山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0283民初97号原告：董凤娟，女，1972年12月5日生，汉族，居民，住平度市开发区。委托诉讼代理人：李雄业，男，1978年11月7日生，汉族，居民，住址同上，系原告董凤娟之丈夫。被告：平度市人民政府东阁街道办事处菜园村民委员会（原平度市城关街道办事处菜园村民委员会，以下简称菜园村委）,住所地：平度市东阁街道办事处菜园村。法定代表人：张佳林，该村支部书记。委托诉讼代理人：孙蕾，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王龙君，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原告董凤娟与被告菜园村委财产损害赔偿纠纷一案，原告董凤娟于2015年1月8日诉来本院，本院于2015年7月6日作出（2015）平民一初字第769号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，原告不服一审判决上诉，2016年9月6日，青岛市中级人民法院作出（2016）鲁02民终419号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清、可能影响案件正确审理为由裁定撤销原一审判决，发回本院重审。本院于2017年1月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董凤娟的委托诉讼代理人李雄业、被告菜园村委的委托诉讼代理人孙蕾、王龙君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董凤娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告直接经济损失50万元；2、请求依法判令被告赔偿原告2014年12月26日至本案执行完毕之日期间的可得利益损失，按每日12000元计算；3、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2012年11月26日，原告出资134万元买下了精灵馅饼店所有股份并进行经营，经营状况良好，因被告新任村委与前任村委不和，2014年12月26日，被告新任村委主任张佳林上任后，以索要房租的名义，组织村民到原告店里闹事，致使原告的馅饼店无法经营，给原告造成重大经济损失。被告菜园村委辩称，1、原告所诉与事实不符。原告经营馅饼店的房屋所有权人是被告，原告从他人处转租该房屋后，仅向被告交纳了2011年、2012年全年的租金以及2013年的部分租金，后原告以种种理由拒绝交纳所欠租金，被告多次催要未果，无奈才向其发出通知，要求其支付房租，否则限期搬离，后原告未交房租，自动搬离，根本没有发生原告所称的聚众闹事限制其经营的行为。2、被告与案外人韩书财签订的涉案房屋租赁合同第六条第一款约定：韩书财应依法交付房租，如果其拖欠租金，则每日按当年租金的千分之五交付违约金；超过15天则本合同自动终止，由此给被告造成的经济损失由韩书财全部负责。根据上述约定，原告拖欠被告租金的日期远远超过了15天，被告有权收回房屋，由此造成的经济损失应当由原告自己承担。3、被告在2014年5月份就向平度市人民法院起诉原告及韩书财要求支付租金，原告在此情况下提起本案诉讼，显然是为了拖延时间以达到拒不支付租金的目的。综上，原告所诉没有任何事实根据，是典型的恶意缠诉滥诉行为，请求法院查明事实后依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2011年3月13日，被告菜园村委（甲方）与韩书财（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：乙方租赁甲方位于苏州路南端西侧门市房2间、二层楼4间，租期20年，自2011年5月1日至2031年4月30日；2011年5月1日至2013年4月30日每年交租金33万元，从2013年5月1日起每年按租金5%递增，合同签订当日乙方应向甲方交纳第一年的租金，自第二年开始，每年提前1个月支付下一年租金，直至本合同结束；租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前1个月书面通知乙方，解除合同，甲方应付给乙方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；乙方应依约交付租金，乙方如果拖欠租金，则每日按当年租金千分之五的租金支付违约金，超过15天则本合同自动终止，由此导致甲方的经济损失由乙方全部负责。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，韩书财开始在涉案租赁房屋经营精灵馅饼店。2011年10月10日，韩书财与原告董凤娟及潘丽君、唐玉峰（又名唐峰）签订《共同合伙经营协议》，协议约定各合伙人共同投资124万余元在涉案房屋经营平度市精灵馅饼店。2012年11月26日，潘丽君与原告签订股权转让协议，将其股权以现金方式转让给原告后退出合伙。2012年12月5日，平度市精灵馅饼店办理了个体工商户营业执照，登记经营者为韩书财。2012年12月8日，韩书财、唐玉峰分别与原告签订股权转让协议，两人将各自的股权以现金方式转让给原告后退出合伙。原告受让韩书财与菜园村委签订的房屋租赁合同中韩书财的权利义务，但未与被告重新签订房屋租赁合同。2012年12月9日后原告自己经营精灵馅饼店并对涉案房屋重新进行了装修，但未向工商部门办理经营人变更登记。2013年6月26日精灵馅饼店被工商部门注销登记。2011年5月1日至2013年4月30日期间的房屋租赁费韩书财与原告已向被告全部付清。2013年5月1日至2014年4月30日期间的租赁费27万元，原告已交12万元，余15万元未付。2014年5月1日后的租赁费原告也未支付。2014年6月27日，被告向本院起诉原告及韩书财，要求解除合同、返还房屋、支付租金及违约金。本院以（2014）平民一初字第2253号案件受理，2015年6月15日本院作出判决后，原告不服提起上诉，2016年9月5日青岛市中级人民法院以事实不清为由将该案发回重审，重审案号为（2017）鲁0283民初100号。2014年12月26日，被告向原告发出书面停水通知并将馅饼店一楼营业大厅店门换锁，精灵馅饼店停止经营至今，店内的装饰装修没有被破坏。2015年1月8日，原告起诉被告要求赔偿装修残值损失及可得利益损失。原告为证实自己的装修残值损失，提供了2014年2月15日其与青岛凯嘉装饰工程有限公司签订的装修协议、原告自己书写的装修价格清单。被告认为上述证据系原告单方制作，无法确认其真实性及与本案之间的关联性，均不予认可。庭审中，原告称其主张的直接经济损失50万元是指店内装饰装修的剩余价值。被告称如果解除合同要求原告恢复原状，店内装修与其无关，且原告的装修对其也没有用处。本案在审理过程中，原告申请对涉案房屋的装饰装修剩余价值进行鉴定，还申请对精灵馅饼店的预期可得利益损失进行鉴定。后原告申请撤回第2项诉讼请求以及对精灵馅饼店预期可得利益损失进行鉴定的申请，本院均口头裁定予以准许。经本院委托，2018年3月23日，山东泰诚价格评估有限公司出具评估结论书，评估结论为：精灵馅饼店不可拆卸形成添附装修部分在2014年12月26日的价值为454056.69元。原告支付鉴定费10000元。2017年12月29日，本院作出（2017）鲁0283民初100号民事判决书，确认原、被告在2013年5月1日至2014年12月25日期间存在房屋租赁合同关系，认为被告在该案诉讼中擅自将原告店门换锁，导致原告的精灵馅饼店停止经营，行为不当，故因换锁扩大的损失应由被告自己承担，对被告主张的2014年12月26日后的租赁费不予支持，判决:原、被告之间的房屋租赁合同于2014年12月26日解除,原告在判决生效后20日内腾出涉案房屋，支付2013年5月1日至2014年12月25日期间所欠被告的租赁费33万余元及违约金。原告不服该判决提起上诉，2018年12月7日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终3712号民事判决书，驳回上诉、维持原判。上述事实，有原告提供的租赁合同、共同合伙经营协议、股权转让协议、被告的通知、原告给村委出具的支付租金计划、营业执照、2014年12月26日店门口内外的照片、录像，被告提供的租赁合同、限期付款通知、原告书写的支付租金计划、涉案房屋的土地使用证、平度市精灵馅饼店的个体登记信息查询结果，山东泰诚价格评估有限公司的评估结论书、评估费发票，本院（2017）鲁0283民初100号民事判决书、青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终3712号民事判决书及本院的庭审笔录、勘验笔录等在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被告给原告经营的精灵馅饼店停水、换锁是否构成侵权，被告应否赔偿原告剩余租期内的装修残值损失；二、赔偿数额如何确定。针对上述焦点问题，本院分析如下：关于焦点一，公民的财产所有权受法律保护，任何组织和个人不得侵害。本案中，原告基于与韩书财等人的合伙关系，在其他人退股后受让取得了精灵馅饼店的全部股权，从而承继了韩书财与被告所签订的房屋租赁合同中韩书财的权利义务。原告在履行房屋租赁合同过程中，投入了较大资金对涉案房屋进行装饰装修，增加了房屋的使用价值。原告拒交租赁费构成违约，以致被告起诉要求解除房屋租赁合同，被告在诉讼期间于2014年12月26日给原告店内停水、换锁，导致原告无法经营，房屋租赁合同实际解除，现生效判决确认双方合同于2014年12月26日解除并判令原告腾出涉案房屋，原告继续使用涉案房屋已不可能，被告给原告馅饼店停水、锁门构成侵权，被告的侵权行为导致原告不能继续使用涉案房屋，并造成原告投入的装饰装修财产损失，原告要求被告赔偿其剩余租期内的装饰装修残值损失，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，山东泰诚价格评估有限公司的评估结论书，评估程序合法，具有法律效力，本院予以认定。根据该评估结论书，原告剩余租期内形成附合的装饰装修残值损失为454056.69元。原告未按合同约定支付租金，构成违约，被告在在诉讼过程中采取停水、换锁等方式阻止原告正常经营，致使合同实际解除，无法继续履行，双方对涉案房屋租赁合同的解除均负有过错。涉案房屋租赁合同约定租期20年，韩书财个人及与原告等人合伙经营一年半时间，原告重新装修后至合同解除时实际使用涉案房屋两年时间。因原、被告对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，本院综合考虑原告投入装修的资金情况、装修后房屋使用增值情况、原告实际使用房屋的时间、剩余租期内的装修残值情况以及原、被告在房屋租赁合同解除中的过错程度等因素，认为被告应当赔偿原告剩余租期内的装饰装修残值损失的70%为宜，另30%损失应由原告自己负担。被告关于不应赔偿原告上述财产损失的答辩意见，于法无据，本院不予支持。根据评估意见书及上述赔偿比例，被告应当赔偿原告剩余租期内的装饰装修残值损失454056.69元的70%，即317839.68元。评估费10000元，因双方未就合同解除时装饰装修物的处理进行约定，且对合同解除均负有过错，故由双方各负担一半为宜。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第㈢项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告平度市人民政府东阁街道办事处菜园村民委员会赔偿原告董凤娟已形成附合的装饰装修残值损失317839.68元，于判决生效后10日内付清。二、评估费10000元，由原告董凤娟、被告平度市人民政府东阁街道办事处菜园村民委员会各负担5000元；因原告已预交，限被告平度市人民政府东阁街道办事处菜园村民委员会于判决生效后10日内付给原告董凤娟5000元。三、驳回原告董凤娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告董凤娟负担3206元，由被告平度市人民政府东阁街道办事处菜园村民委员会负担5594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 刘 虹陪审员 任显云陪审员 张风英二〇一九年一月九日书记员 董 蕊