广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6671号上诉人（原审原告）：中山市上塘房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**沙涌村上塘大街****，统一社会信用代码91442000694707683F。法定代表人：熊枧林，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹德利，男，1984年5月13日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金燕，广东卓而立律师事务所律师。上诉人中山市上塘房地产开发有限公司（以下简称上塘公司）因与被上诉人邹德利商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上塘公司上诉请求：撤销一审判决，并改判如下：1.自2016年4月15日起解除上塘公司与邹德利于2015年9月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及附件（合同编号：HTN2015083572、合同条码：1501083613）；2.邹德利即日无条件配合上塘公司办理《中山市商品房买卖合同》及附件（合同编号：HTN2015083572、合同条码：1501083613）、《中山市商品房销售登记备案表》等所有相关法律文件的解除、撤销手续；3.邹德利向上塘公司支付违约金人民币215014.95元，计算方式为：1433433元×15%=215014.95元。事实和理由：一、上塘公司与邹德利并无真实的商品房购销意向，也不具有真实的商品房买卖交易目的，涉案合同系以合法形式掩盖非法目的签订的合同，应属无效合同。（一）涉案合同实际上是在邹德利亲戚易某的教唆下，以易某和邹德利的名义签订并向银行申请按揭贷款，从而缓解上塘公司资金压力，双方并无真实交易，双方订立合同目的并不是为了购买商品房。（二）本案中，邹德利向上塘公司支付购买涉案商品房的定金、首期款都是上塘公司汇款给邹德利后，邹德利才向上塘公司支付的。邹德利本案中主张的所谓“已支付的涉案商品房购房款”，除了2016年10月11日擅自汇入上塘公司账户的970000元，其余的都是来自于上塘公司的款项。如双方是真实交易，作为急需资金回笼的开发商，在一年的时间内，上塘公司不可能不向邹德利催要剩余购房款。（三）邹德利辩称系因为“抬高合同价格，实际按揭部分才是真实交易价额”不符合事实。且即便如邹德利所称，也同样说明其签订合同时有恶意取得银行贷款，虚构隐瞒合同的真实交易价格，是法律法规明确禁止的“零首付”，损害第三人银行的利益，同样应认定为无效合同。二、邹德利与易某是亲属关系，易某是中山市盈通行地产顾问有限公司（以下简称盈通行）的股东、实际控制人，邹德利一审提交的2016年9月30日退件清单是为本案诉讼伪造的虚假证据。三、建设银行2017年10月19日回复函称没有收到邹德利的按揭资料，与事实不符，一审判决仅凭该函认定上塘公司未能履行按揭跟进义务，缺乏依据。四、本案诉讼立案受理案由为商品房预售合同纠纷，但在审理过程中，上塘公司于2018年4月28日向一审法院作出情况说明，说明本案存在合同无效的事由，然而一审法院却未再次开庭查明，也未向上塘公司释明是否作出诉讼请求的变更，即径行裁判，侵害了上塘公司的诉讼权利。五、除了邹德利之外，案外人易某、盈通行与本案具有重大利害关系。盈通行的负责人易某与邹德利具有亲属关系，两人的身份证户籍地址都是湖南省衡阳县××大塘村××组，易某存在与邹德利同样否认确认同一项目商品房买卖合同纠纷无效的案件，在中山市第一人民法院审理过程中。被上诉人邹德利辩称：一、上塘公司的上诉状前后矛盾，对法律关系理解混乱。1.上塘公司的诉讼请求是解除商品房买卖合同及附件，但在事实和理由中认为本案商品房买卖合同及其附件无效。2.上塘公司陈述合同无效的理由与事实不符，与其在一审提交的起诉状及在一审庭审中陈述的事实矛盾。上塘公司在起诉状中陈述合同签订后，邹德利的贷款未获银行批准，上塘公司多次要求邹德利变更付款方式交清房款，现在称双方并无真实交易。3.邹德利认为本案不存在以合法形式掩盖非法目的，邹德利的目的是购房用于居住，是合法的，即便是以零首付的形式，仍然是合法目的。零首付只是购房的形式不是合同目的，目的是购房，购房不可能是非法的目的。二、关于邹德利支付商品房定金及首期款由上塘公司汇款的事实。1.上塘公司已经以其法定代表人熊枧林名义向上塘公司提起民间借贷纠纷的诉讼，在诉状中陈述邹德利因为买房向其借款463433元即首付款，其认为邹德利与其存在借贷关系，要求邹德利返还首期款。该案件熊枧林虽撤诉，但撤诉不会抹掉起诉的事实及之前在审理中陈述的事实，且之后可能再次起诉。2.首期款向熊枧林借款的原因是邹德利资金困难，为促进销售推出零首付购房的政策，该政策在买卖合同中做高房价，将真实价格做成按揭贷款金额，这样银行发放的贷款就是房屋的全款，真实的首付款其实为零。因此双方买卖的真实价格是970000元，即邹德利支付的总价。本案不存在合同无效的法定事由。三、本案并不存在非法的合同目的，因此不存在任何导致合同无效的事由。上塘公司的诉讼请求是解除合同，解除的前提是合同有效，一审法院也认定合同有效，当事人的诉求与法院查明的事实不矛盾。四、上塘公司称邹德利伪造证据没有依据。邹德利提交的证据除了身份证、户口簿没有固定日期外，房产证上显示日期是2015年9月21日，银行流水打印日期是2015年10月9日，这些证据不可能在事后补，上述证据表明邹德利为了办理按揭做了充分准备，到有关部门收集资料，说明邹德利购房目的清晰明确。五、上塘公司的行为构成犯罪，本案应当移送公安机关。上塘公司于2017年1月5日向一审法院起诉请求：1.确认自2016年4月15日起解除上塘公司、邹德利于2015年9月15日签订的中山市商品房买卖合同及附件（合同编号为HTN2015083572、合同条码为1501083613）；2.邹德利配合上塘公司办理中山市商品房买卖合同及附件、中山市商品房销售登记备案表等所有相关法律文件的解除、撤销手续；3.上塘公司没收邹德利已付的全部购房款463433元。一审法院认定事实：2015年9月12日，上塘公司与邹德利签订锦秀蓝山楼宇认购书，约定由邹德利认购上塘公司开发建设的中山××花园××房房地产，原价格为1777958元，选择按揭付款方式，优惠后总房价为1433433元，于签署本认购书时交付定金30000元，于2015年9月19日前付清首期房款，即总房款的30%。2015年9月15日，上塘公司（出卖人）与邹德利（买受人）签订中山市商品房买卖合同及附件，约定：买受人向出卖人购买位于中山××花园××房房地产，总购房价为1433433元，房屋建筑面积为214.65平方米，套内建筑面积178.25平方米。付款方式以按揭方式分期付款，应于2015年9月15日支付购房款463433元，于2015年10月15日以商业贷款的方式支付购房款970000元，并将按揭款项存入上塘公司在对应按揭银行开设的账户。如买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。锦秀蓝山花园预售商品房合同补充协议约定，买受人承诺在签订本合同的同时与银行签订抵押贷款协议及相关文件，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任。买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行批复之日起15日内付清，逾期出卖人有权解除本合同，收回上述商品房，将上述商品房另行出售或处分，收益归出卖人所有，同时，出卖人不再退回买受人已支付的购房款（含定金）。如买受人的按揭申请非因出卖人的原因未获银行接纳的，在签订本合同之日起15日内变更付款方式并交清房款，逾期出卖人有权解除本合同，收回上述商品房，将上述商品房另行出售或处分，收益归出卖人所有，同时，出卖人不再退回买受人已支付的购房款（含定金）。除买卖合同双方均认可的合理原因外，买受人在办理商品房交接手续前，应按买卖合同第六条之规定缴清全部应付房价款、以及配套设施费用和物业管理相关费用，且将其所提供的资料交付出卖人，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用、提供全部资料，而无须承担任何违约责任。因买受人的原因（包括但不限于逾期付款、逾期办理按揭手续、逾期还贷）致使合同解除的，买受人已付的各项税费不予退还，同时买受人应积极配合出卖人办理商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记撤销手续，若买受人未能在出卖人通知之日起五日内办妥该撤销手续的，则买受人还须按累计已付款的5%向出卖人支付违约金；同时，已入住的买受人每月还应按总房价款的0.6%向出卖人支付该商品房的折旧费用（从已入住当月开始计算至搬离之日止），造成该商品房损坏的，出卖人有权要求买受人恢复原状或根据实际损坏程度要求买受人另行予以赔偿。合同还约定了其他事项，由上塘公司盖章，邹德利签名确认。2015年9月23日，涉讼房地产办理中山市商品房销售登记备案表。2016年4月14日，上塘公司委托广东大同（珠海）律师事务所向邹德利发出律师函，称邹德利的按揭申请未获得银行审批通过，且邹德利未变更付款方式，要求即时解除与邹德利签订的商品房买卖合同，并没收已支付的购房款463433元。上塘公司并称已以快递方式向邹德利送达。2016年10月11日，邹德利以银行转账方式向上塘公司支付970000元。后2017年1月，上塘公司曾要求邹德利提供账户以便上塘公司退回该970000元，邹德利未提供，上塘公司向原汇款账户退还款项，但因该账户已注销，故未退还成功。上塘公司认为邹德利逾期支付购房款的行为已构成根本性违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明：关于支付款项的情况。上塘公司提供转账凭证证明2015年9月12日，上塘公司法定代表人熊枧林向邹德利转账30000元以便让邹德利通过刷卡方式支付定金30000元。2015年9月14日，上塘公司法定代表人熊枧林向邹德利转账433433元以便让邹德利支付涉讼商品房的首期款，上塘公司指出，2015年中山市房地产市场低迷，涉讼锦秀蓝山花园销售不景气，资金压力巨大。后锦秀蓝山项目三级销售代理盈通行实际控制人和负责人易某向上塘公司提出，其与邹德利有中山市购房资格和按揭贷款资格，可以以其两人的名字签订合同和申请银行按揭贷款以便获得资金，因此，上塘公司与邹德利并没有真实的房屋购买意思表示，涉讼买卖合同实际上是在案外人易某的建议下为了资金周转而签订的，是以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。另外，由于前述的463433元是上塘公司法定代表人熊枧林出借给邹德利的，目前双方仍有民间借贷纠纷案件在审理之中。盈通行确为上塘公司开发建设的锦秀蓝山项目的销售代理。邹德利提供按揭须知、婚姻状况证明、收入证明、住房证明、牡丹灵通卡账户历史明细清单、账户明细查询等证据拟证明其曾向盈通行提交过申请按揭的材料。2016年9月30日，盈通行向邹德利发出退件清单，载明：盈通行于2015年10月9日收到邹德利交来的办理房屋按揭手续的材料……因未向银行提交申请按揭贷款资料，现盈通行向邹德利退回所交材料。2016年10月11日，邹德利即通过银行转账方式向上塘公司支付购房款970000元。除支付该购房款970000元以外，邹德利还缴纳了涉讼商品房的契税20477.62元。邹德利称其从未收到上塘公司发出的律师函，并提交其在中山市三联汽车修理厂有限公司2016年4月的上班考勤记录表予以佐证。另外，邹德利还称，涉讼商品房的实际交易金额为970000元，双方为了申请银行贷款而签订阴阳合同约定交易金额为1433433元。邹德利以另案起诉的方式对上塘公司主张权利[案号：（2017）粤2071民初5534号]，称根据双方的合同约定，由上塘公司代为办理银行按揭申请，邹德利在合同约定的期限内向上塘公司提供了银行按揭所需的全部资料。办理按揭手续前，上塘公司因为更换公司高管和法定代表人，公司经营策略发生重大调整，一直未向银行提交按揭申请资料，且上塘公司也从未将此情况告知邹德利，邹德利是在上塘公司按约定时间交付商品房前夕，因与上塘公司就交房事宜进行沟通时才了解到按揭未申请的情况。上塘公司在邹德利了解到该情况之前，没有和邹德利就剩余楼款的支付问题有过任何协商。上塘公司怠于向银行提交按揭申请资料，导致贷款无法到位，其无权解除合同，更无权没收邹德利支付的楼款。因此，邹德利请求法院判令：1.上塘公司继续履行中山市商品房买卖合同及附件，并向邹德利交付涉讼商品房；2.上塘公司为邹德利办理涉讼商品房的不动产权证。因上塘公司及邹德利就是否曾向中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行）申请过按揭贷款、办理的具体情况如何等问题争议较大，为查明案件事实，一审法院依法发函建行调查核实如下问题：1.就邹德利购买涉讼商品房，上塘公司有无曾向建行申请过按揭贷款？2.如有，上塘公司是在何时通过何种方式向建行提出申请的，当时上塘公司提交了哪些资料；建行在收到资料之后，于何时进行了审批，审批的结果如何；有无将相关审批的具体情况向上塘公司或邹德利进行反馈，反馈的结果如何；后续的办理情况如何？3.若建行曾收到过有关涉讼商品房按揭贷款申请，是上塘公司进行申请及提交相关材料，抑或是通过其他公司进行申请及提交相关材料？4.建行针对本次按揭贷款申请或是该两案纠纷是否还有其他意见需要发表？建行于2017年10月19日函复一审法院：（一）中山市范围内办理一手楼按揭贷款的通常做法：1.购房人与发展商签订商品房买卖合同、交付首期款等后，发展商将购房人身份证明、资信证明、购房合同等材料移交其合作楼盘的按揭见证律师事务所；2.按揭见证律师事务所按照银行提供的购房人申请银行按揭贷款资料清单，进一步收集整理、审核购房人其他相关材料齐备后，通知购房人填写个人贷款申请表、预签借款合同等，再由按揭见证律师事务所出具见证书连同其他材料一并移送银行；3.商品房买卖合同网签取得中山市商品房销售登记备案表后，由按揭见证律师事务所移送银行办理抵押登记；4.银行收到按揭见证律师事务所移送的购房人申请贷款资料后，进入贷款审批阶段，审批同意的，通知按揭见证律师事务所，审批不同意的，则将申请资料等退回按揭见证律师事务所。（二）据了解，上塘公司开发销售的锦秀蓝山花园项目，该公司前期与广东香山律师事务所合作，由该所办理按揭贷款见证义务；2015年12月以后，由广东邦仁律师事务所承接按揭见证业务。经查询：1.建行贷款系统和申请按揭贷款入件登记台账均无邹德利申请按揭贷款记录，也没有上述两家律师事务所移送邹德利申请按揭贷款档案的记录；2.再查中山市商品房销售登记备案表交接记录，广东香山律师事务所曾于2015年10月8日移送邹德利购买上述楼盘的国土备案表给建行，但因建行一直未收到该笔按揭贷款的申请资料，于2016年10月9日将备案表退回给广东邦仁律师事务所。截至目前，建行均未收到邹德利申请按揭贷款的资料。经质证，上塘公司对前述函件的真实性予以确认，但从函件可以看出，邹德利一直未履行向银行提交按揭贷款资料义务，导致银行没有审批发放贷款。从本案的其他证据材料可以看出，邹德利并不是向银行或上塘公司提交按揭贷款资料，而是向所谓的银行地产顾问公司提交，如果真的是像该退件上显示邹德利是向盈通行提交材料的，而盈通行没有向银行提交按揭贷款材料，则该逾期提交贷款资料导致无法付款的违约责任应由邹德利自行承担。邹德利曾于2016年4月15日已经签收了上塘公司发出的律师函，如果邹德利真的是因为材料向盈通行提交，而盈通行未向银行提交的，那么邹德利早在2016年4月15日应该向盈通行要求处理，或向上塘公司回复有关具体情况，邹德利置之不理，应自行承担银行未发放贷款而导致不能付款的责任。邹德利确认函件的真实性、合法性、关某，函件可以反映出，建行并未收到邹德利申请按揭的资料，上塘公司在庭审中称是因为邹德利的征信有问题以及收入证明不够导致贷款未获银行批准是作了虚假陈述；向银行申请按揭、递交按揭资料等是由上塘公司委托律师事务所进行的，办理按揭贷款手续的义务和责任在于上塘公司。邹德利的贷款未作申请，邹德利并不知情，建行没有对其进行过任何通知。上塘公司所称的发出律师函，邹德利从未收到，上塘公司的证据不足以证明邹德利对未申请按揭手续的事实知情。盈通行是受上塘公司委托进行销售的，盈通行行为的后果应该由上塘公司承担，而不是由邹德利承担。一审诉讼中，上塘公司向一审法院提出财产保全申请，一审法院作出（2017）粤2071民初342号民事裁定，查封邹德利名下的位于中山××花园××房[预售许可证号：中建房（预）字第××号]价值相当于463433元的财产份额。另外，涉讼商品房目前没有另售、没有交付。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。上塘公司与邹德利之间所签订的中山市商品房买卖合同及附件是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，上塘公司、邹德利双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。上塘公司作为开发商，相比于购房者而言较为熟悉相关手续流程，购房者对于签订合同、办理按揭手续等程序一般而言不熟悉，且办理按揭手续申请的销售代理商以及律师事务所均是由上塘公司选定，因此，上塘公司在整个房屋买卖过程中应该占用较为主动的地位，而且更加应该积极主动与购房者沟通，引导购房者顺利完成相关程序手续。本案中，第一，一审法院依法发函建行调查得知，上塘公司或上塘公司委托的律师事务所并没有向建行为邹德利办理银行按揭申请手续，邹德利是否具备申请按揭贷款的资格不确定，上塘公司并未履行己方的义务。第二，退一万步来说，假设上塘公司认为邹德利提交的申请按揭的资料不齐全，上塘公司亦并未举证证明其曾通知邹德利补充资料或提示如何开展下一步程序。第三，结合邹德利的举证，其在收到盈通行2016年9月30日发出的退件清单之后，随即在2016年10月11日通过银行转账方式向上塘公司支付购房款970000元，该行为与生活常理较为相符，表明邹德利在得知没有办理银行贷款之时并没有怠于履行己方的义务。因此，邹德利并不存在违约行为，上塘公司并不享有合同解除权，对于上塘公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，上塘公司诉求理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回上塘公司的诉讼请求。案件受理费8352元，诉讼保全费4654元，合计13186元（上塘公司已预交），由上塘公司负担。本院二审期间，上塘公司提交了如下证据：1.上塘公司与易某商品房买卖合同材料。2.上塘公司与刘冰商品房买卖合同材料。以上两份证据拟证明易某与刘冰在定金、首付款、月供款等方面与本案的支付方式一致。都是由熊枧林的账号转账至名义购买方的账户中，转账后即日或次日内马上向上塘公司交付首期款及定金。3.涉案小区其他商品房销售资料，拟证明涉案小区当时的房价与涉案商品房当时的价格一致，不存在邹德利所称“零首付”优惠购房。4.商品房买卖合同两份、备案表两份、认购书一份，拟证明涉案的所有买卖合同、备案表、认购书均由上塘公司持有，邹德利作为“买受人”不持有任何资料。上塘公司还申请证人彭某出庭作证。被上诉人邹德利不确认证据1、2、3及证人证言的真实性、合法性、关某；确认证据4的真实性。被上诉人邹德利向本院提交了如下证据：1.熊枧林起诉状，拟证明熊枧林向邹德利支付的款项为借款；2.评估报告，拟证明涉案房屋实际交易价格与当时的市场价相仿。本院依法传唤证人易某向本院作证。上诉人上塘公司确认熊枧林起诉状真实性，不确认关某；不确认评估报告的真实性、合法性及关某；不确认证人易某证言的真实性、合法性及关某。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明：二审诉讼中，邹德利向本院确认熊枧林向其支付的款项不属于借款。邹德利向本院述称：2015年8、9月期间，其有购房意向，但手头资金不足，听在盈通行销售代理公司工作的老乡易某称上塘公司内部有小范围零首付购房政策，即到该公司售楼部了解到，房屋的价格是970000元。其与销售人员商谈，销售人员称将首期款写入房屋总价中，由开发商提供首期款，余下款项由其向银行贷款，将来上塘公司不得向邹德利主张首期款。邹德利称上塘公司当时向其出示了内部优惠政策的文件，但双方没有签署正式的书面文件。双方签订合同后的几个月，上塘公司处于很混乱的状态，更换很多工作人员及销售代理、合作的律师事务所等，因此未向其催告支付剩余房款。邹德利称其与上塘公司只是买房人与发展商之间的关系，双方并无特殊关系。邹德利于2016年10月10日在中国银行股份有限公司中山分行开户，于2016年10月11日从案外人易某名下银行账户向该账户转入973000元。同日，邹德利通过该账户向上塘公司转账970000元，于2016年10月13日注销该账户。关于该970000元，邹德利称系其向亲戚朋友借款400000元，其母亲出资200000元，其自己支出了其余款项，上述款项均先转入易某名下账户，再由易某转入邹德利名下账户后由邹德利转给上塘公司。2015年9月12日，上塘公司与案外人易某签订一份认购书，认购锦绣蓝山5栋3002房，建筑面积215.08平方米，优惠后总房价为1433433元。易某于签订认购书当日支付定金30000元，于2015年9月19日支付首期款463433元，余款通过银行按揭付款方式支付。同日，上塘公司法定代表人熊枧林向易某转账30000元。2015年10月9日，熊枧林向易某转账463433元。同日，易某与建行签订一份个人住房借款合同，由建行向易某贷款970000元，该贷款一次性划入上塘公司银行账户。易某采用等额本息的还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息4863.11元。2015年10月13日，上塘公司与易某签订购买前述房屋的中山市商品房买卖合同。2015年12月至2016年4月，熊枧林每月向易某的银行账户转账4900元。2018年6月26日，上塘公司向中山市第一人民法院起诉请求确认其与易某签订的中山市商品房买卖合同无效，该案现仍在审理中。2015年12月14日，上塘公司与案外人刘冰签订一份中山市商品房买卖合同，向其出售锦秀蓝山7幢2904房，该房建筑面积123.09平方米，总房价为654179元。刘冰应于当日支付首期款164179元，余款通过银行按揭付款方式支付。同日，上塘公司法定代表人熊枧林向刘冰转账164179元。2016年2月至2017年7月，熊枧林每月向刘冰的银行账户转账，转账金额在4735元至5120元之间。2018年6月26日，上塘公司向中山市第一人民法院起诉请求确认其与刘冰签订的中山市商品房买卖合同无效，该案现仍在审理中。本案二审诉讼中，邹德利向本院述称，易某和刘冰与上塘公司签署的前述两份合同是以合法形式掩盖非法目的骗取银行贷款。二审诉讼中，证人易某向本院作证称：其是盈通行公司的销售经理，于2015年期间负责代理销售上塘公司开发的商品房。2015年10月，上塘公司为了促进商品房销售，尽快回笼资金，出台了零首付的购房政策，希望其等销售去外面拓客，寻找可以零首付购房的客源，于是其找到邹德利购买。因是零首付，其本人也买了一套。具体的操作方式是，在商品房销售合同中做大合同销售价格，从而提高银行贷款金额，做成的房屋按揭款其实就是房屋的销售总价。上塘公司实际以“零首付”的方式出售的房屋仅有其与邹德利的两套。易某确认邹德利于2016年10月11日向上塘公司转账的970000元系从其账户转入邹德利账户，原因是其之前借邹德利钱。借款方式是邹德利发工资后把钱都交给其老婆和易某，累积到一定数额之后（全部）交给易某。累积有四五十万。二审诉讼中，本院依法传唤上塘公司法定代表人熊枧林，熊枧林向本院述称：易某是盈通行股东之一，全权负责上塘公司房地产项目的销售。其看到上塘公司资金短缺，提出其认识银行的人，可以办理银行贷款。易某是邹德利的老表，易某提出叫邹德利过来办理按揭，易某也签署了一份商品房买卖合同。双方口头约定待资金缓解后由上塘公司收回房屋。后银行给易某签的合同放款，但邹德利因为征信通不过，银行一直没有放款。后上塘公司与易某商谈终止合作关系并结算佣金，同时要求收回涉案的两套房子。易某因房价上涨，要求其补钱给他，上塘公司提出补偿20万，易某要求补偿100万，双方未谈拢，遂发生诉讼。上塘公司没有“零首付”销售房屋的政策。上塘公司通过易某一共签署了两份此类合同，即易某本人与邹德利的。通过上塘公司原董事长麦华介绍，上塘公司还与案外人刘冰签署了一份虚假的商品房买卖合同。二审诉讼中，上塘公司向本院表示，如法院认定合同无效，其同意将邹德利于2016年10月11日向其支付的970000元在本案中一并处理，同意将上述款项一并退还邹德利。本院再查明：上塘公司持有其与邹德利涉案商品房买卖合同原件一式两份，商品房销售合同登记备案表原件一式两份，邹德利并未持有上述文件。本案诉讼中，上塘公司与邹德利均向本院确认，熊枧林已撤回其与邹德利民间借贷一案的起诉。本院认为，民事法律行为是否存在无效事由，人民法院应依职权予以审查。本案的证据显示邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同具有以下特征：（一）双方签订的商品房买卖合同缺乏履行的内容，不符合常理。首先，邹德利虽与上塘公司签订了商品房买卖合同，但其于2015年9月12日向上塘公司支付的定金30000元系当日从上塘公司法定代表人熊枧林账户转入，其于2015年9月15日向上塘公司支付的433433元首期款亦是熊枧林于同一日前转给邹德利。在邹德利否认熊枧林向其转账的款项属于民间借贷的情形下，邹德利实质上并未向上塘公司支付购房定金及首期购房款。其次，在双方签定涉案商品房买卖合同后近一年的时间内，无论因何种原因使邹德利未能获得银行贷款，上塘公司始终未催告邹德利支付剩余房款，邹德利亦未举证证明其曾向上塘公司及银行询问其贷款申请的审批进程，亦从未催告上塘公司交付房屋，有悖常理，有理由怀疑双方并无真实的商品房买卖合意。直至双方签订合同一年后，邹德利才向上塘公司转账970000元，上塘公司随即要求退还该970000元。而邹德利在专门设立银行账户向上塘公司转账后，又立即注销该账户。且上述款项都是盈通行的销售经理易某预先转账至邹德利账户，再由邹德利转账至上塘公司。邹德利与上塘公司的前述行为都有异于正常的购房款支付及收取。关于该款项，邹德利称系其向亲朋借取，由出借人支付至易某银行账户后，再由易某转账给邹德利；易某则称系其归还邹德利向其出借的款项。双方陈述截然相反，难以自圆其说，有理由怀疑邹德利并非上述款项的实际付款人。最后，邹德利作为涉案商品房买卖合同的当事人，在签订合同后直至本案诉讼中，一直未持有该商品房买卖合同文本原件及备案表原件，亦未对此向开发商提出任何异议。上述文件系证明买卖涉案房屋事实的重要凭证，均保存在上塘公司处，邹德利作为合同当事人并未持有，亦不符合交易习惯。（二）邹德利关于本案系“零首付”购房的陈述难以成立。邹德利及案外人易某述称上塘公司当时有“零首付”优惠的购房政策，但未提供证据予以证明。且易某陈述该政策最终仅适用于邹德利、易某二人，此说法难以成立。（三）有证据证明邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同系通谋虚伪合同。1.上塘公司向邹德利转账，再由邹德利转回上塘公司，双方签订商品房买卖合同，再向银行申请贷款，符合当事人通谋虚伪，套取银行贷款的特征。2.邹德利确认案外人易某与上塘公司签订的商品房买卖合同系套取银行贷款的通谋虚伪合同。案外人易某与上塘公司签订商品房买卖合同后，由上塘公司代易某偿还银行贷款至2016年4月，可印证邹德利陈述。而根据案外人易某及上塘公司的陈述，上塘公司系通过易某分别与邹德利、易某签订同种性质的商品房买卖合同。从合同的履行情况看，邹德利与易某的两份合同除银行是否通过贷款申请之外，其余情形均一致，可认定为同种性质的合同。以上证据足以证明邹德利与上塘公司之间签订的商品房买卖合同系通谋以虚假的意思表示实施的法律行为。意思表示系民事法律行为的核心要素，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”因此，行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为有悖于当事人的真实意思，欠缺民事法律行为的有效要件，依法应认定为无效民事法律行为。据此，本院认定上塘公司与邹德利之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方于2015年9月15日签订的商品房买卖合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，由于双方签订的中山市商品房买卖合同及其附件已在中山市房地产交易登记管理所登记备案，邹德利有义务协助上塘公司办理该登记备案合同的注销手续。作为合同无效的法律后果，上塘公司亦应将邹德利转账至其账户的970000元退还邹德利。本案诉讼中，上塘公司亦同意向邹德利一次性退还该款项，故本院在本案中将该970000元一并处理。关于邹德利认为上塘公司在本案中构成犯罪，应当移送公安机关的意见。本院认为，邹德利与上塘公司在本案中虽以通谋虚伪方式签订商品房买卖合同，意图套取银行贷款。但本案中邹德利及上塘公司并未实际通过该虚假合同从银行获取贷款，本案证据尚不足以证明本案存在《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定的情形，故本院对邹德利的该项意见不予采纳。综上所述，上诉人上塘公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初342号民事判决；二、被上诉人邹德利于本判决生效之日起七日内协助上诉人中山市上塘房地产开发有限公司注销双方于2015年9月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及附件（合同编号：HTN2015083572、合同条码：1501083613）的销售登记备案手续；三、上诉人中山市上塘房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被上诉人邹德利转账款970000元；四、驳回上诉人中山市上塘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8352元，诉讼保全费4654元，合计13186元（中山市上塘房地产开发有限公司已预交），由中山市上塘房地产开发有限公司负担13086元，由邹德利负担100元（邹德利于本判决生效之日起七日内迳付中山市上塘房地产开发有限公司）；二审案件受理费8352元（中山市上塘房地产开发有限公司已预交），由中山市上塘房地产开发有限公司负担8252元，由邹德利负担100元（邹德利于本判决生效之日起七日内迳付中山市上塘房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年一月二十三日书记员  隋 越