文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）琼01执异71号案外人：徐浩滨，男，汉族。案外人：徐朝霞，女，汉族。申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司。法定代表人：孙崇格。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。法定代表人：熊风。被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**。法定代表人：王海达。本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）民间借贷纠纷一案中，案外人对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人异议称，2018年，案外人通过向乐东房产管理局查询得知，其购买的房屋被海口市中级人民法院查封，现对查封执行该房屋有异议。理由如下：一、2018年1月22日案外人在金地公司售楼处查看了开发商资质，五证齐全，且承诺装修完毕3月末可入住并办理网签。同日，案外人与金地公司签订认购合同，购买了金地公司位于海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾1号海景公馆2号楼A单元207室，并支付了全部购房款人民币372855元。房屋建成后，金地公司向案外人交付了房屋，案外人缴纳了物业费、房屋修理基金、水电费，并花费20000余元自行装修实际入住；二、案外人在与金地公司签订认购合同时，在所有网站上均未查到任何关于金地公司、圣义海达公司名下雨林海景公馆被查封、扣押、冻结的公告，公司售楼处没有张贴法院、房管局等相关部门的查封公告和封条，案外人是在毫不知情的情况下购买的该房产，直到2018年2月6日乐东县房管局在网上正式公布才知道案外人所购买的房产被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结案外人财产。案外人请求解除查封并中止执行其房产。申请执行人柏盈公司称，案外人徐浩滨、徐朝霞主张对“雨林海景公馆一期2号楼2A207号房屋”享有权利没有事实依据。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”案外人皆未能提供相关登记证明，并未取得该房产的所有权。其次，案外人提交的《购买房屋认购书》并非是正式商品房买卖合同，所出示由金地公司开具的收据，为手填三联单式收据，并非正规销售税务发票。部分物业收据加盖公章亦非物业公司公章，却加盖了并未进行工商登记的乐东金地房地产开发有限责任公司公章，与商品房买卖合同的严谨性、及客观常理性相违背，其真实性存疑。再次，案外人所主张的涉案房屋没有网签备案，亦没有纸质备案，并且经柏盈公司申请，海口市中级人民法院于2017年1月20日作出了（2017）琼01民初48号查封裁定，对案外人的涉案房屋依法进行查封，而案外人的买卖行为发生在2018年1月22日，在柏盈公司申请查封之后，因此其主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》中第二十八条、二十九条规定的标准，其主张解除查封排除柏盈公司的执行不能成立。综上所述，案外人的请求无事实及法律依据，明显是金地公司为了逃避债务，转移财产的做法。为维护申请执行人柏盈公司的合法权益，请求人民法院依法驳回案外人的申请。本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院根据柏盈公司的申请于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产（雨林海景公馆A栋、B栋）；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产（雨林海景公馆A栋、B栋）；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。经本院向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局调取相关查封资料显示，金地公司名下雨林海景公馆一期1、2栋已经办理合同备案（1-A1801、1-A1708、1-A1805、1-A1707、1-A1807、1-A1802、1-A603A、1-A709、1-A909、1-A1305、1-A1308、1-A1310、1-A1311、1-A1405、1-A1406、1-A1409、1-A1509、1-A1603、1-A1605、1-A1702、1-A1705、1-A1706、1-A1709、1-A1808、1-B807、1-B1107、1-B1208、1-B1301、1-B1303、1-B1407、1-B1409、1-B1901、1-B1912）除外的全部房源已被本院(2017)琼01民初48号民事裁定查封。2017年7月7日，本院就柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年3月23日，该院作出（2018）琼民终51号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2017）琼01民初48号民事判决及权利人申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案，案号为（2018）琼01执382号。2018年6月12日，本院作出（2018）琼01执382号公告，内容为拟对查封的房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的被执行人金地公司名下房产包括案外人提出执行异议的房产。案外人认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。另查明，2018年1月22日，案外人与金地公司签订《商品房认购书》，约定案外人购买金地公司开发的“金地·雨林海景公馆”2号楼A单元2层07号房屋。该房建筑面积约为35.51平方米，单价为10500元/平方米，总价款为372855元。案外人于2018年1月22日和2018年1月29日向乐东尖峰金地商务服务中心刷卡支付了全部购房款，金地公司于2018年1月22日和29日向案外人出具了该房产的购房款收据。案外人还提供了涉案房屋2018年10月28日出具的维修基金、物业费等收据，以证明涉案房产已向其交付并占有使用至今。又查明，根据乐东黎族自治县住房保障与房产管理局于2018年10月29日出具的网签状况表显示，涉案房屋已经销售给海南隆海财富养老服务管理有限公司，并办理备案网签手续，备案时间为2016年2月16日。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时满足上述四种条件，购房人才享有排除执行的物权期待权。本案中，案外人系在人民法院查封之后签订《购买房屋认购书》，故案外人对该房提出的中止执行请求不符合法律规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回徐浩滨、徐朝霞的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                          ⺀            a4qtqmtqocvr0lkfuh      案件唯一码                            审    判    长      袁  文                                            审    判    员      梁  琼                            审    判    员      钟  山                                                   二Ｏ一九年一月二十一日                                                                                             书    记    员      林文立                                           附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。            撰稿：袁  文          校对：林文立          印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院            2019年1月21日印制      （共印12份）