广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初6466号原告：黄树干，男，汉族，1966年9月14日出生，住址：广东省和平县。委托诉讼代理人：黄震山，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小婵，广东惠泰律师事务所实习律师。被告：尹奇，男，汉族，1978年12月2日，住址：河南省息县。被告：高娟，女，汉族，1980年9月28日，住址：河南省息县。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李丽芳，广东东舟律师事务所律师。原告黄树干诉被告尹奇、高娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄树干向本院提出诉讼请求：一、判令继续履行原告黄树干与被告尹奇、高娟于2016年5月1日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、判令被告尹奇、高娟向原告支付违约金人民币叁万元整；三、判令被告赔偿原告己支付的律师代理费人民币贰万伍仟元；四、判令被告承担所有的诉讼费用。庭审中，原告称，其所请求的违约金的计算方式为从合同签订日计算至2017年6月27日，计算金额为87246.25元，原告自愿降低为30000元。事实与理由：2016年5月7日，原告、被告及居间方惠州市网联房产经纪有限公司签订了一份《房地产买卖及居间合同》，约定两被告将位于惠州市仲恺高新区和畅四路康城四季花园7栋2单元2604层的房产转让给原告，买卖双方知悉在该房产已办理抵押登记的状态下进行交易。该房建筑面积为66.5平方米，转让价款422500元。原告于2016年5月7日前向被告交付购房定金30000元，该定金交居间方托管。按约定，被告应在签订房地产买卖及居间合同后7日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，原告同意赎楼条件且按揭银行同意贷款后用首期款履行合同约定事宜，现因被告方怠于履行义务，逾期履行长达400多天，严重损害了原告的合法权益。原告多次催告无果。原告认为，双方是二手房买卖合同关系，各方签订的合同是当事人的真实意思表示，成立并合法有效，当事人应按合同的约定履行相应的权利义务。根据合同约定和实际交易习惯，被告应当首先向银行申请提前还贷，得到许可后原告方有支付部分购房款的条件。然而，经原告和居间人持续催告，被告均未履行，即己构成违约。现为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告尹奇、高娟辩称，一、合同无法继续履行。(一）房屋真实现状与合同描述不符，合同无法履行。涉案合同确认产权现状为：有卖方（即答辩人）名下《房地产权证》且已办理抵押登记。定金的付款方式为：买方于2016年5月7日前向卖方支付购房定金人民币：（大写）叁万元整，定金作为转让价的一部分，买卖双方自愿将上述定金暂交居间方托管，待查验该物业产权清晰，并且卖方将《房地产权证》原件托管于居间方后，或虽不具备前述条件，但在卖方同意的情况下，再由居间方将定金转付于卖方。但合同中选择的产权现状不符合真实情况，实际涉案房屋为“已办理《广东省商品房买卖合同》预售或销售备案登记且已办理抵押登记”的情况，也就是说，在签订合同之日起至今，涉案房屋无房产证，因此无法成就合同履行条件，合同无法履行。(二）答辩人对付款条款存在重大误解，导致合同无法履行。定金作为合同订立或在履行之前支付的作为担保的金额，应当在合同履行之前给予答辩人。由于没有法律常识，答辩人以为《商品房预售许可证》和《房地产权证》属于同一法律概念，导致其同意定金的支付方式。因此答辩人对《房地产买卖及居间合同》的付款条款存在重大误解。而涉案合同中并未约定定金交付期限，买卖双方也无法对定金交付期限达成一致意见。《房地产买卖及居间合同》签订至今已有一年有余，答辩人仍无法办理房产证，办证遥遥无期，答辩人既无法提交房地产权证以收取定金，又无法将房产转卖给他人，合同无法履行。(三）合同显失公平，导致合同无法履行《房地产买卖及居间合同》第四条约定：“卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，买卖双方同意买方用首期款赎楼……如首付款不足以清偿银行欠款，不足部分由卖方承担”，纵观整个《房地产买卖及居间合同》，因答辩人无法提交房产证原件而无法收取定金，在无收取定金的情况下，被答辩人要求答辩人办理赎楼并过户等手续，合同显失公平，加重了答辩人的合同义务。因此，合同确实无法履行，请求法院依法驳回被答辩人继续履行合同的诉请。二、答辩人并非违约，不应承担违约责任。涉案合同签订后，基于答辩人与开发商的购房合同原件丢失需要补办等原因，被答辩人认为过于麻烦，已经口头表明不想继续履行合同，并多次向居间方要求拿回托管在居间方处的3万元定金。答辩人认为被答辩人不要求履行合同，也明确表示不想继续履行合同，合同已经达成解除。但由于2017年，房产快速升值，远远超过当时答辩人与被答辩人约定的购房价格，被答辩人才向贵院提起诉讼，要求继续履行合同。其次，起诉状中称被答辩人和居间人持续催告的行为属于完全捏造。被答辩人在涉案合同签订后长达一年的时间里都并无向答辩人催告履行合同，反而向被答辩人表示了不再履行合同。被答辩人的行为违反了合同法中诚实信用的基本原则，损害了答辩人的信赖利益，请求法院驳回被答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求。三、律师费没有实际产生且畸高，不应支持。双方已经达成合意解除合同，答辩人并无违约。即使答辩人构成违约，但律师费并无实际发生，不能证明被答辩人为追索违约金而支付了律师费。再者，被答辩人诉请的律师费为25000元，但本案标的为30000元，律师费畸高，违反了国家发展改革委、司法部发改价格2006(611号)《律师服务收费管理办法》。因此，被答辩人诉请律师费没有任何事实依据、法律依据，应依法予以驳回。综上所述，被答辩人诉称毫无法律依据，亦无事实依据。恳请合议庭结合证据，查清事实，采纳以上意见，作出公平公正的判决，维护法律的尊严。查明的案件事实经审理查明，2016年5月7日，原告黄树干作为买方、被告尹奇和高娟作为卖方、惠州市网联房产经纪公司作为居间方，三方共同签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定：“买卖双方通过居间方购买及出售位于惠州市仲恺高新区和畅四路康城四季花园7栋2单元2604房的房产，建筑面积为66.5平方米；买、卖双方均自愿在该物业处于有卖方名下《房地产权证》且已办理抵押登记的状态下交易；该物业转让价422000元，买方于2016年5月7日前向卖方支付购房定金30000元整，买卖双方自愿将上述定金暂交居间方托管，待查验该物业产权清晰并且卖方将《房地产权证》原件托管于居间方后，或虽不具备前述条件，但在买方同意的情况下，再由居间方将定金转付于卖方；除定金外的转让价款卖方同意买方按银行按揭付款（转让价款由定金、首期款、银行按揭贷款三部分组成，相关税费另计），首期款（不含定金）140000元在买房偿还银行欠款之前，存入第三方（银行或房产中介管理协会）账户代为监管，待买方领取到本人名下之《房地产权证》后，再转付给卖方；除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，银行贷款费用由买方承担；卖方应在签订合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，买卖双方同意，买方同意在达到赎楼条件且按揭银行同意贷款后用首期款160000元替卖方向抵押权人清偿欠款、注销抵押登记以完成本宗交易，买方自愿承担由此产生的风险；如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的，(1)逾期未超过十五天的，每逾期一日违约方须按物业转让价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知；但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业转让价的万分之五支付违约金。如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金，如定金未转付给卖方的，居间方有权应买方请求退还托管定金，同时居间方开给买方的托管定金收据作废，守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。”合同签订当日，被告尹奇、高娟出具《收据》，称：收到买方黄树干购买惠州市仲恺高新区和畅四路康城四季花园7栋2单元2604房物业的定金30000元。两被告称，其实际并未收到该30000元定金，该30000元定金在居间方处托管。原告则认为，双方系按照合同约定自愿将定金交由托管方托管，该约定并不影响对原告支付定金行为的认定。庭审中，两被告承认，合同签订后其并未按约办理提前还贷手续，但其认为其未办理提前还贷手续的原因系其与开发商签订的购房合同原件丢失，故无法赎楼，赎楼前需补齐材料；两被告称，原告也表示既然手续麻烦也不想继续履行合同了，所以双方没有按合同约定赎楼；合同存在重大误解，其对定金的支付方式亦存在误解。原告称，其并未作出不想继续履行合同的意思表示，其与合同居间人均有向被告催告履行提前还贷义务。另查，原告提交的《不动产登记结果》显示，位于惠州市仲恺高新区和畅四路**康城四季花园********房的登记所有人为高娟，产权证书号为：粤（2017）惠州市不动产权第5014207号，建筑面积65.61平方米；抵押权人为中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行，抵押期限为2013年4月25日至2028年4月24日，一般抵押债权数额为230000元。又查，原告提交的委托代理合同及增值税发票显示，原告为本案诉讼支付了律师费25000元。再查，依照原告提交的诉讼保全申请，本院于2017年8月16日作出（2017）粤1302民初6466号民事裁定，裁定：查封被申请人高娟名下位于惠州市仲恺高新区和畅四路3号康城四季花园7栋2单元26层04号房的房产，查封价值以42万元为限，查封期限为三年。裁判的理由与结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实的意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。两被告虽称，其对上述合同存在重大误解，但其并未对此举证予以证明，本院对此不予采信。按照双方在上述合同中的约定，买方应于2016年5月7日前向卖方支付购房定金30000元，卖方应在签订合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，两被告出具的收据显示，原告已于合同签订当日支付了30000元定金，该定金虽系在居间方处托管，但对于定金托管双方在合同中亦进行了约定，因此，应认定原告已按约履行了支付定金的义务；而两被告并未按约履行办理提前还贷手续的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，按照双方在合同中的约定，如买方或卖方不按期履行合同约定义务，逾期超过十五天，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业转让价的万分之五支付违约金，按此计算，两被告应支付的违约金数额将远超原告所主张的30000元，原告自愿将违约金数额降低为30000元，该金额亦合理合法，因此，原告请求两被告支付违约金30000元，理据充分，本院予以支持。两被告称，原告亦同意其不再继续履行合同，但未能对此举证予以证实，原告对此亦不认可，因此，两被告提出的上述抗辩，本院亦不予采纳。原告请求两被告继续履行双方之间签订的该《房地产买卖居间合同》，但作为合同的相对方，两被告所应履行的义务包括赎楼、过户、交房等诸多内容，而原告并未明确其在本案中要求两被告履行的具体内容，其该项诉讼请求并不具体明确，属于抽象的诉讼请求。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。因此，原告的该项诉讼请求不符合法律规定，予以驳回。原告请求两被告支付律师费损失25000元，按照双方在合同中的约定，守约方为追索违约金所需支付的律师费由违约方负担，因此，被告作为违约方，原告请求其支付该25000元律师费损失，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告尹奇、高娟应于本判决生效之日起五日内向原告黄树干支付违约金30000元；被告尹奇、高娟应于本判决生效之日起五日内向原告黄树干支付律师费损失25000元；驳回原告黄树干的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1275元、保全费2620元，合计3895元，由原告黄树干负担100元，由被告尹其、高娟负担3795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  丁金亮审 判 员  张淦如人民陪审员  何子贤二〇一九年一月二日法官助理曾玉锋书记员赵瑶