河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19568号上诉人（原审原告）：秦燃，男，1986年12月16日出生，汉族，户籍地陕西省西安市雁塔区，现住郑州市高新区。上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，董事长。委托诉讼代理人：侯蒙蒙，女，该公司员工。上诉人秦燃因与上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。秦燃上诉请求：一、撤销原审判决，改判为支持秦燃的原审请求（共计58903.84元，从2017年1月1日至2018年10月30日）；二、勤丰公司违约金支付方式为自2018年10月30日至实际交房之日止，按照每月10号前以现金或转账等方式支付秦燃违约金；三、本案的一、二审费用均由勤丰公司承担。事实和理由：一、原审法院认定政府的封土令属于不可抗力，在此期间勤丰公司不负担违约责任，明显错误。按照合同约定，勤丰公司应在2017年7月31日前完成交房，但是，勤丰公司至今仍未交房，封土令发生在其逾期交房期间，对于该违约行为，其应自行负担不利后果。二、停工令是在勤丰公司违约之后出现的，且勤丰公司知情，封土令期间仅要求停止土石方作业，勤丰公司主体工程已于2016年封顶，勤丰公司不能证明封土令直接影响工程施工。依据我国合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能以此为由免除违约金。一审法院判令勤丰公司在封土令期间不承担违约金的情形不合理也不合法，有失公正和公平。勤丰公司针对秦燃的上诉辩称，一、秦燃要求支付逾期交房违约金的时间应扣除不可抗力存续的期间。二、秦燃在履约过程中存在违约情形，根据双方签订的《房源定制协议》，勤丰公司有权以此为由拒绝交付涉案房屋，解除协议，且不承担违约责任。三、秦燃应按约向勤丰公司支付逾期付款违约金。四、一审法院判令勤丰公司支付违约金标准过高，请求予以减少。勤丰公司上诉请求：一、撤销原判决，依法改判或发回重审；二、秦燃承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、秦燃在履约过程中存在违约情形，根据双方签订的《房源定制协议》，勤丰公司有权以此为由拒绝交付本案房屋，解除协议，且不承担违约责任。协议第三条第二款约定，秦燃应于2014年10月22日前付清总房款。第四条第二款第三项约定，由于秦燃未付清有关税、费、专项维修基金及协议约定违约金等，勤丰公司有权拒绝交付房屋且不承担因此造成延期交房的违约责任。第六条约定，秦燃违约支付超过30日的，勤丰公司有权单方面解除本协议。在实际履行过程中，秦燃逾期缴纳房款，也未按照约定支付相应违约金，根据协议约定，勤丰公司有权拒绝交付本案房屋，并有权单方解除协议，无需向秦燃承担违约责任。二、秦燃逾期付款70天，应按约向勤丰公司支付逾期付款违约金4081.8元。秦燃针对勤丰公司的上诉辩称，勤丰公司当初所要求签署的合同存在多个版本，不同时间段所要求购买业主所签署合同无一相同。作为第一批购房者，勤丰公司口头承诺如果全款一次性付清，可以分为两笔，第一笔定金30%房款在合同签订后7日内付清，剩余可在元旦结清即可。合同签署时，由于多项条款模糊不清，勤丰公司均以口头承诺为由瞒天过海，以说服秦燃尽快签订合同，缴纳预付款的30%定金。勤丰公司一再承诺交房日期，却屡次出尔反尔，甚至否认当时承诺，要求解除购房协议，拒不承担违约责任，还要求向其赔付违约金，简直是欺负弱者，无理取闹。秦燃向一审法院起诉请求：1、被告支付原告延期交房违约金48652.49元（暂计至2018年6月30日，之后至实际交房之日的违约金按约定另计）；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月15日，原告（定制人、乙方）代理人冶苏敏与被告（出让人、甲方）签订房源定制协议一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市京沙快速路与北环路交汇处东北地块（郑州市惠济区安泰路西、福利院路北）房号为A6-612房屋一套，建筑面积50.32平方米，单价为5850元，房屋总价款294372元。协议约定的交房日期为2016年，交房标准为毛坯房、达到使用条件；双方还约定了税费负担、违约责任等事宜，其中，违约责任部分约定，若乙方未按规定时间支付剩余款项视为乙方违约，应按日息万分之三支付延期款利息，因甲方原因造成房源交付延期的，视为甲方违约，应按房源总价款日息万分之三支付违约金。协议签订后，原告按照约定向被告支付了购房款并将房源定制协议约定的房号变更为A6-626号。另查明，双方签订房源定制协议时，涉案项目房屋尚不具法定出售条件；郑州市住房保障和房地产管理局于2016年3月14日向被告颁发预售许可证，项目名称为河南易谷艺术品储运仓库。2018年6月29日，涉案工程项目通过竣工验收，被告通过手机短信、电话等形式通知了原告接收房屋，原告以不符合交房条件为由未接收。在案件审理过程中，该院对原、被告纠纷进行了调解工作，因双方分歧较大，未达成调解协议。一审法院认为，原、被告签订的房源定制协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则积极履行各自的义务。被告称协议并非原告本人签字，不认可与原告存在合同关系，因原告委托代理人代表原告签订协议后，原告认可且被告收取了原告购房款，原、被告事实上均认可了协议效力，故房源定制协议对双方产生约束力。关于原告要求被告支付延期交房违约金的诉请，原告已依约向被告支付购房款，但被告至今未按约定将符合交房条件的房屋交付原告，故原告该项诉请于法有据，该院予以支持；同时，原告也应积极履行接收房屋的义务。关于具体计算时间及标准，原、被告约定交房时间为2016年，违约金起算时间为2017年1月1日直至交房之日。同时，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理。故自2017年1月1日至2018年6月30日期间，被告应按照原告已付房款294372元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，扣除上述政府环境治理期间，以上共计37532元，以后违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）。关于原告其他诉请和被告部分辩称，不符合约定和法律规定，该院不予支持和采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告逾期交房违约金37532元，并自2018年7月1日起以294372元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，由原告负担232元，被告负担784元。本院二审期间，秦燃提交2018年11月14日所在小区临时物业中心张贴的温馨提示一份，八张涉案房屋所在小区照片及当前涉案房屋小区状况视频一份，证明：时至今日，勤丰公司所出售的房屋不符合双方合同约定的交付条件，也不象勤丰公司代理人所陈述的房屋符合的交付条件、各种验收手续完备。勤丰公司对秦燃提交的证据质证称，对温馨提示的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。该温馨提示中已经明确有业主已经开始自主装修施工，说明房屋已经达到交付条件，已经有业主前来办理交房手续，并已经开始自主装修。温馨提示中也并未直接说明涉案房屋不符合交付条件。对于图片证据，真实性没有异议，不能直接证明是本案当事人所购买的房屋目前状况。对于视频证据，对真实性没有异议，对证明目的有异议。视频中与拍视频人对话的人员身份不明，并非我公司员工，也未经我公司授权，其无权代表我公司就涉案工程的进度向拍摄视频的人做任何承诺和交待，另外视频中显示小区路面已经铺设完成，这也从侧面显示出房屋达到了一定的交付标准。勤丰公司提交建设工程档案合格证一份及小区通水、电、网，业主装修图片1份，证明涉案工程已经达到交房条件，在2018年6月29日之后，勤丰公司无需再承担违约责任。秦燃对勤丰公司提交的证据质证称，对合格证真实性无异议，证明目的有异议，资料验收合格不代表工程验收合格。对照片真实性有异议，证明目的也有异议，公司所提交的证据不能证明其符合交房的条件。结合本案有效证据，本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方签订的房源定制协议系双方真实意思表示，为合法有效协议，双方均应按照协议约定积极履行各自的义务。秦燃向勤丰公司支付了全部购房款，履行了自己的合同义务。勤丰公司应按照协议约定履行自己的义务。勤丰公司未按照协议约定将符合交房条件的房屋交付秦燃，应承担相应的违约责任。因双方约定交房时间为2016年，勤丰公司应自2017年1月1日起承担逾期交房违约责任。对于2017年1月1日至交房之日的违约金，因政府环境治理要求，2017年11月15日至2018年3月15日采暖期间，城市建成区内停止各类建设工程土石方作业，导致涉案工程项目停止施工。一审法院认为该种情形属于客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故对该部分时间段内不应按勤丰公司违约进行处理的裁判并无不当，应予维持，对秦燃上诉称该期间的违约金不能免除的主张不予支持。对于一审法院确定的违约金标准，属于双方自行约定，标准未超出合理限度，一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。勤丰公司上诉称秦燃应支付其逾期付款违约金，因其一审时未提出反诉，本院不予处理。综上所述，秦燃、郑州勤丰实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1016元，由秦燃负担508元，由郑州勤丰实业有限公司负担508元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  陈 涛审判员  谢宏勋二〇一九年一月七日书记员  白 杨