江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初7075号 原告（反诉被告）：刘艳。 委托诉讼代理人：张华强，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙丽娜。 委托诉讼代理人：韩笑，江苏剑桥人律师事务所律师。 刘艳与孙丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，孙丽娜提出反诉，本院依法受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。刘艳的委托诉讼代理人张华强和孙丽娜的委托诉讼代理人韩笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艳向本院提出诉讼请求：1.判令孙丽娜支付租金102566.82元、电费1386.26元、案件受理费1575元，合计105528.08元；2.判令孙丽娜支付违约金30000元；3.本案诉讼费用由孙丽娜承担。事实和理由：2014年10月13日，我与苏州虎丘婚纱投资有限公司（以下简称虎丘公司）签订《租赁合同》，后于2015年12月15日签订《租赁合同补充协议》，双方就位于虎丘婚纱城B3-118室房屋租赁事宜达成相关约定。2017年8月28日，我与孙丽娜签订《店面转让协议书》，就上述商铺的转租事宜达成相关约定。协议书签订后，孙丽娜未能按协议书约定履行，致使虎丘公司于2018年7月30日发函要求与我解除合同，后又于2018年9月10日起诉至姑苏区人民法院要求我支付租金、违约金及电费。该案法院调解结案，我依据民事调解书向虎丘公司支付了租金102566.82元、电费1386.26元、案件受理费1575元。我与孙丽娜签订的《店面转让协议书》明确约定，由孙丽娜代替我方向婚纱城管理方履行原有租赁合同中所规定的条款，同时亦约定违约责任。现因孙丽娜未能按合同履行，致使我向虎丘公司支付的各项费用均应由孙丽娜承担，同时应依法支付违约金。 孙丽娜辩称，我于2017年8月28日从刘艳处接手店铺，于同年10月21日即将店铺转让给案外人朱必芹。我经营使用店铺期间，尚处于合同约定的免租期内，无需支付租金，也不存在违约责任，请法庭驳回刘艳的全部诉请。 孙丽娜向本院提出反诉请求：1.判令刘艳返还转让款6万元；2.判令刘艳赔偿装修损失2万元；3.本案反诉费用由刘艳负担。审理中，孙丽娜增加1项诉讼请求：请求判决确认《店面转让协议书》无效。事实和理由：2017年8月28日，就虎丘婚纱城B3-118室房屋的转租事宜，我与刘艳签订《店面转让协议书》。协议书签订后，我向刘艳支付转让费6万元。嗣后，我向原出租方虎丘公司了解到，其并未同意刘艳将上述房屋转让给我，且根据其与刘艳签订的《租赁合同》第九条明确约定，刘艳在租赁期内不得将房屋进行转租。我占用房屋期间，多次要求刘艳与虎丘公司进行沟通，然至今未果，并导致租赁房屋被收回。我方认为由于刘艳无权转租该房屋，致使其与我签订的《店面转让协议书》应属无效协议。 刘艳针对反诉辩称，《店面转让协议书》系双方真实意思表示，在签订该协议时，我已将与虎丘公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》交付给孙丽娜，孙丽娜对原租赁合同中相关约定是清楚的。孙丽娜未按合同约定支付相应租金，致使虎丘公司收回租赁房屋并要求支付租金、违约金、电费等，房屋被收回与转租无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对刘艳提供的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《店面转让协议书》、其与虎丘公司进行（2018）苏0508民初5765号诉讼的相关材料、孙丽娜提供的其与朱必芹签署的《店面转让协议书》，对方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定： 1.2014年10月13日，虎丘公司（甲方）与刘艳（乙方）签订编号为2014-25-0316的《租赁合同》，约定甲方将虎丘婚纱城B区3栋118号商业用房（建筑面积38.67平方米）出租给乙方，乙方以“幸福盛典”品牌经营婚纱礼服。合同第三条“交付日期、租赁期限”中约定，甲方于2014年11月将商铺交付给乙方进行装修，租赁期限至项目开业之日起满三年时止，自项目开业之日起计租；租赁期间，乙方（包括经营主体）的投资主体、经营权发生改变，应提前30天书面通知甲方并经甲方书面表示同意，否则按乙方违约论。第四条“租金、物业费、支付方式和期限”中约定，房屋租金为每月4704.90元，自开业之日起12个月内，甲方免除乙方交纳租金的义务，乙方及时办理装修手续并进场装修的，另奖励6个月免租期，乙方如期开业并保持正常营业持续满6个月的，另行奖励6个月免租期；物业费为每月966.80元，自开业之日起3个月内，甲方免除乙方交纳物业费的义务；租金和物业费每6个月为一期，先付后用，逾期则需承担滞纳金；如甲方因乙方拖欠租金或物业费而提前解除本合同的，对于乙方享受到的优惠政策（包括租金减免、奖励），乙方应按照合同期内平均租金标准赔偿给甲方。第五条“租赁保证金和其他费用”中约定，乙方另向甲方交付履约保证金2万元及开业保证金5万元。第九条“转租、转让和交换”中约定，乙方在租赁期内不得将房屋进行转租或转由他人向甲方承租或与他人承租的房屋进行交换。第十条“合同的解除”中约定，乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换承租房屋的，乙方拖欠租金或物业费或水、电、燃气等费用逾期累计超过15天的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方支付相当于当月租金2倍的违约金并赔偿超出违约金之外的实际损失。合同签订后，刘艳向虎丘公司交付了履约保证金2万元，虎丘公司将租赁店铺交付给刘艳，刘艳按经营需要对店铺进行了装修。2015年12月15日，《租赁合同》双方签订《租赁合同补充协议》，约定合同期内第一年物业费免除，第二年按暂定价格6折收取；首期租金、物业费于免租期结束前半年收取；合同约定的开业保证金5万元取消。2016年10月7日，虎丘婚纱城项目整体开业，刘艳的店铺以“起点”为店招进行经营。 2.2017年8月28日，刘艳（甲方）与孙丽娜（乙方）签订《店面转让协议书》，约定将甲方婚纱城内B3-118店铺（即刘艳向虎丘公司承租店铺）转让给乙方使用，转让费为6万元（含保证金2万元），双方于协议书签订当日相互交付。协议约定“乙方同意代替甲方向婚纱城管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金、物业管理费及该合同约定的应由甲方交纳的其他各项费用”，“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有”，“店铺转让给乙方后暂不去虎丘婚纱城投资有限公司更名，需变更名时，甲方有义务协助乙方办理更名手续，此店铺变更前甲方如需要虎丘婚纱城对接任何相关事宜，甲方将有义务协助乙方处理，保证金需甲方陪同乙方领取，如不陪同需罚两万元”，“协议签字生效后如有乙方毁约，毁约方需赔付对方六十万人民币，此协议有效至店铺更名至乙方名下”。该协议签订当日，孙丽娜向刘艳支付转让费6万元，刘艳将标的商铺交付给孙丽娜。之后，孙丽娜对商铺进行简单装修更新后，以“新宸”的店招进行经营。 3.因刘艳未按《租赁合同》、《租赁合同补充协议》的约定，于2018年4月7日前向虎丘公司支付2018年10月7日至2019年4月6日期间的租金，虎丘公司在向刘艳和孙丽娜电话催缴未果后，于2018年7月30日向刘艳发出《解除合同通知函》，通知其解除双方之间的租赁合同，并收回了B3-118室租赁房屋。2018年8月23日，虎丘公司向本院起诉，主张刘艳根据合同向其补交2016年10月7日至2018年7月30日期间租金102566.82元、违约金39248.27元和电费721.40元。经本院主持调解，刘艳同意向虎丘公司支付租金102566.82元、电费1386.26元（2018年5至8月）并承担诉讼费1575元，虎丘公司放弃了违约金请求，本院据此作出的（2018）苏0508民初5765号民事调解书已经发生法律效力并由刘艳履行完毕。另外，刘艳已从虎丘公司取回履约保证金2万元。 4.审理中，孙丽娜（甲方）提供其与朱必芹（乙方）签订的《店面转让协议书》1份，该协议主要内容为：甲方将婚纱城内B3-118店铺转让给乙方使用，交店日期为2018年5月31日，转让价款为11万元；转让后，乙方同意代甲方向婚纱城管理方履行原店铺租赁合同所规定的条款，并且定期交纳租金、物业管理费及其他费用，店铺现有装修、装饰及其他设备全部归乙方所有。 综合双方当事人的诉辩意见，本案存在如下争议问题：1.双方签订的《店面转让协议书》是否有效；2.孙丽娜未支付租金的行为是否违约；3.如孙丽娜违约，应如何承担责任。 关于争议1，即《店面转让协议书》是否有效的问题。刘艳认为该协议系双方真实意思表示，未损害出租方虎丘公司的利益，虎丘公司在得知转租情形后曾向孙丽娜主张租金，系对转租行为的默认，故协议应为有效；孙丽娜则认为《租赁合同》明确约定刘艳在租赁期内不得转租、转让，刘艳未经虎丘公司同意与其签订的转让协议应为无效。本院审查后认为，《店面转让协议书》从内容上来看，标的包括B3-118店铺内的装饰装修及设备、《租赁合同》剩余租赁期内的房屋承租使用权、保证金2万元，刘艳与虎丘公司所签《租赁合同》确实明确约定了不得转租、转让、交换，刘艳在租赁期内将房屋交付给孙丽娜使用确实违反了合同该条款的约定，但《店面转让协议书》的内容并不违反法律法规的强制性规定，且转让发生后，店招等店面外部特征均发生了变化，虎丘公司也根据刘艳提供的信息向孙丽娜进行过租金的催讨，也未以违约转租、转让为由提出行使合同解除权，《店面转让协议书》不符合法律规定的合同无效情形，故孙丽娜以该协议违反《租赁合同》约定为由主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。孙丽娜根据协议约定向刘艳支付的转让费6万元包含了保证金2万元，即在合同履行结束后，刘艳可从虎丘公司取回的保证金2万元应归孙丽娜所有，现刘艳已自行从虎丘公司取回该2万元，应向孙丽娜返还。至于孙丽娜以合同无效为由主张另外6万元转让费的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于争议2，即孙丽娜是否违约的问题。转让协议约定转让发生后，由孙丽娜代刘艳履行《租赁合同》的相关条款，向虎丘公司支付租金等费用，但暂不办理更名，而非直接至虎丘公司办理承租人变更的手续，可认定三方之间的合同相对性并未发生变化，即虎丘公司为出租人，刘艳为承租人，孙丽娜在转让协议签订后的剩余租赁期内为次承租人。转让协议签订于免租期内，未明确约定租金的支付标准及期限，但从“乙方同意代替甲方向婚纱城管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”的表述来看，孙丽娜应清楚知悉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的内容，且同意按合同的履行标准和期限向刘艳履行付款义务，履行的方式为代刘艳向虎丘公司支付相关款项。婚纱城项目的开业日期为2016年10月7日，免租期至2018年10月6日，根据《租赁合同补充协议》所约定的期限，可以确定孙丽娜应于2018年4月7日前向刘艳交付2018年10月7日至2019年4月6日期间的租金，交付的方式为代刘艳向虎丘公司支付该款项。孙丽娜未按约履行，应当认定其违反了合同约定。孙丽娜提出其已经在免租期内将店铺转给案外人朱必芹，不应再承担支付租金的义务，本院审查后发现其与朱必芹所签协议确定的交店日期系2018年5月31日，已经超过了租金的履行期限，且刘艳并未参与该协议的签订，无论店铺是否实际由孙丽娜使用，均不免除其根据《店面装让协议书》应向刘艳承担的义务，故对孙丽娜的该抗辩观点，本院不予采纳。 关于争议3，即孙丽娜应如何承担违约责任的问题。孙丽娜未按合同约定按期支付租金，应当承担违约责任。刘艳同时提出了违约金和赔偿损失的诉讼请求，本院审查后认为，协议约定的“一方毁约”支付违约金的情形并不适用本案中孙丽娜的违约行为，而合同中并无其他违约责任的约定，本院认为应以赔偿损失的形式承担违约责任，且应以孙丽娜违约所造成的实际损失为限。虎丘公司于2018年7月30日解除与刘艳的租赁合同关系并收回商铺，刘艳与孙丽娜之间关于该商铺的转租关系也同时终止。在此情形下，双方均遭受了实际损失，刘艳向虎丘公司补交了免租期租金102566.82元，孙丽娜则无法继续承租使用商铺，产生一定的转让费、装修费等损失。根据前述对合同相对性的认定，刘艳与孙丽娜签订转让协议后，并不免除其对虎丘公司合同义务的履行；在孙丽娜未代替刘艳向虎丘公司支付租金的情形下，刘艳仍应根据《租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定按时足额向虎丘公司履行付款义务，之后再根据其与孙丽娜的协议进行结算。本案纠纷虽因孙丽娜未能按时支付租金而起，但刘艳违约转租商铺，同时既未及时履行合同义务又未向孙丽娜进行催讨的行为也是导致损失产生的重要原因。据此，本院根据双方的过错程度，并结合双方实际经营使用商铺的期间，确定在孙丽娜自行承担转让费、装修费损失的基础上，再对刘艳补交的免租期租金赔偿其中的60%即61540元，超出此范围的租金损失，由刘艳自行承担。电费1386.26元发生在店铺交付给孙丽娜之后，理应由孙丽娜全额承担。而刘艳在其与虎丘公司诉讼中所承担的诉讼费1575元，系因其不履行合同义务所导致，应由其自行负担，不应计入实际损失范围。 综上，本院认为，刘艳与孙丽娜签订的《店面转让协议》合法有效，孙丽娜违反合同约定，应向刘艳赔偿租金及电费损失合计62926.26元，刘艳应向孙丽娜返还转让费（即保证金）2万元，双方当事人超出此范围的请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、孙丽娜赔偿刘艳经济损失62926.26元； 二、刘艳向孙丽娜返还转让费20000元； 以上一、二项合并履行，孙丽娜向刘艳支付42926.26元，于本判决生效后十日内一次性履行； 三、驳回刘艳其他诉讼请求； 四、驳回孙丽娜其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3011元，减半收取1506元，由刘艳负担796元，孙丽娜负担710元；反诉案件受理费900元，由孙丽娜负担675元，刘艳负担225元；相互折抵后，孙丽娜于本判决生效之日起十日内直接向刘艳支付485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇一九年一月二十四日 书记员  朱晶雯