广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24408号原告：佛山市禅城区越威房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路**越秀岭南隽庭**首层之**，统一社会信用代码914406043251516088。法定代表人：黄维纲，董事长。委托诉讼代理人：彭帅、林鑫，广东广大律师事务所律师。被告：佛山无不利水产有限公司，住，住所地广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路**金域花园****103铺一社会信用代码91440605MA4WK5823A.法定代表人：邓学锋。委托诉讼代理人：邓学荣，系被告公司股东。原告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司诉被告佛山无不利水产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因本案不宜适用简易程序，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》。2、被告向原告支付违约金760000元；3、被告向原告支付律师费12000元；4、被告立即配合原告办理上述商品房买卖合同的登记备案注销手续，并承担合同备案注销手续费以及其他办理退房所必须支付的相关费用，如被告所交款项扣除所有诉请款项后仍有剩余，原告应在上述《商品房买卖合同》登记备案注销后三十个工作日内退还给被告；5、本案诉讼费、办理退房所需的手续费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年9月30日签署编号为20170930006001的《商品房买卖合同(预售》(以下简称“合同”)，向原告购买坐落于佛山市禅城区佛平路3号首层6号的房屋。合同主要约定:①该商品房坐落为:佛山市禅城区佛平路3号首层6号，建筑面积143.8平方米，总价3800000元整;②买受人按分期付款的方式支付房款，第一期自本预售合同网签之日起一日内支付全部房价款的30%，金额1140000元整，第二期应于2017年12月25日前支付全部房价款的70%，金额2660000元整;③买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款(含税)的20%向出卖人支付违约金;④买受人应赔偿出卖人因退房支出的费用、诉讼费、律师费等。被告签署合同当天，向原告支付了第一期款项，即全部房价款的30%，金额1140000元，但剩余应付的全部房价款的70%，金额2660000元，经原告多次催缴，至今仍未支付。被告违反合同约定逾期不支付购房款的行为已构成违约，依照合同第八条及《商品房买卖合同》补充协议第二条第2.9款的相关规定，原告有权解除合同，被告应按总房价款(含税)的20%向原告支付违约金，即760000元，并承担原告支出的律师费及退房所需的其他费用。被告辩称：合同原来是分期付款，后来被告与原告商量合同改成按揭付款，但是原告不同意，后来知道涉案商铺不能贷款，所以才无法支付剩余购房款。希望合同继续履行，原告给被告两个月时间凑齐剩余购房款；违约金过高，希望原告能够免除；律师费无异议，同意支付。假如解除合同，同意扣除律师费，但是违约金不同意扣除，如果原告同意改为按揭付款，被告早可以收楼。诉讼中，原告提交如下主要证据：1、广东省商品房买卖合同、补充协议，证明①原被告之间有合法有效的商品房买卖合同关系；②被告逾期付款，已构成违约；③原告有权单方解除合同并收取总房价款20%的违约金，即760000元；④因被告违约导致退房，被告应承担原告为退房诉讼而支付的律师费。交款通知书2份、EMS快递单2份，证明①原告分别于2018年3月23日、2018年4月4日发函催促被告支付佛平路3号首层6号剩余购房款2660000元；②该函件已送达被告合同联系地址、并被签收。律师函、EMS快递单，证明①原告于2018年6月29日聘请律师向被告发函催促被告支付佛平路3号首层6号剩余购房款2660000元；②该函件已送达被告合同联系地址、并被签收。民事委托代理合同及发票，证明原告因被告违约，聘请律师处理纠纷，支付律师费12000元，该律师费应由被告承担。诉讼中，被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2017年9月30日，原、被告签署《商品房买卖合同(预售)》(编号为20170930006001)，约定被告向原告购买坐落于佛山市禅城区佛平路3号首层6号的房屋。合同主要约定:房屋建筑面积143.8平方米，总价款3800000元;第七条付款方式及期限约定，买受人采取分期付款的方式支付房款：第一期自本预售合同网签之日起一日内支付全部房价款的30%，金额1140000元，第二期应于2017年12月15日前支付全部房价款的70%，金额2660000元整;第八条逾期付款责任约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，主要内容为：第2条对买卖合同第八条补充如下：2.9因乙方（即被告）逾期付款导致甲方（即原告）解除买卖合同的，视为乙方根本违约，甲方有权向乙方收取总房价（含税）20%的违约金，乙方有义务配合甲方办妥合同解除及注销备案手续。10.1如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知（其中，在乙方享有合同解除权的情况下，乙方应于知道或应当知道解除合同事由之日起30日内发出合同解除通知，否则视为同意继续履行合同）。10.2除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价（含税）的20%计算。11.8如乙方违反买卖合同及补充协议约定的，除应按买卖合同及其补充协议的约定承担违约责任外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、执行费、公告费等。11.16（2）鉴于买卖合同为相关部门指定格式版本，为明确相关内容，甲乙双方协商一致并自愿签署本补充协议。本补充协议未买卖合同的组成部分，并非甲方提供的格式合同，经双方签署后生效。双方确认，补充协议与买卖合同内容不一致的，概以本补充协议为准。2018年3月23日、4月4日，原告向被告发出分别《交款通知》、《交款通知》及《关于按时支付购房款及提交备案资料的温馨提示》，于3月26日、4月8日送达被告。2018年7月3日向原告发出《律师函》，要求被告在函件送达之日起七日内向原告付清全部剩余款项2660000元及违约金212800元，于7月4日送达被告。另查明一：本院于2018年12月7日向被告送达起诉状副本等应诉材料。另查明二：原告与广东广大律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定本案一审律师费为12000元。诉讼中，原告陈述：未向被告发出解除合同的通知。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于合同解除。根据双方约定，房款的支付方式为分期付款，未约定以按揭贷款方式付款，被告未举证证明双方通过补充协议或其他书面文件对此进行了协商变更，故被告应依合同约定在2017年12月15日前以自有资金支付第二期房款2660000元。但被告至今未能支付，已构成违约，应承担违约责任。根据约定，在该日期90天后被告未付款，原告有权解除合同；双方又约定，在原告享有合同解除权的情况下，应于知道或应当知道解除合同事由之日起30日内发出合同解除通知，否则视为同意继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告在双方约定的期限内未行使解除权，该权利已消灭。但在解除权消灭后，被告仍持续存在违约行为，且经原告数次催告仍未履行，根据合同法第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，故解除权再次产生，原告仍可主张解除合同。因原告诉请未发出解除通知，故以诉讼为通知，并以起诉状副本送达被告之日即2018年12月7日为合同解除时间。关于解除合同违约金问题。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，原告在合同解除后主张被告支付违约金，应予支持。其次，双方已明确约定合同解除违约金，通过补充协议将买卖合同中约定的总房价的10%变更为20%，即760000元，且还约定因一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付房价款20%的违约金，上述约定系当事人协商一致的结果，不违背公平自愿原则，应当尊重当事人的意思自治，依照合同约定处理，故原告要求被告支付违约金760000元，理据充分，本院予以支持。第三，关于该违约金是否过高问题，合同法第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。尽管违约金与定金性质上有差异，但二者也存在一定的联系，根据合同法第一百一十五条、第一百一十六条的规定，都可以适用于违约责任中。故违约金“过分高于造成的损失”的高出标准的上限之一可以确定为“主合同标的额的20％”。本案中，双方约定的违约金为房价款的20%，未超过主合同标的额的20％，被告也未举证证明该违约金过分高于原告的实际损失，故被告认为原告主张的违约金过高，缺乏依据，本院不予支持。关于律师费12000元。根据约定，被告违约的，应赔偿原告支出的律师费，而原告与代理律师事务所签订了民事委托代理合同，约定了律师费金额，且该律师事务所律师亦出庭应诉，故原告该项主张，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的注销涉案商品房备案登记手续，系被告合同解除后的附随义务，也符合补充协议的约定，故本院予以支持。至于办理该手续的费用，因尚未实际发生，原告可另行主张。关于已交房款退还。被告未在本案中提起反诉，且在答辩中明确不同意在已交房款中扣除违约金，故本院对被告已交房款不作处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司与被告佛山无不利水产有限公司于2017年9月30日就买卖佛山市禅城区佛平路3号首层6号房屋签订的《商品房买卖合同(预售)》于2018年12月7日解除；二、被告佛山无不利水产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司支付违约金760000元；三、被告佛山无不利水产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司赔偿律师费损失12000元；四、被告佛山无不利水产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司办理佛山市禅城区佛平路3号首层6号房屋的注销登记备案手续；五、驳回原告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案适用普通程序，案件受理费收取43376元（原告已预交），由被告佛山无不利水产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  陈贤木人民陪审员  李雪辉二〇一九年一月三十日书 记 员  潘有鹏