湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0704民初2888号原告鄂州市裕煜物业有限公司，住所地：鄂州市武昌大道**明珠金色花园，统一社会信用代码：91420700798762062R。法定代表人曹慧，系该公司经理。委托代理人黄治飞，系湖北瀛博律师事务所律师，代理权限为特别授权被告熊荫林，男，1973年5月22日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记地址：湖北省鄂州市鄂城区，原告鄂州市裕煜物业有限公司诉被告熊荫林物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员邹志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鄂州市裕煜物业有限公司的法定代表人曹慧及其委托代理人黄治飞、被告熊荫林到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告鄂州市裕煜物业有限公司诉称：2015年3月27日，鄂州市佳福物业管理有限公司与鄂州市新建房地产开发有限公司就鄂州市在水一方小区的物业管理服务签订了《物业管理委托合同》，合同期限至2016年12月31日止。2017年1月1日起，原告与鄂州市在水一方小区业主委员会签订了《在水一方小区物业服务合同》，承接了该小区的物业管理服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的义务，为该住宅小区提供规范的物业管理服务。但是被告作为该小区业主之一，却累计拖欠2016年1月-2018年5月期间的物业服务费4674.28元（先前被告拖欠鄂州佳福物业管理有限公司物业费已转至原告名下）。原告多次催促被告履行缴费义务，被告拒不缴纳。现原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、被告给付所欠物业管理服务费人民币4674.28元及滞纳金23.37元，两项共计4697.65元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告熊荫林辩称：原告所述我拖欠鄂州市佳福物业管理有限公司物业费没有事实依据，本人不存在任何恶意拖欠物业费情形。我的房屋漏水严重，多次向原告反映问题，原告当面承诺会跟开发商反映并解决问题，事后却置之不理；同时我也向原告表示过我的家庭经济暂时困难，若原告能解决我的房屋漏水问题，我会尽快想办法缴纳物业费；原告接管该小区后，未告知过我，且原告未按规范从事物业管理服务，如电梯内常有外人随意进入、小区公告栏租给别人打广告等，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告熊荫林系鄂州市鄂城区滨湖东路在水一方小区2栋2404室的业主，其房屋面积为139.13平方米。2017年1月12日，鄂州市在水一方小区业主委员会与原告签订《在水一方小区物业服务合同》，委托原告鄂州市裕煜物业有限公司为在水一方小区提供物业管理服务，委托管理期限为2017年1月1日至2019年1月1日止，物业收费标准为住宅第一年按1.1元/平方米/月，第二年1.2元/平方米/月，业主和物业使用人逾期不交物业服务费的，自逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金，但滞纳金最多不得超过差欠物业服务费的5‰。被告熊荫林入住该小区以来，其享受了原告提供的物业服务，但自2016年1月起至2018年5月31日止未缴纳过物业费，2016年1月至2016年12月拖欠前物业公司鄂州市佳福物业管理有限公司物业费2003元（139.13×1.2×12=2003元），2017年1月至2018年5月拖欠本案原告物业费2671.28元（139.13×1.1×12=1836.5元，139.13×1.2×5=834.78元）。案涉小区前期物业管理公司即佳福物业管理有限公司于2017年4月28日向鄂州市裕煜物业有限公司出具《物业服务费转让说明》，上约定：自2017年1月1日由鄂州市裕煜物业有限公司承接在水一方小区物业管理，在鄂州市佳福物业公司经营期间，该小区业主熊荫林未全部缴纳物业管理费用，尚欠的物业管理费由裕煜物业有限公司收取，裕煜物业有限公司行使收取物业管理费用的权利；鄂州市裕煜物业有限公司同意承接鄂州市佳福物业公司在2017年之前部分业主拖欠的物业管理费。原告对上述物业费进行多次催讨后，被告因房屋漏水和物业服务质量问题不满意等理由拒绝缴纳，故诉至法院。本院认为：在水一方小区业主委员会是该住宅小区业主大会所产生的代表广大业主利益的合法组织，其与原告签订的《在水一方物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，对业主均有约束力，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。物业服务合同签订后，原告已按合同履行了主要义务，被告熊荫林作为该小区业主，在享受原告提供的物业服务期间理应按约定向原告缴纳相应的物业费，故原告要求被告支付2017年1月至2018年5月的物业费2671.28元的诉讼请求，本院予以支持。关于鄂州市裕煜物业有限公司能否要求熊荫林支付2016年1月至2016年12月的物业管理费的问题。案涉小区的前期物业公司鄂州市佳福物业管理有限公司于2017年4月28日出具物业费转让说明，载明将涉案小区业主熊荫林拖欠的2017年之前的物业费收取权利转让给原告鄂州市裕煜物业有限公司，原告表示愿意承接，双方签订的《物业服务费转让说明》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告虽未提供其于起诉前已通知过被告熊荫林债权转让事宜的直接证据，但《中华人民共和国合同法》第八十条中债权让与的规定并未对通知方式严格限制，从本案鄂州市佳福物业管理有限公司与鄂州市裕煜物业有限公司签订的《物业服务费转让说明》来看，鄂州市佳福物业管理有限公司将债权转让给原告鄂州市裕煜物业有限公司均系真实意思表示，若因未及时通知而认定债权转让不成立对原告而言显失公平。原告起诉时，鄂州市佳福物业管理有限公司转让给原告的债权均已到期，本院认为原告诉至本院主张权利可视为对被告进行债权转让通知，故原告鄂州市裕煜物业有限公司依法受让鄂州市佳福物业管理有限公司的债权权利后，取代原债权人，成为新的债权人，享有和原债权人同样的权利。故鄂州市裕煜物业有限公司有权要求熊荫林缴纳2016年1月至2016年12月的物业管理费,原告诉请被告熊荫林支付拖欠的2016年1月至2016年12月的物业管理费本院依法予以支持。关于滞纳金，虽然被告熊荫林拖欠物业费违反了合同约定，但因原告在接到被告反映其房屋漏水，虽经维修后，但问题未能彻底解决给被告生活造成不便，被告因此而拒交物业费，考虑到被告不属于无故恶意拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金23.37元的诉讼请求，本院暂不予支持。关于被告熊荫林主张的房屋漏水问题，并不是因为原告不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，而是属于建筑物的质量问题，被告对房屋漏水问题，可依法另行主张权利，故被告以此为由拒付物业费的理由不成立，本院不予采纳。考虑到漏水问题长期存在确实影响熊荫林对涉案房屋的使用，且如果不尽快处理漏水问题势必会造成损失的进一步扩大，故本院建议鄂州市裕煜物业有限公司在庭审后在合理期限内对被告熊荫林房屋漏水部位进行组织实施维修。积极主动的解决业主提出的燃眉之急的问题。关于被告熊荫林反映原告存在服务瑕疵的问题，本院认为，被告熊荫林不能因某项服务的瑕疵而否定鄂州市裕煜物业有限公司提供的物业服务的所有内容。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。物业服务涉及物业服务区域内全体业主，业主为了维护自身合法权益，决定物业服务事项等重大决议，应当通过召开业主大会或者成立业主委员会的法定形式进行；对物业服务质量、水平等评判，也应当能够反映占全体多数意见。个别业主对待物业公司的服务存在不满，应当依法提出并按照合法程序加以解决。物业费的支出不仅涉及个体业主利益，也涉及全体业主的公共利益，单纯以拒绝交纳物业费的行为施以对抗，无益于矛盾的解决，亦不足以代表全体业主的意志，反之，会侵犯已交费业主的利益。亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告熊荫林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鄂州市裕煜物业有限公司支付物业费4674.28元。二、驳回原告鄂州市裕煜物业有限公司其他诉讼请求。本案受理费50.00元，减半收取为25.00元，由被告熊荫林负担（该款原告鄂州市裕煜物业有限公司已预缴，待判决生效后十日内由被告熊荫林直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：邹志勇二〇一九年一月二十五日法官助理：刘义波书记员：毛志平