浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1122民初4353号 原告：浙江易特机械装备制造有限公司，住所地浙江省缙云县东渡镇五东路**，统一社会信用代码91331122785694160E。 诉讼代表人：涂勇妙，浙江易特机械装备制造有限公司管理人组长。 委托诉讼代理人：夏金松，浙江易特机械装备制造有限公司管理人成员。 委托诉讼代理人：刘雅萍，浙江易特机械装备制造有限公司管理人成员。 被告：周立敬，男，1962年11月25日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被告：浙江博星电子有限公司，，住所地浙江省缙云县五云街道大桥南路**现住所地浙江省缙云县东渡镇五东路**，统一社会信用代码91331122731993851M。 法定代表人：周立敬，该公司执行董事。 二被告的委托诉讼代理人：陈飞，浙江五联律师事务所律师。 原告浙江易特机械装备制造有限公司（以下简称易特装备公司）与被告周立敬、浙江博星电子有限公司（博星电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易特装备公司的委托诉讼代理人刘雅萍、被告周立敬、博星电子公司的法定代表人周立敬及二被告的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易特装备公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告易特装备公司与被告周立敬签订的《厂房租赁协议》于2018年8月29日解除；2.判令被告博星电子公司腾出原告易特装备公司坐落缙云县的第二幢厂房及食堂并返还给原告；3.判令撤销对原告易特装备公司以债抵销的方式向被告周立敬清偿120000元债务的个别清偿行为；4.判令被告周立敬、博星电子公司共同向原告易特装备公司支付租赁厂房的租金及占有使用费（租金及占有使用费自2017年12月28日起按每月20000元的标准计算至厂房实际腾空日止，暂计算至2018年11月27日止的租金及占有使用费为220000元）。事实和理由：2018年6月28日，缙云县人民法院作出（2018）浙1122破申4号民事裁定书，指定浙江嘉瑞成律师事务所、浙江晟耀律师事务所担任原告破产清算联合管理人。管理人在履职过程中查实如下情况：被告周立敬原系浙江特星标模制造有限公司（以下简称特星标模公司）股东。2012年10月8日，被告周立敬退股，该股权转让给浙江东方工具制造有限公司（以下简称东方工具公司，受让股权由钭慧丽代持）。由浙江一胜特工模具制造有限公司（以下简称一胜特工模具公司）支付股份转让款，由原告易特机械公司提供担保。2012年12月25日，原告与被告周立敬签订《厂房租赁协议》，约定：乙方（被告周立敬）因生产需要租用原告坐落缙云县的第二幢厂房，租期自2013年1月25日起计算，租金每月20000元（另加税费），待特星标模公司向被告周立敬支付转让款9340000元后，乙方开始支付租金，付清后租期结束。协议签订后，原告向被告周立敬交付厂房及食堂，被告周立敬将厂房用于其创办的被告博星电子公司生产经营使用，现由被告博星电子公司实际占有。管理人在履职过程中，考虑到原告破产清算程序的进展，在原告破产受理之后的2018年8月28日前未向被告周立敬发出继续履行租赁合同的通知。根据企业破产法第十八条规定，原告与被告周立敬之间的协议已依法解除，被告作为租赁合同的一方主体，被告博星电子公司作为实际使用人、占有人，应向原告返还租赁房产。另外，原告以破产受理前六个月（2017年12月28日至2018年6月27日）的房屋租金120000元抵销债务的行为，属于破产程序中的个别清偿行为，根据企业破产法第三十二条规定，可依法撤销。协议解除及个别清偿行为撤销，被告周立敬应自2017年12月28日起按每月20000元的标准向原告支付房屋租金及占有使用费。综上，请求本院支持其诉讼请求。 原告易特装备公司为证明其主张，向本院提交了如下几组证据： 1.原告的营业执照、被告的身份证、营业执照复印件各一份，待证原、被告的诉讼主体资格情况； 2.民事裁定书复印件一份，待证缙云县人民法院受理原告易特机械公司破产清算申请等事实； 3.决定书复印件一份，待证缙云县人民法院确定浙江嘉瑞成律师事务所、浙江晟耀律师事务所担任原告的破产联合管理人等事实； 4.不动产权属信息查询记录七份，待证案涉租赁的厂房的权利人系原告所有等事实； 5.《退股协议》一份，待证东方工具公司、被告周立敬、一胜特工模具公司、特星标模公司签订退股协议等事实； 6.《厂房租赁协议》一份，待证原告与被告周立敬签订厂房租赁合同等事实； 7.照片复印件四份，待证案涉厂房及食堂系被告博星电子公司实际使用等事实； 8.《最高额抵押合同》及抵押登记记录各一份，待证案涉厂房于2013年1月5日抵押给中国银行股份有限公司缙云县支行（以下简称中行缙云支行）等事实； 9.（2013）丽缙商初字第1102号民事调解书一份，待证中行缙云支行向本院起诉一胜特工模具公司等，原告以其抵押的房产对一胜特工模具公司的债务承担抵押责任等事实； 10.《债权转让协议》一份，待证中行缙云支行于2014年6月16日将其债权及从权利转让给中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融资产公司）等事实； 11.《债权申报表》一份，待证华融资产公司向管理人申请优先受偿债权等事实。 被告周立敬、博星电子公司辩称，1.《厂房租赁协议》合法有效，其已完全履行全部义务，原告部分履行，不属于企业破产法第十八条规定“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的情形；2.管理人无权单方解除《厂房租赁协议》；3.出租人破产承租人有法律依据要求继续履行租赁合同；4.如果法院判决解除合同，解除合同后已经支付的租赁费用应当按照共益债权进行清偿，并赔偿因合同解除后被告的经济损失且作为共益债务进行清偿。综上，请求本院驳回原告的诉讼请求。 被告周立敬、博星电子公司为证明其主张，向本院提交了如下几组证据： 1.《租赁补充协议》一份，待证被告以租赁原告厂房的租金抵扣其退出特星标模公司的股份转让款等事实； 2.腾房告知书一份，待证原告于2013年3月将其位于缙云县的厂房、土地抵押给中行缙云支行等事实。 为核实本案事实，本院向中行缙云支行及缙云县不动产登记服务中心调取了《最高额抵押合同》及抵押登记记录各一份，证实案涉厂房于2012年1月12日抵押给中行缙云支行并进行抵押登记等事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1－7，二被告无异议，本院予以采信；对证据8－11，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对证据8的待证事实有异议；对证据9－11关联性提出异议。经本院审核认为，原告提交的证据符合证据三性，本院予以采信。对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；对证据2，原告无异议，经本院审核认为，该证据是法院告知各位租赁户限期腾出厂房，且其表述原告抵押厂房的时间与客观事实不符，不能待证被告的主张，故本院不予采信。对本院调取的证据，原、被告均无实质性异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周立敬原系特星标模公司股东。2012年10月8日，原告与被告周立敬及童月红、东方工具公司、一胜特工模具公司签订《退股协议》，约定：乙方（被告周立敬及童月红）退出特星标模公司，其占49%的股份转让给甲方（东方工具公司）、丙方（一胜特工模具公司）指定股东钭慧丽；股份转让款9340000元于2012年10月15日前付1000000元，2012年底前付1000000元，以后每月25日前付500000元，任何条件下必须及时支付，不得以任何理由延期支付，付完为止，乙方租用原告厂房，价格不变，房租待付完所有款项后再结算；未付款项由丙方和原告担保。2012年12月25日，原告与被告周立敬签订《厂房租赁协议》，约定：1.甲方（原告）将坐落缙云县五东工业园区内厂房第二幢租给乙方（被告周立敬）使用；……4.租用从2013年1月25日开始；5.租金每月贰万元整，如开税票另加税点，待特星标模公司股份转让款9340000元付完后，乙方需立即支付租金，转让款付清前租金不变，付清后租期结束，如需续租，另签协议。协议签订后，原告向被告周立敬交付厂房及食堂，被告周立敬将租赁的厂房用于其创办的被告博星电子公司生产经营使用。2015年1月25日，原、被告签订《租赁补充协议》，约定：乙方（被告周立敬）租金以特星标模公司股份转让款抵扣，待股份转让款付清后，乙方需立即支付租金，转让款付清前，租金不变，付清后租期结束。另双方在该协议下面补充载明：截至2015年1月26日止，周立敬、特星标模公司股份转让款经结算还欠肆佰柒拾玖万壹仟伍佰柒拾玖元整（4791579元）。后原告因无力清偿到期债务向缙云县人民法院申请破产清算。2018年6月28日，缙云县人民法院作出（2018）浙1122破申4号民事裁定书，受理原告的破产清算申请，并指定浙江嘉瑞成律师事务所、浙江晟耀律师事务所担任管理人。原告在破产受理之后的2018年8月28日前未向被告周立敬发出继续履行租赁合同的通知。 另查明，2012年1月12日，原告与中行缙云支行签订《最高额抵押合同》，将原告所有的缙房权证字第F000817、Ｆ0××18号房产及缙国用（2008）第140010006号的土地使用权（包括案涉租赁厂房）抵押给中行缙云支行，为一胜特工模具公司与中行缙云支行自2012年1月12日至2015年1月11日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同（统称“单笔合同”）及其修订或补充，其中约定其属于本合同项下之主合同提供最高额抵押担保并进行抵押登记；2013年1月5日又继续签订《最高额抵押合同》并进行抵押登记。2013年10月，中行缙云支行对一胜特工模具公司及原告等提起诉讼，经调解，对一胜特工模具公司所负的债务，原告以其所有的坐落缙云县缙房权证字第F000817、Ｆ0××18号的房产及缙国用（2008）第140010006号的土地使用权拍卖或变卖所得的价款由中行缙云支行在人民币35000000元范围内优先受偿。2014年6月16日，中行缙云支行将其对一胜特工模具公司的债权及从权利一并转让给华融资产公司，华融资产公司于2018年8月2日向管理人申报优先受偿债权。 本院认为，一、关于是否应解除租赁合同的问题。原告与被告周立敬签订《厂房租赁协议》、《租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应按约履行义务。但根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：其中第一项规定房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。本案案涉厂房在出租前已设立抵押权，现华融资产公司已向管理人申报债权要求变动所有权以实现抵押权。本案属于该条款的例外情形，被告要求继续履行租赁合同不符合法律规定。根据合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。根据《厂房租赁协议》第4、5条及《租赁补充协议》约定，原告与被告周立敬签订的租赁协议没有约定期限且附条件的租期无法确定租期应视为不定期租赁，原告有权随时解除合同。根据企业破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完结的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案原告对被告周立敬的股份转让款并非实际债务人而是仅对该款承担担保责任。2015年1月15日的《租赁补充协议》约定以租金抵扣被告周立敬股份转让款，不能理解为未付股份转让款全部抵作租金已支付，应理解为未付清股份转让款之前每月抵扣20000元租金作为承担担保责任。因此，原告与被告周立敬之间的租赁协议应理解为双方均未履行完结，本院于2018年6月28日作出裁定受理破产清算申请，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告周立敬继续履行合同，应视为于2018年8月29日解除合同。被告周立敬作为租赁合同的一方主体，被告博星电子公司作为实际使用人、占有人，应向原告返还租赁厂房。二、关于破产受理前六个月（2017年12月28日至2018年6月27日）的厂房租金120000元抵销债务的行为是否属于破产程序中的个别清偿行为的问题。根据企业破产法第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益除外。第二条第一款规定，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的。第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，但是，有下列情形之一的不得抵销，其中第二项规定，债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外。根据上述规定，原告没有证据证实被告周立敬在2012年12月25日签订《厂房租赁协议》时已知原告有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，且原告与被告周立敬签订《厂房租赁协议》、《租赁补充协议》以租金抵扣股份转让款，系发生在破产申请一年前所发生的原因而负担债务。故被告周立敬以租金抵扣股份转让款的抵销行为不属于破产法第三十二条规定的个别清偿行为。 综上，原告要求确认解除租赁合同、腾空房屋返还原告及自解除合同之日起至腾空房屋之前支付占有使用费的诉讼请求合法，本院予以支持；但其要求撤销对原告易特装备公司以债抵销的方式向被告周立敬清偿120000元债务的个别清偿行为，与法不符，本院不予支持。被告提出原告无权单方解除合同并要求继续履行合同的辩称意见，与法不符，本院不予采纳；被告提出赔偿经济损失并作为共益债务的辩称意见，因被告没有提出具体的反诉请求，且缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国企业破产法》第二条、第十八条、第三十二条、第四十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下： 一、确认原告浙江易特机械装备制造有限公司与被告周立敬签订的《厂房租赁协议》、《租赁补充协议》于2018年8月29日解除； 二、被告周立敬、浙江博星电子有限公司于本判决生效之日起二个月内腾空原告浙江易特机械装备制造有限公司坐落缙云县的第二幢厂房及食堂并返还给原告； 三、被告周立敬自2018年8月29日起至实际腾空日止，按每月20000元向原告浙江易特机械装备制造有限公司支付厂房占有使用费。 四、驳回原告浙江易特机械装备制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4700元，减半收取计2350元，由原告浙江易特机械装备制造有限公司负担1650元，由被告周立敬负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 李献进 二〇一九年一月三十一日 法官助理李虹娇 代书记员 胡世超 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国企业破产法》 第二条企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。 企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第三十二条人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。 第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销： （一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的； （二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外； （三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 缙云县人民法院