上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初76836号原告：王林才，男，1956年9月2日生，汉族，住上海市宝山区。原告：周继红，女，1957年8月22日生，汉族。上列两原告共同委托诉讼代理人：王莎莉(系两原告之女)，住上海市宝山区。原告：王莎莉，女，1986年1月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三原告共同委托诉讼代理人：孙丹毅，上海汉盛律师事务所律师。被告：吕敏浩，男，1960年7月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告王林才、周继红、王莎莉与被告吕敏浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莎莉以及原告王林才、周继红共同委托诉讼代理人孙丹毅、被告吕敏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王林才、周继红、王莎莉向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付房屋尾款2万元；2.请求判决被告向原告支付违约金，违约金按照被告逾期未付款2万元的日万分之四计算，即8元/天，自2018年7月31日起至被告履行支付尾款日止。事实和理由：2017年12月27日，通过上海我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告就买卖上海市浦东新区荷泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订一份《上海市房地产买卖合同》及相关《补充协议》。双方明确约定，被告应当向原告支付房价款445万元(其中涉案房屋合同价309万元及装修补偿款136万元)。截止起诉之日，原告已完全履行合同义务，但被告却无故拖欠原告尾款2万元不予支付。故诉至法院，请求判如所请。被告吕敏浩辩称，尾款2万元，其仅付了100元，其他没付的原因在于：签合同时，原告王莎莉跟其有口头约定，流程走完后，原告住涉案房屋需要向其支付租金。另外，原告使用的水、电、煤费、物业费未能支付，涉案房屋的装修费损失等。具体为：租金每月按照5,000元计算，每月30日，从2018年4月5日-7月29日至共115天，共计19,170.50元；有线电视69元、物业费78.7元、7月份电费68.7元、8月份电费109.95元、煤气费60元、水费48.3元，共计434.65元；门锁、钥匙、吊牌200元，原告拆走的吸顶灯360元，大小房间房门、窗帘1,700元，涂料费、人工费1,500元，房屋保洁费800元，拆走的吊灯吊扇500元，总计5,060元，上述三项总共24,665.15元。本院经审理认定事实如下：2017年12月24日，原告王莎莉(甲方、出售方)与被告吕敏浩(乙方、购买方)就买卖涉案房屋签订一份《房地产买卖居间合同》。合同约定，成交价为445万元，甲乙双方于7月30日之前办理交房手续以及户口迁出手续。2017年12月24日，被告吕敏浩向原告王林才、周继红、王莎莉支付定金3万元。2017年12月27日，原告王林才、周继红、王莎莉(甲方、卖售人)与被告吕敏浩(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方的自有房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计309万元。第六条约定，在2018年3月31日前，甲方双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金的，违约金应按照乙方逾期未付款日万份之四计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。附件二随房屋同时转让的设备、装修情况及处理约定，设备：详见设施设备清单，装饰：固定装饰保持现状。附件三付款协议约定，1、乙方于签订买卖合同前，支付甲方定金3万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2018年3月30日前，将房款304万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。3、尾款：待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业效验单后当日，由乙方将房款计2万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。补充条款(一)第四条，甲方于2018年7月30日前将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。2017年12月27日，原告王林才、周继红、王莎莉(甲方)与被告吕敏浩(乙方)签订一份《补充协议》。该协议约定，乙方于过户前支付甲方装修补偿款136万元。2018年3月11日晚上9时许，原告王莎莉、被告吕敏浩以及我爱我家房产公司工作人员王某在我爱我家长岛路门店进行协商。王某说道：“……当时我们谈的这个时间，7月30日交房，那确实我们也当时也是说了……我们正常流程就是，我比如说我什么时候过完户人，我什么时候尾款全都付到位对不对，这个房子基本上属于下家了嘛，对吧？”原告王莎莉回复：“我知道了。”王某接着说：“……打比方，如果是4月份底或者是5月份，我们把流程全部走完了，然后流程走完以后，这个5月份你们在住的话就付房租的。”……原告王莎莉说：“所以在后面，在后面，我也帮我爹娘说清楚的，基本上好留给你们的，是肯定全留给你们的。”……被告吕敏浩说道：“产证到了后面就算借给你了。”原告王莎莉回复：“产证到了后面，应该理论上是到了”……原告王莎莉接着问道：“那你帮我说你一个月起几钱，一个要多少钱？”……被告吕敏浩向原告王莎莉说道：“……产证到了，后面算租金，租金那么价钱怎么算法？”原告王莎莉回复：“给我便宜点……我帮我爹娘这套房子可能要借到8月底，8月底之后呢，可能我有一个朋友这套房子继续要借，借1年或者几年我不知道，就可能这样一个长期的可能性。”……被告吕敏浩说道：“现在市场价多少，大概5,000元？”王某回复：“最少给，最少看装修嘛，通常在4,500到5,000保守一点，保守一点。”……被告吕敏浩向原告王莎莉说道：“王某已经谈了，至少4,500到5,000元，那么你看你开一个什么价钱？”……原告王莎莉回复：“便宜一点好了，4,000元块？”……被告吕敏浩说道：“那么，还有什么事情，就是借房子事情。”原告王莎莉回道：“多少钱的事。”被告吕敏浩说道：“就是多少钱的事。”原告王莎莉回复：“说好了，我们就订好了。”……被告吕敏浩说道：“大概价钱就反正也就这个，王某也说了，5,000到4,500就这个，我到时候，我们流程走掉，到时候你东西留的多，我就适当优惠一点，我也省得多个麻烦嘛”。原告王莎莉说道：“可以，没问题。”2018年3月30日，被告吕敏浩向原告王林才、周继红、王莎莉支付房价款440万元。2018年4月4日，系争房屋的权利人登记在被告吕敏浩名下。2018年4月13日下午，被告吕敏浩夫妇、原告王林才、周继红以及中介工作人员王浙铭沟通有线电视费用和租赁事宜，原告王林才拒绝当场支付有线电视费用并威胁被告。2018年7月29日，原告王林才、周继红、王莎莉向被告吕敏浩交付系争房屋。2018年7月31日，被告吕敏浩向原告周继红支付尾款100元。另查，证人王某证言证实：在签订居间协议时，原告王莎莉说交房时间要延迟，在2018年7月份，原告王莎莉与被告吕敏浩夫妇当时谈到租金问题，但租金没细谈。后来，在准备签订网签版房地产买卖合同时，被告吕敏浩与原告王林才、周继红谈过租金问题，当时争吵。因产调没能提供，双方未能当场签订网签版房地产买卖合同，后来是中介工作人员分别将网签版房地产买卖合同送给原、被告进行签订。所以，在签订网签版房地产买卖合同时，未能将租金一事固定下来。在交易中心办理过户手续时，证人王某向原告王莎莉提过租金问题，原告王莎莉说租金瞒着父母由其自己支付。之后，在门店三方调解过租金问题，双方谈成了。又查，被告吕敏浩已经支付了系争房屋的有线电视费(2018年1月1日-2018年3月30日)69元、燃气费(2018年8月、本月抄表993、单价3元)90元、水费(抄表日期为2018年8月13日、抄表读数40、单价1.92元、代征污水处理费征收标准1.70元／平方米)51.70元、电费(2018年7月)68.7元、电费(2018年8月、本次电量的结算周期是2018年7月1日至7月31日、上月抄见数5441、本月抄见数5575、单价0.617元、上月抄见数2077、本月抄见数2170、单价0.307)111.30元。根据交接单的数据，2018年7月29日，燃气为983，水为39，电为5573、2170，综上，可以确定被告吕敏浩代原告王林才、周继红、王莎莉垫付了有线电视费(2018年1月1日-2018年3月30日)69元、燃气费(2018年8月)60元、水费48.25元、电费(2018年7月)68.7元、电费(2018年8月)109.99元，共计355.94元。再查，被告吕敏浩主张原告在向其交付系争房屋前拆除了客厅吸顶灯，其购买了一个新的吸顶灯，价格360元，对此，原告王林才、周继红、王莎莉认可拆除事实，但认为吸顶灯价格在几十元左右。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同及附件、补充协议、房地产买卖居间协议、交通银行个人客户交易清单、中国建设银行个人活期交易明细、被告提供的录音光盘及文字整理、录音光盘及文字整理、交通银行打款记录、东方有线费收据、煤气费收据、水费收据、电费收据、交接单以及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据上海市房地产买卖合同附件三付款协议第三条约定，原、被告双方对系争房屋进行交接并签署物业交验单后当日，由被告吕敏浩将房款2万元直接支付原告王林才、周继红、王莎莉，原告王林才、周继红、王莎莉向被告吕敏浩出具收款凭据。在被告吕敏浩接收系争房屋后仅向原告王林才、周继红、王莎莉支付了100元，尚有尾款19,900元未能按约向原告王林才、周继红、王莎莉支付，其行为是否具有合理的抗辩理由，是本案争议的焦点。对此，第一，交房前或交房时，原告王林才、周继红、王莎莉未能结清2018年7月29日前的有线电视费、燃气费、水、电费等费用。第二，根据上海市房地产买卖合同附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定，固定装饰保持现状，而原告王林才、周继红、王莎莉在交房前擅自拆除客厅吸顶灯。第三，经过签订居间协议、交易中心办理过户以及之后的原告王莎莉、被告吕敏浩、证人王某的协商的整个过程，原告王莎莉与被告吕敏浩在租金问题基本上达成一致，而在交房时双方又未能进行即时的清算。综上，被告吕敏浩具备先履行抗辩权，其未按约向原告王林才、周继红、王莎莉支付剩余的尾款19,900元具备合理理由。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于客厅吸顶灯的价格，本院酌定为150元，加上被告吕敏浩代为原告王林才、周继红、王莎莉垫付的有线电视费、燃气费、水费、电费355.94元，共计505.94元，扣除该金额后，被告吕敏浩尚需向原告王林才、周继红、王莎莉支付剩余尾款19,394.06元。关于租金问题，因可能仅涉及原告王莎莉，在本案不宜一并进行处理，被告吕敏浩可另行主张。关于被告吕敏浩的其他抗辩，无充分证据予以证实，本院难以支持。关于原告王林才、周继红、王莎莉主张的违约金问题，因被告吕敏浩具备不予履行的抗辩权，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告吕敏浩于本判决生效之日起十五日内向原告王林才、周继红、王莎莉支付剩余尾款19,394.06元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告王林才、周继红、王莎莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一九年一月二日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。