016年7月15日，原、被告双方对涉案一楼商铺公摊面积及单价达成《楼梯公摊说明》，根据该说明，原告应缴纳一楼商铺的租金从2016年6月1日起，每月应扣除14280元（168m2×85元/m2/月），虽然双方2016年11月9日对涉案一楼商铺公摊面积及单价达成的重新确认并自2016年12月1日起按照重新确认的面积和单价计算租金，但2016年6月1日至2016年12月1日期间，被告并未按照双方的约定扣除不属于二原告缴纳的公摊面积部分即85680元（14280元×6）,故被告应将该多收取的部分返还给原告，但因原告尚欠被告的租金已超过了原告缴纳的上述保证金及被告多收取的85680元之和，故对该部分费用被告同样不予返还，在华馨公司诉请李燕珠、周礼瑞支付租金一案中和原告应支付的租金进行抵扣；对于原告要求被告提供租赁费税务发票的问题。缴纳租赁税费系出租人的法定义务，但因双方租赁合同及补充协议中均未对被告向原告提供租赁费税务发票一事进行约定，原告无权以被告未向其提供发票而拒付租金，该事由也并非原告享有先行抗辩权或不安抗辩权，故对原告以被告未提供租赁费税务发票，原告有权拒缴房租，并要求被告向其提供租赁费税务发票的意见和请求，本院不予支持；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为被告要求原告将另一半租金写成欠条给被告,原告支付了全部租金被告却未按照双方约定将原告出具的欠条返还原告，故要求被告返还该欠条。因被告对原告向其出具欠条的主张予以否认，原告并未提供相应证据证实起向被告出具了欠条，故对原告主张的该事实，本院不予认定，对原告要求被告返还其欠条的诉讼请求，不予支持。综上，原告诉请被告返还的保证金及被告多收取的租金在本案中不予返还，由原、被告双方在原告差欠被告的租金中进行抵扣，原告诉请被告提供租赁费税务发票及退还欠条的请求，因双方并未约定，亦无相应事实依据，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李燕珠及周礼瑞的诉讼请求案件受理费人民币4995元，由被告华馨公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  张春辉二〇一九年一月三十一日书记员  张 欢