广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初17973号原告：熊树谦，男，汉族，1971年1月1日生，户籍地址湖北襄阳市襄州区，委托代理人：尹军，广东联建律师事务所律师。被告：肖扬，女，汉族，1990年10月15日生，户籍地址郑州市，委托代理人：吴志勇，广东广和律师事务所律师。第三人：卜茂，男，汉族，1963年11月27日生，户籍地址广东省深圳市南山区，原告熊树谦诉被告肖扬及第三人卜茂申请执行人执行异议之诉一案,原告诉请判令：1、撤销（2018）粤0306执异221号执行裁定书；2、恢复对南航明珠花园1栋A座1单元12B号房产的执行。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关案情2009年6月5日，南航经济公司作为受让方（乙方）与作为出让方（甲方）的深圳市国土资源和房产管理局签订了一份深地合字（2009）1028号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将位于深圳市××××街道的宗地编号为A115-0131、土地面积为81,044.12平方米的土地使用权出让给乙方，土地用途为居住用地。同时约定该宗地所开发商品住房的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。2015年6月15日，南航经济公司作为甲方与作为乙方的第三人卜茂签订了一份《南航明珠花园商品房订购合同》，载明甲方与深圳市土地和房产主管部门签订了《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字(2009)4028号]，取得位深圳市××××街道道的宗地编号为A115-0131、土地面积为81,044.12平方米的土地使用权，该地块土地用途为居住用地；甲方经批准在该地块上兴建商品房，项目名称为明珠花园，根据《深圳市土地使用权出让合同》【深地合字(2009)4028号】规定，本宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法。乙方自取得《房地产证》之日起10年内不得转让。上述房地产为房地产项目中的位于深圳市宝安区××大道与××大道交叉口西北××地块××明珠花园××单元××房产，用途为住宅，建筑面积为88平方米；购房总金额暂定为661,432.46元。第三人卜茂于2015年7月28日与被告肖扬签订了一份《南航明珠花园买卖合同》，合同签订后被告于2015年7月28日通过肖云生的银行账户转给第三人卜茂购房款共计160万元，第三人卜茂向被告出具《收条》予以确认。关于双方房屋买卖合同纠纷一案，深圳市宝安区人民法院已经作出（2016）粤0306民初23913号民事判决书，判决确认被告肖扬与第三人卜茂于2015年7月28日签订的《南航明珠花园买卖合同》合法有效，该判决于2017年4月6日发生法律效力。原告熊树谦与第三人卜茂于2015年1月30日签订了《集资房买卖合同》，约定购买房为130万元，合同签订后，原告熊树谦向第三人卜茂支付购房款87万元。关于双方房屋买卖合同纠纷一案，深圳市宝安区区人民法院已经作出（2017）粤0306民初18587号民事判决书，判决第三人卜茂应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告熊树谦返还购房款人民币87万元以及利息。该判决生效后，原告熊树谦以该生效判决向深圳市宝安区人民法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0306执5507号，在执行过程中，法院查封于2018年6月22日查封了该涉案房产（位于深圳市宝安区××大道与××大道交叉口西北××地块××明珠花园××单元××房产）。被告肖扬对查封提出执行异议，针对该异议，深圳市宝安区人民法院作出（2018）粤0306执异221号执行裁定书，裁定中止对位于深圳市宝安区××大道与××大道交叉口西北××地块××明珠花园××单元××房产的执行。以上事实有收据、集资房买卖合同、南航明珠花园选房通知书、南航明珠花园买卖合同、购房款收条、（2016）粤0306民初23913号民事判决书、（2017）粤0306民初18587号民事判决书、执行案件受理通知书、（2018）粤0306执5507号执行裁定书、（2018）粤0306执异221号执行裁定书、查封照片以及庭审笔录等证据予以证实。裁判理由及结果本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第9条、第14条、第28～30条的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，有的甚至长达十几年。在这段间隙中，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅仅将买受人当做普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。由于不动产处于普罗大众的基本生活资料地位，尤其是在强调“无恒产者无恒心”的我国，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心无疑具有特殊的意义。本案所争议的房产，虽未实际登记过户至被告肖扬名下，但经法院已经发生法律效力的（2016）粤0306民初23913号民事判决书判决，确认被告肖扬与第三人卜茂于2015年7月28日签订的《南航明珠花园买卖合同》合法有效，被告肖扬虽未实际享有该房产的物权，但在法院已经判决确认买卖合同有效的情况下，买受人肖扬享有的物权期待权依法应受到保护。关于买受人物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。基本含义是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案被告肖扬在法院查封涉案房屋之前，已签订合法有效的买卖合同及实际占有（被告肖扬已拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权），并全额支付购房款，未办理过户的原因也非被告的自身原因，本案被告肖扬依法享有涉案房屋的物权期待权，在执行程序应对作为被告的肖扬的买受人物权期待权予以保护。原告熊树谦与第三人卜茂金钱债权的发生原因虽系本案涉案房屋，但（2017）粤0306民初18587号已经生效的民事判决书确认系金钱债权，原告对该债权也予以认可。原告熊树谦诉请撤销（2018）粤0306执异221号执行裁定书，恢复对深圳市宝安区××大道与××大道交叉口西北××地块××明珠花园××单元××房产的执行，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告熊树谦的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告熊树谦承担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审审 判 长 谌   平人民陪审员 黄   芳人民陪审员 陈 炯 波二〇一九年一月二十二日书 记 员 黄燕（兼）书 记 员 赵   畅附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。