湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初32号 原告:杨丽颖，女，侗族。 原告：李涛江，男，汉族。 二原告共同委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所专职律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：杨小利，男，汉族。 原告杨丽颖、李涛江诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用简易程序于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告杨丽颖、李涛江的委托诉讼代理人翟叶叶及被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨丽颖、李涛江向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币20000元及已交付房款万分之一的违约金即每天人民币25.5809元从2017年1月1日算至2017年7月17日（197天），为人民币5039.43元，共计人民币25039.43元。2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，约定：交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方于2015年7月28日又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户20000元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年11月25日原告与被告签订《怀化市商品房卖买合同》约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第10幢1003号房，总金额255809元。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。 被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告不应支付原告请求的逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房前缴清房屋专项维修资金，《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由乙方自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户”；第十三条“未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。2、被告所售房屋达到交付条件，并于2016年12月23日通知原告办理入伙手续，履行了告知义务，原告于2017年7月17日已经办理收房手续，被告不应当再承担逾期交房违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的原告身份信息、被告营业执照复印件、《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房款发票、商品房交接书、消防验收意见书、怀化日报、工程质量竣工验收记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交《证明》，因无电信公司的盖章，不符合证据的形式要件，本院不予认定。2、对原告提交的社保缴纳情况以及团购金银行缴纳流水，拟证明原告具有团购资格，因社保的缴纳人为案外人唐莉而并非原告，银行流水也不能体现原告交纳的是团购金，故该组证据不能实现原告的证明目的，本院不予采信；3、对原告提交房源信息表，被告对其真实性并无异议，仅对证明目的有异议，因该证据能和其他证据相互印证，故本院予以采信；4、对原告提交的《入伙通知书》，因符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和采信的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定：甲方团购乙方开发的“大汉龙城.电信智能小区”，本小区住宅楼共10栋，设计为935套住宅楼；甲方保证其团购业主不少于700户；甲方保证向乙方提交加盖甲方单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改，2013年11月30日后甲方原则上不得追加团购业主名单；团购房屋整体实收均价为3000元/㎡，具体单户房屋价格以双方核定的价格表为准；购房业主于2013年11月30日前缴纳定金100000元/户，方可参与团购活动，享受团购优惠方式及价格；甲方在收到乙方通知约定的期限内，分批次组织团购业主与乙方签订《商品房买卖合同》；本小区于2016年3月31日前竣工验收合格并交付。2015年7月28日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间变更为2016年12月31日前，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费；如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户20000元，违约赔偿履行时间不超过一个月。 2015年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第10幢10层1003号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地下**，单价为每平方米2919.19元，房屋建筑面积87.63平方米，总房款为255809元；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；原告未按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或书面要求延期交房的，被告可以据实延期；由于被告原因，未按合同约定日期将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日向原告支付已交房价款万分之一的违约金等等。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；原告未付清购房款，原告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任；同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担；专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳；前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月等等。 合同签订后，原告按约交清了购房款，但未交纳房屋专项维修基金。2017年7月17日，被告将房屋交付给原告。2017年12月26日，被告建设的涉案商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位和勘察单位共同验收合格。 另查明，原告所购房产原定价为每平方米2948元，合同单价2919.19元，比定价优惠了约28.81元，即两年物业费。 本院认为：工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《中华人民共和国劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。被告虽否认原告是团购参与者，但实际履行了《商品房团购协议书》约定的团购售房优惠，并享受了团购补充协议中的两年物业费的房价减价优惠，且其向原告发出的《入伙通知书》也认可了原告的团购资格，故原告有权根据《团购补充协议》向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经交清了购房款，但至约定的交房日即2016年12月30日被告的房屋尚不具备交房条件，现原告要求被告赔付原告逾期交房违约金20000元，并依合同约定按已交房款日万分之一的标准承担逾期交房违约金至交房之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。从2017年1月1日至2017年7月17日的逾期交房违约金为5039.43元(255809元×0.0001×197天＝5039.43元)。被告辩称原告未付清专项维修基金因而被告可以延期交房不承担违约责任的意见，本院认为在商品房买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋，且被告非专项维修基金的权利人，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩的条件，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨丽颖、李涛江支付逾期交房违约金25039.43元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费426元，依法减半收取213元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇一九年一月十八日 代理书记员  肖雅方 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。