江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初19849号原告：徐顺利，女，1985年3月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：沈祥新，男，1986年11月20日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：封强，江苏封强律师事务所律师，共同代理上述二原告。委托诉讼代理人：陈玲玲，江苏封强律师事务所律师，共同代理上述二原告。被告：周克军，男，1964年9月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：徐琴，女，1968年8月21日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周栋梁，系被告周克军、徐琴的儿子。被告：周栋梁，男，1990年6月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告徐顺利、沈祥新与被告周克军、徐琴、周栋梁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2018年11月21日对本案公开开庭进行了审理。原告徐顺利、沈祥新及二原告共同委托诉讼代理人封强、陈玲玲，被告周栋梁（同时代理周克军、徐琴）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐顺利、沈祥新向本院提出诉讼请求：一、判令三被告退还原告已支付房款300000元。二、判令被告周克军、徐琴赔偿原告损失320000元。三、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第二项诉请为，要求被告周克军、徐琴支付房价总款20%的违约金，即222000元。事实和理由：二原告系夫妻关系。原告徐顺利于2017年10月22日就购买昆山市陆家XXX郡X号楼XXX室与被告周克军签订《昆山住商房屋买卖合同》一份，合同主要条款为：1、房屋转让价款为111万元整，乙方(原告徐顺利)于签约前已支付甲方(被告周克军)32万元整(该款项实际上是由原告沈祥新支付给了被告周克军的妻子即本案被告徐琴)；2、该房屋为甲方所有，尚未办理产证，为工程抵押房，双方约定2017年12月30日前直接备案办证并交房。签订合同之日被告周克军向原告徐顺利出具了32万元的收条。合同签订之后，被告周克军又将该房屋卖给案外人杨乐腊。原告反复催讨退还已付房款，被告周克军一直避而不见。期间由其儿子周栋梁向原告沈祥新出具欠条一张：“房款32万元由本人还给沈祥新”。截至目前被告只退还原告沈祥新2万元，尚欠30万元未退还。被告周克军、徐琴的行为明显属于一房两卖的欺诈行为，导致商品房买卖合同目的根本无法实现，依法应承担返还已付购房款并承担已付购房款一倍即32万元的赔偿责任。被告周栋梁向原告沈祥新出具欠条并已归还2万元的行为属于债务加入行为，因此被告周栋梁应与被告周克军、徐琴一起承担退还购房款30万元的责任。综上，为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求法院判如所请。被告周克军、徐琴、周栋梁共同辩称：同意退还30万元房款。不同意赔偿损失32万元，因为被告在房屋买卖过程中不存在欺诈行为。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本院经审理认定事实如下：2017年10月22日原告徐顺利（买方、乙方）与被告周克军（卖方、甲方）在昆山住商房地产经纪有限公司的居间下签订《昆山住商房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方将坐落于昆山市陆家镇XXX郡花园X号楼XXX室房屋（建筑面积103.56平方米，房屋产权证号：待办）出售给乙方。二、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为1110000元。签订本合同后，甲乙双方同意由丙方为本次交易办理网签备案手续。三、甲方应于签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，并经甲乙双方同意于房屋直接备案、办证，约在2017年12月30日左右。四、甲方保证上述房屋权属清楚。五、甲乙双方中若有任何一方未按照合同约定全面履行自己义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付该房屋成交价2%的手续费。十一、其他补充条款：甲方不予承担其他费用，乙方承担交易过程中的一手拿房费用，乙方支付中介费。十二、补充约定：1、乙方于签约前已支付甲方320000元整。2、乙方于办证后银行抵押支付甲方790000元。最迟不超过三个月放款。3、甲乙双方约定2017年12月30日前交房。4、该房屋为甲方所有，尚未办理产权证，为工程抵押房。上述合同签订前，原告于2017年7月21日向被告周克军妻子徐琴账户转账支付50000元，于2017年7月28日向被告周克军妻子徐琴账户转账支付220000元。原告陈述，另外通过现金支付被告50000元。2017年10月22日被告周克军出具收条，确认收到原告徐顺利购买涉案房屋支付的房款320000元。原被告均确认涉案房屋系工程抵押房，开发商系昆山市海发置业有限公司。被告陈述，上述合同签订时其尚未取得涉案房屋，原告则认为被告当时已取得涉案房屋。原告倪磊陈述，合同签订之后，被告周克军又将涉案房屋卖给案外人杨乐腊，原告反复催促被告退还已付房款，被告周克军一直避而不见，期间由其儿子周栋梁向原告沈祥新出具欠条一张。原告就此陈述提供被告周栋梁于2018年5月23日向原告沈祥新出具的欠条一份，载明“今欠沈祥新32万元整，注：此款分期付清，于2018年6月30日前付16万元，剩余款项于2018年9月30日前分期付清。另说明：周克军与沈祥新、徐顺利所签的房屋买卖合同作废（徐顺利已解除合同）！房款32万元由本人还给沈祥新，与周克军无关”。被告对欠条真实性予以认可，但原告在涉案房屋交付给被告之前已经单方解除合同。被告就该陈述提供上海市金茂（昆山）律师事务所万文静律师于2018年5月2日寄送的《律师函》一份。该《律师函》载明：“致周克军、徐琴：上海市金茂律师事务所接受徐顺利委托就昆山市陆家镇XXX郡X号楼XXX室房屋买卖合同纠纷事宜，向你们发函如下：委托人与你们在2017年10月22日签订房屋买卖合同。根据合同约定2017年12月30日前交房，并办理过户办证手续。但截止至今，周克军仍未将房屋交付给委托人，且无法给出一个明确的交房时间及过户办证时间，委托人多次主动协商催促均无法妥善解决此事。现委托人委托律师郑重发函申明：解除2017年10月22日签订的房屋买卖合同，要求周克军、徐琴返还房款320000元，要求周克军、徐琴按照合同约定支付总房款20%的违约金。请于收到函件后3日内返还上述款项，如对上述事宜存有异议或有其他处理意见，请于3日内致函或联系本律师或委托人协商处理”。被告陈述，其在收到原告的《律师函》后，同意解除合同及返还房款32万元，没有谈到违约责任。原告则陈述，被告周栋梁在出具欠条后，双方就违约责任未谈拢，后周栋梁仅退还20000元房款，剩余房款300000元至今未予退还，故原告诉至本院。另认定：审理中，原告提供昆山市海发置业有限公司与杨乐腊于2018年6月14日签订的《昆山市商品房购销合同》一份（载明出售价格为755305元）、不动产权属登记信息一份、涉案房屋的昆山市商品房竣工移交单一份（载明涉案房屋已于2016年10月31日取得交付备案证书），证明涉案房屋已经由开发商出售给案外人杨乐腊并于2018年7月26日登记于案外人名下。被告对该《昆山市商品房购销合同》及权属登记信息、竣工移交单真实性均予以认可，由于原告不要这个房子，解除合同了，被告和开发商的结算也到期了，房子交付给被告后就直接出售给案外人杨乐腊并办理产证。上述事实有《房屋买卖合同》一份、《昆山市商品房购销合同》一份、收条一份、欠条一份、不动产权属登记信息一份及原、被告庭审陈述等证据在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告徐顺利与被告周克军签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。原告依约支付被告房款320000元，但被告未能按约将房屋交付原告及配合办理产证，原告据此通知被告解除合同并要求被告返还已支付的全部房款，被告在收函后未提起异议，审理中，原被告亦确认双方合同已解除，故本院对原被告签订的《房屋买卖合同》解除的事实予以确认。因合同解除系因被告未能按约交付房屋及配合办理产证，故合同解除的过错在于被告周克军。关于原告要求被告退还已付购房款300000元的主张，审理中，原告明确，因被告周栋梁出具欠条加入其父母周克军、徐琴应退还原告的房款320000元的债务，且已实际退还原告20000元，故三被告应共同退还原告剩余购房款300000元。本院认为，被告周克军作为与原告签订房屋买卖合同的主体，现其未能按约履行导致原告解除合同，其依约负有返还房款的义务，被告徐琴作为周克军的妻子，其实际接收原告支付的大部分房款，被告周栋梁作为周克军、徐琴的儿子，其出具欠条对其父母周克军、徐琴应返还原告的房款债务确认由其承担，应视为其对周克军、徐琴退还原告房款债务的加入，故原告要求三被告共同返还房款300000元的主张符合规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告周克军、徐琴赔偿原告损失320000元的主张，审理中，原告变更该项诉请为，要求被告周克军、徐琴支付房价总款20%的违约金，即222000元。被告对此认为，被告未解除合同，亦无欺诈及其他违约行为，故不应承担违约金。本院认为，涉案房屋已于2016年10月取得交付备案证书，后被告于2017年10月与原告签订合同将涉案房屋出售给原告，但被告未能在约定期限（即2017年12月30日）前将涉案房屋交付给原告及配合办证，原告据此解除合同并要求被告承担违约责任，符合规定。但因原告签约时明知购买的是尚未交付及尚未办证的工程抵押房；同时原告未能举证证实其存在已付房款银行贷款利息损失以外的其他损失；结合原告提供的被告将房屋出售给案外人的购房合同记载，被告出售房屋系在原告解除合同之后，且出售价格低于出售给原告的价格，故难以认定被告存在违约故意；综上，本院认为，合同约定总房款20%的违约责任过高，依法调整为，以300000元为基数，自2017年10月22日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告周克军、徐琴、周栋梁共同退还原告徐顺利、沈祥新房款300000元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。二、被告周克军、徐琴支付原告徐顺利、沈祥新违约金（以300000元为基数，自2017年10月22日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算），于本判决生效之日起十五日内履行完毕。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号-）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，减半收取5050元，由被告周克军、徐琴、周栋梁负担。被告负担部分由被告于本判决生效后十五日内支付给原告（履行账号同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  朱丽君二〇一九年一月二十一日书记员  孟 伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。