广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂民终507号 上诉人（一审原告、执行案外人）：孙丽珠，女，1936年6月28日出生，汉族，住所地广西灵川县。 委托诉讼代理人：黄怀伟，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋旭华，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：北海市创源投资有限公司，住所地北海市北海大道26号嘉园小区D栋一单元二楼东。 法定代表人：陈世宏，经理。 委托诉讼代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、被执行人）：广西防城港汉港房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区渔洲坪建政路6号红树林海岸小区A8号三楼。 法定代表人：骆远亮，董事长。 一审第三人：麦庆艺，男，1979年10月29日出生，汉族，住所地南宁市。 委托诉讼代理人：华文，广西精一律师事务所律师。 上诉人孙丽珠因与被上诉人北海市创源投资有限公司(以下简称创源公司)、广西防城港汉港房地产开发有限公司（以下简称汉港公司）及一审第三人麦庆艺案外人执行异议之诉纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2017）桂05民初114号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙丽珠的委托诉讼代理人蒋旭华、被上诉人创源公司的法定代表人陈世宏及委托诉讼代理人陈仕金、一审第三人麦庆艺的委托诉讼代理人华文到庭参加诉讼。被上诉人汉港公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人孙丽珠上诉请求：1、撤销北海市中级人民法院（2017)桂05民初114号民事判决；2、依法确认防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为15xx(原房号为A5xx)房屋归孙丽珠所有;3、依法解除对防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为15xx（原房号为A5xx)房屋的查封；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，证据证实讼争房屋归上诉人所有。（1）第三人也向北海市中级人民法院书面提交答辩状，明确表示该房屋的所有权属于上诉人，第三人对上诉人主张该房屋的所有权没有异议。（2）2009年9月23日，上诉人与第三人商议并签订《特别协议书》，约定上诉人以第三人名义购买该房屋，并约定上诉人以第三人的名义向银行按揭贷款，由上诉人向银行偿还贷款的本金及利息。该《特别协议书》是上诉人与第三人双方真实意思的表示，合法有效，第三人也对此认可。证明人麦建祥（时任防城港市人大常委会副主任，系上诉人与第三人的亲友）应邀在该《特别协议书》证明人栏签名，也证明了此事实。（3）购买该房屋的款项全部由上诉人实际支付。上诉人于2009年11月3日以第三人的名义向被上诉人汉港公司支付购买该房屋的首付款200150元。2009年12月7日，中国工商银行防城港分行向第三人发放个人住房按揭贷款，并于当日将款项转账支付给汉港公司用于支付购买15xx(原房号为A5xx)房屋费用。在银行发放贷款后，一直是上诉人在以第三人名义向银行支付按揭贷款的本金及利息，第三人没有为银行按揭贷款支付任何费用。2012年3月14日，上诉人已通过秦孙燕（上诉人的女儿）的账号将以第三人名义办理的个人住房按揭贷款所余贷款一次性提前还完，购买该房屋的所有费用均是上诉人实际支付，第三人并没有为该房屋支付任何费用。（4）开发商对上诉人主张该房屋的所有权没有异议。被上诉人汉港公司出具证明该房屋系上诉人以第三人名义购买，上诉人已交清所有购房款，该房屋的所有权人系上诉人。（5）虽然汉港公司开发的“红林海岸住宅小区”没有经过验收，但由于孙丽珠及其家属在防城港市无房屋居住，汉港公司在2014年3月6日将该房屋交付给孙丽珠，供孙丽珠及其家属使用，孙丽珠及其家属从2014年3月6日起至今一直在红林海岸小区该房屋居住生活，该房屋是由上诉人实际占有使用的。2、一审法院认定错误，上诉人请求解除对房屋的查封有事实与法律依据，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定。（1）在法院查封之前上诉人已签订合法有效的书面买卖合同。2009年9月23日，上诉人与第三人商议并签订《特别协议书》，约定上诉人以第三人名义购买该房屋，随后第三人与汉港公司签订《房屋买卖合同》。而被上诉人北海市创源投资有限公司直到2015年6月4日才向北海市中级人民法院申请查封。因此，上诉人在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。（2）上诉人己支付全部购房款项。2009年11月3日上诉人以第三人名义向汉港公司支付购买该房屋的首付款200150元。2009年12月7日，中国工商银行防城港分行向第三人发放个人住房按揭贷款，并于当日将款项转账支付给汉港公司用于支付购买15xx(原房号为A5xx)房屋费用。且贷款已经由上诉人向银行还清。（3）上诉人所购买的房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。在与汉港公司签订的《房屋买卖合同》第三条第二款中，明确约定了该房屋的用途为住宅，上诉人实际购买该房屋也是用于居住使用，且上诉人名下没有其他用于居住的房屋。（4）未办理过户登记并不是由于上诉人自身的原因。由于“红林海岸住宅小区”至今也未能通过验收，汉港公司一直无法按照约定交房，导致上诉人至今仍未能办理房屋的过户登记。且上诉人在提前将该房屋的按揭贷款清偿后，要求汉港公司将该房屋变更到上诉人名下。汉港公司同意并承诺尽快为其办理，为了便于办理，要求上诉人先将该房屋的《商品房买卖合同》备案撤销，待为其更名后再重新为其办理备案登记。上诉人于2012年4月24日到防城港市房产管理局将该房屋办理撤销备案手续。后由于汉港公司与施工承包商王继峰因工程结算问题发生纠纷，一直积极配合防城港市建规委和港口区公安分局处理此事，拖延了为上诉人办理更名和备案手续。在汉港公司处理完与王继峰的纠纷后，汉港公司的商品房预售许可证已于2012年6月26日到期，无法再为上诉人办理更名手续，也无法再办理备案登记。 被上诉人创源公司辩称，根据物权法，物权应进行法定登记，涉案房屋登记才能对抗法院的执行，上诉人对涉案房屋没有登记，对涉案房屋没有排除执行的权利；2、上诉人孙丽珠有两个女儿长期在防城港工作生活，这两个女儿年纪应该是符合办理购房手续的，为什么要找别人来办理，为什么会以第三人的名义买房？讲上诉人年纪大了，所以不能办理银行按揭所以借用女儿的朋友的名义去办理，这不合情理。请求驳回上诉，维持原判。 一审第三人麦庆艺辩称，诉争房屋及事实上属于上诉人孙丽珠所有，该房屋是以第三人麦庆艺名义购买，但实际购房款全部由孙丽珠支付，房屋事实上属于孙丽珠所有。第三人麦庆艺没有支付任何购房费用不主张对诉争房屋的所有权，承认诉争房屋属于孙丽珠所有。请求二审法院支持孙丽珠的诉讼请求。 被上诉人汉港公司经送达未出庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。 一审法院认定事实：2009年9月23日，第三人麦庆艺与汉港公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由麦庆艺购买汉港公司在防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”开发销售的商品房一套，房号15xx(原房号为A5xx)，建筑面积303.05平方米，麦庆艺支付了首付款200150元。2009年11月22日，中国工商银行防城港分行与第三人麦庆艺及汉港公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，银行已于当日将贷款款项709000元转账支付给汉港公司用于支付购买15xx(原房号为A5xx)商品房费用。2009年11月27日汉港公司已将该合同到房地产交易部门进行备案登记。2011年5月16日，第三人麦庆艺通过案外人秦孙燕的账号将个人住房按揭贷款所佘贷款一次性提前还完。2012年3月5日经汉港公司及麦庆艺申请，房地产交易部门已撤销该商品房买卖合同的备案登记，并已将房屋退回汉港公司。 另查明，2015年6月4日一审法院根据创源公司的申请，作出(2015)北执字第31-8号执行裁定，将讼争房屋当作汉港公司的财产予以查封。孙丽珠于2015年8月10日向一审法院提出书面异议，一审法院于2015年11月13日作出(2015)北执异字第29号执行裁定，驳回孙丽珠的异议申请。孙丽珠不服该裁定，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。广西壮族自治区高级人民法院于2016年3月18日作出(2016)桂执复10号执行裁定，以一审法院对孙丽珠提出的异议未予以立案审查不当为由，撤销一审法院(2015)北执异字第29号执行裁定，将本案发回重新审查。一审法院于2017年4月26日作出(2016)桂05执异14号，驳回孙丽珠的异议请求，并于2017年5月6日送达孙丽珠。孙丽珠不服此裁定，于2017年5月18日向一审法院提出案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。孙丽珠要在法律程序上阻止一审法院对讼争房屋的执行查封措施，必须证明其是该商品房买卖合同的当事人或房屋所有权人，但本案查明的事实只能认定是第三人麦庆艺才是讼争房屋买卖合同的购买人，第三人麦庆艺通过案外人秦孙燕的账号将个人住房按揭贷款所佘贷款一次性提前还完的事实，并不能必然推翻麦庆艺作为合同当事人的事实。根据孙丽珠提供的证据，第三人麦庆艺与汉港公司之间的房屋买卖合同备案登记被撤销后，房屋已退回汉港公司。孙丽珠没有提供证据证明在汉港公司撤销麦庆艺作为购买人的房屋买卖合同的备案登记后的两年多时间内，其与汉港公司重新签订购房合同并办理房屋备案及过户手续。孙丽珠提供的证据《特别协议书》及《情况说明》、汉港公司的《证明》、《情况说明》等及麦庆艺的陈述意见，一审法院无法认定其真实性及合法性，且与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。孙丽珠起诉请求确认防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为15xx(原房号为A5xx)商品房归孙丽珠所有，没有证据证实，一审法院不予支持。一审法院裁定对讼争房屋进行查封时，讼争房屋实为汉港公司所有，没有其他抵押及房屋买卖合同备案登记。孙丽珠请求解除对防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号15xx(原房号为A5xx)商品房的查封，没有事实与法律依据，一审法院也不予支持。判决：驳回孙丽珠的诉讼请求。诉讼费100元，由孙丽珠负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2009年9月23日,孙丽珠与第三人麦庆艺签订《特别协议书》，约定孙丽珠以麦庆艺名义购买防城港市港口区渔州坪红林海岸住宅小区商品房。 本院认为，2009年9月23日第三人麦庆艺与汉港公司签订《商品房买卖合同》约定“由麦庆艺购买汉港公司在防城港市港口区渔州坪‘红林海岸住宅小区’开发销售的商品房一套，房号15xx(原房号为A5xx)，建筑面积303.05平方米”，合同签订后，孙丽珠根据2009年9月23日与第三人麦庆艺商议并签订《特别协议书》的约定,于2011年5月16日通过秦孙燕（上诉人的女儿）的账号将以第三人麦庆艺名义办理的个人住房按揭贷款一次性还完。由于本案涉案争议请求解除查封的房屋即为上述“红林海岸住宅小区”15xx(原房号为A5xx)房的购房费用均为孙丽珠实际支付，本案第三人麦庆艺与汉港公司虽然签订房屋买卖合同，但孙丽珠为实际房屋买受人，对此，第三人麦庆艺在二审中给予确认并要求二审法院支持孙丽珠的诉讼请求。孙丽珠在本案中享有实际购房人的实体权利，其享有的实体权利可以排除本案的执行，但其请求确认防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为15xx(原房号为A5xx)商品房归其所有仍应由行政部门依法按程序进行物权登记处理后确认。孙丽珠请求对涉案房产的强制执行的理由成立，请求解除对防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为15xx(原房号为A5xx)商品房的查封，有事实与法律依据。本院予以支持，一审判决驳回孙丽珠的诉讼请求部分失当，依法应予纠正。 综上所述，孙丽珠的上诉请求部分成立。本院依照《《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销北海市中级人民法院（2017）桂05民初114号民事判决； 二、本案不得执行防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为15xx(原房号为A5xx)房屋，即解除对防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为15xx(原房号为A5xx)房屋的查封； 三、驳回孙丽珠的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费200元，由上诉人孙丽珠及被上诉人北海市创源投资有限公司、广西防城港汉港房地产开发有限公司各负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇一九年一月二十三日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈