天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终8907号上诉人（原审被告)：天津星作企业管理咨询有限公司，住所地天津市津**八里台镇八里台工业园区建设路******。法定代表人：张影，总经理。委托诉讼代理人：王绍喜，该公司项目经理。委托诉讼代理人：王娟，天津风尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：天津欧亚达市场管理有限公司，住，住所地天津市红桥区邵公庄街西青道**/div>法定代表人：徐良华，董事长。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王克坚，天津凡佑律师事务所实习律师。原审第三人：天津赤勒斯泰科技发展有限公司，住所，住所地天津市津**长青科工贸园区上海街****6010div>法定代表人：王坚，总经理。原审第三人：天津市红桥区联群体育健身中心，住所地，住所地天津市红桥区邵公庄街道欧亚达商业广场**3008iv>经营者：刘连群，经理。原审第三人：天津市红桥区顶端美容美发店，住所地，住所地天津市红桥区邵公庄街道西青道**欧亚达家居建材广场**307iv>经营者：张泽，男，1998年6月2日出生，汉族，天津市红桥区顶端美容美发店店长，住河北省衡水市武邑县。原审第三人：天津市红桥区聚乐堡儿童游乐活动中心，住所地天，住所地天津市红桥区邵公庄街道西青道**天津欧亚达商业广场****v>经营者：刘跃，男，1958年2月28日出生，汉族，天津市红桥区聚乐堡儿童游乐活动中心经理，住辽宁省丹东市振兴区。原审第三人：天津红桥区童话小镇玩具店，住所地天津市红，住所地天津市红桥区邵公庄街道西青道**欧亚达商业广场**311-312div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：李丽燕。原审第三人：天津熙悦教育咨询有限公司，住所地天津市红桥，住所地天津市红桥区邵公庄街道欧亚达商业广场**A3-47iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:谢涛，经理。委托诉讼代理人：孙鋆悦，该公司员工。原审第三人：天津市红桥区鑫悦之恋饮品店，住所地天津市红桥，住所地天津市红桥区西青道**欧亚达商业广场**中厅**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：张悦萌，女，1990年8月18日出生，汉族，天津市红桥区鑫悦之恋饮品店店长，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李欣，该店员工。原审第三人：天津红桥区一木三森餐厅，住所地天津市红桥区，住所地天津市红桥区邵公庄街道西青道**欧亚达商业广场**A3-14v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：赵佳，男，1986年1月26日出生，汉族，天津红桥区一木三森餐厅经理，住天津市河**。原审第三人：天津市红桥区海派甜心蛋糕坊，住所地天津市红桥区西，住所地天津市红桥区西青道**欧亚达商业广场**A3-19 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：李学靖，女，1986年3月19日出生，汉族，天津市红桥区海派甜心蛋糕坊经理，住天津市北辰区。原审第三人：天津思盼吉教育信息咨询有限公司，住所地天津市南开区宜宾，住所地天津市南开区宜宾道西段南侧雅川家园**楼一门**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王铎，经理。上诉人天津星作企业管理咨询有限公司（以下简称“星作公司”）因与被上诉人天津欧亚达市场管理有限公司（以下简称“欧亚达公司”）、原审第三人天津赤勒斯泰科技发展有限公司（以下简称“赤勒公司”）、天津市红桥区联群体育健身中心（以下简称“健身中心”）、天津市红桥区顶端美容美发店（以下简称“顶端美发店”）、天津市红桥区聚乐堡儿童游乐活动中心（以下简称“聚乐堡中心”）、天津红桥区童话小镇玩具店（以下简称“玩具店”）、天津熙悦教育咨询有限公司（以下简称“熙悦公司”）、天津市红桥区鑫悦之恋饮品店（以下简称“饮品店”）、天津红桥区一木三森餐厅（以下简称“一木三森餐厅”）、天津市红桥区海派甜心蛋糕坊（以下简称“蛋糕坊”）、天津思盼吉教育信息咨询有限公司（以下简称“思盼吉公司”）租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2018）津0106民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人星作公司上诉请求：1.依法撤销天津市红桥区人民法院（2018）津0106民初97号判决，发回原审法院重审或查清事实后改判驳回被上诉人欧亚达公司的诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用及保全费用由被上诉人欧亚达公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.按照上诉人星作公司与被上诉人欧亚达公司签订的合同约定，被上诉人欧亚达公司应交付租赁房屋面积为9368平方米。上诉人应于签订合同后5个工作日内预付92天房租，但被上诉人迟迟未能交付合同约定承租面积的房屋，构成违约，故上诉人因此而暂未交纳租金。后经过双方协商，于2017年6月28日签订了《补充协议》，变更承租面积为8816平方米，双方均认可互不承担违约责任。后又因房屋漏水、空调不制冷、消防不合格等严重影响上诉人正常经营的问题出现，是被上诉人提供的租赁房屋不具备正常使用条件违约在先，上诉人才暂未支付房租的。一审法院在未查清被上诉人存在违约在先的事实而进行判决是错误的。2.上诉人曾多次找到被上诉人协商解决上述事宜。在上诉人没有违约的情况下，被上诉人向上诉人发出了解除合同通知，该解除合同通知对上诉人并不发生法律效力，一审法院不能以此确定双方已解除合同。被上诉人欧亚达公司辩称，请求依法驳回上诉人星作公司的上诉请求，维持原判。事实与理由：1.2017年6月28日双方签订的《补充协议》是对房屋承租面积变更问题进行的重新约定，双方不承担由此造成的违约责任是指面积变更问题。本案事实是上诉人在开始就有违约，即保证金139887元未付，首期租金1604512元未付。经过被上诉人多次催告后，上诉人在签收了被上诉人邮寄的催告信的情况下，上述费用仍至今未付。2018年3月4日被上诉人用多种方式向上诉人送达了解除合同告知函，并说明了原因。一审法院基于此确认双方租赁合同已于2018年3月4日解除符合法律规定。至于上诉人在上诉状中提及的房屋漏水、空调不制冷等情形，一审中上诉人没有提交证据证明。事实上，上诉人一直占用房屋至今，所有原审第三人均在正常经营使用房屋，不存在因为上述原因导致原审第三人不能正常使用房屋的情况。被上诉人不存在违约情形，请法庭驳回上诉人的请求，维持原判。原审第三人聚乐堡中心述称，同意上诉人的上诉请求。我方是跟上诉人签订的租赁合同，前期消防、空调等内容都是包括在合同内的，后来入驻后都变成我们自己的事了。且出现了由于电源问题导致我方的设备烧毁等一系列问题。我中心经营一年了都在亏损。后来又在店里发现动物粪便，这个地方有很多问题。我中心的意见在一审期间都以书面材料的形式提交给了一审法院。原审第三人熙悦公司述称，同意上诉人的上诉请求。原审第三人饮品店述称，同意上诉人的上诉请求。原审第三人一木三森餐厅述称，同意上诉人的上诉请求。原审第三人赤勒公司、健身中心、顶端美发店、玩具店、蛋糕坊未提交书面意见。欧亚达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，确认解除时间为2018年3月4日；2.判令被告向原告支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金1604512元，及每日千分之一的迟延履行违约金；3.判令被告向原告支付违约金569887元；4.判令被告向原告补缴装修期（2017年3月1日至2017年8月31日）的租金3244288元；5、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中原告增加诉讼请求：1.判令被告及第三人将天津市红桥区西青道58号天津欧亚达家居建材广场三层编号为F3Q01店铺腾空，交还给原告；2.判令被告按照合同第6.1条约定的标准向原告支付2017年12月1日至占用店铺实际腾空之日的租金，其中2017年12月1日至2018年6月10日的租金为3385344元，以及自2018年3月5日起以之前拖欠的租金为基数至该笔租金实际支付之日止，按照日千分之一计算的迟延履行违约金。一审法院认定事实：2017年3月6日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），该合同约定：原告将位于天津市红桥区商铺租赁给乙方，计租面积为9368平方米，乙方在商铺内经营品牌为“星作国际”，经营项目为“儿童培训教育儿童娱乐百货”，租赁期限自约定交付日起算，终止日期为2029年5月31日；诉争商铺的交付日期约定为2017年3月1日之前；合同第4.5条约定双方协商确定商铺装修期为184天，自约定交付日起计算（即自2017年3月1日至2017年8月31日止），装修期内乙方无需承担租金；合同第5.1条约定本合同签订当日，乙方应当向甲方支付人民币569887元作为履约保证金，合同终止后30日内，如乙方无其他任何经济责任的，履约保证金和保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及保证金收据原件；合同第5.2条约定甲方有权从履约保证金或保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金，每延迟一天按未补足金额的1‰向甲方支付滞纳金，但甲方扣除乙方欠付的租金或并不免除乙方应承担的相应违约责任；合同第6.1条约定第一计租年度（自2017年9月1日起至2018年8月31日止）租金单价为每天每平方米2元，第二计租年度（自2018年9月1日起至2019年8月31日止）租金单价为每天每平方米2元，第三计租年度（自2019年9月1日起至2020年8月31日止）租金单价为每天每平方米2.2元，第四计租年度（自2020年9月1日起至2021年8月31日止）租金单价为每天每平方米2.3元，第五计租年度（自2021年9月1日起至2022年8月31日止）租金单价为每天每平方米2.4元。；合同第6.2条约定租金支付方式为：首期租金为租金起算日起至第三个自然月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），将下个交租期租金一次性足额支付给甲方；合同第6.4条约定乙方应在签订本合同后的5个工作日内，按照第一计租年度的租金标准向甲方预先支付92天的商铺租金人民币1723712元，该预付租金，应于抵扣首期租金，差额部分计入乙方下个交租期租金中；合同第14.1条约定本合同签署后，乙方有下列情形之一时，甲方有权以书面通知方式解除合同，追究乙方的违约责任，合同自甲方书面通知到达乙方时解除，乙方如有异议应在收到甲方书面通知后5日内提出：其中14.1.8条为拖欠租金、能源费或其他费用超过30个自然日的；合同第15.2条约定除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止，乙方应向甲方支付人民币569887元的违约金，乙方投入的装修费用及其他一切损失，由乙方自行承担；合同第15.3条约定乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；合同第15.6条约定双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同中止后7日内按第一计租年度租金及物业服务费标准补交装修期租金及物业服务费；合同第20.3条约定乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。2017年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议一》，协议载明因甲方原因未能在合同规定日向乙方交付商铺，双方达成以下事宜：约定交付日期为2017年3月1日，实际交付日期为2017年3月1日，约定交付面积为9368㎡，实际交付面积为8816㎡，未交付面积为552㎡，同时约定未交付面积，甲方不收取乙方租赁费用并按合同约定顺延装修期，待交付本次未交付面积时，甲乙双方签订《补充协议二》并完成二次交付面积。2017年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议二》，协议载明经甲、乙双方协商一致，就《补充协议一》中约定的未交付面积552平方米，不再交接给乙方，由甲方自行经营，乙方实际承租面积8816平方米，并按乙方相应实际承租面积8816平方米计算缴纳租金及履约保证金，双方互不承担由此造成的违约责任。《商铺租赁合同》签订后，原告依约将诉争商铺交付给被告，并最终确认交付面积为8816平方米。被告自用部分场地，并将部分场地转租给本案第三人各自经营使用。但被告仅向原告交纳履约保证金430000元，剩余履约保证金139887元及商铺租金至今未向原告交纳，其中首期租金（自2017年9月1日至2017年11月30日）为1604512元。2017年8月，原告向被告发送了催缴通知书一份，要求被告交纳2017年9、10、11月份租金、物业费、水电费及其他费用，并按应收款总额的1‰收取每日滞纳金，如2017年8月20日前仍未缴清，将根据合同约定停止向被告提供物业服务并暂停能源供应。被告店员于2017年8月19日签收该通知书。2018年3月4日，原告分别采取向被告公司法定代表人发送微信、在被告租赁场地张贴方式，向被告送达《解除合同告知函》一份，载明：被告已拖欠原告2017年9月、10月、11月、12月的租金等相关费用，根据《商铺租赁合同》第14.1.8条、第14.1.9条约定，解除合同并将租赁商铺交还原告。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应严格履行各自的合同义务。原告依约将诉争商铺交付给被告经营使用，被告理应按照双方约定向原告缴纳各项费用。关于原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，因被告未能按照合同约定的期限交纳履约保证金及租金远远超过30个自然日，原告依据合同约定，于2018年3月4日向被告送达《解除合同告知函》，现原告要求确认双方《商铺租赁合同》于2018年3月4日解除的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。合同解除后，依据合同相对性原则，被告负有向原告返还诉争商铺的义务。另，被告在租赁期间将诉争商铺转租给第三人，因原、被告之间的合同解除，第三人占用诉争商铺的行为没有法律依据，亦负有向原告返还的义务。法院对原告要求被告及第三人返还诉争商铺的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告自2017年9月1日起支付租金的诉讼请求，根据双方合同约定的租金标准，截至法院确认合同解除之日2018年3月4日，该期间的租金应为3261920元（8816㎡×2元×185天）。关于被告向原告交纳的履约保证金430000元，因双方合同已经解除，根据合同相关约定应在上述欠款中予以抵扣，抵扣后被告尚欠原告租金2831920元（3261920-430000），法院对原告主张的该部分租金予以支持。合同解除之日后，因被告继续占用诉争商铺，应向原告支付场地占用使用费，原告主张按照双方《商铺租赁合同》第6.1条约定的标准计算至被告实际返还诉争商铺之日止，合法有据，法院予以支持，其中2018年3月5日至2018年6月10日的场地占用使用费为1727936元（8816㎡×2元×98天）。关于原告主张被告向其支付自2018年3月5日起尚欠租金迟延履行违约金的诉讼请求，虽合同对此有明确约定，但庭审中，被告抗辩双方约定的违约金标准过高，对此法院认为违约金数额的确定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，因此法院酌定被告应向原告支付违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的二倍，法院对原告该标准内的违约金主张予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张被告向其支付违约金569887元的诉讼请求，原、被告在《商铺租赁合同》第15.2条有明确约定，现因被告延迟支付各项费用超过30个自然日，其行为已构成根本违约，并导致合同解除，依据双方合同约定，原告该项诉讼请求，合法有据，法院予以支持。关于原告要求被告补交装修期租金324428元的诉讼请求，符合《商铺租赁合同》第15.6条约定内容，原告该项诉讼请求，合法有据，法院予以支持。第三人玩具店经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等权利，应由第三人自行承担相应的法律后果。一审法院判决：“一、原告天津欧亚达市场管理有限公司与被告天津星作企业管理咨询有限公司于2017年3月6日签订的《商铺租赁合同》于2018年3月4日解除；二、被告天津星作企业管理咨询有限公司、第三人天津赤勒斯泰科技发展有限公司、天津市红桥区联群体育健身中心、天津市红桥区顶端美容美发店、天津市红桥区聚乐堡儿童游乐活动中心、天津红桥区童话小镇玩具店、天津熙悦教育咨询有限公司、天津市红桥区鑫悦之恋饮品店、天津红桥区一木三森餐厅、天津市红桥区海派甜心蛋糕坊、天津思盼吉教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市红桥区西青道58号欧亚达商业广场三层编号为F3Q01商铺腾空返还给原告天津欧亚达市场管理有限公司；逾期则由原告天津欧亚达市场管理有限公司在外环线以内租赁一处房屋作为物品存放处，相关费用由原告天津欧亚达市场管理有限公司垫付，被告及各第三人负担；三、被告天津星作企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告天津欧亚达市场管理有限公司支付自2017年9月1日至2018年3月4日的租金2831920元，并支付自2018年3月5日起至该笔租金实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的违约金；四、被告天津星作企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告天津欧亚达市场管理有限公司支付自2018年3月5日至2018年6月10日的场地占用使用费1727936元，并按照《商铺租赁合同》第6.1条约定的标准支付原告自2018年6月11日至诉争商铺实际返还之日止的场地占用使用费；五、被告天津星作企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告天津欧亚达市场管理有限公司支付违约金569887元；六、被告天津星作企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告天津欧亚达市场管理有限公司支付装修期租金3244288元；七、驳回原告天津欧亚达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49731元，财产保全费5000元，合计54731元，由原告天津欧亚达市场管理有限公司负担2673元，由被告天津星作企业管理咨询有限公司负担52058元”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人星作公司与被上诉人欧亚达公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》系双方真实意见表示，合法有效，双方应按租赁合同及补充协议的约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人星作公司未按合同约定向被上诉人欧亚达公司支付装修保证金及租金。上诉人星作公司虽主张因被上诉人欧亚达公司迟迟未能交付合同约定面积的承租房屋，而暂未交纳租金，系被上诉人欧亚达公司存在违约行为。但根据双方签订的《补充协议一》及《补充协议二》约定，双方已就租赁面积变更问题达成了新的合意，并约定对租赁面积变更问题互不追究违约责任，并按新确定的承租面积计算租金及履约保证金。因此上诉人星作公司仍以被上诉人欧亚达公司未能交付合同约定面积的承租房屋为由主张暂不支付租金，依据不足，本院不予采信。上诉人星作公司主张因被上诉人欧亚达公司交付的房屋存在漏水、空调不制冷、消防不合格等严重影响上诉人正常经营的问题，但未提交证据证明，本院不予采信。在被上诉人欧亚达公司书面催缴上诉人星作公司支付租金后，上诉人星作公司仍未支付租金，上诉人星作公司的行为已经构成违约，因此被上诉人欧亚达公司基于上诉人星作公司存在的上述违约行为而提出解除合同，并于2018年3月4日向上诉人星作公司送达了《解除合同告知函》，因此双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年3月4日解除。上诉人星作公司主张双方签订的《商铺租赁合同》未解除，证据不足，本院不予支持。因上诉人星作公司与被上诉人欧亚达公司之间的租赁合同已解除，故各原审第三人占用诉争商铺的行为已没有法律依据，亦负有向被上诉人欧亚达公司返还租赁房屋的义务。一审法院判令上诉人星作公司及各原审第三人返还诉争商铺，于法有据，本院应予维持。上诉人星作公司要求改判不腾交诉争房屋的主张，证据不足，本院不予支持。关于违约金问题。基于上诉人星作公司存在前述违约行为，按照双方合同约定，上诉人星作公司应向被上诉人欧亚达公司支付违约金。一审法院根据双方合同约定及本案的具体情况酌情确定的违约金数额符合法律规定。上诉人星作公司要求改判不承担违约责任的主张，证据不足，本院不予支持。关于租金及场地占用使用费问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》约定，上诉人星作公司应自2017年9月1日起按其实际承租的8816平方米面积支付租金。2018年3月4日双方合同解除后，上诉人星作公司继续使用诉争房屋应按原合同及协议约定支付场地占用使用费。一审法院认定的租金及场地占用使用费数额符合法律规定。上诉人星作公司主张因被上诉人欧亚达公司的原因导致其承租的部分房屋并未实际使用，且被上诉人欧亚达公司交付的房屋存在漏水、空调不制冷、消防不合格等严重影响上诉人正常经营问题，要求改判不支付租金及场地占用使用费，但未提交充足证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人星作公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70418元，由上诉人天津星作企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭萍会审 判 员  王宗新代理审判员  纪曼丽二〇一九年一月二十八日书 记 员  刘文爽附相关法条：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……