西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初9423号原告：郭婷，女，汉族，1989年12月5日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹小青，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王照，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被告：赵立斌，男，汉族，1985年11月6日出生，住黑龙江省宁安市。被告：程磊，女，汉族，1985年8月21日出生，住黑龙江省萝北县。共同委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务律师。共同委托诉讼代理人：张琦琦，北京大成（西安）律师事务实习律师。原告郭婷与被告赵立斌、程磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭婷的委托诉讼代理人曹小青，被告赵立斌、程磊及其委托诉讼代理人张嘉悦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭婷诉称，原、被告经西安百年行房地产营销策划有限公司提供XX居间服务，双方于2018年3月18日签订《西安市存量房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋，该合同于2018年3月30日办理网签备案。在前述合同履行中，原告完全按照约定履行其合同义务，被告却未按照《西安市存量房买卖合同》1.5条的约定如期办理抵押注销手续，且在合同履行中标的房屋于2018年4月8日被咸阳市秦都区人民法院予以查封、冻结。经居某某西安百年行房地产营销策划有限公司、原告多次催促，于合理期限内，被告并未积极履行标的房屋解除查封、冻结事宜，也未办理房屋抵押注销手续，致使原告签订《西安市存量房买卖合同》取得标的房屋的合同目的无法实现。鉴于此，原告于2018年5月15日通过顺丰快递、短信等形式向被告赵立斌程磊发出《合同解除通知函》，明确告知被告解除合同并要求被告退还定金、支付违约金及赔偿由此给原告造成的一切损失（包括但不限于律师费、交通费、通讯费等）。被告未按照合同约定履行其义务且标的房屋被法院查封，致使原告无法实现其合同目的，为保障原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告所签订《西安市存量房买卖合同》已解除；2、被告返还原告已支付购房定金人民币100000元；3、被告支付原告违约金人民币280000元；4、被告赔偿原告已支付居间佣金人民币43100元、贷款手续费5580元、房屋差价损失人民币200000元、律师费人民币40000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告赵立斌、程磊共同答辩称，一、原告与二被告签订的《西安市存量房买卖合同》不存在合同解除的情形。原告称因被告未按照合同约定如期办理抵押注销手续，且标的房屋被查封致合同目的无法实现，属于合同约定解除情形的理由无法成立。双方签订的《西安市存量房买卖合同》中明确约定了合同解除的前提和条件。但在合同中并未明确约定交房时间，且合同中约定的办理抵押注销时间并非办理完毕时间，本案不存在合同约定解除情形。本案也不符合法律规定的合同目的无法实现或合同无法继续履行的法定解除情形。法定解除权只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约、或违约结果无法修补致使双方不能实现合同订立目的，或在迟延履行中容留合理催告履行期后仍未履行时，另一方当事人才享有法定解除权。原被告在签订买卖合同时，均已确认房屋处于可交易状态，在交易过程中因其他案件导致交易标的物被查封，被告积极解决，目前该房屋已属于可交易状态。故原告向被告发出《合同解除通知函》既不符合合同约定解除情形亦不属于法定解除情形，故《西安市存量房买卖合同》依然存续，合同解除的条件并不具备。二、被告在合同履行过程中不存在故意不卖房或拒绝卖房的行为，不应承担合同解除的赔偿责任。合同签订时被告资金不足，经与居某某西XX房XX沟通，居某某承诺为被告寻找垫资，用于办理房产抵押注销，被告于2018年3月18日向其支付了相应的垫资手续费，合同约定的应于2018年4月1日前办理抵押注销手续，时间系居某某填写，但因居某某未在其所填写的合同中约定抵押注销时间内提供垫资资源，致被告未能及时办理抵押注销手续，一方面是因为居某某的失信导致，另一方面也是被告存在一定过失，过于相信居某某的承诺，导致被告未能及时通过其他途径另行筹措资金。被告并没有不履行合同的主观恶意，且在积极筹集资金，努力推进抵押注销手续的办理，同时也已解决了另案诉讼法院解除了对涉案房屋的查封，不存合同解除的情形。因房屋买卖过程中出现的一些意外情况，引起了原告的不满，原告未内被告任何弥补和协商的余地，在合同仅签订两个月后单方发函直接解除，并企图通过诉讼获取高额赔偿，本案中房屋价格142万元，原告主张赔偿金额近60万元，明显高于法律规定，有违公平，另外双方在合同中约定的违约金亦明显过高，请求予以适当减少。综上请求法院判决驳回原告的诉请。本案涉诉房屋系被告赵立斌在2010年6月8日购买，而程磊与赵立斌于2011年4月11日结婚登记，该房产由赵立斌婚前个人出资购买，程磊并非涉案房屋所有人，程磊也未与原告签订合同，被告程磊不是本案适格被告，应当驳回原告对被告程磊的诉讼请求。经审理查明，2010年6月8日，被告赵立斌与陕西金泓投资有限公司签订《商品房买卖合同》，赵立斌购买位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，2010年6月13日该房屋办理抵押登记，抵押于中信银行股份有限西安分行名下。2011年4月11日，赵立斌与程磊登记结婚。2018年3月18日，原告（乙方、买受人）郭婷、被告（出卖人、甲方）赵立斌、被告（共有权人）程磊签订《西安市存量房买卖合同》，约定原告购买二被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室。房屋所有权人为赵立斌，建筑面积为88.03平方米，成交总价格为1420000元。出卖人应于2018年4月1日前办理抵押注销手续。乙方采用按揭方式购买房屋，定金为100000元，乙方应于2018年3月18日之前支付给甲方，该定金应于甲乙双方过户时存入房管部门资金监管指定账户。甲乙双方约定过户之前将首期款人民币600000元进行资金监管，按揭款项由乙方贷款银行存入监管账户。乙方向银行申请82万元按揭贷款（金额以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定、且无他人对该房屋享有优先购买权。甲乙双方约定办理过户日期为甲方拿到产证且乙方贷款通过并放款，房屋交付日期为甲方拿到全款且乙方已领取产证。违约责任部分约定，合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金28万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失（包括但不限于律师费、交通费、通讯费等）。本条款为独立条款，即使本合同或其他文件因一方原因依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条约依然有效，守约方可向违约方追究违约责任和法律责任。若非甲乙双方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延，本合同签署后，若因不可抗力原因导致本合同无法履行或无法完全履行时，本合同自行解除，甲乙双方均无需承担违约责任。原告委托代理人谢景霖在该合同买受人处签字，被告赵立斌在该合同出卖人处签字。2018年3月18日，被告（出卖人、甲方）赵立斌、原告（买受人、乙方）郭婷及居某某（丙方）西安百年行房地产营销策划有限公司签订《西安市XX居间合同》，约定，丙方受甲、乙双方共同委托，就西安市雁塔区XX路XX号XX城XX小区XX幢XX单元XX室的房屋买卖事宜（以下简称“该房屋”）向甲、乙双方提供居间服务。该房屋成交价为1420000元，丙方协助办理甲、乙双方关于该房屋过户、协助乙方办理按揭贷款手续、协助甲、乙双方办理该房屋的交接手续，甲乙双方须在签署《西安市存量房买卖合同》等证明买卖关系成立的合同当日，向丙方支付居间服务费，鉴于丙方已为甲、乙双方提供订立本合同的媒介居间服务，甲方和乙方应向丙方支付居间服务佣金，具体的服务佣金金额及支付期限以甲方及乙方签署的《佣金确认书》为准。同日，原告郭婷的委托代理人谢景霖与西安百年行房地产营销策划有限公司签订《佣金确认书》，确认佣金为42600元。2018年3月18日，原告委托代理人谢景霖向被告赵立斌支付定金10万元，同日，被告赵立斌向谢景霖出具定金收据。2018年3月18日，谢景霖向西安百年行房地产营销策划有限公司支付佣金34100元，西安百年行房地产营销策划有限公司向谢景霖出具佣金收据。谢景霖向西安好旺家商务信息咨询有限公司缴纳过户费500元、垫资费8500元，西安好旺家商务信息咨询有限公司向谢景霖出具收款收据。2018年3月31日，西安百年行房地产营销策划有限公司向谢景霖出具代收款收据，备注收取按揭费3000元、评估费500元、担保费2000元、登记费80元。2018年5月14日，原告向被告发送《合同解除通知函》，以二被告未按照合同约定如期办理抵押注销手续，且在合同履行过程中因被告涉诉，标的房屋被咸阳市秦都区法院查封、冻结，经原告多次催促，被告在合理期限内被告未积极履行标的房屋的解封事宜，也未办理房屋抵押注销手续，致使合同目的无法实现为由，要求解除与被告签订的西安市存量房买卖合同，被告退还原告定金100000元，并赔偿原告违约金280000元及一切损失。2018年5月10日，原告与上海市锦天城（西安）律师事务所签订委托代理合同，原告支付案件代理费40000元。另查，2018年4月8日，咸阳市秦都区人民法院作出（2018）陕0402民初2304号之一民事裁定书，查封了赵立斌名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX城房产一套（证号：102XXXXXXX-5-1-13-11102-1）,2018年9月25日，咸阳市秦都区人民法院作出（2018）陕0402民初2304号之二民事裁定书，解除了对赵立斌名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX城房产一套的查封（证号：102XXXXXXX-5-1-13-11102-1）。庭审中，被告主张其已经于2018年3月18日将垫资费用交给居某某，由居某某负责被告的垫资事宜，但因居某某未完成对被告的垫资筹备工作，致使被告的垫资未能完成，被告并非恶意不出卖房屋，百年行公司员工李某某出庭作证称，垫资需要房屋的产权登记簿，因被告的房屋被法院查封，致使产权登记薄无法打印，故而居某某无法完成垫资事宜。上述事实，有商品房买卖合同、西安市存量房买卖合同、西安市XX居间合同、定金收据、转账凭证、佣金确认书、佣金收据、收款收据、委托代理合同、陕西省增值税普通发票、合同解除通知函、（2018）陕0402民初2304号之二民事裁定书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为，原告郭婷与被告赵立斌签订的《西安市存量房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告依约向被告赵立斌支付了定金，但因被告赵立斌自身的原因，导致涉案房产被另案查封，交易不能继续履行，合同目的不能实现，原告据此请求确认原被告之间的房屋买卖合同解除并要求被告赵立斌返还定金100000元并支付违约金的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，因原、被告2018年3月18日签订买卖合同，2018年4月8日案涉房屋被查封、2018年5月14日原告向被告发送合同解除通知函，时间较短，且原告也未提交证据证明其实际损失，故对违约金，本院酌情认定为150000元。因原告违约，致使合同无法继续履行，故被告应承担原告的损失，包含居间佣金34100元、贷款手续费5580元、律师费40000元。关于原告要求的房屋差价损失200000元的诉请，原告提交的证据不足以证据该主张，且被告已向原告支付了违约金，故对该诉请，本院不予支持。关于原告要求被告程磊承担赔偿责任的诉请，原告未提交证据证明案涉房屋系二被告夫妻共同财产，且房屋买卖合同系原告与被告赵立斌签订，故对该诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，兹依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告郭婷与被告赵立斌2018年3月18日签订的《西安市存量房买卖合同》解除；二、被告赵立斌于本判决生效之日起十日内返还原告郭婷定金100000元；三、被告赵立斌于本判决生效之日起十日内支付原告郭婷违约金150000元、居间佣金34100元、贷款手续费5580元、律师费40000元，共计229680元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郭婷的其余诉讼请求。本案案件受理费17580元，由原告承担8900元，由被告赵立斌承担8680元，因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  胡均安人民陪审员  王艳萍二〇一九年一月三十日书 记 员  李 栋