广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6206号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗光彬，男，1993年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。上诉人（原审原告、反诉被告）：甘荣娇，女，1993年5月21日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区横县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄美秀，北京德恒（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵国梁，男，1985年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县。上诉人（原审被告、反诉原告）：洪玉娣，女，1986年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天花园赛乐苑3/**9卡。法定代表人：刘文磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，男，该公司员工。上诉人罗光彬、甘荣娇因与上诉人赵国梁、洪玉娣、原审第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初6420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人罗光彬、甘荣娇上诉请求：变更一审判决第二判项，改判赵国梁、洪玉娣向罗光彬、甘荣娇支付违约金307600元。事实和理由：一、涉案《房地产买卖及居间合同》（以下简称涉案合同）第六条明确约定了赎楼义务由卖方（赵国梁、洪玉娣）承担，至于其采用何种方式赎楼不予强制要求。该条款是双方真实意思表示，应当遵守适用。1.根据买卖双方签订的涉案合同可以认定赎楼义务应当由卖方承担。（1）在涉案合同第六条第一款中关于赎楼事项的约定有卖方自行赎楼、卖方需委托担保公司担保融资赎楼两种选项，无论选择何种赎楼方式，只能是卖方赎楼。未对选项进行勾选只能说涉案合同对卖方采用自行赎楼还是委托担保公司担保融资赎楼没有限制，是给予卖方赎楼方式的选择权，由其自行决定采用何种方式赎楼，而非一审判决认定的“没有进行勾选则视为对赎楼问题没有约定”。（2）一审已查明涉案合同为原审第三人世华公司提供的格式条款，故买卖双方均同等处于被动适用该合同的地位，但一审法院在合同条款理解上作出有利于卖方的解释，这对于同为被动接受格式条款的买方有失公平。涉案合同第六条提供格式条款一方为原审第三人，且不存在格式条款无效的情形，应当为有效条款。2.即使一审法院认定“签订买卖合同时双方未对赎楼问题进行约定”，只能表明未对赎楼问题作出特别约定，应当按照一般正常情况进行处理，即应当按照交易习惯由卖方完成赎楼。3.《垫款赎楼协议书》上无罗光彬、甘荣娇签名，按照合同法有关规定，该合同不成立，对罗光彬、甘荣娇不产生约束力，无法证明双方就罗光彬、甘荣娇代赵国梁、洪玉娣垫款赎楼达成协议，一审认定该协议书为双方真实意思表示错误。4.一审法院认为“合同签订后，三方就赎楼问题亦有多次协商沟通”，以此推断双方对赎楼问题约定不明，不符合常理、逻辑。二、赵国梁、洪玉娣构成违约。1.其未在合理期限内履行赎楼义务，经罗光彬、甘荣娇催告后，仍未在限定期限内履行赎楼义务，构成违约。2.赵国梁、洪玉娣一审提交的证据已证明其纯粹是因为不想卖房了而违约，所谓赎楼问题只是借口。三、2018年1月10日罗光彬向赵国梁支付的72000元是定金。1.赵国梁向罗光彬出具的《收据》中明确载明该款项是定金。虽然赵国梁写的是“首期款定金”不能表明只是首期款，意思是该定金最终将抵作首期款，依旧没有改变其为定金的性质。2.赵国梁声称其只是按照原审第三人世华公司员工提供的模板出具的收据，其真实意思表示是首期款，但其为有完全民事行为能力的成年人，应当理解“首期款定金”与单纯写“首期款”的区别，并不能成为否定该款项属于定金的理由。同时，一审开庭时原审第三人世华公司员工亦明确表示该款项为定金。四、一审法院一方面根据赵国梁、洪玉娣提交的微信聊天记录对案件事实作出认定，一方面又对微信聊天记录中对赵国梁、洪玉娣不利的聊天内容视而不见，有失法律公正、公平。1.一审中罗光彬、甘荣娇对赵国梁、洪玉娣提交的微信聊天记录三性不予认可，该微信聊天记录不应当作为判决依据。2.即使该聊天记录内容真实，亦系原审第三人世华公司员工与赵国梁、洪玉娣的聊天内容，不应据此推定、判断罗光彬、甘荣娇的真实意思表示。3.赵国梁、洪玉娣提交的微信聊天记录中，其明确向原审第三人世华公司员工表示要违约，一审法院对此没有进行认定错误。针对罗光彬、甘荣娇的上诉，赵国梁、洪玉娣辩称，其答辩意见与上诉状一致，罗光彬、甘荣娇的上诉没有事实及法律依据。上诉人赵国梁、洪玉娣上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.确认罗光彬、甘荣娇存在违约行为，由罗光彬、甘荣娇向赵国梁、洪玉娣支付违约金197600元（违约金按房屋转让总价款的20%计为307600元，抵扣定金38000元及赎楼预付款72000元后，罗光彬、甘荣娇仍需向赵国梁、洪玉娣支付197600元）；2.罗光彬、甘荣娇共同向赵国梁、洪玉娣支付律师费60000元。事实和理由：一、一审法院对查明本案的重要事实“赎楼款确定由谁来垫付”有遗漏。从赵国梁2018年3月14日与黄小青（微信名黄菲）、2018年3月21日与赖某（微信名赖婉冰）的微信聊天记录，以及2018年3月25日三方商谈赎楼事宜时的录音内容，均可以看出是由罗光彬、甘荣娇来垫付的。二、一审法院对本案事实认定存在错误。一审法院认定“综上所述，罗光彬、甘荣娇、赵国梁、洪玉娣双方在签订《房地产买卖合同及居间合同》时对赎楼问题特别是对赎楼资金的来源未作最终确定，事后虽经多次协商，但没有达成一致意见”是错误的。因为三方对赎楼资金的来源一致确定是由罗光彬、甘荣娇来垫付的。三、罗光彬、甘荣娇没有垫付赎楼款已构成违约，应承担违约责任，向赵国梁、洪玉娣支付违约金及律师费。针对赵国梁、洪玉娣的上诉，罗光彬、甘荣娇辩称其答辩意见与一审时的意见一致。原审第三人世华公司述称，同意罗光彬、甘荣娇意见，希望双方能够协商处理。罗光彬、甘荣娇于2018年4月9日向一审法院起诉请求：1.确认罗光彬、甘荣娇于2017年12月15日与赵国梁、洪玉娣签订的《房地产买卖及居间合同》解除；2.赵国梁、洪玉娣连带向罗光彬、甘荣娇双倍返还定金220000元；3.赵国梁、洪玉娣连带赔偿罗光彬、甘荣娇居间损失费30000元；4.赵国梁、洪玉娣连带向罗光彬、甘荣娇支付律师费30000元。一审庭审中，罗光彬、甘荣娇对诉求2变更为：判决赵国梁、洪玉娣连带向罗光彬、甘荣娇返还定金110000元及支付违约金307600元（违约金按合同成交价格的20%计算），其他诉求不变，诉讼总标的变更为477600元。赵国梁、洪玉娣向一审法院提出反诉请求：1.解除赵国梁、洪玉娣于2017年12月15日与罗光彬、甘荣娇、世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》、《资金托管协议》；2.确认罗光彬、甘荣娇存在违约行为，罗光彬、甘荣娇向赵国梁、洪玉娣支付违约金197600元（违约金按房屋转让总价款的20%计为307600元，扣抵定金38000元及赎楼预付款72000元后，罗光彬、甘荣娇向赵国梁、洪玉娣支付违约金197600元）；3.罗光彬、甘荣娇共同向赵国梁、洪玉娣支付律师费30000元；4.罗光彬、甘荣娇共同承担世华公司居间费30000元。一审法院认定事实：1.2017年12月15日，卖方赵国梁、洪玉娣通过居间方世华公司与买方罗光彬、甘荣娇签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定罗光彬、甘荣娇向赵国梁、洪玉娣购买位于中山市××花海湾花园××房，总价款为1538000元，于合同签订当天支付定金3.8万元，首期房款43万元于递件过户当天支付，剩余110万元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方。买方应自买卖双方签署本合同之日起15日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。若买方已按约定期限内向贷款银行办理全部银行按揭申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（含变更）不超过共三家银行申请贷款），或因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起20日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约。合同第六条关于产权状态的约定为：本合同签订时物业现状为无查封有抵押状态。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售。卖方应在本合同签订之日起3日内将房地产权证/不动产权证原件委托于居间方作为转让过户之用，否则视为卖方违约。该物业是抵押状态则按下列第__种方式处理（①或②只能选择一种）：①卖方自行赎楼：卖方应于签署本合同之日起__日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约。②卖方需委托担保公司担保融资赎楼：卖方应于签署本合同之日起__日内与担保公司签订服务合同并办妥全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买卖双方应配合担保公司办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；若卖方虽有担保公司提供担保但最终不能成功赎楼并注销抵押登记的，卖方应在银行给买方出具贷款同意书（如买方选择一次性付款的则为剩余房款办妥资金监管手续）之日起四十日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用。合同第十五条关于违约责任的约定为：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任。如因本合同约定的违约情况引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所产生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用。合同签订后，罗光彬、甘荣娇于2017年12月15日向赵国梁、洪玉娣支付定金38000元，赵国梁向罗光彬出具《收据》载明：今收到罗光彬交来购买中山市西区花海湾花园２幢１３０２房定金叁万捌仟元（￥３８０００元）。２０１８年１月１０日，罗光彬又应赵国梁要求向其支付７２０００元，赵国梁向罗光彬出具《收据》载明：今收到中山市花海湾２幢１３０２房罗光彬首期款定金７２０００元整。一审庭审中，罗光彬、甘荣娇认为，该款属于定金，《收据》上有“定金”字样；赵国梁、洪玉娣则认为，该款不属于定金性质，应属于首期款，是三方在协商赎楼过程中赵国梁、洪玉娣方要求罗光彬、甘荣娇支付的赎楼款的一部分，至于《收据》只是自己按世华公司提供的格式签名确认罢了；世华公司对《收据》格式是由其提供给赵国梁、洪玉娣签名没有异议，但认为应理解为是定金。2.合同第六条产权状态中关于“①卖方自行赎楼”“②卖方需委托担保公司担保融资赎楼”的约定属于世华公司即居间方提供给买卖双方签约的格式条款，并注明该赎楼约定①或②只能选择一种。本案中，罗光彬、甘荣娇、赵国梁、洪玉娣及世华公司签订合同时并没有对上述①或②作出选择。一审庭审中，罗光彬、甘荣娇表示，签订合同时①或②都指向赵国梁、洪玉娣，无论如何选择，只能是赵国梁、洪玉娣赎楼，但具体情况世华公司最清楚；赵国梁、洪玉娣认为，当时没有选择①或②是因为自己就是缺钱才卖房，签订合同前罗光彬、甘荣娇及世华公司从中山过到深圳找赵国梁、洪玉娣商谈，赵国梁、洪玉娣多次表示房产设有约４６万元的抵押权，需要买方提供资金赎楼，罗光彬、甘荣娇及世华公司没有异议，在签订合同后的二、三天，世华公司提供的《垫款赎楼协议书》赵国梁、洪玉娣也签了名交世华公司转给罗光彬、甘荣娇签名确认。因此在罗光彬、甘荣娇提供资金赎楼这点上是确定的，赵国梁、洪玉娣也尽了协助义务，后罗光彬、甘荣娇反悔不提供资金赎楼致使交易不能完成，责在罗光彬、甘荣娇。世华公司则认为，签订合同时已明确由赵国梁、洪玉娣协助罗光彬、甘荣娇赎楼，赵国梁、洪玉娣配合，赎楼款由罗光彬、甘荣娇支付，因此才有《垫款赎楼协议书》，但后来由于各种原因罗光彬、甘荣娇没有签名确认。3.一审庭审中再查明，罗光彬、甘荣娇打算购买房产用于结婚，赵国梁、洪玉娣在深圳居住，因资金周转问题转卖中山的房产。从赵国梁、洪玉娣提供的微信聊天记录反映，签订合同前及签订合同初期，世华公司与赵国梁、洪玉娣论及赎楼问题时均要求赵国梁、洪玉娣准备赎楼资料，表示“客户出钱”。后三方就赎楼问题多次通过微信、面谈等方式沟通，三方还曾找到相关的金融公司协助赎楼，罗光彬、甘荣娇也表示愿意提供资金，但因涉及金融公司费用问题、手续问题（金融公司要求收到赵国梁、洪玉娣身份证、银行卡原件，赵国梁、洪玉娣认为有风险不同意）协商无果，罗光彬、甘荣娇遂于2018年3月19日、4月2日通过律师向赵国梁、洪玉娣发出律师函，要求赵国梁、洪玉娣履行义务、解除合同并赔偿损失。无果，罗光彬、甘荣娇遂诉至一审法院；赵国梁、洪玉娣则持上述意见答辩并反诉。4.赵国梁、洪玉娣反诉提供了2018年12月18日的《垫款赎楼协议书》一份，该份以赵国梁、洪玉娣作为甲方、罗光彬、甘荣娇作为乙方的协议书约定：一、甲方与乙方于2017年12月15日签署《房地产买卖及居间合同》（合同编号为1702934）将位于中山市××花海湾花园××房的物业（以下简称该物业）出售给乙方。该物业成交价为人民币（大写）壹佰伍拾叁万捌仟元整（￥1538000元）。二、由于该物业仍抵押在中国农业银行，现还欠银行人民币（大写）肆拾陆万伍仟元整（￥465000）；乙方自愿为甲方提供垫款赎楼，垫款的金额约为人民币（大写）肆拾陆万伍仟元整（￥465000）（以银行还款票据为准）……。该协议只有赵国梁、洪玉娣作为甲方签名，罗光彬、甘荣娇作为乙方没有签名。赵国梁、洪玉娣称，该协议是三方签订买卖合同时商量好的，赵国梁、洪玉娣收取罗光彬、甘荣娇38000元定金后在世华公司提供的该份协议上签名，然后交由世华公司转给罗光彬、甘荣娇签名确认并由罗光彬、甘荣娇及赵国梁、洪玉娣各执一份，但交给世华公司后一直没有把其中一份交回赵国梁、洪玉娣。在协商赎楼阶段赵国梁、洪玉娣向世华公司微信追要该协议书，世华公司于2018年3月19日回复称“可能啊冰（工作人员）忘记”。赵国梁、洪玉娣为此提供了其与世华公司微信聊天记录证实。5.本案房地产买卖合同约定罗光彬、甘荣娇（买方）应向世华公司支付居间费30000元，罗光彬、甘荣娇至今没有支付。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖及居间服务合同由罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣及世华公司共同签订，系三方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。在本案中罗光彬、甘荣娇为结婚购买房屋，赵国梁、洪玉娣为解决资金问题转卖房屋，世华公司通过为罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣提供居间服务，收取居间费用，本来是一件各取所需、三方共赢的大好事。但由于罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣在履行合同过程中就赎楼问题发生争议无法协商一致，导致本案纠纷。综合诉辩双方及世华公司陈述的意见，本案争议焦点在于赎楼问题。一审法院对此分析如下：一、合同对赎楼问题约定是否明确。首先，罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣及世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》是由世华公司提供的格式合同，合同第六条关于赎楼问题的约定系格式条款，该条关于赎楼约定①或②明确只能选择一种，但三方在签订合同时对此并无作出选择，因此应视为签订合同时三方对赎楼问题未作约定，此条款对买卖双方不适用。其次，三方在签订合同第三天即2017年12月18日在赵国梁、洪玉娣收取罗光彬、甘荣娇购房定金38000元同时，赵国梁、洪玉娣即在世华公司准备的《垫款赎楼协议书》签名，待由世华公司转给罗光彬、甘荣娇签名确认后生效。当时正处于合同签署的初始阶段，罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣均积极准备履行合同尚未产生矛盾，世华公司作为居间人按买卖双方之前达成的口头约定提供此协议给双方签名确认以促成交易符合二手房交易的基本套路，因此协议书的内容应是罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣当时的真实意思表示，但因罗光彬、甘荣娇最终没有签名确认，因此《垫款赎楼协议书》没有生效。再次，从合同签订后的履行情况看，三方就赎楼问题亦通过微信、面谈等方式多次沟通协商，最后只是因支付赎楼款数额、金融费用负担或手续问题不能协商一致而最终导致纠纷。且从赵国梁、洪玉娣与世华公司的微信聊天记录看，不管签订合同前还是签订合同后，赵国梁、洪玉娣均表示由于“缺钱”才卖楼，自己没有能力赎楼。综上所述，罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣双方在签订《房地产买卖及居间合同》时对赎楼问题特别是对赎楼资金的来源未作最终确定，事后虽经多次协商，但没有达成一致意见。二、对于设有抵押权的二手房买卖交易，解押赎楼对于买卖双方来说是具有重大影响的事项，关系到双方风险承担，双方对此应非常慎重。世华公司作为专业的房地产中介公司，对此关键问题应充分释明、明确责任，杜绝纠纷。但如前所述，由于合同没有选择赎楼条款，《垫款赎楼协议书》因罗光彬、甘荣娇没有签名不具法律效力，事后也未能协商一致，因此，一审法院认定罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣对本案交易关键问题即赎楼问题没有达成一致意见，现双方均同意解除合同，不违反法律规定，一审法院予以准许。对于罗光彬、甘荣娇的诉讼请求和赵国梁、洪玉娣的反诉请求，一审法院分析如下：一、罗光彬、甘荣娇要求赵国梁、洪玉娣返还定金110000元。首先，罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣对赵国梁、洪玉娣已支付的38000元定金无异议，但双方对赵国梁、洪玉娣支付的72000元是属于定金还是首期购房款有不同意见。一审法院认为，合同约定的定金为38000元非常明确；而《收据》注明为“首期款定金”并不明确，结合赵国梁、洪玉娣与世华公司微信关于赎楼银行追款的聊天记录，该72000元应为购房款而非定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”罗光彬、甘荣娇现要求赵国梁、洪玉娣返还定金、首期购房款共110000元一审法院予以支持。二、居间费30000元。世华公司作为专业的房地产中介公司，如前所述释明不充分、指引不明确，虽付出了努力但并未促成交易，且罗光彬、甘荣娇尚未支付，因此罗光彬、甘荣娇要求赵国梁、洪玉娣支付理据不足，一审法院不予以支持。三、罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣要求对方支付违约金307600元及赔偿律师费30000元。如前所述，双方因没有就赎楼问题最终达成一致意见而同意解除合同，不存在哪一方违约问题，因此对该项罗光彬、甘荣娇的本诉及赵国梁、洪玉娣的反诉请求一审法院均不予以支持。四、关于《资金托管协议》。《资金托管协议》作为《房地产买卖及居间合同》的从合同，主合同解除，从合同当然也解除。综上，罗光彬、甘荣娇诉讼请求、赵国梁、洪玉娣反诉请求合理部分一审法院予以支持；不合理部分一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣于2014年12月15日签订的《房地产买卖及居间合同》和《资金托管协议》；二、赵国梁、洪玉娣于一审判决生效之日起七日内向罗光彬、甘荣娇返还定金、购房款110000元；三、驳回罗光彬、甘荣娇的其他诉讼请求；四、驳回赵国梁、洪玉娣的反诉请求。若未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4232元，保全费1920元（罗光彬、甘荣娇均已预交），由罗光彬、甘荣娇承担3257元；由赵国梁、洪玉娣负担975元（赵国梁、洪玉娣于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付罗光彬、甘荣娇）；一审反诉受理费2582元（赵国梁、洪玉娣已预交），由赵国梁、洪玉娣自行负担。二审期间，罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣均未向本院提交新证据。世华公司申请证人赖某出庭作证，拟证明交易过程中主要为卖方违约。赖某述称：“涉案房屋赎楼过程如下：签订合同时卖方称其没有钱赎楼，请求买方出钱，买方同意出钱赎楼但称其要找金融公司赎楼，但要看利息是多少。本来称过几天答复中介，过几天约了双方去金融公司办理赎楼手续，双方均到场，但因为卖方征信问题导致赎楼贷款利息过高，但买方也同意赎楼。金融公司要求押卖方的身份证、银行卡等证件，卖方不同意，遂发生争议。回去后又沟通很多次但不成功。后买家愿意出现金给卖方垫资赎楼，但因耽误，涉案房屋因其他原因被查封造成自身损失，我们建议让卖方将涉案房产抵押给买方，当时双方同意，但几分钟后卖方反悔，双方最终没达成协议，买方起诉。”本院另查明：赵国梁、洪玉娣主张应由罗光彬、甘荣娇办理赎楼手续，并提供了两段录音作为证据。其中，2018年3月25日的录音中，罗光彬称：“金融公司不是我们找的，赎楼方式当时就已经说了，我说赎楼我们自己会承担，赎楼费用我们会出，没问题。但是我们从头到尾没有确定到底是用现金还是找金融公司赎，当时我们就聊这个事情。”同时，该录音证据显示：世华公司的经理表示根据行业惯例，找担保公司办理赎楼需将卖方的身份证和银行卡押在担保公司，但洪玉娣以风险过大为由明确表示不愿意抵押身份证和银行卡。一审法院审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。二审中，罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣对一审法院判决解除双方于2017年12月15日签订的《房地产买卖及居间合同》、《资金托管协议》均无异议。但上述涉案合同除涉及买卖合同关系外，还涉及买卖双方与居间方世华公司之间的居间合同关系，而本案仅处理买卖双方当事人之间的房屋买卖合同关系。故本案仅应解除上述涉案合同中买卖双方之间的房屋买卖合同关系。一审法院对此未予明晰不当，本院予以纠正。综合买卖双方的上述意见，本案二审争议焦点有二：一是涉案的《房地产买卖及居间合同》未能继续履行可归责于哪一方；二是上述涉案合同解除后，买卖双方的权利义务应如何确定。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即涉案的《房地产买卖及居间合同》未能继续履行可归责于哪一方的问题。根据各方当事人陈述的意见可知，各方当事人对于涉案交易未能完成系因涉案房产上的银行抵押登记未被注销均无异议。但买卖双方对于应由哪一方赎楼（偿还银行抵押贷款）各执一词。买方罗光彬、甘荣娇上诉主张应由卖方赎楼，卖方赵国梁、洪玉娣则上诉主张涉案合同签订时，买方罗光彬、甘荣娇已承诺由其自行办理赎楼，故赎楼的义务应由买方罗光彬、甘荣娇承担。本院认为，在房屋买卖合同关系中，出卖方所负担的主要合同义务系将涉案房屋过户至买受人名下，并向买受人交付涉案房屋。因此，出卖方作为负有交付房屋义务的一方，一般应由其涤除房屋上的抵押权等交易障碍。从本案买卖双方签订的《房地产买卖及居间合同》第六条约定的内容来看，双方在该合同中虽然未明确选择注销涉案房屋上抵押权的具体路径（卖方自行赎楼还是卖方委托担保公司融资赎楼），但该条款载明赎楼义务的主体均指向卖方赵国梁、洪玉娣。虽然赵国梁、洪玉娣主张买卖双方曾约定由买方罗光彬、甘荣娇承担赎楼义务，但罗光彬、甘荣娇对此不予确认，而赵国梁、洪玉娣提交的《垫款赎楼协议书》只有赵国梁、洪玉娣的签名，并无罗光彬、甘荣娇的签名。因此，该《垫款赎楼协议书》不能证明罗光彬、甘荣娇曾向赵国梁、洪玉娣承诺由其办理赎楼手续。此外，虽然赵国梁、洪玉娣提供的电话录音显示，罗光彬曾在2018年3月25日的谈话中表示“赎楼方式当时就已经说了，我说赎楼我们自己会承担，赎楼费用我们会出，没问题”，但其同时亦表示“我们从头到尾没有确定到底是用现金还是找金融公司赎，当时我们就聊这个事情”。由此可见，罗光彬、甘荣娇虽然曾就办理赎楼的问题与赵国梁、洪玉娣进行磋商，但双方并未达成最终的协议，对于如何办理赎楼双方仍需进一步沟通协商。退一步而言，即使如赵国梁、洪玉娣所言，罗光彬与甘荣娇在双方交易过程中已承诺由其赎楼，但根据世华公司的陈述以及上述录音证据显示的内容可知，赵国梁、洪玉娣在罗光彬、甘荣娇协调通过金融公司赎楼时，以风险过大为由拒不配合将其个人身份证、银行卡抵押给金融公司，致使赎楼手续最终未能办理。由此可见，涉案房屋上的抵押权未能及时注销系赵国梁、洪玉娣的原因所致，其应就涉案合同未能继续履行向罗光彬、甘荣娇承担相应的违约责任。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。关于争议焦点二，即涉案的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系解除后，买卖双方的权利义务应如何确定的问题。如上所述，本院已认定出卖方赵国梁、洪玉娣系违约方，其应向买受人罗光彬、甘荣娇承担违约责任。现罗光彬、甘荣娇根据双方合同的约定，主张赵国梁、洪玉娣向其返还已交付的款项110000元并支付合同价款20%的违约金307600元并无不当，本院予以支持。关于罗光彬、甘荣娇向赵国梁、洪玉娣支付的72000元究竟系属购房款还是定金的问题。因本院已认定赵国梁、洪玉娣的行为已构成违约，而罗光彬、甘荣娇亦未主张赵国梁、洪玉娣向其承担双倍返还定金的违约责任。因此，无论该72000元系属何种性质的款项，在双方解除涉案合同后，赵国梁、洪玉娣均应向罗光彬、甘荣娇返还该笔款项。即本院认定，赵国梁、洪玉娣在涉案合同解除后，应向罗光彬、甘荣娇返还其已收取的购房价款（包括定金）110000元并向罗光彬、甘荣娇支付违约金307600元。对双方未上诉的部分，本院不作审查。综上，上诉人罗光彬、甘荣娇的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人赵国梁、洪玉娣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院(2018)粤2071民初6420号民事判决；二、解除上诉人罗光彬、甘荣娇与上诉人赵国梁、洪玉娣于2017年12月15日签订的《房地产买卖及居间合同》和《资金托管协议》中的买卖合同法律关系；三、上诉人赵国梁、洪玉娣于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人罗光彬、甘荣娇返还购房价款（包括定金）110000元并支付违约金307600元；四、驳回上诉人罗光彬、甘荣娇的其他诉讼请求；五、驳回上诉人赵国梁、洪玉娣的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8464元，减半收取为4232元（上诉人罗光彬、甘荣娇已预交），由上诉人赵国梁、洪玉娣负担；一审反诉案件受理费2582元（上诉人赵国梁、洪玉娣已预交），由上诉人赵国梁、洪玉娣负担。二审案件受理费8464元（上诉人罗光彬、甘荣娇与赵国梁、洪玉娣已各预交4232元），由上诉人赵国梁、洪玉娣负担。经计算，上诉人赵国梁、洪玉娣应在本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人罗光彬、甘荣娇支付其应负担的上述一审及二审案件受理费8464元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年一月十八日书记员  隋 越