重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初7515号原告：重庆鸿特房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区六店小区**附**，统一社会信用代码915001075951944055。法定代表人：陈平，该公司总经理。委托诉讼代理人：任涛，重庆固德律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫燕，重庆固德律师事务所律师。被告：重庆隆利资产管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区巴教村****，注册号500103004058417，组织机构代码30522896-2。法定代表人：张英武。被告：张英武，男，1973年4月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆鸿特房地产经纪有限公司（以下简称“鸿特公司”）与被告重庆隆利资产管理有限责任公司（以下简称“隆利公司”）、被告张英武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿特公司的委托诉讼代理人任涛，被告隆利公司的法定代表人张英武，被告张英武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿特公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告重庆鸿特房地产经纪有限公司与被告重庆隆利资产管理有限责任公司于2015年10月15日签订的《商业租赁合同》；2、判令被告支付原告租金1561084元、物业费68187.2元，共计1629271.2元（暂计算至2018年6月12日）；3、判令被告自2017年7月1日起以1065628元为基数按年利率8%支付拖欠费用利息直至还清本金时止（暂计至2018年2月15日为67489.77元）；4、判令被告向原告支付违约金238644元；5、判令被告支付原告律师代理费20000元；6、判令被告重庆隆利资产管理有限责任公司立即返还重庆市渝中区菜袁路*号左*至*层房屋、*幢*层至*层门面；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月15日，原告重庆鸿特房地产经纪有限公司与被告重庆隆利资产管理有限责任公司签订了《商业租赁合同》，合同约定被告重庆隆利资产管理有限责任公司租赁重庆市渝中区菜袁路*号左*至*层房屋、*幢*层至*层门面建筑面积为5682平方米的房屋作为康复养老中心使用，租赁期限为10年，从2015年10月16日至2025年10月15日止。首年度租金为2386440元，从第三年度起租金在前一年基础上递增5%，租金按季度支付并在上一期届满前30天足额支付下一期租金，合同并约定被告不按期支付租金逾期超过30日的，原告有权解除合同，无条件收回房屋，并且被告按照当年年度租金总额的10%支付违约金，被告并承担拖欠租金以及造成的损失、合同其他约定了物业费用、违约责任、并约定管辖法院为渝中区人民法院。合同签订后，原告重庆鸿特房地产经纪有限公司依约履行了合同义务，而被告重庆隆利资产管理有限责任公司从2016年6月16日开始欠付租金，自2017年8月起被告重庆隆利资产管理有限责任公司累计拖欠租金共计1561084元，并自2016年5月15日起，累计拖欠物业费用物业费68187.2元未付，虽经原告多次向被告重庆隆利资产管理有限责任公司催交和协商，被告重庆隆利资产管理有限责任公司亦多次承诺按照年利率8%自2017年7月1日起支付拖欠费用的利息至完清所欠费用之日止，但被告重庆隆利资产管理有限责任公司至今仍未支付任何费用。2017年12月23日，被告重庆隆利资产管理有限责任公司、被告张英武主动出具《承诺书》，自愿加入债务并承诺承担还款等责任。需要说明的是，原告重庆鸿特房地产经纪有限公司主要经营管理本案所涉及的物业、由于不能按时收取租金和物业费用，致使原告经营费用短缺，甚至难以发放工人工资。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告隆利公司辩称，原告所述违约的问题，原告与被告约定的免租期为6个月，应当从实际交付时间开始计算，即从2016年4月19日开始计算。由于原告的消防主体不合格导致被告装修延迟，影响了被告的经营，才引起双方房屋租金纠纷，是因为原告的原因造成的，被告不应承担违约责任。如要解除租赁合同，解除租赁合同造成的损失，应该由原告承担。原告主张涉案房屋租金1561084元，原告已经将递增的租金计算在内，从2016年4月开始计算租期，合同约定是从第3年开始每年递增5%，原告计算的租金是不准确的。原告举示的4份承诺书以及1份付款计划是原告公司直接要求被告签署的，承诺书的格式条款是原告制作的，被告不签署这份承诺书，原告就在被告经营的君盾医院闹事，影响正常经营，被告迫于无奈才签署承诺书以及付款计划。请求驳回原告的诉讼请求。被告张英武辩称，原告所诉其以个人身份主动加入债务纠纷，没有任何证据证明。签署承诺书是被胁迫的，不是其个人真实意思表示。本院经审理认定事实如下：重庆骏建房地产开发有限公司（以下简称“骏建公司”）系重庆市渝中区菜袁路*号左*至*层以及菜袁路*号*幢负*至负*层房屋权利人。2012年11月25日，骏建公司与鸿特公司签订了《商业租赁承包合同》，双方约定：骏建公司将上述房屋出租给鸿特公司，租赁期限为十年，从2012年11月25日至2022年11月24日止；在租赁期内，鸿特公司可以将承租房屋转租第三人，由鸿特公司自行负责转租出租事宜，骏建公司对鸿特公司的转租行为予以认可。同日，骏建公司与鸿特公司共同对外发布《授权说明》，载明：骏建公司于2012年11月与鸿特公司签订了《商业租赁承包合同》，将位于重庆市渝中区菜袁路*号香江美地商业招租、外联洽谈等业务承包给鸿特公司，由鸿特公司全权负责出租事宜，租赁合同签订及收取各商业门面租金、小区外场租场地租金等相关款项收取。2015年10月15日，鸿特公司（甲方）与隆利公司（乙方）签订《商业租赁合同》，约定甲方同意并确认将位于重庆市渝中区菜袁路*号左*至*层，*幢*至负*层门面建筑面积为5682平方米的商业用房出租给乙方作为康复养老中心使用，租赁期为10年，从2015年10月16日至2025年10月15日止。该合同3.1条约定，首年（以建筑面积为准）月租金为198870元，每平方米的租赁单价为35元/月，全年租金共计2386440元。从第三年度起租金在前一年的基础上递增5%；即：第二年：月租金为198870元，每平方米的租赁单价为35元/月，全年租金共计2386440元。第三年：月租金为209098元，每平方米的租赁单价为36.8元/月，全年租金共计2509171元。第四年：月租金为219552元，每平方米的租赁单价为38.64元/月，全年租金共计2634624元。…3.2条约定，支付方式：按季度支付租金。（注：计租期第一年前6个月，乙方按月支付租金，其余均按季度支付租金）。上述租金费甲方向乙方提供收款收据，不含税金。如需开具发票，乙方应向甲方缴纳相应税费。3.3条约定，为保证意向协议的良好履行，乙方于本协议签订之日起7个工作日内向甲方支合同定金200000元，2015年10月15日前支付第一月租金198870元和物业管理费17046元及租赁履约金300000元。以后每期租金在上一期届满前30天内乙方须足额向甲方支付下一期的租金。租赁期满，若乙方无任何违约行为，在承租期间房屋无任何损害并经甲方验收认可的情况下交还甲方时，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方，由乙方负责将租赁场所清理干净。否则甲方有权从履约保证金或租金中扣除相应费用，不足部分甲方有权向乙方追偿。4.1条约定，甲方同意为乙方提供6个月的免租装修期。免租期从2015年10月16日开始计算，即免租装修日期从2015年10月16日至2016年4月15日。4.2条约定，双方约定的计租日为免租期满后的第二天开始计算，即计租期限从2015年4月16日开始计算。4.3条约定，如乙方自身原因导致本合同提前解除，则乙方应向甲方补交免租期的租金。5.1条约定，在本合同履行期及租赁期内，乙方按照物业管理合同缴纳相关费用，物业管理费为3元/平方米.月，每月物业费总额为17046.80元整。5.2条约定，乙方经营过程中所产生的费用（包括但不限于水、电、气、通讯、闭路等）、税收、债务均由乙方自行承担。6.1条约定，交接前，双方应列出交接清单，甲、乙双方需在清单上签字确认。6.2条约定，交接清单作为本合同附件，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。7.4条约定，合同期满或因乙方原因导致合同无法履行而解除时，改建装修部分（活动及可移动部分除外）无偿归甲方所有。10.4条约定，甲方有义务配合乙方过消防、环评并提供所租房屋的产权及原始资料。11.2条约定，乙方应按时足额缴纳租金、物管费等费用，遵守物业管理部门的统一管理、相关法律法规。11.10条约定，乙方租赁房屋范围的所有消防及其设施、设备，均由乙方自行负责并承担与此相关的所有责任。11.11条约定，乙方按甲方出租房屋现状承租，若因层高、货载、消防等原因造成乙方无法经营或其它后果等情况，由乙方自行承担所有责任，与甲方无关且乙方仍按合同约定承担责任。12.3条约定，乙方如不按期支付租金，甲方有权要求乙方按承租房屋当年年租金总金额的万分之一/日向甲方支付违约金。逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，无条件收回该出租房屋，履约保证金不予退还，并且乙方须按当年年租金总额的10%向甲方支付违约金。如乙方在甲方书面通知期限时间内未能将出租房屋内的物品及财产转移，该出租房屋内的所有物品及财产均无偿归甲方所有，甲方有权对该物品及财产进行处置。同时，甲方对其拖欠的租金及造成的损失（包括但不限于租金收益、交通费、律师代理费等）仍有权向乙方追偿。16.1条约定，若在2015年10月15日前，甲方无法交付出租房屋给乙方或乙方未通过相关环境审批，造成双方无法签订《商业租赁合同》的，双方互不承担任何违约责任，甲方无息退还乙方已缴纳的款项。该合同同时对双方在合同履行过程中的其他权利义务进行了约定。2017年7月14日，张英武出具《承诺书》一份，载明：本人张英武身份证号码*于2015年10月16日与重庆鸿特房地产经纪有限公司签订了租赁协议，承租位于重庆市渝中区菜袁路*号办公裙楼及*商铺。因本人实际经营困难，自2016年7月16日至2016年12月15日共5个月租金未缴，其中由于消防问题公司同意免2个月租金，实际拖欠鸿特公司租金、物管费等相关费用818208元（大写：捌拾壹万捌仟贰佰零捌元），为使双方合同正常履行，现本人郑重承诺如下：1、将拖欠鸿特公司的全部租金及相关费818208元于2017年10月31日前全部完清，全部拖欠费用818208元按照中国人民银行同期贷款年利率（8%）的利息支付给鸿特公司。2、计息周期：从2017年7月1日起至完清所欠费用之日止。3、如在2017年10月31日仍未能完清拖欠费用，鸿特公司有权停止供应水、电等配套设施，至本人完清所欠费用再行开通。本人表示无任何异议。本承诺书视为本人真实意思表达，具相关法律效力。落款有承诺人张英武签名并盖有隆利公司印章。2017年8月30日，隆利公司出具《承诺书》一份，载明：鸿特公司：关于我司欠贵公司2017年8月15日到9月15日房租问题作如下说明承诺：①我司向重庆农村商业银行申请贷款作经营业贷款，经银行初审同意我司贷款请求，于8月29日初审批给我司额度为280万元，现已报分行审批，正在办抵押前期流程，根据银行终审、抵押、放款需要一定时间，估计在2017年9月10日左右办理终结。②我司贷款下来后除补齐此月欠款外，对以前的欠款将一并处理。③如若在10日后仍不能补齐此月欠款，我司愿承担按之前书面承诺的年资金利息向贵公司支付。④在下月交纳费前未能补齐此月欠款，我司除承担利息外贵公司可以对我医院试行停水停电处理。特此说明承诺。落款有张英武签名并盖有隆利公司印章。2017年12月21日，鸿特公司出具《付款计划》一份，载明：重庆隆利资产管理有限公司：由于贵司到目前为止所欠费用共计1363176元，拖欠费用按照中国人民银行同期贷款年利率（8%）的利息支付我司共计利息为66341.2元（计息周期：2017.7.1-2018.2.5）本金+利息共计1429517.2元，现将此费用分为四次支付给我司：第一次于2017年12月22日前支付40万元；第二次于2018年1月5日前支付40万元；第三次于2018年1月20日前支付32万元；第四次于2018年2月5日前支付309517.2元。除缴纳历史欠费外，当月租金、水、电等费用不得拖欠我司。依据贵司承诺12月22日12时向我司缴纳40万元前期欠费，如逾期支付费用的，我司有权收回场地并停止供应水、电等配套设施，追究贵司的违约责任，由此造成的一切后果及法律责任均由贵方自行承担。该《付款计划》下方有隆利公司员工项燕手写：“同意还款计划，利息我方有异议。”2017年12月23日，张英武等人出具《承诺书》一份，载明：经重庆隆利公司股东研究决定，定于2017年12月27日17点之前支付该付款计划中第一笔缴款未缴部分（30万元）并同意该还款计划另几期的付款时间节点及金额，如到各节点未足额支付款项，我方同意重庆鸿特房地产经纪有限公司采取拉警戒线方式维护自身权益，我方不得强制经营行为，如强制经营由我方承担一切后果。2018年1月12日，张英武出具《承诺书》一份，载明：本人张英武身份证号码*，现向重庆鸿特房地产经纪有限公司承诺，历史欠费（2016.7.15-2018.1.15）扎断至2018年1月15日，总欠费为：1065612元（以实际对账为准），承诺2018年1月22日前支付当月租金（2018.1.16-2.15）、物业费、水电费等费用25万，2018年1月30日前支付部分历史欠费25万。特此承诺。该《承诺书》盖有隆利公司印章。以上四份《承诺书》及一份《还款计划》被告称其并非其真实的意思表示，是被迫签署的，但被告并未举示相关证据证明并非其真实的意思表示，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2018年2月9日，鸿特公司与重庆固德律师事务所签订委托合同，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费20000元。截止2018年6月12日，隆利公司拖欠鸿特公司租金1561084元、物业费68187.2元，共计1629271.2元。上述事实，有《商业租赁合同》、《承诺书》、《还款计划》、房地产权证、授权说明、收据、《法律事务委托合同》、重庆增值税普通发票等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，鸿特公司与隆利公司签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利履行义务。截止2018年6月12日，隆利公司拖欠鸿特公司租金1561084元、物业费68187.2元，共计1629271.2元应当支付给鸿特公司，原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于隆利公司主张的因原告交付的房屋消防出现问题，应从2016年4月开始计算免租期的答辩意见，本院认为，2017年7月14日张英武出具的《承诺书》载明：由于消防问题鸿特公司同意免2个月租金，双方已就该问题达成了一致处理意见。本院对隆利公司的相关答辩意见不予支持。关于原告要求解除《商业租赁合同》及要求被告返还房屋的诉讼请求，根据《商业租赁合同》12.3条约定，乙方如不按期支付租金…逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，无条件收回该出租房屋…被告逾期支付原告租金超过三十日，因此原告有权解除双方签订的租赁合同，故原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告所主张的拖欠费用利息问题，《商业租赁合同》中双方并未约定拖欠费用要承担利息的责任，仅是后来被告出具《承诺书》及同意的《付款计划》中载明了拖欠费用被告愿意承担利息，但双方并未就利息的计算方式及具体数额达成一致意见，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的被告向原告支付违约金238644元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于张英武是否应当承担赔偿责任的问题，本院认为，张英武以个人名义出具的《承诺书》系张英武的单方允诺，该承诺经鸿特公司接受，双方达成合意，张英武就隆利公司向鸿特公司支付所欠租金、物业费等费用的义务，构成债务加入，因此张英武应当就隆利公司所负相关债务承担共同责任。关于原告要求被告支付原告为维权所发生的律师费用20000元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆鸿特房地产经纪有限公司与被告重庆隆利资产管理有限责任公司于2015年10月15日签订的《商业租赁合同》自本判决生效之日立即解除；二、被告重庆隆利资产管理有限责任公司、被告张英武于本判决生效之日起十日内向原告重庆鸿特房地产经纪有限公司支付至2018年6月12日所欠租金1561084元、物业费68187.2元，共计1629271.2元；三、被告重庆隆利资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆鸿特房地产经纪有限公司支付违约金238644元；四、被告重庆隆利资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鸿特房地产经纪有限公司律师费20000元；五、被告重庆隆利资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告重庆鸿特房地产经纪有限公司重庆市渝中区菜袁路*号左*至*层房屋、*幢*层至*层门面；六、驳回原告重庆鸿特房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11199元，由原告重庆鸿特房地产经纪有限公司负担304元，被告重庆隆利资产管理有限责任公司负担10895元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇一九年一月三十日书记员  曹燎