广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终12698号上诉人（原审原告、案外人）：佛山市莱森自动化科技有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区伦教常教居委会工业区兴荔路。法定代表人：龙永前。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘金房，男，1952年9月1日出生，汉族，住广东省龙门县，（原申请执行人为兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行）委托诉讼代理人：陈波霞，广东冠景律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海峰，广东冠景律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：莫德全，男，1978年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原审第三人（被执行人）：伍燕霞，女，1978年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。上诉人佛山市莱森自动化科技有限公司（以下简称莱森公司）因与被上诉人刘金房、原审第三人莫德全、伍燕霞案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2018）粤0606民初8969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。顺德区法院查明，该院于2016年10月26日作出的（2015）佛顺法勒民初字第1059号民事判决书查明，兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行（以下简称兴业银行勒流支行）与莫德全、伍燕霞于2014年4-5月签订两份个人授信额度借款合同，并据此签订《零售经营类借款合同》和《零售借款最高额抵押合同》、《个人借款最高额抵押合同》，约定兴业银行勒流支行向莫德全、伍燕霞发放贷款，由莫德全、伍燕霞以位于佛山市顺德区大良街道xxxD503号房屋（以下简称D503号房屋）、D504号房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。在审理前述案件过程中，该院于2016年4月13日查封了被执行人伍燕霞所有的D503号房屋。在执行（2017）粤0606执9726号申请执行人兴业银行勒流支行与莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案中，该院于2017年9月11日发出公告和拟选定评估机构告知书，告知该院拟对D503号房屋公开摇珠方式选定评估机构，并拟在淘宝网依法拍卖，同时责令被执行人及相关人员于2017年9月21日前搬迁出上述房屋。后该院又于2017年11月17日发出告知书，要求被执行人莫德全、伍燕霞及上述房屋占用人在2017年11月27日前书面申报占用情况。原告莱森公司向该院提交物业租赁合同，主张对D503号房屋享有承租权，该院对原告的主张不予采纳。原告于2018年4月2日向该院提出执行异议，请求对D503号房屋进行带租约拍卖，该院经审查作出（2018）粤0606执异170号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂在法定期限内提起本案诉讼。原告提交的《物业租赁合同》记载的签订时间为2014年1月1日（该日期为打印，非当事人书写），出租方伍燕霞，承租方莱森公司，约定：租赁期限自2014年2月20日至2022年2月19日止；出租方应于承租方支付第一期租金之日起10日内交付租赁物，在租赁物交付时，双方应签订一份物业交付确认书，确认物业正常移交（但一方不配合签订的，不影响实际交付）；租赁物建筑面积为739.93平方米，租金每月每平方米22.5元，即每年20万元，租赁期内总租金160万元；承租方于2014年2月20日前支付第一期租金50万元，收到该款项后出租方将租赁物整体交给承租方使用；租赁物实际给承租方使用后两个月内，承租方支付第二笔租金50万元，收到第二期租金后承租方可进场装修；剩余租金60万元于2014年5月1日前支付；承租方于每月25日前向出租方支付约定代为收取的水电费用、物业管理费、水电公摊费用等，出租方出具收据；承租方可将租赁物部分或整体转租给第三者经营或使用。但该合同出租方（甲方）签名为“莫德全代”。三张转账凭证显示，龙永前于2014年2月17日转账50万元给伍燕霞，于2014年4月8日转账50万元给伍燕霞，于2014年4月11日转账60万元给伍燕霞，上述转账凭证记载转账原因均为“往来款”。原告提交的借记卡账户历史明细清单显示，梁兆贞名下62×××41号银行账户于2016年8月18日分三笔支付114154.72元、10000元、2845.28元，交易对方户名及账号不详。原告提交的《商铺租赁合同》显示2017年7月3日，原告及两名第三人作为甲方与邓美作为乙方就D503号房屋签订租赁合同，约定将D503号房屋以每月2万元出租给邓美使用，租赁期限自2017年7月25日至2018年7月25日。原告提交的补充协议显示，原告与杨玉春于2018年4月14日签订补充协议约定将D503号房屋出租给杨玉春使用，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止。原告提交的电子交易回单显示，邓美分别于2017年10月10日、11月14日向伍燕霞转账支付四笔2万元，用途记载为“普通贷记来帐”。何俊贤于2017年7月11日向广东金发物业股份有限公司转账支付23570.3元，用途记载为“嘉信广场二期D座503物管费”。另查明，（2018）粤0606执异170号案件在审查过程中，兴业银行勒流支行向该院提交了三方协议、租赁合同、商铺租赁合同及补充协议等证据，显示承租方为梁丽玲，伍燕霞、莫德全对上述合同、协议签名的真实性无异议。原告在审查中自述D503号房屋的租赁价格低于市场价格30%，故同意一次性支付全部租金。顺德区法院认为，原告主张对D503号房屋享有租赁权，理据不足，理由如下：一、原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就D503号房屋签订合法有效的租赁合同。首先，原告与伍燕霞签订的租赁协议约定租赁D503号房屋的租金明显低于市场价格。D503号房屋为商铺，建筑面积739.93平方米，双方约定租金22.5元显低于市场价格，原告在执行异议审查阶段自述因D503号房屋租赁价格低于市场价格30%故同意一次性支付全部租赁，而在本案诉讼中又称D503号房屋交付时为毛坯状态，由原告装修后使用，故价格实为合理。该院认为，原告对租赁价格低于市场价格供认不讳，但对约定价格较低的原因的解释前后矛盾，且无提供证据证实其对D503号房屋进行装修，无法证实双方约定价格存在合理性。其次，原告主张双方签订租赁合同时间为2014年1月1日，而第三人在2014年4月向兴业银行勒流支行提供抵押担保时另行提交的租赁合同并非原告，双方如确存在租赁合同，两第三人确无必要冒经营风险及法律风险另行提交租赁合同。最后，合同约定“租金为每月每平方22.5元，即每年20万元”，D503号房屋面积为739.93平方米，如按每月每平方22.5元计算每月租金应为16648.425元，与20万元相差甚远，合同条款存在重大问题，且合同中无约定租赁保证金、押金，显有悖常理，原告提交的租赁合同的真实性存疑。二、原告提交的证据不足以证实原告依合同缴纳了租金。首先，原告提交的转账记录显示转账原因均为“往来款”，无法证实原告主张三笔款项即为合同约定租金。其次，双方在合同中约定支付租金时间为“承租方于2014年2月20日前支付第一期租金50万元，收到该款项后出租方将租赁物整体交给承租方使用；租赁物实际给承租方使用后两个月内，承租方支付第二笔租金50万元，收到第二期租金后承租方可进场装修；剩余租金60万元承租方于2014年5月1日前支付”，而原告主张其法定代表人龙永前三笔转账时间分别为2014年2月17日、4月8日、4月11日，原告既无提交证据证实双方交付房产时间，上述转账时间亦与合同约定不符，无法证实原告实际交付租金。最后，原告在诉状中称因伍燕霞无力支付物管费，由原告财务人员缴纳费用，而原告提交的缴纳凭证显示原告主张缴纳物管费用的时间为2016年，也就是说在2014年承租后，物管费仍由伍燕霞代缴，但合同约定支付方为原告，即使伍燕霞资金周转困难，该款实际缴付方为原告，不应存在伍燕霞无力支付物管费的情形，原告的陈述前后矛盾，双方是否按合同履约存疑。三、原告的举证不足以证实原告实际占有使用D503号房屋。首先，原告提交的用以证实其占有使用D503号房屋的《商铺租赁合同》、《补充协议》、借记卡历史交易明细清单等证据材料均形成于2016年4月13日，即D503号房屋被查封之后，无论原告主张其财务人员代缴物管费或转租D503号房屋给他人使用是否真实，均发生于D503号房屋被查封以后，无法证实原告在查封前已占有使用D503号房屋。其次，原告述称D503号房屋交付时为毛坯状态，但无证据显示其对D503号房屋投入装修使用，无法证实原告实际占有使用房产。最后，D503号房屋为商铺，原告述称使用方式为转租他人使用，但原告在本案中无提交证据证实其在转租他人使用后实际收取租金获益，明显不符合常理。综上所述，原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就D503号房屋签订合法有效的租赁合同并实际履行了租赁合同，无证据显示原告依合同缴纳了相应的租金，原告的举证亦不足以证实原告实际占有使用D503号房屋，原告主张对D503号房屋享有租赁权，理据不足，该院不予支持。因原告的举证不足以证实原告对D503号房屋享有合法有效的租赁权益，原告请求对D503号房屋进行带租约拍卖并确认其享有优先购买权，理由不充分，该院一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决驳回原告莱森公司的全部诉讼请求。上诉人莱森公司不服该判决，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销（2018）粵0606民初8969号民事判决书，改判对D503号房屋带租约拍卖，确认上诉人对D503号房屋享有承租权，承租期限至2022年2月19日止;2.上诉人对D503号房屋享有优先购买权。（从2018年10月19日计算至租赁期限届满之日租金总额为666666.67元）;3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定上诉人与莫德全于2014年1月1日签订的《租赁合同》每月租金22．5元低于市场价的30％属认定错误，每月租金是否低于市场价应当根据租赁物现租金价格及同地段租金价格认定。根据一审中法院认可的证据，邓美、原告与莫德全三方于2017年签订的《租赁合同》中约定，邓美承租D503号房屋每月应当支付的租金为20000元，即每平方租金为27．2元，该租金标准属于2017年时正常的市场价格。为此，2014年上诉人的承租价格为2017年市场租金价格的82％，结合市场租金上涨的客观事实，上诉人支付D503号房屋的租金标准亦不可能低于当时2014年租金市场价的30％。为此，顺德区法院仅凭龙永前在执行异议阶段陈述租金低于市场价30％即实际情况低于市场价30％属于认定错误，是否低于市场价应当根据客观事实及租户支付的租金判断。二、上诉人与莫德全签订租赁合同是双方真实的意思表示。原审中对上诉人与莫德全之间租赁合同真实性意见如下：“1、第三人在2014年4月向兴业银行勒流支行提供抵押担保时另行提交的租赁合同并非原告，双方如确存在租赁合同，两第三人却无必要冒经营风险及法律风险另行提交租赁合同”：“2、如按每月22.5元平方米计算每月租金为16648.425元，与20万相差甚远，且合同未约定押金、有悖常理”对该意见上诉人提出以下异议及意见：（一）在庭审过程中及执行异议阶段，被上诉人均陈述2014年4月第三人申请货款时提交的被上诉人兴业银行、第三人与冯健发三方签署租赁合同是伪造的。同时，第三人伍燕霞亦陈述该合同是银行业务员为了批贷方便，要求伍燕霞签署的格式版本，伍燕霞根本不认识承租人冯健发。根据上述各方陈述可以得知真实的情况为：1.D503号房屋在2014年时存在出租事实；2.因为被上诉人认为上诉人与莫德全签订的租赁合同租金过低，为此要求伍燕霞签订三方协议，约定更高的租金，但三方协议对于被上诉人而言只是一份批贷的手续性文件，为此最终没有要求冯健发实际履行。（二）上诉人与莫德全（伍燕霞）签署的租赁合同约定租赁物年租金为20万，除以约定的面积，反推每月租金约为16648．425元，按照16648．425元计算，每年租金为199781．1元与20万仅相差219元，顺德区法院认定租金与20万“相差甚远”应属于错误认定。为此，上诉人认为顺德区法院认为上诉人与莫德全签订的租赁合同条款存在重大问题，有悖常理等未考虑各方签订合同的目的及当时的实际情况。三、D503号房屋的租金已经由上诉人支付，且房屋已经由第三人交由上诉人使用，由上诉人转租收取租金收益。（一）在租金转账中的“往来款”备注并非由上诉人刻意加上，而是对于农业银行开立的银行卡，只要转账过程中未加备注，即显示“往来款”，为此，“往来款”并不与租金相冲突，另外在租户支付租金的过程中亦不作备注，不能以备注不显示与“租金”相关为由认定该款项不是租金。（二）与梁丽玲签订的合同，履行过程中的租金由上诉人工作人员梁兆贞收取，由梁丽玲的妹妹梁丽仪支付，因上诉人在一审过程中仅通过查询与梁丽玲的交易记录而忽略租金由梁丽仪缴纳的情况，未能提交相关证据，请本院允许上诉人予以补充。综上，上诉人与莫德全约定租金标准合理，且房屋已经交付使用，由上诉人收取租金收益。请求本院撤销一审判决，改判上诉人享有D503号房屋的承租权。被上诉人刘金房答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人伍燕霞答辩称：当时签订租赁合同的时候是莫德全代表伍燕霞跟上诉人签的租赁合同，那时已经获得了伍燕霞的同意。上诉人莱森公司向本院提交新证据有转账记录截图五份（打印件）。拟证明：梁丽玲承租涉案物业期间，租金由梁丽玲的妹妹梁丽仪向梁兆贞缴纳。被上诉人刘金房质证称：跟一审质证意见一致。原审第三人伍燕霞质证称：梁丽玲承租的时候是没有向伍燕霞交过租金的，对其真实性、合法性、关联性予以认可。经审查，对上诉人莱森公司提供的新证据的真实性，本院不予确认。被上诉人刘金房二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人伍燕霞二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人莫德全没有向本院提交答辩意见以及新证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。另查明，顺德区法院在执行（2017）粤0606执9726号案中，申请人刘金房于2017年11月22日向该院申请变更为该案申请执行人，顺德区法院作出（2017）粤0606执异457号执行裁定，驳回刘金房要求变为该案申请执行人的申请。刘金房不服该裁定向本院申请复议，请求撤销顺德区法院（2017）粤0606执异457号执行裁定，裁定变更该案申请执行人为刘金房。本院于2018年5月28日作出（2018）粤06执复141号执行裁定，裁定撤销顺德区法院（2017）粤0606执异457号执行裁定，变更刘金房为（2017）粤0606执9726号案的申请执行人，原申请执行人兴业银行勒流支行的权利义务由刘金房继受。本院认为，上诉人莱森公司以其与伍燕霞（莫德全代）签订《物业租赁合同》，已支付租赁8年内全部租金160万元为由，并实践占有使用涉案D503号房，请求带租拍卖，并以此对抗原申请执行人兴业银行勒流支行对涉案D503房屋享有的抵押优先受偿权（该权利后转让给刘金房）。但莱森公司提供的《物业租赁合同》，合同签订时间是直接打印的，该《物业租赁合同》存在恶意串通倒签的可能；针对直接付清8年租金160万元的问题，莱森公司法定代表人在顺德区法院调查中自认《物业租赁合同》中所约定的租金比正常的市场价格低30%，该《物业租赁合同》亦存在承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行的不动产的可能，明显有损债权人的利益；莱森公司提供了其向邓美出租涉案房屋的合同（租期从2017年7月25日至2018年7月25日，租金每月20000元）及向杨玉春出租涉案房屋的合同（租期从2018年5月1日至2021年4月30日，租金每月25000元），且莱森公司认为其承租的目的是为了转租，莱森公司的上述所谓经营行为并不合理，对其租赁时间及支付租金、实际占有的情形更应该严格审查。莱森公司虽主张其法定代表人龙永前于2014年2月17日、4月8日、4月11日共转账支付160万元给伍燕霞，但不能证明是租金，莱森公司不能提供实际交付占有的证据，不能证明其提供的《物业租赁合同》于2014年1月1日签订，并已实际履行。综上，上诉人莱森公司提供的证据不足以证实其对D503号房屋享有合法有效的租赁权益，其请求对D503号房屋进行带租约拍卖并确认其享有优先购买权的主张，应不予支持。顺德区法院处理本案认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人佛山市莱森自动化科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  李 慧二〇一九年一月二日书记员  林晓波