文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初2293号原告：丛雷,男,1980年11月5日生,汉族,住江苏省昆山市。原告：潘洪,女,1979年3月10日生,满族,住江苏省昆山市。被告：俞泉明,男,1958年12月25日生,汉族,住江苏省昆山市。被告：孙秀,女,1971年2月21日生,汉族,住江苏省昆山市。被告：俞文明，男，1967年6月27日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：俞某，女，XX年X月X日生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司,住所地昆山市花桥镇顺扬村**,统一社会信用代码91320583762827055L。法定代表人：唐煜，该公司总经理。第三人：昆山花桥国际商务城置业有限公司，，住所地江苏省昆山市花桥经济开发区兆丰路**统一社会信用代码913205836617642278。法定代表人：蒋春明，该公司执行董事。委托代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师，代理上述两第三人。委托代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师，代理上述两第三人。原告丛雷、潘洪与被告俞泉明、孙秀、俞文明、俞某、第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司（以下简称“为民公司”）、昆山花桥国际商务城置业有限公司（以下简称“商务城置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法由审判员孙学谦独任审理。后因被告俞泉明、孙秀下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告丛雷、潘洪、第三人为民公司、商务城置业公司的共同委托代理人徐晓成到庭参加诉讼。被告俞泉明、孙秀经本院合法传唤（公告送达）无正当理由未到庭参加诉讼。后本院依原告丛雷、潘洪申请依法追加俞文明、俞某为本案共同被告，于2018年12月27日再次公开开庭进行审理。原告丛雷、潘洪、第三人为民公司、商务城置业公司的共同委托代理人徐晓成到庭参加诉讼。被告俞泉明、孙秀、俞文明、俞某经本院合法传唤（公告送达）无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛雷、潘洪向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告将昆山市配套自行车库（现公安编号：昆山市、X号楼038室车库）房屋产权过户至原告名下；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原告丛雷与被告俞泉明通过昆山市花桥镇佳得利房产中介签订购房合同一份，约定被告将位于昆山市自行车库转让给原告，转让总金额为124万元整。原告按约于签合同前支付10万元作为定金，于2016年8月13日支付购房款11万元，于2016年8月26日支付购房款5000元，于2016年10月10日支付购房款5000元，总计支付给被告22万元。签合同时被告保证会在2016年9月10日前把房产过户到原告名下，可迟迟没有办理。2016年10月10日被告收到最后一笔购房款5000元后就失踪了，之后一直未能联系到被告，直到2018年1月9日原告通过昆山法院将房屋尾款102万元全部缴至法院。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告俞泉明未作答辩。被告孙秀未作答辩。被告俞文明未作答辩。被告俞某未作答辩。第三人为民公司、商务城置业公司共同发表意见称，我方已将涉案房屋交付给被告，相关补偿差价已结清，可以办理房屋产证，现被告若需被告办理产证，我方即可协助办理。本院经审理认定事实如下：原告丛雷与潘洪系夫妻关系。2016年4月28日，原告丛雷(乙方）与被告俞泉明（甲方）在中介方昆山市花桥镇佳得利房产中介所的居间下签订《房屋买卖定金合同》（以下简称“定金合同”）一份，约定被告俞泉明将位于昆山市房屋（建筑面积140.38平方米）及自行车库（建筑面积9平方米）转让给原告，房屋成交总金额为124万元。双方约定2016年4月28日原告交付购房定金10万元，房产证出来以后签订正式合同付首付。当日，原告丛雷支付被告俞泉明购房定金10万元，被告俞泉明出具收据予以确认。该收据上收款人处有俞泉明签字并捺印，中介方昆山市花桥镇佳得利房产中介所亦在其上加盖公章。2016年7月21日，原告丛雷与被告俞泉明签订《昆山市花桥镇佳得利房产中介购房合同》（以下简称“购房合同”）。其中，付款方式约定:乙方于2016年8月份前给付甲方购房款20万元（购房定金可冲抵购房款），余款104万元过户时结清。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证或动迁安置协议书及相关办理权属证资料交给中介方，中介方出具收件凭证。过户条款约定：房屋权属交易登记手续，由中介方代办，相关税费由甲乙双方除约定外各自按规定缴纳，甲方负责办产证费用，乙方负责过户一切费用。违约责任约定：甲方保证该房屋权属清楚，如发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责赔偿，若致使本合同不能继续履行，还应承担违约责任。其他约定事项约定：1.产证必须在9月10号之前过户给乙方；2.如果甲方过不了户，甲方按照违约金赔付给乙方，能办产证了，乙方给甲方10万元；3.如甲方8月1日不搬出，乙方叫开锁王开掉。上述定金合同及购房合同的落款处均由俞泉明签字并捺印，中介方昆山市花桥镇佳得利房产中介所亦加盖有公章。2016年8月13日，原告丛雷向被告俞泉明支付购房款11万元，俞泉明为此出具收据一张，中介方昆山市花桥镇佳得利房产中介所亦在其上加盖公章。庭审中，原告丛雷陈述：该笔款项是其应俞泉明的要求转账给他弟弟俞文明，由俞泉明出具11万元的收据，当时涉案房屋是俞泉明的母亲和俞文明住在里面，原本俞泉明承诺2016年8月底将房屋腾空交付给其，后来等到要交房时俞文明提出也要部分房款，不然就不同意交房，俞泉明过来后就要求其将11万元房款直接付给俞文明，由他自己出具房款收条，其就把钱转给俞文明了，俞文明收到11万元房款后就和他母亲搬离。2016年8月26日，原告丛雷向被告俞泉明支付购房款5000元，后于2016年10月10日再次支付购房款5000元。被告俞泉明为此向原告出具两张收条，均由其签字并捺印。前述原告丛雷向被告俞泉明支付的款项合计22万元。原告称被告并未在2016年9月10日前将涉案房屋产权过户至其名下，且在2016年10月10日被告俞泉明收到最后一笔购房款5000元后就失踪了，之后一直未能联系上。另查明：俞中林与俞云娣系夫妻关系，二人生育两子即被告俞泉明、俞文明。俞泉明与孙秀原系夫妻关系，二人生育一女即俞某，后二人于XX年X月X日登记离婚。俞云娣于XX年X月X日死亡。2012年4月24日，被告俞泉明与第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁协议书》，约定被告俞泉明户位于昆山市的老房核定的安置房指标为122.5平方米，经拆迁置换得两套房屋：XX花园B-X号楼X室及38号车库（即涉案房屋及车库）、XX小区X号楼X室及18号车库。其中，涉案房屋即XX花园B-X号楼X室及38号车库的现公安编号为昆山市、X号楼038室车库，房屋初始登记权证也已于2012年8月27日登记在第三人商务城置业公司名下。2018年6月25日的庭审中，第三人为民公司、商务城置业公司陈述涉案房屋系安置给被告俞泉明的，今后不动产权证办理至谁名下由动迁户提出，目前其已将涉案房屋交付给被告，相关补偿差价也已结清，可以办理房屋产证。2018年8月9日，本院传唤第三人为民公司、商务城置业公司到庭进行法庭调查，第三人陈述：房屋拆迁协议书约定的拆迁安置面积122.5平方米的实际权利人为俞泉明、孙秀、俞某、俞云娣，俞云娣算一半指标，每份是35平方米，合计122.5平方米。再查明：因被告俞泉明在本案另有多起作为被执行人的执行案件，涉案房屋在本案立案受理时已被本院执行局进行了多次查封。在本院另案执行过程中，原告丛雷于2018年1月9日将涉案房屋的剩余房款102万元全额提存至本院。本院执行局向该些申请执行人出具执行分配意见书，明确将前述原告提存款项102万元扣除诉讼费用及执行费的剩余款项985750元分配给各申请人，同时各申请人均同意解除对涉案房屋的查封。截至目前，除本案中原告申请财产保全对涉案房屋进行的查封之外，其余在先的查封相应的申请执行人均已同意解封。又查明：2013年8月12日，本院另案受理原告胡荣华诉被告俞泉明、孙秀、俞云娣房屋买卖合同纠纷一案。原告胡荣华的诉讼请求为：解除原告与三被告签订的房屋买卖合同；判令被告俞泉明、孙秀、俞云娣返还购房款60万元；判令三被告以本金60万元为基数，按银行同期贷款利率从2013年5月9日起计算利息至判决生效日。后本院于2013年12月6日作出（2013）昆花民初字第0921号民事判决书，判决:“一、解除原告胡荣华与被告俞泉明、孙秀、俞云娣签订的房屋买卖合同；二、被告俞泉明、孙秀、俞云娣本判决生效后十日内向原告胡荣华返还购房款60万元；三、被告俞泉明、孙秀、俞云娣于本判决生效后十日内向原告胡荣华支付利息损失。(计算方式为：以购房款60万元为基数，按银行同期贷款利率从2013年5月9日起计算利息至判决生效日)”。其中，被告孙秀辩称部分载明：“其与被告俞泉明因感情破裂已于XX年X月份办理离婚。本案所涉位于昆山市房屋属被告俞泉明名下祖产，被告俞泉明、俞云娣拥有实际掌控、支配权，其只是应原、被告俞泉明要求履行房产处理手续。涉案房屋转让款均由被告俞泉明所得，答辩人分文未取。综上事实，答辩人在胡荣华与俞泉明之间的房屋买卖合同中无利益关系，根据权利义务一致的原则，答辩人对本案不应承担责任。”现因原告要求被告协助办理涉案房屋的过户手续未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《房屋买卖定金合同》、《昆山市花桥镇佳得利房产中介购房合同》、收条、房屋拆迁协议书、动迁安置房核定单、常住人口登记卡、离婚证、户籍登记信息、房屋初始登记权证、昆山市人民法院执行分配意见书、昆山市人民法院往来款交接单、（2013）昆花民初字第0921号民事判决书及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告丛雷与被告俞泉明签订的定金合同及购房合同均系双方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。本案的争议焦点在于被告俞泉明与原告丛雷签订合同出售涉案房屋的行为是否及于涉案房屋的其他权利人。对此，本院认为，涉案房屋系被告俞泉明户的老宅经拆迁安置而来。根据第三人为民公司、商务城置业公司的陈述，被告俞泉明户经拆迁获得的安置房指标122.5平方米对应的家庭成员有俞泉明、孙秀、俞云娣、俞某，该四人享有相应的拆迁利益。被告孙秀在（2013）昆花民初字第0921号案件中发表答辩意见时自认涉案房屋属被告俞泉明名下祖产，被告俞泉明及其母亲俞云娣拥有实际掌控、支配权，据此能够认定被告孙秀对被告俞泉明出售涉案房屋并无异议。被告俞某目前仍为未成年人，被告俞泉明作为其法定代理人在不损害其合法权益的情形下有权将涉案房屋出售。另外，涉案的定金合同、购房合同虽系被告俞泉明作为出卖人与原告签订，但被告俞泉明出示的房屋拆迁协议书、动迁安置房核定单等证明涉案房屋来源的材料上显示的被拆迁人均为其本人，且原告丛雷陈述其于2016年8月13日向被告俞泉明支付的购房款11万元系依俞泉明的指示直接转账给其弟弟俞文明，俞文明在收款后即与其母亲俞云娣从涉案房屋中搬离，并由俞泉明直接交付给了原告。原告据此有理由相信俞云娣及俞文明知晓并认可被告俞泉明出售涉案房屋的行为。因此，涉案定金合同、购房合同的效力应当及于俞云娣、孙秀、俞某。因俞云娣已死亡，俞云娣所负的合同义务理应由其法定继承人俞泉明、俞文明负担。根据购房合同约定，被告应当履行协助原告办理涉案房屋不动产权变更登记手续的义务。原告已将涉案房屋的房款全部付清，且涉案房屋也已由原告实际居住使用，故涉案房屋不应再作为被告俞泉明的可供执行的财产被查封。现涉案房屋上现存的本院执行局实施的查封措施的相关申请执行人均表明同意解封，第三人为民公司、商务城置业公司亦表明涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，故办理涉案房屋不动产权变更登记的条件已经具备。因此，本院依法认定：第三人为民公司及第三人商务城置业公司应先协助将涉案房屋的不动产权办理至被告俞泉明、孙秀、俞文明、俞某名下，由此产生的税、费由被告俞泉明承担，后再由被告俞泉明、孙秀、俞文明、俞某协助将涉案房屋的不动产权变更登记至原告名下，由此产生的税、费由原告承担。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国继承法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司、昆山花桥国际商务城置业有限公司于本判决生效后十日内协助将位于昆山市车库的不动产权变更登记至被告俞泉明、孙秀、俞文明、俞某名下，变更登记时产生的费用由被告俞泉明承担；待上述房屋的不动产权登记在被告俞泉明、孙秀、俞文明、俞某名下之日起十日内，被告俞泉明、俞文明协助将该套房屋的不动产权变更登记至原告丛雷、潘洪名下，过户时产生的税、费由原告丛雷、潘洪承担。案件受理费15960元，财产保全费5000元，公告费990元，三项合计21950元，由被告俞泉明承担。此款原告丛雷、潘洪已经预交，本院不再退还，由被告俞泉明在本判决生效后十日内一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年一月九日书记员唐鑫附：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《中华人民共和国继承法》第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。