文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终5262号上诉人（原审原告）：重庆五斗米酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石碾盘**附**，附**2-1、2-2、2-3，统一社会信用代码91500106305111617C。法定代表人：刘学明，总经理。委托诉讼代理人：姚蜀华，四川意恩律师事务所律师。委托代理诉讼人：范迪，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：黄彬彬，男。上诉人重庆五斗米酒店管理有限公司（以下简称五斗米公司）因与被上诉人黄彬彬房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初9703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人五斗米公司的委托诉讼代理人姚蜀华到庭参加了诉讼。被上诉人黄彬彬经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。五斗米公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付商铺租金145920元、物管费5472元、违约金10000元、律师费3500元，合计164892元。事实和理由：1、一审认定事实不清，上诉人与被上诉人租赁合同约定经营事项系商业，天然气交付不属于上诉人义务。2、被上诉人已于2016年12月22日签署《商铺交付确认书》对商铺适租进行了确认，并且就算商铺未达到适租状态，被上诉人按约亦有救济途径，但被上诉人从未提出异议，其在上诉人提起诉讼时才提出租赁物不适租，实际是避债行为。3、案外人在涉案租赁物没有开设天然气户头，仅凭被上诉人代理律师调查笔录不能证明租赁物不适租，案外人黄邦贵与被上诉人存在恶意串通。黄彬彬未作答辩。五斗米公司向一审法院起诉请求：1.被告继续履行与原告于2016年12月22日签订的《商铺租赁合同》，并将拖欠的商铺租金145920元及物管费5472元给付予原告（2016年12月22日起至2017年3月21日止）；2.被告将拖欠的履约保证金50464元给付予原告；3.被告承担违约责任并给付违约金10000元予原告；4.被告给付律师费3500元予原告。一审法院认定事实：唐志斌系南岸区南坪街道南坪东路48号X单元X层夹层（建筑面积766.36平方米）、X单元X层夹层（建筑面积1863.44平方米）房屋的产权人。唐志斌（甲方）与重庆顺水鱼饮食文化有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给重庆顺水鱼饮食文化有限公司，租赁期限为2012年11月29日至2023年8月28日，约定乙方根据经营需要，可将部分房屋转租（面积不超过合同房屋面积的50%），但需书面向甲方提前备案，在不损害本合同约定的甲方权益下，乙方自行负责和承担第三方的经济纠纷和责任。2012年1月30日，重庆顺水鱼饮食文化有限公司出具授权委托书，内容为：“鉴于重庆顺水鱼饮食文化有限公司于2012年11月29日与唐志斌、重庆市环保建设集团有限公司签订了《房屋租赁合同》，按约我公司有权转租，现我司授权于重庆五斗米酒店管理有限公司代为出租租赁物，即重庆五斗米酒店管理有限公司有权以自己的名义自行出租、转租租赁物并收取租金。特此授权。”2016年12月8日,原告与黄邦贵解除针对涉案房屋2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》，约定协议生效后2日内退还租赁物，结清所有相关费用。从2016年12月20日起，《房屋租赁合同》终止作废。2016年12月22日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告（甲方）将位于重庆市南岸区南坪东路48号X单元X层部分面积608平方米出租给被告（乙方）使用，用于经营商业。租赁期限为2016年12月21日至2019年12月20日。租金标准为80元/平方米/月，物业费3元/平方米/月。租金从第二年开始，年租金标准按5%进行递增，第一年月租金（含物业）50464元，季度租金（含物业）151392元，年度租金（含物业）605568元。合同第3.2条约定，租赁费用按季支付。每租赁季度的租赁费用为151392元，下季度租赁费用应于本季度届满30日前缴纳。本合同签订之日起三日内缴纳。3.3约定，本合同签订之日起7日内，乙方应向甲方缴纳保证金50464元。3.6滞纳金,乙方保证按合同规定如期足额支付租赁费用及本合同规定的应向甲方支付的其他费用,否则甲方有权向乙方收取滞纳金,滞纳金的具体计算公式为:滞纳金=当年度商铺年度租金金额×3%×拖欠天数。乙方逾期7天仍不能完全支付租赁费用或其他应缴费用，甲方将按照本合同第13.1条约定的乙方联系地址和联系方式向乙方发出催款通知书，乙方收到催款通知书之日起满七日仍不缴清拖欠的费用，甲方有权采取停止供应水、电、气等措施，由此造成的损失由乙方完全承担。同时甲方有权没收乙方的履约保证金，并有权解除本合同。9.3约定，乙方应在甲方解除合同通知送达乙方之日起七日内完成上述所有事项，逾期视作乙方放弃商铺内的一切物品及装修，商铺内的一切物品及装修均归甲方所有并由甲方自行处置（商铺内涉及到包括但不限于天然气开户名、用电开户名等乙方必须在甲方发出解除通知其7日内配合甲方办理过户手续至甲方名下）。15.2约定，乙方违约的，甲方因起诉乙方所支付的包括但不限于律师费、公证费等必要费用均由乙方最终承担。被告2016年12月22日签署了商铺交付确认书。一审另查明，被告在庭审中举示调查笔录，拟证明被告无法使用涉案房屋的天然气，若要使用天然气需向黄邦贵支付12万元。原告主张的费用如下：1.租金145920元（2016年12月22日-2017年3月21日，48640元/月×3月）。2.物管费5472元（2016年12月22日-2017年3月21日，1824元/月×3月）。3.履约保证金50464元。4.违约金10000元。5.律师费3500元。被告对原告主张的上述费用均不认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。原告五斗米公司与被告黄彬彬签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。原、被告签订合同后，原告应使涉案房屋达到适租状态并交付被告，双方约定房屋用于经营商业，而涉案房屋的天然气户头在案外第三人名下，现被告不能正常使用天然气，不能实现合同目的，故原告请求被告继续履行《商铺租赁合同》于法无据，不予支持；原告请求被告支付商铺租金145920元及物管费5472元、履约保证金50464元、违约金10000元，根据《合同法》第九十四条对合同法定解除的规定，有其他违约行为不能实现合同目的，原告交付给被告的房屋未具备商业经营的条件，故对原告的诉讼请求，不予支持；关于原告请求律师费3500元，合同15.2约定，乙方违约的，甲方因起诉乙方所支付的包括但不限于律师费、公证费等必要费用均由乙方最终承担。对原告主张的该项费用，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：“驳回原告重庆五斗米酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2265元，由原告重庆五斗米酒店管理有限公司承担（已缴纳）。”本院二审审理期间，五斗米公司向本院提交以下证据：抄表记录列表和收费明细。拟证明案外人黄邦贵并未在涉案租赁物开设天然气户头；涉案租赁物系案外人刘亚梅开设天然气户头，其用户号为5129115135；自2016年12月11日起至2018年9月10日该户头燃气使用量为3871方；涉案租赁物不存在任何使用上的障碍，即使存在案外人的天然气户头，也证明被上诉人使用了该户头，使用了天然气，产生了气费。据了解，刘亚梅是前承租人黄邦贵的配偶。二审中五斗米公司陈述，黄邦贵租用涉案房屋用作火锅店，黄彬彬也用作火锅店。后上诉人发现房屋空置，但里面有桌子、板凳，被上诉人称不要了，因有人要租涉案房屋，上诉人遂于2017年7月30日收回房屋，于2017年7月31日将房屋租给案外人薛太东，薛太东用于开设果蔬超市。房屋现用作超市，不用天然气。本院二审查明：重庆市南岸区南坪东路48号X单元X层夹层0，用户号5129115135，用户名刘亚梅。重庆燃气集团股份有限公司南岸分公司南坪管理站2018年9月10日在收费记录明细中记载：“现气表止数6705，原抄表2834，欠3871方，单价2.03元，气费7858.13元，欠费期从2016年12月11日至今。”五斗米公司提交的重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初13040号民事调解书载明：“2017年7月31日重庆顺水鱼饮食文化有限公司将重庆市南岸区南坪东路48号X单元X层夹层部分的商铺出租给薛太东使用。”本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，五斗米公司与黄彬彬签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。五斗米公司提起本案诉讼后已收回涉案房屋另行出租，故双方《商铺租赁合同》已事实解除。二审中五斗米公司亦未要求黄彬彬继续履行《商铺租赁合同》，故五斗米公司的相应诉讼请求应予驳回。关于黄彬彬是否应支付租金等费用问题。黄彬彬一审辩称不缴纳租金及租赁保证金等费用是由于天然气户头在黄邦贵名下，无法使用，但黄彬彬的辩解意见仅有其一审代理律师对“黄邦贵”的调查笔录佐证，而该调查笔录中黄邦贵的陈述属于证人证言，在黄邦贵未出庭接受质询的情况下，本院对调查笔录及其内容的客观性难以确认，故本院对调查笔录及黄邦贵的陈述不予采信。黄彬彬除提交调查笔录外未举示其他证据，在本院二审多次多渠道联系并公告送达传票的情况下，黄彬彬仍拒不到庭陈述相关事实。因黄彬彬一、二审未提交充分证据证明其事实主张，故其应承担不利的法律后果。从五斗米公司二审提交的证据看，天然气户名并非登记在黄邦贵名下，且即使天然气户名在他人名下，也并不影响经营人使用，故黄彬彬一审中辩解也与本案二审查明的事实不符。因双方已签订《商铺租赁合同》且五斗米公司已经履行移交商铺的义务，故黄彬彬应当依据合同约定承担支付租金的义务。黄彬彬未按约履行，已构成违约，应当承担违约责任。关于二审中五斗米公司主张的费用问题。1、租金。五斗米公司主张2016年12月22日-2017年3月21日租金145920元（48640元/月×3月）、物管费5472元（1824元/月×3月），符合《商铺租赁合同》约定，本院予以支持。2、违约金。五斗米公司主张10000元。《商铺租赁合同》3.6条滞纳金约定：“乙方保证按合同规定如期足额支付租赁费用及本合同规定的应向甲方支付的其他费用,否则甲方有权向乙方收取滞纳金,滞纳金的具体计算公式为:滞纳金=当年度商铺年度租金金额×3%×拖欠天数。乙方逾期7天仍不能完全支付租赁费用或其他应缴费用，甲方将按照本合同第13.1条约定的乙方联系地址和联系方式向乙方发出催款通知书，乙方收到催款通知书之日起满七日仍不缴清拖欠的费用，甲方有权采取停止供应水、电、气等措施，由此造成的损失由乙方完全承担。同时甲方有权没收乙方的履约保证金，并有权解除本合同。”根据该约定和双方履约情况，五斗米公司主张10000元违约金并不过高，应予支持。3、律师费3500元。《商铺租赁合同》15.2条约定：“乙方违约的，甲方因起诉乙方所支付的包括但不限于律师费、公证费等必要费用均由乙方最终承担”，故对五斗米公司主张的该项费用，本院予以支持。综上所述，根据二审新证据，上诉人五斗米公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十第一款第（二）项规定，判决如下：一、黄彬彬于本判决生效之日起十日内向重庆五斗米酒店管理有限公司支付2016年12月22日-2017年3月21日的租金145920元、物管费5472元、违约金10000元、律师费3500元；二、驳回原告重庆五斗米酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2265元，由黄彬彬承担；二审案件受理费4530元，由黄彬彬承担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  秦 敏审判员  周海燕二〇一九年一月三十日法法官助理宋扬书记员黄献丽