山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁03民终4243号 上诉人（原审被告）：淄博玖易房地产代理有限公司。住所地：淄博市张店区联通路123甲4号。统一社会信用代码：91370303786116071L。 法定代表人：姜小飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张旺，山东联亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：密翠秀，女，1969年6月15日出生，汉族，淄博玖易房地产代理有限公司职工，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：余正，男，1983年11月25日出生，汉族，山东金岭铁矿职工，现住淄博高新区。 被上诉人（原审被告）：齐聘，男，1968年6月11日出生，汉族，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：安桂芳，女，1969年10月27日出生，汉族，淄博市信访局职工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。 上诉人淄博玖易房地产代理有限公司（以下简称玖易房产）因与被上诉人余正、齐聘、安桂芳房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人玖易房产的委托诉讼代理人张旺、密翠秀，被上诉人余正，被上诉人安桂芳的委托诉讼代理人程晓东到庭参加诉讼;被上诉人齐聘经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玖易房产上诉请求：一、判令上诉人不返还居间费、贷款服务费19500元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。原审判决认定“根据原告举证情况，不能认定被告安桂芳对涉案房屋买卖合同的签订系认可”、“对合同解除，合同各方均有责任”以及“被告玖易房产作为从事房屋交易的专业机构，其在协议签订过程中未尽审核义务，导致协议现在不能履行。玖易房产应当将收取的原告费用19500元予以退还”系认定事实错误。合同签订的真实情况是，签订合同当日，齐聘在签订合同过程中多次与安桂芳电话沟通出售价格、履行方式等细节，该情况发生时上诉人的工作人员密翠秀等人也在场，密翠秀还使用齐聘的电话同安桂芳直接沟通了合同内容。余正提交的与安桂芳的通话录音、与齐聘的通话录音，均可以证实。签订合同之初，安桂芳对涉案合同是认可的，以上证据结合余正以及上诉人的当庭陈述，可以相互印证，足以证实安桂芳对涉案合同是认可的，齐聘是经过安桂芳的同意才签署合同、出售案涉房屋的。因此，安桂芳应当作为涉案合同的一方当事人，受涉案合同约束。上诉人对于合同的解除没有过错，不应承担任何责任。在安桂芳无法到场签字的情况下，上诉人已经采取了打电话的方式让安桂芳参与合同磋商，并最终认可涉案合同。可见，上诉人已经尽到了居间义务，对合同解除没有责任。二、原审判决适用法律错误。原审判决“被告玖易房产作为从事房屋交易的专业机构，其在协议签订过程中未尽审核义务，导致协议现在不能履行，玖易房产应将收取的原告费用19500元予以退还”系适用法律错误。各方当事人对中介费的承担已经达成了约定，应当按照约定履行。根据涉案合同第7条，当事人任何一方毁约，丙方仍有取得中介费的权利；中介服务费由违约方承担。上诉人作为中介机构，向被上诉人余正提供房源信息，带被上诉人余正看房子，协助双方当事人签订合同，出现纠纷后积极协调双方协商解决，已经按照约定履行了中介机构的居间义务。本案纠纷的发生与上诉人提供的中介服务没有任何关系，如若不发生本案纠纷，上诉人完全可以提供完整、优质的居间服务。退一步讲，上诉人已经为此付出了大量的劳务，返还中介服务费也违背了合同法中的公平原则。因此，根据合同约定及本案中违约情况的认定，上诉人不应当返还中介服务费，中介服务费应由违约方承担。三、原审中被上诉人余正仅要求上诉人对中介费、贷款服务费19500元承担连带责任，未要求上诉人对定金及违约金、律师费承担责任，而余正主张的定金及违约金、律师费的金额总计为335000元，远高于中介费、贷款服务费，根据《诉讼费交纳办法》第29条第2款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，原审判决判令“案件受理费6618元由原告余正负担2206元，被告齐聘负担2206元，被告玖易房产负担2206元”违反了上述规定，上诉人承担的一审诉讼费用过高。 余正辩称，当时答辩人不认识安桂芳和齐聘，是通过上诉人公司买的房子，2月25日下午答辩人和齐聘以上诉人公司为中介方签订了房屋买卖合同，上诉人公司和齐聘都与安桂芳通了电话，答辩人就认为齐聘和安桂芳是同意卖房子的，就当场付了定金和中介服务费，事后等安桂芳回来后要求答辩人在合同上补充条款，答辩人没同意，答辩人认为当时签订了合同就应该算数，不能说改就该，后来答辩人把支付款项都准备好了，跟中介公司即上诉人公司说要付钱，但对方不同意卖房子了，钱也没退给答辩人，答辩人就起诉至法院了。 齐聘未到庭，未答辩。 安桂芳辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。一、原审中，对于答辩人安桂芳不同意案涉房屋出卖的事实已经查清，相关证据材料确实、充分，上诉人上诉称答辩人同意或者认可案涉房屋买卖，违背基本事实。二、上诉人作为专业的从事房屋居间交易的公司，应当尽到专业、谨慎的审核义务，以确保房屋买卖合同的顺利履行，帮助当事人实现购买房屋、办理所有权转移登记的合同目的。但本案中，上诉人在明知答辩人作为涉案房屋权利人不同意出卖的情况下，为了获取居间报酬，满足形式上房屋买卖合同成立的要求，鼓动被上诉人齐聘与余正签订合同，上诉人对于后期合同解除具有直接过错，并导致委托人支付居间报酬的合同目的落空，原审法院判令上诉人返还居间报酬，合理合法，并无不当。三、原审法院判决要求上诉人返还居间报酬的处理方式，有利于使包括上诉人在内的房屋交易居间机构严格依法规范自身居间行为，发挥司法指引与教育功能，引导居间机构在居间活动过程中，严格审慎的审查房屋权属状况，向双方充分提示交易风险，确保买卖合同的签订及履行符合房屋权利人的真实意思，建立并维护依法、有序、诚信的房屋居间市场秩序。四、关于案件受理费的负担，因原审判决主文并无错误，应当维持，所以受理费的负担也不应调整。 余正向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令被告齐聘、安桂芳向原告返还原告支付定金3万元，支付违约金30万元并赔偿原告支付的中介费及贷款服务费19500元、律师费5000元，以上共计354500元；3.被告玖易房产对中介费及贷款服务费、律师费承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月25日，被告齐聘以被告安桂芳（甲方）的名义与原告余正（乙方）及被告玖易房产（丙方）签订房屋买卖居间合同一份。合同约定：甲方将位于张店区户的房产出售给乙方，售价135万元整，定金3万元，乙方于2018年4月25日前支付首付款75万元（含定金），余款60万元贷款支付。中介服务费为成交价的1.5%计20250元，贷款手续费为贷款额的1%计6000元，该费用由乙方承担。若乙方违约，则定金不予退还，若甲方违约，则双倍返还定金，同时违约方支付对方违约金30万元，并支付中介服务费、贷款服务费。若中介服务费、贷款服务费由守约方先行支付，则发生违约状况时由守约方直接向违约方主张此费用。因卖方产权人、产权共有人安桂芳未能同时到场签约，故产权人已知会之，产权共有人同意以此价格交易方式售于买方，绝无异议，否则签约人承担相关法律和赔偿……。同日，被告齐聘出具代签合同委托证明一份，载明：安桂芳因个人原因不能亲自到场签订《房地产买卖合同》，特委托代理人齐聘到现场代签《房地产买卖合同》，若合同履行中出现违约情况，其合同内容具有同等法律效力，委托方及代理人共同承担《房地产买卖合同》中所规定的违约责任。如委托方没有签字，则由代理人承担违约责任。上述合同中被告安桂芳的签名系被告齐聘代签。被告齐聘代签时未有被告安桂芳的书面授权，签字后被告安桂芳未追认。玖易房产作为居间方在上述协议盖章。协议签订当日原告向被告齐聘交纳定金3万元，由被告齐聘为原告出具收到条。当日，原告向中介方玖易房产交纳居间费、贷款服务费19500元。2018年3月31日被告安桂芳以被告齐聘未经授权卖房系侵权为由通知中介玖易房产，被告安桂芳不同意买卖涉案房屋。为此，形成纠纷。另查明，位于张店区户房屋，房产权证号：02-××号，登记产权人为被告安桂芳，该房屋系两被告夫妻共同财产。 一审法院认为，涉案房产系被告安桂芳与被告齐聘的夫妻共同财产，根据原告举证情况，不能认定被告安桂芳对涉案房屋买卖合同的签订系认可的，根据合同相对性原则，原告要求被告安桂芳承担合同责任，证据不足，理由不当，不予支持。现因被告安桂芳对涉案房屋买卖合同提出异议，买卖合同无法继续履行，原告要求解除涉案房屋买卖合同，理由正当，予以支持。对于合同解除，合同各方均有责任，签订合同的各方在签订合同时均明知涉案房产登记在被告安桂芳名下。被告齐聘在未取得安桂芳书面同意及追认的情况下将涉案房产出售，现合同无法履行，被告齐聘应将收取的原告定金3万元予以退还并赔偿原告经济损失。被告玖易房产作为从事房屋交易的专业机构，其在协议签订过程中未尽审核义务，导致协议现不能履行，玖易房产应将收取的原告费用19500元予以退还。根据相关法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度确定，故原告的违约损失应按照同期银行贷款利率上浮30%确定（自2018年2月25日至2018年10月30日为1164元）。原告要求赔偿违约金30万元并支付律师费，证据不足，理由不当，不予支持。被告齐聘经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告余正与被告齐聘、被告淄博玖易房地产代理有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告齐聘自判决生效之日起十日内返还原告余正定金3万元，并赔偿原告经济损失1164元（自2018年10月31日至实际付清之日的损失，以3万元为基数，按照同期同类银行贷款利率上浮30%计算）；三、被告淄博玖易房地产代理有限公司自判决生效之日起十日内返还原告余正居间费、贷款服务费19500元；四、驳回原告余正的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元、由原告余正负担2206元，被告齐聘负担2206元，被告玖易房产负担2206元。 二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：玖易房产应否返还余正居间费、贷款服务费19500元。根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。专业的房产中介机构作为房屋买卖的居间人，如实提供房产交易信息系法律规定的义务，故，房产中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约、履约能力负有积极调查并据实提供信息的义务。本案中，《房屋买卖居间合同》、代签合同委托证明、房屋产权证书、玖易房产工作人员签收的收件收据及当事人陈述，足以证明案涉《房屋买卖居间合同》签订时，玖易房产对案涉房产登记所有权人为安桂芳、该房产系齐聘与安桂芳的夫妻共同财产是明知的，而案涉《房屋买卖居间合同》签订时仅齐聘一人到场。在此情形下，玖易房产应当对安桂芳对案涉房屋买卖的真实意思内容、安桂芳是否委托齐聘作为案涉房屋买卖事项的代理人以及代理权限进行详细调查，并留有相应的证据，以确保合同能够履行。但与案涉《房屋买卖居间合同》形成于同一天的《代签合同委托证明》中“委托方”处并无安桂芳签字；尽管《房屋买卖居间合同》第十条其他约定事项载明“因卖方产权人、产权共有人安桂芳未能同时到场签约，故产权人已知会之，产权共有人同意以此价格交易方式售于买方，绝无异议，否则签约人承担相关法律和赔偿……”且合同甲方处有安桂芳签字捺手印，但余正陈述该签字捺印并非安桂芳本人所为，而在合同签订后安桂芳明确表示不出售涉案房屋，综上，无法认定玖易房产在订立合同时已尽到专业房产中介的注意义务并足以确信订立《房屋买卖合同》系安桂芳真实意思表示以及齐聘系安桂芳的委托代理人，在此情形下，其促成存在重大履行障碍的《房屋买卖合同》，存在过错，故其应返还余正相应的居间报酬19500元。 关于玖易房产主张一审认定其承担诉讼费过高的理由。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人负担的诉讼费用数额。本案一审判决对原审原告余正的部分诉讼请求予以支持，并判决原审被告齐聘、玖易房产分别承担一定金钱给付义务，结合本案案情及各方当事人对合同履行不能的过错，一审判决各方分担诉讼费用符合上述规定。齐聘经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自行处分其诉讼权利。 综上所述，玖易房产的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费288元，由上诉人淄博玖易房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇一九年一月三十一日 书记员  周京京