湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初3952号原告：覃志强，男，1972年9月3日出生，土家族，住永定区。委托诉讼代理人：胡小龙，湖南天门律师事务所律师。被告：王祥兵，男，1974年8月15日出生，土家族，住永定区。委托诉讼代理人：李荣，湖南天门律师事务所律师。第三人：覃正神，男，1944年11月12日出生，土家族，住永定区。第三人：覃志勇，男，1968年4月4日出生，土家族，住永定区。第三人：覃大坝，男，1974年1月17日出生，土家族，永定区大庸桥办事处且住岗居委会十一组。第三人：童凤妹，女，1944年3月14日出生，土家族，住永定区。原告覃志强与被告王祥兵排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，依据被告王祥兵的申请，于2018年12月7日依法追加覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹为第三人，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告覃志强及委托诉讼代理人胡小龙、被告王祥兵及委托诉讼代理人李荣到庭参加诉讼，第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃志强向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾让张家界市永定区大庸桥办事处且住岗居委会十一组的房屋（证号大定房证字第××号）；2.判令被告从2006年起按照同地段租金标准支付房屋占用费直至腾让交付房屋之日止；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告覃志强当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告从茅溪移民至现住址并修建了房屋一栋（证号大定房证字第××号）。原告于2006年离家出走与家人无联系，直至2018年2月春节前才回家。原告才知道原告的房屋从2007年就被被告非法占用至今，原告住进自己的房屋后，被告向贵院起诉最后撤诉，随后，被告纠集社会闲散人员将原告的物品强行甩出房屋并将原告抓伤，原告系涉案房屋的所有权人，为维护原告合法权益，特此起诉，请求依法判决。被告王祥兵辩称，被告对涉案房屋系合法占有，其理由是被告与四个第三人于2007年8月20日签订《关于房屋及屋基买卖的协议书》及四个第三人出具的《关于对土地房屋买卖中的个别问题的承诺》，被告已按协议书履行了付款的义务，第三人也按约定履行了相应义务，被告取得房屋的地基后，在地基上修建了一栋三层五百多平方的房屋，留下老房子小三间。第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹未作答辩。查明的事实根据庭审时原、被告双方的陈述和举证质证情况，本院确认如下法律事实：覃志强与覃治祥（覃治祥与覃志祥系同一人，音同字不同）系同一人。原告覃志强系茅溪移民搬迁至且住岗十一组，按移民政策在且住岗十一组安置了地基，并于1993年8月18日先行办理了大定房证字第××号房屋所有权证，所有权人为覃治祥，允许修建产权面积为555、5平方米的二层砖木十间房屋及相应杂屋（老三间）。2006年原告因欠别人的高利贷，离家出走，直至2018年2月才回家。被告王祥兵在2007年8月20日与第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童风（即童凤妹，原告覃志强母亲）签订《关于房屋及屋基买卖的协议书》，协议书中明确了房屋及屋基的四至界址以及房屋和屋基的总价款为200000元，并约定了付款方式为第三人将覃志祥的房屋所有权证交给被告，被告一次性将房屋地基款付给第三人覃正神，也即《关于房屋及屋基买卖的协议书》中甲方覃志祥的全权代理人。（覃正神与覃正晨系同一人，音同字不同。）被告王祥兵在乙方签字处签名及第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童风在甲方签字处签名捺印，在证明人签字处签名的有：覃大海、覃大禹、覃强松、覃广海、覃万国。第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童风于2007年8月22日针对房屋及地基登记在次子覃志祥名下专门向被告王祥兵作了《关于对土地房屋买卖中的个别问题的承诺》，覃广海在监证人处签名。被告王祥兵于2007年8月23日、8月30日分两次向第三人覃正神支付房屋地基款150000元、50000元，共计200000元。大定房证字第××号房屋所有权证的原件在被告王祥兵手里。另查明：覃正神是原告覃志强的父亲，覃志勇是原告覃志强的哥哥，覃大坝是原告覃志强的弟弟，童凤妹是原告覃志强的母亲，覃广海是原告覃志强的堂叔，覃大海、覃大禹、覃强松是原告覃志强的叔伯哥哥，覃万国在辈份上是原告覃志强的爷爷。当时的房屋（三间）及地基的四周打了围墙，被告王祥兵在取得涉案房屋及地基后，于2008年在原有地基上修建了三层五百多平方的房子，保留了老三间旧房并在老三间后面加盖了约三十多平方的两间房，房屋修好后，被告王祥兵对围墙进行了加固。原告覃志强的父亲覃正神和母亲童凤妹当时住在涉案老三间房屋里。原告覃志强2018年2月回来后，打开围墙，住进老三间房里，被告王祥兵于2018年6月4日、2018年7月16日两次向本院起诉要求排除妨害，两次撤回起诉，原告覃志强已搬离涉案房屋。上述事实，有房屋所有权证、《关于房屋及屋基买卖的协议书》、《关于对土地房屋买卖中的个别问题的承诺》、2018年7月11日的庭审笔录及（2018）湘0802民初2383号民事裁定书，当事人陈述等证据证实，本院予以确认。裁判的理由与结果本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也即当事人之间可以订立不动产买卖合同来转移不动产的权属，并不以物权是否登记为生效要件。针对本案，被告王祥兵与四个第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹于2007年8月20日签订的《关于房屋及屋基买卖的协议书》是否对原告覃志强有法律拘束力，也即第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹是否构成表见代理。所谓表见代理，是指行为人实际上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。表见代理应具备以下构成条件，1、行为人无代理权；2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3、须相对人为善意且无过失；4、在行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。被告王祥兵与四个第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹于2007年8月20日签订的《关于房屋及屋基买卖的协议书》，根据本院已认定的事实，符合以上四个条件，构成表见代理。表见代理依法产生有权代理的法律效力，既无权代理人与相对人之间实施的民事法律行为对于被代理人具有法律约束力，被代理人与相对人之间产生、变更或消灭相应的法律关系，故被告王祥兵与四个第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹于2007年8月20日签订的《关于房屋及屋基买卖的协议书》对原告覃志强有法律拘束力。也即大定房证字第××号房屋虽然仍登记在原告覃志强的名下，但因被告王祥兵与四个第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹于2007年8月20日签订的《关于房屋及屋基买卖的协议书》构成表见代理，其物权已发生变动，故原告覃志强要求被告立即腾让张家界市永定区大庸桥办事处且住岗居委会十一组的房屋（证号大定房证字第××号）的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。第三人覃正神、覃志勇、覃大坝、童凤妹未到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，应当承担不答辩、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告覃志强的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告覃志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇一九年一月十五日法官助理黄淑珍书记员贺玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。