江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0602民初399号 原告：南通东都置业有限公司，住所地南通剧场村**。 法定代表人：吴迪林，执行董事。 委托诉讼代理人：陶勇杰，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行，住所地南通市崇川区人民中路**。 负责人：唐维迪，行长。 委托诉讼代理人：李燚、李平，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告南通东都置业有限公司（以下简称东都公司）与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行（以下简称邮储银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶勇杰，被告委托诉讼代理人李燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东都公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即给付原告按约未支付的房屋价款人民币1820万元，并支付逾期付款的违约金（按同期活期存款利息0.455%计算）人民币18万元（暂计算至2018年9月30日，一直计算至本案终审判决之日止），合计1838万元；2.本案诉讼费由被告依法承担。事实与理由：原告系具有房地产开发经营资质的企业。2012年1月，原、被告签订五份《商品房买卖合同》，约定原告开发建设的东都大厦北楼5-19层（建筑面积7526.72平方米，价款6000万元）、东都大厦北楼商业1-4层（建筑面积3263.22平方米，价款6900万元）、东都大厦南商1-2号房（建筑面积635.19平方米，价款1600万元）、东都大厦南商3号房（建筑面积348.05平方米，价款500万元）、东都大厦南商办4-9号房（建筑面积3166.53平方米，价款3200万元）出售给被告，房屋总价为1.82亿元，双方就诸多事宜进行了约定。合同签订后，原告积极履行，案涉房屋全部竣工验收合格后，依约交付给被告使用，并协助被告办理了房屋权属和土地权属登记手续。后被告依约向原告支付了房屋总价款的90%，即1.638亿元。按照约定，剩余房款中的5%，即910万元，被告当在原告协助其办理完房屋所有权证、土地使用权证手续后支付，逾期支付的，超过10天按银行同期活期存款利息支付违约金。另剩余房款的5%，为房屋质量保修金，从原告交付房屋起每年支付1%即182万元，五年付清，不计利息。但被告在支付房屋总价款90%后，就后续支付义务一直以所谓质量问题拖欠履行。原告连续多年向被告主张，也一直以非常积极的姿态妥善处理各种善后事宜，但被告仍不予以解决处理，无限期拖延未果，致使原告合法权益受到损害。 被告邮储银行辩称，本案在履行过程中东都公司虽然办理了形式上的交付，但房屋存在重大的质量问题。基于此，不属于合法交付。最高法院在南通二建与吴江恒森房地产公司的公告案例中予以明确：工程承包人交付的房屋和建设工程，应当符合交付条件和相关的工程验收标准，工程或房屋存在明显的质量问题，而承包人以工程竣工验收合格证明等主张房屋工程质量合格的，人民法院不予支持。江苏省高院参阅案例19号予以明确，房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不符合约定条件的，包括存在重大质量问题，不能认定房屋已经交付。哪怕是形式上已经办理了商品房交付书。结合本案三次鉴定来看，足以证明该房屋存在严重质量问题，甚至于主体结构重大质量问题。不符合交付条件。同时，作为东都公司也以书面方式发函表示要对相关工程进行整改加固和修复。仅仅是双方就其中的一些程序以及主体的相关问题未达成一致而诉至法院。原、被告双方均认可该房屋的重大质量问题。基于此东都公司房屋交付不成立，其所主张支付相关的房屋余款亦没有事实和法律依据。同理，其主张的违约金和利息亦不应得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告东都公司以出让方式取得坐落于崇川区西南侧地块的国有土地使用权，国有土地使用证号为苏通国有（2010）第0107010号。经批准，被告在上述地块建设的商品房项目为东都大厦，建设工程规划许可证号为NTF20110043号，建筑工程施工许可证号为3206002011051000001A。 2012年1月6日，原告东都公司（出卖人）与被告邮储银行（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号DD2012-0001、0002）两份（各含三个附件，其中附件三为《房屋建筑工程质量保修书》），约定被告向原告购买东都大厦北楼1-4层商业及裙楼商业部分、北楼5-19层办公用房，成交价合计12900万元。2012年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号DD2012-0003、0004、0005）三份（各含三个附件，其中附件三为《房屋建筑工程质量保修书》），约定被告向原告购买东都大厦南楼1-3层商业部分、南楼4-9层及9层以上所有办公用房以及经规划的苏通国有（2010）第0107010号土地上及地下的所有建筑物及配套设施，成交价合计5300万元。以上东都大厦项目为预售商品房，商品房预售许可证号为通房预售证（2011）069号。上述五份《商品房买卖合同》涵盖东都大厦南北楼整体，房屋面积合计15127.97平方米，房屋总价18200万元。合同约定：1、合同签订后买受人向出卖人支付合同总价款的50%；房屋主体结构性封顶，买受人支付合同总价款至80%；工程竣工验收合格交付买受人后支付合同总价款至90%；协助买受人办妥房屋所有权证、土地使用权证，支付合同总价款至95%。合同价款的5%为房屋质量保修金，从出卖人交付买受人之日起每年支付1%，不计利息；2、买受人逾期支付的，超过10日后按银行同期活期存款利息支付违约金，合同继续履行；3、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失；5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件并签署房屋交接单；6、出卖人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担质量保修责任。质量保修范围包括地基基础工程，主体结构工程，屋面防水工程，有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏等。如出现施工质量缺陷或施工质量隐患，则必须履行保修义务；7、约定的质量保修期为：：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，土建工程为2年。质量保修期自工程交付完毕之日起计算。 2013年2月1日，原告东都公司（出卖人）与被告邮储银行（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》。补充协议约定：1、双方同意产权证办理采用直接办理方式（非过户形式），即直接办理房产所有人为“中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行”的产权证；2、出卖人负责办理产权证，买受人协助提供办理产权的相关手续。双方根据规定缴纳费用，出卖人自2013年2月1日起办理产权登记，60个日历天数结束。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照《商品房买卖合同》第十六条规定处理。 2012年11月23日，案涉东都大厦通过竣工验收，2013年1月8日，取得《建筑工程竣工验收备案证明书》。原、被告自2013年1月1日起开始办理交接手续，至2013年2月4日原、被告完成全部房屋交付手续。2013年5月30日完成东都大厦的产权初始登记，原告陈述在2013年6月30日取得房屋产权证，并于次日取得土地使用权证。东都大厦现由原告实际控制，目前处于毛坯未装修状态。房屋交付后，被告向原告提出房屋存在渗漏、抗震、楼板厚度等问题，形成有关纪要，并于2014年2月达成补充协议，但未能解决争议而成讼。诉讼中，原、被告确认，总价款182000000元，已付163800000元，尚有10%计18200000元未付。 诉讼中，被告申请对房屋结构抗震性能、加固设计方案及造价等进行鉴定。 2016年11月23日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司就东都大厦结构抗震性能作出司法鉴定意见书，鉴定意见为:本工程主体结构的结构布置、配筋构造以及轴压比等抗震构造措施满足相关规范要求，在多遇地震作用下，其主体结构承载力和变形满足相关规范要求，结构构件处于弹性受力状态，此时，钢筋存在强屈比小于1.25，超屈比大于1.3的问题对主体结构的抗震性能没有影响；但是，在设防地震和罕遇地震作用下，部分框架梁和框架柱出现塑性铰，上述钢筋性能问题对主体结构的框架部分的抗震性能有一定的不利影响，主要表现在：在设防和罕遇地震作用下，部分框架梁和框架柱出现塑性铰，相应截面的钢筋已经进入塑性阶段，钢筋性能问题导致塑性铰没有足够的转动能力与耗能能力，不能保证“中震可修、大震不倒”的抗震设防目标，不满足规范要求。 2017年12月14日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具南通市崇川区姚港路50号东都大厦抗震加固设计方案司法鉴定报告，对案涉房屋制定了抗震加固设计方案。该鉴定表明，在加固工程施工中，会对外墙造成破坏。 被告申请对南通市崇川区姚港路50号东都大厦按照前述抗震加固设计方案司法鉴定报告施工的工程造价进行鉴定。2018年7月20日，建业恒安工程管理股份有限公司出具东都大厦抗震加固工程造价鉴定报告，鉴定结果：鉴定总价8760416.02元（含税）。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，原、被告均应按约履行。根据合同约定，协助买受人办妥房屋所有权证、土地使用权证，支付合同总价款至95%。现被告已取得房屋所有权证、土地使用权证，应当按约支付剩余合同总价款的5%，计9100000元。造成款项未能按照约定给付，系因案涉房屋的交接及质量等产生争议，原告要求被告支付逾期付款违约金的主张本院不予支持。 本案中，所涉质量保证金，是原、被告约定从应付购房款中预留用以维修所购房屋在保修期限和保修范围内出现质量缺陷的资金。本院依法委托鉴定机构对房屋结构抗震性能、加固设计方案及造价等进行鉴定，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，可以认定其证明力，应作为本案处理的依据。鉴定意见明确案涉房屋不能保证“中震可修、大震不倒”的抗震设防目标，不满足规范要求，须作加固，根据鉴定，加固工程涉及土建和外墙防水，该加固费用应当从质量保证金支出，鉴于本院在（2016）苏0602民初659号案中已对此作出处理，故在本案中不应再作扣除。被告在保修期内鉴定事项以外存在的质量问题，如渗漏等，原告未提出证明已予以修复，应承担相应的责任。以本案的实际情况由被告自行修复为宜，所需费用由原告承担，故合同约定5%计9100000元保证金尚不宜退还原告，待被告自行修复后与原告据实结算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行在本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南通东都置业有限公司购房款9100000元。 二、驳回原告南通东都置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币111530元，由原告负担61530元，被告负担50000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费111530元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  巫劲松 审 判 员  余雪松 人民陪审员  马 莉 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  张明虹