广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22580号原告：李智盛，澳门特别行政区居民，男，1992年12月4日出生，住澳门特别行政区林茂海边大马路运顺新村******，委托诉讼代理人：邓琼妹，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：杨燕，女，1982年3月10日出生，汉族，，住安徽省颍上县委托诉讼代理人：陈安，广东坦兴律师事务所律师。第三人：中山市中保房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇环市南路**龙湾绿洲名园43卡，统一社会信用代码91442000MA51B62F9K。法定代表人：戚日抗，总经理。原告李智盛与被告杨燕、第三人中山市中保房地产中介有限公司（以下简称中保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序,于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告李智盛及其委托诉讼代理人邓琼妹、程娟，被告杨燕委托诉讼代理人陈安，第三人中保公司法定代表人戚日抗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智盛向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行分别于2018年4月16签订的房地产买卖及居间合同、于2018年7月22日签订的购房补充协议，立即协助原告办理过户登记手续；2.被告支付违约金121800元。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.确认房地产买卖及居间合同、购房补充协议已于2018年11月8日解除；2.被告立即返还已支付的购房款150万元及支付违约金44万元（总购房款×20%=220万元×20%）。事实与理由：中山市坦洲镇环市南路131号佳景水岸花园16栋2802房于2018年8月31日完成注销抵押登记，已具备办理过户的条件。购房补充协议约定，卖方、居间方承诺在领取到已经注销抵押登记后的房产证的7日内配合买方办理过户登记手续。被告却不断提出超出合同约定范围的要求作为配合办理过户的条件，原告明确回应按照合同约定履行，被告至今拒绝办理过户登记手续。房地产买卖及居间合同约定，如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同，并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已付定金。被告拒绝办理过户登记手续的违约行为已超过30日，为此原告于2018年11月8日向被告及中保公司送达解除合同通知书。被告杨燕辩称，1.原告主张2018年8月31日房屋注销抵押登记之次日已具备办理过户条件不能成立。只有领取房产证并且完成核税才能办理交税过户。2018年8月30日国土部门在房产证盖章注销抵押，9月18日卖方按揭银行从国土部门领回房产证，9月25日卖方从银行领回房产证交付第三人中保公司并申请领取发票（需7个工作日）办理核税，第三人通知买卖双方备齐资料核税，10月10日卖方从银行领取利息发票交付中保公司核税，10月11日完成核税中保公司通知买卖双方交税过户。2.原告主张逾期违约金，没有事实依据。提供利息发票办理核税是交税过户的必经过程，双方并未约定办理期限，而卖方在利息发票的申请、领取和交付均在合理期限内完成，卖方已依约履行配合义务，不构成逾期违约，不存在要求买方放弃之说法。3.买方未提供有效同贷书或者一次性支付尾款70万元，无权要求办理房屋过户。第三人中保公司陈述，1.如果没有注销抵押的房产证和完成核税是无法办理过户的。原告忽略了银行从国土局将注销抵押房产证领回来、被告从银行领回房产证、双方办理核税的这段时间。2018年8月31日只是房产证注销抵押之次日，被告还没拿到房产证，并遇上国庆7日法定假期直至10月11日房屋才完成解押赎楼核税手续，方可办理过户。2.中介方和被告均已依约履行配合义务，不存在逾期违约金，不构成违约，也无被告要求原告放弃追究违约金之超出合同范围的过户条件。3.被告要求原告提供有效同贷书或者直接支付尾款，不属于超出合同范围的过户条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，李智盛（买方）、杨燕（卖方）与中保公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同（编号0000002），约定买卖双方通过居间方交易位于中山市坦洲镇××佳境水岸花园××房，房地产证号**××10，建筑面积137.47平方米;物业成交总价220万元，成交定金30万元，由买方在签署本合同当日向卖方支付定金5万元，本合同签订之日起7日内再向卖方支付定金25万元，否则视为违约;除定金之外的房款190万元买卖双方约定由买方通过银行按揭付款，首期房款（不含定金）120万元，支付时间为2018年6月30日(含当天)前，余款70万元（以银行批复额度为准，如批复额度高于或低于填写金额的，则在首期房款中作相应的减少或增加）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定;买方应自买卖双方签署本合同之日起90日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；若买方已按上述约定期限向贷款银行办理全部银行按揭申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（或更换）不超过三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法获取银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起30日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约；买方应对银行或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约；本合同签订时物业现状为无查封，有抵押；卖方应在本合同签订之日起当日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约；如该物业是抵押状态则卖方自行赎楼，应于签署本合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为违约；买卖双方均清楚该交易物业现不附有租赁合同；买卖双方因交易产生的税费，其中买方承担契税、产权登记费及贴花、印花税、土地交易手续费、评估费、律师费、按揭服务费，卖方承担增值税、个人（企业）所得税、土地交易手续费、按揭服务费；卖方须将该物业以空置状态交付；买卖双方约定交楼日期为过户当天（双方约定时间或条件）；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同，并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同，并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已付的定金；如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费金额作为违约金向居间方承担连带责任；备注条款为剩余房款支付方式修改为首期房款120万元买方支付时间为2018年7月3日前，余款70万元以银行批复额度为准，自行多退少补；双方还约定了其他权利义务。合同签订当天，李智盛通过微信转账支付定金5万元，同年4月23日，李智盛通过转账支付定金25万元。2018年7月22日，李智盛（买方）、杨燕（卖方）与中保公司（居间方）签订购房补充协议，约定买方于2018年8月8日前将120万元首期款存入卖方名下银行账号（指定银行卡为农业银行供楼卡，账号62×××74，开户名杨燕，农业银行坦洲支行，买方支付的120万元首期款用于本合同所涉房产的还贷赎楼，解除房产的抵押登记）。买方支付到120万首期款入账后，账号62×××74的银行卡交由居间方中保地产保管，卖方在买方支付的120万首期款前取消账号62×××74的银行卡的手机银行、网上银行等一切网上交易功能。卖方在银行扣完赎楼款前不得自行挂失或注销账号62×××74银行卡，否则视为卖方违约；完成还贷赎楼手续后，已经注销抵押登记后的房产证必须由居间方中保地产领取并保管；卖方必须在农业银行扣完赎楼款后三日内，将已经完成赎楼并解除抵押的信息告知居间方中保地产和买方，居间方中保地产必须在收到卖方有关农业银行扣完赎楼款的信息通知后三日内将银行卡交还卖方；卖方、居间方中保地产承诺在领取到已经注销抵押登记后的房产证的7日内配合买方办理过户登记手续；买方承诺在完成过户手续并领取到登记在买方名下的新房产证后的七日内配合居间方中保地产至银行办理抵押手续；若建设银行未能向卖方发放70万贷款，买卖双方同意互不追究对方责任，并配合对方再次办理本合同所涉及房产的贷款申请手续；若再次申请其他银行（最多3间）贷款于60天内仍未批准，买方需30天内自行缴付尾款70万给卖方；本合同所涉房产的交房时间为买卖双方完成所有应缴付房款之日；本协议内容如与各方2018年4月16日签订的房地产买卖及居间合同内容不一致的，以本协议内容为准；本补充协议有关违约责任约定以双方在2018年4月16日签订的合同所约定一致；双方还约定了其他权利义务。中国建设银行股份有限公司坦洲支行客户回单显示，2018年8月7日李智盛向杨燕（卡号62×××74，农业银行中山坦洲支行）转账120万元，用途购房首付款。杨燕出具收据确认收到李智盛120万元首付款。2018年6月28日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书（编号440202215604056895），记载：借款申请人李智盛，购买广东省中山市坦洲镇××佳境水岸花园××房，申请再交易住房贷款金额70万元，贷款期限360月；本通知书有效期为自签发之日起三个月内或贷款发放后自动失效；贷款审批后买卖双方应于两个月内办妥房产过户手续，两个月内借款申请人应与我行签订正式借款合同并配合我行办理房产抵押手续；若两个月内买卖双方未办妥房产过户手续或借款申请人不配合我行办理正式签约、抵押手续，我行有权按最新房贷政策重新审批。不动产权证显示，坐落于中山市坦洲镇××佳境水岸花园××房，证号为粤(2017)中山市不动产权第01××**，权利人杨燕单独所有，2017年6月12日已抵押登记，2018年8月30日注销抵押登记。2018年10月16日，广东广瀚律师事务所向李智盛发出律师函[（2018）广瀚律函字第181158号]，作出对李智盛10月15日提出逾期违约声明书的回复，记载因银行需要走程序等非属委托人可控的不可抗力，导致办理手续时间未按合同约定时间进行，并提出李智盛出具的贷款通知书已过期，需另行提供有效贷款通知书或提供70万元尾款。2018年11月1日，李智盛向杨燕、中保公司发出复函，记载2018年8月31日房屋已具备办理过户的条件，杨燕在履行合同过程中存在逾期办理过户手续，应当依约承担违约责任。但杨燕对是否违约存在争议，要求买方放弃逾期违约金的主张才配合办理过户。另要求买方提供有效的贷款通知书或一次性支付尾款70万元，并将此作为继续配合办理过户的第二个条件，完全超出三方签订合同的约定，买方无法接受。2018年11月4日，李智盛向杨燕、中保公司发出通知书，记载其未收到11月1日向各方发出复函的实质性回复，并再次通知杨燕明确是否继续履行房地产买卖及居间合同、购房补充协议，并于近日内由三方协商下一步工作安排、明确过户日期。请中介方明确下一步有关纳税和办理过户需要双方准备的资料及签署的文件并提前发送给各方。2018年11月5日，广东广瀚律师事务所向李智盛、中保公司发出律师函[（2018）广瀚律函字181243号]，记载其受杨燕委托，就买方11月1日之复函作出回复，并要求买方需于2018年12月15日前（包括当天）提供有效贷款通知书方可办理过户手续，若买方未能提供有效贷款通知书买方需依合约中所示一次性缴付尾款才可进行续后过户程序。若买方于2019年1月15日（含当天）仍未处理自身责任事项，则视为买方违约，委托人将根据合同违约程序处理，买方将承担违约责任。2018年11月5日，中保公司向李智盛、杨燕发出关于催促办理房屋过户登记的催告函，记载房屋解押赎楼核税手续已于2018年10月11日完成，买卖双方务必在2018年12月11日前完成办理房屋的过户登记手续。买方需持有效的贷款通知书配合居间方办理银行按揭贷款手续支付卖方尾款，或者双方于2018年11月12日前完成办理该房屋的过户登记手续，买方按照约定一次性自行缴付尾款给卖方。2018年11月7日，李智盛向杨燕、中保公司出具解除合同通知书，记载因卖方拒绝办理过户的违约行为已超过30天，现通知解约并提出卖方于收到通知书三日内退还购房款150万元及按照合同约定承担违约责任。2018年11月8日，李智盛分别邮寄解除合同通知书给杨燕、中保公司以及广东广瀚律师事务所。买卖双方及中介微信群聊天记录显示，2018年9月18日，中介：房产证已回银行。9月25日，中介：已注销抵押，现准备资料预约核税。10月11日，中介：已核完税，备齐资料佣金可随时过户。李智盛：根据第一份合同的逾期违约条款以及补充协议中订立的时间条款，有以下声明书通知，请尽快落实过户日期。10月12日，郑开新（杨燕丈夫）：我们可以在下星期一下午3：30办理过户事情，你们可以吗？李智盛：可以。10月28日，中介：买卖双方请备好过户所需资料，备好之后提前一天通知我司，预约交税过户。郑开新：我方已准备好做过户程序，前提是并没有买方自己单方面认为的逾期罚款，如无此事，所有事情可跟进办理，请提前通知。我们不在珠海，最少要2至3天预订机票，不可以只有一天时间。10月29日，李智盛：居间方与业主方提出的律师函我均收到，由10月15日当天我方在坦洲房产登记中心门口已约好办理过户并碰面但结果不给予我过户原因：业主方要求我签署原有合同外的委托协议书，律师函仍然是提出合同外的要求，所有程序必须按照原有合同和补充协议约定办理，我是否要求违约金并不影响你方协助办理过户手续，我一直在等你们通知我过户，我随时可以办理。郑开新：10月15日并没有办理过户原因是买方单方面要求及坚持逾期罚款，并不是委托协议书事情，必须澄清这个事情。中介：逾期违约金只是买家单方面认为，这点买家如认为可单方面走法律程序，但现时银行政策与我们所签订的补充协议第五条有冲突，过户后出新证后是做不了银行房贷业务，但买方所出具的建设银行同贷书已过有效期，这点需告知卖方，是需重新申请银行按揭还是现状情况过户？郑开新：在这种情况下，买方必须提供有效同贷书才可办理过户手续。只要买方提供有效银行同贷文件，我方可办理过户手续，但买方必须澄清及确认并没有预期违约金的事项。11月13日，中介：如可安排过户，请提前一天在此群回复，如不明确回复，默认拒绝完成过户手续。郑开新：我已多次表明只要买方持有效同贷书，需时三四天时间安排回来可办理过户手续，买方也可选择一次性支付70万元尾款方式去办理过户，但买方一直没有回复。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。杨燕与李智盛签订的房地产买卖合同及购房补充协议，包含房屋买卖合同及居间合同，本案仅审查房屋买卖合同部分。房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋为杨燕、郑开新夫妻共同所有，双方均同意出售该房产，本院予以确认。中保公司陈述2018年10月份房屋才符合过户条件，李智盛在聊天记录中称，2018年10月15日，其与杨燕去到坦洲房产登记中心门口办理过户登记手续，因双方发生争议，未能办理成功。经查，李智盛取得的同贷书于2018年9月28日到期，其主张杨燕逾期办理过户手续，但补充协议并未约定具体过户时间，也并无证据表明杨燕存在恶意拖延办理手续的行为。李智盛并未因此取得解除合同的权利，其于2018年11月7日向杨燕、中保公司出具解除合同通知并不具有解除合同的效力。李智盛请求确认房屋买卖合同于2018年11月8日解除、杨燕向其支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：驳回原告李智盛的诉讼请求。案件受理费25374元，减半收取12687元（原告已预交），由原告李智盛负担。如不服本判决，原告李智盛可在判决书送达之日起三十日内，被告杨燕可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一九年一月十六日书记员 蔡文华马倩