浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终28号 上诉人（原审原告）：朱志强，男，1965年11月20日出生，汉族，住缙云县。 上诉人（原审原告）：卢伟华，女，1968年11月26日出生，汉族，住缙云县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：胡顶军，缙云县政鼎法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：缙云县博尔置业有限公司。住所地：缙云县壶镇镇兴工路**。统一社会信用代码：91331122591771295N。 法定代表人：黄振宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王昌君，浙江万申佳律师事务所律师。 上诉人朱志强、卢伟华因与被上诉人缙云县博尔置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2018）浙1122民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱志强、卢伟华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请或将本案发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人未在合同规定的期限内向上诉人交付案涉房屋的房屋权属证书或登记证明，导致上诉人无法办理商品房转移登记，属于严重违约，严重侵犯了上诉人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。故本案应依法支持上诉人一审的诉请。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的规定，上诉人有权要求退房。本案被上诉人未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，该违约情形符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》二十八条规定的退房情形，上诉人有权要求退房及退还房款。双方并没有在合同中规定退房的具体时间，被上诉人未交付房屋权属证书或登记证明的行为一直延续至今，退房引起的法律后果是合同终止，不等同于合同解除，一审对这一事实认定错误，导致其适用解除权行使期限的规定，系适用法律错误。3、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定时，忽视了该条关于“除当事人有特殊约定外”的例外规定，即根据案涉合同第十七条规定的退房情形。本案未办证的过错完全在于被上诉人，上诉人因此不能处分房产，对未能办证上诉人毫无过错，属于该解释第十九条规定的“无法办理”的情形，一审法院对该条款理解错误。 缙云县博尔置业有限公司答辩称，1、本案没有约定的解除权。合同第十六条约定，超过办证期限90日的双方是同意按照第2项处理，即买受人是不退房的。退房及退款的前提均是要解除合同，合同没有解除，被上诉人就没有退款的义务。2、本案也没有法定的解除权。法定解除权的行使，需要对方存在根本违约，而且是合同目的不能实现。本案当中被上诉人虽然存在迟延办理权属证书的事实，但并不影响上诉人购房目的的实现，被上诉人已按期交付了房产给上诉人，上诉人已经取得了房产占有、使用、收益的权益。而且，上诉人取得权属证书的合同目的完全能够实现，被上诉人已经备齐了办证手续的全部材料，但是针对某一户人家还涉及税收问题，办证是按照整个房屋的栋号房号进行办理的，同小区已有100多户办理了不动产产权登记证，被上诉人也在积极与有关部门沟通，本案不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形，上诉人行使解除权的条件是不成就的。3、合同中约定了解除权行使期间，买受人行使单方解除权的起始时间，是知道或者应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知买受人，本案双方约定的办证期限是2015年的12月31日，上诉人的解除权行使期限早已经超过了15天，解除权消灭。根据合同约定，上诉人不得要求退房。 朱志强、卢伟华向一审法院起诉请求：一、依法判令解除双方签订的三份《商品房买卖合同》；二、依法判令缙云县博尔置业有限公司退还朱志强、卢伟华购房款、代办费用、物业维修金等款项共计945096元并支付违约金（违约金按照各款项交付之日起按照同期中国人民银行贷款利率计算至还清止）；三、依法判令缙云县博尔置业有限公司向朱志强、卢伟华支付实现债权费用（律师费）3000元；四、本案诉讼费用由缙云县博尔置业有限公司承担。 一审法院认定事实：朱志强与卢伟华系夫妻。2014年7月25日，朱志强、卢伟华与缙云县博尔置业有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：朱志强、卢伟华购买缙云县壶镇镇乐业广场2－商67、89、91号三处商品房，建筑面积分别为13.38平方米、15.89平方米、15.89平方米，价格分别为20500元／平方米、19800元／平方米、19800元／平方米，总价为903534元；合同第十六条约定出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①买受人退房……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；合同第十七条约定凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理；合同附件八第十二条，对买受人单方解除合同权的约定：1、买受人行使合同约定的单方解除权时，应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃解除合同的权利，双方按合同关于买受人不解除合同的相关规定处理。朱志强、卢伟华按合同约定交清了购房款。2016年2月6日，朱志强、卢伟华向缙云县博尔置业有限公司支付了房产差价、代办费用、物业维修金等费用共计41562元。缙云县博尔置业有限公司至今未按照约定交付权属证书、登记证明等过户手续资料以及为朱志强、卢伟华办理产权过户登记手续。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。朱志强、卢伟华依约支付了房款，缙云县博尔置业有限公司应根据《商品房买卖合同》之约定，将土地、房屋权属证书交付给朱志强、卢伟华。缙云县博尔置业有限公司至今未办理好该商品房权属证书的行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。第十九条规定：“……由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十八条规定的是“未能取得”的情形，第十九条规定的是“无法办理”的情形，二者有本质区别：第十八条是针对权属证书迟延交付的违约责任的规定，第十九条是因土地使用手续不合法、变更规划设计等致使合同目的不能实现的法定解除规定。本案中，缙云县博尔置业有限公司是因为没有交纳税费而未能取得权属证书，其他手续已经齐全，所以本案符合的是第十八条未能按期取得权属证书的情形，不是第十九条“无法办理”的情形，只能追究缙云县博尔置业有限公司的违约责任，不能解除合同。即便朱志强、卢伟华一方解除合同条件成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。本案中，商品房买卖合同附件八第十二条明确约定了行使解除权的期限，朱志强、卢伟华行使解除权也已超过该期限。故朱志强、卢伟华的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决驳回朱志强、卢伟华的诉讼请求。一审案件受理费13281元，由朱志强、卢伟华负担。 二审期间，当事人未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十六条与第十七条的约定内容并不矛盾。出卖人未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的，只是买受人可以要求退房的一般情形之一，但对于退房与否，双方在该合同第十六条另有特别约定，即超过90日出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按买受人不退房处理。结合本案事实，因为税费等原因被上诉人未能及时办理案涉房屋权属证书，属于办理房屋权属证书迟延的情形，而非无法办理的情形，延期办理并不能导致合同根本目的不能实现，从而也未能成就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的法定解除权的构成要件，但是被上诉人作为违约方应当承担违约责任。再者，上诉人在明知被上诉人应当于2015年12月31日前向其交付案涉房屋土地、房屋权属证书的情形下，并未就被上诉人的迟延交付行为按照合同附件约定期限积极行使单方解除权，现其又主张退房，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元13281元，由上诉人朱志强、卢伟华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 洋 审 判 员  李伟峰 审 判 员  项伟杰 二〇一九年一月二十八日 代书记员  叶 青