上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16824号原告(反诉被告)：施玉同，男，1968年8月18日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。委托诉讼代理人：严建军，上海锶镫律师事务所律师。原告(反诉被告)：张旭东，男，1979年2月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。委托诉讼代理人：严建军，上海锶镫律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海柯鸾贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈万国，执行董事。委托诉讼代理人：王轶婕，上海市四方律师事务所律师。被告：陈万国，男，1961年7月12日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王轶婕，上海市四方律师事务所律师。原告(反诉被告)施玉同、张旭东与被告(反诉原告)上海柯鸾贸易有限公司(以下简称柯鸾公司)、被告陈万国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，柯鸾公司提出反诉，本院于2018年6月11日、12月6日公开开庭予以合并审理。施玉同、张旭东及共同委托诉讼代理人罗侯，柯鸾公司及陈万国的共同委托诉讼代理人王轶婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施玉同、张旭东向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认施玉同、张旭东与柯鸾公司签订的《租赁合同》无效；2.柯鸾公司、陈万国退还施玉同、张旭东押金人民币(币种下同)3万元；3.柯鸾公司、陈万国退还2016年6月至2017年7月的租金20万元及预付的租金5万元；4.柯鸾公司、陈万国补偿施玉同、张旭东装修损失65万元。事实与理由：施玉同、张旭东系合伙关系。2014年6月，张旭东与柯鸾公司签订《租赁合同》，约定柯鸾公司将位于闵行区纪王镇纪翟路XXX号第一至第三间共计450平方米的房屋和450平方米的场地租赁给张旭东。2017年6月22日，施玉同又与柯鸾公司续签了《租赁合同》，年租金由原来的19万元涨至20万元。合同续签后，施玉同、张旭东前往有关部门办理经营证照，但被告知涉案租赁房屋的产证是假的，才知晓涉案租赁房屋是无证房屋，无法办理相应的经营执照。鉴于此，施玉同、张旭东与柯鸾公司及陈万国协商，柯鸾公司承诺提供有效产证以便办理执照，但事后未能提供。后承租经营的门店被责令停止营业，无法经营。施玉同、张旭东认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，涉案租赁合同应被确定为无效，故柯鸾公司应当退还承租人已支付的租金并赔偿装修损失。因为租金是向陈万国的个人账户支付的，且柯鸾公司的股东就是陈万国及其配偶，实质上柯鸾公司是陈万国家庭出资成立，陈万国有义务证明其家庭财产与柯鸾公司财产没有混同，否则应该由柯鸾公司和陈万国承担连带责任。另，2017年7月，因为柯鸾公司提交虚假的产证，导致施玉同、张旭东无法办理证照，遂告知柯鸾公司租赁房屋内的东西不要了，并表示要起诉柯鸾公司。当时房屋内的设施设备没有搬离，钥匙也没有交还，但房屋没有上锁，应当认定已口头交还了房屋。综上，请求法院依法支持施玉同、张旭东的诉讼请求。柯鸾公司辩称，不同意施玉同、张旭东的诉讼请求。涉案房屋的产证复印件在第一次签订租赁合同时就交给张旭东了，柯鸾公司也已经明确告知其涉案土地上的租赁房屋是没有产证的,故认可租赁合同无效的观点。施玉同、张旭东是合伙关系，在租赁房屋内已经营使用了三年，但一直未办理证照。施玉同在2017年6月再次与柯鸾公司签订房屋租赁合同，可以认定其是清楚房屋状况且认可的。张旭东、施玉同确实支付过押金3万元和2016年6月至2017年6月的25万元租金，但不同意返还租金。对于诉请主张的装修损失不同意赔偿，该损失是张旭东、施玉同自身原因导致的。此外，两人未将设施设备等物品搬离房屋，不认可其已交还房屋的观点，应当支付至实际交还房屋之日止的租金。在张旭东签订的租赁合同期间，尚欠租金14万元未支付，因其与施玉同系合伙关系，应当对上述所欠款项承担连带责任。基于上述事由，柯鸾公司提出如下反诉请求：1.施玉同支付自2017年6月10日起至实际交付房屋之日止的房屋租金231,261.38元(按每日630.14元计算，暂计算至2018年6月11日)；2.施玉同返还柯鸾公司代缴的2017年1月1日起至2017年7月31日止的电话费443.30元；3.张旭东支付自2014年6月11日起至2017年6月9日止的房屋租金14万元；4、施玉同、张旭东赔偿因装修打洞对房屋造成的损失20万元；5、施玉同、张旭东就上述反诉请求承担连带责任。陈万国辩称，同意柯鸾公司的辩解意见。另，其为柯鸾公司的法定代表人，不应当与柯鸾公司共同承担债务返还责任。针对柯鸾公司的反诉请求，施玉同、张旭东辩称，2017年6月，租赁房屋已经交还柯鸾公司，不存在拖欠租金问题。且柯鸾公司提供的租赁房屋是违法建筑，没有收取租金的权利。对于电话费同意支付。对于柯鸾公司主张的租金14万元是没有依据的，2015年的租金施玉同、张旭东已经支付了，是转账给陈万国个人账户，且合同约定的是先支付租金，再使用房屋，按常理也不可能2015年的租金不付，却付2016年的租金，否则柯鸾公司也不会让施玉同继续承租的，此外，2015年的租金主张也已经超过了法律规定的诉讼时效。对于柯鸾公司主张的因装修打洞，破坏房屋而赔偿损失的请求，不予认可，装修中打洞是必然的现象，且柯鸾公司主张的20万元赔偿是没有任何依据。对于柯鸾公司认为施玉同、张旭东承担连带责任的观点没有异议。经审理查明，2014年，柯鸾公司(签约甲方)与张旭东(签约乙方)签订《租赁合同》约定，甲方将坐落于闵行区纪王镇纪翟路XXX号第一至第三间450平方米房屋，450平方米场地，出租给乙方用作餐饮场所。租赁期为二年，自2014年6月10日起至2016年6月10日止。上述房屋、场地的年租金为19万元，实行先付后用和按一年支付租金。在每年提前一个月付清下期应付租金。乙方逾期支付租金时，须按逾期金额每日万分之五向甲方计付滞纳金。乙方租用期间的水、电、通讯等费用由乙方自理，甲方每月按水、电表抄见数向乙方收取。乙方应付甲方租金押金3万元，作为乙方应负费用的保证，租赁期满无拖欠，甲方无息如数退还。乙方如需对租赁房屋场所进行装饰施工，应征得甲方同意，提供装饰有关资料，并不得擅自改变房屋结构，自理一切费用，合同到期终止或中途终止，装饰物中可移动归乙方，不可移动或拆除会影响房屋结构，房屋使用功能的装修无偿归甲方所有。乙方租赁甲方房屋、场所，应提供营业执照或身份证，若从事经营活动应自行办理工商、税务登记，交纳各种税费，并依法开展业务活动。甲方应为乙方办理有关证照提供便利条件。合同签订后，张旭东依约支付了租赁押金3万元，柯鸾公司则向张旭东交付了租赁房屋。张旭东和施玉同对房屋进行装修后，在租赁房屋内合伙经营餐饮，但未办理相关经营证照。2017年6月，柯鸾公司与施玉同就涉案房屋签订《租赁合同》，约定柯鸾公司将涉案房屋出租给施玉同用作餐饮场所，租赁期为三年，自2017年6月10日至2020年6月10日止。年租金为第一年租金23万元，第二年第三年租金25万元。另，如政府赔偿门面装饰费用，其费用归乙方所有。合同的其他内容与柯鸾公司、张旭东签订的前述《租赁合同》一致。合同签订后，施玉同向柯鸾公司提出涉案房屋因不具有合法产证，无法办理营业证照，要求退租并停止租赁房屋内的餐饮经营，但未将租赁场所的设施设备搬离，也未向柯鸾公司交还房屋钥匙。鉴于此，诉讼过程中，本院当庭指定柯鸾公司于2018年12月18日自行收回涉案房屋。另查明，位于闵行区纪王镇纪翟路**的涉案房屋未取得房地产权证，也未经相关部门的建筑工程规划许可。还查明，柯鸾公司系有限责任公司，陈万国系柯鸾公司的法定代表人及股东，任执行董事一职。以上事实，由施玉同、张旭东提供的《租赁合同》2份，上海市房地产权证(华漕镇452街坊2/3丘)，租赁房屋现场照片，银行账户对账单，柯鸾公司提供的银行卡交易明细清单，电信费付费单、企业信息等证据及当事人的庭审陈述所证实。诉讼过程中，施玉同、张旭东就租赁房屋内的固定装修现值申请司法鉴定，上海同济工程咨询有限公司受法院委托，对涉案房屋内的固定装修现值工程审价进行鉴定。2018年11月21日，鉴定单位出具鉴定意见为：按施玉同、张旭东主张的2017年7-8月价格取定涉案房屋内的固定装修工程造价为576,065元，现值455,898元；按柯鸾公司主张的2014年6月价格取定涉案房屋内的固定装修工程造价为554,228元，现值161,557元；关于二楼外立面铝合金窗及不锈钢防盗窗造价为5,622元，现值1,639元(装修合理使用年限为6年，现值均按年度分摊折旧)。对于该鉴定意见，施玉同、张旭东认为涉案房屋在2014年和2017年进行了两次装修，2017年10月，在第一次起诉要求确认合同无效的庭审中，施玉同已经明确表示不再占有涉案房屋，故固定装修现值应当至该时间节点计算折旧，铝合金门窗是在2016年12月装修的。柯鸾公司、陈万国认为施玉同、张旭东是在2014年进行的装修，2017年的装修没有任何证据证明。另，因涉案房屋一直没有交还，认可鉴定意见中认定的折旧节点，但装修工程现值中应扣除铝合金门窗和化粪池有关的费用。对于双方就鉴定意见的争议，本院认为，施玉同、张旭东称2017年2月春节后停止经营，同年6月看到房地产权证后签约，7月即向柯鸾公司提出退租，然其又主张2017年对租赁房屋再次进行装修有悖常理，且无证据证明，不能成立，故对房屋内固定装修工程造价的价格取定按照2014年6月确认，即554,228元。对于外立面的铝合金窗、不锈钢防盗窗以及化粪排污设施的工程争议，因施玉同、张旭东承租涉案房屋后用于餐饮经营，相关装修设施符合租赁用途，应予计入固定装修工程造价中。对于折旧后现值率的问题，结合双方就租赁合同的履行情况，租赁场所停止经营的时间，承租人提出明确退租的节点等因素，采纳施玉同、张旭东主张的以2017年10月时为固定装修折旧后现值认定的时点，即现值率为44.44%，涉案房屋固定装修现值为246,299元。本院认为，柯鸾公司在2014年、2017年虽分别与张旭东、施玉同就涉案房屋签订了两份租赁合同，但张旭东、施玉同在合同签订后，共同承租使用房屋，合伙经营餐饮，应共同承担涉案租赁合同中承租人的权利义务。两人共同作为原告主张租赁合同无效并提出损失赔偿请求，主体适格。对于张旭东、施玉同认为租金是向陈万国个人账户转账支付，且陈万国以家庭财产出资，并与公司财产混同，故应对柯鸾公司债务承担连带责任的观点，本院认为，柯鸾公司系有限责任公司，具有独立的法人人格。合同法规定，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。陈万国作为柯鸾公司的法定代表人，其以个人账户收取租金应当视为柯鸾公司的租金收取行为，张旭东、施玉同要求陈万国对柯鸾公司债务承担连带责任的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，柯鸾公司出租的涉案房屋不具有房地产权证，也未经规划许可建造，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方分别于2014年、2017年签订的两份租赁合同当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，柯鸾公司将未经规划许可而建造的房屋出租给张旭东、施玉同使用，显有过错责任，而张旭东、施玉同在租赁使用房屋时未能审核房屋的性质，即投入装修进行经营亦存在过错。对于张旭东、施玉同认为受柯鸾公司所提供的虚假房产证欺瞒而续签租赁合同，过错责任全部在于柯鸾公司的意见，本院认为，承租人为从事餐饮的经营者，对经营场地的情况应负审慎义务，而且当事人提交的房地产权证上登记的信息也仅有土地状况而未记载有房屋，此外，2014年签订租赁合同后，承租人以无证营业的状态经营至租赁合同期满，理应清楚涉案租赁房屋内能否办理经营证照，故承租人对于租赁物不具有合法性而造成合同无效所产生的后果亦负有责任。据此，本院确定根据审价结论，对于张旭东、施玉同的固定装修损失由柯鸾公司承担60%赔偿责任，即246,299元×60%＝147,779.40元。合同虽被确认无效，但承租人在租赁合同签订后已实际占有使用房屋进行经营活动，应参照双方约定的标准向出租人支付实际使用期间的房屋使用费，施玉同、张旭东要求退还租金的请求不予支持。对于自2017年6月10日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费，施玉同、张旭东主张在2017年7月即已口头表示退租并放弃房屋内的物品，故应当认定房屋已交还，本院认为，承租人对于租赁房屋的交还负有举证责任，施玉同、张旭东虽多次在诉讼过程中表示已不再使用房屋，但始终未能交还钥匙，也未将房屋内可移动设施物品搬离，显然不符合租赁房屋交还的条件，故其房屋已交还的观点不能成立。鉴于诉讼过程中，法院指定柯鸾公司于2018年12月18日自行收回租赁房屋，故对于租赁房屋的交还时间应认定为2018年12月18日。对2017年6月10日至2018年12月18日期间的房屋使用费，考虑到施玉同在2017年7月确已就租赁合同无效提起诉讼，涉案房屋内也停止经营活动，因此该期间的房屋使用费施玉同、张旭东按合同租金标准的50%承担，即361,164.38×50%＝180,582.19元。关于柯鸾公司主张的2014年6月10日至2017年6月9日止的拖欠租金14万元的争议，本院认为，根据柯鸾公司所述在2016年6月第一份租赁合同期满后，双方虽未续签合同，但实际以每年20万元的租金标准继续履行，结合租金的转账明细(2016年5月5日转20万元)，可见柯鸾公司主张的拖欠租金应发生于双方第一份租赁合同期内的2015年至2016年，施玉同、张旭东在未付清前一期租金的情况下，柯鸾公司即收取其交付的后续租金，并续签租赁合同，在此后亦未提出支付请求，显然与常理不符，故对于柯鸾公司的该项请求不予支持。亦基于上述认定，施玉同在2017年2月26日支付柯鸾公司的5万元应当视为预付2017年6月10日起的租金，该款可用于抵扣2017年6月10日起的房屋使用费,即施玉同、张旭东应支付房屋使用费180,582.19元-50,000元＝130,582.19元。对于柯鸾公司已代缴的2017年1月1日至2017年7月31日止的电话费443.30元，施玉同、张旭东应予支付。关于柯鸾公司要求施玉同、张旭东赔偿装修打洞对房屋造成的损失20万元，柯鸾公司即没有提供房屋因此受损的证据，也未提交20万元损失的相关依据，本院对此亦不予支持。此外，承租人已交付的押金3万元，柯鸾公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海柯鸾贸易有限公司与原告(反诉被告)张旭东、施玉同就上海市闵行区纪翟路XXX号第一至第三间房屋签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海柯鸾贸易有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)张旭东、施玉同固定装修现值损失147,779.40元；三、原告(反诉被告)张旭东、施玉同于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)上海柯鸾贸易有限公司支付自2017年6月10日起至2018年12月18日止的房屋使用费130,582.19元；四、原告(反诉被告)张旭东、施玉同于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)上海柯鸾贸易有限公司支付自2017年1月1日起至2017年7月31日止的电话费443.30元；五、被告(反诉原告)上海柯鸾贸易有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)张旭东、施玉同押金30,000元；六、驳回原告(反诉被告)张旭东、施玉同的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海柯鸾贸易有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,550元，由张旭东、施玉同负担5,297.90元，柯鸾公司负担1,252.10元；反诉案件受理费减半收取计4,773元，由张旭东、施玉同负担1,209.80元，柯鸾公司负担3,563.20元；鉴定费16,500元，由张旭东、施玉同负担6,600元，柯鸾公司负担9,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐寨华二〇一九年一月二十五日书记员  李 震附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。