浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0521民初3458号 原告:李小春，男，1964年8月28日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江清溪律师事务所律师。 被告：张后兵，男，1978年5月3日出生，汉族，住四川省高县，现住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：杜学新，浙江宪道律师事务所律师。 原告李小春与被告张后兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告李小春及其委托诉讼代理人陈斌，被告张后兵的委托诉讼代理人杜学新到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2019年1月14日进行了第二次公开开庭审理。原告李小春及其委托诉讼代理人陈斌，被告张后兵及其委托诉讼代理人杜学新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小春向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间位于德清县上的房屋租赁关系合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与案外人杨海良签订《房屋租赁合同》一份，约定由案外人将其位于德清县的房屋出租给原告使用。租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日，租期10年。租金为每年6万元，租金一次性付清。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务。在租赁期间，案外人将房屋转让给陈明月，且陈明月将其又转让给了被告。现被告不予确认与原告之间的租赁合同关系。原告曾发函给被告，被告置之不理。现被告多次前往原告租赁的该房屋进行骚扰，并要求腾空该房屋交还给被告。原告认为，根据《合同法》中“买卖不破租赁”的原则，在租赁期间内所有权发生转移，不影响租赁合同的效力。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判决。 为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：租赁合同一份、通知函一份。 被告张后兵辩称，1.原告提供的租赁合同系其与杨海良串通后伪造的，目的是为了阻止被告对房屋行使所有权，原告与案外人杨海良实际不存在租赁关系；2.原告已涉及虚假诉讼，希望法院驳回原告的起诉，并移送公安机关处理。 被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1.二手房买卖合同一份；2.房屋不动产权证二份；3.个体工商户登记情况表二份；4.案外人杨海良说明、案外人陈明月证明、案外人陈建新情况说明各一份；5.房地产买卖契约一份；6.银行明细单六份；7.案外人陈建新询问笔录一份。 本案审理中，本院分别对原告李小春、案外人杨海良、案外人杨佰荣作了询问笔录各一份。第二次庭审时，案外人杨海良同意出庭作证。 庭审质证时，被告对原告提交的租赁合同的三性均有异议，认为该合同有可能是后来补签的；对原告提交的通知函的三性均有异议，认为被告没有收到过该通知函。 原告对被告提交的二手房买卖合同、二份房屋不动产权证的三性无异议，但认为涉案房屋转让系在租赁期间，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同有效；对被告提交的德清县新市爱琴海快餐店个体工商户登记情况表的三性无异议，但认为该快餐店已经营多年，并非在2016年、2017年才开始，无法以此来推翻租赁关系。对德清新市格澜云天休闲浴场个体户登记基本情况表，认为与本案不具有关联性；对被告提交的案外人杨海良说明，认为系复印件，不符合证据形式要件，实际上面所说的租金是不存在的。对案外人陈明月的证明及案外人陈建新的情况说明的三性均有异议，认为不符合证据的形式要件，证人证言应由证人出庭作证，否则不能作为认定案件事实的依据，不符合客观逻辑，不予认可；对被告提交的房地产买卖契约本身的真实性无异议，但对被告的证明内容有异议，认为该契约的买卖价格等违反常理，案外人杨海良与陈明月的转让行为并非真正房屋买卖，可能存在以物抵债情况，双方提到的租金也可能是利息，该契约中所写的权属清晰指的是所有权，并未明确是指使用权；对被告提供的六份银行明细单的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，其备注内容与本案不具有关联性，备注租金并非就是租金；对被告提交的案外人陈建新询问笔录的三性均有异议，认为内容不具有客观真实性，且作为证人证言，证人应出庭作证，否则不能作为认定事实的依据。 原告质证时对本院所作的三份询问笔录无异议，被告质证时对笔录本身的真实性无异议，但对被询问人陈述内容的真实性、关联性均有异议，认为陈述中有太多的内容不符合常理，十年60万元租金一次性付清与日常生活常理明显不符，说明双方可能存在其他法律关系，不单纯是房屋租赁，且租金全部是现金交付也不符合常理。案外人杨佰荣证言讲到对原告与杨海良租赁商铺的事实不清楚，只听到双方谈租赁的事情，故不能确定双方所谈就是本案所涉的租赁关系。 本院经审核认为，原告提交的证据符合有效证据的条件，能证明原告所主张的租赁事实，本院予以认定并予采信。被告提交的二手房买卖合同、房屋不动产权证、房地产买卖契约能证明本案所涉房屋经过二次转让，最后所有权转让给本案被告的事实，符合有效证据的条件，本院予以认定。被告提交的德清县新市爱琴海快餐店个体工商户登记情况表及德清新市格澜云天休闲浴场个体户登记基本情况表的真实性予以认定，对被告就此证据的证明目的不予认定。案外人杨海良说明与杨海良在本院所作的询问笔录不一致，对被告就此证据的证明目的不予认定。对案外人陈明月证明、案外人陈建新情况说明及询问笔录，因证人不同意出庭作证，也拒绝到法院作询问笔录，且原告对此证据的真实性存在争议，故对被告就此证据的证明目的不予认定。对被告提交的六份银行明细单的真实性予以认定，结合本案其他证据，对被告就此证据的证明目的不予认定。对本院依职权所作的三份询问笔录予以认定并予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告李小春与案外人杨海良签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁杨海良位于房屋，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日，租金每年6万元，期间不能涨租，租金一次性付清。承租人可以自行转租，承租方转租多少金额出租方无权过问。合同还对续租、违约等事项进行了约定。后因杨海良父母经营快餐店无法搬出，双方约定返租，由杨海良每月支付租金7000元给李小春。2015年9月9日，杨海良夫妇与案外人陈明月签订房地产买卖契约一份，将座落于新市镇文昌路71、73号，71号201、301、401室的房地产出售给陈明月。2018年3月11日，陈明月与本案被告张后兵签订《二手房买卖合同》一份，将新市镇文昌路71、73号商铺，71号201、301、401室的房地产转让给张后兵。后张后兵以商铺其已购买为由，要求现经营者搬离。原告得知后，于2018年4月20日向被告张后兵发出通知函，告知房屋租赁相关事宜。后双方因意见不一，无法达成一致，故原告诉至本院，要求确认其租赁权有效。 本案审理中，被告张后兵向本院申请，要求追加陈明月、陈建新为本案的第三人，本院经审核认为，陈明月、陈建新在本案中的身份应为证人，不宜认定为第三人，且被告也已对陈建新作了询问笔录，故对被告的该申请不予准许。 本院认为，本案原、被告对所涉店面商铺已转让给被告张后兵并已办理相关产权登记的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于原告李小春与案外人杨海良签订的《房屋租赁合同》是否有效，被告提出该合同是虚假的，或是后补的，目的是为了阻止被告张后兵对该房产行使所有权利。在本案所有证据中，案外人杨海良、陈建新的证言是本案关键。经分析，杨海良的陈述与陈建新的陈述内容相互矛盾，案外人陈建新虽在笔录中陈述事发前不知道有租赁关系的存在，但该笔录系被告代理人对陈建新所作，第一次开庭时陈建新又不出庭作证，庭后本院多次通知陈建新到庭接受询问，其也拒绝到庭。再者，案外人陈建新之女陈明月本身与被告之间存在房屋买卖关系，与被告存在直接利害关系。另外，根据两案外人的陈述，在陈建新与被告张后兵房屋买卖时，该房屋上存在租赁关系已是事实。被告张后兵作为具有完全民事行为能力的成年人，在达成几百万交易的买卖中，对商铺的现状应当知道，快餐店几年来一直处在经营状态，其在庭审中表示在房产中介交付定金前对房屋出租情况不知道有违常理。再者，如果象被告所述原告与杨海良签订的《房屋租赁合同》是假的或是后补的，该涉案房屋在被告张后兵与案外人陈明月买卖前，早已存在案外人杨海良与案外人陈明月的买卖关系，而且在涉案房屋卖给陈明月的两年多的时间内，原告李小春也没有就此主张过权利，在张后兵买房后的几个月内，李小春即提出来要求主张权利，作为后手卖房实际操作一方的陈明月的父亲陈建新知道原告李小春起诉后，在应被告律师要求作了笔录后，理应出庭作证，陈述相应事实，但其经多次通知仍拒绝出庭作证，上述情况也不符合生活常理。综上，结合本案其他证据，相比陈建新在笔录中的陈述内容，本院认为杨海良在笔录及庭审中的陈述内容相对可信度较大，故本院采信案外人杨海良的证言。被告虽提出原告的房屋租赁合同系虚假或事后补办，但其没有合理的证据来推翻原告与案外人杨海良签订的《房屋租赁合同》，故应认定该合同有效，对被告的异议不予采纳。现涉案房屋虽已转让给被告张后兵，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在租赁期间尚未届满前，被告无权要求原告从商铺搬出，对原告的诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条的规定，判决如下： 确认原告李小春与被告张后兵之间存在于德清县新市镇店面商铺上的租赁关系有效。 本案受理费减半收取40元，由被告张后兵负担，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  王国青 二〇一九年一月二十二日 法官助理周云凯 书记员  周 悦