辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）辽01执复270号复议申请人（异议人、利害关系人）：中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行,住所地沈阳市沈河区。负责人:刘冀中,系该行行长。委托代理人:王昕辉,男，1968年6月10日出生，汉族，系该行员工，住沈阳市沈河区。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区。负责人：赵曾政，系该行行长。委托代理人：韩阳，男，1983年12月6日出生，汉族，系该行员工，住沈阳市皇姑区。被执行人：师大伟，男，1974年10月1日出生，汉族，住辽宁省西丰县。复议申请人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行不服沈阳市和平区人民法院2018年6月28日作出的（2018）辽0102执异210号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行(以下简称“平安银行”)与被执行人师大伟金融借款合同纠纷一案中，异议人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“工商银行”）于执行过程中提出书面异议，请求撤销法院于2017年12月4日作出的（2016）辽0102执119号执行裁定书。异议理由：首先，2011年9月26日，师大伟与工商银行签订借款合同一份，贷款69万元，用于购买位于沈阳市于洪区怒江北街，建筑面积180.12平方米房产。合同签订后当日，异议人按合同约定为师大伟贷款69万元，并共同到房产部门办理了上列房产的预购商品房抵押权预告登记。因师大伟是按揭贷款购买的期房，所需抵押的房屋不具备办理物权登记条件，仅办理了抵押预告登记，但异议人享有预抵押登记所赋予的优先效力。被执行人师大伟购买不动产物权的请求不是物权，所以法院对案涉房产的查封也只能是预查封而非正式查封。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该条法律规定明确说明了预告登记有物权变动的排他性，以保障物权登记的优先请求权。法院未经权利人同意，处分房产不具有法律效力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定：下列房产虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续，或者商品房预告登记的房屋。第十六条规定，国土资源，房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书及所附裁定办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的预查封自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。从上述规定可知，预查封是参照房地产买售过程中预告登记制度创立的一项强制措施，是在具备办理权属登记时转为正式查封的必要条件要求。抵押预告登记也是在具备办理权属登记时转为正式登记，异议人和被执行人到房地产部门办理预告登记的时间必然早于预查封转为正式查封的时间。故异议人对办理了预告抵押备案登记的房产享有优先受偿的权利。预告登记本身具备一定的公示外观，在抵押人违约情况下，赋予预抵押登记债权人优先权并不违反物权公示要求。抹杀预抵押登记债权人在无过错状态下的优先权，将导致按揭市场金融秩序混乱。债权届至而尚未办理产权及抵押登记时，如要求抵押权必须等待办理房产产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法及当事人签订《个人购房借款/担保合同》的本意，法院直接将异议人享有的预抵押登记的优先效力忽略，侵害了异议人的合法权益，异议人基于预抵押登记而享有的请求权在另案执行程序中应当视为条件已成就，法院应当确认异议人对案涉房产享有优先受偿权；其次，法院执行程序中的拍卖、变卖程序违法，应予撤销。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第93条、第94条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十一条的规定，法院在执行过程中未通知异议人案涉财产的处置过程及处置步骤，程序严重违法，所进行的拍卖及变卖措施应予撤销；第三，撤销拍卖及变卖执行行为后，异议人的权利应予救济。在依法撤销拍卖及变卖执行行为后，重新拍卖，拍卖时法院应通知异议人，保护异议人对预抵押登记房屋享有的优先权，告知各债权人应通过参与分配执结此案。综上，请求法院依法撤销（2016）辽0102执119号执行裁定书。申请执行人平安银行答辩称，异议人异议无事实和法律依据，双方合同仅为债权关系，我行于2016年根据合法生效法律文书申请执行，符合法律规定。异议人提交的合同、预告登记、工商银行凭证等均为复印件，无法证明真伪和主张，无法证明异议人对该房产享有抵押权。即使存在预告抵押登记，也非对房产真正享有抵押权。执行法院查明，2015年9月21日，执行法院出具（2015）沈和民三初字第01241号民事判决书，判决内容为：“一、被告师大伟于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金404,620.06元；二、被告师大伟于本判决生效之日起十日内给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费4,000元；三、驳回原告平安银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果被告师大伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年1月5日，申请执行人平安银行向执行法院申请强制执行，执行案号：（2016）辽0102执119号。另查明，2011年9月26日，师大伟与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，师大伟因个人住房贷款向银行借款69万元，贷款期限自2011年9月27日至2031年9月27日，房屋地址：沈阳市于洪区怒江北街，建筑面积180.12平方米；2011年10月21日，沈阳市房产产权登记发证中心出具了预购商品房抵押权预告登记，登记证明号沈房预中心字、预告登记权利人工商银行、预告登记义务人师大伟、业务种类预购商品房抵押权预告登记。另查明，2015年8月12日，执行法院出具（2015）沈和民三初字第01241号协助执行通知书和民事裁定书，预查封备案在师大伟名下位于沈阳市于洪区怒江北街房产一处。另查明，2017年12月4日，执行法院出具（2016）辽0102执119号执行裁定书，内容为：本院于2017年5月26日前往沈阳市中级人民法院技术处摇号随机选定的评估机构为辽宁博宇房地产土地评估有限公司，该评估公司已于2017年8月2日出具辽博房估字（2017）SF048号评估报告，评估结论为:被执行人师大伟名下位于沈阳市于洪区怒江北街（建筑面积180.12平方米）房产的评估总价896,097元。经京东网进行网络拍卖，最终成交价为806,488元，买受人张靖子。裁定将备案在被执行人师大伟名下位于沈阳市于洪区怒江北街（建筑面积180.12平方米）房产交付给买受人张靖子，房产所有权及相关权利自本裁定送达买受人张靖子时起转移；买受人张靖子可持本裁定书到有关管理机构根据该机构相关规定办理房产相应权利登记手续；强制注销被执行人师大伟名下位于沈阳市于洪区怒江北街（建筑面积180.12平方米）房产的以预购商品房设定抵押预告登记。异议审查过程中，异议人工商银行为主张异议事项成立，向法院提交了如下证据材料：1.预告抵押备案登记；2.个人购房借款/担保合同；3.借款凭证；4.（2016）辽0102执119号执行裁定书。执行法院认为，申请执行人平安银行与被执行人之间的债权债务关系经生效判决确认，债权人平安银行有权在债务人不履行债务的情形下，请求法院执行（2015）沈和民三初字第01241号民事判决，并就查封财产予以拍卖受偿。本案中，异议人工商银行以案涉房产已办理预告登记，具有物权效力享有优先受偿权为由，向本院申请撤销（2016）辽0102执119号执行裁定书。经审查双方提交材料及庭审中发表的意见，本院认为工商银行未就案涉房屋办理正式抵押登记，其预告抵押登记亦未经生效法律文书确认其享有优先受偿权，在房产已采取保全措施的情形下，工商银行对该房产不享有优于另案债权人平安银行的权利。因此，经过评估、拍卖程序后本院作出的（2016）辽0102执119号执行裁定书符合法律规定，自身并无不当，评估、拍卖程序亦未违反法律规定，故异议人的异议请求和理由不符合撤销条件，不具有阻却或排除强制执行的法律效力，本院不予采纳。对于异议人所称执行拍卖、变卖程序违法应予撤销的问题。异议人工商银行并非本案当事人，亦未授予其法定优先受偿的权利，故执行法院没有财产处置过程中对其告知的义务，对异议人的该项请求，予以驳回。关于异议人认为法院应告知各债权人通过参与分配执结本案的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条之规定，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。本案中，异议人的债权债务关系未经生效判决确认，无法定优先权，且未提交有效证据证明被执行人的财产不能清偿所有债权。因此，对异议人的该项主张，因其无事实和法律依据，执行法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定驳回异议人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行的异议。中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行申请复议，申请撤销和平区人民法院（2016）辽0102执119号执行裁定书，申请撤销和平区人民法院（2018）辽0102执异210号执行裁定书，依法保护其对位于沈阳市于洪区怒江北街住宅的抵押权及对该房产的优先受偿权。事实和理由为，一、复议申请人是沈阳市于洪区怒江北街房产预告登记的实际权利人，和平区人民法院未经权利人同意，处分该房产不具有法律效力。复议申请人基于预抵押登记而享有该房产的优先受偿权，执行法院在执行中直接将复议申请人所享有优先效力忽略，侵害了复议申请人的合法权益。二、和平法院在执行程序中未通知复议申请人案涉财产的处置过程及处置步骤，程序严重违法，所进行的拍卖及变卖措施及（2016）辽0102执119号执行裁定书应予撤销。本院审查查明的事实与执行法院审查查明的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是复议申请人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行基于其对执行法院拍卖的房产因办理预告登记而享有优先受偿权请求撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102执119号执行裁定的异议请求应否予以支持。执行法院依据已经生效的民事判决书拍卖被执行人师大伟名下的房产并无不当。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得的价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿人的债权，但当事人另有约定的除外”的规定，执行法院强制注销拍卖房产上的抵押预告登记亦无不当。但是，强制注销拍卖房产上的抵押预告登记并不必然导致申请复议人的权利得不到救济。至于申请复议人基于预告登记而应享有的相应权利应如何救济，申请复议人可以依据民事诉讼法司法解释及执行规定的相关规定向执行法院主张权利，并非执行异议案件审查范围。综上，沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102执异210号执行裁定并无不当，异议裁定驳回复议申请人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行的异议正确，但确认“工商银行对该房产不享有优于另案债权人平安银行的权利”不当。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回申请复议人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行的复议申请，维持沈阳市和平区人民法院2018年6月28日作出的（2018）辽0102执异210号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  徐雪春审 判 员  刘 晶代理审判员  曾 慧二〇一九年一月二十五日书 记 员  刘伟娜