福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0982民初2942号 原告（执行案外人）：游雪洁，女，1965年8月20日出生，汉族，住福建省福鼎市桐城街道岭下小区****。公民身份号码：3522241965********。 委托诉讼代理人：曾锋，福建瑞佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱乃坚，福建秉坚律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄益联，男，1961年6月14日出生，汉族，福鼎市益联钢筋加工场业主，户籍地福建省福鼎市桐山街道古城西路六巷**，现住福鼎市桐城街道中兴大厦**。公民身份号码：3522241961********。 第三人（被执行人）：林乃疆，男，1967年9月9日出生，汉族，，住福建省福鼎市 第三人（被执行人）：朱钰英，女，1971年4月26日出生，汉族，，住福建省福鼎市 第三人：平其善，男，1966年1月22日出生，汉族，，住福建省福鼎市 委托诉讼代理人：商世杰，福建秉坚律师事务所律师。 原告游雪洁与被告黄益联、第三人林乃疆、朱钰英、平其善案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游雪洁及委托诉讼代理人曾锋、朱乃坚、第三人平其善委托诉讼代理人商世杰到庭参加诉讼，被告黄益联第一次到庭庭审后，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人林乃疆、朱钰英经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游雪洁向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于福鼎市产（包括房屋装修添附部分）归原告所有；2、依法停止对上述房产的执行措施。在诉讼过程中，游雪洁变更诉讼请求为：不得查封福鼎市产。事实与理由：本院因申请执行人黄益联与被执行人林乃疆买卖合同纠纷一案，于2014年3月21日作出（2014）鼎执行字第320号执行裁定：查封执行人林乃疆（共有人朱钰英）坐落于福鼎市【房权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号】。而上述房产的实际所有人为游雪洁及其配偶平其善，对于该房产的查封措施严重侵害游雪洁的合法权益。游雪洁于2017年6月19日向本院提出执行异议，本院在2017年9月4日作出驳回游雪洁的异议申请后，于2017年9月28日向游雪洁送达该裁定[（2017）闽0982执异13号]，现游雪洁特根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零六条之规定，向本院提起执行异议之诉。具体理由如下：第一，被查封房产属于游雪洁合法财产，并非被执行人林乃疆所有。游雪洁及其配偶早在2014年1月22日就与第三人林乃疆及其配偶朱钰英签订《房屋买卖协议》一份，确定双方的房屋买卖关系，并且之后游雪洁也依约支付购房款。游雪洁在接收房屋之后，斥资几十万对房屋有进行装修（该装修内容包括泥水施工、油漆粉刷，壁纸购买及粘贴、防水工程、中央空调安装、瓷砖及木地板的购买安装），之后一直居住使用至今，已实际占有此房多年。对于该装修情况，游雪洁不但提供了相应居委会的证明予以证实，同时负责装修的人员及装修材料店的经营者也出庭证实了该房屋装修均由游雪洁出资，但执行异议裁定书中，却未对该装修事实予以认定。因此，本案被查封的福鼎市产，在查封之前就已经转让给游雪洁，属于游雪洁财产，并不属于被执行人林乃疆的财产，被执行人不具有上述房产的所有权，福鼎市人民法院无权裁定查封该不属于被执行人的财产。福鼎市人民法院应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条，对上述房产作出解除查封的裁定。第二、游雪洁对本案房产未办理过户登记手续不存在过错。被执行人林乃疆将本案房产转让给游雪洁后，虽未及时办理房屋产权变更登记手续，但未过户的原因并非游雪洁所导致。游雪洁与林乃疆确认房屋买卖关系后，游雪洁便开始按合同依约付款，并且第三人林乃疆在2014年3月15日前就将房屋交付给了游雪洁，游雪洁也马上着手装修房屋并入住，但在房屋支付不到1周的时间内，本院就对该房屋裁定查封，并且在查封过程中未采取贴封条等执行措施，导致游雪洁无法知晓该房屋被查封，并且在之后也因为该查封行为无法办理过户手续。结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，游雪洁已支付了相应的购房款，并且已长期实际占有使用该房屋，加之对房屋未办理过户登记手续不存在任何过错，故福鼎市人民法院不应该对房产采取查封等执行措施。综上，游雪洁已从执行人处依法购得福鼎市产，并长期实际占有使用至今。该房产虽未办理产权过户手续，但游雪洁对此并无过错，游雪洁应当认定为房屋的实际使用人拥有该房屋的实体权利，并受法律保护，故游雪洁诉至本院。 黄益联辩称，对游雪洁陈述的情况完全不知情，因为是林乃疆欠黄益联的钱。申请执行，是本院执行局依职权去查封的房子。到底房子是否是游雪洁的，黄益联根本也不知道。房子是登记在林乃疆名下的，房子在哪里，是否有买卖黄益联根本不知情。 平其善诉称，请求确认本诉中争议的标的物，即福鼎市产（包括房屋装修添附部分）由游雪洁、平其善共同所有。在诉讼过程中，平其善撤回该项请求。事实与理由：平其善为游雪洁配偶，涉案房屋购买时间为2014年1月22日，在平其善、游雪洁夫妻关系存续期间，并且平其善也在本案《房屋买卖协议》上签字确认，包括之后的购房款及装修款也均由平其善支付。目前房屋由平其善与游雪洁共同使用居住至今。因此，本案涉案房屋为平其善与游雪洁的夫妻共同财产，平其善亦为该案诉讼标的物的合法所有权人，对该标的物有独立请求权。对游雪洁的诉讼请求及事实与理由，没有异议。 林乃疆、朱钰英未作陈述。 游雪洁、平其善围绕诉讼请求依法提交了证据，因黄益联、林乃疆、朱钰英未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为黄益联、林乃疆、朱钰英自愿放弃诉讼权利。游雪洁、平其善提供的证据均为原件或与原件核对无异议的复印件，符合证据的形式要件，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、诉争房地产基本情况 1、诉争房产坐落于福鼎市，颁发有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，登记权利人为林乃疆、朱钰英。2013年08月27日，林乃疆、朱钰英与中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行签订《个人最高额抵押合同》、《个人最高额综合授信合同》及《个人额度借款合同》，向中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行贷款650000元，并提供诉争房产提供担保。2013年8月28日办理了房屋抵押登记，房屋他项权证号为鼎房他证2013字第××号。2015年4月22日中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行向本院提起诉讼，要求朱钰英、林乃疆偿还借款523659.77元及利息，并对朱钰英、林乃疆所有的坐落于福鼎市产享有抵押优先受偿权。本院于2015年6月15日作出（2015）鼎民初字第1364号民事判决，判决朱钰英、林乃疆偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行借款523659.77元及利息，并对朱钰英、林乃疆所有的坐落于福鼎市产享有抵押优先受偿权。该判决各方未上诉，已发生法律效力。由于林乃疆、朱钰英未履行判决确认的义务。中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行向本院申请强制执行。2018年12月25日中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行出具证明确认平其善为朱钰英代偿借款本息715059.72元，本院执行局于2018年12月27日作出结案证明，确认中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行与林乃疆、朱钰英金融借款合同纠纷已执行完毕。 2、游雪洁、平其善系夫妻关系。2014年1月22日，游雪洁、平其善与林乃疆、朱钰英签订《房屋买卖协议》，协议约定：平其善、游雪洁向林乃疆、朱钰英购买福鼎市房地产，房屋转让价款为1230000元，款于签订协议之日支付150000元，于2014年3月16日支付350000元，于房产过户当日付清730000元，并约定林乃疆、朱钰英于2014年3月15日前交付给游雪洁、平其善。2014年3月10日林乃疆、朱钰英向游雪洁出具房屋卖断契协议签订后，平其善多次通过现金形式向林乃疆支付500000元，林乃疆于2014年3月16日向平其善出具收条，确认收取平其善购房款500000元。2014年3月18日以现金向林乃疆支付58000元，2014年4月2日以现金支付72000元，合计130000元，林乃疆于2014年4月2日向平其善出具收条予以确认。此后，游雪洁、平其善接收案涉房屋，并对其进行装修入住。2015年本院执行人员通知平其善、林乃疆对案涉房屋状况进行了解，平其善、林乃疆在执行笔录中确认案涉房屋于2014年3月10日转让情况，平其善已支付林乃疆500000元和尚欠600000元未支付，执行人员责令平其善将未支付款项和林乃疆已收取的款项汇入本院账户，平其善同意于2015年10月15日前将600000汇入本院账户，林乃疆同意于2015年10月15日将收取500000元汇入本院账户，中国邮政储蓄银行股份有限公司福鼎市支行工作人员在场签字确认。由于林乃疆未将500000元汇入本院等原因，平其善、游雪洁未将未支付款项汇入本院。 二、涉案执行情况 2014年3月21日，本院在执行（2014）鼎民初字第2号民事调解书时，作出（2014）鼎执行字第320号执行裁定，裁定:“查封被执行人林乃疆与案外人朱钰英共同所有坐落于福鼎市【房权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号】。的房地产”。2017年6月23日，游雪洁提出执行异议，2017年9月4日，本院作出（2017）闽0982执异13号执行裁定，驳回游雪洁的异议请求。游雪洁对该执行裁定不服，提出本案执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，本案黄益联系因金钱之债向本院申请对林乃疆、朱钰英进行强制执行，游雪洁作为买受人诉求解除对本案讼争房产的查封四个要件现分析如下： （1）合同签订和效力，平其善、游雪洁与林乃疆、朱钰英签订《房屋买卖协议》系2014年1月22日，在于本院2014年12月22日作出查封裁定之前，虽然该房屋涉及抵押且双方明知，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法条并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，且游雪洁、平其善已代林乃疆、朱钰英清偿债务消灭抵押权，因此该买卖合同并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效。 （2）查封物的合法占有，双方签订合同约定交付为2014年3月15日，游雪洁、平其善提供证人证明游雪洁、平其善进行装修时间为农历2014年2月初7即2014年3月7日，也就是说在本院于2014年3月21日查封裁定之前，应认定其实际占有本案讼争房产；黄益联未提供证据证明游雪洁、平其善存在恶意占有，故认定查封前合法占有。 （3）购房款的支付，游雪洁、平其善已按照合同约定现金支付部分价款630000元，同时平其善、林乃疆同时确认尚欠购房600000元未支付，平其善本应按照本院执行要求将该未支付部分汇入本院账户交付执行，虽其因其他原因未及时执行，但在诉讼过程中游雪洁、平其善已代朱钰英偿还抵押借款本息715059.72元，其行为符合已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 （4）由于游雪洁、平其善在交付后不久即被本院查封，致使无法办理房产转移登记手续，应认定非因游雪洁、平其善自身的原因未办理过户登记。 游雪洁、平其善对登记在被执行人林乃疆、朱钰英名下的不动产执行提出异议，符合法律规定的情形，且其权利能够足于排除执行，故其异议成立。 综上所述，游雪洁作为买受人的案外人对本案讼争福鼎市享有实体权益，并满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的四个要件，应当停止对本案讼争房产的查封，游雪洁的主张，本院予以支持。在审理过程中，游雪洁、平其善撤回请求确认诉争房产归其所有，意思表示真实，并不违反有关法律规定，也不损害国家、集体和社会公共利益，应当予以准许。黄益联、林乃疆、朱钰英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得查封坐落于福鼎市登记于林乃疆、朱钰英的房地产【房权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号】。 本案受理费100元，由被告黄益联负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长 李 威 人民陪审员 谢 林 人民陪审员 蔡若琴 二〇一九年一月十日 书 记 员 谢英娜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，应当提出抗诉。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。