广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7656号原告（反诉被告）：何智荣，男，1973年2月24日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：蒋继元，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝志成，广东创杰律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：陈少茹，女，1965年11月21日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：黄怡泉，广东江盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：连宝，广东江盈律师事务所实习人员。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江西路**首层**商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：李荣军，行长。委托诉讼代理人：李晓聪，职员。委托诉讼代理人：孙虎，职员。第三人：广州市真福置业有限公司，住所地广州市白，住所地广州市白云区西槎路****铺div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄堂煌。原告（反诉被告，以下简称原告）何智荣与被告（反诉原告，以下简称被告）陈少茹、第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）、第三人广州市真福置业有限公司（以下简称真福置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何智荣的委托诉讼代理人蒋继元、祝志成，被告陈少茹及其委托诉讼代理人黄怡泉到庭参加了诉讼。第三人浦发银行广州分行、真福置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何智荣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间关于涉案房屋的存量房买卖合同及其附件已于2018年6月9日解除；2、被告向原告返还定金100000元；3、被告向原告支付违约金205000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系广州市白云区××房（简称涉案房屋）的业主。2018年1月9日，原告经中介方真福置业公司居间介绍，与被告在真福置业公司签订“存量房买卖合同”，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价为205万元，一方根本违约应按总楼价10%支付违约金。被告确认涉案房屋存在贷款抵押，未偿贷款本金不超过50万元。当日，双方另签订“存量房买卖合同附件”，对楼款支付及履行条件、要求及顺序进一步作出具体细致的约定。被告以涉案房屋尚欠银行贷款本金50万元左右，要求原告预先支付40万元作为赎契款。虽然付款赎契以消除买卖标的物本身的权利瑕疵属于卖方自身义务，且在标的物未具备交付条件时预先支付价款存在一定的风险，但是出于对被告的信任，为促使交易尽快完成，原告表示同意。但是为防范付款风险，确保预付款用于赎契，原告提出必须在银行发出提前还款通知后才支付该40万元。除此之外，原、被告双方约定购房定金为10万元，首期楼款（用于赎契的预付款）40万元，楼价余款中的25万元通过银行按揭支付，剩余130万元在办理过户递件成功当天支付给被告。上述合同及附件签订后，原告即依约向被告支付了定金10万元，被告向原告出具了定金收据。上述合同签订后，真福置业公司查册核实获知，涉案房屋早在2016年与被告名下其他三套房屋已一并作为抵押物被被告用于为其组合贷款提供担保，其抵押贷款金额高达400万元，而非被告在上述合同中确认的50万元，即涉案买卖标的物的权利负担达到400万元，该400万的权利负担若不消除，则涉案房屋显然无法办理过户，涉案合同目的也无法实现。被告未如实告知涉案房屋被用于其400万元贷款的抵押，谎称仅尚欠50万本金，直接危及涉案合同的履行。经真福置业公司中介人员一再催促被告，被告终于承认涉案房屋及其名下另外三套房屋先前已在银行一并捆绑办理了组合贷款，贷款总金额达400万元，其现不确定能否单独提前还贷，若无法办理则不履行合同，也无须再次网签，愿将定金退还给原告。2018年1月10日至2018年1月31日期间，中介人员一直与被告沟通，被告声称银行要求其一次性全部清偿400万元贷款，提出除非原告分担其另行借款还贷的利息（该笔借款月利率2分，按用以清偿其全部贷款的400万计，每月需承担8万元利息），否则其不会还贷赎契。鉴于还贷赎契本系卖方应履行义务，相应还贷成本也应由卖方承担，且该400万贷款与被告之前所确认的50万相差悬殊达八倍之多，故原告并未答应被告上述分担利息的要求。期间，被告也向中介人员表示过若其无法还贷，愿退还原告定金。2018年2月1日，被告突然向中介方提出其已经完成提前还贷，自称十日内即可涂销抵押，并通过中介方要求原告在2018年2月30日前支付首期款及承担上述另行借款的利息。按照原、被告上述合同附件等约定，原告只有在确认被告已收到其贷款银行的提前还款通知后，才负有支付该笔首期款的义务。鉴于被告迟迟未按约定向原告出示其贷款银行所发的提前还款通知，隐瞒其400万元未偿贷款，多次表示无法还贷赎契及愿意退还购房定金，且原、被告双方之前并未就被告另行借款还贷及利息分担进行协商并达成一致，时隔不足一个月，现被告遽然口头声称已自行赎契，难以令人置信！原告通过中介方要求被告提供其贷款银行出具的提前还款证明、涂销资料、扣款凭条、借款垫资协议等证明文件，以确定该银行是否同意被告就涉案房产提前还款以及被告是否确已提前还款。然而令人不解的是，被告一直以这些证明材料涉及其个人隐私而拒绝提供，之后又改称若原告承担上述利息其可考虑提供。2018年5月11日下午，被告向中介人员以微信短信方式发送了一份账户主体、收款主体、付款方式均未载明，也没有银行盖章确认的“2018年2月2日当天账户查询记录”截图，声称涉案房屋贷款在2018年2月2日已经还清，且该截图显示2月2日虽有一笔自己备注“还贷款”，支出金额是1004069.72元，该金额既与其事前确认的50万元抵押贷款不符，也与其事后承认的400万元抵押贷款不符，在原告要求被告提供对应结清涉案房屋贷款的证明文件后，被告再次予以拒绝。之后，被告开始加价，提出涉案房屋价格要加至211万元方可交易，原告表示难以接受。2018年5月14日，原、被告及中介方再次协商，被告表示若原告同意解除网签，愿即时给还原告全部定金。有感于被告缺乏交易诚意地一再反复、加价，在中介方协调下，原告不得已表示愿意解除双方上述网签。意想不到的是，在中介方协助原、被告解除网签后，被告竟然即时夺门直出，被原告拦住，被告当场直言不会退回原告定金，导致原告现场报警，警察出警了解清楚后，建议原告通过诉讼程序向被告收回定金及追究责任。鉴于被告并无丝毫诚意履行其承诺，中介方重新为双方申请了网签。2018年5月20日，原告向被告发出书面通知，要求被告履行合同。被告对此的回应是，委托律师向原告发函抢先解除合同。然原告收到的被告所寄EMS快递单载明交寄日期是5月31日，而律师函落款处的签署时间却是5月10日，故意炮制“对原告的在先违约先行解除”貌似有理的假象。面对被告毫无履行诚意的行径，原告无奈于2018年6月7日向被告发出解除合同的书面通知。综上事实：从法律上，被告作为房屋业主及卖方，负有提前还贷、涂销抵押以消除其出卖物权利瑕疵的法定义务，涉案合同第2页第二条计价和价款、交易方式的D项也明确约定了交易方式系“涂销抵押后付款”。依法依约，即使原告愿意提供首期购房款协助被告赎契，被告也并不能因此得以免除对其出卖物的权利瑕疵消除义务。另原告愿意协助被告支付40万元赎契是附有前提条件及次序的，其一是被告如实陈述其欠贷事实及金额，否则如以被告实际赎契还贷所需400万元，40万元杯水车薪，根本不可能达到赎契以实现顺利过户给原告的合同目的；其二，为赎契付款实际上是在标的物办理转移前让原告提前给付价款，为平衡买方利益，被告自应向原告保证并证明该价款确实用于消除标的物权利负担此一用途。从案涉合同约定看，原告协助赎契是以贷款银行向被告发出提前还款证明为前提的，在被告未能向原告先行提供贷款银行的提前还款证明，履行其先行义务的情况下，原告支付该40万元的条件应当视为未成就，自无支付必要；其三，从结果看，被告既未向原告提供其贷款银行的提前还款证明，区区40万也根本无法清偿被告上述400万贷款，不可能涂销涉案房屋的抵押。事实上，前述被告所提要原告承担月息8万元的提前还贷支出就足以证实此一事实。被告故意隐瞒涉案房屋存在400万元抵押贷款负担，谎称仅尚欠50万元贷款本金未清偿，此一欺诈性行为直接违反涉案合同第六条第一款甲方承担的如实告知义务，构成严重违约。被告提出要求原告承担赎契借款利息及提出反价的额外要求，已经严重违反了合同第二条计价和价款、交易方式中关于“甲乙双方确认本次交易按总金额2010000元结付该房地产购房款，甲方不得以支付其他费用为由要求额外补偿”之约定。本案中，被告在履行过程中一直未向原告提供确凿可信的银行提前还款通知、还款凭证、涂销证明等文件，其至2018年5月份才向原告提供的“账户查询记录”也缺乏起码的明确性、对应性、客观真实性。原告向被告发出书面催促履行通知后，被告依然拒绝履行签署网签合同、配合按揭等合同义务，更通过律师函明确表明其拒绝履行合同的意思表示，被告行为已经构成根本违约，应承担约定的违约责任。被告陈少茹辩称，原告的陈述不符合客观事实，原告不能按照合同的约定支付首期款，原告才是违约方，请求驳回其诉讼请求。一、根据《存量房买卖合同附件》，共同出资赎契是双方合意和真实意思表示，是双方的共同义务，原告应当按照合同约定履行自己的义务，在原贷款银行通知还贷之日起7天内将首期款付至被告供款账户内，然而原告并未履行己方义务。二、原告对涉案房屋上存在的权利负担一直知情且在完全知情的情形下签订《存量房买卖合同》与《存量房买卖合同附件》，被告不存在隐瞒行为。原告称真福置业公司系查册及多次催促被告的情况下才获悉涉案房屋存在抵押登记的情况与事实不符，早在2018年1月6日，被告已告知真福置业公司涉案房屋被用于抵押贷款且尚未涂销，权利负担或达70-80万，但涉案房屋的具体权利负担要咨询过原贷款银行才能获悉。自2018年1月6日开始，被告一直积极与原贷款银行联系确认涉案房屋上的权利负担。2018年1月9日，被告来到真福置业公司，并当着真福置业公司员工颜用和小陈的面打电话给贷款银行，银行告知涉案房屋是与其他3套房屋共同抵押，每一套贷款100万，一共4套房产共打包贷款400万，具体是否可以提前还款100万解押一套，银行经理称要问领导再回复。同日，被告、原告在真福置业公司的指导下签订《存量房买卖合同》与《存量房买卖合同附件》。其中，关于涉案房屋被用于抵押贷款尚欠金额不超过50万元系真福置业公司填写，真福置业公司在知情的情况下将涉案房屋上的权利负担擅自写成50万元，而原告对此亦知情，并签下上述两份合同，因此被告并不存在过错。三、被告已积极地履行了赎契义务，而原告未按合同约定支付首期款、未履行共同出资赎契义务已构成根本违约。在被告积极与银行协商处理提前还贷期间，原告与真福置业公司多次催促被告尽早解决提前还贷相关事宜，并于2018年1月24日经由真福置业公司通知被告及时处理，否则将通过法律途径予以解决。同日，银行通知同意被告就涉案房屋单独提前还贷提出申请，被告于次日前往银行签属相关材料，后电话告知真福置业公司关于提前还贷相关事宜，并告知真福置业公司通知原告备齐首付款以便共同出资赎契，真福置业公司询问被告若原告无钱支付首期款是否可以向银行借款还贷，被告表示如果因原告无法依约支付首期款而迫使被告向银行贷款偿还赎契款项，那么原告应承担以40万为基数的贷款利息。2018年1月30日，银行电话告知已批复被告提前还贷申请，还贷金额为100万元及相应利息，被告必须在2018年2月2日之前将款项存入扣款账户，否则将影响个人信誉。同日，被告将银行已通知提前还贷相关情况告知真福置业公司，并要求真福置业公司告知原告向被告支付首期款。2018年1月31日，被告、原告以及真福置业公司一同前往香格里拉大酒店面谈，被告再次告知原告原贷款银行已通知提前还贷，而原告表示无钱支付首期款，愿意加价一万元请求将支付首期款的时间顺延至2018年4月，被告未答应此要求，后被告被迫同意再给原告一个月的时间筹备首期款，即原告应于2018年2月28日之前支付首期款，然而原告直至2018年5月8日才联系被告并要求被告履行合同。因原告已构成根本违约，无权利要求被告继续履行合同，更无任何理由主张被告承担违约责任。四、被告已于2018年1月24日、1月31日告知原告原贷款银行已通知提前还款，2018年2月2日完成全部还贷义务，原告以及真福置业公司对此已知悉，但原告因不能在约定时限内支付首期款等原因而辩称其不能确认被告已收到原贷款银行提前还款通知与事实不符。首先，被告在获知银行允许对涉案房屋单独赎契时第一时间向真福置业公司进行沟通，包括通过电话和三方面谈，要求原告准备首期款。原告以及真福置业公司与被告的微信聊天记录也看也早已知晓并确认被告已收到原贷款银行提前还款的通知；其次，从原告因其自身原因不能按约支付首期款而向被告请求顺延到4月份支付首期款以及提议让被告向银行贷款偿还原贷款金额来看，原告也已确认被告收到原贷款银行提前还款通知；再次，被告提供的上海浦东发展银行业务凭证/回单、浦发银行网上系统“统计查询”、个人担保借款合同和个人担保借款变更合同以及涂销证明可以看出被告已于2018年2月2日完成全部还贷义务。被告是在原告拒不支付首期款的情况下全额支付了赎契款。按照《存量房买卖合同附件》的规定，原告应与被告共同出资赎契，而原告违约未出资赎契，现被告独自完成了赎契义务，原告又想通过主张被告未涂销抵押来掩饰其违约的事实比丧失诚信更加恶劣。被告自2018年2月2日完成全部还贷义务后，多次提醒原告及真福置业公司其已完成赎契义务，如果原告支付首期款随时可以办理涂销抵押，原告的主张并非事实，且从原告提供的证据来看，也并不能证明涉案房屋的权利负担高达400万元。退一步讲，虽然涂销抵押是被告的义务，但原告应先履行支付40万元首期款的义务，其后被告才应依此涂销抵押，现原告未支付首期款，被告自然享有《合同法》第67条规定的先履行抗辩权，且还清贷款与取得涂销证明是涂销抵押的必要条件，现必要条件已成就，涂销抵押仅是程序操作，并不能依此认定被告违约。五、加价系原告而并非被告最先提出，且被告从广州市房屋交易监管中心了解到真福置业公司并未撤销网签，原告诉称被告加价及已撤销网签的情况并非事实。2018年1月31日，被告、原告以及真福公司一同前往香格里拉大酒店面谈时，被告再次告知原告原贷款银行已通知提前还贷之际，原告因知晓自身无钱支付首期款而提出加价一万元的请求，以期弥补被告的损失。2018年5月11日，因原告未按照合同约定在2月30日前支付首期款，而被告被迫独立承担原告40万元的出资赎契义务，被告在原告已根本违约以及因其违约行为造成损失的情况下要求原告给予补偿。综上，被告认为，原告的起诉并非事实，被告不存在任何违约行为，真正的违约方是原告，其主张不应予以支持。第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行述称，客户李峰2016年向银行申请了一笔400万元的个人经营性贷款，以其配偶陈少茹名下的四套房产（含本次涉案房屋）抵押，并在房管局办理了抵押登记手续，银行在2016年11月11日依约发放了本笔贷款。2018年1月，李峰向银行申请归还部分贷款本息后，银行涂销涉案房产的抵押登记。经银行审批同意于2018年2月2日扣划了李峰100万元贷款本金及其利息，2018年5月2日陈少茹领取了涉案房屋的他项权证及相关涂销材料。目前陈少茹已经办理了涉案房屋涂销抵押登记手续，涉案房屋处于无抵押状态。第三人广州市真福置业有限公司述称，无陈述。被告陈少茹向本院提出反诉请求：l、确认《存量房买卖合同》与《存量房买卖合同附件》已于2018年5月30日解除；2、判令何智荣向陈少茹支付违约金人民币410000元以及因维权支出的律师费人民币12000元；3、判令何智荣、第三人真福置业公司协助陈少茹撤销广州市白云区××房的网签登记；4、判令何智荣承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月9日，陈少茹与何智荣在真福置业公司的居间下签订了《存量房买卖合同》与《存量房买卖合同附件》。根据《存量房买卖合同》约定，陈少茹将其名下的位于白云区××房以总金额2050000元出售给何智荣；合同约定逾期履行合同（含附件）所列交易义务超过10天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。根据《存量房买卖合同附件》约定，何智荣须在2018年1月9日支付定金100000元给陈少茹；双方共同出资赎契，何智荣以首期楼款400000元出资赎契，首期楼款应在原抵押银行通知还贷之日起7天内付至陈少茹供款账户内，差额部分由陈少茹支付以完成赎契手续：出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。双方签订合同后，何智荣于1月9日和1月10日通过现金、微信转账以及银行转账方式向陈少茹支付了100000元定金。2018年1月24日，浦发银行广州分行告知陈少茹可于次日前往银行办理提前还贷手续，陈少茹于1月25日告知真福置业公司并要求其告知何智荣准备好首期楼款。2018年1月30日，浦发银行广州分行电话通知陈少茹已批准其提前还贷，陈少茹须在2018年2月2日之前将足额的还贷金额存入扣款账户，否则将影响个人征信。同日，陈少茹将银行的提前还贷通知告知真福置业公司并要求其通知何智荣在合同约定的期限内将首期款支付给陈少茹，但何智荣却告知陈少茹其无钱支付首期款。2018年1月31日，何智荣与真福置业公司约陈少茹于香格里拉大酒店面谈，陈少茹再次告知何智荣原贷款银行已通知提前还贷，而何智荣表示无钱支付首期款，愿意加价一万元请求陈少茹将支付首期款的时间顺延至2018年4月份，陈少茹未答应此要求。后因何智荣无钱支付首期款，无法履行合同约定之义务，陈少茹被迫于2月2日借款还贷，为继续履行合同陈少茹同意支付首期款的时间顺延至2月底。2018年3月4日，真福置业公司再次告知何智荣无法支付首付款，何智荣构成根本违约，陈少茹有权依约解除合同并要求何智荣承担违约责任。2018年5月8日，何智荣的妻子告知陈少茹已筹齐首期款并想要陈少茹继续履行合同，因其逾期支付首期款给陈少茹造成资金拆借损失，双方未达成一致补偿意见。2018年5月13日，何智荣的妻子通过微信将《存量房买卖合同解除协议书》电子版发给陈少茹，当日，陈少茹、何智荣及真福置业公司在花园酒店当面商谈解除合同事宜，陈少茹表示同意解除合同，但要求真福置业公司先予撤销网签，撤销后陈少茹将100000元定金退还给何智荣，何智荣表示同意，但因真福置业公司的阻止而未成功解约。2018年5月16日，真福置业公司将撤销网签截图发给陈少茹，同时要求陈少茹立即签订《存量房买卖合同解除协议书》以及退还定金，后因陈少茹不确认真福置业公司是否真实撤销网签而未签订解约合同。次日，陈少茹在广州市房屋交易监管中心处查询到真福置业公司并未撤销网签。2018年5月30日，陈少茹委托律师发送解除合同律师函。2018年6月5日，陈少茹同时收到何智荣和真福置业公司的催告函。2018年6月9日，陈少茹收到何智荣发来的《解除合同通知书》。陈少茹认为，买卖双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，何智荣未能在约定的期限内支付首期款的行为不仅违背诚信、构成根本违约，且因何智荣的违约行为导致陈少茹遭受财产等损失，陈少茹有权解除合同并要求其承担违约等责任。原告何智荣对陈少茹的反诉辩称，同意陈少茹的第1、3项反诉请求即合同解除及撤销网签，但不同意陈少茹的第2项反诉请求。对陈少茹反诉部分的事实理由也有异议，陈少茹在反诉及答辩中提出其在1月25日告知中介公司可以单独提前还贷的事实不予确认及1月31日陈少茹称原贷款银行已经通知提前还贷100万元也不予确认，因为1月31日一直主张银行需要被告还贷400万元或者要么加价，要么解除合同。其他意见与本诉意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据存量房买卖合同及附件、不动产登记查册表、律师函、微信记录、解除合同通知书、银行业务凭证等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈少茹为广州市白云区××房的产权人。2018年1月9日，何智荣（买方、乙方）与陈少茹（卖方、甲方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将位于白云区××房的房屋售予乙方，房屋权属证书号码：粤（2016）广州市不动产权第0024**，建筑面积70.31平方米，套内面积61.1445平方米，房地产权属性质为商品房，该房地产存在抵押等他项权利情况，抵押权人为陈少茹相关借贷款尚欠本金不超过五十万元；该房地产按整套出售并计价，总金额205万元，付款方式为按涂销抵押后付款；存量房买卖合同附件约定涂销抵押后付款（物业有抵押适用）：定金100000元乙方须在2018年1月9日支付给甲方；出资赎契：甲方应在签订本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用，甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续：共同出资赎契，乙方以首期楼款出资协助甲方偿还原抵押银行之贷款，甲乙双方应在原抵押银行通知还贷之日起叁天内将赎契款项存入甲方供楼账户内，如乙方款项一旦划入甲方供款则视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用；首期楼款（不含定金）400000元整，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起七天内将首期款付至甲方供楼账号内，首期款不足以偿还原抵押银行之贷款的，差额部分由甲方补足以完成赎契手续。（乙方出资赎契或共同出资赎契适用）；乙方按揭付款的，乙方应于2018年1月30日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括但不限于公证、按揭等费用），按揭的方式为商业贷款，甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料，乙方拟定贷款金额为25万元，贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余款给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款；双方于签订本合同后七天内委托广东良策按揭服务有限公司，办理该房地产转名之一切手续并提交交易所需之全部资料；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）七天内由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或银行等合同双方以外之原因导致交易延误，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止；出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；甲乙双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：……4、逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的；5、明确表示拒绝购买/出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的；……甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：1、甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；2、乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房款余款退还乙方；甲方双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等），则：（1）逾期未超过十天的，违约方须从逾期起每日按总楼价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权根据本合同第六条第五款第2项解除合同并要求违约方承担违约责任；（3）逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止。合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。签订合同当天，陈少茹出具二张收款收据放置在中介处，分别确认收到何智荣购买涉案房屋的定金5万元，合计10万元，其中当天支付5万元，1月10日再支付5万元，收到款项后中介将收据交给何智荣，双方办理网签。2018年5月18日，何智荣向陈少茹发出催告函，催促履行合同义务。2018年5月30日，陈少茹委托广东博浩律师事务所向何智荣发出律师函，内容为：2018年1月9日，双方签订了《存量房买卖合同》（该合同中介方并未在合同上盖章），约定贵方购买陈少茹名下位于广州市白云区××房，总房价为205万元，定金100000元；付款方式为：一、定金10万元在签订合同时支付；二、首付款40万元在卖方陈少茹的贷款银行（贷款银行是指陈少茹在此次交易前已经以广州市白云区××房作抵押进行贷款的发放贷款的银行，以下简称“卖方贷款银行”）通知陈少茹一次性提前还贷之日起7天内由买方支付到卖方的还款账户；三、买方按揭贷款25万元由贷款银行直接支付给卖方；四、其余楼款在交易递件成功后一次付清。之后，贵方已支付了定金十万元，卖方贷款银行已于2018年1月28日通知陈少茹一次性提前还贷，陈少茹同时将该通知告知了贵方（贵方与陈少茹及中介一起于2018年1月31日在琶洲的香格里拉酒店见面，陈少茹当面告知贵方贷款银行已通知陈少茹提前还贷，贵方讲无钱支付首期款，因为贵方出卖了位于广州天河区棠德路3-5号601房，要等4月份才可以收到售房款，收到售房款后才可以付首付款给卖方，卖方没有同意而是要求依合同办事），但贵方以种种理由拒绝支付首期款，在没有办法的情况下，陈少茹自己将贷款还清并涂销了抵押，陈少茹再次将其已将贷款还清并涂销了抵押的事实告知贵方再次催促贵方支付首期款，贵方仍然拒绝付首期款直到现在。在贵方逾期至少2个月未支付首期款的2018年5月21日，贵方书面通知陈少茹与贵方联系继续履行合同，如不联系则会通知解除合同。贵方拒绝按约定支付首期款逾期达4个月之久已构成根本违约，且符合双方约定的单方解除合同的条件，根据《存量房买卖合同》第六条之五之1之（4）及第六条之五之2之（2）、第六条之五之3之（4）的约定，函告贵方解除2018年1月9日陈少茹与贵方签订的《存量房买卖合同》并追究贵方的违约责任。2018年6月7日，何智荣向陈少茹发出解除合同通知书，内容为：双方已于2018年1月9日就买卖位于广州市白云区××房的物业成功签订了《存量房买卖合同》，根据合同约定，阁下应在合同签订后及时向原贷款银行申请提前还贷并涂销抵押（赎契），我方同意在银行通知还款后垫付肆拾万元首期款作为赎契款协助阁下办理赎契。另，阁下亦应在合同签订后履行办理、签署合同网签、配合我方向银行申请按揭贷款以及过户递件等合同义务。在合同签订后，阁下一直未告知本人银行何时通知可提前还贷及至今该房产是否已提前还款并涂销抵押，根据我方向房管局查册获知，该房产至今仍处于抵押状态。双方合同签订已超过4个月，交易过程中，我方及中介方多次要求阁下提供涂销证明等证明文件或者银行经办人员联系方式以便核实，但阁下一直不予提供。另阁下一直未签署网签合同，更未协助我方办理银行按揭申请，反而多次在交易过程中向我方及中介方单方要求提高房价才同意配合履约，阁下相应行为已违反双方合同约定，亦有悖诚实信用原则。我方已于2018年5月18日发函督促履行合同，阁下在收到该函件后于5月25日才向我方发送“涂销证明”电子文件，并于5月30日委托律师发出“律师函”明确表示拒绝履行合同，上述行为已表明贵方毫无履行诚意，构成根本违约。现我方正式函告阁下：根据《合同法》第94条规定，即日解除我方与贵方所签订的《存量房买卖合同》，请贵方于本通知发出后三日退回定金并依约支付违约金。另查，2016年7月19日，涉案房屋办理产权登记手续，2016年10月28日办理抵押登记，抵押权人为第三人浦发银行广州分行，债权金额为400万元。陈少茹出具浦发银行个人担保借款合同，合同约定陈少茹以白云区荔德路68号904房、白云区××房（涉案房屋）、白云区西槎路岭南一街1号104房、荔湾区下九路63号197铺为其丈夫李峰借款提供抵押，借款为400万元。陈少茹出具2018年2月2日银行业务凭证/回单，拟证明还款本金100万元，2018年2月28日浦发银行广州分行出具的涂销证明，证明是发给房管局，证实陈少茹以涉案房屋抵押的贷款已结清本息，可向房管局申请涂销该房产的抵押登记。何智荣称上述抵押资料及涂销证明是陈少茹与第三人浦发银行广州分行沟通处理，交易过程中一直拒绝将相关证据提供给何智荣或中介，银行回单显示还款为100万元，合同中告知贷款金额为50万元，金额不符，故其与中介要求陈少茹提供提前还款涂销文件是合法有据的。2018年5月22日，陈少茹申请涂销涉案房屋的抵押登记，涉案房屋并于当日核准登记存案。陈少茹陈述签订合同时不确定银行能否提前偿还涉案房屋的贷款100万元，所以当时没有催促何智荣支付后面的定金，而是跟中介说等银行确定了可以偿还涉案房屋的银行抵押贷款后再支付。陈少茹出具与浦发银行戴经理的微信，证实2018年1月向银行申请提前还贷，银行通知办理申请手续，陈少茹预约1月25日到银行办理。陈少茹提供与中介颜用的微信记录，颜用2018年1月23日向陈少茹了解银行还贷问题，陈少茹表示“过桥利息2分，按一个月8万”；陈少茹2月1日告知颜用“10天内可涂销，涂销当天可以领到证”；颜用2月3日回复“买家那边钱还没到，房子卖了还没给首期”；陈少茹2月6日表示“现在推迟到2月30日要拿到首期，因为过了2月30日，又要支付利息，那利息我的部分由我付，对方部分由对方付”；颜用2月7日回复“客人那边首期没到，答复要到4月份，跟之前今年1月9日签合同那天说的一样到4月份才能拿到首期，才能给那第一部分首期50万（含定金10万）他们说当时大家三方都在场跟你说了几次，都知道的”；陈少茹答复“没有的，按合同吧！按合同1月30日推迟一个月，最迟2月30日，不可能4月的”；颜用3月4日告知陈少茹“买家说要4月中才能递件过户收到第一笔首期，要等买他房子的买家给首期款40万元”；陈少茹表示“不行，已经赎契，如果买家不要的话，连定金都不能退，买家违约的”；颜用3月6日表示“后来跟买家说了，因为早前大家都知道这个事，那次去酒店谈了之后，买家那边说不办，后来你办了，我立马又跟买家说了”；陈少茹表示“2月份的利息已经付了8万了，3月份不可能再付了，毕竟都定了要共同去赎契，现在买家没钱，我只能先赎契，买家之前是一直催，催得没办法，只能先处理赎契，现在赎回来了，又要拖，拖的话这边利息承受不了，除非他可以承担这个利息”；颜用表示“买家要求看涂销资料、过桥公司借钱还银行贷款的凭证、还清扣款及产生利息的凭证”；陈少茹表示“没有义务给上述资料，按合同提供房产证就可以，如果对方承诺下来利息的钱，才可以给对方看，是对方违约”。颜用3月9日回复“如果你提供这些资料给他，他愿意自己出税费，可以提前把首期给你”；陈少茹表示“没必要提供这些，如果可以出利息钱，可以提供，其他的没必要提供，要按合同办事”。颜用5月8日告知“梁小姐的房子已经过户了，现在等银行放款，应该是这两三天可以到账”；陈少茹5月11日回复“2月2日我就还了贷款了，我们这边最低价是216万，退一步底价是211万，你看他那边合适的话就成交，如果不合适只能解除合约”；颜用回复“要不你们问问买家接不接受这个加价的提议，如果不接受只能你们进一步协商解除合同，903房银行抵押那部分是否已经申请提前还款，存量房网签我公司已经做好，你得尽快安排时间过来签，还得签按揭合同，配合买家去银行按揭贷款”。颜用5月14日问“你跟买家谈得怎么样，梁小姐说你要取消第5条，你签了这份解除协议后，我帮你解除网签，那个钱你要给他，他把居间费给我”；陈少茹回复“这个是不平等条约，我这边不同意协议第5条，不要第5条就可以签”；颜用5月15日表示“你提出解除合同，我打印好协议，双方签名然后打钱给买家，收到退回的定金后，转中介费立即解除网签”；陈少茹回复“不是我解约，是我们三方达成一致协议，现在是他不同意我提出的价格211万，他是同意208万，要求解约”；颜用回复“你按合同价205万卖还是不卖”；陈少茹5月16日回复“买家那边我让他选，一是208万成交，条件是银行托管，网签，然后按揭、过户；他那边选择取消合同，我也同意，前提是网签解除后再付款，再签注销合约协议，他那边也是同意解除网签再给钱”；颜用5月20日回复陈少茹“要走司法途径，只能由你们双方处理了”。何智荣、陈少茹于2018年1月31日到香格里拉酒店与中介方颜用、小陈一齐协商首期款项的支付，何智荣出具录音光盘（无录音载体），颜用问陈少茹，“现在银行说确定可以让你赎契，主要是利息问题，400万，但是就是因为8万利息，过桥利息问题”；陈少茹确认可赎契，表示“可能不止8万，时间一长还不知，就房价稍微调高一点，加个4万，3万也可以，208万这样，小陈一直说不行，要不退定金等银行事情搞定，再通知”。陈少茹表示“如果超过一个月就要付两个月16万（的利息）”；颜用则对陈少茹表示“那就不是第三方原因，不是不能抗拒的因素，如楼塌了或者不让卖，你们就只能解除，但是不是这个问题，赎契的话肯定要出利息，买家不愿意加”；何智荣妻子提出“直接退10万定金，两个都好解决，因为急着买房，孩子要读书”。陈少茹认为是私自录音，对真实性不予认可，何智荣未能提供该录音的手机载体。陈少茹提供与中介小陈的微信聊天记录，1月10日凌晨陈少茹向小陈提出“有个情况要说，银行那边回复贷款400万是好几套的房产作抵押，是并在一齐的，要完全还掉才可以解押，这个情况明天要与银行沟通，先别办网上交易，如果是这种情况可能要把定金退还，等银行处理才行”。后中介小陈一直催问陈少茹银行的答复，1月24日中介小陈因何智荣催促要求陈少茹尽快出面解决问题，陈少茹要求中介小陈发买家银行账号，马上把订金退回。5月30日，陈少茹发出律师函，中介小陈确认收到，并会转达给买家。陈少茹出具与何智荣的微信记录，3月4日陈少茹明确“楼款不能拖到4月份，我已经把房产证赎回来，当时说是一个月，现已经过了3个月，合同上写明共同把房产证赎回的，现在赎契每个月要付8万利息”；何智荣表示“要4月才拿到卖房楼款，买房的人也要做贷款时间有点长，要把房卖了，2套房的税费高”陈少茹表示按合同已经赎回证。何智荣表示3月4日仅是双方的沟通，未提出以没有钱为理由拒不支付，而在3月6日提出要求陈少茹提供资料就可以付款。5月30日，陈少茹向何智荣发送律师函的文稿。陈少茹出具与何智荣妻子微信记录，5月8日何智荣妻子表示收到首期款，约陈少茹网签和谈细节，然后转首期款；5月9日陈少茹回复按合同何智荣已经违约，一直没有同意延期交首期，因为每个月要付8万利息。双方约香格里拉5月10日见面。5月11日，陈少茹发出银行2月2日转款截图，证实已还贷款；何智荣妻子要求详细扣款清单和具体房屋的地址。5月12日何智荣妻子表示只能接受205万元的价格，如不交易把钱退回；5月13日陈少茹答复5万、5万转可以的，约下午3点半花园酒店见面；5月13日下午双方在一楼咖啡店，何智荣妻子发合同文本给陈少茹，并约第二天到中介处解决；5月14日陈少茹提出取消合同文本的第五条；5月21日何智荣妻子向陈少茹发出律师函，要求尽快履行合同；5月25日陈少茹回复首期款一再催促都声称没钱，居然还伪造网签已撤销来骗取10万元订金，已经去房管交易监管中心查询网签没有撤销；何智荣妻子回复定金收多少，签合同后网签及何时给首付都是大家约定好的，如不履行合同则承担违约责任；陈少茹回复要求何智荣承担违约责任。庭审中，何智荣与陈少茹确认涉案房屋的网签现在仍未撤销，双方在2018年5月协商时同意解除合同，但对解除合同后的顺序产生争议。陈少茹确认2018年5月协商时对退还定金10万元无异议。何智荣于2018年6月21日向本院提出财产保全申请，申请冻结陈少茹银行账户内存款305000元或查封相当于人民币305000元的财产，并向本院提供广东汇盈融资担保有限公司的担保函作为担保，担保金额为人民币305000元。本院于2018年6月26日作出（2018）粤0111民初7656号民事裁定书，裁定冻结、查封被申请人陈少茹名下价值305000元的财产。本案实际保全类型为：一、冻结陈少茹在中国银行广州白云宾馆支行开户的账号62×××57内的存款29442.2元，冻结期限为一年，从2018年7月9日起至2019年7月8日止；二、查封陈少茹名下位于广州市白云区××房的房产，查封期限为三年，从2018年7月5日起至2021年7月4日止。本院认为，何智荣与陈少茹于2018年1月9日签订的《存量房买卖合同》及其附件为当事人双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方签订合同后，何智荣支付了定金10万元，2018年1月底双方开始因出资赎契及首期款的支付时间问题产生争议，双方一直协商未能达成一致意见，至2018年5月及6月，双方均互相发函要求解除合同。双方在2018年5月协商时同意解除合同，只是对解除合同后的顺序产生争议。现何智荣起诉要求解除合同，陈少茹亦反诉要求解除合同，双方就涉案房屋签订的买卖合同实际已经无法继续履行，故对何智荣主张解除合同及其附件，陈少茹反诉要求解除合同及其附件的主张，本院均予以支持。关于合同解除的时间，2018年5月13日，何智荣的妻子通过微信将《存量房买卖合同解除协议书》发给陈少茹，5月14日陈少茹对解除协议书中的条款有异议故双方实际未达成解除的合意，5月30日陈少茹通过微信向何智荣发出律师函要求解除合同，故双方合同解除的时间为2018年5月30日。何智荣主张合同于2018年6月9日解除，本院不予采纳。关于何智荣与陈少茹就涉案合同解除是否存在违约责任的问题。何智荣主张陈少茹未如实告知涉案房屋与陈少茹名下的其他三套房屋已一并用作其400万元贷款的抵押，却谎称涉案房屋尚欠银行贷款本金50万元，并要求何智荣承担赎契借款利息，且陈少茹并未按约定向何智荣出示其贷款银行所发的提前还贷通知、提前还款证明、涂销资料、扣款凭条、借款垫资协议等证明材料，之后陈少茹要求加价，陈少茹拒绝履行合同故严重违反合同约定；陈少茹则主张第三人真福置业公司知悉每一套房屋贷款是100万元，具体是否可以提前还款100万解除抵押涉案房屋需银行回复，而涉案合同上的抵押贷款50万元为真福置业公司填写，故其不存在过错，而何智荣并未在原贷款银行通知还贷之日起7天内将首期款付至其供款账户，未履行共同出资赎契的义务故构成根本违约，实则是何智荣未能按约支付首期款而提出加价1万元延期至2018年4月支付首期款。对此，首先，涉案合同约定就涉案房屋陈少茹存在抵押贷款不超过50万元本金。合同为双方当事人真实意思表示，双方签订合同时均应谨慎查看合同约定条款，陈少茹主张对涉案合同上的抵押贷款50万元为真福置业公司填写而不认可的意见，本院不予采信。其次，合同约定卖方应在签订合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，双方同意按共同出资赎契的方式办理，买方以首期款40万元出资协助卖方偿还原抵押银行之贷款，买方应在原贷款银行通知还贷之日起7天内将首期款付至卖方供楼账户，首期款不足以偿还原抵押银行之贷款的，差额部分由卖方补足以完成赎契手续。合同明确涉案房屋陈少茹抵押贷款本金不超过50万元。双方在实际履行合同的过程中均未能按照合同约定的时间节点完成共同出资赎契的手续。一方面，2018年1月底第三人浦发银行广州分行戴经理口头通知陈少茹可以提前还贷时，陈少茹办理提前还贷手续需承担过桥利息，陈少茹2月1日告知真福置业公司工作人员10天内可涂销，而此时何智荣未能支付首期款，2月6日陈少茹表示同意推迟到2月30日收取首期款，但需何智荣承担为提前还贷而借款产生的部分利息，真福置业公司工作人员则表示何智荣需到4月份才能支付首期款，该情况双方均知情。故双方对提前还贷的利息承担及首期款的支付时间产生了争议。另一方面，陈少茹2018年3月向真福置业公司工作人员表示已经赎契，真福置业公司工作人员则转达何智荣需要查看提前还贷的证明材料。2018年5月8日何智荣收到首期款约陈少茹转首期款和网签，陈少茹则称何智荣已经违约，并要求按底价211万才继续交易。双方就合同价格又产生争议，最终未能达成合意而讨论合同解除事宜。综合上述事实，合同签订后2018年1月底至2018年5月底，何智荣与陈少茹就涉案房屋的交易一直在互相沟通，对于陈少茹提前还贷产生的借款利息及何智荣未能及时支付首期款问题，第三人真福置业公司也在其中居间协商。依合同约定，陈少茹负有在约定时间向原抵押贷款银行出资赎契的义务，合同并无约定需由何智荣承担卖方提前还贷的部分利息，对于偿还贷款的差额部分合同约定由卖方补足，陈少茹主张何智荣承担提前还贷产生的部分利息缺乏依据，其单方面要求变更合同价款亦与合同约定不符，故陈少茹对合同解除负有责任。依合同约定，何智荣负有支付首期款40万元协助陈少茹办理提前还贷的义务，合同并无约定卖方在办理提前还贷申请后需向买方提供提前还贷证明，何智荣以陈少茹未提供提前还贷证明的材料而拖延支付首期款，对合同解除亦存在一定的责任。因此，双方对交易未能实现合同目的而导致合同解除，均负有责任。故对何智荣主张陈少茹支付违约金205000元，对陈少茹反诉要求何智荣支付违约金410000元的主张，理据均不足，本院均不予支持。合同因买卖双方原因解除，何智荣主张陈少茹返还定金100000元，本院予以支持。陈少茹反诉主张何智荣支付律师费12000元，缺乏依据，本院不予支持。鉴于合同已经解除，涉案房屋的网签已无必要，陈少茹反诉主张何智荣、第三人真福置业公司协助其撤销涉案房屋的网签登记，本院予以支持。第三人浦发银行广州分行、真福置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、何智荣与陈少茹于2018年1月9日签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》于2018年5月30日解除；二、自本判决生效之日起三日内，陈少茹向何智荣返还定金100000元；三、自本判决生效之日起三日内，何智荣及第三人广州市真福置业有限公司协助陈少茹撤销广州市白云区荔德路68号903房的网签登记；四、驳回何智荣的其他诉讼请求；五、驳回陈少茹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5875元，由何智荣负担3949元，由陈少茹负担1926元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉受理费3815元，由陈少茹负担。财产保全费2045元，由何智荣负担1375元，由陈少茹负担670元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  孙 慧人民陪审员  陈惠玲二〇一九年一月二日书 记 员  郑萍军