河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1102民初2073号原告（反诉被告）：衡水聚华房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区何庄乡前里马村育才南大街141号。法定代表人：王云杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳杰，该公司副经理。委托诉讼代理人：孙振泽，河北中衡诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：泰华锦业房地产开发有限公司(原河北泰华锦业房地产开发有限公司)，住所地：衡水市人民西路1958号。法定代表人：郭立顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛皎，河北凌坤律师事务所律师。原告（反诉被告）衡水聚华房地产开发有限公司（以下简称“衡水聚华公司”）与被告（反诉原告）泰华锦业房地产开发有限公司（以下简称“泰华锦业公司”）因转让合同纠纷，向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）衡水聚华公司委托诉讼代理人张艳杰、孙振泽，被告（反诉原告）泰华锦业公司委托诉讼代理人盛皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡水聚华公司提出如下诉讼请求：依法判令被告支付项目转让费5558000元及逾期付款利息1563716元（计算至2017年8月31日，以后利息继续按月利率2%计算至付清之日止）。事实与理由：2015年11月29日，原、被告及第三方衡水市桃城区何家庄乡人民政府（以下简称“何庄乡政府”）就“孙三村城中村改造”项目签署了《孙三村城中村改造项目转让协议书》一份。协议约定，原告将“孙三村城中村改造”在营项目转让给被告所有并继续运营，项目转让费总额135000000元，扣除原告经营过程中销售回款90445000元，被告应实际支付原告的转让费为44555000元，并约定被告分两期付清，于协议签署后五日内（2015年12月4日前）支付20000000元，剩余款项于2016年2月28日前付清，到期不能付清，按月利息三分支付融资利息。第三方衡水市桃城区何家庄乡人民政府负责监督双方履行。协议签署后，原告依约履行了义务，将正在运营的该项目移交给了被告运营，但被告未按照约定的时间付款，被告分别于2016年2月22日付款5000000元，2016年4月15日付款15000000元，2016年6月28日付款24554912元。按照协议约定，根据被告付款的时间分段扣除利息，截至被告最后一次付款尚欠项目转让费5558000元，被告的逾期行为给原告造成了资金困难，应当依照约定支付逾期付款利息，按月息2分计算至2016年12月28日为666900元。原告多次向被告主张付款及利息损失，被告均不作答复。为此，原告特向法院提起诉讼，望依法公正裁决，保护原告的合法权益。被告泰华锦业公司辩称：第一、协议约定的合同生效、成立的时间不同，因此各方义务应当依照协议约定履行；被告付款首期作为生效条件，因此在条款冲突时应当以生效付款条件为准。被告的义务自付清首批款后开始受协议约束应当自4月15日付至20000000元，而转让方的义务（移交项目、资料的工作）应当该协议成立时就开始计算。目的就是为了督促转让方尽快提供相关资料；被告第二期付款时间根据付款条件应当自首期支付完毕后85天，被告实际在收到资料后5日内即6月29日就支付完毕。因此系原告移交资料不利导致协议生效、付款时间推迟。被告不存在违约。第二、协议约定的迟延付款违约金明显违法，违约金计算不应超过年息24%。第三、被告每期付款均由衡水市桃城区何家庄乡人民政府收取，该行为系协议中原告委托，对此每次收款后原告委托衡水市桃城区何家庄乡人民政府出具转让费收据，没有包含利息，且项目转让不同于借款合同，因此不存在先收取利息再扣除本金的交易习惯。因此原告将违约金在转让款中扣除而减少转让款实付金额，其通过诉讼所主张的实际性质为违约金而非转让款。反诉原告泰华锦业公司提出如下反诉请求：1.判令反诉被告给付反诉原告垫付拆迁补偿款1582820元及垫付村委会集体收入补偿1555580元；2.判令衡水聚华公司返还超出误差范围的转让款16561600元；3.判令衡水聚华公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月15日，反诉被告衡水聚华公司承接桃城区何庄乡孙三村城中村改造项目，因该项目施工长期停滞，所以自2015年11月末开始在衡水市桃城区何庄乡人民政府主持协调下双方就孙三村城中村改造项目转让事宜进行了紧急磋商。在政府主持下双方订立了《孙三村城中村改造项目转让协议》。该协议自2016年2月开始并履行。在上述协议履行期间，因衡水聚华公司未及时向何庄乡政府及反诉原告交付项目所涉拆迁协议、设计图纸、已售商品房信息等协议附件等资料，直接导致反诉原告在协议签署成立后长时间未能办理实物交接，反诉原告施工队伍无法入场施工，严重影响了开工进度。2016年3月15日，该项目拆迁户、商品房购房户集中到市信访局上访，给反诉原告造成了严重名誉影响及经济损失。双方关于项目的转让协议履行中因反诉被告的刻意隐瞒导致反诉原告为衡水聚华公司垫付高额费用且蒙受重大损失。首先，转让协议第四项第1条约定，衡水聚华公司作为协议乙方应负责承担“2015年5月10日的拆迁过渡费及截止到本协议签署之日形成的实际工程量所发生的应付工程款等所有应付款项”。另依据协议第四项第2条内容，聚华公司应向反诉原告移交与本项目有关的所有资料应保证资料的完整性、准确性、真实性。反诉原告接手后，发生了刘新路、郑保真等多名被拆迁户及被拆迁企业主张权利的事实，导致反诉原告垫付拆迁费1082819.05元。第二、双方转让协议中衡水聚华公司隐瞒了每年向孙三村村委会支付777790元拆迁补偿款事宜，导致反诉原告垫付了衡水聚华公司多年拖欠村集体的款项1555580元。第三、转让协议中未声明被拆迁范围内迁坟问题，导致反诉原告接手后拆迁工作推进困难，增加了反诉原告开发建设成本，金额巨大，截止至今累计800000元，且仍有70余坟头未解决，严重耽误回迁区及商品区工期，严重影响公司声誉，涉及后期解决问题困难大且费用高。第四、衡水聚华公司向反诉原告移交的拆迁协议不仅不完整，且部分协议严重失实，出现了在同一被拆迁房产订立多个拆迁协议、同一回迁设施与多人订立回迁协议等事实，直接造成拆迁户相互之间、拆迁户与村集体及建设单位之间矛盾重重。而衡水聚华公司不仅不协助反诉原告解决纠纷，相反未经反诉原告认可仍以改造主体身份为被拆迁人等出具承诺，加深矛盾，由此导致反诉原告增加回迁面积近5000平米，折合价款约50000000元。本次反诉原告主张16561600元。综上，反诉原告承接项目后，为解决转让前聚华公司应承担的改造义务及经济损失累计已达数千万元，远超出协议中约定的3%的误差，因此根据协议约定，超出误差部分应当自转让款中扣除。故特提起反诉，请求依法判令如上所请。反诉被告衡水聚华公司辩称:第一、双方的转让协议自2015年10月29日签署成立并开始履行，并非反诉原告所称的2016年2月开始。反诉原告在支付第一笔转让款之前已经按照协议进场地并接管了项目，是对协议的实际履行；第二、项目转让不同于商品交易，转让前双方都会对项目进行尽职调查与详细评估，且协议第六条已明确约定本项目为打包方式转让，充分说明了项目转让的特殊性；第三、关于反诉原告垫付的拆迁补偿款，根据协议约定，反诉被告只承担2015年5月10日之前的拆迁过渡费，不包括拆迁补偿款，拆迁补偿款是包含在项目转让包中的，由受让方支付；第四、关于反诉原告垫付的集体收入补偿费，反诉被告不存在隐瞒问题，双方在交接材料中明确列明了村委会集体补偿费这一项，并由交接人签字，且该款项也不在过渡费项下，应由受让方支付；第五、关于迁坟问题，项目转让前坟地是客观存在的，反诉原告在尽职调查中是很容易发现的，是无需在协议中声明的，所以不应由反诉被告承担该项费用；最后，关于反诉原告提出的拆迁协议严重失实问题，经反诉被告认真核对，是反诉原告在计算拆迁补偿面积时项目计算错误，不存在失实之处。本院经审理认定事实如下：2015年11月29日，原告衡水聚华公司、被告泰华锦业公司与案外人衡水市桃城区何家庄乡人民政府签订《孙三村城中村改造项目转让协议书》一份，约定将原告的项目转让给被告继续实施。合同载明转让项目的现状:孙三村拆迁改造项目共涉及357户，18家企业。其中：该项目已拆迁村民328户，宅基面积约122084.95平方米，回迁安置总建筑面积约107646.23平方米（其中住宅约92111.72平方米，车库约1406.02平方米，车位约3435.01平方米，储间约7828.81平方米，商业约2864.67平方米）；未签协议29户，未拆迁面积约18026.66平方米。该项目已拆迁企业17个，未拆迁企业1个，未拆迁面积约26666.67平方米。原告衡水聚华公司共销售A区商品房609套，总销售面积57075.85平方米，实际销售总额为213180212元，如该金额与销售金额出现不一致之处，差额超出3%部分应当视作被告损失，在转让款中扣除，或由原告补齐。销售总回款为90445088元。本项目转让费为135000000元，被告应向原告支付的总转让款为44554912元。同时，协议约定签订协议5日内，被告向原告支付转让费20000000元，剩余转让费于2016年2月28日前由被告付清，如到期支付不到位，按融资利息每月三分支付；付款方式为被告按期将应付款项支付至案外人衡水市桃城区何家庄乡人民政府设立的专项账户中，原告出具相关收款收据。另外协议约定，被告转让费的第一笔到账之日起合同生效。另查明，被告泰华锦业公司分别于2016年2月6日、2016年4月12日、2016年6月24日向案外人衡水市桃城区何家庄乡人民政府付款5000000元、15000000元、24554912元。综上，被告已向原告偿还了全部转让款，但付款日期有所延迟。再查明,河北泰华锦业房地产开发有限公司于2017年3月28日变更为泰华锦业房地产开发有限公司。本院认为：原告与被告及案外人衡水市桃城区何家庄乡人民政府签订的《孙三村城中村改造项目转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。原告衡水聚华公司通过打包转让的方式将涉案项目转让给被告泰华锦业公司继续实施。协议签订后，被告未按协议约定的时间向原告支付转让费44554912元实属违约，应按约定付款时间分段向原告支付逾期付款利息。《孙三村城中村改造项目转让协议书》虽约定被告如到期支付不到位，按融资利息每月三分支付，但该约定违反相关法律规定，应按月利率2%计算利息。因转让协议书签订的时间为2015年11月29日，故被告向原告支付第一笔转让费20000000元的时间不得迟于2015年12月4日。被告于2016年2月6日向案外人衡水市桃城区何家庄乡人民政府付款5000000元，应付利息为213333元；被告于2016年4月12日付款15000000元，应付利息1300000元；被告于2016年6月24日付款24554912元，迟于协议书约定的付款时间2016年2月28日前，应付利息为1915283元。以上利息共计3428616元。原告主张从被告后续给付的转让费中先行扣除前笔转让费的逾期付款利息双方既无约定也无法律规定，本院不予支持。原、被告签订的《孙三村城中村改造项目转让协议书》约定，涉案项目转让为打包方式转让，原告将项目转让所需的法律手续和证件、图纸资料及工程实物等通过案外人衡水市桃城区何家庄乡人民政府转交给被告，而原告在该协议书签订之前已将有关转让项目转让所需的资料、手续、合同等相关文件交由案外人衡水市桃城区何家庄乡人民政府验证核实并打包封存，原告已履行了该协议书约定的主要义务，该协议书应认定自成立时生效。被告以该协议书约定被告转让费的第一笔到账之日起合同生效来抗辩其不存在违约与事实不符，本院不予采纳。反诉原告主张接受项目后发生了刘新路、郑保真等多名被拆迁户及被拆迁企业主张权利，导致反诉原告支付拆迁费1582820元，该费用应由反诉被告承担，但反诉原告未就此提交证据证明该费用发生在2015年5月10日以前,其要求反诉被告承担,本院不予支持。反诉原告支付的衡水市桃城区何家庄乡孙三村村民委员会集体收入补偿1555580元属于项目打包范围内的应付款项，应当由反诉原告承担。《孙三村城中村改造项目转让协议书》约定，封存移交给反诉原告数据与协议第一条项目现状中列明的数据，在合同成立之日起十日内发现偏差累计超出3%幅度，超出部分发生的损失金额应当自反诉原告应付款中扣除。上述约定并非封存打包的数据与实际情况的对比，反诉原告要求反诉被告返还超出误差范围的转让款16561600元之主张不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告泰华锦业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告衡水聚华房地产开发有限公司逾期支付转让费的利息3428616元。二、驳回原告衡水聚华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告泰华锦业房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55374元，由原告衡水聚华房地产开发有限公司负担25237元，由被告泰华锦业房地产开发有限公司负担30137元。反诉案件受理费70900元，由反诉原告泰华锦业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  宋铁利审 判 员  辛阳阳人民陪审员  张青帅二〇一九年一月二十五日书 记 员  郝路路