湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10568号上诉人（原审被告）：梅波，男，1979年4月8日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：梅卫国，湖北恩涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市江夏物业管理公司，住所地江夏区纸坊古驿道（城北小区）。法定代表人：林源，公司总经理。委托诉讼代理人：张坤，国浩律师（武汉）事务所律师。原审被告：武汉市江夏区新时代招牌制作中心，住所地武汉市江夏区纸坊街西交路**。经营者：梅波，男，1979年4月8日出生，汉族，住武汉市江夏区纸坊街新街**，公民身份号码4201221979********。上诉人梅波因与被上诉人武汉市江夏物业管理公司、原审被告武汉市江夏区新时代招牌制作中心租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梅波的上诉请求：撤销一审判决，发回重审；二审诉讼费用由武汉市江夏物业管理公司承担。事实和理由：梅波与前妻金亚玲于2016年8月15日共同签订了《房屋租赁合同》，租赁期限一年，年租金人民币8000元。2017年4月27日，梅波与前妻金亚玲在武汉市江夏区民政局办理了离婚手续。梅波离开了武汉市江夏区新时代招牌制作中心，租赁房屋继续由前妻金亚玲使用。故梅波至今没有收到一审法院的传票和参加诉讼的情况下，一审法院作出的民事判决，变相剥夺了梅波的抗辩权利；武汉市江夏物业管理公司在一审法院提交的《房地产●土地价格评估报告书》，系武汉市江夏物业管理公司单方面提供且系与本案无关的武汉市江夏区房屋租赁管理所委托的咨询报告，不能作为认定事实的依据。武汉市江夏物业管理公司答辩称，一审法院已经履行了相关程序，梅波缺席参与一审审理是由其自身过错造成，应由其承担法律后果；房屋租赁合同是梅波与武汉市江夏物业管理公司签订，与其前妻金亚玲无关。按照合同约定，租赁期满后只有经过武汉市江夏物业管理公司同意才续租，但本案武汉市江夏物业管理公司没有同意续租，且以书面形式通知梅波不再续租，租赁期满后梅波未支付租金，表明双方没有达成续租的合意。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉市江夏区新时代招牌制作中心述称，请求支持梅波的上诉请求。武汉市江夏物业管理公司向一审法院起诉请求：1、确认其公司与梅波签订的房屋租赁合同于2017年8月14日终止；2、判令梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心立即腾退租赁的房屋（房屋租赁合同中约定的承租房屋：位于武汉市江夏区纸坊街西交路门面一间半）；3、判令梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心支付其公司租金损失（按每月1,890元的标准，从2017年8月15日起计算至梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心腾退租赁房屋，向其公司交付租赁房屋时止）；4、判令本案诉讼费由梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心负担。事实和理由：2016年8月15日，其与梅波签订了一份《房屋租赁合同》，约定其公司将位于武汉市江夏区纸坊街西交路，建筑面积约为42平方米的门面房出租给梅波作经营，租赁期限为一年，从2016年8月15日到2017年8月14日，租赁期满后，其公司有权收回出租房屋，梅波若要求续租，必须在租赁期满三个月前书面通知其公司，经与其公司协商同意后，重新签订租赁合同。合同签订后，梅波支付了一年的租金，但梅波未在租赁期满前三个月书面要求续租，其公司也明确表示不同意续租，并于2018年1月10日将不再续租的通知书张贴于梅波经营的武汉市江夏区新时代招牌制作中心店门上。现梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心未按期返还租赁房屋，占用至今，给其公司造成了损害和损失，故为维护其公司合法权益，诉至法院。一审法院查明，武汉市江夏物业管理公司陈述的事实属实。另查明，诉争的租赁房屋位于武汉市江夏区纸坊街西交路，产权所有人系武汉市江夏区城市综合开发公司。武汉市江夏区城市综合开发公司将包括诉争租赁房屋在内的建筑面积为413.53平方米，所有权证号：0104337的房屋委托给武汉市江夏物业管理公司出租（包括整租和分租）和经营、管理，租金收益也由武汉市江夏物业管理公司收取。一审法院认为，武汉市江夏物业管理公司拥有诉争租赁房屋所有权人武汉市江夏区城市综合开发公司的授权，对诉争租赁房屋有经营管理、出租和收取租金的权力，故武汉市江夏物业管理公司和梅波签订的房屋租赁合同合法有效，并有权依据此合同向梅波主张权利。合同期满后，武汉市江夏物业管理公司明确表示不愿再续租，此时双方的权利义务已终止，故对武汉市江夏物业管理公司提出确认合同终止的诉讼请求，予以支持。合同虽然终止了，但双方当事人仍应该履行后合同义务，所谓后合同义务，是指合同关系消灭后，缔约双方当事人依诚实信用原则依法负有的协助对方处理合同终了的保密、通知、减损等作为或不作为的善后事务的合同附随义务。梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心拒绝腾退诉争租赁房屋，有违诚信原则，违反后合同义务，应承担腾退房屋、停止侵害和赔偿损失的法律责任。梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心占用诉争租赁房屋，造成了武汉市江夏物业管理公司的租金损失，故对武汉市江夏物业管理公司要求按评估报告中的1,890元／月的租金标准计算租金损失，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一项、第九十二条、第一百零七条之规定，判决：一、确认武汉市江夏物业管理公司与梅波在2016年8月15日签订的房屋租赁合同于2017年8月14日终止；二、梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心于本判决生效之日起三日内腾退租赁的房屋（房屋租赁合同中约定的承租房屋：位于武汉市江夏区纸坊街西交路门面一间半）；三、梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心于本判决生效之日起十日内一次性向武汉市江夏物业管理公司支付租金损失（按每月租金1,890元的标准，从2017年8月15日起计算至梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心腾退租赁房屋，向武汉市江夏物业管理公司交付租赁房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,296元减半收取648元，由梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决审理查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2018年7月18日向梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心送达了应诉通知书、诉状副本、开庭传票等诉讼文书，并由武汉市江夏区新时代招牌制作中心的店员金玉环签收。梅波二审陈述金玉环系金亚玲妹妹。2016年8月15日，梅波与武汉市江夏物业管理公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期壹年，年租金8000元。本院认为，针对梅波的上诉理由及请求，本院评判如下：2018年7月18日，一审法院依法向梅波送达传票等法律文书，梅波因其自身的原因未到庭参加诉讼，该法律后果应由梅波自行承担，故梅波认为一审审理程序严重违反法律规定，缺乏事实和法律依据，其该项上诉理由不成立。关于一审法院参照武汉市江夏物业管理公司提交的《房地产●土地价格评估报告书》认定梅波按1,890元／月支付租赁合同期满后的房屋占有租金损失一节，该1,890元／月的标准并非双方的约定，且系案外人武汉市江夏区房屋租赁管理所委托评估，不应作为本案认定梅波占用租赁房屋的租金损失，应参照梅波与武汉市江夏物业管理公司签订的原租赁合同租金标准，由梅波向武汉市江夏物业管理公司支付租赁房屋占有使用费。综上，梅波的部分上诉理由成立，其该部分的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初2774号民事判决第一项、第二项。即：一、确认武汉市江夏物业管理公司与梅波在2016年8月15日签订的房屋租赁合同于2017年8月14日终止；二、梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心于本判决生效之日起三日内腾退租赁的房屋（房屋租赁合同中约定的承租房屋：位于武汉市江夏区纸坊街西交路门面一间半）；二、变更湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初2774号民事判决第三项为：梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心于本判决生效之日起十日内一次性向武汉市江夏物业管理公司支付租金损失（按每月租金666.67元的标准，从2017年8月15日起计算至梅波、武汉市江夏区新时代招牌制作中心腾退租赁房屋，向武汉市江夏物业管理公司交付租赁房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1,296元，由梅波负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一九年一月十八日法官助理严洁书记员陈佳佳