广州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2018）粤7101行初3669号 原告苏倩雯，女，汉族，1987年6月20日出生，身份证住址广州市荔湾区。 委托代理人蒋昌有、彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。 被告广州市黄埔区住房和建设局，住所地广东省广州市黄埔区汇星路******，统一社会信用代码114401160633042556。 法定代表人杨佳新，局长。 委托代理人梁伟光，该局工作人员。 委托代理人丁振凯，广东法丞律师事务所律师。 第三人广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位社会信用代码914401015856542284。 法定代表人曾伟光，董事长。 委托代理人刘焱，该司工作人员。 委托代理人宋昆举，广东创基律师事务所律师。 原告苏倩雯不服被告广州市黄埔区住房和建设局履行职责一案，于2018年7月24日向本院提起行政诉讼，本院于同年7月27日立案，并依法组成合议庭，于2018年11月19日公开开庭审理了本案。原告苏倩雯的委托代理人蒋昌有、彭亚，被告广州市黄埔区住房和建设局的委托代理人梁伟光、丁振凯，第三人广州清大瑞泰信息科技有限公司的委托代理人刘焱、宋昆举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏倩雯诉称，2016年4月24日，原告与广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）签订《商品房认购书》，随后签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买清大瑞泰公司开发的位于萝岗区伴河路***号房屋，后原告支付了相关款项，但该笔款项是否进入监管账户原告不知情，同时清大瑞泰公司在未告知原告房屋已经抵押的情况下，销售给原告，导致原告无法办理网签和预告登记手续，时至2017年8月底清大瑞泰公司无法按照约定完成交楼义务，原告才得知事实上“建科广场”预购人交付的预售款仅一少部分进入监管账户。同时，清大瑞泰公司对涉案工程施工进度非常缓慢，至今仍未完工，对进入和未进入监管账户的预售款肆意大量挪用甚至侵占，造成建设资金的严重不足。2017年底，原告多次向被告提出诉求，要求被告履行监管职责，监督涉案工程施工状况并向原告等预购人作出说明回复，但被告并未对涉案工程进行实质性的监督管理。原告认为根据《广州市房屋建筑和市政基础设施工程质量管理办法》第二十条、第二十二条，《广东省建设工程质量管理条例》第三十四条、第三十五条均对涉案房屋工程施工监督管理作出相关规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《城市商品房预售管理办法》第十一条、第十四条，《广东省商品房预售管理条例》第四章第二十九条、第三十条均对商品房预售款管理作出相关规定。被告作为“建科广场”工程施工建设的主管部门，应当依法履行监管职责，但被告并未对清大瑞泰公司予以任何监督，也未给原告和其他预售人书面答复，严重损害了原告的合法权益，请求法院判令：1.确认被告不予处理原告于2018年5月19日提出《请求广州市黄埔区住房和建设局对广州清大瑞泰信息科技有限公司依法履行监管职责的函》的行为违法；2.被告针对原告的请求作出具体行政行为；3.本案诉讼费由被告承担。 被告广州市黄埔区住房和建设局辩称，一、原告起诉不符合《行政诉讼法》规定的起诉条件，依法应驳回其起诉。（一）我局未收到原告诉称其于2018年5月19日提交的监管请求，不存在不予处理的情况。原告起诉时也未提供其向我局提出过请求的证据。因此，原告起诉不符合《行政诉讼法》第十二条规定的受案范围，依法应驳回其起诉。（二）原告起诉无具体明确的诉讼请求。我局并未收到原告2018年5月19日提出的函件，函中内容不明确。并且，原告起诉状中也未列明其具体请求。因此，原告起诉不符合《行政诉讼法》第四十九条第（三）项的规定，不符合法定起诉条件，应依法予以驳回。二、我局针对原告就同一事项、同一信访请求的另一信访件，依法进行了处理。原告向广州市黄埔区信访局提交《请求广州市黄埔区住房和建设局对广州清大瑞泰信息科技有限公司依法履行监管职责的函》（该函内容与原告起诉时提交的同名函件内容相同）及附件材料进行信访。区信访局接收后将原告的信访材料转至我局办理，我局于2018年5月25日收到该转办件，依信访法定程序进行办理，并于2018年6月28日书面答复原告。我局就该信访事项的处理符合《信访条例》规定。如原告不服我局上述书面信访答复的，按《信访条例》第三十四条规定，可在收到书面答复之日起30日内向原办理行政机关的上一级行政机关请求复查。三、我局已对原告的上述信访请求进行处理。原告信访中提出的请求共有五项。针对信访请求，我局处理情况具体如下：（一）第1项信访请求为要求我局对信访涉及的预售项目进行监管。我局此前已依法履行了监管职责，对科建广场项目（简称“该项目”）已实施的具体监督管理措施包括但不限于：自接到投诉举报以来，我局多次去销售现场、施工现场执法检查；对该项目存在的违法行为进行立案查处；多次约谈开发商广州清大瑞泰信息科技有限公司（简称“清大公司”）及股东高层；协调开发商、银行、法院等单位处理建科广场事项；多次接待购房人员；建立三方微信沟通平台；多次组织召开会议研究该项目违法处理、项目盘活和工作安排等问题；处理该项目购房人信访事件，做好维稳工作；与区维稳办、区信访局、区司法局、区房管所等其他部门就该项目事项及时加强沟通协调、进行联合执法；及时将该项目处理情况请示、报告区管委会（区政府）和市住建委等上级部门。我局一直以来均尽职尽责地履行着本机关的监管职责。（二）第2项信访请求为请求我局责令清大公司向信访人提交建科广场施工进度、项目质量控制资料，第3项请求为要求我局责令清大公司提交周报。关于提供该项目相关信息问题。我局多次接待科建广场购房业主，有告知建科广场施工进度、项目质量控制等资料和信息，也有要求清大公司向各位业主告知该项目的质量控制、施工进展等资料。2017年8月，在区维稳办主持下，区信访局、区司法局、区建设局、开发商代表及建科广场业主约30人召开沟通会，会上建立了开发商、业主方、政府部门微信三方平台，以方便、及时传递该项目有关信息。平台建立以来，我局或开发商都会及时在这个平台上通报该项目的每周工作进展和施工进度情况，公布该项目质量控制资料，以方便业主及时了解该项目的施工进度和质量控制情况。（三）第4点信访请求为要求我局责令清大公司补交被挪用的预售款。我局已责成广州开发区房地产管理所（简称“区房管所”）针对已收取房款未及时存入监控账户的问题多次发函给清大公司，要求清大公司对其违规行为进行整改。到递交本答辩状为止，该项目预售房屋数量和签订预售合同户数（由清大公司提供），已网签615户，办理预告登记612户，原告于2017年8月5日办理了网签，2017年9月27日进行了预告登记。清大公司已按我局及区房管所的要求，逐步改正其挪用预售款的违法行为。（四）第5项信访请求为要求我局依法对清大公司违法违规行为进行处理。我局约谈开发商，发书面通知责令其改正违法行为，责令暂停违法销售房屋行为，组织召开会议研究该项目违法问题，协调其他部门并进行联合执法，建立三方沟通平台及时传递该项目信息，向上级机关及时报告处理情况，等等，均属于我局对清大公司进行处理的行为。我局已对原告的信访请求进行了切实处理，并已依法履行了对信访涉及项目的监督管理职责，此后，我局还将根据项目处理进展情况，继续依法依规履行职责。综上所述，我局认为原告起诉不符合《行政诉讼法》规定的起诉条件，应驳回其起诉。并且，我局已履行了本机关的监管职责，不存在行政不作为情形。 第三人广州清大瑞泰信息科技有限公司同意被告的意见。 经审理查明，2018年5月19日，原告以邮政特快专递的方式向广州市黄埔区信访局邮寄投诉函。5月25日，被告广州市黄埔区住房和建设局通过信访系统收到广州市黄埔区信访局的转办件。转办件所附待办文件为原告苏倩雯的《请求广州市黄埔区住房和建设局对广州清大瑞泰信息科技有限公司依法履行监管职责的函》，该函载明原告与第三人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买第三人开发的位于萝岗区伴河路192号自编G栋1006号房屋；具体请求事项为：1、依法对被投诉人的预售项目履行监督管理职责；2、责令被投诉人向投诉人提供“建科广场”项目质量控制资料、施工进度记录；3、责令被投诉人建立周报，并每周向被请求人提交；4、责令被投诉人补缴挪用的预售款；5、依法对被投诉人的违法违规行为予以处理。5月19日，原告以邮政特快专递的方式向被告邮寄上述材料，5月20日被退回。 2018年6月28日，被告作出《信访办理答复》，答复原告称：关于监管问题，该局一直根据职责对该项目进行依法监管，自接到投诉举报后，该局立即展开调查，多次约谈相关企业人员，并及时协调各部门对出现的问题进行研究处理。关于提供周报，施工进度和质量控制资料问题，该局已和购房者代表、百嘉信公司搭建三方微信沟通平台，在平台上每周通报工作进展情况和施工进度，并通知开发企业可在平台上公布质量控制资料等信息。关于责令补缴预售款问题，区房管所针对已收取房款未及时存入监控账户的问题发函给开发企业，要求开发企业对违规行为进行整改。对于现补办网签房屋，经区房管所核查，销售房款已按规定陆续存入到监控账户里。关于处罚问题，该局本着全力保障购房者的合法权益为宗旨，确保推动项目完成竣工验收，该局将会根据项目最终的整改情况，依法对项目开发商进行处罚。并于7月3日邮寄送达原告。 另查明，被告在接到原告投诉之前，于2016年至2018年间，均对建科广场销售项目进行现场检查并拍摄照片。2016年12月9日，区建设和环境保护局向第三人发函，向其调查建科广场项目在销售中存在的问题。2017年5月26日，广州开发区房屋管理局向第三人作出《责令限期改正通知书》称，第三人因擅自挪用预售款项未按规定进入监控账户等问题，责令立即停止违法行为并改正。6月3日，因第三人在规定时间未予改正，经广州开发区房屋管理局通知暂停预售，待整改完毕达到整改要求后予以恢复。2017年间，区建设和环境保护局、被告均向广州开发区房地产管理所发函，敦促其密切关注第三人的整改进度，督促第三人如期整改并立案跟踪处理，全面清理建科广场项目全部已售房产的详细情况、制订详细网签计划、与监控银行保持密切联系与沟通、对未入监控账户的预售款及已网签未办理预告登记的房产提出解决措施、新建商品房交易监督和预售款监控职责、加强对第三人商品房预售监控账户监管等。2017年11月21日，广州开发区房地产管理所向第三人作出《整改通知书》，要求第三人对存在的以下问题进行整改：1、将已收房款、未付房款立刻存入监控账户，与银行对接，确保已付房款及时更新；2、尽快为业主办理预售合同的备案，保障业主合法利益和加快施工进度，加大后续资金投入，并于11月24日前提供详细的资金使用计划表；3、对建科广场项目的销售情况开展全面梳理和排查，统计项目已销售未网签、已销售已网签房屋套数，在11月24日前向其报送房屋明细表并提供已销售房屋认购书复印件。2017年12月1日，广州开发区房地产管理所向广州农村商业银行股份有限公司华夏支行作出《关于加强管理建科广场商品房预售款专用账户的函》，请求该行协助对第三人监控账户的监管。2017年至2018年间，被告先后三次就建科广场存在的未能按认购书约定时间办理网签、预告登记、延期交楼、将预售款存入监控账户等问题约谈第三人。 再查明，第三人在壹品三方微信沟通平台向各业主公布建科广场项目的周报及项目进展情况。 以上事实，有文件呈批表、转办单、请求履行监管职责的函、信访办理答复、《责令限期改正通知书》《关于加强管理建科广场商品房预售款专用账户的函》《整改通知书》《约谈函》、现场检查笔录、现场照片、邮政快递单、物流信息等证据证实，各方当事人亦当庭陈述在案。 本院认为，关于本案所诉的行政行为是否符合起诉条件的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。”第三十八条第一款规定：“在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外：（一）被告应当依职权主动履行法定职责的；（二）原告因正当理由不能提供证据的。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”本案中，原告已经提交证据证明其向被告及广州市黄埔区信访局提交履行职责的申请，且被告也提交了关于广州市黄埔区信访局的转办证据。原告认为被告未对其申请予以处理，侵犯了其合法权益，诉至本院，属于人民法院行政诉讼受案范围，原告提起本案诉讼符合《行政诉讼法》的起诉条件。 《城市商品房预售管理办法》第四条第三款规定：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”和《广东省商品房预售管理条例》第四条规定：“省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下称“主管部门”），负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。政府其他有关行政管理部门在各自的职责范围内，做好商品房预售管理工作。”据此，被告有权对原告关于商品房预售事项的投诉进行处理。 《广东省商品房预售管理条例》第十四条规定：“市、县主管部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况进行跟踪监督，发现问题时，应当责令预售人限期改正。”第三十条第一款规定：“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。”本案中，原告共提出五项请求。关于原告的第一、四、五项请求，被告在原告投诉前后，经现场调查、发函及责令第三人整改等工作，就原告提出的问题既已向相关单位发函落实，又通知第三人整改，已经履行了其法定职责。关于原告请求责令第三人提供质量资料及建立周报的第二、三项请求，并无法律规定被告具有责令开发商向购房者提供上述材料的法定职责。根据被告提供的证据可以证明，对于原告投诉的事项，被告均进行了调查和处理，而且对第三人的监管一直持续，被告已对有权处理的投诉事项进行了处理。因此，原告关于被告不履行查处投诉事项的主张及针对原告的请求作出具体行政行为的诉请，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告苏倩雯的全部诉讼请求。 本案受理费50元，由原告苏倩雯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向广州铁路运输中级法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判长  周健彬 审判员  郭 嘉 审判员  黄 胜 二〇一九年一月二十四日 书记员  吴泳淇