西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初2010号原告（反诉被告）:家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区。负责人:吴平岩，系该公司经理。委托代理人:周曙光，陕西XX律师事务所律师。被告（反诉原告）:西安新派体育健身运动有限公司，住所地：西安市雁塔区内。法定代表人:赵宗社，系该公司执行董事。委托代理人:陈辉，陕西XX律师事务所律师。原告(反诉被告）家利物业管理（上海）有限公司西安分公司(以下简称“家利物业公司”）诉被告（反诉原告）西安新派体育健身运动有限公司（以下简称“西安新派体育公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）家利物业公司委托代理人周曙光，被告（反诉原告）西安新派体育公司委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）家利物业公司诉称，2014年11月27日，原、被告签订《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》，原告将逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地有偿提供给被告使用，被告按季度向原告支付场地服务费用及使用期间产生的水、电费用，协议期限自2014年12月1日至2019年11月30日。协议同时约定，被告如未能按时向原告预付场地服务费，每逾期一日原告将按月场地服务费千分之二的比例向被告收取滞纳金。协议签订后，原告如约向被告交付了租赁场地，但被告未能按照协议约定履行义务。被告自2015年12月起拖欠原告租金一直未付，原告为追要租金，先后多次向被告发送催款函，并委托律师向被告寄发催款律师函，希望原告能积极全面履行协议内容，及时给付拖欠租金，但一直未果。被告行为严重违反协议内容，损害原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告立即向原告支付2015年12月至2017年11月间的房屋租金888000元及迟延付款违约金53942元（按照月租金每日千分之二计算，违约金计算至2017年11月30日）；2、被告立即向原告支付2016年11月至2017年10月间的水、电费113185.22元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）西安新派体育公司反诉称，原告主张2015年12月至2016年10月1日之间的租金及利息，已超过诉讼时效；原告提供的租赁物影响被告使用，依据《合同法》的规定应当相应的减少租金。原告未履行出租人保证租赁物符合约定用途的义务，根据《合同法》的规定，被告享有履行抗辩权，被告有权拒付租金，原告主张的利息应予驳回。2014年12月1日被告（反诉原告）租用原告（反诉被告）逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地及相关附属设备、设施进行体育训练和健身等经营。但从2015年5月起直至现在，原告（反诉被告）提供的会所多次存在篮球场地漏水返潮、楼梯渗水、大厅漏水、储物室漏水等诸多质量问题，严重影响反诉原告租用会所关于击剑培训和会员健身等经营活动。因反诉被告提供的租赁场地存在质量问题，致使被告（反诉原告）与陕西省击剑协会签订的委托服务协议提前解除。原告（反诉被告）出租的会所存在的质量问题，长期整改维修，对反诉原告击剑培训项目造成巨大的经济损失，同时也对其健身会员产生极大的负面影响，致使反诉原告流失了部分健身会员，对被告（反诉原告）关于健身宣传的美誉度产生不良影响，且造成经济损失。上述会所质量问题维修过程中，被告（反诉原告）多次与原告（反诉被告）就会所质量问题产生的经济损失赔偿事宜进行沟通，但一直没有进展。反诉原告请求依法判令：1、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失600000元；2、原告（反诉被告）解决“逸翠园･西安项目二期（i都会）”会所仍存在的质量问题；3、原告（反诉被告）承担本案反诉费用。原告（反诉被告）家利物业公司辩称，被告反诉请求没有事实依据。涉案房屋是带设备器材现状出租，二期会所属于地下建筑，篮球场区域地势最低，二期会所没有风廊，需采取强排风措施保持通风，但被告为节约成本很少开启强排风设备，才导致室内返潮、墙皮脱落。被告向原告提出维修事项时，原告都会及时处理且承担维修费用，故不存在没有维修的事项。被告提出的600000元损失没有任何证据，缺乏事实及法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，家利物业公司与西安新派体育公司签订《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》（以下简称：协议）。协议约定：家利物业公司（甲方）同意将逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地有偿提供给西安新派体育公司（乙方）使用，上述场所总共使用面积1164.04平方米。场地服务期自2014年12月1日至2019年11月30日止。协议第四条约定，相关费用：1、场地服务费：2014年12月1日—2015年11月30日为30000元／月，360000元／年；2015年12月1日—2016年11月30日为35000元／月，420000元／年；2016年12月1日—2017年11月30日为39000元／月，468000元／年；2017年12月1日—2018年11月30日为43500元／月，522000元／年；2018年12月1日至2019年11月30日为43500元／月，522000元／年。上述场地附属设备、设施为甲方免费提供给乙方使用。2、其他费用明细：水费、电费按表月结，单价同项目二期商业收费标准。第五条付款方式：按季支付：第年11月25日、2月25日、5月25日、8月25日前预付三个月场地服务费用，费用标准参照第四条，水、电费用按实际使用量月结。第十三条约定：乙方如未按时向甲方预付场地服务费，每逾期壹日甲方将按月场地服务费千分之二的比例向乙方收取滞纳金。家利物业公司在2015年10月20日向西安新派体育公司发送《关于逸翠园･西安项目二期会所场地租赁费用催缴事宜函》催要2015年6-11月份的场地租金及2015年2-9月份的水、电费。2015年12月29日、2016年10月8日家利物业公司又分别向西安新派体育公司发送《关于逸翠园･西安项目二期会所场地租赁费用催缴事宜函》催要2015年12月—2016年11月间的场地租赁费420000元及水、电费35368.48元。2017年2月10日家利物业公司委托律师向被告发送律师函，催要2015年12月至2017年2月场地服务费、2016年11、12月水电费及迟延付费期间的违约金。庭审中，西安新派体育公司表示未收到原告发出的律师函，对于原告提供的催款函签名真实性不予认可。西安新派体育公司在2015年8月23日向家利物业公司作出《逸翠园･I都会二期会所物业维修问题公函》称：会所存在的篮球场地墙面多处渗水和地面潮湿、返潮、异味明显等16项问题及造成损失：1、2015年4月会所漏水致使配电柜空开，篮球场灯烧坏，更换、维修以上设备共计5000元；2、2015年8月15日会所污水泵故障致使会所两日未营业，损失5000元；3、2015年8月19日篮球场地漏水，使击剑剑道等电子设备泡水，损失维修费用5000元；篮球场地损坏，击剑比赛取消损失10000元。2015年10月22日西安新派体育公司就家利物业公司《关于逸翠园･西安项目二期会所场地租赁费用催缴事宜》回函称：因房屋及会所存在的装修质量问题，致使被告公司大量客户流失。鉴于上述原因我方才未及时缴纳房屋租金，望贵公司能够根据以上情况及时给予我方处理，并将装修等设备保质期延期一年。如房屋质量仍旧不能得以保障，影响我方正常经营，贵方需赔偿我方全部损失。2016年10月19日西安新派体育公司向家利物业公司作出《关于”逸翠园I都会2期会所“物业维修问题的联系函》中列举了租赁场地10项质量问题，并要求家利物业公司彻底解决会所返潮问题以及由此所产生的房屋质量问题。家利物业公司就西安新派体育公司提出的质量问题多次进行书面回复。家利物业公司在回函中称，篮球场区域地势最低，无任何风廊，须开启强排风设施除湿，而西安新派体育公司为节约成本，在营运中很少开启空调、风机等除湿、排风设施，造成场地潮湿。对于西安新派体育公司提出的其他问题，家利物业公司予以否认，认为部分问题已经修复未再发现质量问题；部分属于西安新派体育公司对设备使用不当造成，不属于租赁场地质量问题。在庭审中，西安新派体育公司经释明最终未对租赁场地质量问题申请司法鉴定。另查明，2015年11月15日陕西省击剑协会与西安新派体育公司签订《委托服务协议》约定：陕西省击剑协会与西安新派体育公司就击剑培训事宜达成一致，陕西省击剑协会委托西安新派体育公司为其培养击剑后备人才。同时在协议中还约定，如西安新派体育公司未能按时提供安全的培训场馆及设施，陕西省击剑协会有权单方终止协议。2016年3月29日陕西省击剑协会在给西安新派体育公司发送《关于击剑培训场地问题的相关回复》中称，击剑培训场地出现的训练器材不能正常使用、场地空气流通不顺畅等问题，要求西安新派体育公司在15个工作日内进行整改。2016年4月21日陕西省击剑协会与西安新派体育公司签订《提前解除终止服务合同协议书》，陕西省击剑协会与西安新派体育公司经协商一致，同意提前终止《委托服务协议》，陕西省击剑协会向西安新派体育公司支付已产生的培训费用共计50000元。2016年5月26日西安新派体育公司与陕西省击剑协会签订《比赛协议书》约定：西安新派体育公司协助陕西省击剑协会承办“2016年陕西省青少年击剑锦标赛”并提供比赛场馆及设施。2016年6月29日因西安新派体育公司无法按照《比赛协议》要求按时提供器材致使比赛协议书无法继续履行，陕西省击剑协会与被告签订《解除合同协议书》解除比赛协议。以上事实，有《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》、《逸翠园･西安项目二期会所租赁费用催款单》、律师函、EMS邮递单、函件、水电费明细、《比赛协议书》、《解除合同协议书》、《委托服务协议书》、《提前解除终止服务合同协议书》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，家利物业公司与西安新派体育公司签订的《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，依法应认定为有效。家利物业公司按照协议约定向西安新派体育公司交付了租赁场地，西安新派体育公司理应按期向原告支付租金。合同约定水、电费按园区商业用水、电价格由西安新派体育公司自行承担，西安新派体育公司有义务按约定向家利物业公司支付水电费。合同约定付款方式为按季支付，西安新派体育公司应按照合同约定于每年11月25日、2月25日、5月25日、8月25日前预付三个月场地服务费，西安新派体育公司迟延支付租金时，应当按照合同约定的每逾期壹日按月场地服务费千分之二的标准向家利物业公司支付违约金。家利物业公司在2015年10月20日、2015年12月29日、2016年10月8日分别向西安新派体育公司催要逸翠园･西安项目二期会所场地租赁费及产生的水、电费，表明家利物业公司在诉讼时效期间内积极主张自己的权利。家利物业公司提出的租金请求并未超过人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，依法应予以保护。西安新派体育公司虽就逸翠园･西安项目二期会所场地存在的问题向原告（反诉被告）发送公函，家利物业公司已积极回复并跟进解决，履行了相应义务。西安新派体育公司拒付租金的抗辩理由于法无据，本院不予支持。西安新派体育公司主张经济损失600000元的反诉请求，因无证据证明其产生的实际损失，且西安新派体育公司陕西省击剑协会协商解除合同的事由是因西安新派体育公司无法按照协议要求按时提供器材，与租赁场地无关，故对其赔偿损失请求，本院依法不予支持。对于被告（反诉原告）西安新派体育公司主张的质量问题，因被告（反诉原告）经法庭释明未进行司法鉴定，无法确定租赁房屋是否存在质量问题及导致现在问题的原因，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安新派体育健身运动有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2015年12月至2017年11月期间的房屋租金888000元及违约金53942元（按照月租金每日千分之二计算，违约金计算至2017年11月30日）。二、被告（反诉原告）西安新派体育健身运动有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2016年11月至2017年10月间的水、电费113185.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）西安新派体育健身运动有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费14296元，由被告（反诉原告）西安新派体育健身运动有限公司承担；反诉案件受理费4900元，由被告（反诉原告）西安新派体育健身运动有限公司自行承担。本诉案件受理费原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）在支付上述款项时一并支付给原告（反诉被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  刘平均人民陪审员  孙英花二〇一九年一月十四日书 记 员  张婧昭打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达