成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0115民初8号 原告：何小冬，男，1991年12月18日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：刘娜，北京威诺（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都中新锦泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市温江区******。 法定代表人：罗开元，总经理。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告何小冬与被告成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称中新锦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何小冬的委托诉讼代理人刘娜、被告中新锦泰公司的委托诉讼代理人李秋町均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何小冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金13825元（暂计自2017年10月1日至2017年12月1日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年1月25日，何小冬与中新锦泰公司签订了《商品房买卖合同》，购买中新锦泰公司预售的位于成都市温江区******号房。该预售的商品房总价445982元。何小冬已经支付完毕全部购房款。该《商品房买卖合同》第十条约定“一、出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》……。”同时，第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未在第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2），不做累加……（2）、逾期超过30日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。”事实上，何小冬作为买受人自签订由被告提供的《商品房买卖合同》之后，一直在积极履行合同义务，积极筹措资金支付全部购房款。而中新锦泰公司作为该商品房的出卖人，并未在2017年9月30日前交付符合国家规定和合同约定条件的商品房。中新锦泰公司的持续违约行为造成何小冬不能如期入住房屋，应当按照自身制定并签订的《商品房买卖合同》第十条、十二条的约定依法承担违约责任。因何小冬无法得知被告所交付的商品房是否满足合同约定的交房条件，故根据本案实际情况及合同约定主张逾期交房违约金。暂计自2017年9月30日至2017年12月1日期间，逾期交房的违约金按照原告实际支付的全部房款445982元计算，每天万分之五，共62天，合计13825元。为维护原告合法权益，特此向人民法院起诉请求判决支持原告全部诉讼请求。 何小冬在法庭辩论环节将逾期交房违约金的截止期限由2017年12月1日变更为实际交房之前一日止。 中新锦泰公司辩称，认可存在逾期交房行为的事实，但逾期交房的时间为2017年10月1日至2017年11月16日，共计47天。中新锦泰公司逾期交房的原因是因为国家相应政策的调整，导致涉及变更，需配套修建、人防工程、工程量增加，且项目实施过程中停电导致工期顺延。若存在违约，中新锦泰公司认为违约金过高，请求法院调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月25日，何小冬与中新锦泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定何小冬购买中新锦泰公司开发的位于成都市温江区******号房屋，房屋总价款445982元。 《商品房买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条第一款约定：“逾期交房的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的12%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金”。 《商品房买卖合同》第十四条第一款约定：“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件…”。 《商品房买卖合同附件及补充协议》第四条第六项约定：“出卖人、买受人双方确认：下列情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。…（六）、战争、政府行为（如戒严、规划调整、市政配套延迟等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交付的”。 《商品房买卖合同）》第一章约定何小冬的通讯地址为“温江区******号（李红收）”。 2017年11月13日，中新锦泰公司在成都晚报上发出关于案涉房屋交房公告，告知洲际˙亚洲湾二期业主案涉房屋所在楼栋（42栋）的交房地点和交房时间，其中交房时间为2017年11月17日。 另查明，何小冬已于2017年9月30日前向中新锦泰公司支付完毕所有购房款445982元，并于2017年11月18日接收了房屋。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议》、成都晚报、交房流程表等证据予以证明，本院予以采信。 本院认为，中新锦泰公司与何小冬签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 《商品房买卖合同》第十条第一款约定，中新锦泰公司应于2017年9月30日前向何小冬交付案涉房屋，而中新锦泰公司实际于2017年11月18日才向何小冬交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。中新锦泰公司以《商品房买卖合同附件及补充协议》第四条第六项约定的关于“政府行为”构成免责事由抗辩不承担违约责任。本院认为，中新锦泰公司并未提供相关政府部门出具的文件、通知等证据证明“政府行为”的存在，其以工程设计方深圳星蓝德工程顾问有限公司向其出具的工作联系函证明国家政策调整导致设计文件修改进而影响案涉房屋按期交房。该份工作联系函是深圳星蓝德工程顾问有限公司出具，属于单位证明，函上并没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的证据形式要件。中新锦泰公司亦未提供其他有效证据予以佐证“政府行为”的存在，故，中新锦泰公司关于“政府行为”可以免责的抗辩理由不成立。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”中新锦泰公司如因工程设计方深圳星蓝德工程顾问有限公司的原因造成违约的，不免除向何小冬承担逾期交付房屋的违约责任。 关于逾期交房天数的问题。中新锦泰公司认为其于2017年11月13日已在成都晚报上发出关于案涉房屋交房公告，履行了交房通知义务，逾期交房违约金应计算至2017年11月16日止。何小冬认为公告交房行为无效，逾期交房违约金应当计算至实际交房之前一日止。本院认为，虽然中新锦泰公司于2017年11月13日在成都晚报公告通知收房，但中新锦泰公司与何小冬在合同中约定了通讯地址是“温江区******号（李红收）”。《商品房买卖合同》第十四条第一款约定了中新锦泰公司应当在约定的交付日7日前，以书面的方式通知何小冬办理房屋交接手续。因此，中新锦泰公司通过成都晚报公告通知洲际˙亚洲湾二期业主即何小冬交房的行为不符合合同约定。故，逾期交房的天数自2017年10月1日截至到实际交房之前一日止，即自2017年10月1日计算至2017年11月17日，共计48天。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，《商品房买卖合同》约定了逾期交付房屋的违约金及计算方式。何小冬要求中新锦泰公司支付逾期交房违约金有法律依据和合同依据。庭审中，中新锦泰公司辩称违约金约定过分高于逾期交房给何小冬造成的实际损失，请求本院进行调整。本院参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定，结合合同履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准为日万分之五调整为日万分之三。综上，中新锦泰公司应向何小冬支付逾期交房违约金为6422元（计算方式：按已付房款445982元为基数，按日万分之三计算，从2017年10月1日计算至2017年11月17日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、成都中新锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付何小冬逾期交房违约金6422元； 二、驳回何小冬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取73元，由何小冬负担25元，成都中新锦泰房地产开发有限公司负担48元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一九年一月二十五日 法官助理刘小燕 书记员倪海燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。