广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初8960号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇**北秀路**百汇广场**楼****。法定代表人：卢炎枝。委托诉讼代理人：孙守昌，广东衡德律师事务所律师。被告：广州市潜水艇餐饮管理有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州高新技术产业开发区科丰路3019A、3019B、3020A法定代表人：马子敬。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，广东纵横天正律师事务所实习律师。被告：中山百越餐饮有限公司，住所地中山市，住所地中山市小榄镇**北秀路**百汇时代广场****4F008商铺法定代表人：马子敬。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，广东纵横天正律师事务所实习律师。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）与被告广州市潜水艇餐饮管理有限公司(以下简称潜水艇餐饮)、中山百越餐饮有限公司（以下简称百越餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，被告潜水艇餐饮在答辩期内提出管辖异议，本院依法于2018年11月1日作出民事裁定，驳回其对本案管辖权提出的异议。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。润昌公司的委托诉讼代理人孙守昌，被告潜水艇餐饮、百越餐饮的共同委托诉讼代理人马继雄、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润昌公司向本院提出诉讼请求：1.潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠的租金179671.24元；2.潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠的场地占用费20402.24元；3.潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠上述费用产生的逾期付款利息（按年利率36%计算，自合同解除日起计算至清偿之日止）；4.潜水艇餐饮、百越餐饮支付未完租期（2018年5月10日至2023年7月14日）租金总额10%的违约金139766.9元。事实和理由：潜水艇餐饮于2017年5月25日与润昌公司就位于中山市小榄镇××时代广场××楼××号商铺（以下简称涉案商铺）签订百汇时代广场商铺租赁合同。合同约定潜水艇餐饮应于每月5日前向润昌公司支付当月租金，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金；逾期超过15天的，润昌公司有权单方解除合同、没收缴纳的各项保证金并要求按未完租期租金总额的20%支付违约金。2017年8月9日，潜水艇餐饮、百越餐饮与润昌公司签订补充协议，约定润昌公司同意自协议签订之日起原合同承租方有潜水艇餐饮变更为百越餐饮，原合同中潜水艇餐饮的权利义务均由百越餐饮承担，如果百越餐饮存在任何欠费/违约的，潜水艇餐饮、百越餐饮承担连带责任。截至目前，潜水艇餐饮、百越餐饮已拖欠该商铺租金、场地占用费等多项费用。经润昌公司多次催缴未果，潜水艇餐饮、百越餐饮的行为已构成根本违约。为维护自己的合法权益，润昌公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。潜水艇餐饮答辩称，不同意润昌公司的诉讼请求，潜水艇餐饮之所以与润昌公司签订租赁合同是因为百越餐饮签订合同时并没有成立，签订合同是为了筹办百越餐饮而做出的，涉案商铺由百越餐饮经营，所有的权利义务由百越餐饮承担及享有，潜水艇餐饮没有义务去承担润昌公司的诉讼请求。百越餐饮答辩称，1.租金应该计算至2018年4月18日，因合同已于2018年4月18日解除，百越餐饮已将场地交还润昌公司，润昌公司已经实际占有和控制商铺；2.合同中部分条款为格式条款，合同由润昌公司提供，格式条款严重增加了百越餐饮义务，是明显不合理，包括第四项诉讼请求，百越餐饮已向润昌公司交付了巨额的保证金，现润昌公司要求支付违约金，明显违反了法律相关的规定，也超出了润昌公司的实际损失，应驳回润昌公司第四项诉讼请求；3.商铺之所以无法继续经营是由于润昌公司的管理不善，客流量少，导致包括百越餐饮在内的商铺无法经营，引起了非常多的纠纷，所以不能继续履行合同的过错方在于润昌公司。本院经审理认定事实如下：润昌公司提交的不动产权登记资料证明表[粤（2016）0110378号]反映，位于中山市小榄镇××时代广场××区××层的房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。委托出租证明反映，弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给润昌公司进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2017年5月25日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌置业公司为出租方（甲方），潜水艇餐饮为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为6年（自合同约定的开业之日起计算）；计租日为装修期届满次日，第1-2年的租金为每月20402.24元，第3年的租金为每月21422.35元，第4年的租金为每月22495.53元，第5年的租金为每月23621.78元，第6年的租金为每月24801.1元；在乙方按期开业且无任何违约行为的前提下，甲方同意自计租日起给予乙方6个月的经营免租期，该期间，乙方无需支付租金；首月租金应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付40804.48元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金；甲方收款账号信息户名为中山市润昌置业管理有限公司；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一缴纳违约金；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金；如合同因解除而提前终止的，乙方应于本合同终止当天内返还该商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费（不足一个月按一个月计算）；甲、乙双方任何一方根据本条约定的联系方式向另一方邮寄文件、资料，因另一方原因无法收到或自寄出之日起3日内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起3天后视为收到[任何一方不得拒收相关文件，拒收视为送达]；合同还对其他事项进行了相关约定。2017年8月9日的补充协议反映，润昌公司、中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）作为甲方，潜水艇餐饮作为乙方，百越餐饮作为丙方，主要约定：甲方同意自协议签订之日起原合同承租方由乙方变更为丙方，原合同中的权利义务均由丙方承受；本协议后，如丙方存在任何欠费/违约的，乙丙双方承担连带责任；2017年7月1日起，原合同约定的水费单价变更为3.3元/m3。单价中已包含管道损耗和污水处理费。上述商铺租赁合同落款处有潜水艇餐饮的盖章，补充协议落款处有潜水艇餐饮、百越餐饮的盖章。润昌公司提交的关于探越小馆单方面提出撤场的回函反映，润昌公司于2018年4月18日致函潜水艇餐饮、百越餐饮，称已收悉潜水艇餐饮、百越餐饮于2018年4月16日发来的撤场通知书，就潜水艇餐饮、百越餐饮单方提出的撤场事宜，润昌公司认为潜水艇餐饮、百越餐饮以亏损为由提出提前退租，属于单方要求终止租赁合同的根本违约行为，潜水艇餐饮、百越餐饮应按照租赁合同约定缴清欠费并承担违约责任，并请潜水艇餐饮、百越餐饮在收到函件后立即恢复经营。润昌公司提交的百汇时代广场商铺租赁合同、物业服务合同解除通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，润昌公司于2018年5月9日致函潜水艇餐饮、百越餐饮，称潜水艇餐饮、百越餐饮拖欠费用合计256090.05元，已严重违反合同约定构成根本违约，称双方签订的租赁合同及物业合同自该函发出之日起予以解除。请潜水艇餐饮、百越餐饮在该函发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理商铺交接手续，否则视为放弃所有权，润昌公司有权自行处理（包括但不限于视为垃圾处理）并将该商铺另行出租。通知书还要求潜水艇餐饮、百越餐饮在通知函发出起3日内清缴欠款，并按欠款金额日千分之一标准支付违约金（计至付清欠款之日）；按未完租期租金及物业服务费总额20%另行支付违约金；没收潜水艇餐饮、百越餐饮缴纳的保证金；对润昌公司遭受的其他损失（包括但不限于：预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），保留追索的权利。该邮件于2018年5月10日由他人签收。在创汇公司与潜水艇餐饮、百越餐饮的物业纠纷（案号：2018粤20**民初8962号）案件中，创汇公司提交的警告函、EMS邮单及邮单查询结果反映，润昌公司于2018年8月22日致函潜水艇餐饮、百越餐饮，称由于潜水艇餐饮、百越餐饮单方撤场，润昌公司于2018年5月9日向致函潜水艇餐饮、百越餐饮，向潜水艇餐饮、百越餐饮发出解除通知书，并于2018年5月9日解除双方的合同，根据合同约定，潜水艇餐饮、百越餐饮应于2018年6月8日前注销涉案商铺涉及的相关证照，润昌公司要求潜水艇餐饮、百越餐饮在函件发出起3日内开展并30日内办理注销相关证照工作完毕。该邮件于2018年8月23日由他人签收。诉讼中，潜水艇餐饮及百越餐饮向本院提交了百越餐饮的营业执照及章程，显示百越餐饮于2017年7月12日成立，股东之一是潜水艇餐饮，潜水艇餐饮及百越餐饮认为潜水艇餐饮与润昌公司签订房屋租赁合同是为百越餐饮的成立作准备，百越餐饮成立后商铺租赁合同的权利义务应由百越餐饮全部承担。庭审中，润昌公司、潜水艇餐饮及百越餐饮确认租赁期为2017年7月15日至2023年7月14日，涉案商铺租赁合同已解除，润昌公司认为解除时间为2018年5月9日，潜水艇餐饮、百越餐饮则认为因润昌公司于2018年4月18日回函，表明润昌公司同意于2018年4月18日解除合同。润昌公司主张潜水艇餐饮、百越餐饮拖欠2017年7月15日至2018年1月14日（免租期）及2018年2月15日至合同解除之日的租金，并要求计算一个月的场地占用费。潜水艇餐饮、百越餐饮不同意支付免租期的租金及场地占用费，并称2018年2月27日支付二月份的物业费及租金共计32640.2元。润昌公司确认收到上述32640.2元，但认为该款是潜水艇餐饮、百越餐饮支付给创汇公司的物业管理费及水电费，潜水艇餐饮、百越餐饮确认该笔款项是支付给创汇公司，而租金应是支付给润昌公司。润昌公司要求按年利率36%计算迟延付款的利息损失，潜水艇餐饮、百越餐饮则认为该标准过高，要求调低为按照中国人民银行同期同类贷款利息计算。另外，双方确认涉案商铺仍未进行交接，并同意在2019年1月16日到现场办理撤场手续。本院认为，润昌公司与潜水艇餐饮签订商铺租赁合同及润昌公司与潜水艇餐饮、百越餐饮2017年8月9日签订的补充协议，均未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。因潜水艇餐饮在补充协议中约定，如百越餐饮存在任何欠费、违约，由潜水艇餐饮及百越餐饮承担连带责任，因此百越餐饮如拖欠润昌公司相关费用，潜水艇餐饮应当对百越餐饮所有欠费承担连带责任。潜水艇餐饮、百越餐饮未按合同约定按期支付租金，构成违约，鉴于此，润昌公司诉请潜水艇餐饮、百越餐饮支付租金有理，本院予以支持。因商铺租赁合同中约定免租期的前提是无违约行为，现潜水艇餐饮、百越餐饮已构成违约，故潜水艇餐饮、百越餐饮应支付免租期（2017年7月15日至2018年1月14日）的租金122413.44元（20402.24元/月×6个月）。潜水艇餐饮、百越餐饮主张已于2018年2月27日支付二月份的物业费及租金共计32640.2元，但潜水艇餐饮、百越餐饮明确该款是支付给创汇公司而非合同约定的润昌公司，润昌公司亦不确认收到上述款项，故本院对潜水艇餐饮、百越餐饮的上述主张不予采纳，并确认润昌公司提出的潜水艇餐饮、百越餐饮拖欠2018年2月15日至合同解除之日的租金的主张。2018年4月18日润昌公司的回函中并无同意解除合同的内容，并且回函中要求继续经营、继续履行合同，故房屋租赁合同解除之日应认定为2018年5月9日，即潜水艇餐饮、百越餐饮拖欠2018年2月15日至2018年5月9日的租金57608.91元（20402.24元/月×2个月+20402.24元/月÷30天×16天+20402.24元/月÷31天×9天），共拖欠租金180022.35元（122413.44元+57608.91元）。现润昌公司仅要求潜水艇餐饮、百越餐饮支付179671.24元，是其自身权利的合法主张，本院予以准许，故潜水艇餐饮、百越餐饮应向润昌公司支付拖欠的租金共179671.24元。至于占用费，合同中对合同提前解除、商铺的交接及相应违约责任进行约定，庭审中潜水艇餐饮、百越餐饮确认尚未与润昌公司办理离场交接手续，现润昌公司要求潜水艇餐饮、百越餐饮支付2018年5月10日至6月9日的占用费20402.24元，并未违反约定，本院予以支持。同时，合同约定潜水艇餐饮、百越餐饮未按时缴清费用则润昌公司有权按照合同追究违约责任，故现润昌公司诉讼请求潜水艇餐饮、百越餐饮支付违约金并将标准调整为未完租期租金总额10%未违反合同约定，本院予以支持。未完租期为2018年5月10日至2023年7月14日，即未完租期租金总额10%的违约金应为139701.12元[（20402.24元/月×2个月+20402.24元/月÷31天×5天+20402.24元/月×12个月+21422.35元/月×12个月+22495.53元/月×12个月+23621.78元/月×12个月+24801.1元/月×12个月）×10%]，润昌公司诉讼请求潜水艇餐饮、百越餐饮支付违约金139766.9元部分有理，本院予以支持为139701.12元，超出部分无理，本院不予支持。另外，润昌公司诉讼请求潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠租金的逾期付款利息，应认为该逾期付款利息是指在双方合同未解除的情形下因潜水艇餐饮、百越餐饮逾期支付租金所导致的润昌公司利息损失。而对于因潜水艇餐饮、百越餐饮根本违约导致润昌公司单方解除合同情形下的违约责任，双方合同已另有约定。现润昌公司因潜水艇餐饮、百越餐饮根本违约单方解除合同，并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张潜水艇餐饮、百越餐饮支付未完租期租金总额10%的违约金且已获本院支持，故润昌公司诉讼请求潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠租金的逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告中山百越餐饮有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金179671.24元、场地占用费20402.24元、未完租期租金总额10%的违约金139701.12元，合计339774.6元；二、被告广州市潜水艇餐饮管理有限公司对被告中山百越餐饮有限公司的上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6632元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担292元，被告潜水艇餐饮、百越餐饮负担6340元（该款已由润昌公司垫付，潜水艇餐饮、百越餐饮应在判决生效之日起五日内一并迳付给润昌公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年一月二十五日书记员  郑敏婷