浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7238号 上诉人（原审原告）：郑勋平，男，1964年8月20日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：彭红，浙江春江明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江中置房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县县城迎春南路**海陆世贸中心****。 法定代表人：周军良。 诉讼代表人：浙江中置房地产开发有限公司管理人。 负责人：吴学军。 委托诉讼代理人：吴学军、方贤君，浙江法君律师事务所律师。 上诉人郑勋平与被上诉人浙江中置房地产开发有限公司（以下简称中置公司）与破产有关的纠纷一案，不服桐庐县人民法院作出的（2018）浙0122民初572号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人郑勋平上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院的判决，改判支持郑勋平一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、郑勋平与周军光、中置公司原存在的借款担保关系已于2015年12月1日消灭，自2015年12月1日之后郑勋平与中置公司之间为商品房买卖合同关系。一审法院认为2016年10月12日签订的商品房买卖合同仍系借款关系的担保，明显与事实不符。郑勋平与中置公司于2016年10月12日签订的商品房买卖合同虽然与之前的合同号一致，但性质是另一份新签订的商品房买卖合同，该份合同签订时并不存在担保的意思和需要担保的主债务。二、郑勋平与周军光、中置公司之间原存在的借款关系终止，一审法院仍以终止的借款关系作出郑勋平不是消费者的认定没有法律依据。一审法院认定商品房买卖合同有效，而郑勋平已支付了50%以上的房款，应适用《最高人民法院关于建设工程价款有限受偿问题的批复》第二条和《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定郑勋平购房系满足生活居住所需，并确认为优先债权。郑旭平目前名下无可居住的房屋，也符合中置公司第二次债权人会议通过的消费型购房的认定标准。三、2013年购房的时候，实际是中置公司的法定代表人受公司委托向郑勋平借款并且由中置公司担保，由公司代为偿付。2015年12月1日将借款转为购房款，由于郑勋平本身名下无房产，确认购买案涉房屋，签订了购房合同，完全符合消费者满足刚性生活需求，郑勋平应当具有优先债权。现在郑旭平拿不到房子，但是基于住建部的规定，又属于二房户，构成矛盾。郑勋平家人因此承担巨大的经济和生活压力，请求法院依法改判。 被上诉人中置公司辩称:一、双方虽通过签订《商品房买卖合同》达成“以物抵债”合意，但该合同不能改变案涉债权基础法律关系为民间借贷。一审法院已查明，案涉债权原为郑勋平与案外人周军光之间的借款，中置公司为担保人。后因周军光无法清偿到期债务，双方达成“以物抵债”合意，将前述欠款转化为购房款并签订案涉《商品房买卖合同》。现因中置公司进入破产程序，两次债权人会议中表决通过的《破产财产管理和变价方案》及其补充方案确定，对揽景园项目采取整体拍卖方式进行变价，不再续建。因此，案涉《商品房买卖合同》客观上不具有继续履行可能。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但因尚未办理物权转移手续，原借款关系并未消灭，一审判决认定案涉合同是周军光向郑勋平借款而提供的担保并无不当。二、郑勋平主张其享有与消费型购房债权人同等的权利缺乏事实与法律依据。《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的相关规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，是为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。而本案所涉《商品房买卖合同》，前文已论述其基础法律关系仍为民间借贷，且中置公司仅为该借款的保证人，郑勋平并不具有获得优先保护的特殊利益。再者，债权人会议表决通过的《财产管理和变价补充方案》中对消费型购房债权的设置了认定标准：1、个人消费者为保障生活居住需要而与中置公司签订合法有效的《商品房买卖合同》；2、已经按照《商品房买卖合同》的约定支付全部或大部分房款，并且购房款项实际打入中置公司账户的；3、同一债权人在中置公司开发的“揽景园”项目中购买多套房屋的，消费性购房债权认定以一套为限，其余涉及房屋的债权仍按《企业破产法》有关法律规定处理。郑勋平申报的债权也不符合该标准，其要求与消费型购房债权人同等的权利缺乏事实与法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。 郑勋平向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方2016年10月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》（2013预0000949）合法有效；2、请求判令郑勋平债权为优先债权并享有与“2017年12月29日中置公司破产财产管理和变价补充方案”消费型购房债权人同等的权利；3、本案诉讼费由中置公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月28日，周军光向郑勋平借款110万元，并出具借条一份，约定借期6个月，月利率1.8%，中置公司为该借款提供担保，担保期限1年。郑勋平向周军光转账交付上述借款。当日，郑旭平和中置公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定郑勋平向中置公司购买桐庐县县城下杭路88号揽景园2幢2单元703室，设计用途为住宅，建筑面积157.36平方米，总价款1595316元。同日，双方签订的关于桐庐县县城下杭路88号揽景园2幢2单元703室的《浙江省商品房买卖合同》进行了备案登记，合同编号为2013预0000949。 2014年9月10日，中置公司同意为上述借款继续担保，担保期限延期1年。2015年12月1日，中置公司（甲方）、郑勋平（乙方）签订《补充协议》，约定：“1、甲方原卖给乙方2#楼703室，并已收取购房款110万元。2、甲乙双方均同意按原销售表价的9.5折计算房价，即在原703室10138元／平方米的基础上折价计算：703室157.36×10138×0.95=1515550元。3、乙方应补交购房款为415550元。余款在协议签订后一个月内打入桐庐县建设局帮扶小组监管账户。4、因甲方目前证书等过期，具体手续办理（包括发票开具等）待与建设局等相关部门沟通后补办。5、本补充协议一式四份，甲方执二份，乙方一份，建设局备案一份。” 2016年10月12日，中置公司（出卖人）、郑勋平（买受人）再次签订2013预0000949号《浙江省商品房买卖合同》，约定郑勋平向中置公司购买桐庐县县城下杭路88号揽景园2幢2单元703室，设计用途为住宅，建筑面积157.36平方米，总价款1515550元。 2017年1月16日，桐庐法院作出（2016）浙0122破申1号裁定书，裁定受理华丰建设股份有限公司对中置公司的破产清算申请。后郑勋平向管理人申报了债权，2017年12月27日，管理人确认其债权为1588840元，债权性质为普通债权。2017年12月29日，管理人在《破产财产管理和变价补充方案》中载明：对于中置公司“揽景园”项目，将以在建工程整体拍卖形式进行变价。2018年1月2日，郑勋平向管理人提出异议。 一审法院认为，双方于2016年签订的2013预0000949号《浙江省商品房买卖合同》系依法成立，不存在法律规定的无效情形，应为有效。对于郑勋平主张案涉债权为优先债权并与中置公司《破产财产管理和变价补充方案》中消费型购房债权人享有同等权利的问题，该院认为，《最高人民法院关于建设工程承包人工程价款优先受偿权的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已经查明的案件事实，本案系周军光向郑勋平借款而提供案涉商品房作为担保，可见，郑勋平购买案涉房产性质并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿并享有与消费型购房债权人同等权益，依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定，判决：一、确认郑勋平与浙江中置房地产开发有限公司于2016年10月12日签订的2013预0000949号《浙江省商品房买卖合同》有效；二、驳回郑勋平的其他诉讼请求。 二审中，上诉人郑勋平和被上诉人中置公司均未提交新证据。 对于一审判决认定的事实，上诉人郑勋平和被上诉人中置公司无异议。故本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中郑勋平与中置公司于2013年3月28日就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同》的行为实质是中置公司以其名下的1套在建房屋给周军光对郑勋平的欠款提供担保，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2015年12月1日双方又签订了《补充协议》，并于2016年10月12日就案涉房屋再次签订了《浙江省商品房买卖合同》。但郑勋平从未向中置公司交纳购房款，《补充合同》所涉的购房款仍系郑旭平给周军光的110万借款，2016年10月12日再次签订的《浙江省商品房买卖合同》实质仍是中置公司为周军光对郑旭平的欠款承担的担保之债，并非真实的商品房买卖合同。故本院认为一审法院确认双方于2016年10月12日签订的2013预949号《浙江省商品房买卖合同》有效，不符合法律规定，本院不予支持。 基于双方之间真实的关系系民间借贷的担保之债，中置公司管理人认定郑勋平的债权为普通债权有事实和法律依据。对于郑勋平要求对中置公司享有优先债权的诉请，本院不予支持。 综上，上诉人郑勋平的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对合同效力的认定有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省桐庐县人民法院的（2018）浙0122民初572号民事判决； 二、驳回郑勋平的诉讼请求。 二审案件受理费80元，由郑勋平负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 琦 审判员 夏文杰 审判员 魏之薏 二〇一八年十二月二十四日 书记员 曾 玉