广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5572号上诉人（原审被告）：王文霞，女，1981年10月12日出生，汉族，户籍地址江苏省泰兴市，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：蔡永发，男，1976年5月27日出生，汉族，户籍地址福建省厦门市同安区，现住广东省中山市。上诉人（原审被告）：蔡永发，男，1976年5月27日出生，汉族，户籍地址福建省厦门市同安区，现住中山市。被上诉人（原审原告）：中山市广联泰富物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**（平湖秋月花园一期1幢19卡商铺）。法定代表人：何元希，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。上诉人王文霞、蔡永发因与被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司（以下简称广联泰富公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王文霞、蔡永发上诉请求：1.驳回广联泰富公司的起诉；2.撤销一审判决中物业合同终止日（即2017年7月22日）后应交的所有费用（水费、水损费及物业服务费用）。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，书面催交是提起起诉的前置程序，是广联泰富公司起诉前应履行的法定义务。王文霞、蔡永发在起诉前未收到广联泰富公司的书面催交通知。广联泰富公司提交的催纳函是复印件，未显示张贴门牌号及张贴地址，没有王文霞、蔡永发的签收，故不能排除由广联泰富公司单方制作，根本未送达王文霞、蔡永发。二、广联泰富公司与王文霞、蔡永发签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》不合法，应认定为无效。1.广联泰富公司未经招投标即入驻平湖秋月花园小区，未获得上级行政主管部门的批准，在与王文霞、蔡永发签订上述协议时亦未获得三级物业管理资质；2.广联泰富公司未提交证据证实上述协议经业主大会表决，达到“双过半”（即人数过半且面积过半）并进行公示；3.住建局的复函不能作为认定广联泰富公司通过合法途径进驻涉案小区的依据；4.开发商无权代表业委会改签合同，即开发商不能代表业主引进广联泰富公司为平湖秋月花园小区提供物业服务。三、（2017）粤2071民初19247号案件中，法院已认定双方之间的《平湖秋月花园前期物业服务协议》已于2017年7月22日终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，王文霞、蔡永发无需向广联泰富公司交纳2017年8月1日至2017年11月30日之间的物业管理费、水费、水损费。被上诉人广联泰富公司二审辩称，一、一审认定双方签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》合法有效并无不当。协议中对物业费的交纳标准、未按时按月交费的滞纳金等项目都有明确约定，双方在协议上均签字盖章，当时小区业委会并未成立，该业委会在成立后，并未与广联泰富公司签订新的物业服务协议，根据相关规定，该协议当然具有法律效力。且王文霞、蔡永发在2016年2月1日前均是按该协议约定交纳物业费等相关费用，此可充分证明王文霞、蔡永发对协议是认可的。现其称该协议无效不合法不符合事实，也无法律依据。二、（2017）粤2071民初19247号民事判决并未发生法律效力，广联泰富公司前期已就该案提起上诉。王文霞、蔡永发主张不交纳2017年8月1日至2017年11月30日期间的物业费等相关费用毫无根据。至2018年10月，广联泰富公司事实上仍为平湖秋月花园小区提供物业服务，因此王文霞、蔡永发主张不交纳上述期间物业费等相关费用无任何依据。三、前期物业协议中明确约定，业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金，因此，广联泰富公司要求王文霞、蔡永发支付欠缴费用的滞纳金符合合同约定。四、关于代缴水费。根据王文霞、蔡永发所述，自来水公司于2018年9月21日出具相关文件即业主以后可直接向自来水公司缴纳水费，但在这之前，王文霞、蔡永发因用水产生的水费及广联泰富公司为整个小区提供物业服务产生的水费包括水损费用，均由广联泰富公司代业主向自来水公司缴纳，该部分费用应向最终用户即王文霞、蔡永发收取。五、广联泰富公司已将催缴函原件送达王文霞、蔡永发。根据一审庭审情况，王文霞、蔡永发现居住地即为平湖秋月小区5幢1602房，广联泰富公司的物业服务中心向其发出书面催告函为最直接最节省的做法，广联泰富公司秉着信赖的态度向王文霞、蔡永发催交欠缴费用，王文霞、蔡永发拒不缴纳，更不承认广联泰富公司已向其书面催交欠缴费用与事实不符。综上所述，请法院支持广联泰富公司的一审主张，驳回王文霞、蔡永发的上诉请求。广联泰富公司于2017年9月18日向一审法院起诉请求：1.判令王文霞、蔡永发立即向广联泰富公司支付从2016年1月至2017年8月物业管理服务费本金2636.1元及违约金415.17元（以实际欠缴额每天万分之五标准从2016年1月1日计算至清偿之日止，现暂计至2017年8月30日）；2.判令王文霞、蔡永发向广联泰富公司支付水费及水损536.3元。一审诉讼中，广联泰富公司将第1项诉讼请求中物业服务费变更为：计算至2017年11月30日为3032元，并将第2项诉讼请求变更为：水费597.14元（水费550.9元＋水损费46.24元），合计3629.14元。一审法院认定事实如下：2009年9月12日，中山市广联泰富房地产投资有限公司（以下简称广联泰富房地产公司）与中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定广联泰富房地产公司采用招标方式选聘中正物业公司对平湖秋月花园小区实施前期物业管理。合同签订后不久，中正物业公司要求退出对平湖秋月花园小区的管理。中山市住房和城乡建设局于2017年6月9日作出中建函[2017]1045号《中山市住房和城乡建设局关于平湖秋月小区业委会反映平湖秋月小区接管等问题的复函》，主要内容为：一、关于中正物业公司退管等问题。2009年9月，发展商对小区进行了前期物业管理招投标，中标单位为中正物业公司。经了解，暂未发现存在招投标活动的违规情况。中正物业公司在2011年5月24日在我局办理退管该小区相关手续。二、关于广联泰富公司接管该小区的问题。在小区前期物业管理阶段（未选举产生业主委员会），由于中正物业公司要退管该小区，因此发展商通过书面形式征询业主意见，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由广联泰富公司对小区进行物业管理。2012年5月11日，物业公司在我局办理物业合同的备案手续。中正物业公司退出平湖秋月花园小区物业管理后，广联泰富房地产公司向全体业主发出《关于变更物业管理公司的说明》，内容为：原平湖秋月花园小区物业管理是中正物业公司接管，现因该公司经营管理原因，自愿退出该小区的物业管理工作。本小区共计户数为609户，现经414户业主同意，占比例为68%，聘请广联泰富公司承接平湖秋月小区物业管理工作。特此说明。后附附件：1.关于变更物业管理公司的公告；2.物业公司变更业主确认书附表。2011年，广联泰富公司接管平湖秋月花园小区的物业管理服务。广联泰富公司成立于2009年12月28日，经营范围为：物业管理、住宅小区停车服务、商业性营业用房租赁、房地产经纪、家居清洁服务、家电维修服务、广告发布；销售、网上销售；日用百货。广联泰富公司于2011年9月22日取得物业管理资质证书，资质等级为暂定三级。王文霞、蔡永发于2010年购买位于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的房地产，成为平湖秋月花园小区的业主。2011年7月26日，广联泰富公司作为甲方，王文霞作为乙方，双方签订《平湖秋月花园前期物业服务协议》，约定：本物业名称：平湖秋月花园，坐落位置：中山市沙溪镇新濠路62号，建筑面积：87.87平方米；广联泰富房地产公司按照法律、法规有关规定，选聘广联泰富公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务；本物业竣工交付使用后，由物业公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容：日常服务、定期服务；本物业工程竣工验收交付使用后，物业公司按照包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按各户使用用量另行分摊；服务费收取标准：二楼（含二楼）以上的标准为1.5元/㎡/月（按建筑面积计算），商铺标准2元/㎡/月（按建筑面积计算）；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金；服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他事项。广联泰富公司、王文霞分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。协议签订后，广联泰富公司为平湖秋月花园小区提供了物业服务，王文霞、蔡永发也按时交纳物业服务费。王文霞、蔡永发从2016年1月起未按时交纳物业服务费。广联泰富公司于2017年8月8日向蔡永发发出《关于平湖秋月5栋1602房蔡永发先生欠费的催缴函》，要求其于2017年8月13日前交纳拖欠的物业服务费及滞纳金，但王文霞、蔡永发未在上述期限内交费。广联泰富公司经向王文霞、蔡永发催交未果，遂于2017年9月18日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。一审法院另查明：位于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的买受人为王文霞、蔡永发。《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定建筑面积为87.87平方米，王文霞、蔡永发自2016年1月起拖欠物业服务费，至2017年11月，累计拖欠23个月物业服务费未交纳，王文霞、蔡永发每月应缴物业服务费131.81元（87.87平方米×1.5元/平方米），故王文霞、蔡永发共计拖欠物业服务费3031.63元（131.81元/月×23个月）、水费597.14元（包括水费550.9元、水损费46.24元）。一审法院又查明：2014年12月28日，平湖秋月花园小区成立第一届业主委员会，任期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，并于2015年2月2日在中山市住房和城乡建设局办理备案手续，蔡永发为业委会成员。业委会成立后，与广联泰富公司召开沟通会，并多次以书面函件的形式对小区存在的问题与广联泰富公司进行沟通，要求广联泰富公司进行整改。平湖秋月花园小区业委会认为广联泰富公司在物业服务过程中，主要存在的问题有：每幢楼的防火通道顶灯感应失灵、绿化维护与更种、假山喷水系统、小区设备（铁灯柱、石凳、木制品）需要刷油漆维护、部分电梯监控失常、楼梯清洁问题、水泵每月检修、小区部分摄像头老旧、小区健身器材恢复与维护、小区绿化区内地灯电线存在安全隐患、小区大堂灯要及时维修更换、安装小区围墙灯、垃圾桶、建筑垃圾、垃圾房每天要清理、禁止广告推销人员进入小区扰民、对进场商家摆摊加强管理等。2016年1月13日，平湖秋月花园小区业委会作出《物管公司只收钱不作为的突出几个问题》的函件，主要内容为：一、开墙事件。于2014年7月，物管公司因与开发商的密切关系，在没有征求业主意见的情况下打通了与尚清园的通道，有记者采访为证。二、尚清园生活污水直排到平湖秋月小区。在平湖秋月的物管已正常运作的情况下，还让如此之大的失误发生，如不是失误就是罔顾平湖秋月小区广大业主的利益，故意损害业主利益。三、盗窃事件。自2015年以来，向我们业委会求助的一个月就有4户，据我们了解，没向我们求助的还有好几户，而被盗当日，小区大门门禁是坏的，而小区大部分的摄像头是坏的，无法提交相关证据给警方进行破案，也对所有盗窃事件不愿负任何责任。四、小区垃圾堆放区。生活垃圾、装修建筑垃圾堆积如山，臭气熏天，如没有上级部门多次催促，从不主动及时清理，就算业主多次投诉，从未落实清理。诉讼中，王文霞、蔡永发认为小区存在主要问题有：违建、逃生门被锁、电梯急救电话失效、摄像头失效、垃圾长期不清理、公共区域电线裸露、消防通道堵塞、消火栓失效、门禁系统失效等质量问题。广联泰富公司质证时认为上述证据不能反映问题持续存在，广联泰富公司已依约提供了物业服务，该证据不能作为拒付物管费的合法依据。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于广联泰富公司提供物业服务是否具有合法资格的问题；二、关于王文霞、蔡永发应交纳物业服务费期间的问题；三、关于广联泰富公司有无履行双方签订的《前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵、是否构成根本违约的问题。焦点一。王文霞、蔡永发认为广联泰富公司未通过合法的选聘或更换程序，通过伪造文件、冒充业主签名等违法行为擅自成为平湖秋月花园小区的物业公司，故其与广联泰富公司签订的前期物业服务协议应视为无效。一审法院经审查认为，首先，平湖秋月花园小区开发商广联泰富房地产公司通过招投标与中正物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘中正物业公司对平湖秋月花园小区实施前期物业管理。后因中正物业公司要求退出对平湖秋月花园小区的管理，故广联泰富房地产公司经征求小区业主意见，经小区414户业主同意（小区业主总户数为609户，占比例为68%），聘请广联泰富公司承接平湖秋月花园小区物业管理工作，并报中山市住房和城乡建设局予以备案。王文霞、蔡永发认为广联泰富公司通过伪造文件、冒充业主签名等违法行为擅自进入小区，但中山市住房和城乡建设局于2017年6月9日作出的中建函[2017]1045号《中山市住房和城乡建设局关于平湖秋月小区业委会反映平湖秋月小区接管等问题的复函》主要内容认定广联泰富公司通过合法途径进驻平湖秋月花园小区，对小区进行了物业管理。而广联泰富公司具有物业管理的相应资质，并于2011年接管平湖秋月花园小区的物业服务至今。其次，王文霞于2011年6月27日与广联泰富公司签订了《平湖秋月花园前期物业服务协议》，双方在协议中约定选聘广联泰富公司作为物业管理公司，且王文霞、蔡永发在2015年12月前均按时向广联泰富公司交纳物业服务费，故一审法院认定王文霞、蔡永发与广联泰富公司签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议的约定履行。综上，一审法院认定广联泰富公司按合同的约定为平湖秋月花园小区提供物业服务，具有合法物业服务资格。焦点二。王文霞、蔡永发认为平湖秋月花园小区业委会已于2017年4月16日召开业主大会，终止与广联泰富公司的物业服务合同，并于2017年7月10日向广联泰富公司发出物业管理合同终止通知书，要求广联泰富公司于2017年7月22日前撤离涉案小区，故其不应交纳2017年7月10日之后的物业服务费。一审法院经审查认为，首先，王文霞、蔡永发对其抗辩并未提交相应的证据证实，应承担举证不能的不利后果；其次，广联泰富公司至本案法庭辩论终结前即2017年11月14日前仍继续为平湖秋月花园小区提供物业服务，故王文霞、蔡永发应按前期物业服务协议的约定向广联泰富公司交纳物业服务费。王文霞、蔡永发自行取消银行自动扣费，从2016年1月1日起未交纳物业服务费。王文霞、蔡永发辩称其多次到物业公司交纳费用，但物业公司拒收，并认为因物业服务费与水费是捆绑性收费，其未收到缴费清单，故其未交纳物业服务费。但王文霞、蔡永发对其辩解未提交证据证实，应承担举证不能的后果。而广联泰富公司于2017年8月8日向蔡永发发出催缴函，后王文霞、蔡永发仍未在期限内交纳物业服务费，故一审法院认定王文霞、蔡永发未按时交纳物业服务费，已构成违约。故广联泰富公司要求王文霞、蔡永发交纳2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费理据充分，一审法院予以支持。关于焦点三。首先，关于广联泰富公司有无履行双方签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务的问题。《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定广联泰富公司提供日常服务和定期服务，并达到相应的服务质量，但从王文霞、蔡永发提交的整改函及现场图片来看，广联泰富公司的管理较长一段时间存在业主违建、逃生门被锁、电梯急救电话失效、摄像头失效、垃圾长期不清理、公共区域电线裸露、消防通道堵塞、消火栓失效、门禁系统失效等质量问题，未达到双方协议约定的服务质量标准。平湖秋月花园小区业委会多次以书面函件的形式与广联泰富公司沟通，要求对小区存在的问题进行整改，即平湖秋月花园小区在较长一段时间在维修、养护、管理义务方面均存在问题。广联泰富公司作为该小区的物业服务企业，根据其与业主的协议约定，其有义务对小区进行维修、养护、管理，但至其起诉时未能及时有效妥善解决在管理平湖秋月花园小区过程中存在的问题。因此，一审法院认为广联泰富公司未完全履行双方协议约定的维修、养护、管理义务。其次，关于广联泰富公司提供的物业服务是否存在重大瑕疵以及是否构成根本违约的问题。涉案小区其他业主擅自在公共区域进行违章改造，广联泰富公司作为该小区的物业服务企业，其负有制止违规业主违反《管理公约》的义务。其对维修、养护、管理小区不善，未能及时有效地进行整改，致使小区长期处于管理不善的状态，这些均对业主王文霞、蔡永发的安全保障造成了较大的妨碍，因此，一审法院认为，广联泰富公司提供的物业服务行为存在一定的瑕疵，但在整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，故一审法院认定广联泰富公司尚未构成根本违约。关于应否支持广联泰富公司诉讼请求的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”广联泰富公司与王文霞、蔡永发分别作为平湖秋月小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。广联泰富公司已依约向平湖秋月小区提供物业服务，王文霞、蔡永发则应按时向广联泰富公司交纳物业服务费。现王文霞、蔡永发从2016年1月1日至2017年11月30日期间不按时交纳物业服务费，已构成违约。考虑到广联泰富公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对王文霞、蔡永发的生活造成重大影响，故综合本案事实，一审法院现酌定对广联泰富公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款违约金，王文霞、蔡永发仍应当支付。故王文霞、蔡永发应向广联泰富公司交纳物业服务费2425.3元（3031.63元×80%）、水费550.9元。关于滞纳金的问题，《平湖秋月花园前期物业服务协议》中约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，协议约定每天万分之五的标准明显过高，且其在履行物业服务过程中存在瑕疵，而广联泰富公司要求违约金按每天千分之一计算没有事实和法律依据，故一审法院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于水损费。王文霞、蔡永发认为水损费实际是小区的公共用水。因双方在《平湖秋月花园前期物业服务协议》中约定共用水费、电费每月按各户使用用量另行分摊，故广联泰富公司要求王文霞、蔡永发交纳水损费46.24元理据充分，一审法院予以支持。综上所述，广联泰富公司的诉求合理部分，一审法院予以支持。王文霞、蔡永发的抗辩合理部分，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王文霞、蔡永发于一审判决发生法律效力之日起七日内向广联泰富公司支付从2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2425.3元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、王文霞、蔡永发于一审判决发生法律效力之日起七日内向广联泰富公司支付水费597.14元（包括水费550.9元、水损费46.24元）；三、驳回广联泰富公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取为25元（广联泰富公司已预交），由王文霞、蔡永发负担，并于一审判决生效之日起七日内直接返还给广联泰富公司。王文霞、蔡永发二审期间向本院提交如下以下：1.广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19247号民事判决书，拟证实双方从2017年7月22日起已无物业服务合同关系；2.捆绑收费证明函，拟证实水费物管费捆绑导致每月总费用不同，因广联泰富公司未告知费用金额，导致王文霞、蔡永发无法交费，故应免除违约金；3.关于平湖秋月住宅小区欠费问题的托管解决方案，拟证实广联泰富公司无权收取水费。广联泰富公司对上述证据质证如下：确认证据1真实性、合法性，该案目前仍在二审中，故该判决尚未生效，不确认关联性；不确认证据2真实性、合法性、关联性，证明函上的业主签名大部分是欠缴费用的业主，不排除故意为本案制作；确认证据3真实性、合法性，该文件出具时间为2018年9月21日，与广联泰富公司一审主张时间不重叠，不能证明王文霞、蔡永发的证明目的，对关联性不确认。广联泰富公司二审期间向本院提交如下证据：1.水损分摊表，拟证实水损计算方式及明细；2.水表读数明细表，拟证实业主用水量读数明细；3.水费明细表，拟证实中山市水费收费标准；4.中山市沙溪镇自来水公司出具的证明1份、水费明细三份及发票6张，拟证实广联泰富公司已先行垫付2015年1月至2018年5月期间涉案小区的生活、消防用水费用。王文霞、蔡永发对上述证据质证如下：证据1、2由广联泰富公司单方制作，对真实性、合法性、关联性均不确认；证据3没有原件，王文霞、蔡永发亦不确认；对证据4中的数据予以确认，但2017年8月1日后小区与广联泰富公司的物业服务合同关系已终止，故王文霞、蔡永发只认可2017年8月1日前垫付的费用，之后垫付的费用不予认可。本院对一审查明认定的基本事实予以确认。本院另查明：2017年10月18日，平湖秋月花园业委会以其于2017年3月15日至4月15日期间召开第四次业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，业委会随后将上述投票结果向全体业主同时以快递等方式将投票送达广联泰富公司，但广联泰富公司拒收且拒绝撤出平湖秋月花园小区为由，起诉至一审法院，请求判令：1.确认广联泰富公司于2017年6月21日起终止与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业管理服务关系；2.判令广联泰富公司立即撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园；3.判令广联泰富公司立即移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。经审理后一审法院作出（2017）粤2071民初19247号民事判决，判决：一、确认广联泰富公司与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止；二、广联泰富公司于该判决发生法律效力之日起十五日内撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园；三、广联泰富公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向平湖秋月花园业委会移交物业服务用房和相关设施、物业服务必需的相关资料及由其代管的专项维修资金；四、驳回平湖秋月花园业委会的其他诉讼请求；五、驳回广联泰富公司的诉讼请求。广联泰富公司不服上述判决并上诉至本院，请求二审法院判令：撤销一审判决，驳回平湖秋月花园业委会的一审诉讼请求。经审查后，本院于2019年1月24日作出（2018）粤20民终4173号民事判决：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19247号民事判决第一、五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19247号民事判决第二、三、四项；三、驳回平湖秋月花园业主委员会的其他诉讼请求。上述二审判决已发生法律效力。在上述案件中，本院查明认定如下事实：2017年4月16日,平湖秋月花园小区召开的业主大会表决通过《平湖秋月花园临时自治物业服务协议》；2017年7月7日，平湖秋月花园业委会依据上述决议通过直接送达、邮寄的方式向广联泰富公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，要求广联泰富公司在15天内（即2017年7月22日前）撤出小区并向业委会移交相应资料及工作；2018年10月11日零时，广联泰富公司撤出涉案小区。本院再查明：2018年8月10日，中山市沙溪镇自来水公司出具证明，主要内容：该公司供水到平湖秋月花园小区结算水表，再由广联泰富公司通过加压供水模式向小区居民实施二次供水，小区物管对区内供水设施自行维护管理，每月抄录小区各户业主水表用水量，按规定的用水价格向区内用户收取用水费用。诉讼中，广联泰富公司称已先行垫付平湖秋月花园小区自2015年1月起至2018年5月期间的生活及消防用水费用，王文霞、蔡永发对此予确认，但表示不同意支付双方物业服务合同关系终止后发生的水费及损费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据王文霞、蔡永发的上诉，本院作如下分析：一、关于本案起诉是否符合法定条件问题王文霞、蔡永发认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在广联泰富公司未向其送达物业服务费催交通知前，该公司无权提起本案诉讼。但本院认为，上述司法解释第六条并未明确规定物业服务企业向业主书面催交物业费是物业服务企业起诉主张权利的前置程序，即广联泰富公司在起诉前是否向王文霞、蔡永发进行了物业费的书面催交，并不是其提起本案诉讼的必要前置条件。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院的管辖”规定，广联泰富公司的本案起诉符合法定条件。现广联泰富公司通过起诉向王文霞、蔡永发主张欠付的物业费，符合法律规定，故本院对王文霞、蔡永发以广联泰富公司未向其送达书面催缴物业费通知故其不应交纳物业费的主张不予支持。二、关于《平湖秋月花园前期物业服务协议》的效力问题2011年6月27日，王文霞与广联泰富公司签订了《平湖秋月花园前期物业服务协议》。现王文霞、蔡永发对上述协议的效力提出异议。本院认为，首先，签订上述合同后，在2015年12月前，王文霞、蔡永发均按时向广联泰富公司交纳物业服务费。其次，广联泰富公司成立于2009年12月28日，于2011年9月22日取得物业管理资质证书，资质等级为暂定三级。中山市住房和城乡建设局于2017年6月9日作出的中建函[2017]1045号《中山市住房和城乡建设局关于平湖秋月小区业委会反映平湖秋月小区接管等问题的复函》内容反映：在平湖秋月花园小区前期物业管理阶段（未选举产生业主委员会），由于中正物业公司要退管涉案小区，故发展商通过书面形式征询业主意见，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由广联泰富公司对平湖秋月花园小区进行物业管理；2012年5月11日，广联泰富公司在该局办理了物业合同的备案手续；中正公司退出平湖秋月花园小区物业管理后，广联泰富公司向全体业主发出《变更物业管理公司的说明》，将上述变更物业管理公司的主要情况进行了公示。根据上述事实，一审法院认定广联泰富公司系通过合法途径进驻涉案平湖秋月花园小区并对小区进行物业管理，其与王文霞于2011年6月27日签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并驳回王文霞、蔡永发对《平湖秋月花园前期物业服务协议》的合同效力提出的异议，并无不妥，本院予以维持。三、关于物业费用的交纳问题合同签订后，广联泰富公司依约进驻涉案小区并为涉案平湖秋月花园小区提供物业服务。王文霞、蔡永发作为涉案小区业主，已享受广联泰富公司所提供的物业服务，应按时向该公司交纳物业服务费用。虽然广联泰富公司提供的物业服务虽存在质量瑕疵，但并未对王文霞、蔡永发的日常生活造成重大影响，故王文霞、蔡永发以此为由拒绝交纳物业服务费的主张不成立，其自2016年1月1日起未向广联泰富公司交纳物业服务费用的行为已构成违约。据此，一审法院酌情判决王文霞、蔡永发按合同约定标准的80%即105.45元/月（1.5元/平方米/月×87.87平方米×80%）交纳物业服务费以及支付相应违约金（以每月拖欠的物业服务费为基数、自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并无不当，本院予以维持。关于物业服务费交纳期间问题。根据本院作出的（2018）粤20民终4173号生效民事判决中已认定事实及判决结果，本院认为，广联泰富公司与王文霞、蔡永发签订的涉案《平湖秋月花园前期物业服务协议》已于2017年7月22日终止。平湖秋月花园小区于2017年4月16日召开的业主大会表决通过《平湖秋月花园临时自治物业服务协议》后，平湖秋月花园业委会已依据上述决议通过直接送达、邮寄的方式向广联泰富公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，要求广联泰富公司撤出小区并向业委会移交相应资料及工作。广联泰富公司收到上述合同解除通知书，理应在合理期限内退出涉案小区并办理移交手续。虽然平湖秋月花园业委会要求广联泰富公司在2017年7月22日前撤出小区并移交资料，但综合考虑平湖秋月花园小区的规模，广联泰富公司客观上需要一定合理期限处理相关撤场工作、移交相应资料及妥善安置其员工等，故本院认为广联泰富公司最迟应在2017年9月30日前退出涉案平湖秋月花园小区。但广联泰富公司至2018年10月11日零时才撤出平湖秋月花园小区，已超出上述合理期限。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十第第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”规定，本院对广联泰富公司请求支付超出上述合理期限物业服务费的诉讼请求不予支持，但王文霞、蔡永发仍需向广联泰富公司支付自2016年1月1日起至2017年9月30日期限的物业服务费2214.5元（105.45元×21个月）及相应违约金。关于水费及水损费负担问题。经查，涉案平湖秋月花园供水方式为：由中山市沙溪镇自来水公司供水到平湖秋月花园小区结算水表，再由广联泰富公司通过加压供水模式向小区居民实施二次供水，小区物管对区内供水设施自行维护管理，每月抄录小区各户业主水表用水量，按规定的用水价格向区内用户收取用水费用。另根据广联泰富公司二审提交的水费明显及发票反映，广联泰富公司已先行垫付平湖秋月花园小区自2015年1月起至2018年5月期间的生活、消防用水费用。王文霞、蔡永发对上述事实予以确认，现仅以双方之间的物业服务合同关于已终止为由拒绝支付合同解除后的水费及水损费。本院认为，水费及水损费实际系因业主日常生活用水需要而产生，其产生原因与广联泰富公司是否向业主提供物业服务无关。因此，在广联泰富公司已代业主先行垫付的情况下，业主理应向广联泰富公司予以返还。故王文霞、蔡永发以合同已终止为由拒绝支付合同解除后发生的水费及水损费，明显缺乏事实和法律依据。故一审判决王文霞、蔡永发向广联泰富公司支付水费550.9元及水损费46.24元并无不妥，本院予以维持。对于双方当事人均未提起上诉部分本院不作审查。综上所述，上诉人王文霞、蔡永发的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。一审处理有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17650号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17650号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17650号民事判决第一项为：上诉人王文霞、蔡永发于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司支付从2016年1月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费2214.5元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月5日起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》和二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司已向一审法院预交），由上诉人王文霞、蔡永发负担20元，由被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司负担5元（上诉人王文霞、蔡永发于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司）；二审案件受理费50元（上诉人王文霞、蔡永发已向本院预交），由上诉人王文霞、蔡永发负担40元，由被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司负担10元（被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人王文霞、蔡永发）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年一月二十五日书记员  郑 蕙