山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2018）晋0602民初149号原告：朔州市晨光花都小区业主委员会,住所地：朔州市经济开发区晨光花都小区。负责人：张秀英，职务：主任（身份证号：×××）。委托诉讼代理人：姚文涛,山西业盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润芳,山西业盛律师事务所律师。被告：大同市阳光物业管理有限责任公司，住所地：大同市城区友谊南街晨光花园**综合楼**（朔州晨光花都管理服务部办公地址:朔州市经济开发区晨光花都小区）。法定代表人：刘燕燕，职务：执行董事兼总经理（身份证号：×××）委托诉讼代理人：杨文勋，男，1952年4月25日出生，汉族，大同市阳光物业管理有限责任公司经理，现住晨光花都**楼****。（身份证号：×××）委托诉讼代理人：贺筱孟，山西宝翰律师事务所律师。原告朔州市晨光花都小区业主委员会诉被告大同市阳光物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，被告在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。朔城区人民法院作出（2018）晋0602民初149号民事裁定书，驳回被告对管辖权提出的异议。大同市阳光物业管理有限责任公司提起上诉，朔州市中级人民法院2018年3月13日作出（2018）晋06民辖终6号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年4月3日，大同市阳光物业管理有限责任公司提起行政诉讼，请求判令朔州市房产管理局撤销其于2017年8月15日作出的朔房办字【2017】31号《关于晨光花都小区业主委员会备案》。2018年4月8日，大同市阳光物业管理有限责任公司提出《中止审理申请书》，请求中止审理朔州市晨光花都小区业主委员会诉大同市阳光物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案。2018年4月9日，朔城区人民法院作出（2018）晋0602民初149号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。怀仁市人民法院作出（2018）晋0624行初8号行政裁定书，驳回大同市阳光物业管理有限责任公司的起诉。2018年10月9日，朔州市中级人民法院作出（2018）晋06行终21号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案恢复诉讼后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朔州市晨光花都小区业主委员会负责人张秀英、委托诉讼代理人姚文涛、刘润芳，被告大同市阳光物业管理有限责任公司委托诉讼代理人杨文勋，贺筱孟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朔州市晨光花都业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原被告之间的物业服务合同，解聘被告物业服务企业；2、请求人民法院依法判令被告退出物业服务区域、移交物业服务用房32间和相关设施；3、请求人民法院依法判令被告将以下资料移交给原告朔州市晨光花都业主委员会：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;③物业质量保修文件和物业使用说明文件;④物业管理所必需的其他资料；4、请求人民法院依法判令被告向原告书面报送其在小区服务期间的物业服务费用收支、公共收益使用情况和明细账目、所有相关财务原始凭证（详细材料见附页）。事实与理由：晨光花都小区是开发区一座较大的小区，自2010年竣工交付使用以来，房屋套数1176户，目前入住率已达80%以上，该小区由开发商大同市晨光建设有限责任公司指定被告提供前期物业服务。被告在晨光花都小区成立大同市阳光物业管理有限责任公司朔州晨光花都管理服务部，并刻制公章及收费专用章，但一直未办理工商登记手续，也未在房管部门备案。从2010年至今，被告在物业管理工作上存在严重的不作为。每年的物业费都被被告尽数挪用，并未用到整个小区的物业管理上。物业管理工作每况日下，水、电费擅自加价，基础设施、公共卫生、小区绿化、安保工作等问题日趋不堪，给广大业主的生活带来了极大的困扰和隐患。为此，许多业主曾经多次向被告反映过、理论过，但最终都不了了之。特别是今年以来，被告恶劣、野蛮、霸权的行为更加严重，由于质量原因，供水管道经常爆裂，在气温最高的那段时间业主接连多次、连续多日无法正常用水，被告在消极补修中仍然使用一些存在严重质量隐患的非标材料，致使小区供水系统故障频发，严重影响小区供水。被告在得知业主的不满后，还召集黑社会人员威吓广大主业，致使不到两个月的时间里，造成多次打架斗殴事件，甚至殴打业委会工作人员，暴力阻止业委会开展工作，业主曾多次110报案等等。业主虽多次向政府相关部门投诉，问题仍得不到解决。应广大业主的要求，朔州市开发区晨光花都小区于2017年8月6日经全体业主代表大会选举表决，成立了晨光花都小区第一届业主委员会，并于2017年8月15日报请朔州市住建局核准备案。鉴于被告的种种行为，原告作为业主委员会就解聘被告一事采用书面征求意见的形式，最终经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定解聘被告。2017年9月9日，原告向被告下发解聘通知，并就解聘被告一事通告广大业主，决定从下发之日起正式解聘被告，限其10日内移交相关资料，搬离现有工作场所。但被告继续非法滞留小区，拒绝移交相关资料和设备。根据《物权法》、《物业管理条例》等的相关条款，被告被解聘符合法律规定，必须撤离小区，终止其非法滞留小区的行为，并移交相关公共设施、场所、场地、管理资料及全部收支账目给原告。同时，根据《物权法》、《物业管理条例》等的相关条款，小区公共收益及广告收益应该归业主共有，但被告自进驻小区以来，将物业服务用房、地下停车场、电梯等全部公共收益及广告收益归被告收入，引起全体业主强烈不满。综上事实表明：被告不但存在诸多不履行或不完全履行服务义务的行为，而且实施了上述多项侵权行为，并造成了严重后果：1、非法侵犯业主合法居住权益的行为；2、非法侵权滞留本小区、非法行使管理权的行为；3、已经造成了部分业主无法正常生活的严重后果;4、给业主造成了重大的经济损失;5、非法阻碍业委会代表全体业主行使自行管理或通过正当方式招标新物业公司进行物业服务管理，造成本小区对内对外形象极差，给业主造成了巨大损失。为了保护全体业主的合法权益不被继续侵犯,特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，以维护正义和法律的尊严,保护业主的合法权益。大同市阳光物业管理有限责任公司辩称：我们提交前期物业服务合同，约定有争议的由大同市仲裁委员会仲裁，所以我们对朔城区法院管辖提出异议。一、原告晨光花都业主委员会行政备案违法，不具备主体资格，至少应予撤销。1.原告提交的《备案材料》的首页显示：该材料的制作时间为2017年8月14日，而原告向朔州市房产管理局备案登记日期为2017年8月15日，但矛盾的是，《备案材料》中所涉及的《晨光花都小区业主委员会备案申请书》、《业主委员会议事规则》、《晨光花都（业主公约）》的最后一页，均加盖了晨光花都业主委员会的印章，而按照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条第一款“业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章”，既然已经加盖了本案晨光花都业主委员会的印章，即意味着本案原告未在依法履行备案手续的情况下，便擅自刻制了晨光花都业主委员会的印章，故本案原告的备案行为及刻制印章行为均系违法行为，应予撤销。2.《物业管理条例》第六条第一款：“房屋的所有权人为业主”，而晨光花都的业委会成员中的“张秀英、谢涛、王淑敏、米成龙、杜晓娇、王永祥、齐华业、刘明立、郭建杰、刘金凤”均非晨光花都的业主。3.退一步讲，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定：“业主委员会由业主大会会议产生，由5至11人单数组成，业主委员会应当是物业管理区域的业主，并符合下列条件：……（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；……”，但本案原告的组成人员中，除前述非业主人员外，王俊龙、王建华等人不同程度拖欠物业费，故该等人员均不具备业主委员会成员的基本条件。4.根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政管理部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续；（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项”。而本案原告并未按照规定提供业主大会议事规则等全部材料。二、原告不是提起本案的适格主体。1.依照《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，因而不宜确定业主委员会的诉讼主体资格。2.基于前述第一点，法律只赋予了业主委员会特定情形下的诉讼主体资格，即意味着，业主委员会能否作为诉讼主体，须基于法律的明确规定，只有在某些特殊情况下才可以成为诉讼主体，而本案所涉的情况，相关法律并未赋予其相应的诉讼主体资格，故原告不具备提起本案的主体资格。3.根据原告提供的《晨光花都（业主公约）》第六条第三款，“涉及……物业管理诉讼……等重大事项的，必须由业主会议以三分之二以上投票权通过决定。”本案显然属于因物业管理而引发的诉讼，按照原告提交的《业主公约》，原告应提供三分之二以上投票权的业主同意的相关证明材料，方可启动物业管理诉讼，否则原告无权启动诉讼。三、被告未曾与原告签订过物业服务合同，自然不存在解除双方之间的物业服务合同之说。被告系与晨光花都的建设单位依法建立前期物业服务合同关系的物业服务单位，并非晨光花都业主，更非原告选聘的物业服务单位，故被告与原告之间不存在任何物业服务合同，既然双方之间未曾订立过物业服务合同，自然不存在解除合同的说法。四、“原告”无解聘被告的权利，被告与晨光花都建设单位之间的前期物业服务合同只因业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同生效而终止。根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。不难看出，前期物业服务合同的终止，与业主选聘的物业服务企业的物业服务合同的终止不同，并非由业主大会解聘，而须以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的生效为前提。本案中，被告并非系由业主召开业主大会选聘的物业服务企业，而系前期物业服务公司，前期物业服务合同的终止与业主选聘的物业服务企业不同，被告的物业服务合同的终止依托于晨光花都业主委员会是否与新的物业服务企业签订了物业服务合同且签订的合同是否生效。故在被告的前期服务合同期限未满的情况下，业主大会不能解聘被告，只有当业主大会依法选聘了新的物业服务企业，且业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，其与被告前期物业服务合同方才终止，因此“原告”提出的通过征求意见形式解聘被告并要求被告退出物业服务区域，移交物业材料等的主张不能成立。五、被告为晨光花都提供前期物业服务的合同未终止，被告自然无须退出物业服务区域，无须移交物业用房及相关设施，更无须移交任何材料。六、被告收取的物业费等的收支情况，原始凭证等，系被告的内部财务账目，原告无权要求被告向其报送。综上，原告的备案登记行为违法，不具备主体资格，且未依法获得业主大会授权，无权起诉。同时被告与原告之间并未签订过任何物业服务合同，不存在解除之说，故请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告认为原告提供的筹备小组成员登记表存在签名错误的情形、所留电话不一致、签字名单中的业主代表谢涛、米龙飞、杜晓娇等并非业主、存在一个业主多次签名的情形；业委会成员中的9人，不符合其自己制定的业主大会议事规则的规定，均非业主；《晨光花都第一次业主代表大会签到表》有近一半的人均非业主；《业主大会选票（后附授权委托书）》，选票存在诸多废票；2017年8月6日，业委会刚选举成立，尚未进行备案，但在全体委员会决议的落款处，加盖了业委会的印章，原告向朔州市房管局申请备案前，已经刻制了公章，该备案行为显然违法；现场照片及两份讲话稿自相矛盾；2017年6月业主大会，业主代表83人，实到83人，代表了1176户，显然不能代表业主;在报名期限届满前，已经内定了筹备组组成人员名单,筹备组成立前已经提前两个月与业主沟通，让业主签订授权委托书，并代为投票;授权委托书真实性存疑。晨光花都业主委员会行政备案违法，不具有主体资格；业主委员会的产生不符合法律规定；业主委员会并未获得业主大会会议以2/3以上投票权通过的业主大会的授权，不能代表业主提起本案所涉诉讼。对上述意见，本院认为，业主大会的成立，以及业主委员会的选举，均属于小区业主对小区事务的一种自我管理、自我约束机制。业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主行使管理权的内容。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”业主大会是业主的自治组织，是建设区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。行使管理权的主体为小区业主，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对业主委员会成立及其产生进行干预。本案中物业公司并非小区业主，无权对业主委员会成立的相关事宜提出异议。根据原告提供的证据可以证实，朔州市晨光花都小区五名业主于2017年6月5日向朔州经济开发区街道办事处提出成立晨光花都小区业主大会筹备组的申请。街道办事处收到申请后，于2017年6月22日发出《关于同意成立晨光花都小区首届业主委员会筹备组的公告》，成立由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表组成的首次业主大会会议筹备组，筹备组组长由开发区街道办事处代表担任，业主代表由街道办事处审查后确定，筹建工作在市房管局和区街道办的指导和监督下，按法定程序开展组建工作。筹备组工作人员完成确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积的工作后，草拟《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《业主委员会议事规则》、《晨光花都首届业主委员会委员候选人报名公告》等并确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等，并将各项工作在首次业主大会会议召开15日以前，以书面形式在物业管理区域内张贴公布，征求业主意见。2017年8月6日，在朔州市开发区街道办、朔州市房产管理局的监督指导下，召开了晨光花都首届业主大会，大会会议表决通过《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》，并选举产生业主委员会，通过选举产生了15名委员。2017年8月8日，晨光花都小区业主委员会向朔州市房管局递交《晨光花都小区业主委员会备案申请书》，朔州市房产管理局收悉并审核晨光花都小区业主委员会提交的备案材料后，于2017年8月15日下发朔房办字【2017】31号文件，同意予以备案。综上，晨光花都小区业主委员的成立符合法律规定，具备诉讼主体资格。2.被告质证认为原告提供的《晨光花都》第六条第三款约定：“涉及……物业管理诉讼……等重大事项的，必须由业主大会会议以2/3以上投票权通过决定”，认为业主委员会并未获得业主大会会议以2/3以上投票权通过的业主大会的授权，不能代表业主提起本案所涉诉讼。对被告的抗辩意见，本院结合相关证据，作如下认定：原告提供照片15页30张，拟证实被告在物业管理工作上严重不作为，小区基础设施、公共卫生、小区绿化、安保工作等存在诸多问题，被告存在多项侵权行为，并造成严重后果。被告质证认为，上述照片何时何地拍摄均不明确，无法确认其真实性、关联性。对此，被告未予提供其作为物业服务企业履行按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的相关证据，本院对被告的抗辩意见不予支持。原告于2017年8月17日发出业委会（2017）字第3号文件《关于大同市阳光物业管理有限责任公司朔州晨光花都管理服务部物业管理的整改要求》，要求被告对小区基础设施、公共卫生、小区绿化、安保工作等相关问题进行整改，并在5日内拿出整改办法及具体措施。原告提供朔州市公安局建设北路派出所出具的《晨光花都小区业主与物业公司发生冲突接警时间及内容》可以证实晨光花都小区业主因故与被告物业公司发生纠纷的事实。原告提供《解聘物业公司征求意见书》、《解聘物业公司意向书（附：业主产权证明）》、朔州市晨光花都业主委员会《通告》（业委会【2017】字第4号），可以证实原告作为业主委员会就解聘被告一事，采用书面征求意见的形式，征求小区业主的意见。被告提供《业主登记表》，可以证实晨光花都小区现有住户1178户。原告提供的《解聘物业公司征求意见书》、《解聘物业公司意向书（附：业主产权证明三册）》可以证实同意解聘被告的业主共有627户（不含诉讼阶段原告提供的另外180户同意解聘被告的业主）,占比53.23%;被告提供《大同市晨光建设有限责任公司不动产测量报告》，计算出住宅套内面积133963.11平方米，商铺套内面积7752.09平方米，两项合计141715.2平方米；上述627户业主对应的建筑物专有面积为84459.29平方米,占比60%；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定解聘被告。原告于2017年9月9日向被告发出《通知》，决定即日起终止大同阳光物业管理有限责任公司晨光花都管理服务部在晨光花都小区的物业管理工作。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序，作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。据此，晨光花都小区业主委员作为原告代表晨光花都业主提起本案诉讼，符合法律规定，起诉请求解除物业服务合同，应予支持。3.原告提供《解聘物业公司意向书（附：业主产权证明三册）》，可以证实经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定解聘被告物业公司，另外招聘有资质有能力的物业公司，接收本小区物业管理工作。原告提供朔州市晨光花都业主委员会《通告》（业委会【2017】字第4号）、《通知》、《中标通知书》、《朔州市晨光花都小区物业服务合同》，可以证实晨光花都小区业主委员会委托招投标公司，对晨光花都小区物业管理实施招投标，选聘朔州市元登物业服务有限公司作为小区物业服务企业，并与朔州市元登物业服务有限公司签订《物业服务合同》。（《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，据此，业主委员会成立后，业主委员会已经另行选聘新的物业服务企业，前期物业服务合同权利义务终止。故业主委员会可以解除前期物业服务合同，重新按照程序聘物业公司。）4.被告提供晨光花都小区业主缴纳物业费收据及物业费收入明细表，主张业主仍然履行与被告公司的物业服务合同并依约缴纳物业费行为印证业主同意解除与被告的物业服务合同关系不实。本院认为，被告公司未予退出物业服务区，业主仍向其缴纳物业服务费并不能对抗经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘被告物业服务公司行为的法律效力。本院对被告的抗辩主张不予支持。5.被告提供《民意调查表》，拟证实业委会人员在2017年5月至9月期间，并未找表中所涉业主签过字；表内所涉业主不同意解聘被告；印证原告提交的授权委托书、解聘物业公司征求意见书、同意解聘物业公司意向书等材料的虚假性。原告对该证据的真实性与合法性均不认可，认为被告通过贿赂、欺骗的方式取得该证据，干扰诉讼，不能作为本案证据使用。被告认可对签字业主进行了慰问。本院认为，对该《民意调查》，调查者的客观性、调查问卷的适当性、受访者回答的真实性等没有相关证据佐证。《民意调查》不能对抗经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘被告物业服务公司行为的法律效力。本院对被告的抗辩主张不予支持。6.被告提供《物业管理委托协议》，拟证实晨光花都小区前期物业服务合同约定的管理期限及约定发生争议时，由大同市仲裁委员会管辖。原告质证认为，被告前期物业服务合同已经终止，仲裁管辖的约定对原告及全体业主不产生约束力。本院认为，该协议的委托方大同市晨光建设有限责任公司将其开发建设的朔州市开发区晨光花都小区委托于大同市阳光物业管理有限责任公司实行物业管理，被告未予提供其通过投标中标的方式被选聘为晨光花都小区物业服务企业的相关证据，有悖《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”之规定，有损社会公共利益,故本院对被告作为晨光花都小区的物业服务企业的合法性，不予认可。委托方与受托方关于仲裁管辖的约定对原告及全体业主不产生约束力。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下:2009年12月2日，大同市晨光建设有限责任公司将朔州市开发区晨光花都小区委托于大同市阳光物业管理有限责任公司实行物业管理，并签订《物业管理委托协议》。晨光花都小区位于朔州市开发区招远路，占地面积6.5万平方米，建筑面积16.5万平方米。总专有面积141715.2平方米。《物业管理委托协议》委托管理期限十年，自2010年1月1日起至2020年12月31日止。近年来，随着小区建设完成，业主不断入住（小区现有1178户业主），业主对于小区事务如何管理的需求不断增加，新的需求不断出现，建设单位选聘的物业服务企业与这种不断增加的业主需求之间存在差距。晨光花都小区业主认为，被告物业服务企业在履行物业服务义务过程中存在严重的不作为，严重影响了业主正常的生活。2017年6月5日，朔州市晨光花都小区五名业主向朔州经济开发区街道办事处提出成立晨光花都小区业主大会筹备组的申请。街道办事处收到申请后，于2017年6月22日作出《关于同意成立晨光花都小区首届业主委员会筹备组的公告》。2017年8月6日，在朔州市开发区街道办、朔州市房产管理局的监督指导下，召开了晨光花都小区首届业主大会，并选举产生晨光花都小区业主委员会。2017年8月8日，晨光花都小区业主委员会向朔州市房管局递交《晨光花都小区业主委员备案申请书》。朔州市房产管理局于2017年8月15日下发朔房办字【2017】31号文件，同意予以备案。并将有关事项告知如下：“你会成立时间为2017年8月6日，任期三年；业主委员会成员如下：张秀英、王淑敏、谢涛、米龙飞、杜晓娇、郭建杰、姚斌、聂海燕、康孟艳、刘金凤、王永祥、曹利军、刘明立、王俊龙、王建华；主任：张秀英，副主任：王淑敏、谢涛、米龙飞、杜晓娇；你们业委会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，应当将印章样式报我局备案。”2017年8月17日，朔州市晨光花都小区业主委员会发出业委会(2017)字第1号文件《关于朔州市晨光花都业主委员会正式成立的通知》，并将该文件报朔州市住建局、开发区街道办、建设北路派出所，送晨光花都物业管理部。同日，晨光花都小区业主委员会作出业委会（2017）字第3号文件《关于大同市阳光物业管理有限责任公司朔州晨光花都管理服务部物业管理的整改要求》，并报朔州市住建局、开发区街道办，送晨光花都物业管理部，要求晨光花都物业管理服务部针对以下问题，拿出整改办法及具体措施：1.向业委会提供办公场所；2.详细说明小区内水、暖管道的现状和存在隐患；3.说明小区部分业主委托你部代办多年的房产证未能办理的原因及后续措施；4.立即停止缴纳电费与物业费捆绑的违法行为；5.即日起停止对小区公共区域内广告费的擅自租赁行为。2017年9月9日，晨光花都小区业主委员会向晨光花都物业管理服务部发出《通知》，认为服务部在物业管理工作上的严重失职和服务理念与广大业主严重背离。且针对业委会所提出的整改要求没有任何回应,不再要求大同阳光物业管理有限责任公司晨光花都管理服务部提供物业管理服务，并向业主委员会移交相关资料手续,搬离现有工作场所。并附有627户业主签字的《解聘物业公司征求意见书》及《解聘物业公司意向书》(诉讼过程中，又增加180户业主签字)。后晨光花都小区业主委员会代表业主于2018年4月1日与另一物业服务公司签订《物业服务合同》。晨光花都物业服务部拒绝搬出晨光花都小区。原告遂向本院提起诉讼。被告在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。在管辖权异议被驳回后，2018年4月3日，大同市阳光物业管理有限责任公司以朔州市房产管理局为被告，朔州市晨光花都小区业主委员会为第三人，提起行政诉讼。认为朔州市房产管理局作出的朔房办字（2017）31号《关于晨光花都小区业主委员会备案》行为违反法律且程序违法，侵害了公司的经营权、财产权等合法权益，请求判令朔州市房产管理局撤销朔房办字（2017）31号《关于晨光花都小区业主委员会备案》。怀仁市人民法院作出（2018）晋0624行初8号行政裁定书，认为“大同市阳光物业管理有限责任公司与业主之间系物业服务合同关系，业主有权利通过公开公平公正的市场竞争机制，选择物业服务企业，原告能否继续进行物业管理，依法应按合同或约定履行，属民事法律范畴。本案被告对第三人的备案行为不会影响原告继续进行物业管理。原告亦不会因为被告的备案行为而直接受到权利侵害，被告对第三人的备案行为与原告无行政法上的利害关系。原告提起行政诉讼不符合上述法律规定。依法不具备原告主体资格”，故驳回大同市阳光物业管理有限责任公司的起诉。2018年10月9日，朔州市中级人民法院作出（2018）晋06行终21号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，被告大同市阳光物业管理有限责任公司之晨光花都物业服务部为朔州市晨光花都小区业主供物业服务，双方已形成物业服务合同法律关系。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本案朔州市晨光花都小区按照《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，召开业主大会并依法选举产生业主委员会。朔州市住房和城乡建设局对选举产生的晨光花都小区业主委员会进行备案，对其合法性进行确认。依据《物业管理条例》第十二条规定，晨光花都小区业主大会会议采用书面征求意见的形式，经晨光花都小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘被告物业服务企业。晨光花都小区解聘被告物业服务企业的程序合法;业主大会按照物权法第七十六条规定的程序，作出解聘被告物业服务企业的决定后，原告业主委员会请求解除物业服务合同,于法有据，应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条第一款第四项、第二款、第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第三条，第十一条第四项、第十二条第三款、第四款，第二十九条、第三十八条规定，判决如下：一、原告朔州市晨光花都业主委员会请求解除与被告大同市阳光物业管理有限责任公司的物业服务合同关系有效。二、被告大同市阳光物业管理有限责任公司之晨光花都物业服务部于本判决生效后十五日内退出朔州市晨光花都小区物业服务区域、移交物业管理用房和相关设施。三、被告大同市阳光物业管理有限责任公司之晨光花都物业服务部于判决生效后十五日内向原告朔州市晨光花都小区业主委员会移交以下资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 董玉晶人民陪审员 田万玲人民陪审员 张冬梅 二〇一九年一月十七日书 记 员 段 瑜