湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初6350号原告（反诉被告）：湖南孩子王儿童服饰用品有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南湖路**鹏鑫大厦**。法定代表人：陈亮。委托诉讼代理人：杨亮，湖南轩辕律师事务所律师。被告（反诉原告）：周军，男，1989年1月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇虹，湖南弘一律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司与被告（反诉原告）周军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日受理后，依法适用普通程序,于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司的法定代表人陈亮及其委托诉讼代理人杨亮，被告（反诉原告）周军及其委托诉讼代理人黎飞仙、林宇虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告（反诉原告）支付拖欠原告（反诉被告）2018年9月份的租金58500元，并从2018年10月1日起按日租金3900元的标准向原告（反诉被告）支付其实际退还租赁房屋期间的房屋占用费；三、判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）违约金195000元；四、判令按合同约定原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）的100000元保证金不予退还；五、判令本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2017年5月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）续签了长沙市劳动西路314号一楼一部分面积的《房屋租赁合同》，将该门面继续出租给被告（反诉原告）用于经营“尚品鲜果”水果连锁店。双方在《房屋租赁合同》中对租金、逾期支付租金的违约责任、逾期返还房屋占用期间的费用、提前解除合同的违约责任、租赁用途、租赁期限、维修责任等做了明确约定。《房屋租赁合同》签订后，原告（反诉被告）按合同约定履行了义务，但被告（反诉原告）多次逾期支付租金。2018年5月，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提交了“关于终止《房屋租赁合同》的函”，要求原告（反诉被告）同意其提前终止租赁合同的要求，并承诺在2018年8月30日前完成“尚品鲜果”门店的全部退出工作。但在此期间，被告（反诉原告）不允许原告（反诉被告）对外招租，在被告（反诉原告）承诺退场的时间到期后，其又以各种理由不肯退出门面，也不支付租金。该租赁门面是原告（反诉被告）向案外人支付高额转让费后租赁而来。被告（反诉原告）未按合同约定履行义务，多次逾期支付租金，并拖欠租金，给原告（反诉被告）造成了重大的经济损失，为维护原告（反诉被告）的合法权益，故向法院提起诉讼。被告（反诉原告）周军辩称：一、在2018年9月原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出解除合同通知之前，双方并未就合同解除达成一致，合同仍在继续履行中。被告（反诉原告）并不存在违法解除的情形，无需向原告（反诉被告）承担违约责任。首先、被告（反诉原告）虽在收到原告（反诉被告）的解除合同通知书之前，曾与原告（反诉被告）协商合同解除的相关事宜，但因原告（反诉被告）不同意退还被告（反诉原告）所支付的履约保证金，双方并未就合同解除事宜达成一致。其次、因原告（反诉被告）在被告（反诉原告）提出解除合同请求后，不同意退还履约保证金，被告（反诉原告）仍在继续履行合同，向原告（反诉被告）支付租金，且原告（反诉被告）并未提出异议。二、被告（反诉原告）并不存在逾期支付租金的情形，原告（反诉被告）在合同履行期内向被告（反诉原告）提出解除合同没有法定和约定的理由，其解除权的行使条件并未成就。首先、被告（反诉原告）按季度支付租金的方式已与原告（反诉被告）协商一致，且原告（反诉被告）对被告（反诉原告）支付租金的时间予以认可，也并未提出异议。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）虽在《房屋租赁合同》第四条中约定租赁费用每半年付一次，但由于被告（反诉原告）在经营过程中店面门口出现持续施工的情况，严重影响了经营，使门店长期处于亏损状态，在被告（反诉原告）支付了半年租金后，多次与原告（反诉被告）进行沟通协商，要求原告（反诉被告）降租或者是改变租金的支付周期。原告（反诉被告）虽未同意降租，但同意将双方支付租金的时间由按半年支付改为按季度支付，根据被告（反诉原告）支付租金的记录显示，被告（反诉原告）并不存在逾期支付租金的情形，原告（反诉被告）也一直对被告（反诉原告）支付租金的时间予以认可，未提出过异议。其次、被告（反诉原告）在2018年8月底未支付下一季度的租金，系行使不安抗辩权。在2018年6、7月份，租赁房屋所有权人的秘书曾多次向被告（反诉原告）了解租金支付情况，并告知被告（反诉原告），因原告（反诉被告）一直存在拖欠租金的问题，故可能与原告（反诉被告）解除合同。在8月底，房屋所有权人更是直接告知被告（反诉原告），其正在与原告（反诉被告）沟通合同解除事宜，如有意愿继续租赁房屋，可直接与所有权人签订合同。在此情形下，被告（反诉原告）出于对原告（反诉被告）合同履行能力的怀疑，故未再向原告（反诉被告）支付租金。再次、原告（反诉被告）在2018年9月5日即丧失了出租权，其无权向被告（反诉原告）主张9月份的租金。根据房屋所有权人向被告（反诉原告）提供的《终止/解除协议》，原告（反诉被告）与房屋所有权人在2018年9月5日已解除合同，原告（反诉被告）自合同解除之日起即丧失了出租权，其权利基础已不存在，更无权向被告（反诉原告）主张2018年9月份的房屋租金。三、原告（反诉被告）因其丧失出租权而单方面提出解除合同，系违法解除，应按合同约定向原告（反诉被告）支付违约金，并赔偿被告（反诉原告）因此遭受的损失。首先、原告（反诉被告）违反诚实信用原则故意隐瞒丧失出租权的事实，并提出与被告（反诉原告）解除租赁合同，系单方违约；其次、原告（反诉被告）应按合同约定向被告（反诉原告）支付违约金175500元，并退还保证金100000元，同时赔偿原告（反诉被告）装修损失80000元。四、被告（反诉原告）在2018年9月27日即已将租赁房屋交还房屋所有权人，原告（反诉被告）主张2019年10月份的房屋占用使用费，无事实和法律依据。综上所述，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）租赁合同的解除，系因原告（反诉被告）丧失出租权而造成，被告（反诉原告）对合同的解除并无过错，原告（反诉被告）应为违法解除行为向被告（反诉原告）承担违约责任，请求法院依法判决。被告（反诉原告）周军向本院提出反诉请求：一、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还保证金10万元；二、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金175500元；三、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实及理由：2017年5月22日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告（反诉被告）出租坐落在长沙市劳动西路314号一楼部分房屋给被告（反诉原告），被告（反诉原告）用于经营“尚品鲜果”水果店，合同期限自2017年6月16日起至2022年9月30日止。合同签订后，被告（反诉原告）按照约定履行义务。2018年9月，由于原告（反诉被告）丧失出租权，单方面提出解除合同，并且导致被告（反诉原告）事实上不能行使租赁权。根据合同第九条的约定，原告（反诉被告）违约解除合同，应当向被告（反诉原告）支付等同于3个月租金的违约金175500元。并且，原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）的合同履约保证金10万元应当予以退还。原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司辩称:被告（反诉原告）诉请不符合事实及法律规定，原告（反诉被告）不存在违约情形，本案是被告（反诉原告）长期拖欠原告（反诉被告）的租金，并且是在被告（反诉原告）单方向原告（反诉被告）提出解除合同的基础上，原告（反诉被告）被迫与房东解除合同，且解除合同的约定是在2018年9月30日止，即原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的合同还是可以继续履行的。而被告（反诉原告）一直不支付租金，所以原告（反诉被告）再次以书面形式通知被告（反诉原告）解除合同，因原告（反诉被告）不存在违约情形，故被告（反诉原告）的诉讼请求不应得到支持。本院经审理查明：2012年8月16日，案外人贺建龙与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》，合同约定，贺建龙将其拥有的位于长沙市劳动西路314号凯华大厦一、二楼建筑面积约1000平方米左右的门面和该大厦303、304、805、806、811、812住房租赁给原告（反诉被告），租赁期限为6年，即从2012年10月1日起至2018年9月31日止。2014年9月15日，案外人贺建龙与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》，合同约定，贺建龙将其拥有的位于长沙市劳动西路314号凯华大厦一、二楼建筑面积约1000平方米左右的门面和该大厦303、304、805、806、811、812住房租赁给原告（反诉被告），租赁期限为4年，即从2018年10月1日起至2022年9月30日止。2017年5月22日，原告（反诉被告）（作为甲方）与被告（反诉原告）（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在长沙市劳动西路314号一楼部分（以下简称该房屋）。该房屋出租给乙方部分的建筑面积约为180平方米。房屋租赁期自2017年6月16日起至2022年9月30日止，租赁期为约5年。甲方在乙方收到房屋时已经给了乙方装修免租期为10天。自2017年6月16日起，该房屋每年租赁费用为柒拾万零贰仟元整（小写：￥702000元整），其中租金为叁拾万元，设施折旧、管理服务等为肆拾万零贰仟元；甲方租赁费用从2017年12月16日起在前一年的基础上每2年环比递增8%。乙方应于2017年5月31日前支付叁拾伍万壹仟元（￥351000元整）的租赁费用给甲方，乙方在接收房屋时已支付合同履约保证金壹拾万元整（￥100000元）。租赁费每半年支付一次，于每次租赁费用到期前15天支付下次租赁费用。乙方支付租赁费用为转账支付至甲方指定的案外人阮跃平名下的工商银行账户。乙方于2017年5月31日向甲方支付2017年6月16日至2017年12月15日期间的租金351000元、于2017年11月30日支付2017年12月16日至2018年6月15日期间的租金351000元、于2018年5月31日支付2018年6月16日至2018年12月15日期间的租金351000元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的2日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租赁费用两倍的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期不支付租赁费用累计超过15天的，一方可书面通知另一方解除本合同，并且违反合同的一方应向另一方按当季租赁费用的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。因乙方原因提前解除合同的，乙方支付的保证金不予退还，该保证金归甲方所有；乙方逾期付款的，应按月承担所欠金额百分之三的滞纳金。合同签订后，原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）在接收房屋时已向原告（反诉被告）支付合同履约保证金100000元。合同履行期间，被告（反诉原告）于2017年5月31日向原告（反诉被告）支付截至2017年11月底所产生的房屋租金351000元、于2017年12月1日支付当月房屋租金58500元、于2017年12月4日支付2018年1月、2月份所产生的房屋租金117000元、于2018年2月9日及2018年3月13日支付2018年3月、4月、5月份所产生的房屋租金共计175000元。2018年5月24日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《关于终止的函》，所发函件中被告（反诉原告）希望与原告（反诉被告）尽快解除《房屋租赁合同》，并于2018年8月30日前完成涉案门店的全部退场工作。但因就退还履约保证金100000元的问题未能达成合意，导致双方未能就解除涉案租赁合同达成一致，双方遂继续履行租赁合同，被告（反诉原告）并于2018年5月28日分两笔向原告（反诉被告）支付2018年6月、7月、8月份所产生的房屋租金146250元。2018年9月5日，原告（反诉被告）（作为乙方）与房屋所有权人贺建龙（作为甲方）签订《终止/解除协议书》，双方经协议一致同意：双方于2012年8月16日签订了侯家塘门面的《房屋租赁合同》，并于2014年9月15日进行了续签。双方至目前为止履行情况良好，2012年8月16日签订的合同将于2018年9月30日到期。甲、乙双方于2014年9月15日签订的合同条件已经无法履行，经过甲乙双方协商，一致同意解除并终止履行2014年9月15日签订的《房屋租赁合同》，双方于2012年8月6日签订的合同，租赁期到2018年9月30日终止。2018年9月17日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）多次不顾原告（反诉被告）工作人员的提醒和催促、违反合同条款约定逾期付款为由，向被告（反诉原告）发出《撤出经营场地的通知》，要求被告（反诉原告）于2018年9月29日前撤出门店。2018年9月27日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）拖欠租赁费用及合作关系恶化为由，向被告（反诉原告）发出《解除租赁合同的通知》，再次要求解除原、被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告（反诉原告）于2018年9月29日前撤出涉案门店。被告（反诉原告）将涉案房屋租金付至2018年8月31日，此后被告（反诉原告）未再向原告（反诉被告）交付租金。2018年9月27日，涉案租赁物的所有权人贺建龙从被告（反诉原告）处将涉案租赁门面的钥匙收回。后原、被告（反诉原告）双方因是否退还保证金及支付违约金等问题无法达成一致，遂酿成纠纷，原告（反诉被告）诉至本院。被告（反诉原告）在答辩期间向本院提起反诉。以上事实有原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》、贺建龙与原告（反诉被告）签订的《房屋租赁合同》、贺建龙的房产证、阮跃平的银行账号明细、《撤出经营场地的通知》及《解除租赁合同的通知》、陈亮与周军的微信聊天记录、陈亮与周军的通话录音（录音摘要和光盘）、关于终止《房屋租赁合同》的函、《终止/解除协议书》及当事人陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。原告（反诉被告）在签订合同后将涉案房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）应当按照合同约定支付租金。对于被告（反诉原告）辩称，被告（反诉原告）按季度支付租金的方式已与原告（反诉被告）协商一致，且原告（反诉被告）对被告（反诉原告）支付租金的时间予以认可，但因其并未提供确凿的证据予以证实，故对该抗辩观点本院不予采信。故现被告（反诉原告）未按照合同约定按时足额支付租金，已经构成违约，原告（反诉被告）有权解除合同。原告（反诉被告）于2018年9月27日向被告（反诉原告）送达《解除租赁合同的通知》，可以视为双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。根据双方所签订《房屋租赁合同》的约定，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2018年9月份的租金58500元（351000元÷6个月=58500元），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因原告（反诉被告）与房屋所有权人贺建龙的房屋租赁于2018年9月30日到期，且被告（反诉原告）在2018年9月27日已经将房屋交付给贺建龙，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）自2018年10月1日起支付房屋占用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方在《房屋租赁合同》违约责任条款中对履约保证金进行了约定，故被告（反诉原告）向原告（反诉被告）所交付的履约保证金100000元应属于违约金的性质。现因被告（反诉原告）违约，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）已支付履约保证金100000元不予退还并要求被告（反诉原告）支付违约金195000元，该两项诉讼请求均系对违约金的主张，违约金的主张不能过份高于因违约所造成的损失，本院结合双方的合同履行情况、实际损失、过错程度及公平原则，酌情认定被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付违约金50000元，对于超过部分本院不予支持。对已支付的履约保证金100000元，抵扣应付的违约金50000元，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）退还履约保证金50000元。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还履约保证金100000元的反诉请求，如前所述，对于超过50000元的部分，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金195000元的反诉请求。本院认为，本案系因被告（反诉原告）未按照合同约定的时间支付租金导致违约，被告（反诉原告）属于合同违约方，原告（反诉被告）解除合同系合法解除，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金175500元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。因原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）退还履约保证金50000元，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付2018年9月份的租金58500元，两者抵扣后，故被告（反诉原告）还应向原告（反诉被告）支付租金8500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司与被告（反诉原告）周军所签订的《房屋租赁合同》于2018年9月27日予以解除；二、被告（反诉原告）周军于判决生效后10日内向原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司支付房屋租金8500元；三、驳回原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司的其他诉讼请求;四、驳回被告（反诉原告）周军的其他反诉请求。如被告（反诉原告）不能按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6603元，反诉案件受理费2717元，共计9320元，由原告（反诉被告）湖南孩子王儿童服饰用品有限公司承担5937元，由被告（反诉原告）周军承担3383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王利华人民陪审员  甘 霞人民陪审员  王光明二〇一九年一月三十日代理书记员  刘 建附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。