湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0821民初2081号原告：李海英，女，1977年5月29日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：卓育伊，湖南慈姑律师事务所律师。被告：周满春，女，1970年11月30日出生，汉族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：何剑平，湖南溇澧律师事务所律师。原告李海英与被告周满春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理，原告李海英的委托诉讼代理人卓育伊、被告周满春及其委托诉讼代理人何剑平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海英向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理不动产权登记；2、被告补齐该宗房屋土地出让金；3、依法承担本案诉讼费。事实和理由：2004年11月，原告李海英向被告周满春之夫胡盛雄（已故）购买其位于慈利县零阳中路131号私房一套，该房屋建筑面积144.74平方米，土地面积20.9平方米，单价每平方607元，总价款88000元，原告交清房款后一直居住至今。为办理房屋产权手续，2005年3月双方又签订房地产买卖契约。契约第三条约定：房屋移交给乙方时，其该建筑物范围里的土地使用权一并转让给乙方。为降低税费，地契约上所填买卖价格均低于实际价格。2005年4月胡盛雄给原告办理房屋所有权证。因房屋土地分摊问题，没有及时办理土地过户登记。后原告要求被告办理土地使用权证，被告一直不履行。故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。被告周满春辩称，1、原告所诉求的主体不适格，房屋是周满春及其子女共有的房屋，原告仅起诉周满春漏列其他房屋所有人；2、按照合同约定被告周满春没有义务协助办理房屋土地证；3、原告的诉讼请求超过法律诉讼时效，房屋买卖在2004年，已过去14年，超过诉讼时效；4、原告陈述事实与客观事实不符，该买卖合同真实意思是只卖房不卖地，是否违背法律规定，并不影响真实意思的表示。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李海英为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原、被告身份证复印件、授权委托书、土地分割申请书、现场照片等，拟证明周满春已通过授权取得丈夫名下不动产办理交易及转移的签字确认权以证明周满春符合本案被告主体资格。2、房屋转让协议、原告房产证，拟证明原、被告签订房屋买卖协议，原告并已办理房产权证的事实。3、胡盛雄的国有土地使用证、慈利县国土资源局地籍档案，拟证明胡盛雄名下所建房屋具有227.96平方米的国有土地使用权，性质为国有出让，属可转让的合法房地产的事实。4、房地产买卖契约，拟证明胡盛雄与原告约定“房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地所有权一并转移给乙方”。其它约定事项一栏关于卖房不卖地的补充条款系原告签名后由胡盛雄自行添加，无效的事实。5、关于申请办理不动产的报告、慈利县人民政府慈府阅（2018）30号关于不动产登记有关问题的专题会议纪要，拟证明原告申请办证，政府同意补交出让金及办证费用后可办证的事实。6、土地评估报告书，拟证明原告办理土地使用证还需补交土地出让金20580元的事实。7、小区楼层分户排名表，拟证明原告名下房地产的基本信息情况。8、白公城商住楼商品房买卖合同、房屋预订协议、湖南省慈利县出售不动产统一发票，拟证明被告所售房屋价格符合当时市场行情，应当包括地价价格。9、证人胡某证言，拟证明原告购买房屋时，胡盛雄承诺办理两证的事实。被告周满春为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、房屋转让协议、房地产买卖契约，拟证明合同明确规定只出售房屋所有权不出售土地使用权的事实；2、户口簿1份，户口注销证明，拟证明原告起诉主体不适格，合同一方已死亡，民事诉讼主体已经丧失，仅列举周满春为被告主体不适格。经庭审质证及双方质证意见、本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的证据1，被告对原告提交身份证复印件没有异议，对土地分割申请书及授权委托书三性均有异议，现在授权委托书不具有法律效力，房屋所有权发生变化，不能达到原告的证明目的，本院认为，土地分割申请书及授权委托书是被告签名，是客观真实的，本院予以采信。对原告提交的证据2、3，被告无异议，与客观事实相符，本院予以采信。对原告提交的证据4，此份证据系双方签订，本院对真实性予以认定，对于证明目的以本院认定为准。对原告提交的证据5、6、7，客观真实，本院予以采信。对原告提交的证据8，与本案无关联性，本院不予采信。对原告提交的证据9，因证人未出庭接受质证，本院不予采信。对被告提交的证据1、2，是客观真实的，本院对真实性予以采信，对于证明目的以本院认定为准。根据庭审当事人在法庭上的陈述和对原、被告所提交证据的分析、认证，本院确认本案如下基本事实：2003年6月，被告周满春之夫胡盛雄（已故）通过出让的方式取得慈利县零阳镇零阳中路原粮食局粮油经营服务公司的一宗面积为227.96平方米国有土地，用途为住宅用地。随后，胡盛雄修建了一栋六层的私房。2004年11月13日胡盛雄（甲方）与原告李海英（乙方）签订《现有房屋转让协议》，协议主要约定：甲方将西面三层房屋转让给乙方，建筑面积约143平方米，价格为每平方米607元,共计88000元；乙方所购房，甲方可以按照乙方意思，在交付使用后办理或不办理房产转让手续，所支出费用甲方不承担，甲方允许乙方长期居住；甲方在收齐全部房款后，负责在三个月之内，为乙方办理房产转让手续，费用由乙方负责，甲方出示必要的手续和证明。随后，原告交清房款。为办理房屋产权手续，2005年3月24日双方又签订《房地产买卖契约》。契约主要约定：胡盛雄（甲方）自愿将坐落在慈利县零阳镇零阳中路的房地产（建筑面积144.74平方米）出售给原告（乙方）；双方同意于2005年3月24日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚；在双方约定的其他事项，由胡盛雄手写：“只出售房屋所有权，不出售土地使用权”。2005年4月12日胡盛雄给原告办理了房权证。原告一直要求办理土地使用权证，但被告未给原告办理。另查明，2018年4月12日胡盛雄在生病期间书面授权委托周满春，主要内容：现委托人委托周满春为合法代理人，代表委托人办理坐落于零阳镇鲤鱼桥居委会零阳中路之不动产的以下事项：1、办理上述不动产土地交易相关事宜及在相关材料上签字确认。2、办理上述不动产的转移登记相关事宜及在相关材料上签字确认。双方签名，见证人刘某签名。同日，周满春在土地分割申请书上签名。2018年6月28日胡盛雄病故。2018年9月原告再次申请办理房屋土地所有权证，依据土地评估报告，原告房屋分摊面积为20.9平方米，需补交土地出让金20580元。本院认为，原、被告签订的《现有房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。双方当事人应当按照合同约定的内容享受权利，承担义务。本案争议的焦点：1、双方签订的《房地产买卖契约》第十一、双方约定的其他事项，由胡盛雄手写：“只出售房屋所有权，不出售土地使用权。”如何理解认定？原告否认在签订合同时有这一条，认为是胡盛雄事后加上去的，但未提供证据佐证。《房地产买卖契约》“第三条、双方同意2005年3月24日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”本院认为，双方在合同的主条款中，对于土地使用权已经明确约定，胡盛雄又在双方约定的其他事项，手写“只出售房屋所有权，不出售土地使用权”，“其他事项”应当是主合同中，没有约定的事项，对于主合同已经有约定的，应当以主条款约定为准，“其他事项”约定与主条款相同事项的，应为无效。就是双方仅有“只出售房屋所有权，不出售土地使用权”约定，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定：土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地所有权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。原告转让的房屋系不动产，故“只出售房屋所有权，不出售土地使用权”的约定，也是无效的。《房地产买卖契约》除第十一条的约定无效外，其它约定均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。2、本案是否超过诉讼时效？关于买受人在合同约定期限届满之日起超过三年请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。本案原告已经实际占有、使用该房屋，并且已经取得房产权证，故被告辩称原告诉讼已过诉讼时效的意见，不符合法律规定，本院不予采信。3、本案被告主体资格的问题？被告提出原告所诉求的主体不适格，房屋是周满春及其子女共有的房屋，原告仅起诉周满春漏列其他房屋所有人。本案所涉房屋，双方通过合法转让，原告已经取得所有权，产权已经与周满春及其子女无关，按照合同约定，合同相对方依照合同的约定，应当给原告办理相关的转移房屋所有权证，因合同相对方胡盛雄已病故，依据胡盛雄给周满春的授权委托，由周满春负责协助办理，周满春已经接受委托，故本案没有漏列当事人，周满春是本案适格主体。4、原告要求被告补齐该宗房屋土地出让金的请求，是否符合法律规定？土地出让金的征收主体是相应的主管部门，原告无权主张，故对原告要求被告补齐该宗房屋土地出让金的请求，本院不予支持。综上，原、被告签订《现有房屋转让协议》、《房地产买卖契约》，是双方真实意思的表示，被告应按约定履行为原告办理房屋所有权证，但被告至今未履行义务。被告违背诚实信用原则，应依法承担民事责任。故原告要求被告协助办理土地使用权证的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周满春协助原告李海英办理位于慈利县零阳镇零阳中路房屋的土地使用权证，于本判决生效之日起15日内履行完毕。二、驳回原告李海英的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告周满春负担100元，原告李海英负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  李文华审 判 员  沈宏杰人民陪审员  周忠满二〇一九年一月二十八日书 记 员  朱 骏附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地所有权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。