四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0703民初4898号 原告：绵阳市花园物业服务有限责任公司,住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人：尹显定，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川睿桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋恒，四川睿桥律师事务所律师。 被告：严瑞，男，1976年11月28日出生，汉族，身份证住址：四川省平武县，现住四川省绵阳市。 委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蒙，四川君盛律师事务所实习律师。 原告绵阳市花园物业服务有限责任公司（以下简称：花园物业）与被告严瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告花园物业的委托诉讼代理人陈婷婷、被告严瑞的委托诉讼代理人贺鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 花园物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费15819.72元、代收代缴垃圾清运费合计672元；2.判令被告向原告支付违约金3163.94元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系“花园星河城”业主，入住该小区x号房屋，并与原告签订了《星河城费用收缴协议》、《星河城前期物业服务协议》明确了双方权利义务。被告享受了原告提供的物业服务，却拒缴2008年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费。根据双方签订的协议被告应补交并从逾期之日起每天按未交费用3‰支付违约金，现原告自愿下调按照被告所欠物业服务费的20%的计算违约金。原告多次以口头及书面形式向被告催收该款未果。 被告严瑞辩称：因房屋质量问题被告一直未装修入住该房屋。2017年被告装修才知晓原告并未履行物业服务义务，小区环境脏乱差，原告违约在先。合同约定了缴费期限的，被告实际未收到任何催收，故原告的诉请已过诉讼时效。 经审理本院认定以下事实：被告严瑞系花园星河湾星天园x号业主，建筑面积142.52平方米。2006年7月25日，案涉小区开发商绵阳市花园投资集团有限公司与原告签订了《花园星河湾前期物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，物业服务费高层住宅按照建筑面积1.2元／月／平方米收取，物业费按月交纳，当月物业费当月缴清，未能按时足额交纳物业服务费应按《缴费协议》约定承担责任，该份合同自2006年7月25日生效，业主委员会代表业主与物业企业签订物业服务合同生效本合同自动终止。2012年9月6日，案涉小区绵阳市花园·星河城业主委员会与原告签订《花园·星河城物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，合同有效期叁年自2012年9月6日至2015年9月5日止，电梯住宅物业服务费按建筑面积1元／月／平方米收取，垃圾清运费按市环卫处标准代收代交，物业服务费可以按月、按季或半年、年交纳，业主房屋闲置时也应全额缴纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用达三个月，原告应对欠费业主发催费通知书，按应收费用每日千分之三标准收取违约金，本合同期满，原告应与业主委员会签订新的物业服务合同，如未签新合同在原告继续为全体业主提供物业服务的前提下按本合同继续执行。2017年11月6日，案涉小区绵阳市花园·星河城业主委员会与原告补签《花园·星河城物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，合同有效期叁年自2015年9月6日至2017年7月31日止，电梯住宅物业服务费按建筑面积1元／月／平方米收取，垃圾清运费按市环卫处标准代收代交，物业服务费可以按月、按季或半年、年交纳，业主房屋闲置时也应全额缴纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用达三个月，原告应对欠费业主发催费通知书，按应收费用每日千分之三标准收取违约金。2017年11月6日，案涉小区绵阳市花园·星河城业主委员会与原告签订《花园·星河城物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，合同有效期叁年自2017年8月1日至2019年12月31日止，电梯住宅物业服务费按建筑面积1元／月／平方米收取，垃圾清运费按市环卫处标准代收代交，物业服务费可以按月、按季或半年、年交纳，业主房屋闲置时也应全额缴纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用达三个月，原告应对欠费业主发催费通知书，按应收费用每日千分之三标准收取违约金。 另查明，2008年3月8日，原、被告签订《绵阳市花园·星河湾物业服务费收缴协议》约定被告每月应向原告交纳物业服务费每月物业服务费142.52元，被告需在每月五日之前缴清当月物业服务费，延期缴付按日加收总金额1%违约金，签订该份协议时补交签订协议之前的物业费并预缴半年物业服务费855.12元，该协议有效期自2008年3月8日起至双方签订物业服务合同中约定调整物业服务费标准为止。原告为案涉小区提供了物业服务，且原告按照每月6元的标准为被告向绵阳市环境卫生处代缴了2008年9月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费。被告从2008年9月1日起至2017年12月31日期间未向原告交纳案涉房屋的物业服务费及垃圾清运费。 庭审过程中，原告为证明其对被告所欠物业服务费及垃圾清运费进行了催收向本院提交了22份缴费提示单、张贴缴费提示单照片7张及短信催收打印图片1份。被告为证明其直至2017年才入住房屋向本院提交了其房屋照片，为证明原告提供的物业服务未达到基本要求向本院提交29份照片。 本院认为，本案争议焦点在于原告主张2008年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费是否已超过诉讼时效。原告提交的缴费提示单无法证实该提示单已被被告签收，其提交张贴的缴费提示单照片无法证实缴费提示单系对被告案涉房屋进行的张贴以及实际进行张贴的时间，其提交的短信催收系其自行打印本院无法核实其真实性，综上，对其主张物业服务费及垃圾清运费已向被告进行催收，本院不予采信。 对于原告主张的2008年9月1日至2009年9月5日期间的物业服务费及垃圾清运费，因原、被告双方签订的《绵阳市花园·星河湾物业服务费收缴协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，该协议明确约定物业服务费支付期限为每月5日前支付当月费用，且垃圾清运费系原告每年代收代缴，故原告主张上述期间物业服务费、垃圾清运费已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。 关于原告主张的2009年9月6至2014年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与绵阳市花园·星河城业主委员会签订了《花园·星河城物业服务合同》对作为案涉小区业主的被告具有约束力，而上述物业服务合同明确约定物业费支付方式可为按月、按季或半年、年交纳，故原告最迟至次年1月1日应当知晓其权利被侵害，故原告主张上述期间物业服务费、垃圾清运费已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。 关于原告主张的2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费，原告与绵阳市花园·星河城业主委员会签订的上述期间的《花园·星河城物业服务合同》明确约定物业费支付方式可为按月、按季或半年、年交纳，故原告最迟至次年1月1日应当知晓其权利被侵害，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，故原告主张上述期间物业服务费、垃圾清运费未超过诉讼时效期间，原告已为被告房屋所在小区提供物业服务，被告应当及时按约定标准支付相应的物业服务费，被告应当按照合同约定支付物业服务费5130.72元（142.52平方米×1元／月／平方米×36月）、垃圾清运费216元（6元／月×36月）。 关于原告主张的违约金问题，本院认为被告自2008年9月1日起便开始拖欠物业服务费，其虽辩称直至2017年才装修入住案涉房屋，但其仅提供案涉房屋照片无法证实其上述主张，且按照物业服务合同约定房屋无论入住是否均应当缴纳物业服务费，被告拒不缴纳物业服务费在先。其次，被告提供的物业服务未达到基本要求的照片仅能反映其拍摄照片当时的现状，无法证实原告服务长期存在问题，且出现瑕疵后被告是否与原告进行沟通之后原告是否对服务瑕疵进行整改均无法证实。现原告自愿将其主张违约金下调按照所欠费用的20%主张，故本院对被告主张违约金1026.14元（5130.72元×20%）本院予以支持，超过部分不予支持。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告严瑞于本判决生效后五日内向原告绵阳市花园物业服务有限责任公司支付2008年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5130.72元、垃圾清运费216元、违约金1026.14元； 二、驳回原告绵阳市花园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费146元，由原告原告绵阳市花园物业服务有限责任公司负担46元，被告严瑞负担100元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  叶颖 二〇一九年一月三十一日 书记员  郭莹