四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川01民终18701号上诉人（原审原告）：罗浩诚，男，1997年5月16日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：冯卫东，四川元众律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕凡，四川元众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王梦霄，女，1968年12月19日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：王健，四川星宏律师事务所律师。上诉人罗浩诚因与被上诉人王梦霄缔约过失责任纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院(2018)川0107民初6797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗浩诚上诉请求：1.改判王梦霄返还罗浩诚已支付费用20822元，向罗浩诚支付违约、赔偿损失；2.本案一、二审诉讼费用由王梦宵负担。事实与理由；王梦宵违反诚实信用原则，未向罗浩诚如实告知房屋真实情况，房屋租赁合同未成立。王梦霄答辩称，本案中，罗浩诚多次前往案涉房屋实际看房，通过微信聊天方式确定要租赁该房屋，并且以押一付三方式向王梦宵支付三个月房租及押金、物业费，王梦宵将房屋钥匙交给罗浩诚，即完成房屋交付义务。案涉租赁合同事实已经成立。罗浩诚的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。罗浩诚向一审法院起诉请求：请求判令王梦宵返还罗浩诚已交付的20822元，支付违约金5000元，赔偿由此而致的误工、交通、律师费15000元。一审法院认定事实：位于本市科华北路********（小区自编号为15-E2）号房屋系王梦霄单独所有。该房屋建筑面积214.02平方米，建筑结构为跃层式。其中14层面积较小，第15层面积较大，且为该楼顶层。王梦霄在楼顶（第16层）上搭建了屋顶花园并自建有阳光房等附属设施。王梦霄拟将第15层及第16层出租并于2018年1月在58同城网站上发布广告，载明出租房屋系三室一厅一卫，面积160平方米，租金5000元/月，并附有房屋图片。罗浩诚看到广告后，联系王梦霄后对房屋进行了实地查看并向王梦霄表示愿意承租房屋并在此开办摄影工作室。从2018年2月2日至28日，罗浩诚单独或由他人陪同，先后5次前往房屋进行实地查看。因该房屋尚有其他人前来看房，并有人同样表示了承租房屋的意愿。王梦霄遂通过微信方式向罗浩诚询问是否确定承租房屋，以便自己做出是否准许他人看房的决定。罗浩诚答复确定承租，并通过微信方式与王梦霄确定从2018年2月28日开始计算租金。2018年2月27日、2月28日，罗浩诚分别通过微信、支付宝方式向王梦霄支付20822元，包括押金5000元和三个月的房租、物管费等费用。2018年2月28日，王梦霄在最后一次收到罗浩诚支付的款项后，将房屋钥匙交付罗浩诚。为了明确双方的权利义务，王梦霄通过网络下载了《个人房屋租赁合同》并在抬头部位签署了自己的姓名，罗浩诚未签署，但将合同拿走。2018年3月1日，罗浩诚突然通过微信方式向王梦霄表示承租房屋不足160平方米，且系违章建筑，故而不再承租王梦霄的房屋并要求王梦霄返还20882元。罗浩诚同时表示，愿意向王梦霄支付1000元作为补偿。此后，罗浩诚诉至一审法院。另查明：截止一审法庭辩论终结时，罗浩诚尚未将房屋钥匙交还给王梦霄。一审法院认为，王梦霄在58同城上发布房屋出租广告，罗浩诚在看到广告后，先后5次对房屋进行实地考察并就房屋租赁进行多次协商。在2018年2月27日、28日，罗浩诚向王梦霄支付了押金、三个月租金和物管费，并收取房屋钥匙。至此，双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但就房屋租赁已经达成一致意见并已实际履行，故双方已经形成事实上的租赁合同关系。罗浩诚在与王梦霄达成租赁合同时具备相应的民事行为能力、意思表示真实、且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方的租赁合同合法有效。虽然王梦霄所发布的房屋出租广告所载明的面积160平方米与房产证所载明的面积存在出入，但住宅房屋租赁的惯例是按照“套”、“间”计价，而非计租面积。房屋租金涉及房屋的坐落、面积、装修等多方面因素，也与个人爱好相关，并无固定单价标准。在充分市场竞争的情况下，是否认可出租人所提出的租金标准，其选择权完全在于承租人自身。就本案而言，罗浩诚作为具有完全民事行为能力人，先后5次单独或由他人陪同对房屋进行实地考察，对房屋的具体面积虽不能得出准确的数据，但对房屋的整体大小、结构，包括屋顶花园及自建阳光房的情况均已了解。其在已经领取房屋钥匙、支付首期租金即合同已经实际成立后，又以房屋面积不符及违建为由而要求王梦霄退还已交付的款项、支付违约金、赔偿损失，既缺乏事实依据，也缺乏法律依据。其诉讼请求不能成立，依法应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决驳回罗浩诚诉讼请求。一审案件受理费822元，简易程序减半收取411元，由罗浩诚负担。本院二审期间，罗浩诚提交与王梦宵的电话录音，拟证明王梦宵同意退还其房租。王梦宵质证认为该份证据形成于一审庭审之前，不属于二审期间的新证据，对证据的真实性不予认可。本院根据录音证据，二审依法查明事实为双方沟通中，王梦宵同意退还房租的前提是罗浩诚将房屋钥匙交还至物业处，但是罗浩诚至今未交还房屋钥匙，案涉房屋在罗浩诚租赁期间一直处于空置状态，其不敢再次出租。其他查明事实与一审法院查明一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同是否成立；2.王梦宵是否存在过错，罗浩诚支付的20822元费用应否返还。一、关于案涉房屋租赁合同是否成立的问题。本院认为，罗浩诚前后多次对案涉房屋进行实地考察，对房屋的居住条件、使用条件已经充分了解。2018年2月9日，罗浩诚通过微信聊天明确表示其要求租住案涉房屋的意愿。并于2018年2月27日、2月28日以押一付三方式向王梦宵支付了三个月房租、押金及物管费，并收取了房屋钥匙。虽然双方没有签订书面的房屋租赁合同，但是双方已经就房屋租赁达成合意并且实际履行了各自的义务，双方形成了事实上的房屋租赁关系。且双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，案涉房屋租赁合同已经成立，并且合法有效。二、关于王梦宵是否存在过错，罗浩诚支付的20822元费用应否返还的问题。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，虽然王梦宵发布租房广告与房屋实际面积有一定的出入，但是房屋租赁不同于房屋买卖，房屋租赁以房屋的使用功能为目的，房屋买卖则还要考虑具体面积等目的。本案中，罗浩诚多次前往案涉房屋进行考察，对房屋的结构和使用功能充分了解，王梦宵并不存在过错，且该租赁合同已经实际履行。鉴于双方未签订固定期限的租房合同，则应当以其实际履行期限作为合同期限，罗浩诚在租赁合同到期之前明确表示不再租赁案涉房屋的意思表示，且其事实上在房屋租赁到期后也未再缴纳房屋租金，则认为双方的租赁期限为三个月较为妥当。截止一审起诉之日，房屋租赁已经到期，罗浩诚主张返还其三个月租金及物业费的请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。但是罗浩诚交付给王梦宵的租房押金，在房屋租赁合同到期后，王梦宵应当将5000元押金退还给罗浩诚。综上所述，罗浩诚的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初6797号民事判决；二、被上诉人王梦宵于本判决生效之日起十日内，向上诉人罗浩诚返还租房押金5000元；如被上诉人王梦宵未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向上诉人罗浩诚支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费822元，简易程序减半收取411元，由上诉人罗浩诚负担312元，由被上诉人王梦宵负担99元；二审案件受理费822元，由上诉人罗浩诚负担624元，由被上诉人王梦宵负担198元。本判决为终审判决。审 判 长 陈良谷审 判 员 傅科文审 判 员 叶云婧二〇一九年一月二十二日法官助理 盛梦娇书 记 员 何思诗