贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0201民再5号原审原告：中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行，地址六盘水市钟山中路**附**。负责人：刘丹，该支行行长。委托诉讼代理人：黄宁岗，该支行职工。原审被告：黎恒达，男，汉族，1962年10月21日出生，住六盘水市钟山区。原审原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行（以下简称农行六盘水钟山支行）与原审被告黎恒达金融借款合同纠纷一案，本院（2015）黔钟民初字第1900号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年6月19日作出（2018）黔0201民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告农行六盘水钟山支行的委托诉讼代理人黄宁岗到庭参加诉讼，原审被告黎恒达经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审原告农行六盘水钟山支行诉称，2013年8月28日，被告黎恒达以公司周转资金困难为由，向原告申请个人贷款，申请贷款金额2,000,000元，贷款期限1年，被告用自己名下房产提供贷款抵押担保。原告在审查被告符合个人贷款条件及其提供抵押物的情况下，同意给被告发放1,700,000元贷款。2013年9月18日，原告与被告签订了一份编号为52020120130052131的《个人担保借款合同》约定：借款金额1,700,000元；借款用途为进货；贷款期限1年。贷款担保方式为房产抵押担保，被告出具了《同意房产抵押承诺书》。担保抵押物为综合用房屋，所有权人为黎恒达，男，身份证号：5224211962********，居住于贵州省六盘水市钟山区大发路****附**，黎恒达已离婚，无共有权人。抵押物房产：1．位于钟山区钟山中路吉祥街35号（以下简称35号房产），房屋产权证编号：六盘水市房权证钟山区字第**、土地使用证编号：市土国用（籍）第20100231号，用于抵押的房屋为1-2层，建筑面积为307.31平方米，房屋性质为商业：住宅。抵押物房产：2．位于钟山区钟山中路吉祥街28号（以下简称28号房产），房产证编号：六盘水市房房权证钟山区字第**、地使用证编号：黔钟经国用（2012）第0132号，用于抵押的房屋为1-4层，建筑面积为427.82平方米，房屋性质为商业：住宅。抵押物所有权人黎恒达，已出具书面同意用房产抵押承诺书并签字确认。以上抵押物均已办理抵押登记，他项权证编号为：六盘水市房他证钟山区字第××号。2013年10月12日，原告依合同约定向被告发放贷款1,700,000元，还款方式为“一次性还本按约还息”，到期日为2014年10月11日。被告在贷款到期到2014年3月31日仅偿还贷款398,767.21元，贷款利息178,465.06元，尚欠原告贷款本金1,301,232.79元，利息49,513.84元，本息合计1,350,746.63元。被告违约后，原告多次向被告催收未果，故诉至人民法院，请求判令：1．被告偿还贷款本金1,301,232.79元，支付利息49,513.84元，本息合计1,350,746.63元（利息计算截止至2015年3月20日，以后利息按双方合同约定和国家规定计算至实际清偿日止）；2．判决原告对抵押物享有优先受偿权；3．本案诉讼费等相关费用由被告承担。原审原告农行六盘水钟山支行对其主张提供了以下证据：1．《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证》，用于证明原告的自然情况；2．被告《身份证复印件》、《户口簿》、《离婚证》、《营业执照》、《组织机构代码证》，用于证明被告的自然情况；3．《贷款申请书》、《个人担保借款合同》、《房产（单证）补充协议》、《房地产抵押清单》二份、《房屋所有权证》、《土地使用证》、《同意抵押承诺书》、《借款凭证》，用于证明被告向原告贷款并用其房屋抵押的事实。原审被告黎恒达未作答辩，在举证期限内未向本院提交证据。原审对证据的分析及认定：对原告提交的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证》、《被告身份证复印件》、《户口簿》、《离婚证》、《营业执照》、《组织机构代码证》、《贷款申请书》、《个人担保借款合同》、《房产（单证）补充协议》、《房地产抵押清单二份》、《房屋所有权证》、《土地使用证》、《同意抵押承诺书》、《借款凭证》、《还款清单及余额记录单》，该组证据能够相互印证形成证据链，证明被告黎恒达向原告借款、提供房屋进行抵押担保，未按期偿还借款的事实，且被告黎恒达在举证期限内也未提交证据予以反驳，故对该组证据予以确认。本院原审审理查明：2013年8月28日被告黎恒达向原告农行六盘水钟山支行申请借款2,000,000元，经原告审查批准，2013年9月18日原告与被告黎恒达签订《个人担保借款合同》，约定：被告向原告借款1,700,000元，用于生产经营，借款期限从2013年9月17日起至2014年9月16日，借款利率为8.4%。被告未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告用其位于六盘水市钟山区钟山中路吉祥街35号的房屋和位于六盘水市钟山区钟山中路吉祥街28号的房屋对该笔贷款进行抵押担保（已办理抵押登记，他项权证号：六盘水市房他证钟山区字第××号，他项权利人为农行六盘水钟山支行），被告黎恒达还向原告出具《同意房产抵押承诺书》，同意用上述房屋对向原告的借款提供抵押担保。之后，原告按约向被告黎恒达发放了1,700,000元贷款，现合同期限已届满，被告未依照约定向原告偿还借款，截止2015年7月21日，被告黎恒达尚欠原告借款本金1,301,232.79元，应收未收利息91,413.54元，合计1,392,646.33元，故原告诉至本院。本院原审认为，原告农行六盘水钟山支行与被告黎恒达签订的《个人担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按协议的约定履行各自的义务。原告已按约向被告黎恒达发放了1,700,000元贷款，被告黎恒达就应按约履行还款义务。现合同期限届满被告拒不按照合同履行还款义务，原告有权依照合同约定要求被告黎恒达偿还借款，并实现抵押权。本院原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黎恒达于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行借款本金1,301,232.79元并支付截止2015年7月21日的应收未付利息91,413.54元，本息共计1,392,646.33元（2015年7月22日之后的利息仍按合同约定利随本清）；二、被告黎恒达不按上列第一款履行，原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行可就被告黎恒达坐落于六盘水市钟山区钟山中路吉祥街35号和坐落于六盘水市钟山区钟山中路吉祥街28号的房屋对该笔贷款进行（他项权证号：六盘水市房他证钟山区字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,956元，因适用简易程序减半收取8,478元，由被告黎恒达负担（原告已预交，被告黎恒达于本判决生效后十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满后两年以内，向本院申请强制执行。本院再审认定的证据除对《房产（单证）补充协议》、《房地产抵押清单两份》、《同意抵押承诺书》的签订过程予以确认外，对其余证据认定和原审一致。对本院依职权出示对案外人余绍红、孙孝萍、成科、王兴洪、李远琴、谭祈明的《询问笔录》及《照片》一组，说明案外人的涉案房产情况，本院予以确认。本院再审认定事实如下：2013年8月28日，黎恒达以资金周转困难为由向农行六盘水钟山支行申请贷款2,000,000元。经农行六盘水钟山支行同意贷款1,700,000元。双方于2013年9月18日签订了一份《个人担保借款合同》，约定：贷款期限一年（2013年9月17日至2014年9月16日），借款利率8.4%。被告未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。黎恒达用其所有的35号和28号两处房产对上述贷款提供抵押担保，并于2013年10月9日在六盘水市房地产产权监理处办理抵押登记（他项权证号：六盘水市房他证钟山区字第××号）。农行六盘水钟山支行于2013年10月12日向黎恒达发放贷款1,700,000元。合同期满，黎恒达未按约向农行六盘水钟山支行偿还借款，截止2015年7月21日，黎恒达尚欠农行六盘水钟山支行借款本金1,301,232.79元，利息91,413.54元，本息合计1,392,646.33元，故原告诉至本院。另，35号抵押房产证载明，房屋所有权人为黎恒达，房产证号：00××**，登记时间为2010年4月16日，总层数为2层，建筑面积307.31㎡。再审过程中，经本院现场察看，35号房产现为8层，涉及到35号抵押登记房产1至2层状况如下：第一层2014年12月10日黎恒达和案外人谭祈明签订一份《转让协议》，约定以7,000元/㎡的价格出卖给谭祈明。第二层共有两套房屋，其中，2010年4月5日，黎恒达和案外人孙孝萍达成协议，将201室分给孙孝萍（因涉及到共有墙体的使用而给孙孝萍）。2010年10月30日黎恒达和案外人成科签订《购房合同》，约定将202室以168,000元的价格出卖给成科；28号抵押房产证载明，房屋所有权人为黎恒达，房产房产证号码为00×**登记时间为2011年1月4日，总层数为4层，建筑面积为427.82㎡。同样经本院现场察看为8层，涉及到28号登记抵押房产1至4层状况如下：第一层和35号房产的第一层相同，即2014年12月10日，黎恒达和案外人谭祈明签订一份《转让协议》，约定以7,000元/㎡的价格出卖给谭祈明。第二层共一套房屋，黎恒达和案外人李远琴于2012年6月26日签订《购房合同》，约定以166,000元的价格出卖给李远琴。第三层共一套房屋，黎恒达与案外人王兴洪于2011年5月21日签订《购房合同》，约定以166,000元的价格出卖给王兴洪。第四层共一套房屋，黎恒达与案外人余绍红于2011年1月7日签订《购房合同》，约定以176,000元的价格出卖给余绍红。以上涉及到本案出卖给上述案外人的房产，均未办理房屋所有权转移登记。本院再审认为：一、农行六盘水钟山支行与黎恒达签订的借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面履行合同义务。本案中，农行六盘水钟山支行依约履行了发放贷款的义务，而黎恒达未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任，故对农行六盘水钟山支行要求黎恒达偿还借款本息的请求，本院予以支持。二、关于农行六盘水钟山支行要求在借款合同约定的抵押担保范围内对黎恒达的抵押房产享有优先受偿权的问题。首先，农行六盘水钟山支行在办理抵押登记时，就抵押物是否存在出租、出卖等情况未进行详细核实，存在一定过错，故在抵押物受偿时，不能按抵押物登记时的状况来行使抵押权，而是以抵押物登记前、登记后来区别处理。即在2013年10月9日之前，因黎恒达和案外人已签订了房屋买卖协议和通过其他方式取得了物权期待权，案外人在善意的情况下签订协议在先，六盘水钟山支行抵押登记在后，故在2013年10月9日之前的房产不属于抵押物范围，即28号房产第2层和35号房产第2—4层（28号楼二、三、四层签订协议的时间分别是2012年6月26日、2011年5月21日、2011年1月7日；35号房产二层两套房屋签订协议的时间分别是2010年4月5日和10月30日），原审认定上述房产全部属抵押财产，与事实不符，应予纠正，农行六盘水钟山支行不享有上述财产的优先受偿权。其次，因28号和35号两处房产一层系在办理抵押登记之后与案外人签订的转让协议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，黎恒达在转让给案外人时，并未得到抵押权人农行六盘水钟山支行同意，同时受让人也未代为清偿债务而消灭抵押权，故两处房产一层属抵押财产，农行六盘水钟山支行享有优先受偿权，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十二条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持本院（2015）黔钟民初字第1900号民事判决第一项，即：被告黎恒达于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行的借款本金1,301,232.79元并支付截止2015年7月21日的应收未付利息91,413.54元，本息共计1,392,646.33元（2015年7月22日之后的利息仍按合同约定利随本清）；二、撤销本院（2015）黔钟民初字第1900号民事判决第二项，即：被告黎恒达不按上列第一款履行，原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行可就被告黎恒达坐落于六盘水市钟山区钟山中路吉祥街35号和坐落于六盘水市钟山区钟山中路吉祥街28号的房屋对该笔贷款进行（他项权证号：：六盘水市房他证钟山区字第××号折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、如原审被告黎恒达未按上述判决第一项规定偿还，原审原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行就原审被告黎恒达所有位于六盘水市钟山区钟山中路吉祥街28号楼第一层房产和六盘水市钟山区钟山中路吉祥街35号楼第一层房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原审原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行的其他诉讼请求。原审案件受理费8,478元，由原审被告黎恒达负担（原审原告已预交，原审被告黎恒达于本判决生效后十日内返还给原审原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判长  庄朝宇审判员  赵 用审判员  安 祎二〇一九年一月十五日书记员  周 蕊