云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0825民初562号原告：瞿兰，女，1970年6月7日生，汉族，中专文化，云南省楚雄彝族自治州人，住镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县，个体工商户。原告：谢宗峰（系原告瞿兰的儿子），男，1990年5月24日，汉族，云南省楚雄彝族自治州人，住镇沅县，个体工商户。二原告共同委托诉讼代理人：自章云，男，云南银生律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：谭忠雷，男，1965年7月27日生，汉族，大学文化，云南省思茅区人，住普洱市思茅区，系银行职员。被告：孔惠兰（系被告谭忠雷的妻子），女，1965年5月13日生，哈尼族，大学文化，云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县人，住普洱市思茅区，医院护士。被告：李从勇，男，1971年7月12日生，汉族，大专文化，云南省镇沅县人，住镇沅县，待业。被告：赵晓芳（系被告李从勇的妻子），女，1977年8月1日生，彝族，初中文化，云南省镇沅县人，住镇沅县，待业。原告瞿兰、谢宗峰诉被告谭忠雷、孔惠兰、李从勇、赵晓芳租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中因案情复杂，本案于2018年11月16日裁定转为普通程序后，于2018年12月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瞿兰、谢宗峰及其委托诉讼代理人自章云，被告谭忠雷、李从勇、赵晓芳到庭参加了诉讼，被告孔惠兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瞿兰、谢宗峰向本院提出诉讼请求：1、依法认定四被告于2018年7月23日签订的房屋买卖合同无效。2、依法判决确认二原告对被告谭忠雷、孔惠兰位于镇沅县恩乐镇人民路粮食购销公司综合楼1-01、02、03号门面在同等条件下享有优先购买权。3、诉讼费用由四被告承担。事实与理由：二原告是母子关系，被告谭忠雷和孔惠兰是夫妻关系，被告李从勇和赵晓芳是夫妻关系。二原告自2005年起就承租被告谭忠雷、孔惠兰位于镇沅县人民路粮食购销公司综合楼1-01、02、03号门面，后二原告将该门面进行装修经营“镇沅家家乐超市”。因二原告经营的镇沅家家乐超市在镇沅县具有一定社会知名度，二原告又于2014年4月30日与被告谭忠雷、孔惠兰续签房屋租赁合同，租赁合同至2019年4月30日届满。2018年7月23日，被告谭忠雷、孔惠兰在未通知二原告要出售门面的情况下，将二原告正在承租经营的超市门面出售给被告李从勇和赵晓芳。二原告得知门面出售后，于2018年7月27日找到被告谭忠雷、孔惠兰交涉，要求以同等价格将该门面出售给二原告。二被告却以房子是自己的，自己有权决定将房子出售给被告李从勇和赵晓芳为由，拒绝了二原告的要求。综上，二原告已经承租被告谭忠雷、孔惠兰的门面经营“镇沅家家乐超市”十多年时间，该超市在镇沅县已具有一定的社会知名度，将门面出售给他人会给二原告造成重大经济损失。且被告赵晓芳是“镇沅家家乐超市”的员工，明知二原告的超市门面是与被告谭忠雷、孔惠兰承租来的，也非常清楚超市的经营情况，其与丈夫李从勇仍一起瞒着二原告向被告谭忠雷夫妻购买门面。二原告认为，四被告的行为属于恶意串通损害二原告合法权利的行为，应依据合同法的规定，认定四被告的买卖合同无效。另，二原告在同等条件下享有优先购买权。为维护二原告的合法权益，现二原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。被告谭忠雷答辩称，第一，原告起诉的理由与事实不符。答辩人在出售门面之前，已经四次告知二原告门面出售的意图，但是二原告以门面无法办理房产证，不能登记产权为由不愿意购买答辩人的门面，在此情况下，答辩人才将门面卖予被告李从勇夫妻；第二，二原告在未经答辩人同意的情况下，已两次将门面转租，其已丧失了优先购买权。综上，请求法庭查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告李从勇、赵晓芳答辩称，第一，答辩人与被告谭忠雷夫妻是在自愿平等协商的情况下签订的门面买卖协议，且原告的优先购买权已经得到了保护，不存在侵犯其优先购买权的说法；第二，原告的滥诉行为损害了答辩人的名义，法庭应依法予以制止。最后，诉讼费用答辩人不承担，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求依法向法庭提交以下证据材料：1、营业执照复印件一份，欲证明“镇沅家家乐超市”的经营者是谢宗峰的事实。2、租房合同一份，欲证明二原告自2005年起就承租被告谭忠雷、孔惠兰所有的位于镇沅县人民路粮食购销公司综合楼门面，且至今租期未届满的事实。3、镇沅县房产管理所档案摘抄表一份，欲证明本案争议的位于镇沅县人民路粮食购销公司综合楼门面为被告谭忠雷、孔惠兰共同共有的事实。4、收据一份，欲证明2018年7月23日，四被告签订买卖合同当日，原告瞿兰在楚雄出差的事实。经质证，被告谭忠雷、李从勇、赵晓芳对原告提交的四组证据均无异议。被告谭忠雷针对其答辩意见依法向法庭提交以下证据材料：1、中国移动通信集团客户详单一份，欲证明2018年7月23日，被告出售门面当天，已经询问原告是否愿意购买门面，但原告明确表示不愿意购买的事实。经质证，二原告对该份证据的真实性、合法性无异议，但不认可其证明目的，认为通话是事实，但是无法证明其通话的内容。其次，2018年7月24日、27日，原告与被告谭忠雷还进行过多次通话，就门面买卖事宜进行不断的沟通。经质证，被告李从勇、赵晓芳对该份证据无异议。2、证人魏某的当庭证言，证人陈述：证人与被告李从勇都是原镇沅马家园水泥厂职工。2018年7月23日，被告李从勇因不认识去工商银行的路，因此邀约证人一起去找被告谭忠雷；大约11点到12点左右，被告谭忠雷打电话给原告瞿兰，但是电话没有接通。中午，证人和三被告出去吃了中午饭，饭后又回到谭忠雷的办公室，之后瞿兰才回的电话。当时，电话开了免提，谭忠雷问瞿兰，自己的门面要卖，问她是否愿意买，但瞿兰说门面办不了房产证，她暂时不要。因瞿兰表示不要，谭忠雷和李从勇才拟定门面购买合同并签字。经质证，二原告认为证人证言不客观真实，证言多处相互矛盾，因此不予认可。经质证，被告谭忠雷、李从勇、赵晓芳认为证人证言客观真实，对证言无异议。被告李从勇、赵晓芳未向法庭提交证据材料。本院审查认为，原告提交的4组证据，客观真实，与本案有关，本院予以认定；被告提交的第1组证据，即中国移动客户详单，对于证据的真实性本院予以认定，但证据不能证明通话的内容，因此对于被告欲证实被告瞿兰已经回绝的证明目的，本院不予认可。被告提交的第2组证据即证人证言，本院将结合本案其他证据及当事人陈述予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谭忠雷与被告孔惠兰系夫妻关系，二人系镇沅县人民路粮食购销公司综合楼1-01、02、03号门面共同共有人。2014年4月30日，原告瞿兰与被告谭忠雷签订《租房合同》，合同约定：原告瞿兰租用被告谭忠雷依法所有的位于镇沅县人民路粮食购销公司1-01、02、03号门面，租期为5年，时间自2014年5月1日至2019年4月30日止。原告租用门面后用于经营“镇沅家家乐超市”，该超市登记的经营者为原告瞿兰之子谢宗峰。2018年7月23日，被告李从勇找到被告谭忠雷表示愿意购买涉案门面,当日被告谭忠雷还与瞿兰通了电话，后经协商被告谭忠雷与被告李从勇、赵晓芳达成一致意见，以89万价格出售了涉案门面。原告瞿兰认为，四被告的行为侵犯了其优先购买权，因而提起本诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”原告瞿兰与被告谭忠雷签订的《租房合同》合法有效，合同尚在履行期内，原告瞿兰作为合法的承租人，其对承租的涉案门面在出卖前享有优先购买权。至于原告谢宗峰，因其并非租赁合同的当事人，不是本案诉争门面的承租人，不享有优先购买权。至于本案中原告瞿兰是否丧失了优先购买权。被告谭忠雷主张其已履行了通知义务，且原告瞿兰已明确表示不愿意购买涉案门面，放弃了优先购买权。但根据被告谭忠雷提供的证据，其书面证据即中国移动通信客户详单，只能证明双方于2018年7月23日进行了通话，而对于被告谭忠雷告知原告瞿兰的内容及原告瞿兰的答复情况，只有证人的当庭证言。因证人与被告李从勇曾系同事关系，其证言又无其他证据相佐证，对于证人陈述的双方通话内容，本院难以采信。因此，本案中只能认定被告谭忠雷将欲出售涉案门面的意图告知了原告瞿兰，但不能认定被告谭忠雷已告知了原告其欲出售门面予他人的价格和其他交易条件，也不能认定原告瞿兰已明确答复其不愿意购买涉案门面。因此，被告谭忠雷于当日即与他人签订门面买卖协议的行为，侵害了原告的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条的规定，原告瞿兰可以请求出租人承担赔偿损失的责任，其要求确认对涉案门面在同等条件下享有优先购买权的主张，于法无据，本院不予支持。关于原告的第一项诉讼请求，即要求认定四被告签订的房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故原告的诉讼请求理由不足，对此请求本院不予支持。至于原告主张合同无效的另一理由即四被告的行为系恶意串通损害原告合法权利的行为。对此，本院分析如下：所谓恶意串通是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订立合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。恶意串通的要件是：一是主观上具有恶意性；二是当事人之间具有串通性；三是双方当事人串通实施的行为损害了国家、集体或者第三人的利益。从本案的情况看，四被告的行为不符合恶意串通的要件，理由如下：首先，被告李从勇、赵晓芳夫妻与谭忠雷此前并不认识，达成买卖协议当日都还是由证人带路才找到房主被告谭忠雷的；其次，出售的门面价格符合市场价格，四被告之间并非以侵犯原告的优先购买权为目的而签订买卖协议，不具有恶意串通的串通性。最后，原告无证据证明四被告之间存在恶意串通故意损害原告利益的行为。因此，对于原告主张的该合同无效的理由，本院不予采信。综上分析，原告的所有诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告瞿兰、谢宗峰的诉讼请求。案件受理费12700.00元，由原告瞿兰、谢宗峰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 叶 昆审判员 刘成富审判员 刘艳裙二〇一九年一月十四日书记员 杨 帆