上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初19000号原告：顾文伟，男，1970年4月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：顾超，男，1992年11月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：黄妙芳，女，1970年4月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。三原告共同委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。被告：吴雅莲，女，1962年1月26日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告顾文伟、原告顾超、原告黄妙芳与被告吴雅莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，因被告吴雅莲无法送达，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书并依法组成合议庭，并于2019年1月8日公开开庭进行了审理，三原告共同委托诉讼代理人徐佳卿到庭参加诉讼。被告吴雅莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，现本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。三原告向本院提起诉讼请求：1.要求被告继续履行合同；2.要求被告协助办理上海市闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室的房地产权利登记至三原告名下。后，原告变更诉请为：1.判决解除原、被告之间于2015年12月19日签订的关于上海市闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还已付购房款人民币878,000元(以下币种相同)；3.判令被告向原告双倍返还定金100,000元；4.判令被告向原告赔偿因被告违约导致《房屋买卖合同》解除产生的房屋增值损失暂计928,000元；5.案件受理费、保全费、公告费由被告承担。庭审中，三原告变更诉请4为：判令被告向原告赔偿因被告违约导致《房屋买卖合同》解除产生的房屋增值损失暂计807,200元。事实和理由：2015年12月19日，经案外人上海某房地产经纪有限公司提供居间服务后，三原告与被告吴雅莲签订房屋买卖合同，合同中约定所购房屋系动迁安置房，房屋地址为上海市闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室，购房总价为1,160,000元。2015年12月19日，原告以现金方式向被告支付50,000元整。2016年1月5日，原告以银行转账方式向被告支付878,000元，2016年1月5日被告向原告交付房屋。购房时因为动迁安置房不能过户，故双方约定至国家政策允许过户时再办理过户手续，但至2018年5月已经可以办理过户手续时，被告却不配合办理。原告认为，原告已经完成合同大部分义务，被告应当继续履行合同，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告吴雅莲未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，三原告作为合同乙方(买入方)与被告吴雅莲作为合同甲方(出售方)、案外人上海某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)作为合同丙方(中介方)就上海市闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定，乙方同意按总价1,160,000元整购买该房屋，交易税费由乙方自理。乙方于2015年12月19日支付意向金50,000元整。待甲方签字后意向金自动转为定金。乙方于2016年1月15日前(房屋交接)支付第二期购房款计878,000元整。甲方开通煤气和有线，把房子交给乙方。合同第三条第3款约定，该房屋等国家政策允许交易之日起，甲乙双方无条件配合丙方办理产证过户手续(包括房屋贷款、水、电、煤、有线、物业过户等。)乙方于产证过户当日支付第三期购房款222,000元整，如乙方需贷款，则甲方需无条件配合，该款项由银行直接支付给甲方。合同第四条第3款约定，本协议生效后，乙方已经首付50%或50%以上房款，若乙方毁约则必须赔偿甲方三倍房款3,480,000元；若甲方毁约则赔偿乙方三倍房款计3,480,000元，并退还首付款及定金。如乙方已装修，则甲方根据市场价赔偿乙方装修费用。合同第七条约定，甲方向乙方交付该房屋的期限暂定为2016年1月15日。合同另约定三方其他相关权利义务，三方遂于落款处签名、盖章、捺印。当日，被告出具《收条》，上载：“今收到顾文伟支付购买闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室房屋定金人民币50,000元。”被告于收款人处签名，案外人某公司于见证方处盖章。2016年1月5日，原告顾文伟以银行转账形式向被告支付878,000元并由被告出具《收条》，上载：“今收到顾文伟支付购买闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室房屋首付款人民币878,000元。”被告于收款人处签名，案外人某公司于见证方处盖章。同日，原告顾文伟、被告吴雅莲、案外人某公司进行讼争房屋的交接。2016年1月5日，原告顾文伟支付讼争房屋自2016年2月起至2016年12月止的物业管理费，并由案外人上海某物业管理有限公司出具《发票》。另查明，讼争房屋于2015年6月14日核准登记至被告吴雅莲名下。再查明，原告顾文伟分别于2017年12月1日、2018年12月13日向案外人上海某翰物业有限公司支付讼争房屋的物业管理费，实际支付讼争房屋的物业管理费至2018年6月30日止。上述事实，由原告提供的产权信息、房屋买卖合同、收条2份、交房单、物业管理费发票三张及原告的庭审陈述予以佐证，本院核对原件并予以确认。庭审中，经原告申请，本院从(2017)沪0112执3533号案件中调取《上海市闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室房地产市场价值评估》的报告。该《报告》的估价结果为：上海市闵行区富国路XXX弄XXX号XXX室房地产于价值时点2018年10月12日的市场价值为：单位价格：每平方米30,050元/平方米，总价格：2,169,000元。对于该评估报告的房价结论，原告表示认可并实际根据评估报告的结论变更了己方的诉请。本院认为，2015年12月19日，原告顾超、原告顾文伟、原告黄妙芳与被告吴雅莲签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行合同。鉴于现讼争房屋实际已无过户可能，讼争合同的合同目的已然无法实现，故对于现三原告主张合同解除之诉请，本院予以支持。至于解除日期，本院认为应定本案诉状送达被告吴雅莲之日(即2018年11月5日)为解除日。基于讼争合同已然解除，三原告主张要求被告返还已付房款878,000元之诉请符合法律规定，本院亦予以支持。至于三原告主张要求被告双倍返还定金之诉请，本院认为，原告在庭审中亦表示讼争合同已然实际履行只是基于再无法过户导致合同解除，故原告现主张双倍返还定金并不符合定金罚则的相关规定。本院认为，对于三原告已支付的定金50,000元，在双方合同签订并实际履行过程中，已然转为房款，故在合同解除后被告理应以房款名义返还该笔已付款50,000元。又鉴于合同解除之过错均在于被告吴雅莲，现三原告主张被告赔偿房屋增值损失之诉请于法有据，本院予以支持。原告主张的房屋增值损失之计算公式为：(评估价2,169,000元-购房总价款1,160,000元)×80%=807,200元，鉴于原告的房屋增值损失计算方式已考虑到其已付款与双方约定的房价之间的比例(八成)且评估报告结论的房屋现价值亦属于司法委托评估的结论，本院认为原告主张的房屋增值损失金额尚属合理，故对于三原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告吴雅莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之有关规定，本院判决如下：一、原告顾超、原告顾文伟、原告黄妙芳与被告吴雅莲于2015年12月19日签订的《房屋买卖合同》于2018年11月5日予以解除；二、被告吴雅莲于本判决生效之日起十日内向原告顾超、原告顾文伟、原告黄妙芳返还房款人民币928,000元；三、被告吴雅莲于本判决生效之日起十日内向原告顾超、原告顾文伟、原告黄妙芳支付房屋增值损失人民币807,200元；四、驳回原告顾超、原告顾文伟、原告黄妙芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币21,954元、保全费人民币5,000元，以上合计人民币26,954元由被告吴雅莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁人民陪审员  石定伟人民陪审员  陈 玲二〇一九年一月十一日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。