辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0423民初2243号 原告：梁海发，男，1955年7月11日出生，满族，个体，现住清原满族自治县。 委托代理人：赵奕，系辽宁满诚律师事务所律师。 委托代理人：张永义，男，1963年3月16日出生，汉族，住清原满族自治县。 被告：尹长伟，女，1968年12月11日出生，满族，个体，住清原满族自治县。 委托代理人：宋伟生，男，1976年3月19日出生，满族，住。 原告梁海发诉被告尹长伟物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩红日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁海发的委托代理人赵奕、张永义，被告尹长伟及其委托代理人宋伟生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告梁海发诉称：原告梁海发于2012年11月2日与第三人签订了全成宾馆买卖协议书，并全额支付了购房款。并于2013年9月27日办理了房屋所有权过户手续。至此，原告取得了全成宾馆的所有权。但被告一直占据此房屋至今，原告多次要求被告迁出，但被告一直拒绝。故原告诉至法院，请求判令被告立即从清原满族自治县全成宾馆内迁出，诉讼费由被告承担。 被告尹长伟辩称：一、对原告提出的房屋买卖合同不认可。1、双方的买卖时间无法确认。2、合同履行不完整，李成伟没有将房屋交付原告占有、使用。物权没有变更。原告没有实际占有及使用，原告没有取得房屋所有权。二、被告租赁的房屋没有任何过错，并实际履行租赁合同。1、双方的租赁合同合法有效，不违反法律规定。2、被告租赁房屋的款项已全部交付。3、租赁合同签订时双方一同到达房产管理所查证房屋所有人是李成伟后签订的房屋租赁合同。4、房屋租赁合同双方签订后，李成伟将房屋交给被告占有并使用。5、被告从2013年5月24日开始，对此房屋占有并使用至今，已有5年，因此房屋是被告不停进行房屋装修改造，用于更好的营业。原告从未提出任何异议及要求。综上，原告与李成伟买卖合同成立应从房屋产权登记变更时开始。被告租赁合同在原告买卖合同之前签订并占有使用，根据“买卖不破租赁”的原则，应由被告继续履行租赁合同，并且被告在租赁合同中没有任何过错，认真的履行着合同。房屋使用权经营权纠纷是李成伟与梁海发之间产生的，此纠纷与尹长伟无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2012年11月2日梁海发与第三人李成伟就案涉全成宾馆房屋签订房屋转让协议，2013年9月27日案涉全成宾馆房屋权属变更至梁海发名下，并办理了产权证，产权证号为：清字第××号。 另查明，2013年5月24日李成伟与尹长伟签订全城宾馆出租合同，约定李成伟将全城宾馆租赁给尹长伟，租期8年，每年租金40万元，先一次性给付200万元，余款于2014年5月27日前付清。 案件审理期间，尹长伟提交5份证据。 证据1：全城宾馆出租合同1份。 证据2：收据1份。载明：今收到尹长伟租赁全城宾馆租金200万元。上款系2012年5月28日50万元+利息15万元=65万元，2012年7月11日后厨设备15万元，2012年10月21日43万元+利息7.5万元=50.5万元，2012年5月至2013年5月工资6万元，2013年4月19日二次补被等5万元，取暖入网费30万元，2013年5月24日付现金28.5万元。从今日起之前所欠尹长伟的所有账已清，尹长伟租赁全城宾馆尾款一年内付清。出据人：李成伟。时间2013年5月24日。 证据3：支据1份。载明：今支陈连平40万元，此款是李总还款用的。2013年7月25日。此款已收：李成伟。时间2013年7月27日。 证据4：借据1份。载明：今有抚顺宇城房地产开发有限公司向尹长伟借款45万元。出据人：李成伟。时间2013年8月10日。 证据5：支据1份。载明：今给石波25万元，和石波一起去提取。此款已收：李成伟。时间2013年9月4日。 尹长伟提交以上5份证据，意在证明2013年5月24尹长伟与李成伟签订案涉房屋租赁协议，已交付租金，自签订协议起对此房屋占有经营宾馆至今，期间投入资金对进行房屋装修改造。双方签订的租赁协议有效。2、案涉房屋租赁协议签订时间早于梁海发取得案涉房屋产权产权的时间，根据“买卖不破租赁”的原则，应由被告继续履行租赁合同。 梁海发质证意见：租赁合同的真实性无法确认。租金给付方式无法确认。200万元债权是否实际发生无法确认。45万借据、40万和25万支据，与房屋租金没有任何关系，与本案没有关联性。 本院确认的上述事实，有房屋转让协议书、房屋产权证、房屋租赁合同、收据、支据和原告、被告双方的陈述笔录等在案为凭。以上证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：本案的争议焦点为：尹长伟与李成伟签订的全城宾馆出租合同是否适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。 一、对于全城宾馆租赁合同的认定。1、租赁合同约定合同签订当日一次性支付200万元租金，余款1年内付清。尹长伟所提交的支付200万元租金的相关证据中，金额主要由案涉房屋出租人李成伟借款及部分承租人尹长伟的垫付款、支付现金构成。剩余租金金额主要由李成伟借款及尹长伟向第三人代为李成伟支付的款项构成。从尹长伟提交的房屋租金支付证据看，在签订房屋租赁合同时，尹长伟与李成伟双方已存在债务关系，尹长伟以李成伟欠款冲抵200万租金。在签订房屋租赁合同后，尹长伟又以其垫付款及李成伟的借款冲抵剩余房款。故尹长伟与李成伟双方签订的虽名为房屋租赁合同，实为以房屋租金抵顶欠款的合同之债，并不同于合同法规定的出租人与承租人签订的房屋租赁协议。2、案涉房屋租金金额较大，尹长伟仅提交李成伟出具的收据、借据、支据，没有相关银行交易凭证相佐证，无法确认尹长伟主张的已交付租金金额及租金的真实性。另，尹长伟向第三人代为李成伟支付的支据，无法确认与案涉房屋的租金具有关联性。基于以上两点，尹长伟与李成伟签订的全城宾馆出租合同无法适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。 二、对于案涉房屋所有权人的认定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件。李成伟与梁海发就案涉全成宾馆房屋签订房屋转让协议，将案涉房屋权属更名至梁海发名下，该案涉房屋权属更登记能够产生物权变动的公示效力，梁海发取得案涉房屋所有权，为案涉房屋的所有权人。 综上，尹长伟所提交的房屋租赁合同签订时间虽先于案涉房屋权属变更登记至梁海发名下的时间，但因该份房屋租赁合同实为以房屋租金抵顶债务的合同之债，并非单纯的出租人与承租人签订的房屋租赁协议，无法适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。李成伟与梁海发就案涉全成宾馆房屋签订房屋转让协议，将案涉房屋权属更名至梁海发名下，梁海发取得案涉房屋所有权。因尹长伟对李成伟的合同之债并不能产生优于梁海发物权的利益，梁海发作为案涉房屋的所有权人，有权行使物上请求权，请求尹长伟腾迁案涉房屋。故梁海发提出的该项诉求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第三十三条、第三十四条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十二条、二百二十六、二百二十九条之规定，判决如下： 被告尹长伟于本判决生效后20日内从占有的清原满族自治县全成宾馆（房权证：清字第××号）内迁出，将该房屋返还原告梁海发。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，就当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，由被告尹长伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。 审判员  韩红日 二〇一九年一月三十日 书记员  尹一淇