湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终11040号上诉人（原审被告）：王雪冬，男，1991年12月25日出生，汉族，无业，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：郑兰英，系王雪冬之母，1966年9月9日出生，住址同上，被上诉人（原审原告）：刘华荣，女，1979年4月20日出生，汉族，武钢北湖辰新公司职工，住武汉市青山区。被上诉人（原审第三人）：冯怡刚，男，1971年9月15日,汉族,武汉市新实公司职工，住武汉市青山区。上诉人王雪冬因与被上诉人刘华荣、冯怡刚房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王雪冬上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判上诉人仅只返还被上诉人购房款400000元；3、改判冯怡刚对本案房屋买卖行为的损失后果承担违约责任；4、本案一、二审诉讼费用合理分担。事实与理由：一、冯怡刚在本案中存在重大的违约行为，具体表现在：1、冯怡刚作为房产买卖信息的中介方在本案中收取中介佣金，但经上诉人查询，冯怡刚根本没有任何房屋买卖中介的资质。因此，一审判决在未审核冯怡刚是否具备房屋买卖中介资质的前提下，冒然默认冯怡刚具有资质且不认定其居间行为是否合法，属于错误裁判;2、如果冯怡刚具有房屋买卖中介的资质，其就应当知道案涉房屋现仍未办理房屋所有权登记，不具备房屋交易的基本前提，更不会接受本案房屋买卖双方的交易申请和交易行为。二、一审判决认定上诉人承担30%共计120000元的违约责任明显过高，请二审法院依法调整。上诉人未向一审法院提交其损失120000元的相关依据，一审判决违约金数额明显过高。上诉人认为，本案中，被上诉人未及时履行严格审查房屋是否具备交易条件的注意义务，冯怡刚有非法居间的违法行为，因各方均有过错，应以同期银行存款利率向被上诉人支付违约金。刘华荣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。冯怡刚答辩称，冯怡刚具备房屋交易经纪人资格，双方交易时其审核了所有材料，王雪冬也称家里人同意出售房屋。冯怡刚在整个交易过程中并无过错行为。刘华荣向一审法院起诉请求：1、解除刘华荣与王雪冬及第三人冯怡刚就武汉市青山区白玉山北湖花园A区5栋2单元201号房屋签订的《房屋买卖协议合同》；2、判令王雪冬返还刘华荣已付购房款400000元；3、判令王雪冬向刘华荣支付违约金800000元；4、判令王雪冬赔偿刘华荣中介费支出损失8600元；5、判令王雪冬承担本案全部诉讼费用。一审经审理查明：2017年5月2日，刘华荣与王雪冬经第三人冯怡刚居间中介，就案涉房屋达成交易合意并签订《房屋买卖合同协议合同》一份，合同载明“售方（甲方）王雪冬将武汉市青山区白玉山北湖花园A区5栋2单元201号2室1厅一套武钢产权房，房屋总售价肆拾叁万元整售给购方（乙方）”；“房屋过户所发生的一切费用由乙方承担，甲、乙双方成交后，同时将付清中介费佣金捌仟陆佰元整”；“甲方应积极协助乙方办理房屋过户，并提供房屋过户所须要的相关证件，如果甲方故意拖延、或故意刁难，致使乙方过户产生困难，乙方因此所造成的损失由甲方承担”；“甲方违约，甲方赔偿乙方所付总房价的双倍，并赔偿中介方中介费双倍，乙方违约，甲方将不退还所付房款，并赔偿中介费双倍”；“甲方在收到乙方大部分房款后，必须在2017年5月18日交房（交钥匙）”；“乙方同意甲方住到2017年11月2日搬家”。该合同补充条款中备注“因为该房屋现在没有领取不动产证，领证后甲方必须配合乙方过户或办理委托公证。”刘华荣与王雪冬及冯怡刚分别在该合同上签字并捺手印。合同签订当天，刘华荣向王雪冬支付了购房定金20000元，王雪冬据此向其出具收条一张。2018年5月8日，刘华荣通过中国工商银行账户再向王雪冬汇付购房款380000元，王雪冬亦于同日出具收条。随后，刘华荣又于2018年5月21日、6月3日分两次向第三人冯怡刚支付了中介费共计8600元。合同约定的房屋腾退、交付期限届满后，经刘华荣及第三人冯怡刚多次催促，王雪冬至今未履行交房等合同义务。一审法院另查明，王雪冬及其家人原居住于武汉市青山区北湖耐火二村73号武钢自管房。2013年，该房屋被纳入武钢北湖国有工矿棚户区（危旧房）改造项目拆迁范围，王雪冬祖母黎为珍作为被安置人代表与武汉钢铁（集团）公司北湖经济开发公司签订实物安置协议。2016年1月27日，王雪冬作为被安置人参与还建房屋摇号并选定案涉房屋为其安置还建房，其后其以个人名义与该房屋所在小区开发商即案外人武汉盛裕房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同并于同年9月8日在房管部门办理合同备案登记（合同备案号：青140416667），但此后未办讫该房屋所有权登记，故王雪冬至今尚未取得该房屋所有权证或不动产权证。2017年5月2日即案涉合同签订当日，王雪冬将其持有的案涉房屋购房发票、验收交接表、业主手册、物业服务合同等相关材料、票据向刘华荣出示并交付第三人冯怡刚。一审法院认为，刘华荣与王雪冬所签订的《房屋买卖合同协议合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属依法成立的合同，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。本案中，王雪冬在向刘华荣出售案涉房屋时，主动出示了其所持有且以其个人登记的案涉房屋相关资料，刘华荣有充分理由确信王雪冬作为该房屋实际使用人享有该房屋合法处分权，基于此信任与王雪冬签订了购房合同，并在合同订立后及时主动支付了大部分购房价款，履行了合同主要义务，刘华荣在案涉合同订立及履行过程中均无过错。王雪冬在刘华荣已履行主要付款义务且合约交房期限业已届满情况下，经刘华荣及第三人冯怡刚多次催促，拒不履行案涉房屋腾退交付义务，致使合同目的不能实现，其行为即已构成根本违约。在此情况下，刘华荣为维护自身合法权益拒付购房尾款，其行为属于依法行使抗辩权，并不构成违约。而第三人冯怡刚接受刘华荣与王雪冬委托，为案涉房屋交易提供了居间中介服务，且无证据显示其在此过程中存在损害交易双方利益的行为。综上，刘华荣关于解除案涉房屋买卖合同的诉讼主张于法有据，依法予以支持。王雪冬关于“其无权处分案涉房屋”、“刘华荣未付尾款构成违约”以及“第三人冯怡刚居间中介存在过错”的抗辩理由均不能成立，对其抗辩意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案刘华荣在案涉房屋买卖合同解除后要求王雪冬退还购房款400000元，于法有据，依法予以支持。由于案涉房屋买卖合同的解除系王雪冬的违约行为所致，故其还应对刘华荣承担损失赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然刘华荣与王雪冬在案涉合同中已载明违约金条款，约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的功能价值主要系补偿损失，若按已付房款双倍计付违约金显然超出了刘华荣因王雪冬违约行为造成的实际损失。一审在综合考量王雪冬违约情形、过错责任、案涉房屋升值情况以及刘华荣购房成本增加等因素的基础上，针对刘华荣主张王雪冬支付违约金800000元并赔偿中介费支出损失8600元的诉讼请求酌情予以调减，酌定王雪冬承担120000元违约金，对刘华荣超出此金额的违约赔偿主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘华荣与王雪冬于2017年5月2日就武汉市青山区白玉山北湖花园A区5栋2单元201号房屋所签订的《房屋买卖合同协议合同》；二、王雪冬于本判决生效之日起10日内退还刘华荣购房款400000元；三、王雪冬于本判决生效之日起10日内向刘华荣支付违约金120000元；四、驳回刘华荣的其他诉讼请求。本案案件受理费16127元，由刘华荣负担9187元，王雪冬负担6940元。本院审理期间，冯怡刚提交下列证据：1、冯怡刚经营武汉市青山区和谐信息服务部营业执照；2、武汉市青山区和谐信息服务部办理的《武汉市房地产经纪机构备案证》；3、武汉房地产经纪行业协会向冯怡刚颁发的武汉市房地产经纪人培训合格证；4、冯怡刚房地产经纪人执业登记牌，执业单位武汉市青山区和谐信息服务部。冯怡刚提交上述证据拟证明其具备房屋中介服务资质，冯怡刚从事本案房屋交易居间服务没有过错。王雪冬质证后对真实性存疑，案涉合同签订时间和冯怡刚相关证照登记时间不一致，故怀疑系冯怡刚事后补办。刘华荣对冯怡刚提供证据不持异议。本院认为，冯怡刚提交上述证据真实，其证明目的本院予以采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘华荣与王雪冬经第三人冯怡刚的居间中介，就案涉房屋达成交易合意并签订《房屋买卖合同协议》，系双方真实意思表示，合法有效。案涉房屋属于拆迁安置房，王雪冬于2016年1月27日作为被安置人以其个人名义与案外人武汉盛裕房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，并于同年9月8日在房管部门办理合同备案登记。王雪冬订立买卖合同时向刘华荣以及中介方出示以其个人登记的案涉房屋之相关资料，刘华荣有充分理由相信王雪冬系该房屋的所有权人有权处分出售房屋。刘华荣在合同订立后已支付了大部分购房款，履行了合同的主要义务，在履约过程中并无过错。因案涉房屋买卖合同的解除系王雪冬违约行为所致，第三人冯怡刚为买卖双方提供了居间中介服务，且未损害交易双方的利益，上诉人主张冯怡刚在本案中存在重大的违约行为缺乏事实依据，该项上诉请求本院不予支持。关于王雪冬承担违约责任的问题，一审综合考量王雪冬违约情形、过错责任、案涉房屋升值情况以及刘华荣购房成本增加等因素，酌定王雪冬承担120000元违约金并无不当，王雪冬上诉主张以同期银行存款利率向刘华荣支付违约金的上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7894元，由王雪冬负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 李斌成审判员 骆朝辉二〇一九年一月二十一日法官助理杜文书记员陈旭敏