河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终294号上诉人（原审被告）：河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路**院。法定代表人：张立洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银选民，男，汉族，1989年3月2日出生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：卢素娟，河南言亮律师事务所律师。上诉人河南仁信置业有限公司因与被上诉人银选民房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初23479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南仁信置业有限公司上诉请求：1.撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初23479号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2.一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未认定被上诉人是否交付首付款的关键事实，案外人齐林平未到场的情况下，出具的认可收到原告首付款的凭证真假不能确认。即使为真，该支付行为未经霍其伟或仁信公司确认，不能认定已经支付了首付款。一审法院直接认定首付款支付到位，不符合法律规定及交易习惯，更损害了上诉人的合法权益，应予纠正。1、被上诉人提供的证据不足以证明其将首付款支付给了上诉人。2、被上诉人所购房屋为特殊房源，上诉人开具首付款发票属配合完成特殊房源的购买工作，不能认定上诉人收到了首付款。上诉人虽然开具了首付款发票及协助办理了贷款，但系按照《合同书》、《团购房协议》约定进行的，被上诉人明知房源特殊且没有向上诉人及霍其伟付款，一审法院在没有证据证明首付款已支付的情况下，仅凭第三方的起诉状内容就认定首付款支付，属关键事实认定错误。二、案外人霍其伟垫付了首付款押金仅为上诉人提交的《团购房协议》的义务之一，其性质为押金，并非首付款，不丧失对实际购买人的债权追索，更不代表被上诉人首付款到位。三、一审认定上诉人与案外人霍其伟签订的《合同书》、《团购协议》对原告不具有约束力不符合案件基本事实，应予纠正。银选民针对河南仁信置业有限公司的上诉辩称，一、被上诉人是去上诉人的正规的售楼部买房，并签订了有备案的商品房购买合同，上诉人也收取了被上诉人缴纳的维修基金，同时也为被上诉人办理了按揭手续，被上诉人已经向上诉人全部履行了付款义务，被上诉人至今仍在按照贷款合同支付借款本息。虽未将首付款直接交付给上诉人，但均是按照售楼部指示，上诉人认可的，且齐林平给被上诉人出具的收取首付款证明，上诉人在一审中已经予以认可。被上诉人银选民作为一个普通人，在齐林平的带领下去上诉人处了解了房屋基本情况后，齐林平将被上诉人银选民带到上诉人处，上诉人就与被上诉人银选民签订了《商品房买卖合同》，另外在被上诉人银选民将首付款交给齐林平后，上诉人就向被上诉人银选民交付了首付款发票复印件，也共同与被上诉人银选民办理了《商品房买卖合同》在房管部门的备案及房屋按揭贷款等后续事宜。另，在一审开庭后的协商中，上诉人代理人已经明确承认上诉人提交的齐林平签字的真实性，也认可上诉人早在2016年初就认可被上诉人已经将首付款交付齐林平的事实。如果上诉人怀疑齐林平签字的真实性，完全可以在一审的时候提出笔迹鉴定，上诉人本身作为齐林平的合作方保留有齐林平大量的签字文本。上诉人没有提出笔迹鉴定，就是因为上诉人明知被上诉人提交证据中齐林平签名是真实的，现在上诉人提出上诉就是为了拖延交付房屋的时间和逃避支付违约金。二、涉案纠纷为房屋买卖合同纠纷，关于上诉人所称团购协议、合同书，被上诉人不知情，上诉人推断无事实依据，且与本案无关。无论上诉人与齐林平之间是否存在纠纷，被上诉人作为一个善意第三人，已经尽到了一个普通购房人应尽的注意义务，上诉人后续的履行合同的行为已经足够使被上诉人完全有理由相信齐林平有权代理上诉人收取首付款，现在被上诉人银选民已经向齐林平支付完毕首付款，在房屋早就符合交房条件下，上诉人应该向被上诉人银选民交付房屋。三、上诉人为专业机构，被上诉人仅是普通的购房者，如真存在首付款未支付，上诉人不可能出具首付款发票复印件、配合办理银行按揭，更不可能在近三年的时间里从未对被上诉人就首付款主张任何权利。究其原因无非是房价上涨，上诉人欲期其他利益。结合上诉人作为一个房地产开发企业，熟悉相关法律法规，了解交易流程，在有其参与的房地产交易中起主导作用，自签订《商品房买卖合同》至本案开庭近三年的期间中，上诉人从未就房屋首付款向被上诉人银选民主张过任何权利，从未采取过任何实际行动，这完全不符合房地产行业交易习惯，更加证明了上诉人早在2016年初就认可收到了被上诉人银选民交付的首付款。另自2016年至今，被上诉人购买的房屋价格已经上涨了将近50%，上诉人一直拖延交付房屋，被上诉人完全有理由怀疑上诉人想将本案涉案房屋再出卖给他人，获取不当利益。综上，上诉人上诉请求没有事实、证据支持。故请求法庭驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。银选民向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付房屋及首付款294320元发票原件；2.判令被告将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构，并协助原告办理不动产权证书；3.判令被告向原告支付逾期交房的违约金以及逾期办理产权登记的违约金（逾期交房违约金自2017年1月1日起按照总房款954320元的日0.005%计算至实际交付房屋之日止,现暂计算至2018年6月20日为25528.06元；逾期办理产权登记的违约金自2017年3月1日起按总房款954320元的日0.005%计算至被告实际将办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构之日止，现暂计算至2018年6月20日为22712.82元），共暂记为48240.88元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****）一份。主要载明：1、合同约定原告购买被告开发的位于金水区××大道西、民航路北××单元××房，房屋面积87.1平方米，总价款954320元，并约定首付款294320元应于2015年12月31日现金交付，余款用商业贷款方式交付；2、被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1……2…。3、因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的；3、逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。该合同已于郑州市房屋交易和登记中心备案；附件四补充协议中对产权登记约定被告应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%的违约金；被告于2016年1月5日和2016年2月18日分别向原告开具编号01250616、01250783发票各一份，金额分别为294320元和660000元。两份发票均盖有河南仁信置业有限责任公司发票专用章。2015年12月31日，被告向原告出具《收据》一份。载明“今收到银选民交来维修基金8-1-13-1306，人民币伍仟陆佰陆拾壹元整”。落款盖有被告仁信置业财务专用章。2015年11月28日，（甲方）河南仁信置业有限公司；(乙方)霍其伟、(丙方)郑州怡乐房地产营销策划有限公司、(丁方)黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部（简称宏光协和城邦项目部），四方签订一份《合同书》，主要内容为：在仁信置业开发的宏光协和城邦D区项目中，齐林平系宏光协和城邦项目部总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，仁信置业和宏光协和城邦项目部表示同意;仁信置业承诺，仁信置业既未收到霍其伟指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向霍其伟付款的证据、又未收到霍其伟关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房等。庭审中被告仁信置业认可该首付款发票原件在其公司保管。被告仁信置业认可已具备交房条件。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告仁信置业签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，后原告向齐林平交付了房屋首付款，被告仁信置业向原告出具购房首付款发票一份，发票载明付款方为银选民，收款方为河南仁信置业有限公司，金额294320元，该首付款发票原件由被告仁信置业保管。齐林平出具证明认可已经收到原告所交首付款。被告仁信置业辩称原告未向其支付首付款,其有理由按照合同约定拒绝交付房屋。但被告仁信置业向原告出具有首付款发票，且被告仁信置业亦在随后的合同履行过程中配合原告办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款66万元，且自《商品房买卖合同》签订之日至原告诉至该院期间，被告仁信置业从未向原告主张过权利，另该院认为根据2015年11月28日仁信置业与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部签订的《合同书》中载明齐林平系总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，结合庭审中被告仁信置业也认可购房款冲抵工程款，在涉案买卖合同履行过程中被告仁信置业的实际行动视为其对原告已经向其支付首付款事实的认可。至于被告仁信置业与实际收款人之间存在的债权债务关系与原告无关，被告仁信置业与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》《商品房团购合同》对原告不具有约束力，被告仁信置业不能以此为由拒绝向原告交付房屋。本案中原告已经足额支付了所有购房款，被告仁信置业有义务按照合同约定向原告交付涉案房屋。被告仁信置业在庭审中明确表示金额为294320元编号为01250616的房屋首付款发票原件现由其持有，原告已足额支付涉案房屋购房款，被告仁信置业应将该发票原件交付原告。被告仁信置业在庭审中明确表示涉案房屋至今仍未交付原告且亦未将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房产管理局。原告诉求被告未按期交房及未按期报送资料的违约金，本院认为被告仁信置业提交的证据足以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，该延期符合双方的合同约定，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日，故逾期交房的违约期限应自2017年6月3日起开始按已交付房款954320元每日0.005%计算。合同附件四中约定被告仁信置业应在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则按日向原告支付总房款的0.005%的违约金，故逾期报送初始登记资料的违约期限应自2017年8月4日起开始计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告银选民交付位于金水区××大道西、民航路北××单元××房屋及金额为294320元的首付款发票原件；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内将办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构，并协助原告银选民办理不动产权证书；三、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告银选民逾期交付房屋违约金（该违约金自2017年6月3日起按照总房款954320元的日0.005%计算至实际交付房屋之日止）；并于本判决生效后10日内支付原告银选民逾期办理初始登记的违约金（该违约金自2017年8月4日起按照总房款954320元的日0.005%计算至被告河南仁信置业有限公司将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构之日止）；四、驳回原告银选民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13823元，减半收取6911.5元，由被告河南仁信置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同原审法院相一致。本院认为，银选民与河南仁信置业有限公司签订有经过房管部门备案的《商品房买卖合同》，河南仁信置业有限公司配合银选民办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款66万元，河南仁信置业有限公司向银选民出具购房款发票，发票载明付款方为银选民，收款方为河南仁信置业有限公司。河南仁信置业有限公司作为专业从事房地产开发的企业，应当知晓上述行为的法律后果，河南仁信置业有限公司以实际行动认可了银选民已经向其支付首付款的事实。河南仁信置业有限公司不能以此为由拒绝向银选民交付房屋。案外人霍其伟、齐林平若与河南仁信置业有限公司、银选民存在法律关系，各方可另行主张权利。河南仁信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13823元，由河南仁信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年一月二十一日书记员  张倩倩