山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初9442号 原告：日照爱鑫物业服务公司，住所地日照市经济开发区天津路与银川路交汇处沿街楼**,统一社会信用代码91371100MA3ET38H11。 法定代表人：黄丽珍，经理。 委托诉讼代理人：董云峰，山东天蓝律师事务所律师。 被告：石白街道宏福小区业主委员会，，住所地石臼街道宏福小区院内 诉讼代表人：贾坤，主任。 第三人：山东中盛物业服务有限公司，，住所地日照市石臼海滨五路幸福海岸生活小区 法定代表人：张健，主任。 委托诉讼代理人：刘凯，男，1974年12月11日出生，汉族，住日照市。 原告日照爱鑫物业服务公司与被告石白街道宏福小区业主委员会、第三人山东中盛物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照爱鑫物业服务公司法定代表人黄丽珍及其委托诉讼代理人董云峰，被告石白街道宏福小区业主委员会的诉讼代表人贾坤，第三人山东中盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日照爱鑫物业服务公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告签订的“物业管理合同”；2、（1）判令被告偿付原告在合同期内垫付的购买、更换、修理变压器款项47100元，（2）要求返还被告指令的第三人擅自收取的宏福小区业主的费用，（3）要求赔偿因撬门别锁给原告造成的财产损失9000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月24日原、被告签订物业管理合同，合同签订后原告为被告提供物业服务，合同履行期间，被告节外生枝、无理取闹给原告日常工作造成了经济损失和声誉损害。原告无视与被告签订的合同，强行引入第三人进行小区服务，被告强行将原告办公室撬开，将办公设施扔出室外，综上，被告违约给原告造成了经济损失和物业管理混乱，请依法判处。 被告石白街道宏福小区业主委员会答辩称，2018年7月3日，原、被告已经解除了物业服务合同，2018年6月28日，宏福小区业主委员会召开业主大会进行投票，投票的户数是225户，其中181票同意与爱鑫物业解除物业合同，符合《日照市物业管理条例》票数双过半要求，大会决定于2018年7月3日解除与爱鑫物业公司的物业服务合同。关于小区变压器，系宏福小区与海能电厂共用，该款项应当同由海能电厂共同承担。2018年7月2日，原告向被告送达撤出宏福小区的告知函，因被告未撤出，原告将被告的物品清出放在门口，后由第三人将电子物品放在门卫室，将家具放在了物业房处，现仍在上述地方存放。 第三人答辩称，原告起诉与第三人没有关系。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据： 证据一、物业管理合同原件一份，欲证明2017年10月24日，双方在平等自愿，意思表示真实的基础签订了物业管理合同。 证据二、营业执照原件一份，欲证明原告系依法成立并依法进行登记的企业法人组织。 证据三、告知函复印件一份，欲证明2018年7月2日业主大会召开的程序及方式违法，按照业主大会议事规则的规定，召开临时业主大会，须经20%以上的业主提议，召开业主大会，应当于会议召开十五日提前通知全体业主。 证据四、通知复印件一份，欲证明原告及第三人违反上述物业管理条例规定，强行由第三人进驻宏福小区替代原告收取各项物业管理费用和物业管理手段，导致原告正在履行的物业管理合同不能正常履行。 证据五、微信截图一宗，欲证明被告对原告的日常物业管理进行讥讽、嘲笑，对原告法定代表人的人格尊严进行侮辱、诽谤、谩骂，极尽煽动，蛊惑的手段，严重影响原告的正常物业管理秩序，导致原告继续履行合同的目的不能实现。 证据六、收款凭证原件一份，欲证明被告违反“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”规定，损害了原告的正当物业管理秩序，损害了原告的正当合法利益。 证据七、购买、更换、修理变压器款项47100元发票、单据、凭证原件一宗，变压器实验报告，产品合格证一宗。 证据八、照片一宗、欲证明被告在2018年7月27日到原告办公地点强行撬门别锁，损害原告财产，侵害原告的正常物业管理秩序，损坏财产的行为。 证据九、增值税发票一张，金额为13800元和一张收款收据4300元，欲证明原告在履行物业管理合同过程中垫付的改造变压器费用以及所需人工费开支的情况。 证据十、证人证言，欲证明被告对原告在微信群中发表不当言论。 被告石白街道宏福小区业主委员会质证称，对证据一、二、三均无异议，对证据四、五、六的真实性均无异议，对证据七、八、九、十均不清楚。 第三人质证称，与被告的质证意见相同。 被告石白街道宏福小区业主委员会提交了如下证据： 证据一、日照市爱鑫物业意向为宏福小区服务项目，欲证明在原告在竞标前对宏福小区的承诺项目，但原告没做到该承诺。 证据二、工商登记档案，欲证明原告在没有取得正式的营业执照就利用假章签订物业合同，涉嫌存在合同诈骗。 证据三、海能电力的证明，欲证明与海能电力用一个变压器。 原告日照爱鑫物业服务公司质证称，对证据二有异议，日照市爱鑫物业服务公司是经工商登记管理机关依法认可的物业服务企业，因原告与被告对涉案物业管理合同已经实际履行，履行的后果是对先期履行行为的认可，原告主体资格合法，并且用行为履行了物业管理合同，被告的证据对本案没有任何意义，原告对被告该组证据持有异议。对证据三海能电力有限公司与本案没有关联性，根据合同的相对性原理海能电力有限公司不是涉案合同的相对方，请求人民法院对被告主张不予采纳。 经本院审查，上述证据取得程序合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，被告石臼街道宏福小区业主委员会作为甲方、日照市爱鑫物业服务公司作为乙方签订了物业管理合同，该合同约定了甲方委托乙方为宏福小区提供物业服务，并约定了物业管理的内容、形式、服务费用、代缴收费等，合同约定委托期限为2年，自2017年11月1日起到2019年10月30日止。2018年7月2日，被告向原告送达告知函，该函主要内容为：爱鑫物业公司未履行入驻宏福小区时承诺的事项，经小区业委会及业主代表多次提出后未有效整改，已违反合同约定，经2018年6月28日召开的小区业主委会员投票决定，于2018年7月3日解除双方签订的物业服务合同并进行物业移交工作。同时查明，原告为宏福小区提供物业服务期间，因小区购买、安装、维修变压器垫付款项共计47100元（变压器29000元、变压器辅材13800元、安装及电缆人工费4300元）。 2017年11月7日，原告日照爱鑫物业服务公司取得工商管理部门核发的营业执照。原告日照爱鑫物业服务公司虽然在未取得营业执照的情况下用日照市爱鑫物业服务公司的名称与被告签订了物业服务合同，但从该合同的实际执行情况来看，原告已基本履行了合同约定的相关权利及义务，可以认定日照爱鑫物业服务公司已继受了日照市爱鑫物业服务公司的全部权利及义务，因此原告日照爱鑫物业服务公司是本案适格的主体。庭审中，原告以第三人已返还物业费17443.70元为由撤回要求第三人返还物业费诉讼请求，原告同时撤回要求被告赔偿撬门、别锁损失9000元的诉讼请求。 本院认为，2017年10月24日，原、被告签订的《物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，2018年7月2日，被告函告原告小区业主大会决议即于2018年7月3日解除双方签订的物业服务合同，要求被告撤出小区管理。从宏福小区现状来看，小区已于2018年7月份引入第三方的物业公司进行管理，同时原告撤出小区管理服务，因此原、被告实际已于2018年7月3日通过各自的行为而协商一致解除了双方于2017年10月24日签订的物业管理合同。对于原告要求被告支付更换变压器垫付款项的诉求，本院认为，该费用系原告为被告提供物业服务期间为涉案小区公共电力设施维护支出的合理费用，小区业主共享电力设施条件改善所带来的生活便利，同时原告日照爱鑫物业服务公司已继受了日照市爱鑫物业服务公司的全部权利及义务，因此，对于原告要求被告支付更换变压器垫付款共计47100元的诉讼请求，本院予以支持。原告撤回要求第三人返还物业费及被告撬门、别锁损失的诉讼请求，系对自身权利在法律范围内的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告与被告于2017年10月24日签订的《物业服务合同》已于2018年7月3日解除。 二、被告石臼街道宏福小区业主委员会于本判决生效之日起七日内给付原告日照爱鑫物业服务公司变压器垫付款47100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1203元，减半收取601.5元，原告负担96.5元，由被告负担505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李良杰 二〇一九年一月二十五日 书记员  王宝晨