河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初75号原告郑州金水万达投资有限公司，住所地郑州市金水区信息学院路****，统一社会信用代码：91410100066479237Y。法定代表人齐界，总经理。委托代理人樊东辉、迟海媛，河南见地律师事务所律师。被告綦欣彤，女，汉族，1973年1月7日出生，住郑州市金水区。原告郑州金水万达投资有限公司与被告綦欣彤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人迟海媛到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2014年12月2日签订的编号为140××××****的《商品房买卖合同》及补充协议二已解除；2、依法判令被告协助原告办理该《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3、依法判令被告向原告支付违约金51808.22元（自2016年6月8日起暂计算至2018年8月15日，实际应计算至被告实际向原告支付全部款项之日）；4、依法判令被告向原告支付因被告逾期还款导致贷款人交通银行从原告账户中强制扣划的款项172510.16元；5、依法判令被告向原告支付本案律师费31423元。以上费用合计255741.38元；6、依法判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：2014年12月2日，原被告双方签订编号为140××××****的《商品房买卖合同》（下称买卖合同），约定被告购买原告开发的位于金水区农科路北、科明路东11幢9层922号房屋壹套，合同约定总价款为1744523元，被告采用按揭贷款方式付款，向贷款人交通银行股份有限公司河南省分行（下称“交通银行”）申请贷款并签订了《个人借款合同》（下称借款合同），原告与交通银行签订《保证合同》为被告的按揭贷款向贷款人交通银行提供连带责任保证。借款合同签订后，被告并未按时按约定向贷款人交通银行偿还按揭贷款，多次逾期并告知交通银行其已不能偿还月供，导致贷款人交通银行要求原告承担代偿责任，并从原告账户中强制扣划了该款项。根据原、被告双方签订的买卖合同附件四合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定第6条：如果出卖人（原告）为买受人（被告）提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人（被告）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人（原告）承担担保责任的，买受人（被告）应在出卖人（原告）向其送达告知函之日起3日内，将出卖人（原告）代其向按揭银行偿还的全部款项（包括不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人（原告），同时自出卖人（原告）实际承担上述款项之日起，至买受人（被告）实际向出卖人（原告）支付全部款项之日止，买受人（被告）应按日向出卖人（原告）支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；……（3）如买受人（被告）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人（原告）承担担保责任，则买受人（被告）除应按照本条款约定向出卖人（原告）还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人（原告）代买受人（被告）向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人（被告）应按照本合同的有关约定承担违约责任。同时，原被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（二）（下称补充协议）第四条关于付款的补充约定第5条第（2）款，无论任何原因，乙方（被告）逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同。根据上述买卖合同及补充协议约定，被告未按约定偿还银行贷款已经构成重大违约行为，原告有权单方解除买卖合同，原告已按买卖合同约定的送达地址向被告邮寄发送了解除合同通知，现原被告双方签订的买卖合同及补充协议二已解除，被告应根据买卖合同及补充协议的约定承担相关违约责任。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：1、商品房买卖合同及附件；2、商品房买卖合同补充协议（二）。第二组证据：1、借款/保证合同；2、首付款发票复印件；3、按揭款发票复印件。第三组证据：1、交通银行股份有限公司河南省分行出具的情况说明；2、扣款回单凭证。第四组证据：1、解除合同通知函；2、邮寄单。第五组证据：1、律师委托代理合同；2、发票复印件。被告未答辩亦未举证。经审理查明：2014年12月2日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****）一份，主要载明：被告购买的商品房位于金水区农科路北、科明路东11幢9层922号，建筑面积129.34平方米。总金额为1744523元，付款方式为约定金额874523元现金支付，剩余房款87万元向经原告认可的贷款银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》补充协议（二）约定：就原告提供阶段性按揭贷款担保事宜，被告承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致原告承担阶段性担保责任。被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时，自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。无论任何原因，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权解除本合同，并要求被告按照本补充协议的约定承担违约责任。合同另对其他相关内同进行了约定。2015年4月17日，被告作为借款人与交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）作为贷款人签订《个人借款合同》一份，主要约定：贷款金额87万元，贷款用于购商铺，贷款期限2015年4月17日至2025年4月17日。被告违反本合同的其他约定，视为本合同的提前到期事件。原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告立即偿还所有到期贷款本金，并结清利息。同日，原告作为保证人与交通银行作为债权人签订《保证合同》一份，主要约定：保证人担保的主债权为被告和交通银行签订的《个人借款合同》项下的本金。本合同项下的保证为连带责任保证。保证的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证期间为债务履行期限届满之日起两年。债权人宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。原告提交的两份《销售不动产统一发票》显示，2014年12月2日、2015年4月29日，被告分别支付预售购房款874523元、购房款87万元。2018年8月16日，交通银行向原告出具的《情况说明》主要载明：借款人綦欣彤于2015年4月20日，在我行成功发放了六笔合计金额为459万元的个人商铺按揭贷款，贷款合同号分别为2015411605010100157（79万元）、2015411605010100158（53万元）、2015411605010100159（83万元）、2015411605010100160（77万元）、2015411605010100161（80万元）、2015411605010100162（87万元），该六笔贷款用于购买由开发商郑州金水万达投资有限公司开发的郑州金水万达中心商业用房，由开发商郑州金水万达投资有限公司承担阶段性连带责任保证。自2016年2月20日，由于借款人原因逾期，经和借款人联系，借款人告知已不能偿还月供，经和开发商郑州金水万达投资有限公司联系，根据双方签订的业务合作协议，由郑州金水万达投资有限公司承担代偿逾期，截止到2018年8月15日，扣除明细如下：贷款合同号为2015411605010100162（87万元），坐落：金水区农科路北、科明路东11幢9层922号，2016年6月8日代偿39658.68元、2016年7月29日代偿18974.69元、2016年8月30日代偿9457.57元、2016年9月29日代偿9455.49元、2016年10月28日代偿9453.39元、2016年11月30日代偿9457.6元、2017年3月30日代偿38207.91元、2017年8月30日代偿37849.83元，共代偿172510.16元。2018年8月6日，原告出具解除合同通知书并通过邮政特快专递的方式寄给被告。原告与河南见地律师事务所（以下简称见地所）签订《专项委托服务合同》一份，主要约定：见地所接受原告的委托，指派樊东辉、迟海媛作为原告与綦欣彤一案的全部诉讼程序的代理人，基础代理费为31423元。2018年10月25日，见地所出具的发票显示，购买方为原告，货物或应税劳务、服务名称为代理费，价税合计31423元。本院认为，被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原被告双方于2014年12月2日签订的编号为140××××****的《商品房买卖合同》及补充协议二、《个人借款合同》、《保证合同》均为各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同约定若被告逾期还款导致原告承担担保责任，原告有权解除合同，现被告未按合同约定的日期及时偿还银行贷款，导致原告作为担保人，承担了担保责任，被告已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且原告通过邮寄方式按照双方合同约定的送达地址向被告送达了解除合同通知书，故本院确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议二已经解除。因为原被告双方签订了《商品房买卖合同》并办理了有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）手续，双方约定在合同解除后，被告在原告书面通知送达之日起十日内配合原告到相应部门办理备案登记的撤销手续，现双方买卖合同已解除，故原告请求被告协助办理因房屋买卖合同相关的登记备案的注销手续，本院予以支持。因双方约定被告应在原告承担款项之日起至被告实际支付完毕之日止，按日万分之五支付违约金。原告代被告承担的因被告逾期还款导致贷款人交通银行从原告账户中强制扣划的款项172510.16元，被告应当偿还。原告主张的违约金应分别以扣划款项为基数自扣划之日按照日万分之五计算至被告实际清偿之日。双方合同约定了如被告未按期偿还银行贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当承担原告支付的律师费31423元，故原告诉请的律师费，合法有据，本院予以支持。以上款项及本案的诉讼费用、保全费用，原告可自行从被告支付给原告的购房款中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原、被告双方于2014年12月2日签订的编号为1400185****的《商品房买卖合同》及补充协议二已解除；被告綦欣彤于本判决书生效之日起十日内协助原告郑州金水万达投资有限公司办理该《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；被告綦欣彤于本判决书生效之日起十日内偿还原告郑州金水万达投资有限公司代偿款172510.16元；被告綦欣彤于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州金水万达投资有限公司违约金（违约金分别以39653.68元为基数，自2016年6月8日起；以18974.69元为基数，自2016年7月29日起；以9457.57元为基数，自2016年8月30日起；以9455.49元为基数，自2016年9月29日起；以9453.39元为基数，自2016年10月28日起；以9457.6元为基数，自2016年11月30日起；以38207.91元为基数，自2017年3月30日起；以37849.83元为基数，自2017年8月30日起；上述违约金均按照日万分之五的标准计算至被告綦欣彤向原告郑州金水万达投资有限公司实际偿还全部款项之日止）；被告綦欣彤于本判决生效之日起十日内支付原告郑州金水万达投资有限公司律师费31423元；驳回原告郑州金水万达投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5136元，减半收取2568元，保全费1799元，合计4367元，由被告綦欣彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇一九年一月二十四日书记员  王晓祥