陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0902民初22145017号  原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司，住所地安康市汉滨区。 负责人张磊，系安康分公司经理。  委托代理人牛波，系安康分公司员工。  被告张耀，男。 原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司（以下简称瑾瑜物业）与被告张耀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告瑾瑜物业的委托代理人牛波到庭参加了诉讼，被告张耀经依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。  原告诉称，2015年6月1日，原告与安康市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达房地产）签订了《前期物业服务合同》，合同约定自2015年6月1日起，由原告接替安康市同创物业管理有限公司（以下简称同创物业）对XX城XX小区进行前期物业管理，物业费用标准按照同创物业收费标准执行，同时同创物业将业主未结清物业费的债权一并转让给原告。被告张耀与宏达房地产签订《商品房买卖合同》购买XX城XX小区A8栋1单元502室住宅一套，面积为107.45㎡。2007年9月27日被告与同创物业签订《安康市XX城美墅物业管理服务协议》，对前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任进行了约定。截止2018年1月31日，被告累计拖欠原告2017年1月至2018年1月物业费530元，公摊水电费65元，生活垃圾费143元，共计739元。原告诉请：1、被告支付2017年1月至2018年1月物业费530元，公摊水电费65元，生活垃圾费143元，共计739元。2、被告承担本案的诉讼费用。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：  1、前期物业服务合同。用以证明原告自2015年6月1日起为安康市XX城XX小区提供物业服务的事实。 2、交接协议。用以证明同创物业将该小区物业转让原告，并将其服务期间业主未结清物业费的债权一并转让给原告的事实。  3、XX城XX房表、安康市XX城美墅物业管理服务协议。用以证明被告系安康市XX城XX小区业主，就物业服务的收费标准等内容与物业公司进行了约定的情况。  4、物业暂行收费标准。用以证明安康市XX城XX小区物业收费标准及公示情况。 5、律师函。用以证明原告向被告催收拖欠的物业费等相关费用的事实。 被告未答辩未提交证据。  经审理查明，被告张耀系XX城XX小区A8栋1单元502室住宅业主，房屋面积为107.41㎡。安康市汉滨区XX城XX小区系宏达房地产开发，小区建成后至2017年9月2日之前未成立业主委员会，小区由同创物业服务。20142007年59月1227日被告张耀与同创物业签订《安康市XX城美墅物业管理服务协议》，对物业管理服务费用标准进行约定：普通住宅每月0.35元／月㎡、高层住宅每月0.70元／月㎡。代收代办费：公摊水电费每月5.00元／户、生活垃圾费11.00元／月。电梯年检维护费25元／户、月；电梯电费：二层用户12元／户、月，二层以上每层递加1元／户、月。办理入住手续后未入住或使用连续空置6个月以上的物业，业主应主动申请物业管理企业登记确认后，从第七个月开始物业费按标准的70%交纳。  2015年6月1日，原告瑾瑜物业与宏达房地产签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2015年6月1日起至该项目业主委员会成立且与新选聘的物业服务企业签订新的服务协议生效之日，本合同自动终止。同日，原告与同创物业签订《交接协议》，约定同创物业将安康市XX城XX小区从交房之日起至2015年5月31日止未收缴到的应收物业管理费，包括公摊水电费、生活垃圾费、高层电梯电费、高层电梯年检费等费用转让给原告，由原告继续收取，所收取的费用全部归原告所有。原告仍沿用同创物业与被告签订的物业管理服务协议的标准进行服务、收费。 被告张耀累计拖欠原告2017年1月至2018年1月物业费530488.89元，公摊水电费65元，生活垃圾费143元，共计739696.89元。2018年1月1日，原告向被告张耀住处张贴律师函，要求被告于三日内付清拖欠费用。  另查明，XX城XX小区于2017年9月2日成立业主委员会，并已选聘新的物业服务公司，原告已于2018年2月份与该小区业主委员会办理了交接手续。  以上事实有前期物业服务合同、交接协议、XX城XX房表、安康市XX城美墅物业管理服务协议、物业暂行收费标准、律师函及原告当庭陈述所证实。  本院认为，安康市XX城XX小区自建成至2017年9月2日前未成立业主委员会，依据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选定物业服务企业。原告于2015年6月1日与小区开发商宏达房地产签订了《前期物业服务合同》，由原告接替同创物业，原同创物业服务公司将物业服务合同的权利义务一并转给原告，即原告取得了《前期物业服务合同》的主体资格，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与被告之间形成前期物业服务合同关系，原告已按照物业服务合同约定提供相应服务，被告应依约定标准交纳物业服务费用。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第四十一条、之规定，判决如下： 由被告张耀在本判决生效后十日内支付原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司2017年1月至2018年1月物业费488.89元，公摊水电费65元，生活垃圾费143元，共计696.89元。 53065143739如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张耀承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长 杨 娟 人民陪审员 党 忠 波 人民陪审员 刘 霞 二〇一八年十二月十二日  书 记 员 李蓓文 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第四十四条 【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。    法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：    （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；    （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；     （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；    （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；    （五）按时交纳物业服务费用；    （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。