中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13665号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐正心（SEOJUNGSIM），女，1971年1月2日出生，大韩民国公民，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：纪玉峰，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永云，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：舒丹萍，女，1970年5月31日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：崔敬姬（CHOIKYUNGHEE），女，1969年1月1日出生，大韩民国公民，住上海市长宁区。上诉人徐正心（SEOJUNGSIM）因与被上诉人舒丹萍、原审原告崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初21905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人徐正心（SEOJUNGSIM）上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，改判其仅需支付至2017年9月的房屋使用费人民币（下同）50,000元、赔偿空调损失1,000元，由被上诉人双倍返还租赁保证金450,000元。事实和理由：双方在合同履行过程中对租金支付方式、时间作出变更，然被上诉人因为房屋被拆除，突然提出解约，已构成违约；双方确认于2017年9月20日交接房屋，之后的租金应由被上诉人承担；上诉人承租房屋时没有中央空调，转让房屋时黄某表示将其他空调送给上诉人，空调使用时间十年以上，价值很低，交接时已作为废品卖掉。被上诉人舒丹萍辩称，其从未同意变更租金支付方式，退一步讲，即使按照上诉人主张的支付方式，上诉人亦有违约；2017年10月18日双方签订房屋交接书并明确屋内尚有杂物；空调由上诉人拿走，原审酌定的赔偿金额过低，故其认为一审判决正确，要求维持原判。原审被告崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）未作任何陈述。徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）诉至一审法院，请求判令：1.舒丹萍双倍返还房屋租赁保证金450,000元；2.案件诉讼费由舒丹萍承担。舒丹萍提起反诉，请求判令徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）：1.支付违约金225,000元，以徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）支付的租赁保证金225,000元作抵;2.支付自2017年9月1日至2017年10月18日的房屋使用费120,000元；3.支付燃气费及滞纳金13,820.60元，电费及滞纳金13,288.03元；4.返还大金8匹LM中央空调一台（价值5万），松下和美的1.5匹空调各一台（价值5,500元），海尔KFR7500立式3匹空调一台（价值7,500元），若徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）无法返还，应赔偿折价款10,000元。一审法院认定事实：案外人庞某系上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室、XX室房屋产权人，出租涉讼房屋给舒丹萍，并同意其转租，租期至2018年5月31日。2007年，舒丹萍（出租方、甲方）与案外人权某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限为2007年10月30日起至2012年5月31日止；每月租金65,000元，乙方应于每两个月的第一个月31日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按应付租金的千分之二向甲方支付违约金，乙方支付方式为押三付二，租赁保证金金额为210,000元，第一期租金于2007年10月31日前支付；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付租金的两倍的占用费；有下列情形的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金……乙方逾期不支付租金累计达十五日的，甲方有权解除合同，并以书面的形式通知乙方，有权收回该房屋，并不负责室内设施的安全，如在5日之内乙方不自动清除，则视为放弃室内物品；若甲、乙双方有任何一方违反本合同的约定，违约方需支付守约方违约金，甲方违约已收取的保证金双倍返还给乙方，乙方违约已支付的保证金由甲方没收。合同下方有手写：房东借给承租人家具电器清单：中央空调一台、1.5匹空调二台、3匹立式空调一台，此空调以后交还房东，如无此物照价赔偿。2012年5月8日，舒丹萍与案外人权某签订《续租协议》，租期延长至2018年5月31日，对月租金调整至75,000元，其余条款与原租赁合同保持不变。2014年6月27日，舒丹萍同意权某将涉讼房屋租赁权利转移由案外人黄某承担，三方在上述《续租协议》上签名确认。2015年5月，舒丹萍、黄某与徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）签订协议，确认舒丹萍同意黄某将涉讼房屋租赁权利转移给徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）承担。原审另认定，舒丹萍确认收到租赁保证金225,000元。徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）实际支付租金至2017年8月31日。其中，2015年6月30日至2016年4月29日，均于双月的月底支付下两个月的租金；自2016年6月30日，分月支付租金，部分月份拆分为几笔支付；2017年8月，分别于4、8、14、18、28、29日支付5,000元、13,000元、15,000元、10,000元、12,000元、20,000元。原审再认定，2017年8月25日，徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）收到案外人送来的《解除合同通知书》：因多次催告租金至今未支付，已构成违约，现书面通知解除合同，给予两天时间清场，如8/28日后做为放弃物处理，该函未落款。舒丹萍认可此函系其派人送至涉讼房屋，故双方的合同应于该日解除。2017年8月31日，徐正心（SEOJUNGSIM）向舒丹萍发送短信，称为正常支付房租，要求提供相关权属证明。9月10、11日，徐正心（SEOJUNGSIM）再次向舒丹萍发送短信，表示会准备好9月房租，要求支付之前确认合约关系。2017年9月14日，徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）向舒丹萍发送律师函，称：因2017年8月25日，舒丹萍带人至涉讼房屋要求解除合同并要求徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）于同月28日前清场，2017年9月12日自称房屋所有权人代表至涉讼房屋要求徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）于2017年9月15日前清场并返还涉讼房屋，故其认为舒丹萍违约，舒丹萍应双倍返还租赁保证金。2017年9月15日，舒丹萍回复称相关文件在租赁关系建立时已出示；根据合同租金应于月底31日前支付，截至9月15日仍未收到，鉴于对方累计拖欠租金已达十五日，正式通知对方解除双方间的租赁合同；要求对方于9月16日0点前结清租金，于5日内清空房屋，尽快交还钥匙等。2017年9月18日，舒丹萍向徐正心（SEOJUNGSIM）发送律师函，称：双方租赁关系于徐正心女士9月15日收到短信通知之日终止，要求结清欠租，支付违约金，并于9月20日前清空房屋交还钥匙。2017年9月21日，徐正心（SEOJUNGSIM）向舒丹萍发送短信，要求舒丹萍来拿店铺钥匙。舒丹萍回复，对方未经许可擅自将房屋一、二层间楼板打通，要求恢复原状后交房。徐正心（SEOJUNGSIM）回复称未做过改建，已做好交房准备，对方可随时来取走钥匙。徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）提供中介公司工作人员南某于2017年9月28日出具的收条：“本人代收位于XX道XX弄XX号XX室房屋钥匙壹把。房屋未交接完。”舒丹萍表示没有印象是否委托过南某收房，但从内容上看，房屋没有交接完。2017年10月18日，徐正心（SEOJUNGSIM）与舒丹萍签署交接书，写：缺少部分为原合同中写入的所有空调；已收到两把钥匙。交接书下方有“本人承诺于2017年10月19日搬清房屋内杂物”中文字样，其后有徐正心（SEOJUNGSIM）签名。徐正心（SEOJUNGSIM）确认签字的真实性，但表示其不懂中文，对手写部分的内容不清楚，当时中介工作人员南某告知办理房屋交接需要签字。2017年11月，舒丹萍结清涉讼房屋欠付的燃气费及违约金13,820.60元,2017年7月至2017年11月电费及违约金13,288.03元。原审中，涉讼房屋产权人庞某确认涉讼房屋交付舒丹萍时，房屋一二楼为打通状态。一审法院认为：案件争议焦点一是双方之间是否就租金的支付时间及方式达成新的合意，变更为自2016年6月起一月一付，每月底前付清？徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）认为变更付款方式及时间系征得过舒丹萍同意，租金在持续一月一付的履行过程中，舒丹萍并未提出异议。舒丹萍则认为合同条款未曾变更，徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）系自身原因将租金分期付，并非是舒丹萍同意变更付款方式及时间。本案中，徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）除提供2017年9月15日与舒丹萍录音中有涉及调整租金付款的谈话内容，并无其他证据证明双方对支付租金有过变更。即使按舒丹萍在录音中承认的内容，也是每月5日前付当月租金，徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）仍存在未按时足额支付租金的行为，故本案中徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）违约在先，舒丹萍按合同约定行使合同解约权并不违约。舒丹萍认可2017年8月25日的解约通知函系其派人送至涉讼房屋，故双方的租赁合同应于该日解除。徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）要求舒丹萍双倍返还房屋租赁保证金450,000元的诉请，法院难以支持。舒丹萍要求徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）承担违约责任，支付违约金225,000元，以徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）支付的租赁保证金225,000元作抵的诉请，法院予以支持。争议焦点二是涉讼房屋使用费支付至何日？徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）认为其已按舒丹萍所要求的期限，于2017年9月20日搬离涉讼房屋，并于次日通知舒丹萍收房，舒丹萍拒收房屋的责任由其自行承担，同意按照合同约定的月租金标准支付自2017年9月1日至同月20日止的房屋使用费。舒丹萍认为徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）收函后未表示同意搬离，故对徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）具体搬离时间不清楚，双方于2017年10月18日办理房屋交接手续时，徐正心（SEOJUNGSIM）仍签字确认有杂物未清场，房屋使用费应按合同约定的月租金标准支付至2017年10月18日止。根据查明的事实，案外人庞某确认涉讼房屋在交付舒丹萍时上下楼层已打通，舒丹萍于2017年9月21日收到徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）通知收房的短信，以徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）擅自将涉讼房屋一、二层楼板打通，需恢复原状后再行收房为由而拒绝收房，在客观上对涉讼房屋的交接设置了一定障碍，但根据舒丹萍提供双方于2017年10月18日办理房屋交接时，徐正心（SEOJUNGSIM）签字确认涉讼房屋内仍留有杂物需搬清的证据，证明徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）也未做好涉讼房屋交接的准备工作。故对于2017年9月21日至同年10月18日的房屋使用费，法院酌定徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）承担35,000元。争议焦点三是电费及滞纳金中2017年11月账单涉及的10月份电费是否应由徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）承担？徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）与舒丹萍办理涉讼房屋交接时间为2017年10月18日，徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）理应承担2017年10月的电费，因徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）认可燃气费及滞纳金的金额，故舒丹萍要求支付燃气费及滞纳金13,820.60元，电费及滞纳金13,288.03元的诉请，法院予以支持。争议焦点四是徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）是否对空调进行赔偿？徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）明确合同中备注的空调无法返还，其中中央空调并未收到，徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）接收房屋时对此未提出异议，在双方2017年10月18日办理房屋交接时，也确认缺少原合同中写入的所有空调，现徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）表示无法归还理应进行赔偿，因舒丹萍无法提供购置空调的相关票据，故法院酌定徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）应赔偿3,000元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定,于二〇一八年五月二十八日判决：一、徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）向舒丹萍支付违约金225,000元（以舒丹萍处的租赁保证金225,000元作抵）；二、徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）应于判决生效之日起十日内向舒丹萍支付房屋使用费85,000元；三、徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）应于判决生效之日起十日内向舒丹萍支付燃气费及滞纳金13,820.60元，电费及滞纳金13,288.03元；四、徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）应于判决生效之日起十日内向舒丹萍赔偿空调损失3,000元；五、驳回徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）全部本诉诉讼请求；六、驳回舒丹萍其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,050元，由徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）负担。反诉案件受理费3,515.80元，由徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）负担3,451.40元，舒丹萍负担64.40元。二审中，上诉人出示照片三张，旨在证明被上诉人解除合同的真实原因是涉案房屋包含一部分违章搭建，被责令强制拆除；被上诉人表示无法确认照片形成时间，且2017年10月17日返还房屋前双方对房屋的正常使用并无异议。本院认为，鉴于照片无法反映拍摄时间，不能证明租赁期间上诉人正常使用房屋受影响或有障碍，故对该组证据材料本院不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人徐正心（SEOJUNGSIM）主张双方在合同履行过程中对租金支付方式、时间作出变更，但为被上诉人舒丹萍所否认，查仅依徐正心（SEOJUNGSIM）原审中出示的录音资料，不足以证明双方变更了履行方式。并且，本院注意到，即便按照徐正心（SEOJUNGSIM）主张之租金支付方式，其实际履行中亦有违约。二审中，徐正心（SEOJUNGSIM）认为其未按变更后的方式履行系征得舒丹萍同意，但就该项主张，徐正心（SEOJUNGSIM）未能出示任何有效证据予以证明。综合而言，舒丹萍的辩解理由有事实依据，可予采纳。因此，涉讼房屋租赁合同解除的原因在于承租人徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）未依约支付租金所致，其理应承担相应违约责任。双方一致确认2017年10月18日交接书的真实性，故徐正心（SEOJUNGSIM）关于房屋返还日之异议，显与事实不符，本院不予采纳。并且，本院注意到，徐正心（SEOJUNGSIM）于该交接书“租客签字”栏有签名，在“本人承诺于2017年10月19日搬清房屋内杂物”的备注后亦有签名，故徐正心（SEOJUNGSIM）否认其知晓该备注内容，但未提供相反依据，本院不予采纳。二审中，徐正心（SEOJUNGSIM）确认其收到租赁合同载明的除中央空调外的其余空调，并且，双方间2017年10月18日的交接书亦载明空调缺少，故本院认为，原审酌定徐正心（SEOJUNGSIM）、崔敬姬（CHOIKYUNGHEE）赔偿相应的空调损失，合理妥当，应予维持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人徐正心（SEOJUNGSIM）关于撤销一审判决第一、二、四、五项，改判其仅需支付至2017年9月的使用费50,000元、赔偿空调损失1,000元，由舒丹萍双倍返还租赁保证金450,000元的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,605元，由上诉人徐正心（SEOJUNGSIM）负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一九年一月二十四日书记员  金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。