上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初21904号原告：冯祈纲，男，1952年9月16日生，住香港特别行政区。原告：梁伟青，男，1957年9月11日生，住香港特别行政区。上述两原告共同委托诉讼代理人：郑震捷，上海善法律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：钱世杰，上海善法律师事务所律师。被告：张明，男，1976年4月1日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：徐铭，上海市成平律师事务所律师。被告：张平，女，1973年12月25日生，汉族，户籍地江苏省常州市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青黎，上海星瀚律师事务所律师。第三人：薛远东，男，1959年4月11日生，台湾居民，住中国台北市大安区黎孝里18邻和平东路三段308巷****。第三人：薛人豪，男，1986年3月24日生，台湾居民，，住中国台北市万华区富福里16邻南宁路****上述两第三人共同委托诉讼代理人：丁晓旭，上海世聚律师事务所律师。原告冯祈纲、梁伟青诉被告张明、张平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用普通程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告冯祈纲、梁伟青的共同委托诉讼代理人郑震捷、钱世杰，被告张明的委托诉讼代理人徐铭，被告张平的委托诉讼代理人吴华彦、王青黎到庭参加诉讼。之后，本院依法追加薛远东、薛人豪为第三人，于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告冯祈纲、梁伟青的共同委托诉讼代理人钱世杰，被告张明的委托诉讼代理人徐铭，被告张平的委托诉讼代理人吴华彦，第三人薛远东、薛人豪的共同委托诉讼代理人丁晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯祈纲、梁伟青向本院提出诉讼请求：1、确认被告张明与张平于2017年1月6日就上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告张明协助原告冯祈纲、梁伟青办理上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室产权恢复至冯祈纲、梁伟青名下的产权变更手续，并将系争房屋返还两原告。产权变更过程中所产生的相关税费由被告张平、张明承担；3、被告张明、张平支付原告冯祈纲、梁伟青租金损失，按每月人民币1万元标准计算，自2016年11月起至实际返还房屋之日止。事实与理由，2005年3月11日，两原告以人民币(以下币种相同)120万元的价格购入上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋，建筑面积为77.43平方米，交易时原告方的代理人系中介人员朱巍，出售人的代理人系本案被告张平。房屋购买后原告即将房屋交由朱巍和张平负责日常的房屋出租等事宜。2016年下半年，张平向两原告表示，系争房屋的市场价格已上涨，建议两原告委托其出售。2016年7月，张平告知两原告有案外人薛远东同意出价196万元购买系争房屋。由于两原告长期分别居住在香港和美国，对上海的房地产价格没有常识和概念，基于对张平的信任就同意了。2016年7月15日，原告冯祈纲收到了薛远东通过银行转账支付的定金20万元，遂于2016年11月2日两原告到达上海并由张平安排至上海市东方公证处办理了委托出售系争房屋的公证委托手续，原告冯祈纲于2016年11月3日收到被告张平转付的剩余购房款175.10万元(其中差额9,000元作为两原告收取的房屋租赁押金在应付房款中予以抵扣)，两原告遂于11月4日离开上海，剩余签订合同及过户事宜均委托了被告张平处理。事后，两原告不断向张平询问房屋出售的后续文件包括买卖合同等文件，被告张平一直推诿，直至2017年10月12日两原告才从案外人朱巍处取得了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，发现购房人并非薛远东，而是被告张明，购房时间变更为2017年1月6日，房屋总价变更为250万元，原告就此询问张平，张平答系房地产交易中心认为196万元的过户价格太低而按政府核价250万元处理。至此，两原告发现张平可能存在欺诈两原告的情形，遂委托律师进行调查。经律师调查，系争房屋的现价约为500万元，而且被告张明现以550万元的价格挂牌出售系争房屋，而被告张平作为两原告的出售房屋的代理人，在行使代理权时必须以两原告的利益为主，应履行报告义务，以善良管理人的注意义务标准忠实诚信地为两原告的利益在代理权限内进行从事代理活动，否则应承担相应的民事责任。张平在购房人、购房价格及购房时间均发生重大变化后均未履行告知义务，在房屋价格这一敏感因素上未完全履行职责，违背了委托人最大利益原则，两被告系明显的恶意串通损害原告利益，合同应属无效。且根据证据显示，本案被告绝非普通的购房人及中介，可能涉及刑事犯罪。故诉如所请。被告张明辩称，被告张明根据两原告委托被告张平的公证书与张平签订了房地产买卖合同，又根据买卖合同履行了付款的支付义务.当时原告的房屋处于出租的情况，后由张平将房屋交给了被告张明，张明取得了房屋产权并实际控制了房屋，被告张明对于原告与第三人之间的买卖情况不清楚也不了解，故系争房屋被告张明与原告的买卖合同合法有效，原告要求确认合同无效无事实及法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。被告张平辩称，被告张平代理原告与被告张明签订的房屋买卖合同真实有效，不存在恶意串通损害原告利益的行为。原告述称系被告张平向原告表示房价上涨故而建议两原告委托其出售，与事实不符，事实是原告于2015年即主动向被告张平提出要以200万元的价格出售系争房屋，直至2016年，房价上涨，才由被告张平居间，由薛远东以薛人豪的名义购买了系争房屋，且整个交易过程中除张平外还有原告委托的另一位中介人员朱巍辅助进行，故原告主张其不了解上海房价行情的陈述不属实。2016年7月14日，原告与薛人豪通过邮件往来的形式签订了房屋买卖协议书，约定了房屋价格及交易方式，薛远东于次日向原告冯祈纲支付了定金20万元，而且，为了交易方便，原告方准备委托薛远东为两原告的代理人以便办理过户事宜。2016年11月2日，两原告、薛远东、朱巍及被告张平共同前往上海东方公证处办理了委托公证的申请，同时在买卖合同上再次签字确认，薛远东向原告付清了房屋余款175.10万元(因当时房屋由原告出租，原告收取了押金9,000元，故在房款中予以扣除)，但公证处认为薛远东与薛人豪系父子，如薛远东作为原告的代理人与薛人豪办理过户手续，会构成关联交易，故在公证时将原告代理人更改为被告张平。两原告在收到房款后，才指令公证处出具委托办理产权过户的公证书，在那个时间点，被告张平才成为原告协助薛远东办理交易过户手续的代理人，而此时，房屋的交易方及价格等均已明确，不存在隐瞒事实或欺诈等。至于房屋市场价格，代理人经了解，系争房屋属公寓住宅及酒店式公寓混合，故在2016年住宅房价迅速上涨时该地区的房价未涨，而是在7、8月限购之后才开始涨的。此时，薛远东认为房屋可以无需过户到薛人豪名下而是直接出售，还可以省一笔手续费，故委托张平直接将房屋出售，才由被告张平与张明签订了买卖合同并履行了过户等手续。故事实是原告将房屋出卖给了第三人薛人豪，第三人又将房屋出卖给了被告张明。故不同意原告的诉讼请求。第三人薛远东、薛人豪述称，原告与第三人之间的交易真实有效且已履行，原告将房屋出卖给第三人后，第三人按约付清了房款，事后原告也委托了被告张平办理原告与第三人之间的房屋过户手续，故该时房屋的权利已转移给了第三人，原告在系争房屋上已无权利，也已实现了合同目的。之后第三人将房屋出售给张明是有权处分，仅仅是省略了其中的一个过户步骤，而是直接以原告的名义签署了与被告张明之间的房屋买卖合同并过户而已，实际上是薛远东将房屋出卖给了张明，不存在欺诈等。第三人也已收到张平转付的房款。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年5月31日，原告冯祈纲向被告张平发送微信：你好，房价最近有改变吗？张平回复：冯先生您好：汤臣的房价没有多大变化，二万左右，而且很难出售，因为是商住混合楼且年限也短。早期的外销房价格一般上不去。冯祈纲回复：请代留意，到两百万价我会卖的。张平回复：好的我会挂牌有此价格时告知您。2016年5月13日，张平向冯祈纲发送微信：冯先生您好：汤臣房子有一客户出价185到手，是否考虑.冯祈纲回复：我要两百才考虑。张平回复：两百各自承担费用，您的费用是1%的佣金及很少的税费及公证费，估计总共约25,000元。如果可以的话我继续努力。冯祈纲回复：可以的。张平回复：了解，我再努力。冯祈纲回复：请核定所有费用，谢谢。2016年7月2日，冯祈纲向张平发送微信：张平你好，有进展吗：张平回复：冯先生您好：有个客户意向不错，但价格还有一点点距离，我会再沟通。冯祈纲回复：知道了，谢谢。2016年7月6日，张平向冯祈纲发送微信：冯先生您好：现与买客已谈好，196万元的价格是您净拿，所有费用买客会承担，买客一次性支付房屋款196万元给您。如您同意我就让买客支付20万定金，再安排后续事宜。冯祈纲回复：佣金都是他支付。张平回复：是的，房屋所有产生的费用买客支付。冯祈纲回复：好的，可以成交，但我现在美国，要九月份才能来上海。张平回复：了解，我与客户沟通一下，让他先支付定金20万，等您来上海再办理手续。定金协议我发邮件给您，请给我您的邮箱。另20万定金是汇到您的账户还是朱巍账户？冯祈纲回复：还有，产证是我跟梁伟青连名的。他九月份来不了，可有简单的办法没有？张平回复：梁先生在哪儿？冯祈纲回复：在美国。张平回复：一种是您们二人在当地大使馆做授权委托公证，还有就只能本人来一次了。冯祈纲回复：他十月底能来，就只可以等到那时间办好了。我的邮箱是……张平回复：这样您们都是十月份来。冯祈纲回复：就这样好了。张平回复：知道了，我做好协议让买客先签好，发给您，签字后再回传给我。还有我会与买客再沟通一下，能否定金多支付点，毕竟要等到十月份，这样大家也安心。冯先生，请给我您的账户。同日，张平向冯祈纲发送微信，冯先生您好：协议书已经发您邮箱了，如没啥意见我就约客户签字，签好后再发给您，您签后再发给我，我再让客户打钱。次日，冯祈纲向张平发送微信：早，梁伟青目前仍在境外，要下星期才回到美国，看情况，我俩只可以在十月份到上海来办手续。张平回复：了解，协议书麻烦您们签字发给我，我好让买客支付定金。冯祈纲回复：协议书待下星期梁回到来马上签好给您。2016年7月13日，冯祈纲向张平发送微信：买方清楚我们要到十月底才能过来办手续吗？协议书最好注明这一点。张平回复：买方知道的，我与买方说的很清楚。我会注明大概时间。同日，张平向冯祈纲发送微信：冯先生，协议书已修改注明了时间，请签好回传给我，谢谢。冯祈纲回复：收到了，谢谢。最好日子写到十一月十号。因为我们计划是十月底过来，多几天空间会保险一点。张平回复：冯先生：已修改时间到11月15日，等您的回件，谢谢。次日，冯祈纲向张平发送微信：签好了，已经由我们秘书Annaemail给您。请查收。张平回复：冯先生您好：收到了，我会让买方也签好字，再发邮件给您，并且会汇款20万元到您的账户，谢谢。同日，张平向冯祈纲发送微信：冯先生您好：邮件已发给您了，请查收。买方付好款后，我再传给您看。冯祈纲回复：ok，谢谢。张平回复：冯先生您好，定金20万已汇到您的中行账户。次日，冯祈纲回复谢谢。张平回复：冯先生您好，刚买方告知，钱款被退回，弄了二次都是被退回。与朱巍沟通估计是您的证件过期，银行转账不行，我估计是要现金存入才可以。我让买方把钱汇给我，我以现金存入。2016年9月23日，冯祈纲向张平发送微信：有什么限制？张平回复：一人限汇5万美金。2016年10月1日，张平回复：冯先生您好，11月1日到上海，请问您们大概在上海会多久？我可以安排找人头换美金。我约买家11月2日来与你们办理具体事宜？冯祈纲回复：我们其实是二号大概中午到达。可以安排下午或黄昏办理。我们不须要美金，只是想把部分钱汇到香港去。张平回复：了解，请问是中午到浦东机场吗？原则我安排二号下午3：30在凤阳路XXX号上海市公证处，时间可以吗？2016年10月12日，冯祈纲向张平发送微信：买卖协议是买方承担所有税费，这2%也是买方承担的。以上所有的问题，我就是要先弄清楚，买方必须办妥。张平回复：是的，您的价格是净收入，所有费用都是买方承担，协议会写清楚。2016年10月31日，冯祈纲向张平发送微信：张平您好，请问星期三需要多少时间办好手续？是当天就可收到所有钱吗？张平回复：冯先生您好：周三办理公证手续估计1小时，当天会支付所有剩余钱款。2016年7月13日，被告张平向原告冯祈纲的邮箱发送买卖协议书，买卖协议书约定，出售方(甲方)冯祈纲、梁伟青，购买方(乙方)薛人豪，代理人薛远东，兹于2016年7月-日收到购买上海市张杨路XXX号XXX室房屋定金20万元整。双方言明：1、甲方房屋售价为196万元整，此价格为甲方净到手价，房屋买卖所有税费由乙方按政府规定承担。2、房屋中介服务费由乙方承担。3、付款方式：于上海办理全权委托公证书(授权委托薛远东)完毕支付房款170万元，于交接房屋时乙方支付尾款6万元。4、房屋按现状交付(有租约)。5、如买方不买违约金为房款的20%，卖方不卖违约金为房款的20%。6、双方约定具体办理交易过户事宜由乙方自行与公证委托代理人薛远东办理。因特殊原因，甲方会协助办理。7、双方约定于2016年11月15日前办理公证委托手续，如双方因特殊原因则具体时间再商定。同日，冯祈纲将甲方签名的上述买卖协议书发送邮件给张平。次日，张平将由甲乙双方签名的上述买卖协议书发送邮件给冯祈纲。对此，原告质证称，形式上的真实性无异议，但不认可协议的真实性，应以双方签订的书面的协议书为准。2016年11月3日，上海市东方公证处出具《公证书》一份，委托人冯祈纲，梁伟青，受托人张平，委托人因无法亲自办理出售位于上海市张杨路XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人张平为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的全部事项。受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2018年11月1日止。委托人落款处由两原告签名，落款时间为2016年11月2日。附录：1、代为签订定金协议；2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续；3、代为办理买卖合同公证、领取公证书；4、代为办理房地产转移登记，代为签署承诺书等文件；5、在必要时配合购买方办理购房贷款手续、签署购买方贷款所需的相关文件；6、代为收取房价款并将上述房价款汇至委托人的境外银行账户(包括代为至税务部门、外汇管理部门、银行等单位办理将上述房价款汇往委托人的境外银行账户所需的审批手续、开具相关证明文件、购汇、结汇、汇款等一切相关手续)；7、代为交房……同日，两原告与薛人豪签订《买卖协议书》一份，出售方(甲方)冯祈纲、梁伟青，购买方(乙方)薛人豪，代理人薛远东，兹于2016年7月15日收到购买上海市张杨路XXX号XXX室房屋定金20万元整。双方言明：1、甲方房屋售价为196万元整，此价格为甲方净到手价，房屋买卖所有税费由乙方按政府规定承担。2、房屋中介服务费由乙方承担。3、付款方式：于上海办理全权委托公证书(授权委托)完毕支付房款170万元，于交接房屋时乙方支付尾款6万元。4、房屋按现状交付(有租约)。5、如买方不买违约金为房款的100%，卖方不卖违约金为房款的100%。6、双方约定具体办理交易过户事宜由乙方自行与公证委托代理人办理。因特殊原因，甲方会协助办理。乙方办完所有过户手续完毕后，属于甲方的税费票据给甲方。张平及第三人称，当日办理公证时，工作人员称薛远东系薛人豪的父亲，其作为原告方的代理人构成关联交易，故临时更换张平为原告的代理人。原告则不予认可该述。2016年7月15日，薛远东向张平转账20万元，同日，被告张平向原告冯祈纲转账20万元。2016年11月2日，被告张平向冯祈纲转账1,751,000元。2016年11月2日，甲方冯祈纲、梁伟青的代理人张平与乙方薛远东签订《房地产交接书(买卖)》一份，根据双方于2016年7月15日邮件签订的房地产买卖协议及于2016年11月2日于公证处签订的买卖协议书，甲方已将该房地产及上述该买卖协议约定所列之附属设施按现状交付，设备(详见移交清单)交付乙方。2017年1月6日，张平作为原告冯祈纲、梁伟青的代理人、以两原告为甲方与乙方张明签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，甲方将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋转让给乙方，价款为250万元。第六条约定：甲乙双方确认，在2017年3月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。附件三约定：1，在甲乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付第一期购房款140万元；2、乙方应在双方办理过户手续前向甲方一次性支付剩余房款105万元；3、甲乙双方交房完成当日，乙方将交房尾款5万元一次性支付给甲方。2017年1月6日，张平作为原告冯祈纲、梁伟青的代理人、以两原告为甲方与乙方张明签订《补充协议》一份，约定，甲乙双方就乙方购买甲方所有之坐落于上海市张杨路XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，现双方在协商一致的基础上，就该买卖合同中未尽事宜达成本协议：1，该房地产的合同价计250万元，附属设施、室内装饰转让及搬迁补偿费共计105万元。若相关部门最终审核纳税金额超过买卖合同价的，甲方须配合乙方按审核价格重新签订买卖合同，重新签订的买卖合同仅供审税及办理相关手续使用，乙方实际支付总金额为355万元不变。2、乙方应于签订该房地产买卖合同后当日在合同价外另支付给甲方附属设施设备、室内装饰转让及搬迁补偿费105万元。3、若甲方违约解除该房屋买卖合同与本协议的，乙方已付附属设施设备、室内装饰转让及搬迁补偿费无息退还，除买卖合同约定的违约责任外，另外支付20万元给乙方作为本协议违约金。若乙方违约解除该房屋买卖合同与本协议的，除买卖合同约定的违约责任外，甲方扣除20万元作为本协议违约金，剩余已收附属设施设备、室内装饰转让及搬迁补偿费无息退还。4、甲方需提供现有租赁合同，并由交易过户后当日，交接房屋和该租赁合同给乙方，过户后次日起，该房屋租金收益归乙方所有。若甲方于交易过户之前解除现有租约，因解约产生的违约金13,000元由乙方于交房当日直接支付给甲方。甲方结清所有水电煤欠费以及物业管理费后，由丙方于交房当日转付尾款给甲方。若本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。甲方落款处由张平签名并注明“张平代冯祈纲、梁伟青”，乙方由张明签名。2017年3月3日，系争房屋权利人核准登记变更为张明。被告及第三人确认，房屋也已交付给被告张明。2017年1月6日，张平出具收据一份，言明收到张明支付上海市张杨路XXX号XXX室房屋首付款140万元(内含已付定金20万元)。2017年1月6日，张平出具收据一份，言明收到张明支付上海市张杨路XXX号XXX室房屋附属设施设备，室内装饰转让及搬迁补偿款105万元。2017年2月17日，张平出具收据一份，言明收到上海市张杨路XXX号XXX室房款105万元(注明银行转账50万及55万元)收款事由第三期及第四期房款。(尾款还有5万元待交房时支付)。之后，张平又出具收据一份，言明收到张明支付购买上海市张杨路XXX号XXX室尾款5万元(扣除租赁押金、租赁解约违约金、水电物业结算费用)(转账的以实际到账为准)。为此，张明提供了借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单，证明，2017年1月5日，周旭东向张平转账20万元,附言：汤臣中心c1608定金；2017年1月6日谷艳向张平转账25万元；2017年1月6日，周旭东向张平转账120万元，附言：汤臣中心c1608房款；2017年1月6日，周旭东向张平转账80万元，附言：汤臣中心c1608补偿款；2017年2月15日，周旭东向张平转账50万元，附言：汤臣c1608部分房款；2017年2月21日，周旭东向张平转账25,410元，附言：汤臣c1608尾款；2017年2月17日，胡绮清向张平转账55万元，附言：张杨路XXX号XXX室房款；2017年4月14日，周旭东向KARVANDIPAULVANDOD转账26,000元，交易用途为汤臣1608押金及解约金。张明主张，谷艳、周旭东、胡绮清均系其朋友，各方之间有投资合作关系及资金往来，房款均由上述朋友代为支付。对此，两原告质证称，无法确认真实性，被告张明也无法证明付款人与实际买卖合同中款项支付的关系，故张明无购买系争房屋的能力。2017年10月12日，冯祈纲就合同成交价质问张平，张平回复，签署正式合同是交易中心的网签合同，按区域核价，所以合同价与实际成交价不同，汤臣周边的价格都是8-10万元，核价也是，但汤臣商住混合楼，实际价格卖不高，并认为冯祈纲当时的合同约定了净到手价，所以所有费用不用管。冯祈纲表示要求看一切的证明。朱巍则表示，汤臣地区的实际成交价确实没那么高，但当时就应该跟卖方讲清楚，事后卖家肯定会不舒服。冯祈纲则要求张平就此事写个说明，可以让他向梁伟青交代。本院认为，原告主张两被告恶意串通损害原告利益，首先，根据查明的事实，被告张明依据原告与被告张平之间的公证委托书，与被告张平签订了房地产买卖合同并向张平支付了全额的房款，办理了房屋交接手续，故原告主张两被告恶意串通，无充分证据证明，本院不予采信；其次，两原告经被告张平居间，且经过充分协商后与第三人薛人豪签订了买卖协议书，并已收到了双方约定的购房款，现有证据不足以证明其利益受损。但是原告出具公证委托书时的交易对象是特定的，亦即第三人薛人豪，而被告张平以原告名义与张明签订房地产买卖合同并办理了过户手续，已明显超越委托权限，但张明是依据两原告与张平的公证委托书签约交易，有理由相信张平具有代理权，因此两原告要求确认两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告冯祈纲、梁伟青的全部诉讼请求。案件受理费28,160元，保全费5,000元，由原告冯祈纲、梁伟青负担。如不服本判决，原告冯祈纲、梁伟青，第三人薛远东、薛人豪可在判决书送达之日起三十日内，被告张平、张明可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  严伟国审 判 员  杨晓云人民陪审员  张 毅二〇一九年一月七日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。