福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4631号 原告：王浣英，女，1974年12月10日出生，汉族，现住浙江省诸暨市。 原告（反诉被告）：夏建才，男，1963年2月5日出生，汉族，现住浙江省诸暨市。 俩原告的共同委托诉讼代理人：叶永琴，福建合隆律师事务所专职律师。 俩原告的共同委托诉讼代理人：陈代隆，福建合隆律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：宁德冠云国际酒店有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区天湖东路**东湖豪门****，统一社会信用代码91350901MA2Y9G8T2X。 法定代表人：黄柳容，执行董事。 委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：陈晓慧，福建晨信律师事务所专职律师。 原告王浣英、原告（反诉被告）夏建才与被告（反诉原告）宁德冠云国际酒店有限公司（以下简称冠云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告夏建才及俩原告的共同委托诉讼代理人叶永琴，被告冠云公司的委托诉讼代理人叶建洪、陈晓慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王浣英、夏建才向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《店面租赁合同》；2.被告退还向原告收取的押金141564元；3.被告退还原告已预付的租金122892元；4.被告赔偿原告的其他经济损失计31000元（其中包括：①原告支付给青岛海誉科创智能设备有限公司的18000元订金；②原告支付给台州旋转小火锅店老板郑伟俊10000元技术指导费；③原告向宁德格力专卖店订购格力空调支付了2000元的定金；④原告因在租赁场所开挖铺水管支付工人工资1000元）。 事实和理由：2017年8月，俩原告决定合伙在宁德新时代能源周边开办一家餐饮店。当时被告正在招商，招商项目系冠云轩三期19号楼。原、被告协商后在2017年8月22日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将一楼一侧的一块面积175.6平方米的区域租赁给原告，租赁期为三年，自2017年8月22日起至2020年8月21日止（含一个月装修免租金期）。租赁用途为餐饮业，第一、第二年租金为每月251元/平方米，即每月44076元，每年租金合计528912元；第三年每月租金上浮10%，租金每三个月支付一次等内容。此外，鉴于租赁场所出入不便，只有很小的一个通道，将来无法通过消防验收，双方约定在中间预留一个3米宽的通道，并将靠近一侧窗户打通增设一个出入口，以保证符合消防要求。原告在签订合同的当天就向被告缴纳押金141564元，并开始着手装修装潢设计和订购设备等。2017年12月8日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》（下称案涉合同），该份合同中对之前所签的租赁合同进行了部分的变更（现原告保管的之前双方签订的合同已由被告收回），将租赁期变更为2017年12月8日起至2020年12月7日止（含一个月装修免租金期）。签订合同的第二天，原告就向被告预先支付了三个月租金122892元，被告交给原告钥匙去装修。可是，在装修施工单位进场施工后，却发现租赁场所水、电、排烟管道，通道另一侧出入口等还没打通，根本无法进行施工。此外，被告还单方面将约定好的在中间设一条3米宽的通道未经原告等人同意强制改为2.7米。因被告违约且租赁场所无法装修使用，原告自2017年12月22日以来多次向被告提出解除合同，并要求被告赔偿相应损失，但被告对赔偿事宜未作回应，要原告通过法律途径解决。因被告的违约行为让原告将无法实现合同的目的，并造成了原告直接经济损失，为维护原告自身的合法权益，特向法院提出上述诉讼请求。 冠云公司辩称，一、王浣英不是本案适格原告，对其诉讼请求应当予以驳回。2017年12月8日，冠云公司就租赁物与原告夏建才签订了案涉合同，原告王浣英并不是合同当事人，根据合同相对性原则，王浣英与案涉合同没有任何关系。 二、冠云公司按照案涉合同约定履行义务，不存在违约，原告无权要求退还已支付的租金132228元。理由：1.合同签订后，冠云公司将建筑面积175.6平方米的房产出租给原告，原告已接收，冠云公司已履行交付租赁物的义务。2.根据案涉合同约定，冠云公司从未与原告约定要预留宽度为3米的通道和打通通道另一侧出入口，且原告于2017年12月8日接收房屋后，对房屋进行装修，装修前的通道宽度为2.7米，原告对此也没有提出过异议。因此，原告主张的通道宽度与另一侧出入口与合同约定不符，没有合同依据。由于冠云公司已全面履行合同义务，没有任何违约行为，且原告接收案涉房屋后，已实际控制、管理，故原告夏建才无权要求退还已支付的租金132228元。 三、原告未按案涉合同约定履行支付租金的义务，已构成根本违约，无权主张要求退还押金132228元。原告于2017年12月8日向冠云公司支付第一次三个月租金132228元和押金132228元后，对其余到期租金拒不支付。由于原告不支付到期租金，冠云公司于2018年4月29日通过邮政快递向原告发出《催款函》，要求其立即支付租金并支付违约金，但原告收到函件后仍不支付，其行为违反合同约定，已构成违约，应当依法承担违约责任。 四、因冠云公司不构成违约，原告要求冠云公司赔偿损失31000元的诉讼请求没有事实及法律依据，且原告提供的证据不足以证明其损失。因此，应当依法驳回原告的该项诉讼请求。 综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 冠云公司向本院提出反诉请求：1.确认冠云公司与夏建才在2017年12月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月27日解除；2.夏建才缴纳的押金132228归冠云公司所有；3.夏建才向冠云公司支付自2018年3月8日起至2018年5月7日的租金88152元；4.夏建才向冠云公司支付逾期支付租金违约金，违约金以欠付租金88152元为基数，自2018年2月27日起至全部付清之日止，按日千分之三计算，暂计至2018年10月27日为63469元；5.夏建才向冠云公司支付自2018年5月8日起至实际交还租赁房屋期间的占用费，按每月44076元计算，暂计至2018年10月8日为176304元。 事实和理由：冠云公司与夏建才于2017年12月8日签订的案涉合同约定，冠云公司将位于“冠云轩项目三期－19号楼”第一层建筑面积175.6平方米的房屋出租给夏建才用于经营餐饮业使用，租赁期限3年，自2017年12月8日起至2020年12月7日止，第一、二年租金每月44076元，租金每三个月支付一次，第二次租金在第一次租金使用完的前十日内支付，以此类推，押金132228元。同时合同第八条约定，夏建才不按时支付租金超过15日的，冠云公司有权终止合同，夏建才缴纳的押金不予退还。合同第十条约定，夏建才逾期交付租金的，除及时如数补缴外，还应当按未支付租金总金额的日千分之一支付违约金。合同第十八条约定，所有文书均以合同尾部确认的地址为送达地址。合同签订后，冠云公司在合同签订当日依约将租赁房屋交付给夏建才，但夏建才除支付第一次三个月租金132228元和押金132228元外，对其余到期租金拒不支付。由于夏建才不支付到期租金，冠云公司于2018年4月15日通过邮政快递向夏建才发出《催款函》，要求其立即支付租金并支付违约金，但夏建才收到函件后仍不支付，夏建才不支付租金的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。在夏建才违约后，冠云公司于2018年5月26日向夏建才发出《终止合同通知书》，根据合同约定，双方之间的合同于2018年5月27日依法解除。合同解除后，夏建才未将房屋交还冠云公司，在夏建才交付占用租赁房屋之前，应向冠云公司支付占用费。为此，特提起反诉，请求法院依法支持冠云公司的全部诉讼请求。 夏建才对冠云公司的反诉辩称，一、案涉合同属无效合同。理由为：1.冠云公司未能提供有效证据证明其为案涉合同中“冠云轩项目三期-19号楼”第一层房产的产权人，也不能证明其对该房产有转租权，因此，冠云公司把该房产出租给夏建才的约定，依据我国合同法规定，应属无效；2.合同签订后，该房产的水、电、排烟管道均尚未打通，根据我国大气污染防治法第八十一条关于“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”的规定，该场地排烟管道未打通的情况下，依法不能经营餐饮业。案涉合同中冠云公司把排烟管道尚未打通的“冠云轩项目三期-19号楼”第一层出租经营餐饮业，违反我国法律强制性规定，应属无效合同。 二、根据我国合同法第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当依法返还。因此，冠云公司应依法返还夏建才交付的押金和预交的租金。冠云公司要求夏建才交纳的押金归其所有的主张没有事实和法律依据，并且因合同无效，对违约金的约定也是无效的。 三、即使在未认定合同无效的情况下，双方也已于2017年12月22日解除了租赁合同关系，并且不存在占用租赁房屋的事实，夏建才不应当承担之后的租金或占用费。因解除该合同并非夏建才违约造成，故也不应承担违约金，而且冠云公司应依法返还其交付的押金。 四、案涉合同是冠云公司单方提供的格式合同，其中第八条与第十条中关于承租方逾期支付租金15日，缴纳的押金不予退还的规定显失公平，加重了夏建才一方的责任，根据我国合同法第三十九条、第四十条的规定，该合同条款无效。 五、冠云公司提供的租赁场所实测建筑面积为151.62平方米，与合同约定的175.6平方米完全不符，如果需要计算租金，应按实际面积计算；如果要算违约金，也应按合同约定日千分之一计算。 综上，冠云公司的各项反诉请求均无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，冠云公司（甲方）与夏建才（乙方）签订了案涉合同一份。合同中约定，乙方租赁甲方位于“冠云轩项目三期－19号楼”第一层约定建筑面积为175.6平方米的房产，作为餐饮业使用；租赁期为三年，自2017年12月8日起至2020年12月7日止（含一个月装修免租金期）;第一、第二年租金为每月251元/平方米，即每月44076元，租金每三个月支付一次;乙方在签订本合同时向甲方支付第一次三个月租金，第二次三个月租金在第一次租金使用完的前十日内支付（该期租金应扣除免租金期一个月租金）；乙方在签订本合同时向甲方缴纳押金，金额为三个月租金总额即132228元。合同中还约定了违约责任情形，以及对合同项下的通知送达方式约定了按合同尾部的地址送达，一经邮寄，即视为送达等内容。上述合同一式两份，双方各执一份。其中夏建才所执的一份合同尾部甲方地址一栏未明确公司地址，仅签署“邹海宁”姓名，联系电话也是邹海宁的手机。 合同签订后，夏建才向冠云公司缴纳了押金及第一次三个月租金，经庭审上双方一致认可押金与已支付租金均为132228元。冠云公司将租赁场所交付夏建才使用，夏建才也着手进行装修装潢设计和订购设备等。 合同在履行过程中，夏建才即从2017年12月22日开始以租赁场所不具备装修条件为由，多次向冠云公司代理人邹海宁发送微信要求退还押金与租金。2018年5月21日，夏建才又通过与邹海宁的微信正式致函冠云公司（注：抬头名称），主要内容为,……为避免双方扩大损失，特致函如下：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.贵公司立即退还本人支付的押金141564元，预付的租金122892元；3.鉴于贵公司出租的房屋无法满足合同约定的经营条件，属公司的责任，贵公司应赔偿承租人因此而支付的费用及损失……,等等。 邹海宁也于2018年4月4日通过微信方式通知夏建才缴纳2018年3月8日至6月8日的租金。因夏建才未按通知续交租金，冠云公司于2018年4月29日通过邮政快递向其发出《催款函》，并于同年5月26日向其发出《终止合同通知书》。 上述事实，双方当事人均无异议，且有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本案争议的焦点问题为：一、王浣英是否为本案的适格原告；二、案涉合同的效力问题；三、本案解除合同的时间点问题；四、在合同有效的前提下，违约责任在哪一方的问题；五、主张对方违约责任成立的一方，其诉请的事项是否有事实和法律依据的问题。对此，本院予以查明、分析并认定如下： 一、关于王浣英是否为本案的适格原告问题，本院已另行裁定驳回王浣英的起诉，此处不再赘述。 二、关于案涉合同的效力问题 冠云公司提供了宁德聚和园大酒店有限公司出具的《关于冠云轩19号楼101室房屋租赁情况说明》及该公司营业执照、不动产权证（不动产权第0017418号），以证明案涉租赁房屋的所有人是宁德聚和园大酒店有限公司，2017年5月1日将房屋出租给冠云公司，租赁时间为10年，冠云公司有权转租的事实。夏建才对上述证据的真实性没有异议，但认为情况说明没有在举证期限内提交，且该说明正好证明当时签订租赁合同时，产权人没有同意冠云公司有转租权。本院经审查认为，夏建才对证据的真实性没有异议，本院对证据予以确认，能够证明冠云公司具有对外租赁的权源依据，其与夏建才签订的案涉合同依法成立。至于夏建才依据大气污染防治法第八十一条中规定主张合同无效，因该条规定属管理性强制性规定，非效力性强制性规定，依据大气污染防治法第一百一十八条第二款:“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。”之规定，若存在上述行为，则由相关政府职能部门进行行政处罚，而并不当然导致所签订的合同无效。且夏建才诉请解除合同，亦认可了合同的有效性。综上，夏建才主张合同无效的理由不能成立，案涉合同应为合法有效。 三、关于本案解除合同的时间点问题 本院认为，虽然案涉合同中约定合同项下的任何通知应按合同尾部约定的地址送达，但是从夏建才所持的合同中尾部冠云公司地址一栏填写的是公司代理人“邹海宁”的姓名，联系电话“150××××7777”系邹海宁的手机，在法律并无规定解除合同的通知只能采用书面方式的情形下，夏建才通过微信向邹海宁通知解除合同并无不当。从双方的微信聊天记录分析：2017年12月22日节录“邹总，把钱退还给我，另外贴3.8万元损失”；12月23日节录“邹总啊！你们这样是没有道理的，给我退了”；2018年1月26日节录“邹总，┈你跟公司请求一下把钱退了，┈因此尽快把定金、房租都退给我”，能够认定夏建才从2017年12月22日起就有提出解除合同的意向。在协商无果的情况下，夏建才又于2018年5月21日通过与邹海宁的微信致函冠云公司，要求解除合同，退还押金与预付租金，赔偿损失等。从该函告内容分析，能够认定本案正式解除合同的时间点应为2018年5月21日。 四、关于违约责任在哪一方的问题 本院认为，由于案涉合同中未约定预留通道应为3米宽，也未约定通道两侧应打通出口，以及水、电、排烟管道均应打通等内容，故夏建才主张冠云公司违约，缺乏合同依据，不能成立。至于冠云公司认为其向夏建才发函催款后，夏建才仍拒不支付租金，已构成违约。对此，本院认为，根据合同应当严格履行原则，在未正式解除合同之前，夏建才未续交租金的行为，仍构成法律意义上的违约行为。但具体问题要具体分析，本案特殊情形在于合同签订后不久夏建才即提出解除合同的意向，并要求退还押金与租金，按常理，在问题未妥善处理之前，夏建才不可能继续交付租金，冠云公司对此结果应当预见，故夏建才虽有违约行为，但在具体承担违约责任方面，本院将综合本案实际履行情况及合同性质，并基于民法公平原则予以确定。 五、关于本案诉请的事项是否有事实和法律依据的问题 首先，关于案涉合同的解除事项问题。夏建才请求解除案涉合同，因冠云公司已反诉请求确认合同的解除时间，夏建才此项诉请已被吸收，故本院在判决主文中仅对合同解除时间予以确认。 其次，关于押金、后续租金、违约金及占用费的诉请事项问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行。前述已认定本案合同于2018年5月21日解除，故自该时间点之后的租金、违约金及占用费不应支付。至于2018年3月8日至5月21日期间应否支付？根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然夏建才构成法律意义上的违约行为，但由于合同履行不久夏建才已数次提出解除合同的意向，冠云公司也应当预见夏建才不可能续交后期租金，为避免造成不必要的损失，冠云公司本应积极作为，与夏建才进行协商，或补充或变更合同，实在协商无果亦可解除合同，收回租赁物，另行出租。在完全具备充足的时间去协商处理争议，且租赁物的收回并非存在客观障碍的情况下，冠云公司却消极应对，仅简单机械地发函催款，故对上述期间的租金损失应由冠云公司自行承担。至于押金应否退还？本院认为，本案押金具有违约定金的性质，夏建才请求退还，显然与其违约行为不符。根据合同法第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故冠云公司主张押金归其所有，具有事实与法律依据，本院予以支持。 第三，关于已支付租金的诉请事项问题。本院认为，因冠云公司不构成违约，该公司依合同收取夏建才已支付的租金有事实依据，且前述认定的合同解除时间2018年5月21日在上述租金支付期满之后，故夏建才此项诉请不予支持。 最后，关于赔偿损失的诉请事项问题。本院认为，因夏建才主张冠云公司违约不能成立，故其损失应自行承担。 此外，夏建才在反诉中辩称租金应按实测建筑面积151.62平方米计算，与案涉合同中约定的双方同意按建筑面积175.6平方米计算的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，案涉合同合法有效，在合同解除之前，双方当事人应严格全面履行合同约定的义务，否则，应承担相应的违约责任。对夏建才的诉讼请求，本院不予支持；对冠云公司的反诉请求，理由依据成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款规定，判决如下： 一、确认宁德冠云国际酒店有限公司与夏建才在2017年12月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月21日解除； 二、夏建才缴纳的押金132228元归宁德冠云国际酒店有限公司所有； 三、驳回夏建才的诉讼请求； 四、驳回宁德冠云国际酒店有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费5732元，减半收取计2866元，由夏建才负担；反诉案件受理费4101元，由夏建才负担1178元，宁德冠云国际酒店有限公司负担2923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理） 审判员 王 翔 二〇一九年一月二十三日 书记员 何喜娟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。