广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初15544号原告：深圳市博瑞梦想科技有限公司，住所深圳市前海深港合作区前海一路1号a栋201室，统一社会信用代码：914403003428049222。法定代表人：张汇芳，总经理。委托诉讼代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。委托诉讼代理人：温欣彦，广东利人律师事务所实习律师。被告：深圳市美好幸福生活安全系统有限公司，住所深圳市南山区科技园金融基地1栋11楼A2，统一社会信用证代码：91440300398471071N。法定代表人：郑金瑞，总经理。委托诉讼代理人：马丽秋，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑胜男，女，系该公司员工。原告深圳市博瑞梦想科技有限公司诉被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘为忠，被告的委托诉讼代理人马丽秋、郑胜男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的房屋租赁合同于2018年7月27日解除；2、被告向原告支付2018年7月份房租、物业管理费及6月份水电费222520.74元及违约金，违约金每日按所欠费用总额的千分之五计算，自2018年7月6日起计算至付清费用为止，暂计至2018年7月31日，暂计28927.6元；3、被告向原告支付2018年7月份水电费4876.5元；4、被告向原告支付2018年4月、6月应付违约金41048.12元；5、原告没收被告的租赁保证金（押金）406368元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告之间签订房屋租赁合同，双方约定：由被告承租位于深圳市南山区科技南七道粤美特大厦1301房（以下简称涉案房屋），租期自2017年11月13日至2019年11月12日，被告应于每月5日前向原告支付租金及其他费用。如果被告拖欠租金或其他相关费用，应按照拖欠租金及相关费用总额的千分之五/天向原告支付违约金。如果被告拖欠租金或其他相关费用达十日或租赁期内累积达5次，视为被告严重违约，原告有权解除合同并没收租赁保证金。被告应在2018年7月5日前支付租金及相关费用222520.74元，同时应向原告支付4月和6月的违约金41048.12元，但被告一直拖欠，被告的行为构成违约。虽经原告多次催收，被告至今仍未支付租金及其他相关费用。综上，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告拖租金及相关费用的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护其合法利益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告曾经向被告表达过涉案房屋租金太便宜，期间还有相关人员到涉案房屋看房。原告提供的涉案合同条件苛刻，被告是创业公司，偶尔晚支付租金，但从未被收过违约金。在租赁期间，当被告客户前来洽谈生意，会议室经常会出现空调故障，影响被告生意，并造成损失。原告于2018年7月19日通知被告解除合同，7月20日通知停电，在无照明无空调的情况下，被告连夜搬离了涉案房屋，但原告要求被告当天就必须搬离，导致被告新配备的实验室设备和部分新买的家具没有搬走产，给被告造成205895.61元的损失。对于2018年7月的水电费，原告没有提交读数，且原告可以在押金中直接扣除，违约金的计算时间应为2018年7月6日至19日。目前因被告的一个股东投资款未按期支付，导致公司资金链断裂，至今未发放员工工资和支付供应商货款，根据合同约定该情况属于不可抗力，原告应返还被告的租赁保证金。因此，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，双方确认租赁建筑面积为1411平方米；租期为2017年11月13日起至2019年11月12日；租金为每月每平方米18.84元，月租金188650.7元；乙方应于合同签订当日支付租赁押金355572元和管理费押金50796元；乙方应于每月5日前支付本月租金管理费用；保证金不能用于兑换乙方的租金或其他费用，因履行合同产生的违约金、赔偿金，甲方有权在租赁保证金中扣除；租赁期间，乙方应承担的管理费、空调运行维护费、本体维修基金、及水电费由乙方直接向甲方管理人员缴纳，费用详见收费单；乙方如在合同未到期，违约退租的情况下，甲方不予退还租赁保证金，并要求乙方恢复甲方出租前的装修状态；拖欠房租累计5天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；若因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权扣除租赁保证金；乙方未按约定时间支付租金及其它费用的，乙方应按照应付租金及其它相关费用总额的千分之五/天向甲方支付违约金；乙方未按合同约定时间支付租金及其它费用达十日或租赁期内累积达五次的，视乙方为严重违约，甲方将有权解除合同并扣除乙方支付的租赁保证金和将该房屋另行出租；以及其他条款。2018年7月19日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，载明因被告迟延支付4月和6月的各项费用且未支付7月的各项费用，已违约要求解除合同等。该通知于20日送达被告。庭审中，被告表示其于20日连夜撤离涉案房屋，原告称被告仍有部分物品在涉案房屋内，直到27日才全部搬离。2018年7月20日，原告向被告发出《停电通知》。原告提交了两张收款回单，以证明被告于2018年4月21日支付4月份费用，6月28日支付6月份费用，分别迟延16天和23天。原告还提交了被告4月-7月的费用明细单，以证明被告未2018年7月份房租、物业管理费及6月份水电费222520.74元和2018年7月份水电费4876.5元；被告提交了订货合同、发票、购销协议、销售合同、微信聊天记录等，以证明被告搬离时，被告不同意被告将实验室设备搬离不同意向被告返还，导致被告损失，且在租赁期内，原告因租金较低故意要被告搬走。对于上述证据，被告均不予认可并认为与本案无关。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。被告未按照合同约定支付2018年7月的租金及管理费等费用，构成违约，应承担相应的法律责任。本案中，被告已于2018年7月20日收到原告的解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认原、被告之间的租赁合同于该日解除。合同解除后应当恢复原状、赔偿损失等，本案中被告称其于2018年7月20日搬离，但其答辩中又称有部分设备未搬离，且被告在收到解除合同通知且停电后一日内搬离全部物品不符合生活常理，故本院采信原告的主张即被告于2018年7月27日搬离，鉴于被告已认可其未交纳2018年7月的租金等费用和6月的水电费，故被告应向原告支付2018年7月份房租、物业管理费187461.84元〔（188650.7＋26583.27）÷31×27〕和6月份水电费7286.8元以及2018年7月份水电费4876.5元。关于原告主张的迟延付款违约金，原告主张的标准过高，本院调整为每日万分之五的标准，故被告应分别向原告支付2018年4月、6月、7月租金等费用的逾期付款违约金，分别以220136.44元、223098.44元、194748.64元为基数并分别从2018年4月6日、6月6日、7月6日起分别计至2018年4月21日、6月28日以及本院确定给付之日止。原告诉求没收被告的租赁保证金（押金）406368元，符合合同第九条第3项的约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市博瑞梦想科技有限公司与被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月20日解除；二、被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市博瑞梦想科技有限公司支付2018年7月份房租、物业管理费187461.84元和6月份水电费7286.8元以及2018年7月份水电费4876.5元；三、被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市博瑞梦想科技有限公司支付2018年4月、6月、7月租金等费用的逾期付款违约金，分别以220136.44元、223098.44元、194748.64元为基数并分别从2018年4月6日、6月6日、7月6日起分别计至2018年4月21日、6月28日以及本院确定给付之日止；四、原告深圳市博瑞梦想科技有限公司不予返还被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司租赁保证金（押金）406368元；五、驳回原告深圳市博瑞梦想科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10836.6元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一九年一月二日书 记 员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。