大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0204民初7766号 原告（反诉被告）：大连万科物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区。 法定代表人：张会，总经理。 委托诉讼代理人：郭志成，该公司职员，住辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：勇奕均，该公司职员，住大连市旅顺口区。 被告（反诉原告）：焉振，金普新区工程质量监督站工作人员，住大连市沙河口区。 原告大连万科物业服务有限公司与被告焉振物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭志成、勇奕均，被告焉振均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交2017年1月至2018年12月的物业费9571.44元；2、判令被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂计算至2018年10月为10803.76元）。事实与理由：被告为万科海港城2.1期D1-11号楼1单元105房屋业主，房屋建筑面积104.95平方米。该房屋所在的万科海港城由原告负责物业服务。根据《前期物业服务合同》约定，被告应按3.8元/月/平方米的标准向原告交纳住宅房屋物业费，在每季度首月10日前交纳该季度的物业费，每逾期一日，按应缴纳物业费总额的千分之三支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求被告立即给付上述物业费及违约金。 被告（反诉原告）辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告未通过合法途径、合法程序取得克拉墅小区的物业管理权力，在克拉墅小区不具有合法的物业管理身份，不应该收取物业费；其次，我所购房屋因存在质量问题尚未交房，原告应向建设方追缴物业费；最后，原告单方认定的每平方米每月3.8元的物业费不具有合法性。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：要求原告返还2015年10月至2016年12月的物业费5982.15元。事实与理由：我于2015年10月初前去验房，被原告的工作人员告知不交物业费不予验房，被迫预交2015年10月至2016年12月共计15个月的物业费。依据《辽宁省物业管理条例》及《消费者权益保护法》的规定，原告已构成欺诈，故请求法院支持反诉请求。 原告（反诉被告）辩称：不同意被告的反诉请求。被告所在小区为大连金域蓝湾开发有限公司，通过邀标形式聘请大连万科物业服务有限公司进行物业管理，符合相关法律关于招投标聘请物业服务单位的规定。2015年，原告承接案涉小区时，物业服务区域的划分由行政部门进行规划，而不是开发商与原告之间约定划分，且被告所在园区内的相关管道设备设施与其他园区设备设施无法分开，不足以成立、被告主张的、可以划分为两个物业区域的条件。原告进行服务管理之前已经对园区内相关公共设施进行过承接查验并产生书面承接查验结果，至于房屋的主体质量是否符合竣工承接查验，并不在此次承接查验范围内。被告与开发商约定的房屋交付日期为2015年9月30日。2015年10月3日，被告于原告处领取房屋钥匙及相关配套用品，完成了物业交付手续，根据《前期物业服务合同》的规定，原告自被告领取房屋钥匙及相关物品完成物业交付手续后，依约向被告收取其预存的物业费。同时，根据《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展实施意见》的规定，在项目取得房屋竣工验收备案证并交付业主使用后，前期物业服务项目的物业服务费用由业主承担。该项目已经取得房屋竣工验收备案证，钥匙等相关物品交付给业主，完成了房屋物业交付，应当由业主承担物业服务费用。至于被告主张的房屋质量问题导致的商品房买卖、验收交付不存在的问题，应归于商品房买卖合同纠纷，而非此次原、被告涉及的前期物业服务合同纠纷，故不同意被告的反诉意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的商品房买卖合同、业主领取物品备忘、律师函、缴费记录、付款预定书，被告提供的照片3张、视频10段，对方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提供的前期物业服务合同，对方当事人对证据的真实性有异议，本院认为，上述证据真实、合法且与本案具有关联性，应予采信；对原告提供的商品房交付使用通知书、季度服务报告、被告提供的向开发商邮寄的告知函，系当事人自行制作的书面材料，不属于证据范畴，本院不予采信，但原告提供的季度服务报告中的照片部分，真实、合法且与本案有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月28日，原告（反诉被告）与案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司签订《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》，由开发商委托原告对大连万科海港城提供前期物业服务，双方约定：物业名称大连万科海港城，物业类型别墅、高层，坐落大连普湾新区，占地面积61100（二期）平方米，建筑面积98635（二期）平方米，物业管理区域四至：东至依山，南至蘑菇房后山，西至邻跨海大桥，北至长店堡社区滨海路；物业服务内容与服务标准：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与原告协商一致另有约定的除外；合同有效期自2013年8月10日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按拥有物业的建筑面积、按以下标准缴纳物业服务费：高层2.3元/月·平方米，别墅4.9元/月·平方米，商业用房3.1元/月·平方米，为更好的服务本物业管理区域的业主，合同双方约定：高层住宅业主按1.8元/月·平方米的优惠标准缴纳物业服务费，别墅业主按3.8元/月·平方米的优惠标准缴纳物业服务费，由此产生的高层住宅0.5元/月·平方米，别墅1.1元/月·平方米的物业服务费差价由房屋开发公司代业主补足缴纳，期限三年，三年后由业主自行承担；物业服务费按季缴纳，每季首月10日前支付物业服务费，在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。双方还约定了其他内容。 2014年6月，被告（反诉原告）与案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司签订付款预定书，对购买房屋、价格等进行了约定，第6条“买受人声明：出卖人已在签署本《付款预定书》之前在销售现场向买受人充分展示了《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《前期物业合同》、《临时管理规约》、《阳光宣言》等所有双方应当签署的文件以及交易条件，买受人已完全了解并接受，买受人不以签署文件条款不能达成一致为由而拒绝购买预定房屋，否则视为因买受人原因未能购房，买受人已付购房定金不予退还，归出卖人所有。”2014年8月，被告焉振与案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连普湾新区，房屋建筑面积104.95平方米，合同约定的交付期限为2015年9月30日前，合同附件4中第19条约定物业费为3.8元/月·平方米。2015年10月3日，被告自原告处领取了房屋钥匙12把、智能卡、水电附图、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并在业主领取物品备忘上签字确认。 2017年8月，原告向被告邮寄了律师函对被告欠缴的物业费进行催缴。 庭审中，双方认可，被告所购房屋位于万科海港城二期，案涉小区未成立业主委员会，被告已缴纳2015年10月至2016年12月的物业费。被告提供了案涉小区的实景照片及视频，以证明案涉小区的物业服务管理不到位，小区道路有雨水积水，周围及内部有广告，园区绿化被破坏，拾荒者可以随意进入小区。 本院认为，原告与案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司签订《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及全体业主均具有约束力。本案原告为被告所购房屋的小区提供物业服务，被告应按约定履行交费义务。根据双方当事人陈述以及现有证据材料证明的情况，万科海港城的物业服务管理在绿化养护等方面确实存在一定瑕疵，需要加以改善。但小区绿化、环境卫生、治安管理系由多方面原因导致，如小区开发建设背景、小区业主配合、物业企业养护、突发情况的处理等，不能完全归因于物业服务企业或者简单等同于物业服务质量差，且存在的个别瑕疵并未在整体上影响物业服务合同目的的实现，被告不应以此作为拒绝缴纳物业费的理由。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，每个业主对于服务质量的要求、感受不同，如果业主都通过不交纳物业费的的方式来应对物业公司的服务瑕疵，势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是原告的利益，更是被告的利益甚至小区全体业主的利益。故被告应当按照合同约定向原告支付2017年1月至2018年12月的物业费9571.44元。至于违约金，鉴于被告系因对房屋质量、物业服务合同存在纠纷而逾期缴纳物业费，不属于恶意欠费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于被告主张原告取得物业管理权力的途径及程序不合法、小区物业区域划分、原告承接物业方式不合法等问题。经查明，原告与案外人大连万科金域蓝湾开发有限公司签订的《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》，作为平等民事主体签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。合同法及合同法解释中所规定的、应认定合同或部分条款无效的规定，是指违反法律、行政法规的效力性强制性规定。被告主张上述抗辩及所违反的行政法规的情形，不属于法律及行政法规规定的、效力性强制性规定的范畴。是否存在上述情况不影响合同效力的认定，如确实存在上述情况，应由行政机关予以处理，不属于本案处理的范畴。被告的此项抗辩，于法无据，本院不予支持。 关于被告因案涉房屋存在质量问题拒绝收房而拒交物业费，并要求原告返还已缴纳物业费的反诉主张。经查明，被告虽未在验房手续上签字确认，但已领取了房屋钥匙，通过房屋钥匙的取得，被告已实际取得了案涉房屋占用、使用的权利，房屋开发建设单位已实际向被告交付了房屋。被告虽在验房过程中发现房屋质量存在问题而拒绝接收，但房屋是否存在质量问题及相应处理，应由被告向房屋开发建设单位主张权利、另案告诉，不属于本案物业服务合同纠纷处理的范畴。被告的此项抗辩及反诉主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告焉振于本判决生效之日起三十日内向原告大连万科物业服务有限公司支付2017年1月至2018年12月的物业费9571.44元； 二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告焉振的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费309元（原告已预付）、反诉费25元（被告已预付，已减半收取），由被告负担50元，给付时间同上，由原告负担129.5元，退回原告154.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  李倜然 二〇一九年一月四日 书记员  赵家艺 附：《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。