广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初651号原告：陈春明，男，汉族，1978年12月4日出生，身份证住址：广州市荔湾区，委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街御景路2号，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：郑重，总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，汉族，1986年12月28日出生，住广州市花都区，系公司员工。原告陈春明与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：“雅居乐”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告陈春明的委托诉讼代理人殷锦培及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人黄友文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈春明向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金99374元给原告（违约金99374元从2016年12月16日起按本金1382115元按每日万分之一计至2018年12月4日止共719天）；2。本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求中的违约金计付至实际交楼之日止。事实和理由：2015年11月22日，原告与被告签订了一份《广州市商品房买卖合同》（编号：20151121380），合同约定：原告购买被告投资建设的位于从化市从化沙贝项目三期三组团H-81栋1梯202房，房屋售价为人民币1382115元，该商品房项目工程在取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电的永久性的证明文件后，于2016年12月15日前将房屋交付给原告使用，如被告未按合同约定的期限交房，应按原告已付房价款按每日0.1%支付违约金至实际交付日止。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款。虽然原、被告在《补充协议》第6条约定对永久供电供水的居住条件的约定是免除了被告延期交楼的违约责任，但该《补充协议》是被告预先拟定的格式合同，且该条款违背了合同的公平原则以及法律的规定，应视为无效。被告截至原告起诉时止仍未能办理合同所约定的交楼条件，被告的行为已明显违反了合同的约定。为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院立案审理，并判准原告上述诉讼请求。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉请，房屋已经符合交付条件，并且已经依合同约定向原告送达收楼通知书，被告不应承担违约责任。经审理查明：2015年11月22日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园三期三组团H-79、H-80、H-81、H-82、H87、H88、H-89栋第H-81栋1梯2层202房，房屋地址为从化市从化沙贝项目三期三组团H-81栋1梯（H-81栋1梯）202房；建筑面积167.18平方米；总金额为1382115元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.54%，金额422115元，除首期款外，剩余房款金额960000元，须于2015年11月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。上述合同签订后，被告于2016年1月23日出具发票确认收到原告1382115元购房款。本案中，被告没有提交涉案房屋已经具备永久用电的证据，在庭审中被告确认目前仍是临时用电。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。原告有证据证实涉案小区确实存在多次停电的情形，被告也确认其为涉案房屋提供的是临时用电，临时用电不能保证用电期间电量供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。关于逾期交房违约金计算截止时间，如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故被告支付逾期交房违约金应自2016年12月16日起计至本案起诉之日（2019年1月7日）。至于2019年1月8日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（自2016年12月16日起每日按照总房款1382115元的万分之一为标准，计算至2019年1月7日止）给原告陈春明。二、驳回原告陈春明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1142.2元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年一月三十日法官助理赵晓楠书记员李蕴