四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初576号 原告：四川嘉世隆房屋维修工程有限公司,住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人：周贤载，该公司董事。 委托诉讼代理人：杨展，四川蜀兴律师事务所律师。 被告：绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会，住所地：绵阳市。 负责人：于树金，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李继良，四川春雷律师事务所律师。 原告四川嘉世隆房屋维修工程有限公司与被告绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周贤载及委托诉讼代理人杨展、被告的负责人于树金及委托诉讼代理人李继良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川嘉世隆房屋维修工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付终止履行房屋维修施工合同的违约金20000元；2.判令被告支付原告施工过程中产生的损失39800元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年11月28日在花园小区公示栏看到该小区业委会张贴的房顶漏雨维修公告，我公司进行了报名和实地勘察并提交了勘察数据及报价，随后通过比选中标签订了施工合同。进场施工过程中因该小区业主委员会自身原因导致施工停止，给我公司造成损失。2017年12月14日，该小区业主委员会在小区进行公示停止施工，但给原告造成的经济损失(部分已购买材料因变形不能退货,部分材料按购买价7.5折退货，退货运费、搬运费、上下车人工费、管理费、12月12日至13日清除建渣人工费、14日至15日停工窝工损失、工具搬运费、人员生活费)，双方未达成赔偿协议。 被告绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会辩称，2017年12月11日，原告与绵阳花园小区业主委员会签订的施工合同应当认定为无效合同。合同无效后，合同中违约金条款自始无效，原告主张支付违约金不能成立。合同无效后，签订合同双方应当根据过错承担损失责任，如原告有损失存在其自身应当负主要责任，且原告现没有证据证实发生了损失。 本院经审理认定以下事实：2017年11月28日，绵阳市花园小区业主委员会在该小区公示栏张贴《公告》，记载“花园小区业主：根据政府部门和社区转送到业主委员会（包括12345市政府热线）及个别业主反映楼顶屋面（包括公共部位楼道顶）漏雨和景都通道天花板吊顶坠落等安全问题，业委会现公开招聘施工维修单位（请：报名施工维修单位先提供公司资质，后提交施工方案及报价，采用比选方式再签订施工合同）”。后原告等四家单位报了名。2017年12月6日，原告等三家单位参加比选。次日，绵阳市花园小区业主委员会向该小区业主公告告示报名维修单位、参与比选单位及报价清单情况，要求有异议的业主在3日内向业委会提交书面材料。 2017年12月11日，绵阳市花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《嘉世隆房屋维修工程有限公司施工合同》，约定：乙方为甲方房顶防水维修施工，工程造价分别系单元炮楼有隔热板的，隔热板拆除15元每平方米，新做防水46.5元每平方米，隔热板恢复25元每平方米，以及炮楼无隔热板的楼顶附作物清偿和建渣清运17元每平方米，新做防水46.5元每平方米；工期为2017年12月12日开工至2018年1月12日竣工；甲方做好施工中因临时性使用公用部位使用以及影响邻里关系等的协调工作；由于甲方原因（在施工中遇有人员阻止、阻扰、不配合、工程款不按规定支付的）导致延期开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工所造成的损失，每停工或窝工一天，甲方付乙方当天所有费用，合同经双方签字盖章生效后，双方必须严格遵守，如未取得双方同意强行终止合同方，按合同支付违约金2万元给守约方。 原告于2017年12月12日组织人员进场开始对小区内部分楼栋楼顶附作物及建渣进行清理。13日，原告将维修小区房屋楼顶需要使用的防水沥青材料送至小区内，并安排人员将上述材料向需要维修的房屋楼顶进行搬运，在搬运过程中遭到该小区部分业主阻扰导致施工停止。14日，绵阳市花园小区业主委员会发出《告知》，载明因李明和组织人员强行阻止原告施工而被迫停止的情况。庭审中，原告称其在绵阳市花园小区业主委员张贴上述告知后于12月15日将已经运送到小区的防水沥青材料运走。 原告于2017年12月12日向四川红虎新型建材有限公司购买SBS防水材料2190.7㎡，单价36.5元每平方米，共计支出79960.55元。因无法施工，原告于2017年12月16日与四川红虎新型建材有限公司签订《退货协议》，协议载明材料变形或污染材料不能退货，可退材料只能按购买价7.5折退货。经双方核算原告退货1840.7㎡，单价为27.38元每平方米，共退货款50390元。 另查明，与原告签订《嘉世隆房屋维修工程有限公司施工合同》的绵阳市花园小区业主委员会系绵阳市花园小区第七届业主委员会。2017年9月4日，绵阳市涪城区朝阳街道办事处向花园小区业主发出《公告》，告知因该小区业主因该小区第七届业主委员会未按照规定在该小区物业的物业服务合同期限届满前60日以内召开业主大会，该街道办已责令其在2017年9月11日前组织召开，如逾期仍不履行该街道办将直接组织召开花园小区业主（代表）大会会议。后该小区第七届业主委员会仍未按期召开业主大会。2017年10月14日，绵阳市涪城区朝阳街道办事处发出《关于组建花园小区业主大会筹备组的公告》，并告知筹备组业主代表应当符合的条件及筹备组业主代表应当如何产生。2017年11月15日，绵阳市涪城区朝阳街道办事处发出《关于花园小区业主大会筹备组成员名单及工作职责的公告》，公示已确定花园小区业主大会筹备组成员，并告知业主大会筹备组成员名单及业主大会筹备组工作职责。2017年12月8日，花园小区业主大会筹备组发出《关于召开花园小区业主大会的通知公告》，告知小区业主经该筹备组讨论决定，拟定于2017年12月24日9时在绵阳市涪城区花园试验小学采取业主代表参会形式召开业主大会会议，会议主要内容之一为投票表决罢免花园小区第七届业主委员会成员（陈先义、李成依、申开和、陈代宗、畅惠英、李秀华、王永秀）。2017年12月11日，绵阳市涪城区朝阳街道办事处发出《公告》，告知花园小区业主因该小区第七届业主委员会拒绝召开小区业主大会，该街道办按程序成立了该小区业主大会筹备组，筹备组并决定于2017年12月24日召开花园小区业主大会。2017年12月25日，花园小区业主大会发布《花园小区业主大会公告》，告知2017年12月24日以业主代表参加大会会议形式召开了该小区业主大会，会议应到业主代表95名，实到业主代表88名，符合法定要求会议有效，按照议程内容依次进行了表决，形成表决通过罢免第七届业主委员会陈先义、陈代宗、申开和、李秀华委员职务（大会筹备期间，李成依、畅惠英和王永秀提交了辞职申请不再进行罢免表决）的决议。因花园小区第七届业主委员会全体成员被罢免或者已辞职，该小区重新选举了第八届业主委员会，本案被告绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会于2018年8月13日正式成立及备案。庭审中，被告称上述公告均及时张贴于小区公示栏。原告称上述公告其并未见过，也不知晓该小区在筹备第八届业主委员会以及准备罢免第七届业主委员会的事情，仅知晓该小区存在两派斗争。 本院认为：根据原、被告举示的证据并结合庭审辩论意见，本案的争议焦点：一是案涉《嘉世隆房屋维修工程有限公司施工合同》是否有效；二是原告主张的违约金及损失是否成立。 （一）关于合同是否有效的问题。被告主张认为案涉施工合同无效，理由主要有：该合同涉及花园小区若干栋楼顶屋面修缮，楼顶属于该楼栋业主共有，维修时维修事项是否准许、资金如何使用系使用维修资金事项，上述事项应当由业主共同决定，花园小区第七届业委会签订案涉施工合同未召开全体业主大会来共同商讨维修事宜，违反了《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定，侵犯了全体业主的权利，因此，案涉施工合同无效。本院认为，首先，被告认为案涉施工合同无效，最核心的依据是被告违反了《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于法律、行政法规的强制性规定。针对此理由，作如下阐述：第一、根据《物业管理条例》第十一条、第十二条及《中华人民共和国物权法》七十六条的规定，使用维修资金应当经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但关于使用维修资金的程序性规定是小区内部管理性规范，不能对外约束业主大会或者业主委员会以外的第三人，而作为合同相对人的原告并无审查相关事项的义务，其在签订相关合同时也无从得知是否已经过业主讨论通过，故是否由业主共同决定不能作为评判合同效力的依据，即不能以此规定去否定该小区第七届业主委员会与原告订立案涉施工合同的效力。其次，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于法律、行政法规的强制性规定所导致的无效，是指合同的缔约目的、合同的内容违反了国家强制性规定，显然，从原告与该小区第七届业主委员会签订合同的目的来看，是为了对小区共有部分进行维修，从合同内容来看，也不具有违法性，所以，以此款法律规定来否定案涉施工合同效力亦不符合法律规定。再次，原告主张的上述合同无效的理由与我国合同法关于合同无效的规定不相符。合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。原告与该小区第七届业主委员会签订案涉施工合同时，该届业主委员会仍合法有效，原告作为该小区业主之外的第三人，现并无充分证据证实其已经知晓该小区即将对该届业主委员会成员是否罢免进行投票表决。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，导致合同无效的情形要么是合同的一方欺诈、胁迫另一方损害国家利益；要么是合同的双方恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；或者是合同双方通过以签合同的形式掩盖非法目的；或者是订立的合同违反了国家法律、行政法规强制性的规定等等。本案中，被告现并无证据证明原告与该小区第七届业主委员会作为本案案涉施工合同的双方在签订案涉施工合同时存在上述情形，因此，被告主张合同无效的辩解意见无事实依据和法律依据，本院不予支持。 （二）关于原告主张违约金及损失的问题。而该小区第七届业主委员会并未按照案涉施工合同约定履行好施工相关协调工作，导致案涉施工合同因该小区部分业主阻扰无法施工而终止履行，故现原告主张被告按照合同约定支付违约金2万元，本院予以支持。而原告主张的退货运费、搬运费、上下车人工费、管理费、12月12日至13日清除建渣人工费、14日至15日停工窝工损失、工具搬运费、以及人员生活费损失未提交相关证据证实，故原告主张上述损失费用本院不予支持，而原告因施工而购买SBS防水材料因案涉合同终止履行导致折价退货及损毁无法退货损失共计29570.55元（79960.55元-50390元）本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，因双方约定的违约金低于违约给原告造成的损失，而本案原告现将违约金及损失进行双重主张，故本院对原告主张被告支付违约金及损失共计29570.55元予以支持，超过部分不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会在本判决生效后十日内向原告四川嘉世隆房屋维修工程有限公司支付违约金及损失共计29570.55元； 二、驳回原告四川嘉世隆房屋维修工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费898元，由原告四川嘉世隆房屋维修工程有限公司负担500元，被告绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会负担398元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  叶颖 二〇一九年一月二十四日 书记员  郭莹