广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初3668号 原告（反诉被告）：柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市柳东新区水湾路**柳东标准厂房**配套办公楼**313,统一社会信用代码：91450200MA5KYQ0Q38。 法定代表人：陈璜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈玉娟，该公司职员。 被告（反诉原告）：黄建华，男，1977年12月7日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：龙德民，广西天际律师事务所律师。 原告（反诉被告）柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司（以下简称龙光房开）与被告（反诉原告）黄建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈玉娟，被告（反诉原告）黄建华及其委托诉讼代理人龙德民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2018年7月21日解除；二、请求判令被告支付违约金人民币133029元；三、请求判令被告于本案判决生效后10日内，协助原告办理龙光玖珑府1栋25-1号房的商品房买卖合同备案登记的注销手续，由此产生的所有费用由被告承担；四、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由：2018年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告所有的位于柳州市，商品房总价款人民币665147元，被告以银行按揭方式付款，首期房款人民币205147元在合同签署时交纳，剩余房款460000元由被告向银行办理按揭贷款。合同同时约定，合同签订之日起超过10日被告未向银行办理按揭手续并得到银行同意放款的，原告有权解除合同，被告应支付合同总价款20％的违约金。 合同签订后，被告只支付了首期房款205147元，但剩余房款却未依约向银行办理按揭贷款手续，虽经原告多次催缴至今仍未付款。后原告根据合同的约定，于2018年7月19日向被告发出《解除合同通知书》。 原告认为，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，双方均应按合同的约定履行义务，被告未依约交纳房款，违反了合同约定，属于违约行为。原告故诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）黄建华辩称，1、该案属于法人与公民之间的商品房买卖合同纠纷，原告方应提交法人资质的相关文件，以及商品房销售许可的相关证书文件；2、本案原、被告争议的合同为原告针对所有购房业主反复使用统一格式的合同，属于合同法39条规定的格式合同，根据合同法40条的规定，合同内容对于原告免责以及合同对方排除主要权利的部分无效；3、原告作为商品房开发销售企业，应当遵守国家的政策，合同中违反国家行政强制性内容无效，因此原告主张被告承担违约金，没有事实和法律依据。原告与被告所签订的购房合同，属于部分条款无效的合同，其他有效部分原告应当依法履行；4、被告方可以住房公积金贷款方式支付剩余房款，要求原告方继续履行合同。 被告（反诉原告）黄建华向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告继续履行合同；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金133029元；三、本案所有诉讼费均由反诉被告承担。 事实与理由：2018年4月25日，反诉原被告签订《商品买卖合同》由原告购买被告开发的位于柳州市，并约定商品房购买事项。合同签订后，原告向被告支付了205147元购房款。余款被告承诺可以向商业银行贷款按揭后贮备按揭购买，由于原告征信出现问题，商业银行不予贷款，原告向被告方提出用原告享有的住房公积金贷款购买，但被告予以拒绝，并于2018年7月19日单方向原告书面解除合同通知书。综上事实，原被告双方签订《商品房买卖合同纠纷》为双方真实意思表示，亦无法律禁止的行为，双方应依约履行。尽管原告由于征信问题，不能向商业银行贷款，但是原告作为公务员还有权享有住房公积金贷款，依照国家住建部、财政部、中国人民银行、国土资源部《关于维护住房公积金缴存职工购买贷款权益的通知》（建金［2017］246号文）被告作为房开企业，不能拒绝原告用公积金贷款购房的强制性规定。被告解除合同的行为严重违反了政策规定，侵害了原告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，龙光房开作为出卖人与黄建华作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：01002018381678）（以下简称合同）一份，约定黄建华购买位于柳州市龙光玖珑府1栋25-1号房屋一套。该房屋为预售商品房，建筑面积为86.26㎡，套内建筑面积67.18㎡，单价为（套内）9900.97元/㎡，总价款为665147元。 《合同》第六条及《合同补充协议》（附件四）第六条第一款第3项约定，买受人自愿选择的付款方式为银行按揭：（1）买受人在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件；（2）买受人须在签订本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30.84%作为首期付款，计人民币205147元，已付定金作首期付款；（3）其余69.16%的合同价款，计人民币460000元由买受人向银行办理按揭贷款手续。在本合同签订之日起3日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。 《合同补充协议》（附件四）第六条第三款还约定（黑体字加粗注明）：买受人若选择银行按揭方式付款的，买受人应在签订本《商品房买卖合同》之日起3日内向银行办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人将剩余购房款按时支付至出卖人账户。如逾期，则按本补充协议第六条计收违约金。本合同签订之日起超过10日买受人未向银行办理按揭手续并得到银行同意放款的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。因任何事由导致按揭银行在本合同约定期限内未支付剩余购房款或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在10日内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。 《合同补充协议》（附件四）第六条第四款第2点约定，出卖人有权解除合同，收回该商品房。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%作为违约金并赔偿出卖人损失。出卖人有权在买受人已付房款中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（出卖人因出卖该商品已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的诉讼费、律师费、执行费、茶旅费等各种费用）及其他应付未付款项（包括但不限于物业服务费等，如该商品房已交付的，买受人还应向出卖人支付房屋折旧费用至该商品房返还出卖人之日止）后将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足……等等。同日，黄建华还签署了《按揭贷款客户承诺函》，载明：“现本人承诺自认购之日起，3日内按时到贵司指定的按揭银行办理贷款手续，同时交齐贷款所需的按揭材料，且同意银行按照该楼栋现状发放贷款。如因个人原因未能在承诺时间内办理完毕按揭手续，或贷款审批通过后未同意银行发放贷款的，本人同意根据合同条款到场缴纳相应的违约金（逾期付款60天内的，按日向开发商支付逾期应付款千分之二违约金。逾期付款超过60天的，开发商有权随时解除合同，收回该商品房）银行贷款审批存在许多不确定因素，如因银行额度、审批制度变更等原因而无法按时放贷的，本人同意配合并按照开发商的要求进行转行。”黄建华在落款处签名并按捺手印。 2018年4月20日，黄建华支付了涉案房屋首期款205147元，并支付了管道燃气初装费2600元。黄建华自认于2018年5月中旬至银行提交相关办理按揭贷款的材料，于次月初被银行告知由于其征信存在问题，未能获准贷款申请。2018年6月6日，龙光房开向黄建华发出《告知函》一份，主要载明：“您于2018年4月25日与我司签订的《商品房买卖合同》，约定购买我司位于柳州市龙光玖珑府1栋25-1号房。根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中第六条第三款约定……截止本函发出之日，您仍未履行前述约定义务，已构成违约。现我司郑重函告您，务必于收到本函之日起三日内向银行交齐申请贷款所需的相关资料，并签署相关文件和交纳相关费用，否则我司将根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定追究您违约责任。”2018年7月16日，龙光房开向被黄建华发出《解除通知书》一份，主要内容为：“……你方仅向我司交纳首期款中的购房款205147元，剩余房款一直未按合同约定交纳。为此，我司工作人员与你方多次沟通，后我司于2018年6月6日发《告知函》告知，但现已过数日，至今未来我司办理交纳房款及相关手续。鉴于此，为避免我司遭受更大损失，根据《商品房买卖合同》附件四第七条第2款约定……我司现决定解除该合同，我司保留追究你方违约责任的权利，本通知送达你方之日起双方的该合同解除。请你方在收到该通知书后三日内，来我司办理有关退房手续。”上述通知黄建华分别于2018年6月11日、2018年7月21日收到。现龙光房开以黄建华未依约支付剩余房款构成违约为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，黄建华具备以住房公积金贷款方式支付涉案房屋剩余购房款的条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龙光房开和黄建华签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。本案中，双方约定通过银行按揭贷款方式支付购房款，但黄建华因自身原因未能获准通过银行贷款审批，亦未能一次性支付购房款。按照双方合同的约定，黄建华已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，龙光房开有权解除合同，要求黄建华支付违约金并按照合同约定协助其办理涉案房屋的备案登记注销手续；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，故本案《商品房买卖合同》解除时间以黄建华收到龙光房开发出的解除通知书之日为准，即双方所签订的合同于2018年7月21日解除。合同解除后，龙光房开应将收取的首期房价款返还给黄建华。 至于黄建华主张龙光房开拒绝其采用住房公积金贷款方式支付本案购房款的意见，因其未能举证证明该观点，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故黄建华应承担举证不能的不利后果，本院对此意见不予采纳。 关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，龙光房开主张按照合同约定支付违约金，黄建华不同意支付违约金并认为违约金约定过高。本院认为，违约金以补偿性为主，以惩罚性为主，结合违约方的违约情况、守约方的损失情况、商品房买卖合同的履行情况及违约方在获知未通过贷款审批后亦有采取相关措施积极补救的情况等因素综合考虑，本院酌情对违约标准予以适当调整，确定黄建华应支付给龙光房开违约金66514.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司与被告（反诉原告）黄建华于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》于2018年7月21日解除； 二、被告（反诉原告）黄建华应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司违约金人民币66514.7元； 三、被告（反诉原告）黄建华应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司办理位于柳州市龙光玖珑府1栋25-1号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续，由此产生的费用由被告（反诉原告）黄建华负担； 四、驳回原告（反诉被告）柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）黄建华的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11782元（柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司已预交），减半收取5891元，由柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司负担2891元，由黄建华负担3000元；反诉案件受理费5841元（黄建华已预交），由黄建华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 梁 佳 二〇一九年一月十日 书记员 韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。