江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7277号上诉人(原审被告)：王伯营（王佰营），男，1958年10月29日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人(原审被告)：李夫云（李付云），女，1958年9月20日生，汉族，住徐州市铜山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王建超（系两上诉人之子），男，1984年2月24日生，汉族，住南京市。两上诉人共同委托诉讼代理人：解振乾，江苏青创律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐州市铜山区大彭镇侯楼村村民委员会，住所地徐州市铜山区大彭镇侯楼村。法定代表人：李德圣，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：朱传远，江苏淮海正大律师事务所律师。上诉人王伯营、李夫云因与被上诉人徐州市铜山区大彭镇侯楼村村民委员会（以下简称侯楼村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2018)苏0312民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王伯营、李夫云上诉请求：1.请求撤销徐州市铜山区人民法院（2018)苏0312民初2085号民事判决书并依法改判，判决驳回侯楼村委会的诉讼请求；2.请求判令侯楼村委会承担本案的一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审事实认定不清。第一，一审判决书认为“2018年1月1日起至王伯营、李夫云将土地交还侯楼村委会之前按800元每亩每年计算……双方可相互折抵后另行结算”是错误的。根据拍卖纪录，“窑厂西与伙房南挖土区及场地丈量准确数字为100亩，每亩每年60元……现已收到4年现金2.4万元。2001年9月4日至2005年己交清。”同理：2001年至2017年期间侯楼村委会从王伯营、李夫云处拿取总金额为167393.52元的租金，侯楼村委会庭审中始终明确确认属于租金，根据土地使用费每亩每年60元计算，土地使用费已付清到2030年。第二，在2017年2月，王伯营、李夫云收到关于关闭砖瓦厂的相关通知后，已经在该地块上转产为畜牧养殖类企业，并办理营业执照及相关环保登记。王伯营、李夫云在这些证件的办理过程中，获得侯楼村委会、大彭镇镇政府、大彭镇土地所等机关的同意并出具了相关的“证明”文件，说明这些机关己经认可王伯营、李夫云的在该地块上的转产经营行为，并认可了租赁合同的长期有效。二、一审判决无法律依据。首先，2001年至2017年之间，侯楼村委会从王伯营、李夫云处收取总金额为167393.52元的租金，按拍卖纪录约定的租金单价，王伯营已交租金到2030年。这是侯楼村委会对于该合同期限的默认认定，即因为侯楼村委会收取租金的行为己经使得该合同有效期至2030年。法院也已经认定租赁合同有效，则在租赁期内，任何人无权要求王伯营拆除所建设施，并恢复原状。其次，2001年9月份王伯营开始经营大彭镇侯楼村东风砖瓦厂起，陆续进行了各项生产设备、设施的改扩建，均系响应上级主管部门对于窑厂的具体要求以及为继续经营所必需。因此改造均为上级要求及生产必须，合法合理，在合同有效期内，侯楼村委会在征求王伯营、李夫云的同意，并赔偿上述设施设备损失的情况下才可以解除合同，但用煤矸石填平的池塘后在上面盖了部分厂房及修建的场地，则无法恢复原状。王伯营、李夫云在承租100亩土地中有将近50亩的鱼塘，且里面养殖了各种鱼苗，原审没有判决侯楼村委会赔偿王伯营、李夫云的损失，也未认定在同等条件下具有优先权都是错误的。三、根据苏政办发[2002]42号《江苏省政府办公厅关于进一步整治砖瓦窑业加快发展新型墙体材料的意见》第三条第三款的规定，对符合建设用地手续的砖瓦窑厂按谁复垦谁受益的原则免交一定期限的承包费。被上诉人侯楼村委会坚持一审意见。一审法院认定事实：原铜山县夹河乡东风砖瓦厂（窑厂）属于原铜山县夹河乡侯楼村（后改为铜山区大彭镇侯楼村）村办集体企业。2001年9月，因侯楼村4队（现为三组4队）全体村民提出，该企业所占土地为4队土地，其企业经营权应交给4队集体，村、支两委共同决定，将该企业交由4队集体经营。2001年秋，因上级文件要求村办企业与村集体脱离，自负盈亏，镇政府发布东风村砖厂企业产权拍卖公告。2001年9月4日，侯楼村4组组织群众及党员代表，对砖瓦厂进行拍卖，由王伯营家经营，并制作会议记录一份，载明：“窑、厂房、机械等，定价7.6万元。窑厂西与伙房南挖土区及场地丈量准确数字为100亩，每亩60元，每年应上交生产小组6000元土地使用费，现已收到4年现金2.4万元。2001年9月4日至2005年已交清。”王伯营以7.6万元购得砖瓦厂厂房、窑及机械设备，并租下从砖瓦厂往西、伙房往南100亩土地作为砖瓦厂挖土区，租赁期间为不定期，土地使用费每亩每年60元，已一次性付清4年使用费。2001年至2017年，王伯营、李夫云经营砖瓦厂，并持续在上述100亩土地挖土，期间王伯营、李夫云代表砖瓦厂多次以为社员垫付水费、社保费、医疗费等方式，向侯楼村四组缴纳款项，侯楼村委会确认属于租金，金额累计十余万元，已远超过该期间的约定租金数额。2017年，周边土地价格上涨，相似地块土地租金远超过60元每亩每年。2017年1月3日，徐州市铜山区人民政府发布铜政发[2017]3号文件，要求对全区砖瓦生产企业专项整治，对无市场监管、国土、环保等审批手续的砖瓦生产企业，一律取缔关闭，做到“五个彻底”（彻底断电断水、彻底捣毁生产设备、彻底清理厂房、彻底没收生产原材料、彻底没收产品）。位于铜山区风砖瓦厂，被要求关闭。2017年2月，砖瓦厂停产关闭，后改为畜禽养殖。2017年12月13日，侯楼村委会向王伯营发出解除合同通知书，要求解除与砖瓦厂所租用的100亩土地的不定期租赁合同，并于2017年12月31日前拆除地面建筑物及附着物，交还土地，付清租金。王伯营予以拒绝。2018年2月28日，侯楼村委会诉至一审法院。一审法院认为：涉案砖瓦厂厂房设施所占用地和周边100亩土地，是侯楼村委会开办集体企业所用，后集体企业拍卖给个人，仅改变企业的所有权性质，并未改变砖瓦厂所占土地及周边100亩土地的所有权归属。关于砖瓦厂的拍卖，由镇政府组织，原生产大队党员、群众代表参与，合法有效，王伯营、李夫云已取得铜山区大彭镇侯楼村4组原村办砖瓦厂的资产，即厂房、窑及机械的所有权，故对于侯楼村委会要求王伯营、李夫云拆除并迁出涉案砖瓦厂、交还砖瓦厂占用土地的诉讼请求，该院不予支持，侯楼村委会可通过行政机关解决。王伯营、李夫云可在原砖瓦厂厂房及设施范围内，继续使用土地，但不得违反国家相关规定。关于砖瓦厂西与伙房南挖土区100亩土地，拍卖会议的记载相关内容应视为双方的租赁协议，是真实意思表示，故双方应履行协议约定的义务。根据拍卖会议的内容，100亩租赁的土地，其用途是为砖瓦厂取土、堆放半成品等，现砖瓦厂已被行政机关关闭，其作用已消失，王伯营、李夫云应当返还租赁物即砖瓦厂西与伙房南挖土区100亩土地，故侯楼村委会要求王伯营、李夫云交还100亩承租土地并拆除附属设施的诉讼请求，该院予以支持。由于近十年土地价值增长较快，2001年王伯营、李夫云买下砖瓦厂、租下周边土地时，按60元每亩每年计算土地使用费；2017年时周围相似地块土地使用费远超过60元每亩每年，继续履行原合同将严重损害集体利益。但王伯营、李夫云承租并使用上述土地，自2005年9月4日至2017年间，王伯营、李夫云以各种名义向侯楼村委会缴纳的钱款十余万元，已超过十几年的约定租金，王伯营、李夫云已足额履行承租方应尽缴纳租金的义务，如果以现在的价格追加过去的钱款，显失公平。对于侯楼村委会主张要求王伯营、李夫云支付2005年9月3日至2017年12月31日的土地租金60万元，该院不予支持。侯楼村委会主张要求王伯营、李夫云支付2018年1月1日起至王伯营、李夫云将土地交还侯楼村委会之前按800元每亩每年计算土地占用费，鉴于王伯营、李夫云已缴纳超额租金，故该院不予支持，双方可相互折抵后另行结算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王伯营、李夫云于判决生效之日起三十日内，将承租的100亩土地返还徐州市铜山区大彭镇侯楼村村民委员会（砖瓦厂西与伙房南挖土区）。二、王伯营、李夫云于判决生效之日起三十日内，拆除上述地块自行所建的设施，并恢复原状。三、驳回徐州市铜山区大彭镇侯楼村村民委员会的其他诉讼请求。四、案件受理费9870元，保全费3770元，合计13640元，由徐州市铜山区大彭镇侯楼村村民委员会负担10000元，由王伯营、李夫云共同负担3640元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.苏政办发[2002]42号《江苏省政府办公厅关于进一步整治砖瓦窑业加快发展新型墙体材料的意见》文件（网络打印件，法庭如认为有必要，可以到铜山区国土资源局档案室进行核实）。证明：自上诉人取得相应的承包经营权之后砖瓦厂一直在经营，2002年苏政办发[2002]42号文件要求当时的上诉人由18窑门改建成32窑门，上诉人在经营过程中也对当时的挖土进行了复垦，经过复垦再加上当时的政策文件，上诉人在复垦的基础上扩大了规模才加盖了窑厂西南角的办公室，也就是一审判决书认定的第七页第四项。上诉人仍然在承包期内，被上诉人无权要求交回承包地，也可以认定一审判决认定事实错误。2.袁忠群出具的证明一份，证明在拍卖的时候袁忠群是小组组长，拍卖是由其主持的，当时拍卖也是政策允许的，包括后期上诉人在经营过程中所扩建的办公用房等都是合法建筑，不应当进行拆除。3.2017年3月22日侯楼村委会为上诉人出具的证明一份（复印件），证明上诉人砖瓦厂改成养殖场用地经过了被上诉人的批准同意，并为上诉人出具了证明。4.用地草图一份（复印件），上面有铜山区国土资源局和铜山区大彭镇人民政府的印章，证明上诉人所使用的原砖瓦厂土地用于养殖经过了大彭镇人民政府和铜山区国土资源局的批准，并且明确说明了该宗土地原为夹河东风砖瓦厂用地，在大彭镇土地利用总体规划图上反映为独立的工矿区，符合大彭镇土地总体规划。对上诉人提交的上述证据，被上诉人质证认为：证据一即使真实也只是文件，是政府的规定，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的证据形式，并且该份文件不能证明上诉人的证明目的。证据二形式上是袁忠群出具的说明，对于是否是其本人所出具的被上诉人持有异议。上诉人应当要求法庭通知其出庭作证接受质询，然后才能确认其所写证明的效力。另外，当时的组长袁忠群召集不明真相的村民及党员代表在村民个人家中签字制作了拍卖代表会议记录，袁忠群与上诉人之间存在恶意串通之嫌。所以，该证据不能证明上诉人的证明目的。证据三、证据四均形成于一审庭审结束之前，上诉人在一审中能够提供而不提供，该两份证据不能作为新证据。且两份证据均系复印件，对其真实性不予认可。证据三即使是真实的，也不能证明被上诉人同意或者许可上诉人可以无限期租用或者占用砖瓦厂及周边土地，从这份证明内容可以看出被上诉人只是应上诉人要求为其出具了上诉人打算在砖瓦厂上养猪等打算的证明。证据四即使是真实的，也不能证明上诉人可据此无限期地占用砖瓦厂土地，因为该土地属于村集体所有，在没有被依法征为国有的情况下，铜山区国土资源局及铜山区大彭镇人民政府无权将该土地给上诉人使用。草图的内容也不能证明在上面盖章的部门作出了批准该土地给上诉人使用的意思表示。本院认证意见如下：上诉人提交的证据一系文件，至于上诉人是否按照该文件的要求进行整改、如何整改，应提供其他证据予以证明，仅凭该文件不能证明上诉人的主张。证据二属于证人证言，但未附证人的身份证件，证人亦未出庭作证，故不能作为认定案件事实的依据。证据三、证据四系复印件，且不属于二审的新证据，其内容也没有体现上诉人所称的相关部门批准其从事养殖的证明观点，故本院对其证明力不予确认。本院二审查明，一审认定“镇政府发布东风村砖厂企业产权拍卖公告”与拍卖公告落款载明的“大彭镇东风村”不符，本院对该事实不予确认，对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依据上述法律规定，不定期租赁赋予出租人随时解除合同的权利，但出租人解除合同时，应依诚实信用原则，在合理期限之前通知承租人。本案中，侯楼村四组窑厂拍卖代表会议记录记载：“窑厂西与伙房南挖土区及场地丈量准确数字为100亩，经群众代表及党员代表决定每亩60元，计6000元，应每年上交生产小组6000元土地使用费，现已收到4年现金2.4万元。”上述内容应视为侯楼村四组与上诉人的租赁协议，且双方已实际履行了协议的内容，只是双方未明确约定租赁土地的期限，故应认定为不定期租赁。根据拍卖会议记录的相关内容（窑厂西与伙房南挖土区及场地丈量准确数字为100亩），结合上诉人在庭审中的陈述，该100亩土地用于砖瓦厂取土、堆放半成品等，由于砖瓦厂2017年2月被行政机关关闭，100亩土地的取土、堆放半成品作用已消失，故侯楼村委会于2017年12月向上诉人发送“解除合同通知书”，要求上诉人拆除100亩土地上的建筑物及其他附着物并迁出土地，该行为符合前述法律规定。一审法院判决上诉人将承租的100亩（砖瓦厂西与伙房南挖土区）土地返还侯楼村委会，有事实及法律依据。关于上诉人所称的其已实际支付租金至2030年、侯楼村委会收取租金默认合同有效期至2030年的主张，本院认为，2001年上诉人承租100亩土地时，的确是按60元每亩每年计算土地使用费，但当时租赁双方并未明确约定租赁期限，后来出租人向上诉人收取费用时并未表示双方一直履行合同至2030年，故上诉人所称的默认于法无据，本院不予支持。从2001年至2017年长达16年，目前60元每亩每年的租金标准明显低于周边类似土地的租金，如果继续按照该标准履行原合同，将严重损害集体利益，一审法院综合考虑本案的实际情况，告知双方可相互折抵费用后另行结算，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9870元，由上诉人王伯营、李夫云负担。本判决为终审判决。审判长 赵 涛审判员 张演亮审判员 周美来二〇一九年一月二十一日书记员 郁梦晨