宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0206民初3953号 原告：蒋国叶女，1976年12月29日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：刘霞，浙江亚辉律师事务所律师。 被告：戚子强男，1997年7月7日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：戚银，男，1975年9月23日出生，汉族，住四川省剑阁县，系被告戚子强父亲。 委托诉讼代理人：蔡丽丽，宁波市镇海区兴港法律服务所法律工作者。 第三人：宁波经济技术开发区福顺房产中介所（企业注册号码：330206604082095）。住所地：浙江省宁波市北仑区戚家山街道东海路155号。 经营者：黄茂群。 委托诉讼代理人：曹玲珑，宁波市北仑区东方法律服务所法律工作者。 原告蒋国叶与被告戚子强、第三人宁波经济技术开发区福顺房产中介所（以下简称福顺房产中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理，依法适用简易程序审理。案件审理过程中双方曾进行庭外和解，但未能达成协议。依原告申请，本院曾依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司对涉案房屋市场价值进行评估，但原告未预交评估费。本案分别于2018年8月7日、2018年8月28日、2018年10月23日、2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告蒋国叶及其委托诉讼代理人刘霞、被告戚子强的委托诉讼代理人戚银、蔡丽丽、第三人福顺房产中介所经营者黄茂群及其委托诉讼代理人曹玲珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋国叶向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还定金30000元，并支付该定金自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失；2.被告支付违约金200000元。审理过程中，原告增加一项诉讼请求：解除原告与被告及第三人于2018年4月25日签订的《购房协议书》。事实和理由：2018年4月25日，原、被告签订《购房协议书》1份，约定：原告购买被告房产，成交价465000元。被告收取定金30000元后却未依约办理还贷手续，并明确表示不履行该协议书。 被告戚子强答辩称：一、因被告戚子强的父亲戚银无权处分，也无权代理，2018年4月25日签订的《购房协议书》对被告戚子强不发生效力，应驳回原告全部诉讼请求。2018年4月25日，被告戚子强并未签订过《购房协议书》，也没委托任何人签订过《购房协议书》，也没收取过原告蒋国叶的购房定金；如果有所谓的《购房协议书》也是戚银的一厢情愿，该房屋登记在被告戚子强名下，戚银没有处分权，也没有得到授权，属无权代理，该《购房协议书》对被告戚子强不发生效力。 被告戚子强在2017年12月26日确实愿意将房屋出售，并与购房者朱其忠达成了《购房协议书》。签订合同时，因被告戚子强出差在外，就委托其父亲戚银办理签订房屋买卖合同事宜，后房屋买卖未果；此后，被告戚子强未再就房屋买卖事宜委托给父亲戚银。 二、退一步讲，如果法院认定2018年4月25日的《购房协议书》成立并生效，被告戚子强同意解除该《购房协议书》，并同意退还其父戚银实际收取的定金20000元；但应驳回其他诉讼请求。理由如下： （一）被告未违约。被告从未主动表示不卖房，是中介方作出的不严谨的房屋买卖协议使被告对中介承诺的条款产生重大误解（承诺被告戚子强净到手房款45万元），继而导致办理房屋过户手续搁置。从协议第二十条可以看出，在涉案《购房协议书》签订过程中，福顺房产中介所起到了主导作用。签订该《购房协议书》当日，福顺房产中介所承诺：支付房产税后，被告戚子强净到手45万元，被告戚子强有理由相信该承诺行为是中介代表原告蒋国叶作出的，对原告蒋国叶产生法律约束力。后原告蒋国叶不同意被告戚子强净到手45万元，故房产过户之事耽搁下来，并非被告戚子强违约。 （二）原告蒋国叶主张20万元的违约金过分高于造成的损失。本案违约金20万元明显过高，远远超过因违反合同造成的损失。在被告戚子强的父亲戚银看来，即使被告戚子强不同意，也就是定金返还而已，绝对不会想到可能要承担20万元的违约金。事实上，涉案房屋及所处地段的整体房价未升值，没有给原告蒋国叶造成任何实际损失。 （三）虽然戚银出具了金额为3万元的收条，但实际收到定金是2万元。2017年12月26日，三方签第一份《购房协议书》当晚，中介让戚银在3万元的收条上签字，但签好字后，朱其忠只从银行取出了2万元交给中介，中介把这2万元给了戚银，当时说第二天再给1万元。但被告没再收到过钱。2018年4月25日，签第二份《购房协议书》的时候，中介让戚银以收条换收条，于是就又出了一份3万元的收条，但没有再交付过钱。戚银想着反正中介费要付，就没有向中介或原告要剩余未交付的1万元定金。 第三人陈述称：一、关于原告要求解除《购房协议书》。第三人只是中介方，没有权利干涉原告的意思，因此，对于原告诉请解除《购房协议书》，第三人没有意见。 二、第三人提供居间服务，根据《购房协议书》约定，第三人有权收取中介费；还约定如一方违约，违约金20万元中的10万元应该给第三人，该10万元包括了中介费。 三、《购房协议书》项下税费和第三人无关。《购房协议书》约定税由被告戚子强承担。《购房协议书》中的净到手价465000元是合同总价，但是税要由被告戚子强承担，465000元扣掉税后剩下的是被告戚子强实际拿到手的。 四、第三人认为被告戚子强已经违约。2018年4月25日，三方签订《购房协议书》当天晚上，原告、被告及第三人就口头约定：三方应于2018年5月10日至5月11日一起到银行办理还款，由原告蒋国叶打款150000元到被告戚子强的银行账户里，打款是当天三方到齐再打款。2018年5月10日，戚子强父亲戚银后来是去了银行，但去的时候是去吵架的，不是去办手续，其不配合。 五、关于戚银辩称只收到定金2万元。第三人在庭审中已经说明：3万元定金都已交付给戚银，2万元是2017年12月26日当晚给的，还有1万是第二天或第三天给戚银的，否则，戚银也不会时隔四个多月，在2018年4月25日第二次写3万元的收条。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见作为本判决附件的证据目录清单）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 各方当事人对以下事实无争议，本院予以确认： 被告戚子强是宁波市北仑区戚家山东海路368弄1幢Z116室房屋所有权人，登记时间为2016年3月29日。 2017年12月26日，被告戚子强签字出具《委托书》1份给第三人福顺房产中介所，载明“由于本人工作繁忙，不能亲自办理签订北仑区戚家山东海路368弄1幢Z116室的相关手续，特委托其父戚银作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均认可，并承担相应法律责任”。 同日，被告戚子强的父亲戚银作为代理人与案外人朱其忠（系原告蒋国叶的丈夫,朱其忠与蒋国叶于2001年3月16日登记结婚）签订《购房协议书》1份，约定：朱其忠购买上述房产，成交价为465000元。原告、被告、第三人及案外人朱其忠均认可该份《购房协议书》已解除。 2018年4月25日，被告戚子强的父亲戚银作为代理人与原告蒋国叶签订《购房协议书》1份，约定：原告购买上述房产，成交价（戚子强净到手价）为465000元；蒋国叶在2018年4月25日付定金30000元给戚子强，蒋国叶在2018年5月30日前办理房产过户手续，并于当天付335000元给戚子强。余额100000元在第三人福顺房产中介所办理好按揭手续并待银行批下一次性付给戚子强。该协议第11条还约定：营业税、个人所得税由甲方（即被告）负担，并将该条款中“办理银行贷款手续费及一切契税税金由乙方（即原告）承担”的格式条款划去。该协议还手写补充协议内容：因被告戚子强有银行抵押贷款，大概150000元，原告蒋国叶同意拿出首付款中的钱提前帮房东还银行房贷。被告戚子强交所有税费及中介费。如戚子强、蒋国叶其中方违约，违约方应另外支付守约方200000元；该协议第14条（有关双倍退还定金的约定）作废。 同日，戚银向原告出具收条一份，载明今收到购买上述房屋定金30000元。 2018年4月25日至同月26日，原告蒋国叶与戚银、第三人福顺房产中介所曾口头约定：因戚子强尚有贷款123000元未还清，各方应于2018年5月10日一起到中国银行红联支行办理贷款结清手续，该贷款由原告蒋国叶存入戚子强名下的贷款账户作为支付房款的一部分。 依原告蒋国叶申请，本院依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司对坐落于宁波市北仑区戚家山街道东海路368弄1幢Z116室房屋在评估之日的市场价值进行评估。但原告蒋国叶未在规定期限内预交评估费，放弃评估。 本案的争议焦点在于：一、2018年4月25日签订的《购房协议书》对被告戚子强是否发生法律效力；二、被告戚子强有无实际收到定金3万元；三、被告戚子强有无违约；四、原告诉请的违约金20万元应否支持。结合相关证据和事实，本院分析认定如下： 关于第一个争议焦点。被告戚子强认为未委托其父戚银在2018年4月25日签订《购房协议书》，该协议对被告戚子强不发生法律效力。本院认为，首先，被告戚子强对其在2017年12月26日签字出具《委托书》并由其父代其签订2017年12月26日的《购房协议书》的事实均无异议；而该《委托书》仅载明委托其父签订出卖北仑区戚家山东海路368弄1幢Z116室房屋的相关合同，并未就委托范围、期限作其他限定。其次，2018年4月25日《购房协议书》内容与第一份协议书相比，在所购房屋、成价交格及协议主要内容都基本一致，虽然购房人由朱其忠换为原告蒋国叶，但朱其忠与蒋国叶系夫妻关系，该房屋实为朱其忠与蒋国叶夫妻共同购买；因此，前后两份协议并未有实质变化。再次，根据被告提交的证据及被告方陈述，被告戚子强本人曾与银行预约在2018年5月10日办理贷款结清手续，故被告戚子强本人已实施履行2018年4月25日《购房协议书》的行为，即使没有授权委托，也可以认定其认可了该份协议书。因此，本院认定2018年4月25日《购房协议书》对被告戚子强已发生法律效力。 关于第二个争议焦点。根据原告、被告及第三人的书面意见及庭审陈述，三方对以下相关事实无争议：“原告方实际支付定金是在第一次签订协议时，并出具过《收条》，2018年4月25日第二次出具《收条》时未有资金交付，只是用新的《收条》换回旧的《收条》；定金中的2万元已在2017年12月26日交付给了被告父亲戚银”。但对于剩余1万元，原告及第三人认为是次日交付；被告认为没有交付。本院认为，在原告交付定金后，时隔4个月，被告父亲戚银再次出具《收条》时，仍自愿写明收到定金3万元。显然，被告辩称的只收到定金2万元难以成立。本院认定：原告实际交付了定金3万元。 关于第三个争议焦点。本院认为，根据原告提交的2018年5月10日在中国银行现场的对话录音及第三人福顺房产中介所提交的2018年5月10日通话记录，可以反映被告戚子强未依三方口头约定于2018年5月10日到银行配合办理贷款结清手续，且其父戚银于同日通话中曾声称“这个房子他不卖了”。而被告戚子强未提交证据证明其依约于2018年5月10日当日协助配合办理相关手续。因此，可以认定被告戚子强构成违约。 至于被告辩称的因房屋买卖协议不严谨及中介承诺“到手价450000元”，被告对于房屋价格、税费负担存在重大误解，继而导致房屋过户搁置，并非违约等主张。因该协议手写部分明确约定被告交所有税费，且协议第11条也明确约定营业税、个人所得税由甲方（即被告）负担，并将该条款中“一切契税税金由乙方（即原告）承担”划去，故对被告该抗辩意见，本院难以采信。 关于第四个争议焦点。为证明原告实际损失，经原告蒋国叶申请，本院依法委托评估机构对房屋市场价值进行评估，但是，原告蒋国叶经综合考虑后，决定不予缴纳评估费，放弃评估，应承担举证不能的不利后果；另结合本院向相关机构询价情况，本院认定违约金20万元过分高于造成的损失，应予调整。 本院认为：2018年4月25日签订的《购房协议书》及有关2018年5月10日共同办理贷款结清手续的口头约定均系原、被告的真实意思表示，合法有效。现原告认为被告曾明确表示“房子不卖了”，即不履行合同，故要求解除该《购房协议书》，被告亦同意解除该协议书，故本院确认该《购房协议书》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。因此，被告应退还原告交付的定金3万元并赔偿利息损失；但因双方已约定有违约金，该利息损失作为实际损失一并在违约金中予以考虑。在此前合同履行过程中，原告已依约履行合同义务，包括：支付定金3万元，于2018年5月10日依约到银行并在账户中备足用于归还被告贷款的资金；而被告方未履行其约定义务，甚至曾在电话中主张“房子不卖了”，故可以认定被告构成违约。虽然《购房协议书》解除，但被告仍应承担违约金；至于违约金的数额，本院综合考虑原告实际损失、被告过错程度等因素，酌情确定违约金3万元。综上，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋国叶与被告戚子强、第三人宁波经济技术开发区福顺房产中介所于2018年4月25日签订的《购房协议书》； 二、被告戚子强于判决发生法律效力之日起七日内返还原告蒋国叶定金30000元，并支付违约金30000元； 三、驳回原告蒋国叶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费4750元，减半收取2375元，财产保全费1670元，合计4045元，由被告戚子强负担1055元，由原告蒋国叶负担2990元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 郑智杨 二〇一九年一月二十三日 代书记员 张丹妮 附件：证据目录清单 原告提供的证据： A1.《购房协议书》1份，原件，用以证明原告与被告达成购房合意以及购房金额、交付日期等事项的事实； A2.《收条》1份，原件，用以证明原告向被告交付了购房定金30000元的事实； A3.《对话录音整理》1组，6份，26页，原件，用以证明合同无法履行系被告原因所致，原告无过错的事实； A4.蒋国叶与第三人经营者黄茂群之间的《短信》1份，5页，原件，用以证明原告、被告、中介三方约定偿还被告涉案房屋剩余按揭贷款的日期为2018年5月10日的事实； A5.原告丈夫朱其忠名下农业银行卡交易明细清单1份,银行打印件，用以证明2018年5月10日、11日原告已备足现金用于偿还被告涉案房屋剩余按揭贷款，原告一直依约行办事； A6.证人朱其忠证人证言，用以证明原告与朱其忠系夫妻关系，2017年12月26日签订第一份《购房协议书》的相关情况，及同意该2017年12月26日的《购房协议书》已解除。 被告提供的证据： B1.个人贷款提前还款预约单1份，复印件，用以证明被告父亲曾与银行预约提前还款事宜，但被告不知情； B2.2017年12月26日签订的《购房协议书》1份，复印件，用以证明被告曾授权给父亲戚银签订2017年12月26日房屋买卖合同。 B3.《承诺书》，用以证明第三人承诺被告父亲卖房到手价45万元。 第三人提供的证据： C1.《民事裁定书》1份，复印件，用以证明2017年12月26日签订的协议引起的纠纷经贵院调解后撤诉等事实； C2.戚银与第三人工作人员黄建群之间的2018年5月10日通话记录2页、短信聊天记录（戚银与第三人经营者黄茂群）4页，复印件，用以证明2018年5月10日被告未到中国银行办理还款业务的，以及被告明确告知不卖房的事实； C3.《委托书》1份，原件，用以证明被告委托其父亲卖房过户； C4.房产证、土地证各1份，复印件，用以证明被告戚子强是宁波市北仑区戚家山东海路368弄1幢Z116室房屋所有权人，登记时间为2016年3月29日。