湖南省长沙市天心区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0103执异247号案外人：方凤霞等300人（具体情况详见附表）。共同委托诉讼代理人：贺建宏，男，1967年11月18日出生，汉族，住湖南省华容县鲇鱼须镇太平村**。申请执行人：代越建，男，1965年5月27日出生，汉族，，住长沙市天心区新韶路**湘府华城****被执行人:岳阳华瑞丹枫酒店有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金鹗东路**。法定代表人：李睿达。被执行人：岳阳市华夏苑置业投资有限公司,住,住所地岳阳市岳阳楼区鹗东路**华瑞购物广场**/div>法定代表人：李岳华。被执行人：湖南乐邦制药有限公司，住所地，住所地岳阳市经济技术开发区王家畈路**iv>法定代表人：付猛。被执行人：岳阳华瑞义务小商品城管理有限公司，住所地岳阳，住所地岳阳市岳阳楼区金鹗东路**（华瑞丹枫酒店**）>法定代表人：李华。被执行人：李睿达，男，1988年12月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市，住湖南省岳阳市岳阳楼区洞庭路居委会**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：李岳华，男，1961年7月23日出生，汉族，住湖南省岳阳市，住湖南省岳阳市岳阳楼区枫树新村小区****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：刘燕君，女，1962年4月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳，住湖南省岳阳市岳阳楼区洞庭路居委会**v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院在执行申请执行人代越建与被执行人岳阳华瑞丹枫酒店有限公司、岳阳市华夏苑置业投资有限公司（以下简称“华厦苑公司”）、湖南乐邦制药有限公司、岳阳华瑞义务小商品城管理有限公司、李睿达、李岳华、刘燕君民间借贷纠纷一案中，案外人方凤霞等人对本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人方凤霞等人称，案外人于2004年至2013年陆续向华厦苑公司购买其开发的位于岳阳市岳阳楼区王家河枫树村的岳阳华瑞义乌小商品城项目铺面（以下简称“案涉门面”），案外人全部签订了商铺买卖合同，付清了购铺款，并在房产部门网签备案，还有部分案外人办理了预告登记。现法院因岳阳市华厦苑置业投资有限公司等与代越建民间借贷纠纷一案，依据（2018）湘0103执52号执行裁定书，于2018年5月7日查封了华厦苑公司名下位于枫树村的土地即岳阳华瑞义乌小商品城的项目用地（以下简称“案涉土地”），致使案外人无法办理产权登记。案外人认为，在天心区人民法院查封案涉土地之前，案外人与岳阳市华厦苑投资置业有限公司签订了商铺销售合同，付清了全部合同款项并已进行网签备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条之规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，案外人根据销售合同可以依法取得铺面产权和铺面所占土地的土地使用权，法院无权冻结案外人所购铺面分摊土地的土地使用权。故请求法院依法解除对案涉土地的查封。本院查明，原告代越建与被告岳阳华瑞丹枫酒店有限公司、岳阳市华夏苑置业投资有限公司、湖南乐邦制药有限公司、岳阳华瑞义务小商品城管理有限公司、李睿达、李岳华、刘燕君、岳阳洞庭山庄酒店有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2015）天民初字第5395号民事判决：一、被告岳阳华瑞丹枫酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告代越建借款本金1661万元，并以2200万元为基数按2％/月支付从2014年5月16日至2014年11月15日止的利息，以2050万元为基数按2％/月支付从2014年11月16日起至被告岳阳华瑞丹枫酒店有限公司还清本息之日止的利息（岳阳洞庭山庄酒店有限公司代被告岳阳华瑞丹枫酒店有限公司向原告代越建还款200万元，在计算利息时应当予以核减);二、被告岳阳华瑞丹枫酒店有限公司支付原告代越建因诉讼产生的律师费600000元;三、原告代越建对被告李睿达所有的岳阳洞庭山庄酒店有限公司100％的股权享有优先受偿的担保权利；四、原告代越建对被告岳阳市华夏苑置业投资有限公司所有的－1xx1、7xx1号房产享有优先受偿的担保权利；五、被告岳阳市华夏苑置业投资有限公司、湖南乐邦制药有公司、岳阳华瑞义乌小商品城管理有限公司、李睿达、李岳华、刘燕君对借款本金及其利息、律师费的清偿承担连带责任；六、驳回原告代越建的其他诉讼请求。被告不服提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年10月31日作出（2016）湘01民终7052号民事判决：一、维持湖南省长沙市天心区入民法院（2015）天民初字第05395号判决第三项、第四项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第05395号判决第六项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第05395号判决第一项为：岳阳华瑞丹枫酒店有限公司于本判决生效之日起十日内偿还代越建借款本金1409．3299万元及相应的利息（自2014年11月15日起至实际清偿之日止以实际借款本金为基数，具体金额详见附表二，按照月2％的标准计算，需扣除已还利息200万元）；四、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第05395号判决第二项为：岳阳华瑞丹枫酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付代越建律师费30万元；五、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第05395号判决第五项为：岳阳市华夏苑置业投资有限公司、湖南乐邦制药有公司、岳阳华瑞义乌小商品城管理有限公司、李睿达、李岳华、刘燕君就岳阳华瑞丹枫酒店有限公司在本判决第三项、第四项中确认的债务承担连带清偿责任；六、驳回代越建的其他诉讼请求。由于被告未按判决书履行还款义务，原告于2018年1月8日向本院申请强制执行，本院同日以（2018）湘0103执52号立案执行。2018年1月9日，本院作出（2018）湘0103执52号之一执行裁定：冻结、扣划被执行人岳阳华瑞丹枫酒店有限公司、岳阳市华夏苑置业投资有限公司、湖南乐邦制药有限公司、岳阳华瑞义务小商品城管理有限公司、李睿达、李岳华、刘燕君的银行存款23479685.7元或查封、扣押其价值相当的财产。2018年5月7日，本院向岳阳市不动产登记中心发出（2018）湘0103执52号之一协助执行通知书，冻结了案涉土地[土地使用权证号：岳市国用（99）字第1x7号、岳市国用（2003）字第1x9号]。案外人方凤霞等人遂提出上述异议。另查明，案涉土地登记在被执行人华厦苑公司名下，该土地上由被执行人华厦苑公司开发建设岳阳华瑞义乌小商品城，共计1800余套商铺，于2012年开始对外销售。方凤霞等案外人陆续于2012、2013、2014年与被执行人华厦苑公司签订房屋买卖合同，购买商铺，以一次性支付全款或银行按揭的方式支付了购房款，并在签订房屋买卖合同后于当地房管部门办理了合同备案手续，该小商品城内商铺于2013年起陆续交付各业主实际占有、使用至今（具体情况详见附表）。此外，广东省深圳市中级人民法院在执行（2016）粤03执4246号案件中，查封了案涉土地，后刘四波等案外人以和本案同样的事实及理由向深圳中院提起执行异议，要求解除对案涉土地的查封。深圳中院于2018年9月18日、9月19日对以上执行异议统一作出裁定，中止对案涉土地的执行。本院认为，本案的争议焦点是案外人对执行标的提出的异议能否足以排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的情况，案外人刘四波等购房业主于本院查封案涉土地之前已与被执行人华厦苑公司就岳阳华瑞义乌小商品城商铺各自签订了书面房屋买卖合同，并付清全款或办理了银行按揭，且合法占有各自所购商铺，各案外人所购商铺并非因案外人自身的原因未能办理过户登记手续，其情形符合上述司法解释的规定。而根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”在岳阳华瑞义乌小商品城商铺对外销售给各业主的同时，该商铺所占用范围内的土地使用权亦随商铺一并转让给各业主共有，而不应再作为被执行人华厦苑公司的财产进行处分。综上所述，案外人方凤霞等人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，对案外人方凤霞等人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中止对案外人方凤霞等300人购买的位于湖南省岳阳市枫树村土地[土地使用权证号为岳市国用（99）字第1x7号、岳市国用（2003）字第1x9号]上房产占用范围内土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  马铁夫审 判 员  彭丁云人民陪审员  张闻骥二〇一九年一月二十一日法官助理陈汉书记员唐丹