云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终18号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司楚雄州分行。住所地：云南省楚雄市鹿城东路**。负责人：张人栋，该分行行长。委托诉讼代理人：唐晓嵩，云南精益律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）:邱光明，男，1967年4月19日生，彝族，工人，，住云南省昆明市官渡区被上诉人（原审被告）:郄晓艳，女，1978年4月26日生，汉族，农民，，住云南省姚安县系邱光明妻子。被上诉人（原审被告）:楚雄海弘房地产开发有限公司。。住所地：云南省楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区法定代表人：高群，总经理。被上诉人（原审被告）:楚雄茂林房地产开发经营有限公司。。住所地：云南省楚雄市开发区东盛东路杏林花园法定代表人：李林海，总经理。被上诉人（原审被告）：楚雄茂林水电能源开发有限公司。。住所地：云南省双柏县鄂嘉镇新厂村委会大河边法定代表人：李林海，总经理。被上诉人（原审被告）：高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人，，住云南省楚雄市开发区被上诉人（原审被告）：李林海，男，1962年8月24日生，汉族，云南省禄丰县人，，住云南省楚雄市开发区系高群之丈夫。被上诉人（原审被告）：李林涛，男，1972年11月13日生，汉族，云南省禄丰县人，，住云南省楚雄市开发区被上诉人（原审被告）：罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，云南省禄丰县人，，住云南省楚雄市开发区系李林涛之妻。上诉人中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中国银行楚雄州分行）因与被上诉人邱光明、郄晓艳、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案于2019年1月23日进行法庭调查，上诉人中国银行楚雄州分行的委托诉讼代理人唐晓嵩，被上诉人邱光明、郄晓艳到庭参加。本案现已审理终结。上诉人中国银行楚雄州分行向本院提出上诉主张：1.撤销一审判决书和（2018）云23执异3号执行裁定书，改判支持上诉人对楚雄市开发的金色花园1幢S1号商铺（价值为人民币261169元）的查封、执行；驳回被上诉人邱光明、郄晓艳对被上诉人海弘地产公司在楚雄市开发的金色花园1幢S1号商铺的强制执行及查封异议。2.判决被上诉人海弘地产公司、邱光明、郄晓艳承担本案一、二审诉讼费、公告费。事实及理由：1.一审判决认定邱光明、郄晓艳已经全部付清了房屋价款以及房屋已经交付缺乏有效证据支持，属于事实认定不清。《商品房购销合同》未按规定备案，缺乏合法性，无法核实真实性；相关水电费、物业费、“接房证明”不客观，不能证明房屋已经交付，邱光明、郄晓艳已经合法占有涉诉房屋。2.一审适用法律错误，导致错误判决。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十二条规定，上诉人对本案争议不动产进行查封及执行，是行使抵押权的正当行为。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于适用法律错误，应当适用该规定第二十九条，其异议请求不符合第二十九条“权利能够排除执行”的条件。被上诉人邱光明、郄晓艳答辩称，答辩人于2013年2月27日向被答辩人海弘地产公司购买了位于楚雄市开发区间，总价款261168元，商品房用途为商铺。双方于购房当天签订了商品房购销合同，答辩人于2013年4月7日一次性支付了全部购房款261168元，后又陆续缴纳了契税和房屋配套设施费、水电费、物管费等相关费用。答辩人在购买该商铺时，该商铺的土地使用权并未进行过抵押，而海弘地产公司与被答辩人中国银行楚雄州分行的抵押合同是在2013年6月21日才签订，答辩人签订买卖合同在先，抵押合同在后。根据《中华人民共和国物权法》第二百条的规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”。在接房时，商铺面积比实测面积多了0.37平方米，答辩人补交了2581元购房款，办证费也于2014年5月31日缴纳给了海弘地产公司。答辩人在接房时也未接到海弘地产公司与中国银行楚雄州分行之间的债务通知。2014年9月11日，中国银行楚雄州分行申请对海弘地产公司所抵押的土地使用权进行冻结、查封，法院对该处土地进行了冻结、查封，所查封、冻结的财产中包含了答辩人所有的涉诉商铺。答辩人与中国银行楚雄州分行之间不存在任何债权、债务关系。答辩人向海弘地产公司购买涉诉商铺的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。请求法院驳回中国银行楚雄州分行的诉讼请求，诉讼费由中国银行楚雄州分行承担。被上诉人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅均未提交书面答辩意见。中国银行楚雄州分行向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2018）云23执异3号执行裁定，支持其对楚雄市开发区东盛东路金色花园小区1幢S1号商铺的查封、执行。2.由邱光明、郄晓艳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年2月27日，海弘地产公司与邱光明、郄晓艳签订了《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区商铺出售给邱光明、郄晓艳。合同约定：“房屋总价款为261168元，乙方（邱光明、郄晓艳）已于2013年2月27日付清购房款261168元；甲方（海弘地产公司）应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方交清该套商品房所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方必须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任……”。合同签订当日，邱光明、郄晓艳付清全部购房款261168元，海弘地产公司于2013年4月7日给邱光明、郄晓艳出具了一份购房款发票。2014年5月31日，邱光明、郄晓艳交纳完毕涉诉商铺的大修基金、办证费、配套费、契税等相关费用，2014年6月2日，邱光明、郄晓艳接收了涉诉房屋，后经过装修开始使用涉诉房屋并多次交纳了相关物管费、水电费及垃圾清运费。2013年6月19日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘地产公司向中国银行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘地产公司、茂林地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《共同还款协议》，茂林能源公司与中国银行楚雄州分行签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，高群、李林海、李林涛、罗继梅与中国银行楚雄州分行签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘地产公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘地产公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘地产公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。中国银行楚雄州分行向一审法院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，一审法院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了邱光明、郄晓艳购买的位于楚雄市开发区商铺住房。中国银行楚雄州分行诉海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经一审法院审理后作出（2014）楚中民二初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘地产公司于2015年8月31日前分四次偿还中国银行楚雄州分行本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘地产公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因一审法院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，一审法院于2016年9月5日作出(2015)楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。邱光明、郄晓艳得知其购买的位于楚雄市开发区商铺将被查封后，向一审法院提出执行异议申请，认为其与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，按合同付清了购房款并已接收使用涉诉房屋，一审法院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。一审法院于2018年1月10日作出（2018）云23执异3号执行裁定书，认为邱光明、郄晓艳提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故裁定：撤销一审法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定和（2015）楚中执字第126-23号执行裁定中对位于楚雄市开发区商铺的查封。现中国银行楚雄州分行依法提起执行异议之诉。一审归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：邱光明、郄晓艳是否享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。一审法院认为，本案中，邱光明、郄晓艳通过与海弘地产公司签订《商品房购销合同》，购买了位于楚雄市开发区商铺。合同签订后，邱光明、郄晓艳已支付完毕全部购房款并已实际占有使用涉诉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案中邱光明、郄晓艳与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》，不存在合同无效的法定情形，该房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故邱光明、郄晓艳与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效。本案中，海弘地产公司在与中国银行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将其位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地抵押给了中国银行楚雄州分行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故中国银行楚雄州分行对本案涉诉房屋及土地依法享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉诉房屋在被查封时虽然登记在海弘地产公司名下，但在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前邱光明、郄晓艳已与海弘地产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，且邱光明、郄晓艳已付清了全部房屋价款并已实际占有使用涉诉房屋，在邱光明、郄晓艳按《商品房购销合同》的约定履行完毕相关义务后，由于海弘地产公司的过错至今未按合同约定提交房管部门进行产权登记。因本案符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故而属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，因此，邱光明、郄晓艳依法享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。故中国银行楚雄州分行要求对涉诉房屋强制执行及查封的诉讼请求依法不能成立，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，一审判决如下：驳回原告中国银行股份有限公司楚雄州分行的诉讼请求。案件受理费100元，公告费300元，合计400元，由原告中国银行股份有限公司楚雄州分行负担。二审中，上诉人对一审认定事实认为：《商品房购销合同》没有卖方出庭证明真实性，无证据证明邱光明、郄晓艳已实际支付购房款、已接收案涉房屋，对邱光明、郄晓艳购买案涉房屋的事实不认可，对执行案件的法律事实无异议。被上诉人邱光明、郄晓艳对一审法院确认的本案法律事实无异议。本院认为，上诉人中国银行楚雄州分行对自己提出的异议并未提交证据予以证明，而邱光明、郄晓艳一审提交的证据足以证明其二人签订《商品房购销合同》、已向海弘公司支付完毕购房款、占有案涉房屋的事实，据此，对中国银行楚雄州分行提出的异议本院不予确认。一审法院确认的本案法律事实有相应的证据予以证明，本院予以确认。根据本案各方当事人的诉辩理由与主张，本案二审争议的焦点是：邱光明、郄晓艳对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益？本院认为，首先，邱光明、郄晓艳一审中提交的《商品房购销合同》、云南省销售不动产统一发票、物业费收据、楚雄海宏物业管理有限责任公司出具的“接房证明”等证据，能够相互印证，证实邱光明、郄晓艳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付完毕全部价款，且合法占有、使用案涉房屋，而未办理过户登记并非邱光明、郄晓艳二人的过错。上诉人中国银行楚雄州分行虽对以上事实不予认可，但却并未提交相应证据予以推翻，其应承担举证不能的不利后果；其次，虽然中国银行楚雄州分行对案涉房屋享有抵押权，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”亦即，一般情况下，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，可以对抗案外人提出的排除执行异议，但该条司法解释也规定了除外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”，而上述规定第二十八条即为“除外”情形，根据第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记本案中。”本案中，邱光明、郄晓艳购买、付款、占有接房、使用案涉房屋的整个过程完全符合上述规定，据此，邱光明、郄晓艳对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益；第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条的规定，在适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用；而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，一审法院适用该规定第二十八条的规定正确，中国银行楚雄州分行上诉认为一审法院法律适用错误的上诉理由本院不予支持。综上所述，中国银行楚雄州分行的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5218元，由上诉人中国银行股份有限公司楚雄州分行负担。本判决为终审判决。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 郭婷婷二〇一九年一月二十八日书记员 李扬杰