广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初2165号原告：陈荣宝，男，汉族，1988年5月14日出生，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：陈百伟，广东宝慧律师事务所律师。被告：肇庆市亚洲金属资源再生有限公司，住所：四会市龙甫镇肇庆市亚洲金属资源再生工业基地。统一社会信用代码：9144128478204009XR。法定代表人：尹绍元，董事长。委托诉讼代理人：李艳、周仁海，均系海南刚峰律师事务所律师。原告陈荣宝诉被告肇庆市亚洲金属资源再生有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月20日立案受理后，原告于8月15日以已向深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）提出案外人执行异议为由，申请中止审理本案。本院经审查后作出（2018）粤1284民初2165号民事裁定，中止审理本案。现中止事由已消除，本院于2019年1月17日恢复审理本案并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈荣宝及其委托诉讼代理人陈百伟，被告委托诉讼代理人李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，将位于四××市××凤凰××路Ｃ2-510的房地产过户至原告名下；2.判决被告向原告支付违约金20000元；3.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年8月1日签订《房地产买卖合同》。合同具体约定被告作价156192元将位于四××市××凤凰××路Ｃ2-510的房地产转让给原告，原告应于2014年8月1日前支付第一期房款20000元，尾款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。在合同签订之日起180日内，被告应到房地产管理部门办理过户手续。签订合同后，原告共计支付被告购房款36192元。被告仅向原告交付了房屋的使用权，原告多次催促被告履行合同义务办理房屋过户，被告均回应称正在落实过程中，但截至起诉之日止，被告仍未将房屋过户至原告名下。近日，被告更是公开表示不会办理过户。被告的上述行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，将位于四××市××凤凰××路Ｃ2-510房的房地产过户至原告名下。同时，原告有权按照合同约定的违约责任条款，要求被告支付违约金两万元。当庭补充事实：原、被告签订合同之后，原告按照被告的指引向指定银行提交了涉案房屋贷款的资料和签署了银行交予的相关文书，并且开设了接收贷款的专属账号，并存入一百元的费用。但因为被告的负债问题以及被告无法提供银行办理贷款的相关材料，所以导致贷款无法办理。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1.身份证，证明原告主体资格。2.企业信用信息公示报告，证明①被告主体资格；②被告注册资本等经营情况。3.房地产买卖合同，证明①被告办理过户的期限约定；②违约责任的约定。4.收据（NO0302189、NO0307648），证明原告已支付的购房款数额。5.物业管理服务协议，证明原告因使用房屋而与物管公司签订物业服务协议。6.房屋权属信息查询结果、档案查询答复书、收入证明、温馨提示，证明原告为购买房屋办理贷款出具的材料。庭前补充证据：7.执行异议裁定书，证明原告因本案起诉后，了解到案涉房屋被深圳中院查封，而向深圳中院提起案外人执行异议，要求解封案涉房屋，深圳中院查明了包括原告支付的案涉房屋的购房款等事实，以原告未全款支付房款为由驳回了原告的异议请求。8.水费、管理费等收据，证明原告缴纳物业管理费、水电费的凭证，印证原告长期使用涉案房屋的事实。被告辩称：一、被告与原告签订的案涉《房地产买卖合同》已根本无法履行，合同目的无法实现，依法应予以解除。被告与原告于2014年8月1日签订案涉《房地产买卖合同》，合同约定原告购买被告位于四××市××凤凰××路Ｃ2-510房屋，房屋总价款为156192元。签订合同后，原告向被告支付首期购房款20000元，并与2015年1月22日再补交首期购房款16192元，合计支付36192元，而被告也在原告仅支付购房款36192元的情况下于2015年1月22日将案涉C2-510房屋交付给原告使用。上述案涉《房地产买卖合同》签订后，被告也积极协助原告办理案涉房屋的相关过户手续，但在办理过程中被告因经营困难拖欠巨额债务（截止至2018年6月30日，拖欠银行贷款本金约2.07亿，且须按月支付利息136万元，深圳市中级人民法院执行案件确定的借款本息约1.65亿，债务总计约3.74亿）无力偿还。因此债权人依法向法院提起诉讼，且在判决生效后依法向深圳市中级人民法院申请强制执行（详见被告提交的证据1），深圳市中级人民法院也依法查封包括案涉C2-510房屋在内的被告名下位于四××市××凤凰××路的十九栋房产及土地的产权至今（被告提交的证据2可证明此事实）。上述房屋产权被法院查封后，被告也作出多方努力去积极融资偿还借款，想尽快解决问题，解除法院查封并与原告办理产权证过户。但债务金额巨大且融资困难，被告经过长时间努力仍无法偿还借款，目前被告也确实没有任何办法去解决债务问题，下一步即将面临深圳市中级人民法院的强制执行，即依法拍卖该查封房屋以还债。故被告与原告签订的《房地产买卖合同》的目的即将案涉房屋过户至原告名下已无法实现，且该合同业也已根本无法继续履行。因此依据《合同法》第九十四条之规定，案涉《房地产买卖合同》依法应予以解除。二、案涉《房地产买卖合同》被依法解除后，被告愿意按双方签订的《房地产买卖合同》之约定依法承担违约责任。如上所述，被告与原告签订的《房地产买卖合同》的目的已无法实现，且该合同已无法继续履行，依法应予以解除。事实上，被告在原告仅支付首付款36192元的情况下也于2015年1月22日将案涉C2-510房屋交付给原告使用至今。鉴于被告确实已无法解决债务问题，下一步深圳市中级人民法院很快将依法拍卖所有被查封的房产。为此，为照顾到原告的利益及被告的实际履行能力，被告愿意在案涉《房地产买卖合同》被依法解除后，全数退还原告已付房款并按双方签订的《房地产买卖合同》之约定依法承担违约责任，即按合同约定向原告支付违约金20000元。综上所述，恳请贵院在审理案件事实的情况下依法判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告向本院提供以下证据：1.广东省深圳市中级人民法院执行令（2015）深中法执字第1548号。2.广东省深圳市中级人民法院查封通知书（2015）深中法执字第1548号。证据1-2证明①被告因经营困难导致无法偿还对外融资借款，因此债权人依法向深圳市中级人民法院提起诉讼，且在判决生效后依法向深圳市中级人民法院申请强制执行的事实；②深圳市中级人民法院于2016年9月20日依法查封包括案涉房屋在内的被告名下位于四××市××凤凰××路的十九栋房产的产权至今；③原告与被告签订的案涉《房地产买卖合同》的目的已无法实现，该合同已根本无法履行的事实。经审理查明：2014年8月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产买卖合同》及补充协议，约定甲方拟将位于四××市××凤凰××路Ｃ2-510房屋的房地产（以下称案涉房屋）转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。双方议定该房地产交易总金额为156192元元整。还约定本合同签订之日起180日内，甲、乙双方应携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方同意于2015年1月22日由甲方将该房地产交付给乙方使用。违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方2万元整的违约金。双方还签订《合同补充协议》，约定乙方于2014年8月2日前付清首期人民币20000元（含定金，定金不予以退还），余下房款人民币136192元办理银行贷款。如果由于乙方自身原因导致银行贷款不成功的，乙方须在办理房地产证后，一年内分期付清。甲方全程协助办理房地产土地证件的一切手续。《合同补充协议》还补充：原告于2015年1月22号补交首期16192元整，余下房款人民币120000元办理银行贷款。上述合同签订后，原告依约向被告支付房款（含诚意金）共计36192元，被告于2015年1月22日将案涉房屋交付原告使用至今。2016年5月5日，因被告与案外人的债务执行纠纷，深圳市中级人民法院查封了被告名下十七个房产证下之房产，每个房产证对应的为整栋房产，每栋楼中各套房产尚未分户单独办理房产证，案涉房屋所在的C2栋楼在查封之列，对应的房产证为“粤房地产证字第C4616305”。此外，该栋楼亦设有抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司肇庆市分行等银行。被告因案涉房屋被深圳中院查封不能向原告履行房屋过户的义务，原告遂向本院起诉。本案审理过程中，原告向深圳中院提出案外人执行异议，请求终止对案涉房屋的强制执行，深圳中院于2018年11月21日作出（2018）粤03执异766号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告在法定期限内未向深圳中院提出案外人执行异议之诉。案涉房屋现仍处于执行查封之中。本院结合本案情况向原告释明《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，询问原告是否变更诉讼请求，原告坚持原来的诉讼请求不变更。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录、询问笔录等证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按合同约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定向被告支付前期房款，后期房款因合同约定的支付条件尚未成就，原告有权暂不予支付。被告有协助将案涉房屋过户给原告的合同义务，但因与案外人的债务纠纷导致案涉房屋被其他法院执行查封，被告无法继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，本案案涉房屋已被深圳中院查封，原告向深圳中院提出的案外人执行异议亦已被该院驳回，而原告未在法定期限内提出进一步的案外人执行异议之诉，该执行异议裁定已生效。另外，案涉房屋设有抵押。综上，原告在本案中要求被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，将案涉房屋过户至原告名下，属于上述法律规定的履行不能的情况。经本院释明后原告仍坚持该请求，故本院依法不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《房地产买卖合同》第六条约定：“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方2万元整的违约金”，双方约定了解除合同的条件以及合同解除的后果。在被告已无法将案涉房屋过户至原告名下的情况下，被告已构成根本违约，原告可根据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权解除合同，要求被告退还房款并承担相应的违约责任。现原告既不要求解除合同，又按照合同解除的情形要求违约金2万元，两者自相矛盾。而被告亦未反诉要求解除合同。因此，原告该项诉求于法无据，也不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈荣宝的诉讼请求。本案受理费减半收取为1912元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年一月二十五日书记员 梁碧琪