湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初10348号原告:湖南中运投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎雅社区太和园小区******商铺。法定代表人：彭超，董事长。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。被告：李熙，男，1989年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王艳红，湖南精彩律师事务所律师。原告湖南中运投资有限公司（以下简称原告）与被告李熙（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李巨星，被告李熙及其委托诉讼代理人王艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年8月19日至2018年12月31日的租金72625.38元、经营管理费168185.1元、履约保证金163469.88元及物业管理费5733.58元；2.判令被告以欠付款项为基数按照1‰的标准向原告支付滞纳金，暂计算至2018年11月10日止为34441.17元，全部滞纳金计算至实际付清之日止；3.判令被告向原告支付律师费10000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年8月19日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于长沙市雨花区东山街道办事处黎郡新宇·熙春园3栋1楼1048、1058、1068、1078、1088、1098号建筑面积为432.46平方米的房屋租赁给被告用于开展经营。租赁期限自2018年8月19日起至2023年6月30日止，合同对租金、经营管理费、物业管理费和履约保证金的支付，以及违约责任等均作出明确约定。合同签订后，被告未履行合同约定的付款义务，根据合同约定被告应当在合同签订当天即2018年8月19日向原告支付租金72625.38元、经营管理费168185.1元、履约保证金163469.88元及物业管理费5733.58元，但被告并未按照约定支付。后原告多次发出通知以及致律师函要求被告履行付款义务，被告仍拒不支付，给原告造成极大损失。原告认为，双方签订的《租赁合同书》系真实意思表示，双方均应遵照履行。现被告拖欠租金、经营管理费、履约保证金以及物业管理费，构成严重违约，应按照合同约定承担滞纳金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。在诉讼过程中，原告代理人当庭口头申请增加一项诉请：请求判令解除原、被告之间签订的租赁合同，被告腾退涉案房屋并返还房屋。被告辩称：1.原告系通过胁迫方式与被告签订房屋租赁合同，被告认为涉案租赁合同无效，所以谈不上解除；2.涉案房屋属于熙春园全体业主所有，原告并非业主方，其无权出租；3.原告诉求租金标准涨幅较之前合同上涨50%，违反市场规律，为不公平合同；4.涉案房屋已经于2012年与锦峰物业签订合同并缴纳了房屋押金，至今锦峰物业公司未退还被告押金；5.被告不是适格当事人，本案被告应该是个体经营户的字号；6.原告并非适格原告，涉案商铺属于物业配套用房，涉案房屋应该属于业主所有；7.被告所使用的商铺质量有问题，原告从未安排人员进行维修，被告在该门面投入很大，所以对于涉案门面还是想要的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·熙春园小区的原建设单位为长沙市黎托新城建设开发有限公司（以下简称黎托新城公司）。其中黎郡新宇·熙春园二期三栋临街门面房屋产权证登记在黎托新城公司名下，房屋产权证号为：长房权证雨花字第**，其中记载房屋建筑面积为4647.37平方米，该临街门面一直用作商业经营用途。2018年5月22日，黎托新城公司与长沙市雨花区东山街道办事处（以下简称东山街道办事处）签订《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》，双方约定：“因长沙市雨花区黎郡新宇·熙春园小区为黎托新城公司开发建设的农村拆迁保障住房小区，依据《长沙市雨花区黎托新区征地补偿试点办法》（长政函【2007】77号文件），由各村集体经济组织成员每人安置80㎡和5㎡物业配套用房。其中熙春园、太和园每人5㎡物业配套用房按1400元/㎡的单价进行购买，熙春园小区5㎡物业配套用房总面积为12272.16㎡。东山街道办事处作为集体代表向黎托新城购买5㎡物业配套用房产权，东山街道办事处在15年内采取分期付款方式支付全部购房款。在购房款未付清前，物业归黎托新城公司所有，黎托新城公司将涉案物业委托给东山街道办事处经营和使用，委托管理期限为15年，自2018年7月1日至2033年6月30日止。黎托新城公司同意东山街道办事处自主经营或引进第三方对本物业进行投资运营管理。”其后，东山街道办事处就上述物业的运营管理对外进行了公开招标，原告参与了竞标并依法中标，取得了上述物业的投资运营管理权。2018年7月17日，东山街道办事处与本案原告签订《租赁合同》，双方约定：“东山街道办事处将黎郡新宇·熙春园小区临街门面共计12272.16平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2018年7月1日至2033年6月30日止，并从2018年8月19日开始计租，双方另在合同中对其他事项进行了约定”。2018年8月7日，长沙市雨花区建设投资集团有限公司（以下简称雨花城投）、东山街道办事处在黎郡新宇·熙春园小区范围内发布《联合公告》。该公告明确了如下事项：一、经公开招投标程序，2018年6月19日确定原告作为承租人中标，自2018年8月19日起获得黎郡新宇·熙春园小区五平方米物业配套用房的整体租赁及管理职权。二、通知原物业承租人与原告办理工作对接事宜。2018年8月22日，黎托新城公司向原告出具《委托函》，委托原告依法依规经营管理黎郡新宇·熙春园商业门面。2018年8月19日，被告与原告签订《租赁合同书》，其中合同约定：“被告承租原告位于长沙市雨花区东山街道办事处黎郡新宇·熙春园的3栋1048、1058、1068、1078、1088、1098号房屋；房屋面积为432.46平方米；用作水果、超市、手机店、包子店、鸭霸王用途；合同自2018年8月19日至2023年6月30日止；物业管理费按3元/月/平方米计算（每月共计1297.38元），与租金、经营管理费同步交纳；自本合同签订当日支付首期租金72625.38元、首期经营管理费168185.1元，以后年度的租金、经营管理费按照周期支付（自2019年1月1日开始起，每180天为一个交租周期，支付时间为交租周期开始前30日以前支付）；并自合同签订当日支付履行保证金163469.88元；合同第15.4条约定，如被告未按本合同约定按期支付物业管理费等相关费用，逾期之日起每逾期1日，按应付金额的千分之三向原告支付逾期付款违约金”。2018年12月17日，黎托新城公司向东山街道办事处发出《效力确认函》，认可雨花城投在黎郡新宇·熙春园小区公开招标选聘物业管理人的全部行为。上述租赁合同书签订后，原告按照合同约定将涉案房屋出租给了被告，但被告至今为止未按合同约定向原告缴纳租金，经原告多次书面通知和《律师函》催告被告履行合同义务，被告均以各种理由拒绝支付，至今仍未按照合同约定向原告支付2018年8月19日至2018年12月31日的租金72625.38元、经营管理费168185.1元、履约保证金163469.88元及物业管理费5733.58元租金等相关费用，双方由此酿成纠纷，原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明，1.黎托新城公司为雨花城投的全资子公司；2、涉案门面，被告曾与长沙锦峰物业管理有限公司签订过《租赁合同》，双方所签订合同已经届满到期，目前长沙锦峰物业管理有限公司正在同被告办理原租赁合同的租金结算以及押金退还等事项。上述事实，有房屋产权证、《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》、长沙市雨花区建设投资集团有限公司与东山街道办事处发布的《联合公告》、东山街道办事处与本案原告所签订的《租赁合同》、黎托新城公司出具的《委托函》、被告与原告所签订《租赁合同书》、原告发出的通知、律师函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。本院认为：一、对于涉案房屋门面，原告依法享有出租权。首先，依据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。涉案门面不动产权证登记在黎托新城公司名下，黎托新城公司应当为公示的不动产权利人，被告所主张的涉案物业存在权属争议系另一法律关系，可通过所有权确认的诉讼来主张涉案权利归属。另依据，黎托新城公司与东山街道办事处签订的《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》记载，5㎡物业配套用房并非无偿分配给村集体的经营用房，村集体经济组织应当支付相应的购房对价，而且合同另约定了合同对价支付完毕前的所有权保留条款。故对被告关于黎郡新宇·熙春园小区临街门面属于熙春园小区全体业主共有的答辩意见，因其没有提供充分的证据予以证明，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。黎托新城公司作为涉案房屋的所有权人，有权对外出租经营，其委托东山街道办事处经营管理的行为符合法律规定，合法有效。其次，东山街道办事处依据《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》之约定，通过公开招标方式引进第三方对涉案小区临街门面进行经营管理，符合合同约定。原告最终中标取得承租人资格，且东山街道办事处与原告签订的相应的《租赁合同》，黎托新城公司对上述委托事实亦予以确认。故本院认为，原告依据合法授权，有权取得黎郡新宇·熙春园小区临街门面自2018年8月19日起的经营管理权利，其有权对外出租涉案门面。同时，被告关于黎郡新宇·熙春园业全体主业主已经将5㎡物业配套用房的处置权授权给黎郡新宇·熙春园业主委员会，且只能由黎郡新宇·熙春园业主委员会将上述门面对外出租的答辩意见，未能提供充分的证据予以证明，没有任何事实依据，本院依法不予采纳。原、被告双方所签订的合同，合法有效，被告系合同相对方，是本案适格被告。其一、原告与被告所签订的《房屋租赁合同书》不违反法律法规的强制性规定，被告辩称该合同系胁迫方式签订，不符合市场客观规律。但被告未能就此辩称提供充分证据予以证明，被告并未依法行使合同撤销权利，故此，被告该答辩意见，本院依法不予采纳。本院认定原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，合法有效受法律保护。其二、被告辩称，自己不是出租房屋的实际使用人，房屋实际使用者系长沙市雨花区连运南食店，故其不是适格被告，因被告未提供长沙市雨花区连运南食店的营业执照原件予以证明，同时，依据合同相对性原则，原告并未与长沙市雨花区连运南食店签订相应合同，对长沙市雨花区连运南食店不具备合同约束力，而被告与原告签订了合法有效的合同，故被告该答辩意见，本院依法不予采纳，同时，因原告代理人以口头方式提出增加诉讼请求的申请，经本院审查原告代理人代理权限为一般授权，且经法庭释明，原告并未提供加盖原告公司印章的书面增加诉讼请求申请书，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条之规定，应当视为原告代理人的申请不具备法律效力，故本院不予审查原告代理人口头提出的增加诉讼请求。三、被告应受到合同约束，依法履行合同义务。依据《房屋租赁合书同》约定，被告应当在2018年8月19日支付2018年8月19日至2018年12月31日的租金、经营管理费、物业管理费及履约保证金。被告至今未向原告支付费用的行为已经违反合同约定，构成违约，且被告对欠费事实也并未予以否认，故对原告要求被告一次性支付2018年8月19日至2018年12月31日的租金72625.38元、经营管理费168185.1元、履约保证金163469.88元及物业管理费5733.58元的诉讼请求，本院予以支持。同时，依据合同约定，原告要求被告按照欠付金额千分之一每日计算违约金系对自己权利的处分，本院依法认定。原告要求被告承担律师费的损失，鉴于本院已支持原告关于违约金的诉讼请求，故该项诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李熙于本判决生效之日起十日内向原告湖南中运投资有限公司支付2018年8月19日至2018年12月31日的租金72625.38元、经营管理费168185.1元、履约保证金163469.88元及物业管理费5733.58元；二、被告李熙于本判决生效之日起十日内向原告湖南中运投资有限公司支付滞纳金（以未付款410013.94元为基数，按照日利率1‰的标准，从2018年8月20日起计算至被告实际偿还之日止）；三、驳回原告湖南中运投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4058元，由被告李熙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦晓梅二〇一九年一月九日书记员  曾佳洁