四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0180民初3938号 原告：李国彬，男，1979年10月28日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：周何静，女，1983年3月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：周永昌，男，1955年12月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系原告周何静父亲。 被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省简阳市简城镇五友路一段**，统一社会信用代码915120812068656833。 法定代表人：刘明静，总经理。 委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。 原告李国彬、周何静与被告四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称：红塔房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院于2018年10月11日组织庭前调解，因双方协商未果，本院于2018年11月5日公开开庭进行了审理，原告李国彬及周何静的委托诉讼代理人周永昌、被告红塔房地产公司的委托诉讼代理人李进到庭参加诉讼。庭审后双方申请和解一个月。原告李国彬、周何静于2018年11月7日向本院提交财产评估鉴定申请书，本院经审查予以准许，于2018年11月27日组织双方鉴定评估质证，并委托成都精至诚房地产评估有限责任公司（以下简称：精至诚评估公司）评估。精至诚评估公司于2018年12月24日出具估价报告，本院于2018年12月28日向双方送达该估价报告。因被告红塔房地产公司于2019年1月2日提出书面异议，本院于2019年1月3日向精至诚评估公司提出质询，并于2019年1月10日将精至诚评估公司的书面异议回复送达双方当事人。本院于2019年1月16日公开复庭审理本案，原告李国彬及周何静的委托诉讼代理人周永昌、被告红塔房地产公司的委托诉讼代理人李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国彬、周何静向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令红塔房地产公司返还已付购房款140万元及利息352437.2万元（计算标准为：以先后支付的15万元、95万元、30万元购房款为基数，自付款之日2011年4月27日起至2018年8月21日止，按照银行同期贷款利率计算）；3.判令红塔房地产公司赔偿不能交付房屋造成的涨价损失（按照合同面积204.27平方米，参照其已销售的“河韵南苑”X号楼X层X号门市单价24800元/平方米计算房屋的增值差价）261.4656万元（或以诉讼中的鉴定意见确认）和不超过已付购房款一倍的损失140万元；4.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由红塔房地产公司承担。庭审中，李国彬、周何静明确第2项、第3项、第4项诉讼请求为：2.红塔房地产公司返还已付购房款140万元及资金占用利息（利息计算标准为：以15万元、95万元、30万元购房款为基数，自每笔款项实际付款之日起按照银行同期贷款利率计算至返还全部已付房款、相关损失和不超过一倍已付房款之日止）；3.判令红塔房地产公司赔偿不能交付房屋造成的涨价损失（以评估鉴定报告的价格与房屋购买价格的差价计算）和不超过已付购房款一倍的损失140万元；4.本案诉讼费、评估费由红塔房地产公司承担。事实与理由：2011年4月27日，李国彬、周何静（委托人）向红塔房地产公司指定的四川省银通投资有限公司（受托人）签订了《自愿组团委托书》，约定购买红塔房地产公司将要建设的位于简阳市简城镇农兴街地块的“蓝色港湾”商品房6号楼底楼即现在的X、X、X号门面，单价为12000元/平方米，同时交付购房意向金45万元，并约定：受托人在“蓝色港湾”预售许可证完善后，将意向金转交给“蓝色港湾”开发商，作为委托人的购房定金。2013年8月8日，李国彬、周何静按照红塔房地产公司要求给付了购房定金95万元。2014年4月2日，再次给付购房款30万元后，双方签订了商品房买卖合同，约定：李国彬、周何静购买红塔房地产公司开发的位于简阳市简城镇农兴街地块的“蓝色港湾”商品房6号楼X、X、X号门市，预测面积204.27平方米，总价款为245.124万元，红塔房地产公司应于2014年12月31日前将该房屋交付给李国彬、周何静使用。李国彬、周何静按照双方约定履行了首期付款义务（先后总共给付了140万元），但是红塔房地产公司却迟迟不履行合同，至今不通知接房和给付余款，并以未通过验收为由至今不通知交房。后经李国彬、周何静多方了解，红塔房地产公司所预售给李国彬、周何静的门面已用于被拆迁户张华明和张雪华的补偿安置，现两被拆迁户已经占有使用，致双方签订的商品房买卖合同的目的不能实现。为维护合法权益，李国彬、周何静诉至本院。 红塔房地产公司辩称，1.对李国彬、周何静诉称的自愿组团、购买门市、支付140万元购房款及签订商品房买卖合同的事实均无异议。2.双方签订合同时，因拆迁户的安置还房没有确定，双方均无法预见拆迁户会选择案涉门市；由于“蓝色港湾”一期的建设周期远超过当初拆迁安置约定的竣工日期，在2016年2月经五方主体验收后，拆迁户根据原有的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》约定的“就地还房”原则要求兑现门市的拆迁安置，但项目修建中门市位置有坐标的位移，无法确定具体门市位置，后来因拆迁户多次上访，市委市政府要求根据相关政策和文件要求由拆迁户优先选房，从而导致“蓝色港湾”出现拆迁户先占先用、部分拆迁户未取得门市、房屋与门市按比例置换以及拆迁户之间诉讼等客观现象，致使案涉合同客观上不能履行，在考虑过错程度时应当适当减轻红塔房地产公司的责任；拆迁户占用门市后，双方多次协商调换其他门市补偿李国彬、周何静的损失，但因差距过大、协商未果才导致诉讼发生，因此红塔房地产公司同意解除签订的商品房买卖合同。3.双方在商品房买卖合同中仅对6号楼底楼相关门市达成意向性的购买意思表示，但合同中约定购买的门市并不明确，与案涉门市的实际位置不一致。4.众所周知“蓝色港湾”是棚改区的拆迁安置项目，红塔房地产公司不存在欺诈、隐瞒案涉门市为拆迁安置门市的情况，在合同签订和解除中是否有过错及过错大小也需要进一步查清，本案也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形。5.解除案涉合同后，红塔房地产公司同意返还李国彬、周何静已付购房款140万元，但李国彬、周何静同时主张资金占用利息与涨价损失属于重复主张，损失标准明显过高，主张的已付购房款双倍损失没有客观事实的支持，红塔房地产公司对此不予认可，请求法院依法调整。6.目前简阳的门市有价无市，从2018年起开始下降，在红塔房地产公司与其他拆迁户的纠纷处理中，经法院居中调解并询问房管局，门市是以每平方米13000元至14800元的价格进行补偿，更符合市场价值和客观实际，而评估报告中依据事实不足、内容不客观、结论不正确、方法不科学，且鉴定机构有私下单方接触的行为，其得出的鉴定报告违反鉴定程序和公正客观的鉴定要求，评估的案涉门市市场价值不能作为裁判依据。 本院经审理认定事实如下：2011年4月27日，李国彬、何俊文（委托人）与四川省银通投资有限公司（受托人）签订《自愿组团委托书》，约定：委托人意向选定“蓝色港湾”6#楼底层X号门面、X号门面（城南派出所、协和医院对面），面积124.3㎡，单价12000元/㎡；受托人在“蓝色港湾”预售许可证完善后，将团购意向金转交给“蓝色港湾”开发商，作为购房定金等内容。李国彬、何俊文当日缴纳150000元，四川省银通投资有限公司出具的收据载明“购蓝色港湾6#楼底层X号门面、X号门面意向金”。2013年8月8日，李国彬向红塔房地产公司蓝色港湾项目部缴纳950000元，收据注明“蓝色港湾6#楼2个门市定金”。2014年4月2日，周永昌、李国彬向红塔房地产公司蓝色港湾项目部缴纳300000元，收据注明“购蓝色港湾6号楼底楼门市”。同日，李国彬、周何静（买受人）与红塔房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的“蓝色港湾”6号楼底楼门市X（52.26）、X（31.86）、X（120.15），房管局预测面积，合计预测面积204.27平方米，单价为每平方米12000元，总价款2451240元；门市位置按附图标注，面积以简阳市蜀阳房产测绘有限责任公司测绘为依据；付款方式为贷款方式；出卖人应在2014年12月31日前交付该商品房；若出卖人逾期超过2年未交付商品房，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全款，并按照买受人全部已付款的万分之0.2向买受人支付违约金等内容。因红塔房地产公司未按约定交付房屋，李国彬、周何静察看现场后了解到案涉门市已被拆迁户占用，经与红塔房地产公司多次协商未果，遂诉至本院。 审理中，李国彬、周何静申请对案涉门市2018年6月8日的市场价值进行评估，本院组织双方协商并组织鉴定质证，精至诚评估公司受本院委托进行评估，并于2018年12月24日出具估价报告，评估总价为369.3万元。精至诚评估公司于2019年1月14日出具四川增值税普通发票，产生评估费23118元，该费用已由李国彬、周何静缴纳。 另查明，红塔房地产公司于2010年7月13日与被拆迁人张华明、张学花分别签订了《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，协议约定：张华明的有效合法建筑面积为门市80㎡（城南派出所对面）、住房230㎡，张学花的有效合法建筑面积为门市104.12㎡（城南派出所对面）、住房228.24㎡；房屋安置实行拆一还一、新旧补差、统建安置还房原则，安置地点为就地还房，门市新旧补差800元/㎡计算等内容。2015年9月9日，“蓝色港湾”项目部在张华明的补偿协议上备注“还剩80㎡门市拆迁面积未还”，后再次备注“于2016年5月31日不要B区车位，退回拆迁住房面积22㎡，现以3:1调换成门市……门市面积及住房面积已全部还完”。2016年6月1日，红塔房地产公司与张华明、张学花进行蓝色港湾拆迁还房安置、过渡费结算，在张华明的结算清单中“安置还房登记”处载明“已安置蓝色港湾5、6幢3单元1层X、X号门市（预测面积52.26+31.86=84.12㎡）”，张学花的结算清单中“安置还房登记”处载明“安置蓝色港湾5、6幢3单元1层X号门市，面积120.49㎡）”，两份结算清单下方还备注了双方房屋的补差明细情况。现案涉门市已被张华明、张学花占有使用。 再查明，“蓝色港湾”项目是红塔房地产公司承建开发的小区，红塔房地产公司于2004年1月24日取得“蓝色港湾”一期城市棚户区改造5、6号楼的商品房预售许可证，并于2014年1月陆续取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。涉及该小区一期的安置补偿协议均是红塔房地产公司直接与被拆迁户签订，拆迁协议中对拆迁还房的具体位置没有明确，只有大致朝向和楼层，面积也以具体实测面积为准补差价。因部分被拆迁户在一期完工后未拿到房屋、门市引发信访，市政府、征补局、房管局等介入处理，于2015年起开始对“蓝色港湾”的住房进行还房安置，于2016年4月起开始门市安置，因建设的门市个数少于实际需求数及门市面积超过还房约定的面积，导致还房安置时存在门市与住房按比例置换、营业房置换或拆迁户之间诉讼等情况发生。“蓝色港湾”一期现经五方主体验收合格，因消防问题未取得综合验收备案表，无法办理产权证，门市的具体面积及门牌号均未明确。 以上事实，有李国彬、周何静向本院提交的身份证复印件、自愿组团委托书复印件、中国建设银行转账凭条、自愿组团购房意向金收据、购房定金收据、购房款收据、《商品房买卖合同》、案涉门市的位置测绘图、《估价报告》及异议回复、增值税发票，红塔房地产公司向本院提交的案外人张华明与张学花的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》、蓝色港湾拆迁还房安置、过渡费结算清单，本院依职权调查的询问笔录等证据以及双方当事人庭审陈述在案予以佐证，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对李国彬、周何静提交的2016年11月7日《关于要求及时交付门市的催告函》及国内挂号信函收据，拟证明催告交付门市及因红塔房地产公司恶意欺诈、隐瞒门市情况导致损失，本院认为催款函系其单方制作，庭审中红塔房地产公司否认收到，国内挂号信函收据也无法证明该催告函已送达红塔房地产公司的事实，无法达到其证明目的，本院不予采信；对李国彬、周何静提交的2018年6月8日《关于及时交付所购房屋的催告函》及EMS邮寄单，拟证明其催告交房的事实及合同解除时间，本院认为催告函系其单方对事实的陈述说明，EMS邮寄单经本院查询快递单号，其快递信息并未录入系统，无法显示邮寄结果，且红塔房地产公司当庭否认收到该催告函，无法达到其证明目的，本院不予采信；对李国彬、周何静提交的已付购房款资金利息情况，拟证明红塔房地产公司未交付房屋造成的购房款资金占用利息损失，本院认为系其单方制作的关于损失计算方式的情况说明，不属于证据，对此本院不予采信；对李国彬、周何静提交的河韵南苑2号楼房屋分层平面图，拟证明相邻门市的交易价格以参考案涉门市的涨价损失，本院认为该组证据显示的门市与本案无关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信；对李国彬、周何静提交的《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件托干问题的指导意见》及最高人民法院就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问，拟证明红塔房地产公司承担赔偿责任的情形及范围，本院认为上述两份材料系上级法院对法律条文具体适用问题的解读，不属于证据，无法达到其证明目的，本院不予采信，对红塔房地产公司是否符合法律规定的违约情形认定及责任承担，应当依据相应法律条文及案件审理情况等综合认定。对红塔房地产公司提交的（2018）川0180民初888号民事调解书，拟证明“蓝色港湾”门市价格，本院认为该调解书的价格系其与案外人协商达成，与本案无关联性，对该证据本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉《商品房买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定，遵循诚实信用原则全面履行各自义务。 关于案涉合同是否解除及退还140万元购房款的问题。因案涉门市已被红塔房地产公司安置给拆迁户，导致案涉合同在事实上不能履行，致使李国彬、周何静购买案涉门市的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，庭审中双方当事人均同意解除合同，红塔房地产公司亦表示同意退还已付购房款140万元，对红塔房地产公司承认李国彬、周何静的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。 关于违约责任及损失赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，由于本案中红塔房地产公司作为出卖人在合同履行过程中无法按合同约定交付案涉门市，已经构成违约，在双方均认可解除合同的情况下，李国彬、周何静作为守约方要求其承担赔偿损失的违约责任，应予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，结合双方当事人的诉辩意见，守约方李国彬、周何静经本院释明后仍放弃依据合同约定主张违约金，而是要求违约方向其赔偿资金占用期间利息、门市涨价损失、一倍已付购房款以及支付评估费。本院认为，我国立法对于违约损害赔偿原则上具有补偿性原则，其主要目的是填补当事人因为违约行为所遭受的损害后果。而违约金的性质具有补偿性兼具惩罚性，故违约损失的确定应当以填补守约方的实际损失为原则，以守约方的请求为基础，结合合同履行情况、违约方的违约行为、门市价格涨跌情况、当事人过错程度及合同履行后可以获得的利益等因素综合认定。故，本院对损失赔偿的认定如下： 1、门市涨价损失。所谓涨价损失是指房屋买卖合同签订时的房屋价格，与争议发生后买卖合同解除时，房屋价值的增值部分。根据近年来简阳市房屋市场交易价格情况，案涉门市确实存在涨价事实，门市差价应属守约方的合理损失。审理中，双方就合同约定门市与案涉门市是否一致发生争议，本院认为案涉门市的周边建筑物明确，门市面积虽未经准确测量但与合同约定的面积大致相当，暂定的门牌号或以后变动也不影响门市的具体位置，与李国彬、周何静提供的位置测绘图相互佐证，足以证明双方在合同中约定的门市是明确、具体的，即是案涉门市。审理过程中，因双方对案涉门市的现行市场价值协商未果，本院经李国彬、周何静申请启动评估程序以便确定案涉门市的市场价值。此外，经双方协商一致确定评估事项为2018年6月8日的案涉门市的市场价值，并委托精至诚评估公司评估，评估意见为案涉门市当日价格369.3万元，案涉合同订立时的门市价值与现行价值的差价为3693000元－2451240元＝1241760元。对红塔房地产公司辩称不应采纳评估报告的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”之规定，本案中双方经协商同意选择精至诚评估公司作为评估机构，该评估机构围绕双方确定的评估事项、分析得出评估结论，并无不当，也符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，本院启动评估程序合法，选择的鉴定机构也具有相应的评估资质，红塔房地产公司提出书面异议后，精至诚评估公司也作出书面异议回复，在红塔房地产公司未提出足以反驳的相反证据和理由的情况下，本院对上述评估意见依法予以采信，并以此作为案涉门市涨价损失的依据。现李国彬、周何静主张参照评估意见，请求红塔房地产公司赔偿合同订立时门市价值与门市现行价值的涨价损失，本院认为，守约方如在现行条件下购买同类型门市势必会增加其购房成本，且其主张的房屋涨价损失并没有超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，红塔房地产公司应当预见违约行为会给李国彬、周何静带来可得利益损失，故李国彬、周何静可以要求红塔房地产公司赔偿案涉门市的现有价值与合同签订之日的价差损失。综上，根据评估意见、合同履行后可以获得的利益、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，对李国彬、周何静主张的门市涨价损失的诉讼请求，本院予以支持。 2、资金占用期间利息。本案中李国彬、周何静主张从每笔购房款实际付款之日起按照银行同期贷款利率计算资金占用期间利息。本院认为，购房款系买房过程中的必要支出资金，涉及购房款资金占用期间的利息系履行合同必然产生的损失，李国彬、周何静主张的涨价损失也系履行利益损失，在案涉合同中对该项损失的承担及计算方式无明确约定的情况下，将资金占用期间利息与房屋差价损失一并向法院主张，与合同法规定不符。另外，从合同的实际履行情况看，李国彬、周何静也仅支付了案涉合同门市价款2451240元中的1400000元，案涉合同也仅为部分履行，该履行情况应纳入考量。另外，在案涉门市被拆迁户占用后，双方也多次协商置换门市，李国彬、周何静也未提供相应证据证明起诉前曾向红塔房地产公司主张解除合同权利，故起诉之日视为首次主张权利之日；即便红塔房地产公司收到两份《催告函》，但《催告函》中内容也仅能证明督促交付门市，不足以证明合同的解除，李国彬、周何静对该利息损失应当是可以预见的，在合同解除后该利息损失应当由其自行承担。故，对李国彬、周何静主张购房款的资金占用期间利息的诉讼请求，本院不予支持。 3、返还一倍140万元购房款。本案中李国彬、周何静系依据相同违约行为同时主张双倍返还购房款和损害赔偿。本院认为，“蓝色港湾”小区系城市棚户改造拆迁项目，因建设过程中存在坐标位移、门市位置不确定等客观情况，导致案涉门市被安置给拆迁户，红塔房地产公司的违约行为也应区别于因房价上涨恶意违约的情况，且李国彬、周何静也无充足证据证明红塔房地产公司存在恶意欺诈、隐瞒的情况，也无证据证明其存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，庭审中李国彬、周何静多次现场查看案涉门市，在发现案涉门市已被拆迁户占用后，已知晓案涉合同存在履行不能的风险，已具备采取合理措施以减少损失的条件，故其应当合理止损。结合双方合同履行程度、案涉门市客观状况、双方过错程度等因素，在本院已支持涨价损失的情况下，已经能够填补损失，并符合合理预见规则。故，李国彬、周何静主张一倍返还购房款的诉讼请求，存在重复主张之嫌，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条、第七十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李国彬、周何静与被告四川省简阳市红塔房地产开发公司于2014年4月2日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李国彬、周何静退还购房款1400000元； 三、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告李国彬、周何静房屋涨价损失为1241760元； 四、驳回原告李国彬、周何静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26085元，评估费用23118元，共计49203元，由原告李国彬、周何静负担24601.5元，由被告四川省简阳市红塔房地产开发公司负担24601.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  马丹 二〇一九年一月三十一日 书记员  华利