江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终63号上诉人（原审原告）：占同样，男，汉族，1972年2月15日生。委托诉讼代理人：邓紫琴，江西中恩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴元锋，江西中恩信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李小龙，男，汉族，1974年12月13日生。委托诉讼代理人：杨德瑜，江西赣泰律师事务所律师。上诉人占同样因与被上诉人李小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服新干县人民法院（2018）赣0824民初279号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人占同样上诉请求：1.依法撤销原审判决，查清案件事实，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由李小龙承担。二审期间，占同样将其第一项上诉请求明确为：改判支持占同样要求李小龙支付房屋租金216416元，及违约金50000元，合计266416元。事实与理由：1.2008年7月26日，占同样与新干县农村信用合作联社（以下简称新干县农信社）签订《房屋租赁合同》，约定占同样租赁新干县农信社所有的洪鑫宾馆二楼约1000平米经营场所用于经营，租赁期限5年，从2008年10月1日至2013年9月30日。同日，双方约定对原合同进行变更，并再次签订《房屋租赁合同》，将租赁期限延长至10年，从2008年10月1日至2018年9月30日，合同其他条款不变。新干县农信社与占同样房屋租赁合同二审期间，占同样已经向吉安市中级人民法院提交10年期租赁合同原件，因新干县农信社与占同样二审调解，故法院未改判新干县（2016）赣0824民初1214号民事判决书关于租期的认定。在新干县人民法院审理的与范友根房屋租赁合同纠纷一案在先判决中，新干县人民法院已经对占同样与新干县农信社10年期合同效力予以确认，并支持占同样租金诉请至2017年6月30日。一审法院认定占同样与新干县农信社签订的《房屋租赁合同》期限为5年，并以此确认占同样与李小龙签订的租赁合同无效，属事实认定不清。2.占同样转租行为已经告知新干县农信社，新干县农信社在起诉书当中也已经认可，原审法院认定转租未征得新干县农信社确认，进而认定转租合同无效，属认定事实不清，适用法律错误。3.一审法院认定第三人将租赁物业楼梯打掉，导致李小龙无法正常经营，无需支付房屋租金，与事实不符，适用法律错误。占同样出租物业除规划设计楼道外，为方便经营，又以一楼门面新建楼道。租赁合同履行期间，上述楼道均能正常使用，不影响李小龙日常经营，该事实有现场照片及在先判决予以确认，一审法院事实认定不清。一审法院既认定李小龙占有租赁物业至今的事实，又依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定判决合同无效、李小龙无需支付租金及占有使用费，前后矛盾，适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害占同样的合法权益，请求依法查明事实，支持占同样的上诉请求。被上诉人李小龙答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.（2016）赣0824民初1214号民事判决书可以证实占同样与新干县农信社签订的合同为5年，一审期间占同样没有提供10年期租赁合同的原件。2.（2016）赣0824民初1214号民事判决书已查明新干县农信社不知道占同样将房屋转租给了李小龙的事实。3.李小龙经营场所的通道不畅通，楼梯被打断了，导致其无法经营，占同样说通道是畅通的与事实不符。由于占同样的原因致使李小龙2015年3月以后无法经营，无法经营期间的租金无需支付给占同样，而且占同样违约在先，占同样要求支付租金和违约金没有事实和法律依据。上诉人占同样向一审法院起诉请求：1.请求依法判令李小龙立即支付房屋租金216416元（2015年5月1日至2017年7月13日期间）及违约金50000元整，两项合计266416元；2、本案诉讼费由李小龙负担。一审法院认定事实：2008年7月26日，占同样与新干县农信社签订《房屋租赁合同》，约定占同样租赁该社所有的位于洪鑫宾馆二楼约1000平米经营场所用于经营，租赁期限5年，从2008年10月1日至2013年9月30日，未经新干县农信社同意，占同样不得将租赁场所转租他人，否则转租无效，并处占同样5万元违约金等内容。2012年5月12日，占同样与李小龙签订《房屋租赁合同》，约定将洪鑫宾馆二楼除（川妹火锅）右侧约500平米的经营场所出租给其用于经营，租赁期限从2012年6月1日至2018年5月30日，租赁期限为6年。前三年每年租金人民币9.8万元，后三年租金按市场行情进行变更。租金按年支付，每年租金应当在当年5月1日前付清等内容。占同样转租给李小龙时，并未告知新干县农信社转租的事实。李小龙接手经营后，最后一次按约交付租金是2014年5月2日，租金期限从2014年6月1日至2015年5月30日止。2015年元月初，洪生贵将进出李小龙经营场所的唯一楼梯用砖墙封堵了，无法正常营业。为此，李小龙多次联系占同样处理此事，但占同样均未与李小龙接触。2015年元月20日，李小龙等人向新干县信访局投诉，亦解决不了。2015年2月5日李小龙与洪生贵经协商，由李小龙支付了30000元给洪生贵，作为通道使用费，洪生贵才拆除了砖墙，李小龙经营了一段时间。2015年春节过后一个月，洪生贵又要求支付次年的通道使用费未果，即将楼梯打掉，李小龙因此无法经营，于2015年3月后停业至今。停业之后，占同样一直没有向李小龙催索过租金，但李小龙多次联系占同样要求解决该租赁合同纠纷，占同样均拒接电话而未果。另查明，李小龙将近3年的经营期间，法定代表人以其员工李新云的名义登记。还查明，占同样与新干县农信社签订的5年合同期满后，口头要求延长租赁期限5年，并缴纳了2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金105000元。此后新干县农信社一直未收到占同样缴纳的租金，且以占同样未经其同意擅自转租房屋给李新云等人经营为由，向法院提起诉讼，要求占同样支付租金，确认转租行为无效，立即终止转租合同，责令李新云等人立即撤离经营场所。2017年7月13日，经新干县人民法院（2016）赣0824民初1214号判决书确认，占同样在5年合同期满后未与新干县农信社续签书面租赁合同，该租赁合同应视为不定期租赁，占同样逾期未交纳租金达两年多，故依法判决解除新干县农信社与占同样之间的房屋租赁合同关系；新干县农信社未直接收取李新云（实为李小龙）的租金，李新云（实为李小龙）未能举证证明其承租该房屋征得新干县农信社的同意，故依法判决李新云（实为李小龙）将其租赁的经营场所腾空交还新干县农信社。目前，该判决已发生法律效力。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.占同样与李小龙签订的房屋租赁合同是否有效；2.李小龙是否应当支付占同样租金216416元及违约金50000元。关于第一个焦点问题。占同样与新干县农信社在平等自愿、协商一致、互利有偿的基础上签订的5年期限的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且其中合同十二条明确约定，未经新干县农信社的同意，占同样不得将租赁场所转租他人，否则转租无效，并处占同样50000元违约金，故占同样在履行该合同时应受该条款的约束。占同样在将该场所转租给李小龙时，自称已征得新干县农信社的同意，但占同样对此举证不能，且从新干县人民法院（2016）赣0824民初1214号已生效判决书的内容来看，新干县农信社自始至终均未认可占同样的转租行为已征得其同意，法院亦没有认定占同样的转租行为征得了新干县农信社的同意，故法院依法依约认定占同样与李小龙签订的6年期限的《房屋租赁合同》无效。关于第二个焦点问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从该条文理解，即使房屋租赁合同本来就是无效的，当事人仍应支付相应的费用，但前提是合同一方仍在按照合同签订之时的预期目的继续占有使用该租赁房屋。然而本案中李小龙因案外第三人洪生贵自2015年元月初的干扰开始，经营无法进行，占同样并未出面协调解决此纠纷，李小龙多次联系占同样无果后，向信访部门投诉，亦无法解决，最后与洪生贵协商，交付30000元作为通道使用费经营了一个多月，此后洪生贵将楼梯打掉，导致李小龙自2015年3月开始无法经营并停业至今。之后李小龙又联系占同样未果，占同样也一直未向李小龙催索此后的租金。从上述查明的事实可以认定，李小龙自2015年3月开始歇业至今，该状态并不是李小龙由于其自身因素导致，且完全背离了当时签订《房屋租赁合同》的预期目的；此外《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据上述规定，李小龙因洪生贵的干扰而经营受阻时，占同样负有出面与洪生贵协调解决该纠纷的义务。然而占同样却始终没有出现并积极解决李小龙的经营障碍，属不作为。造成李小龙自2015年3月至今的歇业状态完全是占同样的不作为导致，故占同样无权收取李小龙自2015年3月歇业至今的相应费用。占同样的诉求缺乏证据，且与本案查明的事实不符，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告占同样的诉讼请求。本案受理费5296元（原告已预交），由原告占同样负担。二审中，当事人均未提交新证据。占同样提交了其与新干县农信社签订的《房屋租赁合同》的原件，李小龙核对原件后对该原件的三性均持异议，认为新干县农信社起诉占同样时说没有签订过10年期的合同，只签过5年期的合同。本院认为，新干县人民法院（2016）赣0824民初1214号案件中，新干县农信社并未认可其与占同样签订了10年期的租赁合同，且占同样在该案中亦未提交10年期的租赁合同，故对该证据不予采信。本院经二审审理查明，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于占同样是否将涉案商铺转租给李小龙的事实告知新干县农信社的问题。在新干县人民法院（2016）赣0824民初1214号新干县农信社诉占同样等人租赁合同纠纷一案中，新干县农信社以占同样未缴纳租金及未经其同意擅自转租房屋给第三人经营为由，向法院提起诉讼。新干县人民法院认为李新云（实为李小龙）未能举证证明其承租该房屋征得新干县农信社的同意，故依法判决李新云（实为李小龙）将其租赁的经营场所腾空交还新干县农信社。虽然占同样不服该判决上诉至本院，并与新干县农信社达成《执行和解协议》后申请撤回上诉，但是双方的协议中并未否认（2016）赣0824民初1214号民事判决书认定的事实。因此，占同样关于其已将转租给李小龙的事实告知新干县农信社的上诉理由，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。占同样上诉认为涉案商铺的楼道能正常通行，并未影响李小龙的经营，但未提供相应的证据予以证实。李小龙因案外第三人洪生贵自2015年1月初干扰其经营开始，多次联系占同样无果，向信访部门投诉后亦未解决，最后才与洪生贵协商，向洪生贵交付30000元作为通道使用费。李小龙经营了一个多月后，洪生贵将楼梯打掉，导致李小龙自2015年3月开始无法经营并停业至今。因经营无法进行，李小龙联系占同样未果，而占同样一直未向李小龙催索此后的租金。由此可见，李小龙自2015年3月开始歇业至今并不是其自身因素导致的，而是因第三人洪生贵的干扰而致，作占同样负为出租方有出面与洪生贵协调解决该纠纷的义务，但其并未出面协调解决此纠纷，导致李小龙自2015年3月至今的歇业状态，故占同样无权收取李小龙自2015年3月歇业至今的相应费用。综上，占同样的上诉请求不成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5296元，由上诉人占同样负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年一月十八日书记员  张志坚