广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民初1168号 原告：黄绍嘉，男，汉族，1971年6月14日出生，住所地：深圳市福田区。 委托诉讼代理人：李立坤，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭璇玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 被告：深圳市新巢商务酒店有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道南庆街汇商名苑4-B1至4-B3、4-B5至4-B8，统一社会信用代码：914403003426522280。 法定代表人：张惠玲，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李翔，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈小华，系该公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码：914403004557663795。 负责人：王业，系该行行长。 委托诉讼代理人：胡斌，系该公司员工。 委托诉讼代理人：段菲，系该公司员工。 原告黄绍嘉与被告深圳市新巢商务酒店有限公司（以下简称新巢酒店公司）及第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄绍嘉委托诉讼代理人李立坤律师、郭璇玲律师，被告新巢酒店公司委托诉讼代理人李翔、陈小华，第三人建行深圳分行委托诉讼代理人胡斌、段菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄绍嘉向本院提出诉讼请求：1.判令新巢酒店公司继续履行与黄绍嘉于2016年4月20日签订的房地产买卖合同。2.判令黄绍嘉以171040666.67元的价格回购位于深圳市XX区XX路XX大厦XX层的房产[房产证号：粤（XX）深圳市不动产权第**]。3.判令新巢酒店公司于判决生效之日起十日内自行筹款还清建行深圳分行有关抵押涉案房屋的剩余贷款,并办妥注销抵押登记手续。4.如新巢酒店公司逾期履行第3项诉讼请求的义务,黄绍嘉有权在新巢酒店公司逾期后代为清偿建行深圳分行有关抵押涉案房屋的剩余贷款,并办妥注销抵押登记手续,相关赎楼费用由新巢酒店公司承担。5.判令新巢酒店公司将位于深圳市南山区南新路中南半岛大厦1层过户至黄绍嘉名下,并将房产交付给黄绍嘉,办妥房屋内水电、燃气、物业管理费等相关交接手续；黄绍嘉同时向新巢酒店公司支付回购款余款（回购款余款=回购款-银行贷款-赎楼费用）。6.判令新巢酒店公司承担本案全部诉讼费、保全费以及其他因诉讼产生的合理费用。在开庭过程中，黄绍嘉明确其第一项诉讼请求为要求新巢酒店公司继续履行双方2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》第15条第2款和第3款（回购条款），第五项诉讼请求中涉及的过户税费中依法应由转让方承担的税费由新巢酒店公司负担。 黄绍嘉起诉的事实和理由：黄绍嘉原为深圳市XX区XX路XX大厦XX层的业主,依法持有XX大厦1层面积为2227.72平方米房产,房产证号码：深房地字第**。 2016年4月20日,黄绍嘉作为卖方、新巢酒店公司作为买方签订了《房地产买卖合同》,约定：卖方向买方转让涉案房产,转让总价款为13500万元。鉴于合同签订时,由于历史的原因,尚有部分500.3平方米的租赁面积尚未到期,故双方在《房地产买卖合同》中约定,由黄绍嘉与新巢酒店公司于2016年4月20日同步签订《房屋租赁合同》,由黄绍嘉每月向新巢酒店公司支付租金108万元。《房地产买卖合同》特别约定,自该房地产过户完成之日起两年内,买方同意卖方有权向买方回购该房地产,回购价=房地产转让总价款+房地产转让总价款的资金占用费-卖方已支付的房屋租赁费。合同对房地产转让总价款、房地产转让总价款的资金占用费、卖方已支付的房屋租赁费进行了明确的约定。同日,黄绍嘉、新巢酒店公司及周创强签订《补充协议》,就中南半岛大厦2层以上的其他债务承担事宜进行了约定。 2016年5月13日,黄绍嘉将涉案房产过户到新巢酒店公司名下,新巢酒店公司成为涉案房产的权利人,房房产证号：粤（XX）深圳市不动产权第** 上述合同签订后,黄绍嘉一直按照合同履行自己的义务。截至2018年2月28日,房地产转让总价款的资金占用费为59296666.67元，黄绍嘉已向新巢酒店公司支付租金23256000元。按照《房地产买卖合同》的约定,回购价应为171040666.67元。 2018年2月1日,黄绍嘉根据《房屋买卖合同》的约定行使回购权,向新巢酒店公司发出《关于要求回购中南半岛大厦一楼的函》,要求新巢酒店公司在2018年2月28日将上述房产过户至黄绍嘉名下,但新巢酒店公司未予配合。 另外,在没有征得黄绍嘉同意的情况下,新巢酒店公司私自将房产抵押给建行深圳分行用于申请贷款,目前贷款尚未结清。新巢酒店公司应当立即自行还清贷款解除抵押,将涉案房产过户到黄绍嘉名下,并尽快交付给黄绍嘉。 新巢酒店公司辩称：一、黄绍嘉已经丧失了回购权，回购就是买卖，双方没有达成一致意见就不可能回购，也就没有买卖。二、黄绍嘉请求的171040666.67元的价格跟原来的买卖合同完全不一致，黄绍嘉已经自己毁约，自行终止了原来的回购条款。三、新巢酒店公司向银行借款抵押这个问题跟买卖合同没有关系。综上，请求判决驳回黄绍嘉的全部诉讼请求。 第三人建行深圳分行述称：其对黄绍嘉与新巢酒店公司之间的纠纷并不知情，新巢酒店公司以登记在自己名下的涉案房产为第三方深圳XX集团有限公司的贷款提供抵押，目前该抵押担保的债权尚未到期，也尚未结清，在该被担保债务结清之前，其有权就新巢酒店公司提供的涉案抵押房产进行处置，并就处置价款优先受偿，在涉案房产担保的债务结清后，其可协助解除相应的抵押登记。 本院经审理查明：一、对于黄绍嘉诉称事实中有关双方2016年4月20日签订《房地产买卖合同》、办理房产过户及收取租金等情况，新巢酒店公司予以认可，本院对上述无争议的事实予以确认。 二、关于新巢酒店公司以涉案房产设立抵押的情况。（一）2017年3月29日，抵押人张某娟、陈某圳、新巢酒店公司以涉案房屋设立抵押，抵押权人为建行深圳分行，被担保的最高债权数额为2亿元。2017年9月27日，上述抵押人以涉案房屋设立抵押，抵押权人为建行深圳分行，被担保的最高债权数额为7000万元。2018年4月12日，上述抵押人以涉案房屋设立抵押，抵押权人为建行深圳分行，被担保的最高债务数额为21700万元。（二）新巢酒店公司在以涉案房屋设置抵押时，并未经过黄绍嘉同意。（三）建行深圳分行在庭审中称涉案房屋担保的贷款本金余额为20300万元，该笔贷款除由涉案房屋作为抵押外，还有其他担保措施，但在该笔贷款清偿之前，建行深圳分行不同意注销涉案房屋的抵押。 三、双方对赎楼的态度。在本案中，新巢酒店公司表示要求黄绍嘉先将回购款4亿元支付至共管账户或法院账户，否则不同意先行赎楼。黄绍嘉主张回购款的金额应为171040666.67元，且不同意代新巢酒店公司赎楼，坚持要求新巢酒店公司先行赎楼，在新巢酒店公司注销抵押后其才愿意支付上述回购款。 四、黄绍嘉主张回购的情况。2018年2月1日，黄绍嘉向新巢酒店公司发函，要求回购涉案房产，并要求新巢酒店公司尽快向建行深圳分行结清抵押贷款，以便办理房产过户。黄绍嘉在该函件中称其已筹措资金并在新巢酒店公司结清抵押贷款后委托案外人深圳市科铭实业有限公司向新巢酒店公司支付回购款项。新巢酒店公司于当日收到了该函件。因双方未能就回购事宜协商一致，黄绍嘉于2018年4月16日向本院提起本案诉讼。 以上事实有《房地产买卖合同》、涉案房产不动产权登记信息、收款收据、《关于要求回购XX大厦一楼的函》及开庭笔录、调查笔录等在卷证实，足以认定。 本院认为：本案为合同纠纷案件。双方2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照该合同第15条的约定，在涉案房产过户至新巢酒店公司之日起两年内，黄绍嘉有权向新巢酒店公司回购该房产。黄绍嘉在2018年2月1日提出回购请求，并未超过两年期限，符合合同约定。而新巢酒店公司在上述回购期限内，未经黄绍嘉同意将涉案房屋设立抵押，在黄绍嘉提出回购请求后，也未及时注销抵押，有违合同约定。 在本案中，抵押权人建行深圳分行要求在债务获得清偿后再解除抵押。而新巢酒店公司不同意先行赎楼，黄绍嘉也不愿意代新巢酒店公司赎楼。在抵押未注销的情况下，涉案房产无法由新巢酒店公司转移登记至黄绍嘉名下，黄绍嘉要求回购涉案房产存在履行障碍，黄绍嘉在本案中的诉讼请求应予驳回。黄绍嘉可待上述障碍消除后再行主张回购，或就无法回购所受的损失，另行向新巢酒店公司主张权利。 综上，黄绍嘉的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回黄绍嘉的全部诉讼请求。 案件受理费897003.32元，由黄绍嘉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审判长 马    龙 审判员 路  德  虎 审判员 周    敏  二〇一九年一月九日 本件与原本核对无异 书记员 马雪梅（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。