山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初1951号 原告：米帅，男，1991年2月23日出生，回族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：纪军玲（一般代理），山东法扬律师事务所律师。 被告：枣庄农村商业银行股份有限公司薛城支行，住所地薛城区永福北路**。统一社会信用代码：91370400164564347W。 负责人：马世宏，行长。 委托诉讼代理人：崔常松（一般代理），山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于华（特别授权），男，该单位员工。 被告：枣庄市海天房地产开发有限公司，住，住所地薛城区天山南路**一社会信用代码：913704007337211982。 法定代表人：种衍排，总经理。 被告：枣庄市蟠龙湖农林水经营服务有限公司，住所，住所地薛城区常庄镇店子村北社会信用代码：79150926-7。 法定代表人：孙英，总经理。 原告米帅与被告枣庄农村商业银行股份有限公司薛城支行（以下简称农商行薛城支行）、枣庄市海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）、枣庄市蟠龙湖农林水经营服务有限公司（以下简称蟠龙湖公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米帅的委托诉讼代理人纪军玲、被告农商行薛城支行的委托诉讼代理人崔常松、于华到庭参加诉讼，被告海天公司、蟠龙湖公司经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米帅向本院提出诉讼请求：1、判令撤销（2017）鲁0403民初1122号民事判决书第二项涉及泰和园小区第3幢1单元2层203号商品房的判决内容；2、确认设立在泰和园小区第3幢1单元2层203号商品房的抵押无效，被告农商行薛城支行协助解除在泰和园小区第3幢1单元2层203号商品房的抵押登记；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月5日，原告与被告海天公司签订商品房买卖合同，约定购买被告海天公司开发的位于市中区文化东路南侧、东盛路西侧的泰和园小区第3幢东1单元2层203号商品房。合同签订后进行了登记备案，原告依约支付了购房款，被告海天公司将房屋交付给原告。2018年6月，原告发现泰和园小区张贴的（2017）鲁0403民初1122号民事判决书，方才得知购买房屋被海天公司隐瞒已经出售的事实抵押给被告农商行薛城支行，判决书中判决可以就涉案房屋折价或拍卖、变卖款优先受偿。被告在诉讼时，原告并不知情，判决书内容侵犯了原告的合法权益，应当予以撤销。为维护其合法权益，现提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 农商行薛城支行辩称，被告蟠龙湖公司与海天公司在2014年10月31日同农商行薛城支行签订了借款抵押合同，并约定以海天公司的在建工程及在建待售楼房抵押，双方2014年11月4日在枣庄市房地产监理处办理了房屋产权抵押登记，监理处向永福支行颁发了房屋他项权证书，本案涉案的房屋在办理抵押手续时亦未有显示原告在该处预告登记的记录，该抵押设定合法有效，为此我行向法院诉讼，法院依法作出民事判决，包括本案争议的涉案房产，我行有拍卖折价优先受偿的权利，该判决已经生效。原告与海天公司仅仅是签署了商品房买卖合同，并在开发管理部门进行了备案，但原告未向不动产登记部门预告登记，原告的网签备案行为同海天公司之间仅形成债权关系，不产生物权公示的效力，同时根据法律规定，未经预告登记处分财产的，不发生物权效力，本案中原告的涉案房产并未进行预告登记。根据原告与海天公司在2011年7月5日签署的商品房买卖合同显示，原告应与海天公司到房屋登记机构申请预售商品房预告登记，但原告未进行登记，原告与海天公司之间未形成物权占有的关系，其只是债权关系，我行在涉案房产设定了抵押权，且经过法院认定抵押合法有效，原告的诉求没有任何法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2011年5月15日，原告与被告海天公司签订商品房买卖合同一份，主要内容：原告购买被告海天公司开发的位于枣庄市市中区文化东路南侧、东盛路西侧泰和园小区第3幢东1单元2层203号房屋一套，建筑面积106.32平方米，每平方单价3,530元，合同价款375,309元，海天公司应在2012年12月31日前交付该房屋。该合同明确载明与该商品房有关的抵押情况为：该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。同年7月15日该商品房买卖合同在开发管理部门备案并加盖枣庄市市中区商品房买卖合同备案专用章，备案号为：枣建房备字1104722号。 2011年5月15日，原告与海天公司签订车库、车位、储藏室销售协议一份，约定原告购买被告海天公司开发的泰和园小区3号楼地下一层储藏室及地下停车位70号，价款分别为42,414元、100,000元；合同签订后，原告按照合同约定分别于2011年1月23日、同年5月14日通过银行转账支付了全部房款及储藏室、地下、地下车位款公司向原告出具了相应收据；2014年2月8日、3月1日，双方办理了房屋、储藏室及地下车位的交接，原告交纳了物业费水费。 另查明，2014年10月31日，被告农商行薛城支行与被告蟠龙湖公司、海天公司签订（枣庄农商行永福支行）流借字（2014）年第0006号流动资金借款合同、（枣庄农商行永福支行）抵字（2014）年第0004号抵押合同，被告海天公司以其公司开发的位于枣庄市市中区文化东路南侧、东盛路西侧（泰和园小区商住楼）在建工程和市中区龙头中路北侧、体育场大门西侧综合楼项目作为抵押，并于2014年11月4日在枣庄市房地产监理处办理了房屋产权抵押登记，其中房屋他项权证书证号为枣房建市中字第J000728号涉及本案房屋。后上述债务未及时偿还，农商行薛城支行向本院提起诉讼，本院于2017年7月7日作出（2017）鲁0403民初1122号民事判决，其判决第二项部分判令：农商行薛城支行有权就海天公司开发的位于枣庄市市中区文化东路南侧、东盛路西侧（泰和园小区商住楼）在建工程（证号枣房建市中字第J000728号）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。 本院认为，原告米帅与被告海天公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告在合同签订后按照合同约定支付了全部房款，被告海天公司亦将房屋交付，原告实际已占有房屋，原告有权要求被告海天公司为其办理房屋所有权证。从庭审查明的事实看，原告对涉案房屋未办理不动产预告登记及不动产权证不存在过错。被告海天公司在涉案房屋交付原告后又与农商行薛城支行就涉案房屋办理了在建工程抵押登记，损害了原告合法权益。根据法律规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，被告农商行薛城支行就涉案房产享有的抵押权理应不得对抗买受人即本案原告。对原告要求撤销本院（2017）鲁0403民初1122号民事判决第二项涉及到其购买房屋部分的请求应予支持。对其要求确认涉案房屋抵押无效及农商行薛城支行协助解除在涉案房屋上的抵押登记的请求，不属于第三人撤销之诉的审理范围，本院不予处理。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条，最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）鲁0403民初1122号民事判决第二项中枣庄农村商业银行股份有限公司薛城支行有权就证号枣房建市中字第J000728号涉及原告米帅泰和园小区第3幢1单元2层203号房屋的折价或者拍卖、变卖价款的优先受偿权； 二、驳回原告米帅其他诉讼请求。 案件受理费6,930元，由被告枣庄农村商业银行股份有限公司薛城支行、被告枣庄市海天房地产开发公司各负担3,465元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于枣庄市中级人民法院。 审判长  宋永贵 审判员  金 娜 审判员  徐同浩 二〇一九年一月七日 书记员  薛 娜