湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10816号上诉人（原审原告）：徐显硕，男，1985年11月14日出生，汉族，身份证登记住址山东省成武县，上诉人（原审原告）：于苗苗，女，1990年5月12日出生，汉族，身份证登记住址辽宁省辽阳县，被上诉人（原审被告）：韦星任，女，1984年5月7日出生，壮族，身份证登记住址广西上林县，委托诉讼代理人：许晓慰，湖北言和律师事务所律师。原审第三人：武汉市乐居锦绣房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区严西湖路**紫悦湾**商铺。法定代表人：许强，该公司总经理。原审第三人：武汉中环互联房地产经纪有限公司，住所，住所地湖北省武汉市武昌区紫阳东路**伟鹏大厦****div>法定代表人：覃正亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴彩丽，该公司员工。上诉人徐显硕、于苗苗因与被上诉人韦星任及原审第三人武汉市乐居锦绣房地产经纪有限公司（以下简称乐居锦绣公司）、武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环互联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初7655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐显硕、于苗苗的上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判韦星任向徐显硕、于苗苗支付违约金46.5万元；二、本案一、二审全部诉讼费用由韦星任承担。事实与理由：一、徐显硕、于苗苗解除合同符合合同约定及《中华人民共和国合同法》有关法定解除的情形，徐显硕、于苗苗多次履行催告义务，韦星任是否将涉案房屋出售他人不影响其构成根本违约的认定。二、在韦星任构成根本违约的情况下，徐显硕、于苗苗诉请按照合同约定支付违约金，且该违约金远远低于徐显硕、于苗苗实际受到的损失，一审判决调低违约金缺乏法律依据。韦星任答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回徐显硕、于苗苗的上诉请求，维持一审判决。乐居锦绣公司、中环互联公司述称同意维持一审判决。徐显硕、于苗苗向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除徐显硕、于苗苗、韦星任及乐居锦绣公司、中环互联公司于2018年3月13日签订的编号为0006419《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》；二、韦星任向徐显硕、于苗苗返还定金20万元；三、韦星任向徐显硕、于苗苗支付违约金46.5万元；四、韦星任向徐显硕、于苗苗支付由其二人垫付的中介服务费31000元、代办费1500元；五、本案诉讼费、保全费、担保费由韦星任承担。一审法院经审理认定事实如下：徐显硕、于苗苗（乙方）与韦星任（甲方）及乐居锦绣公司（丙方）、中环互联公司（丁方）于2018年3月13日签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（编号：0006419），合同约定：“第一条，甲方自愿将坐落于武汉市东湖新技术开发区武汉软件新城住宅一期11栋802号房屋出售给乙方……；第五条，房屋买卖价款1550000元……；第六条，合同签订当日内，乙方向甲方支付购房定金200000元整……；第九条，甲、乙双方同意由乙方向丙方支付服务费31000元……；第十条，甲、乙双方协商一致，该房屋在办理产权交易过户时产生的所有税费由乙方承担，成交后房屋交易过户由丁方代办，代办费用1500元由乙方支付给丁方……；第十一条违约责任：1、甲、乙双方应认真履行本合同，乙方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任……；2、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金法则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格30%的违约金……；甲乙双方均同意从上述所获赔偿中优先支付丙丁方服务费，余额支付给守约方……；第十六条，其他约定事项：……③甲方合同房办证费用由乙方承担；……⑥甲方在得到开发商通知后具备办证条件的情况下配合办理该房不动产权证，甲方须委托担保公司赎楼，在乙方贷款审批通过后七日内赎楼，赎楼前两个月产生的费用由乙方承担……”。合同签订后，徐显硕、于苗苗依约向韦星任支付了购房定金200000元，向乐居锦绣公司支付了中介费31000元，向中环互联公司支付了代办费1500元。另，位于武汉市东湖新技术开发区武汉软件新城住宅******的房屋系韦星任购买的合同房，各方于2018年3月13日签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》时，上述房屋尚未办理不动产权证。2018年6月，韦星任告知徐显硕、于苗苗涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，同时提出要求徐显硕、于苗苗支付4个月（2018年4月至7月）的银行按揭贷款共计14239.84元（3559.96元×4个月）。另，2018年8月16日，徐显硕、于苗苗向一审法院提出保全申请，对涉案房屋采取保全措施。2018年8月23日，韦星任到武汉东湖高新区光谷公共服务中心办理涉案房屋的不动产权证未果。另查明，韦星任与案外人肖顶峰于2016年10月31日离婚。2016年11月3日，韦星任购买了位于武汉市东湖新技术开发区武汉软件新城住宅一期11栋802号房屋，即涉案房屋。一审法院认为，徐显硕、于苗苗与韦星任及乐居锦绣公司、中环互联公司于2018年3月13日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现针对徐显硕、于苗苗提出的诉讼请求评判如下：第一，徐显硕、于苗苗要求判令解除徐显硕、于苗苗与韦星任及乐居锦绣公司、中环互联公司于2018年3月13日签订的编号为0006419《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》。本案中，徐显硕、于苗苗已按照合同约定履行了付款义务，但韦星任在涉案房屋具备办理不动产权证条件之时向徐显硕、于苗苗提出支付4个月（2018年4月至7月）的银行按揭贷款共计14239.84元的要求。根据四方签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同中并未对韦星任办理涉案房屋不动产权证之前的银行贷款由谁支付进行约定。韦星任向徐显硕、于苗苗提出上述要求，是意图单方增加变更合同条款，徐显硕、于苗苗与韦星任及乐居锦绣公司就该事项进行了沟通，但最终无法达成一致意见，且沟通过程中，韦星任不止一次作出不愿意将涉案房屋出卖给徐显硕、于苗苗的意思表示，后韦星任屏蔽了徐显硕、于苗苗的微信聊天记录，且对徐显硕、于苗苗的短信也未给予回复。韦星任的上述消极履行合同的行为势必导致徐显硕、于苗苗对韦星任是否仍会依约履行合同产生合理怀疑，故而诉至法院要求解除合同。一审法院认为，合同当事人均应该严格按照合同约定履行各自的义务，韦星任擅自变更合同条款并消极履约的行为构成违约。合同的签订与继续履行的基础是自愿原则与诚实信用原则，现徐显硕、于苗苗作为守约方因韦星任的违约行为丧失了履约的信心，根据自愿原则与诚实信用原则，徐显硕、于苗苗要求解除合同的请求合理合法，依法予以支持。第二，徐显硕、于苗苗要求判令韦星任向其返还定金20万元，并向其支付违约金46.5万元，同时向徐显硕、于苗苗支付由其垫付的中介服务费31000元、代办费1500元。一审法院认为，合同解除后，徐显硕、于苗苗有权要求韦星任返还其已支付的款项，并支付相应的违约金。本案中，徐显硕、于苗苗向韦星任已支付定金20万元，故对徐显硕、于苗苗要求韦星任返还20万元定金的诉讼请求，一审法院予以支持。对徐显硕、于苗苗要求韦星任支付违约金46.5万元的诉讼请求，一审法院认为，本案中，韦星任虽提出了增加变更合同的要求，并通过中介表达了不出卖房屋给徐显硕、于苗苗的意思表示，属于违约行为，但在此期间内，韦星任并未私自将房屋出售给他人而导致合同无法继续履行，同时徐显硕、于苗苗也未向韦星任发出催告函，催告其在合理期限内继续履行合同。故综合考虑徐显硕、于苗苗支付的款项、合同履行情况、韦星任的违约程度及各方当事人的过错等因素，一审法院酌情调整违约金为50000元。对徐显硕、于苗苗要求韦星任支付中介服务费31000元、代办费1500元的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，根据合同约定，中介服务费应该由违约方承担，故韦星任应向徐显硕、于苗苗支付已预付的中介服务费31000元。但根据合同约定，“房屋交易过户由丁方代办，代办费用1500元”，故本案中1500元的代办费特指办理房屋过户所产生的代办费，合同现已解除，且中环互联公司并未就房屋过户提供任何服务，同时合同中并未约定该笔代办费由违约方支付，故应由中环互联公司与徐显硕、于苗苗就此项代办费予以协商解决，协商不成，徐显硕、于苗苗可另行起诉。故对徐显硕、于苗苗要求韦星任支付1500元代办费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除徐显硕、于苗苗与韦星任及武汉市乐居锦绣房地产经纪有限公司、武汉中环互联房地产经纪有限公司于2018年3月13日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（编号：0006419）；二、韦星任于本判决生效之日起十日内向徐显硕、于苗苗返还购房定金200000元；三、韦星任于本判决生效之日起十日内向徐显硕、于苗苗支付违约金50000元；四、韦星任于本判决生效之日起十日内向徐显硕、于苗苗支付中介服务费31000元；五、驳回徐显硕、于苗苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5388元、保全费4020元，共计9408元，由徐显硕、于苗苗负担6650元，韦星任负担2758元。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。在二审诉讼过程中，中环互联公司自述其可以将代办费1500元退还给徐显硕、于苗苗。韦星任表示可以继续履行涉案合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院就徐显硕、于苗苗提出的上诉请求作如下评判，徐显硕、于苗苗与韦星任及乐居锦绣公司、中环互联公司于2018年3月13日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，韦星任虽提出了增加变更合同的要求，并通过中介表达了不出卖房屋给徐显硕、于苗苗的意思表示，属于违约行为，在此期间内，韦星任并未私自将房屋出售给他人而导致合同无法继续履行，不构成根本违约，同时徐显硕、于苗苗也未向韦星任发出催告函，催告其在合理期限内继续履行合同。故一审综合考虑涉案合同的履行情况、房款的支付比例、徐显硕、于苗苗的损失、当事人的过错程度、韦星任要求调整违约金的请求等因素，酌情调整违约金为50000元正确。徐显硕、于苗苗的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，徐显硕、于苗苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8275元，由徐显硕、于苗苗负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一九年一月二十五日书记员  何 瑛