山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁09民终2940号 上诉人（原审被告）：张富海，男，1965年8月14日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人（原审被告）：梁培怀，男，1963年5月1日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 两上诉人委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：刘学丽，山东拓创律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王凤广，男，1966年8月3日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：王凤荣（王凤广的哥哥），住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：范立军，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。 上诉人张富海、梁培怀因与被上诉人王凤广房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张富海、梁培怀上诉请求：撤销原判，发回重审或改判张富海、梁培怀不承担责任。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。首先，一审判决对哪方主体违反合同约定义务、应承担违约责任认定不清。根据合同，标的物是王凤广的宅基地使用权，交付标的物是王凤广的合同义务，合同也明确约定了王凤广应提供一切方便，但合同签收，王凤广自行办理，根据原来的约定，王凤广委托中间人王凤贵雇佣案外人使用挖掘机将涉案宅基地上原有房屋拆除，后因王凤广无力支付1300元的挖掘机使用费，本案双方通过王凤贵商定由张富海、梁培怀预支第一年的租赁费1200元，另外多预支100元，用于支付挖掘机使用费。王凤贵作为中间人，证言具有高度可信性，与其他证据相印证，能证实以上事实。王凤广起诉前发给张富海、梁培怀的通知内容，要求恢复原状，恰恰证实王凤广存在严重违约，没有按合同约定交付合同标的，更阻却张富海、梁培怀行使合同权利。其次，一审判决对合同不能继续履行的原因认定不清，未对合同不能正常履行的过错责任的承担认定不准确。合同不能履行的真正原因是王凤广违约，肆意上涨租赁，同时阻止张富海、梁培怀在涉案宅基地上根据合同约定和合同目的行使合同权利，王凤广的恶意违约行为致使合同无法继续履行。再次，一审判决对宅基地上原有房屋的价值认定错误，鉴定报告存在重大瑕疵。鉴定报告系单方委托，鉴定机构不具备相应鉴定资质，不能作为定案依据。原有房屋系土坯房，年久失修，价值较低，鉴定意见是按水泥砌块房屋进行的价格评定，不能合理反映正常的物价损失。2.一审判决张富海、梁培怀承担赔偿责任无法律依据。一审判决适用的合同法第91条、第94条是对合同权利义务终止和解除情形的规定，仅适用于判决的第一项内容，并不适用于赔偿王凤广的损失。3.一审程序违法，对反诉的处理违反民事诉讼法的规定。原一审中一审法院告知张富海、梁培怀缴纳反诉费，后张富海、梁培怀未缴纳反诉费，但一审法院未作出按撤诉处理的裁定，后案件因程序违法被发回重审，一审法院应在重审期间告知张富海、梁培怀在规定的期限内缴纳反诉费，如不缴纳则按撤诉处理，而不应当在开庭时当庭宣布因张富海、梁培怀原一审期间未缴纳反诉费就直接按撤回反诉处理。 王凤广辩称：1.双方签订租赁合同后，王凤广按约定将房屋交付上诉人，上诉人于2016年10月3日拆除了房屋，按合同约定，由上诉人自行建设新房屋。在旧房屋拆除后的几个月内迟迟不见上诉人建新房屋，王凤广多次催促建房，始终没有答复。根据合同约定，租金每年9月22日支付，直至王凤广起诉，也未收到租金，足以证实了上诉人的违约行为。2.双方只签了一份房屋租赁合同，上诉人称“根据原来的约定，被上诉人委托中间人王凤贵雇佣案外人使用挖掘机将涉案宅基地上原有房屋拆除”，王凤广不知道原来的约定及约定的内容，上诉人至今也未提供原来的书面约定，王凤广也未委托王凤贵雇佣挖掘机拆房。双方签订合同的时间是2016年9月22日，支付租金的时间为每年的9月22日，虽合同没有约定先交钱后用房还是先用房后交钱，但根据交易习惯是先交钱后用房，上诉人自合同签订的次日起就已违约。3.王凤广不存在上涨租金、阻止上诉人履行和实现合同目的的行为，合同无法继续履行的原因不在王凤广。4.鉴定机构有相应资质，上诉人未提出重新鉴定，鉴定报告客观公正，不存在瑕疵。5.一审程序合法。上诉人在指定的期限内没有缴纳反诉费，按撤诉处理不违反法定程序。请求驳回上诉，维持原判。 王凤广向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方2016年9月22日所签订的房屋租赁合同；2、由被告赔偿损失28749.77元并支付违约金10800元；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告王凤广独身，其在有宅基房屋院落一处。被告张富海、梁培怀因经营欲租用原告宅基地，遂通过中间人王凤贵找到原告协商此事，原告应允。2016年9月22日，原告（甲方）被告（乙方）签订租赁合同书，约定如下：一、1.甲方所出租宅基地位于，东西中心街，2.乙方自行建设房屋，甲方提供建设的一切方便。二、1.宅基地租期从2016年9月22日至2036年，共20年2.租期内甲方对乙方所建房屋不得买卖外租。三、租金每年9月22日支付给甲方现金1200元，租金五年调整一次。双方还对合同期内、期满的其它事项作了约定，见证单位泰安岱岳夏张法律服务所，原、被告分别在甲乙方处签字，王凤贵、梁培强在证明人处签字。合同签订后，原告在2016年10月3日上午腾空房屋，同日下午被告支付1300元拆除款（被告自己在泰安市中级人民法院审理时认可）后，由案外人用挖掘机将原告院落内的房屋拆除。原告王凤广宅基地上登记姓名为王风光，租赁合同上签名王风广，给被告发的通知上落款王风广。原审过程中被告曾提出反诉要求原告赔偿被告损失3万元及违约金，因被告未在规定期间内缴纳反诉费，一审法院在重审过程中按撤诉处理，原被告均无异议。重审过程中原被告均未提供新证据。原告的房屋经山东泰安华信价格事务所鉴定价值为28750元，被告虽然对此提出异议但未申请重新鉴定。 一审法院认为：国家相关法律法规并没有明确禁止农村宅基地的出租，故原告王凤广与被告张富海、梁培怀签订的宅基地租赁合同，双方均签字认可，是双方真实意思表示，该合同成立并生效。原被告依据合同享有相应的权利并履行各自的义务。鉴于双方均要求解除合同，合同已无法继续履行，一审法院依法解除双方签订的租赁合同。因被告自己在二审中陈述其支付了拆除涉案房屋的挖掘机租赁费，因此可以确认原告的房屋是由被告拆除，据此原告要求对方赔偿损失的请求一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条第一款、第一百五十三条规定，判决：一、解除原告王凤广与被告张富海、梁培怀2016年9月22日签订的租赁合同；二、限被告张富海、梁培怀于一审判决生效后十日内赔偿原告王凤广房屋损失28750元；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费790元，由被告承担。 二审中，张富海、梁培怀提交书面证明及电话通话音频各一份，主张证明系挖掘机司机金燕飞所书写，电话通话系委托诉讼代理人与金燕飞的电话通话，用以证实拆除涉案房屋是王凤广委托王凤贵找的挖掘机，且是从张富海、梁培怀处支付的挖掘机费用。王凤广对上述证据不认可，认为金燕飞应出庭作证，王凤广并不认识金燕飞，王凤广未委托王凤贵找挖掘机拆房，不存在金燕飞拆完房屋后找王凤广要钱的事实。本院审查认为，上述证据承载的内容性质为证人证言，张富海、梁培怀未申请证人出庭作证，证人并未出庭作证、接受质询，上述证据不能作为定案依据，本院不予采信。 经审理查明的案件事实与原审认定一致。 本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为：一、王凤广要求赔偿损失，是否应予支持，如应支持，则损失数额如何确定；二、一审判决是否违反法定程序。 关于第一个焦点，王凤广主张张富海、梁培怀违约，要求解除涉案合同，并由张富海、梁培怀赔偿其因原有房屋被拆除而造成的损失。王凤广二审中又予明确其要求解除涉案合同的事实根据是张富海、梁培怀未支付租金。双方对解除涉案合同无争议，王凤广涉案宅基地上的原有房屋确已被拆除，二审中王凤广亦认可其原有房屋应当拆除。张富海、梁培怀是否应赔偿王凤广损失，应通过认定张富海、梁培怀是否存在违约行为而致合同解除予以判断。张富海、梁培怀主张其以挖掘机租赁费抵顶了第一年的租赁费而未违约、王凤广未按合同约定交付标的物而存在违约行为，但涉案合同并未约定由王凤广负责拆除原有房屋，且拆除原有房屋所租用挖掘机的租赁费是由张富海、梁培怀所支付，张富海、梁培怀主张系替王凤广垫支的挖掘机租赁费，亦未提供充分证据证实，因此，张富海、梁培怀上述主张并不能成立。张富海、梁培怀另主张王凤广存在上涨租金、阻止行使合同权利等违约行为，亦未提供充分证据证实。涉案合同确未明确约定宅基地租金的支付时间节点，但双方约定租赁期间自2016年9月22日起算，张富海、梁培怀在租赁期间届满一年时亦未支付租金，至今仍未支付相应租金，其不履行支付租金的合同义务并无事实根据和法律依据，致王凤广不能实现收取租金的合同目的，其违约行为导致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，王凤广要求赔偿损失，应予支持。 关于损失数额如何确定问题，涉案原有房屋价值鉴定意见虽系王凤广自行委托作出，但张富海、梁培怀并未提交足以反驳的证据，亦未申请重新鉴定，一审法院采信上述鉴定意见、据以确定王凤广损失数额正确。 关于第二个焦点，原一审期间张富海、梁培怀确未在指定期限内交纳反诉案件受理费，亦未申请免交，应按撤回反诉处理。原一审判决送达后，王凤广上诉，本院发回重审，一审法院重审庭审中告知张富海、梁培怀按撤回反诉处理、不再另行书面裁定，并记入庭审笔录，张富海、梁培怀亦无异议，一审判决并不存在违反法定程序的情形。张富海、梁培怀二审中亦认为其主张的一审判决存在程序问题与其上诉请求并无关联。 综上所述，张富海、梁培怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费790元，由张富海、梁培怀负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年一月七日 书记员 马 鑫