江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终4638号上诉人（原审被告）：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路**。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋磊，江苏施源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄丽勤，女，1977年10月14日生，汉族。委托诉讼代理人：杨洋，宜兴市经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴小学，男，1976年1月20日生，汉族。委托诉讼代理人：杨洋，宜兴市经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人宜兴恒东房地产开发有限公司(以下简称恒东公司)因与被上诉人黄丽勤、吴小学房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2017）苏0282民初10608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒东公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄丽勤、吴小学的诉讼请求。事实和理由：1.一审支持黄丽勤、吴小学的关键证据是承诺书，该承诺书并没有黄丽勤、吴小学的签字，也没有载明是出具给黄丽勤、吴小学或公示给全体业主的，而且黄丽勤、吴小学并没有该承诺书的原件，因此，黄丽勤、吴小学的房子不适用该承诺书的约定。2.物业费应由物业公司收取，其作为开发公司无物业公司的授权，无权减免物业费，故其作出的减免物业费的承诺是无效的。黄丽勤、吴小学辩称，其为恒东公司的业主，恒东公司公示的承诺书当然对其适用。恒东公司承诺房屋维修期间的物业费是减免的，其也提供了物业费交费凭证，因此，物业费应由恒东公司承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。黄丽勤、吴小学向一审法院起诉请求：1.恒东公司继续履行2013年6月8日签订的商品房买卖合同；2.恒东公司向其赔偿以2625535元为基数，自2013年12月31日起至2018年8月2日止按每日万分之一计算的违约金，计439775元；3.恒东公司依法向其赔偿物业费损失13667元；4.恒东公司承担本案鉴定费26000元及本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月8日，黄丽勤、吴小学与恒东公司签订商品房买卖合同一份，合同约定黄丽勤、吴小学购买恒东公司开发的誉珑湖滨花园第35幢305号房屋，建筑面积247.41平方米，单价为10633.14元，总金额为2630745元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第三条约定，出卖人在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该商品房各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该商品房竣工验收合格之日起计算。合同签订后，黄丽勤、吴小学付清了房款。2013年12月25日，恒东公司向黄丽勤、吴小学开具了销售不动产统一发票，金额为2625535元。审理中，黄丽勤、吴小学为证明房屋存在漏水及墙面开裂等质量问题向一审法院提供了客户特殊要求申请表及2014年2月20日、2月28日、3月26日、2015年6月30日、8月26日、9月13日、12月27日、2016年1月6日、2月21日、6月28日、2017年9月25日房屋修葺通知单、保修联系单共计11份，其中2014年的多份修葺通知单上报修详细内容中载明：顶楼墙面渗水、阳台渗水、阳台移门不能开、楼梯破损、室内多处渗水、房间倾斜、地、地面裂缝窗裸露在外；2015年6月30日房屋保修联系单报修详细内容中载明：室内多处渗水、四楼衣帽间东北角渗水，三-四楼客厅渗水严重，四楼窗台渗水，进户楼梯顶漏水，门楼、楼道渗水，三楼房间门窗及窗四周渗水；同年8月26日修葺通知单报修详细内容载明：门窗多处质量问题、三-四楼塑钢多处裂开、窗户裂缝、门上油漆脱落、凹陷，窗户破裂有划痕、室内漏水至今未修好；维修情况中载明：未发现渗水，业主要求室内塑钢全部更换；2015年9月13日修葺通知单报修内容仍载明入户楼梯需整改，露在外面，雨雪天有安全隐患，家中门窗需更换，屋内大量裂缝渗水还未完全修好。有詹浩在下方备注“关于门窗业主要求全部更换，已完成，2015.9.15”；2015年12月27日修葺通知单报修详细内容载明：厨房外墙渗水，已渗到105.詹浩在下方备注“已维修完成，2015.12.31”；2016年1月6日修葺通知单报修详细内容仍载明：三楼四楼阳台积水、室内东墙渗水、顶楼阳台门坏、顶楼窗户边渗水、四楼北房渗水，詹浩在下方备注“已进行维修，2016.1.6”；但2016年2月21日、6月28日、2017年9月25日，原告仍继续报修三次，形成三份修葺通知单，载明的内容仍为：房屋大面积渗水、阳台积水严重，从2015年至今报修后未作处理。恒东公司对上述证据的真实性不予认可，认为对于质量问题应以目前房屋现状为准，且应通过专业机构的鉴定确认。审理中，黄丽勤、吴小学提供房屋内拍摄的照片30张，反映房屋内渗水情况。恒东公司对照片的真实性不予认可，认为应以房屋现场为准。审理中，黄丽勤、吴小学向一审法院提供2014年3月13日恒东公司出具的承诺书及2014年1月24日公示一份，承诺书载明：1.关于维修，我司将于3月31日全部完成维修，个别需要加工门窗的可能稍有推迟另行协商；2.如3月31日未能完成维修而又影响入住使用的，按合同交楼日期（2013年12月31日）第二天起至维修完成止，按日向业主支付万分之一的违约金……8.维修期间物业费减免。承诺书下方加盖了恒东公司合同专用章并由陈华签名。公示载明：1.报修及报修流程：1）无论是否领取钥匙，一视同仁，全面开展整改维修工作……黄丽勤、吴小学认为由于当时小区房屋大面积出现质量问题，导致业主集体与恒东公司交涉，最后恒东公司向全体业主出具了该份承诺，提交该份证据以此证明房屋当时确实存在质量问题，且双方就违约金的计算方式也做了约定。恒东公司对承诺书的真实性予以认可，但认为承诺不是针对原告的房屋作出，原告的房屋并不能适用该份承诺，原告的房屋在当时均完成了维修，房屋问题不足以影响入住，故其公司不需要按承诺书上的违约金条款来赔偿。对公示的真实性不予认可，认为没有明确作为公示的公告发布。审理中，黄丽勤、吴小学提供（2016）苏0282民初12832号及（2017）苏02民终2728号民事判决书两份，陈述判决书中载明恒东公司在上述案件质证时，对承诺书的真实性无异议，认可是其公司出具的。恒东公司对判决书的真实性予以认可，但认为本案不能参照该两份判决书进行认定，因为本案房屋已经交付，对房屋问题也已进行维修，不能因此认定房屋无法入住。审理中，黄丽勤、吴小学提供维修方案3份，主张根据维修方案，明确载明房屋存在屋面楼板渗水、墙面砌体面渗水、窗侧边渗水、屋面局面不平整及墙面裂缝、墙面空鼓等多处质量问题。恒东公司对维修方案的真实性予以认可，认为该份证据恰恰证明其公司已对房屋进行了维修，目前已按维修方案维修到位，故房屋已不存在质量问题。审理中，黄丽勤、吴小学提供物业费收费收据2份，载明北京市均豪物业管理服务有限公司宜兴分公司于2013年12月25日收取黄丽勤、吴小学2014.1.1-2014.5.30期间物业费2667元，于2018年1月24日，收取黄丽勤、吴小学2014.7.1-2017.12.31日期间的物业费11000元，合计13667元。恒东公司对上述证据的真实性与关联性均不予认可，认为原告是否缴纳物业费与本案无关，物业费是原告本应交纳的，不属于合同的违约损失。审理中，恒东公司提供商品房移交书，主张涉案房屋已于2013年12月25日交付。黄丽勤、吴小学对交房时间没有异议，但认为，根据恒东公司的承诺，无论是否交房都一视同仁，其是根据恒东公司的承诺来主张权利。为确认房屋目前是否存在质量问题，经黄丽勤、吴小学申请，一审法院委托常州市建筑科学研究院集团股份有限公司对涉案房屋的工程质量进行鉴定，该公司于2018年7月15日出具常建科（2018）建鉴字第021号司法鉴定意见书，得出如下检测鉴定意见：1.房屋渗漏水经现场检测，誉珑湖滨花园35幢305室三层卧室1南墙（15-B轴）东侧墙角部位、四层阳台雨棚（12-15-B轴）与墙相接处存在渗漏；三层处方烟道顶部（14-K）及北侧墙顶与顶板（13-14-K）相接处局部存在渗漏。2.墙面空鼓经现场检测，誉珑湖滨花园35幢305室三层卧室1、起居室、厨房、楼梯间、餐厅、卫生间1、卫生间2，四层卧室3、卧室2、洗衣间、卫生间1、卧室1、衣帽间、卫生间2墙面存在空鼓，不符合《住宅工程质量分户验收规程》第5.1.1条的规定要求。3.地面空鼓经现场检测，誉珑湖滨花园35幢305室三层衣帽间、起居室、厨房、储物间、楼梯间、卫生间2、四层卧室2、洗衣间、卫生间2地面面层与基层之间存在空鼓，不符合《住宅工程质量分户验收规程》第4.1.1条的规定要求。为此，黄丽勤、吴小学支付监测评估费用26000元。以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、屋保修联系单、修葺通知单、照片、承诺书、公示、判决书、司法鉴定意见素、鉴定费发票、商品房移交书、庭审笔录等证据在卷佐证。本案争议焦点为：1.恒东公司是否存在违约情形，本案所涉房屋能否认定为影响入住。2.若恒东公司违约，违约金该如何计算。3.物业费是否应予赔偿。一审法院认为，恒东公司存在违约，虽已向黄丽勤、吴小学交付房屋，但交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，黄丽勤、吴小学购买的房屋在交付时存在质量问题，无法入住。后经多次维修，恒东公司认为其公司已于2015年9月完成维修，但经专业机构检测评估，涉案房屋直至现今仍存在多处质量问题，不符合《住宅工程质量分户验收规程》的相关规定要求，故黄丽勤、吴小学主张房屋存在质量问题影响装修入住，予以采信。恒东公司认为房屋已交付，不影响入住，于法无据，不予采信。对于违约金的计算方式，因2014年3月13日恒东公司出具的承诺书中已约定如3月31日未能完成维修而又影响入住使用的，按合同交楼日期（2013年12月31日）第二天起至维修完成止，按日向业主支付万分之一的违约金，故黄丽勤、吴小学主张以房款2625535元为基数，自2014年1月1日起至2018年8月2日（最后一次开庭之日）止按每日万分之一计算违约金，予以支持。对于物业费13667元，黄丽勤、吴小学已予支付，该款已真实发生。根据恒东公司出具的承诺书第8条，维修期间物业费减免。黄丽勤、吴小学因房屋质量问题至今未能装修入住，恒东公司自愿作出装修期间减免物业费的承诺，予以认定。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。纠纷的引起是恒东公司未能在约定的交房期限内交付可以正常使用的房屋，责任在恒东公司。现经检测评估确认涉案房屋确实存在质量问题，影响入住，黄丽勤、吴小学要求恒东公司继续履行合同、并按承诺赔偿违约金的主张，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、黄丽勤、吴小学与恒东公司继续履行2013年6月8日签订的商品房买卖合同。二、恒东公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿黄丽勤、吴小学以房款2625535元为基数，自2014年1月1日起至2018年8月2日止按每日万分之一计算违约金。三、恒东公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿黄丽勤、吴小学物业费13667元。案件受理费减半收取4245元、检测评估费26000元，由恒东公司负担。该款已由黄丽勤、吴小学垫付，恒东公司于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给黄丽勤、吴小学。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，恒东公司于2014年3月13日出具的承诺书并未明确指向特定的对象，系对全体业主作出的承诺。该承诺不违反法律、行政法规的规定，且为恒东公司真实意思表示，恒东公司应按其承诺履行义务，承担责任。黄丽勤、吴小学作为恒东公司购房人，有权要求恒东公司按其承诺承担责任。承诺书上没有黄丽勤、吴小学的签字，也没有载明是出具给黄丽勤、吴小学的等均非恒东公司免责事由。维修期间物业费减免系恒东公司承诺内容，该内容意指房屋维修期间的业主物业费损失由恒东公司负担，因此，黄丽勤、吴小学向物业公司交纳的维修期间的物业费有权要求恒东公司承担。综上所述，恒东公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8490元，由宜兴恒东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇一九年一月十六日书记员 王晴雯