北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初8294号原告（反诉被告）：北京多宝德健康科技产业发展有限公司，住所地北京市丰台区长辛店德善里****楼**。法定代表人：张雪连，销售经理。委托诉讼代理人：石易，男，该单位职工。被告（反诉原告）：北京圣安和平物业管理有限公司，住所地，住所地北京市丰台区长辛店德善里****楼**301iv>法定代表人：崔宝民，经理。委托诉讼代理人：邢树岭，男，该单位员工。委托诉讼代理人：王富利，北京市法立律师事务所律师。原告（反诉被告）北京多宝德健康科技产业发展有限公司（以下简称多宝德公司）与被告（反诉原告）北京圣安和平物业管理有限公司（以下简称圣安和平公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告多宝德公司的委托诉讼代理人石易、被告圣安和平公司的委托诉讼代理人王富利、邢树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多宝德公司向本院提出诉讼请求：1.判令圣安和平公司赔偿我公司搬迁、装修费用204406元；2.判令圣安和平公司退还我公司已支付的租金215000元；3.判令圣安和平公司赔偿我公司额外支出的租金28800元；4.本案诉讼费由圣安和平公司承担。事实与理由：我公司与圣安和平公司于2012年8月21日签订《房屋租赁协议书》一份，圣安和平公司将北京市丰台区长辛店德善里19号6号楼2层的房屋租赁给我公司，并承诺该房屋手续齐全，可以用于我公司办理《卫生许可证》等相关资质。我公司即从通州搬迁至该处并进行了装修，装修完成后，我公司在申请办理生产资质时因房屋无产权证无法办理，此时，圣安和平公司才承认所租房屋是无任何手续的自建房屋，并无产权证，属于违章建筑。经过多次协商，圣安和平公司同意我公司搬迁至其名下的北京市丰台区长辛店德善里19号综合楼5层，圣安和平公司承诺此建筑手续齐全只差一个房产证，现在正全力办理，一个月内拿到房产证，双方于2014年6月27日签订《补充协议》，称此处房屋是可以办理生产资质的，我公司即原址搬迁入新地址并再次进行了厂房净化车间装修，但是装修完成进行申请时圣安和平公司仍拿不出房屋产权证而使我公司仍然无法申请卫生许可证进行正常的生产。至此，我公司投入了大量的人力物力进行搬迁、装修，却因圣安和平公司的欺骗和隐瞒无法办理《卫生许可证》，致使我公司无法进行相关生产经营活动，遭受了巨大的经济损失。为维护我公司的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起民事诉讼，请依法裁决，支持我公司的全部诉讼请求。圣安和平公司辩称，多宝德公司起诉主张的理由没有任何合同和法律依据，且多宝德公司恶意违约，拖欠我公司的房屋租金。具体理由如下：2012年8月21日，我公司将位于丰台区长辛店德善里19号6号楼2层出租给多宝德公司，租赁期间为2012年10月5日至2017年10月4日，房屋用途为办公、加工生产纯植物消毒系列产品，租金按租赁时间分阶段按不同的标准支付。同时合同约定了我公司的权利义务以及多宝德公司的权利义务，并约定了违约责任。合同签订后，我公司按约定将房屋交付给多宝德公司使用。应多宝德公司的要求，双方协商一致，我公司同意多宝德公司使用丰台区长辛店德善里19号11号楼101室办理工商注册登记，多宝德公司也同意用我公司提供的房屋办理了工商注册登记。2014年6月27日，双方协商一致，将原出租房屋调换为综合楼五层510、502、503、504、506、508、510、512、516室，原房屋租赁合同的条款保持不变。我公司在2012年8月21日将丰台区长辛店德善里19号6号楼2层出租给多宝德公司时，多宝德公司是完全知晓房屋的现状，该房屋因尚未办理房屋所有权证，办理不了工商登记，因此双方才协商用丰台区长辛店德善里19号11号楼101室为多宝德公司办理工商登记，该事实有多宝德公司的工商注册登记可以证实。出租房屋调换至综合楼五层，多宝德公司承租使用的房屋虽现尚未取得房屋所有权证，但该房屋建设规划手续、开工手续和竣工验收手续均齐全，并且能够办理工商注册登记。多宝德公司主张我公司在出租房屋时承诺房屋手续齐全，可办理《卫生许可证》等相关资质的陈述，纯属虚构。我公司无论在房屋租赁合同中，还是在双方的沟通中，均未向多宝德公司承诺该房屋能够办理《卫生许可证》等相关资质，均未向多宝德公司承诺房屋的所有权证等手续全部齐全。多宝德公司主张我公司曾承诺综合楼五层在一个月内拿到房屋所有权证的事实也是凭空捏造，我公司也从未向多宝德公司承诺在一个月内拿到房屋所有权证。多宝德公司从事的生产经营涉及药品的生产，对于药品的生产国家具有严格的规定，需要进行特殊的审批，并不是仅仅具备房屋所有权证就可以办理相应的《卫生许可证》和其他生产许可证。对于其他行业特殊经营许可证，我公司没有义务保证承租人能够办理。综上所述，多宝德公司严重违反合同义务，不按合同约定及时足额支付房屋租金，在已经实际占有和使用了房屋的情况下，反而恶意主张是我公司没有尽到合同义务，要求我公司承担违约责任。多宝德公司的起诉没有任何事实与法律依据，请法院依法予以驳回。圣安和平公司提出反诉请求：1.判决多宝德公司支付给我公司房屋租金121329.66元；2.判决多宝德公司支付我公司供暖费12348元；3.判决多宝德公司支付给我公司违约金262659.32元；4.判决多宝德公司支付给我公司2014年12月至2016年1月28日期间超期占用一间房屋的租金12600元；5.判决多宝德公司承担全部反诉费用。事实与理由：2012年8月21日，我公司将位于丰台区长辛店德善里19号6号楼2层出租给多宝德公司，租赁期间为2012年10月5日至2017年10月4日，房屋用途为办公、加工生产纯植物消毒系列产品。租金按租赁时间分阶段按不同的标准支付，其中2014年10月5日至2015年10月4日租金为110000元，2015年10月5日至2016年10月4日租金为120000元。2014年6月27日，双方协商一致，将原出租房屋进行调换为综合楼五层510、502、503、504、506、508、510、512、516室，原房屋租赁合同的条款保持不变。合同签订后，我公司按照约定交付给多宝德公司房屋使用，多宝德公司也实际使用了房屋。但多宝德公司从2014年9月15日起仅支付2014年10月5日至2015年10月4日的房屋租金25000元，该阶段的租金尚有85000元未支付，2014年10月5日至2016年1月28日腾空房屋期间每月10000元的租金未支付。根据合同约定，逾期支付租金超过三日的，多宝德公司应按日租金的双倍支付租金并承担两个月租金数额的违约金。同时房屋租赁协议和补充协议还约定了供暖费的收费标准以及房屋临时占用的期间和占用期满后的租金等事宜。2016年1月25日，经双方协商一致，多宝德公司于2016年1月29日前搬离租赁房屋，其他纠纷由法院裁决。综上所述，多宝德公司严重违反了合同约定支付租金的义务，拖欠我公司巨额租金。多宝德公司应当按照合同约定支付我公司租金、供暖费、房屋临时占用期间的租金和承担违约责任。多宝德公司辩称，根据圣安和平公司的反诉状，事实与理由部分都说明了我公司搬到涉案房屋是为了进行加工、生产相应植物消毒产品，所以圣安和平公司称没有承诺过不属实，各项请求不属实。我公司搬过来之后一直都在等对方的手续，没有发生真正的生产，对于租金、供暖费、违约金都不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京普朗德天然植物药研究院有限公司于2013年1月16日经工商部门核准名称变更为北京本多宝生物科技有限公司，北京本多宝生物科技有限公司于2016年12月29日经工商部门核准名称变更为多宝德公司。2012年8月21日，圣安和平公司（甲方、出租方）与北京普朗德天然植物药研究院有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方租用甲方位于北京市丰台区长辛店德善里19号6号楼二层，乙方租赁该房屋的用途是办公、加工生产纯植物消毒系列产品。该合同第二条约定，租赁期限自2012年10月5日至2017年10月4日止。该合同第三条约定，甲方同意从乙方签署本合同后（即2012年8月22日至2012年10月4日）为装修施工与双方交接准备期，在此期间甲方不向乙方收取租金，但乙方应当承担乙方在装修期间的水、电费和发生的垃圾清运费以及防火防盗和安全施工责任。关于各年度租金标准及付款方式约定为：2012年8月25日付2012年10月5日至2013年1月4日租金为22500元，2012年12月15日付2013年1月5日至2013年10月4日租金为67500元，2013年9月15日付2013年10月5日至2014年4月4日租金为50000元，2014年3月15日付2014年4月5日至2014年10月4日租金为50000元，2014年9月15日付2014年10月5日至2015年10月4日租金为110000元，2015年9月15日付2015年10月5日至2016年10月4日租金为120000元，2016年9月15日付2016年10月5日至2017年10月4日租金为130000元。该合同第四条关于履约保证金约定：本协议签订当日乙方即按一个月的租金向甲方支付履约保证金和租赁房屋设备设施押金，履约保证金为7500元，于2012年12月25日付；协议有效期内乙方如完全履行了协议义务，则本协议期满，乙方撤出所租赁房屋、结清各种费用、在租赁房屋进行注册的到工商登记部门注销后，甲方将上述履约保证金和设施押金全额退还乙方；本协议有效期内乙方如有违约，则上述履约保证金和设施押金在乙方未偿清违约金或赔偿金之前不予退还。该合同第七条关于违约责任约定：乙方未按协议规定向甲方支付租金的，每拖延一天，乙方按日租金的双倍向甲方支付租金，直到支付日止，超过三日即视为乙方违约，乙方按两个月的租金数额向甲方支付违约金并按所欠租金的双倍支付租金，甲方有权收回租赁房屋，超过七日，甲方有权对该房屋内的物品讲行处理，由此造成的后果，甲方不承担任何责任，乙方按上述约定支付违约金并按占房期间租金的2倍支付租金。合同另外对甲方的权利义务及乙方的权利义务进行了约定。2014年6月27日，圣安和平公司（甲方）与北京本多宝生物科技有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，就甲乙双方于2012年8月25日签订的乙方租赁甲方位于北京市丰台区长辛店德善里19号编号为6号楼二层的房屋租赁协议书补充如下：一、乙方公司名称北京普朗德天然植物药研究院有限公司变更为北京本多宝生物科技有限公司。二、乙方租赁使用的房屋由编号6号楼二层搬至编号为综合楼的五层501、502、503、504、506、508、510、512、516室。三、乙方新租赁房屋建筑面积约为294平方米，此数据作为供暖费收费依据，供暖费单价为42元／㎡，卫生费为100元／月，收费标准随着供暖单位和垃圾清理单位收取标准的调整而调整。四、因乙方搬迁占用资金，甲方同意乙方缓交应于2014年3月15日前支付的2014年4月5日至2014年10月4日租金50000元（大写：伍万元整），于2014年11月30日前付清，否则按原合同7.2条执行。五、因乙方搬至新址后，剩余部分物品甲方同意乙方暂时使用原有房屋其中的1间（面积不超过30平方米）做为仓库，但使用日期不得超过2014年11月30日，超过日期后按900元／月收取租金。六、乙方于2014年6月15日腾空原使用的6号楼二层，如未按约定时限腾空，按双倍月租金支付甲方房屋租金。七、原协议其它条款不变。”合同签订后，多宝德公司共向圣安和平公司支付了九笔租金，分别于2012年9月24日支付了2012年10月5日至2013年1月4日期间的租金22500元、2013年3月20日支付67500元、2013年12月3日支付50000元、2015年1月20日支付50000元、2015年6月19日支付2014年10月5日至2015年7月4日期间的部分租金5000元、2015年1月21日支付10000元、2015年12月4日支付3000元、2015年11月27日支付3000元、2015年12月16日支付4000元。另外，双方均确认多宝德公司未向圣安和平公司交纳履约保证金。2016年1月25日，圣安和平公司（甲方）与北京本多宝生物科技有限公司（乙方）签订《搬离协议》，约定：“鉴于，双方因租赁北京市丰台区长辛店德善里19号综合楼5层501、502、503、504、506、508、510、512、516室（下称“租赁房屋”）发生纠纷，且已诉至北京市丰台区人民法院，经双方协商，就搬离一事达成如下协议：1、乙方于2016年1月29日前搬离租赁房屋，并腾空租赁房屋内归乙方所有的一切物品。2、本协议约定的期限届满后，甲方将封闭租赁房屋，乙方尚未搬离的物品视为废弃物，甲方有权处理。3、双方在履行房屋租赁过程中发生的其他争议已提交丰台区法院解决，届时将按照法院最终生效判决执行。”协议签订后，双方对房屋进行了清退交接。庭审中，多宝德公司主张北京市丰台区长辛店德善里19号6号楼二层及综合楼五层均没有房屋所有权证，圣安和平公司认可上述两栋楼没有房屋所有权证，但主张综合楼五层有建设工程规划许可证、开工许可证、消防验收手续，并提交相应证据，综合楼最终楼号确定为27号楼，6号楼二层没有上述手续。现多宝德公司主张圣安和平公司承诺为其生产办理卫生许可证，但由于所租赁的房屋没有房屋所有权证导致卫生许可证无法办理，故应当承担责任。圣安和平公司对此不予认可，多宝德公司提交申办卫生许可证应当提交的材料，并称因材料不齐全，向卫生局提交申请时，材料未被接受，故没有卫生局书面的不予受理回执。圣安和平公司对该材料真实性认可，但不认可关联性，认为不是卫生局出具的补正材料通知，而是可以在网上自己打印的。多宝德公司主张其产生搬迁及装修费用共计204406元，并提交发票四张及《承建净化车间和设备材料合同》一份，其中发票号码为03926597的发票显示搬家费19200元，时间为2012年9月22日；发票号码为20714937的发票显示净化车间施工款123920元，时间为2013年10月19日；发票号码为45839601的发票显示搬家费5600元，时间为2014年10月12日；发票号码为20715641的发票显示净化车间拆装移动费30000元，时间为2014年11月9日；合同签订日期为2012年9月9日，内容系普朗消毒产品生产所需100平方米净化车间工程，地点位于，地点位于北京市丰台区长辛店德善里****楼**公司对上述证据的真实性不予认可，主张即使是真实的，也与圣安和平公司无关。多宝德公司要求圣安和平公司支付其多支付的租金28800元，称该笔费用系强行搬离后另外租赁房屋存放东西产生的，但未提交证据证明。圣安和平公司主张多宝德公司支付供暖费12348元，但未提交证据。圣安和平公司主张多宝德公司支付房屋租金121329.66元、违约金262659.32元、2014年12月至2016年1月28日期间超期占有一间房屋的租金12600元，多宝德公司均不同意支付。本院认为，多宝德公司与圣安和平公司之间签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》、《搬离协议》涉及的租赁物包括两部分，其中一部分位于北京市丰台区长辛店德善里19号6号楼二层，因该部分未取得建设工程规划许可证，故上述合同就该部分租赁物的约定部分无效，另一部分位于北京市丰台区长辛店德善里19号综合楼五层501、502、503、504、506、508、510、512、516室，该部分已经取得了建设工程规划许可证，针对该部分租赁物的合同约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中关于北京市丰台区长辛店德善里19号6号楼二层部分的合同无效，圣安和平公司应当将收取的该部分租金返还给多宝德公司。在签订该合同时，多宝德公司未对租赁物的手续尽到审慎的义务，存在过错，圣安和平公司将未取得建设工程规划许可证的建筑物对外出租，亦存在过错，故双方均应当在自己的过错范围内对对方的损失承担赔偿责任。结合合同的签订及履行情形，本院确认双方各承担50%的责任。该部分合同无效后，多宝德公司因使用该部分场地产生的搬迁、装修费用属其损失，相应的房屋使用费则属于圣安和平公司的损失，故多宝德公司应当向圣安和平公司赔偿该部分场地50%的房屋使用费，房屋使用费的标准参照租金标准确定，自应当返还的租金中予以折抵，圣安和平物业公司应当向多宝德公司赔偿租赁该部分场地产生的50%的搬家费、装修损失。关于多宝德公司主张的搬家、装修费用，多宝德公司提交相应的发票和合同，结合该证据记载的时间及多宝德公司搬至该部分场地事实，本院对多宝德公司的该项证据予以采信，其中发票号码为03926597的发票显示搬家费19200元、发票号码为20714937的发票显示净化车间施工款123920元发生在该场地租赁期间，属于多宝德公司的损失。关于北京市丰台区长辛店德善里19号综合楼五层501、502、503、504、506、508、510、512、516室的合同部分属有效部分，双方均应按约履行，多宝德公司应当向圣安和平公司支付欠付的房屋租金，并承担因欠付租金形成的违约责任。现多宝德公司主张圣安和平公司承诺为其办理卫生许可证但未办理，导致其无法开展生产经营，但其提供的证据不足以证明其主张，本院对于多宝德公司的该项主张不予支持。关于该部分租赁物，多宝德公司明知其没有房屋所有权证，仍与圣安和平公司签订房屋租赁合同，应当自行承担不利后果。圣安和平公司主张的违约金过高，多宝德公司对此提出异议，并要求法院予以调整，符合法律规定，本院综合考虑合同履行情况酌情予以调整。圣安和平公司主张多宝德向其支付供暖费，但未提供证据证明，本院对其该项主张不予支持。圣安和平公司主张的多宝德公司超期占用一间房屋期间的租金12600元，多宝德公司认可，本院对圣安和平公司的该项主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京圣安和平物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京多宝德健康科技产业发展有限公司租金81187.85元；二、北京圣安和平物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京多宝德健康科技产业发展有限公司搬家费、装修费损失71560元；三、北京多宝德健康科技产业发展有限公司于本判决生效后七日内向北京圣安和平物业管理有限公司支付房屋租金121329.66元；四、北京多宝德健康科技产业发展有限公司于本判决生效后七日内向北京圣安和平物业管理有限公司支付违约金100000元；五、北京多宝德健康科技产业发展有限公司于本判决生效后七日内向北京圣安和平物业管理有限公司支付超期占有一间房屋的租金12600元；六、驳回北京多宝德健康科技产业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京圣安和平物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7976元，由北京多宝德健康科技产业发展有限公司负担5258元（已交纳），由北京圣安和平物业管理有限公司负担2718元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费3717元，由北京圣安和平物业管理有限公司负担1591元（已交纳），由北京多宝德健康科技产业发展有限公司负担2126元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘亚男人民陪审员  马占凯人民陪审员  张丽娟二〇一九年一月二十一日书 记 员  王雨辰