福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018××闽01**民初6196号 原告：福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**。 负责人：陈苏闽。 委托诉讼代理人：胥萍、方志顺，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：福州哥仑步户外用品有限公司，住，住所地福建省罗源县罗源湾开发区管委会办公大楼**/div> 法定代表人：潘宇涵，董事长。 委托诉讼代理人：陈宇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林彬，福建闽天律师事务所执业律师。 第三人：福州市鼓楼区哥伦步酒店有限责任公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路**/div> 法定代表人：俞哲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛命喜、陈志祥，福建闽江律师事务所执业律师。 原告福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司与被告福州哥仑步户外用品有限公司、第三人福州市鼓楼区哥伦步酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年4月25日解除；2.判令被告及第三人向原告交还位于福州市鼓楼区的房屋（以下称诉争房屋××；3.判令被告向原告支付自2017年10月起至2018年4月25日合同解除之日期间拖欠的租金2132569元，以及自2018年4月25日租赁合同解除之日起至实际腾空交还诉争房屋止的房屋占用费（房屋占用费按当时的租金标准双倍计算支付，暂计至2018年5月30日为728194.44元××；4.判令被告向原告支付拖欠支付月租金的违约金（违约金自2017年10月起计算至实际付清拖欠的租金止，暂计至2018年5月30日为317928元××以及违法转租的违约金624166.66元；5.判令被告向原告支付租赁期间欠付的电费5988.84元；6.判令被告向原告因本案支出的律师费用60000元；7.原告不予返还租赁保证金750000元。 事实和理由：原告与被告双方通过公开招投标方式确定被告为承租人，双方于2017年5月19日共同签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将诉争房屋租赁给被告，租期为60个月，自2017年9月1日至2022年8月31日止（注：原告给予被告三个月免租期，即自2017年6月1日起至2017年8月31日止，故租金为2017年9月1日起算××。合同签订后，原告于2017年5月26日将诉争房屋交付给被告，被告接收后即入场开始装修。根据租赁合同约定，被告应自2017年9月1日起于每月的前5日向原告支付本月的房屋租金，但被告只支付了2017年9月份的租金，自2017年10月起至今就再未向原告支付过租金，并且还拖欠自2017年6月14日至2017年10月13日的电费不付。此外，被告还违反《房屋租赁合同》的约定，未经原告书面同意，擅自将诉争房屋第3-5层转租给第三人经营（注：第三人于2018年4月11日挂牌开业经营时，原告发现挂在墙上的营业执照的经营主体并非被告，原告向被告提出质疑时，被告向原告谎称第三人是他们开设创办的××。原告本着友好合作之精神，多次催促被告支付欠缴的租金、电费及要求被告支付违约金。在被告仍未履约的情况下，原告委托律师分别于2018年4月24日、2018年4月27日向被告工商登记地址及另一地址寄送《律师函》，通知被告解除《房屋租赁合同》、要求被告支付拖欠的各种款项及返还房屋，但分别遭退件及拒收。在此情况下，原告于2018年4月27日组织工作人员到被告的营业场所张贴《告知函》，再次通知被告解除《房屋租赁合同》、要求被告支付拖欠的各种款项及返还房屋。综上所述，被告拖欠租金及转租的行为已构成根本违约，原告依法依约解除合同后，被告又拒不返还租赁房屋，严重损害了原告的合法权益。请求法院判如所请。 被告辩称，诉争房屋的权属问题法庭尚未明晰，被告对于原告是否具有主体资格以及诉争合同的效力持异议。即使原告享有出租权，诉争房屋的实际承租人亦是第三人，原告对此是知晓且认可的。诉争房屋装修时进行对接的双方就是原告与第三人。被告自第二个月起就未缴纳租金，原告应当有所调查，而第三人于2018年1月中旬即在诉争房屋外悬挂“哥仑步酒店”大型字样，故对被告转租事实，其应当是知情的，且原告也认可该酒店于2018年4月1日开始经营。但根据原告举证的其于2018年4月25日向被告发出的《解除函》，该函件只字未提被告转租事宜，而是仅以被告未按期缴纳租金为由提出解除租赁合同。故诉争房屋租赁关系的主体事实是原告和第三人，原告应当起诉第三人返还租金。另，即使法院判决原告与被告租赁合同解除，原告诉请的多项违约金明显过高，请求法院予以下调。综上，请求法院依法判决。 第三人述称，被告主张第三人才是诉争租赁合同的相对方，这与实际不符。被告将诉争房屋租赁给第三人时，对第三人承诺其有转租权。基于信任，第三人与被告签订了一份房屋租赁协议，约定由被告将其向原告承租的房屋一楼电梯入口及三、四、五层楼建筑面积合计1445平方米转租给第三人使用，双方约定的租赁期限、房租递增、装修免租期与被告和原告签订的合同及补充合同同步。租金按月计算，于每月开始前5日向被告支付本月租金，从第一年到第二年每月租金72250元，从第三年到第五年，每年租金在上一年租金基础上递增5%。第三人应当在合同签订后5日内向被告支付租赁保证金172500元。第三人向被告承租房屋后，按照合同约定向被告支付租赁保证金172500元，并从2017年9月起至2018年6月止每月向被告支付租金72250元。此外，第三人还另外直接向原告支付了2018年6、7月的租金各72250元。对于被告未按照约定向原告支付租金等情况，在本案诉讼前，第三人并不知情。第三人愿意代被告支付第三人实际使用面积的租金，继续履行合同，以免给第三人造成不必要的经济损失。综上，请求依法驳回原告对第三人的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下： 2017年5月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁场地、租赁期限、租金等条款。原告将诉争房屋出租给被告；租赁期限共60个月，自2017年9月1日至2022年8月31日止（免租期3个月××；房屋租金按月结算，被告于每月（租赁月××开始前5日内向原告支付本月租金，其中，2017年9月1日至2019年8月31日止的租金为每月312083.33元；保证金为750000元。2.合同解除条款。任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付当月月租金两倍金额的违约金；支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：（1××未经原告书面同意，被告转租或者转借租赁房屋的、擅自拆改变动租赁房屋主体结构的、擅自改变本合同约定的房屋租赁用途的；（2××被告逾期支付租赁保证金或租金或由被告支付的各种费用累计超过十五天的。3.房屋交付及收回条款。被告应于房屋租赁期限届满（或合同解除××后3日内将租赁房屋及附属设施设备交还原告。4.违约责任条款。若被告违反合同约定逾期支付租赁保证金、租金或其他费用，每逾期一日，原告有权按逾期支付金额的千分之一向被告收取违约金。被告未按约返还租赁房屋的，被告应按当时租金标准的双倍向原告支付房屋占用费，逾期超过十日，除支付房屋占用费外，原告有权没收被告的租赁保证金。5.争议解决条款。因本合同签订或者履行发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向租赁房屋所在地有管辖权人的人民法院提起诉讼，因此发生的诉讼费用和合理的律师费用由败诉方承担。 2017年5月26日，原告与被告针对诉争房屋的交接签订场地交接单。 2017年8月25日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，该合同约定：被告将诉争房屋第三至五层出租给第三人；租赁期限以及房租递增、装修免租期与被告和原告签订的合同及补充合同同步；第三人于每月（租赁月××开始前5日向被告支付本月租金，其中，第一年至第二年月租金为72250元；保证金为172500元。合同还约定了其他内容。 2018年4月24日，原告向被告寄送律师函，寄送地址为福建省罗源县罗源湾开发区管委会办公大楼四层，邮件因地址不详被退回。邮寄单显示律师函主要内容为：解除2017年5月19日《房屋租赁合同》（榕房租2017-003××，支付拖欠租金等费用并返还租赁房屋。 2018年4月27日，原告再次向被告寄送律师函，寄送地址为福州市晋安区福新东路478号盛丰大厦23层综合办，邮件被拒收。邮寄单显示律师函主要内容为：从2018年4月25日起，解除2017年5月19日《房屋租赁合同》（榕房租2017-003××，在2018年5月5日前支付拖欠租金等费用。 同日，原告在福州市鼓楼区（该址为诉争房屋一楼店铺门牌号码××房屋墙面张贴《公告函》，函件主要内容为：截止2018年4月，被告已拖欠2017年10月至2018年4月共7个月租金合计2184583.31元以及装修使用期间产生的电费5988.84元，已构成根本违约，遂告知被告：1.从2018年4月25日起，原告与被告解除于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》（榕房租2017-003××；2.被告在2018年5月5日之前依约向原告支付拖欠的租金、逾期付款违约金、租赁使用期间产生的水、电费，并返还租赁房屋。 另查，诉争房屋2017年6月1日至10月31日的电费5988.84元为原告所垫付。被告仅向原告缴纳2017年9月租金，此后均未再缴纳。第三人向原告支付了2018年6月、7月租金各72250元。2018年8月1日，原告在本院中谈话笔录中确认被告的实际办公地址为福州市晋安区。原告为本案支出律师代理费60000元。 本院认为，原、被告于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。该合同的效力不因原告是否享有诉争房屋的处分权而发生影响，对被告具有法律约束力，被告应全面履行合同约定的义务。被告辩称诉争房屋的实际承租人为第三人，其仅系代为签署租赁合同，没有事实依据，本院不予采纳。 被告自2017年10月起拖欠租金至今，原告依约享有合同解除权，合同自被告收到原告解除通知之日起即发生解除效力。因被告的实际住所地为福州市晋安区，故原告于2018年4月24日向被告工商登记住所地所寄送的通知视为未送达。原告于2018年4月27日在诉争房屋张贴解除合同公告函，可推定被告在该日已收到原告的解除合同通知，故诉争租赁合同在该日发生解除效力。现诉争房屋已由被告转租给第三人，第三人请求代被告支付第三人实际承租的诉争房屋面积租金以继续承租诉争房屋，但被告因违约应承担支付拖欠租金以及赔偿违约金等违约责任，第三人仅就其愿意支付实际使用的面积租金以抗辩原告的合同解除权，本院不予支持。 诉争租赁合同解除后，原、被告合同权利义务终止，但不影响合同的清算条款。根据合同的约定及履行情况，被告应支付其承租期间未支付的租金及电费并依约返还房屋。被告自2017年10月起未支付租金，截止合同解除之日，其应支付拖欠租金2153375元（312083.33元×6月＋312083.33元÷30天×27天××及电费5988.84元；被告未依约于合同解除之日起三日内返还房屋，即2018年5月30日前返还房屋，其继续占有房屋的行为，构成无权占有，应支付房屋占用费，因双方约定按当时的月租金标准双倍计算该费用过高，超过合同履行的预期利益，故本院酌情调整为参照月租金的标准计算，即被告应自2018年5月30日起按312083.33元／月标准支付房屋占用费至实际返还之日止。另，因部分诉争房屋由第三人间接无权占有，故第三人亦负有共同返还义务。 诉争租赁合同解除的过错在于被告，被告应承担违约责任，原告向被告主张违约金，符合合同约定以及法律规定，本院对其合理部分予以支持。分析如下：1.被告逾期支付租金，按约应支付迟延履行违约金，合同约定对未付租金按日利率1‰标准计算违约金，利率约定过高，本院酌定按年利率24%标准计算，因原告享有的每月租金债权相互独立，故应分笔逐月累计上述违约金。2.被告未经原告书面同意擅自转租，构成违约，其依约应向原告支付当月月租金两倍金额的违约金，因转租合同期限自2017年9月1日起算，诉争房屋的当月租金为312083.33元／月，故被告应向原告支付违法转租违约金624166.66元（312083.33元／月×2××。3.合同解除后，被告未在约定的时间内返还房屋，且逾期达十日以上，原告依约有权没收租赁保证金，故原告可不予返还租赁保证金750000元。4.原告因本案支出律师代理费60000元，具有合理性，故被告依约应向原告支付该项费用。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司与福州哥仑步户外用品有限公司于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月27日解除； 二、福州哥仑步户外用品有限公司与福州市鼓楼区哥伦布酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同向福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司返还坐落于福州市鼓楼区的房屋，并由福州哥仑步户外用品有限公司向福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司支付房屋占有使用费（按312083.33元／月，自2018年5月30日起计至实际返还房屋之日止××； 三、福州哥仑步户外用品有限公司自本判决生效之日起十日内向福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司支付拖欠的租金2153375元及电费5988.84元； 四、福州哥仑步户外用品有限公司自本判决生效之日起十日内向福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司支付迟延履行违约金（以312083.33元／月为基数，按年利率24%，自2017年10月起的每月6日起算，逐月累计至实际还清之日止××及违法转租违约金624166.66元； 五、福州哥仑步户外用品有限公司自本判决生效之日起十日内向福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司支付律师代理费60000元； 六、驳回福建新华发行（集团××有限责任公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46294元，适用简易程序减半收取23147元，由原告负担3147元，由被告负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈婷 二〇一九年一月三日 法官助理林振 书记员王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一××行为人具有相应的民事行为能力； （二××意思表示真实； （三××不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第10页共12页 第1页共12页