湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初3660号原告：聂鸣高，男，1944年3月12日出生，汉族，湖南省南县人，身份证住址湖南省南县，现住湖南省南县。原告：晏影兰，女，1954年5月17日出生，汉族，湖南省南县人，身份证住址湖南省南县，现住湖南省南县。两原告共同委托诉讼代理人：文艳，湖南湘鼎律师事务所律师。被告：胡胜泉，男，1972年9月25日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。被告：肖鹏辉，男，1973年6月16日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市。原告聂鸣高、晏影兰与被告胡胜泉、肖鹏辉确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告聂鸣高、晏影兰的委托诉讼代理人文艳，被告胡胜泉及其委托诉讼代理人肖文君，被告肖鹏辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂鸣高、晏影兰共同向本院提出诉讼请求：1、确认两被告签订的《购房合同》无效；2、判令位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号产权恢复登记至被告胡胜泉名下，被告肖鹏辉协助办理过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系被继承人聂华的亲生父母，被告胡胜泉系被继承人聂华的丈夫。聂华于2017年12月8日突发疾病死亡。聂华与被告胡胜泉婚姻关系存续期间，被告胡胜泉名下有位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号公寓房产一套（建筑面积51.8㎡），属于夫妻共同财产。被继承人聂华过世后，该公寓有1/2属于聂华的遗产。但被告胡胜泉在未取得两原告同意的情况下，低价出卖给其妹夫肖鹏辉，损害了两原告的合法权益，请求法院支持原告的诉请。被告胡胜泉口头辩称，1、原告起诉的《买卖合同》并没有实际履行，不存在确认该合同无效，当日二被告签订了第二份房屋买卖合同，实际履行的是由房产局备案登记的编号为PG6811A的第二份合同，转让价款为162,500元，且税费均由被告肖鹏辉承担；2、被告胡胜泉享有房产单独所有的产权，有权处分该房产，被告肖鹏辉也按市场价支付了合理的对价，原告所谓的合法权益是指的继承权，但是继承权的前提是被继承人有可供继承的遗产，本案胡胜泉处理该房屋，是由于死者聂华去世时存在大量的债务，出卖房屋的目的是为了偿还聂华生前债务，并非恶意转移可供继承的遗产；3、房产部门已依法办理了不动产变更手续，不存在任何过错，原告的第二项诉请无法实现，另外，该套房子资金来源是将本人父母全资在南县购买的房子出卖后购买的，经过聂华同意后单独登记在本人名下。请求法院驳回原告诉请。被告肖鹏辉口头辩称，我舅嫂子聂华忽然去世，全家都很悲痛，丧事处理后，不断有银行催还债务，后胡胜泉通过银行卡查询，发现聂华欠款达100多万元，为解决聂华生前欠款，我按房产中心的评估价16万多元购买了该房屋并办理了产权过户手续，该房屋买卖真实有效。原告聂鸣高、晏影兰为支持其诉讼请求，共同向本院提交了以下证据：证据1：居民死亡医学证明（推断）书、病历记录，拟证明聂华于2017年12月8日死亡；证据2：中国邮政集团公司湖南省南县分公司《证明》，拟证明两原告系聂华的亲生父母；证据3：公民信息检索单，拟证明被告胡胜泉系聂华的丈夫；证据4：房屋产权证（潭房权证雨湖区字第**），拟证明登记在胡胜泉名下的房产，为夫妻共同财产；证据5：《买卖合同》，拟证明2017年12月15日，被告胡胜泉以12万元的价格将房屋出卖给其妹夫肖鹏辉；证据6：雨湖区人民法院（2018）湘0302民初185号民事判决书，拟证明判决书已确认涉案房产的1/2系聂华遗产；证据7：（2018）湘0302民初185号庭审笔录，拟证明：①肖鹏辉系被告胡胜泉的妹夫。②被告胡胜泉陈述公寓欠债144,000元，间接证明12万元是低价处置房产；证据8：录音光盘及文字说明，拟证明在明知聂华欠债，公寓为夫妻共同财产的情况下，两被告互相串通，为逃债将公寓过户，损害了原告和第三人的利益，不构成善意取得。且未实际支付对价款；证据9：雨湖区人民法院（2018）湘0302民初1452号民事判决书，拟证明胡胜泉在庭审中对原告提交的录音资料真实性无异议；证据10：安居客网上房价信息及现场招租广告，拟证明两被告以12万元完成交易远远低于市场价值。被告胡胜泉质证认为，对证据1、2、3的三性均无异议；对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，仅凭房产证无法证实该房产是夫妻共同财产，现聂华已去世，无法说清楚；对证据5的真实性无异议，但对其关联性、证明目的有异议，该合同并未实际履行；对证据6的三性无异议；对证据7的真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能证实胡胜泉低价处置该套房屋的事实；对证据8的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，该光盘记录的内容是聂华死后的家庭会议，会议的主要内容是如何规避银行债务，家庭成员均有恶意，并没有内容可以证实两被告互相串通的事实，因聂华死后留下大量债务，不存在侵害原告的利益，同时文字记录不完整；对证据9的三性无异议；对证据10的三性均有异议，网上的信息不具真实性，房屋价值具有浮动性，无法证实两被告是以12万元的价格交易的房产，12万元的价格也并非远远低于市场价。被告肖鹏辉的质证意见与被告胡胜泉的质证意见一致。被告胡胜泉为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1：房产交易申报单，拟证明实际履行的买卖合同系房产局备案的编号为PG-6811A的合同，其交易价格为162,500元；证据2：增值税普通发票，拟证明房产交易成交价格为162,500元；证据3：个人信用报告，拟证明聂华死后留下大量债务。原告聂鸣高、晏影兰质证认为，对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，价款为12万元的合同是在房产局调取，房产交易申报单只是房产部门计税的依据；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，只是为完成房屋过户代缴的税费，实际没有支付对价；对证据3的三性均有异议，自聂华过世到现在，并没有任何一家债权人起诉，应先继承后处理债务。被告肖鹏辉质证认为，对证据1、2、3的三性均无异议。本案庭审后，被告胡胜泉补充提交了二组证据：补充证据1：《买卖合同》，拟证明房屋的成交价为162,500元，付款时间最迟为2018年2月15日；补充证据2：银行往来明细、结婚证，拟证明2018年2月5日被告肖鹏辉以现金方式支付了购房款。原告聂鸣高、晏影兰质证认为，对补充证据1《买卖合同》的三性均不予确认。该合同完全是两被告为应付本次诉讼伪造的。其一，若有此合同，被告胡胜泉有代理律师，不可能在庭后才出示，不符合常理，且《买卖合同》纸张非常新；其二，原告出示的《买卖合同》，是在湘潭不动产登记中心调档取得，相对被告提供的合同更具有权威性；其三，本案是涉案房产案件的第2案，在第185号遗产继承案件中，胡胜泉庭上明确确认其交易价格为12万，此事实已被生效判决所确认。且在胡胜泉上诉案件中，也没有对此提出异议。对证据2中《结婚证》的真实性无异议，恰好证明二被告之间具有亲戚关系，肖鹏辉为胡胜泉亲妹夫。肖鹏辉不具备善意。对证据2中银行流水的真实性无异议，但与本案无关联，达不到被告胡胜泉的证明目的。该流水只能证明胡谷香取了150,000元现金的事实，并不能证明已交付给了胡胜泉。本案房产过户时间为2017年12月15日，支付时间为2018年2月5日，不符合房产交易习惯，且与胡胜泉在法庭上的陈述相互矛盾。同时，金额与实际房产交易金额不符，胡胜泉在已审结的185号案件中，陈述其交易价格为12万元。对原告聂鸣高、晏影兰所提交的10组证据，本院认定如下：对证据1、2、3、4、6、9，本院对其三性，予以确认；对证据5、7、8，本院对其真实性予以采信；对证据10中房价信息，系互联网下载的信息，本院不予采信，对证据10中现场招租广告，不能证明系涉案房屋招租，本院不予采信。对被告胡胜泉所提交的5组证据，本院认定如下：对证据1、2，本院对其真实性予以采信，但对其证明目的不予采信；对证据3，该证据与本案无关，本院不予确认；对补充证据1，该证据与湘潭市产权登记中心存档的《买卖合同》及被告胡胜泉在本院审理的（2018）湘0302民初185号案件中的陈述不一致，且与已生效的本院（2018）湘0302民初185号民事判决相互矛盾，同时原告亦不予认可，本院对该证据不予采信；对补充证据2，本院对其真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告聂鸣高、晏影兰系夫妻关系。聂华系两原告的亲生女儿。被告胡胜泉系聂华的丈夫。被告肖鹏辉系被告胡胜泉妹夫。聂华因心脏骤停于2017年12月8日死亡。聂华去世后，原告聂鸣高、晏影兰与被告胡胜泉因被继承人聂华遗产继承纠纷，两原告于2018年1月19日诉至本院。2018年6月6日，本院作出（2018）湘0302民初185号民事判决，对聂华的遗产（含房产、车辆、住房公积金、股权、股票、银行存款、医疗保险金等）作出了相应的判决，但该判决对原登记在被告胡胜泉名下位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号房屋（建筑面积51.8平方米），只认定属于胡胜泉、聂华夫妻共同财产，但未作出相应判决。该判决本院认为部分叙述为“由于被告胡胜泉已将位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号（建筑面积51.8平方米）房屋以12万元出售给他人并已经办理了房屋过户手续，故该套房屋已经无法作为遗产予以分割。原告向本院表示其准备通过其他途径解决该房屋问题，故该套房屋在本案中不再进行处理，可待相关事宜处理完毕之后由原、被告双方另行处理”。该判决发生法律效力后，原告另案诉至本院。另查明，位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路****房屋，系被告胡胜泉、死者聂华婚姻关系存续期间购买，并于2011年1月25日办理了房屋所有权人为胡胜泉的房产证（建筑面积51.8平方米，产权证号为潭房房权证雨湖区字第**）2017年12月8日聂华过世后，2017年12月15日，被告胡胜泉（甲方、出卖方）与被告肖鹏辉（乙方、买受人）签订《买卖合同》，合同约定，甲方自愿将坐落于雨湖区中山路街道解放南路267号060102号的不动产，面积为51.8平方米转让给乙方，双方协议成交价格为人民币壹拾贰万元整（￥120,000元）。甲方协助乙方办理好该不动产的过户手续，费用由乙方负担。上述合同签订后，双方在湘潭市不动产登记中心办理了产权过户手续，现房屋产权登记所有权人为肖鹏辉，不动产权证号为湘（2018）湘潭市不动产权第0001468号。本案双方的主要争执焦点：一、原登记在被告胡胜泉名下位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号房屋，究竟是被告胡胜泉个人所有财产还是属于胡胜泉、聂华夫妻共同财产？二、被告胡胜泉、肖鹏辉之间的《买卖合同》是否有效，被告肖鹏辉是否属善意取得。对于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，属夫妻共同财产。庭审中，尽管被告胡胜泉口头提出涉案房屋系出卖原南县的个人房产后购买，聂华之前同意登记为胡胜泉个人所有财产，但被告胡胜泉未提交相关证据，对此被告胡胜泉应承担举证不能的法律责任，况且已生效的本院作出的（2018）湘0302民初185号民事判决中，已确认涉案房屋属于胡胜泉、聂华夫妻共同财产，故原登记在被告胡胜泉名下位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号房屋，属于胡胜泉、聂华夫妻共同财产。对于争议焦点二，本院认为，被告胡胜泉与被告肖鹏辉签订《买卖合同》时，涉案房屋虽然登记在被告胡胜泉一人名下，但该财产属于胡胜泉、聂华夫妻共同财产，聂华去世后，未留有书面遗嘱，涉案房产应依据《中华人民共和国继承法》第十条、第二十六条之规定予以处理。在遗产未分割处理前，被告胡胜泉的行为属无权处分，且事后未得到两原告的追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告胡胜泉与被告肖鹏辉所签订的《买卖合同》无效。其次，涉案房屋的转让价格，被告胡胜泉前后陈述不一，在本院审理的（2018）湘0302民初185号案件中，陈述转让价格为120,000元，而在本次诉讼中又陈述为162,500元，且被告所提交的证据材料中，不足以证明被告肖鹏辉支付了涉案房屋转让对价，被告肖鹏辉的行为亦不构成法律上的善意取得。综上所述，本院对原告的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡胜泉与被告肖鹏辉就位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号房屋于2017年12月15日签订的《买卖合同》无效；二、被告胡胜泉与被告肖鹏辉在本判决生效之日起十五日内将位于湘潭市雨湖区中山路街道解放南路267号060102号房屋产权恢复登记至被告胡胜泉一人名下（过户登记产生的相关交易税费，由被告胡胜泉、肖鹏辉共同负担）。本案受理费3900元，减半收取1950元，由被告胡胜泉、肖鹏辉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  周清溪二〇一九年一月二十一日代理书记员  蒋梁燕附：法律条文如下《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国继承法》第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。