湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初5172号原告（反诉被告）：张冬梅，女，1972年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘高，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜澜，湖南芙蓉律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南华菱置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路269号华菱大厦22楼。法定代表人：杨臣轩，董事长。委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曲，湖南金州律师事务所实习律师。原告张冬梅与被告湖南华菱置业有限公司（以下简称华菱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日受理后，依法适用普通程序进行审理。被告华菱公司于2018年9月12日提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张冬梅及其委托诉讼代理人刘高、姜澜，被告（反诉原告）华菱公司的委托诉讼代理人张曲、刘佑权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张冬梅向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告为原告办理华菱·香墅美地项目第1幢16层1608号、1609号房屋的过户手续；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：湖南盛世广告商贸有限公司（以下简称盛世公司）系长沙晚报报业集团（以下简称长沙晚报）的一级广告代理商，在长沙晚报预付有一定的费用，原告张冬梅系盛世公司实际控制人。2007年7月19日至2007年9月7日，被告在长沙晚报刊登了四期广告，费用为309000元。由于长沙晚报先付款后刊登的原则，盛世公司代被告垫付了该笔广告费用。被告由于资金紧张，提出以其开发的华菱·香墅美地房屋相抵。2008年8月7日，盛世公司以原告张冬梅名义，与被告签订了两份《长沙市商品房买卖合同》，约定被告将华菱·香墅美地第1幢16层的1608、1609号房转让给原告，总价款为624800元，首付款为314800元，抵扣309000元的广告款后，原告另行支付了首付款的余款5800元。原告支付完首付款后，被告实际交付了房屋。剩余的购房款310000元，合同约定应由被告及时通知原告办理银行按揭手续，但被告一直未通知原告办理。期间原告多次主动联系，被告认可上述基本事实，但称因原项目负责人胡成跑路等原因，资料交接保管不全，无法再为原告办理按揭及过户手续，让原告起诉解决。原告占有案涉房屋已近10年，但一直未取得房屋产权证，故请求法院判如所请。被告（反诉原告）华菱公司答辩并向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款619000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金229835元（违约金暂自2008年7月14日起计算至2018年9月13日止，自2018年9月14日起至实际清偿之日止的违约金以619000元为基数、按照每日万分之一的标准另计）；以上两项请求共计848835元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年08月07日，反诉被告张冬梅就购买反诉原告华菱·香墅美地项目第1幢16层1608房及1609房与该项目部分别签订了两份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定两套房屋总价款为624800元(1608房房款为308000元、1609房房款316800元），合同签订后反诉被告仅向反诉原告支付了5800元房款，并实际占有上述房屋至今，剩余房款619000元至今仍未向反诉原告支付到位。两份《长沙市商品房买卖合同》均约定，反诉被告逾期未支付房屋价款的，应向反诉原告按每日万分之一的标准支付违约金。综上，请求法院公正裁决，驳回反诉被告的不合理诉请，支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）张冬梅辩称：反诉原告的反诉请求与事实不相符合。1、两套房屋的首付款314800元原告已经支付，其中309000元系以广告款折抵，此外反诉被告另行补交了房款5800元，故只有剩余的按揭款总计310000元未付；2、出卖人违反两份购房合同第六条第二款约定，一直未通知反诉被告向相关银行提交按揭所需资料，相反是反诉被告多次向反诉原告催促前往银行办理按揭手续，因此就剩余的房屋按揭款，是反诉原告违约在先；3、就该部分按揭款310000元反诉被告愿意一次性全部支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告（反诉被告）张冬梅提交的：证据1，被告（反诉原告）对其合法性、真实性不持异议，关联性及证明目的有异议，本院认为该证据能够证明华菱公司在《长沙晚报》刊登四期广告的事实，其与本案具有实质关联，对其合法性、真实性、关联性（以下简称三性）予以确认；证据2、3、4、5，该几份证据能够证明长沙晚报确认了盛世公司曾垫付华菱公司广告费的事实，与本案具有实质关联，对其三性予以确认；证据6、《情况说明》，结合原告于2018年10月15日补交的加盖了盛世公司公章的《情况说明》，形式合法，内容客观真实，与本案具有实质关联，对其三性予以确认，对其证明目的予以采信；证据7、8，2份商品房买卖合同系双方真实意思表示，与本案具有实质关联，对其三性予以确认；证据9、10，被告（反诉原告）对其合法性、真实性不持异议，关联性及证明目的有异议，本院认为该证据能够证明华菱公司收到张冬梅购房相关款项的事实，与本案具有实质关联，对其三性予以确认，证明目的予以采信；证据11、12、13，该组能够证明涉案房屋由张冬梅实际占有、使用多年，与本案具有实质关联，对其三性予以确认，证明目的予以采信；证据14、15，合法性、真实性予以确认，但不能证明达到原告主张曾多次要求被告协助办理银行按揭贷款的证明目的；证据16，与本案不具有实质关联，对其关联性和证明目的不予采信；证据17，该录音证据并非通过侵害被录音者管春香、“罗会计”合法权益的前提下所取得，其取证行为具有合法性，“罗会计”证实了广告费抵扣首付款的审批单真实存在，管春香陈述知晓该抵扣行为，结合本案其他证据，可证明张冬梅主张广告费抵扣首付款的事实客观存在；证据18、19，2份补充协议均可证明盛世公司与长沙晚报就被告涉案项目的广告事宜达成过相关协议，间接证明后续广告费抵扣首付款的事宜存在客观前提条件，对其合法性、真实性、关联性予以确认；证据20、21，可以证明被告跟长沙晚报之间发生广告业务往来，结合证据18、19，亦可间接证明后续广告费抵扣首付款的事宜存在客观前提条件，对其合法性、真实性、关联性予以确认。对原告（反诉被告）申请出庭证人欧阳伟的证言，因其系长沙晚报原广告中心房产业务总监，是代表长沙晚报与盛世公司签订《补充协议》《补充协议2》的经手人，对长沙晚报与盛世公司及华菱公司涉广告业务情况较为了解，且与盛世公司及华菱公司均无利害关系，故对证人证言的真实性予以采信。对被告（反诉原告）华菱公司提交的：证据1，该2份《长沙市商品房买卖合同》真实合法，与本案具有实质关联，对其三性予以确认；证据2，盛世公司出具《情况证明》已确认张冬梅为其实际控制人，故对该证据证明目的不予采信；证据3，对其三性予以确认。根据上述认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确定如下案件事实：被告华菱公司开发的华菱.香墅美地项目，案外人胡成就该项目与华菱公司具有合作关系，在2008年10月之前，该项目的房屋销售事宜均由胡成以华菱公司的名义对外进行实际操办。盛世公司系华菱.香墅美地项目在长沙晚报投放广告的一级代理商，其在长沙晚报预付有广告费。胡成于2007年的7月19日、8月16日、8月30日及9月7日就涉案项目在长沙晚报刊登了四期广告，产生广告费共计309000元，均由盛世公司在其预付给长沙晚报的广告费中代为垫付，盛世公司于2007年10月11日向华菱公司开具309000元的广告费裁剪发票一张。后由于胡成资金紧张，无力支付盛世公司该款，便提出以销售华菱.香墅美地1608、1609号房屋抵扣广告费。于是，盛世公司便以其实际控制人原告（反诉被告)张冬梅的名义作为房屋购买方（乙方），与作为房屋出售方的被告华菱公司（甲方）于2008年8月7日签订了2份《房屋买卖合同》（合同编号：200649901608、200649901609），合同主要约定：甲方所售房屋坐落为长沙市芙蓉南路1号华菱·香墅美地1幢1608室、1609号房；房屋建筑面积分别为46.01、46.66平方米；商品房预售许可证号为2006-4990；成交价格分别为308000元、316800元，共计624800元；首付款148000元、166800元共计314800元于2008年7月14日支付；乙方以银行按揭方式支付剩余购房款160000、150000元共计310000元，乙方应在接到甲方通知之日起3日内，将申请办理银行按揭贷款的全部资料提交给甲方，在接到甲方或贷款人通知之日起3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并交清相关款项和费用；因甲方的原因导致乙方未能获得贷款，乙方可以要求继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；甲方应当在2008年8月30日前，将符合法律及合同约定的商品房交付乙方使用；自本合同生效之日起30日内，双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记；甲方在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理乙方的房屋所有权证，365日内申请办理乙方的土地使用权证；因甲、乙任何一方的责任未能在规定期限内为乙方办理上述手续并取得相关权属证书的，守约方要求不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，违约方按日向守约方支付已支付房款万分之一的违约金；该2份合同还对其他相关事项进行了约定。由于华菱公司与盛世公司已协商将盛世公司对华菱公司享有的309000元广告费债权抵扣上述部分房款，张冬梅遂于2008年7月28日向华菱公司补足支付尚欠的首付款余款5800元，华菱公司向张冬梅开具《销售不动产统一发票》，该发票载明的内容有：销售的不动产楼牌号为华菱·香墅美地1-1609；金额为5800元，款项性质为“补交房款”。至此，原告已完成涉案房屋首付款共计314800元的支付义务。同日，华菱公司向张冬梅开具了六张《收款收据》，确认收到张冬梅为1-1608、1-1609房屋缴纳的登记费、印花税、抵押费、契税、维修基金共计32332元。张冬梅支付完上述款项后，华菱公司亦交付了涉案房屋，张冬梅及盛世公司实际占有、使用涉案房屋至今。2009年4月14日，张冬梅与湖南省家园物业管理有限公司签订了《华菱·香墅美地前期物业管理服务合同》《华菱·香墅美地装饰装修管理服务协议书》。张冬梅于2014年2月17日至2018年3月12日持续向家园物业缴纳了物业管理费、车位费。交房后，胡成及华菱公司均未通知张冬梅提交申请银行按揭的资料以及前往银行办理按揭手续，故原告尚欠的310000元购房款至今未向华菱公司支付，涉案房屋自2011年8月30日登记至华菱公司名下后，权属未发生改变，房屋登记的地址分别为长沙市天心区水竹街1号香墅美地家园1号栋1608房（权证号码71××90）、长沙市天心区水竹街1号香墅美地家园1号栋1609房（权证号码71××91）。在庭审中，张冬梅自愿在本次诉讼中一次性将尚欠的310000元购房款给付华菱公司。另查明，胡成因个人原因于2008年10月份以后，未再对涉案项目进行操办，张冬梅要求华菱公司协助办理银行按揭手续并要求将涉案房屋过户至其名下，而华菱公司由于对胡成的前期广告促销、销售房屋事宜不甚了解，便以张冬梅未能提交其已确实付清了首付款的证据为由予以拒绝。在张冬梅与华菱公司相关工作人员的交涉过程中，华菱公司的“罗会计”陈述自己确实看到过华菱公司有关同意张冬梅以309000元广告费垫付款抵扣部分购房首付款的审批单，但现已找不到相关资料；华菱公司的管春香陈述以广告费抵扣购房款之事的来龙去脉其亦清楚。2018年7月18日，湖南芙蓉律师事务所接受盛世公司及张冬梅的委托，向长沙晚报发出《请求协助函》，请求协助确认2007年7月19日至2007年9月7日长沙晚报刊登华菱公司广告产生的广告费309000元系由盛世公司垫付，并约定以该款抵作房屋首付款。2018年7月26日，长沙晚报向该律师事务所出具《回复函》，确认盛世公司系其广告一级代理公司，并预付了一定的广告费；长沙晚报于2007年7月19日至2007年9月7日其间为华菱公司的华菱.蓝调国际项目的四期广告均由盛世公司全部支付，长沙晚报与盛世公司之间的往来已全部结清。本院认为：涉案华菱.香墅美地项目的广告发布、涉案房屋买卖合同的签订及履行，系案外人胡成以被告（反诉原告）华菱公司对外发生的民事法律行为，故应由华菱公司承担法律责任，华菱公司的诉讼主体资格适格。原告（反诉被告）张冬梅主张的用以抵扣购房首付款的广告费，已经该债权原享有者盛世公司的认可，故张冬梅的诉讼主体资格适格。因此，盛世公司是否在长沙晚报为华菱公司垫付了309000元广告费为本案争议焦点之一。关于该争议焦点：首先，华菱公司的工作人员“罗会计”陈述其确实看到过华菱公司有关同意张冬梅以309000元广告费垫付款抵扣部分购房首付款的审批单，管春香亦承认清楚张冬梅以广告费抵扣购房款之事；其次，与双方当事人均无利害关系的长沙晚报原广告中心房产业务总监欧阳伟出庭作证证实了盛世公司曾为华菱公司垫付广告费，长沙晚报出具的涉案《回复函》也确认华菱公司的四期广告费由盛世公司支付；再次，涉案2套房屋首付款共计314800元，华菱公司于2008年7月28日向张冬梅开具5800元的《销售不动产统一发票》载明的款项性质为“补交房款”，可推定购房款中的309000元首付款已支付；此外，付清首付款后再交房符合房屋买卖交易惯例，现盛世公司及张冬梅实际占有、使用涉案房屋已近10年，因此，上述事实足以证明盛世公司确为华菱公司垫付了309000元的广告费，本院对张冬梅已全部付清购房首付款的事实予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张冬梅与华菱公司签订的2份《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行各自的义务。涉案房屋已于2011年8月30日登记至华菱公司名下，根据合同约定华菱公司应在取得栋产权证后365日内申请办理张冬梅的房屋所有权证，故涉案房屋过户至张冬梅名下的条件已成就，华菱公司应继续履行合同。因此，张冬梅要求华菱公司协助办理涉案房屋过户至张冬梅名下的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》约定，剩余共计310000元的购房款由张冬梅以银行按揭方式支付，张冬梅应在接到华菱公司通知之日起3日内，将申请办理银行按揭贷款的全部资料提交给华菱公司，在接到华菱公司或贷款人通知之日起3日内前往指定地点办理贷款相关手续。该310000元购房款至今张冬梅仍未支付，但华菱公司并未举证证明其已按约向张冬梅发出提交申请办理银行按揭贷款资料及前往指定地点办理贷款的通知，亦未举证证明张冬梅拒绝提供申贷材料或因其自身原因无法办理银行按揭手续，华菱公司应承担举证不能的法律后果，故剩余310000元购房款尚未支付的原因并非张冬梅所致。因此，应认定张冬梅在本案中无违约事实，华菱公司要求张冬梅承担逾期付款的违约责任的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但张冬梅在庭审中同意在本次诉讼中一次性将尚欠的该款给付华菱公司，故对华菱公司要求张冬梅支付尚欠的310000元购房款的反诉请求，本院予以支持。但张冬梅不因此次自愿付款的行为而承担华菱公司提起反诉的受理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张冬梅于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）湖南华菱置业有限公司支付剩余购房款310000元；二、被告（反诉原告）湖南华菱置业有限公司于本判决生效之日起1个月内协助原告（反诉被告）张冬梅办理位于长沙市天心区水竹街1号香墅美地家园1号栋1608房（权证号码71××90）、长沙市天心区水竹街1号香墅美地家园1号栋1609房（权证号码71××91）的过户手续，过户至原告（反诉被告）张冬梅名下；三、驳回被告（反诉原告）湖南华菱置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10048元，反诉受理费6144元，共计16192元，由被告（反诉原告）湖南华菱置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  舒智玲人民陪审员  张文华人民陪审员  陈翠华二〇一九年一月二十九日代理书记员  关 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。