贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4702号 上诉人(原审被告)四川省金石置业有限公司威宁分公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇阳光大道草海印象********。统一社会信用代码：91520526MA6DLUH8X7。 法定代表人熊志强，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）徐盛，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224201410331831。 被上诉人（原审原告）倪菊莲，女，汉族，1988年3月7日出生，大专文化，住威宁县。 委托代理人（特别授权）陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。 上诉人四川省金石置业有限公司威宁分公司（以下简称：金石置业公司）因与被上诉人倪菊莲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2018)黔0526民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告倪菊莲诉称：我与被告金石置业公司于2014年12月28日签订《商品房买卖合同》，约定我购买被告开发的位于威双大道“观海国际”二栋二单元601号商品房,我依约向被告支付房屋总价款284394元。该合同约定被告应于2016年6月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付给我，逾期则被告自约定交付商品房转移登记文书之日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向我支付已付房款万分之一的违约金。我依约交付了购房款，被告未按约定交付房屋及商品房转移登记文书，直到2018年8月13日已逾期771天，请求判令被告支付我逾期办理房产证违约金，以我已付房款284394元为基数，按每日万分之一计算自2016年7月1日至2018年8月24日共计771天的违约金21926元。本案诉讼费用由被告承担。 原审被告金石置业公司辩称：我公司未按时为原告办理商品房转移登记相关文书有不可抗力的免责事由：有政府指导性因素存在，未能如期办理商品房移转登记是因为电力设施未能达标，导致消防不能验收，从而导致房屋未能如期验收，导致相应的产权证等不能如期办理，房管局未能发放相应的证明。电力设施未能达标是因政府因素导致我公司关于人防异地建设费等问题不能得到批复、向相关电力部门的供电方案虽已通过，但申请安装电力一户一卡（智能电表）在程序上没有通过、有很大的难度，申请电梯验收需持有电信、移动、联通三家组成的“联建办”的网络覆盖证明才能办理，导致电梯在很长一段时间内不能验收，以上种种因素造成我公司已经建设的工程无法办理消防验收、综合验收、无法办理竣工验收备案。从而就导致了我公司不能按时办理相关证书给购房业主。并非是我公司的自身存在的违约导致，而是因为政府的政策因素导致，属于不可抗力，我公司具有免责事由。即便没有免责事由的出现，那么原告诉请的违约金金额也没有法律依据来支持。违约金21926元计算方式不明确，不知从何而来，根据双方签订的商品房买卖合同，该房屋买卖合同中，已经约定关于转移登记的违约的担责方式，在2016年6月30日之前未办理的，从约定日期起365日内按当时已付房价款的万分之一支付违约金，当时原告已付的房款是94394元，截止2017年6月30日前，被告要支付的违约金为9.4394元，超过365日以后的，才按已付房价款的每日万分之一计算违约金，每日按9.4394元支付给原告。截至原告起诉之日，771天-365天=406天，406天×9.4元=3816.4元。根据双方合同的约定原告应得到的违约金为3825.8元。目前，因原告按揭款未结清，我公司在银行已经缴纳了保证金130余万元，即便该套房屋相应证件能够办理下来，按照房管局以及银行的要求，即便办理后也是要交由房管局以及银行管理，而不能交给原告。我公司在规定的时间2015年12月31日前已经交付房屋给原告，并在房产部门办理完成网签等相应手续，我公司已经尽到相应的交房、备案等义务。不存在违约，至于房产证的办理不是我公司自身存在的问题及故意违约导致，是政府的政策因素导致。我公司因存在不可抗力因素而依法的免责。请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：被告金石置业公司以出让方式取得位于威宁××××路占地面积13612.2平方米的建设用地使用权，用于开发“观海国际”商品房。2014年12月28日，原告倪菊莲与被告金石置业公司签订合同编号为24号的《商品房买卖合同》，约定原告倪菊莲购买被告金石置业公司开发的“观海国际”二栋二单元601号商品房，商品房预售许可证号为：威商房预字第201414号。房屋建筑面积110.23平方米，套内面积97.1平方米，房屋总价款284394元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期365日内的，按已付房款的万分之一承担违约责任，逾期超过365日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定于2015年1月26日交付了购房首付款94394元，于2015年7月8日交付银行按揭款190000元。之后，由于政策性原因，被告至今未将办理该商品房转移登记有关文书并交付给原告。 本案争议焦点：一、原告主张被告承担逾期办证违约金的请求是否成立，被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力,能否免除被告应承担的违约责任。二、原告的诉讼请求逾期365日以内的违约金按日万分之一计算是否成立。 原审认为：关于焦点一，原告主张被告承担逾期办证违约金的请求是否成立，被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力,能否免除被告应承担的违约责任。本案应定性为商品房预售合同纠纷，依据法律规定合同需进行备案登记才能生效，被告开发建设的商品房已经备案登记，故双方签订的合同成立并已发生法律效力，双方必须按合同约定履行义务，不按约定履行合同义务即构成违约，依法应当承担违约责任。本案中，原告已交付了全部购房款，但被告只交付商品房，未按合同约定为原告办理房屋产权证书（至今仍未办理），该行为已严重违反合同约定构成违约，依法应承担支付逾期办证的违约金责任。基于不动产物权变动在我国采取登记主义，除依约定交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。本案《商品房买卖合同》中第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期365日内的，按已付房款的万分之一承担违约责任，逾期超过365日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。此条款系双方就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定。对于被告金石置业公司提出的逾期办证违约责任，主张是因政策性因素及建筑工程消防验收未通过，导致涉案房屋不能按合同约定办理房屋产权证书的抗辩理由，但被告金石置业公司对此未提供充分有效的证据加以证明，按现有证据不能认定政府及其相关职能部门的监督管理、及涉案商品房未通过消防验收存在实质且唯一的因果关系，加之地方政府的行政行为属于第三人原因，不属于法律上的不可抗力因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。政府的相关行政行为不能成为被告金石置业公司不予承担违约责任的抗辩事由。同时，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的法定证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，属商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不能使买受人全面享有房屋项下相关权利，故被告金石置业公司关于逾期办证未给原告造成损失的主张，与事实不符，其主张不予采纳。综上所述，政策及相关行政行为不属于法律上的不可抗力因素，依法不能免除房开商应承担的违约责任。故原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请成立，予以支持。关于焦点二原告的诉讼请求逾期365日以内的违约金按日万分之一计算是否成立。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期365日内的，按已付房款的万分之一承担违约责任，逾期超过365日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,从该条款约定的内容来看，逾期超过365日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，原告已支付被告全部购房款，被告至原告起诉之已违约达771天，其主张的自2016年7月1日至2018年8月13日共计771天的违约金21926元的诉讼理由成立，予以支持，故被告辩解称逾期365日以内的不能按日以万分之一计算违约金的理由不成立，本院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：由被告四川省金石置业有限公司威宁分公司于判决生效后十日内支付原告倪菊莲2016年7月1日至2018年8月13日逾期交付商品房转移登记有关文书违约金21926元。案件受理费174元，由被告四川省金石置业有限公司威宁分公司承担。 宣判后，金石置业公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、根据一审上诉人提交的《贵州省人民政府令》177号、《贵州省发展和改革委员会文件》（2017）1787号、《贵州省电网有限责任公司部门文件》（2017）75号、毕节市人民政府办公室关于加强新建住宅区关于供电设施维护管理工作的通知【毕府办函（2017）84号】，上诉人开发的观海国际住宅区住宅用电至今未安装，各住宅用电均是自己施工用电，没有足够的用电量变压器，不能启动消防水泵和设备，致使消防不能验收，最终导致工程验收不合格，并导致案涉房屋产权证不能如期办理原因之一。另外，2018年以前，威宁由于草海开发等因素，该县全县范围内房屋产权证停止办理了一段时间，最近才开始办理，该因素属政府行为导致的不可抗力因素，上诉人应予免责。综上，案涉房屋不能如期办理房屋产权移转登记手续，是政府行为所致，并非是上诉自身原因。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期365日内的，按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期365日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”之约定，上诉人逾期365日内，违约金的计算标准为已付购房款284394的万分之一，逾期超过365日的违约金，才按已付购房款的284394的日万分之一计算违约金。原审认定事实不清，判决上诉人按已付购房款日万分之一向被上诉人支付771天的违约金错误。请求二审查清事实予以改判。 被上诉人倪菊莲未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：综合上诉人上诉意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.上诉人应否承担违约责任；2.原审按已付购房款日万分之一作为计算本案违约金标准是否正确。 关于焦点1，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2016年6月30日即应向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记的相关法律文书，而上诉人提供的《贵州省人民政府令》177号、《贵州省发展和改革委员会文件》（2017）1787号、《贵州省电网有限责任公司部门文件》（2017）75号、毕节市人民政府办公室关于加强新建住宅区关于供电设施维护管理工作的通知【毕府办函（2017）84号】等文件于2017年才颁布施行，在上述文件颁布施行前，上诉人即已违约，因此，上诉人违约与上述文件的颁布施行无涉，上诉人依约应承担违约责任。对于被上诉人以2018年前因威宁县进行草海开发，相关部门有一段时间停止办理产权登记，主张其不承担本案违约责任上诉意见，因其未提供证据加以证明，且即使其提出的这一理由成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，上诉人亦应对被上诉人承担违约责任，故上诉人主张的该项上诉理由不成立，不予采纳。 关于焦点2，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期365日内的，按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期365日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”的约定内容可知，上诉人逾期时间在365日内，其向被上诉人给付违约金标准为已付购房款的万分之一，但当上诉人逾期时间超过365日时，被上诉人不选择退房处理的情况下，上诉人即应自双方约定的2016年6月30日起至其向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记文书之日止，按日向被上诉人支付已付房款万分之一的违约金。因此，原审判决上诉人向被上诉人支付的违约金的计算标准符合双方合同约定。上诉人主张原审判决上诉人按已付购房款日万分之一向被上诉人支付771天的违约金错误的上诉主张无事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉无事实及法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉。维持原判。 二审案件受理费348元，由四川省金石置业有限公司威宁分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  王 云 二〇一九年一月四日 书记员  张炜林