江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0281民初15192号 原告：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄**，统一社会信用代码91320281787668011U。 法定代表人：罗庆春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐建东，江苏东鼎律师事务所律师。 被告：焦建清，男，1967年4月21日出生，汉族，住江阴市。 被告：恽冬琴，女，1967年11月22日出生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱正功，江苏樵杨律师事务所实习律师。 原告江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）与被告焦建清、恽冬琴侵权纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟舟公司的委托诉讼代理人管怀良、被告焦建清和恽冬琴的委托诉讼代理人李立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟舟公司向本院提出诉讼请求：1.判令焦建清、恽冬琴赔偿伟舟公司损失243696元；2.诉讼费用由焦建清、恽冬琴承担。 事实和理由：2012年12月28日伟舟公司与焦建清签订商品房买卖合同及补充协议，将位于江阴市的房产出卖给焦建清。焦建清于2014年5月8日接收房屋后，擅自私自搭建违法建筑。2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套措施专项验收意见书，显示焦建清、恽冬琴房屋存在违法搭建。因违法搭建行为，导致小区房屋无法通过江阴市城管局的专项验收，从而无法办理房屋产权证书。2016年包括焦建清、恽冬琴在内的23户业主以伟舟公司违约为由诉至江阴市人民法院，经无锡中院终审，伟舟公司需向23户业主赔偿暂计260万元的损失，其中需要向焦建清、恽冬琴赔偿逾期交房违约金116807元、逾期办证损失66788元。已经诉讼的23户业主案件中有4户没有搭建违章建筑，按照生效判决，伟舟公司需要赔偿该4户业主逾期交房违约金合计637700元、截止2018年7月1日的逾期办证损失（违约金）504219元，合计1141919元，该1141919元应当由19户违章搭建的业主平摊，焦建清、恽冬琴应承担60101元，合计243696元（116807+66788+60101）。现诉至法院，请求判如所请。 被告焦建清、恽冬琴辩称：1.无锡市中级人民法院的23份生效法律文书已经明确逾期交房和逾期办证的违约责任在伟舟公司，现伟舟公司提起诉讼违反了一事不再理的原则。2.即使存在业主的搭建行为，也不能构成伟舟公司逾期办理房产证违约责任的免责事由，业主的搭建行为并不是伟舟公司不能办证的唯一原因，涉案相应房屋是可以分户办证的，所以不存在没有搭建的业主不能办证的情况；经到江阴市调查，涉案房屋竣工之后，至今没有通过消防验收，另外江阴市璜土镇政府也没有在伟舟公司的综合验收资料上盖章，也是不能办证原因之一，因此伟舟公司将不能办证的原因简单归咎于搭建行为，既不合理也不合法。3.即使存在业主的搭建行为，也是伟舟公司擅自交付使用违法行为造成，根据住建局的相关规定，没有取得住建局竣工验收交付使用证明，不能将房屋交给业主使用，因此伟舟公司将没有取得竣工验收交付使用证明的房屋交付给业主，违法行为在先。4.没有取得住建局交付使用文件之前，从法律上来说，小区所有房屋都是伟舟公司管理的范围，法律上的整改对象应是伟舟公司，所以伟舟公司违法交付在前，疏于管理在后，故主要责任在伟舟公司。5.涉案房屋在2012年11月8日通过四方竣工验收，根据无锡市建设工程质量管理办法第十六条规定，工程竣工后，伟舟公司应当在15个工作日内进行综合验收备案，但是伟舟公司一再拖延，没有办理竣工验收备案，导致政策发生变化，2014年5月29日江阴市建设局才增加了城管专项验收的规定，如果伟舟公司能及时申请竣工验收备案，根本不需要城管的验收意见书，伟舟公司及时申请备案即使有搭建行为也不影响办证。请求驳回伟舟公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: （商品房买卖合同情况）2012年12月18日，焦建清、恽冬琴与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定焦建清、恽冬琴向伟舟公司购买紫阳美地山庄一期18幢乙单元301室房屋，合同约定了房屋的交付条件和期限、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接方式、办理房屋权属证书的事宜等内容。 合同签订后，焦建清、恽冬琴向伟舟公司支付了全部购房款1445635元。 2014年5月8日，伟舟公司将紫阳美地山庄18幢乙单元301室房屋的钥匙交付给了焦建清、恽冬琴，焦建清、恽冬琴自此占有了案涉房屋。 （房屋改造承诺书情况）伟舟公司提供2014年5月8日焦建清向伟舟公司、常州乐聚物业服务有限公司江阴分公司出具的房屋改造承诺书，主要载明：“本人系业主，由于装修需要，现要对部分外部立面和内部结构进行改造。在改造过程中本人已多次收到贵公司的口头和书面通知，本人也完全知悉改造有可能带来的不安全后果。因此郑重承诺由于改造造成我本人房屋或上下、左右邻居房屋的安全、开裂、渗水、沉降等问题和一切损失都由本人承担，若有人举报，城市行政执法部门强制执行所造成的个人损失和贵公司损失都由本人承担。” 伟舟公司提供焦建清向常州乐聚物业服务有限公司出具的承诺书，主要内容为：“本人系业主，知晓有关政策法规的规定，物业区域内所有楼宇外立面、屋顶、平台属公共部位和消防紧急通道，个人不能擅自搭建和安装……承诺因改造等造成的质量问题维保自负，本人负责并承担全部维修费用……任何改造、搭建高度不能超过女儿墙……若因本人实施上述行为造成的后果，一切经济责任和法律责任自负。”伟舟公司称，该承诺书也是2014年5月8日签订的。 焦建清对上述两份承诺书系其签字没有异议，但称系2014年5月8日拿钥匙时签署的，当时不存在承诺书中对外立面及内部结构进行改造、多次收到书面通知的情形。 （856号案件情况）2017年1月13日，焦建清、恽冬琴将伟舟公司诉至本院，主张逾期交房违约金、逾期办证违约金等，该案案号为（2017）苏0281民初856号（以下简称856号案件）。 856号案件经审理查明有以下内容：1.紫阳美地山庄一期项目有：1#-16#房(低层住宅、层数3层)、17#、18#、20#-24#房（多层住宅、层数6层）、25#、会所和20#-24#号房范围的地下室等组成。2012年12月30日，江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明工程名称为紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#，开工日期为2008年4月21日，完工日期为2012年12月30日，竣工验收日期为2012年12月30日。2014年5月8日，伟舟公司将紫阳美地山庄18幢乙单元301室房屋的钥匙交付给了焦建清、恽冬琴，焦建清、恽冬琴自此占有了案涉房屋。 紫阳美地山庄一期最后竣工的是25#房屋。江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明紫阳美地山庄25#于2015年8月30日完工，于2015年11月30日通过工程竣工验收。2016年11月16日，江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》，同意25#房屋交付使用。 2.本院发函至江阴市城市管理局。该局于2017年3月29日向本院进行复函，内容主要为：伟舟公司于2016年10月18日向江阴市城管局申请对其开发的紫阳美地山庄2号、16-18号、23-24号房屋进行新建小区管理及配套设施专项验收。经该局勘察，待验房屋中存在多处违法建设（其中涉诉的23户中有11户存在违法建设），不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求，故紫阳美地山庄2号、16-18号、23-24号房未通过新建小区管理及配套设施专项验收。 3.2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有38套房屋已入场装修，并存在涉嫌违法建设、破坏绿化的行为，不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求。同日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-2），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有28套房屋尚未装修，不存在违法建设、破坏绿化的行为，符合新建小区管理及配套专项验收要求。附表显示焦建清、恽冬琴户存在涉嫌违法建设的搭建，具体为：“南侧：三层现浇扩建再封阳台；四层玻璃顶扩建再封阳台”。 法院经审理认为：1.……伟舟公司最后交房的日期应为2013年3月30日……伟舟公司于2014年5月8日将案涉房屋钥匙交付给焦建清、恽冬琴之日应当视为案涉房屋的实际交付日期……因伟舟公司实际向焦建清、恽冬琴交付房屋的日期为2014年5月8日，超过了最后交付期限2013年3月30日，已构成违约，应当承担相应的违约责任。伟舟公司承担逾期交房违约责任的期间应从2013年3月31日起计算至实际交付之日2014年5月8日止，违约金按照合同第九条约定的每日按已付购房款的万分之二计算，为116807元(1445635元×404天×2/10000/天)。 2.伟舟公司应当于一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前为焦建清、恽冬琴办理房屋权属证书，逾期办理的，应当承担相应的违约责任，故伟舟公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期间应从2016年2月29日起计算……截至目前，焦建清、恽冬琴未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明已办妥案涉商品房的初始登记，伟舟公司的行为构成违约。其中自伟舟公司逾期办证起算日即2016年2月29日至伟舟公司向江阴市城市管理局提交新建小区管理及配套设施专项验收申请之日的前一日即2016年10月16日期间，逾期办证是由伟舟公司的原因造成，应当由伟舟公司承担逾期办证的违约责任。伟舟公司应当赔偿焦建清、恽冬琴该期间因逾期办证造成的损失66788元（231天×1445635元×2/10000/天）……关于2016年10月17日以后逾期办证的违约责任如何承担的问题。虽然双方约定了自2016年10月30日起逾期办证的，由伟舟公司承担每日按已付购房款总额的万分之二计算的违约金，但案涉房屋目前尚不具备办理房屋权属证书的条件，其中一个原因是案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，且未通过该项验收与焦建清、恽冬琴在案涉房屋上进行违法建设有关。现案涉房屋何时通过江阴市城市管理局的专项验收尚不能确定，通过该局专项验收后至焦建清、恽冬琴取得房屋权属证书之日期间的逾期办证原因和具体天数目前也无法确定。由此可见，该阶段的逾期违约责任需要待前述事实确定后综合考量才能确定，故焦建清、恽冬琴关于2016年10月17日至取得房屋权属证书之日的逾期办证违约金的主张目前条件尚不具备，焦建清、恽冬琴可待案涉房屋具备办证条件后，就该项主张与伟舟公司自行协商处理或者另行提起诉讼。 2017年12月12日法院作出判决：1.伟舟公司支付焦建清、恽冬琴逾期交房违约金116807元；2.伟舟公司赔偿焦建清、恽冬琴自2016年2月29日起至2016年10月16日止因逾期办理房屋权属证书造成的损失66788元…… 双方均不服，上诉至无锡市中级人民法院，2018年7月20日，该院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 （其他22户业主起诉情况）除了焦建清、恽冬琴一户起诉之外，同时期还有另外许建军等22户业主起诉伟舟公司，主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。 存在搭建的业主为19户，根据案情，法院终审判决伟舟公司支付逾期交房违约金，理由和856号案件一致；判决伟舟公司支付逾期办证款项，均截止到2016年10月16日，理由和856号案件一致。 没有搭建的业主为4户，根据案情，法院终审判决伟舟公司向4户支付逾期交房违约金，理由和856号案件一致；判决伟舟公司向其中3户支付逾期办证款项，包括2016年10月30日之前的损失，以及2016年10月30日至办理权属证书之日止或至伟舟公司将办理权属登记需由伟舟公司提供的材料报产权登记机关备案止（根据是否退还契税不同）的逾期办证违约金，理由为：3户业主并未在案涉房屋上进行相关涉嫌违法建设的搭建，且也通过了江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，伟舟公司也未提供证据证明其不能提供办证条件与3户有关，故伟舟公司应按约承担违约责任。 后双方均上诉，无锡市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 （其他业主办理房产证情况）2018年4月24日江阴市住房和城乡建设局发出《关于商品房（紫阳美地山庄）通过交付使用竣工验收的通知》【澄住建[2018]29号】，主要内容为：“伟舟公司交付使用竣工验收的申请报告悉。……经核查，该项目（其中28套，详见附件）交付使用竣工验收申报材料齐全，符合相关规定，同意交付使用。”附件载明的28套房屋和澄城管验字[2017]026-2文件附件载明的28套房屋一致。 伟舟公司提供刘昌善、蒋华东、顾永泽的房产证复印件，称没有违章搭建的业主在2018年10月左右已经办理了房产证，有违章搭建的仍然没有办理房产证。 焦建清、恽冬琴称：相关业主办理了房产证，可以证明涉案房屋可以分户办证，不存在有搭建行为的业主对其他没有搭建的业主的办证会造成影响的情况。 （消防验收情况）焦建清、恽冬琴提供2010年8月13日江阴市公安消防大队盖章的建设工程竣工验收备案凭证复印件，载明伟舟公司紫阳美地山庄一期1-18号、20-24号工程被确定为抽查对象，综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。 焦建清、恽冬琴提供没有日期的工程竣工报告复印件，显示18号楼开工日期为2011年6月21日。 焦建清、恽冬琴称：“2010年8月13日的验收备案凭证载明18幢已验收合格，向消防大队询问18幢2011年6月份才开工，为何2010年就验收合格？消防大队答复为竣工验收备案凭证只针对已经竣工的房屋，不包括没有竣工的房屋，也不包括18幢。因此涉案房屋没有办证也包括消防上的原因。” 伟舟公司对上述材料真实性没有异议，但对证明内容不认可。 （其他情况）本院询问伟舟公司： 1.伟舟公司主张损失116807元、66788元，856号判决书已经载明上述款项系因伟舟公司原因故需向焦建清、恽冬琴支付，现伟舟公司向焦建清、恽冬琴主张上述款项依据是什么？ 伟舟公司陈述：不存在逾期交房，也不存在伟舟公司的原因逾期办证，逾期办证是因为焦建清、恽冬琴存在违法搭建。 2.伟舟公司称根据生效判决，需赔偿4户业主1141919元，上述款项伟舟公司是否实际赔偿？根据生效判决，4户没有搭建的业主自2016年2月29日至伟舟公司向城管部门申请专项验收之日，伟舟公司需赔偿的逾期办证损失（违约金）数额是多少？ 伟舟公司陈述：1141919元尚未实际赔偿，但已处于法院实际执行程序，法院查封了伟舟公司相应资产；2016年2月29日至伟舟公司向城管部门申请专项验收之日，需赔偿的逾期办证损失（违约金）数额伟舟公司没有分段计算，主张赔偿的依据是伟舟公司在申请验收之前，其他业主已经存在违章，即使伟舟公司申请验收，也是无法通过验收的，也向城管部门提出过上述问题，要求城管部门予以处理。 以上事实，有商品房买卖合同、城市管理局的专项验收意见书、856号案件相关裁判文书、承诺书、房产证、住房和城乡建设局的通知及当事人的陈述等在卷佐证。 本案的争议焦点为：是否因焦建清、恽冬琴搭建行为，导致伟舟公司产生损失。 伟舟公司主张的损失包括三个部分，一是856号案件伟舟公司需要支付的逾期交房违约金116807元，二是856号案件伟舟公司需要支付的逾期办理房屋权属证书损失66788元，三是根据生效判决确认的伟舟公司需赔偿没有搭建的4户业主款项60101元（1141919元/19），其中第三部分包括：1.伟舟公司需支付4户业主逾期交房违约金合计637700元；2.伟舟公司需支付3户业主自2016年2月29日至伟舟公司向城管部门申请专项验收之日的逾期办证损失，以及伟舟公司向城管部门申请专项验收之日至2018年7月1日的逾期办证违约金，第2点合计504219元。 伟舟公司认为，系焦建清、恽冬琴搭建行为导致，故应当赔偿。 焦建清、恽冬琴认为，没有任何官方文件载明焦建清的搭建行为是无搭建业主不能办证的原因，住建局的文件明确是可以分户办证的，因此焦建清是否搭建均对无搭建业主的办证不造成影响；同时伟舟公司工程还没有通过消防验收，也是不能办证的原因。 本院对伟舟公司的主张不予支持，理由为： 第一，对于116807元、66788元，856号案件生效判决已经明确系伟舟公司原因导致逾期交房、逾期办证，并判决伟舟公司向焦建清、恽冬琴支付，现伟舟公司认为不是其原因造成，本院不予支持。 第二，对于第三部分款项中伟舟公司需支付4户业主逾期交房违约金合计637700元，生效判决已经明确系伟舟公司原因导致逾期交房，并判决伟舟公司向4户业主支付，同时并无证据证明焦建清、恽冬琴搭建行为会对伟舟公司交房产生影响，故本院对伟舟公司主张该款项不予支持。 第三，对于第三部分款项中伟舟公司需支付没有搭建的业主自2016年2月29日至伟舟公司向城管部门申请专项验收之日的逾期办证损失，是因伟舟公司的原因造成，故应当由伟舟公司承担，现伟舟公司主张该部分款项，本院不予支持。 第四，对于第三部分款项中伟舟公司需支付没有搭建的业主自伟舟公司向城管部门申请专项验收之日至2018年7月1日的逾期办证违约金，一方面，伟舟公司不能明确其损失数额具体为多少，并且伟舟公司尚未实际赔偿；另一方面，伟舟公司没有提供证据证明焦建清、恽冬琴的搭建行为会对没有搭建的业主的办证产生直接影响，故伟舟公司主张的该部分款项，与焦建清、恽冬琴的搭建行为没有直接因果关系，本院对伟舟公司的主张不予支持。 综上，伟舟公司本案主张的损失，系因伟舟公司自身原因导致，并且与焦建清、恽冬琴的搭建行为没有直接因果关系，故本院对伟舟公司的主张不予支持。 关于焦建清、恽冬琴申请本院向消防大队调查核实18号楼及2010年没有开工的其他楼是否通过消防验收的问题，因本院对伟舟公司的主张已经不予支持，故无需再调查。 据此，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江阴市伟舟房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取2477元（江阴市伟舟房地产开发有限公司已预交），由江阴市伟舟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  潘亚伟 二〇一九年一月三日 书记员  张晓慧 本案援引法律条款 最高人民法院《关于适用的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。