河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初601号原告：李中华，男，1958年6月10日出生，汉族，住焦作市山阳区。原告委托诉讼代理人：周长海，河南班固律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：白小柯，河南班固律师事务所律师。被告：河南省金山置业有限公司，住所地：焦作市新园路**。法定代表人：程海冰，总经理。委托诉讼代理人：丁元钧，河南海搏律师事务所律师。被告：河南省金和建设工程有限公司，住所地：焦作市新园路9号法定代表人：蔡永辉，总经理。委托诉讼代理人：刘红兵，河南苗硕律师事务所律师。原告李中华与被告河南省金山置业有限公司（以下简称金山公司）、河南省金和建设工程有限公司（以下简称金和公司）不当得利纠纷一案。于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序开庭，后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周长海、白小柯，被告金山公司的委托诉讼代理人丁元钧，金和公司的委托诉讼代理人刘红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中华向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告改建费20000元及利息1297.66元(按中国人民银行同期同类银行贷款利率，自2015年10月17日起暂计至原告起诉之日，最终计算至被告实际还款之日止）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年11月24日，原告李中华与被告河南省金山置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告依照合同约定向被告河南省金山置业有限公司支付了全部购房款。购房中，被告河南省金山置业有限公司以房屋实际面积超出合同约定面积为由，向原告收取改建费20000元，将盖有被告河南省金和建设工程有限公司公章的收款收据交付原告，后原告多次要求二被告退还改建费，二被告拒不退还。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告金山公司辩称，1.被告金山公司未收取原告的改建费；2.被告所开发的东方花园29号楼已经验收合格，所以被告无需退还原告的改建费。被告金和公司辩称，原告起诉没有任何事实和法律依据，原、被告双方于2015年9月28日签订有房屋改建协议，该协议已经成立并生效，被告依照协议的约定已经履行了改建义务，而且改建的工程已经经被告金山公司组织相关部门验收合格，被告也为原告出具有收据以及正式的发票，故原告起诉不应得到支持。根据原、被告的诉辩意见，本院总结争议焦点如下：1.被告金和公司收取改建费是否构成不当得利，如构成，二被告是否应返还原告的改建费;如应返还，金额以及利息如何确定；2.原告的诉讼请求有无事实和法律依据，是否应予以支持。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同1份、购房款收款收据5份，证明原告与被告河南省金山置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定支付全部购房款，证明原告购买的建筑面积为56.85平方米，总房款为297266元；2.改建费收款收据、证人证言共2份，证明被告河南省金山置业有限公司、河南省金和建设工程有限公司向原告收取改建费20000元；证人在购买该小区房屋时，二被告也向其出具了收款收据。被告金山公司对原告的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是不能证明系被告金山公司收取的改建费；对证据2的中的改建费的收据真实性无异议，证据2明显可以看出是被告金和公司收取的改建费；证据2中的证人证言，证人所述的被告金山公司收取的改建费无事实依据。被告金和公司对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1无异议；2.对证据2的真实性无异议，但是该证据清楚地表明被告金和公司收到了原告20000元是改建费，而非购房款，被告金和公司依据改建协议的约定履行了改建义务那么原告就应当支付被告金和公司改建费，针对证人证言，证人纪某前后证言不一致，通过被告金和公司的询问，证人纪某是知道该改建协议的。证人作为完全民事行为能力人是应当知道签订协议的法律后果。被告金山公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：第一组证据李中华于2015年11月24日和河南省金山置业有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明目的商品房买卖合同系房管局网签合同,系合法有效商品房买卖合同中没有存在改建费的问题,金山公司没有收取原告的改建费；第二组证据；1.勘察单位工程质量检查报告一份，证明金山置业开发的29#楼勘察符合法律规范,审查合格；2.设计单位工程质量检查报告一份证明金山公司开发的29#楼工程设计符合国家规范,审查合格；3.焦作市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，证明金山公司开发的29#楼符合消防设计规范,审查合格；4.工程竣工验收报告一份，证明金山公司开发的29#楼已验收合格；5.焦作市示范区建设工程竣工备案验收备案表一份，证明金山公司开发的29#楼已经验收合格,开始备案。原告对被告金山公司提交的证据质证后发表如下质证意见：1.对证据1系复印件，真实性有异议，不予质证；2.对证据2的1、2、3、5真实性无异议，但是与本案无关；对证据2的4真实性有异议，第一页和末页无相关公司盖章，不能证明29号楼验收合格，与本案无关，因没有涉及到改建工程部分的任何内容。被告金和公司对被告金山公司提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性均无异议，这些证据恰恰证明被告改建的工程项目完全合格，原告应当支付相应的改建费用。被告金和公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.房屋改建协议1份，证明原告与被告金和公司之间签订了协议，已成立并生效，被告金和公司按照协议的约定已经履行了相应的改建义务，原告就应当按照协议的约定支付改建费。另外该证据证明原告与被告金和公司签订协议的时间是2015年9月28日，该协议签订在原告与被告金山公司签订的商品房买卖合同之前；2.2015年10月17日收款收据1份以及2016年11月23日增值税普通发票1份，证明被告金和公司也履行了收款的附随义务。原告对被告金和公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：1.证据1的真实性有异议，甲方落款处名字是原告李中华本人所签、指纹是本人所按，但协议首页甲方处和身份证号码不是李中华的签字，当时签署协议时是被告金山公司的工作人员告知是为了合理避税，原告不懂法就在协议上签字。通过证人证言该协议不是双方平等自愿的基础上签订，被告在签署协议时存在欺诈行为。本改建协议不应当成立。该协议即使成立也只证明建费用是20000元，被告金和公司没有提供相关预算清单及相关部门审批手续，以及改造的成本、工料的造价，不能证明被告金和公司实际履行了改建协议。退一步，即使存在改建工程被告金和公司如果提供不了相关审批手续，其改建工程系违章建筑，改建协议的履行标的是违反国家强制性规定；2.对证据2中的1收款收据真实性有异议，与本案无关；对证据2中的增值税普通发票真实性有异议，与本案无关，且该增值税发票被告并没有交给原告。被告金山公司对金和提交的证据质证后，发表如下质证意见：对被告金和公司提交的证据的真实性均无异议。经原告申请，本院在焦作市城乡规划管理局城乡一体化示范区分局和焦作市房管局调取以下证据:1.在焦作市城乡规划管理局城乡一体化示范区分局调取的29号楼图纸11份，2.在焦作市天乐房地产测绘有限公司调取的29号楼图纸6份，3.建设工程规划许可证副证1份，4.说明1份，是焦作市城乡规划管理局城乡一体化示范区分局的说明。原告对本院调取的证据质证后发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但没有29号楼户型图；对证据2真实性有异议，该测量不能反映29号楼的测量结果；对证据3真实性无异议，但对证据指向有异议，建设工程规划许可证的建筑面积并不包括改建面积，改建面积没有得到认可属于违法建筑；对证据4真实性无异议，但与本案无关。被告金山公司对本院调取的证据发表如下质证意见：预测绘报告计算依据是依据证据2的图纸，图纸上的面积是根据规划面积来的，规划许可证没有面积，说明是规划许可证的延伸，说明是规划许可证的具体体现。对以上证据真实性均无异议。同意以上证据做鉴材提交。但该4份证据均为改建前的面积。被告金和公司对本院调取的证据真实性无异议。因被告金山公司申请鉴定，鉴定机构北京北方亚事工程咨询有限公司要求补充检材。被告金山公司提交图纸2套(建设施工图21张、结构施工图32张)及原告所购房屋在图纸上的位置；2.原告的商品房买卖合同1份；3.被告金山公司的鉴定申请书1份；4.建筑施工图、结构施工图的电子版图纸。原告对被告金山公司提供的检材质证后发表如下质证意见：对证据1真实性有异议,原告认为鉴定材料应当以原件为准,和被告向法庭提交的改建后的施工图纸与被告向焦作市规划局及焦作市房管局备案的施工图纸内容不一致,应以焦作市规划局与焦作市房管局认可的原件图纸为准,作为鉴定材料,因为被告要求申请的事项时计算房屋的建筑面积和套内面积,而计算房屋的建筑面积和套内面积应当是与规划证匹配的施工图纸,经当地房管局规划局认可备案的图纸,原告申请法院去焦作市规划局调取的图纸显示日期是2009年,被告提交的图纸是2013年,原告认为应当以焦作市规划局备案的图纸作为鉴定材料,并且经焦作市房管局认可;对证据2真实性无异议;对证据3真实性无异议;对证据4对电子版的质证意见与纸质版一致。被告金和公司对被告金山公司提交的证据发表如下质证意见：均无异议。被告金山公司申请鉴定对金山?东方花园29#楼33号、122号、67号、12号房屋套内面积、建筑面积进行鉴定，本院委托北京北方亚事工程咨询有限公司对进行鉴定，该鉴定机构于2018年12月1日作出北方亚事鉴字（2018）13号司法鉴定意见书，鉴定结论为：(一)金山·东方花园29#楼33号、122号、67号、12号房屋的套内建筑面积分别为:46.9㎡、66.37㎡、66.37㎡、66.37㎡。(二)金山·东方花园29#楼33号、122号、67号、12号房屋的共有建筑分摊面积分别为:14.06㎡、19.88㎡、19.88㎡、19.88㎡。原告对该鉴定意见书质证后发表如下质证意见，鉴定程序过于简单，鉴定意见和委托方要求鉴定的事项不符，委托方要求鉴定的是金山东方花园29号楼的房屋建筑面积，而鉴定机构出具的是套内建筑面积和公摊面积，是严重违反程序的，鉴定部门没有说明是依据焦作市规划局提供的图纸还是被告金山公司提供的图纸，或者是乐天提供的图纸，鉴定依据不准确不合法，鉴定过程没有实际测量，严重违反相关规定，鉴定结论不准确，望法院不予采信。该鉴定机构没有资格对建筑面积进行鉴定，因为房地产测量规范与房地产测量技术应用第8.1.4规定，房屋的产权面积是指产权依法拥有房屋所有权的建筑面积，建筑面积有行政主管部门确定，所以说及时鉴定机构非常严谨仔细，鉴定结论也与本案无关。本案中共计向鉴定机构提交三份图纸，鉴定机构没有采用焦作市规划局提交的图纸，严重违反法律规定。鉴定机构没有充足的理由证明是属于不可抗力而没有进行实体测量，是严重违法房地产规范测量规定，没有进行实地测量肯定不准确，请求法院对该鉴定意见书不予采信。被告金山公司对该鉴定意见书质证后，发表如下质证意见：对该鉴定意见书无异议，被告金山公司申请鉴定的委托事项是对现在原告居住的房屋鉴定一下建筑面积和套内面积，鉴定机构对此鉴定客观准确。该29号楼至少有四个不同户型；房屋产权面积8.1.4是房屋产权面积定义，被告金山公司申请对房屋实际面积鉴定，不是确权；没有依据规划局图纸是被告金山公司申请原告现有房屋实际面积鉴定，不是规划面积，也不是做产权登记。被告金和公司对该鉴定意见书质证后，发表如下质证意见：对该鉴定意见书无异议，该证据恰恰证明原告购买的房屋实际建筑面积大于原告与被告金山公司签订的商品房买卖合同约定的面积，证明被告已经按照原告与被告签订的改建协议履行了改建义务。其他同被告金山公司意见。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2二被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告金山公司提交的证据1与原告提交的证据1一致，本院对其真实性予以采信；证据2能够证明被告金山公司的证据指向，本院予以采信。被告金和公司提交的证据1原告认可落款处的名字系原告本人所签、指纹系本人所按，本院对其真实性予以采信；证据2的收款收据于原告提交的改建费票据一致，本院对其真实性予以采信；证据2中的增值税发票，本院对其真实性予以采信。本院调取的证据，本院对其真实性予以采信。被告金山公司提交补充检材，本院对其真实性予以采信。北京北方亚事工程咨询有限公司于2018年12月1日作出北方亚事鉴字（2018）13号司法鉴定意见书，二被告对其无异议，虽然原告对其真实性有异议，但未提出相反证据予以证明，本院对该鉴定意见书予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李中华有意购买被告金山公司东方花园的房屋。原告于2015年9月28日向被告金山公司交购房定金1000元，同日，原告与被告金和公司签订《房屋改建协议》，约定甲方（原告）委托乙方（金和公司）对其所购买的金山·东方花园29号楼33号的房屋进行改造；2.乙方负责房屋改造施工，改造施工中所需的机械、人工、材料、水、电等全部费用由乙方自行组织施工和管理，3改建内容：窗户及其改造，墙体及其改造；4.以上改建内容甲乙双方已经确定，甲方不等在本协议签订后增加或减少改建内容；5.以上改建内容涉及到楼梯的整体和一致性，协议签订后甲方不得以减少改建内容为由而减少改造费用，双方确定此户型的改建费用总额为20000元，改建协议后签订后，甲方将改建费用一次性全额支付给乙方。原告于2015年10月17日向被告金和公司交纳改建费20000元。原告于2015年9月29日向被告金山公司交纳购房款9000元，2015年10月17日向被告金山公司交纳购房款28266元、29000元，2016年4月24日原告归还被告金山公司借款29000元，2016年4月24日原告通过公积金贷款向被告金山公司支付购房款230000元。原告与被告金山公司于2015年11月24日签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定原告购买东方花园29号楼5层33号房，建筑面积为56.85平方米，单价为5228.95元，总金额为297266元。在该合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）（套内面积）本条条款中均简称面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行预定：（1）以产权（房产证）登记面积为准，如本套房产产权登记的建筑面积大于56.85㎡时，买受人无须补缴放款，如本套房产产权（房产证）等级的建筑面积小于56.85㎡时，出卖人按产权登记面积为准退还买受人放款。案涉房产已经交付。后原告认为案涉房产并未进行改建要求二被告退还改建费，多次与二被告协商未果，原告诉至本院，形成本案纠纷。另查明，1.被告金山公司将案涉金山花园29号楼发包给被告金和公司，被告金和公司承建了案涉工程。2.2009年9月25日的案涉工程的[焦规新建字（2009）第12号]《建设工程规划许可证》中载明案涉金山花园29号楼层高为27层。2011年4月6日焦作市城乡规划管理局城乡一体化示范区分局向焦作市房管局出具《说明》一份，载明河南省金山置业有限公司开发的位于人民路（东段）3786号东方花园项目办理的《建设工程规划许可证》[焦规新建字（2009）第12号]：…29号楼为地上19层，地下**，地上面积为13717.34平方米，其中商业面积为2676.78平方米。2014年11月3日焦作市房产管理局作出（焦）房预售证第201446号《商品房预售许可证》，该许可证载明：售房单位：河南省金山置业有限公司，项目名称：东方花园，房屋座落地点：山阳区人民路（东段）3786号东方花园29号楼。预售总建筑面积为13439.23平方米，共202套，其中外销建筑面积13439.23平方米，共202套。3.河南省地勘建设工程（集团）有限公司于2016年4月22日出具关于案涉金山东方花园29号楼的《勘察单位工程质量检查报告》。设计单位工程质量检查报告，2016年12月24日焦作市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》综合评定该工程消防验收合格。案涉29号楼经五大主体验收合格并2016年4月22日出具《工程竣工验收报告》。4.被告金山公司申请对案涉房产的建筑面积及套内面积进行鉴定，本院委托北京北方亚事工程咨询有限公司于2018年12月1日作出北方亚事鉴字（2018）13号司法鉴定意见书，鉴定结论为：(一)金山·东方花园29#楼33号、122号、67号、12号房屋的套内建筑面积分别为:46.9㎡、66.37㎡、66.37㎡、66.37㎡。(二)金山·东方花园29#楼33号、122号、67号、12号房屋的共有建筑分摊面积分别为:14.06㎡、19.88㎡、19.88㎡、19.88㎡。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利构成要件为一方受利益；他方受损失；一方受利益与他方受损失之间有因果关系；没有合法依据。本案中，原告主张本案案由为不当得利纠纷，要求二被告返还改建费20000元。原告与被告金和公司签订《房屋改建协议》，原告委托被告对其所购金山·东方花园29号楼33号房产关于窗户和墙体部分进行改建，改建费为20000元。原告于2015年10月17日将改建费交于被告金和公司，金和公司向原告出具了收款数据，并在审理过程中向原告出具了发票，后被告金和公司对案涉房产进行改建。该协议是原告与被告金和公司的真实意思表示，且已经履行。被告金和公司取得该款项，是依双方签订的协议为依据，并非不当得利，原告具有依合同的约定支付价款的义务。且原告未提交证据证明该协议被撤销或确认无效，原告以不当得利为由要求被告金和公司返还改建费的请求，本院不予支持。关于原告要求被告金山公司返还改建费的主张。通过庭审查明，上述改建费是通过合同约定，由被告金和公司收取，改建行为由金和公司实施，故原告要求被告金山公司返还改建费的主张没有事实和法律依据，原告的该主张，本院不予支持。原告主张涉案房产并未进行改建。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。原告并未提交证据证明自己的主张应承担举证不能的法律后果。在审理过程中，被告金山公司申请对案涉房产的建筑面积即套内面积进行鉴定，本院委托北京北方亚事工程咨询有限公司于2018年12月1日作出北方亚事鉴字（2018）13号司法鉴定意见书，鉴定结论为：(一)金山·东方花园29#楼33号房屋的套内建筑面积46.9㎡，共有建筑分摊面积分别为:14.06㎡。案涉33号房产的面积合计60.95平方米，原告与被告金山公司签订的《商品房买卖合同》案涉房产的建筑面积为56.85平方米，能够证明案涉房产经过改建。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》规定，经本院审委会讨论决定：驳回原告李中华的诉讼请求。案件受理费332元，由原告李中华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周荣应审 判 员  李 艳人民陪审员  李法光二〇一九年一月十五日书 记 员  王思蔼