上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终671号上诉人（原审原告）：沈海林，男，1963年7月5日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海佳田房地产有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇朱枫公路**。法定代表人：沈世荣，董事长。委托诉讼代理人：张元初，上海前京律师事务所律师。上诉人沈海林因与被上诉人上海佳田房地产有限公司（以下简称佳田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初14906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈海林上诉请求：撤销一审判决，改判佳田公司支付沈海林房屋差价损失1,835,680元。事实和理由：根据交易习惯，佳田公司作为开发商应在XX苑二期房屋开盘销售后及时书面通知购房人，但其从未告知沈海林开盘信息，亦从未口头通知沈海林办理购房手续，在沈海林主动交涉时，其工作人员还在隐瞒已开盘销售的事实，佳田公司还变更了沈海林预订房屋的门牌号。佳田公司以上述行为明确表明其拒绝与沈海林签署房屋买卖合同，其目的是为了追求巨额的房屋差价利益。鉴于双方所签《商业房预订协议》未约定正式签订买卖合同的时间，也未约定超期签署合同的违约责任，故自沈海林得知房屋开盘销售之日起，其均有权要求佳田公司签署正式的房屋买卖合同。一审法院认定沈海林应于2016年9月6日至2017年6月30日期间与佳田公司签订买卖合同并不符合双方约定。根据《商业房预订协议》的约定，佳田公司应于2017年6月30日交付房屋，但其并未履行该义务。协议另约定购房单价为15,000元，至一审诉讼时市场价为30,000元左右，佳田公司应支付沈海林房屋差价损失。据此，请求二审法院支持沈海林的上诉请求。佳田公司辩称：预约合同的目的是在条件成就时当事人及时签订正式的买卖合同，预约合同的违约损失应为签订买卖合同的条件成就时止的实际损失，而本案中沈海林所主张的损失是房屋买卖合同签订后的履行利益，法院不应支持。本案双方系平等民事主体，预约合同中约定了双方各自权利义务，但并未约定佳田公司有义务通知沈海林开盘时间。房屋预售许可权的取得需经过相关行政审批手续，本案所涉楼盘的开盘时间经由上海市房地产交易网公示，任何人都能查阅到相关信息。开盘后，沈海林若依据预约合同及时向佳田公司主张购买，佳田公司不能拒绝，但实际上沈海林并未通知佳田公司签订买卖合同。协议另约定佳田公司于2017年6月30日前向沈海林交付房屋，而交付房屋的前提是双方签订正式的房屋买卖合同，因此沈海林最迟应在约定的交房之日前向佳田公司要求签约。签订房屋买卖合同的条件成就时金山区房价较低，沈海林当时实际放弃了购买房屋的意向，故未及时要求签约，但因2017年下半年金山区房价涨幅较大，故其才开始与佳田公司交涉购房事宜，但佳田公司已无义务与其签约。沈海林的主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈海林向一审法院起诉请求：判令佳田公司支付沈海林房屋差价损失1,835,680元。一审法院认定事实如下：2014年1月9日，沈海林和佳田公司签订上海市城市非居住（参建商业）房补偿协议，协议约定，因XX商城改造建设需要，佳田公司已经取得XX苑地块的房地产权证，沈海林于2014年3月30日前搬离XX商城18厅12-3号房屋（建筑面积101.6平方米），并将参建使用房屋的参建证交付佳田公司，由佳田公司代为办理相关注销登记手续，佳田公司于协议生效后一周内支付沈海林拆迁补偿款578,104元，并据此取得该房屋的参建使用权。签约后，沈海林按约搬离，佳田公司按约支付沈海林拆迁补偿款。后经双方协商，佳田公司又另行支付了沈海林部分补偿款。2014年1月9日，沈海林和佳田公司签订《商业房预订协议》，约定，佳田公司经批准在原XX商城地块上投资建造XX苑二期房屋，现尚未具备政府规定的预售条件，沈海林向佳田公司预订XX路XX号商业房（详见附件平面图），房屋（二层结构）暂测面积为114.2平方米，实测面积以测绘机构面积为准，房屋单价为每平方米15,000元，以后随本地区房地产市场浮动因素，双方认定该房屋单价不作变动；上述房屋待佳田公司具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件时，双方签订《上海市商品房出售合同》，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按约以下约定处理：1、按预定价每平方米15,000元乘实测面积计算该房屋总价，2、佳田公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+5%（包括+5%）不向沈海林收取超过部分的房价款，3、佳田公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+5%（包括+5%），沈海林有权单方解除本协议，沈海林行使单方解除权时，必须在双方签署《上海市商品房出售合同》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利；除不可抗力外，佳田公司定于2017年6月30日前将房屋交付沈海林。2016年8月26日，佳田公司开发的XX苑二期房地产项目取得上海市金山区住房保障和房屋管理局核发的《上海市商品房销售方案备案证明》和《上海市商品房预售许可证》。根据上海市房保障和房屋管理局网上房地产网公示，佳田公司开发的XX苑二期房地产项目开盘销售日期为2016年9月6日。2017年10月左右，沈海林到佳田公司售楼处交涉购房未成，遂涉讼。一审庭审中，佳田公司表示XX苑二期开盘销售后，曾口头通知沈海林办理购房手续，但沈海林一直未予办理，如果沈海林按时来办理，佳田公司可以按照《商品房预订协议》的约定履行；沈海林则表示在2017年10月之前也曾去过佳田公司售楼处交涉购房，但双方一直未能签订购房合同。一审法院认为，按照法律规定，当事人就合同内容协商一致，合同成立。沈海林和佳田公司经协商一致而签订的《商业房预订协议》，依法成立，且未违反法律的有关规定，合法有效，双方当事人均应履行协议约定的各自义务。按照司法解释的规定，商品房预订协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。沈海林和佳田公司在签订上海市城市非居住（参建商业）房补偿协议的当日，双方又签订了《商业房预订协议》，而上海市城市非居住（参建商业）房补偿协议并未约定沈海林在取得佳田公司给予的货币补偿之外，佳田公司还负有给予沈海林商业房安置的义务。就双方所签《商业房预订协议》的内容而言，并不具备商品房买卖合同的主要内容，依法不能认定为商品房买卖合同，应当认定为预约合同，即双方预先约定在将来一定期限内签订商品房买卖合同。按照司法解释规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。按照《商业房预订协议》的约定，待XX苑二期商业房具备预售条件时，沈海林和佳田公司另行签订商品房买卖合同，且约定交房日期为2017年6月30日前；依据本案查明的事实，XX苑二期于2016年8月26日取得预售许可证、佳田公司于2016年9月6日开盘销售；按照《商业房预订协议》的约定，沈海林应当于2016年9月6日至2017年6月30日前与佳田公司协商签订商业房买卖合同，但是，沈海林并未举证证明其已经在此期间向佳田公司提出购买预订商业房而佳田公司拒绝履行签订购房合同的事实；因此，沈海林主张佳田公司违约而应当赔偿其商业房差价损失，显然证据不足，难以成立，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2018年11月7日依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：驳回沈海林的诉讼请求。案件受理费10,661元、财产保全费5,000元，合计15,661元，由沈海林负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应恪守合同约定全面履行各自义务。沈海林与佳田公司于2014年1月9日签订的《商业房预订协议》系双方真实意思，合法有效。协议约定，沈海林向佳田公司预订XX苑二期房屋，待房屋具备预售条件后双方签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价按每平方米15,000元乘实测面积计算等。上述协议内容明显缺乏买卖合同成立所需的具体购房总价、房屋面积、违约责任等主要条款，其性质应属预约合同。关于双方未签订买卖合同的责任，沈海林主张系因佳田公司未履行书面通知沈海林XX苑二期开盘销售时间的义务，致沈海林未及时和佳田公司签订买卖合同，佳田公司构成违约。本院认为，沈海林和佳田公司系平等民事主体，关于XX苑二期房屋取得预售许可及开盘销售时间均系公开的可查询的信息，且双方所签协议中并未约定佳田公司有书面通知沈海林开盘销售时间的义务，故沈海林认为佳田公司未履行通知义务构成违约的主张，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采信。根据本案查明事实，XX苑二期房屋于2016年8月26日取得预售许可证，同年9月6日开盘销售，而双方所签《商业房预订协议》约定佳田公司应于2017年6月30日前向沈海林交付房屋。本院认为，退一步讲即便沈海林不知道房屋开盘销售日期，但根据双方约定的交房日期，沈海林应当知道其最迟应在该交房日期前向佳田公司要求签订买卖合同，但本案中沈海林并未提供证据证明其在上述期限内向佳田公司要求签订买卖合同而佳田公司予以拒绝，故双方未签订买卖合同的原因不能归责于佳田公司。鉴此，对沈海林要求佳田公司赔偿其房屋差价的诉请，本院不予支持。综上所述，沈海林的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,321.12元，由上诉人沈海林负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  陈蓓蓉二〇一九年一月二十九日书记员  朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……