湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初4654号原告：武汉信德中城物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区洲头街红建村**。法定代表人：黄君航，该公司总经理。委托诉讼代理人：高子龙，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪林，男，1952年1月26日出生，汉族，该公司职员，住武汉市武昌区。被告：彭文华，女，1952年4月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：阳刘、葛曼洋，均系湖北林熙律师事务所律师。原告武汉信德中城物业管理有限公司与被告彭文华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉信德中城物业管理有限公司的委托诉讼代理人高子龙、汪林，被告彭文华及其委托诉讼代理人阳刘、葛曼洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉信德中城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年10月21日至2018年7月31日的物业管理服务费12252元及违约金24906.42元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系汉阳区汉阳1889小区6栋2单元15层1号房的业主，房屋面积为131.40平方米。原告与武汉杰航投资发展有限公司于2013年签订《前期物业服务合同》，又于2016年签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告一直在汉阳区1889小区服务至今。但自2015年10月21日开始，被告停止缴纳物业管理服务费，根据《前期物业服务合同》的规定，逾期之日起每天按照千分之三收取违约金。被告应支付违约金24906.42元。经原告多次催告，被告拒绝履行缴费义务，故诉至法院。被告彭文华辩称：对于原告所主张的物业管理服务费的收费标准有异议。原、被告双方之前签订有前期物业管理服务协议，应当依据该协议约定物业管理服务费标准收取物业管理服务费。被告房屋系拆迁还建房屋，依据相关文件，应当按照1.2元每月每平米缴纳物业管理服务费。原告的物业服务存在瑕疵，存在消防设施不完善、公共楼道被占用、私建停车棚、收费无公示、小区楼道无照明、侮辱业主等情况，故应当减免部分物业管理服务费。因被告并不存在违约情况，并多次要求按照双方约定的标准缴纳物业管理服务费，但原告拒绝收取，故原告没有理由要求被告支付违约金。经审理查明：被告系武汉市汉阳区红建村特1号汉阳1889项目6栋2单元15层1室的业主。该房屋的房屋性质为限价安置商品房，房屋面积为131.40平方米。被告系于2015年12月7日与该房屋的开发商武汉杰航投资发展有限公司签订武汉市商品房买卖合同，合同附件五中对前期物业服务费进行约定：高层住宅2.2元每月每平米，第一年按1.5元收取，后期随武汉市物业服务费新政策调整。2013年，原告与汉阳1889小区的开发商武汉杰航投资发展有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告对被告所居住的汉阳1889小区提供前期物业服务，物业费的收费标准为高层住宅2.8元每月每平米。该份合同在汉阳区房管局进行了备案。2014年10月22日，原、被告签订前期物业管理服务协议，约定由原告为被告所居住的汉阳1889小区提供物业服务，服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区安保、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理。物业费收费标准约定为每月每平米2.2元，在该条款后面，原告加盖印章表示：“第一年68折（计1.5元/平米/月），第二年起按政府新物价政策执行。”物业服务费用标准按汉阳区物价局批文或当年物价指数调整。物业费缴纳时间为每半年第一个月5日前缴纳。被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。被告于2014年10月22日接收该房屋，并于当日向原告缴纳了2014年10月22日至2015年10月21日的物业管理服务费2365元（按照每月每平米1.5元缴纳）。2015年10月22日起，被告对物业管理服务费的缴费标准提出异议，未再向原告缴纳物业管理服务费。2016年10月17日，原告与武汉杰航投资发展有限公司签订前期物业服务合同（延期协议），约定将双方签订的前期物业服务合同期限延长到汉阳1889小区业委会成立之后，其他条款保持不变。原告曾通过张贴逾期未缴纳物业服务费告知单的方式多次向被告催收物业管理服务费。原告对汉阳1889小区提供的物业服务中存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题。上述事实有前期物业服务合同（示范文本）、武汉市前期物业管理服务协议、武汉市商品房买卖合同、前期物业服务合同（延期协议）、房屋产权证明、物业费缴费发票、逾期未缴物业服务费告知单、小区物业服务照片及双方当事人的陈述予以证明。本院认为：本案争议焦点为原告收取物业管理服务费的标准。原告与开发商武汉杰航投资发展有限公司于2013年签订前期物业服务合同，原告又在2014年10月22日与作为房屋业主的被告签订武汉市前期物业管理服务协议。依据国务院《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。虽汉阳1889小区未成立业主委员会，但原告作为物业服务企业已就小区的相关物业服务事项与所有业主分别签订了武汉市前期物业管理服务协议，故原告与开发商之前签订的前期物业服务合同应当终止，双方之后于2016年10月17日在原合同基础上签订的前期物业服务合同（延期协议）亦不具有法律效力。故原、被告之间的权利义务关系应当依照双方于2014年10月22日签订的武汉市前期物业管理服务协议予以确定。服务协议对于物业费收费标准的约定为每月每平米2.2元，原告在该条款后方加盖有“第一年68折（计1.5元/平米/月），第二年按照政府新物价政策执行。”字样的印章。该内容与被告和开发商签订的商品房买卖合同附件中对于物业管理服务费的约定一致。现双方对签订物业服务协议第一年按照1.5元每平米每月收取物业管理服务费并无异议，且已实际履行。按照合同约定第二年起的物业服务费应当按照政府新物价政策执行，参照2014年12月17日国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知【发改价格（2014）2755号】规定放开对非保障性住房物业服务施行定价管理。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开价格应要求经营者严格遵守《价格法》等法律法规，合法经营。本案所涉及的汉阳1889小区不属于物业管理服务费实行政府指导价的范围，故原、被告之间的物业管理服务费从第二年起应当实行市场定价。双方的物业服务合同中已约定了物业费收费标准为每月每平米2.2元，故双方应当依据其所合意的标准，按照每月每平米2.2元的标准确定物业管理服务费的标准。因被告确未向原告缴纳2015年10月22日至2018年7月31日的物业管理服务费，且原告在上述时间内为被告所居住的汉阳1889小区提供了物业服务，故被告应向原告缴纳2015年10月22日至2018年7月31日的物业管理服务费9632.89元（131.40㎡×2.2元/月㎡×33月+131.40㎡×2.2元/月㎡÷31日×10日）。因原告在提供物业服务过程中确存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题，属履行物业服务合同的瑕疵，本院酌定被告按其应缴纳的物业管理服务费的90%实际缴纳物业管理服务费。综上，被告应向原告缴纳2015年10月22日至2018年7月31日的物业管理服务费8669.60元。因双方对于物业管理服务费收费标准有争议，且原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、国务院《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告彭文华向原告武汉信德中城物业管理有限公司支付2015年10月22日至2018年7月31日的物业管理服务费8669.60元，此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉信德中城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费728元，减半收取364元，此款原告武汉信德中城物业管理有限公司已预交，由原告武汉信德中城物业管理有限公司负担343元，由被告彭文华负担25元。被告彭文华于本判决发生法律效力之日起五日内将此款（25元）直接支付给原告武汉信德中城物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王飞二〇一九年一月十七日书记员  梅昂