山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1725民初5760号原告：高金刚，男，1980年5月4日出生，汉族，居民，现住济南市历下区。委托诉讼代理人：王慧，山东郓州律师事务所律师。被告：李体金，男，1979年9月9日出生，汉族，居民，住郓城县。委托诉讼代理人：李宜锋，山东鲁润正道律师事务所律师。第三人：陆建坤，男，1957年10月16日出生，汉族，居民，住郓城县。原告高金刚与被告李体金、第三人陆建坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告高金刚及其委托诉讼代理人王慧，被告李体金及其委托诉讼代理人李宜锋到庭参加诉讼，第三人陆建坤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法要求被告和第三人缴纳自2017年10月1日起的房屋租金80000元；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告李体金向原告返还房屋租金（自2017年10月1日起至今）120000元；2.请求判令第三人陆建坤向原告支付租金（2018年10月1日至2019年9月30日）40000元；3.涉案费用由被告负担。事实和理由：涉案房屋在2017年9月30日前归李体民所有，经郓城县人民法院裁定，涉案房屋自2017年9月30日归原告所有，被告李体金也知晓此事，但仍然坚持收取自2017年9月30日至2018年9月30日的房屋租金8万元及以后的租金，该租金应归原告所有。后经原告多次催要，被告推拖不还。另外，申请撤回对山东神舟食品集团有限公司的起诉。为维护原告合法权益，特提起诉讼，诉请如前。被告辩称，2013年1月23日，被告李体金与原房屋所有权人李体民、李连如父子签订了房屋租赁合同，租赁期限自2013年1月23日至2020年1月23日，租金一次性交清。该租赁合同至今已履行近六年时间，本案原告于2017年9月30日经郓城法院裁定才享有诉争房屋所有权，但被告租赁行为发生在原告享有所有权变更前，根据买卖不破租赁的规定，被告李体金签订的租赁合同依然合法有效。原告无权要求被告重复履行合同义务，请求依法驳回原告诉请。庭审中，原告为支持自己的诉讼请求，提交如下证据:1、郓城县人民法院（2016）鲁1725执198号之二执行裁定书1份、房屋交易和产权确认书（转让）1份，证明原李体民所有的涉案房产经生效法律文书确认，房产所有权自2017年9月30日已转移给原告，且原告于2017年11月8日取得郓城县房产管理局出具的产权确认书。2、2018年8月22日郓城县人民法院民事调查笔录1份，该调查笔录第3页可证实被告李体金自2017年9月一直没有经营，转租给他人，收取陆强（亦指陆仁坤）租金40000元（租期至2018年9月30日）、收取神舟集团经营的熟食零售店租金40000元（租期至2018年8月30日）。对上述证据，被告质证认为，对其真实性无异议，但根据合同法规定的买卖不破租赁原则，原告取得了涉案房屋的所有权，并不影响租赁合同的法律效力，被告的租赁合同应当受到法律保护。原告应当在被告租赁合同期满以后才能收回房屋，不能终止被告的租赁合同，或向被告要求返还租金。对原告该期间的租金损失，应当由原告向原房主李体民进行追偿。被告为反驳对方的诉讼请求，向本院提交如下证据：1、提交被告李体金与原房主李体民、李连如父子签订的房屋租赁合同1份；2、提交李体民、李连如共同出具收到李体金缴纳34万元租金的收条复印件1份；3、提交转到账户名：李连林的中国银行交易流水1份，证明于2013年1月23日分两次打款34万元；4、提交陆建坤、苏衍成出具的证明各1份，证明苏衍成一次性缴纳2016年7月21日至2017年7月20日的租金4万元，陆建坤一次性缴纳2016年9月29日至2017年9月30日的租金4万元。以上4份证据证明被告租赁涉案房屋真实合法有效，且已实际履行近六年时间，原告无权要求被告终止租赁合同及返还租金。对上述证据，原告质证认为，对证据1租赁合同和证据2收条的真实性及证明目的均有异议，租赁合同第三条显示租赁期限为七年，第四条明确约定同意免除被告1年租金，即被告应一次性缴纳租金300000元，显然与被告提交的收条340000元相互矛盾，且不符合常理。对证据3银行交易流水真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，银行流水收款账户名显示为李连林，无法确认李连林收取款项的性质，从而无法认定340000元系房租款。对证据4陆建坤的证明记载的部分内容有异议，根据陆建坤在县支派出所的陈述，其从2017年9月份开始租赁使用，并交付租金。对苏衍成证明的真实性、关联性及证明目的均有异议，苏衍成作为证明人应出庭作证核实其真实性，同时无论租赁是否属实，与原告诉请无任何关联性。为查清案件事实，本院对被告李体金、第三人陆建坤进行调查，李体金承认山东神舟食品集团有限公司租期自2017年7月1日到2018年6月30日。2018年9月29日第三人陆建坤将40000元房租（2018年10月1日至2019年9月30日）交到法院，2018年10月8日李体金将收取马东富的租金40000元（租期至2019年7月20日）交到法院。经质证，原被告对此未提出反驳证据，本院予以确认。经庭审质证，本院确认：2017年9月30日，经本院对涉案房产评估拍卖流拍，原告高金刚同意接受拍卖房产并将该房产设定的抵押权清偿完毕后，本院裁定将涉案房产转让给原告高金刚，原告高金刚办理了产权确认手续，对涉案房产具有所有权。对于被告李体金与李体民父子签订的房屋租赁合同是否有效，被告提交的缴纳租金数额（34万元）、收款账户名（李连林）与房屋租赁合同的内容不符，李体民父子又未到庭，无法对其真实性进行核实。原告对租赁合同真实性提出异议，被告李体金也未提交该租赁合同真实有效的其他证据。因此，本院对该房屋租赁合同不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，郓城县人民法院作出（2016）鲁1725执198号之二执行裁定书，将涉案房屋评估作价扣除原告清偿的抵押债权后，交付给原告高金刚抵偿债务。2017年11月8日，郓城县房产管理局给原告办理了“房屋交易和产权确认书（转让）”。自2017年10月1日，被告李体金收取山东神舟食品集团有限公司租金3万元（从4万元租金中扣除2017年7月1日至9月30日的租金1万元）、收取第三人陆建坤租金4万元（2017年10月1日至2018年9月30日）、收取马东富租金4万元（2018年7月21日至2019年7月20日）。第三人陆建坤于2018年9月29日将4万元租金（2018年10月1日至2019年9月30日）交到本院。2018年10月8日李体金将收取马东富的4万元租金交到本院。庭审中，本院依法准许原告撤回对山东神舟食品集团有限公司的起诉。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是我国从法律上明确了“买卖不破租赁”的规则，要适用该规则，在所有权让与时租赁合同应该已经成立并且生效。被告辩称原告对涉案房产具有所有权不影响租赁合同的效力，因其提交的证据不能证明持有的租赁合同真实有效，对此辩称本院不予采信。原告高体金经本院强制执行取得涉案房产，并办理了产权确认，对涉案房产具有所有权，依法应享有占有、使用、收益和处分的权利。被告李体金与原房产所有人李体民父子之间的租赁合同，可另行主张，被告李体金自2017年10月1日起依法不应再收取房屋租金。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李体金于本判决生效后10日内返还给原告高金刚已经收取的租金110000元。二、第三人陆建坤于本判决生效后10日内缴纳给原告高金刚租金40000元。三、驳回原告高金刚其他诉讼请求。案件受理1750元，原告高金刚负担50元，被告李体金负担1700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 王玉金二〇一九年一月二十五日书记员 秦   涵    涵   –