江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏12民终3084号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏鸿泰钢结构有限公司（历史名称：江苏鼎盛船舶科技发展有限公司），统一社会信用代码91321200697871655J，住所地泰州市高港区白马镇姜高路南侧。法定代表人：董桂芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张渝，江苏奕俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇，江苏奕俊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市德林装饰材料有限公司，统一社会信用代码91321203722267655Y，住所地泰州市高港区白马镇工业园区。法定代表人：王德林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨明，江苏明港律师事务所律师。上诉人江苏鸿泰钢结构有限公司（以下简称鸿泰公司）因与被上诉人泰州市德林装饰材料有限公司（以下简称德林公司）租赁合同纠纷一案，不服泰州市高港区人民法院(2018)苏1203民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者查清事实后依法改判驳回德林公司的诉讼请求，即继续履行合同；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定以下事实错误，致使判决解除2010年5月9日租赁合同，并要求上诉人承担租金、税金、利息、违约金共计232926.9元有误。第一，一审判决认定德林公司不存在违约行为，鸿泰公司未按合同约定支付租金应承担违约责任的事实有误。一审判决认为“双方在合同履行地现场交付”，“按照常理，鸿泰公司在双方约定的交付现场完全可以提出异议，甚至可以拒绝交付”，“争议土地位于租赁厂房院墙之内，出（承）租方也完全可以按照约定正常使用”，“涉案合同已实际履行八年多，在此期间，双方当事人虽发生过相关争议，但是，双方于2013年6月19日、2015年9月17日己就纠纷达成了共识，应当视为相关争议己经解决”。而事实是：首先，根据2010年5月9日《租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第七条约定：承租人“如确因生产需要装修或新建设施，必须征得出租人同意后方可施工，出租人有权给予否定”，第九条第7项约定：“出租人今后如新建办公楼等基础设施，须得到承租人的同意”，由此可见，双方虽在现场交付土地且鸿泰公司并未提出异议，但诉争的3亩空地究竟由谁实际使用此时尚处于待定的状态，需合同履行过程中进一步协商。当鸿泰公司根据生产需要，准备在诉争3亩空地上新建办公楼时，德林公司拒不同意新建办公楼，致使诉争3亩土地虽在承租厂房院墙内，但鸿泰公司根本无法实际使用，至今仍处于荒置状态，但相关的租赁费、土地使用费却要鸿泰公司承担，明显不公平。因此，一审判决简单地认为合同标的一旦交付，合同义务即履行完毕的观点是错误的。其次，涉案《租赁合同》虽己履行八年多，但双方关系复杂，且不断发生新的矛盾和争议，在双方于2013年6月19日签订的《协议书》、2015年9月17日的《结账凭证》中，德林公司也未明确同意鸿泰公司使用上述3亩土地。一审判决认为双方就某些矛盾形成了文件，就推断为双方已就所有矛盾均达成了共识的观点是错误的。最后，根据《租赁合同》第七条约定，“出租人应有义务支持出（承）租人的行为”德林公司虽交付了土地，却在合同履行过程中无故阻扰鸿泰公司实际使用承租土地，德林公司己违约在先，根据合同法第六十六条规定，在德林公司履行合同义务不符合约定时，鸿泰公司有权拒绝履行租金交付义务，故鸿泰公司没有违约，不应承担违约责任。第二，一审判决认定鸿泰公司未按约定支付租金的事实有误。一审判决认为“双方形成的租金以及土地转让款结算书面协议中，鼎盛公司己确认差欠租金”，“庭审中，鸿泰公司承认2017年6月1日到2018年5月30日租金没交”，“鸿泰公司违反2015年9月17日租金支付的约定拒付租金的行为构成违约”，“结算凭据的形成时间在承诺书之后，基于此时间之前双方的违约责任问题，应当视为己经进行了清算”，而事实是：首先，一审判决认定“鼎盛公司确认差欠租金”的依据是2015年9月17日双方确认的结账凭证，本案诉讼发生在2018年1月，合同履行是不断发展、变化的过程，2015年9月鸿泰公司（鼎盛公司）的确认并不能构成其对本案中存在违约行为的自认。其次，2015年9月17日结账凭据的前提是德林公司在2015年8月3日向鸿泰公司出具承诺书，承诺鸿泰公司有权随时追究其违约责任，该承诺书只是德林公司单方意思表示，鸿泰公司并未同意放弃对德林公司违约责任的追索权。一审判决未查明双方结账凭据中租金余额形成过程，即武断地认定双方己对违约金进行了结算，显然有误。最后，由于本案双方之间存在多重合同关系，矛盾重重，双方一直处于不断协调、化解矛盾的过程，故庭审中，鸿泰公司虽表达了尚有租金未交付的言辞，但其前提是双方之间尚有诸多账目未进行结算，不能因此简单地认定为鸿泰公司默认违约行为的存在。第三，一审判决认定鸿泰公司实施了转租行为的事实有误。首先，鸿泰公司与陈某之间并非简单的租赁关系。陈某系使用鸿泰公司的租赁部分标的物厂房和鸿泰公司自身所有的设备进行生产，并非租赁厂房，陈某与鸿泰公司之间本质上属于合作关系。从鸿泰公司与德林公司《租赁合同》中可以看出，案涉土地和厂房应当用于“从事钢结构加工及船用配件的生产经营”，而陈某正是按照合同中约定的租赁用途对厂房及设备进行使用，更加印证了陈某与鸿泰公司之间的合作关系，而非简单的转租关系。《租赁合司》第九条第2项约定：承租人自行招工、用工、自主经营，独立承担民事责任和法律责任。鸿泰公司与陈某之间的合作符合上述两项约定。其次，陈某支付给鸿泰公司的费用中并非只有房屋租金，由双方的结算清单可以看出，鸿泰公司向陈某收取的费用包括房屋及设备使用、水电费、钢丸使用、餐费等各项费用，而鸿泰公司、德林公司之间房屋租赁合同中租赁费用包括租金和土地使用税，由此可见，鸿泰公司与陈某之间并非就房屋租赁进行的结算，鸿泰公司亦未在许可陈某使用租赁物一事中牟利。因此，鸿泰公司并不存在转租行为，鸿泰公司未违反租赁合同中的相关约定，《租赁合同》不应解除。最后，即使将鸿泰公司与陈某的关系定性为转租关系，也不是判决解除《租赁合同》的理由。《租赁合同》第6项约定：出租人、承租人可指定亲属或他人代替执行合同。鸿泰公司的上述行为，完全符合指定陈某代为执行合同的特征，而且是部分执行，不是完全代替执行，且执行时间也只有短短数月，在双方十年的租赁关系中，只占很少一部分，德林公司的利益也未因此受损，不符合合同法有关未经出租人同意转租可解除租赁合同的要求。综上所述，由于德林公司违约在先，鸿泰公司对诉争3亩土地并未实际享有使用权，有权依据合同法第六十六条规定行使先行履行抗辩权，同时由于双方矛盾诸多，一直处于协商沟通过程中，双方的账目迟迟未理清，不能简单地认定鸿泰公司未按合同约定履行交付租金的义务。退一步，假使鸿泰公司未按合同约定支付租金，诉争3亩荒地租金及相应税金、利息、以及违约金等也应自总额中核减。鸿泰公司依据合同约定依法对租赁土地和厂房自主生产经营，有权许可他人代为执行合同，并不存在转租行为，一审以转租为由判决解除合同，也没有事实和法律依据。德林公司辩称，鸿泰公司上诉称租赁合同已经履行了八年多，足以证明双方都在履行这份合同，不是鸿泰公司所讲的还没有交付相关租赁物。鸿泰公司上诉状载明“德林公司虽交付了土地”也说明鸿泰公司承认交付了租赁物，并且实际履行合同八年之久；鸿泰公司转租行为是成立的，只不过鸿泰公司将转租行为解释为合作关系，不符合客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上上诉，维持原判。德林公司一审诉讼请求：1.解除双方之间的租赁合同；2.拆除鸿泰公司添加的设施；3.给付租金132000元、税金87939元、违约金2640元、利息12672元，合计235251元，上述请求数额计算至实际履行之日止。诉讼费用由承担。鸿泰公司一审反诉请求：1.租赁合同约定租赁土地为7.5亩，事实使用只有4.5亩，其余3亩多次找德林公司协商都不肯给我公司使用，故不应承担合同约定的3亩土地使用税及租金，土地税14985元，租金50000元，多付部分应予退还。2.厂房漏水造成我公司设备损坏及钢丸原材料报废约10吨，损失40000元。3.因德林公司自来水管埋在地下破裂，无法维修，水管漏水几千吨，至今都没有自来水，损失3000元。4.公司下水道不通，造成下大雨办公室积水，致办公室桌、椅、电脑等办公用品严重损坏。价值约5000元。5.变压器设备质量差，造成每月电损严重，损失60000元。6.厂房内电箱安全检查不合格，整改费用计10000元，以上6项费用共计182985元。3亩地5年租金及土地使用税在租金结算中另行扣除。另违约金166597.57元；精神损失费1元；合计349583.57元，要求德林公司赔偿。一审法院审理查明认定以下案件事实：2010年5月9日德林公司与江苏鼎盛船舶科技发展有限公司（以下简称鼎盛公司）订立租赁合同。合同约定，德林公司将位于江苏飞耀机械制造有限公司东侧的厂房及土地约7.5亩、2000平方米的厂房一栋及配电房、传达室、活动板房等相关配套设施出租；租赁期限为：自2010年6月1日起至2020年5月31日止；年租金为：第一年至五年租金为每年捌万元整（不含税），第六年至十年每年租金为拾贰万陆仟整（不含税）。第一年至五年的土地使用税双方各半，第六年至十年的土地使用税全部由承租人承担；租金支付方式：租金每年结算一次。签订合同后，每年5月底前，承租人必须按协议交给出租人租金，否则承担违约责任。如遇特殊情况，延迟期限不得超过15天，超过期限不支付，按违约处理，承租人需支付延期付款所产生的利息及总额2%的违约金。第一年租金在2010年6月30日前交给出租人。租赁物交付的时间、地点为2010年5月31日在合同履行地现场交付；房屋、设备的维修由承租人负责，费用由承租人负担。因不可抗力的重大自然灾害造成的房屋损害，出租人负责维修到位；出租人在租赁合约未满期内，未经承租人同意不得将物权转租他人，若出租人违约，则应按违约处理，并承担对承租人的损失。承租人原则上不得破坏出租人原有房屋结构和配套设施。如确因生产需要装修或新建设施，必须征得出租人同意后方可施工。在不影响厂房功能和质量的前提下，出租人应有义务支持承租人的行为，出租人应能理解；如需解除该合同，则需提前一个月告知出租人，承租人不承担违约责任。违约责任：除政策性拆迁和自然灾害因素外，出租人不得违约，否则以两年的租金额计算违约金赔偿对方的损失。2013年6月19日鼎盛公司（甲方）德林公司（乙方）在泰州市人民政府（以下简称白马政府）见证下订立协议书，甲方将宗地西侧466平方米国有建设用地使用权出让（转让）乙方；乙方同意一次性补偿甲方300000元整，作为对实际占用地块等的补偿。其中，甲方2013年租用乙方厂房租金60000元抵算，余下240000元，乙方同意在2013年9月15日之前一次性付给甲方；逾期，由乙方按日向甲方支付1‰违约金；乙方原大厂房南侧三角地交甲方使用，甲方退让1米建一层钢架厂房，租金由甲方负责按原乙方补偿标准与村组结算。2013年11月8日白马政府向德林公司发出通知，德林公司确认收到该通知。2013年德林公司曾经向一审法院提起所有权确权纠纷诉讼，经一审法院调解，双方达成协议。2014年一审法院出具了（2013）泰高民初字第1503号民事调解书。2015年8月3日，王德林、董美桂向鼎盛公司出具书面承诺，2015年10月1日前，王德林、董桂芳全权负责厂房的维修、疏通下水道，修理好自来水管网漏水问题，确保完好使用。否则，在房租款中扣除上述修理费用；王德林、董美桂严格执行2013年6月19日三方协议的所有条款。当时王德林签约不够慎重所造成的违约金因资金困难，请暂缓并保证在后续租房5年内不得给董桂芳生产、生活增加任何麻烦，否则违约金董桂芳随时可以追究。如果5年期满内无上述行为，请董桂芳放弃违约金的主张。该承诺书有张某见证，董美桂签字、并加盖德林公司印章。2015年9月17日在白马政府主持下，德林公司与鸿泰公司形成书面结算凭据。该结账凭证载明，双方严格执行2010年5月9日租赁合同、2013年6月19日三方协议、2015年8月3日承诺书。结账结果：截止2016年5月31日前鼎盛公司房屋租赁款全部结清，仍需付给德林公司87527.5元。在结账所有手续完善到位之日起，10个工作日内现金支付给德林公司。德林公司于2015年9月25日前向鸿泰公司开具增值税发票，凭票支付房租。同日，鸿泰公司出具300000元收据。庭审中，双方确认，鸿泰公司至今尚欠2016年房租6000元。2017年年度至今的房租及土地使用税均未支付。另查明，鸿泰公司未经德林公司同意在2017年10月至2018年2月将承租的房屋转租给陈某从事钢结构加工，并收取租金90000元。庭审中，德林公司提交董桂芳2018年2月13日出具给陈某的租金收条、鼎盛公司结算清单。证人陈某作为次承租人到庭作证，证明上述事实。又查明，涉案出租房屋及其土地已办理国有不动产登记手续。2013年6月19日的协议中提及大厂房南侧三角地土地，双方均确认订立合同时该地块系属于案外人的集体土地。2016年，该地块纳入德林公司国有土地登记范围。鸿泰公司辩称的3亩未交付土地，位于出租厂房的院墙内。2014年8月以及2015年7月，鸿泰公司向德林公司发出的两个通知，德林公司否认收到。鸿泰公司2017年5月31日向德林公司发出的律师函，德林公司表示无印象。鸿泰公司未提交证据证明德林公司收到上述通知。国家企业信用信息公示系统信息显示，鸿泰公司历史名称为鼎盛公司。一审法院认为，德林公司与鼎盛公司于2010月5日9日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均按照合同约定全面履行。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方约定的交付租赁物的时间、地点、方式及验收条款载明，2010年5月31日，双方在合同履行地现场交付。鸿泰公司现提出尚有部分土地德林公司未交付。按照常理，鸿泰公司在双方约定的交付现场完全可以提出异议，甚至可以拒绝交付。争议土地位于租赁厂房院墙之内，出租方也完全可以按照约定正常使用。事实上，涉案合同已实际履行八年多，在此期间，双方当事人虽然发生过相关争议，但是，双方于2013年6月19日、2015年9月17日已就纠纷达成了共识，应当视为相关争议已经解决。况且，鸿泰公司在上述协议中并未提及德林公司未按租赁合同约定交付租赁物，或所交付的租赁物不符合合同约定的问题。进一步说，双方形成的租金以及土地转让款结算书面协议中，鼎盛公司已经确认差欠租金。庭审中，鸿泰公司仍然承认2017年6月1日到2018年的5月30日租金没交，上一年欠租金6000元，通知德林公司去拿，德林公司未收取。鸿泰公司在德林公司起诉向其索要租金时，再次提出德林公司未按照约定交付租赁物或交付不符合约定，与常理相悖，且未提交足够证据证明德林公司存在上述违约行为。因此，应当认定德林公司已按照合同约定履行了交付义务，且交付符合合同约定。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。鸿泰公司作为承租人应当按照合同约定给付租金。双方于2013年6月19日订立的以土地转让款抵算租金条款以及2015年9月17日对于租金及土地转让款结算的书面凭据，视为对原协议约定的租金交付方式的变更。上述约定，符合法律规定，具有法律约束力。鸿泰公司确认2016年5月31日之前尚欠德林公司房租87527.5元，并开具了300000元的土地转让款的收款收据，即双方均实际开始履行结算凭据中的约定。鸿泰公司违反2015年9月17日租金支付的约定拒付租金的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，双方对于延付租金的违约责任有明确约定，该约定不违反法律规定，应当认定有效。当事人对于延付租金，约定应当承担利息，但对于利率未作明确约定，应参照银行贷款利率即年利率6%确定。对于税金的负担，双方合同也有明确的约定，依法也应予认可。德林公司诉请鸿泰给付租金、税金、利息、违约金的诉讼请求，依法应予支持。鸿泰公司辩称，德林公司未履行结算凭据中关于双方必须严格履行租赁协议、2013年6月19日三方协议、2015年8月3日承诺书的约定，鸿泰公司对于违约金仍然有权主张。结算凭据的形成时间在承诺书之后，基于此时间之前的双方的违约责任问题，应当视为已经进行了清算。此条款只能够理解为原则性的条款，其不应影响租金条款的最终确认。至于鸿泰公司辩称，德林公司违反约定，拒开增值税发票。此问题属于行政法律法规处理的范围，本案不作理涉。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。关于鸿泰公司未经德林公司同意转租的问题，德林公司提交了董桂芳2018年2月13日出具给陈某的租金收条，证人陈某作为次承租人到庭作证并提交其与鸿泰公司结算清单。上述证据，相互印证，足以证明鸿泰公司未经德林公司同意于2017年10月至2018年2月实施了转租的事实。鸿泰公司的转租行为，违反合同约定和法律规定。德林公司要求解除双方订立的租赁合同关系，依法应予支持。鸿泰公司辩称，其与陈某系合作关系，其仅为来料加工。该辩称主张与其出具给陈某的清单记载内容以及陈某到庭所作证言相矛盾，依法不予采信。鸿泰公司另辩称，2013年6月19日协议中提及大厂房南侧三角地土地，德林公司未交付使用。双方当事人在订立该协议时，都明知此地块属于他人的集体土地使用权，德林公司并无处分权。此地块虽然此后由德林公司于2016年合法取得。此后，鸿泰公司需要使用这块土地，依照法律规定，仍需要就租金、租期等主要内容，另行与德林公司形成合意，即签订正式合同。事实上双方并未该地块使用权的租赁达成协议。因此，鸿泰公司以德林公司不同意使用该土地构成违约，无法律依据。至于鸿泰公司2015年7月1日发给德林公司的信、律师函等，只能视为鸿泰公司的单方声明，不能证明德林公司存在违约行为。鸿泰公司提交的其他证据，如电损发票、白马政府通知等，与其本案主张没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。本案鸿泰公司曾提出反诉，但是其在法定期限内，未依法缴纳诉讼费用，依法应当按撤诉处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除德林公司与鸿泰公司（原鼎盛公司）2010年5月9日订立的租赁合同；二、鸿泰公司于判决生效后的10日内，自行拆除租赁期间形成的建筑物、构筑物并移除机器、设备等动产，将涉案租赁物交还德林公司；三、鸿泰公司于判决生效后的10日内一次性给付德林公司合计232926.9元(2016年度租金6000元、税金15594元，2017年度租金126000元、利息7560元、税金15594元，违约金2520元，2018年6月1日至判决确定解除之日止的租金48328.7元，税金5981元，利息4011.9元、违约金1337.3元)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，由鸿泰公司负担。二审中，双方均未举证新的证据。一审判决查明并认定的案件事实准确，本院亦予以确认。二审争议焦点是：1.德林公司在讼争合同履行过程中是否存在违约行为；2.鸿泰公司在讼争合同履行过程中是否存在转租行为；3.2010年5月9日订立的租赁合同应否解除，鸿泰公司应否给付德林公司相应的租金、税金、利息、违约金等。本院认为，合法有效的合同对当事人具有约束力，当事人均应依照合同约定履行，否则，应依法承担相应的民事责任。本案所涉合同有效，双方亦无异议，本院予以确认。关于争议焦点1.依照2010年5月9日租赁合同约定，德林公司出租的标的物是：1）德林公司位于江苏飞耀机械制造有限公司东侧的厂房及土地（土地面积约7.5亩）（附：房屋产权证及土地证复印件）；2）数量及相关配套设施：2000平方米的厂房一栋及配电房、传达室、活动板房。第五条租赁物交付的时间、地点、方式及验收：2010年5月31日双方在合同履行地现场交付。第六条租赁物的维修：房屋、设备的维修由承租人负责，费用由承租人负担。据此，依照合同约定和法律规定，出租人德林公司完成上述义务即完成履行合同义务。从租赁合同订立生效至2013年6月19日协议、2015年9月17日协议等纠纷及争议处理，均不能认定德林公司存在未履行出租人合同义务的事实。第一，租赁合同履行以来，鸿泰公司从未主张争议的3亩地未交付，而该3亩地在租赁物范围内，出租标的物有传达室、围墙等，鸿泰公司可以依照合同约定实际占有、使用；第二，按照租赁合同第七条约定，承租人原则上不得破坏原有房屋结构和配套设施。如确因生产需要装修或者新建设施，必须征得出租人同意后方可施工，出租人有权予以否定。鸿泰公司拟新建办公楼，出租人有理由予以拒绝，德林公司不同意鸿泰公司在租赁物厂房院墙内新建办公楼，不能成为德林公司未交付标的物，鸿泰公司不能实际使用的理由，更不能据此认定德林公司存在违约行为；第三，即便是2015年8月3日德林公司（王德林、董美桂）出具承若书，承诺“2015年10月1日前全权负责厂房的维修、疏通好下水道，修理好自来水管网漏水问题，确保完好使用。否则在房租款中扣除上述修理费用。”依照该承诺以及房屋租赁合同法律规定，仍然不能认定德林公司存在违约行为。因为承诺书已经明确“否则在房租款中扣除上述修理费用”，而且法律规定，承租人在出租人拒不维修的情况下，应自行维修，费用由出租人承担。至于“大厂房南侧三角地带”不属于租赁物交付范围抑或应另行协议。综上，德林公司不存在违约行为。争议焦点2、3，对于鸿泰公司是否存在违约行为，一审认定事实清楚，证据充分。第一，欠付租金两部分，一是2016年欠付6000元，2017年后未缴纳；第二，将租赁物部分转租给陈某并实际收取租金。依照租赁合同第4.2条、第六条约定，足以认定鸿泰公司客观上存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条的规定，出租人依法行使合同解除权，人民法院应予以支持。综上，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，所作判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由江苏鸿泰钢结构有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李乐文审 判 员 严卫东审 判 员 周红梅二〇一九年一月三十一日法官助理 陈 雨书 记 员 陈嘉玥