内蒙古自治区磴口县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0822民初1902号 原告（案外人）：内蒙古自治区水文总局，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某1，局长。 委托诉讼代理人:李某1，内蒙古善建律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李某2，内蒙古善建律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：莫某，住内蒙古巴彦淖尔市磴口县，公民身份号码×××。 被告（被执行人）：内蒙古天旗房地产开发有限公司。统一社会信用代码×××。 法定代表人：付某，公司董事长。 委托诉讼代理人：王某2，公司副董事长。 原告内蒙古自治区水文总局（以下简称自治区水文总局）诉被告莫某、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告自治区水文总局委托诉讼代理人李某1，被告莫某到庭参加了诉讼，被告天旗房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行自治区水文总局购买并使用的位于呼和浩特市××县房产，并依法解除对该房屋的查封（自治区水文总局购买该房产合同价1288280元已经全额付款）；2、判令二被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：磴口县人民法院在执行莫某与被告天旗房地产公司民间借贷纠纷一案中，责令被告天旗房地产公司交纳执行款10831449元，但天旗房地产公司未履行生效法律文书所确定的给付义务。磴口县人民法院于2016年11月1日以（2017）内0822民初568号民事裁定书查封了位于××县（房产证号：蒙**内蒙古自治区字第**，建筑面积368.08平方米）房产（以下简称和林山城小区B14号楼房产）。2018年7月25日，磴口县人民法院作出（2018）内0822执166号执行裁定书，裁定拍卖和林山城小区B14号楼房产。原告于2018年8月17日向磴口县人民法院提出执行异议申请，该院于2018年8月31日作出（2018）内0822执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，自治区水文总局是和林山城小区**楼房产的合法购买权利人，是该房产的实际使用者、占有者，是该房产的实际所有人，不能对该房产强制执行查封并拍卖。原告与被告天旗房地产公司于2013年11月27日签订了《商品房买卖合同》，约定天旗房地产公司将和林县山城小区B14号楼1、2、3号商铺（建筑面积368.08平方米）以1288280元的总价出卖给原告，2013年12月5日原告在内蒙古自治区政府采购中心履行了政府采购程序，并签订了内财购准字（2013）05763号政府采购合同。被告天旗房地产公司为原告开具了销售不动产统一发票后，2013年12月17日原告经自治区财政厅向天旗房地产公司支付了全额购房款。后被告天旗房地产公司将该房产交付给原告。当时因天旗房地产公司拖欠税费等原因，导致该房产产权证无法过户到原告名下，被告天旗房地产公司便将该房屋产权证书原件交付给原告，直到目前天旗房地产公司因拖欠税费原因仍无法将和林山城小区B14号楼房屋产权过户到原告名下。综上，磴口县人民法院现执行中查封并拟拍卖的和林山城小区B14号楼属于原告所有。此前，原告对和林山城小区B14号楼将被强制执行查封并拍卖一事并不知情，直到2018年8月6日原告才从被告天旗房地产公司处获悉此情。原告现依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条之规定提起案外人执行异议之诉，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。庭审中原告补充以下两点：1、根据原告与被告天旗房地产公司所签房屋买卖合同第十五条约定，买，买受人付清全款后出卖人天旗房地产公司将大产权交于买受人，人协助买受人办理过户手续。基于这一约定天旗房地产公司将房屋交于原告的同时将该房屋所有权证原件同步交于原告。后原告向天旗房地产公司提出办理该房屋的产权变更手续，但因天旗房地产公司没有缴纳该房屋的不动产交易税和二手房交易税，导致该房屋产权截止目前都没能过户到原告名下。这一事实天旗房地产公司在本案执行异议审查阶段向磴口人民法院说的非常清楚。2、原告向被告天旗房地产公司交付全额房款后天旗房地产公司就于2013年底将房屋交付原告，此后原告一直实际占有并使用该房屋至今，并对该房屋进行装修改造，还缴纳了2013至2017年度该房屋的采暖费。因此原告属于该房屋合法权利人，能够排除对该房屋的强制执行。 被告莫某辩称，和林山城小区B14号楼登记的不动产人是天旗房地产公司，原告提出的异议诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的情形，依法应予驳回。事实和理由：1、和林山城小区B14号楼房屋产权属于天旗房地产公司，在和林县房地产管理局登记的权利人是天旗房地产公司，原告在和林县房管局没有和天旗房地产公司办理房屋产权过户登记手续，和天旗房地产公司也没有签订网签合同，也没有办理预售登记，原告不属于B14号楼的合法所有人。2、磴口县人民法院采取强制执行措施过程中，被执行人天旗房地产公司称该涉案房屋曾有抵押，房屋一直未出售，原告在本案执行过程中突然提出诉求异议，并出具了商品房买卖合同及付款凭证、发票等，证据相互矛盾，所谓白条收据，2013年11月27日就出具，所谓的财政支付凭证是2013年12月17日出具的，商品房买卖合同是2013年11月27日签订。采购合同的出具时间是2013年12月5日，从票据上看出具的时间前后不符，交易程序前后颠倒，不符合买卖交易流程规则，只是临时凑乎而已，不能作为买受人的真实证据。3、磴口县人民法院查封执行天旗房地产公司B14号楼之前原告并没有使用或占有，不符合合法占有的情形，更不是用于居住，不符合所购商品房用于居住且在原告名下无其他用于居住的房屋的情形，不符合非因买受人自身原因未办理过户的情形。故不能排除人民法院的强制执行。4、原告出具的商品房买卖合同只是没有实质意义的约定，双方并未按照合同条款履行，没有办理网签合同，没有办理预售登记，没有办理房屋产权过户登记手续，不符合买卖交易习惯和交易流程，双方购房买卖交易并未实施，交易并未成功，对商品房买卖合同不予认可。5、法院执行时，天旗房地产公司的张亚军称该房屋有抵押，执行法官要求其提供房屋抵押材料，但经多次催促仍未提供，其陈述理由是天旗房地产公司领导不让提供。 被告天旗房地产公司未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见及证据。 原告自治区水文总局向法庭出示以下证据： 第一组证据：原告与天旗房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《内蒙古自治区政府采购中心采购合同》各一份。意证明原告与被告天旗房地产公司于2013年11月27日签订了《商品房买卖合同》，约定天旗房地产公司将“和林县山城小区B14号楼1、2、3号商铺以1288280元出卖给原告。原告并在内蒙古自治区政府采购中心履行了政府采购程序，签订了《内蒙古自治区政府采购中心采购合同》，因此能够证明原告与被告天旗房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示一致下签订的，合同约定的内容符合相关法律规定，并且履行了“政府采购程序”，原被告之间的房屋买卖合同内容和程序均合法有效，原告已经取得本案诉争房屋的合法权利，依法应予以保护。根据合同约定，被告天旗房地产公司将房屋交付原告同时将该房屋所有权证原件交付原告。 第二组证据：财政直接支付凭证、财政直接支付入账通知书、销售不动产发票各一份。意证明原告与天旗房地产公司签订《商品房买卖合同》后，天旗房地产公司于2013年12月4日为原告开具了《销售不动产统一发票》（发票代码为：215001019075），金额为1288280元，原告于2013年12月17日通过财政付款方式直接向天旗房地产公司支付了全额购房款，款项于付款当天到账，后被告将该房产交付给原告使用至今，本组证据能够证明，原被告之间的房屋买卖合同已全部履行完毕，原告已取得本案诉争房屋的合法权利。 第三组证据:水文局缴纳本案诉争房屋采暖费凭证两张、供暖单位收费说明一份。意证明原告自治区水文总局与被告天旗房地产公司签订房屋买卖合同后，已经实际占有该房屋，并从2013年开始一直在缴纳该房屋的采暖费，因此，原告是本案诉争房屋的合法权利人，原告的诉讼请求依法应当予以支持。 第四组证据:蒙房权证内蒙古自治区字第XXXX号《房屋所有权证》复印件一份、本案所涉房屋外观图片及房屋内部装修图片共10张。意证明原告购买被告的的房屋坐落××县，房屋层数为二层，建筑面积为368.08平米。该面积与原告缴纳房屋采暖费面积是一致的。原告在接收房屋后对该房屋进行了内部装修，由此能够进一步印证，原告对本案所涉房屋享有合法权利。 第五组证据:磴口县人民法院（2018）内0822执异18号执行裁定书一份。意证明：1、原告已经在提起本案之前提起执行异议，后被驳回。因此原告提起本案诉讼符合法律规定程序。2、在该裁定书中天旗房地产公司陈述本案房屋在2014年年初已交付于自治区水文总局，现由自治区水文总局占有使用，当时自治区水文总局要求办理房产证，但因为天旗房地产公司没有缴纳不动产交易税、二手房交易税等原因未给自治区水文总局办理房屋产权证。这一事实能印证本案所涉房屋未办理产权变更登记手续是因天旗房地产公司原因，而不是因原告自身原因导致的。 被告莫某发表如下质证意见：对原告出示的第一组证据真实性及举证意图均不认可，《商品房买卖合同》应由法定代表人签字，但实际是由天旗房地产公司物业管理人员刘秉义签字，而且没有授权委托书。二手房从第一买受人手中买得，与《商品房买卖合同》无关。采购合同签字是张亚军，也，也不是天旗房地产公司负责人。院执行过程中，张亚军称B14号楼曾抵押，故认为以上合同都是临时补的。对第二组证据真实性认可，对举证意图不认可。发票上未反映买的是二手房。对第三组证据中的两张采暖费发票真实性无异议，对供暖单位收费说明也无异议。对第四组证据中的《房屋所有权证》真实性无异议，对装修图片不认可，查封期间有录像和拍照，存在外墙皮脱落现象，未发现有人居住。对第五组证据真实性无异议，该裁定书合法性应予以维持，应驳回原告诉讼请求。 被告莫某未向法庭提交证据。 本院依职权调取的证据：1、（2017）内0822民初568号民事判决书一份。2、（2017）内0822民初568号民事裁定书一份。3、（2018）内0822执166号执行裁定书一份。 原告发表如下质证意见：1、原告在本案陈述相关执行方面的法律文书的时间原告只是根据该裁定书所载明的时间做出的判断，原告并未收到该判决书和裁定书。2、原告对于法院调取的法律文书的证据三性不持异议，但原告认为原告已经提交充分证据证明原告属于本案所涉房屋的合法权利人，能够阻却对本案所涉房屋的强制执行。 被告莫某对法院依职权调取的证据无异议。 以上证据经庭审质证作如下确认：原告出示的证据具有客观性、合法性，与原告提供证据的证明目的具有关联性，能够形成完整证据链，本院予以采信。本院依职权调取的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：莫某与天旗房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月1日立案，该案在审理过程中莫某申请对天旗房地产公司所有的部分房产进行保全，我院于2017年4月14日作出（2017）内0822民初568号民事裁定书，对天旗房地产公司位于呼和浩特市和林格尔县部分房产予以查封，其中包括本案涉及的位于呼和浩特市××道。本院对上述案件审理后作出（2017）内0822民初568号民事判决书，判决天旗房地产公司偿还莫某借款本金及利息。后莫某以天旗房地产公司为被执行人向本院申请执行，执行过程中本院于2018年7月25日作出（2018）内0822执166号执行裁定书，裁定拍卖被执行人天旗房地产公司的位于呼和浩特市××道（房权证号：蒙XX**：蒙**内蒙古自治区字第**68.08平方米）。2018年8月17日，自治区水文总局对本院于2018年7月25日作出（2018）内0822执166号执行裁定书提出书面异议，本院经审查于2018年8月31日作出（2018）内0822执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人自治区水文总局的异议请求。后自治区水文总局向本院提起执行异议之诉，请求如前所述。 另查明，2013年11月27日，天旗房地产公司作为出卖人，自，自治区水文总局作为买受人,了《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买和林山城小区B14号楼建筑面积为368.08平方米的商铺，商品房总金额为1288280元，商品房用途为商业，交付期限为2014年10月30日。双方关于产权登记的约定为“买受人付清全款后，出卖人将大产权交由买受人，出卖人协助买受人办理过户手续”。2013年12月4日，天旗房地产公司向自治区水文总局出具销售不动产统一发票。2013年12月5日，双方就以上事项签订《内蒙古自治区政府采购中心采购合同》。2013年12月17日，自治区水文总局作为基层预算单位通过财政直接支付向天旗房地产公司支付购房款1288280元。 又查明：内蒙古自治区字第183011201265号房权证中载明，房屋所有权人为内蒙古天旗房地产开发有限公司，房屋坐落内蒙古自治区××县，登记时间为2012年9月19日，规划用途为商业，建筑面积368.08平方米，总层数2层。 本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告自治区水文总局主张其对涉案执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据自治区水文总局在本案诉讼中提供的证据能否能够证明在人民法院查封之前其已与天旗房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产，已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。（一）关于案涉买卖合同是否有效的问题。2013年11月27日，天旗房地产公司作为出卖人，自治区水文总局作为买受人签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买和林山城小区B14号楼建筑面积为368.08平方米的商铺，商品房总金额为1288280元，商品房用途为商业，交付期限为2014年10月30日。双方关于产权登记的约定为“买受人付清全款后，出卖人将大产权交由买受人，出卖人协助买受人办理过户手续”。该买卖合同是双方的真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，应为真实合法有效协议。且该买卖合同签订于本案案涉执行标的被查封之前。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。原告自治区水文总局出示的财政直接支付凭证、财政直接支付入账通知书、销售不动产发票足以证明原告于2013年12月17日通过财政付款方式直接向天旗房地产公司支付了全额购房款1288280元。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告自治区水文总局缴纳本案诉争房屋采暖费凭证、供暖单位收费说明及所涉房屋外观图片及房屋内部装修图片，证明原告自治区水文总局与被告天旗房地产公司签订房屋买卖合同后，已经实际占有该房屋，并从2013年开始一直在缴纳该房屋的采暖费。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。虽然被告天旗房地产公司在开庭时未到庭也未提交答辩意见，但磴口县人民法院（2018）内0822执异18号执行裁定书中载明天旗房地产公司陈述涉案房屋在2014年年初已交付于自治区水文总局，现由自治区水文总局占有使用，当时自治区水文总局要求办理房产证，但因为天旗房地产公司没有缴纳不动产交易税、二手房交易税等原因未给自治区水文总局办理房屋产权证。故可以说明至今未办理过户登记手续不是买受人自治区水务总局造成的。综上几点，根据现有在案证据，应当认定原告自治区水务总局就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故对案涉位于呼和浩特市××县房产，应当不得执行，自治区水文总局可在本判决生效后申请解除查封措施。综上，原告主张判令不得执行自治区水文总局购买并使用的位于呼和浩特市××县房产的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 不得执行位于呼和浩特市××道（房权证号：蒙XX**号内蒙古自治：蒙**内蒙古自治区字第**方米）。 案件受理费16395元，由二被告承担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 本院（2018）内0822执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  郭治文 审 判 员  孟学琴 人民陪审员  王晓军 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  刘文燕 附判决适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 第三百一十四条第一款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得执行该执行标的，执行异议裁定失效。