云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9086号上诉人（原审被告）：杨燕，女，彝族，1991年11月2日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张永英，女，彝族，1963年9月16日出生，住云南省昆明市石林彝族自治县，特别授权代理。上诉人（原审被告）：陶宇波，男，汉族，1989年6月27日出生，住云南省昆明市。被上诉人（原审原告）：李秋妍，女，汉族，1990年7月7日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：余函耘，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨燕、陶宇波因与被上诉人李秋妍房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初7838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨燕、陶宇波上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回李秋妍对杨燕、陶宇波的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李秋妍承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。杨燕、陶宇波在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同约定。房屋过户后办理贷款时出现问题不是杨燕、陶宇波的主观过错造成的。为了能顺利履行房屋买卖合同的义务，杨燕、陶宇波积极配合李秋妍协商支付后续房款事宜，并在苛刻的《承诺书》上签字。二、一审判决认定事实证据不足。未能在2018年6月15日前办理抵押登记系李秋妍的原因造成。双方办理登记过户后，李秋妍就领取并保管了房产证，杨燕、陶宇波在2018年6月15日前一直催促李秋妍办理抵押登记，均因李秋妍的推脱造成无法在约定期限内完成抵押登记。三、一审法院适用法律错误。一审法院没有划清违约责任，听信李秋妍的一面之词。综上，请求支持杨燕、陶宇波的上诉请求。李秋妍辩称，一、杨燕、陶宇波的上诉理由不属实，杨燕、陶宇波买房后一直没有付清房款。李秋妍顾忌双方系邻居，基于信任在只收到58000元的情况下就办理了房屋的过户登记。杨燕、陶宇波因征信问题不能贷款，房屋自2017年7月12日交给杨燕、陶宇波占有使用，一直到2018年6月杨燕、陶宇波都没有办理贷款，双方因杨燕、陶宇波未付清房款的违约行为导致纠纷。李秋妍为此与杨燕、陶宇波协商，对方一直拖延，直至2018年6月才出具《承诺书》。李秋妍无任何违约情形。二、杨燕、陶宇波陈述系因李秋妍的原因未能在2018年6月15日之前办理抵押登记，杨燕、陶宇波对此未提交任何证据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李秋妍向一审法院起诉请求：1、确认李秋妍与杨燕、陶宇波签订的《二手房买卖合同》已解除；2、要求杨燕、陶宇波立即腾房并将房屋交还给李秋妍，并支付房屋使用费10000元；3、要求杨燕、陶宇波协助李秋妍办理将房屋权属变更登记至李秋妍名下的所有手续；4、要求杨燕、陶宇波支付李秋妍违约金70000元；5、本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任险担保费、律师费等案件处理费用由杨燕、陶宇波承担。一审法院认定事实：陶宇波与杨燕系夫妻关系。李秋妍与杨燕、陶宇波于2017年7月3日签订《二手房买卖合同》，约定由李秋妍将坐落于昆明市大树营后营小区2幢2单元7层703号房屋出卖给杨燕、陶宇波，房屋面积50.25平方米，合同约定房屋价款350000元，首付款70000元，余款280000元于2017年7月3日前以商业贷款方式向李秋妍支付。逾期付款时向守约方支付成交价20%的违约金。合同签订后，双方在云南省昆明东骏公证处就双方的买卖合同进行了公证，并进行了网签。合同签订后，杨燕、陶宇波向李秋妍支付了首付款58000元，李秋妍于2017年7月12日将房屋交付给杨燕、陶宇波。2017年9月8日，双方在昆明市不动产登记中心官渡分中心办理了房屋变更登记手续，登记的房屋所有权人为杨燕、陶宇波。杨燕、陶宇波在办理房屋抵押贷款过程中，因杨燕的原因，不能办理抵押贷款手续。2018年6月3日，杨燕、陶宇波共同向李秋妍出具一《承诺书》，承诺：1、杨燕、陶宇波在2018年12月15日前将剩余的房款一次性付清。2、为了确保款项的支付，杨燕、陶宇波愿用上述房屋提供抵押担保。承诺书出具后，立即与李秋妍到相关产权部门办理房屋抵押登记，并在三日内办理完毕。若在2018年6月15日前未办理完毕抵押登记手续，不论是何种原因，原《二手房买卖合同》自动解除，杨燕、陶宇波应无条件向李秋妍返还房屋，并完毕房屋产权转移手续。3、若杨燕、陶宇波没有按上列第一条执行，则《二手房买卖合同》自行解除，无需再发解除通知。同时杨燕、陶宇波应向李秋妍支付合同总金额20%的惩罚性违约金，并赔偿违约造成的损失，包括但不限于办理产权转移手续产生的各种税费、引发诉讼所产生的诉讼费、保全费、保函费、律师费等。4、《二手房买卖合同》解除后，杨燕、陶宇波应向李秋妍返还房屋，并将房屋产权过户到李秋妍名下，并由杨燕、陶宇波承担相关税费……杨燕、陶宇波在该承诺书上签名并捺印。2018年6月15日，杨燕、陶宇波没有办理房屋的抵押登记手续，李秋妍遂于2018年7月18日向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院依法作出（2018）云0111财保224号民事裁定书，裁定对李秋妍申请保全的涉案房屋进行了查封。李秋妍因此支出财产保全费5000元，保函费3440元，律师费5000元。2018年8月13日，李秋妍以上述的事实及理由，向一审法院提起诉讼，主张诉请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，1.李秋妍与杨燕、陶宇波签订的《二手房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同履行各自的权利义务。同时，杨燕、陶宇波在履行合同过程中，因没有向李秋妍及时履行支付剩余房款的义务，杨燕、陶宇波向李秋妍出具了《承诺书》，该《承诺书》亦是杨燕、陶宇波真实意思表示，且李秋妍对此《承诺书》中意思表示无异议，应当视为双方在履行合同过程中对原合同达成新的补充合意。该承诺书与上述买卖合同具有同等的法律效力。现李秋妍已按约向杨燕、陶宇波交付房屋并协助其办理了过户手续，但杨燕、陶宇波在交纳了部分首付款后，不仅未按约履行向李秋妍支付剩余房款的义务，且亦未按《承诺书》中关于“为了确保款项的支付，杨燕、陶宇波愿用上述房屋提供抵押担保。承诺书出具后，立即与李秋妍到相关产权部门办理房屋抵押登记，并在三日内办理完毕。”之约定，其行为已构成违约，且达到双方约定的“若在2018年6月15日前未办理完毕抵押登记手续，不论是何种原因，原《二手房买卖合同》自动解除，杨燕、陶宇波应无条件向李秋妍返还房屋，并完毕房屋产权转移手续”之合同解除条件。故，李秋妍诉请要求确认双方之间签订的《二手房买卖合同》已解除的诉请，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。至于合同的解除时间，根据上述法律规定，一审法院依法确定为向杨燕、陶宇波送达起诉材料及开庭传票之日，即2018年8月29日。进而，李秋妍要求杨燕、陶宇波立即腾房并将房屋交还给李秋妍，并协助李秋妍办理将房屋权属变更登记至李秋妍名下的所有手续的诉请，亦有事实和法律依据，一审法院予以支持。同时，杨燕、陶宇波已支付给李秋妍的首付款58000元，虽然杨燕、陶宇波没有就此进行辩解并主张，但鉴于双方之间的上述买卖合同已解除，按法律规定，该款项应由李秋妍退还给杨燕、陶宇波。为避免当事人诉累，一审法院确定应由李秋妍于本判决生效之日起十日内退还给杨燕、陶宇波。2.至于李秋妍要求杨燕、陶宇波承担违约金，并承担房屋使用费、诉讼保全责任险担保费、律师费等案件费用的诉请，因《二手房买卖合同》中虽然约定违约方应向守约方支付成交价20%的违约金，且杨燕、陶宇波未按约支付剩余房款系其自身原因导致。但杨燕、陶宇波在《承诺书》中又明确承诺：“在2018年12月15日前将剩余的房款一次性付清”，“若没有按上列第一条执行，则《二手房买卖合同》自行解除，无需再发解除通知。同时，杨燕、陶宇波应向李秋妍支付合同总金额20%的惩罚性违约金，并赔偿违约造成的损失，包括但不限于办理产权转让手续产生的各种税费、引发诉讼所产生的诉讼费、保全费、保函费、律师费等”。而该承诺的付款时间现尚未到期，故暂不能确定杨燕、陶宇波系因“未履行支付剩余房款”而违约。仅能确认杨燕、陶宇波因“未在2018年6月15日前办理完毕抵押登记手续”而违约。进而，李秋妍主张杨燕、陶宇波应当支付违约金并承担房屋使用费、诉讼保全责任险担保费、律师费等案件费用的诉请，没有约定和法律依据，一审法院不予支持。3.至于李秋妍主张由杨燕、陶宇波承担本案诉讼费、保全费的诉请，符合法律规定，故一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告李秋妍与被告杨燕、陶宇波于2017年7月3日签订《二手房买卖合同》于2018年8月29日解除；二、由被告杨燕、陶宇波于本判决生效之日2018年12月15日前将涉案房屋予以腾空，并协助原告李秋妍办理涉案房屋的变更登记手续，承担办理产权过户手续所产生的相关税费；三、驳回原告李秋妍的其他的诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，由被告杨燕、陶宇波共同承担；余额3875元，按规定退还原告李秋妍。诉讼保全费5000元，由被告杨燕、陶宇波共同承担。二审中，杨燕、陶宇波提交通话记录及微信截图，欲证明2018年6月7日，杨燕的母亲联系李秋妍的母亲办理抵押登记，李秋妍的母亲以不知道办理抵押登记地点为由推脱，后杨燕、陶宇波到对方办公室，对方以忙为由推脱办理抵押登记。经质证，李秋妍对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，杨燕、陶宇波提交的通话记录未能显示通话对方的身份和通话内容，微信截图的内容反而显示系对方“孟倲韵”主动提出星期一或星期二办理过户手续，不能证实未办理房屋抵押登记的原因由对方造成，故本院对杨燕、陶宇波提交的新证据不予采信。经审理，李秋妍和杨燕、陶宇波在《二手房买卖合同》中约定尾款280000元由杨燕、陶宇波于2017年7月3日前向银行申请办理贷款手续，一审法院对该事实的认定不够准确，本院予以更正。一审法院认定的其余案件事实无误，本院予以确认。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉《二手房买卖合同》是否应予解除？一审法院认定杨燕、陶宇波违约是否正确？本院认为：杨燕、陶宇波与李秋妍签订《二手房买卖合同》向李秋妍购买案涉房屋，根据合同约定，房款为350000元，杨燕、陶宇波在签订合同之日向李秋妍支付首付款70000元，剩余280000元由杨燕、陶宇波以商业贷款方式支付。合同签订后，李秋妍于2017年7月12日将房屋交付给杨燕、陶宇波并依约办理了房屋过户手续，案涉房屋的所有权于2017年9月8日变更登记至杨燕、陶宇波名下。因杨燕的个人征信原因，杨燕、陶宇波未能取得银行贷款。自2017年7月3日买卖合同签订之日至2018年6月3日，杨燕、陶宇波除向李秋妍实际支付首付款58000元外，未向李秋妍支付过任何房款，杨燕、陶宇波已构成违约。2018年6月3日，杨燕、陶宇波向李秋妍出具《承诺书》，承诺于2018年12月15日前一次性付清剩余房款，并于2018年6月15日前办理抵押权人为李秋妍的房屋抵押登记，上述两条任何一条未执行，则《二手房买卖合同》自动解除。李秋妍接受该承诺内容，至此双方就房屋买卖合同的付款期限和合同的解除情形达成新的合意。2018年6月15日，李秋妍和杨燕、陶宇波未办理房屋的抵押登记，杨燕、陶宇波现主张未能办理的原因系由李秋妍一方故意拖延造成但并未能举证予以证实，相反，杨燕、陶宇波二审提交的微信截图显示系对方“孟倲韵”主动提出办理过户手续，杨燕、陶宇波一方回复第二天见面再谈，故杨燕、陶宇波无法证实未能办理房屋抵押登记的原因系由李秋妍违约导致。杨燕、陶宇波作为房屋的买受方，在已且取得房屋所有权登记的情形下，未能依照双方约定按时付清房款，经双方协商后，又未能在约定的时间内办理房屋抵押登记，现双方约定的合同解除条件已经成就，一审法院根据李秋妍的请求确认《二手房买卖合同》解除并认定杨燕、陶宇波构成违约，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二审中，经本院询问，杨燕、陶宇波也明确表示同意解除《二手房买卖合同》并将房屋过户给李秋妍，但认为系李秋妍违约，相关费用应由李秋妍承担。因杨燕、陶宇波的主张无证据证实，本院不予支持，因房屋过户产生的相关费用应由违约方杨燕、陶宇波承担。综上所述，上诉人杨燕、陶宇波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。因一审判决第二项确定的履行期限现已届满，故为便于本案的执行，本院将腾房及办理房屋变更登记的履行期限做重新确定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初7838号民事判决第一、三项，即“一、确认原告李秋妍与被告杨燕、陶宇波于2017年7月3日签订《二手房买卖合同》于2018年8月29日解除；三、驳回原告李秋妍的其他的诉讼请求。”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初7838号民事判决第二项，即“二、由被告杨燕、陶宇波于本判决生效之日2018年12月15日前将涉案房屋予以腾空，并协助原告李秋妍办理涉案房屋的变更登记手续，承担办理产权过户手续所产生的相关税费；”；三、由上诉人杨燕、陶宇波于本判决生效之日起三十日内将昆明市大树营后营小区2幢2单元7层703号房屋腾空归还给被上诉人李秋妍，并协助被上诉人李秋妍将房屋变更登记至被上诉人李秋妍名下，因办理产权过户手续所产生的相关税费由上诉人杨燕、陶宇波承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7750元减半收取3875元，由上诉人杨燕、陶宇波共同承担，余额3875元，按规定退还被上诉人李秋妍；诉讼保全费5000元，由上诉人杨燕、陶宇波共同承担。二审案件受理费7750元，由上诉人杨燕、陶宇波共同承担。本判决为终审判决。审判长 方 玲审判员 邓林春审判员 杨 雪二〇一九年一月二十八日法官助理殷肖书记员李阳