广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24917号原告：黄红云，女，1985年9月11日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虹，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路******，统一社会信用代码91442000663343848H。法定代表人：吴章锦，职务执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，1965年6月10日出生，汉族，住广东省中山市，系公司行政人事后勤主管。原告黄红云诉被告中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员黎叶祥独任审判，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告黄红云委托的诉讼代理人张虹,被告港德公司委托的诉讼代理人高少明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄红云向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金24126元（395518元×305天×0.2‰，从2017年1月1日计算至2017年11月2日止）。事实与理由：原被告双方于2016年5月29日签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于中山市××乡镇××韵花园××房，总价款400888元，被告应于2016年12月30日前将取得工程验收备案登记证的商品房交付给原告，涉案合同第九条约定逾期交楼超过180日的，被告按合同向原告支付已交房款的万分之二的违约金，合同继续履行。原告已经依约支付了房款，但被告直到2017年11月2日才取得竣工验收备案表，共逾期305天。原告认为，原被告签订的涉案合同合法有效，理应受到保护。按照合同的约定，被告应向原告支付自合同约定的交房日次日起至实际交房之日止（即取得工程竣工验收备案登记证之日止）的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购房发票；4.竣工验收备案信息；5.中山市商品房买卖合同补充协议。经开庭质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均予以确认。被告港德公司答辩称，我方不同意支付逾期交房违约金，理由：第一，根据我方提交的证据及我方摘录的中山市三防指挥部等发布的相应文件显示，在台风期间，中山范围内实行“三停”，且因台风和雨天及后续的抢险工作影响了天韵花园整体的施工和验收进度。第二，根据气象局的晴雨表及涉案房产的监理公司的记录，2016年共有53天大雨天，2017年共有52天为大雨天，导致涉案小区现场停工，施工进度应据此相应顺延。第三，根据我方监理公司的相应证明，扣减雨天、台风天因素导致的停工时间之后，项目实际施工时间为935天，工期缺口156天，我方违约的天数应予以相应扣减。第四，我方也提供了收楼通知书和挂号信，证明我方已通知了业主收楼，我方已履行了交付义务。综上，我方认为不应支付逾期交楼违约金。被告港德公司向本院提供了下列证据：1.摘录《中山网》新闻关于转发市三防指挥部发布《中山市防台风全面动员令》，及中山市建协通[2017]36号及中山市人民政府防汛防旱防风指挥部（三防紧急通知）中防指[2017]49号；2.中山市气象局2016－2017年晴雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表；3.深圳市恒浩建工程项目管理有限公司施工许可证；4.深圳市恒浩建工程项目管理有限公司关于天韵花园工期的证明；5.收楼通知书、提前收楼申请书。经开庭质证，原告对被告提供的上述证据的真实性、合法性均确认，关联性均不确认。经审理查明，2015年5月29日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市××乡镇××韵花园××房，该商品房建筑面积88.96平方米，总价款400888元；2.被告应当于2016年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.被告逾期交房的违约责任，逾期超过60日而不足180日的，原告不能行使解除合同的权利，但可要求被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的买受人有权要求出卖人按日向其支付已付房款万分之二的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款。后，原告向被告提交《提前收楼申请书》，内容为：1.原告向被告购买中山市××乡镇××韵花园××房，并已签署了《中山市商品房买卖合同》，合同约定该商品房在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后交付原告使用；2.现因装修需要，原告向被告申请于2016年11月2日将上述房屋交付原告使用；3.原告知悉被告尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并愿意接受现场的环境和配套设备设施，不以任何形式、理由要求发展商及物业公司进行赔偿或补偿。上述提前收楼申请书还约定了其他内容。被告将尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案房屋交付给原告使用。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。后，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》补充协议，约定：1.原告向被告购买的坐落于中山市××乡镇××韵花园××房，该商品房总价款为400888元；2.根据原合同约定，商品房的套内建筑面积与产权登记面积在±0.6%以内（含本数），房价款保持不变，超过±0.6%以上（不含本数）至±3%以内按约定的商品房补差单价多退少补，现经测绘部测定，实测套内建筑面积67.02方米，比合同约定套内建筑面积67.93平方米减少0.91平方米，减少比例为1.34%，故被告需向两原告退还房价款5370元，即合同总价调整为395518元。合同还约定了其他条款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，被告应在2016年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。本案的争议焦点在于：一、被告在原告出具提前交楼申请书后交付未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房给原告使用是否构成有效交付；二、原告出具的提前收楼申请书中关于逾期交楼违约金的条款效力性问题。对于焦点一，本院认为，被告在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付给原告使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，其行为不构成有效交付。对于焦点二，原告向被告出具的提前收楼申请书中明确表示其知悉被告尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并愿意接受现场的环境和配套设施设备，不以任何形式、理由要求被告赔偿或补偿。后被告应原告要求提前交付涉案商品房供原告使用，原告亦在知道商品房不具备约定或法定交付条件的情况下同意接收商品房。本院认为，双方已通过提前收楼申请书及后续的交付行为对逾期交楼违约责任的承担进行了重新约定，故对于原告以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持，应予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求理据不充分，本院不予以支持，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，判决如下：驳回原告黄红云的诉讼请求。案件受理费403元，减半收取为202元（原告黄红云已预交），由原告黄红云负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇一九年一月三十一日书记员  洪艺华林雷