贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0181民初2272号原告：徐顺红，男，1975年1月30日生，汉族，住贵州省。原告委托诉讼代理人：刘莉，系贵州唐德律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：王洪梅，女，1970年9月22日生，汉族，住贵州省。被告委托诉讼代理人：王洪林，男，1976年1月22日生，布依族，住贵州省，与王洪梅系姐弟关系，代理权限为一般授权代理。原告徐顺红与被告王洪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，于2018年9月5日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后根据案情需要，本案转为普通程序组成合议庭，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告徐顺红及其委托诉讼代理人刘莉、被告王洪梅及其委托诉讼代理人王洪林均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告徐顺红向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》；2.判决被告赔偿原告的装修费95000元。在诉讼中原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的租赁合同无效；2.被告赔偿原告的装修费51100元；3.被告返还原告剩余房租费1933元；4.被告赔偿原告其他损失6000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月15日，原、被告双方就原告承租被告位于卫城镇南门村的房屋经营餐饮业达成协议，原告于当日向被告交付一年的房租11600元。2017年10月15日，原、被告双方正式签订《房屋出租合同》，约定被告将上述租赁房屋的二楼和三楼出租给原告经营餐饮业，租赁期限为五年（2017年10月15日至2022年10月15日），租金为每年11600元。双方约定原告可以对房屋进行装修；同时约定，如果被告的房屋造成损失由被告负责；如被告违约，其损失将由被告负责。合同签订后，原告于2017年10月17日至2018年1月30日期间将承租房屋发包给贵州龙岗展鸿装饰有限公司装修，共支付装修款95000元。2018年6月，原告要求被告提供出租房屋的产权证以便申请办理营业执照及其他相关证照，才得知被告根本没有租赁房屋的产权证。被告还明确表示，在双方合同有效期内，出租房屋的产权证都不可能办理。也就是说，在上述合同有效期内，原告都不可能办理营业执照及其他相关证照，不能进行合法的生产经营活动。原告曾就诉请的内容与被告进行协商，但遭到被告的拒绝。综上所述，原告认为被告在签订合同时没有告知原告出租房屋没有产权证的事实，导致原告基于对《房屋出租合同》的信任对出租房屋进行大规模的装修，但现因出租房屋没有产权证，使原告不能进行正常的经营活动，给原告造成了损失，又因双方在合同中约定：被告的房屋造成的损失由被告负责；被告违约，其损失将由被告负责。原告认为，上述约定是原、被告双方真实的意思表示，符合法律规定，是合法有效的，应当对原、被告双方具有约束力。现因被告的出租房屋不能办理产权证的事实，导致原告不能从事正常生产经营活动，被告的违约行为造成了原告的装修及其他损失不能得到有效弥补，根据双方的合同约定，被告应当对上述损失承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告徐顺红为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件，证明原、被告的主体资格；2.房租费收条一张、《房屋出租合同》，证明原、被告双方在充分理解和知晓合同每一条精确含义的情况下自愿签订《房屋出租合同》，合同对双方当事人具有约束力，原告于2017年9月15日向被告支付一年房屋租金11600元；3.装修工程施工合同及工程报价书、装修公司的工商登记信息，证明原告将承租房屋发包给贵州龙岗展鸿装饰有限公司装修，支付装修费95000元；证明装修公司是经工商部门注册登记的合法企业，收费标准合理；4.办理个体工商户登记所需要提交的材料，证明若被告不能提供出租房屋的产权证，原告不能办理营业执照，使原告承租房屋经营使用的目的不能实现。被告王洪梅辩称：一、合同是原告起草的，合同上只约定了被告的义务，证明此合同是显失公平的。被告在合同上签字是基于对原告的信任，签订合同时，被告曾口头告知原告出租房屋没有产权证，有证人可以证明；二、从时间上看，被告于2017年9月15日向原告收取房屋租金，签订合同的时间是2017年10月15日，原告有充分的时间办理经营餐饮所需的手续，但是原告却没有向被告索要身份证和房产证等。原告有多年经营餐饮的经验，应当知道所需手续和证件，所以原告的损失是原告自己造成的，应当由原告自己承担；三、签合同之时，被告并没有隐瞒房屋没有产权证的事实，被告已经基于对原告的信任，口头告知原告房屋没有产权证。被告的房屋与相邻房屋都没有产权证，被告对房屋所有权的理解是用益物权，而不是真正意义上的所有权；四、《房屋出租合同》第三条约定了被告的责任和义务，被告对于原告的装修行为没有刁难，也没有阻止原告进行转租，因此，被告不应对原告提出的赔偿承担责任；五、合同所约定的“甲方的房屋造成的损失由甲方负责”，被告对此的理解是“只要被告的房屋不出现质量问题，不给原告的正常经营造成损失就不负责任”，但是合同并未明确约定“房屋没有产权造成的损失由甲方承担”，同时也没有约定“乙方办理营业执照甲方要提供产权证”，更没有约定“乙方可以对甲方的房屋进行大规模的装修”，因此，被告认为，合同上没有明确的责任和义务，被告视为不明确并不承担责任；六、原告在诉状上所说2018年6月向被告索要产权证，实际是2018年7月向被告索要产权证。原告无证经营被工商部门制止后才向被告索要产权证，原告有多年的餐饮经验，应当知道流程，如原告按流程走，就不会造成现在的损失，原告自己所造成的损失不应当由被告承担；七、原告将房屋装修发包给装修公司的行为，没有获得被告方的同意和授权，被告不予认可，应承担恢复被告房屋原状的责任；八、综上所述，被告之所以将房屋低价出租，就是因为房屋没有产权，被告没有隐瞒房屋无产权的动机。原告明知被告的房屋没有产权，在租用后经营不下去，才借机敲诈勒索被告。原告一开始不办证、不查看被告房屋产权证有两个目的，一是利用被告不懂法律来敲诈被告，二是想偷税漏税逃避工商部门的检查；九、被告并未违反合同约定，请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告恢复被告房屋的原样、支付评估费、支付2019年的房屋租金11600元。被告王洪梅向本院提交了如下证据：1.被告身份证复印件，证明被告的主体资格；2.证人杨某、王某、余某的证言，证明被告在签订合同时已经口头告知原告其房屋没有产权证。根据双方当事人陈述和经庭审认定的证据，本院认定事实如下：2017年9月15日，原、被告就原告承租被告位于卫城镇南门村的房屋经营餐饮业达成协议，原告于当日向被告交付一年的房租11600元。2017年10月15日，原告徐顺红（乙方）与被告王洪梅（甲方）正式签订《房屋出租合同》，合同约定“第二条，地址：卫城南门村，出租位置是二楼和三楼，出租用途：乙方用于餐饮服务，停车位置共同使用；第三条，假如出租期间，甲方刁难乙方造成的损失将由甲方负责，若国家征拨情况下，所有装修费用全归乙方，甲方无权干涉，若乙方经营不下去，可以将其转租给其他人，甲方不能干涉；第四条，如果甲方的房屋造成的损失由甲方负责。此合同五年不变，租金为壹万壹仟陆佰元一年（11600.00元）。此合同签字立即生效，若甲方违约，其损失将由甲方负责。”。原告遂入驻装修，并开始营业，后因未能办理工商登记，双方因合同履行发生争议诉至本院，提出如上诉请。诉讼中被告申请对房屋装修现存价值进行评估，本院于2018年10月30日委托中联资产评估集团贵州通和有限公司进行评估，中联资产评估集团贵州通和有限公司于2018年12月5日出具黔中联评报字[2018]第104号资产评估报告，案涉房屋的装修现存价值为51100元。被告王洪梅支付了评估费4000元。原告徐顺红于2018年12月20日将案涉房屋返还被告王洪梅，被告王洪梅当庭提起反诉后未在规定期限内交纳反诉案件受理费,被告王洪梅的反诉不成立。另查明，被告王洪梅至今未取得案涉房屋的产权证明及建设工程规划许可证。原告徐顺红从事餐饮多年。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证和房地产权证，也未取得主管部门批准建设的证明，原告与被告针对该租赁物形成的房屋租赁合同关系属于无效，故对原告要求确认与被告签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。原告租赁被告房屋后，经被告同意对房屋进行了装饰装修，其中未形成附合的装饰装修物，原告已经拆除，已形成附合的装饰装修物，被告不同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，应按房屋租赁合同无效时尚存在的价值即现存价值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照各自过错承担。本案虽然租赁合同无效的直接原因是案涉租赁物未取得建设工程规划许可证和房地产权证，也未取得主管部门批准建设的证明，但原告作为一名长期从事餐饮的个体，在签订租赁合同之时理应全面了解租赁物的详细情况，而租赁物所处位置的众多房屋，周边群众均知晓未取得建设工程规划许可证和房地产权证，也未取得主管部门批准建设的证明，被告作为一名普通村民，在对法律上是否取得房屋所有权的认识具有局限性。本案中被告将自己不符合法律规定的房屋出租，对合同无效负有过错。原告作为承租方在租用出租方房屋时，审查其房屋产权手续系必经程序，可以了解清楚土地、房屋的性质和权属情况，要求对方出示合法凭证后，再行进行民事行为，但其疏于了解，无视国家法律规定，其对合同无效具有过错。故依据法律规定，双方对合同无效均具有过错，各自承担相应的责任，本院酌情双方各承担50%的责任。案涉房屋装修装饰后，原告营业不足一年，诉讼中已对案涉房屋装饰装修的现存价值进行了评估，双方对评估结果均无异议，故本院对房屋装饰装修现存价值51100元的评估结果予以采信，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，对原告诉讼请求合理部分予以支持，由被告王洪梅赔偿原告徐顺红25550元。诉讼中被告王洪梅支付的评估费4000元酌定按导致合同无效的过错分担，由原告徐顺红和被告王洪梅各自负担2000元为宜。综上，被告王洪梅还应该赔偿原告徐顺红23550元。关于原告要求被告返还剩余房租费1933元的诉请，因原告一直占有使用案涉房屋至2018年12月20日，早已超过其租赁期限，故原告诉请返还剩余房租费1933元于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告其他损失6000元的诉请，该6000元系原告在经营期间购买的食材，在行政主管部门要求原告停止营业后，原告就应该及时处置，该损失的产生不应归责于被告，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告徐顺红与被告王洪梅于2017年10月15日签订的《房屋出租合同》无效；二、被告王洪梅于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐顺红23550元；三、驳回原告徐顺红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，减半收取1087.50元，由原告徐顺红负担543元，被告王洪梅负担544.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 聪二〇一九年一月二十五日书记员 李成义