广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初2574号原告(反诉被告)：聂常娥，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：蔡文薏，韶关市武江区江湾法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：林强，住韶关市武江区。原告聂常娥与被告林强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，林强在法定期限内对聂常娥提起反诉，本院经审查对林强提起的反诉依法予以受理。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聂常娥及其委托诉讼代理人蔡文薏，被告（反诉原告）林强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂常娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金113000元（3200元×36个月-2200元）及支付利息给原告（按中国人民银行贷款利率计算）；2、判令被告补偿装修费10万元给原告。事实和理由：2015年9月底，原告看到西联镇碧桂园XX号铺贴了招租广告，便打电话给被告，双方约定租期三年，押金一万，每月2500元租金。原告交了1万元押金给被告后，被告将钥匙交给原告装修二个月。原告装修好后，被告妻子和一个三十多岁自称是原告老乡在隔壁卖净水器的男子一起过来，那男子说他租了隔壁30多个平方2800元一个月，大家以后是邻居不会骗原告的，实际上该男子并没有租隔壁的铺面，而是被告找来的托（后来隔壁的业主以诈骗到西联派出所报案，西联派出所有报案记录）。被告妻子反复强调说5500元的租金是市场价，并说她买材料装修三楼隔层花费了33000多元，要求原告每月付5500元。等收齐了3万多元后再按每月2500元支付租金。但被告收齐33000元后，原告要求按双方约定2500元租金履行，被告说如果不按每个月5500元交租金就马上搬离，原告铺面里的东西统统归被告，向派出所报案也没处理。原告找被告多次协商后，被告同意2018年租金每月减200元。被告以欺骗的手段，原告投入装修10万元，被告收齐了33000元后不守诚信，原告骑虎难下、进退两难。2015年西联镇碧桂园XX入住率低，芙蓉遂道未开通，街上人稀少，几个月没有一宗生意，原告每个月艰难凑5500元租金，原告夫妻经常为此争吵。原告在2017年离婚后一个人苦苦支撑，靠帮人缝补衣服、上山养鸡，补贴房租开支。综上，被告林强口头说低租金骗原告进场装修后不守约定，于2015年12月1日搞了一份不写租金的“房屋租赁合同”让原告签，原告当时相信被告会按他原来说的与附近租金一样价，就签了。谁知被告之后大幅提高租金，否则锁门、停水、停电。为此，请求法院判令被告退回强行收取原告不合理的租金，并判令其补偿骗取进场的装修费用。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求为：判令被告退还租金112000元（3200元×36个月-3200元）及利息，利息以应退还租金从2019年1月1日起按中国人民银行贷款利率计算至清偿之日止。被告林强辩称，一、原告所诉与事实不符。2015年9月底的一天，被告接到原告电话，称看到西联镇碧桂园XX号门上的招租广告，想和被告商量租赁商铺事宜，被告为此开车到商铺门口接原告夫妇二人到被告家中商谈。原告称她已经看了附近招租店铺的位置和咨询过附近商铺的价位，觉得被告的商铺位于小区门口和售楼部对面，位置最好。原告要求被告搭建一楼和二楼阁楼，双方经协商签订了房屋租赁合同，约定被告负责搭建一楼和二楼阁楼的材料费和人工费，合计45542元，原告只负责搭建二楼阁楼的人工费，合计4000元。被告还免费赠送原告用于装修商铺的一楼的瓷砖及大便器，合计4700元，此外还免了2015年10月和11月两个月的装修期租金，租期约定三年，至2018年11月30日止，租金5500元/月，每年递增5%，租赁期间，该房屋的物业费、水电费、卫生费、政府有关部门对商铺计征有关税收和个人所得税等均由原告承担。租赁期间如转租需征得被告同意，否则被告有权收回商铺。原告称被告骗取其租金没有事实依据，被告持有的房屋租赁合同是有租金金额的，且原告一直都有交纳租金，这些都可以证明原告一直都承认租金是5500元/月的事实。第一年原告都按期交租，第二年原告说生意一直不好，被告因此没有递增租金，还是按5500元/月的标准收取租金。在2017年7月25日，原告发信息给被告要求降租，经协商从2017年9月开始将租金降至5300元/月。原告所说的老乡，被告及被告妻子均不认识，只是听原告说为了方便装修，她给了那人几百元把东西寄存在隔壁店里，被告并不知道那人是店主还是租客。被告也从未威胁过原告，没有说过锁门、停水、停电之类的话。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告林强向本院提起反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间的租赁关系；2、判令反诉被告聂常娥从涉案租赁物中搬离并恢复房屋原状，将房屋返还给反诉原告；3、判令反诉被告支付合同到期后至实际搬离之日止的房屋占用费（按5500元/月的标准计算）给反诉原告。事实和理由：2015年，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定反诉原告将韶关市××号商铺出租给反诉被告聂常娥，合同期限为2015年12月1日至2018年11月30日，租金为5500元/月。现合同已到期，反诉被告聂常娥拒不搬走，为此请求法院判令其搬离反诉原告商铺并支付超期占用商铺期间的租金，租金按原有的租金价格计算。反诉被告未经反诉原告同意，在合同期限内，伪造反诉原告及反诉原告儿子的签名，伪造合同把商铺隔开转租给他人用于其他用途。因聂常娥伪造合同，转租商铺的承租人已向西联派出所报案。反诉原告不愿与反诉被告续签合同，要求反诉被告拆除隔间，恢复商铺原状给反诉原告，拆除隔间的费用由反诉被告聂常娥负担。反诉原告于2018年12月1日和聂常娥协商，如果聂常娥按时从商铺搬走，反诉原告将扣除12月的物业管理费和水电费，退回其保证金。可反诉被告拒不搬走。反诉被告伪造装修合同书。反诉被告聂常娥辩称，一、反诉被告不同意按5500元/月的标准支付租金。二、房屋租赁合同没有反诉被告签名，只是反诉原告单方出具的房屋租赁合同，对反诉被告没有约束力。三、反诉被告没有伪造反诉原告及其儿子的签名，该名字不是反诉被告签的也不是反诉被告伪造的。四、因双方存在争议，故反诉被告没有从商铺搬走。五、反诉被告提交的装修合同书是真实的。关于合同到期后的房屋占用费，反诉被告同意支付合同到期后的租金，但应按照市场的租金价，不同意按5500元/月的标准支付。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：聂常娥于2015年9月底通过林强张贴在位于韶关市××号商铺上的招租广告得知林强欲出租该商铺，遂电话联系林强协商租赁事宜。双方经协商约定由聂常娥向林强承租其与其儿子共有的上述商铺，林强给予聂常娥两个月的装修免租期，租赁期限从免租期过后的2015年12月1日起算至2018年11月30日止，共计三年。聂常娥与林强均向本院提交了一份未签署日期的出租方、甲方为林强，承租方、乙方为聂常娥的《房屋租凭合同》（本院注：应为“房屋租赁合同”，下同），两份合同除第四条手写内容存在差异外，其余内容均一致，合同条款的内容为：第一条，出租的商铺坐落地址韶关市XX号商铺，套内建筑面积约为76平方米。第二条，乙方在本合同签订后当日内，须先向甲方交纳人民币壹万元整（￥10000.00元）保证金，保证金不计利息。第三条租赁期限，租期为3年，从2015年12月1日起至2018年11月30日止，甲方按照合同规定时间和标准，将出租的商铺及时交给乙方使用。第四条租金和租金的交纳期限，租赁期间，第一年2015年12月1日起至2016年11月30日，乙方每月应向甲方缴纳纯租金人民币（￥5500）；2016年12月1日起至2017年11月30日，乙方每月应向甲方缴纳纯租金人民币（￥）；2017年12月1日起至2018年11月30日，乙方每月应向甲方缴纳纯租金人民币（￥）；每月的租金在当月的五号前付清给甲方。上述带下划线部分的内容系手写，其余为打印内容，林强持有的合同中手写内容同上，但聂常娥持有的合同第四条手写内容仅至“第一年2015年12月1日起至2016年11月30日”，后面带下划线部分的内容未填写。林强称其持有的合同中第四条的手写内容系由其妻子在签订合同时、聂常娥夫妻均在场时填写的，聂常娥不予认可。第五条对出租方与承租方的变更约定：1、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有甲方的权利，承担甲方的义务。2、租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的书面同意，并且乙方须支付转让签约劳务费10000元给甲方，否则甲方有权收回出租房屋，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。第六条对违约责任约定，1、乙方每月应依约交付租金，乙方如果拖欠租金，应按照实际欠款日息3%的标准向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达到10天以上，视为违约，甲方除可以单方面解除合约，同意甲方从乙方履约保证金中扣除租金及为业绩外，还可以直接开锁收回出租商铺，商铺内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方缴纳的保证金不予退还。2、租赁期间，该房屋物业管理费、水电费、卫生费、政府有关部门对商铺计征有关税收和个人所得税等均由乙方负责承担。3、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前两个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金人民币10000元。4、租赁期间，出租房屋及水电设施及漏水维修由乙方负责，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的损毁，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙门窗，须事先征得甲方书面同意方能施工。5、租赁期满或合同解除，凡乙方新增的可动财产，由乙方自行处理，但房屋内的一切维修改造及室内装饰等固定物品，乙方不得损坏和拆走，且无偿归甲方所有。乙方必须按时搬出全部物件。搬迁的事宜由甲乙双方友好协商，甲方可宽限时间。6、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。7、乙方应合法、合理使用本租赁合同内项下的房屋，并负起起火、防污染及消除其他隐患的责任。未能依约履行责任，甲方对此不负责任，并且可提前解除合同，收回房屋同时追究乙方的违约责任。8、合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，甲方可优先出租给乙方。9、房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，或因政府规划征地等原因影响甲乙双方租赁关系时，本合同则自然终止，互不承担责任，甲方应退回乙方保证金10000元。第十一条对其他事项约定，租金按每年5%递增。合同文末甲方处签署有林强的名字，乙方处签署有聂常娥的名字。聂常娥主张该名字非其本人所签署，其一开始称该合同是林强于2018年5月份将合同交给其，对于为何在2018年5月才将合同交给其的问题，聂常娥称因其将部分租赁物转租给案外人何国华，何国华需要租赁合同办理相关手续，故其要求林强提供租赁合同。而在林强对此不予认可并出示聂常娥于2017年8月25日将涉案租赁合同拍照后发送给林强妻子的微信记录后，聂常娥称记不清楚了，应该是在2017年8月25日签订的，而对于其为何在起诉状中诉称涉案租赁合同是在2015年12月1日签订的问题，聂常娥亦未作出合理解释说明。聂常娥否认合同中“聂常娥”的名字是其本人所签，但认可其是按5500元/月的租金标准向林强支付租金至2017年8月，而并未按合同约定的按每年5%递增进行递增，应聂常娥的要求，林强对2017年9月起的租金按5300元/月的标准向聂常娥收取，双方确认聂常娥已付清2018年12月30日之前的租金。合同约定的租赁期限届满后，聂常娥继续使用租赁物至今，但双方未续签租赁合同。现林强主张解除其与聂常娥之间的租赁关系，聂常娥同意解除。聂常娥承租涉案商铺后，为将部分涉案商铺转租他人，于2018年7月左右在商铺内加砌了隔墙并吊顶，林强为此以聂常娥未经其同意擅自加砌隔墙和吊顶为由，要求聂常娥将隔墙和吊顶拆除恢复原状。另聂常娥承租涉案商铺时向林强支付了10000元保证金，其为此要求林强予以退还，林强则表示在聂常娥付清应交纳的租金、水电费及恢复原状后才同意退还。诉讼过程中，聂常娥申请对涉案房屋租赁合同中乙方处“聂常娥”的签名进行鉴定，并申请对涉案商铺同地段同时期的租金价格进行评估。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。聂常娥对涉案《房屋租赁合同》中乙方“聂常娥”的签名持有异议，认为非其本人所签，以及对于林强所持有的《房屋租赁合同》第四条手写的租金5500元是否为签订合同时书写存在争议外，双方对于合同约定的其他内容均无异议，本院予以确认。关于涉案《房屋租赁合同》中乙方“聂常娥”的签名是否为聂常娥本人所签的问题，聂常娥在起诉状中陈述“被告林强……于2015年12月1日搞了一份不写租金的‘房屋租赁合同’叫我签，我当时相信他会按他原来说的与隔壁附近租金一样价，我就签了”，即聂常娥在起诉时认可该签名是其本人所签，而对于合同签订时间聂常娥存在多次不一致的陈述且未就此作出合理解释，且聂常娥与林强对于双方之间权利义务的约定的陈述除了对于租金的陈述存在不一致外，其余内容基本一致。因此，在聂常娥持有该份合同且双方事实上亦按该合同的约定实际履行各自义务的情况下，合同中乙方“聂常娥”的签名是否为聂常娥本人所签对本案的处理并无影响。基于上述理由，本院对于聂常娥申请对涉案房屋租赁合同中乙方处“聂常娥”的签名进行鉴定的申请，不予采纳。关于双方对于租金如何约定的问题，林强持有的合同中载明2015年12月1日起至2016年11月30日，每月租金为5500元，而聂常娥持有的合同中未载明该期间的租金数额，但双方持有的合同中均明确租金按每年5%递增。虽然聂常娥陈述当时林强称按附近租金一样的价格，但未提供证据予以证明，且在建立租赁关系时不明确约定具体的租金数额明显不符合常理。林强则陈述双方明确约定2015年12月1日起至2016年11月30日，每月租金为5500元。而事实上，聂常娥也是按照5500元/月的标准向林强支付租金，并未对此提出过异议。聂常娥并未提供证据证明林强在订立合同过程中存在欺诈或胁迫的情形，且即便其认为该合同存在显失公平的情形，其亦未在法定期限内通过法律途径主张变更或撤销。综合上述理由，本院予以采信林强关于租金约定的陈述。故对聂常娥提出对涉案商铺同地段同时期的租金价格进行评估的申请，本院亦不予采纳。因双方对租金已进行约定并按约定实际履行，现聂常娥主张林强按2300元/月的标准计收租金，将超过该标准收取的112000元租金予以退还并计付利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于聂常娥主张装修补偿款的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定及双方在涉案房屋租赁合同第七条第5点的约定，现双方约定的租赁期限已届满，聂常娥要求林强补偿装修费10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。聂常娥与林强约定的租赁期限届满后，聂常娥继续使用涉案商铺，林强亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方之间签订的房屋租赁合同继续有效，但双方在租赁期限届满后形成的是不定期租赁关系。现林强反诉解除双方之间租赁关系，聂常娥明确同意解除，故本院予以解除双方之间就涉案商铺所形成的租赁关系。聂常娥承租后在2018年7月左右，为将部分涉案商铺转租他人，在涉案商铺内加砌隔墙并进行吊顶，改变了涉案商铺的结构，且未提供证据证明其加砌隔墙及进行吊顶取得了林强的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，林强反诉要求聂常娥拆除涉案商铺内的隔墙及吊顶并恢复原状的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。解除租赁关系后，聂常娥应将涉案商铺拆除隔墙及吊顶并恢复原状后腾退给林强。双方确认聂常娥已支付2018年12月的租金，因此聂常娥尚需向林强支付2019年1月1日起至实际腾退房屋给林强之日止的租金及合同约定的应由聂常娥负担的物业管理费、水电费给林强。关于该期间的租金支付标准，林强主张按5500元/月的标准计收，因双方已在2017年9月变更约定租金按5300元/月计付，故本院对林强的该主张不予采纳，聂常娥应按5300元/月的标准向林强支付2019年1月1日起至实际腾退房屋给林强之日止的租金。关于聂常娥支付的10000元保证金问题，聂常娥明确要求退还。根据双方在合同第九条的约定，房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，或因政府规划征地等原因影响甲乙双方租赁关系时，本合同则自然终止，互不承担责任，甲方应退回乙方保证金10000元。因双方均无违约行为且一致同意解除双方之间的租赁关系，故聂常娥主张林强退还10000元保证金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）聂常娥与本诉被告（反诉原告）林强就韶关市武江区西联镇碧桂园太阳城花地16街14座1号商铺所形成的房屋租赁关系；二、本诉被告林强应于本判决发生法律效力之日起三十日内退还10000元保证金给本诉原告聂常娥；三、反诉被告聂常娥应于本判决发生法律效力之日起三十日内将韶关市武江区西联镇碧桂园太阳城花地16街14座1号商铺内的隔墙及吊顶拆除并恢复原状后将该商铺腾退给反诉原告林强；四、反诉被告聂常娥应于本判决发生法律效力之日起三十日内将2019年1月1日起至其实际腾退之日止的租金（租金按5300元/月的标准计算）给反诉原告林强，并清缴应由其负担的物业管理费、水电费；五、驳回本诉原告聂常娥的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告林强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4630元，减半收取2315元，由本诉原告聂常娥负担2290元，本诉被告林强负担25元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告聂常娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  张明华二〇一九年一月二十九日书记员  黄 嫔