贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2628民初878号 原告：罗文权，男，侗族，1975年11月24日出生，贵州省锦屏县人，住址贵州省锦屏县号。 原告：龙水香，女，侗族，1979年9月18日出生，贵州省锦屏县人，户籍地贵州省天柱县组，现住址贵州省锦屏县号。 委托诉讼代理人：张德金（一般代理），男，贵州洲联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗南燕（一般代理），女，贵州洲联合律师事务所实习律师。 被告：贵州省新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县三江镇风雨桥社区570号。 法定代表人：陈柯，职务：该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦曦（特别授权），男，贵州纵贯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱辰（特别授权），男，贵州纵贯律师事务所律师。 原告罗文权、龙水香诉被告贵州新胜置业开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗文权、龙水香及其委托诉讼代理人张德金、罗南燕，被告贵州新胜置业开发有限公司委托诉讼代理人邱辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告2017年11月15日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告一次性退还原告购房款人民币910977.00元。3、判令被告支付原告购房产生的契税、维修资金等共计45258.40元(权利、许可证照印花税票5元，契税26027.60元，印花税455.80元．贵州省住宅专项维修资金18220.00元，非住宅类不动产登记费550.00元)。4、判令被告支付原告已支付房款的利息损失直至判决时止(按6％的年利率分段计算暂计至2018年11月1日50412.00元)。5、判令被告支付原告违约金人民币9109.77元。6、确认原、被告于2017年11月15日签订的《商品房买卖合同》第十三条第2.（2）“逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任”的约定无效。7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：2017001720)，购买被告在建的天马广场地下商场第1幢一l层一l-51号门面，建筑面积34．37m2，套内面积建筑面积18.9m2，合同总价款为910977.00元。原告于2017年10月22日向被告支付了460977.00元的首付款，后通过银行按揭贷款于2018年1月19日向被告支付了购房余款450000.00元，原告已经履行了合同约定的付款义务。 《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年1月30目前向买受人交付该商品房。但是，2018年9月19日经原告等其他业主催告被告交房至今，被告都尚未交房，已逾期交房近10个月。且被告已经对规划设计作了重大变更，使实际建设与规划图纸不一致，最显而易见的有：把农贸市场进入地下商场宽5米的人行坡道(可以运输货物进入商场)私自改为宽只有2．3米的步梯。被告不仅在规划设计上做了重大变更，同时被告修建的商品房也存在很大的质量问题，漏水非常严重，直接影响到门面的使用。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条：“双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期利率付给利息。”第十七条：“经行政部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10内，书面通知买受人。出卖人在规定的时间内未通知买受人的，买受人有权退房”的约定，原告有权退房，原告已于2018年10月16日将《退房通知书》通过邮寄的方式送达给被告，且已于2018年10月17日送达被告。 被告改变规划设计，使宽的通道变成了窄的，使原是斜坡的道路变成了人行步梯，使原是步梯的道路变成了斜坡路，且不仅延期交房，还出现严重漏水等质量问题，使原告在购房时的期望与合同目的不能实现，也严重影响了门面的经济价值。为维护原告合法权益，原告遂于2018年10月19日提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、不存在设计变更导致合同目的不能实现的情形。首先，新胜公司举证时提供的规划图、合同附件图与原告证据中5-2、5-4的图纸照片是一致的，从图纸照片中可以看出，从最早的规划开始一直到工程实际完工，涉争场地一直就是按照步梯规划进行设计和施工的，按照规划设计的要求，此处就应当是步梯，所以不存在原告所谓将斜坡改成步梯的情形。 其次，诉争的商铺己在2018年9月27日经消防验收部门进行检查并验收合格。 再次，商铺主体结构质量完好，不存在因质量原因导致房屋不能使用的情形，因此，原告以房屋存在严重质量问题导致合同目的不能实现的主张，没有事实根据。 二、原告与新胜公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在排除义务或限制权利的格式条款。 第一，并非所有的格式条款都是无效条款，《商品房买卖合同》第十三条已经对逾期交房的违约责任做了明确约定，并没有排除各方应有的义务或限制某一方的权利。 第二，本案中的《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局制定，并经过锦屏县住房保障和房产管理局商品房交易中心备案，合同条款和内容合法合规。 三、新胜公司并未收到过原告解除合同的通知，原告主张已尽通知义务没有证据支持。原告提供的邮寄单并不能证明新胜公司或者公司员工收到了解除通知，所以原告所谓的解除通知送达己过三个月的主张没有事实根据。 法律应当注重保障交易的稳定，促进经济的发展，除非确实出现无法实现合同目的的情况，否则不应随意解除合同，本案中，商铺并不存在质量问题导致房屋不能使用的情形，也不存在因设计变更导致合同不能履行的情况。综上所述，被告认为原告主张合同目的不能实现，要求解除合同的诉请没有事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回其对于新胜公司的全部诉求。 经审理查明：2017年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：2017001720),合同主要内容为：一、【买卖标的物】原告（买受人）购买被告（出卖人）位锦屏县××江镇××广场地下商场××号号门面，建筑面积34．37㎡，套内面积18.9㎡。二、【价款及支付方式】该门面总价款910977.00元。该价格已包括水、电安装费用及双方约定附件五所列配设施的建设费用。出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定采用贷款方式付款；三、【商品房交付条件、时间】合同第十一条约定，被告出卖商品房于2018年1月30日前向原告交付。交付条件为：交付时①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，③满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件等。四、【逾期交房责任】合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第二种方式处理：即①逾期交房不超过60日，出卖人不承担违约责任；②逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已交纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。五、【规划设计变更约定】合同第十六条对规划变更约定，出卖人应当按照规划行政管理部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：据实结算房价。合同第十七条对设计变更约定，①经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限通知买受人的，买受人有权退房。②买受人应当在收到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。③买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起1日内退还买受人已付房款，并按照“1”利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。六、【房屋质量约定】出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起1日内退还全部已付款，并按照“1”利率付给利息。给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。合同还对其他事项进行行了约定。 合同签订前，原告于2017年10月22日向被告支付购房款460977.00元，合同订立后，通过银行按揭贷款于2018年1月19日向被告支付了购房余款450000.00元，原告已经按合同约定支付完毕全部购房款。被告未能按合同约定的房屋交付时间即2018年1月30日前将房屋交付原告。原告认为所购不动产没有验收合格，并且被告私自改变设计图纸，致使原告所购门面利用价值降低，使原告在购房时的期望与合同目的不能实现，构成根本违约，原告要求与被告解除《房屋买卖合同》，因多次协商未果，遂于2018年10月19日诉至本院，要求解除与被告所签订的《房屋买卖合同》并要求被告退还房款及相关费用。 同时查明，被告新胜置业开发有限公司开发的锦屏县天马广场地下过街人行道及地下停车场项目，于2017年4月24日取得建设用地规划许证，2017年5月5日取得建设用地使用权证，2017年5月15日取得建设工程规划许可证，2017年9月14日取得建筑工程施工许可证。并于2017年9月27日取得商品房预售许可证，准许向社会销售。因被告新胜置业开发有限公司向原告等销售的房屋未能在合同约定时限内交房，其承诺延期至2018年8月20日交房，并于2018年9月3日向案外人欧茂坤等天马广场全体业主支付违约金35万元。 另查明，2018年11月5日原告等天马广场全体业主针对天马广场项目漏水，完工现状与原规划设计图部分不相符，承诺入口防护栏、出口处货物通道没有修建三个问题向锦屏县住建局反映，住建局回复意见为：关于第一个问题，责令建设单位督促施工单位立即整改（当前施工单位正在整改中）。关于第二个问题，责令建设单位督促施工单位按原规划设计和施工图设计文件进行整改。关于第三个问题，由于该内容未在规划设计和施工图设计文件中，由业主根据购房合同与建设单位协商解决或走法律途径解决。证明该商品房质量尚存在瑕疵，正在整改之中；被告未对规划设计和施工图设计进行变更,由其督促施工方按原规划设计和施工图设计文件进行整改。 以上事实，有当事人的陈述、涉案提交的证据以及庭审笔录等为证，可以认定。 本院认为：一、关于合同效力的认定：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时起生效”。结合本案，原、被告于2017年11月15日订立的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合同自成立时生效。双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。关于原告主张该合同第十三条为无效条款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”结合本案，原、被告《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，第十三条约定的内容为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：①逾期交房不超过60日，出卖人不承担违约责任；②逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已交纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。”即逾期交房责任约定，该条款是否为无效条款，主要看被告在该条款中有无免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利。根据双方本条约定的内容看，“被告逾期交房超过60日，承担支付已交纳房款的1%违约金，合同继续履行，不再承担违约责任。”显然，本条约定的被告在逾期交房超过60日后的较长时间内交房，仅承担固定的较轻的违约金责任，是减轻已方责任的约定。此外，约定中“合同继续履行，不再承担违约责任。”是否属于加重原告责任、排除原告主要权利？从该条约定的意思表述分析，“合同继续履行”是双方权利义务约定，并非责任承担约定，该内容没有加重原告责任；“不再承担违约责任”是被告减轻已方责任的约定。未有排除原告基于被告一方的违约行为而排除了原告享有的法定权利和约定权利。因此，对于原告认为该合同第十三条为无效条款的主张，本院不予支持。 二、关于对合同应否解除的认定：本案中，原、被告订立的合同应否解除，一是是否符合双方约定解除条件，二是是否符合法律规定解除条件。根据双方订立的合同内容看，原、被告在《商品房买卖合同》中对于合同的解除有约定，应当从其约定。约定解除条件成就，双方或一方享有解除权。双方在本合同中约定原告解除合同的条件为，一、规划设计变更，原告可以选择退房；二、房屋质量经检测不符合标准和设计要求的，原告有权退房。原告主张依约解除合同，但未有充分证据证明该条件已成就，因此，其依据合同约定尚未享有和行使解除权。那么，其合同能否依据法律规定解除？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。结合本案，原、被告订立的商品房买卖合同是出卖人将尚未建成竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告于2017年11月15日订立合同后，原告即于当日按约定向被告支付了购房款460977.00元，于2018年1月19日贷款交付450000.00元，履行了买受人的基本义务。被告未能在约定于2018年1月30日前将所售房屋向原告进行交付，构成违约。此后，被告承诺于8月20日履行交付义务并向买受人支付了违约金，可视为买受人接受其新的履行交付期限。根据双方合同约定，对于逾期交房，合同继续履行。不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于逾期交房的合同解除情形。此外，被告逾期交房，但原告没有证据证明被告不能履行交房，致使不能实现合同目的。因此，原告诉请解除合同不符合法律规定的解除条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告罗文权、龙水香的诉讼请求。 案件受理费13942元，减半收取6971元，由原告罗文权、龙水香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨秀仁 二〇一九年一月十六日 书记员  陆 姗