内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内06民终2239号 上诉人(原审被告)：鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇达拉特路东水泥厂路南运煤线北规划路西第****底商。 法定代表人崔永平，该公司总经理。 委托代理人：张军，男，1972年7月22日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，该公司职工。 被上诉人(原审原告)：杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会，住所，住所地内蒙古鄂尔多斯市div> 负责人：何海洋，男，1978年9月15日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限公司因与被上诉人杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服杭锦旗人民法院（2018）内0625民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限公司（以下简称馨达物业公司）委托代理人张军到庭参加诉讼，被上诉人杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会（以下简称绿洲家苑业委会）经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 馨达物业公司上诉请求：请求撤销一审判决中第二项，并改判为上诉人不承担物业费及供暖费的返还。事实和理由：1、被上诉人在一审中的诉求为赔偿未履行合同期内的取暖费和物业费，而并未提及返回供暖费的物业费的情况，但一审法院仍判决上诉人返还被上诉人供暖费及物业费实属错误；2、被上诉人与上诉人之间签订的物业服务合同中权利义务约定非常明确，并无一条说明被上诉人有权利向上诉人所要已经收取的合同期内的供暖费、物业费赔偿金；3、庭审中被上诉人所提供票据本应是上诉人提供，但被上诉人破坏物业办公室的门锁将此证据窃取后向法庭提供实属不当；4、被上诉人与上诉人签订物业服务合同第五章第十条明确约定因不可抗力导致物业服务中断的物业公司不承担责任。 绿洲家苑业委会未发表答辩意见。 绿洲家苑业委会向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年10月15日签订的物业服务合同；2、馨达物业公司赔偿未履行合同期内的取暖费47185元、物业费45018元、合同违约金83047元，合计175250元；3、馨达物业公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理认定事实如下：1．2017年10月15日，绿洲家苑业委员会代表与馨达物业公司签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2017年10月15日至2020年10月15日止。合同约定供暖费和物业费由物业公司收取，收费标准为物业费每平米8元，供暖费每平米25元，两项合计33元。已装修完的房屋未入住，按物业费、供暖费的30％收取。收费时间于每年11月1日收取，同时约定了双方权利义务及物业的使用与维护，合同中未约定违约条款及违约金计算方法。合同签订后，绿洲家苑业委会将物业办公室和锅楼房等设施移交给馨达物业公司；2．2018年4月1日，馨达物业公司停止供暖，馨达物业公司在物业服务期间停暖2次，其物业费收款人张建军证明因供暖温度不达标停暖共计27日。巴拉贡镇向阳社区工作人员曾开会协调供暖问题。2018年5月4日，馨达物业公司停止了其他物业服务；3．合同签订后，馨达物业公司依合同约定收取物业费、供暖费，根据收费凭证，馨达物业公司收取了绿洲家苑业委会物业管理费和供暖费合计412103元，还有部分业主未缴纳或未足额缴纳物业费和供暖费；4．2018年7月6日，巴拉贡镇绿洲家苑小区调查处置领导小组于发布了《致巴拉贡镇绿洲家苑小区业主的一封信》，其中记载：“旗住建部门第一时间委托中冶建筑研究总院有限公司、国家工业建构筑物质量安全监督检验中心对房屋质量进行鉴定，鉴定结果为：小区1-10号楼中，6号楼、10号楼安全性为D级，其余8栋安全性为C级，处置建议为：加固及裂缝修复处理。…7月4日，已组织施工单位进场开展加固修复施工。…同时鉴于小区无业主委员会、物业公司和环境脏、乱、差的现状，加固维修施工期间小区物业暂由日月轩物业服务公司管理…”。现该小区物业由日月轩物业服务公司管理。 一审法院认为，合同是否解除，应当以是否符合《中华人民共和国合同法》中合同解除所规定的情形为依据。本案中，馨达物业公司在履行期限届满之前，已擅自离开绿洲家苑业委会所在小区，且终止物业服务，即以自己的行为表明不履行合同约定的义务，符合合同的法定解除情形，故对绿洲家苑业委会请求解除与馨达物业公司签订的物业服务合同的诉讼请求予以支持。馨达物业公司答辩称因房屋质量问题才搬离小区，经审查，绿洲家园业委会所在小区房屋质量问题经专业鉴定机构鉴定可采取加固等措施解决，且不影响一楼以上住户的居住，小区居民现仍在居住，馨达物业公司却撤离小区，单方停止物业服务，故对馨达物业公司提出的抗辩意见不予采信。绿洲家苑业委会提供的馨达物业公司物业费收款人张建军证明一份证明馨达物业公司停暖共计27日，按照缴纳物业供暖费合计412103元÷33元（每平方米供暖费25元，物业费8元）＝12487．97平方米，12487．97平方米×25元÷6个月（2017年10月15日至2018年4月15日）÷30日×27日＝46829．89元。绿洲家苑业委会提供的馨达物业公司物业费收款人张建军证明一份证明馨达物业公司于2018年5月4日终止物业服务，合同签订日期2017年10月15日至2018年5月4日合计202日，一年365日核减后剩余163日。12487．97平方米×8元÷12个月÷30日×163日＝45234．2元，绿洲家苑业委会只请求45018元，属于对自己诉讼权利的处分，一审法院予以支持。判决如下：解除杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会与鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限责任公司于2017年10月15日签订的《物业服务合同》；鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限责任公司返还杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会供暖费46829．89元，物业费45018元，合计91847．89元，于本判决生效之日起十日内给付；驳回杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证 上诉人除原审证据外，向本院提交了以下证据：证据一、照片两组（共十张），《光盘》一张。拟证明馨达物业公司撤出该小区系被迫撤出，因小区需要加固维修，到现在该小区仍在加固维修中，不需要物业服务；证据二、被上诉人的一审起诉状。拟证明被上诉人在原审诉讼请求的内容在物业合同中并未约定。 被上诉人绿洲家苑业委会未发表质证意见。 对当事人二审提供的证据，本院认证如下：上诉人所举证据一无法单独证明其所要证明问题，而证据二中的材料并非二审新证据证据范围，故二证据本院均不予采信。 本院经审理查明：1、2017年10月15日，绿洲家苑业委员会代表与馨达物业公司签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2017年10月15日至2020年10月15日止。合同约定供暖费和物业费由物业公司收取，收费标准为物业费每平米8元，供暖费每平米25元，两项合计33元。已装修完的房屋未入住，按物业费、供暖费的30％收取。收费时间于每年11月1日收取，同时约定了双方权利义务及物业的使用与维护，合同中未约定违约条款及违约金计算方法。合同签订后，绿洲家苑业委会将物业办公室和锅楼房等设施移交给馨达物业公司；2、合同签订后，馨达物业公司依合同约定收取物业费、供暖费，根据收费凭证，馨达物业公司收取了绿洲家苑业委会物业管理费和供暖费合计412103元，还有部分业主未缴纳或未足额缴纳物业费和供暖费；3、2018年7月6日，巴拉贡镇绿洲家苑小区调查处置领导小组于发布了《致巴拉贡镇绿洲家苑小区业主的一封信》，其中记载：“旗住建部门第一时间委托中冶建筑研究总院有限公司、国家工业建构筑物质量安全监督检验中心对房屋质量进行鉴定，鉴定结果为：小区1-10号楼中，6号楼、10号楼安全性为D级，其余8栋安全性为C级，处置建议为：加固及裂缝修复处理。…7月4日，已组织施工单位进场开展加固修复施工。…同时鉴于小区无业主委员会、物业公司和环境脏、乱、差的现状，加固维修施工期间小区物业暂由日月轩物业服务公司管理…”。现该小区物业由日月轩物业服务公司管理。 本院认为，本案中关于绿洲家苑业委会请求法院判决馨达物业公司赔偿供暖费及物业费是否合法有据的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，也就是说违约方不仅应当赔偿受害人遭受的全部实际损失，还应赔偿可得利益损失，即包括合同履行后可以获得的利益损失。而本案中被上诉人即绿洲家苑业委会并未就该部分内容提供有效证据证明其存在的损失及可期待的利益，故被上诉人原审中的诉讼请求与本案事实理由存在矛盾之处，馨达物业服务公司向上诉人绿洲家园业委会赔偿供暖费及物业费于法无据，应予驳回，但一审判决要求馨达物业公司返还绿洲家苑业委会供暖费及物业费明显悖于被上诉人一审诉讼请求，且即便要求返还物业费及供暖费，绿洲家苑业委并非物业费及供暖费缴纳一方，不符合提起诉讼的主体资格，故本院对上诉人的上诉请求予以支持。 综上所述，鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销杭锦旗人民法院（2018）内0625民初1411号民事判决第二项； 二、上诉人鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限责任公司不承担向被上诉人杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会赔偿物业费及供暖费的责任。 一审案件受理费1903元，二审案件受理费3806元，共计5709元，由上诉人鄂尔多斯市馨达物业管理服务有限责任公司负担2284元，由被上诉人杭锦旗巴拉贡镇绿洲家苑业主委员会负担3425元。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  苏 晨 审 判 员  郝 蓉 二〇一九年一月二十八日 法官助理  齐凯红 书 记 员  刘景然 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（二）项（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；