广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5875号上诉人（原审原告）：谢颜业，男，1965年7月4日出生，汉族，住所地广东省阳春市。委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国芳，广东正帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢同广，男，1964年4月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃加坚，广东昊亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李满根，男，1965年12月22日出生，汉族，住所地广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：覃加坚，广东昊亮律师事务所律师。上诉人谢颜业因与被上诉人卢同广、李满根租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人谢颜业上诉请求：一、撤销一审判决，改判卢同广、李满根支付其基础设施建设费用329503元；二、本案一、二审诉讼费用均由卢同广、李满根承担。事实和理由：一、按照租赁合同的使用目的，谢颜业和案外人中山市黄圃镇大岑经济发展公司（以下简称大岑公司）签订的包括涉案地块在内的土地是堤围外用地，租赁是用来生产经营的，在转租给卢同广、李满根之前，已经对涉案地块做了硬底化、水泥道路、防洪小堤等基础设施建设，已经投入了基础设施建设的费用，这是合同目的实现的应有之义，也是转租土地的必要条件。1.基础设施建设是签订租赁合同实现合同目的的应有之义。按照谢颜业和大岑公司签订的《租地协议书》的约定，大岑公司是将包括涉案土地在内的“光地”租赁给谢颜业，而双方签订合同的目的就是为了利用土地进行企业的厂房建设和生产经营，因此，谢颜业在租期长达十二年之久的租赁初期必须得对包括涉案土地在内的租赁用地进行防洪加固和基础设施的建设方能实现租赁土地进行生产作业的合同目的。2.涉案土地属于围堤外用地，基础设施的建造具有整体的利益诉求，按照日常生活常理，谢颜业必然是在整体租赁用地实施防洪、硬底化、防洪排水池等基础设施建设的前提方能转租，卢同广、李满根也是基于这种便利才愿意承租涉案土地进行厂房的建设。二、涉案土地基础设施建设是客观存在，得到土地出租人的认可，该事实也得到一审法院在另案民事判决的确认。同时该事实也得到了卢同广、李满根的确认，一审法院认定谢颜业转租给卢同广、李满根的土地为“光地”，是枉顾事实的错误认定。1.在（2016）粤2072民初1485号案中，法院已查明，谢颜业委托评估公司对承租的土地地上建筑物价值及地上土地平整工程、硬底化工程费用进行了评估，并要求出租人予以补偿。出租人不同意支付补偿金，认为系违章建筑。由此可知，谢颜业在承租的土地上进行土地平整、硬底化工程等基础建设的事实，土地出租人已经确知，法院亦在查明的事实中予以确认。2.谢颜业与卢同广、李满根签订的《租地协议书》，并没有明确转租土地为“光地”，一审法院认定双方签订的合同中确认转租的是“光地”，是无中生有。实际上，从合同的附图可以非常明确看出，谢颜业转租土地时平面图已经明确显示了“北面大堤”“南面小堤”“乙方留路用地”“走火通道”“水池”等已经存在基础的防洪设施和路面硬化设施，双方对此均予以签字盖章确认。三、卢同广、李满根的转让行为损害谢颜业的权益，依法应对谢颜业给予补偿。1.谢颜业承租土地20.43亩的租金为63900元/年，而转租的5310.27平方米（占整体用地的39%）租金却翻了一倍为12万元/年（一审庭审中卢同广、李满根自述），转租租赁起始期限也仅为谢颜业承租的第四年，在转租面积不到整体承租面积一半的情况下租金却高达两倍，除却该土地本身的市场价值规律之外，正是因为土地本身在租赁初期光地的基础上附加了基础设施才有了大幅度升值的空间，由此也可以推断出，谢颜业转租至卢同广、李满根的土地是存在基础设施的经济价值的。2.卢同广、李满根转让涉案土地及地上建筑物至案外第三人冯某的《厂房转让协议书》已经明确将涉案地块上现成的厂房及办公室、宿舍及水电设施等固定的资产“一次性”转让，按照日常生活常理和“房地一体”转让的原则，转让厂房必然转让了附着在厂房之下的硬化地面和通道以及周边的堤坝基础设施，这不需要谢颜业举证证实。3.谢颜业对该基础设施属于一种事实的占有状态，法院应该依法对该种事实占有依法予以保护其权益，可依职权进行现场的基础设施投入调查核实。不能因为年代久远无法提供设施投入凭证就直接否定事实物权，谢颜业所诉求的也仅仅是对基础设施投入的材料费用，在该基础设施还具有使用价值和经济价值的前提下，被卢同广、李满根进行了转让，就应该对谢颜业予以经济价值的对价补偿，如此才能实现民事纠纷处理公平、公正的价值取向。四、一审法院要求谢颜业证明卢同广、李满根在转让行为发生之后仍实际占有使用基础设施，没有法律依据，也不符合证据规则。1.本案客观事实就是卢同广、李满根从谢颜业处租赁部分土地，再转让给案外人冯某。其转让行为已经损害了谢颜业基础设施的价值利益，就应当予以补偿。2.卢同广、李满根的转让行为发生于2013年，一审法院认定谢颜业与卢同广、李满根合同解除时间为谢颜业与大岑公司的合同解除时间即2015年12月31日。由此可见，转让行为发生于双方当事人解除合同之前。显然，解除合同后卢同广、李满根是否实际占有使用与本案完全无关，且其已经转让亦不可能再实际占用使用。综上所述，谢颜业对涉案土地的基础设施建设存在事实上的资金投入，对涉案土地基础设施存在事实上的占有权利，卢同广、李满根的转让行为损害了上诉人的权益。请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，支持谢颜业的诉讼请求。被上诉人卢同广、李满根答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方约定租赁期满后卢同广、李满根直接向大岑公司签订租赁合同，卢同广、李满根无需向谢颜业返还任何土地或附属物。二、租赁期内，卢同广、李满根没有拖欠谢颜业租金，也没有造成谢颜业的任何经济损失，双方租赁结束后涉案土地及附属物已全由大岑公司收回。谢颜业向一审法院起诉请求：一、卢同广、李满根向谢颜业支付位于中山市××堤围外顷××地段（现××村××）地块的基础设施建设费用329503元；二、由卢同广、李满根承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年1月1日，案外人大岑公司与谢颜业签订《租地协议书》，约定大岑公司将位于××堤围外顷××地段土地一块出租给谢颜业，租用面积为20.45亩，租用时间从2002年1月1日起至2013年12月31日止。2006年5月14日，谢颜业[作为中山市××镇××水泥预制件厂（甲方、个体工商户，经营者为谢颜业，现已注销）的代表]与卢同广、李满根[作为中山市××镇××木材干燥厂（乙方、个人独资企业，投资者为李满根，现已注销）的代表]共同签订《租地协议书》，约定甲方将上述土地中的5666平方米（实际为5310.27平方米）出租给乙方建厂房使用，租用时间从2006年1月1日起至2013年12月30日止，期满后乙方直接转向大岑村委会签订租地合同。2013年3月12日，李满根与案外人冯某签订《厂房转让协议书》，约定李满根将涉案地块上现成的厂房及办公室、宿舍及水电设施等固定的资产一次性转让给冯某，转让价为4150000元。谢颜业确认涉案地块上的厂房、办公室、宿舍、水电设施为李满根、卢同广修建的，但认为其修建了道路及涉案土地硬底化、防洪围堤建设，李满根、卢同广转让给冯某时一并转让，李满根、卢同广对此不予确认。谢颜业认为卢同广、李满根擅自将连同基础设施在内的所有固定资产转让给冯某，侵害了其合法权益。一审另查：大岑公司以谢颜业、李满根、冯某拒绝返还涉案土地为由提起诉讼，一审法院经审理后作出（2016）粤2072民初1266号民事判决，该案查明李满根在涉案土地上投资兴建了厂房和办公室等，2013年3月12日，李满根又与冯某签订了《厂房转让协议书》，把上述自己投资兴建的厂房及办公室等转让给冯某。且该案认定大岑公司与谢颜业签订的租赁协议履行过程中，其中8323.07平方米土地由谢颜业使用，5310.27平方米最终转租给冯某使用，最后判决谢颜业、冯某向大岑公司返还涉案地块并支付相应的占用费。谢颜业不服该判决，向中山市中级人民法院提出上诉，中山市中级人民法院经审理后于2017年7月4日作出（2017）粤20民终1610号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审又查：谢颜业以卢同广、李满根未支付租金为由于2016年1月7日提起诉讼，一审法院作出（2016）粤2072民初2001号民事判决书，判决驳回谢颜业的诉讼请求。谢颜业不服该判决，向中山市中级人民法院提出上诉，中山市中级人民法院经审理后于2017年9月30日作出（2017）粤20民终3665号民事判决书，判决撤销一审判决，卢同广、李满根向谢颜业支付租金及相应利息。该判决认定谢颜业与卢同广、李满根签订的原《租地协议书》继续有效，双方之间成立不定期租赁合同关系。卢同广、李满根不服中山市中级人民法院的上述判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2018年1月15日立案受理。一审再查：谢颜业为证明其投入基础设施建设费用，提交其自行列出的明细清单，卢同广、李满根对此不予确认。2018年6月22日，谢颜业向一审法院提交鉴定（评估）申请，申请对涉案土地的基础设施建设所需费用进行司法鉴定。一审法院认为：关于本案诉讼时效的问题。虽然涉案的《厂房转让协议书》于2013年3月12日签订，但未有证据显示谢颜业在签订该协议时已知悉，且李满根于2016年其他案件上才提交该协议，诉讼时效应从2016年起算三年，故谢颜业有权提起本案诉讼，李满根、卢同广上述诉讼时效抗辩理由不成立，应不予采纳。但是，法院的生效判决已认定谢颜业与李满根、卢同广之间存在不定期租赁关系，但并未解除双方的租赁关系，双方亦未举证证明双方之间的租赁关系已解除，而谢颜业与大岑公司之间的租赁合同因法院的生效判决解除，因此，可推定谢颜业与李满根、卢同广之间的租赁合同解除时间为谢颜业与大岑公司之间合同解除之日。既然谢颜业与李满根、卢同广之间的租赁关系已解除，且法院在生效判决中已认定涉案土地其中8323.07平方米土地由谢颜业使用，5310.27平方米最终转租给冯某使用，并判决谢颜业、冯某返还涉案土地，且谢颜业未提供证据证明李满根、卢同广在租赁关系解除后占有及使用谢颜业所投入的设备及设施，故李满根、卢同广未实际占有及使用谢颜业所投入的设备及设施。另，李满根与冯某签订的《厂房转让协议书》约定李满根将涉案地块上现成的厂房及办公室、宿舍及水电设施等固定的资产一次性转让给冯某，而谢颜业亦确认所转让的厂房、办公室、宿舍、水电设施为李满根所修建的，但谢颜业未提供证据证明李满根所转让的资产中包括了其所投入的设备及设施。又，根据谢颜业与李满根、卢同广签订的《租地协议书》约定，谢颜业向李满根、卢同广交付的为空地，并没有载明该地块上已经进行基础设施建设，对此，谢颜业亦未提供证据证明其交付土地时已存在基础设施建设及相关投入，应承担举证不能的不利后果。综上，谢颜业无权要求李满根、卢同广赔偿有关损失，谢颜业之诉求无事实及法律依据，应予驳回。故关于谢颜业向一审法院提交鉴定（评估）申请亦无必要性，不予准许。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回谢颜业的全部诉讼请求。案件受理费6242元，减半收取3121元，由谢颜业负担。本院二审期间，谢颜业围绕上诉请求向本院提交以下证据：一、（2016）粤2072民初1266号开庭笔录及（2016）粤2072民初1485号民事判决书复印件各一份，证明案外人大岑公司在（2016）粤2072民初1266号案庭审过程中确认出租给谢颜业的土地为泥地，没有任何建筑物和基础设施，谢颜业承租后，投入了资金进行硬底化工程、修建围堤等基础工程。（2016）粤2072民初1485号案已查明谢颜业对涉案土地进行了平整工程、硬底化工程，只是大岑公司认为系违章建筑不同意补偿；二、广东省高级人民法院（2018）粤民审21号民事裁定书复印件，证明中山市中级人民法院判决卢同广、李满根仍应向谢颜业缴纳租金，卢同广、李满根提起再审被广东省高级人民法院驳回，该裁定明确2014年、2015年谢颜业对涉案土地仍享有占有、使用、收益权，卢同广、李满根仍需向谢颜业交纳租金。卢同广、李满根向案外人冯某转让土地和厂房时，是无权转让，其转让行为使谢颜业利益受损，理应补偿；三、相片一组，证明涉案土地实况，谢颜业承租的土地为荒地、泥地，在转租给卢同广、李满根时，已由谢颜业建设好基础设施。卢同广、李满根没有提交新证据。卢同广、李满根对上述证据的质证意见为：关于证据一，对（2016）粤2072民初1266号案的笔录真实性确认，关联性不确认。该案与本案没有关联性，且也只能证明谢颜业承租了涉案土地，并没有证明其所投入的基础设施建设。涉案土地及卢同广、李满根的厂房都由业主大岑公司收回，卢同广、李满根并没有对谢颜业所谓的基础设施进行转让或买卖，也无权转让涉案土地。对（2016）粤2072民初1485号民事判决书的真实性没有异议，该判决书足以证明谢颜业已就涉案土地所谓的资金投入向大岑公司主张补偿，与本案的赔偿数额一致，法院驳回了其诉讼请求。关于证据二，确认真实性，该证据足以证明双方之间的不定期租赁关系，卢同广、李满根与案外人冯某是转租关系，涉案土地及相关附属物均由大岑公司收回，卢同广、李满根并没有从中收益，也无权转让。卢同广、李满根已依照合同约定足额向谢颜业支付租金，并没有给谢颜业造成任何损失。关于证据三，真实性、合法性、关联性均不确认。因为涉案土地的厂房及厂房内部的地基都是卢同广、李满根投资建造，一审法院已经认定卢同广、李满根承租的是一块空地。卢同广、李满根、冯某并没有侵害谢颜业的任何权利。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：谢颜业与卢同广、李满根于2006年5月14日签订的《租地协议书》中关于违约责任的约定为“甲方（谢颜业代表方）不得提前收回土地，违者要赔偿乙方（卢同广、李满根方）一切的经济损失，乙方中途离场，押金不退，场地内的建筑物不得损坏，以及交清经营期间的半年租金，方可离场，如乙方不缴交租金，甲方有权扣押乙方的物资或设备抵偿租金”。2018年11月5日，本院对谢颜业做调查询问，谢颜业明确其主张的损失费用为基础设施建设投入资金，该基础建设发生在其与卢同广、李满根签订转租合同之前。谢颜业确认其与大岑公司签订的《租地协议书》约定的租金标准为0.5元/月/平方米，其与卢同广、李满根签订的《租地协议书》约定的租金标准为2元/月/平方米。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案争议的焦点在于卢同广、李满根是否应向谢颜业支付基础设施建设费用。现分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，虽然本院已查明生效判决认定卢同广、李满根需向谢颜业支付2014年、2015年的租金，但双方当事人签订的《租地协议书》并未约定在卢同广、李满根存在未支付租金违约行为时，需向谢颜业支付基础设施建设费用。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”谢颜业已经在（2017）粤20民终3665号案中主张卢同广、李满根支付2014年、2015年租金，生效判决已支持其诉讼请求。此外，谢颜业明确其主张的基础设施建设费用发生在双方当事人签订《租地协议书》之前，且事实上谢颜业与卢同广、李满根签订的《租地协议书》约定的租金标准，明显高于谢颜业与大岑公司签订的《租地协议书》约定的租金标准，且双方约定的租赁期限为2006年1月1日起至2013年12月30日止，在该期限内双方均按照合同约定的权利义务履行。在此情况下，不应认定基础设施建设费用为谢颜业的损失。综上，谢颜业主张卢同广、李满根向其支付基础设施建设费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。谢颜业的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6242元，由上诉人谢颜业负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年一月九日书记员  陈静文