上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初82051号原告：上海吕三同步带有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄银祥，经理。被告：陈元华，男，1968年6月20日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。原告上海吕三同步带有限公司与被告陈元华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海吕三同步带有限公司的法定代表人黄银祥、被告陈元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海吕三同步带有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截止至2017年9月30日为止的厂房租赁费及水电费共计人民币140,151.48元；2、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确要求被告支付租金金额为115,000元+40,000元-30,000元-8,413.29元，明确要求被告支付的水电费金额为11,084.09元+7,285元。事实和理由：2011年1月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区川沙新镇纯新村龄南路XXX弄XXX号上海吕三同步带有限公司的部分厂房(以下简称系争房屋)出租给被告，租期自2011年2月1日起至2014年1月31日止，租金为每年60,000元。2014年1月20日，双方签订《厂房续租合同》，租赁期限延续自2014年2月1日起至2017年1月31日止。期间，被告多次拖欠租金和水电费。截至2017年2月23日，被告已累计拖欠租金及水电费合计96,084.09元。原告多次催告无果，后被告继续占用系争房屋，并继续使用原告公司水、电资源。自2017年2月23日起至2017年9月30日止，又新产生厂房占用费和水电费共计44,067.39元，且至今仍未付清。被告前后累计拖欠原告费用合计140,151.48元。原告认为，被告拒付租金和水电费行为显属违约，为维护自身合法权益，故原告诉至本院。陈元华辩称，水电费已每月结清，不存在欠缴水电费的事实。租金系先付后用，被告未支付2017年1月至2017年9月30日的租金，因通知拆迁后停收租赁费作为给承租户的补偿。被告为原告加工了带轮，原告尚未支付钱款，钱款可以抵扣相应租金。被告表示机器都是挂在原告名下，大门为被告安装、封顶，拆迁所得费用应该由原告支付给被告。庭审后，被告递交书面答辩意见，认为2014年至2016年的房租诉请已经超过诉讼时效，2013年至2016年的水电费诉请已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2011年1月28日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为三年，自2011年2月1日起至2014年1月31日止，年租金为60,000元，先付后用，以年付结算，一次付清方式。乙方负有按时交付租金的义务。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告陆续向原告支付租金。2014年1月20日，原、被告签订《厂房续租合同》，约定合同期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止，租金按原租金标准履行。续租合同还约定了其他事宜。续租合同签订后，被告继续使用系争房屋。2017年9月30日，系争房屋被拆除。现因被告拖欠租赁期间的租金及水电费，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供《账目往来明细分析单》，证明被告拖欠2014年租金15,000元，拖欠2015年租金60,000元，拖欠2016年租金60,000元，于2016年12月16日收到被告转账款项20,000元，于2017年2月23日收到被告支付的现金30,000元；原告提供《合同期间账目往来情况》，证明被告拖欠2017年2月1日至9月30日期间租金40,000元，可以与原告应付被告的加工费8,413.29元相抵扣；原告提供相关回单，证明租赁期内原告按照被告分表所计算的水电费金额明细，其中，2017年2月16日编号为XXXXXXX号回单载明水电费欠款金额为11,084.09元，2017年8月14日编号为XXXXXXX号回单载明水电费欠款金额为7,150元(即自2017年2月17日至2017年8月14日)，被告认可收到上述回单。以上事实，由原告递交的《租赁合同》、《厂房续租合同》、《账目往来明细分析单》、《合同期间账目往来情况》、送货回单，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》和《厂房续租合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定租金先付后用，以年付结算，故被告理应遵守上述约定，按时支付其使用系争房屋期间的租金。原告表示被告2014年拖欠租金15,000元、2015年拖欠租金60,000元、2016年拖欠租金60,000元、2017年2月1日至9月30日期间拖欠租金40,000元，分别于2016年12月16日、2017年2月23日收到被告支付款项20,000元、30,000元。被告支付款项按照应付日期顺序在前的先行抵扣。被告提出2014年至2016年欠付租金已超过诉讼时效，根据2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，对于原告主张的2017年10月1日民法总则施行前已经超过一年诉讼时效的欠付租金部分，即2017年1月31日之前的租金部分，本院不予支持；对于2017年2月1日起的欠付租金部分，因双方未就上述日期之后的续租事宜签订书面合同，即未明确约定采取先付后用的支付方式，则根据法律规定应当在每届满一年时支付，故该部分租金支付方式为未超过诉讼时效，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠的水电费，因原告按月向被告发送欠付水电费的回单，构成诉讼时效的中断，故被告以部分水电费已超诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。水电费的具体金额按照原告向本院递交的回单为准。被告表示其已支付水电费的意见，缺乏证据材料予以佐证，本院不予采信。审理中，原告同意部分款项以其应支付被告的加工费予以抵扣，本院予以照准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告陈元华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吕三同步带有限公司租金40,000元(与原告应支付被告的加工费8,413.29元相抵扣后，被告应支付原告31,586.71元)；二、被告陈元华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吕三同步带有限公司水电费18,234.09元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,103元，减半收取计1,551.50元，由被告陈元华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一九年一月十八日书记员  唐 璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提出诉讼或申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民法总则%26gt;诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。