广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初3338号原告许某，男，汉族，1975年10月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人黄映辉，广东瀛尊律师事务所律师。委托代理人郑壮豪，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告熊某，男，汉族，1975年5月5日出生，身份证住址四川省大竹县。被告陈某，男，汉族，1957年6月11日出生，户籍住址广东省东莞市莞城区。本院审理原告许某诉被告熊某、陈某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄映辉、郑壮豪到庭参加诉讼，被告熊某、陈某经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令解除原告与被告熊某、陈某签署的《期房买卖合同》；2、判令被告熊某返还所欠款项280000元；3、判令被告熊某返还原告垫付的住宅管理费及相关违约金3769.2元、住宅专项维修资金3961.8元、税费及相关滞纳金17934.33元，共计25665.33元；4、判令被告熊某返还原告代为缴纳的银行贷款共计49100元并加算银行同期贷款利息396.89元（从2017年11月1日开始计算，暂计至2018年1月1日）；5、判令被告熊某支付违约金56000元；6、判令被告陈某对上述2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任；7、本案全部诉讼费由二被告承担。被告熊某、陈某缺席无答辩。本案相关事实2016年6月14日，被告熊某以“四川万华食品”的名义与案外人深圳市多多实业有限公司签订《经销协议书》，深圳市多多实业有限公司委托四川万华食品为华班月饼的经销商，销售区域为西南片区。合同签订后，深圳市多多实业有限公司依约送货，2016年10月9日，被告熊某与深圳市多多实业有限公司对账，确认尚欠货款1267989元。2017年3月1日，原告与案外人深圳市多多实业有限公司签订《债权转让协议》，案外人将对“四川万华食品有限公司”所欠的280000元债权转让给原告许某。2017年3月5日，原告许某（乙方）与被告熊某（甲方）、陈某（丙方）签订《期房买卖合同》。合同约定，甲方于2015年5月9日与中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）订立《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HTN2015033133），购买位中山市××××房的的房屋一套。乙方了解该房屋为期房的事实，并同意向甲方购买上述期房，总购房款为人民币912689元，具体付款方式为：（1）甲方拥有该房屋的净值部分，即甲方购房时支付的首期款及本合同签订时甲方已向银行偿还的贷款本金部分，总计为280000元，该部分房款直接从四川万华食品有限公司对深圳市多多实业有限公司的欠款中抵扣；（2）甲方与开发商签订的《中山市商品房买卖合同》的登记备案注销，且乙方与开发商签订《中山市商品房买卖合同》并登记备案后，由乙方自行供楼；（3）双方同意，因房屋转移产生的税费及其他所有手续费用由甲、乙各支付一半。不论任何原因，若甲方未在2017年10月31日前配合乙方完成以乙方为买受人的《中山市商品房买卖合同》的登记备案，则乙方有权单方面终止本协议，同时甲方应按照本协议约定的总房款的20%向乙方支付违约金，并且甲方应返还乙方支付的所有购房款；若因甲方违约，导致合同无法履行、被解除的，甲方应当赔偿乙方的损失或者向乙方支付违约金，丙方为甲方的前述责任提供连带责任保证。原告许某、被告熊某、陈某均在该协议上签字按捺确认。同日，原告许某（乙方）与被告熊某（甲方）签订《补充协议》，约定甲方将涉案房产转让给乙方，若甲方不能按合同规定的日期配合乙方办理房产递件过户手续，则甲方违约，甲方需按合同规定赔偿乙方。签署合同后，甲方同意乙方从2017年3月开始供楼，每月供楼金额为4500元，若乙方在合同的规定日期内未能收到房屋的使用权，甲方需如数归还乙方供楼的总金额，并支付相应的利息。乙方已向甲方支付购房定金280000元，若房产交易未完成，甲方应退还乙方供楼的总金额加上利息和已支付的购房定金。合同签订后，原告依约每月通过案外人许春燕银行账户向被告熊某房贷账户转账供楼款，截至2018年8月，已代缴房贷款81700元。案外人许春燕向本院提交一份《转账说明》，记载“本人许春燕于2017年3月至今通过银行账户汇入熊某银行账户（户名：熊某，账号62×××444，开户行：中国银行股份有限公司中山东凤支行）内的款项是我受许某的委托转账给熊某的，该款项是许某的。”原告另主张已代被告熊某缴纳住宅专项维修资金3961.8元、增量房（商品住房买卖）滞纳金及税费17934.33元、管理费违约金3769.2元，上述金额共计25665.33元。原告提交回执、税收缴款书、增值税发票、POS机刷卡单以证实其主张。另查，在国家企业信用信息公示系统上未能查询到“四川万华食品”、“四川万华食品有限公司”相关信息。原告于2018年1月19日提起本案诉请求。本案应诉材料于2018年5月17日在《人民法院报》进行公告，2018年7月16日视为送达。审理中，原告主张双方补充协议中约定的利息是按银行同期贷款利率计算，涉案房产一直未办理变更登记，但钥匙在原告手中。判决结果被告经本院合法传唤无正当理由不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证权利，本院依据原告提交的证据来认定本案事实。被告以未注册的四川万华食品、四川万华食品有限公司名义进行商事活动，合同实际履行方为被告熊某。原告提交的经销协议书、授权书、申报表、送货单、对账单等相互印证，证明案外人深圳市多多实业有限公司对被告熊某享有债权。案外人深圳市多多实业有限公司自愿将其对被告熊某享有的280000元的债权转让给原告，且被告熊某与原告许某签订的《期房买卖合同》中亦认可该280000元债权作为购房的首期款，该债权让与对三方均发生法律效力。原告主张被告熊某、陈某未履行合同义务，依法行使解除权，该解除意思于2018年7月16日送达给被告，故本院确认原告许某与被告熊某、陈某于2017年3月5日签订的《期房买卖合同》于2018年7月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告基于解除合同要求被告熊某返还购房定金280000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告已代熊某缴纳住宅专项维修资金3961.8元、增量房（商品住房买卖）滞纳金及税费17934.33元、管理费违约金3769.2元，被告熊某应当返还。原告主张被告熊某返还已代为偿还的房贷款81700元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张利息以81700元为基数，自2017年11月1日按中国人民银行同期贷款利息计至实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。双方合同约定违约金为总房款的20%，即182537.8元（912689元×20%），原告主张被告熊某支付违约金56000元，系对其权利的处分，亦符合法律规定，本院予以支持。原告基于合同取得涉案房屋钥匙，合同解除后应当向被告熊某返还房屋钥匙。被告陈某自愿对熊某的债务承担连带保证责任，系其真实意思表示，原告起诉未超出保证期间，根据三方签订的《期房买卖合同》，陈某需对被告熊某的购房定金、房屋贷款及违约金承担连带责任。被告陈某承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向被告熊某追偿。原告诉求超出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告许某与被告熊某、陈某于2017年3月5日签订的《期房买卖合同》于2018年7月16日解除；二、被告熊某应于本判决生效之日起十日内返还原告许某购房定金280000元；三、被告熊某应于本判决生效之日起十日内返还原告许某垫付的住宅专项维修资金3961.8元、增量房（商品住房买卖）滞纳金及税费17934.33元、管理费违约金3769.2元；四、被告熊某应于本判决生效之日起十日内返还原告许某代为缴纳的银行贷款81700元及利息（利息以81700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付，自2017年11月1日计至实际清偿之日止）；五、被告熊某应于本判决生效之日起十日内支付原告许某违约金56000元；六、被告陈某对被告熊某的上述第二、五项判决承担连带清偿责任；被告陈某承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向被告熊某追偿；七、原告许某于本判决生效之日起十日内向被告熊某交付房屋钥匙；八、驳回原告许某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7468元，保全费2575.81元，公告费450元，由被告熊某、陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 贺    琼人民陪审员 湛    文人民陪审员 王  秀  芳二〇一九年一月三十日书 记 员 肖晔瑜(兼)书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债务人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。