河北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀执复56号复议申请人（异议人）：杨志超，男，1981年3月25日出生，汉族，住河北省玉田县。复议申请人（异议人）：王东英，女，1986年1月13日出生，汉族，住址同上。申请执行人：中国建设银行股份有限公司玉田支行，住所地河北省唐山市玉田县城内府前街226号。负责人：张伯英，该行行长。被执行人：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县城内。法定代表人：孙福兴，该公司经理。被执行人：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区迎宾路21号嘉和广场写字楼B塔6层。法定代表人：孙宏业，该公司经理。被执行人：孙福兴，男，1960年7月10日出生，住河北省唐山市玉田县。被执行人：夏淑萍，女，1962年6月14日出生，住河北省唐山市玉田县。被执行人：孙宏业，男，1989年3月18日出生，住河北省唐山市玉田县。被执行人：夏书娟，女，1969年12月26日，住河北省唐山市玉田县。复议申请人杨志超、王东英不服唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）（2018）冀02执异697号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。唐山中院查明，中国建设银行股份有限公司玉田支行（以下简称建行玉田支行）与唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达房地产公司）、承德嘉裕房地产开发有限公司、孙福兴、夏淑萍、孙宏业、夏书娟金融借款合同纠纷一案，该院于2018年3月28日作出（2018）冀02民初6号民事判决，判令顺达房地产公司偿还原告建行玉田支行借款本金23390.4元及利息；顺达房地产公司如不履行上述给付义务，建行玉田支行对抵押物处分后的价款享有优先受偿权；承德嘉裕房地产开发有限公司、孙福兴、夏淑萍、夏书娟对上述借款本息承担连带清偿责任……该判决系本案的执行依据。在诉讼过程中，该院于2018年1月作出（2018）冀02民初6号民事裁定及协助执行通知书，查封顺达房地产公司所有坐落于玉田县城西北部“舒畅华府”二期部分住宅及部分车库。异议人杨志超、王东英主张权利的舒畅华府小区4-2-6601号房产在上述查封范围内。另查明，2013年8月5日，建行玉田支行与顺达房地产公司签订《抵押合同》，约定顺达房地产公司用其所有的坐落在玉田县城西北部玉田国用（2012）第210号、玉田国用（2013）第050、160号项下的土地使用权（合计面积100650.67平米）为涉案贷款做抵押担保，并于同日进行抵押登记。2013年12月3日，建行玉田支行与顺达房地产公司签订《抵押合同》，约定顺达房地产公司用其所有坐落在玉田县城北环路南侧振玉路西侧的在建工程“舒畅华府”（建筑面积294521.62平米）的房产为贷款作抵押担保，并分别取得玉田他项（2013）第539、540、541号土地他项权利证书、玉田县房建玉他字第××号在建工程“舒畅华府”住宅小区他项权利证书。再查明，异议人杨志超、王东英提交了2015年5月29日与顺达房地产公司签订的商品房买卖合同、同日顺达房地产公司开具的房款收据；提交了河北省住宅专项维修资金专用票据、物业费收据、水电费收据等书证。唐山中院认为，抵押人顺达房地产公司未经抵押权人建行玉田支行同意，将已办理抵押登记的涉案房产进行转让。建行玉田支行与顺达房地产公司等金融借款合同纠纷一案进入诉讼程序后，该院对登记在顺达房地产公司名下的抵押物依法采取财产保全措施。后该院作出（2018）冀02民初6号民事判决，确认建行玉田支行对抵押物处分后的价款享有优先受偿权，即建行玉田支行对涉案房产的抵押权成立并对处分后的价款享有优先受偿权。该判决已经发生法律效力，系本案的执行依据。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，异议人杨志超、王东英以全款购买善意取得并实际占有为由，请求解除对涉案抵押物的查封，系以抵押物受让人身份、基于实体权利对建行玉田支行享有的、经生效法律文书确定的抵押权、优先受偿权提出异议，实质是对确认建行玉田支行基于抵押权而对抵押物处分后的价款享有优先受偿权的执行依据有异议。该异议申请不符合执行异议案件受理条件，本案不予审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，驳回杨志超、王东英的异议申请。杨志超、王东英申请复议称：其于2015年5月29日全款购买舒畅华府4号楼2单元6601室房屋，并于2015年5月29日与顺达房地产公司签订房地产买卖合同编号GF-2000-0171；合同号码201××××9216，双方对该买卖合同的真实性、合法性均无异议，于当日将上述购房款一次性付清。并加盖被执行人的财务专用章。后申请人又于当日向玉田县住房和城乡建设局缴纳了房屋的专项维修金13975.2元、储藏室的专项维修金1087.2元。以上事实申请人均有证据。根据《合同法》第三十六条及第三十七条的规定，申请人已经履行了交付全部购房款以及专项维修金的义务，且被执行人已经收到购房款，应当认定双方之间的商品房买卖合同关系成立。根据《合同法》第四十四条的规定，既然申请人与被执行人商品房买卖合同关系成立时，那么申请人与被执行人就已形成合法有效的商品房买卖合同。“买卖合同中第十二条表述明确：出卖人（顺达房地产公司）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定，买受人在实际接受该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的时间内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，出卖人给予协助。”现因出卖人（顺达房地产公司）的原因，没有履行第十二条的承诺，现与他人产生经济纠纷（在银行有抵押行为），没有履行第十五条的承诺为买受人办理权属登记手续，致使房屋未能顺利过户备案手续。但买受人已经全款善意取得，并已实际占有、入住。有开发商给其开具的收款收据和玉田县住房和城乡建设局收取公共维修基金的发票（发票号：NO.002120155）、物业公司收取的物业费收据作为凭证。在申请人将购房款交付给被执行人后，被执行人就房屋交付给申请人，由申请人合法占有使用。申请人在2015年5月30日向舒畅华府小区的物业管理公司北京亿方物业管理有限公司玉田分公司缴纳了物业费、垃圾处理费、电费、门禁卡费、公共照明、装修垃圾清运费等相关费用。以上事实申请人均有票据，足以证明在2015年5月30日申请人已经确实实际占有使用房屋。申请人购买上述房产是为了家庭生活所需，仅仅为了居住使用，且申请人名下并无其他房产。在申请人购买上述房产时，该涉案房产尚不能办理房产证、土地证或是不动产证等相关产权证。因相关产权证均是由被执行人负责办理，且申请人向被执行人缴纳了登记费、手续费，并由被执行人向申请人出具了代收办理房产证费用证明。说明案外人一直在配合被执行人尽快将涉案房产房产证办理到申请人名下，也恰恰能够证明非因申请人原因未办理过户登记。综上所述，申请人认为，虽然申请人未与被执行人签订书面的《商品房买卖合同》，但申请人与被执行人在涉案房产查封前，确已形成合法有效的商品房买卖合同关系，且申请人已经履行了交付全部购房款的主要义务，并在查封前已经实际占有使用该房产，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，足以认定申请人的权利能够排除贵院对上述房产的查封。为此，申请人特向贵院依法提出复议，请依法裁定对上述房产解除查封。1、因顺达房地产公司违约与其他人有经济纠纷，导致唐山市中级人民法院查封该房地产资产（买受人合法取得的房屋），严重损害了申请人善意第三人的利益，已影响申请人正常生产生活。为维护申请人合法权益，特请求贵院尽快予以解除该房产的查封。2、申请人请求按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定请求贵院依法裁定撤销唐山中院（2018）冀02执异697号执行裁定书，依法裁定撤销唐山中院对申请人住房违规进行查封的相关执行裁定。本院与唐山中院查明的事实一致。本院认为，复议申请人杨志超、王东英提出执行异议，以全款购买善意取得并实际占有为由，请求解除对涉案抵押物的查封，其实质是对执行标的主张实体权利从而达到排除执行的目的,属于案外人异议的范畴，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。唐山中院原审裁定以杨志超、王东英异议申请不符合执行异议案件受理条件为由，裁定驳回其异议申请，属适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二第三款规定，裁定如下：一、撤销唐山市中级人民法院（2018）冀02执异697号执行裁定；二、指令唐山市中级人民法院对杨志超、王东英所提异议进行审查。审判长 王 松审判员 高 亢审判员 秦治国二〇一九年一月十五日书记员 孙雪梅