广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终114号 上诉人（原审原告）：柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司，住所地：柳城县大埔镇白阳中路。统一社会信用代码：914502225794282673。 法定代表人：李洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁世辉，广西都乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘汝勇，广西都乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乔智，男，壮族，1956年4月20日出生，住柳城县。 被上诉人（原审被告）：何秀芬，女，1963年12月30出生，壮族，住柳城县。 上诉人柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司（以下简称鑫辉煌公司）与被上诉人乔智、何秀芬服务合同纠纷一案,不服广西壮族自治区柳城县人民法院（2018）桂0222民初1330号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫辉煌公司的委托诉讼代理人梁世辉、刘汝勇，被上诉人乔智、何秀芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人鑫辉煌公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实严重错误且适用法律错误。一审判决虽然查明了二被上诉人与案外人韦柳息完成了房屋过户手续，但却遗漏查明房屋过户时间点，二被上诉人与案外人韦柳息完成房屋过户手续发生在上诉人与被上诉人签订的《独家代理协议》约定的期限内，此情节足以证明二被上诉人已经违反了独家代理协议的约定，二被上诉人均已构成违约，应依据独家代理协议承担相应违约责任。二、案外人韦柳息应当认定为上诉人介绍的客户。一审中，上诉人已经提交了韦柳息本人亲笔签名的看房协议书，一审庭审中，韦柳息又当庭承认该签名是她本人的签名，并且，二被上诉人和韦柳息均未对该签名申请笔记鉴定，足以证明该签名就是韦柳息本人。因二被上诉人不配合看房，上诉人已经与韦柳息说明，只能带韦柳息到同样结构的5楼看房。在看房协议书中，双方约定了上诉人为韦柳息提供三套房源，其中“县政府宿舍X栋X楼”就在涉案房屋的楼下。韦柳息既与上诉人签订了看房协议书，又在上诉人带领下看了同样结构的房屋，并且最终与二被上诉人签订了房屋过户手续。很明显，应认定韦柳息就是上诉人介绍的客户，二被上诉人应当依据合同约定向上诉人支付中介服务的报酬。 被上诉人乔智、何秀芬辩称,一审判决认定事实、适用法律及结果正确。 上诉人鑫辉煌公司向一审法院起诉请求：1、乔智、何秀芬向鑫辉煌公司支付房屋买卖中介服务报酬4000元；2、乔智、何秀芬向鑫辉煌公司支付违约金16000元；3、本案的诉讼费由乔智、何秀芬承担。 一审法院认定事实：乔智、何秀芬与鑫辉煌公司于2017年12月2日签订了《房屋转让独家代理协议》，协议约定乔智、何秀芬自愿将乔智、何秀芬共同所有的位于柳城县大埔镇新城路县机关后勤服务中心X栋（县政府）的房屋[房屋所有权证证号：桂房证字第NO.022XXXX；国有土地使用证证号：柳城国用(2004)第公XXXX号;建筑面积105.69㎡]委托鑫辉煌公司代理转让。代理期限自2017年12月2日起至2018年12月31日止。该房屋的销售底价为40万元。乔智、何秀芬需按照成交总价的1%支付中介费给鑫辉煌公司；若乔智、何秀芬以低于或等于该房销售底价出售的则需支付该房屋成交总价的1%给乙方。鑫辉煌公司在代销期限内具有该房独家转让代理权，在代理期间内如果乔智、何秀芬私下自己成交的需支付房屋成交总价2%的违约金给乙方；如果乔智、何秀芬与鑫辉煌公司介绍的客户私下自己成交的则需按照协议中约定的房屋总价的4%支付违约金给鑫辉煌公司。又查明：2018年5月12日，韦柳息与鑫辉煌公司签订了《看房协议书》，双方对看房的相关权利和义务进行了约定。鑫辉煌公司提供的房源为白阳府邸6-4XX、海润广场10-4-4XX、县政府宿舍X栋X楼。鑫辉煌公司的业务员带领韦柳息到白阳府邸6-4XX室、海润广场10-4-4XX室看房。鑫辉煌公司自认没有带领韦柳息到案涉房屋看房。另查明：乔智、何秀芬已将案涉的房屋转让给了韦柳息并已完成了过户手续。还查明：案涉房屋的房屋所有权证上登记的案涉房屋的层数为第六层。 一审法院认为，一、关于乔智、何秀芬是否需要向鑫辉煌公司支付违约金16000元的问题。鑫辉煌公司主张乔智、何秀芬与鑫辉煌公司介绍的客户韦柳息私下交易，因此乔智、何秀芬构成违约，但鑫辉煌公司所提交的证据并不能证明其已向韦柳息完成了针对案涉房屋的推荐、介绍、看房、议价等中介服务过程。首先，鑫辉煌公司与韦柳息所签订的《看房协议书》上标注的房源即县政府宿舍X栋X楼无法与案涉房屋相匹配；其次，鑫辉煌公司自认没有带领韦柳息到案涉房屋看房，故韦柳息没有通过鑫辉煌公司了解到案涉房屋的房屋结构、屋内陈设、装修风格、房屋朝向等情况；再次，从鑫辉煌公司所提供的宣传广告上看，广告上所推荐的房屋无法认定就是案涉房屋。综上，关于案涉房屋，鑫辉煌公司所提交的证据并不能证明韦柳息系其介绍的客户，也不能证明鑫辉煌公司促成了乔智、何秀芬与韦柳息对案涉房屋的交易，鑫辉煌公司应自行承担举证不能的不利后果，故对鑫辉煌公司要求乔智、何秀芬向其支付违约金16000元的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于乔智、何秀芬是否需要向鑫辉煌公司支付房屋买卖中介服务报酬4000元的问题。在本案中，鑫辉煌公司的中介服务报酬系来源于其推介购房客户购买其代售的乔智、何秀芬共同所有的房屋，由乔智、何秀芬根据乔智、何秀芬与鑫辉煌公司所签订的《房屋转让独家代理协议》中的约定向鑫辉煌公司支付中介费。如上所述，关于案涉房屋，鑫辉煌公司所提交的证据并不能证明韦柳息系其介绍的客户，也不能证明是鑫辉煌公司促成了乔智、何秀芬与韦柳息对案涉房屋的交易，故对鑫辉煌公司要求乔智、何秀芬支付房屋买卖中介服务报酬4000元的诉讼请求，一审法院不予支持。鑫辉煌公司的诉请因证据不足，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费150元，由柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司负担。 二审期间，上诉人鑫辉煌公司提交其公司业务员李柳红与被上诉人乔智的电话录音及录音内容文字整理材料一份，拟证明：1、二被上诉人在独家代理期限内要求停止售房广告以及违约将涉案房屋出售给他人的违约事实。2、上诉人履行了中介合同的义务，刊登了广告并至少带2-3个客户看成了被上诉人的房屋，依法应当获得佣金报酬。3、上诉人一直在向被上诉人追索中介报酬及违约金的事实。 被上诉人乔智、何秀芬质证认为，因为电话录音无法听清，故对真实性和证明目的不予认可，但认可2018年4月28日确实与鑫辉煌公司的业务员李某通过电话，告知停止刊登广告，房子不卖了。 对于上诉人鑫辉煌公司提交的证据，本院分析认定如下：该电话录音内容无法听清，但被上诉人认可2018年4月28日确实与鑫辉煌公司的业务员李某通过电话，告知停止刊登广告，房子不卖了，其自认的内容与该录音文字整理材料的部分内容一致，其自认部分可以认定。 上诉人鑫辉煌公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明被上诉人将涉案房屋过户的时间为2018年5月23日，是在上诉人代理期间内。被上诉人对一审查明事实未提出异议。 对于上诉人鑫辉煌公司提出的异议，被上诉人乔智、何秀芬认可其将涉案房屋过户给案外人韦柳息的时间为2018年5月23日，故上诉人对此提出的异议成立，本院予以采纳。 二审另查明，1、被上诉人乔智、何秀芬认可2018年4月28日与鑫辉煌公司的业务员李某通过电话，告知其停止刊登广告，房子不卖了。2、被上诉人乔智、何秀芬认可其将涉案房屋过户给案外人韦柳息的时间为2018年5月23日。 本院认为，乔智、何秀芬与鑫辉煌公司签订的《房屋转让独家代理协议》兼具委托合同与居间合同的法律特征。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。根据二审查明的事实，乔智、何秀芬于2018年4月28日电话告知鑫辉煌公司的业务员停止刊登广告，房子不卖了，即解除了双方签订的《房屋转让独家代理协议》。其后，乔智、何秀芬于2018年5月23日将涉案房屋过户给案外人韦柳息，鑫辉煌公司并无证据证明曾带领韦柳息到案涉房屋看房，故其主张乔智、何秀芬私下与其介绍的客户韦柳息达成房屋交易，本院不予采纳，乔智、何秀芬不存在违约行为，不应承担违约责任。对于鑫辉煌公司要求乔智、何秀芬按房屋成交价的4%支付违约金，本院不予支持。此外，鑫辉煌公司并未促成乔智、何秀芬与韦柳息签订房屋买卖合同并协助办理相关手续，亦未举证证明乔智、何秀芬解除合同对其造成实际损失，故对其要求乔智、何秀芬按房屋成交价的1%支付中介服务报酬的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人鑫辉煌公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元（上诉人柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司已预交），由上诉人柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周慧冰 审判员  丘洪兵 审判员  朱立志 二〇一九年一月三十一日 书记员  黄麟茜