河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0411执异12号案外人（异议人）：宋健民，男，1964年4月24日出生，汉族，住鲁山县。申请执行人：严运毛，男，1964年8月12日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：严娟（系严运毛之女），女，1990年6月9日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：熊惠丽，河南物华律师事务所律师。被执行人：平顶山市高煜房地产开发有限公司，住所地：平顶山市新华区光明路中段。被执行人：肖庆收，男，1964年5月17日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被执行人：平顶山市高阳建筑安装有限公司，住所地：平顶山市湛河区沁园小区高煜阳光100小区。上述平顶山市高煜房地产开发有限公司、平顶山市高阳建筑安装有限公司共同委托诉代理人，陈中峰，男，1963年2月16日出生，汉族，住平顶山市卫东区优越路北2号院23号。系两个公司的员工。公民身份号码：4104031963××××××××。本院在办理严运毛申请执行平顶山市高煜房地产开发有限公司（以下简称高煜房地产公司）、肖庆收、平顶山市高阳建筑安装有限公司（以下简称高阳建筑安装公司）民间借贷纠纷一案中，案外人宋健民对本院依据（2017）豫0411民初1981号民事裁定书所作出的查封公告对湛河区沁园中路与湛南路交叉口东150米路南高煜阳光水岸一楼底商房产（现该房产正在经营茶艺馆“怡心苑”）的查封提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人宋健民异议称，湛河区人民法院(2017)豫0411民初1981号裁定书所查封的湛河区××与××交叉口东××路南高煜阳光水岸一楼底商房产（现该房产正在经营茶艺馆“怡心苑”），该房屋属于平顶山市高煜房地产开发有限公司所开发的高煜阳光水岸底商，异议人于2015年7月17日购买了该商铺，其面积270平米双方并签订高煜阳光水岸商铺《买卖协议书》，异议人共计支付200万元全资购买。在平顶山市高煜房地产开发有限公司出售给异议人商铺时，该商铺的原租赁方要求继续履行租赁合同，经三方确认后，租赁方依约每月向异议人支付租赁费5400元。近日，异议人发现所购买的商铺被湛河区法院以(2017)豫0411民初1981号裁定书以及查封公告的形式进行了查封，异议人认为上述商铺系其购买的财产，不属于开发商和任何第三方的财产，法院的查封措施已经严重影响到异议人的合法权利。现请求依法裁定中止湛河区人民法院（2017）豫0411民初1981号裁定书，解除对湛河区××与××交叉口东××路南高煜阳光水岸一楼底商房产（现该房产正在经营茶艺馆“怡心苑”）的查封措施。申请执行人严运毛答辩称，1.涉案的房产系被申请人平顶山市高煜房地产开发有限公司开发的房屋，该处房屋至今未办理所有权证，房屋所有权仍系被申请执行人平顶山市高煜房地产开发有限公司所有。2.宋健民与被申请执行人高煜房地产开发有限公司根本不存在房屋买卖的事实，宋健民并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并不能阻挡答辩人对涉案房产的继续执行。根据宋健民提供的王玉苹转账记录及被申请执行人平顶山市高煜房地产开发有限公司提供的收据显示，转账系借款，根本不是房屋买卖，即异议人宋健民根本就没有与被申请执行人高煜房地产达成购房的合意，其双方之间仅是与答辩人一样的民间借贷关系，但是他们之间的债权偿付情况并不清楚，不排除已经清偿完毕但为了对抗执行故意虚假诉讼之嫌。宋健民也未向法庭提供其占有的相关证据材料，无法证明其主张。综上，异议人宋健民与被申请执行人之间既无房屋买卖的合意，也无交付的事实，异议不成立，应当依法驳回其异议。被执行人高煜房地产公司答辩称，高煜房地产公司针对严运毛申请湛河区人民法院对湛河区××与××交叉口东××路南高煜阳光水岸一楼底商房产（现该房产正在经营茶艺馆“怡心苑”）的查封措施，提出如下答辩意见：湛河区××与××交叉口东××路南高煜阳光水岸一楼底商房产系高煜房地产公司所开发建设，因高煜房地产公司在公司经营过程中需要资金，便从熟人宋健民处筹借了一部分款项，后该笔借款所约定的还款期限届满，高煜房地产公司未依约偿还宋健民。考虑到高煜房地产公司暂无力偿还该笔借款，经高煜房地产公司与宋健民协商一致，高煜房地产公司自愿以其开发的位于湛河区××与××交叉口东××路南高煜阳光水岸一楼底商房产以200万元的价格抵偿拖欠宋健民的借款，就该抵偿事宜双方于2015年7月17日签订了《买卖协议书>，由于协议签订时高煜房地产公司已经将该房产对外出租且租赁方要求继续履行租赁合同，为保证宋健民的权益不受损害，高煜房地产公司、宋健民、租赁方三方协商一致，房屋租赁方将租金直接对准宋健民交纳租金，自此宋健民就其所购买的商铺对外出租经营至今，宋健民实为涉案房屋的所有权人。肖庆收、高阳建筑安装公司无答辩。案外人宋健民提供的证据：1.商铺买卖协议；证明2015年7月17日宋健民与高煜房地产开发有限公司签订买卖协议。2.银行流水清单及转帐凭条两张；证明宋健民之妻王玉苹向高煜房地产开发有限公司转帐的情况。3.高煜房地产开发有限公司收款收据两张；证明收到宋健民以妻子帐号转入200万元的借款。4.银行借记卡账户历史明细清单10张；证明承租人每月给宋健民支付租金5400元。5.鲁山县董周乡民政所证明；证明宋健民与王玉苹系夫妻关系。6.宋健民、王玉苹身份证复印件。严运毛提供的证据：（2017）豫0411民初1981号民事判决书、民事裁定书及查封公告。本院查明，本院在审理严运毛与高煜房地产开发公司、高阳建筑安装公司、肖庆收民间借贷纠纷一案中，于2017年9月8日作出（2017）豫0411民初1981号民事判决书。该判决一、高煜房地产开发公司于判决生效之日起五日内向严运毛偿还借款本金400万元及利息（利息自2015年8月1日起按月利率2%计算至被告实际清偿借款完毕之日止，肖庆收已偿还利息10万元应从中予以扣减）。二、肖庆收对本判决第一项确定之义务承担连带清偿还款责任。承担责任后，可在承担责任的范围内向高煜房地产开发公司追偿。三、高阳建筑安装公司对本判决第一项确定义务中的220万元借款本金及利息承担连带还款责任。承担责任后，可在承担责任的范围内向高煜房地产开发公司追偿。在本案判决前，严运毛于2017年6月8日向本院提出财产保全申请，请求将高煜房地产公司、高阳建筑安装公司、肖庆收在金融机构、非金融机构的存款、债权（限额592万）或者其他同等价值的财产予以冻结、查封、扣押。同日，本院作出（2017）豫0411民初1981号民事裁定书，裁定即日起将高煜房地产公司、高阳建筑安装公司、肖庆收在金融机构、非金融机构的存款、债权（限额592万元）或者其他同等价值的财产予以冻结、查封、扣押。冻结期间，停止支付。冻结期限一年。查封、扣押期间，限制其处分权。查封、扣押期限两年。2017年7月14日本院作出查封公告将高煜房地产开发有限公司所开发的位于平顶山市湛河区××与××交叉口东××路南的高煜阳光水岸一楼底商房产（现该房产正在经营茶艺馆“怡心苑”）予以查封。查封期限两年（自2017年7月14日至2019年7月13日）。（2017）豫0411民初1981号民事判决书生效后，高煜房地产公司、肖庆收、高阳建筑安装公司未按期履行生效法律文书确定的义务，申请执行人严运毛于2017年12月4日向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人宋健民提出执行异议。另查明，2014年3月4日及3月8日，高煜房地产公司分两次向宋健民借款各100万元。同日，宋健民以妻子王玉萍的帐号向高煜房地产公司分别转帐支付160万元及现金支付40万元共计200万元借给高煜房地产公司，同日，该公司向宋健民分别出具两张借款收款收据各100万元，后高煜房地产公司因未能按期偿还借款，于2015年7月17日高煜房地产公司与宋健民签订《商铺买卖协议》，将其所有的位于平顶山市××东段南侧高煜阳光水岸一楼北侧底商房产（即法院查封的底商房产，现该房产正在经营茶艺馆“怡心苑”），以房价189万元及装修费30万元总价值219万元卖给宋健民。宋健民以200万元借款折抵房款，下余尾款19万元约定待签订正式商品房买卖合同时交付。当该商铺交付宋健民时，因该商铺原租赁方要求继续履行租赁合同，后经协商，宋健民以涉案房屋所有人同意承租方继续承租，从2015年7月17日起至今承租方每月通过银行和微信直接向宋健民支付租赁费5400元。上述涉案房产未在房产登记部门注册登记。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，结合本案宋健民提供的高煜·阳光水岸商铺买卖协议书、转帐凭证、收款收据、银行转帐流水清单，能够相互印证，可证实涉案房产在法院查封前已由案外人宋健民购买，双方已签订《商铺买卖协议》，并已支付全部价款且实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因本案争议房产在房产登记机关无登记，案外人宋健民在法院查封前未能办理过户手续，对此并非出自于案外人的过错。故案外人对该房产享有足以排除执行的权利，其提出的执行异议理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于平顶山市湛河区沁园中路与湛南路交叉口东150米路南的高煜·阳光水岸一楼底商房产（现该房产正在经营茶艺馆“怡心苑”）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应依照审判监督程序办理，与原判决裁定无关的，可以向本裁定送达之日起十五日内向平顶山市湛河区人民法院提起诉讼。审判长 何 燕审判员 张春阳审判员 张晓鹏二〇一九年一月二十三日书记员 张俊培