广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终18451号上诉人（原审原告、反诉被告）：高菊委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栋，广东竞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：申坤委托诉讼代理人：林婷兰，广东万诺律师事务所律师。上诉人高菊与被上诉人申坤房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高菊的上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判申坤向高菊支付违约金110880元；2、撤销原审判决第一项，改判申坤向高菊支付租金及律师费共计27622元；3、改判诉讼费由申坤承担。上诉事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审判决认定高菊的损失时，未纳入高菊进行维权的律师费，应当予以变更。高菊的损失部分除因申坤恶意违约而直接支出一个月租金7622元之外，仍发生律师费支出2万元，根据双方《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十条的约定，律师费支出也应当由申坤承担。二、原审判决武断调整双方关于迟延履行违约金计算方法的约定，错误理解与适用“违约金补偿性”，有违民法意思自治的基本原则。1、双方在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条明确约定各方迟延履行时违约金的计算方法，为双方的真实意思表示，合法有效；而且一审申坤提出反诉时，在反诉状中也依据第十二条所约定的违约金计算方法计算高菊的违约金数额，即，申坤在诉讼中再次确认并认可双方就违约金的计算方法。2、根据合同的约定，迟延履行违约金于违约行为存在时即可成立，无需以损失的存在为条件与基础。双方如此约定的目的是通过增加违约成本督促双方全面、适当地履行合同，预防和避免违约行为的发生，保证双方交易的顺利达成。因此，双方约定的违约金明显具有惩罚性。原审以“根据法律规定，违约金具有补偿性”为由驳回高菊违约金的请求，致使申坤可以随意毁弃约定、践踏契约精神，明显有违双方约定违约金的目的及全面、适当履行合同的基本原则。3、法律的规定适用于双方没有就违约金做出约定的情形，但双方在合同第十二条明确约定违约金与继续履行合同、违约金与解除合同的救济方式可以并行主张，可见双方约定的违约金明显具有惩罚性。补偿性违约金的主要目的是弥补守约方因违约方的违约行为遭受的损失，故守约方在请求给付补偿性违约金的同时不能与其它违约责任承担方式并行主张。而本案中双方可同时主张不同的违约责任形式，违约金的惩罚性明显。4、申坤在迟延履行期间经屡次催告仍不履行交房义务，违约恶意明显。一审判决片面、武断地以“违约金具有补偿性为由”判决驳回高菊的违约金请求，不仅有违违约金的立法初衷，也在很大程度上纵容了申坤不诚信的行为。申坤答辩称：一、依据涉案主合同《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定，买方高菊承担因本次房屋买卖产生的税费、包括赎楼短期借款利息，且应在交房前支付给卖方，另外卖方应于收到全部房款后五个工作日内将房产及钥匙交付给买方。在一审庭审中双方已确认，高菊于2018年1月11日才将赎楼短期借款利息全部向申坤支付完毕。二、高菊与申坤之所以通过补充协议约定提前交房，是因为高菊一再强调河北雾霾太重，希望申坤提前交房，方便其照顾年迈的母亲。申坤念于高菊的孝心，且其认为如高菊不会对房屋及第三人造成其他损失的情况下，也愿意先提前交由高菊使用。申坤为此也提前搬出了该房屋，进行腾房，可是当申坤准备交房时，发现高菊提前搬入该房屋是想要装修，并非是其所述的照顾母亲，且高菊不同意与申坤签订因在装修过程中造成案外第三人损失应当由其承担责任的补充协议（该事项可依据申坤一审时提交的微信记录）。申坤认为一审认定违约金具有补偿性，其应与守约方因违约方之违约行为导致的损失相当认定清楚，合法。申坤也同意向高菊支付一个月的租金予以补偿，综上请求维持原判。高菊向一审法院起诉请求：一、判令申坤承担迟延交房的违约金人民币162360元；二、判令申坤赔偿高菊租金损失人民币7622元。申坤的反诉请求：一、判令高菊向申坤支付因迟延交付购房首期款的违约金人民币3960元；二、判令高菊向申坤支付迟延交付赎楼短期借款利息的违约金人民币35640元；三、判令高菊向申坤支付因本案维权而支付的律师费人民币10000元；四、本案反诉费由高菊承担。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××街道人民××路xxx花园（××）8-12#楼11#楼xx苑xxB房，属市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积113.85平方米，现登记的权利人为高菊。二、2017年9月16日，在案外人深圳市xx房产交易有限公司提供居间服务下，高菊（买方）与申坤（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定：申坤将涉案房产出售予高菊，房产转让总价款为792万元；买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，合同签订后2个工作日内再支付定金50万元；买方须于2017年10月15日前支付首期款177.6万元至双方约定的银行监管账户并提交按揭贷款相关资料；合同第八条约定，买方自愿承担担保赎楼费及本次房屋买卖产生的相关税费；合同第十二条约定，如一方当事人未按照合同约定履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，高菊、申坤签订《二手房买卖合同补充协议》，其中第2条约定，卖方同意收到交易房产的首期款后五个工作日内将房产交付给买方使用，至卖方收到尾款期间产生的物业管理费、水电燃气费由买方承担。三、2017年10月16日，高菊办理了首期款178万元的资金监管手续。2017年11月21日，涉案房产办理了过户登记，由申坤过户登记至高菊名下。2017年12月xx日，申坤向高菊交付了涉案房产。四、2017年11月1日至12月xx日期间，高菊承租xxx庭F栋9D房产用以自住，实际发生租金7622元。2018年1月11日，高菊通过银行转账方式向申坤支付赎楼短期借款利息47906.55元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。高菊与申坤签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。申坤关于补充协议关于交楼之约定存在重大误解且显失公平之答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。高菊、申坤签订涉案合同的主要目的在于完成涉案房产之买卖，在合同签订后，高菊完成了购房款的支付义务，申坤亦将涉案房产过户至高菊名下，故买卖双方之主合同义务均已完成。根据法律规定，违约金具有补偿性，应与守约方因违约方之违约行为导致的损失相当。高菊、申坤针对合同履行过程中的部分瑕疵履约问题提起本案诉讼，要求对方承担以购房款为基数计算的违约金不符合违约责任之补偿性原则，对于高菊、申坤超出损失部分之违约金诉求，本院不予支持。综合本案案情，本院对双方之损失分析如下：其一，高菊、申坤签订补充协议后，申坤未按约定向高菊交付涉案房产，构成违约，且直接导致高菊发生租金损失7622元，应予赔偿，高菊起诉要求申坤支付租金7622元具有事实和法律依据，本院予以支持。其二，申坤对高菊迟延1天办理首期款资金所发生之损失未提供证据予以证明，其要求高菊支付迟延交付首期款违约金缺乏事实依据，本院不予支持。其三，申坤对其应付赎楼短期借款利息之期限未提供证据予以证明，其要求高菊支付迟延交付赎楼短期借款利息违约金缺乏事实依据，本院不予支持。其四，涉案合同已经履行完毕，且申坤迟延交付房产存在违约，其要求高菊支付律师费缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、申坤应于判决生效之日起十日内向高菊支付租金人民币7622元。二、驳回高菊的其他诉讼请求。三、驳回申坤的反诉请求。如果申坤未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1950元，由高菊负担人民币1910元，由申坤负担人民币40元。反诉受理费人民币520元，由申坤负担。本院经审理查明，（一）涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第八条约定，买方承担涉案房产的（11）赎楼短期借款利息。第（11）项一般由银行从卖方供楼账户中扣除，如约定买方承担的，由买方在交房前支付给卖方。高菊于2018年1月11日向申坤支付赎楼短期借款利息。（二）双方确认2017年11月21日，监管银行将首期款1780000元支付给申坤。高菊明确其延期交房违约金是从2017年11月21日计算5个工作日，自2017年11月29日起算，共计延期27日。（三）涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定，卖方未按照合同约定期限履行义务，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。高菊二审中提交的《委托代理合同》及发票显示，其2018年1月11日因本案纠纷委托诉讼代理人约定律师费为20000元，广东竞德律师事务所律师于2018年1月17日向高菊出具20000元的律师费发票。（四）一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，高菊与申坤签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，申坤应于高菊支付首期款后五个工作日内将房产交付给高菊。高菊于2017年11月21日向申坤支付了首期款，则申坤应在2017年11月28日前交付房产。申坤实际于2017年12月xx日交付涉案房产，构成违约。申坤主张是因高菊未同意与其签订交房后有关装修的补充协议才导致交房延迟，但是根据已查明的事实，涉案房产于2017年11月21日已转移登记至高菊名下，因此，是否签订有关装修的补充协议并不会增加申坤的责任或负担，因此，申坤以此作为延迟交房的抗辩，本院不予采纳。申坤违约，高菊请求申坤按照合同约定的全部购房款日万分之五的标准支付违约金，本院认为，首先，本案中，申坤交付房产存在延迟，但高菊也未按照合同约定在交付房产前向申坤支付赎楼短期借款利息，同样存在延期履行的问题。按照双方合同约定，高菊也负有支付延期履行的违约责任。在一审判决未认定，申坤亦未上诉的情况下，判令申坤按购房款日万分之五的标准承担延期交房的违约责任，有失公平。其次，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方的合同义务已全部履行完毕，高菊请求的违约金针对的是申坤的迟延交房行为，从违约程度上看属于轻微违约。并且，本案双方合同中约定的交房时间早于一般房屋买卖合同的约定，即在申坤未收到全部房款时即需要交付房产，承担着更大的风险；此外，根据微信记录记载，申坤延期交房也并不属于恶意违约。综合以上因素，本院认为，一审认定申坤按照高菊的实际损失承担违约责任符合上述规定的精神，本院予以确认。涉案合同中约定，卖方未按照合同约定期限履行义务，买方因维权所支出的律师费由卖方承担。现高菊已提交《委托代理合同》及发票证实其为本案诉讼支出律师费20000元，根据合同约定，该费用应由申坤承担，对于高菊的该项请求，本院予以支持。综上所述，高菊的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初147号民事判决第一、三项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初147号民事判决第二项；三、申坤应于本判决生效之日起十日内向高菊支付律师费损失20000元；四、驳回高菊的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币1950元，由高菊负担1705元，由申坤负担245元；反诉受理费520元，由申坤负担；二审案件受理费2918元，由高菊负担xx18元，由申坤负担300元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 许  莹  姣二〇一九年一月十七日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。