西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2018）陕0103民初11879号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：陆垠廷，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：张超，男，汉族，1990年5月10日出生，职业不详，住四川省达州市通川区。被告：西安达成实业有限责任公司，住所地西安市。法定代表人：晁永强。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告张超、西安达成实业有限责任公司（以下简称达成公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆垠廷到庭参加诉讼。被告张超、达成公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求1.宣布贷款到期，判令被告张超偿还借款本金701724.08元、利息8570.07元、本金罚息38.21元、利息复利51.61元，合计710383.97元，及2018年3月24日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2.判令原告对被告张超为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3.判令被告达成公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张超于2016年6月21日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，被告张超向原告借款74万元，用于购买合同中列明的位于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX层XX号房产，借款期限自2016年6月21日至2045年6月21日止，在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额2126.44元。并以被告张超购买的上述房产担保其履行债务。被告达成公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对被告张超的上述债务承担最高额保证责任。合同签订后，原告依约向被告张超发放贷款74万元。但自2018年1月24日至今，被告张超借故拖延不予还款，截至2018年3月24日尚欠借款本金701724.08元、利息8570.07元、本金罚息38.21元、利息复利51.61元未予归还。被告张超未作答辩。被告达成公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，原告（债权人）与被告达成公司（保证人）协商签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告达成公司为购置坐落于西安市莲湖区王家巷甲字14号达成馨苑项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为15000万元的连带责任保证；所担保的债权为自2013年10月22日至2016年10月22日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等内容。2016年6月21日，被告张超（借款人、抵押人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告张超向原告借款74万元，用于购买坐落于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX层XX号商品房；借款期限为348个月（即2016年6月21日至2045年6月21日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人首付款金额为323577元；还款方法为按月等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为2126.44元，利息逐期结算还清；担保方式为抵押加最高额保证；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系，计收罚息和复利，行使担保权利等内容。同日，原告与被告张超还签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定以被告张超所购买的上述房屋为借款合同提供抵押担保。并于2016年6月30日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案。合同签订后，原告向被告张超发放贷款74万元。被告张超自2018年1月24日起未按约偿还月供款。截止2018年3月24日，被告张某某借款合同项下尚欠原告借款本金701724.08元、利息8570.07元、罚息38.21元、复利51.61元，合计710383.97元。上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、银行个人贷款对账单、拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告达成公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告张超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。合同履行中，原告履行了发放贷款的义务，被告张超未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告达成公司为被告张某某笔借款提供阶段性连带保证责任担保，由于尚未办理房屋他项权证，被告达成公司对于被告张某某借款合同项下的债务应当承担连带清偿责任。被告达成公司在承担保证责任后，有权向被告张超追偿。被告张超、达成公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。原告依据合同约定要求宣布贷款到期，被告张超偿还全部借款本金及相应利息，并要求被告达成公司对张某某债务承担连带清偿责任之诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张就抵押房屋变现所得享有优先受偿权之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张超于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还借款本金701724.08元、利息8570.07元、罚息38.21元、复利51.61元，合计710383.97元（截至2018年3月24日），及自2018年3月25日起至贷款清偿之日的利息、罚息、复利（按照借款合同约定计算）；二、被告西安达成实业有限责任公司对被告张某某借款合同所涉债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任，被告西安达成实业有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告张超追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10904元，由被告张超、西安达成实业有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长  任 惠 军审  判  员    张 䥔 心审  判  员    李 静 宇 二〇一八年十二月十五日                     书 记 员  许    贝  1