湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1181民初2386号原告：王海涛，男，汉族，1987年7月19日出生，住址：湖北省麻城市，委托诉讼代理人：李丽，湖北伟岸律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，申请撤诉，代为签收法律文书。被告：麻城市永和房地产开发有限公司，住所地：湖北省麻城市南环路**，统一社会信用代码：91421181573718271M。法定代表人：丁永和，该公司经理。委托诉讼代理人：涂年丰，该公司员工。委托诉讼代理人：夏彬，湖北光程律师事务所律师。以上二委托诉讼代理人的委托权限：代为参与诉讼活动；代为承认、变更、放弃诉讼请求；代为进行和解或调解；代为提起反诉；代为签收法律文书。原告王海涛诉被告麻城市永和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后发现案情复杂，依法转为普通程序继续审理，原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交付原告于2014年12月9日在被告处购买的经验收合格并符合国家规定和居住条件的“金广世纪花园”第3栋1单元1701号商品房；2、依法判令被告承担逾期交付商品房的违约责任（自2015年10月2日起至房屋交付之日止按每天350元计算逾期交房的违约金）；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月9日原告作为买受人与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于麻城市××道以北××“××世纪花园”××单元××号的商品房，作为住宅。房屋按套计算，总价款为35万元。付款方式为：原告首付105000元，余款245000元办理银行按揭贷款。被告应于2015年10月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。出卖人逾期交房超过30天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订当日原告将首付款及办理房地产交易手续的全部费用共计129835元交给被告，并由被告的“金广世纪花园项目部”出具收款收据。2015年元月20日银行开始按照按揭贷款合同的约定从原告的账户扣划应当偿还的房屋按揭贷款。2015年底被告通知原告收房，原告到房屋验收时发现，所购买的商品房墙面、屋顶、窗台等多处漏水，屋内墙面水泥脱落。原告当即拒绝收房并要求被告维修。被告维修后又通知原告收房，原告去后，发现被告并未进行有效的维修，房屋墙面仍然如此，完全不能达到交付条件。此后，原告多次找被告项目部要求维修房屋，被告均不理不睬，也不维修。至今，被告仍没有将经验收合格和符合国家规定及居住条件的商品房交付给原告。综上所述，原告认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告完全履行了合同约定的义务，被告足额收取了原告的购房款后应在合同约定的时间内将符合合同约定交付标准的商品房向原告交付。被告至今不能交付商品房，显属严重违背合同约定的义务，是严重的违约行为，被告应承担违约责任。原告特依法提起诉讼，请求判如所请，以维护原告的合法权益。麻城市永和房地产开发有限公司辩称：1、被告没有逾期交房，只是原告主观认为没有达到交付条件，拒绝入住，客观上被告交付的房屋达到合同约定质量要求（合同约定房屋验收合格），故此被告不应承担逾期交房的责任；2、争议的标的物已于2015年10月30日前交给原告，但原告以种种理由未能入住，对于其收房时提出的质量问题，被告已经解决；3、若人民法院认定违约责任，根据相关司法解释，应对违约金进行适当调整；4、被告认为合同约定2015年10月交房，原告于2018年8月1日起诉超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证，对双方没有异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据三商品房买卖合同的真实性没有异议，但认为合同第八条，原告提交的合同载明交房时间为2015年10月，而被告方的合同是2015年10月30日。被告认为应以其提交的在麻城市房产管理局备案的合同为准。本院认为，原告提交的合同约定的时间并不明确具体，被告提交的合同载明的交房时间为2015年10月30日，且与原告提交的合同载明的时间不相冲突，故综合原告与被告提交的合同，本院认为交房时间应为2015年10月30日。被告对原告提交的证据五视频的合法性、关联性均有异议，本院认为该视频资料的来源及真实性无法确定，且房屋是否有质量问题，须有专业的机构作出认定，仅照片不足以证明，故对该证据本院不予采信。原告对被告的证据二商品房买卖合同真实性有异议，认为与原告持有的合同填充部分的书写方式和字体不一致。本院认为，该合同为属于填充式的格式合同，原告持有的合同有部分空白没有填写，被告持有的合同空白部分均有填写，且被告的合同是在麻城市房地产管理局备案的。本院对原告与被告提交的合同均予以采信，并在事实认定部分进行综合认定。原告对被告提交的证据三、四、五真实性没有异议，对拟证目的有异议。本院认为，被告的该证据客观真实本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于麻城市××道以北××“××世纪花园”××单元××号的商品房，作为住宅。房屋按套计算，总价款为35万元。付款方式为：原告首付105000元，余款245000元办理银行按揭贷款。被告应于2015年10月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。出卖人逾期交房超过30天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订当日原告将首付款及办理房地产交易手续的全部费用共计129835元交给被告，由被告的“金广世纪花园项目部”出具收款收据。2015年元月20日银行开始按照按揭贷款合同的约定从原告的账户扣划应当偿还的房屋按揭贷款。2015年底被告通知原告收房，原告与被告均在《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》上签名，但原告认为所购买的商品房质量有问题，当即拒绝收房，至今原告仍未接收房屋。原告诉至法院请求：1、依法判令被告交付原告于2014年12月9日在被告处购买的经验收合格并符合国家规定和居住条件的“金广世纪花园”第3栋1单元1701号商品房；2、依法判令被告承担逾期交付商品房的违约责任（自2015年10月2日起至房屋交付之日止按每天350元计算逾期交房的违约金）；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。另查明，关于实际交房时间，原告认为是2015年底，被告认为是2015年10月30日前向原告交房，但双方均没有提交证据证明。另查明，该房屋所在的商住楼于2013年8月30日开工，于2015年3月7日竣工。并于2015年3月17日由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位确认同意竣工验收。2018年1月19日由麻城市城乡规划局颁发湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明，该建设工程符合城乡规划要求。本院于2018年8月31日组织双方当事人进行现场查看，当时麻城地区天气连续几天中雨、小雨，在现场查看并没有看到房屋有漏水的迹象，该房屋位于十七层顶楼，楼顶地面新铺设有防水材料。本院认为，原告与被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应本着诚实信用的原则履行合同义务。原告支付了购房款，被告应当按照合同约定于2015年10月30日前交付房屋，没有按时交付构成违约，应当按照合同约定支付违约金。关于实际交付时间，被告认为是按期交付但没有提交证据证明，原告自认于2015年12月底被告通知其交房，原告认为房屋有质量问题而拒绝收房。双方在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上签名，《住宅质量保证书》对房屋不同部位分别约定了2至5年的保修期。原告在被告通知收房后拒不收房，却又没有任何证据证明房屋存在诸如主体结构不合格、房屋质量问题严重影响正常居住而不符合交付条件，故对拒不收房造成的损失原告应当自行承担。被告应当对2015年10月底至12底两个月的逾期交付承担违约责任，双方约定的违约金以购房款为基数按日万分之十即年利率36%计算，超出了法律规定，应当按照年利率24%计算，以购房款35万元为基数，逾期两个月的违约金为14000元。原告按照合同约定要求被告交付房屋继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称，合同约定2015年10月交房，原告于2018年8月1日起诉超过了诉讼时效，没有事实及法律依据，对其辩解意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内向原告交付位于麻城市金广大道以北的“金广世纪花园”第3栋1单元1701号的房屋；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付房屋的违约金14000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6655元，由原告负担3000元，被告负担3655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院，并预交上诉案件受理费6655元，款汇至湖北省黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人须在上诉期限届满后七日内足额缴纳上诉案件受理费，否则，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王喜姣审 判 员 蔡 华审 判 员 梁胜阳二〇一九年一月九日代书记员 阳 晞附当事人向本院提交的证据：原告向本院提交的证据有：证据一：原告的身份证复印件，拟证明原告的主体资格；证据二：被告的统一社会信用代码，拟证明被告的基本情况；证据三：原、被告双方签订的商品房买卖合同，拟证明原被告双方于2014年12月9日签订商品房买卖合同及合同中约定了商品房的价格、付款方式、交付时间、违约责任等；证据四：收款收据及银行还款的交易记录，拟证明原告支付了合同约定的首付款并就剩余款项办理了银行按揭贷款，被告已收取全部35万元购房款以及办证费用的事实；证据五：光盘一份，短信截图一份，拟证明因房屋存在质量问题，不符合交付的条件，至今无法交房的事实。被告向本院提交的证据有：证据一：被告营业执照复印件，拟证明：被告身份情况，诉讼主体资格；证据二：商品房买卖合同复印件，拟证明：1、原、被告签订的合同约定了交房条件；2、约定了双方的权利和义务；3、从约定交房的时间到诉讼之日已达三年之久，超过了诉讼时效，同时，原告是在滥用诉权；证据三：建筑工程竣工验收报告复印件，拟证明：被告交付的商品房验收合格，达到了交付要求。证据四：湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明复印件，拟证明：被告所建房屋质量符合相关行政规章、规范要求，涉案质量合格。证据五：住宅质量保证书和住宅使用说明书复印件，拟证明：被告向原告交付该房屋时，原告签字认可了无质量问题。