云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初8137号原告：朱云琳，女，汉族，1972年12月4日生，自由职业，住云南省昆明市官渡区。原告：张毅，男，汉族，1971年2月20日生，自由职业，住云南省昆明市官渡区。两原告共同委托代理人：王猛，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托代理人：李本秀，云南衡炜律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：刘琼芬，女，汉族，1982年8月14日生，云南省昆明市盘龙区室。被告：周晓明，男，汉族，1982年7月20日生，云南省丽江市永胜县号。第三人：昆明壹家人房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市官渡区香樟俊园********。法定代表人：王长利。原告朱云琳、张毅诉被告刘琼芬、周晓明及第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。原告朱云琳、张毅共同的委托代理人王猛到庭参加诉讼。被告刘琼芬、周晓明及第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告朱云琳、张毅诉称，请求人民法院：一、判令解除原告与被告于2010年3月18日签订的《房屋（买卖）定金合同》；二、判令被告向原告返还双倍定金283,200元；三、判令被告返还原告已付购房款378,400元；四、判令被告向原告支付上述款项自收到之日起至全部返还原告之日止的资金占用利息，按年利率6%计算，截止2018年8月14日的利息为252,993.34元；五、判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2010年3月18日经昆明壹家人房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋（买卖）定金合同》，合同约定被告将其名下昆明市官渡区东骧神骏万泰住宅小区泽泰苑2幢2单元14层1403室及附属东骧神骏万泰住宅小区泽泰苑A院落地下室-1层车位112室出售给原告，房款总额为708,000元整。同时，约定原告在看房后应向被告支付定金32万元，剩余费用在办理完产权过户后一次性付清。合同签订后，被告向原告交付了该套房屋，原告在入住后于2010年4月5日向被告支付了32元购房定金。后2011年3月19日被告声称由于房屋之前存在按揭贷款需要解除抵押方能过户，原告再次支付20万元房款给被告用于结清贷款。支付上述两笔购房款后，被告一直隐瞒可以过户的事实，采取开发商尚未办理房产证、本人在外地经商无法返昆等手段拖延办理房屋过户手续。2018年7月，原告已数月无法联系到被告，遂前往银行查询，得知上述房屋已于2012年4月23日就已经办理了房产证书。被告取得房产证书后在已将房屋出售给原告的情况下，分别于2012年11月6日、2014年8月14日将上述房屋及车位抵押给银行进行贷款，并办理了相关抵押登记，所贷款项也未清偿。目前，银行正进行追缴，且已向人民法院申请对该套房屋进行司法拍卖。故，原告认为，原、被告所签订的购房合同已无法继续履行，被告的行为已经严重违反了原告的合同义务，原告迫于无奈只得诉至贵院，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告刘琼芬、周晓明及第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司未到庭答辩。原告为其诉请向本院提交了下列证据材料：第一组，1、原告身份证复印件各一份；2、原告结婚证复印件一份；3、被告身份证复印件各一份；4、被告结婚证复印件一份。第二组，1、《房屋（买卖）定金合同》一份；2、《收条》两份；3、房权证复印件一份；4、《收据》复印件一份；5、银行卡明细账一份；6、《证明》复印件一份；7、房屋信息查询摘抄表两张（复印件）。第三组，第三人企业信用信息复印件一份。被告刘琼芬、周晓明及第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司未到庭举证、质证，视为其放弃举质证权利。本院认为，原告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案关联，本院予以采信。根据庭审，本院依法确认本案法律事实如下：原告朱云琳、张毅系夫妻；被告刘琼芬、周晓明系夫妻关系；第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司系从事房地产经纪业务的自然人投资或控股的有限责任公司。坐落于昆明市官渡区东骧神骏万泰住宅小区泽泰苑********及附属东骧神骏万泰住宅小区泽泰苑A院落地下室**车位**登记的所有权人为被告刘琼芬。2010年3月18日，原告张毅作为乙方，被告刘琼芬为甲方，第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司为中介方，共同签订《房屋（买卖）定金合同》。合同约定：甲方将坐落于昆明市官渡区东骧神骏万泰住，面积79.14㎡，钢混结构的房屋卖给乙方；乙方在看房后将付购房定金人民币320,000元，成交后定金转为房款；双方商定该房屋款总金额为人民币708,000元；甲方保证该房手续齐全、真实、准确无任何经济纠纷及共有权人同意，符合法律、法规出售的条件；乙方保证在拿到产权回执收据时支付￥708,000元；甲方如违约按定金金额双倍退还给乙方…。合同双方还对违约金的计算标准、中介费标准及支付、合同解除条件及责任、合法生效时间、争议解决方式等进行了约定。合同签订当日，原告张毅以银行转款方式向被告刘琼芬转款195,000元。同年4月5日，被告周晓明向原告张毅收款后，向原告张毅出具收款《收条》一份，《收条》载明：“今收到张毅购昆明市东骧神骏泽泰苑2幢2单元1403号房屋定金￥320000元（叁拾贰万元正）。收款人：周晓明。2010.4.5.”当日，两被告收款后将房屋交付给两原告居住和使用。2011年3月19日，被告周晓明向原告张毅出具《收条》一份，收条载明：“今收到张毅购买东骧神骏泽泰苑2幢2单元1403号房屋房款200,000元（贰拾万元正）。收款人：周晓明。2011年3月19日。农业银行：6228413970029864812周晓明”。同年3月22日，原告张毅向被告周晓明账户转款20万元。2012年4月23日，被告刘琼芬取得涉案房屋的房屋产权证。2012年11月6日和2014年8月14日，被告刘琼芬先后用涉案房屋的产权作抵押在中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行贷款，并进行了抵押登记。2018年7月17日，原告通过律师在昆明市不动产管理机构查询得知上述信息，并于同年7月23日向本院申请诉讼保全，要求查封涉案房屋。本院作出（2018）云0111财保230号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行了查封，两原告支出诉讼保全费4,060元。两原告现以上述的事实及理由，主张诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，1.原告张毅与被告刘琼芬及第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司签订的《房屋（买卖）定金合同》中房屋买卖合同部分属买卖双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效的买卖合同，对原被告双方有法律约束力。在履行合同过程中，两原告虽已按合同的约定履行了支付定金、部分房款及接收房屋的权利和义务；两被告也已履行了收取定金、部分房款及交付房屋的权利和义务。但两被告在取得房屋的所有权证书后，并没有与两原告继续履行合同其他的权利义务，致使双方签订的合同处于停止或不稳定的状态，两原告的合法权益也处于不稳定状态。之后，两被告将已出售的房屋（标的物）用于抵押贷款，促使买卖的房屋处于权益不完整的状态，即案外人享有优先受偿权利。故，两原告的合同目的受到限制，其合同目的无法实现，且导致两原告合同目的无法实现的责任在两被告。因此，两原告要求解除与两被告签订的房屋买卖合同的请求，于法有据，本院予以支持。对于两原告解除合同的时间，本院以向两被告送达起诉状副本时间为解除合同的时间。2.对于两原告诉请要求两被告承担双倍返还定金及返还已付购房款的请求。原被告双方虽在合同中约定定金为32万元，但在诉讼中，两原告明确该约定已明显超出了合同总标的的20%，其愿意按总房款708,000元的20%计算定金，即定金按141,600元（708,000元×20%）计算，双倍返还金额为283,200元。两原告交付给两被告的房款378,400元（320,000元-141,600元+200,000元），在原被告双方合同解除后应当由两被告退还给两原告。因此，两原告要求两被告双倍支付定金和返还购房款的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。3.对于两原告诉请两被告支付上述款项自收到之日起至全部返还之日止的资金占用利息，按年利息6%计算的利息。因原被告双方在合同中约定了定金和违约金，两原告选择适用定金罚则，该选择已包括了两原告的损失。故，两原告要求两被告承担资金占用利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。4.第三人昆明壹家人房地产经纪有限公司系该房屋买卖合同的中介方，其与原被告双方系居间合同关系，并不属本案审理的房屋买卖合同的范畴。依据买卖合同的相对性原则，第三人在本案中不承担责任。5.两被告经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，其不利后果应当由两被告承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张毅与被告刘琼芬于2010年3月18日签订《房屋（买卖）定金合同》中关于房屋买卖合同的部分于2018年11月30日解除；二、由被告刘琼芬、周晓明于本判决生效后十日内双倍返还原告朱云琳、张毅定金，共计283,200元；三、由被告刘琼芬、周晓明于本判决生效后十日内退还原告朱云琳、张毅购房款378,400元；四、驳回原告朱云琳、张毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,945元，诉讼保全费4,060元，由被告刘琼芬、周晓明共同承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 郭 荣人民陪审员 王 冰人民陪审员 余 祥二〇一九年一月九日书 记 员 杨旭波