云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云01民终6213号 上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。 法定代表人：李云波，总经理。 委托诉讼代理人：罗琦琴，女，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：龙润乡，女，1967年4月20日生，汉族，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：付衡，男，住上海市松江区，中国医学科学院医学生物学研究所推荐。 被上诉人（原审被告）：周发丽，女，1978年4月11日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县 上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（简称尊园公司）、龙润乡因与被上诉人周发丽居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尊园公司上诉请求：1.撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10073号民事判决第一项，改判两被上诉人向上诉人支付7000元及违约金；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审已经查明认定上诉人促成合同成立，履行法定及约定居间义务，根据法律规定及合同约定，上诉人有权收取约定居间报酬7000元；但涉案合同是因两被上诉人违约导致未能顺利履行，两被上诉人作为违约方应向上诉人支付佣金损失7000元。1、根据合同法424、426条规定，居间人促成合同成立即可收取约定的居间报酬，至于合同法律效力或者是否实际履行、提前解除，均不影响居间人收取居间报酬的权利；2、根据案涉合同第十五条约定，案涉合同正常履行由买方支付佣金、出现违约则由违约方承担支付佣金义务；3、龙润乡在过户公证当天因离婚换证需要多个工作日方能办理，故当场表示不再继续出售案涉房屋；周发丽并未与上诉人协商，而是选择与龙润乡达成一致私下退还购房定金解除案涉合同；龙润乡在退还定金给周发丽之后又表示愿意出售案涉房屋，但周发丽已表示不再购买；4、两被上诉人私自退还定金，解除案涉合同，但并未依照合同约定协商补偿上诉人，上诉人认为两被上诉人已经构成违约，依法依约应向上诉人承担违约责任即支付上诉人佣金损失7000元及逾期支付产生违约金，一审认定龙润乡违约行为在线，但忽视了案涉合同的约定，仅认定龙润乡支付居间服务费的55%不符合案涉合同约定。二、一审主观扩张上诉人居间义务，扣减上诉人居间报酬，有违事实及法律依据，适用法律错误。1、上诉人在本案旨在促成合同成立，即可收取居间报酬。两被上诉人买卖合同成立，上诉人收取居间报酬的条件成就。案涉合同因两被上诉人原因未能履行，两被上诉人依合同约定负有向上诉人支付佣金损失7000元的义务，一审扣减居间报酬与法律规定相悖；2、上诉人在提供居间服务存成案涉合同后即有权收取居间报酬，案涉合同在成立并生效之日起上诉人收取全额居间报酬的条件成就，案涉合同因两被上诉人违约导致无法继续履行，上诉人无法继续提供后续免费协助服务。因两被上诉人违约导致的不理后果不应当作为扣减上诉人居间报酬的原因。 龙润乡答辩并上诉请求：1.撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10073号民事判决第一项；2.本案诉讼费由尊园公司承担。一审认定案件事实错误。一、一审认定龙润乡违约错误。1、昆明市不对称交易政策在2016年7月已经调整，尊园公司作为专门从事地产中介的公司应该及时关注并通知客户，案涉合同签订于2016年10月24日，距离政策变动已经3个月，约定过户日为10月28日，需要短期内完成交易，尊园公司没有尽到应尽义务只是合同履行期届满前无法完成过户交易才使合同解除。2、龙润乡是在尊园公司无法协调办理过户交易之后才表示不再出售房屋的，是尊园公司违反合同义务在先，而且按约定日期不能过户合同终止时合同签订前就已声明的，没有在合同上体现是因为尊园公司的工作人员告知合同约定了过户日期，过不了户合同自然终止。3、合同最终终止的原因在于尊园公司未能与周发丽积极沟通，导致周发丽不愿购买，龙润乡并未违约。二、一审对于当事人权利义务以及合同未能履行的原因认定不清。1、龙润乡委托尊园公司时已经按照尊园公司要求提供了所有不案例不动产过户需要的材料并经审核后才同意为表达进行居间中介活动。2、龙润乡根据案涉合同第十条约定提供了所有进行过户所需材料，在合同履行过程中没有违约行为，即使表示不再出售也是尊园公司未能协调办理完成过户才作出，是尊园公司未能妥善安排才导致。 尊园公司答辩称，以上诉意见作为答辩意见。 周发丽针对尊园公司上诉答辩并针对龙润乡上诉述称，请求驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，适用法律正确。本案违约方属龙润乡、周发丽并未违约。尊园公司作为居间人提供居间服务从性质上应包含促成交易、公证、过户等一系列内容，可是只促成了合同的成立，并未促成案涉房屋过户；作为专业的房屋中介机构，未能及时告知龙润乡过户需要更换权属证明，导致龙润乡在过户之日准备不足，未能提供完善的中介服务。一审判决合理合法。 尊园公司向一审法院起诉请求：1.由二被告立即向原告支付居间服务费7000元；2.由二被告立即向原告支付违约金（以7000元为基数，自2016年10月29日起按千分之一每日计算至实际付清居间服务费之日止）。 一审法院认定事实：2016年10月24日，原告作为经纪方（丙方）、被告龙润乡作为出售方（甲方）、被告周发丽作为购买方（乙方）签订了编号为0032779号的《房屋买卖暨居间合同》，合同第一条约定“甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市西山区梁源小区二组团7幢3单元201号的房屋……房产证：西房管字第（2000）3180号……该物业成交价格为人民币（大写）肆拾陆万元整……”，另合同约定合同签订时被告周发丽向原告支付定金10000元，双方应于2018年10月28日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，并约定被告周发丽应于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款190000元，除定金和首付款之外的剩余房款由被告周发丽贷款支付给被告龙润乡。另合同第十五条约定“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为:向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务,现丙方已促成双方签署本合同,则丙方有权收取居间报酬(佣金)。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）柒仟元整（小写：￥7000.00元）。佣金支付时间为：2016年10月28日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金”，此外该份合同对其他事项亦进行了约定，原告、被告周发丽、被告龙润乡均在该合同尾部进行了签字。2016年11月1日，被告龙润乡向原告出具《声明》，写明该案买卖合同因买方原因（资金不到位）未能顺利履行，即买方已构成根本违约。现本人解除与买方之间的买卖合同，同时解除与尊园地产之间的定金托管（保管）关系，要求原告将土地证原件退还其本人。庭审中，原告陈述在约定的过户日，因出台了新的不动产交易政策，变更了相应过户手续，龙润乡虽为涉案房屋的登记产权人，但其过户时仍需有离异配偶签字，故当天无法过户，公证处也确实告知原告需更换房屋所有权证后才能办理过户，龙润乡当场表示不再出售该房，被告周发丽并未表示不再购买涉案房屋，在龙润乡表示不卖房的情况下，二被告经协商退还定金解除了合同。就此，被告龙润乡陈述其已经按照原告要求提交了全部的材料，不动产交易政策在其签订该案合同前已经出台，原告并未尽到告知义务，就当天未能过户其并不存在过错。就此，被告周发丽认为其依约前往公证，因当天无法办理过户，被告龙润乡称不再卖房，故此后未再交易，其没有过错。另被告龙润乡在庭后向一审法院提交答辩及补充说明中陈述，2016年10月28日，未办理过户手续，其未能拿到首付款，10月29日，其与原告及被告周发丽协商后决定终止合同，10月30日，因其新购置的房屋的房东同意其延期付款，其向原告表示其愿意继续履行合同，10月31日，经联系原告、被告周发丽其得知周发丽已经将准备购房的款项用作他处，故合同未再履行。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该案中，原告尊园地产公司与被告周发丽、龙润乡签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向二被告报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。就居间报酬由谁负担，该案中，结合原告与二被告的陈述，二被告于2016年10月28日当日因尚须变更涉案房屋的权属证明未能完成过户手续，被告龙润乡表示不再出售房屋，后次日经协商双方同意解除合同，被告龙润乡向被告周发丽退还了定金，一审法院认为，当日虽因政策原因，房屋未能过户，但系因被告龙润乡表示不再出售房屋才致合同解除，由此可见，违约方系被告龙润乡，至于据被告龙润乡所言，被告周发丽将购房资金用作他处，在被告龙润乡2016年10月31日表示愿意继续履行合同时拒绝购房，因被告周发丽的上述行为形成于各方已达成一致解除该案合同后，故被告周发丽并未违约。另，虽被告龙润乡主张其在签订该案合同时已经与原告及被告周发丽约定若2016年10月28日起未收到首付款可无责任的解除该案合同，但该案中并无证据证明原被告各方进行了这一约定，故一审法院不予采信。另，原告作为居间人提供的居间服务从性质上来看应包含促成交易、公证、过户等一系列内容，原告在该案中仅仅只是促成了二被告合同的成立，但并未能促成涉案房屋过户，作为专业的房屋中介机构，未能及时告知被告龙润乡过户需更换的权属证明，导致被告龙润乡在过户之日准备不足，未能提供完善的中介服务，故一审法院根据这一情况及被告龙润乡的违约事实，酌情确定被告龙润乡应向原告支付约定居间服务费的55%，即3850元。就原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被告龙润乡主张违约金计算标准过高，结合该案合同的履行情况，被告龙润乡的过错情况，认为《房屋买卖暨居间合同》约定的违约金计算标准过高，一审法院酌情认定由被告龙润乡向原告支付居间服务费3850元自2016年10月29日（解除合同之日）起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。判决：一、由被告龙润乡于本判决生效之日起十五日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间服务费3850元，并支付居间服务费3850元自2016年10月29日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告周发丽的诉讼请求；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙润乡提交公证书一份，欲证明售房系处于急于用钱；尊园公司质证称认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的，本案中以房换证是交易的前提，不能证明是急需用钱，办理公证的当天龙润乡不配合才导致房屋没有成功交易；被上诉人质证称认可该证据。本院认为，当事人对证据真实性、合法性均无异议，本院予以确认，对于证明目的，本院在说理部分予以陈述。本院经审理认定案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，当事人签订《房屋买卖暨居间合同》，当事人办理公证的时候因龙润乡离异配偶签字问题未能办理，其后龙润乡与被上诉人就不继续交易形成合意。关于《房屋买卖暨居间合同》未能履行的责任。龙润乡对于仅能在合同约定日期出售并取得购房款并未向合同相对方明确声明，其在不能公证的情况下取消交易，对合同不能履行负有责任；关于尊园公司，首先，案涉房屋并非属于不可交易的范畴；其次，尊园公司一审明确知晓被尊园公司婚姻情况；再次，尊园公司作为专业房地产经纪机构，对于房屋是否属于夫妻共同财产继而有不同处理方式应该是明知的，没有证据证实其对案涉房屋是否属于夫妻共同财产进行了追问并告知按照何种方式进行处理以促使交易完成；最后，尊园公司作为居间人，负有向当事人汇报交易机会的义务，而交易机会包含了对交易可行性的判断，在本案中应对案涉房屋是否属于夫妻共同财产的情形进行判明，并就该具体情形下应该如何办理予以告知，尊园公司的居间行为显然未包含对案涉房屋权属情况下如何办理的告知，即尊园公司对《房屋买卖暨居间合同》未履行亦负有责任。综合前述本院对于二上诉人情况的分析，本院确定龙润乡向尊园公司承担2100元损失及自2016年10月29日至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期支付违约金。 综上所述，昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；龙润乡的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10073号民事判决第二、三项，即“二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告周发丽的诉讼请求；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10073号民事判决第一项“一、由被告龙润乡于本判决生效之日起十五日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间服务费3850元，并支付居间服务费3850元自2016年10月29日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金”为“由上诉人龙润乡于本判决生效之日起十五日内支付上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间服务费2100元及自2016年10月29日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金”。 二审案件受理费50元，由昆明尊园房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 贾 音 审判员 付立红 审判员 李蔚然 二〇一九年一月七日 书记员 王炜进