广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1509号 原告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。 法定代表人：沈红霞，该公司董事长。 委托代理人：车芳裕，男，1996年8月12日出生，汉族，广西合浦县人，桂林彰泰实业集团有限公司法务，住桂林市象山区。 被告：刘湖明，男，1986年9月16日出生，汉族，住湖南省东安县。 被告：唐翠英，女，1968年3月16日出生，汉族，住广西全州县。 原告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）与被告刘湖明、唐翠英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰公司的委托诉讼代理人车芳裕到庭参加诉讼，被告刘湖明、唐翠英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与二被告于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及之后签订的《补充协议》（以下简称《补充协议》；2、请求判决二被告立即向原告一次性偿还所欠租金人民币（以下币种同）23543.3元，并向原告支付逾期付租违约金31436.5元（暂计至2018年5月31日，实际以每月应付租金为基数，分别从2017年1月至2018年5月每月度5日起按每日千分之五的标准支付至被告实际付清所欠租金之日止）；3、请求判决二被告向原告交纳“彰泰·睿城”28栋16号铺解除合同的违约金9086.88元，即解除合同当月的月租金额（当月免租的，则以下个收费月的租金为计算违约金的标准）乘6个月;4、请求判决二被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。事实和理由：2015年4月25日，被告刘湖明与原告签订了《租赁合同》，租赁由原告开发的位于桂林市“彰泰·睿城”28栋16号商铺，租赁期限共72个月，自2015年5月1日起至2021年4月30日止。双方对租金的计算及缴纳方式、房屋交付、违约责任等均做出了约定。之后，被告刘湖明、唐翠英与原告签订了《补充协议》，约定承租方由刘湖明更名为唐翠英，自2016年10月1日起原合同承租方的权利义务全部由唐翠英概括继承，刘湖明对唐翠英履行租赁合同提供连带担保责任，担保范围为唐翠英履行租赁合同过程中所应缴纳的所有费用及承担的所有责任，担保期限为租赁合同期满之日起2年。合同签订后，被告依约交纳了2016年11月1日至2016年12月31日的租金，但自2017年1月5日起，被告拒绝交纳当月租金，原告多次催收未果。截止2018年5月31日止，被告共拖欠原告17个月租金，合计23543.3元。根据《租赁合同》的约定，被告应支付原告逾期支付租金的违约金31436.5元及解除合同的违约金9086.88元。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，提出上述诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权力，本案被告刘湖明、唐翠英经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月25日，原告彰泰公司（甲方）与被告刘湖明（乙方）签订了《房屋租赁合同》，2016年10月1日，双方又签订了《补充协议》。合同第一条约定：乙方租赁由原告开发的位于桂林市“彰泰·睿城”28栋16号铺；第二条约定：租赁期限共72个月，租赁期限自2015年5月1日至2021年4月30日止；第三条约定：租金按建筑面积计，单价每月为人民币40元/平方米，每月租金总额为人民币1376.80元，第一、二、三个租赁年度租金不递增，第四个租赁年度租金在第三个租赁年度租金基础上递增10%，第五个租赁年度租金不递增，第六个租赁年度租金在第五个租赁年度租金基础上递增10%；即2015年5月1日至2016年4月30日期间，乙方应缴纳给甲方的租金单价为每月每平方米40元，租金为1376.80元/月，其中免除2015年5月1日至2016年4月30日租金；2016年5月1日至2017年4月30日期间，乙方应缴纳给甲方的租金单价为每月每平方米40元，租金为1376.80元/月；2017年5月1日至2018年4月30日期间，乙方应缴纳给甲方的租金为1376.80元/月；2018年5月1日至2019年4月30日期间，乙方应缴纳给甲方的租金为1514.48元/月；在2015年5月1日前乙方预付第二个租赁年度两个月租金，总额为2753.60元，免租期结束后，租金按月交纳，先交后用，乙方在每月的5日前（包括5日，如遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）向甲方交纳当月租金；第5条约定：甲方应在本合同签订后5日内将合同约定的租赁房屋和附属设施交付乙方使用；双方在交接时对租赁房屋的状况根据本合同附件一和附件二的约定共同进行清点检验，并交付房屋钥匙，交付标准以双方在本合同确定的租赁房屋状况为准。乙方已经实际占有租赁房屋的，视为认可交付；第7条约定：乙方承担对租赁房屋和附属设施、设备的维护保养、日常维修及跟换义务（包括排水管及厕所的清疏、门窗玻璃及小五金的更换等）并承担相应费用；第11.3条约定：乙方逾期支付租金、税金或第8条约定费用的，每逾期一天按照拖欠金额的千分之五支付逾期违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金，违约金计算标准为解除合同当月的月租金额（当月免租的，则以下个收费月的租金为计算违约金的标准）乘以6个月。2016年10月1日，原告（甲方）与被告刘湖明（乙方）、唐翠英（丙方）签订了《补充协议》，第一条约定：甲、乙、丙三方共同确认《租赁合同》的承租方由乙方-刘湖明更名为丙方-唐翠英，自2016年10月1日起原《租赁合同》乙方的权利及义务全部由丙方概括继承。但乙方刘湖明同意乙方为丙方履行《租赁合同》提供连带担保责任，担保范围为丙方履行《租赁合同》过程中所缴纳的所有费用及承担的所有责任，担保期限为《租赁合同》期满之日起两年。第二条约定：其他未尽事宜，按原《租赁合同》执行；第三条约定：本补充协议由甲、乙、丙三方签字或盖章时生效。 《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋交付被告刘湖明使用。两被告依约交纳了自2016年11月1日至2017年12月31日的租金，但自2017年1月5日起，被告唐翠英未交纳租金，截止2018年5月31日止，被告唐翠英共拖欠原告17个月租金，合计23543.3元。 另查明，原告于2013年1月18日取得桂林市规划局颁发的建字第450301201300035号建设工程规划许可证，该证上面载明建设单位为桂林彰泰实业集团有限公司，建设项目名称为彰泰.睿城28#楼。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告刘湖明签订的《租赁合同》是否有效，原告与被告刘湖明、唐翠英签订的《补充协议》是否有效，两份合同是否予以解除；二、两被告是否应支付原告2017年1月至2018年5月的房屋租金23543.3元；三、两被告是否应支付逾期付租的违约金31436.5元及解除合同的违约金9086.88元。 关于争议焦点一，在原、被告双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》前，原告已办理了涉案商铺的建设工程规划许可证，且《房屋租赁合同》及《补充协议》均是双方在平等自愿的基础上签订，未违反法律规定，是有效合同。该《租赁合同》及《补充协议》有效，双方应按约定履行。《租赁合同》约定被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同。《补充协议》约定其他未尽事宜，按原《租赁合同》执行。现被告逾期支付租金已超过合同约定的30日，故原告请求按约解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点二，原告与被告签订的上述《租赁合同》及《补充协议》有效，双方应按约定履行，被告唐翠英自2016年10月1日起承租原告的商铺，理应支付相应的租金。对于唐翠英尚欠的2017年1月至2018年5月的房租23543.3 元，被告唐翠英仍应给付原告。根据《补充协议》约定，被告刘湖明为唐翠英履行《房屋租赁合同》提供连带责任担保，该房租在担保范围内，故刘湖明对唐翠英所欠的房租23543.3元承担连带清偿责任。 关于争议焦点三，如前所述，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是有效合同，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，依照法律的规定或合同的约定应承担违约责任。本院认为，被告唐翠英承租了原告的商铺而不按合同约定的时间和金额给付原告租金，已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的:“过分高于造成的损失”。原告根据《租赁合同》第11.3条的约定，诉请由被告按拖欠租金总额的千分之五计付违约金31436.5元，同时以解除合同当月的租金额为标准×六个月，另行计付解除合同的违约金9086.88元。本院认为，我国合同法虽允许当事人约定违约金，违约金的支付以当事人的约定为条件，但支付时仍应根据具体的违约情况而定。从本案原告的诉求看，两项违约金均是同一合同，同一违约行为造成。无论是从违约责任所具有的惩罚性或是从补偿性的角度进行评价，原告的主张已是过分高于被告违约给其造成的损失，故对于被告唐翠英逾期给付租金的违约金及解除合同的违约金，因根据公平和诚实 信用原则，综合衡量合同的履行程度，以原告起诉时诉称的被告唐翠英拖欠租金总额23543.3元的30%比例裁判为宜。根据《补充协议》约定，被告刘湖明为唐翠英履行《房屋租赁合同》提供连带责任担保，故刘湖明对唐翠英支付的该项违约金承担连带清偿责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林彰泰实业集团有限公司与被告刘湖明于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》，解除原告桂林彰泰实业集团有限公司与被告刘湖明、唐翠英于2016年10月1日签订的《补充协议》； 二、被告唐翠英支付原告桂林彰泰实业集团有限公司租金23543.30元及违约金7063元； 三、被告刘湖明对被告唐翠英的上述债务承担连带清偿责任，在被告刘湖明承担保证责任后，有权向被告唐翠英追偿； 四、驳回原告桂林彰泰实业集团有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费1402元，公告费520元，共计1922元，由原告桂林彰泰实业集团有限公司负担837元，被告刘湖明、唐翠英负担1085元。 上述应付款项，由义务人于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1402元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  谌姝霖 人民陪审员  苏金华 人民陪审员  李宾灵 二〇一九年一月二十五日 书 记 员  唐欢迎