广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21878号原告：何春花，女，1987年3月12日出生，汉族，住广东省连州市，委托诉讼代理人：郑飞云（何春花的丈夫），男，住福建省仙游县。被告：佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道三山E9街区01地块（地块A）首层商铺，统一社会信用代码：9144060532328962X1。法定代表人：王涛。委托诉讼代理人：陈佳欣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨益龙，男，该公司员工。原告何春花诉被告佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑飞云及被告的委托诉讼代理人陈佳欣、杨益龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方签订的补充协议第五条第4款无效；2.被告立即向原告支付逾期交楼违约金（以780000元为本金从2017年11月1日起至实际交付之日止按日万分之二的标准计付，现暂计至2018年10月31日为56940元)；3.被告立即恢复三山智汇广场1栋全部楼层的公共厕所；4.被告立即按照报建图纸及交楼标准拆除房屋中间的排污管、下水道并修复原状；5.被告立即拆除加建的钢结构夹层；6.被告立即修复脱落的外墙瓷砖及修复房屋渗水的质量问题；7.被告立即就管道煤气无法配套导致房屋价值贬损向原告赔偿30000元；8.本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中明确，第4项请求就是拆除排污管、下水道，修复拆除后的天花和地面上的孔洞。事实和理由：2016年6月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：一、原告以780000元的总价向被告购买位于佛山市南海区桂城街道三山环岛西路16号三山智汇广场1座12层1201室的预售商品房一套；二、被告应当在2017年10月31日前将验收合格的商品房交付原告使用；三、若被告逾期交房，应承担相应的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定支付了房款734825元，缴纳了住宅专项维修资金7800元、契税22285.71元、印花税390元、团购服务费20000元等，但被告至今并未按照约定的日期将符合交楼标准的房屋交付给原告。原告多次要求被告按标准交楼，双方也多次在现场确认房屋的质量问题和违法加建的问题，被告均敷衍了事，截止至起诉之日，涉案房屋的整栋大楼仍在施工中,根本无法依约交楼。原告多次将相应问题反映到佛山市南海区国土城建与水务局，该局出具了南建信[2018]0200号复函一份，确认了被告部分违法、违约事实，具体如下：一、关于被告逾期交楼的问题。按照双方约定的交楼日期至今，被告逾期交楼已逾360天。买卖合同是被告出具的格式合同，按照买卖合同及补充协议约定的逾期交楼违约金标准不符合公平与诚实信用原则，该违约金标准远远低于原告因逾期收楼造成的损失，为弥补原告的损失，逾期交楼的违约金标准应调整为日万分之二。二、关于公共厕所的问题。按照买卖合同的约定，整栋房屋的每一层都设计有公共厕所（参见买卖合同第20页），但该部分面积已经被被告改建后售卖给他人，该行为不但涉嫌侵权还涉嫌违法。原告购买房屋的时候该部分面积已经计算到全体业主的公摊面积里面，按照物权法的规定，该部分面积属于全体业主共有，不应当被售卖，被告私自处分的行为侵害了全体业主的权利，应当立即恢复原状。三、关于违法、违约加建排污管道、下水道的问题。根据设计图纸，涉案房屋并没有相应的排污管、下水道的设计，增加的管道井等设施与设计图纸不相符，已经涉嫌违建。另外，直接从楼板打洞并简易砌砖加建的行为破坏了房屋结构，严重危害原告与其他业主的使用安全。四、关于违法加建钢结构夹层问题。原告与其他业主一并到主管部门佛山市南海区国土城建与水务局反映该情况后，该局出具南建信[2018]0200号复函第二条第三项已经确认了被告违法加建钢结构夹层的行为涉嫌违建。违法建筑危害原告与其他业主的使用安全，应当立即予以拆除。五、关于外墙脱落与房屋渗水问题。涉案楼房还未交付就已经出现外墙瓷砖脱落、房屋渗水的严重质量问题，佛山市南海区国土城建与水务局南建信[2018]0200号复函第二条第四款已经确认了该事实。六、关于管道煤气无法配套导致房屋价值贬损问题。被告在售楼时向原告承诺，涉案房屋有相应的天然气管道，可以使用明火，但实际上并非如被告宣传的那样。根据佛山市南海区国土城建与水务局南建信[2018]0200号复函，被告行为属于虚假宣传，损害了原告的信赖利益，也导致房屋使用价值的贬损，应当赔偿原告相应的损失30000元。特此起诉，请判如所请。被告辩称，一、补充协议是双方协商后确定的条款，并非合同任一方的格式条款，补充协议第五条第四款没有限制业主的主要权利，也没有排除开发商的主要责任，不属于格式条款无效的情况，该条款是双方真实意思表示，合法有效。二、涉讼房屋于2018年4月28日取得验收备案证明，2018年5月14日取得面积测绘报告，已达到交楼条件，被告于2018年8月23日以书面形式通知原告收楼，原告无正当理由拒不收楼，因此，自2018年8月23日后至今不构成逾期交楼，同时，逾期交楼违约金应按合同约定的合同总价款日万分之一的标准计算，如果原告认为该标准低于其实际损失，应提供证据证明其实际损失情况。即使认定被告存在逾期交楼行为，违约金也应从2017年11月1日按日万分之一算至2018年5月14日，如果高于合同总金额的1%，应按合同总金额1%计算。房屋达到交付条件后，被告还需为原告加建夹层。原告于2018年4月已到涉讼房屋验收。三、涉讼房屋所在整栋建筑内的公用卫生间并非被告改建，而是经过其他业主的共同决议委托物业公司进行改建，开发商即被告不承担责任。四、排污管、下水道在签订合同时是经过所有业主的同意的，而且排污管、下水道的设计、建造有利于业主更便利使用房屋，对原告没有造成不利，没有实际损失，根据原告赔偿煤气管道无法加装的损失诉请及补充协议加建夹层及燃气的约定，涉讼房屋在规划上虽然属于办公，但原告在签订合同时对涉讼房屋就有了居住的需求，排污管、下水道的建设是为了满足该需求，所以符合合同目的，如果同意原告的该项诉讼请求，将导致整栋楼业主的利益受到影响，管道属于整栋业主的共有物，要拆除的话需整栋楼业主的同意，拆除成本巨大，不符合经济效益原则。根据民法添附原则，管道不应拆除。综上，在业主同意的情况下，而且能满足房屋的居住功能，符合合同目的，拆除管道有损业主利益，该请求不应得到支持。五、根据补充协议第十二条约定，被告负有加建夹层的义务，夹层加建也是原告的要求，因此被告不构成违约。六、原告没有提供证据证明房屋有外墙瓷砖脱落及渗水的问题，即使存在该些问题，被告也已修复。七、管道煤气加装不是被告的契约义务，补充协议有明确约定，被告只有协助申请的义务，没有就管道燃气一定会加装做过任何承诺，被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的报纸拍照不能证明发布者，不能证明原告主张的证明内容，本院对其关联性不予确认。原告提供的照片无法反映房屋存在质量问题，本院对照片的证明内容不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2016年8月15日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买位于佛山市南海区桂城街道环岛西路16号三山智汇广场1座1201室的房屋，房屋总价780000元。买受人逾期支付购房款，逾期90日之内，按逾期应付款的日万分之一计付违约金。逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按逾期应付款日万分之一计付违约金。出卖人应于2017年10月31日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的商品房，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期90日之内，出卖人按全部房价款的日万分之一计付违约金，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按全部房价款日万分之一计付违约金。该商品房无燃气设施。补充协议中有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方并约定其他权利义务。原告（买受人）和被告（出卖人）签订《补充协议》，约定买受人知悉，本项目样板房，装修示意图等只涉及对户型格局、装修示意进行展示，仅作为购买参考。本补充协议及买卖合同其他附件是双方真实意思表示，双方同意认购书、买卖合同与本补充协议、附件约定不一致的，以本补充协议的约定为准。（第五条第4款）由于出卖人的原因导致迟延交付的，出卖人应当按照买卖合同关于迟延交付的约定承担违约责任，出卖人承担迟延交付的违约责任的金额不超过合同金额的1%。（第十二条）出卖人承诺买受人收楼后，六个月内为买受人做夹板隔层，具体安装标准为钢结构水泥板。在加装夹板隔层期间免收买受人该房屋的物业管理费。买受人自愿要求加装管道燃气，由出卖人负责向燃气供应部门申请室内燃气管道的敷设，并承担市政管道铺接到入户表的相应费用，燃气供应部门收取报装、开户、检测等费用由买受人自行承担。原告已支付全部购房款予被告。三山智汇广场1座于2018年4月19日办理竣工验收并于2018年4月28日办理竣工验收备案。2018年5月14日，佛山市南海区房地产测绘中心出具涉讼房屋的面积测绘报告书。2018年8月25日，被告向原告送达《温馨提示》，通知原告于2018年8月31日前到现场办理收楼手续。原告和被告共同确认涉讼房屋内加建有钢结构夹层和排污管、下水道。被告确认全部楼层的公共厕所已取消，被告主张是物业公司根据部分业主要求拆除。本院认为，关于补充协议第五条第4款约定的效力，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告和被告签订的《商品房买卖合同》约定原告逾期支付购房款的，按逾期应付款的日万分之一支付违约金；被告迟延交楼的，按全部房价款的日万分之一计付逾期违约金。双方关于逾期违约金的约定是对等的。补充协议第五条第4款仅约定被告逾期交楼需支付的违约金以合同金额的1%为限，并未对原告的违约金上限进行对等约定，补充协议的该条约定单方面减轻了被告的责任、排除了原告的主要权利，属无效约定，双方关于逾期违约责任的约定仍应以商品房买卖合同的约定为准。关于原告的逾期违约金请求，双方约定房屋交付时间为2017年10月31日前，涉讼房屋于2018年4月28日通过竣工验收备案，于2018年5月14日取得面积测绘报告，涉讼房屋未能在约定时间具备交付条件，具备交付条件后，被告应向原告发出收楼通知。被告至2018年8月25日向原告送达收楼通知,通知原告应在2018年8月31日前收楼，被告应支付从2017年11月1日起至收楼期限届满之日2018年8月31日止以全部房价款780000元为本金按日万分之一计算304天的逾期违约金23712元予原告。双方在补充协议约定被告应为房屋加建钢结构夹层，加建的钢结构夹层与原报建规划图纸不符，原告请求被告拆除该钢结构夹层，本院予以支持。由于在涉讼房屋加建钢结构夹层是原告和被告在补充协议自愿达成的一致约定，双方约定的房屋交付条件为房屋已通过竣工验收和出具面积测绘报告，原告主张钢结构夹层加建导致房屋不符合约定交付条件的意见，本院不予采纳。被告在通知的收楼期限届满时已履行合同约定的交楼义务，原告的逾期违约金请求超出本院核定部分，本院不予支持。双方约定的逾期违约金是针对合同约定的房屋交付条件，如被告逾期履行拆除钢结构夹层的义务，原告可就逾期拆除导致的房屋占用损失另行主张权利。原告未能举证证明涉讼房屋至被告送达收楼通知时仍存在瓷砖脱落及房屋渗水问题，诉讼中经本院责令查看房屋，原告没有主张涉讼房屋存在影响居住的质量问题，本院对原告请求被告修复瓷砖及渗水问题的请求不予支持。关于公共厕所恢复和加建的排污管、下水道拆除请求，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”涉讼楼宇的公共厕所和加建的排污管、下水道均属于影响涉讼房屋所在楼宇全体业主共同利益的事项，相关处理应根据上述规定经专有部分占建筑物总面积多数的业主且占总人数多数的业主同意决定，何春花就该请求提起诉讼实为行使业主的共同管理权利，在未设立业主大会和业主委员会的情况下提起诉讼亦应经符合上述条件的业主同意，何春花就该诉请不具备原告的诉讼主体资格，本院不予处理。关于煤气配套赔偿请求，《商品房买卖合同》约定涉讼房屋无燃气设施。补充协议约定本项目样板房、装修示意图等只涉及对户型格局、装修示意进行展示，仅作为购买参考。根据上述约定，原告应知悉涉讼房屋不配置燃气管道和燃气设施。补充协议约定买受人自愿要求加装管道燃气，由出卖人负责向燃气供应部门申请室内燃气管道的敷设。该约定是关于被告协助办理燃气管道安装申请的义务，至于涉讼房屋是否具备安装燃气管道的条件，仍应受限于涉讼房屋是否符合行政管理部门关于管道安装要求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告何春花和被告佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司签订的《补充协议》第五条第4款无效；二、被告佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金23712元予原告何春花；三、被告佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起四十日内拆除位于佛山市南海区桂城街道环岛西路16号三山智汇广场1座1201室的钢结构夹层；四、驳回原告何春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计986.75元（原告已预交），由原告负担790.35元，由被告佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司负担196.40元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的196.40元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一九年一月十四日书记员 孔捷莹