北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终225号上诉人（原审原告）：王宝兰，女，1938年6月13日出生，汉族，住北京市大兴区。法定代理人：周淑荣（王宝兰之女），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：井会全，男，1963年8月27日出生，汉族，北京本因坊商贸责任有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：管国文，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英海，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人王宝兰因与被上诉人井会全房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初6900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宝兰上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判井会全给付从2013年5月14日至合同解除日期间（除去3个月）的剩余房租。事实和理由：我从未委托过李静宇，也未出具过委托书，亦不知道其于2013年5月14日伪造委托书一事，因此原审判决认定李静宇的代理行为合法有效，属于事实认定错误。原审法院认定事实不清，我被李静宇限制人身自由并被其骗走全部财产，直至2017年才得知涉案房屋租金汇入李静宇账户；一审中我不认可法院就赴鑫源国际物业的调查情况制作的调查笔录，并申请法院调查2018年3月1日的报警记录。一审中我的委托代理人对李静宇身份证复印件、王宝兰身份证复印件、涉案房屋产权证及委托书复印件的真实性、合法性予以认可，是为了协助法庭完成诉讼程序；同时，一审中我的代理人对井会全的汇款方式提出异议，并主张应将向我的银行卡号汇款默认为井会全唯一的支付方式，但一审判决不予采信，属于枉法裁判。另，因委托书上确实有我的银行卡号且我收到了井会全支付的3个月租金，该账户应当是唯一的收款账户，井会全没有向我实际履行合同义务，因此我要求井会全直接向我支付房屋租金，与李静宇之间的关系不在本案审理范围。井会全辩称，不同意王宝兰的上诉请求。王宝兰认可委托书上的签字是其本人所签，加之李静宇持有王宝兰的身份证复印件、房屋产权证等，足以使我相信其享有合法的授权权限，可以信赖与其签订协议。王宝兰主张一审中其代理律师系为完成本案诉讼程序才对李静宇身份证复印件、王宝兰身份证复印件、房屋所有权证及委托书复印件的真实性、合法性予以认可，这不符合事实及法律规定，代理人对有关事实的认可即代表了王宝兰本人的认可。关于王宝兰被李静宇欺骗等情节，通过目前查明的事实无法证明其真实性，亦与本案无关。委托书中明确了代理权限为“代为收取房屋租金”，因此我向李静宇支付房租符合委托书的约定，并无不当，并且我向李静宇支付租金长达4年之久，在此期间王宝兰从未提出异议，不符合常理。同意一审判决。王宝兰向一审法院起诉请求：井会全给付房屋租金373287.52元。一审法院认定事实：北京市丰台区成寿寺路1号楼12层1219号房屋（以下简称1219号房屋）登记在王宝兰名下。2013年5月14日，王宝兰向李静宇出具《委托书》，内容为：现委托李静宇代我办理1219号房屋的租赁事宜。权限：代为收取房屋的租金。委托书下方书写：交行卡：6222600910051783023，王宝兰，手机：135XXXX****。2013年5月14日，王宝兰（出租人、甲方，李静宇代）与井会全、张连云（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落为1219号房屋，甲方持有房屋所有权证。租赁用途为办公。房屋租赁期自2013年5月14日至2014年11月13日，共计1年6个月。甲方应于2013年5月14日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式：6500元，季；支付方式：银行汇款；押金：6500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。2014年11月14日，王宝兰（出租人、甲方，李静宇代）与井会全（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2014年11月14日至2018年11月13日，共计48个月。租金标准及支付方式：6000元，季；支付方式未勾选；押金：6000元。其他约定与前述合同一致。2017年11月1日，王宝兰（出租人、甲方，周玉亭代）与井会全（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，除房屋租赁期自2017年11月14日至2018年4月13日外，其他约定同上述第二份合同内容。一审庭审中，王宝兰提交2013年5月14日签订的《北京市房屋租赁合同》复印件、委托书复印件、交通银行个人存款凭条复印件、交通银行交易清单原件，证明王宝兰仅于2013年8月12日收到过一笔租金19500元。在其交通银行个人存款凭条复印件中显示，客户姓名：刘怡，备注：9-11月份房租。对于上述证据，井会全对其真实性均予以认可，认为合同主体出租人是李静宇代王宝兰，乙方是井会全、张连云；李静宇取得了王宝兰的合法授权，井会全是北京本因坊商贸责任有限公司的法定代表人，张连云是公司办公室主任，两人均是代表公司的职务行为；委托书的授权权限为收取房屋租金，证明李静宇有权代表王宝兰收取租金，我方向其支付租金并无不妥；交通银行的个人存款凭条和清单恰恰证明王宝兰对签订合同和租金情况知情，证据上是双方第二笔租金，第一期是现金支付的。一审庭审中，井会全提交委托书原件、王宝兰和李静宇的身份证复印件、房产证复印件，证明李静宇持有王宝兰签订的委托书及身份证复印件和房产证，足以证明李静宇是王宝兰的代理人，井会全将房屋租金交给李静宇，已经履行了交付租金的义务，至于李静宇是否将租金交给王宝兰，与井会全无关；井会全提交了分别于2013年5月14日、2014年11月14日、2017年11月1日签订的三份《北京市房屋租赁合同》原件，证明王宝兰始终认可由李静宇代签租赁合同，尤其最后一份租赁合同由王宝兰的监护人周玉亭代签，足以证明，王宝兰对之前的合同是认可的，在三年多时间里，王宝兰称其没有收到过租金，却从没有找井会全索要过租金，明显不合常理，可见王宝兰是认可井会全向李静宇支付租金的；井会全提交了支出凭单、中国工商银行个人业务凭证和收据原件，证明其已经向王宝兰履行了支付租金的义务，有的月份因代缴了物业费等费用，故数额与租金有差异；井会全提交了人民调解申请书、人民调解受理登记表、人民调解调查记录、人民调解记录复印件，证明在《人民调解申请书》中记载王宝兰监护人周淑荣自述“仅有一次是第一个季度房租打到母亲王宝兰名下，但又被李静宇设法拿走”，表明王宝兰对房租打到李静宇账户是明知的；井会全提交其与周淑荣微信聊天记录，证明周淑荣在向井会全索要支付租金的有关凭证时曾表述“即使打官司也与你不发生关系，也没有让你掺进来的意思”，再次证明王宝兰是认可井会全向李静宇支付租金这一事实，其表述也说明即使李静宇没有向王宝兰交付租金，王宝兰也应该向李静宇索要，井会全于2018年3月向王宝兰要求终止双方合同，要求交还房屋，但王宝兰拒绝接收房屋，其无权要求井会全支付2018年3月以后的租金；井会全提交办公用品清单及照片，证明王宝兰阻止其取走房屋内物品；井会全提交北京本因坊商贸责任有限公司营业执照、职务行为证明书、聘任书，证明井会全、张连云签订合同系职务行为。另外，井会全称，第三份合同签订后，周玉亭无法提交委托书和房产证，故未向其交纳房屋租金，合同并未实际履行。对于上述证据，除对无发票的收据、办公用品清单及照片的真实性不认可以外，王宝兰对于其他证据的真实性予以认可，但认为委托书虽然写明了李静宇代收租金，但是也写明了要打到王宝兰交通银行账户里；租金有一部分打给王宝兰，但是后来打给李静宇了，而且是个人汇款，不是公司汇款；认为营业执照等与本案无关。井会全提交的支出凭单、中国工商银行个人业务凭证和收据显示，其持续交纳了自2013年5月14日至2017年11月13日的租金，其中两笔租金由井会全通过现金方式支付给李静宇；一笔租金由刘怡打到王宝兰账户；其他数笔租金由张连云、李宝庆打到李静宇账户。在本案审理过程中，刘怡、张连云、李宝庆到庭陈述：其三人与王宝兰、李静宇均无经济往来，其向王宝兰、李静宇转账的行为均受井会全指派，代井会全履行本案房屋租赁合同支付房屋租金的义务。一审庭审中，双方均认可井会全于2018年3月12日搬走，但是屋内尚有井会全的物品，王宝兰表示同意让井会全将物品搬走。双方均认可本案房屋租赁合同已于2018年3月12日解除。井会全同意交纳2017年11月14日至2018年3月12日的租金。在本案审理过程中，法院工作人员到为1219号房屋提供物业服务的溢海（北京）物业管理有限公司进行调查，该公司工作人员称：我公司有日常来电、接待和处理记录表，表上显示2018年3月1日租户过来登记了电话，事由是搬家，经过物业公司与业主核实，业主不同意放行，然后就没让搬走家具。一审法院认为：本案中，井会全辩称其在涉案租赁合同中的签字都代表北京本因坊商贸责任有限公司，属于职务行为。因北京本因坊商贸责任有限公司未在涉案合同上加盖公章，且未通过公司转账方式支付租金，王宝兰亦不认可井会全签署合同的行为属于职务行为。现王宝兰坚持以井会全个人作为被告提起本案诉讼，并无不当，故法院对井会全关于本案被告主体不适格的抗辩理由不予采信。涉案《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，李静宇持王宝兰签字的委托书代王宝兰与井会全签订了《北京市房屋租赁合同》，王宝兰对委托书的真实性亦予以认可，故李静宇的代理行为合法有效。委托书中的权限为代为收取房屋的租金。虽然委托书下方列明了王宝兰的交行卡账号，但该委托书未明确表示租金的唯一支付方式为打入王宝兰该账号，无法否认李静宇代收房屋租金的权限。现井会全已举证证明其交纳了自2013年5月14日至2017年11月13日的租金，王宝兰在出租房屋后多年间未向井会全索要租金，故法院对井会全上述交纳租金的事实予以确认。现王宝兰起诉要求井会全按照每月6500元标准，支付自买房起至2018年2月12日止的租金，法院对其主张的自买房起至2017年11月13日的租金不予支持，井会全同意支付此后至2018年3月12日的租金，法院不持异议。因双方约定的租金标准为每月6000元，故法院依此标准计算租金数额。王宝兰与李静宇之间因委托代理行为产生的纠纷，可另行解决。判决：一、井会全于判决生效之日起七日内支付王宝兰房屋租金二万四千元。二、驳回王宝兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理中，王宝兰提交了其法定代理人周淑荣与案外人张连云分别于2018年2月11日、2018年3月9日、2018年3月10日和2018年3月11日的微信通信记录截图，以证明王宝兰家人明确告知了井会全将房屋租金汇入王宝兰的账户，并且对李静宇出租房屋的事实一直不清楚，直至2017年11月1日才得知。井会全认可该证据真实性，但表示王宝兰称对房屋是否被出租不知情，但又承认通过现金、转账的方式收到了井会全支付的部分租金，互相矛盾，其证明目的不能成立；该证据中案外人张连云通知周淑荣于2018年3月12日收房，与一审认定的合同解除日一致。王宝兰提交了其法定代理人周淑荣与案外人张连云于2018年1月8日的微信语音记录的文字整理稿并当庭播放音频，以证明双方明确了签订合同的起始时间，且一直在协商2017年11月1日之后的租金给付问题，但井会全一直拖延支付。井会全表示认可该证据真实性，认可双方合同签订于2013年5月14日，该证据证明王宝兰对双方的租赁关系是知情的。王宝兰提交了《人民调解申请书》《人民调解受理登记表》《人民调解调查记录》《人民调解记录》，以证明2017年11月1日前王宝兰及其家人不知道涉案房屋被出租的事实，5年内没有收到井会全支付的房租，也不知道房屋使用费汇给了李静宇；王宝兰没有委托过李静宇，井会全向其支付租金无法律依据。井会全表示认可该组证据的真实性，《人民调解调查记录》和《人民调解申请书》的记载证明王宝兰知道房屋出租的事实。王宝兰提交了2018年7月31日作出的《法大法庭科学技术鉴定研究所司法鉴定意见书》以证明王宝兰在被宣告为无民事行为能力人前多年已丧失民事行为能力，因此长期未就此事提出异议。井会全表示鉴定检查之日与王宝兰出具委托书之日相距5年，该鉴定结论不能证明王宝兰在作出授权时没有行为能力；王宝兰本人在鉴定意见和庭审中两次表示其钱财被李静宇骗走，可证明其对该案事实有认知。王宝兰提交了其法定代理人周淑荣护照出入境记录页，以证明2013年3月8日至2017年8月31日期间王宝兰的监护人周淑荣在国外，对房屋出租的事实不知情。井会全表示在发达的通信条件下即使周淑荣身在国外也可以知悉房屋情况，其对王宝兰疏于监管，2017年8月的回国日期和井会全举证证明的合同签订日期吻合。王宝兰提交了2018年3月1日其法定代理人周淑荣与物业公司的电话录音文字版以及2018年7月3日周淑荣自书的《调查笔录》，以证明王宝兰对一审法院的调查笔录不认可，井会全表示真实性无法核实，若能证明属实则可以证明王宝兰不同意井会全搬家，阻挠井会全搬走屋内物品。王宝兰提交了2018年4月11日其法定代理人周淑荣与房屋中介鑫源国际公司的电话录音文字版，以证明王宝兰对房屋出租事宜不知情，井会全表示涉案房屋的买卖与租赁没有关系，且周淑荣不是王宝兰唯一的法定代理人，涉案房屋的租赁合同不需要周淑荣知情或认可。此外，经本院核实，王宝兰提交了其法定代理人周淑荣护照出入境记录页显示2014年1月7日入境、2014年2月18日出境。周淑荣解释称此次回国系为了与李静宇办理离婚手续。周淑荣另表示，李静宇没有向其说过涉案房屋的承租人的信息，2014年李静宇曾告知周淑荣承租人把钱打到王宝兰名下，2013年也许说过，但其没有想到李静宇是个骗子，其未核实租金是否打到王宝兰名下。本院查明的其他事实与一审认定的事实无异。本院认为，关于王宝兰上诉主张其未委托过李静宇，未出具过委托书，不知道李静宇于2013年5月14日伪造委托书一节，一审中，王宝兰的代理人已认可委托书的真实性，二审中王宝兰推翻其代理人一审中的陈述，没有充分的依据，本院对于王宝兰二审中的上述主张不予采纳。虽然委托书上记载了王宝兰的银行账号，但是，该委托书载明李静宇的权限为代为收取房屋的租金，在委托书未将向王宝兰银行账户转账限定为支付租金唯一方式的情况下，井会全向李静宇支付租金，不违反委托书中有关李静宇权限的记载，王宝兰上诉主张应将其银行卡号汇款默认为井会全唯一的支付方式，没有充分依据，本院对于王宝兰该项主张不予采信，王宝兰要求井会全再次支付租金，没有充分的依据，本院不予支持。关于王宝兰要求井会全支付截至合同解除日期间的剩余房租一节，经本院审查，一审中王宝兰的诉讼请求系截至2018年2月12日的租金，故王宝兰上诉请求中超出一审诉讼请求范围的内容，不属于二审处理范围，本案不予处理。关于王宝兰主张其被李静宇限制人身自由并被骗走全部财产，直至2017年才得知涉案房屋租金汇入李静宇账户等，王宝兰可就此产生的纠纷另行解决。综上，王宝兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王宝兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 王 平审 判 员 李明磊二〇一九年一月三十一日法官助理 江 潇书 记 员 祝 石