江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初3960号 原告：南通映尚置业有限公司，住所地南通市崇川区工农南路155号。 法定代表人：叶挺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨维驹，江苏信阳光律师事务所律师。 被告：张海瑾，女，1966年3月4日出生，汉族，住南通市崇川区。 原告南通映尚置业有限公司（以下简称映尚公司）与被告张海瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年9月20日、11月9日、12月29日公开开庭进行了审理。原告映尚公司的委托诉讼代理人杨维驹，被告张海瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告映尚公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠房租173751.89元、管理费75219.8元，并自2018年3月2日起至实际给付之日，以248971.69元为基数，按照年利率24%为标准计算的滞纳金；2.请求法院判令被告向原告支付房屋使用费735243.92元（自2018年3月2日起至2018年6月30日之日止）；3.请求法院判令被告向原告赔偿恢复商铺原状所产生的损失116316.5元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为经营深海800米餐饮店向原告租赁南通市工农南路155号印象城商铺（铺位号：L4-1）,原被告双方于2017年6月2日签订书面《商铺租赁合同》（合同编号：SCPG-ZS2017-091）。合同约定，租赁期限自2017年7月28日起至2023年9月27日止，租赁期包含装修期和营业期，约定首年度固定租金为67109.91元/月（不含税），提成租金为被告经营的深海800米每月含税营业额的6.31%，两者中以较高者为标准支付。同时约定，被告应当于营业期内向原告支付管理费26353.3元/月(不含税)。合同签订后，被告向原告支付租金92670元。2017年12月21日，原告向被告发函催告支付租金、管理费。2018年1月8日，被告因无力经营向原告申请撤铺，并实际撤铺。2018年3月1日，原告根据合同第7.2.6条和第9.2条约定书面通知被告解除《商铺租赁合同》，要求被告支付拖欠的租金173751.89元、管理费75219.8元及滞纳金，并要求被告按照合同约定将房屋恢复原状交还原告。经原告催告，被告仍未向原告交付合同约定的商铺。2018年6月10日，原告根据合同第11.2条约定自行选择南通凯恩装饰工程有限公司(以下简称凯恩公司)拆除上述商铺的装修，并于2018年6月30日恢复至交付给被告之前的状态，且为此支付工程款116316.5元。原告认为，被告的行为违反了双方合同的约定和法律规定，侵犯了原告的合法权益，望法院判如所请。 被告张海瑾辩称，被告在原告处租赁商铺与原告签订了商铺租赁合同是事实，被告应该支付从2017年9月28日至2018年1月8日的房租，包括管理费，被告是2017年7月28日拿到房子的，当时和原告的招商人员约定好的，有两个月的装修免租期，所以房租和管理费应该从2017年9月28日开始计算，2018年1月8日因为被告经营的店铺经营不善撤铺，所以房租应该计算至该日，另外在经营期间被告的店铺重新进行了装修，当时原告承诺给予二十天的重新装修免租期，所以这二十天应该是不计算房租和管理费的，另外被告有租赁保证金315279.5元，装修保证金129506元在原告处，此外被告已交付房租和管理费92670元。至于原告的拆除费用，可以从装修保证金中扣除，按照被告的计算，被告不欠原告的各项费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，以及未能反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2017年6月2日，甲方(出租方)映尚公司与乙方(承租方)张海瑾签订了一份合同编号为SCPG-ZS2017-091，铺位号为L4-1的《商铺租赁合同》，合同的专用条款部分载明：甲方商场坐落于江苏省南通市崇川区工农南路155号，由甲方自主决定名称为南通印象城。甲方出租给乙方的商铺是坐落在甲方商场内第四层编号为L4-1的商铺。甲乙双方同意，该商铺建筑面积为约1811.58平方米。乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营商铺名称为深海800米的餐饮店。甲方应于2017年7月28日(约定交付日)向乙方交付该商铺。除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日。该商铺的租赁期为自交付日起72个月60天的期间，即自2017年7月28日至2023年9月27日。租赁期包含装修期和营业期。在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起60天的装修期，即自2017年7月28日至2017年9月27日。该商铺自交付日起开始计租。装修期内乙方须向甲方支付租金及装修管理费、水电费等实际发生的费用。自交付之日起，租金按照固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付月租金。自交付日起的90天为首次租金支付期间，此期间乙方应向甲方支付的固定租金为67109.91元，提成租金为此期间乙方含税营业额的6.31%。自首次租金支付期间届满次日起至第一租赁年度届满日，固定租金为67109.91元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的6.31%。第二租赁年度的固定租金为67109.91元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的6.31%……首次租金支付期间的租金乙方应在双方签署租赁合同后支付给甲方(支付时间最迟不得晚于商铺交付之日，否则甲方有权拒绝交付商铺而不承担任何责任)，以后乙方于每月20日前向甲方支付或结算下月的固定租金、上月的提成租金超过固定租金的差额。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。如营业期第一个月首日(包括该日)至当月(自然月)最后一日止(包括该日)不足一个自然月，或者租赁期满或提前终止或解除时的最后一个月内的租赁期间不足一个自然月，则该等月份的固定租金应根据本合同规定的固定租金的日租金标准，按照该月内的实际租赁天数计算［(当月实际租赁日数/当月天数)*月固定租金］，其余各月均为自然月。甲方在收到乙方支付的全部租金之日起15个工作日内，应向乙方出具合法有效的发票。甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为310279.50元，公用事业保证金5000元。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金102426.50元，装修管理费21961.08元，由甲方开具相应票据。乙方应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费26353.30元/月。乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首月的管理费，以后的管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。甲乙双方确认：本合同中约定的乙方应支付的费用(包括但不限于租金、管理费等)均为不含增值税的费用。租金(含固定租金和提成租金)的增值税税率为11%，管理费(含装修管理费)的增值税税率为6%，水费的增值税税率为待定(届时以南通当局公布的为准)，电费的增值税税率为17%。乙方应支付的费用所产生的增值税由乙方承担，乙方支付相关费用时应将该费用所产生的相应的增值税一并支付给甲方。合同的通用条款部分载明：“租赁年度”是指交付日起满12个月为一个租赁年度。若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足租赁保证金。乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时，在乙方完成以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经甲方验收合格、乙方已经妥善处理完其发行的储值卡/会员卡等善后事宜并经甲方确认的前提下，甲方应在乙方交还该商铺且完成本款约定的其它事项后的三个月内将租赁保证金、公用事业保证金等在按照本合同约定作出扣除(如有)后一次性无息退还乙方。如甲方因乙方装修该商铺而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足装修押金。乙方完成装修经甲方验收并确认合格后，甲方应在验收合格之日起三个月内将装修押金在扣除上述扣款(如有)后一次性无息退还乙方。租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用。乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公用事业保证金中扣收有关欠款及损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足公用事业保证金。与本合同相关的应缴税费按照法律规定由双方各自承担(本合同已有明确约定或双方另有书面约定的除外)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的；乙方违反本合同的其他约定，且在甲方书面通知后七日内未予纠正的；法律法规允许任何一方解除合同之情形，以及甲、乙双方在其他条款或以其它书面形式约定的单方解除合同的情形。乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔。甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金(含税)和管理费(含税)之和三倍的金额作为违约金(如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金(含税)和管理费(含税)之和的三倍)，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项(含税)的0.1%支付滞纳金。除续租或双方另有约定，乙方应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接收手续。未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍标准向甲方支付占用使用费。乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。乙方按前述规定交还该商铺时，如甲方发现该商铺和/或本合同附件二所列的装修、设备和设施被损坏或遗失(自然损耗除外)，甲方有权要求乙方赔偿损失并直接从乙方的租赁保证金中予以扣除。本合同条款业经双方充分协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。 上述《商铺租赁合同》签订后，原告映尚公司于2017年7月28日向被告张海瑾交付了案涉商铺。被告张海瑾向原告映尚公司或通过他人向原告映尚公司先后支付了租赁保证金310279.50元、公用事业保证金5000元、装修押金及装修管理费129506元、租金92670元。2017年12月21日，原告映尚公司向被告张海瑾发出《催告函》，载明：双方于2017年6月2日签署了《商铺租赁合同》(简称“合同”)，约定张海瑾在映尚公司商场L4-1商铺经营深海800米品牌，该合同合法有效，张海瑾应按合同约定按时向映尚公司支付各项费用。然，张海瑾至今尚拖欠映尚公司2017年9月至2018年1月期间的租金230925.2元，管理费96353.45元，严重违反了双方合同约定并给映尚公司造成了严重损失。故映尚公司现特此通知张海瑾：请张海瑾在收到本函后三日内缴清所有拖欠款项，否则由此造成的一切责任及损失均由张海瑾承担。2018年1月2日，原告映尚公司再次向被告张海瑾发出《关于L4-1深海800米铺位停水停电的通知函》，再次要求张海瑾于2018年1月2日上午11:00之前缴清应缴费用，否则将停止水、电、燃气的供应。2018年1月8日被告张海瑾向原告映尚公司提出《撤铺申请》，表示该商铺无力经营位于印象城L4-1的店面，提出终止合同，并于同日撤出该商铺。2018年3月1日，原告映尚公司向被告张海瑾发出《关于解除合同并要求承担违约责任的函》，载明：根据双方签订的《商铺租赁合同》约定“乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的；”以及“乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方面解除合同，并按合同约定向乙方索赔。”综上，映尚公司有权书面通知张海瑾解除合同。同时函告张海瑾如下：1.自本函送达张海瑾之日起，解除双方已签订的《商铺租赁合同》，张海瑾应立即向映尚公司支付欠付的租金为173751.89元、物业管理费为75219.8元等款项和滞纳金，并办理所租赁商铺相关的工商注销手续。2.张海瑾无权要求映尚公司退还已付之保证金或其他费用，且张海瑾应向映尚公司支付相当于三个月固定租金和物业管理费总和的违约金；若前述违约金不足以抵付映尚公司损失的，张海瑾应赔偿映尚公司损失与违约金的差额部分。3.张海瑾应于2018年3月2日前将该房屋恢复原状并交还给映尚公司。未经映尚公司同意逾期占用该房屋的(包括以人或物品占用)，将按以下内容执行：(1)张海瑾应按日固定租金的2倍向映尚公司支付逾期占用的使用费和逾期占用期间所发生的一切费用；(2)且张海瑾将被视为自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，映尚公司有权就此作出处理，张海瑾不得提出任何异议。同时映尚公司清除该房屋内的装修、设施、设备或物品的开支及费用均由张海瑾承担，映尚公司可从张海瑾保证金中扣除上述费用。2018年3月2日原告方签收了该函件。2018年3月29日，原告映尚公司向被告张海瑾发出《告知函》，载明：映尚公司于2018年3月1日单方发出的《关于解除合同并要求承担违约责任的函》，张海瑾已签收，解约函现已生效，根据解约函的约定，张海瑾应在2018年3月2日前按原合合同约定的交还状态将该商铺交还映尚公司。然而，张海瑾未在约定时间内将商铺交还映尚公司，映尚公司对此多次与对方沟通，对方迟迟不予理睬，映尚公司现特致函张海瑾，映尚公司将于近期开启该商铺钥匙并更换门锁，将该商铺内的所有物件，包括但不限于商品、家具、装置和其他添置物(如有)搬出该商铺，并将商铺恢复原状，腾空收回。映尚公司对因此而引起的损坏及张海瑾之损失概不负责。映尚公司代为拆除所产生的所有费用由张海瑾承担，映尚公司还保留进一步追究张海瑾违约责任的权利。 2018年6月10日，甲方(发包方)映尚公司与乙方(承包方)凯恩公司签订了一份《改造施工合同》，载明：工程名称：南通印象城四楼L4-1深海800米租户拆除复原工程。工程地点：甲方商场坐落于江苏省南通市崇川区工农南路155号，工程施工位置是甲方商场的四层位置。工程主要内容为租户的墙面、地面、顶面、和机电管路烟管管路拆除复原至毛坯状态。承包方式为总价包干制。工程工期：2018年6月15日至2018年6月30日。合同总金额为116316.5元，上述总金额已包括了本合同项下甲方需要向乙方支付的全部金额。包括但不限于改造施工本身的价值金额、乙方利润、乙方应缴的税金(包括增值税)等一切费用，乙方不得以任何理由要求甲方支付任何额外的费用。2018年6月30日，上述店铺拆除完毕，原告映尚公司支付工程款116316.50元。 另查明，原告映尚公司取得了案涉商铺所在房屋(南通印象城)的国有土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。 综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的性质及效力。二、被告张海瑾应承担违约责任的具体金额。对此本院分述如下： 对于争议焦点一，本院认为，原告映尚公司取得了案涉房屋的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，故原告映尚公司可以作为案涉房屋的权利人合法出租房屋。对于案涉《商铺租赁合同》的性质，该合同明确分为专用条款及通用条款部分，通用条款部分包括了保证金的退还、双方的违约责任等约定，该部分条款系事先拟定，虽然条款中载明：“本合同条款业经双方充分协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。”但实质上在商铺的租赁合同签订过程中，出租方通常处于优势地位并预拟条款，原告映尚公司未能提供证据证明本案所涉相关通用条款部分仅适用于被告张海瑾，也未能提供证据证明该部分通用条款部分与被告张海瑾确已进行了实质性的协商和谈判，故此本院认为案涉《商铺租赁合同》中的部分条款，尤其是通用条款部分实质上仍为格式条款。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时根据法律规定，对于违约金约定过高的，当事人可以请求予以适当减少。故对于该部分约定不退还保证金、同时要求被告张海瑾承担各项违约责任的条款，本院将根据查明的案件事实，遵循公平原则酌情予以调整。 对于争议焦点二，原、被告双方签订合同后，原告映尚公司于2017年7月28日交付了商铺，后因被告张海瑾经营不善，于2018年1月8日明确提出撤铺申请，并于当日撤场。其间被告张海瑾先后向原告映尚公司交付或通过他人向原告映尚公司交付了租赁保证金310279.50元、公用事业保证金5000元、装修押金及装修管理费129506元、租金92670元。对于2017年7月28日至2018年1月8日期间的租金及管理费，本院认为，被告张海瑾在该段时间内对于案涉商铺进行了装修并营业，虽然租赁合同中对于首次租金支付期间（90天）内的收费标准进行了优惠，但由于被告张海瑾最终未能租满合同约定的租赁期，考虑到原告映尚公司如再次对外出租，会少收入该部分装修期内的房屋租金，基于公平原则，被告张海瑾不应再享受相应的优惠。由于被告张海瑾违约，原告映尚公司于2018年3月1日发出解除合同通知，并由被告方于2018年3月2日签收，故案涉商铺租赁合同已于2018年3月2日解除。案涉商铺租赁合同虽然由于被告张海瑾违约而解除，但根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中被告张海瑾于2018年1月8日即提出撤铺申请，并实际撤场，其店铺中的装潢在撤场时虽然没有能拆除，恢复原状，但其在原告处预缴了装修押金，原告映尚公司本可及时拆除以减少损失。综合考虑本案中原被告双方的过错程度，酌情考虑租赁合同中关于违约金、保证金的规定以及考虑合理的期待被告自觉履行的期限、商铺再次租赁之间的空置期等因素，对于原告映尚公司主张的各项诉讼请求，本院酌定如下：1.租金。自2017年7月28日至2018年3月1日，租赁期间为前4天、后1天，以及中间7个自然月，因原告映尚公司未能提供证据证明应收取的提成租金大于固定租金，故依照合同约定，租金（不含税）按每月67109.91元计算，含税租金按每月74492元（67109.91*1.11）计算，租金（含税）合计为533458.84元（4*74492/31+7*74492+74492/31）。2.管理费。被告张海瑾实际经营使用（含装修期）案涉商铺至2018年1月8日。依照合同约定，管理费（不含税）为每月26353.30元，管理费（含税）为每月27934.50元（26353.30*1.06）。被告张海瑾应支付经营使用期间的管理费（前4天、后8天，以及中间5个自然月）合计为150485.85元（4*27934.50/31+5*27934.50+8*27934.50/31）。至于被告张海瑾撤场后的管理费是否应收取的问题，租赁合同中专用条款部分仅约定在装修期及营业期内收取管理费，租赁合同中对于非营业期内管理费的收取问题未作特别提示和说明，故无论是从合同专用条款的约定、加重被告责任的格式条款的效力，还是从店铺撤场后实际减少了原告映尚公司管理工作量的角度考虑，被告张海瑾撤场后的管理费均不应再计收。3.房屋占用使用费。被告张海瑾虽于2018年1月8日撤场，但经营期间的装修未予撤除并恢复原状。综合考虑原被告双方的过错程度、合理的期待被告自觉履行的期限、商铺再次租赁之间的空置期等因素，占用使用费的期间确定为2018年3月2日至2018年6月30日，标准参照固定租金（含税）的标准确定为每月74492元，占用使用费合计为295565.03元（30*74492/31+3*74492）。4.恢复商铺原状所产生的损失。原告映尚公司提供了其与凯恩公司的施工合同等证据，合同金额为116316.50元，被告张海瑾虽然对于该数额不予认可，但未能提供证据予以反驳，亦未申请鉴定，故本院对于恢复商铺原状所产生的损失116316.50元予以确认。鉴于被告张海瑾已支付装修押金及装修管理费合计129506元，除其中的装修管理费(含税)23278.74元(21961.08*1.06)不予退还，其余106227.26元用于抵扣外，被告张海瑾尚需支付10089.24元［116316.50-(129506-23278.74)］。对于被告张海瑾应于2018年3月1日前交纳的租金533458.84元、管理费150485.85元，合计683944.69元，扣除其已交纳的租金92670元以及可用于抵扣的租赁保证金310279.50元、公用事业保证金5000元，被告张海瑾尚应支付租金及管理费合计为275995.19元，现原告映尚公司仅主张248971.69元，本院予以照准。5.对于原告映尚公司主张的按照年利率24%为标准计算未付租金及管理费的滞纳金，未超出合同约定以及合理的范围，本院依法亦予照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、被告张海瑾于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通映尚置业有限公司拖欠的租金及管理费合计248971.69元。 二、被告张海瑾于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通映尚置业有限公司上述拖欠的租金及管理费合计248971.69元自2018年3月2日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算的滞纳金。 三、被告张海瑾于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通映尚置业有限公司自2018年3月2日至2018年6月30日的房屋使用费295565.03元。 四、被告张海瑾于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告南通映尚置业有限公司恢复商铺原状所产生的损失10089.24元。 五、驳回原告南通映尚置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7352.5元（已减半），由原告南通映尚置业有限公司负担3647元，被告张海瑾负担3705.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费14705元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审判员  吴陈根 二〇一九年一月三十日 书记员  高玲玲