江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4532号上诉人（原审被告、反诉原告）：于连珍，女，1974年2月26日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张玉，沭阳县扎下法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜怀亮，男，1937年6月7日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：徐发佳，江苏德沛律师事务所律师。上诉人于连珍因与被上诉人杜怀亮土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于连珍上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，判决杜怀亮赔偿于连珍损失3万元。对一审判决第一项、第二项没有异议。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2005年，于连珍与杜怀亮协商一致，杜怀亮将其责任田三分余地出租给于连珍建房，于连珍每年给付600元给杜怀亮作为租金。2013年7月，双方因租金问题发生矛盾，在沭阳县公安局庙头派出所和村委会主持下，双方协商一致，按原协议继续履行，并签订了书面协议。自2013年7月以来，于连珍一直按双方订立的协议履行，将租金先后交在村委会，不存在租金没付的问题。关于涉案的土地何时被确定为基本农田一事，涉案土地自1998年以来一直由杜怀亮使用，2016年土地确权原则上是1998年确权的延续，不存在只在2016年才被确定为基本农田。二、一审法院审理程序有瑕疵。2018年3月，杜怀亮因租金问题向法院起诉要求解除合同。庭审中，杜怀亮又向法院提出撤销合同之诉，于连珍以口头形式向法庭提出反诉并交纳诉讼费。于连珍反诉后，杜怀亮提出要求给予答辩期限，法庭未允许。因于连珍临时反诉只向法庭提交了部分损失清单，其他损失及相关证据没有来得及提交，而一审法院也未再次开庭审理本案，导致于连珍失去了应有的相关权利。三、一审法院适用法律不当。一审过程中，一审法院在适用《合同法》第58条时，只适用了撤销合同部分，而没有适用过错赔偿部分。综上，由于杜怀亮在一开始就存在严重过错，才导致本案发生。一审法院在基本事实没有查清的情况下，匆忙下判决，导致于连珍的权益没有得到应有的维护。请求二审法院支持于连珍的上诉请求。被上诉人杜怀亮二审辩称：关于租金双方约定是每年300斤玉米和300斤小麦，每年租金600元的说法是一审中双方就占地使用费用达成的一致意见。于连珍称以现金方式支付了租金不是事实，杜怀亮从来没有收到双方约定的租金。关于于连珍主张的建房损失费用，杜怀亮在整个过程中并不存在过错，于连珍也并未产生相关损失，于连珍提交的相关材料不足以证明其相关主张。综上，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，请求维持原判。杜怀亮向一审法院起诉请求:1.解除杜怀亮与于连珍签订的租赁合同；2.于连珍拆除建在杜怀亮土地上的房屋并恢复租赁土地原状。案件审理中，杜怀亮明确诉讼请求为：1.确认双方之间土地租赁合同无效；2.于连珍拆除建在杜怀亮土地上的房屋、恢复租赁土地原状并返还土地；3.于连珍支付2014年至土地恢复原状时的土地使用费，按照每年600元（按300斤小麦和300斤玉米的价格折算）的标准计算。事实与理由:2005年，于连珍因无家可归，本村大队书记找到杜怀亮，要求将土地出租给于连珍用于自建房屋居住，待于连珍再婚后办理。后双方口头约定，杜怀亮将自己所有的位于厘地出租给于连珍用于自建房屋居住，于连珍每年向杜怀亮支付300斤小麦和300斤玉米。2012年双方因土地租金问题发生纠纷，经调处，双方一致同意按原约定继续履行土地租赁协议。此后，于连珍一直未向杜怀亮支付租金。杜怀亮多次要求收回土地，并要求于连珍拆除自建房屋，但于连珍拒不配合。于连珍一审答辩并反诉称：对双方签订租赁合同违反法律规定没有异议，但租赁合同系双方自愿订立，且合同尚未到期。于连珍已将租金交付村委会，至于村委会有无将租金交给杜怀亮，于连珍不清楚。于连珍坚持要求使用房屋和租赁土地，不同意返还。对杜怀亮提出的租金标准为每年600元没有异议。因杜怀亮坚持要求于连珍返还土地和拆除房屋，反诉要求杜怀亮赔偿于连珍于2005年2月建房的材料损失38003元。杜怀亮针对于连珍的反诉请求辩称：建房材料系为于连珍建房所用，不管其价值多少，都与杜怀亮无关。杜怀亮是基于于连珍的特殊情况才将土地出租给于连珍用于建房，相关费用应由于连珍自行承担。2016年，涉案土地被确认为基本农田，土地性质发生变化，建房费用不应由杜怀亮负担。于连珍要求赔偿的是建房费用，并非该房屋拆除损失，因房屋尚未拆除，相关损失并未产生，也不应由杜怀亮负担。一审法院认定事实：杜怀亮与于连珍系庄邻。于连珍离婚后因无处可住，2005年经村委会协调，由杜怀亮将其位于厘地，以每年300斤小麦和300斤玉米的价格租给于连珍建房居住。因土地交付于连珍时已种植小麦，于连珍对杜怀亮进行青苗补偿后即自建房屋并居住至今。后双方因租金问题产生矛盾并多次发生纠纷，经调解无果。2013年，经沭阳县公安局庙头派出所、当地政府及村委会调解，双方达成调解协议，主要内容为：“一、杜怀亮的3分3厘地继续租给于连珍使用，租金按照每年300斤小麦、300斤玉米的时价付给土地租金，租金由村委会负责收取付给；二、2011年-2013年的租金1800元，由于连珍一次性付给杜怀亮；……”后于连珍按协议约定向杜怀亮付款1800元。2016年12月13日，沭阳县人民政府就包括涉案地块在内的土地向杜怀亮发放农村土地承包经营权证书，承包方式为家庭承包，承包方代表为杜怀亮，承包期限为1998年6月30日至2028年6月30日。本案一审争议焦点为：1.本案双方之间的租赁合同是否有效，于连珍是否应恢复土地原状并退还杜怀亮土地，是否应给付2014年以后的土地占用费；2.于连珍反诉要求杜怀亮赔偿其建房材料损失是否应予支持。一审法院认为，因涉案土地系农村集体所有的土地，本集体经济组织的成员取得承包经营权后应从事种植业、林业畜牧业、渔业生产，不得随意改变承包土地性质和农业用途。本案中，杜怀亮系集体土地承包经营户，其在承包经营期间，将土地出租给于连珍用于建房居住使用，改变了承包土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，双方之间订立的土地租赁合同应为无效。于连珍也对此无异议，依法予以确认。另法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当返还。据此，于连珍应当拆除建造在涉案土地上的房屋，并将土地恢复到耕地的原始状态后予以返还。于连珍辩解其已将2014年之后的土地租金交到村委会，未提供证据证实，对其辩解理由，不予采纳。因在庭审中，双方一致确认“租金”的标准为每年600元，故杜怀亮主张的土地占用费可以按照600元/年的标准计算，支付时间至于连珍恢复土地原状时止。2014年至2017年的土地占用费为2400元。关于于连珍要求杜怀亮赔偿建房材料损失的问题。于连珍因无地无房居住，经村委会协调后，杜怀亮同意于连珍以支付土地租金的方式有偿租赁其土地建房，杜怀亮对于连珍在土地上建房的事实是明知的，也是认可的。于连珍在征得杜怀亮同意的情况下将房屋建好后在房屋内长期居住至今，现杜怀亮以租赁合同无效要求于连珍拆除房屋，应合理分担建房材料费用。因一审审理中，于连珍未提供证据证明其因建房支出的材料及具体费用情况，故对于连珍的反诉请求，不予支持。综上，杜怀亮的诉讼请求应予以支持，于连珍的反诉请求应予驳回。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十四条第一款、第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认杜怀亮与于连珍之间的租赁合同无效；二、于连珍应于判决生效后三十日内拆除建于杜怀亮位于沭阳县承包地上的房屋，恢复至农田状态并交付杜怀亮；三、于连珍应于判决生效后十日内给付杜怀亮土地占用费2400元;2018年以后的土地占用费给付至于连珍实际恢复土地原状之日止,于土地恢复原状时付清；四、驳回被告于连珍的反诉请求。案件受理费100元，反诉案件受理费376元，合计476元由于连珍负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.于连珍是否已经支付了杜怀亮2014年至2018年的租金；2.于连珍要求杜怀亮赔偿损失的请求是否予以支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨碍的当事人，应当对法律关系变更、消灭或者权利受到妨碍的基本事实承担举证证明责任。本案中，于连珍对应付杜怀亮租金的事实予以认可，其主张已经按约定支付2014年至今的租金，已经将租金交到当地村委会，但未能提供证据证明，故对其请求撤销一审判决第三项，即于连珍给付杜怀亮土地占用费2400元，并支付自2018年起至实际恢复土地原状之日止的土地占用费的上诉请求，依法不予支持。根据《中国人民共和国土地管理法》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，杜怀亮将其承包地出租给于连珍用于建房，改变了承包土地的用途，违反了法律的强制性规定，双方签订的土地租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。于连珍应当拆除建造在涉案土地上的房屋，并将土地恢复到农用地用途的原始状态予以返还。于连珍对此不持异议，本院予以确认。根据《中国人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杜怀亮对于连珍租用土地建房的事实是明知的，于连珍明知涉案土地未办理农用地转用手续而租用涉案土地建房，双方均存在过错。对于连珍主张的建房损失，杜怀亮应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。但是，涉案房屋尚未实际拆除，相关的损失数额现无法确定，于连珍提供的其自己制作的材料、费用清单不足以证明其实际的损失数额，故本案中一审法院未支持于连珍要求杜怀亮赔偿损失的请求并无不当。一审庭审中，于连珍表示对其反诉没有证据需要提交，实际上直到二审中于连珍亦未提供其他证据，一审程序并无不当。综上所述，上诉人于连珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人于连珍负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  谢朝晖审判员  徐金鸽二〇一九年一月二十二日书记员  王南淳