河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫17民终268号 上诉人（原审被告）：任朝，男，1971年9月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 上诉人（原审被告）：任海建，男，1975年8月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 委托诉讼代理人：吴彦东，河南同立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：关学忠，男，1950年8月9日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：付四海，男，1955年2月25日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：关东，男，1970年12月12日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：关新立，男，1966年1月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：赵海洋，男，1981年6月13日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：马红，女，1966年12月23日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：刘长兴，男，1970年5月27日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：张慧玲，女，1976年7月3日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：关德喜，男，1968年12月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：闫永凯，男，1981年4月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：关军喜，男，1966年11月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：关雪琴，女，1966年10月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 委托诉讼代理人：翟向东。河南小东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜傲。河南小东律师事务所律师（实习）。 上诉人任朝、任海建因与被上诉人关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驿城区人民法院（2018）豫1702民初6870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任朝、任海建的共同委托诉讼代理人吴彦东，被上诉人关学忠、关东、马红、刘长兴、张慧玲、关雪琴，被上诉人关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴的共同委托诉讼代理人翟向东、姜傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 任朝、任海建上诉请求：撤销一审法院判决第二项，发回重审或者直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人无法提供相关准建手续、消防验收合格证书以及建设工程竣工验收备案表等，导致上诉人不敢装修及不能对外分租进行商业经营活动的期间，应当视为上诉人没有使用，不应支付房屋占有使用费。原审判决按照合同约定的租金标准支付2016年12月1日起的全部租赁期间的房屋占有使用费。没有体现出来过错责任，有失公平；2、上诉人只在2016年12月23日分租给郑俊凯一楼门面房110平米，其他的都是在2017年6月6月1日后才签订分租合同，开始实际占有使用的。尤其是分租给陈春楼的一楼西南角门面房60平方米及二楼、三楼整层全部3565平方米，是经被上诉人介绍并承诺可以接手同意后，才于2018年3月26日签订分租合同，预留150天的装修期间，装修期间免收租金。从2018年9月1日才开始收取租金。上诉人认为除一楼酒店大厅外的其余一、二、三层房屋不应当支付2016年12月1日至2017年5月31日共计六个月的占有使用费1217951.16元;分租给陈春楼的部分，不应当支付2017年6月1日至2018年8月1日共计15个月的占有使用费1250000元。其余房屋没有实际占有、使用的期间，也不应当支付占有使用费40余万元，上述费用合计280余万元。因此租赁合同约定的前两年的租金4991804.64元。减去不应当支付的房屋占有使用费，上诉人实际缴纳220万元，已经超过按合同约定租金标准支付的房屋占有使用费。上诉人不应当支付2018年11月30日前的任何费用。总之，原审判决上诉人支付未实际占有使用期间的占有使用费，并未依法认定被上诉人应当承担的过错责任，违反了法律的规定，损害了上诉人的合法权益。 关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴辩称：1、原审判决上诉人支付答辩人房屋占用费合理、合法，上诉人所谓的有失公平，依法不能成立。从答辩人交付房屋之日起，上诉人即享有对该房屋占有、使用和收益的权利，合同无效，并不能免除上诉人向答辩人支付房屋占有费的责任。而且答辩人对于合同无效的后果不具有过错。上诉人在与被上诉人签订房屋租赁合同时，被上诉人并未隐瞒案涉房屋未取得建设工程规划许可证的这一事实；2、上诉人依法应当支付房屋。占有使用费，其拒绝支付房屋占用费的理由是不能成立的。首先上诉人已依据合同约定占有使用了该房屋并收益，此合同无效，不代表上诉人可白白占用答辩人的房屋。最高人民法院之所以作出：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的司法解释。以及原审判决没有支持答辩人原审主张的违约金，就是充分考虑到了出租人和承租人的利益，尤其答辩人是失地居民，大都没有固定的工作和稳定的收入，就是靠政府给予的生活保障房租金来养家糊口。所以无论是于情、于法、于理，上诉人拒付答辩人房屋占用使用费的，上诉理由均不能成立。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。据此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴向一审法院起诉：1、要求解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付所欠原告租金2798104.64元及违约金（按照年利率24%计算违约金，计算至所欠租金清偿完毕之日止）。 一审法院认定的事实，关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴系驻马店市驿城区关庄居委会关前二组居民，各原告在驻马店市××城区××大道与雪松路交叉××东南角按关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴份取得一块土地，关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴共同与房地产开发企业在该土地上联建一座楼房，其与开发商约定该楼房第一、二、三层房屋归关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴按份共有，该房屋至今未取得建设工程规划许可证和房屋产权证。 2016年9月20日，关学忠、关全喜、刘长兴以个人名义代表关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴与任朝、任海建签订一份房屋租赁合同，合同的主要内容是：甲方（本案原告）将前述第一、二、三层房屋租赁给乙方（本案被告），面积为4837.02平方米，租期20年，自2016年12月1日起计算租金，至2036年11月30日收回，每月每平方米租金43元，从第四年起，在原租金基础上增加8%，“先交租金，后使用房屋，前两年每年分为两次缴纳租金，两年后每年缴纳一次租金，本合同签订后三日内，乙方向甲方交付第一年半年租金壹佰贰拾万元整，此租金为暂定租金，交付下半年租金时按实际建筑面积全年补齐。2016年12月1日前交付押金贰拾万元整，此押金贰拾万元在合同到期后返还乙方。2017年5月1日前交付第一年下半年租金，2017年11月1日前交付第二年上半年租金，2018年5月1日前交付第二年下半年租金。以后每年的11月1日以前，乙方应将下一年的租金一次性交付给甲方。”“乙方需要将租赁房屋整体转让给其他人时，应事先征得甲方书面同意，否则对甲方无效，甲方有权终止合同；如乙方装修后对外招商或部分分租，由乙方自己负责，但不得以分租的名义将租赁房屋全部转包他人经营。”“乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按年租金的1%以天计算向甲方交付违约金。但乙方拖欠租金最长不得超过一个月，如超过一个月，本合同自行终止，因此造成的一切损失由乙方自行承担。”合同签订当日，关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴将本案租赁房屋交付给了任朝、任海建，于2016年12月1日开始计算租金，被告已支付租金共计220万元。 庭审中，关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴称，如果本案租赁合同被认定为无效合同，关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴要求参照合同租金标准支付原告房屋占用费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程建设许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”本案租赁房屋没有房屋产权证，关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴在法庭辩论终结前亦未提交该房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，据此认定其一直未取得该房屋的建设工程规划许可证，根据该司法解释的规定，本案房屋租赁合同系无效合同。虽然本案房屋租赁合同系无效合同，但任朝、任海建实际占用了该房屋，任朝、任海建应支付房屋占用费，占用费标准应参照双方约定的租金标准确认，参照双方约定的租金标准计算，每天房屋占用费为6838.0885元（即43元/平方米/月×4837.02平方米×12个月÷365天/年），被告已支付原告220万元，该220万元房屋占用费对应的房屋占用天数为322天（即2200000元÷6838.0885元/天），自2016年12月1日起向后计算322天，日期为2017年10月18日，即应自2017年10月19日起计算所欠关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴房屋占用费，计算至被告将该房屋交还关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴之日。违约金适用以有效合同为前提，案涉房屋租赁合同系无效合同，不存在违约问题，故对要求任朝、任海建支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决：一、确认关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴与任朝、任海建签订的房屋租赁合同无效；二、限任朝、任海建自本判决生效之日起10日内向原告关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴交还本案租赁房屋，并在该期限内付清所欠关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴房屋占用费（按每天房屋占用费6838.0885元计算，自2017年10月19日起，计算至该房屋交还关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴之日止）；三、驳回关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴的其它诉讼请求。如果任朝、任海建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29134元，财产保全费5000元，共计34134元，由被告任朝、任海建负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。 本院认为，关于案涉租赁合同的效力问题。本案中，被上诉人关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴与上诉人任朝、任海建达成租赁协议，由任朝、任海建租赁本案案涉房屋，双方之间形成租赁合同关系。由于被上诉方在一审法庭辩论终结前未取得建设工程建设许可证，亦未提供相关证据证明案涉房屋系经主管部门批准建设，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案双方当事人订立的房屋租赁协议，应为无效协议。 关于任朝、任海建是否应支付房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，结合双方当事人订立的《房屋租赁合同》第二条关于租赁期限的约定，被上诉人于合同签订之日即2016年9月20日将案涉房屋交付于上诉人使用，并自同年12月1日起开始计付租金。由此，案涉房屋租赁合同虽系无效合同，但任朝、任海建实际占用了该房屋，被上诉人要求其二人按照双方约定的租金标准支付房屋占用费，于法有据。一审法院据此结合案件实际，参照双方约定的租金标准计算，扣除任朝、任海建已支付220万元对应的房屋占用天数为322天（自2016年12月1日起至2017年10月18日），判令任朝、任海建支付自2017年10月19日起所欠关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴房屋占用费，直至交还房屋，并无不当。上诉人任朝、任海建上诉称原审判决上诉人支付未实际占有使用期间的占有使用费，并未依法认定被上诉人应当承担的过错责任的理由，缺乏事实基础和法律依据，不予支持。 综上所述，任朝、任海建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29130元，由上诉人任朝、任海建负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雪奎 审判员  刘 涛 审判员  郑志宏 二〇一九年一月二十八日 书记员  范 松