湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初2216号 原告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住址湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。 法定代表人：沈宏波。 委托诉讼代理人：侯蕾（系原告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住，住长沙市望城区/div> 委托诉讼代理人：肖芳（系原告公司员工），女，汉族，1992年5月9日出生，住，住湖南省长沙市望城区/div> 被告：刘文东，男，汉族，1990年10月20日出生，住，住广东省化州市/div> 原告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称奥莱置业公司）与被告刘文东商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖芳、侯蕾到庭参加诉讼，被告经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告奥莱置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的合同编号为20140303903号的《长沙市望城区商品房买卖合同》和附件九《补充协议》；2、被告协助原告办理撤销合同编号为20140303903号的《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签手续；3、被告向原告支付违约金38331.4元，原告退还被告首付款83314元及被告已支付的银行按揭款本金7701.57元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月3日，原告与被告签订合同编号为20140303903号的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发的望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇A区10栋903号房。该房屋的建筑面积85.94平方米，房屋单价每平方米4460.25元，总价383314元。付款方式为：2016年8月3日被告向原告支付首期房款83314元，剩余房款300000元向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告缴纳首付款，并向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行贷款300000元，贷款成功办理下来后，被告却未依约履行还款义务。中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行个贷中心多次通过电话或者书面通知被告，要求被告按期还款，被告均置之不理。根据贷款合同的约定，应银行要求，原告承担保证担保责任。原告于2018年6月28日向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行结清全部应还款回购涉案房屋，共计人民币290382.40元（其中，回购本金为287029.87元，利息为3040.18元，罚息为26.91元，违约金为285.44元）。在回购之前，因被告逾期还款，于2018年3月30日代被告偿还按揭款1916.03（其中：本金784.87元，利息1131.16元）。原、被告双方签订的商品房买卖合同附件九《补充协议》第三条第四项约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除购房合同并要求买受人按照房款总额的10%向出卖人支付违约金。被告的违约行为，已给原告造成损失，严重侵害了原告的合法权益。根据以上事实和合同约定，原告不得不提起诉讼，请求解除双方签订的商品房买卖合同和补充协议，撤销合同网签手续，收回房屋，收取合理的违约金，以解决双方的纠纷。 被告未予答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，原告与被告签订合同编号为20140303903号的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发的长沙市望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇A区10栋903号房，房屋建筑面积85.94平方米，房屋单价每平方米4460.25元，总价383314元。2016年8月3日被告向原告支付首期房款83314元，剩余房款300000元向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行申请按揭贷款。合同补充协议第三条第四款约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除购房合同并要求买受人按照房款总额的10%向出卖人支付违约金。2016年11月12日，被告刘文东（借款人）与中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行（贷款人）及原告（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：4307910010201220161012245），约定：被告为支付其购买的涉案房屋购房款，向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行申请个人住房贷款金额300000元，贷款期限为20年（240个月），还款方式为按月等额本金还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利息水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，同时本合同由原告作为保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于收到他项权证之日前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；如果借款人在正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。被告刘文东在上述贷款合同的附件二《抵押物清单》的抵押物共有人处签字。上述贷款合同签订后，被告以涉案房屋向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押权人登记为中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行。中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行随即向被告刘文东发放了300000元贷款，并按合同约定将该款付至原告账户。2018年2月10日，因被告未按约定向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行偿还贷款本息，导致原告向银行承担担保责任，并于2018年3月30日代被告支付按揭款1916.03元，此后被告连续未向银行支付贷款本息。2018年6月28日原告向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行结清全部应还款回购涉案房屋，共计人民币290382.40元（其中，本金为287029.87元，利息为3040.18元，罚息为26.91元，违约金为285.44元）。另查明，涉案房屋于2016年8月3日办理了房屋网签登记，原告至今未向被告交付房屋。 本院认为：原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系合同当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。因被告未按约向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行偿还房屋按揭贷款本息，导致原告承担担保责任，且被告未及时返还原告代偿款项，构成违约，原告要求解除涉案商品房买卖合同，符合法律规定和合同约定，本院确认涉案商品房买卖合同于本案起诉状副本送达之日（即2018年12月17日）解除。合同解除后，原告应当按原房屋价格退还被告购房款383314元，因原告履行保证责任，2018年3月30代被告刘文东向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行偿还按揭款1916.03元，2018年6月28日原告回购房屋支付给银行贷款本金287029.87元、利息3040.18元、罚息26.91元、违约金285.44元，两次支付合计292298.43元，原告要求其向中国建设银行股份有限公司长沙市铁银支行代偿的292298.43元与原告收到被告的按揭款300000元、首付款83314元进行抵扣本院予以支持，故原告尚需向被告退还购房款91015.57元。被告应当协助原告将所购房屋恢复原状（包括行政登记），根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，涉案房屋相应的网签登记失效，被告作为原网签登记的权利人应协助原告办理注销登记手续。原告主张被告应按房款总金额的10%支付违约金38331.4元，虽符合合同约定，但原告返还原房屋价款时，被告已承担了贷款利息损失，原告再要求被告承担违约责任，与法律规定不符，本院对原告要求被告支付违约金38331.4元的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百零二条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司与被告刘文东签订的编号为20140303903《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议于2018年12月17日解除。 二、原告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司应于本判决生效之日起10日内退还被告刘文东购房款91015.57元。 三、被告刘文东应于本判决生效之日起10日内协助原告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司办理位于长沙市望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇A区10栋903号房屋网签登记的注销手续。 四、驳回原告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7625元、财产保全费2628元、公告费260元，合计10513元，由被告刘文东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  彭小斌 人民陪审员  杨春阳 人民陪审员  朱剑光 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  陈 田 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。