山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民终228号 上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴荣彬，董事长。 委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马国亮，男，1979年4月13日出生，回族，住济南市。 上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人马国亮商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4742民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙腾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，减少违约金数额，龙腾公司应根据马国亮实际损失向其支付违约金；3.一、二审受理费由马国亮承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方签订的合同约定违约金为购房款数额的每日万分之一，双方签订的补充协议约定2016年6月30日之后逾期交房的违约金为购房款数额的每日万分之二，上述约定均过高，根据合同法的相关规定应予适当减少。本案中，一审法院判令2016年6月30日前龙腾公司向马国亮支付违约金数额为每月（每月按30天计）1525.43元，自2016年7月1日起违约金数额为每月3035.85元，但相同地段同等面积房屋的租金远远低于合同约定数额，买受人实际损失亦远远低于合同约定违约金，应依法适当予以减少。故一审法院适用法律错误，应当根据买受人所受实际损失确定向其支付违约金的标准，依法减少龙腾公司向买受人支付的违约金的数额。二、一审判决认定事实不清。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由该规定可以看出，承担违约责任的目的是弥补损失，损失数额应该与违约金数额相当。马国亮未接受涉案商品房期间，未能举证证明其因未收房造成的损失。2015年底，涉案开发项目的商品房价格都大幅上涨，截止目前，涉案商品房每平米价格增加约两倍，马国亮并未受到损失，反而获利。一审法院并未认定马国亮未收房造成的损失，应属于认定事实不清。综上所述，一审法院适用法律错误、认定事实不清，请求二审法院支持上诉请求。 马国亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 马国亮向一审法院起诉请求：1.龙腾公司向马国亮支付逾期交房违约金17084.76元；2.诉讼费用由龙腾公司承担。 一审法院认定事实：一、马2015年10月30日，马国亮作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定马国亮购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2015XXX号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米6998元，金额508475元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部门与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。 同日，龙腾公司与马国亮还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。 二、马国亮按合同约定向龙腾公司支付了购房款508475元，龙腾公司于2018年1月23日向其开具了山东省增值税普通发票。 三、因龙腾公司未按与马国亮签订《商品房买卖合同》中约定的时间向马国亮交付商品房，双方于2016年4月13日签订《补充协议》，载明龙腾公司为甲方、出卖人，马国亮为乙方、买受人，内容为：鉴于2015年10月30日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“龙腾国际花园”项目房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金4576.28元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。 龙腾公司已向马国亮支付2016年1月1日至3月31日的违约金4576.28元。 四、马国亮于2016年10月30日接收其购买的商品房。 以上事实，由马国亮提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、山东增值税普通发票为证，龙腾公司对以上证据的真实性无异议。 对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。 当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：马国亮与龙腾公司于2015年10月30日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，马国亮的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向马国亮交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司不仅未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，也未按双方2016年签订《补充协议》的约定在2016年6月30日前向马国亮交付商品房，且至今尚未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当向马国亮承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即马国亮支付已交付房价款万分之一的违约金；双方在2016年签订的《补充协议》又另行对逾期交付商品房的违约金标准约定为，自2016年7月1日起，龙腾公司向马国亮支付已交付房价款每日万分之二的违约金。马国亮现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经一审法院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向马国亮承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一及《补充协议》调整违约金的标准为按日支付已交购房款万分之二的标准并不过高，因此一审法院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同中约定的违约金计算标准不予调整。 在审理中，双方对龙腾公司已经支付2016年1月3月的违约金4576.28元的事实无异议，且对2016年4月至6月的违约金，双方在《补充协议》约定，龙腾公司支应付4576.28元。 关于违约金计算问题，在审理过程中，龙腾公司辩称，2016年10月30日已经交付涉案房屋，违约金应计算至2016年10月29日。对此辩称，马国亮无异议，故马国亮要求的违约金应计算至2016年10月29日。 综上，判决：一、山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向马国亮支付逾期交付龙腾国际花园商品房的违约金4576.28元，（此违约金系按照补充协议约定支付的2016年4-6月）；二、山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向马国亮支付逾期交付龙腾国际花园商品房的违约金12305.95元，（自2016年7月1日起至2016年9月29日，以508475元为基数，按日万分之二计算）；三、驳回马国亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，减半收取计114元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，马国亮与龙腾公司于2015年10月30日签订《商品房买卖合同》及2016年签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人应全面履行合同义务。按照《商品房买卖合同》约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付给买受人马国亮使用，龙腾公司未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。涉案合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向马国亮支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，马国亮有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 根据《补充协议》的约定，龙腾公司交房时间变更为2016年6月30日，2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，2016年6月30日之后逾期交房违约金计算标准变更为龙腾公司按日向马国亮支付已交付房价款万分之二。上述协议签订后，龙腾公司仍未能如约交付符合约定的商品房，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。龙腾公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院按照涉案商品房买卖合同约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金，并无不当。龙腾公司再行主张一审法院确定的逾期交房违约金过高，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费227元，由上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫振华 审判员  黄宏伟 审判员  李 静 二〇一九年一月三十日 书记员  李在利