上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初73144号原告(反诉被告)朱莉，女，1982年10月11日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人许瑾，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)郑宇光，男，1983年1月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人朱伟国，上海铭森律师事务所律师。委托诉讼代理人袁慧倩，上海铭森律师事务所律师。原告(反诉被告)朱莉与被告(反诉原告)郑宇光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，被告(反诉原告)郑宇光于2018年10月23日提出反诉，本案依法适用简易程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱莉及其委托诉讼代理人许瑾、被告(反诉原告)郑宇光及其委托诉讼代理人朱伟国、袁慧倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱莉诉称，经中介公司居间介绍，其与郑宇光于2018年6月11日签署中介版房屋买卖合同。该合同系朱莉为尽快落户涉案房屋，在郑宇光及房产中介公司明确承诺可帮助朱莉在签署正式示范交易合同后3日内将户口迁入涉案房屋的前提下签署的。该合同约定，郑宇光向朱莉出售位于上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价人民币(下同)863万元，于2018年6月30日前至居间方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本(以下简称示范合同)，合同第17条明确写明“双方约定在签订交易中心文本买卖合同3日内配合迁入户口”。鉴于上述约定，合同签署当日，朱莉向郑宇光支付了50万元购房定金。合同签署后，朱莉向公安派出所询问户口迁移政策，得知中介及郑宇光承诺的示范合同签订3日内迁入户口根本不符合现行户籍迁移政策，故要求郑宇光协助确认，但未予配合，仍旧表示可以实现3日内迁入。因此，朱莉明确表示需要郑宇光承诺约定的户籍迁移条件合法或双方亲自去派出所核实确认后，再履行后续的签约及付款。2018年7月9日，郑宇光委托律师向朱莉寄送了《关于要求继续履行〈房屋买卖合同〉的函》，函中要求朱莉继续履行合同义务，但只字未提上述“落户”争议事宜。朱莉于2018年7月16日委托律师回函一封：要求郑宇光及其中介在接函后3日内提供现行户口政策或依据，以确认朱莉于正式房屋买卖合同签署3日内可将户口迁入涉案房屋，若无法按上述要求提供履约保证，则朱莉要求解除双方已签订的中介版房屋买卖合同并要求退还定金。郑宇光收到回函后，始终拒绝提供任何解释或依据，也不肯退还定金，并于2018年7月24日发送《关于解除〈房屋买卖合同〉的通知函》给朱莉，单方面通知房屋买卖合同于2018年7月24日终止。郑宇光显然无法履行合同重要约定，并且拒绝提供任何依据或解释作为履约保证，故朱莉依据合同法规定，有权行使不安抗辩权。且郑宇光上述行为构成对朱莉的欺诈，目前，郑宇光单方面通知朱莉合同终止且系争房屋已被郑宇光再次出售，故郑宇光应承担定金罚则。朱莉遂诉讼，请求1、判决撤销双方签订的房屋买卖合同；2、判决郑宇光退还朱莉50万元，并按定金罚则赔偿朱莉50万元；3、判决郑宇光偿付朱莉以50万元为本金，自2018年7月24日起至实际退还所占用资金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。郑宇光辩称及反诉称：要求驳回朱莉的诉请。首先，双方签订的房屋买卖合同真实有效，且合同已经在郑宇光2018年7月24日发送解除函后已经解除，故不存在再撤销的情况，且合同约定条款中没有任何欺诈的条款，也不存在欺诈行为；朱莉主张不安抗辩，但朱莉的情况不符合合同法中不安抗辩的条款。双方签订的房屋买卖合同明确约定：双方于2018年6月30日之前签订示范合同，除另有约定外，签署约定期限届满日为双方签订示范合同的日期，朱莉应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，支付首期房价款(含定金)250万元。嗣后朱莉到期未依约履行，郑宇光于2018年7月9日发律师函一封，希望朱莉能积极履行合同义务并告知相关责任后果，但其仍拒不履行。嗣后，因朱莉拒不履行合同义务逾期20日，根据合同中的约定，逾期超过二十日仍未支付约定房款的，郑宇光有权单方面解除本合同，故郑宇光于2018年7月23日发函通知朱莉双方间的房屋买卖合同于2018年7月23日解除。现郑宇光认为朱莉违约，故应按照合同约定的总房价款的20%向郑宇光支付违约金。郑宇光遂提起反诉，要求1、判令朱莉支付郑宇光房屋买卖合同违约金122.6万元(按总房价的20%计算，已扣除50万元已付房款)；2、判令朱莉以200万元为本金，自2018年7月1日起至2018年7月24日止，按日万分之五计算的逾期付款利息，共计2.4万元。朱莉就反诉辩称：要求驳回郑宇光的诉请。朱莉购房的合同目的就是为了尽快落户口，系基于郑宇光再三承诺和保证下，朱莉才匆忙签订的合同，并在合同中明确对落户进行了约定，从交易过程看，朱莉从未拒绝履行合同义务，但因郑宇光迟迟未就户口迁入问题给予解释，导致履行合同搁置，朱莉无法实现合同目的，依据合同法的规定，郑宇光无权要求违约金，且其主张的金额过高，要求予以调整。经审理查明，朱莉、郑宇光于2018年6月11日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各一份，约定郑宇光将位于上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给朱莉，总价款863万元。房屋买卖合同约定：为办理过户交易手续之需，双方同意于本合同签署后于2018年6月30日之前至居间方签订示范合同，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期；朱莉应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付郑宇光首期房价款(含定金)250万元；第二期房价款240万元，朱莉应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款等；朱莉应于2018年9月30日前支付郑宇光房价款360万元，尾款10万元应于交房当日自行或通过居间方支付给郑宇光；双方应于2018年9月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续；合同所涉定金为担保买卖交易顺利履行而设立，在郑宇光收到朱莉支付的定金后，若郑宇光违约不卖，则应双倍返还定金，若朱莉违约不买，则已支付的定金不予返还；朱莉未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付郑宇光逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，郑宇光有权单方面解除合同。双方任何一方按约主张解除合同,均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金等；另房屋买卖合同第17条补充约定双方在签订交易中心买卖合同3日内配合迁入户口等。合同签订后，朱莉于当日支付郑宇光定金50万元。2018年7月9日，郑宇光委托律师向朱莉发送《关于要求继续履行〈房屋买卖合同〉的函》，要求朱莉继续履行合同义务，于收函起5个工作日内签署示范合同，并支付首期房款250万元以及逾期利息11,250元。朱莉于2018年7月16日委托律师回函一封，要求郑宇光在接函后3日内提供现行户口政策或依据，以确认朱莉于示范合同签署3日内可将户口迁入，否则将无法继续合同；若无法按上述要求提供履约保证，则朱莉要求解除双方已签署的中介版房屋买卖合同并要求退还定金，并保留适用定金罚则退一赔一的权利。2018年7月24日，郑宇光发送《关于解除〈房屋买卖合同〉的通知函》给朱莉，通知朱莉双方之间签署的《房屋买卖合同》于2018年7月24日终止。2018年8月5日，郑宇光与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将上述房屋出售给案外人，总价款823万元。以上事实，由《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、定金收据、律师函、解约通知函、不动产权证、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、微信截图及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审核实，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人所签房屋买卖合同真实有效，双方对买卖的房屋标的物、房款及支付方式、违约责任等均做了明确具体的约定，故双方之间的房屋买卖关系已经成立，双方均应按合同约定履行各自义务。朱莉主张郑宇光存在欺诈行为，但并无证据佐证，其所提供的微信截图均是在房屋买卖合同签订后所产生，无法体现双方缔约时的真实情况，也并无郑宇光确保签订示范合同3日内能将朱莉户口迁入房屋的意思表示，且合同约定中也仅是约定郑宇光配合迁入，故对朱莉的欺诈主张不予采信，对朱莉撤销合同的诉请不予支持。朱莉以户口迁入问题为由拒不履行签订示范合同及支付首付款等合同义务，并无事实与法律依据，故构成违约，按照双方合同约定，朱莉理应于2018年6月30日前签订示范合同并支付首付款，但朱莉逾期二十日仍未履行，故郑宇光有权按照合同约定履行合同解除权，且郑宇光按约履行了书面通知义务，故双方合同已经于2018年7月24日解除。鉴于系朱莉违约，故对其要求适用定金罚则以及支付利息的诉请不予支持。郑宇光反诉要求朱莉按照合同约定支付违约金，本院予以支持，但双方合同约定的违约金过高，本院予以适当调整，考虑到因朱莉违约，郑宇光另行出售房屋的实际损失情况，酌定支持违约金为50万元。郑宇光主张其损失中有另行售房的房产中介费13万元，但其未提供充分的证据佐证，故不予采信。对郑宇光反诉要求朱莉支付逾期付款利息的诉请，因房屋买卖合同已经解除，且无合同约定，故不予支持。对郑宇光关于定金已经转化为房款的意见，本院认为，如定金已经转化为房款，则在双方房屋买卖合同解除后，郑宇光应将已收房款退还朱莉；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故如定金未转化为房款，现郑宇光选择适用违约金而非定金条款，则已收定金亦应退还朱莉，故对朱莉要求郑宇光退还50万元的诉请依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)郑宇光退还原告(反诉被告)朱莉50万元；二、驳回原告(反诉被告)朱莉的其余诉讼请求；三、原告(反诉被告)朱莉给付被告(反诉原告)郑宇光违约金50万元；四、驳回被告(反诉原告)郑宇光的其余诉讼请求；上列第二、第三项相抵销，原告(反诉被告)朱莉与被告(反诉原告)郑宇光相互已清偿。本诉案件受理费13,825元，减半收取计6,912.50元，由原告(反诉被告)朱莉负担；反诉案件受理费16,041元，减半收取计8,020.50元，由被告(反诉原告)郑宇光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚彩兴二〇一九年一月二十三日书记员  印怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。