福建省武夷山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0782执异5号 案外人：王兆礼，男，1981年10月7日出生，汉族，教师，住武夷山市武夷大道**南苑生活区。 申请执行人：福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路南侧**B1-B10轴，统一社会信用代码913507000622744371。 法定代表人：郑松，董事长。 委托诉讼代理人：孟庆馨，女，1991年3月2日出生，汉族，该公司职员，，住武夷山市 委托诉讼代理人：蔡瑞明，福建启悟律师事务所律师。 被执行人：邱芳，女，1979年2月2日出生，汉族，个体户，，住武夷山市 被执行人：朱泉忠（系邱芳丈夫），男，1973年9月10日出生，汉族，公务员，，住武夷山市 利害关系人（案外人）：武夷山市福兴典当有限责任公司，，住所地武夷山市迎宾大道南侧怡合家园），统一社会信用代码91350782791796649N。 法定代表人：吴秉荣，董事长。 委托诉讼代理人：蒋林荣，男，该公司职工，，住武夷山市 本院在执行申请执行人福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司（以下简称华兴公司）与被执行人申请执行人邱芳、朱泉忠，利害关系人武夷山市福兴典当有限责任公司（以下简称福兴公司）金融借款合同纠纷一案中【（2018）执恢139号】，案外人王兆礼于2018年11月9日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，召开了听证会，现已审查终结。 案外人王兆礼提出执行异议请求：请求贵院解除对武夷山市环岛西路96号6层607号（不动产单元号：350782001018GB00211F00010020）（以下简称涉案房屋）房屋的查封和拍卖等强制性措施。事实和理由：华兴公司诉邱芳、朱泉忠金融借款合同纠纷一案，业经武夷山市人民法院作出生效判决并进入执行阶段。在执行阶段，华兴公司申请对被执行房屋进行查封、拍卖等强制执行措施。但因该财产在2017年8月27日案外人王兆礼与邱芳、朱泉忠签订了《存量房屋买卖合同》，约定：邱芳、朱泉忠将该被执行房屋出让给异议人，出让价格为404960元，分三期支付：签订合同之日支付第一期70000元；过户前（以被执行人书面通知为准）一个月支付第二期，支付价格175476元;余款过户后15日内予以支付。合同签订后，异议人已依约支付了第一期房款，余款只待邱芳、朱泉忠通知和过户即可向银行贷款予以支付。邱芳、朱泉忠已将如上房屋于2017年8月27日交付给异议人使用至今。异议人多次催告邱芳、朱泉忠进行过户，但邱芳、朱泉忠多次予以推诿，导致至今未过户。然，2018年11月，案外人王兆礼得知武夷山市人民法院根据申请执行人的申请作出了查封并拟拍卖武夷山市环岛西路涉案房屋。案外人王兆礼认为：邱芳、朱泉忠已在贵院查封之前和案外人王兆礼签订房屋买卖合同，也交付给案外人使用至今。案外人也依照合同支付了部分购房款并准备好了余款只待依照双方的约定随时即可支付，且也入住至今。因此，该被执行的房屋属于案外人王兆礼所有，继续执行该财产可能会侵害案外人王兆礼的合法权益。为维护案外人王兆礼的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律相关规定提出书面异议，请求贵院中止对该财产的执行，解除对申请人所有的涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的拍卖等强制执行措施。 华兴公司辩称，一、答辩人认为案外人的执行异议主体错误，根据答辩人营业执照上所载的答辩人公司的名称为福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司，而案外人所申请的均系福建省武夷山市华兴小额贷款股份有限公司，根据民事诉讼法的相关法律规定，民事诉讼行为必须有确定的主体，而在本案当中答辩人明显非案外人所申请的主体。二、答辩人认为，武夷山市人民法院对武夷山市环岛西路96号六层601、七层701的房屋进行查封、拍卖并无不当，系法院执行行为的合法体现，没有违反法律的规定。第一，根据2015年武夷山市人民法院出具的（2015）武民初字第54号民事调解书确认被执行人邱芳、朱泉忠应该偿还答辩人借款本金及利息共计约4355952.80元，被执行人邱芳、朱泉忠未在调解书确定的期限内履行调解书确认的内容，后答辩人于2015年2月2日向武夷山市人民法院申请强制执行，武夷山市人民法院启动拍卖程序，拍卖被执行人抵押给答辩人的福聚德大酒店（以下简称福聚德）的六层以及七层的房产。武夷山市人民法院所作出的执行处理行为没有违反法律的规定，是维护答辩人作为申请执行人合法权益的正义之举，系维护法律尊严的正当行为；第二，武夷山市人民法院的拍卖程序合法，并未侵犯被答辩人的合法权益，武夷山市人民法院对案涉的房产进行拍卖，完全是依照《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》以及《最高院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定以及其他相关执行法律法规的规定》进行的，并无不当之处。被执行人在本案一审调解结案后，一直拖延、逃避债务，拒绝履行武夷山市人民法院民事调解书所确定的义务。答辩人被迫申请法院强制执行，因此在本案中，武夷山市人民法院所启动的查封以及拍卖等程序系正确履行法院的职权，执行程序合法。第三，被答辩人申请解除武夷山市人民法院对武夷山市环岛西路96号六层601，7层701号房屋的查封以及拍卖缺乏事实和法律依据。答辩人认为，首先，根据被申请人所提供的证据及答辩人所提交的证据可知答辩人于2015年2月2日已向贵院提交了强制执行书，而被答辩人所提交的存量房买卖合同均是在答辩人申请强制执行之后所签订的；其次，在答辩人申请强制执行之前，该房产已经抵押给答辩人，系存在他项权利；再者，根据被答辩人所提供的证据可知，其仅支付了部分的购房款，且只有一份被执行人所出具《收款收据》，根据被答辩人所提供的证据存量房买卖合同可知，所有的款项均应通过转账的方式，但被答辩人却未提供认任何的银行转账流水予以佐证。三、经武夷山市人民法院执行局于2018年9月18日以及2018年9月28日分别对被执行人以及被答辩人做了执行笔录，执行法官已明确告知被答辩人本案所有的执行情况及不得再将所有的尾款交给被执行人，根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”从物权法的规定，可以看出房产转让后必须办理房屋过户登记手续，否则所有权是不发生变动的。此外，房产的善意取得要想成立，最根本的构成要素是必须办理过户登记手续，因此在武夷山市人民法院对案涉房屋进行查封,案涉房屋并未登记至被答辩人名下，被答辩人并未取得该房屋的所有权。四、武夷山市环岛西路96号六层601以及七层701的房产均为一本证，而被执行人确实将上述房产自行分户，被执行人与被答辩人所签订的买卖合同也是自行分户后的房产，答辩人认为案涉房产六、七层只有一本证，因此无法分开处置。答辩人认为，武夷山市人民法院应当继续执行（2015）武民初字第54号民事调解书所确定的内容，依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”本案应当继续执行。答辩人认为，迟到的正义非正义，本案至答辩人于2015年2月申请执行以来，已经历时三年有余，因此为了维护答辩人的合法权益，人民法院应当尽快继续执行并拍卖被执行人的财产，综上请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，以维护答辩人的合法权益。 邱芳辩称，本人和朱泉忠并没有逃避和拒绝履行债务，福聚德的四楼当时抵押在其他银行，就是按照这种模式来解决的，四楼也是一本大证，我们是有政府的住建局和规划局的会议纪要，同意福聚德分割事宜，所以这个房产分割并不是说我自行分户，是按照不动产的流程，请了丈测公司丈量，所有的一切都是按照规范的来做的。六、七层拖这么久是因为当时解决四楼的问题的时候，有一个银行伸出援手来帮助华兴公司一起解决这个事情，但是在这个银行解决二、三楼的时候，华兴公司没有伸出援手，现在没有银行再收六、七楼的按揭贷款，我们没有办法去借个四、五百万丢进来，主要就是这个原因。政府同意我们分户改造，通过政府的会议纪要，把房子分割成小套，是为了让房子一小套一小套的好卖，卖完之后能更好地还给银行，就是这样的思路，华兴公司知道我改造，并且也知道我对外销售，正规的证明文件原件都在我这里。 朱泉忠没有答辩。 福兴公司没有答辩。 案外人举有证据：存量房屋买卖合同、认购书、收款收据、照片、交房确认书、权籍调查配号凭证、分户报告、武建会纪（2015）18号会议纪要、面积测算报告书、华兴公司的证明。 本院经审查查明，2015年1月15日本院就原告福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司与被告邱芳、朱泉忠金融借款合同纠纷案作出（2015）武民初字第54号民事调解书，该调解书的内容为“一、被告邱芳、朱泉忠确认欠原告福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司借款本金4000000元、计至2014年12月20日的利息355952.8元，并同意从2014年12月21日起按合同约定和原告公司系统生成的数据支付利息至还清借款之日止。二被告对上述借款本息定于2015年1月31日前支付利息157288.95元及从2014年12月21日起至2015年1月31日止的利息（按合同约定和原告公司系统生成的数据为准）；从2015年2月1日起至2015年5月21日的利息二被告定于每月21日支付当月利息；二被告定于2015年6月21日一次性归还借款本金4000000元及支付6月份的利息。二、若被告邱芳、朱泉忠有一期未按上述约定期限还款，则原告福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司有权对所有未到期款项一并申请执行，原告同时可对被告邱芳、朱泉忠用于抵押担保的坐落于武夷山市环岛西路6层601、7层701（房权证号20××62号）房产，有权申请法院进行拍卖、变卖，所得款项原告优先受偿。” 后，邱芳、朱泉忠没有履行，华兴公司于2015年2月2日申请本院强制执行该案。 本院于2015年3月31日查封了6层601、7层701（房权证号20××62号）房产。 邱芳、朱泉忠申请对涉案房产所在的福聚德进行分割改造。 2015年10月10日武夷山市住房保障和城乡规划建设局召开专题会议，研究了关于福聚德分割事宜，同意业主对该建筑进行优化改造，一层分割为5间商业店面，二楼以上为51套成套住宅。邱芳、朱泉忠随后完成了分割改造工作。 2016年6月17日华兴公司出具《证明》，内容为：兹有邱芳（身份证号码：3521031979××××××××）系我司贷款客户，以其名下位于武夷山市环岛西路96号（原福聚德大酒店）第四层房产向我司抵押贷款。将第四层房产的房产证与土地证在我司保存。我司知悉邱芳正对武夷山市环岛西路96号整栋房产进行改造并对外销售。在邱芳清偿我司贷款后，我司同意解押相应楼层。 在执行（2015）武民初字第54号民事调解书过程中，因无法办理按揭贷款，华兴公司不同意解除对武夷山市环岛西路6层601、7层701的抵押，该案于2015年7月27日终结本次执行程序，于2018年7月2日恢复执行。 关于六层、七层，邱芳、朱泉忠于2016年8月1日向武夷山市不动产登记中心提交分户报告，申请六层住宅办八本证，七层住宅办三本证。武夷山市房产管理处于2016年11月17日同意分户办证，2016年11月24日进行了权属调查配号。 2017年8月27日异议人与邱芳、朱泉忠签订了《存量房屋买卖合同》，约定：邱芳、朱泉忠将该被执行房屋出让给异议人，出让价格为404960元，分三期支付：签订合同之日支付第一期70000元；过户前（以被执行人书面通知为准）一个月支付第二期，支付价格175476元；余款过户后15日内予以支付。合同签订后，异议人支付了第一期房款。邱芳、朱泉忠将如上房屋于2017年8月27日交付给异议人使用至今，权属调查配号为武夷山市环岛西路96号6层607（不动产单元号：350782001018GB00211F00010020，套内面积42.86平方米，分摊面积7.76平方米，总面积50.62平方米）。 本院于2018年10月22日发布拍卖公告，公告中特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请自行到实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。标的物瑕疵（一）房产目前现状已分割但未办理分户，购买者可先向相关部门咨询购买后是否能予以分割办证。（二）部分房产存在租赁及抵债情况，但租赁及抵债的房产不得对抗抵押权。（三）房产产权虽未分户但存在分割出售情况（602、603、605、606、607、608、609七套房产）他人已支付部分定金及加盖费，并签订认购书（认购书本院已留存），如购买人成交确认后待可分户办证时可以向上述七套购房者收取未支付购房款（收取金额及争议解决以各自认购书为准）或与七套签订认购人员自行协商房产权属。武夷山市人民法院将于2018年11月22日10时至2018年11月23日10时（延时除外）在武夷山市人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动（法院账户名：武夷山市人民法院，法院主页网址：××）。并于2018年11月12日至2018年11月20日接受咨询。后案外人提出异议，本院撤回了该拍卖公告。 在本案的审查过程中，案外人表示愿意在2019年3月30日前将余款提存交付到本院执行账户，在交款后就能分户过户的前提下将余款支付给华兴公司。 另查明，2014年3月20日，福兴公司取得了武夷山市环岛西路96号六层、七层（房权证号20××62号）房产的抵押权。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第一百九十五条第二款规定“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”就福聚德六层、七层的分割、改造并分户出售事宜，华兴公司是知晓并默认邱芳进行，但其是有条件的同意，其条件就是分户受让的购房户应将购房款支付给华兴公司，以履行邱芳、朱泉忠抵押的贷款债权。邱芳主张“我们通过努力，也就想把银行的债先还掉，然后花钱改造，然后又通过政府的会议纪要，把房子分割成小套，就是为了让房子一小套一小套的好卖，卖完之后能更好地还给银行”有理，本院予以采纳。这种分割改造，分户销售是适应武夷山市房地产市场对学区房的需求，有利于提高房产的价值，有利于履行抵押的债务。由于购房户的按揭贷款手续无法完成，故华兴公司所提出的条件没有得到满足。华兴公司有权拒绝，并主张案外人与邱芳、朱泉忠的购房协议，不能对抗其抵押权。而就福兴公司而言，本案没有证据证明邱芳、朱泉忠转让涉案房产有经抵押权人福兴公司的同意，在这种情况下，案外人王兆礼关于要求解除拍卖的要求没有法律依据。但涉案房产已经行政机关审批许可分割改造，进行了分户权属调查配号，对涉案房屋可以按权属调查配号进行分户拍卖，并办理分户过户变更登记手续。 另该六层、七层的查封期限已过，现处于未查封状态，案外人王兆礼要求解除查封的请求没有意义。综上，案外人王兆礼的异议请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人王兆礼的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 谢 晖 审判员 姚志勇 审判员 彭敬贵 二〇一九年一月二十五日 书记员 陈 燕 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 第一百九十五条第二款抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议。