重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0117民初5525号原告：蒋登伟，男，1962年11月8日出生，汉族，工人，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李恩斌，重庆兼善律师事务所律师。被告：刘道元，男，1962年1月3日出生，汉族，个体工商户，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：余大海，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告蒋登伟与被告刘道元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋登伟的委托诉讼代理人李恩斌，被告刘道元及委托诉讼代理人余大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋登伟向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除《房屋买卖协议》；2、请求判决被告赔偿原告损失暂计300000元（以司法鉴定意见为准）；3、本案案件诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告刘道元于1995年6月10日购买位于重庆市北碚区月兴村×号单位全额集资房，并取得了国有土地使用权证【国土证号：碚国用（20**）字第×号】和房屋产权证。2004年12月20日，原告与被告刘道元签订《房屋买卖协议》，约定被告刘道元将享有完全产权的涉案房屋以180000元的价格出售给原告方，并积极协助办理过户手续，交房时支付100000元，余款80000元在办理完产权过户时一次性付清。原告在支付100000元购房款后，搬入该房屋居住、使用至今。因该房屋的国有土地使用权证登记在被告刘道元名下，房屋产权证于2003年8月变更登记在其母亲赖恒清名下。赖恒清十几年来一直居住在同一栋楼的楼下×号房屋，知道被告刘道元将房屋出售给原告，但从未提出异议。原告遂起诉要求被告刘道元及其母亲赖恒清协助办理权属转移登记手续，重庆市合川区法院支持了原告的诉求。刘道元和赖恒清不服，以产权人是赖恒清，刘道元无权处分，房屋买卖协议无效为由提起上诉。重庆市第一中级人民法院判决认为合同有效，但由于房屋产权证登记在赖恒清名下，合同相对人刘道元对合同履行不能，故判决驳回了原告要求办理转移登记的诉求。原告认为：生效判决确认合同有效，但刘道元对合同履行不能，根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”。《合同法》第九十四条、九十七条的规定，请求被告赔偿损失，为维护自己的合法权利，请求法院依法判决支持上述请求。在审理中，原告蒋登伟根据已作出的鉴定结果，变更诉讼请求为：要求解除原、被告签订《房屋买卖协议》，由被告刘道元赔偿损失474500元（鉴定房屋现值554500元，减去未付房款80000元，也就是已付房款100000元加上房屋差价损失374500元）。同时自愿撤回了对被告赖恒清的起诉，经审查符合法律规定，本院已裁定予以准许。被告刘道元辩称：对解除房屋买卖协议，被告没有意见；对于赔偿原告损失的要求，被告认为其过错责任系原告所造成的，被告不应当承担任何赔偿责任，有以下几点理由：1、在原告与被告签订房屋买卖协议之前，被告已多次告知原告涉案房屋产权证登记在其母亲赖恒清的名下，土地使用权证登记在被告名下，是否同意卖该房屋需取得其母亲的同意，被告对此已尽告知义务，没有任何隐瞒。现该涉案房屋因其母亲赖恒清不同意过户造成合同无法履行，原告是应当预见到的；2、原告没有支付合同中约定的100000元购房款，原告一直诉称2004年12月20日双方签订的协议并进行了交房，原告在交房时支付了100000元，而实际上被告于2004年将房屋交付原告后，双方签订的房屋买卖协议是在2012年前后，为此被告为查明本案事实已向法院申请对协议形成的时间进行鉴定，一旦鉴定结论出来即可分辨本案原、被告谁陈述的是虚假事实，也可推定出合法的形式下掩盖的腐败。综上所述，现合同无法履行，被告并无过错，且原告未履行其付款义务，被告不应向原告承担任何赔偿责任。经本院审理认定的事实如下：2004年12月20日，刘道元（甲方）与蒋登伟（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将自己享有的位于重庆市北碚区月兴村×号房屋一套以180000元的价格出售给乙方。乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款100000元（已付），余款80000元在办理完产权过户手续交付产权证时一次性付清。办理产权过户中，按国家规定甲、乙双方应缴纳的有关费用由甲、乙双方各自负担，产权过户由甲方负责，乙方须积极协助。出售的房屋已于签订本协议之日交付乙方占有、使用，甲方不得以任何理由要求收回房屋及撤销本协议。蒋登伟与刘道元均在协议上签字。协议签订后，刘道元将涉案房屋交由蒋登伟管理、使用至今。2014年10月21日，蒋登伟向本院提起诉讼，要求：判决刘道元、赖恒清协助蒋登伟办理重庆市北碚区月兴村×号房屋的房地产权属转移登记手续。本院于2015年5月26日作出（2014）合法民初字第07140号民事判决，判决：由刘道元、赖恒清在本判决生效后三十日内协助蒋登伟办理重庆市北碚区月兴村×号房屋【产权证号：×，国有土地使用权证号：碚国用（2000）字第×号】的房地产权属转移登记手续。案件受理费80元，由刘道元负担80元。刘道元、赖恒清对上述判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2016年7月6日作出(2016)渝01民终2887号民事判决，在该判决中载明：“本院认为，……刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。刘道元、赖恒清关于《房屋买卖协议》涉及的房屋所有权属于赖恒清，赖恒清对《房屋买卖协议》不知情，刘道元未经赖恒清同意，擅自与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》无效的上诉理由没有法律依据，该院对此不予采纳。刘道元（甲方）与蒋登伟（乙方）签订《房屋买卖协议》约定：甲方将自己享有的位于北碚区月兴村×号房屋一套以180000元的价格出售给乙方。乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款100000元（已付），余款80000元在办理完产权过户手续交付产权证时一次性付清。据此，在合同签订日蒋登伟占有使用案涉房屋的情况下，可以认定蒋登伟已于合同签订之日向刘道元支付购房款100000元，刘道元关于蒋登伟没有支付100000元购房款的上诉理由该院不予采信。赖恒清不是《房屋买卖协议》的当事人，对蒋登伟没有合同义务，蒋登伟不能依据《房屋买卖协议》的约定，向赖恒清主张权利。蒋登伟请求赖恒清协助办理重庆市北碚区月兴村×号房屋的房地产权属转移登记手续没有事实和法律依据，原判支持蒋登伟的该部分诉请错误，依法应予纠正。刘道元在仅持有重庆市北碚区月兴村×号的《国有土地使用权证》的情况下，与蒋登伟签订《房屋买卖协议》，该协议虽属于有效合同，但案涉房屋登记在赖恒清名下，赖恒清不同意蒋登伟的诉请，刘道元无法履行配合办理产权过户手续，交付产权证的义务，属事实上履行不能。……判决：撤销重庆市合川区人民法院（2014）合法民初字第07140号民事判决；驳回蒋登伟的诉讼请求。一审案件受理费80元，由蒋登伟负担；二审案件受理费80元，由蒋登伟负担。”赖恒清、刘道元不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终2887号民事判决，向重庆市高级人民法院申请再审。2017年12月13日，重庆市高级人民法院作出（2017）渝民再79号民事判决，判决载明：“本院认为，……首先，根据案涉《房屋买卖协议》第二条：‘由乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款100000元（已付），余款80000元在办理完产权过户手续交付产权证时一次付清’的约定内容，结合蒋登伟于案涉合同签订后即实际管理、使用房屋至今，而刘道元直至蒋登伟提起本案诉讼，长达近十年的时间均未向蒋登伟提出过主张的客观情况，本院确认蒋登伟已履行了合同约定的100000元的付款义务。其次，刘道元与蒋登伟在签订《房屋买卖协议》时，案涉房屋的《房屋所有权证》登记在赖恒清名下，刘道元在仅持有登记在其名下的《国有土地使用权证》的情况下与蒋登伟签订《房屋买卖协议》，虽然该《房屋买卖协议》属有效合同，但因刘道元对于案涉房屋并不具有完全的处分权。而案涉房屋的《房屋所有权证》的登记权利人赖恒清不同意转让案涉房屋，故二审判决认定刘道元无法履行配合办理房屋产权过户手续的义务，属事实上履行不能的理由成立，本院予以维持。再次，因赖恒清并非案涉合同的一方当事人，根据合同相对性原则，蒋登伟不能依据案涉合同的约定向赖恒清主张权利，赖恒清也不负有履行案涉合同约定的义务。二审判决对此认定亦无不当，本院予以维持。综上所述，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。再审申请人申请再审的理由不能成立，本院不予采纳。……判决：维持（2016）渝01民终2887号民事判决。”2018年1月3日，蒋登伟根据已经生效的判决，以蒋登伟与刘道元双方签订的《房屋买卖协议》已经履行不能为由，向重庆市北碚区人民法院起诉，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，赔偿蒋登伟损失暂定300000元（以司法鉴定意见为准），诉讼费、保全费由刘道元、赖恒清承担。2018年3月28日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民辖35号民事裁定，将本案指定本院进行审理。案经审理中调解未果。在审理中，蒋登伟向本院申请对涉案房屋的价值进行评估，本院依法委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估；2018年10月18日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，结论：涉案房屋价值为554500元。为此，产生评估费3000元。2018年8月31日，刘道元向本院对本案提出了管辖异议，因本案是重庆市第一中级人民法院指定本院审理，因此本院对刘道元提出的管辖异议不予审查。2018年9月4日，刘道元向本院提出了鉴定《房屋买卖协议》中“刘道元、蒋登伟”以及其打印字体等形成时间是2012年的申请，拟证明蒋登伟未支付给刘道元在协议中约定的购房款100000元。由于该事实在原一审、二审以及再审的生效判决中均已经确认，即使其鉴定出形成时间是2012年，也不能达到刘道元的证明目的，还增加刘道元的讼累，而且本案中蒋登伟、刘道元双方提交的《房屋买卖协议》均是复印件，并不具备鉴定条件，因此，本院对刘道元提出鉴定的申请未予准许。2017年12月4日，原告向重庆市北碚区人民法院提出诉前财产保全申请，缴纳了诉讼保全费3020元。上述事实，有原、被告的陈述，原告蒋登伟提交的《房屋买卖协议》、重庆市第一中级人民法院作出的（2016）渝01民终2887号民事判决、重庆市高级人民法院作出的（2017）渝民再79号民事判决、涉案房屋档案查询证明、重庆市全额集资建房协议、房地产买卖合同、鉴定报告书及鉴定费发票，被告刘道元提交的民事诉讼状等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，生效法律文书已经认定原、被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，故原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。对本案双方争议的焦点问题。本院分别评判如下：一、涉案合同是否应当解除的问题。刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》，已经被重庆市第一中级人民法院作出的（2016）渝01民终2887号民事判决及重庆市高级人民法院作出的（2017）渝民再79号民事判决确认合法有效,对订立该合同的双方当事人具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，蒋登伟与刘道元于2004年12月20日签订的《房屋买卖协议》，因讼争房屋的房屋产权人赖恒清不同意协助蒋登伟办理房屋过户手续，该房屋买卖合同无法继续履行，故对蒋登伟要求解除该合同的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于刘道元是否应返还蒋登伟购房款100000元的问题。根据合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘道元作为讼争房屋土地使用权人，其擅自处分其母亲赖恒清的财产，且事后赖恒清不愿追认，导致讼争合同无法履行，故刘道元应当承担返还财产及赔偿损失的责任。在重庆市第一中级人民法院作出的（2016）渝01民终2887号及重庆市高级人民法院作出的（2017）渝民再79号已经生效的民事判决中已确认蒋登伟在讼争房屋买卖合同签订后，向刘道元支付房款100000元的事实，故刘道元对此应当承担返还责任。刘道元认为原生效判决认定的事实是错误的，但并未举示有相反的证据来推翻已经生效的判决认定的事实，其认为不应当返还该款的意见无事实法律依据，本院不予采纳。蒋登伟在诉请中，虽然没有明确请求要求被告返还房款，但在诉请要求赔偿损失中已明确其损失中包括已支付的房款100000元，也应视为蒋登伟请求中包含了这一请求。为减少当事人的讼累，对原告要求在赔偿损失中已包含被告退还购房款100000元的诉讼请求，本院依法予以支持。三、关于刘道元是否应赔偿蒋登伟的房屋差价损失374500元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故本院认为，蒋登伟要求赔偿损失的范围应包括履行协议后可以获得的利益。对蒋登伟要求刘道元赔偿因《房屋买卖协议》不能履行所导致的相应损失的诉讼请求，系刘道元作为合同相对人所应承担的责任，被告应当赔偿原告因此而造成的损失。在审理中，经原告申请，本院依法委托司法鉴定机构进行的司法评估，其程序合法，估价基准点系讼争合同解除期间，评估依据真实可靠，故评估结论即鉴定结果：该房屋的现值为554500元真实可信，具有证明效力。刘道元认为应当以2004年12月20日作为估价基准点的理由不成立，本院不予采纳。由此产生的鉴定费用3000元系蒋登伟为证明其损失而申请司法评估所产生，应由违约方刘道元承担。根据鉴定结果，涉案房屋现值554500元，蒋登伟应支付刘道元房价款180000元，那么，房屋差价损失为374500元（554500元-180000元）。刘道元认为在此损失中应当扣除蒋登伟从2004年签订协议后一直占有使用讼争房屋的使用费用，但在本案中刘道元并未提起反诉，本院对此不作处理，刘道元可另行诉讼主张其权利。本案导致合同解除系刘道元的主要原因，故蒋登伟有权要求刘道元赔偿损失，但本院认为该损失金额应当考虑蒋登伟明知涉案房屋的产权不在刘道元名下，签订该协议时应当预见存在一定的风险，以及蒋登伟在交易中客观上仅支付了100000元房款等情况和主观过错大小等因素综合认定更为公平合理。蒋登伟在此次交易中存在的过失，应当酌情减轻被告刘道元的赔偿责任，本院确认由刘道元赔偿蒋登伟的损失为299600元（374500元×80%）。刘道元在审理中多次提出该《房屋买卖协议》涉嫌胁迫、腐败等犯罪行为，但并未提供相关部门立案或处理的证据，故本院对被告的该辩解意见不予采信。蒋登伟在本次诉讼前申请了诉讼财产保全，并预交了财产保全费3020元，该费用系因刘道元违约而产生，应由刘道元负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告蒋登伟与被告刘道元于2004年12月20日签订的《房屋买卖协议》；二、由被告刘道元在本判决生效后十日内支付给原告蒋登伟因解除合同而遭受的损失399600元（其中包括原告蒋登伟已支付的房款100000元）。三、由被告刘道元在本判决生效后十日内支付给原告蒋登伟保全费3020元。四、驳回原告蒋登伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8417.50元，由被告刘道元负担7294元，原告蒋登伟负担1123.50元；鉴定费3000元，被告刘道元合计负担10294元。其中鉴定费3000元已由原告垫付，限被告刘道元在本判决生效后十日内支付给原告蒋登伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  秦 艳人民陪审员  侯受敏人民陪审员  汤昌文二〇一九年一月二日法官助理刘粮逸书记员张何