浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初6866号 原告：孙柏泉，男，1966年9月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被告：蒋建平，男，1984年7月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权，系蒋建平之父）：蒋焕银，男，1962年10月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告孙柏泉与被告蒋建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理，后因发现本案案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2018年11月5日、11月23日两次公开开庭进行了审理。原告孙柏泉，被告蒋建平的委托诉讼代理人蒋焕银，证人李某、沃某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙柏泉向本院提出诉讼请求（变更后）：1.要求被告及时把房屋交接给原告。2.要求被告支付给原告垫付的属于被告出卖房屋依法交纳的增值税19,000元整。3.要求被告支付承诺的未按时交房违约金50,000元整。4.要求被告支付承诺的按延期天数核算的违约金2018年4月30日到2018年7月1日期间59,850元。5.被告违约2018年5月3日《房屋关联方联合协议》支付违约金10,000元。6.支付以上钱款的利息，利率按中国人民银行的贷款基准利率计算，时段从诉讼日起到判决生效，此判决生效日后，利息利率加倍计算。7.2018年7月2日起到房屋交接日期间违约金按每天1,900,000×5/10,000=950元支付。8.要求被告支付原告垫付的水电费、物业费、有线电视费等4181.43元，要求被告交付门禁卡一张、门禁子两粒及门锁六把、要求被告赔偿物品缺损的损失。事实与理由：原告和被告委托代理人蒋焕银（蒋建平的父亲）2017年9月30日通过房屋中介签订的房地产买卖居间协议，房屋是柯桥万达广场15幢3004室，住宅用房，建筑面积为142平方米，包括房屋装修和全部家具家电装饰装修，地下停车位，此房存在银行抵押，此房存在租约，时段是2017年4月30日到2018年4月30日，房屋买卖交易期间费用开始在草稿协议上原告提出各自税费和费用承担方式各自承担。后来这中介经理说费用和税费不用分开，费用包括税费，在第二次正式协议只写了费用，没写税费。买卖总价为190万元整，并于2017年10月23日止支付140万元，被告同意在原告付款140万元的情况下，把房屋过户给原告。2017年10月23日,在柯桥区行政办事中心签订浙江省二手房买卖合同时，发生被告和中介对原告存在欺诈行为，实际房屋面积是139.66平方米，原告提出退钱，并要求中介和被告额外赔偿原告10万元，被告和中介拒绝退款和赔偿，同时发现合同中存在不公平条款，原告如延期交款每天要支付万分之五违约金，对于被告延期交房没有具体规定制约，原告提出要求更改，行政中心办事人员说以上资料已上传，可以单独写补充协议或承诺，原告要求被告承诺，并要求被告签名按手印，被告承诺如2018年4月30日没有停止房屋出租，不把房屋交接给原告，被告支付给原告违约金5万元整，其他每延迟一天交接房屋，按190万的万分之五计算违约金。2017年10月23日,在原告交纳契税后，被告跑路了，我打电话问被告，被告说中介对他说没有什么事了，被告回去接放学小孩去了，我第二天约被告过来交税，其中一姓胡中介员说这税费按惯例由买房人来交的，原告说协议有规定这费用各自负担，这被告的税费凭啥叫原告来交，按合同法规定，有约定的按约定，没有约定的按国家法律规定，在以上二条情况下才按惯例来操作，这时姓胡的说协议上面写的是费用不是税费，说税费不是费用。原告叫另一个中介员李骏打电话给被告，受到姓胡中介员的阻止。这天被告没有来，我提出要求退掉昨天交的税，行政中心办事人员叫来了上级领导，原告把房产买卖居间协议给领导看，领导说税收是房屋交易费用中大头，领导对原告说合同已上传了，纳税也上传了，中间不能停下来了，不能退税，这被告的19,000元增值税是由原告垫付的，税务局领导说此事叫原告通过司法途径解决。2018年4月30日,被告无法把房屋交接给原告，因为这房屋被告从前房屋出租了，租用人还住着，后原告打电话多次，要求被告前来解决此事，2018年5月3日,原告约被告，当时房屋租用人，地点就在这争议的房屋内，房屋租用人提出被告没有通知他搬走，如果搬也得找到房屋才好搬，得给他一段时间，房屋租用人提出最迟2018年6月30日前搬离，原告要求被告和房屋租用人在搬离前三天电话短信通知原告，原告和被告进行交接，并要求此时租房人到场，在房屋交接前发生相关费用支付由租房人和被告间协商解决，协商不成的由被告支付，并于2018年5月3日达成《房屋关联方联合协议》，并对装修，家电，家具进行了再次确认和清点，如今后交接是有损坏和残缺由被告在交接日后三天内按原规格型号配购安置护理好。2018年6月9日,原告接到被告的父亲的电话，接到租房人微信，提出租房人将搬离，被告在外出差，原告提出2018年6月12日早上8点半到9点见面交接，原告于2018年6月11日电话通知被告，为了防止被告赖帐，原告后以短信的方式进行再次通知，同时通知了租房人在12日早上8点半到9点这段时间在房屋一楼通道等，租房人来了，但被告没有过来交接。后电话联系过被告多次，先几次打得通说是没时间，后来打被告的手机终是语音提示在通话之中，但原告用其他手机可以打通被告的电话，但是打通后说没时间就挂了电话。电力和物业部门近来多次打电话发送短信给原告，要求原告前去支付5月份电费。原告打电话给租房人，租房人说还有5000元钱在被告手里，这钱不来付。原告是一个农民，是拆迁货币款，多年赚下血汗钱，辛苦钱，从朋友们、亲戚家借款，银行按揭才买了这个房子，这钱实在来之不易，这190万对原告来说实在是个天文数字。中介和被告把原告当做暴发户伸手要这要那，这个钱要原告付，那个钱要原告出，并拒绝交房，原告实在忍无可忍，只好向法院提起诉讼。根据合同法，要求被告履行合同，进行房屋交接。根据合同法支付规定，有约定的按约定支付，没有约定的按国家法律规定支付，根据房屋买卖居间中介协议，税法规定，原告支付凭据，要求被告支付由原告垫付的增值税19,000元钱。根据被告承诺，要求被告支付未按时交房违约金50,000元，根据被告承诺要求被告支付其他延期违约金，时间从2018年4月30日起到2018年7月1日这时段63×1,900,000×5/10,000=59,850元。根据《房屋关联方联合协议》，被告没有按时前来参加房屋交接支付违约金10,000元。要求被告支付以上确认金额的钱款138,850元的利息，利率按中国人民银行贷款的基准利率计算，时段从诉讼日起到判决生效止，此判决生效日后，利息利率加倍计算。根据被告承诺,要求被告支付2018年7月2日起到房屋交接日止这时段内延期违约金每天1,900,000×5/10,000=950元计算。 被告蒋建平辩称，原告这是为了诈骗我的钱财。当时我们写了《房屋关联方联合协议》，他就是围绕这个协议在做文章。我当时是特殊情况卖的房子，当时房子交易都是我父亲在操作，包括具体协议上蒋焕银的名字、看房、谈价格、中介等等都是我父亲代表我在进行。刚才原告说我父亲不能代表是错误的，因为当时谈卖房子出面的都是我父亲。我们卖房当是因为我们自己差了一些贷款，我急需要还银行的钱，而且需要一次性付，所以我父亲就和孙柏泉谈这个生意。当时房产证在银行做抵押，我父亲也不知道具体房产证上面积是多少，所以卖房时就随口说了140平方，我们买卖房屋时说以房产证为准。我们双方和中介三方都说好的，198万可以便宜一点，但是钱要一次性到位。当时房子我租给了一个老外，租期到2018年4月30日到期，当时中介、原告、租我房子的老外在我们家里四方在场谈这个问题，我父亲告诉老外房子我卖掉了，我父亲通知他4月30日之前要搬走。实际上我父亲告知老外的时间是3月30日，我父亲为了缓冲一下，就和原告签订合同是4月30日。后来老外说叫我父亲与新的房东联系一下，如果新房东买了房子还是出租的那继续租给他。于是我父亲就和原告孙柏泉联系了，问他房子是出租还是自己住，如果想出租还是租给老外，老外想租，我父亲还把孙柏泉的电话告知了老外，叫他们自己谈租用的具体价格。房子去年10月份卖了之后就过户给他了，老外4月30日之前也都可以走的。3月份的时候我父亲还和老外联系的，问他们有没有联系上，他说一直在打电话给孙柏泉，没有联系上。4月份我父亲又给老外打电话告诉他房子到期了，叫他搬，老外说原告还没有给他答复。现在老外告诉我孙柏泉故意把房租提高，老外没有同意。我本来想叫老外出庭作证的，但是他在国外不方便。我的房子早就可以交付了，在4月30日之前大家应该交接清楚。4月26日，我父亲去中介那里要求交接，中介给原告孙柏泉打电话来交接，他说他不在家在外面，我父亲多次联系他，他长期不在家不来进行交接。我父亲给孙柏泉打电话他在录音，我要求他将录音拿出来。对于原告提出的要求我支付垫付的税费，我是不同意的。当时三方谈时说好的，我只付中介费14,000元，其他费用都是由买方付的。3.对于原告要求支付未按时交房违约金我不同意的。4月16日,我打电话给他，他故意不来交接，中介也打过电话给他，是他不来，所以我不同意支付违约金的。4.对于延期天数核算的违约金这是不存在的。5.2018年5月30日《房屋关联方联系协议》的违约金也不存在的。6.利息也是不存在的。7.违约金也不存在。8.物品损失也不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月23日，被告（卖方，合同简称甲方）与原告（买方，合同简称乙方）经绍兴易行房地产经纪有限公司中介，订立《浙江省二手房买卖合同》一份，主要内容，甲方房屋基本情况：房屋坐落柯桥绍兴柯桥万达广场15幢3004室；房屋结构：钢筋混泥土；建筑面积：139.66㎡;房屋用途：住宅；随该房屋一并转让的附属用房、设施：D区205号地下停车位一个，家电、家具、装修一并转让。房屋转让价格：该套房屋转让总价为人民币1,900,000元，上述房屋转让价格包括装修价款，该房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担。付款方式：首付＋按揭。交房方式：2018年4月30日甲方将房屋交付给乙方。查验内容：房屋腾空情况，房地产及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付款凭证，房屋钥匙。查验后双方签订《房屋交接单》，甲方将房屋交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任：除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第五条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息。乙方的实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。其他约定事项：交房时要求家电家具不能残缺，墙面、房顶、装修等不能破损。2017年10月23日止，乙方已支付甲方1,400,000元整，合同签订日起10日内，乙方银行转账100,000元给甲方，剩余400,000元银行贷款下来支付给甲方，逾期超过10天，乙方支付甲方违约金为未付款的万分之五。若银行贷款不下来，尾款由乙方自行支付给甲方。双方另对其他事项作了约定。当日，被告出具《承诺》一份交原告为凭，载明：本人承诺将座落于柯桥绍兴柯桥万达广场15幢3004室于2018年4月30日与现有租客终止租赁合同，并将房屋按原约定交付给孙柏泉。如有违反本承诺的，向孙柏泉支付违约金伍万元整，其他加每天万分之五违约金（190万计算）。原告于同月25日以卡卡转账方式支付给被告100,000元。同月25日双方到不动产交易中心办理不动产转移登记手续，原告垫付应由被告负担的房屋转让所得税19,000元，翌日，原告取得案涉房屋的不动产权证书。同年11月16日，银行贷款下来，原告于同日将400,000元汇给被告，至此，原告付清全部房屋价款。因到期后被告未能交付房屋，2018年5月3日，原告（协议简称甲方）、被告（协议简称乙方、原房屋承租人（协议简称丙方）经协商一致，订立《房屋关联方联合协议》一份，主要内容，乙方于2017年10月26日把坐落于柯桥区万达广场15幢2单元3004室的房屋过户给甲方，当时此房屋出租给丙方租用，2017年10月23日乙方承诺2018年4月30日终止承租给丙方，把房子约定于租用终止日交接给甲方，直到2018年5月3日止丙方仍在租用，现经三方协商，达成以下协议：1.丙方在2018年6月30日内搬离，在2018年6月30日内，甲乙丙三方进行房屋交接，在交接日前由乙、丙方电话和短信通知甲方。2.在交接日这天，甲方确认房屋生活设施器件完好，可正常使用，如发生破损或不能正常使用的，由乙方在交接日起三天内按原规格维修或重新购买好，费用甲方不承担，由乙方和丙方协商解决，协商不成暂由乙方支付。3.交接日前费用甲方不承担，由乙方和丙方协商解决，协商不成暂由乙方支付。另有约定的按约定支付。4.如丙方提出继续承租此房屋的，承租协议应当在2018年5月20日前和甲方重新签订房屋承租协议，承租时间的计算从房地产协议签订后，房租款汇入甲方指定账号起。5.以上内容三方达成一致，如违约，任何一方支付违约金一万，如有争议通过法院诉讼解决。6.乙方未能执行在2018年4月30日终止房屋租用交接给甲方约定，违约责任按乙方先前承诺执行。原告于2018年6月11日短信回复被告，主要内容，明天你本人必须来交接房屋，要你本人签名交接，其他人来我不认可并拒绝其他代替你交接签名，时间明天上午八点三十分，地点万达广场名宅中心****楼**通道口等你，超过9时按你拒不交房认定！特此发短信给你。此短信作为庭审法律依据。本案原告起诉后，被告于2018年7月13日致函原告，要求原告来办理交接手续。本案审理期间，被告于2018年11月5日将案涉房屋的门禁卡交付给本院，当天，在被告代理人在场情况下，本院将门禁卡交付给原告，原告接收了案涉房屋。翌日，原告支付了该房屋欠缴的2018年6月水费23.6元、2018年6、7两个月电费267.46元、2017年1-7月数字电视基本收视费156元、2018年1月1日-2018年11月5日的物业服务费2333.04元（原告共缴付2018年1月1日-12月31日的物业服务费2764.80元，原告同意自2018年11月5日起的物业服务费由其自行承担），合计2780.10元。现原告持上述诉讼理由诉至本院要求处理，酿成纠纷。 同时认定，案涉房屋被告出卖给原告前已出租给案外人MOHANANISUNILBHAGWANBHAI,租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日止，租赁期限共计叁年。 本院认为，本案系一起房屋出卖人未能按期交房引起的房屋买卖合同纠纷。本案原、被告订立的《浙江省二手房买卖合同》，双方意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则将受法律的制裁。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”交付房屋为房屋出卖人的基本义务。本案中，被告虽于2017年10月26日将案涉房屋的所有权转移于原告，但因案涉房屋在出卖前已由出卖人租赁给案外人，在合同约定的期限到来前，被告并没有按照其《承诺》及时与房屋承租人终止租赁合同，案涉房屋仍由承租人占有使用，由此导致被告未能按照合同约定的期限将房屋交付给原告，为此，原、被告及房屋承租人于2018年5月3日专门签订《房屋关联方联合协议》，根据该协议，三方约定承租人于2018年6月30日搬离，在该日三方进行房屋交接，并就房屋交接的相关事宜及违约责任作了约定。由此可见，双方对房屋交付日期重新作了约定，即由原合同约定的2018年4月30日延期到2018年6月30日，此系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律的强制性规定，双方必须信守，否则将承担违约责任。然本案事实表明，在该重新约定的交房日期到来后，承租人并没有腾退房屋，直到2018年7月才搬离，被告于2018年7月13日书面通知原告办理交接手续，由于双方对具体交接事宜意见不一，一直未能办理房屋交接手续，被告直至2018年11月5日才将门禁卡交付本院，于当天完成交接手续。故被告逾期交房是不争的事实，且无正当理由，依法应向原告承担逾期交房的违约责任。鉴于案涉房屋已在本案审理期间完成交接，现原告仍要求被告交付房屋，理由不成立，本院不予支持。对于原告要求被告支付给原告垫付的属于被告出卖房屋依法交纳的增值税19,000元。对此，本院认为，双方合同中约定“该房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担。”原告提供的日期为2017年10月23日的《税收缴款书（税务收现专用）》载明纳税人名称为蒋建平，税种为个人所得税，品目名称为房屋转让所得，且被告自认该款自己没有支付，故本院认定原告为被告垫付的事实成立，现原告要求被告支付，理由正当，本院应予支持。原告要求被告支付其承诺的未按时交房违约金50,000元及被告违约2018年5月3日《房屋关联方联合协议》支付违约金10,000元。如上所述，被告逾期交房是不争的事实，根据三方签订的《房屋关联方联合协议》及被告出具的《承诺》，原告该项诉请，合理有据，本院应予支持。原告要求被告支付承诺的按延期天数核算的违约金2018年4月30日到2018年7月1日期间59,850元、支付以上钱款的利息，利率按中国人民银行的贷款基准利率计算，时段从诉讼日起到判决生效，此判决生效日后，利息利率加倍计算，2018年7月2日起到房屋交接日期间违约金按每天1,900,000×5/10,000=950元支付。如上所述，三方签订《房屋关联方联合协议》对交房日期重新作了约定，现原告再根据原合同约定的交房日期追究被告的违约责任，与本案查证事实不符，本院不予支持。原告要求被告支付其垫付的水、电、物业服务费等费用2780.10元，符合《房屋关联方联合协议》中“交接日前费用甲方（指原告）不承担，由乙方（指被告）和丙方协商解决，协商不成暂由乙方支付。另有约定的按约定支付。”之约定，本院应予支持，原告另要求被告按合同补其2018年4月30日-10月份底前物业费1401.34元，理由不成立，本院不予支持。原告另要求被告交付门禁卡一张、门禁子两粒及门锁六把并赔偿缺损物品的损失，依据不足，本院不予支持。被告所持抗辩理由，首先，被告辩称案涉房子早就可以在2018年4月30日前交接清楚。由于原告故意不来交接，才无法办理交接手续，所以房子早就交付了，不同意原告要求支付未按时交房的违约金，与本案查证事实不符，本院不予支持。其次，被告辩称对于原告提出的税费，当时三方谈好被告只付中介费14,000元，其他费用都是由买方付的，仅有己方陈述，无其他证据佐证，本院不予采纳。其三，被告辩称原告主张的水、电等费用，由于被告已结清2018年4月30日前的费用，但原告故意不来交接，故此后的费用与被告无关。因本案事实已经表明，到2018年6月30日承租人MOHANANISUNILBHAGWANBHAI尚在使用案涉房屋，被告并没有与其终止租赁合同，并责令其搬离，不具备交房条件，故被告该项抗辩理由不符合本案事实，本院不予采纳，被告其余抗辩理由尚可，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蒋建平应支付给原告孙柏泉违约金60,000元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告蒋建平应支付给原告孙柏泉垫付的税费19,000元、水费、电费、有线电视费、物业服务费2780.10，合计21,780.10元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告孙柏泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3180元（原告预交3096元），由原告孙柏泉负担1374元，被告蒋建平负担1806元，限被告蒋建平于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  周国鑫 人民陪审员  马学凯 人民陪审员  王国林 二〇一九年一月四日 书 记 员  李琼珏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。