上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初27333号原告：吴雪，女，1990年2月19日出生，户籍在上海市松江区。委托诉讼代理人：暨朝春，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文娟，上海申浩律师事务所律师。被告：华侨城(上海)置地有限公司，住所地上海市。法定代表人：张立勇，董事长。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。原告吴雪与被告华侨城(上海)置地有限公司(以下简称华侨城公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月20日公开开庭进行了审理，原告吴雪委托诉讼代理人暨朝春、廖文娟、被告华侨城公司委托诉讼代理人于文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴雪向本院提出诉讼请求：判决华侨城公司向吴雪支付逾期交房违约金2,318,962.40元。事实和理由如下：吴雪、华侨城公司于2015年11月15日签订《上海市商品房出售合同》，约定吴雪向华侨城公司购买上海市山西北路XXX弄XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房屋)精装修房屋，房款23,189,642元(含装修款)。2015年12月21日，吴雪办理房产证并付清全部款项。2016年1月11日，吴雪收到华侨城公司收楼通知后去收房，因发现房屋存在严重的装修质量问题，要求华侨城公司尽快修复后办理交付，但华侨城公司一直拖延。2018年3月底，房屋基本问题方正式修缮。吴雪花巨款购买精装修房，华侨城公司负有按装修标准交付房屋的基本义务。华侨城公司拟交付的房屋存在重大装修质量问题，不符合交付标准。根据合同约定，由于华侨城公司的原因导致房屋延期交付的，华侨城公司应按总房价10%承担违约金。华侨城公司的行为严重损害吴雪的合法利益，故吴雪提起诉讼，请求判如所请。华侨城公司辩称，吴雪付清全部房款后，华侨城公司即通知吴雪收房，华侨城公司并未延期交房，所以不同意吴雪的诉讼请求。系争房屋确有瑕疵，但该质量瑕疵非房屋本身存在的重大质量问题，不是吴雪拒绝收房的理由。吴雪所称的质量问题，可以通过后期报修等途径解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，吴雪(乙方，买方)与华侨城公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积268.96平方米，其中套内建筑面积为213.68平方米、公用分摊建筑面积为55.2平方米；乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为23,189,642元，房屋全装修总价处为空白；甲、乙双方按合同补充条款一确定该房屋交付使用日期；该房屋的交付标志为甲方向乙方发出《房屋交接书》；该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供，甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担；甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0.05倍补偿。合同补充条款一的第四条关于房屋交付验收(补充或修正正文第七条、第九条、第十条、第十一条、附件二、附件六)部分，第4.3条约定，该房屋装修执行国家现行的《住宅装饰装修工程施工规范》和上海市现行的《住宅装饰装修验收标准》，甲乙双方确定，该房屋交付时如存在质量瑕疵或装修瑕疵(主体结构不合格的情况除外)，由甲方负责在交房后修复、整改，不影响该房屋的交付，双方应按本合同约定及时办理该房屋的交付手续，如乙方以质量瑕疵或装修瑕疵为由拒绝收房，不与甲方办理该房屋交接手续的，甲方无需承担延期交房的责任；第4.6条约定，若甲方按照本合同条款按时达到房屋交付条件，又按本合同约定时间通知乙方办理房屋交付手续，而乙方未能在甲方的通知时间期限内成功办理房屋交付手续的，甲方不承担逾期交房责任及违约金；第4.7条约定，本合同所称的房屋交付是指房屋实物交付，正文第九条所称《房屋交接书》仅供办理房屋过户手续使用，不作为甲方将房屋实物交付给乙方的证明或依据；第4.8条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，逾期超过90天，乙方有权选择继续履行本合同或单方面解除本合同，如乙方选择单方面解除本合同，应在超出本合同约定的交房日期后九十五日内向甲方提出，否则视为乙方同意继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的，甲方应向乙方支付总房款的10%作为违约金。2015年12月21日，吴雪取得系争房屋产权。2016年1月9日，吴雪付清全部房款。2016年1月11日，华侨城(上海)置地有限公司向吴雪发出《收楼通知书》，通知吴雪办理入户手续。吴雪依约前往，因发现系争房屋存在装修质量问题，吴雪拒绝收房。之后，华侨城公司就吴雪所述情况对系争房屋多次进行整改。2016年3月3日，吴雪报修并填写《维修通知单》，内容主要为“窗户推拉费力、客厅阳台上方铝板有多处破损、厨房里的电磁炉背后的墙有裂缝、厨房维修口的板没有”等，各维修单位分别于3月4日、5日签收。2016年11月30日的《客户服务联系单》载明，“书房划轨坏了，木饰面脱漆，厨房移门转角处开裂”，回复为“已过质保期，可由第三方维修”，验收情况为“已转单位第三方”。2016年12月18日，吴雪签收《华侨城苏河湾东区分户验收表》，并对入户门、客厅、阳台、餐厅等区域进行查验，查验情况显示，“公卫门胶条脱落、客厅天花开裂、地面大理石反碱、踢脚线铜条太锋厉、电视墙下石材缺口需修补打磨、餐厅移门脱漆”等。同日的《客户服务联系单》上亦描述了上述情况，验收情况为“已转单位第三方”或“正常维修”。2017年5月7日、5月29日、6月11日，吴雪分别就客厅天花、入户门处天花开裂、主卧插座上方墙纸污渍等内容进行报修，维修单位签收并进行维修。2017年9月30日，吴雪起诉华侨城公司，要求华侨城公司支付违约金2,318,962.40元，并向吴雪交付房屋。因需进一步举证，吴雪向本院申请撤回起诉，本院裁定准许。2017年11月2日，吴雪取得系争房屋钥匙并再次签收《华侨城苏河湾东区分户验收表》。2017年11月6日、11月17日、11月18日、2018年4月14日吴雪分别报修餐厅和客厅之间的天花板缺损、客厅空调出风口有污渍等情况。2017年11月14日，吴雪委托上海宜安居工程检测技术服务有限公司(以下简称宜居检测公司)对系争房屋的客餐厅、配电间、卧室、厨房、保姆间、卫生间等部位进行检测。同月16日、20日，宜居检测公司出具《检测验收报告》及附件，提出诸多系争房屋的客餐厅、配电间、卧室等部位的装修问题，并说明热水锅炉和地暖设备运行情况。吴雪认为，系争房屋的交房日期应为2017年11月2日。理由如下：1、2016年1月11日华侨城公司通知吴雪收房，吴雪至现场发现房屋存在严重装修问题，未达到精装修房屋的交付标准，故吴雪未收房。2017年11月2日，吴雪才拿到系争房屋钥匙并签收交接单；2、根据《上海市商品房出售合同》，华侨城公司应向吴雪提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，直至2017年11月2日，华侨城公司才提供前两份合同，《前期物业管理服务合同》至诉讼仍未提供，故吴雪有权拒绝接受房屋，由此而产生的延期交房责任由华侨城公司承担。关于华侨城公司引用《上海市商品房出售合同》补充条款一第4.3条进行抗辩，吴雪认为，该条免除了开发商的义务，系格式条款，不应适用。华侨城公司认为，交房日期应为2016年1月11日。理由为：1、华侨城公司于2016年1月11日通知吴雪收房，吴雪提出的诸多质量问题非约定的拒绝收房的理由。并且，这些问题华侨城公司也已经修复，现吴雪提出的许多质量问题是房屋交付后陆续出现的，非房屋交付时已有的问题；2、吴雪未在收房时提出过要求华侨城公司出示或者提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，吴雪一直以房屋质量问题为由拒收，直至2018年8月的庭审中才首次提出该理由，并且也不存在吴雪所述不提供相关文件的情况。此外，《上海市商品房出售合同》的补充条款一第4.3条不是格式条款，告知过吴雪，有双方单独签字确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《上海市商品房出售合同》系吴雪、华侨城公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。吴雪支付房款后，华侨城公司应当按约交房。关于本案的争议焦点，本院认定如下：一、系争房屋的质量问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴雪提供的2016年3月3日《维修通知单》、2016年11月30日及以后的《客户服务联系单》、照片等均系2016年1月1日之后的系争房屋情况，现华侨城公司仅认可2016年3月3日《维修通知单》中所述的内容为2016年1月1日的系争房屋质量情况。从《维修通知单》描述的内容来看，2016年1月1日系争房屋存在窗户推拉费力等问题，但该问题未严重影响居住使用，房屋也不存在主体结构质量问题。《检测验收报告》系吴雪单方鉴定，华侨城公司不予认可，吴雪亦不申请司法鉴定。吴雪仅能证明华侨城公司通知收房时系争房屋存在装修质量问题，未提出充分证据证明存在严重影响使用的质量问题或主体结构质量问题。二、补充条款一第4.3条的认定《上海市商品房出售合同》正文明确房屋交付详见补充条款一，吴雪、华侨城公司对补充条款一的部分另有签字确认。并且，吴雪依据补充条款一的第4.8条主张10%的逾期交房违约金，该条中再次确认了房屋交付的约定内容。由此可见，吴雪对补充条款一第4.3条的内容是知悉且确认的，故补充条款一第4.3条是吴雪与华侨城公司关于房屋交付的约定，是双方的真实意思表示，吴雪以第4.3条免除华侨城公司责任而认为该条为格式条款，缺乏依据，本院不予支持。三、关于交房日期吴雪称华侨城公司未提供《上海市商品房出售合同》中所述文件故而拒绝收房，但吴雪于2018年7月19日提供的证据目录中才首次提出该理由，故华侨城公司未提供合同中所述文件并非是吴雪拒绝收房的理由。吴雪于2016年1月11日提出的质量问题均非《上海市商品房出售合同》补充条款一第4.3条中所述可拒收房屋的情况，不影响房屋的交付，故本院确认华侨城公司的交房日期为该日。四、华侨城公司是否需要承担逾期交房责任虽然《上海市商品房出售合同》未明确具体的交房日期，但吴雪付款两日后，华侨城公司即通知吴雪收房，系在合理的时间内。根据《上海市商品房出售合同》补充条款一第4.3条，吴雪以质量或装修瑕疵为由拒绝收房，华侨城公司无需承担延期交房的责任。华侨城公司按照合同条款按时达到房屋交付条件，也按约通知吴雪办理房屋交付手续，根据补充条款第4.6条，吴雪未能在通知时间期限内办理房屋交接手续，华侨城公司不承担逾期交房责任及违约金。根据法律和司法解释的规定，商品房买卖中，若出卖人的房屋存在主体结构质量问题，或者存在其他质量问题严重影响买受人居住使用的，买受人有权拒绝收房并要求解除合同，若不存在上述问题，仅是一般质量瑕疵的，买受人应当先收房，再由出卖人在房屋保修期内承担保修责任，因房屋维修导致买受人实际损失的，买受人可另行向出卖人提出主张。综上所述，吴雪逾期交房违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：原告吴雪要求华侨城公司支付逾期交房违约金2,318,962.40元的诉讼请求，本院不予支持。案件受理费25,351元，减半收取为11,765.50元，由原告吴雪负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年一月十五日书记员  王 菁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。