云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9017号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：崔美月，女，1990年9月13日出生，汉族，昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张贵韩，男，1985年12月5日出生，汉族，居民身份证住址:广东省丰顺县，现住云南省昆明市西山区。原审被告：孙涛，男，1966年10月25日出生，汉族，居民身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：万渝、杨典，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园公司）因与被上诉人张贵韩、原审被告孙涛居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初6399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尊园公司上诉请求：1.撤销昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初6399号民事判决第一项，改判被上诉人张贵韩向上诉人尊园公司支付佣金损失13000元及违约金；2.由张贵韩承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院已经查明认定被上诉人违约导致涉案合同未能继续履行，且已经认定上诉人履行了居间义务，促成了合同成立，被上诉人作为违约方应向上诉人支付佣金13000元。依据相关法律规定，居间人只要促成合同成立，即可收取约定的居间报酬，至于促成的合同效力如何或是否实际履行，均不影响居间人收取居间报酬权利。二、一审法院主观扩张上诉人的居间义务，扣除上诉人居间报酬，有违事实及法律依据，适用法律错误，严重损害害了上诉人的合法权益。本案中，上诉人已于2017年11月16日促成被上诉人与原审第三人之间买卖合同的成立，上诉人并不具有法律规定及合同约定的审查义务，一审法院以被上诉人违约导致的不利后果作为扣减上诉人居间报酬的考量，显失公平。综上，请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人张贵韩答辩称，尊园公司带其去看房不超过五分钟，当时张贵韩即明确表示价格太高不想购买，后在尊园公司的劝说下签订了合同，张贵韩不应该支付尊园公司的居间报酬及违约金。原审被告孙涛陈述称，我方在履行合同中不存在任何违约行为，签订合同后被上诉人未按合同约定向我方支付定金，且上诉人并未向我方提供后续服务，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。尊园公司一审诉讼请求：1.判令孙涛、张贵韩向尊园公司支付佣金13000元及该款自2017年12月1日起至实际付清之日止按千分之一计算的利息（暂计算至起诉之日为2000元）；2.判令孙涛、张贵韩承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月16日，孙涛（出售方、甲方）、张贵韩（购买方、乙方）与尊园公司（经纪方、丙方）签订编号为0056323的《房屋买卖暨居间服务合同》，约定主要内容为：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市西山区五华金盾小区1栋2单元702号房屋，产权证号：昆明市房权证字第**。该物业成交价格为660000元整。甲乙双方约定于2017年12月1日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，乙方签订本合同时支付购房定金20000元；扣除定金之后的房屋款的付款方式，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款150000元。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，乙方同意于2017年12月1日向丙方支付佣金13000元。由买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准共同补偿丙方。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。一审法院认为，通过当事人举证、质证，结合法庭调查，本案争议焦点应为：一、违反《房屋买卖合同暨居间服务合同》义务的主体？二、本案违约金应如何确定？针对第一个争议焦点：尊园公司与孙涛、张贵韩签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》是系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，尊园公司作为居间人向孙涛、张贵韩报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，有权根据约定获取相应的居间报酬。根据上述合同约定，孙涛、张贵韩违约时，由违约方向尊园公司支付约定佣金。现尊园公司主张孙涛、张贵韩违约，经审理查明，张贵韩实际未支付定金，且答辩称签订后即向尊园地产公司表示不购买房屋；尊园地产公司亦未能举证证明孙涛有违约行为。根据所涉居间合同的约定，张贵韩违反合同义务，应承担本案所涉居间报酬。针对第二个争议焦点：第一，尊园公司作为提供专业服务的居间人在提供居间服务时，应当查看委托出售房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，但尊园公司在与孙涛、张贵韩签订本案所涉合同时，对于孙涛就本案所涉房屋是否有处分权，及孙涛是否得到了房屋所有权人的合法委托等事项均未提交证据证明尽到了审查义务，仅仅只是引导孙涛、张贵韩签订了合同，也未能将居间人应提供的跟进买卖双方交易、公证、过户等一系列居间服务履行完毕。第二，张贵韩抗辩尊园公司仅安排其一次实地查看本案所涉房屋，及组织买卖双方协商房屋转让款。尊园公司对于如何履行上述居间义务负有举证证明责任，但其未能向本院提交证据加以证明，故一审法院认为张贵韩的该抗辩具有高度可能性，对该事实予以确认。综合上述两个方面来看，因张贵韩有未支付定金，并明确表示签订居间合同后表示不购买房屋的行为，导致尊园公司未能全面履行居间义务，及尊园公司在促成本案所涉居间合同签订时未尽到全面审查义务的事实，并结合尊园公司所提供的居间服务，一审法院酌情确定张贵韩应支付的居间报酬为5000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”在本案中，尊园公司与孙涛、张贵韩签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》约定逾期支付居间报酬按日千分之一标准计算违约金，但该约定标准换算为年利率已达36%，一审法院认为该约定计算标准过高，故根据孙涛的违约行为、居间报酬的具体金额及支付时间，酌情确定违约金为应付未付的10%，即500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决：一、张贵韩于本判决书生效之日起三日内支付昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬5000元、违约金500元；二、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司对孙涛的全部诉讼请求；三、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费176元（此款昆明尊园房地产经纪有限公司已预交），由昆明尊园房地产经纪有限公司承担111元，由张贵韩承担65元。二审审理中，上诉人、被上诉人张贵韩及原审被告孙涛对一审认定事实无异议，且均未向本院提交新证据。二审经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，其居间活动的目的是促成双方交易的达成。原审被告孙涛委托上诉人尊园公司提供出售房屋的媒介服务，经尊园公司介绍三方订立了《房屋买卖暨居间合同》，后张贵韩明确表示不再购买涉案房屋且未支付定金，故尊园公司的居间行为并未促成双方买卖合同的达成，其居间活动的目的并未达到；因张贵韩未履行合同义务，一审法院认为尊园公司未促成合同成立，但提供了媒介服务，判决张贵韩支付从事居间活动支出的必要费用5000元及违约金500元并无不当，本院依法予以维持，尊园公司的上诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费176元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长  夏静良审判员  许 莉审判员  邓林春二〇一九年一月二十三日法官助理殷肖书记员刘晏彤