重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初17190号原告：郑华琼，女，汉族，1987年12月30日生，住四川省邻水县。委托代理人：廖成刚、杨馥蔓，重庆承业律师事务所律师。被告：周必勤，男，汉族，1975年2月24日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。第三人：重庆吉轩房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村****6-9。法定代表人：张皓男。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，，住所地重庆市渝中区民族路**负责人：王新立。委托代理人：何继兴，公司员工。原告郑华琼与被告周必勤、第三人重庆吉轩房地产经纪有限公司（以下简称吉轩公司）、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员仇修适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑华琼及其委托代理人廖成刚、杨馥蔓，被告周必勤及其委托代理人邓丹叶到庭参加诉讼。经依法传唤，第三人吉轩公司、第三人建行重庆分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑华琼诉称：2018年3月22日，原告与被告在第三人吉轩公司促成下签订《房屋买卖及居间合同》，约定被告将其位于重庆市九龙坡区兴堰路6号3幢XX号房屋出售给原告。原告支付被告定金2万元后，在吉轩公司指定下，双方提交了办理按揭贷款所需资料。在办理按揭贷款审批过程中，接银行通知称被告提交的婚姻状况声明与户口簿不相符，要求被告重新提交材料。在此期间房价上涨，被告便不愿意提交材料，还明确表示不愿继续履行合同。被告的行为损害了原告的合法权益，故原告起诉并请求判决：一、被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，配合原告提交申请按揭贷款所需资料并按银行规定签署相关文书；原告的贷款申请审批通过后三日内，被告注销案涉房屋的抵押权；抵押权消灭后三日内，被告协助原告办理房屋产权过户手续；被告于产权过户当天将房屋交付原告；二、被告支付原告违约金137800元；三、若被告未在原告贷款申请审批通过三日内消除抵押权的，由原告代被告向建行重庆分行一次性清偿涉案房屋的贷款本息（具体金额以银行核定为准），贷款清偿完毕后，建行重庆分行协助原告办理房屋抵押权注销登记。被告周必勤辩称：原、被告签订的房屋买卖合同已经解除，原因系原告迟迟未获得银行按揭贷款，也未通过其他方式向被告支付房款，导致被告合同目的不能实现。支付购房款是原告的主要合同义务，也是被告签订合同的根本目的。合同签订至今已逾半年，原告既未获得银行贷款，也未以其他方式支付购房款。虽然合同中没有约定原告获得按揭贷款的期限，但根据《合同法》的相关规定，合同对履行期限约定不明的，可以按交易习惯确定，按交易习惯仍不能确定的，对方可以随时要求履行。本案中，吉轩公司工作人员出庭作证时陈述，二手房按揭贷款审批一般在15至20日内就能完成，而原告办理贷款审批的时间已远远超过上述正常时限；并且，被告多次通过电话、短信、等方式催促原告履行付款义务，均未得到原告有效回应，导致被告的合同目的不能实现。为此，被告于2018年5月21日向吉轩公司工作人员发出短信告知“房子不卖了”，后又于2018年6月下旬，在吉轩公司当面告知原告“房子不卖了”。另外，被告与原告及中介一起前往银行，按照银行要求提交了资料，并签署文件，履行了配合原告办理按揭贷款的义务。且在被告催促下，原告和吉轩公司的工作人员于2018年6月均称贷款申请已经通过审批，后又称2018年7月接到银行通知称被告提交的婚姻状况声明与户口簿不符，前后自相矛盾。故原、被告签订的房屋买卖合同依据解除，被告不存在违约行为，原告要求被告继续履行合同及支付违约金的诉求没有依据，应当予以驳回。第三人吉轩公司未作答辩。第三人建行重庆分行提交书面答辩意见称：经查，周必勤于2016年10月向我行辖属分支机构申请个人住房贷款并与我行签订了住房按揭贷款合同。贷款本金212000元；同时，周必勤以本案讼争房屋作为抵押物，为该笔贷款提供抵押担保；截止2018年10月23日，贷款本金203015.49元、当期利息911.88元，无逾期。现，如果上市房屋需要转让的，应当先行到我行杨家坪支行归还、结清上述贷款（实际欠款金额按照借款合同约定执行、具体以结清当天我行系统计算为准），然后持我行出具的结清证明，以及同一注销抵押登记证明，自行前往房屋登记中办理抵押权注销登记。经审理查明：2018年3月22日，原告郑华琼与被告周必勤在第三人吉轩公司签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定的主要内容如下：原告通过第三人购买被告位于九龙坡区兴堰路6号3幢XX号房屋，成交价格为698000元；原告于合同签订当日支付定金2万元，剩余款项由原告申请银行贷款支付；原告同意将首付款228000元于其按揭审批通过后交第三人代为托管，待该物业过户手续办理完毕，原告领到《房地产权证》时，由第三人转交给被告，用于还清被告因该物业在银行欠款，还款后之余额于办理过户当天付给被告；被告产权尚处于银行抵押状态中，原、被告约定由原告还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出物业抵押在银行的相关证件，并将还款资料一起交第三人托管，一同办理注销抵押登记事宜；原、被告约定于原告按揭审批通过之前办理该物业的产权过户手续，自原告领取房地产权证时，即与银行工作人员到相关部门办理该物业按揭抵押登记手续。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元。2018年4月2日，原、被告与吉轩公司的工作人员一起前往银行办理二手房按揭贷款手续，被告按照要求提交了包括户口簿在内的相关资料、签署了有关文件，完成了配合原告申请贷款的义务。以下是被告与吉轩公司工作人员在办理按揭贷款面签手续后的微信聊天记录：2018年4月24日，被告称：我房子签完按揭马上就一个月了！要是5月10日前银行还没有审批通过我就不卖了。工作人员回复：周老师，请耐心等待一下嘛，不是我们办事效率低，每个银行有每个银行的要求。被告又称：签合同时你们那两个男同事说15-20天完全可以过，从签完合同到现在都一个多月了，我已经很有耐心了。5月21日，被告称：打电话不接，两个月了什么状况也不说，你们拖太久了不能怪我，房子就不卖了，有时间到你们公司拿东西。工作人员回复：我问了银行的客户经理，这个礼拜五给我审核的回复。6月3日，工作人员给被告发消息称：你好周哥，我和客户沟通了，客户不愿意解除合同。我们也和银行沟通了，银行下周一给我们回复解决按揭审核方案。7月19日，被告称：18年4月2日你们经纪公司的同事带我去三峡银行配合买方郑华琼签署申请二手房按揭贷款时，我带齐了全部有效证件，按照你们和银行的要求签署文件。为什么过了三个多月才出现需要再次提供离婚证、离婚协议的状况。这么久贷款没有审核通过，你们也不告诉我原因。我叫你们喊原告来协调，早点把首付款给我去还银行贷款，好早点办理过户。结果迟迟不来，导致房屋产权不能过户，应该赔偿我的经济损失。2018年5月30日，被告与吉轩公司工作人员的对话录音视频显示：工作人员称：我刚刚和银行客户经理通电话，他说是他们银行的问题，并不算你的问题。被告称：签合同时，包括你们经理都在，告诉我按揭审批只需半个月时间，现在已经两个月了。工作人员称：一般要不到这么久，银行说他们新系统上市，所有全部都在更换系统。被告称：更换系统需要两个月吗，忽悠人。我不问，你们不说有任何问题。如果我不追究，那可以拖到年底或明年咯，你觉得我这房子还能卖吗。另查明：讼争房屋系被告周必勤单独所有，设置抵押并登记。被告周必勤的户口簿记载的婚姻状况为离婚，在银行办理按揭贷款手续时签署的《个人婚姻状况声明书》中记载的是至今未婚。庭审中，被告陈述：被告签署《个人婚姻状况声明书》时，关于婚姻状况一栏为空白，原告举示的《个人婚姻状况声明书》中手书的“本人至今未婚”非被告所写。并且，被告同时提交了户口簿等资料，没有理由作出与户口簿登记的婚姻状况不符的表述。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖经纪成交合同》、定金收条、《个人婚姻状况声明书》、《房地产权证》、视频资料、微信聊天记录、证人证言等证据经当庭质证，可以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。当事人迟延履行债务致使合同目的不能实现的，对方有权解除合同。原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本院针对案件当事人的争议焦点作如下评判：一、被告是否有权解除与原告签订的买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。（一）结合本案，在约定的期限内支付购房款是原告应当履行的主要合同义务，对被告而言，及时收取合同价款既是其享有的合同权利，也是其签订房屋买卖合同的目的。然而，讼争合同关于付款期限以及贷款期限等约定不明确，甚至存在互相矛盾的情况，致使原、被告在履行合同中发生争议。比如：1.原告拟申请贷款的金额没有明确；2.对原告获得银行核准贷款申请的期限没有约定；3.合同约定的首付款228000元远远低于被告尚未还清的银行贷款约45万元，而双方约定由原告还清该贷款后取回产权证、注销抵押登记。那么，原告在贷款审批通过后，应当支付的款项是228000元，还是45万元呢？因此还会出现原告申请的贷款金额与其支付的首付款之和，与房屋成交价款不一致的情况。4.合同约定于原告按揭审批通过之前办理房屋产权过户手续，又约定由原告在按揭审批通过后还清被告尚欠的房屋贷款。如果原告在其按揭审批通过后再还清被告尚欠的贷款，那又如何能在其按揭审批通过之前注销抵押登记，办理产权过户手续呢？（二）1.在二手房买卖合同中，按揭贷款是购房者经常选择的支付房款方式，该支付方式与一次性付款在本质上并无区别，均属于履行付款义务。故购房者在约定期限内获得银行对其贷款申请的核准（即与银行签订贷款合同），系购房者应当履行的合同义务，也是出售人判断购房者是否能够履行付款义务的主要依据。2.本案中，原告选择以按揭贷款方式支付购房款，则应当在约定的期限内获得银行对其贷款的核准。由于原告贷款是用于履行付款义务，但合同对原告申请贷款并获得核准的期限没有约定，故根据二手房买卖办理按揭贷款的交易习惯可以确定，原、被告共同向银行提交申请贷款的相关资料后15-20日内，贷款申请是否核准即可知晓。结合本案，原、被告于2018年4月2日提交贷款申请及资料，完成贷款面签手续，但截止7月初之前，贷款申请是否核准仍无结果。被告基于收取价款的合同权利，以及通常对贷款审批期限的认知，于4月24日催问贷款是否核准，并作出若5月10日前仍未或银行核准，则终止履行合同的意思表示。被告的上述行为，可以视为在合同对贷款审批期限未作约定的情况下，根据交易习惯要求原告履行合同义务，并明确作出若原告在合理期限内仍未获得贷款申请的核准，则解除买卖合同的意思表示。本院对此予以确认。4.原告的贷款申请在5月10日仍无结果，且原告亦未与被告就贷款期限达成补充约定，故被告主张解除合同依法成立。根据吉轩公司工作人员于2018年6月3日向被告回复的信息可以判断，原告已于当日之前收到被告解除合同的通知，但当事人没有提交解除通知到达原告具体日期的证据，故本院确认原告与被告签订的房屋买卖合同于2018年6月3日解除。5.需要特别说明的是，讼争房屋买卖合同依法成立，对原、被告具有法律约束力，双方应当按照约定或者交易习惯行使权力和履行义务。虽然原告提出贷款申请后，对银行核准发放贷款的时间不能确定，但这并不影响原告按照合同约定履行债务，也不影响被告在约定不明的情况下，依照交易习惯和法律规定行使合同权利。毕竟被告出售房屋的目的不仅在于收取价款，能否在约定期限内或者合理时间内取得价款也是其签订合同的目的之一。如果原告以不能确定银行贷款审核工作为由，要求被告只能等待，且在超过合理期限后仍无权解除合同，这对被告是不公平的。同理，被告也不能在合同没有明确约定的情况下，以第三方行为不受控制为由，既不履行诸如交付房屋、过户产权等义务，同时也否定原告享有解除合同权利。因此，讼争合同没有约定原告的贷款申请获得银行核准的期限，因原告申请按揭贷款已超过按照交易习惯可以确定的通常期限且无结果，经被告催告后，贷款审核结果仍然处于未知状态，原告也没有与被告就贷款期限及支付房款等事宜达成补充协议，致使被告的合同目的不能实现，故被告有权解除与原告签订的房屋买卖合同，解除合同于通知到达原告时生效。二、被告是否存在违约行为。本案中，原告选择按揭贷款方式支付购房款，故被告有义务配合原告办理贷款申请。事实上，合同签订后，被告与原告一起前往银行办理了面签手续，按照要求提交并签署贷款所需的相关资料。并且，结合被告与吉轩公司工作人员于2018年5月30日的对话内容可以看出，原、被告于4月2日提交资料办理贷款面签后直至5月30日，原告的按揭贷款申请一直没有结果，并非被告的原因造成的，吉轩公司工作人员称系银行系统升级所致。虽然被告于7月19日接到自称银行工作人员发出的短信通知，要求被告重新提交婚姻状况的资料，但被告在收到短信通知之前，就已经作出解除合同的意思表示，故被告未重新提交其婚姻状况资料的行为，不能视为违约。因此，在原告申请按揭贷款时，被告履行了配合义务，不存在未履行合同义务的情形。三、原告与第三人建行重庆分行没有建立合同关系，其要求第三人协助办理注销第三人和被告依据《借款合同》对讼争房屋进行的抵押登记的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告与被告签订的房屋买卖合同已于2018年6月3日解除。合同解除前，被告不存在违约行为。合同解除后，尚未履行的终止履行。因此，原告在合同已经解除的情况下，要求被告继续履行合同并支付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑华琼的全部诉讼请求。本案案件受理费6079元、保全费3520元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  仇修二〇一九年一月二十八日书记员  吴霜