江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终2997号上诉人(原审被告)：曹恒群，男，汉族，1989年7月17日生，住江苏省盐城市滨海县滨海港镇六合庄村****，现住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：韩丽霞，江苏润凯律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马丽君，女，汉族，1997年1月3日生，，住江苏省常州市武进区委托诉讼代理人：马华方，女，汉族，1952年3月3日生，，住江苏省常州市武进区系马丽君的奶奶。委托诉讼代理人：刘艳，江苏名友律师事务所律师。原审被告：马文伟，男，汉族，1971年2月10日生，，住江苏省常州市武进区上诉人曹恒群因与被上诉人马丽君、原审被告马文伟确认合同无效纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初7959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月7日公开开庭进行了审理。曹恒群委托诉讼代理人韩丽霞、马丽君委托诉讼代理人刘艳、马华方到庭参加了诉讼。原审被告马文伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹恒群上诉请求：1、撤销（2017)苏0412民初7959号民事判决书，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。一审法院认定租赁合同非马丽君、马文伟的真实意思表示的证据不充分。上诉人与马文伟起初只签订了借款合同、抵押合同，但后来马文伟谈到湖塘镇长安家园二村16幢甲单元602室房子要出租出去，双方变更为房屋租赁关系。如果只是借款关系，租赁是虚假意思表示，则马文伟无需与上诉人签订书面的房屋租赁合同，且该合同详细约定了与租赁相关的条款；马文伟也不会将房屋实际交付给上诉人租赁使用，上诉人更不会将该房屋作为自己长期租用的住房购买家具进入使用，且使用时间己达2年多之久；房屋相关的水电等费用均由上诉人承担。故租赁关系系双方真实意思表示。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。但本案中，合同签订的一方马文伟一直未到庭，也没有其他证据证明租赁合同是虚假的意思表示，一审法院凭借马文伟涉诉较多推定为马文伟为达到借款之目的与曹恒群签订租赁合同，这一点明显适用法律错误。综上，请求贵院在查清事实的基础上发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。马丽君答辩称，一审判决认定事实正确，请求维持原判。马丽君向一审法院提起诉讼请求：1.请求确认曹恒群、马文伟签订的房屋租赁合同无效，责令曹恒群立即迁出马丽君的房屋，将房屋恢复原样；2.本案诉讼费用由曹恒群、马文伟承担。一审法院审理查明，马文伟系马丽君之父，马华方系马文伟之母。案涉位于常州市武进区湖塘镇长安家园2村16栋甲单元602室的房屋系安置房屋，属马丽君、马文伟及案外人庞晓燕、马峥元所共有。2016年2月28日，马华方发现曹恒群居住涉案房屋后即报警，马杭派出所出警至现场。民警经了解系马华方之子即马文伟擅自将涉案房屋租给曹恒群等人，双方为此发生纠纷。经调解，由双方通过协商或司法途径解决。同年3月5日，马华方再次报警，民警至现场了解，系马华方与曹恒群双方为借贷抵押租赁房子引发纠纷，告知双方可以向法院起诉主张自己的权利。2016年5月3日，马丽君就案涉房屋提起分家析产诉讼。2017年5月16日，本院作出（2016）苏0412民初3427号民事判决，确认案涉房屋（含装修）的所有权益归马丽君享有。另查明，2016年1月25日，马文伟与曹恒群分别签订了一份填写式的个人借款合同、抵押合同及房屋租赁合同。借款合同约定由马文伟向曹恒群借款150000元，借款用途载明为周转房子装修款。借款期限自2016年1月25日起。抵押合同载明抵押人：马文伟（湖塘镇长安家园二村16栋甲-602），合同第九条其它事项载明双方协定到期归还，抵押物归乙方即马文伟所有。房屋租赁合同载明出租方为马文伟，承租方为曹恒群，租赁地址为长安家园二村16栋甲单元602。租赁期限10年，自2016年1月25日起至2026年1月25日。房屋租金每月1200元，合计人民币14400元。付款方式为现金。合同对转租、转借、租赁期间的水、电、气等费用的支付也作了相应约定。马文伟在合同底部出租方一栏签名，并注明“租金已付清10年（13.5万元打卡，1.5万元现金）”，承租方一栏未填写。当日，曹恒群通过农行向马文伟转账支付了135000元。双方签订租赁合同时，曹恒群已明知涉案房屋存在其他共有人，并非马文伟一人所有。租赁合同签订后，曹恒群即入住涉案房屋至今。庭审中，曹恒群陈述其与马文伟间除涉案房屋租赁合同关系外，还存在马文伟两次向其借款，两张借条今天没有带来。随后曹恒群又陈述其与马文伟间就只有2016年2月2日的一笔50000元的借款。对2016年1月25日其与马文伟签订的借款协议，曹恒群陈述借款协议签订后并未实际出借150000元款项，其向马文伟交付的150000元系履行的租赁合同，多支付的6000元系双方口头约定作为押金。马丽君对曹恒群所作的陈述不予认可，认为曹恒群、马文伟间存在有两笔借款，即2016年1月25日的借款150000元和同年2月2日借款50000元。租赁合同上租金总计14400元，一年14400元十年为144000元，下面却备注13.5万元打卡，1.5万元现金，实际付款与合同不一致。结合同一日期签订的借款合同与抵押合同，可以看出该租赁合同并非是双方真实的意思表示，而是作为马文伟向曹恒群借款的一个担保，该行为是恶意伤害了马丽君的利益，所以该合同是无效的。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。针对曹恒群、马文伟签订的租赁合同是否系双方真实意思，法院作如下分析说明：第一、曹恒群、马文伟签订租赁合同时，曹恒群已明知涉案房屋存在其他共有人，在其他共有人未到场的情况下曹恒群、马文伟即签订租赁合同并当即将十年的租金全部付清，显然存在损害其他共有人利益的故意；第二、曹恒群、马文伟在同一天签订了个人借款合同、抵押合同及房屋租赁合同，借款合同载明的借款金额与曹恒群所述的支付金额一致，曹恒群认为其支付的款项系履行的租赁合同，但其仍持有借款合同及抵押合同，虽然曹恒群庭审中改口双方间只有一笔50000元的借款，但在马文伟未到庭的情况下，其陈述的证明力显然不高；第三、民间的房屋租赁期限一般来说相对较短，租金一般也是根据各租期内的房屋使用状况、租赁市场行情等因素进行相应调整，而本案租期一次性长达十年，且十年的租金一次性全部付清，显然有违常理；第四、根据曹恒群的陈述，其向马文伟支付的150000元中有6000元系押金，但未提供任何有效证据加以证明，在马文伟未到庭的情况下，曹恒群应当对该事实举证证明；第五、从公安机关的二次接处警登记表对处警经过一栏载明的内容来看，可以明确马文伟擅自将涉案房屋租给曹恒群后，马丽君的奶奶马华方与曹恒群为借贷抵押租赁房子引发纠纷，而马丽君或马华方与曹恒群之间并不存在借贷、抵押、租赁关系;由于马文伟涉诉的债务案件相对较多，故完全存在马文伟为达到向曹恒群借款之目的而与曹恒群签订房屋租赁合同的可能。综上分析，法院认定曹恒群、马文伟之间是以借贷为目的而签订的房屋租赁合同，故租赁合同不是双方真实意思的表示，该租赁合同无效。因生效法律文书已确认涉案房屋的所有权益（含装修）归马丽君一人享有，现曹恒群占有、使用该房屋缺乏事实和法律依据，其应当将属其所有的物品从涉案房屋中腾空并将房屋直接交付马丽君。马文伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，其行为是错误的，应视为放弃诉讼抗辩权利，由此而产生对其不利的诉讼后果应由其自负，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认曹恒群与马文伟于2016年1月25日就位于常州市武进区湖塘镇长安家园2村16栋甲单元602室的房屋所签订的房屋租赁合同无效；二、曹恒群于本判决发生法律效力之日起三十日内将属其所有的物品从上述涉案房屋中腾空并将房屋直接交付马丽君。案件受理费240元、公告费600元，合计840元，由曹恒群与马文伟各负担420元（曹恒群、马文伟应负担的该费用已由马丽君预交，由曹恒群、马文伟在本判决生效之日起三十日内向马丽君支付）。二审中，双方均未提供新证据，二审经审理查明，一审判决认定的案件基本事实正确，二审予以确认。本院认为：本案为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中,曹恒群与马文伟同日分别签订了借款合同、抵押合同及房屋租赁合同，签订房屋租赁合同时，曹恒群已明知涉案房屋存在其他共有人，却在未经共有人同意的情形下签订十年租期，曹恒群虽称其支付的款项系履行的房屋租赁合同，但曹恒群就上述主张并未举证证明，同时曹恒群也未对其支付的金额与房屋租赁合同中约定的金额不一致作出合理解释。现案涉房屋的所有权归马丽君所有，一审法院在查明事实的基础上，就其判决的依据和理由作了充分详尽的阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，一审判决案涉房屋租赁合同无效并无不当，上诉人曹恒群的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人曹恒群负担。本判决为终审判决。审判长  沈秋云审判员  孙海萍审判员  周韵琪二〇一九年一月二十二日书记员  刘珊珊