山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异14号案外人：李爱华,女,1971年4月17日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路**。负责人：解瑶琛，总经理。被执行人：山东富邦盛世房地产开发有限公司，，住所地济宁市洸河路**新闻大厦办公楼**法定代表人：胡克春，董事长。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称华融资产公司）与被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）、东方文博城文化发展有限公司（以下简称文博城公司）、张卓民金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人李爱华对执行被执行人富邦公司开发的坐落于曲阜市孔子大道456号富邦新都家园XX号楼X单元XXX室(以下简称涉案房产)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李爱华称，请求法院依法解除对涉案房产的查封。事实与理由：案外人全款购买了富邦公司开发的涉案房产，并于2010年10月24日签订了20XXX5号商品房买卖合同，购房总价款254880元。并于2010年10月30日开具了编号为NO.0XXX8总房款收据，案外人已于2012年7月份入住该房屋。因此，涉案房屋实为李爱华所有，请求法院依法解除对涉案房产的查封。为证明其主张，李爱华提交了（2018）鲁0881民初3526号民事判决书、商品房买卖合同、收据等证据材料。本院查明，一、关于华融资产公司与富邦公司、文博城公司、张卓民金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2016年11月29日作出（2016）鲁01民初1206号民事判决书，判决：一、富邦公司于本判决生效之日起十日内支付华融资产公司债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益30126444.46元（嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按债务重组协议及相应补充协议约定计付）；二、文博城公司、张卓民对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、华融资产公司有权以富邦公司抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。富邦公司不服上述判决，向山东省高级人民法院（以下简称山东高院）提起上诉，山东高院于2017年10月23日作出（2017）鲁民终947号民事判决书，判决：一、维持山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1206号民事判决书第二、三项；二、变更山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1206号民事判决书第一项为富邦公司于本判决生效之日起十日内支付华融资产公司债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益29295444.33元（嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付）。本案在执行过程中，本院于2018年7月1日作出（2018）鲁01执298号之八执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封被执行人富邦公司开发的坐落于曲阜市××大道××号富邦新都家园部分房产，其中包括涉案房产。二、2016年6月19日，华融资产公司与富邦公司签订抵押合同，合同编号为：山东Y15XX**-X，双方约定富邦公司将其开发建设的“富邦新都”小区三期项目部分房产（抵押面积为住宅38069.42平方米，建设工程规划许可证为建字第XX公20XX-XX号、建字第XX公20XX-XX号）抵押给华融资产公司，抵押担保的主债权为人民币肆仟万元。该合同附件抵押物清单中包括涉案房产。2013年6月20日，华融资产公司就曲阜市富邦新都家园XX号楼办理在建工程抵押权登记，抵押权证为：曲房建曲城字第0XXX9号。三、2010年10月24日，李爱华与富邦公司签订商品房买卖合同，约定由李爱华购买富邦公司开发的富邦新都住宅（建设工程规划许可证为：建字第XX公20XX-XX号）XX号楼X单元XXX室，商品房用途为住宅，售价为2360元每平方米，房屋总金额合计254880.00元。2010年10月30日,李爱华向富邦公司缴纳购房款254880.00元。2012年7月1日，李爱华缴纳燃气开口费、暖气开口费、有线开口费等共计6990.00元,同日缴纳交易费324.00元、契税3823.00元。四、关于李爱华与富邦公司商品房销售合同纠纷一案，山东省曲阜市人民法院（以下简称曲阜法院）于2018年11月8日作出（2018）鲁0881民初3526号民事判决书，判决富邦公司于本判决生效后三十日内协助李爱华办理富邦新都小区XX号楼X单元XXX室的房地产权属证书。五、富邦公司于2018年12月10日向本院出具《情况说明》，载明：“根据贵院下发的【（2018）鲁01执298号之八】房产查封明细表中XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX，以上11套房屋，所在楼座是XX号楼，XX号楼总高为19层，地上，地上**，地下**，共三个单元单元两户，每层共6户，1单元为：01、02户，2单元为：03、04户，3单元为：05、06户，查封明细表显示的单元编号是错误的，应该为XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX、XX-X-XXX。特此说明！”以上事实有民事判决书、执行裁定书、抵押合同、抵押权证、商品房买卖合同、收据、情况说明等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述法律规定，原则上，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但存在例外情况，一是建筑工程承包人的建设工程价款优先受偿权，二是已支付全部或大部分款项的消费者的物权期待权。本案中，申请执行人华融资产公司虽然已就涉案房产与被执行人富邦公司签订了抵押合同，并办理了抵押登记，但在抵押登记之前案外人就已经购买涉案房屋并实际占有，涉案房产性质为居住用房，根据《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，其抵押权不能优先于案外人的物权期待权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李爱华从开发商富邦公司处购买了涉案房产，在本院查封前支付了全部购房款，并已经实际入住，因开发商原因至今无法办理房产证。案外人李爱华对涉案房产的物权期待权，应当予以保护。案外人以此主张排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下：中止对被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司开发的坐落于曲阜市孔子大道456号富邦新都家园XX号楼X单元XXX室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 陈 明二〇一九年一月十六日法官助理季昱辰书记员魏煜圻