四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0322民初3829号 原告：富顺县上城物业有限公司，住所地富顺县。 法定代表人：邓运辉，总经理。 委托诉讼代理人：罗颖，四川品冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邹晓平，女，该公司工作人员。 被告：卓平，男，汉族，1971年12月9日出生，汉族，户籍所在地四川省富顺县，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：刘英，四川富邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭吉群，四川富邑律师事务所律师。 被告：晏光菊，女，汉族，1971年8月9日出生，汉族，户籍所在地四川省富顺县，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：刘英，四川富邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭吉群，四川富邑律师事务所律师。 原告富顺县上城物业有限公司（以下简称上城物业公司）与被告卓平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上城物业公司的委托诉讼代理人罗颖、邹晓平，被告卓平、晏光菊的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上城物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告向原告支付拖欠的2015年1月至2018年10月物业费共计5986.18元并承担违约责任。事实和理由：二被告系原告所管理的富顺县北湖上城小区业主。原告于2010年5月11日与自贡市远达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，又于2015年10月28日与北湖上城业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为北湖上城小区提供物业服务，北湖上城小区业主（包括被告在内）向原告支付物业费。合同签订后，原告依物业服务合同约定，对北湖上城小区履行了物业服务义务，但二被告从2015年1月1日起至2018年10月31日止未支付原告物业费。经原告多次催收未果，遂诉至法院。 被告卓平、晏光菊共同辩称：1.前期物业合同没有与被告签订；2.北湖上城小区业主委员会成立不合法，导致其与物业公司签订的合同无效；3.被告没有收到原告的催款通知单，只收到了律师函，现原告起诉已超过诉讼时效；4.被告拒绝交纳物业费是因为原告的服务存在重大瑕疵，包括车辆乱停乱放、门禁系统形同虚设、草坪被占用、小区安全通道被堵等；5.原告违约在先，被告不应承担违约责任。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告与自贡市远达房地产开发有限公司签订《富顺县北湖上城物业管理合同书》和原告与富顺县北湖上城业主委员会签订的《富顺县北湖上城小区物业服务管理合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2.原告提供的各类巡查表，公用、共用部位维修维护照片等证据，拟证明原告依照合同约定为北湖上城小区提供了物业服务。被告对原告为北湖上城小区提供物业服务无异议，但认为原告在服务过程中，存在服务不到位。本院认为，对原告提供的证明其在北湖上城小区进行物业服务的该部分证据，客观反映了原告履行职责情况，本院予以确认。3.原告提交的缴纳物业费通知单、物业费催缴通知单，拟证明原告向被告催缴物业费，被告提出除收到过律师函外从未收到过催款通知单。本院认为，原告提供的证据不能充分证明其在2018年10月14日前对被告催收了物业费，本院不予确认。4.被告提交的光盘、照片等证据，原告对少数绿化带被业主占用、少数单元的安全通道被业主临时占用等情况表示认可，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2010年5月11日，原告与自贡市远达房地产开发有限公司签订《富顺县北湖上城物业管理合同书》（即《前期物业服务合同》），合同约定：由原告为北湖上城小区开发建设期间提供物业管理。物业管理范围为自贡市富顺县富世镇北湖北路，占地面积约71亩，建筑面积约14万平方米。物业服务内容包括：对公用部位的维修、养护和管理，对共用设施设备的运行、维护和管理，对共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护，公共安全防范（不包括业主的人身和财物保管责任），车辆规范停放，保持消防通道畅通无阻和负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等。 2010年12月29日，原告与被告晏光菊签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定由原告为北湖上城小区（占地面积约150亩，建筑总面积32万平方米）提供物业服务和管理，明确了双方的权利义务，其中约定原告按多层每月每平方米0.5元，高层每月每平方米0.85元的标准向业主收取物业费，业主首次交纳一年物业费，此后按季交纳，逾期交纳物业费的，自逾期之日起，按每天0.3%支付违约金。 2015年10月28日，原告与富顺县北湖上城业主委员会签订了《富顺县北湖上城小区物业服务管理合同》，合同约定：由原告对富顺县富世镇北湖上城小区提供物业服务和管理；合同期限自2015年10月28日起至2018年12月31日止；物业服务内容与《前期物业服务合同》约定的内容基本相同；物业管理区域为东至北湖路，南至富州大道，西至海棠路，北至光灯路，总建筑面积为30.60万平方米，其中住宅面积293549.86平方米；2015年12月31日前按前期物业收费标准不变，2016年1月1日至2018年12月31日，物业费调整为多层住宅每月每平方米0.65元，高层住宅为每月每平方米1.10元；业主按每季度交纳物业费，逾期交纳的，自逾期之日起，按欠费总额的0.5%追收违约金。合同签订后，原告按上述合同的约定提供了相关的物业服务。在履行物业服务合同期间，存在个别单元门禁系统损坏无人修复、少数绿化带被业主占用、少数单元的安全通道被业主临时占用等情况。 2018年10月14日，原告以律师函的形式向被告书面催收物业费，内容为：“委托人经过账务核对，确认你从2015年1月1日至2018年10月31日止尚欠委托人物业费5986.18元及合同约定的违约金。……希望你在2018年10月28日前向委托人支付物业费及违约金。”被告对该律师函催收的事实无异议。 被告卓平、晏光菊系夫妻关系，是北湖上城小区业主，建筑面积125.76平方米，2015年1月1日至2015年12月31日的物业费，按每平方米0.85元的标准计费，每月应交物业费106.9元，共计1282.75元（125.76平方米×0.85元/平方米×12月）；2016年1月1日至2018年10月31日的物业费，按每平方米1.1元的标准计费，每月应交物业费138.336元，共计4703.42元（125.76平方米×1.1元/平方米×34月）。截至法庭辩论终结止，被告未向原告交纳2013年4月至2018年10月的物业费共计5986.18元。 在诉讼中，原告于2018年12月20日向本院书面表示自愿放弃关于违约金的诉讼请求。 本院认为，原告与自贡市远达房地产开发有限公司签订的《富顺县北湖上城物业管理合同书》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》和原告与富顺县北湖上城业主委员会签订的《富顺县北湖上城小区物业服务管理合同》，均系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，《富顺县北湖上城物业管理合同书》、《富顺县北湖上城小区物业服务管理合同》对北湖上城小区全体业主均具有约束力，被告为北湖上城小区业主，应受上述合同的约束。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”本案原告按照合同的约定，在履行服务合同过程中，与被告之间形成了金钱给付债权债务关系；原告享有收取物业费的权利，被告负有给付物业费的义务。被告辩解不是《富顺县北湖上城物业管理合同书》的当事人，不受该合同约束的理由不能成立，本院不予采信；被告主张业主委员会的成立不合法的意见缺乏证据证明，本院不予采信。 关于原告主张物业费是否超过诉讼时效和金额如何确定的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”经查，原、被告约定，被告每季度向原告交纳物业费，被告于2015年1月开始未依约向原告交纳物业费，原告自被告逾期未交纳物业费时便明知自己的权利被侵害，但未在法定期间内向被告主张权利，故对原告主张的物业费中超过诉讼时效的部分，即2015年1月至2015年9月期间产生的物业费962.1元，本院不予支持。综上，被告应按照合同约定，向原告交纳2015年10月至2018年10月的物业费共计5024.08元。被告辩解的服务瑕疵，不能成为拒交物业费的理由，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告卓平、晏光菊于本判决生效后五日内支付原告富顺县上城物业有限公司物业费5024.08元。 二、驳回原告富顺县上城物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告卓平、晏光菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  曹丽萍 二〇一九年一月二十九日 书记员  李 莎 附：适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协议、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。