江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初6108号 原告：嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路******。 负责人：杨怀安，总经理。 委托诉讼代理人：崔笑，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱敏，该公司员工。 被告：赵洪江，男，1980年1月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司（以下简称嘉凯城苏州分公司）与被告赵洪江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月6日、2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城苏州分公司的委托诉讼代理人崔笑、朱敏到庭参加第一、二次庭审，被告赵洪江到庭参加第一次庭审，但其经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告嘉凯城苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵洪江立即支付拖欠的租金、物业费合计188800元;2.诉讼费用由被告赵洪江承担。审理过程中，原告先将诉讼请求变更为：1.判令原、被告于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日解除；2.判令被告将房屋腾空并交还给原告；3.判令被告向原告支付自2014年8月1日起至2014年10月31日止、自2016年5月1日起至2016年5月31日止部分、自2016年6月1日起至2016年6月30日止、自2016年8月1日起至2016年9月30日止的房屋租金合计116578元，自2017年8月1日起至2018年11月6日止的物业服务费65618.4元，以上合计182196.40元；4.判令被告支付房屋占有使用费（自2017年5月1日起至被告实际返还房屋之日止，按照租金18141元/月暂计至2018年11月6日为302270.2元）；5.判令被告支付逾期支付房屋租金的违约金（以17018元为基数，每日按照该未付款项的千分之一为标准，自2017年4月30日起计算至实际支付之日止，暂计至2018年11月6日为9462.01元）；6.判令被告支付原告解约违约金51054元，按月租金三倍计算；7.诉讼费用由被告负担。后原告再次变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2014年8月1日起至2014年10月31日止、自2016年5月1日起至2016年6月30日止、自2016年8月1日起至2016年9月30日止、自2017年7月1日起至2018年10月15日止欠付的房屋租金合计405243元；3.判令被告支付房屋占有使用费19436元（自2018年10月16日起至2018年11月15日止）；4.判令被告支付自2017年8月1日起至2018年11月15日止欠付的物业服务费66913.5元；5.判令被告支付逾期支付房屋租金的违约金（以17018元为基数，每日按照该未付款项的千分之一为标准，自2017年4月30日起计算至实际支付之日止，暂计至2018年10月31日为9359.9元）；6.判令被告支付解约违约金51054元，按月租金三倍计算；7.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年3月，原、被告双方签订编号为20131224WMYXC22F的《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告坐落在苏州市南门路1588号吴门印象C2楼2F局部房屋，租赁面积为284平方米，租赁期限5年，起租日期为2014年1月1日。合同还对租金标准的支付时间等作了约定。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告赵洪江未按约支付房屋租金及物业费，已构成违约，并给原告造成了损失，后被告于2018年11月16日将涉案房屋交还原告。现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告赵洪江辩称，我从未收到原告要求解除涉案租赁合同的材料，我已将涉案房屋交还原告了，原告之前同意免除我2014年8月1日至2014年10月31日期间的房租；我确认自2017年8月1日起未再支付过物业服务费，对房屋占有使用费不予认可；原告主张的逾期支付房屋租金的违约金计算标准过高，请求法院予以调整；对于解约违约金可先用我支付的履约保证金21334元抵扣，同意承担本案诉讼费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、补充协议、还款协议（2015年9月8日）、还款承诺（2016年12月1日）、交款明细、缴费明细、相关单据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 嘉凯城集团资产管理有限公司苏州分公司（以下简称嘉凯城集团苏州分公司）于2015年2月4日在工商部门变更名称登记为嘉凯城苏州分公司。 2013年12月31日，嘉凯城集团苏州分公司（出租人、甲方）与赵洪江（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号20131227WMYXC22F）一份，约定由乙方向甲方承租苏州市姑苏区南门路1588号吴印象中地块项目C2楼2F局部房屋（实际使用面积为284平方米）用于经营经砖酒吧使用，租期自2014年1月1日起至2018年12月31日止，其中免租期92天即自2014年1月1日起至2014年3月31日止；第一至第三租赁年度即2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金标准为17018元/月（即1.97元/平方米/天），第四租赁年度即2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金标准为18141元/月（即2.1元/平方米/天），第五租赁年度即2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金标准为19436元/月（即2.25元/平方米/天）；物业服务费以15.2元/平方米/月标准按使用面积计算；保证金为21334元；乙方须于每个自然月的第一日前预先缴付当月租金和物业服务费；乙方拖欠支付甲方租金、物业服务费等各项费用超过14天，每逾期一日，乙方应按照应付未付款项的1‰向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金自应付款项之日起计算，直至乙方付清该项费用的本金、逾期付款违约金和其他相关的费用等。合同第9.2条、12.1条约定，乙方未能按照本合同约定时间支付租金、物业服务费等费用超过30天的，甲方有权在上述事件发生后的任何时候提前终止本合同并提前收回该房屋，同时乙方应补偿甲方相当于该房屋届时三个月租金的可预期利益，甲方有权没收保证金以冲抵前述可预期利益。合同签订后，嘉凯城集团苏州分公司收取赵洪江房屋履约保证金21334元，并将毛坯状态的涉案房屋交付给赵洪江使用。 2014年4月14日，嘉凯城集团苏州分公司（甲方）与赵洪江（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方计租日修改为2014年7月1日。 另查明，2016年12月1日，赵洪江向更名后的嘉凯城苏州分公司出具还款承诺一份，明确截止2016年9月30日，累计欠款149345元，扣除嘉凯城集团苏州分公司同意减免2014年8月1日至2014年10月31日为期3个月的租金51054元，尚欠98291元，其中2016年5月1日至2016年6月30日为34036元，2016年8月1日至2016年9月30日为34036元，物业服务费2016年3月1日至2016年9月30日为30219元；赵洪江承诺在当月租金及物业服务费按时支付的基础上，自2017年1月1日起，每月25日前支付前期部分欠款5461元，共计18个月还清。后赵洪江并未按照房屋租赁合同及还款承诺约定按期足额支付房屋租金和物业服务费。 审理中，赵洪江陈述：在房屋租赁期内，我与嘉凯城苏州分公司就减免租金进行过协商，后嘉凯城苏州分公司同意减免2014年8月1日至2014年10月31日共计3个月的租金51054元；确认自2017年8月1日起未再向嘉凯城苏州分公司支付过物业服务费。 嘉凯城苏州分公司陈述：赵洪江已于2018年11月16日将涉案房屋交还我公司；因赵洪江在履行租赁合同过程中，并未按约按时足额支付房屋租金，现经我公司累计核算，截至2018年10月15日，赵洪江结欠我公司租金共计405243元（含2014年8月1日至2014年10月31日期间的租金51054元）；我公司同意用赵洪江已支付的房屋履约保证金21334元先行抵扣解约违约金。 本院认为，嘉凯城集团苏州分公司（更名后为嘉凯城苏州分公司）与赵洪江就涉案房屋签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行。但是赵洪江在合同履行过程中，并未按期足额向嘉凯城苏州分公司支付房屋租金及物业服务费，且该违约行为已持续超过30天，现嘉凯城苏州分公司主张解除涉案房屋租赁合同，符合合同约定和法律规定，鉴于赵洪江于本案第一次庭审即2018年11月6日才得知嘉凯城苏州分公司解除合同的主张，故本院确定涉案房屋租赁合同于2018年11月6日解除。 关于未付房屋租金，根据嘉凯城苏州分公司提供的2016年12月1日的还款承诺记载内容及赵洪江的陈述可知，嘉凯城苏州分公司已同意免除赵洪江2014年8月1日至2014年10月31日共计3个月的租金，现嘉凯城苏州分公司再就该免除部分主张权利，本院不予支持；参考嘉凯城苏州分公司确认截至2018年10月15日，赵洪江结欠租金共计405243元（含2014年8月1日至2014年10月31日期间的租金51054元）的事实，并经本院核算，赵洪江剩余未付租金计算至合同解除日止应为368442.07元（405243元-51054元+19436元/月÷30日×22日）。 关于房屋占有使用费，本院认为，合同解除后，承租人仍未交还涉案房屋的，出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持；本案中，涉案房屋租赁合同已于2018年11月6日解除，后赵洪江于2018年11月16日将涉案房屋交还给嘉凯城苏州分公司，至2018年11月15日实际占用9日，现嘉凯城苏州分公司主张参照双方约定的2018年度的租金标准即19436元/月计算该9日的房屋占有使用费，符合法律规定，本院认定为5830.8元（19436元/月÷30日×9日）。 关于未付房屋物业服务费。双方一致确认赵洪江自2017年8月1日起未再支付物业服务费，现嘉凯城苏州分公司主张按照合同约定的收取标准15.2元/平方米/月计算涉案房屋自2017年8月1日起至2018年11月15日止共计15.5个月的未付物业服务费，符合法律规定，本院认定为66910.4元（15.2元/平方米/月×284平方米×15.5月）。 关于逾期支付房屋租金的违约金。嘉凯城苏州分公司主张以17018元为基数，自2017年4月30日起至赵洪江实际给付之日止计算该项违约金，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持，其同时提出应按照1‰/日的标准计算，但赵洪江认为该计算标准过高并请求法院予以调整，本院认为该计算标准显属过高，故将上述利率标准调整为按照年利率11.7%予以计算。 关于解约违约金。嘉凯城苏州分公司要求赵洪江支付解约违约金51054元（按月租金17018元三倍计算）。本院认为，赵洪江拖欠支付租金、物业服务费的违约行为导致合同提前解除，故其应承担解除合同的违约责任。涉案房屋租赁合同约定的解约违约金为解除合同时的三个月可预期租金利益，本院考虑到合同解除日2018年11月6日至合同约定的原租赁期限届满日2018年12月31日的间隔时间长度为55日，认为上述约定金额明显过高，综合本案实际情况，本院将解约违约金调整为4万元。鉴于双方均同意先以赵洪江已支付的履约保证金21334元抵扣，本院予以确认，抵扣后赵洪江还需支付余额18666元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司与被告赵洪江签订的《房屋租赁合同》于2018年11月6日解除。 二、被告赵洪江于本判决生效之日起10日内向原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司支付拖欠的房屋租金368442.07元、2018年11月6日至2018年11月15日期间的房屋占有使用费5830.8元、2017年8月1日至2018年11月15日期间的物业服务费66910.4元，以上合计441183.27元。 三、被告赵洪江于本判决生效之日起10日内向原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司支付逾期支付房屋租金的违约金（以17018元为基数，自2017年4月30日起至赵洪江实际全部给付拖欠房租之日止，按照年利率11.7%计算）。 四、被告赵洪江于本判决生效之日起10日内向原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司支付解约违约金18666元。 五、驳回原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9320元，减半收取4660元，由原告嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司负担538元，被告赵洪江负担4122元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  耿杰圣 二〇一九年一月十四日 书记员  沈 艳