广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7159号原告：罗慈勇，男，1968年4月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：林细妹、徐碧瑶，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市白云区太和镇沙亭经济联合社，住所地广东省广州市白云区太和镇沙亭村大塘坑边。法定代表人：陈丽琴。被告：谢溯光，男，1981年2月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区石湖南路东四巷2号，身份证号码440111198102082717。被告：颜家活，男，1965年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区沙亭北路东三巷3号，身份证号码440111196511032439。被告：周健坤，男，1980年8月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，身份证号码440111198008115412。原告罗慈勇与被告广州市白云区太和镇沙亭经济联合社（以下简称“沙亭经济联社”）、谢溯光、颜家活、周健坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗慈勇的委托诉讼代理人林细妹、徐碧瑶，被告沙亭经济联社的法定代表人陈丽琴，到庭参加了诉讼。被告谢溯光、颜家活、周健坤经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗慈勇诉称：请求法院判令1.解除原告与广州亿尊房地产开发有限公司（以下简称“亿尊公司”）签订的《协议书》；2.沙亭经济联社立即退还原告物业定金30万元，并向原告支付资金占用费及违约金30万元；3.谢溯光、颜家活、周健坤对上述第二项请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由如下：原告与亿尊公司于2016年10月18日签订《协议书》，双方约定：1.亿尊公司向原告转让位于广州市白云区太和镇沙亭村自编第1栋第8层1-5号物业（下称“涉案物业”）使用权；2.受让总价为125万元；3.亿尊公司应于2017年10月30日前交付涉案物业；4.亿尊公司违约的，原告有权要求解除合同，亿尊公司应按当时该物业市场价格的两倍赔偿原告损失（若市场价的两倍低于交易价格两倍的，则按交易价款的两倍赔偿损失）；5.谢溯光、颜家活对协议项下的责任承担不可撤销的连带责任（包括但不限于返还交易价款、支付违约金、支付赔偿款）。协议签订后，原告于2016年10月21日按协议约定支付了交易定金100万元。但是截至起诉之日，亿尊公司仍未向原告交付涉案物业。因《协议书》已经无法继续履行，谢溯光向原告退还了定金70万元，剩余30万元仍未退还。原告认为，亿尊公司逾期交付物业的行为已构成根本违约，《协议书》已无法继续履行，原告有权解除协议并要求亿尊公司承担违约责任。另外，因涉案物业土地所有人为沙亭经济联社，涉案物业正是由沙亭经济联社及亿尊公司合作建设的，虽然《协议书》并未以沙亭经济联社作为当事人一方，但是在签订时，沙亭经济联社法定代表人颜家活已作出与亿尊公司相同的意思表示，沙亭经济联社实为涉案物业共同出让人，因此沙亭经济联社应与亿尊公司共同承担违约责任。同时根据《协议书》第八条约定，谢溯光、颜家活应对协议项下的约定承担连带责任。因亿尊公司已经注销，故原告撤回对亿尊公司的起诉。因亿尊公司未依法履行通知义务解散了公司，导致原告未能及时申报债权，周健坤系亿尊公司唯一的股东，根据《公司法》的规定周健坤应当对亿尊公司的债务承担连带责任。被告沙亭经济联社辩称：不同意原告的全部诉讼请求，本案与我社没有关系。合同签订时合同上的签名确实为我社负责人颜家活，但合同没有加盖公章，且款项也不是我社收取的，属颜家活个人行为，不能代表我社。被告谢溯光、颜家活、周健坤辩称：无答辩，亦未向本院提交任何证据材料。经审理查明：亿尊公司（甲方、卖方）与罗慈勇（乙方、买方）及谢溯光、颜家活（丙方、担保方）签订了《协议书》，主要约定归纳如下：第一条交易标的物概况。1.房地产地址及建设依据：广州市白云区太和镇沙亭村，甲方为土地的使用权益人，在上述地块上建设房屋（总层数为11，以下简称“该项目”），并将自编第1栋第8层1-5号物业（以下简称“该物业”）转让给乙方（图纸见附件）。3.该物业使用期限截止至2084年1月1日；第二条交易价格及支付方式。2.支付方式。（1）定金：签订本合同后5个工作日内，乙方向甲方支付定金100万元（支付剩余购房款当日，该定金自动转为购房款）。（2）乙方于该物业交付后个工作日内支付最终交易总额的95%，剩余价款至该物业质保期满后1个月内支付完毕。（3）上述交易价款，乙方以非现金方式支付时，乙方按下列甲方指定收款账户支付：账户名：谢溯光，开户行：广州农商银行机场路支行，账号：62×××50；第三条物业交付。2.甲方于2017年10月30日前将该物业交付乙方，甲乙双方应于交楼当天一起到现场查验该物业，查验后双方签订交接确认书即视为该物业已交付使用且乙方取得该物业的所有权；第六条甲方权利与义务。1.甲方保证为该物业所在地块土地的合法权益人，并已取得建造该项目、该物业所需的一切规划报建手续，有权处分（出售）该地块上的建筑物。2.甲方保证该物业建造质量并按期向乙方交付，并保证乙方能使用至2084年1月1日，否则，按约赔偿乙方未使用的年限的损失。3.该物业的质保期为2年，自该物业交付之日起计；第八条丙方权利与义务。丙方对本合同项下的甲方责任（包括但不限于返还交易价款、支付违约金、支付赔偿）承担不可撤销的连带责任；第十条违约责任。1.甲方未按期交付该物业的，每逾期一天，则按暂定交易总价款的万分之五向乙方支付违约金，超出3个月不能交楼，乙方提出退房的，甲方应于乙方提出退出之日起1个月内全额退回乙方已付交易价款（每天按万分之一支付资金占用费），并按已付交易价款的10%向乙方支付违约金。6.甲方根本违约的，乙方有权解除合同。乙方因此解除合同的，则甲方应按当时该物业市场价的两倍赔偿乙方损失（若市场价的两倍低于交易价款两倍的，则按交易价款的两倍赔偿乙方损失），并于乙方提出合同解除之日起1个月内向乙方支付。甲方到期未支付赔偿金的，则赔偿金自应付未付之日起转为借款，按月息2%向乙方支付利息。《协议书》落款处甲方（卖方）有亿尊公司盖章及周健坤签名，乙方（买方）有罗慈勇签名，丙方有谢溯光、颜家活签名，另外《协议书》右下角署名处还标注有“见证方（村委）：”字样，但该处无签名或盖章。《协议书》签署时间为空白。2016年10月21日，罗慈勇向上述《协议书》约定的谢溯光的账户汇款200万元。同日，亿尊公司出具《收据》一张，载明收取了罗慈勇定金100万元。2017年12月，谢溯光退还罗慈勇定金30万元，2018年1月，谢溯光退还罗慈勇定金40万元。罗慈勇还举证了：1.穗规选[2012]125号《建设项目选址意见书》及建设用地规划红线图复印件、穗规地证[2012]206号《建设用地规划许可证》及《规划条件》复印件、穗国土建用字[2014]35号《建设用地批准书》复印件、穗规建证[2014]1561号《建设工程规划许可证》复印件，拟证实涉案物业已经办理了规划许可、建工许可等证照，符合法律规定。上述证据均显示，用地（建设项目）位置是广州市白云区太和镇沙亭村南路南侧，用地（建设）单位是沙亭经济联社，用地（建设）项目名称是沙亭村历史欠账留用地（一类工业用地（M1））。2.白云区农村集体三资监管平台截图打印件，拟证实涉案物业是亿尊公司与沙亭经济联社合作开发，沙亭经济联社提供土地，亿尊公司进行投资。该截图显示：合同号为沙亭（沙亭村）20170002的合同，甲方是沙亭经济联社，乙方是亿尊公司，合同内容是合作开发，甲方提供土地，乙方进行投资、开发等。罗慈勇认为，虽然《协议书》是亿尊公司签订，但颜家活作为沙亭经济联社的法定代表人所作出的意思表示代表沙亭经济联社，故对于未能交付涉案物业，沙亭经济联社与亿尊公司应当共同承担违约责任。庭审中，罗慈勇称涉案物业没有竣工验收，其自2017年12月始一直与亿尊公司协商退款一事，沙亭经济联社称涉案物业已被拆除，具体拆除原因、什么部门拆除不清楚。另查明：亿尊公司为周健坤独资的有限责任公司，已于2018年6月26日核准注销，注销原因是决议解算，清算组负责人是周健坤。颜家活曾为沙亭经济联社负责人，于2018年6月25日变更为陈丽琴。以上事实，有《协议书》《收据》《企业信用信息公示报告》、汇款凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，亿尊公司与罗慈勇签订《协议书》后，亿尊公司迟延履行交付义务，现亿尊公司已注销，合同目的无法实现，亿尊公司已构成根本违约，罗慈勇诉请解除《协议书》合理合法，应予以支持。合同解除后，亿尊公司依法应退还罗慈勇交纳的定金30万元，并依约支付违约金。关于违约金的数额，因《协议书》中约定“甲方根本违约的，乙方有权解除合同。乙方因此解除合同的，则甲方应按当时该物业市场价的两倍赔偿乙方损失（若市场价的两倍低于交易价款两倍的，则按交易价款的两倍赔偿乙方损失）”，现罗慈勇主张30万元违约金虽低于双方的约定，但明显过高，本院根据公平原则并结合具体案情进行合理的调处，酌情确定为9万元。谢溯光、颜家活在《协议书》中签名确认对亿尊公司的全部债务承担不可撤销的连带保证责任，现罗慈勇要求谢溯光、颜家活承担连带赔偿责任，合理合法，本院予以支持。亿尊公司现已注销，周健坤作为公司唯一股东，未到庭证明公司财产独立于个人财产，亦未举证证实在清算时履行了书面通知罗慈勇的义务，故亿尊公司在本案中的赔偿责任依法应由周健坤承担。关于沙亭经济联社是否应承担责任的问题，颜家活在《协议书》中的签名无证据证实是代表沙亭经济联社，沙亭经济联社非《协议书》的缔约方，根据合同相对性原则，罗慈勇要求沙亭经济联社与亿尊公司共同承担违约责任于法无据，本院不予支持。谢溯光、颜家活、周健坤经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，视为对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗慈勇与广州亿尊房地产开发有限公司签订的《协议书》；二、于本判决生效之日起七日内，被告周健坤返还原告罗慈勇定金30万元；三、于本判决生效之日起七日内，被告周健坤赔偿原告罗慈勇违约金9万元；四、被告谢溯光、颜家活对上述判决第二、三项承担连带赔偿责任；五、驳回原告罗慈勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告罗慈勇负担3430元，被告周健坤、谢溯光、颜家活共同负担6370元并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  区丽文人民陪审员  付银霞二〇一九年一月三十一日书 记 员  何丽欣