黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0126民初1147号原告：李晓华，女，汉族，1977年4月2日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：张俊祥，男，汉族，1964年8月24日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：孙慧娟，女，汉族，1962年8月4日出生，住黑龙江省巴彦县。原告：毛洪发，男，汉族，1967年4月20日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：张悦，女，汉族，1989年1月6日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：王景成，男，汉族，1988年4月9日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：王睿，女，汉族，1998年10月30日出生，住长沙市天心区，原告：张旭东，男，汉族，1967年2月18日出生，住黑龙江省巴彦县。原告：刘铁福，男，汉族，1959年1月22日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：张彦华，男，汉族，1971年7月19日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：李洪波，男，汉族，1966年9月5日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：杨锌宇，女，汉族，2003年11月12日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：冯春影，女，汉族，1978年11月11日出生，住黑龙江巴彦县，原告：殷宝军，男，汉族，1971年12月25日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：王福录，男，汉族，1945年2月23日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：刘波，女，汉族，1975年6月15日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：肖桂英，女，汉族，1982年6月2日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：徐秀玲，女，汉族，1984年5月16日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：张国洪，男，汉族，1983年7月10日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：高冰冰，男，汉族，1988年11月4日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：何英杰，女，汉族，1968年9月17日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：李玉敏，女，汉族，1976年2月12日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：李玉梅，女，汉族，1970年9月27日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：杨万波，男，汉族，1972年5月18日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：宋祥志，男，汉族，1956年5月20日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：邢晓东，男，汉族，1984年8月10日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：潘玉芳，女，汉族，1962年8月20日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：姜俊山，男，汉族，1976年7月12日出生，住黑龙江省巴彦县，以上28位原告诉讼代表人：张彦华，男，汉族，1971年7月19日出生，住黑龙江省巴彦县，以上28位原告诉讼代表人：王福录，男，汉族，1945年2月23日出生，住黑龙江省巴彦县，委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。被告：黑龙江华星房地产开发集团有限公司，地址巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹树财，男，汉族，1969年7月17日出生，华星房地产法律顾问，住黑龙江省巴彦县，被告：兰州居地房地产策划代理有限公司，住兰州市安宁区营门滩（中和山水兴城综合楼）法定代表人：马俊职务：执行董事委托诉讼代理人：贾洪波，甘肃吉庆律师事务所律师。原告张彦华、王福录等28位原告与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、兰州居地房地产策划代理有限公司（以下简称兰州居地公司）确认合同无效纠纷一案，28位原告以代表人诉讼程序向本院提起诉讼，本院于2019年3月21日立案后，经审查，原告人数众多，诉讼标的是同一种类，符合代表人诉讼条件，本院决定依法适用代表人诉讼程序，组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。本案已登记的28位原告诉讼代表人张彦华、王福录的委托诉讼代理人李默涵、华星公司委托诉讼代理人尹树财、兰州居地公司委托诉讼代理人贾洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张彦华、王福录等28位原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告华星公司与被告兰州居地公司签订的26套商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：张彦华、王福录等28位原告是被告华星公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区的28位业主，张彦华、王福录等28位原告通过合法渠道购买并合法占有使用该房屋至今。张彦华、王福录等28位原告数次要求被告华星公司协助为其办理不动产登记手续，但被告华星公司迟迟不予办理。经原告查询得知，被告华星公司为了借款已经将案涉房屋与被告兰州居地公司在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，致使张彦华、王福录等28位原告不能正常办理案涉房屋产权登记。张彦华、王福录等28位原告认为，被告华星公司与被告兰州居地公司办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法，不发生法律效力，被告兰州居地公司不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告华星公司与被告兰州居地公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，故此原告诉至法院。被告华星公司辩称，同意给业主解除抵押。被告兰州居地公司辩称，1、兰州居地公司与华星公司所签《商品房买卖合同》合法有效,应受法律保护。2013年11月,兰州居地公司经人介绍与华星公司洽谈该公司开发的馨馨花园住宅小区商品房团购事宜。经多次考察协商,2013年11月15日，华星公司经该公司股东会同意后,与兰州居地公司签订《团购协议》和《商品房买卖合同》,将“馨馨花园”住宅小区12、14号楼商铺及住宅33套(含案涉商品房),建筑面积共计2587.66平方米房屋销售给兰州居地公司,并在巴彦县房地产管理局进行预售登记。兰州居地公司已经依约向华星公司支付了购房款364万元。兰州居地公司上述购房行为真实有效,应受到法律保护。2、兰州居地公司购房权利在先,应受法律保护。兰州居地公司的购房日期为2013年11月15日,本案众多原告的购房日期都在兰州居地公司购房日期之后。2014年11月，兰州居地公司发现华星公司有“一房两卖”现象后,立即向巴彦县政府进行了情况反映,请求政府制止华星公司的违法行为，并委托律师在2014年12月9日的《黑龙江日报》发布公告,提醒不明真相的购房人在购房之前先向巴彦房管局査询拟购房屋权属情况,避免上当受骗。兰州居地公司为保护大家和自己的合法权益,已经力所能及的善意提醒大家。酿成本案纠纷原因是华星公司恶意“一房两卖”和原告购房时疏忽大意造成,兰州居地公司对此并无过错,故兰州居地公司的购房权利应受法律保护。3、原告诉称华星公司与兰州居地公司之间是“名为商品房买卖,实为借款抵押担保”的主张无事实依据。兰州居地公司购买多套房屋的原因,是看好巴彦县房地产市场房价升值的潜力,但并不能把基于投资目的购买房屋的行为等同于借款抵押担保。本案中兰州居地公司提供的证据:《馨馨花园商品房团购协议》、《商品房买卖合同》、华星公司股东会决议、交通银行电汇凭证、华星公司房款收据等一系列证据综合证明兰州居地公司与华星公司之间是商品房买卖关系,而非借贷担保关系。民事诉讼的案件事实,应依据证据反映的客观事实认定,不能靠怀疑就简单否定证据反映的客观事实。本案中没有证据证明华星公司与兰州居地公司之间是借款担保关系。综上,兰州居地公司与华星公司之间的房屋买卖关系事实清楚、真实有效,兰州居地公司购房在先,已向政府房管部门进行权利登记,合法权益应受法律保护。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，确认如下：一、关于原告提供的商品房购房合同26份、购房款缴费票据26张。拟证明：原告与被告华星公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。被告华星公司质证认为：购房票据是真实的，合同是真实的。被告兰州居地公司质证认为：两份证据是复印件不具备证据应有形式，盖章是华星原章，但其余的是私人章，不予质证。原件应拿出一份来。合同的签署日期与交款日期在兰州居地公司与华星公司签订日期之后。我们的权利在先。收据没意见。单凭收据反映不出来真实购房情况，需要银行流水、会记账目来证明。本院认为，对证据的真实性和关联性予以确认，对合法性和证明效力应结合其他证据综合认定；二、原告提供的入户费、装修保证金、水、热力等费用票据。拟证明：原告对案涉房屋已经合法占有并实际使用至今，在占有和使用的过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力。被告华星公司质证认为：证据均真实。被告兰州居地公司质证认为：证明目的没有异议；三、原告和被告兰州居地公司共同提供的被告华星公司与被告兰州居地公司签订的商品房买卖合同26份，以及购房款收据26张。原告拟证明：被告华星公司与被告兰州居地公司因民间借贷法律关系，为担保债务的需要，签订了一份所谓的房屋买卖合同，该合同并非为被告兰州居地公司生活消费性购房或回迁用房，而是作为债权担保的一种方式，双方所做出的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并不是合同双方真实的意思表示，同时该合同被告兰州居地公司所支付的款项实为借款，并非是房屋买卖交易的价款，其并未履行房屋买卖合同对价的支付义务，该合同违反了《物权法》和《担保法》以及民间借贷的法律规定，应为无效。被告华星公司质证认为：同意原告观点，被告华星公司与被告兰州居地公司是借贷关系不是房屋买卖关系。被告兰州居地公司拟证明及质证认为：真实性无异议，不同意证明目的，原告与华星公司认为兰州居地公司签订的合同是贷款担保，从证明上反映不出来。本院认为，对买卖合同的关联性予以确认，对案涉房屋是否为真实买卖关系应有其他证据佐证；四、巴彦县房产局出具的说明1份。拟证明：案涉房屋现状，除因第二被告房屋买卖合同而进行的预售登记之外，无其他的权利限制，原告实际占有和使用该房屋。被告质证认为：证据真实。被告兰州居地公司质证认为：房子是谁居住房管局不清楚，房管局出具的证明有异议。本院认为，该证据与证据一、二互相佐证，形成了完整的证据链条，能够证明28位原告购买、占有、使用案涉房屋的真实性，具有证明效力；五、原告提供商品房预售登记明细表一份，拟证明：1、被告华星公司因与被告兰州居地公司之间民间借贷的法律关系，名义上将房屋预售给本案的被告兰州居地公司，并签订案涉房屋的商品房买卖合同，并依据该合同，在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记，该证据同时还能证明作为买受人的被告兰州居地公司不可能因生活消费的需要同一时间购买26套房屋，该预售登记极大的侵害了原告的合法权益。从事实效力上，应当无效。因为预售登记所依附的商品房买卖合同的无效，必然会造成预售登记的无效。从程序上，应当认定为无效。3、案涉房屋的预售登记，并不符合房屋登记办法的相关规定，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合于法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上，该商品房预售登记应为无效。4、该预售登记在房产部门只有预售登记明细表和被告华星公司与被告兰州居地公司的房屋买卖合同与三联单，并无其他任何资料。该房屋在预售登记时，也不具备房屋预售的相关条件，从形式效力上，应该无效。被告华星公司质证认为：证据真实，同意原告观点。被告兰州居地公司质证认为：真实性无异议，不同意证明观点。本院认为，案涉房屋的预售登记，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合于法律所规定的登记形式，该商品房预售登记应为无效。因此，该证据不具有证明效力；六、企业法人营业执照、法定代表人身份证、企业集团登记证。拟证明：被告华星公司诉讼主体资格和开发资质。被告华星公司质证认为：真实无异议。被告兰州居地公司质证认为：真实无异议。本院认为，对证据的真实性、合法性和关联性予以确认，具有证明效力；七、原告提供的黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书、相关案例3份。拟证明：桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与类似本案被告兰州居地公司之间买卖合同无效，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。被告质证认为：真实无异议。被告兰州居地公司质证认为：其他法院判决不具有全国参照效力，案情不同，案例不具备参考功效。本院认为，该组证据不符合证据形式，对该组证据不予认定；八、被告华星公司提供的牛君会借款还款明细表，拟证明：二被告之间的法律关系是借贷关系不是房屋买卖关系。牛君会是代表兰州居地办理借款事宜的代表人。原告质证认为：真实性无异议，原告认为被告华星公司提供的证据恰恰能证明二被告之间签订的所谓的房屋买卖合同是以借款为目的而进行的一种违法的抵押手段，二被告之间的房屋买卖合同应为无效。被告兰州居地公司质证认为：只能反映与牛君会之间的欠款往来，不能反映与兰州居地的欠款往来。本院认为，对证据的真实性予以确认，合法性、关联性应有其他证据佐证。九、被告兰州居地公司馨馨花园商品房团购协议书一份、商品房买卖合同。拟证明：1、证明2013年11月15日华星公司与我公司签订馨馨花园小区商品房购买合同事实。2、证明我公司购买商品房的位置、价格、面积、总价款。3、我公司购买商品房已在巴彦县房地产管理局做了权利登记。原告质证认为：真实性无异议。原告认为该团购协议所约定的事项与事实不符。两位被告之间以房屋买卖的形式实则为借款此种行为是以合法的形式掩盖非法的目的，两位被告间通过团购协议，掩盖其真实的借款关系。该行为侵害了案涉房屋实际居住人使用人的合法权益，本案原告获得房屋的途径或通过买卖或通过回迁，均是房屋的真实买受人和实际占有使用人。对案涉房屋均享有相应的民事权利。原告认为该团购协议不能阻却原告对案涉房屋享有的物权期待权。原告的合法权益应得到维护。被告华星公司质证认为：同意原告的质证意见。本院认为，对证据的关联性予以确认，对是否收取购房款亦或借款应有其他证据佐证；十、被告兰州居地公司提供的华星公司股东会决议一份。拟证明：2013年11月15日华星公司股东同意该公司以团购方式向我公司出售商品房的事实。原告质证认为：对真实性无异议，对事实有异议，原告认为开发公司的股东会决议内容中其体现为“为迅速回笼资金，公司全体股东一致同意将案涉小区以团购方式销售，此点充分体现华星公司为解决公司资金问题向被告兰州居地公司借款的事实，并且该股东会决议内容与被告兰州居地公司所主张的房屋买卖不相符。被告华星公司质证认为：同意原告质证意见。本院认为，对证据的关联性予以确认，对真实性、合法性和证明效力应有其他证据佐证。十一、交通银行电汇转账凭证一份。拟证明：我公司按约定向华星公司支付房款756万元的事实。原告质证认为：对真实性无异议。但该凭证的资金往来应当是用于借款，其款项并非为购房款。被告华星公司质证认为：证据借款真实。一共三笔汇款，借款真实。本院认为，对证据的真实性和关联性予以确认，对合法性和证明效力应有其他证据佐证。十二、被告兰州居地公司提供的华星公司收款收据一份。拟证明：华星公司收到房款后，向我公司开具购房款收据的事实。原告质证认为：证明的事项与原告举证证据三一致。被告华星公司质证认为：同意原告质证意见。本院认为，对证据的真实性和关联性予以确认，对合法性和证明效力应有其他证据佐证。十三、被告兰州居地公司提供的情况反映。拟证明：我公司发现华星公司“一房两卖”情况后，于2014年12月5日向巴彦县政府进行了情况反映，请求政府制止华星公司违法行为的事实。原告质证认为：情况反映有异议，该情况反映系兰州公司单方委托律师事务所制作，其制作时间和是否向巴彦县人民政府提交均无其他证据证实。即使是真实的情况反映，仅是兰州公司的单方面意见，其陈述的内容与事实不符，其与华星公司并不存在真实的房屋买卖合同关系。被告质证认为：同意原告质证意见。本院认为，对证据的真实性、关联性予以确认，对合法性和证明效力应有其他证据佐证。十四、被告兰州居地公司提供的律师声明一份。拟证明：我公司发现华星公司“一房两卖”情况后，委托律师在2014年12月9日《黑龙江日报》发布律师声明，提醒不明真相的购房人在购房之前先向巴彦县房管局查询拟购房屋权属情况，避免上当受骗。原告质证认为：同证据十三质证意见一致。被告华星公司质证认为：同意原告的质证意见。本院认为，对证据的真实性、关联性予以确认，对合法性和证明效力应有其他证据佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇馨馨花园小区系被告华星公司开发，2013年12月15日取得了商品房预售许可证。2014年12月15日，巴彦县房产住宅局以被告在办理预售许可过程中隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得预售许可，属违法违规行为为由，撤销了商品房预售许可证。自2013年11月20日始，张彦华、王福录等28位原告与被告签订《巴彦县馨馨花园小区商住楼销售合同》（1、原告李晓华与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元303号的房屋；2、原告张俊祥与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月27日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元403号的房屋；3、原告孙慧娟与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月27日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼6单元502号的房屋；4、原告毛洪发与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年11月23日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢6单元601号房的房屋；5、原告张悦、王景成与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年12月24日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼3单元602号的房屋；6、原告王睿与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2017年4月24日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元202号的房屋；7、原告张旭东与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2017年11月23日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元301号的房屋；8、原告刘铁福与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼6单元203号的房屋；9、原告张彦华与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元502号的房屋；10、原告李洪波与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年5月18日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元601号的房屋；11、原告杨锌宇与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元603号的房屋；12、原告冯春影与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元503号的房屋；13、原告殷宝军与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年12月19日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼1单元401号的房屋；14、原告王福录与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元203号的房屋；15、原告王福录与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元201号的房屋；16、原告刘波与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月6日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼南14号的房屋；17、原告肖桂英与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年7月8日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元301号的房屋；18、原告徐秀玲、张国洪与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年1月27日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元503号的房屋；19、原告高冰冰与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2016年6月14日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元403号的房屋；20、原告何英杰与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年6月18日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元201号的房屋；21、原告李玉敏、李玉梅与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年8月18日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元401号的房屋；22、原告杨万波与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月28日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢6单元201号房的房屋；23、原告宋祥志与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元303号的房屋；24、原告邢晓东与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月7日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼一层17号的房屋；25、原告潘玉芳与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2013年10月19日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢4单元302号房的房屋；26、原告姜俊山与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月13日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼一层单元19商服的房屋），约定被告华星公司将其开发建设的巴彦县馨馨花园小区部分房屋卖给张彦华、王福录等28位原告，房屋价款张彦华、王福录等28位原告已付全额。房屋建成后，被告将该房屋交付给张彦华、王福录等28位原告占有使用至今。2013年9月29日，被告华星公司从被告兰州居地公司处借款，为了担保债权实现，被告华星公司与被告兰州居地公司签订了房屋买卖合同，约定将交付给张彦华、王福录等28位原告占有使用的房屋卖与被告兰州居地公司，并在巴彦县房产住宅局办理了预售登记，但此房屋仍然由张彦华、王福录等28位原告占有使用。此后，当原告到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被被告兰州居地公司在巴彦县房产住宅局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。本案争议的焦点问题：被告兰州居地公司与被告华星公司签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律认定效力问题。关于被告华星公司与被告兰州居地公司签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律认定效力问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告华星公司与被告兰州居地公司之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告华星公司与被告兰州居地公司将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实；其次，我国采取物权法定原则，本案中被告华星公司与被告兰州居地公司采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，如其拒绝裁定驳回起诉，由此可见就该案的审理应坚持买卖合同的从属性及基础法律关系审理的原则，被告兰州居地公司可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。另外，案涉房屋的预售登记行为既不符合预售合同的联机备案登记形式，也不符合初始登记的预告登记形式，该预售登记行为不符合法律所规定的登记形式，因此不具备物权登记排他性对抗效力。并且被告华星公司与被告兰州居地公司签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证明，在起诉前亦未取得，该房屋买卖合同应为无效。综上所述，被告华星公司与被告兰州居地公司签订的房屋买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，被告兰州居地公司所支付的款项实为借款，其并未履行买卖合同的价款支付义务。据此，张彦华、王福录等28位原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元303号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告李晓华与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元303号的房屋一致）；二、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元403号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告张俊祥和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月27日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元403号的房屋一致）；三、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼6单元502号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告孙慧娟和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月27日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼6单元502号的房屋一致）；四、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢6单元601号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告和被告毛洪发黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年11月23日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢6单元601号的房屋一致）；五、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼3单元602号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告和被张悦、王景成告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年12月24日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼3单元602号的房屋一致）；六、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元202号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告王睿和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2017年4月24日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元202号的房屋一致）；七、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元301号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告张旭东和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2017年11月23日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元301号的房屋一致）；八、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼6单元203号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告刘铁福和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼6单元203号的房屋一致）；九、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元502号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告张彦华和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元502号的房屋一致）；十、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元601号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告李洪波和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年5月18日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元601号的房屋一致）；十一、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元603号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告杨锌宇和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元603号的房屋一致）；十二、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元503号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告冯春影和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元503号的房屋一致）；十三、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼1单元401号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告殷宝军和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年12月19日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼1单元401号的房屋一致）；十四、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元203号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告王福录和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元203号的房屋一致）；十五、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元201号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告王福录和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼2单元201号的房屋一致）；十六、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼南一层14号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告刘波和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月6日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼南14号的房屋一致）；十七、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元301号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告肖桂英和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年7月8日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元301号的房屋一致）；十八、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元503号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告徐秀玲、张国洪和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年1月27日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元503号的房屋一致）；十九、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元403号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告高冰冰和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2016年6月14日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元403号的房屋一致）；二十、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元201号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告何英杰和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年6月18日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元201号的房屋一致）；二十一、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元401号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告李玉敏、李玉梅和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年8月18日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元401号的房屋一致）；二十二、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢6单元201号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告杨万波和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月28日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢6单元201号的房屋一致）；二十三、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元303号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告宋祥志和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月25日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼8单元303号的房屋一致）；二十四、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼南一层17号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告邢晓东和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月7日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼1层17号的房屋一致）；二十五、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12号楼4单元302号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告潘玉芳和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2013年10月19日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期12幢4单元302号房的房屋一致）；二十六、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与兰州居地房地产策划代理有限公司于2013年11月15日签订的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼南一层19号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告姜俊山和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月13日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇馨馨花园小区二期14号楼1层单元19商服的房屋一致）；案件受理费100元，由被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张健民审 判 员  吴海峡人民陪审员  丁立娟二〇一九年一月十七日书 记 员  杨启悦