温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0302民初4962号原告：浙江利尔电气有限公司，住所地：温州市鹿城区中国鞋都三期1-2-53908-33号地块，统一社会信用代码：9133030214508927XE。法定代表人：黄海鸣，总经理。委托诉讼代理人：林峰，浙江蓝汇律师事务所律师。被告：张发倍，男，1975年12月30日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李京奴，北京大成（温州）律师事务所律师。第三人：曾善利，男，1973年5月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：余承毅，北京大成（温州）律师事务所律师。原告浙江利尔电气有限公司为与被告张发倍、第三人曾善利房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院受理本案后，依法适用简易程序，于2018年8月13日开庭进行了审理，原告浙江利尔电气有限公司的委托诉讼代理人林锋，被告张发倍的委托诉讼代理人李京奴，第三人曾善利的委托诉讼代理人余承毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江利尔电气有限公司向本院提出诉请：一、请求法院确认原、被告于2018年1月9日签订的《厂房买卖合同》已解除；二、请求法院依法判令被告已支付的200万元定金归原告所有（该200万元定金已打入原、被告双方指定的曾善利在华夏银行股份有限公司温州家景社区支行开户的资金监管账户11×××52内，收款人为黄海鸣，账号：62×××73），第三人曾善利予以协助，在审理中，原告浙江利尔电气有限公司请求变更第二项诉讼请求为要求被告张发倍支付定金200万元。事实与理由：2018年1月9日，原告经温州朝彩投资咨询有限公司介绍将其名下坐落于中国鞋都三期（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号，土地使用权证：温国用（2010）第1-196616号）转让给被告，并签订了《厂房买卖合同》，双方约定，1、原告以总价2538万元转让给被告并打入原、被告双方指定的银行资金监管账户内：（1）签订涉案协议当日，打入定金200万元；（2）待双方办理不动产权证递件手续前一日，被告再将剩余的2338万元打入双方指定的资金监管账户内；2、在办理产权过户时，由被告选择并指定的符合入园条件的企业作为本合同约定的过户受让方；3、由被告负责签订《工业土地转让审核意见书》、《企业入园申请表》，双方备齐相关资料和手续于2018年3月17日之前办理涉案厂房过户手续。签订上述协议后，被告将上述定金200万元于2018年1月10日打入原、被告双方指定的曾善利华夏银行资金监管账户内。收款人为黄海鸣，账号：62×××73。2018年3月9日，被告明确表示拒绝办理入园手续、涉案厂房过户手续等。被告张发倍辩称：合同尚未解除，双方应当继续履行，双方签订的合同约定因政府原因不能履行，均不应承担责任。2018年1月13日被告向丰门街道申请入园时，被告知因鞋都产业园区管理办法出台，且涉案房屋存在劳资纠纷，不能办理过户手续。被告当时已经告知中介，之后双方一直在协商中。被告不存在根本违约的情形。第三人曾善利述称：第三人受被告委托，签订资金监管协议，2018年7月2日，资金监管账户解冻，资金退回第三人账户，原告请求第三人协助，第三人已经无法协助。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对被告提供的工业土地使用权转让审核意见表、企业入园申请表，原告对其三性有异议，本院认为上述表格均为被告自行填写，未有政府部门盖章，故不予认定。被告提供的与丰门街道工作人员的微信记录、情况说明，原告认为系证人证言，证人未到庭作证，不应采纳，本院予以认可，对上述证据不予采纳。关于被告提供的与原告之间的聊天记录，因该记录不能反映原告同意继续履行合同，本院认为该记录可以证明双方在被告无法入园后存在协商，但未能达成一致。在审理期间，被告张发倍申请证人林某出庭作证，证人陈述称：当时约定如果不能入园就合同作废。张发倍曾经告知其涉案厂房存在劳资纠纷，在合同期内解决了，当时大约年底的时候知道被告不能入园，当时主要问题是存在劳资纠纷。但是年底忙，双方就约在3月10日、16日进行协商。当时买家提出两个方案，后来房东说回去商量，之后大约4月20日又有一次协商，5月10日原告说马上过户，按照原合同履行，当天晚上7点多准备手续，后来房东说卖给别人了。当时入园条件按照正常的条件产值2000万元，之后张发倍想通过牛仔兄弟和红妹这两个厂达成入园条件。签订买卖协议之后，张发倍另行租赁了厂房。对证人林某的证言，原告认为证人系被告雇佣，存在利害关系。本院认为证人系中介，其陈述比较中立，本院予以采纳。本院认定本案事实如下：2018年1月9日，原告浙江利尔电气有限公司与被告张发倍签订《厂房买卖合同》一份，约定原告向被告出售坐落于中国鞋都三期的厂房（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号，土地使用权证：温国用（2010）第1-196616号），约定房地产的价格为总价2538万元，由被告方负责签署《工业土地转让审核意见书》、《企业入园申请表》，双方备齐相关资料和手续于2018年3月17日之前办理不动产权证过户手续，合同约定签订当日向原告一次性支付购房定金200万元并汇入双方指定的银行进行资金监管。待双方办理不动产权证递件手续前一日，被告再向原告支付购房款2338万元，该房款汇入双方指定的银行进行资金监管……并约定违约责任如下：1.在签订本协议后，双方应配合办理相关约定手续。原告未按协议约定时间协助被告办理手续的，被告有权解除本协议。原告应按双倍支付定金给被告。被告未按协议约定时间办理相关手续或未按协议约定时间向原告支付任何一期购房款的，原告有权解除本协议，原告已收的定金不予退还。若单方出现上述违约行为，双方均愿意继续履行协议的，每逾期一日，违约方应按已付房款总额的万分之五向守约方支付违约金，若再逾期超过一个月，守约方有权解除本协议。双方代理人均保证具有签署本协议的完全代理权，确认该协议内容均经产权人及其共有权属人认可，如有本协议出现违约则由代理人负责承担上述违约的一切责任。因不可抗力及政府政策而导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任，原告应于3日内如数无息退还被告定金。双方还约定在产权过户时，原告同意被告可以选择任何符合入园条件的企业作为约定的受让方。2018年1月10日，原告与曾善利签订《买卖合同》一份用以签订《二手房产交易资金监管协议》，约定监管时间2018年1月10日至2018年4月10日止，监管资金为200万元。2018年3月14日，温州市鹿城区人民政府丰门街道办事处、温州鹿城（中国）鞋都产业园区管理委员会制定《鞋都产业园区规范化管理实施办法》（暂行），规定皮革、皮毛、羽毛及其制品和制鞋业固定资产投资强度需大于等于300万元每亩、亩均税大于等于30万元，亩均产值大于等于1000万元。因无法达成该标准，原告与被告此后多次进行协商，但没有达成一致，张发倍曾表示原告可以另行出售房屋。现原告于2018年5月10日以向他人出售涉案房屋为由，要求解除合同。2018年7月2日，华夏银行解冻了监管资金200万元，将资金退还第三人账户。现原告认为被告应当向其支付定金200万元，遂起诉。本院另查明：原告浙江利尔电气有限公司股东蔡丹丹的股份被本院冻结，冻结期限至2020年7月30日。本院认为双方签订的《厂房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务，双方约定因不可抗力及政府政策而导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任，原告应于三日内如数退还定金。在合同签订时，对于温州鹿城（中国）鞋都产业园区入园条件没有明确规定，2017年3月14日，丰门街道及鞋都产业园区管委会发文，要求入园鞋类企业固定资产投资强度需大于等于300万元每亩、亩均税大于等于30万元，亩均产值大于等于1000万元，本院认为《鞋都产业园区规范化管理实施办法》（暂行）施行后，被告明确无法达成入园条件，且在合同履行期限内，故本院认为该情形符合双方合同约定的因不可抗力及政府政策而导致本合同无法履行的情形，被告不应当承担违约责任，故对于原告要求被告支付定金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张合同签订时，已经知道入园条件，但是结合双方陈述，入园条件也是参考龙湾、瓯海等地标准，对该主张，本院不予采纳。被告主张应当继续履行合同，现原告已经将涉案厂房另行出售，且被告也无法办理入园手续，另被告也曾同意原告向他人出售房屋，结合双方陈述，本院认定涉案合同于2018年5月10日解除。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告浙江利尔电气有限公司与被告张发倍于2018年1月9日签订的《厂房买卖合同》于2018年5月10日解除二、驳回原告浙江利尔电气有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告浙江利尔电气有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 叶 璋二〇一九年一月十一日书记员 黄一歆