杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初11371号 原告（反诉被告）：林琼，女，1987年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：罗明开，浙江人民联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱新芬，女，1977年10月17日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托代理人：朱敏玲、舒身杰（实习律师），浙江龙剑律师事务所律师。 原告林琼诉被告朱新芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理。在诉讼过程中，被告朱新芬提起反诉，本院审查后受理了被告朱新芬提起的反诉，对本诉与反诉进行了合并审理，依法由审判员俞丽丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下统称为原告）及其委托代理人罗明开、被告（反诉原告，以下统称为被告）及其委托代理人朱敏玲、舒身杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告经杭州易居房地产服务有限公司居间介绍与被告于2018年4月18日签订《杭州市房屋转让合同》，约定被告向原告转让坐落于杭州市余杭区房屋一套，建筑面积为35.9平方米，总价为人民币65万元，以贷款付款的方式支付。2018年4月19日，原告按合同约定委托银行监管支付的方式向上海浦发银行股份有限公司杭州分行账号95×××69汇入首期款共计人民币33万元（含定金100000元）的房地产交易资金。因原告申请贷款的相关材料没有通过银行审批而未能申请到贷款。此后，原告与被告沟通协商希望能将付款方式变更为一次性支付，希望被告能够尽快协助原告办理好相关的产权过户手续，遭到被告拒绝。期间，原告在征得被告同意情况下，居住使用上述房产，并根据需要对上述房产进行装修调整，且按双方约定支付装修尾款。但被告却反悔不愿意以650000元转让，要求提高房屋转让的总价款为720000元，才同意转让房屋，并且还将原告赶出了房屋，不让其继续居住。后原告多次与被告协商沟通，被告均未予以协助履行合同的相关义务，根据相关法律规定，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告于2018年4月18日签订的《杭州市房屋转让合同》；2、变更原、被告于2018年4月18日签订的杭州市房屋转让合同中的合同第三条款，即将付款房屋由贷款付款变更为一次性付款；3、被告支付原告违约金100000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2018年4月18日签订的《杭州市房屋转让合同》；2、被告按定金罚则支付原告一倍违约金100000元；3、本案本诉诉讼费用由原告承担。 被告答辩称，原告自认其因自身原因未能通过银行贷款，原告已构成根本性违约，故被告同意解除合同；2018年4月9日，原、被告双方签订的房地产买卖居间合同中的第四条关于定金的约定，是对于签订正式房屋买卖合同的保障，现双方已经签订了正式合同，不存在定金罚则的适用情况，原告要求支付定金的违约金没有事实及法律的依据，驳回原告的诉讼请求。 被告反诉称：被告因急需用钱，于2018年4月18日与原告签订了案涉房屋转让合同，合同约定，被告将坐落于杭州市余杭区，建筑面积35.9平方米的房屋出售给原告，房屋转让价款为65万元，原告应在2018年4月21日前支付首付款33万元至双方约定的该房屋中介方杭州易居房地产服务有限公司开立的浦发银行杭州分行的监管账户。银行贷款32万元，原告必须于2018年4月21日前向银行提交抵押贷款申请相关材料，办理贷款审批手续。签订合同时，中介方称待原告将按揭材料交给银行后一周左右的时间将首付款支付给被告，但在4月27日后，中介方迟迟不肯支付首付款给被告，被告多次催问中介方不支付首付款原因，中介方让被告自行向银行工作人员了解，经被告向银行了解后得知，因原告不具有按揭资格又没有按照银行的要求提供相关的材料导致银行不予审批贷款。在签订《杭州市房屋转让合同》的同时，三方签订二手房资金监督支付协议书，2018年8月15日在律师的介入下，被告才从中介方要了一份二手房资金监督支付协议书原件，因原告不具备按揭条件，至今该协议书没有银行盖章。原告明知其不具备条件按揭，在银行审批不通过，被告不能领取首付款的情况下，其在被告不知情的情况下擅自将房屋门锁更换并居住其中，后被告发现报警，经110的介入原告才搬出被告的房屋，其搬出房屋时故意将被告新装修的房屋损坏。故被告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《杭州市房屋转让合同》；2、原告支付被告违约金130000元；3、本案反诉诉讼费用由原告承担。 原告答辩称，同意解除案涉合同，但被告反诉事实理由部分与实际不符，本案原告不存在违约，系被告存在根本性违约，原告无须支付违约金，故请求驳回被告的诉请。 原告针对本诉和反诉，在庭审中出示并陈述以下证据材料： 1.《房地产买卖居间合同》、《杭州市房屋转让合同》、《委托代理合同》、《解按揭补充协议》、《关于税费、服务费承担的补充协议》各一份，用以证明原、被告之间存在买卖合同关系及双方权利义务的约定，其中包括定金10万元支付及其他款项支付约定的事实； 2.银行转账凭证三份，用以证明原告向被告支付定金10万元，原告按照合同约定向监管账户转入购房首付款33万元（含定金100000元）的事实； 3.不动产权证书及图纸各一份，用以证明案涉房产产权的基本情况及存在按揭尚未解除抵押的事实； 4.短信二页（2018年5月27日、2018年5月29日），用以证明原告与被告沟通协商要求一次性付款，被告不同意并要求提高房价的事实； 5.微信部分转账及支付宝购物订单详情一组，用以证明原告为案涉房屋支付装修工人工资及购买系列装修物品及其他用品的事实； 6.收条一份，用以证明原告支付定金10万元的事实； 7.照片一组，房屋签订合同时及装修后的情况； 8.补充协议一份，用以证明原、被告双方对装修尾款的分配，被告承担装修尾款4000元，原告承担5000元，中介公司承担3000元。同时可以证明原告对装修进行全程监工的情况； 9.证人唐某的证言，用以证明原、被告就案涉房屋的交易情况； 10.证人潘某的证言，用以证明案涉房屋装修的情况。 被告针对本诉和反诉，在庭审中出示并陈述以下证据材料： 1.《杭州市房屋转让合同》一份，用以证明原、被告双方对合同的权利义务进行了约定，原告根本性违约需要支付13万元违约金的事实； 2.《委托代理合同》一份，用以证明根据合同约定系因原告故意拖延交付银行按揭材料，导致银行不能办理按揭手续，原告构成违约，应当承担违约责任的事实； 3.《二手房资金监管支付协议书》一份，用以证明根据协议第一条第1点约定如果原告按合同约定提供银行所需的按揭材料啊，被告在4月27日左右就能拿到首付款33万元款，因原告未提供银行按揭材料导致余款银行不批，证明原告存在违约的；因原告不具备银行按揭条件，至今银行没有在该协议书上同意按揭盖章，也证明原告存在违约的事实； 4.原告与被告间的微信聊天记录（2018年5月24日）一份，用以证明2018年5月24日原告的银行按揭尚未通过，原告存在违约。原告在聊天记录中称“还有你说要解约没有道理的”，可见被告已经口头告知了原告要终止双方签订合同的事实，且原告认可被告汇至其母亲名下的10万元定金，认可被告4月9日出具的收条作废的事实，进一步证明原告更换被告房屋的钥匙擅自住进案涉房屋的事实； 5.被告与中介小周的聊天记录一份，用以证明2018年4月29日被告向中介要求领取首付款及以后多次要求领取首付款的事实，证明被告急需用钱才出售案涉房屋的事实； 6.原告擅自居住在被告房屋的照片一份，用以证明被告没有收到原告任何款项的情况下，未经原告同意擅自居住在被告房屋，即原告存在违约的事实； 7.原告将被告新装修房屋损坏的照片一份，用以证明原告搬出案涉房屋，将被告新装修的屋损坏的事实； 8.银行交易卡明细一份，用以证明2018年4月18日根据原告指示，被告将收取的10万元签约定金汇至原告母亲任美珠的银行卡，被告已经在签订合同的当天归还定金10万元的事实； 9.情况说明一份，用以证明原告已经收回定金10万元的事实； 10.装修合同一份，用以证明2018年4月18日案涉房屋由被告装修完毕的事实。 11.《房地产买卖居间合同》一份，用以证明10万元系对双方签订《杭州市房屋转让合同》的担保，故原告的诉讼请求不成立的事实； 12.微信聊天记录一组（周玉柱与朱新芬之间），用以证明中介周玉柱介绍朱新芬将房屋卖给林琼，朱新芬在5月23日要求与林琼解除合同，林琼擅自将朱新芬的房门换锁，在5月25日朱新芬叫来了开锁师傅将房门开锁的事实； 13.周玉柱名片一份，用以证明周玉柱是原、被告双方房屋买卖中介人，周玉柱以138××××3244的手机号码作为微信号的事实。 本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 坐落于杭州市余杭区（建筑面积35.9平方米）登记在被告朱新芬名下，系被告朱新芬所有。 2018年4月9日，朱新芬（卖方、甲方）与林琼（买方、乙方）与案外人杭州恒泽房地产营销策划有限公司（丙方，简称恒泽策划公司）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定林琼向朱新芬购买案涉房屋，房屋总价650000元，合同签订当日林琼向朱新芬支付定金100000元。双方于2018年4月15日前按本合同约定的主要买卖条件签署《杭州市房屋转让合同》。合同签订当日，林琼向朱新芬支付定金100000元。 同日，朱新芬（甲方）、林琼（乙方）与案外人恒泽策划公司签订《补充协议》一份，就案涉房屋的装修尾款作出约定，房屋装修尾款剩余12000元，由三方按比承担，朱新芬承担4000元（零头由朱新芬承担），林琼承担5000元，恒泽策划公司承担3000元。 2018年4月18日，朱新芬（卖方，甲方）与林琼（买方，乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定林琼向朱新芬购买案涉房屋，房屋总价为650000元，该房屋有抵押，朱新芬于收到林琼首付款后三个工作日前办理抵押注销手续。付款方式：双方同意委托上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行【95×××69】账号对房产交易资金进行监管支付。双方约定按贷款付款方式支付房款：（1）林琼须于2018年4月21日前支付首付款330000元至双方约定的银行第三方监管账户。（2）余款林琼申请银行贷款，须于2018年4月21日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。交房方式为款清交房。违约责任：林琼未按合同约定的时间付款，朱新芬有权按累计应付款向林琼追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，逾期付款超过5天，朱新芬有权按第（2）种约定追究林琼的违约责任：林琼向朱新芬支付违约金共计130000元，合同终止，林琼将房屋退还给朱新芬。朱新芬实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由林琼据实赔偿。该合同还就其他事项进行了约定。当日，朱新芬将定金100000元返还至林琼指定账户。 同日，朱新芬（卖方，甲方）、林琼（买方，乙方）与案外人杭州易居房地产服务有限公司（丙方，简称易居服务公司）签订《委托代理合同》一份，约定朱新芬、林琼就《杭州市房屋转让合同》所涉及的产权过户事宜，共同委托易居服务公司办理。双方在签订本合同之日，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给易居服务公司，如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及中介服务费的，视同违约，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则违约方还应承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。 合同签订后，林琼依约向银行提交抵押贷款申请的相关资料。2018年4月19日，林琼向上述监管账户打入购房首付款330000元（含定金100000元）。 后续，原告林琼跟进案涉房屋的装修工程，支付装修款2000元，并更换案涉房屋门锁。 2018年5月中旬，林琼因自身原因银行按揭审批未能通过，经房产中介人员协调，林琼自愿以一次性付款方式支付剩余购房款320000元，朱新芬则不愿再出售房屋，要求解除案涉合同。因双方未能协商一致，原告林琼将其物品搬离案涉房屋。2018年7月11日，林琼诉至本院，望判如诉请。 另查明，朱新芬（卖方，甲方）、林琼（买方，乙方）与案外人杭州易居房地产服务有限公司（丙方，简称易居服务公司）等签订了《二手房资金监督支付协议书》一份，约定林琼自愿将购房款330000元以及向上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行申请并经该行审核同意后发放的按揭贷款320000元，合计650000元，划入该行的监管账户，由该行监督付款，划付约定为：1）在朱新芬、林琼双方资料齐全，银行按揭审批通过后三个工作日，划付购房款330000元；2）在林琼新的不动产证办出且双方物业交割完毕后三个工作日，划付320000元。《房屋转让合同》、《委托代理合同》等合同中原条款与本协议不一致处以本协议为准。 本院认为，原告林琼与被告朱新芬签订的《房地产买卖居间合同》、《补充协议》、《杭州市房屋转让合同》及《二手房资金监督支付协议书》等为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。现原、被告双方均同意解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》，本院予以准许。关于本诉部分的违约金，原告依据《房地产买卖居间合同》向被告支付的定金100000元，系对双方后续签订《杭州市房屋转让合同》的保证，现双方已签订正式的买卖合同，且被告已归还原告上述定金，原告诉请依据定金罚则要求被告支付一倍违约金100000元，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉部分的违约金，本案中，原告已依约将首付款330000元打入双方约定的监管账户、向银行提交贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，不存在先行违约的情形。根据原、被告双方签订的《二手房资金监督支付协议书》约定，被告可在双方资料齐全，银行按揭审批通过后三个工作日领取首付款330000元，但双方并未就原告进行银行贷款按揭审批的时限作出约定，且实际银行贷款审批时间也未明显超过合理期限，现原告未能通过银行按揭审批，经中介人员协调，原告自愿以一次性付款方式支付购房款，并未加重被告的责任和负担，被告坚持要求解除案涉合同系引发本案的主要原因，故被告主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。另原、被告双方对案涉房屋装修款承担进行约定，被告对后续房屋装修进行跟进尚符合常理，因装修事宜引发的损失，双方可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林琼与被告（反诉原告）朱新芬于2018年4月18日签订的《杭州市房屋转让合同》于本判决生效之日解除； 二、驳回原告（反诉被告）林琼的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）朱新芬的其他反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费1150元（已减半收取），由原告（反诉被告）林琼负担。本案反诉案件受理费1450元，由被告（反诉原告）朱新芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  俞丽丽 二〇一九年一月二日 法官助理沈国娣 书记员丁圣杰