江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9396号上诉人（原审原告）无锡九龙仓物业管理有限公司，统一社会信用代码91320200687824187Y,住所地无锡市五星家园258号-10。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚晔，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛一清，江苏开炫律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）蒋扬，男，汉族，1988年3月15日生，住苏州。委托诉讼代理人：肖宇峰，江苏德策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李易谏，江苏德策律师事务所实习律师。上诉人无锡九龙仓物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与被上诉人蒋扬财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市工业园区人民法院（2018）苏0591民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。九龙仓物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为水阀标识属于上诉人物业管理范围，系事实认定错误。上诉人认为，物业公司的义务是对业主共用的设施设备进行日常的维护、养护和管理。物业公司对业主自用的设施设备无日常维修、养护和管理的义务。《江苏省物业管理条例》第92条第2款规定，本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，有住宅业主或者住在业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。水阀不是共用设施设备，而是被上诉人自用设备，不属于上诉人物业公司管理范围。因此，水阀是否做区分标识不是上诉人物业管理职责，不属于上诉人物业管理范围，一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。本案请求权基础不是侵权责任而是违约责任。上诉人向被上诉人主张赔偿系依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号]第四条规定，因为被上诉人违反物业服务合同或者法律法规管理规约，实施了妨害物业服务与管理的行为，即未能关闭室内水龙头导致漫水，损坏了上诉人管理的公共公用设施设备，上诉人起诉是基于物业服务合同的违约责任。三、一审法院对本案漫水事件发生的根本原因认定事实错误，对当事人双方应承担责任比例的认定显示公平。上诉人认为，被上诉人专有部分内的水龙头未关是发生本案漫水事件的根本原因，被上诉人应承担全部责任或者大部分责任。若如专有部分的水龙头已关闭好，即使有第三人故意毁坏水阀并故意打开水阀，水龙头也不会出水，进而造成漫水。因此，对业主进行用水安全教育，并以判决承担更高比例责任的方式，令其痛定思痛，才是杜绝此类事件发生的方法。四、一审法院对上诉人已撤回的部分诉讼请求作出驳回诉讼请求的判决，属于事实认定和法律适用错误。上诉人已就墙皮修复费用5535元向一审法院撤诉，一审判决未对该事实应予认定，仍然就该诉讼请求作出判决，损害了上诉人的诉讼权利。综上，请求二审法院查明事实，纠一审错误。被上诉人蒋扬答辩意见：一、一审法院认定事实清楚、明确，上诉人对本次漏水事件有不可推卸的责任。二、一审法院适用法律正确，认定事实认定事件发生原因清楚，上诉人应当在本次事故中事件中承担绝大多数的过错责任。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。九龙仓物业公司向一审诉讼请求：请求法院依法判令被告支付原告维修电梯部件及墙皮费用，共计人民币18742元；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年10月20日上午8时40分许，九龙仓物业公司工作人员巡查发现蒋扬所在的九龙仓时代上城花园3区7幢电梯进水并受损。当日上午9时许，经物业工作人员打开7幢1604室房门查看，该房屋室内全是积水，已漫过门槛。另查明：蒋扬购买苏州工业园区九龙仓时代上城花园3区7幢1604室并于2017年8月12日办理房屋接收手续。2017年12月26日，蒋扬将上述房屋出售并完成过户交易。审理中，九龙仓物业公司提交下列证据佐证己方主张：证据一、打印照片5张，用以证明2017年10月20日九龙仓时代上城花园3区7幢1604室室内漫水情况。蒋扬质证意见为：九龙仓物业公司称先关闭总水阀后进入室内，与照片中水龙头流水而出相矛盾；证据二、分别由常文军、郁根启、徐康冬出具的书面情况说明3份，反映三人于2017年10月20日看到九龙仓时代上城花园3区7幢电梯进水、7幢1604室内积水情况。其中常文军、郁根启均到庭接受询问，所述内容与书面情况说明一致。徐康冬未到庭。蒋扬质证意见为：证人应出庭，怀疑书面的证人证言系统一打印，且证言中提到当时对门在装修；证据三、蒂森电梯有限公司苏州分公司出具的电梯配件销售报价单、苏州五圈装饰有限公司出具的九龙仓风华里7幢8-15楼吊顶修复报价单，用以证明电梯损坏情况及修复费用（报价13207元）、九龙仓风华里7幢8-15楼吊顶修复费用（报价5535元、不含保洁清洁费用）。蒋扬质证意见为：电梯公司的报价单不能证明上述损坏与进水有关，且报价单上的金额并非实际发生金额，对吊顶修复单报价真实性认可，合法性由法院审查，且该费用也非实际发生费用；证据四、2017年10月23日，九龙仓物业公司工作人员与蒋扬的通话录音、向蒋扬发出的律师函、EMS回单及投递详情，用以证实九龙仓物业公司与蒋扬之间就本案纠纷协商未果。蒋扬意见；认可真实性，关联性不认可。证据五、时代上城花园三区苏州市前期物业服务合同，用以证明九龙仓物业公司依据该前期物业合同第三十二条第（六）向约定“授权乙方对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理。”蒋扬质证意见:认可真实性，关联性不认可，蒋扬不认可九龙仓物业公司具有起诉主体资格；证据六：房屋交接表，证明蒋扬购买苏州工业园区九龙仓时代上城花园3区7幢1604室并于2017年8月12日办理房屋接收手续。蒋扬质证意见：认可真实性、合法性，但该交接单的水卡位置存在“涂改”，蒋扬实际上与水务公司签订供水合同的时间是在2018年1月5日。审理中，蒋扬提交下列证据佐证己方主张：证据一、临时管理规约，证明漫水时间并非业主违反义务情形；九龙仓物业公司质证意见：认可真实性，但不能否认业主就漫水时间应承担责任；证据二、向九龙仓物业公司回函及快递凭证，证明蒋扬及时向九龙仓物业公司进行了答复；九龙仓物业公司无异议。证据三：光盘一份，用以证明开发商及九龙仓物业公司未在各户水阀上作识别标记。2018年3月17日，蒋扬再次复核的情况是，时代上城花园3区7幢1604室的水阀有了标记，但其他楼层仍无标记。蒋扬与水务公司核实的供水合同认证时间是2018年1月5日，2017年11月份有一笔40多元水费产生，缴款人是开发商。蒋扬还以此确认水阀铭牌应由开发商在房屋交付前就应标识，这并非业主的义务。九龙仓质证意见是蒋扬未提交相关证据的原始载体，具体由法院审查。证据四：苏州高龙房产发展有限公司水费缴费单，注明时代上城花园3区7幢1604室，户名苏州高龙房地产发展有限公司；年用量：14，开票金额44.33，开票日期2017-12-20。蒋扬质证意见为无原件，不予质证。结合九龙仓物业公司、蒋扬提交的证据，一审法院作如下分析：1、关于九龙仓物业公司是否有起诉蒋扬的主体资格的分析。第一，九龙仓物业公司提交了前期物业管理合同，该合同的真实性已由蒋扬确认，该前期物业服务合同第三十二条第（六）向约定“授权乙方对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理”。第二，我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力，而前期物业服务合同约定的条款对业主也有约束力。《物权法》还规定了所有权人之外的其他人在特定条件下也享有损害赔偿请求权，比如占有。第三、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。综上考虑，一审法院认为九龙仓物业物业公司基于前期物业管理合同，对包括小区共有部分的电梯、楼梯等在内的整个小区行使管理维护职责，虽然前期物业服务合同具体条款明确有权主张损失赔偿，但该项约定并非赋予了九龙仓物业公司对业主共有的财产进行损害赔偿的权利，而应是基于合同法第一百二十一条规定衍伸的追偿权利，故九龙仓物业公司无权就其未维修部分（过水墙皮维修部分）向蒋扬主张损害赔偿及追偿，就其已维修部分（电梯维修部分、已支付维修费），无权向蒋扬主张损害赔偿，但有权就实际发生的维修费向蒋扬主张追偿，一审法院将按照过错比例等确定偿付金额（详见下文）。2、关于对本案损害程度的证据认定。九龙仓物业公司提交了电梯公司的损坏部件说明及维修报价，并且在损坏部件的说明材料中明确提到因“电梯进水”，对电梯的维修费损失，可以认定为13207元。但对于时代上城花园3区7幢5-18层的吊顶损坏情况，九龙仓物业公司仅提交了一家装修公司的维修材料及人工费报价，无法体现出报价单中的维修材料、人工费与吊顶受损面积之间的关联性，故对于吊顶部分的维修费损失，九龙仓物业公司的证据并不充分，一审法院无法认定（该项损失九龙仓物业公司不具备起诉主体资格）。3、关于对本案损害后果与时代上城花园3区7幢1604室漫水事件之间因果关系证据的认定。九龙仓物业公司提交了事发现场照片、证人证言，可以认定九龙仓物业公司主张的电梯受损、吊顶受损与时代上城花园3区7幢1604室漫水事件之间存在关联。但吊顶受损的范围、修复金额等，因九龙仓物业公司主张的证据不足，难以认定。4、关于当事人之间就本案漫水时间引发损害的过错程度的认定。本案证据可以证实本案漫水时间发生在蒋扬接收房屋以后、售出房屋之前。蒋扬作为事发当时时代上城花园3区7幢1604室的房屋所有权人，无论是自住、出租、交管等，都应就房屋内的侵权事件承担作为业主的相应责任。庭审中，蒋扬称将一把钥匙交予房产中介，并猜测可能是因为房产中介带人看房时打开水龙头后未关上，而对门恰巧在装修，在打开水阀时因标识不明导致错误打开，这两件偶然事件交错在一起构成漫水时间的起因。即使蒋扬上述猜测属实，对于自己房屋内水龙头忘记关闭的情况，蒋扬基于产权人身份也应负有责任。同时，蒋扬提交楼道内各户水阀无标识铭牌的证据，九龙仓物业公司作为专业的物业管理公司，应对水阀标识不明可能引发的不利后果早有预见，九龙仓物业公司对水阀标识的管理不力也是导致漫水侵权事件的因素之一。关于打开室外水阀及室内水龙头的人是谁，现有证据无法证实，其对应过错比例暂无法认定。综上分析，一审法院认为导致本案漫水时间的根源因素首推各户水阀标识不明显，而有能力改变这一标识状况的，除了房产开发商就是物业公司，物业公司作为专业的物业维护机构，对水阀标识不清负有管理不当的责任。其次，业主蒋扬无论是把毛坯房钥匙交给房产中介人员还是租户等，均应对相关人员嘱咐清楚不要忘记关闭水龙头，以防室外水阀打开导致漫水，存在疏忽大意的过失。第三、忘记关闭水龙头的行为和错误打开水阀的行为两种偶然性交织一起演变成漫水事件必然性。但综合考虑原、蒋扬的管理维护能力、对漫水事件的预见防范能力、对漫水房屋的实际掌控能力上，一审法院酌情认定九龙仓物业公司与蒋扬之间的过错程度比例如下:九龙仓物业80%、蒋扬20%。需要说明的是，为什么判决物业公司承担如此高比例的责任。因为一审法院认为，要杜绝此类事件发生，靠嘱咐业主不要忘记关水龙头是不行的，要想杜绝此类问题，必须从物业管理入手，将水阀户号标识清楚，有条件的分别上锁。上述事实，由九龙仓物业公司提交的前期物业管理合同、漫水现场照片、证人证言、维修报价单、蒋扬提交的户外水表阀门照片等及九龙仓物业公司、蒋扬当庭陈述等予以证实。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。九龙仓物业具备向导致自己支付维修费的蒋扬进行追偿起诉的主体资格。本案漫水事件导致电梯维修费损失13207元可以认定。蒋扬房屋中水龙头出于打开放水的状态，九龙仓物业公司在管理案涉小区时水阀的开闭管理有漏洞，共同导致本案漫水侵权事件发生，根据上述过错比例分析，蒋扬应承担电梯维修费中20%的费用比例，其余80%的电梯维修费由九龙仓物业自负。但吊顶维修费损失因原告证据不足，无法认定，且并未实际支出此项费用，不具备要求进行损害赔偿的起诉主体资格。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决：一、蒋扬于本判决生效之日起十日内向九龙仓物业公司支付电梯维修费赔偿款2645.40元；二、驳回九龙仓物业公司其他诉讼请求；案件受理费268元，减半收取134元，由蒋扬负担27元，由九龙仓物业公司负担107元。二审中上诉人九龙仓物业公司提交如下证据：1、苏州高龙房产发展有限公司（出卖人）与蒋扬（买受人）签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园合同201505240259），用以证明被上诉人蒋扬在该买卖合同中对前期服务合同的内容有所约定的，其中第24条可以明确，为使买受人及其他业主合理的安全地使用该商品房及其附属设施，出卖人已制定了《临时管理规约》，蒋扬承诺自觉履行该《临时管理规约》，违反规约的承担相应的责任。另外，依据最高院是司法解释，上诉人与被上诉人之间存在的管理关系，被上诉人也应受服务合同以及临时规约管理规定的约束；2、“情况说明”，以证明被上诉人因房屋需维修而曾于2017年8月12日将一把涉案房屋钥匙交给上诉人，完成维修事宜的时间为2017年9月22日。被上诉人蒋扬的质证意见是：对于证据1，真实性没有异议，但《临时管理规约》属于商品房买卖合同的附件，且商品房买卖合同的相对方应当是开发商与业主，而不是物业公司，因此故证据与本案没有关联性。对于证据2，对其中涉及的房屋钥匙交付时间以及完成维修时间，没有异议，但对上诉人推脱责任的辩解理由不予认同。本院对上诉人提交的上述证据1真实性予以确认；对证据2，因与本案待证事实不具关联性，本院不予采纳。二审另查明：2018年8月2日，九龙仓物业公司向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令蒋扬支付九龙仓物业公司电梯部件维修费用，共计人民币13207元；2、判令由蒋扬承担本案诉讼费用。二审经审理查明的其他事实与一审判决查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，九龙仓物业公司基于《前期物业管理合同》，对时代上城花园包括共有部分的电梯、楼梯等在内的整个小区行使管理、维护职责。该合同约定的条款对业主具有约束力，其中第三十二条第（六）项约定，物业公司对业主违反管理规约的，可以采取要求赔偿经济损失、诉讼等方式进行处理。因此，九龙仓物业公司就时代上城花园3区7幢1604室发生的漫水造成共有电梯、墙皮受损，由此而支付的维修费用，有权向涉案房屋的所有权人蒋扬主张赔偿。根据九龙仓物业公司提交的电梯公司的损坏部件说明及维修报价等证据，一审法院对电梯的维修费损失认定为13207元，依据充分；对九龙仓物业公司就时代上城花园3区7幢5-18层的吊顶损坏情况，因提交的相关材料不能证明与受损面积之间的关联性，故认定九龙仓物业公司该部分主张依据不足，不予支持，并无不当，且九龙仓物业公司在一审庭审后也书面向法院明确，就该部分诉请申请撤回。关于电梯受损侵权责任的认定问题。庭审中，被上诉人蒋扬对房屋开发商在向其交付涉案房屋时有对房屋包括水、电及其他附属设施进行验收的事实是确认的，因此，通常情况下，在房屋验收交付业主后，该房屋内的水龙头以及楼道里分户水表手阀开关与否，完全由房屋使用人管控。时代上城花园3区7幢1604室房屋漫水事件发生在蒋扬接收房屋以后、售出房屋之前。虽然在这期间蒋扬曾将房屋钥匙交给过物业公司、房屋中介机构，便于维修或看房，但蒋扬作为事发当时的房屋所有权人，对其屋内因水龙头未关闭而造成漫水事件发生，从而引起小区电梯受损，应承担侵权赔偿的主要责任，楼道分户水阀标识缺失可能被他人误开的情形，不能免除或减少房屋业主因疏忽大意而发生漫水事件导致他人财产损害的赔偿责任；九龙仓物业公司作为专业的物业维护机构，对楼道内各户水阀标识缺失未尽谨慎巡查、提示业主和向房屋开发商或水务公司的告知义务，负有管理不到位的责任，故应承担相应的责任。一审法院以导致本案漫水事件的根源因素首推各户水阀标识不明显为由，认定九龙仓物业公司与蒋扬之间的过错程度比例明显失当，有失公允，本院应予以纠正，即涉案电梯的维修费损失13207元，被上诉人蒋扬应承担侵权赔偿80%的责任、上诉人九龙仓物业公司应承担的20%的责任。至于蒋扬主张，其曾将房屋钥匙交予房产中介、九龙仓物业公司，故而不能排除是因为房产中介带人看房、物业公司维修房屋时打开水龙头后未关上，对导致漫水而应承担责任的意见，本院认为，若蒋扬有相关证据表明上述单位存在过失行为的，在承担本案相应赔偿责任后，可以另行追偿。关于九龙仓物业公司诉称，一审中上诉人已就墙皮修复费用诉请申请撤回，但一审判决仍对上诉人的该部分诉讼请求作出驳回的判项，损害了上诉人诉讼权利的意见。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》〔法释（2001）33号〕第三十四条第三款规定，当事人变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出。本案一审判决于2018年8月3日作出，九龙仓物业公司于2018年8月2日向一审法院提交“变更诉讼请求申请书”，显然不符合上述司法解释的规定，上诉人的上述意见本院不予采纳。综上，上诉人九龙仓物业公司的上诉部分请求，理由成立。本院予以支持；原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持苏州市工业园区人民法院（2018）苏0591民初1252号民事判决书第（二）项。二、撤销苏苏州市工业园区人民法院（2018）苏0591民初1252号民事判决书第（一）项及案件受理费的负担；三、蒋扬于本判决生效之日起十日内向九龙仓物业公司支付电梯维修费赔偿款10565.6元；一审案件受理费268元，减半收取134元，由蒋扬负担107元，由九龙仓物业公司负担27元；二审案件受理费268元，由蒋扬负担214元，由九龙仓物业公司负担54元；本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一九年一月九日书记员 严立群