河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终128号上诉人（原审原告）：张锋，男，1983年3月11日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。上诉人（原审被告）：张兴，男，1965年5月25日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘巍，男，1982年8月19日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区，系张兴外甥。委托诉讼代理人：唐林娜，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。上诉人张锋与上诉人张兴房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7080号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人张锋，上诉人张兴及其委托代理人刘巍、唐林娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张锋上诉请求：l、请求撤销河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初7080号民事判决第三项，改判驳回一审反诉原告的全部诉讼请求或发回重审；2、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒被上诉人。1、上诉人并非消极履行合同，而是限购政策出来后，上诉人和被上诉人双方均知道无法继续办理网签，遂被上诉人出资办理资质想履行合同，而不是被上诉人催促上诉人，上诉人拖延办理过户等手续。2、根据限购政策，张锋系外地人，没有社保没有资质，理应无条件解除双方签订的关于房屋买卖的相关合同，而不应把责任归于上诉人。3、限购政策出台后2个月的缓冲期内我方银行批贷已完成，只等待被上诉方配合我方履行过户手续。但福成中介业务员韩天鹤并未及时告知被上诉人撤押截止日期，被上诉人没有及时加急还银行尾款撤抵押，造成了缓冲期内未交易成功的结果。张兴答辩称，答辩意见同我方上诉状内容。张兴上诉请求：一、请求依法撤销河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初7080号民事判决书中第三项判决内容，改判支持上诉人的反诉请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实基本正确，但并未实际考虑双方利益均衡问题，导致判决明显偏袒被上诉人，有违法律公平、公正的基本原则。上诉人与被上诉人于2017年5月24日即签订《二手房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《自行划转补充协议》及《居间服务合同》等，合同签订时没有任何限购政策，而且上诉人已经充分履行了合同中约定的义务。上诉人已经按照合同约定将房屋实际交付给被上诉人使用，并且及时还清了银行尾款、办理银行撤押。虽然政府出台限购政策，但是并不影响上诉人与被上诉人之间签订的上述合同履行。另限购政策出台后，涉案房屋价格大幅度下降，若解除合同上诉人的损失不止110万元，现在被反诉人就以限购无资格购买为由提起解除，且不想承担任何差价损失，明显不公平。根据上诉人一审提交的证据可以证明，涉案房屋在诉讼时已经降至150万元，从双方签订合同时的交易价格275万元来看，涉案房屋的降价损失了近125万元，而一审法院将这一巨大损失的主要部分判由上诉人一方承担，明显有违法律公平、公正原则。张锋答辩称，答辩意见同我方上诉状内容。张锋向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告已支付的首付款1380000元及购房款20%的违约金550000元：3、本案诉讼费由被告承担。张兴向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《二手房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》；2、判令反诉被告张锋赔偿反诉原告张兴损失1100000元；3、反诉费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：2017年5月24日，在三河市上上城房产经纪有限公司居间下，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《二手房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《授权网签委托书》，约定被告将坐落于三河市燕郊开发区规划路东侧首尔园甜城一期C1区B8楼B8-1-2502室房屋出售给原告，房屋建筑面积为85.95平方米，房屋总价款为2750000元。《二手房屋买卖合同》第四条约定，买方应于签订本合同当日支付定金50000元，并于签订本合同后7日内支付部分首付款700000元整（定金在交首付款或者全款时视为款项的一部分）；买卖双方另行签订补充协议支付房款；买方向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为1370000元。第五条约定，买卖双方同意于尾款到账之日交接房屋。第七条约定，出卖人应当在银行尾款到账日将该房屋交付给买受人。第九条约定，买卖双方应按照约定的期限履行合同义务，一方延迟履行视为违约，违约方应按照每逾期1日向守约方支付购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方同时应向守约方支付房屋总价款30%的违约金。《自行划转补充协议》第二条第2款约定，甲方在收到定金7个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，须自筹资金至抵押权人处全额还清其贷款余额，并办理抵押注销手续。第二条第4款约定，经双方协商，乙方应付甲方首付款1380000元，其中包括第一笔首付款700000元，第二笔首付款300000元，由乙方向第三方公司垫资，甲方还银行贷款余额，剩余第三笔380000元，乙方应于不动产过户前支付给甲方，否则甲方有权不配合不动产过户。上述系列合同签订后，原告于当日向张兴代理人刘巍的账户转账支付购房定金50000元。2017年5月25日，原告通过案外人转账给原告1380000元，原告又将1380000元转账给被告，用作原、被告履行银行贷款的首付款银行流水，后又将该款项偿还给了案外人。此后，原告于2017年5月27日向刘巍账户转账支付购房首付款650000元，于2017年8月9日向张兴账户转账支付购房首付款280000元，于2017年8月20日通过原告妻子张娜向被告指定的潘凤芝账户转账支付购房首付款20000元。在2017年8月9日原告向被告转账支付280000元后，被告存入现金720000元用于偿还涉案房屋的银行抵押贷款，银行于2017年8月20日收回贷款本息，被告于2017年8月25日到房管部门解除了涉案房屋抵押登记。此后，原告2017年11月4日向刘巍账户转账支付购房首付款50000元，于2017年11月5日向刘巍账户转账支付购房首付款270000元。原告提交一份张兴签字的《首付款补充协议》，主张2017年10月份张兴自愿支付60000元，用于买卖双方交易房产相关费用的办理，此款项买方直接由首付款中扣除。因此原告于2017年10月29日和2017年10月30日分别向三河市上上城房产经纪有限公司职员韩天贺转账支付35000元和25000元。这两笔款项应算作原告支付的购房款。被告认可此份《首付款补充协议》系2017年10月份形成，但原告将款项转账支付给了中介人员韩天贺，被告没有收到该60000元款项。本院根据原告提交的转账记录以及被告提交的刘巍与韩天贺的微信聊天记录，对原告提交的《首付款补充协议》予以认定。原告根据该协议向中介公司员工韩天贺转账支付60000元用于双方交易房产相关费用的办理，协议中载明“此款买方直接由首付款中扣除”、“手续未成功办理，买方须退还卖方办理手续款项”。因此，原告向韩天贺转账支付的60000元应算作支付给被告的房屋首付款。原告申请证人高某出庭作证，证明被告张兴未及时解押，导致合同无法继续履行。证人高某陈述其是三河市上上城房产经纪有限公司置业店长，原被告的房屋买卖合同是在2017年5月24日签订的，2017年6月三河市出台了限购政策，但给了两个月的缓冲期，因此通知原被告两个月内办理完毕，并通过韩天贺通知被告尽快办理解押手续，贷款已经批贷，2017年8月25日张兴办理完毕解押手续，但已经无法办理网签手续，合同无法继续履行。两个月的缓冲期是公司告知的，没有书面文件。2017年12月底，其约刘巍协商表示张锋要求继续办理过户手续的事宜。原、被告对证人证言均无异议，本院对高某的证言予以采纳。被告提交被告的代理人刘巍与中介公司员工韩天贺的微信聊天记录，证明刘巍在2017年8月1日询问韩天贺网签事宜，韩天贺表示可以继续网签，还尾款时间对网签无影响。刘巍在交易过程中一直催促中介方办理相关事宜。原告质证认为该微信聊天记录真实性无法核实，且通过微信记录可以看出被告早应当办理解押手续，存在拖延行为。因该微信聊天记录为刘巍与韩天贺之间形成，证人高某出庭作证时，经本院核实高某认可该微信聊天记录为其公司原职员韩天贺与刘巍通过微信聊天形成，故本院对刘巍与韩天贺的微信聊天记录予以认定。根据微信聊天记录，刘巍在2017年8月1日向韩天贺发送内容：“紧急通知！成交后没做网签的。赶紧做，后续有动作。”、“这是其它中介发的”、“进行到哪一步了”，韩天贺向刘巍回复内容：“最近有政策是针对燕郊一手40产权的，跟咱们这个没关系……，你这边要是忙完了，旅游完事了，我就通知那边近期找个时间给你转款”、“然后你这边该还还”、“咱们成交往下走办理手续没啥影响”，刘巍向韩天贺发送内容：“现在就是可以随时还尾款了？”、“买方剩余首付已经到位了？”，韩天贺向刘巍回复内容：“尾款咱们到银行那边就直接报房号和身份证就行”、“还尾款的时候给你30万……”、“放心哥，签的比咱们还早的面签还没有做呢，手续都能往下走这个你放心，咱们这个现在什么问题都没有，随时进行下一步”。被告提交2018年4月20日和2018年4月24日被告的代理人刘巍和张锋之间的电话录音，证明2018年4月份被告的代理人刘巍催问张锋对房屋买卖交易的履行情况，张锋表示再等等。被告对原告提交的录音的真实性予以认可，认为应从录音的整体内容来判断谈话的目的。原告认可两段录音的真实性，故本院对该录音内容予以采信。根据2018年4月24日的电话录音内容，刘巍询问张锋是否是还打算买这个房子，张锋回复再等等。被告提交被告代理人刘巍分别和链家房产中介公司、福成上上城中介公司、德佑房产中介公司工作人员的三段电话录音，其中2018年9月25日刘巍和链家房产中介公司工作人员询问首尔甜城林荫大道纯南两居85平方米的房子多少钱，工作人员回复目前市场成交价19000元左右，刘巍又询问2017年8月份左右的价格，工作人员回复单价在29000元至30000元。2018年10月28日刘巍和福成上上城房产中介公司工作人员询问首尔甜城林荫大道房子在2017年7、8月份的价格，工作人员回复27000元至28000元，刘巍又询问现在的价格，工作人员回复单价在17000元。2018年10月28日刘巍和德佑房产中介公司工作人员询问首尔甜城南向两居的房子现在的价格，工作人员回复19000元至21000元，刘巍又询问2017年8、9月份的价格，工作人员回复单价在30000多元。被告提交上述三段录音证明涉案合同现在和双方签订合同时相比降价达到1300000元左右，在2017年的7、8月份，涉案房屋的价格仍在每平方米30000元。如果当时原告提出解除合同，被告不会遭受巨大损失。因为房价下跌原告才提出解除合同，故提起反诉要求原告赔偿损失1100000元。原告质证认为三个中介方员工所说的价格系片面的，不能代表相关地区的真实房价，建议法院向相关权威机构查证。另查明，2017年6月6日，三河市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（三政办〔2017〕63号），其中第二条从严调整住房限购措施规定，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。原告提交结婚证、原告及其妻子的户口页、社保卡、原告本人的社保缴纳信息，主张原告及其妻子非三河市户籍，未在三河市缴纳社保。一审法院认为，原告张锋与被告张兴于2017年5月24日在三河市上上城房产经纪有限公司居间下签订的《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因限购政策出台，导致原告不再具备购房资格，原告要求解除原、被告签订的《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，被告亦同意解除合同，故对原告张锋及反诉原告张兴请求解除《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实，原告向韩天贺转账支付的60000元应算作支付给被告的房屋首付款，故原告向被告支付的房屋首付款共计1380000元。因此原告要求被告退还已收取的首付款1380000元的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，本院依法予以支持。对于原告主张的购房款20%的违约金550000元，根据双方签订的《自行划转补充协议》对付款方式的约定及被告和韩天贺的微信聊天记录，原告向被告共计支付1000000元后，被告偿还银行贷款余额，原告在2017年8月20日才支付够共计1000000元，故被告在偿还完抵押贷款后，在2017年8月25日解除涉案房屋的抵押登记，并不存在违约情形，故原告要求被告支付违约金550000元，本院不予维护。因在2017年6月份限购政策已经出台，即使如居间方所述存在两个月的缓冲期，但在涉案房屋已经解除抵押登记后，原、被告均未明确提出解除合同以便减少损失的进一步过大，而是希望通过居间方继续履行合同，办理过户手续。2018年4月份，被告的代理人刘巍询问张锋是否是还打算买这个房子时，张锋回复再等等，此后房屋价格大幅下降，因房屋价格下降导致反诉原告张兴的可得利益损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。本院结合反诉原告提交的相关中介工作人员对涉案房屋所在地的市场行情的陈述，根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告损失500000元。判决：一、解除原告（反诉被告）张锋与被告（反诉原告）张兴于2017年5月24日签订的《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》。二、被告张兴于本判决生效后七日内退还原告张锋购房款1380000元。三、反诉被告张锋于本判决生效后七日内赔偿反诉原告张兴房屋差价损失500000元。四、驳回原告张锋的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张兴的其他诉讼请求。以上二、三项判决内容折抵后，被告（反诉原告）张兴于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）张锋购房款880000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22170元，减半收取计11085元，由原告张锋负担3159元，被告张兴负担7926元；反诉案件受理费7350元，由反诉原告张兴负担4009元，反诉被告张锋负担3341元（本判决生效后三日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张兴提交了两份证据。证据一，关于涉案房屋所在小区最近二手房成交价格网页截图8张，欲证实因涉案房屋降价给其造成的实际损失数额。证据二，上诉人张兴代理人刘巍与中介公司经理高某的对话录音两段及文字版一份，欲佐证其提交的证据一，进而共同证明涉案房屋降价给其造成的实际损失数额。上诉人张锋的质证意见为：认可该两份证据的真实性。关于房屋降价的事，我们双方都不能预料到房价涨跌，取消合同并不是因为房价，是由于政策原因，我不是三河户口，不能网签。2017年10月份，我们签订了补充协议，当时有个女的说交6万元可以办理网签，福成中介业务员韩天鹤收取了我6万元。之后在12月份，双方当事人和中介签订了协议，当时说办理成功后，在时机成熟时可以过户，但是我方认为这句话没有写具体日子，该协议对我方不利。关于录音，店长高某和我联系过，当时一直在等办理资质人的消息，并且和我说过解除买卖合同的事宜。上诉人张兴提交的证据经庭审交换、质证，本院认证如下:上诉人张锋认可上诉人张兴提交的该两份证据的真实性，故本院对该两份证据的真实性予以认可。从该两份证据反应内容来看，可以证实涉案房屋现价应在150万左右的事实。本案二审审理过程中，双方于2019年1月12日自愿达成补充协议。协议约定张峰于2019年2月15日给付张兴购房尾款人民币1370000元，购买方式为贷款购买此房（于2019年1月31日之前向指定银行办理贷款手续），银行批贷不足金额由张峰自行补齐给付张兴及张兴于收到张峰购房尾款人民币1370000元后三日内协助张峰办理过户手续等事宜。双方将该补充协议书提交本院，并共同向本院申请继续履行涉案房屋的买卖合同以及双方于2019年1月12日达成的补充协议书内容。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方均应按合同约定全面、善意的履行各自的义务。本案中，上诉人张锋与上诉人张兴于2017年5月24日在三河市上上城房产经纪有限公司居间下签订的《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，对双方具有法律约束力。上述合同约定，涉案房屋总价款为2750000元，首付款1380000元，余款支付方式为拟贷款1370000元。至2017年11月5日上诉人张锋已通过向上诉人张兴及其代理人刘巍和其指定的潘凤芝账户转账方式共计支付了1320000元，另经双方协商上诉人张兴自愿支付给中介公司员工韩天贺60000元，用于办理买卖双方交易房产的相关费用，并同意此款项由上诉人张锋代为支付，上诉人张锋支付后，此款应折抵首付款数额。为此上诉人张锋分别于2017年10月29日、2017年10月30日向三河市上上城房产经纪有限公司职员韩天贺转账支付35000元和25000元。综上，上诉人张锋为履行涉案房屋买卖合同已支付完毕138万元首付款，上诉人张兴也于2017年8月9日向其贷款账户存入现金720000元用于偿还涉案房屋的银行抵押贷款，银行于2017年8月20日收回贷款本息，房管部门也于2017年8月25日解除了涉案房屋抵押登记，由此可见双方已履行了大部分合同义务。对于继续履行合同的尾款给付问题，双方又于本案二审审理过程中（2019年1月12日）自愿达成补充协议书约定了张峰于2019年2月15日前给付张兴购房尾款人民币1370000元，购买方式为贷款购买此房（于2019年1月31日之前向指定银行办理贷款手续），银行批贷不足金额由张峰自行补齐给付张兴及张兴于收到张峰购房尾款人民币1370000元后三日内协助张峰办理过户手续等事宜，并共同向本院申请继续履行涉案房屋的买卖合同以及双方于2019年1月12日签订的补充协议书内容。因双方签订涉案房屋买卖合同的时间为2017年5月24日，系在当地政府出台限购政策之前，双方订约时的交易行为符合意思自治原则及法律规定，基于法不溯及既往原则、诚信信用原则及保护交易安全、维护市场秩序精神并结合本案双方签订合同后的履行程度及后续履行的相关条件来看，此在途合同继续履行并不违反法律规定，故本院对双方请求继续履行涉案房屋买卖合同及相关补充协议的请求予以维护。对于上诉人张兴以抵偿首付款方式支付给三河市上上城房产经纪有限公司职员韩天贺的60000元款项的问题，双方若有争议可另行解决，本院不予处理。综上所述，张兴、张锋的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7080号民事判决；二、上诉人张锋与上诉人张兴继续履行双方于2017年5月24日签订的《二手房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》及2019年1月12日签订的补充协议书；三、上诉人张锋于2019年2月15日前给付上诉人张兴购房尾款1370000元，上诉人张兴在收到以上购房尾款当日向上诉人张锋交付涉案房屋并于三日内协助上诉人张锋办理涉案房屋过户手续；四、驳回张锋其他诉讼请求；五、驳回张兴其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11085元，由张锋负担7000元，张兴负担4085元；一审反诉案件受理费7350元，由张锋负担5000元，张兴负担2350元；二审案件受理费9300元，由张锋负担6000元，张兴负担3300元。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  梁志斌审判员  韩静威二〇一九年一月二十一日法官助理刘远鸥书记员徐世玄