河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初32397号原告乔四平，男，汉族，1971年2月12日出生，住河南省杞县。委托代理人毛学谦、豆红印（实习），北京华泰（郑州）律师事务所，特别授权。被告陈广霞，女，汉族，1975年2月9日出生，住河南省开封市杞县。被告林恒春，男，汉族，1975年12月17日出生，住河南省开封市杞县。原告乔四平诉被告陈广霞、林恒春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔四平及代理人毛学谦、豆红印（实习）到庭参加诉讼，被告林恒春、陈广霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，原告和被告系老乡关系，二被告系夫妻关系。二被告为经商需要，自2013年开始向原告多次借款，截止至2015年9月，被告累计向原告借款四百余万元，借款的方式有现金支付、银行转账。2015年9月16日，原告向被告催要借款时，被告提出将被告所有的位于郑州市金水区北环路116号中方圆小区东区25号楼东5单元2层西户（建筑面积156.67平方米，储藏室面积21.16平方米，产权证号1001138478）以150万元的价格转让给原告，原告以被告所借原告借款中的150万元冲抵购房款；同时约定，如违约，违约方除赔偿对方相应的经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款30%的违约金。双方为此签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，被告随将该房屋交付给了原告使用、所有，并将房产证交付给了原告。因被告对该房屋设定有抵押，双方约定待被告解除抵押后及时办理房屋过户登记手续。2018年5月28日，郑州市金水区人民法院对该房屋发布依法强制腾迁的公告，责令居住人（原告）于2018年6月14日前迁出该房屋。经原告查询得知，该房屋因被告与他人存在的民间借贷纠纷而在2017年7月5日被金水区人民法院依法查封。至此，原告方知原原告与二被告签订的《房屋买卖合同》已无法得到履行，原告签订合同的目的已无法得到实现。二被告的行为已严重损害原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至本院请求依法判令：1、二被告共同返还原告购房款1500000元；2、二被告向原告支付违约金450000元；3、判令二被告赔偿原告经济损失300000元；4、判令二被告承担本案全部诉讼费、保全费、担保费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、房屋买卖合同书1份(1页)：承诺书1份(1页)，证明1、证明原被告之间存在房屋买卖合同关系及合同双方的权利义务；2、证明因被告违约，违约金按照房屋总价款的30%计算，并按照月息百分之二支付利息；证据2、收条1份，共1页，证明被告林恒春、陈广霞收到原告乔四平购房款壹佰伍拾万元整；证据3、折抵协议1份，共计1页。证明内容：证明登记在被告林恒春名下的位于金水区××中方××小区东区××单元××西户的房产抵偿给原告，用于抵偿被告林恒春、陈广霞对原告乔四平的150万元欠款；证据4、林恒春身份证复印件1份(1页)：郑房权证字第**房产证1份(1页)：共计2页。证明内容：证明被告将房屋交给原告使用、所有，并将房产证交付给原告。证据5、郑州市金水区人民法院(2018)豫0105民初16494号民事判决书1份(4页)；郑州市金水区人民法院(2018)豫0105财保332号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证1份(4页)：郑州市金水区人民法院(2017)豫0105执12005号公告1份(1页)共计9页证明内容：证明被告林恒春、陈广霞在与郝新峰民间借贷纠纷中郝新峰向郑州市金水区人民法院申请保全，郑州市金水区人民法院查封了登记在林恒春名下的位于金水区××中方××小区东区××单元××西户的房产，导致原告与二被告之间的《房屋买卖合同书》无法得到履行。证据6、转账凭证一份，证明原告与被告之间存在巨额借款关系的事实。被告林恒春、陈广霞未到庭答辩亦未举证质证。经审理查明：原告提交其中国农业银行流水显示，自2013年12月30日至2015年9月9日期间原告通过其尾号178账户向被告林恒春尾号065账户陆续进行多笔大额转账。2015年9月16日，原告乔四平作为甲方，被告林恒春作为乙方签订《抵债协议》一份，主要载明：经甲、乙双方核算，截止2015年9月30日前乙方累计欠甲方205万元现双方就乙方将乙方名下的房产抵偿给甲方事宜，达成如下协议：乙方以乙方名下位于郑州市金水区××中方××小区东区××单元××西户的房产抵偿给甲方，用于抵偿乙方对甲方的150万元的欠款，另外剩余55万元乙方仍应偿还甲方；乙方于本协议签订后将该房屋的房产证交给甲方，并押到甲方处置至乙方配合甲方办理完过户手续，本协议签订之日起向甲方交付该房屋；本房屋的银行抵押贷款由乙方负责偿还：房产解押后乙方应积极配合甲方办理过户手续，将房屋过户到甲方名下；为便于双方办理该房产过户手续，甲、乙双方另行签订《房屋买卖合同作为房产过户依据；本协议未尽事宜按双方签订的房买卖合同约定执行，或双方另行签订补充协议。2015年9月16日被告林恒春、陈广霞作为甲方，原告乔四平作为乙方，签订《房屋买卖合同书》，主要载明：甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：甲方自愿将坐落在郑州市金水区××中方××小区东区××单元××西户(建筑面积156.67平方米，套内建筑面积137.99平方米，储藏室21.16平方米，产权证号1001138478)，房地产出卖给乙方；双方议定上述房地产总价为人民币壹佰伍拾万元整。(小写:1500000元整)，乙方一次性将房款交给甲方；办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；甲方保证该房产合法、权属清楚；乙方付款后，甲方有义务积极配合乙方办理有关房产过户手续。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，由甲方负责赔偿责任；本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，全部由甲方负责；本合同签订后，双方共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款30%的违约金。2015年9月16日被告林恒春、陈广霞出具收条，载明：今收到乔四平购房款壹佰伍拾万元整（1500000元）。2016年10月16日，被告林恒春出具承诺书一份，该承诺书载明：林恒春已在2015年9月16日收取乔四平购房款壹佰伍拾万元整(1500000元整)，林恒春保证在2018年8月31日前将中方圆小区东区25号楼东5单元2层西户过户给乔四平，若违反上述承诺，本人愿返还收取乔四平的购房款，并按月息百分之二(2%)支付利息和合同违约金，同时承担全部法律责任。另查明，2018年5月28日案外人郝新峰申请执行本案被告林恒春、陈广霞一案，本院发出（2017）豫0105执12005号公告对林恒春名下位于金水区××中方××小区东区××单元××西户房屋进行评估、拍卖，并载明将于2018年6月15日起依法强制腾迁。原告庭审陈述原被告借款时间比较长，2013年陆续开始产生借款关系，打的有借条，有还款，2015.9.16号双方结算还余借款205万，被告提出将涉诉房屋以150万的价格转给原告，购房款用被告所借款150万抵销，还剩55万借款。当时原告急需在郑州购房，双方就签订该房屋买卖合同书，签订合同时，该房屋在银行办有抵押手续，被告承诺将该房屋过户给原告，但后因金水法院执行及被告未偿还银行抵押贷款导致该房屋实际不能办理过户手续，目前该房屋属于被金水法院腾空状态，已经进入拍卖，无法履行房屋买卖合同。上述协议签订后，被告将房产证和钥匙交付给原告，原告一直在该房屋居住，并提供水电费缴纳凭证予以佐证。本院认为，被告林恒春、陈广霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。根据原告提供的银行流水和抵债协议显示，被告将郑州市金水区××中方××小区东区××单元××西户的房产抵偿给原告，用于抵偿被告对原告的205万欠款中的150万元。原被告签署了《房屋买卖合同书》，被告向原告出具收条将150万借款转为房款，上述行为系双方真实意思表示，不违反法律规定。之后原告入住该涉案房屋，但未办理过户。2016年10月16日被告林恒春向原告承诺保证在2018年8月31日前将房屋过户给原告。但2017年7月5日该房屋因被告涉入其他案件被法院查封，2018年6月15日该房屋被依法强制腾迁无法居住，也无法过户给原告，双方的房屋买卖合同已无法继续履行，故原告诉请二被告共同返还原告购房款150万元，合法有据，本院予以支持。同时由于被告涉诉导致涉案房屋被查封、拍卖而无法过户，系被告违约，故被告应当按照《房屋买卖合同书》约定承担违约责任，赔偿原告房屋总价款30%的违约金45万元。对于原告诉请二被告另行赔偿经济损失30万元的诉讼请求，因原告未提供证据证明违约金不能涵盖其受到的经济损失，故本院对于该诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、被告林恒春、陈广霞于本判决生效后十日内返还原告乔四平购房款150万元及违约金45万元；二、驳回原告乔四平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24800元，由原告乔四平负担330元，被告林恒春、陈广霞负担24470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田 晓人民陪审员  樊红慧人民陪审员  张继红二〇一九年一月二十八日书 记 员  刘赟喆