河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0503民初1754号原告：曹红雨，男，1978年3月2日生，汉族，无业，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘红宇，安阳市文峰区中原法律服务所法律工作者。被告：苏桂林，男，1965年12月10日生，汉族，无业，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：宋玉芳，河南金太行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书阁，河南金太行律师事务所律师助理。被告：樊国付，男，1960年12月12日生，汉族，无业，住河南省安阳县。原告曹红雨与被告苏桂林、樊国付房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹红雨及其委托诉讼代理人刘红宇，被告苏桂林及其委托诉讼代理人宋玉芳、王书阁，被告樊国付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹红雨向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告苏桂林返还原告购房款370000元及利息，赔偿损失，并承担一倍的赔偿责任；2、请求法院依法判令被告樊国付承担担保责任；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月，原告因需购买房屋通过被告樊国付与被告苏桂林认识，经协商被告苏桂林、段菊梅同意把位于北关区县中街景春苑小区2号楼1单元2层东户卖给原告，价格为390000元。10月2日被告樊国付代被告苏桂林、段菊梅收取了原告购此房的20000元定金，同时签订了购房定金协议，协议约定：如果交易不成，被告樊国付愿将自己名下景春苑2号楼3单元11层北户以390000元的价格给付原告。10月4日原告与被告苏桂林、段菊梅签订了房屋买卖合同，原告依照合同要求于当日付给被告苏桂林房款350000元，余款20000元按合同约定等到交房更名过户时付清。等到今年小区交房时，原告发现被告向原告隐瞒了该房屋系拆迁安置房不能买卖的事实。在多次交涉无果的情况下，无奈只好向法院提起诉讼，请法院依法公断。综上，为维护原告合法权益不受侵害，请求法院依法保护原告的合法权益不受侵害。被告苏桂林辩称，苏桂林不是实际的房屋出卖人，涉案房屋是抵顶的房屋，归案外人李新国所有，苏桂林只是中间人，帮助李新国办理卖房手续，其具体房价、付款方式均由李新国决定，且原告将购房款转给苏桂林后其已将全部购房款交付给李新国，被告不应当承担还款及赔偿责任。苏桂林按照实际卖房人指示代为收款，代为办理卖房手续，纯属好意帮忙行为，只是提供了帮助，与本案卖房活动无关，法律责任与后果应由李新国承担。涉案房屋的背景是安阳市东兴房地产开发有限责任公司欠李新国钱，以房抵债给了李新国四套房子，而李新国又欠被告苏桂林20万元，承诺苏桂林帮助其卖房，还不了苏桂林钱就用房子抵债。被告樊国付辩称，通过朋友关系把原告介绍给李新国和被告苏桂林认识，樊国付只是房屋买卖的中间介绍人，现在发生这种事，希望协助解决这件事，给原告重新落实房子或者退给原告购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：经被告樊国付介绍，原告曹红雨有意购买位于景春苑2号楼一单元二层东户的房屋。经协商，2017年10月2日，原告曹红雨与被告樊国付签订了一份《购房定金》，协议约定关于交易位于景春苑2号楼一单元二层东户（即二号楼东单元二层东户）106平方，单价3679元/平方，总房款39万元整。双方一致同意签订本协议，由曹红雨向樊国付交付2万元人民币定金。此房与本月底前签订购房协议时交付款35万元整，剩余2万元更名过户时付清。本协议签订之日起，如果甲方违约则双倍退还定金。并注明因樊国付不是本人房子，仅是中间人，所以用樊国付名下房产景春苑2号楼3单元11层北户，面积116㎡担保，如果交易不成，樊国付将此名下房产以此价给乙方。购房定金协议签订后，曹红雨支付给樊国付定金2万元。2017年10月4日，曹红雨作为买方（乙方）与被告苏桂林、段菊梅作为卖方（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定乙方同意购买甲方拥有的座落在安阳市××楼××单元××东户拥有的房产（建筑面积不低于106平方米。甲方必须保证此房是大产权房）；上述房产的交易价格为：单价：人民币3679元／平方米，总价：人民币39万元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币35万元整作为购房款，余下2万交房更名过户时付清余款；从本协议生效之日起，如以前发生过与该房有关的债权、债务或产权纠纷，均由甲方负责清理和承担一切法律责任，与乙方无任何关系。如果甲方反悔，乙方有权向甲方索赔房款2倍80万元；违约责任：甲、乙双方合同签订后，甲方不得更改户型、不得更换楼层、不得更换2楼1单元必须保证合同上的原房交房；双方约定的其他事项：（甲方先去开发商处协商更名此房到乙方名下，如更名不成甲方把此房的购房合同交款大票交乙方保管此房交房办证过户到乙方名下时）。该房屋买卖合同上原告曹红雨签名，被告苏桂林签名，苏桂林称段菊梅的签名系其代签，苏桂林与段菊梅没有任何关系。房屋买卖合同签订当日，原告曹红雨通过银行汇款向被告苏桂林支付35万元。2018年5月7日，被告苏桂林作为收款人、被告樊国付作为证明人向原告曹红雨出具了一份收据，内容为“今收到曹红雨购房款37万元整，（景春苑2号楼1单元东户二层）（如发现有重复收据，以前收据作废，以此收据为准）”。另查明，被告苏桂林提供了一份《认筹协议书》，协议内容为安阳市东兴房地产开发有限责任公司认筹给段菊梅4套房屋，即位于安阳市县××院××楼××单元××4户，并称段菊梅与李新国系亲戚关系，实际是安阳市东兴房地产开发有限责任公司负责人张俊青拖欠李新国款项，将房屋抵顶给段菊梅。而李新国又拖欠被告苏桂林20万元，遂将上述认筹协议抵押给苏桂林，为了把房子变现，经李新国同意，才对外出卖房屋。诉讼前段菊梅已经去世。曹红雨出资购买了上述认筹协议中的一套房屋后，发现涉案购买房屋系拆迁房，拆迁户已经领取了房屋钥匙。上述事实，有原告曹红雨提供的购房定金、房屋买卖合同、收据、转款凭证、申请调取的公安卷宗材料、民事裁定书，被告苏桂林提供的认筹协议书以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原告曹红雨经现场查看，并凭借被告苏桂林提供的认筹协议，与被告樊国付签订了购房定金协议、与被告苏桂林签订了房屋买卖合同，虽然出卖人苏桂林在出卖时没有提供房屋的购房合同、交款票据或者其他相关所有权手续，但是双方签订房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法应予保护。出卖人苏桂林目前不能将涉案房屋的所有权转移给买受人曹红雨，故原告曹红雨有权要求出卖人承担违约责任。房屋买卖合同虽然有效，但该合同事实上已经不能履行，故原告曹红雨要求被告苏桂林返还购房款37万元，于法有据，本院予以支持。关于原告曹红雨要求按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付购房款利息，双方房屋买卖合同中并未明确约定，故原告曹红雨要求支付的利息应当按照中国人民银行同期贷款利率从占用资金开始计算。关于原告曹红雨要求被告按照一倍购房款赔偿损失的诉讼请求，理由主要是认为被告隐瞒了涉案房屋系拆迁安置房不能买卖的事实，经查，被告苏桂林以房抵债取得认筹协议书，经原债权人李新国同意后变卖抵顶的房产，由此可见被告苏桂林主观上并不存在恶意违约或者欺诈行为，不适用惩罚性赔偿责任。但是纵观本案事实，苏桂林在没有核实房屋实际状态的情况下，将涉案房屋出卖，致使原、被告之间的合同目的无法实现，被告苏桂林存在违约，应当承担违约责任。结合合同的履行情况、当事人的违约情况及房价上涨等市场因素，原告确实受到了损失，对于原告的损失请求，本院酌定原告的损失按照中国人民银行同期贷款利率以370000元为基数从2017年10月4日开始计算利息，由被告苏桂林承担。关于被告樊国付是否承担责任，应承担何种责任的问题，樊国付在购房定金协议中表示“用樊国付名下房产景春苑2号楼3单元11层北户，面积116㎡担保，如果交易不成，樊国付将此名下房产以此价给乙方”，上述内容可以确认樊国付用名下房产为交易作担保，以便原告曹红雨在主合同交易不成的情况下，可以选择购买其他房屋，但樊国付在作出上述承诺后将担保房产出卖，致使原告不能在樊国付担保的范围内享有权利，故樊国付应当在担保的范围内（即在购房款39万元范围内）承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于苏桂林辩称其不是实际的房屋所有人，购房款也并非其实际占用，但是房屋买卖合同的签订、房款的转账及购房款收据均在苏桂林名下，故苏桂林的辩称，本院不予采纳，苏桂林与案外人的纠纷可另行解决。综上，对原告曹红雨请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告苏桂林于本判决生效后三十日内返还原告曹红雨购房款370000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中从2017年10月2日起以2万元为基数，从2017年10月4日起以37万元为基数计算至履行完毕之日止）；二、被告苏桂林于本判决生效后三十日内赔偿原告曹红雨损失（该损失以37万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年10月4日起计算至履行完毕之日止）；三、被告苏桂林未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，被告樊国付在购房款39万元的范围内承担清偿责任；被告樊国付承担保证责任后，有权向被告苏桂林追偿；四、驳回原告曹红雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，保全费4220元，合计15420元，由原告曹红雨负担7450元，被告苏桂林负担7970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  陈新玲人民陪审员  魏春梅人民陪审员  王旭君二〇一九年一月二十八日书 记 员  高鹏鹰