广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终1224号 上诉人(原审被告、申请执行人）：黄振建，男，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：陈照光，广西建梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：秦子杰，男，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：杨健莲，广西益远（藤县）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：莫永新，男，汉族，广西梧州市人，居民，住广西梧州市万秀区。 原审第三人（被执行人）：李亚英，女，汉族，广西梧州市人，居民，住广西梧州市万秀区。 上诉人黄振建因与被上诉人秦子杰、原审第三人莫永新、李亚英案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2017）桂0422民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄振建上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《厂房场地租赁合同》的时间及收据形成时间是在上诉人办理抵押登记之后，被上诉人与莫永新倒签日期是为了规避法律；2、莫永新以现金方式一次性支付二十年租金不符合常理；3、上诉人与莫永新签订借款抵押合同时，莫永新没有反映厂房有出租的事实，上诉人也没有发现被上诉人使用厂房的现象，仅凭《厂房场地租赁合同》及收据无法证实租赁关系是在上诉人办理抵押登记之前；4、被上诉人与莫永新不存在真实的租赁关系，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 秦子杰答辩称，一审判决事实清楚，请求维持原判。 莫永新、李亚英没有向本院提供陈述意见。 秦子杰向一审法院起诉请求：1、确认原告与莫永新于2012年3月1日签订的《厂房场地租赁合同》有效，并继续履行至期满；2、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2011年6月17日，第三人莫永新将其名下的坐落于藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地（土地使用权证：藤国用（2006）第xxx号）抵押给藤县农村合作联社塘步信用社，抵押贷款金额为4800000元。藤县农村合作联社塘步信用社于2013年8月14日撤销对上述宗地的抵押。2014年5月22日，莫永新、李亚英与黄振建签订《抵押借款合同》，约定莫永新、李亚英向黄振建借款7500000元。莫永新、李亚英自愿用其所有的藤州糖仓3618.93平方米土地作抵押，后莫永新、李亚英的委托代理人柯耀东持《公证书》到藤县国土资源局申请办理土地抵押登记手续。2014年5月29日，藤县国土资源局为莫永新、李亚英用于抵押的藤州糖仓3618.93平方米土地办理了抵押登记手续，出具了《藤他项（2014）第xxx号他项权证书》，抵押权人：黄振建，存续期限：2014年5月29日至2014年6月22日。该院于2015年4月9日作出（2014）藤民初字第1066号民事判决书，判决：“一、由被告莫永新、李亚英偿还原告黄振建借款7500000元及利息；二、原告黄振建对被告莫永新、李亚英用于抵押担保的坐落于藤州镇胜西中胜即建设路藤州糖仓3618.73平方米土地（土地证号:藤国用（2006）第x**）享有优先受偿权；……”。（2014）藤民初字第1066号民事判决书发生法律效力后，黄振建于2015年8月7日向该院申请强制执行。该院于2015年9月30日作出（2015）藤执字第657-1号执行裁定书依法查封被执行人莫永新名下的坐落于藤州镇胜西中胜即建设路藤州糖仓3618.73平方米土地（土土地证号:藤国用（2006）第x**及房屋所有权（产权证号：藤房权证藤州字第××号上编号1、2、3、4房屋）；并委托评价机构对上述财产的价值进行评估，评估价值为7017140元。之后委托广西鑫锐拍卖有限公司对上述财产进行公开拍卖，经三次公开拍卖，均无人参加竞买而流拍。该院于2016年5月9日作出（2015）藤法执字第657-3号执行裁定书，裁定：“……二、上述被执行人莫永新名下的坐落于广西藤县藤州镇胜西中胜即建设路藤州糖仓3618.73平方米土地使用权及房屋所有权，作价4500000元，归申请人黄振建所有，抵偿被执行人莫永新所欠申请执行人黄振建的4500000元债务……”。2017年7月5日，黄振建、潘文夏办理了坐落于藤县（藤州糖仓）2号仓库等3处共有宗地面积：3618.93平方米/房屋建筑面积：971.59平方米的不动产登记〔桂（2017）藤县不动产权第xxx号〕。该院于2017年8月23日作出（2015）藤法执字第657号公告，责令至今使用、居住在藤县藤州镇胜西中胜即建设路藤州糖仓3618.73平方米土地及房屋的有关人员在2017年9月8日前迁出房屋及退出土地，将有关财物搬走。秦子杰以其对上述土地及房屋享有合法的租赁权为由，于2017年9月6日向该院提出执行异议申请，请求该院对上述土地及房屋停止强制执行。该院于2017年10月13日作出（2017）桂0422执异19号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。秦子杰于2017年10月20日签收（2017）桂0422执异19号执行裁定书。秦子杰于2017年11月1日向该院提起民事诉讼，请求确认秦子杰与被告莫永新签订的《厂房场地租赁合同》有效，并继续履行至期满。该院于2017年11月3日立案受理本案。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”故本案需要审查原告秦子杰在该院2015年9月30日查封执行标的之前是否签订合法有效的书面租赁合同，原告是否占有使用执行标的。一、关于《厂房场地租赁合同》是否真实有效的问题。《厂房场地租赁合同》是原告秦子杰与第三人莫永新的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定。原告提交的收据证实第三人莫永新收到了原告交付藤州糖仓土地及房屋二十年租金168万元，莫永新也承认原告已经付清了二十年的租金168万元。原告与莫永新均承认厂房场地租赁合同是2013年补签的，租赁合同的落款时间“2012年3月1日”是依实际交付租赁物及租期起算时间。根据现有证据不能认定《厂房场地租赁合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故认定原告与被告莫永新签订的《厂房场地租赁合同》是合法有效的。对被告黄振建称原告与莫永新恶意串通损害其的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，原告与莫永新之间的租赁是无效的意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告黄振建应当提交证据证实原告与莫永新之间的租赁行为属于恶意串通，但被告黄振建并未能提交证据予以证实，其应当承担举证不能的法律后果，故对被告黄振建的意见不予采纳。二、关于原告是否占有使用租赁物的问题。第三人莫永新称2012年3月份已经将藤县藤州糖仓土地及房屋交给原告管理使用。根据该院在申请执行人黄振建与被执行人莫永新、李亚英合同纠纷一案中，诉争的土地及房屋是有人使用、居住的。根据原告提交的诉争土地及房屋的照片，诉争的房屋二楼已经重新装修，综合全案证据，认定在该院查封执行标的之前原告已经占有使用租赁物。三、关于原告对藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地及房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。原告秦子杰享有的租赁权是否能对抗被告黄振建享有的抵押权？关键在于权利设定的先后顺序。本案诉争的土地先后设立了二个已登记的抵押权，2011年6月17日至2013年8月14日期间藤县农村信用合作社塘步镇信用社对诉争土地享有抵押权，塘步镇信用社对原告与莫永新之间的租赁关系没有异议。被告黄振建对诉争土地享有抵押权的登记时间是2014年5月29日。原告与莫永新之间的租赁合同成立生效时间在2014年5月29日之前，原告的租赁权设立在先，被告黄振建的抵押权设立在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”原告与莫永新之间的租赁关系不受被告黄振建抵押权的影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条的规定，虽然被告黄振建通过实行抵押权取得诉争土地及房屋的不动产权，但是原告与莫永新之间的租赁关系在黄振建对诉争土地享有抵押权前已成立，租赁合同在有效期内对诉争土地及房屋的受让人继续有效，对原告请求继续租赁合同的，该院予以支持。对被告黄振建称根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不应支持原告的诉讼请求的意见。原告与莫永新的租赁关系成立时，抵押权人是藤县农村信用合作社塘步镇信用社，莫永新按照约定归还了塘步镇信用社的借款本息，该抵押权并未实现，本案并不属于“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”情形，被告黄振建的反驳意见于法无据，该院不予采纳。故原告秦子杰对藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地及房屋享有合法的租赁权，足以排除该院对藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地及房屋的强制迁出执行措施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，停止对原告享有租赁权的坐落于藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地及房屋采取强制迁出的执行措施。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当依约定全面履行合同义务，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定，对原告请求确认原告与第三人莫永新签订的《厂房场地租赁合同》有效，并继续履行《厂房场地租赁合同》至期满的请求，该院予以支持。在该院查封诉争土地及房屋之前，原告与莫永新已经签订了合法有效的书面租赁合同，原告并占有使用诉争的土地及房屋，原告对诉争土地及房屋的租赁权设立在先，被告黄振建对诉争土地的抵押权设立在后，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故该院停止对原告享有租赁权的坐落于藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地及房屋采取强制迁出的执行措施。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，本案经该院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告秦子杰与第三人莫永新签订的《厂房场地租赁合同》有效，并继续履行至租赁期满；二、停止对原告秦子杰享有租赁权的坐落于藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地及房屋采取强制迁出的执行措施。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人秦子杰与原审第三人莫永新之间是否存在租赁关系？二、被上诉人秦子杰对涉案土地和房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 被上诉人秦子杰与原审第三人莫永新虽然签订了《厂房场地租赁合同》，合同上的签订时间是2012年3月1日，但双方都承认该时间不是合同真正签订的时间，是属于倒签的时间。对《厂房场地租赁合同》真正签订的时间，秦子杰与莫永新说法不一，秦子杰说是2013年12月底，莫永新说大概是2013年6月份。对于2012年3月1日莫永新出具的《收据》，该收据载明莫永新一次性付清二十年租金168万元，对于该168万元租金，秦子杰与莫永新都认为由三部分组成：借款20多万元、货款80多万元、现金60多万元，但秦子杰称现金为63万元，莫永新称现金为68万元，且上述借款、货款及所交付的现金，秦子杰和莫永新均没有提供其他证据相佐证。而且对于厂房租赁，一次性交付二十年租金不符合日常交易习惯。故被上诉人秦子杰所提交的证据不足以证实其已交付租金168万元给莫永新的事实。另外，被上诉人秦子杰也没能提供充分的证据证实其自2012年3月1日起就占有、管理、使用讼争的土地及房屋，故仅凭上述《厂房场地租赁合同》和《收据》不能认定秦子杰与莫永新之间存在真实的租赁关系。由于秦子杰没能提供充分的证据证实其在人民法院查封前已签订有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋土地，故秦子杰应承担举证不能的法律后果。因此，秦子杰对涉案的土地和房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定秦子杰对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，而判决确认《厂房场地租赁合同》有效、并继续履行至租赁期满，以及停止对秦子杰享有租赁权的坐落于藤县藤州镇胜西中胜即建设路3618.93平方米土地及房屋采取强制迁出的执行措施错误，本院对此予以纠正。 综上所述，黄振建的上诉请求成立，应予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2017）桂0422民初1955号民事判决； 二、驳回被上诉人秦子杰的诉讼请求。 一审案件受理费19920元，二审案件受理费19920元，合计39840元，由被上诉人秦子杰负担（二审案件受理费上诉人黄振建已预交，判决生效后由秦子杰返还黄振建）。 本判决为终审判决。 审判长 曾 超 审判员 刘创祥 审判员 林 远 二〇一九年一月九日 法官助理陆照民 书记员黄诗媚