黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑2701民初244号 原告：温建辉，男，1971年7月15日出生，汉族，，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区，户籍所在地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。 委托诉讼代理人：张欣（系温建辉妻子），现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。 被告：大兴安岭运博物业有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区东雪苑23#一单元602室。 法定代表人：韩志勇，总经理。 委托诉讼代理人：张雷，女，系该公司财务人员。 被告：杨勇，男，1992年9月4日出生，汉族，现住黑龙江省海伦市。 委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。 被告：刘洋，男，1984年10月17日出生，满族，现住黑龙江省海伦市。 委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。 被告：加格达奇区和谐家园小区业主委员会，住所地加格达奇区和谐家园小区。 负责人：吴艳秋，副主任。 委托诉讼代理人：刘伯琴，女，系该业主委员会委员。 委托诉讼代理人：程秀英，女，系该业主委员会委员。 原告温建辉与被告大兴安岭运博物业有限公司（以下简称运博物业公司）、原大兴安岭和谐物业管理有限公司（以下简称原和谐物业公司）、加格达奇区和谐家园小区业主委员会（以下简称和谐业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。本院于2017年4月10日作出（2017）黑2701民初346号民事裁定，温建辉不服该裁定，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。大兴安岭地区中级人民法院于2017年10月11日作出（2017）黑27民终185号民事裁定：撤销本院（2017）黑2701民初346号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，公开进行了审理。2017年11月24日，温建辉以原和谐物业公司已经注销为由，申请变更股东刘洋、杨勇为被告参加诉讼，本院依法进行了变更。本院于2017年11月30日作出（2017）黑2701民初1054号民事裁定，温建辉不服该裁定，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。大兴安岭地区中级人民法院于2018年1月31日作出（2018）黑27民终65号民事裁定：撤销本院（2017）黑2701民初1054号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温建辉及其委托诉讼代理人张欣到庭参加诉讼；被告运博物业公司法定代表人韩志勇到庭参加诉讼时未经法庭许可中途退庭，经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告杨勇、刘洋经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告和谐业主委员会负责人吴艳秋到庭参加诉讼后，经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温建辉向本院提出诉讼请求：请求撤销2015年6月份原和谐物业公司与运博物业公司关于加格达奇区和谐家园小区物业交接的协议，此协议为无效协议；诉讼费由被告承担。 事实和理由:2015年原和谐物业公司利用事先写好的、没有经过互相协商的协议书,和谐业主委员会在此协议盖章，把两个门卫房、供热锅炉房、东小河等归宾馆自行管理。两个门卫房、供热锅炉房应归业主共有。此协议根本没有验收交接,只有书面材料,交接验收应由有资质人员参加并签字。此协议是原和谐物业公司与运博物业公司交接,没有按照程序交接,不是平等自愿基础上达成的。东小河建设局没有批给开发商,不应写进协议书内。请求法院撒销此协议,两个门卫房、供热锅炉房等归业主共有。 运博物业辩称，不同意撤销本案争议的协议书。 和谐业主委员会辩称，不同意撤销协议，签署协议的时候温建辉是业主委员会主任。聘用运博物业公司的时候是在原和谐物业公司放弃管理了两个多月，垃圾都成山的情况下，在温建辉的带领下招标的，是通过建委及社区上级等部门招标来的。和谐业主委员会在加区政府及建设部门开了个会，决定赶紧让物业进来打扫卫生。然后就招新物业，后来确定为运博物业公司，还有代表签字，有证据可以证明。之后还有交接的协议，在协议书上和谐业主委员会盖章了，意思是看见这个事情了，是经过温建辉同意的，当时公章由吴艳秋保管，温建辉是2015年9月20日被罢免的。 杨勇、刘洋未应诉答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了2015年6月1日甲方大兴安岭和谐物业有限公司与乙方大兴安岭运博物业有限公司签订的协议书、和谐嘉园（东岭）规划总平面图、张欣的和谐嘉园入户清单、2012年9月13日甲方为黑龙江同沅威宏房地产开发有限公司（以下简称同沅公司）乙方为温建辉的售房协议书、光盘、出庭作证的张秀芝及郭兴军的证人证言、另案中和谐业主委员会及运博物业公司答辩、（2017）黑2701行初12号行政案件庭审笔录及协议书。法庭出示了依职权调取的本院（2017）黑2701民初366号、（2018）黑2701民初18号民事判决书，大兴安岭地区中级人民法院（2017）黑27民终203号、(2018)黑27民终172号民事裁定书。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 温建辉系加格达奇区XXXX小区业主。2015年4月温建辉被XXXX业主大会选举为XX业主委员会委员，后被推选为XX业主委员会主任，2015年9月20日被XXXX业主大会罢免。 2015年6月1日，甲方原和谐物业公司与乙方运博物业公司就和谐嘉（家）园小区物业移交事宜签订了本案争议的《协议》1份，其中约定了：“七、甲乙双方应在业主委员会监督下，相互配合对小区进行交接，双方间形成的验收交接记录为小区设施、设备现状的真实反映。交接验收资料为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。十、小区外东侧的宾馆、洗浴、宾馆办公室、宴会厅和锅炉房、东小河等与物业无关，由宾馆自行管理。”等内容，在该协议上移交的物业管理用房并不包括本案争议的2个门卫房。末页签章的具体情况为：开发单位处加盖了同沅公司公章、法定代表人处加盖刘永兴名章；甲方处加盖了原和谐物业公司公章，法定代表人处有杨勇签名；乙方处加盖了运博物业公司公章，法定代表人处加盖了韩志刚名章；业主委员会处加盖了和谐业主委员会公章；社区见证人处加盖了加格达奇区光明社区委员会公章并有苑忠宝签字。 在庭审中，温建辉提交的证据光盘中包括了2015年9月3日在光明社区1楼信访室与相关人员就本案争议的《协议》行谈话的录音。 大兴安岭地区中级人民法院（2018）黑27民终65号民事裁定认为：“上诉人温建辉不是大兴安岭运博物业有限公司与刘洋、杨勇所签订合同的当事人，一审法院以主体不适格理由驳回温建辉对大兴安岭运博物业有限公司、刘洋、杨勇的起诉正确。但本案案由为业主撤销权纠纷，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权下之业主共同组成和选举产生的自治管理性组织。它设立的目的是为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护问题，提高业主们共同生活水平和质量。业主大会和业主委员会作出的物业管理方面的决定，对全体业主均具有约束力。如果该决定侵害了某一或者某些业主的合法权益的，法律赋予该业主向人民法院起诉请求撤销该决定的权利，以保护其权益，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第二款对此予以明确规定，上诉人温建辉做为XXXX小区的业主，认为XXXX业主委员会的行为侵害了业主的合法权益，其诉权应予得到保护，一审法院应对温建辉的诉讼请求进行实体审理并做出判决，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项、第七十八条第一款，裁定驳回原告温建辉的起诉，属于法律适用错误。” 另查明，另案原告XX业主委员会以同沅公司为被告提起诉讼，要求确认本案争议的2个门卫房及供热用的锅炉房属于全体业主所有并交付另案原告管理使用，2017年9月5日本院作出（2017）黑2701民初366号民事判决：“本案诉争的加格达奇区和谐家园小区东区北数第二个通行口处的物业用房、西区北数第二个通行口处的物业用房、位于加格达奇区和谐家园东区的锅炉房，均属于加格达奇区和谐家园小区全体业主共同所有，黑龙江同沅威宏房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内将上述房屋及供暖设施设备交给加格达奇区和谐家园小区业主委员会管理使用。”同沅公司不服，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。在二审期间第三人刘永平申请参加诉讼，理由为诉争的二个门卫房同沅公司为偿还工程款，在2013年做价抵付给刘永平，属刘永平所有的财产。同时，在二审期间，和谐业主委员会申请撤回一审中对和谐家园供热锅炉房的诉请。2017年11月17日大兴安岭地区中级人民法院作出（2017）黑27民终203号民事裁定：“一、撤销加格达奇区人民法院（2017）黑2701民初366号民事判决；二、本案发回加格达奇区人民法院重审。”发回重审后，刘永平作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，本院于2018年4月2日作出（2018）黑2701民初18号民事判决：“本案诉争的加格达奇区和谐家园小区东区北数第二个通行口处的物业用房及西区北数第二个通行口处的物业用房均属于加格达奇区和谐家园小区全体业主共同所有，黑龙江同沅威宏房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内将上述房屋交付给加格达奇区和谐家园小区业主委员会管理使用。”同沅公司、刘永平不服，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。2018年7月18日大兴安岭地区中级人民法院作出（2018）黑27民终172号民事裁定，认为：“业主委员会是在地方政府有关部门指导和协助下，由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权和《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》规定的职责范围内开展活动。本案和谐业委会对诉争房屋提起诉讼，属于对全体业主共有的重大事项进行实体权利的处置，但没有依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定向一、二审法院提交符合法律规定的由全体业主授权提起诉讼的证据，因此，本案和谐业委会不具有诉讼主体的资格。”裁定：“一、撤销加格达奇区人民法院（2018）黑2701民初18号民事判决；二、驳回加格达奇区和谐家园小区业主委员会的起诉。” 本院认为，业主撤销权是指业主认为业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业承接查验办法》第四十一条规定：“物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。” 本案温建辉主张撤销的是2015年6月1日甲方原和谐物业公司与乙方运博物业公司签订的《协议》，该《协议》从内容及性质上看属于新旧物业服务企业之间关于和谐家园小区物业移交事宜的协议，而非《物权法》规定的业主大会或者业主委员会所作出的决定。依据本案证据也可以认定温建辉并非对新选聘的物业服务企业即运博物业公司的事项不服，而是对新旧物业服务企业的交接程序及内容有异议。因此，温建辉作为业主无权就《协议》主张撤销权。 关于本案争议的门卫房及供热锅炉房。依据本案证据，可以认定和谐家园小区的建设单位同沅公司并未将争议房屋移交给和谐家园小区前期物业服务企业即原和谐物业公司或和谐业主委员会，争议房屋未能确认归和谐家园小区全体业主所有的原因是由于建设单位对争议房屋性质有异议而拒绝交付，并非是由于和谐家园业主大会或业主委员会的决定，也并非是由于本案争议《协议》的约定，且原和谐物业公司、运博物业公司并未实际占有房屋也并非业主撤销权的诉讼对象，故温建辉以和谐家园业主的身份向和各被告主张争议房屋的证据不足，本院不予支持。 大兴安岭中级人民法院（2018）黑27民终65号民事裁定将本案案由确定为业主撤销权纠纷，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。” 本案中，依据温建辉提供的2015年9月3日的录音证据，可以认定温建辉当时即已知晓本案争议的协议书已经签订，至其2017年3月起诉时，已超过了行使业主撤销权的一年的除斥期限。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回温建辉的诉讼请求。 案件受理费100.00元及公告费，由温建辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。 审 判 长  陈东梅 审 判 员  姜中伟 人民陪审员  纪 巍 二〇一九年一月九日 书 记 员  孙建博