湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初5276号原告：刘瑞祥，男，1968年3月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。原告：刘顺金，男，1964年9月22日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两原告共同委托诉讼代理人：冯向阳，湖南华湘律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张岚，湖南华湘律师事务所律师。被告：谢光廷，男，1968年1月14日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：杨东升，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓见，湖南湘达律师事务所律师。被告：林剑波，男，1973年3月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。第三人：唐夏菲，女，1984年7月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人：刘冰雪，女，1991年2月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。第三人：刘顺禄，男，1963年1月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。第三人：刘少戎，男，1990年10月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。第三人：刘昭麟，女，1994年2月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。第三人共同委托诉讼代理人：张岚，湖南华湘律师事务所律师。原告刘瑞祥、刘顺金诉被告谢光廷、林剑波，第三人唐夏菲、刘冰雪、刘顺禄、刘少戎、刘昭麟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘瑞祥、刘顺金请求判令：一、解除刘瑞祥、刘顺金与谢光廷、林剑波签订的《房屋合作经营合同》（以下简称经营合同）；二、谢光廷、林剑波立即腾空涉案房屋；三、谢光廷、林剑波支付刘瑞祥、刘顺金自2016年6月1日起至2018年5月31日止的房屋租金1100000元，滞纳金295625元，两项合计1395625元；四、谢光廷、林剑波支付刘瑞祥、刘顺金自2018年5月31日起至腾空租赁房屋之日止的房屋租金；五、谢光廷、林剑波承担本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、诉讼费、保全费等）。谢光廷答辩要点：一、本案中，法院应当通知刘顺禄、刘少戎、唐夏菲参加诉讼。二、刘瑞祥、刘顺金没有办理产权证，谢光廷无法使用租赁房屋，谢光廷享有先履行抗辩权和不安抗辩权，刘瑞祥、刘顺金无权主张支付租金。三、刘瑞祥、刘顺金不能证明其是本案诉争房屋的权利人或利害关系人。林剑波答辩要点：其本身不是合同的当事人，且已将合同权利转让给第三人。第三人共同陈述意见要点：刘瑞祥、刘顺金所述为事实，二人诉讼请求应得到支持。经审理查明：2006年4月23日，罗国良、罗双连（出让方）与刘顺金（受让方）签订《建房地基转让协议》。出让方将位于长沙县暮云镇北塘村107国道边一宗建房土地的永久使用权转让给刘顺金。2006年4月28日，刘顺金（乙方）与原长沙县暮云镇北塘村民委员会（以下简称北塘村）、原长沙县南托乡北塘村文家垅村民组管委会、原长沙县暮云镇北塘村长洪村民组、原长沙县暮云镇北塘村南托岭村民小组（甲方）签订《宅基地转让协议》，甲方根据乙方要求，同意将位于本辖区内107国道东侧原罗国良同志宅基地有偿转让给乙方。乙方享有永久性使用权和所有权。2006年12月21日，刘顺金又与原长沙县暮云镇北塘村长洪村民组签订《土地补偿协议》。2007年1月27日，刘顺金与原长沙县暮云镇北塘村民委员会签订《土地补偿补充协议》。以上协议签订后，刘顺金支付相应地价款，并取得涉案1075.91平方米土地（位于中意二路付789号）的使用权。该宗土地未办理土地权属登记。2009年6月28日，刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、刘瑞祥（以下简称刘顺金一方）共同签订《协议》，确认暮云镇房产及房子所建用地的使用权、所有权等各占四分之一产权。2009年10月5日，刘顺金一方签订《合作建房协议书》，鉴于2009年6月28日签订的协议，各方协商同意签订补充协议。该协议约定共同建房事宜。后四人共同建设房屋一栋，共八层（以下简称涉案房屋）。房屋建设未办理报批，也未办理权属登记。2013年5月10日，刘顺金、唐夏菲、刘顺禄分别向刘瑞祥出具《授某》，主要载明：兹委托刘瑞祥全权代表我办理下列事项：一、签署房屋（长沙县暮云镇政府所在地107国道边的自有房屋，即涉案房屋）经营合同；二、经营合同中甲方履行的责任。三、租赁合同相关突发事件的处理。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件。我均予承认。(略)。2013年6月1日，刘瑞祥（甲方、房屋所有者）与林剑波、谢光廷（乙方、合作经营者）签订经营合同。甲方愿以涉案房屋作为投入与乙方合作经营。主要约定：一、合作经营期限为二十年（含装修期一年）。其中甲方为乙方提供十二个月的装修时间（自本合同签订三天后开始计算），装修期间免收房屋定额回报费，但乙方承担合同条款中其他一切责任。二、利益分配：经营所得归乙方支配，甲方收益实行按年税后定额计付。第1年（即装修时间）乙方不付甲方收益；第2年乙方付甲方55万元；第3年至第5年，乙方每年付甲方55万元。(略)。三、乙方给甲方的经营收益支付方式：协议签订三天内，乙方预付甲方共130万元（即第2、3年的乙方给甲方的收益金110万元，押金20万元）。合作经营期满并乙方结清本合同第十条相关费用后三日内甲方向乙方退还押金本金，押金不计息。略）。四、合作期间双方责任：（一）甲方履行以下责任：1、负责提供合作经营所需房屋，即现有的八层楼房，约6000平米。2、保证乙方装修所需临时水电供应，二个月内保证正常水电气安装到总表，水电气费由乙方负责。甲方负责申请并且出资安装变压器。(略)。4、甲方负责支付15万元给乙方购置和安装电梯，并同时支付1万元给乙方处理下水道的建设和修复。五、违约责任：（二）合作期间，乙方注定放弃或违约退出本协议，乙方必须按退出时本合同约定的相应时间段的甲方收益标准，赔偿甲方两方的收益，并结清本合同第十条约明的各项费用。（三）乙方必须按时、足额付给甲方经营收益，不得拖延。延期一个月的，加收延付款项每天千分之五的滞纳金；且甲方有权解除合作协议，收回房屋，没收押金并可以在不通知乙方前提下进行清场，一切损失乙方自负。经营合同签订后，刘顺金一方于2013年6月1日交付涉案房屋（毛坯）。林剑波、谢光廷应支付押金20万元和租金110万元（2014年6月1日至2016年5月31日期间），依据合同约定，刘顺金一方承担电梯费用15万元和下水道维修费用1万元，双方直接进行抵扣，故林剑波、谢光廷实际支付114万元（20万元+110万元-15万元-1万元）。庭审中，一、关于经营合同上办理房屋产权证的时间，合同第六条甲方责任第一款第5项“负责在两年内办理好房屋产权证书等相关事宜的办理…（略）”处，刘瑞祥将“两”字划去，手写一字，刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为手写字是“叁”，谢光廷认为是“壹”，林剑波认为是“叁”。二、关于涉案房屋现在使用状态。刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为是谢光廷、林剑波在使用。谢光廷认为其一直没有使用，房屋是毛坯，空置状态。三、关于是否应当支付租金。谢光廷提交短信及彩信记录、《长沙市公安消防支队消防受理窗口一次性告知清单》（以下简称消防告知清单），拟证明刘顺金、刘瑞祥未按时办理房屋产权证，且涉案房屋没有合法证明文件，导致谢光廷无法正常启动经营项目，故其不应当支付租金。刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为上述证据达不到证明目的。林剑波提交《协议书》，拟证明其将涉案合同权利义务转让给了案外人陈泰祥。刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为真实性无法核实，且并不知道转租情况。谢光廷对该证据的真实性无异议，关联性有异议。另查明：刘顺金一方陈述租赁期间为涉案房屋安装变压器，出资约30至40万元，但未提交费用票据。以上事实，有当事人提交的身份信息、湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单、长沙县人民政府建设用地签报审批单、宗地图、经营合同、涉案房屋现场照片、询问调查笔录、证人陈某证言、授某、付款凭证、收条、短信记录、消防告知清单等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：一、经营合同效力问题。经营合同实质是租赁合同，双方的法律关系适用租赁合同关系处理。结合证据和庭审意见，本院认定涉案房屋系刘顺金一方所建，经营合同虽由刘瑞祥一人签订，但签订时刘瑞祥出具了唐夏菲、刘顺禄、刘顺金三人的授某，庭审时唐夏菲、刘顺禄、刘顺金三人亦认可刘瑞祥签订合同行为，经营合同成立。但经营合同指向的涉案房屋，未办理建设报批，亦未能办理权属登记，不能进行市场流通，故经营合同无效。林剑波辩称将租赁合同的权利义务转让给案外人，但刘顺金一方对此不知情，亦不认可，林剑波仍为经营合同当事人。二、合同无效后的法律后果。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1.双方认可涉案房屋已进行交付，林剑波、谢光廷未能提交证据证明二人已将房屋返还，且二人是否实际经营使用不影响对房屋的占有，故林剑波、谢光廷应腾空涉案房屋，并向刘顺金一方返还。刘顺金一方应返还林剑波、谢光廷已收款114万元。2.涉案房屋原系刘顺金一方所有，四人应当知晓房屋性质，但仍将涉案房屋租赁给林剑波、谢光廷，主观上存在过错。如若按刘顺金一方所述办证期限为“叁”年，则四人在2016年6月1日应当知道自己存在违约行为，可能导致合同不能履行，刘顺金一方却未能采取有效措施，致使交易损失扩大，应承担不利后果。其次，林剑波、谢光廷在订立、履行合同中，依据《建房地基转让协议》、《宅基地转让协议》、《土地补偿协议》、经营合同之约定，可以信赖刘顺金一方有权出租涉案房屋，但未能对房屋建设是否报批进行审查，说明对自身权利不审慎。如若按林剑波、谢光廷所述办证期限为“壹”年，则二人在2014年6月1日应当知道经营合同不能履行，二人未采取合法途径主张权利，也未提交证据证明二人已将涉案房屋返还至刘顺金一方，致使交易损失扩大，亦存在过错。林剑波、谢光廷认为因刘顺金一方未按约办理权证致其不能使用。不论双方约定办证时间为“壹”年或“叁”年，因经营合同自始无效，林剑波、谢光廷以刘顺金一方违反合同约定予以抗辩，本院不予支持。同时，涉案房屋一直由林剑波、谢光廷占有，但从房屋现场照片可以看出，房屋确未实际经营使用。结合案情，本院酌情认定，涉案房屋的占有使用费损失应按每年30万元标准，从2014年6月1日计算至房屋返还之日，该损失由刘顺金一方承担60%，林剑波、谢光廷承担40%。为便于执行，林剑波、谢光廷已支付的114万元，可直接抵扣。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条之规定，判决如下：一、原告刘瑞祥与被告林剑波、谢光廷于2013年6月1日签订的《房屋合作经营合同》无效；二、限被告林剑波、谢光廷于本判决生效之日起十日内腾空房屋，返还至原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄；三、限原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄于本判决生效之日起十日内返还被告林剑波、谢光廷已付款1140000元；四、《房屋合作经营合同》中租赁房屋产生的占有使用费损失（按每年30万元标准，从2014年6月1日计算至房屋返还之日），由原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄共同承担60%，被告林剑波、谢光廷共同承担40%；上述第三项、第四项可直接抵扣。五、驳回原告刘顺金、刘瑞祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17360元，由原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄共同负担10416元，由被告林剑波、谢光廷负担6944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  匡迪琪人民陪审员  易云辉人民陪审员  廖利辉二〇一九年一月二十八日书 记 员  余银春附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。