湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0103民初4892号原告：范希媛，女，1946年5月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王海波，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵铭，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告：龙赛，男，1977年6月30日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王海波，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵铭，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告：刘利珍，女，1947年10月17日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：戴双庚，湖南人和律师事务所律师。被告：李自强，男，1954年7月17日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：童楚玲，女，1952年12月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：戴双庚，湖南人和律师事务所律师。原告范希媛、龙赛与被告刘利珍、李自强、童楚玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范希媛、龙赛及其共同委托诉讼代理人赵铭、王海波，被告童楚玲及被告刘利珍、童楚玲的共同委托诉讼代理人戴双庚到庭参与了诉讼，被告李自强经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范希媛、龙赛向本院提出诉讼请求：1、判决合同编号为KF1007130023的《长沙市二手房买卖合同》无效；2、判决坐落于王公塘025号半边山1-17栋302房的产权登记至两原告名下，判令被告刘利珍、李自强配合原告龙赛办理诉争房屋产权过户手续及事宜；3、判令被告李自强负担办理诉争房屋上述过户事宜所产生的费用；4、判令被告刘利珍、李自强承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、确认李自强以范希媛、龙国兴名义与刘利珍签订的编号为KF1007130023的《长沙市二手房买卖合同》无效；2、确认刘利珍与童楚玲就坐落于王公塘025号半边山1-17栋302号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；3、确认坐落于王公塘025号半边山1-17栋302号房屋的产权归范希媛和龙赛所有；4、判令刘利珍、李自强、童楚玲配合范希媛、龙赛办理王公塘025号半边山1-17栋302号房屋的过户手续及事宜；5、判令刘利珍、李自强、童楚玲承担范希媛、龙赛因办理王公塘025号半边山1-17栋302号房屋产权过户事宜所产生的损失；6、本案的案件受理费及保全申请费由刘利珍、李自强、童楚玲承担。事实与理由：范希媛与龙国兴于1975年5月1日登记结婚，两人均系初婚，婚后生育独子龙赛。2017年1月6日龙国兴病故。龙国兴生前曾于1995年购买了单位的房改房即位于王公塘025号半边山1-17栋302号的房屋。2007年5月18日，案外人周振斌、谢喜茹因其侄女熊月娥私房改造急需用钱，周振斌、谢喜茹找到龙国兴，借用其名下涉案房屋的房产证、国土证，后结识童楚玲与李自强。2009年2月5日，李自强不知通过什么途径，取得（2009）长证民字第74号《公证书》，该《公证书》上载明“龙国兴、范希媛于2009年1月22日在前面的《委托书》上签字”，但实际上龙国兴与范希媛从未在上述《委托书》上签字，也从未委托李自强办理上述《委托书》上的委托事宜，更未向长沙县公证处申请该次公证，《公证书》内容虚假。2010年7月13日，在龙国兴与范希媛毫不知情的情形下，李自强将涉案房屋以92000元的价格低价卖给刘利珍且《长沙市二手房买卖合同》上“甲方”处签字笔迹“龙国兴、范希媛”不是龙国兴与范希媛所写。在合同订立前后刘利珍与李自强从未实地看房，范希媛与龙国兴亦从未收到来自刘利珍方的任何款项。2015年6月30日，刘利珍与童楚玲签订《房屋买卖合同》，在合同订立前后同样未实地看房。原告认为，上述《公证书》系伪造，前后两次房屋买卖合同中的购房人均未现场实地看房就确定交易价格低价转让，对涉案房屋中的原存物品也无相应交接手续，不符合二手房正常交易的行业习惯及买受人的正常消费心理，显然存在恶意串通转移房屋侵害龙国兴、范希媛合法权益的情形，两份房屋买卖合同均应认定无效。范希媛与龙国兴系夫妻关系，对涉案房屋应享有一半份额，剩余一半份额作为被继承人龙国兴的遗产，范希媛、龙赛依法享有继承权。范希媛、龙赛为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告李自强未作答辩。被告刘利珍辩称：1、原告认为（2009）长证民字第74号《公证书》是虚假与事实不符，对鉴定意见中认为委托书上的签名与样本中龙国兴、范希媛的签名并非一人所签不予认可，应以龙国兴在房产局抵押合同上的签名作为样本进行比对；2、即使假设（2009）长证民字第74号《公证书》是李自强伪造的，李自强以持有的公证书及房产证原件等资料将本案中的房屋出售给刘利珍，构成了表见代理，刘利珍已尽到审慎审查责任，无任何过错，买卖合同合法有效；3、原告认为房屋买卖合同价格过低没有事实依据；4、即使本案中房屋买卖合同中的交易价格过低，原告早已过了撤销合同的期限；5、原告一直侵占刘利珍的房屋，刘利珍保留追诉其侵权及支付房屋占有费的权利。被告童楚玲辩称：1、童楚玲同刘利珍之间的《房屋买卖合同》与范希媛、龙赛无任何关联，童楚玲合法购买了涉案房屋，合法拥有该房屋的产权。2、长沙县公证处（2009）长证民字第74号《公证书》真实的，对鉴定意见不予认可；3、范希媛、龙赛一直侵占涉案房屋，童楚玲保留追诉其侵权及支付房屋占有费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：范希媛与龙国兴于1975年5月1日登记结婚，均系初婚，婚后生育独子龙赛。1996年9月25日，龙国兴按照当时的房改政策购得位于原东区王公塘25号半边山1-17栋302的房产1套（长房权东私房改017211号）。2007年5月22日，担保人“周振斌”、“谢喜茹”，借证借款人“熊月娥”出具承诺1份，内容为“由周正斌、谢喜茹夫妻担保借到长沙市雨花区人民路9号长钢社区半边山二栋302房龙国兴的房产证、国土证各一份，承诺如下：1.盛月娥持有龙国兴的产权证抵押给董小明办理贷款，担保人周正斌、谢喜茹承担责任；2.在办理贷款手续时先由熊月娥写了一张壹拾肆万元的借条给龙国兴，然后龙国兴又写了一张收条壹拾肆万元的条子给董小明，龙国兴、范希媛夫妻二人在贷款协议书上签名，这都是办理贷款手续的程序，由借款人熊月娥担保人承担责任；3.董小明将现金壹拾肆万元直接交给熊月娥，龙国兴并未经手，按月还本付息由熊月娥负责。”同日，龙国兴、范希媛至长沙市房地产交易管理所办妥了涉案房屋的抵押登记手续并提交存档《借款合同》和《长沙市房地产抵押合同》各1份，其中龙国兴为借款人、抵押人，童楚玲为贷款人、抵押权人，李自强（董小明配偶，后离异）为中间人，各方约定：龙国兴向童楚玲借款14万元周转，借款期限为2007年5月22日至2007年11月21日止，借款利率为月息2%，龙国兴提供涉案房屋作为抵押担保；为保障童楚玲贷款债权的实现，龙国兴保证在2007年11月21日前还清贷款本息，如到期未能还清所欠款项，龙国兴决定将上述抵押房地产出售清偿债务，借贷双方均同意委托李自强代为办理上述抵押房地产出售及收款相关事宜。此后涉案房屋的产权证、国土证一直由童楚玲保管。2009年1月22日，“周正斌”“谢喜茹”书面承诺“关于熊月娥借龙国兴房产证贷款，由谢喜茹、周正斌夫妇担保古历正月底将房产证还给龙国兴”；同日，李自强取得经湖南省长沙县公证处公证的《委托书》1份，内容为龙国兴、范希媛全权委托李自强前往房地产有关部门代为办理涉案房屋的抵押借款还款本息、注销抵押登记、解除他项权证、领取房产权证和之后的出售、收款、产权交易过户的签订买卖合同、文件、退件、立契、盖章及抵押贷款等一切相关手续。借款到期后,童楚玲要求实现债权并介绍刘利珍购买涉案房屋。2010年7月12日，李自强作为龙国兴、范希媛的代理人与刘利珍签订《房地产买卖合同》，约定龙国兴、范希媛将涉案房屋出售给刘利珍，成交总价为19万元整，合同签订后3日内办理房屋过户手续；同日，童楚玲为涉案房屋注销抵押登记，原因为“借款已还，同意注销”。2010年7月13日，李自强作为龙国兴、范希媛代理人与刘利珍至房地产交易管理部门办理涉案房屋产权过户手续并提交存档《长沙市二手房买卖合同》1份(合同约定涉案房屋的成交总价款为9.25万元)。2010年7月14日，刘利珍成为涉案房屋的房权证登记所有权人（长房权证雨花字第××号）。此后，刘利珍要求龙国兴、范希媛交付房屋并于2012年5月1日书面致函龙国兴、范希媛但信件被退回，涉案房屋继续由龙国兴、范希媛居住使用。2013年11月26日，龙国兴至长沙市公安局雨花分局左家塘派出所报案称涉案房屋在其不知情的情况下于2010年7月13日被过户至刘利珍名下。2015年7月1日,刘利珍与童楚玲签订《房屋买卖合同》1份，约定刘利珍将涉案房屋以36.8万元的价格出售给童楚玲，双方办理了产权过户手续，童楚玲于2015年7月6日成为涉案房屋的房权证登记所有人。2017年1月6日，龙国兴去世，涉案房屋由范希媛居住使用至今。另查明，在本案审理过程中，经龙赛、范希媛申请，本院委托湖南大学司法鉴定中心对经湖南省长沙县公证处公证的《委托书》及公证存档材料中“龙国兴”“范希媛”的签名进行鉴定,湖南大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书认为2009年1月22日《委托书》及相关公证存档材料中“龙国兴”“范希媛”签名与作为比对样本的银行取款凭单上的“龙国兴”“范希媛”签名分别并非同一人所写。另范希媛、龙赛在庭审过程中提交署名为“谢喜茹”、“周正斌”、“熊月娥”的书面承诺数份，承诺将还清借款归还龙国兴房产证，落款日期分别为2007年5月20日、2007年5月22日、2009年1月22日、2009年5月20日、2010年4月20日、2010年8月31日、2011年5月22日、2011年10月15日、2012年9月12日、2013年11月29日、2017年1月6日。本院认为，本案的争议焦点为：1、李自强是否有权代理龙国兴、范希媛出售涉案房屋；2、李自强、刘利珍、童楚玲在涉案房屋交易过程中是否存在恶意串通侵害龙国兴合法权益的行为。关于被告李自强是否有权代理龙国兴、范希媛处分涉案房屋。在本案审理过程中，本院委托湖南大学司法鉴定中心进行司法鉴定，该机构出具司法鉴定意见书认为“龙国兴”“范希媛”签名与作为比对样本的银行取款凭单上的“龙国兴”“范希媛”签名分别并非同一人所写，被告刘利珍、童楚玲对比对样本的真实性提出质疑，本院经审查认为，该鉴定意见的对比样本系由本院依法定程序委托的鉴定机构至金融机构提取，具有较高的可信性，故本院对被告李自强在签订合同时持有的经公证的《委托书》的真实性不予认可，但本案中被告李自强代理权并非仅来源于公证委托书。在本案庭审过程中，原告龙赛、范希媛明确表示龙国兴为履行向“熊月娥”出借房产证的承诺，于2007年5月22日至房地产登记管理部门配合办理涉案房屋的抵押登记手续，本院认为,无论房地产登记管理部门存档的相应借款合同和抵押合同中龙国兴的签名是否系其本人所签，但其在现场并未提出异议而是配合完成抵押登记手续，可见其以实际行为认可了借款行为及借款合同和抵押合同的效力。根据《借款合同》约定，龙国兴承诺若其未能在2007年11月21日还清借款即决定将抵押房产出售并同意由李自强代为办理抵押房产的出售及收款相关事宜。可见，龙国兴在2007年11月21日已授权李自强在借款到期而未能偿还时代为出售房产以偿还债务。在本案庭审过程中，原告龙赛、范希媛提出借款人系“熊月娥”，其不认可龙国兴、范希媛曾向被告童楚玲借款并陈述其从未也不应当承担还款责任，也未提交证据证明“熊月娥”已偿还借款，故被告李自强有权依《借款合同》中的相关约定出售涉案房屋，即使其后取得的《委托书》签名真实性存疑亦不应据此否定《借款合同》的授权条款的效力。原告龙赛、范希媛主张实际借款人系“熊月娥”，龙国兴不应承担还款责任，本院认为,即使其提交的“周正斌”“谢喜茹”“熊月娥”的承诺真实，但《借款合同》系以龙国兴名义签订，其作为完全民事行为能力人作出出借房产证的决定应预见到相应的法律后果且其从其提交的“周正斌”“谢喜茹”“熊月娥”承诺来看，其已然对出借房产证的后果有明确预知并同意由“周正斌”“谢喜茹”承担损失；同时龙国兴在2013年报警时已经知道涉案房屋过户在刘利珍名下但其并未向刘利珍主张权利而是继续要求“周正斌”“谢喜茹”予以解决，而原告龙赛、范希媛直至龙国兴去世后才主张向被告刘利珍等主张涉案房屋的所有权，有悖于常理。关于被告李自强与被告刘利珍是否存在恶意串通损害龙国兴合法权益的行为。原告龙赛、范希媛主张被告刘利珍并未实地看房不符合二手房交易习惯，本院为查明事实，传唤被告刘利珍本人到庭但其已健康状况不允许为由未到庭，经本院当庭电话询问，其表示曾经实地看房但因时间久远已不记得具体样貌只记得房屋老旧有2室1厅1厨1卫并陈述房屋居住人表示可以腾房，鉴于原告龙赛、范希媛及被告刘利珍关于是否实地看房的主张均无足够证据支持，故本院结合刘利珍的购房意愿及对价支付等其他因素进行认定。被告李自强所持的《委托书》虽在本案审理过程中经鉴定认为并非龙国兴、范希媛签名，但该《委托书》经过公证且涉案房屋设立抵押后一直由童楚玲持有房屋产权证书，而被告刘利珍系经被告童楚玲介绍而购买涉案房屋，对涉案房屋系龙国兴所有并为被告童楚玲设立抵押权的情况具有基本了解，其有理由相信龙国兴、范希媛已授权被告李自强出售涉案房屋以偿还对被告童楚玲所负债务。被告刘利珍辩称其实际购房价格为19万元，现虽无证据证明其实际支付了该笔款项，但自抵押权成立至注销之日期间的借款本息共计已达24万元，而被告童楚玲在被告李自强代理龙国兴、范希媛与被告刘利珍签订房屋买卖合同后注销抵押权，实际已认可将该笔债权消灭。被告李自强与被告刘利珍在房地产管理部门存档的合同编号为KF1007130023的《长沙市二手房买卖合同》中涉案房屋的价格为9.25万元，实践中虽有房屋买卖双方为避税等原因而在办理过户手续过程中报低房屋成交价格的情形即所谓“阴阳合同”，但“阳合同”的报价一般不会低于评估价格，故本院认为涉案房屋成交时的价格并未过分低于市场价格。龙国兴、范希媛通过李自强出售涉案房产的行为消灭了对被告童楚玲所负债务，其合法权益并未受到损害。另外，被告刘利珍在无法实际居住使用涉案房屋的情况下要求曾经的介绍人同时亦是要求实现债权的抵押权人被告童楚玲购买房屋亦未明显悖于常理，而被告刘利珍与被告童楚玲之间是否存在真实的交易关系系二人之间的处分行为，并未实际影响龙国兴的合法权益。综上，被告李自强与被告刘利珍签订的房屋买卖合同及被告刘利珍与被告童楚玲签订的房屋买卖合同并不存在无权处分或恶意串通损害龙国兴、范希媛利益的情形，对原告龙赛、范希媛的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条之规定,判决如下：驳回原告龙赛、范希媛的诉讼请求。本案案件受理费5350元、保全费3020元，由被告龙赛、范希媛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  董娟娟人民陪审员  冯春霞人民陪审员  吴东云二〇一九年一月二十八日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。