江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初13330号 原告：印建兰，女，1969年1月15日生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：周俊，江苏新开利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高阳，江苏新开利律师事务所律师。 被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地常熟市富春江东路**。 法定代表人：吴绍祥。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 原告印建兰与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐管理公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告印建兰及其委托诉讼代理人高阳、被告禧徕乐管理公司的委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印建兰向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《统一经营管理合同》。2、被告支付拖欠原告的租金71351.54元。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2008年8月23日购买常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场房屋一间，购房金额为310878.32元。随后，原、被告签订统一经营管理合同，约定：原告将上述房屋的使用权委托给被告，由被告对房屋进行管理和出租，业主收取租金收入的90%，余10%作为受托方报酬，前三年为商铺培育期原告免收费，三年后被告开始交付租金收益。因被告未公布财务报告，根据法院生效判决所查明事实得知被告实按购房金额的8%支付年租金。但被告自2015年起仅在2017年及2018年支付了部分租金，自2015年4月1日起拖欠租金，计算至2018年9月30日，被告应支付原告租金87045.93元（按照购房款8%计算），已支付15594.39元（2017年6月30日支付3829.66元、2017年12月29日支付6403.2元、2018年6月29日支付5361.53元），结欠71351.54元。 被告禧徕乐管理公司辩称：1、对于第一项诉讼请求，原告所在的禧徕乐一期目前经过所有业主的确认已经全部打通统一进行了布局，在这种情况下，原告单独解除统一经营管理合同难以实现，不同意解除合同；2、对于原告主张的租金，被告认为应当继续按照统一经营管理合同关于租金的约定，原则上应当通过相关审计确认，原告证据中确实提交了一期业主和其他业主法院相关判决情况，具体请求法院依法作出判决。 根据当事人陈述及提交的证据，本院经审理认定事实如下：2007年9月23日，印建兰为乙方、禧徕乐管理公司为甲方签订《统一经营管理合同》，约定由乙方将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层C2030号商铺交由甲方统一经营管理。合同约定：前三年为商场培育期，自2007年10月1日起算，甲方无需支付租金；商场培育期满，乙方继续委托甲方经营，由甲方统一对外招租、统一管理市场，甲方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给乙方（年终甲方向乙方公开该商铺租金收入账目并接受查询）；乙方自行承担依法应缴纳的税费，甲方依法承担代扣代缴义务。解除本合同的条件：8-1甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。8-2甲、乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同。 涉案位于常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2层C2030号商铺系印建兰购买，购房价款为310878.32元，房屋所有权人登记为印建兰，与配偶马建新共有。禧徕乐管理公司对外出租时，各承租人租赁的商铺与印建兰等业主所持有的商铺并非一一对应。 2018年7月6日，印建兰向禧徕乐管理公司管理人员金晓奇发函1份，主要内容为：本人自2007年9月购买了常熟市富春江东路58号的商铺，与贵方签订了统一经营管理合同。合同签订后，本人严格履行合同约定义务，但贵公司在将受委托房屋全部出租并收到租金的情况下，将租金挪为他用，停付2015年度及2016年度租金，仅于2017年及2018年支付部分租金，未按双方约定完全履行合同义务。现本人要求贵公司自收到本函10日以内，按照合同约定支付本人所欠全部租金，否则本人将依照《合同法》九十四条第三款规定解除合同。 另查明：被告于2010年11月23日支付11778.69元、2010年12月1日支付730.22元（2010年10月1日至2011年3月31日的租金）。2、2011年4月26日支付12508.91元（2011年4月1日至2011年9月30日的租金）。3、2011年9月21日支付13128元（2011年10月1日至2012年3月31日的租金）。4、2012年4月27日支付13128元（2012年4月1日至2012年9月30日的租金）。5、2012年10月12日支付13128元（2012年10月1日至2013年3月31日的租金）。6、2013年5月3日支付13128元（2013年4月1日至2013年9月30日的租金）。7、2013年10月11日支付13128元（2013年10月1日至2014年3月31日的租金）。8、2014年6月20日支付13128元（2014年4月1日至2014年9月30日的租金）。9、2014年12月31日支付13177元（2014年10月1日至2015年3月31日的租金）。另被告于2017年6月30日支付3829.66元，2017年12月29日支付6403.2元，2018年6月29日支付5361.53元。 被告认为：2017年6月30日支付的3829.66元是2017年4月1日至2017年9月30日的租金，2017年12月29日支付的6403.2元是2017年10月1日至2018年3月31日的租金，2018年6月29日支付的5361.53元是2018年4月1日至2018年9月30日的租金。 审理中，本院要求被告禧徕乐管理公司提供财务账册、收取租金及计算支付业主租金标准的凭证资料并申请审计，被告禧徕乐管理公司未申请进行审计。 上述事实，有统一经营管理合同、房屋所有权证、发票、函、个人凭证项下指定活期账户历史明细清单以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：原告印建兰与被告禧徕乐管理公司签订的《统一经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告在签订合同时对合同的解除作了严格的限制性约定，现并未发生双方约定的解除情形。原、被告签订的统一经营管理合同是一种新类型的合同，是一种新的商业经营管理模式，其合同目的是为了集中商铺散户，统一出租经营，以取得更好的经营利益，如部分业主解除与被告签订的统一经营管理合同，会影响整个商场的经营和运作，会对原告、被告和善意第三人带来负面影响，有违合同签订的目的，不能在发生纠纷时轻易以解除合同来处理纠纷，故原告请求解除统一经营管理合同的诉讼请求，本院难于支持。 根据合同约定，原告所有的涉案商铺交由被告统一经营管理，商场培育期满后被告应向原告支付租金。关于租金的支付标准问题，分析如下：首先，双方虽在《统一经营管理合同》中将支付租金的标准约定为实际收取租金的90%，但因被告未按各商铺的产权面积逐一分别出租给承租户，而是统一对外出租，根据现有的租赁情况无法准确判断出各业主所持商铺每年实际取得的租金收益。其次，被告负有举证证明租金收入情况的义务，审理中其未申请审计，应承担不利的诉讼后果。再次，根据被告之前支付租金情况，被告之前已付租金高于购房价8%，在被告未能充分举证证实禧徕乐一期实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，原告要求按照购房价8%标准主张2015年4月1日至2018年9月30日期间的租金，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告印建兰租金71351.54元。 二、驳回原告印建兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取792元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担并于本判决生效之日起十日内直接支付至本院，原告预交的诉讼费用由本院退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 邵 英 二〇一九年一月十四日 书记员 王佳明