广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初2499号原告：武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店，经营场所：韶关市武江区。经营者：刘宗美，女，1980年5月13日出生，汉族，身份证住址：广东省韶关市浈江区。被告：李锦红，女，1966年11月1日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：邱志军，广东众同信律师事务所律师。被告：张敏，女，1981年2月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：蒋毅，广东智成律师事务所律师。原告武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店（以下简称房博士鸿泰花园店）与被告李锦红、张敏居间合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的经营者刘宗美、被告李锦红的委托诉讼代理人邱志军、被告张敏及其委托诉讼代理人蒋毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付经纪方房地产咨询、买卖协助服务费28000元及本案律师费等相关诉讼费用。（诉讼中原告变更诉讼请求为：1、被告张敏支付佣金28000元，违约滞纳金21000元；2、被告李锦红支付违约金28000元，逾期支付违约滞纳金17920元;3、两被告共同承担本案诉讼费等费用。）事实和理由：一、原告已依法依约履行了居间服务，应获得约定的居间报酬。《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同，是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。”第426条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”原告按照居间行业的业务范围和义务职责尽心尽力为两被告提供详尽细致的居间服务，包括咨询、联系双方看房、谈价等，为买方提供了房源信息，为双方提供订立合同的信息和机会，最终促成双方于2018年9月15日签订了《房地产买卖预约（居间）合同》（含原告与两被告之间的居间合同内容），买方当天如约向卖方支付了2万元定金，余下13万定金双方约定2018年9月16日补齐。至此，原告已依法依约完成了居间义务。根据三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》第五条“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约定收取居间费用。即使合同变更、终止等不影响居间费用的收取、基于经营范围所限，经纪方不对交易时间，报税价格等作任何承诺及担保。买方必须向经纪方支付28000元作为房地产咨询、买卖协助服务费，以及按揭服务费，贷款金额1%（7700）。签订合同当天先支付50%款项，剩余50%过户当天支付完毕。”又根据《中华人民共和国合同法》第424、426条规定买方应当支付28000元居间费（包含咨询服务费）给原告。但至今原告多次催促买方仍分文未支付该款项，已对原告构成违约。请求法院判决买方支付居间费用28000元（包含咨询服务费）及违约滞纳金1%，从2018年9月15日签订合同之日起计算至判决之日，暂计至2018年11月30日，即28000元×1%/日×75日＝21000元，共计49000元。2018年9月26日买卖双方在未告知原告的情况下私自解除了买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，本案原告已经履行居间义务，促成双方达成了合法有效的买卖合同，根据上述法条，原告促成合同成立的有权收取居间报酬费用。按照法律规定，合同成立是居间报酬的法定条件，居间人的义务和工作在于向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，合同成立的即告完成工作，不包括负责双方最终是否因其他原因导致合同解除的责任。至于本案买卖双方签订合同后私自解除合同，其双方的解除行为并不因此影响买卖合同的成立和生效，更不会影响原告居间报酬的取得。另，三方合同第五条也约定：“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约定收取居间费用。即使合同变更、终止等不影响居间费用的收取……”因此，本案虽最终买卖双方协商解除了合同买方仍应依法依约支付居间费用28000元给原告。二、被告李锦红反悔不履行合同义务，不支付违约金对原告、被告张敏均构成违约。《房地产买卖预约（居间）合同》第八条违约责任约定：买方（包含代理人）或卖方（包含代理人）违反本合同约定，则视为违约。例如拒不配合提前还贷，拒不提供缴税，银行按揭所需资料，拒不配合办理过户交易，逾期交付房产，逾期支付或拒收房款等不履行本合同相关义务。此时，守约方有权解除合同。1、如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍违约金，卖方另外支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元。2、如买方违约，则买方所支付定金不予退回，买方支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元。3、本合同所有应付款项如发生逾期支付情况，每日计付1%作为滞纳金。本案中，在签订合同当天买方支付了2万元定金给卖方，余下定金双方约定由买方9月16日支付给卖方，卖方未提出异议。后卖方告知买方其先生去世的情况，希望买方再考虑是否购买，言下之意就是不愿意再卖该套房产。2018年9月20日原告通知被告卖方前来写收据，买方要支付13万定金，卖方明确表示不卖该房产了。在买方划账给卖方后，三方到原告处谈此事，卖方故意提出各种附加条件，不愿意再卖。卖方和原告的微信聊天记录及通话录音等证据，明确显示卖方签订合同收取定金后，找种种理由表示不愿意再卖该房，最终导致双方解除合同。卖方无正当理由不履行合同义务，导致合同解除的原因和责任在于卖方，卖方属于违约方。根据三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》第八条第1款约定，被告卖方应当双倍返还定金给买方，并向原告支付违约金28000元（虽然写的是咨询服务费，实为违约条款的违约金性质）。逾期支付违约滞纳金17920元（即从2018年9月26日买卖双方签订解除合同之日至2018年11月30日：28000元×1%/每天×64天＝17920元），合计45920元。综上，两被告以双方事后解除了买卖合同未成功过户交易为由拒不支付佣金和违约金是无法律和事实依据的，请求法院依法支持原告的诉讼请求：判决被告买方支付佣金28000元，违约滞纳金21000元给原告；判决被告卖方支付违约金28000元给原告，逾期支付违约金滞纳金17920元；请求依法判决两被告共同承担本案诉讼费用等。被告李锦红辩称：一、原告没有提供证据证明其印章中的名称“武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店”与本案《房地产买卖预约（居间）合同》中的“韶关市房博士房产信息服务部（鸿泰花园店）”存在什么联系，以及其与经纪人员是否拥有房地产经纪人执业证书等中介服务资质。二、本案买方取消房屋交易，是因原告未向买方如实告知卖方的家庭成员情况，以至于卖方在向买方如实告知情况后，买方最终才决定放弃购房意愿的。由于造成本案买方取消房屋交易的责任在于原告，不在卖方，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条第三款规定，原告诉请卖方及买方向其支付“房地产咨询、买卖协助服务费28000元”等不符合法律规定。三、按照行规和交易习惯，原告作为房地产服务中介，其提供的中介服务项目及内容应包括：房地产咨询、促成买卖双方签订房地产买卖预约合同、协助买方办理银行按揭、完善房地产交易资料、签订不动产买卖登记备案合同、完成不动产交易登记、过户等。由于原告在本案中为卖方及买方提供的中介服务项目及内容仅限于房地产咨询、签订《房地产买卖预约（居间）合同》，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条以及《房地产经纪管理办法》第十九条第一款规定，原告在己方并未完全提供全部中介服务项目的情况下，要求卖方及买方向其支付“房地产咨询、买卖协助服务费28000元”等不符合法律、法规规定，人民法院依法应不予支持。综上，答辩人认为原告的主张不符合法律、法规规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告的第二项诉讼请求没有事实和法律的依据，依法应予驳回。首先，原告提供房地产买卖中介服务，根据《房地产买卖预约（居间）合同》第五条第二款和第八条1、2点的约定，原告的该项诉讼请求存在变相收取双重中介服务费的情形，不符合合同约定，违反了《房地产经纪管理办法》第十九条第二款关于服务收费的规定。其次，根据《房地产买卖预约（居间）合同》第八条第1点约定，原告请求卖方支付违约金没有事实和法律依据。再次，根据现有证据证明，涉案房价不含部分家具家电，且被告张敏逾期支付13万元购房定金的违约事实客观存在。答辩人在涉案合同约定的交房期限之前与买方协商解决部分家具、家电的处理，依法不能认为被告不愿卖房，原告该项诉讼请求的事实理由依法不能成立。最后，涉案合同第八条第4点的约定是无效约定，因为滞纳金通常用于行政、事业型收费或行政处罚等国家行为，而不用于民商事活动中的合同行为，即便司法实践中可以将滞纳金理解为违约金，但该约定明显过高，不仅与原告可能存在的实际损失不适应，且远远高于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中受法律保护的月利率2%的规定。原告称其“已依法依约履行了居间服务，应获得约定的居间报酬”不符合合同约定和法律法规规定，人民法院应依法不予支持。首先，根据涉案合同第五条第二款和第八条第1、2点的约定，原告收取28000元的中介服务费，其服务内容应当包括协助和代理房屋买卖双方完成房屋交易登记、过户等中介服务事项，而不是仅以原告促成了房屋买卖双方签订了涉案合同为限。其次，原告理解的获得居间报酬的条件，明显不符合法律规定，因为涉案合同是原告提供的格式合同，原告将房地产买卖合同与房地产经纪服务合同列为一体，且没有列明其服务项目、内容、要求和完成标准，不符合《房地产经纪管理办法》第十六条第一、二款规定。根据《房地产经纪管理办法》第三条、第十六条第一款规定，本案中，原告仅以其促成了房屋买卖双方签订了涉案合同为由，片面认为其应获得约定的居间报酬，完全不符合法律规定，依法不应支持。被告张敏称“被告李锦红故意制造阴森恐怖氛围和隐瞒出售房屋的重要信息，被告李锦红应承担相应过错责任”没有任何事实根据，依法不应予以支持。根据现有证据材料证明，李锦红的丈夫是在医院去世的，不是在涉案房屋中去世的，该不幸事件不能成为被告张敏取消购买本案涉案房屋的法定事由，被告张敏的荒谬之词没有事实根据。被告李锦红向被告张敏如实告知丈夫去世的情况，是因为被告李锦红曾听说类似房主被起诉要求退房的报道，为避免这种情况出现，才将丈夫去世的情况如实向被告张敏说出。可见，被告张敏取消涉案房屋交易完全是其个人价值观、心理因素和封建意识所致。被告张敏答辩称“被告李锦红为本案房屋买卖设置障碍导致房屋买卖合同未能履行，被告李锦红应承担违约责任”完全不符合事实，人民法院依法不应支持。如前所述，李锦红丈夫是在医院去世的，并非在涉案房屋去世，被告张敏取消交易是其个人因素和封建意识所致。根据现有证据材料证明，被告张敏逾期支付13万元购房定金的违约事实客观存在，被告张敏所谓的“风水”问题完全是被告张敏与其代理人、原告的经纪人等为逃避买方责任，相互串通编造的。被告张敏及代理人、原告经纪人等意图将涉案房屋无法交易的责任推卸给李锦红的主观故意和主观目的十分明显。涉案房价不含部分家具、家电，买卖双方及原告均是口头约定好的，被告张敏以及原告提交的证据材料也证明了这一点。李锦红在涉案合同约定的交房期限之前与被告张敏协商解决部分家具、家电的处理，不能成为被告张敏等认为李锦红有“为本案房屋买卖设置障碍导致房屋买卖合同未能履行”的理由。因此，被告张敏将13万元购房定金余款交易类型设置为“次日转账预授权”并撤回支付的事实表明，取消本案涉案房屋交易的责任在于被告张敏，涉案房屋无法完成交易的违约责任应由张敏承担。综上，原告的诉讼请求不符合法律、法规规定，其与被告张敏意图将本案涉案房屋无法完成交易的责任推卸给李锦红的事实和理由依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张敏辩称：一、被告李锦红故意制造阴森恐怖氛围和隐瞒出售房屋的重要信息，应承担相应的过错责任。被告张敏通过原告与被告李锦红签订《房地产买卖预约（居间）合同》，但在签订《房地产买卖预约（居间）合同》时，被告李锦红未如实向被告张敏告知出售房屋有人病故的重要事实。2018年9月16日，被告张敏准备按约定支付剩余定金13万元时，被告李锦红向被告张敏陈述称涉案房屋风水不好等，故意制造阴森恐怖氛围，并要求被告张敏不要急于支付剩余定金，让被告张敏考虑清楚再说。因卖方李锦红主动给予考虑期限，因此被告张敏不构成违约。被告李锦红故意制造阴森恐怖氛围和隐瞒涉案房屋有人病故的重要信息是有重大过错的，被告李锦红应承担相应过错责任。二、被告李锦红为本案房屋买卖设置障碍导致房屋买卖合同未履行，被告李锦红应承担违约责任。被告张敏经慎重考虑同意继续购买涉案房屋后，2018年9月20日与被告李锦红联系准备支付剩余定金13万元时，被告李锦红又提出要求被告张敏除购买房屋外，还需购买其价值119000元家具的条件，该条件已超出了三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》的内容。2018年9月20日晚，三方协商时被告李锦红一定要将家具与房屋捆绑出售从而无法达成一致意见。被告张敏为保护自己的利益，被迫将已转出的剩余13万元撤回。以上可以看出，被告李锦红在签订《房地产买卖预约（居间）合同》后就已反悔将房屋出售给张敏。正因为被告李锦红的违约行为导致房屋买卖合同未能履行，被告李锦红应承担违约责任，被告张敏不存在任何过错或违约行为，被告不应承担本案居间服务费等费用。原告要求答辩人支付佣金28000元，违约滞纳金28000无事实依据与法律依据。答辩人不存在违约情形，不应承担支付佣金及滞纳金的责任。根据原告的《诉讼补充》及提供的证据来看，原告承认是因被告李锦红反悔不履行《房地产买卖预约（居间）合同》义务，是被告李锦红违约，根据《房地产买卖预约（居间）合同》第九条第一款规定本案应由被告李锦红支付房地产咨询、买卖代理服务费28000元，因此，原告要求答辩人支付佣金28000元，违约滞纳金28000无事实依据与法律依据。原告在本次房地产买卖中存在故意隐瞒出售房屋的重要信息，也有一定过错，应承担相应责任。根据被告李锦红《答辩状》及原告与被告李锦红提供的微信聊天记录来看，原告有隐瞒出售房屋有人病故的重要信息的故意，导致这次房地产交易不成也存在一定过错，也应承担相应的责任。原告虽提供了居间服务，但并未促成该项交易的完成，并未实现合同目的，应按原告实际完成工作计算服务费等费用。房地产买卖居间服务合同不同于一般的居间合同，具有一定的特殊性，根据当前的房地产买卖居间服务通常做法来看，居间人在促成房地产交易合同签订的同时，还提供房屋权属调查、房屋评估、按揭贷款、代缴税费、代办产权过户等服务。由此可见，房地产买卖居间服务合同不仅仅包含促成合同成立，还包含后续诸多合同义务。因此，本案虽促成了《房地产买卖预约（居间）合同》的签订，但后续程序和服务未进行，居间合同之内容并未全部完成，买卖双方的合同目的并未实现，原告主张按居间服务全额支付有违公平，应按原告实际完成工作及过错程度酌情计算相对应的居间服务费。本案是因被告李锦红违约所致《房地产买卖预约（居间）合同》未能履行。2018年9月15日签订《房地产买卖预约（居间）合同》后，被告李锦红开始反悔，2018年9月16日答辩人准备按约支付剩余定金13万元时，被告李锦红声称涉案房屋人有人病故要求答辩人考虑清楚后再付剩余定金。2018年9月17日原告、答辩人一起到出售房屋商谈时，被告李锦红又在反复强调房屋存在问题来阻止涉案房屋的出售。当答辩人经深思熟虑后决定支付剩余定金时，被告李锦红又提出将其价值119000元的家居捆绑出售来阻止其房屋买卖。这些事实从提供的微信聊天记录、录音资料等证据中均可充分证实。取消涉案房屋买卖的人是被告李锦红。被告李锦红多次打电话给答辩人，要求答辩人放弃购买其出售房屋，并责问答辩人为什么一定要购买她的房屋，同时被告李锦红还提出将定金退还给答辩人等。答辩人从被告的种种行为看出其反悔出售房屋，为了拿回自己已缴的定金，被迫到被告李锦红是住所地在其早已拟好的《解除房地产买卖合同》上签字。答辩人认为如果不是被告李锦红主动取消房屋买卖合同，被告李锦红不可能会主动退还定金，答辩人也不会在李锦红拟好的合同上签字。由此可见，被告李锦红故意歪曲事实。被告李锦红承认其老公在出售房屋病故为重要信息。根据被告李锦红、刘宗美微信聊天记录来看，被告李锦红也认为应该将其老公在出售房屋病故分事实告知答辩人，认为不应该欺骗答辩人。原告刘宗美也在微信中说道“那这样很难搞”、“她未必会接受”。由此可见，被告李锦红及原告刘宗美均承认被告李锦红老公在出售房屋病故为重要信息。被告李锦红及原告刘宗美未告知这样重要信息，均存在过错。答辩人不存在逾期支付定金的违约行为。根据《定金收据》约定答辩人“最迟于2018年9月16日24点前补充”，答辩人在2018年9月16日14点左右已打电话说转剩余定金13万元时（该事实被告李锦红在微信聊天记录中有记载），是被告李锦红主动要求答辩人考虑清楚后再转剩余定金，答辩人未在2018年9月16日24点支付剩余定金13万元并未违约。2018年9月20日转剩余定金13万元后，被告明确不出售其房屋，答辩人被迫撤回该定金13万元。现被告李锦红以答辩人未在2018年9月16日24点前支付剩余定金13万元主张答辩人违约，完全违背诚实信用原则。答辩人认为这是被告李锦红反悔出售其房屋后故意设置的陷阱，以达到其反悔出售房屋的目的。答辩人请求法院对被告李锦红这种违背诚实守信的行为予以谴责和否定。综上所述，答辩人在整个过程中无过错、无违约行为，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月15日，被告李锦红（卖方）与被告张敏（买方）、原告（经纪方）签订了一份《房地产买卖预约（居间）合同》。该合同约定：卖方自愿将位于韶关市××××南枫碧水花城2幢2002房转让给买方；交易金额为141万元；经纪方作为居间人，为买卖双方提供订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成居间义务并有权按约收取居间费用，即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取；买方必须向经纪方支付28000元作为房地产咨询、买卖协助服务费，以及按揭服务费7700元，签订该合同当天先支付50%款项，剩余50%过户当天支付完毕；买方在签订本合同当天，须向卖方支付购买该物业定金15万元，过户时定金用作房款；如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另外支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元；如买方违约，则买方所交定金不予退回，买方支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元；本合同所有应付款项如发生逾期支付情况，每日计付1%作为滞纳金；因该物业卖方提前交付给买方使用，因此使用期间产生的一切费用由买方承担；该物业价格包含物品：厨房三件套、全屋墙体固定装修、全屋灯具、全屋窗帘等内容。三方均在合同下方签字并捺印。合同签订当日，因签好合同后已是晚上，大额支付受限，被告张敏先行支付定金2万元，三方约定好余下13万元定金于次日补齐。原告作为收款经手人向被告张敏出具《定金收据》一张。该《定金收据》载明：今收到张敏交来购买韶关市××××南枫碧水花城x幢XXXX房定金人民币：贰万元整（￥20000.00元），剩余定金人民币：壹拾叁万元整（￥130000.00元）最迟于2018年9月16日24点前补齐，否则当买方违约处理，所交定金不退，卖方可另行处理房屋。2018年9月16日下午，被告张敏打电话给被告李锦红告知其准备支付余下13万元定金时，被告李锦红告知被告张敏其先生过世的事实，让被告张敏考虑清楚是否购买该房屋。被告张敏一时较为吃惊，当场未答复是否继续购买该房屋。之后，经考虑，被告张敏决定仍购买该房屋。2018年9月17日晚，被告张敏及其同事胡小英，原告的经营者刘宗美及工作人员文志平前往被告李锦红家中商谈继续买房事宜。此时被告李锦红提出房屋风水不好的问题。被告张敏听闻该房屋风水不好的问题后表示再回去考虑是否继续购买该房屋。经再次考虑，被告张敏仍决定继续购买该房屋，但因担心被告李锦红不能按约定履行合同，为此于2018年9月20日晚通过微信设定预授权支付13万元，并让其同事胡小英代其与被告李锦红沟通房屋买卖事宜。被告张敏的同事胡小英与原告的经营者刘宗美及工作人员文志平再次前往被告李锦红家中商谈继续买房事宜。此时被告李锦红提出要求被告张敏一并购买其家具，否则不出售该房屋。之后因双方对被告李锦红提出的一并购买家具及家具价格问题无法达成一致意见，房屋买卖交易无法继续，被告张敏放弃购买该房屋，为此撤回转账预授权，未支付余下定金13万元。2018年9月26日，被告李锦红与被告张敏签订一份《解除房地产买卖合同》，约定：解除双方于2018年9月15日签订的房地产买卖合同……三、甲方应于双方签订此协议三天内转回贰万元给乙方。签订该协议后，被告李锦红退回2万元定金给被告张敏。因买卖双方未支付任何报酬给原告，原告为此诉至法院请求解决。本院认为，原、被告三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》是三方自愿签订的合同，内容不违反法律法规规定，为有效合同。被告李锦红辩称该合同的签订不符合《房地产经纪管理办法》的规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，对该抗辩，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，因本案原告已经促成两被告之间签订了买卖合同，原告有收取相应报酬的权利。另外，合同亦约定“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取……”，因此，虽然合同签订后两被告自行签订《解除房地产买卖合同》解除了双方之间的买卖关系，但并不影响原告收取相应报酬的权利。关于该报酬应由谁承担的问题，合同约定“买方必须向经纪方支付28000元作为房地产咨询、买卖协助服务费……”，同时约定“买方或卖方违反本合同约定，则视为违约……如卖方违约，卖方应在违约之日起三日内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元；如买方违约，则买方所交定金不予退回，买方支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元”，因此，本案的报酬由谁支付应以认定谁为违约方而定。本案中，从庭审查明的事实以及原、被告提交的微信聊天记录、视频录音、通话录音等证据来看，被告张敏未按《定金收据》的约定补齐余下定金，原因在于被告李锦红在签订合同后以其先生过世、房屋风水不好为由要求被告张敏考虑清楚是否继续购买该房屋，在被告张敏表示可以接受后又超出《房地产买卖预约（居间）合同》的约定，提出家具一定要捆绑出售否则不同意出售该房屋的条件，导致被告张敏未能按约支付定金，并最终导致解除该合同。明显是李锦红在签订合同后的行为导致合同不能顺利履行，其行为不符合双方约定，是合同的违约方及合同解除的过错方，应承担相应的违约责任。根据《房地产买卖预约（居间）合同》“如卖方违约，卖方应在违约之日起三日内将所受定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元……”的约定，本案应由被告李锦红向原告支付报酬28000元。原告另外要求被告李锦红支付违约金17920元，虽然合同约定“本合同所有应付款项如发生逾期支付情况，每日计付1%作为滞纳金”，但原告的损失即为其预期利益的损失，本案原告的预期利益即为报酬28000元，且因涉案合同已经解除，原告代为办理的仅为合同的前期磋商和订立过程，后续房屋过户、缴纳税费、水电及物业过户等手续均未实际履行，本院判决被告李锦红向原告支付报酬28000元已使原告的损失得到了相应补偿，原告另行要求被告李锦红支付违约金17920元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告起诉要求被告张敏支付佣金28000元及违约金21000元，如前所述，虽然合同约定买方应支付28000元作为房地产咨询、买卖协助服务费，但合同同时约定“如卖方违约，卖方应在违约之日起三日内将所受定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元……”，也即在卖方违约的情况下，应由卖方支付该笔费用。本案的违约方在于被告李锦红，原告要求被告张敏支付佣金或违约金，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、四百二十六条的规定，判决如下：一、被告李锦红于本判决生效之日起十日内向原告武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店支付报酬28000元。二、驳回原告武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1086.5元（已减半收取），由原告武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店负担836.5元，由被告李锦红负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 吴 放二〇一九年一月十五日书记员 候嘉琳