江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)赣03民终664号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：萍乡市公共交通总公司，住所地萍乡经济技术开发区。法定代表人：张知纯，总经理。委托诉讼代理人：周鹏鸣，系该公司站场经营公司经理。委托诉讼代理人：贾芝苏，江西赣西律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨建花，男，1962年5月16日出生，汉族，住萍乡市。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：罗翔宇，男，1958年8月18日出生，汉族，住萍乡市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡洪其，江西君维律师事务所律师。上诉人萍乡市公共交通总公司（下文简称“公交总公司”）因与被上诉人杨建花、罗翔宇合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2018）赣0302民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人公交总公司的委托诉讼代理人周鹏鸣、贾芝苏，被上诉人罗翔宇，被上诉人罗翔宇、杨建花的共同委托诉讼代理人胡洪其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公交总公司上诉请求：1.撤销萍乡市安源区人民法院（2018）赣0302民初952号民事判决第一、二、四项，依法改判确定被上诉人拥有四个店面，其中一间的后半间为板梯间；2.判令被上诉人支付上诉人为其店面垫付的国有土地出让金585594.22元；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。审理程序存在瑕疵，本次庭审中上诉人提交了证据目录，依此提交了证据，但判决书叙述却与原一审判决一致，庭审是否存在走过场嫌疑。一审对被上诉人拥有的四个店铺和第五店铺板梯间独享权认定有误，不符合双方合同约定，合同对被上诉人的板梯间包括在四间店铺的某一店铺中的约定是明确的；一审认定被上诉人让与12.2米土地，换取土地出让金是偏信被上诉人一面之词，主观臆断得出的结论。二、一审判决对上诉人明显不公，有损他人与国有资产利益。一审判决在未查明事实的情况下，超合同约定判决被上诉人拥有的店铺权属，认定板梯间的使用权为被上诉人独用权，没有考虑到二、三楼其他业主的通行权和纠纷。上诉人垫付的土地出让费得不到支持，有违公平。杨建花、罗翔宇共同辩称，1.上诉人上诉的理由与本案事实不符，被上诉人与上诉人签订的合同以及确认的房屋具体面积位置均已清楚的表明，一审案件符合本案事实和法律规定，应对上诉人提出的有关店铺楼梯间的异议予以驳回；2.上诉人提出要求被上诉人承担土地出让金的上诉理由也与双方合同约定不符。上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，双方合同第四条明确表明被上诉人仅仅承担土地证房屋产权证的工本费和契税，其他所有费用，均由上诉人承担。且双方2006年房屋分配交割以后直至本案提起诉讼的2016年，上诉人从未向被上诉人或有关部门主张被上诉人要承担土地出让金，基于上述事实和理由，上诉人提出的上诉不符合双方的合同约定及法律规定，应予以驳回。杨建花、罗翔宇在一审起诉请求：公交总公司履行合同义务，按杨建花、罗翔宇提供的名单办理房屋所有权证及土地使用权证；2.公交总公司承担逾期办证的违约金113,240.01元；3.本案诉讼费用由公交总公司承担。一审法院认定事实：公交总公司为全民所有制企业。1999年，经城建部门批准，杨建花、罗翔宇将其自建房屋拆除重建。2004年3月24日，杨建花、罗翔宇、公交总公司在城建、规划部门的协调下签订《合同》(合同抬头为公交总公司与杨剑（建）华、罗翔宇，落款为公交总公司与杨华萍、罗翔宇)，约定杨建花、罗翔宇将其重建房屋纳入公交总公司建设的城西大市场的整体规划内。合同约定：杨建花、罗翔宇拆除其房屋（现为城西大市场11栋，临街宽为26.6米）后，原临街宽26.6米的宅基，调整为临街一层4间宽3.6米进深14米的店铺、二三层建筑面积各为250平方米的房屋（包括该层楼梯间）归杨建花、罗翔宇所有，楼梯间为杨建花、罗翔宇独用。双方还约定：杨建花、罗翔宇自建自有的房屋，杨建花、罗翔宇仅负责规划部门规划规费，公交总公司享有的减免政策，杨建花、罗翔宇同等享有，除规划规费外的建设规费等由公交总公司负责缴纳，杨建花、罗翔宇不予负担；杨建花、罗翔宇自建自有的房屋所有权证件按杨建花、罗翔宇提供的所有权人名单由公交总公司代为办理，办理分户出让土地证、房屋产权证的工本费、契税杨建花、罗翔宇自行负担，除此之外，杨建花、罗翔宇不再承担其他任何费用；房屋竣工后，公交总公司应在法定期限内将产权证件办好交予杨建花、罗翔宇。2004年3月25日，萍乡市规划局收到上述合同。2006年6月20日，公交大市场11栋进行竣工结算，工程总造价为811,206元，杨建花、罗翔宇建设的房屋造价为330,415.54元，公交总公司建设的房屋造价为480,790.46元。2006年9月25日至9月26日，萍乡市地源评估咨询有限公司出具《土地估价报告》，评估城西大市场土地面积为6,055.41平方米，土地使用权总值为12,353,036元。政府土地部门减免50%土地出让金后将上述土地出让给了公交总公司。经核算，杨建花、罗翔宇建设的房屋应分摊上述土地出让金585,595.2244元。2007年6月4日，城西大市场11栋土地办理国有出让土地登记，使用权人为公交总公司。2013年11月4日，城西大市场11栋房屋办理房屋所有权登记，所有权人为公交总公司。杨建花、罗翔宇杨建花更换二代身份证（公民身份号码）之前的一代身份证的公民身份号码为，与双方签订的《合同》上杨建花的身份证号一致。2016年12月19日，杨建花、罗翔宇杨建花户籍所在的汪公潭管理处出具书面证明，内容为：杨剑华、杨建华与杨建花、罗翔宇杨建花为同一人，杨建花与杨华萍系兄弟，均为汪公潭管理处第**村民。2016年12月19日，杨华萍向一审法院出具书面说明，称其系杨建花、罗翔宇杨建花的弟弟，杨建花、罗翔宇与公交总公司之间的合同系其代杨建花、罗翔宇杨建花签订。经现场勘验，杨建花、罗翔宇、公交总公司均认可城西大市场中公交总公司应为杨建花、罗翔宇办证的房屋位于城西大市场门市示意图中一层第13、19、21、23号的店铺（上述4间店铺从邮政储蓄银行往城西大市场中间通道方向依次为第7间、第4间、第3间及第2间）及二三层建筑面积各为250平方米的房屋，此外第17号店铺系楼梯间，杨建花、罗翔宇独用。一审法院认为，杨建花、罗翔宇、公交总公司于2004年3月24日签订的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效合同。本案中，杨建花、罗翔宇已按照合同约定将其自建自有的房屋，纳入城西大市场规划之中进行建设，并让与26.6米临街宅基中剩余12.2米土地给公交总公司，公交总公司亦将诉争房屋的国有出让土地使用权证及房屋所有权证办理在公交总公司名下，故双方签订的合同成立并履行，双方均应依照合同约定履行各自的义务。根据杨建花、罗翔宇、公交总公司双方签订的《合同》，杨建花、罗翔宇享有一层3.6米×14米的店铺四间及二三层建筑面积各250平方米房屋，根据现场勘查，杨建花、罗翔宇、公交总公司已明确公交总公司应为杨建花、罗翔宇办证的房屋位置，对于杨建花、罗翔宇要求公交总公司按杨建花、罗翔宇提供的名单办理房屋国有土地使用权证及房屋所有权证的诉讼请求，公交总公司亦无异议，故对于杨建花、罗翔宇的该诉讼请求，一审法院予以支持。根据江西省人民政府印发的《关于进一步加强国土资源管理工作的意见》，本市已于2016年实行不动产统一登记，故上述两证应统一办理为不动产登记证书。本案双方争议的焦点为：1.杨建花、罗翔宇杨建花是否为本案合同相对人；2.公交总公司是否应向杨建花、罗翔宇支付逾期办证的违约金；3.杨建花、罗翔宇是否应向公交总公司支付分摊的土地出让金。首先，对于杨建花、罗翔宇杨建花是否为本案合同相对人的问题。公交总公司辩称杨建花、罗翔宇杨建花与《合同》签署人杨华萍的姓名、年龄均不相符。本案中，杨建花、罗翔宇杨建花已经举证证实其更换二代身份证前的一代身份证号为，与公交总公司举证的《合同》抬头杨剑（建）华的身份证号一致，杨建花、罗翔宇杨建花户籍所在地汪公潭管理处亦出具证明证实杨剑华、杨建华与杨建花、罗翔宇杨建花系同一人，故应认定上述《合同》抬头杨剑（建）华系本案杨建花、罗翔宇杨建花。此外，汪公潭管理处的证明还证实杨建花、罗翔宇杨建花与杨华萍系兄弟关系，杨华萍向一审法院书面说明杨建花、罗翔宇、公交总公司之间《合同》系其代其兄杨建花签订，杨建花、罗翔宇杨建花亦认可杨华萍的代理行为，故应认定杨建花、罗翔宇、公交总公司之间《合同》系杨华萍代杨建花、罗翔宇杨建花签订，杨建花、罗翔宇杨建花为本案合同相对人。其次，对于公交总公司是否应向杨建花、罗翔宇支付逾期办证的违约金的问题。杨建花、罗翔宇认为双方签订的《合同》约定公交总公司应于房屋竣工后“法定时间内”为杨建花、罗翔宇办理权属证书，主张该“法定时间内”即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的90日。对此，公交总公司辩称诉争房屋系按照上述《合同》由杨建花、罗翔宇自建，并非买卖关系，且公交总公司并无过错，不应承担违约金。庭审中已查明杨建花、罗翔宇、公交总公司系单独建房，双方之间并非房屋买卖关系，对于合同约定的办证时间及逾期办证违约金不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，而应适用《中华人民共和国合同法》中未明确约定合同履行期限的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项规定：当事人对于合同的履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。一审法院查明，本案诉争房屋于2007年、2013年分别办理了国有出让土地使用权证及房屋所有权证，具备了法定过户条件。但杨建花、罗翔宇未提供充足证据证明其于2013年后向公交总公司主张了权利，故对于杨建花、罗翔宇要求公交总公司支付逾期办证的违约金113,240.01元的诉讼请求，一审法院不予支持。最后，对于杨建花、罗翔宇是否应向公交总公司支付分摊的土地出让金、办证契税及其他费用的问题。公交总公司认为城西大市场土地估价12,353,036元，政府土地部门减免50%后向其出让了上述土地，主张上述土地出让金应由杨建花、罗翔宇分摊585,595.2244元。对此，杨建花、罗翔宇辩称依照杨建花、罗翔宇、公交总公司签订的合同规定，杨建花、罗翔宇不承担土地出让金、契税及其他税费。一审法院认为，杨建花、罗翔宇、公交总公司签订的《合同》中明确约定，公交总公司在代杨建花、罗翔宇办证过程中，杨建花、罗翔宇只承担办证的工本费及契税，不承担其他费用，故公交总公司要求杨建花、罗翔宇向其支付土地出让金无依据。一审法院对于公交总公司要求杨建花、罗翔宇支付分摊土地出让金585,595.2244元的反诉请求不予支持。此外，关于杨建花、罗翔宇、公交总公司签订的《合同》是否侵犯了国家、集体利益的问题。经查，该《合同》约定杨建花、罗翔宇仅承担办理分户出让土地证、房屋产权证的工本费、契税等费用，对于土地出让金等其他费用均由公交总公司负担，表面上看由公交总公司负担了杨建花、罗翔宇土地出让金等费用损害了国家、集体利益，但是该《合同》还约定，杨建花、罗翔宇向公交总公司无偿让与自有26.6米临街宅基中剩余的12.2米土地，杨建花、罗翔宇让与此土地应看成是与公交总公司协议以自有土地换取公交总公司为其支付土地出让金，杨建花、罗翔宇所得房产也是由其自费建设。由此可见，杨建花、罗翔宇、公交总公司签订的《合同》并未侵犯国家、集体利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九条、第六十条、第六十二条第(四)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、萍乡市公共交通总公司应于本判决生效之日起三十日内按杨建花、罗翔宇提供的名单为其办理城西大市场门市示意图中一层第13、19、21、23号的店铺及二、三层建筑面积各250平方米的房屋不动产登记证书（上述4间店铺从邮政储蓄银行往城西大市场中间通道方向依次为第7间、第4间、第3间及第2间）。二、杨建花、罗翔宇承担办理上述证书的工本费及契税，并提供必要的协助。三、驳回杨建花、罗翔宇的其他诉讼请求。四、驳回萍乡市公共交通总公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2,564元、反诉受理费4,825.5元，总计7,389.5元，由萍乡市公共交通总公司负担。在二审指定的举证期限内，双方当事人均未提交新证据。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。二审补充查明，杨建花系萍乡市安源区城郊管委会汪公潭管理处第**村民，根据杨建花在一审提交的《农村村民私人建房准建通知单》，证明萍乡市建设局于1999年4月18日签发“萍城规（99）私房字第**”通知单，同意杨建花、罗翔宇等三人在汪公潭七组地方改建私房一栋。此外，杨建花、罗翔宇在一、二审诉讼中未提交该私房的相关宅基地权益证书。此外，第17号店铺系楼梯间，属于共用。本院二审查明的其余事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、公交总公司为杨建花、罗翔宇办理相关店铺的间数及位置；2.杨建花、罗翔宇是否应向公交总公司支付分摊的土地出让金。根据上诉人萍乡市公交总公司与被上诉人杨建花、罗翔宇于2004年3月24日签订的《合同》约定，杨建花、罗翔宇将其重建房屋纳入公交总公司建设的城西大市场的整体规划内。为此，杨建花、罗翔宇拆除其房屋（现为城西大市场11栋，临街宽为26.6米）后，原临街宽26.6米的宅基，调整为临街一层4间宽3.6米进深14米的店铺、二三层建筑面积各为250平方米的房屋（包括该层楼梯间）归杨建花、罗翔宇所有，楼梯间为杨建花、罗翔宇独用。此外，双方当事人还对具体的店铺编号位置作了具体约定，从《公交城西大市场一层门市示意图》上显示，被上诉人的四个店铺为图上13、19、21、23号档口，现23号档口的楼梯间平移至17号档口，表明楼梯间是包含在四个店铺之内，在该示意图上，加盖了公交总公司基建开发办公室的印章，此后，对于具体建设过程中店铺位置的变更双方当事人均予以认可。因此，四个店铺应当包括楼梯间在内。故一审判决上诉人为被上诉人办理城西大市场门市示意图中一层第13、19、21、23总共四个店铺及二、三层建筑面积各250平方米的房屋不动产登记证书的权属证书，并无不当。关于杨建花、罗翔宇是否应向公交总公司支付分摊的土地出让金的问题。由于上诉人与被上诉人在《合同》中对土地出让金的承担并未明确约定，被上诉人于1999年拆除危房，在原宅基地改建新房，并接受城市规划部门的规划方案，纳入上诉人的统一规划中建设，《合同》中约定被上诉人杨建花、罗翔宇向上诉人公交总公司无偿让与自有26.6米临街宅基中剩余的12.2米的临街面，并且在签订《合同》时，上诉人公交总公司明知被上诉人杨建花系萍乡市安源区城郊管委会汪公潭管理处第**村民，被上诉人原宅基地性质属于集体土地，如要变更为国有出让土地，依据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，必须缴纳土地出让金。众所周知，在办理房屋及土地权属证书中，需缴纳的土地出让金远高于城市规划中的规费及税费等费用，对合同履行中如此重大事项，上诉人却并未在合同中予以明确约定，为此，上诉人应承担对此不利的法律后果。相反，双方约定被上诉人仅负责规划部门规划费用，除规划费用以外的建设规费等由公交总公司负责缴纳，被上诉人不予负担；上诉人公交总公司在代杨建花、罗翔宇办证过程中，被上诉人杨建花、罗翔宇只承担办证的工本费及契税，除此之外，不承担其他任何费用。此外，本案诉争房屋上诉人于2007年、2013年分别办理了国有出让土地使用权证及房屋所有权证，具备了法定过户条件。在此情况下，双方未进一步协商办理分户土地出让金的承担问题，上诉人也未举证证明其已通知被上诉人需要承担相应的土地出让金。综上，结合被上诉人杨建花、罗翔宇无偿让与自有26.6米临街宅基中剩余的12.2米这一事实，一审判决认定杨建花、罗翔宇让与此土地应看成是与公交总公司协议以自有土地换取公交总公司为其支付土地出让金，杨建花、罗翔宇所得房产也是由其自费建设，杨建花、罗翔宇、公交总公司签订的《合同》并未侵犯国家、集体利益并无不当。综上所述，上诉人公交总公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人公交总公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 康审判员 黄 薇审判员 严林伟二〇一九年一月二十九日书记员 彭 双