河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初797号原告（反诉被告）孙建国，男，汉族，1967年10月13日出生，住延津县。委托诉讼代理人郭云玲，女，汉族，1967年7月3日出生，住新乡市。委托诉讼代理人余海锋，河南咸祐律师事务所律师。被告（反诉原告）曹茂盛，男，汉族，1991年10月24日出生，住新乡市。委托诉讼代理人曹保根，男，汉族，1965年10月20日出生，住新乡市。委托诉讼代理人牛志强，河南新雅琪律师事务所律师。原告孙建国诉被告曹茂盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日作出（2017）豫0702民初1676号民事判决书，原告孙建国不服，提出上诉。新乡市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）豫07民终4318号民事裁定书，撤销新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初1676号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙建国及其委托诉讼代理人郭云玲、余海锋，被告曹茂盛的委托诉讼代理人曹保根、牛志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙建国诉称，2017年3月13日，经新乡市鹏网房地产经纪有限公司介绍，原被告及中介方三方签订二手房买卖合同一份。合同约定，被告愿以1035000元的价格将自己所有的位于新乡市××大道与××大道交叉口东北角××国际××号楼××单元××室（房屋所有权证号：××）的房屋出售给原告。当日，原告即按照合同约定，向被告交付首付款4万元，定金2万元，原被告双方又到银行办理按揭有关手续。3月14日，评估机构进行了评估。在等待评估结果确定贷款数额期间，3月26日，被告打电话给原告说，该房屋不卖了。原告当即就与被告交涉，未果。3月29日，评估结果出来，原告要求被告共同去办理过户手续时，再也联系不到被告。3月30日、31日，中介方召集原被告双方在中介所进行协商，被告坚持不卖房屋。为此，原告认为，被告单方毁约，依法应承担法律责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求：1、判令被告立即归还原告预付款4万元；2、判令被告双倍返还原告定金4万元；3、判令被告支付原告为购房支出的服务费2000元及房屋评估费3400元；4、判令被告依照约定赔偿原告损失10万元；5、本案诉讼费用由被告承担。后将诉讼请求第二项变更为：判令被告返还原告定金2万元；将诉讼请求第四项变更为：判令被告承担违约责任，依照约定支付（赔偿）原告10万元违约金。被告（反诉原告）曹茂盛辩称，2017年3月13日，曹茂盛与孙建国签订了二手房买卖合同，约定双方应在合同签订后7个工作日内，共同到政府有关部门办理手续并同时交付房款，而孙建国并未在合同签订7个工作日内交付房款，也没有到政府有关部门办理手续，则孙建国构成违约行为。曹茂盛之所以与孙建国签订买卖合同并约定7个工作日期限，就是为了尽快筹集资金另购房屋，然孙建国的违约行为致使曹茂盛的合同目的无法实现，故请求法院依法解除合同，并要求孙建国承担违约责任。并提起反诉，请求：1、解除双方于2017年3月13日所签订的二手房买卖合同，并判令原告承担违约金6万元，支付被告双倍定金4万元；2、反诉费由原告承担。后变更反诉请求为：1、解除双方于2017年3月13日所签订的二手房买卖合同；2、判令反诉被告赔偿原告违约金10万元；3、反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）孙建国辩称，买卖合同关于7个工作日交付房款并到政府有关部门办理手续的约定，对于是交付部分房款或者全部房款约定不明，同时该约定明显是属于针对全款购房的情形，本案双方约定的是银行按揭贷款，7个工作日是不可能办理完房产手续及银行的放款手续。在合同签订当日原被告双方关于交付首付款已经进行了一个明确的约定，在曹茂盛出具的收据上非常明确的写明，剩余首付款在过户当日结清。因此，原告不存在任何违约行为。为了履行合同，原告在合同签订次日，已经准备了30万元资金，加上前期被告已经收到的4万元房款，原告完全可以在约定的过户当日一次性足额支付首付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，曹茂盛、孙建国、新乡市鹏网房地产经纪有限公司签订新乡市二手房买卖合同，合同约定：曹茂盛自愿将坐落在新乡市××大道与××大道××字交叉口东北角××国际××号楼××单元××室（房屋所有权证号××）的房屋出售给孙建国，房屋建筑面积146.31平方米，房屋总价款为1035000元；孙建国向新乡市鹏网房地产经纪有限公司交纳2000元服务费；付款方式为按揭贷款，孙建国于2017年3月13日交付定金20000元于曹茂盛，新乡市鹏网房地产经纪有限公司代为保管，在房产过户完毕后，新乡市鹏网房地产经纪有限公司扣除孙建国、曹茂盛需要向其交纳的服务费后，剩余部分转变成房款退还给曹茂盛，签订合同后，孙建国、曹茂盛双方共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度，孙建国按所申请的贷款比例，向曹茂盛支付首付款，其余房款用银行贷款支付，待该房屋全部顺利交割完毕后，孙建国、曹茂盛双方签署结件单，曹茂盛向新乡市鹏网房地产经纪有限公司领取剩余定金；孙建国、曹茂盛双方应在签订合同后7个工作日内，共同到政府有关部门办理手续并同时交付房款；在签订合同后，孙建国承诺曹茂盛在2017年4月26日前收到全款；在签订合同后，孙建国、曹茂盛任何一方出现不买或不卖，加价或减价属违约，赔偿对方拾万元整人民币。另查明，曹茂盛于2017年3月13日出具出售方定金收据一份，载明：孙建国交付定金20000元，曹茂盛已收到此定金；曹茂盛于2017年3月13日出具收据一份，载明：今曹茂盛收到孙建国房屋首付款40000元整，剩余首付款在过户当日结清。又查明，孙建国、曹茂盛已于合同签订当日到银行办理了面签手续，且进行了房屋评估，为此孙建国支付评估费3400元。中国银行股份有限公司新乡西干道支行出具证明：孙建国申请的二手房按揭手续，银行审批手续齐全，于2017年3月29日审批通过。孙建国曾于2017年3月26日向曹茂盛提出办理过户手续,后曹茂盛未予配合。本院认为，本案中，原告的第一项诉讼请求为判令被告立即归还原告预付款4万元，此项诉讼请求为解除合同的意思表示，且原告当庭也明确表明不再要求继续履行合同，被告的第一项反诉请求为解除双方于2017年3月13日所签订的二手房买卖合同，故本院依法解除曹茂盛与孙建国于2017年3月13日签订的新乡市二手房买卖合同。孙建国与曹茂盛约定：付款方式为按揭贷款，签订合同后，双方共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度，孙建国按所申请的贷款比例，向曹茂盛支付首付款，剩余房款于2017年4月26日前向曹茂盛支付。中国银行股份有限公司新乡西干道支行于2017年3月29日审批通过孙建国的按揭贷款手续，贷款额度确定，故双方此时可以办理过户手续，支付首付款。但根据原告提交的微信截图显示，被告不配合原告办理过户手续，故被告存在违约行为，应承担违约责任。故在合同解除后，曹茂盛应向孙建国返还预付购房款40000元，返还定金20000元，且应支付2000元服务费及3400元评估费。关于违约金，双方在合同中约定：在签订本合同后，孙建国、曹茂盛任何一方出现不买或不卖，加价或减价属违约，赔偿对方拾万元整人民币。对此，曹茂盛当庭提出约定的违约金数额过高。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，孙建国未举证证明其实际损失，本院综合考量双方的过错程度、签订合同到违约时间长短、房款支付比例、房款占用期间利息损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额适当予以调整为50000元，故曹茂盛共应支付孙建国115400元。对于被告的其他反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除孙建国与曹茂盛于2017年3月13日签订的新乡市二手房买卖合同；二、被告曹茂盛于本判决生效后十日内一次性支付原告孙建国115400元；三、驳回原告孙建国的其他诉讼请求；四、驳回被告曹茂盛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4008元，由被告曹茂盛负担2796元，原告孙建国负担1212元。反诉费1150元，由被告曹茂盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张敬美代理审判员  高 飞人民陪审员  王 琦二〇一九年一月二十八日书 记 员  谢园园