江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0583民初979号 原告：邱振超，男，1997年10月13日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：谭望燕，江苏紫东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹善菊，女，系原告母亲。 被告：曹立军，男，1979年10月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。 被告：金彩凤，女，1981年12月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者，代理上述两被告。 第三人：昆山新开元房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91320583330905937G，住所地江苏省昆山市张浦镇俱巷路920号。 法定代表人：卢晓龙。 委托诉讼代理人：杜晓，女，该公司员工。 第三人：中国银行股份有限公司昆山分行，统一社会信用代码91320583838137553T，住所地江苏省昆山市开发区前进中路306号。 负责人：夏刚。 委托诉讼代理人：刘藏化，江苏熠达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季婕，江苏熠达律师事务所律师。 原告邱振超与被告曹立军、金彩凤、第三人昆山新开元房地产咨询有限公司（以下简称“新开元公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2018年2月27日公开开庭进行审理。审理中，原告申请追加中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称“中国银行昆山分行”）为本案第三人，本院依法准许。因案情复杂，本案又组成合议庭于2018年5月14日、2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭望燕、曹善菊、两被告委托诉讼代理人孙月娟、第三人新开元公司委托诉讼代理人杜晓到庭参加诉讼，第三人中国银行昆山分行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱振超向本院提出诉讼请求：1.原被告签订的存量房买卖合同继续履行，两被告在30日内协助原告办理昆山市张浦镇XXX湾XX幢XXX室过户手续；2.律师费用25000元由被告承担；3.第三人中国银行昆山分行解除涉案房屋抵押权；4.诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年5月7日，原告委托母亲曹善菊通过第三人新开元公司与被告签订了关于张浦镇XXX湾XX幢XXX室的《存量房买卖合同》一份。该合同约定：房屋总价为74万，附送汽车位一个，签约时支付定金4万，签约后7日内备齐资料配合中介到银行申请贷款，并于审贷通过3日内支付第二笔房款21万。合同签订后，原告立即支付了4万元定金。但经过多次同中介及被告沟通，被告均不同意办理过户手续。鉴于上述情况，原告依法提起诉讼。审理中，经核实被告已将该出卖的房屋抵押给中国银行昆山分行进行贷款，故原告申请追加中国银行昆山分行为第三人参与该案诉讼。原告请求代被告将全部贷款还清，以涤除涉案房屋的抵押权，请求法院支持原告如上诉讼请求。 被告曹立军、金彩凤辩称，原告在履行《存量房买卖合同》过程中，存在严重违约行为，原告的违约行为导致了合同解除。答辩人曹立军对原告的代理人曹善菊与答辩人金彩凤于2016年5月7日签订的书面《存量房买卖合同》的内容不知情。答辩人金彩凤与原告的代理人曹善菊签订的合同约定了房屋总价款为74万元，并约定了房款的支付方式、支付时间及违约责任等事项。双方约定：签约时原告支付购房定金4万元，但是，答辩人曹立军仅仅收到购房定金22700元。经追问，方了解合同的全部内容。为此，答辩人金彩凤多次催告并与第三人新开元公司催促支付剩余购房定金17300元，但是原告至今仍未能支付，至今已经一年多时间。原告拒付定金及房款的行为已经构成根本违约，按照合同约定，被告有权单方解除合同并要求原告赔偿总房价20%的违约金即148000元。2017年12月，答辩人信息并致函原告处及第三人新开元公司，要求解除合同并赔偿违约金。原告及第三人均已经收到该通知。答辩人认为，双方的《存量房买卖合同》已经解除。综上，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 第三人新开元公司述称，原告陈述的事实我方予以认可。原告按约支付了4万元定金，原被告配合过户的手续都提供了，现在就差产证了。当时签约的时候涉案房屋产证尚未拿到，等到产证办理下来的时候，两被告就不配合拿过来办理过户手续了。 第三人中国银行昆山分行述称，一、被告曹立军因购买昆山市张浦镇顺城明湾40号楼1606室房屋之需要，与我行之间签订购房贷款合同，贷款本金为24.8万元，贷款期限为从2014年7月1日起至2029年7月1日止，并以涉案房产提供抵押担保，在2017年1月12日办理了抵押登记手续。截至2019年1月16日，尚有本金173599.88元未归还(具体本金及利息罚息金额以结清当日系统数据为准)。2、原被告之间的纠纷不应当影响作为善意第三人的利益，如法院判决支持原告的诉讼请求，要求我行协助办理贷款由原告代偿及涤除抵押权手续，为更好的协助办理，请求法院在查明的事实或者判决书中列明原告有权代曹立军办理贷款结清手续，原告有权代曹立军领取抵押物他项权证，办理注销登记手续。 原告围绕诉讼请求依法提交了存量房买卖合同、银行pos单及收据3页、联络函及快递单2页、录音摘要一份3页附光盘、银行交易流水单2张、聘请律师合同一份、被告寄送的解除合同通知书一份；被告提供收据一份、中国银行交易流水明细清单一份、解除通知书复印件及邮寄回执一份、不动产权证复印件一份、短信聊天记录一份、被告金彩凤自述一份；第三人新开元公司提供佣金确认书一份并申请证人赵某出庭作证，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告曹立军与金彩凤系夫妻关系。2016年5月7日，原告邱振超（乙方）的母亲曹善菊以原告的名义与被告金彩凤以被告曹立军（甲方）的名义在第三人新开元公司（丙方）的居间下签订《存量房买卖合同》，约定被告曹立军将其所有的坐落于昆山市张浦镇XXX湾40幢1606室转让给原告，转让价740000元。合同还约定，签约时乙方向甲方支付定金40000元；签约后甲乙双方于七日内备齐所有资料，配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款，审贷通过后三日内，乙方支付甲方第二笔房款210000元，此款用于甲方还贷（若有）；第三笔房款/元，在办理过户当日支付；第四笔房款470000元，在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户；尾款20000元整，交房时结清。若甲乙双方自愿不留尾款造成纠纷，甲乙双方自行协商解决。合同第十一条约定：三方签订本合同后，丙方居间工作即视为完成，甲乙双方应足额支付丙方佣金，丙方应义务为甲乙双方办理后续相关手续，包括贷款审批、过户、办理权证、水、电、燃气、有限电视过户。佣金收取方式：签约时甲方支付7400元，乙方支付7400元。如甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的，则违约方还应向丙方支付总价款的2%的佣金。合同第第十二条约定：本合同一式三份，甲乙丙各持一份。经三方签字（盖章）后生效。本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成可以向本地人民法院提起诉讼。如因合同纠纷至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费，律师费，交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等等）。合同还约定了违约金等其他权利义务条款。 该合同落款处，乙方邱振超的名字系由曹善菊代写，甲方曹立军的名字系由被告金彩凤代写。 合同签订当天，金彩凤向第三人出具二手房佣金确认书一份，该确认书载明：“今金彩凤委托新开元房地产咨询有限公司出售张浦镇XXX湾小区40栋1606室，价格为74.5万元，大写柒拾肆万伍仟元整，另支付中介方服务佣金22300元在签约当天支付，以上内容经双方共同确认，并同意履行以上内容。出售人：金彩凤。 合同签订当天，曹善菊通过中国农业银行向第三人新开元公司转账40000元。第三人新开元公司工作人员赵某向被告曹立军转账22700元。当日，第三人新开元公司还向被告金彩凤出具收据一份，写明收到被告支付的XXX湾40号楼1606室的中介费7400元。 另外，被告金彩凤曾向曹善菊出具收据一份，收据写明交款人曹善菊，人民币40000元，收款事项XXX湾XX幢XXX室购房订金，落款时间书写的是2016年5月6日。 后，被告备齐部分银行审批贷款所需资料提供给第三人新开元公司，用于中介到银行办理申请贷款。涉案房屋不动产权证于2017年1月12日才办理下来。不动产权证办理后，被告未能将权属证书交于第三人新开元公司办理后续贷款等流程，导致合同未能进一步继续履行。 涉案房屋位于昆山市张浦镇XXX湾XX号楼XX室，不动产权证号为苏（2017）昆山市不动产权证第0XXX7号，房屋建筑面积95.96平方米。房屋登记权利人为被告曹立军，共同共有人为被告金彩凤。权属证书登记时间为2017年1月12日。 又查明：原告为本次诉讼支出律师费25000元。 2017年12月，两被告向原告邱振超及曹善菊寄送《解除通知书》一份，通知书载明：“本人（合同甲方）于2016年5月7日与你签订《存量房买卖合同》，约定以人民币70万元的价格将一套面积为95.79元平方米的房屋出售与你。合同签订后，却迟迟未能足额收到合同约定的“签约时乙方向甲方支付定金40000元”导致合同无法继续履行。依据《存量房买卖合同》约定的履行时间，截至通知发出之日你已违约长达600天，依照《存量房买卖合同》第十条之约定“逾期超过二十日，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金，”本人现通知你解除2016年5月7日签订的《存量房买卖合同》，同时保留向你追索房屋总价款20%（人民币148000元）违约金之权利。特此通知。通知人：曹立军、金彩凤。” 被告曹立军因购买昆山市张浦镇顺城明湾40号楼1606室房屋之需要，与第三人中国银行昆山分行签订购房贷款合同，贷款本金为24.8万元，贷款期限为从2014年7月1日起至2029年7月1日止，并以涉案房产提供抵押担保，在2017年1月12日办理了抵押登记手续。现截止至2019年1月16日，被告曹立军尚有贷款本金173599.88元未予偿还。 本院认为：本案原告与被告金彩凤签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应恪守，并按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。根据约定，原告按约支付了定金，被告金彩凤应配合协助原告办理贷款及涉案房屋过户手续。被告辩称其收到的定金数额为22700元，未按约足额收到定金40000元。本院认为，合同签订当日，被告金彩凤已向第三人支付了中介费7400元，第三人新开元公司在合同签订当日将原告母亲曹善菊交付的40000元定金的22700元转账支付给了被告曹立军，此为第三人新开元公司在被告应收取的定金中扣除了被告应当支付的中介服务佣金。通过被告金彩凤向第三人新开元公司出具二手房佣金确认书“支付中介方服务佣金22300元在签约当天支付”，可以佐证。虽约定的中介服务费与实际支付的中介服务费用，并非完全吻合，但此为被告金彩凤与第三人新开元公司之间的争议，并不能否认原告足额支付定金之事实。被告金彩凤向原告出具收款收据确认收到定金40000元，亦可以佐证。被告曹立军本人虽然没有在《存量房买卖合同》上签字，但2017年12月，两被告向原告邱振超及曹善菊寄送《解除通知书》时，已表明了被告曹立军于2016年5月7日与原告签订《存量房买卖合同》之意思。第三人新开元公司于合同签订当日将定金22700元转账至被告曹立军银行账户，曹立军收到定金后，长时间未对定金及定金之数额提出异议，也可以反映其认可被告金彩凤与第三人新开元公司之间费用收取的交易模式。故本院认定被告曹立军对原告与被告金彩凤之间的房屋买卖合同予以认可。合同签订后，两被告未积极配合办理贷款及房屋过户，属于违约。由于诉争房屋上设立有抵押权，故诉争房屋应在涤除其上抵押权后，再予以过户登记。因涉案房屋由被告曹立军作为抵押物向中国银行昆山分行贷款，第三人中国银行昆山分行在该房屋上设立他项权利。关于被告在中国银行昆山分行的贷款，审理中，原告表示愿意代为结清，以涤除涉案房屋上的抵押权。本院予以认可。原告实际代偿后，可由第三人中国银行昆山分行向原告出具还款结清证明并协助办理注销昆山市张浦镇XXX湾XX号楼XXX室（不动产权证号为苏（2017）昆山市不动产权证第0XXX7号）抵押登记手续。 对于原告要求被告支付25000元律师费主张，根据约定，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费，律师费，交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等等），因被告违约导致本次诉讼发生，故本院对原告该项主张予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邱振超于本判决生效后十日内向第三人中国银行股份有限公司昆山分行支付昆山市张浦镇XXX湾XX号楼XXX室（不动产权证号为苏（2017）昆山市不动产权证第0XXX7号）银行贷款本金及利息（截止至2019年1月16日，本金为173599.88元，具体本金及利息等金额以结清当日核算数据为准）。 二、第三人中国银行股份有限公司昆山分行于上述贷款归还后十日内向原告邱振超出具还款结清证明并协助办理注销昆山市张浦镇XXX湾XX号楼XXX室（不动产权证号为苏（2017）昆山市不动产权证第0XXX7号）抵押登记手续。 三、被告曹立军、金彩凤于昆山市（不动产权证号为苏（2017）昆山市不动产权证第0XXX7号）房屋上抵押权涤除后十日内将产权过户登记至原告邱振超名下。过户同时，原告支付被告曹立军、金彩凤剩余房屋款项（具体金额以房屋尾款700000元扣除上述第一判项中原告银行代付款金额）。 四、被告曹立军、金彩凤支付原告邱振超律师费25000元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11200元，财产保全费4220元，二项共计15420元，由两被告负担，此款原告已经预交，本院不再退还，两被告于本判决生效后十日支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李志辉 人民陪审员  盛永林 人民陪审员  朱 慧 二〇一九年一月二十八日 书 记 员  夏 明