济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初4869号 原告：李玉平，女，1977年3月19日出生，汉族，住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：魏晶，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常秀清，山东国曜律师事务所律师。 被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴荣彬，董事长。 委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。 原告李玉平与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉平的委托诉讼代理人魏晶，被告龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付龙腾国际花园9号楼1单元303室商品房的违约金6368元（以购房款692126元为基数，按日万分之一的标准自2016年1月1日起至2016年6月30日止）；2.判令被告即日起支付逾期交付龙腾国际花园9号楼1单元303室商品房的违约金16473元（以购房款692126元为基数，按日万分之二的标准自2016年7月1日起至2016年10月27日止）；3.诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告为买龙腾国际花园9号楼1单元303室商品房，于2013年9月27日与被告签订商品房买卖合同，合同约定的房屋总价款为692126元，并同时约定被告于2015年12月31日前向原告交付房屋，合同还约定了逾期交房的违约金条款。合同签订后，原告依据合同约定履行了买受人的付款义务，被告却未依照合同约定于2015年12月31日之前向原告交房。2016年4月27日，原被告双方就逾期交房的违约金问题签订了补充协议，结合房屋买卖合同及补充协议的约定内容，关于逾期交房违约金的约定为：自2016年1月1日起至2016年6月30日止，按日向原告支付已付房款总额的万分之一的违约金；自2016年7月1日起至2016年10月27日止，按日向原告支付已付房款总额的万分之二的违约金标准。故如上所述，被告应按照约定向原告支付违约金。另外，被告已向原告预付了违约金数额为6229.13元，原告已在诉讼请求中予以扣除。 李玉平明确交房日期为2016年10月27日，由于交房当日排队等候加验房以及办理一系列交房手续，导致其不可能在27日当天之间入住，因此交房当日应该计算违约金。 龙腾公司辩称，第一、违约金赔偿标准过高，商品房买卖合同中约定，被告应向原告承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一及补充协议中约定的按日支付已交购房款万分之二的违约金的标准过高。按上述两标准计算得到的违约金数额远远高于相同地段同等面积房屋的租金，也高于原告所受的实际损失。原告也没有证据证明自己受到损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故被告认为违约金应当依法予以调减。第二、收房后被告不应向原告支付违约金，原告未举证证明，交付房屋后涉案商品房存在无法使用或者使用受限的情况。第三、签订补充协议时，被告已经向原告支付2016年1月1日至2016年3月31日的违约金，被告不用再支付。第四、原告已于2016年10月27日收房，违约金应截止到2016年10月26日。 本院经审理认定事实如下： 一、李玉平作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》（具体签订时间未写明，但双方在《补充协议》中有标注，《商品房买卖合同》签订日期为2013年9月27日），约定李玉平购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园10号楼1单元303室预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013391号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米7874元，金额692126元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部门与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。 同日，龙腾公司与李玉平还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。 二、李玉平按合同约定向龙腾公司支付了购房款首付款450126元、按揭放款242000元，龙腾公司分别于2013年9月4日、2013年12月26日向其开具收据。 三、因龙腾公司未按与李玉平签订《商品房买卖合同》中约定的时间向李玉平交付商品房，双方于2016年4月27日签订《补充协议》，载明龙腾公司为甲方、出卖人，李玉平为乙方、买受人，内容为：鉴于2013年9月27日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“龙腾国际花园”项目10楼1单元303室房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金6229.13元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。 四、李玉平于2016年10月27日接收其购买的商品房的钥匙。 以上事实，由李玉平提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件、收据为证，被告龙腾公司对以上证据的真实性无异议。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实，本院认定如下：李玉平与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，李玉平的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向李玉平交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司未按双方2016年签订《补充协议》的约定在2016年6月30日前向李玉平交付商品房，其行为已构成违约，应当向李玉平承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即李玉平支付已交付房价款万分之一的违约金；双方在2016年签订的《补充协议》又另行对逾期交付商品房的违约金标准约定为，自2016年7月1日起，龙腾公司向李玉平支付已交付房价款每日万分之二的违约金。李玉平现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经本院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向李玉平承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一及《补充协议》调整违约金的标准为按日支付已交购房款万分之二的标准并不过高，因此本院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同中约定的违约金计算标准不予调整。 在审理中，双方对龙腾公司已经支付2016年1月至3月的违约金6229.13元的事实无异议，且对2016年4月至6月的违约金，双方在《补充协议》约定，龙腾公司应支付6229.13元。 关于交房当日2016年10月27日是否应计算违约金问题，鉴于龙腾公司已经完成交房，故违约金的计算应止于2016年10月26日,李玉平要求违约金计算至2016年10月27日的理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李玉平支付逾期交付龙腾国际花园10号楼1单元303室商品房的违约金6229.13元(2016年4月1日至2016年6月30日止)； 二、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李玉平支付逾期交付龙腾国际花园10号楼1单元303室商品房的违约金16334.17元（以购房款692126元为基数，按日万分之二的标准自2016年7月1日起至2016年10月26日止）； 三、驳回李玉平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费371元，减半收取计186元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 军 二〇一九年一月二十三日 书记员 曲钰菁