北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1236号上诉人（原审被告）：文付军，男，1981年12月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：景永红，女，1967年7月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：佟晓杰，北京侯小晶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书悦，女，景永红所在单位北京宏宇鑫文化有限公司推荐。上诉人文付军因与被上诉人景永红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初34410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。文付军上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回景永红的全部诉讼请求。事实和理由：王剑在我承租的房屋承重墙上开了两扇门，严重损坏了承重结构，危害公共安全，故我现在不同意解除合同、支付欠租。景永红辩称，同意一审判决。不同意文付军的上诉请求。承重墙是文付军及其股东提出要把承重墙砸开一个门，是他申请，我才同意的，开门一事并不是文付军不交租金的理由，开门也没有给他造成实际损失。景永红向一审法院起诉请求：1.确认我与文付军签订的北京市房屋租赁合同及补充协议于2018年7月23日解除；2.判令文付军向我支付拖欠的2018年3月28日到2018年9月28日期间的部分房租2万元、2016年3月18日至2017年12月31日期间的物业费120017.16元、2016年6月1日到2018年8月31日期间的水费10003.5元，并按日0.1%计算支付延期利息（自2017年12月31日起至实付日止）；3.判令文付军迁出北京市西城区马连道南街1号院2号楼-1层101号房屋（下称诉争房屋）名下的27个营业执照及相关证照（塞扬网吧、力度健身除外）；4.判令文付军支付我经济损失，按月租金（7.9万）的100%标准从2017年12月31日至文付军实际付清水电费、物业费之日止。一审法院认定事实：景永红出示的房屋所有权证、授权委托书显示，诉争房屋系彭翔、王进、刘宇譞三人按份共有，2014年5月2日，房屋共有权人委托景永红全权代理租赁等事宜。景永红出示的房屋租赁合同显示，2014年5月14日，景永红与赵璟俐签订房屋租赁合同，约定甲方（景永红）将诉争房屋（面积1950平方米）租予乙方（赵璟俐）经营使用，租期自2014年9月28日至2022年9月27日，月租金11.66万元，年租金140万元。租金由乙方每6个月向甲方支付一次，乙方须在每6个月第一个月的前十日内向甲方交付该6个月的租金。为确保乙方诚信履行合同，乙方须向甲方交纳20万元保证金。租赁房屋的电费、水费由乙方根据其与负责该物业管理的物业公司所签合同或物业权利的有关规定，按北京市或物业公司核定的计费标准直接支付给莲花物业。乙方逾期支付租金、延期利息等本合同约定款超30日的，甲方有权终止本合同，没收保证金。乙方还需赔偿甲方因此遭受的经济损失。合同终止自甲方书面通知到达乙方之日起生效。2017年6月1日，景永红（甲方）、赵璟俐（乙方）、文付军（丙方）签署房屋租赁合同转让三方协议，约定由乙方将房屋租赁合同全部转让给丙方。由丙方支付合同签订之日起至2017年9月28日的房屋租赁费30万元及2016年1月1日至今所欠的物业费、水费后（乙方不用偿还丙方），由丙方继续履行上述房屋租赁合同。2017年6月5日，景永红（甲方）、文付军（丙方）签订补充协议约定，丙方于2017年12月31日前交齐所欠物业费及水费。将房屋租赁合同中2017年9月28日起后5年租金调整为第四年95万元，第五、六、七、八年每年160万元整。第四年上半年租金为2017年9月18日付20万元，2017年11月30日前付27.5万元，以后付款按合同执行。上述租赁合同期满后，自动顺延5年，租赁价格按市场价双方友好协商。文付军对上述产权证、委托书、房屋租赁合同、房屋租赁合同转让三方协议、补充协议的真实性均予认可。景永红出示的解除合同通知书、EMS邮单显示，2018年7月23日景永红向文付军邮寄送达解除合同通知，快递单系统查询显示他人收。解除通知显示，文付军在协议履行中因违反转租的相关约定及转租合同长于租赁合同期限且拖欠租金及物业费、水费，已造成根本违约，根据合同法规定，我方提出解除2017年签订的补充协议和2014年5月15日签订的房屋租赁合同。在收到本书面通知后3日内办理完毕撤销该房屋名下所有营业执照及相关证照（赛扬网吧、力渡健身除外）。收到本通知后3日内缴清拖欠的租金5万元和物业费120017.16元及水费10003.5元。对此，文付军表示，并未收到景永红邮寄的该解除通知。景永红未就其向文付军送达解除通知提供其他证据。2018年8月20日，文付军从法院领取起诉书。关于欠付费用的问题。景永红表示，文付军尚欠2018年3月28日至9月28日期间部分房租2万元、2016年3月18日至2017年12月31日期间的物业费120017.16元、2016年6月1日到2018年8月31日期间的水费10003.5元。为此景永红提交了收条、缴费通知函。其中收条显示，今收到魏全生交来依莲轩B座地下一层力渡健身会所2018年2月15日至8月15日的部分房租30万元，余15.5万元于2018年2月5日前付清。落款处有景永红委托诉讼代理人签字，日期为2018年1月25日。收条下部有剩余2万元房租由文付军付清的字样。缴费通知函显示，2018年7月、9月莲花物业发函催交依莲轩B座地下一层产权商业2016年2月至2017年12月的物业费120017.16元、2016年6月1日至2018年8月31日期间自来水费12473.5元。针对景永红该部分意见及证据，文付军表示，欠付2万元房租情况认可，但我曾从景永红借款5.5万元，而景永红实际仅付给我3.5万元，剩余的2万元就折抵了景永红所称欠付的租金。物业费、水费应直接交给物业公司，之所以未交物业费系因我与张斯宇约定物业费由其直接交付物业公司，但张斯宇交1万元以后不再交纳，现仅差1万元。物业公司曾同意免除2016年至2017年之间2个月的物业费，但实际未免。水表是坏的，水费的数字我不认可。景永红对文付军所称折抵2万元租金的情况不予认可。景永红还主张，文付军擅自在诉争房屋处注册多个营业执照，并要求文付军迁出相关营业执照登记。为此，景永红出示了相关列表。对此，文付军表示，列表中仅有北京德惠涵茶文化有限公司系其注册，其余企业登记与其无关。另查，诉讼中，文付军提出景永红对其将房屋转租的事宜知情，景永红收取6万元租金，其仅欠付6000元水费，景永红单方通知王剑不再向文付军支付租金。为此，文付军提交了装修说明、微信截屏、对话记录、告知函。其中，装修说明显示，2017年8月20日王剑向景永红出具说明由力渡健身负责人王剑申请，装修时在男更衣室和男浴室之间开门，租赁期满后由王剑（力渡健身）恢复原状。王剑、景永红分别在申请人、同意人处签字。对话记录显示文付军与景永红诉讼委托代理人之间沟通的相关情况。微信截屏显示文付军与张斯宇沟通的情况，文付军：李姐上次说那个6万是房租不是物业费。未见对方回复意见。告知函显示，2018年7月22日，景永红书面告知王剑其与文付军所签房租租赁合同已解除，并表示愿与王剑继续履行王剑与文付军2017年6月15日所签商业用房租赁合同。要求王剑收到通知后不要再向文付军支付租金。针对文付军该部分意见及证据，景永红表示，装修说明、告知函真实性认可，微信截屏、对话记录不认可。文付军称王剑与其系合作经营关系，不能证明我方知晓文付军转租。本案中我方向对方主张的都是发送告知函之前的费用。与本案无关。再查，本次诉讼中文付军申请追加王剑作为本案被告，主张王剑与本案有直接利害关系。一审法院认为：景永红与赵璟俐所签房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。2017年6月1日文付军通过与景永红、赵璟俐签订三方协议的方式，概括接受了房屋租赁合同的权利义务，该行为不违反法律规定，2017年6月1日起景永红、文付军之间依据原租赁合同建立合法有效的房屋租赁合同关系。景永红、文付军后续签订的补充协议亦系当事人真实意思表示，依法有效。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于文付军欠付租金的问题。根据上述查明的事实，景永红主张文付军欠付2018年3月28日到2018年9月28日期间的部分房租2万元，文付军对该欠款情况予以认可，但称该2万元与借款5.5万元中未实际收到的2万元折抵。景永红对文付军该部分抗辩意见不予认可情况下，文付军并未就此向法院提供充分证据加以证明，对文付军抗辩意见法院不予采纳。法院认定文付军欠付租金的事实成立。具体欠付租金数额下述内容具体分析。关于文付军欠付水、电费的问题。根据上述查明的情况，三方协议虽约定，由文付军支付合同2016年1月1日至今所欠的物业费、水费。补充协议虽约定，由文付军于2017年12月31日前交齐所欠物业费及水费。但该部分约定未明文付军应向景永红交纳该部分费用。而双方房屋租赁合同约定，由文付军直接将物业费、水费交给物业公司。诉讼中，景永红表示其本案主张的物业费、水费目前尚未向物业公司交纳。根据该部分情况、结合合同相对性原则，景永红依据目前情况直接向文付军主张物业费、水费及相应利息，缺乏法律依据，对其相应诉讼请求，法院不予支持。景永红可待相应款项支付后，另行主张。关于合同解除的问题。根据双方合同约定内容，结合上述查明文付军欠付租金的情况，文付军欠付租金的情形已符合合同约定景永红可行使解除权的情况。不仅如此，文付军未按租赁合同、补充协议约定向物业公司交纳物业费、水费的行为，亦符合合同约定景永红可行使解除权的情况。此种情况，景永红通过向法院起诉的方式行使合同解除权，符合法律规定，法院依据向文付军送达起诉书的2018年8月20日确定合同解除时间。景永红要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。文付军否认收到景永红邮寄送达的合同解除通知情况下，景永红提供的邮件查询情况无法直接认定文付军收到解除通知，景永红要求确认合同解除时间点为2018年7月23日的意见，法院不予采纳。关于文付军应付租金的具体数额。根据上述查明的事实及合同解除的认定意见。双方租赁合同于2018年8月20日解除情况下，景永红要求文付军支付该日期前租金的意见，于法有据，法院予以支持。合同解除后，文付军未及时腾退房屋，应向景永红支付2018年8月21日至9月28日期间的房屋占用费。景永红要求文付军支付该部分房租的意见表述有误，但为避免当事人讼累，法院对此予以纠正一并处理。景永红起诉要求工商注册迁出的问题，不属于法院审理民事案件的处理范围，对其该项诉讼请求，法院不予处理。景永红未就其主张的经济损失，向法院提供相应证据，对其该项诉讼请求，法院亦不予支持。关于文付军申请追加王剑作为文付军的意见，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据合同相对性原则、本案审理的诉讼请求，景永红申请追加王剑作为文付军缺乏依据和必要性，对其该项申请法院不予准许。据此，一审法院于2018年12月7日判决：一、确认景永红与文付军签订的北京市房屋租赁合同及补充协议于二零一八年八月二十日解除；二、判决生效之日起三日内，文付军向景永红支付二零一八年三月二十八日至八月二十日期间所欠房租、二零一八年八月二十一日至九月二十八日期间的房屋占用费，共计2万元；三、驳回景永红的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，景永红提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。景永红提交其向北京莲花物业管理有限责任公司交纳水费、物业费的发票，用以证明其已交纳上述费用。文付军对该证据的真实性予以认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院审理中，经询文付军称案外人王剑在其承租房屋承重墙上开门，其与王剑就涉案房屋签订有租赁合同，王剑系涉案房屋的实际承租人。本院认为，文付军与景永红签订的房屋租赁合同、三方协议、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于是否欠付租金的问题，一审审理中景永红主张文付军欠付2018年3月28日至2018年9月28日期间的部分租金2万元，文付军对此亦予以认可，但称该2万元于借款折抵，在景永红对此不予认可的情形下，文付军并未就其陈述提交相应证据予以证明，故一审法院对文付军的抗辩不予支持，判决文付军向景永红支付欠付租金2万元，并无不当。关于租赁合同是否解除的问题，因文付军认可其欠付租金，故作为出租人的景永红享有合同解除权。一审法院以法院向文付军送达起诉书的时间即2018年8月20日确定为合同解除之日，并无不妥。关于文付军上诉称涉案房屋承重墙上开门一事，文付军认可系其承租人王剑所为，并非景永红所为，故文付军以此作为拒绝解除租赁合同、拒付欠付租金的理由，没有法律依据，不能成立。另，关于景永红二审审理中提交其已交纳水费、物业费的新证据问题，虽文付军对上述证据的真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以认可，但景永红对一审法院判决其另行主张上述费用的判决内容并未提出上诉，故本院对此不予处理，景永红应另行予以解决。综上所述，文付军上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由文付军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 王 云二〇一九年一月二十九日法官助理 耿 玉书 记 员 房依彤