上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21339号原告：上海厦理源食品配料销售有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：汪云鹏,执行董事。委托诉讼代理人：吴雯。被告：上海星帝投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐妹。原告上海厦理源食品配料销售有限公司(以下简称厦理源公司)与被告上海星帝投资管理有限公司(以下简称星帝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告星帝公司下落不明，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年1月22日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人吴雯到庭参加了诉讼。被告星帝公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告厦理源公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方租赁合同自2018年2月1日解除；2.判令被告退还原告已缴的自2018年2月1日起至2018年6月30日止的房屋租金人民币(币种下同)15,900元；3.判令被告退还原告已缴房屋押金3,000元；4.判令被告支付违约赔偿金6,360元；5判令被告向原告开具2017年7月1日起至2018年1月31日止的房屋租金发票；6.诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原、被告之间于2015年6月25日签定租赁合同,约定：原告将位于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室(建筑面积67平方米)的营业场地出租给原告作为仓库使用;租赁期5年,自2015年7月1日起至2020年6月30日止;前两年月租金(含物业费)3,000元,第三年起每年递增6%,按年支付。另约定房屋租赁押金为3,000元。合同同时约定被告因不能提供标的房屋而解除合同或提前收回房屋时,应向原告支付两个月租金的违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应承担赔偿责任。被告并提供了其与标的房屋业主东杰数码电子(上海)有限公司(以下简称东杰公司)和上海泉有商贸有限公司(以下简称泉有公司)签定的房屋租赁合同及其于2015年1月10日取得的、东杰公司和泉有公司同意其转租的相关证明。合同签订后，原告于2015年6月26日向被告支付了39,000元,作为房屋租赁押金(3,000元)及2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租金(36,000元),被告开具了押金收据及租金发票。原告于2016年6月29日向被告支付了36,000元,作为2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金,被告开具了租金发票。原告于2017年8月30日向被告支付了38,160元,作为2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金,但被告至今未开具租金发票。此后，因被告与本案标的房屋业主东杰公司就双方签定的《房屋租赁合同》产生纠纷诉讼至法院，后经审理判定被告与本案标的房屋业主东杰公司签定的《房屋租赁合同》于2016年12月28日起解除。被告因此无法继续履行原被告双方签定的、本案标的房屋的《租赁合同》。后东杰公司与原告重新签订租赁协议，将系争房屋自2018年2月1日起出租于原告，原告并自2018年2月1日起向东杰公司直接支付租金。原告认为,因被告已失去标的房屋的转租权,无法继续履行原、被告双方签定的《租赁合同》，双方的租赁合同自2018年2月1日起解除，被告应退还原告已缴交的租赁押金及2018年2月1日至2018年6月30日的房屋租金，并应承担无法继续履行合同的违约金，同时应判令被告开具2017年7月1日至2018年1月31日的房屋租金发票。故原告以讼称事由诉至法院。被告星帝公司未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，座落于本市闵行区虹梅南路****XXX、XXX、XXX、XXX、XXX幢的房屋的权利人为东杰公司。2014年9月30日，东杰公司作为甲方，泉有公司作为乙方签订《厂房租赁定金协议》一份，协议约定：乙方向甲方租赁位于上海市虹梅南路XXX弄XXX号厂房的科研楼(1幢)、厂房(3幢)北侧、门卫房东侧部分，总承租建筑面积13,269.95平方米、年租金5,085,708元，租期15年，总免租期5个月。现乙方向甲方支付定金100,000元。现甲乙双方约定在2014年10月20日前签订正式合同，并付清租房保证金与第一期租金，完成交房手续。正式合同按照双方于2014年9月30日确认的文本签订。2014年10月21日，东杰公司作为甲方(出租方)、泉有公司作为乙方(承租方)签订合同编号为XXXXXXXX-1的《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将上海市虹梅南路XXX弄XXX号厂房的科研楼全幢，厂房北1-4层及四层屋面，门卫房东侧租赁给乙方作为养老相关行业使用；科研楼建筑面积6,321.35平方米，厂房北合计建筑面积6,914.45平方米，门卫房东侧建筑面积34.15平方米的，配电房、水泵房公摊建筑面积100.43平方米(该部分免租金)，乙方承租的需支付租金的建筑面积为13,269.95平方米。甲方提供该租赁房屋的产权证、消防合格证明、及排水证明等有关合法证件；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为养老相关行业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在合同期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述租赁房屋约定的使用用途；甲乙双方约定，甲方于2014年11月1日(起租日)向乙方交付合同约定的房屋。房屋租赁期限自2014年11月1日起至2029年10月31日止；免租期(免租时间系指免除租金的期间)共5个月，分别为合同期内第一年的2.5个月，合同期第三年2.5个月；甲、乙双方约定，该房屋每天每平方米建筑面积租金为1.05元，即年租金为5,085,708元等。合同还对其他内容进行了约定。2015年1月10日，由东杰公司作为甲方(出租方)、泉有公司作为乙方(承租方)、黄廉公作为丙方(担保方)、徐妹作为丁方(担保方)签订《补充协议书》一份，约定甲方同意乙方租赁该房屋作为办公，创意园使用，所引进项目需符合政府产业导向，并对原告租赁合同中的部分内容进行了变更，还就租赁事宜进行了部分补充约定。该协议书的末尾加盖了泉有公司的印章、黄廉公在丙方处签字，丁方处由被告黄廉公代被告徐妹签字。2015年1月26日，由东杰公司作为甲方、泉有公司作为乙方，被告星帝公司作为丙方签订《协议书》一份，约定根据甲、乙双方2014年10月21日签订的《上海市房屋租赁合同》补充条款1，现乙方股东另行注册的公司“上海星帝投资管理有限公司”已成立，因此甲乙丙三方同意将上述合同及协议的承租方变更为丙方星帝公司，原合同条款不变，丙方承袭乙方所有权利。2015年3月21日，由东杰公司作为甲方，泉有公司作为乙方，被告星帝公司作为丙方签订《协议书》一份，约定根据甲乙双方2014年10月21日签订的《上海市房屋租赁合同》及2015年1月10日签订的《补充协议》，现乙方股东另行注册的公司“上海星帝投资管理有限公司”已成立，因此甲乙丙三方同意将上述合同及协议的承租方“上海泉有商贸有限公司”变更为丙方“上海星帝投资管理有限公司”，原合同条款及补充协议条款不变，丙方承袭乙方所有权利及所有法律责任。根据2015年1月10日签订的《补充协议》第十三条，乙方仍作为关联企业为丙方履行合同承担担保责任，担保责任和期限至租赁合同期满或损失清偿终止。2016年5月19日，东杰公司向被告星帝公司发出告知函，要求被告于2016年5月22日前支付各项费用共计1,492,278.91元及提供所有出租合同至东杰公司备案，否则将按合同约定解除租赁合同并追究违约责任，并且从2016年5月23日9点起对星帝公司所租赁的房屋停水停电。被告星帝公司在告知函末尾加盖公章。2016年5月27日，被告星帝公司与东杰公司的代理人胡恩光签订《协议书》一份，约定：今后乙方配合甲方工作，按时履行双方签订的协议，及时向甲方报备乙方客户资料及客户合同；关于2016年5月17日甲方发出的告知函乙方表示接受，具体金额以双方财务出入账凭证为依据；告知函内的滞纳金双方经协商乙方支付30%计159,209.307元，乙方于2016年12月前付清；告知函内的金额因乙方暂时资金困难，恳请甲方同意乙方于2016年12月前付清；今天支付现金20,000元，余额在2016年6月25日前付清；乙方承诺今后不再发生拖欠合同内应付房屋等相关费用，如确因乙方资金困难，可提前向甲方协商宽限，如协商不成，乙方与甲方所签订的所有协议自动终止，乙方不得以任何理由向甲方提出赔偿。2015年6月25日，被告星帝公司作为甲方(出租方)、原告厦理源公司作为乙方(承租方)签订《上海星帝投资管理有限公司租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室房屋出租给乙方作为仓库使用；租赁期限为5年,自2015年7月1日起至2020年6月30日止；租赁用途为仓库；月租金(含物业费)3,000.00元，租金、物业费实行每十二个自然月计算一次,按先付后用的原则。首笔租金应于本合同签订后三个工作日内支付,以后支付日期为次年6月25日支付(遇法定节假日顺延)。本协议计费期自2015年2月1日起,乙方应于2015年6月23日前将首笔2015年7月1日至2016年6月30日的租金(含物业费)36,000元,延期支付每日需承担日租金5%的违约金；乙方每月在经营中所发生的水电费用(水费6.50元/吨、电费1.30元/度,甲方应于每月初抄录水电表并经乙方现场确认)按实结算,于当月15日前交由甲方代缴；合同期前两年租金不变,第三年起在原租金的基础上逐年递增6%租金；甲、乙双方同意本合同的保证金为3,000元，乙方应于本合同签订时付清全额保证金,甲方在收到保证金后应予书面签收并提供有效收款凭证；租赁期满后,乙方应按甲方交房标准(详见交房清单)交还房屋,并付清所有应付费用,经甲方确认后甲方应在三个工作日内将保证金无息退还；若甲方或乙方在合同期满前,无故提前解除协议,应赔偿对方折合两个月租金的违约金；甲方有以下行为之一的,乙方有权解除合同,并由甲方承担违约责任，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的,甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿，甲方违反本合同约定,提前收回房屋的,甲方向乙方支付两个月租金的违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应该承担赔偿责任等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后，被告将虹梅南路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室房屋交付原告使用，原告向被告支付了保证金3,000元，被告开具了相应的收据。后原告按约支付了租金，并于2017年8月30日支付了自2017年7月1日起至至2018年6月30日的租金38,160元。2016年12月26日，东杰公司向被告星帝公司发出《合同终止通知书》，表示被告擅自改变租赁房屋用途，引起严禁出租的危险、化学品租户，导致重大火灾。且拖欠各项费用合计3,683,912.30元。因被告的种种行为已丧失了履行合同的基本职责，故要求于2016年12月28日终止与星帝的房屋租赁合同，并希望被告星帝公司在解除合同之时及时移交招商引进之客户，以免殃及星帝公司原有的客户。2017年2月15日，被告星帝公司向东杰公司发出《不同意终止合同通知书》，表示对东杰公司的要求事项和金额无法认可，故不同意终止租赁合同及补充协议。对于东杰公司无理解除合同所造的损害后果以及给招商引资客户的损失及由此产生的一切损失均由东杰公司负责，将依法要求东杰公司承担赔偿所有经济损失。因东杰公司与被告星帝公司未能协商一致，东杰公司于2017年1月起诉至本院，请求判令：确认东杰公司与被告星帝公司之间租赁合同于2016年12月28日解除，被告星帝公司返还房屋；被告星帝公司支付2016年10月16日至2016年12月28日止的租金及自2016年12月29日计算至实际交房日的房屋占有使用费；被告星帝公司支付2016年4月5日前拖欠的公摊面积租金24,826.35元、大门维修费3,920元，户尚冷链的装修押金30,000元；被告星帝公司补缴免租期租金1,508,905.60元并支付房租滞纳金241,885.10元；被告星帝公司支付违约金259,872.97元；泉有公司、黄廉公、徐妹对被告星帝公司的债务承担担保责任。本院审理后于2017年8月22日作出(2017)沪0112民初253号民事判决，判令：一、确认东杰公司与星帝公司于2014年10月21所签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年12月28日解除；二、星帝公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号厂房的科研楼全幢、厂房北1-4层及门卫房东侧、门卫房西侧的房屋，并将上述房屋归还东杰公司；三、星帝公司于本判决生效之日起十日内支付给东杰公司自2016年10月16日起至2016年12月28日止的房屋租金199,360元；四、星帝公司于本判决生效之日起十日内偿付给东杰公司自2016年12月29日起至实际搬离上述第二项租赁场所之日止，按照日租金14,240元的标准计算的房屋使用费损失(上述使用费中应扣除星帝公司自2017年2月10日至2017年7月18日支付给原告的款项合计1,366,243.20元)；五、星帝公司于本判决生效之日起十日内支付给东杰公司2016年4月5日前拖欠的公摊面积租金24,826.35元；六、星帝公司于本判决生效之日起十日内支付给东杰公司大门维修费3,920元、户尚冷链的装修押金30,000元；七、星帝公司于本判决生效之日起十日内支付给东杰公司免租期租金1,508,905.60元；八、星帝公司于本判决生效之日起十日内支付给东杰公司违约金259,872.97元；九、泉有公司、黄廉公、徐妹对星帝公司上述(二)至(八)项的付款义务承担连带担保责任；十、东杰公司于本判决生效之日起十五日内返还星帝公司租赁押金433,121.60元；十一、驳回东杰公司其他诉讼请求。一审判决作出后，星帝公司、泉有公司、黄廉公、徐妹不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2018年1月30日作出(2017)沪01民终13468号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述案件生效后，东杰公司于2018年月日与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定东杰公司将系争房屋继续出租于原告使用，租赁期限自2018年2月1日起至2018年4月30日止。上述事实，由原告提交的《上海星帝投资管理有限公司租赁合同》、押金收据、交通银行电子回单凭证、《房屋租赁合同》(2017)沪0112民初253号民事判决书、(2017)沪01民终13468号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，被告星帝公司自东杰公司处承租了上海市虹梅南路XXX弄XXX号厂房的科研楼(1幢)、厂房(3幢)北侧、门卫房东侧部分后，将其中的虹梅南路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室转租于原告租赁使用，原、被告签订的《上海星帝投资管理有限公司租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。但因被告星帝公司在履行与东杰公司的租赁合同中违约，导致东杰公司提起诉讼，经法院判决确认被告星帝公司与东杰公司的租赁合同于2016年12月28日解除，且被告星帝公司需搬离承租场所并将承租场所予以返还，即被告星帝公司于前述案件生效后已对本案系争房屋丧失占有、使用、收益之权利。又原告与东杰公司于前述案件生效后另行签订租赁协议，自2018年2月1日起由东杰公司直接将系争房屋出租于原告使用，原、被告的租赁合同实际于2018年1月31日起无法实际履行，故本院确认原、被告双方签订的《上海星帝投资管理有限公司租赁合同》于2018年1月31日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。合同解除后，对于尚未履行期间的租金15,900元(自2018年2月1日起至2018年6月30日止)及保证金3,000元，被告星帝公司应予以返还。关于原告主张的违约金6,360元，依据双方租赁合同之约定：“甲方或乙方在合同期满前,无故提前解除协议,应赔偿对方折合两个月租金的违约金”，因被告星帝公司违约，东杰公司解除了与其的租赁合同，后被告星帝公司无法向原告出租系争房屋导致双方的租赁合同无法继续履行，被告星帝公司已属违约，原告按照合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金发票，双方合同中对于发票的开具并无作出约定，本院难以支持，原告可另行与被告协商解决。被告星帝公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海厦理源食品配料销售有限公司与被告上海星帝投资管理有限公司签订的《上海星帝投资管理有限公司租赁合同》于2018年1月31日解除；二、被告上海星帝投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海厦理源食品配料销售有限公司返还租金15,900元；三、被告上海星帝投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海厦理源食品配料销售有限公司返还保证金3,000元；四、被告上海星帝投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海厦理源食品配料销售有限公司支付违约金6,360元；五、驳回原告上海厦理源食品配料销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431.50元，由被告上海星帝投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  董孟范人民陪审员  王晓蕾二〇一九年一月二十八日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。