湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初6422号 原告：朱志明，男，1980年8月12日出生，汉族，户籍地为湖南省双峰县，现住涟源市。 原告：陈红喜，女，1980年3月18日出生，汉族，户籍地为湖南省洪山市，现住涟源市。 两原告共同委托诉讼代理人：唐慧，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南绿地金融城置业有限公司，住所地长沙市开福区清水塘街道芙蓉中路绿地中心****。 法定代表人：黄薪，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐韩，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李济楚，湖南天地人律师事务所律师。 第三人：长沙绿地商业管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路**绿地中央广场****iv> 法定代表人：黄薪，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐韩，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李济楚，湖南天地人律师事务所律师。 原告朱志明、陈红喜诉被告湖南绿地金融城置业有限公司（以下简称绿地金融城公司）、第三人长沙绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员廖梦菲独任审判，公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任庭审记录。原告朱志明、陈红喜及其共同委托诉讼代理人唐慧，被告绿地金融城公司及第三人绿地商业公司的共同委托诉讼代理人徐韩、李济楚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱志明、陈红喜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签署的《长沙市商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告为购房直接支付的费用：1、直接支付的房款：4548512元；2、原告为购房直接支付的契税、印花费、公证费、产权登记证等：共212417.78元；3、已支付的银行贷款利息：456042.08元（此利息暂计算至2015年1月-2018年9月15日，后续贷款利息计算至被告退还原告全部房款，原告与银行解除抵押合同止实际产生的利息）；三、判令被告承担原告的经济损失：1、房款利息：4548512元×4.75%×4=864217元（本利息按银行同期贷款利息4.75%标准，暂计算2014年10月30日至2018年10月30日，后续利息计算至被告退还全部房款为止）；2、房屋增值利益：4548512元×108%=4912392元；3、房屋租金利息：1209098元（按每年403033元，暂计算至2016年1月至2018年12月31日）；4、逾期交房违约金：4548512×2%=90970元；四、判令本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，主张被告赔偿律师费80000元及公证费1500元，合计81500元，另在原告代理词中还增加了第三项诉讼请求中的房款利息数额，从456042.08元（利息从2015年1月15日暂算至2018年9月15日）变更为470731.86元（利息从2015年1月15日暂算至2018年11月15日），合计增加赔偿数额为378268.78元。事实与理由：原告、被告于2014年10月8日签署《绿地中心商品房定购协议》（以下简称“定购协议”），原告支付定金10万元，定购125.86㎡商铺，合同总价为6773659元，折后房屋总价为5757610元，折后单价为45746.15元。返租后房屋总价为4548512元，返租后单价为36139.46元/㎡。2014年10月30日，原告与被告签订正式《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。原告购买被告出售的商铺，商铺位于开福区芙蓉中路一段319号裙房3层305号（以下简称“305号房”），建筑面积125.86㎡，单价36139.46元/㎡，总计4548512元。被告应当自2015年12月31日前，将符合合同约定标准的商品房交付给原告，逾期交房超过180日，原告有权解除合同，被告按已付款的2%支付违约金。同时，原告与被告指定的商业运营管理方第三人签署《委托经营管理合同》，并约定10年期的收益，由第三人向原告支付每年收益403033元，被告为第三人的担保人。2014年10月30日签订合同后，原告交付首期房款2278512元，并同时完成办理贷款2270000元，原告于2015年1月15日正常还贷。被告于2016年6月27日通知原告交房，但房屋状态存在水电未通、公共部位未装修等不达标的情形。原告于2018年7月28日收到被告发函《关于面积确认及面积差异处理通知》，通知原告305号房的权属面积从原来的125.86㎡变更为91.81㎡。原告于2018年8月7日发函至被告，申请退房。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告绿地金融城公司与第三人绿地商业公司共同辩称，1、原告以面积差异为由要求解除合同没有依据，合同应继续履行。合同约定双方同意按照多退少补原则处理面积差异。2、原告诉称多项经济损失毫无依据，房屋增值利益不存在，成交价格有下行之势，从2016年1月1日至2018年12月31日是免租期，原告本就不会有租金收益，且根据《委托经营管理合同》约定，原告房屋已于2016年1月1日前交付并开始计算委托经营期限，逾期交房事实不成立。最后原告诉称的利息损失不存在重复计算情形，原告诉称的契税、印花税、维修资金的退还应找征缴机关退还，而非被告。 经审理查明，2014年10月8日，原告与被告签署《绿地中心商品房定购协议》（以下简称“定购协议”），约定原告定购位于绿地中心商业裙楼3层305号的商铺（以下简称“绿地裙楼305号”），面积125.86㎡，房屋单价531819元/㎡，房屋总价6773659元，原告享受特批85折，折后总价5757610元，折后单价45746.15元/㎡，返租后总价4548512元，返租后单价36139元/㎡,于2014年10月30日前付50%房款，契税和物业维修基金于2014年12月31日前付清，原告支付了100000元的定金。2014年10月30日，原告与被告签订合同编号为20130536305号的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”）。原告购买位于开福区芙蓉中路一段319号裙房3层305号房，建筑面积125.86㎡，单价36139.46元/㎡，总计4548512元。被告应当自2015年12月31日前，将符合合同约定标准的商品房交付给原告，逾期交房超过180日，原告有权解除合同，被告按已付款的2%支付违约金。关于面积差异处理：双方约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意按照多退少补原则处理面积差异。出卖人承诺按批准的规划、设计建设商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告：（1）商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……，买受人有权在通知收到之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。同时，附件四（绿地中心《长沙市商品房买卖合同》补充协议）第二条（关于面积确认及面积差异处理）还约定，在房屋交付时，商品房的图纸及产权建筑面积、公共建筑、本项目规划、景观及配套设施等以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，买受人对此不持异议，如有更改，出卖人不另行通知，若买受人根据本合同关于面积误差的约定有权选择退房的，买受人须在本合同约定的交房期满之日起15日内向出卖人提出退房要求，逾期未书面提出退房要求的，视为买受人不退房，双方按本合同约定结算房价款，买受人应在办理房屋交付手续前与出卖人签订面积差异结算协议，并结清相关房价款。产权面积少于合同约定面积，依约出卖人应当退还多收的购房款的，应在买受人书面通知到达之日起三十日内足额退还买受人多交的房款，否则，出卖人应按同期银行贷款利率向买受人支付违约金。双方还对口头承诺、宣传资料、样板房进行特别约定，本合同签订前出卖人发布的广告及提供的宣传资料、销售手册等所载内容在本合同签订时可能已做部分调整和改进，若与实物不符或与本合同内容有抵触或未作约定的，以实物和本合同约定的内容为准。另外，还特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，除广告内容已符合要约规定外，其他不作为本合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。 合同签订后，原告于2015年9月28日授权案外人湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿商业公司”）全权经营管理原告购买的绿地裙楼305号商铺，被告作担保人，授权委托期限从2015年9月28日至委托经营管理期限结束之日。之后，代管人发生变更，原告又于2017年8月27日授权第三人长沙绿地商用产业投资管理有限公司（以下简称“绿地投资公司”）全权经营管理原告购买的位于绿地裙楼305号商铺，被告作担保人，授权委托期限从2016年1月1日至2025年12月31日止。三方于授权当日签订了《委托经营管理合同》，约定原告将绿地裙楼305号商铺委托第三人绿地投资公司管理与经营，第三人绿地投资公司有权办理房屋验收及交接手续，对外招租、与租户签订租约，代为收取租金，解除租约等与该物业经营管理有关的一切事项。原告与第三人还约定，委托代管期限为十年，分两个阶段，在项目交付后前三年（即2016年1月1日至2018年12月31日期间），原告免收物业租金，物业在此三年期间由第三人管理经营，第三人无需向原告支付任何费用，原告无需承担任何税费，在项目交付后七年，被告向原告交付租金403033元/年。 2018年7月24日，被告向原告发送一份《关于面积确认及面积差异处理通知》，告知原告涉案商铺的建筑面积经实测为91.81㎡，与合同约定面积存在差异，根据合同第八条约定，双方同意按照多退少补原则处理面积差异。原告于2018年8月7日向被告送达一份《退房申请书》，内容为原告在收到被告《关于面积确认及面积差异处理通知》后已于2018年7月30日到被告处协商用其他商铺替代或退房事宜，考虑到被告未作答复，原告申请退房，退款以及赔偿损失。为此，原被告未达成一致意见，故酿至纠纷。 已查明，为购买涉案商铺，原告分别于2014年10月30日、2014年11月24日支付购房款合计4548512元，支付契税及印花税184214.78元，专项维修基金15103元，抵押登记费、公证费、国土证以及产权登记证等费用合计212417.78元。原告还向本院提交被告制作的宣传广告，内含“10年收租绿地坐收7%年收益”，“商铺价值，年均涨幅达27%”等标语，原告还于2018年11月13日对长沙绿地中心商铺宣传网页进行截屏公证，办理了证据保全，拟证明该商铺价格上涨，绿地中心目前在售30-80㎡商铺30000元起。 还查明，原告称之所以解除合同，依据的是被告单方面将建筑面积从125.86㎡变更为91.81㎡，属于设计变更问题，合同目的实现不了，构成根本性违约，故解除合同，要求被告退还房款并赔偿经济损失。原告还提交了一份2016年6月27日的房屋验收单及房屋交接单，但房屋交接单上只有“交房资格认证”上有签字，其他交房流程处均未签字或盖公章确认，在“房屋验收单”上也载明“水电未通、墙未粉刷、公共部位未装修、公共卫生间未装修、网络未通、电梯未通”等内容记录。 庭审中，原告新增一项诉讼请求，主张被告赔偿律师费80000元及公证费1500元，合计81500元，并在原告提交的代理词中还增加了第三项诉讼请求中的房款利息数额，从原456042.08元（利息从2015年1月15日暂算至2018年9月15日）变更为470731.86元（利息从2015年1月15日暂算至2018年11月15日），合计增加的赔偿数额为378268.78元。经本院书面通知补交诉讼费，原告未在规定期限内补交相应诉讼费用，故对原告新增的诉讼请求以及增加的赔偿数额，本院不予处理。 以上事实，有《绿地中心商品房定购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、购房发票、定金支付凭证、契税、印花税发票、专项维修资金收据、抵押登记费、公证费发票、国土证收据、产权登记费手机、代办费收据、贷款利息表、《关于面积确认及面积差异处理通知》、退房申请书、房屋交接单、房屋验收单、《委托经营管理合同》、公证书、绿地中心广告宣传手册、商铺面积对照表、律师费发票、询问笔录、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、关于合同编号为20130536305号《长沙市商品房买卖合同》的效力认定问题。本案焦点问题是被告向原告交付面积误差为34.05㎡的商铺是否构成违约，该《长沙市商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（含附件四-绿地中心《长沙市商品房买卖合同》补充协议），是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。合同约定建筑面积为125.86㎡，经实测，建筑面积为91.81㎡，误差34.05㎡，原被告对此一致认可。原被告的主要分歧点在于原告认为面积误差属于设计变更问题，合同目的实现不了，构成根本性违约，被告认为合同有明确约定，按照多退少补原则处理。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。在本案中，合同明确约定面积差异按多退少补原则处理，原告称该合同为格式合同，但原告作为具有民事行为能力的成年人，购买商铺负有审慎义务，应当知晓合同的重要条款内容，原告签字认可上述合同中关于面积差异处理的约定，同意采取多退少补原则处理面积差异，且原被告签订的补充协议对面积误差也进行约定，如原告对面积误差选择退房的，原告须在2015年12月31日起（即本合同约定的交房期满之日）15日内向被告提出退房要求，逾期未书面提出退房要求的，视为原告不退房，双方按本合同约定结算房价款，产权面积少于合同约定面积，被告应当退还多收的购房款。据此，合同及附件四（补充协议）对面积误差引发的争议进行了明确约定，原告未提供证据证明其在规定期限内申请退房，故面积误差应依据合同约定按照多退少补原则进行处理，因原告购买涉案商铺的单价为36139.46元/㎡，面积误差34.05㎡，故被告应退还原告的购房面积差价款为1230549元（36139.46元/㎡×34.05㎡）。原告诉称合同目的实现不了，经查，原告先后于2015年9月28日、2017年8月27日委托案外人道顿商业公司、第三人绿地投资公司代管经营该涉案商铺，同意代管人对外招租，签订租约等，委托代管期限为十年，项目交付后前三年（2016年1月1日至2018年12月31日期间），原告免收物业租金，此三年期间由第三人管理经营，项目交付后七年，被告向原告交付租金403033元/年。可见，原告委托第三人绿地投资公司代管经营涉案商铺，收取定额租金，并未影响到原告合同目的的实现，原告的抗辩事由不能成立。考虑到原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，原告已支付对价购房款，被告也交付了涉案商铺，合同义务已相互履行，现原告委托的第三人绿地投资公司代管经营，并对外招租涉案商铺用于经营，根据合同自治原则，也为保护物的最大效用，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》应当继续有效履行，不宜解除更为妥当。对原告主张解除合同的诉求，本院不予支持； 二、关于原告主张退还已付购房款4548512元，根据前文所述，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，被告应当按照合同约定向原告返还因面积误差产生的差价款1230549元，故对原告主张被告退还原告差价款1230549元的诉求，本院予以支持，对原告超出诉求部分，本院不予支持； 三、关于原告主张为购房直接支付的契税、印花费、公 证费、产权登记证等共计212417.78元，根据前文所述，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除，故未有该项损失，对原告的该项诉求，本院不予支持； 四、关于原告主张赔偿已支付的银行贷款利息456 042.08元（此利息从2015年1月15日暂算至2018年9月15日，后续贷款利息算至被告退还原告全部房款，原告与银行解除抵押合同止实际产生的利息），根据前文所述，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除，故未有该项损失，对原告的该项诉求，本院不予支持； 五、关于原告主张被告赔偿房款占用利息864217元（4 548512元×4.75%×4年，本利息是按照银行同期贷款利息4.75%标准，暂从2014年10月30日算至2018年10月30日，后续利息计算至被告退还全部房款为止），考虑到原告先后于2014年10月30日、2014年11月24日支付了商铺购房款合计4548512元，而被告交付的商铺面积误差有34.05㎡，需退还原告的购房差价款1230549元，故被告对原告的房款占用确会造成一定的利息损失，原告主张房款占用利息按照银行同期贷款利息4.75%的标准计算，系原告自主处分自己的权利，未违反法律规定与合同约定，本院予以认可。故对原告主张的房款占用利息，本院酌情认定被告以差价款1230549元为基数，从2014年11月24日起按照银行同期贷款利息4.75%的标准算至2018年10月30日的房款占用利息为229961元，此后房款占用利息从2018年10月31日起按照4.75%/年的标准向原告支付至购房差价款全部付清为止； 六、关于原告主张被告赔偿商铺增值利益4912392元 （4548512元×108%，预期利益是按每年27%的增长率计算得来），根据前文所述，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除，且《长沙市商品房买卖合同》对宣传资料进行了约定，广告及宣传资料、销售手册等仅作参考，除广告内容已符合要约规定外，其他不作为本合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。故未有该项损失，对原告的该项诉求，本院不予支持； 七、关于原告主张被告赔偿商铺租金利息1209098元 （按每年租金403033元，暂从2016年1月1日算至2018年12月31日），根据前文所述，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除。原告与第三人签订的《委托经营管理合同》明确约定项目交付后前三年（即2016年1月1日至2018年12月31日期间），原告免收物业租金，物业在此三年期间由第三人管理经营，第三人无需向原告支付任何费用，故未有该项损失，对原告的该项诉求，本院不予支持； 八、关于原告主张被告支付逾期交房违约金90970元（4548512元×2%）。原告于2015年9月28日授权案外人道顿商业公司代办房屋验收及交接手续，对外招租、签订租约，代收租金等物业事项，案外人道顿商业公司已于2015年9月28日与原告签订《委托经营管理协议》，代为管理经营该涉案商铺。原告虽提供了房屋验收单及房屋交接单，但内容不全，也没有经被告的盖章确认，不足以证明被告存在逾期交房的违约事实，故对原告的该项诉求，本院不予支持； 九、关于原告主张被告赔偿律师费80000元及公证费 1500元，合计81500元。该项诉求是原告在庭审中新增的诉讼请求，经本院书面通知补交诉讼费后，原告未在规定期限内补交相应诉讼费用，故对原告新增的该项诉讼请求，本院不予处理。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 被告湖南绿地金融城置业有限公司于判决生效之 日起十日内向原告朱志明、陈红喜返还购房差价款1230549元； 被告湖南绿地金融城置业有限公司于判决生效之 日起十日内向原告朱志明、陈红喜支付房款占用利息229961元（从2014年11月24日起按照银行同期贷款利息4.75%的标准算至2018年10月30日止），此后的房款占用利息以1230549元为基数，从2018年10月31日起按照4.75%/年的标准向原告朱志明、陈红喜支付至购房差价款全部付清为止； 三、驳回原告朱志明、陈红喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费95562元，因适用简易程序减半收取47781元，由原告朱志明、陈红喜承担42105元，被告湖南绿地金融城置业有限公司承担5676元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  廖梦菲 二〇一九年一月十七日 法官助理陈飞 代理书记员  张 凡