河北省武强县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1123民初661号 原告：王永利，男，1975年4月4日出生，汉族，现住武强县。 委托诉讼代理人：杨近攀，河北饶信律师事务所律师。 被告：耿某，女，1972年7月16日出生，汉族，现住武强县。 委托诉讼代理人：张伟，河北询诺律师事务所律师。 被告：张建峰，男，1975年1月12日出生，汉族，现住武强县。 被告：张润，男，1998年9月16日出生，汉族，现住武强县。 被告：张佳滢，女，2005年2月7日出生，汉族，现住武强县。 法定代理人：耿某，女，1972年7月16日出生，汉族，现住武强县。（系张佳滢母亲） 第三人：国网河北省电力有限公司武强县供电分公司（以下简称武强供电分公司），统一社会信用代码：91131123MA07L99K3K，住所地：武强县新开街8号。 诉讼代表人：马增瑞，总经理。 委托诉讼代理人：贾永生，男，1974年6月18日出生，汉族，住武强县。 原告王永利与被告张建峰、耿某、张润、张佳滢、第三人武强供电分公司为确认合同有效纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日、2019年1月16日两次公开开庭进行了审理。原告王永利及委托诉讼代理人杨近攀、被告耿某（被告张佳滢法定代理人）及委托诉讼代理人张伟、被告张建峰、第三人武强供电分公司委托诉讼代理人贾永生到庭参加诉讼。被告张润经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告王永利向本院提出诉讼请求：1、四被告将位于武强县××迎宾大街北侧食品城第9幢1-3层门面楼（武房权证武字第××号）过户到原告王永利名下，过户所需费用由四被告承担;2、四被告向原告支付违约金85800元，自2018年7月22日起至办完过户止，每月支付违约金26000元;3、第三人武强供电分公司协助办理过户手续;4、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张建峰、耿某原系夫妻关系，被告张润、张佳滢系其子女。2006年8月21日，被告张建峰购买第三人武强供电分公司名下的位于武强县××迎宾大街北侧食品城第9幢1-3层门面楼，建筑面积404.94平方米，房产证号为武房权证武字第××号，并支付了购房款。此后该房屋一直由被告张建峰占有使用。2018年1月22日，原告王永利与四被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买上述门面楼，购房款为2030000元，签订合同后3日内支付1300000元，余款待房屋过户到原告名下后3日内支付;被告于2018年1月22日至2018年3月22日负责办理过户事宜，费用由被告承担；若此期间没有办成过户，自2018年1月22日起至2018年7月22日止，被告每月支付原告利息（违约金）14300元；如还没能完成过户，自2018年7月22日起被告每月支付原告利息（违约金）26000元。至起诉日，四被告仍未将上述房屋过户给原告，故向贵院起诉，望法院依法支持原告诉请。 被告张建峰辩称，2016年3月，我向原告王永利借钱300000元，借款期限1年。借款到期后我无力偿还原告，故将涉案房产出卖给原告，我与原告于2018年1月22日签订房屋买卖合同。原告按照约定支付了购房款1300000元（其中300000元以我欠原告借款冲抵，剩余1000000元通过银行转账支付给我父亲张庆林）。 被告耿某辩称，1、原告王永利与被告张建峰之间不存在房屋买卖合同关系，应属民间借贷关系。买卖房屋价格偏低，低于当时市场价格，且过户手续复杂，需要交纳土地出让金，若是房屋买卖不符合常理;2、借款行为明显不实，根据证据可知，被告张建峰向原告王永利借款1000000元，300000元是约定的借款利息，并未支付给被告张建峰,而双方签订的房屋买卖合同实际上为借款1000000元的抵押合同。故我方认为房屋买卖合同无效，应驳回原告的诉讼请求。 第三人武强供电分公司辩称，涉案房产是否属于我单位所有，还需要进一步核实，如果我单位与张建峰之间存在买卖关系，应由张建峰提供证据证明。 被告张润未到庭，也未提交答辩意见。 被告张佳滢未提交答辩意见。 法院依职权向武强县不动产登记局核实如买卖该涉案房产，能否办理不动产权证及办理过户手续，后不动产登记局回复：因该涉案房产缺失土地信息（如权属、边界和四至等），不能办理不动产权证书及过户手续。 后庭审中原告变更诉讼请求，要求法院确认原告王永利与被告张建峰、张润、张佳滢于2018年1月22日签订的房屋买卖合同有效。本案案由相应变更为确认合同有效纠纷。 本院经审理查明认定事实如下：2006年8月21日，被告张建峰购买第三人武强供电分公司名下的位于武强县××迎宾大街北侧食品城第9幢1-3层门面楼，建筑面积404.94平方米，房产证号为武房权证武字第××号，并支付了购房款350000元。2014年1月5日，被告张建峰与被告耿某签订夫妻财产分配协议，协议约定：“自今日起，夫妻财产平均分配，夫张建峰部分（食品城，单元楼）赠与儿子张润女儿张佳滢所有，妻耿某所有部分（康达市场、商业街）归自己所有……”。2016年6月29日，被告张建峰与被告耿某协议离婚，被告张润由父亲张建峰抚养，被告张佳滢由母亲耿某抚养。离婚协议中并未对涉案房产重新进行约定。2018年1月22日，原告王永利与被告张建峰签订房屋买卖合同，合同约定：被告张建峰将位于武强县××迎宾大街北侧食品城第9幢1-3层门面楼出卖给原告王永利，房款为2030000元，签订买卖合同后3日内支付1300000元，余款待房屋过户到原告名下后3日内支付给被告张建峰……。同日，王永利通过银行转账将1000000购房款支付给张建峰，剩余300000元购房款以张建峰所欠王永利的借款本金及利息抵扣。2017年2月1日，被告耿某与郭宝平签订涉案房屋的房屋租赁合同，2018年2月至2018年8月的房屋租金已支付给被告耿某，2018年8月1日，张建峰、王永利与郭宝平重新签订房屋租赁协议，自2018年9月至今，涉案房屋租金由王永利支取。因被告耿某得知张建峰出卖涉案房产后提出异议，原告王永利与被告张建峰对房屋买卖合同进行补正，卖方变更为张建峰、张润、张佳滢，有张润的亲笔签名，张佳滢的名字由被告张建峰代签。后张建峰出具撤销赠与声明，内容为“2014年1月5日，声明人和耿某分配财产时，约定位于武强县食品城的楼房归声明人所有，声明人将此楼房赠与子张润、女张佳滢；此楼房没有办理赠与的过户登记手续，更未实际交付。声明人因生活需要，特声明撤销上述赠与。申请人张建峰。” 上述事实有原告提交的武强供电分公司出具的收据、涉案房屋的房屋产权证书、房屋买卖合同、张建峰收到购房款的收到条、银行转账凭证、夫妻财产分配协议、房屋租赁协议、撤销赠与声明；被告张建峰提交的房屋买卖合同、借条；被告耿某提交的离婚协议书、房屋租赁协议、银行流水、夫妻财产分配协议及原、被告双方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。耿某称王永利与张建峰之间不存在房屋买卖的合意，该合同系基于二人之间的借贷关系而签订的房屋抵押合同，王永利支付给张建峰的1000000元系借款，300000为借款利息,但并未能提交相应的证据予以证明，且被告张建峰多次在庭审中称双方存在真实房屋买卖合同关系，故被告耿某应承担举证不能的责任，对被告耿某主张合同无效的抗辩不予支持。 本案中王永利与张建峰在2018年1月22日签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。虽事后王永利与张建峰对该房屋买卖合同进行补正，出卖人处由张润签名，张佳滢由张建峰代签，但并不影响房屋买卖合同的效力。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，结合本案，即使被告张建峰与被告耿某夫妻财产分配协议中约定将涉案房产赠与其子女，被告张建峰对该涉案房产无处分权，也不影响该涉案买卖合同的效力。故房屋买卖合同有效，对原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 确认原告王永利与被告张建峰、张润、张佳滢于2018年1月22日签订的房屋买卖合同有效。 案件受理费100元，由被告张建峰、耿某、张润、张佳滢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判长 赵 洁 审判员 武振生 审判员 王爱娟 二〇一九年一月二十五日 书记员 祁红阳