广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初21045号原告：东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市企石镇铁炉坑村湖滨南路**企石鼎峰碧桂园**商铺**，统一社会信用代码：91441900MA4W49LE8N。法定代表人：陈军，经理。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。被告：印锦辉，女，1983年1月27日出生，朝鲜族，住黑龙江省通河县，原告东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告印锦辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人廖觉规到庭参加诉讼，被告印锦辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求（依据起诉状、落款时间为2018年10月8日的变更诉讼请求申请书、2018年11月14日庭审笔录），请求判令：一、确认原告碧桂园公司与被告印锦辉签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20171213155AC0904660）及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》自2018年10月8日起解除；二、被告印锦辉向原告碧桂园公司支付违约金298979.4元及律师费3000元；三、被告印锦辉协助原告碧桂园公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：20171213155AC0904660）注销备案登记手续；四、本案诉讼费用由被告印锦辉承担。事实和理由：2017年12月13日，碧桂园公司、印锦辉签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：20171213155AC0904660），合同约定碧桂园公司将位于东莞市××镇湖滨××路××里花园××单元××房产出售给印锦辉，总价款为1494897元。前述合同约定了印锦辉购房款的付款方式及期限，还约定了逾期付款的违约责任，现印锦辉仍拖欠碧桂园公司购房款1040000元未付，经碧桂园公司多次催讨，印锦辉仍未履行付款义务。印锦辉的行为已经构成违约，并符合前述合同约定的合同解除条件，碧桂园公司因此诉请解除合同并要求印锦辉承担违约责任。为维护自身合法权益，原告碧桂园公司依法起诉，请求法院判如所请。被告印锦辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，2017年12月13日，碧桂园公司（出卖人）、印锦辉（买受人）签订一份编号为20171213155AC0904660的《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：（第二章商品房基本状况第一条项目建设依据、第二条预售依据）碧桂园公司以出让方式取得坐落于东莞市××镇铁炉坑村地块的建设用地使用权，印锦辉购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地、商服用地；碧桂园公司经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为碧桂园桂语里花园；案涉商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为东莞商房预证字第201700671号；（第三条商品房基本情况）案涉商品房的规划用途为住宅，案涉商品房为东莞市企石镇湖滨南路9号碧桂园桂语里花园8幢1单元904号，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；案涉商品房预测建筑面积共98.72平方米，其中套内建筑面积82.51平方米，分摊共有建筑面积16.21平方米，层高≥2.7米，有两个阳台；（第三章商品房价款第六条计价方式与价款）碧桂园公司、印锦辉按照套内建筑面积计算案涉商品房的价款，该房单价为18117.76元/平方米，总价款为1494897元；（第七条付款方式及期限）签订本合同前，印锦辉已经向碧桂园公司支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；印锦辉采取银行按揭分期付款的方式付款：碧桂园公司出售给印锦辉该商品房的总房价款为1494897元，印锦辉必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.43%给碧桂园公司，即454897元，并向贷款银行办理按揭申请手续；印锦辉必须在2018年1月13日前支付该商品房总房价款的69.57%（银行按揭款项）给碧桂园公司，即1040000元；（第八条逾期付款责任）除不可抗力外，印锦辉未按照约定时间付款的，双方同意按下面的方式处理：详见本合同附件十一补充协议第三条的约定；（第八章合同备案与房屋登记第十九条预售合同登记备案）碧桂园公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知印锦辉；（第十章其他事项第二十七条争议解决方式）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以通过消费者协会等相关机构调解，或按照下列第1种方式解决：依法向房屋所在地人民法院起诉。前述《商品房买卖合同（预售）》的附件十一为补充协议，主要约定：（第三条）印锦辉如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，印锦辉按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同；碧桂园公司解除合同的，印锦辉按合同约定总房价款的20%向碧桂园公司支付违约金；碧桂园公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，印锦辉按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%；（第十五条）合同因法定或约定解除的，碧桂园公司有权从印锦辉已支付的所有款项中扣减印锦辉应承担的违约金及有关费用（包括因印锦辉违约导致碧桂园公司需支付的诉讼费、律师费等费用），不足以扣减的，印锦辉应当支付给碧桂园公司。2017年12月13日，碧桂园公司（甲方）、印锦辉（乙方）签订一份《银行按揭及公积金付款方式补充协议》作为前述《商品房买卖合同（预售）》的补充条款，协议主要约定：案涉商品房的总房价款为1494897元，其中69.57%（即贷款金额为1040000元）印锦辉以商业银行按揭贷款的方式支付给碧桂园公司；印锦辉须在案涉商品房签约后方可申请银行/公积金贷款，故印锦辉必须按照双方签署的买卖合同约定的时间或碧桂园公司书面通知的时间办妥银行/公积金贷款手续；无论印锦辉选择何种付款方式，如因印锦辉原因导致上述贷款机构不予审批同意印锦辉的贷款申请，或最终批准的贷款金额与印锦辉申请的贷款金额存在差异的，印锦辉必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给碧桂园公司，若印锦辉逾期支付该差额款项的，印锦辉按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给碧桂园公司；逾期超过90天的，碧桂园公司有权解除买卖合同，印锦辉应向碧桂园公司支付案涉商品房总房价款20%的违约金。碧桂园公司提供收据载明，碧桂园公司确认印锦辉已就案涉商品房支付了454897元购房款。2018年3月4日，碧桂园公司作出《已到期应缴款通知书》并将该通知书通过EMS全球邮政特快专递向印锦辉在前述《商品房买卖合同（预售）》中的约定地址进行邮寄，快递详情单显示该邮件已于2018年3月7日被签收。《已到期应缴款通知书》主要内容为：碧桂园公司向印锦辉催款，称前述《商品房买卖合同（预售）》约定了案涉商品房的银行按揭房价款1040000元的付款期限已于2018年1月13日届满，而印锦辉未能按时支付，碧桂园公司向印锦辉催讨上述房价款1040000元及截至2018年3月4日的逾期缴纳楼款违约金15600元。碧桂园公司提供的东莞市房产管理局官网截图显示案涉碧桂园桂语里花园8幢已经领取预售许可证，销售许可证号为201700671。碧桂园公司提供的《商品房合同备案登记证明书》载明案涉商品房已作商品房合同备案登记（买受人签章栏有“印锦辉”字样的签名及捺印）。碧桂园公司主张：1.按照前述《商品房买卖合同（预售）》及相关协议的约定，印锦辉已付购房款454897元，剩余的购房款1040000元应在2018年1月13日前支付，但印锦辉一直以资金周转困难为由至今尚未支付，虽然双方签订合同时已经约定了1040000元应以按揭方式付款，但印锦辉因自身原因导致银行按揭无法获批，碧桂园公司已履行了协助办理按揭的义务；2.2018年9月14日，碧桂园公司尚能与印锦辉联系，印锦辉曾表示将于2018年9月底支付房款，但至今仍未支付；3.案涉商品房所在楼盘已经封顶，但因印锦辉存在逾期付款的违约行为，故案涉商品房尚未交付给印锦辉、尚未办理房地产登记证明；4.根据前述《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中关于合同解除条款的约定，印锦辉逾期付款超过90天，碧桂园公司依据合同约定请求解除前述《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。关于律师费。碧桂园公司提交了其与广东宏尚律师事务所签订的《民事代理委托合同》、价税合计3000元的律师费发票，主张其因委托广东宏尚律师事务所进行本案诉讼已产生律师费3000元，该律师费已以现金形式实际支付完毕，根据前述《商品房买卖合同（预售）》的约定，该律师费应由印锦辉承担。以上事实，主要有原告碧桂园公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、收据、《已到期应缴款通知书》、EMS全球邮政特快专递快递面单、快递详情单、东莞市房产管理局官网截图、《商品房合同备案登记证明书》、《民事代理委托合同》、律师费发票，以及本院笔录等附卷为证。本院认为，被告印锦辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据，视为放弃抗辩和举证、质证的权利。碧桂园公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、收据、《已到期应缴款通知书》、EMS全球邮政特快专递快递面单、快递详情单、东莞市房产管理局官网截图、《商品房合同备案登记证明书》足以证明碧桂园公司、印锦辉间存在商品房预售合同纠纷，碧桂园公司能对案涉合同纠纷的过程、付款情况等进行清晰陈述，本院对碧桂园公司主张的合同纠纷过程、付款情况等均予以采信。案涉《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》是合法有效的合同，碧桂园公司、印锦辉均应依照合同约定履行自身义务。依据《商品房买卖合同（预售）》“印锦辉必须在2018年1月13日前支付该商品房总房价款的69.57%（银行按揭款项）给碧桂园公司，即1040000元”的约定，印锦辉至今仍未向碧桂园公司支付剩余房款1040000元的行为显属违约，因此印锦辉应承担合同约定的违约责任。依据《商品房买卖合同（预售）》“（附件十一第三条）……2.逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同；碧桂园公司解除合同的，印锦辉按合同约定总房价款的20%向碧桂园公司支付违约金”、“（第十五条）合同因法定或约定解除的，碧桂园公司有权从印锦辉已支付的所有款项中扣减印锦辉应承担的违约金及有关费用（包括因印锦辉违约导致碧桂园公司需支付的诉讼费、律师费等费用），不足以扣减的，印锦辉应当支付给碧桂园公司”以及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》“……逾期超过90天的，碧桂园公司有权解除买卖合同，印锦辉应向碧桂园公司支付案涉商品房总房价款20%的违约金”的约定，印锦辉逾期付款已超90天，碧桂园公司依据上述合同约定提出解除案涉《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》已约定印锦辉的违约责任，碧桂园公司据此要求印锦辉依约支付违约金298979.4元（总房价款1494897元×20%）理据充分，本院予以支持。印锦辉逾期付款的违约行为致使碧桂园公司以诉讼方式维权，依据案涉《商品房买卖合同（预售）》的前述约定，相应的律师代理费应由印锦辉承担。碧桂园公司主张的律师费3000元未违反《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》及《广东省律师服务政府指导价》的相关规定，且碧桂园公司已实际支付，故印锦辉应向碧桂园公司支付律师费3000元。因印锦辉在本案中未提起反诉，本院在本案中不对碧桂园公司可能对印锦辉负有的返还已付购房款的债务进行抵销，碧桂园公司、印锦辉可另行协商处理。基于上述分析，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，碧桂园公司诉请印锦辉协助其办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续理据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司与被告印锦辉于2017年12月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为：20171213155AC0904660）、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；二、限被告印锦辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司支付违约金人民币298979.4元；三、限被告印锦辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司支付律师费人民币3000元；四、限被告印锦辉于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司办理商品房合同注销备案登记手续；五、驳回原告东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2914.85元（原告东莞市企石金地碧桂园房地产开发有限公司已预付），由被告印锦辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 静二〇一九年一月二十八日书记员 郭浩鹏黄兆芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。