襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初3873号原告：马林凤，女，1975年10月5日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托代理人：朱安宁、刘华英，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：湖北日兴谷山房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区长虹路**谷山大厦****。统一社会信用代码：9142060055392799XT。法定代表人：蔡维杰，该公司总经理。委托代理人：包宗涛，湖北隆中律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：王琪，男，1984年10月7日出生，汉族，住北京市海淀区。该公司副总经理。代理权限：特别授权代理。原告马林凤与被告湖北日兴谷山房地产开发有限公司（以下简称日兴谷山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。并于2017年12月20日作出（2017）鄂0606民初5410号民事判决。宣判后，原告马林凤不服，上诉至襄阳市中级人民法院，市中院审理后，裁定撤销本院（2017）鄂0606民初5410号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2018年7月9日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马林凤及其委托代理人朱安宁、刘华英，被告日兴谷山公司的委托代理人王琪、包宗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马林凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋征收安置补偿协议》；2、判令被告向原告支付还建房屋被违法出售导致逾期交房的违约金，以房屋价款548185元为基数，按日万分之二计算，共计：49337元（自2015年10月19日至2017年1月19日共450日）；3、判令被告向原告支付被还建房屋违法出售后所赚取的差价：146815元（7199元/平方米×96.54平方米-5500元/平方米×99.67平方米）；4、判令被告向原告返还楼层差价部分的房款损失：（5680-5500）元/平方米×96.54平方米＝17337元；5、判令被告赔偿原告向物业公司缴纳的2016年10月至2017年1月20日期间的物业费560.57元、2017年1月20日至2018年1月19日期间的物业费3105元，共计：3666元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月18日，原被告订立《房屋征收安置补偿协议》，约定被告以谷山大厦6楼B-610Af户型、建筑面积约99.67平方米的房屋，以产权调换方式对原告进行补偿安置。合同签订后，原告即依约履行了腾空交付义务。后原告于2017年1月到房管部门了解发现，被告已在2016年将上述补偿安置房屋另行售予第三人。被告严重违反诚实信用原则，导致原告无法取得原安置补偿协议中确定的调换房屋，侵犯了原告的合法权益。经协商无果，现提起诉讼。被告日兴谷山公司辩称，原告马林凤构成重复诉讼，原被告双方因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案于2017年4月26日达成调解协议并作出（2017）鄂0606民初1386号民事调解书，即时履行。原被告双方签订的《房屋征收安置补偿协议》与《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，且原被告双方已结算完毕，相关的权利义务均已履行完毕，不存在法定和约定的合同解除理由，相应的违约金和赔偿事由均归于消灭。请法院依法驳回原告马林凤的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年2月18日，原告马林凤作为被征收人，与征收人被告日兴谷山公司、征收实施单位湖北拓新科技股份有限公司破产清算管理人签订《房屋征收安置补偿协议》，协议约定：被征收房屋位于风华路11号拓新地块中一幢三层砖混结构楼房，共12户居民，马林凤居住该楼房1单元1楼左，共2室1厅，无房屋所有权证号，房屋建筑面积经评估机构测量为69.95平方米，房屋所有权人为马林凤，无共有人。产权调换房源为谷山大厦B第6-8层，每层8户，马林凤选择B-610Af户型6层、建筑面积约99.67平方米，被征收房屋应调换面积与实际调换面积的差额为19.2275平方米。应调换面积多出部分马林凤向日兴谷山公司支付购房款（20平方米以内）按每平方米5500元计算，计105751.25元，超出20平方米部分按日兴谷山公司销售价格另行支付。日兴谷山公司向马林凤支付装饰装修及附属物补偿费10659.10元；日兴谷山公司向马林凤支付搬迁补助2000元；据双方就产权面积差额价值、装修装饰及附属补偿费、搬迁补助相加或冲抵结算，马林凤向日兴谷山公司支付93092.15元，支付时间为被征收房屋腾空并交付日兴谷山公司后三日内。马林凤承诺于2013年2月28日前将居住的1单元1楼左房全部腾空并交付日兴谷山公司，此日期后该房屋及房屋内任何物品日兴谷山公司有权处置，马林凤按时履约的，日兴谷山公司给予马林凤免除12个月物业费的奖励。过渡期限为30个月，由马林凤自行租房过渡，日兴谷山公司支付过渡补助费，过渡补助标准为被征收房屋建筑面积×10元/平方米·月，即800元/月·户计算，每12个月支付一次。过渡期限内，产权调换房源按约定具备入住条件的，不再支付过渡补助费，过渡期满，产权调换房源不具备入住条件的，过渡补助标准即为20元/平方米·月，直至具备入住条件日期止。日兴谷山公司如不按协议规定的期限向马林凤支付各种补偿费用，逾期一日应按所欠金额万分之二向马林凤支付违约金；马林凤如不按协议规定的期限搬迁，每逾期一日向日兴谷山公司偿付违约金100元，造成不能按期拆房等，应赔偿相应经济损失。新建返还房屋实行物业管理，马林凤迁入新房居住必须遵守日兴谷山公司制定的临时业主公约，服从物业管理规定，缴纳物业管理服务费。上述协议签订后，马林凤腾空了房屋，日兴谷山公司支付过渡补助费至2014年12月。2015年10月12日，谷山大厦商品房项目取得竣工验收报告。2016年8月2日，日兴谷山公司（出卖人）与陈华容（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈华容购买谷山大厦第1幢2单元1-2-6-1室商品房（即原约定应当返还马林凤的房屋），建筑面积共96.54平方米；按建筑面积和单价为7199.09元/平方米计算房款总金额为695000元；首付款405000元，剩余290000元按揭贷款；出卖人应当在2015年10月16日前将验收合格的商品房交付买受人使用，在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。为解决马林凤还迁问题，日兴谷山公司经与马林凤协商，由马林凤重新选定谷山大厦第1幢2单元1201号房屋，按原《房屋征收安置补偿协议》确定的产权调换方式和标准计算，马林凤应补交超面积差价款105927.2元，日兴谷山公司应付马林凤补偿安置费22259.1元（其中装修及附属物补偿费10659.1元；搬迁补助2000元；2015年1月至8月过渡内过渡补偿费6400元；2015年9月至10月超期过渡补偿费3200元），两项冲抵后，马林凤还应补交83668.1元。据此，双方于2017年1月19日签订《商品房买卖合同》，合同载明：马林凤购买谷山大厦第1幢2单元1201室商品房，建筑面积共96.54平方米；按建筑面积和单价为5680元/平方米计算房款总金额为548347元；付款方式为一次性付款，在签约当日一次性付清全部购房款。同日，马林凤支付房款83668.1元，随后又向日兴谷山公司支付2016年10月至2017年1月20日物业费560.57元，向襄阳市康凯物业管理有限公司支付2017年1月20日至2018年1月19日物业费3105元。谷山房地产公司将该房屋交付给马林凤。2017年2月7日，马林凤向谷山房地产公司索要2015年11月至2017年1月的过渡补偿费24000元及违约金而诉至樊城区人民法院，本院审理过程中，双方经调解达成协议，本院制作（2017）鄂0606民初1386号民事调解书，确认了“经双方确认，被告谷山公司给予原告马林凤过渡补偿15000元，调解协议签订之日五日内付清。双方纠纷已全部解决，不再就此事提出主张。”本院认为，根据审理查明的事实，原、被告双方签订的房屋征收安置补偿协议和2017年1月19日签订的《商品房买卖合同》属不能割裂的一个整体，《商品房买卖合同》虽然名为买卖，但其签订的目的是因双方原约定的还迁房屋已另行出售，为解决马林凤还迁问题而采取的补救措施，且双方是以面积置换、另补差价的方式确定的房屋价款，并非纯粹的商品房买卖合同，实质是对双方原房屋征收安置补偿协议的变更，双方当事人之间实质仍是拆迁安置补偿合同关系，而不是商品房买卖合同关系，现该合同双方当事人已履行完毕，没有解除必要，故马林凤仅要求解除原《房屋征收安置补偿协议》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告主张被还建房屋违法出售导致逾期交房的违约金，如前所述，马林凤与日兴谷山公司之间系房屋征收安置补偿合同关系，根据《房屋征收安置补偿协议》的约定，房屋拆迁后的过渡期限为30个月，即2013年2月至2015年8月，过渡费标准为800元每月，过渡期满不具备入住条件的，日兴谷山公司应当按1600元每月标准支付过渡费。马林凤2017年1月19日接收还迁房屋，虽然超过了过渡期限，但其2017年2月已通过诉讼方式主张了相关权利，本院也已调解结案，故马林凤再行主张逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。关于原告要求判令被告向原告支付被还建房屋违法出售后所赚取的差价146815元及返还楼层差价部分的房款损失17337元，因为被告虽然确实将原来确定的还迁房屋另行出售，但对另行出售的原因，双方当事人各执一词，均未提供证据，不足以认定被告是“违法出售”原约定的还迁房屋。故原告该诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿物业费损失，包括2016年10月至2017年1月20日期间的物业费560.57元和2017年1月19日至2018年1月18日期间的物业费3105元，共计3666元，根据查明的事实，房屋是2017年1月19日才交付马林凤，逾期交付的原因如前所述，无法认定，不足以证明系马林凤原因所致，故物业费应当从实际入住之日起计算，即从2017年1月19日起计算，而且根据双方《房屋征收安置补偿协议》的约定，谷山公司还应当给予马林凤免除12个月物业费的奖励，故马林凤应从2018年1月19日起交纳物业费，在此之前，谷山公司收取物业费没有依据，已经收取的，应当返还；马林凤交纳给物业公司2017年1月19日至2018年1月18日期间12个月的物业费3105元，谷山公司应当补偿给马林凤。被告辩称原告起诉属重复诉讼，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”因马林凤在（2017）鄂0606民初1386号一案中的诉讼请求是要求日兴谷山公司支付过渡补偿费24000元并承担违约金2160元，本案诉讼请求与前述案件并不相同，故马林凤不构成重复起诉，被告辩称理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告湖北日兴谷山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马林凤缴纳的物业费560.57元；二、被告湖北日兴谷山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内补偿原告马林凤物业费3105元；三、驳回原告马林凤的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4512元，由原告马林凤承担2512元，由被告湖北日兴谷山房地产开发有限公司承担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市人民法院。审判长 彭 辉审判员 张耀承审判员 海 飞二〇一九年一月三日书记员 龚丽敏