山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4872号 原告：济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部，住所地济南市天桥区梅花山社区居民委员会。 负责人：徐亮，男，1968年12月16日出生，汉族，住济南市历下区。 被告：济南市天桥区泺口街道办事处梅花山社区居民委员会，住所地济南市天桥区梅花山村居民委员会办公室。 法定代表人：乔运河，主任。 委托诉讼代理人：艾媛，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海铭，山东圣义律师事务所实习律师。 原告济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部（以下简称黄河赛鸽俱乐部）与被告济南市天桥区泺口街道办事处梅花山社区居民委员会（以下简称梅花山居委会）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄河赛鸽俱乐部的负责人徐亮，梅花山居委会的委托诉讼代理人艾媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄河赛鸽俱乐部向本院提出诉讼请求：1.判令梅花山居委会赔偿因单方终止出租合同给黄河赛鸽俱乐部造成的一年租金损失33630元；2.判令梅花山居委会与张传道签订的土地租用合同无效；3.判令梅花山居委会恢复与黄河赛鸽俱乐部签订的土地租用合同；4.诉讼费由梅花山居委会承担。事实和理由：黄河赛鸽俱乐部诉称，2003年5月1日，黄河赛鸽俱乐部与梅花山居委会签订租用土地协议，约定由黄河赛鸽俱乐部向梅花山居委会租用土地15亩，期限为20年，年租金6000元。后梅花山居委会每年通知黄河赛鸽俱乐部交付租金，也有连续交付两年的情况，至今已经履行15年。经梅花山居委会介绍，黄河赛鸽俱乐部于2011年11月1日将土地转租给李恩谊和李春丰，租期10年，2017年租金为39630元，但尚未能收取。2017年，黄河赛鸽俱乐部没有接到梅花山居委会交付租金的通知及告知付款方式，并听说梅花山居委会已将土地又出租给张传道使用。为此，黄河赛鸽俱乐部认为梅花山居委会单方面违约，故诉至本院，请求判如所请。 梅花山居委会辩称，黄河赛鸽俱乐部已经至少两年未交纳租金，依据约定土地租用协议已终止，梅花山居委会不应承担任何责任，故黄河赛鸽俱乐部所诉无事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2003年5月1日，梅花山居委会（甲方）与黄河赛鸽俱乐部（乙方）签订租用土地协议，主要约定：甲方将省道101公路以东、高坝子以南土地租给乙方使用，乙方自己投资建设；租用期限为20年，自2003年5月28日至2023年5月28日，期满后地上建筑物归甲方，租用期满，如乙方需再租，在同等价格下由乙方优先租用；年租金为每亩400元，共计15亩，总计6000元/年。本着先交款后使用的原则，自甲乙双方同意签字后，乙方必须向甲方交清前5年租金共计3万元，往后每年提前交清一次，乙方必须在10月1日以前交清下年租金，如乙方不按时交清，甲方有权终止协议。合同另对双方其他权利义务等事项进行了约定。 合同签订后，即由黄河赛鸽俱乐部交纳租金承租土地，进行信鸽养殖及比赛。黄河赛鸽俱乐部主张，其于2011年将土地转租给案外人李恩谊、李春丰，由二人用于放置机器设备。就此黄河赛鸽俱乐部提交其与李恩谊2011年11月1日签订的租赁合同复印件一份，并据该合同主张2017年其应向李恩谊收取租金39630元。黄河赛鸽俱乐部同时主张，其知晓李恩谊父子又将土地转租给案外人张传道，但于2018年夏天又得知张传道与梅花山居委会直接签订了租赁协议。梅花山居委会表示对黄河赛鸽俱乐部转租土地的情况不清楚，且认为与本案无关，但认可由于黄河赛鸽俱乐部未按约交纳租金，双方之间的租赁协议已经终止，故梅花山居委会将案涉土地的一部分于2018年4月份出租给了张传道。 诉讼中，双方对黄河赛鸽俱乐部是否存在未按约交纳租金的行为及双方合同是否因此解除产生争执。 黄河赛鸽俱乐部主张，其交纳租金至2017年，交纳方式有转账也有现金，2018年租金未交的原因系梅花山居委会不让交，也不告知交款方式。据此黄河赛鸽俱乐部主张系梅花山居委会违约，双方合同不应解除。 梅花山居委会主张，黄河赛鸽俱乐部至少已有两年未交纳租金，梅花山居委会有权依据合同约定终止协议履行，故双方合同已经解除。 就上述争议，黄河赛鸽俱乐部提交2018年3月15日其负责人徐亮与梅花山居委会主任乔运河之间的电话录音一段及徐亮于2018年3月20日向梅花山居委会邮寄函件的特快专递邮寄单一份。电话录音中徐亮表示其于2016年6月交过2017年的租金，并向对方表示“要是村里有账号的时候，我直接把钱打上就行”，但对方表示2017年、2018年均未交纳租金；特快专递邮寄单显示寄送内容为“要求尽快提供梅花山居委会银行账号告知函”，黄河赛鸽俱乐部表示该函件被拒收退回。据上述证据，黄河赛鸽俱乐部主张其已交纳2017年的租金，2018年租金未交系因梅花山居委会不提供交款方式。 经质证，梅花山居委会主张电话录音证据的真实性无法确定，即使是真实的其内容也不能证明黄河赛鸽俱乐部交纳了2017的租金。对于特快专递邮件，梅花山居委会未曾收到过，但根据之前的租金交纳情况，黄河赛鸽俱乐部不可能不知晓租金的交纳方式。 另查明，1.黄河赛鸽俱乐部于本案庭审后又向本院寄交了2016年6月28日其交纳租金的收据复印件一份，但收据的收款事由一栏记载为“赛鸽租地款2016年”；2.梅花山居委会对于其主张的已与黄河赛鸽俱乐部解除合同事项，未向黄河赛鸽俱乐部进行通知，但于本案审理中明确表示不同意继续履行合同。 本院认为，本案争议的焦点问题系案涉租用土地协议是否应当解除以及何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据双方当事人签订的租用土地协议，黄河赛鸽俱乐部负有在每年10月1日前向梅花山居委会交纳次年租金的合同义务，否则梅花山居委会即享有解除合同的权利。黄河赛鸽俱乐部作为交纳租金的义务人，负有对其交纳租金事实的举证责任，但黄河赛鸽俱乐部提交的电话录音中，梅花山居委会并未认可其交纳了2017年租金，其庭后寄交的收据复印件，亦载明为2016年款项，而对于2018年租金黄河赛鸽俱乐部自认没有交纳，据此应认定黄河赛鸽俱乐部具有未按约支付租金的违约行为，根据合同约定，梅花山居委会作为解除权人可以解除合同。梅花山居委会主张双方之间的合同已因黄河赛鸽俱乐部违约而解除，但其未按法律规定向对方进行通知，故其解除权的行使具有瑕疵。梅花山居委会于本案庭审中又明确表示不同意与黄河赛鸽俱乐部继续履行合同，应认定为其于本案诉讼中将解除合同的意思表示通知到了黄河赛鸽俱乐部，故双方合同即应于该意思表示到达黄河赛鸽俱乐部时予以解除。黄河赛鸽俱乐部主张其未按约交纳租金的原因系梅花山居委会不提供交款方式所致，但首先黄河赛鸽俱乐部提交的电话录音及特快专递邮寄单，显示的其采取上述行为的时间均早已超过应支付租金的时间，违约事实早已形成，不足以证实其违约系对方原因所致的主张；其次双方合同已履行十余年，黄河赛鸽俱乐部认可之前的租金交纳既有转账亦有现金，故其应当知晓租金交纳账号或交纳方式，其以不知交款方式为由不履行合同义务，显与之前合同的履行情况相悖，不足采信；再次黄河赛鸽俱乐部未提交证据证实存在其履行交纳租金义务而梅花山居委会拒绝收款的情形，或其已通过提存、公证等方式采取了其主张的无法履行义务的补救措施。综上，本院对黄河赛鸽俱乐部有关其未按约交纳租金系梅花山居委会不提供交款方式所致的主张不予采纳。 本案中，黄河赛鸽俱乐部的诉讼请求，均是基于双方应继续履行合同的基础上提出。根据上述分析，在合同履行中系黄河赛鸽俱乐部出现违约行为导致梅花山居委会行使解除权。梅花山居委会虽在之前行使解除权时具有未履行通知义务的瑕疵，但业已通过本案诉讼将解除合同的意思表示通知到黄河赛鸽俱乐部，同时黄河赛鸽俱乐部亦不应在其违约行为达到解除合同条件且梅花山居委会已以实际行为解除合同的情况下，继续享有案涉土地的转租利益。综上在双方合同应予解除的情况下，黄河赛鸽俱乐部本案诉讼请求，不具有请求权基础，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部的全部诉讼请求。 案件受理费640元，由原告济南市天桥区黄河赛鸽俱乐部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 郭 怡 审判员 朱广民 审判员 曹新建 二〇一九年一月十四日 书记员 韩瑛洁