陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                （2018）陕0102民初5673号     原告:王杰，男，1992年10月20日出生，汉族，西安欧亚学院学生，住陕西省陇县。     委托诉讼代理人：樊峥民，陕西合恒律师事务所律师。    委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所实习律师。    被告: 余彦儒，女，1967年7月6日出生，汉族，西安市恒大金壁物业公司员工，住西安市新城区。被告：李尚蔚，男，1967年6月6日出生，汉族，西安市恒大金壁物业公司员工，住西安市新城区，与余彦儒系夫妻关系。共同委托诉讼代理人：李星辰，男，1992年3月10日出生，汉族，无固定职业，住西安市新城区，系二被告之子。第三人：陕西千万家置业有限公司西安骏景园分公司(以下简称“千家置业骏景园分公司”，住所地西安市新城区。委托诉讼代理人：吴成勇，1985年8月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：佘钊，男，1991年11月25日出生，汉族，该公司职员，住陕西省富平县。原告王杰诉被告卢建辰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王杰委托诉讼代理人樊峥民，被告余彦儒、被告李尚蔚及其共同委托诉讼代理人李星辰，被告千家置业骏景园分公司委托诉讼代理人吴成勇、佘钊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王杰诉称， 2018年5月15日，原告之父王某某代原告与二被告及第三人签订合同《西安市存量房买卖三方合同》，签约时王某某已经表明自己代儿子买房的身份，将来网签和房产证均办到儿子原告名下，对此被告及中介均知明。该购房合同约定以总价款1045000元购买该房屋，另于合同签订后次日追加支付定金30000元整，合计支付定金50000元。2018年6月5日原告本人与二被告及第三人签订合同，办理网签备案手续，并向银行递交了贷款资料。后因未能成功申请办理银行贷款，原告委托父亲立即通过中介及直接向被告表明通过以支付购房全款的方式购买涉案房屋，被告一直推脱且拒绝协助原告办理后续相关手续，经原告方及中介多次催促，被告后又无故以寄送律师函的方式通知原告解除该合同。起诉请求判令： 1、解除合同，判令二被告退还原告购房定金50000元、赔偿原告佣金损失31350元；并向原告支付违约金209000元。合计290350元。2、二被告承担本案诉讼费。  被告余彦儒、李尚蔚辩称，其不知道王杰是谁。6月5日王某某、余彦儒去银行办理按揭贷款手续，合同需要二被告与购房方同时去签，但实际该合同出售方只有余彦儒签字，王杰也并没有到场签字，所以二被告是与王某某之间的合同关系，王杰不是适格原告。另定金5万元也由王某某交付，现还没有退还。两被告一直协助履行合同，至今没有拒绝出售房屋的意思。三方合同中第十五条第2款系原告先违约，是王某某不符合银行征信规定无法贷款导致合同没能继续履行。表示不同意原告的诉讼请求。  第三人千家置业骏景园分公司述称，原告所述属实，我方收取了原告31350元佣金，我方也已完成合同的义务，表示原告的诉讼请求与自己无关。经审理查明，原告王杰，其户籍地为西安市雁塔区XX环XX路XX号XX栋。其父亲王某某，户籍地为陕西省陇县XX镇。2018年5月15日，原告王杰的父亲王某某与两被告签订《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》，约定由乙方（王某某）购买甲方（余彦儒、李尚蔚）位于西安市新城区XX路XX路XX号XX幢XX单元XX室、建筑面积71平方米的、产权登记在余彦儒名下的房屋一套，产权证号：西安市房权证新城区字第1150110020－8－6－10503－1号，总价款为1055000元。付款方式：乙方应在2018年5月15日向甲方支付人民币2万元作为定金；该定金和剩余的首付款共计32万元（此处首付款为估计值，总房款减去最终批贷的银行贷款部分即为实际首付款。）双方应于乙方银行审批通过后5个工作日前存入以上房产交易结算资金专用账户。乙方采用银行贷款的方式支付剩余房款。甲乙双方任何一方不积极办理银行贷款申请的（以按揭服务机构通知时间为准），违约责任参照本合同第十一条；经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，三方协商同意选择1、2、3方式解决：1、自银行作出不予批贷决定之日起30个工作日内，乙方自筹资金，按照现金支付方式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用；违约责任参照本合同第十一条。2、自银行作出不予批贷决定之日起30个工作日内，乙方申请其它方式的银行贷款，取得银行贷款后将款项支付给甲方，并承担在此期间发生的各项费用，违约责任参照本合同第十一条。3、终止合同的履行，甲方返还已收乙方的首付款及相关款项，期间产生的费用由乙方承担。违约责任参照本合同第十一条。合同第七条 佣金及支付方式约定：作为本次买卖的居间方，丙方（本案第三人）负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，于本合同签订当日，由乙方向丙方支付居间服务费共计31350元整。合同第十一条 违约责任 （二）逾期付款责任：乙方未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（（1）、（2）不作累加）（1）逾期在10日内，自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付房款总额的千分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房款总额的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。其它违约责任：自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同……任何一方违反合同不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付房款总额的千分之一的违约金；逾期超过10日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的佣金及相关损失，并以房款总额的20%向守约方支付违约金。补充协议约定：在签署本协议时，余彦儒、李尚蔚、王某某提供的西安市住房和保障管理局所的限购、限售政策所规定的资料真实有效，如有弄虚作假，所有责任由甲乙双方自行承担。合同签订当日，王某某向余彦儒付定金20000元，第二日，王某某向第三人支付了佣金31350元，第三人向其出具收款收据。同日，王某某向彦儒追加付定金30000元。2018年6月5日，原被告及第三人签订了网签备案的买卖合同，约定在该合同签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。该网签备案合同上买方为原告王杰，卖方有余彦儒、李尚蔚字样。该合同上房屋现状显示：经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。买方应将首付款445000元存入监管账户。余款600000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将所贷资金划入监管账户。合同签订后，原告向中国银行提交了贷款申请，银行贷款未能审批通过，原告向中介表达了想全款买房的意愿。6月22日的聊天记录中，中介向余彦儒回复了这个消息，余彦儒表示想把定金退了，不等了（终止合同），或者由原告支付25万元先撤销抵押，但之后未配合原告办理资金监管账户，导致原告无法付款。2018年7月16日，两被告以律师函的形式向原告的父亲王某某提出解除合同并支付违约金，同时向原告发律师函指出网签备案合同系王某某私自变更购房人为王杰，未经被告同意，要求其与两被告办理解除网签手续。同时两被告亦向第三人发出律师函，提出上述问题。上述事实，有原被告陈述、开庭笔录、房产证、三方买卖协议网签备案协议、收款收据、收条、微信聊天记录、户口登记薄、律师函等证据在卷佐证。本院认为，原告以父亲王某某的名义与被告及第三人于2018年5月15日所签订的《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，为有效协议，双方均应依约履行。在办理网签备案手续时，被告主张是原告私自将买方变更成了王杰，对此被告未提供证据证明，依法认定买方变更为王杰系双方的合意，该变更有效，该网签协议有效。双方均应依约履行各自的义务。原告在约定的贷款时间内未能办好贷款手续，被告提出解约并退还定金的意思表示，被告该行为符合合同约定，但原告未同意；原告提出全款支付房款，亦符合合同约定，被告虽然也同意，但因被告不配合其办理资金监管账户，导致原告无法支付房款，使该合意也无法实现。综上，原告未及时办理好银行按揭贷款手续，原告违约在先。被告拒绝配合原告按新的合意全款支付，并于2018年7月16日正式发出解约函，被告行为已表明不再继续履行合同，合同目的无法实现。综上，依法确认原被告及第三人的房屋买卖三方协议及补充协议依约解除，被告应依照三方协议的约定，返还已收原告的定金，原告在合同履行期间产生的各项费用及损失，依照合同约定自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）款、第九十四条第（二）款、第九十六条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王杰以其父亲名义与被告余彦儒、李尚蔚、第三人陕西千万家置业有限公司西安骏景园分公司于2018年5月15日签订的《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》、于2018年6月5日网签备案的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》有效并已于2018年7月16日解除。二、被告余彦儒与李尚蔚于本判决生效后十日内共同向原告王杰返还50000元整。三、驳回原告王杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5655元，由被告余彦儒与李尚蔚负担1000元（原告已预交，被告随欠款一并给付原告），原告自行负担4655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长   蒋 茹审  判  员   袁建雯                             审  判  员   王 洋   二0一九年元月十五日         书 记  员    康  菲 1