湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1125民初864号原告：罗勇毅，男，1980年12月27日出生，汉族，居民，住湖南省江永县。原告：蒋美燕（原告罗勇毅妻子），女，1990年5月24日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县。两原告共同委托代理人：王文，男，1987年12月21日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县，系两原告所在居委会推荐的公民，一般授权代理。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。委托代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师，一般授权代理。原告罗勇毅、蒋美燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗勇毅、原告罗勇毅、蒋美燕共同委托代理人王文，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康及其委托代理人李真万、何明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗勇毅、蒋美燕向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付违约金78608元，判决后如被告仍延期交房，请求判决被告支付违约金到被告交房为止；2、请求判决被告为原告办理不动产证及相关证件；3、要求被告将房屋不合格的地方修复至符合相关标准；4、诉讼费由被告承担。原告于2019年1月16日向本院提出申请，自愿暂时撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2016年10月17日原告与被告签订了2份商品房购房买卖合同，合同约定原告向被告购买位于江永县黑牛山东南万佳名城小区第一栋18层17A06、17A03号的商品房两套，其中17A06号房面积31.45平方，价格每平方2600元，总价款81770元，17A03号房面积141.85平方米，价格每平方2630元，总价款373066元。购房合同第八款约定被告应当在2016年12月28日交房，但被告至今未交房与原告，被告应承担延期交房的违约金（每日违约金为购房款总额的万分之三）。被告所建房屋至今没有达到交房标准，且消防未验收。原告要求被告按合同约定为原告办理不动产权证书并缴纳了办理不动产权证书的费用，但被告至今都没有为原告办理。原告就上述问题多次与被告协商无果，故起诉至法院。被告江永鸿泰置业发展有限公司向本院提交答辩状，辩称，1、原告诉请被告支付违约金78608元不能成立。原告虽与被告签订了商品房预售合同，但原告没有支付给被告首付款；案涉17A06号房屋预售合同于2017年11月17日签订，原告主张应于2016年12月28日交房，并以该日期计算逾期交房违约金，缺少事实依据；被告已于2017年3月就开始交房给买受人，但原告经通知后拒绝接收房屋；被告于2017年3月开始交房有正当的理由且合同有约定如遇特殊原告可延期交付，但不得超过90天。2、原告的其他诉讼请求被告遵从法律规定和双方合同的约定，但原告要求将房屋不合格的地方修复至符合相关标准缺少事实依据，依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据：原告提交的购房合同、结婚证，被告交提交的竣工验收备案表、竣工验收报告、建筑质量保证书、房屋交接确认书，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据，本院认证如下：1、照片1张，原告拟证明被告所建房屋消防未过关，但经本院向江永消防大队核实，江永万佳名城一期1#2#楼消防已经验收，只是尚未出具验收报告，因此该照片并不能达到原告的证明目的。2、照片8张、协议1份、李义兴承诺2份，其中被告公司工作人员李义兴承诺一份有住建局工作人员签名确认，一份有房产局工作人员签名确认，与业主协商协议所提出的问题基本吻合，可证明万佳名城一期房屋存在房间飘窗顶部缝隙过大、房屋实际面积与售房合同面积不符等问题，并承诺在一定期限内解决问题；原告提供的照片虽未有拍摄时间、拍摄地点，但经核实确系原告所购房屋照片，且与业主协商协议、李义兴承诺相互印证，可证明原告所购房屋存在房间飘窗顶部缝隙过大等问题。3、收据6份、短信，可证明2016年10月14日原告将所购两套房的首付款支付给被告公司工作人员李卫平，但未及时签订书面售房合同，而是在事后补签。4、万佳名城房屋交接确认书2份，其中1份可证明原告于2018年4月19日对1栋17A03号房签署了房屋交接确认书，另1份房屋交接确认书因乙方（买方）未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予认证。5、竣工验收备案表、竣工验收报告、建筑质量保证书，可证明案涉房屋已经验收合格，虽然原告签署了质量保证书，但并不能以此证明被告对房屋质量免责，如若出现房屋质量问题，仍应承担责任。6、请求报告、危及电力设施安全通知书，可证明被告在房地产开发期间确因高压线路未及时搬迁造成工期延误，本院予以采信。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:原告罗勇毅与原告蒋美燕系夫妻。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县潇浦镇永回路城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2016年10月14日原告罗勇毅向被告公司工作人员李卫平支付首付款17万元，向其购买万佳名城1栋17A03号房、17A06号房，但双方未及时签订书面购房合同。2016年10月16日、2017年11月6日，罗勇毅、蒋美燕与江永鸿泰置业发展有限公司分别补签二份商品房预售合同，购买被告开发的位于万佳名城小区第1栋18层17A03号房，总金额373066元，第1栋18层17A06号房，总金额81770元。两份合同均约定，江永鸿泰置业发展有限公司应当在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给罗勇毅、蒋美燕，如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金。原告在支付首付款后，于2017年4月1日办妥了按揭手续，被告收到原告办理的按揭贷款290000元。2017年4月5日江永万佳名城一期1#楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”，2018年1月22日，江永万佳名城一期1#2#楼消防经湖南湖南民心消防工程有限公司检测合格。2017年3月28日，罗勇毅签署工程质量保证书，保证单位为江永鸿泰置业发展有限公司。2018年4月19日，原告罗勇毅签署万佳名城房屋交接确认书，罗勇毅同时在交接确认书注明若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准，其有提出进一步赔偿的要求。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。本院认为，原告罗勇毅、蒋美燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的二份商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，本案中，原告罗勇毅于2016年10月14日将其所购一套房屋全款、一套房屋首付款支付给了被告公司工作人员李卫平，并与原、被告所签订合同约定的应先支付的款项吻合，说明原告已经以其实际行动在履行合同义务，且被告予以接受，可证明原、被告已于2016年10月14日成立事实上商品房预售合同，原告提供的1栋17A03号房屋商品房预售合同签订时间为2016年10月17日，系原、被告对合同时间的自主意定，本院予以确认，原告提供的1栋17A06号房合同上时间为2017年11月6日，与合同约定交房时间2016年12月28日自相矛盾，从庭审及原告提供的与被告公司销售人员的短信可知该份合同是事后补签，是合同中存在的瑕疵，原告能合理说明原因，且有证据证明，本院依原告请求，确定该份合同实际成立时间为2016年10月17日。原告已依约将1栋17A03号房首付款83066元及1栋17A06号房全款81770元支付给被告公司工作人员李卫平，且李卫平向罗勇毅出具了收据，并在收据上加盖江永鸿泰置业发展有限公司财务专用章。本院认定原告罗勇毅、蒋美燕已将1栋17A03号房首付款83066元及1栋17A06号房全款81770元支付给了被告江永鸿泰置业发展有限公司。被告称收据只有填票人李卫平签名，不能认定原告确实以现金方式交纳的购房款的抗辩意见，因李卫平系被告公司工作人员，且又持有公司财务专用章，原告罗勇毅有理由相信李卫平可代表被告公司收取购房款，至于收据上只有填票人签名，系被告公司管理问题，并不能以此否认收款事实。综上，被告应按合同约定按期在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告罗勇毅、蒋美燕使用，从被告公司提交的房屋交接确认书来看，甲方（万佳名城物管处）落款时间为2018年4月19日，乙方罗勇毅签署时间亦为2018年4月19日，因合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，且原、被告在房屋交接确认书上均认定交接时间为2018年4月19日，本院因此确定被告交房时间为房屋交接确认书中时间，即2018年4月19日，被告已实际延期交房477天。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天，违约金应从2017年3月28日开始计算。因原告在2017年4月1日才办妥按揭手续发放货款290000元，被告收到原告全款的时间为2017年4月1日。原告2017年4月1日前两套房已交房款为164836元，2017年4月1日后已交房款为454836元（2017年4月1日前已交房款加上贷款）。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告罗勇毅、蒋美燕违约金为：2017年4月1日前违约金197.8元（164836元*0.0003*4天），2017年4月1日至实际交房2018年4月19日违约金52260.6元（454836*0.0003*383天），合计违约金52458.4元。被告提出违约金过高，请求法院予以降低，本院认为，在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用公平原则与诚实信用原则，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，公平合理进行衡量，本案中，原、被告约定违约金主要是防止对方违约，该违约金计算标准对双方当事人公平一致，即任何一方违约均适用，且涉案合同是由被告提供的格式合同，被告对合同违约后应承担的违约金系在其预见范围内，因此被告提出违约金计算标准过高的意见，本院不予支持。另根据合同约定，被告应在房屋交付使用后18个月内办理原告的房屋所有权证，因此，原告提出要求被告办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持，被告应在2019年10月19日前为原告办理好不动产权证。原告在本院判决前申请撤回其向本院提出的第三项诉讼请求，是其对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗勇毅、蒋美燕迟延交房违约金52458.4元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司于2019年10月19日前为原告罗勇毅、蒋美燕办妥万佳名城小区第1栋18层17A06号、第1栋18层17A03号房屋不动产权证，原告罗勇毅、蒋美燕予以协助；三、驳回原告罗勇毅、蒋美燕的其他诉讼请求。案件受理费1765元，减半收取882.5元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担600元，原告罗勇毅、蒋美燕负担282.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建沅二〇一九年一月十八日书记员  陈 柏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。