成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初3560号 原告：于丹，女，1979年2月4日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：李腾华，四川宗正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶歆，四川尚上律师事务所律师。 被告：张平，男，1969年8月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张义文，四川川商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶永香，四川川商律师事务所律师。 被告：吴学君，女，1970年5月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：白常钦，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐伦应，四川中研律师事务所律师。 第三人：中国民生银行股份有限公司成都分行。营业场所：成都市高新区天府大道北段966号6号楼。 负责人：龚志坚。 委托诉讼代理人：王昊，男，1983年1月21日出生，汉族，住成都市金牛区，公司员工。 原告于丹与被告张平、吴学君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月31日公开开庭进行审理。原告于丹及其委托诉讼代理人李腾华，被告张平的委托诉讼代理人白常钦（后授权被撤回），被告吴学君及其委托诉讼代理人白常钦到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法追加中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）作为第三人参加本案诉讼，分别于2018年4月24日、2018年7月11日、2018年11月26日公开开庭进行审理。第二次开庭审理，原告于丹及其委托诉讼代理人李腾华、叶歆，被告张平的委托诉讼代理人白常钦（后授权被撤回），被告吴学君及其委托诉讼代理人白常钦、唐伦应到庭参加诉讼，第三人民生银行成都分行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。第三次开庭审理，原告于丹及其委托诉讼代理人叶歆，被告张平的委托诉讼代理人白常钦（后授权被撤回），被告吴学君及其委托诉讼代理人白常钦、唐伦应，第三人民生银行成都分行的委托诉讼代理人王昊到庭参加诉讼。第四次开庭审理，原告于丹的委托诉讼代理人李腾华、叶歆，被告张平的委托诉讼代理人张义文，被告吴学君及其委托诉讼代理人白常钦到庭参加诉讼，第三人民生银行成都分行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 于丹向本院提出诉讼请求：1、张平、吴学君继续履行合同，包括协助履行房屋过户、交付义务；2、张平、吴学君承担因其违约行为给于丹造成的经济损失，包括但不限于约定违约金、购房款提存费、购房款资金利息损失、保全费、保全担保费、误工费、律师代理费等（庭审中阐明资金损失以本金1,500,000元为基数，自2017年1月20日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算；提存款尚未发生；违约金、误工费、律师费予以放弃）；3、本案诉讼费由张平、吴学君承担。事实和理由：于丹与张平、吴学君于2016年10月8日签署了《房屋买卖合同》，约定于丹以总价款3,230,000元购买张平、吴学君位于成都市锦江区X号X栋X单元X楼X号房屋。合同签署后，于丹同日向张平、吴学君交付了定金100,000元，并同时筹集到先期房款1,500,000元。此后，双方对房屋买卖持续沟通，但张平、吴学君却以种种理由拖延履行，于丹多次催促，张平、吴学君均未履行，且还欲将房屋出售给其他人，实属违约，也严重侵害于丹的合法权益。 张平、吴学君辩称，于丹的陈述不属实。双方于2016年10月签订《房屋买卖合同》后，于丹并未按约定支付首期房款，存在违约行为，且双方后在四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订了《成都市存量房屋买卖合同》等，对房屋价款及支付期限均进行了重新约定，但于丹一方无故撕毁《成都市存量房屋买卖合同》，表明双方此前的房屋买卖关系已解除。前述合同履行过程中，张平、吴学君不存在违约行为，反而是于丹违约，故请求驳回于丹的全部诉讼请求。 民生银行成都分行述称，张平、吴学君用成都市锦江区X号X栋X单元X楼X号房屋在民生银行成都分行办理有抵押贷款。现尚欠贷款本金余额3,705,000元。若于丹代吴学君偿清尚欠贷款本息，愿意解除前述房屋的抵押权。 本院经审理认定事实如下：位于成都市锦江区**********房屋（权XXX）系张平、吴学君共同共有。民生银行成都分行在该房屋设定有抵押登记。 2016年10月8日，于丹作为买方（甲方）与张平、吴学君作为卖方（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为房屋位于成都市锦江区X号X栋X单元X楼X号；该房屋成交价为3,230,000元；合同签订后，甲方同意按下列方式交付房款：2016年10月8日支付购房定金壹拾万圆整，购房首付款以甲方筹款到账时支付，购房尾款以甲方以本房办理银行按揭放款支付；本合同签订后，甲乙双方协议时间办理房屋产权交易过户手续；甲方无故或无正当理由提出不购买此房或不按约定日期及金额交存或支付房款，则视为甲方违约，所交定金不予退还；乙方无故或无正当理由提出不出售此房，则视为乙方违约，乙方除退还定金外另赔偿守约方同等金额的定金或违约金；买方（甲方）在卖方（乙方）办理本房解押时替卖方（乙方）先期支付壹佰伍拾万圆的抵押款，卖方（乙方）负责本房的抵押按揭，卖方在收全本房所有房款后十日内移交本房给买方（甲方）。合同签订后，于丹向张平、吴学君支付定金100,000元。此后，于丹的丈夫朱某与吴学君通过微信方式多次沟通后续款项支付事宜。2016年11月左右，于丹、朱某与吴学君至民生银行锦江支行了解房屋抵押事宜。经办人员刘新雨于2017年7月28日接受调查访问称，当时吴学君欲处置变卖在银行的抵押房屋，协商采取由于丹提供自有房屋贷款方式支付案涉房屋部分抵押款。因于丹提供抵押房屋评估价值未达预期及于丹不能确认吴学君是否筹齐解除抵押款项等原因，于丹提出不作该笔抵押贷款，后续于丹未提供自有房屋办理抵押贷款，吴学君也未结清银行抵押贷款。期间，张平、吴学君欲将前述房屋售与杨川辉，因杨川辉知晓张平、吴学君先与于丹签订有《房屋买卖合同》，二人未再履行房屋买卖事宜。2017年6月9日，民生银行成都分行向张平、吴学君发出《告知函》，主要内容为因成都市锦江区X号X栋X单元X楼X号房屋（权XXXX）在我行办理有抵押登记，我行不同意你方将该抵押房产进行转让。 此后，吴学君与朱某针对房屋价款进行多次协商。2017年4月，于丹与吴学君以链家公司作为居间方继续协商房屋买卖。2017年4月5日，链家公司针对案涉房屋留存有《房屋交易文件（合订本）》（合同编号100000814165），包括《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》等，甲方(出售方)为吴学君、张平，乙方（购买方）为于丹，约定房屋成交价2,400,000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1,100,000元，总价3,500,000元；乙方应在签订本合同当日支付定金100,000元；乙方在过户递件前三个工作日将首付款1,700,000元存入银行资金托管账户，待乙方取得产权证后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；尾款1,700,000元，由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额；乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任；在收齐房款3日内，甲方将该房屋交付给乙方；双方应于接到链家公司通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；该房屋目前是为抵押状态，甲方应在2017年6月30日之前到原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，双方须在链家公司通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。 证人朱某出庭作证称，其为于丹丈夫，全程参与案涉房屋买卖过程。双方于2016年10月8日签订《房屋买卖合同》时因知晓该房屋在银行尚有贷款2,500,000元，关于购房首付款双方约定由于丹支付1,500,000元、吴学君自行支付1,000,000元，用于解除案涉房屋抵押后，再由于丹对案涉房屋办理抵押贷款支付尾款。 链家公司工作人员张某、余某出庭作证称，2016年，于丹即在链家公司咨询过房屋买卖事宜。2017年4月，于丹告知其与张平、吴学君就案涉房屋签订有买卖合同，且定金已支付，要求链家公司作为居间方重新签订买卖合同，后双方在链家公司居间下签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》等，约定房屋总成交价为3,500,000元，并约定采取现金、银行贷款方式支付，因双方未完全谈妥，前述合同未交付于丹与张平、吴学君。次日，朱某至链家公司称与张平、吴学君房屋买卖纠纷需通过诉讼解决，撕毁了前述合同。 庭审中，民生银行成都分行陈述成都市锦江区X号X栋X单元X楼X号房屋（权XXXX）在该行尚欠抵押贷款为3,705,000元，偿清本息后，愿意解除抵押权。于丹表示愿意代张平、吴学君清偿前述本息，且对超过约定房款清偿的金额，请求予以处理，同时对已放弃的违约金100,000元，重新予以主张。 以上事实的认定有于丹提交的居民身份证复印件、户口簿、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、微信聊天记录、《房屋买卖合同》复印件、银行账户流水明细，张平、吴学君提交的银行交易明细、工作证、《调查访问笔录》、《告知函》、《房屋交易文件（合订本）》、《补充协议》复印件，证人朱某、张某、余某出庭证言，以及于丹与张平、吴学君及民生银行成都分行的当庭陈述在案为证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为：双方于2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》是否已解除；于丹要求继续履行合同是否符合法律规定；双方在合同履行过程中是否存在违约行为。对此，本院评析如下： 关于双方于2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》是否已解除问题。双方签订的前述合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，前述合同确认了双方房屋买卖合同关系。本案中，因前述合同对购房款履行方式、期限约定不明确，双方后续对价款等存在继续协商的情况。张平、吴学君辩称双方经协商后，在链家公司居间下，另行签订了房屋买卖合同，视为对前述合同的解除。而张某、余某出庭证言仅能证明双方对购房款及履行方式进行了协商，并未就此达成一致。且双方在签订《房屋买卖合同》后的协商也是基于继续买卖案涉房屋的意思表示基础上，本案现有证据无法证明双方对《房屋买卖合同》有解除的合意，吴学君、张平应自行承担举证不能的法律后果。 关于于丹要求继续履行合同是否符合法律规定问题。如前所述，2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，民生银行成都分行对案涉房屋享有抵押权。庭审中，于丹坚持要求继续履约，并愿意代张平、吴学君先行偿还欠款涤除权利限制，系其对自身权益的处分，民生银行成都分行亦表示同意于丹代为清偿贷款本息，本院对此予以准许，但由此招致的执行不能的风险亦应由于丹自行承担。抵押权解除后，案涉房屋上的权利限制即消灭，故于丹要求张平、吴学君协助办理房屋过户登记及交付房屋的请求，于法有据，本院予以支持。截至庭审终结，于丹因涤除权利限制具体支付的金额尚未确定，本案中无法确定于丹是否超过购房款代偿或于丹是否应支付后续购房款，本案对此不作处理，相关权利人可另行主张权利。 关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为问题。本案中，双方在履行房屋首付款时发生争议。《房屋买卖合同》对首付款约定于丹筹款到账时支付，对此双方又补充约定于丹先期支付抵押贷款1,500,000元，剩余抵押贷款由吴学君、张平负担。该约定表明首付款采取于丹支付房屋抵押款1,500,000元的方式支付，张平、吴学君提交的《调查访问笔录》仅能证明于丹欲通过抵押自有房屋取得贷款未获通过，并不能证明于丹拒绝支付首付款，且后续双方的微信交流中，也无证据证明于丹不愿意支付首付款，故于丹在合同履行过程中并无违约行为。双方应遵循诚实信用原则履行合同，而此时，张平、吴学君欲将案涉房屋出售杨川辉并另行签订了《房屋买卖合同》，违背了自身的合同义务，实属违约。本案中，于丹主张的资金占用利息、违约金均系违约责任承担方式。我国的违约赔偿制度以弥补实际损失为主要目的，张平、吴学君前述违约行为可能造成的损失为于丹的合同目的，即购买房屋的目的不能实现，在本案已支持案涉房屋买卖合同继续履行的情况下，于丹的损失已能够得到弥补，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，在履行义务或采取补救措施后，还有其他损失的应当赔偿，本案现有证据无法证明于丹还存在其他损失，故于丹再行主张违约赔偿，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、原告于丹与被告张平、吴学君于2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、被告张平、吴学君应于位于成都市锦江区X号X栋X单元X楼X号房屋（权XXXX）的抵押权解除后十日内协助原告于丹办理房屋过户登记手续，并将该房屋交付原告于丹； 三、驳回原告于丹的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取16,320元、保全费5,000元，两项合计21,320元，由被告张平、吴学君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇一九年一月四日 书记员 张海燕 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。