吉林省敦化市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2403民初4086号 原告：秦续强、王志刚等阳光城天玺小区53名业主（自然信息详见清单）。 诉讼代表人：王志刚，现住敦化市。 诉讼代表人：秦绪强，现住敦化市。 委托诉讼代理人：丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋百玲玥，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告：阳光城物业天玺小区业主委员会，住所地敦化市天玺阳光城。 负责人：张博，该天玺小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。 被告：延边兴旺建筑安装集团物业服务有限公司，住所地敦化市胜利街团结路。 法定代表人：张春明，系该公司总经理。 原告秦续强、王志刚等阳光城天玺小区53名业主（以下简称王志刚等53名业主）与被告阳光城物业天玺小区业主委员会（以下简称天玺小区业主委员会）、延边兴旺建筑安装集团物业服务有限公司（以下简称物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志刚等53名业主的诉讼代表人王志刚、秦绪强及其委托诉讼代理人丁法荣、宋百玲玥，被告天玺小区业主委员会的委托诉讼代理人张恒新，被告物业公司的法定代表人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志刚等53名业主向本院提出诉讼请求：判决二被告签订的《物业服务合同》无效；诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告等人系阳光城天玺小区业主，在另案纠纷中得知二被告间签订为期四年的《物业服务合同》。该合同中约定的合同期限为2013年12月31日至2017年12月31日，物业费收费标准为住宅和门市每年8月1日前每月1.95元/平方米，8月1日后每月2.35元/平方米，地下车库每月1200元/平方米。天玺小区业主委员会没有经过业主大会选聘，私下与物业公司签订《物业服务合同》，违反了《物权法》第76条的规定,对业主没有约束力。《物业服务合同》中的合同起始时间为2013年12月31日，当时天玺小区业主委员会尚未成立，合同约定期限违法。史鹏、刘帅、黄健、申玉龙不是小区业主却担任业主委员会委员，且天玺小区业主委员会选举成立的程序违法，所以天玺小区业主委员会没有资格也无权与物业公司签订《物业服务合同》。业主委员会主任张博与委员史鹏、刘帅等三人在物业公司任职，该三人在签订《物业服务合同》时既当甲方又当乙方。《物业服务合同》中约定的物业收费标准高于敦化市同期同类物业收费标准，天玺小区业主委员会与物业公司之间存在恶意串通诈骗及利益输送，且金额巨大，严重损害了广大业主的经济利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家利益、集体利益和第三人利益，该物业合同侵害广大业主的利益，也就是第三人的利益。故二被告签订的《物业服务合同》无效。 天玺小区业主委员会辩称，原告的诉讼请求依法不能成立。原告要求确认物业服务合同无效其法律依据不足，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于物业合同的无效进行了重新明确，以上法律及司法解释均不存在原告所称的二被告有恶意串通的情形。原告在事实理由当中归纳了四点问题，均证明不了二被告之间恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的法定情形。原告主张的第一项理由、第三项理由、第四项理由，均不属于法院审查的事项。本案原告是一个集体诉讼，而在其他案件当中原告是52名，也是一个集体诉讼。在另案当中就对天玺小区业主委员会的成立以及相关效力问题提出了诉讼，已被一审以及延边州中级人民法院二审予以驳回。驳回的理由有两点，一点是不属于人民法院受案范围；第二点是原告在立案当中的理由依法不能成立。那么天玺小区业主委员会成立的相关规则以及办事处所依据的程序，均没有侵害各原告的利益。原告认为天玺小区业主委员会没有经过业主大会选聘，违反了物权法第76条规定这是不成立的，另一案件能证明天玺小区业主委员会依法成立并且依据法律规定具有对外签署合同的权利。如果按照原告在诉状当中所称本庭没有管辖权，因为原告认为第一被告和第二被告的恶意串通是属于诈骗，并不属于欺骗。那么如果该事件能够确立的话，请原告通过其他司法程序解决诈骗问题。如果在审理当中也出现了诈骗问题，请法院依法移送。物业服务合同不存在无效的法定事由,各原告与兴旺物业公司签订的合同合法有效,并非是前期物业服务合同,其内容与被告之间签订的物业服务合同一致,涉案被告之间签订的合同系各业主意思表示,请法院依法驳回原告的诉请。 物业公司辩称，二被告之间签订的物业服务合同是合法有效的，不存在违法行为，请法庭驳回原告诉请。 经审理查明，2015年2月27日，天玺小区业主委员会和延边兴旺建筑安装集团物业服务有限公司签订《物业服务合同》。该合同约定：物业名称为敦化市天玺阳光城，物业类型为多层居住小区物业。物业服务合同的期限为四年，自2013年12月31日起至2017年12月31日。物业房屋费用，本物业管理区域物业房屋收费采用包干制，物业服务收费实行市场调节价。物业服务费按业主拥有房屋的建筑面积缴纳，具体标准如下：2014年产生的物业费由开发单位代替业主向物业公司缴纳；2015年1月1日之后产生的物业费由购房者（业主）缴纳，物业费收费标准按市场调节价及相关部门的审批价格收取，拟将收费标准：住宅约为：1.95-2.35元/平方米·月；（8月1日前缴纳按1.95元/平方米·月，8月1日后缴纳按2.35元/平方米·月），门市房约为：1.95-2.35元/平方米·月；（8月1日前缴纳按1.95元/平方米·月，8月1日后缴纳按2.35元/平方米·月）；地下车库1200元/年。业主和物业使用人于每年的12月31日前交清全年的物业服务费，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应交费的0.3%缴纳违约金。该合同还约定了委托管理事项、双方的权利与义务、物业服务质量、专项维修资金的管理与使用，免责条款等内容。 另查明，王志刚等54名业主起诉天玺小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，敦化市人民法院作出（2018）吉2403民初721号民事判决书，判决驳回王志刚等54名业主的诉讼请求。王志刚等54名业主不服吉林省敦化市人民法院（2018）吉2403民初721号民事判决，向延边州中级人民法院提起上诉。延边州中级人民法院于2018年10月9日作出（2018）吉24民终1431号民事判决书，该判决书中记载：“王志刚等54名业主向一审法院起诉请求：撤销天玺阳光城小区首次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定；撤销关于通过《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》的决定；撤销表决选出天玺阳光城小区业主委员会成员张博、史鹏、刘帅、孙丽伟、黄建、唱荣华、申玉龙、张冬超、邹贵成的决定。事实和理由：王志刚等54名业主均系阳光城物业天玺小区业主。2017年王志刚等54名业主才知道天玺阳光城小区于2015年2月13日召开了首次业主大会。业主大会作出如下决定：成立业主委员会，通过《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》，表决选出天玺阳光城业主委员会成员9人，有张博、史鹏、刘帅、孙丽伟、黄建、唱荣华、申玉龙、张冬超、邹贵成，张博为业主委员会主任。首次业主大会的召开，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积双过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，成立业主委员会和选举业主委员会成员应当经专有部分建筑物过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但王志刚等54名业主了解到，首次业主大会没有依法进行，参加的业主没有双过半，存在选票虚假，违反回避原则等多项问题。首次业主大会作出的决定无法代表小区业主的真实意愿，《物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条赋予业主对于业主大会违法决定具有撤销权。一审法院认定事实：天玺阳光城所属街道社区为敦化市民主街城西社区，由延边兴旺房地产开发建设集团有限公司开发建设。天玺阳光城所占土地总面积为50711.82㎡，总建筑面积为96442.45㎡，共14栋，住宅户数为**，门市20户，地下车库**，于2012年12月30日业主开始陆续入住，截止2014年11月25日，部分业主联名向敦化市房地产物业办和街道办事处提出申请，申请成立天玺阳光城业主委员会。在敦化市房地产物业办和街道办事处的指导下于2014年11月28日成立天玺阳光城业主大会筹备组，并贴出公告。天玺阳光城业主大会筹备组于2014年11月29日向小区全体业主发出小区选举业主委员会通知。2014年12月30日天玺阳光城业主大会筹备组提名9名候选人并向全体小区业主发出公告。2015年1月14日天玺阳光城业主大会筹备组确定9名天玺阳光城业主委员会候选人，并将9名候选人名单公告。2015年2月6日，天玺阳光城业主大会筹备组发出公告，公告主要内容为：天玺阳光城首届业主大会拟定于2015年2月13日召开，会议采取书面征求表决形式进行。主要内容：1.表决小区业主大会议事规则；2.表决小区业主委员会选举办法；3.表决小区业主委员会章程；4.表决小区业主管理规章；5.选举产生小区业主委员会成员。2015年2月13日天玺阳光城业主大会筹备组向全体业主发出公告，公告主要内容为，天玺阳光城业主大会，根据《物业管理条例》和《业主大会议事规则》有关规定，经敦化市房产局物业办同意，于2015年2月13日天玺阳光城召开，大会采用书面征求意见表决的形式，对小区业主委员会候选人进行选举，同时对《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》进行通过表决。大会筹备组发出选票614张，占小区内所持投票总数的53%，其中有效票为603张，占小区内所持投票总数的52%。弃权票3张，反对票8张，大会选举结果为：孙伟丽、黄建、唱荣华、张博、申玉龙、史鹏、刘帅、邹贵成、张冬超等9人当选天玺阳光城小区业主委员会成员，《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》同时表决通过。街道社区的领导对此进行了全程监督，认为本次业主大会的表决客观真实，合法有效。2015年2月25日，天玺阳光城小区业主委员会在敦化市房产局物业办备案。2018年4月16日敦化市民主街物业服务中心向本院出具情况说明称，天玺阳光城小区业主委员会成立的程序，我们民主街物业服务中心是根据敦化市房产局物业办提供的相关业主委员会成立的程序文本按步骤进行的，每个程序也都是在物业办的指导和监督下完成的，而且业主委员会成立的资料也都备案到房产局的物业办。一审法院认为：本案系王志刚等54名住户以业主的身份起诉阳光城天玺小区业主委员会要求撤销天玺阳光城小区首次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定、撤销通过《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》的决定、撤销业主委员会成员张博、史鹏、刘帅、孙丽伟、黄建、唱荣华、申玉龙、张冬超、邹贵成的决定而产生的纠纷。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间组织，属群众自律性组织。业主大会的设立及业主委员会的产生而引发的纠纷不属于人民法院的民事受案范围，故对于王志刚等54名住户要求撤销天玺阳光城小区首次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定及要求撤销表决选出天玺阳光城小区业主委员会成员9人（张博、史鹏、刘帅、孙丽伟、黄建、唱荣华、申玉龙、张冬超、邹贵成）的决定，不属于法院的受案范围。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力，该决定必然涉及每一位业主的相关权益，对于业主大会或业主委员会作出的决定，作为业主如果认为该决定侵害了其权益，有权利请求人民法院予以撤销。但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，结合本案案情，自2012年12月份开始，天玺阳光城已完工并开始陆续向业主交付房屋。2015年2月13日天玺阳光城召开业主大会，采用书面征求意见的形式，对小区业主委员会进行了选举，同时对《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》的决定通过表决。2015年2月25日天玺阳光城业主委员会成立，并向有关部门登记备案，若该54名原告认为业主委员会所作决定侵害了其合法权益应在知道或者应当知道权利被侵犯之日开始一年之内行使撤销权，但从2015年2月25日至2017年10月9日已经超过一年除斥期间，54户原告认为其到2016年才知道，但其仅为言辞抗辩，并未提供证据予以证明，故原告应承担举证不能的法律后果。另外，业主大会或者业主委员会作出的决定，业主撤销权行使的理由有两种：（1）决定的内容直接侵害了业主的合法权益；（2）决定的内容并无违法之处，但作出决定的程序违法或超越法定权限。对业主所享有的合法权益的侵害即可分为实体权益的侵害或程序权益的侵害。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，天玺阳光城现有住户为1164户，2015年召开业主大会，选举业主委员会时，共发出选票614张，有效选票603张，该程序在敦化市房产局物业办的指导监督下完成，并且其成立资料也都备案到敦化市房产局物业办。业主大会程序并无违法之处，54名业主提出要求查看选票，核对其真实性，但该选票并非由业主委员会保管，现无法查看也并非业主委员会的原因造成的，故54名业主认为保管不利后果应由业主委员会承担的观点不能成立。本院在审理过程中，多次要求54名业主明确哪一条款损害了业主的合法权益，但原告均未明确指出损害其权益的条款，仅认为程序违法故作出的所有条款均损害了其合法权益。经查阅《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》的决定其中多为程序性规则，选举、成立办法等相关规定，并无损害业主权益的内容。综上，上述决议的作出并未损害业主的程序权益，亦未损害业主的实体权益。再次，本次起诉的业主仅为54户，天玺阳光城目前现有住户1164户，起诉业主比例不到总业主的5%，其他的95%的业主，在一审、二审及重审过程中，均未向本院或上级法院表示其要求撤销天玺阳光城小区首次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定；撤销关于通过《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主管理规约》的决定及撤销表决选出天玺阳光城小区业主委员会成员张博、史鹏、刘帅、孙丽伟、黄建、唱荣华、申玉龙、张冬超、邹贵成的决定。故本案中的54名原告作为5%的业主无法代表其他95%业主的意见，对于5%业主的要求撤销上述决议的诉求，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《物业管理条例》第十条、第十九条第二款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回王志刚等54名业主的诉讼请求。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，业主委员会是自治组织，其成员是由小区业主共同选举产生，对成员的罢免也是通过业主大会由全体业主投票决定。王志刚等54名业主如果认为业主委员会的成员不符合成员资格或不能正确履行成员义务，应当建议召开业主大会来与其他业主共同决定是否罢免某一业主委员会成员。因此，王志刚等54名业主请求法院撤销业主委员会或业主委员会成员资格的上诉请求不属于人民法院民事受案范围，一审法院对此未予实体审理并无不当。王志刚等54名业主主张业主委员会的决定侵害了其合法权益，但不能提供具体的哪项决定或规章中的条款侵害其合法权益的事实，仅仅是认为制定规章的业主委员会组成未经全体业主选举产生，因此，王志刚等54名业主主张业主委员会的决定侵害其合法权益的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，王志刚等54名业主的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判”。 认定上述事实的证据有：当事人的部分陈述，王志刚等53名业主提供的《物业服务合同》、天玺小区业主委员会成员名单一份；天玺小区业主委员会提供的（2018）吉2403民终1431号民事判决书、《物业服务合同》一份、天玺小区业主委员会成立的相关材料一册。 本院认为，天玺小区业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，该《物业服务合同》依法成立并有效。王志刚等53名业主主张天玺小区业主委员会没有经过业主大会选聘，私下与物业公司签订《物业服务合同》，违反了《物权法》第76条的规定。本院认为，（2018）吉2403民初721号生效判决书中已经认定天玺小区业主委员会是经过业主大会选聘的，而且业主委员会成立的资料也都备案到房产局的物业办，并未违反《物权法》第76条的规定；王志刚等53名业主主张《物业服务合同》中的合同起始时间为2013年12月31日，当时天玺小区业主委员会尚未成立，合同约定期限违法。本院认为，二被告对《物业服务合同》中的起始时间进行约定系双方的意思自治，并不违反法律及行政法规的规定；王志刚等53名业主主张史鹏、刘帅、黄健、申玉龙不是小区业主却担任业主委员会委员，且天玺小区业主委员会选举成立的程序违法，所以天玺小区业主委员会没有资格也无权与物业公司签订《物业服务合同》，业主委员会主任张博与委员史鹏、刘帅等三人在物业公司的控股公司即延边兴旺建筑安装集团有限责任公司任职，业主委员会与该三人任职的物业公司签订《物业服务合同》时既当甲方又当乙方。本院认为，业主委员会是自治组织，其成员是由小区业主共同选举产生，对成员的罢免也是通过业主大会由全体业主投票决定。王志刚等53名业主如果认为业主委员会的主任或委员不符合成员资格或不能正确履行成员义务，应当建议召开业主大会来与其他业主共同决定是否罢免某一业主委员会成员或主任，关于业主委员会或业主委员会成员资格的问题不属于人民法院民事受案及审查的范围，且生效判决已经认定天玺小区业主委员会选举成立的程序并无违法之处。王志刚等53名业主主张《物业服务合同》中约定的物业收费标准高于敦化市同期同类物业收费标准，天玺小区业主委员会与物业公司之间存在恶意串通诈骗及利益输送，且金额巨大，严重损害了广大业主的经济利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。本院认为，王志刚等53名业主针对上述主张没有向本院提供确实充分的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回秦续强、王志刚等天玺小区53名业主的诉讼请求。 案件受理费100元，由秦续强、王志刚等天玺小区53名业主负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李国华 审 判 员  刘立梅 人民陪审员  郑亚慧 二〇一九年一月二十六日 书 记 员  范文萍 附：53名全体业主明细 原告：王志刚。 原告：秦续强。 原告：宿静。 原告：陈洪泊。 原告：魏明阳。 原告：徐艳梅。 原告：李晓静。 原告：褚丽华。 原告：陈英。 原告：杨玉芝。 原告：丁昌义。 原告：逄淑芬。 原告：孙国治。 原告：石茂顺。 原告：李文平。 原告：刁艳波。 原告：王宪春。 原告：王宪东。 原告：麻连宗。 原告：秦续刚。 原告：肖云花。 原告：陈令权。 原告：姚丽萍。 原告：张迪。 原告：赵沛茹。 原告：马汝艳。 原告：张靖秋。 原告：郑红岩。 原告：范桂琴。 原告：商丽萍。 原告：刘利军。 原告：庞秀芹。 原告：齐艳丽。 原告：张华。 原告：李钟得。 原告：张春明。 原告：车龙哲。 原告：张福生。 原告：苗秀丽。 原告：金琦。 原告：金贞顺。 原告：刘殿文。 原告：高淑梅。 原告：代鹏。 原告：栾彤秀。 原告：吴玉红。 原告：陈爱国。 原告：侯桂香。 原告：刘晓涛。 原告：吴国祥。 原告：李娜。 原告：韩淑艳。 原告：刘双娜。