广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初19949号原告：佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道红星居委会桂洲大道中**新翼银座大楼**402。法定代表人：伍桂姬。原告：佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中**之一法定代表人：何永丰。两原告的共同委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。被告：顺德区容桂新翼银座味可道美食坊，住，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道桂州大道中**新翼银座大楼**商铺/div>负责人：何剑生。被告：何剑生，男，1969年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告的共同委托诉讼代理人：吴顺昌，广东天道勤律师事务所律师。原告佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司（以下简称拓信物业公司）、佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司（以下简称新粤丰房产公司）与被告顺德区容桂新翼银座味可道美食坊（以下简称味可道美食坊）、何剑生侵犯财产权纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月22日、2018年12月6日两次公开开庭审理。两原告的共同委托诉讼代理人付金华、马晓瑜，两被告的共同委托诉讼代理人吴顺昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告拓信物业公司、新粤丰房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除其在新翼银座商场北面外墙E107广告位与Ｅ108广告位之间、Ｅ108广告位与Ｅ109广告位之间以及Ｅ109广告位西侧三处外墙上张贴的“味可道”招牌；2.判令被告拆除其在新翼银座商场北面Ｅ107广告位与E108广告位之间的二楼楼顶、Ｅ108广告位与E109广告位之间的二楼楼顶以及Ｅ109西侧二楼楼顶上加装的空调主机以及囍字；3.判令被告支付上述三处外墙及三处楼顶空间的场地使用费，使用费自2017年2月1日起计算至实际拆除之日，暂计至2018年9月30日的费用为165334元；4.判令本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2013年12月31日，原告拓信物业公司与被告味可道美食坊签订一份《户外广告安装协议》，协议约定原告拓信物业公司允许被告味可道美食坊在新翼银座外墙广告位置设置立体红色囍字广告牌，发布期限自2013年12月31日至2017年1月13日。协议第二条约定上述期限届满后，被告味可道美食坊需自行清理该户外广告牌，并将广告位退还给原告拓信物业公司。但协议到期后，被告味可道美食坊长期占用该外墙广告位，也没有向原告支付过使用费。诉讼中，原告对其第三项诉讼请求提出的使用费计算标准明确为：三楼外墙发布的三处“味可道喜宴”招牌的使用费按每年80000元的标准计算；二楼楼顶放置的囍字牌及空调主机占据的三处空间共计5平方米，按每平方米每月400元计算，每月使用费为2000元。被告味可道美食坊、何剑生辩称，一、两被告依法无须向两原告支付关于“囍”字牌的场地占用费，理由为：1．“囍”字牌并非户外广告牌，其内容只有一个“囍”字，并无传播被告商品或服务信息的内容，不符合广告的性质和特点，其实际上是装饰物，是为了提升新翼银座商场和味可道美食坊的整体形象而安装，其所安装的位置，也并非如原告诉称的“外墙面场地”“外墙广告位置”，而是商铺预留的空调机位，该空调机位属于涉案商铺的附属设施，依法应属于商铺业主所有，与两原告无关，两原告无权对此收取任何费用。2．被告自承租涉案商铺后一直都向原告拓信物业公司承租广告位（但非“囍”字牌所在的位置），并依约向原告拓信物业公司支付相应的广告位租赁费用，而原告拓信物业公司一直以来对外出租的新翼银座的户外广告位都不包括“囍”字牌所在的位置。原告拓信物业公司在《广告位合同》的附图中，从来都没有标注“囍”字牌所在的位置是户外广告位。退一步讲，假如“囍”字牌的位置如原告所称的是户外广告位，那么，根据《户外广告登记管理规定》的规定，两原告依法应当办理该“囍”字牌位置的《户外广告登记证》，否则，两原告无权在该“囍”字牌位置为被告发布户外广告，更无权收取被告任何的场地占用费（户外广告位使用费）。3．被告之所以与原告拓信物业公司签订《户外广告安装协议》，是由于原告拓信物业公司当时为了明确该“囍”字牌的安全责任而要求被告签订该协议。如前所述，该“囍”字牌实际上是装饰物，并非广告牌，所以原告拓信物业公司在该协议并无约定被告需要支付任何场地使用费（户外广告位使用费）。至于“囍”字牌在协议期限届满后如何处理的问题，根据该协议第二条和第三条第5款的约定，在该协议期限届满后，被告只需要负责清理并承担拆除该“广告牌”的相关费用即可，并无约定被告还应向原告支付所谓的场地占用费。而且，在该协议期限届满后，原告一直没有要求被告拆除“囍”字牌，也没有与被告协商支付场地占用费，被告在收到原告无故发出的律师函后，为免不必要的纠纷和麻烦，也自行拆除了全部“囍”字牌，因此，原告现向被告主张该“囍”字牌的场地占用费，没有任何事实依据。二、两被告依法无须向两原告支付关于空调外机的场地占用费，理由如下：1．涉案的空调外机所安装的位置是与“囍”字牌同一位置，即并非如原告诉称的“外墙面场地”“外墙广告位置”，而是商铺预留的空调机位。根据原告拓信物业公司在2012年8月31日出具的《关于新翼银座商铺／写字楼室内装修注意事项》中关于“空调机安装”的规定，被告有权在商铺预留的空调机位上安装空调外机。而且，如前所述，该空调机位属于涉案商铺的附属设施，依法应属于商铺业主所有，作为商铺的承租方，被告依法有权无偿使用该空调机位，两原告无权对此收取任何费用。2．被告之所以要在涉案商铺加装空调，完全是因两原告的违约行为导致的。由于新翼银座的中央空调温度长期并没有如两原告所承诺的保持在23℃以下，而且两原告在2017年7月15日起还无故停止了中央空调的运作，其后更派人破坏该中央空调，所以，被告为了保证商铺可以正常对外经营，并且在经得原告同意的情况下，只好自费加装空调。换言之，被告加装空调完全是原告违约行为所导致的无奈之举。现原告不仅没有基于其违约行为而向被告作出赔偿，反而对被告被迫加装的空调外机收取“场地占用费”，这显然是荒谬的、没有任何事实和法律依据的。三、两被告依法不应向两原告支付关于“味可道喜宴”招牌所占用位置的使用费。“味可道喜宴”的招牌是发布在案涉商铺的窗户外面，上述空间属于业主有专有使用权的部分，并非是建筑的公共部分。综上所述，两原告不是涉案商铺的权属人，对涉案商铺的空调机位不享有任何权利，同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第四条“业主基于住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”，以及第十六条“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参考本解释处理”的规定，在本案中被告的“囍”字、空调外机和“味可道喜宴”标识牌，不论是否如原告所称的安装在涉案商铺的外墙面和屋顶，都是被告为经营餐饮服务的合理需要而安装，被告依法均有权无偿利用而不应认定为侵权且无需向原告支付任何场地占用费。双方当事人为证明各自的主张，分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院认定如下：1．对两原告提交的商品房买卖合同、补充合同，两被告认为两被告并非合同当事人，无法确认其真实性，经本院审查，该两份合同已有生效的判决予以确认，本院对其真实性予以确认；2．对两原告提交的委托经营管理协议书复印件，两被告认为该证据无原件予以核对，无法确认其真实性，本院经审查认为，该委托经营管理协议与房屋买卖补充合同能相互印证，本院对真实性予以确认；3．对两被告提交的新翼银座业委会于2018年11月16日出具的证明，两原告认为，新翼银座业委会是于2017年12月成立，但出具的证明包括了发生于2017年12月之前的内容，故对其真实性不予确认，本院认为，该证明中有关新翼银座大楼商场的中央空调自2017年5月起不能正常使用的内容与两原告在庭审中的陈述相一致，本院对该部分内容予以确认，对其他内容将结合其他证据予以分析；4．对两被告提交的新翼银座业委会于2018年11月26日出具的证明，两原告质证认为新翼银座业委会无权确定上述安装招牌及空调的位置的权属，对其真实性不予确认，本院认为，该证明涉及双方争议的建筑空间的权属认定，应当根据法律依法进行认定，对该证明的内容不予采信。根据上述采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：坐落于佛山顺德区容桂街道红星居委会桂洲大道**的新翼银座商场系原告新粤丰房产公司开发建设并对外进行销售。新粤丰房产公司在出售上述商铺时，分别与各购买人签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》，该两份合同均为格式合同，其中，补充合同第八条第（1）项约定买方于所购物业交付之日起六年内将该物业委托给拓信物业公司经营管理，三方之间的权利义务以《委托经营管理协议》的约定为准；第九条约定买方明晰所购之物业及其所在建筑物的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权为全体业主共有，并同意将所购物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权出让给卖方，卖方以在购房总价中优惠部分款项的方式作为对价。之后，购买人依约将包括本案所涉商铺在内的房屋返租给新粤丰房产公司，并与拓信物业公司签订委托经营管理协议，由拓信物业公司对各商铺进行经营管理，所取得的收益归拓信物业公司，拓信物业公司按约定向各所有权人支付一定金额的回报。两原告与案涉商铺的各所有权人之间的委托经营管理协议于2017年4月30日到期，两原告将包括味可道美食坊在内的各商铺返还给所有权人。2017年5月1日，新粤丰房产公司与拓信物业公司签订一份委托书，新粤丰房产公司将新翼银座大楼的屋顶使用权、外墙面、公共部分使用权打包委托给拓信物业公司进行经营管理。2017年，因合同双方对《补充合同》第九条协议的效力产生争议，部分购买人以新粤丰房产公司作为被告分别向本院提起诉讼，请求确认《补充合同》第九条的约定无效，本院经审理后分别作出判决，均确认上述《补充合同》第九条的内容合法有效，判决驳回各商铺所有权人的全部诉讼请求，但确认使用权转让的期限应自商铺交付给各购买人之日起计算二十年。上述系列案件经佛山市中级人民法院二审，该院维持原审判决，但同时在判决中指出，虽然《补充合同》第九条有效，但该条款也明确约定新粤丰房产公司的使用行为不得影响各所有权人的正常生活及人身安全。原告拓信物业公司与被告何剑生于2011年12月3日签订《新翼．银座商铺租赁合同》一份，约定拓信物业公司将位于新翼银座大楼三层北塔商铺出租给何剑生用作经营中式餐饮，租赁期限自2012年2月1日至2017年1月31日。合同第12.1条约定出租方必须保证该商铺内的中央空调温度保持在23摄氏度以下；第16.1条约定出租方允许承租方免费使用商场北门东侧三楼橱窗位作为广告招牌使用。合同签订后，被告何剑生于2012年5月9日注册成立了字号为“顺德区容桂新翼银座味可道美食坊”的个体工商户从事餐饮经营。在租赁期间，两被告在上述租赁合同第16.1条约定的免费作为广告招牌使用的橱窗位置张贴了“味可道喜宴”招牌。2013年12月31日，原告拓信物业公司与被告味可道美食坊签订一份《户外广告安装协议》，协议约定为更好推广味可道喜宴和使“喜宴”的外立面更具特色，拓信物业公司允许味可道美食坊在商铺对出的阳台设置10个立体红色“囍”字，并对“囍”字的材质、尺寸等进行约定，发布期限自2013年12月31日至2017年1月31日。拓信物业公司与何剑生签订的租赁合同于2017年1月到期后，拓信物业公司又与味可道美食坊就同一商铺先后又签订了四份《租赁合同补充协议书》，将租赁期限最终延长至2017年4月30日。之后，双方未再签订租赁合同。2017年5月11日，被告味可道美食坊向原告拓信物业公司书写一份《味可道安装空调外机申请》，申请于2017年5月13日至5月15日上午安装5台空调，以吊机将空调的外机吊入安装位置。该申请书并附有放置空调外机的示意图，即空调外机安装在上述《户外广告安装协议》约定的“囍”字所在的阳台上，，位于“囍”字与商铺的玻璃外墙之间2018年8月30日，广东顺迪律师事务所受拓信物业公司委托，向味可道美食坊发出律师函一份，称味可道美食坊设置的“囍”字占用的位置应当自2017年2月起支付使用费，所安装的空调外机占用的屋顶空间亦应支付使用费，费用合计156667元，并要求味可道美食坊将上述广告及空调外机占用的位置清空交还给拓信物业公司。被告美食坊收到该律师函后于2018年9月4日拆除了“囍”字。另查明，新粤丰房产公司在新翼银座大楼北侧外墙自东向西依次设置了编号为E107、E108、E109三个广告位，味可道美食坊的店铺位于新翼银座大楼的三楼北侧，该店铺北面与专有使用权部分相对应的外墙包括了E107与E108之间、E108与E109之间以及E109西侧的三处玻璃幕墙，落地玻璃的高度约为第三层外墙高度的三分之二，玻璃上方约有三分之一的部分是混凝土结构的墙体，“味可道喜宴”招牌就安装在玻璃上方的混凝土墙壁部分。同时，三处落地玻璃墙外均有一个向外延伸的约一米宽的平台，该三处平台实际为二楼的顶部，系水泥板结构，建设时没有预留从建筑物内部进入该平台的出入口，“囍”字及空调外机即安装在该三处平台上。又查，在庭审中，两原告自认自案涉商铺返还给业主后，由于业主与新粤丰房产公司就中央空调的权利归属发生争议，导致空调的使用受到影响，甚至停止使用。但由于新粤丰房产公司开发建设时在该大楼一至三层并没有预留安装空调外机的专用位置，两被告在得到告拓信物业公司的同意下加装空调。本院认为，两原告起诉主张两被告未经其允许擅自占用两原告享有使用权的建筑物公共部分，并请求两被告拆除加装的招牌及设施，因此，本案纠纷为侵权责任纠纷。对两被告的行为是否构成侵权，本院从以下几方面进行分析：一、关于案涉的张贴“味可道喜宴”的墙壁及放置空调外机、“囍”字的平台是否属于新翼银座大楼全体业主共用部分的问题两被告抗辩称“味可道喜宴”张贴在案涉商铺专有窗户上，而“囍”字及空调外机则是安装在商铺业主享有专用使用权的阳台上，对此，本院认为，张贴有“味可道喜宴”的墙壁虽然主要是玻璃幕墙，但该处安装的玻璃并不能打开，不具备窗户的功能，实际上是新翼银座大楼北面外墙的组成部分；安装“囍”字及空调外机的平台则实际是二楼的楼顶，该三处平台位于玻璃幕墙之外，均没有预留可出入建筑内部的通道，两被告也没有提供证据证明该三处平台已登记成为特定业主享有所有权的客体，因此，本院认为张贴“味可道喜宴”的墙壁及放置空调外机、“囍”字的平台属于新翼银座大楼的全体业主的共有部分。二、关于两原告是否对上述建筑物公共部分享有权益，即两原告是否为本案适格的权利主体问题根据本院查明的事实，新翼银座大楼各商铺有业主将该建筑的共有部分使用权转让给新粤丰房产公司，双方的合同尚在有效期内，新粤丰房产公司又将使用权委托给拓信物业公司进行经营管理，因此，本院确认两原告有权就新翼银座大楼共有部分的使用产生的争议提起诉讼，是本案适格的权利主体。三、关于两被告在新翼银座大楼共用部分张贴招牌、安装设施的行为是否构成侵权的问题首先，两被告使用上述公共部分的空间是出于其对专有部分特定使用功能的合理需要。案涉的商铺是用于商业经营，两被告占用的公共建筑部分是属于商铺业主享有专有使用所对应的外墙面以及平台，两原告在外墙上张贴的是其正在进行经营的商号的招牌，而平台上放置的“囍”字亦是用于宣传与自身的经营相关的内容，平台上放置的空调外机则是从事餐饮经营的必要设施。其次，两被告对上述公共建筑部分的使用没有危害建筑的安全，也没有损害其他业主的合法权益，“味可道喜宴”是由塑料板制成，安装在外墙的水泥墙部分，“囍”字及空调外机均是由原告拓信物业公司对安装物的规格、材质、安装方式进行评估后同意两被告加装，亦没有证据证明加装的招牌、“囍”字及空调外机对建筑物造成损害或对其他业主的权利造成损害。再次，基于建筑物区分所有权的特殊性，两原告获得的对建筑物公共部分的使用权在行使的过程中应当受到一定的限制，此种限制既包括容忍业主基于其对经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要而无偿利用屋顶、与其专有部分相对应的外墙面等内容，也包括对共有部分的开发利用应当基于建筑设计的功能和目的。本案中，两被告承租的商铺用于经营餐饮业，店铺又位于三楼，根据一般的常识，经营者在不违反法律规定情况下利用店铺的外墙、橱窗等空间对其提供的经营服务进行标识或宣传是通常的做法，而且案涉的外墙面主要是由玻璃构筑而成，设计的初衷亦是为了增加所对应的商铺的采光、观光和美观等目的，这可从新粤丰房产公司在整个北面外墙已设置了专门的广告位予以佐证，即该玻璃外墙并未被规划为特定的商业经营的目的，两原告在获得共有部分使用权的时候亦应当遵守此设计安排；另外，两被告是在2017年5月才加装空调外机，而根据庭审调查，两原告亦自认自案涉商铺返还给业主后，由于业主与新粤丰房产公司就中央空调的权利归属发生争议，导致空调的使用受到影响，甚至停止使用，但由于新粤丰房产公司开发建设时在该大楼一至三层并没有预留安装空调外机的专用位置，两被告在得到告拓信物业公司的同意下加装空调，从整个建筑来看，只有案涉的三处平台是安装空调外机最合理的位置，而且该平台正好位于玻璃幕墙的外面，两原告在事实上亦不可能在不影响商铺业主权利的情况下进行其他商业利用。最后，两被告使用上述位置安装相关设施也符合原告拓信物业公司与两被告的合同约定。因为原告拓信物业公司与被告味可道美食坊签订的《户外广告安装协议》，约定两被告可以无偿在阳台设置10个立体红色“囍”字，该《户外广告安装协议》并非是隶属于原租赁合同协议的一部分；因两原告与业主就中中央空调的使用产生纠纷后，被告味可道美食坊于2017年5月11日向原告拓信物业公司提交《味可道安装空调外机申请》以及安装经营必要的空调机时，亦得到拓信物业公司的允许，拓信物业公司在同意加装空调外机时与两被告已经不存在租赁合同关系。因此，两被告依据其对案涉商铺持续拥有的经营权而设置的上述招牌等均符合双方约定，两原告应履行合同约定的允许两被告使用的义务，综上所述，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，两被告在外墙上安装招牌、在平台上放置“囍”字及空调外机的行为符合法律的规定，不构成侵权，也无需向两原告支付使用费。对两原告的全部诉讼请求，本院予以驳回。同时，对原告请求本院对安装“味可道喜宴”招牌、“囍”字及空调外机的外墙、平台在两被告使用时产生的使用费进行评估的申请亦不予接纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市拓信物业管理服务有限公司、佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1803.34元（已由两原告预交），由原告佛山市拓信物业管理服务有限公司、佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 冯 清 华二〇一九年一月十四日书记员 欧阳佩玲