辽宁省桓仁满族自治县人民法院民事判决书（2018）辽0522民初2206号原告：申业辉，男，1988年7月18日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇民族路**1-5。委托诉讼代理人：申开胜（系原告申业辉父亲），男，1959年10月23日出生，汉族，住辽，住辽宁省桓仁满族自治县div>被告：黄化青，男，1956年12月23日出生，汉族，住辽，住辽宁省桓仁满族自治县div>被告：辽宁贞观律师事务所，住所地桓仁满族自治县桓仁镇东兴公寓**。负责人：黄化青，系该律师事务所主任。委托诉讼代理人：马国旅，系辽宁贞观律师事务所律师。第三人：桓仁华泰房地产开发有限公司，住所，住所地桓仁满族自治县桓仁镇div>法定代表人：王文彦，系该公司董事长。第三人：王文彦，男，1952年3月11日出生，汉族，系桓仁华泰房地产开发有限公司董事长，住辽，住辽宁省桓仁满族自治县div>原告申业辉与被告黄化青、被告辽宁贞观律师事务所、第三人桓仁华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）、第三人王文彦排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申业辉及其委托诉讼代理人申开胜，被告黄化青，被告辽宁贞观律师事务所的委托诉讼代理人马国旅，第三人王文彦（亦为第三人华泰公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申业辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，排除妨碍，迁出房屋；2、给付占用房屋使用费物业费168000元；3、原告从2007年占用房屋至今，要求恢复损坏的房屋，租金按每年17000元计算；4、起诉费由被告承担。事实与理由：2007年6月，被告占用原告位于东兴公寓5层8、9号办公用房开律师事务所，至今已8年之久，没交任何费用。几年来原告多次找被告催要使用费租金、物业费。被告以种种理由拒不交付。原告曾多次通知被告迁出房屋，被告就是赖着不走。原告对被告占用的房屋采取停水停电，并砸坏牌匾、门锁。被告说：“这个房子是开发商王文彦给我的，你乐意哪告哪告，我就不走”。被告长期占用原告的合法财产，已构成侵权，给原告造成经济损失。请求人民法院依法判令被告停止侵权，排除妨碍，迁出房屋，并给付8年房屋使用费物业费168000元，自2007年占用房屋至今，租金按每年17000元计算。被告黄化青辩称，原告申业辉及诉讼代理人申开胜这两个自然人在本案中依法不能取得位于桓仁满族自治县桓仁镇正阳街01组12幢9单元5-8号、面积为70.13平方米和桓仁满族自治县正阳街01组12幢9单元5-9号、面积为98.18平方米，两处房屋的物权及该两处房屋所有权证书。第一，根据法律规定：1、自然人取得房屋的方式：买卖、赠与、继承等行为。2、本案原告申业辉，是通过其诉讼代理人申开胜利用手中大连环通房地产开发本溪有限公司的公章非法将诉争的两处房屋办理在申业辉名下。3、大连环通房地产开发本溪有限公司主体资格不适格，不能成为销售房屋法律上的主体。第二，首先答辩人黄化青、辽宁贞观律师事务所与第三人桓仁华泰房地产开发有限公司、第三人王文彦之间设立的是法律服务关系，在本案中是桓仁华泰房地产开发有限公司、第三人王文彦的债权人，基于债权关系，第三人华泰房地产开发有限公司、第三人王文彦以顶账方式将其所有的位于桓仁满族自治县桓仁镇正阳街01组12幢9单元5-8号、5-9号两处房屋抵给答辩人黄化青、答辩人辽宁贞观律师事务所，时间为2007年6月。2007年6月，答辩人黄化青、答辩人辽宁贞观律师事务所根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移。取得该两处房屋的物权。因为答辩人取得房屋时间为2007年6月，此时《中华人民共和国物权法》并没有颁布实施，不能适用于本案，所以适用当时有效的法律《中华人民共和国民法通则》。因此答辩人取得该两处房屋的物权。其次，原告诉讼代理人申开胜与第三人桓仁华泰房地产开发有限公司、第三人王文彦之间是参与改造华泰大厦其中的华泰宾馆147套，面积为12575.76平方米的关系。申开胜投资以大连环通房地产开发本溪有限公司名义协助改造华泰大厦工程的施工，并不是开发商，与桓仁华泰房地产开发有限公司之间是债权债务关系，对桓仁华泰房地产开发有限公司享有的是债权，不享有改造工程建设房屋的所有权，更不享有处分权。退一万步讲，申开胜作为自然人，想取得改造房屋中部分房屋的所有权，只能在华泰公司依法通过相关部门验收、办理好所有土地、房屋相关手续、缴纳相关税金等正规手续后，以售卖的形式偿还申开胜的债权，不履行法律明确规定的必经程序，申开胜作为自然人无权直接取得房屋所有权。第三人桓仁华泰房地产开发有限公司是开发商，享有工程改造后华泰宾馆147套房屋的占有、使用、收益、处分的所有权权能。在改造工程中，申开胜与王文彦之间协商：改造华泰宾馆147套，面积为12575.76平方米，第三人桓仁华泰房地产开发有限公司、第三人王文彦分得人民币800万元由改造后的售房款中支付。基于该协议，王文彦对申开胜之间享有800万的债权，即在改造工程竣工后，第三人桓仁华泰房地产开发有限公司、第三人王文彦分得所有售房款中的800万元，余下房款收益均由申开胜获得，所以此时申开胜对王文彦享有的仍然是债权，而非改造房屋的物权。此时改造后房屋的所有权（本案特指物权）仍然归属于第三人桓仁华泰房地产开发有限公司，第三人桓仁华泰房地产开发有限公司享有处分权，其法定代表人王文彦作出的基于桓仁华泰房地产开发有限公司与辽宁贞观律师事务所的法律服务关系，用两套房屋顶账给辽宁贞观律师事务所、黄化青，第三人桓仁华泰房地产开发有限公司是有权处分，是合法有效的民事法律行为，辽宁贞观律师事务所、黄化青基于当时法律当然取得两处房屋的所有权。最后，答辩人阐述一下当时顶账的操作流程，当时王文彦从北京发回传真，同意用房屋顶账，由申开胜领着黄化青去看多处房屋，黄化青最终确定，选定了该两处房屋，取得房屋所有权，后申开胜恶意通过非法操作，将两处房屋办到他儿子即本案原告名下。该行为连善意取得都不是，完全是非法行为。综上所述，申开胜与第三人桓仁华泰房地产开发有限公司、第三人王文彦之间的债权债务关系仍然对抗不了答辩人黄化青、答辩人辽宁贞观律师事务所依法取得的房屋所有权。被告辽宁贞观律师事务所辩称，我所答辩意见与被告黄化青的答辩意见一致。第三人华泰公司辩称，1、当时我答应给黄化青这个房了；2、投资者申开胜不同意给黄化青。第三人王文彦辩称，1、当时我答应给黄化青这个房了；2、投资者申开胜不同意给黄化青。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桓仁东兴公寓前身是第三人华泰公司开发建设的桓仁华泰宾馆，于2003年年底竣工。施工单位是丹东市第五建筑安装工程公司，因第三人华泰公司拖欠施工单位工程款，丹东市第五建筑安装工程公司将第三人华泰公司诉至辽宁省本溪市中级人民法院，该院于2004年7月1日作出（2004）本民一房初字第3号民事调解书，该调解书已发生法律效力。由于第三人华泰公司未自动履行上述法律文书确定的义务，丹东市第五建筑安装工程公司于2005年3月23日向本溪市中级人民法院申请强制执行。本溪市中级人民法院于2005年8月8日向被执行人桓仁华泰公司（本案第三人）送达了执行通知书，后经辽宁省高级人民法院指定，该案由丹东市中级人民法院执行。丹东市中级人民法院在执行过程中，将被执行人华泰公司（本案第三人）所有的坐落于桓仁满族自治县桓仁镇的华泰宾馆委托相关机构进行评估、拍卖。因无人竞买，申请执行人丹东市第五建筑安装工程公司同意以第三次流拍价接收宾馆。丹东市中级人民法院依法裁定将华泰宾馆交付给申请执行人，用以偿还申请执行人1271万元债务。被执行人华泰公司（本案第三人）尚欠申请执行人丹东市第五建筑安装工程公司514.25万元。对尚未受偿的债权，经权利人申请发放债权凭证，被执行人如果有财产可供执行，可随时依债权凭证申请执行。该案执行程序终结。丹东市第五建筑安装工程公司从法律层面上案件执行终结，但不能实现取得工程现款之目的，更不能办理产权证照。为了解决问题，第三人华泰公司及第三人王文彦向桓仁满族自治县人民政府主要领导请示并提出方案，将华泰宾馆从丹东市第五建筑安装工程公司再转给第三人华泰公司进行改造，用改造的售房款偿还丹东市第五建筑安装工程公司债权2200万元，化解双方之间的债务。县政府指令县城建局负责论证改造的可行性，并于2007年3月7日下发了桓仁纪要【2007】7号关于华泰大厦前期建设遗留问题及宾馆改造相关问题。会议纪要明确了华泰公司必须完成消防工程，然后改造宾馆。改造的施工单位是大连环通房地产开发有限公司本溪分公司，负责人田洪利。在实施改造中申开胜负责全部投资、独立核算、自负盈亏，大连环通房地产开发有限公司本溪分公司收取管理费。为了明确利益分配，2008年1月17日，申开胜（甲方）与第三人王文彦（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“经甲乙双方协商达成如下协议。一、甲乙双方在改造原华泰商贸大厦对利益做一次性分配。即：甲方给付乙方人民币或楼房总价值捌佰万，￥800万元。二、甲方在施工改造中涉及华泰公司（乙方）债务费用应从捌佰万中减去。三、抵顶房屋价格按售楼价格计算，即1980元/㎡。四、甲方付清乙方捌佰万元。甲方、乙方经济往来终止。甲方处申开胜签名，乙方处王文彦签名，中间人处田洪利签名”。第三人王文彦的用款往来明细显示15项款项：第1项水果店，第2项孙玉成、第3项送沈阳、第4项看病、第5项田洪利、第6项刘振国、第7项孙永军、第8项刘光臣、第9项吕成、第10项本钢设计院、第11项邓学良孟电工、第12项北台、第13项联社、第14项李军、第15项黄化青32万元用于办公室178平方米，每平方米单价1800元宾馆圆弧五层住宅。自2007年起，被告辽宁贞观律师事务所、黄化青占用本案诉争房屋，即位于桓仁镇正阳街01组12幢9单元5-9号，面积为98.18平方米的房屋和位于桓仁镇正阳街01组12幢9单元5-8号，面积为70.13平方米的房屋，作为办公室使用。第三人王文彦曾于2009年4月10日发传真给投资者申开胜，内容为：“申开胜兄弟：我同意给黄律师现用的办公室两处并办理手续”，但投资者申开胜不同意，也未办理相关手续。庭审中，第三人王文彦陈述被告黄化青曾为第三人华泰公司、王文彦提供法律服务，双方未签订相关法律服务合同，其每年给付被告黄化青服务费5000元，已全部结清，不欠被告黄化青服务费，其答应给被告黄化青宾馆圆弧五层178平方米住宅作办公室，是以用款往来明细第15项核算的32万元的价格卖给被告黄化青，但投资者申开胜不同意。另查明，本案两处房屋的所有权人从改造之后登记在大连环通房地产开发本溪有限公司名下，案外人张晓东于2009年4月21日从大连环通房地产开发本溪有限公司处购得该两处房屋。后原告申业辉于2013年9月23日从案外人张晓东、宋家惠处购买了该两处房屋，并于2013年9月25日办理了房屋所有权证。本院认为，（一）自2007年起，被告辽宁贞观律师事务所、黄化青占用本案诉争房屋，即位于桓仁镇正阳街01组12幢9单元5-9号、面积为98.18平方米的房屋和位于桓仁镇正阳街01组12幢9单元5-8号、面积为70.13平方米的房屋，作为办公室使用。本案诉争的两处房屋是现桓仁东兴公寓5楼8、9号房屋，桓仁东兴公寓是由申开胜全部出资改造原桓仁华泰宾馆而来。2008年1月17日，投资人申开胜与第三人王文彦签订《协议书》，双方就改造桓仁华泰宾馆的利益分配问题作出约定。庭审中，第三人王文彦陈述被告黄化青曾为第三人华泰公司、王文彦提供法律服务，双方未签订相关的法律服务合同，其每年给付被告黄化青服务费5000元，已全部结清，不欠被告黄化青法律服务费，其答应给被告黄化青宾馆圆弧五层178平方米住宅作为办公室，是以用款往来明细第15项核算的32万元的价格卖给被告黄化青。第三人王文彦曾于2009年4月10日发传真给投资者申开胜，表明其同意给被告黄化青现用的办公室两处并办理手续，但投资者申开胜不同意。另外，被告黄化青未提供证据证明第三人王文彦拖欠其服务费，也未提供其购买本案房屋的相关证据，故被告黄化青、辽宁贞观律师事务所占有使用本案房屋不具有占有的权利基础和事实依据。原告申业辉作为房屋的所有权人，享有物权上的排出妨碍请求权，有权请求无权占有不动产的人返还该物，故对原告申业辉要求二被告停止侵权、排除妨碍、迁出房屋的诉讼请求，本院予以支持。（二）原告申业辉要求二被告支付物业费，因物业费应由相应的物业公司收取，原告申业辉作为主体不适格，故对原告申业辉的该诉讼请求，本院不予支持。（三）原告申业辉要求二被告自2007年占用房屋至今按每年17000元给付本案两处房屋租金，因二被告使用本案房屋是事实，原告申业辉作为房屋所有权人也因此受有损失，参照其他同类房屋的租赁价格，本案两处房屋每年租金17000元符合市场行情。但因原告申业辉并非自2007年起即为房屋所有权人，故二被告应自原告申业辉取得房屋所有权之日（即2013年9月25日）起，按每年17000元给付原告申业辉本案两处房屋的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄化青、辽宁贞观律师事务所于本判决生效后十日内迁出原告申业辉所有的位于桓仁满族自治县桓仁镇正阳街01组12幢9单元5-8号、5-9号两处房屋；二、被告黄化青、辽宁贞观律师事务所自2013年9月25日起至迁出上项两处房屋之日止，按照每年17000元给付原告申业辉上项两处房屋的使用费；三、驳回原告申业辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元（原告申业辉预交），由被告黄化青、辽宁贞观律师事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 姜 帆审 判 员 鲁晓玲人民陪审员 付方阳 二Ｏ一九年一月二十八日书 记 员 赵 鹤附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决