上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初11599号原告：夏某1，女，1986年1月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：项民，上海亚冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜从践，上海亚冠律师事务所律师。被告：陈某1，男，1995年6月28日出生，汉族，住上海市。被告：陈某2，男，1970年12月7日出生，汉族，住上海市。被告：陆某，女，1974年4月3日出生，汉族，住上海市。被告：陈某3，女，1961年2月7日出生，汉族，住上海市。被告：黄某，男，1999年5月28日出生，汉族，住上海市。原告夏某1被告陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某其他所有权纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏某1的委托诉讼代理人项民、杜从践到庭参加诉讼。被告陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告夏某1向本院提出诉讼请求：要求五被告共同支付2013年6月1日至2018年10月31日的房屋使用费331,800元；要求五被告共同支付2018年11月1日起至实际交房之日止的房屋使用费，房屋使用费标准为每月6,500元。事实与理由：本案被告陈某1原为上海市蒋家桥路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人，陈某2、陆某为陈某1的父母，陈某3为陈某1的姑姑，黄某为陈某3之子。2013年陈某1将系争房屋转让给原告,并于2013年5月27日将该房屋产权过户于原告名下，但陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某至今拒绝搬出该房屋，为维护原告合法权益,故起诉至法院。被告陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某共同辩称：不同意夏某1的诉讼请求。夏某1要求陈某1迁出系争房屋已经由(2016)沪仲案字第1830号裁决书裁决，夏某1无权再提出相同诉请。夏某1与陈某1之间的房屋买卖涉嫌刑事诈骗，该房屋实际归夏某1父亲夏某2所有，已由上海市虹口区欧阳路派出所立案，现仍在侦查阶段，故本案应移送公安处理。系争房屋已被夏某1出售给案外人王某某，现夏某1并非系争房屋的产权人，无权要求被告迁出系争房屋，也无权主张房屋出售后的房屋租金。双方纠纷仍在诉讼阶段，法律关系未确定，夏某1主张房屋租金没有依据，且已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：陈某1原为系争房屋产权人。陈某1的父亲陈某2、母亲陆某与夏某1的父亲夏某2于2012年12月27日签订了《抵押借款合同》,借款金额100万元,借款期限3个月即2012年12月27日至2013年3月26日,陈某1父母将本案系争房屋向夏某1父亲夏某2提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。2013年4月夏某2撤销了抵押担保登记。2012年12月27日,陈某1的父母陈某2、陆某作为陈某1的法定代理人与案外人张某签署了经公证的《委托书》,委托张某作为陈某1的代理人出售本案系争房屋,委托期限为签署之日起至2013年6月27日。2013年3月10日,张某代理陈某1与夏某1签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：陈某1以总价180万元的价格,将系争房屋出售给夏某1;陈某1于2013年5月31日前腾出房屋并通知夏某1进行验收交接;双方确认2013年5月10日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;同时双方对房款支付时间、违约责任及履约中发生争议可以向上海仲裁委员会(以下简称仲裁委)申请仲裁等内容作了约定。合同签订后,夏某1于2013年3月11日、12日两次通过银行汇款方式向陈某1户名的银行账户支付房款50万元;2013年6月4日通过银行贷款向陈某1户名的银行账户支付房款126万元。2013年5月27日，系争房屋产权人变更登记为夏某1。2015年1月4日，陈某1曾向仲裁委提交了仲裁申请书,请求撤销陈某1与夏某1签订的《上海市房地产买卖合同》，2015年4月20日其向仲裁委提交了撤回仲裁申请。嗣后，陈某1向上海市虹口区人民法院提起民事诉讼，要求法院确认其父母亲与张某签订的《委托书》无效，经法院一审、二审判决陈某1的诉讼请求未获得支持。2016年9月22日，陈某1向仲裁委提交仲裁申请书，请求仲裁庭裁决：1、陈某1与夏某1于2013年3月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、夏某1协助陈某1完成恢复系争房屋权利人登记为陈某1的权利变更登记手续。夏某1提起反请求,请求仲裁庭裁决：陈某1继续履行双方在2013年3月10日签订的《上海市房地产买卖合同》,将系争房屋交付给夏某1。2017年3月16日，仲裁委经审理做出(2016)沪仲案字第1830号裁决：一、对陈某1要求确认其与夏某1于2013年3月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的请求,不予支持;二、对陈某1要求夏某1协助其完成、恢复系争房屋权利人登记为陈某1的权利变更登记手续的请求,不予支持;三、陈某1应于裁决作出之日起三十日内,将系争屋交付给夏某1；四、案件本请求仲裁费人民币37,350元(已由陈某1预缴),由陈某1承担;案件反请求仲裁费人民币37,350元(已由夏某1预缴),由陈某1承担,并于裁决书作出之日起十日内向夏某1支付。因陈某1未履行义务，夏某1于2017年6月5日向上海市第二中级人民法院申请强制执行，执行案号为(2017)沪02执XXX号。该案执行过程中，陈某1申请不予执行(2016)沪仲案字第1830号裁决。上海市第二中级人民法院于2017年10月17日作出(2017)沪02执异XX号执行裁定书，认为陈某1提出的不予执行理由均属于对仲裁裁决认定事实的异议，不符合不予执行仲裁裁决的法定情形，法院不予支持；仲裁庭审理的内容是夏某1、陈某1之间买卖系争房屋的纠纷，并非夏某2、陈某1的父母之间的担保借贷合同纠纷，可另行通过法律途径解决，故裁定驳回陈某1不予执行(2016)沪仲案字第1830号裁决的申请。嗣后，陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某仍居住系争房屋至今。另查明，2017年1月16日，陈某1向上海市公安局虹口分局欧阳路派出所报案,报案内容为：其位于上海市虹口区蒋家桥路XXX号XXX室的房产已于2013年在其不知情的情况下被转到夏某1手中。2017年6月15日，上海市公安局虹口分局决定对陈某1控告夏某2诈骗案立案。再查明，2016年9月10日，夏某1与案外人王某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏某1将系争房屋以448万元的价格出售给王某某;夏某1于2017年3月31日前腾出房屋并通知王某某进行验收交接;双方确认于2017年3月31日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;同时双方对房款支付时间以及违约责任等内容作了约定。2017年5月2日，系争房屋产权人变更登记为王某某。审理中，王某某出具《说明》一份，表示因夏某1将系争房屋转让给其，至今没有交房，经协商2017年5月以后至交房前的房屋使用费仍归夏某1所有，由夏某1向房屋使用人主张权利。王某某来院表示现因夏某1未按约交付系争房屋，现准备诉讼解除双方的房屋买卖合同，所以房屋使用费由夏某1主张，并归夏某1所有。审理中，本院向上海中原物业顾问有限公司咨询系争房屋市场出租价格，咨询意见为：2013年为4,000元/月，2014年为4,300元/月，2015年为4,700元/月，2016年为5,200元/月，2017年为5,700元/月，2018年1月-8月为6,500元/月。上述事实由上海市房地产权证、(2016)沪仲案字第1830号裁决书、上海市第二中级人民法院作出的(2017)沪02执异XX号执行裁定书、王某某的房屋产权证及说明一份、上海市第二中级人民法院的(2017)沪02执XXX号执行通知书、2017年1月16日上海市公安局案(事)件接报回执单、2017年6月15日立案告知书、系争房屋房地产登记簿信息、《上海市房地产买卖合同》等证据佐证。本院认为：夏某1与陈某1之间的买卖关系已由生效的(2016)沪仲案字第1830号裁决认定依法成立有效，并同时裁决陈某1应于该裁决作出之日起三十日内将系争屋交付给夏某1。因现房屋被陈某1等五被告占用，夏某1作为系争房屋的所有权人有权基于物权向房屋的实际占用人主张房屋占用费。2017年5月2日系争房屋产权人变更登记为王某某后，王某某作为系争房屋所有权人授权夏某1向房屋占用人主张房屋占用费，并认可房屋使用费归夏某1，于法不悖，本院予以照准。陈某1等五被告认为夏某1主张自2013年6月1日起的房屋使用费超过诉讼时效，夏某1于2018年3月21日提出本案诉讼，夏某1未提供证据证明2013年6月1日至2018年3月21日期间曾向陈某1等提出房屋使用费的主张，超过诉讼时效部分的诉讼请求，本院不予支持。房屋使用费标准，参照相关咨询意见。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某应于本判决生效之日起15日内向原告夏某1支付2015年10月1日至2018年10月31日期间的房屋使用费209,900元；二、被告陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某应于本判决生效之日起15日内按照每月6,500元的标准向原告夏某1支付自2018年11月1日起至实际迁出上海市蒋家桥路XXX号XXX室房屋之日止的房屋占用费。本案受理费5,650元，由原告夏某1负担708元，由被告陈某1、陈某2、陆某、陈某3、黄某共同负担4,942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赖维娜人民陪审员  郭 瑛人民陪审员  毛济平二〇一九年一月三十日书 记 员  周 梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。