苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初9059号 原告（反诉被告）：凌秀红，女，1978年3月22日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：张敏芳，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：柳建平，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李剑峰，男，1978年10月10日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：朱唐盛，江苏剑桥人律师事务所律师。 原告凌秀红与被告李剑峰租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法由审判员李文苑适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告李剑峰提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本案依法由审判员李文苑、人民陪审员倪炳荣、宋长林组成合议庭适用普通程序于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告凌秀红的委托诉讼代理人张敏芳、被告李剑峰的委托诉讼代理人朱唐盛到庭参加第一次庭审。原告凌秀红的委托诉讼代理人柳建平、被告李剑峰的委托诉讼代理人朱唐盛到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告凌秀红向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方于2018年4月7日签订的厂房租赁合同；被告支付原告自2018年3月24日起至2018年12月31日止的租金384589元；被告支付原告违约金10万元；本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告是吴江市黎里明星电镀厂D车间的全部出资人，2015年起该车间即由原告作为出租人对外出租。2018年3月，原、被告双方协商一致，原告将吴江市黎里明星电镀厂D车间出租给被告使用，并于当月24日将出租厂房交付被告使用。后双方于2018年4月7日补签厂房租赁合同一份，约定租赁期限为2018年3月24日至2019年3月23日，年租金50万元。租金应于2018年4月底前支付，逾期支付的应承担租金50%的违约责任。但至今被告也未支付租金，以致本案诉讼。 被告李剑峰辩称：本案涉案厂房的出租人应当是吴江市黎里明星电镀厂，而非原告。因政府对环保的要求，涉案厂房于2018年4月27日起被政府责令停业至今。车间、设备及物品应环保局要求不得擅自使用、移动或作其他处分，等候环保部门统一评估并赔偿，因此被告已与吴江市黎里明星电镀厂达成协议，设备暂存于厂房内等待政府将厂房一并回购，后吴江市黎里明星电镀厂按照环保局要求于2018年12月底处理完毕所有污水，被告也于12月底前搬离了涉案厂房。根据租赁合同中双方的补充约定，出租方厂房未提升导致承租方停产，出租方应退还租金并承担损失。本案原告未按规定提升厂房系其违约在先，故被告不应承担违约金。请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告李剑峰提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失390180元（按每月65030元计算，自2018年5月起暂计算至2018年10月，应计算至政府部门回购完成之日止）；反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由：2018年3月，反诉被告凌秀红将涉案D车间厂房出租给反诉原告，双方签订厂房租赁合同一份，约定租赁期限自2018年3月24日至2019年3月23日。合同另约定补充条款：按政府或环保局要求，甲方必须按规定提升厂房，如甲方因厂房未提升导致乙方停产，甲方应无条件退还乙方租金，并承担由此造成乙方的损失。2018年4月27日，因D车间不符合环保要求，反诉原告被吴江区环保局责令停产，吴江市黎里明星电镀厂所属全部车间均被关停至今。反诉原告经营期间，月平均营业额为260119.69元，月平均利润为65030元。因反诉被告的违约行为导致反诉原告经营损失，故反诉原告请求由反诉被告进行赔偿。 反诉被告凌秀红辩称：双方在租赁合同中约定，在合同期内因政策性因素或政府有新的规定，造成乙方生产整治或停产的与甲方无关，甲方不承担任何责任。本案中，反诉被告已经提供了相应的租赁物，由于反诉原告在生产过程中造成环境污染，被当地环保部门查封相关设备，由此所造成的损失不应由反诉被告来承担。综上，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2018年4月7日，凌秀红作为出租方（甲方），李剑峰作为承租方（乙方），签订《厂房租赁合同》。约定甲方提供乙方车间面积为1160平方米，（黎里明星电镀厂D车间）全年租赁费50万元。租赁年限暂定一年，自2018年3月24日至2019年3月23日止。自签订本协议后乙方在三天之内必须全额付款，若乙方延时付款，属于乙方违约，乙方按照房租金的50%承担违约责任，同时甲方有权终止本合同。双方约定在合同期内，因政策性因素或政府有新规定造成乙方生产整治或停产的，与甲方无关，甲方不承担任何责任，乙方已经给付甲方的租赁费，甲方不予退还。乙方因环保、消防、安全等方面造成停电、停水、停产的与甲方无关，甲方不承担任何责任。若政策要求厂房与设备提升，到时另作协商。该合同下方另手写部分条款：房租于2018年4月底一次性付清。按政府或环保局要求，房东必须按规定的时间提升厂房，如甲方因厂房未提升导致乙方停产的，甲方应无条件退还乙方剩余房租金，并承担由此乙方造成的损失。若政策要求提升，提升后房租参照同区价格另行商议，如协商不成的，甲方应无条件退还剩余房租金。 另查明：涉案厂房登记于吴江市黎里明星电镀厂名下，坐落于吴江区。2018年3月24日，凌秀红将涉案厂房交付李剑峰使用，李剑峰至今未支付租金。 再查明：2018年4月24日，吴江区环境保护局对吴江市黎里明星电镀厂厂内东侧雨水沟采水样检测，结果为超过允许的排放标准，遂依法查封其电镀生产线五条，查封期限为2018年4月27日至2018年5月26日。2018年6月7日，苏州市吴江区人民政府发布《关于对全区散乱污电镀企业进行关停的通告》，内容为为贯彻落实国务院和江苏省人民政府对土壤安全、水污染防治、消防安全等重大决策，按照“263”、“331”专项行动、“散乱污”企业专项整治，根据相关法律法规，对全区电镀企业生产经营状况，决定对全区散乱污电镀企业进行关停。自本公告发布之日起3个月内，全区散乱污电镀生产企业应主动停业，对主动关停企业设备依法予以补偿，具体补偿方案另行制定公告。逾期未关停企业将强制取缔。 又查明：2018年9月10日，吴江市黎里明星电镀厂出具情况说明，内容为该电镀厂D车间于2018年4月27日开始停产，吴江区政府于2018年6月7日发文关停全区电镀企业。吴江区政府于2018年9月初对邱舍电镀区所有厂房、设备进行评估。现阶段，吴江区政府与吴江市黎里明星电镀厂就赔偿事宜正在协商。2018年10月10日，吴江市黎里明星电镀厂出具情况说明，内容为该厂D车间厂房由凌秀红出资建造，由凌秀红负责出租，租金由凌秀红收取，并由凌秀红主张权利。2018年12月31日，吴江市黎里明星电镀厂出具证明，内容为根据环保局统一要求，其厂12月已按规定全部处理完毕所有污水，截至12月底，李剑峰已全部拆除镀锌生产线及其他相关设备，并搬离其厂D车间。 以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、情况说明，被告提交的不动产权证复印件、查封扣押决定书、吴江区人民政府文件、情况说明、证明及双方的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为:首先，对于原告主体问题。虽涉案厂房登记于吴江市黎里明星电镀厂名下，但该厂出具情况说明确认由凌秀红主张权利，故凌秀红在本案中作为原告并无不当，涉案租赁合同不违反法律强制性规定，应为合法有效。 其次，厂房租赁合同虽约定：按政府或环保局要求，房东必须按规定的时间提升厂房，如甲方因厂房未提升导致乙方停产的，甲方应无条件退还乙方剩余房租金，并承担由此给乙方造成的损失。但被告并未举证政府或环保部门曾要求对涉案厂房进行提升，且《查封扣押决定书》载明因采水样总镍浓度超标，可能严重污染环境而查封其电镀生产线；另一方面，双方在租赁合同中也约定因政策性因素或政府有新规定造成乙方生产整治或停产的，与甲方无关，故对被告认为原告违约未提升厂房导致其停产的主张不予支持，对反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失的请求亦不予支持。 租赁合同中约定，若乙方延时付款，属乙方违约，乙方按房租金50%承担违约责任，同时甲方有权终止本合同。现被告至今未支付租金，故原告根据双方约定有权解除合同，据此对原告要求解除涉案租赁合同的主张予以支持。现被告于2018年12月底已搬离涉案厂房，故对原告要求被告支付自2018年3月24日起至2018年12月31日止的租金、占有使用费合计384589元的主张予以支持。合同中约定若被告未按时支付租金，则应承担年租金50%的违约责任，现原告自愿调低至10万元，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告凌秀红与被告李剑峰于2018年4月7日签订的《厂房租赁合同》。 二、被告李剑峰应于本判决生效之日起十日内支付原告凌秀红自2018年3月24日起至2018年12月31日止的租金、占有使用费合计384589元。 三、被告李剑峰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌秀红违约金10万元。 四、驳回反诉原告李剑峰的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元、保全费3520元，合计13320元，由被告李剑峰负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告凌秀红，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费3576元，由被告李剑峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院，逾期不交按自动放弃上诉处理。 (此页无正文) 审 判 长  李文苑 人民陪审员  倪炳荣 人民陪审员  宋长林 二〇一九年一月十日 书 记 员  管 晓 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。