广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初15766号原告（反诉被告）：东莞市华研实业有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：张健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。被告（反诉原告）：宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司，住所地：陕西省宝鸡市。法定代表人：雷让岐，该公司总经理。被告：宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市。负责人：屠立智，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：孙能志，男，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区，系公司员工。原告东莞市华研实业有限公司（以下简称华研公司）诉被告宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司（以下简称宝钛公司）、宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司东莞分公司（以下简称宝钛公司东莞公司）以及宝钛公司反诉华研公司房屋租赁合同纠纷一案，本院分别立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2018年10月23日、2018年12月18日两次公开开庭进行了审理。原告华研公司的法定代表人张健以及委托诉讼代理人陈训华，被告宝钛公司、宝钛公司东莞分公司的委托诉讼代理人胡杨、孙能志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求原告于2018年8月16日提出诉讼请求：一、确认原告和被告宝钛公司从2018年9月15日终止“厂房租赁合同”，从终止起腾空厂房、搬出机器设备等生产材料；二、确认被告宝钛公司违约，租赁合同押金不予退回，并支付违约金1160000元；三、被告宝钛公司支付拖欠租金（滞纳金）3147990元；四、被告宝钛公司和宝钛公司东莞公司承担连带责任；五、本案诉讼费和保全费由两被告承担。原告于2018年10月26日提出变更诉讼请求：一、第一项诉讼请求变更为确认原告和被告宝钛公司签订的“房屋租赁合同”无效，宝钛公司从2018年9月15日起腾空厂房、搬出机器设备以及其他物品，逾期占用厂房按照市价（26元/平方米/月，月占用费572000元）支付占用费，恢复原状包括损毁厂房设备、清除、修复环境；二、第二项诉讼请求变更为补缴厂房占有费457215.66元（免租期45天、22000平方米），补缴门卫房、变压器房等占用费775882.24元（门卫室、变压器房1000平方米，从2014年3月1日至2018年10月31日止，56个月），合计为1233097.9元；三、变更第三项诉请为支付拖欠占有费滞纳金3074892.1元；四、第四、五项不变更。反诉请求一、华研公司退还宝钛公司租赁押金580000元、赔偿装修损失200000元；二、华研公司赔偿宝钛公司占用场地的费用或者扣减被告应支付的占有使用费（按照1236平方米，从2018年9月1日开始计算至实际不占用之日为止，暂时计算至反诉之日为24278元）；三、华研公司承担本案的本诉和反诉费用。案件事实一、案涉物业的来源以及性质：原告华研公司提交了施工许可证、工程竣工验收报告、建筑工程和消防工程验收合格的意见，证明案涉建筑物的来源。经本院释明，原告无法提供建设工程规划许可证。二、案涉租赁合同：2014年2月28日，原告华研公司和被告宝钛公司签订了“厂房租赁合同”，约定原告将东莞市塘厦镇沙湖村麒麟岭路33号的租赁物给被告使用，租赁物包括厂房二栋各为四层，宿舍一栋为六层，办公室一栋为三层，合计租赁面积为21000元，被告租赁原告租赁物用于工业生产经营。双方约定租期为5年，从2014年4月15日至2019年4月15日为止，装修免租期为45天，即从2014年3月1日至2014年4月14日止免租期内只免收应当缴纳的租金，一切非租金的经营费用如公用事业费用（水电费等）由被告按照规定缴纳，原告于2014年3月1日前将租赁物交付给被告使用。双方约定每月租金为人民币290000元，租金已经包括土地管理费以及土地税、房产税，租金每半年缴交，被告于合同签订之日需一次性向原告缴纳相当于两个月的租金共580000元和预缴计租期六个月租金1740000元，两项合计为人民币2320000元。乙方除了需自行承担公用事业费用外，全部费用均已经包括在租金中。2014年2月28日，原、被告签订了“房屋交接确认书”，确认原告华研公司将案涉物业移交给被告宝钛公司，并确认物业完好。三、租赁合同履行情况：宝钛公司提交了“宝钛世元拖欠华研房租滞纳金一览表”，证明被告宝钛公司拖欠华研房租滞纳金一览表，证明被告宝钛公司没有按照合同约定支付租金，需要支付相应的滞纳金。2018年6月21日，被告宝钛公司向原告华研公司发出“终止厂房租赁合同的通知”，内容是决定于2018年6月21日终止厂房租赁合同，并同意将所租厂房内属于宝钛公司的设备进行拆运，若逾期未完成设备拆运工作，则租金按照乙方实际使用的天数计算。2018年6月29日，原告华研公司回复称“已经收到通知，请贵公司安排人员来厂面谈房租以及滞纳金赔偿事宜，请3/7前回复一下”。后双方协商不成，原告华研公司提起诉讼，并向法院申请财产保全，在2018年9月4日现场查封的过程中双方发生争执，经协调，双方签订“付款协议”一份，内容为宝钛公司向华研公司支付两个月房租合计580000元，华研公司收到付款后，无条件放行装载器材设备的两台货车等。双方确认被告于2014年2月26日支付了580000元押金、2018年9月5日支付580000元。四、租赁物腾退情况：在诉讼过程中，原告华研公司申请解除对被查封设备的保全措施，2018年11月23日，华研公司和宝钛公司签订“租赁物交接证明”，双方确认宝钛公司将所租赁的位于东莞市塘厦镇沙湖村麒麟岭路33号的厂房两栋、宿舍一栋、办公楼一栋以及附属租赁物以及相关钥匙等移交给华研公司。原告华研公司提交“华研房屋损毁情况”，证明被告宝钛公司腾退的租赁物损坏严重，双方协商同意由华研公司维修，维修费用由维修公司报价，由宝钛公司承担。宝钛公司称其是被迫在损毁情况表上签字，但在上面已经注明“以上情况存有争议，宝钛以法院判决为准”。原告华研公司主张在庭审时房屋正在修复当中，根据维修公司的报价，需要维修费用达到943692元。被告宝钛公司均不予确认，并称租赁时厂房就是旧厂房，自己支付了大笔维修费。原告亦没有证据证明将物业交给被告宝钛公司时的情况。原告主张被告于查封当日支付的580000元应当冲抵违约金，被告主张应当冲抵2018年10月15日之前的房屋占有使用费。五、占用厂房的情况以及占用使用费的支付情况：被告宝钛公司提交了视频光盘，证明原告华研公司从2018年10月21日开始占用了部分厂房，原告华研公司确认只占用了两三百平方的面积，其余的视频中的财物是被告自己的东西。双方确认被告宝钛公司从2018年9月16日开始没有支付租金，原告主张从2018年9月16日计算至2018年11月23日按照月占用使用费546000元（和新租客签订的合同标准）计算房屋占有使用费为1237000元。被告宝钛公司确认从2018年9月16日开始没有支付租金，但原因是原告查封机器设备导致无法搬迁。以上事实，有原告提供的厂房租赁合同、终止厂房租赁合同的通知、关于厂房租赁合同违约赔偿的通知、滞纳金一览表、房屋交接确认书、房屋损毁情况和现场图片，被告提供的银行客户交易回单、费用清单、银行回单、委托书、施工合同书、采购订购单、装饰工程合同书、工程合同书、工程竣工验收单、购销合同、外协合同、录像光碟证明等证据以及本案庭审笔录附卷为证。裁判理由和结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告未能在一审辩论终结前提供案涉租赁物的房地产权证，也未能提供相应的建设规划许可证，依照上述规定，案涉租赁合同当属无效，原告要求确认合同无效的诉请应当予以支持。另被告宝钛公司东莞分公司实际占用使用原告华研公司的厂房，应当与宝钛公司共同在本案中承担相应的权利和义务。此外，本案争议焦点如下：第一，宝钛公司、宝钛公司东莞公司是否应当腾退厂房并支付厂房占有使用费，恢复厂房原状。2018年11月23日，华研公司和宝钛公司签订“租赁物交接证明”，双方确认宝钛公司将所租赁的位于东莞市塘厦镇沙湖村麒麟岭路33号的厂房两栋、宿舍一栋、办公楼一栋以及附属租赁物以及相关钥匙等移交给华研公司，即被告宝钛公司已经腾退案涉厂房，原告华研公司诉请腾退厂房已无事实基础，本院不予支持。至于2018年9月16日至2018年11月23日期间的房屋占有使用费问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。据此，被告宝钛公司应当支付原告华研公司该段期间的房屋占有使用费：290000元÷30天×68天=657333元。至于被告宝钛公司抗辩占用厂房是由于查封导致的理由，本院认为，原告申请查封是行使其合法的民事权利，法院依照申请对被告的机器设备进行查封也是履行司法职权，被告宝钛公司可以在法院允许的情况下将机器设备搬离到其他地点进行查封保管，并不影响其使用，被告该项抗辩不能成立。至于被告抗辩原告华研公司从2018年9月1日开始陆续占用了部分厂房的问题，本院认为，即便原告有占用部分面积，但被告在当时也未提出明确异议，且在双方发生争议之后至腾退之前的市场租金的价格已经远超过原合同的价格，按照公平原则也不宜再进行扣除。但被告于2018年9月5日支付的580000元应当抵扣租金，据此，被告宝钛公司还应当支付原告华研公司2018年9月16日至2018年11月23日期间的房屋占有使用费77333元（657333元-580000元）。另被告宝钛公司提出的反诉请求即要求原告赔偿占用场地的费用或者扣减被告应支付的占有使用费的请求基于相同的理由亦不予支持。至于原告诉请恢复厂房原状的诉请，本院认为，原告并无提供证据证明厂房在移交给被告之前的状态，且在庭审时原告也确认已经对案涉厂房进行重新装修，原告诉请恢复原状已无事实依据，本院不予支持。第二，被告宝钛公司是否应当支付免租期45天的厂房占有使用费以及门卫房、变压器房等占用费以及逾期支付厂房占有使用费的滞纳金。本院认为，原告华研公司给被告宝钛公司免租期的前提是双方均确认合同有效的情况下，现合同无效且被告宝钛公司又实际对案涉物业进行了使用，因此，被告宝钛公司应当支付原告华研公司45天的房屋占有使用费，租金金额为：290000元÷30天×45天=435000元。至于原告诉请补缴门卫房、变压器房等占用费775882.24元的意见，本院认为，双方签订的合同中并无对该费用进行确认，如有使用亦可以认定为涵盖在约定的租金数额里面，原告该项请求没有法律依据，依法不予支持。至于原告诉请的滞纳金问题，本院认为，案涉合同无效，原告诉请滞纳金没有法律依据，依法不予支持。第三，华研公司是否应当退还宝钛公司租赁押金580000元以及赔偿装修损失200000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告宝钛公司向原告华研公司支付的押金580000元依照上述法律规定应当予以返还。针对被告宝钛公司诉请的赔偿装修损失的问题，本院认为，根据被告宝钛公司于2018年6月21日向原告华研公司发出的“终止厂房租赁合同的通知”，可以证明是宝钛公司自行决定不再占有使用原告华研公司的厂房，并非是因为合同无效的原因，且宝钛公司决定终止使用厂房时未提出有存在装修损失问题，现被告宝钛公司要求原告华研公司支付装修损失没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市华研实业有限公司和宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司于2014年2月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司、宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市华研实业有限公司2018年9月16日至2018年11月23日期间未付的房屋占有使用费77333元；三、限宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司、宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市华研实业有限公司45天免租期的房屋占有使用费435000元；四、限反诉被告东莞市华研实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还反诉原告宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司押金580000元；五、驳回原告东莞市华研实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20631.96元，由原告东莞市华研实业有限公司负担18178.96元，由被告宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司、宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司东莞分公司负担2453元；保全费5000元，由原告东莞市华研实业有限公司负担1919元，由被告宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司、宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司东莞分公司负担3081元；反诉案件受理费5921.39元，由反诉原告宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司、宝钛世元高尔夫运动器材（宝鸡）有限责任公司东莞分公司负担1651.39元，反诉被告东莞市华研实业有限公司负担4270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尤中琴二〇一九年一月十七日法官助理黄文灿书记员邝小平附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。