文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初7878号原告：傅汝良，男，1938年2月15日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。被告：傅汝琴，女，1944年4月16日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。委托诉讼代理人：刘正焱(系被告之外甥)，男，1965年3月21日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。原告傅汝良与被告傅汝琴确认合同有效纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法由审判员申湛适用简易程序独任审判，于2018年9月13日、12月4日公开开庭进行了审理，原告傅汝良之委托诉讼代理人杨莹、被告傅汝琴及其委托诉讼代理人刘正焱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅汝良向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2000年3月20日口头达成的原告购买被告位于重庆市綦江区(原万盛区)XX镇XX村XX社房屋(面积：10.2×4.8㎡)买卖合同有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告曾同为原万盛区XX村XX社社员，两家房屋比邻而居。2000年，原告因家中人口较多，房屋不足以满足居住需要，故与被告口头约定购买被告所有的房屋一间（面积：10.2×4.8㎡）用于居住，被告于2000年3月20日向原告出具收条一张，载明了其收到原告购房款4000元。随后，被告将房屋交给原告，由原告居住至今，但双方未办理过户手续。现因该房屋即将面临拆迁补偿，被告受利益驱使，反悔其卖房行为，要求原告返还房屋。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，诉请如前。被告傅汝琴辩称：其与原告确有买房一事，但是其卖与原告的只是其房屋的部分面积，该部分是从其与原告房屋共墙处开始向原告房屋侧延伸共有30多㎡，现原告房屋客厅的一半即为其卖与原告的房屋部分，被告自始至终都没有把全部房屋卖给原告，故请求驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：原、被告原均系原重庆市南桐矿区XX乡XX村XX社社员，现重庆市南桐矿区万盛乡XX村XX社更名为重庆市綦江区（原万盛区）XX镇XX村XX农业生产合作社。被告于上世纪七十年代在XX乡XX村干龙洞（地名）修建了建筑面积为149.5㎡的住宅房屋一套，以及与住宅房屋分开、独立的建筑面积为13.9㎡的木圈房一套，作为猪圈使用。被告的住宅房屋前为坝子，左为檐沟，右为坝子，其住宅房屋分为前、后两部分，前部分面积为11.3m×8.9m，后部分面积为10.2m×4.8m，两部分中间由长度为10.2m墙壁所隔，墙上有门，可供进出。被告房屋后面即为原告房屋，双方房屋以长度为10.2m的共墙为界。原告住宅房屋前为坝子，大门墙壁长5.3m，后为路，左为被告房屋，右为傅汝贵住宅。1986年因被告丈夫系南桐矿务局东林煤矿职工，被告全家转为非农业户口，全家搬离他处居住。1991年10月，原、被告如实填报了村镇房屋产权申请登记审批表，为前述各自的房屋申请办理房屋所有权证。经勘审属实，原重庆市南桐矿区人民政府于1992年3月10日分别向原、被告颁发了编号为桐（万）字第XXXX2号和桐（万）字第XXXX3号乡村房屋所有权证，在该二证上，对所有权人、共有人、房屋坐落、房屋种类、建筑结构、建筑面积、勘审房屋状况、房屋现状及平面位置等都作了记载，该二证制图说明内容为：“一、共墙部分用符号（≡）表示，即一条红线两条黑线表示。若是共墙，红线在中间，两边黑线；若共墙是自己所有，红线在外，两条黑线在内；若共墙是借墙，红线在内，两条黑线在外。二、房屋方位：用前、后、左、右表示，以人对着房屋正面来确定，正门面为前，正门后方为后，人的左手为左，人的右手为右。……四、房屋的外墙线用粗线，房屋内分间用细线，阳台有虚线标明。……”。在桐（万）字第XXXX2号乡村房屋所有权证上，其勘审房屋状况四邻关系项中载明被告房屋后至原告住宅，房屋现状及平面位置图表明被告房屋后墙为共墙（10.2m长）。在桐（万）字第XXXX3号乡村房屋所有权证上，其勘审房屋状况四邻关系项中载明原告房屋左至被告住宅，房屋现状及平面位置图表明原告房屋左墙为共墙（10.2m长）。1992年4月15日，被告以其住宅房屋内10.2m墙壁为界，将其住宅房屋前部分（面积为11.3m×8.9m）以及木圈房的一半卖给了傅开孝，傅开孝凭与被告签订的房屋买卖协议书，经审查批准，填报了村镇房屋产权申请登记审批表，为其购买获得的原属被告部分房屋申请办理乡村房屋所有权证。被告与傅开孝将原为被告未出卖时住宅房屋内分隔住宅前、后部分长为10.2m的内墙上的门进行了封闭，将该内墙作为被告住宅房屋与傅开孝住宅房屋的共墙使用，被告与傅开孝住宅房屋以此共墙为界，故傅开孝住宅房屋四至为前为地坝，后为被告住宅，左为檐沟，右为坝子。被告住宅房屋面积为10.2m×4.8m，其前后皆为10.2m长的共墙，该二面共墙外侧分别为傅开孝、原告住宅房屋。因被告已将其部分住宅房屋及木圈房的一半卖与傅开孝，故在1993年12月3日，有权机关将被告编号为桐（万）字第XXXX3号乡村房屋所有权证予以注销。被告对其未出售的原住宅房屋部分和原木圈房部分未办理乡村房屋所有权证。1998年，原告对其房屋进行了改建，因要加盖一层楼，故原告在其住宅房屋与被告住宅房屋的共墙原告侧另起新房墙壁，原告改建房墙壁与原为原、被告住宅共墙缝隙相隔。因此，作为原为原、被告住宅房屋的共墙成为被告住宅房屋所属墙壁，已失去共墙的作用。2000年3月，经原、被告协商，原告以4000元的价格购买了被告的住宅房屋（面积为10.2m×4.8m），被告收到房款后，于2000年3月20日向原告出具了收条，并将所卖房屋和乡村房屋所有权证交由原告。原告购买房屋后，未办理新的乡村房屋所有权证。2010年因涉及XX镇XX村XX农业生产合作社征地，原告户口转为城镇居民户口，但原告至今仍居住在XX镇XX村XX社的房屋内。2011年4月1日，被告以遗失桐（万）字第XXXX3号乡村房屋所有权证为由登报声明该证作废，并于同年6月1日申请补发房屋所有权证，但被告至今未获得该房屋所有权证。诉讼中，本院于2018年11月30日组织原、被告双方到讼争房屋进行现场勘察。原、被告均认可从被告与傅开孝住宅房屋共墙处到原为原、被告住宅房屋共墙处在编号为桐(万)字第XXXX3号的乡村房屋所有权证中的载明的距离为4.8m，当天实测距离为5m；原、被告均认可从原为原、被告住宅房屋共墙处到原告与傅汝贵住宅房屋共墙处在编号为桐(万)字第XXXX2号的乡村房屋所有权证中的载明的距离为5.3m，当天实测距离为5.2m。上述事实，有乡村房屋所有权证、收条、村镇房屋产权申请登记审批表、房屋墙界申报表、户口页、遗失启事、补发遗失房屋所有权证申请书、照片、视频资料、现场笔录、证人证言以及当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。本案中，原、被告原均系原重庆市南桐矿区XX乡XX村XX社社员，被告对其与原告在2000年3月就其将房屋卖与原告这一事实表示认可，但不认可其是将整个房屋(面积为10.2×4.8㎡)卖与了原告，其卖与原告的只是其房屋的部分面积，该部分是从其与原告房屋共墙处开始向原告房屋侧延伸共有30多㎡，现原告房屋客厅的一半即为其卖与原告的房屋部分，故本案的争议焦点是原、被告口头房屋买卖合同中，涉案房屋具体面积是多少。综合全案，原、被告的房屋在1992年取得所有权证书时，已经载明被告的房屋整个面积为149.5㎡，由前、后两部分组成，面积分别为11.3m×8.9m和10.2m×4.8m，被告房屋后墙即为原告房屋左墙，双方共同使用该墙，该墙为双方共墙，该共墙一侧为原告房屋归原告所有，一侧为被告房屋归被告所有，原、被告房屋界址清晰、明确，双方对此不存在争议。1993年，被告将其房屋前部分（面积为11.3m×8.9m）以及木圈房的一半卖给了傅开孝后，被告所有的房屋只有原房屋后部分（面积为10.2×4.8㎡）以及原木圈房的一半，被告房屋仍旧与原告房屋共同使用10.2m长的共墙，并以此共墙为界，各自分居两侧，原告房屋面积未侵占被告房屋面积，双方房屋依旧保持着1992年双方乡村房屋所有权证上确定的界址。1998年，原告虽对其房屋进行了改建，加盖了一层楼，但原告是在其原有的房屋界址内，即在原告与被告房屋的共墙原告侧另起新房墙壁，原告改建房墙壁与原为原、被告住宅共墙缝隙相隔，原作为原、被告房屋的共墙成为被告房屋单独所属墙壁，被告房屋面积仍然为10.2×4.8㎡，原告所修新房亦未超越双方乡村房屋所有权证上确定的界址。被告辩称其卖与原告的房屋部分早在1992年有权机关颁布给原告乡村房屋所有权证上予以确认，该部分早已属原告所有，虽原告在1998年改建房屋，但改建房屋是在原告原房屋界址以内修建房屋，即修建在原作为原、被告原房屋界址共墙的原告房屋内，未超越原、被告原有房屋界址，未侵占被告房屋面积。故本院对被告该辩称意见不予采纳，被告出售给原告的房屋面积应为被告原房屋（面积为149.5㎡）出售给傅开孝房屋前部分（面积为11.3m×8.9m）后，被告所有的原房屋后部分的面积48.96㎡。原、被告均系同一集体经济组织成员，虽然双方就讼争房屋买卖是口头约定，但被告已收到房款，讼争房屋现已由原告在使用，对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告傅汝良和被告傅汝琴于2000年3月20日口头达成的原告傅汝良购买被告傅汝琴位于重庆市綦江区(原万盛区)XX镇XX村XX社房屋(面积：10.2×4.8㎡)的买卖合同有效。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告傅汝琴负担，限被告傅汝琴于本判决生效后立即向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  申湛二〇一九年一月二十五日书记员  任薇