山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终81号上诉人(原审被告)：山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街****房，统一社会信用代码：××××××。法定代表人：李欣，总经理。委托诉讼代理人：杨利军，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：闫金德，男，1953年6月10日出生，汉族，无业，太原市，太原市，住太原市，住太原市。委托诉讼代理人：张广智，太原和平法律服务所法律服务工作者。上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司因与被上诉人闫金德房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初6875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨利军,被上诉人闫金德的委托诉讼代理人张广智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西智伟基业房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销太原市小店区人民法院（2018)晋0105民初6875号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、请求二审法院判决被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定“原吿于2008年4月28日向被告支付购房款498680元”的判决属于认定事实错误。上诉人与被上诉人确实于2008年4月25日签订《购房合同》，约定被上诉人购买由上诉人开发的太原市亲贤街（山西省水利医院院内）240号欣中苑小区A号楼1单元2602号房，房屋总价498680元。但该购房合同并未履行，被上诉人至今未向上诉人支付合同约定的购房款。原判认定被上诉人于2008年4月28日一次性给付上诉人购房款498680元的判决内容错误。首先，尽管上诉人向被上诉人出具了收款收据，但被上诉人未提供相应的转款给上诉人银行转账凭证，因此，仅凭该收据不能证明被上诉人向上诉人实际支付了购房款。此外，2008年4月25日签订购房合同后，上诉人未将买卖的房屋实际交付被上诉人，双方签订购房合同后长达10年的时间，被上诉人未向上诉人主张过权利的事实也能够佐证被上诉人所主张的双方之间存在买卖关系的诉讼请求与常理相悖，不应得到支持。总之，双方虽然签订了购房合同，但被上诉人未履行合同约定的付款义务，本案所涉购房合同并未实际履行，双方未因房屋买卖合同形成债权债务关系，一审判决认定事实错误，上恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。闫金德辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。答辩人与被答辩人双方之间存在房屋买卖合同关系。2008年4月25日，答辩人依约现金支付房款共计498680元人民币，被答辩人向答辩人出具加盖财务专用章的收据，只因被答辩人至今未取得该房屋的商品房预售许可证，原审认定的事实清楚，证据确凿，而被答辩人提出“答辩人未能提供相应的银行转账凭证”而否定答辩人的支付房款义务，其理由实为一种狡辩，也是对其财务制度的一种亵渎；作为加盖财务专用章的收款收据，实为对付款方的一种肯定，也证明了收到款项的事实。二、原审法院适用法律正确，程序合法。原审法院在判决中适用了我国《合同法》第52条、第56条、第58条和《民事诉讼法》第64条、第144条的规定是正确的。被答辩人提出“双方签订购房合同后长达十年的时间，未向上诉人主张过权利的事实”的理由纯属荒唐之举。答辩人按照合同约定履行了付款义务，被答辩人在该房屋验收合格后，未能按约定按期履行交房义务，答辩人多次找被答辩人要求其履行合同，但被答辩人一直以各种理由推脱，甚至变更法定代表人（原法人为冯海忠，现变更为李欣）和办公地址，更换其手机号码和不接电话，导致答辩人至今无法联系到被答辩人。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律的依据，于理于法都不应得到法律的支持，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。闫金德向一审法院起诉请求： 1、判令被告向原告支付购房款498680元，并支付自2009年6月1日起总房款银行同期贷款利息299000元，共计797680元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月25日，被告与原告签订《购房合同》，由原告购买被告开发的房产一套。合同明确约定“房产位于太原市亲贤街（山西省水利医院院内）240号欣中苑小区A号楼1单元第26层2602号，房屋建筑面积124．67半方米，单价为：每平方米4000元人民币，房屋总价为498680元，付款方式为一次性付款，房屋交付使用期限为2009年5月31日前”。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，于2008年4月28日一次性给付被告房款498680元。按照合同约定原告履行了付款义务，被告在该房屋验收合格后，未能按约定按期履行交房义务，原告多次找被告要求其履行合同，但被告一直以各种理由推脱，变更法定代表人、办公地址和手机号码等，导致原告至今无法联系被告。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2008年4月25日，原告闫金德（买受人）与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为2005178的《购房合同》一份，主要内容为：买受人购买出卖人位于太原市亲贤街（路）山西省水利医院院内240号欣中苑小区（暂定名）A号楼1单元第26层2602号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积124．67平方米，房屋单价每平方米4000元，总价款498680元。付款方式为一次性付款。出卖人应当在2009年5月31日前，将该房屋交付买受人使用。合同还约定了双方的其他权利义务条款。原告于2008年4月28日向被告支付购房款498680元，同时被告向原告出具加盖财务专用章的收据。后被告未向原告履行交房义务，并且至本案庭审之日，被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此被告与原告于2008年4月25日签订的《购房合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告未办理预售许可证即销售房屋导致购房合同无效，明显存在过错，合同无效后的法律后果应当由被告承担，故原告主张被告返还购房款251861元的诉讼请求，理由和证据充分，一审法院予以支持。原告与被告签订的购房合同无效后，被告占用原告支付的购房款期间必然给原告造成了损失，应当支付占用期间的利息，即以购房款498680元为基数从2009年6月1日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告山西智伟基业房地产开发有限公司经一审法院合法传唤未出庭应诉，视为放弃举证、抗辩等诉权，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告闫金德与被告山西智伟基业房地产开发有限公司于2008年4月25日签订的《购房合同》无效。二、被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告闫金德购房款498680元，并支付该款项自2009年6月1日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司提交了证据：证据一：（2012）并民初字第472号民事判决书。证据二：被上诉人在2010年11月16日向上诉人出具的收到286万元的收据。我们与闫金徳签订购房合同，给他出具收据，向他交付房屋的前提是他在（2012）并民初字第472号民事判决书履行相应的配合义务之后，才给他房屋，证明闫金徳没有向我方支付购房款498680元。被上诉人进行质证称对证据一、证据二真实性没有异议，但证明的事实与本案无关，土地置换的权利义务也与本案无关。被上诉人闫金德未提交新证据。本院认为，本案当事人对2008年4月25日签订的《购房合同》的真实性无异议，本案焦点为被上诉人是否按照约定向上诉人支付498680元购房款,审理中，被上诉人出具了由上诉人为其出具的加盖其单位财务专用章的收据，据此一审判决认定被上诉人已经按照合同约定向上诉人支付购房款，并无不妥。本案双方签订合同及交纳购房款的事实均发生在十余年前，上诉人给被上诉人出具收款收据，且对该收款收据上加盖的单位财务专用章的真实性无异议，现上诉人以被上诉人未提供相应的银行转款凭证作为抗辩理由，理由不充分，本院不予支持。上诉人二审提供的证据与本案事实无直接的关联关系，作为否认被上诉人支付购房款的事实，证明力不足，本院不予采纳。上诉人所出售的房屋至今未取得商品房预售许可证，导致合同无效应当承担过错责任。一审判决认定双方签订的《购房合同》无效，并判令由上诉人返还被上诉人购房款并承担相应的利息损失，合法有据。综上所述，山西智伟基业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8780元，由上诉人山西智伟基业房地产开发有限公司负担。  本判决为终审判决审判长 王 薇审判员 温冠华审判员 姜宏亮 二〇一九年三月二十日书记员 崔 帅