山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1723民初3433号 原告：山东省成武县富达置业有限公司，住所地：成武县吕台路中段路东。 统一社会信用代码：91371723684801481T。 法定代表人：侯照义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庆豪、侯恩江，山东文亭扶正律师事务所律师。 被告：毛彦群，男，1968年7月25日出生，汉族，居民，住河南省郑州市中牟县。 被告：张卫民，男，1957年8月30日出生，汉族，居民，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：张莉娟（系张卫民之妻），女，1959年9月26日出生，汉族，居民，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：陈小富，北京市中创（郑州）律师事务所律师。 原告山东省成武县富达置业有限公司（以下简称成武富达公司）与被告毛彦群、张卫民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成武富达公司委托诉讼代理人侯恩江，被告张卫民委托诉讼代理人张莉娟、陈小富到庭参加诉讼，被告毛彦群经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成武富达公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2015年5月18日原告与被告毛彦群签订的《商品房买卖协议书》及2015年5月28日原告与被告张卫民签订的两份《售房协议书》（包括储藏室）为无效合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案起源于被告毛彦群的房屋团购合同纠纷。2015年5月18日，被告毛彦群与原告成武富达公司签订了《商品房买卖协议书》，该协议第2条约定：“买受人购买的商品房价值1.4亿元，按照每平方米2800元的价格计算，合计约50000平方米，商品房购买合同另行签订。”第3条约定：“付款时间为从本协议书生效之日起18个月支付完毕，每月付款人民币800万元。”第5条约定：“若乙方没有按照第三条付款时间及方式付款，甲方所签出的1.4亿元的购房协议和收款收据，不管是否是买受人姓名均是无效手续，甲方不承担法律责任。”《商品房买卖协议书》签订后，被告毛彦群即于当天及同年5月26日至5月28日，指定并带领33名购房户（包括被告张卫民）来到成武富达公司，相继与成武富达公司签订了包括储藏室在内的《售房协议书》共计53份，被告毛彦群在每份协议书上注明“毛彦群团购房属实”字样，上述团购房屋总面积11212.38平方米，单价每平方米3600元，总价款40364568元。其中原告与被告张卫民于2015年5月28日签订的两份《售房协议书》（包括储藏室）总价款为2034324元。按照原告与被告毛彦群的口头约定，上述团购房成交后，原告支付被告毛彦群购房提成款711万元，双方折抵扣除后，被告毛彦群应支付给原告33254568元。上述两项房款均未相互实际支付，而是由被告毛彦群于2015年5月27日出具两份共计711万元的提成款收条和一份金额为16003224的欠条，同年5月28日又根据房屋的成交量为原告出具了一份金额为17251344元的欠条。原告基于对被告毛彦群每月支付800万元购房款的信任，对每个购房户（包括被告张卫民）均出具了购房款收据，事实上各购房户均未实际交纳购房款。《商品房买卖协议书》及《售房协议书》签订后，被告毛彦群如石沉大海，杳无音讯。据原告了解，被告毛彦群在河南省从事投资担保业务，其与原告签订协议的目的是想用原告的房产偿还其非法吸收公众存款造成的债务。原告与被告签订购房协议后被告拒不履行交款义务的行为，符合双方约定的合同无效条件，因受到“一房不可二卖”的法律限制，原告无法实现涉案商品房的再销售，给原告造成巨大的经济损失。且该房受到预售许可的限制，亦应依法认定为无效合同。为维护原告的合法权益，特具状起诉。 被告毛彦群未参加庭审，亦未提供相应的书面答辩意见和证据。 被告张卫民辩称，原告成武富达公司与被告张卫民签订的《售房协议书》，系双方自愿签订，且不违反法律法规的强制性规定，不符合合同法第52条规定的合同无效的条件，原告以未实际收到房款为由主张合同无效，没有法律依据，原告出具了收款收据，就应视为收到购房款，双方应当严格依照协议书的约定履行合同义务。本案涉案房屋确实起源于另一被告毛彦群，但并不是所谓的团购房，不同于同等地段的团购价，且涉案房产现仍在烂尾楼状态，本人高于市场价购买远处外省的涉案未建成房屋，源于本人与被告毛彦群经营的中投信达担保公司之间的借款纠纷，为尽可能减少自己损失，迫于无奈才签订的房屋买卖合同，属于张卫民与毛彦群双方债权债务的清理和转化。毛彦群与原告之间如何交易与本人无关，毛彦群在原告所持合同书上标注“毛彦群团购房属实”亦与本人无关。原告在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋和不按期交付房屋的行为，既违反有关法律规定，又违反诚实信用原则，且属滥用诉权、恶意诉讼，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告成武富达公司提交以下证据：1、2015年5月18日被告毛彦群与原告成武富达公司签订《商品房买卖协议书》一份；2、房屋销控表两份、售房协议书51份；3、2015年5月27日被告毛彦群出具的收款条两份、欠条一份；4、2015年5月28日被告毛彦群出具的欠条一份；5、2015年5月28日被告张卫民与原告成武富达公司签订的《售房协议书》两份及收据两份。被告张卫民提交以下证据：1、2015年5月28日被告张卫民与原告成武富达公司签订的《售房协议书》一份；2、2015年5月28日原告成武富达公司开具收款收据两份；3、签订合同现场录像光盘一张。本院组织当事人进行了质证，因被告毛彦群未到庭，视为对原告证据放弃质证和抗辩的权利。对当事人无异议的证据，经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 庭审后，被告张卫民于2018年11月22日另提供信访材料一份，材料内容显示：被告张卫民等人于2015年5月高价兑了原告成武富达公司开发的房子。原告是以房抵账。被告张卫民等人已经支付了合同约定购房款，因原告和中投信达不归还其借款，为化解担保公司危机，被告才高价兑原告的烂尾楼，属于债权债务清理和转化。被告张卫民等人不是参加的团购房，毛彦群也没有带被告张卫民等人到成武县来。当时签订购房合同后，原告和中投信达收回并撕掉了被告张卫民等人的借款合同和担保合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月18日，买受人被告毛彦群（作为乙方）与出卖人原告成武富达公司（作为甲方）签订《商品房买卖协议书》，该协议约定：“一、甲方向乙方出售商品房共计价值人民币2.5亿元，其中1.056亿元的房屋用于买受人抵偿王金领的债务，商品房按照每平方米人民币3300元价格计算，商铺（营业房）按照每平方米人民币7000元价格计算。二、买受人购买的商品房价值1.4亿元，按照每平方米2800元的价格计算，合计约50000平方米，商品房购买合同另行签订。三、付款时间：从本协议书生效之日起18个月支付完毕，每月付款人民币800万元。四、本协议书经双方签字盖章后即发生法律效力，一式两份，双方各执一份。五、若乙方没有按照第三条付款时间及方式付款，甲方所签出的1.4亿元的购房协议和收款收据（不管是否是买受人姓名）均是无效手续，甲方不承担法律责任。”被告毛彦群在该协议书及手写补充部分签名捺印。《商品房买卖协议书》签订后，被告毛彦群即于当天组织带领家居河南省的孟秋荣等4人在山东省成武县与原告签订《售房协议书》4份，于5月26日组织带领家居河南省的郭华等27人在山东省成武县与原告签订《售房协议书》27份，于5月28日组织带领家居河南省的张卫民等14人在河南省新乡市与原告签订《售房协议书》22份，共签订了涉及原告A区48#、49#号楼房包括储藏室在内的《售房协议书》53份，涉及购房户（包括被告张卫民）33名，后被告毛彦群在原告保存的每份协议书上分别注明“毛彦群团购房属实”或“毛彦群团购房情况属实”字样，上述团购房屋总面积11212.38平方米，单价每平方米3600元，总价款40364568元，原告根据口头约定分别为购房户出具了收款收据。其中2015年5月28日原告与被告张卫民签订的两份《售房协议书》约定：被告张卫民（简称甲方）购买原告成武富达公司（简称乙方）A区49#号楼东一单元六层6001、6002、6003号和七层7001号住房4套，面积约523.09平方米，单价每平方米3600元，总价款为1883124元；购买原告A区49#号楼东一单元储藏室30、31、32、39号4间，面积约42平方米，单价每平方米3600元，总价款为151200元，合计总价款2034324元；付款方式为协议签订后五日内付清；交付使用日期为约2016年12月30日；违约责任为自本协议生效起十日内，甲方如不按规定及时缴款，本协议自行失效，乙方有权另作处理。原告与被告张卫民分别在协议书上签名或盖章，原告当天为被告出具收款收据两张，计款2034324元。根据原告与被告毛彦群的合同约定，原告应依照买卖房屋成交量分别支付被告毛彦群购房提成款。2015年5月27日被告毛彦群向原告出具收条两份，收条内容分别为“今收成武富达660万元整购房提成款”和“今收到山东富达购房提成款51万元整”，上述提成款共计711万元（51万元+660万元），同日被告毛彦群根据房屋的成交量向原告出具欠条一份，欠条内容为“今欠成武富达购房款16003224元整”。同年5月28日，被告毛彦群又根据房屋的成交量向原告出具欠条一份，欠条内容为“今欠山东富达公司17251344元整（购房款）”。双方折抵扣除后，被告毛彦群应支付给原告购房款33254568元（40364568元-7110000元）。《商品房买卖协议书》及《售房协议书》签订后，被告毛彦群及各购房户（包括被告张卫民）均未按协议书约定实际向原告交纳购房款。后原告多次要求被告支付所欠购房款，被告至今未付，原告为维护其合法权益，遂起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。 另查明，被告毛彦群在河南省郑州市从事投资担保业务。2011年以来，被告毛彦群陆续从被告张卫民等人处借款，并通过河南中投信达投资管理有限公司进行经营，2015年5月以山东省成武县富达A区48#、49#号楼房抵债前未偿还所欠被告张卫民等人借款。山东省成武县富达A区48#、49#号楼至今未完成施工，亦未取得房屋《商品房预售许可证》。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案原告成武富达公司与被告毛彦群签订《商品房买卖协议书》及与被告张卫民签订《售房协议书》，被告毛彦群、张卫民均高于市场价购买原告建设的房屋，虽然合同中标的物、价款确定，且依据合同法的有关规定合同成立，但并非双方当事人的真实意思表示，而是二被告之间相互清理和转化债权债务关系，被告毛彦群出具的收条、欠条、所从事职业及被告张卫民等签订的《售房协议书》足以证明被告间的法律关系和签订团购房屋合同的事实。《商品房买卖协议书》约定了本协议涉及1.4亿元的购房协议和相应收款收据的生效条件，二被告至今未按照协议书约定向原告实际交付购房款，原告至今也未取得涉案山东省成武县富达A区48#、49#号楼房屋《商品房预售许可证》，根据上述法律和有关规定，双方签订的房屋买卖合同应确认为无效合同。原告与被告作为理性的投资者和交易者，对房屋买卖可能存在的问题和风险应当有所了解和认知，被告张卫民与被告毛彦群为解决相互之间存在的债权债务关系，在涉案房屋未全面建成并对该房屋不充分了解情况下即签订房屋买卖合同，且未实际支付购房款，导致本案涉案房屋买卖合同被确认无效，双方均负有相应的责任，应当各自承担因此所受的损失。被告张卫民辩称不知道原告与被告毛彦群之间是什么关系，涉案房屋也不属于团购房，毛彦群在购房协议书上标注的“毛彦群团购房属实”与其无关，称其与原告签订协议是迫于无奈，是以毛彦群的债务抵房，目的是尽可能减少被告毛彦群给其造成的损失，庭审中又称是根据被告毛彦群所打借条、介绍和原告提供的宣传彩页在河南省自愿签订，购房方式是毛彦群以屋抵债，之前从未到过山东省成武县，且已向原告履行了付款义务，原告应当履行交付房屋义务，但未提供充分证据证明其主张，亦不知道通过何种方式将购房款支付给原告，不符合房屋交易习惯和社会日常情理，被告张卫民的辩解前后矛盾，对此本院不予支持。 结合本案双方交易原因、交易过程、交易处所、交易价格、职业特点及履行情况，双方虽然分别在山东省、河南省签订了《商品房买卖协议书》或《售房协议书》，原告基于对被告毛彦群的信任和与其双方的协议约定，对被告张卫民出具了购房款收据，但二被告并未将购房款实际交付给原告，被告毛彦群的目的是转移和清理自己所负的债务，既未按约定每月支付购房款800万元，又未按约定支付涉案房屋剩余购房款33254568元，致使原告与被告张卫民均无法实现各自的预期利益。现涉案房屋因二被告未支付购房价款，且涉案合同约定价格每平方米3600元，远远高于同地段同类型房屋的市场价格，原告亦未取得商品房预售许可证明，不符合商品房预售和交付条件，且不存在相互返还的可能和必要，亦不存在被告所称的原告借以自利自肥情形，对原告要求确认上述房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。因被告毛彦群与张卫民之间的纠纷为另一种法律关系，可以根据需要或可能依法另行主张。被告毛彦群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对原告诉请放弃抗辩的权利。 综上所述，本案原告成武富达公司与被告毛彦群、张卫民双方签订的《商品房买卖协议书》、《售房协议书》均为无效合同。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条及其他相关法律规定，判决如下： 一、确认2015年5月18日原告成武富达公司与被告毛彦群签订的《商品房买卖协议书》为无效合同。 二、确认2015年5月28日原告成武富达公司与被告张卫民签订的两份《售房协议书》为无效合同。 三、驳回原告成武富达公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告成武富达公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  邱现春 二〇一九年一月三日 法官助理陈茜 书记员杨维娜