广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19608号原告：邱岚，女，1976年9月5日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县，委托诉讼代理人：宋勇，广东正也律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖璐，广东正也律师事务所律师。被告：山东一建建设有限公司中山分公司，住所地中山市西区富华道383号柏景台2幢10B房，统一社会信用代码914420000615136359。法定代表人：周文耀。被告：山东一建建设有限公司，住所地山东省泰安市长城路28号，统一社会信用代码91370900760970237G。法定代表人：陈尚洋。上述两被告共同委托诉讼代理人：于雷，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。被告：中山市尚建实业有限公司，住所地中山市火炬开发区大环村环茂路7卡商铺，统一社会信用代码914420006981198625。法定代表人：潘建波。委托诉讼代理人：左丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所律师。原告邱岚与被告山东一建建设有限公司中山分公司（以下简称山东一建分公司）、山东一建建设有限公司（以下简称山东一建总公司）、中山市尚建实业有限公司（以下简称尚建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宋勇、梁颖璐，被告山东一建总公司及山东一建分公司共同的委托诉讼代理人于雷，被告尚建公司的委托诉讼代理人萧欣恩到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解一个月，本院予以准许，该期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、判令继续履行原告邱岚与被告山东一建分公司于2016年11月6日签订的《订房协议书》；二、判令被告山东一建分公司、山东一建总公司、尚建公司共同配合原告邱岚办理完毕涉及位于中山市火炬开发区××村尚怡雅筑5幢601、603房的备案认购有关合同手续（包括签订中山市商品房买卖合同等）和办理相应的房屋权属证书手续。庭审中，原告明确诉求一的具体履行方式为，由尚建公司与原告按原合同标准签订房屋买卖合同，待条件成就后由尚建公司协助办理权属证书。事实和理由：山东一建分公司与尚建公司于2015年11月27日签订尚怡雅筑工程承包合同约定，由山东一建分公司承包建设尚建公司开发的位于中山市火炬开发区××村尚怡雅筑房地产项目。之后，山东一建分公司与尚建公司签订协议书约定，由尚建公司提供位于尚怡雅筑5幢601、602、603、604房给山东一建分公司用以抵扣工程款，山东一建分公司有权指定其他人与尚建公司签订有关上述房屋的中山市商品房买卖合同。另外，原告与山东一建分公司签订订房协议书约定，由原告选购位于尚怡雅筑5幢601、603房，山东一建分公司应协助办理涉及上述房屋的备案认购有关合同手续。原告已履行付款义务，但山东一建分公司至今仍未协助原告与尚建公司办理上述房屋的备案认购有关合同手续。山东一建总公司系山东一建分公司的股东及总公司，应与山东一建分公司共同承担上述责任。被告山东一建总公司、山东一建分公司辩称，1.2017年3月18日，原告与山东一建分公司签订的订房协议书无效，不存在继续履行的问题。协议书签订时，涉案房屋并未取得预售许可证，开发商无权买卖或顶账，山东一建分公司更无权对外出售。2.首先，截至现在，山东一建分公司尚未收到尚建公司签订商品房买卖合同并办理备案手续的通知；其次，原告的诉求二“有关合同手续和办理相应的房屋权属证书手续”不清楚到底是什么内容；再次，订房协议书，原告并未缴纳全部的购房款，山东一建分公司享有同时履行抗辩权，该司也无义务协调开发商配合原告办理其主张的所谓手续；最后，山东一建分公司保留向原告追索剩余购房款的权利。3.本案应当依法中止审理。山东一建中山分公司的负责人周文耀因涉嫌合同诈骗罪被追究刑事责任，合同诈骗与本案有关，刑事案件尚在审查起诉阶段，刑事案件的判决结果对本案有直接的影响。应待刑事案件审结后，本案再行处理。4.通过原告提交的证据可以看出，订房协议书加盖的山东一建分公司的公章是不存在的，山东一建总公司和山东一建分公司没有刻制过该印鉴，实际刻制“山东一建中山分公司”印章的时间是2017年12月19日，并在中山市公安局西区分局有备案。被告尚建公司辩称，1.关于订房协议书，我司不是合同当事人，没有参与合同签订过程。2.我司确与山东一建分公司于2017年7月8日签订了协议书。3.对于原告诉求我司配合办理完毕房屋备案认购有关合同手续和办理相应的房屋权属证书手续的问题，根据我司与山东一建总公司签订的协议书，目前办理相关手续的条件未成就。涉案的房产建设已经封顶，因存在其他矛盾未解决，在解决后方可办理预售许可证、备案登记。并且，山东一建分公司没有指定我司与原告签订涉案房产的中山市商品房买卖合同。经审理查明：2016年11月6日，山东一建分公司（出售方、甲方）与原告（购房人、乙方）签订订房协议书约定：甲乙双方协商就中山市火炬开发区××村尚建公司开发的尚怡雅筑项目在建工程，其中乙方预订购约100平方米的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积楼房为准），甲方提供协助一事，双方协商签订以下协议：订购楼房坐落于5栋601楼、603楼，甲方愿意将该两套房，出售转让给乙方；因工程在建，自本合同签订日起约3-6个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交25万元支付给甲方，余下购房款在甲方与建设方售楼部确定符合办理备案手续日起计45天内，乙方将剩余购房款项转入甲方指定账户（周文耀账户），甲方协助办理好有关备案手续给乙方；甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务；如甲方未按照以上约定时间（6个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续的，如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿同意返还由签订此协议书后原收取乙方缴交全部购房订金给乙方后，按实收金额增加1倍支付给乙方为违约金，此情况下乙方放弃购房。该协议书落款处“甲方”栏加盖“山东一建建设有限公司中山分公司”印章，“代表”栏由周文耀签名。同年11月7日、8日，原告分别向山东一建分公司负责人周文耀银行账户转账230000元、250000元。11月8日，周文耀在收据上签名并加盖“山东一建建设有限公司财务专用章”确认收到原告交来购买尚怡雅筑其中两套房款交订房款500000元。2017年7月8日，山东一建分公司（乙方）与尚建公司（甲方）签订协议书约定：双方于2015年11月27日签订了尚怡雅筑工程承包合同，现因乙方向甲方申请提前支付部分工程款，双方一致达成意见如下：甲方提供位于尚怡雅筑第五幢第六层的四套房产（601房、602房、603房、604房）予以抵付，合计4657625元，等额抵付工程款；乙方已知悉上述房产均未取得商品房预售许可证；甲方取得上述房产预售许可证后，乙方应在收到甲方的通知之日起30天内到甲方该工程项目的销售中心与甲方签订相应房产的中山市商品房买卖合同及办理相应的备案手续；否则，由此产生的一切不利后果由乙方自行承担，乙方有权指定其他人与甲方签订上述中山市商品房买卖合同买受房屋，甲方应当予以配合；上述各房产的交付时间，乙方完成该工程且竣工验收合格，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后；协议还约定了其他事项。2018年9月14日，原告因山东一建分公司一直未协助原告与尚建公司办理涉案商品房的备案认购有关合同手续，遂诉至本院，提出前述诉求。另查：中山市第一市区人民检察院向中山市公安局发出批准逮捕决定书：你局于2018年4月3日以山公提捕字（2018）00955文书提请批准逮捕犯罪嫌疑人周文耀，经本院审查认为，该犯罪嫌疑人涉嫌合同诈骗罪、拒不支付劳动报酬罪，符合……逮捕条件，决定批准逮捕犯罪嫌疑人周文耀。请依法立即执行。2018年12月7日，中山市第一市区人民检察院作出起诉书致本院，主要内容为：本案由中山市公安局侦查终结，以周文耀涉嫌合同诈骗罪、拒不支付劳动报酬罪，于2018年6月1日向本院移送审查起诉。本院受理后,经审查查明认为，周文耀以逃匿方法逃避支付劳动者的劳动报酬，数额较大，经政府有关部门责令支付仍不支付，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》……犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以拒不支付劳动报酬罪追究其刑事责任。根据……规定，提起公诉，请依法判处。本院认为：本案系合同纠纷。原告与山东一建分公司签订的订房协议书系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然山东一建分公司辩称订房协议书上所盖印章虚假，但周文耀作为该司的负责人有权代表该司对外作出意思表示，故无论印章真假，均不影响订房协议书的效力。另外，对于山东一建分公司主张因周文耀涉嫌与本案有关的合同诈骗罪被追究刑事责任，本案的处理须等待刑事案件裁判结果，本院认为，本案并无证据证明周文耀所涉刑事犯罪与本案有关，且中山市第一市区人民检察院向本院提起公诉主张周文耀的罪名为拒不支付劳动报酬罪，并非合同诈骗罪，故对山东一建分公司的该项意见，本院不予采纳。根据订房协议书约定“由山东一建分公司协助原告到尚建公司售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；山东一建分公司应在6个月内即2017年5月6日前协助原告办理好涉案房产的备案认购有关合同手续”的内容，以及事件发展的先后顺序，本院认为，山东一建分公司的合同义务应为：协助原告与尚建公司成功签订中山市商品房买卖合同，尔后，再协助原告办理中山市商品房买卖合同备案登记。但协议书签订后至今，原告并未与尚建公司就涉案房产的买卖事宜签订合同。现原告诉请由三被告配合原告办理涉案房产的备案认购有关合同手续（包括与尚建公司签订中山市商品房买卖合同、办理合同备案登记、办理相应的房屋权属证书手续），本院认为，订购协议书并无办理涉案房产产权证书的约定，对原告该项诉求，本院不予支持。至于原告主张的合同备案，因房管部门对中山市商品房买卖合同进行备案是以该合同的成功签订为前提，而合同的签订须遵循当事人意思自治原则，在本案中，原告与尚建公司从未就中山市商品房买卖合同的签订事宜达成过合意，且尚建公司明确表示签订合同的前提条件尚未满足，不同意按现状与原告签订，故原告要求与尚建公司签订合同以及合同备案的诉求，缺乏理据，本院不予支持。在尚建公司的前述表态下，山东一建分公司的前述配合协助义务无法履行，原告对该司以及山东一建总公司的诉求缺乏实现的基础，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邱岚的全部诉讼请求。案件受理费14025元，减半收取为7013元，由原告邱岚负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年一月十四日书记员 郑诗琳