上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0107执异5号案外人:管同春，男，1993年5月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：缪金平，女，1961年9月10日出生，汉族，住上海市，系案外人管同春之母。申请保全人：陈新生，男，1943年7月29日出生，满族，住上海市。委托诉讼代理人：朱晓寅，上海海颂律师事务所律师。被保全人：周一杰，男，1948年8月10日出生，汉族，住上海市。本院在审理（2018）沪0107民初19255号陈新生与周一杰委托合同纠纷一案中，案外人管同春对本院的诉讼保全提出书面异议，要求解除对位于上海市XX路XX弄XX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人管同春称：其于2015年8月1日与上海易轩房地产经纪事务所及被保全人周一杰签订房产居间协议，其于当日支付定金人民币5万元，同年8月2日，其与被保全人签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被保全人将系争房屋以人民币178万元出售给其，其按合同支付被保全人人民币55万元后，于2015年9月20日收到销售不动产统一发票；因其父母名下上海市XX路XXX弄X号XXX室房屋挂牌出售未成交，无法按上述合同约定的2015年12月5日之前付清购房尾款并办理过户手续，双方于2015年8月4日签订《补充协议》，约定房屋交付及过户手续延长二年；2016年3月23日，其支付房产契税人民币17800元，因本院对系争房屋的查封，致其无法办理房屋过户手续；2016年4月8日，其又支付被保全人人民币30万元后，即入住系争房屋，并对该房屋进行装修及支付水、电、煤、物业费等相关费用；其认为，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其在购房过程中没有过错，同意将购房余款人民币88万元交付本院执行，故请求本院依法解除对系争房屋的查封。案外人对其所述提供如下证据：1、缪金平、周一杰、上海易轩房地产经纪事务所于2015年8月1日签订的《房地产买卖居间协议》；2、周一杰、管同春于2015年8月2日签订的《上海市房地产买卖合同》，载明系争房屋转让价款为人民币178万元，2015年12月5日之前双方向房地产交易中心办理转让过户手续；3、周一杰、管同春于2015年8月4日签订的《房屋买卖补充协议》，载明管同春将XX路XXX弄X号XXX室房屋卖出后付最后一笔款，到交易中心交割过户期限不超过二年；4、房款收据三份、银行转账凭条二份，载明周一杰于2015年8月2日收到购房定金人民币5万元、于2015年8月12日收到购房款人民币55万元、于2016年4月8日收到购房款人民币30万元；5、查询日为2018年12月14日的上海市不动产登记簿；6、开具日为2015年9月20日的《销售不动产统一发票（代开）》、开具日为2016年3月23日的《税收缴款书（银行经收专用）》，载明系争房屋发票金额为人民币178万元，契税金额为人民币17800元；7、缪金平、上海皓鸣建筑装饰设计工程有限公司于2016年5月2日签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，载明系争房屋总装修价款为人民币80820元；8、物业管理费、公用事业费（水、电、燃气）账单和收据发票；9、中国电信股份有限公司上海分公司客户登记单。在本院审查期间，案外人又补充提供如下证据：户名为缪金平的《上海银行信用卡对账单》二份。申请保全人陈新生称：其不同意案外人管同春所提异议，认为其在向本院申请保全系争房屋前，已对该房屋的权属进行调查，本院保全查封的是周一杰名下的房屋，符合法律规定；双方所签的购房合同中约定2015年12月5日办理过户手续，但该房屋目前仍登记在周一杰名下，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人没有证据证明已支付全部房款并实际入住，不符合上述规定；案外人于2016年3月23日知道系争房屋已被查封，但一直未提出过异议，不能排除案外人与被保全人串通逃避今后执行系争房屋的可能，故请求本院驳回案外人异议请求。申请保全人对其所述提供如下证据：1、本院出具的（2018）沪0107民初19255号调查令；2、查询日为2018年9月3日的《上海市不动产登记簿》。被保全人周一杰经本院通知未到庭，亦未对案外人管同春所提异议发表意见及提供相关证据材料。本院查明：申请保全人陈新生于2018年9月5日向本院申请财产保全，要求查封登记在被保全人周一杰名下的系争房屋，本院于2018年9月18日作出（2018）沪0107民初19255号民事裁定书，裁定查封周一杰名下的系争房屋，并于同年9月28日轮候查封系争房屋产权。根据上海市不动产登记簿于2018年12月14日的登记载明，系争房屋权利人为周一杰，房地产权证号为嘉XXXXXXX，本院于2018年9月28日因（2018）沪0107民初19255号案轮候查封，现为正式查封。另查，本院在审理（2016）沪0107民初2号陈新生诉周一杰、张雪珍委托合同纠纷案中，陈新生向本院申请财产保全，本院于2016年2月29日保全查封系争房屋，后本院作出的（2016）沪0107民初2号民事判决书被上海市第二中级人民法院裁定撤销并发回重审，本院以（2017）沪0107民初15448号立案重审，因需等待他案的审理结果，陈新生于2018年4月27日提出撤诉申请，但要求保持上述保全查封，本院于2018年12月解除因（2016）沪0107民初2号案对系争房屋的查封；2018年8月17日，陈新生又以上述案件的相同事由重新提起诉讼，本院以（2018）沪0107民初19255号立案审理，目前该案尚在审理过程中。在本院审查过程中，案外人自认系争房屋于2016年4月8日由被保全人交付其使用，并举证证明其于2016年4月起开始支付物业费及水、电、燃气等费用，于2016年5月2日对系争房屋进行装修。上述事实由（2016）沪0107民初2号、（2017）沪0107民初15448号、（2018）沪0107民初19255号案卷材料、本院调取材料、案外人提供的证据材料及本院的听证笔录等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。又根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，尽管（2016）沪0107民初2号案对系争房屋的查封已解除，但因本院的（2018）沪0107民初19255号案是（2016）沪0107民初2号、（2017）沪0107民初15448号案的延续，故本院依据申请保全人保全申请对系争房屋的查封时间，应以最初（2016）沪0107民初2号案中的2016年2月29日的查封日期为准，案外人提供的证据材料及在审查过程中自认系争房屋交付使用的时间为2016年4月8日，晚于本院对系争房屋的查封日期，不符合上述司法解释中有关“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，由于该司法解释中只有同时满足四项条件的案外人异议才能得到支持，而本案案外人所提异议在不符合该司法解释第（二）项规定的情况下，本院对其异议请求难予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人管同春的异议请求。案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  单世平人民陪审员  任三扣人民陪审员  陈接娣二〇一九年一月十八日书 记 员  沈蓓丽附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……3、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。4、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。