云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0129民初3622号原告：马隽，女，1976年12月8日生，回族，高中文化，居民，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：马才秧（系原告马隽姐姐），女，回族，大专文化，工人，1971年5月1日生，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，特别授权代理。被告：云南温商地产开发有限公司（以下简称温商地产公司），住所：昆明经开区洛羊街道办事处大冲社区东冲顶。统一社会信用代码：91530100668256719L。法定代表人：陈俊强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张磊，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告马隽与被告温商地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马隽的委托诉讼代理人马才秧、被告温商地产公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马隽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金105471.87元；2、判令被告立即向原告退还办证费用33120元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2010年1月24日，原告向被告购买其开发的位于寻甸县商铺，双方就此签订了《商品房购销合同》，明确约定了双方的权利和义务。同日，双方就该商铺返租事宜签订为期3年的《委托经营协议书》。2014年5月12日，双方又签订了为期12年的《合作经营协议》。此后，原告按照合同约定，支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务。但被告仅向原告支付了部分租金，至今尚欠原告租金105471.87元未付。此外，被告以办理不动产为由，于2013年1月28日向原告收取办证费用33120元，但被告一直没有为原告办理相应的不动产证。被告的行为，严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告温商地产公司辩称，1、原告与被告签订的《委托经营协议书》已经履行完毕并解除，原告与被告就《委托经营协议书》再无经济纠纷。2、原告与被告签订的《委托经营协议书》双方于2015年12月11日解除，被告对原告房屋没有作任何经营活动，双方权利义务截止时间为2015年12月11日，原告主张的租金应当计算至2015年12月11日，并扣减被告已经支付的租金。3、本案为房屋租赁合同纠纷，办证费用属于房屋买卖合同法律关系所涉及的权利义务，因此不属于本案审理范围，办证费用不在本案审理范围，应当驳回原告的该项诉讼请求。经审理，本院确认以下法律事实：原告马隽与被告温商地产公司于2010年1月24日签订《商品房购销合同》，明确约定了双方的权利和义务，被告温商地产公司将其开发的位于寻甸县商铺出售给原告马隽，铺面建筑面积共计75.71平方米，总价款626879元，同日，双方就该商铺返租事宜签订为期3年的《委托经营协议书》，约定原告马隽将商铺返租给被告温商地产公司。2014年5月12日，双方又签订了为期12年的《合作经营协议》，租期自2014年1月1日至2025年12月31日，约定1-141号商铺前三年租金为每年12519元，第四年为15649元，第五年至第十二年的租金在前一年基础上递增4%，租金的支付时间自2014年至2018年份五个不同时间段支付；1-142号商铺前三年租金为每年12556元，第四年为15695元，第五年至十二年的租金在前一年基础上递增4%，租金的支付时间自2014年至2018年份五个不同时间段支付。此后，原告马隽按照合同约定，支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务。截至2018年9月30日，被告温商地产公司应付原告马隽商铺租金130546.87元，租金的支付时间已经届满，但被告温商地产公司仅向原告马隽支付了部分租金合计25075元，至今尚欠原告租金105942.32元未付。另外，被告温商地产公司以办理不动产证为由，于2013年1月28日向原告马隽收取办证费用33120元，被告温商地产公司承诺2014年4月30日前将房屋产权手续办理后交付原告，但至今未能办理。以上事实有合作经营协议、收款凭证、承诺书、租金计算表、租金支付凭证、公告、物管报备表及原被告陈述等在卷予以证实。本案争议的焦点是：1、本案原告马隽主张的自2014年1月1日起至2018年9月30日的商铺租金105471.87元是否应得到支持？2、办证费用33120元是否应当在本案中予以判处？本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的商铺租金，本案中，原告马隽与被告温商地产公司签订的《合作经营协议》系双方真实意思表示，没有违反法律和其他公共利益，协议合法有效，而合法的租赁关系受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现租金的支付时间已经届满，被告温商地产公司应当按照合同约定的时间给付原告马隽相应的租金，但被告温商地产公司没有按时足额给付，违反法律规定，应承担按时足额给负的民事法律责任。依据《合作经营协议》确认的1-141号、1-142号商铺租金，被告温商地产公司应支付自2014年1月1日起至2018年9月30日的商铺租金，支付1-141号商铺租金65412.22元（12519元＋12519元＋12519元＋15649元＋〈15649元×4%＋15649元÷12个月×9个月〉）；支付1-142号商铺租金65605.1元（12556元＋12556元＋12556元＋15695元＋〈15695元×4%＋15695元÷12个月×9个月〉），合计131017.32元，扣除被告温商地产公司已支付租金25075元，尚欠租金105942.32元未支付。现原告马隽诉请要求支付至2018年9月30日的商铺租金105471.87元的计算有误，原告马隽少主张商铺租金470.45元，根据民法自愿原则，当事人有权在法律范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院对其主张的该项诉讼请求依法予以支持。对于被告温商地产公司主张本案的房屋租赁合同于2015年12月11日解除的抗辩理由，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因本案被告温商地产公司系商铺的销售方及承租方，庭审中提交2017年6月3日的授权委托书，其委托事项中关于解除《合作经营协议》系自行手写添加内容，不是双方真实意思表示，该解除租赁合同的行为方式不具有合法有效性，被告温商地产公司提交的证据不能证实其主张，故本院依法对其抗辩理由不予支持。关于原告主张的办证费用，本案中，原告马隽的诉讼目的为房屋租赁合同纠纷法律关系，而主张的办证费用系房屋买卖合同纠纷法律关系中产生的纠纷，房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷是不同的法律关系，且不属于主从关系，不宜在同一诉讼中处理，原告马隽主张该项权利可另案诉讼主张，被告温商地产公司的抗辩理由成立，于法有据，故本院对原告马隽主张的该项诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条的规定，判决如下：一、由被告云南温商地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告马隽支付2014年1月1日至2018年9月30日的商铺租金105471.87元。二、驳回原告马隽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3070元，减半收取计1535元，由被告云南温商地产开发有限公司负担1168元，原告马隽负担367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  谭继林二〇一九年一月十八日书记员  程小丽