西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0102民初7552号原告（反诉被告）：叶岩福，男，1974年7月14日出生，汉族，个体工商户，住江苏省昆山市。委托代理人：张龙，陕西尚文律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地：西安市新城区长缨西路1号万和购物中心7层 01、02、03室。法定代表人：吴晓佺，董事长。委托代理人：魏武宁、冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。原告叶岩福与被告陕西万和商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶岩福之委托代理人张龙，被告陕西万和商业运营管理有限公司之委托代理人魏武宁、冯小爱到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告叶岩福诉称，2015年4月3日与被告签订了租赁合同，由原告承租被告位于西安市新城区XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺用于商业经营，租期3年，自万和城购物中心正式开业开始计租，租金按季支付。合同签订后原告依约支付租金，并花费装修费96000元，但被告在签订合同前及履行过程中均未告知其向原告所出租商铺未经过消防验收，也未告知该商铺部分处于消防通道位置，给原告后期经营规划带来诸多不便，并影响到原告经营，给原告带来严重损失，现依法请求判令：1、原被告于2015年4月3日所签订的租房合同及物业管理服务协议等无效；2、被告返还原告所缴纳的租金227842.56元、物业费91872元、设备使用费151895.04元并赔偿装修损失费96000元、加盟费128000元，共计695609.6元；3、诉讼费由被告承担。 被告陕西万和商业运营管理有限公司辩称，双方签订的租赁合同及补充协议、物业管理协议，系双方真实意思表示为有效合同。原告承租的商铺已于2015年6月25日经陕西省XX队验收合格，并出具了消防意见验收书。双方租赁合同已到期，被告向原告交付的商铺，得到了原告的许可和接收，并使用长达三年。同时消防通道也并没有影响原告的实际经营活动，原告在这三年内，也并没有就该事实对被告进行过任何主张，请求驳回原告诉请。同时提出反诉，要求：1、被反诉人向反诉人腾交位于长缨西路1号“万和城购物中心6层6-23的商铺”，并支付商铺占用费31440.6元及物业综合管理费3572.8元（自2018年9月17日至2018年10月29日）。2、按照月租金及设备使用费总额标准的200%支付占用费以及月物业综合管理费标准的100%支付物业综合管理费直至腾退并交还涉案商铺之日。事实理由，双方租赁合同期限自2015年9月10日至2018年9月9日，合同期满，被反诉人未按约腾交商铺，依据合同第24.5条约定，被反诉人应按照合同终止时该商铺月租金及月设备使用费总额标准的200%向反诉人支付占用费，并按照合同终止时该商铺当月物业综合管理费标准的100%向反诉人支付物业综合管理费及承担相关能源费用，直到被反诉人按照合同约定交还商铺为止。被反诉人叶岩福辩称，反诉人擅自对商铺停水停电，变相锁闭商铺之日已实际控制占有商铺，反诉请求无事实及法律依据，请求驳回反诉请求。经审理查明，2015年4月3日原告与被告签订《租赁合同》，被告将其承租陕西金城投资有限公司所属的位于本市XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺出租给原告，用于商业经营，租期3年，自原告（乙方）装修期限结束之次日或万和城购物中心正式开业日期（计租日）起算，第1、2年租约自2015年4月18日至2017年4月17日，月固定租金6124.8元；第3年租约自2017年4月18日至2018年4月17日，月固定租金6737.28元。2015年4月13日双方签订补充协议，约定设备使用费：第1、2租约年月设备使用费4083.2元，第3租约年月设备使用费4491.52元，设备使用费按季付。同时双方签订物业管理服务协议，约定3年租约期月物业综合管理费2552元，按季支付。合同第24.1条约定租赁期限届满后7日内，乙方（原告）应当将该商铺交还甲方（被告），在前述交还期内，乙方仍应当按届时月租金及月设备使用费总额双倍标准向甲方支付占用费，按照届时物业综合管理费收费标准向甲方支付物业综合管理费，承担各项能源费等。第24.5条约定，无论何原因，第24.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺月租金及月设备使用费总额标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺当月物业综合管理费标准的100%向甲方支付物业综合管理费及承担相关能源费用，直至乙方按合同要求交还商铺为止。同时，自第24.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金、设备使用费、物业综合管理费及相关能源费用并不因此而得到减免。庭审中原被对租赁合同期限2015年9月10日至2018年9月9日无异议，合同期满，原告称在与被告商谈续租事宜时，得知所租商铺中包含20平方米的消防通道，并称租期内因消防部门例行检查时，被告工作人员通知其关闭店门，据此认为对其经营产生影响，现要求退还消防通道所占面积的租金、物业费、设备使用费，对消防通道所占面积的装饰装修费、品牌使用及技术服务费等加盟费，要求被告赔偿。2015年6月25日陕西省XX队向陕西华东金城投资发展有限公司出具陕公消验字（2015）第096号验收意见书，载明：对你单位申报的XX庙XX村、XX城XX村XX号楼及其裙楼、地下车库（华东万和城）建筑工程进行了消防复验，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、该工程1至3号楼地下2层商铺、地下1层商铺及小型超市……，地上6层餐厅及室内步行街尚未装修，装修应另行申报消防审核、验收，验收合格后方可投入使用。租赁合同到期后原告未腾交商铺，被告依约采取了停水停电的措施。11月19日庭审中，被告提出要求原告腾房，原告称因被告停水停电，致其卷闸门打不开，无法搬离物品，在法庭主持下，被告同意给电要求原告腾房，原告称腾房时间无法确。第二次庭审中，被告再次要求原告腾房，原告以商铺物品丢失未查清为由拒绝腾交。 以上事实有租赁合同、补充协议、物业服务协议、光盘、照片、当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。 本院认为，关于本诉，原、被告于2015年4月3日签订的租赁合同及补充协议、物业管理协议系当事人真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，为有效合同。原告认为其所租赁的“万和城购物中心”6层6-23号商铺未经消防验收，同时认为该商铺中含有消防通道面积20平方米，依据是其在经营中，每逢消防检查时被告商场让其关门推测而来。庭审中本院出具调查令，由被告向西安消防支队调取涉案商铺相关图纸，图纸显示涉案商铺中并未包含消防通道。关于是否消防验收，陕公消验字（2015）第096号验收意见书载明，“万和城购物中心” 建筑工程消防验收合格，涉案商铺所在的地上6层餐厅当时尚未装修，装修应另行申报消防审核、验收，对此双方均未提交装修消防审核验收报告，但事实上在整个租期内原告已实际使用了该商铺，消防是否验收合格并未对其造成实际损失，故原告据此要求认定租赁合同无效，并要求退还消防通道所占面积的租金、物业费、设备使用费、装饰装修费、品牌使用及技术服务费等加盟费无事实及法律依据，本院不予支持。 关于反诉，被告反诉要求原告腾交涉案商铺，因双方租赁合同于2018年9月9日已到期，双方未续签合同，故原告应当向被告腾交商铺。被告反诉要求原告支付2018年9月17日至实际腾房之日止，按月租金6737.28元及月设备使用费4491.52元总额的200%标准支付商铺占用费，并按月物业综合管理费2552元支付物业综合管理费，本院认为，租赁合同到期后，原告无正当理由拒不腾交商铺，在法庭主持下仍不腾交商铺，根据合同约定，该项反诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告叶岩福与被告陕西万和商业运营管理有限公司于2015年4月3签订的租赁合同、补充协议及物业服务协议均有效。二、驳回原告叶岩福所有诉讼请求。三、原告叶岩福于本判决生效后十日内向被告陕西万和商业运营管理有限公司腾交位于本市XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺。四、原告叶岩福于本判决生效后十日内向被告陕西万和商业运营管理有限公司支付商铺占用费31440.6元 （自2018年9月17日至2018年10月29日），及至实际腾房之日止按月租金6737.28元及月设备使用费4491.52元总额的200%标准支付商铺占用费。五、原告叶岩福于本判决生效后十日内向被告陕西万和商业运营管理有限公司支付物业综合管理费3572.8元（自2018年9月17日至2018年10月29日），及至实际腾房之日止按月物业综合管理费2552元支付物业综合管理费。案件受理费 10756元、反诉费338元由原告叶岩福负担（反诉费被告已预交，原告随款直付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。                                                                                   审  判  长   杨惠妮代理审判员   刘  娜人民陪审员   温  萍                               二0一九年一月二十三日                                书  记  员   李国梅