黑龙江省五大连池市人民法院民 事 判 决 书(2018）黑1182民初1910号原告：杨富辉，男，1971年7月2日出生，汉族，干部，住五大连池市。被告：姜洪涛，男，1965年10月3日出生，汉族，个体业主，住五大连池市。委托诉讼代理人：王桂芬，女，1966年10月2日出生，汉族，职员，住五大连池市（社区推荐）。被告：黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司，住所地五大连池市青山镇。法定代表人：王天军，职务总经理。委托诉讼代理人：朱德树，五大连池市青山法律服务所法律工作者。原告杨富辉与被告姜洪涛、黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨富辉、被告姜洪涛委托诉讼代理人王桂芬、被告鑫瑞公司委托诉讼代理人朱德树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨富辉向本院提出诉讼请求：1.要求解除编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同；2.要求返还差价购楼款350,600元；3.要求姜洪涛、鑫瑞公司承担本案的诉讼费、律师费、保全费等实际支出费用。事实和理由：2010年4月19日，杨富辉预定了五大连池市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司，已注销）开发建设的兴业大厦东三门地下商服，面积约为100平方米。杨富辉先后分四次交给兴业公司、姜洪涛、鑫瑞公司预付款1,000,000元，并于2015年6月26日签订了编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同，合同约定商品房面积以产权登记为准，多退少补。兴业公司、姜洪涛、鑫瑞公司于2010年年底将未通过消防验收合格的商品房交给杨富辉，但该商品房直到2014年才取得建设部门的竣工证明，于2016年11月8日才进行了房屋初始登记。合同签订后，杨富辉欲将该商服出售，经欲购房者实际查看方得知该房屋不符合设计标准，举架不够高，原设计为半地下商服，后改为地下室，原设计为独立出口，后改为共用出口，且出口处添加了建筑物，不能用作商服，且该商服由于设计不合理，地下水上涌，影响对该商服的正常使用。无奈，杨富辉欲将该商服出租他人，经多人实际查看，也因地下水上涌、举架不高等原因而未租赁。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，即合同解除权系形成权，该解除的意思表示到达相对人时即发生解除的法律效力。该法第九十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，本案中兴业公司、姜洪涛、鑫瑞公司未对杨富辉进行过相关催告，杨富辉因此有权主张合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”，本案中买卖合同标的物因不能正常使用，致使杨富辉合同目的不能达成，因此，GF-2000-0171号商品房买卖合同已达到法定解除条件，依法应予解除。兴业公司系自然人独资公司，该公司法定代表人系姜洪涛，根据公司法之规定，应由法定代表人与公司连带负担公司债务。本案所涉商品房实际由兴业公司开发建设，因资质问题,挂靠到鑫瑞公司名下。本案经杨富辉与兴业公司、姜洪涛、鑫瑞公司多次协商未果，故起诉到法院。鑫瑞公司辩称，1.鑫瑞公司与姜洪涛有协议约定姜洪涛借用其开发资质引起的纠纷与其无关；2.杨富辉的诉讼请求是施工质量出现的问题，而鑫瑞公司借用的是开发资质，姜洪涛为实际施工人，所以杨富辉的诉讼请求与鑫瑞公司无关。姜洪涛辩称，不同意解除合同，可按照当时购买的价格补缴税款，不同意杨富辉的第三条诉讼请求。建兴业大厦时，说让杨富辉先看图纸优先选的地方，谈好价格让杨富辉交的首付款，施工当中又让杨富辉看的图纸，让杨富辉交的第二笔房款，杨富辉也来到施工现场当场查看过情况，杨富辉没有异议，在此之后杨富辉妻子田园在购买后亲自与邻居划分界限。让杨富辉交最后一笔楼款时，杨富辉说资金紧张与姜洪涛的弟弟协商优惠了50,000元购楼款。杨富辉围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.购房合同一份，证明买房子时的价格以及退房的依据。鑫瑞公司对该证据真实性无异议，但称房屋的实际出卖人是姜洪涛，鑫瑞公司没有收到购房款。姜洪涛对该证据无异议。2.购楼款的收据四张，证明杨富辉交给姜洪涛1,000,000元购房款。鑫瑞公司对该证据真实性无异议，但称该款是交给兴业公司，而不是交给鑫瑞公司。姜洪涛对该证据无异议。3.销售不动产统一发票，证明杨富辉实际购房价格是649,400元。鑫瑞公司对该证据真实性无异议，但称该款是交给兴业公司，而不是交给鑫瑞公司。姜洪涛对该证据无异议。4.工商信息三份，证明兴业公司、鑫瑞公司的信息。鑫瑞公司、姜洪涛对该证据均无异议。经本院审查及庭审质证认为，以上证据具有真实性，本院予以采信。姜洪涛、鑫瑞公司均未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，杨富辉预定姜洪涛开发建设的兴业大厦东三门，面积约为100平方米的地下商服，杨富辉分四次交付给姜洪涛1,000,000元购房款，兴业公司、鑫瑞公司为其出具有收据。2015年6月26日，杨富辉与鑫瑞公司签订商品房买卖合同，合同约定房屋面积为162.35平方米，房屋价格为每平方米4,000元，总价款为649,400元。该房屋存在地下水上涌问题。庭审时，姜洪涛称，房屋价格为每平方米6,500元，房屋交付时无漏水现象，后期出现渗水现象，一直在为杨富辉维修。另查明，姜洪涛系兴业公司法定代表人、股东，挂靠于鑫瑞公司。兴业公司系自然人独资公司，业已注销。本院认为，案涉商品房买卖合同权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效，各方当事人应按约定履行合同义务。因姜洪涛个人不具有相应资质，借用鑫瑞公司资质，鑫瑞公司为被挂靠公司，该房屋的实际出售方为兴业公司、姜洪涛，故应由兴业公司、姜洪涛履行合同的义务，鑫瑞公司对其所负义务承担连带责任。姜洪涛称房屋价格为每平方米6,500元，房屋交付时无漏水现象，后期出现渗水现象，一直在为杨富辉维修,因姜洪涛未提供相关证据证明，本院不予支持。杨富辉预交购房款多于实际房屋总价款，多出的部分，应予返还。因兴业公司系姜洪涛以其自己为法人设立的自然人独资公司，业已注销，姜洪涛亦未提供证据证明公司财产独立于个人财产，故由姜洪涛予以返还。杨富辉主张房屋设计不合理，要求解除商品房买卖合同，因其提供的证据不足以证实达到合同解除的法定条件，亦不申请司法鉴定，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上，姜洪涛应返还杨富辉多交付的购房款。鑫瑞公司对上述款项承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告姜洪涛于判决生效后二十日内返还原告杨富辉购房差价款350,600元。二、被告黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。三、驳回原告杨富辉其他诉讼请求。案件受理费3,280元，由被告姜洪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审判员  邱添二〇一九年一月十八日书记员  刘旭