天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初12714号原告：徐淑芬，女，1948年3月5日出生，汉族，天津市仪表八厂退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳欢，天津坻京律师事务所律师。原告：徐淑英，女，1955年1月24日出生，汉族，天津市邮政局报刊零售公司退休职工，住天津市河西区。原告：徐大禹，男，1951年4月19日出生，汉族，天津市二轻局研究所退休干部，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨晨，天津崇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：井莲芬（夫妻关系），1952年11月18日出生，汉族，天津市旅游局退休干部，住天津市南开区。被告：韩妹，女，1965年4月5日出生，汉族，色织十一厂退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李来友，天津永真律师事务所律师。委托诉讼代理人：张居卿，天津永真律师事务所律师。被告：刘文杰，男，1968年10月6日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。被告：徐卯，男，1963年3月5日出生，汉族，住天津市河西区。原告徐淑芬、原告徐淑英、原告徐大禹与被告韩妹、被告刘文杰、被告徐卯确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐淑芬及其委托诉讼代理人李佳欢，原告徐淑英，原告徐大禹及其委托诉讼代理人杨晨、井莲芬，被告韩妹及其委托诉讼代理人李来友、张居卿，被告刘文杰到庭参加诉讼。被告徐卯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐淑芬、徐淑英、徐大禹向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告韩妹与被告刘文杰就天津市南开区号房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效；2.本案诉讼费用及其他相关费用由各被告负担。事实和理由：三原告及被告徐卯系兄弟姐妹关系，四人均为徐清署、韩遂的全部法定继承人，被告徐卯与韩妹、刘文杰签订《天津市房产买卖协议》期间为夫妻关系，2011年徐清署在三原告不知情的情况下与被告韩妹签订了《天津市房产买卖协议》，将涉诉房屋的产权变更至被告韩妹名下，后成讼，该案经南开法院和第一中级人民法院判决确认上述房屋买卖合同无效，故被告韩妹对上述房屋没有所有权，被告韩妹、徐卯与刘文杰恶意串通通过房屋买卖的形式恶意转移财产，侵害了三原告的合法权益，故三原告起诉。韩妹辩称，不同意三原告的诉讼请求，韩妹与刘文杰签订房屋买卖合同是通过正当程序在房管部门办理过户手续并支付了相应的对价，并非三原告所述的假买卖，韩妹与刘文杰之间没有恶意串通损害三原告利益，因此房屋买卖协议应属有效合同。刘文杰辩称，不同意三原告的诉讼请求，刘文杰并不认识三原告，刘文杰与韩妹之间关于涉诉房屋的交易手续是通过合法中介机构促成的，并依法在房管部门办理了相关过户手续。徐卯未作答辩。本院经审理认定事实如下：徐清署与韩遂共有四个子女，分别为原告徐淑芬、原告徐淑英、原告徐大禹、被告徐卯，被告韩妹与被告徐卯原系夫妻关系。2016年6月2日，被告韩妹（出售方、甲方）、被告刘文杰（买受方、乙方）与案外人顺驰（中国）不动产网络集团有限公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，其中载明：房屋坐落于天津市南开区，权利人为韩妹，建筑面积54.52平方米，该房屋成交价为600000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币10000元，该定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，除定金外的剩余房款计人民币590000元乙方须于2016年12月18日前将剩余房款存入资金监管中心，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心。……甲方承诺于2017年6月1日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。……2016年11月16日，被告韩妹（出卖人、甲方）与被告刘文杰（买受人、乙方）签订了《天津市房产买卖协议》，其中载明：房屋坐落南开区，产别私产，用途居住，建筑面积54.52平方米，所有权人韩妹，……甲乙双方同意以一次性付款方式支付全部房价款，并由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，房价款600000元，监管房价款600000元。……乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计600000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。……2016年11月18日，天津市房地产交易资金监管中心出具《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》，其中载明缴款人姓名：刘文杰，监管资金总额600000元，缴费方式为转账。庭审中，被告刘文杰表示，在购买涉诉房屋之前并未前往现场进行过查看，且被告刘文杰与被告韩妹就涉诉房屋买卖的实际成交价款为1100000元。诉讼期间，原告向本院提出申请，要求对涉诉房屋2016年11月16日的房屋价值进行评估，本院依法委托天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司对2016年11月16日的涉诉房屋价值进行评估，评估结论为：经过测算，评估得到估价对象于价值时点2016年11月16日，估价对象在价值定义和估价假设限制条件设定下于价值时点的房地产市场价值为：房地产价值：1773372元。诉讼期间，原告向本院提出了诉讼保全申请，要求冻结被告刘文杰名下的位于天津市南开区房屋的所有权变更手续,本院依法出具了（2018）津0104民初12714号民事裁定书，裁定冻结被告刘文杰名下的位于天津市南开区房屋的所有权变更手续,期限为三年。保全费5000元由三原告预付。本院认为，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，本案中，被告刘文杰与被告韩妹签订《天津市房产买卖协议》的时间为2016年11月16日，因此三原告申请以此时间点的房屋价值来确定市场价格并无不当，经评估，涉诉房屋在该时点的市场价值为1773372元，而被告刘文杰与被告韩妹在《天津市房产买卖协议》中约定的房屋价格为600000元，仅为涉诉房屋当时市场价格的33.83%，符合相关法律规定中载明的“明显不合理的低价”；此外，被告刘文杰虽取得了涉诉房屋所有权证书，但在购房之前并未看房，亦未对涉诉房屋现状及是否有他人实际居住等相关情况进行核实，对于涉及重大财产的交易，被告刘文杰未看房未核实相关情况，即与被告韩妹急于交易的行为有悖交易常理，加之涉诉房屋的成交价格明显低于市场价值，在被告刘文杰未提供证据证明其系善意购房的前提下，可以推定二被告的交易行为存在恶意串通的情形，该交易行为损害了三原告的合法权益，故被告刘文杰与被告韩妹签订的《天津市房产买卖协议》应被认定为无效合同，因此对于三原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告刘文杰抗辩其支付1100000元购房款的主张，因证据不足，本院不予采信。综上所述，三原告要求确认被告刘文杰与被告韩妹就涉诉房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告徐卯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：确认被告韩妹与被告刘文杰就天津市南开区房屋于2016年11月16日签订的《天津市房产买卖协议》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告刘文杰、被告韩妹负担；保全费5000元，由被告刘文杰、被告韩妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  邱淼淼二〇一九年一月十一日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。