广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6505号上诉人（原审原告）：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路**尚美居会所负**。法定代表人：欧阳浩文，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：言霆，男，1971年5月1日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人的共同委托诉讼代理人：王方强，广东丰邦律师事务所律师。被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈海欣，广东丰邦律师事务所律师。上诉人中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）因与被上诉人言霆物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。翔实公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持翔实公司一审诉求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。1.一审判决以业主群体性拒交物业服务费，推断出翔实公司没有全面履行物业管理义务，违背法律逻辑。2.一审判决以部分业主对小区物业服务质量的抗辩适用于全体业主，理据不足。3.言霆没有证据证明翔实公司管理不到位、环境卫生没有维护好、安保工作严重不负责，依法不应当采信言霆的抗辩。如翔实公司未履行物业管理义务，则应当判决言霆无需支付物业服务费，而不是一审判决的言霆支付80%的物业服务费。4.拒交物业服务费作为一个持续的法律事实，不应当分段计算诉讼时效，且翔实公司每月都催言霆缴纳物业服务费。一审判决以超过诉讼时效为由不支持部分物业服务费请求，不合情理。5.一审判决不支持翔实公司诉求的违约金，违反合同约定及契约精神，且言霆也没有证据证明翔实公司的服务存在瑕疵。言霆辩称，一、双方的物业服务合同约定业主按月缴纳物业服务费，每月的物业服务费属于独立的债务，并非一个整体，因此每月的物业服务费应当按照各自的诉讼时效计算；合同约定物业费缴纳的时间为当月5日前，翔实公司应当在未收到物业服务费的当月向言霆主张权利，但至今未收到翔实公司任何通知，综上，其诉讼请求超过诉讼时效。二、一审已经查明翔实公司未全面履行合同，管理存在瑕疵。翔实公司所提供的物业服务质量并未达到合同约定的标准，并未为小区提供日常服务，翔实公司存在根本违约行为，言霆有权拒绝支付物业费。《尚美居前期管理协议》约定了翔实公司应当履行的物业管理服务质量标准，但翔实公司服务期间均未达到上述合同的约定，主要表现为：1.房屋外观不整洁，外墙装饰破损或污渍，未及时清理，导致小区形象下降，品牌下降，小区整体升值受损；2.排水排污管道堵塞，未及时清理维修，导致污水外流；3.涉及维修工程没有按时维修，多次联系翔实公司置之不理，翔实公司没有维护消防设施设备、监控设备、门禁系统等；4.环境卫生脏乱差，清洁人员严重不足，清洁人员很少打扫楼梯、未定时清理垃圾；5.物业公司为了收取停车费，允许车辆直接停在小区道路行人道上，导致业主出入不便，缺乏管理；6.小区盗窃事件连续发生，监控中心监控损坏未及时维修，保安也没有24小时巡逻，小区大部分的摄像头损坏未及时修复，导致被盗业主无法提交相关证据给公安机关破案，也对所有盗窃事件不负任何责任，物业服务企业管理严重失职以及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因，由于物业服务企业没有建立健全治安管理制度而致业主财物在物业服务企业提供服务管理的范围内被盗；7.房屋共用部分损坏未维修，报修基本未回复，业主无奈自行维修，如公用平台、外墙裂开。由于翔实公司存在上述严重违约行为,涉案小区业委会已于2017年5月、10月召开业主大会，宣布终止与翔实公司的物业服务合同，并发出物业管理合同终止通知书，另外聘请了其他物业公司。三、根据合同法的规定，双务合同的当事人享有履行抗辩权，包括同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安履行抗辩权。在物业服务企业履行不符合合同约定的情况下业主有权进行抗辩，可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费，言霆有权行使抗辩权，拒绝支付物业费。四、翔实公司要求支付滞纳金没有事实和法律依据，协议中的滞纳金的约定是在言霆违约的情况下承担的违约责任，而我国法律中没有滞纳金的规定，因此协议约定的滞纳金应理解为违约金。本案中，翔实公司违约在先，言霆履行的是抗辩权，并非违约。五、翔实公司不但靠物业费的收取，还有停车费、户外电梯的广告费、电信的许可进入费等其他收入，翔实公司应当提高服务标准来保证业主物业费的按时缴纳，而不是故意降低服务标准。翔实公司服务不到位，私自降低了服务标准，仍然要求言霆支付100%的物业费，有失公平原则。综上所述，请求法院驳回翔实公司不合理的诉讼请求。翔实公司向一审法院起诉请求：言霆向翔实公司支付从2011年7月1日起至2017年12月15日止的物业服务费9439.5元及滞纳金(从逾期之日起按每日3‰标准每月分段计至实际清偿之日止,暂计至2018年4月15日为36410.3元)。一审法院认定事实：2008年6月1日，中山马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）作为甲方、翔实公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，翔实公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；物业管理区域内,供电、供水、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，翔实公司依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日翔实公司被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。2008年6月6日，翔实公司为甲方、言霆为乙方签订《尚美居前期物业管理服务协议》约定，乙方将尚美居商住小区2座10卡商铺（建筑面积81.2平方米）物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理服务质量：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%；保安：监控中心、道口岗、巡逻岗24小时值班；小区重要设施、楼宇等昼夜巡逻；提高整体素质，加强管理力度，将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。物业管理费为多层住宅按建筑面积每月1元/㎡，高层电梯住宅电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；业主购买的室内车位收取车位使用管理费每月40元/辆。每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，则按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。一审庭审时翔实公司陈述言霆从2011年7月起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，言霆累计拖欠翔实公司77.5个月的物业管理费合计9439.5元（121.8元/月×77.5个月），计至2018年4月15日的滞纳金为36410.3元，上述费用合计45849.8元。翔实公司称经多次追讨未果，于2018年4月8日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2018年4月8日作预立案调解，调解不成于2018年5月21日正式立案。一审法院另查，中山市不动产登记资料证明表记载，中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居2座10卡，该物业于2009年5月6日登记由言霆作为权利人的房地产权属证书(粤房地证字第××号),2017年6月2日，言霆与案外人刘少群签订《广东省房地产买卖合同》，将涉案商铺转让给刘少群，涉案商铺于2017年6月5日变更登记由刘少群作为权利人的房地产权属证书[粤（2017）中山市不动产权第0105117号]，建筑面积81.21平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。一审法院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（翔实公司于2018年4月至今向一审法院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请一审法院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经一审法院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函一审法院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。言霆委托翔实公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。翔实公司与马田公司签订的《前期物业服务合同》及与言霆签订的《尚美居前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。翔实公司对言霆的物业履行管理服务，言霆应向翔实公司支付相应的物业管理费。一审法院同时受理了翔实公司提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求言霆按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求言霆按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向一审法院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，一审法院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。综上所述，翔实公司对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因翔实公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。翔实公司要求言霆全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因翔实公司在履行合同中亦存在管理不当的责任，翔实公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。翔实公司主张言霆从2011年7月起未向翔实公司缴交物业管理费,因言霆未到庭应诉答辩亦未提供证据,视为其放弃质证权、抗辩权,故一审法院对翔实公司主张的该事实予以确认。翔实公司请求言霆支付物业管理费的时间从2011年7月1日起计至商铺转让时即2017年6月5日止共71个月零5天，即核定言霆应支付翔实公司物业管理费为6934.48元[（121.8元/月×71个月+5×121.8元/30天）×80%]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，缺席判决：一、言霆于一审判决生效之日起五日内向中山市翔实物业管理有限公司支付2011年7月1日至2017年6月5日期间的物业管理费6934.48元；二、驳回中山市翔实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果言霆未按一审判决指定的期间向翔实公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，减半收取计473元（翔实公司已预交），由中山市翔实物业管理有限公司负担400元，言霆负担73元（该款言霆于一审判决生效之日起七日内迳付翔实公司）。本院二审期间，言霆二审期间没有提交新证据。翔实公司提交如下证据：1.安全防范的部分单据；2.房屋共用部位的维护和管理部分单据；3.公共环境卫生部分单据；4.共用设施设备和相关场地的维护部分单据；5.交通与车辆停放秩序管理部分单据；6.生活服务设施的维护部分单据；7.绿化维护部分单据。证据1-7拟证明翔实公司已经按照物业服务合同约定的服务项目履行了合同义务。证据8.日常工作照片；9.优美绿化环境照片；10.消防演习照片；11.文娱活动照片；12.捉小偷照片。证据8-12拟证明翔实公司已经履行了合同义务。因证据1-7为复印件，且以上证据只能证明翔实公司的费用支出情况，不能证明以上费用支出用于涉案小区的物业服务，本院认为，翔实公司提交的上述证据即使属实，亦仅能证明其已向涉案小区提供了物业服务，尚不足以构成对业主提出的质量瑕疵的有效抗辩，本院对上述证据不予采信。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：一、翔实公司2016年12月16日向业主委员会出具的工作函上载明了对于小区的5项安全问题、8项公共维护问题的整改计划，该函件上有翔实公司盖章，翔实公司对该证据予以确认。二、涉案前期物业管理服务协议第五条物业服务费用第六条约定，每次缴纳时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业服务费的，按照每日加欠缴金额3‰滞纳金。三、对于（2018）粤20民终6517号案（与本案为系列案件）业主冯杰雄于一审中提交的关于尚美居小区2017年12月8日拍摄照片，翔实公司质证意见为不能确定该照片的拍摄时间，并认为以上照片并非涉案小区。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为物业服务合同纠纷，双方当事人签订的前期物业管理服务协议系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点有二：一是翔实公司诉求的物业服务费的诉讼时效应当如何确定；二是翔实公司是否全面、适当履行了物业服务责任。关于焦点一，翔实公司诉求的物业服务费的诉讼时效应如何确定的问题。双方在前期物业服务协议中约定按月缴纳物业服务费，否则计算相应的滞纳金，因此每月的物业服务费形成一个独立的债务，应当分别计算诉讼时效期间。在每月5日前，业主没有按时缴纳物业服务费时，翔实公司就应当知道自身权益受到了侵害，此时诉讼时效期间开始起算。在翔实公司没有证据证明本案存在其已向业主催收物业服务费等构成诉讼时效中断或中止的情况时，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，认定2015年10月1日前的物业服务费的请求权已经超过诉讼时效，具有事实及法律依据，本院予以确认。关于焦点二，翔实公司是否全面、适当的履行了物业服务责任。从翔实公司于2016年12月16日向业主委员会出具的工作函来看，翔实公司确认了其在安全和公共维护方面均存在问题。而且另案业主一审期间提交的照片显示，涉案小区在2017年12月8日后仍存在墙壁漏水、墙壁粉刷脱落、小区绿地种菜、道路上有垃圾等物业管理方面的瑕疵。翔实公司虽不确认上述证据的关联性，但上述照片反映的情况与上述工作函内容基本可以形成对应关系，翔实公司二审提交的照片等证据未显示拍摄时间等信息，不足以反驳业主提交的证据并证明翔实公司已按承诺事项整改完毕。另，从中山市公安局板芙分局出具的《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》看，在翔实公司进驻到涉案小区的10年内，涉案小区几乎每个月都会发生盗窃事件。结合双方在物业管理服务协议中对于服务质量的约定：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%……将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。涉案小区的现实情况是存在多项安全及公共卫生问题，且长期未能整改，小区盗窃频繁，因翔实公司也未能举证证明其就以上问题建立了健全的环境维护、治安管理制度并进行有效整改。本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应。翔实公司并未按照前期物业管理服务协议的约定全面、适当的履行物业服务责任，其提供的物业质量达不到合同约定的标准，其要求言霆全额支付物业服务费的理据不足，一审法院根据本案具体情况，根据翔实公司提供物业管理服务的质量状况，酌情判决业主少交物业服务费的20%，即言霆应按约定标准的80%支付自2015年10月1日起的物业服务费，处理并无不当，本院予以维持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，言霆已实际享受了翔实公司提供的物业服务，理应缴纳物业服务费，但因翔实公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对是否缴纳物业费及支付标准均存在争议，故一审法院对翔实公司关于要求言霆承担拖欠物业服务费违约金的请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人翔实公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费946元（中山市翔实物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市翔实物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一九年一月十八日书记员 易嘉璇李玉琴