广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21407号原告：广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市坦洲镇乐怡路**锦绣翠景苑**A02首层，统一社会信用代码91442000668236726X。负责人：李绍威，总经理。委托诉讼代理人：黄环斌，该司员工。委托诉讼代理人：邹永学，该司员工。被告：张琳，女，1963年8月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：钟爱文，男，1967年8月2日出生，汉族，住珠海市香洲区，原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称广州完全公司）与被告张琳、钟爱文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州完全公司委托诉讼代理人邹永学、被告张琳到庭参加诉讼。被告钟爱文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州完全公司向本院提出诉讼请求：被告张琳、钟爱文向原告支付2013年7月1日至2018年6月30日期间共46个月的物业管理费19550元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费425元为基数，分别从欠费次月16日起按每日欠物业管理费用的千分之一计算至清偿之日止,暂计至2018年6月30日为13791.25元。事实与理由：被告张琳、钟爱文拖欠原告广州完全公司物业管理费未按时支付，具体情况如下。2008年7月1日，广州完全公司与中山市完全物业管理有限公司（以下简称中山完全公司）签订《前期物业服务合同》，主要约定：广州完全公司为中山完全公司开发的锦绣海湾城一期1区提供物业管理服务；合同期限从2008年7月1日起至本物业业主委员会与新物业服务企业签订《物业服务合同》之日止；第十二条第一款约定“别墅住宅按（建筑面积）每月每平方米2.2元收取，商铺按（建筑面积）每月每平方米2.0元收取”；住宅按（建筑面积）每月每平米2.2元收取；商铺（建筑面积）每月每平米2元收取”；第十条“业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日”；第十四条第三款约定“业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日（次月1日）起每天按应缴物业服务费的千分之三交违约金；第十一条第二款业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，按第2项处理2.从逾期之日起每天按应缴物业服务费的千分之一交滞金。物业服务公司取按照每天应缴物业服务费的千分之一收取滞纳金。张琳、钟爱文拖欠2013年7月起至2018年6月物业服务费，共46个月，物业管理费每月425元，合计19550元。被告张琳称辩，1.原告诉状事实与理由与事实不符，我方不同意支付原告的诉求。被告在2009年至2012年9月份期间都有交物业费，2012年9月至2013年9月是因为一些事实没有交纳物业管理费。被告从2013年9月至2014年9月都有交纳物管费直到2015年。从2015年开始是原告不收取当月的实际缴纳的物管费，要先交了之前的才行，是原告拒收被告物管费的，至今也是物业公司不收公司。2015年开始，被告都有去交水电费物管费，但原告拒收。46个月的物管费是因为原告不收导致被告没有交纳造成的，因此滞纳金我方也不同意支付。2.交纳物管费应是从2009年12月10开始，但我从2009年9月份的时候我方已经开始缴纳了，因此，原告多收取了我4个月物管费。3.原告诉状违约金依据按合同第14条、第三条规定，但合同中是没有相应的约定的。4.家里厕所外墙没有安装出气管，一楼、二楼的卫生间喷出臭味。5.我家门口的那一段湖与前面的大湖水隔断，导致家门口这段湖水湖水长期积攒雨水、树叶、垃圾，导致蚊虫滋生，影响生活。6.小区的白蚁蛀坏其家大门框，可原告至今未处理好。被告钟爱文未作答辩。本院依法组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张琳、钟爱文系中山市南朗镇长平路1号锦绣海湾城(一期)观海园28座104房权属人，该房193.18平方米。2008年7月1日，广州完全公司与中山完全公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：广州完全公司为中山完全公司开发的锦绣海湾城一期1区提供物业管理服务；合同期限从2008年7月1日起至本物业业主委员会与新物业服务企业签订《物业服务合同》之日止；本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费由房地产开发企业交纳；物业服务费按建筑面积收取，别墅住宅按（建筑面积）每月每平方米2.2元收取，商铺按（建筑面积）每月每平方米2.0元收取；业主以购房合同约定房屋交付使用之日起开始交纳物业服务费，以后每次交纳物业服务时间为每月10日前；乙方首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日（次月1日）起每天按应缴物业服务费的千分之三交违约金；物业竣工验收交付使用后，乙方向业主或非业主使用人提供的物业服务事项包括，1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、承重结构、走廊通道、门厅等），达到外墙完好、外观齐整，完好率达98%，零修及时率、合格率98%；2.安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；3.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、化粪池、烟囱、电梯、池、沟渠、照明系统、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管，达到设备良好、运行正常，无重大安全责任事故；绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品，达到完好、整洁、绿化长势良好；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，达到设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；交通与车辆停放秩序的管理，达到交通顺畅、停放有序、行车线路标识明显；安全防范工作包括安全监控。巡视、门岗执勤，达到设备良好、运行正常，有人值守，岗亭24小时值班；每日清理生活垃圾依次；每3个月清疏化粪池一次；每3个月清洗水池一次；每3个月清疏排水系统一次；每个月检修水泵一次；每半个月检修电梯一次；每日检修发电机一次；每个月检修消防设施、设备。合同签订后，广州完全公司为涉案小区提供物业服务。2009年7月15日，广州完全公司与张琳签订《前期物业物业协议》。张琳、钟爱文于2009年12月10日签收涉案物业。同日，张琳向广州完全公司交纳了1275元，广州完全公司向张琳出具收据，收据载明：收张琳2009年9月、10月、11月共1275元。合同履行中，因不满意广州完全公司的物业管理服务，张琳、钟爱文未交纳物业服务费及相应的滞纳金。据张琳提交的照片显示，广州完全公司在属物业管理范围的湖水的养护、湖水干涸后的树叶及垃圾处理等方面，存在不及时、不到位等现象。庭审中，广州完全公司确认张琳已交2014年5月至2014年12月份共八个月的管理费。本院认为，本案是物业管理合同纠纷。广州完全公司与中山市完全物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉两份前期物业服务合同对张琳、钟爱文具有约束力。因此，广州完全公司与张琳、钟爱文均应遵守该合同的约定，全面履行该合同约定的义务。而张琳与中山完全公司签订的《前期物业服务合同》对广州完全公司并无约束力，该合同里一切约定均不能对抗广州完全公司与中山市完全物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》。虽然广州完全公司在履行物业服务合同时存在一定的瑕疵，虽然张琳要求广州完全公司处理好小区内的白蚁、其家里厕所无出气管道的问题，但这些问题的解决并非广州完全公司的物业服务内容，故张琳以此拒交物业服务费，本院不予支持。依照合同的约定，沟渠、池、湖水等共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理系属于广州完全公司的服务范围，但据张琳提交的照片显示，广州完全公司在属物业管理范围的湖水的养护、湖水干涸后的树叶及垃圾处理等方面，存在不及时、不到位等现象，表明广州完全公司未全面履行义务。然而，广州完全公司该项服务瑕疵也不足以成为张琳、钟爱文拒绝支付物业服务费的正当理由，但广州完全公司已经为锦绣海湾城一期1区小区提供了物业服务，作为小区业主的张琳、钟爱文理应向广州完全公司支付相应的物业服务费。张琳辩称广州完全公司拒绝其缴纳物业服务费，但广州完全公司予以否认，而张琳亦无证据证明其抗辩意见，故本院对张琳该抗辩不予采信。关于张琳、钟爱文拖欠的物业服务费数额。广州完全公司主张张琳、钟爱文2013年7月至2013年10月、2015年1月至2018年6月共46个月的物业服务费没有交。张琳辩称其于2009年12月10日收楼，但其从2009年9月开始缴纳物业服务费，因此，广州完全公司多收取了4个月物管费。本院认为，广州完全公司称收楼通知书系通知张琳2009年6月28日收楼，但却未提交证据予以证明，故广州完全公司该陈述，本院不予采信。张琳辩称广州完全公司拒绝其缴纳物业服务费，但广州完全公司予以否认，而张琳亦无证据证明其抗辩意见，故本院对张琳该抗辩不予采信。张琳于2009年12月10日收楼，故广州完全公司将张琳于2009年12月10日交纳的1275元物业服务费抵扣2009年9月、10月、11月的物业服务费并无依据，而该物业服务费应从张琳、钟爱文未交纳的2013年7月至2013年10月、2015年1月至2018年6月的物业服务费物业服务费中抵扣抵扣。本院酌定张琳于2009年12月10日交纳的1275元抵扣2013年7月至2013年9月这三个月期间的物业服务费。因此，张琳、钟爱文拖欠广州完全公司2013年10月及2015年1月至2018年6月共43个月的物业服务费18275元（193.18平方米×2.2元/平方米×43个月）。广州完全公司主张的滞纳金实为违约金，广州完全公司主张张琳、钟爱文应按案涉合同约定，自逾期交费之日起，以每月实际所欠的物业服务费为基数，按每日1‰计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为，广州完全公司主张的违约金确实偏高，且广州完全公司在湖水的养护处理上亦有瑕疵，故综合本案案情，根据公平原则，本院依法将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。因中山完全公司与广州完全公司签订的前期物业服务合同约定“从逾期之日（次月1日）起”交违约金，故违约金计算方法为：（2013年10月的违约金，以物业服务费425元为基数，从2013年11月1日计至全部清偿之日止；2015年1月至2018年6月的违约金，每个月均以425元为基数，均从应交物业服务费的次月的1日起计至各月的物业服务费425元清偿之日止）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，缺席判决如下：一、被告张琳、钟爱文于本判决生效之日起七日内向原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司支付2013年10月及2015年1月至2018年6月共43个月的物业服务费18275元及违约金（2013年10月的违约金，以物业服务费425元为基数，从2013年11月1日计至全部清偿之日止；2015年1月至2018年6月的违约金，每个月均以425元为基数，均从次月的1日起计至各月的物业服务费425元清偿之日止）；二、驳回原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，减半收取计317元，（该款原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司已预交），由原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司负担46元，由被告张琳、钟爱文负担271元，被告张琳、钟爱文负担部分由被告张琳、钟爱文于判决生效之日起七日内迳付原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一九年一月十八日书记员  粟昭林孙永辉