河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19542号上诉人（原审原告）：詹才柱，男，1976年8月24日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯蒙蒙，女，该公司员工。上诉人詹才柱因与上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初1772号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。詹才柱上诉请求：一、依法改判原审判决第四项勤丰公司未支付詹才柱违约金的数额37951元（自2017年11月15日至2018年3月15日）；二、依法改判原审判决第四项违约金支付方式为自2018年6月30日至实际交房之日止按照每月10号前支付詹才柱违约金；三、本案一、二审费用均由勤丰公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。双方于2015年11月25日签订购房协议，并约定交房时间为2016年12月31日，詹才柱多次向勤丰公司要求按照合同交付符合条件的房屋，但勤丰公司总是以各种理由推脱，给詹才柱造成很大损失，最后在长兴××街道办的监督协调下，勤丰公司为詹才柱签订了赔偿协议及施工进度计划表等，涉案房屋至今仍不具备交房条件。二、一审法院适用法律错误。2018年2月7日，双方在长兴××街道办的监督协调下，签订了关于网签和交房的补充协议，该补充协议系双方在自愿平等基础上，双方合意的结果，且有第三方监督，合法有效，应严格恪守该协议。另外，停工令是在勤丰公司违约之后出现的，且勤丰公司知情，勤丰公司违约在先，在所谓的“封土令”期间为2017年11月15日到2018年3月15日，之间仅要求停止土石方作业，勤丰公司主体工程已于2016年封顶，勤丰公司不能证明封土令直接影响工程施工。2018年2月7日，勤丰公司自愿赔付2018年1月1日之后因延迟交房的违约金，所以勤丰公司应该按照双方签订的补充协议，支付詹才柱2018年1月1日至2018年3月15日期间的违约金。依据合同法第一百一十七条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能以此为由免除违约金。本案中，勤丰公司违约在先，且詹才柱一直催促履行合同，本案不适用勤丰公司所述的不可抗力抗辩的情形。一审法院判令勤丰公司不承担该期间的违约金不合理也不合法。双方签订的补充协议第三条明确约定：“若勤丰公司不能如期交付合格房屋，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之三直至满足交房条件为止，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个整月。”一审法院未按照双方当事人的约定及詹才柱一审诉讼请求判决，违反了当事人的处分原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。勤丰公司对詹才柱的上诉辩称，一、詹才柱要求支付逾期交房违约金的时间应扣除不可抗力存续的期间。二、詹才柱在履约过程中存在违约情形，根据双方签订的《房源定制协议》，勤丰公司有权以此为由拒绝交付本案标的房屋，解除协议，且不承担违约责任。三、一审法院判令勤丰公司按照每日万分之三向詹才柱支付违约金，按照年息8%的标准向詹才柱支付逾期网签补偿金，该计算标准过高，请求法院予以减少。勤丰公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判或发回重审；二、詹才柱承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、詹才柱主张的延期网签补偿金未达支付时间，一审法院判令勤丰公司提前支付延期补偿金的请求无事实依据。双方签订的《补充协议》约定的网签补偿金的支付时间为“正式交房后7日内”。勤丰公司与每个业主签订《补充协议》之前的谈判中，均告知了各业主，“正式交房后7日内”再支付网签补偿金的原因是，房屋实际交付后，勤丰公司才能筹得到资金，具备支付能力，詹才柱也是在清楚并答应该约定的前提下与勤丰公司签订的《补充协议》。因此，一审法院根据詹才柱诉请，判令勤丰公司提前支付网签补偿金无事实依据。二、詹才柱在履约过程中存在违约情形，根据双方签订的《房源定制协议》，勤丰公司有权以此为由拒绝交付本案标的房屋，解除协议，且不承担违约责任。协议第四条第二款第三项约定，由于詹才柱未付清有关税、费、专项维修基金及协议约定违约金等，勤丰公司有权拒绝交付房屋，且勤丰公司不承担因此造成延期交房的违约责任。詹才柱至今未交清合同项下款项，就协议的履行，勤丰公司不构成违约，无需承担延期交房的违约责任。三、詹才柱存在《补充协议》约定的违约情形，无权要求勤丰公司按照补充协议约定的标准支付延期交房违约金。詹才柱曾在勤丰公司经营场所拉条幅、堵门、堵路，根据双方签订的补充协议，若詹才柱实施上述过激行为的，勤丰公司有权解除补充协议。鉴于詹才柱实施了补充协议约定的违约行为，勤丰公司已解除了该补充协议，并向詹才柱发送了解除补充协议通知书，詹才柱无权根据补充协议主张延期交房违约金、逾期网签补偿金。另外，一审判令勤丰公司承担违约责任的标准过高，请求适当减少。詹才柱针对勤丰公司的上诉辩称，一、詹才柱于2015年11月25日与勤丰公司签订房源定制协议，并一次性付清涉案房屋全款。协议明确交房时间为2016年12月31日，到期未果，后经多方业主多次与多部门进行沟通，积极反映业主诉求，并在双方友好协商下，就勤丰公司逾期交房问题达成补充协议。在勤丰公司认可逾期交付房屋的事实，并愿意承担合同中约定的逾期交付违约责任的前提下，再次明确交付时间为2017年12月31日，网签时间为2017年11月30日前办理，并在协议2、3、4、5条中明确赔偿方式和标准。故在2018年1月1日至2018年1月8日期间，勤丰公司应按相关条款赔偿詹才柱之前的违约赔偿金。然而从始至今从未收到勤丰公司应办理网签的通知，也未收到勤丰公司的违约赔偿金，又再次违约。此后，詹才柱只好通过诉讼程序维护詹才柱应得到的合法权益，然而勤丰公司再次寻找借口搬弄是非，这就成了只要勤丰公司不交房，詹才柱是任何时候无法享有应有的房屋和赔偿。二、詹才柱一次性交付全部房款后，至今没有接到勤丰公司所指的协议第四条第二款第三项约定的相关税费维修基金及违约金的通知，按政府相关规定，房屋的税费，基金等费用部分已含在所交房款中，部分是在双方签订《商品房买卖合同》时或交业主验收后再进行交付，并签订相关协议。詹才柱既未接到勤丰公司通知，也没有得到勤丰公司应办理的相关手续，因此不存在不交协议中的税费维修基金等费用。三、詹才柱未在勤丰公司经营场所拉条幅、堵门的过激行为，不存在补充协议中的违约行为，我们是通过法律诉讼维护合法权益，且未曾收到任何勤丰公司发送的《解除补充协议通知书》。勤丰公司一再拖延交付詹才柱所购房源的合格房屋，不遵守协议及补充协议中的约定，致使詹才柱支付大额房款而得不到房屋的使用，使詹才柱的经济造成重大损失，家庭和工作造成严重困难和影响，每日万分之三的交房违约金，年息8%的网签补偿金远远难以弥补詹才柱的损失。故请求维护詹才柱正当的合法权益。詹才柱向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《房源定制协议》，与原告签订正式的《商品房买卖合同》；2、被告向原告交付房屋（良库老街公寓A6-803号、A6-804号、A6-820号），并协助原告办理过户登记手续；3、被告支付原告延期交房违约金102181.01元（暂计至2018年6月30日，之后至实际交房之日的违约金按约定另计）；4、被告支付原告逾期网签补偿金89576.21元（暂计至2018年6月30日，之后至实际网签之日的补偿金按约定另计）；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月25日，原告（定制人、乙方）与被告（出让人、甲方）签订房源定制协议一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市京沙快速路与北环路交汇处东北地块（郑州市惠济区安泰路西、福利院路北）房号为A6-803房屋一套，建筑面积95.88平方米，单价为5300元，房屋总价款508164元；2015年11月25日，原告（定制人、乙方）与被告（出让人、甲方）签订房源定制协议一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市京沙快速路与北环路交汇处东北地块（郑州市惠济区安泰路西、福利院路北）房号为A6-804房屋一套，建筑面积95.88平方米，单价为5300元，房屋总价款508164元，协议约定的交房日期为2016年12月31日；2015年12月29日，原告（定制人、乙方）与被告（出让人、甲方）签订房源定制协议一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市京沙快速路与北环路交汇处东北地块（郑州市惠济区安泰路西、福利院路北）房号为A6-820房屋一套，建筑面积47.38平方米，单价为6075元，房屋总价款287833元，上述协议约定交房标准为毛坯房、达到使用条件；双方还约定了税费负担、违约责任等事宜，其中，违约责任部分约定，若乙方未按规定时间支付剩余款项视为乙方违约，应按日息万分之零点五支付延期款利息，因甲方原因造成房源交付延期的，视为甲方违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金。协议签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。2018年2月7日，原告（乙方）与被告（甲方）达成补充协议，主要约定，关于房屋合同网签问题，时间为2017年11月30日。自2017年6月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日，出卖人向买受人按已付房款年利率4.5%计算补偿金；若逾期不能网签，补偿标准自2017年12月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日，按已付房款的年利率8%计算，补偿金支付时间为正式交房后7日内。关于延期交房，约定在2017年12月31日交付；就延期交房违约赔偿约定，2017年10月31日前，甲方按已付房款的日万分之零点五向乙方支付迟延违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按已付房款的日万分之1.5向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。另查明，双方签订房源定制协议时，涉案项目房屋尚不具法定出售条件；郑州市住房保障和房地产管理局于2016年3月14日向被告颁发预售许可证，项目名称为河南易谷艺术品储运仓库。2018年6月29日，涉案工程项目通过竣工验收，被告通过手机短信、电话等形式通知了原告接收房屋，原告以不符合交房条件为由未接收。在案件审理过程中，该院对原、被告纠纷进行了调解工作，因双方分歧较大，未达成调解协议。一审法院认为，原、被告签订的房源定制协议及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则积极履行各自的义务。现涉案工程项目已取得预售许可证且经过相关主体验收合格，被告应按法律规定和协议约定，尽快与原告签订正式商品房买卖合同，并把达到法定和约定交付条件的房屋交付原告使用。关于原告要求被告支付逾期网签合同违约金的诉请，按照原、被告双方补充协议约定，自2017年6月1日至2017年11月30日，按照已付房款年利率4.5％计算补偿金，计29344元；2017年12月1日后补偿金，被告应以原告已付房款1304161元为基数，按照年利率8％标准支付原告违约金至在相关主管部门办理网签合同之时，并于正式交付房屋后7日内支付，原告在接到被告通知后积极配合办理合同网签事宜。关于原告要求被告支付延期交房违约金的诉请，原告已依约向被告支付购房款，但被告至今未按约定将符合交房条件的房屋交付原告，故原告该项诉请于法有据，该院予以支持；同时，原告也应积极履行接收房屋的义务。关于具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，现因支付条件未成就，本案不予处理。2018年1月1日后部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理；自2018年3月16日至2018年6月30日期间，被告应按照原告已付房款1304161元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，以上共计41863.57元，以后违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）。关于原告其他诉请和被告部分辩称，不符合约定和法律规定，该院不予支持和采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起继续履行原、被告签订的房源定制协议并在十五日内与原告签订正式商品房买卖合同；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照法律规定和合同约定条件交付位于郑州市惠济区安泰路西、福利院路北A6-803号、A6-804号、A6-820号房屋，并协助办理房屋过户登记手续；三、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效后支付原告自2017年6月1日至2017年11月30日网签合同补偿金29344元，自2017年12月1日起以后补偿金以1304161元为基数按照年利率8％支付至原、被告办理网签合同之日；以上补偿金在被告交付原告房屋后7日内支付（以双方正式交付手续为准）；四、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自2018年3月16日起至2018年6月30日的逾期交房违约金41863.57元，并自2018年7月1日起以1304161元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18263元，由原告负担736元，被告负担17527元。本院二审期间，詹才柱提交2018年11月14日所在小区临时物业中心张贴的温馨提示一份，八张涉案房屋所在小区照片及当前涉案房屋小区状况视频一份，证明：时至今日，勤丰公司所出售的房屋不符合双方合同约定的交付条件，也不象勤丰公司代理人所陈述的房屋符合的交付条件、各种验收手续完备。勤丰公司对詹才柱提交的证据质证称，对温馨提示的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。该温馨提示中已经明确有业主已经开始自主装修施工，说明房屋已经达到交付条件，已经有业主前来办理交房手续，并已经开始自主装修。温馨提示中也并未直接说明涉案房屋不符合交付条件。对于图片证据，真实性没有异议，不能直接证明是本案当事人所购买的房屋目前状况。对于视频证据，对真实性没有异议，对证明目的有异议。视频中与拍视频人对话的人员身份不明，并非我公司员工，也未经我公司授权，其无权代表我公司就涉案工程的进度向拍摄视频的人做任何承诺和交待，另外视频中显示小区路面已经铺设完成，这也从侧面显示出房屋达到了一定的交付标准。勤丰公司提交建设工程档案合格证一份及小区通水、电、网，业主装修图片1份，证明涉案工程已经达到交房条件，在2018年6月29日之后，勤丰公司无需再承担违约责任。詹才柱对勤丰公司提交的证据质证称，对合格证真实性无异议，证明目的有异议，资料验收合格不代表工程验收合格。对照片真实性有异议，证明目的也有异议，公司所提交的证据不能证明其符合交房的条件。结合本案有效证据，本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方签订的房源定制协议及补充协议系双方真实意思表示，均为合法有效协议，双方均应按照合同约定积极履行各自的义务。詹才柱按约向勤丰公司支付了全部购房款，履行了自己的合同义务。勤丰公司应按照房源定制协议及补充协议内容履行自己的义务。勤丰公司未按照补充协议内容与詹才柱进行网签，应承担相应的违约责任。一审法院判令勤丰公司在正式交房后七日内按照补充协议约定的标准支付网签合同补偿金具有合同及法律依据，应予维持。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是相关规定对于交付房屋要求的前提条件。参照勤丰公司与其他业主签订的合同约定，勤丰公司交付的房屋应符合的条件是：建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容完成；前期物业管理已经落实。本案中，勤丰公司既未按照约定与詹才柱进行网签，也未按补充协议的约定时间及法律规定的条件将房屋交付詹才柱，其行为构成违约，应当按约支付延期交房违约金。勤丰公司与詹才柱达成网签的补充协议后，又以詹才柱没有交纳税费等为由拒绝承担违约责任，理由不足，不予支持。对于2017年12月31日前的逾期交房违约金，双方在补充协议中约定以物业费形式冲抵，一审法院以支付条件未成就而不予处理，具有合同依据，应予维持。对于2018年1月1日之后的违约金，因政府环境治理要求，2017年11月15日至2018年3月15日采暖期间，城市建成区内停止各类建设工程土石方作业，导致涉案工程项目停止施工。一审法院认为该种情形属于在客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故对该部分时间段内不应按勤丰公司违约进行处理的裁判并无不当，应予维持；对于2018年3月16日至实际交接房屋期间的延期交房违约金，勤丰公司应按补充协议约定以已付房款为基数，按日万分之三的标准支付延期交房违约金。对于一审法院确定的违约金的标准，属于双方的自行约定，标准并未超出合理的限度。一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。综上所述，詹才柱、郑州勤丰实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18263元，由詹才柱负担749元，由郑州勤丰实业有限公司负担17514元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  陈 涛审判员  谢宏勋二〇一九年一月七日书记员  白 杨