湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初435号 原告：刘某某，男，1967年3月10日出生，汉族，住岳阳县。 委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。 被告：唐某，男，1965年2月26日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：钟娟，湖南湘北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文军，湖南湘北律师事务所律师。 原告刘某某与被告唐某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人张帅，被告唐某及其委托诉讼代理人钟娟、张文军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求,请求判令：1、解除原、被告间签订的《房屋买卖协议》；2、由被告唐某返还购房款310000元及利息（自2016年12月4日起按照银行同期贷款利率确定）；3、被告赔偿原告违约损失155000元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第三项诉讼请求由155000元增加至303900元。事实和理由：2016年12月4日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将其所有坐落在岳阳楼区某某场内的二楼东单元201室出卖给原告，房屋总价款为310000元。原告依约支付房款后，对案涉房屋进行了装修，并于2017年6月11日与刘新文签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋以500000元的价格出卖给刘新文。但事实上,由于被告对于案涉房屋并无处分权。现该房已被案外人易岳云占有，导致原告无法向刘新文交房。 被告唐某辩称：1、同意解除协议；2、原告刘某某陈述与实际不符，被告实际交付了房屋，不存在违约，责任并不在被告；3、违约损失过高，原告应当承担自己的责任。 查明的事实 原告刘某某与被告唐某于2016年12月4日签订《房屋买卖协议》，约定：被告将坐落在岳阳市岳阳楼区某某场内的二楼东单元201室出卖给原告，房屋建筑面积150平方米（以实际测量为准），房价为2000元/平方米；原告在本协议签订之日一次性向被告支付120000元购房款，如被告与第三方发生该房屋交易，则被告赔偿原告50%购房款，并返还本金；余款在被告交房时一次性付清，该房屋产权即归原告所有，日后该房屋出租、买卖、征收等被告无权干涉；在原告交清该房屋房款后，被告将房屋钥匙交付给原告，产权交割完毕；如日后该房屋产权有争议由被告负责，由被告负责赔偿原告所发生的所有损失等。被告分别于2016年12月4日、2017年1月9日、2017年1月16日向原告出具合计310000元的购房款收据；2017年1月，被告将案涉房屋交给了原告，但原告未入住。原、被告均对案涉房屋进行了一定程度的装修。2017年6月11日，原告与案外人刘新文签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋以500000元的价格出卖给刘新文，刘新文也一直未入住该房屋。 另，已生效的岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终44号民事判决书认定如下事实：1、案涉房屋实际系被告与案外人李新建、夏成雨合伙建成，三人于2017年底达成了落户协议，确认案涉房屋落户户主为夏成雨，被告对于案涉房屋无处分权。2、2016年12月5日，夏成雨与易岳云就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，但易岳云也未入住该房屋。3、刘新文至2017年8月份发现案涉房屋门锁已被人更换，由易岳云占有居住，其因无法取得该房屋实际使用权，多次找到原告要求退还购房款未果，造成了该案诉讼。该判决书解除了刘新文与原告之间签订的《房屋买卖合同》；由原告向刘新文返还购房款500000元，并按照24%的年利率标准向刘新文支付违约金（自2017年6月11日计算至原告实际履行之日止）。之后，刘新文向本院申请强制执行，本院于2018年4月2日以（2018）湘0602执927号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨原告款项613900元。 有争议的事实 1、原告刘某某主张其向被告唐某支付了310000元的购房款，提供了被告出具的购房款收据，被告则认为实际没有收到全部购房款，但没有提供相反证据予以证实，故本院对其抗辩意见不予采纳。 2、原告刘某某主张其花费100000元对案涉房屋进行了装修，但未提交相应证据，且被告对此不予认可，故本院对该原告的该项主张不予采信。 3、被告主张原告自身存在违约行为的事实，但未提交相应证据，且原告对此不予认可。本院认为，原告的主要合同义务在于按约支付购房款，被告则应按约交付房屋，现原告举证证明其已支付了全部购房款，故本院对被告的该项抗辩不予采信。 判决的理由与结果 本院认为，原告刘某某因案外人将案涉房屋出卖，已无法实现房屋的相应权利而请求解除《房屋买卖协议》，被告唐某也同意解除合同，双方已就解除合同达成了合意，不违反法律规定，本院予以确认。《房屋买卖协议》虽然解除，但过错方的违约责任并不免除，本案中，被告无处分权案涉房屋，致使原告无法取对案涉房屋的物权，在原告将案涉房屋转售给案外人刘新文后，无法交房，最终造成原告的财产损失，被告应当承担赔偿责任。由于原告实际收取了刘新文的房款500000元，两人之间的合同因无法履行导致解除后，该款本应返还，不应计入原告损失，但原告以310000元价格购入案涉房屋后再以500000元的价格实际出卖，其中差价190000元（500000元-310000元）应视为原告的可得利益损失；原告因被告未履行交房义务，需向案外人刘新文返还购房款、赔偿损失共计613900元，扣除应返还的500000元购房款外，还承担了损失113900元。因此原告的财产损失应为303900元（113900元+190000元），故原告主张由被告返还购房款310000元并赔偿303900元违约损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告关于购房款利息的主张，因与303900元的违约损失相重合，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘某某与被告唐某于2016年12月4日签订的《房屋买卖协议》； 二、限被告唐某自本判决生效之日起六十日内向原告刘某某返还购房款310000元、赔偿违约损失303900元； 三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10140元，财产保全费5000元，合计15140元，由原告刘某某负担200元、被告唐某负担14940元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。 审 判 长  吴 鹏 人民陪审员  徐力强 人民陪审员  龙红翔 二〇一九年一月二十日 书 记 员  彭 薇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。