广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终11626号上诉人（原审原告、反诉被告）：古志强，男，1982年4月29日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：莫灿华，广东智顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟炽文，男，1982年8月2日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢顺景，女，1985年5月29日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：张星，广东莞信律师事务所律师。原审第三人：黄福弟，女，1982年2月15日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，原审第三人：东莞市东城街道石井股份经济联合社。地址：广东省东莞市东城区石井居委会。集体经济组织证号：粤农集字第190004014000号。理事长：彭德光。上诉人古志强因与被上诉人钟炽文、卢顺景，原审第三人黄福弟、东莞市东城街道石井股份经济联合社（以下简称石井经联社）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。古志强向一审法院提出诉讼，请求：1.确认《农民公寓买卖协议书》、《石井农民公寓新增协议》、《转让协议》无效；2.本案诉讼费用由钟炽文、卢顺景承担。钟炽文、卢顺景提出反诉请求：1.判令双方继续履行《农民公寓买卖协议书》、《石井农民公寓新增协议》、《转让协议》；2.古志强向钟炽文、卢顺景支付违约金30000元；3.古志强承担本案所有诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回古志强的全部本诉请求；二、驳回钟炽文、卢顺景的全部反诉请求。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初16424号民事判决。古志强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判确认《农民公寓买卖协议书》、《石井农民公寓新增协议》、《转让协议》无效；2.钟炽文、卢顺景承担本案诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律存在瑕疵。1.双方签订的《农民公寓买卖协议书》，从协议的名称可以表明交易的标的为农民公寓，而且双方的计价方式是通过面积来计算的，双方真实的交易目的是房屋交易，而不是一审判决认定的分配份额。因协议交易的标的为商品房，受《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他法律、行政法规的调整，根据该法第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不能转让，因此双方签订的协议违反法律效力性强制规范，应认定为无效。2.《农民公寓买卖协议书》所涉及的股份份额有一部分属于古志强的哥哥古志勇，古志强及周梅兰的处分行为不能完全代表古志勇。古志勇的不作为不应当看作其意思表示。3.村民股份权利作为具有人身依附性的权利，以其身份作为基本，分配份额本身是不能转让的，转让也不符合法律的规定。钟炽文、卢顺景答辩称：钟炽文、卢顺景向古志强及原审第三人黄福弟购买的并非是房屋，而是古志强及黄福弟有权处分的平地山股份合作社所分配的80平米的农民公寓的份额。双方签订的《农民公寓买卖协议书》、《石井农民公寓新增协议》、《转让协议》是合法有效的。事实与理由：（一）案涉农民公寓有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等相关的规划、报建手续，证件齐全，不存在违规、违法建设问题。（二）依据第三人黄福弟在一审庭审时的陈述，古志强父亲古渠在世时已经对包括古渠、周梅兰的股份继承问题进行了安排，古渠的股份由上诉人继承，周梅兰的股份由古志强哥哥古志勇继承。虽然古渠没有立书面遗嘱，但其意思表示也属于口头遗嘱。在古渠去世后，古志强和周梅兰等家庭成员也是按照古渠的安排去处分该股份所享有的收益，因此作为古志强前妻的黄福弟所述是真实可信的，古渠的口头遗嘱是合法有效的，古志强处分古渠股份分配的农民公寓面积也是合法有效的。农民公寓配额的转让进行了民主公示，古志强的哥哥古志勇、母亲周梅兰在长达14年的时间里均没有提出异议，周梅兰也向钟炽文、卢顺景出具了转让证明，同意古志强处分古渠股份分配的农民公寓配额。因此古志强及黄福弟有权处分古渠股份分配的农民公寓配额。（三）假如钟炽文、卢顺景购买的是古志强和黄福弟的农民公寓，那么该三份协议也是合法有效的，古志强诉请的无效理由也并不能成立。《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该条文的适用范围是商品房而并非农民公寓；该条属于国家对房地产管理方面的法律和条款而非效力性禁止性规定；违反该条导致的只是产权不能过户，从而合同不能继续履行但并不能否定合同的效力；并且广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第七条规定：以出卖人未领取权属证书主张合同无效的不予支持；最后，买卖双方都属于平地山经济合作社，属于同一社区村民，而作为保障当地村民居住的农民公寓在同一社区内进行转让的也是政策和法律允许的。钟炽文、卢顺景也已经将款项全部支付给了古志强和黄福弟，具体为2010年4月13日支付60000元、2012年6月7日支付156000元、2018年2月14日支付了100000元，因此全部款项已经支付完毕，协议已经履行完毕。而该农民公寓目前已经装修完毕并入住，返还或分割已经不可能实现。（四）一审判决部分事实认定有误。《户型确认书》是钟炽文母亲熊银祝委托钟炽文确认户型的。钟炽文在平地山分社中分配的农民公寓80平米，其中40平米是钟炽文本人股份分配所得，另外40平米是其母亲熊银祝股份分配所得，该80平米连同购买古志强农民公寓配额的80平米，共计160平米是以熊银祝的名义持有的，公布时以其哥哥钟钜文的名义在平地山分社进行公布的，最后更名在钟炽文的名下。本院经审理查明，钟炽文、卢顺景称《户型确认书》是钟炽文母亲熊银祝委托钟炽文确认户型的。钟炽文在平地山分社中分配的农民公寓80平米，其中40平米是钟炽文本人股份分配所得，另外40平米是其母亲熊银祝股份分配所得，该80平米连同购买古志强农民公寓配额的80平米，共计160平米是以熊银祝的名义持有的，公布时以其哥哥钟钜文的名义在平地山分社进行公布的，最后更名在钟炽文的名下。古志强、黄福弟、石井经联社对此不持异议。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对古志强的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉意见，本案争议焦点为:案涉转让协议是否合法有效。本院认为，案涉转让协议为各方真实意思表示，合法有效，理由如下：第一，古志强上诉主张案涉转让协议转让的是农民公寓，本院认为双方在签署转让协议时，案涉农民公寓尚开始建设，案涉农民公寓实际竣工确认户型时，古志强所转让的面积亦非独立的一套农民公寓，一审判决认定转让标的为农民公寓面积份额并无不当，本院予以维持。第二，古志强向其同村村民转让农民公寓的面积份额，该转让行为已经过东莞市东城区石井平地山股份经济合作社的同意、见证和备案，石井经联社亦认可该转让行为。古志强主张村民权利是具有人身依附性权利，分配份额不能转让，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。第三，古志强上诉主张古渠的其他继承人未对古志强、周梅兰的处分行为表态，不作为不能作为意思表示方式。本院认为，如果古渠的其他继承人对案涉转让协议持有异议，应由古志强承担举证责任，古志强未提供任何证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人古志强的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6040元，由古志强负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年一月三十日书记员  郭惠球王垚丹相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审