江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初14070号 原告：裘耀明，男，1963年6月22日出生，汉族，住上海市。 原告：黄开宇，女，1966年11月30日出生，汉族，住上海市。 原告：裘紫安，女，1997年3月27日出生，汉族，住上海市。 以上三原告共同委托诉讼代理人：杨镒名，江苏漫修（上海）律师事务所律师。 被告：城市名人资产经营有限公司，住所地南京市。 法定代表人：石飞跃。 原告裘耀明、黄开宇、裘紫安与被告城市名人资产经营有限公司（以下简称城市名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裘耀明、黄开宇、裘紫安的共同委托诉讼代理人杨镒名到庭参加诉讼。被告城市名人公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告裘耀明、黄开宇、裘紫安向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠租金78289.75元；2.被告支付违约金15045.36元（以每月租金6100.5为基数,按照每日万分之二点五的标准自逾期之日计算至2018年11月30日止）；3.被告支付房屋占有使用费（自2018年10月16日起至实际交还房屋之日止，按照每日200.56元标准计算）；4.被告返还南京市，排除影响原告使用房屋的各项妨碍（拆除案涉房屋所在楼层的电梯梯控设备）。诉讼过程中，三原告变更其第1项请求为：被告支付拖欠租金69139元。事实和理由：2005年10月16日原、被告双方就南京市，以下简称涉案房屋）签订了一份《益来国际广场租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定三原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限十年；年租金为73206元，被告于每月的十日前将上月租金给付三原告；如被告逾期支付租金，每逾期一日按年租金的万分之二点五向三原告支付违约金等等。协议签订后，三原告按约向被告交付了涉案房屋。2015年11月27日原、被告双方签订了一份《益来国际广场租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议》），约定将租赁期限延长三年，即延长至2018年10月16日，租金每月支付一次，每次6100.5元。被告从2016年10月31日起至2018年11月18日止，每月均未全额支付租金，截至2018年12月29日拖欠租金共计63139元。根据《租赁协议》约定，逾期支付租金应支付违约金。被告拖欠租金的行为已经严重侵害三原告的合法利益，现诉至法院，请求支持三原告的诉讼请求。 被告城市名人公司未到庭应诉、答辩。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市.71平方米），位于南京益来国际广场（总层数**）的**，系三原告自南京益来实业有限公司处购买，并于2006年6月领取了房屋所有权证，登记所有权人为三原告。 2005年10月16日三原告（出租人、甲方）与南京益来名人城市酒店有限公司（乙方、承租人，后更名为城市名人资产经营有限公司）签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方涉案房屋（酒店房号为3110室），用于开设南京益来名人城市酒店或其它商业用途；租期自甲方按照商品房买卖契约之规定缴清全部房款之日起第六十一日始至租赁满十年；租赁期满，甲方如需继续出租，应提前一年书面通知乙方，双方另行签订租赁合同，乙方承诺在同等条件下，于该租赁合同中给予甲方不低于本合同约定的现金收益；甲方同意就该出租物业收取固定的租金，租金包含现金及权益，即租期内以出租物业买卖契约总金额的8%即73206元为年固定收益，享受每年10天（非节假日）香港名人城市酒店集团旗下酒店入住期，或7天（非节假日）中国信用卡酒店网络销售联盟协议酒店入住期；甲方所取得的租金系乙方交纳南京市个人出租房屋税的税后净收益；乙方于每月的十日前向甲方支付上月的租金；租期内乙方应对该房屋装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；租期届满之日第三十日至第四十日期间，双方应共同到现场对该房屋资料进行验收核实并办理房屋交返手续；租赁期间，乙方应合理使用该房屋，并承担对该房屋及其附着设施、设备进行养护的责任，相关的维护及保养费用由乙方承担，每年维护及保养费用不低于总房价的0.5%；该房屋现有装修及设施、设备情况见本合同附件，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期限届满归还该房屋的移交依据；租赁期满后，如甲方收回房屋的，则甲方应按乙方确定的合理费用支付配套设施使用费，同时遵守酒店的各项管理制度（包括社会治安、消防管理等）；如因乙方过错逾期支付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付年租金万分之二点五的违约金等等。在该份协议附件中，双方对电梯厅、客房层公共走道等公共部分及室内设备、家具、强弱电、装修、卫生间标准等室内部分进行了约定。案涉房屋向城市名人公司交付时进户门门锁为非接触式射频磁卡锁，随后在门禁磁卡上又增设了电梯控制功能。 上述协议签订后，被告将涉案房屋及承租的其他业主的房屋共同用于经营城市名人酒店。 上述《租赁协议》订立后，三原告将涉案房屋交付被告，被告依约支付了租金。 2015年11月27日原、被告双方签订了一份《补充协议》，约定双方同意延长《租赁协议》项下的租赁期限，继续租赁关系，双方确认将租期延长三年，即租赁期限延长至2018年10月16日，延长的租赁期间届满后，乙方无继续承租义务，亦无义务保障甲方物业收益，双方达成一致前，乙方若继续使用甲方物业，需承担与本协议约定租金标准相当的使用费；年租金为73206元，每月支付一次，每次支付6100.5元，甲方实际取得的租金系乙方依法交纳南京市个人出租房屋税的税后净收益；逾期支付违约金金额仍为原租赁协议约定的金额等等。 《补充协议》签订后，被告继续向三原告支付相应租金。 自2016年10月（应付日期）起，被告未能按照约定及时足额支付租金，每月仅按照约定租金的一半即3050.25元向三原告给付租金，且2017年5月与2018年7月未支付租金，合同期满后又补充支付了9150.75元，截至2018年12月29日被告尚欠三原告租金69139元。 三原告向被告催款未果，遂诉至本院，要求判如所请。涉案房屋现由被告继续使用至今。 根据三原告统计，以每月租金6100.5元为基数按照每日万分之二点五的标准，自逾期之日起分别计算至2018年11月30日止所得违约金共计15045.36元。 三原告请求被告排除原告使用案涉房屋的妨碍，是指拆除案涉房屋所在楼层的电梯梯控设备。经本院释明，三原告同意以交付电梯控制卡的方式替代拆除梯控设备的请求。 与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。 以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《租赁协议》、《补充协议》、银行账户明细清单以及本院开庭笔录等证据证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方签订的《租赁协议》、《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 被告未按合同约定向三原告支付2016年10月之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。三原告要求被告支付拖欠的2016年10月至2018年10月16日期间的欠租合计69139元，符合法律规定，本院予以支持。 关于逾期给付租金的违约金问题。根据双方合同约定，被告逾期支付三原告即期租金的，每逾期一日按日向三原告支付应付年租金万分之二点五的违约金。本案中，三原告以每月租金数额6100.5元为基数并按每日万分之二点五的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据三原告统计，被告以6100.5元为基数并按每日万分之二点五的标准，自逾期之日起分别计算至2018年11月30日止所得违约金共计15045.36元，本院予以确认。三原告要求被告支付该违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于支付合同期满后期间的房屋占有使用费问题。城市名人公司在《补充协议》约定的租赁期间届满后，应及时将租赁房屋返还两原告，逾期未返还的，应支付占有使用费。本案中，应以双方合同中约定200.56元/天（73206元/年÷365天/年）的租金标准，支付自2018年10月17日至实际返还房屋之日止的逾期占有使用费。 关于返还案涉房屋及排除影响原告使用房屋妨碍问题。法律规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态。原、被告在《补充协议》中约定的租赁期间已于2018年10月16日届满，被告应当返还案涉房屋。原、被告在《租赁协议》中约定，该房屋现有装修及设施、设备情况见本合同附件，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期限届满归还该房屋的移交依据。案涉房屋向城市名人公司交付时进户门门锁为非接触式射频磁卡锁，该门禁卡同时具有电梯控制功能。被告应将案涉房屋附属的电梯控制卡返还三原告，已达到三原告能够使用电梯，到达案涉房屋所在楼层，实现对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。 被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃一审举证、质证等相应诉讼权利。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告城市； 二、被告城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告裘耀明、黄开宇、裘紫安2018年10月16日前拖欠的租金69139元，并支付2018年11月30日前的违约金15045.36元，合计84184.36元； 三、被告城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告裘耀明、黄开宇、裘紫安房屋占有使用费（以每日200.56元为标准，自2018年10月17日起计算至实际交还房屋之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2355元，减半收取1177.5元，由被告城市名人资产经营有限公司负担（三原告已预交，故被告在给付上述款项时将该款项一并给付三原告）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  颜敏 二〇一九年一月二十二日 见习书记员  徐玲 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。