云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云01民终6501号 上诉人（原审被告）：李建军，男，1973年6月19日生，汉族，现住昆明市东川区。 委托诉讼代理人：杨体明，春城法律服务所法律工作者。特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司。住所地：昆明市东川区凯通路**铜都大商汇******。 负责人：王海雷。 委托诉讼代理人：张志林，云南瀛滇律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人李建军因与被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市东川区人民法院（2017）云0113民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案因当事人调取新证据以及本院依职权调取新证据而延期审理，经批准扣除相应审理期限，现已审理终结。 李建军上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应受法律保护，上诉人按照合同约定履行了相关缴费义务，应在合同履行期间享受合同约定的优惠条款，免租15个月。上诉人已经交纳了租金、物管费、垃圾清运费222815元，而被上诉人认可收到租金135117元、物管费14364元、垃圾清运费1915元，故上诉人共缴纳了相关费用共计374211元，已经超出了双方合同约定的计租周期内上诉人应交纳的费用。一审法院认定事实不清，对上诉人缴纳的相关费用未进行扣减，且适用法律不当，上诉人不应支付违约金。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2015年2月5日签订的云南东川铜都大商汇商铺租赁合同；2、判令被告向原告支付自2015年5月1日至2017年3月1日的租金332001元（已扣除已付135117元）、物管费11970元（已扣除已付14364元）、垃圾清运费5107元（已扣除已付1915元），并承担违约金50000元，合计399078元，2017年3月1日后的租金按每日798元计算至被告退还商铺之日；3、判令被告立即腾空商铺，将租赁商铺归还原告；4、本案诉讼费和律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月20日，原告与昆明东川铜都大商汇建材市场开发商昆明豪辉置业有限公司签订《全案策划招商及全程委托经营管理合同》，合同约定：昆明豪辉置业有限公司委托原告对昆明东川铜都大商汇建材市场进行招商及营运管理工作，合同有效期为合同签订生效之日至昆明东川铜都大商汇建材市场正式开业满三年止。 2015年2月5日，原告与被告李建军签订二份《云南东川铜都大商汇商铺租赁合同》，约定：被告向原告承租铜都大商汇B区1栋一层08-11、18-21号商铺，承租面积557.04㎡，租金每平方每月17.6元，年租金117647元；三层21-14、37-38、43-60、62-75号商铺，承租面积1038.98㎡，租金每平方每月11元，年租金137145元；租期六年，自2015年5月1日起至2021年5月1日止。承租人在充分、及时、全面履行本合约的前提下，可享有15个月的装修免租期，即第一年到第三年交7个月租金，免租5个月，承租人须在每年先交租金的前提下，方可使用免租期；第一计租期即自2015年5月1日至2016年4月30日止，第二计租期即自2016年5月1日至2017年4月30日止，第三计租期即自2017年5月1日至2018年4月30日止，…第六计租期即自2020年5月1日至2021年5月1日，前三年的年租金、物业管理费、生活垃圾费分别为135117元、14364元、1915元，后三年除租金变更为每年254792元，物业管理费和生活垃圾费与前三年一致；合同签订之日，被告需扣除当期年度免租后向甲方支付租金、物业管理费共计149481元（其中租金135117元，物业管理费14364元）；其余年度采取每年一付，以后必须在每个支付阶段届满30天前，支付下个阶段的全部租金及管理费；第二计租期的年租金、物业管理费及生活垃圾费应当在2016年4月30日以前一次性付清，第三计租期的年租金、物业管理费及生活垃圾费应当在2017年4月30日以前一次性付清，…第六计租期的年租金、物业管理费及生活垃圾费应当在2020年4月30日以前一次性付清，承租人可以现金、银行支票或银行汇款的方式向出租人支付各项费用；违约责任及违约金约定，不论何方违背该合同有关义务的条款，造成对方的经济损失由违约方承担赔偿还应向守约方承担违约金50000元，守约方有权要求继续履行合同至期满。被告分别于合同签订当日、2015年4月20日和4月24日，三次分别支付原告年租金和物业管理费、垃圾清运费70949元、16000元、83327元，合计170276元。原告将出租铺面移交被告后，被告投资对租赁商铺进行装修，并于2015年9月开业经营至今。 一审法院认为，原、被告经协商后签订了《云南东川铜都大商汇商铺租赁合同》，合同未违反国家法律强制性规定，内容系双方当事人在平等自愿的基础上协商达成的合意，合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，已履行合同义务；被告在接手租赁物后，投资对承租的铺面进行了装修，并在租赁期间交纳了部分租金，没有根本性违约。原、被告双方去年发生矛盾与开发商和原、被告都有一定关系，如将责任完全归责于被告有违事实，被告目前仍在正常经营，原告仍可通过合法途径实现合同目的，解除合同将可能造成被告严重损失。综上，对原告要求解除租赁合同以及被告腾房的诉讼请求不予支持；但是，无论双方存在其他何种矛盾，被告理应依照双方签订的合同交纳相关费用，合同中“商家须在每年先交租金的前提下，方可使用免租期”与“合同签订之日，被告需扣除当期年度免租后向甲方支付租金、物业管理费”的约定相互存在矛盾，双方应以明确约定的金额和支付时间为准，即被告应在合同签订之日支付第一计租期费用149481元；2016年4月30日以前一次性付清原告第二计租期年租金、生活垃圾费及物业管理费151396元；2017年4月30日以前一次性付清原告第三计租期年租金、生活垃圾费及物业管理费151396元。被告应交第一、第二、第三计租期费用总额为452273元，扣除已交170276元，现被告尚欠原告年租金、物业管理费及生活垃圾费金额为452273元-170276元=281997元，已构成违约，应承担逾期给付的违约责任，应立即支付原告差欠租金、垃圾清运费及物业管理费281997元和违约金50000元，但希望被告今后严格守约，按时按约履行合同义务，不要再以非合同事由违约；原告要求被告承担律师费但未提交相应支付凭证的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：“一、由被告李建军于判决生效后十日内支付原告曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司年租金、垃圾清运费及物业管理费281997元以及违约金50000元，二项共计331997元。二、驳回原告曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司的其他诉讼请求。”案件受理费3643元，由被告李建军负担。 本院二审期间，上诉人李建军向本院提交以下证据：1、委托经营管理合同，2、大商汇租赁情况反映、昆明市中级人民法院民事裁定书，3、租赁合同复印件2份、身份证复印件2份、不动产权证书复印件9份，4、通知、告知书，5、照片11张。被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司向本院提交以下证据：1、铜都大商汇业主租房情况表（一）、（二）、（三），2、铜都大商汇B1栋商铺售卖图三张，3、物业委托经营管理协议书、房屋买卖合同各一份，4、李建军所租商铺售卖情况统计表一套；5、曲靖仲裁委员会（2017）曲仲裁字第023、025、026、027、030号裁决书；6、2018年5月18日昆明市东川区房地产交易所查询结果。 经本院组织质证，被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司对上诉人提交的证据1的真实性认可，但对于证明内容不予认可；对证据2中的大商汇租赁情况反映的真实性不予认可，对民事裁定书的真实性予以认可，但对于证明内容不予认可；对证据3的真实性不予认可；对证据4的真实性认可，但对于关联性及证明目的不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可。上诉人李建军对被上诉人提交的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据2的真实性表示无法确认，且与本案无关联性；对证据3中的房屋买卖合同因系复印件，无原件核对，对真实性、合法性、关联性不予认可，对物业委托经营管理协议书在核对原件后，认为真实性无法确认且与本案无关联性；对证据4有原件核对，对真实性予以认可；对证据5系复印件，无原件核对，对真实性、合法性、关联性不予认可；对证据6没有异议。 针对本案双方提交的前述证据，本院认证如下：首先，上诉人李建军提交的证据1、证据2中的民事裁定书、证据4，以及被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司提交的证据4、证据6，因双方对对方证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。其次，上诉人李建军提交的证据2、证据5形式上有原件核对，本院对该两项证据形式上的真实性予以确认；上诉人提交的证据3中的不动产权证书其虽未提交原件，但与本院依职权调查的情况一致，本院对真实性予以确认；但租赁合同无原件核对亦无其余证据佐证，本院不予确认。第三，被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司提交的证据1、证据2均系对于上诉人承租的商铺的售卖情况的统计，对此问题应以本院依职权调查的结果为准；证据3中的物业委托经营管理协议书形式上有原件核对，本院对该证据形式上的真实性予以确认，房屋买卖合同因无原件核对，本院对该证据不予确认；证据5经本院核实，对该证据的真实性予以确认。以上双方提交并经本院确认真实性的证据是否足以证明双方各自诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。 此外，本院依职权先后四次分别向昆明市东川区房地产交易所、昆明市东川区不动产登记中心调取房地产管理所档案摘抄表、商品房买卖合同登记备案表、不动产登记中心档案查询表、缮证表等涉案房屋产权变动情况材料。经质证，上诉人李建军、被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司对于本院依职权调取的前述证据均无异议，本院对依职权调取的前述证据的真实性均予以确认。 经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方均表示无异议。本院除对于一审确认的“2013年7月20日，原告与昆明东川铜都大商汇建材市场开发商昆明豪辉置业有限公司签订《全案策划招商及全程委托经营管理合同》”、“昆明豪辉置业有限公司委托原告对昆明东川铜都大商汇建材市场进行招商及营运管理工作”的事实重新确认为“2013年7月20日，曲靖邦辉物业服务有限公司与昆明东川铜都大商汇建材市场开发商昆明豪辉置业有限公司签订《全案策划招商及全程委托经营管理合同》”、“昆明豪辉置业有限公司委托曲靖邦辉物业服务有限公司对昆明东川铜都大商汇建材市场进行招商及营运管理工作”外，对于经一审法院审理确认且双方均无异议的其余事实予以确认，不再赘述。 另外，二审补充确认以下事实：一、曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司于2013年11月5日成立，被上诉人的负责人与曲靖邦辉物业服务有限公司的法定代表人均为王海雷。二、曲靖邦辉物业服务有限公司于2013年7月20日与昆明豪辉置业有限公司签订的《全案策划招商及全程委托经营管理合同》还约定曲靖邦辉物业服务有限公司招商执行具体工作内容包括与客户签订商铺租赁合同等法律文件，并收取租金或定金等相关费用。二审中，被上诉人明确表示其与昆明豪辉置业有限公司签订的该合同履行至2017年10月30日，其本案中主张的租金、垃圾清运费、物管费截止2017年10月30日。三、以下涉案商铺在2017年10月30日前存在由开发商出售的情况，具体为：1、铜都大商汇B区1栋一层B1-1-08、09、10号商铺由胡琳购买并于2016年9月7日取得不动产权证，建筑面积合计208.89平方米；2、铜都大商汇B区1栋一层B1-1-11号商铺由杨双敬购买并于2016年9月13日取得不动产权证，建筑面积为69.63平方米。 本院认为：首先，曲靖邦辉物业服务有限公司与昆明豪辉置业有限公司于2013年7月20日签订《全案策划招商及全程委托经营管理合同》，昆明豪辉置业有限公司作为本案所涉的铜都大商汇物业的开发商委托曲靖邦辉物业服务有限公司该市场进行招商及营运管理工作，合同签订后，曲靖邦辉物业服务有限公司成立曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司具体执行招商运营及管理工作，在该合同履行期间内并无证据反映昆明豪辉置业有限公司对此提出异议，故本案双方签订的涉案租赁合同应为有效协议，对双方当事人均具有约束力，双方应严格按照合同约定履行。上诉人认为涉案部分商铺产权登记为初始状态系房屋产权不明，开发商无权委托被上诉人进行招商运营管理，本案双方签订的租赁合同应为无效的意见于法无据，本院不予采纳。租赁合同签订后，被上诉人依约向上诉人交付了租赁房屋，按照双方租赁合同的约定，上诉人应于合同签订之日支付第一计租期（自2015年5月1日至2016年4月30日）费用149481元（其中租金135117元、物业管理费14364元），于2016年4月30日以前一次性付清被上诉人第二计租期（2016年5月1日至2017年4月30日）年租金135117元、物业管理费14364元、生活垃圾费1915元，合计151396元，于2017年4月30日以前一次性付清被上诉人2017年5月1日至2017年10月30日年租金135117元÷7个月×6个月=115814.57元、物业管理费14364元÷2=7182元、生活垃圾费1915÷2=957.50元，合计123954.07元。根据本案二审查明事实，在前述计租期间有部分商铺已被开发商出售，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉案部分商铺在被开发商出售后，上诉人仍可依据该租赁合同承租商铺，但在房屋现所有权人未授权被上诉人收取房屋所有权变更后的相应租金的情况下，在房屋所有权变更后的租金被上诉人无权向上诉人主张，据此，本案中上诉人应付租金应当根据双方确认的已售商铺的扣减面积进行相应扣减，具体计算如下表所示：                            出售房屋以及备案登记或产权登记时间、面积                       扣减租金天数                       日租金                       扣减租金                       该计租期应扣减租金                       该计租期应收租金                               第一计租期（2015年5月1日至2016年4月30日）                                                                                                                       0                       135117元                               第二计租期（2016年5月1日至2017年4月30日）                               B1-1-08、09、10号房屋，2016年9月7日产权变更，面积合计208.89㎡                       235                       135117元/年÷7个月（12个月-当年度5个月免租期）÷30天÷（557.04㎡+1038.98㎡）=0.4元/天/㎡                       0.4×235×208.89=19635.66元                                                                           B1-1-11号房屋，2016年9月13日产权变更登记，面积69.63㎡                       229                       135117元/年÷7个月（12个月-当年度5个月免租期）÷30天÷（557.04㎡+1038.98㎡）=0.4元/天/㎡                       0.4×229×69.63=6378.11元                                                                                                                                                                   26013.77元                       135117-26013.77=109103.23元                               第三计租期（2017年5月1日至2017年10月30日）                               B1-1-08、09、10、11号房屋，面积计278.52㎡                       182                       135117元/年÷7个月（12个月-当年度5个月免租期）÷30天÷（557.04㎡+1038.98㎡）=0.4元/天/㎡                       0.4×278.52×182=20276.26元                                                                                                                                                                                                                                                                                                               20276.26元                       115814.57-20276.26=95538.31元                故截止2017年10月30日上诉人应付被上诉人租金135117元+109103.23元+95538.31元=339758.54元，以及物业管理费14364元+14364元+7182元=35910元，生活垃圾费1915元+957.50元=2872.50元，以上合计378541.04元。但上诉人只支付了170276元（该已付款已经双方于2018年12月底对账计算应扣减租金时确认），尚欠租金、物业管理费及垃圾清运费合计378541.04元-170276元=208265.04元，已构成违约，二审中经本院释明，上诉人表示合同约定的违约金并不过高，不申请调整，故上诉人应向被上诉人支付租金、物管费、垃圾清运费合计208265.04元及违约金50000元。关于上诉人认为其享有15个月免租期，该期间内的租金应当扣除的问题，本院认为，根据双方租赁合同的约定，15个月的装修免租期系分摊到各租赁年度，承租人须在每年先交租金的前提下，方可使用免租期，具体到第一至三计租期的约定租金已经是扣除了当前年度免租后的金额，故对于上诉人的该上诉理由本院不予采纳。一审法院对于被上诉人要求解除合同及上诉人腾还房屋等诉请未予支持，被上诉人对此处理在法定期限内并未提出上诉，视为对一审判决的服从，本院对此予以确认。 综上所述，上诉人李建军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定案件基本事实不清，导致判决错误，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销昆明市东川区人民法院（2017）云0113民初556号民事判决。 二、由上诉人李建军于本判决生效之日起十日内向被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司支付租金、物管费、垃圾清运费合计208265.04元及违约金50000元。 三、驳回被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3643元，二审案件受理费3643元，合计7286元，由上诉人李建军负担4715.17元，由被上诉人曲靖邦辉物业服务有限公司东川分公司负担2570.83元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审判长 起 俊 审判员 钱晓燕 审判员 汪 佳 二〇一九年一月二十四日 书记员 黄琰钊