北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初11569号原告（反诉被告）:蒋慧英，女，1954年1月27日出生，满族，退休，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丁海珍，女，北京市华意律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁林格，男，1966年12月29日出生，汉族，投资公司经理,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任严(梁林格之妻),无业,住北京市朝阳区。第三人：北京亿城山水房地产开发有限公司，住所地：北京市海淀区马连洼北路**院**楼****。法定代表人：李媛媛，经理。原告蒋慧英与被告梁林格、第三人北京亿城山水房地产开发有限公司（亿城山水房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋慧英之委托诉讼代理人丁海珍与被告梁林格之委托诉讼代理人任严到庭参加了诉讼，第三人亿城山水房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蒋慧英向本院提出诉讼请求：1、要求梁林格继续履行办理海淀区马连洼竹园X号产权车位的过户交付手续；2、要求梁林格继续履行海淀区马连洼竹园X1号房屋上的户口迁出手续；3、要求判令梁林格向我支付违约金129万元；4、由梁林格承担本案诉讼费用。事实与理由：我（买方）和梁林格（卖方）于2015年6月6日就买卖位于海淀区马连洼竹园X1号房屋及X号车位，签定了一份《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同）。合同约定：因该房屋已经设定抵押，甲方（即梁林格）应于2015年7月25日前办理抵押注销手续。关于成交总价格、付款方式和付款时间，（一）该房屋成交总价格为人民币壹仟贰佰玖拾万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币壹佰万元整，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方选择商业贷款方式，拟贷款金额为肆佰玖拾万元人民币，乙方再分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，2015年8月15日乙方通过资金监管或资金存管方式向甲方支付陆佰玖拾万元；第二次，于交房当日，乙方向甲方支付人民币壹拾万元整。合同中对该房屋买卖交易的承诺，约定甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任。本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按合同第十条第五款承担违约责任。合同中对房屋的交付约定是甲方应当在产权转移15日内将该房屋交付给乙方。合同中对权属转移登记、户口迁移及违约条款都有明确的约定，特别是第十条第五款约定“除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。但在合同履行过程中，梁林格却屡屡恶意违约。合同签订当日我即支付了壹佰万元定金，但到2015年7月27日，梁林格提出还贷款解押有困难，与我协商能否多付壹佰万，考虑到买卖房屋是一个相互协调配合的事，为尽快完成交易，我在承担一定风险的情况下，当晚就给梁林格打了壹佰万房款。但梁林格仍迟迟不办理解押手续，导致后续网签、资金监管、过户一系列手续无法完成，经几次三番催促，梁林格终在2015年12月31日完成解押手续。至此，足足比约定的时间晚了五个多月，我与梁林格于2016年1月8日完成产权过户手续。双方依约定于1月23日办理交房手续，但1月22日晚梁林格又临时反悔拒绝交房。我没办法，在物业管理公司的全程监管下收房，结果意想不到的是梁林格把房屋内的座便器、浴缸和主灯等能拆走的都拆走了。再查询房屋户籍管理机关，户口也拒不迁出。另外，关于车位，该车位是带产权证的，权属转移登记的约定是和房屋是一样的，我从开发商处了解到梁林格已拿走办理产权车位的全套手续，具备随时办理产权证的条件，但梁林格又找各种理由推诿办理。我在整个交易过程中尽力配合，在梁林格恶意拖延五个月的情形下，我仍按时配合办理解除房款的资金监管。然而，这一切只换来梁林格变本加厉的违约。为了维护我的合法权益，特诉至法院，望判如所求。梁林格辩称，同意配合办理车位过户、同意迁出户口，我家里最近由于老人的病情一直很忙，没有时间管房子这边的事情，由于蒋慧英现在尚欠我们50多万元尾款没有给我们，且我们并非故意拖延办理此事，希望蒋慧英不要让我们承担违约金了。另我方提起反诉，双方合同约定购房款总计1290万元，其中贷款490万元，定金100万元应于合同签订当日支付，其余款项应分两次付清，即2015年8月15日支付690万元，交房当天支付10万元。合同签订后，由于不可归责于我的原因，导致案涉房屋抵押迟迟不能解除，同时由于我家中老人病危，我长期在外地照料老人，致使房屋过户存在一定程度的迟延。经协商，双方同意于2016年1月23日交房，但是由于蒋慧英拒不向贷款银行提供相关证明，导致贷款银行不同意蒋慧英批贷，在此情况下，我担心蒋慧英无法顺利办理贷款而导致合同无法继续履行，为此我要求蒋慧英立即向贷款银行提供相关证明，否则延期交房，没想到蒋慧英却于当天擅自撬锁进入案涉房屋，强行收房。根据合同约定，蒋慧英应当在收房当天向我支付剩余购房款，然而，蒋慧英在强行收房后，却拒不履行合同，至今尚有购房款54万元未支付给我。为此，我认为蒋慧英已经违反了双方签订的合同，根据合同第十条第五款的约定，应当向我支付房屋成交总价10%的违约金。另根据合同第十条第二款第一项的约定，蒋慧英应当自2016年1月23日起向我支付逾期付款违约金。反诉请求：1、要求蒋慧英向我方支付54万元合同尾款；2、要求蒋慧英向我方支付违约金129万元；3、本案诉讼费由蒋慧英负担。蒋慧英针对梁林格反诉辩称，认可没有给付梁林格54万元合同尾款，但是事出有因，因为梁林格违约在先，我方行使不安抗辩权，且梁林格现在还没有办理车位的产权初始登记，更无法向我方履行过户手续，故违约金不同意支付。亿城山水房地产公司未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年6月6日，蒋慧英（乙方）与梁林格（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：乙方以1290万元的总价款购买甲方位于海淀区马连洼竹园X1号房屋（X京房权证海字第XXXX号）及X号车位，乙方应在合同签订当日向甲方支付定金100万元，该房屋已经设定抵押，甲方应于2015年7月25日前办理抵押注销手续，乙方贷款490万元，乙方除定金与贷款金额外分两次支付总价款，第一次通过资金监管、资金存管方式于2015年8月15日支付690万元，第二次交房当天支付10万元，甲方应在产权转移15日内将房屋交付给乙方；甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任；本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按合同第十条第五款承担违约责任；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋有关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；合同第十条第二款第一项，乙方逾期在10日之内，合同继续履行，乙方按逾期应付款项的日万分之五向甲方支付违约金；合同第十条第五款，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，合同附件所列物品包括坐便。合同签订后，蒋慧英按合同约定向梁林格支付定金100万元，梁林格未按约定于2015年7月25日前办理抵押注销手续，2015年7月28日，蒋慧英向梁林格支付房款100万元。2015年12月31日，梁林格完成抵押注销手续。之后，双方口头约定蒋慧英贷款支付金额变更为590万元。2016年1月7日，蒋慧英通过资金监管、存管方式支付梁林格446万元。2016年1月8日，双方完成房屋产权过户手续后，口头约定2016年1月23日办理交房手续。2016年1月23日，梁林格拒绝交房，蒋慧英强行收房。2016年3月1日，完成贷款支付。现蒋慧英共计支付梁林格房款1236万元，剩余房款54万元未支付，梁林格未按约定如期办理户口迁出手续。诉讼中，梁林格参加第一次庭审后，经本院合法传唤未参加以后的庭审；因诉争车位未办理产权初始登记，经蒋慧英申请，本院追加亿城山水房地产公司作为第三人协助办理，第一次庭审后，查明梁林格已办理产权初始登记，但梁林格未进行告知，经蒋慧英申请并提供担保，本院依法冻结了梁林格名下位于北京市海淀区马连洼竹园X号车位手续。庭审中，蒋慧英同意支付剩余合同款54万元，但同时要求交付车位并过户；蒋慧英提交坐便、吊灯被拆除的照片、通话记录，照片证明梁林格拆除部分设施，通话记录证明其从7月份起就催促梁林格解抵押，梁林格认可照片、通话记录真实性，认可拆走两个灯和两个马桶；梁林格辩称拒绝交房是因为蒋慧英贷款出现问题，梁林格就此未提交相应证据。本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，双方口头约定变更贷款支付数额及办理交房手续日期，应视为双方对合同相关约定内容的变更，双方也应按约定的变更内容履行，在整个合同履行中，蒋慧英努力争取合同能够继续履行，而梁林格却屡屡违约，未按约定期限办理抵押注销手续，未按约定如期办理户口迁出手续，未按约定交房，拆走合同附件所列物品，应按合同的约定承担违约责任，故蒋慧英要求梁林格支付违约金129万元合理，本院予以支持。在蒋慧英同意支付剩余合同款54万元的情况下，梁林格应将车位交付给蒋慧英并协助办理转移登记手续，故蒋慧英要求梁林格过户并交付车位的诉讼请求合理，本院予以支持。关于蒋慧英要求梁林格户口迁出之诉讼请求，因户口问题非属法院审理范围，故本院不予支持。关于梁林格辩称拒绝交房是因为蒋慧英贷款出现问题，因双方在合同中并未约定贷款期限，且转移登记至贷款支付在合理期限内，加之梁林格就此未提交相应证据，故其该辩称本院不予采信。关于梁林格反诉蒋慧英支付54万元合同尾款，因蒋慧英同意支付，本院予以支持。关于梁林格反诉蒋慧英支付违约金129万元，梁林格屡屡违约在先，经本院合法传唤不参加第一次以后的庭审，在完成车位产权登记后未进行告知，明显怠于继续履行合同，蒋慧英要求支付54万元合同尾款同时交付车位并过户实属无奈，不存在故意违约，故梁林格该反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、蒋慧英于本判决生效后三十日内将梁林格名下位于北京市海淀区马连洼竹园X号车位转移登记在自己名下，梁林格予以协助办理；二、梁林格于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区马连洼竹园X号车位交付给蒋慧英；三、梁林格于本判决生效后三十日内支付蒋慧英违约金一百二十九万元；四、蒋慧英于本判决生效后三十日内支付梁林格合同尾款五十四万元；五、驳回蒋慧英其他诉讼请求；六、驳回梁林格其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千四百三十五元，蒋慧英已预交，由梁林格负担，梁林格于本判决生效后七日内给付蒋慧英。反诉费一万零六百三十五元，梁林格已预交，由梁林格自行负担。保全费二千五百二十元，蒋慧英已预交，由梁林格负担，梁林格于本判决生效后七日内给付蒋慧英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉、反诉不服的交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沙月亮人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  陈凤廷二〇一九年一月二十八日书 记 员  刘 刚书 记 员  刘 云