浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终4617号上诉人（原审原告）：林朝潘，男，1989年3月3日出生，汉族，住平阳县。被上诉人（原审被告）：温州琪乐置业有限公司，住所地平阳县萧江镇大同南路**。法定代表人：郑明豹，系公司董事长。委托诉讼代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐素珍，浙江横阳律师事务所律师。上诉人林朝潘因与被上诉人温州琪乐置业有限公司（以下简称琪乐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2018）浙0326民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林朝潘上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判琪乐置业公司支付林朝潘逾期交房违约金（以536550元为基数，按每日万分之三计算，自2016年7月1日起计算至实际交付之日止）；3.判令琪乐置业公司赔偿林朝潘律师费5000元。事实和理由：一、一审的判决让琪乐置业公司可以肆无忌惮地违约。一审法院判决认定未办理交付手续的后果由琪乐置业公司承担，该判决作出后，琪乐置业公司于2018年10月1日以短信方式通知林朝潘去办理收房手续，但却要求林朝潘必须签署《逾期赔偿协议》、《关于产权登记的约定》才可收房。琪乐置业公司如此横行霸道，就在于双方约定的违约金过低，导致其违约成本过低。而林朝潘无法入住，所产生的损失远远的高于约定的违约金。二、一审判决认为只有商品房合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的，才适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，属于对该第十七条的错误认识。三、商品房买卖合同涉及的条文和法律非常专业，普通人无法自行理解和适用，林朝潘作为普通的公民无法维护自己的权利，只能委托律师进行诉讼，由此产生的律师费损失，琪乐置业公司应当予以赔偿。琪乐置业公司辩称，一、双方在《商品房买卖合同》的第十条中已明确约定，出卖人逾期交房的违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条仅适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况。三、当事人诉讼不必然要聘请律师，林朝潘主张赔偿聘请律师的费用，缺乏法律依据。请求驳回上诉，维持原判。林朝潘向一审法院起诉请求：1.判令琪乐置业公司支付逾期交房违约金（以536550元为基数，从2016年7月1日起按每日万分之三计算至实际交付之日止）；2.判令琪乐置业公司赔偿律师费5000元。一审法院认定事实：2014年10月1日，林朝潘与琪乐置业公司签订《商品房买卖合同》，约定林朝潘向琪乐置业公司购买其开发的位于平阳县四大屋地段新天地商厦5幢404号商品房，建筑面积为105.62平方米，合同总价为536550元。合同第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按合同附件八。合同第九条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程经竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件……。合同第十条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.2的违约金。附件八补充协议内容第2条约定，买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款30%的首付款，计166550元……剩余房款，买受人同意按银行贷款设定的条件向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余贷款……由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并由买受人按照从逾期之日起每日总房款的0.001%支付违约金。合同签订后，林朝潘付清了购房款536550元。2018年7月1日，琪乐置业公司书面通知林朝潘于2017年7月5日-7月7日办理交房手续，但在林朝潘前去办理交房手续时，琪乐置业公司要求其签署《逾期赔偿协议》，因林朝潘不同意签署，遂没有办理交房手续。一审法院认为，林朝潘与琪乐置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同的约定履行义务。根据合同约定，琪乐置业公司应当在2016年6月30日前将符合各项条件的商品房交付给林朝潘使用，但琪乐置业公司迟至2018年7月1日才向林朝潘发出交房通知，且在林朝潘办理交房手续时，设置交房条件，即要求林朝潘须签署《逾期赔偿协议》，该行为既不符合双方合同约定，也不符合法律规定，由此导致至今未办理交房手续的后果应由琪乐置业公司承担。双方在合同第十条明确约定“逾期交房超过60日后，买受人继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.2的违约金。”林朝潘主张约定的违约金标准过低，应予调整。首先，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，即参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用参照租金标准。第三，本案逾期交房约定的违约金为日万分之0.2，逾期付款约定的违约金为日万分之0.1，可见在违约责任约定上，不存在对于买受人来说不对等、不公平的情形。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，林朝潘要求按照日万分之三计算违约金，但并未能够举证证明因琪乐置业公司违约给其造成的实际损失，且损失的数额高于约定的违约金。综上，林朝潘提出的调整违约金的主张没有事实和法律依据，不予支持，涉案商品房逾期交房违约金计算标准应以《商品房买卖合同》的约定为依据。律师费并非林朝潘为实现本案债权的必要费用，且合同双方亦未就律师费的负担有所约定，故对林朝潘主张律师费5000元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、琪乐置业公司于本判决生效之日起十日内支付林朝潘违约金（以536550元为基数，从2016年7月1日起按日万分之0.2计算至实际交付之日止）；二、驳回林朝潘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取计962.50元，由林朝潘负担937.50元，琪乐置业公司负担25元。本院二审期间，林朝潘提供了如下证据：1、租房协议、结婚证、收款收据、汇款凭证。证明因琪乐置业公司逾期未交付房屋，林朝潘夫妻只能另外租房居住，由此造成租金损失。2、补充协议。证明琪乐置业公司曾作出承诺并向业主发出邀约，进而证明林朝潘主张日万分之三的违约金具有合法性。琪乐置业公司对证据1的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性，本案的逾期交房违约责任应当按照合同约定处理。对证据2的真实性没有异议，但认为协议必须由双方形成合意，而该协议没有任何人签字确认。另外，该补充协议也非要约。本院认为，证据1符合证据真实性、合法性、关联性要件，应予以确认。证据2虽系琪乐置业公司制作的面向涉案新天地商厦业主的合同条款，但已明确须经双方签字盖章生效，而林朝潘并未在该份补充协议上签名，故该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。经审查当事人在一、二审提供的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。另补充认定：因琪乐置业公司未按合同约定的时间交付房屋，而林朝潘又临近结婚，遂由林朝潘之妻白阳阳与案外人王乃赏签订《租房协议》，承租位于广厦铭苑小区1201室的房屋，租期为2017年2月10日至2019年2月10日，租金为每年8800元，在每年2月10日前付清下一年的租金。白阳阳先后于2017年2月8日、2018年2月8日各向王乃赏支付租金8800元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据合同的约定，在逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.2的违约金。现林朝潘以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，并已提供证据证明其在琪乐置业公司逾期交房的情况下另行租房居住，故可按其支付的租金标准计算逾期交房违约金。但林朝潘请求以已支付房价款536550元为基数，按每日万分之三的标准计算逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其请求琪乐置业公司赔偿律师代理费，亦于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省平阳县人民法院（2018）浙0326民初5699号民事判决；二、温州琪乐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付林朝潘违约金（从2016年7月1日起至2017年2月9日止，以536550元为基数，按日万分之0.2计算；从2017年2月10日起至实际交付之日止，按8800元/年计算）；三、驳回林朝潘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1925元，减半收取计962.50元，由林朝潘负担772.50元，温州琪乐置业有限公司负担190元。二审案件受理费1925元，由林朝潘负担1545元，由温州琪乐置业有限公司负担380元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年一月十五日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛