广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂07民终1289号 上诉人（一审被告）：钦州市利胜成投资开发有限公司，住所地：钦州市钦北区小江路北面、富民路西面、中石油住宅小区南面。 法定代表人：丁胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李慧基，广西源群律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：刘大展，男，1980年9月22日出生，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：李春起，广西桂信律师事务所律师。 上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司与被上诉人刘大展租赁合同纠纷一案，钦北区人民法院于二○一八年八月二十八日作出（2018）桂0703民初1274号民事判决。宣判后，一审被告钦州市利胜成投资开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。 刘大展一审诉称：我方于2017年11月3日与利胜成公司签订《物业租赁合同书》，约定：钦州市利胜成投资开发有限公司于2018年3月1日前交付钦州市城东新区小江路项目一层S275号摊位给我方，租期为20年。我方于当日将摊位费110,000元通过银行转至对方账户内。但直至我方起诉时，对方还没有交付摊位使用。根据合同第五条“违约责任”第一款“逾期超过90日的，乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付租金外，还应按乙方已付租金的10%支付违约金”的约定，我方有权解除合同，且对方应返还租金和承担违约金的法律责任。另外，根据合同第八条第4项“违约方需承担因诉讼引起的诉讼费、律师费等一系列费用”的约定，对方还应承担诉讼费和律师费等费用。请求：1、判决利胜成公司返还摊位租金110,000元、违约金11,000元，共计121,000元；2、判决利胜成公司支付律师费5,000元；3、本案诉讼费用由利胜成公司负担。3、判决解除刘大展与利胜成公司签订的《物业租赁合同书》。 钦州市利胜成投资开发有限公司一审辩称：一、我方不同意解除合同。1、双方已充分协商不解除合同，由我方按月支付违约金，直至标的物交付使用；2、我方按约支付了3个月违约金，至对方起诉后才终止支付，对方收取违约金时没有提出意见，现主张解除合同，其理由不充分。二、标的物之所以逾期交付是多方面原因造成，有股东抽资导致资金投入不足的内部原因，以及雨水天气、高考停工、环保检查、城建执法等因素，目前标的物已经建设完毕，即将于9月份交付，在没有交付标的物之前，我方同意支付违约金，请求法院驳回刘大展的诉讼请求。三、如法院判决解除合同，之前刘大展收取的违约金应予以返还或在违约金11,000元内予以扣减。 钦南区人民法院审理查明：2017年11月3日，利胜成公司（甲方）与刘大展（乙方）签订一份《物业租赁合同书》，约定：乙方承租的商铺/摊位为甲方所开发的位于广西钦州市城东新区小学对面）项目的商铺/摊位，商铺/摊位位于本项目一层S275号，面积为8.42平方米（含公摊）；甲乙双方约定，甲方于2018年3月1日前，将符合本合同约定的商铺/摊位交给乙方使用，交付时间为甲方通知乙方办理接收手续之日；租赁期为20年，自2018年3月1日起至2038年2月28日止，租赁合同期满后，自动免费续期15年，自2038年3月1日起至2054年2月28日止；租金标准及支付方式：租金总额为110,000元，乙方应于2017年11月3日付清。第五条“违约责任”第1项约定，非经甲、乙双方另外约定或遭遇不可抗力之影响，甲方逾期交付商铺/摊位的，每逾期一日，甲方同意按乙方已付租金的万分之四向乙方支付违约金；逾期超过90日的，乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付的租金外，还应按乙方已付租金的10%支付违约金。第八条“其他条款”第4项约定，甲、乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；解决不成的可依法向租赁物业所在地的人民法院起诉。违约方需承担因诉讼引起的诉讼费、律师费、鉴定费、保全费、公告费、执行费等一系列费用。 合同签订后，刘大展已依约一次性付清租金110,000元，利胜成公司至今未交付租赁物，而是支付了2018年3月至5月的违约金共4,048元。2018年6月12日，刘大展提起本案诉讼并由其代理人李春起向“利胜成公司销售处”邮寄一份《单方解除合同告知书》，回执显示邮件由杨某锋签收，但无签收日期。 另查明，刘大展为本案诉讼于2018年6月8日与广西桂信律师事务所签订《委托代理合同书》，委托该所律师代理诉讼，约定刘大展支付代理费5,000元，该费用已支付。 钦南区人民法院认为，涉案《物业租赁合同书》系双方当事人自愿签订的，内容不违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同合法生效，对双方当事人具有约束力。综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、合同应否解除；二、已付违约金应否于本案中扣减；三、律师费应否支持。 《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，合同约定利胜成公司应于2018年3月1日前将租赁物交付使用；合同第五条“违约责任”第1项约定，逾期超过90日的，承租方有权单方解除合同。根据前述合同约定，利胜成公司未按期交付租赁物已构成违约，且至刘大展起诉之日即2018年6月12日已逾期超过90日，双方约定的解除合同的条件已成就，刘大展作为守约方享有合同解除权，其起诉请求解除合同，符合双方合同的约定和法律规定，应予支持。利胜成公司主张其已与刘大展协商一致不解除合同，无证据证实，刘大展也不认可，对该主张不予采纳。刘大展在起诉之日向“利胜成公司销售处”邮寄一份《单方解除合同告知书》，通知解除合同，但因邮件签收人的身份不明，又无签收日期，难以认定邮件是否到达及何时到达利胜成公司处，而且刘大展未请求确认《单方解除合同告知书》的效力，故对该告知书的效力不予处理。 《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同五条“违约责任”第1项约定“乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付的租金外，还应按乙方已付租金的10%支付违约金。”依据前述法律规定以及双方合同约定，对刘大展主张返还租金110,000元并支付违约金的请求，应予支持。 双方发生争议主要源于对合同条款的理解，需要对合同条款进行解释。双方合同第五条“违约责任”第1项约定的违约金有两种计算方法，一为已付租金的日万分之四，一为已付租金的10%。根据该条款的文义及合同目的，应理解为前者适用于合同继续履行情形，后者适用合同解除情形，否则将会导致违约金重复计算，加重利胜成公司的责任，有违公平。据此，利胜成公司主张已付违约金于本案中扣减，应予采纳，其仍应支付的违约金为6,952元（110,000元×10%－4,048元），刘大展请求超过该部分的，不予支持。 双方合同第八条第4项约定“甲、乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；解决不成的可依法向租赁物业所在地的人民法院起诉。违约方需承担因诉讼引起的诉讼费、律师费、鉴定费、保全费、公告费、执行费等一系列费用。”该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。刘大展为提起本案诉讼而与广西桂信律师事务所签订了《委托代理合同书》，合同约定刘大展需支付律师费5,000元，该费用为刘大展根据约定所必须负担的成本，且全部履行。刘大展请求律师费5,000元有合同依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除原告刘大展与被告钦州市利胜成投资开发有限公司于2017年11月3日签订的《物业租赁合同书》；二、被告钦州市利胜成投资开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘大展租金110,000元；三、被告钦州市利胜成投资开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告刘大展违约金6,952元；四、被告钦州市利胜成投资开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告刘大展律师费5,000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向钦南区人民法院或与该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2,820元，减半收取1,410元，由原告刘大展负担45元，被告钦州市利胜成投资开发有限公司负担1,365元。 钦南区人民法院作出上述一审判决后，一审被告钦州市利胜成投资开发有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、不能按时交房并非上诉人单方的原因，并且双方约定：由我方支付不能按时交房的违约金，上诉人也依约支付，被上诉人也一直没有异议，租赁合同未到解除的条件，一审判决解除不当；2、一审判决支持律师费不当。请求：撤销一审判决，改判驳回刘大展的诉讼请求。 被上诉人刘大展答辩：1、一审判决认定事实清楚，判决解除合同正确，上诉人上诉无理。2、律师费在双方的租赁合同中已有明确约定，一审判决支持正确，同意一审判决。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新证据提供，一审判决事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院认定事实与一审查明事实相一致。 本院认为，本案属于租赁合同纠纷，因刘大展认为：其与钦州市利胜成投资开发有限公司签订《物业租赁合同书》，承租钦州市利胜成投资开发有限公司开发的位于钦州市城东新区小江路项目一层S275号摊位，并依约交纳了摊位费110,000元，但钦州市利胜成投资开发有限公司没有交付摊位而引起。该案在本院审理期间，双方对一审判决认定双方之间存在房屋租赁的事实及租赁合同约定的内容、被上诉人已支付租金的数额、上诉人没有在合同约定的时间内交付摊位的事实没有异议。上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司上诉认为，1、摊位租赁合同未到解除的条件，一审判决解除不当；2、一审判决支持律师费不当。被上诉人刘大展答辩认为，1、一审判决解除合同正确；2、律师费在双方的租赁合同中已有明确约定，一审判决支持正确。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、一审判决解除双方租赁合同是否正确；2、一审判决由上诉人支付律师费5000元是否正确。 该案在庭审期间，依法召集双方当事人召开庭前会议，上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司辩论认为，1、双方签订租赁合同及我方延迟交付摊位是事实，但我方已经按照合同约定支付违约金，该合同未达到解除的条件，一审判决解除不当。其它持上诉状相同的意见。 被上诉刘大展辩论认为，由于对方违反合同约定，并已超过90天没有交付摊位，我方依照合同的约定解除与对方的租赁合同合理合法。一审判决解除租赁合同正确，其他持答辩状相同意见。 本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方当事人签订的涉案合同明确约定，非经双方另外约定或遭遇不可抗力之影响，上诉人逾期交付商铺／摊位超过90日的，承租方刘大展有权单方解除合同。现上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司违反该约定，逾期（2018年3月1日）交付商铺超过90日，合同约定的解除条件已成就，一审判决解除刘大展与钦州市利胜成投资开发有限公司之间的租赁合同正确。上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司上诉主张，其已经按照合同约定支付违约金，该合同未达到解除合同的条件，一审判决解除不当无事实与法律依据，该上诉请求，本院依法不能支持。 依据双方当事人签订的租赁合同约定，双方协商不成的，违约方须承担诉讼费、律师费等费用，故一审判决由上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司支付给刘大展律师费5,000元正确，数额合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费2730元，由上诉人钦州市利胜成投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄载文 审判员  陈明华 审判员  王英佑 二〇一九年一月九日 书记员  翁业琼