西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初2008号原告（反诉被告）：孟宪岭，男，1975年7月10日出生，汉族，籍住新疆特克斯县，现住西安市雁塔区。原告（反诉被告）：张轶，女，1978年11月4日出生，汉族，籍住西安市长安区，现住西安市雁塔区，系原告孟宪岭妻子。共同委托代理人：朱丽娟，陕西XX律师事务所律师。共同委托代理人：刘静静，陕西XX源律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘琢，男，1982年4月4日出生，汉族，籍住西安市新城区。委托代理人：彭明彪，陕西XX律师事务所律师。原告（反诉被告）孟宪岭、张轶与被告（反诉原告）潘琢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟宪岭及共同委托代理人朱丽娟，被告（反诉原告）潘琢委托代理人彭明彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟宪岭、张轶诉称，2013年7月9日，原告孟宪岭、张轶与被告潘琢经过平等自愿协商，二原告将属于自己的位于西安市高新区XX路XX层XX幢XX单元XX室的门面房租赁给被告经营使用，双方签订了书面的租赁合同。合同中对租赁房屋的面积、状况、租赁期限，租金及支付方式作了详细的约定。合同签订后，原告便按照合同约定将该租赁房屋及赠送部分交付给被告使用，并免除了被告三个月的房租作为被告装修帮助。之后被告一直使用该租赁房屋及相关赠送部分面积，但是从未按照合同约定如期足额的支付过房租。截止2016年7月9日，双方对所欠的租金进行了结算，截止2016年7月9日被告共欠二原告租金合计115200元，由被告向原告出具了欠条。之后，被告仍想继续租用原告的房屋，但提出生意不好做，希望原告能在租金方面给予一定的优惠。双方经过口头约定，除每年租金调整为9万元外，其他合同条款不变，租赁期限为不固定期租赁。到2017年7月9日，经原告统计并经被告认可，被告尚欠原告租金102600元，但是之后被告一直再未向原告支付过房屋租金。原告多次催促未果，原告于2018年1月18日向被告书面送达了一份便函，要求被告速交房租，否则将收回房屋。但是被告不但不交费，还想110报案，警察出警后，经过调查了解，认为属于民事纠纷，建议先将房屋封锁，再行协商处理。但由于被告坚持不交房租，协商未果。综上，被告的行为不仅违背了诚实信用原则，也严重的侵犯了原告的合法利益，使原告遭受了严重的经济损失。原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原告孟宪岭、张轶与被告潘琢签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠原告房屋租金直至实际交付之日，暂计算至2018年2月9日为155100元；3、被告向原告支付不按时交纳房租的违约金22000元及迟延交付租金滞纳金84060元及其他费用（包括律师费、交通费等）共计116060元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）潘琢反诉称，二原告通过伪造房产证，虚构房屋面积的形式，在2013年7月至2016年7月期间多收取被告房屋租金119790元，已经构成欺诈。且2018年1月18日起，原告将涉案房屋上锁，导致被告无法正常使用房屋，其要求被告支付之后的租金没有事实依据。鉴于二原告虚构房屋面积，在房屋承租期间的前三年，骗取被告租金117280.04元租金已构成欺诈的事实，故原告要求被告支付违约金即滞纳金等请求无事实和法律依据。故现反诉，请求依法判令：1、依法解除二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的房屋租赁关系；2、二原告（反诉被告）退还多收取被告（反诉原告）房屋租金117280.04元及押金11000元（共计128280.04元），并赔偿利息（自2013年7月6日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际履行之日止）；3、本案反诉费由二原告（反诉被告）承担。二原告（反诉被告）针对反诉辩称，被告的反诉请求属于不当得利不是租赁合同，虽涉及同一标的，但不符合反诉条件，依法应当另案处理，不能与本案合并审理。依据《最高人民法院》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，诉讼请求具有因果关系，人民法院应当合并审理。而本案被告的反诉与原告的本诉，并非基于同一法律关系，被告的反诉依法不应合并审理。其次，即便反诉成立，但被告所诉与事实不符。二原告给被告租赁的商铺面积，一开始就是准确的透明的，不存在欺诈的情形。签订合同之初，二原告就向被告出示过房产证，被告也到现场核实过，对房屋实际面积和情况均非常了解。双方所签订的合同中也是明确载明租赁商铺面积100平方米，双方均签字确认。从被告开始使用房屋时，每月的物业费都是被告自行到物业费缴纳，缴纳的标准也一直是按照备案合同中的70多平方米所缴纳的。但被告非常清楚其实际商铺面积不仅仅是备案登记的70平方米，而是将当时开发商赠送给原告的面积一并在使用。综上，二原告不存在欺诈行为，双方出租时就是按照100平方米签订的合同，被告也是按照100平方米在实际使用，双方的协议完全是真实自愿合法的，不存在被告所说的欺诈、多收租金的情况，故被告反诉要求退还租金，无事实及法律依据，请求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）孟宪岭、张轶围绕诉讼请求提交以下证据：1、双方2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》。证明二原告将所有的位于西安市高新区XX路XX层XX栋XX单元XX室及实际租赁区域共计100平方米商铺出租于被告使用，双方自愿平等签订合同，依据合同因被告拖欠租金，原告有权收回房屋并收取违约金；2、涉案租赁商铺尺寸的平面示意图。证明被告实际使用商铺面积为100平方米的实际情况，其中包含开发商出售商铺时的赠予面积，被告在签订合同时均知晓；3、影像资料。证明被告租赁多年对租赁商铺使用面积均知晓；4、原、被告微信记录截图。证明被告一直都认可自己所租赁商铺的面积情况，并且证明被告已多次拖欠租金的事实。5、被告缴纳租金记录及被告出具拖欠2016年7月9日前租金的欠条一张。证明原告一直对于被告缴纳租金的情况予以记录，且经双方结算，仅2016年7月9日之前，被告就拖欠租金115200元。2016年7月9日之后双方变更租金为每年90000元。本院认定事实如下：2013年7月9日，原告孟宪岭、张轶与被告潘琢签订《房屋租赁合同》，约定二原告将位于西安市高新区XX路XX层XX幢XX单元XX室的门面房租赁给被告潘琢经营使用，建筑面积100平方米。租赁期限3年，2013年7月9日起至2016年7月9日，每年租金为人民币132000元。从第二年起，租金每年比上一年度增加10%（即第二年为145200元；第三年为159720元）。经双方协商，出租方同意承租方租金分二期付款，付款期限及金额约定如下：第一期：租金为66000元，付款时间为2013年7月11日；第二期：租金为66000元，付款时间为2013年12月30日。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。第九条第3款约定，承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金11000元。合同签订后，原告按照合同约定将该租赁房屋交付给被告使用，并免除了被告三个月的房租。之后被告一直正常使用房屋并自行缴纳相关物业费等费用。因被告未及时缴纳房屋租金，截止2016年7月9日，双方对所欠的租金进行了结算，截止2016年7月9日被告共欠二原告租金115200元，被告潘琢向二原告出具了欠条，载明:“欠2016年7月9日前房租115200元整”。双方结算出具欠条时重新约定，2016年7月9日后每年租金变更为90000元。被告使用房屋期间，被告共支付二原告租金388390元，双方对此数字均无异议。另查，涉案房屋房屋产权证显示该租赁房屋建筑面积为70.42平方米。2018年1月18日原告向被告书面送达了一份便函，要求被告速交房租，否则将收回房屋。但是被告仍未缴纳房租，并报警。因属民事纠纷，民警要求封锁房屋先由双方协商房租事宜，后一直协商未果，二原告诉至法院要求被告支付截止2018年2月9日拖欠房屋租金共计155100元。2018年6月24日，被告结清所有物业费用并将房屋内所有物品搬离，将钥匙交由物业转交原告。以上事实，有《房屋租赁合同》、欠条、微信记录截图等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告（反诉被告）孟宪岭、张轶与被告（反诉原告）潘琢签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实的意思表示，合法有效。本案中，双方争议焦点为涉案租赁房屋的面积问题。双方签订合同时根据实际情况自愿签订租赁房屋面积为100平方米，房屋一直是由被告使用，面积是否不符被告是完全有能力和时间可以辨别、测量并提出异议，并不存在二原告刻意隐瞒的情况。但被告自2013年签订合同后使用多年并未对所使用的房屋面积提出异议。由此表明双方在签订合同时对于所租赁房屋的实际使用面积是明知的，故被告（反诉原告）潘琢现仅以房屋产权证登记面积为70.42平方米为由反诉要求二原告退还多余租金，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。关于被告（反诉原告）潘琢要求退还11000元押金，因双方租赁合同已解除，对已交纳的押金11000元二原告（反诉被告）应予以退还被告（反诉原告）。对于二原告（反诉被告）主张被告支付租金155100元之诉请，根据双方合同约定租赁期间2013年7月9日起至2016年7月9日租金金额应为436920元。根据被告2016年7月9日出具115200元欠条，可确认截止2016年7月9日前被告所支付租金数额为321720元。经当庭核实，双方均认可在被告实际搬离房屋之前，被告共向原告实际支付租金费为388390元，相扣减得以确定2016年7月9日至被告实际搬离期间，被告另支付过租金66670元。双方均认可2016年7月9日已约定年租金变更为90000元，据此2016年7月9日至原告所主张的2018年2月9日期间，租金应为142500元，扣除被告已支付的66670元，被告现应支付二原告租金为75830元。原告主张超出部分，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于主张违约金部分，根据合同约定被告应支付原告违约金11000元，原告主张滞纳金及违约金超出部分，无合同事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，判决如下：一、原告（反诉被告）孟宪岭、张轶与被告（反诉原告）潘琢签订《房屋租赁合同》解除。二、原告（反诉被告）孟宪岭、张轶于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）潘琢租赁押金11000元。三、被告（反诉原告）潘琢于本判决生效之日起十日内支付二原告（反诉被告）孟宪岭、张轶截止2018年2月9日前房屋租金75830元及逾期付款违约金11000元。四、驳回原告（反诉被告）孟宪岭、张轶其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）潘琢其余反诉请求。本案案件受理费5367元，由原告（反诉被告）孟宪岭、张轶承担3649.56元。由被告（反诉原告）潘琢承担1717.44元。反诉案件受理费1443元，由被告（反诉原告）潘琢承担1319元，原告（反诉被告）承担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  孟江晖人民陪审员  韦玉梅二〇一九年一月十一日书 记 员  张婧昭打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达9