广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初15521号原告：黄成苗，女，1981年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：梁成斌，广东力创律师事务所律师。被告：梁铭辉，男，1982年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：胡裕强，广东科顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文生，广东科顺律师事务所实习律师。第三人：吴伟德，男，1972年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：胡裕强，广东科顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文生，广东科顺律师事务所实习律师。原告黄成苗诉被告梁铭辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日作出（2018）粤0606民初1191号民事判决。原告黄成苗不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）粤06民终6571号民事裁定，发回重审。本院于2018年8月10日重新立案，依法另行组成合议庭进行了审理。本院依职权追加吴伟德作为第三人参加本案诉讼，并于2018年10月23日公开开庭审理了本案。原告黄成苗及其委托诉讼代理人梁成斌、被告梁铭辉及第三人吴伟德的共同委托诉讼代理人胡裕强、黄文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年5月30日签订的《房屋买卖合同书》；2.判决被告立即向原告返还已付定金100000元及利息（以100000元为基数，按月息1%，自2017年5月30日起算至完全付清本息之日止）；3.被告立即向原告支付违约金312000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月30日签订《房屋买卖合同书》，约定房产交易总金额为104万元，同时约定：被告于2017年9月1日前为涉案房屋办理并取得不动产权证，被告于合同签订之日起180天内即2017年11月26日前将涉案房屋过户到原告名下，被告于2017年12月31日前将涉案房屋交付原告占有使用。因被告至今没有履行上述合同义务，应承担违约责任。根据合同约定，原告依约要求退房，被告应当向原告返还定金100000元及支付定金占有期间的利息，并向原告支付房产交易总价的30%的违约金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼过程中，经本院审查发现案涉《房屋买卖合同》为无效合同，经释明，原告仍坚持其基于合同有效的诉讼请求。被告辩称，被告与原告签订的涉案合同是无效的，被告同意退还原告所支付的定金。在合同有效的情况下，被告同意解除涉案《房屋买卖合同》，但原告要求退还定金、利息及支付违约金的请求没有事实和法律依据。事实与理由如下：一、在事实方面，被告在2004年取得一块宅基地，并办理了建设用地批准书，编号为（2004）顺伦字第149号，由于经济原因，被告并没有在该宅基地上建房。直到2017年年初，被告向中介方吴伟德透露想出售该宅基地，并要求吴伟德联系客户。之后，吴伟德联系了原告及其丈夫李某在佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司的办公室洽谈买卖的事宜，原告夫妇同意以104万元的价格购买上述地块，但由于涉案地块当时只有一块空地且仅有用地批准书不能办理过户手续，于是原告夫妇同意由他们委托佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司的工作人员霍某办理不动产权证书及过户手续，被告只负责宗地图四邻的签名。在付款方式方面，先支付100000元定金，原告夫妇提出在出具不动产权证书时再支付440000元，被告考虑到该时间具有不确定性，而且被告也急需用钱，于是要求第二期440000元不得晚于2017年9月1日，原告夫妇没有异议。双方就签订了案涉合同。签订合同之后，原告夫妇一直没有跟被告联系，被告也不清楚办理房地产权证的进展，被告已把办证所需的资料及涉案地块都交给原告夫妇，霍某要求被告找四邻签名，被告也立即联系四邻并签好。由于原告没有在2017年9月1日支付第二次购房款，被告多次通过吴伟德催促原告尽快支付购房款，但原告一直没有支付。二、在理由方面，被告认为涉案合同是无效合同，因为在签订合同时，涉案地块只有用地批准书并没有房产证，且土地的性质是国有划拨的，没有办理土地使用权出让手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，没有办理出让手续而转让国有划拨土地使用权的合同是无效的。被告同意退还原告支付的100000元定金。即使合同是有效的，由于原告在没有证据证明被告存在违约的情况下要求解除涉案合同，按照合同第四条第一款的约定，无权要求被告返还定金，该定金应归被告所有。原告诉状认为“被告并没有在签订合同180天内将涉案房屋过户到原告名下且没有在2017年12月31日将涉案房屋交付给原告”，由于不动产权证是由原告夫妇委托霍某办理的，办证的义务属于原告，在没有取得不动产权证的情况下，被告无法办理房屋过户手续。另外，涉案地块一直处于原告的控制之下，在签订合同时，被告已经履行了地块的交付义务。故被告不存在任何违约行为，相反，原告未按时支付转让款，属于违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告的交房时间是2017年12月31日，迟延15天原告才有解除权，但原告于2018年1月7日已经签好民事起诉状要求解除合同。综上所述，原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，请依法做出判决。第三人吴伟德述称，吴伟德不是房屋的所有权人，吴伟德是梁铭辉委托中介人员，只负责联系双方当事人，促成交易。当时签订合同前，梁铭辉与黄成苗双方同意由黄成苗与其丈夫李某委托佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司办理房屋的报建、验收、发证手续，费用由黄成苗夫妇承担，并且黄成苗最迟不能在2017年9月1日前支付第二期购房款44万元。合同签订后，黄成苗没有按合同约定在2017年9月1日前支付第二期购房款44万元，黄成苗夫妇又没有与佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司签订委托办证合同，导致房屋的报建手续迟迟未能进行。房屋未能按约定时间办理过户手续责任在黄成苗。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据4录音光盘（14段），被告质证认为无法确认真实性，第三人对录音的真实性予以确认，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告提供的证人李某证言以及被告提供的证人霍某证言。因李某是原告的丈夫，是利害关系人，对于其所陈述双方有争议的内容，各方各执一词，无法证实各自的内容，故本院不予采纳。3.被告提供的证据1《建设用地批准书》（复印件上加盖“佛山市顺德区国土城建和水利局不动产档案查询专用章”）1份，证明签订合同时涉案土地只有土地没有建筑物，不清楚双方签订合同时是提供原件还是复印件，规划部门在验收房屋的时候已经收取了原件。原告质证认为因该证据显示的只是涉案土地在2006年时的情况，不能显示签订合同时及现在的土地情况，且该批准书已经注销，被告应当提供现有土地批准手续及房产证明手续。因有行政机关档案查询专用章盖章确认，故本院对其真实性予以确认。4.被告提供的证据3即证人霍某证言，证明原、被告双方于2017年5月底通过中介吴伟德，沟通好土地买卖，原告的老公李某找到证人处理房屋建设、过户办理的手续。因证人和李某是同村人，双方口头协议办理手续、现场建设、用地延期、施工报建蓝图、测量等事宜，并委托证人签订合同、收取费用。双方口头约定办理手续、现场建设、用地延期、施工报建蓝图、测量等费用一共210000元。签订合同之后，证人去找李某补签费用事宜，但至今没有签订。现场是证人负责建设，还没有签订委托合同的时候，证人就找到施工方，因原告没有支付款项，施工方将现场的房屋拆掉了。原、被告签订买卖合同的时候证人在场，但证人仅仅代理佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司将合同制定出来，证人作为李某的委托方将公司写上去。关于双方盖章及签字的情况证人没有留意。签订合同时，证人、梁铭辉、吴伟德、李某和黄成苗在场。证人的代理是得到佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司的追认。证人为李某提供在涉案土地上建房、报建等有关手续，是征得梁铭辉的同意。证人与李某双方已经口头沟通，证人向某出示了三次合同，但是李某都没签订。合同约定2017年9月1日前需要办理房产证，现场建设的时候已经与李某、吴伟德口头及电话沟通好，证人就去处理现场手续。证人已经为涉案房屋办理了申领所有权证手续，办理时是得到梁铭辉的授权，且有关部门已经办理完成，梁铭辉已经可以领取所有权证。办证完毕后，证人已告知原告。涉案土地是关于村改居的宅基地，规定不得过户，因被告属于申请用地，五年不得过户，关于该情况已经在签订合同的时候口头告知过买卖双方。按照个人理解，因为证人和李某是同村，已经跟双方说明了，当时双方没有意见。该合同是双方在证人的公司自行商量，证人在双方商量前已经告知房地产五年不得过户的风险，证人没有参与双方商量的过程，双方谈好之后，证人就帮助草拟合同，付款及过户的时间是双方自行拟定的。原告质证认为，对证人称是原告委托证人办理手续的陈述不予认可，不符合事实。委托证人办理手续的是被告，被告是如何承诺证人相关费用的是被告与证人之间的问题，原告没有参与。证人是被告申请的，明显被告与证人的关系更为密切，实际上原告与证人很少沟通，包括涉案土地是否已经出具房产证，证人也没有告知过原告。本院认为，对于双方有异议的内容，因双方均未能提供其他证据佐证，故本院对证人该部分陈述不予确认，对于双方没有异议部分本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月24日，佛山市顺德区国土资源局伦教管理所曾核发顺德市（县）[2004]顺伦字第149号的《建设用地批准书》，载明：用地单位名称：梁铭辉，建设项目名称：私人建房，批准用地面积：100平方米，土地所有权性质：国有，土地取得方式：划拨，土地用途：住宅。2017年5月30日，原、被告及吴伟德签订一份《房屋买卖合同书》，该合同的抬头部分（即当事人情况部分）署明为：“甲方（卖方法定代理人）：梁铭辉吴伟德”、“乙方（买方）：黄成苗”、“见证方：佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司法定代表人：周惠娴代理人：霍某”，原、被告及吴伟德在上述《房屋买卖合同书》上签名并按指印，佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司及霍某均没有在合同上盖章或签名。该合同约定：被告将坐落于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲居民委员会梁家基101号地的房地产出售给原告，原告对被告所出售的房地产已作了充分了解，愿意购买该房地产，被告出售上述房地产基本情况已载于编号为顺德市（县）2004顺伦字第149号的《建设用地批准书》中，原、被告双方拟订交易上述房地产的全部（详见宗地平面图或房屋单元平面图），即用地面积100平方米，建筑面积30平方米，以及房屋周边围墙的使用权；原、被告双方同意于合同签订之日起6个月内（以签订本合同之日起计申请期限），携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续：同意于2017年12月31日由被告将该房地产交付给原告使用；上述房地产成交总价为1040000元，付款方式为：截止合同签订之日，原告已向被告支付定金100000元作为购房担保，被告毁约的，双倍返还定金，原告毁约的，无权要求返还定金；双方协商第二期购房款于2017年9月1日以银行转账方式支付；办理公证委托手续及办理出让手续第三次支付300000元；办理过户手续当天第四次支付200000元；双方约定：被告必须提供本村股权证办理土地出让免补80方的优惠手续，出让手续办理完成后换领出让国有土地的不动产权证并到房地产管理部门办理公证委托第三方霍某，该房屋的过户手续税费、交易费、公证费、土地出让金等相关费用由被告负责；房屋交付：被告应于2017年12月31日前腾出该房屋，交付给原告占有使用，并移交该房屋门钥匙，作为房屋转移占有的标志……；违约责任：……原告或被告未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付500元违约金，直到实际履行完毕之日止；因被告过错造成原告不能在本合同签订之日起180日内完全取得不动产权属证书的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的30%向原告支付违约金，且承担双方的全部交易税费；原告或被告不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。合同第四条具体约定如下：“采取以下付款方式银行转账：甲方（卖方法定代理人）户名：吴伟德开户行：顺德农商银行，账号：62×××74，乙方（买方）户名：李某开户行：顺德农商银行，账号：62×××84。”签约后，2017年5月31日，被告、吴伟德向原告出具《收据》，载明：今收到黄成苗通过银行转账购房定金100000元，转账户名：李某，卡号：62×××84，开户银行：顺德农商银行，转账金额10万元；到账户名：吴伟德，卡号62×××74，开户银行：顺德农商银行，到账金额10万元。梁铭辉与吴伟德分别在“收款人”两栏签名捺指模。之后，霍某取得原、被告同意的情况下，在上述土地上建成简易平房，并受被告委托向有关部门申领不动产权证书。2018年1月18日，佛山市顺德区国土城建和水利局颁发《不动产权证书》，证号：粤（2018）顺德区不动产权第1118004680号，证书载明：权利人：梁铭辉，登记地址：佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会三洲大道玉翠一路五横街25号，土地自用面积：100.19平方米，套内建筑面积：50.99平方米，房屋总层数：1层，登记时间：2018年1月12日；证书附记内容：初始发证，按顺发[2001]13号文集体土地转国有，根据顺建函（2012）789号《关于明晰个人住宅用地转让有关事项的通知》规定该房地产自初始登记发证之日起5年内不得转让（但转让给第一、二类顺序继承人除外）。2018年1月11日，原告提起本次诉讼，案号为（2018）粤0606民初1911号，2018年3月12日，本院在（2018）粤0606民初1911号案庭审时，法庭询问“吴伟德与原、被告是什么关系时”，原告述称“土地的使用权人是被告，吴伟德是处理土地的经办人”，被告陈述称“我方要求吴伟德联系客户，吴伟德是中介，仅仅是负责联系双方”。证人霍某在该次庭审中出庭作证，证实在原、被告及吴伟德签订合同时，已将涉案土地房屋初始发证5年内不能过户的风险告知双方，双方仍然自行协商合同条款。涉案房屋已在报建和申领不动产权证书后被拆除。被告在庭审中同意解除合同，并在庭审辩论终结后书面同意可立即退还100000元给原告。原告于2018年3月22日向本院明确不愿意收取被告退还的款项。重审庭审中，证人李某出庭作证，其述称“霍某提到案涉地块应该是需要5年才能交易，但是吴伟德保证这块地块可以在2017年12月31日前可以过户到我老婆名下，因为他承诺以违约金作为保证金，我才签的合同。他说如果2017年12月31日不能过户到我老婆名下的，他就赔偿违约金，录音中可以证明。”原告在庭审中主张吴伟德是案涉地块的实际投资人及控制人，属于卖方。本院认为，一、关于案涉《房屋买卖合同书》的当事人确定问题。本案中，在合同主体的认定上，吴伟德应当认定为梁铭辉的委托代理人，而非出卖人，理由有三：第一，《房屋买卖合同书》的抬头署明“甲方（卖方法定代理人）：梁铭辉吴伟德”，第四条中约定的银行转账方式中再次署明“甲方（卖方法定代理人）：吴伟德”；第二，2018年3月10日【（2018）粤0606民初1911号案】第一次庭审时，原告述称“土地的使用权人是被告，吴伟德是处理土地的经办人”，被告述称“我方要求吴伟德联系客户，吴伟德是中介，仅仅是负责联系双方”；第三，原告起诉状主张及重审期间庭审时仍然明确诉讼请求为梁铭辉为唯一被告并主张由梁铭辉承担还款及支付违约金责任，从未主张吴伟德在本案中需承担还款责任。虽然原告在重审庭审期间又主张吴伟德是卖方及案涉土地的实际投资人及控制人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”的规定，本院对原告在重审期间的新主张不予采纳。综上，本院认定案涉《房屋买卖合同》签订各方当事人的真实意思表示为合同卖方仅为梁铭辉一人，吴伟德仅是案涉土地的经办人即委托代理人身份。正如案涉《房屋买卖合同》中约定李某支付款项，并在合同第四条中也曾载明“乙方（买方）户名：李某开户行：顺德农商银行”，但作为买方的黄成苗从来没有主张及确认李某为买方或共同的买方一样，案涉款项由吴伟德收取并不影响当事人之间的真实意思表示。二、关于《房屋买卖合同书》的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”、及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，案涉《房地产买卖合同书》所涉土地性质为国有划拨土地，2018年1月18日佛山市顺德区国土城建和水利局颁发的案涉不动产的《不动产权证书》载明本证属于初始发证，按顺发[2001]13号文集体土地转国有，根据顺建函（2012）789号《关于明晰个人住宅用地转让有关事项的通知》规定该房地产自初始登记发证之日起5年内不得转让（但转让给第一、二类顺序继承人除外），即案涉《房屋买卖合同》签订之时尚未办理初始登记，而且在办理初始登记之后也仍然未满5年且未办理转让手续，案涉国有划拨土地使用权的转让实际并未取得有批准权的人民政府批准，依法应当认定案涉《房屋买卖合同书》无效。因原告与被告均明知案涉地块属于划拨土地需要5年之后才可以交易，故对于合同无效双方均有过错。原告主张合同有效、请求解除合同的理由不成立，本院不予支持。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因合同取得的财产应予返还，故原告请求被告返还已付定金及其利息理由成立，本院予以支持，但利息的计算应当按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至实际偿付之日止（因虽然被告明确愿意返还但却在明知对方账号的情况未能返还，故被告应当支付实际偿付之日止），原告请求按月息1%计付于法无据，本院不予支持。因《房屋买卖合同书》无效，合同的违约金条款也当然无效，故原告根据合同的约定要求被告支付违约金请求的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告梁铭辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄成苗返还定金100000元及其利息（利息计算方法：以100000元为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率从2017年6月1日起计算至实际偿付之日止）；二、驳回原告黄成苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7480元、财产保全费2630元，两项合共10110元（已由原告黄成苗预交），由原告黄成苗负担8560元，由被告梁铭辉负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吴建兴审 判 员  严 婧人民陪审员  赖胜荣二〇一九年一月二十九日书 记 员  李彩萍