江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初9369号 原告：包宇峰，男，1982年7月18日生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：包鸣飞，男，1981年9月26日生，汉族，住江苏省常熟市。 原告包宇峰诉被告包鸣飞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法由审判员唐海山适用简易程序于2018年9月5日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告包宇峰、被告包鸣飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包宇峰向本院提出诉讼请求：要求确认2008年2月16日以包宇峰、包鸣飞名义签订的房屋买卖协议无效。事实和理由：现有一张房屋买卖协议，协议上有原告包宇峰的签名，但原告包宇峰并不知情也不曾签署过任何房屋买卖协议。该协议为被告包鸣飞一人所为。现要求法院确认非原告包宇峰本人签名的房屋买卖协议无效。 被告包鸣飞辩称：房屋买卖协议合法有效。当时是原告包宇峰的姐姐包静辉代原告签字，由于原告包宇峰和包静辉是家人关系，因此这是一种表见代理。当时，原告包宇峰的母亲田月莲和包静辉都在场，而房屋所有权人是田月莲，所以为了保护善意第三人的权利，被告认为房屋买卖协议是有效的。 本院经审理认定如下事实：原告包宇峰的父亲包元兴与被告包鸣飞的父亲包惠兴系亲兄弟关系。包元兴与田月莲生育有包静辉、包宇峰。约39年前，包元兴与田月莲在原常熟市冶塘镇×××组[现常熟市尚湖镇×××]建造了砖木结构瓦房一幢。1987年8月10日，常熟市人民政府土地管理办公室为包元兴颁发了上述房屋对应的宅基地使用证。后包元兴全家搬至常熟市区居住、工作、生活。包元兴已去世多年。1997年4月，包静辉的户籍从常熟市冶塘镇×××组迁出。1997年4月，包宇峰的户籍从常熟市冶塘镇×××组迁出。2001年4月，田月莲的户籍迁至常熟市虞山镇。包宇峰、田月莲的户籍地址现登记为常熟市虞山镇×××号。包元兴的父亲已去世多年，包元兴的母亲于2006年去世。被告包鸣飞的户籍地址现登记为常熟市尚湖镇×××号。 2008年2月16日，包静辉与包惠兴分别以“包宇峰”、“包鸣飞”的名义签订《卖房协议》1份，约定：甲方为包宇峰，乙方为包鸣飞；甲方将其拥有完全产权的位于×××号（南前桥）的房屋（包括空地和场地）以人民币6500元的价格出售给乙方（一次性付清）；本合同签定前应缴纳的费用由甲方负担，签订合同后应缴纳的费用全部由乙方负责；本协议一式二份，甲乙双方各持一份，签字生效。协议下方落款处的甲方“包宇峰”系由包静辉书写，乙方“包鸣飞”系由包惠兴书写。 庭审中，原告包宇峰认为，涉案《卖房协议》上“包宇峰”的签名非原告本人所签，系其姐姐包静辉所签，但包静辉无权代表原告签订协议，故要求确认《卖房协议》无效。原告同时表示，其本人在外工作，一周才回一次家，母亲田月莲身体也不好，所以涉案房子一直都是姐姐包静辉代为管理，家里的事情也是姐姐包静辉在打理。姐姐包静辉出卖涉案房屋后没有将卖房的事情告诉原告和母亲。原告母亲比原告稍微早知道卖房的事情，是从村里打听到的。直到2017年6月，包静辉才告知原告卖房的事情。所以原告对涉案房屋的买卖事宜完全不知道。被告包鸣飞则认为，当时是包静辉与被告父亲包惠兴签订了卖房协议，签协议时，包静辉和田月莲都在场。被告父亲包惠兴也电话通知了被告，告知卖房事宜。由于当时田月莲和包静辉在场，且田月莲为房屋所有权人，被告有理由相信作为原告家人的包静辉有权签订涉案卖房协议，所以包静辉的行为已构成表见代理。同时，被告还表示涉案房屋卖给被告后，被告方已经维修了好几次，已经可以供人居住了。 审理中，为了查明案件事实，法庭向包静辉、包惠兴、常熟市尚湖镇大河村村民委员会进行了调查。包静辉向法庭陈述：当时父亲不在了，弟弟又小，所以家里很多事情都是其出面的，家里的经济财政一般也是其和母亲处理。当时由于房子已经被叔叔包惠兴在堆东西，且母亲身体不好，其害怕母亲看到伤心，也没有考虑到老房子有什么用，正好叔叔提出来要买房子，其也就同意了，就签了协议。当时其认为不是什么大事情，全家也在市里了，不会回去了，其也就没有跟母亲、弟弟商量。其收下6500元后也没有给母亲和弟弟，因为是小钱，没当回事。以前叔叔也用过房子，都是和其联系的。签协议时其母亲不在场。母亲是2017年才知道的。弟弟也是这个时候才知道的。之所以要签包宇峰、包鸣飞的名字可能是因为老的传统，叔叔可能认为其父亲不在了，房子应该属于儿子，所以就让其写了包宇峰的名字。叔叔为什么写包鸣飞的名字其不清楚。包惠兴向法庭陈述：其母亲健在时住在涉案房屋里，其用了一下走廊堆东西和养鹅。母亲去世后，房子就没人管了。后来原告方让其大哥（包宇峰的伯伯）去看管，后来下雨漏水有点塌。后来其嫂子田月莲、侄女包静辉到乡下来提出来卖给其，其和家人商量了一下就买下来了。对方交付了钥匙。签协议时，其、其妻子、田月莲、包静辉都在场。其不知道其侄子包宇峰是否知道这件事，但其当时给在外地的包鸣飞打了电话的。其哥哥去世后，一般是嫂子田月莲当家，但这次卖房子是田月莲和包静辉一起来的，因为田月莲不识字。签协议时，本来是想签其和田月莲的名字的，但后来对方提出来其和田月莲都老了，房子传给下一代，所以就签了后代的名字。卖房子的事情一开始村里不知道的，但田月莲告诉邻居了，后来村里也知道了。常熟市尚湖镇大河村村民委员会向法庭陈述：田月莲、包静辉向村里反映家里的老房子卖给了包惠兴，但包惠兴出租给了外地人。因为“三合一”整治中，出了问题要追究房主的责任，所以田月莲、包静辉要求收回房屋。后来村里就组织田月莲、包静辉与包惠兴夫妇进行了调解。调解中，田月莲提出要收回房屋；包惠兴表示有协议的，不同意。所以调解没有成功。双方之间房屋买卖的事情村里不知道，但是邻居肯定是知道的，因为他们有协议。但当时双方签卖房协议时，田月莲是否在场，村里就不知道了。 以上事实，有《卖房协议》、宅基地使用证、户籍登记信息、调查笔录及庭审笔录等材料在卷予以佐证。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。另外，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，涉案《卖房协议》系由包静辉与包惠兴分别以原告、被告的名义签订，而现有证据无法证明包静辉、包惠兴得到原被告的授权，故应认定包静辉、包惠兴签订《卖房协议》时系无权代理。但是，包惠兴曾与被告包鸣飞进行了电话沟通，包鸣飞未提出异议，且结合包鸣飞庭审中的意见，被告包鸣飞实际上已经对包惠兴签订合同的行为予以了追认，故包惠兴签订涉案《卖房协议》的行为对被告包鸣飞具有约束力。包静辉签订《卖房协议》时虽为无权代理，但其一方面为涉案房屋财产权利的法定继承人之一，另一方面其系原告包宇峰的姐姐，系包惠兴的侄女，包惠兴完全有理由相信包静辉可以代表家人处理涉案房屋。原告包宇峰与包静辉均表示由于家庭原因，平时包宇峰、田月莲家中的事情都是由包静辉出面处理，此亦可印证本院的判断。故本院认为包静辉签订《卖房协议》的行为已构成了表见代理，理应对原告包宇峰产生法律约束力。综上，原告包宇峰以涉案卖房协议上的签名非其本人所签为由，主张确认协议无效不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条之规定，判决如下： 驳回原告包宇峰的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告包宇峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐海山 人民陪审员  秦琴华 人民陪审员  周月珍 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  王堰平