山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1082民初6392号原告：原国华，男，1970年8月23日出生汉族，住山东省荣成市青山**。委托诉讼代理人：周美华，女，1971年5月1日出生汉族，住山东省荣成市青山**。系原告原国华之妻。委托诉讼代理人:梁佳璐,山东成山海天律师事务所律师。被告：彭毅，男，1990年2月13日出生汉族，住山东省荣成市。第三人：荣成市崖头福缘房产中介服务部（统一社会信用代码：92371082MA3EN2AROU），住所地：山东省荣成市十里河花园小区**楼储藏室**。经营者：许静。委托诉讼代理人：黄文强，男，1990年5月7日出生汉族，住山东省荣成市，系该公司员工。原告原国华与被告彭毅、第三人荣成市崖头福缘房产中介服务部（以下简称福缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原国华及其委托诉讼代理人周美华、梁佳璐，被告彭毅，第三人福缘公司委托诉讼代理人黄文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原国华向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告支付的定金共计4万元整；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原告经第三人介绍与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于荣成市（包括阁楼），房屋总价款96万元，原告按约定支付定金2万元。合同签订后，原告在2018年7月3日发现涉案房屋存在大面积的漏水，为此原告要求被告维修后再付款，但被告迟延履行维修义务，且在2018年8月6日以短信的方式通知原告解除合同。原告认为被告所出售的房屋明显达不到使用目的，且被告无权以自己的过错所产生的法律责任解除合同，故诉至人民法院。被告彭毅辩称，合同是2018年5月25日签订的，约定是三日内向被告提供真实有效的贷款材料，2018年7月4日以前需要向被告支付首付款，按银行比例支付。原告于2018年7月3日发现房屋漏水，在签订合同之前，原告去看房时已经知道房屋漏水的情况。如果不认可漏水的话，原告不会交定金签订房屋买卖合同。原告在合同到期前一天提出房子漏水要求延期付款并要求被告维修，被告联系物业维修，维修好后原告迟迟不付款，一再拖延。被告没有在2018年8月6日以短信形式告诉原告解除合同，被告没有提出过任何解除合同的事宜。按购房合同约定，原告先期违约，被告没有违约。房主是王斌，被告是接受王斌的委托帮助房主卖这个房子，房主不在荣成市，原告对此知情。第三人福缘公司述称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告彭毅向原告发送的短信，内容具体明确，通过短信内容能够确定被告通过短信的方式向原告发送了解除合同的通知，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日,由第三人福缘公司作为中介，促成作为出卖人的甲方彭毅与作为买受人的乙方原国华签订房屋买卖合同,约定:乙方购买甲方位于荣成市（包含储藏室13.7㎡及阁楼）的房屋，双方协商房屋总价款为96万元。乙方自合同签订之日支付购房定金2万元，若甲方违约需赔偿乙方同等数额的损失，若乙方违约则定金不退。余款按银行比例支付。定金冲抵房款，甲乙双方在交接房屋时，甲方应将前期所发生的水、电、暖、煤及物业管理费用全部结清。办理产权过户费用由甲方负担50%，乙方负担50%，甲方应积极协助乙方办理房产过户手续。乙方中途违约或不能按时向甲方付清房款，乙方不得向甲方索还定金，甲方违约，应在7日内将定金和已收的购房款退还乙方，超出7日应支付乙方同等数额的定金。如需办理贷款，乙方应在合同签订之日起30日内，向甲方提供真实有效的贷款资料，否则视为违约，甲方有权重新出售该房产。甲、乙双方及第三人均在该合同中签字盖章确认。涉案房屋系案外人王斌所有，委托被告彭毅对外出售。在签订合同前，三方实地查看房屋时发现涉案房屋存在小面积漏水情况，被告及第三人认为可能是因污物未清理导致，原告要求被告进行维修，同时原告当日支付房屋定金2万元，并由被告向原告出具收据予以确认，同时载明总房款96万元整。期间，原告发现涉案房屋漏水严重,并与被告及房主对涉案的房屋漏水问题进行了几次协商和维修。2018年8月5日，被告通过第三人福缘公司通知原告涉案的房屋已经修好，要求原告交付首付款，各方约定于2018年8月6日上午9点到第三人福缘公司办理首付款交付事宜。原告到达后，房主王斌因事9点无法到场，被告又通知第三人福缘公司被告及房主10点到场，原告称其因自己公爹出院无法等待后离开。2018年8月6日中午12点57分，被告彭毅向原告发送短信，内容为：“原国华先生，2018年5月25日，彭毅与原国华通过福缘房产签订金帝贵都22号楼604室房产买卖合同，由于原国华先生违反合同条款第七条，我方彭毅将重新出售位于金帝贵都22号楼604室房产。特此通知。”被告称因原告拖延付款并要求协商减少涉案房屋价款，为督促原告尽快支付合同价款所以发送了上述短信。本院认为，原、被告及第三人共同签订的房屋买卖合同，可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。但是约定的定金不能超过合同价款的百分之二十，超过部分不予保护。收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。涉案房屋买卖合同为被告及第三人预先拟定的格式合同，合同中关于定金及违约责任的有关约定，加重了对方责任、排除了对方主要权利，该条款无效。涉案的房屋定金，原告已经实际交付被告，有关定金罚则应以法律规定为准。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他约定内容系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人不得擅自变更或者解除。当事人在履行合同过程中，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、减少价款等违约责任。原、被告在签订合同前确认房屋可能因污物导致小面积漏水的事实，后来发现涉案房屋存在大面积漏水的情况，被告应原告的要求进行了几次维修，在此期间，原告因标的物存在质量问题即使提出延期交付房屋首付款或者要求减少价款的请求，也并无不当，原告并未违约。后各方协商一致约定了洽谈交付房屋首付款时间和地点，原告按约定时间到达指定地点，被告因自身原因未到并要求更改时间，原告亦因被告另行指定的时间不方便而离开指定地点后，被告即以原告违反合同约定为由向原告发送短信告知原告其将重新出售涉案房产，原告的行为明显不当，构成违约。虽然被告辩称其发送短信的真实目的并非解除合同，而是催促付款，但短信的内容明显为解除合同的通知。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。被告以短信通知的方式单方解除其与原告之间的房屋买卖合同，致使合同目的无法实现，原告以被告违约解除合同为由要求被告双倍返还定金，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条规定，判决如下：被告彭毅于本判决生效之日起十日内双倍返还原告原国华定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告彭毅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 高 升二〇一九年一月二十一日书记员 吕俊杰