云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初6753号原告孙红波，男，汉族，1974年11月13日生，住曲靖市麒麟区。特别授权代理人何启明云南珠江源律师事务所律师原告蒙路仙，女，汉族，1975年10月9日生，住址，系被告孙洪波之妻。被告曲靖同庆康医院统一社会信用代码91530302792886865D住所曲靖市麒麟区东关三村法定代表人孙静该公司总经理特别授权代理人姚超曲靖市中兴法律服务所法律工作者被告孙静，女，汉族，1975年5月10日生，户籍地曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。被告（兼为被告孙静的特别授权代理人）孙继康，男，汉族，1969年4月14日生，住曲靖市麒麟区，系孙静之哥哥。原告孙红波、蒙路仙诉被告曲靖同庆康医院、孙静、孙继康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后依法组成合议庭,于2018年12月12日公开开庭进行审理，原告孙红波及其委托代理人何启明、原告蒙路仙、被告曲靖同庆康医院委托代理人姚超、被告（兼为孙静委托代理人）孙继康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告为经营医院所需，于2009年7月7日与原告签订房屋租赁协议，原告夫妻将坐落于麒麟区，麒麟区残联正对面）之间第1幢第3-4层，面积为90平方米的房屋出租给被告经营医院，租期自2011年4月20日至2020年4月20日止(共9年)，租金分三期支付，第一期（第1-3年），两层租金为40800.00元/3年。第二期（第4-6年），两层租金为46920.00元/3年。第三期（第7-9年），两层租金为53040.00元/3年；第四期(第10-12年)，两层租金为59160.00元/3年。违约责任：1、租赁期间双方必须信守合同任何一方违约本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金约2倍作为违约金；乙方逾期未交付租金的每逾期一日，乙方应按月租金的5‰向甲方支付滞纳金。2011年4月20日，双方又签订房屋租赁协议，原告将面积为90平方米的上述房屋第2层出租给被告经营医院，租期自2011年4月20日至2020年4月20日止（共9年），租金分三期支付，第一期（第1-3年），2楼租金为20000.00元/年。第二期（第4-6年），2楼租金为23000.00元/年。第三期（第7-9年），楼租金为26000.00元/年。违约责任同上。双方于2012年2月29日签订房屋租赁补充协议，该协议约定：1.房屋当期乙方应及时支付甲方下一年的房租，不得超过15日，超过15日视为违约。乙方违约甲方有权收回房屋，并赔偿甲方所有损失及违约金；2.所有房屋到期时乙方需将甲方房屋恢复原来状态。双方又于2012年4月1日签订房屋租赁协议，原告将上述房屋面积90平方米的第1层租赁给被告经营医院，租期自2012年4月1日至2021年4月1日止（共9年），租金分三期支付，第一期（第1-3年），租金为54800.00元/年。第二期（第4-6年），租金为65760.00元/年。第三期(第7-9年），租金为76720.00元/年。违约责任同上。原、被告双方三次分别签订协议后，原告分别将第三四、二、一层房屋交付被告经营医院，前期租赁期间，被告均能较好履行协议，并且租金支付到2018年7月7日。后被告却无视合同，在合同期间，突然拒付房屋租金，提出不再承租原告房屋，单方强行毁约，原告拒不同意，要求被告依约善意履行合同，但被告却无视法律及合同约定，严重违约，至今拒不依约支付房屋租金。被告孙静、孙继康为被告曲靖同庆康医院的合伙人，应对曲靖同庆康医院的债务承担连带责任。现请求判决由三被告继续履行房屋租赁协议；由三被告向原告支付房屋租金161880.00元（76720+26000+59160），支付违约金244880.00元〖（76720+26000+19720）*2〗；本案的诉讼费用由三被告承担。被告曲靖同庆康医院答辩称：原告主张的第1项诉请不具备履行条件，因医院主楼合同已到期，且该路段市政工程在修路，门口交通堵塞，救护车不能进出医院影响被告的利益，2018年6月19日被告以电话、书面的形式向原告发出了解除合同的告知书，2018年7月7日向原告支付了当年应缴纳的尾欠租金，钥匙也已经交付给原告，原告没有提出任何异议。原告起诉后，被告发现原告已经张贴出租赁涉案房屋的公告，即2018年7月7日原、被告签订的房屋租赁合同已实际解除，且被告也已将租赁物交付给原告，被告就不再承担交付之后租金的义务。本案中，被告单方解除合同具有法定事由，不应承担违约责任。如被告存在违约的情况下，该违约金约定过高，原告的房屋并未因为合同的解除而丧失价值或者有其他损失，依据合同法114条及29条的规定，应降低或者不支付违约金。被告孙静、孙继康与被告曲靖同庆康医院的答辩意见一致。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、身份证复印件两份、结婚证复印件一份，证明原告的基本信息及两原告系夫妻关系。2、曲靖市麒麟区南宁街道潇湘社区三组张三口村证明一份，证明原告为涉案房屋的合法产权人。3、两原告在曲靖市麒麟区市场价的管理局调取内资企业登记基本情况表、内资企业资料（执行合伙事务委托书、合伙协议、变更决定书等）、被告孙静、孙继康身份证复印件各一份，证明被告曲靖同庆康医院系合伙企业、被告孙静、孙继康为普通合伙人。4、房屋租赁协议三份、房屋租赁补充协议一份，证明原告于2009年7月7日将房屋第3-4层、2011年4月20日将第2层、2012年4月1日将第一层出租给被告，以上均对租期进行了明确的约定，并约定被告应于上一年度承租到期前支付下一年度的租金，不得超过15日。5、租金收款收据复印件四份，证明被告未按时支付租金，不按约履行合同的事实。经质证，被告曲靖同庆康医院对证据1、2、3、4、5的三性无异议，认为证据2、4、5不能证明原告的举证目的。证据2只能证明两原告对房屋享有合法的使用权，不能证明其有合法的产权。证据4、5证明租金付至2018年7月7日。证据5不能证明被告拒付租金及违约的事实。被告孙静、孙继康对原告提交的上述证据均无异议。本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。充分证明本案原、被告之间的合同关系、约定内容、被告企业的基本信息、交付租金情况等基本事实。被告曲靖同庆康医院为证明其辩解主张，向本院举证如下：1、告知书及照片四张，证明被告于2018年6月19日将合同解除的通知送达给了原告。2、费用报销清单一份、照片十五张，证明房屋租赁关系已解除，被告未使用房屋的事实。3、曲靖同庆康医院门口施工照片四张，证明因市政修路、铺面被堵，合同目的因不可抗力因素导致合同目的不能实现。4、出租公告照片四张，证明原告名下的合同争议房屋已开始对外招租，原告已认可合同解除的效力。经质证，原告孙红波、蒙路仙对证据1中的告知书的真实性无异议，不认可其合法性及关联性，告知书只是单方证据且没有送达原告，证明了被告的违约行为，不能证明原告接收房屋；对证据1中的照片三性不认可，认为是单方证据，单方粘贴，不能证明解除合同送达原告；对证据2三性无异议，述称该证据为被告财务做好，原告删除（涂画）“解除协议”，原告没有认可解除协议；对证据3的真实性无异议，但不认可其证明目的，该因素不是法律上的不可抗力；对证据4的三性不予认可，主张原告从未张贴过对外招租的广告，证据不能证明谁粘贴，何时粘贴。本院认为，被告曲靖同庆康医院所提交的证据1证明了被告以告知书的方式通知原告要求解除合同；证据2证明了被告曲靖同庆康医院搬出承租房屋，原告已收取被告曲靖同庆康医院支付其搬离前的租金。证据3证明了租赁房屋所在地有市政工程对街道修缮，对被告曲靖同庆康医院经营有一定影响，不能证明被告曲靖同庆康医院要求解除合同为不可抗力因素或法定事由。证据4属打印件，不能充分证明为原告对外招租，且原告是否招租与本案双方争议无实质关联性。被告曲靖同庆康医院的举证不能证明双方解除合同后，双方对被告是否违约确定及对违反合同约定的违约责任按合同进行了结算和清算。被告孙静、孙继康对曲靖同庆康医院的举证无异议。被告孙静、孙继康未向本院提交证据。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告曲靖同庆康医院因经营所需，于2009年7月7日与原告孙红波、蒙路仙签订房屋租赁协议。原告孙红波、蒙路仙将坐落于麒麟区，麒麟区残联正对面）第1幢第一套第3-4层建筑面积180㎡（每层为90㎡）的房屋出租给被告曲靖同庆康医院经营；租期自2009年7月7日至2021年7月7日(共12年)；以每次支付两层三年的租金为一期，租金为：第一期(第1-3年)，两层租金为40800.00元/3年，第二期(第4-6年)，两层租金为46920.00元/3年，第三期(第7-9年)，两层租金为53040.00元/3年，第四期(第10-12年)，两层租金为59160.00元/3年；于合同生效之日支付第一期第1-3年两层租金为40800.00元，对其余租金交付未作明确约定；原告于2009年7月7日前将房屋交付被告曲靖同庆康医院；违约责任：1、任何一方违约本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的2倍的违约金；如被告曲靖同庆康医院逾期未交付租金，每逾期一日按月租租金的5%向甲方支付滞纳金。2011年4月20日，双方又签订房屋租赁协议。约定原告将面积为90平方米的上述房屋第2层出租给被告曲靖同庆康医院经营；租期自2011年4月20日至2020年4月20日（共9年）；以每次支付每年的租金为一期，租金为:第一期(第1-3年)，租金为20000元/年，第二期(第4-6年)，租金为23000.00元/年，第三期(第7-9年)，租金为每年26000.00元；于合同生效之日支付第一期第1-3年租金，20000.00元/年，对其余租金交付未作明确约定；原告于2011年4月20日前将房屋交付被告曲靖同庆康医院；违约责任约定同上。原告与被告曲靖同庆康医院又于2012年4月1日签订房屋租赁协议。原告将上述房屋面积90平方米的第1层出租赁给被告曲靖同庆康医院经营；租期自2012年4月1日至2021年4月1日止（共9年）；以每次支付三年的租金为一期，租金为第一期（第1-3年）54800.00元/年，第二期(第4-6年)65760.00元/年，第三期(第7-9年)76720.00元/年；于合同生效之日支付第一期第1-3年租金，每年54800.00元，对其余租金交付未作明确约定；原告于2012年4月1日前将房屋交付被告曲靖同庆康医院；违约责任约定同上。2012年2月29日原告与被告曲靖同庆康医院签订房屋租赁补充协议，该协议约定：1.房屋当期乙方应及时支付甲方下一年的房租，不得超过15日，超过15日视为违约，被告曲靖同庆康医院违约原告有权收回房屋，并赔偿原告所有损失及违约金；2.所有房屋到期时被告曲靖同庆康医院需将甲方房屋恢复原来状态；被告曲靖同庆康医院在租期内对房屋的安全负责，如出现意外由被告曲靖同庆康医院负全部责任。上述合同签订后，原告孙红波、蒙路仙依约将房屋交给被告曲靖同庆康医院使用，被告曲靖同庆康医院按照约定向原告孙洪波、蒙路仙支付了2018年4月1日之前房屋租金。2018年3月，因市政工程进行街道施工，曲靖同庆康医院出租房屋门前街道不能正常通行。被告曲靖同庆康医院对2018年4月1日后的房屋租金未予按期交付，2018年6月初，被告曲靖同庆康医院向原告孙洪波、蒙路仙提出解除房屋租赁合同，双方未能协商一致。2018年6月19日被告曲靖同庆康医院以在承租房屋上粘贴告知书的形式通知原告孙洪波，租赁房屋已清理腾空，将房屋交付原告孙洪波管理，解除房屋租赁合同。2018年7月7日，被告曲靖同庆康医院向原告孙洪波支付2018年4月1日至2018年7月7日期间的房屋租金，同时将房屋钥匙交付给原告孙洪波。另查明，被告曲靖同庆康医院为普通合伙企业，合伙人为被告孙静、孙继康。本院认为，被告曲靖同庆康医院三次与原告孙洪波（其中一次蒙路仙为出租人签字）签订的房屋租赁协议,以及双方签订的房屋租赁补充协议，均系双方真实的意思表示，其内容且未违反法律规定，所签订的房屋租赁协议及房屋租赁补充协议均合法有效。双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。被告曲靖同庆康医院在合同履行过程中，以市政工程进行街道施工、主楼合同到期等要求解除房屋租赁合同，不属于合同约定解除事由及法定解除事由，被告曲靖同庆康医院解除合同的行为为单方面提出解除合同行为，已构成违约。原告孙洪波在知道被告解除合同的意思表示后，2018年7月7日与被告曲靖同庆康医院结算租金、收到了租金，并接受了返还的房屋钥匙，此时原告孙洪波、蒙路仙与被告曲靖同庆康医院之间房屋租赁合同关系已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。据此对于原告孙洪波、蒙路仙主张由被告曲靖同庆康医院继续履行合同和支付房屋租金161880.00元的请求理由不能成立，本院不予支持。本案中，双方签订的房屋租赁协议约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的2倍作为违约金。如被告曲靖同庆康医院逾期未交付租金，每逾期一日按月租租金的5%向甲方支付滞纳金。根据《最高人民人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告曲靖同庆康医院违反合同约定解除合同，但其已将钥匙交付给原告孙洪波，原告孙洪波、蒙路仙可以随时将房屋进行再出租而减少损失，被告曲靖同庆康医院对原告孙洪波、蒙路仙并未造成其主张的损失额，且合同履行期限内的大部分时间已履行。因此原告孙洪波、蒙路仙诉讼主张244880.00元违约金过高。据本案原告的实际损失、合同履行时间、未履行期间、被告曲靖同庆康医院违约的过错、原告预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以考量，由被告曲靖同庆康医院向原告孙洪波、蒙路仙支付违约金61220.00元（6个月的房屋租金）。本案中被告曲靖同庆康医院为普通合伙企业，被告孙静、孙继康为合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。因此，原告孙洪波、蒙路仙要求被告孙静、孙继康承担连带责任的诉请理由成立，本院予以支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十七条，第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，判决如下：一、由被告曲靖同庆康医院向原告孙洪波、蒙路仙支付违约金61220.00元。二、驳回原告孙红波、蒙路仙的其他诉讼请求。案件受理费7402.00元，由被告曲靖曲靖同庆康医院承担1331.00元，由原告孙洪波、蒙路仙承担6071.00元。上述被告曲靖同庆康医院应付款限于判决生效后30日履行。如被告曲靖同庆康医院在上述期限内不能履行，由被告孙静、孙继康对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  武昔花人民陪审员  许祥英二〇一九年一月二十二日书 记 员  雷云婷