北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终230号上诉人（原审原告）：北京国华启达投资管理有限公司，住所地北京市东城区广渠家园******。法定代表人：韩景启，总经理。委托诉讼代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海蓝海银行股份有限公司，住所地山东，住所地山东省威海市环翠区新威路**>法定代表人：陈彦，董事长。委托诉讼代理人：王华中，男，威海蓝海银行股份有限公司市场二部副总经理。委托诉讼代理人：史斌钰，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京国华启达投资管理有限公司（以下简称国华启达公司）因与被上诉人威海蓝海银行股份有限公司（以下简称蓝海银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初16586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国华启达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持国华启达公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定双方合同提前90日解除，不适用《房屋租赁合同》第八条第（五）项中关于违约责任的约定，属于事实认定错误。蓝海银行单方提出解除合同即违反了该条款的约定，应承担违约责任。并且，我公司于2018年3月17日收到解除合同通知，蓝海银行未向我公司交纳租金至2018年6月17日，蓝海银行提出解除合同的时间并没有达到提前90日。蓝海银行辩称，不同意国华启达公司的上诉请求。首先，国华启达公司的上诉理由不符合双方约定及法律规定，应予驳回。依据双方合同约定，我公司可以单方解除合同，符合合同约定；我公司提前90天发出了解除通知且一直未占用涉案房屋，不存在房屋交接问题，我公司的行为符合法律规定。其次，国华启达公司未提出新的事实和理由。最后，国华启达公司一审中提出的的第二、三、四项诉讼请求均是关于我公司的违约行为，但是我公司并未违约，故一审判决驳回其全部诉讼请求是正确的。同意一审判决。国华启达公司向一审法院起诉请求：1.判令国华启达公司与蓝海银行签订的房屋租赁合同于2018年5月23日解除；2.判令蓝海银行支付给国华启达公司的房屋押金366378元归国华启达公司所有，不予返还蓝海银行；3.判令蓝海银行向国华启达公司支付免租期租金118398元、中介服务费102894元；4.判令蓝海银行向国华启达公司支付差额租金121781元；5.案件受理费由蓝海银行承担。一审法院认定事实：国华启达公司向法院提交证明显示：2015年6月8日，案外人北京鑫阳房地产开发有限公司与国华启达公司签订《房屋租赁合同》，将北京市东城区广渠家园25楼地上七层地下一层总建筑面积为4562.47平方米的房屋租予国华启达公司，租赁期内，附属院落占地面积1504.4平方米由国华启达公司使用，租赁期限自2015年10月25日起至2023年10月24日止，并供国华启达公司进行分租。2018年1月19日，国华启达公司（甲方）与蓝海银行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区广渠家园25号6层建筑面积为632.3平方米的房屋租予乙方用于办公。租赁期限2年，自2018年2月23日起至2020年2月22日止。免租期35天，自2018年1月19日起至2018年2月22日止。免租期内所免的租金金额为118398元。租金标准为5.35元/天/㎡，物业管理费为1元/天/㎡，即月租金+月物业管理费为122126元。房屋租金每三个月支付一次，每次应支付租金及物业费366378元。乙方应于本合同签订3日内支付相当于三个月的租金和物业费作为履约保证金（押金）共计366378元。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，并返还乙方全额房屋租赁押金及剩余租金。关于违约责任，《房屋租赁合同》第八条第（五）项约定：除法律规定或本合同另有约定外，乙方未经甲方书面同意或未与甲方达成书面协议提前退租的，或乙方未提前90日向甲方提出书面解除协议且未在提出解除协议90日内未搬出租赁标的的按以下规定赔偿甲方：1、乙方已支付的剩余租金及押金均不予退还，乙方还应支付合同期内所享用免租期的租金，签订该合同时甲方支付给中介的中介服务费，乙方装修残值不予补偿；2、乙方提前退租的当日后，甲方对乙方租赁的标的有权对外出租，乙方不得提出异议，但乙方应支付给甲方因乙方提出提前退租当日至甲方对外出租该租赁标的收到新租户租金之日为止期间的租金。《房屋租赁合同》签订后，蓝海银行向国华启达公司支付租金、物业费至2018年5月22日，并向国华启达公司支付押金366378元。因为订立国华启达公司与蓝海银行之间的《房屋租赁合同》，国华启达公司向北京中原房地产经纪有限公司支付佣金102894元。2018年3月15日，蓝海银行作出《关于终止广渠家园25号启达大厦6层租赁合同的函》，载明“因外部政策性原因，我单位申请终止与贵司关于广渠家园25号启达大厦6层的租赁合同，谨对贵司前期大力配合协助表示谢意。后期双方另行协商解除合同事宜”。关于该函送达国华启达公司的时间，蓝海银行提供快递查询记录，显示该函件于2018年3月16日寄出，于2018年3月17日上门派件，收件人为韩景启；国华启达公司认可收到该函，收到时间为2018年4月22日，但国华启达公司未能就其收到时间提供证据。2018年3月27日，蓝海银行出《函》载明：“因外部政策性原因，2018年3月15日我行向贵公司发出《关于终止广渠家园25号启达大厦6层租赁合同的函》，依据合同约定，与贵公司2018年6月15日解除房屋租赁关系，现再次请贵公司安排好相关事宜。鉴于我行已经交付给贵司押金和租金等资金，请在扣除中介费102894元（以中介公司出具的发票为准）、免租期租金118398元、及至2018年6月15日期间的房屋租金及物业管理费462763元后，将剩部分资金一次性返还给我行，解除双方存在的一切法律关系。另外，鉴于贵公司从未向我单位交付上述房屋，请贵公司管理好出租房屋”。蓝海银行称其于2018年4月19日将此《函》寄出，国华启达公司于4月22日收到此《函》，国华启达公司对该签收日期予以认可。2018年4月25日，国华启达公司向蓝海银行发《至威海蓝海银行股份有限公司的函》载明：“贵司来函已于2018年4月22日收悉。根据贵我双方签订的房屋租赁合同第八条第五款约定，‘除法律规定或本合同另有约定外，乙方未经甲方书面同意或未与甲方达成书面协议提前退租的，或乙方未提前90日向甲方提出书面解除协议且未在提出解除协议90日内未搬出租赁标的的按以下规定赔偿甲方’（贵司的租金只交付到2018年5月22日）：1、贵司已支付的租金、押金均不予退还。2、贵司还应支付合同期内所享用免租期的租金118398元，签订该合同时我司支付给中介的中介服务费102894元，两项合计221292元，请贵司在收到此函3日内将221292元汇入我司账户。3、贵司提出退租的当日后，我司对贵司租赁的标的有权对外出租，贵司不得提出异议，但贵司应支付给我司因贵司提出提前退租当日至我司对外出租该租赁标的的新租户起租日为止期间的租金（此款项待我司与新租户签订《房屋租赁合同》时确定），待我司通知贵司款项具体金额后，请贵司在收到我司通知3日内将上述款项汇入我司账户”。另，国华启达公司称其于2018年5月23日自行收回涉案房屋。2018年5月31日，国华启达公司与案外人赵刚签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租于案外人赵刚，免租期为2018年5月28日至2018年6月27日，租赁期限2年，自2018年6月28日起至2020年6月27日止。2018年6月7日，国华启达公司向蓝海银行发《至威海蓝海银行股份有限公司函》载明：“根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》第八条第五款约定‘除法律规定或本合同另有约定外，乙方未经甲方书面同意或未与甲方达成书面协议提前退租的……按以下规定赔偿甲方’：1、贵司已支付的租金、押金均不予退还。2、（1）贵司还应支付合同期内所享用免租期的租金118398元；（2）签订该合同时我司支付给中介的中介服务费102894元；（3）贵司应支付给我司因贵司提出提前退租当日至我司对外出租该租赁标的的新租户起租日为止期间的租金（贵司的租金只交付到2018年5月22日，我司与新租户签订的房屋租赁合同起租日为2018年6月28日），即2018年5月23日至2018年6月27日期间36天的租金121781元。以上三项共计343073元，请贵司在收到此函5日内将343073元违约款汇入我司账户。3、如贵司对违约款有异议，可在2018年6月20日前，来我司协商，如2018年6月20日后，贵司未来我司协商，我司又未收到343073元的款项，我司将通过司法途径主张权利”。蓝海银行于2018年6月10日收到此函。2018年6月15日，蓝海银行向国华启达公司发《函》载明：“接到《至威海蓝海银行股份有限公司函》，现向你司提出以下回复意见。因外部政策性原因，2018年3月15日我单位向贵司发出《关于终止广渠家园25号启达大厦6层租赁合同的函》，依据合同约定，与贵公司2018年6月15日解除房屋租赁关系，随后也再次发出函件明确我行关于解除房屋租赁关系的意见。鉴于我行已经交付给贵司押金和租金等资金754886元，请在扣除中介费102894元（以中介公司出具的发票为准）、免租期租金118398元、及至2018年6月15日期间的房屋租金及物业管理费后，将剩余部分资金一次性返还给我行，解除双方存在的一切法律关系。另外，鉴于贵公司从未向我单位交付上述房屋，请贵公司管理好出租房屋”。蓝海银行称其于2018年6月22日将此《函》寄出，国华启达公司于6月23日收到此《函》，国华启达公司对该签收日期予以认可。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。国华启达公司与蓝海银行于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。蓝海银行于2018年3月15日作出《关于终止广渠家园25号启达大厦6层租赁合同的函》，并提供证据证明国华启达公司于2018年3月17日收到此函，国华启达公司称其于2018年4月22日收到此函但无法举证。故法院认定国华启达公司于2018年3月17日收到《关于终止广渠家园25号启达大厦6层租赁合同的函》。另外，蓝海银行在其后2018年3月27日的函件中亦明确2018年3月15日的函件为按合同约定提前要求解除，具体解除时间为2018年6月15日；且根据实际情况，蓝海银行称其并未实际占用涉案房屋，国华启达公司亦自认于2018年5月23日（2018年6月15日之前）即收回涉案房屋。故依据租赁合同约定，法院认定国华启达公司与蓝海银行之间的《房屋租赁合同》于国华启达公司3月17日收到终止函后90日即2018年6月15日解除。但应当明确，蓝海银行在合同期内提前退租，构成违约；蓝海银行主张双方合同系因不可抗力解除，法院不予采纳。同时应当指出，蓝海银行虽然提前90日通知解除合同，不适用《房屋租赁合同》第八条第（五）项的违约条款，但并不能免除蓝海银行的违约责任。关于国华启达公司主张的免租期租金118398元、中介费102894元，此系国华启达公司的合理损失，且蓝海银行在其函件中亦认可该费用，故，该两项费用应由蓝海银行承担并支付给国华启达公司。同时，蓝海银行应当承担合同解除前即2018年5月23日至2018年6月15日期间的未付租金，该期间租金应为96363元。鉴于蓝海银行已提前90日书面提出解除合同，且在其后的2018年3月27日函件中表明请国华启达公司管理好出租房屋，现国华启达公司要求不予返还蓝海银行押金的主张，法院不予支持；同时，国华启达公司要求蓝海银行支付差额租金的请求，缺乏依据，法院亦不予支持。根据合同约定及押金性质，押金366378元应当优先冲抵蓝海银行应承担的免租期租金118398元、中介费102894元及2018年5月23日至2018年6月15日期间的租金96363元。现因押金366378元已足以冲抵上述三项费用，国华启达公司仍要求蓝海银行支付相应费用，法院不再支持。据此，一审法院判决如下：驳回北京国华启达投资管理有限公司的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、双方往来函件的时间及内容，可以认定蓝海银行符合提前90日向国华启达公司提出书面解除协议且在提出解除协议之日起90日内搬出租赁标的的约定。国华启达公司要求蓝海银行依据《房屋租赁合同》第八条第（五）项的违约条款承担违约责任的主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。国华启达公司据此要求不予返还蓝海银行押金的主张，亦缺乏依据，法院不予采信。因押金366378元已足以冲抵蓝海银行应承担的免租期租金118398元、中介费102894元及2018年5月23日至2018年6月15日期间的租金96363元，故国华启达公司仍要求蓝海银行支付相应费用请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，国华启达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10894元，由北京国华启达投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王 平审 判 员 何江恒二〇一九年一月二十三日法官助理 江 潇书 记 员 张 雯