广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初7321号原告：梁岸岚，男，1977年7月29日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托代理人：谢晓敏，女，1987年10月24日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：郑重。委托代理人：史煜，该公司员工。原告梁岸岚诉被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁岸岚的委托代理人谢晓敏，被告雅居乐公司的委托代理人史煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁岸岚向本院提出诉讼请求：一、雅居乐公司向梁岸岚支付从2016年12月16日起至2018年10月15日止的迟延交楼违约金124537.5元（按照每日以总房价款1861548元的万分之一的标准计算）；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：梁岸岚和雅居乐公司于2016年5月20日就广州市从化沙贝项目雅居乐名门半岛花园三期三组团第H-105栋1梯402房签订了商品房买卖合同。该合同约定，涉案房屋的总房价为1861548元，雅居乐公司应该于2016年12月15日前将房屋交付给梁岸岚使用，并约定了如雅居乐公司未按合同约定的期限交付房屋给梁岸岚使用，雅居乐公司应从约定的交房日期的次日起每日按照总房价的万分之一支付违约金给梁岸岚。合同签订后，梁岸岚按照合同约定支付了房款，但雅居乐公司却没有按照合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。梁岸岚已经收到雅居乐公司邮寄的收楼通知书，但梁岸岚前往收楼时，雅居乐公司没有提供有关永久供水供电的证明文件，于是梁岸岚拒绝收楼。《补充协议》是雅居乐公司预先拟定的格式化合同，《补充协议》第6点对永久供电供水的居住条件的约定是免除了雅居乐公司延期交楼的违约责任，违背了合同公平的原则，因此该条约无效。另根据《供电营业规则》第12条规定“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”及《电力法》第4条规定“禁止任何单位和个人危害电力设施安全或者非法侵占、使用电能”。依据《广州市商品房买卖合同》第十四条的约定，雅居乐公司应向梁岸岚支付延期交楼违约金。综上所述，为维护梁岸岚的合法权益，故向法院起诉，请求法院支持梁岸岚诉请。被告雅居乐公司辩称：不同意梁岸岚的全部诉求。理由如下：双方签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方的真实意思表达，不存在违反法律及行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方应当遵循合同义务。另外雅居乐公司已经提供了双方合同约定的房屋交付条件，交付了符合合同约定的房屋，因此雅居乐公司不应当承担逾期交楼的违约责任。经审理查明：2016年5月20日，梁岸岚（乙方、买方）和雅居乐公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……房屋地址：从化市雅居乐沙贝项目三期三组团H-105栋1梯402房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）1861548元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。……第十四条延期交房的违约责任……甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……附件七：本合同补充协议……第六条第2点……小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提。在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。”庭审中，双方均确认梁岸岚已支付了涉案房屋的购房款。雅居乐公司确认涉案房屋用电类别为临时用电。本院认为，梁岸岚与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。双方所签订的合同及补充协议不能违反法律法规的强制性规定，且约定的交楼条件必须满足日常居住的需要。根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款“用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序”以及《供电营业规则》第十二条“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”的规定，临时用电不能满足居民的日常生活用电。本案中雅居乐公司确认截至庭审之日涉案房屋仍为临时用电，面临随时被供电企业终止供电的风险。虽然补充协议中约定“小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提”，但雅居乐公司为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了梁岸岚的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。现梁岸岚要求雅居乐公司按照合同约定的标准支付自2016年12月16日至2018年10月15日的延期交房违约金，合理合法，本院予以支持。经核算，雅居乐公司应向梁岸岚支付上述期间延期交房违约金124537.56元（以合同约定的购房款1861548元为本金，每日万分之一，延期669天计算）。现梁岸岚主张124537.5元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。至于2018年10月15日后的延期交房违约金，梁岸岚可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁岸岚支付延期交房违约金124537.5元；二、驳回原告梁岸岚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1395.40元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年一月十八日书记员  赖蓝婷附相关的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。