贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8818号原告：刘家龙，男，1979年6月14日生，汉族，住贵州省毕节市。原告：朱鹏宏，女，1980年6月4日生，蒙古族，住贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224200810357452。二原告共同委托诉讼代理人：杨颖（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520502692734004R，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路**。法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），系该公司工作人员。原告刘家龙、朱鹏宏与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘家龙、二原告共同委托诉讼代理人杨颖、被告大众公司委托诉讼代理人胡胤举、李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘家龙、朱鹏宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内向原告刘家龙、朱鹏宏交付涉案商品房，并办理相应交接手续；2.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告；3.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期交付房屋违约金（从2015年1月1日起至履行完毕交房义务止，以总房款456,045.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算）暂计5,000.00元；4.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期办理房屋权属证书违约金（从2016年7月27日起至办理转移登记有关文书并交付给原告之日止，以总房款456,045.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日百分之零点零三计算）暂计5,000.00元；5.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司根据产权部门商品房面积实测技术报告书按《商品房买卖合同》约定退还原告5-3202号房存在的7.59个平方米面积差异的房款；6.本案的诉讼费用由被告承担。以上违约金总共暂计为10,000.00元。在诉讼过程中，原告撤回第1项、第2项和第5项诉讼请求，第4项诉讼请求变更为判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约金（从2016年7月27日起至办理转移登记有关文书并交付给原告之日止，以总房款456,045.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日百分之零点零三计算）暂计5000.00元事实及理由：2014年1月5日原告与被告就毕节市七星关区大众国际商品房买卖达成协议，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2014-001号），原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际5单元32层02号房，房号为5-3202。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按合同约定将首期房款176,045.00支付给被告，并如约与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订了《中国工商银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，后中国工商银行股份有限公司毕节分行将原告的贷款人民币280,000.00元支付到被告账户，为此原告依据合同约定履行完毕买受人应尽的付款义务，根据第十一条“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条“逾期交房责任第一项：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付”，第十五条“面积差异处理第三款双方自行约定：根据产权部门商品房面积实测技术报告书为准，房价款多退少补”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1…….、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。后在合同约定交房期限（2014年12月31日）及约定办证期限（2016年7月26日）到期时，原告多次到被告处要求交房办理交接手续与办理房屋转移登记有关文书，但被告至今未将涉案商品房及房屋转移登记有关文书交付给原告，也未对涉案商品房所存在的面积差异进行赔付，因此被告的行为已严重违约。综上事实，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，本案中原告依照《商品房买卖合同》履行了合同义务，被告应在2014年12月31日前交付房屋给原告，应自2016年7月26日前办理房屋转移登记有关文书交付给原告，按照《商品房买卖合同》第十五条对房屋面积差异承担责任。但至今被告仍未交付涉案商品房且办理房屋交接手续，也没有将房屋转移登记有关文书交付给原告，同时未对房屋面积差异承担责任，因此被告的行为已严重违约，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告辩称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因施工方中建四局第六建筑公司擅自退场且拒不配合竣工验收导致，应免除或减轻答辩人的违约责任。现涉案楼盘可以办理房产证,并已在办理之中。二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担违约责任。被答辩人早已实际入住该商品房，居住权利得到充分保障，逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担违约责任。即便法院认定承担违约责任，也应考虑被答辩人未遭受损失而予以调整。三、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办理证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请违约金按中国人民银行公布同期同类基准贷款利率进行调整，对超过诉讼时效部分，不予支持。涉案商品房已于2016年3月29日交付使用。当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、结婚证、《七星关区人民政府关于帮助办理盘古中心房屋不动产权证的请示》、已办理成功的不动产权证书、被告关于盘古中心业主反映问题的答复，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提供的《商品房买卖合同》、首付款收据、《个人购房借款/担保合同》，证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，被告承诺于2014年12月31日向原告交付该商品房，2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告已按约定支付了该商品房购房款456,045.00元，被告未按期交付涉案商品房，亦未按合同的约定交付办理涉案商品房转移登记的相关文书，应当按照合同约定以购房款456,045.00元为基数，从2015年1月1日按日万分之一支付逾期交房违约金、从2016年7月26日按日百分之零点零三支付逾期办理相关转移登记有关文书违约金。被告对该证据的“三性”无异议，但认为达不到证明目的。经审查，该证据符合有效证据的要件特征，能证明原告主张的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（2014-001）。合同约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节××××区中山路大众国际五单元三十二层02号（房号为5-3202），建筑面积132.84平方米，购房总价款为456,045.00元住房；付款方式为本合同签订之日买受人向出卖人交付首付款176,045.00元，余款280,000.00元买受人以银行按揭付款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房……（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，违约金在一个月内支付；出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2016年3月29日向原告交付了涉案商品房。后因被告未能按照合同约定时间交房和办理涉案商品房转移登记，原告诉来本院请求处理。另查明，涉案楼房未取得初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定时间向被告交付涉案房屋，并根据双方约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告至今未能履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任，即支付逾期交付商品房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。关于逾期交付商品房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条“逾期交房责任……（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，违约金在一个月内支付”的约定，违约金应当在涉案房屋实际交付一个月内支付。结合合同第十一条、第十三条的约定，原则上逾期交付商品房违约金应当以购房总价款为456,045.00元为基数，按日万分之一从2015年1月1日起计算至2016年3月28日。但是，原告主张的逾期交付商品房的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付商品房违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告提供的证据不能证明诉讼时效存在中止、中断或延长等情形，应当适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。据此，对2015年10月16日前的逾期交付该商品房的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持；对2015年10月17日至2016年3月28日期间的逾期交付该商品房的违约金7,479.14元（456,045.00元×0.0001×164天），未超过诉讼时效期间，予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金”的约定，被告应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故，该违约金应以购房总价款456,045.00元为基数，按日0.03%从2016年7月27日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告之日。关于被告的抗辩事由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故对被告主张“涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因施工方中建四局第六建筑公司擅自退场且拒不配合竣工验收导致，应免除或减轻答辩人的违约责任”的抗辩不予采纳。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。本案违约金不符合相关法律规定的明显过高，应予调减的情形。故对被告主张的“答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担违约责任，即便法院认定承担违约责任，也应考虑被答辩人未遭受损失而予以调整”的抗辩事由不予采纳。对2015年10月16日前的逾期交付该商品房的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持，故对被告主张的“超过诉讼时效部分的违约金，不予支持”的抗辩事由予以适当采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘家龙、朱鹏宏逾期交房违约金7,479.14元；二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘家龙、朱鹏宏逾期向不动产登记机构提交为原告刘家龙、朱鹏宏办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以456,045.00元为基数，按日0.03%从2016年7月27日起计算至被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告刘家龙、朱鹏宏办理涉案商品房转移登记并通知原告刘家龙、朱鹏宏之日）；三、驳回原告刘家龙、朱鹏宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,430.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年一月十一日书记员  肖 毅