新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新23民终1710号 上诉人（原审被告）：陈建华，女，1965年6月4日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区阜康市。 被上诉人（原审原告）：林少平，女，1977年6月24日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区阜康市。 委托诉讼代理人：朱力俊，新疆博达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄宗林，男，1972年12月出生，汉族，无固定住所。 被上诉人（原审被告）：杜淑华，女，1969年1月出生，汉族。 原审被告：新疆方达房地产开发有限公司，现住新疆维吾尔自治区阜康市。 法定代表人：黄志芳，系该公司经理。 上诉人陈建华因与被上诉人林少平、被上诉人黄宗林、杜淑华，原审被告新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2017）新2302民初1265号民事判决，上诉至本院。本院于2018年10月22日立案受理后，依法组成合议庭。并于2019年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人陈建华、被上诉人林少平的委托诉讼代理人朱力俊到庭参加了诉讼。被上诉人黄宗林、原审被告方达房产经本院传票合法传唤无正当理由未到庭。被上诉人杜淑华经本院公告送达开庭传票，亦无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席进行审理。 陈建华的上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2017）新2302民初1265号民事判决，依法改判阜康市团结东路通汇小区“东方花园”一层8号商用房归上诉人所有。事实和理由：一、1、被上诉人林少平出示的房屋转让协议应当属于无效协议。被上诉人林少平在一审起诉时阜康市人民法院向上诉人陈建华送达的《房屋转让协议》与一审林少平当庭出示的该份证据原件内同不一致，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条的规定，对林少平提交的内容不一致《房屋转让协议》真实性不应予以确认，一审确定该协议为有效协议属于认定事实不清；2、被上诉人黄宗林、杜淑华将包括阜康市团结东路通汇小区5号楼单元住宅201、202、301、302号以及中单元地下室终生享有使用权和5号楼一层8号商铺以及5号楼中的402号住宅在内以1700000元明显低于阜康市2015年、2016年房地产价格出让与被上诉人林少平，明显存在虚假交易；3、一审庭审中，原审被告方达房产否认与林少平存在房产交易，且经黄宗林、杜淑华认可。因此《商品房买卖合同》无效。综上，讼争《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》均应认定为无效。二、阜康市团结东路通汇小区“东方花园”一层8号商用房所有权人应当系陈建华。陈建华与黄宗林、杜淑华的以物抵债协议系2014年签订，早于黄宗林、杜淑华与林少平2016年签订的抵债协议；陈建华对争议商铺已经实际使用，该商铺黄宗林认可2015年5月将房屋钥匙交于陈建华，同时认可陈建华对8号商铺进行了装修。 林少平答辩称，原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人黄宗林、杜淑华，原审被告方达房产未到庭亦未提交书面答辩意见，视为对其答辩权利的放弃。 林少平向阜康市人民法院提出诉讼请求：1、依法判决确认阜康市团结东路通汇小区“东方花园”一层8号商用房所有权人为原告；2、本案诉讼费及邮寄费由被告承担。 一审法院认定事实：原告林少平与被告黄宗林、杜淑华夫妻于2016年5月25日签订了一份房屋转让协议。双方约定：“两被告将通过与被告方达房产拆迁安置补偿取得的位于阜康市××路中单元住宅201号、202号、301号、302号、402号及地下室转让给原告，同时转让阜康市团结东路汇通小区（东方花园）5号楼一层8号商铺（商铺位置与住房上下对应）。上述房屋总价款1700000元分三次付清。原告受让阜康市团结东路汇通小区（东方花园）5号楼一层8号商铺后返租与被告经营‘雅居宾馆’使用两年，合计租金200000元，被告应付租金与原告应付房款相折抵后，原告实际应付房款为1500000元。被告应确保所转让的房屋无产权争议，未由开发商或被告对外设定抵押担保，未被司法机关采取查封措施。被告于本协议签订后即向原告移交住宅房及钥匙，原告一经本协议签字即视为对所受让的房屋予以验收，对房屋内部水、电、暖、气等设施完备并能供正常使用。协议自双方签字后生效。”原告根据该转让协议，为此后顺利办理产权登记手续，又与被告方达房产签订了一份商品房买卖合同，再次确定本案争议的商铺买受让为原告林少平。从2016年5月底到2016年6月20日，原告分三次共向被告黄宗林、杜淑华支付房款1250000元。2017年1月6日，原告与被告黄宗林签订“房屋转让补充协议”一份，其内容：由于双方“房屋转让协议”涉及的301号住宅系第三人黄剑飞所有，被告无法交付原告，故从双方协议的总价款中减去250000元，该房屋不再归原告所有，原协议其他事项不变。另查明，2014年1月15日被告黄宗林给被告陈建华出具一份借条，其内容为：“今借陈建华现金贰拾万元整，与2014年1月23日归还。如不能归还，本人愿将东方花园的门面房以9000元/㎡的价值抵给陈建华23㎡（贰拾叁个平方），立此字句，绝不反悔”。次日，黄宗林又给被告陈建华出具一份欠条，其内容为：“今欠陈建华现金208000元（贰拾万零捌仟元整），于2014年4月16日付清利息15600元整（壹万伍仟陆百元整），本金于2014年8月20号付清，利息三个月一清。如不按期归还，本人愿意将自己东方花园的门面房9000元每平卖给陈建华所有，否则违约金60000元”。2014年8月26日，被告黄宗林、杜淑华又与被告陈建华签订了一份抵债协议，其内容为：“本人于2014年1月15日、1月16日借陈建华现金及材料费合计408000元，截止2014年8月20日欠利息71400元（408000×7个月＝71400元），合计479400元。本人黄宗林已无力偿还，按当初约定，本人愿将方达公司拆迁补偿的东方花园从西往东数第八间月50㎡的门面房抵债给陈建华。以9000元每平方抵给陈建华，不足部分陈建华自愿放弃。协议达成，从此互不相欠，反悔违约金贰拾万”。现原告认为，自己从被告黄宗林、杜淑华处购买了阜康市团结东路通汇小区“东方花园”一层8号商用房，双方履行了房屋转让合同，被告黄宗林向原告交付了房屋钥匙及水电卡。但被告陈建华2016年10月以被告黄宗林将此房折抵欠款为由将原告房屋钥匙换掉而占有。该房屋的所有权应属原告。一审法院认为，根据庭审中双方的争议焦点，本案实际涉及房屋转让协议和抵债协议的效力及哪个协议实际履行的问题。被告陈建华与被告黄宗林之间存在债权债务关系的事实，双方没有异议，应予以认定。2014年8月26日被告陈建华与被告黄宗林、杜淑华签订了一份抵债协议，黄宗林、杜淑华将争议房屋抵偿给陈建华以抵消自己的债务，双方亦无异议。签订该抵债协议时，涉案房屋尚未建成，被告方达房产也未交付给被告黄宗林、杜淑华，因此，虽然三被告之间的抵债协议没有违反法律法规，但没有证据证实该协议实际履行。2015年3月份，被告方达房产将涉案商铺及置换给被告黄宗林、杜淑华的住宅房交付二人。2016年5月25日，原告林少平与被告黄宗林、杜淑华夫妇签订了五套住宅房及涉案商铺的房屋转让协议，约定两被告的上述房屋总价款1700000元，其中商铺返租给两被告经营雅居宾馆两年，租金200000元，与房款相抵后，原告实际给两被告支付房款总计1500000元，分三期付清。该协议中还约定，协议一经签订后被告即向原告移交住宅房及钥匙。由于此后涉及住宅房301号系案外人房屋，原告与被告黄宗林协议从房款中扣减250000元，其他房屋双方未产生争议。之后原告已将约定房款1250000元全部付清。对上述事实，原告林少平、被告黄宗林、被告方达房产均无异议，一审法院予以认定。据此可以推断，在同一份房屋转让协议中的其他房屋均由被告黄宗林、杜淑华向原告交付的情况下，唯独争议商铺黄宗林未向原告交付，与交易习惯和生活常理相悖，故应认定该争议商铺被告黄宗林、杜淑华已经交付给原告，只不过是原告按约定又返租给被告经营雅居宾馆。被告陈建华称，被告黄宗林、杜淑华按抵债协议将商铺交付给自己经营商店，并且自己在商店中进行了投资和装修。对此被告黄宗林没有确认，一直陈述双方之间的账目没有结算，商店商品由陈建华提供但各走个的账目。虽然被告陈建华提供了交付物业费及采暖费的收据及支付工资的收条，但上述证据不足以证实其抗辩主张。综上所述，本案涉及的房屋转让协议和抵债协议不违反法律规定，均属有效协议。但由于原告与被告黄宗林、杜淑华签订的房屋转让协议已经实际履行，原告已经实际占有使用该房屋，因此该商铺的所有人为原告林少平。对原告的诉讼请求，遂判决：阜康市团结东路通汇小区“东方花园”一层8号商用房属原告林少平所有。 本院在二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行举证和质证。 上诉人陈建华提交证据：1、2012年7月6日原审被告方达房产出具的黄宗林等购买5号楼中单元2-11层房屋情况说明一份，拟证明，阜康市团结路通汇小区东方花园2-11层共20套房屋是由陈建华与黄宗林共同置换及购买。证明中载明商铺是给黄宗林的，商铺面积为70多平米（即为本案诉争的商铺）。地下室归陈建华所有，方达公司出具了这个证明以后，还将这些房屋对外进行出售。 经质证，被上诉人林少平对该证明的真实性认可，合法性、关联性不认可。理由是如果是以单位名义出具的证明，需要加盖单位公章和经办人签字，但是该证据只有方达公司公章，对其合法性不予确认。另该证据载明的内容与上诉人要证明的问题无关联，不能证明上诉人要证明的问题。林少平认可70平米的门面置换给黄宗林了，但是该证明中并未体现门面房的归属问题。 本院对该证明的真实性予以确认。 2、2014年4月20日方达房产的法定代表人黄志芳出具的保证书一份，拟证明，赠送给陈建华的地下室不变，在陈建华缴纳8套房屋房款后该保证书生效。地下室与**门面房是连在一起，保证陈建华的权益不受侵害。 经质证，被上诉人林少平对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，黄志芳如果作为证人作证其应当出庭。另对该保证是否系2014年黄志芳个人出具不能确定。 由于黄志芳本人并未出庭接受双方当事人以及法庭质询，本院对该证据的真实性不予确认。 被上诉人林少平提交光盘一份，拟证明，林少平与黄宗林的电话录音，黄宗林陈述，其在一审庭审所述其将讼争房屋抵押给陈建华是不属实的。陈建华与黄宗林之间有合作关系，没有借贷关系，黄宗林也不欠陈建华的钱。二审开庭前10天，黄宗林知道了开庭时间后，陈建华不让黄宗林二审出庭，要让黄宗林的妻子杜淑华出庭，来证实诉争房屋的钥匙并没有向林少平移交，而是交给陈建华。第一段录音是黄宗林、案外人何家康、林少兰（林少平的姐姐）三人的录音资料。第二段是黄宗林、案外人何家康的录音资料。第三段是黄宗林、林少兰（林少平的姐姐）的录音资料。 经质证，陈建华认可录音中的红红为其小名，但是其认为，第一、二段录音中黄宗林的陈述与黄宗林在阜康市人民法院一审庭审中的陈述相互矛盾。一审庭审中黄宗林认可408000元欠条、抵债协议还有黄宗林的签字，录音中黄宗林又不认可，可以说明黄宗林、林少平、方达公司法定代表人三方在一起损害陈建华的利益。最后一段录音，上诉人陈建华准备在二审聘请的乔伟东律师认为需要让杜淑华出庭作证，所以上诉人陈建华要求杜淑华二审出庭作证，当时是乔伟东律师作为的二审律师，让方达公司的负责人孙新海给黄宗林打电话，让黄宗林和他的妻子杜淑华在二审中出庭，且黄宗林的妻子是二审的重要证人，但是在录音中，黄宗林陈述坚决不让他的妻子出庭，原因是出庭后林少平的本次诉讼就要输，也就说明了黄宗林、林少平、方达公司法定代表人三方在一起损害陈建华的利益。黄宗林之所以在林少平提供的录音资料中提供意见，就是林少平给黄宗林施加压力，黄宗林一审庭审时头部受伤，在休庭期间，林少平的委托诉讼代理人朱力俊问黄宗林是不是头部还想受伤。 基于上诉人陈建华对当庭播放的上述录音的真实性并未进行否定，本院对该录音的真实性予以确认。 被上诉人黄宗林、杜淑华，原审被告方达房产未到庭视为对其举证及质证权利的放弃。 本院认为，关于2016年5月25日《房屋转让协议》以及2017年1月6日《房屋转让补充协议》和《商品房买卖合同》的效力如何确定。上诉人陈建华认为上述协议不真实应属无效协议，而被上诉人林少平则认为黄宗林已经按照上述协议内容，向其交付讼争房屋并且其也向黄宗林支付包括门面房的房屋对价，上述协议应当属于有效协议。经本院审查后认为，被上诉人林少平受让被上诉人黄宗林、杜淑华的住宅及门面房，双方签订了《房屋转让协议》及补充协议且林少平亦支付了房屋对价，并且双方已实际履行了上述协议，因此房屋转让协议及补充协议并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述协议当属有效协议。上诉人陈建华认为上述协议系黄宗林、杜淑华与林少平恶意串通行为且交付房屋对价明显低于阜康市房地产的价格的问题，因其提交的证据不足以证实其主张，对上诉人该上诉理由本院不予采信。基于该讼争房屋系黄宗林、杜淑华从方达公司置换的房屋，因此林少平与方达房产公司签订商品房买卖合同，该事实由方达公司法定代表人黄志芳出庭予以证实，因此该《商品房买卖合同》亦有效。原审认定2016年5月25日《房屋转让协议》及2017年1月6日《房屋转让补充协议》和《商品房买卖合同》均有效正确，本院对此予以支持。上诉人陈建华认为上述协议均无效于法无据，本院不予采信。 关于阜康市团结东路汇通小区（东方花园）5号楼一层8号商铺所有权人如何确定的问题。根据林少平支付房屋对价以及交付情况可以有效证实，黄宗林、杜淑华与林少平已按照《房屋转让协议》及《房屋转让补充协议》的内容实际履行了上述协议；黄宗林、杜淑华与林少平签订的房屋转让以及补充协议中向林少平受让的房屋包括本案争议一层8号商铺；陈建华虽然认为其与黄宗林、杜淑华于2014年8月签订的用一层8号商铺以物抵债协议早于林少平与黄宗林、杜淑华2016年5月签订的《房屋转让协议》，并且该商铺由其在2015年出资进行装修，其以实际占有该商铺，其应当属于该商铺所有人。但是经本院审查后认为，讼争商铺经营户仍登记为杜淑华而非陈建华，并且黄宗林在庭审中明确表示，讼争商铺用于其开超市，商店商品由陈建华提供，但是各走各的账目。当时装修时黄宗林出工，陈建华提供材料，由于货物存在过期等原因其与陈建华之间的账目并未进行结算，因此装修款其并未向陈建华支付。因此陈建华依此主张讼争商铺黄宗林、杜淑华已向其进行交付证据不足，本院不予支持。综上，根据优势证据原则，本院采信林少平提交的证据，并支持其主张讼争商铺的所有人为林少平。原审对此认定符合本案的客观事实，本院予以支持。 至于上诉人认为，被上诉人林少平在一审中提交的证据与诉讼中向其送达的证据不一致的上诉人理由，由于其并未提交有效证据予以佐证，对该上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人陈建华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清偿，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人陈建华负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 明 审判员 周美蓉 审判员 杨 洁 二〇一九年一月二十五日 书记员 陈 哲