江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初6514号 原告：吴沈明，男，1968年2月20日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告：吴琴妹，女，1966年4月26日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告：沈丽佳，女，1990年11月27日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：吴琴妹（系原告沈丽佳的母亲），即第二原告。 被告：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇朝阳西路****，统一社会信用代码91320585302196336N。 法定代表人：姚可，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏利彩，该公司法务。 原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳诉被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年12月3日、2018年12月17日公开开庭进行审理审理。原告吴沈明、吴琴妹（亦即原告沈丽佳的委托诉讼代理人）、被告中南公司的委托诉讼代理人魏利彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金100295.43元（其中2号楼302室房屋以1357420元为基数按照每日万分之1.5标准计算自2017年4月26日起至2018年7月20日止；储藏室11室以46540元为基数按照每日万分之1.5标准自2017年6月19日起算至2018年7月20日止；车位083号以110000元为基数按照每日万分之1.5标准自2017年11月4日起算至2018年10月20日止）。事实和理由：2016年12月23日，原、被告签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中南世纪城2号楼3层302号房屋，建筑面积117.43平方米，总房价1357420元。2017年1月8日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中南世纪城地下储藏室-11房屋，建筑面积14.93平方米，总房价46540元。2017年7月30日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中南世纪城地下车库-083#车位，建筑面积29.46平方米，总房价110000元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的付款义务。2号楼302室于2017年1月26日完成了商品房的交付使用，同时向开发商缴纳了20361.30元的房屋契税和13906.8元的房屋维修基金；储藏室向开发商缴纳了1396.2元的房屋契税和664.2元的房屋维修基金；地下车；地下车位向开发商缴纳了3300元的房屋契税和1375房屋维修基金。并提交了完整的办理权属登记所需的材料。但直到2018年7月20日，才办理好产证。 被告中南公司辩称：1.原、被告之间为房屋买卖合同关系，而非代办权证关系，办理房产证需要原、被告双方附有同等义务，需要各方协调提交资料。2.本案产证已经委托第三方公司代办，原告有权选择自主办理或者第三方委托办理，原告向第三方代办产证的公司交付了代办费用即建立了委托关系，相应责任应该由代理人承担。3.合同约定的登记期间届满前，被告已完成己方义务，原告并未举证证明被告因被告原因导致延期或者存在其他过错；4.产证的出证日期不能作为违约责任计算的截止日期，因实际办证、购房信息的查档、契税的交纳以及相关部门的工作效率等均需要时间；5.原告并未举证证明其核实具备办证条件并将完整的资料交给办证机构等，不排除因原告自身的原因导致办证迟延。6.原告主张按照每日万分之1.5计算违约金，标准过高，应予以调整。 本院经审理认定事实如下:2014年12月23日，原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳与被告中南公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于太仓市房屋，建筑面积117.43平方米，房款总价金额为1375458元。该合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。后因面积差，原告实际支付的房款为1357420元。 2017年1月26日，被告将太仓市房屋实际交付给原告，原告向被告缴纳了契税20361.3元、维修基金13906.8元。2017年1月26日，原告缴纳产证服务费600元，太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称广信公司）于当日向其出具收款收据。 2017年1月8日，原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳与被告中南公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于太仓市，套内面积7.11平方米，单价6500元/平方米，房款总价金额为46215元。该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。后因面积差，原告实际支付的房款为46540元。 2017年3月19日，被告将太仓市实际交付给原告，原告向被告缴纳了契税1396.2元、维修基金664.2元。2017年3月19日，原告缴纳产证服务费150元，广信公司于当日向其出具收款收据。 2017年7月30日，原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳与被告中南公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于太仓市地库地下车位083号，房款总价金额为110000元。该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款110000元。2017年7月27日，被告中南公司向原告出具了《交付须知》，根据该证据记载，原告办理交付手续时，需缴纳产权证代办服务费200元/套，并注明无贷款或有贷款已还清的客户可选择自行办理产证。 2017年8月4日，被告将案涉房屋实际交付给原告。原告自行办理了地下车位的不动产权证。 2018年7月20日，案涉坐落于太仓市的房屋登记至原告名下。2018年11月28日，案涉坐落于太仓市的房屋登记至原告名下。 2018年1月30日，太仓市不动产登记中心工作人员严红萍在本院所作调查笔录中陈述：我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。 2018年7月17日，广信公司工作人员在本院所作调查笔录中陈述：中南公司与广信公司签的代办合同，广信公司未与业主签订合同。 以上事实，有原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳提供的商品房买卖合同、发票、收款收据、不动产登记证书，本院调取的苏州市中级人民法院(2018)苏05民终4042号民事判决书、本院所作调查笔录等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款。 关于太仓市的办证义务应由谁承担。原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳认为当时是按照被告中南公司指定的交房流程规定缴纳了办证费及办证资料，故其一直认为是由被告中南公司负责办理房屋权属登记手续的。被告中南公司则认为在双方办理交房手续时，原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳选择委托由第三方办证机构广信公司办理案涉房屋的权属登记证书并缴纳了办证费用，故房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司。本院认为，根据本院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然在原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳缴纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳自主委托的第三方办证机构，原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在原告缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，被告中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于被告中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于被告中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。原告还主张其购买车位的逾期办理不动产权证违约金，因该车位的不动产权证由原告自行办理，而原告未举证证明逾期办理不动产权证的过错在于被告，故本院对原告主张该部分的违约金不予支持。 关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准。原、被告双方合同约定被告中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”。关于涉案18号2幢302室房屋，原告实际于2017年1月26日收房，且于当天缴纳了契税、房屋维修基金和产证服务费；关于案涉储藏室，原告实际于2017年3月19日收房，且于当天缴纳了契税、房屋维修基金和产证服务费。本院认为，本案所涉的2幢302室房屋及储藏室11室可以分别办理产权证，因此，被告办证的时间起算点应分别从原告缴纳全部手续开始计算，也即2幢302室房屋的办证时间起算点从2017年1月26日起算，2幢11室储藏室从2017年3月19日起算，原告认可自上述时间点后90日开始计算逾期办理不动产证违约金，对批量办理不动产权登记需要30个工作日的事实也未持异议，故本院确定自上述时间点后90天再加上30个工作日开始计算逾期办理不动产权证违约金。故，2幢302室房屋转移登记的办结时间应当在2017年6月8日之前，2幢储藏室11室转移登记的办结时间应当在2017年7月31日前。而根据现有证据显示，案涉房屋至2018年7月20日才完成权属转移登记手续。另中南公司在诉讼中既未能提供证据证明因原告原因造成办理转移登记的拖延，也未提供证据证明中南公司是何时将完整的办证资料交付广信公司的，亦未能提供证据证明系其所称的第三方原因导致延迟，故应认定系中南公司的原因导致了案涉房屋权属转移登记的延期。原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳据此要求中南公司承担相应违约责任，证据充分，应予支持。被告中南公司认为违约金按照每日万分之1.5计算的标准过高，本院认为，该计算标准系双方当事人在合同中共同约定，并未明显过高，故本院对被告的该意见不予采纳。依据商品房买卖合同第二十条中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”的违约期间计算的约定，本案被告关于2幢302室逾期办证违约天数共计为407天，结合原、被告确认的违约金计算基数1357420元及商品房买卖合同中违约金按每日房款万分之1.5标准计算的约定，被告应向原告支付违约金82870元（取整）；关于2幢储藏室11室逾期办证违约天数共计为354天，结合原、被告确认的违约金计算基数46540元及商品房买卖合同中违约金按每日房款万分之1.5标准计算的约定，被告应向原告支付违约金2471元（取整），前述两项违约金合计85341元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳逾期办理房屋不动产权证违约金85341元。 上述履行方式：如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户（户名：吴琴妹，开户银行：中国农业银行太仓直塘支行，账号：62×××13）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2306元，减半收取计1153元，由原告吴沈明、吴琴妹、沈丽佳负担172元，被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司承担981元（该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分，由被告于本判决生效之日起10日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 （此页无正文） 审判员  吴春辉 二〇一九年一月二十四日  书记员  于 静