广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2119号上诉人（原审被告暨原告）：任影，男，1973年12月30日出生，汉族，住湖南省华容县。上诉人（原审被告暨原告）：余芬君，女，1981年12月15日出生，汉族，住湖北省武穴市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郭卫星，广东友邦方达律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郭洋铭，广东友邦方达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告暨被告）：汪满生，男，1979年11月1日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：罗广军，广东宝源律师事务所律师。原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天花园赛乐苑3/**9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：常雯，女，该公司员工。上诉人任影、余芬君因与被上诉人汪满生、原审第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。任影、余芬君上诉请求：撤销一审判决，改判汪满生向任影、余芬君支付违约金人民币290000元。事实和理由：一审认定汪满生违约，却免除了汪满生的违约责任，在违约责任承担上存在双重标准，对任影、余芬君严重不公平。一、根据涉案房地产买卖及居间合同第六条第1款、第2款约定，任影、余芬君在房屋被查封、有抵押的情况下有六十天解除查封、抵押的期限，在这六十天内不存在任影、余芬君丧失履行合同义务能力的情形。而合同第三条约定，汪满生应在订立合同第二天即2017年5月5日向任影、余芬君支付定金人民币270000元，否则视为违约。故根据合同第六条约定，汪满生没有不安抗辩权，更无权不按合同约定的期限向任影、余芬君支付定金。二、一审法院认定2017年8月7日任影、余芬君单方提出解除合同，与事实明显不符，认定事实的依据并未经开庭质证，违反法律规定。1.涉案房屋于2017年7月24日解除查封，任影、余芬君于7月28日通知汪满生。汪满生得知后没有在7月30日前支付定金，而是在8月1日要求将购房合同更名到其妻子名下，未获任影、余芬君认可。根据汪满生开庭审理后向法院提交且未经质证的证据表明，其在与世华公司微信聊天记录中声明“正好我也不想买了”。任影、余芬君在此前提下才于8月7日与汪满生短信联系，商谈是否同意解除合同及解除合同条件，但从未表明不卖房。2.汪满生一审庭审后向法庭提交的微信截图及短信截图未经开庭质证，一审法院予以采信，违反法律规定。三、2017年8月22日，汪满生向世华公司提出解除合同条件“1.退还定金2万元，再补偿2万元及退还中介费用1.5万元；2.走法律途径”，世华公司当日便通知任影、余芬君，任影、余芬君于8月23日明确回复，同意所有解约条件。世华公司将任影、余芬君的意思转达给汪满生。8月24日，汪满生才反悔，要求走司法程序并推翻了原来提出的解约条件。双方当事人在8月23日通过世华公司转达，已就合同解除达成一致。故涉案合同的解除是双方协商一致后，汪满生在8月24日又反悔所致，意图索要高额违约金。汪满生辩称：一、任影、余芬君转让房产时处于查封状态，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，其存在不履行合同义务的可能，汪满生有权中止履行交付定金的义务，待上述情况消失或者卖方提供相应的担保后再继续履行合同。二、任影、余芬君没有在合同签订后的60日内注销抵押，也没有在三天内将房产证原件交于世华公司，已经构成违约。截至一审庭审时，涉案房产仍处于抵押状态。三、任影、余芬君于2017年8月3日提出不再出售涉案房产并要求解除合同，构成根本性违约。四、一审程序合法，任影、余芬君没有质证或者放弃质证，系其处分自身权利。五、2017年8月22日双方当事人并未就赔偿问题达成一致，任影、余芬君也没有向汪满生支付款项，本案是任影、余芬君单方解除合同。世华公司述称，不同意解除房地产买卖及居间合同关系，世华公司不存在过错。汪满生于2017年11月15日向一审法院起诉请求：1.解除汪满生与任影、余芬君及世华公司于2017年5月3日签订的房地产买卖及居间合同；2.任影、余芬君返还定金20000元；3.任影、余芬君向汪满生支付违约金290000元、律师费70000元；4.任影、余芬君返还佣金15000元。一审诉讼过程中，汪满生明确第4项诉讼请求为：任影、余芬君向汪满生支付佣金15000元。任影、余芬君于2017年11月16日向一审法院起诉请求：解除任影、余芬君与汪满生及世华公司于2017年5月3日所签订编号1611206的房地产买卖及居间合同。一审诉讼过程中，任影、余芬君增加诉求：1.汪满生向任影、余芬君支付违约金290000元；2.汪满生承担任影、余芬君的律师费38000元。一审法院认定事实：位于中山市横栏镇××宸花园××房的商品房登记在任影与余芬君名下，两人按份共有，各占1/2份额。2017年5月3日，任影、余芬君（卖方）与汪满生（买方）及世华公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同，约定买卖双方通过居间方交易上述物业，建筑面积为179.1平方米，不动产权证书号为粤（2016）中山市不动产权第0216311号/粤(2016)中山市不动产权第0216312号；成交总价为1450000元；定金为290000元，买方在签署本合同当日向卖方支付定金20000元，本合同签订之日起2日内再支付定金270000元，否则视为违约；本合同签订时物业现状为无查封，有抵押，买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售；如该物业是抵押状态，则卖方应于签署本合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将不动产权证原件托管于居间方作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；如在本合同签订日载明的交易物业的查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同约定的注销抵押登记状态期限内解除查封、抵押，则合同继续有效且各方仍应继续履行合同，并不得以此为由拒绝履行合同义务，如卖方不按合同约定期限办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约；违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方，若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任；如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用等内容。同时，三方签订资金托管协议，约定买卖双方将定金20000元交居间方无息托管等内容。同日，汪满生向世华公司支付35000元（定金20000元和佣金15000元）。次日，任影、余芬君与世华公司向相关部门查档发现，上述物业于同年2月9日被广州市天河区人民法院查封。世华公司将该情况告知汪满生，并说明该情况由任影、余芬君解决，交易流程会比较慢一些。7月24日，广州市天河区人民法院解除对上述物业的查封。之后，任影、余芬君要求世华公司向其支付20000元定金。7月28日，世华公司告知汪满生上述物业已被解除查封，其应在两个工作日内支付其余定金。8月1日，世华公司在汪满生的同意下向任影、余芬君支付定金20000元。8月2日，余芬君告知世华公司，汪满生已违约，其不可能还是按上述价格出卖上述物业，且其已把上述物业在其他中介公司放盘了。世华公司将余芬君的意见告知了汪满生。汪满生认为自己没有违约。8月7日，余芬君向汪满生提出不再出卖上述物业及解除合同。之后，双方就解除合同及违约责任等事宜进行协商，但未形成一致意见。9月，任影、余芬君委托广东友邦方达律师事务所郭卫星律师向汪满生发出律师函，指出汪满生于同年8月22日要求解除上述合同，其于次日向世华公司表示接受解除合同的条件，居间方亦告知汪满生，故此双方合同已于8月23日解除，其不同意按合同成交价的20%支付违约金，且汪满生存在未支付25万元定金的违约情况，要求汪满生收函后十日内到世华公司办理解除合同的手续。汪满生已收到上述律师函。11月3日，余芬君向汪满生明确表示其决定不出卖上述物业了，希望双方能协商解决。汪满生与任影、余芬君因上述合同履行问题协商未成，先后于11月15日、11月16日诉至一审法院，分别提出以上诉请，一审法院予以合并审理。2017年11月6日，汪满生（甲方）与广东宝源律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定乙方接受甲方委托，指派罗广军为甲方与任影、余芬君房屋买卖合同纠纷一案诉讼的代理人，甲方应向乙方缴纳代理费按甲方所得20%提取加办案费12000元等内容。之后，汪满生缴纳律师费12000元。同年11月14日，任影、余芬君（甲方）与广东友邦方达律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定乙方接受甲方委托，指派郭卫星、郭洋铭（实习）律师为甲方与汪满生房屋买卖合同纠纷一案的代理人，甲方一次性支付律师费38000元等内容。之后，任影、余芬君支付律师费38000元。一审法院认为：涉案房地产买卖及居间合同合法有效，当事人均应恪守。汪满生与任影、余芬君均主张对方存在违约行为，要求解除合同。世华公司认为自身没有过错，不同意解除合同。按合同约定，在签约时涉案房产不存在被查封的情形，汪满生应于合同签订之日起两日内支付定金270000元，但汪满生于合同签订之次日任影、余芬君告知涉案房产已被法院查封。涉案房产被法院查封，应视为任影、余芬君存在丧失履行合同义务能力的可能，汪满生依法有权中止履行交付定金的义务，待上述情况消失或任影、余芬君提供担保后两日内恢复履行。任影、余芬君辩称汪满生拒付270000元定金构成违约，于法无据，故一审法院不予采纳。任影、余芬君依约应于合同签订之日起60日内即2017年7月3日前对涉案房产予以解除查封并办妥注销抵押登记的手续，但涉案房产在同年7月24日才被解除查封。任影、余芬君未按期履行合同义务的行为已构成违约，应承担相应违约责任。而任影、余芬君已于7月28日把涉案房产被解除查封的情况告知汪满生，汪满生依约应在7月30日前支付其余定金。汪满生未按期支付定金，也构成违约，亦应承担相应违约责任。此时，双方的上述违约行为并未能引起对方有权提出解除合同的后果。按约定，是买卖双方一方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，对方才有权提出解除合同。而任影、余芬君并未在8月3日前办妥注销涉案房产抵押登记的手续即逾期履行合同义务超过30天，又于8月7日单方提出不再出卖涉案房产，拒绝履行合同义务，其行为已构成根本违约，汪满生依约有权要求解除合同，任影、余芬君按合同总价20%支付违约金290000元。现汪满生与任影、余芬君均要求解除涉案合同，故一审法院予以确认。因汪满生与任影、余芬君均明确对双方约定的违约金标准不作调整，故一审法院对汪满生要求任影、余芬君支付的290000元违约金予以支持。世华公司的意见，于法无据，故一审法院不予采纳。世华公司亦明确表示不在本案提起诉求，故一审法院不作处理。虽然汪满生也存在违约行为，但涉案合同的解除是由任影、余芬君的过错造成的，任影、余芬君无权要求汪满生支付违约金，故对其关于违约金的诉求一审法院不予支持。涉案合同解除后，任影、余芬君应向汪满生返还已收取的定金20000元。此举并非适用关于双倍返还定金的定金条款，任影、余芬君辩称汪满生同时适用了违约金和定金条款，于法无据，故一审法院不予采纳。关于汪满生主张的佣金损失15000元，因汪满生已要求支付违约金，而违约金主要是补偿性质，兼具惩罚性，其主张的290000元违约金已足以弥补其因任影、余芬君违约致使合同目的不能实现造成的损失，也起到了惩罚作用，故对其主张的其他损失一审法院不予支持。关于双方主张的律师费，因双方均存在违约行为，对涉案诉讼均有过错，故一审法院对其各自主张的律师费均不予支持。任影、余芬君的有理抗辩，一审法院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决：一、确认任影、余芬君与汪满生、世华公司于2017年5月3日签订的《房地产买卖及居间合同》于判决发生法律效力之日解除；二、任影、余芬君于一审判决发生法律效力之日起七日内向汪满生返还定金20000元；三、任影、余芬君于一审判决发生法律效力之日起七日内向汪满生支付违约金290000元；四、驳回汪满生的其他诉讼请求；五、驳回任影、余芬君的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7226元，减半收取计3613元，由任影、余芬君负担（该费用汪满生已预付，一审法院不予退还，由任影、余芬君迳付汪满生）。另案案件受理费6320元，减半收取计3160元（任影、余芬君已预交），由任影、余芬君负担。二审中，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、涉案合同第三条“成交定金”第2款约定：“买方在签署本合同当日向卖方支付定金人民币贰万元整；本合同签订之日起2日内再向卖方支付定金人民币贰拾柒万元整，否则视为违约。”第六条“产权状态”第1款约定：“如该物业是抵押状态则按下列第1种方式处理：①卖方自行赎楼：卖方应于签署本合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续，否则视为卖方违约。”第2款约定：“如在本合同签订日载明的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同第六条第1款约定的注销抵押登记状态期限内解除查封、抵押，则合同继续有效各方仍应继续履行合同，并不得以此为由拒绝履行合同义务；如卖方不按合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约。”二、一审庭审中，世华公司称，签订合同后经查档发现涉案房产处于被查封状态，其已告知汪满生该事实，但未建议汪满生无需支付剩余款项270000元，是汪满生自己不支付270000元。截至二审期间，涉案房产仍处于抵押状态。任影、余芬君称，因为汪满生还未向其支付足够定金，导致其无钱解除抵押，至今还有50多万元的抵押贷款未予清偿。三、一审法院于2018年1月15日将汪满生一审庭审后补充提交的证据邮寄送达给任影、余芬君，任影、余芬君于2018年1月17日提交了书面质证意见，认为汪满生逾期举证，对该证据效力不予认可，并认为该证据表明汪满生知道合同约定的定金270000元支付时间且未附条件。本案二审期间，任影、余芬君补充质证如下：不确认微信记录的真实性，该证据为世华公司和汪满生的聊天记录，而非任影、余芬君直接和汪满生的聊天，任影、余芬君从来没有提出加价；从该微信记录中可知，任影、余芬君于2017.7.28日即解除查封后的第四天已通知汪满生并要求其尽快支付定金；关于短信记录不予确认，2017年8月2日前任影、余芬君没有将涉案房产在其他中介挂牌出售。四、经查，汪满生于2017年8月22日向居间方发送微信称：“通知卖方，退还我的2万定金，再补给我2万，你们那边的1.5万中介费退还给我；2.走司法程序。”次日，任影、余芬君向居间方工作人员表示“你约客人明天深圳签解除合同。违约和中介费都算我们的”，并要求修改合同。经居间方转达，汪满生称“走司法程序”。居间方工作人员于8月24日向任影、余芬君告知了汪满生的上述意见。五、二审期间，任影、余芬君称，其已于2017年8月7日通过短信向汪满生表示解除合同、不再出卖涉案房屋。汪满生称并未收到过该证据。经任影、余芬君向汪满生现场出示短信记录证据，汪满生对该证据不予确认，并称对方早已要求解除合同，但双方一直未就赔偿问题达成一致。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另，汪满生于2017年11月15日向一审法院提起前述诉求，一审法院立案受理，案号为（2017）粤2072民初13842号。任影、余芬君于同年11月16日亦向一审法院提起前述诉求，一审法院亦予立案受理，案号为（2017）粤2072民初13956号。一审法院经审查，作出（2017）粤2072民初13956号民事裁定，将（2017）粤2072民初13956号并入前述13842号案，并以先起诉的汪满生作为原告一并进行审理。故汪满生的一审诉讼地位应为原审原告暨被告，任影、余芬君的一审诉讼地位应为原审被告暨原告，一审判决对此表述存在瑕疵，本院予以补强。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同内容上看，该合同为复合合同，包括了任影、余芬君与汪满生之间的房屋买卖合同关系，以及双方当事人与经纪方之间的居间合同关系，从一审处理结果来看，实际解除的仅是双方当事人之间的房屋买卖合同关系，当事人对此均无异议，本院予以确认，一审判令解除三方签订的涉案合同，表述不当，应予纠正。本案二审争议焦点为合同解除应归责于哪一方当事人、违约责任如何确定。涉案合同第六条约定，即使涉案房产存在抵押、查封，只要任影、余芬君在合同签订之日起60日内即2017年7月2日前解除查封、抵押，合同继续有效，各方仍应继续履行合同，不得以此为由拒绝履行合同义务。任影、余芬君主张该约定与涉案合同第二条关于定金支付义务的约定并不相悖，汪满生仍应按约定期限履行定金支付义务，即于2017年5月5日前向任影、余芬君支付剩余定金270000元，否则构成违约。本院认为，合同当事人的权利义务应结合合同条款作整体理解，从涉案合同第二条、第六条约定可知，双方当事人已清楚知晓涉案房产存在抵押状态，卖方须于签订合同之日起60日内完成赎楼及注销抵押登记手续，买方须于签订合同之日起2日内支付定金270000元，亦即从时间顺序上看，买方履行支付定金270000元义务在先，其并不能以卖方是否按期完成注销抵押登记手续作为履行抗辩。同理，合同亦约定了若涉案房产的查封状态与约定情况不符，只要卖方在前述60日期限内解除查封限制登记，亦不视为卖方违约，可知双方在签订合同时已明知对于意料之外的查封问题亦参照前述办理注销抵押问题处理，买方亦无权以涉案房产存在查封问题作为其不履行定金支付义务的抗辩理由。汪满生无正当理由未按期履行定金支付义务，违反主合同义务，构成根本违约。虽然任影、余芬君于2017年7月24日完成解除查封手续，但该时间明显超出了合同约定期限（合同签订之日起60日内，即2017年7月2日前），且任影、余芬君未于7月2日前完成注销抵押登记的义务，亦构成根本违约。故双方当事人均无权以守约方身份行使合同解除权。另，双方一审诉求均为解除合同，现亦无充分证据证明双方已就合同解除或继续履行问题达成最终合意，故双方应各自承担合同解除后的相应责任，而无权诉请对方承担违约责任。任影、余芬君上诉主张其经双方协商一致、有权解除合同，以及汪满生应支付违约金的理据不足，本院不予支持。一审法院认定任影、余芬君应返还定金20000元无误，但认定任影、余芬君应向汪满生支付违约金的处理结果不当，本院予以纠正。综上所述，任影、余芬君的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实不清，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13842号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13842号民事判决第一项为：解除任影、余芬君与汪满生于2017年5月3日签订的房地产买卖及居间合同中的房屋买卖合同关系；三、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13842号民事判决第三项、第四项、第五项；四、驳回汪满生的其他诉讼请求；五、驳回任影、余芬君的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费共计6773元（汪满生已预交3613元，任影、余芬君已预交3160元），由任影、余芬君负担3343元，汪满生负担3430元（任影、余芬君于本判决生效之日起七日内径付差额部分183元给汪满生）；二审案件受理费5950元（任影、余芬君已预交），由任影、余芬君负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一九年一月十七日书记员 高 丽