西安市莲湖区人民法院    民事判决书 （2018）陕0104民初5986号原告:刘龙，男，1989年6月22日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张辉，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明月，陕西权诚律师事务所律师。被告:西安广盛房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：吴风勇，该公司经理。委托诉讼代理人：李亚娟，陕西畅洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀菊，陕西云达律师事务所律师。被告：陕西省二轻工业供销公司，住所地西安市新城区。法定代表人：王桂梅，该公司经理。委托诉讼代理人：李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：石浩，陕西博硕律师事务所律师。被告：陕西天悦国伟投资管理有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：柳日伟。原告刘龙与被告西安广盛房地产开发有限公司（以下简称广盛公司）、陕西省二轻工业供销公司（以下简称二轻公司）、陕西天悦国伟投资管理有限公司（以下简称天悦国伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘龙及其委托诉讼代理人王明月、被告广盛公司委托诉讼代理人李亚娟、被告二轻公司委托诉讼代理人李松林、石浩到庭参加了诉讼，被告天悦国伟公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告广盛公司签订的四份《内部认购合同》无效；2、依法判令被告广盛公司退还原告全部购房款705030元，被告二轻公司及天悦国伟公司承担连带责任；3、依法判令被告广盛公司按照同期银行贷款利率向原告赔偿自2015年6月9日至实际还清之日的损失，被告二轻公司及天悦国伟公司承担连带责任； 4、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法解除其与广盛公司签订的四份《内部认购合同》。事实和理由：原告就购买大兴名人居一层B16、B17、B18、B19商铺，分别于2015年6月4日、2015年6月9日与被告广盛公司签订了四份《内部认购合同》，原告于2015年6月4日刷卡支付认购款161640元至天悦国伟公司，于2015年6月9日刷卡支付认购款503390元至被告天悦国伟公司，加之原告另行支付的40000元现金，支付原告已支付全部购房款，广盛公司亦于2015年6月9日向原告出具了收款收据，载明收到原告支付的大兴名人居商铺内部认购款705030元。合同约定交房日期为2017年7月30日前，但至今被告都无法交付房屋，严重侵害了原告的合法权益。而且被告广盛公司至今未取得商品房预售许可证，其应该向原告退还购房款并赔偿损失。原告购房时，广盛公司与天悦国伟公司法定代表人均为柳日伟，二被告存在财产混同，原告大部分认购款均进入了天悦国伟公司的账户，故天悦国伟公司应对上述债务承担连带责任。就大兴名人居项目，广盛公司与二轻公司是以二轻公司为主体的联合开发项目，二轻公司以其划拨的仓储用地作为投资与广盛公司联合开发大兴名人居项目，且二被告约定在项目的建设过程中，广盛公司对外签订的合同都要与二轻公司协商，并征得二轻公司的同意。由此可知，广盛公司与原告签订的《内部认购合同》，是经过二轻公司同意的，二轻公司作为大兴名人居项目的联合开发单位和收益方应当承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告广盛公司辩称，同意原告第一项诉请。原告在诉状中明确陈述其所付款项交于天悦国伟公司，并未向我公司缴纳任何款项，原告要求我公司返还款项无任何依据。广盛公司与天悦国伟公司是两个独立的主体，原告要求我公司和其他公司承担连带责任没有任何法律依据。原告要求赔偿损失首先基于原告交付款项而产生的损失，其并未将款项交于我公司，其要求我公司赔偿损失亦没有任何事实依据，且原告签订合同时也未尽到合理的谨慎注意义务，存在过错，故请求依法驳回原告要求我公司退款并赔偿损失的诉讼请求。被告二轻公司辩称，2008年7月初，我公司与广盛公司就“二轻地块”项目的开发事宜达成《协议书》，约定我公司提供自有划拨土地12.057亩并配合提供土地使用权变性、建设所需的各项证照资料；广盛公司提供项目开发建设全部资金，并取得出让土地的使用权及完整的建设手续，完成项目开发全部建设及验收工作。双方关于收益分配的约定为：我公司获得资金补偿金200万元并分配为5000平方米住宅，除此之外，项目开发建设的其余所有房屋归广盛公司所有，广盛公司自行制定销售价格、方案，销售所得全部归广盛公司所有。因此，我公司在该协议项下仅收取固定的资金并分配固定面积的房屋，其余房屋的销售事宜均系广盛公司自行决定。涉案认购协议系广盛公司与原告自行达成，我公司对此并不知情，更不存在同意的情况。原告要求我公司承担责任，违背合同相对性原则，其主张认购协议经二轻公司同意，缺乏事实依据。《民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中既无合同约定，也无法律规定，原告主张我公司承担连带责任，确无依据，应予驳回。综上，涉案协议系原告与广盛公司自行达成，我公司并非合同主体，原告要求我公司承担连带责任，违背合同相对性原则，混淆性质不同的法律关系，应予驳回。被告天悦国伟公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。原告刘龙围绕诉讼请求提供以下证据：1、《大兴名人居内部认购合同》（四份）、收款收据，证明：原告与广盛公司就大兴名人居签订了四份认购合同，并支付内部认购款705030元，广盛公司向原告出具收款收据。因广盛公司至今未取得该项目的预售许可证，其应当向原告返还认购款并赔偿损失；2、中国建设银行付款回单、广盛公司企业信息、天悦国伟公司企业信息，证明广盛公司将原告的认购款支付至天悦国伟公司账户内，天悦国伟公司与广盛公司存在财产混同的情况，应承担连带偿还责任；3、《项目合作开发协议书》、《陕西省二轻工业供销公司通知》、《陕西省二轻工业供销公司住宅小区合作补充协议书》，证明广盛公司与二轻公司就大兴名人居项目是以二轻公司作为主体的联合开发关系，双方约定广盛公司对外签订的合同都要与二轻公司协商，并征得二轻公司的同意，因此二轻公司应承担连带责任。被告广盛公司对第一组证据的真实性不认可，对其他证据的真实性认可，认为其并未实际收取原告缴纳的购房款，不应承担退款并赔偿损失的责任。被告二轻公司认为其并未参与原告与广盛公司之间的房屋买卖关系，对第一、二组证据无法核实；对第三组证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为涉案项目为二轻公司与广盛公司联合开发，并非以二轻公司为主体开发，广盛公司销售房屋的行为无需征得二轻公司的同意。被告天悦国伟公司未到庭，亦未发表质证意见。各被告均无证据向法庭提交。本院经审理认定事实如下：2015年6月4日、6月9日原告先后与广盛公司签订四份《大兴名人居内部认购合同》，约定原告认购广盛公司开发的大兴名人居一层B16、B17、B18、B19号商铺，原告在接到售楼中心电话通知三日内，携带本认购协议、认购金收据、无印字正楷方章、身份证等相关证件文件及本次应付房款到售楼中心签订《商铺买卖合同》及相关文件。原告先后支付购房款705030元，其中40000元现金缴纳至广盛公司售楼部，剩余部分通过银行刷卡方式支付至天悦国伟公司账户，广盛公司于2015年6月9日向原告出具收款收据，载明收到原告商铺内部认购款705030元，并加盖财务专用章。另查，大兴名人居项目为广盛公司与二轻公司联合开发项目，二轻公司以西安市莲湖区XX路XX号（LH8-1-7）的土地现状投资，广盛公司提供项目开发建设的全部资金；二轻公司获得的收益包括资金补偿金200万元及5000平方米住宅，除此之外，项目开发建设的其余所有房屋归广盛公司所有，广盛公司可自行制定销售价格、方案，销售获得的投资归广盛公司所有。该项目至今未取得商品房预售许可证。本院认为，原告与广盛公司签订的《大兴名人居内部认购合同》应属商品房买卖合同之预约合同，其作用是在订立本约存在事实或法律上的障碍时为本约的签订做好准备工作。该认购协议属于诺成合同，其生效条件不同于商品房预售合同，不以取得商品房预售许可证为生效条件，应认定为有效。协议签订后，广盛公司至今未履行通知原告订立商品房买卖合同的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求退还购房款、赔偿利息损失的诉讼请求，依法应予支持。鉴于《认购协议书》是一份独立的合同，其履行只是发生签订商品房买卖合同的行为，即建立一个新的合同关系，其本身并无交易发生，故原告的损失应为已付款项的法定孳息，故其按同期银行贷款利率主张损失符合法律规定，依法应予支持。广盛公司虽未认可内部认购合同及收款收据的真实性，但未提供证据支持其观点，结合其认可的与二轻公司签订的协议书中公章及法定代表人柳日伟签名，可认定内部认购合同为广盛公司与原告所签订，收款收据亦为广盛公司出具。涉案项目虽为二轻公司与广盛公司联合开发，但根据二轻公司与广盛公司的约定，二轻公司除获取相应的收益外，并不涉及其他房屋的开发销售，原告与广盛公司签订的合同内容未涉及二轻公司的权利义务，故二轻公司对该合同并不具备的合同利益，不足以认定二轻公司为合同相对方，且原告并未向二轻公司支付任何购房款项，现其要求二轻公司承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。原告虽将部分购房款交付至天悦国伟公司，但收款收据为广盛公司出具，广盛公司认可其收取原告购房款的行为，且天悦国伟公司并未参与到原告与广盛公司的合同中，原告仅依据转款时两公司法定代表人为同一人就认定两公司资产混同，缺乏事实依据，其要求天悦国伟公司承担连带责任，无事实及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘龙与被告西安广盛房地产开发有限公司就其开发的大兴名人居一层B16、B17、B18、B19号商铺签订的四份《大兴名人居内部认购合同》；二、本判决书生效后十日内，被告西安广盛房地产开发有限公司一次性退还原告刘龙购房款705030元；三、本判决书生效后十日内，被告西安广盛房地产开发有限公司一次性赔偿原告刘龙损失，具体计算方式为：以本金705030元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年6月9日至判决确定给付之日止；四、驳回原告刘龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11885元（原告已预交），由被告西安广盛房地产开发有限公司承担；公告费800元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长       朱保建审    判    员       杨  婷审    判    员       郭富丽 二〇一九年一月九日 书    记    员       焦莉萍       1