广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6005号上诉人（原审原告）：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路**尚美居会所负**。法定代表人：欧阳浩文，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李淑妍，女，1964年3月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。上诉人中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）因与被上诉人李淑妍物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。翔实公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持翔实公司的一审诉求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。一、一审判决以业主群体性拒交物业管理费，推断出翔实公司没有全面履行物业管理义务，违背法律逻辑。二、一审判决以部分业主对小区物业服务质量的抗辩适用于全体业主，理据不足。三、业主应当承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。现被上诉人并未提供充分证据证明翔实公司管理不到位、环境卫生没有维护好、安保工作严重不负责，依法不应采纳被上诉人的抗辩理由。如翔实公司未履行物业管理义务，则应判决被上诉人无需支付物业管理费，而不是判决被上诉人需支付80%的物业管理费。四、拒交物业管理费是一个持续的法律事实，不应分段计算诉讼时效，且翔实公司每月都对欠费业主进行催缴，一审判决以超过诉讼时效为由不支持部分物业管理费请求，不合情理。五、一审判决不支持翔实公司诉求的违约金，违反合同约定及契约精神，被上诉人并无充分证据证明翔实公司的物业管理服务存在瑕疵。李淑妍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，翔实公司在为涉案小区提供物业服务期间，没有尽到物业管理服务的义务，导致小区环境极差，治安恶化，请求二审驳回翔实公司的上诉请求。翔实公司向一审法院起诉请求：李淑妍支付物业管理费11964.5元及滞纳金（从逾期之日起按照每日3‰计至付清之日止）。一审法院认定事实：2008年6月1日，中山马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）作甲方、翔实公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，翔实公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；物业管理区域内,供电、供水、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2014年1月16日，翔实公司被许可经营服务性收费，许可收取物业服务费有效期至2017年1月。前期物业服务合同签订后，翔实公司依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日翔实公司被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。一审审理过程中，双方当事人确认翔实公司提供物业服务至2017年12月15日。翔实公司主张李淑妍从2014年7月1日起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，李淑妍累计拖欠翔实公司41.5个月的物业管理费合计11964.45元[1.7元/平方米/月×111.22平方米（一层）×41.5个月+1.1元/平方米/月×90.25平方米（二层）×41.5个月]。翔实公司就其主张提供了欠费明细表，李淑妍对物业管理费的欠付金额无异议。翔实公司主张其每季度有催收单催收相关费用，李淑妍予以否认。一审法院另查，中山市不动产登记资料证明表记载，李淑妍系中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居26座1102房业主，该物业于2012年1月4日办理由李淑妍作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2012）易30000**，房产证号：**××45]，建筑面积201.47平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。一审法院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（翔实公司于2018年4月至今向一审法院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请一审法院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经一审法院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函一审法院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。李淑妍委托翔实公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。翔实公司与李淑妍签订的《尚美居前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。翔实公司对李淑妍的物业履行管理服务，李淑妍应向翔实公司支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是翔实公司多年来对涉案尚美居商住小区是否按照与李淑妍签订的《尚美居前期物业管理服务协议》全面、适当地履行管理义务；二是翔实公司主张李淑妍支付的物业管理费是否已超过诉讼时效。对焦点一，一审法院同时受理了翔实公司提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求李淑妍按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。一审庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求李淑妍按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向一审法院复函调查结果，结合李淑妍的证据及大批业主群体性拒交物业管理费事实，一审法院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，翔实公司于2018年5月21日向一审法院起诉，请求李淑妍支付从2014年7月1日起计的物业管理费及违约金，显然，2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，翔实公司已丧失胜诉权。翔实公司称每季度均有上门派发收费通知单，但李淑妍否认，翔实公司未进一步提供证据证明，应承担举证不能的后果，故翔实公司主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。一审法院确认2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，翔实公司已丧失胜诉权，翔实公司请求李淑妍支付物业管理费的时间从2015年10月1日起计。综上所述，翔实公司对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因翔实公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。翔实公司要求李淑妍全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因翔实公司在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，翔实公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。翔实公司请求李淑妍支付物业管理费的时间从2015年10月1日起计至2017年12月15日止共26.5个月，即核定李淑妍应支付翔实公司物业管理费为6111.96元{[1.7元/平方米/月×111.22平方米（一层）×26.5个月+1.1元/平方米/月×90.25平方米（二层）×26.5个月]×80%}。李淑妍认为翔实公司的收费许可证有效期至2017年1月,之后不具备收费资格问题,因收费许可证属有关行政部门管理范围,期满后翔实公司事实上仍在该小区履行管理服务,因此翔实公司有权主张之后的物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李淑妍于一审判决生效之日起五日内向翔实公司支付2015年10月1日至2017年12月15日期间的物业管理费6111.96元；二、驳回翔实公司的其他诉讼请求。如果李淑妍未按一审判决指定的期间向翔实公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费771元，减半收取计385元（翔实公司已预交），由翔实公司负担324元，李淑妍负担61元（该款李淑妍于一审判决生效之日起七日内迳付翔实公司）。本院二审期间，李淑妍没有提交新证据。翔实公司提交如下证据：1.安全防范的部分单据；2.房屋共用部位的维护和管理部分单据；3.公共环境卫生部分单据；4.共用设施设备和相关场地的维护部分单据；5.交通与车辆停放秩序管理部分单据；6.生活服务设施的维护部分单据；7.绿化维护部分单据。证据1-7拟证明翔实公司已经按照物业服务合同约定的服务项目履行了合同义务。证据8.日常工作照片；9.优美绿化环境照片；10.消防演习照片；11.文娱活动照片；12.捉小偷照片。证据8-12拟证明翔实公司已经履行了合同义务。因证据1-7为复印件，且以上证据只能证明翔实公司的费用支出情况，不能证明以上费用支出用于涉案小区的物业服务，故本院认为，翔实公司提交的上述证据即使属实，亦仅能证明其已向涉案小区提供了物业服务，尚不足以构成对业主提出的物业服务质量瑕疵的有效抗辩，本院对上述证据不予采信。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：一、翔实公司于2016年12月16日向业主委员会出具的工作函上载明了对于小区的5项安全问题、8项公共维护问题的整改计划，该函件上有翔实公司盖章，翔实公司对该证据予以确认。二、马田公司与翔实公司签订的《前期物业服务合同》第十三条约定：业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为当月10日前。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金。关于物业服务质量的约定：房屋建筑共用部位外墙完好率达98%，零修及时率、合格率100%；共用设施设备运行正常；绿化长势良好；公共环境卫生整洁、保洁率95%，垃圾日产日清；车辆停放有序；安全防范（包括监控、巡视、门岗执勤）设备良好、运行正常、岗亭24小时值班等。三、对于一审中业主方提交的关于尚美居小区2017年12月8日拍摄照片，翔实公司质证意见为不能确定该照片的拍摄时间，并认为该照片并非涉案小区。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为物业服务合同纠纷，马田公司与翔实公司签订的《前期物业服务合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李淑妍虽未与翔实公司签订物业服务合同，但物业建设单位马田公司与翔实公司签订了前期物业服务合同，而李淑妍系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述《前期物业服务合同》依法对业主李淑妍具有约束力。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点有二：一是翔实公司诉求的物业管理费的诉讼时效应当如何确定；二是翔实公司是否全面、适当地履行了物业服务义务。关于焦点一，即翔实公司诉求的物业管理费的诉讼时效应当如何确定的问题。涉案《前期物业服务合同》中约定按月缴纳物业管理费，否则计算相应的滞纳金，因此每月的物业管理费形成一个独立的债务，应当分别计算诉讼时效期间。在每月10日前，业主没有按时缴纳物业管理费时，翔实公司就应当知道自身权益受到了侵害，此时诉讼时效期间开始起算。在翔实公司没有提供证据证明本案存在其已向业主催收物业管理费等构成诉讼时效中断或中止的情况下，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，认定2015年10月1日前的物业管理费的请求权已经超过诉讼时效，具有事实及法律依据，本院予以确认。关于焦点二，即翔实公司是否全面、适当地履行了物业服务义务的问题。从翔实公司于2016年12月16日向业主委员会出具的工作函来看，翔实公司确认其在安全和公共维护方面均存在问题。且业主一审期间提交的照片显示，涉案小区在2017年12月8日后仍存在墙壁漏水、墙壁粉刷脱落、小区绿地种菜、道路上有垃圾等物业管理方面的瑕疵。翔实公司虽不确认上述证据的关联性，但上述照片反映的情况与上述工作函的内容基本可以形成对应关系。而翔实公司二审提交的照片等证据未显示拍摄时间等信息，不足以反驳业主提交的证据及证明翔实公司已按承诺事项整改完毕。另，从中山市公安局板芙分局出具的《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》看，在翔实公司进驻涉案小区提供物业服务的10年期间，涉案小区几乎每个月都会发生盗窃事件。故综合上述查明的事实及分析可知，涉案小区在翔实公司提供物业服务期间存在多项安全及公共卫生问题，且长期未能整改，小区盗窃频繁，而翔实公司也未能举证证明其就以上问题建立了健全的环境维护、治安管理制度。结合涉案《前期物业服务合同》中对于服务质量的约定：房屋建筑共用部位外墙完好率达98%，零修及时率、合格率100%；共用设施设备运行正常；绿化长势良好；公共环境卫生整洁、保洁率95%，垃圾日产日清；车辆停放有序；安全防范（包括监控、巡视、门岗执勤）设备良好、运行正常、岗亭24小时值班等。本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应。翔实公司并未按照《前期物业服务合同》中的约定全面、适当地履行物业服务义务，其提供的物业服务质量达不到合同约定的标准，其要求李淑妍全额支付物业服务费的理据不足。一审法院根据本案具体情况，结合翔实公司提供物业管理服务的瑕疵程度，酌情对物业管理费予以减免20%，即李淑妍应按约定标准的80%支付自2015年10月1日起的物业管理费，处理并无不当，本院予以维持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，李淑妍已实际享受了翔实公司提供的物业服务，理应缴纳物业管理费，但因翔实公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否与支付标准均有争议，故一审法院对翔实公司关于要求李淑妍承担拖欠物业管理费违约金的请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人翔实公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费771元（中山市翔实物业管理有限公司已预交），由中山市翔实物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 吴碧英二〇一九年一月九日书记员 孙翠红