山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5415号 原告（反诉被告）：刘某某，女，1961年3月3日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：王晓虹，女，户籍所在地济南市，现住济南市，济南市历下区人民政府东关街道办事处长盛北区社区居民委员会推荐。 被告（反诉原告）：李某某，女，1962年8月24日出生，汉族，退休职工，户籍所在地济南市，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：孙光虎，山东祥天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩帅，山东祥天律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人王晓虹、王明杰，被告李某某到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年1月10日再次公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人王晓虹，被告李某某及其委托诉讼代理人孙光虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1.判令李某某腾空并返还位于济南市历城区围子山路恒大名都某室房屋，并返还钥匙、门禁卡、银行卡等物品；2.判令李某某赔偿刘某某损坏的房屋及物品的损失（暂计7000元，以评估价为准）；3.判令李某某支付刘某某拖欠的水费180.6元、电费1047.3及燃气费60元，共计1287.90元；4.判令李某某支付房屋占用使用费及物业费，自2018年5月25日起实际给付之日再延长一个半月止，按照房屋占用使用费为每月2300元、物业费为每月229.5元计算；5.判令李某某支付违约金2300元；6.本案诉讼费用由李某某承担。诉讼过程中，刘某某变更诉讼请求为：1.判令李某某赔偿其房屋维修费14634元、房屋清洁费1460元；2.判令李某某支付拖欠的水费180.6元、电费1047.3元及燃气费60元，共计1287.90元；3.判令李某某支付房屋占用使用费6133元（自2018年5月25日起至2018年8月13日止按2300元/月计算）、物业费612元（自2018年5月25日起至2018年8月13日止按229.5元/月计算）；4.判令李某某支付维修房屋期间的房屋损失费9123元（自2018年8月14日起至2018年12月10日止按2300元/月计算）、物业费910元（自2018年8月14日起至2018年12月10日止按229.5元/月计算）；5.判令李某某支付违约金2300元；6.本案诉讼费用由李某某承担。事实和理由：2014年11月23日，刘某某在中介的居间下与李某某签订房屋租赁合同，将位于济南市历城区围子山路恒大名都某室房屋，建筑面积约135平方米豪华装修、整体厨房三室两厅两卫的新购房屋出租给李某某居住，租赁期限自2014年11月25日起至2018年5月24日止。双方原定于2018年5月20日交房，因李某某看病，后定于2018年5月22日交房。交房当日下午，李某某的丈夫到场，进屋后，刘某某看到自己全新的房屋污损严重，物品丢失，房屋财产损坏严重。至起诉之日，李某某仍然没有腾空交付房屋，没有交付钥匙等物品；故意拖欠租赁房屋期间产生的水、电、燃气费；损坏的房屋财产及丢失的物品没有赔偿。李某某及其丈夫承租刘某某的房屋三年多的时间，把房屋破坏的不成样子，构成严重违约。刘某某为维护自己的合法权益，特诉至法院。 李某某辩称，双方签订租赁合同属实。2018年5月16日，李某某通知刘某某于2018年5月17日搬家，经双方协商，搬完家后交房结算。2018年5月17日，李某某开始搬家，但因刘某某的阻拦，前后耽误了近两个小时，致使当天没有搬完。2018年5月20日，李某某继续搬运剩余物品，又被刘某某阻拦，无奈只能放置于6号楼2单元1楼大厅。2018年5月22日，双方及中介人员开始交房，但刘某某却以电器拆卸、家具搬走墙面留有印记为由，拒绝接受房屋。之后，经双方多次沟通未果，李某某于2018年5月27日将房门钥匙6把、门禁卡3张、电视机机顶盒及输入线3条交于中介人员，并通知刘某某。结合上述事实，李某某认为：1.刘某某主张的房屋维修费、清洁费没有事实及法律依据。李某某在租赁房屋期间无任何人为损毁房屋的情形，根据《房屋租赁合同》的约定，房屋及其附着物的自然损坏维修应由刘某某负责。刘某某主张的房屋维修费非李某某原因造成，所谓的维修费用不应由李某某支付。刘某某主张的房屋维修系其个人主动维修，与李某某租赁使用无关，更不存在维修期间的房屋损失费。故涉案房屋的维修费及维修期间的房屋损失费不应由李某某支付。2.刘某某主张拖欠的水、电、燃气费，李某某明确同意从房屋押金中扣除，不存在欠付费用。3.刘某某主张的房屋占有使用费不存在，应当予以驳回。李某某与刘某某于2018年5月22日就涉案房屋进行交接，因刘某某拒绝收房，李某某将房屋钥匙及门禁卡等交接物品交于中介处。故自2018年5月22日起，李某某就不再占有涉案房屋，所以刘某某主张占有使用费应予驳回。4.李某某无任何违约行为，不存在支付违约金的问题。综上所述，请求依法驳回刘某某的诉讼请求。 李某某向本院提出反诉请求：1.判令刘某某赔偿李某某被扣家具及物品损失费8000元；2.判令刘某某赔偿李某某防盗门损失1800元；3.判令刘某某对李某某造成精神伤害当面赔礼道歉；4.判令刘某某退还李某某房屋押金1500元；5.本案诉讼费用由刘某某承担。诉讼过程中，李某某放弃第2、3项反诉请求。事实和理由：双方之间的房屋租赁合同至2018年5月24日到期。2018年5月16日，李某某通知刘某某于2018年5月17日搬家，经双方协商，搬完家后交房结算。2018年5月17日，李某某开始搬家，但刘某某进行阻拦，在李某某将物业费提前支付给刘某某后才放行。因当天下雨加之耽误时间，致使当天没有搬完。2018年5月20日，李某某继续搬运剩余物品，又被刘某某阻拦，无奈只能将剩余家具及物品（三个大衣橱、一个挂衣橱、一个大理石底座穿衣镜、两大两小计四个玻璃茶几、全部窗帘、四盆花草、花架、高压锅、电饭煲、不锈钢暖水瓶及部分餐具）至今仍放在6号楼2单元1楼大厅，致使丢失，破损无法使用。2018年6月5日18时37分，刘某某突然来到李某某家中砸门，将防盗门砸凹两处，房门变形开关不灵活，并在楼下大声谩骂，侮辱李某某人格，给李某某造成极大精神伤害。另，刘某某至今未返还其房屋押金1500元。为维护李某某的合法权益，特提出反诉。 刘某某针对反诉辩称，1.李某某的第1项诉讼请求与刘某某无关；2.第2项诉讼请求中的1500元押金，合同中没有约定是交水、电费的钱，李某某未按正常方式使用房屋构成违约，所以对押金不予返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 1.2014年11月23日，刘某某作为甲方与乙方李某某、丙方济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司（以下简称顺祥公司）签定《房屋租赁合同》，合同编号：1027697，约定：经丙方介绍，甲方同意将名下位于济南市历城区围子山路恒大名都某室房产出租给乙方使用，此房产建筑面积约135平方米，配套设施有固定装修、整体厨房、床一张、两个卫生间全套；甲乙双方协商该房产月租金为1500元，租赁期限自2014年11月25日至2015年11月24日，总计18000元，租金按年结算；乙方于本合同生效之日向甲方支付房屋保证金1500元，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金全款无息退还给乙方。该合同第五条约定，房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1.乙方能够正常使用；2.负责对房屋及其附属物自然损坏维修，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。该合同第六条约定，房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1.如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方承担；3.因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或征得甲方同意后给予修复；4.乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助；5.乙方须在租赁期满时把房产完好交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前一个月与甲方协商，双方另签订契约，租赁期间乙方应承担的费用有：电费、水费、暖气费、物业费、电视费、网费等生活中产生的所有费用。该合同第七条约定了违约责任:任何一方未能履行本契约规定的条款，给对方造成损失的由违约方在十日内负责赔偿，同时支付对方违约金，违约金按照一个月房租费标准计算。合同签订当日，刘某某、李某某进行了物业交割，并签订物业交割单，该交割单载明的水、电、煤气的具体数据分别为25方、305.7度、0。 2015年11月15日，刘某某与李某某签订房屋租赁续租合同，约定：本续租合同建立在齐鲁楼市不动产房屋租赁合同（合同编号：1027697）所有合同相关内容、义务及违约条款之上，双方协商一致继续履行本合同相关义务，续租日期从2015年11月25日起到2016年11月24日止，月租金为1600元，年租金为19200元，租金按年结算，押金为1500元；经甲乙双方协商一致，此房租赁结束后，甲乙双方继续续租，日期从2016年11月25日起至2017年11月24日止，此租赁期租金按市场价。上述房屋租赁合同及续租合同签订后，李某某均按约支付了房屋租金及保证金。2016年11月19日，李某某按照2000元/月的标准支付了2016年11月25日起至2017年11月24日的房屋租金24000元。2017年11月23日，李某某按照2300元/月的标准支付刘某某2017年11月25日起至2018年5月24日的房屋租金13800元，并通过口头约定的形式订立租赁合同，合同条款适用双方前期签订的房屋租赁合同。 2.2018年5月中旬，刘某某与李某某商定2018年5月24日合同到期后，双方不再续租。2018年5月17日，李某某开始搬家，并前往涉案房屋所在的物业公司开具出门条，在物业公司多次与刘某某电话沟通后，刘某某同意物业公司为李某某开具出门条。2018年5月18日，李某某向刘某某发送短信，载明：“通知：刘某某我与你租房合同一八年五月二十四日终止，我于五月十七日已搬出，特此通知你，请你将我的租房押金以及提前搬出的房租费、物业费归还给我，逾期不还，所产生的一切纠纷都由你一人承担，另微信及截图都已发给你。李某某二零一八年五月十八日。”2018年5月21日，李某某称有两个橱子等其他物品未拉走，前往涉案房屋所在的物业公司开具出门条，在物业公司与刘某某电话沟通后，刘某某表示李某某已通知其于2018年5月17日将物品搬完，因其在房屋内有部分物品，故不同意物业公司为李某某开具出门条。李某某述称，因刘某某不同意物业公司开具出门条，其无奈将剩余物品放置于单元门一楼大厅及三楼电梯旁内，并提交了照片2张，拟证实其未搬出的物品有两个橱柜、一个挂衣橱、一个大衣橱、两个茶几、一个高压锅等物品，现均已丢失。 3.2018年5月22日，刘某某与李某某的家属在顺祥公司工作人员刘煜祥在场的情况下交接房屋。刘某某在查勘房屋后，以主卧室卫生间外下方门框损坏、部分木地板因渗水致颜色变色，主、次卧室走廊下方墙皮部分脱落，厨房橱柜台面有损伤，卫生状况差等原因，拒绝接受房屋。2018年5月27日，李某某将钥匙6把（含3把装修钥匙）、门禁卡3张、机顶盒1个、线3条交至顺祥公司，并由顺祥公司工作人员李振鹏出具了收条。另，李某某提交了2018年7月25日顺祥公司工作人员刘煜祥出具的证明1份，载明：“2018年5月22日下午两点三十分左右，在恒大名都6号楼2单元302室房屋交接现场有房东刘某某、租客李子平及齐鲁楼市工作人员刘煜祥同时在场，三方同时进行了房屋交接验房手续，因房屋居住期家具等物品陈设位置墙体有印迹，房主刘某某拒收钥匙，后经沟通无果，承租方后期把钥匙等物品放到齐鲁楼市，并通知房主前去领取，后房主刘某某一直未领取。特此证明！证明人：刘煜祥（捺印）2018年7月25日”。对此，刘某某认为2018年5月22日交房开始时刘煜祥在场，在刘某某提出各种问题后，刘煜祥就走了，其并未全程见证，故对其证明的真实性不予认可。 4.2018年8月13日9时30分，本院在双方当事人均在场的情况下对涉案房屋进行了现场勘验，勘验情况为：涉案房屋主卧室卫生间外下方门框损坏、部分木地板颜色变色，主、次卧室走廊下方墙皮部分脱落，厨房橱柜台面有三处碰伤，主、次卧室空调因拆卸墙面留有挂机孔；另，未发现李某某陈述的存放于一楼大厅的家具物品。刘某某于勘验当天从顺祥公司领取了钥匙6把、门禁卡3张、银行卡，双方完成房屋交付。 5.关于主卧室卫生间向外渗水的问题，李某某述称，其在主卧室卫生间门口放置了一些生活用品，所以一直未发现主卧室卫生间渗水。刘某某认为主卧室外木地板等大面积损坏，不是短时间渗水造成的，李某某应该早就发现并通知刘某某进行维修，且李某某的丈夫在房屋交接的录像资料中已经承认其发现了渗水情况，但因物业公司说需要维修20多天，其认为时间太长所以没有维修，造成了扩大损失。另，刘某某提交了涉案房屋的商品房买卖合同及住宅质量保证书，商品房买卖合同载明房屋交付期限应当在2012年6月30日前，质量保证书中载明卫生间防水层的保修期限为5年，并据此主张因李某某未告知的行为，导致其超过了5年的维修期限。 6.本案审理过程中，刘某某于2018年8月13日就涉案房屋的财产损坏程度及维修价格、维修时间申请司法鉴定。2018年8月30日，刘某某表示考虑到诉讼成本，其不再申请司法鉴定，要求自行维修后确定相应损失。刘某某为证实其损失情况，提交了房屋维修合同、维修费发票、POS签购单、房屋内污损照片、清洁费发票。其中，房屋维修合同载明：甲方为刘某某，乙方为济南双龙装饰工程有限公司（以下简称双龙装饰公司），维修房产为涉案房产，维修项目为墙体、橱柜台面、主卧卫生间防水、浴室柜、木门框、木地板踢脚线、木地板，维修费组成为材料费、人工费、辅助材料费、拆卸费、安装费、运费、维修垃圾清运费、税金等相关费用，维修期限为2018年9月10日至2018年12月10日，维修费为木门框1500元、墙面维修3200元、主卧卫生间防水3600元、木地板2300元、木地板踢脚线550元、浴室柜900元、橱柜台面1500元、税金1084元，合计14634元；付费方式及期限:合同签订当日甲方付给乙方预付维修费5000元整（现金），余款9634元完工时甲乙双方验收合格后，甲方向乙方一次性付清。甲乙双方均在合同尾部签字、盖章，签订时间为2018年9月10日。维修费发票载明销售方为双龙装饰公司，购买方为刘某某，服务名称为建筑服务、装饰服务，金额14207.77元、税额426.23元，价税合计14634元。POS签购单载明商户名称为双龙装饰公司，交易类别为消费，时间为2018年12月6日，实付金额为9634元。清洁费发票载明销售方为济南好好家政服务有限公司，购买方为刘某某，服务名称为生活服务、保洁费，金额1417.48元、税额42.52元，价税合计1460元。 本院认为，刘某某与李某某签订的房屋租赁合同，及以书面和口头形式达成的房屋续租合同，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于李某某是否构成违约的问题，刘某某主张李某某因使用不当损坏房屋、未按约定支付水、电及燃气费，构成违约。对此，本院认为，房屋租赁合同第六条第3款规定“因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或征得甲方同意后给予修复”中“使用不当”应当是指承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。本案中，因主卧室卫生间渗水导致的相应损害的直接原因系主卧室卫生间防水存在问题，并非李某某使用不当所致，据此不能认定李某某违约。关于橱柜等出现的磕碰损伤，系日常生活使用房屋及附属设备过程中造成的损害，该损害的产生在长时间使用租赁物的过程中难以避免，亦不能认定为违约，应由承租人予以赔偿或修复。关于未支付水、电、燃气费是否构成违约的问题，房屋租赁合同约定租赁期间的水、电、燃气费应由承租人承担，根据双方确认的数额，李某某在搬离涉案房屋时，尚欠水费180.6元、电费1047.3元、燃气费60元，共计1287.90元，李某某主张该部分费用可从其缴纳的保证金1500元中扣除，据此，水、电、燃气费亦应认定为由李某某实际承担，故李某某搬离房屋未支付水、电、燃气费亦不能认定李某某构成违约。综上，对刘某某主张李某某构成违约，应当支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。刘某某要求李某某支付水、电、燃气费1287.9元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持，该部分费用可从保证金中予以抵扣。 关于刘某某主张的损害赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，刘某某主张橱柜台面的三处磕碰伤及主、次卧空调挂机孔处的墙面损伤，系因李某某保管不善所致，就此产生的维修费用应由李某某承担，结合刘某某提交的房产维修合同、维修费发票及本院的现场勘验情况，本院对该部分损失酌情支持1600元。关于刘某某主张的因主卧室卫生间渗水造成的门框、墙面、木地板、踢脚线损坏，本院认为，上述损害产生的直接原因系主卧室卫生间防水存在问题，并非李某某的个人原因。但李某某在租赁期间发现卫生间存在渗水问题后，亦负有通知和协助的义务，其应采取积极措施防止损坏蔓延和扩大。结合刘某某提交的房屋交接当天的视听资料，李某某丈夫陈述：“找过物业，物业说修要20天，谁给他在这鼓捣20天”，由此可以认定李某某在租赁期间对主卧室卫生间渗水问题是知晓的。李某某未履行通知和协助义务，是导致损失蔓延和扩大的间接原因，本院综合考虑李某某的通知义务与损坏结果之间的关联性及过错情况，结合刘某某提交的房产维修合同、维修费发票及本院的现场勘验情况，本院对该部分损失酌情支持2000元。关于刘某某主张的主卧卫生间防水维修费，系因房屋自身存在问题而产生的维修费用，其要求李某某承担没有法律依据，本院不予支持。关于刘某某主张的浴室柜维修费，刘某某未提交李某某对此使用不当的相关证据予以证实，故应推定为租赁物的合理损耗，故对该项费用本院不予支持。关于刘某某主张的房屋清洁费1460元，结合本院的现场勘验情况，涉案房屋的厨房、卫生间等确实存在部分污垢未清除，对此，李某某在交付房屋时应当进行适当清洁，故本院酌情支持房屋清洁费200元。 关于刘某某主张房屋到期后至维修完毕期间的房屋占用及损失费、物业费问题，本院认为，双方交接房屋时提前于合同到期日两天，虽然房屋存在部分交付瑕疵，但刘某某可以基于房屋租赁合同主张适当的损害赔偿，且其作为出租人负有对房屋及其附属物的维修义务，基于此其单方拒绝接受房屋而产生的扩大部分的损失，要求李某某予以赔偿，没有法律依据，本院不予支持。 关于反诉部分，李某某主张物品损失费8000元。李某某于2018年5月17日搬家后，于次日向刘某某发送短信称其已于2018年5月17日搬出。刘某某于2018年5月21日以其在房屋内有部分自有物品为由，未同意物业公司为李某某开具出门条。本院认为，在此情形下，李某某应采取合理措施保管其个人物品，在未采取合理措施的情形下，其将个人物品置于公共空间产生的损失，要求刘某某予以赔偿，没有法律依据，本院不予支持。关于李某某要求返还押金即保证金1500元的诉讼请求，本院认为，双方订立合同交纳保证金的性质为承租人为保证其按约履行合同义务而交纳，在李某某未结清水、电、燃气费，且需赔偿刘某某相应损失的情况下，应当先行抵扣，其要求返还的保证金尚不足以抵扣其应支付的款项，故对其主张返还押金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，李某某应当支付刘某某水、电、燃气费1287.9元、房屋清洁费200元（上述费用从李某某交纳的保证金中扣除，剩余保证金12.1元，从其他赔偿款项中扣除），并应赔偿刘某某房屋维修费3587.9元（1600元+2000元-12.1元）。对刘某某主张的其他诉讼请求及李某某主张的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告李某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某某房屋维修费3587.9元； 二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李某某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费673元，由原告刘某某负担623元，被告李某某负担50元。反诉案件受理费25元，由反诉原告李某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘克峰 人民陪审员  邱长美 人民陪审员  李秀芹 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  宋秀玲