四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川07民终3513号 上诉人（原审原告）：绵阳市隆达房地产经纪有限公司江油分公司，住所地：四川省江油市城区民主西街恒丰园**********，统一社会信用代码91510781MA66750N3R。 负责人：雷勇，总经理。 委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周素娟，女，汉族，1983年12月20日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：何顺熙，绵阳市涪城区城厢法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：欧玉华，女，汉族，1968年10月20日出生，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：陈兴金，四川超卓律师事务所律师。 上诉人绵阳市隆达房地产经纪有限公司江油分公司（以下简称：隆达房地产江油分公司）因与被上诉人周素娟、欧玉华居间合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2018）川0781民初3856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对案件进行了公开开庭审理。上诉人隆达房地产江油分公司的委托诉讼代理人唐莎娜，被上诉人周素娟及其委托诉讼代理人何顺熙，被上诉人欧玉华的委托诉讼代理人陈兴金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆达房地产江油分公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与二被上诉人于2018年5月3日在上诉人处签订了一份《二手房买卖经纪合同》。被上诉人二系卖方，被上诉人一系买方，上诉人系居间方。合同中明确约定,在签订合同当天被上诉人一应向上诉人支付房屋总成交价的2%佣金。而后，二被上诉人均未在约定时间内履行合同义务。合同中明确约定，在合同签订生效后，若出现买卖双方或单方违约不履行本合同时，违约方仍需向中介方支付本合同约定的佣金。故追加被上诉人二承担连带责任。二、上诉人与二被上诉人三方所签订的《二手房买卖经纪合同》具有居间合同与买卖合同的双重性质。一方面该合同载明，上诉人为居间人，并在合同第九条中分别约定了二被上诉人与上诉人之间的佣金数额、支付时间等内容，明显具有居间合同的性质。居间合同中，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介，一旦居间人促成合同成立，居间人的义务即告完成，有权向委托人主张报酬请求权，至于最终合同所涉交易是否达成与居间人并无关系。由于该合同具有双重性质，在该合同签字成立之时，居间人已经促成二上诉人之间的房屋买卖合同成立，义务也就履行完毕，上诉人有权向被上诉人主张报酬请求权。 周素娟辩称，我方认为隆达房地产江油分公司的上诉请求不能成立。在本次纠纷过程中，隆达房地产江油分公司作为专业中介机构，其并未尽到职责，向我方隐瞒了欧玉华并不是案涉房屋真正所有权人，且欧玉华无房屋所有权人授权的情况下，无权处置房屋的事实，导致房屋买卖目的不能成就，整个纠纷是由于上诉人的过错造成的，且我方在案涉房屋买卖过程中损失的3万元人民币至今未能收回，我方与欧玉华签订的《二手房买卖经济合同》系无效合同，隆达房地产江油分公司无理由再收取相关费用。 欧玉华辩称，上诉人隆达房地产江油分公司的上诉请求和事实理由均不能成立。1.我方与周素娟签订的是《二手房买卖经济合同》，从合同名称来看是经济合同，虽然合同中有关于案涉房屋买卖的条款，但该合同并非一份正式意义上的买卖合同，隆达房地产江油分公司并未促成买卖双方签订房屋买卖合同；2.根据《二手房买卖经济合同》中的相关约定，居间费用由买房支付，我方作为案涉房屋的卖方并不是约定的支付费用的主体。同时，在案涉房屋买卖过程中，我方并没有任何违约行为，故我方不应当支付该笔费用；3.隆达房地产江油分公司在案涉房屋买卖过程中并未尽到居间人的义务，由于买卖双方无法直接有效沟通，最终导致房屋买卖目的不能成就。 隆达房地产江油分公司向一审法院起诉请求：1.判令周素娟、欧玉华共同向公司支付佣金共计13500元；2.周素娟、欧玉华共同承担从合同签订之日至佣金付清之日的违约金（截至起诉之日金额：209元）；3.周素娟、欧玉华共同承担本案诉讼费等相关费用。 一审法院认定事实：2018年5月3日，被告周素娟作为买方（甲方）、被告欧玉华作为卖方（乙方）与作为居间方的原告隆达房地产江油分公司（丙方）共同签订了《二手房买卖经纪合同》，合同约定乙方自愿将位于四川省江油市城区滨江中段蓝湾花园8栋1单元6楼1号的房屋及该房屋所占范围内的土地使用权出售给甲方，其产权（建筑）面积为163.02㎡，不动产权证号0002575（产权人为李林桓），并商定该房地产的总成交价为45万元整，自合同签订起30天内甲方向乙方支付房款（含定金）20万元，余款25万元由甲方通过商业贷款放款当天支付给乙方，甲方承担在办理产权转移登记过户手续时所需相关税费并由甲方支付总成交价的2%作为佣金，佣金支付时间为签订合同当天。合同第十六条补充条款注明“因房产证本人李林桓不能到现场签订该合同，特委托其母亲欧玉华5107211968××××××××签订该合同，任何方不得以此理由违约”。 被告周素娟按《二手房买卖经纪合同》约定于签订当日向被告欧玉华支付2万元购房定金，2018年6月7日被告周素娟为办理25万元的购房贷款向四川恒源顺投资有限公司缴纳评估、公证等相关费用共计8385元。但在此过程中，由于案涉房屋所有权人李林桓不同意案涉房屋的成交价额，双方发生争议，并且双方未能通过协调解决争议，因此没有达成四川省江油市城区滨江中段蓝湾花园8栋1单元6楼1号的房屋买卖交易。 另查明：《二手房买卖经纪合同》第十六条补充条款注明“因房产证本人李林桓不能到现场签订该合同，特委托其母亲欧玉华5107211968××××××××签订该合同，任何方不得以此理由违约”。此补偿条款内容系原告工作人员书写。 一审法院认为，作为专业中介机构的原告在承接房屋买卖的居间业务时，首先应当审查出卖方是否是房屋所有权人，是否具有出卖资格；若不是房屋所有权人，是否是基于房屋所有权人的委托，具有代表房屋所有权人出卖房屋的事实。而本案原告在庭审过程中，未提交房屋所有权人李林桓出具的委托书，也未提交欧玉华与产权人为李林桓之间的身份关系证明。 原告隆达房地产江油分公司作为居间人有佣金请求权，居间人行使佣金请求权采取佣金后付，即以促成合同成立而为限。被告周素娟与被告欧玉华在进行房屋买卖交易时，双方发生争议，原告虽已向二被告发送书面告知函，但原告并未促成双方房屋买卖交易的成立。虽然原告与二被告签订的《二手房买卖经济合同》的第十条第A款载明“本合同签订生效后，若出现甲乙双方或单方违约不履行本合同时，违约方仍需向丙方支付本合同约定的佣金”，但相关法律明确规定，居间人的佣金请求权在于合同是否成立，合同未成立的，不得请求佣金，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。然而本案原告并未举证证明其在从事该居间活动中已支出了必要费用的证据。因此，对于原告的诉讼请求该院不予支持。 一审法院遂判决：驳回原告隆达房地产江油分公司的诉讼请求。本案受理费减半收取71.50元，由原告隆达房地产江油分公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议的焦点在于隆达房地产江油分公司作为居间人是否应当获得相应报酬。对于该问题，本院作出如下评述：1.案涉《二手房买卖经济合同》，虽名为经济合同，但该合同中对隆达房地产江油分公司作为居间人，周素娟、欧玉华作为委托人所涉及的房屋买卖居间服务活动的相关事项进行了约定，合同中的该部分内容系隆达房地产江油分公司、周素娟、欧玉华三方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定严格履行己方的义务；2.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。”根据该项规定，在居间活动中，居间人负有的一项重要义务便是忠实义务。忠实义务是指居间人就有关订立合同的事项应当向委托人如实报告。具体而言，忠实义务要求居间人做到如下2点：⑴居间人应当将所知道的有关订立合同的情况或商业信息如实告知委托人；⑵居间人不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或损害到委托人的利益。本案中，隆达房地产江油分公司作为专业的房屋买卖中介机构，在履行居间人职责的过程中应当确保其向买卖双方所提供的房屋买卖交易信息的真实性与准确性。但隆达房地产江油分公司却在明知欧玉华并非案涉房屋真正所有权人的情况下，未对欧玉华是否基于案涉房屋所有权人的委托有权代表案涉房屋所有权人对案涉房屋进行处置的关键性事实进行专业准确的核实。这意味着隆达房地产江油分公司向周素娟所提供的有关订立合同的信息存在不真实、不准确的情形。本院认为隆达房地产江油分公司在未切实履行居间人的忠实义务的情况下，不应再要求报酬。一审法院认定事实虽有瑕疵但处理结果正确，本院在依法予以纠正的情况下，对其处理结果予以确认。 综上所述，隆达房地产江油分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费143元，由绵阳市隆达房地产经纪有限公司江油分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周琳堤 审判员  李华峰 审判员  严 炎 二〇一九年一月十五日 法官助理杨小艺 书记员李林峻