湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0626民初2449号原告（反诉被告）：叶希文，男，1964年6月18日出生，汉族，居民，住平江县。原告（反诉被告）：彭四新，男，1966年6月10日出生，汉族，居民，住平江县。原告（反诉被告）：黄友林，男，1964年1月21日出生，汉族，居民，住平江县。原告（反诉被告）：凌秋，女，1988年9月19日出生，汉族，居民，住平江县。原告（反诉被告）：黄峰阁，女，1968年8月16日出生，汉族，居民，住平江县。原告（反诉被告）：方孟雄，男，1962年10月14日出生，汉族，居民，住平江县。原告（反诉被告）：鲁华章，男，1969年10月14日出生，汉族，居民，住平江县。原告（反诉被告）：沈齐仁，男，1966年8月19日出生，汉族，居民，住平江县城关镇城东村**，公民身份证号码4306261966********。以上八原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。被告（反诉原告）：平江县将星大酒店有限公司，住所地平江县新城区电力大厦。法定代表人：欧阳丹，公司总经理。委托诉讼代理人：林交辉，湖南汉昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。原告叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、沈齐仁（以下简称叶希文等八人）诉被告平江县将星大酒店有限公司（以下简称将星大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，叶希文等八人向本院申请委托司法评估鉴定，同月23日，本案裁定中止审理。2018年4月17日，将星大酒店提出反诉，本院受理后决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁华章及叶希文等八人共同委托诉讼代理人皮再新、被告将星大酒店委托诉讼代理人林交辉、彭春朝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。叶希文等八人向本院提出诉讼请求：1.判令被告折价补偿并赔偿八原告租赁合同损失170万元；2.判令被告补偿或赔偿八原告以被告名义支付的天然气开通费用10万元。事实和理由：2013年7月23日，原、被告双方签订了《平江县电力商务大酒店茶餐厅项目承包工程合同书》，2017年3月20日，岳阳市中级人民法院以（2017）湘06民终19号判决书确认双方签订的租赁合同无效，原告方多次找被告协商返还财产并赔偿损失，被告不予理睬，遂提起诉讼。将星大酒店辩称：1.原告方因使用的装饰装修材料不符合消防安全规定被责令限期改正，事后又不整改，导致后来茶餐厅被查封，故原告方损失并非被告造成；2.原告方于2013年7月23日与当时的平江县电力商务大酒店鲁华章签订租赁合同，2015年2月6日，鲁华章将平江县电力商务大酒店转让给答辩人，答辩人受让时，案涉茶餐厅的租赁合同已成立生效，鲁华章对茶餐厅未办理建设规划许可证是知情的，应对本案的发生承担过错责任；3.本案自2013年7月23日起到起诉之日已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。将星大酒店(反诉原告)向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还涉案茶餐厅；2.判令反诉被告按每年12.5万元标准支付自2016年10月1日起至涉案茶餐厅返还之日止的占有使用费。事实和理由：反诉原告受让茶餐厅后，反诉被告仅支付占有使用费至2016年10月1日，此后一直占用茶餐厅，反诉被告因租赁合同无效提起返还财产、赔偿损失诉讼，反诉原告为维护自己的合法权益特提出上述反诉请求。叶希文等八人(反诉被告)辩称：涉案茶餐厅后来已被消防部门查封，反诉被告不存在支付占有使用费，同时因茶餐厅属违法建筑物，反诉原告移交的原物已不存在，可根据双方合同约定，同意在合理范围内返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原、被告双方及案涉茶餐厅的基本事实认定：2006年11月20日平江县电力局（后因机构改革变更为平江县电力有限责任公司）与李剑波签订租赁合同，将电力大厦主楼的部分楼层和西边裙楼1-3层及屋顶出租给李剑波经营电力宾馆，案涉茶餐厅是李剑波装修宾馆时未经城乡建设规划管理许可，擅自在西边裙楼第三层屋顶加建的棚屋（约500平方米），后有关部门对涉案茶餐厅进行查处，并对其作出了责令补办相应法定许可手续和处以罚款的行政处罚，李剑波申请办理了临时建筑手续。2013年初，李剑波将宾馆租赁权转让给鲁华章，同年3月30日,平江县电力有限责任公司与鲁华章签订《租赁合同书》，将原宾馆租赁范围进一步确认,2013年7月23日鲁华章经手将案涉茶餐厅出租给叶希文经营，双方就营业执照、电费计价、电梯、停车场、公共场所等资源共享，合同期限、租赁费用及租赁费用交纳期限、茶餐厅设备添置、装修改造升级等进行了约定。同月25日，叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、徐凌志八人签订协议合伙经营案涉茶餐厅,后因徐凌志未交纳案涉茶餐厅的入伙资金，同年12月19日，沈齐仁接替徐凌志，重新签订了合伙协议，两份合伙协议内容一致,仅是后合伙协议约定了合伙出资120万元。2014年2月15日，鲁华章与徐凌志签订股金确认书，分别出资223万元和102万元(含2014年1月31日前各自出资)，共同参与经营平江县电力商务大酒店，同年3月3日，鲁华章和徐凌志将平江县电力商务大酒店进行了工商登记，领取了营业执照，鲁华章为法定代表人。2015年2月6日，鲁华章将“平江县电力商务大酒店”全部股权转让给徐凌志，徐凌志担任法定代表人后，变更酒店名称为“平江县电力商务大酒店有限公司”，并吸纳欧阳丹、彭燕如入股。2017年6月20日，平江县电力商务大酒店有限公司法定代表人变更为欧阳丹，2018年3月29日，平江县电力商务大酒店有限公司变更名称为平江县将星大酒店有限公司，故将星大酒店前身是平江县电力商务大酒店及平江县电力商务大酒店有限公司，虽然名称、出资人、法定代表人等先后几经变更，但与叶希文等八人租赁合同关系始终存在,其对外作为民事主体地位未发生变化。2.关于案涉茶餐厅投资状况认定。依叶希文等八人的申请，2018年1月3日，本院委托湖南新融达资产评估有限责任公司对案涉茶餐厅的全部装饰、装修、添附物等进行评估鉴定，同年3月8日，并组织双方及评估鉴定机构到涉案茶餐厅现场清点、登记核实了相关的设施设备和装饰装修，12月5日，该公司出具了湘新融达评报字（2018）第0270号报告书:茶餐厅设施设备原值354318.62元,净值134000元;装修装饰原值860000元,净值266000元;改造装修部分原值352000元,净值107000元,其中水电线路改造原合同价格77000元,摊销后净值24000元,厨房、小餐厅设施施工原合同价格130000元，摊销后净值41000元，供用气设施建设原合同价格145000元，摊销后净值42000元。本院组织的庭前会议及庭审质证时，叶希文等八人提出评估鉴定机构少评和低评了部分资产,未将装修改造设计费用列入；将星大酒店对装修改造部分的水电线路改造、厨房、小餐厅设施施工、供用气设施建设提出异议，认为这三部分的装修改造均发生在叶希文等八人合伙协议签订之前，仅有合同，无结算资料及付款凭证，应包含在叶希文等八人于2013年12月19日合伙协议总投资120万内，不应另外单独计算，叶希文等八人在案涉茶餐厅的投资应认定120万元。本院认为，案涉茶餐厅的投资应以评估鉴定报告结合本案相关事实作出认定，本案在评估鉴定过程中,本院已通知双方到现场清点登记核实相关财物资产,双方均已在清单上签字,叶希文等八人的上述意见已在评估鉴定机构征求意见建议和本案庭前会议中提出,异议是否成立，当是评估鉴定机构职责，本院应尊重评估鉴定机构结论报告。同时，根据本案庭前会议双方所提供交换的证据和质证意见，涉案茶餐厅分别于2013年8月10日、12日和9月2日签订了装修合同、水电线路改造合同和厨房、小餐厅设施施工合同，三个合同指向不同的工程项目，标的特定：第一个合同指向茶餐厅的装修，并有原始设计图纸，未包括厨房和小餐厅内的整体设计和水电线路改造，第二个合同指向整个茶餐厅的水电线路改造，合同还对施工范围、管线的规格要求、付款方式及注意事项进行了约定，第三个合同指向厨房和小餐厅的设施，对施工面积范围、厨房和小餐厅、贮藏室、洗碗间的具体施工要求有更明确约定，三个合同指向与案涉茶餐厅现状相符，相互独立，应认定是叶希文等八人已实施的案涉茶餐厅改造施工工程，叶希文等八人没有结算资料和正式的付款凭证，是其内部对合伙事务管理不规范所致。而且，徐凌志曾在2013年7月25日的茶餐厅合伙协议上签字，同意入伙茶餐厅,对上述三个合同所指向的工程项目实施知情，只因后来未交纳案涉茶餐厅出资退出合伙，原告沈齐仁才接替徐凌志的股分，并于同年12月19日在合伙协议签字，前后两份合伙协议内容一致，虽然后合伙协议约定了投资120万元，但根据双方所签订的租赁合同，案涉茶餐厅自主经营、自负盈亏、自担风险，投资额度是叶希文等八人内部自主决定的合伙事务,叶希文等八人签订后合伙协议时,茶餐厅已营业,有经营收入,叶希文等八人可以进行改造升级和设施设备添置,合伙投资额变化很正常,评估鉴定机构是对涉案茶餐厅现有的固定资产进行评估,评估总值超过合伙协议签订时的投入，也符合常理，并不违反双方的租赁合同约定，故将星大酒店提出案涉茶餐厅投资120万元的抗辩理由不充分,本院不予支持。3.关于茶餐厅天然气立户安装争议的认定。根据本案庭前会议和庭审中双方的举证质证意见,本院对此认定如下事实:2013年10月18日，平江县电力商务大酒店、酒店餐饮部（魏欢兴承包）与案涉茶餐厅三方订立天然气立户安装协议,协议对天然气产权归属、转让、立户和材料费用（管网设施建设费14.5万元、人工材料费1.7万元,共16.2万元）有约定，叶希文等八人按协议办理了餐饮部和茶餐厅的天然气立户安装，2015年11月21日，原餐饮部转让，平江县电力商务大酒店有限公司受让了餐饮部所有设施设备，包括天然气的产权，但餐饮部之前是否支付分担费用8.1万元不明，叶希文等八人对此亦未提供相关证据。本院认为，根据当时三方签订的天然气立户协议，原餐饮部承包人魏欢兴是天然气立户安装费用的分担主体，叶希文等八人就天然气立户安装分担费用应向魏欢兴主张权利，其与魏欢兴天然气费用分担争议与本案不属同一法律关系，叶希文等八人可另行主张权利。同时，案涉茶餐厅分担的天然气立户安装费用8.1万元显属固定资产投资，应一并纳入装修装饰固定资产计算，故其诉请将星大酒店返还天然气的立户安装费用10万元主张不予支持。4.关于案涉茶餐厅不能继续经营的原因分析和占有使用期限认定：因叶希文等八人未支付案涉茶餐厅2015年10月1日后占有使用费给将星大酒店，将星大酒店通过诉讼，2017年3月20日，岳阳市中级人民法院以（2017）湘06民终19号判决书确认双方签订的租赁合同无效，参照双方租赁合同约定的租金标准，由叶希文等八人支付将星大酒店2015年10月1日至2016年9月30日案涉茶餐厅的占有使用费12.5万元。后案涉茶餐厅仍继续由叶希文等八人经营，2017年8月28日，平江县公安消防大队以其装修材料不符合要求责令限期整改，同年9月25日被查封，2018年4月27日，平江县城乡建设规划管理办公室以临时建筑物（案涉茶餐厅）超过使用期限未拆除为由，作出了限期拆除违法建筑物的决定书。本案中，无论是消防部门的查封还是城乡规划建设部门等的行政处罚均会阻却影响案涉茶餐厅正常经营，虽然双方在庭审时均陈述，案涉茶餐厅不能继续经营是消防部门的查封，其实不然，因为案涉茶餐厅是违法建筑，作为营业场所，根据相关法律规定，必须办理相关证照手续才能正常经营，否则，都存在职能部门立案查处和行政处罚的经营风险，都可能导致无法正常经营，退一步说，即便案涉茶餐厅装修装饰材料合格或后来进行了整改，也不可能办理正当的消防手续，双方之间无效合同法律后果引起及本案纷争形成会成必然。因为案涉茶餐厅是违法建筑，会导致一系列经营障碍，消防部门查封只是其中一种产生障碍方式，故本案案涉茶餐厅后来不能继续经营的根本原因不是消防部门的查封，而是因其违法建筑的事实。本案租赁合同已确定无效，但叶希文等八人已按照合同约定的用途和条件经营案涉茶餐厅至消防部门查封之日（2017年9月25日），享有了涉案茶餐厅装修装饰、升级改造带来利益，后段无法占有使用，是双方无效租赁合同引起的法律后果，不产生占有使用费，因为法律不认可也不支持违法行为产生的利益，故认定其实际占有使用涉案茶餐厅自2013年10月1日起至2017年9月25日止，计算四年，叶希文等八人已支付三年，还应参照租赁合同约定的租金标准支付一年的占有使用费12.5万元。同时，本案纷争发生在双方约定的租赁期限内，无效合同的认定时间是2017年3月20日，故本案未超过诉讼时效，将星大酒店关于本案超过诉讼时效的答辩意见，本院不予支持。5．关于诉辩双方其他有关请求事项的回应：⑴、本案在审理过程中，双方均申请财产保全，并提供了担保，本院审查后，分别于2018年1月9日和12月19日作出了（2017）湘0626民初2441号之一、之二民事裁定书；⑵、2018年4月17日，将星大酒店申请追加鲁华章为共同被告，经庭审释明，当庭撤回申请；⑶、2018年12月12日（开庭前一天），将星大酒店申请评估鉴定机构出庭，要求其对出具的评估报告中争议部分作出说明，因申请时间仓促和评估鉴定机构的其他事由，评估鉴定机构未能出庭，庭审中亦进行了释明，并回复将星大酒店，本院会将其质证意见反馈和综合认定；⑷、叶希文等八人同意以共同名义在本案中享有权利承担义务。本院认为，本案是因案涉茶餐厅属违法建筑，导致双方签订的租赁合同无效而引起的纠纷。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。本案争议的焦点是：1、叶希文等八人在案涉茶餐厅的投资应如何计算？2、叶希文等八人投资损失应如何确认？3、案涉茶餐厅的损失应如何承担？4、将星大酒店的反诉请求应如何支持？关于焦点1，根据本院认定的上述相关事实，结合委托评估鉴定机构作出的报告，案涉茶餐厅资产应认定为：设施设备354318.62元,装修装饰860000元,还应增加厨房、小餐厅设施施工费用130000元、水电线路改造费用77000元、供用气设施部分的应分担的天然气立户安装费用81000元，后三项一并计入到案涉茶餐厅装修装饰资产,共计1502318.62元，其中未形成附合的装修装饰354318.62元，已形成附合的装修装饰1148000元（860000+130000+77000+81000）。关于焦点2，本案租赁合同对案涉茶餐厅的装修装饰、改造升级有约定，因案涉茶餐厅是违法建筑物，导致租赁合同无效。根据最高法院《房屋租赁合同解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案在租赁合同无效的情况下，叶希文等八人已经占用使用案涉茶餐厅一段时间，其已经享受了该段期间内装饰装修物的利益，所以对其损失只能结合成新率计算装饰装修物的现存价值，而不能计算装饰装修物全新状态下的价值。也就是说，承租人对房屋进行装饰装修的情形，如果承租人对房屋的装饰装修是经过出租人同意的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同意利用并折价的部分以外，其余部分可以视为承租人在该租赁合同中所受到的损失，根据双方过错程度确定应承担的损失数额。根据本案查明的相关事实，结合评估鉴定机构的评估报告，案涉茶餐厅已形成附合的装修装饰现值为354490元（266000+24000+41000+81000*29％）。关于焦点3，《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。一般情况下，出租人对房屋本身是否合法应是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任；同时，承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续，如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然，承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。本案案涉茶餐厅是李剑波装修宾馆时未经城乡建设规划管理许可，擅自在西边裙楼第三层屋顶加建的违法建筑物，并受到了有关部门的查处和行政处罚，后转让给鲁华章经营平江县电力商务大酒店…，双方对案涉茶餐厅的产权证件或审批手续均负有审核义务，但均疏于甄别，自冒风险，草率签约，以至酿成本案纷争，双方均有过错。考虑到将星大酒店有限公司是案涉茶餐厅的管理者和控制者，鲁华章当时既是受让李剑波宾馆（含案涉茶餐厅）的负责人，同时也是后来承租案涉茶餐厅的合伙人，认定将星大酒店对案涉茶餐厅已形成附合的装修装饰现值损失承担60%的过错责任，叶希文等八人自负40%责任，即将星大酒店应赔偿叶希文等八人案涉茶餐厅已形成附合的装修装饰损失212694元（354490*60%）。关于焦点4，根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承租人，但本案案涉茶餐厅为违法、违章建筑，为昭示国家司法机关对违法违章建筑的否定态度，避免可能造成不必要的社会财产损失，处理时，不宜适用恢复原状的方式。同时，将星大酒店作为案涉茶餐厅的控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而叶希文等八人则利用了案涉茶餐厅房屋进行收益，如因合同无效导致其收回租金而不支付任何费用，存在显失公平。而且，根据最高法院《房屋租赁合同解释》的第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，也就是说，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准。故将星大酒店反诉请求叶希文等八人返还涉案茶餐厅，按租金标准支付其占有使用费的请求本院予以支持，但应以实际占有使用时间为限。因将星大酒店不同意利用案涉茶餐厅相关财物，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、平江县将星大酒店有限公司赔偿叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、沈齐仁承租的案涉茶餐厅已形成附合的装修装饰损失212694元。二、由叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、沈齐仁将案涉茶餐厅未形成附合的设施设备(湖南新融达评估有限公司湘新融达评报字〖2018〗第0270号报告书“固定资产评估结果汇总表第1页4-6-1-1项下原值354318.62元、净值134000元部分，具体明细详见该报告书“茶餐厅设施设备评估明细表”第2-14页)搬离涉案茶餐厅自行处理。三、叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、沈齐仁支付平江县将星大酒店有限责任公司涉案茶餐厅占有使用费125000元，并将涉案茶餐厅返还给平江县将星大酒店有限公司。四、驳回叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、沈齐仁、平江县将星大酒店有限公司的其它诉讼请求。上述一、三款列抵后，平江县将星大酒店有限公司应支付叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、沈齐仁87694元。上述款项支付、设施设备搬离及案涉茶餐厅的返还限本判决生效之日起一个月内履行，履行款履行至平江县人民法院履行款账户（账户名称：平江县国库集中支付局，账号********，开户银行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，汇款时请注明案号，××支付××）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21000元、反诉费4050元、保全费5000元、司法评估鉴定费17000元，合计47050元，由原告叶希文、彭四新、黄友林、凌秋、黄峰阁、方孟雄、鲁华章、沈齐仁共同负担23525元，平江县将星大酒店有限公司负担23525元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员  曾图强审 判 员  张彩霞人民陪审员  徐活斌二〇一九年一月十日书 记 员  方 达附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纷纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。