河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0103民初6994号原告：河南省红珊瑚酒店有限公司，住所地郑州市二马路**。统一社会信用代码91410100271744984Q法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：霍艳敏，河南省红珊瑚酒店有限公司员工。被告：郑州肯德基有限公司，，住所地郑州市郑东新区商务外环路**统一社会信用代码91410100716768293N法定代表人：包莹瑞，总经理。委托诉讼代理人：丁香，河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋永鼎，河南力天律师事务所律师。原告河南省红珊瑚酒店有限公司(以下简称红珊瑚公司)与被告郑州肯德基有限公司(以下简称肯德基公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日作出（2018）豫0103民初927号民事判决书，原告红珊瑚公司、被告肯德基公司均不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院2018年7月19日作出（2018）豫01民终7340号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）豫0103民初927号民事判决书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红珊瑚公司的委托诉讼代理人霍艳敏、被告肯德基公司的委托诉讼代理人蒋永鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红珊瑚公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房屋占用费人民币913414元(自2015年12月3日至2016年4月20日止，共计140天)；2.依法判令被告向原告支付经济损失共计人民币3790550元(从2016年4月21日起，暂计算至2017年11月20日)；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年10月15日，原、被告双方签署了《租赁合同》，租赁期限为：自2008年10月15日至2019年10月14日止，共11年。被告于2013年12月24日以经营亏损为由向原告发函要求单方解除合同，原告不同意。原告于2014年8月起诉被告至郑州市二七区人民法院，要求被告支付拖欠的租金。被告反诉原告，要求法院确认双方《租赁合同》已于2013年12月24日其单方发函日解除。二七区人民法院于2015年12月2日对该案作出一审判决，并认定原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，被告以经营亏损为由要求确认双方租赁合同已经解除的理由不能成立，但是基于被告明确表示其不愿继续履行租赁合同，房屋承租使用权作为债务标的，该义务性质又不适于强制履行，从而判定双方租赁合同从2015年12月2日也就是一审判决作出之日解除。双方不服一审判决，均上诉。二审法院维持原审判决，判决于2016年4月20日生效。被告单方面违约，拒绝继续履行租赁合同，导致双方租赁合同解除，给原告造成巨大经济损失，对于该部分损失被告应当予以赔偿。合同解除后，原告虽立即组织对房产重新招租，通过发布广告、寻找中介等多种渠道，做出巨大努力，但截止目前尚未找到新的承租者，房屋仍然处于空置状态。被告单方违约解除合同，应当对因其违约行为给原告造成的经济损失承担赔偿责任。另外，因二审期间，被告仍实际占用原告房产，而被告租金只支付至2015年12月2日，故产生房屋占用费共计913414元。根据合同法第一百一十三条规定，被告单方违约导致双方租赁合同解除，给原告造成巨大经济损失，原告有权要求被告进行赔偿。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告肯德基公司辩称：一、在被告餐厅关店停业后，被告多次给原告发函，要求搬离被告餐厅的设备物品及交还房屋，但原告阻止被告搬离及交还房屋，造成被告不能搬离及交还房屋，被告不应承担在此期间的房屋占用费。1.2008年10月27日，原、被告签订《租赁合同》，被告开设肯德基餐厅，租赁期限为11年，自2008年10月15日至2019年10月14日，年租金216万元，每三年递增5%。2.2013年10月8日，因租金过高和客观环境变化，造成肯德基餐厅持续亏损，被告发函通知原告，决定关店，停止经营。3.2013年10月11日，因原告不同意被告搬离及交还房屋，被告再次发函给原告，要求搬离，方便原告招租，避免空租期，并明确告知原告，被告不承担由此造成未搬离导致的后续费用或损失。4.2013年12月19日，被告再次发函给原告，要求于2013年12月20日晚搬离，腾空交还房屋，方便原告招租。5.2014年7月13日，被告再次发函给原告，表示解约通知已送达原告，并在关店停业后又支付给原告8个月租金，用于弥补原告重新招租期间的房屋闲置损失，并明确原告一直阻止被告搬离及交还房屋，不积极采取措施重新招租，原告应自行承担扩大的损失。6.2014年8月28日，原告起诉要求继续履行合同，支付租金及滞纳金。被告反诉要求确认解除合同，搬离餐厅设备。7.2015年12月3日，在长达一年半诉讼后，郑州市二七区法院判决，《租赁合同》于2015年12月2日解除，被告支付租金及滞纳金至租赁合同解除之日，原告返还被告餐厅内设备物品。8.2015年12月9日，在一审判决后，被告再次到餐厅搬离设备物品，以腾空交还房屋，但原告仍然强行阻止被告搬离，迫使被告将已经搬到车上的设备物品又重新搬回到租赁房屋内，被告不应承担由此造成的房屋占用费损失，原告应自行承担由此造成的扩大损失。9.2016年4月20日，郑州市中级人民法院二审判决，支持和认可一审判决意见和结果，驳回上诉，维持原判。10.2016年5月10日，被告按法院判决向原告支付租金及滞纳金至2015年12月2日，共计5457207.18元，相当于在关店停业后，被告一直没有使用房屋，却向原告支付了二年零三个月的租金。11.2016年5月16日，被告搬离餐厅设备物品，交还房屋。12.2017年12月20日，河南省高级人民法院（2017）豫民申1251号民事裁定书，驳回原告的再审申请，维持原审判决。二、关于原、被告解除租赁合同案件，已经三级法院判决结案。根据生效判决，被告支付停业期间的租金及滞纳金的期限，是至租赁合同解除之日，不是交房之日，被告不应再支付房屋占用费。原被告解除租赁合同纠纷，已经三级法院审理判决结案。郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第2245号民事判决书第13页至14页载明，被告餐厅因亏损已于2013年10月8日停业至今，被告不愿继续履行租赁合同，房屋承租使用权作为债务标的，该义务性质又不适于强制履行，继续履行双方《租赁合同》已无可能。鉴于本案的现状，从判决之日解除双方签订的《租赁合同》，被告支付到判决之日的租金及滞纳金，有利于减少双方损失，防止损失继续扩大，据实解决纠纷。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，在本院认定的合同解除时间之前，被告应按照合同约定继续支付相应的租金至本判决作出之日。上述意见，在郑州市中级人民法院（2016）豫01民终238号二审民事判决书第23页、河南省高级人民法院（2017）豫民申1251号再审民事裁定书第2页，得到支持和认可。据此：1.法院判决被告支付停业期间的租金及滞纳金至判决之日，其本意是综合考虑案件情况，减少双方损失，既是为了弥补被告解除合同给原告造成的损失，也是为了防止被告继续经营造成更大的损失。除此外，被告不应再承担房屋占用费及其他损失。2.法院判决对原告主张的滞纳金过高进行调整，说明法院是根据最高法院关于合同法司法解释二第29条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度，以及预期利益等综合因素，作出的裁决，实际上已包含了对原告损失的赔偿。3.关于原、被告解除租赁合同纠纷案件，已经法院判决结案，法院判决被告支付停业期间的租金及滞纳金的期限，是至判决之日，并不是至被告交房之日，也没有赋予原告另案起诉的权利。故此，原告要求被告另行支付房屋占用费，不能成立。综上，根据法院判决，是以被告承担停业期间二年零三个月的租金及滞纳金形式，让被告承担违约责任，实际上包含了被告对原告所有损失的赔偿，原告要求被告再承担房屋占用费，不能成立。三、被告承担违约责任不应超过合理限度，原告负有防止损失扩大的义务。原告阻止被告搬离及交还房屋，故意拖延等待诉讼结果，放任和扩大房屋闲置损失，原告要求被告赔偿该扩大损失，不能成立。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，对于房屋租赁合同纠纷，承租人亏损的，可以解除合同，虽然承租人解约要承担违约责任，但出租方也负有防止损失扩大的法定义务，承租人违约责任不应超过合理限度。本案中，被告不应再承担房屋占用费等扩大损失，具体如下：1.从2013年10月8日被告餐厅关店停业后，被告就一直没有再实际使用过租赁房屋。2.在停业期间，被告多次要求搬离并交还房屋，并尽到提醒原告防止房屋闲置损失扩大的义务，但原告仍阻止被告搬离及交还房屋，因受原告强行阻挠，造成被告无法搬离及交还房屋。3.在原一审诉讼期间，被告向法院提出申请，要求尽快搬离及交还房屋，以防止房屋闲置损失扩大。在正常情况下，法院经审查，租赁合同确实无法继续履行的，应尽快组织双方办理房屋交接，以防止房屋闲置损失扩大，但原一审法院未允许，且一审长达一年半时间。4.在一审判决解除合同后，被告再次到餐厅搬离设备物品，以腾空交还房屋，但原告仍然强行阻止被告搬离，迫使被告将已经搬到搬家车上的设备物品又重新搬回到租赁房屋内，由此造成被告不能搬离及交还房屋的扩大损失，不应当让被告承担房屋占用费。四、被告按判决已经承担了停业期间的二年零三个月的租金，原告要求被告再赔偿损失379.055万元，不能成立。1.被告已将房屋交还给原告，由原告实际控制，原告是否出租、使用，与被告并无关联，被告不应再承担赔偿责任。2.租赁房屋不能重新出租的原因很多，比如租赁形式、租赁业态、租金标准、经济形势、招商状况等多种因素，不能以房屋未能重新出租，就要求被告继续承担赔偿责任。3.原告提交的招租广告等证据，显示原告招租范围为红珊瑚酒店裙楼一至三层，共计2500平方米，属整体招租，但被告租赁区域只是其中一部分，不能证明原告对涉案被告租赁的537平方米房屋以有效形式进行招租，导致至今空租，与被告无关。4.原告在原二审提交的单方委托的房地产估价报告显示，涉案租赁房屋的年租金收益的市场价仅为73.5万元，与原、被告租赁合同的年租金标准238.14万元，相差悬殊。该评估报告印证，原被告租赁合同约定的租金过高，导致被告餐厅亏损，不得不提前解除租赁合同。该房屋市场价的实际租金标准，远远低于被告支付的租金标准，被告按年租金238.14万元向原告支付的停业期间2年零三个月的租金及滞纳金，已足以弥补原告房屋按市场价出租的收益损失。5.根据最高人民法院相关判例以及全国各地规定及审判实践，对于承租人提前解除合同的，承担的租金损失一般是3个月，最长不超过6个月。本案中，被告餐厅于2013年10月8日停业，按判决支付租金及滞纳金至2015年12月2日，共计5457207.18元，等于已经承担了停业期间的二年零三个月的租金。在此情况下，如果再判决被告赔偿原告损失，会造成双方利益失衡，对被告显失公正。6.原告主张的经济损失379.055万元，是按年租金238.14万元计算至2017年11月20日，该时间点距离被告餐厅2013年10月8日关店停业已经过了4年零1个月的时间，距离双方签订的11年合同到期日2019年10月14日，仅差1年零11个月的时间。如果原告该主张成立，相当于要求被告继续经营至2017年11月20日或合同到期日2019年10月14日，没有区别，显然有违原审判决原意。综上，被告餐厅已按法院判决承担了2年零3个月租金及滞纳金的违约责任。原告恶意阻挠被告搬迁及交还房屋，造成被告无法搬离及交还房屋的房屋占用费等扩大损失，不应当让被告承担。相反，如果法院判决被告承担房屋占用费等扩大损失，相当于保护原告滥用权利，只要赖着不让被告搬离，被告就必须支付租金，等于放任原告可以将房屋无限期地闲置下去，坐等向被告收取租金，这不但有违法律规定和公平正义，而且社会导向和效果不好。故原告主张的房屋占用费、经济损失，没有依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的广告发布合同、报纸招租广告打印件、房屋出租居间合同、招租照片6张能够与本案其它证据相印证，本院予以采信；2.原告提供的证人证言能够与本案其它证据相印证，本院予以采信；3.原告提供的房地产估价咨询报告，被告认为是原告单方委托，本院仅对原告自行委托评估的情况予以认定；4.被告提供的证据2014年9月9日，青岛华海有限责任会计师事务所出具的青华会审字（2014）第6025号审计报告，原告虽对其真实性不予认可，但人民法院生效判决对该证据的真实性已确认；5.被告提供的证据2013年10月8日，被告给原告的《关于肯德基红珊瑚餐厅闭店的致函》、2013年10月11日，被告给原告发送的《关于肯德基红珊瑚餐厅设备搬迁的致函》、2013年12月19日，被告给原告发送的《关于提前解除租赁合同的致函》、2014年7月23日，被告给原告发送的《复函》能够与本案其它证据相印证，本院对证据的真实性予以采信；6.被告提供的证据2015年12月9日，原告阻止被告搬迁红珊瑚餐厅设备物品的录像无其它证据相印证，本院不予确认；7.被告提供的证据2016年5月10日，被告向原告支付租金及滞纳金4083813.18元的《中国工商银行网上银行电子回单》、2016年5月16日，被告与原告的《房产交付确认书》符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：原告红珊瑚公司于2000年1月1日起租赁河南省江海集团有限公司名下位于郑州市二马路20号房屋，共360间，面积18194.09平方米，租赁期限30年。2008年10月11日，经河南省江海集团有限公司书面同意转租后，同年10月27日，红珊瑚公司（出租方甲方）与被告肯德基公司（承租方乙方）签订《租赁合同》。合同约定的主要内容为：甲方将位于郑州市二马路20号一、二层总计使用面积为537平方米的房产出租给乙方使用；甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅；租赁期限自2008年10月15日至2019年10月14日；租赁期内，第一年租赁年度的租金为人民币216万元，租金在此基础上每三年递增5%。即第一租赁年度到第三租赁年度的租金为人民币216万元，每季度租金为54万元；第四租赁年度到第六租赁年度的租金为人民币226.8万元，每季度租金为56.7万元；第七租赁年度到第九租赁年度的租金为人民币238.14万元，每季度租金为59.535万元；第十租赁年度到第十一租赁年度的租金为人民币250.047万元，每季度租金为62.51175万元；9.4，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）乙方无正当理由逾期支付租金连续达二（2）个月以上；2）未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3）未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人；4）乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以十四（14）天书面通知乙方；9.5，有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：1）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；2）甲方未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的租赁合同登记手续。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。11.1，在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.3%的滞纳金。11.2，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。合同还约定了其他事项。2008年10月25日，原告将租赁标的房产交付被告。合同签订后，双方按合同开始履行。2008年12月26日，郑州肯德基有限公司红珊瑚餐厅登记成立。2010年8月30日，红珊瑚公司与肯德基公司签订《补充协议》约定：考虑到肯德基公司在经营中遇到的困难，红珊瑚公司同意在2010年12月16日到2011年12月15日期间给予肯德基公司减免租金12万元。即在此期间，肯德基公司需每季度向红珊瑚公司支付租金51万元，共支付204万元。2010年11月9日，红珊瑚公司出具《说明》，内容为：关于红珊瑚餐厅计租时间的补充说明，根据2008年10月27日与肯德基公司签订的《租赁合同》约定免租期至2008.12.4日止。双方同意自2008.12.15-2008.12.31日开业前租金共计9万元人民币。根据《补充协议》约定的降租期间为2010年12月16日到2011年12月15日，现将降租期间调整为2010年12月15日到2011年12月14日。2012年12月15日，肯德基公司向红珊瑚公司发出《关于肯德基红珊瑚餐厅降租的致函》，主要内容为：餐厅开业后一直处于亏损状态，餐厅和公司已无力承担目前的房租水平，希望红珊瑚公司能够在租金方面予以100万/年左右的减免，以支持餐厅能够度过难关，如果目前局面不能得到根本上的扭转，将于2012年11月安排闭店事宜。之后，红珊瑚公司向肯德基公司发出《致郑州肯德基公司的沟通函》，主要内容为：由于受到经济危机等相关方面的影响，双方的经营都受到一些困难，因此我方拟2013年减收贵公司80万元的租金，极力支持贵公司的发展……。2013年1月15日，红珊瑚公司与肯德基公司签订《协议》约定：经双方友好协商，就2013年房租一事达成如下一致，2013年1月1日至2013年12月31日，肯德基公司按照146.8万元的金额向红珊瑚公司支付2013年度的租金。2013年10月8日，肯德基公司向红珊瑚公司发送《关于肯德基红珊瑚餐厅闭店的致函》，主要内容为，红珊瑚餐厅开业后，营业状况始终达不到令人满意的程度，一直处于亏损状态，且经营环境持续恶化，故函告红珊瑚公司将于2013年10月8日晚营业结束后安排闭店。同年10月11日，肯德基公司向红珊瑚公司发送《关于肯德基红珊瑚餐厅设备搬迁的致函》，主要内容为，红珊瑚餐厅已于2013年10月8日晚营业结束后正式闭店，肯德基公司也安排相关工作人员与红珊瑚公司沟通具体闭店及善后事宜，但红珊瑚公司不同意肯德基公司将餐厅设备设施进行搬离。肯德基公司认为就具体闭店及善后事宜，双方可保持联系，继续沟通，同时将设备设施搬离，也方便红珊瑚公司尽快寻找下家租户，避免空租期，且肯德基公司已将租金支付至2013年11月15日。肯德基公司不会承担因设备设施未及时搬离导致后续产生的费用或损失。12月19日，肯德基公司向红珊瑚公司发送《提前解除＜租赁合同＞的致函》，主要内容为，书面通知红珊瑚公司解除双方《租赁合同》，善后事宜，已安排相关工作人员与红珊瑚公司沟通，同时定于12月20日晚搬离餐厅内可移动设备，以腾空房屋，方便红珊瑚公司尽快寻找下家租户。2013年12月27日，红珊瑚公司对肯德基公司《提前解除＜租赁合同＞的致函》作出回复，称不同意提前终止合同，并从历史回顾、法律分析、情理分析和我司建议几个方面就租赁事件有关问题进行阐述和说明，其中认可红珊瑚公司在2013年12月24日收到了肯德基公司要求提前解除租赁合同的正式函件。之后，红珊瑚公司与肯德基公司工作人员经过多次协商未能达成一致意见，红珊瑚公司遂以肯德基公司未按约定支付租金为由诉至本院［(2014)二七民二初字第2245号］，请求依法判令被告支付拖欠的租金1134000元，以及因拖欠租金产生的滞纳金250047元，共计1384047元（计算截至2014年8月21日），并承担本案的诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付至本案判决日所拖欠的全部租金和滞纳金。肯德基公司提起反诉，请求：1.确认反诉原告与反诉被告2008年10月27日签订的《租赁合同》于2013年12月24日解除；2.红珊瑚公司将租赁场地内价值1896164元的冷冻柜等设备资产返还给肯德基公司；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。该案另查明，1.红珊瑚公司与肯德基公司签订的《租赁合同》未办理租赁合同登记备案手续。2.肯德基公司委托青岛华海有限责任会计师事务所出具的青华会审字（2014）第6025号《审计报告》显示：肯德基红珊瑚餐厅2009年－2014年6月，营业收入累计金额36065463.93元，净利润累计数额－7596287.37元。3.肯德基公司红珊瑚餐厅的设备设施（具体清单以庭审中提供的详单为准）因双方未协商一致尚在租赁标的物内存放。4.肯德基公司向红珊瑚公司支付租赁费用至2014年6月15日。本院于2015年12月2日作出(2014)二七民二初字第2245号民事判决，认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。红珊瑚公司与肯德基公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行，红珊瑚公司要求肯德基公司支付租金和滞纳金的请求，有理有据，诉请成立。肯德基公司要求解除合同不具备解除合同的法律规定和合同约定，其要求终止合同的主要原因是经营困难，故肯德基公司反诉请求确认双方签订的《租赁合同》于2013年12月24日解除的主张不能成立，本院不予支持。鉴于本案的现状，本院认为从判决之日解除双方签订的《租赁合同》，肯德基公司支付到判决之日的租金及滞纳金，有利于减少双方损失，防止损失持续扩大，据实解决纠纷。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，在本院认定的合同解除时间之前，肯德基公司应当按照合同约定继续支付相应的租金至本判决作出之日。对于红珊瑚公司依据合同约定主张的按每逾期一日收取所拖欠租金之0.3%的滞纳金，根据法律规定，肯德基公司与红珊瑚公司约定的滞纳金数额过高，本院可适当进行调整，酌定按同期人民银行贷款基准利率四倍支付。在租赁合同解除后，肯德基公司应对红珊瑚餐厅内的设备资产进行搬迁，以腾空房屋交还给红珊瑚公司，故对肯德基公司反诉要求返还红珊瑚餐厅内价值1896164元的冷冻柜等设备资产，本院予以支持。判决：一、原告（反诉被告）河南省红珊瑚酒店有限公司与被告（反诉原告）郑州肯德基有限公司于2008年10月27日签订的《租赁合同》于2015年12月2日即判决作出之日解除；二、被告（反诉原告）郑州肯德基有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）河南省红珊瑚酒店有限公司支付租金3454920元并支付滞纳金（按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至2015年12月2日，其中567000元自2014年6月15日起计算，585900元自2014年9月15日起计算，595350元自2014年12月15日起计算，595350元自2015年3月15日起计算，595350元自2015年6月15日起计算，515970元自2015年9月15日起计算）；三、原告（反诉被告）河南省红珊瑚酒店有限公司于本判决生效之日起10日内将肯德基红珊瑚餐厅内价值1896164元的设备资产返还被告（反诉原告）郑州肯德基有限公司；四、驳回原告（反诉被告）河南省红珊瑚酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑州肯德基有限公司的其他反诉请求。宣判后，原、被告均不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2016年4月13日作出(2016)豫01民终238号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告仍不服，向河南省高级人民法院申请再审，2017年12月12日，河南省高级人民法院作出(2017)豫民申1251号民事裁定，裁定驳回河南省红珊瑚酒店有限公司的再审申请。2016年5月10日，被告给付原告4083813.18元。2016年5月16日，被告已按照(2016)豫01民终238号判决内容将肯德基红珊瑚店内设备全部搬离，将房产于2016年5月16日交付给原告。自2015年2月起，原告采取发布广告、寻找中介等多种渠道招租涉案房屋，但截止目前尚未找到新的承租者。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同，人民法院生效判决判定于一审判决作出之日起解除，但因当事人上诉，一审判决未发生法律效力，故涉案房屋租赁合同的解除时间实际为二审判决生效之日。二审判决生效后，2016年5月16日，被告已按照生效判决内容将肯德基红珊瑚店内设备全部搬离，将房产于2016年5月16日交付给原告河南省红珊瑚酒店有限公司。在二审判决生效之前，涉案房屋租赁合同是否解除尚未确定，被告仍实际占用涉案房屋，故被告应按租赁合同约定向原告支付房屋占用费，原告要求被告支付2015年12月3日起至2016年4月20日止的房屋占用费913414元，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告作为市场经营的主体，在经营中均应考虑到市场因素和经营风险。本案《租赁合同》11.2约定：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。”经人民法院生效判决认定，肯德基公司要求解除合同的主要原因是经营困难，其要求解除合同不符合法定的解除条件和约定条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告要求被告赔偿因解除房屋租赁合同所造成的损失，符合双方约定及法律规定。原告要求被告支付2016年4月21日以后的损失，因涉案房屋租赁合同系在双方约定的租赁期限尚未届满的情况下，为避免损失进一步扩大，人民法院判决解除合同，据实解决问题。故合同解除后应给原告合理的期间重新招租，重新招租期间的损失被告应予赔偿。根据本案的实际情况，重新招租的合理期间本院酌定2个月，即从2016年4月21日至2016年6月20日，两个月期限内涉案房屋未能出租造成的损失被告应予赔偿，损失数额应参照双方租赁合同约定的租金数额给付，即按每年238.14万元核算2个月，为396900元。原告主张高出部分的损失，系多种因素所致，原告的证据不足，本院不予支持。在一审作出解除合同判决至二审作出生效判决期间，涉案房屋租赁合同是否解除尚未确定，被告认为原告在判决生效前未接受房屋的行为系故意扩大房屋闲置损失的抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州肯德基有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告河南省红珊瑚酒店有限公司2015年12月3日起至2016年4月20日止的房屋占用费913414元；二、被告郑州肯德基有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告河南省红珊瑚酒店有限公司损失396900元；三、驳回原告河南省红珊瑚酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44431元，原告河南省红珊瑚酒店有限公司负担27838元，被告郑州肯德基有限公司负担16593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李 娇人民陪审员  王泽清人民陪审员  屈 民二〇一九年一月十六日书 记 员  段雪培