湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘07民初208号 原告：陈玲，女，1982年6月19日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：曹井超，湖南云天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：梁翊芳，湖南云天律师事务所执业律师。 被告：富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市经济开发区德山街道办事处乾明寺居委会乾明路**。 诉讼代表人：杨继美，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：徐慧明，男，该公司管理人员工。 委托诉讼代理人：张杨清，男，该公司管理人员工。 第三人：长沙市高新开发区麓谷小额贷款有限公司，，住所地湖南省长沙市高新开发区文轩路**麓谷钰园创业大楼**** 法定代表人：朱先富。 原告陈玲与被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司(以下简称海林公司)、第三人长沙市高新开发区麓谷小额贷款有限公司(以下简称麓谷小额贷款公司)取回权纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈玲的委托诉讼代理人曹井超、梁翊芳、海林公司的委托诉讼代理人徐慧明、张杨清到庭参加了诉讼。麓谷小额贷款公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玲向本院提出诉讼请求：判令海林公司向陈玲交付长沙市岳麓区咸嘉湖西路馨香雅苑8号楼401、402、406、410、411、412六套房产并协助办理不动产权证相关手续。事实与理由：陈玲于2015年4月30日与海林公司签订了十份房产买卖合同，购买了长沙市岳麓区咸嘉湖西路馨香雅苑8号楼2202、1901、1401、1801、2201、1802、1201、1903、2003、711十套房产，同时支付了购房款400万元。2015年11月，经双方协商，将上述十套房产置换为馨香雅苑8号楼401、402、406、410、411、412六套房产，并办理了网签手续和房屋预售登记证明。2018年5月31日，常德市中级人民法院受理海林公司破产清算一案并指定常德鑫源清算事务有限责任公司为管理人，此后陈玲多次催促管理人办理交房并协助办理不动产权证相关手续，但对方推诿不办理，为维护其的合法权益，遂提起诉讼。 海林公司辩称：陈玲向海林公司汇款400万元购房款，实质是麓谷小额贷款公司发放给海林公司的贷款。其理由是：一、海林公司与麓谷小额贷款公司签订了两份借款合同，约定借款分别为400万元、89万元，之后分别以陈玲和麓谷小额贷款公司的名义汇给海林公司400万元、89万元。因未按期偿还，麓谷小额贷款公司以海林公司为被告诉至长沙市岳麓区人民法院(以下简称岳麓区法院)，双方在诉讼中达成调解协议。双方签订调解协议后的次日，麓谷小额贷款公司、陈玲、海林公司三方签订了《补充协议》，《补充协议》约定：海林公司向麓谷小额贷款公司借款489万元，如果海林公司自动履行麓谷小额贷款公司的还款义务、或由海林公司转售所涉房屋所得款项85%偿还麓谷小额贷款公司的本息，或者法院强制执行实现了麓谷小额贷款公司的全部债权，则陈玲自愿解除与海林公司方所签订的《长沙市商品房买卖合同》，则不要求退还房款；二、陈玲所称的2015年4月30日与海林公司签订的馨香雅苑8号楼十套房产合同，约定的房屋价格为3600元/㎡，明显低于当时的开盘价格、销售活动优惠价、员工福利价，且未付款，约定的房产单价与正常的房产价格不符合；三、2015年11月16日，海林公司代缴了房屋维修基金215280元和契税210016.9元；四、据知麓谷小额贷款公司法定代表人朱先富与陈玲为夫妻关系；五、海林公司管理人于2018年7月20日通知了麓谷小额贷款公司申报债权，麓谷小额贷款公司至今未申报。请求驳回陈玲的诉讼请求。 麓谷小额贷款公司书面辩称：该公司与海林公司的借贷手续完备合法，岳麓区法院已出具调解书，并已进入强制执行过程中，具备法律效力。该公司与本院审理的陈玲诉湖海林公司买卖房屋合同一案没有任何关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院结合案件的其他事实和证据综合分析和认证如下：对陈玲提交证据1、《长沙市商品房买卖合同》，海林公司对其真实性、合法性无异议，对于关联性没有发表意见；对陈玲提交的证据2、《收据》及《招商银行户口历史交易明细表》、证据3、《房屋预告登记证明》，海林公司对其关联性提出异议，对真实性、合法性无异议。本院认为，海林公司对陈玲提交的全部证据的真实性均予以认可，故本院就其真实性予以确认。 对海林公司提交的证据：一、证据1、《借款合同》二份；证据2、陈玲汇给海林公司400万元的回单(2015年4月30日)；证据3、麓谷小额贷款公司汇款回单(2015年11月20日)；证据5、对账单，陈玲认为对其真实性不清楚、关联性有异议，只认可与陈玲相关的证据。经审查，本院认为上述证据符合民事诉讼的证据特征，能证明本案的有关事实，予以采信。 二、证据4、长沙市岳麓区法院(2017)湘0104民初2427号民事调解书，陈玲对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为调解书与本案无关。因陈玲对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 三、证据6、海林公司出纳刘五全向陈玲开具的10份收据第一联及退回的5份第二联(交顾客)和刘五全证词；证据7、海林公司代交契税、维修基金收据和经办人马晖的证词。陈玲对证据6、证据7中证人刘五全、马晖的证词的真实性、合法性、关联性均有异议。陈玲认为刘五全是海林公司的出纳，是海林公司的特定关联人且应出庭作证。马晖是帮陈玲所购买的房屋缴纳契税和维修基金，在证明中有明确体现。证据8、陈玲购房合同6份(2015年4月29日)、向勇等人购房合同4份、2015年4月28日《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》；陈玲对2015年4月29日六份购房合同的“三性”无异议，对向勇等人购房合同的“三性”有异议。对2015年4月28日《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》真实性、关联性有异议，且与海林公司的答辩意见不一致，存在明显矛盾。同时该协议的第三条明确约定，6个月内海林公司要求退房的，乙方应退还全部购房款。证据9、杨国峰购房合同4份，抵押担保协议书；陈玲对其真实性、关联性有异议，认为海林公司提交的证据与答辩意见相矛盾，如果用房子做抵押担保，海林公司应有配套协议和相关手续。证据10、《补充协议书》(2017年4月18日)；陈玲对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为其证明目的与另一份补充协议的约定不一致，该份合同上的一个印章有人为进行了涂改的痕迹。证据11、申请法院调查麓谷小额贷款公司借给海林公司400万元的银行汇款凭证等；陈玲对其“三性”均有异议。证据12、聂西安的书面证人证言。陈玲对其三性均有异议，认为证人未出庭作证，证词中的400万元与海林公司答辩时陈述的400多万存在矛盾，其证词不可信。经审查，本院认为，证人刘五全、马晖、聂西安的证词与2015年4月28日《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》和2017年4月18日《补充协议》相互印证，故对证据6、证据7、证据10、证据12予以采信。向勇、杨国峰的购房合同符合民事诉讼的证据特征，能够证明相关事实，故对证据8、证据9予以采信。证据11系调取证据申请书，不属于证据范畴。 为进一步查明案件事实，本院依职权调取涉400万元(麓贷)借字第20150069号《借款合同》中指定的收款人季永红在招商银行账号7311594********的交易明细(2015年4月15日至2015年5月15日)。经查，2015年4月29日15时15分，季永红招商银行账号7311594********收到麓谷小额贷款公司汇款400万元。同日15时27分，季永红将一笔400万元的款项汇至陈玲在招商银行开立的账号为62148572********。本院组织当事人质证，陈玲对此证据有异议，认为与本案无关，此400万元是陈玲与季永红之间的正常交易往来，与本案无关。海林公司对真实性、合法性、关联性均予以认可。麓谷小额贷款公司经法院通知未到庭参与质证。本院认为，该流水明细中所涉及的400万元与《关于陈玲所购房产或退房或处置约定》以及《补充协议》、证人证言相互印证，具有高度的关联性，能够证明案件的事实，本院予以确认。 本院经审理查明：2015年4月29日，陈玲与海林公司签订了十份《长沙市商品房买卖合同》。该合同约定的商品房单价为3600元/㎡。后经双方协商，2015年11月16日，陈玲将该十套房产(长沙市岳麓区咸嘉湖西路馨香雅苑8号楼2202、3711、2013、1802、2201、1801、1401、1903、2003、1901号)置换为馨香雅苑8号楼401、402、406、410、411、412号六套房产。合同中约定的每套房产单价为7000元/㎡，房价分别为：575120元、748090元、754040元、310380元、754040元、501760元，共计房款3643430元。2015年12月7日，陈玲办理了房屋预告登记。 另查明，2015年4月28日，海林公司与麓谷小额贷款公司签订了(麓贷)借字第20150069号《借款合同》，约定海林公司向麓谷小额贷款公司借款400万元，贷款期限150天(2015年4月29日至2015年9月27日)，月利率16‰，从2015年4月30日起计息。合同约定借款转存账户户名为季永红，账号7311594********，开户行为招商银行长沙分行河西支行，贷款人于2015年4月29日向借款人一次性放款。 2015年11月16日，海林公司与麓谷小额贷款公司签订了(麓贷)借字第20150135号《借款合同》，约定海林公司向麓谷小额贷款公司借款89万元，贷款期限为41天(2015年11月20日至2015年12月31日)，月利率为16‰。 上述两笔借款到期后，海林公司向麓谷小额贷款公司仅支付了部分借款本息，余款一直未付。2017年3月23日，麓谷小额贷款公司遂诉至岳麓区法院，岳麓区法院于2017年4月17日作出了(2017)湘0104民初2427号调解书。该调解书载明：双方当事人自愿达成如下协议：一、海林公司尚欠麓谷小额贷款公司借款本金489万元，借款本息821520元，合计5711520元。二、海林公司自2017年4月起，在每月的25号前支付麓谷小额贷款公司500000元，直至还清为止。2017年3月23日之后实际还清借款本息前的利息按月2%计算。如果海林公司未履行任何一期还款，视为借款本息全部到期，麓谷小额贷款公司有权就全部未还款本息申请强制执行。调解书生效后，海林公司向麓谷小额贷款公司归还了部分本息，经双方对账，现尚欠本息2946860元。 再查明，在陈玲与海林公司签订十份《长沙市商品房买卖合同》的前一天，即2015年4月28日，海林公司作为甲方、陈玲作为乙方、麓谷小额贷款公司作为丙方，三方签订了《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》，该约定的主要内容为：鉴于甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》，现就乙方退房或处置事宜，三方达成如下约定：一、商品房买卖合同签订后，甲方应在十日内办理完网签和缴纳完契税，缴纳契税等原始凭证件由甲方保管。二、在合同网签后6个月内，乙方不得对所购房产进行任何处置，除非取得甲方与丙方的一致书面认可。否则，甲方有权要求乙方按所购房产在原购价基础上，每平方2500元的价格补差价给甲方。三、在合同网签后6个月内，甲方要求乙方全部或部分退房，在甲方退清乙方相应的购房款的情况下，乙方予以全面配合；在网签6个月后，乙方有权对所购房屋进行退房或处置，甲方予以全面配合。四、丙方为乙方的义务承担连带责任担保。四、丙方自愿为乙方在本约定中承担的义务承担连带责任担保。在《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》合同尾部，海林公司、麓谷小额贷款公司加盖公章，陈玲签名。 麓谷小额贷款公司与海林公司在岳麓区法院就借款合同纠纷达成调解协议后的次日，即2017年4月18日，麓谷小额贷款公司作为甲方、陈玲作为乙方、海林公司作为丙方，三方签订了《补充协议》。协议约定：一、如丙方按岳麓区法院民事调解书的约定履行了全部还款义务，乙方自愿解除与丙方所签的购房合同以及撤销备案手续，甲方为乙方的上述义务提供担保。二、如丙方未能按岳麓区法院民事调解书履行还款义务，丙方有合适的客户购买乙方已购买的房产，乙方同意配合丙方将房产逐套转售给他人，但丙方所得销售款的85%须偿还欠甲方的借款本息，甲方对乙方的上述义务承担保证责任。三、如民事调解书进入强制执行阶段，岳麓区法院向长房海林公司发出协助执行通知书要求冻结、提取丙方的股权分红和所有收益权，如长房海林公司大体确认岳麓区法院冻结、提取的丙方的股权分红和所有收益足以覆盖民事调解书确定的甲方债权，则乙方自愿解除与丙方签订的购房合同和撤销备案手续，并不要求丙方退还房款。四、本次法院调解书就丙方向甲方借款的本息偿还与资金来源作出约定，相关各方签订相关协议以后仍然有效。五、前期馨香雅苑八号栋房子网签在陈玲名下，是正常的房屋买卖合同。目前陈玲自愿将网签的馨香雅苑八号栋房子买卖合同作为丙方向甲方借款的保证措施，按照本协议约定，网签合同解除后陈玲不得要求丙方返还购房款。如果乙方陈玲撤销本协议约定要求丙方返还购房款，给丙方造成的所有损失由乙方陈玲承担，甲方向丙方承担保证责任。在《补充协议》合同尾部，海林公司、麓谷小额贷款公司加盖公章，陈玲签名。 涉400万元(麓贷)借字第20150069号《借款合同》中指定的收款人季永红在招商银行账号7311594********的交易明细(2015年4月15日至2015年5月15日)，经查，2015年4月17日15时11分，陈玲向季永红汇入250万元，同日15时15分，季永红向麓谷小额贷款公司汇出250万元；2015年4月21日8时44分，陈玲向季永红汇入50万元，同日10时23分，季永红向麓谷小额贷款公司汇出50万元；2015年4月28日9时55分，陈玲向季永红汇入100万元，2015年4月29日14时54分，季永红向麓谷小额贷款公司汇出100万元。2015年4月29日15时15分，季永红招商银行账号7311594********收到麓谷小额贷款公司汇款400万元。同日15时27分，季永红将一笔400万元的款项汇至陈玲在招商银行开立的账号62148572********。2015年4月30日，陈玲在上述账户(招商银行、账号为62148572********)向海林公司汇款400万元。 在庭审时，审判人员向陈玲的代理人释明，《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》和《补充协议》上陈玲的签名是否是本人签名，需代理人向陈玲本人核实，并要求其于2018年12月21日回复本院。后陈玲及其代理人一直未予答复。 2018年3月28日，湖南省常德市中级人民法院以(2018)湘07破申2号《民事裁定书》，裁定海林公司进入破产清算程序。海林公司管理人在规定期间内向麓谷小额贷款公司送达了申报债权通知书，麓谷小额贷款公司未申报债权。 本院认为：取回权是指债务人进入法院破产案件审理程序后，对于债务人占有的不属于债务人的财产，或债务人作为买受人尚未支付全部价款并实际控制的财产，财产所有人或出卖人所享有的取回该财产的权利。本案中，债务人海林公司进入破产清算程序后，陈玲请求债务人海林公司交付涉案房产并协助办理不动产权证的相关手续系因其取回权的行使所引起的纠纷，故本案应定性为取回权纠纷。 本案争议焦点为陈玲与海林公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。 《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)第一百四十三条规定，民事法律行为有效的条件之一应当具备意思表示真实。《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 本案中，陈玲以其是真实购房为由要求海林公司交付房产并协助办理相应的产权手续。海林公司提供证据举证证实陈玲非真实购房，主张涉案《长沙市商品房买卖合同》名为房产买卖，实为借款担保。双方当事人对其间的法律性质主张不一致，本院结合在案证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。 一、合同权利义务是否对等。1、陈玲与海林公司于2015年4月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》单价仅3600元/㎡，从三方所签订的《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》载明，签约价格低于市场价达2500元/㎡以上，明显低于市场价；2、双方还约定房屋的所有税费均由海林公司承担，并由海林公司保管契税原始凭证，该约定亦与交易习惯不符；3、2015年11月16日，陈玲与海林公司原签约十套商住房房产置换成六套商用房，签约单价只有7000元/㎡，仅比商住房价格略高，亦明显低于市场价；4、陈玲陈述，双方于2015年11月16日将原十套房产商住房置换为8号楼401、402、406、410、411、412六套商用房，但六套房价共计为3643430元，与陈玲主张的400万元购房款数额不符，有悖常理。 二、《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》以及《补充协议》约定的情况。1、海林公司、麓谷小额贷款公司、陈玲三方所签订的《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》约定，陈玲不得在合同网签后6个月内对所购房产进行任何处置，排除了陈玲对所购房产六个月的自由支配权；2、三方所签订的《补充协议》已约定，陈玲网签的购房合同作为海林公司向麓谷小额贷款公司借款的担保措施。海林公司将陈玲所购的房产(含本案标的房屋)由海林公司出售后，所得销售款的85%偿还麓谷小额贷款公司的借款本息以及采取强执执行措施后，若实现麓谷小额贷款公司的全部债权，陈玲则自愿解除与海林公司签订的购房合同和撤销备案手续，且不要求海林公司退还房款。上述约定均不符合房产交易的正常做法，亦不符合房屋买卖合同的特征。 三、(麓贷)借字第20150069号《借款合同》所涉借款400万元与陈玲所主张的400万元商品房购房款的关联性。1、海林公司与麓谷小额贷款公司于2015年4月28日签订的借字第20150069号《借款合同》，约定将400万元汇至季永红在招商银行开立的账户，根据庭审查明的情况分析，海林公司与季永红并无债权债务关系。作为理性的市场主体，海林公司在其自有资金严重不足的情况下，向季永红支付款项有违常理；2、本院调取季永红在招商银行长沙分行河西支行开立的账户交易明细显示，麓谷小额贷款公司于2019年4月29日15时15分向季永红汇款400万元，时隔12分钟后，季永红将一笔400万元的款项汇至陈玲在招商银行开设的账户621485721********。次日，陈玲向海林公司汇款400万元。根据上述银行资金交易明细，结合《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》、《补充协议》所约定的陈玲购房系为借款提供担保的事实，相应的证据已形成证据链。依据第一百零八条第一款规定，可以确认上述400万元放款资金由麓谷小额贷款公司账户汇至季永红账户，季永红账户再汇至陈玲账户，最后陈玲将该400万元汇至海林公司账户的事实，故认定麓谷小额贷款公司发放给海林公司的借款400万元与陈玲向海林公司交付的购房款400万元系同一笔款项，而非两笔款项。陈玲反驳该事实，并认为季永红向陈玲转款400万元系正常的交易往来。但是陈玲、季永红、麓谷小额贷款公司三方在麓谷小额贷款公司400万元贷款发放前三方连续性的以相同数额(150万元、50万元、100万元，共计400万元)、短时间内从陈玲账户汇至季永红账户，季永红账户又将相同数额款项再转回麓谷小额贷款公司账户，系有意将400万元的借款转变400万元购房款而为的前期资金运作。依据第一百零八条第二款规定，对其所主张季永红向陈玲转款400万元系正常的交易往来的事实不予认可。 本案中，《长沙市商品房买卖合同》与《关于陈玲所购房产退房或处置的约定》以及《补充协议》的约定不一致，商品房交易价格明显低于市场价值、税费交纳不符合交易习惯且陈玲向海林公司交付的400万元款项与麓谷小额贷款公司发放给海林公司的借款系同一笔放款资金等事实综合认定《长沙市商品房买卖合同》并非陈玲与海林公司之间的真实意思表示，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。当事人之间达成一致的真实意思隐匿行为是将商品房作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《长沙市商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效。双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。据此，陈玲请求直接取得所涉商品房所有权的主张缺乏法律依据，本院不予支持。海林公司有关陈玲签约《长沙市商品房买卖合同》只是为担保麓谷小额贷款公司债权实现的主张，有事实依据，本院予以支持。 综上所述，陈玲对涉案商品房不具有所有权，其向已进入破产清算程序的海林公司主张取回权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百零八条规定，判决如下： 驳回陈玲的全部诉讼请求。 案件受理费38800元，由陈玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  肖丕国 审判员  文晓桃 审判员  许成东 二〇一九年一月二十八日 法官助理喻译婵 书记员樊佩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国企业破产法》 第二十一条人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。 第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可能通管理人取回。但是，本法另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第一百零八条对负有举证的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合有关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。 对一方当事人反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认定待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。