江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初3961号 原告：南通映尚置业有限公司，住所地南通市崇川区工农南路155号。 法定代表人：叶挺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨维驹，江苏信阳光律师事务所律师。 被告：项敏亮，男，1981年12月12日出生，汉族，住南通市通州区。 原告南通映尚置业有限公司（以下简称映尚公司）与被告项敏亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2018年11月9日、12月29日公开开庭进行了审理。原告映尚公司的委托诉讼代理人杨维驹到庭参加诉讼，被告项敏亮经本院传票传唤，未于2018年9月25日到庭参加诉讼，其余开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告映尚公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠房租161091.66元、管理费59413.5元、水电费1744.36元，并自2018年5月1日起至实际给付之日，以222249.52元为基数，按照年利率24%为标准计算的滞纳金；2.请求法院判令被告向原告支付房屋使用费168111.02元（自2018年5月6日起至2018年6月17日之日止）；3.请求法院判令被告向原告赔偿恢复商铺原状所产生的损失56000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为经营大咀港式茶餐厅向原告租赁南通市工农南路155号印象城商铺（铺位号：L4-29)，原被告双方于2017年4月20日签订书面《商铺租赁合同》（合同编号：SCPG-ZS2017-042）。合同约定，租赁期限自2017年7月28日起至2021年9月27日止，租赁期包含装修期和营业期，约定首年度固定租金为42820.54元/月（不含税），提成租金为被告经营的大咀港式茶餐厅每月含税营业额的7.21%，两者中以较高者为标准支付。同时约定，被告应当于营业期内向原告支付管理费18683.49元/月(不含税)。合同签订后，被告从2017年10月开始拖欠租金及管理费、水费，原告多次发函进行催收。被告因无力经营向原告申请撤铺，并与原告签订了《租赁合同终止协议》。根据协议约定，截止到2018年4月30日，被告结欠原告要求被告支付拖欠的房租161091.66元、管理费59413.5元及滞纳金，并要求被告按照合同约定于2018年5月5日前将房屋恢复原状交还原告。经原告催告，被告仍未向原告交付合同约定的商铺。2018年6月7日，原告根据合同第11.2条约定自行选择南通言信建筑装饰装潢工程有限公司(以下简称言信公司)拆除上述商铺的装修，并于2018年6月17日恢复至交付给被告之前的状态，且为此支付工程款56000元。原告认为，被告的行为违反了双方合同的约定和法律规定，侵犯了原告的合法权益，望法院判如所请。 被告项敏亮辩称，被告有保证金在原告处，当时和原告方的工作人员口头协商的，抵充欠原告的房租，如果说少的部分由被告来补。对于滞纳金和房屋使用费不同意支付。此外原告主张的店铺拆除费用也过高。希望依法裁判。 原告映尚公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，以及未能反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2017年4月20日，甲方(出租方)映尚公司与乙方(承租方)项敏亮签订了一份合同编号为SCPG-ZS2017-042，铺位号为L4-29的《商铺租赁合同》，合同的专用条款部分载明：甲方商场坐落于江苏省南通市崇川区工农南路155号，由甲方自主决定名称为南通印象城。甲方出租给乙方的商铺是坐落在甲方商场内第四层编号为L4-29的商铺。甲乙双方同意，该商铺建筑面积为约770.60平方米。乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营商铺名称为大咀的港式茶餐厅。甲方应于2017年7月28日(约定交付日)向乙方交付该商铺。除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日。该商铺的租赁期为自交付日起48个月60天的期间，即自2017年7月28日至2021年9月27日。租赁期包含装修期和营业期。在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起60天的装修期，即自2017年7月28日至2017年9月27日。该商铺自交付日起开始计租。装修期内乙方须向甲方支付租金及装修管理费、水电费等实际发生的费用。自交付之日起，租金按照固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付月租金。自交付日起的90天为首次租金支付期间，此期间乙方应向甲方支付的固定租金为42820.54元，提成租金为此期间乙方含税营业额的7.21%。自首次租金支付期间届满次日起至第一租赁年度届满日，固定租金为42820.54元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的7.21%。第二租赁年度的固定租金为42820.54元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的7.21%……首次租金支付期间的租金乙方应在双方签署租赁合同后支付给甲方(支付时间最迟不得晚于商铺交付之日，否则甲方有权拒绝交付商铺而不承担任何责任)，以后乙方于每月20日前向甲方支付或结算下月的固定租金、上月的提成租金超过固定租金的差额。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。如营业期第一个月首日(包括该日)至当月(自然月)最后一日止(包括该日)不足一个自然月，或者租赁期满或提前终止或解除时的最后一个月内的租赁期间不足一个自然月，则该等月份的固定租金应根据本合同规定的固定租金的日租金标准，按照该月内的实际租赁天数计算［(当月实际租赁日数/当月天数)*月固定租金］，其余各月均为自然月。甲方在收到乙方支付的全部租金之日起15个工作日内，应向乙方出具合法有效的发票。甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为205005.9元，公用事业保证金5000元。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金67335.3元，装修管理费9341.75元，由甲方开具相应票据。乙方应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费18683.49元/月。乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首月的管理费，以后的管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。甲乙双方确认：本合同中约定的乙方应支付的费用(包括但不限于租金、管理费等)均为不含增值税的费用。租金(含固定租金和提成租金)的增值税税率为11%，管理费(含装修管理费)的增值税税率为6%，水费的增值税税率为待定(届时以南通当局公布的为准)，电费的增值税税率为17%。乙方应支付的费用所产生的增值税由乙方承担，乙方支付相关费用时应将该费用所产生的相应的增值税一并支付给甲方。合同的通用条款部分载明：“租赁年度”是指交付日起满12个月为一个租赁年度。若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足租赁保证金。乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时，在乙方完成以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经甲方验收合格、乙方已经妥善处理完其发行的储值卡/会员卡等善后事宜并经甲方确认的前提下，甲方应在乙方交还该商铺且完成本款约定的其它事项后的三个月内将租赁保证金、公用事业保证金等在按照本合同约定作出扣除(如有)后一次性无息退还乙方。如甲方因乙方装修该商铺而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足装修押金。乙方完成装修经甲方验收并确认合格后，甲方应在验收合格之日起三个月内将装修押金在扣除上述扣款(如有)后一次性无息退还乙方。租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用。乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公用事业保证金中扣收有关欠款及损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足公用事业保证金。与本合同相关的应缴税费按照法律规定由双方各自承担(本合同已有明确约定或双方另有书面约定的除外)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的；乙方违反本合同的其他约定，且在甲方书面通知后七日内未予纠正的；……法律法规允许任何一方解除合同之情形，以及甲、乙双方在其他条款或以其它书面形式约定的单方解除合同的情形。乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔。甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金(含税)和管理费(含税)之和三倍的金额作为违约金(如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金(含税)和管理费(含税)之和的三倍)，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项(含税)的0.1%支付滞纳金。除续租或双方另有约定，乙方应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接收手续。未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍标准向甲方支付占用使用费。乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。乙方按前述规定交还该商铺时，如甲方发现该商铺和/或本合同附件二所列的装修、设备和设施被损坏或遗失(自然损耗除外)，甲方有权要求乙方赔偿损失并直接从乙方的租赁保证金中予以扣除。本合同条款业经双方充分协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。 上述《商铺租赁合同》签订后，原告映尚公司于2017年7月28日向被告项敏亮交付了案涉商铺。被告项敏亮向原告映尚公司先后支付了租赁保证金205005.9元、公用事业保证金5000元、装修押金17335.3元、装修管理费9341.75元。2018年2月23日，原告映尚公司向被告项敏亮发出《催告函》，载明：双方于2017年4月20日签署了《商铺租赁合同》(简称“合同”)，约定项敏亮在映尚公司商场L4-29商铺经营大咀茶餐厅品牌，该合同合法有效，项敏亮应按合同约定按时向映尚公司支付各项费用。然，项敏亮至今尚拖欠映尚公司2017年10月至2018年3月期间的租金95061.6元，管理费39609元，提成租金18499.26元，严重违反了双方合同约定并给映尚公司造成了严重损失。故映尚公司现特此通知项敏亮：请项敏亮在收到本函后两日内缴清所有拖欠款项，否则由此造成的一切责任及损失由项敏亮承担。2018年3月27日，原告映尚公司再次向被告项敏亮发出《催告函》，再次要求项敏亮于收到本函后两日缴清其拖欠的2017年10月至2018年4月期间的租金142592.4元，管理费59413.5元，提成租金18499.26元，水费1370元。 2018年5月21日，甲方(出租方)映尚公司与乙方(承租方)项敏亮签订《租赁合同终止协议》，载明：甲方与乙方于2017年4月20日签署了关于承租甲方商场L4-29号商铺(以下称该商铺)的租赁合同《商铺租赁合同》(以下统称为“原合同”)，双方现就该商铺租赁终止事项达成一致意见。1.甲、乙双方同意于2018年4月30日终止原合同。乙方应在2018年5月5日前按原合同约定的交还状态将该商铺交还甲方。如乙方未能按期如约交还该商铺，甲方有权要求乙方按原合同约定的标准支付逾期交还商铺期间的占用使用费用并且赔偿甲方在该占用期间的一切损失及费用；或者甲方也可视为乙方已自动放弃该商铺中的有所设备、装修、物品，甲方有权收回该商铺并自行处置前述设备、装修、物品而无需承担任何责任。如果乙方交还给甲方的该商铺无法达到原合同约定的交还状态，则乙方应赔偿给甲方所造成的损失(包括但不限于承担甲方将商铺恢复到原合同约定的交还状态所发生的费用)。2.截止到2018年4月30日，乙方应付未付的租金为161091.66元，管理费为59413.5元，水电费等公共事业费按原合同约定收费标准计至商铺实际交还之日的金额，违约金及滞纳金，其他费用，在本终止协议签署时无法确定的，应按照原合同规定的标准或方法根据实际情况届时确定。3.如在本协议签署后，甲方发现乙方还有未结清的其他费用，甲方有权向乙方追索。4.在乙方将该铺位按照第1条规定交还给甲方并结清第2条规定的款项后30日内，保证金按下列第4.1条的方式处理：4.1甲方不退还乙方保证金。5.甲方双方在此同意，若乙方未在第2条规定的时限内交清款项，甲方有权以乙方保证金抵扣相应款项并要求乙方补齐保证金，保证金余额按照第4条确定的方式处理。如果保证金不足以抵扣第2条款项，则甲方认定的该铺位中与所欠款项等值设备、装修、物品所有权归甲方所有，甲方有权自行处置。6.在乙方结清欠款后，除本协议约定的双方权利义务和责任外，甲、乙双方确认就原合同互不向对方或第三方追究承担其他任何法律责任及追诉任何损失，否则甲方保留进一步追究乙方法律责任的权利……12.其他约定：1.在最终结算水电等公共事业费时，如有欠款一并从租户的公共事业保证金中扣除…… 2018年5月21日，原告映尚公司再次向被告项敏亮发出《告知函》，载明，双方签订的《租赁合同终止协议》第1条约定：项敏亮应在2018年5月5日前按原合同约定的交还状态将该商铺交还给原告，然而项敏亮未在约定的时间内将商铺交还原告，且目前也未进场拆除。现致函项敏亮，原告将于近期开启该商铺钥匙并更换门锁，将该商铺内的所有物件包括但不限于商品、家具、装置和其他添置物(如有)搬出该商铺，并将商铺恢复原状，腾空收回。原告映尚公司对因此而引起的损坏及项敏亮的损失概不负责。原告还保留进一步追究项敏亮违约责任的权利。 2018年6月7日，甲方(发包方)映尚公司与乙方(承包方)言信公司签订了一份《改造施工合同》，载明：工程名称：南通印象城商场四层租户L4-29大咀拆除复原工程。工程主要内容为租户的墙面、地面、顶面、和机电管路烟管管路拆除复原至毛坯状态。承包方式为总价包干制。工程工期：2018年6月10日至2018年6月17日。合同总金额为56000元，上述总金额已包括了本合同项下甲方需要向乙方支付的全部金额。包括但不限于改造施工本身的价值金额、乙方利润、乙方应缴的税金(包括增值税)等一切费用，乙方不得以任何理由要求甲方支付任何额外的费用。2018年6月17日，上述店铺拆除完毕，原告映尚公司支付工程款56000元。 另查明，原告映尚公司取得了案涉商铺所在房屋(南通印象城)的国有土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。 还查明，至2018年4月30日止，被告项敏亮还欠原告映尚公司水电费1744.36元未支付。 综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》、《租赁合同终止协议》的性质及效力。二、被告项敏亮应承担违约责任的具体金额。对此本院分述如下： 对于争议焦点一，本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同终止协议》，可以证明原、被告双方一致确认原租赁合同于2018年4月30日终止，以及至该日止被告所欠的未付租金、管理费情况，因被告事实上并未能履行该终止协议的约定，在2018年5月5日前按原合同约定的交还状态将该商铺交还原告，故双方的权利义务仍应参照原《商铺租赁合同》处理。对于案涉《商铺租赁合同》，因原告映尚公司取得了案涉房屋的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，故原告映尚公司可以作为案涉房屋的权利人合法出租房屋，至于该租赁合同的性质，该租赁合同明确分为专用条款及通用条款部分，通用条款部分包括了保证金的退还、双方的违约责任等约定，该部分条款系事先拟定，虽然条款中载明：“本合同条款业经双方充分协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。”但实质上在商铺的租赁合同签订过程中，出租方通常处于优势地位并预拟条款，原告映尚公司未能提供证据证明本案所涉相关通用条款部分仅适用于被告项敏亮，也未能提供证据证明该部分通用条款部分与被告项敏亮确已进行了实质性的协商和谈判，故此本院认为案涉《商铺租赁合同》中的部分条款，尤其是通用条款部分实质上仍为格式条款。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时根据法律规定，对于违约金约定过高的，当事人可以请求予以适当减少。故对于该部分约定不退还保证金、同时要求被告项敏亮承担各项违约责任的条款，本院将根据查明的案件事实，遵循公平原则酌情予以调整。 对于争议焦点二，原、被告双方签订合同后，原告映尚公司于2017年7月28日交付了商铺，后因被告项敏亮未能按约交付租金、管理费等费用，双方经协商确认于2018年4月30日终止原租赁合同的履行。其间被告项敏亮先后向原告映尚公司交付了租赁保证金205005.9元、公用事业保证金5000元、装修押金17335.3元、装修管理费9341.75元。截止2018年4月30日，被告项敏亮尚欠租金161091.66元，管理费为59413.5元，水电费1744.36元未付。对于2017年7月28日至2018年4月30日期间被告项敏亮所欠的租金161091.66元、管理费59413.5元，水电费1744.36元双方均无异议，故应由被告项敏亮支付。对于原告映尚公司主张的自2018年5月5日至2018年6月17日的房屋使用费，恢复商铺原状的损失，以及各类保证金的扣除问题，本院认为，原租赁合同中约定的各类保证金均有对应用途，应根据情况分别处理，综合考虑本案中被告的过错程度，酌情考虑租赁合同中关于违约金、保证金的规定以及商铺再次租赁之间的空置期等因素，本院酌定如下：1.租赁保证金205005.9元，为每月租金及管理费（均含税）的三倍。鉴于原告在预期被告租满合同约定的租赁期的情况下给予了被告首期租金的优惠，以及原告再次出租会造成租金优惠以及房屋空置期的损失，故对于原告映尚公司主张扣除该部分租赁保证金的主张本院予以照准。2.公用事业保证金5000元，用于抵扣被告项敏亮所欠的水电费1744.36元后尚余3255.64元，原告映尚公司未能提供其他证据证明尚有其他公用事业费需抵扣，故该项保证金剩余部分可用于抵扣被告项敏亮所欠的租金及管理费，故扣抵后剩余应支付的2018年4月30日前的租金及管理费合计为217249.52元（161091.66+59413.5-3255.64）。3.装修押金17335.3元、装修管理费9341.75元。根据租赁合同的约定，装修管理费不属于可退还的费用；对于装修押金17335.3元，因被告项敏亮对于原告映尚公司所主张的拆除案涉商铺原装修的相关改造施工合同、发票等证据未能提供证据予以反驳，经本院释明，亦未提出鉴定申请，故对于原告主张的该部分损失56000元本院予以确认，对于被告项敏亮交纳的该部分装修押金17335.3元，原告映尚公司未能举证证明还有其他需抵扣的事项，故本院认为该部分装修押金可用于抵扣拆除商铺装修的损失，抵扣后该部分损失为38664.7元(56000-17335.3)。4.对于房屋使用费，租赁合同中专用条款部分仅约定在装修期及营业期内收取管理费，租赁合同中对于非营业期内管理费的收取问题未作特别提示和说明，故无论是从合同专用条款的约定、加重被告责任的格式条款的效力，还是从店铺终止经营后实际减少了原告映尚公司的管理工作量角度考虑，2018年4月30日合同终止后的管理费均不应再计收。自2018年5月6日至2018年6月17日的房屋使用费酌情参照原租赁合同约的租金（含税）计算为66798.66元（26*42820.54*1.11/31+17*42820.54*1.11/30）。5.对于原告映尚公司主张的按照年利率24%为标准计算未付租金及管理费的滞纳金，未超出合同约定以及合理的范围，本院依法亦予照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十一条第七项、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、被告项敏亮于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通映尚置业有限公司拖欠的租金及管理费合计217249.52元。 二、被告项敏亮于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通映尚置业有限公司上述拖欠的租金及管理费合计217249.52元自2018年5月1日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算的滞纳金。 三、被告项敏亮于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通映尚置业有限公司自2018年5月6日至2018年6月17日的房屋使用费66798.66元。 四、被告项敏亮于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告南通映尚置业有限公司恢复商铺原状所产生的损失38664.7元。 五、驳回原告南通映尚置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7995元，由原告南通映尚置业有限公司负担2215元，被告项敏亮负担5780元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费7995元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  吴陈根 人民陪审员  姜 敏 人民陪审员  陈海清 二〇一九年一月三十日 书 记 员  高玲玲