广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终21796号上诉人（原审原告）：于泓，委托诉讼代理人：李寅午，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市松茂房地产集团有限公司，法定代表人：李邱稳，总经理。委托诉讼代理人：谢莉，广东彰意律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓民，广东彰意律师事务所实习律师。上诉人于泓与被上诉人深圳市松茂房地产集团有限公司（以下简称松茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于泓的上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项；2、改判松茂公司退回于泓购房款人民币30万元：3、判决松茂公司承担本案的案件受理费及上诉费。上诉事实和理由：一、一审法院认定于泓于2017年10月10日支付的30万元性质为定金，属于认定事实错误。事实是，双方签订《认购书》、《补充协议》后，松茂公司的工作人员声称交部分首付款可以延长支付首期款时间，于泓遂于该日支付房款30万元。1、松茂公司提交的《申请表》载明的签约时间和付款时间未对《补充协议》约定的期限作任何变更，但该《申请表》却以格式条款及自行手写的形式让于泓“承诺”松茂公司有权将于泓支付的30万元首期款作为定金予以没收，属《合同法》第四十条规定之“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”之情形，应属无效。双方于2017年10月4日签订的《认购书》、《补充协议》明确约定定金为10万元，并约定2017年12月31日前如因买方原因未能签订买卖合同或支付首期款，卖方有权没收定金。而《申请表》载明的“办理银行按揭手续及签约时间延期至2017年12月31日”对《补充协议》约定的签约和支付首付款时间未作任何变更，因此出于常理，于泓不可能在未额外增加或保障自己权益的情况下“承诺”被诉人有权将购房款30万元作为定金没收，加重自己的违约成本。事实上，该《申请表》系于泓于2017年10月4日与其他文书一并签署，松茂公司销售人员声称预签申请便于日后如果出现资金紧张的情况可向公司申请延期支付首期款，故具体申请理由和签约、付款时间先空出，于泓出于对松茂公司的信任未作考虑匆匆签下。2、《申请表》为松茂公司单方提供的格式模板，且除第一行基本信息及签名是于泓所书写外，其他信息均为松茂公司事后自行填写，并不是于泓的真实意思表示，该《申请表》对于泓不具有约束力。该《申请表》载明的30万元款项性质、承诺的签约时间、付款时间均为涉及处置于泓切身利益的重要信息，理应由于泓木人亲自书写或捺手印、签名确认才具有法律约束力，在付款时间和签约时间未作任何变更的情况下，松茂公司没有任何证据证明填写的前述信息系经于泓同意。3、松茂公司提交的《收条》、《申请表》等证据均不足以证明该30万款项系定金，即使于泓未按《认购书》和《补充协议》约定的期限支付首期款，松茂公司亦应依法返还于泓支付的购房款30万元。《收条》系松茂公司自行制作填写，《申请表》中关于定金的金额等均为格式条款且为其自行填写，一审法院仅凭前述松茂公司自行制作、事后添付且未经于泓确认的材料认定该笔款项为定金，明显与事实不符。事实是，松茂公司工作人员称支付部分首付款可以向开发商申请延期支付首期款，于泓考虑没有把握在2017年12月31日前筹足首期款，遂同意支付。二、一审法院认定松茂公司作为守约一方可不予返还于泓已支付的定金40万元，属于事实认定错误。松茂公司在一审中陈述不实，本案实际上是双方签订《认购书》及《补充协议》后，松茂公司的销售人员告知于泓如果在约定期限内无法筹足首付款，可以向松茂公司申请延期付款和签约，但于泓先要支付一部分首付款表达诚意，以便于松茂公司申请。因此于泓支付了部分首付款30万元。因此，在松茂公司提交的证据不足以证明该30万款项系定金且其未提起反诉的前提下，一审法院认定松茂公司“可不予返还原告已支付的定余40万元”，属于事实认定错误，导致本案错判。三、支付首期款并非签订正式买卖合同的前提条件，《认购书》约定双方签订认购书之日起7日内签订正式买卖合同，未签订正式买卖合同的过错不在于泓。松茂公司答辩称：本案经过一审审理，一审法院已查明案涉房屋具备现房销售条件、未违反备案价格，于泓放弃了该部分主张。于泓主要观点是认为对其缴纳的30万元款项不是定金而是首付款，因此松茂公司无权不予返还。现松茂公司围绕30万元定性为定金的关键证据，就于泓的陈述一一回应：一、关于“申请延期付款与延期签约”的《申请书》。首先，于泓已认可《申请书》这项证据的真实性，且认可其是由于泓本人签署。于泓是具有完全民事行为能力的成年人，其对《申请书》的签署应认定为对《申请书》所载内容的认可。于泓称其支付30万元的目的是用于申请延长支付首期款的时间，这与30万元是定金的事实并不矛盾。其次，于泓称“《申请表》未对付款及签约时间作变更”与《申请表》所载内容明显不符。《申请表》中打印部分已清楚载明该表格的用途为：申请延期付款与延期签约，并对《认购书》约定的办理现房买卖合同签约手续的期限以及《认购书补充协议》中约定的办理银行按揭手续的期限均进行了变更，即延期至2017年12月31日。再者，在表格已清楚载明用途的情况下，于泓一审时称松茂公司未特别提示该申请表用途，现又称松茂公司的销售人员当时告知其预签申请表系便于申请延期支付首付款。松茂公司究竟是未提示，还是对其进行了错误提示，其前后两次的陈述自相矛盾，且没有相应证据证明。而事实上，在于泓签署《申请书》和支付30万元、收悉松茂公司《收据》的全过程中，松茂公司均对30万元是定金一事向于泓进行了口头和书面的反复提示。另外，《申请表》中打印部分清楚载明申请人缴纳的两笔款项将全部作为定金，且若逾期办理交付首期款、银行按揭手续及现楼买卖合同签约手续的，定金将被没收。该表述明确定义了30万元款项是定金、适用定金规则，定金规则是对交易双方均具有约束性的法律规定，并不属于于泓所称的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，其主张条款无效没有法律依据。于泓还称该款项性质应由其本人亲自书写或捺手印、签名确认才有法律约束力，该主张没有法律依据。二、关于30万元定金的《收条》，松茂公司提交的证据《收条》明确载明了收款为“定金”，且与于泓认可的证据《中国银行转帐付款单》所显示的付款时间（2017年10月10日）、付款金额（30万元）、付款人（于泓）均能一一对应。于泓称《收条》系由松茂公司“自行制作、事后添付”，并以此否认《收条》的法律效力，但其又无法举证证明其持有收款内容为“首期款”的《收据》。且现实中，当事人支付大笔资金而不向收款人索要收据的做法，是明显与交易习惯不符的。因此，于泓无法证明其支付的30万不是定金而是首期款，其应承担举证不能的后果。综上，《申请表》内容未违反法律、行政法规强制性规定，且已明确约定了30万元款项的定金性质，于泓作为完全民事行为能力人，其未能按约履行支付和签约义务的行为理应适用定金规则，承担相应的法律后果。松茂公司认为原审认定事实无误，适用法律正确，恳请法院依法驳回上诉，维持原判。于泓向一审法院起诉请求：1、确认《深圳市房地产认购书》及补充协议效力终止：2、松茂公司双倍返还定金计200,000元整；3、松茂公司返还购房款300,000元整；4、诉讼费由松茂公司承担。一审法院认定事实：2017年10月4日，于泓作为买方、松茂公司作为卖方，签订一份《深圳市房地产认购书》（以下简称《认购书》），主要约定如下：于泓自愿购买松茂xxxx项目的x期x座xx层x号，套内建筑面积68.72平方米；房地产总价款为人民币6,706,400元；于泓采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，于泓应向松茂公司支付定金人民币10万元，签订正式的房地产买卖合同后，于泓已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起7日内，于泓、松茂公司双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若于泓、松茂公司双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非于泓、松茂公司双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因于泓原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，于泓已付定金不予退还；如因松茂公司原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，松茂公司应双倍返还于泓已付定金。同日，双方签署了《补充协议》，主要约定如下：1、买方应于2017年12月31日前支付不低于本房地产总价款的30%，即1,806,858元（含定金、按揭金额、年限以银行最后批复为准）。如因银行贷款政策调整，需按新政执行。2、《认购书》第五条所述的“买方原因”包括但不限于下列情形：(1)买方没有按照《认购书》第四条的约定支付定金；(2)买方没有按照本协议的约定支付本房地产总价款或首期款（视属何种情形而定）；(3)买方未在规定时间内到卖方处签订买卖合同或对卖方提供的买卖合同有异议且无法达成一致意见的；(4)由于下列原因之一而导致买方没有在本协议约定的期限内完成按揭贷款合同的签署，或虽完成了按揭贷款合同的签署，但按揭银行同意发放的贷款较预计为少，而买方又没有按照本协议的约定补足首期款：A、买方违反了在《承诺书》中的声明、保证或陈述；B、或者，买方不符合按揭银行规定的发放按揭贷款的条件；C、或者，买方提供给按揭银行的资料不足够、不正确、不完整或不真实。买方出现上述情形的，卖方有权不退还买方已支付的定金，并有权在不通知买方的情况下将本房地产另行出卖给第三方。3、买方同意本房源带装修交付，交付标准为4,000元/㎡，装修总价为359,560元。买方已清除装修款相关贷款政策，并承诺具备相应付款条件或符合相关政策要求。同日，于泓向松茂公司支付了购房定金10万元。2017年10月10日，于泓向松茂公司支付了人民币30万元，松茂公司出具的收款收据载明该款项为涉案房产的定金。于泓对该份收据不予认可，主张其交款时已临近下班时间，松茂公司未向其开具收据。且其支付的该笔款项并非定金，而是为了表示签约诚意而支付的首期款。2018年2月28日，于泓向松茂公司发出《律师函》，称于泓在签署《认购书》当日已支付了全额定金10万元，并于2017年10月10日支付购房款30万元，但意向房屋不符合商品房销售条件，且销售价又违反政府备案价，松茂公司恐政府罚款，且一时无法给出具体交房日期，因此迟迟不与于泓正式签约，故于泓要求松茂公司于收函后5个工作日内双倍返还购房定金10万元，并返还购房款30万元，两项合计50万元。2018年3月7日，松茂公司向于泓寄送《没收定金及另行出售房屋通知书》，称于泓承诺所缴款项合计人民币40万元全部作为该房屋定金，并承诺在2017年12月31日前办理交付首期款、银行按揭手续及现楼买卖合同签约手续，但经松茂公司多次通知及催请，仍未履行，故根据双方签订的《深圳市房地产认购书》及其补充协议的约定，此认购书及补充协议已自行终止，松茂公司将另行出售上述房产，定金不予退还。松茂公司提交了一份经于泓签署的《深圳市松茂房地产集团有限公司申请表》，内容为申请延期付款及延期签约，“申请原因”为：于泓于2017年10月4日购买涉案房产，因个人理财12月30日到期，期间无法取出，故申请将购买涉案房产办理银行按揭手续以及签约时间延期至2017年12月31日。“申请事项具体说明”一栏载明（下列日期及金额均为手写，其余内容系打印）：于泓承诺于2017年10月4日交付10万元作为定金，并承诺在2017年10月10日前交付30万元，所缴款项合计40万元全部作为定金。于泓承诺在2017年12月31日前办理交付首期款、银行按揭手续及现楼买卖合同签约手续，并保留于2017年10月4日认购的所有优惠，逾期视为放弃按时签约99折，松茂公司有权没收于泓已缴纳以上的全部定金40万元。以上房产，松茂公司有权另行处理。于泓对该份证据不予认可，主张该证据系其于2017年10月4日与其他文书一同签署，但松茂公司没有特别提示这个申请表的用途，于泓签名时只有第一行手写内容（即于泓姓名、认购房号、面积及其身份证号码）系由于泓亲自书写，表格中“申请原因”及“申请事项的具体说明”中的手写部分是空白的，也不是于泓的笔迹，完全是后续补充的。另查，1、松茂公司提交了深圳市规划和国土资源委员会的网页查询信息，显示涉案的松茂xxxxx期项目于2015年8月18日取得预售许可证。涉案的xxx房产已进入初始登记状态。松茂公司提交的国土局备案价格表显示涉案房产备案单价为67,431.67元/㎡，备案总价为6,061,433元。2、于泓于庭审中撤回有关涉案房产销售价格违反政府备案价格的主张。上述事实，有《深圳市房地产认购书》、《补充协议》、收款收据、《律师函》、《没收定金及另行出售房屋通知书》、《深圳市松茂房地产集团有限公司申请表》、国土局备案价格表等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，一审法院予以认定。一审法院认为，于泓、松茂公司签订的《深圳市房地产认购书》以及《补充协议》系于泓、松茂公司真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，于泓、松茂公司均应按照合同约定全面履行各自义务。关于合同的履行。于泓主张由于涉案房屋不符合商品房现售条件，且松茂公司无法给出具体交房日期，因此松茂公司迟迟不与于泓就涉案房产签署正式的房屋买卖合同，《认购书》的效力应自行终止，松茂公司应当向其双倍返还定金20万元，并退还购房款30万元。松茂公司则主张于泓主动向松茂公司提交《深圳市松茂房地产集团有限公司申请表》（以下简称《申请表》），申请延期付款及签约，并同意逾期履行的话，由松茂公司没收定金40万元，松茂公司认可该份《申请表》。对此，一审法院认为，首先，于泓主张其于2017年10月4日签署《申请表》时，表格中的“申请原因”及“申请事项具体说明”均为空白，系事后填写，其并不知情。但于泓作为具有完全民事行为能力的成年人，其应当对于签署的交易文件尽到审慎的注意义务，其在《申请书》部分内容为空白的情况下仍签字确认，视为其认可该份《申请书》的内容并自愿承担由此产生的法律后果。其次，《申请表》的打印部分已清楚载明该表格的用途系为申请延期付款与延期签约而制作，同时载明申请人须支付两笔款项，所缴款项将全部作为定金，如申请人逾期办理交付首期款、银行按揭手续及现楼买卖合同的签约手续，松茂公司有权收缴上述全部定金。因此，即便《申请表》中的付款时间及金额为空白，打印部分的表述也足以提示于泓注意，其已支付的款项系全部用作购房定金。再次，于泓于2017年10月10日向松茂公司再行支付了人民币30万元，松茂公司开具的收款收据载明收到的该笔款项为定金。于泓主张其未收到该收款收据，且其系为了表示签约诚意而支付了30万元的房款，但未有其他证据可予佐证，亦与一般交易习惯不符，一审法院对此不予采信。综上，于泓签署的《申请表》已变更了于泓、松茂公司此前关于办理按揭贷款及签署正式买卖合同期限的约定，并变更定金数额为人民币40万元，于泓也已实际支付，于泓、松茂公司应当遵照履行。现于泓未在2017年12月31日前足额支付房款人民币1,806,858元或办理按揭贷款手续，其行为已违反了合同约定，导致合同无法继续履行。于泓辩称合同无法履行的原因系因涉案房屋不符合商品房现售条件，且松茂公司无法给出具体交房日期，但未能提交充分有效的证据予以证明，一审法院不予采信。根据于泓、松茂公司双方约定，如双方未在约定时间内签订买卖合同，除非双方书面同意《认购书》时效延期，否则《认购书》的效力即行终止，涉案房产可另行出售，如因于泓原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，于泓已付定金不予退还。据此，于泓、松茂公司至今未签订正式的买卖合同，双方签署的《认购书》及《补充协议》已自行终止，松茂公司作为守约一方，可不予返还于泓已支付的定金40万元。于泓主张松茂公司违约，以及要求松茂公司双倍返还定金及购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认于泓与深圳市松茂房地产集团有限公司终止履行双方签署的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》；二、驳回于泓的其他诉讼请求。本案受理费人民币8,800元，由于泓负担。案件受理费于泓已预交。本院经审理查明，（一）一审查明的事实清楚，本院予以确认。（二）于泓一审中称其直至一审开庭时才知晓本案的《申请表》，二审中称双方未能签署正式房屋买卖合同的原因是，在签订《认购书》后，于泓资金出现问题，与松茂公司沟通后，松茂公司告知可先支付部分首期款，并向松茂公司申请延期支付首期款。因此于泓签署了空白的申请书，由于双方对申请书产生歧义，没有实际签署《商品房买卖合同》。本院认为，本案二审争议的焦点为松茂公司提交的《申请表》是否可以作为本案认定事实的依据。于泓主张《申请表》中其签名为2017年10月4日所签，其他内容为松茂公司事后自行添加，不是其真实意思表示，且属于格式条款，应为无效。本院认为，首先，于泓主张申请表为2017年10月4日与《认购书》一起签订，但其二审中又称是签订《认购书》后，资金出现问题，向松茂公司申请延期支付首期款，签署了空白的《申请书》。于泓前后陈述的签名时间不一致，其二审中所称的签名时间反而与松茂公司主张2017年10月10日签订基本相符。其次，于泓主张《申请书》为空白，但未提交证据予以证明。退一步说，《申请表》即便签名时手写部分是空白的，但已有打印部分已充分提示了存在两笔款项全部作为定金，且有可能被没收的内容。于泓作为完全民事行为能力人应当知晓其签名可能存在的风险。再次，对比《申请表》与双方此前签订的《认购书》、《补充协议》的内容，《申请书》对此前两份协议作出的变更主要为，于泓2017年10月10日前交付30万元亦作为定金，买卖合同签订的时间延期至2017年12月31日，保留于泓2017年10月4日认购的所有优惠。因此，《申请表》中既有对于泓新增的义务，也有增加的权利。同时定金罚则是双向的，因此，《申请表》并非于泓主张的免除了松茂公司的责任，加重了于泓的责任，《申请表》不属于格式条款，不具有无效情形。最后，松茂公司提交的《收款收据》中载明于泓2017年10月10日转账支付的30万元用途为定金，与《申请表》的内容一致。于泓认为该笔款项未开具收据的主张与常理不符。综上，本院对于松茂公司提交的《申请表》予以采信，即于泓2017年10月10日支付的30万元为定金，而非购房款。于泓未按照《认购书》、《补充协议》、《申请表》约定的时间付清首期款，已构成违约，松茂公司按照约定可以没收全部定金，因此，于泓上诉请求判令松茂公司退还其中30万元缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，于泓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由于泓负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 许  莹  姣二〇一九年一月十八日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。