吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2401民初7074号 原告：金姬子，住延吉市公园街。 委托诉讼代理人：许洪伟，吉林孚达律师事务所律师。 被告：延边罗京实业集团有限公司，住所地：延吉市公园路。 委托诉讼代理人：周晓岗，该公司副总经理，住延吉市公园街。 被告：金一，男，朝鲜族，住延吉市建工街。 委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金珲，吉林延大律师事务所律师。 原告金姬子与被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、被告金一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月20日、2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告金姬子及委托诉讼代理人许洪伟，被告金一及委托诉讼代理人高席、金珲到庭参加诉讼。被告罗京公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审。被告罗京公司的委托诉讼代理人周晓岗到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 金姬子向本院提出诉讼请求：1、确认金姬子与罗京公司签订的商品房买卖合同有效；2、判令金一腾出罗京帝景小区*幢*层*号房屋并赔偿2017年8月至2018年12月8日占用房屋期间的租金损失9600元、金姬子为解决非法占有房屋而支出的差旅费7500元、精神抚慰金10000元；3、诉讼费由罗京公司及金一承担。2019年1月4日，金姬子增加诉讼请求，要求确认金一与罗京公司之间的买卖合同无效。事实和理由：2014年9月27日，金姬子与罗京公司签订《商品房买卖合同》，金姬子依约分别于2014年9月27日和9月29日交纳房款合计236888元。2015年2月9日，罗京公司向金姬子交付房屋。同年2月11日，金姬子又交纳装修保证金2000元，房屋差价款19706元，其他13项费用共计7515元，并办理了房屋物业交割手续。后金姬子一直在国外打工。2017年8月初，金姬子发现该房屋门被打开，原锁已被破坏，金姬子换了新锁。2018年10月初，金姬子回国发现该房屋被金一占有。为维护自身合法权益，金姬子诉至法院。 罗京公司辩称，1、金姬子与罗京公司签订的商品房买卖合同合法有效，但因情势变更的原因，已无法履行该房屋买卖合同，向其交付房屋，现只能解除该买卖合同。同时，罗京公司同意返还金姬子的购房款及相应的利息，并对金姬子已交付的房屋装修保证金、房屋差价款等费用予以退还。2、罗京公司与金一签订的房屋买卖合同也合法有效。罗京公司已将涉案房屋交付给金一，金一已对涉案房屋合法占有使用，应维持既定的物权关系稳定，不应再次受到破坏。3、罗京公司愿意以货币补偿的形式与金姬子协商处理本案。 金一辩称，金姬子的诉请无事实根据和法律依据，请求法院予以驳回。二被告签订的房屋买卖合同合法有效，且金一在签订合同前，去房产局查询涉案房屋信息，该房屋并没有所有权人信息，故与罗京公司签订房屋买卖合同，并登记备案。随后，二被告又签订装修管理协议、物业管理规约，并向国家房产局缴纳了住宅专项维修基金等费用，罗京公司向金一正常交付房屋并装修入住。因此，按照我国建筑法第六十一条之规定及相关判例，该房屋理应由金一所有。根据贵院的相关案例，涉案房屋没有验收，故金姬子要求金一腾出房屋的诉讼请求不应得到支持。答辩期已过且辩论已结束，故金姬子不能增加诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，金姬子与罗京公司签订《商品房买卖合同》，约定：金姬子从罗京公司处购买延吉市罗京帝景小区X幢XX单元X号，建筑面积为45.68平方米的房屋，房屋单价为每平方米5185.81元，总价款为236888元。2014年9月27日交付房款89888元，2014年9月29日付清剩余房款147000元。交房期限及条件：出卖人应当在2014年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。罗京公司在出卖人处加盖公司公章及法定代表人罗今子名章，金姬子在买受人处签名摁印。 2014年9月27日，金姬子向罗京公司交付购房款89888元；2014年9月29日，金姬子向罗京公司交付购房款147000元。2015年2月9日，金姬子在罗京公司处登记领取涉案房屋钥匙。2015年2月11日，金姬子向罗京公司交付房屋差价款19706元、装修保证金2000元、物业费及各项杂费共计7515元。罗京公司向金姬子出具上述所有款项的收据。 2018年10月12日，金一与罗京公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：罗京公司将涉案房屋出售给金一，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2200元，总价款为100496元，买受人在2018年10月12日前一次性支付全部价款。商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。交付房屋的时间为空白。罗京公司在出卖人处加盖公司公章及法定代表人罗今子名章，金一在买受人处签名摁印。同日，金一与罗京公司之间的《商品房买卖合同（预售）》在延吉市房屋产权管理中心登记备案。 2018年11月16日，金一向罗京公司交付涉案房屋购房款228400元、装修保证金2000元、住宅专项维修资金4453元、物业费等各项费用共计7449元，并领取房屋钥匙。罗京公司向金一出具上述所有款项的收据。2018年11月17日，金一与罗京公司签订《罗京帝景业主临时管理规约》和《罗京帝景装修装饰管理协议》。2018年11月末，金一入住涉案房屋。 另查，至今为止，涉案房屋尚未验收。 认定上述事实的证据有：金姬子身份证复印件、2014年9月27日商品房买卖合同、交款收据、罗京帝景钥匙领取登记表、延吉市公安局三实信息采集登记表；金一的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、2018年11月16日罗京公司出具的两份收据，罗京帝景各项费用收据、罗京帝景项目房屋交付使用收费明细表、吉林省住宅专项维修资金专用票据、电费查询卡、水费缴费卡、延吉市水务集团公司收费凭证、罗京帝景业主临时管理规约、罗京帝景装修装饰管理协议。关于金姬子提供的2017年8月照片，因无法核实时间及该证据与本案的关联性，故本院不予采信；关于金姬子提供的交通费票据，因未显示金额及时间，无法核实与本案的关联性，故本院不予采信；关于金姬子提供的尸体检案书系侵权法律关系，不属于本案房屋买卖合同案件审理范围，故本院不予采信；关于金姬子提供的罗京帝景业主临时管理规约及罗京帝景装修装饰管理协议中乙方处均为空白，无法核实与本案的关联性，故本院不予采信。关于金姬子提供的通话录音光盘，经罗京公司委托诉讼代理人周晓岗核实确为罗京公司法定代表人罗今子的手机号码，故本院对真实性予以采信。 本院认为：2014年9月27日，金姬子与罗京公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于金一与罗京公司于2018年10月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力问题。罗京公司答辩意见认可其与金一之间系房屋买卖合同关系，金姬子提供的罗京公司法定代表人罗今子的通话录音中虽有抵押的陈述，但并未有抵押的细节陈述，因此，在没有借条、借款合同、抵押协议等其他有效证据佐证借款抵押担保关系的情况下，金姬子主张罗京公司与金一之间的《商品房买卖合同（预售）》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“恶意串通，损害第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定而无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情形下，买受人均要求实际履行合同的，根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、买卖合同成立的先后等顺序，公平合理地予以确定权利保护顺位。本案中，因涉案房屋尚未验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程验收合格是商品房交房条件的最低要求，故罗京公司先后向金姬子与金一交付房屋钥匙的行为，均不发生法定交付的效力。本案中，金姬子先于金一与罗京公司签订商品房买卖合同，并先于金一向罗京公司交付全部购房款和房屋差价款、装修保证金、物业费及各项费用，故金姬子取得在先的商品房买卖合同履行顺序。金姬子可待涉案房屋验收合格后，另行主张交付房屋。 关于金姬子主张的2017年8月至2018年12月8日期间金一占用涉案房屋的租金9600元及差旅费7500元，因金姬子尚未取得涉案房屋的合法占有权，故本院不予支持；关于金姬子主张的精神抚慰金10000元，因本案系合同纠纷，并非侵权责任纠纷，故不属于本案审理范围，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告金姬子与被告延边罗京实业集团有限公司于2014年9月27日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告金姬子的其他诉讼请求。 案件受理费4853元（原告金姬子已预交4853元），减半收取2426.50元，由被告延边罗京实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 陈 艳 二〇一九年一月十六日 书记员 郭虹伶