浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民再34号 上诉人（原审原告）：华润置地（宁波）发展有限公司，住所地：浙江省慈溪市坎墩街道羊路头村穿镇路。 法定代表人：迟峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋烽，上海市建纬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡建权，男，1977年10月28日出生，汉族，户籍所在地浙江省慈溪市，住浙江省慈溪市。 华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）与胡建权商品房销售合同纠纷一案，浙江省慈溪市人民法院于2016年11月24日作出（2016）浙0282民初9974号民事判决，该判决已生效。浙江省慈溪市人民法院于2017年3月29日作出（2017）浙0282民监2号民事裁定，再审本案；并于2018年8月24日作出（2017）浙0282民再2号民事判决。上诉人华润公司、胡建权不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华润公司上诉请求：依法改判浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民再2号民事判决书第三项判决，胡建权应支付华润公司代偿款3140192.79元，房屋差价损失1823686元，合计4963878.79元，与华润公司应当返还给胡建权的购房款4459704元抵销，胡建权尚应支付给华润公司504174.79元，于判决生效之日起十五日内履行。事实和理由：再审一审判决以涉案房屋再行销售给第三人的价格作为认定涉案房屋差价损失1633464元的基准价，属事实认定有误；再审一审法院启动再审程序属适用法律错误。 胡建权辩称：原审送达程序不当；其已支付涉案房屋首付款130多万元，华润公司应继续履行合同交付房屋，或是向其退还首付款。 胡建权上诉请求：依法判令华润公司继续履行商品房买卖合同；若不能继续履行，则华润公司应返还胡建权660000元。事实和理由：再审一审判决胡建权承担房屋差价损失依据不足，补充评估函评估结论为涉案房屋在2018年7月的市场价格为3369000元，且涉案房屋目前实际市场价格约4000000元；华润公司代偿款金额有误，代偿款不可能超过3120000元；原审送达程序不当；按照再审一审判决，胡建权因本次购房最终既拿不到房屋，还要共计损失200余万元，显失公平。 华润公司辩称：涉案《商品房买卖合同》已于2016年3月28日解除，再审一审判决对该项内容认定事实清楚，适用法律正确，胡建权要求继续履行合同的请求不应获得支持；涉案房屋的差价损失应以涉案房屋在评估时点2016年5月12日的市场价值2636018元作为基准价计算；胡建权未就华润公司应返还660000元提供证据，不应采信；本案已进入再审程序进行审理，原审送达程序有误不能作为抗辩理由。 华润公司向原审法院诉讼请求：1.解除华润公司与胡建权之间的编号为20110600371的《商品房买卖合同》；2.胡建权配合华润公司办理案涉房屋编号为20110600371的《商品房销售合同》的撤销备案登记；3.胡建权支付给华润公司代还给银行的款项3147608.95元；4.胡建权承担总房价15%（即668955.6元）的违约金；5.胡建权赔偿华润公司再次销售案涉房屋的差价损失1823686元，扣除上述668955.6元违约金，尚需赔偿1154730.4元；6.判令华润公司应当返还给胡建权的购房款抵销胡建权对华润公司的债务，抵销不足的债务，胡建权继续支付给华润公司；7.案件诉讼费由胡建权承担。 原审法院认定事实：2011年6月25日，华润公司、胡建权签订编号为20110600371号《商品房买卖合同》一份，约定：胡建权向华润公司购买华润公司开发建设的位于浙江省慈溪市橡树湾小区28幢2301室房屋一套，建筑面积220.92平方米，总计价款4459704元。胡建权对部分房款采用按揭贷款方式付款，如胡建权向贷款银行逾期付款超过三次，华润公司有权解除合同及相关文本。如华润公司作为保证人承担保证责任后，胡建权应偿付华润公司代偿款项并支付总房价款15%的违约金，华润公司可直接从胡建权支付的房价款中扣除代偿款项及违约金。华润公司再次出售该房屋时产生差价损失由胡建权承担。胡建权应自合同解除之日起15个工作日内配合华润公司完成撤销合同备案登记手续。在合同备案登记手续撤销前，华润公司有权拒绝向买受人退还房款。2013年6月5日，华润公司、胡建权与中国农业银行股份有限公司慈溪市支行（以下简称农行慈溪支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：胡建权向农行慈溪支行贷款3120000元，按月等额归还本息，由胡建权以上述商品房提供抵押担保，由华润公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。胡建权签订上述《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》并办理按揭后，至2015年12月17日已经逾期付款超过3次。后华润公司承担保证责任代偿借款3140192.79元。依据华润公司申请，该院委托宁波恒正房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，评估结论为涉案商品房在价值时点2016年5月12日的市场价值为2636018元，华润公司再次销售涉案房屋的差价损失为1823686元。 原审法院认为，华润公司、胡建权之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议依法成立且有效。双方约定，如胡建权向贷款银行逾期还款超过三次，华润公司有权解除合同及相关文本。如华润公司作为保证人承担保证责任后，胡建权应偿付华润公司代偿款项及总房价款15%的违约金，华润公司可直接从胡建权支付的房价款中扣除代偿款项及违约金。华润公司再次出售该房屋时产生差价损失由胡建权承担。胡建权应自合同解除之日起15个工作日内配合华润公司完成撤销合同备案登记手续。因胡建权逾期还款超过三次，根据合同约定，原审对华润公司要求解除合同、胡建权配合华润公司办理合同撤销备案手续的诉请，予以支持。因华润公司承担了连带还款责任，根据合同约定，原审对华润公司要求胡建权归还华润公司代偿款项3140192.79元及总房款15%违约金668955.6元的诉请，予以支持。根据房地产评估报告，华润公司的实际损失为再次出售涉案房屋的差价损失1823686元，因违约金668955.6元低于实际损失，华润公司可以要求法院予以增加，华润公司主张胡建权在违约金基础上另赔偿华润公司差价损失1154730.4元，符合法律规定，原审予以支持。华润公司主张违约金668955.6元及代偿款项3140192.79元从胡建权支付的购房款中抵销，符合合同约定，同时，华润公司主张差价损失1154730.4元也从胡建权应当返还给华润公司的房款中抵销，亦符合法定抵销的条件，胡建权于2016年10月17日收到本院寄送的法律文书，可视为华润公司主张抵销的通知到达胡建权，原审对华润公司要求胡建权应当返还给华润公司的房款中抵销违约金668955.6元、代偿款项3140192.79元及差价损失1154730.4元予以支持。经抵销，胡建权尚欠华润公司504174.79元，故对华润公司要求胡建权支付抵销不足部分款项504174.79元的诉请，予以支持。胡建权经该院合法传唤无正当理由未到庭，原审依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、华润公司与胡建权于2011年6月25日就涉案橡树湾小区28幢2301室房屋签订的合同编号为20110600371号《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、胡建权于本判决生效之日起十五日内协助华润公司办理合同编号为20110600371号《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、胡建权应支付华润公司代偿款3140192.79元、违约金668955.6元、房屋差价损失1154730.4元，合计4963878.79元，与华润公司应当返还给胡建权的购房款4459704元抵销，胡建权尚应支付华润公司504174.79元，于判决生效之日起十五日内支付给华润公司。 浙江省慈溪市人民法院再审后对案件事实认定如下： 2011年6月25日，华润公司、胡建权签订编号为20110600371号《商品房买卖合同》一份，约定：胡建权向华润公司购买华润公司开发建设的位于浙江省慈溪市橡树湾小区28幢2301室房屋一套，建筑面积220.92平方米，单价20186.93元，总计价款4459704元。合同签订当日须支付房价款的30%计1339704元，剩余部分款项由胡建权向银行按揭贷款获得，并应在合同签订之日起15个工作日内办妥按揭贷款手续，并约定胡建权应按与银行签订的借款协议按时还本付息。如果在华润公司承担担保责任的期限内，因胡建权逾期还款导致承担担保责任的，逾期付款在三次（含三次）以内的，胡建权应向华润公司偿还代还款项（根据银行相关凭证记录的代还款项数额）并按日支付该款项千分之四的违约金。逾期付款超过三次的，有权单方解除合同及相关文本，胡建权应向华润公司偿还代还款项并支付相当于总房价款15%的违约金，华润公司再次出售该房屋时产生差价损失的，该差价损失由胡建权承担。胡建权应自合同解除之日起15个工作日内配合华润公司完成撤销合同备案登记手续。在合同备案登记手续撤销前，华润公司有权拒绝向买受人退还房款。2013年6月5日，华润公司、胡建权与中国农业银行股份有限公司慈溪市支行（以下简称农行慈溪支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：胡建权向农行慈溪支行贷款3120000元，按月等额归还本息，由胡建权以上述商品房提供抵押担保，由华润公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。上述合同订立后，农行慈溪支行于2013年6月5日发放贷款3120000元。2015年9月2日，农行慈溪支行向华润公司发出扣款函，函中明确“止2015年9月1日，胡建权已逾期还款期三期，累计欠收本息63514.08元”，农行慈溪支行于该日从华润公司处扣款；农行慈溪支行分别于2015年12月18日、2016年3月10日、2016年4月26日2016年8月3日和2016年10月28日以胡建权多次逾期向华润公司发出扣款函并从华润公司处扣款。至2016年10月28日，华润公司总计承担保证责任代偿借款3140192.79元。华润公司于2016年3月23日向该院起诉后，该院于同日以（2016）浙0282立预57号预立案，并将起诉状副本等法律文书送达给胡建权，胡建权于同年3月28日收到上述法律文书。在本案预立案后，该院根据华润公司的申请，依法委托宁波恒正房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，宁波恒正房地产估价有限公司于2016年5月31日作出浙恒估字（2016）第041号房地产估价报告，认为涉案商品房在价值时点2016年5月12日的市场价值2636018元。原审于2016年11月24日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决，于2016年11月25日向华润公司、胡建权邮寄送达该院（2016）浙0282民初9974号民事判决书。华润公司于2016年12月26日向该院申请执行，该院于同日立案受理。同年12月29日，华润公司自行与案外人沈碧红就案涉橡树湾小区28幢2301室房屋签订合同编号为200161202166号《商品房买卖合同》，约定房屋销售价格为2826240元。双方均已按合同约定履行各自义务，上述房屋已办理房屋所有权登记。2017年1月23日，华润公司向该院提出撤回对胡建权强制执行的申请，该院于同年2月20日裁定准许。胡建权于2017年2月17日向本院提起上诉，本院于2017年3月15日作出（2017）浙02民终919号民事裁定，以上诉人胡建权在提交上诉状后，未在规定期限内预交二审案件受理费、亦未提出司法救助申请，属不依法履行诉讼义务，故按上诉人胡建权撤回上诉处理。 该院再审认为，本案所涉的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，各方当事人应按约全面履行各自的义务。根据合同约定，如胡建权向贷款银行逾期还款超过三次，华润公司有权解除合同及相关文本。如华润公司作为保证人承担保证责任后，胡建权应偿付华润公司代偿款项及总房价款15%的违约金，华润公司可直接从胡建权支付的房价款中扣除代偿款项及违约金；此外，华润公司再次出售该房屋时产生差价损失由胡建权承担，胡建权应自合同解除之日起15个工作日内配合华润公司完成撤销合同备案登记手续。现胡建权未能按期归还贷款三次以上，已导致华润公司代偿借款本息，解除合同的条件成就，华润公司有权解除《商品房买卖合同》。华润公司通过起诉请求解除合同，该院已经将包含解除合同意思表示的起诉状副本送达给胡建权，合同自胡建权收到起诉状副本即2016年3月28日解除。因本案案涉房屋已在2016年12月29日由华润公司再次销售，房屋所有权已登记在新买受人名下，因此，事实上也不再需要胡建权协助办理合同撤销备案手续。因华润公司已承担了保证责任，已向农行慈溪支行代偿3140192.79元，故根据合同约定，胡建权应向华润公司偿还代还款项并支付相当于总房价款15%的违约金，华润公司再次出售该房屋时产生差价损失的，该差价损失由胡建权承担。因案涉房屋华润公司已再次销售，销售价格为2826240元，因此，华润公司的实际损失为再次出售涉案房屋的差价损失1633464元。胡建权认为华润公司的代偿款计算错误，但根据华润公司提供的农行慈溪支行的扣款函、还款凭证等证据，华润公司按贷款银行的计算及催告，已实际代偿3140192.79元的事实清楚。即使贷款本息计算错误，也应由胡建权提供证据证明，现胡建权未提供证据，该院对此辩称主张不予采信。同时，胡建权辩称双方约定违约金过高，但双方在合同中所约定的违约金本低于实际损失，按合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，故违约金的调整并不产生实际意义，华润公司依法可就造成的实际损失主张权利，故对胡建权的该辩称，该院也不予支持。现华润公司主张差价损失从胡建权应当返还给华润公司的房款中抵销，符合法定抵销的条件，该院予以支持。经抵销后，现胡建权尚应支付华润公司313952.79元。关于胡建权认为房屋差价损失系华润公司自己造成的辩称主张，该院认为，自胡建权自身违约致符合合同解除条件时起，只要房屋价格低于双方合同约定的价格，房屋差价损失就必然存在，故该辩称该院难以采纳。原审程序错误，再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决：一、撤销该院（2016）浙0282民初9974号民事判决；二、确认华润公司与胡建权于2011年6月25日签订的合同编号为20110600371号《商品房买卖合同》于2016年3月28日解除；三、胡建权应支付华润公司代偿款3140192.79元、房屋差价损失1633464元，合计4773656.79元，与华润公司应当返还给胡建权的购房款4459704元抵销，胡建权尚应支付给华润公司313952.79元，于该判决生效之日起十五日内履行。四、驳回华润公司的其余诉讼请求。案件受理费8842元，由胡建权负担，评估费7590元，由胡建权负担。 本院二审期间，华润公司、胡建权均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院再审认定的事实一致。 本院认为：本案所涉的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，各方当事人应按约全面履行各自的义务。胡建权未能按期归还贷款三次以上，已导致华润公司代偿借款本息，解除合同的条件成就，华润公司有权解除《商品房买卖合同》，且该合同自胡建权收到华润公司起诉请求解除合同的起诉状副本即2016年3月28日解除。依照合同约定，华润公司代偿的借款本息、违约金以及因合同解除导致再次出售涉案房屋的差价损失，由胡建权承担；且华润公司可直接从胡建权支付的房价款中扣除代偿款项和违约金。一审法院再审查明华润公司已将涉案房屋再次销售，故华润公司实际损失应依照涉案房屋再次销售的实际价格为依据进行计算。鉴于约定违约金低于造成的实际损失，华润公司可就造成的实际损失主张权利。现有证据证实华润公司已实际代偿3140192.79元，胡建权虽主张代偿款不可能超过3120000元，但未提供证据证明。一审法院原审送达程序不当，一审法院再审已予以纠正。胡建权因自身违约导致合同解除条件成就，由此带来的损失应由其本人承担。综上，上诉人华润公司、胡建权的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院再审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民再2号民事判决。 二审案件受理费10113元，由上诉人华润公司负担4104元，上诉人胡建权负担6009元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张良宏 审 判 员 谢 颖 审 判 员 袁玮玮 二〇一九年一月七日 代书记员 印孟娜