广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初19148号原告（反诉被告，以下统称原告）何海平，男，1986年1月28日出生，汉族，住广东省博罗县，委托代理人吕修金，广东仁之仁律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）李江武，男，1990年4月15日出生，汉族，住湖南省平江县，委托代理人周珊，广东海联泰达律师事务所律师。第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇京山村新世纪丽江豪园西门商铺**，统一社会信用代码：91441900562563884E。法定代表人单振伟，该公司总经理。委托代理人钟海富，男，1987年2月2日出生，汉族，住广东省龙门县，该公司员工。原告何海平诉被告李江武、第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司及被告李江武反诉原告何海平、第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何海平及其委托代理人吕修金、被告李江武的委托代理人周珊、第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司的委托代理人钟海富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何海平诉称，2017年7月9日，原告、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市石龙镇××路××至××花园××商业、住宅楼××房，建筑面积为76.49平方米，转让价款为878000元。合同约定，买方应在2017年7月10日前支付部分定金30000元，卖方应于2017年7月15日前提供出示法院解封文件及房屋查档文件给经纪方，证实该物业已解封并无其他异常状态后，则买方于1天内支付购房定金余款120000元，卖方承诺法院同意解封该物业，否则卖方愿意承担合同违约责任。卖方自行负责该物业赎楼还贷，若卖方资金不足，则有权寻求担保按揭公司办理，买方同意二手房贷审批通过3天内支付卖方首期款余款115000元作为还贷赎楼之用。首期楼款115000元应于东莞市不动产交易所签订东莞市房地产管理局印制的《房地产买卖合同》并成功递件后买方直接支付给卖方。因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭的买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼款20%的违约金。合同附件约定，所售物业已办理抵押登记，卖方应在办结一手不动产权证10天内向银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起10天内一次性还清贷款，并承担还贷之一切费用。合同签订后，原告积极履行合同，于2017年7月9日向被告支付了定金30000元，又于2017年7月17日向被告支付了定金余款120000元，但被告迟迟不履行合同义务办理提前还款并解除案涉房屋的抵押登记手续。后经被告多次要求，原告在未达成支付首期楼款的条件下，于2018年5月13日向被告支付了首期楼款115000元，以便被告办理提前还贷赎楼之用。但被告收款后仍然拖延履行合同义务，已经构成违约。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令:1、解除原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》；2、被告立即退还定金及楼款共计265000元，并支付占用期间的利息（利息分段计算：以30000元为本金从2017年7月9日起算，以120000元为本金从2017年7月17日起算，以115000元为本金从2018年5月11日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告支付违约金175600元（以购房款的20%计算）；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。被告李江武答辩并反诉称，第一，交易不能正常进行的过错在原告及第三人。第三人未按合同约定的时间协助原、被告双方进行网签，因为没有双方网签合同，银行二手房贷审批工作一直停滞不前，过错责任在于第三人的不专业及不尽责所致。2018年5月13日，原告完成首期楼款的支付，第三人应协助双方到东莞市不动产交易所签订东莞市房地产管理局印制的《房地产买卖合同》，但至今第三人仍未通知交易双方完成网签。合同第十七条第三款约定，若被告不寻求担保按揭公司办理，则原告同意二手房贷审批通过后3天内支付被告首付余额115000元作为被告还贷赎楼之用。该约定对余款的支付条件及赎楼条件进行了约定，即首期余款的支付条件为需要二手房贷审批通过，3天内支付；被告还贷赎楼是在原告二手房贷审批通过且支付完首付余款后进行的。原告虽然在2018年5月13日支付了首期余款，但并未通过二手房贷审批，因此没有成就被告赎楼的条件。第二，被告为了使合同可以继续履行，于2018年7月9日向原告及第三人发出书面催告函，但原告及第三人收到函件后，对被告的合理要求置之不理，并且向被告提出高额违约赔偿。而倘若被告构成违约，按总楼价的20%计算违约金明显过高，原告应当对其损失进行举证。第三，本着诚信的原则，被告一再包容原告及第三人的拖延行为，并且积极催告原告及第三人继续履行合同。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，同时提出反诉请求如下：1、原告承担赔偿违约金责任，按总楼款每日1‰的标准，从2018年7月11日起计至实际履行通过二手房贷审批之日，暂计至2018年8月30日为44778元；2、本案诉讼费及反诉费全部由原告承担。原告何海平针对反诉答辩称，被告的反诉请求没有事实依据，应当全部驳回。本案纠纷是因被告不履行合同义务导致，按照双方签署的合同附件第二条的约定，被告应在办结不动产权证10日内办理提前还贷手续，但是被告在2018年4月10日拿到房产证后，至今仍未办理案涉房屋的提前还贷手续，严重违反了合同的约定，故按照合同约定，原告有权解除合同。第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司述称，确认原告陈述的事实，本案系因被告违约，没有完成赎楼手续，导致合同无法继续进行。在二手房买卖过程中，赎楼的义务由被告履行，原、被告双方已经在合同中约定，若被告不选择担保按揭赎楼的，则原告需要先向被告支付115000元。而赎楼的方式被告是可以自行选择的，一般的方式有两种，一种是担保按揭赎楼，由被告自行申请；另一种是被告自行筹够资金赎楼。本案合同签订时，被告没有明确赎楼方式，原告支付完定金之后，被告通知第三人希望由原告先支付首付款余款115000元，故第三人认为按照双方合同约定，被告已经选择了不寻找按揭担保的方式赎楼，而由被告自行筹资金赎楼。合同第十七条第三款约定的二手房贷审批是指买方的二手房贷审批，而本案中，原告的二手房贷审批未能办理是因为被告一直未予配合完成，因为买方的二手房贷必须经卖方的配合，由卖方签署售房确认书、售房声明书以及提供收款银行账户。经审理查明，2017年7月9日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（编号：0001166），约定原告购买被告位于东莞市石龙镇××路××至××花园××商业、住宅楼1802的房屋，建筑面积为76.49平方米（以《商品房买卖合同》为准），总楼价为878000元。合同第六条约定，因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1、逾期未超过十天，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼款20%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知发出之日起五日内退还；3、若守约方同意继续履行合同，则有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，若合同未明确约定履行期限，则以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。第十七条约定，其他事项：1、卖方应于2017年7月15日前提供/出示法院解封文件及房屋查档文件给经纪方（目前该物业属法院查封状态），证实该物业已解封并无其他异常状态后，则买方于1天内支付卖方购房定金余款120000元，卖方承诺法院同意解封该物业，否则卖方愿意承担合同违约责任；2、卖方自行负责该物业赎楼还贷，若卖方资金不足，则有权寻求担保按揭公司办理赎楼快贷手续，所产生的担保费用由卖方承担；3、若卖方不寻求担保按揭公司办理，则买方同意二手房贷审批通过后3天内支付卖方首期款余款（不含定金）115000元作为卖方还贷赎楼之用。合同附件第二条约定，1、2017年7月10日前支付30000元作为部分定金；2、2017年7月15日前支付120000元作为定金余额；所售物业已办理抵押登记，卖方应在办结不动产权证10天内向银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起10天内卖方一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用；4、首期楼款115000元应于东莞市不动产交易所签订东莞市房地产管理局印制的《房地产买卖合同》并成功递件后买方直接支付给卖方；5、买方应于卖方办结一手不动产权证后15日内签订银行按揭相关合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，买卖双方应于二手房贷按揭审批通过后15日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管所或银行等合同第三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；6、楼款余款（贷款银行按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，有贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼款余款的差额由买方于缴交税费前付清，放款时间已买卖双方指定银行约定的时间为准。合同签订后，原告于2017年7月9日向被告支付了定金30000元，于2017年7月17日向被告支付了定金余款120000元。2018年4月3日，案涉房屋完成了不动产权登记，不动产权证书号为粤（2018）东莞不动产权第0083497号，房屋建筑面积为76.41平方米。庭审中，被告主张其系在2018年5月7日领取到案涉房屋的不动产权证书。2018年5月13日，在被告要求下，原告提前向被告支付了首期楼款115000元，以便被告办理提前还贷赎楼。本案中，原告主张，被告领取了案涉房屋的不动产权证书后，本应在十日内办理提前还贷赎楼手续，但被告至今仍未办理，导致案涉交易未能继续进行，故主张按照合同第六条第2项的约定，解除双方签订的《房地产买卖合同》，被告返还原告已付房款265000元及其占用利息，并承担总楼价20%的违约金即175600元。被告则认为，本案系原告违约，原告没有和被告到房管部门办理网签合同手续，并且没有办理二手房贷审批手续，而这些均是被告履行提前还贷赎楼手续的前提条件，故被告不存在违约行为，并且被告同意继续履行合同；倘若认定合同应予解除，被告同意返还原告已付房款265000元，但不同意承担违约责任，而且原告主张的违约金标准过高，请求法院依法调整。原告认为，合同第六条第2项中约定的按总楼价的20%计算违约金，是双方共同协商后在合同上手写变更的，是双方的真实意思表示；原告购买案涉房屋，一方面是为了家庭入住，另一方面是为了通过购房获取积分，让孩子可以通过积分入学政策在石龙上公立小学，现由于被告的违约行为导致合同解除，致使原告的合同目的未能实现；并且导致原告产生了为筹措资金支付案涉购房款而支出的高额利息、房屋上涨差价、交易税费上涨差价、中介费、律师费、诉讼费、担保费、借读费等多项损失，以及远超出该违约金数额的机会损失；因此，原告不同意调整违约金标准，被告应尊重契约精神，依法承担违约责任。第三人亦述称，原、被告双方到房管部门办理网签合同手续的前提是，被告已撤销案涉房屋的抵押权，也就是先赎楼；而原告办理二手房贷手续则是需要被告予以配合才能完成，而被告并未配合原告办理二手房贷手续；所以本案纠纷是因为被告未按时赎楼引起，导致案涉交易未能继续进行，是被告违约。另，本院依据原告的诉讼财产保全申请，于2018年7月17日作出（2018）粤1971民初19148号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告价值441500元的财产。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、收据、不动产权证书复印件、谈话录音及谈话笔录，被告提供的买卖代理费支付承诺书（卖方）、收款收据、微信截图、关于积极履行房产交易的催告函、个人贷款对账单，以及本院的庭审笔录、询问笔录、民事裁定书等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2017年7月9日签订的《房地产买卖合同》（编号：0001166）系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。根据案涉合同附件第二条第2项的约定，被告应在取得不动产权证书后10天内向银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起10天内一次性还清贷款；案涉房屋系在2018年4月3日完成不动产权登记，被告亦自认其在2018年5月7日已领取了不动产权证书，但截至本案开庭之日止，被告尚未办理案涉房屋的提前还贷以及撤销抵押登记手续，明显违反了上述合同约定，导致双方交易未能继续进行。因此，本院依法认定本案为被告违约。对于被告的反诉请求，缺乏依据，本院全部予以驳回。根据案涉合同第六条的约定，被告违反合同约定，逾期超过10天仍未履行合同义务，原告有权解除合同，因此对于原告要求解除双方签订的案涉合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应依法向原告返还购房款265000元，故对原告的该项诉请，本院依法予以支持。同时，根据案涉合同第六条第2项的约定，由于被告违约导致合同解除，原告有权要求被告承担定金责任（双倍返还定金）或支付总楼价20%的违约金。本案中，原告主张被告向其支付总楼价20%的违约金即175600元。对此，被告表示不同意支付，并主张违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告作为积极履行合同义务一方，因被告怠于履行合同义务，导致原告合同目的未能实现而主张解除合同，并且原告已就其损失作出说明，且并未超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而被告并未就其主张的违约金过分高于违约所造成的损失予以举证证明，故依法应承担举证不能的法律后果。因此，综合考量上述因素，并从公平原则和诚实信用原则出发，对于原告主张被告支付总楼价20%的违约金即175600元，本院予以支持。由于原告的违约损失已通过违约金得以弥补，故对于原告主张的资金占用利息，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告何海平与被告李江武于2017年7月9日签订的《房地产买卖合同》（编号：0001166）；二、被告李江武应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何海平返还购房款265000元；三、被告李江武应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何海平支付违约金175600元；四、驳回原告何海平的其他诉讼请求；五、驳回被告李江武的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7973.50元、保全费2727.50元，合计10701元（原告已预交），由原告何海平负担103.43元，被告李江武负担10597.57元；反诉受理费459.73元（被告已预交），由被告李江武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  莫妙雯人民陪审员  林惠湘人民陪审员  刘志强二〇一九年一月二十八日书 记 员  何晓华