内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院 执行裁定书 （2019）内0902执异11号 案外人：孙某某，男，1980年月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区解放路********。 申请执行人：张某甲，女，1980年6月28日出生，汉族，现，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区马莲渠天桥通州路自建房/div> 申请执行人：张某乙，男，1981年3月12日出生，汉族，现，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区马莲渠天桥通州路自建房/div> 被执行人：乌兰察布市某某房地产有限公司察哈尔分公司。 负责人：谢某某，分公司经理。 被执行人：乌兰察布市某某房地产有限公司。 负责人：杨志军，公司经理。 本院在执行张某甲、张某乙与被执行人乌兰察布市某某房地产有限公司察哈尔分公司、乌兰察布市某某房地产有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人孙某某于2019年1月7日提出书面异议，立即中止执行，并返还案外人的财产位于集宁区某某小区*号楼*#、**#商业房，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人孙某某称，2016年9月15日案外人孙某某与被执行人乌兰察布市某某房地产有限公司察哈尔分公司签订某某小区购房协议书，约定被执行人将位于集宁区某某小区*号楼*#、**#商业房出售给案外人，案外人在当日向其付清全部购房款2296000元。被执行人察哈尔分公司也将上述房屋钥匙交给案外人。在贵院对案外人的房屋进行保全查封和评估拍卖时，不但案外人不知情，而且被执行人乌兰察布市某某房地产有限公司察哈尔分公司。也没有收到相关的法律文书，后来在申请执行人拿上贵院的执行裁定书来乌兰察布市某某房地产有限公司察哈尔分公司要求办理房屋交付手续时，才知道案外人的房屋已经被贵院保全查封和评估拍卖的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条；……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述：案外人是无过错的案外人，贵院将案外人的财产予以执行，属于执行属于明显错误，特依我国《民事诉讼法》227条的规定，提出异议，请求中止对上述财产的执行，切实维护案外人的合法权益。 被执行人乌兰察布市某某房地产有限公司察哈尔分公司称，案外人孙某某确实于2016年9月15日与我公司签订了《某某小区购房协议书》，我分公司将自己开发建设的集宁区某某小区*号楼*/**号商业房出售给案外人孙某某， 孙某某在签订购房协议书的当日办理了用工程款抵顶购房款2296000元的交款手续，我分公司也将案涉房屋交给孙某某。但集宁区人民法院对案涉房屋进行保全查封评估拍卖时，也未通知我分公司知晓，更未经过我分公司任何人签收相关法律文书。故我分公司认为案外人孙某某提出的异议理由成立，集宁区人民法院应立即中止对案涉房屋的执行并返还给案外人孙某某为妥。 被执行人乌兰察布市某某房地产有限公司称，我公司认为，此异议存在瑕疵，孙某某不可能将2296000元用现金的方式交付，希望人民法院调查取证，还原事实真像。 申请执行人张某甲、张某乙称，案外人提出执行异议申请已经超过了法律、司法解释规定的异议申请提出的时限。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。的规定，涉案房屋经2017年7月初通过拆前查封，一审判决，多次与被告协商，申请评估拍卖，两次网上司法拍卖流拍，最终在2018年11月9日通过集宁区法院执行局在执行过程中的变卖程序作出（2018）内0902执326号之七《执行裁定书》，确认答辩人依法享有涉案房屋的所有权，且答辩人在11月底前已将全部变卖尾款缴存法院执行账户，案件早在2018年11月9日执行终结，所以，案外人提出的执行异议申请超过时限，其申请不在法院继续审查范围内，应予以驳回其申请。其次，涉案房产从答辩人准备申请法院诉前查封时，是通过房产登记系统查询后审慎的选择，当时涉案房产没有任何的权利人预先登记，没有抵押，没有出售。直到法院执行裁定确认涉案房屋所有权归答辩人之前，涉案房屋答辩人都经常路过查看，没有看到被他人占用或使用的痕迹，案外人提出的合法占有纯属子虚乌有，而且，拍卖过程中全部程序都是全国公开的，执行终结前全部程序合法有效，即使是察哈尔分公司也早在2017年7月的诉前保全中就已经知道该情况，案外人如果作为已经出资的购房者，又是当地人，不可能不关心自己房子的现状，忽略被查封的事实，却在执行终结后才以自己不知道为由申请异议，如此荒谬的异议理由，显然是站不住脚的。最后，根据《物权法》第28条关于取得物权的依据，法院裁决作为答辩人依已经合法取得涉案房屋的所有权其效力远高于案外人没有预售登记的房屋买卖合同。而且察哈尔分公司对于涉案房屋早在2017年就具备了预售登记条件，案外人没有进行预售登记，不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错，不能依据善意第三人取得涉案房屋所有权。综上，答辩人认为所谓的案外人执行异议纯属察哈尔分公司的一手操作，虚构所为，集宁区法院执行程序合法有效，请求法院依法驳回其执行异议申请。 本院查明，2017年4月18日，原告张某甲、原告张某乙从被告某某分公司处购买其开发的位于集宁新区某某南路与某某大街交汇处“某某小区”第**-**幢从北向南第*间商业楼，建筑面积为269.12平米的一拖二**/B**户商铺一处。该商铺是某某分公司抵顶给施工人赵某某的工程款，原告又和赵某某购买的房屋，当时赵某某卖给原告该商铺总价为190万元。同时原告通过某某分公司开发的“某某小区”售楼部缴纳130万元房款，剩余60万元原告给赵某某出具欠条一张，尾欠房款于一年内分期付清再办网签合同。被告某某分公司是以2152960元的房款抵顶给施工人赵某某工程款的，所以在签订某某小区购房协议书和开具房款收据时，购房款写为2152960元。随后原告于2017年4月19日缴纳了装修保证金，预收水电费，物业费等，并且订购上装修材料，预约上装修工人于4月21日入住该房屋开始对房屋内部进行装修，到2017年5月10日完成对该处房产一楼地面装修和卷帘门的安装，原告总计花费52845.92元。在2017年5月12日，原告被自称是董某的案外人说房屋是他们的，原告应当搬出该房屋。董某在2015年6月前通过与被告诉讼的方式，经集宁区人民法院作出的（2014）集民初字第1600号《民事判决书》及乌兰察布市中级人民法院作出（2015）乌民终字第89号《民事判决书》，已将原告现购得的房屋判给了董某，原告只能腾出该房屋。原告除装修花费52845.92元外，还有为保全支出保险费8287.66元，原告损失共计61133.58元。另查明，某某分公司是某某公司成立的分公司，某某公司委托某某分公司负责开发“某某小区”小区建设工程，一切开发建设费用及债权、债务由分公司承担。原、被告之间虽然签订了《某某小区购房协议书》，但商铺是某某分公司抵顶给施工人赵某某的工程款，原告又和赵某某购买的房屋，当时赵某某卖给原告该商铺总价为190万元。原告通过某某分公司开发的“某某小区”售楼部缴纳130万元房款，剩余60万元购房款原告没有履行给付义务，被告目前也无法交付涉案商铺。根据本案查清的事实，该协议已实际无法继续履行，原告诉请解除《某某小区购房协议书》的请求，本院予以支持。协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。尚欠剩余60万元购房款原告无需履行，原告通过某某分公司开发的“某某小区”售楼部缴纳的130万元房款，被告应当予以退还。因原、被告均未全面履行协议，原告诉讼请求提出的赔偿一倍的购房款过高，被告应当赔偿原告自2017年4月18日起以130万元购房款为基数按年利率6%计算利息至130万元购房款付清为止，较为妥当。被告应当赔偿原告已经缴纳的装修保证金，预收水电费，物业费，雇工费用、装修材料耗费、保全支出保险费等共计61133.58元。由于被告某某分公司是被告某某公司成立的分公司，某某公司委托某某分公司负责开发“某某小区”小区建设工程，二被告应当对以上款项的赔付承担连带责任。判决生效后申请人张某甲、张某乙向本院申请执行，执行中本院对乌乌兰察布市集宁区某某小区*号楼*#、**#商业房进行评估、拍卖，同时向被执行人送达相关法律文书，案外人孙某某称，在房屋签订合同时是交付的全部购房款现金，但没有提供银行汇款凭证，而且乌兰察布市某某房地产有限公司自称是查封房屋是该公司抵顶案外人孙某某的工程款，双方说法不一，对于案外人提出的异议请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第十七条规定，裁定如下： 驳回孙某某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘永贵 审判员  甄俊伟 审判员  张利慧 二〇一九年一月十七日 书记员  麻玉坤