贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初5994号原告：遵义保利置业有限公司。住所：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，董事长。委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小亚，贵州新长征律师事务所律师。被告：郑淑华，女，1968年2月15日出生，汉族，户籍住址四川省岳池县。第三人：中国银行股份有限公司遵义分行。营业场所：贵州省遵义市红花岗区民主路1号。统一社会信用代码：91520302214782124X。负责人：宋天文，行长。原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉与被告郑淑华及第三人中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中国银行遵义分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人申万权到庭参加了诉讼，被告郑淑华经公告送达传票传唤、第三人中国银行遵义分行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金25677.24元（最终以第三人实际扣划的数额为准）；3、判令被告立即返还保利未来城市A2地块36-1栋1单元8层1-8-2号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市A2地块36-1栋1单元8层1-8-2号房屋在遵义市不动产登记中心的预告、备案登记，并承担办理撤销的费用530元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即支付违约金37488.40元和律师费3000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于遵义市××南大道保利未来城市A2地块36-1栋1单元8层1-8-2号房屋一套，总价款为374884元。被告支付了首付款112884元，余款26.2万元以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金25677.24元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.1.3条及9.2条的约定，原告有权解除合同并收回房屋。原告于2018年5月29日向被告寄发了解除合同的通知书并进行了登报公告，被告在法定期间内未提出异议也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，为维护其合法权益，特依法提起诉讼。审理中，保利公司放弃了上述第3项诉讼请求，并将第4项诉讼请求中的“遵义市不动产登记中心”变更为“遵义市住房和城乡建设局”。同时称截止2018年11月，因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告的保证金为79116.43元。郑淑华、中国银行遵义分行未到庭陈述也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：2012年8月6日，郑淑华（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，郑淑华购买保利公司开发建设的位于遵义县（现遵义市××区）××南大道保利未来城市A2地块36-1栋1单元8层1-8-2号房屋，该房屋建筑面积105.39㎡，套内建筑面积85.60㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋4379.49元/㎡，总价款374884元。合同约定首期付款112884元，余款26.2万元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第9.2条约定：《合同》及补充协议一经签订，双方均不得随意解除。若无正当理由单方面提出并解除《合同》的，均按违约处理，按《合同》总款的10%支付违约金，同时给对方造成损失的应赔偿对方损失。第9.3条约定：解除合同的条件达到《合同》约定的条件时，双方一致认同解除《合同》的通知自守约方发出时生效，出卖人有权单方面到有关单位办理《合同》终止及有关手续，签署办理注销手续所需的一切文件。出卖人可不经买受人另行同意而将该商品房转售他人，出卖人扣除相关经济损失（包括出卖人代买受人垫付款项本金及银行同期存款利息及办理注销手续等费用等经济损失）后将剩余款项无息退还买受人。第9.5条约定：买受人确认《合同》上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，即出卖人按原约定的联系方式发送相应函件后，而不论所发函件是否被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。同日，双方进行了商品房预售合同备案登记。其后，双方各自履行了合同义务。郑淑华在《商品房买卖合同》上填写的联系地址为：贵州省遵义市火车站大连路招待所后院3号门市；联系电话为：159××××1707。2012年10月31日，郑淑华（借款人）与中国银行遵义分行（贷款人）、保利公司（保证人）签订2012年遵中银个借字1011号《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额26.2万元，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息，贷款期限10年/120个月，逾期罚息利率为合同约定利率水平上加上50%；郑淑华以其所购住房向中国银行遵义分行提供抵押担保；保利公司对郑淑华的借款承担阶段性保证，自郑淑华办妥所购住房抵押登记手续并且中国银行遵义分行收到他项权证之日起，保利公司在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的债务以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的债务，保利公司仍应承担相应的违约责任或保证责任；郑淑华未按期归还贷款本息则构成违约，中国银行遵义分行有权宣布贷款提前到期和解除合同；主合同解除或者使主合同提前到期的，保利公司对于主合同项下已发生的债务承担保证责任。当日，中国银行遵义分行向郑淑华发放借款26.2万元。2013年3月29日，郑淑华以所购买的保利未来城市A2地块36-1栋1单元8层1-8-2号房屋办理了不动产抵押预告登记。因郑淑华未按期偿还按揭贷款，中国银行遵义分行分别于2016年9月26日、12月26日、2017年3月29日和2018年11月23日扣划了保证人保利公司保证金账户上的款项8559.07元、8557.67元、8560.50元和53439.19元，共计79116.43元，用于偿还郑淑华所欠付的借款。2018年5月29日，保利公司通过EMS以郑淑华在《商品房买卖合同》上所填写的联系地址和联系电话向其寄发了《解除合同通知书》，载明：你与我司于2012年8月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买我司开发的“保利·未来城市”A2地块36栋1单元8层2号房屋，由于你未及时偿还银行的按揭贷款，导致银行基于我司的保证责任而扣划了我司的款项。鉴于此，我司按照《补充协议》第1.1.3条：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《合同》”之约定，通知如下：于即日解除你与我司在2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。请您于收到本《解除合同通知书》或本《解除合同通知书》视为送达之日起30日内，到“保利·未来城市”销售中心办理退房事宜。次日，保利公司在遵义晚报上登载公告了2018年5月29日向郑淑华制发的《解除合同通知书》。郑淑华于2018年6月3日收到了保利公司寄发的《解除合同通知书》，保利公司于2018年8月23日向本院提起本案诉讼。保利公司至今未实际向郑淑华交付保利未来城市A2地块36-1栋1单元8层1-8-2号房屋。保利公司于2019年1月7日已支付本案的律师代理费3000元。另查明，遵义市红花岗区人民法院于2018年12月14日作出（2018）黔0302民初7513号民事判决：一、解除中国银行遵义分行与郑淑华、保利公司于2012年10月31日签订的编号2012年遵中银个借字1011号《个人一手住房贷款合同》；二、由郑淑华于判决生效后十日内偿还中国银行遵义分行借款本息198563.87元，并自2018年7月18日对借款本金181757.65元按照合同约定支付利息至借款付清之日止；三、保利公司对郑淑华的上述借款本息承担连带清偿责任；四、驳回中国银行遵义分行的其他诉讼请求。上述事实，有原告陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》、《个人不动产信息情况证明》、《个人一手住房贷款合同》、《解除合同通知书》、（2018）黔0302民初7513号民事判决书及相关票据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，郑淑华与保利公司于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》及相关附件未违反法律法规的相关规定，应为有效。因郑淑华未按期偿还房屋按揭贷款，截止2018年11月23日，中国银行遵义分行分四期扣划了保证人保利公司保证金账户上的款项共计79116.43元，用于偿还郑淑华所欠付的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案中，保利公司按照《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条的约定于2018年5月29日向郑淑华发出《解除合同通知书》，且将该《通知书》在次日的遵义晚报登载进行公告，郑淑华于2018年6月3日收到了该《通知书》，保利公司于2018年8月23日向本院提起本案诉讼请求确认双方于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，虽然保利公司在异议期限届满前提起诉讼，但本案开庭审理时三个月的异议期间已经届满，郑淑华在本案中对此未进行抗辩或提出相关主张，加之其违约事实确实存在，保利公司的通知符合双方的约定，且因郑淑华违约已导致《个人一手住房贷款合同》被请求解除，因此，本院确认郑淑华与保利公司于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》及附件十二（补充协议）已于2018年6月3日解除。保利公司请求由郑淑华协助办理撤销涉案房屋的预告、备案登记并支付律师代理费3000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合双方的约定和本案实际，本院予以支持。保利公司请求由郑淑华支付被中国银行遵义分行扣划的款项，因《商品房买卖合同》已经解除，本案所涉房屋已“返还”保利公司，该部分款项应在返还购房款时一并处理，故在本案中本院不予支持。保利公司以《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第9.2条的约定请求由郑淑华支付违约金37488.40元，因本案事实不符合《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第9.2条所约定的情形，本院不予支持。郑淑华、中国银行遵义分行经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条关于“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，之规定，判决如下：一、确认郑淑华与于遵义保利置业有限公司于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》及附件十二（补充协议）已于2018年6月3日解除；二、限郑淑华在本判决生效后十日内协助遵义保利置业有限公司撤销保利未来城市A2地块36-1栋1单元8层1-8-2号房屋在遵义市住房和城乡建设局的商品房预售合同备案登记和不动产抵押预告登记；三、由郑淑华在本判决生效后十日内支付给遵义保利置业有限公司律师代理费3000元；四、驳回遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取734元，由郑淑华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审 判 长  代志林人民陪审员  徐应江人民陪审员  何德华二〇一九年一月十四日法官助理薛祖芬书记员穆佳雯