江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7298号原告：无锡红地置业有限公司。法定代表人：戴敏君，无锡红地置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘小艳，女，无锡红地置业有限公司员工。委托诉讼代理人：周贞红，女，无锡红地置业有限公司员工。被告：无锡市美之星装饰设计有限公司。法定代表人：谷晓丽，无锡市美之星装饰设计有限公司经理。被告：陈静华，男，1960年3月31日生，汉族，住江苏省无锡市。共同委托诉讼代理人：徐弘煌，无锡市金申法律服务所法律工作者。被告：金佰霞，男，1962年12月29日生，汉族，住江苏省常州市武进区。原告无锡红地置业有限公司（以下简称红地公司）与被告无锡市美之星装饰设计有限公司（以下简称美之星公司）、陈静华、金佰霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告红地公司的委托诉讼代理人刘晓艳、周贞红、被告美之星公司、陈静华的共同委托诉讼代理人徐弘煌、被告金佰霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红地公司向本院提出诉讼请求：1.美之星公司、陈静华、金佰霞支付拖欠的租金353278元；2.美之星公司、陈静华、金佰霞支付拖欠租金产生的违约金共计32869.7元（违约金按照每延迟一天，按照拖欠租金金额的1%分阶段计算，累计计算至2018年4月30日，即每天租金2.75*324.91=893.5元，第一天违约金为8.9元，第二天违约金为9元……，一年365天累计违约金为32869.7元）；3.美之星公司立即搬离承租房屋内遗留的物品，美之星公司、陈静华、金佰霞按日承担自2018年5月15日至实际搬离之日止的实际占有使用费（按照日租金的2倍暂计算至2018年7月30日为止为134025元）；4.美之星公司、陈静华、金佰霞承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月26日，其与陈静华为负责人的广州市美星装饰设计有限公司无锡分公司（以下简称美星公司）签订红豆人民路九号B区XXX号共计9间商铺的《房屋租赁合同》。2015年3月1日，陈静华设立了美之星公司。当日，其与美之星公司及美星公司签订补充协议，约定后续由美之星公司承租商铺并支付租金。2017年5月1日起，美之星公司开始拖欠租金，其多次上门催讨、书面发函，但美之星公司拒不理睬。2018年4月8日，美之星公司向其出具书面协商函，明确与其于2018年4月30日解除房屋租赁合同关系，承诺在此之前结清拖欠房租。2018年4月底，其上门催讨，美之星公司、陈静华、金佰霞出具承诺书，承诺在2018年6月底之前支付拖欠房租，但并未按约履行。此外，2018年5月14日，美之星公司开始搬离，但遗留了一些物品。其分别于2018年5月26日、5月29日向美之星公司、陈静华发函，但美之星公司、陈静华均置之不理，导致其不能对外出租，造成租金损失，故要求美之星公司、陈静华、金佰霞按日租金的两倍向其支付场地占用费。综上，望支持其诉讼请求。陈静华、美之星公司辩称，1.拖欠租金是事实，但数额不对，应当在红地公司主张的拖欠租金数额中扣减押金58388元；2.本案诉讼形成的责任方系红地公司，双方在2018年4月30日解除了租赁合同关系，但红地公司无故采取非法手段阻挠其搬迁并影响其经营秩序、管理秩序，其曾于2018年5月19日就此向红地公司发函，要求公开书面道歉并消除不利社会影响，赔偿相应的经济损失，但红地公司置若罔闻。租赁场地确有其物品遗留，其也想通过协商解决此事，但红地公司不予理睬导致本案形成；3.红地公司要求美之星公司支付租金欠妥。在美之星公司出具的还款承诺上有陈静华及金佰霞予以担保，但金佰霞对红地公司享有债权，红地公司尚欠金佰霞的工程款未支付，故完全有理由由金佰霞代美之星公司支付房屋租金；4.红地公司主张的违约金及场地占有使用费是不正当的。综上，请求法院查明事实，驳回红地公司不合理的诉讼请求。金佰霞辩称，其没有意见，此前与美之星公司、陈静华协商好，在解决好其与美之星公司、陈静华之间的执行案件的前提下，其负责与红地公司沟通并支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，红地公司与美星公司签订房屋租赁合同，约定：红地公司将位于“红豆人民路九号”B地块二楼XX号商铺出租给美星公司使用，租赁期限自2014年6月1日起至2017年4月30日止，第一至二个租赁年度年租金为36956元，剩余11个月的月基本租金为3388元（日租金2.75元/平方米），租金及物业管理费采取预付方式，每三个月支付一次，自每三个月中第三个月开始后15个工作日内预付后面三个月的租金及物业管理费；美星公司应自合同签订之日起5个工作日内支付履约保证金6472元；美星公司逾期返还房屋（包括人员占用和物品占用），则红地公司有权按合同及补充条款的规定收取占有使用费、物业管理费等一切费用，占用使用费每日按当期日基本租金的两倍计付；在美星公司返还房屋并办理好逾期返还房屋应承担责任的所有手续后，红地公司向美星公司返还60%的履约保证金（如有，并不计利息），剩余部分的履约保证金作为美星公司的承租保证金，自租赁合同终止日起3个月内未发生以美星公司为一方当事人的投诉或纠纷后退还（如有，并不计息）；美星公司逾期支付应付款项的，每逾期一日，则美星公司需按所欠付款项的1%承担违约金等。当日，双方另就“红豆人民路九号”B地块二楼XX号XXXX号商铺签订房屋租赁合同，除租赁期限为2014年6月1日至2018年5月31日、第1至2个租赁年度的月租金为24707元（日租金2.5元/平方米）、年租金为296480元，第3至4个租赁年度月租金为27177元（日租金为2.75元/平方米，租赁面积324.91平方米）、年租金为326128元，履约保证金为51916元之外，其他关于租金支付、占有使用费支付、履约保证金返还、逾期付款违约责任等约定，与前一份合同一致。上述租赁合同签订后，美星公司支付了保证金58388元并按约支付了租金。2015年3月1日，红地公司与美星公司、美之星公司达成协议，约定：红地公司同意美星公司就B地块XX号商铺租金支付及开具发票的主体变更为美之星公司，红地公司、美星公司的权利义务的履行仍以2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》为准。就B地块二楼XX号至XXXX号商铺的租赁，三方也达成了同样的协议。此后，美之星公司使用上述房屋并支付相应租金。在2017年4月30日之前，美星公司、美之星公司合计应支付租金919742元，实际支付892588元，欠付27154元。美之星公司自2017年5月起未支付租金。2018年4月28日，美之星公司出具还款承诺，载明：其公司欠红地公司房租，承诺最迟于2018年6月底前全部结清。陈静华个人愿意与公司作为共同债务人对所欠房租承担共同责任。陈静华、金佰霞分别作为担保人在上述还款承诺上签字。2018年4月8日，美之星公司致函红地公司，要求在2018年4月30日解除双方租赁合同关系。2018年4月30日，双方解除了租赁合同关系。自2017年5月1日至2018年4月30日，美之星公司应付租金为326124元。2018年5月19日，美之星公司向无锡红豆物业有限公司出具公函，载明：物业公司在2018年5月14日采用非法手段严重阻挠其公司的正常合法经营秩序和经营行为，要求公开书面道歉并赔偿损失。2018年5月24日，5月29日，红地公司两次向美之星公司出具告知函，要求美之星公司支付拖欠租金366780元，并要求美之星公司在2018年6月3日前将商铺恢复原状，表示美之星公司在2018年5月14日撤场时将承租商铺玻璃破坏后，在夜里将东西搬走，要求赔偿损失。审理中，红地公司确认可将美之星公司交纳的履约保证金元冲抵租金。美之星公司于2018年10月16日将租赁房屋内的物品取走。本院认为，红地公司与美星公司于2014年5月26日就“红豆人民路九号”B地块二楼XX号XXXX号商铺签订的房屋租赁合同合法有效。2015年3月1日，红地公司、美星公司、美之星公司签订协议，约定由美之星公司来履行上述租赁合同中交纳租金的义务，并实际使用租赁房屋，美之星公司应当按照合同约定来履行义务。美之星欠付租金353278元（27154+326124），现红地公司自愿抵扣美星公司此前支付的履约保证金58388元，故美之星公司尚需支付2018年4月30日之前的欠付租金294890元。红地公司要求美之星公司支付欠付租金所产生的违约金32869.7元，并未超出租赁合同约定的并经依法调整后的违约金计算标准及其欠付金额、时间所计算的应付违约金，本院予以支持。美之星公司以金佰霞对红地公司享有债权，作为其欠付租金的合理事由，无相应的法律和事实依据，本院不予采信。红地公司在2018年4月30日应美之星公司的确认解除合同。租赁合同解除后，美之星公司应按约将租赁房屋腾空后返还给红地公司，未及时返还的，应支付实际占有使用费。虽美之星公司在2018年5月14日搬离时遭遇锁门行为，但红地公司在2018年5月24日、5月29日分别发函要求美之星公司在2016年6月3日之前将物品搬离，美之星公司仍未搬离。综上，本院确认美之星应支付2018年5月1日起至2018年5月13日止，2018年6月4日起至2018年2018年10月16日止期间的实际占有使用费。结合双方之间因搬离产生的纠纷及各自应承担的责任，本院依法调整为按租金标准的一半计付实际占有使用费，则为65672.43元【2.75*324.91/2*（13+134)】。2016年4月28日承诺书中明确陈静华对美之星公司在2018年6月底之前结清欠付的租金承担共同还款责任，落款时，陈静华又明确了保证人身份，金佰霞则未明确保证形式，依法均应承担连带保证责任，但现红地公司主张的逾期付款违约金为2018年4月30日之前的，故其要求陈静华、金佰霞承担支付违约金及承担实际占有使用费，无相应依据，本院不予支持。美之星公司已于2018年10月16日将租赁房屋腾空并移交给了红地公司，故红地公司的相关诉讼请求已经实现，不再在主文中予以载明。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条规定，判决如下：一、无锡市美之星装饰设计有限公司于本判决生效后的十日内向无锡红地置业有限公司支付拖欠的截至2018年4月30日的租金294890元。陈静华、金佰霞对此承担连带责任。陈静华、金佰霞履行该义务后，有权向无锡市美之星装饰设计有限公司追偿。二、无锡市美之星装饰设计有限公司于本判决生效后的十日内向无锡红地置业有限公司支付欠付租金所产生的违约金32869.7元。三、无锡市美之星装饰设计有限公司于本判决生效后的十日内向无锡红地置业有限公司支付实际占有使用费65672.43元。四、驳回无锡红地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4501元，由无锡市美之星装饰设计有限公司、陈静华、金佰霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  林丽华二〇一九年一月二日书记员  华 菁本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。