上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初22633号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：上海禾启房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李煜，董事长。委托诉讼代理人：庹惠铭，男。原告上海中原物业顾问有限公司诉被告上海禾启房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年1月10日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人张可可，被告的委托诉讼代理人庹惠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告成交的“泰禾红桥”项目销售代理佣金人民币(以下币种均为人民币)20万元及利息损失(以20万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年5月1日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2018年3月，就被告委托原告代理销售位于上海市青浦区青湖东路项目，双方签订了“泰禾红桥项目分销代理合同”，代理期限为2018年3月13日至2018年4月30日。合同签订后，原告积极寻找、推荐客户。在该代理期内，原告尚有4套物业，佣金为20万元，被告不予支付，因此原告诉至本院要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告成交的“泰禾红桥”项目销售代理佣金人民币20万元及利息损失(其中xxx室物业佣金的利息损失为按中国人民银行同期贷款利率，以25,000元为基数，分别自2018年5月25日、2018年8月6日计算至实际支付之日止；物业佣金的利息损失为按中国人民银行同期贷款利率，以25,000元为基数，分别自2018年5月22日、2018年9月9日计算至实际支付之日止；业佣金的利息损失为按中国人民银行同期贷款利率，以25,000元为基数，分别自2018年5月20日、2018年6月24日计算至实际支付之日止)。被告上海禾启房地产开发有限公司辩称，原告主张的成交的四套房屋，其中一套已经退房另外销售，该房屋不符合佣金结算条件，不同意支付佣金。其余三套房屋，原告未能按照合同约定提供佣金结算材料中的微信报备截图等资料，不符合结算条件。因佣金不具备结算条件，故原告主张的违约金或利息损失不应该得到支持。经开庭审理查明，2018年3月，原告(受托方、乙方)与被告(委托方、甲方)签订《泰禾红桥分销委托代理合同》，约定甲方委托乙方对“泰禾红桥”项目的所有产品进行分销，委托期限自2018年3月13日起至2018年4月30日止。第2.3条约定代理成功标志(以房屋成功签约为准)：乙方成功将房屋售出给具备购某条件(一次性付款或具备贷款条件)的客户，且客户与甲方签署《商品房出售合同》及《银行按揭贷款合同》并向甲方支付全部房款(按揭客户为按揭银行发放贷款)。第2.5.1条约定甲、乙双方于“本合同”签订生效后，甲方在客户签署《商品房出售合同》及《银行按揭贷款合同》(限按揭客户)并全额支付首付款后的30个工作日内，将应付佣金的50%支付于乙方，在收到客户剩余房款(按揭客户为按揭银行发放贷款日)后的30个工作日内，将应付佣金剩余的50%支付于乙方。对于代理期限届满前签订《商品房销售合同》，在代理期限届满后或代理合同解除后该客户才支付房款的，代理佣金支付规则不变。第2.5.2条约定购房客户无论任何原因解除与甲方签署的《商品房出售合同》的，乙方应自上述合同解除之日起15日内将已收取的代理佣金全额归还甲方。第2.5.3条约定乙方需在结算之日前向甲方提供代理佣金的正规全额发票(税费由乙方自理)，否则由此引起的佣金结算时间延迟，甲方不予负责。第3.1条约定客户确认形式：以甲方“泰禾在华东”微信系统报备为准，同时客户到访前至少提前60分钟微信系统报备。第3.4条约定到访客户现场必须填写《客户确认单》，《客户确认单》经甲方指定人员签署后，视为有效乙方客户的必要文件。第3.9条约定甲方每月15日与乙方进行书面对账，确认客户签约信息、佣金总额、客户付款比例及付款时间等，双方应于10日内核对《签约案源明细确认函》并盖章确认，此函为结佣最终确认的必要文件，该对账材料甲、乙双方各执一份。第4条约定乙方结算佣金时需向乙方提供“泰禾在华东”微信系统报备截图、《客户确认单》中介联、《签约案源明细确认函》、《商品房出售合同》关键页复印件。缺少本条任何一份文件，甲方均有权取消佣金结算。上述合同签订后，原告为客户带看房屋，并制作《上海中原泰禾红桥项目17年8月-18年4月份签约清单》(以下称“签约清单”)，其上记载，2018年3月25日，赵锋认购青湖东路XXX弄XXX号，合同编号xxx；2018年4月12日，陈杰认购青湖东路XXX弄XXX号xxx，合同编号xxxx；2018年4月8日，张洁认购青湖东路XXX弄XXX号xxx，合同编号xx；2018年4月7日，钱钢认购青湖东路XXX弄XXX号x，合同编号xxx。被告工作人员施祺彪在该清单上确认签字。该清单下方注明“以上确认仅对(甲/乙方带看数量的确认，不代表最终结佣的数量，具体是否符合结佣条件需符合双方对结佣的约定，并以最终结佣表为准)”。另查明，据泰禾红桥客户确认书记载，赵先生于2017年3月24日11时06分报备，2017年3月25日12时00分到访，公司名称为“中原”；陈小姐于2018年4月5日11时00分报备，公司名称为“中原地产”；徐先生于2018年4月8日1时40分报备，2018年4月8日2时50分到访，公司名称为“中原青浦店”；钱先生于2017年3月31日12时56分报备，公司名称为“中原地产”。该四份客户确认书分别对应签约清单中的赵锋、陈杰、张洁、钱钢四户，且其后签订有认购协议、上海市商品房出售合同等，确认书中部分报备及到访时间“2017年”为笔误，实际应为“2018年”。再查明，2018年6月29日，案外人郁某某、毕某某(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定由其向被告购某青浦区赵巷镇青湖东路xxxx室房屋。原被告确认，xxxx室物业的首付款于2018年4月25日支付，贷款于2018年7月6日支付。xxxx室物业的除贷款之外的房款分两笔支付，第一笔为2018年4月22日，第二笔为2018年7月22日，贷款于2018年8月9日支付。xxx室物业的首付款于2018年4月20日支付，贷款于2018年5月24日支付。以上事实，由原、被告的陈述，《泰禾红桥分销委托代理合同》、签约清单、客户确认书、认购协议书、上海市商品房出售合同、银行业务回单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示，原赵锋购某的房屋已退房并另由案外人购某，根据合同第2.5.2条约定，客户退房可以不支付佣金，故不应支付原告佣金。另三套均缺少微信系统报备截图和签约案源明细确认函，其中微信系统报备截图，是原告介绍客户到案场看房需提前一个小时在系统内报备客户姓名、联系方式、预计到访时间等信息，并微信截图，到现场后，销售系统录入客户信息，形成客户确认表，保证客户是原告带看的。签约案源明细确认函是统计表，双方对账，原告制作供被告确认。原告诉请的四户没有确认是因为原告没有进行报备，缺少这些材料，被告不予结算佣金。现实中，中介人员良莠不齐，弄虚作假的情况比较多。除退房以外的三户，无其他公司向被告主张佣金。系争项目中原告从未提供微信截图及《签约案源明细确认函》，被告也从未向原告支付过佣金。即使被告应支付佣金，但原告未提供发票，根据合同第2.5.3条的约定，利息也不应支付。原告表示，即使退房，原告介绍的客户也曾经购某过该套房屋，原告有权收取佣金，被告因此拒付佣金不合理。原告带看前会有报备信息，但不是每个房屋都有报备的记录，有些是忘记了，有些是时间紧急来不及。带客户到案场之后，被告会核对客户信息和报备记录，此四套房屋都有报备记录。报备系统是被告的，原告有的业务员离职了，无法提供报备的截图了。报备只是客户确认之前的步骤，现客户确认表上有报备时间，被告已经确认客户，又以缺少手续为由不结佣，不合理。明细确认函，原告一直要求被告确认，但被告不愿意结算佣金，因此一直没有确认。委托合同本质的核心是原告提供客户，客户购某房屋，被告结算佣金，被告不应以形式上的缺失否认本质的事实。原告之前结算佣金也没有提供过报备截屏，但其他法院的案件中没有报备截屏的，被告也是认可的。发票确实没有开过，但这是附随义务，不影响被告主要义务的履行，否则会导致原告的税点损失。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《泰禾红桥分销委托代理合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。本案中xxx室房屋，因原告的客户已退房，根据合同第2.5.2条约定，原告要求被告支付该户房屋的佣金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的另外三套房屋，原告虽未提供合同约定的结算佣金必须提供的微信系统报备截图、《签约案源明细确认函》，但被告方人员在客户确认书、签约清单上签字，明确了报备时间，确认原告提供了代理销售服务，并且房屋实际已出售，亦无案外人就该三套房屋向被告主张过佣金，因此，该三套房屋已符合代理销售成功并应向原告支付佣金之条件。被告以结佣文件形式上的欠缺为由不支付佣金的意见，本院不予采纳。原告向被告主张该三套房屋的佣金，于法无悖，本院予以支持。因原告尚未提供佣金发票，根据合同第2.5.3条约定，被告对结算时间延迟不予负责，因此对于原告的利息损失的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海禾启房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金人民币15万元；二、原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担537.50元，由被告上海禾启房地产开发有限公司负担1,612.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年一月二十九日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。