四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终10618号 上诉人（原审被告、反诉原告）：易晓萍，女，汉族，1982年9月7日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：张永东，男，汉族，1980年11月12日出生，住四川省成都市高新区，系易晓萍丈夫。 委托诉讼代理人：戴文豪，四川蜀西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎玲，女，汉族，1986年9月7日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：李德刚，四川法典律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司彭州市支行。住所地：四川省彭州市金彭西街体育场西街**。 负责人：朱原，行长。 委托诉讼代理人：李红，女，汉族，1985年10月10日出生，住四川省长宁县，系银行员工。 上诉人易晓萍因与被上诉人黎玲、原审第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称农行彭州支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案受理后，依法组成合议庭于2018年7月31日进行了公开开庭审理，易晓萍及其委托诉讼代理人张永东、戴文豪，黎玲委托诉讼代理人李德刚，农行彭州支行委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易晓萍上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：1.易晓萍因丈夫工地急需用钱，才将房屋作价32万元出售给黎玲。根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定，房屋的交付应当在收到房款的全部尾款时，在七日内将房屋交付给买方，也就是到房管部门为买方递件，申请过户。即使双方约定了可以以自行交割的方式付款，但显然黎玲应该向易晓萍付清除定金8万元以外的尾款24万元才能去办理过户手续，不管是合同约定还是补充协议的约定，都是先付款再交房。2.本案黎玲在诉讼中存在不诚信的行为。在双方签订买卖合同之后，黎玲一直未跟进支付24万元的房款。支付购房款并非一定要等到易晓萍一方结按完成，双方应同去银行结按，结按垫资费用由卖方支付，交割购房款或交付到托管银行账户上过户后转款。但是一审法院却认定是易晓萍迟迟不愿结按，认为是易晓萍不想卖房了，才形成黎玲不支付购房款，一审法院该认定属于是非混淆。3.本案是易晓萍提交的通讯电话流水和银行排号付按揭款的证据，证明黎玲从未催促过易晓萍办理结按过户事宜，反而是易晓萍追着黎玲去结按，但其一再拖延，不理不睬，形成了逾期回应，易晓萍认为黎玲缺乏购房资金的实力，才去函要求解除合同，故本案应当解除双方签订的合同。4.易晓萍一审出示伪证说明其支付第三人装修款3000元，在房屋尚未过户就预付装修款是不合理的，是黎玲恶意编造损失，侵占易晓萍的合法财产。5.本案在诉讼过程中黎玲向法院交纳24万元的购房款，易晓萍在收到法院的判决书才知情。诉讼过程中审执是分离的，法院代收取黎玲的购房款24万元的事实未告知易晓萍于法不当。同时，一审法院对抵押权人的债务是多少，结按金额是多少以及金额如何划转均未作出判决。一审法院驳回易晓萍有事实根据的反诉，要求易晓萍协助黎玲办理过户，属于错误判决，请求二审法院依法作出公正的判决。 黎玲答辩称，易晓萍的上诉请求和理由没有考虑到本案双方签订的房屋买卖合同的效力。上诉状内容绕开了房屋买卖合同，因此易晓萍的上诉请求违背了房屋买卖合同的约定，其请求是不能成立的，应予驳回。易晓萍上诉提出的24万元购房款的问题，黎玲在一审法院作出了特别说明，黎玲是不情愿提前支付该笔款项的，但是一审法院告知为了充分保障各方的利益，要求黎玲是否考虑将未履行的24万元转入人民法院账户，保障案件能够进行，保护各方的利益。 农行彭州支行述称，根据农行彭州支行与易晓萍签订的贷款合同，请求法院在合法保护农行彭州支行的债权权益情况下依法判决。 黎玲向一审法院起诉请求：1.判令易晓萍限期履行案涉房屋的银行“结按”手续及交付义务；2.判令易晓萍限期履行办理案涉房屋的过户手续；3.判令易晓萍承担因违约给黎玲造成的经济损失3000元。 易晓萍向一审法院反诉请求：1.判决解除黎玲与易晓萍于2017年9月9日签订的《房屋买卖合同》；2.判决黎玲赔偿易晓萍损失70000元。 一审法院查明的事实：2017年9月9日，黎玲与易晓萍经案外人四川艾家房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》及补充协议，合同约定易晓萍将其所有的坐落于彭州市致和镇西河东路的房屋（所有权证号：川（2017）彭州市不动产权第00XXXX号），出售给黎玲，成交价格320000元。合同第三条第（一）项第（1）点约定“基于四川艾家房地产经纪有限公司提供的居间服务，且四川艾家房地产经纪有限公司已促成买卖双方签订（买卖合同），买方应在本合同签订当日向四川艾家房地产经纪有限公司支付房屋成交价的2%作为佣金6400元”，合同第四条第（二）项约定“买方采取下列第1种方式付款。1、自行交割”。合同第六条约定“卖方应当在收到房款的全部尾款时，应当在七日内将该房屋交付给买方”。补充协议约定易晓萍于11月中旬办理案涉房屋的结按手续，结按费用由易晓萍垫资，过户当天黎玲支付剩余房款240000元。2017年11月25日，易晓萍通过邮政快递向黎玲发出《解除合同通知书》，要求解除合同，黎玲于2017年11月28日收到《解除合同通知书》。《房屋买卖合同》及补充协议未约定具体的过户时间。《房屋买卖合同》及补充协议签订后，黎玲依约向易晓萍支付了定金80000元，向案外人四川艾家房地产经纪有限公司支付了佣金6400元。之后，黎玲、易晓萍与案外人四川艾家房地产经纪有限公司就合同履行进行了多次联系。 一审法院另查明，案涉房屋由易晓萍通过向中国农业银行股份有限公司彭州市支行贷款购买，至黎玲起诉时，易晓萍尚有部分贷款未归还。 在审理过程中，黎玲要求继续履行合同，并向一审法院交付购房尾款240000元，黎玲已经按协议支付完全部购房款320000元。 一审法院认为，《房屋买卖合同》及补充协议，系黎玲、易晓萍的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，黎玲、易晓萍均应按约履行合同义务。本案的主要争议焦点在于：第一、黎玲是否应当与易晓萍共同到银行办理结清贷款手续；第二、易晓萍是否有权解除合同。一审法院分别评述如下： 关于黎玲是否应当与易晓萍共同到银行办理结清贷款手续的问题。一审法院认为，首先，从案涉两份补充协议文义来看，一份补充协议约定“备注：双方约定于11月中旬到银行结按”，根据一般理解，“双方约定于11月中旬到银行结按”可以有双方约定买卖双方一同到银行结清按揭贷款的意思，也有双方约定一方到银行结清按揭贷款的意思，该份补充协议约定内容并未明确应由买卖双方一同到银行办理；而另一份补充协议约定“备注：双方约定卖方于11月中旬到银行结按”，该约定明确了到银行办理结按手续的义务人为卖方，即易晓萍；考虑备注的内容为手写，存在笔误的可能，双方的真实意思表示应当是由易晓萍一方单独到银行办理结清按揭贷款手续。其次，案涉房屋系由易晓萍通过银行贷款购买，易晓萍是归还银行贷款的义务人，黎玲与中国农业银行股份有限公司彭州市支行并没有合同关系，补充协议备注内还约定了结按垫资费用由易晓萍支付，因此，易晓萍归还贷款，无需黎玲参与，黎玲并没有协助易晓萍到银行办理结清按揭贷款手续的义务。 关于易晓萍是否有权解除合同的问题。一审法院认为，合同对平等民事主体从事经济活动具有约束力，当事人应当秉持严格履行与诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，非因法律规定或当事人约定，不得随意解除合同，具体到本案中，双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议仅约定了在逾期付款和逾期交房的情况下，守约方有权解除合同，但黎玲不存在逾期付款的情形，也没有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，因此，易晓萍无权解除《房屋买卖合同》及补充协议，易晓萍向黎玲发出的解除合同通知书，不发生解除合同的效力。 关于易晓萍所提黎玲应将240000元房款存入银行监管账户后再履行过户手续的意见。一审法院认为，买卖双方有权约定房款的交付时间、交付方式。具体到本案中，双方明确约定了购房款支付方式为自行交割，余款240000元由黎玲在过户当天支付，即黎玲支付购房款240000元的义务与易晓萍将案涉房屋转移登记至黎玲名下，没有先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，黎玲与易晓萍的合同义务，应当同时履行，故对易晓萍所提该意见，不予采纳。 一审审理过程中，农行彭州市支行向一审法院提交两份申请，申请追加成都市龙彭投资有限公司为本案被告，并提出要求易晓萍立即归还借款本息，判决农行彭州市支行对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权的诉讼请求。一审法院作出(2017)川0182民初4391号之一民事裁定书，驳回农行彭州市支行的起诉，作出(2017)川0182民初4391号之二民事裁定书，驳回农行彭州市支行追加成都市龙彭投资有限公司为本案被告的申请。 综上所述，房屋买卖合同中，买方的主要义务为支付购房款，卖方的主要义务为协助办理权属转移登记手续和交付房屋，在本案中，案涉房屋成交价为320000元，易晓萍协助将案涉房屋登记至黎玲名下与黎玲支付剩余房款240000元应同时履行，在审理过程中，黎玲已支付了全部购房款，其合同义务已经全部履行完毕，易晓萍应当协助黎玲办理案涉房屋的转移登记，故对黎玲要求易晓萍办理过户登记的诉讼请求，一审法院予以支持。关于黎玲要求易晓萍限期办理案涉房屋结按手续的诉讼请求，一审法院认为，案涉房屋上未办理抵押，易晓萍与农行彭州市支行之间的贷款合同与黎玲无关，故对黎玲所提该诉讼请求，一审法院不予支持。 关于黎玲要求易晓萍赔偿经济损失3000元的诉讼请求，一审法院认为，该部分费用是否为黎玲的实际损失尚未明确，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。对易晓萍提出的解除合同的反诉请求，一审法院认为，该反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。对易晓萍提出要求黎玲赔偿损失10000元的反诉请求，一审法院认为，易晓萍未举出证据证明黎玲存在违约行为，也未举证证明其实际损失，故对该反诉请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、易晓萍于判决生效之日起十日内协助黎玲将位于四川省彭州市致和镇西河东路555号1栋2单元10楼1005号房屋转移登记至黎玲名下（所有权证号：川（2017）彭州市不动产权第0010728号）；二、驳回黎玲的其他诉讼请求；三、驳回易晓萍的全部反诉请求。本诉案件受理费100元，保全费2120元，由黎玲负担50元，由易晓萍负担2170元，反诉案件受理费50元，由易晓萍负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2017年9月9日双方签订的补充协议以手写备注方式约定：“双方约定卖方于11月中旬到银行结按，结案垫资费用于卖方支付，过户当天买方支付剩余全款（240000.00）。”易晓萍与农行彭州支行签订的《个人购房担保借款合同》约定抵押物为案涉房屋，但未办理预告抵押登记。 农行彭州支行在二审中陈述，易晓萍就案涉房屋的抵押贷款截止开庭之日还有184223.32元本金未支付，利息还无法确定。黎玲二审中认可愿意在本案中代易晓萍直接向农行彭州支行剩余贷款本金和利息。 以上事实，有经一审质证、认证的案涉补充协议、《房屋信息摘要3》、中国农业银行彭州支行一审、二审中的陈述、黎玲在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，黎玲与易晓萍签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据二审中双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是易晓萍是否有权解除案涉合同，二是案涉房屋买卖合同是否应继续履行。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于易晓萍是否有权解除案涉合同的问题。本院认为，双方签订的房屋买卖合同未约定黎玲的付款方式和具体日期，但在双方于合同签订当日签订的补充协议中，以手写备注的方式约定卖方于11月中旬到银行结按，虽双方对于“结按垫资费用于卖方支付”的表述存在理解分歧，但结合该备注同时约定买方在过户当天支付尾款24万元的内容以及案涉房屋过户的时间晚于提前解除按揭贷款的时间等情况，在黎玲已支付8万元定金的情况下，剩余的款项仅有24万元，故双方对于尾款支付的约定应当理解为由易晓萍承担结按费用，而非黎玲。因此，易晓萍关于垫资结按费用的义务人为黎玲，在黎玲未支付该款项的情况下自己有权解除合同以及案涉合同已经解除的上诉意见均不成立，本院不予采纳。 二、关于案涉房屋买卖合同是否应继续履行的问题。本院认为，根据上述认定，因易晓萍未履行提前还清银行按揭贷款的义务构成违约，其无权请求解除合同，在黎玲表示愿意提前支付剩余房款的情况下，一审判决认定案涉合同继续履行正确。但黎玲的合同相对人为易晓萍，其向一审法院转款24万元的行为仅表明其为合同的继续履行提供了保障，而不应认定为其已履行合同中的全部义务。同时，农行彭州支行对案涉房屋享有合同约定的抵押权，尽管该抵押权未登记而不具有优先于借款担保合同外第三人的法律效力，但在农行彭州支行主张易晓萍应支付剩余贷款的情况下，黎玲表示愿意代替易晓萍向该行支付，农行彭州支行也接受黎玲的替代履行，为彻底解决各方当事人之间的纠纷，并根据私法自治原则，本案应认定在黎玲代易晓萍向农行彭州支行剩余贷款本息，并向易晓萍支付剩余购房款的情况下，由易晓萍将案涉房屋的产权过户至黎玲名下。 另，二审中，农行彭州支行申请以独立请求权第三人参加诉讼，请求易晓萍及案外人成都市龙彭投资有限公司支付剩余贷款的诉讼请求，并要求追加成都市龙彭投资有限公司参加诉讼，因一审裁定驳回起诉并作出一审判决后，农行彭州支行均未提出上诉，应视为其对这一诉讼权利的放弃，其在二审中另行提出，本院不予审查。 综上所述，上诉人易晓萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审中发生了新的事实，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初4391号民事判决第三项，即：驳回易晓萍的全部反诉请求； 二、撤销四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初4391号民事判决第一、二项，即：易晓萍于判决生效之日起十日内协助黎玲将位于四川省彭州市致和镇西河东路555号1栋2单元10楼1005号房屋转移登记至黎玲名下（所有权证号：川（2017）彭州市不动产权第0010728号）；驳回黎玲的其他诉讼请求。 三、易晓萍在黎玲代为向中国农业银行股份有限公司彭州市支行支付剩余本金及利息（以支付时该行核定的贷款本金利息金额为准），向易晓萍支付扣除上述代为偿还款项后的剩余购房款（总额以其未偿还的24万元为限）后二十日内，将其位于四川省彭州市致和镇西河东路555号1栋2单元10楼1005号房屋的产权过户至黎玲名下。 四、驳回黎玲的其他诉讼请求 一审案件受理费、保全费按一审判决执行，二审案件受理费300元由易晓萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  张卫敏 审判员  曹 洁 二〇一九年一月十六日 书记员  方丽雯