四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终13781号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司。住所地：四川省成都市金牛区站西桥东街**。 法定代表人：孔亮，总经理。 委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄斌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告):成都市人鱼传说养生保健有限公司,,住所地：四川省成都市金牛区二环路北二段** 法定代表人：陈鹏飞，总经理。 上诉人(原审被告、反诉原告):陈晓忠,男,汉族,1969年4月13日出生，住浙江省乐清市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：廖加冬，四川精伦律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告):成都市长江电器配件有限公司,住所,住所地：四川省成都市金牛区站西桥西街******div> 法定代表人：但小玲，总经理。 委托诉讼代理人：彭强，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司（以下简称“中铁八局”）、成都市人鱼传说养生保健有限公司（以下简称“人鱼传说”）、陈晓忠与被上诉人成都市长江电器配件有限公司（以下简称“长江电器”）房屋租赁合同纠纷一案,不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6794号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。人鱼传说、陈晓忠的共同委托诉讼代理人廖加冬、中铁八局的委托诉讼代理人黄斌、王靳、长江电器的委托诉讼代理人彭强、丁琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁八局上诉请求：撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6794号民事判决，发回重审或依法改判支持中铁八局的全部反诉请求即1.长江电器与中铁八局于2015年11月20日签订的《协议》解除无效，并判决继续履行；2.请求长江电器赔偿因此给中铁八局造成的各项损失共计3896118元。3.改判驳回长江电器全部诉讼请求，事实和理由：1.长江电器在“案涉房屋处于政府拆迁范围”未能举示充分证据，也未提交拆迁补偿协议，一审法院关于案涉房屋属于拆迁对象、合同事实上不能履行的认定错误。2.长江电器无权向中铁八局主张所谓的《拆迁补偿协议》签订之后的房屋占有使用费用。3.在长江电器尚未依据协议承诺对中铁八局进行补偿前，其无权要求中铁八局履行搬迁义务，一审判决中铁八局腾退房屋但未处理补偿问题属于认定事实错误。4.在租赁期限尚未届满情况下，长江电器要求解除与人鱼传说签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》以及与中铁八局签订的《协议》，并要求中铁八局腾退房屋，缺乏合同依据，不符合法律规定，且长江电器主张解除租赁合同的行为，已经给中铁八局造成了经济损失，应当承当相应责任。 人鱼传说与陈晓忠上诉请求：依法撤销成都市金牛区人民法院作出的2017川01**民初6794号民事判决第一项、第六项并改判为：确认长江电器与人鱼传说于2005年8月19日签署的《房屋租赁合同》的解除无效，继续履行该合同。2014年4月25日签订的《房屋租赁补充协议》于2015年11月20日解除；2.依法撤销一审判决第三项并改判为：依法驳回长江电器要求人鱼传说、陈晓忠按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定支付截止腾退房屋之日止的房屋租金的诉讼请求。事实与理由：1.长江电器以征地拆迁单方解除房屋租赁合同及补充协议的行为无效，系侵占人鱼传说与陈晓忠应当取得的合理补充。2.在案涉房屋无法正常使用和长江电器丧失所有权的情形下，长江电器无权收取租金。 长江电器辩称，1.因案涉房屋处于拆迁范围之内，长江电器与人鱼传说2005年8月19日签署的《房屋租赁合同》、2014年4月25日签署的《房屋租赁补充协议》已经依法解除。上述合同解除后，长江电器与中铁八局之间签署协议系对转租关系的认可，已无存在的基础，故已自行终止解除。2.本案中房屋拆迁性质、拆迁单位性质以及安置补偿协议的内容均与本案无法律关系，不影响长江电器解除权的行使。由于腾退未完成，导致拆迁单位鑫地公司未将补偿协议原件和补偿款交付给长江电器。同时，人鱼传说、中铁八局均非被拆迁人，无权要求必须提供该协议。3.案涉合同解除后，长江电器有权依据相关合同文件约定及法律规定要求人鱼传说、中铁八局搬离租赁房屋，并支付租金和房屋占用费。4.长江电器系合法解除合同，无需向中铁八局支付任何赔偿费用。且中铁八局要求长江电器赔偿因此给其造成损失的主张依据的评估报告系合同提起解除后其可能面临的损失，和其于本案中主张解除合同造成的实际损失并非同一性质，与本案无关。综上，请求驳回中铁八局、人鱼传说、陈晓忠的上诉请求，依法维持原判。 中铁八局认为人鱼传说、陈晓忠的上诉请求不涉及中铁八局，故对此不发表辩论意见。 人鱼传说、陈晓忠认为中铁八局上诉请求并未要求其承担任何责任故不发表辩论意见。但认为租赁合同关系以及转租合同关系，属于不同的法律关系；从标的来看，属于不同的诉讼标的，一审法院在同一案件中对不同的诉讼标的进行审理，程序不当。 长江电器向一审法院提出诉讼请求：1.确认长江电器与人鱼传说于2005年8月19日签署的《房屋租赁合同》、于2014年4月25日签署的《房屋租赁补充协议》、长江电器与中铁八局于2015年11月20日签署的《协议》已经解除。2.中铁八局立即向长江电器腾退位于成都市金牛区站西桥西街2号（原地址：二环路北二段107号）一楼建筑面积为178.75平方米的租赁房屋，人鱼传说立即向长江电器腾退除中铁八局实际使用租赁房屋以外的其他人鱼传说租赁部分。3.人鱼传说、中铁八局按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定向长江电器支付截止腾退租赁房屋之日止的房屋租金（长江电器于庭审中明确为人鱼传说支付租金，中铁八局支付占用费至实际腾退之日）；4.人鱼传说向长江电器支付违约金18.6万元；5.陈晓忠对人鱼传说应向长江电器支付违约金的行为承担连带保证责任。 一审法院认定事实：2005年8月19日，长江电器（甲方）与陈晓忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定甲方将坐落在火车北站西二路52号，共五层（地下室.1.2.3.**），建筑面积约2207.6平方米的房屋出租给乙方；第二条约定租赁期限从2005年10月9日至2020年10月9日；第三条约定租赁期前三年内每年租金830000元，从第四年起为850000元，第六年起为870000元，第八年起为890000元，第十年起为910000元，第十二年起年为930000元，第十四年起至合同期满为950000元；第四条约定租金每半年支付一次（乙方提前一周支付租金）；第六条约定房屋租赁用途为桑拿宾馆；第十三条约定乙方不能转租此房，可承包第三方经营，房租和时间维持本合同内容，但必须与甲方重新签订租房合同；第十四条约定未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，出租人有权解除本合同；第十五条约定房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2020年10月15日；第十六条约定按年租金20%计算违约金。 2014年4月25日，长江电器（甲方）、成都市皇池足御养生保健有限公司（乙方）与陈晓忠（丙方）签订《房屋租赁补充协议》，第一条约定承租人变更为乙方，乙方承诺甲方与丙方于2005年8月19日签订的《房屋租赁合同》对乙方具有法律拘束力，乙方认可该合同全部条款并保证遵照履行。丙方作为保证人，对乙方全面履行本协议向甲方承担无限连带保证责任；第二条约定租赁期不变，从2005年10月9日至2020年10月9日；第三条约定甲乙双方商定地铁施工期间，房屋租金暂时变更为50000元/月，租金支付方式亦变更为一月一付，每月提前一周支付，否则视为乙方逾期支付租金；第六条约定因租赁期满或本协议第八条约定的原因双方提前解除、终止合同时，乙方不得要求甲方针对装修做任何补偿或赔偿，关于装修部分，乙方可以搬走未附着房屋表面或内部的、可以自由移动的装修、装饰、家具、中央空调以及由乙方出出资购买的其他设备及物品，但对于附着于房屋天花板、地面、墙面、墙体内部等的装修、装饰或添附，乙方不得强行拆除；第七条约定乙方不得转租租赁房屋，可以将桑拿宾馆等承包给第三方经营，房租和时间维持本协议及原租赁合同的约定，但必须与甲方重新签订租赁合同；第八条约定因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋，甲方有权随时解除本合同且无需提前通知乙方；第十一条约定因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋，本合同自行终止，由此造成甲乙双方损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补；第十二条约定丙方作为甲方与乙方租赁协议的保证人，对乙方全面履行原租赁合同及本协议，向乙方提供无限连带担保。 2015年11月20日，成都市皇池足御养生保健有限公司（甲方）与中铁八局（乙方）签订《房屋转租合同》，第一条约定转租房屋位于成都市站西桥西街2号，甲方将该房屋转租给乙方作为售楼部使用；第二条约定转租期限从2015年11月20日起至2020年10月9日止；第三条约定自本合同签订之日起至2020年10月9日止，房屋租金为38000元/月，乙方直接向甲方支付，每半年交纳一次，交纳金额为228000元/半年；第五条第八款约定因本房屋处在北改地段，因政府行为如拆迁等需乙方配合的事宜，乙方须无条件配合，但乙方享有作为承租人获得相应赔偿的权利，甲方放弃该项权利。 2015年11月20日，长江电器（甲方）与中铁八局（乙方）签订《协议》，约定因乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及成都华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋转租合同》，乙方取得出租房屋的经营权；第一条约定本合同涉及的出租房屋坐落于成都市二环路北二段107号一楼，建筑面积约450平方米；第二条约定甲方认可乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及成都华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋转租合同》，同意乙方取得出租房屋的经营权及转租权；第五条约定在《房屋转租合同》有效期内，如遇到拆迁等政府改造行为，致使乙方无法正常使用本出租房屋，甲方在获得政府补偿后酌情给予乙方一定的经济补偿。2015年11月20日，长江电器向陈晓忠出具《知晓函》，载明2014年4月25日，陈晓忠与长江电器签订的《房屋租赁补充协议》自陈晓忠与中铁八局签订房屋转租合同之日起无效。 2015年11月27日，成都市皇池足御养生保健有限公司企业名称变更为成都市人鱼传说养生保健有限公司。 2016年1月28日，成都市鑫地建设投资有限责任公司与成都市金牛区房产管理局共同发出《城市房屋附条件协议搬迁公告》，载明附条件协议搬迁范围为金牛区站西桥西街4、6、8、10（火车北站西二路54号）、12、14号；蓉北商贸大道二环路北二段5号、107号的建（构）筑物。 2016年5月30日，成都市鑫地建设投资有限责任公司、成都市金牛区房产管理局、成都市金牛区人民政府荷花池街道办事处出具《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁**线同体工程）附条件协议搬迁项目生效公告》，载明《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁**线同体工程）附条件协议搬迁补偿安置合同》从即日起正式生效，请各被搬迁住户从2016年5月30日起30日内腾退移交旧房。 2017年1月9日，成都市鑫地建设投资有限责任公司向中铁八局出具《成都市鑫地建设投资有限责任公司关于火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁**线同体工程）项目附条件协议搬迁的函》，载明成都市金牛区站西桥西街2号1栋1层权属人长江电器已于2016年11月18日与成都市鑫地建设投资有限责任公司签订安置补偿协议，为尽快推进该项目工作顺利完成，确保按时施工，请中铁八局积极配合及时交付成都市金牛区站西桥西街2号1栋1层所租赁房屋。 2017年5月17日，长江电器发出《解除合同通知》函告人鱼传说，载明自人鱼传说收到本通知书之日起，双方签订的租赁合同即解除，人鱼传说应当于2017年5月19日前与长江电器办理租赁房屋交接手续。因人鱼传说将租赁房屋转租给中铁八局，人鱼传说应当负责协调中铁八局搬离租赁房屋，否则应该承担因迟延搬迁对长江电器造成的经济损失。 2017年5月17日，长江电器发出《搬迁通知》函告中铁八局，载明因案涉房屋即将拆迁，导致长江电器与成都市皇池足御养生保健有限公司、成都华福堂药房签订的租赁合同无法继续履行，据此，长江电器已函告人鱼传说、成都华福堂药房解除租赁合同，并要求人鱼传说、成都华福堂药房在2017年5月19日前与长江电器办理租赁房屋交接手续。现因长江电器与人鱼传说、成都华福堂药房签订的租赁合同已经解除，中铁八局已无权利继续使用转租的租赁房屋，中铁八局应于2017年5月19日之前搬离租赁房屋。 另查明，1、《成都市不动产登记信息摘要》显示金牛区站西桥西街2号1栋-1层、1层、2层、3层、4层房屋的所有权人为长江电器； 2、案涉房屋原地址为金牛区火车站北站西二路52号后变更为金牛区站西桥西街2号。2018年4月11日，成都市公安局金牛区分局杨柳派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明原成都市金牛区站西桥西街2号变更为成都市金牛区二环路北二段107号。 一审法院认为，长江电器与陈晓忠于2005年8月19日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。后长江电器与陈晓忠、人鱼传说于2014年4月25日签订《租赁合同补充协议》，人鱼传说变更为承租人，陈晓忠对人鱼传说履行合同承担保证责任。《租赁合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。人鱼传说与中铁八局于2015年11月20日签订《房屋转租合同》将案涉房屋部分转租给中铁八局。当日，长江电器与中铁八局签订《协议》，长江电器在《协议》中同意中铁八局取得出租房屋的经营权及转租权，并认可了人鱼传说的转租行为以及《房屋转租合同》，《协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，因此人鱼传说的转租行为有效。 关于《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《房屋转租合同》以及《协议》是否解除及案涉房屋腾退问题。一审法院认为，相关部门作出的《城市房屋附条件协议搬迁公告》要求各搬迁住户从2016年5月30日起30日内腾退移交旧房，本案中的案涉房屋位于上述拆迁范围内，虽然合同约定租赁期限尚未届满，但长江电器已与成都市鑫地建设投资有限责任公司订立拆迁补偿协议，案涉房屋属于拆迁对象，长江电器与人鱼传说签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》事实上不能继续履行，应当予以解除。根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止”之规定，因此中铁八局与人鱼传说之间签订的《房屋转租合同》以及长江电器与中铁八局之间签订的《协议》亦应当解除，人鱼传说、陈晓忠、中铁八局反诉主张案涉租赁合同及相关协议解除无效继续履行合同的诉讼请求一审法院不予支持。合同解除后，人鱼传说及中铁八局作为承租人与次承租人已无再占有案涉房屋的依据，故中铁八局和人鱼传说应当腾退其租赁部分的案涉房屋。本案中长江电器虽向人鱼传说邮寄了《解除合同通知》，但未举证证明其向人鱼传说有效送达了《解除合同通知》或通过其他方式告知人鱼传说解除合同的意思表示，因此应当以本案起诉状副本送达之日即2017年9月1日为合同解除之日。 关于房屋租金及占用费问题。庭审中人鱼传说自认其从2017年4月30日起未再支付租金，故其应向长江电器支付2017年5月1日至合同解除之日（即2017年9月1日）的期间共计四个月的房屋租金，根据《房屋租赁补充协议》中约定因修建地铁的原因，租金变更为50000元/月，因长江电器未举证证明地铁于何时修建完毕，其应当承担相关举证不能的不利后果，因此房屋租金应仍以每月50000元计算，人鱼传说应支付的租金共计200000元（50000元/月×4个月）。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，中铁八局从人鱼传说处转租案涉房屋后实际占有并使用，合同解除后其应当支付房屋占用费，长江电器主张中铁八局支付房屋占用费的诉讼请求一审法院予以支持，房屋占用费计算标准与中铁八局与人鱼传说签订的《房屋转租合同》中约定的租金标准一致（即38000元/月），从2017年9月1日之日起（合同解除时间）支付至案涉房屋实际腾退之日止。 关于是否支付违约金及赔偿损失的问题。本案合同解除的原因为政府拆迁行为，系因不可归责于各方当事人的原因导致，各方均无过错且不存在违约情形，故人鱼传说不应承担违约金，因此长江电器主张人鱼传说支付违约金以及陈晓忠对违约金承担连带保证责任的诉讼请求，一审法院不予支持；人鱼传说、陈晓忠及中铁八局反诉主张因合同解除给其造成损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，人鱼传说与中铁八局作为承租人及次承租人的补偿问题因尚未实际发生，不予处理，其可另行主张。综上，关于人鱼传说、陈晓忠及中铁八局的全部反诉请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同就跟案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、成都市长江电器有限公司与陈晓忠于2005年8月19日签署的《房屋租赁合同》，成都市长江电器有限公司与成都市人鱼传说养生保健有限公司、陈晓忠于2014年4月25日签署的《房屋租赁补充协议》，成都市长江电器有限公司与中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司于2015年11月20日签署的《协议》于2017年9月1日解除；二、中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司、成都市人鱼传说养生保健有限公司于判决生效之日起二十日内向成都市长江电器有限公司腾退位于成都市金牛区二环路北二段107号房屋；三、成都市人鱼传说养生保健有限公司于判决生效之日起二十日内向成都市长江电器配件有限公司支付房屋租金200000元；四、中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司于判决生效之日起二十日内向成都市长江电器有限公司支付房屋占用费（从2017年9月1日之日起以38000元/月为标准支付至实际腾退之日止）；五、驳回成都市长江电器配件有限公司的其它诉讼请求；六、驳回成都市人鱼传说养生保健有限公司、陈晓忠的全部反诉请求；七、驳回中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费7578元，减半收取3789元，由人鱼传说负担；反诉案件受理费37969元，由中铁八局负担；反诉案件受理费25500元，由人鱼传说负担。 二审中，双方并无新证据提交。 本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉租赁合同、补充协议及协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《房屋转租合同》以及《协议》是否解除的问题。人鱼传说、陈晓忠、中铁八局主张长江电器未能举证证明案涉房屋属于拆迁范围。本院认为，案涉房屋已经处于打围拆迁中，且房管局等相关部门作出的《搬迁公告》也明确了案涉房屋位于上述拆迁范围内，故本院认定案涉房屋属于拆迁对象，案涉合同事实上不能继续履行应当予以解除。因租赁合同解除，承租人丧失租赁权，因此，《房屋转租合同》以及长江电器与中铁八局之间的《协议》因赖以存在的基础不复存在亦应终止。故一审法院依法解除案涉合同，对人鱼传说、陈晓忠、中铁八局主张案涉租赁合同及相关协议解除无效继续履行合同的诉讼请求不予支持，正确，本院予以支持。 关于案涉合同解除后的法律后果。首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，腾退并返还租赁房屋属于合同解除之后发生的效果。合同解除后，本院对长江电器请求中铁八局和人鱼传说腾退其租赁部分的案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。其次，依照合同约定和法律规定，人鱼传说对案涉合同解除前其欠付租金仍有支付的义务。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，支付房屋占用费是作为承租人对其在租赁合同终止后继续占用租赁房屋获取占有利益进行折价补偿的方式。中铁八局从人鱼传说处转租案涉房屋后实际占有并使用，故本院对长江电器主张中铁八局支付房屋占用费的诉讼请求依法予以支持。人鱼传说、陈晓忠及中铁八局主张长江电器应当先行对其拆迁补偿后才能要求中铁八局履行搬迁义务。本院认为，根据拆迁后长江电器在获得政府补偿后酌情进行经济补偿等协议约定，并未将长江电器支付补偿款作为人鱼传说、陈晓忠及中铁八局返还房屋的前置条件。同时，人鱼传说、陈晓忠及中铁八局并非法律规定的被征收人，必须要先补偿后搬迁。故本院对中铁八局要求先行补偿才搬迁的主张不予采纳。 关于中铁八局要求赔偿损失的诉讼请求是否成立的问题。《房屋租赁合同》约定因政府行为如拆迁等需承租方配合的，承租人须无条件配合且不得向出租人主张任何权利，转租合同约定如因包括拆迁等不可抗力原因导致房屋损毁造成损失的，互不承担赔偿责任。案涉合同解除的原因为政府拆迁行为，中铁八局主张长江电器赔偿其因合同解除造成的损失缺乏依据。其次，中铁八局诉请长江电器赔偿损失的基础系长江电器违约单方解除合同造成的损失，如上所述，案涉合同解除并非长江电器违约造成，其诉请缺乏相应的请求权基础和事实依据，本院依法不予支持。 综上所述，人鱼传说、陈晓忠及中铁八局的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费49847元，由成都市人鱼传说养生保健有限公司、陈晓忠负担4300元；由中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司负担45547元。 本判决为终审判决。 审判长  唐骥 审判员  赵锋 审判员  冯璐 二〇一九年一月十六日 书记员  邱灿