吉林省榆树市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)吉0182民初5149号 原告：杨某，现住长春市。 原告：李某,长春市。 委托诉讼代理人：陈更道，吉林睿旺律师事务所律师。 被告：范某，现住榆树市。 被告:左某，现住榆树市。 委托诉讼代理人：魏振龙，吉林正基律师事务所律师。 原告杨某、李某诉被告范某、左某房屋租赁合同纠纷一案，原告杨某、李某于2018年9月17日向本院起诉，本院依法组成合议庭，于2018年11月16日公开开庭进行了审理，原告杨桂华、李铁岩的委托诉讼代理人陈更道，被告范平、左仲娟及委托诉讼代理人魏振龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2014年8月28日，二被告与原告签订一份房屋租赁合同，原告将自己坐落在榆树市正阳街地号C204-1、140-1-1的一楼356.5平方米的商用房租给二被告，租期五年，租费前三年为每年7万元，后二年按市场行情每年9万元，合同约定租金在每年届满前一个月给付，现二被告已拖欠最后一年租金已过两个多月未给。原告要求：1、二被告立即给付所欠房租费9万元；2、二被告履行完租赁合同；3、诉讼等费用由二被告承担。 被告辩称：1、被答辩人在租赁合同履行过程中存在私自涨价的违约情形，答辩人享有合同法定解除权。根据合同法第94条第四款的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，原、被告双方签订的租赁合同仅是对前三年的租赁费用进行了明确约定，对于后两年的租赁费用约定随行就市，被答辩人在未客观考虑周边房价并与答辩人协商一致的情况下，即将房屋租赁费用大浮提高，导致答辩人经营成本提高，无法实现合同目的。基于此，答辩人可以解除租赁合同。出租人大幅提高租赁价格使合同无法继续履行非归因于承租人。2、原、被告双方签订的租赁合同己于2018年7月31 曰解除，原告要求被告继续履行合同并给付拖欠房租费用没 有事实及法律依据。根据合同法96条的规定，解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。针对本案，答辩人己于2018年7月31日以短信方式通知被答辩人解除合同，并于2018年8月27日为被答辩人腾房，双方的租赁合同己解除，答辩人并没有影响被答辩人继续出租该房屋，所以也不存在拖欠被答辩人房屋租赁费用情形。3、退步而言假使合同未解除，因答辩人已从租赁物中迁出多日并且另租他房，原租赁合同已无再履行的可能。答辩人于2018年8月27日将房交还原告，至今已近两个月。在未经司法确定何方违约时，原告不应放任房屋闲置，理应釆取必要合理措施防止损失扩大，应自行利用或者对外出租。依据合同法第118条，原告无权请求全年租金。综合以上观点，答辩人与被答辩人签订的租赁合同己解除，原告对被告没有全年租金的请求权，请法庭驳回被答辩人的各项诉讼请求。 本案争议的焦点是：原告的诉讼请求是否符合法律规定。 针对焦点问题，原告提供证据，被告质证意见如下： 1、房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁合同的法律关系，被告应当在2017年8月28日给付原告房租费。 被告对真实性无异议，对证明内容有异议。结合原告起诉状事实与理由部分的第四行，原告擅自将租金价格提高到每年9万元，依据双方租赁合同第二条第1款，合同约定前三年的租金价格是每年7万元，后两年的租金价格在前三年的基础上按市场行情随行就市确定，原告将最后一年的租金价格提升至9万元远远超出双方合同的预期和订立合同的目的，该份合同结合原告起诉状主张的涨价后租金足以证明原告存在违约行为。在双方未就第五年租金价格达成一致的情况下，原告有义务证明第五年涉案房屋周边的市场价格，有义务提供充分证据证明综合周边行情案涉房屋第五年租金价格为9万元。否则原告擅自涨价属不诚信履行合同属于违约行为，我方依法行使合同解除权正当，依据该合同第三条一款的三项在原告自行确定第四年第五年的情况下我方有权利承租也有权利选择不承租。 2、建设银行交易流水单一份。证明2017年7月31日范平向李铁岩转账10万元，是2017年-2018年租金。 被告对真实性没异议，对证明的问题有异议，原告乘人之危，因第四年租金已履行完毕，我方未行驶撤销权，理由同上。 3、房屋所有权证3份、结婚证1份，证明租赁房屋属于杨桂华所有，二原告系夫妻关系。 被告无异议。 针对焦点问题，被告提供证据，原告质证意见如下： 1、2018年7月31日手机短信，主叫号码：1594418****范平，被叫号码：1394315****李铁岩。 2、2018年8月27日手机短信，1594418****范平，被叫号码：1394315****李铁岩。 3、2018年8月28日，1594418****范平，被叫号码：1394315****李铁岩。 4、通话记录明细，1594418****范平，被叫号码：1394315****李铁岩。 证明内容：因原告存在任意大幅度提供租金价格的违约行为，导致双方无法达成一致，二被告已向原告发出解除合同的通知，依据民法总则137条二款规定，该通知采取非对话方式作出，通知采用到达生效主义，双方租赁合同已经解除。依据合同法119条减损义务规则，原告收到通知后理应采取合理措施，不应放任租赁物任意闲置造成损失扩大。 原告对证据的真实性无法确认，对证明问题有异议，合同解除只有两种情况：一、约定解除。二、法定解除，单方通知解除不产生合同解除的法律效力。 原告提供的3份证据,被告对真实性无异议,本院予以确认。被告提供的4份证据,原告代理人虽然对真实性无法确认，但未提供反驳证据，该证据来源于移动平台载体,具有客观性、关联性、合法性，因此，对被告提供的四份证据予以确认。依据确认的证据，本院认定案件事实如下： 2014年8月28日，二原告与二被告签订楼房租赁合同，合同的主要内容是：“二原告将自己所有的坐落在榆树市正阳区建设街新月小区一楼356.5平方米的房屋租赁给二被告，租赁五年。自2014年8月28日起至2017年8月28日止，租赁费每年7万元整，2017年8月28日至2019年8月28日，租赁费随行就市，（周边涨，随周边涨，周边不涨，也不涨）；付款方式为在双方签订合同后，二被告应将第一期房费交清，后两年租赁费用二被告在每年的租赁期限届满前一个月交给二原告；二原告的权利：1、依合同约定向二被告收取和追索约定的费用；2、在合同履行过程中提请二被告对合同进行补充，但须经双方协商一致后达成。3、合同期限届满三年后，原告有权利对房屋租赁费用进行调整。（注：随行情变化），在同等条件下二被告优先。二原告的义务：有义务对楼房的主题墙、白钢门面、卷帘门等一切固定财产的维修，以保证被告的正常营业；属人为造成的由被告负责，房产租赁个人所得税由原告负责缴纳。二被告的权利：有权在合同履行中提请二原告对合同进行补充，但须经双方协商一致。二被告的义务：1、在营业期间缴纳水、电、取暖等费用。其他营业性费用均由二被告负责。2、二被告有义务在营业期间做好四防工作。如因在经营期间造成火灾等一切损失，均应当由二被告负全部责任。3、二被告装修后，不再租用后，不得拆卸、损坏墙壁及房屋主体。二被告在三年内不得将房屋转租他人，经二原告同意，方可转租。双方如因一方提前终止合同后或违反合同约定给对方造成损失的，须承担对方全部损失。”合同签订后，双方按每年7万元的租金将前三年的合同履行完毕。而后，双方又以每年10万元的租金将第四年的租赁合同履行完毕。 2018年7月31日，范平用15944183211号手机呼叫原告李铁岩13943155555号手机，发信息通知原告李铁岩，第四年租赁期满了以后，自己不再承租了，让二原告另外出租，2018年8月27日18点08分，被告又给原告发信息，通知二原告房子已清理完，明天让人来拿房钥匙，同日20点46分，被告再次通知原告来取钥匙，2018年8月1日，双方进行过通话。 本院认为，第四年在双方协商一致的情况下，确定年租金10万元并且已经履行完毕。在2019年8月28日合同到期前，被告于2018年7月31日以短信形式通知原告不再继续租赁，按照合同法及解释的相关规定，通知到达后，原告并未给被告回复，应视为被告已经提出不再继续租赁的通知义务已经完成。但是，按照合同法及解释的相关规定，二被告应当在双方约定的期限前三个月通知原告。因此，双方就目前租赁合同已经不具备履行的条件，应予解除，但二被告应赔偿原告因房屋没有继续出租造成的三个月租金损失，其余损失属于扩大部分，责任在原告，应由原告自行承担。每个月的房租应当按照原告诉讼请求的年租金9万元除以12个月再乘3个月计算为标准。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告杨桂花、李铁岩与被告范平、左仲娟签订的2018年8月28日至2019年8月28日期间房屋租赁合同。 二、被告范平、左仲娟赔偿原告杨桂花、李铁岩三个月的经济损失22，500.00元。此款判决生效后立即给付。 三、驳回原告杨桂花、李铁岩的其他诉讼请求。 案件受理费1025元，原告承担844元，被告承担181元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  田 利 代理审判员  赵士杰 人民陪审员  杨 凯 二〇一九年一月三十日 书 记 员  杨春来