云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0721民初245号原告（反诉被告）:丽江嘉和房地产开发有限公司。住所地：丽江市玉龙县嘉和建材城。统一社会信用代码：9153072176042528XA。法定代表人：洪文兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘英，男，1968年11月15日出生，汉族，大专文化，户籍所在地：辽宁省抚顺市东洲区，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：解家玺,云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘英商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案。同年8月8日，被告（反诉原告）刘英提起反诉，本院依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈伟国、被告（反诉原告）刘英及其委托诉讼代理人解家玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿还代偿银行欠款442,782.15元；2.判令被告向原告支付代偿款自2018年4月24日起按银行贷款年利率6%计算的利息，直至款清时止；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月24日，原被告双方签订《商品房购销合同》，被告购买原告开发的“玉龙县嘉和家园一期10幢1单元702号房”，房屋总价666,460元,以工程抵款的方式支付首付款206,460元，余款460,000元向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付。2016年3月18日，中国农业银行股份有限公司丽江市分行、丽江嘉和房地产开发有限公司、刘英三方签订《个人购房担保借款合同》，刘英向中国农业银行股份有限公司丽江市分行借款460,000元用于支付所购房屋余款，丽江嘉和房地产开发有限公司为刘英的本次借款提供阶段性保证担保，即保证期间自本合同签订之日起至刘英取得房地产权属证书、并办妥抵押登记手续前。《个人购房担保借款合同》签订后，中国农业银行股份有限公司丽江市分行向刘英放款460,000元，借款汇入丽江嘉和房地产开发有限公司账户，同时，刘英次月开始每月向中国农业银行股份有限公司丽江市分行偿还借款。由于刘英向中国农业银行股份有限公司丽江市分行每月偿还借款不及时，经常欠款，违约行为严重，导致中国农业银行股份有限公司丽江市分行要求丽江嘉和公司履行保证责任，于2018年4月24日从丽江嘉和房地产开发有限公司的保证金账户扣划代偿款442,782.15元。原告为被告代偿银行欠款442,782.15元后，与被告联系要求被告偿还代偿款，被告找理由推脱，双方协商无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）刘英辩称，我方根本没有违约，涉案房屋的交房时间是2016年3月28日，截止到现在还没有交房，而我方完全履行完支付义务，如果双方持续下去，我方将贷款付给银行后，原告还是不能将房屋交付给我方，并且原告也没有通知和帮助我方办理任何产权的过户手续，所以我方提起反诉，请求解除双方的购房合同。反诉原告（本诉被告）刘英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《嘉和（2016）JX（168）商品房购销合同》；2.判令被告返还已付房款666,460元；3.判令被告支付违约金30,000元；4.判令被告支付自2016年3月28日起按银行贷款年利率6%计算的利息（以本金666,460元为基数计算），直至款清时止；5.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月24日，原被告双方签订编号为嘉和（2016）JX（168）的《商品房购销合同》，房屋总价为666,460元，原告刘英支付首付款206,460元，余款460,000元通过向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付。原被告双方约定交房日期为2016年3月28日前，被告不按约定交房，原告有权解除合同，被告需支付原告30,000元的违约金并退还已付房款，相关的交易税费由被告承担。合同签订后，原告向银行贷款460,000元用于支付剩余房款，现原告已履行完支付房款的义务，被告本应按约定在2016年3月28日前交付房屋，如今被告逾期交付房屋已有两年多，并且被告也没有为原告办理相关的产权过户手续，根据购销合同第九条第二款的约定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任。原告之前多次要求被告交付房屋，但被告迟迟不履行自己的义务，致使原告的目的不能实现，现原告要求按照合同约定解除《商品房购销合同》，以避免原告不再遭受更大的损失。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，希望法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。反诉被告丽江嘉和房地产开发有限公司辩称，刘英是云南青山消防电子工程有限公司介绍来的，云南青山消防电子工程有限公司承揽了丽江嘉和房地产开发有限公司的消防工程，双方签订有《消防机电设备安装工程合同》，合同约定：“乙方以工程结算价的35%抵扣商品房或商铺……，价格以开盘时选择的商品房价格为准，由甲方确定相应房源供乙方选择，并签订购房合同，工程款与房款采取抵扣补差方式……”。2016年2月，“嘉和家园一期”建设完毕，经过竣工验收，已经是现房。2016年2月24日，云南青山消防电子工程有限公司的陶庆飞就带着刘英来选房，刘英和云南青山消防电子工程有限公司是什么关系丽江嘉和房地产开发有限公司不清楚。看房时，刘英选中了“嘉和家园一期10幢1单元702号房”，房屋总价666,460元，付款方式为首付款206,460元，该部分首付款用云南青山消防电子工程有限公司的工程款抵扣，余款460,000元向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付。随后，刘英与丽江嘉和房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定房屋交付时间为2016年3月28日，该时间是“嘉和家园一期”向全体业主的交房日。2016年3月28日，“嘉和家园一期”正式向各位业主交房，刘英也曾经来收过房，但丽江嘉和公司要求刘英出具抵作房款部分的工程款的发票，同时还要交付代收契税、维修基金、物业费、太阳能、燃气设施等配套设施费，刘英拒绝支付，双方发生争议，最终，刘英拒绝交付工程款发票及收房各项费用，丽江嘉和公司也拒绝向其交房。依据双方签订的《商品房购销合同》相关条款：第4页“甲方应于2016年3月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。《补充协议》第15页“不论乙方是否收到书面通知，乙方都应当在合同约定的交付期限届满之日主动前来办理房屋交付手续”。第4页第3款“……其他相关税费及代收费在交房前一次性付清”。第8页“……遵照《丽江市商品房住宅维修基金管理办法》之规定，乙方所购房屋维修基金（总房价的2%）由乙方在交房前交纳，甲方统一代收，若乙方未予交纳，则甲方可不予交付房屋”。《补充协议》第13页“合同约定房价款不包含天燃气费、太阳能费等，费用由乙方自行承担。并由甲方统一品牌统一实施，乙方在签订本合同时即认定为接受甲方既定实施的电话、网络、光纤接入厂家及太阳能品牌”。因此，刘英在收房时应当解决工程款发票问题，以及在收房时要支付代收契税、维修基金、物业费、太阳能、燃气设施等配套设施费，双方履行义务有先后顺序，刘英不履行在先的付款义务，丽江嘉和房地产开发有限公司就有不交房的权利。因本案诉争的房屋并不存在法律上或客观事实上的不能履行，而是“五证”齐全，处于现房可交付状态，只要刘英交纳收房费用，丽江嘉和公司就可以交房。因此，本案双方签订的《商品房购销合同》不能解除，应当继续履行。综上，请求法庭驳回反诉原告刘英的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司针对本诉提交的《个人购房担保借款合同》（证据2）、《履行回购保证责任通知书》（证据3）、《中国农业银行业务凭证、资金监管账户存入/支付/销户通知书》（证据4）真实、合法、且与本案待证事实具有关联性，对其证明力，本院予以认定。被告（反诉原告）刘英针对本诉及反诉提交的（证据2中的)中国平安财产保险股份有限公司云南分公司开具的发票因与本案无关联性，对其证明力，本院不予认定；中国农业银行贷款交易明细（证据3）真实、合法，本院予以采信。同时，该证据与原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司提交的证据4能相互印证，故对丽江嘉和房地产开发有限公司的质证意见，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月24日，原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司作为甲方、被告（反诉原告）刘英作为乙方签订《商品房购销合同》，约定，乙方购买甲方开发的玉龙县嘉和家园一期第10幢1单元702号房，房屋总价666,460元,房屋的参考套内建筑面积为106.63㎡。付款方式及期限一栏约定，乙方首期支付购房总价款的30.98%金额206,460元，付款日期为2016年2月24日，剩余房款460,000元向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付。乙方应于2016年3月2日前办理完毕银行按揭手续，其他相关税费及代收费在交房前一次性付清。交付期限一栏约定，甲方应于2016年3月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任一栏约定，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日90日止，甲方按每天总房款0.01‰的金额向乙方支付违约金，若交房日期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方向乙方支付30,000元违约金并退还已付房款，已发生的相关交易税费由甲方承担。关于产权登记一栏约定，办理产权证所涉及的本案相关费用由甲方在房屋交房前按相关法规及办证相关收费标准统一代收。该《商品房购销合同》第十三条约定，本合同自甲方盖章，乙方签字之日起生效。遵照《丽江市商品房住宅维修基金管理办法》之规定，乙方所购房屋维修基金（总房价的2%）由乙方在交房前交纳，甲方统一代收，若乙方未予交纳，则甲方可不予交付房屋。原被告签订《商品房购销合同》后，被告（反诉原告）刘英从案外人云南青山消防电子工程有限公司在原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司处的工程款中抵扣了206,460元首付款。2016年3月18日，中国农业银行股份有限公司丽江市分行、丽江嘉和房地产开发有限公司、刘英三方签订《个人购房担保借款合同》，约定，丽江嘉和房地产开发有限公司为刘英在中国农业银行股份有限公司丽江市分行处的借款460,000元提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款发放之日起至刘英取得房地产权属证书、并办妥抵押登记手续之日止。《个人购房担保借款合同》签订当日，中国农业银行股份有限公司丽江市分行向刘英放款460,000元，该借款直接支付至丽江嘉和房地产开发有限公司账户，刘英于2016年4月开始每月向中国农业银行股份有限公司丽江市分行偿还借款。截止2017年12月21日，共偿还中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款本息63,345.87元（本金24,770.6元，利息、罚息、复利共计38,575.27元）。2016年3月28日，刘英按约到丽江嘉和房地产开发有限公司办理交房手续，丽江嘉和房地产开发有限公司要求刘英提交抵作房屋首付款的工程款发票，刘英未能提交，双方发生争议，最终，丽江嘉和房地产开发有限公司未向刘英交房，刘英也未向丽江嘉和房地产开发有限公司交纳约定的交房以前应当交纳的代收契税、维修基金、物业费、太阳能、燃气设施等配套设施费。自2018年1月起，因刘英未按合同约定还款，致使中国农业银行股份有限公司丽江市分行于2018年4月24日从丽江嘉和房地产开发有限公司的保证金账户扣划本金、利息、罚息、复利共计442,782.15元（本金435,229.4元，利息、罚息、复利共计7,552.75元）。2018年5月17日,原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司起诉至本院，诉请：1.判令被告向原告偿还代偿银行欠款442,782.15元；2.判令被告向原告支付代偿款自2018年4月24日起按银行贷款年利率6%计算的利息，直至款清时止；3.判令被告承担本案诉讼费。同年8月8日，被告（反诉原告）刘英提起反诉，诉请：1.判令解除原告与反诉被告签订的《嘉和（2016）JX（168）商品房购销合同》；2.判令反诉被告返还已付房款666,460元；3.判令反诉被告支付违约金30,000元；4.判令反诉被告支付自2016年3月28日起按银行贷款年利率6%计算的利息（以本金666,460元为基数计算），直至款清时止；5.判令反诉被告承担全部诉讼费用。另查明，涉案《商品房购销合同》已于2016年3月9日进行了备案登记。丽江嘉和房地产开发有限公司至今未向刘英交付涉案房屋。本院认为，原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘英签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。涉案《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2016年3月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。第八条约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日90日止，甲方按每天总房款0.01‰的金额向乙方支付违约金，若交房日期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方向乙方支付30,000元违约金并退还已付房款，已发生的相关交易税费由甲方承担。第十二条约定：办理产权证所涉及的本案相关费用由甲方在房屋交房前按相关法规及办证相关收费标准统一代收。第十三条约定，本合同自甲方盖章，乙方签字之日起生效。遵照《丽江市商品房住宅维修基金管理办法》之规定，乙方所购房屋维修基金（总房价的2%）由乙方在交房前交纳，甲方统一代收，若乙方未予交纳，则甲方可不予交付房屋。庭审中，对造成涉案房屋未能交付的原因，丽江嘉和房地产开发有限公司认为，刘英在收房时应当解决抵作房屋首付款的工程款发票问题，以及在收房时要支付代收契税、维修基金、物业费、太阳能、燃气设施等配套设施费，双方履行义务有先后顺序，刘英不履行在先的付款义务，故丽江嘉和房地产开发有限公司有不交房的权利。刘英认为，代收契税、维修基金等费用不是不交，而是丽江嘉和房地产开发有限公司在刘英未能提交抵作房屋首付款的工程款发票的情况下不同意交房也不收取相关的代收契税、维修基金等费用，刘英不存在违约。本院认为，因原被告双方对交房时刘英是否应提交抵作房屋首付款的工程款发票问题未进行约定，故刘英未能提交抵作房屋首付款的工程款发票不能作为本案丽江嘉和房地产开发有限公司拒绝交房的理由。刘英未按合同约定交付房屋维修基等费用，其提出系由于丽江嘉和房地产开发有限公司不收取，对该抗辩意见因刘英未提交充分有效的证据予以证明，本院不予采纳。本案因交房问题产生纠纷，双方未能妥善协商解决，双方都未提交充分有效的证据证明违约责任全在对方，对于延迟交房双方都有一定的责任。关于原被告双方签订的《商品房购销合同》是否应予解除的问题，根据合同约定，丽江嘉和房地产开发有限公司应当于2016年3月28日前向刘英交付房屋，若交房日期超过90日的，刘英有权解除合同。现丽江嘉和房地产开发有限公司逾期交房已超过90日，至今未向刘英履行交房义务，刘英据此行使合同解除权，符合约定，且鉴于丽江嘉和房地产开发有限公司在刘英无法提交工程款发票的情况下不同意交房，致使刘英签订《商品房购销合同》的目的不能实现的事实，本院对刘英要求解除原被告双方签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，予以支持。因涉案房屋并未进行交付，合同解除后，涉案房屋的所有权已属于丽江嘉和房地产开发有限公司，且中国农业银行股份有限公司丽江市分行已于2018年4月24日从丽江嘉和房地产开发有限公司的保证金账户扣划本金、利息、罚息、复利共计442,782.15元，故丽江嘉和房地产开发有限公司要求刘英偿还其代刘英偿还的银行欠款442,782.15元并支付该款自2018年4月24日起至款清时止的相应利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案《商品房购销合同》解除后，丽江嘉和房地产开发有限公司应按约定将刘英支付的房款返还给刘英。因刘英所支付的房款666,460元中460,000元系向中国农业银行股份有限公司丽江市分行进行按揭贷款支付,刘英未按合同约定还款后中国农业银行股份有限公司丽江市分行已于2018年4月24日从丽江嘉和房地产开发有限公司保证金账户扣划本金、利息、罚息、复利共计442,782.15元（本金435,229.4元，利息、罚息、复利共计7,552.75元），对于被扣划的本金435,229.4元，刘英无权再向丽江嘉和房地产开发有限公司主张返还的权利，故丽江嘉和房地产开发有限公司返还刘英的房款仅限于刘英已付首付款206,460元及已向中国农业银行股份有限公司丽江市分行所还贷款本金24,770.6元共计231,230.6元，超出部分，本院不予支持。本案因原被告双方都未提交充分有效的证据证明违约责任全在对方，对于延迟交房双方都有一定的责任，故对刘英要求丽江嘉和房地产开发有限公司支付违约金30,000元及支付以本金666,460元为基数按银行贷款年利率6%计算自2016年3月28日起直至款清时止的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘英于2016年2月24日签订的《商品房购销合同》；二、原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）刘英购房款231,230.6元（贰拾叁万壹仟贰佰叁拾圆陆角）；三、驳回原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,760元，减半收取3,880元，由原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费10,764元,减半收取5,382元,由原告（反诉被告）丽江嘉和房地产开发有限公司负担1,776.1元，被告（反诉原告）刘英负担3,605.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李正丽审 判 员  和国慧人民陪审员  杨益茹二〇一九年一月十一日书 记 员  杨云翔