海南省东方市人民法院民事判决书（2018）琼9007民初2675号原告：郎庭泽，女，1964年4月2日出生，满族，黑龙江省哈尔滨市双城区人。委托诉讼代理人：岳立新，男，1972年8月11日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市双城区人。被告：海南东方飞龙房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇二环北路飞龙花园小区****。法定代表人：郭继旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁进，男，海南正凯律师事务所律师。第三人：张忠锋，男，1983年9月25日出生，汉族，黑龙江省双城市人，住该市。委托诉讼代理人：王洪联，男，1953年4月26日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，住黑龙江省双城市，与张忠锋系表亲属关系。第三人：张建华，男，1955年9月22日出生，汉族，黑龙江省双城市人，住该市。委托诉讼代理人：姜春杰，黑龙江天一律师事务所律师。原告郎庭泽与被告海南东方飞龙房地产开发有限公司（以下简称东方飞龙公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理，被告东方飞龙公司在提交答辩期间提出管辖权异议一次。本院依法适用简易程序于2018年2月1日公开开庭审理了本案。本案作出一审判决后，原告孙广治不服，向海南省第二中级人民法院提起上诉，2018年10月26日二中院将该案发回本院重审，2018年11月6日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朗庭泽的委托诉讼代理人岳立新，被告东方飞龙公司委托诉讼代理人袁进，第三人张忠锋委托诉讼代理人王洪联、第三人张建华委托诉讼代理人姜春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎庭泽向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行商品房抵债协议和被告给原告出具的商品房认购书，向原告支付飞龙花园小区1单元403、1003、1103、1203、1503、603,2单元304、1004商品房，并依法办理房屋登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在海南开发房地产，因资金不足，于2014年2月26日、2014年3月5日、2014年6月29日、2015年3月7日在原告处借款，至签署抵债协议时本息共计2305050元。被告在无力偿还的情况下，以所开发的房屋抵偿给债权人，有抵债协议。因债权人身在外地，不能在海南居住和处理房产，所以委托被告的前负责人张忠锋，其实质也是委托海南东方飞龙房地产开发有限公司代为销售房屋，有代理委托书为证。被告以被告的名义与8位认购人签订商品房认购书，并进行网签备案，8位购房人也交了一定比例购房首付款（理应转交原告，但被被告截留），但其余大部分房款已经超过商品房认购合同规定时间而没有交齐，致使购买行为无法继续进行。现在被告没有按抵债协议和委托协议向原告转交抵债商品房或卖房款。鉴于目前这种混乱状态，本案原告解除张忠锋（海南东方飞龙房地产开发有限公司）的代理合同，并申请法院同意债权转移：即本案原告接管被告与8位此批抵债房认购人的债权和房权关系。本案是公司拿房抵债，债权人委托公司代为销售，销售后的房款返给债权人抵销债务，根据购房合同，买房人不能按时提交购房款，卖方有权收回所卖房产，那这些房产的所有权应该根据抵债协议回归债权人所有。被告东方飞龙公司辩称，1、关于张忠锋滥用职权，表现在张忠锋在解除职权后，利用公章与案外人签订合同；2、银行流水单只能证明款项转入张忠锋的账户，张建华实借款人，签订的抵债协议损坏了被告的权益，被告方一无所知，没有相关的资金进账。因此，借款是发生在原告与张建华之间；3、不排除张忠锋用个人账户代被告支付过款项，但是这个账户是由张忠锋个人控制，不能单凭代收过其他的款项就证明所有的都属于被告使用，所以以房抵债协议是无效的。4、本案的立案案由是所有权确权纠纷，但本案实质为民间借贷纠纷，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。被告已将本案所涉及的8套房屋转卖给其他8户业主，已经签订了《商品房买卖合同》及网签手续，业主都是善意取得物权的权利，如果原告的诉讼请求成立，对其他8户业主的利益将产生极大损害，同时也会损害被告的利益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人张忠锋辩称，1、以房抵债协议是有效的，公章是真的，原告签字是自愿的，符合公平、自愿的原则；2、以房抵债协议应该是经营范围内的事，张忠锋有权处理，卖房子的款项被告出卖后不办理贷款，企业的经营行为不应该因为法人代表的变更而变更；3、数额问题应该以抵债协议为准，抵债协议没有越权，也是张忠锋的权利，有很多小款需要支付现金，公司的账户不随意支付，被告无权否认以房抵债的真实性。第三人张建华辩称，1、以房抵债协议真实有效，该协议已经将原、被告双方的债转化为购房款，已经实际支付给被告；2、本案第三人张建华在被告的地位及职责在判决书内予以认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据如下：《授权委托书》（东方飞龙公司与张忠锋2016年3月18日签订）、证明东方飞龙公司与张忠锋签订《授权委托书》，飞龙公司法定代表人委托张忠锋自2016年3月18日起至2017年3月17日止，办理公司企业融资及贷款，对公司进行经营管理，处理公司一切事务。《抵债协议》《借据》，证明原、被告双方约定以坐落于海南省东方市××路的2-304、1-1003、1-1203、1-1103、1-1503、1-603、2-1004、1-403等8套房产抵顶向原告郎庭泽四笔借款共计2375000元的事实。被告提供的《东方市商品房买卖合同备案表》，编号为DFL000013517和DFL000013494的《东方市商品房买卖合同》，证明2016至2017年间，东方飞龙公司已将本案涉案的8套房产卖给8位业主并办理合同备案，其中的业主范超和钟静已经与被告东方飞龙公司签订《商品房买卖合同》，分别购买飞龙花园小区1-1103、1-1003房，目前范超已入住其所购买房屋的事实。张忠锋被网上追逃的截屏，证明张忠锋涉嫌诈骗一案已于2017年12月26日被东方市公安局立案侦查，目前张忠锋处于刑拘在逃状态，该案东方市公安局侦查阶段。证人范超的当庭证言，证实其已经住了一年了，我是合法取得的房子，抵押无效。上述证据来源合法、内容客观真实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年2月26日、2014年3月5日、2014年6月29日、2015年3月7日，第三人张建华分别在原告处借款，这四笔借款共计2375000元。2016年3月18日，东方飞龙公司与张忠锋签订《授权委托书》，飞龙公司法定代表人委托张忠锋自2016年3月18日起至2017年3月17日止，办理公司企业融资及贷款，对公司进行经营管理，处理公司一切事务。2016年7月20日，第三人张忠锋以东方飞龙公司的名义与原告签订《房屋抵债协议书》，双方约定以坐落于海南省东方市××路的2-304、1-1003、1-1203、1-1103、1-1503、1-603、2-1004、1-403等8套房产抵债向原告郎庭泽的借款。2016至2017年间，东方飞龙公司已将本案涉案的8套房产卖给其他8位业主并办理合同备案，其中的业主范超和钟静已经与被告东方飞龙公司签订《商品房买卖合同》，分别购买飞龙花园小区1-1103、1-1003房，目前范超等其他8位业主已入住其所购买的房屋。另查明，张忠锋涉嫌诈骗一案已于2017年12月26日被东方市公安局立案侦查，目前张忠锋处于取保候审状态，东方市公安局侦查阶段。本院认为，本案争议的焦点是原告与被告签订《房屋抵债协议书》的效力。2016年7月20日，第三人张忠锋以东方飞龙公司的名义与原告签订《房屋抵债协议书》，双方约定以坐落于海南省东方市××路的2-304、1-1003、1-1203、1-1103、1-1503、1-603、2-1004、1-403等8套房产抵债向原告郎庭泽的借款。2016至2017年间，被告东方飞龙公司已将本案涉案的8套房产卖给其他8位业主并办理合同备案，其中的业主范超和钟静已经与被告东方飞龙公司签订《商品房买卖合同》，分别购买飞龙花园小区1-1103、1-1003房，目前范超等其他8位业主已入住其所购买的房屋。被告东方飞龙公司违法将涉案房屋又抵债给原告，其行为亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：(五）违反法律。行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《房屋抵债协议书》应属无效。故原告要求被告履行商品房抵债协议和被告给原告出具的商品房认购书，向原告支付飞龙花园小区1单元403、1003、1103、1203、1503、603,2单元304、1004商品房，并依法办理房屋登记手续的诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告郎庭泽的诉讼请求；案件受理费25240.4元(原告郎庭泽已预交），由原告郎庭泽负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 吉进宁审判员 王小娟审判员 覃卫东 二○一九年一月十五日书记员 王 杰附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A234457&tiao=38“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（共印15份）