四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3592号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充嘉陵区兴盛街****。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：龚涛，男，1987年3月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系南充市碧桂园房地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：任荣，男，1965年6月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：党进，女，1968年8月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师。 原审第三人：广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司，营业场所南充市嘉陵区文峰大道一段86号南充碧桂园二区2号楼2-4号。 负责人：李长江。 委托诉讼代理人：朱源，女，1984年5月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司职员。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）因与被上诉人任荣、党进，原审第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司（以下简称碧桂园物业南充分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 碧桂园房产公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回任荣、党进的全部诉讼请求；2、上诉费由任荣、党进承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，未对诉争商品房层高的具体数值进行认定，其作出的一审判决明显缺乏事实依据。任荣、党进以碧桂园房产公司向其交付的诉争商品房二楼主卧室层高为3米低于合同约定为由，向一审法院提起诉讼，要求碧桂园房产公司对此承担违约责任。但碧桂园房产公司在一审庭审中向法庭陈述，该处的层高设计值为3.22米。任荣、党进在一审庭审中既没提交证据证明其主张的事实，一审法院也未采纳碧桂园房产公司的意见。一审法院仅对碧桂园房产公司交付的诉争商品房存在违约事实进行了认定，未对诉争商品房的层高确切数值予以认定，但一审法院却以“酌定”方式判决碧桂园房产公司向任荣、党进承担100,000元违约损失赔偿责任。在本案一审中，法官以“酌定”方式判决确定碧桂园房产公司承担违约责任的具体数额，是运用自由裁量权的一种方式。自由裁量权的行使必须是正当的、合理的，应当以符合社会公平、正义的要求为标准，自由裁量权并不是一种漫无边际的权力，也并非在任何情形下均无条件地发生，而只是一种相对自由裁判权。这种相对的自由裁量权更多地表现为在对严格的规则进行漏洞补救以及含义明确的补充性规定，因此法官的自由裁量权应当被合理有效地控制。结合本案，一审法院仅在判决书中以“被告碧桂园房产公司对二楼主卧室实际层高低于合同约定层高的事实予以认可”为由酌定碧桂园房产公司承担100,000元的违约赔偿责任，而未对诉争商品房二楼主卧室的实际层高确切数据予以认定，也未对其“酌定”予以阐明计算依据、计算方法。法院适用自由裁量权应当遵循一定的规则和事实依据，应当对违约事实、违约过错责任、违约程度、计算依据等予以阐明，一审法院未对诉争商品房二楼主卧室的实际层高数值进行认定，其以“酌定”方式判决碧桂园房产公司对任荣、党进承担100,000元违约损失赔偿责任缺乏事实依据，二审法院应当在查明本案事实的基础上依法撤销原判。改判驳回任荣、党进全部诉讼请求。二、碧桂园房产公司向任荣、党进交付的诉争商品房层高符合国家强制设计标准，符合碧桂园房产公司与任荣、党进签订的《商品房买卖合同》的约定，碧桂园房产公司不应对此承担违约责任。（1）根据《住宅设计规范》的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10米。讼争商品房无论是层高还是净高均远远超过《住宅设计规范》的强制要求，可以满足任荣、党进的生活居住的需要。（2）碧桂园房产公司与任荣、党进签订的《商品房买卖合同》的性质是预售合同，合同约定的层高为暂测层高，实际层高以最终测定为准。《商品房买卖合同》补充协议第十二条第（四）款约定，该商品房的实际层高大于或等于2.2米，则任荣、党进对此无异议，并同意接受。根据《住宅设计规范》，卧室局部层高允许存在高差，只要局部净高大于2.1米面积低于室内使用面积的1/3，即为符合要求，因此，补充协议中该条款是合法有效的。碧桂园房产公司在满足二楼主卧室使用需要的情况下，为利于二楼主卧室上方的露天阳台的使用、排水，对该处的层高作适当调整，是符合合同目的的，是国家强制规范所允许的。因此，碧桂园房产公司对二层主卧层高、结构作出适当的调整，符合规范要求，符合双方签订合同的目的，碧桂园房产公司对此不应当承担违约责任。 任荣、党进辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，碧桂园房产公司的行为构成违约，理应承担相应的违约损失赔偿责任。l、碧桂园房产公司与任荣、党进签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。案涉房屋的二层层高不符合合同约定，碧桂园房产公司的行为已经违约。2、当事人只要违反合同约定就应承担违约责任，与是否违反法律法规无关。二、一审法院酌定100,000元的违约损失赔偿责任符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 碧桂园物业南充分公司述称，任荣、党进应当支付物业服务费及相应的违约金。 任荣、党进向一审法院起诉请求：1、碧桂园房产公司向任荣、党进赔偿因房屋质量问题导致任荣、党进未能按时接房的资金占用、房屋质量等经济损失120,000元；2、由碧桂园房产公司代任荣、党进支付因房屋质量问题导致任荣、党进未能按时接房所产生的物管费至碧桂园房产公司对房屋整改好为止；3、本案诉讼费用由碧桂园房产公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月10日，任荣、党进（买受人）与碧桂园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定“第一条项目建设依据……碧桂园二区40号楼……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合，建筑层数为3层，其中地上3层，地下**。该商品房为第一条规定项目中的第40幢第1单元1层1-101号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积250.23平方米，其中套内建筑面积235.146平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.08平方米。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币12,455.34元，总价款2,928,823元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。合同签订后，任荣、党进按照合同约定向碧桂园房产公司缴纳了购房款。同时查明，一审庭审时，碧桂园房产公司认可二楼主卧室层高不符合约定。碧桂园房产公司在约定的交房时间（2015年3月30日）前，向任荣、党进发出通知，要求任荣、党进接房，任荣、党进接房后发觉房屋质量有问题，故拒绝向碧桂园物业南充分公司缴纳物业服务费用。碧桂园房产公司法定代表人杨文杰于2018年7月12日变更为杨磊。另查明，2014年1月10日，任荣、党进与碧桂园物业南充分公司签订《南充碧桂园前期物业服务协议》（编号201401100458），约定碧桂园房产公司向任荣、党进交付案涉房屋后，任荣、党进按照每月每平方2.8元的标准向碧桂园物业南充分公司缴纳物业服务费用。 一审法院认为，2014年1月10日，任荣、党进与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》以及与碧桂园物业南充分公司签订《南充碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点为：碧桂园房产公司是否违约问题，《商品房买卖合同》（合同编号：201401160925）第三条约定案涉房屋二层高度为3.5米，现碧桂园房产公司交予任荣、党进的案涉房二层主卧室高度未达到约定的高度，已经违约。任荣、党进主张赔偿损失120,000元问题，双方虽未约定高度的违约和损失赔偿责任，二层主卧室高度不够必然导致碧桂园房产公司受益，任荣、党进受损，任荣、党进的损失，酌定为100,000元。任荣、党进能否以房屋存在质量问题拒绝接房问题，任荣、党进于2014年1月10日与碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定案涉房屋的交付条件为“该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告”，本案中，案涉房屋已经竣工验收合格，合同约定的交付条件已然成立。虽案涉房屋确实存在二层主卧室层高不符合约定，但就上述违约行为已经判决碧桂园房产公司赔偿任荣、党进损失100,000元，故碧桂园房产公司上述违约行为不属于双方合同约定的碧桂园房产公司不能交付房屋的情形，且上述问题亦不属于房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，任荣、党进不能以此为由拒绝接收案涉房屋，任荣、党进应在合同约定之日接收案涉房屋，碧桂园房产公司不存在逾期交房的情形。任荣、党进能否以房屋存在质量问题，主张接房期间物业服务费用应由开发商即碧桂园房产公司支付问题，质量问题是碧桂园房产公司与任荣、党进之间的纠纷，与碧桂园物业南充分公司无关，任荣、党进不得以此为由拒绝向碧桂园物业南充分公司交纳物管费用。碧桂园房产公司已按照《商品房买卖合同》约定通知任荣、党进接房，任荣、党进已接房的事实，证明本案不适用《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，任荣、党进要求碧桂园房产公司缴纳其自2015年4月1日起至今未交的物管费用，无事实及法律依据，不予支持。任荣、党进主张超过部分，没有法律依据，不予支持。综上所述，任荣、党进的部分诉讼请求，事实清楚、证据充分，符合法律规定，予以支持。判决：一、碧桂园房产公司于判决生效之日起10日内向任荣、党进赔偿损失100,000元；二、驳回任荣、党进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取2,700元，由任荣、党进负担450元，由碧桂园房产公司负担2,250元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，碧桂园房产公司提交了购房合同《补充协议》，拟证明第十二条第（四）项明确合同约定层高为暂测层高，实际层高大于或等于2.2米的买受人无异议；规划报建方案图，拟证明案涉房屋符合规划报建方案。任荣、党进质证认为，《补充协议》是格式条款，也违反了相应的规范；规划报建方案图与本案无关。碧桂园物业南充分公司对此未发表意见。 另查明，任荣、党进与碧桂园房产公司在本案一、二审中均未举证证明其购买房屋的具体层高高度。二审审理期间，本院依职权前往案涉小区查看、测量案涉房屋违约情况。碧桂园的别墅样板房二层主卧净高2.90米、主卧入户2.90米、衣帽间3.33米、次卧3.31米（已装修）。 还查明，（2018）川13民终155号民事案件中，黄子嘉、碧桂园房产公司均认可黄子嘉所购买房屋二层中主卧室层高仅3米。同时，黄子嘉自行委托四川为远测绘工程有限公司测绘二层与三层之间楼板厚度为0.075米，而一般楼层楼板厚度标准为0.080米。 本院认为，本案中，任荣、党进购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，以上能够看出任荣、党进对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。碧桂园房产公司在与任荣、党进的《商品房买卖合同》中，明确载明主卧层高为3.5米，案涉房屋二楼主卧层高未达到约定的标准，势必会对任荣、党进的居住品质造成一定的影响，碧桂园房产公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为碧桂园房产公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除碧桂园房产公司责任的含义，在碧桂园房产公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对任荣、党进产生法律效力。虽已有生效判决针对碧桂园房产公司的类似违约行为作出了裁判，但两案中，碧桂园房产公司的违约事项、违约程度和造成的后果并不尽一致，结合本案中碧桂园房产公司的违约程度、造成的后果，即房屋层高不足的多少、不足部分对应房屋面积的大小以及房屋功能的影响等因素，本院酌定由碧桂园房产公司赔偿任荣、党进损失40,000元。 综上所述，碧桂园房产公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初2052号民事判决第二项，即“二、驳回原告任荣、党进的其他诉讼请求。”； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初2052号民事判决第一项为“南充市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向任荣、党进赔偿损失40,000元；”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,700元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担900元，任荣、党进负担1,800元；二审案件受理费2,300元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担900元，任荣、党进负担1,400元。 本判决为终审判决。 审判长  朱苏川 审判员  苟 豪 审判员  刘 苗 二〇一九年一月十六日 书记员  许岱杉