四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民再9号 原审原告：朱碧珍，女，汉族，生于1968年1月19日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师。 原审被告：广元市新程实业有限公司，住所地广元市利州东路二段。 法定代表人：杨乾惠，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王文益，男，汉族，住新疆哈巴河县阿克齐镇，系公司办公室主任。 委托诉讼代理人：冯玉满，四川剑宏律师事务所律师。 原审第三人：四川亚泰建设有限公司，住所地四川省泸州市江阳区连江路二段**。 法定代表人：谢志平。 原审原告朱碧珍与原审被告广元市新程实业有限公司（以下简称新程公司）、原审第三人四川亚泰建设有限公司（以下简称亚泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2011年12月29日作出（2011）广利州民初字第1515号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年8月7日作出（2018）川0802民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，由广元市利州区人民法院审判员刘映德担任审判长，与人民陪审员唐华、张明华组成合议庭，书记员张琼分担任法庭记录，公开开庭审理了本案。原审原告朱碧珍及其委托诉讼代理人王剑、原审被告新程公司委托诉讼代理人王文益、冯玉满到庭参加诉讼，原审第三人亚泰公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告朱碧珍在再审中的再审请求：要求原审被告和原审第三人继续履行《和解协议》内容，将江南星城A栋一层54号营业房转移登记至朱碧珍名下，若原审被告与原审第三人拒绝履行《和解协议》内容或者履行不能，则由原审被告和原审第三人赔偿原告购房款688304元。事实和理由：一、“江南星城”包括案涉1层34#、54#营业用房在内的A幢1-3层营业房及住宅224套以在建工程的形态登记抵押给亚泰公司是不争的事实。二、本案三方当事人签订的《和解协议》合法有效，可以并且应当得到完全履行。首先，《和解协议》是三方当事人的真实意思表示；其次，《和解协议》不违背法律的禁止性规定，也符合实际情况；第三，《和解协议》已经部分履行；第四，《和解协议》约定的34#、54#房屋，由新程公司出售给原审原告朱碧珍并收取了购房款130万元的事实，得到了广元市利州人民法院（2011）广利州民初字第1515号民事调解书的确认，同时业已生效的最高人民法院（2017）最高法民终289号民事判决书也给予了确认。三、韩心琼与新程公司的民间借贷纠纷案不能阻却《和解协议》的履行。 原审被告新程公司在再审中辩称，一、《和解协议》只能部分履行不能完全履行，34号登记在原审原告名下是可以，但54号登记在原审原告名下不可能，双方协议在2011年12月13日签订的，但2011年11月22日法院根据韩心琼申请已经查封，卖给韩心琼是注明了房屋价格面积及总价款，签订给韩心琼的价格是3.7万元。二、如果不能履行，原审原告要求赔偿购房款68万元没有法律依据，应该通过具体算账后再进行赔偿。 第三人四川亚泰建设有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 朱碧琼向本院起诉请求：1、判令被告全面履行《江南星城内部申购协议》约定的义务，立即按《江南星城内部申购协议》约定的内容与原告签订《商品房买卖合同》并在广元市房地产管理处登记备案。2、本案诉讼费、保全费全部由被告负担。 本院原审（2011）广利州民初字第1515号民事调解书内容：一、第三人亚泰公司同意将江南星城A栋一层1-34、1-54共两间商铺、建筑面积约53㎡，以140万元价款出售给原告。付款方式为：原告按原《内部申购协议》所支付的100万申购诚意金转作购房款，第三人予以认可，被告赔偿原告的损失30万元视为原告的付款，余款10万元在原告、第三人两方合作将上述两间商铺登记到原告名下后，由原告直接支付给第三人，第三人向原告出具140万元的购房款发票（其中30万元为被告赔偿原告的损失），以换取原告手中的原申购诚意金收据。房屋交付标准为精装修（按照第三人统一的标准执行）。二、原、被告终止履行双方此前签订的《江南星城内部申购协议》内容，并放弃追究被告的任何法律责任。三、第三人同意并以书面形式至函抵押备案登记机关，同意将上条所列两间商铺出售给原告。四、被告同意与第三人进行工程款结算时，上述两间商铺作价140万元进行账务结算。五、因《江南星城》A栋商品房项目已获“商品房预售许可证”。在本协议第一条的约定内容签订《商品房买卖合同》，并在广元市房地产管理处登记备案。六、因上述A栋一层1-54号商铺被法院查封，第三人以实现抵押权为由，申请法院解除该查封，以便于原告与被告或原告与第三人签订《商品房买卖合同》办理备案或登记，税费按照法律规定各自承担。 原审原告朱碧珍向本院提供证据如下： 证据一、《江南星城内部申购协议》，拟证明原告于2010年12月24日在被告处购买编号为6号的面积为124.75平方米的商铺，约定单价为2万元每平方米，双方约定了付款方式。 证据二、房屋面积测绘报告，拟证明原告购买的6号营业房面积为124.75平方米，原告购买房屋时已经修好并且规划及测绘工作。 证据三、收条2张，2011年1月1日30万元收据，2010年12月24日70万元收据，共计100万元，拟证明原告按照内部申购协议约定向被告支付了购房款100万元。 证据四、2011年12月13日《和解协议》，拟证明被告在改变了一层营业房销售模式后，原内部申购协议所指的6号营业房已不复存在，内部申购协议无法继续履行，双方在新的销售模式下变更了原告购买的商铺编号为34号和54号，并约定了两间商铺的面积、单价、总价款以及履行的方式。 证据五、2012年10月10日《商品房买卖合同》，拟证明原被告双方于2012年10月10日签订了34号营业房的商品房买卖合同，并进行了登记备案，履行了部分《和解协议》，被告是可以履行协议内容。 证据六、《在建工程抵押登记表》，拟证明在案涉房屋取得预售许可证之前的2011年9月29日，被告将在建的江南星城工程抵押给第三人亚泰公司，其中就包含了双方订立的《和解协议》当中的54号营业房，进一步证明房管处发放了预售登记许可，可以依法处分时被告第一时间将房屋抵押给第三人，第三人是合法享有抵押权，也应当可以履行和解协议所约定的义务。同时法院因韩心琼一案对54号营业房的查封在抵押登记之后，不能影响第三人对54号营业房的抵押权。 证据七、广元日报公告，拟证明在2011年10月11日江南星城取得预售许可证。 证据八、（2011）广利州执保字5号协助执行通知书，拟证明2011年10月31日房管处才收到协助执行通知，利州区法院将54号营业房进行了查封，这一查封没有通知抵押权人，不影响第三人对54号商铺的抵押权，只能享有变卖价款的优先受偿权。 新程公司、亚泰公司均未提供证据。 本院调取了（2011）广利州民保字第22号民事裁定书、（2011）广利州民初第1515号民事调解书、四川省高级人民法院（2014）川民初字第53号民事判决书。 对于原审原、被告及第三人无异议的证据，本院予以采信，本院再审认定案件事实如下： 江南星城A栋一层1-54商铺的抵押情况。2011年9月30日，新程公司将该房产抵押给亚泰公司，他项权证号2011093000474。 房产查封情况。申请人韩心琼与被申请人新程公司民间借贷案件，向本院申请财产保全，本院于2011年10月28日作出（2011）广利州民保字第22号民事裁定书，并通过（2011）广利州执保字5号协助执行通知书，于2011年10月31日对江南星城A栋一层1-54商铺予以查封。 2011年12月29日，朱碧珍与新程公司、亚泰公司达成（2011）广利州民初第1515号民事调解书，在该调解书履行中，双方于2012年10月10日签订了1-34号营业房的商品房买卖合同，价款611696元，并进行了登记备案。亚泰公司没有以实现抵押权为由要求解除抵押1-54号营业房的查封。 2016年12月30日，四川省高级人民法院作出（2014）川民初字第53号民事判决书，此案中原告为四川亚泰建设有限公司，被告为广元市新程实业有限公司等，案由为建设工程合同纠纷，该判决认定事实中表述：亚泰公司和新程公司2012年4月17日签署《对账清单》载明新程公司应收营业用房款6300万元，明细：9.新程公司已收130万元【朱碧珍1-34、1-54以原购房款抵购房款，详见（2011）广利州民初第1515号民事调解书】。销售款6300万元中622521元作为拨付工程进度款，借款金额62377479元的票据退还新程公司，新程公司向亚泰公司出具营业房6300万元的《收据》。 本院再审认为，本案的焦点问题是关于江南星城A栋1-54号商铺出售给朱碧珍是否合法。 根据查明的事实，江南星城A栋一层1-54商铺2011年9月30日抵押给亚泰公司。韩心琼与新程公司保全一案2011年10月31日对江南星城A栋一层1-54商铺予以查封。抵押在前，查封在后。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”关于抵押财产享有优先权的顺序，亚泰公司享有第一顺序受偿的人。 2011年12月29日达成（2011）广利州民初第1515号民事调解书，亚泰公司和新程公司在调解书中约定了抵押权的实现方法。四川省高级人民法院2016年12月30日（2014）川民初字第53号民事判决书中，对2012年4月17日亚泰公司和新程公司签署《对账清单》载明对1-54的处置予以确认，抵押商铺处置款项新程公司的收取得到了亚泰公司认可，应当视为亚泰公司行使了抵押权受偿。 以上抵押、查封、出售抵押房产的时间、过程可以表明，对于江南星城A栋1-54商铺，新程公司通过调解书确认出售给朱碧珍，已经押权人亚泰公司认可，视为亚泰公司实现了抵押财产处置的优先受偿，抵押权至今没有解除仅仅是个程序问题。因此，（2011）广利州民初第1515号调解书中关于江南星城A栋1-54号商铺的出售内容，应当予以支持。 本院已经支持了朱碧珍的诉讼请求一，关于朱碧珍的诉讼请求二不需要再支持。（2011）广利州民初第1515号民事调解书在履行中，双方2012年10月10日签订了1-34号营业房的商品房买卖合同，并且网签登记备案，本院予以确认。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国担保法》第五十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下： 维持（2011）广利州民初第1515号民事调解书中的调解内容。 原审本案诉讼费13800元，保全费5000元，合计11900元，由原告朱碧珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  刘映德 人民陪审员  唐 华 人民陪审员  张明华 二〇一九年一月十日 书 记 员  张琼分