达拉特旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0621民初5681号 原告鄂尔多斯市恒润置业有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇210线西文苑街北。 法定代表人吴晓春，总经理。 委托代理人史俊民，内蒙古首佳律师事务所律师。 被告达拉特旗宏顺供暖有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇新×××。 法定代表人邬子明。 委托代理人刘锁旦，系公司经营部部长。 委托代理人韩爱琴，内蒙古振耀律师事务所律师。 原告鄂尔多斯市恒润置业有限责任公司诉被告达拉特旗宏顺供暖有限责任公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市恒润置业有限责任公司（以下简称恒润公司）的委托代理人史俊民；被告达拉特旗宏顺供暖有限责任公司（以下简称宏顺供暖公司）的委托代理人韩爱琴、刘锁旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒润公司向本院提出诉讼请求：依法确认原被告网签的21套《商品房买卖合同》无效；诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告在2014年6月11日及2014年6月13日分别签订《达拉特旗宏顺供暖公司接暖协议》、《补充协议》。原协议约定被告为原告开发的恒润新村房屋接暖，由原告支付管网建设费3866470元，二次管网费2215970元，小计6082440元，核减换热站造价147000元，共计5934400元。签订合同后付200万元，2014年8月30日前付200万元，2014年9月30日前付1934400元。补充协议约定减免经济适用房管网建设费543201元，2014年9月30日前给付金额变更为1392199元。为了保证上述协议履行，2014年10月20日，原告将自己开发的位于恒润新村18号楼的21套商品房网签给被告，同时签订了21份《商品房买卖合同》。21份合同中载明的房屋单价均为1000元/㎡（不分楼层）21份合同房屋总价款为2630590元。在2017年3月16日，原告将恒润新村17号楼的两套房屋网签给被告，将2014年10月20日网签给被告18号楼的其中两套房屋网签回原告名下。上述房屋买卖合同约定价款严重低于市场价格，且原告至今未给被告交付房屋，被告也未给原告支付过购房款。原被告签订的《商品房买卖合同》，并不是双方买卖房屋的真实意思表示，原被告之间真实意思表示即隐匿行为是将涉案房屋作为接暖协议的履行担保。双方在《商品房买卖合同》中的意思表示均不真实，是双方通谋的虚伪表示，依据相关法律规定，请求人民法院确认原被告双方签订的21份《商品房买卖合同》无效，诉讼费由被告承担。 原告提供以下证据证明自己的主张： 1、《达拉特旗宏顺供暖公司接暖协议》、《补充协议》、（2016）内0621民初6528号民事裁定书、民事起诉状，证明原被告在2014年6月11日及2014年6月13日分别签订接暖协议、补充协议，原告支付被告管网建设费3866470元，二次管网费2215970元，小计6082440元，核减换热站造价147000元，合计5934400元。合同签订后付2000000元，2014年8月30日前付2000000元，2014年9月30日前付1934400元。《补充协议》约定减免经济适用房管网建设费543201元，2014年9月30日前给付金额变更为1392199元。被告在2016年12月28日向达拉特旗人民法院起诉要求原告支付上述款项，开庭审理后，因被告的诉讼请求无法律依据，原告不同意给付，被告于2017年8月23日撤诉。被告质证意见：真实性认可，被告起诉是被告的权利，与本案无关。 2、21份《商品房买卖合同》，证明为了保证上述协议履行，2014年10月20日，原告将自己开发的恒润新村18号楼的19套商品房网签给被告；2017年3月16日，原告将恒润新村17号楼的两套商品房网签给被告，共签订了21套《商品房买卖合同》。该21套商品房合同中载明的房屋单价均为1000元/平方米，（不分楼层），总价款2630590元。因该价款低于市场价格，不是双方真实意思表示。被告质证意见：真实性认可，证明问题不认可，原告欠被告管网建设费2630590元，原被告签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，房屋单价1000元，是双方认可的事实，原告没有证据证明该价格低于市场价格。 被告宏顺供暖公司辩称，1、原被告之间签订的21份《商品房买卖合同》已依法成立，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时同时成立。”本案中的21份《商品房买卖合同》，已经双方当事人签字或者盖章，因此，该21份《商品房屋买卖合同》已合法成立。2、原被告之间签订的21份《商品房买卖合同》自成立时生效，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中的21份《商品房买卖合同》，不需要办理相关批准和登记手续，自合同成立时生效，因此21份《商品房买卖合同》属合法有效的生效合同。3、原被告签订的21份《商品房买卖合同》，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的五种情形。《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的五种情形，但原告恒润公司在诉状中仅依据相关法律规定请求确认合同无效，但未具体指明双方的合同符合合同无效的哪一种情形。按照其诉状中字里行间表示的意思，最大的可能应当是“以合法形式掩盖非法目的”。这里的非法目的是什么？原告恒润公司在欠被告管网建设费等费用的情况下，用21套房屋抵顶了所欠被告的2630590元的管网建设费等费用，并将以上房屋全部网签至被告名下，这一以物抵债的行为系双方当事人的真实意思表示，该以物抵债行为不违反法律的禁止性规定，其并没有非法的目的,不符合以合法形式掩盖非法目的。21份《商品房买卖合同》的房屋单价虽在签订合同时略低于市场价格，但系双方当事人的合意，是原告恒润公司对自己财产权利的处置价格。如原告认为显失公平，应当依法进行撤销权诉讼，而不应当确认合同无效。双方当事人对房屋价格是否显失公平的争议，不属于合同法规定的合同无效的情形。4、原告诉讼中所述网签房屋系履约担保的理由不能成立。首先，这一履约担保不是保证，保证是保证人提供担保，原被告双方没有保证合同，也没有任何人为答辩人提供担保，因此，保证的担保形式不能成立。其次原被告双方之间未签订《抵押合同》，也未办理抵押登记手续，抵押担保也不能成立。《中华人民共和国担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”因没有书面抵押合同，无法确定被担保的主债权种类、数额，无法确定债务人履行债务的期限，无法确定抵押担保的范围，因此，仅凭原告所说的担保，依法不能成立。另外《担保法》第四十一规定：当事人以城市房地产或建筑物等财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因本案所涉及的房屋均未办理抵押物登记，因此，抵押担保根本不能成立。第三，从网签合同的签订时间可以看出，网签合同是债务到期后以房抵债，而不是担保。原被告双方签订的《达拉特旗宏顺供暖公司接暖协议》、《补充协议》，签订时间是2014年6月11日和6月13日，两份协议约定的付款时间最晚一期应在2014年9月30日。而双方签订网签合同的时间是2014年10月20日，是在债务到期以后因原告履行不了给付义务而用房屋抵顶相应的管网建设费用所签订。5、原告现起诉确认合同无效的行为，事实上是受利益驱动，反悔前期以房抵债的行为，众所周知，近两年来，达拉特旗的住宅房屋市场价格发生了一定的增长。原告恒润公司以每平方米1000元抵顶给被告的房屋价格，现在每平方米的价格已超过了2000元，受到利益驱动，原告恒润公司就要反悔以前的以物抵债协议，收回抵顶网签给被告的21套房产，将因房屋价格增长产生的利润全部占为己用。这是明显靠损害他人的利益进行获利的行为，明显违反诚实信用原则，人民法院应当坚决打击该类行为，保护合法的民事交易行为。基于以上理由，原告的诉请无事实依据和法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求。 被告提供以下反驳证据证明自己的主张： 1、《达拉特旗宏顺供暖公司接暖协议》、《补充协议》、《管网工程承包合同》，证明原告欠被告管网费2630590元，原告以21套商品房抵顶。原告质证意见：合同的真实性认可，但该合同违背国家法律强制性规定，属无效合同。《管网工程承包合同》的真实性认可，但与本案无关。 2、转账凭证4支（复印件），证明原告支付被告管网建设施工费4400000元。原告质证意见：真实性认可，原被告不仅签订了管网建设合同，还签订了供暖合同，该笔费用是哪一笔费用不清楚，如果是管网建设费，被告应返还。 3、账务明细，证明原告欠被告管网建设费2630590元，原告以21套商品房抵顶。原告质证意见：不认可，被告单方出具，21套商品房不是抵顶，而是履行担保，被告没有资质收取管网费。 经审理查明，2013年8月16日，原告恒润公司与被告宏顺供暖公司签订《恒润一期住宅楼供暖二次管网工程承包合同》，合同约定：第一条工程名称：恒润一期住宅楼（21栋）供暖二次管网工程。第二条承揽内容及范围：1、承揽范围：供暖二次外网2、主要工作内容：管网设计、开挖、铺设、焊接、保温、打压、填埋、切断井砌筑、硬化恢复、规划拟建建筑物处预留供暖接口及管道安装等全部施工内容。第三条承揽形式：包工包料（重包）。第四条合同工期：1、从2013年8月20日起至2013年9月30日。2、由于甲方原因致使工程造成工期延误或停工，工期相应顺延；3、因不可抗力造成的工期延误等，工期应顺延或终止协议。第五条承包价款：本合同为固定总价合同，总价：（大写）贰佰肆拾叁万玖千元整，（小写）2439000元人民币（此总价为施工所需的全部费用，包括税金及一切不可预见费用）。施工过程中出现任何情况，总价都不予调整。第六条工程质量：合格。第七条甲方的权利与义务：1、提供施工所需的电源、水源，但费用由乙方承担；2、有权依据国家现行施工规范标准，对工程进场材料、质量、安全文明施工等监督检查。3、按照本合同约定和工程进度拨付工程款。4、配合乙方现场的安全保卫、防火、防盗工作。5、提供现场详细的平面布置图及施工场地内现有管线的敷设示意图，以方便乙方进行工程建设施工。第八条乙方的权利与义务：1、配有相应资质的施工管理队伍。特种操作人员（水暖工、焊工等）必须持证上岗。2、严格按照现行施工规范、图纸设计要求施工。3、做好对施工场地内已有管线的保护工作，如有损坏，则由乙方负责协调、维修，并承担由此产生的全部费用。4、施工时应尽量减少硬化的破坏面，避免破坏绿化；如有硬化破坏，则由乙方负责维修恢复，由此产生的一切费用均由乙方承担；且乙方承诺：恢复后的硬化一年内不发生下沉，否则由乙方继续维修恢复，费用由乙方承担。第九条安全文明施工：1、管线开挖后，乙方应在其周边设立明显的警示标志并采取必要的防护措施；在人员主要通行出入口及主要道路施工时，应尽量做到当日开挖，当日填埋夯实，减少安全隐患，降低安全风险；如因乙方安全防护不到位导致人员事故，由乙方承担全部责任。2、施工现场材料应码放整齐，每台班应做到“工完、料净、场清”，由乙方原因产生的垃圾、废料，乙方应在完工后自行清理干净，否则扣除乙方垃圾清理费用。第十条保修及维护：在质保期内乙方对其工程负责维修、养护。第十一条工程款支付：1、开工前付50%（即121.95万元）2、9月1日前付30%（即73.17万元）3、10月15日前付20%（即48.78万元）…… 2014年6月11日，原、被告签订《达拉特旗宏顺供暖公司接暖协议》，协议约定：一、甲方（达拉特旗宏顺供暖公司）为乙方（鄂尔多斯市恒润置地公司）恒润新村房屋接暖。规划面积133034.01㎡、二网设计面积105271.37㎡、已建面积77329.41㎡。二、乙方按（50元/㎡）的标准向甲方交纳供热管网建设工程费3866470元、二次管网费2215970元，合计6082440元，（减换热站201㎡造价14.7万元）。付款时间：签定合同后付200万元、8月30日前付200万元，9月30日前付193.44万元。未付，按月息2.5%计息，每日并收取违约金3‰，在余额全部付清后开始供暖。三、乙方建设二次管网线，按照达政发[2007]85号文件及房管局[2008]25号文件必须由甲方施工，所产生的费用由乙方承担。（附[2008]25号文件）（二次管网工程造价经双方核实认可）乙方负责解决二次管网施工中的各方协调及用电、用水等问题。四、接暖面积按房产证面积或经测量为准，乙方提供楼房图纸，采暖图纸，二次管网图纸及规划图纸。面积核算：长、宽及外墙为界，包括封闭楼梯、阴、阳台，高度超1米（包括4米）加收50%。五、（1）、为确保乙方供暖，乙方免费提供换热站地基（面积根据实际需要确定）。主管线穿越乙方土地，甲方具有永久土地使用权。（2）、高层建筑乙方自行建设增压设施。（注：六层以上）（3）、乙方提供换热站的给水、排水强弱电及相关配套设施，费用由甲方负责。六、乙方在付清余款（管网建设工程费、二次管网费）后，甲方必须保证给乙方按时供暖，在供暖期间内若因甲方原因造成供暖中断或达不到约定温度，由甲方对业主承担全部责任。如乙方不能按时交款，甲方不保证按时供暖，由此造成的一切后果由乙方负责。供暖时间执行房管局决定。用户的室内温度应在18℃±2℃，平房除外（特殊情况除外）。七、乙方接暖小区的房屋全部安装智能锁闭阀、除污器、必须做好墙体、管网入户及地沟保温，如不合格（国家标准）或不按要求及时整改，甲方不予供暖。八、由于平房居住分散用热量大，外墙没有保温设施，因此不进行测温，不保证所有室内的温度达标。按时交纳供暖费，否则不予供暖，责任自负。九、（1）严禁取用供暖系统内循环水（水中化学物质对人体有害）如发现，造成后果由当事人负责，并追究其责任。（2）小区管网出现严重跑水造成损失甲方收取相应的补偿费用。十、如室内管网循环不畅或住户进行室内装修时遮挡散热器而影响室内取暖温度，或擅自改变散热器循环系统造成供热温度不达标的，由用户自己负责。十一、乙方不得私自接暖，如甲方发现乙方现有的供暖面积与实际交纳供暖面积不符时,收取正常收费的3倍。十二、争议的解决：因履行本协议引起的一切争议，甲乙双方应当在诚实信用原则的基础上进行协商解决。如协商不成，请上级有关部门仲裁或诉讼人民法院……。 2014年6月13日，原被告又签订《补充协议》一份，协议约定：根据旗政府（2014）62号文件精神，经济适用住房减管网建设费50%。恒润新城4、5、6、7、8栋楼为经济适用房，户数228户，面积21728.04平方米。管网建设费减为21728.04*25=543201元。原合同9月30日实际付1392199元。 合同签订后，原告于2014年6月13日支付被告现金2000000元，2014年10月17日，原告支付被告现金2400000元。2014年10月20日，原告将其恒润新村18号楼1单元9套住房和2单元的10套住房，以1000元/平方米的价格网签给被告，2017年3月16日，原告将其恒润新村的17号楼3单元2套住房以1000元/平方米的价格网签给被告。 另查明，原、被告之间没有其他债权、债务。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。涉案管网施工建设工程已经由原告发包给被告施工并交付使用，则根据合同相对性原则，被告亦只能向原告主张施工费用，现原告处置其21套房屋抵顶所欠被告施工费，该行为以签订21份《商品房买卖合同》并办理网签手续而体现，符合当事人意思自治原则。故原、被告签订的21份《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，并不违反合同法第五十二条无效之情形，应为合法有效合同。原告称被告没有收取管网建设费的资质，本院认为，被告基于工程承包取得施工费用，并不受管网费收取资质的限制。原告称双方所签订的合同单价低于市场价格，但并没有提供相应的证据予以佐证，本院对其上述意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 驳回原告鄂尔多斯市恒润置业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告鄂尔多斯市恒润置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长  高白玲 审 判 员  史瑞峰 人民陪审员  李 娜 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  王莉平 法条链接： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。