江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1202民初5556号 原告：李敬，男，1972年5月21日生，汉族，住江苏省泰州市医药高新区。 委托诉讼代理人：丁红美，江苏诺凡律师事务所律师。 被告：广东碧桂园物业服务股份有限公司泰州分公司，统一社会信用代码913212006649257948，住所地江苏省泰州市海陵区泰渔路**（泰州市碧桂园凤凰酒店**）。 负责人：李长江，总经理。 委托诉讼代理人：王卫明，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：高海琴，女，该公司职员。 原告李敬与被告广东碧桂园物业服务股份有限公司泰州分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁红美，被告委托诉讼代理人王卫明、高海琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李敬向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年9月13日签订的《泰州碧桂园商铺前期物业服务协议》；2.要求被告赔偿财产损失70607.8元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系泰州碧桂园商业街泰渔路887-135、887-136号商铺业主，该商铺被用于开办“芝林药业连锁有限公司芝林店”药房。2016年9月13日，原、被告双方签订了《泰州碧桂园商铺前期物业服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，但被告未尽协议约定的维护、管理义务。2017年9月25日突降大雨，楼顶十几个下水道全部堵塞，雨水从楼顶直接漫至原告店铺内，虽经原告极力抢险，仍有部分药品被雨水浸泡后失效，无法再行销售，其价值69607.8元。被告长期疏于对排水管道进行正常的维护、检修和管理，致排水管道严重堵塞，遇有大雨不能保证排水畅通，导致原告室内遭水淹，大量药品泡水而受损。另外，原告商铺的防盗门于2018年10月16日被盗贼破坏，门锁修理花费1000元。被告的不作为严重违约，理应赔偿原告因此遭受的损失。此后，原告多次与被告交涉，被告一直未能赔偿。为此，原告遂具状起诉，请求判准上述诉请。 碧桂园物业公司辩称：1.原告以被告未开展公共设备的运行、维护和管理服务工作为由，要求解除双方之间的物业服务协议无事实和法律依据。被告积极履行公共设备的运行、维护和管理服务工作，并从未表示过不履行协议约定义务。在原告拒绝履行给付物业服务费义务在先的情况下，被告仍本着诚实信用原则，严格按照协议约定履行义务。2.物业管理行为与原告药品受损无事实和法律上的因果关系。原告药品受损系其自身违反协议约定，擅自变动房屋主体及承重结构，在顶楼增设房门，雨水从门缝里渗透至屋内所致。屋面是封闭式的，被告工作人员日常对屋面外围进行巡查，如果要到达原告商铺楼顶的下水管及房门位置，必须经过原告房屋才能到达顶部露台处。另外，对于原告门锁修理费，被告已依照物业服务协议第二条第八项约定，提供视频监控积极配合公安机关调查，该案已破案，系第三人侵权所致，被告负有的是协助和巡查义务。被告恪守物业管理义务，每天不定时巡查，一旦发现问题都会在工作群内及时反馈，积极处理，不存在怠于履行物业服务协议义务的情形。对于原告所称财产损失金额，系其单方面主张，无事实和法律依据，不应当被认可。综上，请求驳回原告之诉求。 经审理查明，2012年10月23日，原告李敬向泰州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产开发公司）购买泰州市海陵区泰渔路887号-134号商铺，房屋建筑面积为272.06㎡，商品房买卖合同附件一房屋平面图中的三层平面图显示该层未纳入产权面积，且未开设出入门。碧桂园房产开发公司向原告交付房屋后，原告自行在二层、三层架设旋梯。2016年9月13日，原告李敬再次向碧桂园房产开发公司购买系泰州市海陵区泰渔路887号-135号、136号商铺。原告同时与被告碧桂园物业公司签订前期物业服务协议，约定由被告为原告所有的商铺提供物业服务。此后，原告利用商铺开办芝林药房。2017年9月，因暴雨天气，135号及136号商铺顶层排水不及，雨水从134号商铺3层阁楼上开设的门灌入，顺着房屋内的旋梯流淌至2层以下，药房内的部分药品被浸泡致损。2018年10月16日，药房店门门锁及把手被撬，原告维修门锁花费1000元。原告认为被告未履行物业服务合同约定，其不作为给原告造成极大损失，故诉至本院，要求解除前期物业服务协议，并赔偿损失。 案件审理过程中，本院依职权至案涉商铺进行现场勘验，经查勘，134号商铺与135号、136号商铺毗邻，134号商铺内二层由原告自行改建架设旋梯通往三层，三层通往135号及136号商铺顶层平台设有出入门，并开窗采光，135号、136号商铺顶层平台四周设有十余个排水口。 本院认为，双方已成立合法的前期物业服务协议，均应按合同约定行使权利、履行义务。现原告主张被告违反协议约定，未对屋顶进行维护和管理，造成原告药品损失69607.8元，本院认为，对于因果关系的判断，通常采相当因果关系说，“无此行为，必不生此损害；有此行为，通常即足生此种损失”。本案中，原告主张由于被告未对135号、136号商铺屋面进行管理，致使十余个下水口堵塞，最终导致雨水灌入屋内；而被告辩称135号、136号商铺屋面系封闭式，由于原告自行对134号商铺进行改建，二层以上架设旋梯、三层开设出入门，才会致使雨水顺势灌入。本院认为，依据134号商铺的买卖合同所附平面图，三层为封闭式结构，即使存在135号、136号商铺屋面下水口堵塞的情况，也不会导致原告药房被雨水倒灌的后果；由于后期改建，且开设的出入门处于雨水流入出水口的下口，则通常容易导致出现雨水倒灌的情况，故本院认定后期改建的行为是导致其损失的原因。关于改建的主体，原告自认旋梯系其架设，但辩称三层开设出入门系开发商交房时的现状，其对自己提出的主张未举证予以证实，且该陈述与商品房买卖合同所附房屋平面图相悖，故本院对原告该辩称理由不予采信，原告作为房屋使用权人，在其无法确定存在其他侵权人的情况下，本院确定三层出入门系由原告开设。综上，对原告主张系被告违约导致其损失，要求其承担赔偿责任，本院不予支持。 对于原告主张被告未履行安全防范义务，致使其店铺遭窃，店门被撬，依据前期物业服务协议的约定，被告需要提供24小时巡查服务，若发现违法犯罪活动，及时依法采取措施进行制止，并及时报告、配合公安部门进行处理，现被告未能提供事发当天的巡查记录，其所举证据亦不能充分证明事发后已配合相应监控资料配合处理，本院认定被告未尽到安全防范的管理职责，其应对原告的财产损失承担相应的赔偿责任。业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系，除有特别约定外，住宅内的财产保管责任应由业主或使用人承担，对因第三人侵权行为导致的业主人身或财产损害，物业服务企业仅在能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任，并在承担责任后可依法向侵权第三人追偿。故原告主张被告承担全额赔偿责任不妥，结合小区物业管理收费水平以及监控系统是否被合理使用等因素，酌情确定被告应就原告财产损失承担30%的赔偿责任，即300元。 综上，被告仅存在管理瑕疵，并不符合法定解除的条件，故对原告主张要求解除与被告签订的前期物业服务协议，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告广东碧桂园物业服务股份有限公司泰州分公司于本判决生效后十日内赔偿原告李敬损失300元； 二、驳回原告李敬的其他诉讼请求。 案件受理费1540元，减半收取770元，由原告李敬负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  严丽娟 二〇一九年一月四日 书记员  张璐璐 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。