江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5159号上诉人（原审原告）：李志娟，女，汉族，1970年2月22日生，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郑宇，江苏圣典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京赛雅悦翔商贸实业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山门大街**。法定代表人：刘焱，该公司总经理。委托诉讼代理人：粟延芝，江苏谢满林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京赛博方舟房地产顾问有限公司，住，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**/div>法定代表人：刘焱，该公司总经理。委托诉讼代理人：粟延芝，江苏谢满林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京钟山风景区建设发展有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省南京市玄武区四方城**法定代表人：钱洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永明，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。上诉人李志娟、南京赛雅悦翔商贸实业有限公司（以下简称赛雅悦翔公司）因与被上诉人北京赛博方舟房地产顾问有限公司（以下简称赛博方舟公司）、南京钟山风景区建设发展有限公司（以下简称钟山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志娟上诉请求：撤销一审判决第二项，支持李志娟一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案划拨土地面积与房屋面积比例明显低于10%，作为服务辅助设施的房屋并未改变或者影响全部土地作为公园与绿地的规划用途。二、涉案合同指向的租赁标的并不是商铺，没有实现李志娟的合同目的，李志娟解除合同正当合法，一审法院应当依法判决解除合同，并返还20年的房屋租金款。三、赛博方舟公司应承担返还租金的法律责任。四、钟山公司应连带承担返还全部上述租金的法律责任。另外，合同期限超过20年部分无效，故返还的款项应当计算利息。赛雅悦翔公司、赛博方舟公司辩称，涉案房屋是商铺，能用于正常的商业用途，也具有商业价值。该项目上的其他类似商铺均在正常开业经营，未来的发展潜力非常巨大，根本就不会存在合同目的不能实现的可能，李志娟要求解除合同并返还全部款项没有事实依据。钟山公司辩称，钟山公司并非适格的一审被告，本案诉争的基础法律关系是经营权转让合同，钟山公司并非合同相对方。上诉人李志娟请求钟山公司对转让费及损失承担连带责任，突破了经营权转让合同的相对性。钟山公司的用地手续以及建设规划许可均符合法律规定，上述项目的合作合法有效。赛雅悦翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李志娟一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李志娟承担。事实和理由：一、从本案的大背景事实出发，赛雅悦翔公司取得的是项目项下的商业经营权，仅能对其所享有的商铺经营权进行经营、转让。赛雅悦翔公司仅能处分项目经营权，无权也无法就包含涉案商铺在内的项目内商铺进行转租。也就是说，赛雅悦翔公司将涉案商铺的经营权进行部分转让，不违反国家法律、法规的强制性规定，对社会公众利益亦无影响，合法有效。从经济层面来说，这能够快速回笼资金，以便后期高效率运行整个项目的优选途径，这也符合市场规律做法，司法裁判应当对此持鼓励和促进的态度。故涉案两份《商铺经营权转让协议》合法有效，其性质绝对不应当是房屋租赁合同。二、从涉案《商铺经营权转让协议》的真实意思表示、合同权利内容、合同目的、合同履行标的等多方面来分析，《商铺经营权转让协议》的性质也不应是房屋租赁合同。1.《商铺经营权转让协议》，双方的意思表示非常真实且明确，就是涉案商铺的经营权转让，双方在签订合同时以及之后均不存在租赁的合意。2.商铺经营权转让与商铺租赁是两个不同的概念，商铺经营权转让的内涵远远大于商铺租赁。一审法院认为双方当事人签订的《商铺经营权转让协议》实际应为房屋租赁合同，显然是只看到了该协议的部分片面内容而没能看到合同全面内容，从根本上忽略了双方当事人签订该协议的初衷和目的，违反了意思自治的基本原则。三、从法的规范作用层面来看，涉案的两份《商铺经营权转让协议》，也不应当被认定为房屋租赁合同而部分有效部分无效。四、从法院裁判对社会经济生活的指导作用上来看，若法院最终真的将本案所涉两份《商铺经营权转让协议》性质认定为房屋租赁合同，其带来的社会影响不容小觑，而且负面影响远远大于正面影响，认定为房屋租赁合同，不仅违背了当事人的意思自治，干扰了当事人从事社会经济活动的自由，影响了合同的相对稳定性，不利于社会经济高效发展，同时也不利于社会的安全稳定。五、涉案的两份《商铺经营权转让协议》，目前我国法律法规对其尚无明确规定，但上诉人认为，其在合同法上应当被认定为无名合同，而且应属完全有效的合同，在没有法律规定及合同约定情况下，任何一方当事人不得随意解除。综上，赛雅悦翔公司认为，一审法院将涉案两份《商铺经营权转让协议》性质错误地认定为房屋租赁合同，进而适用房屋租赁合同的有关法律规定，对转让经营权期限超过20年部分认定为无效，属于认定事实不清，适用法律错误。李志娟辩称，涉案协议已经充分的确认了项目运营的方式是自营或者是出租收益，并不是经营权的再转让。赛雅悦翔公司混淆了经营权和租赁权，本案中自始就没有涉及到赛雅悦翔公司向李志娟转让经营权，合同交易的标的就是房屋。本案中的房屋系毛坯房交付，房屋租赁本身应当有配套的公共设施，物业公司提供的服务就已经包含了公共配套服务，故涉案商铺的经营权转让协议实际为房屋租赁合同，赛雅悦翔公司并没有转让经营权。赛博方舟公司二审中同意赛雅悦翔公司的上诉意见。钟山公司的辩称意见同其对李志娟的辩称意见。李志娟向一审法院起诉请求：1.确认2011年12月17日和2012年8月31日分别签订的“森林摩尔商业街区”商铺经营权转让合同经营期限超过20年的部分无效，要求赛雅悦翔公司返还超过20年经营期限的转让款2748503元；2.解除2011年12月17日和2012年8月31日分别签订的“森林摩尔商业街区”商铺经营权转让合同，赛雅悦翔公司和赛博方舟公司返还转让费5426458元且支付占用期间的利息（按照银行同期贷款利率计算，自2012年9月1日起至实际支付之日止）；3、钟山公司对赛雅悦翔公司、赛博方舟公司的上述义务承担连带责任。一审法院认定事实：2010年8月18日，赛博方舟公司与钟山公司签订一份“钟灵街地块旅游服务配套设施”项目经营权转让协议，约定：钟山公司是经南京市人民政府批准成立全面负责钟山风景区环境综合整治的企业，拥有“钟灵街地块旅游服务配套设施”项目的合法经营权，双方合作期限为30年（自交付场地后满12个月时起算），转让的经营权包括地上、地下建筑物以、地下建筑物以及附属设施的占用使用权权、收益权。2011年12月17日，李志娟（乙方、受让方）与赛雅悦翔公司（甲方、转让方）签订一份“森林摩尔商业街区”商铺经营权转让合同，双方约定：1、甲方在签订本合同时，已合法取得“钟灵街地块旅游服务配套设施”项目“森林摩尔商业街区”（暂定名）的经营权，就该项目特定位置商铺的经营权转让一事双方签订本合同。商铺位于南京市玄武区交汇处东北侧的“森林摩尔商业街区”3幢108号商铺，建筑面积为31.72平方米。甲方将商铺经营权按约定期限转让给乙方，在转让期限内乙方享有商铺的使用和收益权利。乙方承诺经营品牌为“哥弟服饰”，该品牌一经确定，乙方不得随意更换，为了保证更换的品牌与商场同楼层其他品牌相协调，确需更换的应征得甲方或甲方委托的市场管理方的书面同意；2、转让期限自2013年5月1日至2043年4月30日，期限届满甲方有权收回商铺，经营权转让款为922194元，乙方一次性付款。2013年5月1日前甲方将合同约定商铺交付乙方。商铺交付使用时，建筑面积应有房屋测绘资质部门确认，内部装饰装修及设施、设备标准见本合同附件三，该附件作为甲方交付给乙方和乙方在经营期满交还商铺时的验收依据，在保修期限内商铺存在工程质量问题，乙方应及时通知甲方，甲方应及时负责维修；3、在经营期限内甲方同意乙方在本合同范围内转让商铺经营权，转让款收益归乙方所有，乙方应保证受让方遵守项目的业态规划、自营户管理公约，甲方负责办理相关商铺经营权变更手续，乙方按30元/平方米标准缴纳费用。甲乙双方在约定期限内不得擅自解除合同，经市级以上具备检测资质的建筑工程质量检查机构检测并证实商铺主体结构质量不合格、严重影响正常使用的，乙方可以单方解除合同且不承担违约责任，甲方于60日内退还乙方转让款，且按照5%标准向乙方支付违约金。合同附件一为项目位置图；附件二为项目示意图；附件三为商铺内部装饰装修及设施、设备标准，包括外墙、内墙、顶棚、地面、外窗、、地面盗门、分户门和其它（背景音乐公共广播系统、闭路电视监控系统）等；附件四为保修范围和保修期。2012年8月31日，李志娟（乙方、受让方）与赛雅悦翔公司（甲方、转让方）又签订了一份“森林摩尔商业街区”商铺经营权转让合同，约定商铺位置位于南京市玄武区交汇处东北侧的“森林摩尔商业街区”6幢4层商铺，建筑面积849.08平方米，转让价格为7323315元，乙方同意按照2000元/平方米标准装修；其他条款内容与前份合同相同。同日，李志娟（甲方）与南京鑫悦茂资产管理有限公司（乙方）签订一份“森林摩尔商业街区”自营户管理公约，双方约定：乙方为该街区的经营管理方，针对街区6幢4层商铺的管理事宜签订本公约；本公约为实用指引，是让商户熟悉街区的日常操作，包含商户与乙方的权利义务、财务、安全措施、应急程序等内容，以便商户尽快熟悉街区的物业营运、设备设施运作。2013年9月7日，李志娟与赛雅悦翔公司签订一份补充协议，约定转让期限自2013年10月1日至2043年9月30日。2014年4月23日，赛雅悦翔公司向李志娟开具的通用机打发票中注明开票项目为“经营权转让费”，开票金额分别与两份合同约定的转让费数额相同。2017年3月8日，李志娟向赛雅悦翔公司邮寄了一份律师函，说明：2013年10月1日赛雅悦翔公司交付涉案商铺，2016年12月，李志娟准备装修商铺，在向消防部门申请办理备案手续时，方才得知该房屋非商铺，不是商业性质经营性用房和经营性用地，所以消防部门未予批准备案；李志娟委托律师认为，经营权转让合同实质为租赁合同，租赁期限最长不超过20年，所以30年经营权转让没有法律依据，赛雅悦翔公司存在误导公众的行为，所以要求退还全部款项、赔偿利息损失。一审法院另查明：1、2006年宁玄国用（2012）第03807号土地使用权证书载明：土地使用权人为钟山公司，坐落于玄武区，地类（用途），地类与绿地，使用权类型为划拨，面积为30801.6平方米；2、宁房权证玄初字第**房屋所有权证书载明：房屋所有权人为钟山公司，坐落于中山，登记时间为2014年7月24日，规划用途为公共开敞空间、其他服务辅助设施、车库，建筑面积为3693.67平方米，土地使用权取得方式为划拨；附记中载明：建筑结构为钢混，产权来源为自建，其中夹层建筑面积为33.62平方米，层面层建筑面积为73.21平方米；3、建字第320102201211382号建设工程规划许可证载明：建设单位为钟山公司，项目名称为“钟山运动公园钟灵街地块旅游配套设施”，建设地点为南京市玄武区钟灵街，建筑用途包括公共开敞空间、其他服务辅助设施、配建停车场（车库）；4、2011年1月26日，赛博方舟公司和钟山公司同意，由赛博方舟公司授权其全资子公司赛雅悦翔公司具体运作“钟灵街地块旅游配套设施”项目。一审审理中，为了证明其诉称意见，除了经营权转让合同、建筑工程规划许可证书、发票、土地使用权证和房屋所有权证、情况说明、户型图册和宣传材料等以外，李志娟提供了涉案房屋的现场照片作为证据，目的是证明：涉案房屋是毛坯房，没有任何装饰、经营项目以及内容，所以双方之间就是房屋租赁合同关系而非经营权转让合同关系。赛雅悦翔公司、赛博方舟公司和钟山公司就此质证认为：不予认可照片的“三性”，从照片中无法看出是涉案商铺，拍摄时间也无法确定。为了证明“钟灵街地块旅游配套设施”项目的合法有效，除了建筑规划许可证书和经营权转让协议以外，赛雅悦翔公司和赛博方舟公司还提供了下列材料作为证据：1、涉案项目的招商文件、网站招商公告以及网站新闻，目的是说明：2009年9月起，钟山公司与玄武区招商局关于涉案项目公开招商，且确定赛博方舟公司作为第一潜在投资人；2、宁建综字（2006）191号和（2009）582号文件，目的是说明：南京市建委批准钟山公司的请示，同意钟山运动公园的占地中6万平方米为景区配套服务用房，以及增加涉案项目占地；3、广告宣传合同，系赛雅悦翔公司与多家公司签订的协议，涉及插页、纸质传媒、地铁、网络、、地铁广、形象拍摄等方面，目的是证明：赛雅悦翔公司是委托管理涉案项目的公司，几年来对涉案项目投入的宣传费用均由赛雅悦翔公司承担，目的是提高涉案项目知名度、增加消费群体，使得经营户能够获得更多收益。针对上述证据，李志娟质证认为：（1）证据1均为网页截图，对其真实性不认可，需要其他证据佐证才能说明赛博方舟公司合法取得涉案项目；（2）认可“南京建委”的批复文件，其内容仅是建设工程项目的立项批复，与本案争议的经营权转让没有关系；（3）证据3的材料其真实性无法核实，合同时间为2011年、2013年以及2014年，赛雅悦翔公司所谓商业宣传就是为了将涉案房屋包装成商铺对外销售，并非扩大涉案项目的知名度和提高公众消费力。钟山公司就此质证认为：（1）认可证据1的真实性和合法性，但是关联性不予认可；（2）认可证据2的真实性和合法性，但是关联性也不予以认可；该组证据能够说明涉案项目的评审、招标等行为均已经过“南京建委”的批准同意；（3）证据3材料在形成时钟山公司均未参与也不知情，所以对其“三性”不予认可。以上事实有经营权转让合同、补充协议、管理公约、土地使用权证书、房屋所有权证书、建设工程规划许可证、情况说明、业务合同、照片以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点是：李志娟与赛雅悦翔公司签订的涉案合同，其性质是商铺经营权转让合同还是房屋租赁合同。关于涉案合同的性质：1、从土地使用权和房屋所有权证书内容来看，土地使用权人和房屋所有权人均为钟山公司，土地面积为30801.6平方米，规划用途为公共开敞空间、其他服务辅助设施、车库等，包括涉案房屋在内的全部房屋建筑面积总计为3693.67平方米，房屋所占的土地面积与全部土地面积的比例，明显低于10%，作为服务辅助设施的房屋并未改变或者影响全部土地作为公园与绿地的规划用途。从建设工程规划许可证书的内容来看，建设单位为钟山公司，项目名称为“钟山运动公园钟灵街地块旅游配套设施”，建筑用途的内容也已包括公共开敞空间、其他服务辅助设施、配建停车场（车库）。从全部房屋作为钟山运动公园服务配套设施的性质来看，该房屋是用于对公园内不特定消费者提供餐饮、旅游、娱乐、零售等商业服务的经营场所，符合社会公众关于商铺性质的概念认知，所以李志娟认为涉案房屋并非商铺、划拨土地绝对不能商业开发的诉称观点，不符合已查明的事实，一审法院不予采信；2、钟山公司是经南京市人民政府批准成立的全面负责钟山风景区环境综合整治的企业，拥有“钟灵街地块旅游服务配套设施”项目的合法经营权。根据赛博方舟公司与钟山公司签订的经营权转让协议，赛博方舟公司作为投资人，依法享有涉案项目的使用权和收益权，双方合作期限为30年，钟山公司转让的经营权包括了地上、地下建筑物以、地下建筑物以及附属设施的占用使用权权、收益权转让。在获得涉案项目的经营权以后，赛博方舟公司授权其全资子公司的赛雅悦翔公司全面负责涉案项目的运营管理并无不妥；3、本案中，李志娟与赛雅悦翔公司签订的涉案合同，虽然名义上是赛雅悦翔公司将涉案商铺的经营权转让给李志娟，但是从双方约定的权利义务内容来看，李志娟的主要义务就是一次性给付赛雅悦翔公司全部费用，赛雅悦翔公司的主要义务是向李志娟交付涉案商铺，同时赛雅悦翔公司同意给予李志娟30年的商铺使用期限以及承诺李志娟可以再次转让商铺的使用权。涉案商铺的建筑面积非常明确，除了房屋本身以外，在双方实际交付时也不涉及其他设施设备或者许可权利的交接。所以，从合同的目的、权利义务的主要内容以及合同的履行标的来看，李志娟与赛雅悦翔公司签订的经营权转让合同，实际应为涉案商铺的房屋租赁合同。赛雅悦翔公司认为涉案合同的性质是商铺经营权转让合同的抗辩意见，因不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予采信。依据合同法律有关规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。所以，李志娟与赛雅悦翔公司签订的涉案商铺租赁合同，在20年的租赁期限内，则不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务；超过20年的租期部分应为无效。两份涉案商铺的租赁合同均约定，租赁期限均自2013年10月1日起至2043年9月30日止，所以2033年10月1日起至2043年9月30日止的部分，因超过了20年的法律规定应为无效。故，李志娟要求确认涉案商铺租赁合同中超过20年的部分应为无效的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。涉案商铺租赁合同约定，建筑面积为31.72平方米的街区3幢108号商铺，30年的租金数额为922194元，所以10年租期的租金应为307398元；建筑面积为849.08平方米的街区6幢4层商铺，30年的租金数额为7323315元，所以10年租期的租金应为2441105元。所以，李志娟要求赛雅悦翔公司返还10年租金2748503元的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；李志娟要求解除涉案商铺租赁合同且被告返还已交付的20年租赁费用的主张，不符合已查明的事实和双方约定，一审法院不予支持。涉案商铺租赁合同的相对方，为李志娟与赛雅悦翔公司而非赛博方舟公司，在本案审理中，李志娟也未提供证据予以证明：赛博方舟公司应与赛雅悦翔公司共同承担还款义务，钟山公司应对赛雅悦翔公司的债务承担连带清偿义务。所以，李志娟要求赛博方舟公司承担共同还款责任以及要求钟山公司承担连带责任的主张，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、2011年12月17日和2012年8月31日李志娟与南京赛雅悦翔商贸实业有限公司分别签订的两份“森林摩尔商业街区”商铺经营权转让合同中超过20年的转让期限约定无效；南京赛雅悦翔商贸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还李志娟租金人民币2748503元；二、驳回李志娟的其它诉讼请求。案件受理费69025元，由李志娟负担46025元，赛雅悦翔公司负担23000元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中双方均未提交新证据。本院认为，涉案土地规划用途为公共开敞空间、其他服务辅助设施、车库等，在该土地上建设的房屋所占的土地面积明显低于整块土地面积，故涉案房屋未改变涉案土地的规划用途。涉案房屋属于商业服务经营场所，符合社会公众关于商铺性质的概念认知，李志娟主张涉案房屋不能进行商业开发，与事实不符。从李志娟与赛雅悦翔公司签订的商铺经营权转让合同所约定的权利义务内容来看，李志娟的主要义务是一次性给付赛雅悦翔公司全部费用，赛雅悦翔公司的主要义务是向李志娟交付涉案商铺，除了房屋本身以外，在双方实际交付时也不涉及其他设施设备或者许可权利的交接，故李志娟与赛雅悦翔公司签订的商铺经营权转让合同，属于房屋租赁合同的性质，应当适用房屋租赁合同的相关法律法规处理本案。李志娟与赛雅悦翔公司签订的商铺经营权转让合同均约定，经营期限为30年，超过了20年的部分法律规定应为无效。故李志娟要求确认超过20年的部分无效的诉讼请求，有事实与法律依据，应予支持。李志娟要求赛雅悦翔公司返还10年租金2748503元的主张，应予支持，但李志娟的诉讼请求中并未主张该款项的利息，一审法院对此未予处理并无不当。涉案合同不符合解除的情况，故李志娟要求解除合同返还转让费，于法无据。合同具有相对性，赛博方舟公司、钟山公司非合同一方当事人，李志娟无权要求赛博方舟公司承担共同还款义务、钟山公司承担连带清偿义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78573元，由上诉人李志娟负担49785元，上诉人赛雅悦翔公司负担28788元。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一九年一月十七日书记员  戴 苗