湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0223民初19915号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地湖南省攸县联星街道百花社区攸州大道强远**。法定代表人：王清平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王卫平，男，1962年10月1日出生，汉族，该公司职员，住湖南省株洲市石峰区，代理权限：特别授权。被告：刘国兰，女，1983年10月9日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：刘奇云，男，1973年9月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县鑫雨物业管理有限公司（以下简称鑫雨公司）与被告刘国兰、刘奇云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告鑫雨公司的委托诉讼代理人王卫平到庭参加诉讼，被告刘国兰、刘奇云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告鑫雨公司向本院提出诉讼请求：1、由被告刘国兰、刘奇云支付物业服务费7674元及违约金3617元、用水二次加压电费320元，共计11611元；2、本案的诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告鑫雨公司将滞纳金的计算标准变更为按年利率24%收取。事实与理由：2011年11月1日，原告与湖南力升房地产开发有限公司签订《南城大厦前期物业管理委托合同》，合同履行至该小区成立景江城业主委员会。2016年10月21日，原告与业主委员会签订《物业管理服务合同》。上述合同对物业管理服务费收取标准等事项均作了明确约定。原告依据合同约定，积极履行了对景江城小区的安保、保洁、公共设施设备维护维修等物业管理服务义务。被告刘国兰、刘奇云于2011年购买该小区房屋，系景江城小区D栋302方的业主。自2014年3月23日起至2018年11月22日，被告仅支付了2017年度的物业费，共拖欠原告物业费7674元、用水二次加压电费320元，原告鑫雨公司多次催收未果。原告鑫雨公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、企业注册登记资料复印件1份，拟证明攸县鑫雨物业管理有限公司名称变更情况；2、《南城大厦前期物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》复印件各1份，拟证明原告鑫雨公司与被告刘国兰、刘奇云之间存在物业服务合同关系；3、攸县商品房买卖合同复印件1份，拟证明被告刘国兰、刘奇云系景江城小区业主；4、物业费催缴通知4份，拟证明原告曾多次向被告刘国兰、刘奇云催收物业服务费；5、物业费及违约金计算清单1份，拟证明被告刘国兰、刘奇云欠费详情。被告刘国兰、刘奇云未作答辩，亦未向本院提供证据。本院对原告鑫雨公司提供的5份证据进行审查后，认为上述5份证据均符合证据的有效要件，能够证明本案的基本事实，本院均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：攸县强远建材家具市场管理服务有限公司于2008年8月27日依法登记成立，从事物业管理服务等经营活动。2012年9月20日，攸县强远建材家具市场管理服务有限公司变更名称为鑫雨公司。被告刘国兰、刘奇云购买了攸县景江城小区（原名南城大厦）D栋302室房屋，住房面积为145.35㎡。2011年11月1日，原告与湖南力升房地产开发有限公司签订《南城大厦前期物业管理委托合同》，约定：“第五条物业服务费用及支付方式1、本物业的管理服务费收取方式：按政府规定的标准向业主（住用户）收取，①、高层住宅：1.2元/月/平方米。”。2016年10月21日，攸县景江城小区业主委员会与原告鑫雨公司签订《物业管理服务合同》，约定原告鑫雨公司在2016年10月21日至2018年12月31日期间在该小区从事物业管理服务，双方合同中约定：“…第二条委托管理事项该物业管理范围主要是该范围内的综合管理服务；公共区域清洁卫生服务；公共区域秩序维护服务；公共区域绿化日常养护服务；共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五大部分。第三条物业管理服务等级按湘价服（2010）76号《湖南省物业服务收费管理办法》之二级标准提供物业管理服务…第五条管理服务费用1、本物业的管理服务费收取方式：按湘价服（2010）76号《湖南省物业服务收费管理办法》之二级标准经双方协商确定按下列标准收取：①、高层住宅：1.2元/月/平方米…⑥二次供水的加压电费单独计量据实分担，二次供水水耗按用量的8%收取。…2017年度的以上费用在2016年11月1日至2017年1月31日期间缴纳；2018年度的以上费用在2017年11月1日至2018年1月31日期间缴纳；逾期未全额缴纳的依照相关法律法规按日3‰交纳迟纳金。合同期限为自2016年11月1日始2018年12月31日止。…”自2014年3月23日起至2018年11月22日，被告刘国兰、刘奇云仅支付了2017年3月23日至2018年3月22日的物业费，尚欠原告物业管理服务费7674元、同时原告主张两被告拖欠用水二次加压电费320元。原告鑫雨公司多次向被告刘国兰、刘奇云催收未果，故诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告鑫雨公司与湖南力升房地产开发有限公司签订的《南城大厦前期物业管理委托合同》、与攸县景江城业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告刘国兰、刘奇云均具有约束力。且，被告刘国兰、刘奇云事实上亦接受了原告鑫雨公司的物业服务管理。因此，被告刘国兰、刘奇云应当按照合同的约定履行其缴费义务。根据合同约定以及查明的欠费事实，被告刘国兰、刘奇云应当交纳的2014年3月23日至2017年3月22日物业服务费为145.35m2×1.2元/m2/月×36个月=6279元、2018年3月23日至2018年11月22日物业服务费为145.35m2×1.2元/m2/月×8个月=1395元。2011年11月1日签订的《南城大厦前期物业管理委托合同》对滞纳金没有约定，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。2016年10月21日签订的《物业管理服务合同》中约定“逾期未全额交纳的依照相关法律法规按日3‰交纳迟纳金”。原告鑫雨公司在庭审中自愿将滞纳金计算标准变更为按年利率24%收取，该意思表示系其对自身权利的民事处分，且符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的缴纳，合同中约定了物业费的缴纳时间，滞纳金应当从逾期日缴纳，2016年10月23日至2017年3月22日的物业费为872元，滞纳金的计算以872元为基数自2017年2月1日起按年利率24%计算至缴清日止，2018年3月23日至2018年11月22日的物业费为1395元，滞纳金的计算以1395元为基数按年利率24%计算至缴清日止。合同对用水二次加压电费约定不明，原告没有提供证据证明应收取的金额。故原告请求判决被告支付用水二次加压电费320元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告刘国兰、刘奇云应当向原告鑫雨公司支付拖欠的物业服务费7674元，并承担部分滞纳金。被告刘国兰、刘奇云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘国兰、刘奇云在本判决生效之日起十日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付物业服务费7674元及滞纳金（2016年10月23日至2017年3月22日期间的滞纳金以872元为基数自2017年2月1日起按年利率24%计算至缴清日止、2018年3月23日至2018年11月22日期间的滞纳金以1395元为基数按年利率24%计算至缴清日止）；二、驳回原告攸县鑫雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘国兰、刘奇云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：81×××81；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  贺湘华二〇一九年一月十六日法官助理彭丽敏书记员刘泽伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据。或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。