海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初6037号原告：张受王，男，1975年7月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：康萍，女，海南建亚律师事务所专职律师。被告：王诗珍，男，1976年4月20日出生（公民身份号码：×××），黎族，住址：海南省三亚市。被告：林国辉，男，1976年5月6日出生（公民身份号码：×××），黎族，住址：海南省三亚市。被告：林国龙，男，1983年12月15日出生（公民身份号码：×××），黎族，住址：海南省三亚市。原告张受王与被告王诗珍、林国辉、林国龙确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理，依法适用普通程序审理。后，张受王于2018年8月28日增加诉讼请求后提交新的起诉状，本院予以确认，并公开开庭进行了审理。原告张受王的委托诉讼代理人康萍，被告王诗珍、林国辉、林国龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张受王向本院提出诉讼请求：1.确认张受王与王诗珍签订的《土地出让（租）协议》及《土地出让补充协议》无效，并判令王诗珍向张受王返还土地出让款134200元及利息（从2010年7月13日起算，实际计算至支付之日止）；2.确认张受王与林国辉签订的《土地出让（租）协议》及《土地出让补充协议》无效，并判令林国辉向张受王返还土地出让款318700元及利息（从2010年7月10日起算，实际计算至支付之日止）；3.确认张受王与林国龙签订的《土地出让（租）协议》及《土地出让补充协议》无效，并判令林国龙向张受王返还土地出让款357900元及利息（从2010年7月10日起算，实际计算至支付之日止）；4.本案产生的诉讼费、公告费由三被告承担。庭审过程中，原告明确诉讼请求为：1.确认原告张受王分别与被告王诗珍、林国辉、林国龙签订的《土地出让（租）协议》及《土地出让补充协议》（共3份，各1份）无效；2.判令被告王诗珍向原告张受王返还土地出让款134200元及利息（从2010年7月13日起算，起计算支付之日止）；3.判令被告林国辉向原告张受王返还土地出让款318700元及利息（从2010年7月10日起算，起计算支付之日止）；4.判令被告林国龙向原告张受王返还土地出让款357900元及利息（从2010年7月10日起算，起计算支付之日止）；5.本案的诉讼费由三被告承担。本院予以确认。事实和理由：2009年9月20日，张受王（乙方）与三被告（甲方）签订了《土地出让（租）协议》，约定甲方以765900元购买三被告位于三亚市××镇的土地用于建房。2010年6月27日，原告分别与三被告签订补充协议，约定以1621576元的价格购买该地块。随后，张受王按照协议约定分别向三被告支付了50%的土地出让款。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村土地使用权不得出让，因此，原、被告之间的《土地出让（租）协议》无效，三被告应当返还原告已支付的土地出让款。现，张受王为维护自身合法权益，遂提起诉讼。王诗珍辩称，1.涉案土地的性质是开荒自留地，王诗珍是涉案土地的村民，有权对该土地进行出租。双方之间签订的合同内容是租而不是转让，所以《土地出让（租）协议》及《土地出让补充协议》是有效的；2.在2009年10月30日前，原告没有按照协议上的约定付清款项，原告已自行违约，根据《土地出让补充协议》第三条如有一笔款没付清，则合同解除。因此，本合同于2009年已自动作废，原告主张的两个协议都已经失效，原告主张返还的款项不应该返还。林国辉辩称，涉案土地的性质是开荒自留地，林国辉是涉案土地的村民，有权对该土地进行出租。我们是将涉案土地出租给张受王，而张受王没付清款项给我们。我认为涉案两个合同是有效的，且根据《土地出让补充协议》第三条的约定，涉案合同已经解除了。原告主张的款项不应当返还。此外，原告提交的协议并非真实的，与我方手中的不一致。林国龙的答辩意见与林国辉的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的事实和证据如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2009年9月20日签订《土地出让（租）协议》，并于2010年6月27日分别签订《土地出让补充协议》，对《土地出让（租）协议》的内容进行变更，约定涉案土地的流转总款为1621576元，其中张受王应分别分期向王诗珍支付268400元，向林国辉支付637384元，向林国龙支付715792元。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：原、被告双方系土地租赁关系还是土地使用权的转让关系的认定。原告提交证据一《土地出让（租）协议》（1份）及《土地出让补充协议》（3份）以及证据二《收款收据》（8份）。三被告对原告提交证据的真实性、关联性、合法性予以认可，本院对上述证据的三性予以确认，并认定原告（乙方）与被告（甲方）之间存在土地流转关系，且双方对土地四至范围进行约定以及原告已按约定支付部分价款。关于双方之间是租赁关系还是转让关系，根据《土地出让（租）协议》第二条“出让（租)期限：永久性出让。乙方有权任意使用或转让（租），甲方无权干预”以及第六条“如政府征用或政策变动等因素造成乙方损失或受益，与甲方无关......”的内容，该期限为永久性，且乙方转让不受约束，如遇土地征用受益归乙方，应理解为甲方仅对外对涉案土地存有名义，但实际不再享有涉案土地可能取得的土地补偿款等。因此，双方之间实际为土地使用权的转让。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：张受王（乙方）不是王诗珍、林国辉、林国龙（甲方）等人所在三亚市上抱坡村的成员。2009年9月20日，张受王（乙方）与王诗珍、林国辉、林国龙签订《土地出让（租）协议》，约定甲方同意将属于自己的土地（位于三亚市××镇，面积2.76亩）出让（租）给乙方使用（如建房、种树、围墙），出让价格为765900元，并约定四至范围。此外，该协议约定“乙方在使用过程中地上的建房、附着物，乙方有自主权、有权转让、出租、抵押给任何一方：乙方子女（亲属）有继承权”“付款方式为分期付款，协议签订后，乙方完成围墙工程后一个月内付50%土地款382950元，二个月内付清余下土地款50%即382950元。甲方在该协议签字后七天内应及时处理该地块上的地面附着物、农作物及简易物等，否则归乙方所有，任由乙方处置”“其他未尽事宜双方协商解决，签订补充协议，其补充协议与该协议具有同等的法律效力”。协议签订后，王诗珍等人即将涉案土地交付给张受王处理。2010年6月27日，张受王分别与王诗珍、林国辉、林国龙签订《土地出让补充协议》，对前述《土地出让（租）协议》中的出让款及付款方式等内容进行变更，约定涉案土地的流转总款为1621576元，由张受王分别向王诗珍支付268400元，向林国辉支付637384元，向林国龙支付715792元，均为分三次支付，约定最后一期付款时间为2010年10月30日之前。如不付清，土地的工程应立即停工，土地归还甲方，乙方已交款不退还。2010年6月、2010年7月期间，张受王向王诗珍共计支付134200元，向林国辉共计支付318700元，向林国龙共计支付357900元。此后，张受王在涉案土地上建设地基，后因无法实现其建房目的，未再按约定向王诗珍、林国辉、林国龙支付剩余款项。2018年6月7日，张受王向本院提起诉讼，以其并非被告所在集体组织成员及改变土地使用用途为由，要求确认双方签订的相关协议无效，并主张由王诗珍、林国辉、林国龙返还其已支付的土地出让款。另，张受王认为涉案土地为三亚市抱坡村的坡地，王诗珍等人认为涉案土地为三亚市抱坡村中由其使用的自留地。且双方签订上述协议是以建房为用途，张受王已在涉案土地上建有地基。本院认为，本案为合同效力问题的争议。原、被告对双方之间属于土地租赁关系还是土地使用权转让关系存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”的规定,结合双方签订的协议内容，可认定原、被告签订上述协议实为土地使用权转让。本案的争议焦点是：涉案《土地出让（租）协议》及《土地出让补充协议》是否有效。关于涉案协议的效力问题。原告认为涉案协议无效的依据是原告并非涉案土地所在集体组织的成员，且合同用途违反了法律的强制性规定。本院对原告并非三被告所在集体经济组织成员予以确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有土地的使用不得出让、转让或出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，双方在签订涉案协议时均明知张受王对涉案土地的用途是建房，而三被告也认为可以建房，原告实际也打了地基，实际进行了非农建设，显然原告并不符合将涉案土地进行非农建设的除外情形，涉案土地是不得用作非农建设的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，原、被告之间签订的上述协议应认定无效，原告的该项主张，本院予以支持。因此，双方之间对涉案土地是租赁关系还是使用权的转让关系均对涉案协议的效力问题不产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定,三被告因该合同取得的相应土地出让款,应当予以返还。在订立合同时,双方当事人均知道涉案土地是农民集体所有土地，但签订用于非农建设的土地出让合同,双方均有过错,故张受王诉请的利息损失,本院不予支持。涉案土地因双方的过错而闲置多年，原告明知双方协议无效，却未向三被告反映，及时恢复各方权益，对三被告造成一定程度的损失。因被告未举证证明其损失，本案中对王诗珍等人的具体损失情况不予处理。王诗珍等人可与原告自行协商解决或另行起诉主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张受王与被告王诗珍、林国辉、林国龙签订的《土地出让（租）协议》及原告张受王分别与被告王诗珍、林国辉、林国龙签订的《土地出让补充协议》无效；二、被告王诗珍于本判决生效之日起十五日内向原告张受王返还土地出让款134200元；三、被告林国辉于本判决生效之日起十五日内向原告张受王返还土地出让款318700元；四、被告林国龙于本判决生效之日起十五日内向原告张受王返还土地出让款357900元；五、驳回原告张受王的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11908元（原告已预交），由被告王诗珍、林国辉、林国龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 刘思文人民陪审员 郑辉仁人民陪审员 王定明 二○一九年一月二十三日书 记 员 杨羡羡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。