广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初37号原告（反诉被告）：甘亦敏，女，汉族，1989年8月3日出生，身份证住址怀集县，现住怀集县，原告（反诉被告）：祝佛送，男，汉族，1987年1月15日出生，身份证住址怀集县，现住怀集县，两原告的共同委托代理人：祝建勋，广东顺岗律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗少清，女，汉族，1979年3月17日出生，住肇庆市端州区，被告（反诉原告）：邓汝斌，男，汉族,1977年6月19日出生，住肇庆市鼎湖区，委托代理人：罗少清，女，汉族，1979年3月17日出生，住肇庆市端州区。第三人：鼎湖区嘉誉房地产咨询服务部。地址：肇庆市鼎湖区坑口万福路鼎湖雅苑**6卡商铺，统一社会信用代码：92441203MA4XFFY466。经营者：谢少莲。委托代理人：黎清，系第三人员工。原告甘亦敏、祝佛送与被告罗少清、邓汝斌、第三人鼎湖区嘉誉房地产咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告罗少清、邓汝斌于2018年12月26日提出反诉，本院决定对本诉、反诉合并审理，并依法适用简易程序于2018年12月27日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人祝建勋，被告罗少清（同时是被告邓汝斌的委托代理人），第三人的委托代理人黎清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：2018年3月16日，原告、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，被告将位于肇庆市鼎湖区新城罗隐大道金鼎花园C幢503号商品房及318车房卖给原告，总价为358000元。合同签订当日，原告向被告罗少清交付了20000元定金，被告收取定金后，出具了收款收据。同日，原告、被告及第三人到肇庆市新区不动产登记中心进行了网上签约。被告收取定金后，违反合同约定，不向原告出卖房屋。事后，原告及第三人多次电话催促被告，若不出卖房屋的，应向肇庆市新区不动产登记中心解除网签合同，并将收取的20000元定金退还给原告，原告不追究被告的违约责任。但被告仍然无视原告及第三人的忠告，拒绝向原告退还定金。按照《房地产买卖合同》第六条约定，被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任，被告应赔偿双倍定金40000元给原告。同时，由于被告违约，原告聘请了专职律师进行法律维权，原告为此付出了3000元律师代理费。根据《房地产买卖合同》第六条约定，被告应赔偿原告聘请律师维权而支付的律师费用。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、解除原、被告及第三人于2018年3月16日签订的《房地产买卖合同》；2、被告承担违约责任，赔偿双倍定金40000元给原告；3、被告赔偿原告律师代理费3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告提供证据如下：《房地产买卖合同》，证明：（1）原告诉讼主体适格；（2）《房地产买卖合同》依法成立；2、《委托购房协议》，证明原告委托鼎湖区嘉誉房地产咨询服务部向被告购买房屋的事实；3、定金《收据》，证明被告罗少清收取原告20000元定金的事实；4、鼎湖区嘉誉房地产咨询服务部与被告罗少清的微信聊天记录，证明：（1）被告罗少清多次拒绝到不动产登记中心解除网签合同，又不向原告出卖房屋的事实；（2）被告构成根本违约的事实；（3）被告拒不退还定金给原告；5、鼎湖区嘉誉房地产咨询服务部与被告邓汝斌的微信聊天记录，证明：（1）被告罗少清多次拒绝到不动产登记中心解除网签合同，又不向原告出卖房屋的事实；（2）被告构成根本违约的事实；6、律师费发票及代理合同，证明原告支出律师费的事实。7、房地产权共有（用）证，证明案涉房屋及车房是两被告共同共有。两被告共同辩称：原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，我方不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回其诉讼请求。第一、原告违约在先。（一）、我方与原告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。我方与原告于2018年3月16日上午通过中介订立了《房地产买卖合同》，我方将位于肇庆市鼎湖区新城罗隐大道金鼎花苑C幢503号房屋及318车房出售给原告，房产转让价款为358000元。合同签订后，我方依约收取了原告购房定金20000元，然后双方到中国建设银行鼎湖支行签订了按揭合同。同日下午，我方与原告到肇庆市新区不动产登记中心进行了网上签约。（二）、原告在4月30日前未能提供银行拒批按揭证明，想单方面解除合同己属违约。我方与原告在中介签订的《房地产买卖合同》的第五条第1款约定：在2018年4月30日前，如果因为以下两个原因导致银行不批案涉房屋抵押贷款的：1、案涉房屋楼龄超过15年，银行不批贷按揭；2、不能批准买方首期付五成的抵押贷款。因这两个原因银行不批按揭贷款的，我方同意不作违约论，退20000元定金。但原告直到在2018年4月30日也不能提供银行拒批按揭证明，只想取回定金单方面解除合同。甚至4月30日三方当面协商时，原告还荒缪地提出：5月2日付首期款余额168000元给我方，要求我方把案涉房屋过户给她，银行之后批不批按揭，不关她的事，等于价值358000元的案涉房屋，188000元卖给她。原告的无理要求导致协商不成，谈何我方同意解除合同之事？（三）、原告在收到银行同意按揭通知后，没有告知我方，没有去银行领取同意按揭通知书交税，也没有交付首期房款余额168000元给我方，亦属违约。我方2018年11月9日到银行查询得知关于案涉房屋的按揭已经于2018年5月24日批准通过了，通知了原告去办理按揭交税手续，原告一直没有去办理。根据合同约定，原告需在每个环节完成后告知我方，并在收到银行同意按揭通知后7天内应该交税，付首期款，办理过户。但原告没有依约履行，一直未履行支付首期款的义务，已经违反了《房地产买卖合同》的第五条第2款关于首期房款支付的约定。第二，我方于2018年11月9日，仍与中介积极协商沟通案涉房屋买卖事宜，还提供两个方案给原告选：要不履行合同，要不解除合同。因此我方本来是希望妥善处理，协商解决。但11月9日到11月17日中介第三人、原告一直没有回复我方，不与我方联络。原告于11月19日直接起诉我方，原告在起诉状的事实与理由部分所称，“不向原告出卖房屋”，根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则，原告应向人民法院提出有效证据。第三，本案导致原告要求解除合同的根本原因是原告无法支付首期房款，无法继续履行合同，其原因在于原告，原告曾向中介表示不想买案涉房屋，想拿回20000元定金。合同中约定，如买方违约不购买，则已付给卖方的房款不予退还，并补偿卖方因此造成的全部损失。我方自始不存在违约行为，因此不需要承担违约责任。请法院驳回原告的诉讼请求。并反诉请求判令：1、解除原、被告及第三人于2018年3月16日签订的《房地产买卖合同》、解除原、被告网签的《广东省房地产买卖合同》；2、被告没收原告所交定金20000元；3、原告向被告支付违约金20000元；4、本案本诉及反诉诉讼费用由原告承担。被告提供证据如下：被告身份证，证明被告诉讼主体资格；2、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；3、《房地产买卖合同》，证明明确约定了双方的权利与义务；4、网签的《广东省房地产买卖合同》，证明明确约定了违约责任及违约金赔付金额，以此证明被告的诉求是根据事实及合同约定范围内的合理诉求；5、定金收据，证明原告只支付了20000元定金的事实；6、《申请书》。7、邮寄《申请书》给法院的快递单。证据6、7，证明被告向法院申请调取原告按揭通过的证明，以此证明原告在银行同意贷款后，不愿意继续履行合同的事实；8、被告与鼎湖区嘉誉房地产咨询服务部中介黎清的短信聊天记录，证明被告多次主动积极与中介协商沟通案涉房屋买卖事宜，但中介不提供原告的联系方式，原告一直回避，不回应的事实；9、被告领取《广东省房地产买卖合同》的签收单，证明被告于2018年12月4日才签领《广东省房地产买卖合同》的事实；10、被告与金鼎物管中介刘桂好的微信聊天记录，证明原告向中介表示不想买案涉房屋，原告构成根本违约的事实。对被告的反诉，原告辩称：原、被告及第三人在3月16日签订的房地产买卖合同第五条约定不属违约，在2018年4月30日前银行没有将按揭款批下来，所以我方不存在被告所述的违约行为；被告既要求没收定金，又主张违约金是没有法律依据的，两份合同都同意解除。对原告的起诉和被告的反诉，第三人述称：我方已履行服务部的义务，剩下的问题应由原、被告自行解决。第三人没有提供证据。经审理查明：2018年3月16日，原、被告作为买卖双方及第三人作为经纪方共同签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定，原告以358000元购买被告位于肇庆市××新城××大道××花园××房及318车房，付款方式为，2018年3月16日支付定金20000元给被告，先提交被告的产权资料和原告的信贷资料交银行初审，如因银行的金融政策原因未能批准本房屋或首期付五成的抵押贷款，被告同意把所收定金退还，因此原因不作违约论。银行初审时间在2018年4月30日前完成，并告知被告；收到银行同意按揭通知后7天内，双方互相配合到不动产交易登记中心签订交易合同和办理税务验证申报纳税、银行信贷按揭，办理完成当天，原告付首期款188000元（含定金20000元）；余款170000元办理银行按揭，由银行转入被告账户，批贷额度不足部分，原告以现金方式在交付首期款日起150日内补足。合同并约定了办理步骤，并注明原告需在每个环节完成后告知被告（由第三人通知也可），并在三个工作日内办理下一环节手续，直至银行发放贷款为止。当日，原、被告并签订了一份《广东省房地产买卖合同》，用作办理二手房交易网签用。同日，原告支付了定金20000元给被告，并向银行提交了办理房屋按揭审查所需的材料。因银行未能在2018年4月30日前批复上述房屋的贷款资格，经第三人自2018年4月27日起与被告多次以微信和短信形式协商，被告邓汝斌于2018年4月30日以短信形式表示解除买卖合同。并约定于2018年5月15日到肇庆服务中心解除网签合同，当日，原告、被告邓汝斌和第三人均到肇庆服务中心，但因被告罗少清没有到场，双方至今没有解除网签合同，被告也没有退回定金给原告。原告遂提起本案诉讼。被告于2018年12月3日向本院书面申请调取原告在中国建设银行鼎湖支行办理房屋按揭申请批核的相关资料，并于同月26日提起反诉。案经本院调解，调解不成。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》，是当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约支付了定金20000元，并向银行提交了办理房屋按揭审查所需的材料。因银行未能在原、被告合同约定2018年4月30日前批复上述房屋的贷款资格，经第三人依合同约定告知被告，被告邓汝斌以短信形式表示解除买卖合同，原告、被告邓汝斌和第三人于2018年5月15日到肇庆服务中心拟解除网签合同，但因被告罗少清没有到场无法解除网签合同。原、被告的上述行为，已表明双方同意因银行政策原因而解除合同，故被告申请调取原告在中国建设银行鼎湖支行办理房屋按揭申请批核的相关资料，本院不予准许。依合同约定，因银行政策原因导致解除合同的，不作违约论，被告退还定金。因此，被告应将定金20000元退还给原告。原、被告双方的《广东省房地产买卖合同》，是作办理二手房交易网签用，双方不受该合同的约束，而应按《房地产买卖合同》履行义务和行使权利，但该合同应予以解除。因此，原、被告均主张解除合同，本院予以支持。综上所述，原告主张双倍返还定金40000元和被告赔偿律师代理费3000元，被告反诉主张没收定金和原告支付违约金20000元，均没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告甘亦敏、祝佛送与被告罗少清、邓汝斌在2018年3月16日签订的《房地产买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、限被告罗少清、邓汝斌在本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘亦敏、祝佛送返还定金20000元。三、驳回原告甘亦敏、祝佛送的其他诉讼请求。四、驳回被告罗少清、邓汝斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费438元，由原告甘亦敏、祝佛送负担234.28元，被告罗少清、邓汝斌负担203.72元。反诉受理费400元，由被告罗少清、邓汝斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇一九年一月三十一日书记员  邵仲强