四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民再8号 原审原告：韩心琼，女，汉族，生于1958年10月5日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：李于江（系韩心琼丈夫），男，汉族，生于1957年3月18日，住四川省广元市利州区。 原审被告：广元市新程实业有限公司，住所地广元市利州区利州东路二段。 法定代表人：杨乾惠，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王文益，男，汉族，生于1969年11月25日，住新疆哈巴河县，系广元市新程实业有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：冯玉满，四川剑宏律师事务所律师。 原审原告韩心琼与原审被告广元市新程实业有限公司（以下简称新程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年5月8日作出的（2011）广利州民初字第1888号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年8月7日作出（2018）川0802民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，由广元市利州区人民法院审判员刘映德担任审判长，与人民陪审员唐华、张明华组成合议庭，书记员张琼分担任法庭记录，公开开庭审理了本案。原审原告韩心琼委托诉讼代理人李于江、原审被告新程公司委托诉讼代理人王文益、冯玉满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告韩心琼在再审中的再审请求：1、请求判决撤销本院（2011）广利州民初字第1515号民事调解书；2、请求判决新程公司与四川亚泰建设有限公司对54号房营业房的工程款抵押登记自始无效；3、被告的江南星城A栋一层1-54商铺归原审原告，并用该商铺抵偿借款本金1025000元，利息94339元，共计1119339元。事实和理由：一、（2011）广利州民初字第1515号民事调解书虽然在先，但买房人是韩心琼，该调解书的制作依据和内容违法。韩心琼虽然是用借款抵偿房款，但抵款合法合理。二、新程公司和四川亚泰建设有限公司办理的54号房抵押登记自始无效，理由是：1、韩心琼购房在先，且抵押登记韩心琼不知。2、没办理预告登记不是韩心琼的过失。3、新程公司和四川亚泰建设有限公司是恶意串通损害韩心琼的利益。4、韩心琼已全部交清购房款，按法律规定承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、54号房是韩心琼签订的购房合同，并已付清购房款，也是韩心琼申请法院对54号房进行的查封，因此54号应归韩心琼所有。 原审被告新程公司在再审中辩称，对（2011）广利州民初字第1888号民事调解书中确认的本金及利息予以认可，不增加或减少。关于以房抵债问题，借款是在前，房屋买卖在后，但对房屋抵偿的合法性问题应由法院依法进行判决，新程公司尊重法院的判决。 韩心琼在原一审中向本院起诉请求：1、请求判决被告应归还原告的借款本金1025000元，利息94339元，共1119339元冲抵原告购买被告的商铺购房款；2、请求判决冲抵不完的现款由被告给原告缴纳购房税、费54931.12元，还剩的31348.88元退还原告；3、诉讼费和保全费由被告承担。本院原审（2011）广利州民初字第1888号民事调解书内容：一、原、被告双方确认被告广元市新程实业有限公司在原告韩心琼处借款本金1025000元、利息48780元及原告韩心琼交纳的江南星城A幢1-54号营业房的房款80000元，共计1153780元；二、原、被告双方确认江南星城A幢1-54号营业房〔面积30.62平方米（房屋具体面积以房管部门核算为准）、单价37000∕平方米〕归原告韩心琼所有，其价款为1132940元；三、原、被告双方同意以本协议第一项所确认的金额折算抵偿本协议第二项所计算的房款；四、原、被告双方在办理产权过程中产生的税费、维修基金等费税共计55531.12元与被告广元市新程实业有限公司应退原告韩心琼房款20840元品迭后，由原告韩心琼承担30000元，并定于被告在为原告办理该营业房产权证时一次性付清；其余4691.12元由被告承担；五、被告广元市新程实业有限公司定于2013年12月31日前为原告在有关部门办理产权，原告协助提供相关手续资料，如在办理产权过程中，依照政策规定增加的相关税费（即本协议第四项所确认的费用之外）由原、被告依照政策规定各自负担相应部分；六、如江南星城A幢1-54号营业房的面积经房管部门实际核定后面积与30.62平方米发生增减，则双方以房管部门实际核定面积为准仍按37000元∕平方米单价相互结算房款并进行补交或退还；其余协议内容不变。 韩心琼向本院提供证据如下： 证据一、（2011）广利州民保字第22号民事裁定书、（2011）广利州民初字第1515号民事调解书。拟证明（1）韩心琼买的是54号房，朱碧珍买的是6号房；（2）韩心琼对54号房查封在先；（3）朱碧珍、新程公司、亚泰公司都明知54号房是韩心琼购买并查封；（4）朱碧珍和新程、亚泰公司将54号房给朱碧珍的协议是恶意串通，损害韩心琼的利益，该协议法定自始无效，1515号民事调解书应撤销。 证据二、江南星城A栋一层房屋分布图、34号房查询单。拟证明（1）朱碧珍买的6号房与韩心琼买的54号房互无因果、无关联；（2）54号房和34号房不是朱碧珍买的6号房分成的两间房；（3）朱碧珍已经得到了一套34号房。 证据三、《申购协议》《收款收据》《借条》《商品房预售许可证》《听证笔录》。拟证明（1）2011年9月24日韩心琼购买54号房时不能办理商品房预告登记；（2）《申购协议》的签订人谭晶和《收款收据》的开票人程海春、会计姜敏、主管审核霍水夕是亚泰公司的人，《申购协议》的甲方、公章和法定代表人以及收款收据上的收款单位和盖的财务公章是新程公司；（3）新程、亚泰公司都明知54号房已被韩心琼购买；（4）2011年9月28日新程公司才申请办理商品房预售许可；（5）2011年9月29日市房管处颁发《商品房预售许可证》；（6）2011年9月29日是亚泰、新程公司、韩心琼购买的54号房办理工程款抵押登记的时间，与亚泰、新程公司领取《商品房预售许可证》是同日，亚泰、新程公司是领到《商品房预售许可证》就立即办理54号房的工程款抵押登记；（7）新程、亚泰公司将韩心琼购买的54号房办理工程款抵押的协议是恶意串通，损害韩心琼的利益，该协议法定自始无效；（8）新程、亚泰公司按法定自始无效的协议办理的54号工程款抵押登记必然自始无效。 证据四、（2011）广利州民初字第1888号民事调解书，拟证明2011年6月8日和2011年9月26日新程公司两次向韩心琼借款1025000元是实际所借，客观真实。 原审被告新程公司对韩心琼提供证据的三性均没有异议。在再审中新程公司未提供证据。 本院调取了（2011）广利州民保字第22号民事裁定书、（2011）广利州民初第1515号民事调解书、四川省高级人民法院（2014）川民初字第53号民事判决书。 对于原审原、被告双方无异议的证据，本院予以采信，本院再审认定案件事实如下： 2011年6月8日，新程公司在韩心琼处借款406500元。2011年9月26日，新程公司在韩心琼处借款618500元。 2011年9月24日，韩心琼与新程公司签订《内部申购协议》，协议大致内容：韩心琼于2011年9月24日自愿支付诚意金4万元，申购江南星城A栋一层1-54商铺，韩心琼于2011年9月30日前须付款16万元整，余款在开盘时一次性付清，若按揭付50%，若韩心琼未在约定时间内付款，则视为违约，新程公司有权另行出售此商铺。新程公司保证在签署本申请书后不得出售给他方，否则视为违约等等。2011年9月24日，韩心琼缴纳诚意金4万元。2011年10月1日，韩心琼缴纳诚意金4万元。 2011年9月29日，新程公司在广元市房地产管理处办理江南星城楼盘的《商品房预售许可证》。 2011年9月30日，新程公司将江南星城A栋一层1-54商铺抵押给亚泰公司，他项权证号2011093000474。 江南星城A栋一层1-54商铺查封的经过：韩心琼与新程公司保全一案的（2011）广利州民保字第22号民事裁定书、（2011）广利州执保字5号协助执行通知书，在2011年10月31日对江南星城A栋一层1-54商铺予以查封。 本院2011年12月29日（2011）广利州民初第1515号（原告朱碧珍与被告新程公司、第三人亚泰公司案件）民事调解书内容：（一）第三人亚泰公司同意将江南星城A栋一层1-34、1-54共两间商铺、建筑面积约53㎡，以140万元价款出售给原告。付款方式为：原告按原《内部申购协议》所支付的100万申购诚意金转作购房款，第三人予以认可，被告赔偿原告的损失30万元视为原告的付款，余款10万元在原告、第三人两方合作将上述两间商铺登记到原告名下后，由原告直接支付给第三人，第三人向原告出具140万元的购房款发票（其中30万元为被告赔偿原告的损失），以换取原告手中的原申购诚意金收据。房屋交付标准为精装修（按照第三人统一的标准执行）。（二）原、被告终止履行双方此前签订的《江南星城内部申购协议》内容，并放弃追究被告的任何法律责任。（三）第三人同意并以书面形式至函抵押备案登记机关，同意将上条所列两间商铺出售给原告。（四）被告同意与第三人进行工程款结算时，上述两间商铺作价140万元进行账务结算。（五）因《江南星城》A栋商品房项目已获“商品房预售许可证”。在本协议第一条的约定内容签订《商品房买卖合同》，并在广元市房地产管理处登记备案。（六）因上述A栋一层1-54号商铺被法院查封，第三人以实现抵押权为由，申请法院解除该查封，以便于原告与被告或原告与第三人签订《商品房买卖合同》办理备案或登记，税费按照法律规定各自承担。 2012年5月8日，韩心琼与新程公司达成（2011）广利州民初字第1888号民事调解书，该调解书生效后，未实际执行。 2016年12月30日，四川省高级人民法院作出（2014）川民初字第53号民事判决书，此案中原告为四川亚泰建设有限公司，被告为广元市新程实业有限公司等，案由为建设工程合同纠纷，该判决认定事实中表述：亚泰公司和新程公司2012年4月17日签署《对账清单》载明新程公司应收营业用房款6300万元，明细：9.新程公司已收130万元【朱碧珍1-34、1-54以原购房款抵购房款，详见（2011）广利州民初第1515号民事调解书】。销售款6300万元中622521元作为拨付工程进度款，借款金额62377479元的票据退还新程公司，新程公司向亚泰公司出具营业房6300万元的《收据》。 本院再审认为，本案中的焦点是案由问题和新程公司以江南星城A幢1-54号商铺抵偿韩心琼债务1153780元是否合法的问题。 焦点一、关于本案案由问题。原审原告在原一审的起诉书和立案时的案由为民间借贷纠纷。（2018）川0802民监6号裁定书案由为房屋买卖合同纠纷，再审裁定书与原调解书书写的案由一致，本次立案为房屋买卖合同纠纷。根据原告陈述的案件事实，2011年6月8日被告向原告借款，2011年9月26日再次借款，2011年9月24日签订数码广场内部申购协议，购买A幢一层54号商铺，系先有民间借贷，再有购买房屋。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，最高人民法院关于《民事案件案由规定》第三条第5项“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”。因此，本院确定本案案由为民间借贷纠纷。 焦点二、新程公司以江南星城A幢1-54号商铺抵偿韩心琼债务1153780元是否合法的问题。 首先，关于抵押和查封情况。新程公司2011年9月30日将江南星城A栋一层1-54商铺抵押给亚泰公司。韩心琼与新程公司保全一案，在2011年10月31日对江南星城A栋一层1-54商铺予以查封。抵押在前，查封在后。 其次，关于两个调解书的先后和内容问题。本院原审（2011）广利州民初第1515号民事调解书在2011年12月29日达成，调解书中抵押权人已经实现了抵押权。（2011）广利州民初字第1888号民事调解书在2012年5月8日达成。（2011）广利州民初字第1888号民事调解书的以物抵债内容，与先生效的（2011）广利州民初第1515号民事调解书内容矛盾。 第三，韩心琼与新程公司2011年9月24日达成的《内部申购协议》是否可以对抗2011年9月30日新程公司与亚泰公司的抵押权。 韩心琼与新程公司2011年9月24日签订《内部申购协议》中，要求韩心琼于2011年9月30日前须付款16万元整。客观上，韩心琼20**年9月30日前仅仅缴纳诚意金4万元。按照《内部申购协议》中内容，若韩心琼未在约定时间内付款，则视为违约，新程公司有权另行出售此商铺。新程公司2011年9月30日将此商铺抵押给亚泰公司，符合根据《内部申购协议》中关于韩心琼违约的约定，并无不当。 根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”新程公司2011年9月29日在广元市房地产管理处办理江南星城楼盘的《商品房预售许可证》。本案中，韩心琼与新程公司2011年9月24日达成的《内部申购协议》，违反了商品房预售禁止性规定。 根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”本案中，韩心琼与新程公司没有签订《商品房预售合同》，也没有办理商品房预售合同登记备案手续。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”本案中，2011年9月29日前新程公司还不具备商品房销售条件，却与韩心琼达成《内部申购协议》，韩心琼与新程公司最终没有订立商品房买卖合同，韩心琼所交纳的诚意金可以按照以上规定处理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”《中华人民共和国担保法》第五十条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”。新程公司在（2011）广利州民初字第1888号民事调解书中侵犯了抵押权人亚泰公司的利益，违反了城市房地产管理法、担保法的相关规定。 综合以上分析意见，关于韩心琼的诉讼请求一、二项，请求撤销本院（2011）广利州民初字第1515号民事调解书；判决新程公司与四川亚泰建设有限公司对54号房营业房的工程款抵押登记自始无效。原告的该二项诉讼请求超出本案审理的范围，在本案中不能处理。关于韩心琼的第三项诉讼请求，判决被告应归还原告借款本金1025000元，利息94339元，共计1119339元冲抵原告购买被告的商铺购房款，本院不予支持。 综上，韩心琼在民间借贷案件中要求新程公司用江南星城A幢1-54号商铺抵偿债务的诉讼请求，缺乏法律支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第五十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，《商品房销售管理办法》第十六条，《城市商品房预售管理办法》第六条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，判决如下： 一、撤销本院（2011）广利州民初字第1888号民事调解书达成的协议内容。 二、驳回原审原告韩心琼的诉讼请求。 原审本案诉讼费14874元，保全费5000元，由原审原告韩心琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  刘映德 人民陪审员  唐 华 人民陪审员  张明华 二〇一九年一月十日 书 记 员  张琼分