四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1011民初1324号 原告：唐明，男，1964年1月7日出生，汉族，四川省金堂县人，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师（普通授权）。 被告：四川民德房地产开发有限公司（统一社会信用代码91510000579604320P）。 住所地：四川省内江市东兴区栖霞路**绿岛银座****附**。 法定代表人：孙世勇，系该司执行董事。 委托诉讼代理人：黄通伟，四川天作律师事务所律师（普通授权）。 委托诉讼代理人：胥文佳，四川杰中律师事务所律师（普通授权）。 原告唐明与被告四川民德房地产开发有限公司（以下简称民德公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告唐明于2017年8月4日，向四川省金堂县人民法院提起诉讼，审理过程中，被告民德公司提出管辖权异议申请，该院依法作出（2017）川0121民初3129号驳回裁定后，被告民德公司不服该裁定，上诉至四川省成都市中级人民法院，该中院于2017年12月18日，作出（2017）川01民辖终2093号民事裁定书裁定：一、撤销四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初3129号民事裁定;二、本案移送内江市东兴区人民法院处理。本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序审理。审理过程中，被告民德公司于2018年8月8日，向本院提出反诉，但在规定的期限内未预交案件受理费，本院依法裁定被告提起的反诉按撤诉处理。2018年9月17日、2018年12月12日，本院依法公开开庭审理了本案。原告唐明及委托诉讼代理人张杰，被告民德公司委托诉讼代理人黄通伟、胥文佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将坐落于内江市东兴区绿岛银座住房（4-1-2-2）一套办理不动产登记证（房产证）并交付原告；2.判令被告从2014年12月31日至2016年1月5日，按已付房款日万分之三支付逾期交房违约金49371.108元；3.判令被告从2016年1月1日起，按已付房款日万分之一支付逾期办初始登记的违约金至办理完毕时止，暂计至2017年12月31日的违约金为32706.044元；4.判令被告从2016年12月21日起，按已付房款日万分之一支付逾期办理不动产登记证（房产证）违约金至办理完毕时止，暂计算至2017年12月31日，违约金为16801.05元；5.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2014年10月23日，原被告网签了《商品房买卖合同》（合同编号2014410756，该合同于2015年2月3日，经内江市房地产产权交易中心登记备案）。合同约定：被告向原告出售位于内江市东兴区绿岛银座4幢1单元第2层1-2-2号成套住宅一套（建筑面积91.61㎡，房价448028元），2014年12月31日前交付房屋，逾期交房按已付房款日万分之三计算违约金至实际交房为止，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则，出卖人应在期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款日万分之一计算违约金；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，出卖人应按已付房款日万分之一计算违约金至取得房产证时止。2014年12月31日，被告未能将案涉房屋交付原告，直至2016年1月5日才交房给原告，违约天数达370天，被告应按约承担49731.108元违约金，原告至今也未取得所购商品房所在楼栋的权属证明，也未办理产权转移登记，被告属违约行为，应当承担违约责任。 另：《商品房买卖合同》是被告为履行原被告之间所签订的《抵偿协议》（2014年7月12日）及《补充协议》（2014年10月11日）所约定的义务而签订，2014年10月18日，原被告签订的《抵偿交接书》，对抵偿义务再次进行了确认，《抵偿协议》还约定，发生争议，由甲方（即原告）所在）所在地法院解决div> 被告民德公司辩称，1.民德公司之所以与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签备案、预售登记，是基于民德公司与原告唐明等达成的《抵偿协议》、《抵偿补充协议》、《担保承诺书》而承担的担保责任，民德公司与原告之间并不存在商品房买卖合同的法律关系，而原告唐明也没有基于商品房买卖合同，向民德公司支付过购房对价款。本案的基础法律关系是以抵偿协议形成的以物抵债合同法律关系，而非原告主张的商品房买卖合同法律关系。原告以商品房买卖合同法律关系向法院主张权利，实属隐瞒事实，滥用诉权，应依法驳回原告的诉求；2.民德公司与唐明等签订《抵偿协议》、《抵偿补充协议》、《担保承诺书》系民德公司内部股东间的股权转让而产生的，该协议系公司股东恶意串通，滥用股东权利、抽逃资金的不法行为，其行为违反公司法的强制规定，系无效行为；3.虽然原、被告之间签订《商品房买卖合同》并办理网签备案、预售登记，但办理预售登记等行为均不能产生物权变动的效力，故原告的诉求也不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年7月12日，原告唐明及共同投资人周世全、林洪高、刘强（甲方）、四川远胜建设有限公司（乙方）与被告民德公司（丙方）签订《抵偿协议》1份，约定：甲、乙双方系丙方股东，甲方及共同投资人周世全、林洪高和刘强等四人，于2012年9月18日与乙方签订《股权转让协议》，由乙方受让甲方及共同投资人持有丙方40%的股权及投资，其转让金总额共计13200万元，签订本协议前，乙方已支付甲方及其共同投资人转让金6430万元，现尚欠6770万元，另补偿甲方及其共同投资人利息共计100万元。后因市场行情变化，乙方未按约定履行，现也无法一次性给付，乙方在征得甲方及其共同投资人谅解的情况下，经甲、乙、丙三方协商，达成如下抵偿协议：一、乙方自愿以丙方在内江开发的“绿岛银座”商住楼剩余可销售房屋抵偿所欠甲方及其共同投资人转让金。住房。住房单价为每平方米4500元房：二楼为每平方米9000元。不足部分以乙丙方房屋销售回款支付。甲方要求对抵偿房屋进行网签，乙、丙方无条件出具相关手续；……九、履行本协议若发生争议协商解决办法；协商不成的，由甲方所在地法院解决……。2014年10月11日，唐明及共同投资人周世全、林洪高、刘强（甲方）与被告民德公司（乙方）达成《抵偿补充协议》，其协议将《抵偿协议》约定的第一条变更为：乙方自愿以丙方在内江开发的“绿岛银座”商住楼剩余可销售房屋抵偿所欠甲方及其共同投资人转让金；并再约定欠甲方及共同投资人的借款1700万元及补偿甲方利息71666元，乙方也用开发的“绿岛银座”住房;住房及营业房予以抵偿按《抵偿协议》中确定的价格执行。2.2014年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为2014410756）。约定该商品房单价为每平方米5884.27元，总价为448028元，向原告出售位于内江市东兴区绿岛银座4幢1单元第2层1-2-2号成套住宅一套，建筑面积91.61㎡，2014年12月31日前交付房屋。合同还就违约责任及其他事项进行了约定。3.原告没有依照《商品房买卖合同》的约定向被告民德公司实际支付购房对价款，而是根据被告民德公司与唐明等达成的《抵偿协议》约定，以抵偿的方式来支付的购房款，但《抵偿协议》载明的抵偿房屋单价与《商品房买卖合同》约定的房屋单价并不致，且双方对《抵偿协议》和《商品房买卖合同》争议较大，加之原告在庭审中明确表示本案以商品房买卖合同基础法律关系向被告主张诉讼权利，本院应当以商品房买卖合同这一基础法律关系进行审理。 本院认为，原告唐明与被告民德公司签订《商品买卖合同》，其目的是为了实现《抵偿协议》的约定，达到以房抵债（债务包含股权转让款、借款及利息）的效果。而被告与原告签订《商品买卖合同》，也是想通过以房抵债的形式偿还所欠原告唐明的债务。故原、被告虽然签订《商品房买卖合同》，但双方当事人并没有要建立商品房买卖合同关系的真实意思，其签订《商品房买卖合同》的行为，实属双方虚假的意思表示，且原告也未按照《商品房买卖合同》的约定，向被告支付购房对价款，庭审中原告陈述是通过《抵偿协议》的约定，以房屋抵偿的方式支付的购房价款，但被告对该《抵偿协议》的效力提出了异议，加之《抵偿协议》载明的抵偿房屋单价与《商品买卖合同》载明的所购房屋单价并不一致，故本院不能认定原告按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付了购房对价款。虽然原、被告就案涉房屋到内江市房地产产权交易中心办理了商品房预告登记，但办理商品房预告登记并不能产生物权变动的效力，房屋所有权的取得需到不动产登记部门办理产权转移登记手续，原告对办理了预告登记的房屋并不能享有物权权力。故原告唐明在本案中以商品房买卖合同为基础法律关系向被告主张诉讼权利，即无事实根据，也无法律依据，本院依法不予支持。关于原、被告双方在庭审中对《抵偿协议》、《抵偿补充协议》的效力产生的争议问题，因该协议系原告唐明及共同投资人、四川远胜建设有限公司与被告民德公司签订的，涉及他人利益，且《抵偿协议》、《抵偿补充协议》与原告在本案中所主张的请求权基础即商品房买卖合同法律关系分属不同的法律关系，本院对《抵偿协议》、《抵偿补充协议》不予审查认定，《抵偿协议》、《抵偿补充协议》的相关当事人可另行主张权利。 综上所述，本院在查明事实，分清责任是非的基础上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告唐明的诉讼请求。 案件受理费2272元，由原告唐明承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  胡谢平 审 判 员  雷建军 人民陪审员  严雄飞 二〇一九年一月四日 书 记 员  杨凡蕾