浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1082民初429号 原告：临海市大田畜牧兽医中心站，住所地临海市大田街道浦山路**。统一社会信用代码：123310827289011510。 法定代表人：金从福，站长。 委托诉讼代理人：陈宰正，浙江秉铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金梅，浙江秉铎律师事务所律师。 被告：张蔷，女，1992年6月18日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：张自杰，浙江杰嘉律师事务所律师。 原告临海市大田畜牧兽医中心站与被告张蔷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告特别授权委托诉讼代理人王金梅、被告张蔷的特别授权委托诉讼代理人张自杰到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原、被告申请庭外和解，未达成一致意见。本案现已审理终结。 临海市大田畜牧兽医中心站向本院提出诉讼请求：确认临海市大田畜牧兽医中心站与张蔷于2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》无效。事实和理由：2011年11月8日，临海市大田畜牧兽医中心站与张蔷签订了《房屋租赁合同》，约定临海市大田畜牧兽医中心站将位于贰间出租给张蔷使用。2017年1月1日至2037年1月1日，房屋租金为每年4000元，合计80000元，从2037年1月1日至2067年1月1日，房屋租金为每年8000元，合计240000元，总计320000元。涉案房屋属于国有资产，临海市大田畜牧兽医中心站只是该房屋的使用权人，国有资产对外出租，应遵守公开原则。但是本案房屋出租未进行公开投标，也未进行公开招租，租赁期限长达50年。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第21条的规定，事业单位利用国有资产对外出租应提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部分审批。《物权法》第54条也规定事业单位应根据国务院有关规定处分其直接支配的不动产。而涉案房屋对外出租未经国有资产管理部门的审批，系临海市大田畜牧兽医中心站擅自处置国有资产。本案《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。 张蔷辩称，一、涉案房屋不属于国有资产。1989年，临海市大田畜牧兽医中心站向临海市人民政府递交《乡（镇）村集体建设用地呈报表》申请建造涉案房屋。呈报表内载建设项目性质为集体，资金来源为自筹，被使用土地单位为东塍乡中街村即村集体用地。资金金额5万元。从该表中可以看出，涉案房屋并不属于国有资产性质。涉案房屋也不具备《事业单位国有资产管理暂行办法》规定的国有资产的要件。一方面，事业单位国有资产是指事业单位占有、使用的，依法确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总称。另一方面事业单位国有资产需要进行产权登记并取得财政部门或者授权部门核发的《事业单位国有资产产权登记证》。纵使临海市大田畜牧兽医中心站现在提出涉案房屋为国有资产性质，也应递交经确认为国家所有的证据，即《事业单位国有资产产权登记证》。但临海市大田畜牧兽医中心站并未提供前述证据，仅提出了其主管部门临海市农业林业局出具的证明一份，并不足以证明该涉案房屋的性质。 二、纵使该涉案房屋属于国有资产，受《事业单位国有资产管理暂行办法》调整，但临海市大田畜牧兽医中心站将涉案房屋出租给答辩并不导致《房屋租赁合同无效》。首先，临海市大田畜牧兽医中心站将房屋出租给张蔷系对国有资产的配置，而非擅自处置。《事业单位国有资产管理暂行办法》规定：“事业单位利用国有资产对外投资、出租，出售和担保等应当进行必要的可行性认证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。”也就是要求临海市大田畜牧兽医中心站在将涉案房屋出租给张蔷之前应取得主管部门的审核同意和同级财政部门的审批。但是未经主管部门的同意和财政部门的审批并不导致临海市大田畜牧兽医中心站与张蔷签订的《房屋租赁合同》无效。《合同法》第52条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。首先，《事业单位国有资产管理暂行办法》既不属于法律，又不属于行政法规，临海市大田畜牧兽医中心站违反该暂行办法并不适用该条款的规定。其次，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，所谓强制性规定是指效力性的强制性规定。临海市大田畜牧兽医中心站未经审批将涉案房屋出租给张蔷违反的属于管理性规定，而非效力性强制性规定，仅是针对特定主体的对内管理行为，不涉及公共利益的规定，不属于效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。本案并不属于《合同法》规定的认定合同无效的情形之一。 综上，张蔷请求法院驳回临海市大田畜牧兽医中心站的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据一、临海市大田畜牧兽医中心站提交2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明临海市大田畜牧兽医中心站与张蔷于2011年11月8日签订《房屋租赁合同》，签订合同未进行公开招标的事实。经质证，张蔷对合同的真实性、合法性无异议，但对待证事实表示异议，认为该份证据无法证明是否公开出租、招标，合同中临海市大田畜牧兽医中心站全体站员均签字盖印，是公开、公正、公平的出租行为，并不是私下操作。 证据二、临海市大田畜牧兽医中心站提交临海市农业林业局出具的证明1份，拟证明临海市东塍镇川津路16-18号、20-22号房屋属于国有资产，原告仅有使用权的事实。经质证，张蔷对其真实性、合法性、关联性均表示异议，认为按照《事业单位国有资产管理暂行办法》规定，国有资产应向授权的主管部门进行申报，办理产权登记，并且由财政部门或授权部门颁发产权登记证，产权登记证是国有单位对资产享有所有权、占有使用权的凭证，由财政部统一印制，临海市农业林业局并不是物权主体的确认机构，该份证明不能说明房屋的性质。 证据三、临海市大田畜牧兽医中心站提交2006年的《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明房屋未进行公开招标出租的事实。经质证，张蔷对其真实性无异议，但对待证事实表示异议，认为该协议是经过大田法律服务所见证的，而且由大田法律服务所出具了见证文件，由此可见，从2006年开始，包括2011年的房屋租赁合同签订都是公开进行，并由法律服务机构参与，当时法律服务所属于大田镇人民政府下属的办公机构，形式上也属于公开、公正、合法进行合同的签订，符合相关的法律规定。 证据四、临海市大田畜牧兽医中心站提交照片4张，拟证明临海市东塍镇川津路16号、18号、20号、22号等楼房的现状。经质证，张蔷认为经比对，16号、18号是张蔷租赁的两间，用于经营麻辣烫，但没有申请门牌号，号码是不对的。 证据五、张蔷提交乡（镇）村集体建设用地呈报表复印件1份，拟证明案涉房屋是集体资产而非国有资产的事实。经质证，临海市大田畜牧兽医中心站表示异议，认为真实性由法院进行审查，即使案涉房屋的土地是村集体的，但临海市大田畜牧兽医中心站具有该土地的使用权并对房屋进行建造，不能改变房屋的国有性质。 证据六、张蔷提交临海市大田法律服务所出具的见证书1份、中国农业银行现金缴款单2份，拟证明涉案房屋租赁合同签署前临海市大田畜牧兽医中心站曾于2006年12月30日与张蔷父亲及案外人签订房屋租赁合同，张蔷父亲交付租金的事实。经质证，临海市大田畜牧兽医中心站对其真实性无异议，对关联性表示异议，认为2006年房屋租赁合同的承租人与张蔷系父女关系，是履行合同期间签订，2011年签订的合同未进行公开招租。 本院认为，证据一能够证明原、被告签订房屋租赁合同的事实，故对证据一就该事实的证明力予以确认；至于签订合同是否进行公开招标，无法从该合同中体现，本院对其就该事实的证明力不予确认。综合分析证据二、证据五，证据五系复印件，经本院向临海市土地管理档案馆查询，除《临海市计划经济委员会关于自筹资金另星土建（5万元以下）项目的复函》外，其他复印件均与原件一致，本院对该部分复印件的真实性予以确认；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；《产权登记证》是国家对事业单位国有资产享有所有权，单位享有占有、使用权的法律凭证，由财政部统一印制；涉案房产虽未办理产权登记证，但系临海市大田畜牧兽医中心站经审批后合法建造，系合法建筑，临海市大田畜牧兽医中心站系临海市农业林业局管理的事业单位，本院对其出具的证明予以采信，对其证明力予以确认；对证据五的证明力不予确认。证据三系临海市大田畜牧兽医中心站与案外人娄雪梅、张贤飞签订，与本案缺乏关联性，故本院在本案中不作为认定案件事实的依据。对证据四的房屋现状予以确认。证据六与本案缺乏关联性，本院在本案中不作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月8日，临海市大田畜牧兽医中心站（合同甲方）与张蔷（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将自己所有的坐落在两间出租给乙方使用，租赁房屋东胡正华，南至围墙，西至李燕，北至川津路。二、房屋租赁期限为二十年，即从2017年1月1日至2037年1月1日。三、租赁期满后，连续租赁期甲乙双方重新签订合同，如甲方拒绝签订，视甲方违约，原租赁合同有效，至延续租赁期满；如乙方拒绝签订，视乙方自动放弃房屋租赁。四、租金及付款方式：从2017年1月1日至2037年1月1日租赁期每年4000元，合计80000元；从2037年1月1日至2067年1月1日，延续期年8000元/年，合计240000元；总计320000元乙方在合同签订生效后一次性付清租赁租金。五、违约责任：租赁期内因政策变动，村、镇规划，政府建设等所造成本合同无法履行，甲方承担违约责任；租赁期满，如甲方违约，延续期内不租赁给乙方，甲方应退还乙方已支付的租金240000元，同时按月利率2%再支付给乙方；如乙方违约，延续期内不再租赁，乙方不得向甲方退还支付的租金240000元。六、房屋租赁期内，房屋维修由乙方负责，与甲方无关，如遇不可抗拒的自然灾害等，使房屋损坏、倒塌，甲乙双方互不承担责任。房屋由乙方出资翻修，房屋归乙方所有。” 合同签订当日，张蔷向临海市大田畜牧兽医中心站交付了租金320000元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，导致合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定。《事业单位国有资产管理暂行办法》系部门规章，且系管理性的规定，临海市大田畜牧兽医中心站据此主张合同无效，缺乏法律依据。根据《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。本案合同双方虽对租赁期限超过20年的部分以“延续租赁期”的方式作了约定，但实际上张蔷在合同签订后即对50年的租金一次性作了支付，双方实际约定的租期为50年，故本案合同租期超过20年的部分应属无效。另外，根据《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，事业单位国有资产的使用包括单位自用和对外投资、出租、出借、担保等方式。临海市大田畜牧兽医中心站在合同第六条约定“房屋由乙方出资翻修，房屋归乙方所有”，系对房屋所有权作了处分，该处分行为超出其权限范围，且未得到有关部门追认，故应确认为无效。综上，涉案合同条款部分无效，临海市大田畜牧兽医中心站合理的诉讼请求，本院予以支持。因双方均未对无效条款所产生的法律后果主张权利，故本院在本案中不予处理，合同双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十四条规定，判决如下： 一、确认临海市大田畜牧兽医中心站与张蔷于2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》中租期自2037年1月1日至2067年1月1日及相关的租金、“延续租赁期”的违约条款等约定无效。 二、确认临海市大田畜牧兽医中心站与张蔷于2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》中第六条“房屋由乙方出资翻修，房屋归乙方所有”的约定无效。 三、驳回临海市大田畜牧兽医中心站的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由临海市大田畜牧兽医中心站负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 周玲珠 二〇一九年一月二日 代书记员 叶彬彬