四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0504民初2933号 原告：龙马潭区辣久味老火锅，住龙马潭区杜家街278号6幢楼1层4号，统一社会信用代码92510504MA6343M94B。 经营者：陈计。 委托诉讼代理人：代玉、莫继军，四川康乾律师事务所律师。 被告：李清英，女，汉族，1971年12月2日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：吴季霞，女，汉族，1999年1月22日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：吴春晓，女，汉族，1993年12月12日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 三被告共同委托诉讼代理人：赵杨，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。 三被告共同委托诉讼代理人：吴功林，男，汉族，1970年2月8日出生，住四川省富顺县，系被告李清英丈夫，被告吴季霞、吴春晓之父。 第三人：泸州立鑫房地产开发有限公司（以下简称“立鑫房产公司”），住泸州市龙马潭区南光路25号国泰碧绿华庭玫瑰7、8、9幢附6-7号，统一社会信用代码91510504570728079J。 法定代表人：赵平。 委托诉讼代理人：刘永明、欧梅，系公司员工。 第三人：泸州天立物业有限公司（以下简称“天立物业公司”），住泸州市龙马潭区南光路21号5幢2层B号，注册号510500000014484。 法定代表人：李朝伟。 委托诉讼代理人：刘永明、欧梅，系公司员工。 原告龙马潭区辣久味老火锅（以下简称“辣久味火锅”）与被告李清英、吴季霞、吴春晓及第三人泸州立鑫房地产开发有限公司（以下简称“立鑫房产公司”）、泸州天立物业有限公司（以下简称“天立物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告辣久味火锅经营者陈计及委托诉讼代理人代玉、莫继军，三被告共同委托诉讼代理人何碧波、吴功林，第三人共同委托诉讼代理人刘永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辣久味火锅向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年9月16日签订的《租门市协议》；2、判令被告退回原告交纳的保证金30000元，并退还预交的8、9、10月的房租30000元；3、判令被告及第三人赔偿原告装饰装修各类费用140000元、室内设施设备及配套101200元、停业整顿2017年8月人工工资26600元、2017年8月营业损失20000元、员工生活用品230元、进货损失8278，合计296308元；4、本案诉讼费由被告及第三人承担。庭审中，原告明确将诉讼请求第2项中关于退还预交的房租30000元变更为，要求被告及第三人赔偿原告该项房租损失30000元及鉴定费损失5000元。事实和理由：原、被告于2016年9月16日签订门市租赁合同，约定将被告吴季霞、吴春晓所有的泸州市龙马潭区杜家街278号6幢楼1层4、5号门市租赁给原告使用。原告告知并征得被告的同意，拟作餐饮用途，被告未持异议，更没有告知原告该商铺不得从事餐饮经营的限制性规定。合同约定租金每月10000元，三个月交一次等内容。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务至2017年9月5日，原告经营的外滩小厨被泸州市城市管理行政执法局龙马潭区分局等四家单位下达依法关闭的通告，并告知原告所承租的门市因第三人泸州立鑫房地产开发有限公司没有修建专门的油烟通道，根据大气污染防治法的相关规定，根本不得用于经营餐饮。泸州市龙马潭区环保局于2015年1月14日以正式批复的形式已告知第三人。另，原告作为物业使用人向第三人泸州天立物业有限公司交纳了装修管理费、物业管理费等，不管是装饰装修期间还是经营期间，泸州天立物业有限公司均没有对原告餐饮的用途提出过任何异议。原告认为，第三人明知原告租赁门市不得从事餐饮，没有主动告知、及时制止，对损失扩大负有不可推卸的责任。原告为维护其合法权益，故向本院提出上述请求。 被告李清英、吴季霞、吴春晓辩称，双方签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容客观、真实、合法，不应当解除；原告并未告知被告并征得被告同意拟作餐饮用途，原告自主经营、自负盈亏，被告仅是出租房屋而已，对于商铺有不得从事餐饮经营的限制性规定，被告不知晓该情况；双方已经实际履行租赁合同近一年时间，没有履行障碍，至于被有关部门依法关闭，主要因为原告在经营过程中自己未能做到注意义务，受到居民投诉而引起的，应该由原告自己承担责任；第三人应对原告损失承担责任。 第三人立鑫房产公司述称，房屋租赁协议为出租人和承租人之间的协议，第三人没有告知义务，根据合同相对性原则，立鑫房产公司与原告主张租赁损失之间没有事实上和法律上的关联性；立鑫房产公司在与房屋买受人签订的《天立外滩一号商品房买卖合同补充协议》中附有《房屋交房标准》，明确案涉房屋“无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容”，房屋不管是自用还是出租，若违规违法使用，与出卖人即立鑫房产公司无关；本案争议仅限于原、被告之间，其权利义务以人民法院查证核实为准。 第三人天立物业公司述称，房屋租赁协议为出租人和承租人之间的协议，根据合同相对性原则，天立物业与原告主张损失之间没有事实和法律上的关联性；《前期物业管理服务合同》是基于保障公共利益、维护业主及使用人的利益、保障小区各项设施、设备的正常使用，与装修无关；《房屋装饰装修管理协议》对于装修的办理程序、要求、管理提出了明确约定，责任主体是违反合同的行为人，而不是物业公司；本案争议仅限于原、被告之间，其权利义务以人民法院查证核实为准。 本院经审理认定事实如下：2016年9月16日，原告辣久味火锅经营者陈计（乙方）与被告李清英（甲方）签订《租门市协议》，主要约定：甲方将位于泸州市龙马潭区杜家街278号6幢楼1层4、5号门市租赁给乙方，期限为四年，即2016年11月1日至2020年10月31日；乙方交保证金30000元，甲方在合同终止时乙方完成交接手续后，如数退还乙方；月租金10000元，三个月交一次，先交租金后营业。合同签订后，原告辣久味火锅向被告交付租金至2017年10月31日。另查明，本案涉及的4、5号门市的产权人分别为被告吴春晓、吴季霞（二人系被告李清英之女），房屋坐落为龙马潭区杜家街278号6栋附104、105,上述《租门市协议》系被告吴季霞、吴春晓委托被告李清英与原告签订。 2017年8月14日，泸州市城市管理行政执法局向原告作出《责令（限期）改正通知书》，认为原告涉嫌在未配套设立专用烟道的外滩一号小区6号楼下新建产生油烟的餐饮服务项目，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，并责令原告于2017年9月4日前对上述问题进行改正。 2017年9月5日，泸州市城市管理行政执法局龙马潭区分局等四家单位下达《依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告》，该通告要求含原告经营的“辣久味火锅”在内的6家餐饮房屋及个体餐饮经营户“自本通告之日起，立即停止生产经营活动，并在20日内自行搬离并拆除生产经营设备设施”。 另查明，泸州市龙马潭区环境保护局曾于2015年1月14日对第三人立鑫房产公司作出《关于对外滩一号（二期）房地产开发建设项目环境影响报告书的批复》，其中载明“二、……(二)落实大气污染防治措施。……本项目为城市居民住宅或者以居民居住为主的商住楼，不得新建产生油烟污染的餐饮服务经营场所。……”其后，第三人立鑫房产公司在与被告吴季霞、吴春晓分别签订的《天立外滩一号商品房买卖合同补充协议》中附有《房屋交房标准》，列明“……8、本小区6号、7号楼商业位于住宅底层及二层，且无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容。……”。该协议落款时间分别为2014年11月22日、2014年12月19日。另，第三人天立物业公司曾与被告吴季霞、吴春晓分别签订《前期物业管理服务合同》，并与原告辣久味火锅经营者陈计签订《房屋装饰装修管理协议》，约定了双方权利义务、房屋装饰装修相关程序及要求等内容。 本案审理过程中，经原告申请，本院委托四川长江资产评估有限公司对原告装饰装修及其余资产损失情况进行评估鉴定。该公司于2018年5月31日作出《资产评估报告》，以2017年9月5日为评估基准日，载明辣久味火锅租赁房屋室内配套设施设备、器材评估净值为59680.81元，装饰装修评估净值为62495.28元。原告为此支付鉴定费5000元。 2018年7月3日，在该案庭审中，原、被告双方均同意自行协商搬离可移除物品并交接房屋，且同意若原告搬离可移除物品，应将已搬离物品价值在原告主张的损失认定中予以扣除。2018年7月19日，原、被告双方完成涉案房屋交接，原告将所租房屋退还给被告李清英，并由李清英代理人吴功林予以接收。根据双方关于房屋的交接情况，均明确对于评估报告上室内设施设备、器材清查评估明细表第1项、第3至25项、第27至43项所列物品已完成搬离。已搬离物品评估净值为55753.13元。 上述事实，有原告营业执照、食品经营许可证、经营者陈计身份证复印件、被告身份信息、第三人工商信息表、《租赁门市协议》、《房屋买卖合同》及补充协议、保证金收条、租金收条、《责令（限期）改正通知书》、《依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告》、龙马潭区环境保护局批复、天立物业收款单、装修收条、工资表、收款收据、销货清单、前期物业管理服务合同、房屋装饰装修管理协议、资产评估报告书及鉴定费发票等证据及原、被告及第三人的陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人的民商事行为，以诚实信用为基本原则，根据各方当事人过错及交付物的瑕疵来厘定各方应承担的责任。根据本案已查明事实，原告租用涉案房屋经营餐饮期间，因房屋自始即无排烟设施，最终被行政机关责令关闭，导致合同目的不能实现，造成相关损失。在本案审理过程中，原、被告已于2018年7月19日自愿完成涉案房屋交付和接收，自行终止了合同的履行，双方租赁合同已实际解除，故对原告诉请解除该《租门市协议》主张，本院不再处理。对于原、被告及第三人无争议的部分，本院予以确认，现主要围绕本案主要争议焦点，评议如下： 一、原、被告及第三人的责任认定 本案中，涉案房屋作为商用用途的门面房，自始至终无排烟设施，导致原告经营餐饮期间被行政机关责令关闭，造成相关损失。本院认为，首先，原告作为餐饮经营个体，经营者应具备相关的餐饮从业知识，应尽到一定审慎义务，在签订房屋租赁合同前应对房屋是否能用于经营餐饮进行基本的了解和判断，同时也应按照环境影响评价相关法律规定，进行环境影响自查和登记备案，及时止损，但原告疏于了解，故本院认为，原告对产生的损失应自行承担部分责任。其次，被告吴季霞、吴春晓作为该门市产权人，系实际出租人，应最了解涉案门市用途，应当知道涉案房屋无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容，但未告知原告租赁房屋的用途限制，存在过错，对于原告的相关损失依法应共同承担赔偿责任。被告李清英系经被告吴季霞、吴春晓委托后与原告签订《租门市协议》，依法不应承担责任。此外，第三人立鑫房产公司及天立物业公司，作为该门市的开发者和管理者，明知涉案房屋无排烟设施，必然有用途限制，但却仍未及时将该情况告知原告，是造成相关损失的最初始原因，在原告装修用于餐饮业时，也未及时通知或制止原告中止装修，及时止损，第三人没有尽到一个善良管理人和知情人的责任，放任原告损失的发生，第三人立鑫房产公司和天立物业公司的行为与三被告的行为共同造成了原告的相关损失，理应承担一定责任。结合本案实际，各方当事人对原告损失造成的原因力大小，本院酌情确认对于原告已产生的损失，由被告吴季霞、吴春晓共同承担35%的赔偿责任，第三人天立物业公司承担20%的赔偿责任，第三人立鑫房产公司承担15%的赔偿责任，其余30%损失责任由原告辣久味火锅自行负担。 二、原告诉请主张具体损失认定 对于原告主张的各项损失，本院认定如下： （1）装饰装修部分的损失确已产生，但对装修人工工资开支等评估报告书未列明部分，原告不能明确具体金额，同时缺乏证据证明，故本院仅按评估报告书所载明评估净值金额进行认定，即62495.28元。（2）对于室内设施设备、器材损失部分，原告已自行搬离部分物品，已搬离物品价值应在总评估净值里予以扣除，结合评估报告，对于不能移除部分价值确定为3927.68元。（3）对于原告主张的整顿期间即2017年8月的人工工资26600元，因原告系因新建排放油烟的餐饮项目且未配套设立专用烟道，故被相关政府部门责令改正，但并未责令停业，原告支付当月工人工资属于经营过程中的正常开销，原告以此作为损失主张欠缺事实和法律依据，故本院不予认定。（4）关于进货损失8278元及员工生活用品230元，原告已提交证据不能证明该两项损失已具体产生，且进货材料和生活用品均属可搬离物或可另行处理，故本院不予认定。（5）对于原告主张20000元营业损失，因原告未提供相关证据予以证明，对于该损失金额无从认定，原告应自行承担举证不能的法律后果。（6）对于鉴定费5000元，原告提交了正式发票予以证明，原、被告双方及第三人对此均无异议，本院予以确认。（7）原告主张被告及第三人赔偿其2017年8至10月已产生的租金损失30000元。本院认为，原告所经营餐饮于2017年9月5日被政府部门责令关闭，原告确已支付至10月31日的租金，结合本案实际，本院认为原告已支付的2017年9月6日至2017年10月31日的租金，合计18333.33元（保留小数点后两位），属于原告损失，依法予以确认。 综上，原告实际损失确认为89756.29元。即对原告该损失，原告负担26926.89元（89756.29元×30%保留小数点后两位），被告吴季霞、吴春晓共同负担31414.70元（89756.29元×35%保留小数点后两位），第三人天立物业公司负担17951.26元（89756.29元×20%保留小数点后两位），第三人立鑫房产公司负担13463.44元（89756.29元×15%保留小数点后两位）。 三、保证金问题 本案中，被告吴季霞、吴春晓确已收到原告交纳的30000元保证金，因双方已办理房屋交接，终止了租赁合同的履行，根据合同约定及相关法律规定，应退还该保证金，本院对该诉讼主张予以支持。 综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持。经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条第（二）项、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴季霞、吴春晓于本判决生效之日起十五日内退还原告龙马潭区辣久味老火锅保证金30000元； 二、被告吴季霞、吴春晓共同于本判决生效之日起十五日内赔偿原告龙马潭区辣久味老火锅31414.70元； 三、第三人泸州天立物业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告龙马潭区辣久味老火锅17951.26元； 四、第三人泸州立鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告辣久味火锅13463.44元； 五、驳回原告的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6719元，由原告龙马潭区辣久味老火锅负担4833元，由被告吴季霞、吴春晓共同负担943元，由第三人泸州天立物业有限公司负担539元，由第三人泸州立鑫房地产开发有限公司负担404元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  钟昌林 审判员  余 敏 审判员  吴 霞 二〇一九年一月三十一日 书记员  黎 蕊