吉林省延边林区中级法院 民 事 判 决 书 （2018）吉75民终113号 上诉人(原审被告)：张奇国，男，1955年7月12日生，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：王玮，吉林海兰江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩万欣，吉林华耀律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：长白山保护开发区东北虎林园有限公司，住所地吉林省长白山保护开发区池**。 法定代表人：孙田东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙伟，男，1990年2月14日生，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：卫志晓，男，1968年7月30日生，住吉林省敦化市。 上诉人张奇国因与被上诉人长白山保护开发区东北虎林园有限公司（以下简称虎林园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白河林区基层法院（2018）吉7503民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张奇国及其委托代理人王玮、韩万欣、被上诉人长白山保护开发东北虎林园有限公司委托诉讼代理人孙伟、卫志晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决后，张奇国不服向本院提出上诉，上诉请求：1、依法撤销、改判或发回重审;2、诉讼费用由虎林园公司承担。事实与理由：1、一审法院认定基本事实不清。（1）虎林园大厦已经被其他法院查封、非经法院同意不得使用。长春市中级人民法院（2015）长执字第272-4号、延边州中级人民法院（2017）吉24执复52号、（2017）吉24执复51号执行裁定，证明虎林园公司已查封。虎林园公司并没有交付房屋。（2）虎林园公司房权证号安图县字第00**8189号建筑面积1948.26平方米，土地使用权证号延州国用（2008）第242604587号在2015年年末由虎林园拆除。（3）虎林园公司什么房产也没有交付给张奇国，合同无法履行。2、一审法院程序违法。（1）一审原告当庭变更诉讼请求，一审被告提出答辩期，法院未准，剥夺了当事人的诉讼权利。（2）一审原告代理人不具备代理资格，在一审法院同时为东柏顺公司代理案件，自称东柏顺员工，法院未予查明。3、一审适用法律错误。其他事实、理由待二审庭审提供新的证据时补充。 虎林园公司口头答辩称，1、张奇国的前3个上诉理由称没有交付使用虎林大厦，但在一审中虎林园公司已提供足够的证据证明张奇国实际按照合同经营使用，所说少交付一栋楼，在张奇国承包前，那一座危楼已经拆除。2、张奇国补充上诉理由称产权另有其人，张奇国与农商行签订的租赁合同，我方要求张奇国提供其与农商行签订的租赁合同。退一步讲合同成立张奇国与虎林园公司有债权债务关系主张抵消，其主张已认定合同成立。一审中虎林园公司已提供吉林省安图县人民法院执行裁定书，裁定书里已认定张奇国是承包经营人，宾馆内的设施都交由张奇国保管使用。综上，上诉人的上诉理由不能成立。 虎林园公司向一审法院起诉请求：一、审查确认第三人与原告签订的房屋租赁合同和被告取代第三人与原告签订的房屋租赁合同合法有效;二、判决被告承担第三人和其本人没有依照合同约定履行租金给付义务的违约金人民币壹百捌拾参万元;三、判决被告给付其和第三人拖欠的房屋租金合计贰百柒拾伍万元;四、依法解除原告与第三人和被告取代第三人签订的《房屋租赁合同》，判决被告依照合同第一条所列的房屋及附属设施如数返还给原告;五、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年12月22日，张奇国与虎林园公司签订了房屋租赁合同，虎林园公司将位于长白山北坡山门前2公里处的虎林园大厦（包括A、B两栋主楼，烧烤房及大厦所属内外的所有建筑及设备）出租给张奇国，租期自2015年12月24日起至2017年12月24日止，年租金150万元，租金分三次交付，第一次于协议签订之后交付定金50万元，2016年3月30日交付50万元，2016年10月30日交付50万元。合同还约定乙方如不能按期交纳租金，每迟延一天支付滞纳金千分之二。合同未约定第二年租金的支付日期。合同签订后，张奇国使用租赁的房屋登记注册了随缘大酒店，张奇国未向虎林园公司支付租金。 一审认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。被告张奇国与虎林园公司签订的房屋租赁合同，并不违反法律、行政法规的规定，合同成立并生效。出租人虎林园公司将房屋交付承租人张奇国使用后，承租人张奇国应当按照约定支付租金。现原告虎林园公司要求被告张奇国给付租金300万元的请求，本院予以支持。张奇国未按约定期限支付租金，存在违约行为，应当承担违约金。双方约定的违约金标准为日千分之二，明显过高，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》年利息24%标准计算。被告张奇国否认与原告虎林园公司之间存在租赁合同，并对虎林园公司提供的房屋租赁合同的真实性提出异议，但未提供证据反驳，结合长白山工商局个体户登记信息及长白山国税局纳税申报表等证据，能够认定双方签订的房屋租赁合同客观真实，对被告张奇国的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告长白山保护开发区东北虎林园有限公司与被告张奇国于2015年12月22日签订的《房屋租赁合同》有效。二、被告张奇国给付原告长白山保护开发区东北虎林园有限公司房屋租金300万元及违约金（违约金按年24%计算，违约金的起算日期为，第一次50万元自2015年12月25日起计算；第二次50万元自2016年4月1日起计算，第三次50万元自2016年10月31日起计算，第二年度150万元自2017年12月25日起计算，违约金均计算至判决生效时止）。此款于判决生效后十日内给付。 二审期间，张奇国与虎林园公司均提交证据，本院组织当事人进行了质证。 张奇国提交虎林园公司与杨福荔房屋租赁合同复印件一份、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2015）延中民二初字32号民事判决书复印件一份、双方当事人之间的房屋租赁合同复印件一份、长春市中级人民法院（2014）长民四初字第160号法院判决书复印件一份、长春市中级人民法院拍卖成交确认书复印件一份、长春市中级人民法院（2015）长执字第272-2号执行裁定书复印件一份、吉林省安图县人民法院（2015）安执字第252号之一执行裁定书复印件一份、安图县人民法院（2014）安执字第427号执行结案通知书复印件一份、涉案房屋被法院查封的照片一张、安图县人民法院（2015）安执字第139号执行结案通知书复印件一份、安图县人民法院（2015）安执字252号执行裁定书复印件一份，证明虎林园公司对涉案房产没有所有权，其与张奇国签订房屋租赁合同所涉房屋被法院查封、拍卖，虎林园公司实际上并没有履行合同，属于违约。本院认为，上述证据均不能证实张奇国没有实际租用涉案房屋或租赁合同未实际、未全面履行的事实，故本院无法作为认定张奇国主张的证据予以采信。张奇国提交其与长白山大自然东北虎林园有限公司酒店承包协议一份、大自然东北虎林园工商信息查询一份、租金收条一组、汇款单复印件一组、房屋协议书一份、2016年6月20日出具的吉林安图农村商业银行股份有限公司证明一份、（2016）吉2426执248号民事裁定书复印件一份，证明张奇国分别与长白山大自然东北虎林园有限公司、吉林安图农村商业银行股份有限公司、刘方存达成房屋租赁协议，且租金已实际履行，虎林园公司对涉案房屋没有权利，也没有向张奇国主张租金的权力。本院认为，上述证据没有其他证据佐证张奇国与虎林园公司签订的合同失效及张奇国与他人签订租赁合同的合法性和客观性，故本院无法作为认定张奇国主张的证据予以采信。张奇国提供借款合同2份和3份借条，证明在2007年11月8日虎林园公司收到张奇国10万元，2008年6月24日虎林园公司收到张奇国借款6万元，2006年8月10日虎林园公司收到张奇国借款6万元，2012年9月3日张奇国作为虎林园公司的担保方为其承担了借款本金60万元担保责任，2013年1月24日虎林园公司收到张奇国本金25万元，以上款项均约定了相应的利息，虎林园公司的法定代表人当时找我方签订合同也是基于以上欠款的原因，虎林园公司至今未偿还，一审中张奇国已经提出在签合同时双方当事人已经对欠款抵消租赁合同租金问题达成合意。本院认为，双方签订的租赁合同并未约定双方当事人之间存在债权债务关系，为抵债而签订租赁合同，并且张奇国也未提供证据证实。故本院无法作为认定张奇国主张的证据予以采信。 虎林园公司提交吉林省安图县人民法院2017吉24**执199-6执行裁定书一份，此份证据证明2017年8月11日以前随缘大酒店即张奇国经营宾馆属于正常经营，证明了虎林园公司将房屋交付给张奇国经营使用。张奇国质证称：真实性无异议，证明指向有异议，无法证实张奇国使用的房屋是由虎林园公司交付的，同时可以证明在2017年8月11日之后虎林园公司无法履行合同有违约行为，一审对此部分未查清。虎林园公司提交了2017年8月11日安图县人民法院公告一份，证明2017年8月11日前张奇国在虎林园公司的租赁房屋内正常经营宾馆。张奇国质证称：真实性无异议，证明的问题有异议，无法证实在虎林园公司的房屋内经营，案涉房屋已经被法院查封，禁止从事营利活动。以上两份证据与我方无关。本院认为虎林园提交的证据能够证明张奇国正常经营随缘大酒店的事实。 二审审理查明事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，虎林园公司与张奇国签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效合同。张奇国主张房屋被法院查封、拍卖，虎林园公司无法交付涉案房屋，但庭审中张奇国承认从之前承租人杨福荔手里交接涉案房屋的事实，并且张奇国并未提供证据证实由于查封、拍卖影响其租赁的事实，故其在此一点的上诉理由不能成立。张奇国在二审庭审中提供其与刘方存、长白山农村商业银行股份有限公司之间形成的协议书及收据，欲证明其所履行的租赁协议系与该案外人达成的协议，其所提供的协议书起始时间均为与虎林园公司租赁协议履行期间，但张奇国并没有提供证据证实与虎林园公司解除或变更租赁合同的事实，并且其所提供的协议书相对方均没有出庭证实，本院无法核实其真伪，此一点的上诉理由亦缺乏事实和法律依据，本院无法支持其主张。关于一审未给张奇国答辩期，违反法定程序的问题，虎林园公司在诉讼过程中确实增加了诉讼请求，但增加的诉讼请求并非独立的诉讼请求，而是因起诉时的租赁费用在诉讼过程中租赁期间届满而发生变化所致，故张奇国的该项主张亦不成立。张奇国在二审庭审中主张其与虎林园公司签订租赁协议是因虎林园公司欠其债务，所以签订租赁合同偿还所欠债务，故其主张不受“买卖不破租赁”原则限制，但双方签订的合同中并没有约定上述内容，并且张奇国亦未提供证据证实，本院无法支持张奇国的在此一点的上诉主张。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43440.00元，由张奇国负担。 本判决为终审判决。 审判长  朴红君 审判员  张松林 审判员  赵晓丽 二〇一九年一月十四日 书记员  韩享吕