广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29438号原告：佛山市泰联物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景西路****1201之一，统一社会信用代码:91440604753691897W。法定代表人：潘钜明，总经理。委托诉讼代理人:骆继勇，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省吴川市，系原告员工。委托诉讼代理人:潘锦波，男，1986年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。被告：钟学笔，男，1987年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：方守章，女，1987年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：钟学笔，系被告方守章的丈夫。原告佛山市泰联物业管理有限公司诉被告钟学笔、方守章物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理。本案于2018年12月28日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人、被告钟学笔即被告方守章的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：请求判令：1、两被告向原告支付从2017年5月至2018年10月的物业管理费3321.09元，2017年3月至2018年8月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）496.98元，2017年6月至2018年10月的相关费用违约金1021.94元；2、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告是盛南新都花园（A区）9座2104房的住户。原、被告双方于2015年11月28日签订了《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，约定由原告为两被告提供物业管理服务，物业管理服务费每两个月缴纳一次，两被告则应在偶数月的五号前交纳相应的物业管理费及公共水电分摊费用，否则按物业管理服务协议约定，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。两被告拖欠原告从2017年5月至2018年10月的物业管理费3321.09元，2017年3月至2018年8月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）496.98元，2017年6月至2018年10月的相关费用违约金1021.94元，合计4840.01元。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法判决。两被告辩称：一、原告提供的物业服务质量没有达到原、被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》和被告与佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股分经济合作社联合签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》的标准要求，原告违反以上两份协议与合同。二、原告应降低对两被告物业费的收费标准，按照佛山市最新物业服务收费按服务级别和服务内容的指导价第四级即每月1.65元/平方米计，并免除两被告欠缴物业费相应的违约金。三、本案诉讼费用全部由原告承担。四、原告提供的物业服务存在以下问题：（1）根据《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》第三条，两被告承担整个盛南新都A地块宗地红线范围内的物业管理，物业范围占地60165平方米，该地块包括现佛山（国际）车城汽车博览中心（下称车城大厦）及周边区域。在原告实际的物业管理服务过程中，从来没有尽到职责对现车城大厦及其地面、、地下楼顶和周边所属区域进行物业管理（车城大厦楼顶及地下停车场出入口处有明显标识牌显示是盛南新都A区地下停车场，且出入口已被封堵）。原告还纵容车城大厦将地面410㎡空地出租给附近的宝马4S店当停车场，恶意侵吞小区业主公共位置，引发小区业主与车城大厦、4S店之间的矛盾。（2）原告对宗地红线范围内的小区周边地面车位的管理形同虚设，毫无作为，为保护商铺利益而严重损害小区业主的正当权益。（3）原告对消防水管道泄漏熟视无睹，不采取措施，还擅自关闭消防管道阀门，造成两被告财产损失以及整个A区业主的财产损失，留下非常危险的隐患。（4）原告对发生的电梯困人突发事件的应急处理严重失职，毫无应急预案和应急演练，违反服务合同的约定。2017年7月份，A区发生一起突然断电事件，小区电梯断电，导致6座客梯中的一名30岁出头的业主被困，将近40分钟后，被困者才被救出。此次事件至今，仍没有看到原告有组织过关于电梯困人的应急演练，更无从谈起应急机制，人命关天，岂能如此儿戏，作为小区业主的管理员，原告这种行为决不能容忍。（5）原告擅自改变物业用房的用途，2018年4、5月份被业主投诉到消防大队，消防大队已责令原告拆除该房间内部的床铺和间墙，但目前原告仍然没有一点拆除的迹象，严重侵害业主的共同利益。（6）小区内部（商铺后墙面）墙体上安装了将近72台空调外机，造成极大的噪声和热气影响，严重影响小区业主的身体健康。2018年1月19日晚上，整个小区100位以上业主自发对小区内部安装的这72台空调外机进行调查统计，打110报警，投诉到环保局，到最后，还是只拆除了极少部分（约10台）外机，目前仍有大部分外机未拆除。此处墙体为共用部位，原告对商铺具有管理义务却没有实际履行。（7）小区每栋楼的楼梯通道都有不同程度被杂物堵塞的情况，原告对此事没有整理整顿，给各业主造成非常大的安全隐患，没有尽到制止上述行为的责任。（8）小区内部安装在用的“天天一泉”自动饮水机，使用的是小区的水、电，从没有见过原告公布这方面的费用等数据。（9）小区内部泳池作为公共资源，被原告擅自对外承包给某体育管理公司经营，不交钱不能进入泳池，赤裸裸侵犯全体业主的正当权益，而且泳池的收益也从未公布。（10）原告聘请的保安素质较低，经常看到保安在玩手机、睡觉，门岗形同虚设，而且不用刷业主卡也能进入，小区经常发现派发传单人员及小偷等各种社会闲杂人。共享单车也能随便推进小区，保安放任自流，业主人心惶惶，没有一点安全感。（11）原告对小区内部9座3楼、8座3楼、3座3楼、4座3楼的违建没有尽职劝阻，以致这些区域的业主违反规范建设成自家阳台，将公共部位占为己有。原告此举违反服务合同第二十五条“对违反规范私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻”的约定。（12）卫生绿化不达标，巡检做样子，完全没做到服务合同里写的儿童设施每日擦2次，楼道每日1次，大堂和电梯每日2次。原告此举违反服务合同第五章第（三）中的约定。（13）按照服务合同，原告应每年公布一次服务报告。从2016年1月小区第一批业主入住以来，从来没见过服务报告。原告此举违反服务合同第五章第（六）综合管理服务中的约定。（14）按照协议，原告应每年公布一次全年资金收支情况，从2015年12月小区第一批业主入住以来，从来没见过原告的资金收支公告，原告此举违反其与被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》第一条“甲方的权利和义务中的：每半年向乙方公布物业管理费用收支账目”的约定。（15）从2016年1月小区第一批业主入住以来，原告从来没有组织业主进行年度服务满意度测评，按照协议约定，必须每年至少进行一次业主满意度测评，直到2018年12月，小区业主在佛山12345投诉渠道投诉莲峰居委会后，原告不得已才开展第一次测评，原告此举违反《佛山市物业管理办法》第六十七条的规定。综上所述，两被告对原告提供的物业服务非常失望，原告内部职责划分不清、没有服务意识，业主投诉问题不能得到及时解决。两被告欠缴物业费，实在是因为希望用延迟缴纳物业费的方式来督促原告能有所改进，看到原告在不断改进的时候，两被告就会主动把所欠缴的物业费一次性交齐，以后亦会按期缴费。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、两被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》、《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》、《绿景西路9号七至十座测绘报告》【佛禅房测（2017）010号】、《绿景西路9号九座单元建筑面积表》、《收楼通知书》（2016.4.8）、《补充协议》、《收楼确认书》（2016.5.7）、《业主承诺书》、《入住资料及物品签收表》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、公摊水电费发票及分摊明细，证明两被告应当按照签署的协议约定来缴费。3、照片，证明原告对车城大厦的车位、小区的违建、电动车的乱停乱放都提供了管理，并找了有关部门处理。4、《电（扶）梯保养合同》、《石湾街道爱国卫生运动委员会办公室民卫除四害服务站承包服务合同》、《消防工程维护协议书》、《盛南新都花园A区维护更换配件报价表》、《佛山市盛南新都花园A区维护保养合同书》、《佛山市盛南新都花园A区维护合同书》、《绿化保养协议》、《【《佛山市盛南新都花园】（A区）》、《物业服务收费备案回执》、《物业服务收费备案表》，证明原告收费是经过许可的，原告的有关服务也委托了专业机构处理。诉讼中，两被告举证的证据如下：1、照片，证明车城大厦霸占车位、消防管理不善导致出现公摊大量水费、物业用房不按政府规定整改、商铺不顾业主居住环境强行在小区内墙安装大量空调外机、对占用消防通道行为没有进行制止、从没有公布“天天一泉”水电费用、擅自将小区泳池承包出去、不交钱不能用、安保意识淡薄，小偷外来人员混杂、没有及时劝阻违建，侵害业主公用区域、卫生不达、标巡检做样子等各种问题。2、微信聊天记录，证明2017年10月份由原告开设的物业群用于双方沟通物业工作，业主收楼是2016年4月到2017年10月，期间双方是没有沟通途径的。聊天记录可以显示双方关系恶化的过程。一开始业主提意见，原告会时不时回应，后来都不回应了。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2，均有原件予以质证，本院对证据2的真实性予以采信。两被告提交的证据2，两被告提供了原件进行质证，本院对其真实性予以采信。对原告提交的证据3及两被告提交的证据1的认证，详见本院认为。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年11月24日，原告与案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》，约定案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社委托原告对盛南新都花园A区（住宅、办公楼部分）实行物业管理服务，总占地面积60165平方米，四至范围如下“东至佛山大道、南至石湾街道番村、西至规划路、北至佛山国际车城”，委托管理的物业构成项目以物业交接书为准，合同自业主委员会与其它物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。两被告向案外人佛山市三联房地产开发有限公司购买了盛南新都花园A区9座2104房。2015年11月28日，原告（协议甲方）与两被告（协议乙方）签订《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购房屋基本情况：本物业名称：盛南新都花园A区9座2104房；乙方所购房屋销售（预售）合同编号：1501024838，类型：住宅、建筑面积：88.37平方米；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务订立本协议。乙方签订本协议表示认同佛山市三联房地产开发有限公司委托佛山市泰联物业管理有限公司对盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）进行物业管理服务。已阅读并同意佛山市三联房地产开发有限公司与佛山市泰联物业管理有限公司签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》中的所有条款。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每半年向乙方公布物业管理费用收支账目……10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……二、乙方的权利和义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：本期物业从业主收楼日（以甲方的收楼通知书日期为准）起计收物业管理服务费。于偶数月的五号前缴纳上月及当月物业管理服务费及公共水电分摊费用。二、管理费收费标准住宅：按2.45元/建筑平方米/月收费……1、物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯及公共部份的水电分摊，其费用按实际金额由业主（使用人）合理分摊；2、以上住宅、汽车位收费标准是甲方竣工验收交付业主使用之日起第3年开始的收费标准。甲方竣工验收交付业主使用之日起两年内的收费标准为：住宅：按2.10元/建筑平方米/月……，且上述收费标准不包括各楼层梯间、电梯及公共部份的水电分摊，其费用按实际金额由业主（使用人）合理分摊。……七、物业管理服务费每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的五号前向甲方缴纳上月与本月的物业管理服务费及公共水电分摊费用……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，无正当理由超过2个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采用停水、停电等催缴措施；逾期仍未缴交的，由物业管理公司依法向人民法院提起诉讼……。另，原告的物业服务收费标准已向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案。另查明一，原告将涉案小区电（扶）梯保养、除四害服务、消防工程维护、停车场汽车道闸维护、绿化保养、白蚁防治外包给专业公司。另查明二，2016年5月7日，被告钟学笔办理了涉案2104房收楼手续。此外，两被告为涉案2104房办理了产权登记，产权登记的建筑面积为87.86平方米。两被告未按约定向原告缴纳费用，拖欠2017年5月至2018年10月的物业服务费3321.09元，拖欠2017年3月至2018年8月的公摊水电费496.98元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，合同双方均得依约行事。关于物业服务费的问题。两被告辩称原告的服务未达到合同约定的标准、原告应降低收费标准。本院认为，原告与两被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，对物业管理服务内容及服务质量均有明确约定。因物业管理的服务对象为全体业主，对物业管理服务质量的认定，应综合物业管理区域内房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行整体考量。两被告举证了涉案小区照片用于证明涉案小区存在停车位的管理混乱、业主违建、楼梯通道堵塞、安保等问题，原告亦提供相应照片予以反驳表示其已尽合同义务。对此，本院认为，一方面，照片是小区某个特定时间、某特定区域的情况，不能反映物业公司对于涉案小区长期、连续的总体物业服务情况，并不能证明原告提供的物业管理服务质量未达到约定目标或存在重大管理过失，亦不能证明原告给两被告造成了损失。另一方面，即使按照片反映，原告可能存在某些服务瑕疵的问题，但因物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，本质上来看，也是全体业主享受物业服务的物质基础。若部分业主认为物业企业的服务存在瑕疵拒付物业管理费，则对已支付管理费的其他业主则相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。因此，因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制。对于原告服务瑕疵可由小区业委会代表全体业主与其交涉，监督其及时纠正、弥补，必要时追究物业公司的相关责任或按照《物业管理条例》等法律法规的规定重新选聘物业服务企业。因此，两被告主张不支付物业管理费的依据不足，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，两被告应当交纳物业管理费，本院对原告诉请的2017年5月至2018年10月的物业管理费3321.09元予以支持。关于公摊水电费的问题。原告举证了水电费发票证明其已先期垫付了小区的公摊水电费，合同约定小区公共水电费由小区业主分摊。原告向两被告主张18个月的公摊水电费为496.98元，按两被告所有的2104房建筑面积87.86平方米计算，公摊水电费约每月每平方米0.31元，数额在合理范围以内，故本院对原告要求两被告承担的2017年3月至2018年8月的公摊水电费496.98元予以支持。关于违约金的问题。两被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。两被告对违约金提出抗辩，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，将违约金调整为300元，对原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告钟学笔、方守章在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2017年5月至2018年10月的物业管理费3321.09元；二、被告钟学笔、方守章在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2017年3月至2018年8月的公摊水电费496.98元；三、被告钟学笔、方守章在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付违约金300元；四、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取25元，原告佛山市泰联物业管理有限公司负担5元，被告钟学笔、方守章负担20元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年一月二十二日书记员 方紫盈