山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民初271号原告（申请执行人）：成都弘信扬德投资中心（有限合伙），住所地：成都市青羊区苏坡东路******。法定代表人：胡日显，总经理。委托诉讼代理人：赵智刚、张浩，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告(执行案外人)：陈绪峰，男，1966年6月29日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘成、王思武，山东司杰律师事务所律师。被告（被执行人）：枣庄华宇房地产开发有限公司，，住所地：山东省枣庄市高新区辽河路**法定代表人：徐玉才，董事长。委托诉讼代理人：訾玉华，女，该公司副总经理。被告（被执行人）：徐玉才，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐同刚，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被告（被执行人）：徐玉富，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。被告（被执行人）：徐祥喜，男，1970年1月15日出生，汉族，住山东省滕州市。以上四被告共同委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。被告（被执行人）：訾玉华，女，1965年3月27日出生，汉族，枣庄华宇房地产开发有限公司副总经理，住枣庄市薛城区。原告成都弘信扬德投资中心（有限合伙）（以下简称弘信扬德投资中心）诉被告陈绪峰、枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘信扬德投资中心委托诉讼代理人赵智刚、张浩，被告陈绪峰及其委托诉讼代理人刘成、王思武，被告訾玉华，并作为被告华宇公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘信扬德投资中心向本院提出诉讼请求：1.准许执行被告陈绪峰以房抵债的御园福邸小区商品房1号楼1单元301室；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告华宇公司、徐玉才、徐玉富、徐同刚、訾玉华等借款合同纠纷一案，枣庄市中级人民法院以（2014）枣民二商初字第113号民事裁定书预查封了被告华宇公司开发建设的御园福邸小区88套房屋，其中包括案涉房屋。后该案进入执行程序。2016年8月17日，该院以（2015）枣执字第63号执行裁定书继续查封了涉案房屋。2017年，陈绪峰对执行标的提出书面异议，法院于2017年9月30日作出（2017）鲁04执异83号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服此裁定，认为：一、原告在申请法院查封涉案房屋时，薛城区房地产管理局系统显示没有任何权利设置，原告对该房屋享有完全处置权。陈绪峰称其与华宇公司以房抵工程款445988元，法院应严格审查陈绪峰与华宇公司是何种债权债务关系，以房抵债的权利基础及凭证。二、根据2013年《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》中，对于当事人之间虚构借贷等债权债务关系，法院立案受理后，双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务，是虚假诉讼行为。且进一步规定，当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施。这一通知实际上封杀了事后以房抵债直接过户的可能性，而是以强制拍卖变价的方式实现债务的清偿。如果当事人产生纠纷进入审判或执行程序，即使以房抵债协议被认定为有效，债权人也无法据此获得房屋的所有权，而只能获得房屋拍卖变价后的价款所得。相关案例也认定，当事人双方的真实意思是借贷关系或工程抵款关系，而签订商品房买卖合同属于一种非典型的担保方式，应受到物权法禁止流押的约束。债权人直接请求取得商品房所有权违反了法律的禁止性规定。被告陈绪峰辩称，在案涉房屋被查封前，陈绪峰就购买了该房屋，并已用华宇公司欠其工程款全额支付，且陈绪峰与华宇公司之间的工程合同合法有效，现陈绪峰已入住，且是唯一居住的房屋，依照法律规定，其权利足以排除执行。被告华宇公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华均同意陈绪峰的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，甲方华宇公司，乙方陈绪峰签订《砼地面施工协议》，约定乙方负责御园福邸小区地下车库地面及厂区道路的砼浇筑，包工、料，包工具、包安全，并对价格、款项支付方式、质量、安全、施工工期等进行了约定。2014年4月15日，华宇公司对上述工程进行了结算，并出具书面结算单，载明了地下车库施工面积、、地上路面施工面积按合同单价计算总工程款为937398.42元。2014年6月30日，华宇公司与陈绪峰签订《工程抵款协议书》约定，陈绪峰在御园底邸小区地下室地面及部分路面包工包料施工全部清算完毕，总下欠工程款937398元。双方协商将御园底邸小区1－1－301室，120.54平方米，单价3700／㎡,总价445998元，第4号地下停车位、第10号地下停车位、第15号地下停车位、第68号地下停车位、第69号地下停车位，以上6个地下停车位及1住宅归陈绪峰所有，陈绪峰可自行处理，华宇公司配合陈绪峰给后期业主办理买卖手续。双方之间包工包料施工事宜所有账目两清等内容。同日，华宇公司向陈绪峰出具收据，载明，交款单位陈绪峰，金额445998元，收款事由1－1－301室房款。后华宇公司将该房屋交付给陈绪峰。陈绪峰与华宇公司双方就案涉房屋未办理网签及产权登记手续。庭审中，陈绪峰提交了物业费、电费等费用收据，以及枣庄市不动产登记中心薛城分中心出具的《不动产登记查档证明》，证明其已实际入住，且名下无其他用于居住的房屋。另查明，本院在审理弘信扬德投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案过程中，本院于2014年8月25日，以（2014）枣民二商初字第113号民事裁定预查封了华宇公司开发的御园福邸小区88套房屋，包括案涉1号楼1单元301室商品房。并向枣庄市薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。该案件进入执行程序后，本院于2016年8月17日，以（2015）枣执字第63号执行裁定继续查封了案涉房屋，陈绪峰对执行标的提出书面异议，本院于2017年9月30日作出(2017)鲁04执异83号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。弘信扬德投资中心不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点问题是：陈绪峰对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一，陈绪峰在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。陈绪峰因与华宇公司之间对御园福邸小区地下室地面及部分路面施工关系对华宇公司享有债权，华宇公司应向陈绪峰支付工程款937398元。2014年6月30日，陈绪峰与华宇公司签订《工程抵款协议书》，双方约定，陈绪峰购卖御园福邸小区1号楼1单元301室及地下停车位，用445998元的工程款抵付购房款，剩余工程款抵付地下停车位。该协议本质上是以房抵债协议，目的在于通过其消灭华宇公司欠付陈绪峰的金钱债权，系陈绪峰与华宇公司之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，案涉《工程抵款协议书》合法有效。至此，陈绪峰对华宇公司的建设工程款请求权转化为要求华宇公司交付房屋，并将房屋登记过户至其名下的权利，该《工程抵款协议书》亦转化为双方之间的买卖合同，且签订于法院查封之前。第二，陈绪峰已合法占有该房屋。本院在审理弘信扬德投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案过程中，法院查封案涉房屋的时间为2014年8月25日。在此之前，陈绪峰已与华宇公司签订《工程抵款协议书》，在签订该协议书当日，华宇公司即向陈绪峰出具了涉案房屋的购房款收据，且从陈绪峰提供的证据来看，其已实际入住，综上可以认定陈绪峰已合法占有该房屋。第三，陈绪峰已支付全部购房款。2014年4月15日，华宇公司向陈绪峰出具书面结算单，约定陈绪峰对华宇公司享有工程款债权。2014年6月30日，陈绪峰与华宇公司签订《工程抵款协议书》，约定陈绪峰购卖御园福邸小区1号楼1单元301室等，并以该房屋等抵付工程款，并出具购房款收据，表明陈绪峰已通过抵扣工程款方式支付合同全部价款。第四，案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈绪峰自身原因所致。华宇公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。且现有证据亦不能证明陈绪峰怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈绪峰自身原因所致。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈绪峰对案涉房屋享有的权利可以排除弘信扬德投资中心申请的强制执行。原告弘信扬德投资中心的起诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告成都弘信投资中心（有限合伙）的诉讼请求。案件受理费7989.82元，由原告成都弘信投资中心（有限合伙）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  张硕审判员  孙梦审判员  金颖二〇一九年一月七日书记员  杨丽