北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初2115号原告：北京紫玉山庄房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区紫玉东路**。法定代表人：黄美廉，董事长。委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴维娜，北京市炜衡律师事务所律师。被告：同济融金（北京）资产管理股份有限公司。法定代表人：陈刚。委托诉讼代理人：任丽娜，女，1974年1月20日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：张桂梅，山东诚功（北京）律师事务所律师。原告北京紫玉山庄房地产开发有限公司与被告同济融金（北京）资产管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。被告参加本案第一次开庭，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、确认《租赁合同》于2017年9月19日解除；2、判令被告立即腾退房屋；3、判令被告向原告支付自2017年6月28日至2017年9月19日租金96833．33元（计算公式35000元/30天*23天+35000元*2个月）；4、判令被告向原告支付自2017年6月28日至实际支付房屋租金之日的滞纳金（以96833．33元为标准，按日5%计算）；5、判令被告支付自2017年9月20日至实际腾退之日的房屋使用费（按每月35000元计算）。事实和理由：2014年原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告位于北京市朝阳区紫玉山庄X（X）号房屋（以下简称X号房屋），租赁期限为2014年12月28日至2017年12月27日，每月租金35000元，押一付三，承租人须提前7日支付房租，如逾期支付，须按日加付5%滞纳金。按照合同约定，被告应于2017年6月28日支付2017年6月28日至2017年9月27日租金105000元，事实上被告并未如期支付，经原告多次发函催告，被告仍未支付，已构成严重违约。2017年9月18日，原告向被告发送了《关于解除X房屋租赁合同的函》，被告于2017年9月19日签收该解除函，原、被告双方的租赁合同于2017年9月19日解除。租赁合同解除后，被告作为承租人仍需支付拖欠的房租及延期支付房租的滞纳金，且被告无权再占有使用X号房屋，应立即腾退，逾期腾退的应向原告支付占有使用费。故诉至法院。被告辩称，原告未经我方书面同意，提前单方解除租赁合同，故原告诉求一我方不认可，我方于2017年9月21日就X号房屋因漏雨、维修、租金等一系列事宜在给原告的第四次回函中也明确表示坚决反对原告解除租赁合同并要求原告赔偿我方房屋漏雨损失的意见，我方认为原告单方解除合同，原告应赔偿我方违约损失。原告在X号房屋租赁尚未到期的情况下暴力阻止我方进入原告小区及X号房屋办公，我方自2017年10月19日起对X号房屋及其物品已失去实际占有使用权利，且我方已于2017年12月6日经原告允许从X号房屋搬出我方所属的大部分物品，X号房屋已处于基本腾空状态，X号房屋之所以最后没有交接，是由于原告已就房屋租赁事宜起诉至法院，原告对房屋交接不予配合等原因导致，我方对房屋交接存在客观不能的情况，非我方个人原因造成。等本案纠纷经法院审理完毕，事实清楚，责任明确或者原告与我方就房屋租赁达成一致调解意见，我方因房屋租赁所遭受的各项损失得到合理赔偿，我方愿意与原告及时办理X号房屋最后的交接手续。我方在2017年6月28日至2017年9月19日虽未支付房租，却未有拖欠房屋的事实和故意，导致以上期间我方未能支付房租是因原告未履行X号房屋维修义务导致我方漏雨损失不断扩大，违约行为持续一年多在先。我方自2016年6月以来因为房屋质量问题导致发生严重漏雨损失，但我方一致在积极和原告沟通房屋修缮事宜并按合同约定支付租金，原告直到2017年6月再次遇雨季漏水使我方损失进一步扩大时仍未履行房屋修缮义务，暂停支付房租是我方督促原告履行房屋修缮义务的无奈之举，不存在拖延房租的事实和故意，不应向原告支付滞纳金，如原告完成房屋修缮工作，赔偿我方漏雨、装修等损失，承担提前解除合同违约责任，我方同意支付原告剩余房租。原告要求的滞纳金过高，即使法院判决我方支付滞纳金，我方要求法院对滞纳金进行酌减。受原告暴力阻止，X号房屋自2017年10月19日已处于原告实际控制之下，我方对X号房屋无法再行占有、使用，X号房屋内属于我方所有的物品无法取出是由于原告暴力阻止所致，不存在被告逾期腾退房屋的主观故意，造成X号房屋不能最后退房交接，是原告行为导致的，应由原告承担责任，与我方无关，原告的诉求五没有事实和法律依据。经审理查明：2014年8月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将X号房屋及其设备租给乙方，租赁期自2014年12月28日至2017年12月27日。租金每月3．5万元，租金实行押一付三的方式，乙方须提前7日支付房租，如乙方逾期未付，须按日加付5%滞纳金，超过7日未付视为自动退租并按合同7．1条款规定处理。乙方支付3．5万元作为押金，合同期满，乙方如不再续租，甲方应在七天内将押金退还乙方。乙方如违反合同规定解约，甲方可以扣留全部押金。租赁期内甲方应维修和保养房屋的结构，承重墙、排水管道及所有墙内和墙外管线，使之始终处于良好、可使用状态。乙方如拖欠本合同三、四、五条款规定交付的租金、押金和各项费用，须按日加付5%滞纳金，超过7天未付视自动退租并无权要求返还押金。在房屋内已有的装饰和设施外，乙方如要增加设备或其他装修须征得甲方同意，租赁期满需恢复原状，并承担其费用，经甲方验收认可后归还甲方。合同签订后，原告将X号房屋（毛坯房）交付被告，被告对X号房屋进行装修，并依约向原告支付租金至2017年6月28日，此后被告以房屋漏雨为由未再支付租金。被告称在2017年12月6日搬出X号房屋，但仍留有部分物品至本案法庭辩论终结，原、被告未X号房屋进行正式交接。2017年7月10日，原告向被告发出《关于催交X房屋租金的函》，主要内容为：请贵公司于2017年7月13日前向我公司支付租金105000元、滞纳金68250元（暂计算至2017年7月10日）。2017年7月12日，被告向原告发出《关于催促维修X房屋及赔付的函》，主要内容为：2016年6月，几场大雨之后办公室出现严重透水现象，导致一楼大厅及前门厅、三楼北侧装修吊顶、墙面及窗帘被水浸泡损坏，木地板被水浸泡损坏变形，办公桌椅一组金宝损坏，造成直接经济损失及维修更换费用超过10万元。贵公司相关负责人到现场确认及评估，认为是房屋本身结构及防水出了问题，导致排水不畅及透水。2017年6月22日，北京又遇几场大雨，这次除了一楼大厅继续出现透水及浸泡现象外，地下车库的横梁也出现了严重浸泡透水并水泥块剥落现象。请贵公司尽快落实维修计划及赔付我公司易造成的损失。2017年7月13日，原告向被告发出《关于催促维修X房屋及赔付的函的复函》，主要内容为我公司对贵公司承租的X号房屋维修一事，相关部门一直跟进，前期勘察工作已经完成，已安排维修工作，另我公司的维修责任不能成为贵公司拖欠房屋租金的合法理由，望贵公司能够按照合同约定履行应尽义务，尽快交纳拖欠房屋租金及滞纳金。2017年9月11日，原告再次向被告发出《关于X维修及催交房屋租金的函》。2017年9月18日，原告向被告发出《关于解除X房屋租赁合同的函》，主要内容为：1、自本函到达贵公司之日，贵我双方于2014年签订《租赁合同》予以解除；2、2017年9月28日前支付租金105000元、滞纳金435750元（暂计算至2017年9月18日），我公司将保留追索上述款项的法律权利；3、2017年9月28日前腾退房屋，逾期腾退的，按照原租金标准支付房屋使用费用和滞纳金。被告于2017年9月19日收到该函。另，2017年7月17日、2017年9月13日、2017年9月20日被告分别向原告发出《关于X房屋室内装修设施损坏赔付、漏雨维修、租金支付的函》。庭审中，被告称2016年6月份，因为下大雨X号房屋开始漏雨，从三层就开始漏，二层的排水管有结构问题，水排不完，一层和地下车库也漏雨，2016年原告进行了简单的维修，但还是漏，原告答复说人手不够，被告损失不大，需要排队，最后也没有维修。2017年下大雨，X号房屋又漏雨，原告就给维修，后来地下车库也有安全隐患，原告只修了三层墙壁防水、玻璃窗排水管，但是没有修二层、一层防水、排水层，原告说地下车库有安全隐患，只能找其他公司来维修，其他公司说修不了，原告说只负责维修，不保证安全，所以被告没有同意维修。原告称2016年X号房屋确实有漏雨的情况，原告进行了维修，后期不影响使用，2017年X号房屋漏雨，原告也进行了维修，地下车库原告也找了其他公司维修，但该公司嫌工程量小，不愿意来修，原告想自己修，但是被告不同意。原告向本院提交照片（时间为2017年7月14日），证明原告对X号房屋进行维修。被告对真实性认可，但认为原告只是进行了简单维修，没有维修彻底。被告提交照片若干，证明因房屋漏雨给其造成的损失。原告认为照片无法证明是X号房屋漏雨造成的损失。本案审理过程中，本院组织原、被告双方对X号房屋进行交接，2018年1月29日，被告称需要本院现场组织并录像留存才可以交接，2018年2月8日，本院组织原、被告双方至X号房屋进行现场勘查及房屋交接，被告称需先解决漏雨造成的损失问题，因此未能进行交接。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且内容为违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据《租赁合同》约定，被告应提前7日向原告支付2017年6月28日至2017年9月27日的租金，但被告至本案法庭辩论终结尚未支付，已经违反《租赁合同》约定。被告主张X号房屋因漏雨造成其财产损坏及原告并未将房屋修好，故其不交付租金的行为不构成违约，但被告作为承租人，支付房屋租金系其基本合同义务。在合同履行过程中，原告作为出租人所负有的维修房屋的义务与被告所负有的交付租金义务并不能构成对待给付，因X号房屋漏雨需要维修及造成相应损失的事实，不能支持被告拒绝支付全部租金的正当性，故对被告的答辩意见，本院不予采纳。依据《租赁合同》约定，被告超过7日未付租金视自动退租，现合同约定的解除权条件已经成就，原告要求解除合同于法有据，被告于2017年9月19日收到原告发出的《关于解除X房屋租赁合同的函》，《租赁合同》于2017年9月19日解除。被告应支付原告2017年6月28日至2017年9月19日租金。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告未履行对X号房屋的维修义务，致使被告无法正常使用房屋，因《租赁合同》已经解除，本院参考漏雨位置、双方过错程度等因素酌减2017年6月28日至2017年9月19日租金为8．3万元。被告逾期支付房租，应承担违约责任，向原告支付滞纳金。原告要求被告按照每逾期一日按所欠费用总额5%的标准支付滞纳金，数额过高，本院酌定被告向原告支付滞纳金为5000元。合同解除后，被告应当腾退X号房屋。就房屋使用费，至本案法庭辩论终结止，被告仍未仍退X号房屋，因此被告应自2017年9月20日开始支付房屋使用费至其实际腾退之日，参照《租赁合同》关于租金的约定，本院确定按每月35000元计算。关于X号房屋装修及漏雨造成的损失，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告北京紫玉山庄房地产开发有限公司与被告同济融金（北京）资产管理股份有限公司签订的《租赁合同》于二〇一七年九月十九日解除；二、被告同济融金（北京）资产管理股份有限公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区紫玉山庄X（X）号房屋；三、被告同济融金（北京）资产管理股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京紫玉山庄房地产开发有限公司自二〇一七年六月二十八日至二〇一七年九月十九日租金八万三千元及滞纳金五千元；四、被告同济融金（北京）资产管理股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京紫玉山庄房地产开发有限公司房屋使用费（自二〇一七年九月二十日至实际腾退之日，按每月三万五千元计算）；五、驳回原告北京紫玉山庄房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11862元，由被告同济融金（北京）资产管理股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付原告北京紫玉山庄房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡 峰审 判 员  杨 静人民陪审员  罗小灵二〇一九年一月二十三日书 记 员  张 旭