广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7121号原告：广州市积优实业发展有限公司（原广州市积优物业管理有限公司），住所地广州市海珠区革新路海傍内街46号自编之一。法定代表人：慎重波，总经理。委托诉讼代理人：郑彬彬、周杨，均为广东明思律师事务所律师。被告：梁永昌，男，1970年10月30日出生，香港居民。原告广州市积优实业发展有限公司诉被告梁永昌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑彬彬、周杨到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称:一、2017年3月22日，原告与被告签订了《物业租赁服务协议》，约定：甲方将位于广州市海珠区革新路海傍内街46号2栋202-203A号的物业出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止，免租期为2017年4月1日起至2017年4月20日，每月管理费1800元，每月网络费900元，每月租金18000元，水费按社区所产生的费用人头均摊，电费按1.5元／度据乙方使用电量收取。乙方必须于每月28日前预付下月租金，如果乙方逾期未付租金，须按照“到期未付金额*1%*逾期天数”向甲方支付滞纳金。经甲方书面催告，如果乙方超过10天仍未能支付租金的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。在签订本协议后的5个工作日内，乙方向甲方交纳租赁押金为36000元，以及首月租金及管理费、网络费20700元，共计交纳金额56700元；乙方不能用租赁押金抵扣乙方在租赁期内的租金或其他乙方租赁期间产生的费用。租赁期内，乙方非因法律、法规、双方签署之本协议规定的情况，中途擅自退租的或存在5.3条款说明的行为之一的，租赁押金作为违约金直接赔偿给甲方；若租赁押金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿，赔偿金额上限为五倍的租赁押金。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止租赁关系，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应按上述5.2约定予以赔偿：乙方拖欠租金等应缴费用超过10天，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未缴纳的。2017年3月22日，原告收到被告支付的租赁押金、首月租金及首月管理费、网络费合计56700元。2017年5月12日，原告收到被告支付的5月份租金、管理费、网络费以及4月份水电费、影印费合计9780.38元。2017年8月24日，原告收到被告支付的8月份租金、管理费、网络费以及7月份水电费合计21242.7元。然而，在协议履行过程中，被告却屡屡拖欠租金、管理费、网络费、水电费等应缴费用。原告在多次交涉未果的情况下，于2017年9月5日正式向被告发函，要求其限期缴纳租金、管理费、网络费、水电费及滞纳金，否则将予以追究其违约责任。但被告拒收。2017年10月13日，被告欲单方终止租赁协议，原告基于自身利益考虑，与其签订《约定书》，约定：1、因乙方原因，于2017年10月13日起无法继续执行协议；2、乙方2017年11月12日前缴清所欠费用91880.46元；3、逾期未收到该费用，甲方将采取法律行动追究乙方违约责任，由此引发的一切后果和损失均由乙方承担等内容。但被告至今仍拖欠原告租金和其他费用，故原告起诉请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的从2017年6月1日起至2017年7月31日、2017年9月1日起至2017年10月13日租金61548.39元（每月18000元）、管理费6154.84元（每月1800元），从2017年6月1日起至2017年7月31日、2017年9月1日起至2017年10月31日的网络费共3600元（每月900元），从2017年4月23日起至2017年10月13日的电费4123.67元、水费82.68元，合计75509.58元；2、被告立即向原告支付逾期缴纳租金、管理费、水电费、网络费的违约金（以当月所欠的费用为本金，从上个月的29日计至被告实际付清之日止，按每日1%的标准计算）；3、租赁押金36000元作为合同终止违约金直接赔偿给原告；4、被告承担原告因维权而支出的律师费10000元给原告；5、被告承担全部诉讼费用。被告没有提交答辩意见和举证。经审理查明：2017年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁服务协议》，约定甲方对位于广州市海珠区革新路海傍内街46号2栋202-203A号，租赁面积180平方，出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止；甲方租赁给乙方的物业配有基础水、电、管线、通讯、网络、公共配套等设备设施，乙方使用上述设备设施产生的费用由乙方承担；每月租金为18000元，每月管理费为1800元，每月网络费为900元;水费按社区所产生的费用人头均摊，电费按1.5元/度据乙方使用电量收取；免租期为2017年4月1日起至2017年4月20日止；乙方必须于每月28日前预付下月租金，如果乙方逾期未付租金，须按照“到期未付金额×1%×逾期天数”向甲方支付滞纳金，经甲方书面催告，如果乙方超过10天仍未能支付租金的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；在签订本协议后的5个工作日内，乙方向甲方交纳租赁押金为36000元，以及首月租金及管理费网络费20700元；乙方不能用租赁押金抵扣乙方在租赁期内的租金或其它乙方租赁期间产生的费用；租赁期满，经甲方确认乙方未损坏租赁物业，乙方未欠租金且提供租赁押金收据原件给甲方后，甲方需于7个工作日内无息退还租赁押金给乙方；5.2租赁期内，乙方非因法律、法规、双方签署之本协议规定的情况，中途擅自退租的或存在5.3条款说明的行为之一的，租赁押金作为违约金直接赔偿给甲方；若租赁押金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿，赔偿金额上限为五倍的租赁押金；5.3租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止租赁关系，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应按上述5.2约定予以赔偿：乙方拖欠租金等应缴费用超过10天，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未缴纳的；等。2017年10月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《约定书》，内容：现因乙方原因，于2017年10月13日起无法继续执行协议；乙方2017年11月12日前缴清所欠费用91880.46元；逾期未收到该费用，甲方将采取法律行动追究乙方违约责任，由此引发的一切后果和损失均由乙方承担；甲乙双方签订退租协议后两天内，乙方需将物业内所有物品清出，由此产生的一切费用，包括但不限于见证费、搬运费等，均由乙方承担，如乙方在两天内不来领取，视为乙方同意并自行放弃，甲方有权自行处置该所有物品；等。因被告逾期仍未支付上述费用，原告遂于2018年6月26日提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、中国工商银行账户明细清单。2、积优.凤凰仓物业缴费单。3、欠费催缴通知书。4、民事委托代理合同和律师费发票。5、房地产权证，记载谭丽萍、梁彤、简易、叶小芳为海珠区革新路海傍内街46号的权属人。6、谭丽萍、梁彤、简易、叶小芳与广州麦哲商务服务有限公司签订的《租赁合同》、广州麦哲商务服务有限公司与广州向美文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》、广州麦哲商务服务有限公司与广州向美文化发展有限公司及原告签订的《房屋租赁协议补充协议》、广州向美文化发展有限公司与原告签订的《房屋租赁协议》。7、原告代为缴纳管理费、水电费和网络费的收款收据、电子银行回单、发票等。诉讼中，原告表示其与被告协商一致，于2017年10月13日签订《约定书》时解除了租赁合同，原告已于2017年10月16日收回涉案房屋，所以本案中原告不需要请求解除《物业租赁服务协议》。本院认为：原、被告签订的《物业租赁服务协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。该合同约定，被告必须于每月28日前预付下月租金，如果被告逾期未付租金，须按照“到期未付金额×1%×逾期天数”向原告支付滞纳金，经原告书面催告，如果被告超过10天仍未能支付租金的，原告有权解除合同，并追究乙方违约责任；原告租赁给被告的物业配有基础水、电、管线、通讯、网络、公共配套等设备设施，被告使用上述设备设施产生的费用由被告承担。后因被告无法继续履行《物业租赁服务协议》，原、被告于2017年10月13日签订《约定书》，解除了双方的租赁合同关系。现原告主张被告拖欠租金、管理费、网络费和水电费，并提交了中国工商银行账户明细清单、原告代为缴纳管理费、水电费和网络费的收款收据、电子银行回单、发票等证据予以证明，被告对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信。原告要求被告按照合同约定的标准支付从2017年6月1日至2017年7月31日、2017年9月1日至2017年10月13日的租金61548.39元和管理费6154.84元，从2017年6月1日至2017年7月31日、2017年9月1日至2017年10月31日的网络费共3600元，从2017年4月23日至2017年10月13日的电费4123.67元和水费82.68元合法有理，本院予以支持。据《物业租赁服务协议》约定，租赁期内，被告拖欠租金等应缴费用超过10天，且经原告书面通知，在限定时间内仍未缴纳的，原告有权单方面终止租赁关系，收回该物业，由此而造成原告损失的，租赁押金作为违约金直接赔偿给原告；若租赁押金不足赔偿原告损失的，被告还应负责赔偿，赔偿金额上限为五倍的租赁押金。被告拖欠租金等应缴费用已超过10天，因此依照合同约定，该租赁押金36000元原告有权不退回给被告。原告该诉讼请求合法有理，本院予以支持。关于原告主张被告按逾期天数支付拖欠租金的违约金问题，虽然合同有约定，若被告逾期未付租金，原告有权向被告收取滞纳金。但因被告拖欠租金的违约行为已经导致双方解除租赁合同，本院支持了原告没收租赁押金36000元的诉讼请求，且诉讼中原告没有提供证据证明由于被告的违约行为导致其损失超过了被告交纳的租赁押金数额，故原告对被告拖欠租金的行为再次要求被告承担违约责任，本院不予支持。因合同并无约定被告拖欠管理费、网络费和水电费应支付违约金，且原告亦未代被告垫付上述费用的违约金，故原告要求被告支付上述费用的违约金无理无据，本院不予支持。原告要求被告承担律师费10000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁永昌在本判决生效之日起10日内，向原告广州市积优实业发展有限公司支付从2017年6月1日至2017年7月31日、2017年9月1日至2017年10月13日的租金61548.39元和管理费6154.84元，从2017年6月1日至2017年7月31日、2017年9月1日至2017年10月31日的网络费共3600元，从2017年4月23日至2017年10月13日的电费4123.67元和水费82.68元；二、原告没收被告的租赁押金36000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6522.7元，由原告负担4433.7元，被告负担2089元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 赵 婷人民陪审员 彭 海二〇一九年一月十六日书 记 员 曾德瑜林润华