广西壮族自治区横县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0127执异1号 案外人：农钰，男，1982年5月10日出生，汉族，住广西灵山县。 案外人：覃丝，女，1987年1月20日出生，汉族，住广西。 申请执行人：林仕敏，男，1965年12月29日出生，汉族，住横县。 委托代理人胡大持，广西志明律师事务所律师。 被执行人黄运凤，女，1964年6月30日出生，汉族，住横县。 委托代理人谢树利，广西桢干律师事务所律师。 被执行人：谢明，男，1963年10月24日出生，汉族，住横县。 委托代理人谢树利，广西桢干律师事务所律师。 被执行人：梁德言，男，1972年9月18日出生，汉族，住横县。 被执行人：蒙丽群，女，1971年1月26日出生，汉族，住横县。 本院在执行申请执行人林仕敏与被执行人黄运凤、谢明、梁德言、蒙丽群民间借贷纠纷一案中，案外人农钰、覃丝对本院（2018）桂0127执1326号之一执行裁定书拍卖被执行人黄运凤、谢明名下位于南宁市良庆区五象大道1号鑫利华商厦的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年1月31日进行了执行听证，案外人农钰、申请执行人林仕敏及委托代理人胡大持、被执行人黄运凤、谢明的共同委托代理人谢树利到庭参加听证，现已审查终结。 案外人农钰、覃丝向本院提出异议称，1.请求停止对（2018）桂0127执1326号之一执行裁定书的执行内容；2.对（2018）桂0127执1326号之一执行裁定书要拍卖的两处房产进行解封。事实和理由：法院要拍卖的两处房产是两案外人的财产并非两被执行人的财产。2017年1月10日两被执行人已将该两处房产卖给了案外人，双方签订了房屋买卖合同，并交付了订金。2017年1月24日、26日案外人依约向两被执行人支付了全部购房款，并于2017年1月25日向有关税务机关缴纳了相关税务之后双方办理房产过户登记手续，但由于上述房产还欠有银行放贷未还清，无法及时办理过户登记手续，在双方办理过户登记手续过程中，法院根据申请于2017年2月8日、10日分别查封了上述房产，加上两被执行人的隐瞒，最终导致案外人至今无法办理好过户手续。案外人提交的买卖合同、房产证、收条、银行流水、证明、交易申报单、税票等证据，证明两案外人已经取得了上述房产的所有权，故请求停止拍卖并解除对上述房产的查封。 申请执行人林仕敏答辩称，不认可案外人提交的买卖合同真实性和合法性，对转账购房款有异议，认为案外人没有付清购房款，并且案外人没有证据证明案外人已使用和将房产出租，到目前为止没有占有该房屋，因此请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人黄运凤、谢明答辩称，两被执行人已于2017年1月10日将本案两套房产卖给了案外人，并签订了书面合同，收了定金；2017年1月26日已收到两案外人支付的全部购房款，被执行人于2017年1月24日将房产交付给两案外人占有使用；合同签订后，双方即去办理有关过户登记手续，但手续还没有办完就被法院于2017年2月8日、10日查封。被执行人认为上述两套房产已归案外人农钰、覃丝所有，与两被执行人无关。 本院查明，在审理林仕敏与黄运凤、谢明、梁德言、蒙丽群民间借贷纠纷等案件中，根据申请人财产保全申请，本院于2017年2月8日作出（2016）桂0127民初2979号民事裁定书，查封了被执行人黄运凤名下位于南宁市××区××大道××号鑫利华商厦2119号房产【房产证号：邕房权证字第××号】，于2017年2月10日作出（2016）桂0127民初2912号之二民事裁定书，查封了被执行人谢明名下位于南宁市××区××大道××号鑫利华商厦2121号房产【房产证号：邕房权证字第××号】。另查明，本院在执行本案过程中向中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行核实，该行复函称，截止2018年12月14日，被执行人黄运凤名下位于南宁市××区××大道××号鑫利华商厦2119号房产尚欠贷款本息合计59141.61元；被执行人谢明名下位于南宁市××区××大道××号鑫利华商厦2121号房产尚欠贷款本息合计54209.97元。 本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。就本案而言，能否支持案外人的异议请求，主要是看案外人的请求在形式上是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的现定》第二十八条的规定。 首先，案外人向本院提交了书面的买卖合同，该合同得到了被执行人的认可，且签订的日期在本院查封日期之前，应认定为在查封之前已签订了书面房屋买卖合同。虽申请执行人对该买卖合同的真实性和合法性提出异议，但没能提供证据证明，本院不予支持。 其次，关于占有的问题。被执行人答辩称已于2017年1月24日将房产交付给两案外人占有使用，结合案外人提交的《顺旺房屋租赁业主委托合同》，2017年1月27日案外人农钰将房产委托“王艳国”出租，对此从形式上可以证明在本院查封前案外人已实际占有上述房产。对于申请执行人林仕敏提交的《顺旺房屋租赁合同》，仅能证明受托人“王艳国”在与案外人签订委托合同之前已将房屋出租给他人使用，但承租人实际租用的时间并不能影响案外人对房产的占有。对此，申请执行人认为案外人没有实际占有房产的理由不成立。 再次，对于购房价款的支付问题。根据买卖合同，上述两套房产的总购房价款为56万元，包含所欠的按揭贷款本金12.6万元及利息。从案外人提供的转账单及收条上看，案外人已向被执行人支付了购房款43.4万元。而从房屋买卖合同上看，案外人与被执行人已就所欠银行按揭贷款本息的支付进行了约定，即在签订合同之日起20日内由案外人直接支付给银行，银行收到本息并出具结清贷款的相关证明后，视为案外人已向被执行人支付购房款。但经本院核实，截止2018年12月14日，被执行人黄运凤、谢明名下的上述两处房产仍欠银行贷款本息分别为59141.61元、54209.97元，且案外人在听证过程中也承认对上述两处房产尚欠的贷款本息仅是每月支付，没有一次性支付。因此，应认定案外人没有按照合同约定支付全部的购房款。 最后，关于房产过户问题。案外人虽然在本院查封之前到税务部门缴纳了税费，到不动产登记部门查档。但案外人明知该两套房产已抵押给银行，应当知道如未还清银行贷款并进行解押，将无法过户房产。案外人与被执行人于2017年1月10日签订购房合同，约定20日内还清银行贷款本息，该约定到期的时间与本院查封的时间尚有一段距离，案外人在本院查封前有足够的时间还清房产贷款本息。而案外人并没有在约定期限内，甚至本院查封前的时间里还清贷款，让银行解押房产后过户。因此，该房产无法过户，是案外人没有及时还清银行贷款，积极办理过户手续造成的。 综上所述，本院认为，案外人农钰、覃丝提出的执行异议从形式上尚未同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的现定》第二十八条规定的四种情形，其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人农钰、覃丝的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长 黄 平 审判员 李泽恩 审判员 陆少茗 二〇一九年一月三十一日 书记员 关 富 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。