苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初8863号原告：杨剑波，男，1970年5月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周建明，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被告：苏州市吴中商城小商品批发市场，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区碧波街1号一、二、三层。投资人：孙永新，该公司总经理。被告：孙永新，男，1943年10月28日生，汉族，住福建省漳平市。被告：苏州兴国市政工程有限公司，住所地江苏省苏州市高新区金灯街28号上河花园二区65幢301室。法定代表人：裘国兴。委托诉讼代理人：孙永新，即本案被告孙永新，系合伙人。原告杨剑波诉被告苏州市吴中商城小商品批发市场（以下简称吴中小商品市场）、孙永新、苏州兴国市政工程有限公司（以下简称兴国市政公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨剑波及其委托诉讼代理人周建明、被告吴中小商品市场投资人即被告孙永新、兴国市政公司委托诉讼代理人即被告孙永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨剑波向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2011年5月25日签订的《苏州市吴中商城小商品批发市场商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》；2、判令被告吴中小商品市场双倍返还原告租赁款424504元以及2个半月租金4421.8元，并支付每日千分之五的违约金7959.3元；3、判令被告孙永新、兴国市政公司承担连带责任。事实和理由：2011年5月25日，被告吴中小商品市场和原告签订《苏州市吴中商城小商品批发市场商铺摊位租赁合同》，合同约定原告向被告一次性支付20年租赁款212252元，由被告吴中小商品市场对原告的摊位对外出租经营并支付原告摊位年租金，被告吴中小商品市场如有违约需承担每日5‰的违约金，原告有权解除合同并要求被告吴中小商品市场双倍支付20年的租赁款；双方在《授权委托经营管理协议书》中约定，被告吴中小商品市场每年的6月底之前支付2017年6月初至2021年5月底的每年租金21225元，被告兴国市政公司对被告吴中小商品市场的履行合同行为提供担保，合同采用预付年租金的方式履行。2018年6月底，被告吴中小商品市场应支付给原告的年租金一直拖延不付，原告根据合同约定发函解除了双方的合同，并要求被告双倍返还20年的租赁款，被告于次日收到解除函。为维护原告权利，故起诉至法院。被告吴中小商品市场、孙永新、兴国市政公司共同辩称，被告吴中小商品市场因升级改造，投资金额大，所以经济困难，本应2018年6月支付原告的租金，其已通过电话告知原告推迟支付，并张贴公告，不属于故意违约。2016年6月至2019年5月的租金已于2018年10月15日支付给原告。原告所陈述的解约通知并未送达被告。要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2011年5月25日，被告吴中小商品市场（甲方）与原告杨剑波（乙方）签订《苏州市吴中商城小商品批发市场商铺摊位租赁合同》，主要内容为：基于甲方已与吴中小商品市场（苏州市碧波街1号）产权人签订了“授权委托二十年经营管理合同”并全权经营和管理该市场，并收取市场内摊位的租金和各项费用，甲方同意将市场内2层2118号摊位（建筑面积约12.04平方米）租赁给乙方，租赁期限自2010年12月1日至2031年5月31日止，共计二十年零六个月，租金一次性缴纳（其中2016年12月1日至2017年5月31日为市场升级及装修期，无租金），乙方支付的总租赁款计212252元。2010年12月1日至2013年11月30日的摊位年租金详见“授权委托管理经营协议书”。在本合同所规定的期限的前六年乙方不得主张对该商铺直接占有、使用及经营管理权利，不得限制或影响管理方对该商铺正常的商业经营管理，不得妨碍和影响该商铺现有经营户之经营活动。甲方未按约向乙方支付预期摊位年租金，管理方构成违约，应向乙方承担当期应付摊位租金总额的每日千分之五的违约金；若超过一个月仍然未付清的，乙方有权解除合同，并要求管理方承担违约金及支付乙方按照本合同总租赁条款的200%。甲方得到产权人同意，产权人积极督促管理方履行本合同约定义务，为管理方对批发市场的经营提供一切便利。管理方得到产权人同意，就管理方在本合同项下所应向乙方承担的摊位租金，产权人承担连带责任。该合同落款处有原告签名并盖有被告吴中小商品市场公章。同日，原告杨剑波（甲方）和被告吴中小商品市场（乙方）签订《授权委托经营管理协议书》。协议书主要内容：甲方租赁乙方20年的吴中小商品市场2118号商铺摊位，甲方将该摊位委托给乙方全权经营管理，由乙方支付甲方预期摊位年租金及其他。2010年12月1日至2016年11月30日，乙方在每年12月底向甲方支付预期摊位年租金，其中2010年12月1日至2013年11月30日实际摊位租金共计50940元，乙方已将该款项从总租赁款中一次性结算给甲方。2017年6月1日至2031年5月31日，乙方在每年的6月底前向甲方支付预期摊位年租金。其中，2013年12月1日至2016年11月30日，乙方支付甲方预期摊位年租金16980元，2017年6月1日至2021年5月31日，乙方支付甲方预期摊位年租金21225元……。本协议及租赁合同到期前三个月内，甲方如不再继续租赁原摊位，在乙方收到甲方书面确认后25个工作日内，由乙方支付甲方212252元作为甲方自愿放弃原摊位优先租赁权的确认金。甲方要求吴中小商品市场的产权人必须对乙方履行在本协议书及租赁合同中所受托的各项条款提供担保义务，盖章生效。该协议书甲方处有原告签名，乙方处由被告吴中小商品市场盖章，担保人处有被告兴国市政公司盖章。签订上述《商铺摊位租赁合同》和《授权委托经营管理协议书》的当日，原告支付被告吴中小商品市场161000元投资款（2010年12月1日至2031年5月31日）。2011年8月8日，被告吴中小商品市场向原告出具2118号租赁凭证正、副本。庭审中，原、被告双方一致确认，原告实际应缴纳的摊位总租金为212252元，2011年5月25日原告缴纳时，抵扣被告吴中小商品市场应一次性支付原告的2010年12月1日至2013年11月30日的实际摊位租金，原告已足额履行合同约定的支付义务。2013年12月1日至2018年5月31日被告吴中小商品市场应付摊位年租金已支付原告（其中2016年12月1日至2017年5月31日系免租期，被告吴中小商品市场无需支付摊位租金）。2018年6月1日起2019年5月31日期间的租金21225元，被告吴中小商品市场按约应于2018年6月30日前支付原告，被告吴中小商品市场实际于2018年10月15日支付。另查，原告曾向吴中小商品市场及孙永新、兴国市政公司及裘国兴发送解除合同通知书，载明：因吴中小商品市场一直拖欠应付的年租金，故依据合同约定即日解除《苏州市吴中商场小商品批发市场商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》，该通知自送达于2018年9月29日送达，已发生解除效力，并要求吴中小商品市场返还款项、兴国市政公司承担连带担保责任。反馈单显示，寄送至吴中小商品市场及孙永新的信件于2018年9月19日由他人同事签收，寄送至兴国市政公司及裘国兴的信件于2018年9月26日由他人签收。审理中，被告表示其因商铺整体装修并安装太阳能发电设施，最近较为困难，希望原告能理解并与其共克难关，其不同意支付违约金，即使支付，原告的违约金主张过高要求法院予以调整。同时，原告明确2018年8月15日之后的租金予以放弃。再查，吴中小商品市场系个人独资企业，投资人为被告孙永新。上述事实，由原告提供的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》、收据、租赁凭证，被告吴中小商品市场提供的转账查询单及本院制作的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告杨剑波和被告吴中小商品市场自愿签订《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》，上述合同及协议不违反法律法规，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告兴国市政公司在《授权委托经营管理协议书》担保人处盖章，应视为其对被告吴中小商品市场与原告所签订的租赁合同及协议书的认可。根据《授权委托经营管理协议书》约定，被告吴中小商品市场应在2018年6月30日前支付原告当年摊位年租金21225元，被告吴中小商品市场至2018年10月15日才予以支付，已属违约。《商铺摊位租赁合同》约定支付年租金逾期超过一个月的，守约方有权解除合同，原告据此主张解除双方之间的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》，与法有据，应予支持。根据原告提供的解除合同通知书送达被告吴中小商品市场的时间，本院确定原、被告之间的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》于2018年9月19日解除。即原告有权主张自2018年6月1日至2018年9月18日期间的租金，现原告明确只主张2018年6月1日至2018年8月15日期间的租金，本院遵其自愿。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。合同权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《授权委托经营管理协议书》约定，合同期满后被告吴中小商品市场应将总租金212252元退还原告，现合同解除，双方权利义务提前终止，原告诉请被告吴中小商品市场退还总租金212252元，应予以支持。被告迟延支付2018年6月1日起2019年5月31日期间的租金21225元，现合同已因原告通知于2018年9月19日解除，故被告吴中小商品市场应向原告支付2018年6月1日至2018年8月15日期间的房屋租金（2018年8月15日至2018年9月19日期间的租金原告明确放弃），经核算，为4419元。关于违约金的计算标准，原告主张双倍返还总租金并按每日千分之五为标准进行计算，被告抗辩违约金计算标准过高请求调整。本院认为，当事人违约造成守约方损失的，赔偿额应相当于因违约造成的损失，违约金不应过于高于造成的损失，原告既主张每日千分之五的违约金又主张200%的返还总租金，违约金主张明显高于其实际损失，对于违约金部分，本院以4419元为基数按年利率24%计算自2018年6月1日起至2018年10月15日止，经核算为398元。故被告吴中小商品市场应支付原告2018年6月1日至2018年9月18日期间的房屋租金4419元及违约金398元，共计4817元，由于被告吴中小商品市场已于2018年10月15日支付原告2018年6月1日至2019年5月31日止的租金21225元，故原告还需返还被告吴中小商品市场16408元。综上，两者相抵扣，被告吴中小商品市场还需向原告支付195844元。关于保证责任，《授权委托经营管理协议书》约定，被告兴国市政公司为被告吴中小商品市场在协议书及租赁合同所履行的合同义务提供担保，该担保未约定保证方式，应按连带责任保证承担保证责任。故原告诉请被告兴国市政公司对被告吴中小商品市场的上述付款义务承担连带清偿责任，应予以支持。被告吴中小商品市场系个人独资企业，被告孙永新系投资人，个人独资企业财产为投资人个人所有，投资人及被告孙永新以其个人财产对企业债务承担无限责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条及《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、原告杨剑波与被告苏州市吴中商城小商品批发市场签订的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》于2018年9月19日解除。二、被告苏州市吴中商城小商品批发市场于本判决生效之日起十日内支付原告杨剑波人民币195844元。三、被告孙永新、苏州兴国市政工程有限公司对被告苏州市吴中商城小商品批发市场上述第二项付款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告杨剑波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3927元，由原告杨剑波负担1819元，由被告苏州市吴中商城小商品批发市场、孙永新、苏州兴国市政工程有限公司负担2108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 顾霞二〇一九年一月八日法官助理 王亭书 记 员 于悦