广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民再94号再审申请人（一审被告）：许佩奎，男，汉族，1974年4月6日出生。身份证住址：广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：黄维升，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓萍，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告）：深圳市时代商业经营管理有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处泰丰广场A栋。组织机构代码：58792837-6。法定代表人：魏松青，总经理。委托诉讼代理人：汪洋，广东广和律师事务所律师。被申请人（一审被告）：深圳市广乐汇饮食娱乐有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处A栋五楼F506。组织机构代码：068560397。法定代表人：冯晓明，总经理。委托诉讼代理人：段志中，广东鲸山律师事务所律师。再审申请人许佩奎因与被申请人深圳市时代商业经营管理有限公司(以下简称时代公司)、深圳市广乐汇饮食娱乐有限公司(以下简称广乐汇公司)租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初8501号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年4月13日作出（2018）粤03民申52号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。许佩奎的委托诉讼代理人黄维升、郑晓萍，时代公司的委托诉讼代理人汪洋，广乐汇公司的委托诉讼代理人段志中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许佩奎申请再审称，一、本案租赁合同的承租人是广乐汇公司，许佩奎不是适格被告，不应承担责任。（一）工商登记显示，广乐汇公司于2013年5月13日设立，设立时共有两名股东，即许佩奎和庄某。许佩奎作为广乐汇公司的创始股东，其与时代公司签订的租赁合同是为了广乐汇公司成立后生产运营。由于签订合同时广乐汇公司还没有设立，故暂由许佩奎以个人名义与时代公司签订租赁合同，许佩奎只有“临时”主体地位。（二）许佩奎与时代公司签订本案租赁合同之前，广乐汇公司的另一名创始股东庄某与时代公司也签订过租赁合同（签订时间为2012年9月10日），两份租赁合同上均有时代公司的盖章，说明时代公司知道本案租赁合同是许佩奎、庄某作为创始股东暂为签订。（三）广乐汇公司在2013年5月13日正式设立时，就已经加入到本案租赁合同中，完全取代了许佩奎的合同主体地位。时代公司自2013年1月以来开具的水电费、租金发票等票据上的付款人均为广乐汇公司，说明时代公司自2013年1月开始就已经选择广乐汇公司作为唯一履约主体。（四）许佩奎在2015年8月12日已将其持有的广乐汇公司55%股权转让给他人，此后不再是广乐汇公司的股东。本案租赁合同纠纷发生在许佩奎退股之后，许佩奎不应承担责任。二、一审判决超出了时代公司的诉讼请求，应当发回重审。时代公司的诉讼请求为“判令双方《深圳市房屋租赁合同书》于2016年3月31日起解除；许佩奎、广乐汇公司缴清租金、水费、电费等共计480370.12元，滞纳金103414.53元，合计583784.65元等”，一审判决判令许佩奎、广乐汇公司支付租金等至2016年7月1日，赔偿金额高达1092928.12元，远远超出了时代公司的诉讼请求612558元，违反了不告不理民事诉讼原则。三、时代公司于2012年9月19日收取了“合同保证金”352748元、“预交租赁费”205225元，合计557973元。一审判决未查明该事实，未在判决金额中扣减上述款项，侵害了许佩奎的合法权益。四、一审诉讼期间，时代公司于2016年5月24日前往涉案租赁场所，将租赁场所的装饰装修全部损坏，并搬走、清空该处的全部固定资产（包括电视、KTV点歌触摸屏、音响、功放、麦克风等），导致许佩奎遭到重大经济损失。时代公司不是租赁合同的守约方，存在诸多违约行为，有现场照片、报警回执及报警人说明等证据。一审法院未查明上述事实，也未在判决金额中扣减相应损失，应当纠正。综上，请求撤销一审判决，改判许佩奎无需向时代公司支付租金及水电费。时代公司答辩称，一、许佩奎是《时代城租赁合同》的主体（即承租人），一审判决许佩奎支付租金及水电费既有合同依据，又符合法律规定。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。合同关系的主体是特定的，本案租赁合同是时代公司与许佩奎于2012年9月13日签订，合法有效。时代公司从未认可广乐汇公司取代许佩奎合同主体资格，许佩奎曾经是广乐汇公司股东，以及之后转让股权，均不能改变许许佩奎是租赁合同承租人的事实。许佩奎否认其是承租人，目的只是为了逃避其应承担的义务。双方产生争议后，时代公司作出的《有关租金缴纳事宜致函》、《关于提前终止合同事宜复函》等文件也均是送达给许佩奎及广乐汇公司。二、一审判决未超出诉讼请求。时代公司提出第2项诉讼请求“租金、水费、电费、滞纳金等合计583784.65元”的同时还提出了第3项诉讼请求，即“许佩奎、广乐汇公司于2016年4月30日前将场地交还给时代公司，逾期的按照双倍租金标准支付场地占用费直至场地交还之日”。第2项诉讼请求的金额是暂计至2016年3月31日。由于许佩奎一直拒绝将涉案房屋返回给时代公司，时代公司为避免损失扩大，不得已才于2016年7月1日将房屋另行出租给他人。一审判决认定本案租赁合同于2017年7月1日起解除符合事实。许佩奎、广乐汇公司未在2016年4月30日交还场地，应当按照第3项诉讼请求占用场地期间的占用费。另外，本案租赁合同第9.1条款约定场地占用费按合同解除前租金的二倍计算，一审判决许佩奎支付的占用费显然低于《时代城租赁合同》约定的标准，且未判决许佩奎支付拖欠租金、水电费的滞纳金，已经减轻了许佩奎的赔偿责任。三、本案租赁合同第11.3条约定：“乙方逾期支付相应费用超过15日，乙方同意甲方停止向乙方供应水电及其他设施服务”。许佩奎拖欠租金、水电费，时代公司依据合同约定停水停电是为维护自身合法权利，并督促许佩奎履行合同义务。许佩奎拖欠时代公司的租金累计达3个月，其行为已严重违反了双方签订的合同，构成根本违约。四、关于合同保证金。租赁合同第3.2条约定：“合同保证金不是乙方预交租金，仅是乙方履行本合同义务的保证金”；第11.7条约定：“乙方违约导致甲方解除本合同的，保证金不予退还”。因此，合同保证金是为保障合同顺利履行，不具有抵扣租金、水电费的功能。许佩奎拖欠租金严重违约导致合同解除，按照合同约定，合同保证金应不予退还，也不应该在拖欠租金、水电费中抵扣。五、许佩奎申请再审的理由是主张其不是租赁合同的当事人，按照该主张，本案租赁合同涉及的拖欠租金、损失赔偿等均与许佩奎毫无关系。但是，许佩奎在再审意见中却多次替广乐汇公司主张权利，比如财产损失、保证金等。许佩奎只能代表自己利益提出再审意见，不能为其他当事人即广乐汇公司提出意见，许佩奎的再审理由存在逻辑矛盾。六、一审判决后，许佩奎与广乐汇公司曾经提出上诉，但由于其未缴上诉费被裁定按撤回上诉处理。许佩奎申请再审实属无理纠缠，只是为逃避履行一审判决其应承担的义务。综上，请求驳回许佩奎的再审申请，维持一审判决。广乐汇公司答辩称，一、一审判决遗漏了必要共同被告庄某，导致事实不清，应发回重审。本案租赁合同前后共签订了两份，第一份是庄某与广乐汇公司签订，第二份是许佩奎与时代公司签订，两份合同均为有效合同，且内容基本相同，庄某和许佩奎都是合法承租人，法院应当依法追加庄某为被告，以查明本案事实。二、一审判决广乐汇公司向时代公司支付的租金及水电费金额超出了时代公司的诉讼请求，具体理由与许佩奎的再审意见相同。另外，时代公司在2016年5月24日派人到租赁场地，对广乐汇公司财产进行破坏，有报警记录及照片等证据证明。2016年5月24日之后的租赁费不应当支付。三、本案租赁合同为格式合同，许多条款显失公平。比如，合同第11.3条约定：“承租人逾期付费超15天视为同意停水停电”。广乐汇公司经营的KTV是利润微薄的行业，因个人智能设备日趋普及，整体行业处于下行趋势，承租人缴纳租金的来源全部来自KTV经营所得，如允许出租人动辄可以停水停电，将导致承租人陷入无力支付租金的局面，明显不公，属于不合理不公平的无效格式条款。在实际履行合同过程中，2016年3月2日，时代公司向许佩奎发出《有关租金缴纳事宜致函》，催要拖欠的租金等，否则将于2016年3月3日24时起暂停供应水电以及其他设施服务。时代公司仅给予承租人1天的宽限期，而且错误地向广乐汇公司的前股东许佩奎发出函件，广乐汇公司无法及时筹措资金费用，随后时代公司停水停电，导致广乐汇公司无法经营，遭到巨大损失。四、2016年1月、2月KTV行业不景气，广乐汇公司经营困难，广乐汇公司并非无故、恶意拖欠租金。广乐汇公司已向时代公司提出变更合同、缓交、减交租金的要求，但时代公司迟迟不予回应，使广乐汇公司陷入违约局面，企图达到牟取高额违约金、没收高额保证金的目的，时代公司违反了诚实信用原则。五、广乐汇公司于2013年5月13日成立后，时代公司一直选择广乐汇公司实际履行本案租赁合同，并以广乐汇公司名称开具了全部的水电费、租赁费等票据，应视为将租赁合同主体已变更为广乐汇公司。许佩奎不应承担赔偿责任及违约责任，而应当由广乐汇公司单独承担。由于时代公司迟迟没有与广乐汇公司签订正式的书面合同，存在明显过错，而时代公司与许佩奎签订的租赁合同并不必然直接约束广乐汇公司，请求法院结合时代公司的过错、恶意等情况，予以适当酌情减轻广乐汇公司的赔偿责任。时代公司的一审诉讼请求为：1、时代公司与广乐汇公司、许佩奎之间的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议于2016年3月31日起解除；2、广乐汇公司、许佩奎缴清租金、水费、电费等共计480370.12元、滞纳金l03414．53元，合计583784．65元(暂计算至2016年3月31日)；3、广乐汇公司、许佩奎于2016年4月30日前将场地交还时代公司，逾期按照双倍租金标准支付场地占用费直至场地实际交还之日；4、诉讼费用由广乐汇公司、许佩奎负担。一审法院查明，2012年9月13日，时代公司与许佩奎签订《深圳市房屋租赁合同书》、《时代城租赁合同》及其补充协议，约定时代公司将位于深圳市宝安区××街道宝××与××路交汇处××广场××号场地（以下简称涉案物业）出租给许佩奎使用，租期自2012年9月20日至202O年9月19日，租赁费每月l76374元，并每年按照合同约定标准递增，许佩奎应于每月5日前向时代公司支付当月费用及上月水电费。合同期内，时代公司免费提供灯箱广告给许佩奎使用，许佩奎承担由此产生的电费。合同履行过程中，许佩奎擅自于2016年3月16日单方解除合同，且累计拖欠2016年1月至3月的租金、管理费、水电费、滞纳金等费用合计583784．65元。另查，1、涉案物业具有合法的产权登记证明，时代公司从产权人深圳恒丰浩森投资有限公司处取得该物业的承租权，并有权就该房屋进行转租。2、时代公司已于2016年7月1日将涉案物业另行转租给他人使用。3、时代公司因本案诉讼支出公告费390元。一审法院认为，时代公司、许佩奎签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《时代城租赁合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。广乐汇公司、许佩奎经法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，该院在无相反证据的情况下，采信时代公司的相关证据及主张。许佩奎自2016年1月份开始拖欠时代公司租金等费用至今未付，已经构成严重违约，时代公司起诉要求解除双方的租赁合同关系符合上述合同约定的解除条件，该院予以支持。但根据《合同法》的相关规定，当事人一方依法行使合同解除权的，合同自通知到达对方时解除。本案中时代公司起诉状公告送达广乐汇公司、许佩奎的时间为2016年8月25日，故时代公司主张双方之间的租赁合同关系已于2016年3月31日解除的依据不足，该院不予采纳。广乐汇公司曾于2016年3月发出撤场通知表达了解除合同的意思表示，但广乐汇公司因其单方违约并无法定解除权，故其撤场通知的送达并不必然引起合同解除的法律效果；时代公司于2016年7月1日将涉案物业转租给他人，可视为以行动的方式同意解除合同，故该院确认双方的租赁合同关系于2016年7月1日正式解除。根据时代公司提交的缴费通知单及欠费明细表，广乐汇公司2016年1月至2016年3月应交租金及水电费共计672370.12元，已缴纳192000元，尚欠480370.12元。广乐汇公司未举证证明已经支付了上述款项，应承担举证不能的不利后果，该院据此支持时代公司的相关诉讼请求，认为广乐汇公司应当如数付清上述欠交的租金及水电等费用。但合同中关于迟延缴费按每日千分之五支付滞纳金（违约金）的约定过高，且时代公司未退还广乐汇公司缴纳的租赁保证金194464元，该保证金足以弥补时代公司因广乐汇公司违约造成的利息等损失，故该院对时代公司诉请的欠缴租金及水电费的滞纳金不予支持。2016年4月1日至2016年7月1日双方的租赁合同关系尚未解除，许佩奎应当继续按照合同约定的标准支付租金，故许佩奎还应向时代公司支付上述期间的租金共计612558元（204186元×3个月）。根据前述查明认定的事实，时代公司要求许佩奎返还场地及按合同约定租金标准的两倍支付场地占用费的诉请不具有事实基础，该院不予支持。时代公司提交的《撤场申请》显示，广乐汇公司以自己的名义与时代公司协商沟通解约事宜，可视为其自愿加入时代公司与许佩奎之间的租赁合同关系。结合许佩奎承租涉案房屋是给广乐汇公司开办KTV所用，广乐汇公司亦未提出抗辩意见的具体案情，该院倾向于认为广乐汇公司、许佩奎系涉案物业的共同承租人，应对本案债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认时代公司与许佩奎、广乐汇公司之间的房屋租赁合同关系于2016年7月1日解除；二、许佩奎、广乐汇公司应于该判决生效之日起十日内支付时代公司租金及水电费共计1092928.12元；三、驳回时代公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9638元、公告费390元，均由许佩奎、广乐汇公司负担。再审期间，许佩奎向本院新提交了以下证据：一、工商登记信息，记载广乐汇公司于2013年5月13日成立，注册资本为20万元；2015年8月12日，广乐汇公司股东由许佩奎（55%）、庄某（45%）变更登记为深圳市前海广乐汇文化产业有限公司（100%）。二、2013年9月10日，庄某与时代公司签订的《时代城租赁合同》，记载时代公司将涉案物业出租给庄某，其他内容与本案租赁合同基本相同。三、2013年1月至2015年12月期间，时代公司开具的的租金、水电费发票若干，抬头为广乐汇公司。四、2016年3月2日，时代公司向广乐汇公司、许佩奎发出的《有关租金缴纳事宜致函》，时代公司称广乐汇公司拖欠2016年1、2月份租金339926.49元，……于2016年3月3日24时起开始暂停供应水电及其他设施服务费至广乐汇公司缴清所有费用为止。五、2016年3月16日、3月19日，广乐汇公司向时代公司发出的两份《撤场申请》，广乐汇公司称经营困难，要求时代公司派员商谈撤场事宜等。六、时代公司于2012年9月19日出具的两份《收款收据》，记载“今收到F506铺位许佩奎合同保证金352748元”、“今收到F506铺位许佩奎预交租赁费205225元”。七、报警回执、报警人说明书、照片，记载2016年5月24日，案外人佘某向公安机关报案，称广乐汇公司在涉案物业内的固定资产被清空转移、店内装修装饰被砸坏拆除等。八、许佩奎与庄某签订的《经营合作协议》及投资预算，记载两人共同投资设立KTV店。九、案外人许佩荣的银行流水，显示2016年1月16日、1月18日、3月10日、3月13日，该账户向时代公司账户转账46000元、56000元、60000元、30000元，共计192000元。上述证据二、八为原件，其他均为复印件。时代公司对证据二、八以超过举证期限为由不予确认，对其他证据以无原件为由对真实性不予确认；广乐汇公司对上述证据均予以确认。本院再审查明，各方一致确认以下事实：一、时代公司于2012年9月19日收取了许佩奎合同保证金352748元、预交租金205225元，合同保证金未退还，预交租金为2012年9月19日至11月18日期间的租金；二、广乐汇公司已缴纳2016年1月至3月份的租金192000元。另查明，《时代城租赁合同》第3.2条约定：“该合同保证金不是许佩奎的预交租金，仅是许佩奎履行本合同约定义务的保证金；合同期满且许佩奎无违约情形时，扣除相关费用后，凭相关证照迁移或注销凭证及收据原件，办理保证金无息退还手续”；第11.7条约定：“许佩奎有下列情形之一的，时代公司有权解除协议，同时没收许佩奎交纳的合同保证金，许佩奎应向时代公司支付等额于合同保证金的违约金，许佩奎应在收到终止合同通知书之日起5日内结清所欠费用，并赔偿一切损失：……（4）许佩奎延迟支付租赁费、税费等费用在时代公司停止供应水电及其他设施服务30日内未能付清所欠费用及滞纳金的……”再审庭审后，许佩奎向本院提交《追加第三人申请书》，以案外人庄某与本案存在利害关系为由，请求追加庄某为第三人。一审判决查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案为租赁合同纠纷，围绕许佩奎的再审事由，本案再审的争议焦点在于：一、许佩奎是否是本案适格的合同主体；二、本案是否应追加庄某为第三人参加诉讼；三、一审判决是否超出了时代公司的诉讼请求范围；三、许佩奎已缴纳的合同保证金及涉案物业内的财产价款是否应在拖欠的租金等费用中予以抵扣。对此，本院评析如下：一、关于主体问题，2012年9月13日，时代公司与许佩奎于签订了《深圳市房屋租赁合同书》、《时代城租赁合同》及其补充协议，各方当事人对此均予以确认，许佩奎是上述租赁合同中的承租人。许佩奎再审主张广乐汇公司成立后“取代”了其在上述合同中的主体地位，时代公司不予认可。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”；第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。按照上述法律规定，合同主体发生变更，应经双方当事人协商一致。许佩奎未提交证据证明其与时代公司已达成一致将合同承租人变更为广乐汇公司，也未提交广乐汇公司与时代公司之后重新签订的租赁合同等，故许佩奎关于承租人变更为广乐汇公司的主张，缺乏依据，本院不予采信。许佩奎承租涉案物业后，投资设立了广乐汇公司，并将涉案物业用于广乐汇公司经营，属于许佩奎作为承租人对租赁标的物进行使用的问题，不会产生合同主体变更的法律效果，许佩奎以此为由主张合同主体变更为广乐汇公司，不能成立。二、关于案外人庄某，许佩奎再审提交了庄某与时代公司签订的租赁合同，及其与庄某之间的合作协议等，据此主张庄某与本案具有法律上的利害关系，请求追加庄某为第三人。对此，本院认为，时代公司与庄某的租赁合同签订于本案租赁合同之前，在无特殊约定的情况下，合同的权利义务应以最后一份合同为准。本案是时代公司依据后签订的租赁合同向许佩奎主张权利，庄某并非本案合同的当事人，按照合同的相对性原则，庄某与本案不存在法律上的利害关系，许佩奎请求追加庄某为第三人，本院不予支持。至于庄某与许佩奎两人之间的合作合同关系，不属于本案的审理范围，当事人可另循法律途径解决。三、关于一审判决是否超诉讼请求，时代公司一审提出的诉讼请求中，包括2016年1月至2016年3月31日期间拖欠的租金、水电费及滞纳金，还包括逾期返还涉案物业期间的场地占用费（场地占用费按双倍租金标准计算）。一审判决支持2016年1月至2016年7月1日期间的租金、水电费，未超出时代公司的一审诉讼请求。四、关于费用抵扣问题，按照合同约定，许佩奎交纳的合同保证金并非预交租金，而是履约保证金。合同正常履行完毕终止后，该合同保证金应予退还；合同履行过程中因许佩奎违约导致合同解除，该合同保证金应予没收。本案中，许佩奎因拖欠租金、水电费等构成违约，导致合同提前解除，应承担相应的违约责任，即其交纳的合同保证金依约应予以没收。许佩奎主张用合同保证金抵扣拖欠的租金等费用，本院不予支持。许佩奎再审请求用涉案物业内的财产抵扣拖欠的租金等费用，许佩奎一审时未提出反诉，再审中各方对此也未达成一致，故本院再审对此不作处理，当事人若对财产返还及损失等存在争议，可另循法律途径解决。综上所述，许佩奎的再审理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初8501号民事判决。再审案件受理费9638元，由许佩奎负担。本判决为终审判决。审  判  长  何连塘审  判  员  李 力审  判  员  刘 真二〇一九年一月十一日书记员（兼）  姜瑞舟