湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终4143号上诉人（原审原告）：罗和平，男，1964年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：刘方玲，女，1983年10月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市华容县。上诉人罗和平因与被上诉人刘方玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2017）湘0105民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗和平上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》终止，被上诉人立即向上诉人履行交还湘江世纪城聚江苑3栋102号房屋的手续；3.判令被上诉人按每日97元的标准向上诉人支付从2017年10月5日起到2018年1月13日上诉人最后一次换锁收回房屋日止的房屋占用费9506元。4.判令被上诉人按每日194元的标准向上诉人支付从2017年10月5日起到2018年1月13日上诉人最后一次换锁收回房屋日止的违约金19012元。5.判令被上诉人向上诉人支付其他损失1500元。6.判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：1.双方签订的房屋租赁合同约定，承租方如未按合同约定交付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向出租方支付违约金，超过十天，出租方有权解除合同。刘方玲未按合同约定交付房屋租金，且拒绝向上诉人支付违约金。2.一审法院对基本事实的定性及作出的判决错误。一审法院对被上诉人强行控制上诉人出租房的期间认定为2017年10月29日是对证据的选择性采用。被上诉人刘方玲未提交答辩意见。罗和平向一审法院起诉请求：1.判令罗和平与刘方玲所签的《房屋租赁合同》终止，刘方玲立即向罗和平交还湘江世纪城聚江苑3栋102号房屋；二、判令刘方玲按每日97元的标准向罗和平支付从10月5日起到交还房屋之日止的房屋占用费；三、判令刘方玲按每日194元的标准向罗和平支付从10月5日起到交还房屋之日止的违约金；四、判令刘方玲向罗和平支付其他损失1000元；五、本案诉讼费用由刘方玲承担。一审法院认定事实如下：2016年9月22日，罗和平（甲方）、刘方玲（乙方）与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方该房屋位于湘江世纪城聚江苑3栋102号房，建筑面积约145平方米，甲方同意将该房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期限：2016年10月1日至2021年9月30日；房屋租金包含物业费和三个车位，每月2900元，从2018年10月1日起每年递增5%；租金按季支付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金6000元；租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的乙方物品乙方在2日内自行处理，否则视为弃物；乙方不得将该房屋部分或全部转租、转借给他人，若擅自转租、转借，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三人的违约责任。合同签订当天，刘方玲支付罗和平押金6000元及首次租金，罗和平将房屋交付刘方玲使用。之后，刘方玲按约支付了2017年9月30日之前的租金。2017年9月23日，刘方玲通过银行转账向罗和平支付8700元，但未转账成功，刘方玲称当时并不知道。2017年10月13日，罗和平告知刘方玲应当于2017年9月23日前支付2017年10、11、12月的租金，但至今尚未支付，故认为刘方玲已经违约，要求刘方玲按合同约定搬离。而刘方玲则要求罗和平退还押金并补偿其装修损失。2017年10月14日，刘方玲通过银行转账方式向罗和平支付2017年10、11、12月租金8700元。但罗和平称因双方就合同违约尚未达成一致，故该款不能收。2017年10月16日，罗和平将8700元租金退还刘方玲，并要求刘方玲两天内搬离房屋。10月23日，罗和平再次要求刘方玲在两天内搬离。10月25日，罗和平告知刘方玲于10月29日将重新换锁，届时会请公安、物业、房屋中介等一同参与，请刘方玲在十点前赶到配合。10月29日，罗和平换锁收回房屋。罗和平称待其离开后，刘方玲非法将房屋打开。11月11日，罗和平再次对房屋进行换锁。罗和平称待其走后，刘方玲又非法将房屋打开，中介于11月15日去看房时发现门上贴着“此房正在使用中，请勿打扰，如有疑问，请致电叮叮老师182××××****”的纸条。12月7日，刘方玲通过短信告知罗和平，称罗和平于10月29日将锁换了，导致刘方玲不能使用，视同罗和平已强行收回房屋，请罗和平退还押金和房间里的物品。12月8日，刘方玲向罗和平发送短信，请罗和平2天内将房子清理干净后收回。庭审中，刘方玲称自己并未撬锁和贴纸条，10月14日罗和平退回租金后就将房里东西搬走了，但当时还想续租，罗和平押金也没退，现同意终止房屋租赁合同，终止时间应是罗和平第一次换锁时10月29日。而罗和平认为11月11日换锁后，刘方玲又重新换了锁并贴了纸条，房屋一直由刘方玲占有和控制，导致罗和平无法出租该房屋。庭审中，罗和平提交涉诉房屋前的招牌照片及房屋内的荣誉榜和演示板，证明刘方玲将房屋转租给他人以史丰收速算法国际研究推广中心的名义用于少儿史丰收速算培训。刘方玲称该房屋一直由其使用做教育培训，并没有转租，并提交《史丰收速算法国际教育总部导师证书》予以证明。一审法院认为，罗和平与刘方玲签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务，并且在合同履行过程中应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知和协助等义务。经过法庭调查和法庭辩论等环节，一审法院认为，双方争议焦点在于：一是刘方玲于2017年10月14日向罗和平支付租金8700元时是否已经违约，并且刘方玲在租房过程中是否有将涉诉房屋转租给他人的违约行为；二是合同解除的时间以及交还涉诉房屋的问题，刘方玲是否应向罗和平支付房屋占用费。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定，刘方玲应于2017年9月23日前支付罗和平2017年10、11、12月的房租8700元，但刘方玲在9月23日向罗和平转账支付8700元后，并未转账成功，刘方玲称对此并不知道，故导致罗和平未及时收到刘方玲的租金。罗和平作为出租人，在未及时收到刘方玲的房屋租金时，应遵循诚实信用原则，及时告知刘方玲，而不是事后直接要求刘方玲承担违约责任。并且，罗和平于10月13日告知刘方玲未付租金后，刘方玲于次日及时向罗和平支付了租金8700元，刘方玲没有故意拖欠租金。因此，从上述情形来看，刘方玲于2017年10月14日向罗和平支付租金8700元是及时履行义务的行为。另外，罗和平称刘方玲将房屋转租给他人用于少儿史丰收速算培训，并提交涉诉房屋前的招牌照片及房屋内的荣誉榜和演示板予以证明，因刘方玲租房时的用途为教育培训，并且刘方玲系史丰收速算法教师，而罗和平提交的上述证据内容均与教育培训相关，不足以证明刘方玲将涉诉房屋转租给了他人。综上，刘方玲没有违约，罗和平要求其赔偿违约金的诉求一审法院不予支持。关于合同解除时间及交还涉诉房屋的问题。因双方协商未果，罗和平于2017年10月29日将涉诉房屋换锁收回，表明其要求单方解除房屋租赁合同，之后刘方玲无法正常使用涉诉房屋，因刘方玲在合同履行过程中并未违约，故一审法院认为房屋租赁合同解除时间宜认定为罗和平于2017年10月29日换锁后。关于合同解除前的租金，罗和平已退回刘方玲支付的2017年10、11、12月份租金，刘方玲支付罗和平租金至2017年9月30日，故刘方玲应支付罗和平2017年10月1日至10月29日的租金2713元（2900元/月÷31天×29天）。合同解除后，罗和平应退还刘方玲押金6000元，刘方玲应付租金可与押金相抵扣，在本案中刘方玲无须另行支付罗和平租金。关于交还涉诉房屋的问题，因房屋租赁合同于2017年10月29日已经解除，刘方玲称已在合同解除前搬走了房屋内的相关物品，罗和平换锁后表明罗和平已支配该房屋，事后房屋再次被他人换锁不足以证明刘方玲占有和支配了该房屋，故一审法院对罗和平要求刘方玲交还涉诉房屋的诉求不予支持，罗和平对其所有的房屋可自行支配和处理。关于房屋占用费及其他损失。如前所述，刘方玲在合同履行过程中并未违约，罗和平换锁合同解除后，刘方玲无法正常使用涉诉房屋，罗和平亦未提交充分证据证明在合同解除后刘方玲占有和支配了涉诉房屋，故一审法院对罗和平要求刘方玲支付房屋占有费和其他损失的诉求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、解除罗和平与刘方玲于2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》，该合同于2017年10月29日解除；二、驳回罗和平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由罗和平承担。本院二审中，罗和平自述：事情的起因是自2016年以来涉案房屋房价上涨，罗和平当时想跟刘方玲说房租需要涨价，但刘方玲不同意涨价，也不愿和罗和平就涉案房屋租金上涨的问题进行协商。罗和平也承认刘方玲迟延21天交付房租有可能是疏忽，同时也认可自己于2016年10月29日将涉案房屋的门锁进行了更换，也没有证据证明自己在更换门锁后，刘方玲又将门锁进行了更换。另：罗和平对一审认定刘方玲曾于2017年9月23日向其转账支付过租金8700元，但转账未成功这一事实有异议。刘方玲也没有提供证据证明这一事实。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，1.罗和平、刘方玲与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务，并且在履行合同过程中应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知和协助等义务。租赁合同的目的是出租人出租房屋收取租金，承租人支付租金承租房屋。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据房屋租赁合同的约定，刘方玲应于2017年9月23日前向罗和平支付2017年10、11、12月的房租8700元，但刘方玲没有及时支付，罗和平作为出租人，在未及时收到刘方玲的房屋租金时，也应遵循诚实信用原则，及时通知刘方玲交纳租金，而不是直接要求刘方玲承担违约责任并解除合同，且在罗和平于2017年10月13日通知刘方玲其未及时支付房租后，刘方玲于次日就向罗和平支付了租金8700元。因此，从上述情形来看，刘方玲于2017年10月14日向罗和平支付8700元租金的行为完全符合合同法规定的在合理期限内支付，故对罗和平上诉要求刘方玲支付迟延履行的违约金，本院不予支持。2.关于涉案房屋租赁合同解除的时间，根据本院二审查明的事实，因罗和平与刘方玲协商未果，罗和平于2017年10月29日自行将涉诉房屋的门锁进行了更换，罗和平自行更换门锁的行为表明其以实际行动单方解除了房屋租赁合同，严重影响刘方玲正常使用涉案房屋。罗和平上诉称中介周世强于2017年11月15日拍的刘方玲贴在涉案房屋门上内容为“此房正在使用中，请勿打扰！如有疑问请致电叮叮老师：182××××****”的字条，可以说明刘方玲一直到2017年11月15日仍在占有使用该涉案房屋，但罗和平不能提供证据证明自己于2017年10月29日更换门锁后，刘方玲又将门锁予以更换，也无法证明刘方玲仍在继续使用涉案房屋，故本院认为房屋租赁合同解除时间宜认定为罗和平于2017年10月29日换锁这一时间点。3.关于房屋占用费及其他损失。如前所述，罗和平换锁后，作为房屋承租人的刘方玲已经无法正常使用涉诉房屋，罗和平亦未提交充分证据证明在其更换门锁后刘方玲仍在继续占有和支配涉案房屋，故本院对罗和平上诉请求刘方玲支付2017年10月29日以后的房屋占有费和其他损失的诉求不予支持。本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人罗和平负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年一月十四日书记员 刘峙宏