北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终63号上诉人（原审被告）：北京朱国凡良子健身技术发展有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街**。法定代表人：朱国凡，董事长。委托诉讼代理人：宋军亮，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京朱国凡良子健身技术发展有限公司第一分公司，，住所地北京市朝阳区东大桥路******地下****法定代表人：李春林，经理。委托诉讼代理人：宋军亮，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李如涛，男，1967年12月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：苗宏玲，北京市丰台区花乡法律服务所法律服务工作者。上诉人北京朱国凡良子健身技术发展有限公司（以下简称良子公司）、北京朱国凡良子健身技术发展有限公司第一分公司（以下简称良子第一分公司）因与被上诉人李如涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良子公司、良子第一分公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回李如涛的一审诉讼请求，事实与理由：1、本案合同系双方协商一致解除，双方在2017年9月9日达成了解除租赁合同的合意。2、本案合同的解除是基于客观事由，不应由良子公司承担全部后果。3、房屋空置导致的损失没有依据。良子第一分公司从9月9日搬离房屋，房租一直支付到11月1日，即使李如涛存在经济损失，也已经予以弥补，一审判决良子公司支付两个月的租金显然过高。李如涛辩称：同意一审判决，不同意良子公司、良子第一分公司的上诉请求和理由。1、上诉理由与事实不符，其以自己推断之说来陈述双方已经达成解除合同的一致意愿严重有悖事实，没有任何证据可以证明其主张。2、良子第一分公司单方提前解约。3、良子公司称于9月9日搬离房屋，但没有明确告诉我方。良子公司称其于9月11日结算物业水电等各项杂费，承租人租赁房屋理应交纳承租期间的使用费，是承租人应履行的基本义务，不能以此作为提前解约的合理合法的依据和证据。良子公司均没有任何证据证明与我方谈到提前解约之事。李如涛向一审法院起诉请求：1、良子公司、良子第一分公司连带支付李如涛提前解除租赁合同的违约金32000元；2、良子公司、良子第一分公司连带赔偿李如涛北京市朝阳区外交部南街X号X层南座9E号房屋维修费12276元；3、良子公司、良子第一分公司连带赔偿李如涛经济损失114930元，包括维修北京市朝阳区外交部南街X号X层南座10E号房屋的地板、门、木墙围、墙与地面交接的木质踢脚板、马桶、卫生间水管等支出的费用。一审法院审理查明：良子第一分公司系有限责任公司分公司，于2010年7月27日成立，良子公司系其总公司。2013年2月18日，李如涛出具《委托书》，委托石某代其办理10E号房屋的出租和其他一切事务。2013年3月23日，李如涛作为出租人、良子第一分公司作为承租人经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：李如涛将10E号房屋出租给良子第一分公司居住使用，居住人数不限；租赁期自2013年3月29日至2016年3月28日；月租金为16000元，押金为16000元；租赁期内，因良子第一分公司保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，良子第一分公司应负责维修或承担赔偿责任；良子第一分公司需提前退租，应提前30日通知李如涛，并按月租金的200%支付违约金，李如涛应退还相应的租金。合同到期后双方进行了续约，续约租赁期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2017年8月14日，北京市朝阳区朝外地区社会治安综合治理委员会办公室发出《朝外街道群租房整改通知书》。该通知书载明：“10E号房屋属于群租房，存在消防安全、治安隐患等问题。告知出租人或承租人于2017年8月21日9时前，将房屋内多余人员清理，双层床自行拆除，恢复原状”等。2017年11月，良子第一分公司起诉李如涛、石某房屋租赁合同纠纷，要求确认租赁合同于2017年9月8日解除，李如涛、石某连带返还押金、2017年9月9日至2018年3月28日租金并支付利息。法院于2018年1月4日作出（2017）京0105民初76766号民事判决书，认为：良子第一分公司主张其已以停付租金方式于2017年9月9日解除合同，并无根据，且综合其提供的证据，未能充分证明良子第一分公司送达了解除合同通知，故对其主张难以支持；鉴于良子第一分公司已于2017年11月1日前明确表示不履行主要债务，李如涛主张合同于该日解除，法院不持异议。故判决：一、良子第一分公司与李如涛签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年11月1日解除；二、李如涛于判决生效之日起七日内返还良子第一分公司押金16000元、2017年11月1日至2018年3月28日期间租金77867元；三、驳回良子第一分公司的其他诉讼请求。李如涛提起上诉后，北京市第三中级人民法院于2018年3月26日作出（2018）京03民终4300号民事裁定书，准许李如涛撤回上诉。（2017）京0105民初76766号案件审理中，李如涛称其于2017年10月1日前（具体日期记不清楚了）收到良子第一分公司交付的一把钥匙，10E号房屋于2017年10月31日发生漏水导致9E号房屋受损；良子第一分公司主张其已以停付租金方式于2017年9月9日解除租赁合同。本案审理中，李如涛称：其将10E号房屋交付良子第一分公司时交付三把钥匙；10E号房屋被要求整改后，石某以微信方式告知良子第一分公司负责整改检查的工作人员高某的联系电话，要求其联系验收事宜，良子第一分公司于2017年10月1日前（具体时间不清楚）将10E号房屋一把钥匙交给高某，高某于2017年11月上旬将钥匙交给石某。良子第一分公司称：其于2017年8月14日收到《朝外街道群租房整改通知书》，因无法继续租住，故与石某协商一致解除租赁合同，石某于2017年9月19日告知高某联系电话要求其向高某交付房屋钥匙，其于10月1日前（具体时间记不清楚了）向高某交付了钥匙。李如涛、良子第一分公司就其本案中的主张均未举证。李如涛另主张良子第一分公司承租期间不正当使用10E号房屋，造成房屋毁损，其支出维修费114930元。李如涛就其主张向法院提交了《装修合同》、收据。良子公司、良子第一分公司对上述证据的真实性不予认可。李如涛还向法院提交了收条、收据、销售预定表、销售单等证据，拟证明良子第一分公司承租期间10E号房屋发生漏水，其向9E号房屋权利人赔偿12276元。良子公司、良子第一分公司对上述证据的真实性不予认可。一审法院审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李如涛与良子第一分公司所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在法定无效的事由，应认定为合法有效，故对双方均有约束力，双方应当依约履行。良子第一分公司以群租有损公共安全为由主张租赁合同无效的抗辩意见缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。根据法院查明的事实，已发生法律效力的（2017）京0105民初76766号民事判决书已认定良子第一分公司以停付租金方式于2017年9月9日向李如涛提出解除租赁合同，良子第一分公司虽在本案中称因群租整改导致其无法继续租住涉案房屋，故其与李如涛协商一致解除租赁合同，但良子第一分公司就其上述主张未举证证明，故法院对其在本案中的主张不予采纳。良子第一分公司在租赁合同履行期间无约定或法定事由以停付租金的方式表明不再履行合同，构成违约，应向李如涛承担违约责任。根据租赁合同约定，良子第一分公司提前解除合同应按月租金的200％向李如涛支付违约金。此外，良子第一分公司提前解除租赁合同确会导致房屋在一定期间内闲置，进而产生经济损失，故李如涛要求良子第一分公司按照合同约定给付违约金的诉讼请求于法有据，法院予以支持。良子第一分公司主张违约金标准畸高的抗辩意见法院不予采纳。良子公司作为设立良子第一分公司的公司，应对此承担民事责任。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，李如涛主张其向良子第一分公司交付10E号房屋钥匙三把，但良子第一分公司对此不予认可，李如涛就其上述主张亦未举证证明，故法院对其主张不予采纳。另外，李如涛在（2017）京0105民初76766号案件中称2017年10月1日前收到良子第一分公司交付的一把钥匙，在本案中称其于2017年11月上旬收到房屋钥匙，其行为构成反言，违反民事诉讼法诚实信用原则，且李如涛就其在本案中的主张未举证证明，故法院对其在本案中的主张不予采纳，对其在（2017）京0105民初76766号案件中作出的自认予以认定。李如涛于2017年10月1日前已收到10E号房屋钥匙，应认定自该时间起李如涛已对房屋实际控制，故该房屋于2017年10月31日发生漏水所导致的法律后果应由李如涛承担。现李如涛要求良子公司、良子第一分公司赔偿2017年10月31日漏水导致9E号房屋的修复费用，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于李如涛要求良子公司、良子第一分公司赔偿经济损失114930元的诉讼请求，虽然李如涛主张良子第一分公司在租赁期间不正当使用对10E号房屋造成损坏，但对其向良子第一分公司交付房屋时的状态及其接收房屋时的房屋状态未举证证明，故法院对李如涛的上述主张不予采纳。李如涛要求良子公司、良子第一分公司赔偿经济损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决如下：一、北京朱国凡良子健身技术发展有限公司于判决生效之日起七日内赔偿李如涛违约金三万二千元；二、驳回李如涛的其他诉讼请求。本院审理查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李如涛与良子第一分公司所签《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。协议约定，租赁期内，李如涛需提前收回该房屋，或良子第一分公司需提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，李如涛还应退还相应的租金。本案中，良子第一分公司在租赁期内提前搬离涉案房屋，应依约支付违约金。良子公司、良子第一分公司上诉称与李如涛就解除合同达成合意，双方系协商解除合同，不应适用违约条款，然并未提供有效证据证明其该项主张。故对其该项上诉意见，本院不予采信。良子公司、良子第一分公司上诉称其自9月9日搬离房屋后支付房租到11月1日，足以弥补李如涛因合同解除产生的损失，对此，本院认为，生效判决认定租赁合同于2017年11月1日解除，良子第一分公司应依约支付租金至2017年11月1日。良子公司、良子第一分公司称其多支付两个月房租的意见，与事实不符，本院不予采信。一审法院依据合同约定和房屋后续使用状况确定违约金金额并无不当，本院予以维持。综上所述，良子公司、良子第一分公司的上诉请求及理由均缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由北京朱国凡良子健身技术发展有限公司、北京朱国凡良子健身技术发展有限公司第一分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨淑敏审判员  付 辉审判员  周熙娜二〇一九年一月十四日法官助理衡珊珊法官助理何昕燏书记员李星月