广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15582号原告:广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路**。法定代表人：朱伟涛，执行董事。委托诉讼代理人：梁灏全，男，1969年9月19日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓辉，男，1974年9月10日出生，汉族，系该公司的员工。被告：刘蓉，女，1971年11月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区，原告广州天寓物业服务有限公司与被告刘蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告广州天寓物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁灏全、徐晓辉，被告刘蓉均到庭参加了诉讼。第二次庭审时，原告广州天寓物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁灏全、徐晓辉，到庭参加了诉讼，被告刘蓉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告以被告拖欠物业费、公摊电费、垃圾费为由，向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2011年10月1日至2018年9月30日期间物业服务费16641.72元及滞纳金20717.93元（自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止，暂计至起诉之日）；2.被告向原告支付2011年10月1日至2018年9月30日期间电费134.04元及滞纳金171.31元（每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.被告向原告支付2011年10月1日至2018年9月30日期间垃圾费420元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告对原告诉请的欠费期间无异议。被告因为经常在深圳上班，没有注意到银行卡的扣费情况，后来才发现欠费了。被告不是故意不交物业费，因被告的房子漏水，与原告交涉多次，但原告没有处理好。另原告主张的物业费从2011年10月开始计算，这个部分的费用已经超出了诉讼时效。经审理查明：原告系具备三级资质等级的物业服务公司，与案外人广州白天鹅花园业主委员会签订有《广州白天鹅花园物业服务合同》，为广州白天鹅花园提供物业管理服务。被告系广州市白云区京溪沙太南路1250号1708房（白天鹅花园G1栋1708房）的业主，该物业产权登记建筑面积为110.08平方米。2009年9月9日，被告（乙方，买方）与案外人白天鹅房地产开发公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买广州白天鹅花园G栋住宅楼第G1幢17层1708号房（以下简称涉案房屋），建筑面积110.85平方米。2009年10月16日，被告（甲方，业主）与案外人广州白天鹅酒店物业管理公司（乙方，物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定：本合同自签字盖章之日生效，业主与管理公司签订的服务合同随开发商与管理公司签订的委托管理合同终止（解除）而终止（解除）。合同期内，如本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；本物业的管理服务费标准现行规定为住宅1.8元/平方米/月；甲方应于每月30日前支付当月管理服务费及其他应付费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、专项设备运行费或其他应付费用，从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金等。2010年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向原告出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，载明承接项目的名称：广州白天鹅花园；选聘单位：白天鹅房地产开发公司；物业服务合同期限：2010年7月1日至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2012年10月10日，原告向被告发出催款通知书，催收2011年10月1日至2012年9月30日的物业费、代收垃圾费及2011年7月3日至2012年7月2日的小区路灯分摊电费。被告确认签收了该份通知单。涉案房屋所在小区成立业主委员会后，与原告签署了《广州白天鹅花园物业服务合同》，最后一份合同于2018年8月1日签订，合同约定高层住宅G栋的物业服务费为1.8元/月/平方米，业主应于每月5日前或在物业公司缴费通知书指定的时间内按上述标准全额向乙方交纳当月物业服务费，业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日百分之一向乙方支付违约金，等等。另查，2005年3月21日，广州市白云区京溪街市容环卫站出具收费委托书，委托广州白云天鹅酒店物业管理公司按月在小区辖内收取居民、商铺的垃圾处理费，收费票据由该环卫站负责提供。2011年10月30日，广州市白云区京溪街市容环境卫生管理所出具委托书，委托原告代收取原告辖内居民生活垃圾处理费，收费票据由该所统一提供，并于每月结算后，按照收费总额提成10%作为奖励。原告提交的欠费明细显示，被告每月应付的物业服务费为198.14元、垃圾处理费为5元，被告欠付原告2011年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费16641.72元、小区路灯分摊费134.04元、代收垃圾处理费420元。被告对该明细无异议。诉讼中，原告主张被告的房屋由开发商负责维修，其公司已就此多次代为沟通协调，开发商也帮被告维修过，对此，提交了电话记录簿作为证据。被告则表示其一直未接到服务电话，且对仅有的一次维修也不满意，维修完窗户打不开，其再打电话联系原告就无人理睬。原告为证明曾多次向被告催收欠款，本案未过诉讼时效，提交了拍摄日期为2013年10月25日、2014年11月28日、2015年12月15日的催缴费通知照片及收寄日期为2012年11月4日的国内挂号信函收据作为证据。被告抗辩其在深圳上班，未见过上述照片；但未到庭对国内挂号信函收据发表质证意见。以上事实，有商品房买卖合同、广州市物业服务项目（合同）备案回执、物业管理服务合同、广州白天鹅花园物业服务合同、查册表、催款通知书、照片、电话记录薄、收费委托书、国内挂号信函收据以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与广州白天鹅花园业主委员会签订了《广州白天鹅花园物业服务合同》，并经相关行政部门备案，该合同对作为业主的被告具有约束力，原告有权依照合同约定向被告收取物业服务费用及代缴的相关费用。原告主张被告欠付2011年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费16641.72元、小区路灯分摊费134.04元、代收垃圾处理费420元，被告对原告主张的欠费期间及金额均未提出异议，故本院予以采信。被告抗辩在其房屋漏水的处理中对原告的服务存在不满，考虑小区居民众多，物业服务存在滞后性，难以人人满意，物业服务的瑕疵不足以抗辩物业费的缴纳，故被告应按照约定缴纳物业费。关于诉讼时效问题，原告为证明曾持续向被告主张过物业服务费等权利，提交了催款通知单、照片及国内挂号信函收据作为证据。被告确认签收了催款通知书，但对于原告提交的其他证据未予确认，亦未能提供反证。考虑到被告欠缴物业服务费处于持续状态，且时间久远，虽然原告存在证据保存不完整及催收方式未穷尽等瑕疵，但原告已出示的证据已能够证明催收事实，故本院对被告就部分费用已超过诉讼时效的抗辩不予采纳。被告应向原告支付2011年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费16641.72元、小区路灯分摊费134.04元、代收垃圾处理费420元。关于滞纳金。考虑被告欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院依法对滞纳金计付标准进行调整，即被告每月应付滞纳金应以当月应缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。起算时间因《广州白天鹅花园物业服务合同》中缴费时间约定不明，故本院统一酌定为次月1日起算，均计算至付清之日止，并应以本金为限。关于公摊电费及垃圾费的滞纳金，因合同并未约定该两项费用需何时缴纳，故合同中的滞纳金条款并不适用于该两项费用，原告要求被告承担该两项费用的滞纳金理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告刘蓉向原告广州天寓物业服务有限公司支付2011年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费16641.72元及滞纳金（滞纳金自2011年10月1日起，分别以每月应交的物业管理费198.14元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，并应以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告刘蓉向原告广州天寓物业服务有限公司支付2011年10月1日至2018年9月30日期间的小区路灯分摊费134.04元及代收垃圾处理费420元；三、驳回原告广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费376.1元，由原告广州天寓物业服务有限公司负担40.3元（已预交376.1元），被告刘蓉负担335.8元（应在本判决生效之日起五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谢晓婷二〇一九年一月二十二日书记员  陈 泳