湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0421民初1704号原告：阳某某，男，1973年8月27日出生，汉族，衡阳市人，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：彭世福，湖南金雁律师事务所律师。被告：朱某某，男，1973年6月17日出生，汉族，衡阳县人，住湖南省衡阳县。被告：李某某，女，1980年4月10日出生，汉族，衡阳县人，住湖南省衡阳县。被告：蒋某，男，1987年10月19日出生，汉族，衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。上述三被告共同委托诉讼代理人：肖业生，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。第三人：湖南衡阳衡州商业银行股份有限公司演陂支行，住所地，衡阳县西渡镇清江中路**。法定代表人：梁新斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：周黎明，男，1978年6月24日出生，汉族，衡阳县人，住湖南省衡阳县。系该公司演陂支行行长。委托诉讼代理人：汪玉龙，男，1966年6月20日出生，汉族，衡阳县人，住湖南省衡阳县。系该公司合规风险部经理。原告阳某某与被告朱某某、李某某、蒋某，第三人湖南衡阳衡州商业银行股份有限公司演陂支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，于2018年3月22日作出（2017）湘0421民初200号民事判决，原告阳某某不服该判决提起上诉。衡阳市中级人民法院经审理后裁定：撤销湖南省衡阳县人民法院（2017）湘0421民初200号民事判决，发回重审。本院于2018年8月6日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告阳某某及委托诉讼代理人彭世福，被告朱某某、蒋某、李某某的委托诉讼代理人肖业生，第三人湖南衡阳衡州商业银行股份有限公司演陂支行的委托诉讼代理人周黎明、汪玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，还清衡阳县演陂信用社贷款利息1010000元；2、判令被告承担违约金870000元；3、租赁户不能在限期内搬迁，被告存在违约，应按合同支付违约金按2000元/天，即违约金为1838000元；4、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。事实及理由：2015年2月12日，原告与被告签订房屋买卖合同，被告在履行房屋买卖合同中存在严重违约，导致原告遭受巨大损失。被告未按合同第二条第二款第一项的内容履行，未偿还贷款利息，没有履行偿还义务，导致原告打入银行黑名单，严重失信。房屋买卖合同第六条第二款规定，属于乙方违约，乙方应承担本房屋买卖合同金额的30%的违约责任。被告到目前为止，被告未代为履行偿还款义务，导致原告借款借据及抵押物证件在银行。被告存在严重违约，应按房屋买卖合同履行义务并承担违约责任，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告阳某某为支持其主张，向本院提供如下证据：证据1、衡阳县人民法院（2014）蒸民二初字第185号民事裁定书，拟证明衡阳县农村信用合作联社对阳某某的借款利息仍保留追诉权；证据2、房屋买卖合同，拟证明被告存在违约；证据3、信贷报表，拟证明阳某某所欠演陂信用社贷款利息情况；证据4、阳某某欠息情况说明，拟证明银行对阳某某欠息情况说明；证据5、房屋过户登记信息表，拟证明房屋产权已过户给被告；证据6、珠晖区人民检察院的答复函及检察建议书，拟证明原告没有接到文书，程序违法。被告李某某辩称：1、原告以租赁户未及时搬迁为由增加违约金诉讼请求，是根据房屋买卖合同第五条，合同第五条甲、乙两方写反了，存在笔误，且房屋一直都是由原告和租赁户在使用，被告也没有收取房屋租金，并没有给原告造成损失，被告不存在按2000元/天向原告支付违约金；2、被告按合同约定的购房款2900000元已偿还完毕，被告偿还贷款利息部分是附有条件，是原告不向信用社提出申请减免利息导致原告与县农商银行之间的借贷利息未还清；3、原告要求被告承担违约金870000元，原告实际上没有受到损失，被告不存在违约。被告朱某某辩称：1、被告已将购房款2900000元在合同协议期内全部付清，贷款利息减免应由原告去申请，原告不愿意申请减免利息，被告不存在违约；2、原告以租赁户未及时搬出为由增加违约金诉讼请求，是依据合同第五条约定，但合同第五条甲、乙两方写反了，是笔误，且房子一直都是原告和租赁户在使用，被告没有收取任何租金，又没有给原告造成损失，不存在按2000元/天向原告支付违约金；3、被告没有违约，不承担违约责任。被告蒋某辩称，答辩意见与被告朱某某答辩意见一致。三被告委托代理人辩称：1、原、被告于2015年2月12日签订的房屋买卖合同合法有效，该宗房屋总价款2900000元，被告已按合同约定将购房款2900000元偿还完毕，不存在违约行为；2、该合同第二款第一项约定“其中2800000元用于抵偿甲方在衡阳县演陂信用社所借贷款的本息”以及合同第四条第三项约定“甲方在衡阳县演陂信用社所借贷款的本息由乙方代为偿还”，属于条款约定不明，对三被告没有约束力，也与合同第二条第一项约定的合同总标的额为2900000元相矛盾，故原告与他人借款的本息超过本买卖合同总标的额2900000元之外的债权债务与三被告无关，三被告在本合同中没有任何违约行为；3、原告以租赁户未及时搬出为由增加违约金诉讼请求，是依据合同第五条约定，但合同第五条甲、乙两方写反了，是笔误，且房子一直都是原告和租赁户在使用，被告没有收取任何租金，又没有给原告造成损失，不存在按2000元/天向原告支付违约金。被告朱某某、李某某、蒋某为支持其主张，向本院提供如下证据：证据7、信用社凭证，拟证明被告根据合同约定代原告偿还信用社2800000元，付衡阳市珠晖区人民法院河东法庭100000元（用于偿还原告所欠黄利生的借款），合计2900000元的事实；证据8、委托函、谈话记录，拟证明房屋经合法程序拍卖过；证据9、信用社出具给珠晖区法院的回复函，拟证明原、被告买卖房屋的价格2900000元合理，且是经过珠晖区法院拍卖及第三人同意变卖价格不低于2800000元确定的。第三人湖南衡阳衡州商业银行股份有限公司演陂支行述称，原告在第三人处的贷款尚有1072825.94元未偿还，要求原告予以偿还。原、被告之间的房屋买卖价格是经法院进行拍卖确定的，合法有效。第三人湖南衡阳衡州商业银行股份有限公司演陂支行向本院提供了如下证据：证据10、湖南省农村商业银行业务凭证，拟证明原告在第三人处尚有利息1072825.94元未还清；证据11、湖南省衡阳市珠晖区人民法院执行裁定书，拟证明抵押物已经被珠晖区法院裁定拍卖，没有在银行了。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3、4、6都不知情，认为与三被告无关；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，三被告不存在违约行为；对证据5没有异议。第三人对证据1、3、4无异议；对证据2、5、6认为与其无关，不知情。原告对被告提供的证据7不持异议；对证据8的真实性不持异议，对证明目的有异议，认为房屋价值不止2900000元，被告为减税定房屋价款为2900000元；对证据9的真实性无异议。第三人提供的证据10、证据11，原告对证据10无异议，对证据11的真实性无异议，对其合法性和证明目的有异议。被告对证据10无异议，对证据11认为与被告无关，不予质证。本院认为，证据1系法院的生效法律文书，本院予以采信；证据2，被告及第三人对其真实性不持异议，故本院对证据2的真实性予以采信；证据3、证据4系湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司出具的，符合证据三性，被告认为与其无关不影响对证据的认定，故本院对证据3、4予以采信；证据5当事人无异议，本院予以采信；对证据6与本案有关的事实部分，本院予以认定；证据7当事人无异议，本院予以认定；证据8系衡阳正合房地产评估咨询有限责任公司致函给衡阳市珠晖区人民法院，确定衡房一00259877房产评估价为3336100元。珠晖区人民法院确定原告自行变卖，保留价即评估价80%，且原告对证据的真实性不持异议，故本院予以采信；证据9当事人无异议，本院予以采信；证据10系农村商业银行出具的业务凭证，符合证据三性，本院予以采信；证据11珠晖区人民法院执行裁定书系法院裁判文书，本院予以采信。根据当事人的庭审陈述及采信的证据，本院对下列事实予以认定：原衡阳县农村信用合作联社演陂信用社系原衡阳县农村信用合作联社的下设机构。现衡阳县农村信用合作联社已变更名称为湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司。原告阳某某因欠湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司及黄利生的借款未还，诉至法院。案件进入执行程序后，诉争的房产（原告阳某某原来拥有的坐落在衡阳市珠晖区东风路49号101第一层仓储房屋，面积为695.02平方米）被衡阳市珠晖区人民法院公开挂牌拍卖。第一次拍卖流拍后，因挂牌拍卖的房产系原告向湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司借款的抵押物，衡阳市珠晖区人民法院函告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司，该房产拟交由被执行人即原告阳某某自行变卖，变卖价格不低于第二次拍卖保留价，即333.61万元的80%（266.9万元）。湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司回复，该房产可交由被执行人（原告）阳某某自行变卖，但价格不得低于280万元。2015年2月12日，原告将其所有的坐落在衡阳市珠晖区东风路49号101第一层仓储房屋（面积为695.02平方米）以2900000元的价格出售给被告朱某某、蒋某、李某某。原告阳某某与被告朱某某、蒋某、李某某签订了一份《房屋买卖合同》，双方就房屋基本情况、价格及付款方式、房屋过户、双方责任、房屋的交接等事项进行了约定。2015年3月17日，三被告将购房款2900000元代原告偿还原告在衡阳县原演陂信用社贷款本金2800000元，代为原告偿还黄利生欠款100000元(被告已将该款付至珠晖区人民法院河东法庭)。根据原、被告双方所签订的房屋买卖合同的约定，2015年3月9日，衡阳市珠晖区人民法院下达（2012）珠和执字第5-4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人阳某某所有的位于衡阳市珠晖区东风路49号101号的房产（建筑面积695.02平方米，证号：00259877）以2900000元变卖给案外人朱某某、李某某、蒋某；二、在案外人朱某某、李某某、蒋某付清相关职能部门办理过户所需的税、费后，将衡阳市珠晖区东风路49号101号的房产（建筑面积695.02平方米，证号：00X）过户给案外人朱某某、李某某、蒋某。2015年3月30日，原、被告双方在房产管理部门依照程序将原告所有的坐落在衡阳市珠晖区东风路49号101第一层仓储房产过户给被告李某某、蒋某、朱某某。过户后原告仍对该房产进行使用和收取租金。本院认为，本案系一宗房屋买卖合同纠纷案件。买卖合同是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与三被告签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且该合同的主要内容（房屋作价2900000元卖给三被告）经珠晖区人民法院裁定确认，该合同合法有效，双方均应依约履行。对于本案双方当事人争议的问题，本院作如下分析认定：一、关于原告要求被告代为偿还原衡阳县演陂信用社贷款利息1010000元的问题。本院认为，双方签订《房屋买卖合同》第二条第一款约定：“甲乙双方议定上述房屋作价贰佰玖拾万元（￥2900000元）。”根据该约定，双方签订的该房屋买卖合同的房屋总价款为2900000元，即三被告承担的合同的付款义务为支付合同总价款2900000元。该条第二款第（1）项约定：“该价款其中的贰佰捌拾万元用以抵偿甲方在衡阳县农村信用联社演陂信用社所借的贷款本息。合同签订后，甲方不再承担演陂信用社贷款本息的偿还义务，由乙方代位履行偿还义务。”第（2）项约定“该价款其中的壹拾万元用以偿还甲方欠黄利生的私人借款，由乙方代付到珠晖区河东法庭代收”。该款第（1）（2）项的解读比较明确，即房屋买卖总价款2900000元，其中2800000元支付原告所欠湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司借款本息，100000元用于支付原告所欠黄利生的借款。但该款第（1）项中的其他约定存在二个问题，一是被告将2800000元支付原告所欠湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司贷款本息后，约定原告不再承担所欠信用社的还款义务，由被告代位履行偿还义务，而原告所欠信用社贷款本息多少没有明确，属约定不明；二是甲方不再承担演陂信用社贷款本息的偿还义务，该约定须经债权人即演陂信用社同意，债权人未同意的，其约定属无效约定。该买卖合同第四条双方责任中的第3款约定：“甲方在衡阳县农村信用联社演陂信用社的贷款本金及利息，由乙方代位履行偿还，并负责将甲方的借据原件交给甲方。”该约定中的代位履行偿还金额是仅指2800000元，还是甲方所欠信用社的全部贷款本息，如果是甲方所欠信用社的全部贷款本息，超出2800000元部分，乙方代位履行偿还后如何处理等均约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案按照合同的有关条款，房屋交易的总价款为2900000元，即本案三被告承担的该房屋买卖合同约定的支付义务为2900000元，在三被告支付了上述付款义务后，无须履行其他的付款义务，否则，既不符合合同约定的房屋买卖合同约定总价款，亦不符合交易习惯，且湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司不同意债权债务转移。故对原告要求三被告代为偿还原告下欠原衡阳县演陂信用社贷款利息1010000元的主张，本院不予支持。二、关于原告要求被告承担违约金870000元的问题。本院认为，根据对第一个问题的分析，三被告于2015年3月17日将购房款2900000元代原告偿还原告在衡阳县原演陂信用社贷款本金2800000元，代为原告偿还黄利生欠款100000元(被告已将该款付至珠晖区人民法院河东法庭)，三被告完全履行了合同约定的付款义务，没有违约行为，故对原告要求被告承担违约金870000元的主张，本院不予支持。三、关于原告要求被告不能在限期内搬迁按2000元/天计付违约金的问题。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》第五条第二款约定：“对买卖合同所涉及的房屋出租情况，自甲乙双方签字之日，甲方应将与出租的三位租赁人签订的房屋出租合同原件交于乙方。该房屋租金2015年6月30日前由甲方收取。乙方应配合甲方向出租人下达限期搬迁通知书，并保证出租人在通知书上签字，如乙方提供的出租人存在虚假和不同意在通知书上签字，导致不能在限期内搬迁。则乙方承担违约责任，违约金按每天2000元计付”。在庭审中，双方对合同约定“则乙方承担违约责任。”中的“乙方”是谁产生争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，争议条款中前文表述由原告阳某某（甲方）应将租赁人签订的房屋出租合同交于被告（乙方），而后文从“乙方应配合甲方向出租人下达限期搬迁通知书”开始，到“由乙方承担违约责任，违约金按每天2000元计付”，这段文字表述的意思与前文的文字表述意思相矛盾，按照常识，房屋是由甲方出租给他人（该条款的前段文字对该事实亦予以确认），那么，提供出租人的真实信息，敦促出租人限期搬迁等事项是甲方应配合的责任和义务，未尽到该责任和义务，承担违约责任的应为甲方。故根据该条上下文的完整意思表示，该合同条款“乙方应配合甲方向出租人下达限期搬迁通知书，并保证出租人在通知书上签字，如乙方提供的出租人存在虚假和不同意在通知书上签字，导致不能在限期内搬迁。则乙方承担违约责任，违约金按每天2000元计付”中的“乙方”应为甲方，“甲方”应为乙方。原告依据该条款为由主张被告承担违约责任与合同约定的该条款真实意思不符，故本院对原告依据该条款要求三被告承担违约责任的诉请不予支持。原告在庭审中称涉案房屋拍卖程序不合法，而本案诉争的房屋买卖合同，系原告自行与被告签订，是双方真实意思表示，原告该诉称与与本案没有关联性，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告阳某某的诉讼请求；案件受理费36480元，由原告阳某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  曾新华人民陪审员  黄 艳人民陪审员  陈新喜二〇一九年一月四日法官助理吴婷书记员李利平附：相关法律文书《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。