上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初9750号原告(反诉被告)：上海淀山湖粮油购销有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：高勤龙，总经理。委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。被告(反诉原告)：岳荣金，男，1957年4月4日出生，汉族，住上海市普陀区。原告上海淀山湖粮油购销有限公司与被告岳荣金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴卫兵、被告岳荣金到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年11月26日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴卫兵、被告岳荣金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海淀山湖粮油购销有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的房屋租赁协议无效；二、判令被告支付占有使用费人民币(以下币种均为人民币)25,000元(计算方式，按照每月1,041元的标准，自2016年4月1日起算至2018年3月31日止，共计24个月)；三、判令被告支付电费12,000元，水费2,000元(计算方式，电费按照每月500元的标准，自2016年4月1日起算至2018年3月31日止，共计24个月；水费按照每年1,000元的标准，自2016年4月1日起算至2018年3月31日止，共计24个月)；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告曾先后签订过2份房屋租赁协议，第1份房屋租赁协议于2013年3月11日签订，双方已履行结束；第2份房屋租赁协议于2015年3月11日签订，该租赁协议约定：原告将产权属于自己坐落在青浦重固镇通坡糖西街XXX号原重固粮管所仓库南端养猪棚房屋16间,计350平米东面50%一半租赁给被告使用。租赁期限从2015年4月1日至2018年3月31日止。协议第三条约定，占有使用费按年结算，每年占有使用费为12,500元,现付后租,每半年一次,即每年4、10月5日前各付占有使用费6,250元,如延期支付房租超过日期30天,原告有权终止协议。协议第四条约定，被告所需要用电、用水等,被告必须自负单独安装水电表,按国家政策规定收费价格上交原告每季度结算一次。如延期不付超过15天,原告有权单方面终止租赁协议。但在该租赁协议履行后，被告占有使用费仅支付至2016年3月，对于2016年4月起的占有使用费被告始终未支付，同时，被告还拖欠水电费未付。原告于2017年12月4日委托律师向被告发出律师函，告知其原告已决定解除双方租赁协议，并要求被告于15天内腾退房屋及结清占有使用费和水电费，但被告收到后未有回音。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。系争猪棚为养猪棚，无产证，也无建设规划、施工规划许可证，故案涉协议无效。基于协议无效，参照协议约定现在主张养猪棚占有使用费，原告确认被告于2018年4月上旬之前已经搬离系争猪棚，原告放弃对于被告4月份的占有使用费，仅主张至2018年3月31日止的占有使用费。被告占用猪棚的过程中产生的费用，被告应支付电费12,000元，水费2,000元。水费、电费都是原告自行估算，无相应的计算凭证，也无相应的缴纳凭证。被告岳荣金辩称：同意诉请一，确认系争养猪棚无产证，对于没有产证租赁的房屋，租赁协议属于无效合同。针对诉请二，被告不同意支付。被告交付占有使用费至2017年3月31日止，被告于2018年3月31日搬离系争猪棚，2017年4月1日至2018年3月31日期间是被告占用，被告的物品在系争猪棚内，但这段时间的占用使用费，被告不应该支付，当时原告在2016年1月31日口头通知被告搬离。被告还有很多物品都无法及时搬离，所以还在占用中。针对诉请三，不同意支付。水电费被告付至2016年3月31日。但不同意按照原告主张的电费按照每月500元的标准，水费按照每年1,000元的标准支付，原告主张没有依据。本案中被告提出反诉，反诉请求判令：一、判令反诉被告赔偿反诉原告屋顶漏水损失5,500元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告电线损失2,100元(400米6平方米)；三、判令反诉被告赔偿反诉原告水管铺设损失4,100元(100米)；四、判令反诉被告赔偿反诉原告480个鱼缸搬运费损失7,200元；五、判令反诉被告赔偿反诉原告20%鱼缸搬运损耗损失39,840元；六、判令反诉被告赔偿反诉原告漏水造成锅炉损失5,650元；七、判令反诉被告赔偿反诉原告锅炉漏气造成人身伤害损失5,000元；八、判令反诉被告赔偿反诉原告干扰正常饲养造成鱼非正常死亡损失20,620元；九、判令反诉被告返还反诉原告终止合同的不当得利12,500元。十、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：被告租赁之时发现系争猪棚的屋顶有漏水问题，故派人前来维修。具体费用：4名水电工，一天人工费250元，实际施工5天，则4名工人5天人工费合计5,000元，被告材料费花费500元，合计费用为5,500元。租赁之时没有电和水，被告自行购买2,100元的电线以及1,300元的水管设施。租赁过程中由于原告让被告搬离系争猪棚，原告应支付搬迁费，480个鱼缸，计算每个鱼缸15元的费用，合计搬迁费用7,200元。搬离时，480个鱼缸，乘以20%损耗率，则在被告搬离系争猪棚时，存在96个鱼缸损耗。每个鱼缸计算415元，则总体鱼缸损耗为39,840元。对于漏水造成锅炉损失5,650元，鉴于原告隐瞒漏水事实，造成锅炉进水。锅炉进价为11,000元左右，被告自行估算一半的价格作为锅炉损失。对于锅炉漏气造成人身伤害损失5,000元，锅炉漏水之后，导致损坏了一扇门，系争猪棚内煤气泄漏，造成被告人身伤害，5,000元金额系被告自行估算，无其他依据。原、被告双方签订的合同于2018年到期，现原告要求被告于2016年提前搬离，原告不应当在合同期内赶走被告，事实上也没有拆迁事宜。2016年被告在另处再找承租单位，在此期间，被告无法正常管理鱼舍。原告应赔偿被告干扰正常饲养造成鱼非正常死亡损失20,620元，金额也是由被告自行估算。被告占有使用费仅需交至2016年3月31日，需要支付占有使用费至2017年3月31日止。鉴于被告多支付了一年占有使用费，故原告应当予以返还。反诉被告上海淀山湖粮油购销有限公司对反诉原告岳荣金反诉辩称：不同意反诉原告全部反诉诉请，针对反诉诉请一至九，鉴于反诉原告的反诉诉请没有合同依据、事实依据，也没有法律依据，即便存在基于合同之下产生的修理费用，根据合同第2条约定，所产生的费用也应由被告负担。经开庭审理查明：2013年3月11日，原、被告签订房屋租赁协议一份，该协议约定，原告将产权属于自己坐落在青浦重固镇通坡糖西街XXX号原(重固粮管所)仓库南端养猪棚房屋16间，计350平方米租赁给被告使用。租赁期限从2013年4月1日至2016年3月31日为止，租期为三年。在租赁期内，该房屋场地等如遇国家政府、市政规划以及原告上级主管部门动迁或者需要，原告负责提前三个月通知被告搬迁，原告有权单方面提前终止租赁协议，被告必须无条件服从，同时原、被告双方均不承担任何经济等赔偿责任。在租赁期内被告不得擅自转让，出租他人使用，不得擅自改变房屋结构和用途。被告如确需要房屋道路等设施修理,被告必须得到原告同意后方可施工，费用有被告自负，原告不承担经济责任，租赁期满后被告应保持房屋完好，不得拆除装修的设施。租金按年结算，每年租金为25,000元整，按先付后租，每半年一次，即每年四、十月5日前各付租金人12,500元整，如延期支付房租超过日期30天，原告有权终止本协议。被告所需要用电、用水等，被告必须自负单独安装水电表，按国家政策规定收费价格上交原告每季度结算一次。如延期不付超过15天，原告有权单方面终止租赁协议。协议到期被告由续签的优先权，占有使用费按5%增负。协议另对其他事项做了约定。协议签订后，原告向被告交付了房屋。2015年3月11日，原、被告再次签订房屋租赁协议一份，该协议约定，原告将产权属于自己坐落在青浦区重固镇通坡糖西街XXX号原(重固粮管所)仓库南端养猪棚房屋16间，计350平方东面50%一半租赁给被告使用。租赁期限从2015年4月1日至2018年3月31日为止，租期为三年。在租赁期内，该房屋场地等如遇国家政府、市政规划以及原告上级主管部门动迁或者需要，原告负责提前三个月通知被告搬迁，原告有权单方面提前终止租赁协议，被告必须无条件服从，同时原、被告双方均不承担任何经济等赔偿责任。在租赁期内被告不得擅自转让，出租他人使用，不得擅自改变房屋结构和用途。被告如确需要房屋道路等设施修理，被告必须得到原告同意后方可施工，费用有被告自负，原告不承担经济责任，租赁期满后被告应保持房屋完好，不得拆除装修的设施。租金按年结算，每年租金为12,500元整，按先付后租，每半年一次，即每年四、十月5日前各付租金6,250元整，如延期支付房租超过日期30天，原告有权终止本协议。被告所需要用电、用水等，被告必须自负单独安装水电表，按国家政策规定收费价格上交原告每季度结算一次。如延期不付超过15天,原告有权单方面终止租赁协议。协议到期被告由续签的优先权,占有使用费按5%增负。协议另对其他事项做了约定。2017年12月4日，原告向被告寄送律师函一份，该函主要内容为：原、被告之间曾先后签订过2份房屋租赁协议,第1份房屋租赁协议于2013年3月11日签订，双方已履行结束；第2份房屋租赁协议于2015年3月11日签订，该租赁协议约定，原告将坐落在青浦重固镇通坡糖西街XXX号原重固粮管所仓库南端养猪棚房屋16间,计350平米东面50%一半租赁给被告使用。租赁期限从2015年4月1日至2018年3月31日止。协议第三条约定租金按年结算,每年租金为12,500元，现付后租，每半年一次,即每年4、10月5日前各付租金6,250元，如延期支付房租超过日期30天,原告有权终止本协议。被告所需要用水、用电等，被告必须自负单独安装水电表,按国家政策规定收费价格上交原告每季度结算一次。如延期不付超过15天,原告有权单方面终止租赁协议。但在该租赁协议履行后,被告租金仅付至2015年9月,对于2015年10月起的租金被告始终未支付,至今被告已有2年多时间不付租金,同时,被告还拖欠水电费不予支付。原告一再谦让,就租金及水电费多次向被告予以催讨，但被告均不予理睬,仍使用租赁的房屋。故决定解除与被告于2015年3月11日签订的房屋租赁协议，并要求被告于收到本律师函起15天内腾退租赁房屋，结清尚欠的租金及水电费。另查明，系争猪棚未办理相应的产证及建设施工、规划许可证。以上事实，由原、被告陈述、房屋租赁协议、律师函及快递单、EMS查询单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告认可支付水电费至2016年3月31日，之后的水电费未支付，因为不应该由被告支付，当时原告在2016年1月31日口头通知被告搬离，被告于2018年3月31日搬离系争猪棚，2017年4月1日至2018年3月31日期间系争猪棚是由被告占用，被告还有很多物品都无法及时搬离，所以还在占用。但被告认为，被告支付占有使用费至2017年3月31日，对此，被告提供了银行个人付款凭证三份，分别为2015年3月31日被告通过银行转账支付原告12,500元，被告认为该笔对应是2015年4月1日至2016年3月31日的占有使用费；2015年10月10日被告通过银行转账支付原告6,250元，被告认为该笔对应是2016年4月1日至2016年9月30日的占有使用费；2016年2月2日被告通过银行转账支付原告14,848元，被告认为该笔对应是2016年10月1日至2017年3月31日的占有使用费6,250元及被告租赁期间所有的水电费用8,598元。原告对上述银行个人付款凭证真实性予以确认，但原告认为2015年3月31日被告通过银行转账支付原告12,500元，系针对第1份协议欠付的是2014年10于1日至2015年3月31日占有使用费12,500元，而非针对的是2015年4月1日至2016年3月31日的占有使用费。2015年10月10日被告通过银行转账支付原告6,250元，原告认为该笔对应是针对第2份协议被告应支付的2015年4月1日至2015年9月30日占有使用费，而非2016年4月1日至2016年9月30日的占有使用费。2016年2月2日被告通过银行转账支付原告14,848元，对应的是2015年10月1日至2016年3月31日的占有使用费6,250元及至2016年3月31日之前拖欠的水电费用8,598元，而非2016年10月1日至2017年3月31日的占有使用费6,250元及被告租赁期间所有的水电费用8,598元。原告认为，原、被告之间所签订的第1份协议，双方实际履行至2015年3月31日，至2015年3月31日的占有使用费被告已经结清。对应原告开具给被告的房租发票分别为，2013年4月24日房租发票，对应被告支付的2013年4于1日至2013年9月30日的占有使用费12,500元。2013年10月29日房租发票，对应被告支付的2013年10于1日至2014年3月31日的占有使用费12,500元。2014年4月10日房租发票，对应被告支付的2014年4于1日至2014年9月30日的占有使用费12,500元。2015年4月13日房租发票，对应被告支付的2014年10于1日至2015年3月31日的占有使用费12,500元。针对2015年3月11日原、被告签订的房屋租赁协议，被告仅支付了2015年4月1日至2015年9月30日的占有使用费6,250元以及2015年10月1日至2016年3月31日的占有使用费6,250元。之后被告未再支付占有使用费。上述两笔占有使用费对应的房租发票开具日期分别是2015年10月27日及2016年3月7日。被告支付水电费至2016年3月31日，之后的水电费未支付。被告于2018年4月上旬之前已经搬离系争猪棚，原告放弃对于被告4月份的占有使用费，现仅主张2016年4月1日至2018年3月31日止的占有使用费。为此，原告提供了相应的房租发票、水电费缴付收据等证据为证。被告对房租发票、水电费缴付收据证据的真实性予以确认。本案中，被告为证明其主张的反诉诉请各项损失成立，提供了电话录音记录文字资料、银行汇款凭证、通知、邮政挂号信查询、租房屋顶照片、锅炉上方滴水处照片、锅炉门被雨水损坏造成漏气照片、鱼非正常死亡照片、夏李花书面证词、孙长根书面证词、王杏枝书面证词、合作养鱼约定书、淘宝价格网页截图等证据。原告对被告的上述证据真实性均不予确认。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告双方虽签订了房屋租赁协议，但系争猪棚未办理房屋产证及相应的批建手续，根据相关法律规定，原、被告所签订的上述协议应认定为无效，本院予以确认。无效的合同至始无效，原告基于协议无效，参照协议约定主张自2016年4月1日至2018年3月31日止的占有使用费，被告也确认其于2018年3月31日搬离系争猪棚，原告主张占有使用费有相应的事实依据，本院予以支持。被告占有使用系争猪棚是自2013年4月1日至2018年3月31日，被告认为其支付占有使用费至2017年3月31日止，被告仅提供了银行个人付款凭证三份，并未提供对应自2013年4月1日至2017年3月31日止占有使用费的全部付款凭证，被告以该三份银行个人付款凭证认为其支付占有使用费至2017年3月31日止，证据不足，且原告也不确认被告支付占有使用费至2017年3月31日，为此，原告提供了房租发票等证据，认为被告支付的占有使用费至2016年3月31日止，综合原、被告双方就支付占有使用费的相关证据，本院对被告的上述意见不予采信。原告主张被告支付电费12,000元及水费2,000元，因水费、电费均是原告自行估算，无相应的计算凭证，也无相应的缴纳凭证，故本院对原告该项诉请不予支持。本案中，被告反诉主张原告偿付屋顶漏水损失5,500元、电线损失2,100元、水管铺设损失4,100元、480个鱼缸搬运费损失7,200元、20%鱼缸搬运损耗损失39,840元、漏水造成锅炉损失5,650元、锅炉漏气造成人身伤害损失5,000元、原告干扰正常饲养造成鱼非正常死亡损失20,620元以及返还反诉原告终止合同的不当得利12,500元等费用。对于上述被告的全部反诉诉请，原告认为均没有合同依据、事实依据，也没有法律依据，故不同意偿付。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁协议，租赁期限至2018年3月31日，被告也确认其于2018年3月31日搬离系争猪棚，被告反诉主张上述费用，证据不足且无相应的依据，故本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海淀山湖粮油购销有限公司与被告岳荣金所签订的房屋租赁协议无效；二、被告岳荣金应于本判决生效之日起十日内支付原告上海淀山湖粮油购销有限公司占有使用费人民币25,000元；三、驳回被告岳荣金的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币855元，减半收取计427.50元，由被告负担人民币252.50元，由原告负担175元；反诉受理费人民币1,146.38元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇一九年一月二十八日书记员 周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付占有使用费的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。