湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初2369号 原告（反诉被告）：李舒谦，男，1958年3月7日出生，汉族，户籍地为湖南省岳阳市岳阳楼区。 被告：湖南太子奶集团生物科技有限责任公司，住所地湖南省株洲市高新技术产业开发区。 法定代表人：陈建宏，系该公司管理人负责人。 被告：株洲太子奶生物科技发展有限公司，住所地湖南省株洲市高新技术产业开发区。 法定代表人：陈建宏，系该公司管理人负责人。 被告：湖南太子奶集团供销有限公司，住所地湖南省株洲市高新技术产业开发区。 法定代表人：陈建宏，系该公司管理人负责人。 三被告共同委托诉讼代理人：曾慕，北京德恒（长沙）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 三被告共同委托诉讼代理人：陈海波，北京德恒（长沙）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 被告：李电军，女，1965年5月3日出生，汉族，住湖南省岳阳临湘市。 委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：李易，女，2005年3月1日出生，汉族，住长沙市开福区。 法定代理人：金晓林（系李易的母亲），女，1972年2月29日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：韩月平，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起反诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 原告李舒谦诉被告湖南太子奶生物科技有限责任公司、株洲太子奶生物科技发展有限公司、湖南太子奶集团供销有限公司（以下简称太子奶公司）、李电军、李易所有权确认纠纷一案，本院于2014年10月17日作出了（2014）株天法民一初字第232号民事判决。原告李舒谦不服，向株洲市中级人民法院提起上诉。株洲市中级人民法院于2016年7月8日作出（2016）湘02号民终427号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告李舒谦不服株洲市中级人民法院作出的（2016）湘02号民终427号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院依法提审本案，于2018年7月3日作出（2018）湘民再159号民事裁定，认为因李电军已将涉案房屋转移登记于李易名下，原一、二审法院未对该事实进行审理，故本案应追加李易为当事人参加诉讼，并对李电军与李易之间的房屋产权转移进行实质审查。裁定撤销（2016）湘02号民终427号民事判决、（2017）湘0211民初1145号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年8月27日立案受理后，依法追加李易为本案的被告，本院依法组成由代理审判员陶广担任审判长、人民陪审员彭福寿、曹佩均参加的合议庭于2018年10月16日公开开庭进行了审理。因司法体制改革，代理审判员陶广转为法官助理，变更承办人为尹利容担任审判长于2018年12月17日公开开庭进行了审理，书记员胡裕昕担任法庭记录。原告李舒谦，被告太子奶公司的委托诉讼代理人曾慕、陈海波，被告李电军的委托诉讼代理人李珞瑜，被告李易的委托诉讼代理人韩月平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李舒谦诉称：2004年，被告太子奶公司在株洲湘银房地产开发有限公司购买了21套房产，因被告公司当时不能办理按揭贷款，故被告公司将所购买的房产以公司高管人员名义签订合同，房产所有权也登记在相应高管人员名下，并以相应高管人员名义办理银行按揭手续,其中湘银世纪花园二期X栋XX号涉案房屋登记在被告李电军名下。21套房产的首付款、按揭款以及水电费、物业管理费等均由被告太子奶公司统一支付，因此，本案涉案房屋的实际所有人应为被告太子奶公司。之后,太子奶公司根据湘太司字009号,010号等四份文件,将湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋作为对公司有贡献的员工奖励给原告,因此,原告于2006年2月入住房屋,并进行装修,现居住至今。2007年8月份,被告太子奶公司又发出《关于购买湘银房产的通告》,要求原告出资购买，故原告又按照公司的要求将工资和奖金334803元冲抵房款,被告太子奶公司财务部门开具了购房收款收据。2008年9月，被告太子奶公司因资金紧张,又将诉争房屋抵押给债权人杨令进行抵押借款,从而导致房屋至今未过户到原告名下,现原告认为房产赠与、购买关系已经完成,故请求法院依法判令:1、确认湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋(原产权证号为XXXXXX)系原告所有;2、被告方配合原告将湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋过户到原告名下;3、房屋过户一切费用由被告承担；4、诉讼费用由被告承担。 被告太子奶公司辩称:1、湘银21套房产属于被告太子奶公司所有，包括本案诉争的湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋，有房屋首付款、契税、缴纳房屋按揭款等一系列证据，证明了本案房屋属于公司所有，共同该资产已记录公司的固定资产范围，包括李电军名下在湘银世纪花园二期的三套住房X栋XXX、XXX、XXX号，应属于被告公司所有；2、被告太子奶公司按当时政策将诉争房产奖励给原告，因为办理了抵押所以一直未过户；3、（2018）湘民再159号民事裁定书认定答辩人与原告买卖合同关系成立，但因涉案房屋已经过户给李易，被告太子奶无法履行该合同，无法完成过户手续；4、本案一审判决事实清楚；5、被告太子奶公司在北京和株洲购置房产作为福利奖励给高管，但只能二选一，故原告已享受了公司在北京购置的房产，所以本案涉案房屋原告无权享受。 被告李电军辩称：1、答辩人李电军是湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋的法定所有权人；2、被答辩人在起诉时，歪曲事实、伪造证据，企图以诉讼手段获取财产，其行为侵害了答辩人的合法权益；3、被答辩人的起诉超过了法定的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求；4、被答辩人无权以侵害答辩人房屋所有权的方式取得湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋的所有权；5、湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋已经合法转让给被告李易，房屋的登记所有人并不是答辩人李电军，李电军已经不是本案的适格被告； 被告（反诉原告）李易辩称：1、被告李易系湘银世纪花园X栋XXX号房屋所有权人，2014年3月7日答辩人与被告李电军签订了房屋转让协议，并一次性按约定的成交价款给付了转让款35万元，双方依法向房产、税务部门缴纳了相关所有税费。2014年3月28日株洲市房产管理局向答辩人发放了坐落于湘银世纪花园X栋XXX号房屋产权证（产权证号：株房权证株字第**），写明答辩人为涉案房屋的所有权人；2、原告诉请的事实与理由不能对抗答辩人以物权法依法所享有的物权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭应依照法律规定登记。第九条的规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭经依法登记发生效力。毋庸置疑物权的权属是以登记为法定要件。关于太子奶公司为涉案房屋的前期权利人，并出台奖励文件，原告认为其属于太子奶公司奖励人员范围，享有该房屋的产权没有法律依据。原告2014年4月以来占用答辩人涉案房屋是一种侵权行为，涉案房屋太子奶公司曾作为公司员工宿舍，原告因此入住，但并不能以此当然承继涉案房屋的产权。从2014年3月起，答辩人依法取得该房屋的产权后，原告未经答辩人允许占用，答辩人多次上门对原告催促腾房交付答辩人，但至今仍被原告占用，且未向答辩人给付该房屋的租金，这是对答辩人的侵权。3、原告已享受了太子奶公司在北京购置的房产，故涉案的房屋原告无权享受。综上，答辩人系案涉房屋产权所有人，原告诉称的事实与理由不能对抗答辩人应享有的权利。 被告（反诉原告）李易提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告返还其占用的湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋（产权证号：株房权证株字第：株房权证株字第**反诉被告向反诉原告支付占用房屋使用费165000元（从2014年4月1日起，暂计算至2018年10月31日，每月租金为3000元，计算至将房屋返还为止）。事实及理由如下：2014年3月7日，被告与李电军签订了《房屋转让协议书》，双方约定被告向李电军购买坐落于湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋。为此，被告向李电军一次性给付了房屋成交价款35万元。同时，被告与李电军分别依法向国家税务局、房产局缴纳了相应的税费。2014年3月28日房产局向被告办理了房屋产权证书（产权证号：株房权证株字第XXXXXXX：株房权证株字第**屋的所有权。2014年4月开始，被告又多次上门催促原告腾房，将房屋返还给被告，原告以各种理由不予配合，为维护自身的合法权益，特向原告提起反诉，请求法院判决支持被告的反诉请求。 反诉被告（原告）李舒谦对反诉原告（被告）李易的反诉辩称：1、涉案房屋系李电军恶意转移给李易，属于无效的转让行为；2、湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋从购买到装修已经有十几年了，一直没有人任何人催促反诉被告来腾房、交房；3、涉案房屋的产权隶属于太子奶公司，被告李电军无权私自转移太子奶公司的财产；4、太子奶公司原来购买房产是奖励给高管的，但后来株洲及北京两处房屋均是原告自己出资购买。 被告太子奶公司对被告李易的反诉答辩意见：被告李易基于善意取得的涉案房屋所有权，被告公司将通过其他途径维护自己的合法权益。 被告李电军对被告李易的反诉辩称其所述的反诉意见属实。 经本院查明：2003年至2004年，被告太子奶公司统一向株洲湘银房地产开发有限公司购买了21套住房，因公司不能办理住房按揭贷款手续，均以公司高管人员的名义购买，房屋所有权也登记在相关高管人员名下，并以相应高管人员名义办理银行按揭贷款手续。被告太子奶公司于2003年7月21日预付了21套住房首付款，其中湘银世纪花园二期X栋XXX号、XXX号、XXX号三套房屋的首付款共计338872元。2004年9月23日,被告太子奶公司委托代理人以被告李电军的名义与株洲湘银房地产开发有限公司签订了上述三套房屋的买卖合同,房屋总价款为786024元。除已付的首付款余款办理按揭贷款。2004年11月30日,被告太子奶公司将湘银世纪花园二期5栋XXX、XXX、XX号房屋产权登记在被告李电军名下。被告太子奶公司陆续将21套房产的按揭贷款以及水电物业管理费统一支付,统一管理。之后,被告太子奶集团公司根据湘太司字009号、010号等文件,将湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋作为对公司有贡献的员工奖励给原告李舒谦。据此,原告于2006年2月入住房屋并进行装修居住至今。2007年8月17日,被告太子奶公司又出台措施,并发出《关于购买湘银房产的通告》,对公司的21套房屋重新对内进行处置,其通知内容如下:“一，均价2100元/m2,由公司承担所有税费并负责把产权过户到个人名下;二,一次性付清款项,当即可领走房产证,特殊情况可以用奖金或者借款抵扣,要特批,暂时不能给房产证要与公司签订协议;三,原来名下有多套的,只能要一套。请各位收到本通知后,签字认可要与不要,请于8月20日下午4点前回转0733-2848851，逾期不报视为自动放弃”。接到通知后,原告又按照公司的要求认购自己已居住的房屋即湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋,并将其工资、奖金直接冲抵房款334803元。被告太子奶公司财务部门于2007年10月12日也开具了购房款收款收据给原告。 另查明,根据湖南太子奶集团生物科技有限责任公司、株洲太子奶生物科技发展有限公司、湖南太子奶集团供销有限公司的工商登记资料显示,该三家太子奶公司在股权结构上为关联企业,三家公司的工商登记住所地和实际办公经营场所完全同一,在经营管理,资产追债和劳动关系等方面严重混同,2010年11月17号,株洲中院作出 2002年6月11日，被告太子奶公司与北京正圆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，欲购买北京正圆房地产开发有限公司开发的北京市密云县博世庄园小区X栋X单元XXX号房屋，房产价款为626383元。同样因公司不能办理住房按揭贷款手续，当时由原告之妻王萍在买受人处签名。2007年1月17日，被告太子奶公司与王萍签订了《房屋转让合同》将上述房屋转让给王萍，转让价格为原房产价格626383元。合同签订后，王萍如约缴纳了购房款及相关的房产契税。密云县建设委员会于2009年1月19日向王萍办理了房权证（房权证号：京房权证密私字第XXXXX号）。 被告李电军与被告李易系姑侄关系，2014年3月7日，被告李易与被告李电军签订了《房屋转让协议书》，约定李易向李电军购买涉案房屋，并一次性给付购房款35万元。被告李易、李电军分别依法向国家税务局、房产局缴纳了相应的税费，但并未提交支付35万元购房款的凭证及银行流水单。2014年3月28日株洲市房产管理局向被告李易办理了新的房权证（产权证号：株房权证株字第XXXXXXXX号）。：株房权证株字第**n: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 以上事实有原告提供的原、被告的身份信息，(2010)株中法民破字第3-2号民事裁定书、(2010)株中法民破字第2-13号民事裁定书,湘太司字(2002)009号《关于对高级管理人员实施福利奖励的规定》、湘太司(2002)010号《关于对张志平等同志住房、福利奖励的通知》、湘太司字(2004)2号《嘉奖令(二)》、湘太集发(2008)23号《关于授子李洁纯等同志“终身荣誉奖”和“杰出贡就奖”的通知》,收款收据,《资产出售协议》,发票二张、中国建设银行个人贷款信息,被告提供的(2010)株中法民破字第2-3号《民事裁定书》、[2010]株中法民破字第3-2号《民事裁定书》、(2010)株中法民破字第4-1号《民事裁定书》、(2010)株中法民破字第2-13号《民事裁定书》，湘银房产首付款记帐凭证、银行转账单、集团购房价格一览表，太子奶公司购房及交款情况、银行资金汇划凭证付款凭证和记帐凭证,太子奶面积补差及办证费用明组表、关于湘银公司退款需开收据的申请报告，入固定资产记帐凭证、湘银房产汇总表,2004年太子奶公司部分记怅凭证,银行送票回奶公司部分记帐凭证,银行送票回执，关于湘银房产公开出售的请示、太子奶公司经理谭孝敖当时的批示、关于购买湘银房产的通知,工作联系单、关于申请交纳湘银房产过户费用的报告、付款计划、现金付款支票存根、株洲市房地产权属与市场管理处税费收取单,移交档案室房产证情况明细表(1)、移交档案室房产证情况明细表(2)、移交档案室房产证情况明细表(3)，株洲中院(2011)株中民二初字第6号《民事调解书》、株洲中院(2011)株中民二初字第4号《民事判决书》、株洲中院(2011)株中民二初字第3号《民事判决书》,株洲中院(2011)株中法执字第50-1号《执行裁定书》,株洲中院(2011)株中法执字第50-3号《执行裁定书》及结案通知书,株洲中院(2011)株中法执字第70号《执行裁定书》，房屋转让协议书，税收完税证明、缴款收据，房屋所有权证书等证据以及原、被告的陈述、庭审笔录予以证实。 本院认为,本案系所有权确认纠纷。本案的争议焦点为 一、本案原告的诉求是否超过诉讼时效；二、原告诉请确认株洲市天元区湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋(原产权证号为XXXXXXX)系其所有,并由被告协助办理房屋产权过户,承担产权过户费用是否有事实及法律依据;二、被告李易反诉请求原告返还其占用的株洲市天元区湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋，并由原告支付占用期间的使用费165000元是否有事实及法律依据。 第一个焦点：《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）、请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）、不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）、请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）、依法不适用诉讼时效的其他请求权。本案中，原告实际占有涉案房屋多年，而涉案房屋登记在被告李电军的名下，被告太子奶公司承认因其自身原因为及时办理房屋产权过户。原告现主张确认涉案房屋的所有权系物上请求权，具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故对被告李电军辩称本案已过诉讼时效其抗辩理由，本院不予采纳。 第二个焦点：本案被告太子奶公司以公司高管人员名义在湘银房地产公司统一购了21套房产,并将所购房屋产权登记在相应高管人员名下,统一支付了21套房屋的购房首付款,偿还银行按揭贷款,支付水电、物业管理费,并对21套房屋进行统一管理,资产登记在册,原、被告对上述事实均无异议,因此,被告太子奶公司为本案诉争房屋的原实际购买人和权利人。后原告依据公司奖励政策于2006年2月搬入诉争房屋,并对房屋进行装修,居住至今,此后,被告太子奶公司又对套房奖励政策进行更改,重新对内处置转让所购21套房屋,并于2007年8月17日发出《关于购买湘银房产的通告》,从其通告内容来看,应视为被告太子奶公司要约行为，原告按照通告内容再次认购本案诉争房屋,并以奖金、工资直接冲抵房款334803元，被告太子奶公司财务部门并开具了购房款收款。因此,被告太子奶公司要约已生效。原告为涉案房屋的实际产权人。而被告李电军、李易均答辩，被告太子奶公司已按政策、文件在北京赠与了原告一套房屋，而按照当时的文件精神，原告不能再享有本案涉案房屋的所有权。本院认为，原告作为当时太子奶公司的高管，依据太子奶公司的奖励文件可享受福利房产一套。综上分析，原告实际是按太子奶公司发布的《关于购买湘银房产的通告》认购的涉案房屋，并不是依据奖励文件而获得。故原告在北京的房产是否系太子奶公司赠与与本案无关联性。本院对被告李电军、李易的答辩意见不予支持。 第三个焦点：反诉原告李易以自己为涉案房屋的所有权人，向本院提出反诉，请求反诉被告李舒谦返还其占用的涉案房屋，并要求反诉被告李舒谦支付占用期间的使用费165000元。我国《民法总则》、《物权法》均规定了善意取得制度。善意取得制度中“善意”主要包含两个方面的含义：（1）、受让人取得财产的主观上不知道、或不可能知道转让人为无处分行为人，受让人与转让人之间的转移占有是自主的、公开的、和平进行的；（2）、受让人取得财产时是有偿的，并支付了相应的对价。本案中，反诉原告李易与被告李电军签订了《房屋转让协议书》，虽缴纳了契税，办理了过户手续，但交易双方并未提供35万元购房款支付的凭证及银行交流。不能证明反诉原告李易向被告李电军实际支付了房款对价，且李电军与李易系姑侄关系。李易购买涉案房屋不符合法律规定的善意取得。反诉原告李易及被告李电军一直未对涉案房屋实际占有，房屋的实际占有人一直为反诉被告李舒谦。根据《物权法》对占有的保护，返还原物请求权只能对无权占有人行使，不能针对有权占有人提出。反诉被告李舒谦对涉案房屋的占有具有合法性、正当性。房屋转让协议签订后，在反诉原告李易已取得房产证而未实际占有的情况下，仅仅基于物权请求权要求有权占有人原告返还涉案房屋，本院不予支持。但反诉原告李易可以房屋买卖合同另行主张诉讼。 本案经本院主组织调解,双方未达成一致,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第二百四十一条、第二百四十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、确认株洲市天元区湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋(原产权证号为XXXXXX，现产权证号为XXXXX)系原告李舒谦所有； 二、被告湖南太子奶生物科技有限责任公司、株洲太子奶生物科技发展有限公司、湖南太子奶集团供销有限公司、李电军、李易协助配合将株洲市天元区湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋过户至原告李舒谦名下； 三、被告湖南太子奶生物科技有限责任公司、株洲太子奶生物科技发展有限公司、湖南太子奶集团供销有限公司承担株洲市天元区湘银世纪花园二期X栋XXX号房屋过户至原告李舒谦名下的一切费用； 四、驳回反诉原告李易全部的反诉请求。 本案案件受理费10800元，由被告湖南太子奶生物科技有限责任公司、株洲太子奶生物科技发展有限公司、湖南太子奶集团供销有限公司承担10000元，被告李电军承担800元。本案反诉费1800元，由反诉原告李易承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  尹利容 人民陪审员  彭福寿 人民陪审员  曹佩均 二〇一九年一月九日 法官助理陶广 书记员胡裕昕 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）、请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）、不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）、请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）、依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。