江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初893号原告：郭建锋，男，1974年7月26日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：房敏，江苏尔雅律师事务所律师。被告：苏州翠湖置业有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇玉盘家园**会所内。法定代表人：龚秀珍，总经理。委托诉讼代理人：薛能，江苏新天伦律师事务所律师。原告郭建锋与被告苏州翠湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日受理后，依法由代理审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，依法组成由审判员干文建担任审判长，代理审判员靳义威主审，人民陪审员吴进兴参加评议的合议庭审理，于2018年10月16日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告郭建锋及其委托诉讼代理人房敏、被告苏州翠湖置业有限公司的委托诉讼代理人薛能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建锋诉称，2016年4月28日，原、被告双方签订《渭塘东方时代商业广场定购单》，定购单对买卖的房屋及房屋价款等进行了约定。当天，原告付给被告购房定金50000元。2016年6月23日，被告通知原告支付购房首付款，要求根据购买总价（164.41平方×8120元）1335009.20元的百分之五十缴付，原告当天按照被告的要求支付了房款625000元。综上，原告已支付给被告总房款675000元。根据合同法、最高人民法院关于商品房买卖司法解释的规定，原、被告之间的商品房买卖关系成立且生效。2017年12月，原、被告买卖的房屋已达到交房条件，其他买房客户都去被告处办理收房手续，原告到被告处办理收房手续时，被告工作人员告诉原告，原告购买的房屋已被被告因融资抵偿给中科公司。2017年12月28日，被告在未经双方协商同意的情况下，将原告已支付的购房款675000元汇入原告银行账户。以上行为表明被告已拒绝履行买卖合同义务，并且事实上被告也已无法向原告交付房屋。请求法院判令：1、解除原、被告双方买卖渭塘东方时代商业广场6#2701室的买卖合同关系。2、被告赔偿原告利息损失44043.75元。3、被告赔偿原告已付购房款675000元。4、被告承担诉讼费用。审理中，原告将第2项诉讼请求中的利息损失变更为：以675000元为基数，从2016年6月24日起按照年利率3.6%计算至被告将房款退还至原告账户之日即2017年12月28日为36450元。原告另明确其第3项诉讼请求的依据为：根据商品房买卖司法解释第九条第三款的规定，被告故意隐瞒所涉房屋已经出卖给第三人。被告苏州翠湖置业有限公司辩称，被告不是故意一房两卖，不适用最高院的司法解释。因为被告欠鑫控集团有限公司借款，后来鑫控集团有限公司起诉被告及担保人，鑫控集团有限公司与被告及担保人2014年在苏州中院达成调解，但是没有按照调解书履行，鑫控集团有限公司申请了强制执行，最后苏州中院将被告所有的114套房产（含涉案房屋）折价以物抵债给了鑫控集团有限公司，之后鑫控集团有限公司委托苏州赛宾建筑设计有限公司来销售这114套房屋中的11套房屋（此11套房屋中包含涉案房屋），苏州赛宾建筑设计有限公司又和被告签订了一份委托销售协议书，被告才将涉案房屋销售给了原告，后来由于鑫控集团有限公司和苏州赛宾建筑设计有限公司合作问题，鑫控集团有限公司不再委托苏州赛宾建筑设计有限公司销售房屋，所以被告也无法办理相关的销售手续，所以被告及时将原告交付的房款及定金退还给了原告。苏州中院将房屋裁定给了鑫控集团有限公司，被告与鑫控集团有限公司就114套房屋签订了商品房买卖合同，也进行了网签，在销售时，这个房屋是属于鑫控集团有限公司的。原告郭建锋为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、渭塘东方时代商业广场定购单原件1份，证明原、被告于2016年4月28日双方签订定购单一份，约定被告将渭塘东方时代商业广场6#2701室房屋卖给原告。2、收款收据原件1份、转账凭证原件1份，证明在签订定购单的同一天，我方支付房屋定金50000元。3、收款收据原件1份、转账凭证原件1份，证明2016年6月23日，经被告要求，我方支付了购房总价百分之五十的房款。经质证，被告苏州翠湖置业有限公司发表如下质证意见：证据1、对证据的真实性没有异议，该定购单不属于正式的商品房买卖合同。证据2、对证据的真实性没有异议，确实收到了原告支付的定金50000元。证据3、对证据的真实性没有异议，确实收到了原告支付的预付房款625000元。被告苏州翠湖置业有限公司为反驳原告的主张，向本院提交以下证据：1、（2015）苏中执字第624号执行裁定书复印件1份、变更登记书复印件1份，证明被告因欠案外人中科鑫控投资发展（苏州）有限公司（该公司名称现变更为鑫控集团有限公司）借款，后来在苏州中院达成调解，后未履行义务，鑫控集团有限公司申请了执行，苏州中院裁定将被告所有的114套房产（含本案涉案房产）归鑫控集团有限公司所有。2、苏州市商品房买卖合同原件2份，证明基于（2015）苏中执字第624号执行裁定书，被告将涉案房屋网签在了案外人鑫控集团有限公司名下。需要说明的是，被告销售给原告的6幢2701室实际上是2701号和2706号2套房子打通的合计面积，就是原告定购单上的面积。3、房产代理销售协议复印件1份（甲方是鑫控集团有限公司，乙方是苏州赛宾建筑设计有限公司），证明鑫控集团有限公司委托苏州赛宾建筑设计有限公司销售114套房屋（包含涉案房屋）。4、协议书原件1份（甲方是被告，乙方是苏州赛宾建筑设计有限公司，丙方为郁纬才、朱建华、周春林），苏州赛宾建筑设计有限公司想让丙方销售11套房屋，被告发现私自销售行为不妥，所以三方签订了这份协议，由被告来销售这11套房屋（含涉案房屋）。经质证，原告郭建锋发表如下质证意见：证据1、真实性均无异议，裁定书在2015年12月4日出具。证据2、真实性无异议，但是我们并不知道法院的执行裁定，商品房买卖合同上的房号与销售给原告的房屋房号一致，但是面积不同，原告只认可认购书上的面积164.41平方米，房号2701。证据3、真实性不认可，与本案无关联性。证据4、真实性不认可，与本案无关联性。经审理查明，2016年4月28日，原告作为买受方与被告签订《渭塘东方时代商业广场定购单》一份，约定原告认购房号为6#2701房屋，房屋建筑面积164.41平方米，单价每平方米9126.31元，认购总价1500457元。定购单载明：“1、买受方自愿购买上述物业。2、买受方应在签订本定购单后，于年月日之前携带本定购单、签约应缴款项及个人定购需带证件或其他相关证件前往本项目售楼处签订《商品房买卖合同》，此定金转为预付房款。如逾期不签约的，视同买受方违约，开发商有权将上述物业另售第三方，定金不予退还。3、若买方采用按揭贷款，在签订《房屋买卖合同》当天必须将办理银行贷款所需资料提交给贷款银行。如买方的资料不全或个人信用等买方个人原因造成贷款不能成功办理，买方应在接到银行或卖方通知的7日内将上述不足部分的款项支付给卖方。4、正式签订《商品房买卖合同》及其附件时，买房人与本定购单中的买方不得有变更（直系亲属除外），若有变更卖方有权拒绝签订《商品房买卖合同》及其附件，同时有权没收买方所付之定金并将上述物业转售他人。5、如卖方拒绝或者不按照本定购单约定的价格签订《商品房买卖合同》的，卖方将双倍返还定金，同时本定购单及双方责任亦告终止。6、买受方通讯地址及电话如有更改，须尽快以书面形式通知卖方，否则由此引起的一切损失均由买方承担。7、买受方准时签约方可享受开盘当日优惠。8、买受方已知悉《商品房买卖合同》，其购房之权利义务以《商品房买卖合同》为准，任何口头承诺无法律效力。9、本定购单一式三份，买受方持一份，现场留存一份，开发商留存一份，三份具有同等法律效力。10、本定购单经双方签字盖章之日起生效，同时具有法律效力，且国家法律明确规定，如买受方不购买该套房屋定金将不予退还。11、本定购单一经双方签字（章）确认后立即生效，于双方正式签订《商品房买卖合同》后失效。备注：优惠后单价为8120元每平方米，45天后付首付款”。原告于签订《房渭塘东方时代商业广场定购单》当日向被告支付定金50000元。2016年6月23日，原告向被告支付购房预付款625000元。审理中，原告认可被告于2017年12月28日将原告支付给被告的定金及预付款共计675000元退还给了原告。以上事实，由当事人提供的渭塘东方时代商业广场定购单、收款收据等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告于2016年4月28日签订的定购单并未对房款的具体支付时间、房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等内容作明确约定，该定购单尚不具备商品房买卖合同的主要内容，且双方在定购单上明确约定在签订正式的商品房买卖合同后该定购单失效，该定购单应为预约合同。因双方未签订商品房买卖合同，故原告要求解除原、被告之间的买卖合同关系的诉讼请求本院不予支持。原、被告签订定购单后，被告收取了原告交付的定金及预付款共计675000元，后被告单方将款项退还原告，被告的行为已构成违约，故原告主张的利息损失本院予以支持。依原告所请，利息损失以675000元为基数，自2016年6月24日起按年利率3.6%计算。原告主张被告实际退还原告款项的时间为2017年12月28日，被告对此未提出异议，也未提供相反证据予以反驳，故利息损失应计算至2017年12月28日。经核算，利息损失为37260元，现原告按36450元主张利息损失系原告对自身民事权利的处分，本院予以确认。因原、被告未签订商品房买卖合同，故原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求被告承担已付购房款一赔的赔偿责任的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州翠湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭建锋利息损失人民币36450元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022009562）二、驳回原告郭建锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10990元，由原告郭建锋负担10279元，由被告苏州翠湖置业有限公司负担711元(被告负担之款原告已预交，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建代理审判员  靳义威人民陪审员  吴进兴二〇一九年一月三十日书 记 员  林晓华