西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初6817号原告侯知轩，女，1978年10月28日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人孙煜斐，陕西迈盛律师事务所实习律师。被告林彬，女，1963年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告宋世伟，男，1963年9月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系被告林彬之夫。共同委托诉讼代理人林治军，男，1968年9月24日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，系被告林彬之弟。第三人西安首府置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人曹西琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人丁宽，该公司员工。第三人兴业银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区。负责人郭秋君，系该行行长。委托诉讼代理人葛学政，该行员工。委托诉讼代理人王一磊，该行员工。原告侯知轩诉被告林彬、宋世伟、第三人西安首府置业有限公司（以下简称：首府公司）、第三人兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称：兴业银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯知轩及其委托诉讼代理人刘涛、孙煜斐，被告宋世伟及其与被告林彬的共同委托诉讼代理人林治军，第三人首府公司的委托诉讼代理人丁宽，第三人兴业银行西安分行的委托诉讼代理人葛学政、王一磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯知轩诉称，2018年1月20日，原、被告及首府公司签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定：1、原告购买被告房屋一套，该房位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号（以下简称“涉案房屋”），建筑面积305.76平方米，购房合同编号为：070039724，房屋成交价格为449万元，上述房屋成交总价包括车位壹个（地下车库）；2、合同第三条C款第1项约定：三方签订合同三日内，原告支付被告购房款定金30万元、首付款30万元，合计60万元；第2项约定，原告贷款审批完毕后，房产证过户时被告将30万元存入房地局资金监管账户，原告将首付款和银行审批款项共计389万元存入房地局资金监管账户。3、合同第九条第1款约定，双方应在被告取得房产证且原告银行贷款审批完毕时办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，原告按照合同约定于2018年1月22日通过银行转账的方式分两次向被告林彬转账600000元。支付完毕上述款项后，原告积极协助被告办理房屋产权证书，并于2018年2月12日取得不动产权登记证，该证书的权利人：宋世伟、林彬；不动产权证号：陕（2018）西安市不动产权第1046284号，不动产单元号：610113014002GB00002F00100003。后由于房屋价格上涨，被告明确表明不再履行该《房屋买卖三方合同》。原告多次要求其继续履行该房屋买卖合同，均遭到被告的拒绝。被告明确表明不再履行该合同，已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《房屋买卖三方合同》，办理银行抵押注销手续及房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告宋世伟辩称，2018年1月20日，原告与被告林彬在尚未取得涉案房屋的房产证的情况下，签订了《房屋买卖三方合同》，约定将房屋以449万元转让给原告，原告以银行按揭贷款的方式购买。三方买卖合同对付款方式、账号、房屋存在抵押等均进行了约定。涉案房屋载明房屋权利人为二被告宋世伟、林彬，属于夫妻共同共有的财产，但《房屋买卖三方合同》无被告宋世伟的亲笔签名，故原告侯知轩与林彬签订的《房屋买卖三方合同》属于无效合同。同时，被告宋世伟也从未收到过原告支付的任何款项，故亦不负有继续履行房屋买卖合同的义务，也不负有办理银行抵押注销手续及房屋过户手续的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告林彬辩称，第一，原、被告签订的《房屋买卖三方合同》已解除、终止。2018年1月20日，在尚未取得房产证的情况下，就涉案房屋被告林彬与原告签订了《房屋买卖三方合同》。合同签订后，原告于2018年1月22日通过其招商银行账户以柜台转账的方式分二次支付被告合计60万元人民币，其中30万元定金，30万元购房款。期间被告在办理房产证的过程中，多次收到拆迁办西安市莲湖区XX小区XX户区综合改造项目指挥部的口头及书面通知，告知被告林彬于1999年8月9日购置的位于西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX房属于征收房屋要拆除。因前述房屋要被拆除致使被告无房可住，加之被告林彬的母亲现已80岁，年老体弱又患有多种疾病常年住院，需要被告悉心照顾和陪伴，故涉案房屋就成为被告唯一的自住房屋。为此，被告多次提出要求解除终止《房屋买卖三方合同》，原告同意，被告林彬遂于2018年4月8日全额退还给原告已付款，该陆拾万元款项原告已于当日全额收取，双方签订的房屋买卖合同解除。第二，涉案房屋属于夫妻共同财产，权利人为二被告宋世伟、林彬，而买卖合同只有被告林彬的签字，并没有共有人宋世伟本人的亲笔签名同意，故房屋买卖合同无效，被告宋世伟不负有继续履行合同的义务，也不负有办理银行抵押注销手续及房屋过户手续的义务。第三，原告在起诉前已收到被告全额退还的60万元，其未受到任何经济损失。《房屋买卖三方合同》已解除终止后，原告才向雁塔法院提起的诉讼，而且其未受到任何经济损失。2018年4月13日，经被告到西安市不动产登记服务中心查询，西安市曲江新区XX路XX房XX号为陕（2018）西安市不动产权第1046284号。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人首府公司辩称，原、被告及其公司签订的合同合法有效。合同约定涉案房屋房产证办理下来后进行网签。但房产证办理完毕后，其公司反复催促被告办理手续，但被告提出加价的要求，后在原告及其公司毫不知情的情况下，被告将首付款和定金60万元转回给原告，并且注销了账户。直至今日，被告都未配合办理网签、资金监管、过户等手续。此外，被告林彬所述被告宋世伟对房屋买卖事宜不知情不属实，其公司留有被告宋世伟出具的委托书原件。而结合西安现在房价，被告此行为给原告造成了很大的经济损失。其公司同意原告的诉请。第三人兴业银行西安分行辩称，是否履行房屋买卖合同由法院依法裁决。如判决继续履行，则要求二被告偿还本金及利息，截止开庭之日二被告尚欠银行贷款本金1395713.95元，利息2583.62元。经审理查明，被告林彬与被告宋世伟系夫妻关系。2018年1月20日，被告宋世伟出具《委托书》，委托其妻即被告林彬办里涉案房屋出售事宜。同日，原告、被告林彬及第三人首府公司签订《房屋买卖三方合同》，约定由原告以449万元的总价购买二被告所有的涉案房屋及地下车库。合同第二条“房屋权属情况”约定，该房屋为商品房，商品房备案登记号为070039724，房产证正在办理，该房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行，出卖人应于房产证下证30前办理抵押注销手续。第三条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定，三方房屋买卖合同签订3日内，买受人支付出卖人购房定金30万元，购房首付款30万元，合计60万元。买受人贷款审批完毕，房产证过户时，出卖人将30万元存入房地局资金监管账户，买受人将其余首付款和银行审批款项共计389万元存入房地局资金监管账户。合同第四条“房屋产权及具体状况的承诺”约定，出卖人保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应赔偿责任，恶意债权债务除外。第五条“关于税费”约定，出卖人承担大修基金和首次契税（出卖人办理产证费用），买受人承担房产证过户产生的所有税费。合同第八条“房屋的交付”约定，出卖人应当在其收到全部房款3日内将该房屋交付给买受人。合同第九条“权属转移登记”约定，双方应在出卖人取得房产证且买受人银行贷款审批完毕时办理房屋权属转移登记手续。合同第十五条约定，居间方有责任为出卖人催促办理房产证。出卖人房产证下证，买卖双方银行面签完毕起30个工作日内，买受人应办理完毕银行贷款手续。卖方指定收款账户为用户名：林彬；开户行：招商银行深圳分行深纺支行。同时合同补充约定，出卖人提供材料包含房产证、大修基金票据、契税票据、购房发票、产权人夫妻双方身份证、夫妻双方户口本、结婚证；买受人提供资料包含夫妻双方身份证、夫妻双方户口本、结婚证。2018年1月22日，原告向被告林彬支付购房定金30万元、购房款30万元，被告林彬向原告出具收款收据两张。2018年2月12日，涉案房屋产权登记于二被告名下，房屋权属证号为陕（2018）西安市不动产权第1046284。2018年4月8日，被告林彬通过电话明确向第三人首府公司提出涉案房屋需要加价。经第三人首府公司与原告协调未果，被告林彬于同日向第三人首府公司以其母亲不同意为由提出不再出售房屋，并将原告已付的60万元通过银行转账退回至原告银行账户，原告遂向被告林彬发送短信表示要求继续履行合同，被告应于7日内协助办理房屋过户手续。后原告向本院提出诉讼保全。2018年4月11日，本院作出（2018）陕0113财保62号民事裁定，将涉案房屋予以查封，花费保全费5000元。2018年4月19日，原告将二被告诉至本院，提起本案诉讼。另查，2007年7月16日，二被告与案外人签订《商品房买卖合同》，以首付818620元、银行按揭贷款191万元的方式购买涉案房屋。该房屋用途为住宅，建筑层数为地上4层，地下**，建筑面积为305.76平方米。2007年7月23日，二被告与第三人兴业银行西安分行签订《个人借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，向该银行按揭贷款191万元，借款期限为2007年7月30日至2033年7月30日，并以涉案房屋为该借款提供抵押担保。截止庭审之日，二被告尚未将银行按揭贷款偿还完毕。庭审中，原告明确其继续履行的诉请为办理房屋解押、过户及交付手续，表示同意给付全款并清偿第三人兴业银行西安分行按揭贷款以涤除抵押权。二被告陈述，其与原告以口头形式达成解除合同的一致意见，但原告及第三人对此均不认可。此外，被告宋世伟承认委托书系其向被告林彬出具。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、委托书、收款收据、银行转账凭证、不动产产权证、短信截图、《商品房买卖合同》、结婚证、《个人借款合同》、《西安市房地产抵押合同》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，虽涉案房屋系二被告夫妻共同财产，被告林彬独自作为出卖人与原告、第三人首府公司签订房屋买卖三方合同，但在签订合同时已经得到共有人即被告宋世伟的授权委托，且将该授权委托向原告及第三人首府公司出示，故三方签订的房屋买卖三方合同系合同相对人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。而二被告辩称被告宋世伟对合同签订不知情而导致合同无效，与事实不符，本院不予采信。其次，合同签订后，原告按照约定履行己方的付款义务，并无违约行为，而二被告在取得涉案房屋房产证后，却未积极涤除涉案房屋上的抵押权，反而先提出房屋涨价后又提出其母亲不同意出售而明确表示不再履行合同，其行为已构成违约，二被告依法不享有合同约定及法定的解除权，其退回原告已付款项系其单方行为，亦不能产生合同解除的法律后果。至于二被告称其因涉案房屋为被告唯一住房而已与原告协商一致解除房屋买卖合同，也无证据予以佐证。故二被告提出合同已经解除的辩称，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。再次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽涉案房屋尚有银行按揭贷款未偿还完毕，但现原告同意代为清偿二被告的按揭贷款以消灭抵押权，并未损害第三人兴业银行西安分行的利益，同时原告表示剩余房款一次性支付，且二被告已经取得涉案房屋房屋权属证书，二被告亦不能说明本案存在其他不能履行的法定情形，故原告要求继续履行房屋买卖合同，二被告协助办理注销抵押登记、过户手续及交付的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定判决如下：一、被告林彬、宋世伟于本判决生效之日起十日内到第三人兴业银行股份有限公司西安分行办理购买西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋按揭抵押贷款的清偿手续，全部费用由原告侯知轩负担。二、判决第一项执行完毕后三日内，被告林彬、宋世伟与第三人兴业银行股份有限公司西安分行立即到房屋产权登记部门协助办理西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋的抵押权注销手续。三、判决第二项执行完毕后十日内，被告林彬、宋世伟协助原告侯知轩办理房屋所有权转移登记手续，将西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋过户至原告侯知轩名下，全部税费由原告侯知轩承担。四、判决第三项执行完毕后十日内，原告侯知轩向被告林彬、宋世伟支付全部房款，具体以总房款449万元扣除原告侯知轩代为偿还第三人兴业银行股份有限公司西安分行贷款部分后的数额为准。五、判决第四项执行完毕后十日内，被告林彬、宋世伟向原告侯知轩交付西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋及地下车库。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37920元、保全费5000元，由二被告承担。因原告已预交，故二被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  孙晓霞人民陪审员  梁 钢二〇一九年一月九日书 记 员  孙源源打印：相丽华校对：孙晶晶2018年月日送达