山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初6083号 原告：沈鹏，男，1977年9月14日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘彪、李倩倩（均系特别授权代理），均系山东舜天律师事务所律师。 被告:山东志成投资建设股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370103163195615E。 法定代表人：张子华，董事长。 委托诉讼代理人:展玲、王玉丽（特别授权代理），系山东科创律师事务所律师。 原告沈鹏诉被告山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，被告志成公司于2018年7月25日向本院提出管辖权异议申请，2018年8月8日，本院裁定驳回被告志成公司的管辖权异议。志成公司于2018年8月20日对管辖权异议裁定不服，提出上诉，于2018年8月29日撤回上诉。本院依法适用简易程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告沈鹏的委托诉讼代理人刘彪，被告志成公司的委托诉讼代理人王玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告逾期办证违约金108197.9元（自2013年11月22日至2018年3月7日）；2、判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实与理由：2005年9月28日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的xx小区的房屋一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款345239元。2006年11月，被告向原告交付房屋。根据合同第十一条的约定，被告应当在原告接受涉案房屋后一年内使原告取得房屋权属证书，但被告并未按照该约定履行。2009年3月23日，被告向涉案小区3号楼和6号楼的全体业主出具承诺书，承诺如被告未在2009年6月30日前为原告办理完毕房屋权属证书的，则自2009年7月1日起，按照已付购房款的日万分之二的计算标准向原告支付违约金。截止2009年6月30日，被告并未按照承诺书为原告办理完毕房屋权属证书，自2009年7月1日起，被告按照承诺书承诺的违约金计算标准向原告支付违约金至2011年10月。自2011年11月1日起，被告以资金周转困难为由，未再向原告支付逾期办证违约金。2013年11月24日，原告就被告逾期办理房屋权属证书及逾期支付违约金事宜委托律师向被告发送律师函，被告回函承诺“倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金”。2015年11月22日，原告再次委托律师向被告发送律师函，要求被告尽快处理房屋权属证书的办理事宜以及拖欠违约金的支付事宜。2018年3月7日，原告取得涉案房屋的房屋权属证书，但被告至今未支付自2011年11月1日至2018年3月7日的违约金。现原告依据合同约定及相关法律规定，诉至贵院，望依法判如所请。 被告志成公司辩称，1、被告向原告支付的违约金已占总房款的17.56%，如再按原告的请求支付违约金将占总房款的50%以上。被告虽因经营不良逾期办证但如期按合同约定的条件交房，未给业主造成实际损失，被告不应再继续支付违约金。2、被告在经营困难的情况下，努力与政府相关部门协调并采取相应补救措施，并补交城市配套费款项1785万元，于2018年1月份为涉案楼幢办理房屋产权大证，原告也于2018年2月份取得房屋产权证书。3、与本案案情相似的主张违约金过高的，（2015）济民一终字第537号（马腾）等20余案均将违约金调整至总房款的8.5%。4、被告已就于本案同一类型的（2017）鲁01民终6679号（张涛）民事判决书向山东省高级人民法院提出再审申请，并已于2018年9月4号立案审查。5、被告同意就本案与原告进行协商处理。6、被告2013年11月28日出具的承诺书是单方的承诺，在诉讼时效内原告并未向被告主张权益，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2005年9月28日，原告沈鹏（乙方，买受人）与被告志成公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定沈鹏购买位于济南市xx房屋及位于该小区xx地下室，房屋及地下室总价款为345158元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方可于2006年12月31日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2、乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。 原告沈鹏向被告志成公司实际支付购房款345239元，被告志成公司向原告出具了购房发票。2006年年底被告志成公司将涉案房产交付给原告沈鹏,但并未按照约定在交房后一年内为原告沈鹏办理房产证，原因是被告超规划建设所致。2017年12月14日被告志成公司取得北园路16号金色港湾小区3号楼的房产大证，2018年3月7日，原告沈鹏取得涉案xx房屋及位于该小区xx地下室的不动产权证书。 2009年3月23日，被告志成公司向金色港湾小区3号楼、6号楼业主出具《承诺书》，载明：“尊敬的金色港湾3＃楼、6＃楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3＃楼、6＃楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二00九年六月三十日前为3＃楼、6＃楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二00九年三月三十一日前支付给3＃楼业主，四月三十日前付给6＃楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二00九年六月三十日前办理完毕3＃楼、6＃楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。” 被告志成公司于2009年10月按照已付购房款万分之二的标准支付了原告沈鹏2009年7月至9月的逾期办证违约金，之后按月支付上月的违约金，截至2011年11月21日，被告志成公司合计支付原告沈鹏逾期办证违约金58888.3元，此后再未支付。 2013年11月28日，被告再次出具《承诺书》，载明：“我公司开发建设的济南市金色港湾3号楼和6号楼商品房，尽管政府相关部门已口头答复并同意办理该小区商品房的相关审批许可手续，但由于种种原因，导致至今尚未取得该商品房的房屋所有权证。另外，截止目前为止，我公司已向购房业主先后发放违约金共计1100多万元。由于公司近期资金运转困难，我公司原承诺给予相关购房业主的逾期办证违约金，不得已于此前暂时停止发放。对此，我公司现承诺如下：1、在目前资金周转困难的情况下，被告会倾尽全力，集中人力、财力、物力，尽力协调政府相关部门，尽早完善商品房审批许可手续，争取尽早为该小区3号楼和6号楼的购房业主办理房屋所有权证书。2、取得上述房屋所有权证书后，我公司会尽量克服资金不足的困境，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金……”。 因被告志成公司长期未支付违约金，2015年11月22日，原告及金色港湾小区3号楼、6号楼等69位业主委托山东元序律师事务所向被告发出律师函，载明：“山东志成投资建设股份有限公司：……2013年11月24日，本律师接受3号楼、6号楼部分业主的委托，就贵公司逾期办理房产证及逾期发放违约金致函，贵公司回函承诺，倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。本律师将回函内容告之委托业主，业主均表示，相信贵公司会履行合同义务，尽力为业主办理房屋产权证，决定暂不采取其他法律措施维权，但截止至2015年11月22日，贵公司在近两年的时间里还是未给业主们下房屋产权证，也一直拖欠着业主的逾期办证违约金。综上，希望贵公司在接到本律师函十日内，尽快与本律师联系商讨为业主们办证事宜，并尽快支付拖欠业主们的逾期办证违约金……”。被告志成公司否认收到该律师函，但原告提供的EMS快递单上明确记载文件品名系律师函、授权委托书，且与该快递单号相对应的邮件查询回单明确载明相对应的邮件于2015年11月23日妥投，志成公司未提供相反证据相反驳，本院对被告的异议不予采信。 本院认为，原告沈鹏与被告志成公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点一，原告沈鹏关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告沈鹏主张的逾期办证违约金是否过高。关于争议焦点一，志成公司已根据2009年3月23日的《承诺书》支付原告违约金至2011年11月21日，自被告未按承诺履行义务起，原告主张违约金的诉讼时效即应起算。2011年12月被告未按支付习惯支付违约金，诉讼时效自2012年1月1日起计算两年，被告于2013年11月28日再次做出承诺，表示因公司经营困难暂停支付违约金，待取得房屋所有权证书后分期支付拖欠违约金，故诉讼时效应自原告沈鹏取得房屋所有权证书后另行起算。原告沈鹏于2018年3月7日取得不动产权证书，因此原告主张自2013年11月22日至2018年3月7日的逾期办证违约金未超过诉讼时效。关于本案争议焦点二，被告在十余年的时间里未能协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，导致原告无法享受相关房产权益，现被告向原告作出承诺，逾期办证违约金按购房款总价每日万分之二支付，该承诺不违反法律相关规定，应按约定履行。被告辩称原告主张的违约金金额过高，但未提交证据证实原告主张的违约金过分高于造成的损失，应承担举证不能法律后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此被告以违约金金额过高为由申请调整违约金，不符合法律规定，本院不予支持。被告主张违约金应当支付至涉案楼幢取得大证的时间及违约金计算基数应当扣除地下室价款，不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定和被告出具的《承诺函》的承诺内容，本院不予支持。原告于2018年3月7日取得不动产权证书，被告志成公司应按约定向原告支付逾期办证违约金至取得产权证书前一日，计款108129元（345239元×0.2‰/天×1566天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项、第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈鹏逾期办证违约金108129元。 二、驳回原告沈鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2464元，减半收取1232元，由被告山东志成投资建设股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨华 二〇一九年一月二十二日 书记员  张盟