北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初19810号原告：张兰兰，女，1982年10月5日出生，汉族，德馨汇丰（北京）电子工程有限公司职员，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田雷（张兰兰之夫），1982年6月27日出生，汉族，德馨汇丰（北京）电子工程有限公司职员，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张志刚，北京璐祥民嘉律师事务所律师。被告：于建平，女，1976年8月17日出生，汉族，华夏时报记者，现住北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。第三人：周龙春，女，1975年10月6日出生，汉族，职业不详。原告张兰兰与被告于建平、第三人周龙春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰兰及其委托诉讼代理人田雷、张志刚，被告于建平及其委托诉讼代理人李海到庭参加诉讼，第三人周龙春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兰兰向本院提出诉讼请求：1．判令于建平继续履行合同及协议，向张兰兰支付购房款220万元及按照应付购房款的每日千分之三计算的滞纳金，其中，110万元应付购房款的滞纳金天数自2017年4月21日起至实际付清之日止，其余110万元应付购房款的滞纳金计算天数自2017年5月31日起至实际付清之日止；2．判决于建平承担本案诉讼费。诉讼过程中，张兰兰变更诉讼请求：1．判令于建平继续履行合同及协议，向张兰兰支付购房款228万元及按照应付购房款的每日千分之三计算的滞纳金，其中，110万元应付购房款的滞纳金天数自2017年4月21日起至实际付清之日止，其余118万元应付购房款的滞纳金计算天数自2017年5月31日起至实际付清之日止；2．判决于建平承担本案诉讼费。事实与理由：张兰兰与于建平于2016年2月24日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，于建平购买张兰兰位于北京经济技术开发区房屋，合同总价款为230万元。签订合同前，张兰兰已向于建平明确告知房屋分别抵押给了交通银行和周龙春，张兰兰卖房就是为了归还交通银行和第三人的借款，于建平没有提出异议。于建平于原合同签订后向张兰兰父亲支付了10万元购房定金，张兰兰依约于2016年3月1日将房屋钥匙交给了于建平。因资金问题，张兰兰与于建平及周龙春于2017年3月6日经协商达成一致，签订了三方《协议书》，对解除房屋抵押的时间和原合同中约定的付款方式进行了变更，并同时约定，于建平未按照约定时间支付款项的，按照每日千分之三计算并向张兰兰支付滞纳金。2017年4月19日，因房价上涨，张兰兰与于建平签订了《房屋成交价变更协议书》，将原合同中约定的房屋成交价由142万元变更为150万元，原合同总价相应变更为238万元，双方于当日完成了网签。签订合同及《协议书》后，张兰兰一直按照约定履行，但于建平除10万元定金外，未支付任何购房款，现房屋已经过户到于建平名下，于建平至今仍未支付剩余228万元购房款。故诉至法院。于建平辩称，张兰兰、于建平及周龙春于2017年3月6日签订的《协议书》中第三条约定“非经乙方和丙方同意，该委托为不可撤销之委托”，也就是收取于建平给付购房尾款的权利属于周龙春，且没有周龙春和于建平的同意不可撤销。直到今日，张兰兰和周龙春也没有和于建平协商，更不用说同意了。相反，于建平多次以书面及信息方式通知周龙春和张兰兰，要求确认尾款，但张兰兰和周龙春均没有正式回复于建平，即使到现在，于建平仍同意在法院审查清楚后，可以将尾款支付给张兰兰。于建平承担的仅限于支付房屋尾款220万元，不应支付违约金，也不应该承担诉讼费用，同时还应扣除因张兰兰违约应承担的违约金15万元、一审诉讼费用和保全费，以及强制执行期间的迟延履行金。张兰兰和于建平之间因房屋买卖合同发生的纠纷已经由北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初9529号民事判决书，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终10268号民事判决书，北京市高级人民法院作出的（2018）京民申409号民事裁定书，均已经确认事实，而且判决张兰兰承担违约金15万元。房屋总价款是230万元，本案中，张兰兰起诉后又增加所谓的8万元购房款不符合真实情况。于建平和张兰兰之间的买卖合同中介方是北京存房房地产经纪有限公司，其出具的《情况说明》中明确证明了“为了顺利通过网签，经买卖双方口头协商将房屋成交价格提高为150万元，家具家电及装修调整为80万元，总房款不变，仍为230万元”，该份证据已经完全说明了房屋的总价款还是230万元，且（2017）京0115民初9529号民事判决书中认定了购房总价款230万元，认定张兰兰已经将上述收取购房款的权利转让给周龙春，直到现在，张兰兰和周龙春都没有通知于建平，由于张兰兰违约，导致其中一笔付款条件（公积金房款）至今没有达到，法院强制执行办理房产过户，于建平无法取得公积金贷款，给于建平造成巨大经济损失。于建平为了尽快解决问题，多次以书面及信息方式通知周龙春要求确认如何支付尾款，均没有正式回复于建平。至今没有支付尾款是因为张兰兰过错导致，张兰兰主张的所谓违约金、案件受理费不应由于建平承担。周龙春未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月24日，在北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）的居间下，于建平（买受人）和张兰兰（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定由于建平购买张兰兰名下的位于北京经济技术开发区房屋（以下简称1603号房屋），房屋总价款为230万元。该房屋的抵押状况为已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为110万元，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年3月10日前办理抵押注销手续。买卖合同附件二《公积金贷款付款方式补充协议》约定，该房屋按套计价，房屋成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计230万元，此价格为出卖人净得价，不含税。买受人采取公积金贷款付款方式支付该房屋成交总价款，买卖双方应于2016年3月31日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为113万元。买受人于2016年3月23日前且网签后支付出卖人购房款36万元，面签当日（2016年3月31日前）支付出卖人购房款42万元，支付方式为搜房托管，过户当日（2016年4月25日前）支付出卖人购房款29万元，支付方式为资金监管。周龙春为涉案房屋的另一个抵押权人。2016年2月23日，于建平向张兰兰支付定金10万元，张兰兰向于建平出具定金收条，后张兰兰将1603号房屋交付给于建平，于建平对房屋进行了重新装修并入住。2016年8月31日，因张兰兰未如约于2016年3月10日前办理1603号房屋解除抵押手续，于建平和张兰兰达成补充协议，其上载明：1、由于卖方张兰兰自身原因导致该房屋至今没有解除抵押，导致不能办理过户手续，买卖双方承诺2016年9月9日前对该房屋解除抵押；2、该房屋产权过户到买方于建平名下前该房屋使用权交付买方于建平。后因张兰兰仍未按约定解除房屋抵押手续，于建平于2016年9月30日将张兰兰起诉至本院，经调解，张兰兰同意于2017年1月7日前解除房屋抵押，如未按约定期限履行约定，则按照房屋买卖合同约定支付违约金。后张兰兰仍未按照约定解除房屋抵押。为解除涉案房屋抵押，2017年3月6日，张兰兰（甲方）、于建平（乙方）、周龙春（丙方）签订《协议书》，对房屋抵押及购房款支付达成协议。《协议书》约定在签订合同当日，甲方交付丙方6000个橡胶隔离锥桶以及13万元，丙方负责出资解交通银行慧忠里支行作为抵押权人的抵押登记和丙方作为抵押权人的抵押登记；乙方已支付甲方购房款10万元，剩余房款220万元，甲方委托丙方代理解押、过户，代收尾款，视为乙方履行购房合同，丙方按月收取为甲方解除交通银行110万元的垫资服务费3万元，从解押后的第二个月起算；该房屋款35万元将由乙方汇入亦庄建委的指定监管账户，该监管账户卡和持卡人身份证原件交由丙方保管，直到解除监管为止，该房屋不监管部分的款项75万元在甲乙双方做房屋面签的同时支付给丙方，剩余款项110万元为乙方申请公积金贷款的款项，在公积金中心放款后甲方全部给付丙方，至此，甲方和丙方所有债权债务关系解除。乙方未按本协议约定支付给甲方相应款项的，每迟延一天，乙方按应付款项的千分之三支付滞纳金给甲方。甲方未按本协议约定办理房屋过户手续的，每迟延一天，甲方按应付款项的千分之三支付滞纳金给付乙方。上述《协议书》签订后，因张兰兰无支付能力，为了能够解除房屋抵押，于建平于2017年3月6日代张兰兰向周龙春支付13万元，后又于2017年4月5日代张兰兰向周龙春支付垫资服务费3万元。在周龙春收到于建平垫付的款项后，1603号房屋设定的抵押权登记分别于2017年3月20日和2017年3月27日注销。涉案房屋抵押权登记注销后，张兰兰和于建平于2017年4月19日签订《房屋成交价变更协议书》，协议载明：因房价上涨（原因），买卖双方协商一致，将《买卖合同》中约定的成交价格由142万元变更为150万元。当日，双方办理网签手续，签订合同编号为C1509893的《存量房屋买卖合同》（网签合同），于2017年4月21日办理面签手续。后双方因过户问题产生争议，于建平于2017年5月4日起诉至本院。在（2017）京0115民初9529号案件庭审中，于建平主张双方办理完网签及面签手续后，因张兰兰户口页婚姻状况一栏空白故未能办理缴税事宜，后张兰兰无故拖延办理房屋缴税及过户手续，并提出涨价要求，于建平认为张兰兰延迟办理解抵押手续并拒绝履行合同的行为构成违约，应当承担违约责任，于建平为证明其主张向法庭提交张兰兰户口本复印件、中介机构存房经纪公司出具的情况说明、双方的短信记录。存房经纪公司出具的情况说明载明：“…2017年4月19日原被告双方完成了房屋网签合同签署，为了更顺利通过网签，经买卖双方口头协商，将房屋的成交价格提高为150万元，家具家电及装修费调整为80万元，总房价款不变，仍为230万元，在协商一致后，双方签订了网签合同。…在21日下午面签的同时，我给双方预约缴税时被告知，卖方张兰兰的户口本婚姻状况一栏为空白，不符合交税要求，不能进行缴税。…4月27日上午，卖方张兰兰给我打电话，告诉我，她用于给卖方转账的光大银行的银行卡丢失，她已经将银行卡挂失了，并要求我将双方于19日签订的房屋网签合同撤销。…截至目前卖方一直没有给我新补的银行卡号”。双方的短信记录载明：“张兰兰：…如果你们愿意多出一些咱们就把合同都改过来继续往下走，早点把这事解决，…你要是执意告就告吧，我啥也没有”。本院在2017年6月30日作出的（2017）京0115民初9529号民事判决书中认定，张兰兰延迟履行解抵押手续且在办理完网签、面签手续后以涨价为由拒绝继续履行原合同，张兰兰存在违约情形。且张兰兰将指定的监管账户的银行卡丢失导致于建平未按照《协议书》之约定将购房款中的35万元支付至该监管账户，对此于建平不存在恶意；《协议书》已约定剩余购房款由于建平直接支付给周龙春，可以认定张兰兰已将上述收取购房款的权利转让给周龙春，故张兰兰以于建平逾期向其支付购房款为由要求解除合同并支付违约金的反诉请求于法无据。至于剩余购房款，当事人可依据《协议书》之约定另行主张。本院判决：一、张兰兰继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并协助于建平办理房屋权属转移登记手续；二、张兰兰向于建平支付违约金15万元；三、张兰兰返还于建平垫付资金16万元；四、驳回于建平的其他诉讼请求；五、驳回张兰兰的全部反诉请求。张兰兰不服一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理查明的事实同一审法院认定事实，于2017年10月31日作出（2017）京02民终10268号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后，张兰兰向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2018年6月7日作出（2018）京民申409号民事裁定书，驳回张兰兰的再审申请。现涉案房屋经于建平申请法院强制执行已经过户至于建平名下，于建平尚未支付剩余房款。张兰兰以于建平未支付剩余购房款构成违约为由诉至本院。另查明，于建平分别于2018年3月22日、4月1日、4月27日、5月25日向张兰兰发送短信，同时于2018年3月22日、5月25日向周龙春发送短信，其中5月25日向张兰兰发送短信载明：……本人只得向大兴区人民法院强制执行，目前房屋的强制过户已执行完毕，现本人正式通知你。请遵守法律规定，履行法院判决，另外，在法院审理阶段，你称已经将相关款项支付给了周龙春（张兰兰、于建平和周龙春签订的三方协议已经终止），相应的收款人变更为你张兰兰。为了减少诉累，也有利于保护你的权益，现本人同意将相应的款项在扣除你应当承担的违约金、诉讼费、迟延履行金等款项后直接支付给你，但前提是你须提供周龙春确认的书面材料。如果你未能及时提供或提供的材料不符合法律规定，因此造成的所有损失均由你自行承担。本人已四次向你发送告知短信，并通过EMS向你发出书面告知函，望你及时回复并按照法律规定执行。于建平向周龙春发送的短信亦是上述相关内容。庭审中，张兰兰提交了周龙春于2017年6月15日出具的说明书和声明书及周龙春于2017年11月23日出具并加盖北京姜世宽保国际投资担保有限公司合同专用章的情况说明，载明：张兰兰与于建平、周龙春三人签订《协议书》的主要目的是要周龙春解除涉案房屋抵押，张兰兰委托周龙春收取房款，张兰兰用房款归还周龙春的借款，三方没有通过协议书转移张兰兰与周龙春的债权债务。协议签订当天，张兰兰与周龙春签订了经公证的借款合同。张兰兰与周龙春是债权债务关系，没有转移过双方之间的债权债务，周龙春及其北京姜世宽保国际投资担保有限公司与于建平没有任何关系，没有收到于建平房款，在周龙春要求下，张兰兰已将所有借款及相关费用向周龙春还清，解除与张兰兰之间的委托关系。诉讼中，张兰兰申请诉讼保全，请求查封涉案房屋，本院已依法采取保全措施，对涉案房屋进行了查封。本院认为，张兰兰与于建平就双方之间的房屋买卖合同纠纷，法院已作出判决，认定因银行卡丢失导致于建平无法打款，张兰兰提出涨价拒绝履行合同，构成违约，并判决张兰兰继续履行合同，向于建平支付违约金，对张兰兰主张的于建平构成违约的事实未予认定，并驳回张兰兰要求于建平支付违约金的反诉请求，现法院判决已发生法律效力。对于双方争议房屋总价款数额。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）虽约定房屋成交价格为142万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价88万元，但该合同附件二同时约定该房屋按套计价，房屋成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价，此价格为出卖人净得价。该合同已经法院生效判决确认为有效合同。从上述合同约定可以看出，该房屋为按套计价，房屋成交总价为出卖人净得价。虽然双方在签订网签合同当日同时签订了《房屋成交价格变更协议书》，将房屋成交价格由142万元变更为150万元，且写明了变更原因为房屋价上涨，但双方并未约定整套房屋价格变更或出卖人净得价的变更，同时结合房屋中介机构存房经纪公司出具的情况说明所载明的提高成交价是为了顺利通过网签，实际网签成交价格为150万元以及张兰兰所述存房经纪公司收走该变更协议书的情况，本院认定双方之间的房屋成交总价即出卖人净得价为230万元，张兰兰主张房屋总价款调整为238万元，证据不足，本院不予采信。于建平已支付房款10万元，尚欠220万元。对于双方争议的于建平是否应向张兰兰支付剩余房款问题。张兰兰与于建平及周龙春三人对于剩余房款的支付签订了《协议书》，约定于建平将房款支付给周龙春。鉴于周龙春出具书面材料说明其与张兰兰不存在债权债务转移，且张兰兰已归还其全部借款并提出解除双方之间的委托收款关系，而于建平亦未实际向周龙春支付剩余房款，故于建平应将尚未支付的剩余房款支付给张兰兰。对于双方争议的于建平未支付剩余房款220万元，是否构成违约问题。根据张兰兰与于建平及周龙春三方签订的《协议书》的约定，于建平应将房款支付给周龙春。但协议签订后，张兰兰违约涨价拒绝履行合同并丢失监管账户卡，致使于建平无法支付房款，且于建平于2017年5月4日诉至法院，法院生效判决已认定张兰兰构成违约，并承担违约责任，张兰兰未收到房款是其自身原因造成，未认定于建平构成违约。根据于建平向张兰兰发送的短信可知，法院判决生效后，于建平亦多次通知张兰兰与周龙春关于支付房款事宜，但张兰兰未予答复，怠于接收房款，故本院认定于建平尽到了付款通知义务，不应承担违约责任，对张兰兰主张于建平未支付剩余房款构成违约，并要求于建平按协议约定支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、于建平于本判决生效后七日内支付张兰兰房款220万元；二、驳回张兰兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12520元，由张兰兰负担6420元（已交纳），由于建平负担6100元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由张兰兰负担2500元（已交纳），由于建平负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇一九年一月十一日书记员  董 惠