成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3652号 原告:成都利丰物业有限公司，住所地:成都市武侯区航空路******。 法定代表人：任显锋,总经理。 委托诉讼代理人：阎怡，女，1992年10月17日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 委托诉讼代理人：凌闪鸣，女，1988年5月1日出生，汉族，住湖北省钟祥市，系公司员工。 被告：郭辉，男，1970年9月28日出生，汉族，住四川省资中县。 原告成都利丰物业有限公司（以下简称利丰公司）与被告郭辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告利丰公司的委托诉讼代理人凌闪鸣到庭参加了诉讼。被告郭辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告利丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费65160.39元、违约金72180.71元、电费1208.18元、水费79.74元、代收垃圾处置费2160元、维修费30元。事实和理由：成都万瑞置业有限公司与利丰公司签订丰德国际广场《前期物业服务合同》，约定住宅物业费标准按建筑面积每月5元/平方米，后经业主书面表决同意，于2015年10月1日实施新的收费标准为每月6.2元/平方米，并约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应交额的千分之三支付违约金。利丰公司自2008年4月15日起按合同约定服务丰德国际广场业主，郭辉为丰德国际广场4栋3单元11楼1101、1102号业主，在利丰公司履行物业服务义务后，郭辉拖欠上述房屋从2014年9月1日至2018年2月28日止的物业费等费用分别为115234.22元、25584.8元。原告多次催交未果，遂诉至法院，请求依法判决。 被告郭辉在答辩期内提交书面答辩状，辩称其不是本案义务主体，因企业负债，将上述房产抵押给了成都市青羊中融汇小额贷款有限公司和康健，并于2014年前后被以物抵债或被人民法院执行，其不再是上述物业的所有权人、使用权人，请求驳回利丰公司诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2006年1月17日，郭辉取得成都市武侯区航空路6号4栋3单元11楼1102号房屋（以下简称1102号房屋）商品房买卖合同备案，房屋规划用途为住宅，建筑面积352.72平方米。2007年2月13日，郭辉以购买方式取得成都市武侯区航空路6号4栋3单元11楼1101号房屋（以下简称1101号房屋）所有权，房屋规划用途为住宅，建筑面积215.76平方米。 2008年4月15日，案涉房屋开发商成都万瑞置业有限公司（甲方）与利丰公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定利丰公司为成都市武侯区航空路6号丰德国际广场提供物业服务，物业服务费用居住（小户型）1.5元/月.㎡，公寓5元/月.㎡，按季交纳，同时约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按应缴费用每月千分之三的标准向乙方支付违约金。 2012年3月16日，成都万瑞置业有限公司委托利丰公司代收代缴案涉小区的水电费用，利丰公司代收代缴水电费至今，同时，每年统一代为交纳城市生活垃圾处理费。 利丰公司认为郭辉欠其物业服务费，分别于2016年6月21日、2016年10月18日、2017年7月25日多次向郭辉寄送了律师函催收物业费。 另查明，成都铁路运输中级法院于2015年4月7日作出（2014）成铁中执字第279-1号执行裁定，裁定将郭辉所有的1102号房屋交付成都青羊中融汇小额贷款有限责任公司（以下简称中融汇公司）所有。裁定书送达后，中融汇公司于2016年11月向利丰公司补交了从2015年9月1日至2016年4月30日的物业费，随后按期交纳相关费用。 本院认为，利丰公司与成都万瑞置业有限公司签订的《丰德国际广场前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方皆应按照合同约定享受权利，履行义务。本案中，郭辉辩称1101、1102房屋已经于2014年前后被法院强制执行或以物抵债，其不再是本案的义务主体，请求驳回利丰公司诉讼请求。根据《房屋信息查询记录》显示，2007年2月13日直至2018年11月12日，郭辉一直作为1101号房屋的登记产权人，故对于2014年9月1日至2018年2月28日止产生的物业服务费，郭辉负有支付义务。1102号房屋于2015年4月7日被人民法院强制执行交付给中融汇公司，裁定书中明确了案涉房屋为郭辉所有，结合2006年1月17日郭辉为购买1102号房屋进行合同备案登记的事实，郭辉实际作为2014年9月1日至2015年3月31日1102号房屋的使用权人或所有权人，故对于郭辉的答辩意见本院不予认可。郭辉作为上述期间1101、1102号房屋的所有权人或使用权人，在享受利丰公司提供物业服务的同时，亦负有按期交纳物业服务费的义务。依照合同约定，案涉小区物业服务费用居住（小户型）为1.5元/月.㎡，公寓为5元/月.㎡，结合案涉房屋的面积分别为215.76平方米、352.72平方米，案涉房屋不属于上述居住（小户型）用途，以及关于房屋实际属于商业公寓用途的说明，郭辉应按照5元/月.㎡的标准向利丰公司支付1101号房屋物业费45309.6元（215.76平方米×5元/月.㎡×42个月）、1102号房屋物业费12345.2元（352.72平方米×5元/月.㎡×7个月）。对于利丰公司请求2017年10月之后按照6.2元/月.㎡计算物业费，无合同约定，本院不予认可，故对于利丰公司起诉郭辉支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。 对于利丰公司主张的1101号房屋2014年8月4日至2017年11月4日期间的水费、电费。本院认为，案涉小区水费、电费交纳方式为利丰公司每月代交后根据每户水、电起止读数进行收取，上述期间内案涉房屋用水、用电起止读数分别为1448-1466、83773-84738，但对于案涉房屋上述用水、用电实际对应的年月，利丰公司未能举证证明，结合上述期间内利丰公司交纳水电费的金额，本院酌定每度电按0.8元计算，每吨水按4.39元计算。据此计算，上述期间内电费为772元[（84738-83773）度×0.8元]、水费79.02元[（1466-1448）吨×4.39元]。故对于利丰公司起诉郭辉支付水费、电费的诉讼请求，本院予以部分支持。 对于1101、1102号房屋的垃圾处置费。本院认为，利丰公司诉称代为交纳了案涉房屋的垃圾处置费，但未举证证明1101、1102号房屋应当按照30元/月的标准交费的依据及房屋的实际使用情况，应自行承担举证不能的法律后果；同时，对于1102号房屋2015年9月1日至2017年7月31日的垃圾处置费，该期间内房屋的所有权人为中融汇公司，故对于利丰公司起诉郭辉支付案涉房屋垃圾处置费的诉讼请求，本院不予支持。 对于1101号房屋的维修费。庭审中，利丰公司称无相关依据，庭审结束后递交《丰德国际客户报事处理单》，该证据不能证明因案涉房屋支付过费用的事实，故对于利丰公司起诉郭辉支付1101房屋维修费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，利丰公司主张郭辉依据《前期物业服务合同》相应条款支付违约金72180.71元，本院酌定以被告所欠物业费总金额的10%基数计算，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第二款第（一）项、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告郭辉于本判决生效之日起十日内向原告成都利丰物业有限公司支付物业管理服务费57654.8元及违约金5765元； 二、被告郭辉于本判决生效之日起十日内向原告成都利丰物业有限公司支付电费772元； 三、被告郭辉于本判决生效之日起十日内向原告成都利丰物业有限公司支付水费79.02元； 四、驳回原告成都利丰物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3116元，由原告成都利丰物业有限公司负担1694元，被告郭辉负担1422元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李小卫 人民陪审员  代君秀 人民陪审员  裴幼郡 二〇一九年一月八日 书 记 员  吕 丹