广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终11877号上诉人（一审原告、反诉被告）：向文，男，1981年3月10日出生，汉族，住湖南省洪江市，委托诉讼代理人：罗远星，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓超，广东星啸律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市襄楚实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇陈村工业区厚虎路22号，统一社会信用代码：91441900592190601Y。法定代表人：刘丽静。委托诉讼代理人：莫敏如，广东莞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨美春，广东莞泰律师事务所实习律师。上诉人向文与上诉人东莞市襄楚实业投资有限公司(以下简称襄楚公司)因租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初18049号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向文向一审法院提起诉讼，请求：1.确认双方于2018年5月6日签订的《租赁合同》无效；2.襄楚公司不得阻拦向文搬迁涉案厂房内的复膜机与上光机等机器设备；3.襄楚公司返还向文租房保证金40800元；4.襄楚公司承担向文定金损失10000元；5.襄楚公司承担向文搬迁费用5000元；6.襄楚公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，向文撤回第4项诉讼请求。襄楚公司向一审法院提起反诉，请求：1.向文按13600元/月的标准支付2018年7月1日至返还租赁厂房期间的租金，暂计至2018年8月6日为27200元；2.向文每日按拖欠租金金额的千分之五自各期租金拖欠之日起支付逾期付款损失，暂计至2018年8月6日为2380元；3.向文支付自2018年5月6日起返还租赁厂房期间的水电费（其中装修水电费为2000元、基本电费按5040元/月计算，公摊照明电费按200元/月计算，2018年6月至7月水电费922.8元，暂计至2018年8月6日为23882.8元）；4.向文返还装电表费用3000元；5.向文支付化粪池清理费2000元；6.向文支付2018年5月6日至5月31日租金11406元；7.本案诉讼费用由向文承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条法律规定，判决：一、确认向文与东莞市襄楚实业投资有限公司于2018年5月6日签订的《租赁合同》无效。二、东莞市襄楚实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向向文返还保证金40800元。三、向文于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市襄楚实业投资有限公司支付占有使用费13600元。四、向文于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市襄楚实业投资有限公司支付水电费12080元。五、驳回向文的其他诉讼请求。六、驳回东莞市襄楚实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费597.5元，已由向文预交，由向文负担187.5元，东莞市襄楚实业投资有限公司负担410元；反诉受理费773.36元，已由东莞市襄楚实业投资有限公司预交，由向文负担221元，东莞市襄楚实业投资有限公司负担552.36元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初18049号民事判决书。上诉人向文向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三、四判项，即向文无需向襄楚公司支付占有使用费13600元及水电费12080元；2.襄楚公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：(一)一审法院认定向文使用案涉厂房期限为2018年7月,即向文向一审法院提起确认合同无效诉讼之时，属事实认定有误。向文使用案涉厂房截止时限应为2018年6月30日。向文提交的证据《报警回执》及证人出庭所作的证言可证实向文于2018年6月30日即腾空案涉厂房给襄楚公司，由于襄楚公司的无理阻挠，致使向文机器设备滞留于案涉厂房中，过错完全在襄楚公司一方。但一审法院依据向文的一审起诉时间作为向文使用案涉厂房的期限，违背“行为人不得从违法行为当中获利”的基本原则。(二)一审法院参照《租赁合同》中有关装修水电费2000元及按5040元/月计算的2018年6月、7月的基本电费，得出向文应支付水电费12080元，属事实认定不清，适用法律有误。1.依据前述第一点，案涉厂房的使用期限为2018年6月止，对2018年7月所有与案涉厂房有关的费用均与向文无关，一审法院认定向文需支付2018年7月有关水电费属事实认定不清。2.一审中襄楚公司没有提供任何有关水电费发生的有效单据，依法应承担举证不能的后果。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，案涉《租赁合同》被认定为无效，而无效的原因系襄楚公司没有取得案涉厂房的建设工程规划许可证。过错完全在襄楚公司一方，而依据上述法条之规定，有过错才需赔偿对方因此而遭受的损失，而向文在此过程中没有任何过错，当然无需承担任何赔偿。襄楚公司向本院答辩称：（一）占有使用费计算应根据占有使用期间计算，向文于2018年5月6日开始占用厂房至2018年10月15日，应支付该期间的占有使用费。（二）水电费意见详见襄楚公司上诉状第二条。上诉人襄楚公司向本院提起上诉，请求：1.改判一审判决第三项为：向文于判决发生法律效力之日起五日内向襄楚公司支付占有使用费59006元。2.改判一审判决第四项为：向文于判决发生法律效力之日起五日内向襄楚公司支付水电费30897.8元。3.判决向文于判决发生法律效力之日起五日内向襄楚公司支付化粪池清理费2000元。4.判决向文于判决发生法律效力之日起五日内向襄楚公司返还装电表费3000元。5.一、二审诉讼费由向文承担。事实与理由：（一）一审认定向文起诉后即无需向襄楚公司支付场地占有使用费并认定向文无需支付2018年5月6日至5月30日期间的占有使用费，一审该认定不符合法律规定且显失公平。1.本案向文在一审庭审确认其机器设备尚存放在案涉厂房内，并没有否认一直持有案涉厂房钥匙。且向文没有有效证据证明襄楚公司确实存在阻拦其搬迁的行为。向文于2108年10月15日才全部搬离厂房，应支付场地占有使用费至2018年10月15日。2.向文在免租期满一个月后即提起一审诉讼以规避3年租约，向文无权无偿享有25天免租期的权利，一审以襄楚公司没有证据证明向文有正常使用案涉租赁物为由不予支持襄楚公司提出的占有使用费主张认定错误。（二）一审法院关于水电费的部分认定错误，应予以改判。1.向文需按5040元/月的标准向襄楚公司支付2018年5月的基础电费。2.向文在2018年6月在案涉厂房生产，按照常理必然会产生水电费，且其享用了厂区内的公共照明，向文理应承担。本案因时间已过数月，向文无法有效证明其在2018年6月水电费金额，按照公平原则，法院应酌情认定。（三）案涉租赁合同明确约定化粪池清理费2000元每年，襄楚公司的该项诉请应被支持。本案襄楚公司因接受向文委托确实发生了3000元的电表安装费用，该费用应由向文承担。向文向本院答辩称：（一）一审认定租赁合同无效，适用法律正确。（二）襄楚公司上诉请求占有使用费59006元没有事实依据，其主张的相应水电费也没有相应单据。关于化粪池清理费，其单方出具收据。电表费用应当作为出租人应承担的费用，请求法院对此诉讼请求予以驳回。襄楚公司提出上诉金额超过一审的反诉请求。关于场地使用费，由于襄楚公司强行不给予向文搬迁，向文在一审提交报警回执等，可证明现有机器电缆被襄楚公司强行留置厂房内。襄楚公司起草的租赁合同存在非常多霸王条款，条款为格式合同，很大程度利用合同上的强行条款，迫使向文支付不合理的费用，特别是合同中约定的基础水电费，没有合理的来源，纯属襄楚公司为谋取暴利而强行摊派，因合同无效，故向文无需支付该费用。本院经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，襄楚公司于一审庭审中称向文于2018年6月份因为生意不好主张要搬离，襄楚公司要求其结清所有的费用后才能搬离，但向文不同意并强行搬离。二审期间，襄楚公司称向文于2018年10月15日搬离，向文称其大约在2018年10月9日至15日之间搬离，但襄楚公司不让向文搬走机器的电缆。襄楚公司称向文已经把全部财物搬离。另，襄楚公司主张双方口头约定由襄楚公司代为安装电表并支付了费用3000元，但向文对此不予确认。案涉租赁合同没有约定由向文负责安装电表。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人向文和襄楚公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，一审法院认定案涉租赁合同无效并无不当，本院予以维持。围绕双方的上诉和答辩，本院分析如下：关于占有使用费问题。向文于2018年7月提起本案诉讼，提出了确认合同无效、襄楚公司不得阻拦搬迁机器设备等诉请。而根据襄楚公司一审的陈述可知，襄楚公司早已知道向文要搬离但其表示不同意，因案涉合同自始无效，故襄楚公司不同意向文搬离没有依据。在向文起诉明确提出要搬离的情况下，襄楚公司应当及时与向文进行交接以免损失扩大。襄楚公司未能及时收回租赁物导致的损失应由其自行承担。一审法院结合以上情形认定向文无需支付2018年8月1日起的占有使用费合理，本院予以维持。关于免租期的占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。案涉租赁合同约定了2018年5月6日至5月30日期间为免租期，故一审法院认定向文无需向襄楚公司支付免租期间的占有使用费并无不当，本院予以维持。关于水电费问题。关于装修水电费和基本电费问题。一审法院参照合同的约定以及占用使用的实际情况，认定向文应向襄楚公司支付装修水电费2000元以及2018年6月、7月的基本电费10080元并无不当，本院予以维持。至于免租期的基本电费，根据前述认定，襄楚公司未能举证证明向文在免租期内有正常使用案涉租赁物，故一审法院认定向文无需向襄楚公司支付该期间的基本电费并无不当，本院予以维持。关于公摊照明电费，由于合同没有约定，襄楚公司亦未能举证证明实际发生的金额，故一审法院对于其该项主张不予支持并无不当。关于2018年6月、7月水电费，因襄楚公司未能举证证明实际发生的水电费金额，故一审法院对其该主张不予支持亦无不当。关于电表安装费问题。襄楚公司未能举证证明双方约定由向文负责安装电表并且向文委托其代为安装，故对于襄楚公司主张的电表安装费，本院不予支持。关于化粪池清理费问题。虽然合同有约定向文每年向襄楚公司支付化粪池清理费2000元，但双方在向文使用租赁物第二个月即发生了纠纷，襄楚公司亦未能举证证明其实际为向文支出了该项费用。因此，一审法院对于襄楚公司的该主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人向文与襄楚公司的上诉请求于法无据，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。向文上诉部分的受理费442元，由向文负担（已预交）；东莞市襄楚实业投资有限公司上诉部分的受理费2172.6元，由东莞市襄楚实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年一月三十日书记员  梁玮珊