广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12183号原告：张鉴标，男，1985年4月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：罗冠涛，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健鸿，广东灝创律师事务所律师助理。被告：胡伟明，男，1977年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄惠桃，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲欣，广东品信律师事务所律师助理。原告张鉴标与被告胡伟明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告张鉴标及其委托诉讼代理人罗冠涛、梁健鸿，被告胡伟明及其委托诉讼代理人黄惠桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鉴标向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2014年6月28日签订的租赁合同和2015年1月23日签订的关于租赁合同的补充协议；2.胡伟明向张鉴标支付2018年2月1日至2018年7月31日的租金及管理费共计206082元及利息损失（租金以每月33847元计算，管理费以每月500元计算，利息损失以206082元为本金，从起诉之日起按年利率24%计算至清偿之日止）；3.胡伟明向张鉴标支付2018年1月1日至2018年7月31日的水电费23573元及利息损失（以实欠水电费数额23573元为本金，从起诉之日起按年利率24%计算至清偿之日止）。事实和理由：2014年6月28日，张鉴标将位于中山市××路××号楼房首层第一、第二卡商铺，建筑面积约280平方米，以及该楼房第二层后楼梯第一卡，建筑面积约140平方米出租给胡伟明，双方签订租赁合同，租赁期限自2014年7月1日至2022年6月30日。后双方于2015年1月23日签订关于租赁合同的补充协议。双方达成补充协议，对二楼的具体位置和租金作出了改动。但因胡伟明经营不善，无法准时缴纳相应租金。经张鉴标多次催促，胡伟明无法交租。故张鉴标决定与胡伟明解除合同。至今，胡伟明仍未付清所有租金及水电费。为维护自身合法权益，张鉴标特诉至法院。胡伟明辩称，涉案的租赁物没有相关的产权及报建手续证明，应当认定双方所签订的合同无效。张鉴标应该向胡伟明返还押金62000元；其次，胡伟明已向张鉴标支付租金、管理费及水电费至2018年7月份，其中2018年1、3、4、5、6月份均是通过转账方式汇至张鉴标所指定的银行账户中；另外2018年2、7月份胡伟明通过现金在柜员机直接存入张鉴标在合同中所指定的账户中，胡伟明并不存在拖欠张鉴标所主张的租金、管理费及水电费，因此张鉴标第二、三项诉求均缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。最后，张鉴标在2018年7月25日在没有通知胡伟明解除合同的情况下，擅自将胡伟明的厨房设备、家私、电器等设备（价值约13万元）全部没收，并将租赁物转租给其他人，侵害了胡伟明的合法权益，胡伟明保留向张鉴标要求予以赔偿的法律权利。本案的诉讼费应由张鉴标承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据（1.张鉴标和胡伟明签订的租赁合同；2.关于租赁合同的补充协议；3.中国建设银行个人活期账户交易明细；4.2017年1月份起的租金水电费书面材料），本院在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.租金、管理费、水电费明细表，是张鉴标单方作出的，不予采信；2.通话录音光盘及文字记录，双方对真实性没异议，应予确认，其内容涉及催促租金问题，关联性亦应予确认；3.同意转租证明、社区证明、中山市小榄镇东区股份合作经济联合社和黎碧詠签订的租赁合同及不动产权证复印件，真实性应予确认；4.2017年1月份前的租金水电费书面材料，真实性应予确认，但2018年的租金标准应以双方确认的2017年1月份起的租金水电费书面材料为依据。本院经审查认定事实如下：位于中山市××路××号的建筑物权利人为中山市小榄镇**经济联合社。2012年9月28日，中山市小榄镇东区股份合作经济联合社（以下简称东区经联社）与黎碧詠签订租赁合同，约定东区经联社将位于中山市××路××号全幢楼房出租给黎碧詠，租赁期限由2012年10月1日起至2018年12月31日止。东区经联社出具证明称，“位于中山市××路××号楼房的产权属东区经联社所有，租用户黎碧詠。对于上述物业，本经联社同意该租户进行分租，分租后必按原与经联社签订的合同条款执行，分租后所发产生的一切纠纷、赔偿责任、债权债务、安全责任、法律责任等一概由租用户黎碧詠负全责，与本经联社无关。”黎碧詠于2018年9月18日出具同意转租证明，载明：“兹有本人黎碧詠取得租赁权位于中山市××路××号楼房首层第一、第二卡商铺的物业，现同意张鉴标转租给胡伟明作餐厅使用。”2014年6月28日，出租方张鉴标与承租方胡伟明签订租赁合同，主要约定：“一、租赁物座落于中山市××路××号楼房首层第一、第二卡商铺，建筑面积约280平方米，以及该楼房第二层后楼梯第一卡，建筑面积约140平方米（以下简称涉案商铺）。二、租赁期限自2014年7月1日起至2022年6月30日止。2014年7月1日起至2014年8月31日止为装修免租期。三、2014年9月1日起至2016年8月31日止，租金每月31000元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标31500元，胡伟明须在每月5号前缴付当月租金给张鉴标。2016年9月1日起至2017年8月31日止，租金每月32550元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标33050元，胡伟明须在每月5号前缴付当月租金给张鉴标。2017年9月1日起至2018年8月31日止，租金每月34178元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标34678元，胡伟明须在每月5号前缴付当月租金给张鉴标。2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金每月35888元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标36388元，胡伟明须在每月5号前交付当月租金给张鉴标……在签订本合同时，胡伟明须即时支付张鉴标2014年9月租金及管理费合计31500元，另外张鉴标同意将铺位内装修、电线电路、5匹格力空调（4台）等设备转让给胡伟明，转让费70000元。胡伟明每月缴交给张鉴标的费用如以划账方式支付，则指定收费账户为：户名张焕明，账号62×××35，开户行建设银行。四、合同签订时，胡伟明须先缴交62000元给张鉴标作履约押金。该押金在合同期满时，胡伟明不再续租且双方办妥楼房交接手续并结清因经营所产生的费用及税金后，由张鉴标无条件无息退回给胡伟明（若合同期满5年而未满8年胡伟明退出租赁，张鉴标退回押金的50%给胡伟明；办理退回押金时，胡伟明须交回原押金收据给张鉴标核销。”合同还约定了其他条款。2015年1月23日，出租方张鉴标与承租方胡伟明签订关于租赁合同的补充协议，主要约定：“双方于2014年6月28日签署了租赁合同，现经双方友好协商，达成补充协议如下：1.因配合消防通道需要，本合同租赁物于二楼的具体位置须作相应改动，以平面图重新划定为准。2.租金。由2014年9月1日起至2016年8月31日止，租金每月30700元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标31200元，胡伟明须在每月5号前缴付当月租金给张鉴标。2016年9月1日起至2017年8月31日止，租金每月32235元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标32735元，胡伟明须在每月5号前缴付当月租金给张鉴标。2017年9月1日起至2018年8月31日止，租金每月33847元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标34347元，胡伟明须在每月5号前缴付当月租金给张鉴标。2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金每月35539元（未含租赁税），管理费每月500元，以上合计胡伟明每月应缴给张鉴标36039元，胡伟明须在每月5号前缴付当月租金给张鉴标……3.如本协议与租赁合同有不一致之处，以本协议为准。”张鉴标提交张焕明的建设银行的流水清单，其显示胡伟明多次向张焕明转账支付款项。张鉴标确认胡伟明向张焕明的转账为支付租金或水电费，对大部分转账情况标注了对应的项目，认为2018年1月30日至6月29日的六次转账对应的是2017年9月至2018年1月的租金及2017年8月至2017年12月的水电费，此后再无收到胡伟明支付的租金或水电费，并称从来没有收取过胡伟明现金，胡伟明都是通过转账支付的。胡伟明则表示租金水电费已支付完毕，有部分款项是现金支付的，怎么方便怎么给，有现金的时候如果看到张鉴标就直接给了，没有看到就存入到指定账户上。张鉴标提交2018年9月8日的电话录音反映，两个男子在对话，其中自称“阿鉴”的男子称对方为“伟明”，阿鉴问“租金、水电你打算怎样处理？2月至7月水电费都2万元了，你不如先付了水电费，2月至7月的租金你分期支付”，伟明回答“我现在真的不行啊，现在天天都有人追我钱”，阿鉴表示“我给多几天时间你，真的叫律师起诉你，你到时入了失信名单，高铁、飞机都搭不了，你以后想贷款也不行”，伟明回答“我有钱都不用这样啊”，并称“可以我都不用这样啦，不是我有钱不给你”。庭审中，双方确认收取租金及水电费没有出具收据，每个月由张鉴标记录水电的度数及金额并写上租金及物业管理费，算出总价，记录在纸上，由胡伟明确认后支付相应的金额。张鉴标提交的每月支付费用书面材料显示，2017年1月起至2018年7月，每月的租金均为25700元、管理费均为500元；2018年1月电费为2793元，2018年2月电费为2749元，2018年3月水电费为3167元，2018年4月水电费为3242元，2018年5月水电费为4721元，2018年6月水电费为4169元，未有记载2018年7月的水电费。关于租金标准的问题，双方存在较大争议。张鉴标表示：“胡伟明每次以各种理由拖欠租金，我就考虑到其实际情况，让他少交一点，如果以后准时交，也可以暂时不收取之前欠的。租金的标准还是应该按照补充协议中的约定，但实际履行中我做了较多的让步。诉讼也只是让他支付后面拖欠的租金，前面的租金就不追究了。”胡伟明则表示：“实际的租金都是按照30700元，后来实际是因为我将其中的一部分又转租给其他人，所以租金降低了，2017年4至5月份之间，双方协商将每月租金变更为25000元，被告此前的租金是如数支付的，并没有少支付，都是按照张鉴标所出具的书面要求的金额支付的。”本院认为，张鉴标与胡伟明签订租赁合同，就涉案租赁物的转租事宜达成协议，双方均应依约履行义务。本案争议焦点为：一、胡伟明是否有支付2018年2月1日至2018年7月31日的租金及2018年1月1日至2018年7月31日水电费；二、双方约定的租金标准。关于焦点一，张鉴标已经提交完整的银行流水载明胡伟明支付款项的情况，并能清楚说明每一笔款项对应的租金、管理费或水电费；胡伟明虽主张已支付完毕租金，但没有举证证实其现金支付的具体情况，也没有针对张鉴标关于胡伟明主张的几笔款项是作为2018年2月份以前的租金、水电费的意见进行进一步说明；从双方电话录音来看，胡伟明也承认其有欠租金和水电费的情况。故本院采信张鉴标的主张，认定胡伟明尚欠张鉴标2018年2月至7月的租金、管理费及2018年1月1日至2018年7月31日水电费。关于焦点二，对实际的租金标准分析如下：首先，合同、补充协议中有明确约定租金标准，虽双方没有就减少租金形成书面材料，但实际上胡伟明一直没有按合同约定的标准支付租金，其每月支付费用确实存在与约定标准不一样的情况，表明张鉴标对胡伟明每月支付的金额为租金是认可的；第二，若胡伟明存在租金未足额支付的情况，一般的作法应为，在下一次支付租金时先补足上月尚欠租金，再支付当月租金，而非每个月先少支付部分金额，张鉴标在租赁期间按不足额标准收取租金而不提出异议，不合常理；第三，双方确认在收取租金时是由张鉴标出具书面材料并由胡伟明确认后再行缴费，而书面材料显示2017年起的租金为25700元。综上，本院认定双方在2017年1月起经过协商实际变更了租金标准为25700元/月。因此，胡伟明拖欠的租金、管理费应为（25700+500）*6=157200元，水电费应为2793+2749+3167+3242+4721+4169=20841元（2018年7月的水电费未有证据证实，故不予支持），上述合计费用为178041元。胡伟明拖欠租金、管理费及水电费给张鉴标带来利息损失，该损失应从2018年9月25日起按年利率6%计算至清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张鉴标与被告胡伟明于2014年6月28日签订的租赁合同和2015年1月23日签订的关于租赁合同的补充协议于本判决发生法律效力之日解除；二、被告胡伟明于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张鉴标支付178041元及利息损失（从2018年9月25日起按年利率6%计算至清偿之日止）；三、驳回原告张鉴标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4744元，减半收取计2372元，由原告张鉴标负担533元，被告胡伟明负担1839元（该款已由原告张鉴标预付，被告胡伟明应于本判决发生法律效力之日起三日内一并迳付给原告张鉴标，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代理人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邝 羽二〇一九年一月三日书记员 郭嘉文