浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初12245号 原告：莱茵达体育发展股份有限公司，住所地杭州市文三路535号莱茵达大厦。 法定代表人：高继盛，董事长。 委托代理人：谭辰杰，公司员工。 被告：杭州简墨投资管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区下沙街道天城东路80号北苑大厦7幢一单元1314室。 法定代表人：倪国红，总经理。 委托代理人：郭海涛，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告莱茵达体育发展股份有限公司（以下简称原告）为与被告杭州简墨投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员庄根财独任审判。后因被告下落不明，本院于2018年9月21日裁定本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年1月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谭辰杰、被告的委托代理人郭海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告与被告于2016年4月29日签署《房屋租赁合同》（合同编号：wj2016014），约定由被告承租原告位于浙江省杭州市余杭区商铺（建筑面积1523.64平方米，其中超峰东路一楼502.51平方米，超峰东路二楼595.33平方米，东湖北路二楼425平方米）用作被告商业经营使用，租赁期限自2016年7月1日起至2027年1月31日止。其中2016年7月1日至2017年1月31日为装修免租期，房屋总租金为12739828元。租赁合同约定租金每半年支付一次，即在每年1月1日与7月1日前支付，每次支付的租金金额按照合同中租金表格列明的对应年租金的6个月租金金额计算。后经被告申请，原告与被告于2016年7月28日就延长免租期至2017年5月31日、交租日期调整为每年5月1日及11月1日达成了《补充协议》。 租赁合同履行期间，被告未按约定支付租金。原告于2018年3月8日、2018年4月12日向被告发送《催款函》，要求其支付租金并承担违约责任。但是被告至今不予支付租金，也拒绝承担违约责任。根据合同约定，被告逾期支付任何一期租金超过七天或逾期支付保证金超过七天的，视同被告违约，原告有权自解除合同通知书送达被告之日起提前解除租赁合同。且原告按照本条约定提前解除租赁合同的，被告应同时承担以下违约责任：被告应向原告支付剩余年限租金总额20%的违约金，同时原告没收被告已经支付的全部保证金，不再返还。为此，原告于2018年7月12日和2017年7月13日通过微信向被告发送了《解除合同通知书》，要求解除合同，且要求被告支付欠付的租金并按租赁合同承担违约责任。截至2018年7月13日，被告尚欠租金693479元，违约金2321966元。 另，被告在租赁期间，拆毁了所租赁部分房屋之间的隔墙，对租赁房屋造成了损坏。根据合同约定，被告应当对该损坏进行修复或赔偿。且被告在租赁期间的物业费、水费、电费及相应的滞纳金、违约金尚未缴清，导致原告无法正常使用案涉房屋，被告对上述欠款应予以缴清。 特起诉，请求判令：1、确认双方签署的房屋租赁合同自2018年7月13日起解除；2、被告向原告偿付租金693479元；3、被告向原告支付违约金2321966元；4、被告所缴纳的保证金不予退还；5、被告将租赁房屋恢复原状；6、被告缴清其欠付的物业费、水费（904.35元）、电费及相应的滞纳金和违约金；7、本案诉讼费、保全费以及保险公司的财产保全保险费用（5000元）由被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋租赁合同一份，用于证明双方签署房屋租赁合同，约定由被告向原告承租房屋并约定双方权利义务的事实。 2、补充协议一份，用于证明经被告申请，双方就《房屋租赁合同》的部分事项进行修改的事实。 3、催款函及寄送凭证各两份，用于证明原告已于2018年3月8日、2018年4月12日两次向被告发送《催款函》，要求其支付欠付租金及承担违约责任的事实。 4、解除合同通知书一份及寄送凭证四份，用于证明原告于2018年7月13日、7月14日分别向被告的四处地址发送解除合同通知书，告知被告因其违约行为侵犯原告合法权益，原告要求房屋租赁合同自解除合同通知书出具之日起解除，同时被告还应当向原告履行房屋租赁合同解除后的退租义务并承担全部违约责任的事实。 5、送达《解除合同通知书》的微信聊天记录截图一份，用于证明原告工作人员范金香以PDF文件形式向被告发送解除通知书，告知被告因其违约行为遣返原告合法权益，原告要求房屋租赁合同自解除合同通知书出具之日起解除，同时被告还应当向原告履行房屋租赁合同解除后的退租义务并承担全部违约责任的事实。 6、水费发票一份，用于证明原告垫付水费904.35元的事实。 被告答辩称，2016年4月，双方签订房屋租赁合同，约定由原告将其位于的商业地产项目旺角七号中的1523.64平方米的商铺出租给被告，且原告同意被告转租。被告承租后，又将上述商铺转租给八名案外人，由案外人实际经营。由于原告旺角七号推广失败，人流量稀少，店铺经营亏损，故该八名案外人存在拖欠被告租金的情况，致使被告无法按时足额向原告支付租金，导致本纠纷的产生。被告认为被告未按照合同约定支付租金是事实，但与原告推广失败有一定关联。原告主张的违约金过高，请求法庭予以调整，合同法中规定违约金具有填补损失的性质，因此请求法庭查明原告因被告违约所造成的实际损失，并据此确定违约金数额。对于原告的第四项诉请，按照合同约定，履约保证金应该在欠付的租金或者违约金中优先扣除，而不是不予退还。 被告未提供证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年4月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其坐落于杭州市余杭区，建筑面积共计1523.64平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限十年，自2016年7月1日至2027年1月31日，甲方交房时间为2016年7月1日，其中2016年7月1日起至2017年1月31日为免租期，总租金为12739828元（未包含物业费、水、电、网络、通讯、停车费，上述费用由乙方另行承担并支付）。合同对每年租金做出了详细约定，其中2017年2月1日至2018年1月31日租金为1130000元，2018年2月1日至2019年1月31日租金为1130000元。乙方应正常使用并爱护房屋及甲方提供的各项设施，若乙方使用不当造成出租房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以赔偿，乙方不得破坏原出租屋的建筑结构。签订合同当日，乙方需向甲方缴纳租赁房屋保证金110000元，合同期满终止后或甲方单方提前解除、终止本合同的，乙方登记在租赁物业地址的营业执照等相关手续须在合同终止后10天内予以迁出，且在乙方无欠费、双方对本合同履行情况确认无误后由甲方全额无息归还给乙方；若乙方提前解除合同，租房保证金不予退还。如乙方存在违约或欠款的，甲方有权暂扣履约保证金且不受前款期限限制，并有权从履约保证金中扣除或代为扣除全部违约金及欠款等乙方应付款项，待乙方违约责任及欠款均已结清后再将剩余保证金无息返还乙方。乙方需在甲方交房前一个星期向甲方支付首期租金565000元，其后租金每半年支付一次，即每年1月1日与7月1日前支付。合同约定若乙方逾期支付任何一期租金超过七天，或乙方逾期支付保证金超过七天的，甲方有权提前解除本合同，自甲方书面解除合同通知书送达乙方之日起正式解除本合同。如乙方无故提前解约，除将已付租金作为甲方另行招租损失外，还应承担向甲方支付剩余年限租金总金额的20%作为违约金。如甲方无故提前解约，则应向乙方支付剩余年限租金总金额的20%的违约金。合同还对其他权利义务做出了约定。 合同签订后，被告向原告支付保证金110000元及首期租金565000元。2016年7月28日，双方签订补充协议一份，约定将免租期延长至2017年5月31日，即从2017年6月1日开始计租，计租租期调整为2017年6月1日至2027年5月31日，交租日期调整为每年的5月1日及11月1日。原告于2018年3月7日、2018年4月12日向被告发函要求其支付租金，但被告仍未支付。2018年7月13日，被告收到原告寄送的《解除合同通知书》。因双方未能协商解决，原告于2018年7月24日诉至本院，望判如所请。另，原告代被告支付了部分租赁房屋2017年10月的水费904.35元。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。被告未按约支付租金是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。对原告要求确认合同自2018年7月13日解除并支付租金693479元，被告对此均无异议，本院予以确认。合同解除后，被告应将案涉房屋恢复原状并返还给原告。根据合同约定，水电费等由被告负担，现原告已代为支付水费904.35元，故对原告要求被告支付上述款项的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。本院综合双方的约定、合同履行情况以及原告的实际损失等因素，酌情确定由被告支付原告违约金191616元，扣除被告已支付的保证金110000元，由被告另支付原告违约金81616元。原告的其余诉讼请求，未提供有效证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告莱茵达体育发展股份有限公司与被告杭州简墨投资管理有限公司于2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》自2018年7月13日起解除； 二、被告杭州简墨投资管理有限公司支付原告莱茵达体育发展股份有限公司房屋租金693479元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州简墨投资管理有限公司支付原告莱茵达体育发展股份有限公司违约金81616元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州简墨投资管理有限公司于本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区的房屋恢复原状； 五、被告杭州简墨投资管理有限公司支付原告莱茵达体育发展股份有限公司垫付的水费904.35元，于本判决生效后十日内付清； 六、被告杭州简墨投资管理有限公司支付原告莱茵达体育发展股份有限公司保全费1285元，于本判决生效后十日内付清； 七、驳回原告莱茵达体育发展股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费30924元，由原告莱茵达体育发展股份有限公司负担22975元；由被告杭州简墨投资管理有限公司负担7949元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30924元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  庄根财 人民陪审员  朱田根 人民陪审员  李旭红 二〇一九年一月二十四日 法官助理刘娟 书记员丁圣杰