广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初14967号原告：潘升云，男，汉族，1969年4月4日出生，住广州市天河区。原告：潘泳君，女，汉族，1997年5月3日出生，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：王晓元，系广东颐和律师事务所律师。被告:刘俊超，男，汉族，1991年2月18日出生，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：严翔、吴立源，均系广东广大律师事务所律师。原告潘升云、潘泳君与被告刘俊超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告潘升云及其委托诉讼代理人王晓元到庭参加诉讼，被告刘俊超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘升云、潘泳君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金14757.32元（从2017年6月24日至2017年7月27日由被告使用涉案房屋，使用时间为一个月零四天，按照合同约定的月租金为20080元÷30天×4天+20080元=22757.32元，在2017年7月3日，被告通过微信向原告支付了8000元，尚欠租金14757.32元）；3.判令被告向原告支付涉案合同租赁保证金2倍的违约金80320元；4.判令因被告违约而造成的原告租金损失30119.85元（2017年7月28日-2017年9月10日，空租25天，20080元÷30天×45天）。事实和理由：2017年5月16日，原告潘升云与被告签订《广州市房屋租赁合同》，被告向原告租赁天河区XX号之二611房作为办公场地；租赁期为2年(2017年5月24日至2019年5月23日止)，租金为：从2017年5月24日至2018年5月23日止每月租金人民币20080元；2018年5月24日至2019年5月23日止每月租金人民币21084元。租金支付方式为：每月24日前以转账方式缴纳房屋租金。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了该房屋。被告如约支付了2017年5月24日至2017年6月23日房屋租金20080元。被告在2017年7月27日违约搬离租赁房屋，2017年6月24日至7月27日的租金，2017年7月3日被告通过微信转款人民币8000元房屋租金后，再无按照合同约定支付房屋租金。就这一事原告潘升云已经和被告沟通多次，然而时至今日，被告仍没有按照合同约定支付房屋租金。为保护自己的合法利益，原告特起诉至法院。被告刘俊超于庭后书面辩称：1.原告计算被告拖欠的租金数额有误，实际拖欠租金的数额应为人民币14088元。被告已支付2017年6月23日之前的租金，实际拖欠租金的期间2017年6月24日至2017年7月27日，且被告已经支付部分租金人民币8000元，故被告拖欠的租金应为：20080÷30×33-8000=14088元。因此，原告第二项诉讼请求中多计算的拖欠租金部分669.32元不应予以支持。2.被告支付的租赁保证金40160元（相当于两个月租金）已足以弥补原告实际损失，故原告所主张的第三项诉讼请求和第四项诉讼请求属于重复主张违约责任，依法应予以驳回。被告已依约向原告支付租赁保证金40160元，且同意原告不予退回该保证金，用以弥补原告实际损失。实际上，被告退租后，造成原告的空租期仅为45天，在原告没有证据证明其存在其他损失的情下，被告所支付相当于2个月租金的保证金，实际上已超过了原告空租期45天租金的实际损失，故完全足够弥补原告的实际损失。3.在原被告合作期间，原告存在单方面指示物业予以停电，导致被告无法经营的违约行为，故应承担部分损失的责任。被告因经营困难，确实拖欠了原告部分租金，但原告亦存在单方指示物业对租赁场地予以停电，导致被告无法经营的违约行为，因此，对于《租赁合同》的解除，原告亦存在一定的过错，故应承担部分损失的责任。综上所述，原告诉请拖欠租金的数额计算有误，且重复违约责任诉请金额过高，在原告所扣除的租赁保证金已超过其实际损失45天空租期租金的情况下，应依法予以调低。经审理查明：2017年5月16日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定：甲方同意将坐落在天河区XX号之二611房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积160.64平方米。租赁期限为2017年5月24日至2019年5月23日止。2017年5月24日至2018年5月23日月租金为20080元，2018年5月24日至2019年5月23日月租金为21084元。租金按月结算，由乙方在每月第24日前按转账方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳40160元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回给乙方。乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。补充协议约定：甲方同意给乙方7天免租期由2017年5月17日至2017年5月23日止，免租期内乙方仍要缴交相关的管理费、水电费等费用。乙方拖欠租金15天，甲方可单方解除合同，收回房屋，乙方所交纳的保证金不予退还。在租赁期内，甲乙双方如有一方擅自解除本合同，则违约方应按本合同租赁保证金的2被支付违约金。若本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。2017年5月16日，被告通过银行转账的方式向原告缴纳保证金、一个月租金及管理费等共计61888元。2017年7月3日，被告通过微信转账8000元给原告。原告主张被告未足额缴纳租赁期间的租金并于2017年7月27日擅自搬离案涉房屋。原告提交微信聊天记录、搬离证明、空置证明等证据拟证明其主张。微信聊天记录载明：（2017年7月3日下午6:25刘俊超）“潘小姐，我只跟家里人拿到这么多”，（2017年7月27日下午3:00刘俊超）“潘小姐，我也不为难你，那你锁门好了，我打工的也没有办法了，要不是老乡我早走了，还借钱交租”。（2017年8月3日下午3:25刘俊超）“上次电话我已经和你说了，我不租了”。富力物业服务集团广州公司于2018年4月13日出具《关于XX广场B611单元租户的搬离证明》、《关于XX广场B611单元租户的空置证明》，上述证明载明，被告于2017年7月27日办理搬离手续，搬离案涉房屋，案涉房屋自2017年7月28日至2017年9月10日空置。经本院询问，原告确认案涉房屋已于2017年9月12日另行出租给案外人，原告提交的房屋租赁登记备案证明显示两原告将案涉房屋出租给案外人广州卡尔医疗科技有限公司，租期为2017年9月11日至2019年9月10日。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于租赁合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，迟延交租超过15日，出租人可单方解除合同并收回房屋，但此为出租人权利，承租人并不享有，被告迟延缴纳租金超过15日，且于2017年7月27日搬离案涉房屋，微信聊天记录亦载明被告向原告作出了解除合同的意思表示，原告于2017年9月11日将案涉房屋出租给案外人，本院视为其以实际行动作出与被告解除租赁合同的意思表示，根据该规定，双方合同已于2017年9月11日由原告行使解除权解除，故无须再行由本院解除。关于拖欠的租金。双方确认被告未足额支付2017年6月24日至2017年7月27日期间的租金，此期间共计一个月零4天，经本院核算，原告计算方式及金额正确，减去被告已经支付的8000元后，被告还应支付原告此期间的租金14757.32元。关于违约金。根据合同约定，被告不享有合同解除权，其擅自搬离案涉房屋且未将案涉房屋交还原告，构成违约。但考虑到被告已向原告支付保证金40160元并且同意不予退回，而该保证金本身具有违约金的性质，足以弥补原告的损失，被告亦向本院提出了违约金过高的抗辩，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑原告实际损失、履行情况、过错程度以及预期利益等因素，在已收并不退回被告保证金的基础上，本院对原告该项请求不予支持。关于原告租金损失。被告虽擅自搬离案涉房屋，但通过微信告知了原告不再履行合同，而原告亦应及时阻止租赁物空置损失的扩大，综合双方过错，本院酌情支持原告一个月的空置损失即20080元。被告刘俊超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘俊超向原告潘升云、潘泳君支付2017年6月24日至2017年7月27日期间欠缴租金14757.32元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘俊超向原告潘升云、潘泳君支付2017年7月28日至2017年9月10日期间的租金损失20080元；三、驳回原告潘升云、潘泳君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元，由原告潘升云、潘泳君负担2090元，被告刘俊超负担810元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  刘香玲人民陪审员  黄志科二〇一九年一月××日法官助理滕悦书记员陈惠勤