广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初20104-20117号原告（反诉被告）：深圳前海惠城投资有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300398539208X。法定代表人：陈琼纯，总经理。委托诉讼代理人：孔富，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：田未琦，广东深天成律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘荣华，男，汉族，1982年1月6日出生，住址：江苏省泰兴市，被告：希林泰普复合材料（深圳）有限公司，住，住所地：深圳市宝安区松岗街道田洋一路**柏斯泰科技园****（**B7)一社会信用代码：91440300326397394G。法定代表人：胡志凤。两被告的共同委托诉讼代理人：杨红波，新疆西北律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。第三人：陈来源，男，汉族，1979年7月5日出生，住址：广东省东源县，第三人：李妹娇，女，壮族，1978年6月9日出生，住址：广东省源县，原告（反诉被告）深圳前海惠城投资有限公司（以下简称惠城公司）与被告刘荣华（反诉原告）、希林泰普复合材料（深圳）有限公司、第三人陈来源、李妹娇物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳前海惠城投资有限公司的委托诉讼代理人孔富，被告刘荣华（反诉原告）、及其与希林泰普复合材料（深圳）有限公司的共同委托诉讼代理人杨红波、史超到庭参加诉讼。第三人陈来源、李妹娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）深圳前海惠城投资有限公司向本院提出诉讼请求判令：1、两被告停止对原告位于深圳市宝安区××南侧××大厦××房屋的所有权及使用权的侵害，排除两被告对原告权利行使的妨碍，腾退、搬离并向原告返还涉案房屋；2、两被告向原告支付房屋占有使用费53768元(自2016年3月8日起按同地段同类房屋的租金标准计至两被告向原告返回涉案房屋之日止）；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年3月8日，原告通过购买取得了位于深圳市宝安区××南侧××大厦××房产，办理了过户登记手续。房屋过户后，原告收房时才发现涉案房屋已被两被告作为办公使用，被告向原告出示了一份所谓的租期长达20年（自2015年9月1日至2025年8月31日止）的租赁合同，要求原告继续履行该租赁合同，并表示拒不搬离涉案房屋。原告多次与其沟通未果。被告后向人民法院提起诉讼，要求原告继续履行其所谓的租赁合同，案号为（2016)粤0306民初21565号。该案经深圳市中级人民法院（2017)粤03民终5977号终审判决，认定被告与案外人陈来源、李妹娇所签的租赁合同明显存在恶意串通损害原告利益的情形，属无效合同，依法不能对原告产生约束力，驳回了被告的全部诉讼请求。该案现已生效。该案生效后，原告又多次要求被告停止侵害原告物权，搬离涉案房屋，但被告至今不予理睬。被告刘荣华、希林泰普复合材料（深圳）有限公司答辩称，一、原告前海惠城公司注册地是假的，代理人亲自到南山区前海××合作区××房去看过现场，此房仅有20平方米左右，工作人员告知代理人在此注册的有2万多家企业。本案发生三年，原告始终以此地址为注册地，而所依赖的恰为假的注册地，显然是故意回避相关的法律和其他的事宜；二、原告的法定代表人陈琼纯1995年9月27日出生，现年23岁，原告成立于2014年7月9日，其注册成立时其法定代表人仅19岁，并且在所有文件中均看不到清晰的身份资料，很明显本案原告找了一个替身。综上，无论是从注册地址还是从法定代表人来进行确认，原告都不是正当的法人；三、本案的被告刘荣华本人出庭参加诉讼，可以看出其为正当商人；四、原告至今还在欺骗法院，并且在民事起诉状事实及理由第一段称其于2016年3月8日通过购买取得涉案的房产，被告可以肯定向本庭阐述以下几个非正常的事实：1、根据合同法的第130条规定及证据11当中可以看出全部14套房产涉案金额高达2000多万元，均没有交易金额的往来票据，且在18265号和21565号案件中原告在开庭过程中称有交易的凭证，但至今未向法院提交。一个只有合同但却没有交易金额的房地产买卖，显然是非正常的买卖；2、既然原告在起诉状当中提及到系合同购买，但原业主陈来源却不认识原告，而且原业主居然不知道这个房产何时被过户，根本不存在此买卖，被告的证据13录音证据可以完全证明；3、根据原业主陈来源说明，在庭审中陈来源称其是欠一个叫金信担保有限公司1500万元，金信公司带了10个不明身份的人让陈来源签完所有的手续（包括授权委托书），后到普宁法院去告陈来源返还借款的民间借贷案件，金信公司恶意将涉案房产在原业主陈来源不知情的情况下过户至给本案的原告前海惠城公司，其行为是极其恶劣的；五、根据合同法第241条明确规定租赁期限不得超过20年，而本案被告所出具的租赁合同恰恰为20年，第一，合同法明文规定租赁的期限可以到20年，原告与原业主签订的合同并没有违反相关的法律规定；第二，合同约定的租金400万元仅仅是抵扣的部分租金，而至今原业主陈来源仍欠被告刘荣华1300余万元，此时被告免除了原业主陈来源的相关利息，依照中国人民同期贷款月利率4%的利息，每月被告可以向原业主收取将近50万元的利息，如果将20年的每月50万元的利息添加至本案的租金，可以非常明确此租赁的期限和租赁的金额是符合常理的；六、被告在收取传票时案由是排除妨碍纠纷，排除妨碍是使权利人在行使权利受到了不法妨害的时或排除最主要的构成要件是妨碍的状态必须具备有正当性，意思是没有法律的依据没有合同约定缺乏合理性。而显然被告承租原业主陈来源的房子具有正当性，又有法律根据，又有合同的约定，具有完全性的合理性，因此原告在其诉讼请求当中请求被告搬迁，缺乏合理性；七、本案的被告是依法承租涉案房产，根据买卖不破租赁的规定，原告的诉讼请求是没有法律依据，是不成立的；八、根据相关法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。因此，本案被告租赁上述房产是合法合理的，依照相关的法律规定，可以请求人民法院判令房屋的受让人继续履行原租赁合同；九、本案焦点问题是买卖不破租赁及租赁合同是否有效的问题，即原告认为在起诉状存在恶意串通，但我们认为既然两个焦点问题根本所在都是针对买卖的，买卖行为是否真实存在，我方认为是本案应当查明的事实；如果买卖行为不真实存在，那不可能与租赁合同相抵抗。因此，本案应当对买卖合同进行审查还来对本案进行审理；十、原告起诉被告返还其占有费用是没有事实和法律依据，在打官司的几年当中被告根本没有实际使用涉案的房屋，在之前我们报警了110多次，三天两头过来堵门，2018年3月8日，原告又强加了大门，被告根本进不去，被告根本无法使用，原告要求占用费用没有任何事实和法律依据。被告刘荣华提出向本院提出反诉，请求判令：1、原告立即停止对被告所享有的位于深圳市宝安区新沙路智荟大厦1901-1913A房屋租赁使用权的侵害，排除原告对被告的权利行使的障碍，原告立即拆除其安装的大门；2原告向被告支付房屋租金损失（暂时至2018年9月1日、具体金额按同地段政府租赁指导租金，从2016年9月1日起计算至原告拆除大门返还给被告正常使用之日止）；3、原告继续履行与被告刘荣华与第三人陈来源、李妹娇于2015年9月1日签订的涉案深圳市宝安区沙井街道新沙路南侧华盛智荟大厦1913号房屋的《房屋租赁合同》；4、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年9月1日起，反诉被告明知涉案房屋反诉原告租赁的情况下，屡次纠结黑恶势力入侵涉案租赁房屋内。其具体暴力可耻行为有：破坏门禁、破坏电动门、撬开监控室门、偷到监控硬盘、偷盗电脑主机、封死防火门、打闹玩耍、拆除并更换电动门、更不能容忍的是几个厕所随意大小便，还不冲厕所，臭气冲天、屡次更换大门锁。2018年3月13日晚11点后安装防盗大门、买通管理处和个别保安阻止被告和工人上班。从此，被告根本无法进入涉案房产。为此，从2016年9月1日至今，被告报警上100次。反诉原告基于合同约定，租赁行为正当合法，并且租赁在先。第三人陈来源、李妹娇至今根本不认识原告，也不知道涉案房产于2016年3月8日被强行过户。涉案房产至今无支付房款票据。原告针对被告刘荣华的反诉答辩称，针对1901号物业的反诉，被告的反诉请求、诉讼标的，请求权基础及事实及理由与已经生效的（2017）粤03民终5977号案件一致，法院应当适用一事不再理原则，驳回被告的反诉；二、对本案涉案的其他房屋，与1901号房属于同一类型的案件，法律关系相同，事实理由相同，应当参照适用5977号判决，认定被告所谓的租赁合同存在恶意侵害原告利益的情况，合同无效；三、被告对涉案房屋没有任何物权及债权的请求权基础，不存在所谓排除妨碍的请求权；四、被告至今仍非法占有涉案房屋，原告多次要求其返还，被告均予以拒绝，更不存在所谓的租金损失。第三人陈来源、李妹娇未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年8月17日，第三人陈来源、李妹娇作为卖方，原告惠城公司作为买方，双方签订《房地产买卖合同》，约定第三人陈来源、李妹娇将其名下所有的位于宝安区××南侧××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房产（其中1901-1908号房屋产权人为陈来源、1909-1913A号房屋产权人为李妹娇）转让给原告惠城公司，转让总价款为1500万元，合同另约定：涉案房产没有设定抵押，没有租约。原告惠城公司在（2016）粤0306民初18265号案件中提交了其与陈来源就涉案房屋签订的买卖合同。陈来源在该案中对其在该买卖合同上的签名真实性予以认可，但主张落款时间2015年8月17日不是其签署，合同签订时间实际应为2016年3月7日。2016年3月8日，涉案的宝安区沙井新沙路南侧华盛智荟大厦1901-1913A房产登记至原告惠城公司名下，共有情况为单独所有，权利性质为商品房，附记载明“该业主于2016年3月8日通过购买取得该房产”。2016年3月9日，原告通过其中国建设银行股份有限公司深圳福田支行的账号向案外人深圳市潮丰装修装饰有限公司的兴业银行股份有限公司深圳文锦支行的账户33×××39转账1500万元，用途为购房款。同日，第三人陈来源、李妹娇向原告惠城公司出具《收据》，载明：今确认收到买方深圳前海惠城投资有限公司支付的购买位于深圳市宝安区××南侧××大厦××房产（房号为1901、1902、1903、1903A、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、1913、1913A）的转让款1500万元，上述款项已汇到我方指定的以下账号：户名：深圳市潮丰装修装饰有限公司，开户行：兴业银行股份有限公司深圳文锦支行，账号：33×××39。2015年9月1日，被告刘荣华与第三人陈来源及其配偶第三人李妹娇签订了《房屋租赁合同》，约定陈来源、李妹娇将位于深圳市宝安区沙井街道新沙路南侧华盛智荟大厦1901、1902、1903、1903A、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、1913、1913A共十四套房产（其中1901-1908号房屋产权人为陈来源、1909-1913A号房屋产权人为李妹娇）出租给刘荣华，租赁期限为20年，自2015年9月1日起至2025年8月31日止；每年租金20万元,惠城公司刘荣华一次性支付20年租金400万元；租赁期间，惠城公司刘荣华因特殊原因需要转租，需要事先向陈来源、李妹娇打招呼。次日，陈来源、李妹娇向刘荣华出具收款收据，确认收到刘荣华交来华盛智荟中心大厦1901-1913A写字楼租金400万元。签订协议后，刘荣华即对上述房屋进行装修，作为其投资控股的希林泰普公司办公场所。为查明案件事实，本院于2018年12月12日对涉案房产进行现场勘察，原告与两被告现场确认如下事实：1、两被告于2015年9月开始使用涉案房产，将涉案的14套房产打通为一体作为被告希林泰普复合材料（深圳）有限公司的公司办公场所，房产内放置被告希林泰普复合材料（深圳）有限公司的办公家私、电脑等物品；2、被告希林泰普复合材料（深圳）有限公司将涉案房产锁住后并未实际使用，原告于2017年3月在涉案房产外又加装一道门锁，涉案房产现仍堆放两被告物品，但无人实际使用。原告主张两被告占有涉案房屋的侵害了原告作为权利人的所有权和使用权，要求两被告返还涉案房产并支付占有使用费，被告对原告的主张不予确认，反诉要求原告排除妨害赔偿被告租金损失。上述事实，有原告、被告当庭陈述及不动产权证书、房屋租赁合同、房地产买卖合同、现场察看笔录、收据、银行流水等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告提供的《房地产买卖合同》、《不动产权证》证明涉案的位于宝安区××南侧××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房产经依法登记均系原告所有，原告作为涉案房产的所有权人，有权享有对涉案物业的占有、使用、收益的权利。原告主张刘荣华与陈来源之间签订的《房屋租赁合同》为恶意串通、损害第三人利益的虚假租赁合同，应为无效，要求两被告停止侵害，返还涉案房屋并支付占有使用费。两被告以买卖不破租赁为由，要求原告惠城公司继续履行被告刘荣华与第三人陈来源、李妹娇之间房屋租赁合同，并主张原告向第三人陈来源、李妹娇购买涉案房产并未支付购房款，要求原告排除妨害并赔偿两被告租金损失。首先，关于涉案的《房屋租赁合同》是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形，深圳市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）粤03民终5977号民事判决书，载明：刘荣华与陈来源在明知陈来源可能丧失对涉案房产所有权的情况下签订长达20年且一次性支付的租赁合同，亦未实际支付租金，双方所签租赁合同明显存在恶意串通损害租赁房产买受人利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，该合同应为无效，依法不能对本案房产受让人惠城公司产生约束力。故两被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳；其次，关于原告惠城公司是否已支付购房款。两被告主张原告惠城公司至今未向第三人陈来源、李妹娇支付购房款，对原告惠城公司的房产权利人身份提出质疑。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。两被告主张原告惠城公司并未支付购买涉案房产的购房款，但未提供任何证据证明其主张，原告对被告的主张不予确认，并提交《收据》、《中国建设银行网上银行电子回执》，该两份证据显示，原告于2016年3月9日向第三人陈来源、李妹娇指定的账户转账1500万元用于支付购房款。在两被告未提供任何有效证据证明其主张的情况下，原告又提供相反的证据及当庭足以反驳原告的主张，故本院对两被告的主张不予确认。原告作为涉案房产的合法权利人，有权利要求两被告腾退、返还涉案房产。结合本院查明的事实，涉案房屋至今仍由两被告占用，堆放着两被告的物品未搬离，故原告要求两被告将涉案房产腾退并返还原告的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告刘荣华反诉要求原告停止侵害、排除妨害的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于占有使用费，原告作为涉案房屋的合法权利人，有权利要求两被告支付占有涉案房屋的占用费，现两被告未返还涉案房产给原告，故应向原告支付占有涉案房屋的占用费。关于占有使用费的计算标准，根据原告提交的不动产信息查询结果单，涉案的华盛智荟大厦1901、1902、1903、1903A、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、1913、1913A十四套房产的面积合计为43.98+44.28+46.67+46.37+44.28+46.67+43.05+58.9+43.98+44.28+44.28+48.88+52.21+44.28=652.11平方米。原告主张按照每平方米50元的标准计算占有使用费，该标准高于市场指导租金标准，本院依法调整为按照每平方米16元的标准计算，即占用费以每月652.11平方米*16元=10433.76元为标准计算，从2016年3月计算至两被告实际返还涉案房屋之日止。原告主张的多出部分，本院不予支持。被告反诉要求原告支付房屋租金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求继续履行涉案的《房屋租赁合同》的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘荣华、希林泰普复合材料（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳前海惠城投资有限公司腾退位于宝安区沙井新沙路南侧华盛智荟大厦1901、1902、1903、1903A、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、1913、1913A共十四套房产；二、被告刘荣华、希林泰普复合材料（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内按照每月10433.76元的标准向原告深圳前海惠城投资有限公司支付自2016年3月8日起至涉案房产实际腾退返还之日止的占有使用费；三、驳回原告深圳前海惠城投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告刘荣华、希林泰普复合材料（深圳）有限公司的全部反诉请求。十四案本诉受理费共计人民币15,117元，反诉受理费7,556.5元，均由被告刘荣华、希林泰普复合材料（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  姜建春人民陪审员  李 瑛二〇一九年一月二十九日书 记 员  谢晓帅书 记 员  陈丽君附关于本案的相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。