湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0103民初7615号原告：吴炜刚，男，1977年10月9日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曾宪全，湖北佳元律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙小英，湖北欣安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：武汉市江汉区美叙房咖啡厅，住所地武汉市江汉区宝利金国际广场**武汉宝利金流行炫风商场****。经营者：陈巨源。委托诉讼代理人：冯勋胜，湖北法正联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚倩，湖北法正联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：武汉宝利金物业管理有限公司，住所地，住所地武汉市江汉区花楼街**宝利金国际广场1,******iv>法定代表人：周志平，总经理。委托诉讼代理人：黄华，湖北法正联合律师事务所律师。代理权限为一般授权。第三人：武汉晟世金得管理有限责任公司，住所地武汉市，住所地武汉市江汉区花楼街**宝利金国际广场****法定代表人：袁飞思。第三人：杨希，女，1984年9月17日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：冯勋胜，湖北法正联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚倩，湖北法正联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴炜刚（以下简称原告）与被告武汉市江汉区美叙房咖啡厅（以下简称被告），第三人武汉宝利金物业管理有限公司（以下简称宝利金公司）、武汉晟世金得物业管理有限责任公司（以下简称晟世金得公司）物权保护纠纷一案,本院立案受理后，由审判员王薇依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员刘唯与人民陪审员纪世荣、欧阳言浩组成合议庭进行审理。案件审理过程中，经原告申请，本院依法追加杨希作为第三人参与本案诉讼。原告的委托诉讼代理人曾宪全、孙小英，被告及第三人杨希共同委托诉讼代理人冯勋胜，第三人宝利金公司委托诉讼代理人黄华到庭参加诉讼。第三人晟世金得公司无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾退位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1层2室的房屋（面积23.47平方米）；二、判令被告向原告支付房屋占用费自2016年5月3日至实际腾退之日期间的使用费，暂计算至2017年5月2日为83591元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告以购买方式取得了江汉区花楼街198号宝利金国际广场1层2室商铺的所有权。2013年11月20日原告与宝利金公司签订《委托管理、出租商铺协议书》，2014年3月5日宝利金公司与武汉珠轩商业经营管理有限公司（以下简称珠轩公司）签订《商铺整体租赁合同》，原告的商铺编入武汉宝丽金流行炫风商场1层1-003号之中。2015年6月因晟世金得公司拖欠租金，宝利金公司向武汉市江汉区人民法院提起诉讼，该院作出（2015）鄂江汉民二初字第00767号民事判决书，判决：一、解除原告武汉宝利金物业管理有限公司与被告武汉晟世金得管理有限责任公司之间的房屋租赁合同关系；二、被告武汉晟世金得管理有限责任公司支付原告武汉宝利金物业管理有限公司第一租赁年度第二季度租金2993595.83元和第三季度租金3083403.70元，共计6076999.53元（被告武汉晟世金得管理有限责任公司交纳的履约保证金2000000元冲抵后，余下4076999.53元）；三、被告武汉晟世金得管理有限责任公司支付原告武汉宝利金物业管理有限公司违约金（以993595.83元为基数，从2015年1月15日起至该款实际给付之日止，以3083403.70元为基数，从2015年4月15日起至该款实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍标准计算）；四、被告武汉晟世金得管理有限责任公司将武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼商铺（计租面积21007.69平方米）恢复原状后交付原告武汉宝利金物业管理有限公司；五、被告武汉晟世金得管理有限责任公司在武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼商铺中新增设备、设施归原告武汉宝利金物业管理有限公司所有（见《关于调整第一租赁年度租金支付方式的协议》中的《新增设备、设施确认清单》）；六、被告武汉晟世金得管理有限责任公司支付原告武汉宝利金物业管理有限公司商铺占用费（从2015年6月15日起直至商铺实际腾退、恢复原状之日止，按每季度2993595元标准计算）；七、驳回原告武汉宝利金物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告武汉晟世金得管理有限责任公司的其他反诉请求。二审，宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司在武汉市中级人民法院以一审判决内容达成（2016）鄂01民终3885号民事调解书。2016年9月20日宝利金公司向武汉宝利金国际广场一期（1-3层）商铺各业主发出《公告》，解除与武汉宝利金国际广场一期（1-3层）商铺各业主之间的《委托管理、出租商铺协议书》。2014年7月17日《商铺整体租赁合同》合同主体由珠轩公司变更为晟世金得公司，2014年4月17日晟世金得公司与杨希签订《商业管理合同》。2014年11月6日，陈巨源在武汉市江汉区工商局以武汉市江汉区宝利金国际广场一期武汉宝利金流行炫风商场1层1-003号，面积230平方米（包括原告的商铺在内）的名义，注册了武汉市江汉区美叙房咖啡厅个体工商户。原告认为其与被告无租赁关系，被告无权使用原告的商铺。原告多次找被告，要求腾退该房屋，但时至今日被告仍未履行向原告腾退房屋之义务。原告为维护自己合法权益，诉至法院。被告辩称，1、原告授权委托宝利金公司和晟世金得公司发租诉争房屋，被告与晟世金得公司通过租赁合同获得使用权，是合法占有，并非无权占用，不构成侵权。2、被告与晟世金得公司之间的租赁合同已经实际履行，且尚未解除或终止。3、晟世金得公司与宝利金公司之间的合同关系及纠纷，以及法院的相关诉讼结果，被告既未参加也不知情，依据合同相对性的原则，其两者之间的法律关系及民事调解书对被告没有直接法律效力，原告依据其起诉被告并计算相关赔偿费用，无法律依据。4、按照原告主张的事实，“2016年9月20日宝利金公司向一期商铺各位业主发出公告，解除与各位业主之间的《委托管理、出租商铺协议书》”，既然如此，原告起诉要求被告自2016年5月3日起支付使用费，没有依据。5、接到起诉后，开庭前被告已腾退了房屋，并于2018年8月6日通过法院告知原告收房，原告要被告腾退无实际意义。6、关于本案当事人主体身份有异议，一是应当将晟世金得公司列为被告，二是杨希作为被告员工，属职务身份，不应当成为本案的当事人。综上，被告不对原告造成侵权。第三人宝利金公司述称，同意原告的诉讼请求。宝利金公司经过包括原告在内的业主的委托，整体出租商铺，而第三人晟世金得公司支付一年的租金后，不再支付，严重违约，直至双方租赁合同解除，过错全在晟世金得公司。在与晟世金得公司租赁合同解除后，被告没有法定理由继续占用该商铺，因此原告要求被告腾退并支付占用费合法有据。第三人杨希述称，自己系被告聘请的员工，与被告有关的行为属于职务行为，自己不应当成为当事人。在（2016）鄂0103民初913号民事判决书中已经确认被告为占有者。同意被告的答辩意见。第三人晟世金得公司未出庭应诉，亦未向法庭提交书面意见。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：本市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1层2室（建筑面积23.47平方米）房屋（以下简称诉争房屋）为原告所有。2013年11月20日，原告与宝利金公司签订《委托出租管理、出租商铺协议书》，委托宝利金公司和珠轩公司进行商业行为对接，签订商铺整体出租协议书，将包括本案所涉商铺在内的商铺整体出租，并行使监督珠轩公司和维护业主权益的权利。2014年3月5日宝利金公司与武汉珠轩商业经营管理有限公司（以下简称珠轩公司）签订《商铺整体租赁合同》。2014年3月18日，珠轩公司（甲方）、晟世金得公司（乙方）、宝利金公司（丙方）签订《协议书》一份，约定丙方同意甲方在2014年4月30日前将甲、丙双方签订的《商铺整体租赁合同》及相关补充协议项下约定的由甲方享有的所有权利和承担的所有义务全部转移给乙方，由乙方独立履行甲方对丙方所承担的所有义务；乙方同意向丙方独立履行该合同及相关补充协议中约定的甲方对丙方所承担的所有义务，并享有上述约定中甲方的全部权利。还查明，因晟世金得公司未及时向宝利金公司支付包括本案所涉房屋在内的商铺租金，宝利金公司于2015年起诉晟世金得公司、珠轩公司，本院作出（2015）鄂江汉民二初字第00767号民事判决，宝利金公司不服并提出上诉，二审期间，宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司在武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终3885号案达成调解协议，一、解除武汉宝利金物业管理有限公司与武汉晟世金得管理有限责任公司之间的房屋租赁合同关系；二、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起十日内支付武汉宝利金物业管理有限公司第一租赁年度第二季度租金2993595.83元和第三季度租金3083403.70元，共计6076999.53元；三、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起十日内支付武汉宝利金物业管理有限公司违约金（以2993595.83元为基数，从2015年1月15日起至该款实际给付之日止，以3083403.70元为基数，从2015年4月15日起至该款实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍标准计算）；四、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起三十日内将武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼商铺（计租面积21007.69平方米）恢复原状后交付武汉宝利金物业管理有限公司；五、武汉晟世金得管理有限责任公司在武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼商铺中新增设备、设施归武汉宝利金物业管理有限公司所有（见《关于调整第一租赁年度租金支付方式的协议》中的《新增设备、设施确认清单》）；六、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起十日内支付武汉宝利金物业管理有限公司商铺占用费（从2015年6月15日起直至商铺实际腾退、恢复原状之日止，按每季度2993595元标准计算）；七、武汉宝利金物业管理有限公司放弃其他诉讼请求，武汉晟世金得管理有限责任公司放弃其他反诉请求，双方纠纷终结；该案已调解生效。该案二审中还查明，宝利金公司曾向全体业主发出“公告”通知，表示从2016年9月20日起，宝利金公司解除业主的委托管理出租商铺协议书。另查明，被告的经营者陈巨源于2014年4月17日与晟世金得公司签订《商铺租赁合同》，双方约定晟世金得公司将本市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1层商铺出租给被告陈巨源。2014年4月17日，被告开始使用诉争房屋经营“咖啡陪你”咖啡厅至今。在此期间，被告认可向晟世金得公司支付租金至2015年12月，此后租金再未支付。审理中，被告于2018年9月3日结清案涉房屋的水电费并交房屋钥匙放置在商铺内，原告于2018年9月8日拿到案涉房屋钥匙，故本院认定案涉商铺实际腾退时间为2018年9月8日。原告主张占用费计算至2018年8月30日，本院予以照准。审理中原告申请撤回要求被告向原告腾退位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1层2室的房屋（面积23.47平方米）的诉讼请求，本院依法准许。本院认为，本案争议焦点为：一，被告是否应当支付案涉房屋的占用费；二，如果被告应当支付案涉房屋的占有使用费，如何确定占有使用费的起算时间和计算标准。关于被告是否应当支付案涉房屋的占用费。原告作为位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1层2室的房屋（面积23.47平方米）所有权人，委托宝利金公司管理、出租案涉商铺，宝利金公司与晟世金得公司签订租赁合同，被告美叙房咖啡厅再与晟世金得公司签订租赁合同，被告占有使用上述房屋，应以上述房屋租赁合同履行为前提条件。在宝利金公司与晟世金得公司之间的房屋租赁关系已经生效文书解除的情况下，被告作为案涉房屋的次承租人继续占有使用案涉房屋属于无权占有，已经占有的，应当腾退并支付占有使用费。关于占有使用费计算的时间，原告主张自2016年5月3日起计算至实际腾退之日2018年8月30日止，因此期间，被告确实未支付房屋租金或占有使用费，原告的主张本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，原告主张按照（2016）鄂01民终3885号民事调解书的标准来计算，确定租金为146.775元/平方米/月来计算，但该调解协议系宝利金公司与晟世金得公司签订，被告作为案外人未参与诉讼，亦未对上述租金标准予以认可，以上述标准确定租金标准对被告有失公平。因被告与晟世金得公司于2014年4月17日签订租赁合同时，原告与宝利金公司之间的委托管理出租商铺合同关系、宝利金公司与晟世金得公司之间的商铺租赁合同关系均仍然存续，被告系善意取得该房屋的承租权，本院参照被告与晟世金得公司签订的商铺租赁合同约定的租金标准，确定被告应向原告支付的房屋占有使用费的计算标准为66元/平方米/月。至于租金标准差额部分，原告可选择向宝利金公司或晟世金得公司主张。晟世金得公司经本院合法传唤拒不到庭应诉，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的不利法律后果应由其本人自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市江汉区美叙房咖啡厅于本判决生效之日起十日内向原告吴炜刚支付房屋占用费，按66元/月/平方米的标准，自2016年5月3日起计算至2018年8月30日止，共计43217.66元；二、驳回原告吴炜刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元、公告费297元，由原告吴炜刚负担1159元，由被告武汉市江汉区美叙房咖啡厅负担1028元（原告吴炜刚已预付本院，被告武汉市江汉区美叙房咖啡厅于本判决生效之日起十日内给付原告吴炜刚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 刘  唯人民陪审员 纪 世 荣人民陪审员 欧阳言浩二〇一九年一月十五日书 记 员 王  珺