河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终422号上诉人(原审被告)：郝建龙，男，汉族，1990年9月24日出生。委托诉讼代理人：常伟，河南开达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南怡乐物业管理有限公司，住所地郑州市金水区民航路**院**，统一社会信用代码91410105733880949X。法定代表人：杜运福，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡浩波，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世豪，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人郝建龙因与被上诉人河南怡乐物业管理有限公司（以下简称怡乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝建龙的委托诉讼代理人常伟，被上诉人怡乐物业公司的委托诉讼代理人胡浩波、高世豪到庭接受了询问。本案现已审理终结。郝建龙上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由怡乐物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.对于一审怡乐物业公司的诉讼主体资格认定错误。怡乐物业公司是开发商聘用的前期物业管理服务机构，其服务为临时物业管理服务，服务期限到业主委员会或业主大会聘任的新物业管理公司履职即行终止。怡乐物业公司并非房屋买卖合同相对人，不具备对于户型、房屋面积、价款等事项享有诉讼主体资格。2.对于郝建龙是否存在违约行为认定错误。一审中郝建龙提出接收房屋时，已经发现房屋现状与其所有承诺户型严重不符，开发商擅自变更了规划设计等相关合同约定参数，导致业主多次维权，同时由于开发商的行为，也导致《装修协议》无规范性依据，郝建龙根本无违约。3.对于装修协议的效力、内容、法律后果做了错误的认定。郝建龙签署的装修协议为格式合同，存在多项格式条款，不能作为郝建龙违约的依据。该协议没有任何一项郝建龙应当将入户门位置恢复至其他位置的约定。4.违约金认定错误。郝建龙并没有侵犯怡乐物业公司的任何权利，判定违约责任于法无据。3000元违约金的数额为怡乐物业公司强行违规收取的保证金，该格式条款无效，不应当予以认定。二、证据认定错误。1.怡乐物业公司主要证据缺失。一审法院对于怡乐物业公司诉讼请求第一项的关键证据做出了错误的认定。2.怡乐物业公司提供的13项证据既不能认定其有诉讼主体资格，也不能认定郝建龙对其有违约的行为，更不能认定给其造成了损失。3.郝建龙的证据均客观真实，合法有效，一审法院并未作出任何评判，径行支持怡乐物业公司诉求，属于证据认定错误。三、适用法律错误。在一审判决中，本院认为部分提到：“被告……亦违反相应法律法规的强制性规定”。但在判决书中并未引用任何法律法规。四、违反法定程序，本案不应采取简易程序审理。采取简易程序审理对于查清本案事实、正确适用法律、依法采信证据均会造成影响，导致判决错误。综上请求二审法院依法改判，支持郝建龙的上诉请求。怡乐物业公司答辩称，1.郝建龙与怡乐物业公司签订的《房屋装饰装修管理服务协议书》，内容合法有效、不违反相关法律法规强制性规定，双方均应当按协议约定履行相应义务。郝建龙违反协议约定擅自将房屋入户门位置前移，怡乐物业公司作为合同相对人，基于该服务协议提起诉讼，当然具有诉讼主体资格。2.郝建龙拆改入户门的行为违反了不得变动建筑主体的协议约定，已构成违约的事实；违约金条款在协议中亦有明确约定，郝建龙应当承担支付3000元违约金的责任。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院依法驳回郝建龙的上诉，维持一审判决。怡乐物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令郝建龙判决生效后将违法拆改的入户门恢复原状(恢复至原规划设计图所示位置)；2.判令郝建龙按照《房屋装饰装修管理服务协议书》的约定向怡乐物业公司支付违约金3000元；3.本案诉讼费、律师费由郝建龙承担。一审法院认定事实：怡乐物业公司提交2016年9月2日河南怡乐物业管理有限公司(甲方)与郝建龙(乙方)签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定由怡乐物业公司为郝建龙位于宏光协和城邦D区房屋销售(预售)合同编号为16002707973房屋提供物业管理服务。怡乐物业公司提交2017年6月9日河南怡乐物业管理有限公司(甲方)与郝建龙(乙方)签订《房屋装饰装修管理服务协议书》一份，协议主要约定:郝建龙位于4号楼2单元1502号房屋进行室内装饰装修，应当遵守装修管理规定；郝建龙应在协议签订之日支付装修保证金3000元；郝建龙不得变动建筑主体和承重结构及其他影响建筑结构和使用安全的行为；擅自拆改户门、窗户或改变楼体、房屋外立面的，装修保证金作为违约金。怡乐物业公司提交编号为16002707973的附件一:房屋平面图显示4#楼7-29层2单元02号，户型房屋平面图，两房两厅一卫。该房屋平面图下方有郝建龙签字。诉讼中，郝建龙称诉争房屋在房管部门备案图纸与其和置业公司签订定向开发协议书时的图纸不一致，郝建龙在装修时将房屋入户门位置移至定向开发协议书图纸的位置。一审法院认为，怡乐物业公司、郝建龙签订的房屋装饰装修管理服务协议书，内容不违反相关法律法规强制性规定，双方均应当按议约定履行相应义务。郝建龙在进行装饰装修过程中将房屋入户门位置前移，不仅违反不得变动建筑主体的协议约定，亦违反相应法律法规的强制性规定，故对怡乐物业公司要求郝建龙将诉争房屋入户门恢复至规划设计图位置的诉讼请求，一审法院予以支持。对怡乐物业公司主张的违约金3000元，双方合同中明确约定郝建龙有擅自拆改户门、窗户或改变楼体、房屋外立面的，怡乐物业公司有权采取相关措施制止郝建龙的装修行为，装修保证金3000元作为违约金，故对怡乐物业公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。对怡乐物业公司主张的律师费，怡乐物业公司未提供相应证据证明其该项损失，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。对郝建龙辩称怡乐物业公司不是适格主体的理由，怡乐物业公司、郝建龙签订房屋装饰装修管理服务协议书，怡乐物业公司以郝建龙违反协议约定为由起诉，是本案适格主体，对郝建龙该项答辩理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、郝建龙于判决生效后十日内将位于金水区中州大道西、民航路北4号楼2单元1502号房屋入户门位置恢复至编号16002707973房屋平面图所示位置；二、郝建龙于判决生效后十日内给付怡乐物业公司违约金3000元；三、驳回怡乐物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由怡乐物业公司负担10元，郝建龙负担15元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于怡乐物业公司的诉讼主体资格问题，双方当事人签订了《房屋装饰装修管理服务协议书》，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人存在物业服务合同关系，怡乐物业公司基于该合同提起诉讼，具有相应诉讼主体资格。关于郝建龙是否违约的问题，我国《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙开门、窗等；第十二条规定，装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。根据一审查明的事实，郝建龙在装修时存在将入户门外移的情况，违反了上述规定以及双方当事人不得变更建筑主体的协议约定，装修人违反了上述规定和房屋装饰装修管理服务协议书的约定，物业企业有权根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定，追究装修人的违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。郝建龙作为小区业主，应当遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度的规定和小区的各项规约。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，如果业主仅考虑自身利益，而不考虑整个小区的整体利益，最终将损害到大多数业主的权利。本案中，因郝建龙前移入户门的行为，不但可能对房屋结构做成影响，而且对消防安全可能造成影响，同时，该前移入户门行为，直接影响了相关部门对房屋面积的测量，影响了业主本人及整栋楼房取得房屋产权证书，不但侵害了其他业主的利益，还无益于自身利益。故一审法院判令郝建龙恢复原状，承担违约责任，并无不当，郝建龙若有证据证明存在定向开发协议书，或其他相应证据，证明房地产开发公司对其做出承诺，郝建龙可就其相关抗辩理由及上诉理由另行通过合法途径主张权利。一审法院根据本案情况，适用简易程序，并无不当。综上所述，郝建龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝建龙负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 李剑锋审判员 王 怡二〇一九年一月十四日法官助理张彩娟书记员王一斐