上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终11670号上诉人(原审被告)：周薇薇，女，1989年5月25日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：游春香，女，1987年1月14日出生，汉族，住上海市。上诉人周薇薇因与被上诉人游春香房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初13618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周薇薇上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判驳回游春香一审中的诉讼请求，不同意返还押金及宽带费。事实与理由：由于游春香绕开周薇薇自行与上海市关山路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人签订租赁合同，导致该产权人不再与周薇薇续签租赁合同，且不返还押金，故不同意返还游春香押金，游春香实际在系争房屋经营美甲，改变了居住用途，存在违约；周薇薇直到2018年9月18日才将宽带迁出系争房屋，故不同意返还宽带费，一审法院认定事实不清，判决错误，应予以纠正。游春香辩称：不同意周薇薇的上诉请求，游春香与系争房屋产权人签订的租赁合同的期限是在周薇薇租赁期限届满之后，对周薇薇没有影响，游春香没有使用周薇薇的宽带，也没有经营美甲，一审判决正确，请求维持原判。游春香向一审法院起诉请求：继续履行《居住房屋租赁合同》，周薇薇支付违约金人民币(以下币种均为人民币)7,500元。之后，游春香变更诉讼请求：1、解除双方签订的《居住房屋租赁合同》；2、周薇薇退还押金7,500元；3、周薇薇退还游春香2018年7月23日至8月9日的租金4,354.8元；4、周薇薇退还游春香2018年7月23日至8月9日宽带费116元。一审法院认定事实：系争房屋产权人为案外人王某、龚1、龚2。2017年7月21日，产权人将系争房屋出租给周薇薇，租期至2018年7月22日止；月租金7,200元；押金7,200元；未经产权人同意不得将房屋转租给第三方……。2017年11月3日，周薇薇(甲方)与游春香(乙方)签订《居住房屋租赁合同》，约定甲方将上海市黄兴路1868弄东上海中心1栋169单元602室(即系争房屋)出租给乙方；租期2017年11月10日至2018年11月9日；租金付款方式为付三；押金7,500元；每月租金7,500元；每月周期费(宽带费)200元；乙方向甲方承诺，承租房屋仅作居住时所用；乙方每期提前10日，分别于2017年11月10日、2018年1月31日、2018年4月30日、2018年7月31日支付房屋租金及周期性费用；房屋租赁期满后，甲、乙双方确认不续租或合同解除后，房屋押金除用以抵扣应由乙方承担但尚未交纳的费用(包括但不限于租金、违约金等合同约定由乙方承担的费用)外，剩余部分(若有)应无息退还乙方；甲、乙双方同意，乙方擅自改变房屋居住用途的，甲方可书面通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失，应向甲方支付一个月房屋租金作为违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿……。签订合同后，游春香支付押金7,500元给租赁平台。2018年5月30日，王某就系争房屋与游春香签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年7月23日至2019年7月22日；月租金7,500元；押金7,500元……。2018年6月中旬，周薇薇与游春香因宽带发生争议，周薇薇在2018年6月22日拿走路由器，但是因没有地方迁移宽带，所以至2018年9月18日才将宽带迁出系争房屋。2018年7月11日，周薇薇通过“蘑菇租房”平台发送短信给游春香，载明系争房屋已经退房，若有疑问请与房东联系。游春香与“蘑菇租房”平台联系后得知周薇薇解除合同的原因是游春香擅自改变房屋结构，“蘑菇租房”平台将押金7,500元作为违约金转给周薇薇。周薇薇提供大众点评的网上截图，载明指爱你美甲美睫韩式半永久，地址为系争房屋。游春香表示，以前在大学路做美甲生意，后来因为身体不好，店铺关门，将原来店内的物品堆放在系争房屋，大众点评的评论是朋友刷单写的，并未实际经营。周薇薇表示游春香在系争房屋内开美甲店，游春香以前的老客户看到网上信息会到系争房屋做美甲美容。一审法院诉讼中，周薇薇表示，因之前房东已经口头同意续租，如果游春香没有跳过周薇薇私下与房东签订租赁合同，游春香与周薇薇之间的合同可以继续履行下去。游春香与周薇薇在审理中一致确认，游春香的租金及宽带费支付到2018年8月9日，游春香至今仍居住在系争房屋内。一审法院认为，游春香与周薇薇签订的《居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应遵照履行，但系争房屋为周薇薇转租而来，转租的期限超过周薇薇剩余租赁期限，超过部分的约定无效。周薇薇与房东的合同于2018年7月22日到期，在此之前的合同内容游春香与周薇薇双方已经履行完毕，故游春香要求解除合同之诉请，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2018年7月22日之后的合同无效，周薇薇应当返还押金、多收取的房屋使用费及宽带费。对于返还押金，周薇薇辩称，因游春香在系争房屋内经营，违反合同约定，故应没收押金。周薇薇称其在2018年5月发现游春香在系争房屋内经营，然当时并未提出解除合同、要求支付违约金，而是协商合作事宜。庭审中，周薇薇亦表示如游春香未私下与房东签订合同，双方的合同可以继续履行。纵观整个合同履行过程，导致合同部分无效的原因在于周薇薇，周薇薇事后以游春香违约为由没收押金，无合同依据和法律依据，法院不予采信。周薇薇亦抗辩，房东没有退还押金给周薇薇，所以不同意返还押金。房东与周薇薇的租赁合同属于另一法律关系，该项抗辩于法无据，法院亦不予采信。关于宽带费，周薇薇抗辩宽带2018年9月18日才迁走，这之前游春香一直在使用，所以不同意返还。2018年6月中旬，双方因宽带发生争议，周薇薇将路由器拿走，此时，双方已就终止使用宽带达成了一致意见，后来因周薇薇没有找到迁移地点而要求游春香支付期间的费用，于法无据，法院不予采信。判决：一、周薇薇应于判决生效之日起十日内返还游春香房屋押金7,500元；二、周薇薇应于判决生效之日起十日内返还游春香2018年7月23日至2018年8月9日的房屋使用费4,354.8元；三、周薇薇应于判决生效之日起十日内返还游春香2018年7月23日至2018年8月9日的宽带费116元；四、游春香其余诉讼请求，不予支持。本院二审期间，周薇薇提供其与游春香之间微信聊天内容的截屏照片，证明游春香实际在系争房屋内进行美甲经营。周薇薇称由于游春香绕开周薇薇与产权人签订租赁合同导致周薇薇无法续签合同，游春香与产权人存在串通，周薇薇才不同意返还押金，并非因为游春香进行美甲经营才不同意返还押金。游春香认为其没有在系争房屋内进行经营，聊天内容不能证明周薇薇的主张，游春香与产权人不存在串通。本院认为，周薇薇提供材料的内容不能充分证明其主张，且与其上诉请求没有必然联系，故本院对周薇薇提供的材料不予采信。本院认为，由于转租期限超过周薇薇剩余租赁期限，周薇薇与游春香关于租赁期限超过2018年7月22日的部分应为无效，游春香现要求周薇薇返还押金及多收取的费用，一审法院予以支持并无不妥。周薇薇所称的由于游春香的原因造成其不能续签合同等意见不能成为其拒绝返还押金的理由。周薇薇于2018年6月即拿走路由器，之后系因其自身原因而未迁移宽带，周薇薇以此为由不同意返还相应宽带费不能成立。综上，周薇薇的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人周薇薇负担。本判决为终审判决。审判长 王 珍审判员 高 胤审判员 成 皿二〇一九年一月十日书记员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……