广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0307民初11877号 原告：李思熙。 委托诉讼代理人：黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭丽娟，广东熙业律师事务所律师。 被告：深源实业（深圳）有限公司（以下简称深源公司）。 法定代表人：傅心源。 委托诉讼代理人：高毅超，广东晟典律师事务所律师。 被告：深圳佰利通置业有限公司（以下简称佰利通公司）。 法定代表人：苏林顶。 第三人：深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司（以下简称柏龙公司）。 法定代表人：王财富。 委托诉讼代理人：黄智硕，广东华商律师事务所律师。 第三人：深圳市科迪宇电子科技有限公司（以下简称科迪宇公司）。 法定代表人：李胜招。 委托诉讼代理人：黄小文，系该公司员工。 第三人：深圳市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）。 法定代表人：戴冯军。 委托诉讼代理人：宋长长，系该公司员工。 委托诉讼代理人：龙雪花，系该公司员工。 上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟荣、第三人柏龙公司的委托诉讼代理人黄智硕、第三人科迪宇公司的委托诉讼代理人黄小文、第三人苏宁易购公司的委托诉讼代理人宋长长、龙雪花到庭参加了诉讼。被告深源公司、佰利通公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告解除租赁协议；2.两被告将商铺恢复原状、向原告返还商铺；3.两被告连带支付原告租金及对应的利息（租金从2018年1月开始计算至解除合同之日止，现计算至2018年6月15日为26933.5元，利息以拖欠租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年6月16日开始计算至还清之日止）；4.两被告赔偿原告损失，按从解除合同之日起至2020年8月16日的租金计算，现以起诉之日起计算为127322元；5.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告与被告深源公司签订购房协议，购买位于万鑫柏龙商业广场的某商铺，当时口头达成返租协议，约定从2015年8月16日开始以每月租金350元/㎡返租给被告，被告每月30日前向原告支付租金。租赁协议达成后，被告安排其员工或关联人每月向原告支付租金，直到2018年1月，被告没有向原告支付租金，原告多次与被告联系，催促被告支付租金，被告一直拖欠租金至今。故提起诉讼，请求法院依法判决。庭审后，原告申请撤回第2项诉讼请求。 被告深源公司未到庭参加诉讼，庭审后其提交书面答辩状称，1、原告与佰利通公司签订租赁合同，租金由佰利通公司向原告支付，深源公司与本租赁纠纷无关。深源公司与苏理贵仅是居间关系，深源公司从未授权佰利通公司和苏理贵等人对外承诺高额返租及签署返租协议。佰利通公司、苏林顶、苏理贵等人夸大宣传，虚假承诺，私刻公章，私自收款，该诈骗行为已由公安机关立案侦查。2、深源公司是在龙岗区人民政府出面协调并答应积极推动涉案楼盘城市更新的前提下才介入返租事宜，由深源公司代佰利通公司支付了2018年3月至4月的租金，但并不代表深源公司愿意承担本属于佰利通公司的责任和义务。 被告佰利通公司未作答辩。 第三人柏龙公司陈述：对原告的诉讼请求没有异议，柏龙公司是物业管理公司，本案是原告和被告之间的法律纠纷，与柏龙公司无关。 第三人科迪宇公司陈述，科迪宇公司只是承租户，和第三人柏龙公司签订了租赁合同，科迪宇公司按约每月向柏龙公司交纳租金，2018年11月底之前的租金已经足额交纳了，科迪宇公司和原告等业主没有直接的冲突，对于原告和被告之间的关系，科迪宇公司也不清楚。 第三人苏宁易购公司陈述，苏宁易购公司是善意承租人，与被告深源公司签订了租赁合同，租赁面积合计11939.4平方米，现一楼492.4平方米的租金已支付至2018年12月31日，二至四楼11447平方米的租金已支付至2018年10月31日，收到法院的协助执行通知后，苏宁易购公司已停止向被告深源公司支付租金。希望法院确保苏宁易购公司正常经营，苏宁易购公司会依法履行自己的义务。对于原告提出的解除租赁合同、返还商铺的诉讼请求，因苏宁易购公司非原、被告租赁协议的当事方，苏宁易购公司无权对此表示是否同意解除租赁协议等，如果在保证苏宁易购公司的合法经营权利及在不增加苏宁易购公司负担的前提下，苏宁易购公司同意与相关方进行调解解决。 本院经审理查明，被告深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，这些商铺均为未实际间隔的产权式商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司或其授权人苏理贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。2015年8月14日本案原告与被告深源公司签订一份房地产买卖合同，主要内容为：原告购买万鑫柏龙商业广场某商铺，购买价为482655元，该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。签订合同后，原告按约付清了全部购房款项。2015年9月15日，涉案商铺办理了房地产权证书，登记的建筑面积为13.99平方米，登记权利人为原告。 本院受理的本批系列案中，其余部分原告与被告佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定将其购买的商铺返租给佰利通公司经营管理，返租期限为10年；返租期内，佰利通公司对原告出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，且有权自主决定招商、转租、分租或自行处理经营管理等事项；在返租期间内原告同意由佰利通公司全权处理商铺出租等经营事宜，在商铺过户到原告名下时，由佰利通公司按月支付返租款。返租协议书签订后，苏林顶、傅心源、张辉等通过其个人账户向业主转账支付了部分租金。本案原告未提供《商铺返租协议书》，但根据双方提供的银行交易明细清单显示，苏林顶等人按每月4897元的标准向原告支付了租金。经本院核对，自2018年1月1日开始至今，被告未再向原告支付租金。 另查明，在涉案广场商铺的销售中，部分业主与深源公司签订的买卖合同中，还约定了返租十年等相关内容。房地产买卖合同签订后，部分业主全额支付了购房款项，部分业主选择以租金抵部分购房款的方式支付购房款项。各业主购买商铺后，陆续与佰利通公司签订返租协议，少部分业主是与深源公司签订返租协议。深源公司以签订补充协议、出具补充说明等方式向部分业主确认返租事宜。部分业主与被告深源公司还签订了《深圳市房屋租赁合同书》并办理了房屋租赁登记备案手续，合同约定的租金标准与返租协议约定的租金标准一致。 2015年5月8日，深源公司与深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）签订《联动代理合同》，约定深源公司委托家家顺公司为万鑫柏龙商业广场项目的外围联动销售代理人，深源公司指派对接人确认工作成果，且对接人可代表所属公司为授权范围内的行为。合同附件《对接人确认书》中深源公司所指定的对接确认人均为佰利通公司的员工。家家顺公司于2016年6月16日向本院出具《关于万鑫柏龙商业广场项目的情况说明》，内容为：商铺推广期间其公司曾收到深源公司关于万鑫柏龙商业广场的宣传折页资料，该宣传资料声称房屋返租期为十年，深源公司对其公司工作人员的宣传培训项目及现场销售经理也一直强调商铺返租期为十年，每平方米租金为350元，同时，开发商的全部店面宣传、室外广告都在极其明显的位置表明该项目商铺的返租期为十年。原告提供了涉案广场外照片及宣传单，上面亦显示关于返租的宣传内容。原告提交深源公司于2015年4月24日、4月25日、2016年7月1日出具的《法定授权委托证明书》等复印件，以证明源深公司授权苏理贵、佰利通公司办理签订房产买卖合同、房产返租、物业管理及回购等事宜，被告对该复印件不予认可。被告深源公司确认其于2015年开始与苏理贵合作，苏理贵作为中介为其卖房，苏理贵系佰利通公司的隐名老板。在本院(2017)粤0307民初9004号案件中，深源公司在该案的委托代理人确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及相关的运营例如出租等。 再查，第三人苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，最早由第三人柏龙公司作为出租人与承租人苏宁易购公司签订房屋租赁合同。2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至万鑫柏龙商业广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限亦延长至2019年10月31日。现苏宁易购公司仍在正常经营。2016年1月科迪宇公司与柏龙公司签订商铺租赁合同，承租万鑫柏龙商业广场一楼F1－05－1和F1－05－2商铺。科迪宇公司陈述，经双方协商，科迪宇公司将于2019年1月15日搬离该租赁商铺。原告确认其购买的涉案租赁商铺现位于苏宁易购公司整体租赁范围内。苏宁易购公司初步确认包含本案原告在内的20名业主的24个商铺，有4个商铺不在其公司承租范围内。 本院认为，原告购买涉案商铺后，与佰利通公司形成了事实上商铺返租关系，合法有效。自2018年1月份开始至今，佰利通公司未再按约支付向原告租金，已构成违约，原告据此要求解除返租协议、返还商铺、将商铺恢复原状。对此，本院认为，原告向被告深源公司购买涉案商铺前，涉案商铺已由柏龙公司及深源公司整体出租给苏宁易购公司经营，原告对此亦为明知。同时，原告购买的涉案商铺是未实际间隔的分割式商铺而非独立商铺。独立商铺，一般面积较大，有实际的间隔，可以由权利人单独对该独立商铺行使权利。而分割式商铺，没有实际间隔，只有与其他商铺整体利用，才能发挥该商铺的价值，否则，例如面积小至2、3个平方米的分割式商铺，根本无法单独使用，也无法发挥该商铺的价值。原告购买该类型商铺，实际上看重的也是分割式商铺已整体出租及被告承诺返租、原告可以取得相应的租金收益。因此，为保证物业整体功能的发挥，原告对该分割式商铺行使权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制，否则，必将损害其他大多数商铺业主的利益。现包含原告的商铺在内的至少几百个商铺已整体租赁给苏宁易购公司，苏宁易购公司现仍在正常经营，且在本院受理的其他500多个业主诉深源公司、佰利通公司等租赁合同系列案件中，其他500多个业主均未要求解除返租协议、返还商铺，只要求两被告支付租金。在已对外销售的该类型商铺业主中，本院受理的上述500多个业主已占大部分，基本可以体现商铺业主的整体意志。现原告要求解除返租协议、恢复商铺原状、返还商铺，与商铺业主的整体意志不符，故对原告的该诉请，本院不予支持。相应的，原告要求被告赔偿从合同解除之日起至2020年8月的租金损失，本院亦不予支持。但被告应向原告支付拖欠的租金。从2018年1月1日暂计至2018年12月底，被告拖欠的租金共计为58764元。商铺返租协议约定租金按月支付，佰利通公司未按月支付，每个月还应以当月租金4897元为基数从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付逾期付款利息。 关于原告主张深源公司与佰利通公司承担连带责任问题。本院认为，首先，深源公司与部分业务签订了返租协议，与佰利通公司签订返租协议的部分业主亦同时与深源公司签订了租赁合同并办理了备案登记手续，而涉案商铺属于未进行分隔的产权式商铺，原告购买涉案商铺前，商铺已由柏龙公司及深源公司整体出租给苏宁易购公司或科迪宇公司，原告购买涉案商铺后至今，深源公司仍按原合同收取苏宁易购公司支付的租金，故深源公司实际为涉案商场返租的共同承租人。其次，深源公司在售楼广告宣传中承诺返租事宜，部分业主与深源公司签订的买卖合同中亦约定了返租十年等内容，部分业主还以返租租金抵部分购房款的方式来支付购房款，故不论是从售楼承诺、还是从租金抵购房款的行为来看，深源公司事实上代表了承租人的身份，履行了承租人的义务。再次，深源公司委托苏理贵代为办理销售等事宜，同时其亦确认苏理贵为佰利通公司的实际控制人，家家顺公司代理合同中深源公司指定的对接确认人均为佰利通公司员工，且可代表佰利通公司行使授权范围内行为，与原告提交的法定授权委托证明书复印件可相互印证。根据本案证据及深源公司在另案中的陈述，可以认定深源公司已授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订了商铺返租协议。综上，本院认为，深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，原告诉请深源公司与佰利通公司支付租金，本院予以支持。因原告已经撤回解除租赁协议的诉讼请求，故不存在解除合同之后至2020年8月16日的租金损失问题，因此本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳佰利通置业有限公司、深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内共同向原告支付2018年1月1日至2018年12月底的租金58764元及逾期付款利息（2018年1月1日至2018年6月底的租金为29382元，以该金额为基数从2018年7月1日计算至款项付清之日止；2018年7月1日至2018年12月底期间，以每个月的租金4897元为基数从次月1日起计算至款项付清之日止；均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3384元（原告已预交），由原告负担2000元，被告深圳佰利通置业有限公司、深源实业（深圳）有限公司负担1384元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  刘国欢 人民陪审员  孙 燕 人民陪审员  陈秋玲 二〇一九年一月八日 书 记 员  彭慧婷