山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5257号 原告：周政瑜，女，1988年10月20日出生，汉族，律师，住济南市。 被告：济南锦兴置业有限公司，注册地济南市历下区，现办公地点为：济南市历城区，统一社会信用代码91370102MA3D4BED1C。 法定代表人：张延，总经理。 委托诉讼代理人：张巍（系特别授权代理），系国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌（系一般授权代理），男，系济南锦兴置业有限公司员工。 原告周政瑜与被告济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周政瑜、被告济南锦兴置业有限公司委托诉讼代理人张巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周政瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金17284.63元；2、本案诉讼费、送达费等一切费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月14日签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》（以下称“房屋买卖合同”），约定原告购买被告所有的位于济南市XX房屋，涉案房屋总价款为379882元。原告于2017年9月9日支付房屋定金3万元，签订合同当日即9月14日支付剩余首付款160882元并由被告代收了原告应当缴纳的过户相关税费，剩余189000元办理银行按揭贷款。根据房屋买卖合同第七条约定，被告应当在原告支付首付款之日起30个工作日内办理房屋权属转移登记手续，原告于2017年9月14日支付了首付款并及时缴纳了税费，但被告直至2018年2月1日才办理完毕涉案房屋过户手续。被告逾期办理过户手续的行为违反了合同约定，构成违约，根据房屋买卖合同第八条第（一）款约定，任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日支付房屋总价款万分之五的违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望判如所请。 被告锦兴置业辩称，一、被告不应向原告支付逾期办证违约金。首先，被告与原告系房屋买卖合同关系，而非买受人自开发商处购买新建商品房的商品房买卖合同关系。双方办理房屋权属登记证书系双方的双务行为，而并非被告的单务行为。根据双方《公寓买卖合同》第七条的约定，出卖人与买受人双方应于达到以下条件后30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据上述约定，申请办理房权属登记手续应由双方共同办理，而并非由被告单方单独办理。在此期间，原告未履行办证义务，亦未要求被告履行办证义务，故此原告无权要求被告支付违约金。如果原告的诉讼请求能够得到支持的话，那么被告同样有权利要求原告支付同等数额的违约金。其次，根据双方合同第3.4条之约定，买受人应在双方《公寓买卖合同》签订后的7个自然日内（即2017年9月21日前）完成贷款手续的办理及贷款合同的签订；3.6条约定，买受人承诺在本合同前已向贷款机构确认贷款的可行性。而实际上，原告自合同签订后，才进行贷款的审批手续导致贷款于2018年5月3日才发放。贷款审批通过后，原告委托的代理人山东和盛信息咨询有限公司才联系被告办理房屋过户手续，不存在违约。在此过程中，原告也从未要求被告办理房屋过户。第三，二手房的交易惯例，二手房交易的流程为双方签订《买卖合同》且买受人支付房屋首付款后，由买受人办理银行贷款申请，在银行贷款经过审批通过后，出卖人将房屋过户至买受人名下，买受人取得房屋产权证书后，与贷款银行办理抵押权登记并签订《贷款合同》，之后贷款银行将购房款直接支付给房屋出卖人。此种交易惯例，将银行贷款审批前置在房屋过户之前，能够保证出卖人在未收到全款之前确认买受人确实具有贷款资格，不至于导致房屋过户后，后续购房款无法收回。本案的实际情况是，在双方签订合同后，双方及原告委托的代办单位均认可在原告贷款审批通过后，双方再办理房屋过户手续，双方系对房屋过户即时间变更达成了一致，此种做法既符合交易惯例，也与原告从未向被告主张过办理房屋登记相印证，故此，原告无权向被告主张违约金。二、因办理房产证时间的问题未给原告造成任何经济损失。被告于2017年11月1日将原告所购房屋交付原告使用，原告一直正常使用所购房屋，无论何种原因导致办理房产证时间晚于合同约定时间均未给原告造成损失。相反，因原告未能按照合同第3.4条约定与贷款银行签订《贷款合同》，给被告造成了损失。故此原告无权向被告主张违约金。综上，请依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、济南东都国际广场公寓买卖合同1份，证明原、被告于2017年9月14日签订房屋买卖合同；2、收款收据复印件2份、刷卡凭条3份，证明原告依约履行了付款义务，于签订合同当日支付了160882元房款、12096元税款及办证费用，约定的是由被告代为支付给相关部门，2017年9月9日支付了3万元定金；3、完税证明1份、收据1份，证明被告代原告于2017年11月14日缴纳契税、印花税，2018年3月6日缴纳不动产登记证费用；4、XX不动产登记证1份；5、齐鲁银行存款账户交易明细及与齐鲁银行客户经理微信聊天记录，证明原告于2017年9月26日提交贷款申请，10月12日通过贷款审批。被告向本院提交了如下证据：1、山东和盛信息咨询有限公司出具的情况说明2份，证明原被告均委托该公司办理房产证以及抵押登记的办理，原被告双方口头协商同意，双方在购房贷款审批通过后再办理房屋过户手续，并且由于银行贷款收紧，导致了审批时间过长，因此双方办证时间是晚于合同约定时间；2、山东中宸物业发展有限公司原告的业主档案复印件1份，证明被告于2017年11月1日将涉案房屋交付给原告使用，办证时间迟于合同约定的时间，未给原告造成任何经济损失；3、齐鲁银行电子回单打印件1份，证明原告的贷款18.9万元至2018年5月3日才支付给被告；4、房屋权属证书，证明被告2017年5月16日取得涉案房屋的产权；5、济南市存量房买卖合同，证明原被告于2017年9月26日办理网签登记，原告委托人为王琰，被告委托人张圣坤；6、委托书一份，证明被告委托张圣坤办理涉案房屋的过户等事宜；7、山东和盛信息咨询有限公司营业执照，证明王琰是该公司的法人。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，被告对原告提交的证据1-4真实性均无异议，原告对被告提交的证据2、3、4的真实性无异议，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证、质证及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2017年9月14日，原告周政瑜（买受人，乙方）与被告锦兴置业（出卖人，甲方）签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》（以下称“房屋买卖合同”），主要约定：原告购买被告所有的位于济南市XX房屋，涉案房屋总价款为379882元。原告应于2017年9月9日支付房屋定金3万元，应于2017年9月14日支付首付款160882元，原告应在本合同签订后7个自然日内完成贷款机构所需贷款资料的准备，并在本合同签订后7个自然日内与被告共同前往贷款机构完成贷款手续的办理及《贷款合同》的签订，委托贷款机构将贷款直接支付给被告，原告拟贷款金额18.9万元。原告承诺签订自身符合现行的贷款政策要求，在本合同前已向贷款机构确认贷款的可行性。被告自收到全部购房款（不含户口迁出保证金）后30个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条权属转移登记（一）被告与原告双方应于达到以下条件后30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；3、买受人选择以贷款方式支付的，在买受人支付首付款之日起30个工作日内。原告与被告任一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向授予方支付房屋总价款万分之五的违约金。落款处被告锦兴置业加盖合同专用章确认，原告周政瑜签字予以确认。 同日，周政瑜出具委托书，委托汪琰代为办理将涉案房产产权登记至原告名下、代办抵押登记、代领房产证、不动产登记证书等事项。被告锦兴置业出具授权委托书，委托张圣坤代为办理坐落于XX房产的网签、交税、过户、办证、抵押事宜，委托期限2017年7月1日至2018年6月30日。山东和盛信息咨询有限公司营业执照显示，法定代表人汪琰。 2017年9月26日，原告周政瑜（代办人：汪琰）与被告锦兴置业（代办人：张圣坤）签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定被告出售坐落于历城区XX商务公寓（房屋所有权证号XX），成交价款379882元。原告对该合同的真实性持有异议，但未提供相反的证据予以证实，且该证据系被告自济南市房屋档案馆查档所得，加盖有查档专用章，对其真实性本院予以确认。 合同签订后，周政瑜于2017年9月9日支付定金3万元，9月14日支付首付款160882元。2017年11月1日被告将涉案房屋交付给原告，2017年11月14日被告代为原告缴纳了契税和印花税，2018年1月28日涉案房产的办证申请受理完成，2018年2月1日原告取得不动产权证书，剩余购房款18.9万元于2018年5月3日由贷款银行支付给被告。 被告主张过户时间系原被告双方口头协商的结果，并提供山东和盛信息咨询有限公司出具的情况说明一份，该说明主要载明：山东和盛信息咨询公司于2017年9月14日接受周政瑜的委托，办理不动产登记及抵押等事宜，在办理涉案房产过户时，由于贷款银行收紧贷款导致审批周期较长，周政瑜与锦兴置业达成口头协议同意待贷款审批通过后共同办理房屋过户手续。原告对该份情况说明的真实性、关联性均有异议，否认双方达成上述口头协议，认为山东和盛信息咨询公司系签订房屋买卖合同时由被告联系的代办公司，与被告存在利害关系。原告主张其贷款审批没有延迟，并提供与齐鲁银行赵姓工作人员聊天记录证明其贷款审批通过时间为2017年10月12日，不存在贷款审批周期较长的问题。被告对该聊天记录的真实性、关联性均不予认可，认为无法核实聊天人员的真实信息。原被告双方对各自主张均提供了证据，但所提供的证据对方均不予认可，且原被告双方未进一步举证证明各自的主张，故本院对原被告双方的上述主张均不予采信。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《济南东都国际广场买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。合同签订后，双方应积极履行合同义务。原告已经按约支付购房款，被告已交付房屋，双方均积极履行自身义务。原、被告均将过户、抵押登记等事宜委托他人代为办理，则代理行为产生的法律后果由被代理人承受。原告周政瑜主张被告应承担延迟办理过户的违约责任。经查，根据《中华人民共和国合同法》一百三十四条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。被告有转移标的物所有权的义务，即办理涉案房屋的权属转移登记的义务，原被告虽均委托他人代为办理过户等事宜，但亦应当在《济南东都国际广场买卖合同》约定的日期内完成办理权属转移登记的申请，权属转移登记虽然约定双方当事人共同申请，但系出卖人的主要合同义务，被告未在合同约定的权属转移登记日期之前办理，构成违约，应当承担违约责任。 关于违约金的计算。依照《济南东都国际广场买卖合同》第七条权属转移登记（一）被告与原告双方应于达到以下条件后30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；3、买受人选择以贷款方式支付的，在买受人支付首付款之日起30个工作日内。原告主张自2017年9月14日支付首付款之日起30个工作日即2017年11月1日为被告违约之日；被告主张应当自支付首付款之日起60个工作日开始计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案的合同条款系被告提供的格式条款，应当按照通常理解予以解释，应自原告支付首付款之日2017年9月14日起30个工作日起算，因被告于2018年1月28日申请办理权属转移登记，故违约金应计算至被告申请办理权属转移登记前一日即2018年1月27日止。原告主张依据房屋买卖合同第八条第（一）款约定，任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日支付房屋总价款万分之五的违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于损失问题，原告主张因被告延迟过户而导致其重新补充资料，被告主张原告并无实际损失，但双方均未提供有效证据证明。结合合同实际履行情况及被告提前向原告交付房屋等情况，本院酌情支持原告按日支付房屋总价款万分之一点五的违约金。综上，被告锦兴置业应向原告支付自2017年11月1日至2018年1月27日期间的逾期过户违约金，计款5014元（379882元×0.15‰/天×88天）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周政瑜违约金5014元； 二、驳回原告周政瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费232元，由原告周政瑜负担182元，由被告济南锦兴置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  曹桂莲 人民陪审员  邢爱华 二〇一九年一月二日 书 记 员  张 盟