江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏民再177号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：张祥。委托诉讼代理人：汪雯，江苏宁嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪，江苏宁嘉律师事务所实习律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：南京中原房地产中介有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路****。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王为。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。再审申请人张祥因与被申请人南京中原房地产中介有限公司(以下简称中原公司)居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终7724号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月25日作出(2017)苏民申2297号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张祥的委托诉讼代理人汪雯和陈琪、被申请人中原公司的委托诉讼代理人王为和陈志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张祥申请再审称，请求撤销一、二审判决，发回重审或依法改判中原公司违约并支付违约金27万元，中原公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、二审判决对中原公司是否向张祥隐瞒交易真实信息的事实认定不清，针对张祥负举证不能责任的裁判适用法律错误。1.中原公司确实存在故意隐瞒交易真实信息的行为。(1)中原公司在一审陈述，其与售房人签订了《独家代理协议》，约定不低于258万元出售涉案房屋，且口头约定高于258万元的部分作为其奖励费。但是，自张祥签订《房地产买卖中介合同》之日至涉案房屋完成过户之日，中原公司未向张祥报告上述事实。(2)中原公司为防止张祥知晓真实的房屋出售价格，刻意让买卖双方不在同一时间签署《房地产买卖中介合同》，有意将售房人的联系方式写得模糊不清。2.标的价格作为合同的重要事项，中原公司未将售房人的定价告知买房人张祥，而是刻意隐瞒258万元的定价，目的系为其自身的非法利益，而不是为了售房人的利益，更是严重损害了买房人张祥的利益，符合《房地产买卖中介合同》约定的中原公司违约情形之一，亦严重违反了居间合同中居间人义务的法律规定。3.一、二审判决对中原公司作为居间人应尽义务只字未提，对中原公司在履行合同中的行为是否属于故意隐瞒重要信息未作认定，适用法律明显错误。而且，中原公司持有其与售房人签订的《独家代理协议》，却以丢失为由拒不提供，根据民事诉讼证据规则，应承担对其不利的后果。但是一、二审判决却认定张祥没有提供有效证据证实中原公司有隐瞒房屋售价、赚取利差等违约行为，明显是适用法律错误。综上，请求依法支持张祥的再审请求。中原公司辩称，张祥的再审请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其再审请求。张祥向一审法院起诉请求：中原公司承担违约责任，支付违约金27万元，负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于南京市的房屋原系案外人李雅的房产。2015年5月5日，张祥(乙方，委托人、买受方)与李雅(甲方，委托人、出售方)、中原公司(丙方，受托人，中介方)签订《房地产买卖中介合同》，约定：房屋坐落于南京市，建筑面积144.22平方米，房屋售价270万元，乙方于2015年5月5日向甲方支付购房定金5万元。丙方为甲、乙双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情咨询；丙方接受甲、乙双方的委托，就房地产交易一事，促进甲、乙双方签订《南京市存量房交易合同》；认真履行甲、乙双方委托的事项，亲自完成甲、乙双方委托办理的其他服务；丙方派罗宁林经纪人负责该房地产的居间活动。甲乙双方协商一致同意首期房价款为200万元(含定金5万元)，第二期房价款为68万元，尾款2万元于房屋交付时自行交割。丙方完成本合同约定的甲、乙双方委托事项的，甲乙双方应分别按照《佣金确认书》上的约定各自向丙方支付佣金，《佣金确认书》与本合同具有同等法律效力。上述佣金甲、乙双方应于2015年7月30日前一次性支付完毕。三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同或毁约的；2.与他人串通损害甲、乙方利益的；3.故意隐瞒，提高委托标的利差的；4.其他过失影响甲、乙方交易的。违约金27万元，违约方将约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律法规的相关规定追偿。上述合同签订的当日，张祥支付定金5万元。2015年5月6日，张祥向中原公司支付了全部的中介费5.18万元。2015年5月27日，张祥向李雅的父亲李传华支付购房款54万元。李雅在中原公司出具的《佣金确认书》上签名并备注日期为2015年5月5日。《佣金确认书》载明：成交金额为270万元，佣金12万元，支付日期2015年7月30日，并备注如下内容：1.李雅同意上述物业成交价270万元，实收价格为258万元。2.李雅同意剩余部分由中原公司支配，包含李雅支付给中原公司的佣金，李雅不再支付任何费用。2015年7月28日，李传华向中原公司支付了12万元。此后，张祥向李雅和李传华陆续支付了涉案房屋价款总计270万元。2015年9月6日，涉案房屋登记至张祥及案外人陈某名下。涉案房屋成交后，张祥得知李传华向中原公司支付了12万元，认为中原公司隐瞒售房人的真实卖房价格，收取了12万元的差价，故提起本案诉讼。对此，中原公司在一审中辩称，所谓12万元的差价是涉案房屋的业主为此前中原公司为其购买雅居乐的房屋提供优质服务而给予中原公司的奖励，与张祥没有关系。一审庭审中，中原公司陈述，售房人李雅工作、生活在上海，故委托其父亲李传华代理售房事宜。李传华找到中原公司后，与中原公司签订了《独家代理协议》，中原公司承诺将不低于258万元出售涉案房屋。双方口头协议，若售价高于258万元的部分作为奖励费给中原公司。之后，中原公司组织工作人员，全力推销涉案房屋，张祥在《房地产买卖中介合同》上签字后，中原公司工作人员带着合同等资料到上海，找售房人李雅签字确认，中原公司没有隐瞒房屋售价。一审中，李传华证实，2014年就想出售涉案房屋，挂在网上很长时间没有卖掉，后就与中原公司签订了《独家代理协议》，中原公司承诺确保房屋售价258万元，对于高于258万元的部分协议没有约定，但中原公司说高出部分就当辛苦费，其没有表示异议。其和女儿不知道房屋卖给张祥的售价是270万元，由于中原公司保证房屋售价258万元，其就在张祥支付了部分房屋价款时，将12万元支付给了中原公司。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。中原公司作为居间人，已促成张祥与李雅签订了《房地产买卖中介合同》，张祥亦支付相应的中介费5.18万元。出售方李雅在《房地产买卖中介合同》及《佣金确认书》上签字确认，证实其对房屋270万元的售价是明知的，其自愿支付给中原公司12万元，不违反法律规定。张祥没有提供有效证据证实中原公司有隐瞒房屋售价、赚取利差等违约行为，故对张祥要求中原公司承担违约责任、支付违约金的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回张祥的诉讼请求。一审案件受理费5350元，减半收取为2675元，由张祥负担。张祥不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张祥的一审诉讼请求。二审法院认定事实：一审法院认定的事实，双方当事人皆无异议，二审法院予以确认。二审法院认为，张祥与中原公司以及房屋产权人李雅签订的《房地产买卖中介合同》内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同签订后，各方当事人均已按约履行了自己的义务，买卖双方均向中原公司支付了佣金，该交易行为亦不违反法律规定。现张祥起诉主张中原公司隐瞒房屋真实价格，系违约行为，亦违反房地产中介管理相关规定，但270万元的交易价格得到了产权人的确认且房款亦支付给了产权人，其中的12万元系产权人自愿作为佣金支付给中原公司，并不违反法律规定，故对张祥的上诉理由，二审法院不予采信。综上，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由张祥负担。本院再审认定事实：《房地产买卖中介合同》《佣金确认书》中李雅签署的日期2015年5月5日系倒签。一、二审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案再审争议焦点为：中原公司是否违约，是否应当承担违约责任，违约责任的大小如何认定。本院再审认为，中原公司作为房屋买卖居间人，促成委托人李雅及张祥的房屋买卖交易的达成，并收取相应的佣金作为报酬。关于居间人的义务，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条作了如下规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。同时，《房地产买卖中介合同》第八条约定中原公司的义务之一，即根据专业知识及工作经验，中原公司将所了解的标的情况如实告诉委托人李雅和张祥，及时将委托事项办理的进展向委托人李雅和张祥通报。《房地产买卖中介合同》第十三条约定中原公司存在以下情形的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同或毁约的；2.与他人串通，损害房屋买卖双方利益的；3.有意隐瞒、提高委托标的利差的；4.其他过失影响李雅与张祥交易的。本院经审理认为，中原公司存在《房地产买卖中介合同》第十三条约定的上述第三种违约情形，应当承担违约责任。具体分析如下：首先，中原公司作为房屋买卖居间人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实(房屋出售价格)，并向委托人张祥提供虚假情况。一方面，根据李传华的证言以及中原公司的当庭陈述，李传华委托中原公司出售涉案房屋，并与中原公司签订了《独家代理协议》，确保房屋出售价格为258万元，且李雅实际取得的房款亦为258万元。中原公司并没有将其与李传华签订了《独家代理协议》披露给张祥，亦没有将李传华的定价如实告知张祥，而是告知张祥涉案房屋售价为270万元。另一方面，中原公司采取背靠背方式让李雅与张祥分别在《房地产买卖中介合同》签名，即张祥先于2015年5月5日在合同上签字确认，再由中原公司交与李雅签字确认。由此可知，张祥在签订合同的当天并不知晓李雅出售房屋的真实价格为258万元，李雅及其父亲李传华在见到《房地产买卖中介合同》之前亦不知晓中原公司以270万元的价格向张祥出售了房屋。因此，涉案房屋售价270万元并不是李雅与张祥经磋商达成的一致意见，而是中原公司向李雅与张祥隐瞒的结果。其次，中原公司为自身利益而损害委托人张祥的合法权益。一方面，根据三方的约定，中介费全部由张祥负担。张祥亦实际向中原公司支付了全部的中介费5.18万元，中原公司的居间服务已得到了足额回报。而且，根据中原公司在一审中的陈述，中原公司收取的12万元并不是基于其作为涉案房屋的居间人而向李雅收取的中介费，故一、二审法院认定该12万元是李雅向中原公司支付的中介费，没有事实依据。另一方面，从李传华的证言以及李雅实际收取房款258万元的事实看，李雅和李传华与中原公司磋商并认可的房屋售价即是258万元。中原公司持有其与李传华签订的《独家代理协议》，完全可以据此证实其与李传华达成房屋出售价格而拒不提供，应对其作不利解释。虽然李雅在中原公司出具的《佣金确认书》上签字认可12万元由中原公司支配，但李雅该意思表示系在其父亲李传华与中原公司签有《独家代理协议》以258万元的价格出售房屋且张祥同意以270万元价格购买房屋并签有《房地产买卖中介合同》的情形下作出，仅表明李雅的合法权益未受到中原公司的损害，而不能由此推定张祥的合法权益未受到损害。况且，中原公司向张祥隐瞒李雅委托销售的价格，并非基于李雅的利益而是基于其自身利益的考虑，从而导致张祥以高于李雅委托销售的价格购买了涉案房屋，张祥的合法权益因中原公司故意隐瞒与订立合同的重要事实并提供虚假情况而受到中原公司的损害，这是不争的客观事实。据此，中原公司多收取张祥12万元的行为，属于《房地产买卖中介合同》第十三条约定的中原公司“有意隐瞒、提高委托标的利差的”的情形，严重违反了法律规定和合同约定的居间人的义务，张祥要求中原公司承担《房地产买卖中介合同》第十三条约定的违约责任，依据充分。再审中，中原公司主张《房地产买卖中介合同》第十三条约定的违约金27万元过高，应予调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，故中原公司从张祥处取得中介费5.18万元，于法无据。此外，中原公司还多收取张祥的购房款12万元。再审中，张祥当庭表示其主张违约金后不再向中原公司主张该两笔费用以及中原公司占有该款项产生的利息损失。基于此，结合中原公司的过错程度，即中原公司明知《房地产买卖中介合同》约定了其违约情形及违约责任，仍为追求自身的最大利益而损害委托人张祥的合法权益，违背了诚信原则并扰乱了房屋交易市场的秩序，属于恶意违约。而且，张祥向中原公司投诉后，中原公司仍不自行纠正其违约行为，反而给张祥因维权而产生不必要的诉讼成本。因此，中原公司主张违约金过高请求调整，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，一、二审法院认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。张祥的再审请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终7724号民事判决及南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初3727号民事判决；二、南京中原房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内向张祥支付违约金27万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5350元，减半收取2675元，由南京中原房地产中介有限公司负担；二审案件受理费5350元，由南京中原房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽华审判员  左其洋审判员  刘海平二〇一九年一月二十八日书记员  徐 瑾