广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初74号 原告桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区七星路****。 法定代表人李仁彬，该公司总经理。 委托代理人吕秀荣，广西中远律师事务所律师。 被告龚自华，男，1960年8月12日出生，汉族，住桂林市叠彩区，系灵川县八里街“七彩江畔.人家”小区1-1-102号房屋业主。 原告桂林富鑫物业服务有限公司诉被告龚自华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员廖润强独任审理，于受案当日公开开庭审理了本案，书记员李颂薇担任法庭记录。原告桂林富鑫物业服务有限公司法定代表人李仁彬及委托代理人吕秀荣，被告龚自华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年4月20日，原告与被告居住的灵川县“七彩江畔.人家”小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同第十八条约定住宅物业费按建筑面积每月0.5元/㎡缴纳，公摊水电费每户每月5元，垃圾费按每户每月6元，合同第十九条约定乙方按月收取各业主或物业使用人的物业服务费，各业主必须于每月的10日前缴纳当月的费用等，合同第二十五条约定业主欠交物业服务费属违约行为，不但要补交费用，还要承担逾期之日起每天按欠缴费的千分之三缴纳违约金和滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼，要求其履行缴纳相关费用的义务，并承担乙方催其缴费登报公告费以及为此提起诉讼支付律师的费用。2017年4月20日至2018年1月31日，原告在“七彩江畔.人家”小区履行了物业服务义务。被告在该小区的1-1-102房87.98平方米，每月应缴物业费43.99元，2017年4月20日至2017年4月30日欠缴物业费16.12元，2017年5月1日至2018年1月31日被告欠缴物业费351.92元，滞纳金和违约金算至2018年9月30日为457.74元，欠交服务期间的公摊水电费、生活垃圾费共88元。经原告书面通知催缴，被告仍拒不缴费，请求法院判令被告支付原告2017年4月20日至2018年1月31日服务期间的物业费368.04元、公摊水电费、生活垃圾费88元及违约金457.74元（已计算至2018年9月30日，2018年10月1日起按本金368.04元，按每天千分之三实际计算至付款之日），并由被告承担原告提起诉讼支付请律师的费用1000元及承担诉讼费。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1、营业执照副本、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，拟证明原告执业资质、经营范围、法定代表人身份等情况，原告符合诉讼主体资格； 2、七彩江畔人家业主委员与桂林富鑫物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》（2017年4月20日签订），拟证明原告履行合同的依据、合同权利义务等内容，其中物业收费标准为按住宅建筑面积每月0.5元/㎡计算、违约金（滞纳金）按缴费逾期每日千分之三收取；公摊水电费每户每月5元缴纳，垃圾费每户每月6元缴纳。 3、通知、相片1张（复印放大），拟证明2018年1月8日，原告及七彩江畔人家业主委员会向小区欠费业主下发通知催缴物业费等，将《通书》张贴于小区公告栏的情况； 4、物业费收费表，拟证明原告进驻“七彩江畔.人家”小区履行了物业服务合同，期间小区其他业主均向原告交纳了物业费，而被告没有缴纳物业等费用； 5、《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》、《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》，拟证实原告与被告的物业服务纠纷案，原告委托广西中远律师事务所诉讼代理，支付代理费1000元。 被告辩称：1、被告在“七彩江畔.人家”小区的房屋没有装修和入住，不同意缴纳垃圾费；2、原告没有通知被告交纳物业费，被告不是恶意欠费，违约金过高，不同意缴纳违约金、律师费和诉讼费；3、原告物业服务不到位（小区其他业主在被告房屋的窗台下种菜，原告不管）。被告同意缴纳物业费、公用水电费，请求法院驳回原告其他诉讼请求。 被告在庭审中提供的证据有： 1、身份证复印件，拟证实被告的身份信息； 2、房屋产权证复印件，拟证实在灵川县房屋产权人是龚自华，建筑面积为89.27㎡； 3、彩色照片10张（放大），拟证实小区其他业主在被告房屋的窗台下种菜，原告不管。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5无异议，但对原告提供的证据3不知情（因自己不在该小区居住）。原告对被告提供的证据1、2无异议，对证据3不予认可，照片不是原告服务期间拍摄。本院对上述无异议的证据予以认定，作为定案依据。关于被告对原告提供的证据3不知情的意见，经查，有原告张贴催费通知证实，张贴地点与物业合同要求张贴地点相符，证据之间相互关联。为此，本院对原告提供的证据3予以采信。关于被告提供的证据3（照片），经查是被告在本案诉讼期间拍摄，证实内容与原告服务期间缺乏关联。为此，本院对该证据不予采信。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告桂林富鑫物业服务有限公司为依法登记的物业服务企业，经营范围包含物业服务等。2017年4月20日，原告（乙方）与灵川县“七彩江畔.人家”小区业主委员会（甲方）签订物业服务委托合同。合同约定，甲方将七彩江畔人家小区物业（建筑面积约24万㎡）委托于乙方进行物业服务。合同期限自2017年4月20日至2018年1月31日止。合同约定了双方的权利义务、服务标准、费用标准、违约责任等内容，其中，物业服务费用收取标准约定为：按住宅建筑面积计算0.5元/月/㎡，业主每月10日前缴纳当月物业费，逾期之日起每天按欠费的3‰收取违约金（滞纳金），还约定乙方有权向人民法院提起诉讼，要求业主履行缴费义务，承担登报公告费、提起诉讼的律师费用；同时约定，乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。 上述合同签订后，原告依约对“七彩江畔.人家”小区进行物业服务管理，履行了合同约定的相关义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务费。被告系该小区********房屋所有人，该房屋建筑面积为89.27㎡，其自2017年4月20日起至2018年1月31日未交纳物业费及公摊水电费、垃圾费，依据合同约定计算拖欠物业费418.15元（89.27㎡×0.5元/月/㎡×9个月，另11日），公用水电费5元/月×9个月=45元，另11日1.87元，生活垃圾费6元/月×9个月=54元，另11日2.2元。2018年1月8日，原告与业主委员会联合向被告所居住小区欠费业主发出书面通知，要求欠费业主于2018年1月30日前缴清相关费用。因被告未交清所欠物业等费，原告遂于2019年1月9日向本院提起诉讼，请求法院判令被告支付原告物业费368.04元、公用水电费40元、生活垃圾费48元及违约金457.74元（违约金计至2018年9月30日，2018年10月1日起按本金368.04元，按每天千分之三实际计算至付款之日），并由被告支付原告提起诉讼支付的律师费1000元及承担诉讼费。另查明，原告为本案诉讼，委托广西中远律师事务所代理出庭参加诉讼，花费代理费1000元。 本院认为，原告系经依法登记成立、取得执业资格的物业服务企业，其与灵川县七彩江畔人家业主委会签订的《物业服务委托合同》系双方自愿，符合法律、法规的规定，合同基本权利义务条款对双方及小区全体业主及相关物业使用人具有约束力。本案原告依约履行了对“七彩江畔.人家”小区的物业服务义务，被告作为居住在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依约向原告交纳物业服务费用，被告在物业合同已实际履行情况下，自2017年4月20日起拒交相关物业费的事实成立。原告主张被告支付2017年4月20日至2018年1月31日期间的物业服务费368.04元、公用水电费40元、生活垃圾费48元，本院予以支持。被告经原告催收逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，涉案合同约定逾期缴纳物业服务费按每日3‰比例计算违约金确系偏高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，应当结合案件实际及被告的辩解意见酌情予以调低，即以所欠物业费总额的30%计算违约金为宜。考虑所签合同约定业主每月10日前缴纳当月物业费，以及2018年1月8日原告首次书面催交，并允许小区业主在2018年1月30日前一次性交纳物业服务费用的实际，故交费时间宜采纳按合同全期一次性交纳。被告应于2018年1月30日前交纳相应物业费，其未按时交纳，应自同年1月31日止以应交物业费368.04元为基数（原告诉请），按30%计算违约金，即违约金为368.04元×30%=110.42元。 关于被告辩解称其没有在涉案物业居住，不应缴纳生活垃圾费的意见，因被告未能提供相应证据证实。为此，其辩解意见，本院不予采信。 关于欠费业主应否承担为此诉讼产生的律师费问题。经查，原告主张的律师出庭代理费1000元支出，有原告出具的委托代理合同、收费发票及收费文件证实，该事实本院已予以认定；另查明，涉案《物业服务委托合同》第七章《违约责任》中约定，业主欠交物业费要承担违约金，还约定因业主不缴纳物业费提起诉讼时产生的律师费由欠费业主承担，而在设定原告违约时，并没有相应的惩罚性约定。本院认为，物业服务合同是双务合同，在此约定律师费的承担明显加重了业主一方的责任。基于被告的辩解，并根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”的规定，加重业主责任的条款无效。为此，原告主张律师费由被告承担的请求不合理，有悖于法律规定，本院不予支持。 关于被告认为原告物业服务不到位的辩解意见，因其未能提供相应证据证实，其辩解意见，本院不予采信。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第（二）项、第六条之规定，判决如下： 一、被告龚自华应向原告桂林富鑫物业服务有限公司支付2017年4月20日至2018年1月31日期间物业服务费368.04元、公用水电费40元、生活垃圾费48元，并向原告支付违约金110.42元。 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取为25元，由原告负担18元，由被告负担7元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖润强 二〇一九年一月二十八日 书记员  李颂薇