广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初12047号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市拱北水湾路**海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码:914404007740433894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊艳，广东德赛律师事务所实习律师。被告：孙亚丽，女，1981年6月20日出生，汉族，住址：珠海市，现住珠海市。委托诉讼代理人：李宛亭，女，1998年1月28日出生，汉族，住址：广东省化州市。系北京师范大学珠海分校在校学生。委托诉讼代理人：徐映彤，女，1997年11月19日出生，汉族，住址：珠海市香洲区。系北京师范大学珠海分校在校学生。原告珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称海湾物业公司）与被告孙亚丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海湾物业公司的委托诉讼代理人何志锋与张俊艳、被告孙亚丽及其委托诉讼代理人李宛亭、徐映彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费17196.52元及违约金7004.32元（滞纳金暂计算到2018年9月30日，其他费用计至2017年10月11日），此后至实际还款日的费用和违约金计算至实际清偿之日；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为唐家湾××路××号××栋××单元××房的权属人，该房屋建筑面积为117.8平方米。根据原、被告之间《前期物业管理服务协议》的约定，原告向被告提供物业管理服务；物业管理服务费按房产建筑面积每月每平方米2.2元计算；被告应在每月10日前缴纳物业管理费；如被告逾期没有向原告缴纳有关费用，原告有权向被告按日按所欠费用总额0.03%收取违约金。原告于2007年2月开始向被告提供物业管理服务，而被告从2012年4月起欠缴物业管理费、违约金，原告多次向被告催收始终未果，特提起诉讼。原告海湾物业公司为其诉称提交以下证据：1.物业管理费欠缴清单及欠费统计表、滞纳金核算明细及计算公式说明；2.物业管理委托合同；3.催缴通知；4.房产证复印件；5.短信通知；6.律师函及EMS邮单。被告孙亚丽辩称：一、原告在2015年10月11日前的诉讼请求已过诉讼时效。原告的催缴通知属同一背景下拍摄，上面既无被告的签字证明实地送达，亦无法证明曾经公告送达，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自被告2012年开始不交物业费至原告2018年10月10日起诉，从2018年10月10日倒退计算，原告自2012年4月至2015年10月的物业管理费用请求已过时效。二、原告提供的物业管理服务差是被告拒绝支付物业费的原因。被告于2011年从前任房主处购买××××栋××单元××房，自购买之日起一直按期缴纳物业管理费。2012年3月7日，被告家中卫生间因管道问题出现漏水，多次打电话请原告派师傅上门维修，但原告均以房屋过保修期为由对卫生间漏水一事不管不顾，后与开发商沟通此事，开发商与原告协商后，原告才派人上门修理。被告对此服务不满，因此拒交物业费。2012年11月19日，卫生间再次漏水，原告态度依旧，不及时进行恰当处置，违反了《物业管理委托合同》第十九条的约定。此外，在原告管理期间，小区的生活垃圾随意堆积堆放，不及时清理，严重影响小区环境。另外，小区的道路缺乏维修、养护，长期损坏，路面凹凸不平，影响过往行人与车辆。河湖水面和喷水池的原设计功能缺失，长期枯竭。小区安保松散，进出管理宽松，监控设施损坏，路灯长期不维修，导致小区曾经发生多起业主被盗事件，损失严重。被告所居住的A栋天台上一直有住户利用此公共部分来种植蔬菜，这一行为不仅占用整栋住户的公共部分，导致居民活动范围受到限制，且在种植过程中会引来大量蚊虫，对住户的健康造成严重影响，种植过程中使用的泥沙还可能造成公用管道的堵塞。小区住户多次向原告反映情况，但直到原告服务期限届满，也未对该情况进行管理。并且，原告的物业服务差也是小区业主的共识，从《珠海高新区远大美域新城业主委员会远业字30号》文件中业主委员会明确代表业主询问原告的内容可以证明，原告在物业管理服务中存在瑕疵，构成违约。以上情况均说明原告怠于履行管理义务，提供的物业管理服务远不符合《物业管理委托合同》中所约定的标准，违约在先，被告拒绝缴纳物业费有其依据，并非出于主观恶意拒绝缴纳。同时，基于以上理由，应当减少对被告收取的物业管理服务费。三、原告先行违约，滞纳金不应被支持。滞纳金的性质属于违约金。本案中，原告违约在先，履行合同不符合约定，因此不应支持原告的请求。即使得到支持，原告对滞纳金的请求也过高，应当予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为上述规定的“过分高于造成的损失”。原告要求的滞纳金明显超过物业管理费的百分之三十，请求法院予以调整。被告孙亚丽对其辩称提交以下证据：1.小区道路情况的照片；2.小区垃圾堆放情况的照片；3.天台情况的照片；4.前期物业管理服务协议；5.小区路灯损坏情况的照片；6.珠海高新区远大美域新城业主委员会远业字[2016]第28、29、30号文件。本院经审理查明：原告海湾物业公司成立于2005年4月8日，领取了相应的营业执照。被告孙亚丽于2011年从原业主宋某某处购买了坐落在珠海市唐家××镇××路××号（××××）××××栋××单元××的房屋，该房屋建筑面积117.8平方米，已办理不动产权登记。“远大美域新城”为珠海远大置业有限公司开发建设的住宅小区，该公司于2005年12月通过招投标方式选聘原告海湾物业公司为小区的物业服务企业，双方于2007年1月签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理事项包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等方面内容；委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；物业管理服务质量要求房屋外观完好、设备运行正常、环卫设施良好运行、公共环境整洁、交通秩序良好、实行24小时治安巡逻、对急修要求30分钟维修人员到达处理等；住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.2元向业主或物业使用人收取；纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。原告海湾物业公司自合同签订后进驻远大美域新城为业主提供物业管理服务。被告孙亚丽购买涉案房屋后，没有与原告海湾物业公司另行签订物业服务合同，且有按照上述《物业管理委托合同》的约定交纳了部分物业管理费用。珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会成立后，于2017年9月与新选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。原告海湾物业公司于2017年10月12日退出远大美域新城物业服务区域。2018年11月，原告海湾物业公司对拖欠物业管理费的远大美域新城小区业主包括本案被告孙亚丽提起诉讼。原告海湾物业公司主张被告孙亚丽拖欠2012年4月1日至2017年10月11日的物业管理费共计17196.52元，已经多次书面催交，但被告至今未交纳。被告孙亚丽对原告海湾物业公司主张的上述物业管理费计算标准及金额无异议。被告孙亚丽当庭表示原告有向其催缴过物业管理费，但没有收到原告海湾物业公司提交的催缴通知、短信、律师函等。本院认为，原告海湾物业公司是远大美域新城的建设单位通过招投标方式选聘的物业服务企业，双方有签订《物业管理委托合同》，合同的内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方都有约束力。被告孙亚丽所购房屋在原告海湾物业公司提供的物业服务范围内，被告孙亚丽作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。被告孙亚丽自2012年4月起未交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告海湾物业公司提供的物业服务质量问题，从被告孙亚丽及原告海湾物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，原告海湾物业公司在管理远大美域新城物业小区期间确实未能全面履行合同约定的义务，尤其在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由原告统一安排，但原告提供的服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，原告也未能尽责与建设单位沟通，物业服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，本院酌定对原告海湾物业公司主张的物业管理费按九折处理，即被告孙亚丽应向原告海湾物业公司支付2012年4月1日至2017年10月11日期间的物业管理费15476.87元(17196.52×90%)。被告孙亚丽提出的房屋质量维修问题，属于另外的法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理范畴，被告可另寻法律途径解决。原告海湾物业公司主张被告孙亚丽应支付拖欠物业管理费的违约金，查案涉合同，有约定业主逾期交纳物业管理费的，应承担每日按应交管理费的万分之三计算滞纳金的违约责任，但是，本院同时注意到，被起诉的多名远大美域新城小区业主包括被告孙亚丽，其拖欠物业管理费的主要原因是原告在安排房屋维修服务方面未能尽责及原告提供的物业服务存在瑕疵，尽管房屋质量责任并非由物业服务企业承担，但原告仍有安排维修的义务，而原告多年来也只是发催缴通知却从未按通知所言通过诉讼途径追究业主的法律责任，以上事实足以说明被告未能按期交纳物业管理费并非毫无理由，故对原告海湾物业公司要求被告支付物业管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于本案诉讼时效的问题，原告海湾物业公司依据物业管理委托合同自2007年1月起为远大美域新城的业主包括在2011年入住的被告孙亚丽提供物业服务，双方形成的法律关系持续至2017年10月，且原告在此期间已就欠缴物业管理费事宜向业主发出催缴通知，同小区的其他业主也表示有收到通知，被告孙亚丽辩称没有收到过催缴通知，不合常理，且被告孙亚丽也自认原告有向其催缴过物业管理费，故被告孙亚丽关于原告海湾物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告孙亚丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付2012年4月1日至2017年10月11日期间的物业管理费15476.87元；二、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取203元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担43元、被告孙亚丽负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  冯丽萍二〇一九年一月二十一日书记员  容景豪梁缙