江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终113号上诉人（原审原告）：熊委员，男，1975年10月18日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：刘福君，江西灯正律师事务所律师，执业证号：13601201011483200。上诉人（原审被告）：南昌绿地申博置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区怡园路101支路**，统一社会信用代码：913601250871031838。法定代表人：李景斌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈满生，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200520979964。委托诉讼代理人：赖江波，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201710762397。上诉人熊委员因与上诉人南昌绿地申博置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人熊委员及其委托诉讼代理人刘福君，上诉人南昌绿地申博置业有限公司的委托诉讼代理人陈满生、赖江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊委员不服一审法院判决，向本院上诉称：1、请求贵院撤销原审判决第五项，改判由被上诉人补退首付款1万；2、被上诉人应自2015年10月31日起按月息2分支付首付款差价利息给上诉人；3、请求二审法院改判被上诉人赔偿上诉人因房价上涨的情况下所造成的经济损失1166600元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院虽认定事实清楚，但适用法律错误，判决明显不公。本案中，被上诉人单方面解除合同未书面通知上诉人，其将涉案商品房一房二卖，属故意违约。一审法院只认定了26.2万的首付，应按272000元予以确认。一审法院判决由被上诉人分别按银行同期贷款利率支付2015年10月31日至2016年4月6日止的利息和2016年4月7日起至实际返还之日的止的利息是错误的，应由被上诉人按年利率24%支付利息，这也是对被上诉人的一种责罚。被上诉人将涉案房屋卖给第三人签订合同是2016年3月17日，此时，被上诉人已经侵害了上诉人的合法权益，一审法院分阶段计算利息的时段错误，即使这样，分界点也应该是2016年3月17日。一审法院未判决被上诉人赔偿因其一房二卖致使上诉人在房价上涨的情况下重新购置同等条件房屋所造成的经济损失1166600元，是故意偏袒被上诉人。上诉人因被上诉人“一房二卖”，致使上诉人所购买的房屋未能成为其所有的财产，造成了上诉人可以获得利益的损失；同时，“一房二卖”导致上诉人及其家人无法安定的工作、生活或学习，为此必然再次购买住房，而目前南昌市房屋价格上涨，这是上诉人的实际损失，而不是一审法院认定的“可得利益损失”。因上诉人在庭审过程中明确以稍低于网上公布的同期同地段同类型房屋现价计算重新购置房屋的差价，而被上诉人并未提供证据予以反驳，故依照上诉人的计算方法，确定重新购置房屋的损失为1166600元。南昌绿地申博置业有限公司不服一审法院判决上诉称：因被上诉人恶意拖延提交办理公积金组合贷款的材料，上诉人于2016年2月28日向被上诉人发送书面律师函，并在该函中明确表示，“望你方在收到本函后的三日内向绿地公司提供银行按揭所需的完整材料，逾期绿地公司将依约通过法律途径解除”。而此处的“依约通过法律途径解决”明显包含了《南昌市商品房买卖合同》中关于被上诉人逾期提交按揭材料、逾期付款，因被上诉人原因未能获准放贷的情况下上诉人有权解除合同的约定，所以上诉人已通过书面方式解除其与被上诉人签订的《南昌市商品房买卖合同》，并在购房合解除后将房屋另售，故上诉人不存在一房二卖的行为。被上诉人明知自己不具备公积金贷款资格仍与上诉人约定公积金组合贷款，并拖延数月未向上诉人提供完整的办理公积金贷款材料，其不仅存在过错，更应认定为恶意违约。一审判决上诉人向被上诉人支付262000元的赔偿款是错误的，判决上诉人向被上诉人支付房款利息属适用法律错误，其二审法院撤销一审判决的第三、四项、本案的一审、二审诉讼费由上诉人承担。熊委员针对南昌绿地申博置业有限公司的上诉辩称：1.解除合同的问题只是通知按照法律途径解决，通知我方交按揭材料，实际上在2016年春节前已经把按揭材料交给了银行，相关证据在一审已提交，绿地公司与我方签订组合贷款后到发律师函有半年的时间，这段时间并没有追究我方的违约责任，依然放任我方违约，显然是绿地公司默认我方公积金组合贷款的按揭方式，因此我方认为律师函没有起到解除合同的法律效力。2.262000的赔偿款的问题商品房买卖司法解释明确规定了一房二卖的法律后果是赔偿损失，损失包括一倍的已付款赔偿和其他损失。这种方式是组合且并列的赔偿方式。3.利息问题一审法院认定部分正确，只是计算方式偏低。南昌绿地申博置业有限公司针对熊委员的上诉人辩称：1、一审法院认定熊委员支付的首付款为262000元正确，与事实一致。熊委员主张的另外一万元系其按照与上海房多多网络科技有限公司签订的《房多多会员增值服务协议书》支付给房多多公司的会员增值服务费，并由房多多公司出具了收据，并没有将该一万元支付到我公司的账户，与本案并无任何关联，且262000元的首付款也是和双方《商品房买卖合同》约定的首付款金额一致的。2、房屋之所另售是因为熊委员违约造成的，其在不具备公积金贷款资格的情况下却与绿地公司约定办理组合贷款，故意拖延至其缴满六个月公积金才开始准备银行贷款材料，绿地经过多次催告后也没有提供合格的贷款材料，迫于无奈绿地才解除合同将房屋另售。所以，本案是熊委员违约造成的，绿地并不存在违约，在此情况下合同解除后绿地只需返还支付的首付款本金即可，熊委员要求的利息没有法律依据。3、如上所述，房屋另售是熊委员自身违约造成的，即使存在损失也应当由其自己承担。退一万步，即使绿地存在违约，房屋上涨的损失也不是直接损失，是预期利益，房屋价格上涨还是下跌在双方订立合同时是根本不能预见的情况。何况熊委员在房屋另售后不久就从置业顾问处得知了房屋另售的情况，如果要重新购买房屋，其在当时就可以购买，等到现在房价大幅上涨却又向绿地公司主张房屋上涨的损失，于法于理都不应得到支持。熊委员向一审法起诉称：1.确认原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，判令被告继续履行合同；2.本案诉讼费、律师费等一切费用由被告承担。诉讼过程中，原告熊委员变更诉讼请求如下：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，由被告返还购房款27.2万元及利息132885元（自2015年10月31日起计算，暂计至2017年11月13日，自2017年11月14日起至购房款及利息清偿完毕之日止的利息，以未返还的购房款为本金，按年利率24%计算）；2.判令被告赔偿原告因解除商品房买卖合同与房价上涨致使原告重新购置同等条件房屋所产生的经济损失116.66万元；3.判令被告向原告承担已付房款一倍即27.2万元的赔偿责任；4.本案所有诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：2015年10月5日，原告（买方）与被告（卖方）签订《购房定购单》一份，由原告支付定金20000元用于购买被告开发的位于江西省南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城二期810幢2单元1001室的商品房，特别约定：“1、买方应于2015年10月15日前携带本定购单、身份证、签约应付款及办理按揭所需资料、保险费等至售楼处签订商品房买卖合同。逾期则视同违约，卖方可不经催告将该套商品房另行出售，定金不予退还。2、本定购单共一式两份，买、卖双方各执一份，法律效力同等。3、买卖双方从签订商品房买卖合同之日起，本定购单即行作废。”同时，在备注栏中载明“客户按时签约，折后1056297元（含认筹）”。2015年10月31日，原、被告就上述商品房买卖事宜签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号1000530394），约定：该商品房单价为每平方米8256.08元，总金额为1042000元；买受人应于2015年10月31日前支付房款262000元，于2015年11月5日前提供完整的银行按揭所需材料，剩余房款780000元应于2015年11月30日付清，违者视同违约；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；合同自双方签订之日起生效，自合同生效之日起30天内，由出卖人向南昌市房产管理局申请登记备案。同时在附件四《合同补充协议》第十条中明确规定“卖方根据本合同第七条行使单方面解除合同的，卖方应书面告知买方”。但该合同尾部及附件均只有原告一方签名，被告一方未签字盖章，亦无房产管理部门的合同登记备案专用章，该合同由被告持有。2015年10月31日，原告向被告支付了房款262000元中除已付定金20000元以外的部分242000元，被告并向原告开具了收据，该收据载明收到原告支付的房款262000元。同日，原告与上海房多多网络科技有限公司签订《房多多会员增值服务协议书》并依约支付了会员增值服务费10000元。2016年2月28日，被告以原告未提供银行按揭所需材料为由，采用邮政EMS特快专递向原告邮寄了一份《尽快提供按揭所需完整材料的律师函》，该函的主要内容为：原告应在收到律师函后的三日内向被告提供银行按揭所需的完整材料，逾期被告将依约通过法律途径解决。该邮件于次日进行了投递，但因收件人要求延迟投递而未妥投，后于2016年3月3日再次进行投递并被原告本人签收。2016年3月17日，被告与第三人刘信珍签订《商品房买卖合同》，将案涉商品房以总金额1050000元的价格进行了出售，该合同于2016年4月7日在房产管理部门办理登记备案。另查明，原告于2015年11月3日办理公积金账户开户，于2015年11月18日汇缴了2015年10月、11月两个月的公积金各840元，其后都按月汇缴了当月的公积金，即至2016年3月4日原告已缴满6个月的公积金。原审法院认为，虽然被告未在《南昌市商品房买卖合同》上签字、盖章，但被告在接收原告签名的商品房买卖合同后对原告按该合同约定支付的首付款262000元予以接受，并向原告出具了收款收据，根据合同法第三十七条规定，依法应认定原、被告之间的商品房买卖合同关系成立。根据合同法第八条规定，原、被告均应按照约定履行各自的义务。就本案而言，原告应依约按时支付房款，被告在原告逾期付款超过30日行使单方面解除合同权利时应书面通知原告。被告提交的律师函并未有解除合同的意思表示，未提交其他证据证明已书面通知原告解除合同，故被告关于合同已解除的主张不成立。被告在合同未解除的情况下将案涉商品房出售给第三人，且已登记备案至第三人名下，原、被告之间商品房买卖合同目的已不能实现，故原告有权依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对原告要求解除合同、返还已付购房款262000元、承担已付房款一倍即262000元赔偿责任的诉请，原审法院予以支持。因原告未提供证据证明房多多会员增值服务费10000元系案涉房款，故原审法院对原告将其计入房款的主张不予采信，其可另行向上海房多多网络科技有限公司主张权利。关于原告要求被告对已付购房款自2015年10月31日起至实际返还之日止按年利率24%计算的利息的诉请，因利息为依据法律直接规定所得的法定孳息，按权利存续期间的日数而取得，随权利消灭而消灭，在合同解除后，出卖人返还购房款时，其已无权占有法定孳息，应随原物一并返还给买受人，故对原告要求返还已付购房款自2015年10月31日起至案涉合同确定无法继续履行时点前一日（即被告为第三人刘信珍办理案涉房屋备案登记前一日2016年4月6日）期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，原审法院予以支持。但自案涉合同确定无法继续履行时点2016年4月7日起至实际返还之日期间，被告明知合同已无法继续履行需返还购房款仍占用拒不返还，其应返还的利息，应根据[1999]8号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按上浮30%～50%的逾期罚息利率标准计付，至于上浮的具体比例，原审法院综合考虑买受人的损失情况等因素，酌定上浮50%。对原告要求按照年利率24%的标准计付利息的主张，无法律依据，原审法院不予采纳。关于原告诉请的房屋涨价损失，其实际系可得利益损失，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的“赔偿损失”中的损失仅指因订立、履行合同或返还财产等实际支出费用即直接损失，并不包括对可得利益损失的赔偿，故对原告要求被告赔偿因房屋上涨造成的损失116.66万元，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、解除原告熊委员与被告南昌绿地申博置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊委员已付购房款262000元；三、被告南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊委员已付购房款262000元的利息（以262000元为基数，自2015年10月31日起至2016年4月6日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2016年4月7日起至实际返还之日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算）；四、被告南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊委员支付262000元的赔偿款；五、驳回原告熊委员的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告熊委员预交的案件受理费27708元，由原告熊委员负担10883元，被告南昌绿地申博置业有限公司负担16825元。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：本案中违约责任如何确定，赔偿损失金额如何确定，涉案本金的利息如何确定。本院认为，南昌绿地申博置业有限公司在接收熊委员签名的商品房买卖合同后对熊委员按该合同约定支付的首付款262000元予以接受，并向熊委员出具了收款收据。据此，应认定熊委员与南昌绿地申博置业有限公司之间的商品房买卖合同关系成立，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。在本案中，熊委员应依约按时支付购房款，而南昌绿地申博置业有限公司提供的证据不能证明其在熊委员逾期付款超过30日后已书面通知熊委员解除合同，故南昌绿地申博置业有限公司关于合同已解除的主张不成立，南昌绿地申博置业有限公司在合同未解除的情况下将案涉商品房出售给第三人，且已登记备案至第三人名下。综上，熊委员在履行涉案过程中存在违约行为，而南昌绿地申博置业有限公司将涉案的房屋卖给第三人且巳登记备案至第三人名下，造成合同的目的不能实现，存在根本性的违约行为，应承担赔偿及支付购房款利息的违约责任。在本案中涉案的合同应解除、南昌绿地申博置业有限公司应返还熊委员已付购房款262000元、并承担已付购房款一倍即262000元的赔偿责任。在本案中，因熊委员提供的证据不能证明房多多会员增值服务费10000元系案涉房款，故在本案中对于熊委员的该请求不予处理。在本案中，南昌绿地申博置业有限公司已承担了已付涉案购房款一倍即262000元赔偿责任，熊委员再要求南昌绿地申博置业有限公司对已付涉案的购房款自2015年10月31日起至实际返还之日止按年利率24%计算利息的主张与法律规定不符，本院不予支持。原审法院按巳付购房款酌定上浮50%利息的处理不当，应予改判。在本案中，熊委员要求南昌绿地申博置业有限公司赔偿因房屋上涨造成的损失116.66万元，因熊委员在本案中也存在违约行，且其提供的证据不能证明其主张，故本院对熊委员的该主张不予支持。综上，上诉人熊委员的上诉理由没有事实依据和法律依据；上诉人南昌绿地申博置业有限公司的上诉理由有部分事实依据和法律依据。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初2574号民事判决第一、二、四、五项；二、变更南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初2574号民事判决第三项为：南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊委员已付购房款262000元的利息（以262000元为基数，自2015年10月31日起至实际返还之日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费22100元（熊委员预交16296元，南昌绿地申博置业有限公司预交5804元），由上诉人熊委员承担16296元，上诉人南昌绿地申博置业有限公司承担5804元。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  罗云奇审判员  周中瑞二〇一九年一月二十九日法官助理熊威书记员史雅文