湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5994号原告：湖南丰茂置业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路**筑路厂办公楼**。法定代表人：陈浩，总经理。委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，湖南金州律师事务所律师。被告：竺棋钢，男，1976年4月13日出生，汉族，住浙江省嵊州市。原告湖南丰茂置业有限公司（以下简称原告）与被告竺棋钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘佑权、张怡到庭参加了诉讼。被告竺棋钢经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1判决确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2018年7月9日解除且原告无需向被告返还已收取的履约保证金（20万）；2.判令被告向原告支付自2018年4月1日起至2018年7月9日的租金49.5万元；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金139020元（以应付租金为基数，按千分之三每日的标准，从应付租金之日暂计算至2018年7月11日，自2018年7月12日起至被告实际付清租金之日止的违约金以被告欠付的租金为基数按千分之三每日的标准另计）；4.判令被告向原告支付不履行租赁合同的违约金45万元；5.判令被告腾空并退还原告位于韶山南路路桥大厦第一层裙楼南端门面（门牌号为：长沙市韶山南路239号）；6.判令被告向原告支付自2018年7月10日暂计算至2018年7月11日的占用费1万元（自2018年7月12日起至被告实际返还租赁房屋之日止的占用费按租赁合同约定的租金标准另计）；7.判令由被告承担案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。诉讼过程中，原告撤销了诉讼请求第5项。事实与理由：原告于2017年12月4日与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于韶山南路路桥大厦第一层裙楼南端门面（门牌号为长沙市韶山南路239号），租赁期限自2017年12月31日起至2026年3月31日止。根据合同约定，被告应于2018年3月31日前支付4月至6月的租金45万元，6月30日前支付7月至9月的租金45万元。原告已履行向被告开具发票的义务，被告已签收发票，但被告至今未向原告支付租金。原告分别于2018年4月23日、6月11日、7月2日向被告发出催缴租金通知，但被告未予答复甚至撤离门面现场的管理人员。被告以其行为表明不履行支付租金的义务，已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，于2018年7月9日发出解除租赁合同的通知，并要求被告补缴租赁期间的租金、返还房屋。被告竺棋钢未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据,对原告提交的证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告承租原告坐落于韶山南路路桥大厦第一层裙楼南端（韶山南路239号）门面，门头长约12米，建筑面积约1900平方米，被告自行经营生鲜超市和自行办公使用，经原告同意，可以将部分房屋转租给第三人，但不得整体转租；租赁期限自2017年12月31日起至2026年3月31日止，装修期为3个月，自2017年12月31日至2018年3月31日的装修期内不计租金，被告自2018年4月1日起开始缴纳租金；2017年12月至2019年3月按180万元收取租金，2019年3月至2020年3月按185.4万元收取，第二个租赁年度的租金在上年度租金基础上递增3%，每个租赁年度的租金分四次，在当年3、6、9、12月之前支付；在签订合同时，被告向原告支付履约保证金20万元（不计息），合同履行期间，若被告或其转租的第三方违约，造成原告及房屋损失的，原告可以书面通知被告将履约保证金作为违约金、赔偿金等扣除部分或全额，被告必须在接到履约保证金被扣除的通知后7日内向原告补足被扣除的部分，合同到期后，双方无异议，履约保证金由原告无息退还被告；被告不按时缴纳租金，逾期超过三个月，原告有权解除合同，收回出租房屋，同时被告补交租金，并每逾期一天应按缴费总额的千分之三向原告支付违约金；本合同签订后，双方无合同约定的正当理由，其中一方单方面解除合同或以自己的行为表明不履行合同，必须向对方支付相当于当年3个月的租金作为违约金。上述合同签订后，原告向被告交付了门面，被告向原告支付了履约保证金20万元。之后被告将租赁的门面部分转租出去开办了生鲜市场，对市场内的承租户进行管理、收租。合同约定的缴纳租金时间到期后，因被告未按时缴纳租金，原告于2018年3月30日向被告开具了租金发票，并于2018年4月23日向被告发出《催缴房屋租金通知》，被告签收后均未有任何表示。原告后分别于2018年6月11日、2018年7月2日在涉案门面上张贴了《再次催缴房屋租金通知》，要求被告缴纳4月至9月的资金共计90万元，声明逾期将按合同约定停水停电并收回出租房屋、解除租赁关系。因无法联系被告，原告于2018年7月2日向被告邮寄了《再次催缴房屋租金通知》，于2018年7月9日向被告邮寄了《解除房屋租赁合同的通知》。原告通知被告：自《解除房屋租赁合同的通知》发出之日解除双方的租赁合同关系。上述邮寄均被退回。另查明，被告于2018年7月初即撤离了涉案门面。诉讼期间，原告于2018年11月22日与案外人就涉案门面另行签订了房屋租赁合同。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照约定切实履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按《房屋租赁合同》约定的时间履行支付租金的义务，并于2018年7月初撤离租赁的房屋，以其行为表明不履行合同义务，原告按照合同约定主张解除《房屋租赁合同》，诉请被告支付欠付的租金、占用费并承担违约责任，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告虽然向被告邮寄了《解除房屋租赁合同的通知》，因邮件被退回，通知未到达被告，本院确认《房屋租赁合同》的解除时间为原告起诉状送达被告之日即2018年11月20日。关于被告应支付的租金及占用费。根据本案的实际情况，原告于2018年11月22日与案外人就涉案门面另行签订了房屋租赁合同，可视为原告已于2018年11月22日收回了涉案门面，被告应支付自2018年4月1日至2018年11月22日期间的租金及占用费，共计116万元。关于被告应支付的违约金。双方在合同中约定了两种承担违约责任的方式，本案中，被告所有的行为都表明其不打算继续履行合同，故原告主张被告支付不履行合同的违约金45万元，本院予以支持，原告再行主张被告支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。关于原告已经收取的履约保证金。根据双方在合同中的约定，因被告违约，原告可以将履约保证金作为违约金、赔偿金等扣除。原告主张不予返还被告履约保证金，本院予以支持，但应抵扣违约金20万元，即被告还应向原告支付违约金25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南丰茂置业有限公司与被告竺棋钢2017年12月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月20日解除；二、被告竺棋钢于本判决生效之日起10日内向原告湖南丰茂置业有限公司支付租金、占用费1160000元；三、被告竺棋钢于本判决生效之日起10日内向原告湖南丰茂置业有限公司支付违约金250000元；四、驳回原告湖南丰茂置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14646元，财产保全费5000元，公告费1080元，共计20726元，由被告竺棋钢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  林湘邕人民陪审员  王济荣人民陪审员  王灵芝二〇一九年一月十六日书 记 员  符梦瑶附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。