广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15583号原告:广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路**。法定代表人：朱伟涛，执行董事。委托诉讼代理人：梁灏全，男，1969年9月19日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓辉，男，1974年9月10日出生，汉族，系该公司的员工。被告：汤林，男，1976年7月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：房洁，女，1980年11月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：汤林，男，1976年7月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系房洁的配偶。原告广州天寓物业服务有限公司与被告汤林、房洁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州天寓物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁灏全、徐晓辉，被告汤林兼被告房洁的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告以两被告拖欠物业费、公摊电费、垃圾费为由，向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付2010年8月1日至2015年12月31日期间物业服务费7988.5元及滞纳金15577.58元（自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止，暂计至起诉之日）；2.两被告共同向原告支付2010年8月1日至2015年12月31日期间电费260.7元及滞纳金632.43元（每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.两被告共同向原告支付2010年8月1日至2016年3月31日期间垃圾费330元；4.本案诉讼费由被告承担。被告汤林、房洁辩称：一、原告主张两被告未支付2010年8月1日至2015年12月31日的物业服务费不符合事实依据。两被告于2009年9月26日收楼，收楼时与原告的前身广州白天鹅酒店物业管理公司签订过一份物业管理服务合同，物业服务的时间从2009年11月1日起算。当时两被告曾预交了2009年11月1日至2010年12月31日共14个月的物业管理费和水电费周转金共计2266.2元。两被告在收楼当天与广州白天鹅酒店物业管理公司签订了委托银行代扣代缴费用协议书，约定物业管理费、公摊电费、水费等均从该银行卡中划扣。从收楼至今，两被告的电费、水费、电视有线费也全部从该卡代扣代缴，至今均能正常缴纳，原告未能收取物业管理费用属于原告自身责任。前物业公司和原告并未向两被告催收和告知过拖欠物业费，原告主张的物业费是从2010年8月开始计算，已经超过诉讼时效。二、两被告并未与原告签订物业服务合同等文件，对原告的合同主体存在疑问，同时，原告接手原物业公司未看到公示，也未见提供有效的委托给原告提出诉讼请求，原告没有提出诉讼请求的主体权利。三、原告未按物业服务合同条款履行合约，存在违约情况，无权收取物业管理费。长期以来原告所提供的物业服务均存在重大的质量问题，具体体现在公共区域、电梯设备、消防通道、清洁卫生、安保工作、漏水维修、日常管理等方面。四、两被告从未看到过关于服务内容、标准及收费情况的公示，故不认可收费标准。公共区域电费分摊明细不清楚，未提供详细的分摊计算方式，也未曾公示和告知，故不予认可。按两被告签订的物业服务合同约一，物业服务费的构成已包含垃圾费的项目，不应当重复收取。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告系具备三级资质等级的物业服务公司，与案外人广州白天鹅花园业主委员会签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，为广州白天鹅花园提供物业管理服务。两被告系广州市白云区京溪沙太南路1246号1708房（白天鹅花园G3栋1708房）的业主，该物业产权登记建筑面积为68.26平方米。2009年3月25日，两被告（乙方，买方）与案外人白天鹅房地产开发公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买商品房为广州白天鹅花园G栋住宅楼第G3幢17层1708号房（以下简称涉案房屋），建筑面积67.82平方米。2009年9月26日，两被告办理了涉案房屋的收楼手续。同日，被告汤林（甲方，业主）与案外人广州白天鹅酒店物业管理公司（乙方，物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定：本合同自签字盖章之日生效，业主与管理公司签订的服务合同随开发商与管理公司签订的委托管理合同终止（解除）而终止（解除）。合同期内，如本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；本物业的管理服务费标准现行规定为住宅1.8元/平方米/月；甲方应于每月30日前支付当月管理服务费及其他应付费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、专项设备运行费或其他应付费用，从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金等。原告（乙方）与广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方）签订《协议书》，约定自2010年7月1日起广州白天鹅花园的物业管理工作由乙方接管，甲方享有的债权即广州白天鹅花园业主应交未交各项费用全部转让给乙方。2010年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向原告出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，载明承接项目的名称：广州白天鹅花园；选聘单位：白天鹅房地产开发公司；物业服务合同期限：2010年7月1日至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。涉案房屋所在小区成立业主委员会后，亦与原告签署了多次《广州白天鹅花园物业服务合同》，最后一份合同于2018年8月1日签订，合同约定高层住宅G栋的物业服务费为1.8元/月/平方米，业主应于每月5日前或在物业公司缴费通知书指定的时间内按上述标准全额向乙方缴纳当月物业服务费，业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日百分之一向乙方支付违约金，等等。另查，2005年3月21日，广州市白云区京溪街市容环卫站出具收费委托书，委托广州白云天鹅酒店物业管理公司按月在小区辖内收取居民、商铺的垃圾处理费，收费票据由该环卫站负责提供。2011年10月30日，广州市白云区京溪街市容环境卫生管理所出具委托书，委托原告代收取原告辖内居民生活垃圾处理费，收费票据由该所统一提供，并于每月结算后，按照收费总额提成10%作为奖励。诉讼中，原、被告确认涉案房屋的物业管理费为122.9元/月。被告汤林确认未交纳2011年至2015年期间涉案房屋的物业管理费。原告还提交了以下证据：1.电费发票，拟证明已向供电部门代缴了公共区域的电费，本案所主张的电费是将代缴的电费分摊到各户的费用。2.国内挂号信函收据两张，收件人均为汤林，收寄日期分别为2012年4月6日、2012年11月1日，拟证明曾通过信函向被告催款。3.拍摄日期为2012年12月22日、2013年10月25日、2014年11月28日、2015年12月15日、2016年12月17日的催缴费通知的照片，通知上加盖有原告下属服务中心即广州白天鹅花园服务中心的公章，拟证明曾多次向被告催收管理费。4.电话记录簿，拟证明曾在2010年9月18日、2012年5月3日、2012年5月9日与白天鹅地产公司协调涉案房屋维修事宜。5照片，拟证明原告已切实做好物业服务。经质证，两被告则认为原告未说明电费的数额是如何计算的，其未签收催缴费通知，也未收到挂号信；电话记录簿只是反映问题的登记，原告从未沟通过漏水问题；对照片不认可，原告长期只收钱不做事。被告方提交了以下证据：1.建设银行的消费收据，显示被告汤林于2009年9月26日向广州白天鹅酒店物业管理公司支付了2266.2元，被告汤林主张其中包括了2009年11月1日至2010年12月31日期间的物业管理费、垃圾费及水电周转金等，但分不清具体费用金额。2.银行扣费截图，拟证明账户可以正常扣费。3.照片，拟证明物业服务存在质量问题。4.屋面漏水维修协议及漏水维修后的现场照片、收条，拟证明房屋漏水，原告不作为。5.收据照片，其上均加盖有原告的财务专用章，其中收款日期为2018年12月20日的两张收据显示的收费项目为2019年1月至3月代收垃圾处理费15元（单价5元/月）、物业服务费368.64元及2018年6月至2018年8月小区路灯分摊6.72元；收款日期为2018年3月30日的收据显示的收费项目为2018年3月的代收垃圾处理费5元及物业服务费122.88元;拟证明原告提供的代收垃圾费收据并非京溪环卫站统一提供的收费票据。原告对消费收据无异议，但认为没有显示缴费的期限和具体是什么费用；对银行扣费截图无异议，但与本案无关；照片是现在拍摄的，不是欠费期间的照片，且照片中的事情原告已按程序处理好了；漏水维修协议及收条的落款时间为2004年，而涉案房屋是2009年9月底交楼的，故不认可；对漏水维修后的照片无异议；对收据照片无异议，原告在收费时已一并将市政管理所的5元定额发票交给被告，但被告没有完整提交。以上事实，有商品房买卖合同、查册表、广州市物业服务项目（合同）备案回执、物业管理服务合同、广州白天鹅花园物业服务合同、电费发票、催款通知书、照片、协议书、工作交接单、国内挂号信函收据、收费委托书、消费收据、扣费截图、维修协议、收条以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与广州白天鹅花园业主委员会签订了《广州白天鹅花园物业服务合同》，并经相关行政部门备案，该合同对作为业主的两被告具有约束力，原告有权依照合同约定向两被告收取物业服务费用及代缴的相关费用。关于物业服务费。由于被告汤林提交的建设银行的消费收据无法显示所交费用的明细及期间，故被告汤林据此抗辩已交纳2010年8月1日至2010年12月31日期间的物业服务费，依据不足，本院不予采信。由于被告汤林已自认未交纳2011年至2015年期间涉案房屋的物业服务费，故本院认定两被告欠付原告2010年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费7988.5元。两被告抗辩原告未能按约提供物业服务，考虑小区居民众多，物业服务存在滞后性，难以人人满意，物业服务的瑕疵不足以抗辩物业费的缴纳，故两被告应按照约定缴纳物业服务费。关于公摊电费及垃圾费。由于原告已出示其向供电部门缴费的票据及代收垃圾费的委托书，且该两项费用亦属于小区管理常规费用，故原告要求两被告支付2010年8月1日至2015年12月31日期间的公摊电费260.7元及2010年10月1日至2016年3月31日期间的代收垃圾处理费330元，合法有据，本院予以支持。关于诉讼时效。原告为证明曾持续向两被告主张物业服务费等权利，提交了催缴费通知的照片及国内挂号信函收据作为证据。两被告对此虽不予确认但亦未能提供反证。考虑欠缴物业服务费处于持续状态，且时间久远，原告存在证据保存不完整及催收方式未穷尽等瑕疵，但原告已出示的证据已能够证明催收事实，故本院对两被告就费用已超过诉讼时效的抗辩不予采纳。关于滞纳金。考虑到两被告欠交行为与两被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院依法对滞纳金计付标准进行调整，即两被告每月应付滞纳金应以当月应缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。起算时间因《广州白天鹅花园物业服务合同》中缴费时间约定不明，故本院统一酌定为次月1日起算，均计算至付清之日止，并应以本金为限。关于公摊电费及垃圾费的滞纳金，因合同并未约定该两项费用需何时缴纳，故合同中的滞纳金条款并不适用于该两项费用，原告要求两被告承担该两项费用的滞纳金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告汤林、房洁向原告广州天寓物业服务有限公司支付2010年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费7988.5元及滞纳金（滞纳金自2010年8月1日起，分别以每月应交的物业管理费122.9元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，并应以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告汤林、房洁向原告广州天寓物业服务有限公司支付2010年8月1日至2015年12月31日期间的公摊电费260.7元及2010年10月1日至2016年3月31日期间的代收垃圾处理费330元；三、驳回原告广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费209.9元，由原告广州天寓物业服务有限公司负担69.6元（已预交209.9元），被告汤林、房洁负担140.3元（应在本判决生效之日起五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谢晓婷二〇一九年一月二十二日书记员  陈 泳