重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0118民初4915号原告：杜模江，男，1991年7月3日出生，汉族，住重庆市永川区。原告：刘莉，女，1992年12月3日出生，汉族，住重庆市永川区。二原告共同委托诉讼代理人：万鹿兵，重庆市永川区何埂法律服务所法律工作者。被告：李朝学，男，1965年2月21日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：陈达学，女，1968年7月3日出生，汉族，住重庆市永川区。二被告共同委托诉讼代理人：袁国章，重庆进明律师事务所律师。第三人：谭光勇，男，1980年1月4日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：张顺群，女，谭光勇之母。第三人：赵云辉，男，1958年3月26日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：余业菊，女，赵云辉之妻。原告杜模江、刘莉与被告李朝学、陈达学，第三人谭光勇、赵云辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜模江、刘莉及其委托诉讼代理人万鹿兵，被告李朝学、陈达学的委托诉讼代理人袁国章，第三人谭光勇的委托诉讼代理人张顺群，第三人赵云辉的委托诉讼代理人余业菊到庭参加诉讼。本案曾因原告申请司法鉴定而扣除审理期限，现已审理终结。原告杜模江、刘莉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年2月9日签订的《买房协议书》；2、由两被告退还原告购房款150000元及利息（利息以150000元为基数，从2017年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、要求两被告赔偿原告装修损失费103519元。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告也是夫妻关系。2017年2月8日两被告带两原告去看了两被告购买的住房。次日，两原告作为买方与作为卖方的两被告签订了《买房协议书》，两原告当即支付两被告15万元房款。双方共同到锦盛家园售房部，由两被告结清了剩余房款，两被告同时将在售楼部领取的房屋钥匙直接交给了两原告。事后两原告对房屋进行了装修。在装修即将结束时，第三人谭光勇称两原告装修的房屋系第三人谭光勇所有，因此两原告购买的房屋无法继续装修，也不能正常入住。原告认为，原告欲购买的房屋属于第三人谭光勇所有，但两被告错误将第三人谭光勇所有的房屋出售给两原告，致使原、被告双方签订的《买房协议书》无法履行，也不能实现两原告签订合同的目的，根据合同法第九十四条第（4）项和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原告有权要求解除与被告签订的《买房协议书》。又因两被告的过错行为，致使两原告因装修房屋造成严重经济损失，故两被告应当承担赔偿责任。被告李朝学、陈达学辩称，原告的诉讼请求不成立，要求予以驳回。理由是：原、被告于2017年2月9日签订《买房协议书》，此后原告自行在第三人赵云辉处领取了房屋钥匙，该协议合法有效，原告要求解除的理由不能成立。原告主张的房屋装修损失与被告无关。协议书约定的房屋是XX栋XX，但XX栋有4个单元，协议约定不明。而被告向原告提供了一份被告与第三人赵云辉签订的联建房合同复印件，联建房合同上明确约定有房号，原告在装修房屋前应当明确房号，且原告领取钥匙时也没有问清楚房号，原告在没有弄清房号的情况下就开始装修，造成的损失不应当由被告承担。第三人谭光勇述称，其在赵云辉处购买的房屋是A1栋1单元5-2，而被告的房屋是XX栋XX单元XX，原告装修的房屋归谭光勇所有。锦盛家园在2013年左右建成，建成后谭光勇到房屋内部进行了查看，当时并未安装入户门。此后，谭光勇便未再到房屋内查看过。因谭光勇尚欠有房款2万多元未付，故没有取得房屋钥匙。赵云辉修建的房屋没有完成绿化工程和水电气工程，因此谭光勇也没有去付清房款。第三人赵云辉述称，原、被告之间买卖房屋并未通过售房部，二被告购买的房屋坐落以联建房合同约定为准。被告李朝学已经接房，接房时付清了房款并在售房部签字领取了钥匙。根据双方提供的证据，本院认定事实如下：2010年2月5日第三人赵云辉取得了永川区板桥镇斑竹林片区地块的国有建设用地使用权。2010年6月，第三人赵云辉拟在永川区板桥镇斑竹林片区地块修建联建房，并取得建设工程规划许可证，此后，第三人赵云辉办理了修建联建房的相关行政审批手续并开始建房。2010年11月30日，二被告与第三人赵云辉签订《房屋联建合同》，约定的房屋位于永川区，建筑面积约105平方米，单价1788元/平方米，总价187740元。同时约定，二被告在2010年11月30日付45000元，2010年12月10日付45000元，主体完工付78000元，交房付18000元，余款1740元办好房地产权证后10日内一次性付清。房屋交付日期为2013年12月30日。此房屋系二被告在锦盛家园的唯一住房。2017年2月9日，二原告作为乙方与作为甲方的二被告签订《买房协议书》，约定“陈达学、李朝学在板桥镇锦盛家园有房屋一套XXX号，共105平方米，三室两厅。经双方协议19万元，协议达成以后今天付15万，杜模江、刘莉拿到房产证以后再付4万元。”该协议由案外人代笔书写。当日，二原告向二被告支付了15万元房款，被告李朝学与原告杜模江共同到锦盛家园售房部，由被告李朝学向售房部工作人员付清了房款，售房部工作人员电话指示房屋钥匙管理员向被告李朝学交付房屋钥匙。而后，被告李朝学与原告杜模江共同到房屋钥匙管理处领取钥匙，被告李朝学要求管理员将房屋钥匙直接交付给原告杜模江，原告杜模江在钥匙管理员提供的记录本上签名，签名处对应的房号是XXX。此后，原告杜模江对锦盛家园XX栋X单元XXX号房屋进行了装修。在装修过程中，第三人谭光勇向二原告提出异议，并称XX栋X单元XXX号房屋系其在第三人赵云辉处购买的房屋。二原告遂停止装修，此后多次与二被告和第三人谭光勇进行协商由谭光勇向二原告出售房屋，因无法就房款达成一致意见而协商无果，原告遂诉至本院。另查明，永川区XX栋X单元XXX号房屋系由第三人谭光勇向第三人赵云辉购买。永川区XX栋X单元XXX号房屋和永川区XX栋X单元XXX号房屋均未办理房屋产权证书。二原告与二被告就二原告投入到永川区房屋的装修费用一致认可为95000元。庭审中，二被告称其二人从未到过其购买的永川区房屋，也不清楚该套房屋的具体坐落，在与二原告签订《买房协议书》前，系原告自行在锦盛家园售楼部借出钥匙进房查看。二原告称在签订《买房协议书》前二被告三次带二原告实地查看了XX栋X单元XXX号房屋，也是二被告指示钥匙管理处的管理员将锦盛家园XX栋X单元XXX号房屋的钥匙交付给了二原告。二原告举示的证人杨道君称业主在付清房款前不能接房，但可以到钥匙管理员处借出钥匙看房，看完后再放回管理员处。证人杨道君是锦盛家园的售房人员，同时负责收取房款并指示钥匙管理员向业主交房。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二原告欲购买的房屋系永川区板桥镇锦盛家园XX栋X单元XXX号房屋，而二被告欲出售的房屋是其二人在锦盛家园的唯一住房即XX栋X单元XXX。但原、被告签订的《买房协议书》上对单元号未进行约定，导致合同标的物指向不明。虽然原、被告双方均未举示充分的证据证明在签订《买房协议书》前原、被告是否一同到过永川区板桥镇锦盛家园XX栋X单元XXX号房屋内查看，但按照第三人赵云辉及证人的陈述，只有业主才能在售房部借用钥匙看房。由此可见，没有二被告陪同或者没有二被告向锦盛家园的钥匙管理员授意，二原告不可能取得看房钥匙。而在签订《买房协议书》当日，被告李朝学与二原告共同到售房部办理了接房手续，并由被告李朝学指示钥匙管理员向二原告交付房屋钥匙。因此，就钥匙管理员的错误交付行为，应当由二被告对原告承担相应责任。综上，二被告意欲出售的房屋系其在锦盛家园的唯一住房XX栋X单元XXX，但却错误将属于第三人谭光勇的房屋交付给了二原告，此后亦未取得该房屋的所有权，致使该房屋的所有权无法转移给二原告，二原告要求解除合同的理由符合前述司法解释的规定，本院予以支持。二原告要求二被告返还房款并支付利息的请求，本院予以支持。对于二被告错误出售并交付房屋的行为，二原告主观上并无过错，但被告作为房屋的所有人及出卖方，对于自己出卖的房屋应当尽到谨慎审查的义务。二被告辩称在卖房前未到过涉案房屋且不清楚房屋的具体坐落存在明显过错，由于二被告的过错行为致使二原告对第三人谭光勇的房屋进行了装修，产生了损失，该损失应当由二被告进行赔偿。双方均认可装修费为95000元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告杜模江、刘莉与被告李朝学、陈达学于2017年2月9日签订的《买房协议书》；二、由被告李朝学、陈达学于本判决生效后七日内退还杜模江、刘莉房款15万元并支付利息（利息以15万元为本金，从2017年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、由被告李朝学、陈达学于本判决生效后七日内赔偿原告杜模江、刘莉装修损失9.5万元。四、驳回原告杜模江、刘莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，减半收取2590元，由被告李朝学、陈达学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 杨 茜二〇一九年一月九日书记员 石长清