河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0423民初4387号原告：郑州楷瑞冠霖商贸有限公司，住所地郑州市金水区民航路********，统一社会信用代码9141010556862828XW。法定代表人：郭宏志，任公司董事长。委托诉讼代理人：沈红旗，男，1960年2月21日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**，系原告公司法律顾问。委托诉讼代理人：释延龙，男，1965年10月23日出生，汉族，住郑州市金水区，系原告公司员工。被告：杨朝旗，男，1964年5月27日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：南小河，河南龙云律师事务所律师。原告郑州楷瑞冠霖商贸有限公司（以下简称冠霖公司）与被告杨朝旗财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冠霖公司的委托诉讼代理人沈红旗、被告杨朝旗的委托诉讼代理人南小河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠霖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告所有的鲁山县××路新时代星际花园张店房字第00020086、00020087、00××89号房权证下的商用房屋租赁损失（大写）叁佰伍拾玖万元整；2.被告承担全部诉讼费。事实和理由：2012年7月10日，原告依法取得以上房屋所有权证书，同时占有以上房屋。2014年4月，原告依据合同将上述房屋交付河南昶荣商贸有限公司经营管理。自2014年5月至2015年1月，上述房屋陆续全部被杨朝旗非法侵占。原告根据同区域同类型相近时间段的租赁合同价格作为参照，取平均中间偏低额度作为测算依据，被告的侵权行为给原告造成的租赁损失为叁佰伍拾玖万元整。原告该诉讼请求的正当性在此前的诉讼中，已被鲁山法院（2016）豫0423民初428号民事判决书和平顶山市中级人民法院（2017）豫04民终3975号民事判决书先后予以确认，且都向原告示明“另案主张其相关权利”,故提起本案诉讼，望判如所请。被告杨朝旗辩称，1、原告起诉被告主体错误，被告不是本案的适格主体。原告在诉状中所列被告为“杨朝奇”，而本案被告的姓名为“杨朝旗”，与原告所诉不一致，且原告所列“杨朝奇”的住址、年龄信息均与本案被告的信息不符。2、原告与被告排除妨害纠纷一案，现正在审判监督程序中，本案应中止或驳回。原告与被告排除妨害纠纷一案，鲁山法院作出的（2016）豫0423民初428号民事判决，平顶山市中级法院作出（2017）豫04民终3975号民事判决。因上述一、二审判决存在严重的认定事实错误、判决显示公平等情形，被告已按审判监督程序向省高院申请再审。省高院已受理被告的申请，并进行了听证，现该案尚在再审审查程序中，同时，因鲁山法院在审理原排除妨害纠纷过程中，即发现原告持有的房产证可能存在重大违法办证情形，已向原发证机关即鲁山县房产管理局两次发出司法建议书，要求该局进行调查处理，如发现违法之处，依法应当自纠。但该局至今仍未完成调查自纠。因此，本案的审理取决于上述两方面的最终裁判或处理结果，故根据民事诉讼法的有关规定，应对本案中止诉讼或先行驳回。3、原告的权利来源不合法，依法无权向被告主张权利。首先，本案涉案房产系河南银茂置业有限公司开发建设，该建设项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证等法定证照手续均由该公司持有，故河南银茂置业有限公司才是该项目及房产的合法开发建设方和原始权利人。后该公司转让给被告170套房产（包含本案涉案房产），被告就上述房产付出了合理的对价。即使被告尚未取得该房产的房产证，根据法律规定，被告也应属善意取得，根本不存在原告所诉的“非法侵占”，被告也不应对原告承担任何损害赔偿责任。反观原告，其对本案争议房产的权利，来源于郑州银茂实业有限公司向其转让，而郑州银茂实业有限公司与争议房产的合法、真正开发建设方河南银茂置业有限公司是两家独立的公司法人，河南银茂实业有限公司根本不具有房地产开发、销售的合法资质，原告对涉案房产的权力来源是完全违法的，其无权向善意取得争议房产的被告主张任何权利。其次，根据原告与郑州银茂实业有限公司签订的房屋买卖合同第五条以及郑州银茂实业有限公司出具的具结书显示，原告从郑州银茂实业有限公司受让案涉房屋，郑州银茂实业有限公司向原告保证房屋产权无争议，如发生权属纠纷，郑州银茂实业有限公司承担全部赔偿责任，若给原告造成损失的，由郑州银茂实业有限公司负责赔偿，因此，即使原告有损失，也是因为出让方违反了双方的约定和承诺，向原告转让了权利存在严重瑕疵的房屋，原告应向郑州银茂实业有限公司主张权利，不应向被告主张。4、原告主张的房屋租赁损失无事实及法律依据，违反了法律的强制性规定，其请求依法不应得到支持。原告所诉的房屋至今未依法办理房屋预售许可证、未依法办理房屋竣工验收手续，根据《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格后，方可交付使用”等法律法规的强制性规定，涉案房产至今未办理商品房预售许可证、未依法经验收合格，属违法建筑范畴，则不能依法交付使用。既然依法不能交付使用，就更不能对外出租，更不可能产生所谓的租赁损失。原告至今未就其主张提供任何合法有效的证据证明其主张的损失，故对原告的请求不应予以支持。本院根据原、被告的诉辩意见，举证、质证及庭审调查，就本案的事实确认如下：2012年9月10日，冠霖公司通过债权受让的方式获得了鲁山县新时代星级花园11#、12#、15#楼一至二层商业用房，并办理了证号为鲁山县房权证张店房字第**、第××号、第00××**房屋所有权证。2015年1月，冠霖公司得知杨朝旗占有涉案房产，遂于2016年1月26日向本院提起排除妨害纠纷诉讼，请求：1、判令被告停止侵权，立即腾空其非法占用原告所有的鲁山新时代花园11号、12号、15号楼一至二层商业用房。2、判令二被告赔偿原告损失人民币2252110元（从2015年1月1日起计算至2017年4月底）。本院经审理认为冠霖公司持有涉案房屋的所有权证书，在未被相关机关撤销以前，仍然合法有效，应依法予以保护并排除妨害。故对冠霖公司要求杨朝旗停止侵权、立即腾空所占房屋的诉讼请求予以支持。至于冠霖公司请求的损失，系其单方制作，杨朝旗不予认可，故对该项请求不予支持，冠霖公司可待证据充分后另案主张权利。本院遂于2017年9月26日作出（2016）豫0423民初428号民事判决书，判决：一、被告杨朝旗于本判决生效之日起十日内腾空所占有郑州楷瑞冠霖商贸有限公司的第00020086号、00020087号、00××89号房权证项下的商业用房，并返还给郑州楷瑞冠霖商贸有限公司；二、驳回郑州楷瑞冠霖商贸有限公司的其他诉讼请求。双方均不服提出上诉，平顶山市中级人民法院于2018年1月31日作出（2018）豫04民终3875号民事判决书，除认定一审查明的事实以外，另查明：冠霖公司对涉案房屋办理房产证后即实际占有并将涉案房产交给河南昶荣商贸有限公司经营管理，2015年1月杨朝旗将涉案房屋强行占有。平顶山市中级人民法院经审理认为，杨朝旗在一、二审中对其如何支付涉案房屋款项的陈述前后矛盾，除购房收据外无其他证据予以佐证，但其提交的购房收据落款时间为2012年7月10日，晚于河南银茂置业有限公司将涉案房产抵偿给冠霖公司的时间，故认定杨朝旗占有涉案房屋无合法根据，其占有涉案房屋的行为侵犯了冠霖公司的合法权益，对冠霖公司构成侵权，其应负返还涉案房屋的义务。对于冠霖公司主张的损失部分，认为杨朝旗在明知涉案房屋所有权已经变更为冠霖公司的情况下，继续占有涉案房屋，侵犯了冠霖公司的所有权，冠霖公司有权要求杨朝旗支付房屋占有使用费。但是对于冠霖公司的损失请求，认可一审处理意见，冠霖公司可待证据充分后另案主张其相关权利，遂判决驳回上诉，维持原判。后冠霖公司提起本案诉讼。诉讼过程中，冠霖公司申请对因涉案房产被非法占有而造成的损失进行鉴定，并提供了涉案房产的产权证作为检材。本院组织双方质证时，杨朝旗认为，涉案房屋因未取得房屋预售许可证、未依法办理房屋竣工验收手续，根据相关法律规定，属违法建筑，不能交付使用，更不能对外出租。原告不能提供有效的司法鉴定检材，依法不应支持其鉴定申请，为此其提交了包括有鲁山县房管局的复函、河南银茂置业有限公司出具的证明、房屋买卖合同、杨朝旗购买房屋的收款收据、鲁山县建设工程质量监督站的证明等材料以支持其观点。后经本院释明，冠霖公司一直未提交房屋竣工验收交付的相关鉴定评估检材。本院认为，本案争议的焦点有：一、杨朝旗是否是本案的适格被告？二、涉案房产是否为杨朝旗非法占有？三、冠霖公司提出的鉴定申请应否予以支持？其主张的损失有无法律依据？对此本院分别分析评判如下：焦点一：杨朝旗是否是本案的适格被告的问题。本案中，杨朝旗辩称冠霖公司所诉“杨朝奇”的名字及住址非被告杨朝旗，冠霖公司陈述系诉状笔误，该公司与杨朝旗曾在排除妨害纠纷案件中作为民事主体进行诉讼，一、二审判决书已经对双方的身份予以确认，故杨朝旗是本案的适格被告。本院认为，冠霖公司把杨朝旗的名字打印错误，纯属笔误，双方之间的身份关系已经生效判决予以确认，杨朝旗是本案的适格被告。焦点二：涉案房产是否为杨朝旗非法占有的问题。本院认为，生效的一、二审民事判决书已经确认杨朝旗自2015年1月起侵占涉案房产，系无权占有，侵犯了冠霖公司的所有权，并判令杨朝旗将涉案房屋返还冠霖公司。本案中杨朝旗辩称，其占有涉案房产属善意，其不应当承担赔偿损失的责任，与生效判决认定的事实不符，故本院对其辩解理由，不予采信。焦点三：冠霖公司提出的鉴定申请应否予以支持，其主张的损失有无法律依据的问题。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；……”的规定，商品房的交付使用应以经竣工验收合格，符合安全、防灾等建设工程强制性标准为前提，冠霖公司主张涉案房屋系出租给昶荣公司用于商业经营，但涉案房产至今未经竣工验收合格，该公司未能提供涉案房屋符合法律规定的交付使用条件及具备合法出租的前提并经向有关部门备案的相关证据，本院无法确定该涉案房屋的用途性质及质量、消防、环保等验收合格情况，冠霖公司的鉴定评估申请因其未提供涉案房屋具备法律规定的交付使用条件的有效证据而无法进行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，证据不足以证实其事实主张的，应承担不利的后果”的规定，本院对其鉴定申请暂不予支持，冠霖公司可待该涉案房屋验收合格、具备交付使用条件后再行主张。综上，冠霖公司的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《商品房屋租赁管理办法》第六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告郑州楷瑞冠霖商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费35520元，由原告郑州楷瑞冠霖商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈晓宇人民陪审员  李红星人民陪审员  杨鲁晓二〇一九年一月三十一日法官助理徐毅平书记员高扬