苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初8789号原告：李明，男，1993年4月11日出生，汉族，住安徽省太和县。原告：宋君君，女，1992年11月27日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。两原告共同委托诉讼代理人：杨斌，江苏政纬律师事务所律师。被告：单新龙，男，1966年10月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：马凤花，女，1963年1月31日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。两被告共同委托诉讼代理人：刘欣铭，江苏达源律师事务所律师。两被告共同诉讼委托代理人：穆林林，江苏达源律师事务所实习律师。原告李明、宋君君与被告单新龙、马凤花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李明及两原告共同委托诉讼代理人杨斌，两被告共同委托诉讼代理人刘欣铭、穆林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明、宋君君向本院提出诉讼请求：1.两被告依据定金罚则赔偿原告100000元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告于2018年8月14日通过我爱我家房产中介签订合同编号为37029的《房屋买卖合同》。合同约定，两被告将位于苏州市吴中区房屋，以1410000元的价格出卖给其，被告应在2018年9月20日前办理抵押权注销手续。合同签订当日，其支付了10万元定金给被告。2018年8月15日，其得知本案所涉房屋已经被公安机关冻结，通过中介约谈了被告，被告告知目前房屋确实被冻结了，没有办法办理相关手续，可以先退还原告定金，待解封房屋后优先卖给其。其同意先行退还定金但是并未同意立即解除合同，也没有同意放弃追究被告违约责任的意思表示。其与被告签订补充协议后，被告遂即将定金10元归还原告，其出具了收条。其多次催促被告办理解封事宜，并表示如不及时解封的将追究其违约责任。但截至其起诉之日，被告并未解除查封，导致房屋过户的所有手续均无法得到办理(包括网签、办理资金托管账号、贷款等手续)。合同无法按期履行的过错是由于被告原因导致的，故被告应当承担违约责任。其支付定金10万元，被告应当双倍返还。被告单新龙、马凤花共同辩称，原告诉称不属实，签订的房屋买卖合同后，其在第二天收到了房屋被查封的情况，即与原告签订了补充协议,协商解除合同并退还定金，且被告具有不适用定金罚则的免责情形，故依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明如下事实：2018年8月14日原告李明、宋君君（买受人）与被告单新龙、马凤花（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为，单新龙、马凤花将坐落于苏州市吴中区太湖汇景花园一区房屋（产权登记建筑面积93.86平方米）以1410000元的价格转让给李明、宋君君。该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2018年9月20日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。买卖双方约定于2018年9月20日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜。买卖双方约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内。出卖人未能按约定的交付期限将房屋及附属物品交付给买受人，按逾期时间处理如下：逾期在15日内，自约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不同意退房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。自买受人付清房款15日之内，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如属于出卖人责任的，逾期15天之内，自本条约约定办理的房屋权属登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付约定房款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按房屋房款的20%向买受人支付违约金。买受人不退房的，至实际办理权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款的万分之四的违约金，合同继续履行。同日，原告宋君君给付被告单新龙购房定金10万元，被告单新龙向原告宋君君出具了定金收条。另查，2018年8月15日，被告马凤花收到苏州市公安局工业园区分局查封案涉房屋的决定书，主要内容为该局在侦查朱国华等人涉嫌非法吸收公众存款案件中，发现马凤花持有的案涉房屋可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪，故决定查封案涉房屋。再查，2018年8月15日，被告单新龙（甲方）与原告李明（乙方）签订补充协议一份，载明“经甲乙双方友好协商，甲方出让太湖汇景花园一区给乙方，已签我爱我家三方合同于2018年8月14日收取乙方房款定金壹拾万元整，乙方2018年8月15日看到甲方提供的材料，说是房子被法院查封，甲方现将房款定金退还给乙方，甲方处理解封事情，如处理妥当，优先卖给乙方，如处理时间过长，乙方可自由选择。”同日，原告向被告单新龙出具收条一份，载明：“经收到单新龙退还宋君君房屋：太湖江景购房定金壹拾万元整（小写100000）。收款人：宋君君（李明代）身份证号码：日期：2018.8.15。”又查，案涉房屋登记在被告单新龙、马凤花名下，共有方式为共同共有，案涉房屋存在抵押登记，无查封登记（查询时间为2018年11月1日）。庭审中，原告通知证人张某到庭作证，张某称其为我爱我家房屋中介的工作人员，由其向双方提供涉案房屋买卖的中介服务。2018年8月14日双方签订了房屋买卖合同，8月15日房东收到了公安机关的查封决定书，房东就联系了其，告知其房屋被查封，让其和李明联系，约晚上至中介公司商量。商量的时候其在场，但是双方都没有让其插太多的话。补充协议的草稿是双方商量出来的，其按照买卖双方的意思打印了补充协议，双方签字后，被告退给原告定金。原、被告双方具体要表示什么意思，其不清楚。按照其公司流程，出现交易中断的情况，如果继续履行合同，便沿用原有合同，不再重新签订合同；如果不继续履行合同，就会履行合同解除的手续。案涉房屋解封后，其发微信给原告，告知原告房屋可以买卖，但原告已起诉，未回复是否购买。审理中，原告向本院提供录音光盘一份，内容为2018年8月20日原告李明与被告单新龙、原告李明与被告马凤花的两段通话录音。针对该录音，原告称，双方补充协议签订后，其向两被告主张两被告构成违约行为，应当承担违约责任，且房屋买卖合同未解除，两被告在电话中对此予以认可。经被告质证，被告称，两段录音真实性认可，但合法性和关联性不予认可，原告向被告主张违约责任及认为合同未解除，均是原告单方陈述，未得到被告的确认。2018年9月16日原告已另买新房，但原告仅能购买一套房屋，说明原房屋买卖合同已经解除。庭审中，原告称，2018年8月14日双方签订房屋买卖合同。次日，被告告知其案涉房屋被公安机关查封，双方签订补充协议，被告退还其定金10万元，但房屋买卖合同未被解除，被告告知其房屋解除查封需要一个月多，被告无法在合同约定的2018年9月20日履行手续，于2018年10月11日才解除查封，故其于2018年9月16日另在苏州市购买房屋并支付了定金，于2018年9月26日另行签订房屋买卖合同。其系非苏州户籍，只可购买一套房屋。现被告构成违约，其当庭向原告通知解除房屋买卖合同，并追究被告违约责任。被告称，房屋买卖合同签订后，其才得知案涉房屋被公安机关查封，其主动联系原告，后双方签订补充协议，解除了房屋买卖合同，且退还了定金10万元。原告系非苏州户籍，在苏州市只能购买一套房屋，原告于2018年9月26日签订另购他房，是基于房屋买卖合同已经解除。以上事实有原告提供的房屋买卖合同、苏州市公安局工业园区分局查封决定书、补充协议、不动产登记簿查询记录，以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，两原告与两被告签订的房屋买卖合同及补充协议，系真实意见表示，均合法有效。案涉房屋属两被告所有，原、被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋并未查封，两被告出卖涉案房屋系其真实意思表示。签订房屋买卖合同次日，涉案房屋因他人原因被公安机关查封，被告并无过错，且两被告及时将该查封情况告知原告，经原、被告协商一致，签订了补充协议并退还定金。该补充协议中“如处理妥当，优先卖给乙方，如处理时间过长，乙方可自由选择”等表述，可以推定原、被告签订补偿协议后，已解除了涉案房屋买卖合同。原告在苏州市仅能购买一套商品房，其于2018年9月16日另购房屋的行为，也表明原、被告房屋买卖合同已解除。其次，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。原、被告间的房屋买卖合同因查封而未实际履行，被告在合同签订时，无预见可能且不能避免、无法克服，被告对此并无过错，被告不构成违约，故原告要求被告赔偿定金10万元的诉讼请求，无事实和法律上基础，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李明、宋君君的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告李明、宋君君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 员 王东海二〇一九年一月四日法官助理 孙文科书 记 员 周丽佳