广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3941号上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马莹，女，1979年4月9日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人马莹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人永怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回马莹全部诉讼请求。事实和理由：一、合同约定的逾期办证违约金为一次性违约金。业主在第一次起诉并获法院判决后，未再主张逾期办证违约金，其在本案中提出的逾期办证违约金主张已逾两年法定诉讼时效。二、永怡公司与业主在合同中已约定逾期办证固定违约金，本案应适用广东省高级人民法院最新颁布的指导性文件作为判决依据，尊重意思自治原则。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定错误。三、业主在一审要求增加违约金，但未举证证实其损失高于合同约定违约金，应驳回其增加违约金的诉求。四、合同约定逾期办证违约金为一次性固定违约金，一审判令永怡公司向业主支付持续性违约金不符合法律规定。五、永怡公司与业主的商品房买卖合同权利义务对等，不存在违约金不的对等的事实。六、根据合同约定，永怡公司持办理权属登记的资料到产权登记机关备案即完成办证义务，而一审判决逾期办证违约金计至国土资源局发出不动产权证书之日，变更了合同约定的办证义务，没有事实和法律依据。七、在业主未举证证实其损失高于合同约定违约金的情况下，法院判决永怡公司向业主支付高额违约金，严重妨碍了永怡公司的企业发展。被上诉人马莹二审辩称，一审判决证实事实清楚，但适用法律有误。本案中的违约金计算方式经生效判决变更为按日持续累计计算，逾期办证违约金诉讼时效应从永怡公司实际履行办证义务开始起算。马莹于2017年10月13日向一审法院起诉请求：判令永怡公司立即支付逾期办理不动产权证书违约金60838元给马莹（违约金以马莹已付购房款总额420000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算，从2014年6月28日起计至2017年4月11日）。一审法院认定事实：2009年10月13日，马莹（买受人）与永怡公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以420000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪××房；出卖人应当在2009年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，马莹按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款，并于2010年1月2日实际收楼。2014年6月27日，马莹以永怡公司逾期办证为由将永怡公司诉至一审法院，要求永怡公司支付2012年12月5日起至房屋产权过户手续办妥之日止计付的逾期办理房产权属证书违约金。一审法院作出（2014）中一法张民一初字第705号民事判决，判令：广东永怡集团股份有限公司于判决生效之日起七日内向马莹支付逾期办证的违约金（计算方法：以420000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2012年12月5日起计至2014年6月27日止）。2016年10月21日，中山市人民政府出具《商品房产权权属证明书》载明，房屋座落地址为中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园东铂世纪苑2幢的房地产属于永怡公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明书办理交易手续。2016年10月26日，永怡公司将前述房地产的权属证交存于中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司在中山日报上刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，告知广大业主：“我司开发建设的聚豪园东铂世纪苑已全面完成确权，并于2016年10月28日通过EMS向上述项目业主寄送办理《不动产权证书》通知书，我司将在2016年10月29日起受理代办《不动产权证书》手续，请业主携带身份证、《商品房买卖合同》或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等及办证所涉及的费用，亲临聚豪园售楼部办理登记手续”。2016年10月28日，永怡公司通过EMS邮政快递向马莹寄送关于办理东铂世纪苑《不动产权证书》的通知。2017年3月10日，马莹向永怡公司申请办理不动产权证。2017年3月14日，马莹补齐办证所需资料。2017年3月15日，永怡公司向中山市国土资源局递交办理产权证资料。2017年4月11日，涉案房地产权属证书办出。2017年10月13日，马莹诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与马莹形成商品房预售合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同约定，永怡公司应在合同约定的2009年12月31日前向马莹交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即2011年12月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司逾期履行办证义务，应向马莹支付逾期办证违约金。现根据双方的诉辩意见，一审法院归纳本案争议焦点主要为：一、马莹主张逾期办证违约金是否已逾法定诉讼时效；二、如未逾法定诉讼时效，违约金的计算标准；三、如未逾法定诉讼时效，违约金的计算期间。关于焦点一。本案中的违约金的计算方式经（2014）中一法张民一初字第705号民事判决变更为按日持续累计计算，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》[以下简称《民法通则》]第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》[以下简称《民法总则》]第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《民法总则》已于2017年10月1日起施行。马莹之权利受到侵害的事实发生在《民法总则》施行之前，2015年9月30日之前的逾期办证违约金按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前届满，永怡公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。自2015年10月1日起的违约金按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满，永怡公司诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人的原则，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定应产生溯及力。故马莹于2017年10月13日提起本案诉讼主张逾期办证违约金，又没有提供证据证明存在任何诉讼时效中断的事由，按前所述，2015年9月30日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，故一审法院仅支持2015年10月1日起的逾期办证违约金。关于焦点二。违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。对于还需要继续履行的合同，面对持续的违约行为，如固定的违约成本较低，不但不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。因此，在永怡公司持续违约的情况下，马莹主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准持续计算违约金，一审法院予以支持。关于焦点三。2016年10月21日，包含涉案房产在内的聚豪园东铂世纪苑房地产获发产权权属证明书，永怡公司据此于2016年10月28日在《中山日报》亦刊登了办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，并于2016年10月28日向马莹邮寄了相关的通知。根据该通知及公告，马莹应自永怡公司通知次日起及时交齐相关办证资料，以便永怡公司代为办理房地产权属证书，避免损失扩大。一审法院认为，马莹收到永怡公司相关通知后准备资料向永怡公司交纳的合理期间为15日，现马莹直到2017年3月14日才交齐办证资料，显著超过合理期间121天。故该121日应从逾期办证期间中扣减。马莹主张逾期违约金计算至产权证办妥之日止，于法有据，一审法院予以支持，逾期办证天数据此计算为437日（2015年10月1日至2017年4月11日期间-121日）。永怡公司应向马莹支付逾期办证违约金23885元（420000元×437日×4.75%÷365日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、永怡公司于判决发生法律效力之日起七日内向马莹支付逾期办证违约金23885元；二、驳回马莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1320元，减半收取为660元，由马莹负担401元，由永怡公司负担259元（该款马莹已预付，永怡公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付马莹）。双方当事人二审期间未向本院提交新证据。2017年3月30日，永怡公司将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料递交至产权登记机关办理备案。除上述事实外，本院对一审查明的其他基本事实予以确认。本案一审判决作出后，马莹不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，依法支持其诉讼请求。理由为：一审法院适用法律有误，逾期办证违约金诉讼时效应从永怡公司实际履行办证义务开始起算。后马莹向本院申请撤回上诉。本院已另行作出（2018）粤20民终3941号民事裁定：准许马莹撤回上诉。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与马莹签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。现本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金标准问题；二、业主诉讼请求是否超过诉讼时效问题；三、办证责任的截止点问题。关于焦点一违约金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定可知，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。涉案商品房买卖合同中约定，如因永怡公司的责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，永怡公司按已付房价款的1%支付违约金，而业主如未按期付款、永怡公司选择继续履行合同的，则业主应按日支付逾期应付款万分之二的违约金。从现已查明的事实来看，永怡公司逾期办证已超过五年之久，在经一审法院判令其支付逾期办证违约金后仍逾期两年多才履行完毕该义务。而前述逾期办证违约金的封顶条款并未与永怡公司的违约时限相联系，且远低于业主逾期付款所产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，不足以体现永怡公司作为违约方应承担的相关责任，亦远不足以弥补业主作为守约方的经济损失。在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、永怡公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准，结合本案实际情况，一审法院将违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。关于焦点二诉讼时效问题。本案中的违约金计算方式经生效民事判决变更为按日持续累计计算，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案业主于2017年10月13日向一审法院提起本案诉讼时，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）已施行。业主起诉永怡公司支付2015年9月30日之前的逾期办证违约金，该部分诉求因诉讼时效届满而丧失胜诉权。一审法院判决永怡公司向业主支付自2015年10月1日起的逾期办证违约金，认定并无不妥，本院予以维持。关于焦点三办证责任的截止点问题，永怡公司和业主在涉案合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，故业主主张的逾期办证违约金应计至永怡公司最后向中山市国土资源局递交办证资料之日，一审判决计算违约金至涉案房屋权属证书办出之日有误，本院予以纠正。经查，永怡公司至2017年3月30日才持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案，故永怡公司应向马莹支付2015年10月1日起至2017年3月30日期间的逾期办证违约金，扣减因马莹显著超过合理期间提交资料应予扣减的121日后，永怡公司仍应向马莹支付逾期办证违约金23229元[420000元×（546天-121天）×4.75%÷365日]。对当事人未提出上诉的其他部分不作审查。综上所述，永怡公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18951号民事判决；二、上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人马莹支付逾期办证违约金23229元；三、驳回被上诉人马莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1320元，减半收取为660元（被上诉人马莹已向一审法院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担252元（上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内迳付被上诉人马莹），由被上诉人马莹负担408元；二审案件受理费397元（上诉人广东永怡集团股份有限公司已向本院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担386元，被上诉人马莹负担11元（被上诉人马莹于本判决生效之日起七日内迳付上诉人广东永怡集团股份有限公司）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年一月三十日书记员  郑 蕙