湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0202民初1959号 原告：湖北广发物流发展有限公司，住所地湖北省黄石市迎宾大道**。 法定代表人：阮建良，董事长。 委托诉讼代理人：陈慧因，湖北太圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。 被告：彭小红，居民。 委托诉讼代理人：肖胜辉，黄石市诚信法律服务所法律工作者。 原告湖北广发物流发展有限公司（以下简称广发物流公司）与被告彭小红房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告广发物流公司的委托诉讼代理人陈慧因、敖英姿，被告彭小红的委托诉讼代理人肖胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广发物流公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令2015年9月23日原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判决被告腾退黄石市迎宾大道19号信息发布中心一层1-102房屋，并支付自2015年9月25日起至被告腾退房屋之日期间的场地占用费，每月按70元／平方米计算（截止到2018年8月31日的场地占用费为13.81万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月10日，原告取得黄石市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，项目名称为“广发花湖物流园”，用地性质为“新产品研发、工业设计、商务服务、现代物流等生产性质服务业用地”；2012年8月27日，原告取得位于迎宾大道19号地块的国有土地使用权证，，地类为仓储用地使用权类型为出让；2017年12月29日，原告分别取得“黄石港区迎宾大道19号信息发布中心”和“黄石港区迎宾大道19号零担物流办公楼”两栋房屋的不动产权证，权利性质为出让／自建房，用途为仓储用地／办公。2015年8月11日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定：原告将位于黄石市迎宾大道19号黄石物流中心内1号楼一层1-102号房屋转让给被告，建筑面积为55.3平方米，房屋总价110万元，被告当日支付50万元，2015年10月31日前支付10万元，从2015年11月起按照4166元／月的标准向原告支付购房分期款直至原告通知办理房产过户手续的当月。剩余的转让款在办理房产证过户之日起十日内一次性支付给原告。被告累计支付购房款70.75万元。被告自2015年9月25日起开卡充电后自营。因原告将自建的信息发布中心分割转让给被告，系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订的合同无效，原告愿向被告返还其支付的购房款，但同时被告应向原告支付自原告向其交付房屋之日至腾退期间的场地占用费。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求中的场地占用费的计算时间及标准为：从2015年9月25日起至实际腾退之日止，按照70元／平方米×55.3平方米的标准计算。 被告彭小红辩称，原、被告双方订立的房屋买卖合同合法有效。原告与被告订立房屋买卖合同是基于双方自愿的原则订立，不违反法律规定，法院应当认定合同有效。同时，原告请求判令返还房屋及占用费无法律依据。原、被告间是买卖合同关系，不存在占用费一说，即使合同无效，是原告法定代表人阮建良因办理不动产证缺乏资金主动找被告交款给出的优惠条件从而订立的房屋买卖合同，过错责任在原告。因此，法院应依法驳回原告的诉请。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。原、被告提交的证据均系原件或与原件核对无异，双方对对方当事人提交证据的真实性均不持异议，本院对双方提交的证据能够证实本案事实的部分予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月10日，黄石市国土资源局（出让人）与原告广发物流公司（受让人）签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》，两份合同的主要内容：出让人将坐落于武黄路以北a-01（宗地总面积35,980.80平方米，其中出让宗地面积29,688.60平方米）、武黄路以北a-02（宗地总面积20,840.70平方米，其中出让宗地面积15,311.30平方米）的两块宗地出让给受让人；出让宗地的用途均为仓储用地，出让价款分别为11,280,000元、5,820,000元；受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变；在出让期限内，需要改变合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第（一）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权。2011年6月10日，原告广发物流公司取得上述出让土地的《建设用地规划许可证》，载明用地性质为新产品研发、工业设计、商务服务、现代物流等生产性服务业用地。2012年8月27日，原告广发物流公司办理了上述出让土地的《国有土地使用权证》。2016年8月9日，原告广发物流公司取得黄石物流中心信息发布中心办公楼、零担物流办公楼的《工程竣工验收备案证明书》。2017年12月29日，原告广发物流公司办理了黄石物流中心信息发布中心办公楼和零担物流办公楼的不动产权证书（即鄂20**黄石市不动产权第0047202号、鄂20**黄石市不动产权第0047203号）。 2015年9月23日，被告彭小红（乙方即购买方）与原告广发物流公司（甲方即出售方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：“转让房屋位于黄石市迎宾大道19号、黄石物流中心内1号楼一层1-102号房屋，建筑面积为55.3平方米，该房屋用途为办公用途，该房屋附属土地的使用权类型为出让用地，该房屋附属土地的用途为仓储用地；房屋转让价格按套计算，总价款为110万元；付款方式为签订合同当日即2015年9月23日乙方向甲方支付50万元；2015年10月31日前支付10万元；从2015年11月起按照4166元／月的标准向原告支付购房分期款直至原告通知办理房产过户手续的当月。剩余的转让款，乙方应在甲方通知乙方付清余下转让款并办理过户之日起十日内一次性付清。房屋交付时间为本合同签订时，甲方已出租该房屋的，在上述交房标准之外的其他装修由现有承租人投入，签订合同之日视为甲方交付房屋，如甲方未出租该房屋的，则乙方付清首付款的次日，甲方向乙方交付全部房屋钥匙，双方共同对转让房屋进行验收签字。甲方承诺自乙方付清合同约定的首期款之日起三年内，甲方取得该房屋的《房屋产权证》和《土地使用权证》，乙方根据实际办证面积付清余下转让款后，甲乙双方共同将该房屋的“两证”过户至乙方名下；如因国家政策所限导致该房屋不能办理“两证”的过户手续，则乙方有权选择解除本合同，乙方通知甲方解除合同之日起十日内，甲方应无息退还乙方已交房款，并按乙方已交房款的30%给予补偿；乙方未能按照本合同规定时限支付的购房款和过户费用，逾期期间，乙方每日按转让总价款金额的万分之一向甲方逾期付款利息；如乙方逾期付款超出90日以上的，则甲方有权解除合同，并按本条追究乙方责任；因甲方违约乙方解除合同的，甲方应当在接到乙方的书面解除通知之日起10日内退还已收乙方购房款；如双方因解除合同引发纠纷诉至法院的，违约方应承担守约方为之所发生的一切费用，包括不限于诉讼费、评估费、律师代理费等；本合同自乙方付清首付款之日起生效。合同签订后，被告按照合同约定共向原告支付购房款总计70.75万元。原告广发物流公司将诉争的房屋交付给被告彭小红，该房屋至今均未办理房屋产权过户手续。 本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原、被告于2015年9月23日签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告要求被告腾退案涉房屋及支付场地占用费是否有事实和法律依据。下面分别论述。 关于案涉房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”本案中，原告广发物流公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途和土地使用条件的情形下，与被告彭小红签订房屋买卖合同，之后又未及时办理改变案涉土地用途，导致合同违反了上述法律中的强制性规定；同时，本院于2018年8月30日作出的（2018）鄂0202民初164号已发生法律效力的民事判决书对广发物流公司与其他类案当事人签订的房屋买卖合同的效力作出了无效的认定，故原、被告双方于2015年9月23日签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。 关于腾退案涉房屋及支付场地占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’……”本案中，本院已认定案涉合同为无效合同，故原告返还被告购房款、被告腾退并返还案涉房屋均为应有之义，因此，原告要求被告腾退案涉房屋的诉求，本院予以支持。本案中，原告作为出售方签订房屋买卖合同时，明知所售房屋未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，且无证据证明其在签订合同后，作为有义务办理申请批准手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准手续，违背了诚实信用原则，最终导致合同无效，对合同无效负有过错责任。同时，原、被告双方在签订房屋买卖合同时，被告基于对原告的信任，按照合同约定的时间和方式支付了首付款，目的是依照约定取得案涉房屋的使用权，其处分行为属于正当行使房屋使用权的行为，不应认定为基于原告过错导致合同无效后被告应向原告支付其自身合法使用房屋收益的理由，原告亦无证据证明合同确认无效之前损失实际存在及该损失由被告所致，故对于原告要求被告支付场地占用费的诉求，本院不予支持。另因本案被告坚持主张合同有效，未就合同无效导致的损失主张权利，也未提出反诉，故本院对此不作裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决如下： 一、原告湖北广发物流发展有限公司与被告彭小红于2015年9月23日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告彭小红于本判决生效后十五日内将位于黄石市迎宾大道19号黄石物流中心内一号楼一层1-102号房屋腾退并返还给原告湖北广发物流发展有限公司。 三、原告湖北广发物流发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告彭小红购房款70.75万元。 四、驳回原告湖北广发物流发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3262元，由原告湖北广发物流发展有限公司负担3162元，被告彭小红负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审 判 长  许卫武 人民陪审员  刘 玉 人民陪审员  董晓慧 二〇一九年一月二十八日 法官助理何雷 书记员余松泉