吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉0721执异43号案外人：韩佳岐，男，1997年1月31日生，汉族，松原市宁江区人，学生，住宁江区。申请执行人：江苏索普集团上海有限公司，住所地上海市奉贤区。被执行人：松原市博翔房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区。被执行人：谢树镍，男，1978年6月25日生，汉族，住浙江省苍南县。被执行人：宁波亿隆国际贸易有限公司，住所地宁波镇海经济开发区。本院在执行申请执行人江苏索普集团上海有限公司与被执行人松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔房地产）、谢树镍、宁波亿隆国际贸易有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人韩佳岐对上海市奉贤区人民法院（2015）奉执字第4569号执行裁定查封博翔房地产名下位于博翔百年城御峰小区151幢2单元302室房屋提出书面异议，要求解除以上房屋的查封，停止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人韩佳岐称，案外人于2012年4月25日与博翔房地产签订商品房买卖合同，合同约定案外人购买其开发的宁江区博翔百年城御峰小区151幢2单元302室房屋，建筑面积151.43平，单价4030.00元每平，合计房款610263.00元，并于签订合同当日将房款全部付清。博翔房地产于2013年9月29日将该处楼房交付使用，房款全部付清，案外人办理入住手续装修后一直居住至今，案外人已经实际占有该房屋，并无过错，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，特提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。经审查，上海市奉贤区人民法院在审理索普集团上海公司诉博翔房地产、谢树镍、宁波亿隆国际贸易有限公司债权转让合同纠纷过程中，于2014年5月6日作出(2014)奉民二(商)初字第1263号民事裁定书，裁定“冻结被告松原市博翔房地产有限公司、谢树镍、宁波亿隆国际贸易有限公司银行存款计人民币2,650万元或查封同等价值的财产”。执行该裁定过程中，于2014年5月9日查封了包括系争房屋在内的博翔房地产名下房屋。上海市奉贤区人民法院于2014年10月24日作出（2014）奉民二（商）初字第1263号民事判决，判决内容为“一、被告松原市博翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏索普集团上海有限公司25，000，000元；二、被告松原市博翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告江苏索普集团上海有限公司上述款项的逾期付款利息损失1，500，000元；三、被告谢树镍对被告松原市博翔房地产开发有限公司的上述债务承担连带保证责任；四、被告宁波亿隆国际贸易有限公司对被告松原市博翔房地产开发有限公司的上述债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174，300元，财产保全费5，000元，均由被告松原市博翔房地产开发有限公司、被告谢树镍、宁波亿隆国际贸易有限公司共同负担。”该判决于2015年7月15日发生法律效力。上海市奉贤区人民法院于2015年8月19日立案执行，并于2016年5月3日作出（2015）奉执字第4569号执行裁定对查封财产进行续查封。2017年8月2日，该案委托宁江区人民法院执行。2018年3月26日，松原市中级人民法院指定本院执行。本院执行中，案外人韩佳岐向本院提出书面异议，要求解除对被执行人博翔房地产名下位于博翔百年城御峰小区151幢2单元302室房屋的查封，停止执行。案外人向本院提供《商品房买卖合同》一份、房款收据两枚、物业费收款收据一枚，用于证明案外人购买系争房屋及实际占用使用的事实。又查明，系争房屋至上海市奉贤区人民法院于2014年5月9日查封时，房屋所有权人登记为松原市博翔房地产有限公司，房屋所有权证号为松房权证宁字第0**09190号，其上未设定预售登记。另查明，博翔房地产曾于2012年4月25日，就系争房屋与案外人签订商品房买卖合同，约定向案外人出售博翔·百年城151幢302号房屋，作价610263.00元。其中第六条约定付款方式及期限为：“此房款由市政工程景观绿化款转入，非现金支付。”第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品交付使用后860日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人的损失。”另，案外人提供的房款收据中，标注“此房款由市政工程景观绿化款转入，非现金支付。”。案外人名下另有坐落宁江区临江街宁江湾5幢102，不动产权证号为吉（2017）松原市不动产权第0023683号房屋。本院认为，案外人针对执行标的所提异议成立的条件是案外人对执行标的享有所有权或足以阻止执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更，应以不动产登记簿上的登记为准。本案系争房屋在上海市奉贤区人民法院查封时，登记于博翔房地产名下，其所有权应属于博翔房地产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，系争房屋并非案外人用于居住的唯一住房，且从合同约定及其提供的房款收据表明，案外人未直接支付钱款给博翔公司，合同约定房款由市政工程景观绿化款转入，但并未提供相应的工程合同等证明存在工程款抵顶房款的证据，所以，不能证明已经支付系争房屋的价款。因此，案外人提供的证据不能证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人举证证明符合以上全部四个条件，亦能排除执行。第一，如前所述，案外人不能证明已经支付房价款，所以，不符合第三个条件。第二，根据房屋买卖合同的约定，系争房屋交付使用后860日内，博翔公司都可以办理和提供登记所需的相关资料用以办理产证，如案外人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，案外人应当提出退房要求。案外人与博翔公司签订有商品房买卖合同后既没有及时进行网签与登记公示，又未积极主张权利，未办理过户登记系因案外人自身原因，案外人存在过错。所以，不符合第四个条件。因此，案外人提供的证据亦不能证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。综上，鉴于案外人也未能提供对系争房屋享有足以排除强制执行权益的其他证据，本院对其异议主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人韩佳岐的异议。本裁定送达后，案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长 杨 建 军人民陪审员 张  鹏人民陪审员 德力格尔二〇一九年一月十四日书 记 员 关  心