广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初12103号原告：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室。法定代表人：夏军。委托诉讼代理人：简璐云，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓赴会，广州金鹏律师事务所实习律师。被告：戴晓华，女，1995年2月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：赵伟玲，男，1966年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：陈丽芳，女，1964年4月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告上海车享家汽车科技服务有限公司诉被告戴晓华，第三人赵伟玲、陈丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简璐云及第三人赵伟玲到庭参加诉讼。被告戴晓华及第三人陈丽芳经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同于2018年2月6日解除；2.被告向原告返还租金52133.33元（2018年2月6日至2018年4月14日，共计2个月零8天）及逾期利息（自2018年3月25日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被告承担剩余租赁期限内（2018年2月6日至2022年4月14日）所有租金总额25%的违约金303061.33元；4.被告向原告支付因本案诉讼支出的律师费20000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人赵伟玲、陈丽芳为涉案商铺的产权人，被告向第三人承租涉案商铺后再行转租。原、被告于2017年3月6日签订租赁合同，被告向原告转租涉案商铺，原告依约向被告支付定金46000元及截止至2018年4月14日的租金276000元。此后，因被告逾期未向第三人缴纳租金，2018年2月6日，第三人委托律师向被告发出律师函，通知被告解除租赁合同关系。被告在丧失一手承租权的情况下，已不具备转租权，原告于2018年3月14日向被告发出解除租赁合同通知函，确认与被告解除租赁合同。被告应返还原告已支付但未实际发生的租金52133.33元，承担剩余租赁期限内所有租金总额25%的违约金303061.33元，并承担原告因本案而支出的律师费。被告未作答辩。第三人赵伟玲辩称，对本案的情况不清楚，不发表意见。原告围绕诉讼请求依法提交证据：原告的营业执照、被告的身份证、第三人的身份证、租赁合同（2017年3月6日）、中国工商银行网上银行电子回单（2017年3月14日）、招商银行付款回单、网上银行截图、商铺租赁合同（2017年3月1日）、转租同意书（2017年3月1日）、律师函、EMS及投递流水、解除租赁合同通知函、顺丰速运运单及投递流水、民事委托代理合同书、律师费发票，上述证据来源合法，客观真实，本院予以采信；商铺租赁合同（2016年9月14日）、转租同意书（2017年3月5日），原告及第三人赵伟玲一致确认，该证据系被告伪造，本院对其不予采信。本院经审理查明：第三人系佛山市顺德区容桂街道商铺的所有权人。2017年3月1日，被告与第三人签订商铺租赁合同，载明：（1）被告租赁第三人所有的位于顺德首层商铺，租赁期限为2017年3月1日至2022年10月31日。（2）若被告拖欠租金达一个月的，第三人有权终止合同，收回商铺。（3）若被告将商铺转租给他人，须经第三人书面同意。同日，被告与第三人签订转租同意书，载明：第三人同意被告将涉案商铺转租给原告开设车享家品牌之用，经营范围为汽车零配件销售、保养、维修，有效期为2017年3月1日至2022年10月31日，在转租期间，若被告拖欠租金超过一个月，本转租同意书自动终止。2017年3月6日，原、被告签订租赁合同，载明：（1）原告租赁位于佛山市顺德区容桂街道房屋用于经营汽车销售、服务类业务，期限为2017年3月15日至2022年4月14日，其中2017年3月15日至2017年4月14日为免租期。（2）本合同租金按每6个月为一个支付周期。第一年至第二年的租金标准为每月23000元。（3）被告虽向原告交付租赁房产，但因被告或租赁房产产权人、租赁房产其他权利人或其他非原告的原因，导致原告无法实际控制或使用租赁房产，原告有权书面通知被告立即解除合同，被告应双倍返还定金，赔偿原告因此受到的损失。（4）被告因任何原因不再作为该租赁房产的合法产权人或合法授权的出租权人或其出租权产生争议，原告有权提前终止本合同，有权要求被告承担所剩余租赁期限内所有租金总额的25%的违约金，并要求被告赔偿原告所遭受的损失。（5）本合同所述的损失，包括但不限于一方为实现合同权利而支出的诉讼费、律师费等一切合理费用。2017年3月14日，原告向被告支付定金46000元（后该定金转为履约保证金）。2017年3月15日，被告向原告交付涉案房产。2017年3月21日、2017年10月26日、2017年10月28日，原告分三次向被告转账支付房租合计276000元（138000元+23000元+115000元），其中2017年3月21日支付的138000元为2017年4月15日至2017年10月14日的租金，2017年10月26日及2017年10月28日合计支付的138000元为2017年10月15日至2018年4月14日的租金。另查明，2018年2月6日，第三人通过EMS向被告发出律师函，载明：因被告迟延超过一个月缴纳租金，故自被告收到该律师函之日起，商铺租赁合同及转租同意书解除。该律师函于2018年2月12日投递成功。2018年3月16日，原告通过顺丰速运向被告发出解除租赁合同通知函，载明：因被告的违约行为，导致被告与第三人签订的租赁合同被解除，故原告与被告签订的租赁合同自产权人通过律师函通知被告的商铺租赁合同被解除之日起同时解除。该通知函于2018年3月19日投递成功。又查明，原告已于2018年2月15日与第三人直接签订租赁合同。该租赁合同约定的2018年2月15日至2019年2月14日的租金标准为每月20500元。再查明，原告委托广州金鹏律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师费20000元。本院认为，涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于合同的解除。因被告拖欠第三人租金，致使第三人向被告发出律师函，要求解除商铺租赁合同及转租同意书，解除时间为该律师函送达之日即2018年2月12日，被告自此丧失涉案房产的转租权。原、被告签订的租赁合同无法继续履行，被告已构成违约。原、被告于2017年3月6日签订的租赁合同于原告向被告发出解除租赁合同通知函送达之日即2018年3月19日解除。关于原告要求被告返还已付租金。因被告已于2018年2月12日丧失转租权，故被告已收取原告的2018年2月12日至2018年4月14日的租金应予返还，该租金金额为47010元[计算方式：138000元÷182天（2017年10月15日至2018年4月14日，计182天）×62天（2018年2月12日至2018年4月14日，计62天）]。关于违约金。原告主张被告应按剩余租赁期限内的租金总额的25%计收违约金，但原告未举证证实其因被告的违约行为造成损失，且原告已于2018年2月15日与第三人直接签订租赁合同（该租赁合同约定的2018年2月15日至2019年2月14日的租金标准为每月20500元），原告主张的违约金标准明显高于原告因被告的违约行为所造成的损失，本院对此予以调整并酌定违约金金额为92000元（含原告已向被告支付的履约保证金46000元）。原告的诉讼请求，超出部分不予支持。关于原告主张针对应返还的租金计收利息。原告未举证证实双方曾对该利息作出约定，且违约金已足以弥补原告的损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费。根据租赁合同约定，若被告违约，则被告应承担原告为主张权利而支出的律师费等合理费用。原告现已举证证实其聘请律师代理本案诉讼，且律师费金额20000元合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海车享家汽车科技服务有限公司与被告戴晓华于2017年3月6日签订的租赁合同于2018年3月19日解除；二、被告戴晓华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司返还租金47010元；三、被告戴晓华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司赔偿违约金92000元；四、被告戴晓华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付律师费20000元；五、驳回原告上海车享家汽车科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21101.76元（原告已预交），由原告上海车享家汽车科技服务有限公司负担12158.76元，被告戴晓华负担8943元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  洪 玲人民陪审员  龙海涛人民陪审员  董 虹二〇一九年一月十一日书 记 员  赖纬国