湖北省武汉市江岸区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0102执异34号案外人洪青润，女，1956年11月25日出生，汉族，住武汉市洪山区，申请执行人兴业银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区中北路**。负责人周伟，系该行行长。被执行人武汉康恒房地产开发有限公司，住，住所地武汉市江汉区马场角**/div>法定代表人林如族，系该公司董事长。被执行人林如族，男，1948年4月12日出生，汉族，住武汉市江汉区，被执行人吴金花，女，1950年1月6日出生，汉族，住武汉市江汉区，被执行人林四清，男，1968年12月25日出生，汉族，住武汉市江汉区，被执行人夏金凤，女，1969年11月26日出生，汉族，住武汉市江汉区，被执行人张计平，男，1963年5月出生，汉族，住武汉市江岸区，证件号码后字第2906689。被执行人赵希云，女，1966年2月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，被执行人李立春，男，1962年6月27日出生，汉族，住武汉市江岸区，被执行人陶金兰，女，1962年3月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，被执行人张汉钟，男，1962年11月3日出生，汉族，住武汉市江岸区，被执行人张璿，女，1977年10月31日出生，汉族，住武汉市江岸区，本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司武汉分行(以下简称兴业银行武汉分行)与被执行人武汉康恒房地产开发有限公司(以下简称康恒公司)、林如族、吴金花、林四清、夏金凤、张计平、赵希云、李立春、陶金兰、张汉钟、张璿借款合同纠纷共二十四案过程中，案外人洪青润不服本院查封康恒公司竞得的位于武汉市洪山区关山街小张村，编号为P（2012）234号国有用地使用权，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人洪青润称，2008年，为解决华中科技大学周边整治问题，有关部门正式立项拆迁土库、小张、大张村房屋，建设康园教师住宅小区项目。2009年，华中科技大学与康恒公司签订《康园教师住宅小区定向开发协议》，武汉市国土资源和规划局给华中科技大学颁发了武土资规拆许字（2009）第14号《拆迁许可证》，拆迁实施单位为武汉信诺拆迁有限公司。2009年12月26日，我与武汉信诺拆迁有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定康恒公司将我房屋拆除，由康恒公司安置我还建房三套（面积270平方米）。2017年，我分得位于华中科技大学康园小区（B）区3#2栋802号、3#2栋1402号、3#3栋304号共3套还建安置房。但我在办理房屋产权登记过程中，得知因还建房所在土地被你院查封，不能办理还建房屋产权登记。故请求你院解除对我所有的还建房相对应土地的查封。本院查明，申请执行人兴业银行武汉分行与被执行人康恒公司、林如族、吴金花、林四清、夏金凤、张计平、赵希云、李立春、陶金兰、张汉钟、张璿借款合同纠纷共二十四案，本院作出的（2012）鄂江岸民商初字第00729号、00730号、00731号、00732号、00733号、00734号、00735号、00736号、00737号、03494号、03495号、03496号、03497号、03498号、03499号、03500号、03501号、03502号、01267号、01268号、01269号、01270号、01271号、01272号共二十四份民事调解书已经发生法律效力，因上述被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人兴业银行武汉分行于2013年7月24日向本院申请执行，申请执行标的额总计为176074469元及相关利息，本院依法立为（2013）鄂江岸执民商字第00211号、00212号、00213号、00214号、002115号、00216号、00217号、00218号、00219号、00220号、00221号、00222号、00223号、00224号、00225号、00226号、00227号、00228号、00229号、00230号、00231号、00232号、00233号、00234号共二十四案执行。执行中，本院于2013年7月29日裁定将（2013）鄂江岸执民商字第00211－00233号共二十三案并入到（2013）鄂江岸执民商字第00234号执行案中执行。2013年7月29日，本院以（2013）鄂江岸执民商字第00234号执行裁定书查封了被执行人康恒公司竞得的位于武汉市洪山区关山街小张村，编号为P（2012）234号国有用地使用权。本院于2015年7月29日、2018年7月24日又对上述国有土地使用权各续封三年。案外人洪青润主张的位于华中科技大学康园小区（B）3#2栋802号、3#2栋1402号、3#3栋304号共3套还建安置房项下的土地使用权在上述查封范围内。另查明，2009年6月10日，华中科技大学与康恒公司签订《康园教师住宅小区定向开发协议》一份，该协议约定由康恒公司投资建设，为华中科技大学定向在位于武昌鲁磨路，华中科技大学西侧开发教师住宅小区。该项目用地由两地段组成，西片小张村地段占地34.8亩，东片土库村地段（××）占地70.8亩。西片小张村地段用于拆迁还建两地段居民住房，实际还建面积同洪山区政府商定为14万平方米。该项目以华中科技大学名义拆迁、立项报建，待拆迁完毕后转让给康恒公司，最后由康恒公司完成开发建设及销售、办证等工作。该项目的拆迁及拆迁户的所有安置及补偿、补助工作由康恒公司负责。2009年12月10日，武汉市国土资源和规划局向华中科技大学颁发武土资规拆许字（2009）第14号房屋拆迁许可证，该证载明拆迁范围为洪山区鲁磨路土库村、大张村、小张村、拆迁实施单位为武汉信诺拆迁有限公司。2009年12月26日，武汉信诺拆迁有限公司与案外人洪青润签订《拆迁补偿安置协议书（还建房实物安置）》一份，该协议书载明武汉信诺拆迁有限公司受康恒公司委托，承担华中科技大学教师住宅工程项目的房屋拆迁工作，案外人洪青润的房屋位于本次工程项目拆迁红线内。双方本着平等、自愿的原则进行协商，达成如下协议：案外人洪青润应得还建房面积为270平方米，案外人洪青润同意选择80平方米房屋两套、110平方米房屋一套。2011年2月15日，武汉市国土资源和规划局确认武土资规拆许字（2009）第14号建设项目拆迁完毕。2017年，案外人洪青润分得位于华中科技大学康园小区（B）区3#2栋802号、3#2栋1402号、3#3栋304号共3套还建安置房。本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利能否排除执行。首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审查商品房买卖合同纠纷案件适用法律基于问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人洪青润作为被拆迁人让渡了自有房屋的所有权，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人洪青润对该房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。其次，案外人洪青润基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利得排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，举轻以明重，符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，更可排除执行。本案中，案外人洪青润在法院查封之前已签订拆迁补偿安置协议书，以让出原住所的形式支付了获得安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，非因案外人自身原因未办理过户登记，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件，另根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人洪青润基于还建安置房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故案外人洪青润对还建安置房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。再次，关于案外人洪青润要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取执行措施。故本案不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对位于华中科技大学康园小区（B）区3#2栋802号、3#2栋1402号、3#3栋304号共3套还建安置房项下包含于位于武汉市洪山区关山街小张村，编号为P（2012）234号国有用地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长 王 芹审判员 王 红审判员 王晓峰二〇一九年一月二十一日书记员 余 敏