江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终10228号上诉人（原审原告）：金诗洋，男，1963年2月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋建章，江苏晟则律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷**平安坊****。法定代表人：刘国有，总经理。委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。上诉人金诗洋、苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称生隆昌公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2018)苏0508民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于18年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金诗洋的上诉请求：撤销一审判决，改判支持金诗洋的全部诉讼请求。事实和理由：一、生隆昌公司未取得金诗洋及大部分业主的授权对商场进行运营管理，并从中获取利益，金诗洋作为所有权人有权请求恢复原状，收回房屋。二、一审法院以周边铺位月租金作为赔偿损失的标准远低于市场价和商铺实际价值。生隆昌公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院未查明1015铺位由耀兴盛公司租赁的情况。二、2016年9月之前观前文化市场绝大部分承租户的租金收益由苏州金乌商业运营管理有限公司收取，应由其向业主支付租金。2016年8月20日之后苏州汇聪商业管理有限公司管理商场、收取租金，不存在生隆昌公司在此期间占用管理商场的事实。目前，商场大部分业主自行出租商铺收取租金，生隆昌公司仅代收水电费。金诗洋向一审法院起诉请求：一、生隆昌公司赔偿金诗洋损失9.02万元（自2016年1月1日至2018年2月28日的租金损失）；二、生隆昌公司承担本案评估费3120元；三、生隆昌公司承担本案诉讼费用。庭审中，金诗洋增加诉讼请求要求生隆昌公司将其占用的苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1015室房屋返还给金诗洋。一审法院认定事实：苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1015室非居住房屋，建筑面积35.77平方米，系开放式无间隔商铺，金诗洋于2004年6月20日取得该房屋所有权。金诗洋曾就其商铺与苏州金乌商业运营管理有限公司（以下简称“金乌公司”）签订租赁合同，由金乌公司在乔司空巷27-33号平安坊18-38号经营观前市场，后金乌公司拖欠业主租金、下落不明。2015年12月10日，生隆昌公司成立。2016年1月，生隆昌公司陆续与部分业主签约并进场，由生隆昌公司负责运营管理并承担运营成本，但金诗洋并未与生隆昌公司签订委托管理合同。2016年4月29日，苏州新鸿缘商业管理有限公司（以下简称“新鸿缘公司”）成立，观前市场部分业主与新鸿缘公司签订了委托管理合同。2016年6月26日，生隆昌公司与新鸿缘公司签订协议，约定双方以所委托的业主产证面积总和确定所管理的商场面积，因观前市场整体运营成本由生隆昌公司在承担，新鸿缘公司应按管理面积占整个商场建筑面积的比例承担每月运营费用，或者双方协商确认以单位面积计算运营成本方式，或按每个铺位原始购入价占整个商场原始出售总价的比例分摊商场运营成本，双方都未签约委托管理的商铺双方均有权利去协调签订委托管理协议。2016年7月12日，汇聪公司成立。2016年7月21日，生隆昌公司（甲方、出租方）与汇聪公司（乙方、承租方）就乔司空巷27-33号平安坊18-38号商场部分商铺出租事宜签订租赁合同，约定甲方向乙方出租的商铺，是甲方受业主委托，取得招商权，有权利代业主进行租赁和签订租赁合同的商铺，自2016年8月20日起，甲方将商铺及商铺附属设施设备移交给乙方经营管理，并将与业主签订的管理合同中所有有关商铺的权利和义务过度给乙方；乙方行使商场经营权，代业主与商户签订租赁合同，出租商铺的租金由乙方代业主收取，按照乙方向商户所收取租金的60%计算，乙方每月5号以前将商铺租金打入甲方指定账户，商户租金的40%由乙方取得，用于商场的运营和维护；甲方经营商场期间签署的与商场运营维护有关的合同，或应履行的义务，乙方予以承认和履行。关于涉案商铺，金诗洋（出租方、甲方）曾于2016年10月29日与耀兴盛公司（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的物业坐落在（裙楼）商场部分第一层，出租面积35.77平方，合同租赁期限为2016年10月26日至2021年10月25日止，年租金为甲方购置房原始价的10%计50250.9元，支付方式为先付后租；租金逾期30天不能支付，合同自动终止。审理中，金诗洋表示其铺位一直被生隆昌公司侵占，耀兴盛公司未占用也无法收回商铺，未支付过租金。金诗洋与生隆昌公司均认可涉案商铺一直自2016年1月起即处于空置状态，未对外出租。金诗洋提供的照片显示该商铺空置，外面未张贴标志，生隆昌公司提供的照片显示该商铺外墙贴有耀兴盛公司的标志，内放有耀兴盛公司的招牌。金诗洋陈述该商铺张贴的标志、耀兴盛公司的物品是生隆昌公司在金诗洋起诉后摆放的。另查明：2016年期间，陈森琪（观前市场业主之一）就其所有的观前市场三个商铺的权利问题向一审法院提起诉讼，分别为：（2016）苏0508民初6145号返还原物纠纷、（2016）苏0508民初6147号返还原物纠纷、（2016）苏0508民初103号财产损害赔偿纠纷。（2016）苏0508民初6145号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前市场1027号商铺并赔偿损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1027号商铺位置无法确定，生隆昌公司并未占用该商铺，不存在返还商铺及赔偿损失，一审法院作出民事判决书，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失27263元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求，1027号商铺的月租金单价按照每平方米29元计算。（2016）苏0508民初6147号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前市场1034号商铺并赔偿损失，一审法院作出民事判决书，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失26420元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求。生隆昌公司未对该两案判决上诉，陈森琪不服该两案判决提起上诉后未缴纳上诉费，苏州市中级人民法院作出民事裁定书，按陈森琪撤回上诉处理，该两案判决已发生法律效力。（2016）苏0508民初103号案件中，陈森琪、孙建萍要求生隆昌公司赔偿观前市场1048C商铺的租金损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1048C商铺经测绘与商场的过道完全重合，生隆昌公司并未占有铺位，不存在返还之说，陈森琪、孙建萍比照金乌公司签订的租赁合同约定的租金标准主张租金损失没有法律依据。一审法院作出民事判决书，判令生隆昌公司赔偿陈森琪、孙建萍损失12074.4元（2016年1月1日至12月31日期间的租金损失）。陈森琪对该案提起上诉，该案二审时双方当事人达成调解协议，约定陈森琪授权生隆昌公司自2018年1月1日起对外招商，对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金标准按照一审判决的标准计算。苏州市中级人民法院于2018年1月25日作出（2017）苏05民终10679号民事调解书予以确认。上述三案件中，陈森琪就涉案三商铺1027、1034、1048C与耀兴盛公司签订了商铺租赁合同，其内容与本案中金诗洋与耀兴盛公司签订的合同基本一致。本案审理中，生隆昌公司陈述：2016年1月份生隆昌公司进驻观前市场，该市场已经被之前的经营者进行了改造和分隔，每个业主商铺的位置只能够大概确定在哪一区域，但无法确定哪一间是谁的。期间生隆昌公司陆续取得了大部分业主的授权，业主的授权范围和时间均不一致，至2018年5月24日，共有202个业主授权给生隆昌公司管理，其中负一楼共有77个铺位授权生隆昌公司对外招商，二楼共有53个铺位授权生隆昌公司管理，三楼的铺位是由业主、承租人、生隆昌公司签的三方协议，生隆昌公司是物业管理，不收取租金。本案金诗洋所涉商铺在一楼，一楼共有40个铺位授权生隆昌公司管理，只有健生源药店所在的铺位是业主自行出租的。汇聪公司是由部分与其签订委托管理合同的业主设立的。2016年7月21日，生隆昌公司与汇聪公司签订租赁合同，将相应权利转让给汇聪公司。2018年1月25日，生隆昌公司与陈森琪商铺达成调解协议，以后因汇聪公司股东不愿意继续管理公司，汇聪公司渐渐退出商场的管理。汇聪公司对外出租的商铺，汇聪公司向承租户收取租金后，将应当付给业主的租金转至生隆昌公司，再由生隆昌公司转给业主。生隆昌公司提供的银行交易记录显示其自2016年9月至2017年11月均收到汇聪公司支付的金额不等的款项，生隆昌公司也在同一时期向业主支付租金。金诗洋认为，观前市场一直由生隆昌公司经营管理，即使生隆昌公司与汇聪公司的租赁合同是真实的，相应的法律责任应由生隆昌公司承担，汇聪公司转给生隆昌公司的钱款性质无法明确，即使是租金也无法确定是哪些业主的租金。关于金诗洋1015号商铺可能获得的租金问题。金诗洋提交其委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁估价咨询报告以证明其商铺的租金损失为9.02万元（2016年1月1日至2018年2月28日期间）。金诗洋提交了苏州健生源医药连锁有限公司与张芸芳（1001A、1001B商铺业主）关于健生源药店签订的租赁协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，以证明1015商铺周边的1001A、1001B商铺租金收取情况，生隆昌公司表示评估报告系单方委托，评估方法与现状不符，结论不认可，张云芳的租赁协议由业主自行出租，与该公司无关，租金亦不具有参考性。（2017）苏0508民初103号财产损害赔偿纠纷一案中，生隆昌公司提交的截至2017年6月30日统计的商户授权情况表及李天宝1017号商铺、胡晓华1019号商铺的委托招商管理合同。两合同中关于租金的计算方法，约定为：业主有权分配取得商铺所在楼层产生的租金收益，按照商铺所在楼层产生的租金收益总和*0.6*分配比例，分配比例根据商铺原始成交价格/商铺所在楼层原始成交总价(李天宝的合同中未载明分配比例，胡晓华的合同中载明分配比例为1.31%)。其中，李天宝1017室商铺14.44平方米，租期自2016年2月1日起至2019年1月31日止，2016年9月至2017年11月每月租金收益分别为303.93元、293.87元、359.47元、364.88元、376.39元、329.79元、278.33元、456.80元、305.67元、331.96元、419.68元、317.02元、318.01元、339.05元、408.14元；胡晓华1019室商铺47.74平方米，租期自2016年2月1日起至2019年1月31日止，2016年4月至2017年1月每月租金收益分别为183.63元、1159.01元、939.17元、2250.33元、1823.25元、1043.40元、1008.87元、1234.07元、1252.65元、1292.15元。根据房产分层分户平面图显示，1017号、1019号商铺均与金诗洋涉案商铺距离较近。以上事实，由房屋所有权证、房产分层分户平面图、企业登记信息、协议、租赁合同、合同转让声明协议、委托管理协议、商铺租赁合同、商户授权情况表、委托招商管理合同、（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2016）苏0508民初6147号民事判决书、（2017）苏05民终9502号民事裁定书、（2017）苏05民终9503号民事裁定书、（2016）苏0508民初103号民事判决书、（2017）苏05民终10679号民事调解书、（2017）苏0508民初6419号民事判决书、中国银行国内支付业务收款回单、中国银行客户借记回单、租赁协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、光盘、照片、评估报告、评估费发票及当事人陈述等证据在案证实。一审法院认为，金诗洋系苏州市乔司空巷**平安坊****房屋所有权人，在涉案房屋物权受到侵害时，其有权主张保护物权所有人的权利。但是，金诗洋对其购买的商铺所享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权所有所区别，表现在其商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性，金诗洋等业主购买商铺的目的在于投资收益，而并非直接占有使用商铺，故整体出租商铺更符合整体利益，而对于整体利益的判断，则应根据《物权法》第76条的规定来判断。关于生隆昌公司在观前市场的地位，综合本案的证据及当事人的陈述，一审法院分析如下：1、（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号、（2016）苏0508民初103号等案件中，生隆昌公司均陈述取得了大部分业主的授权，该事实亦经过（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号民事判决书的确认。2、生隆昌公司与汇聪公司签订的租赁合同将相应权利转让给汇聪公司，该合同属于双方的内部约定，对业主没有约束力，生隆昌公司亦陈述这部分业主收取的商铺租金仍由其支付并提供了相应的支付凭证，可见生隆昌公司并未因签订了该租赁合同而退出观前市场的管理，其对业主事实上承担了支付租金的义务。本案所涉商铺不存在由汇聪公司对外出租或管理的情况，生隆昌公司要求追加汇聪公司为第三人的申请，一审法院不予准许。3、虽然生隆昌公司陈述新鸿缘公司、耀兴盛公司与其在管理商场问题上发生过矛盾，但其提供的光盘等证据不足以证明新鸿缘公司、耀兴盛公司出租过商铺以获取收益或者新鸿缘公司、耀兴盛公司管理过商场。综合以上情况，一审法院认定生隆昌公司是整个商场的运营管理者。关于金诗洋收回涉案商铺的诉请请求。一审法院认为，虽然生隆昌公司提交的证据并不能证明其目前运营管理商场符合全体业主的整体利益，但是，以金诗洋为代表的业主个体，在对涉案商铺行使权利时，应当服从业主的共同利益，而不是简单地要求生隆昌公司腾空。业主之间对管理商铺发生争议的，应根据《物权法》第76条的规定进行决策并据此判断是否符合全体业主的整体利益，即根据多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意的方式来行使业主的权利。在此之前，鉴于整个商场目前也由生隆昌公司运营管理中，且根据现有商场格局，如重新恢复原状确定业主商铺的具体位置成本过高，并侵害其他业主的利益，故对于金诗洋要求生隆昌公司腾空并交付涉案商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。关于金诗洋要求生隆昌公司赔偿损失的诉讼请求。一审法院认为，生隆昌公司在既未与金诗洋签订委托招商管理合同，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用涉案商铺所在区域，侵害了金诗洋的财产权益，其应当向金诗洋承担赔偿损失的责任。生隆昌公司未举证证明耀兴盛公司、汇聪公司占有、使用、出租过涉案商铺，生隆昌公司作为商场的运营管理者应承担赔偿责任。生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，其提供的其与刘妍等业主的委托招商管理合同，其向业主支付租金并非以商铺实际出租为前提条件，故涉案商铺处于空置状态或经改造为公用过道等情形，不影响生隆昌公司的赔偿责任。金诗洋主张的损失主要系租金损失，其依据自行委托评估公司作出的评估报告作为损失的计算依据，证据不充分，一审法院不予采纳，相应的评估费用由其自行承担。金诗洋提供了健生源药店的租金标准，但该药店系临街商铺且由业主自行出租，与金诗洋的商铺情况不同，该租金标准本院亦不予采纳。参考生隆昌公司支付给邻近的1019室商铺的月平均租金单价每平方米26元，本院根据该租金标准酌情认定金诗洋的损失，对金诗洋主张的2016年1月1日至2018年2月28日期间的损失认定为24181元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条之规定，判决：一、苏州生隆昌商业管理有限公司于判决生效之日起10日内向金诗洋赔偿损失24181元。二、驳回金诗洋的其他诉讼请求。案件受理费2133元，减半收取1067元，由金诗洋负担791元，苏州生隆昌商业管理有限公司负担276元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，金诗洋陈述生隆昌公司在2016年初接管市场，导致耀兴盛公司无法进入，因此，金诗洋没有将商铺实际交付给耀兴盛公司；金诗洋打算自己经营商铺或自己出租，因此未与生隆昌公司签订委托经营管理合同。生隆昌公司陈述整个市场一楼和二楼除健生源药店由业主直接出租外，其余已开业商铺均由生隆昌公司受托经营管理。本院认为：金诗洋购买的苏州市乔司空巷27-33号平安坊18-38号1015室房屋位于苏州观前市场内，2016年1月，生隆昌公司进驻该市场，接受部分业主的委托进行经营管理，金诗洋所有的1029室房屋位于生隆昌公司受托经营管理的一楼区域，双方虽未直接签订合同，但鉴于该商铺属于产权式商铺的建筑特征，无法独立使用，而应当服从全体业主的共同利益，因此，一审法院对金诗洋要求收回房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。关于生隆昌公司是否占有控制金诗洋的房屋，虽然金诗洋与耀兴盛公司签订了房屋租赁合同，但金诗洋主张合同未实际履行，未向耀兴公司交付商铺，而生隆昌公司也未提供充分证据证明耀兴盛公司实际租赁了金诗洋的商铺并开展经营活动。根据现有证据，金诗洋商铺所在的一楼区域除一家外，其余均由生隆昌公司受托经营管理，生隆昌公司作为该市场的运营管理者，应当向金诗洋支付占有使用商铺的收益。因双方未签订委托经营管理合同，一审法院参照与金诗洋商铺位置接近的商铺可取得的租金收入作为赔偿标准并无不当。综上，金诗洋和生隆昌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4266元，由金诗洋负担2133元，苏州生隆昌商业管理有限公司负担2133元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一九年一月十七日书记员  沈华君