广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初7630号 原告：南宁产业投资集团有限责任公司，住所地南宁市东葛东路76号，统一社会信用代码：91450100718896037R。 法定代表人：张振宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许文中，广西欣和律师事务所律师。 被告：韦海芳，女，1982年9月15日出生，壮族，身份证住址广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：刘伯玲，广西桂锐律师事务所律师。 原告南宁产业投资集团有限责任公司（以下简称产业公司）与被告韦海芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告产业公司的委托诉讼代理人许文中、被告韦海芳的委托诉讼代理人刘伯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告产业公司向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2017年6月28日签订的《非住宅租赁合同》，责令被告将租赁标的腾空并返还原告；2．判令被告支付原告租金54520元，违约金10904元，租金、违约金均暂计至2018年8月31日，租金计算至被告返还租赁标的之日止，违约金计算至被告付清租金之日止；3．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年6月28日，原、被告签订一份《非住宅租赁合同》，约定被告租用原告所有的、位于南宁市商铺作窗帘经营使用。合同约定租赁期限自2017年7月1日起至2018年8月31日止，租金标准为每月10904元，并约定了被告逾期支付租金所应承担的违约责任。合同签订后，原告将租赁标的交给被告使用，被告初期尚能按约支付租金。自2018年4月起，被告不再支付租金，原告经多次催促未果后，于2018年6月27日向被告送达了一份《解除合同通知书》，要求提前解除双方签订的《非住宅租赁合同》，但被告既没有支付租金，也未将租赁标的返还原告。原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告韦海芳辩称，1．原告故意隐瞒涉案铺面已被公告拆迁的事实，与被告签订的《非住宅租赁合同》，违反了法律、法规规定，该合同无效，被告无需向原告支付租金和违约金。2．原告提供的证据不足以证明涉案铺面为合法建筑，双方签订的合同无效。3．因合同无效，被告已交的租金、押金等费用，原告应返还给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月28日，原告产业公司（出租方，甲方）与被告韦海芳（承租方，乙方）签订一份租赁合同，约定被告承租原告位于南宁市铺面用于经营窗帘。合同主要约定：1．租期自2017年7月1日起至2018年8月31日止，自2017年9月1日起计租，计租面积为94平方米，月租金为10904元；履约担保金26790元，水电押金2800元。2．租金按月结算，乙方应于每月20日前结清当月租金；乙方逾期支付某月租金，每跨一个月份，则乙方须按该月欠付租金的10%支付违约金，累计两个月不交租金的，甲方有权解除本合同，提前收回房屋。3．房屋在交付之前，如被列入征收范围（以南宁市政府发布的征收公告为依据），导致甲方无法交付房屋的，本合同自行终止，甲方不承担不能交房的违约责任。4．租赁期间，因城市规划、建设的需要发生房屋征收时（以南宁市政府发布的征收公告为依据），本租赁合同自行终止，乙方应在甲方通知的期限内及时搬迁，逾期不搬的，属乙方违约，甲方有权扣除乙方的履约担保金。5．租赁期间发生房屋征收时，征收人给予的征收补偿补助费用按以下约定执行：房屋产权补偿、停产停业补助费、商铺临时过渡费用归甲方所有，搬迁补助费、房屋设施设备（如电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归乙方所有。此外，双方还在合同中对其他事项作出了约定。 2018年4月起，被告不再向原告支付租金。2017年7月5日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，主张因被告拖欠租金，要求解除租赁合同。 庭审中，原告认可涉案铺面已被征收，但称被告是涉案铺面的长期租户，知道铺面被征收的事实。被告认可其已承租涉案铺面多年。 另查明：韦海芳等租户就北湖南路铺面有关问题进行信访，原告将该信访事项转南宁振宁商贸投资管理有限公司办理。2018年7月12日，南宁振宁商贸投资管理有限公司作出《信访事项回复意见》，称拆迁办从未与该公司讨论过补偿事宜，也没有明确拆迁日期，更没有签署任何补偿协议书，如能签署拆迁补偿协议且补偿款到位后，该公司会按合同第七十三条的约定，足额赔付符合条件的租户。 2019年1月8日，在本院组织双方进行质证的过程中，被告陈述称涉案铺面已被停电停水，已无法经营，事实上已属于交还原告的状态，只是由于被告尚未找到其他场所，暂时将物品存放在涉案铺面。原告则称被告仍占用涉案铺面，征收拆迁对原告使用铺面没有影响，租金及违约金应计算至被告返还铺面之日止。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。关于被告提出的合同无效的抗辩意见，一方面，《城市房屋拆迁管理条例》已被《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未规定房屋征收范围确定后，不得出租征收范围内的房屋。即使《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款的规定能扩大解释为，房屋征收范围确定后，征收范围内的房屋不得出租，但违反该规定的法律后果是不予补偿不当增加的补偿费用，可见，该规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。另一方面，原告提供的报建审批材料复印件上加盖有南宁市规划管理局工程管理科印章（非复印的印章），该证据的真实性应予以确认。相关材料证明涉案房屋在《中华人民共和国城市规划法》实施前建设，在该法实施前进行建筑工程建设并不需要办理建设工程规划许可证，尽管如此，相关材料也已证明涉案房屋办理了报建手续，因此，被告提出原告所举证据不足以证明涉案铺面为合法建筑的意见不能成立。综上，被告所提合同无效的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予支持。 关于租金及合同解除问题。被告承租原告租赁物，应依约向原告支付租金，故对于原告要求被告支付租金的诉请，本院予以支持。被告称振宁投资有限公司一分公司工作人员于2018年9月28日拆除涉案铺面的电表，但被告对此未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果；合同约定的租赁期限届满后，被告仍占用合同项下的铺面，对于原告依据原合同约定的租金标准主张租金的诉请，本院予以支持。被告所提其无需支付租金、原告应向其返还已支付的租金的意见，有违“使用者付费”的一般商业常识；再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，即使被告所提合同无效的抗辩意见成立，被告也不能无偿使用租赁标的。原告主张租金计算至被告返还铺面之日止，视为原告对被告在租期届满后继续使用涉案铺面不提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效；被告未向原告支付租金，致原告合同目的不能实现，故对于原告要求解除双方于2017年6月28日签订的租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还铺面。 关于违约金。涉案铺面已被征收，被告根据双方签订的租赁合同的约定，向作为被征收人的原告主张合同约定的拆迁补偿利益，因此缓交租金是行使抗辩权的表现，不应认定为违约；再者，被告已承租原告铺面多年，在本案之前，双方未曾因被告欠付租金而发生诉讼，这可佐证被告缓交租金确是事出有因。综上，对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 被告要求原告退还履约担保金、水电押金，被告对此既未提供证据，亦未在法定期限内提起反诉，故本院对被告的该主张不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、解除原告南宁产业投资集团有限责任公司与被告韦海芳于2017年6月28日签订的《非住宅租赁合同》，被告韦海芳于本判决生效之日起十五日内腾空南宁市北湖南路南棉沿街商铺50-3-4-5-6号铺面并将该铺面返还原告南宁产业投资集团有限责任公司； 二、被告韦海芳向原告南宁产业投资集团有限责任公司支付租金（租金计算方法：以每月10904元的租金标准，从2018年4月1日起计算至被告韦海芳履行上述第一项义务完毕之日止）； 三、驳回原告南宁产业投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1436元（原告南宁产业投资集团有限责任公司已预交），由原告南宁产业投资集团有限责任公司负担240元，被告韦海芳负担1196元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  韦 械