上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初19204号原告：曹伟，男，1982年8月4日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋君旻，女，1984年8月21日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：梁涛，男，1986年5月3日出生，汉族，户籍地陕西省。原告曹伟与被告梁涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2018年12月11日公开开庭进行审理，原告曹伟及其委托诉讼代理人蒋君旻、被告梁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告梁涛从青浦区凤强塘路XXX弄XXX号XXX室腾退，交还房屋；3、判令被告梁涛赔偿违约金人民币(以下币种均为人民币)6,000元；4、判令被告梁涛支付自2018年11月20日起至实际腾退日止的使用费(按每月2,050元标准)；5、本案诉讼费用由被告梁涛承担。事实与理由：2016年4月24日，原被告就青浦区凤强塘路XXX弄XXX号XXX室签订《租赁合同》，合同约定该房屋只能居住使用。2018年7月底，原告曹伟至系争房屋内查房时发现非被告梁涛本人居住，被告梁涛将房屋转租给其他人，原告曹伟此后让实际居住人、被告梁涛搬离，但他们均不同意搬离系争房屋。原告曹伟认为被告梁涛擅自转租房屋已违反合同约定，故为维护合法权益，诉至法院作如上诉请。被告梁涛辩称：原、被告签订租赁合同约定租期为5年，如果3年后原告曹伟要自住经商量后可以退房。现在三年未到，且被告梁涛没有转租的事实，故不同意原告曹伟的所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：上海市青浦区华新镇凤强塘路XXX弄XXX号XXX室即本案系争房屋的权利人系曹伟、蒋君旻。2016年4月24日，上海熠家地产有限公司作为中介方，曹伟(出租方、甲方)与梁涛(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋面积74.76平方米；租期5年，自2016年5月20日至2021年5月19日止，每月租金1,700元，三个月一付，第一期租金2016年4月24日付清，以后每期租金支付时间为每季度提前7天，先付后用，乙方以转账方式支付给甲方指定银行账号XXX********(收款人蒋君旻)；乙方同意支付甲方保证金1,700元，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为1,700元，若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金，将损失一赔到底；房屋为毛坯状态；双方还约定不得群住，不得破坏房屋结构，第3年后，如房东卖房、自住收回房屋，将提前三个月通知客户，此房屋只能作居住使用，第二年租金每月1,870元，第三年租金每月2,050元，第四年租金每月2,600元，第五年租金每月2,800元，如乙方违约，甲方有权收回房屋，不赔偿装修费。合同另约定了其他事宜。合同签订后，曹伟将系争房屋交付梁涛，梁涛对房屋进行了装修，并陆续支付保证金1,700元及租金；现梁涛按每月租金2,050元已支付至2018年11月19日。审理中，曹伟称：1、2018年7月底至系争房屋内查房时，发现系争房屋已由梁涛擅自转租给他人居住。签订合同当时梁涛表示是其一家人居住，但人口普查表明梁涛并未居住在系争房屋内，另有其他多人曾居住在系争房屋内。且，梁涛是二手房经纪人，在网上发布了很多包括系争房屋在内的内部装饰图片用以招租。为此，曹伟提供了居委会人口普查办公室离线证据、网页截屏、与系争房屋现居住人丁原新微信聊天记录及居委会证明。2、转租用于商业用途与租赁自用是不同的，梁涛虽支付了保证金，但仍有一个月租金未支付，也不确定何时能返还房屋，故要求支付违约金6,000元。3、由于双方水电费未结，不要求在本案中处理保证金问题。梁涛则表示：1、没有转租，是与朋友丁原新共住，丁原新是去年搬过来共住，承担约40%租金。对曹伟提供的人口普查办公室离线证据中显示的曾居住在系争房屋内的三人表示不认识，也不曾与他们发生过关系；对网页截屏，表示在2008年时曾做过房屋中介，但没有发布过系争房屋内部的装修照片；对微信聊天记录，表示不清楚是与何人的聊天；对居委会证明，表示无异议，但确实未在那边登记过。2、对于曹伟主张的违约金标准有异议。3、没有违约不能解除合同，也不存在保证金需处理的问题。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。原告曹伟与被告梁涛签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于被告梁涛是否存在擅自转租行为，虽被告梁涛对转租行为予以否认并声称系争房屋现由其本人及朋友居住，但其未能提供相应证据证明；相反，根据原告曹伟提供的证据可以看出系争房屋曾经及目前均由不同的案外人在某某，结合原告曹伟的相关证据，本院有理由相信被告梁涛存在转租行为。本案涉讼《租赁合同》约定系争房屋仅作居住使用，但被告梁涛用于转租，且无证据证明其转租行为经过了原告曹伟同意，显属违约，原告曹伟有权解除合同，故对原告曹伟要求解除合同之诉请，本院予以支持，解除时间为诉讼材料送达被告梁涛之日即2018年11月8日。协议解除后，被告梁涛无继续占用系争房屋的依据，本院对原告曹伟要求被告梁涛腾退并返还系争房屋的诉请予以支持，因被告梁涛租金已支付至2018年11月19日，故对原告曹伟要求被告梁涛按每月2,050元标准支付自2018年11月20日起至实际腾退日止使用费的诉请亦予以支持。被告梁涛违约应向守约方原告曹伟承担违约责任，至于违约金标准，本院参酌涉讼《租赁合同》之约定及原告曹伟因违约行为遭受的实际损失，确定为2,000元。对已付保证金，因双方未结算水电费等费用，且双方均未有要求处理的请求，本案中不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告曹伟与被告梁涛于2016年4月24日签订的《租赁合同》于2018年11月8日解除；二、被告梁涛应于本判决生效之日起十日内将青浦区凤强塘路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退并交还给原告曹伟；三、被告梁涛应于本判决生效之日起十日内偿付原告曹伟违约金人民币2,000元；四、被告梁涛应于本判决生效之日起十日内支付原告曹伟房屋使用费(按每月人民币2,050元标准，自2018年11月20日起算至实际腾退日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一九年一月十五日书记员  朱 静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。