浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初21161号 原告：义乌市成建物业服务有限公司，住所地：浙江省义乌市。 法定代表人：龚瑞民，系董事长。 委托诉讼代理人：王俊，浙江国权明达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王升，浙江国权明达律师事务所实习律师。 被告：王辉，男，1971年12月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告义乌市成建物业服务有限公司为与被告王辉物业服务合同纠纷一案，于2018年11月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员俞玮适用小额诉讼程序于2018年12月25日进行了第一次公开开庭审理。2018年12月25日，被告王辉申请本案审判员回避，本院审查后于次日驳回了回避申请。本案于2019年1月17日进行了第二次公开开庭审理，原告义乌市成建物业服务有限公司的委托诉讼代理人王俊、王升、被告王辉二次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市成建物业服务有限公司诉称：被告系位于义乌市江东街道和欣花园2幢2单元201室的业主。和欣花园的承建单位义乌市安居工程建设指挥部聘请原告为其提供前期物业管理服务，为此原告与被告签订了《和欣花园前期物业服务协议》，合同中约定了住宅按建筑面积1.2元/平方米/月，车库（位）服务费10.83元/个/月，公共设施运行费按住宅建筑面积0.3元/平方米/月计算，被告房屋建筑面积为88.75平方米；物业管理服务费按年度交纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前履行交纳义务，若逾期未交纳的，原告有权自逾期之日起每日按应交费用的3%要求被告支付滞纳金。合同对其他权利义务作了约定。合同生效后，原告依据合同约定履行了义务。但经原告多次出面催讨，被告尚欠原告2017年度的物业管理服务费1278元、公共设施运行费319元至今未付。现要求判决被告立即支付2017年度的物业管理服务费1278元及滞纳金500元（滞纳金暂算至2018年11月1日止，滞纳金自2017年7月1日起按月利率2%计算至实际履行之日止），并支付公共设施运行费319元。 被告王辉辩称，申请法庭调查有2份，12月11日提交的调取证据申请书，1、成建物业与义乌市安居工程指挥部签订的和欣花园物业的委托合同；2、2016年11月1日至今和欣花园物业公司的员工考勤表及工资发放表，关系到人员配备和服务质量，要求原告提供；3、业主入住前期和欣物业公共区域出租所得收益支出情况说明。直接关乎物业有没有履行自身服务义务，是否存在侵占和欣花园各业主财产的情况。直接关系物业公共区域出租所得收益支出情况说明，地下的水泥装修没有公布过，灯箱、电梯等都没有公布过，关乎有没有物业成员少了。地下室有些区域原先是业主的，后变成公开出租、公开出售。物业费按封闭式收取，但从来没有封闭过，与物业沟通时物业直接打业主。成建物业进驻不合法，财务账目没有公开过，服务质量极其低下。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、和欣花园前期物业服务协议一份，证明原、被告签订物业服务协议的事实； 2、照片一份，证明原告催缴的事实； 3、律师函、快递面单、查询单各一份，证明在开庭前再一次催讨事实。 对上述证据，被告质证认为： 1、确实是签过字的，他们的公章没有盖，给我们的合同什么都没有； 2、照片是真是假不知道。照片里的律师函是假的； 3、快递面单都没有收到过。 被告为证明其抗辩，向本院提供如下证据： 1、手机视频及照片，证明服务人员没有24小时到位； 2、儿子看病病历单一份，证明：儿子在小区被狗咬去，小区管理不善，到处都是狗； 3、小区公共运行费收据一份（复印件），证明：约定多退少补； 4、蜂巢退回的单子一份（复印件），证明律师函没有送达。 对上述证据，原告质证认为： 照片真实性没有异议，照片反映的事实是有的，后来物业公司去处理了。光盘反映真实性没有异议，物业公司采取了相应的措施，但是不能证明被告的证明目的。关于公共运营费支出在相应部位进行张贴、公布。交房的流程没有异议，与本案没有关联，不能证明被告的证明目的。对病历单本身真实性没有异议，但是与本案没有关联。对收据的真实性没有异议，公共运营费的支出已经在相关位置予以公布。被告认为如果公共运营费交多的可以主张自己的权利，向相关部门予以退回。对快递单的真实性没有异议，但我们认为律师函是经过邮政快递进行送达。 综合双方的质证意见，本院对本案证据认证如下： 对原告提供的证据，真实性、合法性和关联性均予以确认。 对被告提供的证据，真实性均予以确认，但均无法达到被告的证明目的。即使原告在履行职责过程中存在服务不到位的现象，根据现有的证据，也不能证明原告的行为构成根本违约，被告也不能以拒交物业费的方式来对抗。对于证据中提到的一些其他纠纷，不属于本案的审理范围。综上，对被告提供的上述证据的证明力，本院均不予认定。 根据以上证据的认定情况，结合当事人的陈述，本院对案件事实认定如下： 被告系义乌市和欣花园2幢2单元201室房屋的业主。2015年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和欣花园前期物业服务协议》一份，约定：乙方所购房屋座落于和欣花园2幢2单元201室，建筑面积（含公摊面积）88.75㎡；甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护修缮、服务与管理；向乙方房屋自用部位、自用设施设备维修、养护等有偿服务等；乙方交纳公共性物业管理服务费时间：以入伙通知书确定的入伙日期次月起计算物业管理服务费；住宅的物业管理服务费按照建筑面积1.2元/㎡/月计算；甲方按《义乌市物业服务收费管理办法》向乙方预收12个月的物业管理服务费；物业管理服务费按年度交纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前履行交纳义务；空置房的物业管理服务费按相关规定全额收取；公共设施运行包括：二次供水损耗费、地下室照明能耗、通风系统能耗、电梯运行费，暂按住宅建筑面积0.3元/㎡/月收取；乙方应按本协议第四条相关条款的约定及时足额交纳物业管理服务费用及其他有关费用，逾期未交纳的，甲方有权自逾期之日起每日按应交费用的3%的滞纳金等；同时双方还对其他权利义务内容进行了约定。嗣后，被告未按时交纳2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费。2018年11月，原告向被告邮寄并在和欣花园2幢2单元201室门口张贴了关于催缴物业管理费、公共运行费的律师函，要求被告在本函送达之日起二日内向义乌市成建物业服务有限公司缴纳2017年的物业管理费1278元、公共运行费319元。 另查明，原告已对2017年度和欣花园的公共运行费进行了公示。 本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告辩称物业公司的进驻不合法，请求解除合同，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。物业服务合同属于涉众型合同，且物业服务的提供是一个长期持续的过程，部分业主基于自身的认知对物业服务效果存在不同的评价，实属正常。但基于物业服务合同的履行结果不仅涉及个别业主的正当权益，更涉及整个小区全体业主的切身利益，如果赋予个别业主以物业服务存在不到位为由拒交物业费的权利，势必影响合同的继续履行效果，最终也将会对全体业主的利益造成更大的损害，实不足取。因此，物业服务合同的履行应当更加注重对选任及服务过程的监督，全体业主应当积极履行选举业委会、选聘物业公司等职责，并加强对履行过程的监督，充分发挥业主大会、业委会和社区的协调管理作用。当然，为了平衡保护物业公司和个别业主的利益，如果物业公司在履行合同过程中确有过错，并导致个别业主的人身、财产等固有利益受损的，业主依法可以要求物业公司承担赔偿责任。结合本案，本院认为被告提供的证据不够充分，物业服务是一个持续性的过程，偶尔的管理不及时、服务不到位，在所难免，且即使存在不到位的情况，亦不足以构成原告的根本性违约，被告仍应当按照协议支付物业管理服务费及其他相应费用。 综上，被告应当按照协议的约定缴纳物业管理服务费1278元（88.75平方米×1.2元/平方米×12月=1278元）及公共运行费319元（88.75平方米×0.3元/平方米×12月≈319元）。关于滞纳金的支付标准，本院认为原告要求按月利率2%的计付标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的两倍计付。原告自愿放弃公共运行费的滞纳金，本院予以准许。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。被告的辩称于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告王辉于本判决生效后十日内向原告义乌市成建物业服务有限公司支付2016年11月1日至2017年10月31日期间物业管理服务费1278元及滞纳金（自2017年7月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的两倍计付至实际履行之日止），并支付公共设施运行费319元。 二、驳回原告义乌市成建物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由被告王辉负担。 本判决为终审判决。 审判员 俞 玮 二〇一九年一月三十一日 书记员 吕亚玲