广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15166号原告：中山市合家乐物业服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：杨玲，职务经理。委托诉讼代理人：钟强，男，1962年出生，汉族，住广东省中山市，系原告的总经理。被告：中山市天润盛兴工业园开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张志东，职务执行董事、经理。委托诉讼代理人：邓华坚，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景文，xx律师事务所律师。原告中山市合家乐物业服务有限公司与被告中山市天润盛兴工业园开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟强、被告委托诉讼代理人张景文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费39266元、违约金53086元，共计92352元。事实和理由：原告于2016年8月10日与天润盛兴工业园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为天润盛兴工业园提供物业管理服务，原告按建筑面积1.3元/平方米标准向天润盛兴工业园业主收取物业服务费。同时依照《物业服务合同》第十二条规定，原告有权利追究天润盛兴工业园业主或使用人逾期交费的违约责任。被告系天润盛兴工业园6栋602房业主和使用人，经原告多次催促，被告至今仍欠缴2016年8月至2018年12月物业服务费及违约金。被告欠费期间原告仍向其提供正常的物业管理服务。被告的违约行为已严重侵害原告权益，为维护原告合法利益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告答辩称，我司无须支付服务费、违约金：1、该房的业主及使用人为梁越越，2014年10月15日梁越越购买了被告开发的天润盛兴工业园6栋602号厂房，双方因支付购房款问题在中山市第二人民法院诉讼，案号为（2018）粤2072民初1687号，该案一审判决梁越越应向被告支付购房款，由此可见，梁越越才是6栋602号厂房的业主及使用人，为查明本案事实，应当追加梁越越作为本案的被告；2、由于（2018）粤2072民初1687号案正在二审，案号为（2018）粤20民终6687号，本案应中止审理，待上诉案件审结完毕之后再继续审理本案；3、即使法院认为我司需要支付服务费及违约金，我司认为违约金过高，按照日息千分之三即年利率为109.5%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金不应高于本金的30%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2016年8月10日，中山市阜沙镇天润盛兴工业园业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订《物业服务合同》约定由乙方向工业园业主或非业主使用人提供物业服务，服务期限自2016年8月10日至2021年6月30日止。收费标准为工业厂房按建筑面积每月每平方米1.3元，双方约定乙方从2016年8月10日开始实施物业服务工作，并在2016年8月10日起按新标准计收物业服务费，以后每次收物业服务费的时间为每月5日前。双方又约定，业主或非业主使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三缴纳滞纳金。业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的甲方应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取公示或向人民法院起诉。当物业服务费收缴率低于80%时，乙方可告知甲方15日后，乙方有权单方解除物业服务合同，退出本小区物业服务。非业主使用人不履行义务时，由业主承担连带交费责任。合同另对物业服务事项、甲乙双方责任等其他事项进行了约定。另查明，中山市天润盛兴工业园开发有限公司诉梁越越、黄燕青商品房预售合同纠纷一案本院于2018年2月1日立案，后本院于2018年8月31日作出（2018）粤2072民初1687号民事判决，认定双方就xxx号xxx房形成买卖合同关系，判令被告梁越越及其妻子黄燕青向中山市天润盛兴工业园开发有限公司支付购房款1239000元及利息。梁越越、黄燕青不服，向中山市中级人民法院提出上诉，现该案二审尚未审结。再查明，座落于中山市**中山市盛兴工业园开发有限公司**楼**的房产产权登记时间为2014年9月3日，登记权利人为中山市天润盛兴工业园开发有限公司，登记建筑面积为1040.82平方米。原告随民事诉状提供具体计算清单对自己所主张的诉讼标的作进一步详细说明，在计算清单中列明，原告主张的物业服务费起止时间为2016年8月1日至2018年12月31日，每月1354元，违约金起止时间为2016年11月1日至2018年12月31日，以主张的物业服务费本金为基数按每日3‰计算。另庭审中原告称案涉的xxx号xxx房由被告开发建设，在中山市阜沙镇天润盛兴工业园业主委员会成立前该原告、被告之间已订有协议，由原告为该工业园提供前期物业服务，鉴于原告未举证前期物业服务相关协议，原告同意变更主张物业服务费的起止时间为2016年8月10日至2018年12月31日止。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方对原告已为天润盛兴工业园园区提供物业服务以及案涉xxx房的建筑面积、服务费收费标准并无争议，双方争议焦点在于原告是否有权向被告主张物业服务费、违约金以及原告与中山市阜沙镇天润盛兴工业园业主委员会签订的《物业服务合同》中约定违约金按每日千分之三计算标准是否过高。本院逐一分析如下:一、被告主张梁越越是案涉xxx房的实际产权人和使用人，故原告应向梁越越主张权利并要求本院追加梁越越为被告、中止案件审理等待另案二审审理结果。《物业服务合同》第十二条中已明确约定非业主使用人不履行义务时，由业主承担连带交费责任，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，案涉的xxx房至今仍登记在被告名下，故即使另案二审认定被告与梁越越的房屋买卖合同关系有效并已经实际交付房屋，但产权依法尚未变更登记过户，所有权仍未转移，被告所主张事实并不是免除被告合同义务的理由，原告要求作为业主的被告履行交费义务并无不妥。另外，被告提出该抗辩理由后，原告仍坚持原诉讼请求不要求本院追加梁越越为被告是原告自有民事权利的处分，故本案并无追加被告参与诉讼的必要。若被告支付物业服务费及违约金后另案终审认定梁越越在该时段实际使用了案涉房屋，被告可另案要求梁越越返还垫付的费用，并不影响本案处理进度和结果，被告要求本案中止审理的意见本院不予采纳。案涉的xxx房建筑面积为1040.82平方米，按每平方米每月1.3元的收费标准，计每月应缴物业管理费为1353.06元，原告主张2016年8月10日至2018年12月31日期间的物业管理费应为：1353.06元/月×（22天/31天+28个月）=38845.92元。二、关于逾期付款违约金按每天千分之三标准计付是否过高。该标准已大幅超过人民银行公布的逾期贷款利率上限，被告要求予以调整，原告未举证被告逾期缴交物业服务费所造成原告的具体损失，应承担举证不能的不利法律后果，本院酌定参照人民银行公布的同期逾期贷款利率上限（贷款基准利率150%）调整违约金计付标准。原告主张从2016年11月1日起至2018年12月31日止以实欠物业服务费作为基数计算违约金应予支持，由于《物业服务合同》约定物业服务费的交费时间为每月5日前，故调整计算基数的时间为每月第6天，2016年11月1日时欠费基数为1353.06元×（22天/31天+2个月）=3666.36元，从2016年11月6日起至2018年12月31日，每月第6日增加计算基数1353.06元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告中山市天润盛兴工业园开发有限公司于本判决生效之日立即向原告中山市合家乐物业服务有限公司支付物业服务费38845.92元及逾期付款违约金（从2016年11月1日起至2016年11月5日止以3666.36元为计算基数，从2016年11月6日起至2018年12月31日每月6日增加计算基数1353.06元，均按中国人民银行公布的同期贷款基准利率150%计付）；二、驳回原告中山市合家乐物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2108元，减半收取为1054元，由被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年一月九日书记员  巫斯霞陈伟华