北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初27564号原告（反诉被告）：吴建玲，女，1966年9月8日出生，汉族，中国教育电视台制片人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王厚影，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈丹，女，1986年10月15日出生，汉族，北京星火禹彤文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李连博，男，1987年12月14日出生，汉族，北京星火禹彤文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）吴建玲（以下称姓名）与被告（反诉原告）陈丹（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴建玲及其委托诉讼代理人王厚影，陈丹委托诉讼代理人李连博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴建玲向本院提出诉讼请求：1、确认我和陈丹签署的《房屋租赁合同》于2015年1月7日到期终止；2、陈丹支付房租56700元，并以56700元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2014年10月3日至实际付款之日止的利息；3、陈丹支付违约金12600元。事实和理由：我和陈丹于2013年12月30日签订《北京市房屋租赁合同》，约定陈丹租赁我位于北京市朝阳区八里庄XXX的房屋（以下简称涉案房屋）作为办公使用，租期1年，自2014年1月8日至2015年1月7日，月租金6300元，支付方式为押1付3，房租交纳日期分别是2014年1月2日、4月2日、7月2日及10月2日。合同签订后，我如约将涉案房屋交给陈丹使用，但陈丹仅交纳了1个月的押金和3个月的房租，剩余9个月租金并未支付。陈丹的行为已经构成违约，我多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。陈丹辩称并反诉称，2014年1月7日，我搬入涉案房屋，向吴建玲交纳了押金及三个月的租金。3月10日，我因出国向吴建玲和中介提出提前退租，吴建玲表示同意，要求我再支付两个月的租金且押金不予返还，当时我同意不退押金，但不同意再交纳两个月的租金，双方沟通未果。3月25日，我搬离涉案房屋，当天把钥匙交给了我的朋友，由我的朋友在4月中旬将钥匙转交给了吴建玲，此后双方一直没有任何联系。我认为合同已经在2014年3月25日解除，我当天就已经搬走，租金交至2014年4月8日，不存在欠付租金的问题，亦没有违约。另外，我认为吴建玲的起诉超过诉讼时效，合同在3月25日已经解除，即使按照租赁合同的约定，2015年1月7日也到期了，原告2017年7月起诉明显超过诉讼时效。吴建玲没有退还我剩余租期的租金及押金，在时隔两年多之后恶意起诉，造成了我的各项损失故我提出反诉，请求判令：1、吴建玲返还2016年3月26日至4月8日的租金2730元；2、吴建玲返还押金6300元；3、吴建玲赔偿精神损害抚慰金79000元；4、确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2014年3月25日解除。吴建玲对陈丹的反诉辩称，双方从未就解除合同达成合意，合同合法有效，属于到期终止，我不应再退还租金。陈丹在租住房屋期间将屋内的书柜、电脑桌、椅子丢失，造成了我的损失，应当用押金抵扣，故不同意退还押金。我没有造成陈丹任何名誉和精神损害，不同意支付精神损害抚慰金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，吴建玲（甲方）与陈丹（乙方）在北京思源创新房地产经纪有限公司（丙方）居间下签署《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，由陈丹承租吴建玲名下的涉案房屋作为办公使用，租赁期限自2014年1月8日至2015年1月7日，租金每月6300元，押一付三，各期租金支付日期分别为2014年1月2日、4月2日、7月2日及10月2日。押金6300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条约定：……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还扣除违约金之外剩余的租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未在租赁期限届满返还房屋的，应按1个月租金标准支付违约金。合同签订后，吴建玲向陈丹交付涉案房屋，陈丹向吴建玲支付了押金6300元及2014年1月8日至4月7日的租金18900元。庭审中，吴建玲与陈丹就陈丹搬离涉案房屋的时间各执一词。吴建玲称陈丹交纳第一期房租后即未再交纳房租，后期更是联系不上，直至合同到期终止后其才将涉案房屋另租他人；陈丹则表示2014年3月10日向吴建玲及中介表示搬离，3月25日搬走，由于双方就退款未达成一致，故将钥匙交给朋友在4月左右返还中介。吴建玲申请当时负责此单业务的中介公司工作人员吴京要出庭作证，吴京要称：“陈丹在交了第一季度租金后未再支付，钥匙也未返还，吴建玲就一直催我去联系陈丹让她交租，联系上了一次，陈丹说自己和吴建玲协商，之后我就找不到陈丹了，找到了她的一个叫小陈的朋友，大概2014年8月到9月的时候，陈丹通过小陈把钥匙转交给我，吴建玲和陈丹是否协商过退租我不清楚。”陈丹对吴京要陈述的交还钥匙时间不认可，提供其与吴京要的短信记录，短信中陈丹问吴京要“两个月左右退的时候，钥匙交接是小陈给的你，还是给的房东？”，吴京要表示钥匙是陈丹交给陈先生的，之后给了自己。另，吴建玲提供短信截图一张，称系其发给陈丹的催缴房租短信，短信未显示发送时间和电话号码，吴建玲亦未能提供原始载体。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴建玲与陈丹及中介公司签署的《北京市房屋租赁合同》是各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。根据庭审查明的事实及现有证据，陈丹确在合同期限未届满之前提出解约并搬离涉案房屋，构成合同约定的违约，依约应当承担违约责任，交纳的押金不应退还。陈丹将租金交至2014年4月7日，此后未再交租，其主张于2014年3月25日即已搬出涉案房屋，3月底4月初交还钥匙，但提交的证据不足以证明这一时间，且与中介公司人员所述8-9月不符，本院无法确认，按照合同约定以陈丹交纳的租金最后截止时间即2014年4月8日作为租赁关系解除的时间。现无证据表明陈丹于该日之前履行了交还涉案房屋的义务，其要求确认租赁关系于2014年3月25日解除并要求吴建玲退还剩余租金和押金没有事实和法律依据，本院不予支持。其主张精神损害抚慰金没有法律依据，本院亦不予支持。另一方面，《中华人民共和国民法总则》实施前，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案现有证据表明，吴建玲自2014年4月起也已知陈丹不再依约交纳房屋租金，且根据中介公司陈述，陈丹于2014年8-9月交还钥匙，吴建玲应当知道陈丹提前退租，故其在此时已知权利被侵害，其虽称此后一直通过中介主张权利，但中介工作人员之证词并未对此证明，而其提供的催款短信既无发送时间，又无原始载体，至2017年7月原告起诉本案时，已经三年，吴建玲无任何证据证明其曾经向陈丹主张权利，故其诉讼时效期间届满，陈丹提出的不履行义务的抗辩成立，本院对吴建玲主张的给付相关诉讼请求不予支持。关于合同的到期终止问题，根据庭审查明的事实及现有证据，陈丹在履行期间提前退租，吴建玲对此知道或者应当知道，合同已经提前解除，吴建玲主张到期终止依据不足，本院无法予以确认。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴建玲与被告（反诉原告）陈丹于二〇一三年十二月三十日就北京市朝阳区XXX达成的房屋租赁合同关系于二〇一四年四月八日解除；二、驳回原告（反诉被告）吴建玲的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈丹的其他反诉请求。案件受理费1533元，由原告（反诉被告）吴建玲负担（已交纳888元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉费1080元，由被告（反诉原告）陈丹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈  洁人民陪审员 杜 月 霞人民陪审员 苏 贵 增二〇一九年一月二十四日书 记 员 梁雍薇薇