河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终7282号 上诉人（原审第三人）：赵瑞刚，男，1972年4月10日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李守林，男，1958年12月22日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：赵淑莲，河北金派律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何凤轩，男，1942年7月16日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：李彦青，河北燕潮律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李立月，男，1986年3月13日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 上诉人赵瑞刚因与被上诉人李守林、何凤轩、李立月房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵瑞刚上诉请求：1、撤销原判并改判上诉人赵瑞刚与被上诉人何凤轩签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并判令被上诉人协助上诉人办理过户手续。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律不当，判决错误。从法律规定、法律精神以及有利于维护社会和谐稳定的目的考虑，上诉人与被上诉人何凤轩签订的《房屋买卖协议书》应认定为有效。上诉人与李守林同是东小屯村村民，宅基地流转行为最终并未损害集体经济组织的利益。且上诉人在该村再无其他宅基地，一旦失去该宅院上诉人全家将面临无处居住的情况。另外，原审判决第二、三、四项判决内容均超出了原审中被上诉人的诉讼请求。望二审法院依法查明事实，维护上诉人的上诉请求。 何凤轩答辩称，认可上诉人的上诉请求和事实及理由。上诉人与我方签订的合同应属有效，即占有使用房屋是合法的。 李守林答辩称，一审法院依据《土地管理法》第10条、第63条和《合同法》第52条、第58条，结合一审原、被告及第三人提交的证据判决被上诉人李守林与何凤轩之间的宅基地买卖协议因违反法律的强制性规定而归于无效，一审被告何凤轩因未取得涉案房屋及宅基地的处分权，其与第三人的房屋买卖协议书亦属无效，一审适用法律正确，依法维护了本地区农村宅基地上房屋交易秩序在法律框架内的良性发展，请二审法院依法维持原判。一审判决第二、三、四项并不属于超出原审原告的请求，原审立案中被上诉人李守林并不知道何凤轩与赵瑞刚之间的转让交易行为，是在原审庭审中赵瑞刚作为第三人参加诉讼，其作为有独立请求权的第三人，一审法院有权对其权利义务进行判决。 李立月答辩称，同意李守林的答辩意见。 李守林向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的农村房屋转让协议书无效；2、被告返还原告宅基地使用权证。 一审法院认定事实：1998年，大厂回族自治县土地管理局向原告核发了大厂集（Z）第05-250号、第05-251号宅基地土地使用证，土地使用者均为李守林。2016年2月2日，原告及张文荣作为出让人，李立秋、李立征作为家庭共有人，与被告签订了农村房屋转让协议书，约定原告及张文荣自愿将其所有的位于大厂回族自治县两处房屋、院落（所属宅基地分别为大厂集（Z）第05-250号、第05-251号，其中第05-250号北至道、东至张文荣、南至道、西至李守才，第05-251号北至李贵昌，东至张福江，南至道，西至李守林）出售给被告，约定价款为230000元，张海、李建、李宝江、刘杰作为“见证人”在该协议中予以签字见证，夏垫镇东小屯村民委员会作为“见证单位”加盖了公章。合同签订当日，被告依约给付原告购房款230000元，原告实际收到后向被告出具了收据。因原告将大厂集（Z）第05-251号宅基地土地使用证丢失，故将大厂集（Z）第05-250宅基地土地使用证交付于被告，并将涉案房屋及院落交付于被告占有使用。2016年6月4日，被告与第三人赵瑞刚就涉案房屋、院落签订了房屋买卖协议书，约定被告将涉案房屋、院落以285000元价格出售给第三人赵瑞刚，杨宗杰、徐海作为“见证人”在该协议中予以签字见证。合同签订后，第三人赵瑞刚将购房款285000元给付了被告，被告于2016年6月30日向赵瑞刚出具了证明，后被告将涉案房屋及院落、大厂集（Z）第05-250号宅基地土地使用证交付于赵瑞刚。 另查明，原告李守林、第三人赵瑞刚均系大厂回族自治县村民，被告何凤轩系夏垫镇北务三村村民。第三人李立月系原告李守林与刘东梅之子，刘东梅于1988年12月份去世。 一审法院认为，农村宅基地属于农民集体所有，农村房屋系本村经济组织成员无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后所建，具有特定的社会福利性质，与本集体经济组织成员身份关系紧密相关。原告与被告签订了诉争房屋的农村房屋转让协议书，被告依约支付了购房款，原告亦交付了涉案房屋及集体土地使用证（编号为：大厂集（Z）第05-250号），但被告与原告并不是同一集体组织成员，故该房屋的买卖必然导致土地使用权向本集体经济组织以外的人员流转，因此原、被告签订的农村房屋转让协议书违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。被告不能因该合同的签订履行而取得涉案房屋的所有权和屋下宅基地的使用权。被告将未取得所有权的房屋和使用权的宅基地卖与第三人赵瑞刚的行为亦无效。故被告与第三人赵瑞刚签订的涉案房屋买卖合同无效。对原告要求被告返还涉案宅基地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。现编号为大厂集（Z）第05-250号集体土地使用证在第三人赵瑞刚处，应由赵瑞刚直接返还原告。第三人李立月未能提供充分证据证明其对涉案房屋享有份额，亦无权主张涉案的两个房屋买卖合同无效，故对其请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告李守林与被告何凤轩签订的农村房屋转让协议书无效。二、被告何凤轩与第三人赵瑞刚签订的房屋买卖协议书无效。三、第三人赵瑞刚于本判决生效之日起十日内将宅基地证号为大厂集（Z）第05-2**集体土地使用证返还原告李守林。四、驳回第三人赵瑞刚的诉讼请求。五、驳回第三人李立月的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告何凤轩负担。 经审理查明，二审中，上诉人提交证据一：东小屯村委会证明、百川天然气公司收费收据及购气卡。证明涉案房屋燃气表及燃气登记户主已变更为上诉人母亲沈永英名下，上诉人已实际占有使用涉案房屋。证据二：被上诉人李守林及其妻子和其子李立秋、李立征四人共同出具的授权委托书。证明对于涉案房屋的转让，已由被上诉人授权何凤轩对外转让，同时说明上诉人属于善意购买。证据三：大厂回族自治县委会证明。证明：1、村委会对于赵瑞刚购买李守林名下房屋知情并同意。2、赵瑞刚自购买涉案房屋之日起至今占有使用该房屋。3、赵瑞刚在东小屯村没有其他宅基地，符合取得宅基地的条件。证据四：张文荣（李守林之妻）录音。证明李守林家庭除了涉案房屋以外仍有两处宅院和一块宅基地，已由土地部门丈量了，正在办证之中，并且李守林还要将其中的一处对外出卖。证据五：照片10张。证明李守林除了涉案房屋以外的另外两处宅院及一块宅基地的情况，且李守林和家人正在此居住。证据六：燃气登记表照片1张。证明除了涉案以外的另外两处房屋内的燃气表登记显示为李守林。证据七：燃气登记表照片1张。证明涉案房屋的燃气登记表为赵瑞刚的母亲沈永英，证实了赵瑞刚实际占有使用涉案房屋的事实。证据八：康跃海的证明和照片四张。证明李守林现居住的两处宅院为康跃海卖给李守林的，并证明李守林一家现在此居住，李守林除了涉案房屋以外还有其他住所。证据九：李守林的东邻居李亚芬的录音。证明李守林现居住的两处宅院系从康跃海处购买，并且证明李守林现一直在此居住。针对上诉人提交的九组证据，法庭组织当事人进行了质证。其他事实与原审认定一致。 本院认为，被上诉人李守林与何凤轩于2016年2月2日所签《农村房屋转让协议书》及上诉人赵瑞刚与何凤轩于2016年6月4日所签《房屋买卖协议书》，上述协议名称均为“房屋买卖协议书”，且其内容即交易标的物亦为房屋及所属地块，故本案应为房屋买卖合同纠纷，原审判决认定为宅基地使用权纠纷错误。原审以何凤轩未取得涉案房屋所有权及使用权而无权处分为由，认定何凤轩与上诉人赵瑞刚之间合同无效，有悖《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，属适用法律错误。根据“房地一体”的原则，房屋买卖必然涉及到宅基地的处分。我国法律禁止农村土地的转让，但未禁止农村房屋买卖，但基于农村宅基地是集体经济组织成员享有的特有权利，与特定身份相关联，故我国法律加以限制，禁止城镇居民及本集体经济组织以外人员购买农村房屋及宅基地，以避免损害农村集体经济组织的合法利益。但本案中，李守林与何凤轩及何凤轩与赵瑞刚所签两份合同均是在平等自愿基础上所签订的，虽然何凤轩不具有本集体经济组织成员身份，其与李守林所签合同有悖法律强制性规定而无效，但现实际购买人，亦是实际占有使用人赵瑞刚系本村村民，且其名下无宅基地，其子亦成年，有待申请农村宅基地，故其购买按涉房屋是合理、合法的，亦有其必要，且村委会知情并同意，而李守林出售该房后在本村亦有其他房屋居住。至此，上诉人赵瑞刚购买涉案房屋不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害本集体经济组织的利益及其他人的合法权益，其行为应为有效，其购买并取得涉案房屋，依法占有使用的合法权益应当予以保护。上诉人二审中所提交的证据，足以证明本案事实及其上诉主张，本院予以采信。 综上所述，赵瑞刚的上诉理由成立，原审判决部分事实认定不当且适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初2099号民事判决； 二、驳回被上诉人李守林的全部诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人李守林负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔玉水 审判员  李绍辉 审判员  罗丕军 二〇一九年一月十五日 法官助理杜振辉 书记员齐向欣