云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0602民初3624号原告赵松，女，1994年1月31日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人,农民，住云南省昭通市昭阳区。被告何明波，男，1969年10月7日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，居民，住云南省昭通市昭阳区。原告赵松诉被告何明波买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法组成合议庭。原告赵松在举证期限内向本院提交了相关证据材料。2019年1月24日，本院公开开庭审理了本案。原告赵松的委托代理人聂朝坤到庭参加诉讼，被告何明波经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告赵松诉称，2017年2月3日，原告和被告何明波以及被告的父亲郝治安签订《房屋买卖合同》，合同约定：郝治安将位于昭通市昭阳区水电局水保办第三楼门牌号为××，建筑面积为61.69平方米的房屋出售给原告，价格为151680元，在合同签订后原告支付定金31680元，在该房屋过户到原告名下后，原告一次性付清全部尾款，自合同签订后3个月内办理房屋产权转移登记手续。卖方须保证该房屋无产权争议，因卖方原因导致房屋不能过户或者产生债权债务纠纷，卖方应支付买方总房款5%的违约金，并承担其他违约责任。2017年2月，原告向被告以及被告的父亲支付了购房定金51680元，被告以及被告的父亲向原告出具了收条。2017年5月21日，郝治安去世，未将房屋过户给原告。经过多次协商，被告于2017年10月3日向原告出具欠条，欠条声明：原告支付的购房定金51680元是被告收取的，被告愿意继续履行合同，并承诺于2017年10月20日前将房屋过户给原告。如到期未过户，被告将承担偿还本金并依据合同条款承担违约金，同时承担律师代理费的责任。原、被告约定过户期限超过后，原告多次要求被告办理房屋过户手续，被告总是推脱。2017年12月，原告诉至法院，经法院庭前调解，被告出具还款承诺书，承诺还款，现被告承诺的还款期限已过，仍未偿还原告款项。原告诉请判决：一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；二、由被告返还原告购房款及其他损失70094元；三、由被告支付原告从2018年2月3日起至还款之日止的利息（以年利率5%，按本金151680元为基数计算）。本案诉讼费由被告承担。被告何明波未作答辩。针对原告何明波的主张，其向本院提交以下证据证实：一、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；二、被告身份证复印件1份，证明被告主体资格；三、还款承诺书原件1份，证明被告何明波就解除买卖合同，承担违约责任及支付期限等事项向原告作出承诺的事实；四、欠条原件1份，证明被告同意解除买卖合同，支付原告购房款及承担违约责任的事实；五、房屋买卖合同原件1份，证明双方于2017年2月3日签订的房屋买卖合同，约定了相关权利和义务；六、收条原件3份，证明被告已经收到原告购房定金的事实。被告何明波经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对以上证据的质证权利，放弃举证权利。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的六组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2017年2月3日，被告何明波以其父郝治安的名义与原告赵松签订《房屋买卖合同》，合同约定：郝治安将位于昭通市昭阳区水电局水保办第三楼门牌号为××，建筑面积为61.69平方米的房屋（房屋所有权证号码：0150070）出售给原告，价格为151680元，该房屋性质为房改全产权（房），在合同签订后原告支付定金31680元，在该房屋过户到原告名下后，原告一次性付清全部尾款，自合同签订后3个月内办理房屋产权转移登记手续。卖方须保证该房屋无产权争议，因卖原因造成房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷，卖方应支付买方总房款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。2017年2月4日，原告赵松向被告何明波支付了购房定金31680元，被告何明波以其父亲郝治安的名义出具了《收条》给赵松。2017年2月13日，原告赵松向被告何明波支付了购房款20000元，被告何明波以其父亲郝治安的名义出具了《收条》给赵松。后来，郝治安去世，被告何明波未将房屋过户给原告。经过协商，被告何明波于2017年10月3日向原告出具《欠条》，《欠条》载明：赵松支付的购房定金51680元是何明波收取的，何明波愿意继续履行合同，并承诺于2017年10月20日前将房屋产权过户给原告。如到期未过户，被告将承担偿还本金并依据合同条款承担违约金，至2017年11月1日前还清。如未履行欠条上的条款，买方经法院解决所产生的律师代理费由何明波全部承担。被告何明波承诺的过户期限及承担违约责任期限超过后，被告何明波未按欠条内容履行。2018年1月16日，被告何明波出具《还款承诺书》给原告赵松，何明波在《还款承诺书》中明确表示同意退还赵松购房款51680元，律师代理费9000元，起诉费（案件受理费）1830元，违约金（2017年）7584元，合计70094元，于2018年6月30日前偿还40000元，2018年10月30日前偿还30094元。并支付从2018年2月3日起至柒万元清偿完毕之日止，以房屋售价151680元为基数支付利息（按年利率5%计算利息）。本人（何明波）于2017年10月3日写的欠条作废，以本还款承诺书为准。之后，被告何明波未按诉《还款承诺书》履行义务，原告赵松诉至本院。本院认为，被告何明波以其父亲郝治安的名义与原告赵松订立《房屋买卖合同》，原告赵松向被告何明波支付购房定金及购房款共计51680元，被告何明波出具了《收条》给赵松，并承诺办理房屋产权转移登记期限，因原告赵松、被告何明波均未能提交证据证实何明波的行为系得到郝治安授权或者事后追认的事实，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”据此规定，何明波的行为对被代理人郝治安不发生效力，由行为人何明波承担责任。何明波未能按照承诺期限办理买卖房屋产权转移登记手续，也未按照其在《欠条》、《还款承诺书》上的承诺承担责任，原告请求判决解除合同，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因原告买卖该房屋的目的不能实现，据此规定，本院依法支持原告解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。原告请求判决由被告返还原告购房款及其他损失70094元，并由被告支付原告从2018年2月3日起至还款之日止的利息（以年利率5%，按本金151680元为基数计算），但被告何明波实收款项为51680元，其承诺最后还款期限是2018年10月30日前，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”因此，本院依法支持由被告返还原告购房款51680元，并以购房款51680元为基数，按月利率2%支付利息，从2018年10月31日起至何明波还清购房款之日止，作为赔偿原告赵松的经济损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、由被告何明波返还原告赵松购房款51680元；二、由被告何明波赔偿原告赵松损失，即自2018年10月31日起以51680元为基数，按月利率2%支付利息，直到其付清所欠购房款之日止；上述给付内容在本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告赵松的其他诉讼请求。如被告何明波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息,自款项到期日起至款项付清之日止。案件受理费1552元，公告费560元，合计2112元，由原告赵松负担555元，被告何明波负担1557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告何明波不自动履行本判决，原告赵松可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  罗天华人民陪审员  杨燕玲人民陪审员  吕道联二〇一九年一月二十九日书 记 员  李 梅法律条文附后:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。