山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终6034号上诉人(原审原告)：雷华，男，1986年1月1日出生，汉族，古交市屯兰矿职工，住古交市。被上诉人（原审被告）：山西辅国房地产开发有限公司，住所地：太原市万柏林区漪汾街26号3幢9层6号。法定代表人：郑学智，董事长。委托诉讼代理人：明阳，山西见证律师事务所律师。上诉人雷华因与被上诉人山西辅国房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省古交市人民法院（2018）晋0181民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人雷华，被上诉人山西辅国房地产开发有限公司的委托诉讼代理人明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人一起以市政修路拒理抗辨，但与事实不符。1、凤凰城本小区内的单元楼道内消防门，消防报警设备并未安装完善，消防管道内长期处于无水状态。2、办理房屋产权证所需的税务机关税票被上诉人提供不出来，由被上诉人代缴本人的地税金与房屋维修管理基金，经去相关部门查询至今未缴纳。本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行与上诉人之间商品房屋买卖合同严重违约，在商品房屋交付使用后60个工作日内未办理房屋产权证，对此被上诉人应当承担逾期办理房产证的违约责任。山西辅国房地产开发有限公司辩称，1、凤凰城项目消防验收需以市政道路修通为依据，因小区北侧道路未修通导致的消防无法验收不应由答辩人承担违约责任，根据古交市住房和城乡建设管理局以及古交市发展和改革局的文件可知，案涉凤凰城项目建成投入使用之前由古交市政府在小区北侧修建一条城市次干道，消防审查、核准应以道路修建为依据；道路的排水、照明、电力、交通、绿化等工程均由市政府修建。因此，消防验收非因答辩人的原因无法验收，由此导致的后果不应由答辩人承担。2、案涉项目未经竣工验收之前，无法向有关机关缴纳办理不动产权证所需资金。如前所述，因政府规划原因案涉项目无法办理整体验收，税务机关以及不动产中心接收相关款项需以项目竣工验收为依据，因此，无法向有关机关缴纳办证资金系政策原因无法办理，并不是答辩人故意违约。综上，无法办理不动产权证书系政府规划的道路未按期建设导致，根据合同法一百一十七条的规定，答辩人不应承担违约责任。雷华向一审法院起诉请求：1、山西辅国房地产开发有限公司履行合同义务，向房管部门提供办理房产证所需的相关手续，给雷华办理房产证；2、山西辅国房地产开发有限公司支付雷华违约金4011．63元；3、诉讼费用由山西辅国房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：1、2013年3月11日雷华（乙方）、山西辅国房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》约定：乙方以总金额401163元的价格向甲方购买位于古交市腾飞路凤凰城1号楼3单元1902号。雷华按约定以一次性付款的方式向山西辅国房地产开发有限公司支付了购房款，山西辅国房地产开发有限公司于2015年7月27日将房屋交付雷华使用。双方对此无争议，予以认定；2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：于房屋交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。对山西辅国房地产开发有限公司在履约过程中是否存在怠于报送产权登记备案资料，双方争议较大，雷华提供《商品房买卖合同》等证据举证认为：山西辅国房地产开发有限公司在约定期限未能报送产权登记备案资料，违约事实存在，故应承担违约责任，支付违约金；山西辅国房地产开发有限公司质证认为：合同及合同条款均无异议，但不能依约履行提供权属登记备案资料事出有因，一是凤凰苑项目北侧市政道路未修通，消防验收以此为依据，故不能验收；二是凤凰苑项目内的一条205米长的道路的排水、照明、电力、交通、绿化等非由山西辅国房地产开发有限公司负责建设，且尚未完成，凤凰苑楼房建设工程已竣工，房屋已交付雷华居住使用，但基于上述山西辅国房地产开发有限公司力所不能及的原因，一直制约着山西辅国房地产开发有限公司已竣工工程的验收，因此也就造成了山西辅国房地产开发有限公司对上述义务的迟延履行，因此，山西辅国房地产开发有限公司依法不应承担支付违约金的责任。一审法院认为，1、雷华、山西辅国房地产开发有限公司根据合同法的规定签订了《商品房买卖合同》，明确了双方权利义务关系，雷华依约全部履行了支付购房款义务，山西辅国房地产开发有限公司也将房屋交付雷华，雷华主张的此项诉请事实，理由充分，予以认定；2、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，山西辅国房地产开发有限公司应于房屋交付雷华之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，但不能依约履行提供权属登记备案资料事出有因，一是凤凰苑项目北侧市政道路未修通，消防验收须以此为依据；二是凤凰苑项目内的一条205米长的道路的排水、照明、电力、交通、绿化等工程非由山西辅国房地产开发有限公司负责建设，且尚未完成，凤凰苑楼房建设工程虽已竣工，但据以验收楼房的前置条件尚未成就，导致工程不能及时验收，由于上述原因，造成了山西辅国房地产开发有限公司对上述合同义务的迟延履行，属不可预见事由，故山西辅国房地产开发有限公司抗辩事由成立，予以认定。综上所述，双方依法订立的合同，合法有效，应受法律保护，山西辅国房地产开发有限公司应继续履行完毕合同义务，故雷华此项诉讼请求，予以支持；由于与凤凰苑楼房建设工程所配套的市政工程等因诸多因素进展滞后，制约了山西辅国房地产开发有限公司已竣工工程的验收，造成了山西辅国房地产开发有限公司对上述义务的迟延履行，客观上是基于山西辅国房地产开发有限公司力所不能及的原因所致，应予免责，因此，雷华要求山西辅国房地产开发有限公司支付违约金的诉请，不予支持，应予驳回，山西辅国房地产开发有限公司此项抗辩意见，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一七条的规定，判决：一、被告山西辅国房地产开发有限公司于本判决生效之日起二年时间内将办理原告雷华上述房屋产权登记需由被告提供的相关资料（以产权登记机关要求为准）报产权登记机关备案。被告山西辅国房地产开发有限公司在向产权登记机关备案30日前，应书面通知原告雷华提供办理上述房屋权属登记需由原告雷华提供的相关资料（以产权登记机关要求为准）。原告雷华应在接到被告山西辅国房地产开发有限公司的书面通知之日起10日内向被告或产权登记机关提交，原告逾期一日，被告向产权登记机关备案顺延一日。原、被告应互相配合，直至原告雷华获得上述古交市腾飞路凤凰城1号楼3单元1604号楼房的不动产权属登记证为止，被告的《商品房买卖合同》合同义务才算履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均无新证据提交，二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的相关规定，应为有效，双方均应严格履行各自的义务。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了购房款，被上诉人向上诉人交付了房屋。根据一审已查明的事实，被上诉人举证证明未按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案有其客观原因，市政工程尚未建设完毕，未能进行消防验收，导致其迟延履行该项义务，一审认定属不可预见的事由并无不当。综上所述，雷华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人雷华负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 曹轶群审判员 唐 璐 二〇一九年一月十四日书记员 李晔君