西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书(2016)陕0116民初6230号 原告刘福民，男，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人张浏，陕西标新律师事务所律师。被告陕西顺城物业管理有限公司。住所地：西安市长安区。法定代表人黄小茜，该公司总经理。被告西安美家置业有限公司。住所地：西安市长安区。法定代表人马向阳，该公司总经理。共同委托诉讼代理人孙楠、任莉娜，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告刘红，女，汉族，住西安市莲湖区。原告刘福民与被告陕西顺城物业管理有限公司（以下简称“顺城物业公司”）、西安美家置业有限公司（以下简称“美家置业公司”）物权保护纠纷一案，本院于2016年10月12日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘福民及其委托诉讼代理人张浏，被告顺城物业公司、美家置业公司共同委托诉讼代理人孙楠、任莉娜到庭参加诉讼。被告刘红经依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。刘福民向本院提出诉讼请求：1、判令三被告承担连带责任，赔偿非法侵占原告房产2011年5月1日至2016年3月1日期间的房租损失及利息共计222697.57元；2、判令三被告承担连带责任，赔偿非法侵占原告房产2016年3月1日起至归还房产之日的房租损失（每日124.98元）及利息损失；3、判令三被告承担连带责任，返还原告房产并恢复房产原状（房产面积71.39平方米；恢复房产前侧玻璃墙，规格为：6000mm*3000mm*12mm；玻璃门两扇，规格为：2100mm*1100mm*12mm；房产左右两侧隔墙，规格为：9500mm*3000mm*100mm轻质隔墙）；4、判令三被告承担诉讼费用。2016年12月20日，原告变更诉讼请求1为：判令三被告承担连带责任，赔偿非法侵占原告房产2011年5月1日至2016年3月1日期间的房租损失208067.57元、利息损失17537.68元，共计225605.25元；变更诉讼请求2为：判令三被告承担连带责任，赔偿非法侵占原告房产2016年3月1日起至归还房产之日的房租损失（每日136.13元）及利息损失；其余请求不变。事实与理由：2005年8月24日，原告与被告美家置业公司签订房屋租赁委托协议，委托期限为2005年10月1日至2010年9月30日，每年租金12850.20元。因租金过低，原告计划期满收回房屋。2010年9月11日，原告与其他业主向被告美家置业公司、顺城物业公司及承租人周华明递送书面通知，解除出租房屋的各种委托，同时张贴公告、向承租商户散发通知公示此事。2010年10月1日，房屋租赁委托期满后，美家置业公司拒绝向其返还房屋。2011年4月，经政府部门协调，美家置业公司、顺城物业公司当场应允返还原告房屋，但其后仍强行装修出租涉案房屋。其曾将美家置业公司、顺城物业公司诉至法院，在案件审理过程中，被告顺城物业公司与刘红恶意串通，签订虚假的《房屋租赁合同》。长安区法院再审后于2016年1月20日作出（2013）长民再审字第00001号民事判决书，认为2011年4月30日后房屋实际占有人为顺城物业公司，仅判决美家置业公司赔偿其2010年10月1日至2011年4月30日期间的房租损失，并认为2011年5月1日后原告房屋实际占用人非美家置业公司，要求原告另行诉讼。原告认为美家置业公司、顺城物业公司虽为两个独立法人，但工作人员相同、办公地址相同、业务均混同，导致原告无法分辨房屋实际侵占人，两公司构成法人混同。现提起诉讼，要求支持原告诉讼请求。顺城物业公司辩称，1、其公司与原告签订的商业街物业管理合同明确约定由顺城物业公司代原告对其房屋向外招租、续租、转租，合同期限自2008年9月1日至2011年8月31日，该合同系双方真实意思表示，合法有效；2、顺城物业公司于2011年1月18日将原告房屋代为招租成功，与刘红签订房屋租赁合同，合同对房屋租金等进行明确约定，租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止。顺城物业公司将原告的房屋进行出租，履行了双方签订的商业街物业管理合同，不存在原告所说的侵占房屋等情形，无需承担任何赔偿义务，双方应当按照租赁合同约定履行义务、支付租金；3、西安市中级法院（2016）陕01民终2592号民事判决书查明的事实是对前述情况的佐证，原告要求返还房屋、赔偿损失毫无法律依据，请求驳回原告诉讼请求。美家置业公司辩称，其公司与原告合同已经履行完毕，双方之间不再存在任何权利义务关系；美家置业公司与原告之间因房屋租赁委托产生的纠纷已经西安市中级人民法院于2016年5月23日作出终审判决，该判决已生效，除判决书载明的义务以外，美家置业公司不再对原告负有其他任何义务，更无须承担连带责任。被告刘红经依法传唤，未到庭应诉，亦未进行陈述答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院认定如下：1、原告刘福民在长安区XX街XX广场XX街XX幢XX号71.39平方米商业用房。2005年9月22日，刘福民与被告美家置业公司签订房屋租赁委托协议，履行期限为2005年10月1日至2010年9月30日，由被告美家置业公司代为原告出租涉案商铺，租予周华明5年，每年租金为12850.20元，双方合同履行期满。2、2008年9月6日，刘福民与顺城物业公司签订《商业街管理公约》和《商业街物业管理合同》，约定刘福民将其长安广场1幢00209号71.39平方米商业用房委托顺城物业公司管理，其中服务项目包括“做好商业街对外招租、续租、转租的代理工作”，合同期限自2008年9月1日起至2011年8月31日止。2011年1月18日，顺城物业公司将原告房屋代为招租成功，与刘红签订房屋租赁合同，将包括原告上述房屋在内的XX广场XX街XX层房屋整体出租给刘红，租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，期间刘红对该商铺整体进行装修并已投入使用，被告顺城物业公司定期向各商铺业主发放租金，但原告刘福民不予受领。3、2016年5月23日，西安市中级人民法院作出（2016）陕01民终2592号民事判决书，对原告诉被告美家置业公司、第三人顺城物业公司委托合同纠纷一案作出终审判决，维持了西安市长安区人民法院（2013）长民再字第00001号民事判决。该民事判决认为原告所有的商铺从2011年5月1日起实际占有、使用人并非美家置业公司，而是顺城物业公司，美家置业公司履行合同约定义务不能，原告可另案起诉，主张自己的合法权利。2016年10月12日，原告提起诉讼，形成本案。庭审中，原告提供以下证据用以证明其诉讼请求：1.房产证、房屋买卖合同、照片，证明原告为涉案房屋合法所有权人、涉案房屋位置、面积为71.39平方米，原告有权排除包括被告在内的任何第三人对其房屋的非法侵占并要求侵占人返还房产、恢复原状、赔偿损失；2.（2012）长民初字第0094号民事判决书，证明被告美家置业公司、顺城物业公司于另案中自认侵占并出租原告所有的涉案房产； 3.房屋租赁委托书（与美家置业公司签订）、周华明谈话视频、解除房屋租赁代理权《通知》照片、蔡军及惠立伟书面证言、投诉书、挂号信函收据、（2016）陕0116民初1009号民事判决书，证明原告曾与美家置业公司签订房屋租赁委托合同，被告美家置业公司应当在租赁期满后将房屋恢复原状并返还原告，2010年9月11日，原告等业主在涉案房屋所在地以张贴公告方式通知承租人、美家置业公司及顺城物业公司解除租赁委托关系；4.成立业主委员会照片、谈话笔录、会议记录，证明原告等业主为维权成立了业委会；5.陕通海评报字（2015）014号评估报告及司法评估价值鉴定意见书，证明经另案及同层其他业主委托，鉴定中心对商铺出租的同期市场租金进行了认定，即2011年5月至2011年12月为每月44.1元/平方米、2012年度为每月46.74元/平方米、2013年度为每月49.55元/平方米、2014年度为每月52.52元/平方米、2015年度为每月55元/平方米、2016年度为每月58元/平方米，均高于被告顺城物业公司与刘红的约定；6.二被告公司登记基本情况、2004美家商业街物业管理服务合同、XX城XX街物业管理合同、西安市中级人民法院庭审笔录、收款收据、企业信用信息公示报告，证明被告美家置业公司与顺城物业公司系关联公司，构成法人人格混同，应当向原告承担连带赔偿责任。原告认为，被告顺城物业公司签订的《商业街物业管理合同》系格式合同，合同中约定的“做好商业街对外招租、续租、转租的代理工作”并非全权委托授权，被告并非当然取得代理权，且即便被告取得代理权，业委会也已向被告张贴送达了解除合同通知书，该代理权已被解除，故被告顺城物业公司在未取得代理权的情况下，与被告刘红恶意串通签订虚假的《房屋租赁合同》，侵害自己合法权益。被告顺城物业公司提供了西安市中级人民法院（2016）陕01民终2592号民事判决书，用以证明原告与顺城物业公司之间签订了《商业街物业管理合同》，与刘红签订的《房屋租赁合同》，履行了《商业街物业管理合同》约定的义务，后果应由原告承担。提供了XX广场XX街XX层业主名单、租金领取表、付款通知单、银行凭条等证据，证明涉案房屋所在商业街的大部分业主均按《房屋租赁合同》约定的租金标准领取租金，原告也应该按此标准领取。被告美家置业公司也提供西安市中级人民法院（2016）陕01民终2592号民事判决书，用以证明除生效判决载明的给付租金义务外，美家置业公司无需再承担连带责任、返还原告房屋或赔偿原告损失，原告在本案的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，原告刘福民作为涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益等权利。被告顺城物业公司在未与原告签订授权委托书的情况下，代理原告与被告刘红签订《房屋租赁合同》，其行为构成无权代理。现原告对顺城物业公司代理行为明确表示不予追认，故顺城物业公司与刘红签订的《房屋租赁合同》中涉及原告房屋的部分应属无效。被告顺城物业公司在未取得原告明确授权的情况下，代表原告与被告刘红签订《房屋租赁合同》，将原告的房屋进行处分，侵害了原告的合法权益，因《房屋租赁合同》XX街XX层的整体出租，刘红已将其整体装修并投入使用数年，立即返还会造成较大损失，亦不利于实际执行，故XX街XX层整体租赁到期后向原告返还房屋为宜；对于恢复原状一节，原告证据不足以证明房屋在刘红使用前的状态，本院不予支持；对于原告要求被告顺城物业公司赔偿房屋租金损失一节，于法有据，本院予以支持，损失金额计算标准参考原告提供的评估报告予以认定，即2011年5月至2011年12月为每月44.1元/平方米、2012年度为每月46.74元/平方米、2013年度为每月49.55元/平方米、2014年度为每月52.52元/平方米、2015年度为每月55元/平方米、2016年度为每月58元/平方米。对于2018年11月1日至2021年4月30日租赁期结束前的房租损失，本院认为原告要求的数额合理，本院参考评估报告统一按每月58元/平方米进行认定计算。故原告2011年5月1日起至2018年10月31日期间的房租损失核算为340567.41元。对于原告请求利息一节，证据不足，本院不予支持。对于原告主张被告美家置业公司与顺城物业公司法人人格混同，应当承担连带赔偿责任一节，证据不足，本院亦不予支持。此外，对被告顺城物业公司辩称双方签订的《商业街物业管理合同》中已约定其享有代理权一节，因该合同系顺城物业公司制作的格式合同，合同双方当事人对于格式条款有不同的解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且顺城物业公司在与刘红签订房屋租赁合同之前与多数业主专门签订“房屋租赁委托书”，足以说明双方在签订《商业街物业管理合同》时并无授权顺城物业公司代理出租事项的合意，所以，对顺城物业公司该辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西顺城物业管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘福民2011年5月1日至2018年10月31日期间的房租损失340567.41元。二、被告陕西顺城物业管理有限公司按每月58元/平方米标准支付原告刘福民自2018年11月1日起至2021年4月30日期间的房租损失，支付方式为每半年支付一次。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告刘红及被告陕西顺城物业管理有限公司共同于2021年4月30日房屋租赁合同到期后三日内向原告返还位于西安市长安区XX街XX广场XX街XX幢XX号71.39平方米的商业用房。四、驳回原告刘福民其余诉讼请求。案件受理费4640元，原告刘福民已预交，由原告负担640元，被告顺城物业公司负担4000元。被告负担部分，在执行时径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  长   牛 毅 虎审  判  员   史 红 梅 审  判  员   李 翌 平  二0一八年十二月二十五日书  记  员   高    望     1