云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2901民初2131号原告：李芳寿。委托诉讼代理人：李涛。委托诉讼代理人：彭南。被告：赵钟。被告：赵纲。二被告共同委托诉讼代理人：李本涛。原告李芳寿与被告赵钟、赵纲租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李涛、彭南，二被告的共同委托诉讼代理人李本涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芳寿向本院提出诉讼请求：1．判令二被告继续履行于2010年5月10日签订的《租房合同》，将“缘起客栈”交付给原告，接收原告按合同约定支付的租金；2．责令二被告搬出双廊“缘起客栈”，将双廊“缘起客栈”交付给原告；3．判令二被告对其损毁的客栈装潢进行复原修缮，即更换大门以及所有客房门的锁；4．判令二被告赔偿其占用客栈期间经营损失50万元；5．由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系徐某（已故）的父亲。二被告系兄弟关系。二被告在天生营的宅基地和院落相邻，徐某认为二人的宅基地和院落具备开客栈的条件，经过协商，2010年5月10日，徐某与二被告签订《租房合同》，约定徐某租用两户的宅基地及院落15年，租赁期限自2011年1月1日起至2025年12月31日止；租金4万元/年，共计60万元，签订合同时付20万元，2015年1月1日付20万元，2020年1月1日付20万元；徐某在租赁土地上建房，由徐某全额投资，合同期满，徐某所投资固定项目无条件归被告所有。两份租赁合同内容一致。合同签订后，徐某分别向二被告支付了第一期租金20万元，并于2010年4月至2011年3月筹措巨资建设客栈，客栈建成后起名“缘起客栈”，并办理了营业执照等手续，客栈经营状况良好。2014年8月26日，徐某因病去世，由于原告及徐某母亲居住在外地，且年事已高，不便办理客栈的相关后续事项，便于2014年12月31日发出《声明》，委托案外人高某女士办理“缘起客栈”租赁合同继续履行相关事宜。2015年1月10日，高某找到二被告商谈继续履行租房合同事项，并请二被告提供汇款账号以便支付第二期租金，但二被告拒不提供账号，拒接租金。此后，高某以电话、书面通知、见面等多种方式提出向二被告付款，但二被告仍拒收。2017年1月1日，二被告非法将客栈大门门锁及客栈内所有房间门锁撬开，强占客栈至今，为此原告及受托人高某多次与二被告协商无果。徐某为客栈经营筹措巨额资金，至今投资未收回，二被告违反合同约定，违反法律规定，强占客栈，其行为严重违反了原告作为徐某唯一继承人的合法权益，给原告造成了惨重经济损失，故原告诉至法院。被告赵钟、赵纲辩称，原告第1项诉讼请求是履约法律关系，第2、3、4项诉讼请求是侵权关系。针对原告第1项诉讼请求，原告不是合同当事人，按照合同相对性，原告不是本案适格原告，无权主张履行合同。针对第2、3、4项诉讼请求，原告不是物权所有人，同样无权主张侵权损害。综上，本案原告不适格，所诉无事实与法律依据，请法庭予以驳回。原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1．《租房合同》复印件2份（含合同附件被告身份证、宅基地平面图复印件），证明2010年5月10日，徐某分别与二被告签订《租房合同》，以及合同约定的内容；2．收条原件2份，证明徐某分别向二被告支付了第一期租金；3．营业执照、卫生许可证、特种行业许可证原件各1份，证明客栈建好后，徐某办理了经营用相关证照；4．委托书原件1份，证明2012年4月25日，徐某委托高某经营管理缘起客栈，处理与客栈相关事务，代收、代付相关费用；5．原告身份证、户口册原件各1份、派出所注销证明原件2份、声明复印件1份、村民委员会证明原件1份，证明徐某未娶妻，无子女，于2014年8月26日去世，徐某父亲李芳寿、母亲徐某某共同出具声明，认可高某为继续履行徐某与二被告的合同的受托人，认可并继续履行高某2012年4月25日委托书上的各项代理事项，徐某某去世后，李芳寿为徐某唯一继承人；6．会议记录、付款通知复印件各1份，证明2015年1月10日，高某按照委托权限与二被告召开会议，商谈继续履行租房合同事项，并请二被告提供收款账号，但二被告拒不提供账号，拒收租金，后高某书面通知二被告提供收款账号，但二被告仍不提供；7．（2017）云2901民初223号、（2018）云29民终214号民事裁定书复印件各1份，证明因二被告不愿继续履行合同，与案外人发生纠纷，案外人起诉后，一审、二审法院均认为原告应为徐某的继承人；8．原告申请证人高某、杨某出庭作证，证明徐某去世后，原告委托高某以及李海忠向二被告交纳租金，但二被告以徐某死亡为由，拒收租金，原告已经履行了按期付租金的义务。证人高某陈述：徐某是我妹夫的堂弟，李芳寿是徐某的父亲。徐某向二被告租赁了宅基地做客栈经营。2012年4月，徐某委托我帮忙打理客栈，主要是委托我交第二期租金等事宜，徐某担心有其他事情赶不回来，请我帮他办一下，还同时写了几份委托书给我。徐某去世后，快要到交第二期租金的期限，我同高家惠、李海忠等七人与二被告协商交租金事宜，但二被告不同意再租了，说徐某已经去世。一个星期后，我和高家惠、李海忠等人再次去找二被告交租金，要求对方提供账号，但二被告及其侄子均明确表示不租了，说徐某去世，合同不存在了。之后打电话给二被告，二被告仍不同意。证人杨某陈述：我因在双廊开客栈，认识李海忠。我见过二被告两次。第一次是2015年1月左右，李海忠约我去找二被告交租金，说房租到期了，要交房租。当时李海忠、高某和我等人去找二被告，二被告及他侄子等四人在场，当时高某拿了委托书等材料给二被告看，二被告说签订合同的人已经死了，他们不认合同，不收租金了，最后没有谈成。第二次是一两周之后，李海忠请我去找二被告再次协商租金事宜，但最后也没有谈拢。经质证，二被告对第2、7组证据三性无异议；对第1、6组证据三性不认可，认为系复印件；对第3组证据真实性和合法性无异议，但认为经营者死亡，证照已无意义；对第4组证据三性不认可；对第5组证据中原告身份证、户口册、派出所注销证明三性认可；对声明三性不认可，认为是复印件，对村民委员会证明三性不认可，认为村民委员会无权出具此类证明；对第8组证据认为证人证言不真实，不客观，证人与徐某、李海忠等有朋友、亲戚等关系，且与本案无关联，不认可，但能够证明徐某与案外人就案涉租赁房屋形成了其他法律关系并发生纠纷。本院依原告申请，从（2017）云2901民初223号民事卷宗中调取以下证据：1．公证书1份，原告欲证明二被告在2015年就与客栈经营者产生纠纷，导致顾磊明无法支付承包费，二被告的行为构成违约；2．接处警登记表1份，原告欲证明2017年1月2日，被告与客栈经营者顾磊明产生纠纷，占据了客栈；3．照片5张，原告欲证明门锁损坏情况以及二被告占据客栈自行经营接客。二被告质证对第1、2组证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，顾磊明于2015年11月26日申请提存，而合同约定期限是2015年1月1日，能够证明原告违约的事实；对第3组证据三性不认可，不能证明原告的证明方向。二被告向本院提交了以下证据：1．（2017）云2901民初223号、（2018）云29民终214号民事裁定书原件各1份，证明徐某与案外人就案涉租赁房屋形成了其他法律关系，与证人证言不相符；2012年5月4日徐某身体较好，不可能办理委托书让他人办理客栈事宜；徐某已死亡；2．委托书复印件1份，高某本人认可是其和徐某签字，证实原告提交的委托书与我方提交的委托书签字部分不一致，两份委托书中一份或者两份是虚假的。经质证，原告对第1、2组证据三性无异议，对被告证明方向不认可，能够证明委托书已经送达给二被告，该委托书与原告提交的委托书内容一致。本院认为，被告对原告提交的第2、7组证据及第5组证据中的原告身份证、户口册原件各1份、派出所注销证明原件2份三性无异议，本院予以采信；原告提交的第1组证据经二被告本人辨认，认可真实性，本院予以采信；第3组证据系原件，来源合法、真实，与本案有关联，予以采信；第4组证据系原件，与证人高某证言相印证，予以采信；第5组证据中上饶县天墩镇七峰村民委员会出具的证明系原件，来源合法、真实，与本案有关联，予以采信，声明不符合证据法定形式，不予采信；第6组证据不符合证据法定形式，不予采信；第8组证据中，对证人证言中相互印证的部分予以采信；本院依原告申请调取的证据中，第1、2组证据与本案的关联性无法确认，不予采信；对第3组证据，二被告在（2017）云2901民初223号案件中认可其真实性，该组证据与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与徐某某（已于2015年11月10日去世）原系夫妻，二人共同生育子女四人，分别为长女李某花、次子李某忠、三女李某红、四子徐某（已于2014年8月26日去世，生前未结婚，未生育子女）。二被告系兄弟，两户有位于大理市块。2010年5月10日，徐某（乙方）分别与被告赵钟、赵纲户（甲方）签订《租房合同》，约定乙方租用甲方位于大理市天生营的宅基地及院落，由乙方投资新建及经营，租赁期限15年，自2011年1月1日起至2025年12月31日止；租金4万元/年，共计60万元，分3次付清，双方签订合同之日付20万元，2015年1月1日付20万元，2020年1月1日付20万元；乙方全额出资在租地上建房，合同期满，乙方所投资固定项目无条件归甲方所有；合同还约定了双方其他权利义务及违约责任等事项。两份《租房合同》均附有“总平面布置图”。合同签订后，徐某向二被告分别支付了首期租金20万元。此后案外人李海忠、王民、周旭平、高家芬、高家兵、刘明、李海兰七人共同出资在该两块宅基地上建盖房屋用以经营客栈，并将客栈承包给案外人顾磊明经营。2012年2月6日，徐某对顾磊明经营、管理的玉几观缘客栈以“大理市双廊镇缘起客栈”的名称到大理市工商行政管理局办理了个体工商户营业执照。2012年4月25日，徐某向高某出具委托书，委托事项为：全权经营管理“大理市双廊镇缘起客栈”，处理与客栈相关的事务，代为签署与客栈建设、管理、经营相关的合同；代为收取或支付与客栈建设、经营、管理相关的收入和费用；与相关部门办理与客栈有关的手续，递交或领取文件、文书；办理客栈公司注销、变更相关手续。代理期限为2012年4月25日至客栈变更手续完毕。2014年8月26日，徐某去世。2015年1月，高某、李海忠等人与二被告协商支付第二期租金事宜，二被告认为徐某已死亡，表示不愿意接收租金。2016年12月，顾磊明合同履行期满，将客栈交回李海忠、王民、周旭平、高家芬、高家兵、刘明、李海兰七人。2017年1月1日，二被告搬入客栈使用至今。诉讼过程中，李某花、李某忠、李某红均向本院提交书面《声明》，明确表示放弃本案中的相应实体权利，不再参加本案诉讼。本院就本案评析如下：对于原告第1项诉讼请求。原告主张案涉土地的使用权利及房屋属于徐某遗产，应由原告继承，原告是徐某生前与其共同居住的人，可以按照原租赁合同租赁案涉房屋及土地。本院认为，首先，承租人在房屋租赁期间死亡的，租赁上的权利义务并不依继承关系转为其继承人继承。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该条文是对承租人生前共同居住人的居住权的规定，该制度的目的在于保护共同居住人的居住权。此处的“共同居住的人”应理解为承租人生前在租赁房屋中与承租人共同居住的人。本案租赁物用于经营客栈，原告未举证证明其与承租人在租赁房屋中共同居住。故原告无权据此要求出租人按照原租赁合同履行权利义务。本案原告亦未举证证明其存在其他可以按原租赁合同租赁该房屋的法定情形，故本院对原告该项主张不予支持。对于原告第2、3、4项诉讼请求，其成立的前提是原告有权使用租赁物，因本案原告未举证证明其存在可以按原租赁合同租赁案涉租赁物的情形，故原告要求二被告承担交付租赁物、恢复原状及赔偿损失的侵权责任无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李芳寿的全部诉讼请求。案件受理费8,800元，由原告李芳寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长 王 娟审判员 马 泽审判员 袁惠琼二〇一九年一月二十五日书记员 杜啟明