河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终20705号上诉人(原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌，职务董事长。委托诉讼代理人：樊精英，该公司员工。委托诉讼代理人：郭睿毅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈坤，男，汉族，1989年5月20日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：李伟，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：杨光，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人陈坤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初10470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人台兴公司的委托诉讼代理人樊精英、郭睿毅，被上诉人陈坤的委托诉讼代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、双方2013年1月25日签订《商品房买卖合同》。合同约定陈坤房款455824元应在2013年1月25日和2013年2月25日交纳，然陈坤实际交纳时间为2013年1月25日和2013年4月24日，逾期付款时间共计58天，依照合同约定，陈坤应按日向台兴公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金。二、台兴公司未能依照商品房买卖合同如期交房，系市政因环境污染严重，要求包括台兴公司在内的所有建设工地停止土石方以及室外作业造成的工程延期，应予免责。并且台兴公司于2016年6月1日统一向春江家园全体业主交房，但陈坤拖延到2016年6月2日领取钥匙，一审法院以陈坤领取钥匙的时间作为台兴公司履行交房义务的时间有失公允。应依法予以改判。三、一审法院判令台兴公司承担逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约责任，与实际情况不符，应据实认定。《商品房买卖合同》第十四条规定，燃气供应设施应于2016年10月31日达正常使用，台兴公司按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额的工程款。由此证明，台兴公司已经依照合同履行了暖气供应义务，后因市政的原因，暖气未能及时供应，并非是台兴公司怠于履行义务。且郑州市每年冬季供热期限仅有四个月，即使法院因供暖未能达到合同约定判定台兴公司违约责任，违约期限也应该以此供暖期限为计算标准。四、2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，不动产权利登记流程发生很大变化，《房屋买卖合同》相应条款随之失效，一审法院判令台兴公司承担逾期办理权属证书的违约责任，缺乏合同依据和法律依据，应依法予以改判。不动产登记的变革恰恰发生在台兴公司履行合同义务期限内，应属于不可抗力，应予免责。综上所述，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，判决有失公允，台兴公司合法权益受到侵害。被上诉人陈坤答辩称：一、原审法院认定台兴公司违约的事实清楚，证据充分。台兴公司未按照房屋买卖合同的约定按时交付房屋，办理产权证书、提供达到使用条件的基础设施和公共配套设施。截至目前，仍未办理产权证、供暖等设施至今未达到正常使用条件。二、关于原审法院认为不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，是导致台兴公司逾期办证的原因，进而按照公平原则将被上诉人主张的逾期办证违约金予以酌减，免除了台兴公司40%的违约责任。被上诉人对此项认定和判决不予认可。房屋买卖合同约定办理产权证书的时间是2015年12月31日前，而《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》规定，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见实施时间在后，不能作为台兴公司迟延办证的理由。不动产登记管理部门的职责变化和产权初始登记政策发生变化，并不能导致双方签订的《商品房买卖合同》的相关条款失效，并且客观上，从被上诉人起诉至今，台兴公司仍未能办理产权证书，且何时能够办理仍没有明确的期限。逾期办证违约金在不断的增长。原审法院依照公平原则酌减该项违约金，是在偏袒台兴公司，很显然是不公平的。综上，请依法驳回台兴公司的上诉请求。陈坤向一审法院起诉请求：1、请求法院判令台兴公司向陈坤支付逾期交房违约金4900元、逾期办理房屋权属证书违约金8943元、基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金726元，以上共计14569元。一审法院认定事实：2013年1月25日，陈坤作为买受人、台兴公司作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由陈坤购买台兴公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南12号楼1单元14层1413号房屋一套，建筑面积69.19平方米，房屋总价款：455824元。其中约定金额：170824元付款方式为现金，约定付款时间是2013年1月25日；另外285000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年2月25日；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。陈坤要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，台兴公司按日向陈坤支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，陈坤于2013年1月25日向台兴公司交纳购房款170824元，2013年4月24日，又支付285000元。根据台兴公司提交的证据，2016年6月2日，台兴公司将涉案房屋交付陈坤，现陈坤认为台兴公司逾期交房，要求台兴公司支付延迟交房违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。另该房屋买卖合同第十四条约定，供水设施、供配件设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。陈坤、台兴公司双方在庭审中均认可涉案房屋的天然气于2017年7月9日点火正常使用，暖气至今未达到使用条件。同时合同还约定了办理产权登记的相应事宜，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。至今台兴公司仍未办下来房屋权属初始登记。陈坤要求台兴公司承担违约赔偿责任。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。又查明，台兴公司应于2015年10月31日前向陈坤交房，台兴公司实际交房日期为2016年6月2日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月2日共计215日。陈坤的房款455824元应在2013年1月25日和2013年2月25日交纳。陈坤房款的实际交纳时间为2013年1月25日和2013年4月24日，共计逾期付款时间为58天，按照合同约定商品房交付期限相应顺延58天，顺延后的逾期交房时间为157天，按照合同约定的台兴公司按日向陈坤支付已交房价款万分之0.5计算违约金，逾期交房的违约金为3578元。一审法院认为，陈坤、台兴公司就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，陈坤向台兴公司付清全部房款后，台兴公司应按合同约定于2015年10月31日前向陈坤交付所购房屋，而台兴公司延迟至2016年6月2日才将涉案房屋交付给陈坤，逾期天数为215天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向陈坤支付自2015年10月31日起至2016年6月2日的逾期交房违约金。因陈坤逾期付款时间为58天，台兴公司要求相应的顺延交房期限，顺延后台兴公司仍应向陈坤支付逾期交房违约金3578元，对于陈坤超出部分的要求，该院不予支持。关于房屋的基础设施和公共配套设施约定的能够正常运行的期限是2015年10月31日，但2017年7月9日燃气才接通使用，至2018年11月15日开庭之日，仍未供暖，台兴公司并未完全履行合同义务，对此陈坤主张从2015年10月31日到2018年9月7日止计算违约金，共计35个月，共726元，该院予以支持。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，台兴公司仍没有将材料准备齐全，对此陈坤主张从2015年12月31日到2018年9月7日计算违约金，共计981天8943元。但2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致台兴公司逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，按照公平原则适当予以酌减赔偿5366元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、台兴公司于判决生效后十日内向陈坤支付逾期交房违约金3578元，逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金726元，逾期办理权属证书违约金5366元，共计9670元。二、驳回陈坤的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，由台兴公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。台兴公司与陈坤签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金问题。双方合同约定2015年10月31日前交付涉案房屋，但台兴公司于2016年6月2日交付涉案房屋，构成违约，应向陈坤支付逾期交房违约金。台兴公司关于逾期交房应予免责的上诉理由不属不可抗力，对其主张不予支持。关于逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的问题，是台兴公司在开发建设工程项目过程中以及与陈坤签订房屋买卖合同过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见的范围之内，不应归属于基础设施和公共配套设施未达到使用条件的合理原因，台兴公司称因政府原因导致暖气未能达到使用条件不应承担违约责任的理由不能成立。根据合同约定，基础设施和公共配套设备能够正常运行的期限是2015年10月31日，但2017年7月9日燃气才接通使用，一审开庭时，暖气管道仍未铺设，一审依约认定台兴公司违约，判令台兴公司向陈坤支付违约金数额正确，应予维持。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对台兴公司办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，台兴公司应当根据政策变化继续履行其合同义务。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对台兴公司应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。台兴公司关于此项违约金的上诉理由不成立，不予支持。二审中台兴公司提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上，台兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 徐国庆审判员 鲁金焕二〇一九年一月七日书记员 马 静