贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5840号原告杨云平，男，1962年10月15日出生，侗族，户籍地：贵州省天柱县，现住贵州省凯里市。原告刘春，女，1968年5月6日出生，侗族，户籍地：贵州省天柱县，现住贵州省凯里市。被告贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京东路**。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋雪华，女，1983年1月12日出生，汉族，住址：贵州省凯里市，系公司职员。原告杨云平、刘春诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案受理后，适用简易程序进行了审理，原告杨云平、刘春，被告贵州大地联创房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨云平、刘春向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告逾期交房违约金8634.96元，逾期办房产证违约金5611.52元，小计人民币14246.38元。二、判令被告退还原告所交纳的房屋办证费97元，维修基金11223元、房屋契税8417元，小计人民币19737元。三、判令被告退还原告所交纳的三通费用2994元、预告登记费200元，小计3194元。四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2012年10月19日签订《商品房买卖合同》合同约定：一、被告将凯里市大地春城第9栋25层2506号商品房出卖给原告。合同约定建筑面积122.36平方米，单价4550元/平方米，商品房合同总价556738元。二、付款方式及期限。原告与2012年10月19日交付购房首期款336738元，余款220000元办理银行按揭。三、交付期限，被告应在2012年11月30日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付原告使用。四、违约责任：被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。五、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。六、关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期间内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价的百分之一向原告支付违约金，等等。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期付款336737元，余款220000元原告已于2012年12月14日通过中国建设银行办理按揭贷款转入被告账户。至2013年8月20日，原告到营销中心找被告办理交房手续时（在此之前原告未接到被告的交房通知），被告告知原告该商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为123.33平方米，比合同面积增加了0.97平方米，最终交易总房款为561152元。要求原告补交房屋价款4414元，房屋契税8417元，房屋维修基金11223元，开户费2994元，办证费97元，合计27145元。原告当时即按被告要求交纳了上述款项。原告作为买受人按合同约定履行了付款义务，并交纳了相关费用，被告方才将钥匙和《商品房使用说明书》《商品房住宅保证书》交给原告。但被告未按合同约定在2012年11月30日前将检验合格的商品房交付原告，亦未在合同约定的交房时间后书面通知原告接房。从2012年12月31日起至被告交钥匙时间2013年8月20日为止，被告逾期交房233天。因被告代收办证费、房屋契税、房屋维修基金后未上交有关行政主管部门，并未向有关行政主管部门提供相关材料，导致原告至今未取得房地产权属证书。按合同约定，至今被告已逾期办证近5年。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，对双方均具有法律效力，对双方具有法律约束力，双方均应当按合同约定履行义务，被告未按合同约定的时间交付商品房、办理房地产权属证书。构成违约，应承担违约的责任，即应向原告支付逾期交房违约金13074.84元（总房款561152元×逾期交房天数233×0.01%），但被告逾期交房违约金支付了原告两年物业费4439.88元，实际上被告还需支付原告逾期交房违约金8634.96元，逾期办房产证违约金5611.52元（总房款561152×1%），小计人民币14246.38元。并退还原告所缴纳的房屋办证费97元，房屋契税8471元，房屋维修基金11223元。三通费用2994元，预告登记费200元。2015年经大地春城业主维权，被告于2016-2017年已办理了部分业主房产证，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告大地联创公司未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：逾期交房的违约金已经抵扣了，双方当时签订了协议书，交房违约金在签协议时已经处理完毕；交房的一切费用如果原告要求退换的，该退就退；办证的时间无法确定；三通原告已经在用，我们也是根据合同来办理相关手续的，所以我们不予退还。原告其余的诉请已经超过诉讼时效，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年10月19日以原告杨云平、刘春为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市环城西路××大地春城××商品房××套，总价款为556738元。2、被告应当在2012年11月30日前将房屋交付给原告。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。3、被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定及补交款项，实际支付被告购房款561152元，但被告至2013年8月20日才将房屋交付给原告，被告未向报产权登记机关提供资料，原告至今取得产权证。为此，原告于2018年10月9日向本院提起诉讼。另查明：2013年8月20日，被告收取原告契税8417元、维修基金11223元、天然气费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元、办证费97元。2012年10月19日被告收取原告预告登记费200元。再查明：2013年8月20日原告与被告就涉案房屋逾期交房签订《协议书》，内容为：“乙方业主杨云平购买甲方大地春城第9栋25层2506号商品房一套，经甲乙双方协商一致，甲方逾期交房向乙方支付两年物业费为违约金。至此，双方关于逾期交房问题处理完毕。”双方签名，捺印。同时查明：“2016年7月20日，大地春城业主委员会主任袁涛、业委会成员龙建鹏、刘芳及楼栋代表10人与州住建局、州信访局、市房产局等相关部门工作人员形成”大地春城业主维权协调会会议纪要。主要内容为：“1、房开商代收的房屋维修基金和契税用于办理房产证，目前上缴到办证部门一部分资金，剩下的余额要于2016年12月30日前交足并办理好一期和二期的房产证。2、业主要求房开商代收却拖延2到3年缴纳的维修基金和契税产生的利息应补贴给业主，会议上关于产生的这部分利息事宜，房开商和业主下来自行协商解决。3、交房违约金问题：业主已经将房开商起诉到法院，由法院的判决执行……。5、三期房产证问题：关于三期房产证问题，房开商统计三期代收大约有10%业主的维修基金和契税。介于还有相关程序要走，需一个月时间才能给予业主答复，至于代收的部分业主的维修基金和契税给予退还，待三期大证办理下来后业主自办理个户产权……。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告杨云平、刘春与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》和《协议书》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。被告收取原告交纳的房屋契税、预告登记费、办证费是事实，且被告未能举证证明收取原告的房屋契税、预告登记费、办证费已得到房产行政管理机关的授权，或者已将收取的房屋契税、预告登记费、办证费交至房产行政管理机关，故原告有权主张被告返还房屋契税8417元、预告登记费200元、办证费97元。房屋维修基金是用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程的资金。被告代为收取原告的房屋维修基金属全体业主共同所有，管理权利由房产行政管理机关或者业主委员会行使，原告无权直接行使。原告诉请被告返还房屋维修基金，本院不予支持。贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级不能作为认定《补充协议》第七款效力的依据，但其可以作为该补充协议条款存在不合理地加重买受人责任的依据，且依据贵州省人民代表大会法治委员会给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确天然气、电表、闭路电视等配套设施本应包含在商品房销售价格之中，故原告主张被告退还天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费并无不当，本院予以支持。原被告签订《协议书》，对逾期交房违约问题已处理完毕，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请理由不当，本院不予支持。被告提出诉讼时效抗辩。本院认为，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于合同债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。合同明确约定被告逾期办证违约金应按合同总价款的1%支付。由于双方签订的主合同中未对转移登记时间及违约责任进行约定，后在双方签订的补充协议中亦未对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定。按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，本案被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应当从被告实际交房之日后第91个工作日开始起算。从前述诉讼时效期间起算点至原告提起本案诉讼之日（2019年1月2日），原告起诉被告支付逾期办证违约金已超过两年诉讼时效期间。然而，大地春城小区业主委员会一直代表业主因办证事宜等向被告主张权利，2016年7月20日小区业主委员会代表与被告及相关行政主管部门在凯里市迎宾社区服务中心达成“大地春城业主维权协调会会议纪要”，讨论通过事项中涉及到房屋维修基金、契税的退还及办理房产证事宜，故能够引起原告诉请被告支付逾期办证违约金诉讼时效中断的法律效果，中断后的诉讼时效重新起算，适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效规定，至原告起诉之日，本案并未超过三年诉讼时效期间。故被告提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予支持。被告应支付原告逾期办证违约金5611.52元（561152×0.01）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨云平、刘春交纳的房屋契税8417元、预告登记费200元、办证费97元，天然气开户费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元，共计11238元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告杨云平、刘春逾期办证违约金5611.52元。三、驳回原告杨云平、刘春的其他诉讼请求若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取224元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨辉二〇一九年一月二日书记员  吴烨