福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初8120号 原告：中国农业银行股份有限公司福州华林支行，住所地福州古楼华林路**。 负责人：胡丽生，行长。 委托诉讼代理人：王锋，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂哲君，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：郑炳华，男，汉族，1976年9月20日出生，住福建省平潭县。 被告：福建中庚置业有限公司，住，住所地福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处**/div> 法定代表人：梁衍锋。 原告中国农业银行股份有限公司福州华林支行（以下简称农业银行福州华林支行）与被告郑炳华、福建中庚置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行福州华林支行的委托诉讼代理人涂哲君到庭参加诉讼。被告郑炳华、福建中庚置业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行福州华林支行向本院提出诉讼请求：1.郑炳华立即偿还农业银行福州华林支行借款本金872836.36元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利应按合同约定计至全部清偿之日止，暂计至2018年6月12日止为6302.85元）；2.郑炳华赔偿农业银行福州华林支行为实现该笔债权支出的律师费16550元；3.农业银行福州华林支行有权对郑炳华名下坐落于福州市仓山区xxx的房产（榕房预ＹＲ字第××号）予以折价或对拍卖、变卖所得价款在上述第1、2项债权范围内享有优先受偿权；4.福建中庚置业有限公司对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；5.郑炳华、福建中庚置业有限公司承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用。 事实和理由：2012年6月15日，郑炳华、福建中庚置业有限公司与农业银行福州华林支行签订了编号为35020120120040837的《个人购房担保借款合同》。合同约定： 第二十五条：借款金额为1070000元； 第二十六条：借款用途为购买位于福州市仓山区xxx房产； 第二十七条：借款期限为240个月； 第二十八条：借款年利率6.80000%，逾期年利率10.20000%； 第三十一条：还款方式等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为月末的20日； 第三十三条：由阶段性保证人福建中庚置业有限公司按第10.1和10.3条约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保； 第三十七条：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担阶段性连带保证责任； 第十条10.1.1-10.1.3：保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金、迟延履行债务利息以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年； 第十条10.2.1：抵押人同意以名下位于福州市仓山区xxx的房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金、迟延履行债务利息以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用； 第十二条12.1：借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止； 第十二条12.3：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利； 第十二条12.4借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权； 第十二条12.9因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 合同签订后，郑炳华于2012年6月19日办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记，登记号为榕房预ＱＲ字第××号。 农业银行福州华林支行依约于2012年6月18日向郑炳华发放贷款1070000元。从2017年8月起，郑炳华开始出现欠息。截至2018年6月12日，郑炳华尚欠款本金872836.36元及相应的利息、罚息、复利。根据合同第12.4条及相关约定，农业银行福州华林支行有权提前收回贷款，并要求郑炳华、福建中庚置业有限公司承担违约责任。 郑炳华、福建中庚置业有限公司未作答辩。 郑炳华、福建中庚置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。农业银行福州华林支行所提供的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证、贷款合约基本信息、试算表、贷款交易明细、《委托代理合同》，符合证据的客观性、关联性、合法性，可以作为本案定案的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，郑炳华、福建中庚置业有限公司与农业银行福州华林支行签订了编号为35020120120040837的《个人购房担保借款合同》，约定郑炳华向农业银行福州华林支行借款金额为1070000元；借款用途为购买位于福州市仓山区xxx房产；借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为月末的20日；福建中庚置业有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供阶段性连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金、迟延履行债务利息以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；借款人同意以其购买的上述房产为借款项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金、迟延履行债务利息以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用提供抵押；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 上述合同签订后，农业银行福州华林支行于2012年6月18日向郑炳华发放贷款1070000元，借款到期是为2032年6月17日，执行年利率6.8%，逾期利率10.2%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日。 2012年6月19日，上述抵押物的预购商品房抵押权预告登记已办妥（预购商品房预告登记证号：榕房预ＹＲ字第××号，预购商品房抵押权预告登记证号：榕房预QR字第xxx）。现上述抵押物已办理初始登记。 自2017年8月起，郑炳华开始逾期还款。福建中庚置业有限公司于2018年5月30日起承担保证责任，为郑炳华垫付欠款本息。截至2018年12月20日，郑炳华尚欠农业银行福州华林支行843890.09元。 另查明，农业银行福州华林支行委托北京德和衡（福州）律师事务所代理本案诉讼，约定律师代理费16550元。截至目前，律师代理费尚未支付。 本院认为，农业银行福州华林支行与郑炳华、福建中庚置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。农业银行福州华林支行依约向郑炳华发放贷款，已履行出借义务。郑炳华逾期还款，构成违约，应承担违约责任。故农业银行福州华林支行要求郑炳华清偿全部借款本息，本院予以支持。农业银行福州华林支行虽委托北京德和衡（福州）律师事务所代理本案诉讼，但律师代理费尚未实际发生，故对其主张郑炳华赔偿律师代理费损失16550元，本院不予支持。 关于农业银行福州华林支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福建中庚置业有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至郑炳华名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但郑炳华怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人郑炳华有协助办理抵押登记的义务，福建中庚置业有限公司应督促其办理。本院确定郑炳华应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人郑炳华若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人农业银行福州华林支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，郑炳华虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于郑炳华财产，客观上应作为郑炳华责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人农业银行福州华林支行有权处分购房人郑炳华于商品房买卖合同项下的合同权利，而郑炳华取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故农业银行福州华林支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人农业银行福州华林支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因农业银行福州华林支行与保证人福建中庚置业有限公司约定保证期间为“借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”。在抵押权未能依登记而设立情况下，福建中庚置业有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人福建中庚置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人郑炳华追偿。在追偿过程中，若债权人农业银行福州华林支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福建中庚置业有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还郑炳华。郑炳华、福建中庚置业有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、郑炳华应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福州华林支行借款本金843890.09元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从2018年12月21日起至款项还清之日止按《个人购房担保借款合同》的约定计付）； 二、福建中庚置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、郑炳华应于本判决生效之日起三十日内协助中国农业银行股份有限公司福州华林支行办理不动产（福州市仓山区xxx房产）抵押登记手续，福建中庚置业有限公司应督促郑炳华并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国农业银行股份有限公司福州华林支行收到房屋他项权证书之日，福建中庚置业有限公司的保证责任终止； 四、福州市仓山区xxx单元房产抵押登记办妥后，或郑炳华逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司福州华林支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、中国农业银行股份有限公司福州华林支行对福州市仓山区xxx房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建中庚置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还郑炳华； 六、福建中庚置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向郑炳华追偿。 七、驳回中国农业银行股份有限公司福州华林支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12856元，由中国农业银行股份有限公司福州华林支行负担743.5元，郑炳华、福建中庚置业有限公司共同负担12112.5元；公告费600元，由郑炳华、福建中庚置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  黄宜财 审判员  林义挺 审判员  叶士怡 二〇一九年一月十五日 书记员  黄淑婷 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。