重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝04民终1292号 上诉人（原审被告）：重庆碧峰实业有限公司，住所地重庆市黔江区长征北路366号，统一社会信用代码915001142139026737。 法定代表人：宁兴碧，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫小丰，男，1988年4月18日出生，住重庆市黔江区。 被上诉人（原审原告）：重庆新大正物业集团股份有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号名义层19层A#，统一社会信用代码915001032030285054。 法定代表人：王宣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏婷婷，女，1993年11月19日出生，住重庆市大渡口区。 原审被告：重庆市博宏城市建设开发有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道办事处新华大道西段849号，统一社会信用代码91500114793505155K。 法定代表人：张鹏程，该公司总经理。 上诉人重庆碧峰实业有限公司（以下简称碧峰公司）因与被上诉人重庆新大正物业集团股份有限公司（以下简称新大正物业公司）、原审被告重庆市博宏城市建设开发有限公司（以下简称博宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2018）渝0114民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2018年11月12日对上诉人碧峰公司的委托诉讼代理人莫小丰、被上诉人新大正物业公司的委托诉讼代理人魏婷婷进行了询问。原审被告博宏公司未到庭接受法庭询问。本案现已审理终结。 上诉人碧峰公司向本院提出上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2018）渝0114民初1054号民事判决，并依法改判；二、判令由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．案涉项目已于2015年5月处于实际停工状态，2016年之后，新大正物业公司未再进行物业服务，当然不再产生物业服务费的问题。2．一审法院判决碧峰公司承担支付物业服务合同之外的服务费缺乏事实及法律依据。3．一审法院判决资金占有损失无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实错误，应予以纠正。 被上诉人新大正物业公司辩称，1．双方签订的物业服务合同约定，被上诉人提供服务的是日常物业管理服务，与案涉是否停工没有直接联系。虽然案涉项目停工，但仍有人员继续工作，被上诉人提供物业服务后，上诉人碧峰公司和博宏公司应向被上诉人支付物业费；2．一审中，被上诉人已提供充分的证据证明，碧峰公司和博宏公司应向被上诉人支付物业服务费。3．关于物业服务费的资金占用损失，根据法律规定上诉人拖欠被上诉人物业服务费，应参照同期利率支付资金占用损失。4．双方签订的物业服务合同实行的是包干制，被上诉人向员工支付的各项费用均由被上诉人自行承担，上诉人无权知晓。 原审被告博宏公司未答辩。 新大正物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令博宏公司立即支付服务费463,427.62元（2015年12月1日-2017年2月28日，按照物业服务合同约定每月73，559.54的42%计算）、项目员工宿舍租赁费3,470.34元（一年宿舍租赁费的42%计算），小计466,897.96元；2．判令碧峰公司立即支付服务费1,154,268.66元（2014年11月20日-2017年2月28日，按照物业服务合同约定每月73，559.54的58%计算）、项目员工宿舍租赁费9,584.74元（一年宿舍租赁费的58%计算）、项目员工冬夏季服装费10,448.8元（按照冬夏季服装费的58%计算），小计1,174,302.2元；3．判令博宏公司向新大正物业公司支付从违约之日起至起诉之日的服务费资金占用损失29,398.69元，及自起诉之日至实际支付之日按人民银行同期贷款利率标准计算的服务费资金占用损失；4．判令碧峰公司向新大正物业公司支付从违约金之日起至起诉之日的服务费资金占用损失98,447元，及自起诉之日至实际支付之日按人民银行同期贷款利率标准计算的服务费资金占用损失；5．由博宏公司、碧峰公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2014年11月15日，博宏公司、碧峰公司（甲方）与重庆大正物业管理有限公司（乙方）签订《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》，乙方由负责博宏·上郡新都销售中心、样板房、外围广场、景观展示区的日常物业管理服务，服务内容含公共秩序协助维护服务、保洁服务、客户（吧台）服务、综合维修服务、绿化监督管理服务等，服务期限1年（2014年11月20日起至2015年11月19日止）；服务方式为承包制，甲方将物业承包给乙方，物业管理和服务人员与乙方签订合同；服务费用标准为从合同签订至2014年12月31日，物业服务人员17人，每月销售中心物业服务费用为67,637.86元，自2015年1月1日起每月销售中心物业服务费用调整为73,559.94元；付款方式为甲乙双方在每月25日前核对当月物业服务费用，次月15日前，由博宏公司与碧峰公司按产权比例支付前一月的管理费，博宏公司支付比例为42%，碧峰公司支付比例为58%；工资标准参照会议纪要标准执行。 2014年11月17日，博宏公司邀请碧峰公司、黔森公司、重庆大正物业管理有限公司相关人员就博宏·上郡新都销售中心物业服务定岗、定员及薪酬标准等相关事宜召开专题会议，会议决定项目中心的岗位、人员配备按项目需求设置，同意重庆大正物业管理有限公司报送的最低标准岗位设置方案，各岗位人员的服装款式以大正物业公司提供的样品为依据，按会议确定的款式定制。 另查明，案涉项目博宏·上郡新都楼盘系博宏公司、碧峰公司联合开发。2016年8月25日，“重庆大正物业管理有限公司”经工商许可变更为“重庆新大正物业集团股份有限公司”。 2017年2月16日，博宏公司致函新大正物业公司，函件名称为“重庆市博宏城市建设开发有限公司关于解除博宏·上郡新都销售中心物业服务合同的函”（博宏建司函［2017］6号），该函件载明“2014年11月15日贵司与我司和碧峰公司签订了《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》，约定服务期限从2014年11月20日起至2015年11月19日止。在合同期满后，贵司按我司和碧峰公司要求继续履行了物业服务内容，但因各种原因至今未续签《物业服务合同》。现项目停工暂未启动以及合同未续签，特函告贵司做好退场准备工作，从2017年3月1日起我司不再支付该项目相关物业服务费。原合同约定应由我司支付贵司的相关费用，待贵司提供的资料核实清算后完善手续再予以结算”。 2017年2月27日，博宏公司、碧峰公司共同致函新大正物业公司，函件名称为“重庆市博宏城市建设开发有限公司、重庆碧峰实业有限公司关于解除博宏·上郡新都销售中心物业服务合同的函”（博宏建司函［2017]8号），该函件载明“2014年11月15日贵司与我司和碧峰公司签订了《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》，约定服务期限从2014年11月20日起至2015年11月19日止。在合同期满后，贵司按我司和碧峰公司要求继续履行了物业服务内容，但因各种原因至今未续签《物业服务合同》。现项目停工处于停工状态，故继续履行《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》已不具有实际意义，经研究特将相关事项函告如下。从本函收到之日起，解除2014年11月15日贵司与我司和碧峰公司签订的《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》；你公司须2017年2月28日前完成项目资料移交及腾退场地工作，从2017年3月1日起我司不再支付该项目相关物业服务费。原合同约定应由我司支付贵司的相关费用，待贵司提供的资料核实清算后完善手续再予以结算”。 2017年3月9日，双方就博宏·上郡新都销售中心物业资料进行了交接。 再查明，合同约定1年（2014年11月20日起至2015年11月19日止）服务期满后，博宏公司向大正物业公司支付了服务费383,731.63元，该费用含物业服务费、冬夏季服装费、员工住宿费。碧峰公司合同约定1年服务期内应支付物业服务费514,290.28元、冬夏季服装费10,448.8元、员工住宿费4,792.37元（8,262.71元/年×58%），合计529,531.45元。直至新大正物业公司本次起诉之日，碧峰公司未支付费用。 审理中，新大正物业公司申请员工李涛容出庭作证，李涛容陈述自2014年12月起至2017年2月28日在公司从事保洁工作，刚上班时公司招了保洁、吧员、保安、电工等员工，最后与几个保安、保洁、电工做到2017年2月28日，考勤是在售房部前台指纹打卡。针对合同期内、期外服务情况，新大正物业公司陈述合同约定17人，包括行政客服部2人、工程部1人、环境部6人、协管部8人。为证明合同期满后仍在为博宏公司、碧峰公司提供物业服务，新大正物业公司举示了上郡新都售楼中心物业管理处员工考勤表（截至2017年2月28日），考勤表显示新大正物业公司在合同期满后的15个月安排了148人次在案涉项目提供物业服务。另外，针对房屋租赁费问题，新大正物业公司陈述合同期外的房屋租赁费参照合同期内标准8,262.71元/年计算，合同期外15个月，但只主张一年的费用8,262.71元。 一审法院认为，服务合同是指服务提供者与服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，博宏公司、碧峰公司（甲方）与新大正物业公司（乙方）于2014年11月15日签订《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。经查明，2016年8月25日，重庆大正物业管理有限公司经工商许可变更为重庆新大正物业集团股份有限公司，公司名称的变更不影响其作为合同相对方向博宏公司、碧峰公司主张权利，博宏公司、碧峰公司提出新大正物业公司主体不适格的抗辩于法无据，不予采信。博宏公司、碧峰公司对合同约定1年（2014年11月20日起至2015年11月19日止）服务期内产生的服务费无异议，博宏公司对各项费用已支付完毕，碧峰公司尚欠529,531.45元（物业服务费514,290.28元、冬夏季服装费10,448.8元、员工住宿费4,792.37元），应承担继续清偿欠款的义务。结合新大正物业公司的诉求与博宏公司、碧峰公司的抗辩，本案的争议焦点在于新大正物业公司在合同期外是否为博宏公司、碧峰公司提供物业服务，以及物业服务费用计算标准的问题，现针对前述争议焦点评述如下。 一、关于新大正物业公司在合同期外为博宏公司、碧峰公司是否提供物业服务的问题。博宏公司于2017年2月16日致新大正物业公司的函件（博宏建司函[2017]6号）及博宏公司、碧峰公司于2017年2月27日共同致新大正物业公司的函件（博宏建司函[2017]8号）等两份函件内容看，均载明合同期（截至2015年11月19日）后新大正物业公司仍在案涉项目为博宏公司、碧峰公司提供物业服务至2017年2月28日。另外，新大正物业公司员工李涛容出庭作证的证言与员工考勤表也相互印证合同期满后仍在案涉项目为博宏公司、碧峰公司提供物业服务，故对博宏公司、碧峰公司提出合同期满后，新大正物业公司未提供物业服务的抗辩，不予采信。 二、关于合同期外物业服务费用计算标准的问题。双方当事人签订的《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》约定每月物业服务人员17人，但新大正物业公司举示的考勤表显示合同期满后的15个月安排了148人次在案涉项目提供物业服务。如按合同期内约定员工人数17人/月计算，新大正物业公司在合同期外应安排255人次为博宏公司、碧峰公司提供物业服务。可见，新大正物业公司在合同期外未完全参照合同期内安排员工17人/月为博宏公司、碧峰公司提供物业服务，服务人次比为58%。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，新大正物业公司未完全参照合同期内安排员工为博宏公司、碧峰公司提供服务，一定程度上影响了物业服务质量，一审法院酌定物业费参照服务人次比58%计算，即合同期外物业费42,664.77元/月（73,559.94元/月×58%），合同期外15个月的物业服务费合计639,971.55元。参照《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》对服务费支付比例的约定，即“博宏公司支付比例为42%，碧峰公司支付比例为58%”，博宏公司应承担268,788.05元，碧峰公司应承担371,183.50元。针对房屋租赁费问题，新大正物业公司陈述合同期外的房屋租赁费参照合同期内标准8,262.71元/年计算，合同期外15个月，但只主张一年的费用8,262.71元，按双方当事人对费用支付比例的约定，博宏公司应承担合同期外房屋租赁费3,470.34元，碧峰公司应承担房屋租赁费4,792.37元。 综上，碧峰公司未支付合同期内的物业费529,531.45元。合同期满后，新大正物业公司仍为博宏公司、碧峰公司提供了15个月的服务，但未完全参照合同期内安排员工为博宏公司、碧峰公司提供服务。加上合同期外的各项费用，碧峰公司尚欠新大正物业公司各项物业服务费合计905,507.32元（529,531.45+371,183.50+4,792.37）；博宏公司尚欠新大正物业公司合同期外物业服务费合计272,258.39元（268,788.05+3,470.34）。双方当事人在本案诉讼中就合同期外是否提供物业服务各执一词，且就合同期内、期外产生的各项费用未结算，对新正大物业公司主张碧峰公司、博宏公司从违约之日起至起诉之日的服务费资金占用利息的诉求，不予支持，但博宏公司、碧峰公司应从新正大物业公司本次起诉之日起（2018年1月31日）按中国人民银行同期同类贷款利率支付尚欠款项的资金利息至清偿完毕之日止。新正大物业公司的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告重庆碧峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新大正物业集团股份有限公司合同期内外物业服务费合计905,507.32元及资金利息，利息从2018年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止。二、被告重庆市博宏城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新大正物业集团股份有限公司合同期外物业服务费合计272,258.39元及资金利息，利息从2018年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止。三、驳回原告重庆新大正物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20,720元，由被告重庆碧峰实业有限公司负担12,855元，被告重庆市博宏城市建设开发有限公司负担5,380元，原告重庆新大正物业集团股份有限公司负担2,485元。 二审中，碧峰公司、新大正物业公司、博宏公司未举示证据。 本院二审查明，本案的事实争点为:2016年之后被上诉人新大正物业公司是否提供了物业服务。根据2017年2月16日博宏公司致函新大正物业公司的博宏建司函[2017]6号函件，以及2017年2月27日博宏公司、碧峰公司共同致函新大正物业公司的博宏建司函[2017]8号函件内容来看，博宏公司、碧峰公司均认可在物业服务合同到期后，新正大物业公司继续就案涉项目提供了物业服务至2017年2月28日。加之，被上诉人举示的李涛容出庭作证的证言与员工考勤表也相互印证合同期满后被上诉人继续就案涉项目提供了物业服务。同时，博宏公司、碧峰公司于2017年2月27日才发函解除合同，若被上诉人2016年起便未再提供物业服务，博宏公司、碧峰公司此时发函与常理不符。因此，本院认定被上诉人提供物业服务至2017年2月28日。 本院二审查明的事实与一审判决确认的其余事实相同。 本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人是否应承担合同期外的物业服务费；二、本案是否应支持资金占用损失。针对上述焦点，本院作如下评述。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然双方当事人签订的物业服务合同于2015年11月19日到期后，双方当事人未签订新的物业服务合同，但新大正物业公司继续提供物业服务至2017年2月28日，故双方之间仍存在物业服务合同的法律关系，碧峰公司、博宏公司仍应履行支付相应物业服务费的义务。一审法院考虑到新大正物业公司未按之前约定提供全面的物业服务，按比例下调合同期外的物业服务费，亦属公平合理，本院予以维持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，新大正物业公司提供物业服务后，碧峰公司、博宏公司未及时支付物业服务费构成违约，新大正物业公司有权主张资金占用损失。故，一审法院计算的资金利息，本院予以维持。 综上所述，上诉人重庆碧峰实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,855元，由上诉人重庆碧峰实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何庆华 审判员  黄 飞 审判员  彭松涛 二〇一九年一月七日 书记员  杜晓杰