广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初2152号原告：叶洁儿，女，汉族，1990年11月13日出生，住四会市。委托诉讼代理人：陈百伟，广东宝慧律师事务所律师。被告：肇庆市亚洲金属资源再生有限公司，住所地：四会市龙甫镇肇庆市亚洲金属资源再生工业基地。统一社会信用代码：9144128478204009XR。法定代表人：尹绍元，董事长。委托诉讼代理人：李艳、周仁海，均系海南刚峰律师事务所律师。原告叶洁儿诉被告肇庆市亚洲金属资源再生有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员廖雪梅独任审判，原告于8月15日以已向广东省深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）提出案外人执行异议为由，申请中止审理本案。本院经审查后作出（2018）粤1284民初2152号之一民事裁定，中止审理本案。现中止事由已消除，本院于2019年1月14日恢复审理本案并公开开庭进行了审理，原告叶洁儿及其委托诉讼代理人陈百伟，被告委托诉讼代理人李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，将位于四会市龙甫镇凤凰一路C2-404房的房地产过户至原告名下；2.判决被告向原告支付违约金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年8月5日签订《房地产买卖合同》，约定被告作价165378元将位于四会市龙甫镇凤凰一路C2-404房的房地产转让给原告，原告应于2014年8月5日前支付第一期房款20000元，尾款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，在合同签订之日起180日内，被告应到房地产管理部门办理过户手续。签订合同后，原告共计支付被告购房款45378元，被告仅向原告交付了房屋的使用权，原告多次催促被告履行合同义务办理房屋过户，被告均回应称正在落实过程中，但截至起诉之日止，被告仍未将房屋过户至原告名下。近日，被告更是公开表示不会办理过户。被告的上述行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，将位于四会市龙甫镇凤凰一路C2-404房的房地产过户至原告名下。同时，原告有权按照合同约定的违约责任条款，要求被告支付违约金两万元。庭审中，原告补充起诉意见如下：原、被告签订合同之后，原告按照被告的指引向指定银行提交了涉案房屋贷款的资料和签署了银行交予的相关文书，并且开设了接收贷款的专属账号，并存入一百元的费用。但因为被告的负债问题以及被告无法提供银行办理贷款的相关材料，所以导致贷款无法办理。被告辩称：一、答辩人与原告签订的案涉《房地产买卖合同》已根本无法履行，合同目的无法实现，依法应予以解除。答辩人与原告于2014年8月5日签订案涉《房地产买卖合同》，合同约定原告购买答辩人位于四××市××凤凰××路××Ｃ2-404房屋，房屋总价款为165378元，且答辩人在原告仅支付购房款45378元的情况下也于2015年2月15日将案涉房屋交付给原告使用。案涉《房地产买卖合同》签订后，答辩人也积极协助原告办理案涉房屋的相关过户手续，但答辩人因经营困难拖欠巨额债务（截止至2018年6月30日，拖欠银行贷款本金约2.07亿，且须按月支付利息136万元，深圳市中级人民法院执行案件确定的借款本息约1.65亿，债务总计约3.74亿）无力偿还，因此债权人依法向法院提起诉讼，且在判决生效后依法向深圳市中级人民法院申请强制执行（详见答辩人提交的证据1），深圳中院也依法查封包括案涉房屋在内的答辩人名下位于四会市龙甫镇凤凰一路的十九栋房产及土地的产权至今（答辩人提交的证据2可证明此事实）。上述房屋产权被法院查封后，答辩人也作出多方努力去积极融资偿还借款，想尽快解决问题，解除法院查封并与原告办理产权证过户。但债务金额巨大且融资困难，答辩人经过长时间努力仍无法偿还借款，目前答辩人也确实没有任何办法去解决债务问题，下一步即将面临深圳中院的强制执行，即依法拍卖该查封房屋以还债。故答辩人与原告签订的《房地产买卖合同》的目的即将案涉房屋过户至原告名下已无法实现，且该合同也已根本无法继续履行。因此依据《合同法》第九十四条之规定，案涉《房地产买卖合同》依法应予解除。二、案涉《房地产买卖合同》被依法解除后，答辩人愿意按双方签订的《房地产买卖合同》之约定依法承担违约责任。如上所述，答辩人与原告签订的《房地产买卖合同》的目的已无法实现，且该合同已无法继续履行，依法应予以解除。事实上，答辩人在原告仅支付首付款45378元的情况下已于2015年2月15日将案涉房屋交付给原告使用至今。鉴于答辩人确实已无法解决债务问题，下一步深圳中院很快将依法拍卖所有被查封的房产。为此，为了照顾到原告的利益及答辩人的实际履行能力，答辩人愿意在案涉《房地产买卖合同》被依法解除后，全数退还原告已付房款并按双方签订的《房地产买卖合同》之约定依法承担违约责任，即按合同约定向原告支付违约金20000元。综上所述，恳请法院在审理案件事实的情况下依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2014年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产买卖合同》及补充协议，约定甲方拟将位于四会市龙甫镇凤凰一路C2-404房屋的房地产（以下称“案涉房屋”）转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。双方议定该房地产交易总金额为165378元，乙方于2014年8月5日前付清首期2万元整，余下房款145378元办理银行贷款。如果由于乙方自身原因导致银行贷款不成功的，乙方须在办理房产证出证后，一年内分期付清。甲方全程协助办理房地产土地证件的一切手续，本合同签订之日起180日内，甲、乙双方应携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方对该房地产的交付时间没有约定。违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方2万元整的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付房款（含诚意金）共计45378元，被告于2015年2月15日将案涉房屋交付原告使用至今。2016年5月5日，因被告与案外人的债务执行纠纷，深圳中院查封了被告名下十七个房产证下之房产，每个房产证对应的为整栋房产，每栋楼中各套房产尚未分户单独办理房产证，案涉房屋所在的C2栋楼在查封之列，对应的房产证为“粤房地产证字第C4616305”。案涉房屋已设立抵押权。被告因案涉房屋被深圳中院查封不能向原告履行房屋过户的义务，原告遂向本院起诉。本案审理过程中，原告向深圳中院提出案外人执行异议，请求终止对案涉房屋的强制执行，深圳中院于2018年11月21日作出（2018）粤03执异762号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告在法定期限内未向深圳中院提出案外人执行异议之诉。案涉房屋现仍处于执行查封之中。本院结合本案情况向原告释明《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十条的规定，询问原告是否变更诉讼请求，原告坚持原来的诉讼请求不变更。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录、询问笔录等证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》及其附件，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。原告已按照合同约定向被告支付前期房款，后期房款因合同约定的支付条件尚未成就，原告有权暂不予支付。被告有协助将案涉房屋过户给原告的合同义务，但被告因与案外人的债务纠纷导致案涉房屋被其他法院执行查封，不能继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，被告构成违约，应承担相应的违约责任。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同第六条约定：“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方2万元整的违约金”，该条约定了解除合同的条件以及合同解除的后果，因原告不主张解除合同，被告亦未反诉要求解除合同，故原告在不主张合同解除的情况下，要求被告支付违约金2万元，不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”本案案涉房屋已被深圳中院查封，原告向深圳中院提出的案外人执行异议已被该院驳回，且原告未在法定期限内提出进一步的案外人执行异议之诉，该执行异议裁定已生效。原告在本案中要求被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，被告将案涉房屋过户至原告名下，属于上述法律规定的履行不能的情况，原告经本院释明后仍坚持该请求，本院依法不予支持。在被告已无法将案涉房屋过户至原告名下的情况下，被告已构成根本违约，原告亦可根据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权解除合同，要求被告退还房款并承担相应的违约责任，现原告既不要求解除合同，又按照合同解除的情形要求违约金，两项诉请自相矛盾，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告叶洁儿的诉讼请求。本案受理费减半收取为2004元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  廖雪梅二〇一九年一月二十四日法官助理申家文书记员何倩仪