广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初4309号 原告：中国建设银行股份有限公司桂平支行，住所地：桂平市西山镇大成中路**，统一社会信用代码：91450881MA5KA23030。 主要负责人：梁桂龙，该行行长。 委托诉讼代理人：覃梓豪，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟东，广西正大五星律师事务所律师。 被告：甘凤连，女，1984年10月10日出生，汉族，户籍地：桂平市，现住桂平市。 被告：李山，男，1977年11月19日出生，汉族，户籍地：桂平市，现住桂平市。 被告：广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司，，住所地：桂平市电业公司内统一社会信用代码：91450881MA5KSHMB0C。 法定代表人：王捷，该公司经理。 原告中国建设银行股份有限公司桂平支行（下称建设银行）与被告甘凤连、李山、广西凤凰矿业开发有限公司（下称凤凰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人钟东到庭参加诉讼；被告甘凤连、李山、凤凰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告甘凤连、李山于2015年12月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450753800-2012-20150522XXX）；二、被告甘凤连、李山偿还借款本金人民币432257.59元及利息1765.05元、罚息9.23元（利息暂计算至2018年9月29日，自2018年9月30日起的利息、罚息按借款合同约定的利率计至借款本息结清之日止）给原告，本息合计434031.87元；三、被告甘凤连、李山向原告支付律师代理费20030元；四、被告凤凰公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；五、原告对被告甘凤连、李山名下用以抵押的位于桂平市鑫炎凤凰城7栋1单元2603号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、本案诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。 事实与理由：2014年5月21日，被告凤凰公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》［（合同编号为：45023130020140XX），以下简称《保证合同》］，约定：被告凤凰公司对因购买其开发销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权和担保权所产生的包括但不限于诉讼费、财产保全申请费、律师费等费用；如借款人不按约定还贷，原告有权在保证期限内直接从被告凤凰公司的账户中扣划款项，用于偿还借款人拖欠的借款本息。被告甘凤连、李山因购买被告凤凰公司开发的房屋向原告申请借款，双方于2015年12月4日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》［（合同编号为：450753800-2012-20150522XXX）以下简称《借款合同》］，约定：原告向被告甘凤连、李山贷款458000元，期限为300个月，即自2015年12月4日起至2040年11月4日止。2016年1月11日，原告按借款合同约定向被告甘凤连、李山发放了借款。被告甘凤连、李山以其购买的位于桂平市X城X栋X单元X号房屋为上述借款作抵押担保，并于2016年9月6日在桂平市房产管理所依法办理了抵押登记（房屋抵押权证号：浔房预字第**）。合同履行期间，被告甘凤连、李山多次未按合同约定的时间足额偿还月供的借款本息。原告根据与被告凤凰公司签订的最高额保证合同约定，已经累计8次从被告凤凰公司的保证金账户中扣款45071.75元用于偿还被告甘凤连、李山拖欠的借款本息。计至2018年8月31日，已拖欠到期本息1期2660.04元（之前累计拖欠过12期）。虽经原告多次催讨，但被告仍不按约定足额偿还。原告认为，被告甘凤连、李山的行为已构成违约，原告除有权解除合同，要求其提前清偿借款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼费外，对上述抵押物还享有优先受偿权。被告凤凰公司对被告甘凤连、李山的义务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 被告甘凤连、李山、凤凰公司不作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，被告凤凰公司与原告签订《保证合同》，约定：被告凤凰公司对因购买其开发销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权和担保权所产生的包括但不限于诉讼费、财产保全申请费、律师费等费用；保证期间为该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如借款人不按约定还贷，原告有权在保证期限内直接从被告凤凰公司的账户中扣划款项，用于偿还借款人拖欠的借款本息。被告甘凤连、李山因购买被告凤凰公司开发的房屋向原告申请借款，双方于2015年12月4日签订了《借款合同》，约定：原告向被告甘凤连、李山贷款458000元，期限为300个月，即自2015年12月4日起至2040年11月4日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；还款方法为等额本息，每月归还本息2650.81元；对本合同项下与借款有关的费用及贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），由借款人承担。合同还约定了其他事项。2016年1月11日，原告按借款合同约定向被告甘凤连、李山发放了借款。被告甘凤连、李山以其购买的位于桂平市鑫炎凤凰城7栋1单元2603号房屋为上述借款作抵押担保，并于2016年9月6日在桂平市房产管理所依法办理了抵押权预告登记。由于被告甘凤连、李山没有按合同约定的时间足额偿还月供的借款本息，原告已累计8次从被告凤凰公司的保证金账户中扣款45071.75元用于偿还被告甘凤连、李山拖欠的借款本息。计至2018年8月31日，已拖欠到期本息1期2660.04元。虽经原告多次催讨，但被告仍不按约定足额偿还贷款。 本院认为，原告分别与被告甘凤连、李山、凤凰公司签订的《借款合同》、《保证合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。各方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告依约发放了458000元贷款给被告甘凤连、李山，二被告理应依照借款合同约定的借款期限足额偿还借款本金及支付利息给原告，被告没有偿还本金和支付利息的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，即应当承担还款付息责任。根据合同的约定，原告要求被告归还尚欠的借款本息以及承担律师代理费，符合法律规定，依法应予支持。此外，被告甘凤连、李山迟延履行主要债务，至今仍未按约定履行还本付息义务，故原告主张解除借款合同，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。 被告凤凰公司作为担保人，承诺为被告甘凤连、李山的上述借款提供连带责任保证，依法应对该债务承担连带清偿责任。被告凤凰公司承担清偿责任后，可以向被告甘凤连、李山追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”被告甘凤连、李山用于抵押的房屋办理的是抵押权预告登记，抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，在抵押人未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，并没有对涉案房产享有现实的抵押权。原告也未能提供证据证明该抵押权预告登记已经办理了房屋抵押权登记。综上，原告主张对被告甘凤连、李山名下用以抵押的位于桂平市鑫炎凤凰城7栋1单元2603号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，没有法律依据，依法不予以支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定和合同的约定，本院予以支持，对不符合法律规定的诉讼请求依法予以驳回。被告甘凤连、李山、凤凰公司不到庭参加诉讼，视为自愿放弃了法律赋予的举证、质证、抗辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司桂平支行与被告甘凤连、李山、广西凤凰矿业开发有限公司于2015年12月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告甘凤连、李山偿还借款本金人民币432257.59元及支付利息1765.05元、罚息9.23元（利息暂计算至2018年9月29日，自2018年9月30日起的利息、罚息按借款合同约定的利率计至借款本息结清之日止）给原告中国银行股份有限公司桂平支行； 三、被告甘凤连、李山支付律师代理费20030元给原告中国银行股份有限公司桂平支行； 四、被告广西凤凰矿业开发有限公司对被告甘凤连、李山的上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告广西凤凰矿业开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告甘凤连、李山追偿； 五、驳回原告中国银行股份有限公司桂平支行的其他诉讼请求。 案件受理费8110元，减半收取计4055元（原告已预交），由被告甘凤连、李山、广西凤凰矿业开发有限公司负担。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费8110元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇一九年一月二十四日 代书记员 黄科华