广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初12839号原告（反诉被告）：深圳市长龙专用车制造有限公司（曾用名深圳市陆地方舟专用车制造有限公司），住所地深圳市光明新区公明街道楼村硕泰路**，统一社会信用代码91440300312014516K。法定代表人：刘长青。委托代理人：陈松键、彭扬武，广东宝城律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈柏亮，男，汉族，1969年11月26日生，户籍地址广东省深圳市光明新区，委托代理人：黄本宪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：袁明健，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请请求：1、确认原、被告于2016年3月31日签订的租赁合同以及于2016年9月2日签订的租赁合同补充协议无效；2、被告返还履约保证金167200元；3、被告支付装修装饰残值损失405444.72元；4、被告支付因其所提供的租赁物不符合消防安全导致原告被行政处罚缴纳的罚款5000元；5、被告承担诉讼费用。被告反诉请求：1、原告赔偿被告租赁财产损失及5年预期租金损失960000元；2、原告提前解决需支付被告两个月租金作为违约金167200元；3、原告支付被告2017年4月租金87155元；4、原告赔偿被告免租装修期一个月20天租金139333元；5、原告赔偿被告居间费用一个月租金83600元。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2016年3月31日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定被告将位于深圳市光明新区公明街道楼村硕泰路3号一楼的厂房出租给原告经营使用，租赁期限六年，自2016年4月1日至2022年3月31日，月租金人民币83600元，租金每三年递增10%，双方还约定了原告于该合同签订支付被告保证金167200元。被告负责涉案租赁物的主体消防等。2016年3月28日，原告支付被告涉案租赁物定金10000元。2016年4月14日，原告支付被告涉案租赁物租金及押金240800元。至此原告已经按照租赁合同的约定支付被告保证金167200元以及一个月的租金83600元。2016年4月25日，原告和案外人吴前清签订了厂房装修工程施工协议书，双方约定案外人为原告装修其住所地，装修工程总的报价款为296780元。其后，2016年9月12日，原告和案外人吴前清又签订了另外一份厂房装修工程施工协议书，双方约定案外人为原告装修其住所地，装修工程总的报价款为198000元。2016年5月4日至2016年12月30日期间，原告共计向案外人吴前清支付装修款280000元。2016年8月8日，原告的名称由深圳市陆地方舟专用车制造有限公司变更为深圳市长龙专用车制造有限公司。2016年9月2日，原、被告签订了《租赁合同》补充协议，原告加盖打磨房90㎡、空压机70㎡和停车棚77㎡，因此月租金上提3555元，至此涉案租赁物的租金为87155元/月。2016年12月7日，因涉案租赁物不符合消防安全规定，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队向原告开具了《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，要求原告采取措施，消除安全隐患。其中《责令立即改正通知书》记载有：具体问题为两侧三层厂房与东侧单层厂房的防火间距，使用铁皮棚搭建做车间使用，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.4.1条的规定。因此深圳市公安局光明分局消防监督管理大队责令原告立即改正。2016年12月19日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队向原告开具了《公安行政处罚决定书》，对其作出了5000元罚款的行政处罚决定。该决定书记载主要内容有：行政部门在对原告住所地消防监督检查中发现，原告公司东侧单层与隔壁西侧三层厂房的防火间距被搭建铁皮棚做焊装车间使用，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.4.1条的规定，存在占用防火间距的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，即任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。2017年1月4日，原告缴纳了上述处罚决定的罚款5000元。2017年4月15日，原告以被告未提供任何合法产权证明涉嫌物权租赁以及被告存在妨碍原告正常经营的行为为由向被告发出了解除合同通知函，原告要求解除其与被告签订的涉案租赁合同等，并要求被告返还保证金167200元。2017年4月25日，被告向原告发出了律师函，被告要求原告赔偿其原告擅自拆除的部分800㎡的租赁物恢复原状所需的费用以及预期租金的损失、支付其两个月房租的违约金167200元、居间费一个月租金83600元以及2017年4月份的租金83600元、赔偿其免租期一个月租金83600元。2017年4月30日，原告搬离涉案租赁物。2018年11月23日，针对原告的主张，本院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案租赁物的装修残值进行评估。2018年12月27日，深圳市广衡兴粤资产评估有限公司向本院回复说明，回复的主要内容为因涉案租赁物已经重新装修，因此无法对涉案租赁物的装修残值进行评估。本案的争议焦点如下：一、关于涉案租赁物是否是合法的问题。合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告均未向本院提交涉案租赁物的建设工程规划许可证或者证明涉案租赁物系经主管部门批准建设的相关证据，即未提交证据证明涉案租赁物系合法建造。根据上述法律规定，原、被告2016年3月31日、2016年9月2日签订的《租赁合同》以及补充协议应认定为无效。关于合同无效后相关事宜的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，因此被告应当返还原告保证金167200元，同时因合同无效，因此原告无须支付被告两个月租金的违约金167200元。二、关于2017年4月租金和免租期租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告确认其未支付2017年4月的租金，根据上述法律规定，原告应当支付被告2017年4月的房屋占有使用费87155元。关于免租期租金的问题。原、被告双方租赁合同中的涉案租赁物因违反国家法律的强制性规定而无效，但合同中的其他条款的规定是合同签订时合同双方当事人的真实意思表示，回归到原、被告双方签订涉案租赁合同时的本意，被告给予原告的免租期，实质上是被告同意原告对涉案租赁物进行装修装饰而给予的一定的宽限期，合同因法定事由导致无效后，关于免租期的约定在合同签订时的合意并不因此而消灭，即被告同意给予原告两个月的免租期。因此被告关于免租期租金的主张，于法无据，本院不予支持。三、关于居间费用的问题。被告仅提交收据，在没有其他证据予以佐证的情况下，被告无法证明其已经支出了相关的居间费用，因此被告关于居间费用的主张，本院不予支持。四、关于装修装饰残值和罚款的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本院认为，合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已不复存在，当事人所负的赔偿责任显然并非基于合同而产生的，受害人所提出的损失赔偿也非基于合同上的权利。涉案合同无效所造成的损失，首先是基于合同双方当事人在由磋商进入缔结合同过程中的过失行为造成的。一方当事人基于对他方的信赖进行的准备工作、支付相应费用，在合同被确认无效后，作为该方当事人所受损失是由于缔约过程中的过失行为造成的，其基于缔约过失责任提出赔偿请求，符合事物发展的客观过程。其次是基于侵权责任这种损害赔偿的，赔偿的范围限于实际利益的损失，而合同有效履行能够获得的预期利益将无法获得救济。基于缔约过失责任能够获得最大限度的利益保障。本案中，原告对涉案合同的签订本应做到审慎核查之义务以规避风险，其在未确认涉案租赁物是否存在合法的产权证明前就与被告签订租赁合同，其自身就存在一定的过失。被告也应对涉案租赁物也应做到符合国家对规划体系、建筑产品质量以及房地产交易市场等系列行为的规范，不会危及社会的公共安全和人民群众的生命财产安全，但本案中被告的租赁场所显然存在上述隐患，因此被告对合同的签订亦存在过失之处。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，出租人同意给承租人两个月的装修免租期，视为被告已同意原告对涉案租赁物进行装饰装修。在房屋租赁合同被确认无效后，附合的装饰装修物，由于不能与租赁房屋分离或者虽可分离但需花费巨大，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得附合的装饰装修物所有权，而不允许承租人拆除。但是，出租人此时取得附合的装饰装修物的所有权，并不一定要给予承租人补偿。根据房屋租赁合同中装饰装修的特殊性，应以出租人是否同意利用作为判断出租人是否因取得承租人的装饰装修而获取利益的标准：在出租人同意利用的情形下，说明该装饰装修符合出租人的审美情趣和使用要求，对出租人仍具使用价值，出租人因此而获取利益，由出租人基于不当得利，对承租人的装饰装修予以折价补偿；在出租人不同意利用的情形下，表明该装饰装修对出租人没有利用价值，出租人并不会因取得该装饰装修而获取利益，装饰装饰物的现值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担。正是基于上述考量，本条司法解释第二款规定：形成附合的装饰装修物，只有出租人同意利用的，才能折价归出租人所有；出租人不同意利用的，则只能由出租人和承租人按过错分担无效合同损失。在出租人同意利用的情形下，附合的装饰装修物折价归出租人所有，此时折价的范围仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存在的价值即现存价值为限，而不能以承租人支出的数额为准。承租人虽然进行了装饰装修，改善了房屋使用功能而使其使用价值增加，但在承租人使用房屋时，该利益并不为出租人所享有，只有在房屋租赁合同无效解除时现存价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。因此，折价的范围确定不能以承租人实际支出的数额为准。在出租人不同意利用的情形下，对于附合的装饰装修物，则只能按房屋租赁合同无效时尚存在的价值即现存价值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照各自过错承担。综上所述，结合本案被告未实际利用原告附合的装饰装修物的事实、原告装修装饰的实际支出以及原、被告双方在签订合同的过失，本院酌定原、被告双方承担50%的责任，因此被告应当支付原告装饰装修残值140000元（280000×50%）。同理，被告应当支付原告缴纳的罚款2500元（5000×50%）。五、关于预期租金损失的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其主要解释的是作为违建的“违法”在于违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十四条关于在城市、镇、乡、村庄规划区内进行建设的单位或个人应向市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证的法律规定。国家对违反建筑持否定性评价，且违法建筑损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制外产生，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。再根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，即任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。从上述规定可以看出，对于危及社会的公共安全、危及人民群众的生命财产安全违法建筑，均不能继续占有使用。本案中，原告按照深圳市公安局光明分局消防监督管理大队的要求，对违反法律规定的建筑进行拆除，并没有违反任何法律规定。同理，被告主张的违法建筑所能获得的预期租金收益显然与现有的法律相悖，因此被告关于铁皮棚损失的主张，于法无据，本院不予支持。另，因涉案合同已被认定为无效，因此被告关于涉案租赁物预期租金损失的主张，于法无据，本院亦不予支持。判决结果综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市长龙专用车制造有限公司与被告陈柏亮于2016年3月31日签订的《租赁合同》以及2016年9月2日签订的《租赁合同补充协议》无效；二、被告陈柏亮于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市长龙专用车制造有限公司保证金162700元；三、被告陈柏亮于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市长龙专用车制造有限公司装修装饰物残值损失140000元；四、被告陈柏亮于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市长龙专用车制造有限公司罚款2500元；五、原告深圳市长龙专用车制造有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告陈柏亮2017年4月房屋占有使用费87155元；六、驳回原告深圳市长龙专用车制造有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告陈柏亮的其他反诉请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13706元，由原告深圳市长龙专用车制造有限公司负担6588元、被告陈柏亮负担7118元；反诉费8868元，由原告长龙公司负担538元，由被告陈柏亮负担8330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谌   平二〇一九年一月十五日书记员 黄燕（兼）书记员 赵   畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。