广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初12999号原告：陈俊峰，男，1985年5月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：杨伟平，女，1987年12月21日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：陈俊峰，男，1985年5月11日出生，两原告系夫妻关系。被告：广州市恒悦置业有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街启德路**（仅作办公用途）。法定代表人：黎梓迪，总经理。委托诉讼代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。第三人：广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社，住所广州市白云区鹤龙街联边村彭上新村西路**。法定代表人：刘镜源。原告陈俊峰、杨伟平与被告广州市恒悦置业有限公司，第三人广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兼原告杨伟平的委托诉讼代理人陈俊峰，被告广州市恒悦置业有限公司的委托诉讼代理人王朝阳到庭参加了诉讼。第三人广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告陈俊峰、杨伟平共同向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令广州市恒悦置业有限公司立刻退还租赁费422605元、违约金等42260.5元，合计464865.5元；2.请求依法判令广州市恒悦置业有限公司承担此次诉讼相关费用；3.请求依法判令冻结广州市恒悦置业有限公司及关联资产，直至还清该诉讼款项。事实与理由如下：两原告于2017年3月与被告签订了《“云城星悦”公寓租赁合同》，原告按照合同约定于2017年4月全部交清422605元的租赁费用。合同约定物业交付时间为2017年12月31日，但被告一直未能交付房屋，根据合同第八条8.3（2）的约定，若超过120个工作日仍未能交付该物业的，原告有权解除本合同，被告不仅应退回原告已付租赁费全额，还应按租赁费全额的百分之十支付违约赔偿金。被告于2018年8月4日同意按照合同约定履行义务，愿意退还款项并承担违约责任。原告按被告要求填写申请表格，但此后一直未得到答复。此后被告在2018年9月8日回函中仍未提及退还费用及违约金等事宜，故诉至法院，望判如所请。被告广州市恒悦置业有限公司辩称：我司请求继续履行涉案租赁合同：1.目前原告租赁的涉案房屋所在项目已通过消防、规划、竣工、环保、卫生学验收及其他单项的排污节能电梯等项目的验收，目前已具备继续履行合同的客观要件。我司于2019年1月15日已通知原告收房。2.我司确实存在逾期交付房屋的情况，但我司认为逾期的原因是因为办理各项验收手续而客观不能，并非我司主观恶意或者是故意。3.希望与原告进行和解。第三人广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社提交书面陈述意见：1.被告于2014年3月31日与我社就承租案涉房屋所在的彭上商务中心项目地块签署了《租赁合同》，建设期2年（2015.7.13-2017.7.12），建设成本回收期9年（2017.7.13-2026.7.12），租期20年（2026.7.13-2046.7.12），至2046年7月12日期满。2.涉案房屋所在的彭上商务中心项目地块原为我社自留建设用地，后被征为国有土地并以划拨方式返还给我社作为村经济发展用地（商业），土地使用权人为广州市白云区鹤龙街联边村经济联合社。3.涉案房屋的招租、租赁合同签订、租金收取、房屋交付均由被告与原告双方自行负责与完成，我社未参与，不清楚涉案房屋租赁合同签订及合同条款的内容，原告的诉讼请求也与我社无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方当事人对原告提交的《“云城星悦”公寓租赁合同》、收款收据、原告给被告的函件、被告给原告的回函，被告提交的建设用地规划许可证、建设用地批准书、企业基本建设投资项目备案证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、城镇污水排入排水管网许可证、建设项目卫生学竣工验收意见、项目水土保持设施验收报备证明的函无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年3月1日，两原告（共同作为承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订了《“云城星悦”公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1.1甲方将坐落于广州市白云区鹤龙街启德路8号云城星悦大厦A座9层07号公寓物业（以下简称涉案房屋）交付给乙方有偿租赁。2.1租赁期限自2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权。如乙方不使用甲方赠送的5年，将房屋交回甲方，乙方不得要求甲方退回该5年的使用费。3.1本合同期内乙方应向甲方缴付的租赁费总额为412605元。4.1该物业的交付时间为2017年12月31日，乙方对该物业的租赁期限自2018年1月1日起计算。如甲方交楼时间延误，则租赁期限自动顺延，该物业的租赁计租起始时间以双方实际交楼日期为准。8.3甲方未能按合同约定的时间交付该物业的，则按下列情况执行：（1）甲方交付物业的时间超过约定时间120个工作日（含120个工作日），甲方应每日按租赁费总额的万分之五支付乙方违约金；（2）甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，还应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金。等等。被告确认原告合计向其支付422605元租赁费(含10000元的团购优惠费)。被告至今未将涉案房屋交付给原告使用。原告于2018年8月30日向被告发函，要求被告按照合同第八条8.3（2）的规定，向原告退还已付租赁费422605元以及按租赁费全额的百分之十支付违约赔偿金42260.5元。被告于2018年9月5日向原告回函，主要内容为被告为完成涉案项目的各项验收工作造成迟延并非其主观意愿，被告未承诺任何有关退款的事项，本项目公寓预计将于2019年2月1日给予交付，并向原告提出协商方案。原告表示不同意被告提出的协商方案。另查明，涉案房屋所在的项目经《建设工程规划许可证》（穗规建证〔2015〕23号）、《关于调整建筑设计方案的复函》（穗规函〔2016〕3872号）批准，项目名称为彭上商务中心，建设规模为1幢10层商业办公楼，建设单位为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社。该工程已于2015年7月13日取得《建筑工程施工许可证》，于2018年6月通过规划验收（穗国土规划验证〔2018〕684号）。涉案土地性质为国有划拨建设用地，使用权人为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社,建设项目名称为村经济发展用地（商业），本宗土地用途为批发零售用地。被告（乙方）提交其与广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社（甲方）签订的《租赁合同》，拟证明被告向广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社承租彭上商务中心项目地块，建设期2年（2015.7.13-2017.7.12），建设成本回收期9年（2017.7.13-2026.7.12），租期20年（2026.7.13-2046.7.12），至2046年7月12日期满。原告认为该份证据与其无关。被告于2019年1月15日通知原告办理涉案房屋交付手续，原告不同意收房，坚持要求解除租赁租赁合同。本案审理过程中，原告撤回其第三项即要求判令冻结广州市恒悦置业有限公司及关联资产，直至还清该诉讼款项的诉讼请求，本院已当庭口头裁定予以准许。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原告与被告签订的《租赁合同》约定租赁期从2018年1月1日至2037年12月31日止，并于2038年1月1日至2042年12月31日为甲方免费赠送乙方租赁使用权，根据上述约定，双方约定的租赁期限实际上是从2018年1月1日至2042年12月31日，租赁期已经超过二十年，故双方基于《租赁合同》形成的租赁合同关系应是始于2018年1月1日止于2037年12月31日，2038年1月1日至2042年12月31日期间部分无效，除了租赁期超过二十年的约定无效外，其他约定是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告已向被告支付租赁费合计422605元，被告应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。《租赁合同》第8.3条第2款约定：“甲方超过约定时间120个工作日（不含120个工作日）仍未能交付该物业的，乙方有权解除本合同；甲方除应退回乙方已付的租赁费全额外，该应按租赁费全额的百分之十支付乙方违约赔偿金”，被告于合同约定的交付时间后120个工作日未能向原告交付房屋，原告于2018年8月30日向被告发函要求被告退还租赁费用422605元以及按租赁费全额的百分之十支付违约赔偿金42260.5元，其实际是要求解除双方的租赁合同，被告已经收到该函件，故双方租赁合同（前20年租期部分）已于被告收到该函件时解除，现原告要求被告退还租赁费422605元及支付违约赔偿金42260.5元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告陈俊峰、杨伟平退回租赁费422605元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒悦置业有限公司向原告陈俊峰、杨伟平支付违约赔偿金42260.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8273元，由被告广州市恒悦置业有限公司负担（上述受理费8273元已由原告陈俊峰、杨伟平预交，原告陈俊峰、杨伟平同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  刘艳柳人民陪审员  叶晓敏二〇一九年一月十五日书 记 员  冼颖斯郭嘉嘉