山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0681民初6074号原告：张妙英，女，1944年10月25日出生，汉族，居民，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：梅傲雪，山东岳平律师事务所律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地：龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码：91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，该公司职工。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东南山东海律师事务所律师。被告：威海鑫辰房地产开发有限公司，住所地：威海市普陀路**115，统一社会信用代码：91371000694447033Q。法定代表人：马俊龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东南山东海律师事务所律师。被告：烟台蓝策房地产咨询有限公司，住，住所地：烟台市莱山区港城东大街****一社会信用代码：9137061355894473XT。法定代表人：包青良，该公司总经理。委托诉讼代理人：马武邦，山东鲁通律师事务所律师。原告张妙英与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）、威海鑫辰房地产开发有限公司（下称鑫辰房地产公司）、烟台蓝策房地产咨询有限公司（下称蓝策公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张妙英的委托诉讼代理人梅傲雪，被告东海房地产公司、鑫辰房地产公司的委托诉讼代理人孙晓玮，被告蓝策公司的委托诉讼代理人马武邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张妙英向本院提出诉讼请求：1、判令解除与第二被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议；2、判令三被告共同返还原告购房款216558元、装修款19264元，共计235822元及损失（以235822元为基数，自2013年4月6日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费三被告承担。事实和理由：2013年4月6日，原告与第二被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，约定原告购买第一被告开发的位于龙口市东海黄金海岸海涛新都B区（瀚海绿城）第3幢1单元802号房屋，并且承诺给原告装修房屋，原告依约将房款及装修款付清，但被告至今无法向原告交付房屋，更是无法协助原告办理不动产登记证书。原告多次与被告协商上述问题均无果，为此，原告诉至法院，望依法判决。被告东海房地产公司、鑫辰房地产公司辩称，1、涉案房屋为东海房地产公司与鑫辰房地产公司合作开发，其中由鑫辰房地产公司具体负责楼盘的销售事宜，故鑫辰房地产公司与原告签订合同及收取房款的行为东海房地产公司予以认可。2、根据原告与被告方签订的《商品房预（销）售合同》第六条规定，原告应在2013年7月11日前付清涉案楼房的所有房款216558元，被告才应在2014年6月30日前向原告交付房屋，但截至原告起诉，被告仅收到房款108279元，且涉案房屋已经过验收，具备交付条件，房屋至今未交付的原因是原告未按合同约定付清房款所造成，因此原告要求解除合同并赔偿损失缺乏事实及法律依据，其诉讼请求应予以驳回。被告蓝策公司辩称，1、我方并非本案适格被告。本案的案由为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性，我方并非本案商品房预售合同的相对方，并不承担合同约定相关权利义务，即使原告诉称是真实的，我方在本案中亦不应承担任何违约责任；2、我方不同意承担返还原告购房款责任。原告与第二被告签订购房合同，我方并非合同的相对方，作为案外人，我方没有收到过原告诉称的购房款，所以本案中我方不应承担任何责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的装修款收据，用以证明原告向被告蓝策公司交纳装修款9632元。被告蓝策公司辩称，该证据不是我方出具，加盖的公章系伪造，即使是真实的，交款单位为“严向明”，并非本案原告，且收款事由为“装修款”，非购房款，与本案无关。本院认为，该收据上加盖蓝策公司的公章，被告虽辩称该公章系原告伪造，但未提交证据予以证明，故对该证据的真实性予以认定。但收据载明款项为装修款，其证明效力需结合其他证据综合认定。2、关于原告提交的工商银行个人业务凭证，用以证明原告通过银行汇款的方式向蓝策公司交纳房款108279元、50%的装修款9632元，合计117911元。蓝策公司辩称其未收到该款，即使汇款凭证是真实的，该证据亦仅证明其转过该款，并未备注款项用途，与本案无关。本院认为，根据原告提交的中国工商银行个人业务凭证可以看出，原告于2014年4月17日向被告蓝策公司账户汇款117911元，但未标注款项用途，故该证据仅能证实蓝策公司收到原告汇款117911元，无法证明原告所主张的该款项为其交纳的部分房款及装修款。3、关于原告提交的上海时瑄投资咨询有限公司出具的证明，原告以此证据证明涉诉房产系蓝策公司代为销售，且蓝策公司与东海房地产公司、鑫辰房地产公司系委托代理关系。东海房地产公司、鑫辰房地产公司对该证据的真实性及关联性均不予认可，蓝策公司认为该证据与其无关，更无法证明其与东海房地产公司、鑫辰房地产公司系委托代理关系。本院认为，该份证明上加盖有公司公章及法定代表人“张时瑄”的签字，符合证据的形式要件，但从该证明的内容“蓝策与以下楼盘签订过代理合同：1、金域蓝湾B区；2、托斯卡纳；3、怡天海景城；4、瀚海绿城，以上合同我均见过”来看，仅依据该证据，无法证明东海房地产公司、鑫辰房地产公司委托蓝策公司代理销售涉诉房产。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月6日，原告张妙英与鑫辰房地产公司签订《购房定单》，认购由被告东海房地产公司、鑫辰房地产公司合作开发的东海黄金海岸·瀚海绿城3号楼1单元802室，约定总房款235822元（其中含装修款19264元），付款方式为一次性付款。定单载明开发商为“龙口东海房地产开发有限公司”，同时载明汇款账号：“开户名龙口东海房地产开发有限公司开户行中国建行龙口支行黄城分理处行号10545670310937001666881050150239”。定单尾部载明，“销售方：陈伟”、“置业顾问：韩璐”，并盖有“瀚海绿城”的印章。庭审中，被告鑫辰房地产公司陈述定单中的“销售方：陈伟”、“置业顾问：韩璐”，均是鑫辰房地产公司的工作人员，“瀚海绿城”印章亦系鑫辰房地产公司加盖。后原告与鑫辰房地产公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，约定总房款为216558元。合同第六条“付款方式及期限”约定，分期付款，买受人于2013年4月11日付清首付款40%房款99647元，余款30%房款人民币65000元整于2013年5月11日前付清，余20%房款人民币51911元于2013年7月11日前付清。第八条“交付条件及期限”约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同落款处未载明签订时间，合同封面亦未载明相应的合同编号。龙口市国土资源局出具的权属登记信息查询结果显示：涉诉房屋无房屋所有权登记记录。2013年5月20日，原告之子严向明交纳涉诉房屋房款108279元，由鑫辰房地产公司出具收款收据1张。东海房地产公司对鑫辰房地产公司与原告签订买卖合同及收取原告该108279元房款的行为均予以认可。同日，严向明交纳涉诉房屋装修款9632元，由蓝策公司出具收款收据1张。2014年4月17日，原告通过中国工商银行向蓝策公司转账117911元。庭审中，原告主张，当时是由蓝策公司带领原告到龙口看房，故将117911元汇至蓝策公司账户并委托其转交给鑫辰房地产公司，该款项包括50%的房款108279元及50%的装修款9632元；蓝策公司否认该笔款项系涉诉房屋的购房款及装修款。另查明，涉诉房产所属的海涛新都B区（瀚海绿城）项目于2018年11月26日取得龙口市公安消防大队颁发的建设工程消防设计备案凭证。本案的争执焦点是原告是否已按约付清全部房款。原告主张，其已向鑫辰房地产公司交纳部分房款108279元，向蓝策公司交纳剩余房款108279元及装修款19264元，并委托蓝策公司转交给鑫辰房地产公司，故原告履行完毕交纳全部房款的义务。被告东海房地产公司、鑫辰房地产公司主张，东海房地产公司、鑫辰房地产公司并未委托蓝策公司销售涉诉房屋，其与蓝策公司无任何关系，原告将剩余房款交付给蓝策公司，系其委托过程中出现错误所造成的，相关责任应由原告自行承担，蓝策公司主张，其未收到原告主张的款项，且该款项即使是真实的，也仅能证明原告转过该款，但该款与本案所涉的房款无关。本院认为，原告向鑫辰房地产公司交纳50%的房款108279元，向蓝策公司账户汇款117911元事实清楚。原告以蓝策公司与东海房地产公司、鑫辰房地产公司系委托代理销售关系为由，主张其汇至蓝策公司的款项即为其交纳的剩余房款及装修款，但上述三公司均否认委托代理销售关系的存在，原告庭审中提交的证据亦无法证明其主张；且蓝策公司既否认收到该款项，亦否认该117911元系涉诉房产的50%房款和装修款，原告提交的银行汇款凭证上亦未标注该笔款项的用途，故原告主张其汇至蓝策公司的款项即为其向东海房地产公司、鑫辰房地产公司交纳的剩余房款和装修款，证据不足，本院不予采信。其汇至蓝策公司的款项与本案不具有关联性，本案不予审理。故仅能认定原告交纳的房款金额为108279元，尚未付清全部房款。综上，原告与鑫辰房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，东海房地产公司对该合同亦予以认可，买卖双方均应按约履行。原告作为买受人，应先按照合同约定履行交纳房款的义务。合同约定，原告应于2013年7月11日前付清全部房款216558元，但原告至今仅支付房款108279元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，原告负有付清房款的先合同义务，故东海房地产公司、鑫辰房地产公司以其享有先履行抗辩权为由，辩称因原告未按合同约定付清房款所以未能交付房屋，于法有据，本院予以采信。因原告至今未履行完毕交齐房款的义务，故东海房地产公司、鑫辰房产公司向原告交付涉诉房屋的条件不成就；且涉诉房产开发手续齐备并不存在原告购买目的无法实现的情形，因此，原告以被告至今未交付涉诉房屋为由主张解除《商品房预（销）售合同》及补充协议并要求被告东海房地产公司、鑫辰房地产公司返还购房款及损失的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。同时，因东海房地产公司、鑫辰房地产公司并未收取原告的装修款，其要求二公司返还装修款的请求，本院一并不予支持。原告主张蓝策公司返还购房款、装修款及损失的诉请，与本案审理的商品房预售合同纠纷不属同一法律关系，本案不予审理，原告可另行主张。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告张妙英的全部诉讼请求。案件受理费4937元，减半收取2469元，由原告张妙英负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年一月二十二日书记员 邹向东