江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初3660号 原告：南京金浦房地产开发有限责任公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：郭金东。 委托诉讼代理人：高宏伟，男。 被告：上海溢南投资管理有限公司，住所地上海市。 法定代表人：李演德。 委托诉讼代理人：王飞，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷毅，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。 原告南京金浦房地产开发有限责任公司（以下简称金浦公司）与被告上海溢南投资管理有限公司（以下简称溢南公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告金浦公司的委托诉讼代理人高宏伟、被告溢南公司的委托诉讼代理人王飞、殷毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金浦公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年1月1日至2017年10月9日期间的租金6275000元，2017年6月1日至2017年10月9日期间的物业费1310000元，2017年8、9月的水电费404008元，合计5989008元（已扣除保证金2000000元）；2.被告支付原告7989008元自2017年5月1日起至2017年10月9日按日千分之一标准计算的滞纳金1286229元；3.被告支付原告9275237元自2017年10月10日起至实际支付之日止按照年息7%标准计算的违约金。事实和理由：2015年2月13日，金浦公司与上海三益佳柏资产管理有限公司（以下简称三益公司）就南京市。2015年4月，金浦公司、溢南公司及三益公司签订了租赁合同主体变更三方协议，约定三益公司将其在租赁合同项下的全部权利、义务转让于溢南公司。2017年3月，因溢南公司迟延支付租金等问题，金浦公司与溢南公司签订了备忘录。2017年5月24日，金浦公司与溢南公司再次签订了还款协议，并于2017年6月14日对该协议进行公证。现被告溢南公司除还款协议公证执行的所欠租金物业费11016175.17元以外，尚欠原告金浦公司租金、物业费7989008元，以及滞纳金1286229元、违约金320186元。上述费用合计9275237元，由于原告已收取被告履约银行保函200万元，该200万元履约银行保函抵销上述费用后，被告尚欠原告7275237元。由于被告经多次催告仍未支付上述费用，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告溢南公司辩称，1.原、被告2017年3月签订的租赁合同履行备忘录中约定被告的装修及添加物品抵押给原告，现抵押物的价值已进行评估，目的在于与租金等费用进行清算，故被告尚欠原告的费用应在评估结果出具后才能确定；2.租赁合同约定的租赁面积与原告实际交付的面积不一致；3.被告已支付原告物业费及水费，尚不拖欠该费用；4.原告主张的滞纳金及违约金只能择一主张，不能同时主张，且标准均过高，应予调整。 本院经审理认定事实如下：坐落于南京市，该工程于2005年12月31日完成全部竣工验收。金浦公司将海德商厦中的部分房屋出售给多名业主，多名业主分别与南京前瞻商贸管理有限责任公司（以下简称前瞻公司）签订协议，约定业主将其所有的海德商厦内的房屋出租给前瞻公司，前瞻公司可以转租等等。前瞻公司的股东为金浦公司。 2015年2月13日，金浦公司（甲方、出租方）与三益公司（乙方、承租方）签订了租赁合同，约定甲方将海德商厦的地下一层至地上四层房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，总租赁面积为20000平方米，其中地下一层租赁面积为4271平方米，地上**租赁面积为3156平方米，地上****各层的租赁面积为4191平方米；租赁期为9年1个月，自整体开业日起计算，暂定为2015年9月28日，因甲方原因导致开业日延后的，乙方有权相应延迟开业日期且不应视为乙方违约；因消防、质监、安监、规划、外立面、广告位/LOGO位报批等非乙方原因导致无法如期开业的，甲方不应追究乙方延期开业的违约责任；初始租期内，自整体开业日起，乙方享有3个月的免租期，房屋自交付日至整体开业日前一日期间为装修免租期；自整体开业日起为第一个租赁年度的开始日，第一个租赁年度第1-3个月，为免租期，无需支付租金，第4-12个月以及第二、第三个租赁年度的租金为1.25元/平方米/天，第四、五、六个租赁年度的租金为1.55元/平方米/天，第七、八、九个租赁年度以及第九个租赁年度届满后一个月的租金为1.66元/平方米/天；租金应在每月的第十日或之前（遇法定节假日相应顺延）支付，如租金交付日的开始日不在当月的第一日，则该月的租金应按日按比例计算；至迟于租赁房屋交付乙方前三十个工作日，甲方应为乙方在供水、供电、供气经营机构完成单独立户并承担与立户相关的经营机构收费（若有该等收费），自立户之日起至租期届满止，乙方在租赁面积内的水（含空调用水）、电（含空调用电）、燃气费按照其实际用量，单独计量，自行向相关经营机构缴纳，但若乙方未能及时向供水、供电、供气经营机构支付相关水费、电费、燃气费等，则相关责任由乙方负责；若甲方未能按约定为乙方在供水、供电、供气经营机构申请到单独立户，且前述公用设施经营机构亦不允许乙方将水费、电费、燃气费用直接向前述公用设施经营机构支付的，则乙方应将其在租赁面积内的水（含空调用水）、电（含空调用电）、燃气费按照其实际用量并按照市政公布的水、电（含电损费）、燃气单价向甲方支付，乙方同意按照租赁面积平均分摊甲方电损费，并于乙方支付电费的同时缴纳给甲方，电损比例超过乙方实际经营发生电费的3%部分，由甲方承担，乙方不予承担；乙方拖欠应付租金、水电燃气等公用事业费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数×拖欠金额的1‰；乙方应在本合同签署后30个工作日内向甲方提供由银行开具的受益人为甲方的银行“保函”正本原件（履约银行保函），以担保乙方将切实履行本合同的各项相关义务，依据该履约银行保函所需支付之金额累计不得超过200万元，该履约银行保函用于支付乙方应交付而未交付的租金及本合同约定的其他相关费用，以及应当由乙方承担的因违反本合同的违约金；本合同项下乙方支付给甲方的租金、水电燃气等公用事业费用（在乙方根据合同向甲方支付水、电、燃气费用的情况下）构成乙方应支付给甲方的、为租赁本合同项下之租赁房屋的全部款项，包括但不限于任何管理费、空调系统及其他设施系统使用费等，除本合同另有明文规定外，乙方不应被要求且不应负向甲方支付任何其他费用或款项的义务；在甲方交付租赁房屋给乙方时，乙方应按照约定的交付标准进行检查，并将不符合或未达到合同要求需要进行整改的项目列出清单交给甲方进行整改完善，甲方将在收到清单后30日内纠正整改项目；在租期内，甲方同意向乙方提供5个固定的免费停车位供乙方或其内部员工使用，甲方同意至少提供35个停车位满足乙方商业经营需求；乙方增设、更换的附属设施和设备归乙方所有，由乙方自行负责维修；因可归因于乙方的过错，乙方连续拖欠租金或其他费用3个月以上，并且在甲方将该违约情形书面通知乙方后的30天内该违约情形仍持续的，乙方的该等违约应被视为对本合同的重大违约，如果该等违约情形无法在30天内全部补救完毕，但乙方在该期间内已着手补救并且尽力完成补救的，则该等违约不应被视为重大违约等等。 2015年4月，金浦公司（甲方）、三益公司（乙方）、溢南公司（丙方）签订了租赁合同主体变更三方协议，约定三方同意自本协议签署之日起，甲、乙双方于2015年2月13日签订的租赁合同项下乙方的全部权利义务概括的、无条件的、不可撤销的一次性转让给丙方；由丙方继续履行租赁合同项下承租方的全部责任义务和权利；除约定的主体变更外，其他条款均保持不变，由甲方与丙方继续履行等等。该协议签订后，金浦公司向溢南公司交付了案涉房屋。 2015年9月10日，金浦公司（甲方）与溢南公司南京分公司（乙方）签订了南京金浦海德商厦项目租赁合同补充协议，约定地上1-4层租赁面积为15729平方米，装修免租期至2016年1月31日结束，即起租日期为2016年2月1日，不论项目开业与否，乙方均应于2016年2月1日起按合同约定向甲方支付租金、物业管理费等相应费用；；地下**租赁面积为4271平方米甲方有义务解决地下一层消防验收问题，在此前提下，，地下**免租期至2016年3月31日结束即乙方自2016年4月1日起按合同约定向甲方支付租金、物业管理费等相关费用，如甲方在2015年11月30日前仍未解决，则乙方有权与甲方另行讨论地下一层免租期问题等等。 2017年3月，金浦公司（甲方）与溢南公司（乙方）签订租赁合同履行备忘录，约定甲、乙双方确认截止到2016年12月31日，乙方未能按照租赁合同以及补充协议的约定按期支付并已累计欠付租金为11276545元；乙方承诺对上述欠付租金，采用分期支付的方式，自2017年5月起每月按租金摊还计划向甲方支付，对此欠付租金11276545元，乙方承诺以其租赁房屋内动产予以抵押，抵押范围以上海市青浦区工商局动产抵押登记书中抵押物概况为准，详见动产抵押登记书，乙方承诺，上述动产抵押登记书中所抵押动产相应合同方对依据合同所供应货物或所安装物品均没有保留所有权，如有隐瞒造成损失或相应债权数额减少，乙方自愿以其公司其他财产予以补足或赔偿，双方就此欠款将另行签订可执行公证还款协议，如与本协议有冲突处将以公证还款协议为准；乙方承诺自本协议签署之日起，以双方确认的欠付租金为底数，按年利率8%向甲方支付逾期付款利息，利息在每期还款时一并结清，若乙方发生本备忘录之违约情形，则甲方有权要求乙方按照租赁合同约定向甲方全额支付滞纳金；若因乙方发生上述违约情形，而被甲方书面通知解除合同，则乙方无权对其承租期间动产抵押登记书中所登记抵押物及其之外所有的装饰、装修、添加物品等装修成果主张任何权利，均转为甲方所有，关于抵押物品价值，双方同意甲方委托江苏华信资产评估有限公司对抵押物品进行估值并直接充抵所欠租金，乙方予以认可，所产生评估费用由乙方承担等等。2017年3月23日，原、被告双方就被告租赁房屋内动产办理了抵押登记。 2017年5月24日，金浦公司（甲方）与溢南公司（乙方）签订还款协议，约定双方确认截止到2016年12月31日，乙方未能按照租赁合同以及补充协议的约定按期支付并已累计欠付租金为11276545元；乙方承诺对上述欠付租金采用分期支付的方式，在2019年5月30日前归还完毕，自2017年5月起每月按租金摊还计划向甲方支付；对此欠付租金11276545元，乙方承诺按年利率7%向甲方支付逾期付款利息，利息在每期还款时一并结清，如果乙方连续三次未能按承诺期限支付欠付租金，或欠款承诺全部归还期内累计四次未支付欠付租金，则甲方可单方宣布此欠款提前到期，并书面通知乙方解除租赁合同，启动执行；本协议经公证后具有强制执行效力等等。 2017年6月6日，金浦公司与溢南公司共同向江苏省南京市南京公证处申请办理双方于2017年5月24日签订的还款协议的公证，并赋予该协议强制执行效力。 2017年7月31日，金浦公司向溢南公司发送催告函，载明：截止到2017年7月31日，溢南公司已连续三个月未按约支付租金，金浦公司正式发函催告。如溢南公司于2017年8月5日下班前仍未按约支付，双方租赁合同将于2017年9月1日起解除，溢南公司也将在2017年8月5日后丧失再支付租金要求继续履行合同的权利等等。 2017年8月7日，溢南公司南京分公司向金浦公司支付1035369.83元，其中775000元系支付的2017年7月租金，260369.83元系支付的2016年12月31日前的欠款。 2017年10月9日，金浦公司向溢南公司发送告知函，载明：截止到2017年10月5日，溢南公司已累计4个月未按约支付租金，经金浦公司多次致函及电话催告，溢南公司于2017年10月5日最后期限仍然未能支付。现金浦公司明确自2017年10月9日起收回商厦经营权，请溢南公司于2017年10月10日起，按照金浦公司要求做好交接相关工作。2017年10月10日，溢南公司工作人员签收该告知函。 2017年10月12日，金浦公司向溢南公司发送解除合同通知函，载明：溢南公司已经累计4个月未按约支付租金，双方签订的租赁合同和还款协议于2017年10月9日起解除，金浦公司将按公证书启动强制执行，溢南公司应在接到解除通知之日起十日内向金浦公司交还房屋，并移交所有关于海德商厦房屋对外招租的文件和单据等等。 溢南公司于2017年10月16日收到上述解除合同通知函后，由溢南公司南京分公司于2017年10月18日向金浦公司回函，载明：不同意解除双方签订的租赁合同和还款协议书，希望在双方租赁合同尚未形成最终结论前，金浦公司继续依法依约履行租赁合同，且对此前出现的未依约履行合同的行为予以纠正，避免给次承租人造成困扰，以共同维护项目整体正常运营等等。 2017年10月20日，金浦公司已收回案涉房屋。 2017年11月13日，江苏省南京市南京公证处根据金浦公司的申请，出具执行证书，载明：该公证处对本执行证书所涉及的债权债务进行了核查，查明事实如下：1.溢南公司截止到2016年12月31日，共欠金浦公司租金11276545元；2.在协议约定的还款期限内，溢南公司仅还款一次，即2017年8月7日归还260369.83元；3.至2017年10月23日（申请执行证书之日），溢南公司已累计四次未按约定还款，金浦公司已提出终止还款协议并要求溢南公司归还所有欠款。截至2017年10月23日，溢南公司拖欠金浦公司款项本金为11016175.17元。金浦公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被执行人为溢南公司，执行标的为本金11016175.17元及违约金、执行费用、公证费、律师费以及为实现上述债权所产生的一切费用。 另查明，金浦公司于2017年12月7日将溢南公司诉至本院，要求确认金浦公司与溢南公司签订的房屋租赁合同于2017年10月9日解除。本院于2018年4月16日作出（2017）苏0106民初12220号民事判决，确认金浦公司与溢南公司就南京市。溢南公司不服，提起上诉，南京市中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）苏01民终5562号民事判决，驳回上诉，维持原判。 金浦公司已就执行证书向本院申请强制执行，金浦公司在执行中委托江苏华信资产评估有限公司对溢南公司抵押的动产价值进行了评估，江苏华信资产评估有限公司于2018年6月8日出具估值报告，估值结果为南京市。 原、被告双方对租赁房屋物业费标准为10000元/天均无异议。金浦公司称溢南公司于2017年9月13日支付2017年8、9月水电费120000元，尚欠404008.14元，溢南公司于2017年10月23日又支付了水电费23925.2元，该款项金浦公司尚未予以扣除。金浦公司已代为缴纳上述水电费用。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告金浦公司与被告溢南公司就案涉房屋签订的租赁合同及相关协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于租金问题。原告金浦公司作为出租人已将案涉房屋交付被告使用，被告溢南公司作为承租人亦应按照约定的期限支付租金。被告溢南公司辩称原告金浦公司实际交付的房屋面积与合同约定不符，由于被告溢南公司未提供证据予以证实，且被告溢南公司在接收房屋时亦未向原告金浦公司提出异议，故对被告溢南公司的该项辩解意见，本院不予采信。由于原告金浦公司已于2017年10月10日起实际控制案涉房屋，故原告金浦公司主张被告溢南公司支付2017年1月1日至2017年10月9日期间的租金6275000元（已扣除支付的775000元），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于被告溢南公司已支付原告200万元履约银行保函，该款项与应付租金冲抵后，被告溢南公司还应支付原告金浦公司租金4275000元。 关于物业费及水电费问题。被告溢南公司辩称物业费及水电费已结清，由于未提供证据予以证实，故对被告溢南公司的该项辩解意见，本院不予采信。原、被告双方对物业费标准均无异议，本院对此予以确认，故被告溢南公司应支付的2017年6月1日至2017年10月9日期间的物业费为1310000元。被告溢南公司对原告金浦公司主张的2017年8、9月水电费虽持有异议，但未提供相反证据予以证明，且原告主张的水电费数额与之前缴纳的水电费数额相比较为合理，故对原告主张的2017年8、9月水电费，本院予以支持。由于被告溢南公司于2017年10月23日又支付了水电费23925.2元，应予扣除，故被告溢南公司应支付的2017年8、9月的水电费为380082.8元。 关于滞纳金与违约金问题。被告溢南公司未按约支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。原告主张的滞纳金实质亦为违约金，被告辩称原告主张的滞纳金及违约金标准过高，应予调整，本院结合合同履行情况、双方过错程度及原告实际损失情况，对原告主张的滞纳金和违约金调整为5965082.8元自2017年10月10日起至实际支付上述款项之日止按年利率7%标准计算的利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告上海溢南投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京金浦房地产开发有限责任公司2017年1月1日至2017年10月9日期间的租金4275000元（已扣除履约银行保函2000000元）、2017年6月1日至2017年10月9日期间的物业费1310000元、2017年8月、9月水电费380082.8元，合计5965082.8元； 二、被告上海溢南投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京金浦房地产开发有限责任公司5965082.8元自2017年10月10日起至实际支付该款项之日止按年利率7%标准计算的违约金和滞纳金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66077元，减半收取计33038元，由原告南京金浦房地产开发有限责任公司负担6788元，被告上海溢南投资管理有限公司负担26250元（此款原告已预交，被告负担部分在支付上述款项时直接给付原告）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇一九年一月九日 书记员  王 进 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。