陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕01民终10505号 上诉人(原审原告、执行案外人):侯小红，女，1967年9月4日出生，汉族，西安市周至县村民，住。 委托诉讼代理人:李良云，男，1966年6月28日出生，汉族，住西安市周至县二曲镇老城东街37号，现住西安市周至县。 被上诉人(原审被告、申请执行人):闫素珍，女，1964年9月4日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人:李幸，男，1990年1月28日出生，汉族，西安市周至县村民，住。 被上诉人(原审被告、被执行人):吴淑芸，女，1962年2月2日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 被上诉人(原审被告):段玉涛，男，1979年8月27日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区劳动南路旭景名园8号楼5层1号，现住西安市周至县。 委托诉讼代理人:刘晓，男，1972年6月1日出生，汉族，无业，住西安市周至县。 上诉人侯小红因与被上诉人闫素珍、吴淑芸、段玉涛案外人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 侯小红上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除对西安市雁塔区长安南路98号4幢2单元22102房屋的查封；3.确认侯小红与吴淑芸于2014年5月27日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，判决西安市雁塔区长安南路98号4幢2单元22102房屋归侯小红所有；4.诉讼费由闫素珍、吴淑芸、段玉涛负担。事实和理由：2014年5月27日，侯小红与吴淑芸经过协商达成《房屋买卖协议书》。协议签订后，侯小红将约定的购房款交给吴淑芸、李凤明委托代理人段玉涛，该事实有购房合同及《收据》等为证。侯小红交付购房款后即取得涉案房屋所有权。侯小红占有、使用该房屋期间，多次要求吴淑芸等协助办理过户手续，但段玉涛以吴淑芸、李凤明找不到、房管所不能过户为由未为侯小红过户。段玉涛给侯小红写了《收据》，借款合同原件自然要收回，因此，段玉涛系提供借款合同原件的义务人，一审法院要求侯小红提供，无法律依据。侯小红通过抵账将马某20万元借款经段玉涛同意作为购房款，同样无借款合同原件，但段玉涛应是提供原件的义务人，侯小红经段玉涛同意将该笔款项作为侯小红购房款并无不当。转款单据只说明吴淑芸于2014年2月28日借侯小红现金30万元，吴淑芸到期未还清借款，经与吴淑芸委托代理人并担保人段玉涛同意，将上述借款转为侯小红的购房款。根据吴淑芸与段玉涛所签《委托书》内容，段玉涛全权代吴淑芸收取售房款，并代吴淑芸为购房方办理过户手续和银行按揭转户手续。只要段玉涛收到侯小红所付购房款，侯小红就履行了交款义务，至于段玉涛向吴淑芸具体汇款数额与侯小红无关，转款单据只证明侯小红通过段玉涛给吴淑芸借款30万元真实有效。侯小红在一审判决之前已将银行按揭贷款全部还清。侯小红提供的《三方协议》是对证人王某原租房合同的补充，并不矛盾。王某是段玉涛公司员工，在吴淑芸未还清侯小红借款之前，王某对吴淑芸房产以租房形式进行监管，侯小红购房后，王某经侯小红同意在该房中居住，不能说侯小红未合法占有涉案房产。段玉涛、王某与侯小红并不相识，只是通过中间人将钱借给吴淑芸，段玉涛受吴淑芸委托将房屋卖给侯小红，且吴淑芸通过段玉涛只借过30万元，也就是说该30万元不是王某的就是侯小红的，侯小红有借款合同为证。因此，侯小红与段玉涛之间不存在经济利益，而是经济对立。关于王某在涉案房屋执行过程中对执行法官的陈述，一审法院是否查看租金30万元的证据，且还有无其他相关证据证明。事实是，侯小红借给吴淑芸30万元，王某作为担保方段玉涛公司员工，在吴淑芸未还清侯小红借款之前，王某对吴淑芸房产以租赁形式进行监管，后又通过《三方协议》确定王某是租住侯小红的房屋。退一步讲，如有王某借款30万元给吴淑芸的事实，又有书面租房20年的合同，那么根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，一审法院不能拍卖该房产。关于闫素珍借给吴淑芸现金问题，借款合同未将涉案房产作为抵押，不能对该房产主张权利。如段玉涛没有将售房款全部转给吴淑芸，闫素珍可通过人民法院追回售房款余款。 闫素珍经传票传唤，未到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见称，2018年5月，其通过与段玉涛委托人刘晓座谈，了解到段玉涛受吴淑芸委托将涉案房产卖给侯小红后，还剩20万元房款未归还吴淑芸，经与刘晓协商，段玉涛同意将吴淑芸欠其的20万元归还给其，并签有协议书。2018年7月，其已收到段玉涛委托人刘晓汇款20万元，该款打入了其招商银行账户，现其与吴淑芸之间的借款全部结清，案涉房产不管怎么处置均与其无关。 段玉涛辩称，2014年2月，其受吴淑芸委托将西安市雁塔区长延居小区4号楼2单元22102号房屋对外出售，于2014年5月将上述房屋卖给侯小红、武元明夫妇，并将房屋所有手续证件随房产一并交给侯小红，收取侯小红购房款535000元，其中有30万元是其担保吴淑芸借侯小红夫妇的借款转为购房款，剩余20万元为其归还马某的担保款，经马某同意作为侯小红的购房款。上述售房款通过亲属王某、王丹账户打给吴淑芸账户，具体打款日期和数额其记不清了，以银行打款记录为准。因当时吴淑芸没有给侯小红办理过户手续，故扣押部分购房款没有打给吴淑芸。另外，银行按揭款20万元由侯小红负责清偿。涉案房屋未出售给侯小红之前，因吴淑芸借款由其担保，故房屋由其亲属王某承租使用。2014年5月底，其与侯小红及王某等人达成协议，由王某从侯小红手中租房。房产交给侯小红后，侯小红多次通过中间人让其办理过户手续，但吴淑芸手机一直打不通，无法联系到吴淑芸，导致过户手续无法办理。 吴淑芸经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 侯小红向一审法院起诉请求：1.撤销对位于西安市雁塔区的拍卖，并解除对该房屋的强制执行;2.确认侯小红与吴淑芸于2014年5月27日签订的《房屋买卖协议书》合法有效;3.吴淑芸及其代理人段玉涛为侯小红办理该房屋的过户手续;4.诉讼费由闫素珍、吴淑芸、段玉涛负担。 一审法院认定事实：法院在执行以吴淑芸为被执行人的其他执行案件中，于2014年7月22日查封了吴淑芸位于西安市雁塔区长延居4幢2单元22102号房屋(以下简称涉案房屋)。2016年3月，侯小红在执行案件中就涉案房屋权属问题提出了异议，被法院裁定驳回执行异议，侯小红遂提起本案诉讼。侯小红向法庭提交的《房屋过户协议》载明:甲方(卖方)吴淑芸将位于长延居4号楼2单元22102号房屋，房屋建筑面积为109.77平方米，以535000元价格出售给乙方(买方)侯小红。《房屋过户协议》未载明签署日期，协议正文除房屋房号、建筑面积、价格、签名为手写内容外，其余内容均为打印文本，协议甲乙方栏处“吴淑芸”“侯小红”签名为手写笔迹，并捺有手印。侯小红提交的《房屋买卖协议书》载明:落款日期为2014年5月27日，年月日处阿拉伯数字均为手写内容，买卖协议甲乙方栏处“吴淑芸”“侯小红”签名为手写笔迹，并捺有手印，协议正文除房屋房号、建筑面积、价款、收房日期、违约金金额为手写内容外，其余内容均为打印文本。该买卖协议约定的房屋信息、面积、价款内容与《房屋过户协议》相同，约定收房日期为2014年5月27日，违约金为15万元。侯小红提交《收条》的正文内容为“今收到侯小红购买吴淑芸位于雁塔区长安南路196号4幢二单元22102号房款伍拾叁万伍仟元整(小写535,000.00元)收款人:段玉涛2014年5月27日”。该收条上捺有指印。侯小红提交的《委托书》除委托人、受托人、房屋房号、落款日期为手写签名外，其余均为打印字体。该《委托书》载明委托人吴淑芸、李凤明，受托人段玉涛，委托事项签订涉案房屋买卖合同等，落款日期为2014年2月28日。 一审庭审中，侯小红主张房款支付情况如下:30万元系通过侯小红丈夫向段玉涛出借款项形式支付，20万元系通过马某向段玉涛出借款项方式支付，前述50万元通过债权转移形式支付；剩余的35000元系以现金形式支付给段玉涛。侯小红向法庭提交了书面合同复印件:1.第一份合同载明情况如下:合同主体为吴淑芸(借款人)、出借人(乙方)武元明、管理人(丙方，法定代表人段玉涛)西安鼎昊投资管理有限公司，借款金额为30万元，借款期限自2014年2月28日至2014年5月27日，合同签订时间为2014年2月28日。该书面合同第6.7条约定，甲方未依约还款或者出现约定的借款提前到期情形时，乙方或者丙方即有权依法、依约行使抵押/质押权；丙方根据甲方出具的《委托书》，自行处置或者申请法院处置抵押/质押物。2.第二份合同载明情况如下:合同主体为崔天魁(借款人)、出借人(乙方)马某、管理人(丙方，法定代表人段玉涛)西安鼎昊投资管理有限公司，借款金额为20万元，借款期限自2013年8月28日至2013年10月27日，合同签订时间为2013年8月28日。该书面合同第6.7条约定内容与借款人为吴淑芸的书面合同内容相同。侯小红提交的结婚证复印件显示，侯小红与武元明于2016年11月2日登记结婚。本案审理期间，侯小红提交三张交通银行转账电子回执打印件，欲证明该款为侯小红通过段玉涛向吴淑芸支付购房款事实，并称电子回执汇款人王丹、王某系段玉涛亲属。前述打印件载明:汇款人王丹、王某，收款人吴淑芸，在2014年2月28日至2014年3月1日分三次共汇款234,000元。闫素珍对前述汇款单真实性不予认可。侯小红申请证人马某出庭作证。马某称侯小红在2014年向其借款，当时其在段玉涛那里有钱，就把钱转给了侯小红，是通过顶账方式给的，所以没有转账记录；侯小红在2015年5月前通过现金形式给其还清了款项，还款的具体细节记不清了，其在用钱的时候就向侯小红要。 涉案房屋的执行过程中，证人王某于2015年4月3日就涉案房屋查封问题向法院执行法官陈述称，涉案房屋是吴淑芸租赁给其和姜周坤(音)的，租赁期限20年，涉案房屋由其和姜周坤使用，在姜周坤搬走后，现由其实际占有使用；因吴淑芸、李凤明向其借款10万元，签订了借款合同，其担心吴淑芸无法还款，就签订了租赁合同，以现金形式分多次向吴淑芸支付了20年租金30万元。王某随后向法院执行法官提交了落款日期为2014年5月27日，出租人为吴淑芸，承租人为王某、姜周坤，租赁期限自2014年5月27日至2034年5月27日的《房屋租赁合同》。法院执行工作人员遂指定王某暂时保管该房屋，配合执行。侯小红申请证人王某出庭作证。王某称，其向执行法官陈述涉案房屋系从吴淑芸手中承租时，未提及从侯小红处租赁房屋事宜；因吴淑芸欠段玉涛钱，吴淑芸于2014年5月底通过段玉涛将房子卖给了侯小红，侯小红要求腾房，所以三方协商变更了合同，其在2015年4月底从涉案房屋搬出；段玉涛是其表叔，其于2013年5月在段玉涛在周至的鼎昊公司待了两个月，之后在段玉涛西安的其他公司任职，直到2014年底。侯小红在庭审中提交《三方协议》，欲证明其已将房屋出租给王某的事实。该协议内容全部为书写笔迹，落款日期为2014年5月29日，署名人分别为段玉涛、侯小红、王某、姜周坤等人。侯小红还向法庭提交了2015年4月24日、2016年3月25日的用户名称为吴淑芸的天然气收据以及2015年4月至2016年4月的物业费收据，欲证明其实际占有使用房屋的事实。侯小红在庭审中还申请证人李良云出庭作证，欲证明房屋买卖交易过程、房屋占有等事实。 一审另查明，涉案房屋系吴淑芸于2012年以76万元余元价格从开发商处购买，其中，吴淑芸通过银行按揭贷款方式支付20万元。侯小红未偿还涉案房屋银行按揭贷款。 一审还查明，公安机关于2014年7月23日以吴淑芸涉嫌集资诈骗犯罪对其立案侦查，后于2016年5月16日对涉案房屋进行了轮候查封。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，其中第(二)项、第(三)项规定的情形为:在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，侯小红应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的事实承担举证责任。综合本案证据情况来看，侯小红提交的证据材料不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的事实。理由如下:1.侯小红提交的证据材料不足以证明其已支付了涉案房屋购房款。第一、侯小红称其通过顶账方式向段玉涛支付了《收条》所载金额535000元中30万元，并提交了书面借款合同复印件。因该书面借款合同无原件供核对，故对其真实性不予认定。退一步讲，即使侯小红提交的借款合同属实，侯小红所称款项并非购房款，而是借款合同项下出借款项。另外，侯小红亦未就已履行出借款项义务的事实提交充分确实的证据材料。侯小红所提交的转账回执材料不能说明该款项就是其出借款项，退一步来看，该汇款单所载金额与侯小红主张抵账金额相差较大。侯小红也未提交其与吴淑芸已就所谓借款抵充购房款项事宜达成了合意的证据材料。再退一步来讲，从借款合同第6.7条约定内容以及借款合同的借款期限、借款合同签订时间与侯小红提交的《房屋买卖协议书》《收条》《委托书》所载时间高度一致情形来看，侯小红主张的房屋买卖合同关系也应属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保情形，双方之间的法律关系仍然应为借款合同关系，而非房屋买卖合同关系。第二、侯小红所称通过顶账证人马某在段玉涛处的20万元主张，不能成立。因该书面借款合同无原件供核对，故对其真实性不予认定。退一步来看，即使该借款合同属实，合同所载借款人也非吴淑芸、段玉涛，更不能说明该款项是出借给段玉涛或吴淑芸的款项，且侯小红提交的借款合同复印件所载时间与本案涉及时间不是同一时期款项，不足以说明该款与侯小红所称购房款之间存在关联性。另外，本案亦无证人马某已实际履行出借了20万元的证据材料。第三、侯小红未偿还涉案房屋银行按揭贷款。2.侯小红提交的证据材料不足以证明其在法院查封前已合法占有了涉案房屋。根据法院执行裁定及王某庭前言词内容来看，法院于2014年7月22日查封了涉案房屋，直至2015年4月，证人王某才向法院主张涉案房屋的承租权利，陈述称出租人为吴淑芸，并提交所谓的其、姜周坤与吴淑芸的租赁合同，此时并未提及侯小红，亦未提交其在庭审中所称的三方租赁合同。王某在本案审理期间出庭作证的证言改变了其向法院执行法官的陈述内容，又无合理解释，且王某在段玉涛公司任职并有亲属关系，段玉涛所代表公司又与侯小红亲属之间存在其他经济利益牵连，故证人王某与侯小红有利害关系。侯小红提交的《三方协议》与证人王某在庭前向执行法官陈述内容相互矛盾，真实性存疑，不予认定。基于前述，证人王某在本案审理期间形成的证言内容在无其他客观性证据材料印证的情况下，不足以采信。由此来看，侯小红并未在法院查封涉案房屋前合法占有涉案房屋。至于侯小红提交的物业费、水电费票据问题，考虑到侯小红与证人王某之间存在利害关系，持有物业费、水电费票据并不足以充分说明侯小红已合法占有了涉案房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项、第(三)项规定，判决:驳回原告侯小红的诉讼请求。案件受理费100元，由侯小红负担。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2014年7月22日，一审法院向西安市住房保障局和房屋管理局送达（2014）雁执证字第00057号执行裁定书及协助执行通知书，查封了吴淑芸名下位于西安市雁塔区房屋。上述执行裁定查明以下事实：2015年4月2日，一审法院执行员向小区物业管理人员刘志伟了解涉案房屋情况，刘志伟称吴淑芸长期联系不上，其名下房屋已出租；当日，一审法院对涉案房屋进行了强制开启并更换了门锁；2014年4月3日，王某到一审法院称吴淑芸将房屋租赁给其20年，并提交了吴淑芸与姜周坤、王某签订的《房屋租赁合同》，请求一审法院将房屋钥匙给其以使用房屋，一审法院已将钥匙交其使用并指定其保管房屋。二审庭审中，侯小红提交中国建设银行《对公活期存款交易简要明细报表》及中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行住房金融业务部出具的《情况说明》，证明其已将涉案房屋银行贷款还完。但根据上述明细报表及《情况说明》显示的内容看，系因吴淑芸拖欠中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行贷款本金、利息、罚息、复息等，该行于2016年12月26日扣除西安强源置业有限公司保证金账户内的保证金206044.77元。 本院认为，本案为侯小红在执行过程中就涉案房屋权属提出异议被驳回后提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，侯小红对人民法院查封的位于西安市雁塔区长安南路长延居4幢2单元22102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，侯小红提交了其与吴淑芸签订的《房屋买卖协议书》《房屋过户协议》，前者显示签订时间为2014年5月27日，早于涉案房屋查封时间2014年7月22日，后者无签署日期。侯小红主张其将约定的购房款交给吴淑芸、李凤明委托代理人段玉涛，并称《收条》所载购房款金额535000元中30万元系通过其丈夫向段玉涛出借款项形式支付，20万元系通过马某向段玉涛出借款项方式支付，即50万元是通过债权转移形式支付，剩余35000元是以现金形式支付给段玉涛。就此问题，本案查明，侯小红在一审中未提交借款合同原件，其所称款项非购房款，系借款合同项下出借款项，侯小红虽提交有转账回执，但不能证明所转款项即其出借款项，故一审认为侯小红未就其已履行出借款项义务提交充分有效证据，并无不妥。因侯小红未提交其与吴淑芸已就借款抵充购房款项事宜达成合意的证据，且《房屋买卖协议书》约定的房屋购买价格明显低于吴淑芸购买涉案房屋时的价格，故一审从借款合同约定的借款期限、借款合同第6.7条内容以及借款合同签订时间与侯小红提交的《房屋买卖协议书》《收条》《委托书》所载时间高度一致情形看，认为侯小红主张的房屋买卖合同关系应属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保情形，双方之间仍应为借款合同关系，于法有据。侯小红在一审中提交的马某借款合同复印件所载借款人非吴淑芸、段玉涛，本案亦无马某实际履行了出借了20万元的充分证据，故一审对该借款合同的真实性不予认定，并无不当。从侯小红在二审庭审中提交的《对公活期存款交易简要明细报表》《情况说明》可以看出，因吴淑芸拖欠中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行贷款本金、利息、罚息、复息等，该行于2016年12月26日扣除了西安强源置业有限公司保证金账户中的保证金206044.77元，故本院对侯小红上诉所称其已还完涉案房屋银行按揭贷款的主张，依法不予认定。根据以上论述可以认定，侯小红提交的证据材料不足以证明其已支付了涉案房屋购房款。本案又查明，证人王某系于2015年4月才就涉案房屋向一审法院主张承租权利，未提及侯小红；王某在段玉涛公司任职并与段玉涛有亲属关系，段玉涛所代表的公司与侯小红亲属之间又有经济利益牵连，侯小红提交的《三方协议》与证人王某向一审执行法官所作陈述存在矛盾。故一审认为证人王某与侯小红有利害关系，王某于一审审理期间形成的证言不足以采信，同时认定侯小红未在法院查封之前合法占有涉案房屋，事实清楚，本院予以确认。同样基于侯小红与王某之间存在利害关系考虑，侯小红虽提交了物业费、水电费票据，但并不足以证明侯小红已合法占有了涉案房屋。 综上所述，侯小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由侯小红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜亦君 审 判 员  赵羽嘉 代理审判员  林 瀚 二〇一九年一月八日 书 记 员  张小赛