广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初11903号原告：邓云开，女，1952年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：黄美玲，女，1984年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：黄钻玲，女，1986年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：黄惠玲，女，1982年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：黄结华，女，1989年1月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，五原告共同委托诉讼代理人：萧伟林，广东智宸律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：周丹华，广东度明律师事务所律师。被告：林伟文，男，1953年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市，委托诉讼代理人：邝根发，广东树本律师事务所律师。原告邓云开、黄美玲、黄钻玲、黄结华、黄惠玲诉被告林伟文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，本院依法适用简易程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告黄美玲、邓云开及五原告共同委托诉讼代理人周丹华到庭，被告委托诉讼代理人邝根发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋转让协议书》无效；2.被告向五原告返还黄棣成名下坐落于南海市小塘镇小塘管理区小塘村的一栋房屋（东至黄忠成屋，南至巷，西至彭照光屋、北至井头）及土地；3.被告向五原告返还土地使用权证原件（地籍号08130208）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告邓云开是黄棣成的妻子，原告邓云开与黄棣成于1982年按当时的旧习俗结婚。邓云开与黄棣成成婚后育有儿女四人，分别是黄美玲、黄钻玲、黄结华及黄惠玲。1997年12月17日，黄棣成在南海市小塘律师事务所见证下与被告签订《房屋转让协议书》约定黄棣成将其名下的坐落于南海市小塘镇小塘管理区小塘村的一栋房屋（东至黄忠成屋，南至巷，西至彭照光屋、北至井头，建筑面积99.87平方米，地籍号08130208）以42000元价格卖给被告。后南海市小塘律师事务所就上述见证内容出具了《律师见证书》。但是，黄棣成与被告在签订上述《房屋转让协议书》后，被告不是佛山市南海区狮山镇小塘西一村集体经济组织成员，故被告一直没能办理房屋过户登记手续。五原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定除外。”同时，因涉案土地属于农村宅基地，根据现行有关集体土地使用权的相关规定，农村宅基地不能登记在非农村组织的居民名下，因此，黄棣成与被告签订的《房屋转让协议书》应为无效合同，被告应当将涉案房地产返还给五原告。另，五原告认为，被告在与黄棣成签订《房屋转让协议书》时亦为完全民事权利、民事行为能力人，对合同无效应由相应的预见性，应当对其损失承担相应的过错责任。现因被告迟迟不返还涉案房地产给五原告，导致上述土地使用权和房产所有权均无法继承过户，为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告辩称，本案房屋转让协议合法有效。被告应继续享有占有、使用、收益等权益，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第一、被告与黄棣成于1997年12月17日签订房屋转让协议系双方真实意思表示，协议签订当日，被告按约定支付了42000元房屋价款和21000元范围过户费，黄棣成将产权证书交付给被告。黄棣成收到钱后立即购买了商品房，半年内完成装修入住，同时将涉案房屋交付给被告。在办理房屋变更登记过程中，应黄棣成拒绝承担过户费用，导致房屋至今未能办理过户登记。虽然被告并非黄棣成所在地的农村集体经济组织成员，但双方的买卖行为发生在1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》之前签订的，在此之前，国家对农村房屋买卖没有禁止性规定，该房屋转让协议符合《民法通则》第五十五条规定，是合法有效的。第二、被告对房屋进行了修缮、添附，全家人在涉案房屋居住长达二十几年，已融入当地的生活，形成了稳定的社会关系。被告购房仅仅是为了生活所需，而非炒房，若判决无效，将导致被告失去生活依靠。本案原告得知涉案房屋已纳入三旧改造范围，基于拆迁，受利益驱动兴起诉讼，恶意违约，企图获得巨额补偿。如果认定房屋买卖合同无效，将导致违反诚实信用的原告获益，而恪守诚实信用的被告却蒙受损失，损害公序良俗。虽然根据现在的法律，不能够办理房屋过户登记手续，但是从尊重历史，照顾现实的原则，遵循诚实信用的原则，维护交易安全以及社会稳定的角度出发，被告应继续享有占有、使用、收益等权益。第三、如法院判决合同无效，原告请求返还财产和宅基地使用权证的诉讼请求不应支持。虽然涉案土地和房屋已纳入三旧改造范围，进行了测绘、登记、取证，但是尚未签订拆迁补偿协议，拆迁安置补偿方案尚未颁布，其区位价值、补偿项目、金额以及奖励等均无法确定，即是否当事人应承担的损失价值尚不能确定，此时返还也不利于征收、拆迁措施的落实。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方当事人对对方的证据真实性均无异议，本院对双方提交的证据真实性予以确认并在卷佐证。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：涉案房屋位于佛山市南海区小塘管理区西二村，登记权属人为黄棣成，登记时间为1990年11月2日，权利证号3123049，涉案房屋所在土地的权利证号为集用115963。1997年12月17日，黄棣成（甲方）与被告林伟文（乙方）签订《房屋转让协议书》（下简称“涉案合同”），约定涉案房屋（地籍号为08130208）属甲方黄棣成所有的财产。甲方现将涉案房屋以42000元卖给乙方林伟文，该款待上述房屋在小塘国土所办理《集体土地建设用地使用证》变更登记手续后的当天一次性付清。办理房屋变更登记有关手续的费用，全部由甲方承担。双方就涉案合同进行了律师见证。被告林伟文已支付转让款42000元予黄棣成。另查明，被告林伟文不是涉案房屋所属自然村的集体经济组织成员。黄棣成于2010年7月13日死亡，原告邓云开、黄美玲、黄钻玲、黄结华、黄惠玲分别系黄棣成的配偶及子女。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”涉案房屋位于佛山市南海区小塘管理区西二村，涉案房屋所在土地性质为宅基地，依法应由该土地所属自然村的集体经济组织成员享有使用权。被告不是该土地所属自然村的集体经济组织成员。涉案合同违反上述法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始没有约束力，本院对原告请求确认涉案合同无效予以支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还。被告确认从原告方取得并持有涉案房屋所在土地的土地证，原告请求被告返还该证件，本院予以支持。原告主张被告返还因涉案合同取得的涉案房屋及所在土地使用权，符合法律规定，本院予以支持。关于返还购房款等问题，被告可另案主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认黄棣成与被告林伟文于1997年12月17日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告林伟文应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区小塘管理区西二村的房屋（登记权属人黄棣成，登记时间1990年11月2日，权利证号3123049）及所在土地使用权予原告邓云开、黄美玲、黄钻玲、黄结华、黄惠玲。三、被告林伟文应于本判决发生法律效力之日起十日内返还权利证号为集用115963的土地证原件予原告邓云开、黄美玲、黄钻玲、黄结华、黄惠玲。本案适用简易程序结案，案件受理费752.95元（五原告已预交），由五原告负担376.48元，由被告负担376.47元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予五原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年一月十五日书记员  林浩成