重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终1328号上诉人(原审原告)：何贤超，男，1959年11月9日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：彭水苗族土家族自治县土地征收储备中心，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街**，统一社会信用代码12500243709484284A。委托诉讼代理人：倪娜，重庆渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街**，组织机构代码00915050-7。法定代表人：严海林，该局局长。委托诉讼代理人：倪娜，重庆渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。原审第三人：重庆俊帆房地产开发有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区乌江商贸园，统一社会信用代码915002431756210059M。法定代表人：刘荣辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱建芬，该公司外联主管。上诉人何贤超因与被上诉人彭水苗族土家族自治县土地征收储备中心(以下简称彭水县土地征收中心)、彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称彭水县国土局）、原审第三人重庆俊帆房地产开发有限公司（以下简称俊帆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初1708号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年10月16日受理后，于2018年12月20日对上诉人何贤超及其委托诉讼代理人冯应明，被上诉人彭水县土地征收中心、彭水县国土局的共同委托诉讼代理人聂洪波，原审俊帆公司的委托诉讼代理人朱建芬进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何贤超上诉请求：撤销原判，改判彭水县土地征收中心、彭水县国土局立即向何贤超支付拆迁补偿款386955.1元及逾期利息(以386955.1元为基数，按月利率2%为标准，从2015年6月2日计算至实际付清之日止)。事实和理由：1．被上诉人支付的2万元不是拆迁安置补偿款，系达成的桂花树补偿。因此，一审认定已支付2万元错误，被上诉人还应支付386955.1元。2．一审按月利率1%的标准计算违约金，远低于上诉人实际损失，依法应当撤销。涉案合同系民事合同，合同约定每日按拆迁补偿款总额2‰支付违约金，关于违约责任的约定是双方当事人的真实意思表示。上诉人在一审中只请求按月利率2%的标准计算违约金，已自行调整了违约金，未超过上诉人的损失。因被上诉人拖延付款的行为，导致上诉人多支付长达四年的房租，且2015年商品房价三千多元每平方已涨到六千多元每平方。被上诉人彭水县土地征收中心、彭水县国土局辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1．俊帆公司向何贤超支付的2万元其性质为代被上诉人支付的涉案房屋拆迁款，上诉人提出是桂花树的补偿，毫无道理。无论是从双方签订的协议还是何贤超领取款项出具的收条来看，都属于房款拆迁款。2．何贤超提出的违约金请求明显过高，根据合同法的规定，当时人约定的违约金过高，可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。一审法院也是结合上诉方的实际情况以及结合涉案合同的相关内容作出的综合判断，按照1%支持了上诉人提出的违约请求。比较与何贤超相同情况的案外人与被上诉人就未按期支付补偿款达成的协议，违约金的标准为月利率0.9%，远远低于一审法院作出的判决标准。原审第三人述称，请求法院维持原判。何贤超向一审法院提出诉讼请求：彭水县土地征收中心、彭水县国土局立即支付何贤超房屋附属物拆迁补偿等共计人民币386955.1元及承担逾期支付补偿费违约金(违约金以386955.1元为基数，按2‰日的标准从2015年6月2日计算至付清之日止)。一审法院经审理查明：俊帆公司在彭水县开发的高山流水项目部因施工造成了滑坡，并导致何贤超位于彭水县汉葭街道青龙村三组的房屋受损。2015年5月11日，彭水国土局作出《关于高山流水项目施工造成地质滑坡险情的报告》认定：俊帆公司开发的高山流水项目部因施工造成的滑坡属于新发生地质灾害，滑坡灾情等级为中型，险情等级为大型，建议如有异常，应立即组织滑坡体上的居民迅速撤离至安全地带，并建议高山流水项目部消除隐患。2015年5月22日，彭水县土地征收中心作为甲方，与作为乙方的何贤超签订《彭水县高山流水项目建设房屋拆迁补偿安置协议书》，约定“为了改善人居环境，提升城市形象，甲方县政府安排并受两江河提公司委托开展征地拆迁工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（暂行）及《彭水苗族土家族自治县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，以及参照就近的《彭水学坝片区旧城改建学校搬迁建设项目8户房屋征收补偿方案》的相关规定，经甲乙二方在平等自愿的基础上协商，就拆除乙方位于彭水县汉葭街道办事处青龙3组高山流水项目红线外范围内的房屋，达成如下补偿安置协议：一、被拆房屋的标的物所属乙方被拆迁的所有房屋坐落位于彭水县汉葭镇青龙村三组。原2011年6月27日签订的《彭水县两江河堤取料场项目建设房屋拆迁补偿安置协议书》乙方于2012年4月退回拆迁协议作废，现因山体垮塌再次对该房屋进行征收……。二、被拆房屋及建（构）筑物、附属物安置补偿和提前奖励计算及支付方式在拆迁公告发布后10日内达成拆迁补偿安置协议，被拆迁人将保持完好无损的被拆迁房屋及构附物交给拆迁人……甲、丙方支付乙方房屋、构附属物拆迁补偿费、提前搬迁奖励共计386955.1元，自本协议签订之日起10日内由甲、丙方先行支付50%，余款在乙方将房屋移交给甲方，完成移交手续，经甲方验收并保持所获补偿后的房屋及构附属物完整无损后付清余款。3．支付方式本协议签订之日起10日内由甲方以现金支付。三、本协议签订后乙方将房产证、土地使用权证等相关手续移交给甲方转国土房管局注销。乙方保证不再享有该房的房产证、土地使用权证等相关手续；房屋拆迁完毕后该房屋的土地使用权证、房产权证等相关手续自动作废……。五、违约责任……甲、丙方未按协议规定时间支付乙方补偿补助费的，每延误一天应向乙方支付拆迁补偿费总额2‰的违约金……”（附有：何贤超和彭水县土地征收中心签字确认的“房屋拆迁补偿安置补差明细表”）该合同中的丙方，系本案俊帆公司。另查明，2017年4月17日，何贤超向一审法院提起行政诉讼，请求彭水县土地征收中心、彭水县国土局支付上述协议中的房屋拆迁安置补偿费和违约金，该院审理后认为：何贤超涉案房屋位于青龙村三组范围内，不属于渝府地(2003)89号批复征地范围，故涉案协议不属于行政协议，不属于行政诉讼受案范围；遂于2017年8月22日，作出（2017）渝0243行初30号行政裁定书，裁定驳回何贤超的起诉。何贤超不服上述裁定，依法向本院上诉；2017年11月29日，本院作出（2017）渝04行终123号行政裁定书，认为“征收何贤超位于青龙村三组的房屋没有证据证明有征地批复存在”，认定涉案协议不属于行政协议，不属于行政诉讼受案范围，裁定驳回上述，维持原裁定。何贤超的涉案房屋所占用的土地性质属于农村集体土地，截止法庭辩论终结前，该房屋所占用的土地仍未获得相关行政部门的征地批复；同时，该房屋属于高山流水项目3期范围内，而3期用地目前尚未取得政府的用地批复。2011年6月27日何贤超在签订《彭水县两江河堤取料场项目建设房屋拆迁补偿安置协议书》后，于当月从本案涉案房屋中搬出，在外租房居住，涉案房屋尚未拆除。一审庭审中，彭水县土地征收中心认为涉案协议约定的违约金利率过高，请求减少，主张按中国人民银行同期同类存款利率为标准，何贤超主张按年利率24%为标准。再查明，2017年2月24日俊帆公司向彭水县土地征收中心出具说明一份，自愿承担2015年5月22日涉案协议中补偿金以及违约金的支付责任。2017年5月2日，彭水县土地征收中心向俊帆公司送达彭水征储函(2017)13号函一份，要求俊帆公司将涉案协议中何贤超房屋拆迁补偿金划拨至彭水县征收中心专用账户中，函中载明：“签订房屋拆迁补偿协议后你司一直因资金问题未将补偿资金划入我中心，因此，我中心至今未对其进行补偿兑现”。2017年12月22日，俊帆公司代彭水县土地征收中心向何贤超支付了20000元补偿款。2018年3月22日，该滑坡地带另一户房屋受损方任远明、何贤菊家与彭水县土地征收中心、俊帆公司在彭水县汉葭街道办事处的调解下，达成房屋拆迁补偿补充协议书，该协议中约定逾期付款违约金按月利率0.9%计算。一审法院认为，本案系一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，争议焦点为：合同性质及效力如何认定，如若有效违约金如何计算。关于本案合同性质及效力问题。本案涉案合同经生效法律文书认定不属于行政协议后，截止法庭辩论终结前，涉案房屋亦未纳入行政征收范围，故涉案合同仍不属于行政协议，应当认定为平等主体之间签订的民事合同；而根据该民事合同内容可知，双方在合同中约定了拆迁房屋、拆迁补偿款等内容，以上内容明显系关于拆迁安置补偿的约定，故该合同系平等民事主体之间达成的民事拆迁补偿协议。关于合同主体问题。彭水县国土局、俊帆公司在合同中并未签字确认，涉案合同权利义务相对方仅涉及何贤超和彭水县土地征收中心，故何贤超对于彭水县国土局的诉讼请求不应支持；同时，双方签订的合同中设定了俊帆公司的义务，但俊帆公司并未在合同中签字盖章，事后亦未成协议，故涉案合同中约定的补偿款支付义务以及相关违约责任，亦应当由彭水县土地征收中心一方承担。关于合同效力问题。双方签订的协议，系平等民事主体之间签订的房屋拆迁安置补偿合同，该合同合法有效应当受到法律保护。理由如下：虽然，何贤超涉案房屋占用的土地系农村集体土地，但法律并未禁止农村集体土地上的房屋不能进行拆迁，亦未对该房屋的拆迁进行相关禁止性规定，故双方对此进行约定应当受到法律保护；另一方面，即使涉案房屋所占用的土地系未被国家依法征用的农村集体土地，但涉案合同仅涉及房屋的拆迁，并未涉及土地使用的约定，故合同中关于房屋拆迁的约定未违反我国土地管理法相关规定，应受到法律保护。关于补偿款数额问题。合同中第二条第三项单独约定“协议签订十日内由甲方以现金方式支付补偿款386955.1元”，故彭水县土地征收中心应该在2015年6月2日前支付完毕386955.1元，现被告方仅支付20000元，故还需支付366955.1元。彭水县土地征收中心辩称何贤超并未移交房屋，不应当获得余下房屋补偿款。何贤超于2011年6月搬出涉案房屋，一直在彭水县汉葭街道两路口租房居住，何贤超在本案涉案合同签订前即履行了腾退房屋的义务，而双方于2015年5月22日共同签字确认了房屋拆迁补偿安置明细表，故应当认定双方在2015年5月22日进行了房屋移交和验收，同时，从彭水县土地征收中心回复第三人函中可知，本案补偿款未及时支付并非房屋未移交或移交不合格导致，而系俊帆公司资金支付困难，综上，根据现有证据认定双方于2015年5月22日进行了房屋移交并验收适宜，故上述的辩称无事实和法律依据，不应当予以采纳。彭水县土地征收中心辩称原告未移交涉案房屋房产证、土地使用权证，不应当支付相应补偿款。涉案合同中第二条支付方式中并未将移交证书作为支付补偿款的前提条件，故对于彭水县土地征收中心上述辩称不应采纳。关于违约金的问题。何贤超请求每日按2‰(年利率72%)支付相应违约金，该标准明显过高，彭水县土地征收中心请求予以调整，应当予以准许。彭水县土地征收中心主张按存款利率计算，因何贤超损失还包含租金损失，该项计算方式仅考虑了其资金占用利息损失，故不应当采纳；何贤超主张按照年利率24%计算，即每年违约金可达92869.22元（386955.1元×24%），该项金额亦明显高于何贤超的损失，且本案并非民间借贷法律关系，故对于何贤超的该项主张不予支持。本案违约金的调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。根据以上情况酌情按照月利率1%（年利率12%）为标准，计算违约金。具体计算如下：第一部分以386955.1元为基数，按月利率1%为标准，从2015年6月2日计算至2017年12月22日；第二部分以366955.1元为基数，按月利率1%为标准，从2017年12月23日计算至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、彭水苗族土家族自治县土地征收储备中心于判决生效后十日内向何贤超支付拆迁补偿款共计366955.1元及逾期利息(利息：以386955.1元为基数，按月利率1%为标准，从2015年6月2日计算至2017年12月22日；以366955.1元为基数，按月利率1%为标准，从2017年12月23日计算至付清之日止)；二、驳回何贤超其余诉讼请求。案件受理费7104元（何贤超已预交3552元），减半收取3552元，由彭水县土地征收中心负担。二审中，何贤超为证明其上诉主张，提交了五张照片，拟证明拆迁房屋的现状，并现场有桂花树；彭水县土地征收中心、彭水县国土局、俊帆公司质证认为，照片真实性无异议，照片上的树木不能证明就是何贤超所栽种。彭水县土地征收中心、彭水县国土局为反驳上诉主张，提交了收条以及付款审批流程单，拟证明已支付的2万元系拆迁安置补偿款；何贤超质证认为，对收条的真实性无异议，但付款人是俊帆公司，与本案无关联，对付款流程单三性均持有异议；俊帆公司对证据无异议。经本院审查认为，照片与争议的焦点事实关联不大，并且达不到证明目的，不作为二审新证据采信；双方当事人对收条的真实性均无异议，本院予以采信，经审查收条内容，收条上明确载明收取款项性质系俊帆公司代彭水县土地征收中心支付的房屋拆迁款；付款审批流程单与收条相印证，予以采信。本院二审查明：2017年12月22日，何贤超出具收条一张，收条上明确载明收取2万元款项性质系俊帆公司代彭水县土地征收中心支付的房屋拆迁款。二审中，何贤超陈述，2018年3月份，彭水县汉葭街道办事处的工作人员曾与何贤超协商过房屋补偿款的支付问题，口头协商过补偿桂花树2万元，最终双方没有协商一致。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审中争议焦点为：1.俊帆公司代彭水县土地征收中心支付的2万元是否系支付的房屋补偿款；2．一审将逾期支付补偿款的违约金标准调减为月息1%是否适当。针对以上焦点，分别评述如下：关于焦点1。根据查明的事实，何贤超领取的2万元款项性质系俊帆公司代彭水县土地征收中心支付的房屋拆迁款，其已于2017年12月22日出具收条予以确认。根据何贤超陈述的事实，彭水县汉葭街道办事处的工作人员虽然曾与何贤超口头协商过补偿桂花树2万元，但最终双方没有协商一致。因此，何贤超主张已领取的2万元补偿款亦未通过协商变更为桂花树补偿款；其上诉主张2万元系桂花树补偿款，没有事实依据，本院不予采纳。关于焦点2。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据《彭水县高山流水项目建设房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，彭水县土地征收中心应履行的合同义务是支付何贤超补偿款，该合同义务系金钱给付义务。根据协议约定，逾期付款违约金每日按2‰即年利率72%计算，违约金明显过高，彭水县土地征收中心请求予以调整，应当予以准许，根据何贤超的实际损失情况予以调整。彭水县土地征收中心、何贤超均未提交相应证据证明实际损失，何贤超的实际损失可认定为彭水县土地征收中心逾期付款所造成的资金占用损失；何贤超上诉主张实际损失为房屋租金损失，因房屋拆除后需租房居住，该主张具有一定合理性，亦可将租金损失作为实际损失的衡量因素。一审调整违约金为月息1%即支持年违约金数额约4.4万元，一年4.4万元在彭水县城租房居住已足够，一审调整的违约金标准并无不当；何贤超上诉主张违约金月息2%的理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人何贤超的上诉请求及理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7104元，由何贤超负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 刘文玉二〇一九年一月二十一日法官助理 雷书彦书 记 员 董天嘉