广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初7240号原告：陈静，女，1971年6月13日出生，汉族，住珠海市香洲区乐园路。委托诉讼代理人：钟子华，广东国硕律师事务所律师。被告：黄菲，男，1982年3月29日出生，汉族，户籍地珠海市香洲区银桦路。委托诉讼代理人：范学凯，男，1979年7月28日出生，汉族，户籍地湖南省封丘县，现住中山市坦洲龙光海悦华庭，公民代理。原告陈静与被告黄菲装饰装修合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人钟子华，被告黄菲及委托诉讼代理人范学凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静经变更、确认诉讼请求如下：1.判令解除原、被告签订的《公寓装修合同》；2、判令被告向原告支付装修垃圾清理费人民币2100元;3、判令被告向原告支付场地占用费584926元，占用费的请求期间为2016年7月1日至2017年7月31日（一年零一个月），538692元（一年）+46234元（554808元/12个月）=584926元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月1日，原告就其名下珠海市吉大白莲路XXX号X层房屋(包括401、402-1、403、404、405、407、408、409、411、416房，总面积1525.31m2)的室内装饰装修事宜与被告签定《公寓装修合同》。双方约定:被告为原告名下位于吉大白莲路XXX号银城大厦X层房屋进行室内装饰装修，施工总面积约1775.2平方米;工期由2016年3月1日至2016年6月30日止共计120天；工裎总造价140万元（大包干价：包主材、辅材、人工、清洁费、管理费和税收等)；以及质量要求、付款方式、工程验收、违约责任等条款；期间，原告按照被告施工进度以银行转账方式向被告支付了大部份工程款，分别于2016年3月31曰支付人民币20万元、5月1曰支付人民币20万元、6月4日支付人民币20万元、6月5日支付人民币20万元、6月27日支付两笔合计人民币10万元、7月2日支付了人民币10万元、8月3日支付了两笔合计人民币15万元、9月6日支付了人民币3万元、2017年1月14日支付了人民币10万元，共计人民币128万元。被告包工包料对上述房屋进行施工期间，发生严重质量问题。包括用料不合格，木质墙体多处严重发霉；排烟管道未接驳，管径过小，不能排烟；墙体渗水；墙面脱落；走线未按装修标准套管；墙体孔洞未处理；空调布管不合格；做工粗糙；墙面、天花开裂未做处理等诸多质量问题。并且施工现场杂乱无章，堆积大量装修废料、建筑垃圾未作清理。基于此，原告不敢向被告支付余下款项。原告就此多次与被告协商，但被告只是不断催讨原告支付余下款项和超额款项，对施工质量问题置之不理。甚至叫工人蹲守整个楼层，不让原告进内。工程竣工日至今一年有余，被告仍未能解决装修质量问题，也没有将房屋交付原告使用。原告与被告多次交涉未果，于2017年5月19曰，委托广东国硕律师事务所就双方的《公寓装修合同》事宜向被告发出律师函，希望双方可协商解决问题。但自此至今两个多月，被告仍置若罔闻，原告无奈。2017年5月26日，居住在珠海市吉大白莲路XXX号X层另一业主沙女士向市长热线和大厦物业管理投诉施工现场装修垃圾堆积问题。原告为解决事情，于2017年6月22日，先行委托第三人王桂根清理现场，支付垃圾清运费和车费合计人民币2100元。原告认为，《公寓装修合同》是原、被告双方真实意思的表示，合同内容没有违反法律强制性规定，合同真实、合法、有效，依法受法律保护。原告按照被告的施工进度支付了大部份装修款，但被告至今一年多仍没有解决房屋装修的质量问题，以至现场堆积大量装修垃圾不作处理被投诉，至工程竣工日也没有通知原告办理工程结算和移交房屋手续，甚至派人蹲守楼层，导致原告不能按时收回涉案房层并出租获利。被告的行为不仅违反了《公寓装修合同》的约定和《合同法》的相关规定，还违背了原告当初装修涉案房屋的初衷，已构成违约。根据珠海市同一路段房屋出租40-45元/m2的标准计算，从合同约定的工程竣工日即2016年7月1日起，暂计至2017年7月31日止），场地占用费合计人民币793161.2元（1525.31m2x40元xl3个月）。按照《公寓装修合同》约定和《合同法》的第113条规定，被告应当向原告支付装修垃圾清理费2100元、场地占用费793161.2元，合计人民币795261.2元。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求！被告黄菲辩称，于2016年3月1日本案原被告经协商达成装修协议，并双方自愿签订有《公寓装修合同》，此合同生效后，被告履行合同，可在施工过程中，原告对被告百般刁难，她指派的施工指导人员，从开工到结束只到过现场一次，被告对原告提出的部分装修工程曾几次翻工，浪费了大量的装修材料和工时，给被告造成了经济和精神损失，可是原告认为自己开脱拖欠工程和民工工资的责任，却恶人先告状，对被告的百般刁难，被告民工得不到应得血汗钱，无奈之下，只有采取没有办法的蹲守那里，若等原告支付应得的工资，至于没及时清理施工垃圾的情况，也是原告拖欠工程款所造成的，综上所述被告具有人证、物证、书证及视听证据。万望贵院依法维护被告的合法权益，判令维护双方原签订的《公寓装修合同》、足额支付全部工程款及民工工资、原告承担本案全部诉讼费用。本院经审理查明事实如下：原告提交了粤房地权证珠字第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号、第0100033XXX号的《房地产权证》，载明珠海市吉大莲兴街XXX号（旧址：白莲路南侧银城大厦）401、402-1、403、404、405、407、408、409、411、416房的权属人为原告，总建筑面积为1525.31㎡。2016年3月1日，原告陈静（委托方、甲方）与被告黄菲（承包方、乙方）签订《公寓装修合同》约定甲方委托乙方对珠海市吉大白莲路XXX号X层（施工面积为1775.2平方米、以下简称案涉场地）进行室内装修，开工日期为2016年3月1日，竣工日期为2016年6月30日，工期120天，工程总价款140万元（大包干价：包主材、辅材、人工、清洁费、管理费和税收等）。合同第三条第2款约定，施工中，甲方如有特殊的施工项目或特殊的质量要求，双方应确认，增加的费用，应另签订补充协议或签证。合同第四条约定付款的方式：1、在3月30日支付工程总造价的15%的工程款；2、在4月30日支付工程总造价的25%的工程款；3、在5月30日支付工程总造价的25%的工程款；4、在6月30日支付工程总造价的30%的工程款；5、剩余总造价5%的工程款作为保修金，保修期为一年，待保修期满一周内一次性支付给乙方。在保修期内，凡属于正常损耗外的材料或施工质量造成的质量问题，乙方必须在3个工作日内到场检查维修，维修完毕后必须经甲方认可。合同第六条第1款约定，工程质量验收，除隐蔽工程需分段验收外，待工程全部完工后，乙方书面通知甲方进行竣工验收，验收合格后，双方办理工程结算和移交手续。合同第八条约定，合同生效后，在合同履行期间，乙方达不到甲方的质量要求，不按甲方要求施工，延误甲方工期，甲方可以解除合同，乙方承担违约责任。合同最后手写备注“总价以双方最后结算为准”，双方在落款处均有签名。原告于2016年3月31日向被告转账工程款20万元，于2016年5月1日转账20万元，于2016年6月4日转账工程款20万元，于2016年6月5日转账20万元，于2016年6月27日转账10万元，于2016年7月2日转账10万元，于2016年8月3日转账15万元，于2016年9月6日转账3万元，于2017年1月14日转账10万元，共计支付了工程款128万元。2017年5月20日，原告委托广东国硕律师事务所向被告发出《律师函》告知被告装修案涉场地存在质量问题，因其未将案涉场地交还给原告，已造成原告损失，望其及时联系、协商相关事宜。5月28日，被告收到前述律师函。2017年5月26日，案涉场地堆放的建筑垃圾被投诉，案涉场地的物业公司接到交办内容后通知原告清理案涉场地的建筑垃圾；原告遂委托案外人王桂根清运建筑垃圾，并于2017年6月22日向其支付了垃圾清理费2100元。原告提交了案涉场地的装修现场照片数份，以证明案涉场地装修存在墙体多处严重发霉、渗水、排烟管道未接驳墙面、天花开裂未处理等质量问题以及现场遗留装修垃圾未清理；原告还提交了双方微信、短信记录截图、工程维修投标书，主张案涉场地的装修存在质量问题被告系承认的，维修案涉场地的质量问题需要花费227946元。被告则提供了双方微信、短信记录截图、结算说明，以证明被告并未不积极解决工程收尾的问题，找原告协商时常被拖延，原告亦未准时、足额支付工程款，结算工程款应为186万元，至今仍有拖欠。双方提供的微信、短信截图显示在2016年12月14日-2017年1月25日期间，原、被告就案涉场地的装修工程验收检查内容、核算结算价等事宜进行磋商，被告收到原告提出的验收检查的问题，亦承诺对案涉场地进行维护，但双方未就结算价达成一致，被告多次催促结算并支付结算款，原告于2017年1月25日回复被告短信称：装修合同约定系2016年6月30日交付使用的，但你方至今未交付我方使用，我方已根据你方1月20日结算书186万实地测量最后的结算价为160万元，你方口头认可后，又要求多加8万元，你方已收取了工程款128万元，拖延收房7个月已导致我方少收38万元，还有扣除的5%质保金8万元，我方支付的款项已超过结算价，等过年后我们好好解决一下，希望你早点交付给我使用才好。原告提交了网上同一地段房屋出租信息截图，以证明案涉场地同一地段房屋出租价格为每月40元/㎡。在审理过程中，经原告申请，本院依法委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对珠海市香洲区吉大莲兴街XXX号（银城大厦）401、402-1等10套房地产自2016年7月1日至2018年6月30日止的房地产租金市场价值进行评估，该公司于2018年7月31日作出《房地产市场租金咨询评估报告（粤思远评字第2018A0XXX号）》载明：经测算，确定在价值时点时，估价对象位于珠海市香洲区吉大莲兴街XXX号401、402-1等10套房地产（建筑面积合计为1525.31平方米）自2016年7月1日至2018年6月30日止的房地产年租金合计为1093500元（其中2016年7月1日至2017年6月30日的年租金为538692元，2017年7月1日至2018年6月30日的年租金为554808元）。被告不认可评估的租金损失应由其承担，认为其已于2016年底撤场；原告确认于2018年7月1日才收回案涉场地，被告一直没有归还工程钥匙，并明确请求被告占用案涉场地2016年7月1日至2017年7月31日期间的使用费按评估报告算为584926元。经原告申请，本院委托广东巨正建设项目管理有限公司对珠海市白莲路XXX号X层401、402-1、403、404、405、407、408、409、411、416房已完成装修工程进行工程造价鉴定，该公司于2018年8月23日作出《工程造价鉴定报告》载明已完成装修工程造价为1628234.42元。双方对案涉场地的工程造价均无异议。庭审中，被告认为案涉场地的装修未做完而并非质量不合格，新增项目仍需要调试，2016年底与原告协商和解后已撤场，同意支付垃圾清理费2100元，但不同意解除《公寓装修合同》，因为原告至今未足额支付工程款，按照合同第4条约定，①2016年3月30日支付工程总造价的15%，即21万，原告实际于2016年3月31日支付20万元；②2016年4月30日需支付工程总造价的25%，即35万，原告实际于2016年5月1日支付20万元；③2016年5月30日需支付工程总造价的25%，即35万，原告实际于2016年6月4日支付20万元，2016年6月5日支付20万，2016年6月27日支付10万；④2016年6月30日需支付工程总造价的30%，即42万，原告实际于2016年7月2日支付10万元，2016年8月3日支付15万，2016年9月6日支付3万，2017年1月14日支付10万，总共支付了128万；按照合同总造价95%，即133万，至今仍欠5万，尚有保证金5%，即7万元，还有增加部分的结算为46万。原告对此认为合同并未约定新增的调试项目，合同约定工期为3个月，根据合同第六条第1点约定，本案的装修工程完工后，被告应当以书面通知原告进行竣工验收，验收合格后双方办理工程结算及移交手续，但距今一年多被告仍未完工亦无通知原告办理交接手续，被告的行为已构成违约，应解除双方合同，案涉场地闲置的损失亦应当由被告承担。本院认为，原告与被告签订的《公寓装修合同》约定被告装修案涉场地工程应在2016年6月30日前竣工，原告应依照合同第四条约定按期、按数额向被告支付工程款项，但原告未按期足额支付工程进度款，被告亦在庭审中承认案涉场地的装修至今仍未完工，双方均有迟延履行合同主要义务的违约行为，已致使双方签订的《公寓装修合同》不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同法定解除的规定，原告请求解除原、被告签订的《公寓装修合同》，理据充足，本院予以支持。关于装修垃圾费的问题。原告提交的书证可以证明其为清除案涉场地装修工程的垃圾支付了清理费2100元，庭审中被告表示同意支付该笔费用，对原告的该项请求，本院予以支持。关于案涉场地占用费的问题。原告请求被告支付自2016年7月1日起至2017年7月31日的占用费584926元作为原告未能正常使用案涉场地的损失。本案中，被告确实没有按合同约定的竣工时间完成装修工程，并承认施工后蹲守现场截止至2016年底才撤场，但被告之所以未能按时完成装修工程的直接原因系原告并未按时足额支付工程的进度款，双方的《公寓装修合同》并未约定被告应垫资对案涉场地进行装修，工程款项的不足额支付将直接影响到工程的进度；被告之所以蹲守一方面系因为原告极少派人到现场沟通、另一方面亦系因为无法取得足额的工程款项，截止至2017年1月14日原告共计才支付了工程款128万元，亦未达到合同约定的数额；加之，经依法鉴定案涉场地的装修工程总造价为1628234.42元，装修工程的实际造价远远高于原告所支付的工程款项；因此，工期拖延的根本原因系原告未足额支付工程款的先行违约行为所导致的，责任不应归责于被告。原告辩称其因案涉场地装修工程有质量问题所以未足额支付工程款，并未有提出充分的证据予以证明，本院不予采信。结合双方的微信记录及往来函件，原、被告在2016年-2017年间多次为案涉场地的装修工程进度、质量情况进行磋商，原告截止至2017年5月才正式发函要求被告交还场地，双方的工程磋商对案涉场地的交还使用也造成一定的拖延。而被告在磋商不成后未主动、及时通知原告接收案涉场地、沟通交接事宜，亦存在一定的过错。综上，考虑到截止至2017年1月底双方仍在磋商、原告2017年5月才正式发函要求交还场地，以及结合原告的主要过错责任、被告的次要过错责任的情况，针对原告请求的损失时间及范围、数额，本院酌定案涉场地的闲置时间为2017年3月1日至2017年7月31日（5个月），造成该段时间闲置损失的责任应由原告承担80%（主要责任），被告承担20%（次要责任）。参照本案的依法评估结果，案涉场地2016年7月1日至2017年6月30日的年租金为538692元、2017年7月1日至2018年6月30日的年租金为554808元，因此案涉场地自2017年3月1日起至2017年7月31日的租金损失为225798元（538692元÷12个月×4个月+554808元÷12个月），被告应承担该损失的20%即45159.6元。故对原告请求被告承担占用费的诉求，本院仅予以支持被告向原告支付场地占用费损失45159.6元，超出部分不予支持。原告对案涉场地装修工程造价鉴定结果1628234.42元并无异议，而原告仅向被告支付了128万元，被告在本案中并未提出反诉，本案不作审处，对原告拖欠的工程款被告可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈静与被告黄菲签订的《公寓装修合同》；二、被告黄菲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈静支付垃圾清理费2100元；三、被告黄菲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈静支付场地占用费45159.6元；四、驳回原告陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16472元，由被告黄菲负担8371元，原告陈静负担8371元；评估费15600元，由被告黄菲负担7800元，原告陈静负担7800元；鉴定费23000元，由被告黄菲负担11500元，原告陈静负担11500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  张 锦二〇一九年一月八日法官助理陈绮琦书记员刘嘉茵周倩雯