北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1084号原告：崔施，女，1982年8月7日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告：雷桂兰，女，1970年7月24日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘洋（雷桂兰之夫），1982年8月23日出生，汉族，北京市公安局公共交通安全保卫总队民警。原告崔施与被告雷桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告崔施、被告雷桂兰及其委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔施向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金7500元、房屋租金15000元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月26日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（下称“买卖合同”），被告出售位于北京市丰台区方庄蒲芳路9号2号楼2218号房屋，同时买卖合同第六条第一款约定被告应当在该房屋所有权转移登记手续办理完毕当日，将该房屋交付给原告。并按照第六条第二款约定履行房屋验收，交割清单签字，交付门钥匙等义务。2016年12月21日，原告已履行买卖合同约定的相应进度的付款义务，并完成该房屋所有权转移登记手续，但被告逾期履行房屋交付义务，逾期共计15日，被告应按照买卖合同第七条第一款第一项的规定，承担违约责任。同时，2016年8月26日，原告与被告签订《补充协议》，其中约定“乙方（原告）将该房屋继续出租给甲方（被告），租期一年，以甲方收到尾款当日为起租日。”2017年5月2日，被告收到银行发放的1400000元尾款后租住此房屋共计106日，至今未向原告支付租金。被告雷桂兰辩称：不同意原告的诉讼请求。原告定金支付了300000元，一直未付首付。原告从我这里借了60000元。交房的时候，中介公司跟我说尾款付清才给过户，但是合同上没有约定什么时候交尾款。按照常理，原告应当先给我钱，我才能把房给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，崔施、范海涛（买受人、乙方）与雷桂兰（出卖人、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售坐落于丰台区方庄蒲芳路9号2号楼2218号房屋（以下简称2218号房屋），房屋成交总价为2400000元。买受人拟向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1510000元。第六条第（一）款约定：出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续当日将该房屋交付给买受人。第七条约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。同日，双方签订了《补充协议》，第五条约定：乙方将该房屋继续出租给甲方，租期1年，以甲方收到尾款当日为起租日。合同签订后，崔施于2016年8月26日向雷桂兰支付定金50000元、于2016年9月9日支付定金250000元、于2016年12月14日支付首付款700000元。2016年12月21日，双方办理了房屋产权过户登记手续。2016年12月22日，崔施取得2218号房屋不动产权证书。2017年5月2日，雷桂兰收到银行发放的2218号房屋贷款1400000元。2017年8月9日，雷桂兰将房屋交付给崔施。崔施主张雷桂兰未按照合同约定的时间交付房屋，要求雷桂兰支付违约金。雷桂兰主张根据正常交易习惯，应当先付钱，之后才交房，因崔施未按照合同约定时间支付购房尾款，其诉到了法院要求崔施赔偿经济损失，本案中因崔施拖欠其购房款，故其不同意崔施的诉讼请求。崔施主张根据双方签订的《补充协议》内容可知，双方约定崔施将2218号房屋继续出租给雷桂兰，雷桂兰收到尾款当日为起租日，租期一年，双方当时口头约定每月租金是4500元，自2017年5月2日雷桂兰收到银行发放的尾款之日起，直至交房日2017年8月9日，雷桂兰一直租住该房屋，故应当支付该期间租金。雷桂兰不认可崔施的主张，认可双方之前确实达成了房屋租赁的意向，但主张因崔施拖欠尾款，后双方并没有形成房屋租赁事实，亦未约定过租金数额，租赁关系并不成立。崔施就租赁主张申请证人王某、马某出庭作证。王某出庭作证称自己是北京链家房地产经纪有限公司员工，雷桂兰和崔施均同意每月租金4500元，这个比市场价便宜点。马某出庭作证称当时查阅了周边小区的租金价格，雷桂兰和崔施均确认了每月租金4500元。崔施认可上述证人证言。雷桂兰对此不认可。雷桂兰认可交房之前其一直实际占有2218号房屋。崔施主张其与范海涛已经于2017年8月4日协议离婚，双方约定2218号房屋归崔施所有，该房屋产生的债权债务均由崔施单方享有和承担，故本案原告只有崔施。雷桂兰认可崔施就此提交的《离婚协议书》真实性。另查，2017年2月8日，雷桂兰向崔施、范海涛、北京链家房地产经纪有限公司提起房屋买卖合同纠纷，要求崔施、范海涛赔偿经济损失200000元，并承担诉讼费用，理由是崔施、范海涛一直未履行支付尾款1400000元的义务，给雷桂兰造成了经济损失，该案本院于2017年7月19日作出（2017）京0106民初5405号民事判决书，认为：虽双方合同中并未约定贷款部分的房款的具体支付时间，但根据交易习惯，雷桂兰有理由相信房款的支付将在合理的时间内完成。双方完成过户至雷桂兰获得贷款实际发放时间长达四个月有余，确已超过了在房屋买卖过程中卖房人的合理预期。且雷桂兰提交了证据证明其遭受的损失，因此崔施、范海涛理应在合理范围内赔偿原告雷桂兰相关经济损失，最后法院判决崔施、范海涛应向雷桂兰赔偿经济损失40000元，驳回雷桂兰其他诉讼请求。双方均未就该案提起上诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。雷桂兰与崔施、范海涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。雷桂兰虽主张按照正常交易习惯应先给钱后交房，但是雷桂兰未就此进行举证，而雷桂兰和崔施已通过合同约定了各自的权利义务，故雷桂兰应当按照合同约定内容履行自己的义务。2016年12月21日双方办理了房屋产权过户登记手续，但是，直到2017年8月9日，雷桂兰才将房屋交付给崔施，雷桂兰的行为违反了《北京市存量房屋买卖合同》第六条第（一）款约定内容，根据该合同第七条约定内容，雷桂兰应当承担违约责任。因此，崔施要求雷桂兰支付逾期交房的违约金7500元，本院予以支持。根据崔施和雷桂兰签订的《补充协议》第五条关于租赁内容的约定可知，雷桂兰和崔施已经达成房屋租赁的合意，虽然双方未在其中明确约定租金标准，但并不影响租赁合同的成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款内容可知，因合同价款约定不明的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。崔施主张口头和雷桂兰约定每月租金4500元，并申请证人出庭作证，证人王某和马某出庭证明了崔施的主张，雷桂兰对此不认可。退一步讲，即使双方针对租金标准未达成一致协议，崔施主张的每月4500元的租金标准亦符合订立合同时履行地的市场价格。因雷桂兰认可自2017年5月2日至2017年8月9日期间实际占有房屋，故崔施要求雷桂兰支付该期间房屋租金，理由成立，本院予以支持，经核算该数额为14700元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条第二款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、雷桂兰于本判决生效后7日内支付崔施违约金7500元；二、雷桂兰于本判决生效后7日内支付崔施2017年5月2日至2017年8月9日期间房屋租金14700元；三、驳回崔施的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由崔施负担72元（已交纳），由雷桂兰负担121元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李晓慧二〇一九年一月二十九日书记员  程雪桐