上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初8099号原告(反诉被告)：金奕，女，1970年11月11日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：赵家华。被告(反诉原告)：名韵投资管理(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：庄璇，总经理。委托诉讼代理人：姚剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)金奕诉被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司(以下简称“名韵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年6月26日作出判决。金奕、名韵公司判决后不服，并依法上诉，上海市第二中级人民法院于2017年12月28日撤销原判，裁定将本案发回重审。本院于2018年4月10日重新立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金奕及其委托诉讼代理人赵家华，被告名韵公司的法定代表人庄璇及委托诉讼代理人姚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)金奕向本院提起诉讼请求：1、确认金奕与名韵公司签订的《铺位租赁合同》于2015年5月9日解除。2、判令名韵公司返还金奕收取的租金人民币(以下币种均为人民币)78,800元、押金和保证金6,567元、物业费1,529.43元、煤气安装定金6,000元，合计92,896.43元。3、判令名韵公司赔偿金奕装修残值74,246元。4、判令名韵公司将商铺内未固定添附的移动物品返还给金奕。事实和理由：2014年12月1日，金奕与名韵公司就上海市宝山区沪太路4889弄绿地北郊广场一楼1-122号铺位(以下简称“系争商铺”)签订《上海绿地公园生态茶文化广场-铺位租赁合同》。合同约定，名韵公司将系争商铺出租给金奕，用于经营餐饮，名韵公司有义务协助办理经营所需的证照等许可；租赁期限自2014年12月1日至2020年5月30日止(其中六个月为免租期)。合同签订当日，金奕支付名韵公司第一年租金78,800元、保证金6,567元、全年物业费1,529.43元，名韵公司向金奕交付了毛坯的系争商铺。2014年12月2日，金奕委托装潢公司对系争商铺进行装修，经决算总价为222,584元，金奕已经支付195,500元。还另外购置了油烟机两只(350元)、油烟净化器(1,500元)、抽油烟机(1,166.9元)、厨房隔油池等环保设备。金奕还支付给名韵公司安装煤气定金6,000元。因系争商铺没有专用排烟管道，环评没有通过。金奕只能将烟管穿墙到隔壁121商铺，接到地下室通气管道上。2015年5月9日，121商户认为金奕的烟道油烟倒灌影响他们正常经营而发生争吵，并殴打了金奕，金奕报警处理。金奕因无法使用烟道只能停业，损失惨重。2015年11月，金奕再次试营业2个月，终因烟道问题再次停业。2016年3月，金奕拆除通到隔壁的管道，与121商铺业主在派出所达成和解。2016年3月，金奕再次申请餐饮许可和卫生许可，得知必须要安装统一的排烟管道才可以获得审批通过。故金奕向法院提起诉讼。被告(反诉原告)名韵公司反诉并辩称，不同意金奕诉请，合同合法有效，应当继续履行。系争房屋是合法建筑，有专用烟道，有政府部门批复。名韵公司为金奕制作一个管道，花了8,000元，通过121商铺接到了专用的排烟管道里面。商场内类似系争商铺的其他经营者已经办好了环评及营业执照，金奕承租后发现生意不好，故未申请办理环评及营业执照。后金奕与121商铺经营者因广告牌摆放位置发生纠纷，金奕自行拆除了排烟管道。名韵公司向法院提出反诉请求：1、判令金奕继续履行双方签订的合同。2、判令金奕支付自2016年6月1日起算至2018年11月30日租金221,428元(2016年6月1日至2016年11月30日租金为39,400元、2016年12月1日至2017年11月30日租金为86,680元、2017年12月1日至2018年11月30日租金为95,348元)。3、判令金奕赔偿排烟管道工程费8,000元。4、判令名韵公司无需退还押金6,567元。原告(反诉被告)金奕针对反诉辩称，系争商铺用途为商业办公，并非餐饮。餐饮用房应当具备排烟管道设施，系争商铺没有排烟管道，使用的是排风管道，导致金奕没有获得环保部门的审批。名韵公司制作的排烟管道是非法的，金奕也没有委托名韵公司制作过排烟管道。现金奕的合同目的无法实现，不同意继续履行合同。合同解除后，名韵公司应当承担赔偿责任，不同意名韵公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争商铺产权人为案外人虞某某、林某某。2014年12月1日，金奕(乙方)、名韵公司(甲方)就系争商铺签订《上海绿地公园生态茶文化广场-铺位租赁合同》。合同约定，甲方将系争商铺出租给乙方，用于经营餐饮，甲方有义务协助办理经营所需的证照等许可；租赁期限自2014年12月1日至2020年5月30日止(其中六个月为免租期)，第一年租金自2014年12月1日至2016年5月30日；租金两年内不变，第三年开始每年递增10%；乙方签订本合同时，应一次性向甲方支付年租金78,800元；物业管理费第一年免三个月，余下每三个月支付一次，计1,529.43元。合同签订后，金奕向名韵公司支付了一年租金78,800元、保证金6,567元、三个月物业费1,529.43元、煤气安装定金6,000元。另查明，系争商铺本身没有排烟管道也没有排风管道，名韵公司考虑到系争商铺需要排烟，花费8,000元制作铁皮排烟管道，将该管道从系争商铺接入121号商铺的排烟管道。2016年3月16日，金奕(乙方)与121号商铺经营人宛爱民(甲方)在宝山公安分局刘行派出所签订自行和解协议书，主要内容为，2015年5月9日13时19分许，宛爱民与金奕两家在沪太路4889弄开饭店，因金奕家饭店的排烟管经过宛爱民家饭店，引起双方纠纷冲突，现已拆除管道，双方无异议，问题已解决，双方经过调解，不再追究责任。2017年12月20日，顾村镇规划建设和水境保护办公室工作人员至系争商铺检查，出具现场检查笔录，载明，经现场检查发现该商铺因无内置烟道而不符合有油烟的餐饮项目准入要求。2018年9月18日，金奕与名韵公司就系争商铺及商铺内的物品办理了交接手续。审理中，名韵公司还向本院提供了系争商铺所在项目的建设工程竣工验收备案证书、环境保护竣工验收审批意见、消防验收意见书、三同时竣工验收监测报告、排水许可证及周边商铺的营业执照等证据，以证明系争商铺为合法建筑，可以办理相关许可。金奕对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。审理过程中，经金奕申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争商铺内的装修工程造价进行司法鉴定。鉴定意见：系争商铺装修工程造价为81,668元。金奕认为，鉴定报告有几项没有包含，有桌椅6套(1套是4把椅子1个桌子，6套共计4,800元)、吧台1个(2,040元)、冰柜2个(1万元)、排风系统1个(7,000元)、油离分离器1个(5,000元)、消毒柜1个(2,000元)、液晶电视1台(5,000元)，锅碗1套(1.5万元)，合计50,840元。此外收银机也没有计算在内。鉴定单位表示，其中属于可移动部分没有计算在内，其他都包括在内。名韵公司认为，鉴定报告中确定的价格偏高，可移动部分不应该包括在鉴定报告内。本院认为，金奕与名韵公司签订的《上海绿地公园生态茶文化广场-铺位租赁合同》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。金奕与名韵公司就系争商铺及物品已经办理交接，租赁合同实际已经终止，金奕要求解除合同，可以准许。金奕已经将物品搬离系争商铺，故本院不再处理其要求返还物品的请求。金奕主张系争商铺排烟管接入相邻商铺烟道，不符合环评要求，无法通过环评，未提供申请环评及因烟道不符合要求无法通过环评的证据，本院不予采信。金奕提供的2017年12月20日的现场检查笔录显示，商铺因无内置烟道而不符合有油烟的餐饮项目准入要求。因当时系争商铺内排烟管已经拆除，故该笔录也无法证明金奕的上述主张。名韵公司知晓金奕租赁系争商铺用于经营餐饮，从其为金奕安装排烟管道来看，名韵公司也知道金奕经营需要排烟管道。但相邻121号商铺的经营人苑爱民因系争商铺的排烟管道接入该商铺，与金奕发生纠纷，进而让金奕拆除了排烟管道。名韵公司作为出租人，有义务保障系争商铺具备符合约定用途所需的排烟管道，因其他商铺承租人原因导致金奕无法使用排烟管道的责任应由名韵公司承担。金奕要求解除合同，名韵公司退还保证金6,567元、煤气安装定金6,000元，本院予以准许。金奕要求确认合同于2015年5月9日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。系争商铺固定装修工程造价鉴定结果为81,668元，本院予以采纳。本院结合名韵公司过错及金奕使用商铺等情况，酌情判令名韵公司赔偿金奕装修损失7万元。名韵公司要求金奕赔偿排烟管道工程费8,000元，及没收押金6,567元，本院不予准许。金奕在系争商铺内有过正常经营，其要求退还3个月的物业管理费，本院不予准许。金奕已支付租金78,800元，虽系争商铺排烟管道于2016年3月拆除后，金奕无法正常使用该商铺，但此后金奕未将该商铺返还给名韵公司，直至2018年9月18日双方才办理了商铺交接，故本院酌情确定金奕再支付名韵公司租金1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)金奕与被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司就上海市宝山区沪太路4889弄绿地北郊广场一楼1-122号铺位签订的《上海绿地公园生态茶文化广场-铺位租赁合同》；二、被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)金奕保证金6,567元、煤气安装定金6,000元；三、被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)金奕固定装修损失7万元，商铺内固定装修归被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司所有；四、原告(反诉被告)金奕于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司租金1万元；五、驳回原告(反诉被告)金奕的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,643元，由原告(反诉被告)金奕承担1,703元，被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司承担1,940元；鉴定费用6,000元，由原告(反诉被告)金奕承担800元，被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司承担5,200元；反诉案件受理费减半收取计2,420元，由原告(反诉被告)金奕承担100元，被告(反诉原告)名韵投资管理(上海)有限公司承担2,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  苏坤明二〇一九年一月二十一日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。