内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0502民初7954号 原告：张晋荣，女，1978年4月1日出生，蒙古族，现住通辽市，公民身份号码XXX 委托诉讼代理人：齐凯利，内蒙古义源律师事务所律师。 被告：通辽市金港房地产开发有限公司，住所：通辽市科尔沁区。 法定代表人：刘华强，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吴文学，北京市道成（通辽）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴美君，北京市道成（通辽）律师事务所律师。 原告张晋荣诉被告通辽市金港房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案，依法适用简易程序，于2018年11月21日、2019年1月4日两次公开 开庭进行了审理。原告张晋荣、被告委托诉讼代理人吴文学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.判令被告立即返还房款92968.70元（106250-106250÷360个月÷45个月），并自2014年8月1日始按同期贷款利率赔偿原告利息损失至房款还清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月18日，原、被告签订了《房屋使用权转让协议书》，被告将位于金港物流园A区XXXX的使用权,以单价2500.00元/平方米的价格转让给原告，使用权期限为30年，即2014年8月1日至2044年8月1日，总价款为106250.00元，原告已一次性将房款付清。现因通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初5463号判决确认相关协议无效，致使原告合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，提出上述请求，望判如所请。 原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.房屋使用权转让协议书（复印件），证明被告将通辽市科尔沁区金港市场物流园区内石油东侧临建（108#）的房屋使用权交付给原告使用30年，且协议书明确载明原告一次性将房款交付给被告；2.通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初3254号、2018内0502民初3253号、2018内0502民初3255号、2018内0502民初3252号、2018内0502民初3268号《民事判决书》五份（复印件），证明由于该房屋系临时建筑，不具备买卖和使用权转让的法律前提，未经物权登记无法律效力，该协议为无效协议，原告据此要求返还房款人民币92968.70元;3.预付定金协议书；4.孟某证言一份，证据3-4共同证明案外人孟某同意用其对被告的工程款相部债权抵顶原告应支付被告的相应租金106250.00元。 被告辩称，1.原告与被告签订的《预付定金协议书》的标的物属于临时建筑，该协议已被人民法院确认无效；2.原告将购房款直接交给了开发商孟某或他们之间抵账形成，并未交付给被告，该房屋买卖协议被确认无效后原告应向孟某主张返还购房款，而非被告主张权利；3.被告与孟某在工程款清算时发现被告已经多支付孟某工程款，三方之间并无抵账情形。综上，原告向被告主张返还购房款没有事实和法律依据，应依法驳回。 被告未提供证据。 经审理查明，2015年9月18日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋使用权转让协议书》。双方约定：一、甲方自愿将通辽市科尔沁区金港物流园区XXX（建筑面积为42.50平方米，使用期限为2014年8月1日至2044年8月1日）以人民币106250.00元的房屋使用权价款出售给乙方。乙方一次性将房款交付甲方；二、乙方已明确知悉本协议签订时甲方仅享有上述房屋的使用权，且自愿以上述价格购买该房屋的自本协议生效之日起三十年的使用权。所以乙方不得以甲方无该房屋的所有权为由向甲方申请办证；三、该房屋的使用权自乙方支付完上述全部款项后转让给乙方。乙方享有对该房屋的使用、收益、出租等权利，并承担所有相关经营涉税事项；四、乙方享有该房屋的使用权期间，本合同发生的契税、印花税等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担。同时在该合同的其他条款约定了违约责任等。同日，双方还签署了《预付定金协议书》内容为：一、通辽市金港房地产开发有限公司出售之“金港物流园”项目，位于国道304线与国道111线交汇处。原告自愿购买通辽市金港房地产开发有限公司物业，该物业用途为商业；二、乙方确认认购“金港物流园”A区XXX，商业楼建设面积42.50平方米（建筑施工图纸面积），最终以房产测绘部门测绘结果为准；三、乙方选择一次性付款方式付款，单价2500.00元/平方米，总价款106250.00元；五、其他约定：如乙方未按规定日期补齐首付款，每逾期一天，按逾期交款的千分之五扣除违约金。此房为抵账房，抵孟某工程款。案外人孟某表示同意用其对被告享有的工程款相应部分债权抵顶原告应支付被告的相应租金106250.00元。 上述事实，有原、被告的陈述、答辩以及原告所举《预付定金协议书》、《房屋使用权转让协议书》、本院（2018）内0502民初3254号、2018内0502民初3253号、2018内0502民初3255号、2018内0502民初3252号、2018内0502民初3268号《民事判决书》、孟某证言在卷佐证。上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。 本院认为，原、被告对“金港物流园”A区XXX商业楼所涉协议签订的内容无异议，根据双方的意思表示，协议系房屋买卖合同，且被告系以合法形式掩盖非法目的，以租赁的形式处分不具有所有权且非法建立的房屋。双方争议的房屋系临时建筑工程，该临时建筑工程规划许可证的批准使用有效期限为2008年8月25日至2010年8月25日。通辽市金港房地产开发有限公司未取得合法的所有权及使用权。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项规定“以合法形式掩盖非法目的”及“违反法律、行政法规的，合同无效”。因此，通辽市金港房地产开发有限公司与张晋荣签订的涉案协议无效，对此双方亦没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋的租金是案外人孟某将其对被告享的相应债权转让给原告，原告以该债权抵顶其应支付给被告的租金，原告与案外人孟某形成债权转让的法律关系，此行为经被告同意，且与原告签订了《预付定金协议书》、《房屋使用权转让协议书》。虽然《预付定金协议书》、《房屋使用权转让协议书》为无效协议，该协议无效是因被告将其未取得合法所有权及使用权的临时建筑以租赁的形式进行了处分，该处分行为无效，但上述协议无效并不能导致原告用案外人孟某的工程款债权抵顶租金的行为无效，也不能导致案外人孟某将其对被告的债权转让给原告的行为无效。虽然被告辩称其已超付案外人孟某工程款，不应再兑结该房屋，但是否超付工程款，首先本案中被告未出示证据予以佐证，其次该主张与本案不是同一法律关系，不属于本案处理范畴，被告可另行主张权利。原告以案外人孟某的工程款债权抵顶租金是客观事实，也即原告履行了租赁合同所约定的以付租金的义务，被告也将房屋交由原告占有使用，双方均按协议约定履行了义务。上述协议现被认定无效，根据法律规定，原告应返还房屋，被告应返还租金。涉案房屋原告于2014年8月1日开始占有使用，原告按合同约定的租金标准在扣除房屋占有使用费后的租金应予返还的主张，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院予以准许。双方约定的涉案房屋30年的租金为106250.00元，即每个月租金标准为295.14元（106250.00元÷360个月），暂计算至2018年8月1日原告已占有使用45个月，被告亦认可原告的占有使用期间，故房屋占有使用费应为13281.30元，被告应予返还原告92968.70元。原告的计算的金额正确，本院予以支持。原、被告双方在签订上述协议书时，在协议书中明确注明了案涉租赁房屋为临时建筑，因此，原、被告双方对案涉租赁房屋为临时建筑均明知。故双方对上述协议无效均存在过错。原告要求被告承担资金占用期间的利息，因其负有过错责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十条、第八十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告通辽市金港房地产开发有限公司返还原告张晋荣租金92968.70元，于本判决发生法律效力后立即履行； 二、驳回原告张晋荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1062.00元，由被告通辽市金港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。 审判员  张志伟 二〇一九年一月三日 书记员  崔雯雯