浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初4297号 原告：绍兴县金品置业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区福全街道畈里金村五洋桥，组织机构代码68313578-X。 诉讼代表人：陆国庆，该公司破产管理人浙江中行律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：孟伟杰、陈权，浙江中行律师事务所律师。 被告：高国权，男，1974年9月29日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：潘兆忠，浙江德顺律师事务所律师。 原告绍兴县金品置业有限公司与被告高国权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转入普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告绍兴县金品置业有限公司的委托诉讼代理人孟伟杰，被告高国权的委托诉讼代理人潘兆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴县金品置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2017年1月18日签订的四份、编号分别为201701184775084368、20170118A87A084376、2017011853E8084380、201701188B91084381《浙江省商品房买卖合同》；2.要求被告立即向原告支付违约金88892元。事实和理由：绍兴市柯桥区人民法院于2015年11月26日裁定受理原告破产清算案件，并于2015年12月3日指定浙江中行律师事务所担任破产管理人。2017年1月18日，原、被告就案涉房屋即随园一期10幢1503室、10幢1303室、10幢1103室、10幢903室四套商品房买卖事宜签订四份编号分别为201701184775084368、20170118A87A084376、2017011853E8084380、201701188B91084381《浙江省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买上述房屋，总价款2963136元，其中10幢1503室、10幢1303室、10幢1103室、10幢903室的购房价分别为752862元、744810元、736758元、728706元；付款方式为一次性付款，购房款应于2017年3月17日前付清，逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告应按累计应付款3%向原告支付违约金。该合同签订后，被告未按约付款，构成违约。原告为维护自己合法权益向法院呈讼。 被告高国权辩称，浙江众立建设集团有限公司（以下简称众立公司）所属连云港水榭花都工程项目部和舟山御景国际二期工程项目部尚欠被告水电安装工程款，案涉房屋经法院判决，众立公司对其享有优先受偿权。经众立公司与被告协商，双方签订一份协议书，约定处置原告所有的案涉房屋，以抵销被告对众立公司享有的水电安装工程款债权4084286元，该抵偿行为和协议均合法有效。嗣后，原、被告签订四份《浙江省商品房买卖合同》，被告与众立公司之间签订的协议书应作为该四份商品房买卖合同的补充协议，被告无需再向原告支付购房款。如法院支持原告的诉求，则被告无法取得案涉房屋，也不能再向众立公司主张工程款债权，将严重影响被告的合法权益。综上，原告已进入破产清算程序，其无视被告享有的工程款债权已抵扣购房款的事实，要求解除商品房买卖合同，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案审理期间，被告向本院提供一份落款日期2015年12月13日由甲方众立公司、乙方被告共同签订的《协议书》，其内容载明:甲方众立公司、乙方被告；根据国家法律、法规的规定，就甲方所属连云港水榭花都工程项目部和舟山御景国际二期工程项目部尚欠乙方水电安装工程款的归还事宜，经双方达成如下协议；至本协议签订日止，甲方所属连云港水榭花都工程项目部尚欠乙方水电安装工程款221.81万元，舟山御景国际二期工程项目部尚由乙方在施工，未完成结算；经双方协商一致，乙方同意甲方以其所有的随园一期商品房四套（具体为10幢903室，建筑面积134.2平方米，房价100.9593万元；10幢1103室，建筑面积134.2平方米，房价101.7242万元；10幢1303室，建筑面积134.2平方米，房价102.4892万元；10幢1503室，建筑面积134.2平方米，房价103.2541万元，以上共计408.4268万元）抵付上述甲方连云港水榭花都工程项目部尚欠乙方水电安装工程款221.81万元，多余房款186.6168万元再抵付甲方应付乙方舟山御景国际二期工程水电安装工程款。至此房屋抵付手续完毕后，视作甲方所属连云港水榭花都工程项目部尚欠乙方水电安装工程款221.81万元已结清，同时甲方舟山御景国际二期工程项目部已支付乙方水电安装工程款186.6168万元（于结算尾款中扣除）；自本协议签订时后，因目前房屋仍处在房产公司冻结状态，等房产公司解冻后，乙方受甲方委托自行前往房产公司绍兴县金品置业有限公司签订购房合同，并办理相关手续。相应税费由乙方承担，具体办理房产登记的户主由乙方指定，无论与任何乙方指定人登记所抵付的商品房，均视作甲方已支付乙方前述欠款408.4268万元；本协议签订后涉及甲、乙方间有关原连云港水榭花都工程项目部和舟山御景国际二期工程水电安装工程的所有合同和结算单等与本协议有抵触的，以本协议为准等。 2017年1月18日，原、被告签订四份、编号分别为201701184775084368、20170118A87A084376、2017011853E8084380、201701188B91084381《浙江省商品房买卖合同》，约定出卖人为原告，买受人为被告；被告向原告购买就案涉房屋即随园一期10幢1503室、10幢1303室、10幢1103室、10幢903室四套商品房，其中10幢1503室建筑面积134.2平方米、总价752862元，10幢1303室建筑面积134.2平方米、总价744810元，10幢1103室建筑面积134.2平方米、总价736758元，10幢903室建筑面积134.2平方米、总价728706元，上述合计2963136元；买受人需在2017年3月17日前一次性付清全部购房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应于2017年6月28日前交房；出卖人承诺于2019年6月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记等。 上述商品房买卖合同签约之后迄今，被告未向原告支付案涉商品房购房款。目前，案涉房屋已具备交付条件，但不具备办证条件。 另认定，2015年11月26日，本院根据绍兴县贤盛小额贷款股份有限公司的申请，受理该公司对原告的破产清算申请。2015年12月3日，本院指定浙江中行律师事务所担任原告管理人。 本院认为，原、被告间就案涉房屋即随园一期随园一期10幢1503室、10幢1303室、10幢1103室、10幢903室四套商品房签订的四份《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，为有效合同。双方当事人本应按合同全面履行各自义务，同时享有各自合同权利。围绕原告的诉求以及当事人的诉辩情况，本院作以下评判分析。 关于原告提出解除《浙江省商品房买卖合同》的诉求，根据涉案房屋买卖合同的约定，被告作为买受人，其主要的合同债务是支付购房款，依上述合同约定，被告应于2017年3月17日前一次性付清全部购房款2963136元，如逾期支付的，原告有权解除合同。事实表明，被告至今未按约定的时间及方式付清购房款，显然构成违约，原告在此情形下请求解除合同，符合双方合同约定关于出卖人行使合同解除权的约定。据此，本院对原告请求解除涉案《浙江省商品房买卖合同》的诉求依法予以支持。 针对被告辩称其通过与众立公司协议约定已付清案涉房屋购房款的意见，本院认为，债务消灭的方式包括清偿、抵销、提存、免除及混同等，被告主张众立公司欠其工程款，并由众立公司将案涉房屋抵付上述欠款，因此其无需再向原告支付购房款。经本院查实，被告提供的协议书只反映众立公司和被告之间存在债权债务关系，案涉房屋产权目前仍归属原告，众立公司将案涉房屋作抵偿债务处理，未征得原告的同意，明显损害原告的权利。另，根据合同相对性原则，即使众立公司与被告就案涉房屋达成相关抵债协议，该协议对原告亦不产生法律效力。原告仍可依据其与被告签署的商品房买卖合同向其相对人即被告主张权利。据此，本院对被告的辩称意见不予采纳。 关于原告基于合同解除所提出的违约金诉求问题。本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，原告因被告逾期付款享有解除合同的权利，如原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。但本案事实表明，被告之所以未付购房款是基于其对购房款债务的清偿方式理解有误，并非基于恶意违约，且在本案中如增加被告的违约金负担，不符合违约金抑制违约的本意。综合考量本案实际情况、被告的抗辩意见，从双方利益平衡出发，本院对原告的该项诉求不予支持。 综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告绍兴县金品置业有限公司与被告高国权于2017年1月18日签订的四份、编号分别为201701184775084368、20170118A87A084376、2017011853E8084380、201701188B91084381《浙江省商品房买卖合同》； 二、驳回原告绍兴县金品置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2022元，由原告绍兴县金品置业有限公司负担1942元，被告高国权负担80元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  冯春盛 人民陪审员  俞增法 人民陪审员  朱先淼 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。