湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0102民初13591号原告：武汉长恒文化发展有限公司，住所地：武汉市江岸区青青美庐**综合楼**。法定代表人：王刚宏，该公司董事长。委托代理人：熊少雄（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托代理人：熊英（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。被告：颜舜，男，1980年2月16日出生，汉族，住武汉市硚口区，原告武汉长恒文化发展有限公司诉被告颜舜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员汤莉莉独任审理，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告武汉长恒文化发展有限公司（以下简称长恒文化公司）的委托代理人熊英、熊少雄，被告颜舜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长恒文化公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾退并搬离承租房屋；2、被告向原告支付欠缴租金291,472元、历年迟延缴付租金的违约金392,547.6元、解除合同违约金79,920元，并赔偿原告自合同解除之日起至实际腾退之日止的逾期腾退房屋占有使用费148,870元及占有使用费利息2,752.23元（暂计自2018年5月14日至2018年10月14日时止）。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原名为武汉长恒置业有限公司，后更名为长恒文化公司。2013年10月28日，原告作为甲方，与作为乙方的被告签订了《租赁合同》并办理了公证，约定：将位于武汉市江岸区正义路青青美庐综合楼的617平方米的面积租赁给被告，用于商用及办公；租赁期限为2014年2月1日至2020年1月31日，租金按照季度支付，需在每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日分别向原告全额支付下一个季度的租金；乙方（被告）迟延缴付租金的，除应补足租金外，每延迟一天，乙方（被告）还应按迟延缴付租金数额的百分之五向甲方（原告）支付违约金；乙方（被告）迟延交付租金超过七天，甲方（原告）可以解除合同。自2017年下半年开始，被告便单方面开始违约，拒不缴纳租金，至2018年5月止已有两个季度有余的时间未交纳租金，且经原告多次催缴被告也不予理睬。2018年5月14日，原告对被告送达《解除合同通知书》，通知被告解除双方的租赁合同。但至今，被告拒不腾退搬离房屋，继续占用房屋，造成原告巨大损失。至此，鉴于当时约定的违约金过高，原告诉请仅以逾期缴纳租金的30%的比例作为违约金予以追缴。同时参照《租赁合同》租金标准要求被告支付逾期腾退房屋占有使用费及利息。故原告诉请人民法院依法判决，支持原告诉请。被告颜舜辩称：我租了房子后用于开办幼儿园，对于房屋租赁和拖欠房租我有异议，我与原告签订了两份合同，一份合同是经公证的合同，还有一份是在我手上的合同，两份合同约定的租金不一样，租金按照公证合同进行的支付，关于租金的缴纳有一部分是直接打到原告公司账户上，还有一部分是打到了原告公司刘丹的账户上。原告多次推脱给予我第一手消防资料，后面给了我的一份资料消防部门不予认定，导致我不断花费人力物力去办理消防，原告最后帮助我将消防办下来了。后来我和刘丹就口头商量，租金我现在交不了，刘丹默认了，我后面经济效益也好了一点，但是我亏欠的部分也没有赚回来，我交租金到了2017年9月份，有的全额打给了公司，有的打给了刘丹。2017年10月份时，我和原告商量将沿街的门面也租给我做幼儿园，后来又说不租给我，过了没多久，就开了一个新的幼儿园。我感觉是要我搬家的意思，我跟原告商量，原告都不理睬我。新的幼儿园还在我幼儿园这边拉生源，并且打扰我们的正常上课。2018年5月底，原告停水停电，我跟原告一直协商不成，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年10月28日，武汉长恒置业有限公司（2016年8月5日更名为长恒文化公司）与颜舜签订租赁合同，约定：长恒文化公司将位于武汉市江岸区正义路青青美庐综合楼建筑面积617平方米（其中一楼313平方米、二楼314平方米）的房屋租赁给颜舜，租赁期限为2014年2月1日至2020年1月31日，装修期为2013年11月1日至2014年1月31日，装修期内免收租金；2014年2月至2015年1月每月租金26,640元，2016年2月至2018年1月每月租金28,207元，2018年2月至2020年1月每月租金29,774元；租金按季度支付，在每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日全额支付下一个季度的租金；颜舜迟延交付租金的，除应补足租金外，每迟延一天，应按迟延交付租金数额的百分之五支付违约金，如延期支付租金超过7天的，长恒文化公司有权解除合同，颜舜除应补足未交付的租金及违约金外，还应支付相当于3个月租金的违约金。租赁合同签订后，颜舜用诉争房屋开办了青青美庐幼儿园。颜舜在租赁合同期限内，存在迟延支付租金的情形，颜舜支付租金至2017年9月30日。2018年5月14日，长恒文化公司向颜舜下达关于解除租赁合同并限期腾退房屋的通知函，要求解除与颜舜的租赁合同、支付租金及违约金并腾退出诉争房屋。此后，诉争房屋被停水停电，长恒文化公司与案外人在诉争房屋同一地段签订租赁合同，案外人用于开办幼儿园。从2018年7月后，颜舜未在诉争房屋中进行经营，诉争房屋目前被颜舜占用。另查明，诉争房屋于2017年通过消防验收。审理中，因双方当事人争议较大，故调解未成。以上事实有企业信息咨询报告、居民身份证、公证书、付款凭证（网络发票）、解除合同通知书经质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：颜舜与长恒文化公司签订租赁合同，系双方真实意思的表示，双方都应按租赁合同的约定履行各自的权利和义务。2018年5月14日，长恒文化公司向颜舜送达解除合同通知，双方的租赁关系于2018年5月14日解除，颜舜应腾退出诉争房屋。颜舜从2017年10月1日开始起未支付租金，长恒文化公司据此要求解除租赁合同，颜舜应按双方合同约定支付三个月的违约金，长恒文化公司要求支付解除合同违约金79,920元，符合法律及合同约定，本院予以支持。颜舜支付租金至2017年9月30日，虽然2017年9月30日之前颜舜就有延期支付租金的情形，但长恒文化公司并未据此要求解除与颜舜的租赁关系，也未提交证据证明要求颜舜支付上述期间内延期支付租金违约金，视为其对颜舜延期支付租金的允许，对于长恒文化公司要求颜舜支付2017年9月30日之前延期支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。颜舜与长恒文化公司的租赁合同于2018年5月14日解除，2017年10月1日至2018年5月14日的租金，颜舜应支付给长恒文化公司，金额为216,045元（28,207元×4个月＋29,774元×3个月＋29,774元×14/30个月）。根据双方合同约定，颜舜应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日全额支付下一个季度的租金，颜舜至今未支付2017年10月1日至2018年5月14日的租金，应支付长恒文化公司延期支付租金违约金，双方约定的违约金过高，本院依法认定按年利率6%计算延期支付租金违约金，2017年10月租金的延期支付违约金以28,207元为本金，按年利率6%计算，从2017年7月16日计算至租金支付之日止；2017年11月至2018年1月租金的延期支付违约金以84,621元为本金，按年利率6%计算，从2017年10月16日计算至租金支付之日止；2018年2月至2018年4月租金的延期支付违约金以89,322元为本金，按年利率6%计算，从2018年1月16日计算至租金支付之日止；2018年5月1日至2018年5月14日租金的延期支付违约金以13,895元为本金，按年利率6%计算，从2018年4月16日计算至租金支付之日止。颜舜与长恒文化公司的租赁合同于2018年5月14日解除后，颜舜在诉争房屋中经营至2018年6月30日，应支付长恒文化公司2018年5月15日至2018年6月30日房屋占有使用费，房屋占有使用费以双方约定的租金标准进行支付，金额为45,653元（29,774元×1个月＋29,774元×16/30个月）；2018年7月之后，颜舜仍占有诉争房屋，但未用于经营，且诉争房屋进行了停水停电，已不具备经营条件，2018年7月至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，本院依法认定应按双方约定租金的50%进行支付，即颜舜按每月14,887元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止。2018年5月14日后，颜舜与长恒文化公司已因房屋租赁事宜产生了纠纷，对于租赁合同是否解除以及是否应支付房屋占有使用费均有争议，对于长恒文化公司要求颜舜支付房屋占有使用费利息的诉讼请求，本院不予支持。颜舜认为诉争房屋消防未经过验收，但颜舜在2018年7月之前一直在诉争房屋中经营，并未因此使其经营受到影响，且诉争房屋的消防已经于2017年通过验收，对于其此项抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告颜舜于本判决生效之日起十五日内腾退出武汉市江岸区正义路青青美庐综合楼（其中一楼313平方米、二楼314平方米）；二、被告颜舜于本判决生效之日起十日内支付原告武汉长恒文化发展有限公司解除合同违约金79,920元；三、被告颜舜于本判决生效之日起十日内支付原告武汉长恒文化发展有限公司2017年10月1日至2018年5月14日的租金216,045元；支付延期支付租金违约金（2017年10月租金的延期支付违约金以28,207元为本金，按年利率6%计算，从2017年7月16日计算至租金支付之日止；2017年11月至2018年1月租金的延期支付违约金以84,621元为本金，按年利率6%计算，从2017年10月16日计算至租金支付之日止；2018年2月至2018年4月租金的延期支付违约金以89,322元为本金，按年利率6%计算，从2018年1月16日计算至租金支付之日止；2018年5月1日至2018年5月14日租金的延期支付违约金以13,895元为本金，按年利率6%计算，从2018年4月16日计算至租金支付之日止）；四、被告颜舜于本判决生效之日起十日内支付原告武汉长恒文化发展有限公司2018年5月15日至2018年6月30日房屋占有使用费45,653元；以每月14,887元为标准，支付2018年7月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告武汉长恒文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,956元，减半收取6,478元，由原告武汉长恒文化发展有限公司承担2,819元，被告颜舜承担3,569元，保全费5,000元，由被告颜舜承担；因本案的案件受理费和保全费已由原告武汉长恒文化发展有限公司预交，被告颜舜在支付上述判决款项时，将案件受理费3,569元和保全费5,000元一并支付给原告武汉长恒文化发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  汤莉莉二〇一九年一月三日法官助理周郴书记员胡舒铭