广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初20788号原告（反诉被告）：深圳市姚氏兄弟实业有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道桥头社区福海信息港A4-509，统一社会信用代码：9144030075567306XJ。法定代表人：陈敬荷，董事长。委托诉讼代理人：张贻林，广东简思域律师事务所律师。被告（反诉原告）：李旭丽，女。委托诉讼代理人：孙思礼，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司诉被告李旭丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，被告李旭丽在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并于2018年12月14日适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司的委托诉讼代理人张贻林，被告李旭丽的委托诉讼代理人孙思礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告不予返还被告租赁保证金18万元；2、被告给付原告房屋租金2140380元（2016年7月1日至2018年2月28日，租金计算依据详见附表）；3、被告支付原告房屋租金违约金至当月租金给付完毕之日止，暂计至2018年8月31日的违约金为301883.67元（违约金计算依据详见附表）；4、本案受理费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年12月6日先签订了涉案的《四海公寓租赁补充协议》，明确了租金标准及递增比例，以及物业服务费标准、水电费等事项，后原告与被告又于2018年12月10日签订了一份用于办理租赁登记使用的《深圳市房屋租赁合同书》，同日在房屋所在地的房屋租赁管理所办理了房屋租赁凭证，持证人为李旭丽。涉案协议约定原告将座落于南山区蛇口湾厦村北侧四海公寓2层205号商铺，面积801.97平方米的房屋租赁给被告做教育培训使用。双方约定合同期限自2012年12月20日始，至2018年12月19日止。协议第四条约定前三年（自2012年12月20日始，至2015年12月19日止）租金为90000后三年租金每年递增10%，即2015年12月20日至2016年12月19日租金为99000元/月；2016年12月20日至2017年12月19日租金为108900元/月；2017年12月20日至2018年12月19日租金为119790元/月；同时约定被告应当于每月10日前交纳当月租金，逾期按日收取千分之三的违约金。协议第七条约定被告须支付2个月租金标准的履约保证金计180000元，待合同期满后10日内，在被告不欠原告任何费用的情况下无息返还给被告。协议第五、六条约定了租赁房屋的物业服务费与水电费由被告承担。协议第十五条第4项约定本补充协议与《深圳市房屋租赁合同书》不一致的，以本补充协议为准。合同（协议）生效后，被告于2012年12月中旬向原告支付了18000元的履约保证金。被告按约取得租赁房屋后以米朗艺术培训（深圳）有限公司名义开办艺术培训，2015年底及之前双方在履行涉案合同（协议）过程中，一直无异议。但自2016年上半年始，被告一直以资金紧张为由拖欠租金，截止到2016年11月9日止，被告的租金只支付到2016年6月30日（为计算方便，后双方同意将租金的计算时点设为每月1日至月末）。之后被告以各种理由要求原告宽限时间支付租金，一直延续至2018年2月初，被告即不支付拖欠的租金，也不与原告协商解除合同，返还租赁房屋，而是采取不辞而别的方式离开了租赁的房屋。原告多次联系被告无果，原告无奈只好于2018年2月28日将涉案房屋租赁给笫三方使用。原告认为双方的合同合法有效，双方应当秉着诚信的原则，切实履行合同义务。而被告却视合同如敝帚，拖欠租金并不辞而别。原告为维护自身的合法权益，维护法律的尊严。特此向贵院提出起诉，请贵院依法判决。被告辩称，同反诉意见。被告向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》及《四海公寓租赁补充协议》；2、被告双倍返还履约保证金36万元；3、被告返还中央空调、电脑、数位板及其他教学办公工具并承担中央空调装修费用损失277426元；4、本案的案件受理费用由原告承担。事实与理由：原、被告签订合同后，2016年由于市场行情不好，被告经营出现困难，自当年6月份起租金支付出现延迟状况，但被告仍然坚持支付租金，最后一次支付的租金是2016年11月份租金。此后（大约是12月份）原告便将租赁的房屋锁起来，被告无法再进行教学培训，且被告购置的价值约723719元的电脑、数位板及其他教学办公用具被锁在房屋内。如果被告要求返还这些物品，则需要用钱向原告购买。房屋锁后，原告便开始对外出租该房屋，直到2018年2月份原告将房屋出租给深圳新东方培训学校。被告作为被告的身份不适格，不应承担任租赁合同的权利义务。被告为米朗艺术培训（深圳）有限公司（简称“米朗”）的法定代表人，其代表公司的行为所产生的法律后果由米朗承担，同时《四海公寓租赁补充协议》的盖章方为米朗（被告作为法定代表人在协议上签字），且一直由米朗履行租赁合同的义务。由于原告强行封闭了租赁房屋，导致被告及米朗公司无法进行培训教学，严重违反了合同约定，被告有权解除租赁合同并要求双倍返还履约保证金，且有权向甲方请求赔偿。被告支付了2016年11月份的租金后边没有再行支付，根据2016年6月-10月份的租金已过诉讼时效，被告已无权再向被告收取租金。此后被告于原告封闭了租赁的房屋，并对外出租，导致被告无法使用，因此被告也不应再承担此后租金。合同约定的违约金过高，应当减少。原告针对被告的反诉辩称：1、原告方依据双方协议的约定已经书面通知被告解除了双方的租赁合同和协议。2、因是被告违反了补充协议第13条第4条第1项的约定，拖欠租金达1年之久，原告才被迫解除了双方的租赁合同和协议，按照第13条2款的约定，原告按照约定没收18万元租金保证金，有事实及法律依据。3、被告无证据证明租赁物业内存在有其陈述事实中的上述物品，更无证据证明，向原告移交了上述物品，请法庭查明上述事实，依法驳回被告的反诉诉讼请求。4、被告增加的反诉诉讼请求中所谓设备使用费的请求，诚若第三项答辩理由一样，被告无证据证明原告或原告允许的第三方使用过或正在使用被告所称的设备与设施，因原告从未接收过被告的任何设施设备，更无使用之说，请法庭查明上述事实，驳回被告的反诉诉讼请求。5、被告无证据证明原告违约即占用其设施设备，在本案中被告是在滥用诉权，由此增加的法院受理费依法应当由被告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市蛇口湾夏村北侧四海公寓于2012年5月24日登记在原告名下，产权为100%，建筑面积为801.97平方米。2012年12月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《四海公寓租赁补充协议》，约定：甲方同意乙方承租深圳市南山区四海公寓二层05号商铺及公共区域（以下简称涉案房屋），建筑面积801.97平方米，乙方租赁该租赁房屋用于教育培训用途；租赁期限为2012年12月20日至2018年12月19日止，乙方向甲方交纳18万元的履约保证金；2015年12月19日之前每月租金9万元，2015年12月20日至2016年12月19日每月租金99000元，2016年12月20日至2017年12月19日每月租金108900元；乙方须于每月10日前以人民币方式交纳当月租金，逾期按日收取千分之三，乙方连续两个月拖欠租金或物业管理相关费用属于乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，并有权就因此造成的损失向乙方主张损害赔偿，乙方必须在接到甲方解除合同通知书3天内结清所有款项并交还物业，否则甲方有权采取包括但不限于停止水电供应等措施强行收回物业。合同期满或提前终止时，乙方有权将自有可移动的设备拆卸带走，但不可移动的固定装修不得进行破坏性的拆除；乙方应将租赁房屋以甲方交付时的状态或甲方同意的交付状态如期交还给甲方（自然损耗除外），若乙方进行破坏性的拆除，应承担相应的恢复费用。本补充协议与双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》不一致的，以本补充协议为准；以及其他条款。2016年11月9日，米朗公司向原告支付了99093元款项。2018年2月28日，原告将涉案房屋另行出租给案外人深圳新东方培训学校。2018年10月8日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》。原告提交了米朗公司的工商登记信息，以证明被告系米朗公司的实际控制人，且被告签订合同时该公司尚未成立。被告提交了交款通知单、银行回单、发票，以证明合同的承租人系米朗公司，并非被告。此外，被告还提交了微信聊天记录、购买凭证、空调安装合同，以证明原告对涉案房屋上锁并占有被告的中央空调、电脑、数位板及其他教学办公工具，原告应予以赔偿。庭后，原告提交了公司员工的社保记录，以证明原告公司没有被告提交的微信聊天记录中的李敏该人，同时原告还提交了情况说明称涉案房屋的物业为开放式管理，物品搬离房屋也无需开具放行条。庭审中，原告表示被告于2018年2月擅自搬离，被告表示原告于2016年12月对涉案房屋上锁。关于租金支付问题，原告称被告支付至2016年6月，被告表示支付至2016年5月，后于11月又支付了一个月的租金。本院认为，根据原告提交的合同原件，合同落款处只有被告的签名，无米朗公司的公章，其次，合同签订于2012年12月，而米朗公司成立于2013年5月，故对于被告称其不是适格被告，米朗公司才是合同承租人的抗辩，本院不予采信。本案原告与被告签订的《四海公寓租赁补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。鉴于原告已将涉案房屋另行出租给案外人，本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《四海公寓租赁补充协议》解除。被告未按照合同约定支付租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告诉请不予返还被告租赁保证金18万元实际为履约保证金，且符合合同约定，本院予以支持。同理，被告反诉双倍返还履约保证金36万元，理据不足，本院不予支持。关于原告主张的2016年7月1日至2018年2月28日的租金2140380元，首先涉案合同的租金系同一合同债务，只是分期支付，且租金的交纳具有延续性，故被告于2016年11月支付的租金应视为支付的是2016年6月的租金，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故对于被告提出的诉讼时效的抗辩，本院不予采信。其次，本案被告最后一次支付租金的时间为2016年11月，原告2018年10月才向被告主张合同权利提出解除合同，但其同年2月就已将涉案房屋另行出租给案外人，据被告所言，原告已于2016年12月对涉案房屋上锁，被告所述较为符合常理，本院予以采信。本院认为2016年7月1日至12月31日被告已实际占用涉案房屋，理应支付该期间的租金597513元（99000×5＋99000÷31×20＋108900÷31×11），2017年1月之后的租金，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在知道被告长期不支付租金且不再履行合同的情况下，应当及时收回房屋以避免造成损失扩大，原告对涉案房屋2017年1月1日至2018年2月28日期间的租金损失存在过错，故对于该期间的租金，本院酌定被告支付4个月租金即2017年1月1日至2017年4月30日租金435600元（108900×4），超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，合同约定的每日千分之三过高，本院调整为每日万分之五，从应付之月的11日起算，2016年12月之前以99000元为基数，12月开始以108900元为基数，分别计至本院确定给付之日止。关于被告反诉的中央空调、电脑、数位板及其他教学办公工具并承担中央空调装修费用损失277426元，被告主要提交了微信聊天记录以证明上述物品被扣留在涉案房屋内，对此本院认为，首先被告不能证明微信聊天记录里名叫李敏的人员身份，而原告已提交证据证明其公司无工作人员叫李敏；其次，退一万步讲即便微信聊天记录是真实的，该份聊天记录中提到了给承租人开门并配合承租人拿东西，最后承租人也确定表示不要屋内的物品了等。综上，被告的证据不能证明涉案房屋内有上述物品，故对于被告反诉的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司与被告李旭丽签订的《房屋租赁合同》及《四海公寓租赁补充协议》解除；二、被告李旭丽于本判决生效之日起十日内向原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司支付2016年7月1日至2017年4月30日的租金共计1033113元以违约金（违约金以每日万分之五为标准，从应付之月的11日起算，2016年12月之前以99000元为基数，12月开始以108900元为基数，分别计至本院确定给付之日止）；三、原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司不予返还被告李旭丽的履约保证金18万元；四、驳回原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司的其他请求；五、驳回被告李旭丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27778.1元，由原告负担16834.1元，由被告负担10944元；反诉案件受理费6266元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一九年一月十六日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。