北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0113民初5936号原告（反诉被告）：北京航空苑宾馆，经营场所北京市顺义区后沙峪镇火神营村委会北侧500米，注册号11022230527659。经营者：马华连，男，1976年1月18日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王友刚，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：和美之家（北京）家居文化有限公司，住所地北京市顺义区，组织机构代码76012XXXX。法定代表人：杨玉川，总经理。委托诉讼代理人：田艳平，北京市玖典律师事务所律师。被告：北京市顺义区教育委员会，住所地北京市顺义区建新西街**，统一社会信用代码11110110000092873D。负责人：武捷，主任。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓波，北京市青天律师事务所律师。第三人：北京市土地整理储备中心顺义区分中心，住所地北京市顺义区仓上街**，统一社会信用代码1211000079210056X1。法定代表人：李书国，主任。委托诉讼代理人：马许，北京道盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓雁，北京道盛律师事务所律师。原告（反诉被告）北京航空苑宾馆（以下简称航空苑宾馆）与被告（反诉原告）和美之家（北京）家居文化有限公司（以下简称和美之家）、北京市顺义区教育委员会（以下简称顺义教委）、第三人北京市土地整理储备中心顺义区分中心（以下简称土储顺义中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）航空苑宾馆经营者马华连及委托诉讼代理人王友刚、张翠翠，被告（反诉原告）和美之家之委托诉讼代理人田艳平，被告顺义教委之委托诉讼代理人张旭征，第三人土储顺义中心之委托诉讼代理人马许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告航空苑宾馆向本院提出诉讼请求：1．二被告连带给付原告拆迁货币补偿款5105581．40元（房屋重置成新价2269552元、装饰、设备及附属物补偿价598750元、一次性停产停业综合补助费1857856元、搬家补助费60320元、工资补贴20万元、搬家损失费103908元、提前搬家奖15195．40元）；2．第三人对二被告的上述付款义务承担连带给付责任；3．案件受理费由二被告承担。事实和理由：2004年2月28日，被告顺义教委将北京市XXX镇XXX村原北京市风光客车厂的所有场地、厂房租赁给被告和美之家的法定代表人杨玉川，双方签有《房屋场地租赁协议》，约定：租赁期限自2004年6月18日至2019年6月18日，待杨玉川在租赁场地注册新企业后，新注册的企业领取营业执照之日起承继本协议中杨玉川的全部权利义务，即为本协议乙方，杨玉川不再享有本协议权利义务。2004年3月19日，杨玉川依约注册成立被告三川杰子（北京）饮食文化有限公司，且该公司在前述《房屋场地租赁协议》中加盖公章，以示承继协议的权利义务。2006年三川杰子（北京）饮食文化有限公司更名为和美之家。2006年5月31日，原告与和美之家签订《合作协议》，约定：北京市风光客车厂二层白色楼房共计38间和东侧红色简易楼二层全部及白楼对齐东侧一层往北全部房屋（包括锅炉房、简易楼一二层），合作期限自2005年9月11日至2017年9月11日。和美之家以现有房屋设施作为投入，乙方在不破坏建筑主体结构的情况下负责改建、装修、增建各种设施，并负责维护。和美之家在主楼已投入40万元用于外墙和地面装修。被告仅收取固定收益，不参与经营，不负盈亏。由于各种原因造成的占地拆迁，室内外装修补偿谁投入归谁，可动产补偿金归原告所有，原告所建房屋补偿金按合同未达使用年限比例补偿给原告，停产停业补偿、经营补偿全部归原告。和美之家每年向原告收取21万元作为收益，不再参与任何利益分配，其余由原告自负盈亏。和美之家保证在三年内所合作的房屋不能被拆迁，如遇不可抗力的原因或者由和美之家原因造成的合作无法进行，从合作停止日起原告不再支付收益，合作期满原告投资的设施、设备由原告独自支配处理。合作期间和美之家对原告自建房屋免收租金，合作期满原告有自行处理自建房屋的权利。补充内容：后增加用房房租：餐厅用房2006年8月18日至2017年9月10日，2．3万元/年。井房二层小楼，2006年5月1日至2017年9月10日，1．6万元/年。合计租金（原协议加补充协议）249000元。2008年10月18日，双方签订《协议书》，约定：被告和美之家将风光客车厂内的1．5亩左右土地使用权转租给原告，期限自2007年11月15日至2017年11月15日。原告进行施工建设及装修，如遇拆迁或占地，房屋补偿、装修补偿、经营补偿均归原告。2009年前述场地及房屋遇政府征收，同年11月20日，北京市风光客车厂发出拆迁通知，告知其已与被告和美之家解除了租赁协议，并要求原告于通知发布之日起7日内办理。另租赁场地停水时间为2009年8月左右，停电时间为2010年1月10日。原告停产停业时间为2009年8月，原告在涉诉租赁场地有自建房屋。北京市顺义区人民法院作出的（2011）顺民再字第291号民事判决书（以下简称291号案件），判决原告与被告和美之家签订的两份协议书均于2009年11月20日解除。原告认为其与被告和美之家签订的协议书，名为合作协议，实质为租赁协议。被告和美之家应依约、依法支付原告相关全部拆迁补偿补助费用，被告顺义教委作为被拆迁人及租赁场地的实际所有权人，应当承担连带给付责任。三方现协商未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告和美之家辩称：不同意由第三人和顺义教委将拆迁款直接给原告，应由我方取得拆迁款后给原告，现我方没有拿到拆迁款。涉诉土地是国有土地，原告按照集体土地标准主张补偿没有依据。原告在涉诉土地上建筑了大量非法建筑，按照法律规定不应得到补偿，合同约定原告取得补偿属于无效条款。原告主张的占有使用面积与其拆迁之前实际占有使用面积不符。在2009年5月12日我方才知道协议书中所涉及的1．5亩土地被原告占用了，原告没有交过租金。锅炉房和机井交给原告看管，但不算租赁给原告的。我方认可《北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单》，但不认可原告的财产估价结果单，应以联首评估公司出具的评估报告书为准。据我方统计，原告应获得的拆迁款为：房屋重置成新价77000．59元，装修、设备及附属物补偿价20525．26元，一次性停产停业综合补助费959835．80元，搬家补助费31163．50元，工资补助费16000元，搬家损失费29990元。被告顺义教委辩称：我方不认可原告与和美之家签订的合作协议，对该协议内容我方不知情，我方与和美之家签订的协议中约定不允许转租。我方拆迁只针对和美之家，如遇拆迁房屋及土地补偿金归我方，动产和停产停业损失归和美之家，我方与和美之家签订了解除协议，本案中我方不应承担连带责任，且拆迁补助款14186628元我方尚未领取，全部在第三人处，原告与和美之家如何分款与我方无关，几名原告获得的赔偿总额不能超过和美之家应获得的拆迁补偿款。在14186628元中属于原告的部分我方同意第三人直接发放给原告。第三人土储顺义中心述称：我方与顺义教委签订的货币补偿协议，我方发放款项只针对顺义教委，如果法院确定补偿款中有原告的部分，我方同意直接发放给原告。反诉原告和美之家向本院提出反诉请求:1．反诉被告支付2009年9月11日至2009年11月20日期间的房屋租金48435．62元及利息（以48435．62元为基数，按照银行同期贷款利率计算自2009年9月11日至本息结清之日止）；2．反诉被告支付2009年11月21日至2016年3月22日期间的房屋场地占有使用费1998459．34元及利息（以1998459．34元为基数，按照银行同期贷款利率计算自2006年3月23日至本息结清之日止）；3．反诉被告返还反诉原告垫付的电费8649．46元；4．反诉被告赔偿反诉原告财产损失1044660元；5．反诉被告返还设备：4吨锅炉1个、4吨压力罐1个、18．5千瓦潜水泵2台；6．反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2004年2月28日，杨玉川从顺义教委处承租了北京市XXX镇XXX村原北京市风光客车厂的所有场地、房屋，双方签订了《房屋场地租赁协议》，约定租赁期限自2004年6月18日至2019年6月18日，待杨玉川在租赁场地注册新企业后，新注册的企业领取营业执照之日起承继本协议中杨玉川的全部权利义务，即为本协议乙方。2004年3月19日，杨玉川依约注册成立三川杰子（北京）饮食文化有限公司，且该公司在前述《房屋场地租赁协议》中加盖公章，以示承继协议的权利义务。2006年三川杰子（北京）文化传播有限公司更名为和美之家。2006年5月31日，我公司和航空苑宾馆签订《合作协议》，约定：北京市风光客车厂二层白色楼房共计38间和东侧红色简易楼二层全部及白楼对齐东侧一层往北全部房屋（包括锅炉房、简易楼一二层）及设施作为投入与航空苑宾馆合作，双方认可签订合同时和美之家在主楼已投入40万元用于外墙和地面装修，合作期限自2005年9月11日至2017年9月11日，和美之家每年固定向航空苑宾馆收取收益21万元，和美之家不参与经营，航空苑宾馆自负盈亏等。同日，双方签订补充协议，约定：后增加用房房租，餐厅用房和井房二层小楼。2006年10月，航空苑宾馆擅自占用和美之家100平米空地，自建职工宿舍和锅炉房。2007年底，航空苑宾馆擅自占用和美之家院内空地1．5亩自建房屋18间。航空苑宾馆使用上述土地，未向和美之家支付过任何费用。2009年，涉诉场地遇拆迁，航空苑宾馆应于2009年9月11日前交纳下期租金，因双方拆迁补偿发生争议，航空苑宾馆一直未向和美之家公司交纳租金，但占用涉诉房屋场地直至拆迁。北京市顺义区人民法院作出的4391号判决，顺义教委与和美之家签订的《房屋场地租赁协议》于2009年11月20日解除，同时判决和美之家和航空苑宾馆之间的合同于2009年11月20日解除。和美之家给付顺义教委占有使用费至2010年5月5日。另，航空苑宾馆在承租期间损毁和美之家大量财物，应折价赔偿。反诉被告航空苑宾馆辩称：不同意和美之家的反诉请求。和美之家已经与顺义教委解除合同关系，和美之家反诉主体不适格。因涉及拆迁问题，和美之家对我方采取了停水（2009年8月）和停电（2010年1月）等严重影响我方正常经营的行为，造成我方无法正常使用房屋，合同目的无法实现，故不应当就不能正常经营部分承担租金及利息。关于占有使用费，在一段时间内虽然我方派人看守了涉诉房屋，但仅仅是为了保护房屋中的财产不被他人盗窃和破坏，我方没有实际占用涉诉房屋，且和美之家对我方采取了断水断电措施，房屋处于无法正常经营使用的状态，故不存在房屋占有使用费，另占有使用费本质是基于侵权给房屋权利人因不能使用收益所造成损失的补偿性给付义务，根据拆迁补偿协议可以看出，确定补偿数额的时间最晚为2009年11月20日，从此之后无论是顺义教委还是和美之家对于房屋享有的占有使用费收益的权利不能继续行使，就房屋拆迁所遭受的损失全部包含在拆迁协议约定的补偿金中，故和美之家无权要求我方支付占有使用费及利息。我方不同意支付电费，和美之家给我方停水停电，造成我方自2009年9月停止经营，客观上无法用电，不可能产生电费，缴费人前后矛盾。和美之家没有提交证据证实其所主张的设备被我方占有或我方领取了相关补偿款的证据，故不同意返还设备。根据双方签订的合同约定我方可以改建、装修，依据社会生活常识可知，装修必然会对原有装修及部分设施进行破坏，对此我方无需承担责任。我方装修于2005年10月份已经完工，对和美之家的原有装修损毁已经结束，而和美之家多年来一直和我方合作，高可心在院落内进行管理，对我方拆毁装修的行为属于明知，但并未提出过赔偿损失的主张，故损害赔偿的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：北京市风光客车厂住所地位于北京市顺义区XXX地区XXX村北，该住所地登记的土地使用者及其上房屋所有权人亦为北京市风光客车厂，总建筑面积4593．5平方米。2004年2月20日，北京市风光客车厂授权顺义教委以顺义教委的名义对外出租场地厂房。2004年2月28日，顺义教委（甲方）与杨玉川（乙方）签订了《房屋场地租赁协议》，约定顺义教委将位于XXX镇XXX村原北京市风光客车厂的所有场地厂房（以下简称涉诉场地）出租给杨玉川，租赁年限从2004年6月18日至2019年6月18日，每12个月租金为36万元，每六个月付款一次，并且是上付款。《房屋场地租赁协议》还约定，待杨玉川在承租场所及房屋注册新企业后，新注册的企业领取营业执照之日起继承本协议杨玉川的全部权利义务，杨玉川不再享受本协议的权利义务。2004年3月19日，杨玉川在涉诉场地及房屋注册成立了三川杰子（北京）饮食文化有限公司。三川杰子（北京）饮食文化有限公司在《房屋场地租赁协议》的乙方落款处加盖了公章。2005年，三川杰子（北京）饮食文化有限公司变更名称为三川杰子（北京）文化传播有限公司，又于2006年变更名称为和美之家。2006年5月31日，三川杰子（北京）饮食文化有限公司（甲方）与航空苑宾馆（乙方）签订《合作协议》1份。该协议约定：一、合作内容：甲方将自己从顺义教委租赁的房屋其拾贰年使用权作为合作条件与乙方合作，房屋地址位于北京市顺义区XXX镇XXX村村北北京风光客车厂内。其建筑为大院内二层白色楼房共38间和东侧红色简易楼二层全部及白楼对齐东侧一层往北全部房屋（包括锅炉房简易楼一二层）。二、合作期限：自2005年9月11日至2017年9月11日，共拾贰年。三、合作方式：甲方以现有房屋设施作为投入，乙方在不破坏建筑主体结构的情况下负责改建、装修、增建等各种设施，并负责维护。甲方在主楼已投入40万元用于外墙和地面装修。四、权利和义务：甲方投入资本为从顺义教委下属北京风光客车厂承租的房屋现有设施，为一次性投入，每年固定收益，不参与任何经营管理活动，乙方独立经营、独立核算、自负盈亏……五、风险责任：由于各种原因造成的占地拆迁，室内外装修补偿金属甲方投入的归甲方，属乙方投入的归乙方，可动产补偿金均归乙方所有。乙方所建房屋补偿金按合同未达使用年限比例补偿给乙方。停产停业补偿费，公司经营补偿费全部归乙方。六、利益分成：甲方每年向乙方固定收取贰拾壹万元人民币作为受益，不再参与任何利益分配，其余由乙方自负盈亏。租金分2次付清，付款期限为每年的9月11日前。逾期一个月视为违约，如超过两个月未交齐租金，甲方有权收回房屋另行处理。六（应为七）、其他：甲方应保证在三年内所合作的房屋不能被拆除，如遇不可抗拒的原因或者由甲方原因造成的合作无法进行，从合作停止日起乙方不再支付收益，合作期满乙方投资的设施、设备由乙方独立支配处理，如遇续签合同乙方有优先权。合作期间甲方对乙方自建房屋免收租金，合作期满乙方有自行处理自建房屋的权利……补充内容：后增加用房房租，餐厅用房2006年8月18日至2017年9月10日，2．3万元/年，井房二层小楼2006年5月1日至2017年9月10日，1．6万元/年，合计租金（原协议加补充协议）贰拾肆万玖仟元整。和美之家及航空苑宾馆均认可租金交至2009年9月11日。2008年10月18日，胡桂杰与航空苑宾馆签订《协议书》1份。该《协议书》约定：一、合作内容：甲方将从风光客车厂租赁的1．5亩左右土地的使用权转租给乙方。二、合作期限：自2007年11月15日至2017年11月15日。三、合作方式：甲方将自己租用的场地有偿转租给乙方，乙方进行施工建设、装修。四、租金收取场地使用费用为每年1．6万元，每年6月中旬交纳，逾期按1%交纳滞纳金。五、权利义务：乙方自建房屋除每年交纳场地使用费外，不再向甲方交纳其他费用……如遇拆迁或占地，房屋补偿、装修补偿、经营补偿归乙方。航空苑宾馆称租金交至2010年。在291号案件审理过程中，航空苑宾馆经营者马华连提交收据证明其租金交纳至2008年11月。和美之家称为侵占，从2017年11月15日至今没有交过租金。和美之家同时主张为航空苑宾馆代付了2010年1月及2月的电费8649．46元并出示了对应的电费发票。2009年5月27日，北京市建设委员会批准核发顺义区M15号线XXX站C地块土地一级开发项目房屋拆迁许可证。涉诉场地及房屋位于此次拆迁所属范围。2009年7月5日，北京国地房地产土地评估有限公司出具《北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单》，该通知单显示：北京市风光车辆厂建筑面积为6102．14平方米，拆迁补偿额总计14186628元，其中被拆迁企业的地上物重置成新价9939588元，企业补贴费4247040元（其中一次性停产停业综合损失费3536995元、搬家补助费114838元、工资补贴416000元、搬家损失费150864元、提前搬家奖28343元）。顺义区M15号线XXX站C地块土地一级开发建设项目拆迁实施方案及XXX村拆迁补偿安置实施方案对拆迁补偿办法、拆迁原则、补偿标准等进行了明确。本院向北京国地房地产土地评估有限公司调取所有拆迁结果单，后北京国地房地产土地评估有限公司提供估价结果单、树估算表、说明、北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单、附属物测算表、楼房测算表、装修房表等，其中产权人为顺义教委的估价结果单记载：估价结果为5407231元，建筑面积4366．18平方米。其中房屋重置成新价5034214元。装修、设备及附属物补偿价373017元。产权人为航庄苑（实为航空苑）宾馆的估价结果单记载：估价结果为2868302元，建筑面积1039．08平方米。其中房屋重置成新价2269552元。装修、设备及附属物补偿价598750元。产权人为上一档的估价结果单记载：估价结果为1148603元，建筑面积518．29平方米。其中房屋重置成新价665213元。装修、设备及附属物补偿价483390元。产权人为北京香鲁坊菜馆的估价结果单记载：估价结果为152288元，建筑面积160．59平方米。其中房屋重置成新价127342元。装修、设备及附属物补偿价24946元。产权人为宏伟美发沙龙的估价结果单记载：估价结果为30009元，建筑面积18平方米。其中房屋重置成新价11873元。装修、设备及附属物补偿价18136元。2009年11月20日，顺义教委（甲方）与和美之家（乙方）签订了《解除合同协议》。《解除合同协议》约定：一、甲乙双方同意XXX镇政府委托的北京国地房地产土地评估有限公司的评估结果；二、乙方于签字之日十五日内负责撤离所有人员、腾退全部房屋及场地交还给甲方，甲方对腾退的现场进行验收合格后同乙方签订收回协议；三、乙方必须在规定的时间内完成第二条规定后，拆迁人才能将地上物重置成新价、企业补偿费总计9501680元直接拨付给乙方；四、甲乙双方于签章之后均履行完以上第二、第三两款约定时，原2004年2月28日所签合同解除。在（2015）顺民再初字第04391号案件（以下简称4391号案件）审理过程中，顺义教委与和美之家协商一致：将双方于2009年11月20日签订的《解除合同协议》中第四条的约定内容变更为，双方2004年2月28日签订的《房屋场地租赁协议》于2009年11月20日解除；和美之家给付顺义教委2009年7月1日至2010年5月5日租金及占有使用费共计305000元，双方就租金和占有使用费再无其他争议；和美之家同意腾退涉诉场地及房屋。2009年11月20日，顺义教委与和美之家签订《分款协议》一份，约定双方就位于顺义区XXX镇甲方所属的北京市风光客车厂拆迁补偿款一事，经友好协商达成如下协议：顺义教委同意将地上物重置成新价、企业补偿费总计9501680元直接做在三川子杰（北京）饮食文化有限公司（已更名为和美之家）名下。本院针对顺义教委与和美之家租赁合同纠纷一案于2010年8月12日作出（2010）顺民初字第5975号民事判决书，该判决书判决：一、和美之家于判决生效后十五日内，向顺义教委腾退位于北京市顺义区XXX镇XXX村北原北京风光客车厂的全部场地及其上房屋；二、和美之家于判决生效后七日内，给付顺义教委二〇〇九年七月一日至二〇一〇年五月五日的租金人民币三十万五千元。该判决发生法律效力后，本院提起再审并作出（2011）顺民再字第291号民事判决书，291号案件判决：一、维持北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第5975号民事判决第一项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第5975号民事判决第二项；三、二〇〇四年二月二十八日顺义教委与杨玉川[后合同权利义务由和美之家承继]签订的《房屋场地租赁协议》、二〇〇七年四月一日和美之家与第三人秦士东签订《联营协议》、二〇〇四年十一月十八日和美之家与第三人赵建奎签订《房屋场地联营合同书》及双方另行签订的《承包合作协议》、二〇〇五年七月四日和美之家与王璐（后合同权利义务转让给第三人赵建奎）签订《租赁协议》、二〇〇六年五月三十一日和美之家与第三人马华连签订《合作协议》及双方于二〇〇八年十月十八日签订的《协议书》、和美之家与第三人孙蓉签订《承包合作协议》、和美之家与杨永生（后合同权利义务转让给第三人赵建奎）签订的《承包合作协议》、二〇〇八年六月二十七日第三人赵建奎与第三人刘冰签订《房屋租赁合同》均于二〇〇九年十一月二十日解除；四、第三人秦士东、马华连、孙蓉、刘冰、王建国、赵建奎于判决生效之日起十五日内，向顺义教委腾退位于北京市顺义区XXX地区XXX村北原北京风光客车厂的全部场地及其上房屋；五、和美之家于判决生效之日起七日内给付顺义教委二〇〇九年十二月十八日至二〇一〇年三月九日期间的占有使用费八万一千四百二十八元五角七分；六、第三人马华连于判决生效之日起七日内给付和美之家二〇〇九年十一月二十一日至二〇一〇年三月九日期间的占有使用费七万九千一百三十六元九角八分、电费八千六百四十九元四角六分、租金六万四千六百九十八元六角三分及欠付租金六万四千六百九十八元六角三分的利息，其中四万八千四百三十五元六角二分的利息，自二〇〇九年九月十一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，一万六千二百六十三元零一分的利息、自二〇〇九年六月二十一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；七、第三人孙蓉于判决生效之日起七日内给付和美之家二〇〇九年十一月二十一日至二〇一〇年三月九日的占有使用费五千九百七十二元六角、租金一万零一百九十一元七角八分及欠付租金一万零一百九十一元七角八分的利息，自二〇〇九年六月一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；八、第三人赵建奎于判决生效之日起七日内给付和美之家租金二十三万四千三百八十九元零四分、电费一万三千九百一十三元一角、二〇〇九年十一月二十一日至二〇一〇年三月九日的占有使用费十二万零三百八十九元零四分、厨房用具赔偿金一万元；九、驳回顺义教委其他诉讼请求；十、驳回和美之家其他诉讼请求；十一、驳回第三人秦士东、马华连、孙蓉、刘冰、王建国、赵建奎全部诉讼请求。291号案件判决后，顺义教委、和美之家、马华连、赵建奎、秦士东、孙蓉均不服该判决提出上诉。2014年12月15日，北京市第三中级人民法院作出(2014)三中民再终字第11755号民事裁定书，撤销（2011）顺民再字第291号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2016年3月22日作出4391号案件民事判决书，该判决书查明：关于租金及占有使用费问题一节。顺义教委与杨玉川签订的《房屋场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。依据协议约定，和美之家承继了杨玉川享有的权利义务。顺义教委及和美之家就2004年2月28日的《房屋场地租赁协议》于2009年11月20日解除一事协商一致，对此本院不持异议。双方对于租金及占有使用费的争议亦达成一致意见，本院予以照准，即由和美之家给付顺义教委2009年7月1日至2010年5月5日租金及占有使用费305000元。关于涉诉场地及房屋的腾退问题一节。杨玉川作为和美之家的法定代表人，其与航空苑宾馆、赵建奎、杨永生、王璐、孙蓉、秦士东签订的合同应由和美之家承受合同约定的权利义务。胡桂杰作为和美之家的工作人员，就和美之家承租场地房屋的转租与航空苑宾馆签订合同，合同相关权利义务亦应由和美之家承受。后杨永生及王璐将合同权利义务转让与赵建奎，赵建奎亦实际向和美之家交纳了相应的租金，和美之家对此未提出异议且实际收取了租金，故赵建奎应作为杨永生及王璐所签租赁合同中的承租人行使权利、履行义务。虽然顺义教委与和美之家的《房屋场地租赁协议》明确约定和美之家不得将涉诉场地及房屋向外转租，但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。审理中，顺义教委陈述已经知道第三人占有使用涉诉场地及房屋，但未能举证证明其于六个月内提出异议，故和美之家与秦士东、赵建奎、杨永生、王璐、航空苑宾馆、孙蓉签订的租赁合同以及北京上一档餐饮娱乐中心与刘冰之间的租赁合同均属合法有效合同。因顺义教委与和美之家的合同已于2009年11月20日解除，故和美之家与航空苑宾馆、赵建奎、秦士东、孙蓉之间租赁合同亦应于2009年11月20日解除。因和美之家与赵建奎之间的租赁合同解除，北京上一档餐饮娱乐中心与刘冰之间的转租合同亦应同时解除。故判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第5975号民事判决；二、和美之家于判决生效之日起七日内给付顺义教委二〇〇九年七月一日至二〇一〇年五月五日期间的租金及占有使用费人民币三十万五千元；三、和美之家、第三人航空苑宾馆、赵建奎、秦士东、王建国、孙蓉、刘冰于判决生效之日起十五日内，向顺义教委腾退位于北京市顺义区XXX地区XXX村北原北京市风光客车厂的全部场地及其上房屋；四、驳回顺义区教委其他诉讼请求。4391号案件已生效。在291号案件审理过程中，本院委托北京联首资产评估事务所有限公司对涉诉场地房屋装修及自建房部分的价值进行鉴定。北京联首资产评估事务所有限公司作出联首评鉴字【2012】第007号评估报告书，评估结果为：545492．58元。后北京联首资产评估事务所有限公司作出补充说明：补充增加东楼自建（3层）、后院18间房屋、室外楼梯、职工宿舍、大堂等土建及部分装饰、电气工程、暖卫工程共计94681．97元，评估值调整为988592．70元。后北京联首资产评估事务所有限公司对补充说明异议回复：补充说明中评估值调整为988592．70元为笔误。马华连为此支付鉴定费27000元。在本案审理过程中，航空苑宾馆表示自建房屋共计1039．08平方米，与北京国地房地产土地评估有限公司提供估价结果单中房屋序号1、3、12、13系对应关系，房屋序号2、4、5、14、22是原有房屋，序号4、5、15中有原告部分自建房屋，其中14号内有改建和无法分离的设施设备。5号房屋一层有部分由赵建奎和孙蓉使用，14号房屋一层有部分由赵建奎使用。航空苑宾馆对原有房屋进行了装饰装修，估价结果单中装饰、设备及附属物补偿价所列的内容都是航空苑宾馆投资的。航空苑宾馆自述租金均已交至2009年9月11日。和美之家表示原告新建的房屋面积为299．90平方米，侵占土地自建房屋431．56平方米。针对和美之家提起的反诉中财产损失1044660元，和美之家提交了发票、估值清单、施工合同书予以证实，航空苑宾馆对上述证据均不予认可，表示双方合同约定其可以进行装修，原有为厂房，而其经营宾馆无法使用原有装修，进行了全面的改造和重新装修，必然会对原有装修和部分设施进行破坏，其无需承担损失。对于和美之家主张返还的设备，航空苑宾馆表示只有一个井，但无法使用，其余均不认可。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、卷宗材料、民事判决书、拆迁档案、估价结果单、发票等证据在案佐证。本院认为，生效法律文书已经确认和美之家与航空苑宾馆2006年5月31日签订《合作协议》及2018年10月18日胡桂杰与航空苑宾馆签订的《协议书》合法有效，且均于2009年11月20日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。和美之家与航空苑宾馆签订《合作协议》中并未明确出租房屋的面积，但根据双方陈述可知，北京国地房地产土地评估有限公司提供的估价结果单房屋序号2、4、5、14、22号房屋与上述《合作协议》中出租的房屋相对应，在顺义教委的估价结果单中显示了2、4、5、14、22号房屋的原有面积均已计算。和美之家与航空苑宾馆签订《协议书》中显示1．5亩土地上原来没有建筑物，对此和美之家亦予认可，且和美之家对于序号1、4、5、12、13系航空苑宾馆自建房屋并无异议，仅针对房屋建筑面积提出异议，而在航空苑宾馆的估价结果单中显示存在自建房1039．08平方米，和美之家未提交充分证据证实上述1039．08平方米系其所建并出租给航空苑宾馆，应认定系航空苑宾馆在承租后自建，自建房面积应以拆迁单位拆迁时丈量为准。在《合作协议》中明确约定遇拆迁航空苑宾馆自建房补偿金按合同未达使用年限比例补偿，故本院对于《合作协议》中房屋对应的重置成新价数额予以核定。《协议书》中明确约定遇拆迁或占地，房屋补偿归航空苑宾馆，双方应按约定执行。双方在《合作协议》及《协议书》中均约定航空苑宾馆可以自行装修、改造和添附，双方在两份协议中明确约定补偿金归投资方所有，航空苑宾馆称其进行了重新装修，将原有装修全部拆除，和美之家则表示其投入了大量资金进行装修，而现房屋已被拆除无法查清房屋装修、附属物等的实际投入情况，本院考虑航空苑宾馆在承租房屋后经营内容与原房屋结构、类型存在较大差异，必定会进行改造、新建、装修和添附以便于经营收益的情况，亦考虑和美之家曾进行过装修等投入的情况，酌情对房屋重置成新价及装饰装修、附属物等补偿款予以分配。依照两份协议约定，一次性停产停业综合补助费及工资补贴均归航空苑宾馆所有，本院予以确认。根据拆迁补偿安置实施方案可知，搬家补助费按拆迁时正式房屋建筑面积予以补偿，搬家损失费按建筑平米数予以补偿，提前搬家奖系在规定时间内搬家予以的奖励，在拆迁时，航空苑宾馆系涉诉房屋的实际占有使用人，故搬家损失费、搬家补助费均应支付给航空苑宾馆。第三人土储顺义中心明确表示虽然当事人未按期搬家，但仍愿意支付提前搬家奖，在此情形下，提前搬家奖亦应支付给实际占有使用人航空苑宾馆。针对反诉，因和美之家与航空苑宾馆之间的《合作协议》及《协议书》均于2009年11月20日解除，故航空苑宾馆应当支付2009年11月20日之前的租金，航空苑宾馆表示针对《协议书》租金已交付至2010年，就此其仅提交了至2008年11月之前缴纳租金的凭证，故应自2008年12月1日开始计算未交租金数额。航空苑宾馆欠付租金，和美之家要求其支付利息的请求合理合法，本院予以支持。合同解除后，在相关问题未能完全解决的情况下，涉诉场地于2010年3月10日停止供电，房屋无法被用于经营并产生收益，故停止供电之后，航空苑宾馆无需再向和美之家交纳占有使用费，对于和美之家要求航空苑宾馆支付2010年3月9日之后的占有使用费，无事实依据，本院不予支持。因和美之家认为2008年10月18日胡桂杰签订的《协议书》不是其所签，故将该《协议书》未付租金错误计算为占有使用费，本院根据实际情况对实际租金和占有使用费数额予以核定。和美之家要求航空苑宾馆支付电费的请求合理合法，本院予以支持。和美之家在双方签订的两份协议中均明确同意航空苑宾馆进行装饰装修、改扩建及添附，航空苑宾馆经营多年和美之家未对其装饰装修等行为提出异议，且本院在处理装修、附属物补偿款时对和美之家予以酌情分配，现和美之家要求航空苑宾馆赔偿原装修损失，无法律依据，本院不予支持。和美之家要求返还的设备，因涉诉场地已经拆除，不具备返还条件，且从估价结果单看无法证实上述物品存在，和美之家并未就上述物品的已经交付给航空苑宾馆及物品价值进行举证，其主张返还设备的请求，无事实依据，本院不予支持。顺义教委系被拆迁人，亦应为第三人支付补偿款的相对方，原告的补偿款包含在顺义教委应获得的拆迁补偿款总额中，故原告要求顺义教委与和美之家共同承担支付拆迁补偿款责任的请求，本院予以支持。根据查明的事实可知，所有拆迁补偿款均在第三人土储顺义中心处保存，第三人土储顺义中心也表示如法院判决其直接支付原告合理损失，其同意直接支付，顺义教委系被拆迁人，其在案件审理过程中明确同意法院判决支付给原告的拆迁款由第三人直接支付给原告，在顺义教委将补偿款指示第三人交付给原告的情形下，土储顺义中心应与二被告共同向原告承担给付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告和美之家（北京）家居文化有限公司、北京市顺义区教育委员会、第三人北京市土地整理储备中心顺义区分中心共同支付原告北京航空苑宾馆拆迁货币补偿款共计四百二十三万六千一百六十九元，于本判决生效之日起七日内执行；二、反诉被告北京航空苑宾馆于本判决生效之日起七日内给付反诉原告和美之家（北京）家居文化有限公司二〇〇九年十一月二十一日至二〇一〇年三月九日的占有使用费六万七千四百九十元四角一分、租金五万五千八百三十五元六角一分及欠付租金五万五千八百三十五元六角一分的利息（其中四万零二百七十三元九角七分为基数，自二〇〇九年九月十二日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；一万五千五百六十一元六角四分为基数，自二〇〇八年十二月一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、反诉被告北京航空苑宾馆于本判决生效之日起七日内给付反诉原告和美之家（北京）家居文化有限公司电费八千六百四十九元四角六分；四、驳回原告北京航空苑宾馆的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告和美之家（北京）家居文化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万七千五百三十九元，由原告北京航空苑宾馆负担八千零九十五元（已交纳），由被告和美之家（北京）家居文化有限公司负担三万九千四百四十四元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费一万五千八百零一元，由反诉原告和美之家（北京）家居文化有限公司负担一万五千一百二十八元（已交纳），由反诉被告北京航空苑宾馆负担六百七十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 蕾人民陪审员 李 金人民陪审员 王 功二〇一九年一月二十四日书 记 员 孙建伟