广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初7099号 原告：谭卫高，男，1965年8月25日出生，壮族，住南宁市。 被告：李宏才，男，1976年9月12日出生，汉族，住南宁市。 第三人：李彩清，女，1963年11月29日出生，壮族，住南宁市。 原告谭卫高与被告李宏才、第三人李彩清案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告谭卫高、被告李宏才、第三人李彩清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭卫高向本院提出诉讼请求：1．不得查封、执行南宁市西乡塘区北湖路西二里振宁公寓6栋1单元702号房产；2．确认原告与第三人签订的南宁市西乡塘区北湖路西二里振宁公寓6栋1单元702号房买卖合同有效；3．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年7月，原告对执行标的提出书面异议，西乡塘区法院于2018年7月17日作出（2018）桂0107执异18号执行裁定书，驳回原告的异议请求。 第三人李彩清因资金周转问题，通过中介于2016年8月22日与原告签订借款合同及借款抵押合同，约定第三人向原告借款25万元，月利率2%，借期6个月，第三人以讼争房屋作为借款抵押，并办理了抵押登记手续。次日，原告向第三人转账25万元。后，应第三人请求，原告同意还款期限延长至2018年8月1日。2017年6月24日至2017年10月25日间，第三人又先后六次向原告借款共计46万元，每笔借款均约定了具体的利息及借款期限。原告已通过转账方式向第三人交付借款。借款到期后，第三人未能归还71万元本金及自2017年12月至今的利息。2018年3月21日，原告与第三人就讼争房屋办理了房产抵押手续，不动产登记证明编号为桂（2018）南宁市不动产证明第0042217号。 2018年3月底，第三人表示无能力还本付息，提出以讼争房屋折抵原告的71万元借款，先由原告垫付132100元偿还银行贷款，提前对讼争房屋解押，待房产过户后给原告归还该款。2018年4月13日，第三人向农行申请提前还清房屋贷款，农行予以同意。同年4月15日，原告与第三人签订《还款协议》及《存量房买卖合同》。同年4月24日，原告和第三人向税务机关缴纳契税16121.52元。同年4月25日，农行通知第三人还款，第三人到农行还清了贷款。同年5月2日，农行将解除抵押手续交给第三人，同日，原告与第三人到南宁市不动产登记中心办理房产过户手续，该中心受理并出具受理凭证。同年5月5日，第三人将讼争房屋交付给原告。 原告与第三人在法院查封讼争房屋之前已签订了合法有效的书面合同，并已实际支付了全部购房款，且原告在法院查封该房屋前已合法占有该房屋，未能办理过户登记手续并非原告自身原因所致，而是由于被告申请对讼争房屋进行查封导致原告未能办理过户登记。综上，原告对讼争房屋享有合法权益，并足以排除被告对该房屋的执行申请。原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告李宏才辩称，1．谭卫高与李彩清之间不是真实、合法的民间借贷关系。2．谭卫高是在知道吴昭熙和李宏才起诉李彩清后，才办理702号房过户手续。2018年3月30日南宁市西乡塘区人民法院受理的（2018）桂0107民初2545号吴昭熙诉李彩清民间借贷纠纷一案，谭卫高是李彩清的代理人；2018年4月15日，李宏才起诉李彩清，谭卫高对此也是知道。谭卫高与李彩清是在李宏才起诉后才匆忙办理702号房的过户手续的。3．根据物权法第一百九十一条及担保法第四十九条的规定，谭卫高与李彩清于2018年4月15日签订存量房买卖合同、房屋转让协议是无效的。4．谭卫高知道李彩清资不抵债，故先行办理房屋抵押，其与李彩清之间的房屋转让存在恶意串通。5．李宏才申请查封702号房有事实及法律依据，西乡塘区法院也已驳回原告的执行异议。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人李彩清陈述称，其与谭卫高存在真实的借贷关系，其与谭卫高签订的房屋买卖合同也是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告谭卫高提供了证据1：借款合同；证据2：借款抵押合同；证据3：不动产登记证明；证据4：借条；证据5：转账凭证；证据6：借条及转账凭证；证据7：借款合同；证据8：借款抵押合同；证据9：不动产登记证明；证据10：存量房买卖合同；证据11：房屋转让协议；证据12：契税发票；证据13：李彩清提前还贷转账凭证；证据14：收条；证据15：转账凭证；证据16：不动产登记业务受理凭证；证据17：振宁公寓6栋1单元702号房买卖双方交接手续；证据18：声明；证据19：电费缴费记录；证据20：物业费缴费记录；证据21：报警回执；证据22：派出所询问笔录；证据23：照片（原告2018年5月5日使用手机拍摄702号房房门）；证据24：照片（原告2018年5月5日使用手机拍摄702号房屋内情况）；证据25：照片（原告2018年5月20日使用手机拍摄702号房房门换锁情形）；证据26：监控视频截图；证据27：照片（原告2018年8月3日使用手机拍摄702号房房门）。 被告李宏才当庭提供证据1：南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初3162号民事判决书；证据2：南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107执异18号执行裁定书。 第三人李彩清未提供证据。 原告提供的证据22，既无办案人员的签名，也无被询问人的签名，该证据的真实性难以确认。除证据22外，经本院审查并结合当事人的质证意见，本院对原告提供的其他证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月22日，原告谭卫高与第三人李彩清签订一份《借款合同》及一份《借款抵押合同》，约定李彩清向谭卫高借款25万元，李彩清以北湖路西二里46号振宁公寓6号楼1单元7层702号房（以下简称702号房）作抵押。当日，李彩清向谭卫高出具一张借条，载明借到谭卫高25万元。之后，谭卫高、李彩清到南宁市国土资源局办理702号房抵押登记，取得桂（2016）南宁市不动产证明第0030272号《不动产登记证明》。2017年8月1日，李彩清、谭卫高经协商，将前述25万元的借期延长至2018年8月1日。 2017年6月24日，李彩清向谭卫高出具一张借条，载明借到谭卫高4万元。2017年8月5日，李彩清向谭卫高出具一张借条，载明借到谭卫高12万元。2017年9月15日，李彩清向谭卫高出具一张借条，载明借到谭卫高20万元。2017年10月25日，李彩清向谭卫高出具一张借条，载明借到谭卫高10万元。2018年3月21日，谭卫高与李彩清就前述2017年6月24日至2017年10月25日期间的借款签订一份《借款合同》，约定李彩清应于2018年12月21日还清所有借款，否则，谭卫高有权处置李彩清的房产。同日，谭卫高与李彩清还签订了一份《借款抵押合同》，约定李彩清以702号房作为前述46万元借款的抵押。签订抵押合同后，谭卫高、李彩清到南宁市国土资源局办理702号房抵押登记，于2018年3月27日取得桂（2018）南宁市不动产证明第0042217号《不动产登记证明》。 上述借款，除借条中载明的以现金交付的2400元外，其余借款的交付谭卫高均能提供相应银行转账记录予以证明。 2018年4月15日，谭卫高与李彩清签订一份《存量房买卖合同》，约定谭卫高以71万元的价格向李彩清购买702号房，谭卫高以其已出借给李彩清的71万元本金折抵房款。同日，谭卫高与李彩清还签订了一份《房屋转让协议》，约定702号房的契税、个人所得税由李彩清负责缴纳，由谭卫高先行垫付。2018年5月2日，谭卫高、李彩清到南宁市不动产登记中心申请办理702号房不动产变更登记，向该中心提交了不动产权属证书、买卖合同、完税凭证等材料，该中心于当日受理谭卫高、李彩清的申请。2018年5月5日，李彩清向谭卫高交付702号房。 另查明：2018年4月15日，被告李宏才就其与第三人李彩清之间的民间借贷纠纷向本院提起诉讼；在诉讼过程中，李宏才2018年5月9日提出财产保全申请，本院于2018年5月14日作出（2018）桂0107民初3162号民事裁定书，查封了李彩清名下的702号房，谭卫高向本院提出执行异议，请求解除对702号房的查封。本院经审查，于2018年7月17日作出（2018）桂0107执异18号执行裁定书，裁定驳回谭卫高提出的案外人异议，并于2018年7月25日向谭卫高送达上述法律文书，谭卫高于2018年8月7日提起本案案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上规定，结合在案证据，本院对双方当事人争议的相关问题分别作出如下认定： 关于谭卫高与李彩清之间是否存在民间借贷关系。本案并非民间借贷纠纷，本院不对该问题进行实质审查与认定，但问题涉及到本案《存量房买卖合同》付款义务履行问题的认定，故本案仅对谭卫高与李彩清之间是否存在民间借贷关系进行形式审查。本案中，谭卫高与李彩清的陈述能与借条、转账记录相互印证，可以认定谭卫高与李彩清之间存在借贷关系。 关于谭卫高与李彩清于2018年4月15日签订的《存量房买卖合同》、《房屋转让协议》效力问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，谭卫高提出确认合同效力的诉请，实质上是请求人民法院确认其对李彩清的不动产物权期待权，故本案对该问题合并审理。当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，人民法院对其主张不予支持。本案中，对于2016年8月22日的25万元借款，谭卫高、李彩清已将该笔借款的还款期限延长至2018年8月1日；对于2017年6月24日至2017年10月25日的46万元借款，谭卫高与李彩清于2018年3月21日签订《借款合同》，将该部分借款的还款期限调整至2018年12月21日。可见，谭卫高、李彩清是在债务清偿期届满前签订以房抵债的《存量房买卖合同》、《房屋转让协议》。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”谭卫高、李彩清是在债务清偿期届满前，以签订买卖合同的形式，变相将抵押财产直接归谭卫高所有，违反法律的规定，因此，二人签订的《存量房买卖合同》、《房屋转让协议》应认定为无效。对于谭卫高请求确认其与李彩清关于702号房的买卖合同有效的诉请，本院不予支持。 关于谭卫高诉请解除对702号房的查封。谭卫高与李彩清于2018年4月15日签订的《存量房买卖合同》、《房屋转让协议》无效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院对谭卫高的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告谭卫高与第三人李彩清于2018年4月15日签订的《存量房买卖合同》、《房屋转让协议》无效； 二、驳回原告谭卫高的其他诉讼请求。 案件受理费10900元（原告谭卫高已预交），由原告谭卫高负担7900元，第三人李彩清负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一九年一月二十三日 书 记 员  韦 械