江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0611民初3016号 原告：南通赛格商业运营管理有限公司，住所地南通市港闸区深南路**赛格时代广场，统一社会信用代码91320600302104120L。 法定代表人：薄洪锡，董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈四新，江苏大生律师事务所律师。 被告：南通阿拉貘教育投资有限公司，，住所地南通市崇川区五洲城市广场****统一社会信用代码91320602MA1MB8166Q。 法定代表人：黄赞东，总经理。 被告：南通阿拉丁教育咨询有限公司，住所地，住所地南通市崇川区五洲城市广场****会信用代码91320602MA1MGDAB5Q。 法定代表人：葛叶红，总经理。 被告：南通阿拉丁教育咨询有限公司港闸分公司，住所地南通市，住所地南通市港闸区深南路**南通赛格时代广场****商铺代码91320611MA1N0RC85F。 负责人：葛叶红，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：陈建，北京市隆安（南通）律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：季峰，北京市隆安（南通）律师事务所实习律师。 原告南通赛格商业运营管理有限公司（以下简称赛格商管公司）与被告南通阿拉貘教育投资有限公司（以下简称阿拉貘公司）、南通阿拉丁教育咨询有限公司（以下简称阿拉丁公司）、南通阿拉丁教育咨询有限公司港闸分公司（以下简称阿拉丁港闸分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛格商管公司的委托诉讼代理人杨飞、陈四新，被告阿拉貘公司、阿拉丁公司、阿拉丁港闸分公司的共同委托诉讼代理人陈建、季峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赛格商管公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告构成违约和解除原、被告签订的《南通赛格时代广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2.判令被告将其所承租的南通赛格时代广场三层3-009、3-010号商铺腾空并归还原告；3.判决被告阿拉丁港闸分公司所缴纳的履约保证金80000元和管理费保证金20000元，合计100000元，原告不予退还；4.判令被告阿拉丁港闸分公司向原告支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费，被告阿拉貘公司、阿拉丁公司对该债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告阿拉貘公司、阿拉丁公司于2016年10月20日签订了《租赁合同》一份，约定原告将南通赛格时代广场三层3-009、3-010号商铺出租给被告阿拉貘公司、阿拉丁公司使用，租赁期限为六个租约年，即自2017年4月1日起至2023年3月31日止。合同还就租金、管理费标准和支付时间、违约责任、保证金等事项作出了约定。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，被告阿拉丁公司设立阿拉丁港闸分公司继续承租，用于开办教育培训机构，但其多次未按约支付租金及管理费等费用，已构成违约，原告有权要求解除合同，故成讼。 阿拉貘公司、阿拉丁公司、阿拉丁港闸分公司辩称，其迟延支付租金和管理费事出有因且得到了原告的认可，原告亦接受了被告支付的租金和管理费，故不属于严重违约情形，不构成根本违约，原告无权要求解除合同和不退还保证金。案涉合同系格式合同，合同约定迟延支付三次原告就享有合同解除权，显然对被告不公平。原告在履行合同的过程中存在不开空调、电梯和灯的情形，构成违约。案涉房屋由被告阿拉丁港闸分公司占有使用，原告要求阿拉貘公司、阿拉丁公司退还无依据。合同约定的违约金过高，而原告并没有实际损失，请求调减违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、物业租赁及委托管理协议、租赁合同、营业执照、国内支付业务收款回单、缴费通知单、EMS快件单等；被告提供了照片、视频截图、微信聊天记录、补充协议、精装修工程施工合同及付款凭证等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下： 2013年，南通赛格时代广场发展有限公司通过出让方式取得了南通市港闸区的地块，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。2014年5月19日，位于南通市港闸区的赛格时代广场经相关单位批准同意由南通赛格时代广场发展有限公司施工建造，后该广场取得了商品房预售许可证，证载房屋用途性质为商业。此前，南通赛格时代广场发展有限公司与原告签订了《物业租赁及委托管理协议》，约定南通赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给原告使用，并委托项目物业管理权限。 2016年10月20日，原告赛格商管公司（甲方）与被告阿拉貘公司、阿拉丁公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将南通赛格时代广场三层3-009、3-010号商铺（建筑面积为2670平方米，套内建筑面积为1335平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止；乙方在该商铺内经营品牌为杨红梅艺术培训和瑞思学科英语，经营项目为培训；乙方应当是在该商铺所在地设立的具备合法经营资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该商铺所在地设立具备合法经营资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带责任。乙方采用固定租金标准及租金支付方式向甲方支付租金，第一、二年的计租标准为20306元/月，第三年的租金标准为22335元/月，第四年的租金标准为44670元；乙方应自计租日起向甲方交纳该商铺的管理费，管理费按该商铺的套内建筑面积计算，标准为8元/平方米/月；首期应交管理费为32040元；租金和管理费应自计租日起开始承担，除第一期租金和管理费外，以一个季度为一个交租期和交费期，乙方应当在每个交租期和交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金、管理费。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付80000元作为履约保证金及20000元作为商业运营管理费用的保证金；如因乙方违约而提前终止本合同的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金；因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行保证金，延迟超过30日，甲方有权单方无条件解除合同；双方特别确认，在租赁期限，若乙方迟延交纳租金或管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方无条件解除合同。乙方迟延交纳本合同项下租金、管理费、能源费或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或商业运营管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方无需因此而向乙方承担责任。乙方确认，甲方接受乙方的租金、管理费或其它费用，不视作甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利。租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；因租赁期满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同约定的归还期限内归还，乙方仍应按租金标准支付占有使用费和管理费，承担各项能源费用等。合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金80000元及商业运营管理费用保证金20000元，原告将案涉商铺交付给被告，被告阿拉丁公司于2016年11月23日设立了阿拉丁港闸分公司。被告除按时支付了首期租金和管理费外，2017年7月至2018年12月期间的租金和管理费均迟延支付。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《租赁合同》是否符合约定的解除条件？2.如何确定被告应承担的违约责任？3.被告阿拉貘公司、阿拉丁公司应否就阿拉丁港闸分公司所负合同之债承担连带责任？ 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告与被告阿拉貘公司、阿拉丁公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。原告依约将案涉商铺交付给被告使用，阿拉丁港闸分公司设立后应按约支付租金及管理费。根据合同约定，租金和管理费均应以一个季度为一个交租期，被告阿拉丁港闸分公司应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金和管理费，但被告除按期支付了首期租金和管理费外，其余季度的租金和管理费均迟延支付（累计已超过3次）已构成违约，原告享有单方解除权。被告关于其不构成根本违约，原告无权解除合同的抗辩意见与合同约定的解除条件已成就的事实不符，不予采纳。关于合同解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2018年10月11日向本院提起诉讼要求解除《租赁合同》，被告阿拉丁港闸分公司于2018年10月21日签收了民事起诉状等诉讼材料，故应确认《租赁合同》于2018年10月21日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，作为承租人的阿拉丁港闸分公司应将所承租的房屋恢复原状返还给原告，并参照租金和管理费标准支付逾期腾房期间的占有使用费和管理费。鉴于被告已向原告支付了2019年1月1日前的租金和管理费，其应分别按676.87元/天（20306/30）、744.5元/天（22335/30）的标准支付2019年1月1日至2019年3月31日、2019年4月1日至2020年3月31日期间的占有使用费和按356元/天(1335×8/30)的标准支付2019年1月1日至实际腾还之日的管理费。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告多次逾期支付租金和管理费，构成违约，应承担违约责任，并最终致合同解除。根据合同约定，原告有权要求被告支付滞纳金并不退还保证金。被告认为原告并无实际损失，其主张的违约金过高，应予以调减。本院经综合考虑被告阿拉丁港闸分公司的违约程度及实际损失，酌定其应支付的违约金为10000元。原告在扣除被告应支付的费用后，应将余下的履约保证金、商业运营管理费用保证金退还给被告。需要说明的是，被告关于原告不开空调、电梯和灯等违约情形的抗辩意见，不妨碍原告行使约定的解除权，若被告认为原告的违约行为给其造成经济损失的，可另行主张权利。 关于争议焦点3，《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。关于阿拉貘公司、阿拉丁公司应否就阿拉丁港闸分公司的债务承担连带责任的问题，《租赁合同》明确约定阿拉丁港闸分公司设立完成后，阿拉貘公司、阿拉丁公司对阿拉丁港闸分公司履行本合同所负债务承担连带责任，况且被告阿拉丁港闸分公司的民事责任依法亦应由阿拉丁公司承担，故原告要求被告阿拉貘公司、阿拉丁公司就阿拉丁港闸分公司所负金钱之债承担连带清偿责任的诉请应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决如下： 一、南通赛格商业运营管理有限公司与南通阿拉貘教育投资有限公司、南通阿拉丁教育咨询有限公司签订的《南通赛格时代广场租赁合同》于2018年10月21日解除； 二、南通阿拉丁教育咨询有限公司港闸分公司于本判决生效之日起三十日内将所承租的南通赛格时代广场三层3-009、3-010号商铺（建筑面积1335平方米）腾空返还给南通赛格商业运营管理有限公司； 三、南通阿拉丁教育咨询有限公司港闸分公司于本判决生效之日起十日内一次性向南通赛格商业运营管理有限公司支付违约金10000元； 四、南通阿拉丁教育咨询有限公司港闸分公司于本判决生效之日起十日内一次性向南通赛格商业运营管理有限公司支付逾期腾房占有使用费和管理费（自2019年1月1日起至2019年3月31日止，按1032.87元/天的标准计算；自2019年4月1日起至2020年3月31日止，按1100.5元/天的标准计算）； 五、南通阿拉貘教育投资有限公司、南通阿拉丁教育咨询有限公司对南通阿拉丁教育咨询有限公司港闸分公司上述第四项债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2124元、减半收取计1062元，由南通阿拉貘教育投资有限公司、南通阿拉丁教育咨询有限公司、南通阿拉丁教育咨询有限公司港闸分公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2124元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 员 张亚松 二〇一九年一月四日 法官助理 邓述勇 书 记 员 许媛媛 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。