贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初1097号 原告：刘天林，男，1979年3月12日生，仡佬族，住本市南明区， 原告：赵斌，女，1982年9月4日生，汉族，住本省赫章县， 二原告委托代理人（特别授权）：杨恩国，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：本市南明区花果园彭家湾彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，公司董事长， 委托代理人（一般授权）：傅舒，公司员工。 第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所，住所地：本市南明区中华南路**华坤大厦********div> 负责人：刘秉文,该行行长。 委托代理人(一般代理):孙善震,该行员工。 原告刘天林、赵斌诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下至正文前简称宏益公司）、第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下至正文前简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘天林、赵斌委托代理人杨恩国及其刘天林本人、被告宏益公司委托代理人傅舒、第三人兴业银行委托代理人孙善震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘天林、赵斌向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款495660元，赔偿原告已支付银行贷款本息213171元、利息136922元、违约金21265元、维修基金9907元、物业管理费2607元、办证费用550元，合计880082元；三、判令解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并由被告向第三人支付全部剩余贷款本息（从2018年10月起至全部购房贷款付清止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区12栋2-47号商铺出卖给原告，建筑面积43.45㎡，房屋总价为990660元。原告2015年1月12日支付房屋首付款495660元，于2015年6月10日与第三人兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》并办理了按揭贷款495000元。此后，原告按约偿还第三人贷款本息，于2015年7月偿还4852.37元，于2015年8月、9月每月偿还5616.14元，于2015年10月、11月每月偿还5542.55元，于2015年11月至2018年10月每月偿还5470.63元，截止2018年10月11日已累计偿还借款本息213171元。根据原、被告订立的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记第（一）项“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”、第（二）项“约定日期起180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，出卖人应当自收到通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照同期银行利息支付利息。”被告至今未给原告办理商品房转移登记手续，依据上述约定，原告于2018年8月2日向被告发出退房通知，但被告在合同约定时间内未向原告履行退房及退款义务，严重损害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益诉至法院，提出如前诉请。 被告宏益公司辩称：被告已向原告交付房屋，原告已将房屋出租他人，双方签订合同的目的已经实现，为维护交易稳定，合同不应当解除；即使被告逾期办理转移登记，但未给原告造成损失，不影响原告出租房屋；被告没有如原告所述恶意拖延办理转移登记的动机，涉案房屋系按揭购买，早日办理转移登记，被告可以免除连带保证责任；即使承担违约金，合同对违约金计算标准有明确约定，被告只能支付银行同期存款利息，原告主张的利息计算标准没有法律及事实依据；原告已经收房，并装修出租获得收益，且未举证证明装修实际损失，合同解除后，原告应当将房屋恢复原状，被告对其装修损失不应承担赔偿责任；原告诉请维修基金、办证费用、物业管理费、电表开户费等费用的收费单位不是被告，被告没有返还义务。 第三人兴业银行述称：我行不同意解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及原告与我行的《个人购房抵押保证借款合同》，延迟办证，不构成解除合同的条件；双方合同解除，应当提前偿还人行的贷款本金及利息。债务人涉及诉讼或有其他债务纠纷，我行有权要求原告提前还贷。原、被告之间的商品房买卖合同被解除，不影响原告与我行借款合同的效力，第三人有权根据借款合同约定，扣划被告款项偿还第三人的债务。 本院经审理认定事实如下：2015年1月12日，被告宏益公司作为出卖人，与原告刘天林、赵斌分别作为买受人、共同共有人订立《商品房买卖合同》约定：原告共同购买被告开发建设的贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层47号房屋，建筑面积43.45㎡；该房总价款990660元，其中首付款495660元于合同签订之日支付，余款495000元以银行按揭贷款支付；出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能该期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意在约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。 合同签订后，原告当天向被告交纳了购房首付款495660元，原、被告随后在贵阳市住房和城乡建设局办理了该房的预售合同备案登记。 2015年6月10日，第三人兴业银行作为债权人[抵押权人]，与原告作为债务人[抵押人]，被告作为保证人订立《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告向第三人按揭贷款支付被告剩余房款495000元。 同月15日，该按揭贷款到达被告账户，被告同日出具《收据》给原告。 同日，原、被告签订《房屋交付验收表》，双方确认原告于2015年5月1日起接收涉案房屋。原告从2015年7月1日开始向第三人偿还按揭贷款，截止2018年10月1日共计偿还款本息218641.80元。 2018年8月1日，原告向被告邮寄《法律告知函》，表明因被告超过合同约定期限仍未办理涉案房屋转移登记的有关文书，给原告造成了巨大损失，现告知宏益公司收到该函之日起，按合同约定在60日内为原告办理退房手续，退还原告购房款及赔偿原告损失。被告于同月2日收到后，未予回复。原告为此诉至本院，提出如前诉请。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《付款凭证》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《贷款发放凭证》、《收款收据》、《房屋交付验收表》、《法律告知函》、《邮寄单》、《回执单》等证据证明，经原、被告、第三人在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。合同签订后，原告刘天林按约支付了被告宏益公司购房首付款，并与第三人兴业银行订立《个人购房抵押（保证）借款合同》，向第三人按揭贷款支付了被告购房余款，已全额支付被告购房款990660元，履行了付款义务；被告于2015年5月1日将房屋交付给原告使用。根据合同约定，被告应于2017年12月31日前为原告办理涉案房屋转移登记手续，但被告至今仍未办理，依据合同第二十二条第三款第（二）项“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”的约定，截止原告2018年10月23日起诉时，被告逾期已超过180日，原告有权退房。原告主张解除《商品房买卖合同》具有合同及法律依据，本院予以支持。原告主张解除与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，本案《商品房买卖合同》被解除，《个人购房抵押（保证）借款合同》的合同目的已经无法实现，原告请求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，被告已收取了购房贷款，原告请求判令被告偿还第三人剩余贷款本息，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按同期银行贷款利率支付违约金，按《商品房买卖合同》“被告违约，按同期银行存款利率支付违约金。”的约定，本院按同期银行存款利率予以支持。原告主张的维修基金9907元、预告登记费550元，系被告代收代交，《商品房买卖合同》解除后，被告也应予以返还。原告主张2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业管理费2607元，因产生于原告2015年5月1日收房后，于2018年8月1日提出解除《商品房买卖合同》前，原告在该期间已经享受了物业服务企业提供的物业服务，应向物业服务企业交纳物业服务费，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告刘天林、赵斌与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年1月12日就贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层47号房屋订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、解除原告刘天林、赵斌与第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于2015年6月10日订立的《个人购房抵押（保证）借款合同》； 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘天林、赵斌购房首期款495660元、维修基金9907元、预先登记费550元，并以购房首期款495660元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付原告从2015年1月12日起至实际返还购房款之日止的违约金； 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，支付原告刘天林、赵斌向兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）； 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时，向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还原告刘天林、赵斌就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余贷款的本金、利息及罚息等（按借款合同约定计算）。 六、驳回原告刘天林、赵斌的其余诉请。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12600元，减半收取6300元，由原告负担800元,由被告负担5500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告、第三人在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员  黄明宇 二〇一九年一月十四日 书记员  陈 美