湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初2954号原告（反诉被告）：邹鹏涛，男，1989年1月16日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：徐志雄，湖北正苑律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为起诉、应诉，代为提出、增加、变更诉讼请求，代为接收法律文书等。被告（反诉原告）：十堰国金商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永明，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：肖静，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）邹鹏涛与被告（反诉原告）十堰国金商业管理有限公司（以下简称国金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹鹏涛及其委托诉讼代理人徐志雄、被告（反诉原告）国金公司的委托诉讼代理人郭永明、肖静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹鹏涛向本院提出诉讼请求：1.确认邹鹏涛与国金公司的租赁合同在2018年7月1日解除；2.国金公司退还邹鹏涛2017年至2018年的租金40506元；3.国金公司退还邹鹏涛押金13502元；4.国金公司返还邹鹏涛装修押金共计5145元；5.赔偿邹鹏涛装修损失52000元；6.国金公司承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：邹鹏涛与国金公司于2017年7月签订了2年的商铺租赁合同，用于经营G9分子冰淇淋，租赁期限：2017年10月1日至2019年9月30日，第一年每月租金13502元，每三个月支付一次。邹鹏涛已支付了三个月的租金40506元、13502元的保证金以及5000元的装修保证金。邹鹏涛商铺装修完毕后，在营业期间发现国金公司一直未办理租赁场所消防检验合格证明。邹鹏涛要求国金公司办理提供消防验收合格证明，但国金公司一直未能完成。邹鹏涛租赁经营的场所为人口密度大的公共场所，根据《中华人民共和国消防法》及相关法律的规定，该营业场所应当通过消防验收合格才能营业。现因国金公司的原因导致其交付的租赁物无法使用，使邹鹏涛一直在违法状态下营业，已经严重违法及违约。根据法律的规定，邹鹏涛于2018年7月1日向国金公司通知解除租赁合同，但双方就赔偿事宜未达成一致意见。国金公司辩称：1.国金公司未收到邹鹏涛所述的解约通知书，且双方租赁合同中约定，邹鹏涛如提出提前解约的请求，应在预定解约日的3个月前，以书面形式提出，故双方租赁合同在国金公司未提出解约通知前仍应继续履行。2.建设工程消防验收已合格。涉案租赁房屋位于十堰国际金融中心，十堰市公安消防支队于2018年7月4日出具建设工程消防验收意见书，评定该建设工程消防验收合格，国金公司也不存在其他违约行为，邹鹏涛无权解除合同。3.因邹鹏涛逾期缴纳租金，构成根本违约，国金公司已提起反诉，要求解除合同，并追究邹鹏涛的违约责任。综上，邹鹏涛的诉讼请求不能成立，应予驳回。国金公司向本院提出反诉请求：1.确认国金公司与邹鹏涛之间的《商用物业租赁合同》于2018年8月19日解除；2.邹鹏涛支付自2018年6月1日至2018年8月19日期间的房屋租金35555元及物业管理费2159元，并支付逾期付款违约金，以37714元为基数，自2018年6月1日起，按日息千分之五计算至付清为止；3.邹鹏涛支付相当于6个月租金的补偿金81012元；4.本案诉讼费用由邹鹏涛承担。事实和理由：国金公司与邹鹏涛于2017年7月5日签订《商用物业租赁合同》，约定：邹鹏涛租用位于十堰国际金融中心xx楼xx商场xx商铺。租期为2017年10月1日至2019年9月30日，第一年月租金为13502元，租金以3个月为一期进行缴纳。邹鹏涛交纳了第一期租金40506元，国金公司于2018年1月9日将该商铺交付邹鹏涛装修，并于2018年3月1日起开始计算租金。依据合同约定，邹鹏涛应于2018年6月1日前向国金公司缴纳第二期（2018年6月1日至2018年8月31日）的租金40506元，但经国金公司多次催缴一直未缴纳。邹鹏涛于2018年6月19日至6月24日擅自闭店达6天，违反了租赁合同第十一条第3款之规定。鉴于邹鹏涛的上述行为已构成严重违约，国金公司于2018年8月17日向邹鹏涛发出《解约函》，函告解除双方的租赁合同，经查询该函已于2018年8月19日送达。邹鹏涛虽已腾退了房屋，但拖欠的租金、物业费一直未付，违约责任也未承担。邹鹏涛针对国金公司向本院提出的反诉辩称：邹鹏涛与国金公司租赁合同应于2018年7月1日解除；邹鹏涛不应支付涉案商铺办理消防验收合格证明前的房屋租金；国金公司违约在先，邹鹏涛依据法定解除权解除合同，并无违约行为，不应支付所谓的补偿金；本案诉讼费用应由国金公司承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邹鹏涛租赁国金公司经营管理的位于十堰市×区××路××号十堰国际金融中心xx楼xx商场的xx号店铺（建筑面积48.22㎡，店铺名称xxxx，简称涉案商铺），双方于2017年7月5日签订《商用物业租赁合同》。该《商用物业租赁合同》约定：租金采用先付后用的原则支付，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为该店铺交付日前10个工作日，邹鹏涛应于每期15日前一次性支付下期租金给国金公司，如逾期支付，邹鹏涛从逾期之日起每日支付国金公司未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；物业管理费用按3个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次物业管理费在合同签订后3日内缴纳给国金公司，以后物业管理费用缴纳，邹鹏涛应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用，如逾期支付邹鹏涛应承担逾期付款违约金，责任同上；邹鹏涛向国金公司交纳的保证金（押金）不是预付的租金，仅作为邹鹏涛忠实履行所约定义务的保证，若邹鹏涛违反本合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，邹鹏涛同意国金公司无需返还保证金；如果在合同有效期限内，邹鹏涛不能遵守国金公司所指定的营业期间，随意撤离该店铺或造成事实上一个月内累计停止营业达三天的，或者邹鹏涛未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过十五日等，国金公司有权书面通知邹鹏涛后解除本合同，有权收回店铺，没收保证金，邹鹏涛装修投入国金公司不予补偿，邹鹏涛应向国金公司支付合同解除前的逾期付款违约金，邹鹏涛还应支付相当于6个月租金作为对国金公司预期利益的补偿，并且国金公司有权根据有关的法律法规追究邹鹏涛的其他法律责任；国金公司根据邹鹏涛所提供的住址，寄出解约通知，本合同于解约通知到达之日起解除等。国金公司与邹鹏涛还签订了《开店条件书》，作为上述《商用物业租赁合同》的附件。该《开店条件书》约定：涉案商铺的租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，租金每次以三个月为一期进行交纳；2017年10月1日至2018年9月30日期间，租金单价280元／月／平方米，月租金13502元，年度租金162024元；2018年10月1日至2019年9月30日期间，租金单价302元／月／平方米，月租金14562元，年度租金174744元；电1.3元／度，水3.9元／吨，物业管理费用为820元／月；保证金13502元，施工押金5000元，水电押金2000元等。2017年7月5日，邹鹏涛分别向国金公司交纳了租赁涉案商铺的保证金（押金）13502元、物业管理费2460元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业起算）、租金40506元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业起算）。2018年1月8日，邹鹏涛向国金公司交纳了关于涉案商铺的装修押金、水电押金、装修管理费共计5145元。国金公司于2018年1月将涉案商铺交付给邹鹏涛。邹鹏涛委托装修公司对涉案商铺进行装修，支出装修费52000元。国金公司自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费。邹鹏涛未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费。邹鹏涛以国金公司未取得涉案商铺的消防验收合格证明文件为由，于2018年7月1日作出《解约通知书》，宣布自该通知发出之日起，邹鹏涛与国金公司之间的租赁关系终止，并要求国金公司退还邹鹏涛缴纳的租金、押金、装修保证金。邹鹏涛将该《解约通知书》张贴于国金公司招商部门前。2018年7月4日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）消防验收合格。后国金公司作出《缴费通知单》，要求邹鹏涛交纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的涉案商铺租金和管理费未果。2018年8月17日，国金公司以邹鹏涛欠付租金和擅自闭店为由作出《解约函》，宣布解除国金公司与邹鹏涛签订的《商用物业租赁合同》，没收邹鹏涛交纳的保证金，并要求邹鹏涛支付欠缴的租金、物业管理费、违约金等。国金公司向邹鹏涛邮寄送达了上述《解约函》，邹鹏涛于2018年8月19日签收了该《解约函》。另查明：涉案商铺所在的十堰国际金融中心系湖北大洋华宇投资有限公司投资建设，涉案商铺系王敏向湖北大洋华宇投资有限公司购买。2016年12月18日，王敏向国金公司出具授权委托书，授权国金公司直接以国金公司名义对外出租涉案商铺，签订商铺租赁合同，收取租金，以及直接以国金公司名义处理与该商铺租赁有关的纠纷。2018年10月17日，国金公司单方面收回了涉案商铺。本院认为：国金公司与邹鹏涛于2017年7月5日签订的《商用物业租赁合同》以及作为合同附件的《开店条件书》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效,对双方当事人均具有法律约束力。虽然上述《商用物业租赁合同》签订时，涉案商铺所在的十堰国际金融中心（一期）建设工程尚未经公安消防机构进行消防验收，但十堰市公安消防支队已于2018年7月4日出具《建设工程消防验收意见书》，认定十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）消防验收合格，邹鹏涛于2018年7月23日向本院提起诉讼时，涉案商铺已经过十堰市公安消防支队消防验收合格。邹鹏涛以国金公司未取得涉案商铺的消防验收合格证明文件为由，主张双方签订的租赁合同已经于2018年7月1日解除，本院不予支持。邹鹏涛实际使用了涉案商铺，其应当按照合同约定向国金公司支付租金和物业管理费。邹鹏涛未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费，且拖欠超过15日，按照合同约定国金公司有权书面通知邹鹏涛后解除《商用物业租赁合同》，邹鹏涛于2018年8月19日收到了国金公司送达的《解约函》，双方签订的《商用物业租赁合同》已经于2018年8月19日解除。邹鹏涛应当支付国金公司2018年6月1日至2018年8月19日期间的涉案商铺租金35555元（13502元÷30×79）、物业管理费2159元（820÷30×79）,合计37714元。按照《商用物业租赁合同》约定，邹鹏涛还应当以37714元为基数，自2018年6月1日起向国金公司支付逾期付款违约金。国金公司主张邹鹏涛按照日息千分之五的计算标准支付逾期付款违约金，该计算标准的利率过高，综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院酌定上述逾期付款违约金可按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付。国金公司主张邹鹏涛还应当支付相当于6个月租金的补偿金81012元，但国金公司未能举证证明因邹鹏涛的违约行为而给该公司造成了预期利益损失，且国金公司主张的上述补偿金，亦属于违约金性质。在国金公司已经向邹鹏涛主张了逾期付款违约金，以弥补该公司的相关损失的情况下，国金公司又主张上述补偿金，本院不予支持。邹鹏涛已实际使用了涉案商铺，其主张退还租金40506元，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《商用物业租赁合同》约定，国金公司因邹鹏涛未按照合同约定支付租金以及拖欠租金、物业管理费等违约行为而解除合同后，有权收回店铺，邹鹏涛装修投入国金公司不予补偿。邹鹏涛未按照合同约定向国金公司支付涉案商铺租金和物业管理费，致使国金公司解除合同，且邹鹏涛已实际使用了涉案商铺，其主张国金公司赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。国金公司并未举证证明邹鹏涛对涉案商铺的装修行为给国金公司造成了损失，且国金公司认可自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费，故国金公司应当返还邹鹏涛所主张的装修押金5145元（包含装修押金、水电押金、装修管理费共计5145元）。《商用物业租赁合同》约定有以下内容：邹鹏涛向国金公司交纳的保证金（押金）不是预付的租金，仅作为邹鹏涛忠实履行所约定义务的保证，若邹鹏涛违反合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，邹鹏涛同意国金公司无需返还保证金。根据上述合同约定分析，邹鹏涛向国金公司交纳的保证金（押金）13502元，具有定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”国金公司已经向邹鹏涛主张了逾期付款违约金，邹鹏涛主张国金公司返还保证金（押金）13502元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、十堰国金商业管理有限公司与邹鹏涛于2017年7月5日签订的《商用物业租赁合同》已经于2018年8月19日解除；二、邹鹏涛于本判决生效之日起十五日内支付十堰国金商业管理有限公司2018年6月1日至2018年8月19日期间的房屋租金35555元、物业管理费2159元，并支付逾期付款违约金（以37714元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，自2018年6月1日起计算至付清之日止）；三、十堰国金商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还邹鹏涛保证金13502元、装修押金5145元；四、驳回邹鹏涛的其他诉讼请求；五、驳回十堰国金商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2523元，减半收取计1261.5元，由十堰国金商业管理有限公司负担212元，由邹鹏涛负担1049.5元。反诉案件受理费1338元，由十堰国金商业管理有限公司负担738元，由邹鹏涛负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一九年一月十八日书记员 陈方芳