四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终17931号 上诉人（原审被告）：向荭旭，男，汉族，1987年8月22日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：向丽君，女，汉族，1983年8月13日出生，住四川省射洪县,系向荭旭的姐姐。 被上诉人（原审原告）：成都蓝润航瑞置业有限公司。住所地：成都市温江区公平街道惠民社区惠民南四巷**。 法定代表人：段开文。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：中国民生银行股份有限公司成都分行。住。住所地：成都市高新区天府大道北段**金融城**楼/div> 上诉人向荭旭因与被上诉人成都蓝润航瑞置业有限公司（以下简称蓝润公司）、原审第三人中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初3849号民事判决，向本院提起了上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。 向荭旭上诉请求:依法撤销成都市温江区人民法院（2018）川0115民初3849号民事判决，改判驳回蓝润公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决程序违法，没有依法送达向荭旭，缺席判决没有事实和法律依据。蓝润公司一直有向荭旭的联系方式与地址，也一致保持联系沟通；2.一审判决解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》系认定事实错误。向荭旭因家庭变故导致暂时无法履行合同，但蓝润公司起诉时向荭旭已经有能力继续履行合同，也可以支付蓝润公司因向荭旭违约而垫付的贷款及利息，从维护合同的有效性出发，不应判决解除合同；3.一审判决支付违约金97800元显然不当，应予以撤销。蓝润公司并未举示因违约行为产生损失的任何证据，不能单单依据合同约定就判决支付20%的违约金，即使有部分损失，也不能明显过高，过高的应予以调整；4.一审判决支付律师费用15000元没有事实和法律依据。律师代理费不是必须产生的费用。一审判决认定事实不清、适用法律不当，程序违法，依法应予撤销。 蓝润公司辩称，1.一审审理程序不存在违法情况，一审法院是按照向荭旭在商品买卖合同中约定的联系地址向其送达。公司不知晓其外出打工的新地址。且根据合同约定，向荭旭预留的地址系其有效地址，若其变更也应明确书面通知，其从未书面通知过。法院送达应当认定有效，其缺席判决符合法律程序；2.蓝润公司认为依据合同约定的解除权解除商品房买卖合同于法有据；违约金基于合同约定，且明确约定当事人不得主张调整。律师费的承担亦系合同明确约定。一审判决适用法律正确、认定事实清楚，应当驳回向荭旭的上诉请求。 蓝润公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除蓝润公司与向荭旭之间签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议等买卖法律文件；2.请求判令向荭旭协助蓝润公司办理注销商品房买卖合同登记、备案的相关手续，包括但不限于撤销网签手续，撤销商品房买卖合同备案登记（备案号：269395）、预告登记（0220208）、预抵押登记（预抵押登记号：预抵0166707）等。如向荭旭不配合办理注销手续，应按照每日195.6元的标准向蓝润公司支付逾期办理注销手续的违约金；3.判令民生银行成都分行协助配合蓝润公司解除第2项诉讼请求中的预抵押登记（预抵押登记号：预抵0166707）；4.请求判令向荭旭向蓝润公司支付违约金97800元；5.请求判令向荭旭承担蓝润公司所支付的律师费15000元；6.请求判令向荭旭承担本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用。2018年9月19日，蓝润公司撤回如下诉讼请求：1.判令向荭旭协助办理注销预抵押登记（预抵押登记号：0166707）；2.判令民生银行成都分行协助配合蓝润公司办理解除预抵押登记（预抵押登记号：0166707）。 一审法院认定事实：向荭旭与蓝润公司于2016年4月7日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》约定，向荭旭购买蓝润公司开发的位于成都市温江区公平鸡鸣路588号5幢1单元19层1902号房屋，房屋总价款为489000元，付款方式为贷款方式付款，向荭旭于2016年4月7日前支付首期房价款99000元，剩余房款390000元由向荭旭向民生银行成都分行申请贷款支付。2016年4月20日向荭旭与民生银行成都分行签订《个人购房借款合同》，蓝润公司为该笔贷款承担连带担保责任。2017年2月27日，民生银行成都分行向蓝润公司发出《贷款提前到期通知书》，要求蓝润公司履行连带担保责任，承担向荭旭对民生银行成都分行的个人住房贷款债务金额382617.28元。2017年6月19日，蓝润公司代向荭旭向民生银行成都分行偿还了贷款本息391941.86元。2017年7月3日，民生银行成都分行出具还款证明，证明向荭旭全部逾期贷款本息已由蓝润公司于2017年6月15日代偿。 2018年6月13日蓝润公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，2018年6月13日泰和泰律师事务所出具一张金额为15000元的四川增值税专用发票。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第二款第三项约定：“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总价款20%的违约金”。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第三款约定：“如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人亦有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第2款第1项约定：“无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网签备案注销（撤销）手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于前述解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，若出卖人未发出书面通知，则买受人应于合同解除通知送达之日起20天内与出卖人协商办理完毕上述手续。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述手续，买受人除每逾期一天按总房款的万分之四向出卖人承担违约金外，还应该按总房款的20%向出卖人增加支付违约金”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第二款第四项约定：“买受人以贷款方式支付房款的，无论何时因何种原因导致合同解除的…由此发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金，若导致出卖人承担担保责任的，买受人应按照合同及补充协议的约定承担责任”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十三条第四款约定：“双方确认，所有约定采用书面形式的通知，其方式为传真、中国邮政邮寄信件、快递信件．．．以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出之日起第四天中午12时为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日．．．”。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第一章中约定向荭旭的通讯地址为：“四川射洪县太和镇”。 一审法院于2018年8月17日以中国邮政快递的形式按照向荭旭在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址邮寄相关法律文书（包括：起诉状副本、传票等），邮件于2018年8月24日退回、妥投。快递单号：1053134053892。 2018年8月15日，一审法院依法受理蓝润公司起诉向荭旭房屋买卖合同纠纷案件。一审法院根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第三条关于“当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址”的规定及《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条关于“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”的规定。于2018年8月17日按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的联系地址向向荭旭以全球邮政特快专递EMS的形式邮寄法律文书（传票、举证及应诉通知书、起诉状副本等），在该邮件于2018年8月24日退回之日视为送达向荭旭，一审法院依法缺席审理本案。 一审另查明，向荭旭与蓝润公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理网签和合同登记备案手续（签约号/备案号：269395）。案涉方房已办理商品房预告登记（成预0121546）、预购商品房预抵押预告登记（预抵0166707）。截至一审法庭辩论终结前案涉房屋的不动产权尚未转移登记到向荭旭名下。本案未产生保全申请费和公告费。 一审法院认为，蓝润公司和向荭旭签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第二款第三项约定，2017年6月15日，蓝润公司代向荭旭向民生银行成都分行清偿了全部贷款本息。向荭旭在蓝润公司承担担保责任之后，截至蓝润公司起诉前仍未归还蓝润公司全部代偿款，超过合同约定的15日，故蓝润公司解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，蓝润公司于2018年8月15日立案后，一审法院于2018年8月17日将载有解除《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》的起诉状副本按照合同中约定的地址送达。故，一审法院认为蓝润公司与向荭旭签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》等法律文件于2018年8月24日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故，蓝润公司基于解除合同后请求注销与向荭旭签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》网签和合同登记备案手续（恢复原状）的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定。 《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行的；（二）合同解除的；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，向荭旭与蓝润公司签订的商品房买卖合同于2018年8月24日已经解除，因此，向荭旭与蓝润公司之间的债权已经消灭，符合《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的构成要件，案涉房屋的预告登记已经失效。故，一审法院对蓝润公司请求向荭旭协助办理案涉房屋的预告登记手续的诉讼请求予以支持。 关于蓝润公司要求向荭旭支付逾期付款导致合同解除的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。向荭旭和蓝润公司在《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第二款第三项约定了向荭旭应自蓝润公司承担担保责任之后15日内归还代偿的银行贷款，逾期未支付的蓝润公司有权解除合同并要求向荭旭按该商品房总价款的20%向蓝润公司支付违约金。本案中，蓝润公司于2017年6月15日代向荭旭向银行偿还了案涉房屋贷款本息，截至目前向荭旭仍未归还蓝润公司贷款的全部款项，违反《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第二款第三项的约定，应当承担违约责任。故，对蓝润公司请求向荭旭支付97800元（以房屋总价款489000元为基数乘以20%）违约金的诉讼请求一审法院予以支持。 关于蓝润公司要求向荭旭支付律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第二款第四项约定关于律师费负担的约定，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，且蓝润公司提供了增值税发票证明为解除合同而产生的律师费为15000元，故一审法院对蓝润公司主张向荭旭支付其律师费15000元的诉讼请求予以支持。 关于蓝润公司向向荭旭主张支付逾期办理合同注销备案登记的违约金的问题。《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第2款第1项虽然约定了向荭旭不协助办理合同注销登记备案手续时，向荭旭向蓝润公司按日万分之四向蓝润公司支付违约金，但该约定应当是向荭旭不协助办理合同注销登记备案手续时才能适用，而协助办理合同注销登记备案手续的前提是《四川省商品房买卖合同（预售）》有效解除，不协助办理合同注销登记备案手续应当是在合同已经解除后的合理期间，而该合理期间在本案中还没有发生，故蓝润公司在本案中主张向荭旭支付逾期办理合同注销备案登记的违约金没有事实依据，一审法院对此不予支持。 本案中，蓝润公司要求向荭旭承担本案保全申请费、公告费的诉讼请求，因上述费用未实际产生，因此蓝润公司该项请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于蓝润公司主张向荭旭协助办理注销预抵押登记及民生银行成都分行协助配合蓝润公司办理解除预抵押登记的问题，由于蓝润公司已经撤回该项诉讼请求，属于其处分自己诉讼权利的范畴，不违反法律规定，一审法院予以准许，本案不再予以评析。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，一审法院判决：一、确认蓝润公司和向荭旭于2016年4月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》于2018年8月24日解除；二、向荭旭于判决生效之日起十五日内协助蓝润公司办理位于温江区公平鸡鸣路588号5幢1单元19层1902号商品房的预告登记注销手续（预告登记证书编号：成预0121546）；三、向荭旭于判决生效之日起十五日内协助蓝润公司办理位于温江区公平鸡鸣路588号5幢1单元19层1902号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》网签和登记备案（签约号/备案号：269395）注销手续；四、向荭旭于判决生效之日起十五日内向蓝润公司支付违约金97800元；五、向荭旭于判决生效之日起十五日内向蓝润公司支出的律师费15000元；六、驳回蓝润公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取4318元，由向荭旭负担。 本院经审理查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于蓝润公司行使约定解除权解除本案案涉合同的诉讼请求是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，案涉合同约定了“买受人自出卖人承担担保责任之日起15日内未归还代还款项，出卖人有权解除合同”的约定解除权，本案中，蓝润公司代向荭旭向民生银行成都分行清偿了全部贷款本息后，向荭旭至今仍未归还蓝润公司全部代偿款。蓝润公司关于解除案涉合同及补充协议的诉讼请求，符合买卖合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 关于本案案涉合同解除后，违约责任承担的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。蓝润公司基于解除合同后请求向荭旭协助注销合同网签、登记备案手续、预告登记的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，向荭旭违反合同约定应当承担相应的违约责任。合同明确约定违约金为总房款的20%且不得予以调整，故一审法院对蓝润公司主张的违约金予以全部支持，并无不当，本院予以维持。第三，案涉合同明确约定了律师费负担的，且蓝润公司举示了律师费给付发票，对蓝润公司主张的律师费予以支持，本院依法予以支持。 关于本案一审审理程序是否存在不当的问题。向荭旭认为在一审诉讼过程中，蓝润公司已经知晓了其新的联系方式，法院缺席审理存在错误。而蓝润公司主张地址变更按约定均需要发出书面通知，公司从未收到书面通知书也不知晓向荭旭地址变更，能提供给法院的联系方式也仅有合同约定的联系方式，一审法院审理程序正当。本院认为，向荭旭关于蓝润公司知晓其变更后的联系方式而不予提供的主张缺乏证据予以证明，本院不予采信。根据最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的相关规定，一审法院按《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的联系地址向向荭旭邮寄法律文书，该邮件退回之日视为送达向荭旭，一审法院依法缺席审理并未存在程序不当。本院对向荭旭关于一审审理存在程序错误的上诉理由不予采纳。 综上所述，向荭旭的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8636元，由上诉人向荭旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  冯 璐 二〇一九年一月十五日 书记员  邱 灿