江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10111号上诉人（原审被告）：胡俊，男，1971年3月13日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：舒舟（系上诉人妻子），女，1978年4月14日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村****。法定代表人：杨兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。上诉人胡俊因与被上诉人南京金亿豪物业管理有限公司（以下简称金亿豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡俊上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人于2015年8月1日至2018年2月28日期间按照1.4元/平方米的30%标准支付物业费；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据采信和法律适用均有误。1、上诉人在本案诉讼中才看到《物业服务合同》和《补充协议（三）》，该补充协议直接将服务期延长至2018年7月31日，系对主合同的重大修改，违反物权法规定。上诉人事先对该协议并不知情，谈何撤销？2、被上诉人所发出的《建议》不能替代满意度调查。上诉人并不知晓该《建议》是作为满意度调查用于续约准备的，且该问询的发放主体是被上诉人，而不是业委会。上诉人从未收到过真正的满意度调查，物业服务合同应到2016年7月31日自动终止。3、《建议》上的“2015年”字样系手写，系被上诉人之后自行添加，构成欺诈。且即使业主填写了“满意”，也仅仅是对当时一小段时间满意，并非对2015年度全年服务满意。4、被上诉人对小区服务构成严重不作为，上诉人损失惨重。二、一审法院认定的被上诉人服务期限及物业费标准存在问题。《物业服务合同》应于2015年11月14日到期，而《补充协议（三）》系自始无效的合同，被上诉人此后的服务为不定期物业服务活动。一审法院已认定物业服务存在诸多问题，仍然维持每月1.4元/平方米的收费标准违反法律规定。金亿豪公司辩称：1、被上诉人是案涉小区业主依法选聘的物业公司，被上诉人与小区业委会签订的物业服务合同及补充协议对业主具有法律约束力。被上诉人于2015年8月1日至2018年7月31日为案涉小区提供物业服务，业主理应支付物业费。2、案涉小区于2016年召开业主大会，表决通过物业费涨价事项，业委会也对此进行公示。上诉人虽然对补充协议及物业费涨价有异议，但未在法定期间行使撤销权，上述决议均合法有效。3、被上诉人从未在2018年2月28日前接到案涉小区要求其搬离的通知，也从未经业主大会解聘。被上诉人实际提供物业服务至2018年7月31日。4、南京市物业管理办公室发布的整改通知只能反映2017年3月22日当天的情况，当时是因小区实行自来水改造工程，对小区环境产生影响，并非物业管理的问题。被上诉人事后亦未收到处罚通知及后续整改通知，也可说明其服务不存在问题。一审仅凭该通知就认定物业服务存在瑕疵，并调低物业费是没有依据的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金亿豪公司向一审法院起诉请求：1、胡俊向金亿豪公司支付2016年8月至2018年7月物业管理费4366元及违约金982元；2、胡俊承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2014年11月15日，金亿豪公司与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定服务期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止，金亿豪公司分别于2015年10月和2016年10月底前进行一次业主满意度调查，满意率达到一半以上，合同自动延续一年，满三年后需另订合同，达不到以上标准，合同自动终止；物业服务费小高层住宅每月每平方米1.4元，非住宅用房每月每平方米2.8元，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳的按应交数额的日万分之五向金亿豪公司支付违约金。2015年12月至2016年4月，金亿豪公司以《2016您对金亿豪物业工作的建议》名义，对其在澳丽嘉园住宅小区的物业服务满意度进行了调查，满意率达79.07%，澳丽嘉园住宅小区业主委员会遂于于2016年5月1日与其签订了《补充协议（三）》，将服务期限延长二年至2018年7月31日。2016年3月18日，澳丽嘉园住宅小区业主委员会发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》，就金亿豪公司以《致澳丽嘉园广大业主的一封信》形式提出的提高物业服务费建议交业主大会表决，于2016年4月15日发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》，决定将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。2017年3月22日，南京市物业管理办公室对澳丽嘉园住宅小区物业服务情况进行了抽查，发现企业填报信用信息系统存在严重缺陷；危险处未设置有关安全的警示标志；存在占用、堵塞消防通道现象且未采取相关措施；道路、楼道、楼顶、广场、停车场、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放现象；小区绿化管养不到位，有黄土裸露现象；紧急呼叫装置损坏，无法确保三方通话；消防管压力不符合要求；设备用房堆放杂物；消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施等问题，并将抽查结果向金亿豪公司反馈，并通知整改。胡俊名下住宅为澳丽嘉园住宅小区3幢3单元605室，建筑面积分别为107.04平方米，自2016年8月起至2018年7月未交纳物业服务费。一审法院认为，金亿豪公司与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》、《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》已发生法律效力，并对全体业主具有约束力，胡俊应依上述协议约定缴纳物业服务费。至于胡俊对《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》提出的质疑，法律规定业主对业主大会决议或业主委员会决定有异议，应在法定期间向人民法院提起撤销权之诉，未在法定期间提起诉讼不影响其法律效力；本案中，《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》均属于业主大会决议或业主委员会决定，胡俊及澳丽嘉园住宅小区其他业主未在法律规定的一年内提起诉讼，要求予以撤销，故对澳丽嘉园住宅小区业主委员会在上述两份协议或决议中的决定的法律效力予以确认，胡俊对此的质疑不予采纳。同理，金亿豪公司在澳丽嘉园住宅小区物业服务期限问题，也应以《补充协议（三）》的约定为准，对胡俊物业服务期限到2018年2月28日为止的主张不予采纳。胡俊对金亿豪公司提供的物业服务质量提出异议，认为没有达到约定标准，得到了南京市物业管理办公室抽查结果的映证，说明金亿豪公司的物业服务确有瑕疵，金亿豪公司应为此承担违约责任。鉴于2015年8月至2016年7月间，澳丽嘉园住宅小区业主对金亿豪公司的物业服务满意度较高，故此期间的物业服务费应维持为每月每平方米1.4元；鉴于2016年8月至2018年7月期间，金亿豪公司的物业服务存在的诸多问题，一审法院将此期间物业服务费酌定为每月每平方米1.4元，故胡俊应交纳物业服务费为：1.4元/月/平方米×107.04平方×24个月=3596.54元。鉴于金亿豪公司在合同履行期间有违反合同义务的情况存在，故对其要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七十六条、第一百零七十九条第一款第七项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、胡俊于判决生效之日起十日内向南京金亿豪物业管理有限公司支付物业服务费3596.54元；二、驳回南京金亿豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由胡俊负担（金亿豪公司已预交，胡俊于判决发生法律效力之日起十日内将此款给付金亿豪公司）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，金亿豪公司与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》、《补充协议（三）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》亦经业主大会表决通过，发生法律效力，对全体业主具有约束力，胡俊应依上述协议约定交纳物业服务费。关于胡俊上诉提出的金亿豪公司并非实际进行满意度调查，《补充协议（三）》应属无效，及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》未告知全体业主的意见，因上诉人及其他业主未在法定期限内提起撤销之诉，故一审法院认可上述决议的效力，判令胡俊支付物业服务费，并无不当。关于胡俊上诉提出的物业费交纳期限问题，因金亿豪公司实际提供物业服务至2018年7月31日止，故胡俊依法应交纳物业费至该日期。关于胡俊上诉提出的金亿豪公司未尽到物业服务责任，案涉小区存在安全、卫生等诸多问题的意见，本院认为，一审法院已考虑到南京市物业管理办公室对案涉小区物业服务质量抽查的结果，认定金亿豪公司的物业服务存在瑕疵，并对2016年8月至2018年7月间的物业费进行了酌减，符合本案实际情况及法律规定，并无不当。综上所述，胡俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡俊负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年一月二十九日书记员  陈晓君