江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初1025号 原告：镇江香江汇投资管理有限公司，住所地镇江市京口区学府路**香江世纪名城****。 法定代表人：吴树斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉，江苏路韬律师事务所实习律师。 被告：杨艺鸿，男，汉族，1971年6月1日生，住镇江市。 被告：陈清华，男，汉族，1969年2月28日生，住镇江市。 两被告共同委托诉讼代理人：程群，江苏恒强律师事务所律师。 原告镇江香江汇投资管理有限公司与被告杨艺鸿、陈清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年4月13日、11月30日公开开庭进行了审理，原告镇江香江汇投资管理有限公司的诉讼代理人张明辉，被告杨艺鸿、陈清华及其诉讼代理人程群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇江香江汇投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付截止2019年3月22日租金593333元及利息（自拖欠之日起按年利率6.53%计算）。 事实和理由为，原告与被告于2015年11月26日签订《香江不夜街租赁管理合同》，约定由被告租赁原告管理的香江世纪名城1幢112下、112-120上、102上的11间商铺，合计489.31平方米，租期为五年。双方约定第一年和第二年的租赁为26万元，其中第一年租金减免86667元，房租每半年支付一次，第一次支付房租的日期为免租期到期的前一个月，其后为提前三个月支付下一租赁周期的租金。后原告于2016年3月23日将该房屋出租给被告，被告至今尚拖欠593333元租金及利息。 被告杨艺鸿、陈清华辩称，1.被告杨艺鸿、陈清华已经向法院起诉要求解除合同，故租金应当计算至合同解除之日止。2.2017年4月6日，原告已经与被告重新商定租金减免135401元，另外保证金65000元及装修押金5000元应当冲抵房租。3.即便计算利息，也应当从2017年4月6日开始计算。 原告镇江香江汇投资管理有限公司围绕其诉讼请求向本院提交的证据材料有： 1.《香江不夜街租赁管理合同》、委托招商协议一份，证明原告依据业主委托对商铺进行招租，2015年11月26日原、被告双方签订了合同，约定原告将不夜街11间商铺出租给被告使用。合同对租赁期限、租金、租金支付时间均作了明确约定。 2.商户进场装修通知书，证明原告于2016年3月23日将涉案房屋交付给被告使用。 3.商户手册，证明原告向被告收取商业管理费的依据。 4.商品房买卖合同，证明委托原告出租的业主对涉案商铺具有所有权。 被告杨艺鸿、陈清华经质证后认为，对证据1-4的真实性均无异议。本院认为上述证据被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告杨艺鸿、陈清华向本院提交的证据材料有： 1.告知函，证明被告曾于2016年8月31日向原告发函要求其处理另一家网吧入住不夜街行为。 2.租金减免计划复印件，证明原告李姓经理曾承诺减免租金。 3.收据四份，证明被告于2016年3月23日交纳物管费31703元，交纳装修押金5000元，于2016年12月31日交纳保证金65000元，于2017年4月6日交纳10万元租金。 原告镇江香江汇投资管理有限公司经质证后认为，对证据1、2的真实性不予认可，对证据3的真实性无异议。本院经审查后认为，证据1被告已经向本院提起诉讼，本院对告知函内容的真实性予以确认，证据2系复印件，无原告盖章确认，且被告无证据证明落款人系原告工作人员，本院对其真实性不予确认，证据3原告无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 镇江市京口区香江不夜街位于镇江市，涉案房屋位于不夜街内，该不夜街由升辉实业（镇江）有限公司开发建设。 2014年，原告镇江香江汇投资管理有限公司与升辉实业（镇江）有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定升辉实业（镇江）有限公司委托原告对不夜街内的商铺进行经营管理，由原告与第三方签订租赁合同，委托期限自2014年8月1日至2018年7月31日。委托商铺未对外租赁的，原告不得要求支付商业管理服务费。 2015年11月26日，原告镇江香江汇投资管理有限公司被告杨艺鸿、陈清华与签订《香江不夜街租赁管理合同》一份，合同第一条租赁商铺位置及经营范围：被告在不夜街内承租经营商铺的位置：镇江市香江不夜街1#商业112下、112上-120上、102上商铺，合计11间，该商铺建筑面积约489.31平方米。1.被告在该商铺经营商品范围为新网景Internet咖啡生活馆。2.根据不夜街的发展需要，原告在不影响原告正常经营的情况下有权调整不夜街的整体经营布局，并及时通知被告，被告必须在规定时间内作出相应的调整。第二条租赁期限：1.被告的租赁周期为五年，租赁起始日为不夜街通过交付验收之日起算，交付时间暂定2016年1月15日，如交付延迟，则租赁期限作相应调整。2.本合同签订后，被告不按期进场装修、未按期缴纳租金的，原告有权解除合同，收回商铺，收取的合同保证金等各项款项均不予退还。3.租赁期满前三个月，原告配合被告争取商铺的优先续租权。4.合同解除或终止后，被告商铺内的装修无偿归原告所有。第三条租金支付标准及方式：1.商铺租金标准：第一年260000元，免租金额86667元，实收租金173333元，第二年、第三年260000元，第四年273000元，第五年286650元。2.租金支付时间及方式：在原告确定免租期到期前一个月，开业日期暂定2016年5月1日，被告向原告缴纳首年租金173333元，以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向原告缴纳。3.被告签订本合同时须缴纳一次性保证金65000元。第十条：其他约定：租金每半年支付一次，合同履行期间被告不再招同类业态入驻不夜街。 2015年12月31日被告杨艺鸿向原告缴纳租金保证金65000元，2016年3月23日，原告向被告出具《商户进场装修通知书》，通知被告于该日进行装修，并计算商铺的租赁起始日。被告在收到上述通知书后进场装修，并经营至今。同日，被告杨艺鸿向原告缴纳物业费、商管费、公共能耗费31703元，缴纳装修押金5000元，2017年4月6日向原告缴纳2016年3月23日至2017年3月22日租金10万元。 本院认为，原告镇江香江汇投资管理有限公司与被告杨艺鸿、陈清华之间于2015年11月26日签订的《香江不夜街租赁管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 合同第三条约定，被告杨艺鸿、陈清华租赁时间自2016年3月23日开始五年，在免租期到期前一个月（2016年6月23日前）缴纳首年租金173333元。以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向原告缴纳。同时合同第十条又约定，租金每半年支付一次。本院认为双方合同第十条已经对租金支付时间作出实质变更，应依据该条款确定被告租金支付时间。被告杨艺鸿、陈清华应在2016年6月23日前缴纳2016年3月23日至2017年3月22日首年租金173333元，其后每半年支付一次。 现被告杨艺鸿、陈清华未按照上述期限支付租金，已构成违约，但双方在合同中并未约定逾期支付租金的违约金计算方式，本院酌定按同期银行贷款利率计算。被告杨艺鸿、陈清华应当支付的租金数额计算如下： 1.2016年6月23日应支付2016年3月23日至2017年3月22日租金173333元； 2.2017年3月23日应支付2017年3月23日至2017年9月22日租金13万元； 3.2017年9月23日应支付2017年9月23日至2018年3月22日租金13万元； 4.2018年3月23日应支付2018年3月23日至2018年9月22日租金13万元； 5.2018年9月23日应支付2018年9月23日至2019年3月22日租金13万元。 现被告杨艺鸿、陈清华仅于2017年4月6日支付10万元，对其逾期支付租金的违约金本院计算如下： 1.2016年6月23日至2017年3月22日的违约金以173333元为基数按同期银行贷款利率计算； 2.2017年3月23日至2017年4月5日的违约金以303333元为基数按同期银行贷款利率计算； 3.2017年4月6日至2017年9月22日的违约金以203333元为基数按同期银行贷款利率计算； 4.2017年9月23日至2018年3月22日的违约金以333333元为基数按同期银行贷款利率计算； 5.2018年3月23日至2018年9月22日的违约金以463333元为基数按同期银行贷款利率计算； 6.2018年9月23日至实际给付之日的违约金以593333元为基数按同期银行贷款利率计算。 被告杨艺鸿、陈清华辩称被告向法院起诉要求解除合同，故租金应当计算至合同解除之日止，本院在被告起诉解除合同一案中，认为被告主张解除合同无事实和法律依据，未予准许，故租金应按照合同约定计算。被告杨艺鸿、陈清华还辩称，合同保证金及装修押金应冲抵租金，因双方合同中并未约定保证金及装修押金可以冲抵租金，故对被告的该项辩称，本院不予采信。被告可在双方合同解除或终止后向原告主张保证金，装修押金被告可以另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告杨艺鸿、陈清华于本判决生效后十日内支付原告镇江香江汇投资管理有限公司2016年6月23日至2019年3月22日租金593333元及违约金（违约金均按同期银行贷款利率计算，分别以173333元为基数，自2016年6月23日计算至2017年3月22日；以303333元为基数，自2017年3月23日计算至2017年4月5日；以203333元为基数，自2017年4月6日计算至2017年9月22日；以333333元为基数，自2017年9月23日计算至2018年3月22日；以463333元为基数，自2018年3月23日计算至2018年9月22日；以593333元为基数，自2018年9月23日计算至实际给付之日）。 案件受理费9733元，由被告杨艺鸿、陈清华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61） 审 判 长  胡绪美 人民陪审员  赵志华 人民陪审员  颜红生 二〇一九年一月十四日 书 记 员  蒋天麟 附页（法律条文）： 1、《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。