广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初14628号原告：李雪玲，女，1986年5月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：罗义活，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤莹霞，广东诺为律师事务所律师。被告：广州市恒悦置业有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街启德路8号（仅作办公用途）。法定代表人：黎梓迪，总经理。委托诉讼代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。第三人：广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社，住所广州市白云区鹤龙街联边村彭上新村西路9号。法定代表人：刘镜源。原告李雪玲与被告广州市恒悦置业有限公司、第三人广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪玲的委托诉讼代理人汤莹霞，被告广州市恒悦置业有限公司的委托诉讼代理人王朝阳到庭参加了诉讼。第三人广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本影响本案的审理。本案现已审理终结。原告李雪玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的《“云城星悦”公寓租赁合同》；2.请求判令被告立即向原告返还租赁费364820元及优惠申请款10000元，并支付违约赔偿金36482元；3.请求判令被告承担原告支出的律师代理费23000元；4.请求判令被告承担本案的全部的诉讼费用。事实与理由如下：2017年1月18日，被告与原告签订了《“云城星悦”公寓租赁合同》，合同签订后原告按照合同约定支付了374820元（优惠申请款10000元+租赁费总额364820元），但被告未能按照双方合同约定将租赁物业交付给原告。被告没有依约按时履行交付标的物的义务，已经构成根本违约，原告有权按照合同的约定解除合同，并要求被告全额返还租赁费364820元及优惠申请款10000元，并支付违约赔偿金36482元。根据双方签订的租赁合同第三页，在乙方不履行贷款义务的情况下，甲方即被告有权向乙方即原告追偿全部直接或间接损失，其中就包括律师费，根据对等原则，原告有权在被告根本违约的情况下，要求被告承担为实现其合法权利支出的律师费。故诉至法院，请求判如所请。被告广州市恒悦置业有限公司辩称：我司请求继续履行涉案租赁合同：1.目前原告租赁的涉案房屋所在项目已通过消防、规划、竣工、环保、卫生学验收及其他单项的排污节能电梯等项目的验收，目前已具备继续履行合同的客观要件。我司已于2019年1月15日向原告发出收房通知书。2.我司确实存在逾期交付房屋的情况，但我司认为逾期的原因是因为办理各项验收手续而客观不能，并非我司主观恶意或者是故意。3.双方合同中对于律师代理费没有进行特别的约定，原告就双方合同第三条第五款的约定提出对等原则违反双方意思自治，原告要求我司承担律师费没有合同依据和法律依据。4.希望与原告进行和解。第三人广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社提交书面陈述意见：1.被告于2014年3月31日与我社就承租案涉房屋所在的彭上商务中心项目地块签署了《租赁合同》，建设期2年（2015.7.13-2017.7.12），建设成本回收期9年（2017.7.13-2026.7.12），租期20年（2026.7.13-2046.7.12），至2046年7月12日期满。2.涉案房屋所在的彭上商务中心项目地块原为我社自留建设用地，后被征为国有土地并以划拨方式返还给我社作为村经济发展用地（商业），土地使用权人为广州市白云区鹤龙街联边村经济联合社。3.涉案房屋的招租、租赁合同签订、租金收取、房屋交付均由被告与原告双方自行负责与完成，我社未参与，不清楚涉案房屋租赁合同签订及合同条款的内容，原告的诉讼请求也与我社无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对对原告提交的《“云城星悦”公寓租赁合同》、收款收据、银行流水、快递单、律师函及回函、律师费发票；被告提交的建设用地规划许可证、建设用地批准书、企业基本建设投资项目备案证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、城镇污水排入排水管网许可证、建设项目卫生学竣工验收意见、项目水土保持设施验收报备证明的函、租赁合同予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年1月18日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订了《“云城星悦”公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1.1甲方将坐落于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦A座10层27号公寓物业（以下简称涉案房屋）交付给乙方有偿租赁。2.1租赁期限自2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权。如乙方不使用甲方赠送的5年，将房屋交回甲方，乙方不得要求甲方退回该5年的使用费。3.1本合同期内乙方应向甲方缴付的租赁费总额为364820元。3.2乙方按一次性支付的方式支付租赁费。在乙方选择按照向第三方筹措资金的方式支付租赁费时，乙方应当积极履行与第三方的贷款协议约定的义务，如乙方有任何不履行贷款协议中的义务，导致第三方要求甲方承担责任的，甲方有权向乙方追偿给甲方造成的全部直接或间接损失（包括但不限于公证费、调查费、律师费和诉讼费等）。4.1该物业的交付时间为2017年12月31日，乙方对该物业的租赁期限自2018年1月1日起计算。如甲方交楼时间延误，则租赁期限自动顺延，该物业的租赁计租起始时间以双方实际交楼日期为准。8.3甲方未能按合同约定的时间交付该物业的，则按下列情况执行：（1）甲方交付物业的时间超过约定时间120个工作日（含120个工作日），甲方应每日按租赁费总额的万分之五支付乙方违约金；（2）甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金。等等。原告已依照《租赁合同》约定向被告支付了租赁费364820元，此外原告还向被告支付团购优惠费10000元。被告至今未将涉案房屋交付给原告使用。原告委托广东诺为律师事务所汤莹霞律师于2018年8月13日向被告邮寄《律师函》，以被告超过合同约定的120个工作日仍未能交付租赁物业，构成根本违约为由，要求被告在收到函件后5日内与原告办理《“云城星悦”公寓租赁合同》的解除手续等。被告于2018年8月14日收到律师函后，于2018年8月15日向原告复函称涉案公寓项目预计于2019年2月1日给予交付，并提出在原25年租赁期满后加送13个月租期及从交付开始免物业费36个月的协商方案。原告不同意上述协商方案。原告提交广东诺为律师事务所向其开具的律师咨询服务费的发票一张，拟证明其支出律师代理费23000元。另查明，涉案房屋所在的项目经《建设工程规划许可证》（穗规建证〔2015〕23号）、《关于调整建筑设计方案的复函》（穗规函〔2016〕3872号）批准，项目名称为彭上商务中心，建设规模为1幢10层商业办公楼，建设单位为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社。该工程已于2015年7月13日取得《建筑工程施工许可证》，于2018年6月通过规划验收（穗国土规划验证〔2018〕684号）。涉案土地性质为国有划拨建设用地，使用权人为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社,建设项目名称为村经济发展用地（商业），本宗土地用途为批发零售用地。被告（乙方）提交其与广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社（甲方）签订的《租赁合同》，拟证明被告向广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社承租彭上商务中心项目地块，建设期2年（2015.7.13-2017.7.12），建设成本回收期9年（2017.7.13-2026.7.12），租期20年（2026.7.13-2046.7.12），至2046年7月12日期满。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原告与被告签订的《租赁合同》约定租赁期从2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权，根据上述约定，双方约定的租赁期限实际上是从2018年1月1日至2042年12月31日，租赁期已经超过二十年，故双方基于《租赁合同》形成的租赁合同关系应是始于2018年1月1日，止于2037年12月31日，2038年1月1日至2042年12月31日期间部分无效，除了租赁期超过二十年的约定无效外，其他约定是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告已按照租赁合同的约定向被告支付了合同约定的租赁费及优惠费10000元，被告应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。《租赁合同》第8.3条第2款约定：“甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，该应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金”，被告于合同约定的交付时间后120个工作日未能向原告交付房屋，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》于法有据，本院予以支持。原告要求被告退还租赁费364820元及优惠费10000元，并支付赔偿金36482元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于原告主张的律师代理费，因双方在《租赁合同》中并未对被告违约的情况下律师费的承担进行约定，原告主张其依照对等原则要求被告承担律师费依据不足，原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李雪玲与被告广州市恒悦置业有限公司于2017年1月18日签订的《“云城星悦”公寓租赁合同》（前20年租期部分）；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告李雪玲退回租赁费364820元及优惠费10000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告李雪玲支付违约赔偿金36482元；四、驳回原告李雪玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3907.3元，由原告李雪玲负担172.54元，被告广州市恒悦置业有限公司负担3734.76元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年一月二十三日书记员  任丽霞郭嘉嘉