四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1421民初3334号 原告：王金华，女，生于1974年9月14日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：刘文友，男，生于1974年7月6日，汉族，居民，四川省仁寿县。 二原告的委托诉讼代理人：余丽，四川陵州律师事务所律师。 被告：四川省仁寿通达房地产开发有限公司。住所地：仁寿县文林镇怡和春熙商业步行街。统一社会信用代码：91511421729829075Y。 法定代表人：陈信勇，执行董事。 委托诉讼代理人：胡群挥，四川瀛领律师事务所律师。 原告王金华、刘文友与被告四川省仁寿通达房地产开发有限公司（以下简称“通达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年1月4日公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告通达公司提起反诉，本院依法受理并进行审理后，通达公司又于2019年1月8日申请撤回反诉。本院依法准予其撤诉。原告王金华及刘文友的委托诉讼代理人余丽，被告通达公司的委托诉讼代理人胡群挥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金华、刘文友向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证。在庭审中，因被告通达公司已经为原告办理了《不动产权证书》，原告放弃了该项诉讼请求；2.判令被告立即给付原告违约金74,360元（自2016年6月3日至2018年7月6日时,763天），剩余违约金按照每日总房价的万分之三从2018年7月7日起算至交付不动产证为止(违约金总额不超过97,457元为限)在庭审中，原告将诉讼请求变更为违约金以324,859元为本金从2016年9月19日起按照日利率万分之三计算至2018年12月20日止。事实和理由：二原告系夫妻关系。二原告于2015年6月2日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的中城国际社区14幢2单元21层3号商品房一套，总价324,859元。原告已经按约定履行了支付房屋价款、税款、维修基金及办证手续费等义务，被告已向原告交付了房屋。根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。因被告未为原告办理房屋所有权证。故具状起诉。 被告通达公司辩称，1.原告所购商品房未能办理产权证的客观原因在于仁寿县国土局等政府部门的错误行政行为、政府规划的强制调整、法律法规变化所致，不能归责于通达公司，通达公司不存在任何违约行为，不应当承担违约责任；2.原告没有实际损失，没有请求支付违约金的事实基础。原被告订立合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院应当根据公平原则并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。 本院经审理认定事实如下：原告王金华、刘文友系夫妻关系。2015年6月2日，原告王金华、刘文友与被告通达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于仁寿县文林镇陵州路455号地块上中城国际社区项目14幢2单元21层3号建筑面积为85.96平方米的住房一套，价款为324,859元，一次性付款；《商品房买卖合同》第四条抵押情况载明该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业发展银行仁寿县支行；双方在《商品房买卖合同》第十九条产权登记“（一）初始登记”中，约定出卖人（即被告）应当在2016年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。在《商品房买卖合同》第十九条产权登记“（二）转移登记”中，双方约定在商品房交付使用后，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，由出卖人造成的，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三补偿买受人，由买受人造成的，逾期责任由买受人承担。 原告于2015年5月19日向被告支付了房款324,859元及契税等相关税费。 被告通达公司于2015年9月18日将原告所购的房屋交付原告。 另查明，2011年5月12日，仁寿县城市规划委员会审议原则同意中城国际设计方案，该地块的基准容积率核定为1.8，规划设计容积率为3.5，容积率不得超过3.5。 2012年10月22日，仁寿县住房和城乡规划建设局向仁寿县国土资源局发出《关于中城国际项目超容积率的函》（仁住建函[2012]253号），告知仁寿县国土资源局，中城国际项目超容积率1.3。2012年12月31日，仁寿县住房和城乡规划建设局、仁寿县国土资源局、仁寿县房地产管理局联合向通达公司下发《关于〈中城国际社区容积率基数认定暨土地出让金计算意见的报告〉的回复》（仁住建[2012]331号），认定中城国际社区项目为多高层结合设计，规划设计容积率为3.5。按相关文件规定该项目容积率调整提高的基数为2.2，超容积率1.3，超容积率部分建筑面积136073.47平方米。按相关文件规定的基准日及系数核算，该项目应补缴的土地出让金合计为6899.83万元，通达公司应在2013年1月31日前缴纳。若逾期不缴纳土地出让金，该项目在后期建设中不予报建和发放房屋预售许可证。通达公司于2013年1月22日向仁寿县人民政府申请行政复议，仁寿县人民政府2013年1月25日作出仁府复决字[2013]第1号《不予受理行政复议申请决定书》，认为通达公司申请复议的事项为告知、解释和答疑，不属于行政复议受理范围。2013年1月25日，仁寿县国土资源局作出《责令限期缴纳土地出让金决定书》，责令通达公司于2013年1月31日前向其缴纳中城国际项目超容积率土地出让金6899.83万元，逾期不缴，将申请人民法院强制执行。并告知通达公司如不服决定，可申请行政复议或提起行政诉讼的权利。通达公司申请行政复议后，仁寿县人民政府于2013年2月4日发出《行政复议受理通知书》（仁府复受字[2013]第2号），决定予以受理。2013年3月20日，仁寿县人民政府作出仁府复决字[2013]第2号《行政复议决定书》，决定维持仁寿县国土资源局于2013年1月25日作出的《责令缴纳土地出让金决定书》。后被告向本院提起行政诉讼，本院于2014年1月3日立案受理。2017年11月30日，仁寿县城乡规划局向仁寿县国土资源局发出《关于废止〈关于中城国际项目超容积率的函〉的函》（仁规函[2017]306号），函告仁寿县国土资源局，按照中共仁寿县委常委会议精神，废止2012年10月22日印发的仁住建函[2012]253号《关于中城国际项目超容积率的函》。2017年12月5日，仁寿县国土资源局向通达公司发出《关于废止〈责令限期缴纳土地出让金决定书〉的函》（仁国土资函[2017]384号），函告通达公司，将该局于2013年1月25日作出的《责令缴纳土地出让金决定书》予以废止。 2011年9月26日、2014年11月7日，仁寿县城乡规划局对中城国际社区规划总平面图审查后认为该项目的容积率符合仁寿县规划委员会议定的指标，同意通达公司按程序报建。规划总平面图显示，该项目容积率为3.5，3.495。2018年5月15日，仁寿县规划部门再次对中城国际社区规划总平面图审查通过。规划总平面图显示，该项目容积率为3.5。2018年2月8日和2018年5月3日，仁寿县住房和城乡建设局向通达公司分别颁发了中城国际社区项目内19号楼、18号楼的《建筑工程施工许可证》，合同工期分别为2017年12月6日至2019年12月30日和2018年1月8日至2019年12月30日。该项目中19号、18号楼至今未竣工。 2018年7月24日，仁寿县不动产登记中心向通达公司答复，称根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《操作规范》等规定，一、不动产登记制度实施后，《房屋产权证》和《土地使用权证》将退出历史舞台，统一办理《不动产权证书》。二、同一项目须全部楼幢建设竣工验收、房屋实测并数据整合后方可办理产权登记。《中城国际项目》规划批准修建26幢，目前17、18、19幢属于在建项目，导致其余已竣工验收并交付使用的楼幢，不具备不动产登记条件，无法进行土地分摊。 《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，仁寿县机构编制委员会办公室于2015年9月15日下发（仁委编办[2015]39号）《关于整合不动产登记职责等有关机构编制事项的通知》，整合了登记职责。2015年10月29日，仁寿县国土资源局加挂“仁寿县不动产登记局”牌子，设立仁寿县不动产登记中心。仁寿县人民政府于2016年10月17日发布《关于不动产统一登记工作公告》（仁府发[2016]32号），公告载明“因新系统调试，2016年10月24日停止颁证。这期间受理的登记工作将于2016年10月28日颁发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。”因此，仁寿县在2016年10月24日以前可以申请办理单独的房屋产权证书和土地使用权证书，自2016年10月28日起不能申请单独办理房屋所有权证书（包括首次登记和转移登记），然后再办理土地使用权证书。 2018年12月17日，被告通达公司为原告所购的房屋办理了不动产登记，取得了《不动产权证书》。并于2018年12月20日将《不动产权证书》交付原告。 上述事实有当事人陈述及经过庭审质证的原被告签订的《商品房买卖合同》、被告出具的收据、银行转款存根、二原告的结婚证、《关于中城国际项目超容积率的函》、《关于〈中城国际社区容积率基数认定暨土地出让金计算意见的报告〉的回复》、《不予受理行政复议申请决定书》、《责令限期缴纳土地出让金决定书》、《行政复议受理通知书》、《行政复议决定书》、《关于废止〈关于中城国际项目超容积率的函〉的函》《关于中城国际项目超容积率的函》、《关于废止〈责令限期缴纳土地出让金决定书〉的函》等证据予以证实。 本院认为，本案的争议在于：被告通达公司是否存在违约行为？是否应当承担违约责任？如应承担违约责任，应支付多少违约金？ 首先，对于原告要求被告通达公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求，是对自己权利的处分，本院予以支持。 原被告之间订立的《商品房买卖合同》合法有效，依法受法律保护。当事人理应按合同及协议的约定全面履行自己的义务。事实上，原告按照合同及协议的约定履行了自己给付购房款及相关税费的义务，被告通达公司也按合同约定履行了作为房屋出售方交付房屋这一主要义务。但是，案涉房屋于2015年9月18日交付，根据双方在合同中通达公司应当在房屋交付后365日内为原告办理房屋所有权证书的约定，通达公司应在2016年9月18日以前为原告办理房屋所有权证书。通达公司直到2018年12月20日才为原告办理其所购房屋的不动产登记，也没有证据证明未能办理房屋产权证书系原告原因所致。因此，通达公司逾期为原告办证属违约行为，应当向原告支付违约金。虽然《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日起施行，但实际上案涉房屋所在地仁寿县直到2016年10月24日才停止办理房屋所有权证书，2016年10月28日起才开始办理不动产权证书。不动产登记机关停办旧证和开始办理新证的时间均远在原被告约定的办证时间以后，该政策的实施对原被告约定的办理房屋所有权书没有任何影响。被告通达公司在仁寿县实际实施《不动产登记暂行条例》以前已经构成合同违约。故《不动产登记暂行条例》的实施不构成被告通达公司为原告办理房屋所有权证书的不可抗力，不应当成为通达公司违约的免责事由。 通达公司作为房地产开发企业，在进行中城国际项目建设中，应当严格按照相关政策法规办理项目审批手续，依法从事房地产开发。基于对政府部门的信赖，通达公司在依法办理了相关审批手续后，不可能预见到在中城国际社区项目建设中会发生相关部门认定其超容积率且不补缴土地出让金就停止其建设工程施工许可的情况，依法申请行政复议、提起行政诉讼是正常的维权行为。但是，到行政机关撤销其超容积率的认定并许可其重新施工已经超过5年时间，也造成了通达公司开发的中城国际项目建设至今未能完全竣工。 因为之前没有明确的规定，根据不动产登记部门对通达公司作出的《关于〈中城国际项目〉办理产权问题的答复》可以看出，如果同一项目的全部楼幢没有竣工验收，无法进行土地分摊，则要求整个项目全部楼栋全部竣工验收、房屋实测并数据整合后方可办理产权登记属本地房屋产权登记的一般做法。实际上，在当初办证矛盾没有显现甚至激化的情况下，通达公司只能遵从通常的办证程序，而不可能要求按其他方法进行分摊从而办证的。也就是说，关于通达公司中城国际项目容积率的争议，也是影响通达公司为原告办理房屋产权证书的原因之一。 因此，虽然通达公司未能按约定时间为原告办理房屋所有权证书，但也确实存在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形，如果仍然按照合同约定由通达公司承担已付房屋价款日万分之三的违约金的话，对于通达公司来说明显不公平，应当对违约金数额予以变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金的确定应当考虑违约行为对守约方当事人造成的损失。但本案原告并没有提供证据证明因通达公司未按合同约定为其办理房屋所有权证而遭受的具体损失。根据本案当事人的过错程度及违约的原因、守约方的损失情况等实际情况，本院酌定通达公司应支付原告违约金2,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省仁寿通达房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内给付原告王金华、刘文友违约金2,000元； 二、驳回原告王金华、刘文友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,660元，由四川省仁寿通达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐伦强 人民陪审员  邹文东 人民陪审员  宋大学 二〇一九年一月十一日 书 记 员  叶昆佳