湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初7690号原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司，住所地长沙市高新开发区枫林三路**B-L3。负责人周梁。委托诉讼代理人袁剑伟，女，1987年12月3日出生，汉族，住湖南省新化县，该公司员工。委托诉讼代理人刘朝霞，女，1984年8月3日出生，汉族，住长沙市天心区，该公司员工。被告乔娇，女，1982年11月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人李军，男，1979年8月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司（以下简称步步高公司）与被告乔娇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告步步高公司的委托诉讼代理人袁剑伟，被告乔娇的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告步步高公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金121434.85元及滞纳金18000元（至2018年4月20日合同解除止）；2、判令被告支付商铺占用损失8209.68元（自2018年4月21日至2018年5月16日止），并支付至被告实际交还商铺之日止以租金4.33元/日/平方米为标准的商铺占用损失；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月6日，原告步步高公司与被告乔娇签订《步步高?梅溪新天地租赁合同》，将坐落于步步高·梅溪新天地项目商业街B5-101号商铺出租给被告使用，租赁面积为79平方米，租赁合同履约保证金为20540元。合同租赁期限为四个租赁年度，从2016年1月26日至2020年1月25日，租金为第一年至第二年为4.33元/日/平方米,第三年为4.67元/日/平方米，第四年为5元/日/平方米。被告每月向原告交付基本租金，被告享有90天免租装修期，自2016年1月26日至2016年4月25日，被告应按月于每月第1个工作日或之前支付该月的基本租金。原告向被告交付了约定商铺，被告使用商铺开展游乐设备经营活动，但自2017年5月1日后，被告就一直拖欠房屋租金至今。在此期间，经原告多次催缴，被告仍不支付所欠款项。依据双方签订的《步步高?梅溪新天地租赁合同》第17.4.5条约定，乙方拖延支付租金、履约保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同。原告于2018年4月17日向合同载明被告通讯地址邮寄送达《解除合同告知函》，该告知函在2018年4月20日前即送达被告。至此，合同已解除，被告应在收到解除合同通知后办理补缴费用、清理撤场、交还商铺等相关手续。但被告一直未处理，应赔偿因占用商铺给原告造成的损失。另依据第17.1条约定：“在租赁期限内，被告逾期支付或补缴租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。”被告逾期未缴行为已严重违反双方合同约定，应承担因逾期支付产生的违约责任。综上，至2018年5月16日止，被告应支付欠付租金121434.85元、滞纳金18000元、商铺占用损失8209.68元，合计147644.53元,并支付至被告实际交还商铺之日止以租金4.33元/天/平方米为标准的商铺占用损失。因被告长期拖欠租金和推广费的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告乔娇辩称，当时原告承诺对被告有免租期两年，但合同签订的是三个月，过年之后就把被告店铺锁了。合同上明确店铺不能转让，现店铺锁了，无法经营，又要被告缴纳租金。被告的想法是能把店铺转让出去，如果没转让出去就把里面的设备变卖，租金也想办法还上。但双方都应想办法，而不是将店铺锁门。现在人也进不去，也没办法经营，原告不能就把被告起诉了，要被告缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告向本院提交的租赁合同、工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2015年11月6日，被告乔娇（承租方、乙方）与原告步步高公司（出租方、甲方）签订《步步高·梅溪新天地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于该项目商业街B5-101号商铺出租给乙方使用，该商铺租赁面积为79平方米。该商铺只供乙方经营雪冰（餐饮美食、简餐、甜品、冰激凌）之用，经营范围包括雪冰、甜品、饮料等。租赁期限为肆个租赁年度，自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金标准为第一年至第二年4.33元/日/平方米，第三年4.67元/日/平方米，第四年5元/日/平方米。乙方应自起租日开始承担该商铺的租金，乙方同意每月向甲方交付基本租金。乙方应自签署本协议之日起5个工作日内向甲方交纳20540元租赁履约保证金。该商铺的交付日期为2016年1月26日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。乙方享有90天的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。甲方对项目实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常运营管理，统一管理保证金和推广费用等。但双方特别明确，甲方不承担乙方的经营风险。该合同第三部分通用条款第4.6.2条约定：自起租日起，乙方应交纳推广费。推广费按该商铺租赁面积计算，标准为0元/月/平方米。租赁期间，甲方有权根据经营情况和管理成本适当调整该项目推广费。每次调整前，甲方须提前30日以书面方式通知乙方。乙方推广费的调整幅度按该项目推广费调整幅度办理。该合同第三部分通用条款中还对租金、费用及支付方式、违约责任等问题进行了详细约定。租赁合同签订后，原告即将涉案商铺向被告进行了交付，被告亦进场对该商铺进行了装修。被告在商铺装修完毕后，即开始经营该商铺，但一直未向原告交纳房屋租金。2018年4月17日，原告向被告店铺送达和张贴《解除合同告知函》。2018年4月27日，原告将涉案商铺上锁。2018年9月4日，原告诉至本院。另查明，1、被告向原告交纳履约保证金20540元；2、2016年9月6日，涉案商铺所在的步步高新天地（梅溪湖）项目B区新建工程（工程位于长沙市岳麓区东方红南路657号，B区地上四层、地下、地下**沙市公安消防支队综合评定为该工程消防验收合格。3、涉案门面所在的步步高新天地（梅溪湖）B区在2017年7月18日竣工验收，并于2017年7月26日办理了备案手续。本院认为，原告步步高公司与被告乔娇签订的《步步高·梅溪新天地租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力。合同签订后，被告并未按照合同约定向原告支付租金，存在违约行为，应当承担支付租金的违约责任。对原告所主张的房屋租金，因涉案房屋在2017年7月18日才办理竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告在2017年7月18日前向被告交付的房屋不符合法律规定的交付使用条件，对原告所主张的2017年5月1日至2017年7月17日的租金，本院不予支持。2018年4月27日，原告将涉案商铺上锁，双方所签订的《步步高·梅溪新天地租赁合同》实际已经终止履行，故对原告所主张的2018年4月27日之后的租金及商铺占用损失，本院不予支持。被告应当向原告支付2017年7月18日起至2018年4月27日止的房屋租金96805.81元（4.33元/日/平方米×79平方米×283日）。对原告所主张的滞纳金，因原告将未经竣工验收的房屋交付给被告使用，存在一定违约行为，且在被告逾期交纳租金后，原告未在合理期限内予以催缴，故对其要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告乔娇自本判决生效之日起五日内向原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司支付2017年7月18日起至2018年4月27日止的房屋租金96805.81元；二、驳回原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司其他诉讼请求。如果被告乔娇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3253元，由原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司承担1120元，被告乔娇承担2133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吕 鸣人民陪审员  熊忠玉人民陪审员  章小桃二〇一九年一月二十二日书 记 员  陈 敏