北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终38号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵兰英，女，1957年11月8日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：周楠，女，1982年3月19日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：朱常栋，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：瑞继平，男，1950年9月17日出生。委托诉讼代理人：孟惠来，北京市开创律师事务所律师。上诉人赵兰英、周楠因与被上诉人瑞继平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初13669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵兰英、周楠上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回瑞继平一审诉讼请求并支持我反诉请求。事实和理由：1.一审判决将调查笔录作为认定本案事实的依据缺乏依据，该笔录真实性无法确认，不能证明房屋可以上市；2.瑞继平没有足够的证据证明涉案房屋可以上市交易，涉案房屋为央产房，未取得上市条件，无法办理过户手续，合同实际已无法履行，该合同应当解除；3.瑞继平的诉讼请求已超过诉讼时效。瑞继平辩称，同意一审判决。瑞继平向一审法院起诉请求：判令赵兰英、周楠协助瑞继平办理房屋过户手续。赵兰英、周楠向一审法院反诉请求：解除购房合同，返还涉案房屋。一审法院认定事实：2006年3月27日，赵兰英（甲方）与瑞继平（乙方）签订了购房合同，约定赵兰英将位于北京市房山区×××号（房产证号为：房优字第XXXX号，简称涉案房屋），面积为57．05平方米的房屋出卖给瑞继平，房产交易额为12万元，于2006年3月27日一次付清。另补充约定：1、此房不存在产权纠纷。2、甲方有责任协住（助）乙方办理产权过户手续。另该协议曾约定于2006年3月27日办理此房产转移登记手续并结清与此房产有关的一切费用，但该约定被划掉。合同签订后，2006年3月27日，赵兰英收到瑞继平买房款7万元，2006年7月6日，赵兰英的丈夫周冀平收到瑞继平买房款5万元。赵兰英将涉案房屋及房产证交付给瑞继平，瑞继平实际占有使用诉争房至今。一审审理中，经查周冀平与赵兰英于1981年1月26日登记结婚，二人有一女周楠，周冀平于2010年1月12日去世。1993年8月11日，赵兰英与北京电力设备总厂签订房屋买卖契约，购得涉案房屋。另查，周冀平的父母为周士贞与陈兆华，二人生育四个子女，其中长子周冀平、次子周继陵、长女周晓娟、三子周继昌，周士贞于2001年去世，陈兆华于2011年3月7日去世。一审审理中，经释明并询问，周继陵、周晓娟、周继昌明确表示放弃实体及程序权利，不参与诉讼。一审审理中，法院依法向北京电力设备总厂房地产办公室调查，并制作了调查笔录。该部门负责人明确表示，涉案房屋属于央产房，自2013年8、9月份起，就可以上市交易了。如果是买卖双方自行交易的，需要双方来房地产办公室办理央产房上市证明，然后交纳2000元的天然气改造费及公共维修基金（每平方米10元），然后再到国土局的不动产登记中心办理过户登记。如果双方存在争议的，有法院生效法律文书，有协助履行义务的内容即可，到时交纳的费用在执行程序中交纳，我们出具上市证明给法院。该负责人提供了北京电力设备总厂文件（京电设总行字[2013]1号）《关于下发的通知》加盖公章的电子版。经公开质证，瑞继平认可调查笔录及文件，同时表示同意自行负担过户过程中所产生的相应费用；赵兰英、周楠对真实性、合法性均不认可，认为调查笔录不属于书证，很难认定其内容的真实性，不能认定案件事实；调查笔录也不属于证人证言的书面证言；调查笔录也不属于法定证据种类，无法使用证据规则，真实性无法确认，法律并没有对调查笔录的规范进行具体约定，调查的程序是否合法、调查者身份是否真实、调查笔录所记载内容是否属实均无法确定；调查笔录无法单独确定案件事实，在无其他证据情况下，该调查笔录不能证明瑞继平诉讼请求。赵兰英、周楠对北京电力设备总厂的文件的真实性不认可，要求法院调取原件。一审审理中，经法院向北京电力设备总厂房地产办公室询问，该部分负责人表示，给的电子版就相当于原件，纸质的文件原件不便提供。一审法院认为，赵兰英、瑞继平双方签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，瑞继平向赵兰英一方支付了全部购房款，赵兰英也依约向瑞继平交付了房屋及房屋产权证书，且瑞继平在涉案房屋居住至今，故双方已经履行了大部分合同内容。因涉案房屋为央产房，签订买卖合同时并不具备过户条件，对该情况，双方均明知，由此在合同中明确约定赵兰英有责任协助瑞继平办理房屋过户手续。现该房屋已经符合上市交易条件，故赵兰英应当协助瑞继平办理过户手续。因涉案房屋在出卖前涉及周冀平的权益，现周冀平去世，应当由相应的权利义务人来行使协助过户的义务。审理中瑞继平明确表示其负担办理过户过程中产生的费用，法院不持异议。赵兰英、周楠的反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、赵兰英、周楠于判决生效之日起十日内协助瑞继平将位于北京市房山区×××号（房产证号为：房优字第XXXX号）的房屋过户至瑞继平名下；二、驳回赵兰英、周楠的反诉请求。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的上述事实予以确认。另查，赵兰英于2018年3月22日前往房山区不动产登记事务中心以涉案房屋原房产证（产权证号为：房优字第XXXX号）丢失为由申请补办涉案房屋产权证。当日，赵兰英领取京（2018）房不动产权第XXXX号不动产权证，因行政区划变更，涉案房屋坐落地址变更为房山区拱辰街道四合巷小区×××。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于一审法院向北京电力设备总厂房地产办公室所作的调查笔录，赵兰英、周楠上诉称不认可该笔录的真实性，但并未提供相反证据予以佐证，本院不予采信。赵兰英与瑞继平签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，瑞继平支付全部购房款，赵兰英将涉案房屋交付给瑞继平。按照约定，赵兰英有义务协助瑞继平办理涉案房屋产权过户手续。赵兰英、周楠主张涉案房屋未取得上市条件，无法办理过户手续，但原产权单位北京电力设备总厂房地产办公室负责人明确表示涉案房屋可以上市交易。虽涉案房屋上市交易存在结清费用、单位许可等前置程序，但上市交易不存在障碍，涉案买卖合同可以履行，赵兰英应当协助瑞继平办理过户手续。因涉案房屋在出卖前涉及周冀平的权益，一审判决由周冀平相应的权利义务继承人协助过户，并无不当。瑞继平起诉要求赵兰英、周楠协助办理产权转移登记，最终目的为实现房屋所有权，故不宜适用诉讼时效，赵兰英、周楠称瑞继平起诉超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，赵兰英、周楠的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于涉案房屋为央产房，其上市交易存在一定的前置程序，故赵兰英、周楠的协助义务应当包含但不限于至该房屋原产权单位北京电力设备总厂交纳天然气改造费及公共维修基金，取得上市准许，之后方可至房屋所在地区房地产交易部门办理权属转移登记。一审处理结果正确，但因出现新的事实，本院予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：一、维持（2018）京0111民初13669号民事判决第二项；二、变更（2018）京0111民初13669号民事判决第一项为赵兰英、周楠于本判决生效之日起十日内协助瑞继平将位于北京市房山区拱辰街道四合巷小区×××（不动产权证号：京（2018）房不动产权第XXXX号）房屋过户至瑞继平名下。二审案件受理费2700元，由赵兰英、周楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  李 珊审 判 员  周梦峰二〇一九年一月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  林晓天