湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初6014号原告：李建平，女，1966年8月10日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告：陈旭，男，1991年6月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告：陈霖，女，1990年3月14日出生，汉族，住武汉市江汉区。上述原告共同委托诉讼代理人：刘胜涛，湖北多能律师事务所律师。被告：武汉同泰置业有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华路**福星城市花园******。法定代表人：陈素青，董事长。委托诉讼代理人：王珏，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹荣莉，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：咖世家咖啡（上海）有限公司，住所地上海市黄浦，住所地上海市黄浦区北京东路****（**）****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：LIANGO-YANGYUHAO，董事长。委托诉讼代理人：周雪静，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文昊，上海市锦天城律师事务所律师。被告：武汉市融科棣华科技有限公司，住所地武汉市江汉区新华西，住所地武汉市江汉区新华西路三金.大武汉1911公寓式酒店**（37）商号tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曾启，经理。委托诉讼代理人：王聪，男，系该公司工作人员。原告李建平、陈旭、陈霖诉被告武汉同泰置业有限责任公司（以下简称同泰置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦独任审判，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依据原告李建平、陈旭、陈霖的申请，依法追加咖世家咖啡（上海）有限公司（以下简称咖世家公司）、武汉市融科棣华科技有限公司（以下简称融科棣华公司）、重庆味千餐饮文化有限公司（以下简称重庆味千公司）作为本案的共同被告。李建平本人及李建平、陈旭、陈霖的委托诉讼代理人刘胜涛、同泰置业公司的委托诉讼代理人王珏、咖世家公司的委托诉讼代理人周雪静、重庆味千公司的委托诉讼代理人徐文倩、柳毅、融科棣华公司的委托诉讼代理人王聪到庭参加诉讼。审理中，因重庆味千公司与同泰置业公司解除租赁关系并返还该部分涉案租赁房屋，李建平、陈旭、陈霖向本院书面申请撤回了对重庆味千公司的起诉，经审查，李建平、陈旭、陈霖的申请符合法律规定，本院已口头裁定准许李建平、陈旭、陈霖撤回对重庆味千公司的起诉。本案现已审理终结。李建平、陈旭、陈霖向本院提出诉讼请求：1.李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司双方于2012年7月20日签订的《大武汉1911委托租赁管理合同》解除；2.同泰置业公司向李建平、陈旭、陈霖支付租金416258.85元（从2017年10月1日计算至2018年6月30日，2018年6月30日后的的租金按原被告双方于2012年7月20日签订的（大武汉1911委托租赁管理合同）约定的标准计算至商铺实际返还之日止）；3.同泰置业公司支付逾期付款违约金（按月利率2%暂计算至2018年5月1日，2018年5月1日后的逾期付款违约金以实际所欠租金为基数按月利率2%从2017年10月1日计算至租金实际付清之日止）；4.同泰置业公司、咖世家公司、融科棣华公司立即返还该合同项下的全部商铺；5.本案的全部诉讼费用由同泰置业公司、咖世家公司、融科棣华公司承担。事实与理由：2012年7月20日，李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司签订《大武汉1911委托租赁管理合同》，合同约定李建平、陈旭、陈霖将所购买的“大武汉1911”A座1层37号商铺委托同泰置业公司租赁运营管理，期限8年，委托租赁管理期内第一年度至第三年度的基本租金为每月48865元，年度租金不低于商铺买入价格的6%；第四年度起至第五年度的基本租金为每月52938元，年度租金不低于商铺买入价格的6.5%；第六年度起至第八年度的基本租金为每月57010元，年度租金不低于商铺买入价格的7%。租金按季支付，每个租赁年度的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付下个季度租金。合同第十条第三款约定：同泰置业公司若未按时支付租金，应按照应支付租金月10%的标准向李建平、陈旭、陈霖支付逾期付款违约金，如逾期6个月同泰置业公司未履行的，李建平、陈旭、陈霖有权单方要求解除合同。合同签订后李建平、陈旭、陈霖将商铺交付同泰置业公司，同泰置业公司本应按时支付租金，但同泰置业公司多次拖欠李建平、陈旭、陈霖租金，截止李建平、陈旭、陈霖起诉之日止，本应2017年4月1日至2018年8月3日支付的18个月租金分文未付。咖世家公司、融科棣华公司系涉案房屋实际占有使用人，因此咖世家公司、融科棣华公司应当与同泰置业公司共同向李建平、陈旭、陈霖返还房屋。同泰置业公司、咖世家公司、融科棣华公司的行为侵犯了李建平、陈旭、陈霖的合法权益，故起诉。同泰置业公司辩称：1.李建平、陈旭、陈霖主张的租金金额计算有误，我方计算的是409263.68元；2.李建平、陈旭、陈霖主张的尚未实际发生的租金不应当得到支持；3.李建平、陈旭、陈霖主张的违约金计算标准过高，请求按照银行贷款利率予以调整。咖世家公司辩称：1.我方不应被追加为本案被告，根据民诉法56条，本案是李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司之间基于委托租赁管理合同提起的诉讼，其请求权的基础是李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司之间的合同关系，本案解决的应当是李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司关于管理费和房屋的纠纷，我方与李建平、陈旭、陈霖没有任何法律、合同关系，我方对部分案涉房屋的占有、使用是基于我方与同泰置业公司签订的租赁合同，该合同自2012年4月至今已经履行超过6年未发生过重大争议，我方也按照合同约定向同泰置业公司支付租金。我方对李建平、陈旭、陈霖不承担任何的义务，不应作为本案共同被告应作为第三人；2.根据合同法29条及相关的司法解释，租赁物在租赁期间所有权发生变动的不影响租赁合同效力，李建平、陈旭、陈霖是在我方与同泰置业公司订立租赁合同后才受让部分案涉房屋，此时我方与同泰置业公司的租赁合同已经履行了三年，根据民法相关规定，李建平、陈旭、陈霖在受让房屋时即概括承受了我方与同泰置业公司租赁合同中出租人的法律地位，无论承租人是否同意或者知情，租赁合同已经对李建平、陈旭、陈霖即受让人发生效力，因此应当适用买卖不破租赁的规定。另，根据李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司签订的委托租赁管理合同第7.1、8.7条、授权委托书，同泰置业公司对外以其名义签署租赁合同已经获得李建平、陈旭、陈霖的同意或追认，因此我方与同泰置业公司的租赁合同合法有效，我方不对李建平、陈旭、陈霖承担任何的责任或义务。融科棣华公司辩称：1.我方系涉案房屋的合法占有人，李建平、陈旭、陈霖无权要求我方返还房屋，2012年7月20日，我方与同泰置业公司签订租赁合同，约定同泰置业公司向我方出租案涉房屋租期8年，鉴于租赁期限未满，我方基于该租赁合同享有案涉房屋的使用权，李建平、陈旭、陈霖无权要求我方返还房屋；2.案涉房屋系我方向同泰置业公司承租整体物业的一部分，事实上无法单独分割返还，我方除了与同泰置业公司签订上述租赁合同外，还就与案涉房屋毗邻的几间房屋与同泰置业公司签订租赁合同，并将上述房屋统一装修，作为整体物业进行经营管理，因此案涉房屋与其他房屋在事实上形成不可分割的整体，李建平、陈旭、陈霖要求我方返还案涉房屋已经没有事实上的可能性；3.本案系李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司之间的房屋租赁合同关系，我方希望能够继续经营。李建平、陈旭、陈霖围绕诉讼请求依法提交了房产证三份、《大武汉1911委托租赁管理合同》、武汉新东方装饰设计工程有限责任公司企业信息咨询报告一份、2017年9月《工程施工合同》一份、2018年1月《装饰工程施工合同》一份、《武汉市商品房买卖合同》及销售不动产统一网络发票等证据；同泰置业公司为反驳李建平、陈旭、陈霖的诉讼请求，向本院依法提交了《大武汉1911商业街租赁合同》三份、平面图一份；咖世家公司为反驳李建平、陈旭、陈霖的诉讼请求，向本院依法提交了《大武汉1911商业街租赁合同》及《补充协议》、国内支付业务回单12份、湖北增值税专用发票四份；融科棣华公司未提供证据。根据当事人的陈述和经庭审查明确认的证据，本院认定事实如下：李建平、陈旭、陈霖系“大武汉1911”A座1层37号商铺的所有权人。2012年7月20日，李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司签订《大武汉1911委托租赁管理合同》，约定：李建平、陈旭、陈霖将其购买的“大武汉1911”公寓式酒店A座1层37号商铺委托同泰置业公司进行统一租赁运营管理；租赁管理期限为八年：第一年度至第三年度的基本租金为48865/月，第四年度至第五年度基本租金为52938/月，第六年度至第八年度基本租金为57010元/月；开业时间暂定于2013年5月1日，在市场正式开业之日起3个月内为免租经营期，起租日为正式开业之后3个月免租经营期满之日；李建平、陈旭、陈霖应缴纳的税费由同泰置业公司代扣代缴；同泰置业公司如未按时支付租金，应按月10%的标准向李建平、陈旭、陈霖支付逾期付款的违约金；如逾期六个月同泰置业公司仍未履行的，李建平、陈旭、陈霖有权单方要求解除本合同。合同签订后，李建平、陈旭、陈霖依约将合同项下房屋交付同泰置业公司统一租赁运营管理。2012年8月27日，李建平、陈旭、陈霖与武汉三金房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买涉案房屋并支付相应购房款。2012年4月18日，同泰置业公司与咖世家公司签订《大武汉1911商业街租赁合同》，将涉案房屋的一部分与其他房屋一同租赁给咖世家公司，计租日为2013年5月1日，租赁期限为自计租日开始起算的8个租约年；租金标准为第1—4年按咖世家公司全部营业收入的11%提取，第5—8年按咖世家公司全部营业收入的13%提取；租金每月8号支付。2018年5月1日，同泰置业公司与融科棣华公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋的一部分与其他房屋一同租赁给融科棣华公司，合同期限为2018年5月1日至2021年4月30日止；房屋租金按面积支付：自2018年5月1日至2019年4月30日，每月租金按170元/㎡；自2019年5月1日至2021年4月30日，每月租金按180元/㎡计收。同泰置业公司自2017年10月1日起未支付李建平、陈旭、陈霖房屋租金，截止2018年6月30日止，同泰置业公司共下欠李建平、陈旭、陈霖房屋租金409263元未付。另查明，截止2019年1月16日，涉案租赁房屋仍由同泰置业公司、咖世家公司、融科棣华公司占有、使用。案件审理中，本院根据李建平、陈旭、陈霖的申请，依法裁定对同泰置业公司名下价值449256元的财产予以查封、扣押或冻结。本院认为，李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司签订的《大武汉1911委托租赁管理合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应依照合同的约定全面履行各自的义务。李建平、陈旭、陈霖依约向同泰置业公司交付合同项下的房屋，应视为李建平、陈旭、陈霖履行了合同义务。同泰置业公司未依约按时足额支付房屋租金，引起本院纠纷，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故对于李建平、陈旭、陈霖主张同泰置业公司支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持；虽然《大武汉1911委托租赁管理合同》中约定的违约金超过法律规定，但李建平、陈旭、陈霖主张按2%/月计算违约金的标准未超过法律规定，故对于同泰置业公司主张违约金过高的抗辩理由，本院不予支持。依据《大武汉1911委托租赁管理合同》第十条第3项约定，若同泰置业公司逾期六个月未履行支付租金的义务，李建平、陈旭、陈霖有权单方要求解除合同。本案已查明，同泰置业公司从2017年10月1日起开始未付租金，至李建平、陈旭、陈霖起诉时止，同泰置业公司逾期支付租金已超过六个月，故对于李建平、陈旭、陈霖主张解除《大武汉1911委托租赁管理合同》的诉讼请求，本院予以支持。因李建平、陈旭、陈霖起诉前未向同泰置业公司主张解除合同，本案中，同泰置业公司收到起诉状副本的时间为2018年7月9日，故《大武汉1911委托租赁管理合同》的解除时间应确定为2018年7月9日。合同解除前，同泰置业公司应当依约向李建平、陈旭、陈霖支付税后房屋租金；合同解除后至房屋返还止，同泰置业公司应当向李建平、陈旭、陈霖按照合同约定的计收租金标准支付税后房屋占用费。因《大武汉1911委托租赁管理合同》约定了3个月的免租期，因此本案涉诉房屋的计租期应从2013年8月1日起算，故第五租赁年度租期应当至2018年7月31日止。因此，同泰置业公司应当向李建平、陈旭、陈霖按45473.67元/月支付从2017年10月1日起至2018年7月9日的房屋租金，按45473.67元/月支付从2018年7月10日至2018年7月31日的房屋占用费，按48971.51元/月支付从2018年8月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费。经审理查明，李建平、陈旭、陈霖将本案涉诉房屋（建面223.64㎡）出租给同泰置业公司，租期为8年，第一年度至第三年度的基本租金为48865/月，第四年度至第五年度基本租金为52938/月，第六年度至第八年度基本租金为57010元/月；租金按季度支付。同泰置业公司承租房屋后将部分涉案房屋连同其他房屋整体转租给咖世家公司、融科棣华公司，租期分别为8年、3年，租金分别为按营业额计提、按面积支付。由此可判定，李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司之间名为委托租赁关系实为房屋租赁关系。现李建平、陈旭、陈霖与同泰置业公司之间的《大武汉1911委托租赁管理合同》解除，李建平、陈旭、陈霖有权收回本案涉诉房屋。同时，依据《物权法》第三十四条的规定，李建平、陈旭、陈霖作为本案涉诉房屋所有权人，有权向次承租人也就是本案的咖世家公司、融科棣华公司要求返还涉诉房屋。故对于李建平、陈旭、陈霖主张同泰置业公司、咖世家公司、融科棣华公司返还涉案房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李建平、陈旭、陈霖与被告武汉同泰置业有限责任公司2012年7月20日签订的《大武汉1911委托租赁管理合同》于2018年7月9日解除；二、被告武汉同泰置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李建平、陈旭、陈霖支付房屋租金及占用费（计算方式为：1.2017年10月1日至2018年7月9日的房屋租金按45473.67元/月计算；2.2018年7月10日至2018年7月31日的房屋占用费按45473.67元/月计算；3.2018年8月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费按48971.51元/月计算）；三、被告武汉同泰置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李建平、陈旭、陈霖支付逾期付款的违约金（计算方式为：1.45473.67元×2%/月×2017年10月1日起至2018年7月31日；2.48971.51元×2%/月×2018年8月1日起至房屋实际返还之日止）；四、被告武汉同泰置业有限责任公司、被告咖世家咖啡（上海）有限公司、被告武汉市融科棣华科技有限公司于本判决生效之日起十日内将“大武汉1911”A座1层37号商铺返还给原告李建平、陈旭、陈霖；五、驳回原告李建平、陈旭、陈霖的其他诉讼请求。上述判决款项，负有履行义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8038元，减半收取计4019元，保全费2766元，以上共计6785元，由被告武汉同泰置业有限责任公司、咖世家咖啡（上海）有限公司、武汉市融科棣华科技有限公司负担（此款原告李建平、陈旭、陈霖已垫付本院，被告武汉同泰置业有限责任公司、咖世家咖啡（上海）有限公司、武汉市融科棣华科技有限公司应随上述判决款项一并支付原告李建平、陈旭、陈霖）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡琦二〇一九年一月二十八日书记员  王倩