北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终92号上诉人（原审被告）：梁丽娟，女，1979年6月24日，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：焦春雷，北京市亚欧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京智通元道科技发展有限公司（原名北京博源恒盛物业管理有限公司），住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：邢海滨，总经理。委托诉讼代理人：于振东，男，北京博源恒盛物业管理有限公司员工，住北京市石景山区。上诉人梁丽娟因与被上诉人北京智通元道科技发展有限公司（原名北京博源恒盛物业管理有限公司，以下简称博源恒盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初25835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁丽娟上诉请求：撤销原审判决，依法驳回对方全部诉讼请求。事实和理由：1、涉案房屋被停水停电停暖，我方无法正常营业，不应支付房屋使用费；2、出租人明知涉案房屋为违章建筑仍出租，造成我方装修等损失，应当给予我补偿，我方不应支付房屋使用费。北京智通元道科技发展有限公司辩称：同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求与理由。北京智通元道科技发展有限公司向一审法院起诉请求：1、判令梁丽娟支付2017年6月1日至2017年6月29日房屋占用费；2、本案诉讼费由梁丽娟承担。一审法院认定事实：2011年1月27日，案外人石景山游乐园（甲方）与原北京道盛和投资管理有限公司(乙方、后更名为北京道盛和科技有限责任公司，以下简称道盛和公司)签订《北京石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”（酒吧街）合作合同》（简称《合作合同》），双方就北京市石景山游乐园北墙、西墙、占地面积9000平方米的项目名称为“塞纳.左岸风情街”（酒吧街）相关投资、经营事宜签订合同，约定：双方合作形式为联合建设、联合经营、合作分成，甲方提供合同项目用地及经营用地设施等能源条件和部分自有房屋；乙方负责对接和投入相应项目建设资金；合作期限自2011年1月27日至2036年1月26日。2011年3月10日，道盛和公司（甲方）与博源恒盛公司（乙方）签订《合作合同》，约定双方就北京石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”经营事宜达成一致，乙方承租北京市石景山游乐园北墙、西墙，占地面积约9000平方米，租赁期限为2011年5月1日至2021年4月30日。合同另有租金支付方式，双方权利、义务等内容的约定。2011年4月25日，博源恒盛公司（甲方、出租方）与梁丽娟（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”石景山区石景山路25-12、建筑面积358平方米房屋出租给乙方经营使用，房屋系石景山游乐园所有，甲方依法取得房屋转租权。租期自2011年6月1日起至2021年5月30日；本案涉及的2017年6月1日至2021年5月30日期间月租金标准为42530元（每月32220元*1.1*1.2）；合同另有双方权利义务、标的物业转移等内容的约定。2017年6月29日，石景山游乐园发布公告，其中载明：塞纳.左岸风情街（酒吧街）项目位于北京市石景山游乐园西侧及北侧，为北京石景山游乐园与项目合作方于2009年合作开发项目，至今未取得建设工程规划许可证，按照北京市和石景山区“疏解整治促提升”专项行动的工作要求，将对酒吧街违法建设进行整体拆除。自本公告发布之日起，凡与酒吧街现经营商户租赁有关的单位和个人，请尽快与商户取得联系，积极协商解决。凡在酒吧街现经营户已办理消费卡、储值卡等的消费者请尽快与商户取得联系，积极协商解决。2017年6月30日，石景山游乐园作出《酒吧街商户清退补助方案》，其中载明：塞纳.左岸风情街（酒吧街）项目，是北京石景山游乐园与道盛和公司于2009年合作项目，依据规（石）复函[2017]046号，未依法取得建设工程规划许可证，依法被认定为违法建设；按照北京市和石景山区“疏解整治促提升”专项行动需清退现经营户，由石景山游乐园实施对清退范围内承租的现经营商户予以补助，按清退补助协议约定向被补助人支付相应款项，被补助人应按清退补助协议约定期限腾退房屋，并将房屋交付北京石景山游乐园，其中载明补助费项目主要为：被清退房屋装修、附属物及设备费、经营损失补助费（经营损失补助费标准为1800元/建筑平方米）、临时安置费（按被清退房屋建筑面积150元/平方米*4个月）、助搬费、其他补助费（包括剩余租金及押金）等；签约期限：2017年7月1日至7月15日；搬家期限2017年7月1日至7月31日。2017年7月3日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局出具《限期拆除决定书》（京石城管拆字[2017]040012号），载明：当事人北京道盛和科技有限责任公司、北京石景山游乐园承认在北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处搭建砖混结构建筑。经北京市规划委员会石景山分局查档复函（规（石）复函[2017]046号）确认，上述建筑未依法取得建筑规划许可证，属于违法建设。现责令当事人停止违法行为，并于本决定送达之日起10日之内，将位于北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处搭建的建筑自行拆除。现涉案房屋已被拆除。2017年11月30日，北京市城市管理综合行政执法局作出《行政复议决定书》（京城管复字（2017）14号），决定撤销石景山区城管执法监察局作出的《限期拆除决定书》（京石城管拆字[2017]040012号）；确认被申请人拆除行为违法。其中该决定书中查明：2017年5月23日，北京市规划委员会石景山分局针对被申请人《关于确认石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处建设的建筑是否需要办理规划许可证件以及是否已经取得规划许可证的函》（（石）复函（2017）046号），确认北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处搭建的建筑，未依法取得建设工程规划许可证。另查一，涉案房屋被实际占用至2017年7月初，但梁丽娟未支付2017年6月1日至2017年6月29日的房屋占用费，故博源恒盛公司持诉称请求，诉至法院。另查二，法院已受理并审结多起以道盛和公司为原告，以承租方为被告，与本案案情类似的合同纠纷案件。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《城乡规划法》的有关规定，在城市规划区域内进行建筑物工程建设的，应向行政规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。因此，在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不具有合法性。由于涉案租赁物自开始建设至被拆除，从未取得上述合法建设凭证。故双方就涉案租赁物签订的租赁合同因违反法律效力性强制性规定而属无效合同。租赁合同无效，当事人可以请求承租人参照租赁合同约定租金标准支付房屋占有使用费。现查明，梁丽娟承租涉案房屋后，涉案房屋虽因未能取得规划审批手续被有关部门限期责令拆除，但涉案房屋于2017年6月仍被占用并于2017年7月被腾退，而梁丽娟未支付费用。鉴于石景山游乐园于2017年6月29日发布拆除涉案房屋的公告，故对博源恒盛公司请求梁丽娟支付2017年6月1日至2017年6月29日占有使用费的主张，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认北京博源恒盛物业管理有限公司与梁丽娟于2011年4月25日签订的《租赁合同书》无效；二、梁丽娟于本判决生效后七日内按照月租金42530元的标准向北京博源恒盛物业管理有限公司支付自2017年6月1日起至2017年6月29日止期间的房屋使用费。二审中，当事人没有提交新证据。北京博源恒盛物业管理有限公司于2018年9月29日经北京市工商行政管理局石景山分局核准，名称变更为北京智通元道科技发展有限公司。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，违反了强制性法律规定，故双方签订的《租赁合同书》属于合同无效的情形，应为无效合同。一审法院所作处理正确，本院予以确认。鉴于石景山游乐园于2017年6月29日发布拆除涉案房屋的公告，梁丽娟亦未提交证据证明其在6月29日前实际搬离，故梁丽娟应按合同约定的租金标准支付2017年6月1日至2017年6月29日房屋占有使用费，一审法院所作处理正确，本院予以确认。梁丽娟上诉称被上诉人应补偿装修经营损失等，与本案不是同一法律关系，本案中不予处理。综上所述，梁丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回。因被上诉人公司名称变更，故本院对一审判决相应部分予以更正，判决如下：一、变更北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初25835号民事判决第一项为：确认北京智通元道科技发展有限公司与梁丽娟于2011年4月25日签订的《租赁合同书》无效；二、变更北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初25835号民事判决第二项为：梁丽娟于本判决生效后七日内按照月租金42530元的标准向北京智通元道科技发展有限公司支付自2017年6月1日起至2017年6月29日止期间的房屋使用费。一审案件受理费414元，由梁丽娟负担。二审案件受理费828元，由梁丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 磊审判员 刘秋燕审判员 朱文君二〇一九年一月十一日法官助理李昊婷书记员张一