广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25106号原告：严伟，男，1986年7月30日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，委托诉讼代理人：晏卿，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：邓爱香，女，1968年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：周妍，广东耀荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁梅丽，广东耀荣律师事务所律师。原告严伟与被告邓爱香房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人晏卿，被告邓爱香及其委托诉讼代理人周妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年9月8日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金88000元；3.被告向原告赔偿已支付的中介服务费9000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告经中介方佛山市华业地产代理有限公司介绍，于2018年9月8日签订《房屋买卖合同》，约定原告出售佛山市南海区西樵镇西岸新城区新城中路北101号山林水语新城37座2002房给被告，该房屋面积为88.87平方米，成交价为88万元。根据合同约定，签订当日被告应向原告支付定金2万元，且应在合同签订45天内向原告支付首期楼价款（含定金）35万元。剩余53万元需被告办理银行贷款，由贷款银行直接拨入原告银行账号。另原告签订合同后已向中介方支付了中介费9000元。合同签订之后，被告仅向原告支付2万元定金。合同约定的首期楼价款支付期限过后，迟迟未能向原告支付任何款项。原告为此多次联系被告要求支付相应款项，被告均置之不理，一直逾期至今，未履行付款义务。被告的行为导致合同目的不能实现，已构成根本违约。双方签订的合同第十条约定，乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，乙方应向甲方支付成交价百分之十的违约金。另根据合同第八条的约定，守约方支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿已支付的中介服务费用。被告辩称，一、被告与原告签订《房屋买卖合同》时，中介方并未向其充分解释合同的内容，被告不清楚房产的实际购买价格（包含应缴税费、过户费用、中介费等），中介方未尽其解释义务致使被告遭受损失，本案应该由中介方承担责任。被告是一位超过五十岁的老人家，读书少，不理解合同条款，长期甲亢病患，其视力根本无法看清合同，签订合同的经纪人是其侄子区广源，他为了追求个人的业绩，要求被告购买涉案房产时不要告诉家人，于是一个老人家在没有家人的陪同下独自签订《房屋买卖合同》。被告在未清楚理解合同条款的情况下签订本《房屋买卖合同》，中介方未尽合同解释义务，被告与原告的实际损失应该由其承担。二、被告事后已经与原告沟通，同意原告没收定金，解除《房屋买卖合同》，因此本案不应适用违约金原则。被告的家人在2018年9月中旬发现涉案合同，其家人看完合同才知道被告对合同完全理解错误，被告无法继续履行涉案合同。被告家人为了妥善解决涉案合同问题，被告家人多次打电话与原告协商，希望双方协商一致解除合同，他们以为原告没收两万元定金则视为已解除合同，没想到原告事后竟提起本次诉讼。被告认为从签订合同到被告要求解除合同的时间较短，原告除了涉案9000元的中介费用并无其他实际损失，因此被告认为适用定金罚则，由原告没收定金已足够，原告提起本次诉讼并无事实和法律依据。三、被告不应该向原告赔偿已支付的中介服务费9000元。首先，本案的中介公司未尽其中介责任，履行合同解释义务，签订合同时未确认被告对合同是否具备一定的阅读理解能力，购买房产这么重大的决定都不让其告知家人，由其家人陪同并清楚解释条款，在其看不清听不懂的情况下签订了本合同，中介公司是不应该收取中介服务费的。其次，原告支付的中介费用在其没收的定金中已经足以弥补损失，原告主张这部分的中介服务费是没有事实和法律依据的。最后，中介公司并未协助被告与原告完成整个交易过程，因此中介公司是无权收取全部的中介费用，原告是有权向其返还中介服务费的。综上，被告认为原告主张的诉讼请求并无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区西樵镇西岸新城区新城中路北101号山林水语新城37座2022房，登记权属人为原告。2018年9月8日，原告（卖方）、被告（买方）、佛山市高明区华业地产中介行（以下简称华业行）（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价880000元；交易税费交付方式：过户费甲、乙双方各一半；被告应于签订本合同时支付20000元作为定金；被告于签订本合同45天内，支付首期楼价款（含定金）350000元；530000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入原告银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由被告于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；若原告或被告在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费用；被告签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向原告支付成交价10%的违约金，原告应退还被告已付的所有款项；等等。同日，被告支付定金20000元予原告。同日，华业行出具收据，确认收取原告中介服务费9000元。2018年11月16日，原告向被告寄发律师函，邮件被拒收退回。2018年12月7日，原告提起诉讼。本院认为，原告、被告及中介方签订的《房屋买卖合同》既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告就涉讼房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告经催告不履行合同约定义务，原告请求解除合同的主张符合法律规定，本院予以支持。被告作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，综合各方面考虑因素均衡利益而签订合同。原告身体状况、文化程度并非可免除注意义务的理由，即使被告所述属实，被告在清楚知道自身情况下仍自行签订合同，亦为被告对己方权利义务放任处理的结果，相应的风险责任由其自行承担。至于中介方是否就此存在过错责任，被告可另行主张权利，但并不能作为对抗原告的理由。综合考虑本案的已付款、付款比例及合同实际履行期间，本院酌定适用定金罚则及由被告承担原告已支付的中介服务费作为被告违约责任承担，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告严伟与邓爱香就位于佛山市南海区西樵镇西岸新城区新城中路北101号山林水语新城37座2022房的房屋买卖合同关系；二、被告邓爱香支付的定金20000元归原告严伟所有；三、被告邓爱香应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付9000元予原告严伟；四、驳回原告严伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6785元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一九年一月三十日书记员  刘冬花