726湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初7204号 原告：荣磊，男，1993年5月14日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。 委托诉讼代理人：李龙，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷园林，湖南华湘律师事务所律师。 被告：湖南高广达置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**。 法定代表人：梁兴国。 委托诉讼代理人：郭婷婷，公司员工。 原告荣磊诉被告湖南高广达置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣磊的委托诉讼代理人李龙，被告湖南高广达置业有限公司的委托诉讼代理人郭婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣磊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《弘坤·云寓认购协议》，被告向原告退还定金20000元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年10月2日签订《弘坤·云寓认购协议》，约定5日内签订《商品房买卖合同》。原告于2018年10月7日至被告的售楼处洽谈签订《商品房买卖合同》事宜，双方就合同条款进行磋商。原告认为部分条款属霸王条款、显失公平，使双方权利义务失衡，严重损害原告的合法权益，故明确表示要求修改部分条款，被告表示《商品房买卖合同》及补充协议系模板，不得修改。因被告拒绝调整或修改任何条款，双方磋商未成，未能签订《商品房买卖合同》及补充协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于双方事由致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还给买受人，故被告应将定金返还给原告。 被告湖南高广达置业有限公司辩称，原告诉请被告不愿与其洽谈修改《商品房买卖合同》条款与事实不符。2018年10月7日，原告向被告当时的置业顾问陈利东（现已离职）提出《商品房买卖合同》存在霸王条款，要求修改，因合同系被告修订的规范模板，置业顾问表示无法就修改事项作出答复，需上报领导，原告随即开始拍摄视频，录完后即离开。被告的置业顾问后将此事上报公司领导。被告于2018年10月10日收到原告方的律师函，律师函要求被告三日内与原告洽谈定金返还事宜。被告的置业顾问即回复原告，希望原告于2018年10月12日前来公司与公司领导协商修改合同条款事宜，但原告未前来协商修改合同事宜。被告的置业顾问于2018年10月12日晚催促原告，原告仍置之不理。被告于2018年10月13日要求原告于15日前办理相关购房手续，逾期则视为解除认购协议，定金不予退还，房源另售，原告仍未回应，故被告于2018年10月19日向原告发函确认解除协议。原告主张被告拒绝与其修改合同条款不属实，因置业顾问无合同修改权限，被告在了解这一情况后多次要求原告前来公司协商，但原告拒绝协商。原告未签订合同的理由系其自身资金不足。原告主张退还定金缺乏依据。 本院经审理认定事实如下：2018年10月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《弘坤·云寓认购协议书》，约定买受人订购弘坤·云寓项目X房，该房建筑面积为39.25平方米（最后以政府主管部门的产权登记面积为准），原单价为15524.54元每平方米，原总价为609388元，成交单价为13980元每平方米，成交总价548715元；定金给付：在签订本认购书时，买受人即自愿支付定金20000元，签署《商品房买卖合同》及其附件后，定金自动转为支付房款；合同签订：买受人应于五日内{即2018年10月12日前（含当日）}携带本认购书、定金收据、应支付房款及产权名义人身份证原件到本项目售楼中心签订《商品房买卖合同》及其附件；付款方式：银行按揭付款；其他约定：1、买受人在签订本认购书时即支付上述项目内约定的定金，未支付定金，本认购书不生效。2、本认购书所列房屋为公寓。3、买受人保证其上述项内提供的内容真实有效，并对此承担全部责任。4、买受人应于本认购书规定期限内到出卖人指定地点弘坤·云寓营销中心办理合同签订、付款等有关事宜，出卖人不再另行催告，逾期办理视为违约，买受人支付的定金不予退还，并且出卖人可将房屋另行出售。5、出卖人在本认购书规定的商品房买卖合同签订及付款期限内不得将买受人订购的房屋另售他人，如有发生，视为违约，出卖人双倍返还买受人所付定金。6、买受人在签订本协议之时已充分阅读并理解销售中心已公示的预售许可证、价格公示栏、《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》、《临时管理公约》等其他相关附件内容无异议。7、因国家政策调整变化导致的协议不能按约定履行，甲方不承担任何责任。8、买受人在本协议中提供的通讯地址应准确详尽，该地址是出卖人寄发邮件的依据。买受人如变更通讯地址，应以挂号邮件形式及时通知出卖人，否则将承担相应不利后果。9、本认购书一式三份，出卖人执两份，买受人执一份。10、在买受人支付定金并经双方签字、盖章之日起生效，在双方签订《商品房买卖合同》及其附件时，本认购书终止并由出卖人收回。11、本认购书最终解释权归出卖人所有。12、备注：定金不退不换，需在2018年10月12日之前付款并签约，否则定金不退，房源另售。上述协议书签订后，原告向被告支付定金20000元。 2018年10月6日，原告向被告的置业顾问发起微信聊天，以其存在信用卡逾期、未能提供要求的银行流水且资金不足为由协商退房事宜，双方未能协商一致。 2018年10月7日，原告前往被告营销中心办理房屋买卖合同签约手续，被告的置业顾问向原告提供《商品房买卖合同》及其附件模板，原告就《商品房买卖合同》的下列条款提出异议：第七条：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第（1）项中的比率的违约金）。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理……1、……（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息……。第九条：……层高低于合同约定值3%的买受人有权解除《商品房买卖合同》，买受人解除合同的，出卖人必须在买受人提出解除合同要求之日起三十日内将买受人已付款退还给买受人，并按实际缴款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权。若房屋实际交付时层高在合同约定值正负3%以内的，合同继续履行，出卖人不承担违约责任……。第十一条：……由于出卖人原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……。第十二条：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1）该商品房结构、户型、朝向；2）该商品房所在小区的平面布局。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，逾期未作出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，则双方继续履行本合同，且出卖人不承担违约责任。因规划、设计变更调整，影响到出卖人按约交付房屋的，买受人同意交房时间顺延。第十八条：……自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市住房和城乡建设委员会申请预告登记。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、……2、出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二日起至实际办理登记手续之日止，买受人按日向出卖人支付10元的违约金……。原告就附件四即《合同补充协议》的下列条款提出异议：第二条：1、……2、如因买受人原因（包括但不限于以下情形：买受人提交贷款资料不完全、不及时、不真实或条件瑕疵（包括买受人及其配偶的信用原因，如之前有贷款逾期记录、信用卡不还款记录等），买受人不能在签订《长沙市商品房买卖合同》之日起7日内提交按揭所需资料的；买受人或其配偶不能按照银行通知的时间办理见证、面签手续的；买受人未能按银行通知缴纳按揭相关费用的；买受人不愿接受贷款银行确定的贷款利率的；其他买受人违约行为导致的按揭不能。导致贷款无法发放的，自银行作出退件决定之日起7日内，买受人应一次性支付剩余房款（不享受一次性付款折扣优惠）。否则，出卖人有权单方解除《长沙市商品房买卖合同》，买受人应向出卖人支付总房价款5%的违约金。3、若银行要求买受人补充贷款申请文件资料或增加首付款比例，买受人应自银行提出要求之日起7日内将文件资料补充完毕，或将应增加首付款向出卖人支付完毕。否则，每延迟一日，买受人应向出卖人支付相当于申请贷款金额万分之五的违约金，若买受人延迟超过15日，则出卖人有权单方解除《买卖合同》，买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。4、贷款发放后，买受人未及时归还银行贷款导致按揭银行或担保公司要求出卖人承担保证责任的，买受人应在收到出卖人通知7日内偿还逾期贷款本息及其他应付款，否则，出卖人有权向买受人追究其法律责任，买受人应赔偿出卖人的损失，另外买受人还应向出卖人支付总房款10%的违约金。出卖人有权在买受人已支付的房款中扣除买受人应支付的赔偿金额及违约金。5、不动产权证（含集体土地所有权、房屋等建筑物）办理过程中，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、物业维修资金等，如买受人拖延税费、物业维修资金等导致权证不能及时办理，买受人需承担违约责任。逾期缴纳税费、物业维修资金导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成根本违约，买受人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。6、出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何补偿……。第三条：1、……3、对于该商品房应缴纳的契税和物业维修资金：买受人在签订本合同后，3日内自行交清契税和物业维修资金，并将银行相关凭据交给出卖人，由出卖人办理该房屋的预告登记及后续相关服务。如买受人没有在约定的时间内将相关凭据交给出卖人，出卖人不承担由此产生的任何法律责任。若买受人延迟超过7日，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金……。第四条：1、出卖人不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，否则出卖人不承担赔偿责任。因设计变更导致商品房面积发生变化的，双方同意按实结算，多退少补。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任……第五条：1、双方确认，出卖人房屋竣工并经工程建设各方责任主体单位盖章确认即视为满足本合同约定的交付条件，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》的情况下，买受人应当签署房屋交接单并履行领受房屋钥匙，缴纳物业管理费的义务，如遇该商品房存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按照实际情况予以修补或合理解决，但这并不作为买受人拒绝收房的抗辩理由，买受人以该商品房有未妥善之处，有施工规范许可范围内的正常工程误差或存在工程质量保修范围内的质量问题为由拒绝收楼的，因此引起的逾期交付法律后果由买受人承担。2、……12、买受人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若由于买受人自身原因导致不符合在本市购房的条件，出卖人有权解除合同，并扣除全部购房款的5%作为违约金。第六条：1、弘坤新寓（项目名称）基础设施与公共配套的交付指竣工并达到使用条件，其投入使用的具体业态、时间，由相关业主或经营者确定。出卖人对公共配套、商业业态、开业时间等仅做概括介绍，对此并不保证。2、产权登记面积或实际使用面积、空间发生变化可能会导致各类收费发生变化，该类费用由相关收费单位确定，买受人承担。第八条：1、根据主合同第十一条，买受人在办理房屋验收手续时如认为房屋存在质量问题，如双方对此存在异议，该质量问题应由双方确认的或人民法院指定的权威专业机构或部门，对其进行鉴定，并根据鉴定结论确定责任，超过整改期后出卖人承担的违约金最高不超过人民币5000元……3、如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后90日内（合理整改期）由出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任。整改期后仍未解决的，出卖人按逾期交房承担违约责任，如买受人不解除合同的，违约金最高不超过人民币5000元。第十条：1、本项目内的所有停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人，出卖人有权对车位进行销售、出租或赠送，临时停车收费标准暂定为：车位停车费1小时内不收费，1-12小时（含）收费10元，超过12小时以上按每12小时内加收10元，已购车位的停放物业服务费：30元/月/位（子母车位按2个车位计），销售价格另行约定……。第十二条：1、……2、房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照每日总房款万分之五的标准向出卖人支付房屋使用费，该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起3日内补足。3、……5、不论何种原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应自出卖人发出解除合同通知之日起七日内配合出卖人共同到房屋主管机关办理相关解除手续，否则，买受人每延迟一日，需向出卖人支付相当于全部房价款万分之五的赔偿金，且出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金问题同其他应扣除款项一并扣除。第十四条：1、销售现场人员口述项目介绍、弘坤新寓项目的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件和商品房买卖合同约定及附件约定内容为准。销售人员对买受人任何承诺须经出卖人书面认可（加盖公章）才生效。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。2、……10、买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容……14、双方确认下列事项：（1）……（7）出卖人在交房标准、设备标准等（包括但不限于电梯品牌、材料品牌、各自电器元件品牌等）与前期开发的商品房有所差异时，买受人对此表示理解和接受。第十六条：……同时，买受人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按买受人要求作出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商……。被告的置业顾问提出合同系统一制订，修改相关条款需请示领导，当天，原、被告未能就争议条款协商一致，合同未签订。 2018年10月10日，原告向被告送达《律师催告函》，该函内容包括“2018年10月2日,荣磊与贵司签订《弘坤·云寓认购协议书》，荣磊先生根据该认购书的约定向贵司支付定金人民币贰万元整，随后多次与贵司洽谈签订商品房买卖合同事宜，2018年10月7日下午，荣磊先生与贵司就商品房买卖合同以及补充协议的具体条款进行协商，提出调整、修改部分对买受人显失公平的条款，但贵司以商品房买卖合同以及补充协议为范本，不得修改为由，拒绝了荣磊先生的合法合理要求，为此荣先生正式提出解除认购协议并不再签订商品房买卖合同以及补充协议且提出退还定金的要求。双方因对商品房买卖合同有关条款未能达成一致意见，未能签订商品房买卖合同。该情形属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，显然贵司应当将购房定金贰万元返还给荣磊先生。请贵司于收到该律师催告函三日内与本所指派律师详谈资金返还事宜”。 2018年10月10日，被告的置业顾问向原告两次发内容为“我司已收到您的律师函告并予以重视，据你的律师函件内容指出与我司多次洽谈对房屋买卖合同的相关条款以及补充协议进行调整和修改，但实际情况您从未与我司领导进行协商和商讨，也并未指出需要修改内容。为了能尽快解决合同修改事宜，请您于2018年10月12日前来售楼部与我司领导就合同条款进行沟通协商”的手机短信，原告回复“收到1，收到2”。被告的置业顾问于2018年10月12日再次向原告发送内容为“为了解决您的疑虑并按时完成签约，请您于2018年10月12日前来售楼部与我司领导协商并完成签约。如超出约定时间，我公司将会按照认购协议书约定向你发起通知函，以及挞定函（将定金不退，房源另售）”的手机短信。 2018年10月12日，被告的置业顾向原告发送内容为“为了解决您的疑虑并按时完成签约，请您于2018年10月12日前来售楼部与我司领导协商并完成签约。如超出约定时间，我公司将会按照认购协议书约定向你发起通知函，以及挞定函（将定金不退，房源另售）”的微信。 2018年10月13日，被告的置业顾问向原告发送《通知函》的照片，《通知函》内容包括“您于2018年10月2日与我司签订《弘坤·云寓认购协议书》（简称“认购协议”），认购我司开发的弘坤·云寓项目X号房屋。按认购协议相关条款的约定，您应当于2018年10月12日前，到我司弘坤·云寓营销中心签订《长沙市商品房买卖合同》，并按照认购协议约定支付购房款项。但您至今仍未按照认购协议履行上述义务。特发此函通知，敬请于2018年10月15日前来办理相关购房手续，如您仍未在上述期限内履行上述义务，我司与您签订的认购协议将自动解除，您所缴纳的认购定金我司将不予退还；同时我司有权将房屋另行销售，由此产生的法律后果全部由您自行承担”，于2018年10月15日向原告邮寄了上述《通知函》。 2018年10月19日，被告向原告发出《解除确认函》，内容包括“2018年10月2日，您与我司签订《弘坤·云寓认购协议书》（以下简称《认购协议》），向我司购买位于长沙市开福区三一大道的弘坤云寓项目X号房屋（以下简称该房屋）。按照您与我司签署的《认购协议》之相关约定：您应于《认购协议》签订之日起5日内支付约定购房款，并应于《认购协议》签订之日起5日内与我司签署《长沙市商品房买卖合同》以及相关文件。如果您未按《认购协议》约定的时间完成《长沙市商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或您未能足额支付约定之任何一期购房款的，逾期办理视为违约，您已支付的定金我司不予退还，该房屋我司将另行销售。《认购协议》签署后，我司就您逾期未签署/未付相应购房款的行为于2018年10月15日向您发出书面《通知函》，告知您如未在《通知函》要求的宽限期（2018年10月19日）前完成购房签约及相关手续，《认购协议》将自动解除。经查，截至本函件发出之日，您仍未前来我司办理重新认购该房屋及签约/付款等相关手续，故此，我司再次正式通知您：您与我公司签订的《认购协议》已经解除，您支付的定金我司不予退还，该房屋我司将另行销售”。 上述事实，有书证、视听资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的《弘坤·云寓认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，任何一方不得擅自变更或者解除。原告诉请解除认购协议书，被告亦无异议，故本院确认双方签订的《弘坤·云寓认购协议书》已解除。二、认购协议书中的定金系合同双方在一定期限内就房屋买卖进行诚信谈判的一种担保义务。原告在双方首次谈判未成的情况下径直向被告提出解除认购协议书、不再签订合同，后经被告催告仍拒绝进行谈判，原告上述行为，本院难以认定其已尽诚信谈判义务，原告诉请被告返还定金20000元缺乏充分依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告荣磊与被告湖南高广达置业有限公司签订的《弘坤·云寓认购协议书》已解除； 二、驳回原告荣磊的其他诉讼请求。 本案受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由原告荣磊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  房淼淼 二〇一九年一月十六日 代理书记员  彭小波