山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2018）晋1002民初2657号原告（执行案外人）：胡敏，男，1985年6月8日出生，汉族，现住太原市体育南路恒大华府小区。委托诉讼代理人：徐凯，北京大成律师事务所律师。被告（申请执行人）：冯蒲军，男，1977年12月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：董云，山西师达律师事务所律师。被告（被执行人）：蔡清君，男，1981年6月23日出生，汉族。被告（被执行人）：李蒲琴，女，1982年11月16日出生，汉族。原告胡敏与被告冯蒲军、蔡清君、李蒲琴案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡敏，被告冯蒲军及其委托诉讼代理人董云到庭参加诉讼。被告蔡清君、李蒲琴经本院传票传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令停止对太原市龙城北街165号御龙庭4幢3单元22层2201号房产的执行，解除对该房产的查封措施；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、在贵院对本案诉争房屋查封之前，原告就已经与被告蔡清君签订合法有效的书面《房屋买卖合同》，且已经实际占有并使用至今。贵院查封本案所涉房屋的裁定送达发生法律效力前，原告就已经与被告蔡清君签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告于当日接收房屋后，即办理了小区门禁卡，并对房屋进行装潢、装修、定期缴纳水、电、暖、物业管理费等费用，实际居住至今，具有事实上的管领力。二、原告已经按照《房屋买卖合同》约定支付部分房款，并按照被告蔡清君与兴业银行的《借款合同》，定期代其偿还按揭还款的金额。按照《房屋买卖合同》约定：“1、合同签订当日，原告向被告蔡清君支付房款32万元；2、剩余房款58万元向银行按揭。”由于被告蔡清君已经向兴业银行办理按揭手续，原告不能另行办理，因此，转为由原告代被告向兴业银行偿还其按揭还款的金额。原告自2017年9月2日至2017年9月4日陆续向被告支付首付款32万元，并自2017年10月1日至2018年5月4日，代被告向兴业银行偿还按揭放款25047元。因此，原告一直按照合同约定支付房款，并且剩余房款也将按照合同约定履行其还款义务。三、本案所涉房屋未办理不动产过户登记，原告对此无过错。本案所涉房屋的《商品房买卖合同》已经由山西万坤房地产开发有限公司办理备案登记手续，统一进行网签，但尚未办理不动产权属证书，导致原告与被告蔡清君的过户手续亦无法办理。因此，本案所涉房屋尚未办理过户登记手续的原因不得归责于原告。现贵院在冯蒲军与蔡清君、李蒲琴民间借贷纠纷一案中，查封原告已经合法占有并使用的房屋，原告依法提出异议，但贵院未对事实进行基本认定，驳回原告的异议请求。故向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告冯蒲军辩称，一、胡敏与蔡清君签订的《房屋买卖合同》是虚假的,理由如下:1、房屋买卖合同第一页“买方”处写明:“代表人”为胡凯,“购买人”为胡敏,但合同第六页“买方”处的“代表人”为胡敏,“购买人”处写明“同上”,也就是说房屋买方不是胡敏。同时,该买卖合同的代表人及买方均是胡凯签字,并没有胡敏签订。对于中国人来说,买方可以说是头等大事,但竟然胡敏没有任何签字,明显是虚假的；2、案外人执行异议之诉旨在保护案外人合法的实体权利,本案中,涉案执行标的登记在蔡清君、李蒲琴名下,所有权人为蔡清君、李蒲琴,但蔡清君却声明称没有共有人,明显与事实不符；3、胡敏称与蔡清君签订了买卖合同,却没有审核蔡清君的购房手续,包括争议房屋是否有房屋登记证书?是否有共有人?是否有抵押按揭贷款?是否有合法的房屋买卖手续等等!作为一名正常的买房人,这些都是最基本的核实内容。从被答辩人递交的《个人购房抵押(保证)借款合同》及胡凯按月汇入蔡清君归还按揭借款账户可知,被答辩人明知争议房屋在银行办理了抵押登记,依据《中华人民共和国物权法》第191条“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,由于至今胡敏都未将银行借款付清,抵押权未消灭,故房屋买卖合同无效。二、案外人胡敏对涉案执行标的不享有所有权,不能对抗法院执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据《最高人民法院民事执行中查封、和押、冻结被执行人财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”、第十七条“被执行人将其所有的需要办理过产登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的。人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”,由于胡敏没有支付全部价款,且明知诉争房屋共有人包括蔡清君的妻子李蒲琴,明知争议房屋有抵押登记,且法院于2017年9月7日在房产登记部门办理的查封手续,故胡敏存在过错,不能对抗法院的查封及执行措施。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应于支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有做的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于开发商是在2017年10月才将争议房屋交付使用,而法院是在2017年9月7日办理的查封手续,故胡敏占有房屋的时间在法院查封之后,不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，蔡清君与胡敏签订的房屋买卖合同第六条“付款方式”约定：“乙方(胡敏)于签署本《房屋买卖合同》当日支付房款人民币32万元”,但2017年9月4日签订合同时胡敏并未按合同约定支付32万元,至今胡敏也没有将剩余价款按照法院要求交付执行,故不符合“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定,从上述规定可知,被答辩人不具备排除异议的条件,故不能解除对涉案房屋所采取的查封措施及对抗法院的强制执行。综上,案外人胡敏既不享有涉案执行标的的所有权,对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,贵院应依法判决驳回其诉讼请。被告蔡清君、李蒲琴在法定期限内未能递交书面答辩状，亦未在指定期限内提供证据当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院查明如下：被告蔡清君与李蒲琴原系夫妻关系，二人于2012年9月以按揭的方式购买了太原市××街号的房产，首付款263899元，并与兴业银行股份有限公司太原分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额为50万元整，借款期限自2016年7月14日至2046年7月13日，并以其购买的太原市××街号房产作为抵押。后蔡清君、李蒲琴按月偿还银行贷款本息。2017年9月4日被告蔡清君与胡敏签订了《房屋买卖合同》一份，将本案涉及的房屋以90万元的价格出售给胡敏，并约定签合同当日付款32万元，剩余房款于过户当日支付。并向胡敏出具委托书，委托胡敏办理房屋全部事宜。2017年9月2日至2017年9月9日胡敏通过胡凯的账户先后支付蔡清君首付款32万元，并从2017年9月2日开始代蔡清君清偿兴业银行的贷款。2017年9月9日胡敏到御龙庭小区物业支付了采暖、物业、水电等费用合计43611.1元，并于2017年9月12日开始对房屋进行装修。另查明，被告冯蒲军与被告蔡清君、李蒲琴由于民间借贷纠纷，本院于2017年9月4日作出（2017）晋1002民初3732-1号民事裁定书，裁定：查封被申请人蔡清君、李蒲琴所有的位于太原市××区等三套房屋。经审理，本院于2017年12月23日作出（2017）晋1002民初3732号民事判决书，判决：蔡清君在本判决生效后十五日内偿还冯蒲军借款400万元。判决生效后，因被执行人未能履行，申请执行人向本院申请强制执行。在执行本案诉争的房屋过程中，原告胡敏对执行提出异议，2018年5月21日本院作出（2018）晋1002执异78号执行裁定书，驳回了胡敏的异议请求。随后胡敏向本院提起诉讼。再查明，被告冯蒲军与被告蔡清君、李蒲琴民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月3日作出查封本案诉争房屋的裁定后，于2017年9月7日向太原市不动产登记中心下达了民事裁定书和《协助执行通知书》，要求协助预查封被申请人蔡清君名下位于××街房屋三年，自2017年9月7日起至2020年9月6日止。本院认为，案外人提起执行异议之诉，应提供证据证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，本院执行的标的为登记在蔡清君名下的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”庭审中，双方对胡敏是否是在法院查封前已合法占有使用涉案的不动产争议较大，对此本院认为本院于2017年9月7日向太原市不动产登记中心下达了（2017）晋1002民初3732-1号民事裁定书及协助执行通知书，从该日开始本案诉争的不动产即被依法查封。虽然蔡清君与胡敏于2017年9月4日签订了《房屋买卖合同》，但胡敏实际占有使用房屋的时间为2017年9月9日即缴纳房屋各项费用以后，故本院认为胡敏在我院查封前，并未实际占有使用涉案房屋，不能排除冯蒲军对涉案房屋的执行。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回胡敏的诉讼请求。案件受理费500元，由原告胡敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 张 浩人民陪审员 张 晶人民陪审员 李 娟 二O一九年一月十日书 记 员 陈宇乐