江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初5268号 原告：孙燕玉，女，汉族，1977年3月31日生，住江苏省太仓市。 原告：陆文豪，男，汉族，1976年2月18日生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：孙燕玉（与陆文豪系夫妻关系，系本案另一原告）。 被告：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇朝阳西路****，统一社会信用代码91320585302196336Ｎ。 法定代表人：姚可，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁勇，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告孙燕玉、陆文豪诉被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆文豪的委托诉讼代理人即另一原告孙燕玉、被告中南公司的委托诉讼代理人崇斯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙燕玉、陆文豪向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金63276元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年10月11日，原、被告签署商品房买卖合同，约定原告购买被告位于中南世纪城9号楼19层19B01号房屋，建筑面积110.49平方米，总房价1360778元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的付款义务。2017年5月24日，被告实际向原告交付案涉房屋，原告向被告缴纳契税27215.56元、房屋维修基金13246.8元，并提交了完整的办理权属登记所需的材料，但被告并未按照约定为原告办理房屋所有权登记。直至2018年6月28日，案涉房屋才登记至原告名下，故原告诉至法院，要求判如所请。 被告中南公司辩称：1.被告不负有办理房屋转移登记的义务，原、被告双方建立的是商品房买卖合同关系，被告作为出卖方履行的是房屋的交付和质量保证义务，涉及房屋转移登记证书的办理，合同第20条第2款均明确约定了双方需要共同向房屋登记机构申请所有权转移登记手续，各方均需配合提交相应的资料，不存在被告单方有义务办理产证的事实。2.关于产证办理具体的事项已经委托第三方产证代办公司办理，原告向第三方交付代办费用，签署委托手续，说明原告与第三方之间存在委托代办关系，延期办证的违约责任也应当由代办人承担。3.原告主张被告承担违约责任的前提是被告原因导致的延期，但是原告并未举证证明被告原因导致延期的事实。4.整个办证环节包括需要提交被告的初始登记证，原告提交银行抵押贷款材料、预告登记单取得、买受人（即各原告）购房信息查档、缴纳各项税费、维修基金开具发票等。上述事项涉及各方以及办理机关的时间协调，并且根据不动产登记中心的要求，必须拿到不动产登记中心出示的房屋交易信息告知单才能去缴纳税费，也会影响到产证的办理时间，因此简单的将政府部门办证完成的时间减去90日，认定为是出卖人的原因是违背客观事实的。原告于2018年1月19日交纳办证费用，应从原告交纳办证费用后开始计算被告履行办证义务的期限。 本院经审理认定事实如下:2015年10月11日，原、被告签署商品房买卖合同，约定原告购买被告位于中南世纪城9号楼19层19B01号房屋，建筑面积110.49平方米，总房价1362010元。该合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同还约定了其他事项。在双方商品房买卖合同附件十补充协议第四条中约定，“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记证的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需要的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十二条（应为二十条）约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需的时间。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款1362010元。后因面积差，被告向原告退还1232元，故被告实际收取房款1360778元。 2017年1月24日，被告通知原告收房。在交房须知第三条第二项中，被告列明了业主需缴纳的“代收代缴费用：维修基金13246.8元、产权证代办服务费390元/套、产权登记类费用160元/套、契税27215.56元”。2017年5月24日，被告将案涉房屋交付给原告。同日，原告向被告缴纳了契税27215.56元、房屋维修基金13246.8元，被告向原告开具了金额为1360778元的购房发票。2018年1月19日，原告缴纳产证服务费600元，后太仓市城厢镇家顺房产中介服务部（以下简称家顺房产）向其出具收款收据。 2017年5月8日，案涉房屋完成不动产单元首次登记。2018年4月23日，案涉房屋完成交易备案手续。2018年3月6日，案涉房屋申请办理国有建设用地和房屋所有权转移登记。2018年5月28日，案涉房屋申请办理国有建设用地/房屋所有权抵押首次登记。2018年6月28日，案涉坐落于太仓市的房屋登记至原告名下。 2018年1月30日，太仓市不动产登记中心工作人员严红萍在本院所作调查笔录中陈述：我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。 太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称广信公司）工作人员殷地均在本院所作调查笔录中陈述：中南公司与广信公司签的代办合同，广信公司未与业主签订合同；家顺房产与广信公司其实是一家，业主交给家顺房产的办证费其实就是交给广信公司的。 审理过程中，被告中南公司陈述：认可原告主张的违约金计算基数、计算标准，但对计算期间不予认可，应当从原告缴纳代办证费用的次日即2018年1月20日起计算办证的日期。 以上事实，有原告提供的商品房买卖合同(含补充协议)、发票、房屋交接通知书、房屋交接书、物业费垃圾清运费收据、办证费收款收据、维修基金和契税缴纳证明、不动产登记证书，被告中南公司提供的批量一手房材料清单、太仓市不动产转移登记申请表一份、太仓市不动产抵押登记申请表一份、房屋交易信息告知单、不动产单元首次登记信息表，本院调取的苏州市中级人民法院(2018)苏05民终4042号民事判决书、本院所作调查笔录等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款。 关于案涉房屋的办证义务应由谁承担。原告孙燕玉、陆文豪认为当时是按照被告中南公司的指定缴纳了办证费及办证资料，故其一直认为是由被告中南公司负责办理房屋权属登记手续的。被告中南公司则认为在双方办理交房手续时，原告孙燕玉、陆文豪选择委托由第三方办证机构公司办理案涉房屋的权属登记证书并缴纳了办证费用，故房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司。本院认为，根据本院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然在原告孙燕玉、陆文豪缴纳了办证费后由家顺房产代广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非原告孙燕玉、陆文豪自主委托的第三方办证机构，原告孙燕玉、陆文豪与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在孙燕玉、陆文豪缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，被告中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于被告中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于被告中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。 关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准。2017年1月24日，被告通知原告收房。被告在向原告发送的交房须知第三条第二项中，列明了业主需缴纳的“代收代缴费用：维修基金13246.8元、产权证代办服务费390元/套、产权登记类费用160元/套、契税27215.56元”。2017年5月24日，被告将案涉房屋交付给原告。同日，原告向被告缴纳了契税27215.56元、房屋维修基金13246.8元，被告向原告开具了金额为1360778元的购房发票。此后，直到2018年1月19日，原告才向被告委托的办证机构广信公司交纳了产权证代办服务费600元。对此，本院认为，从原、被告双方在合同补充协议第四条的约定可知，原告委托被告代办产权证，但对价是缴纳产权证代办费，只有原告交纳了该费用后，双方之间的委托办证关系才成立并开始实际履行。在原告迟延交费的时间段里，被告并无履行代办证的义务，或者其履行代办证义务的时间亦随着原告的延迟交费而顺延。也即，双方直至2019年1月19日原告交纳了产权证代办服务费才达成了原告委托被告办理产权证的合意。 原、被告双方合同约定被告中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”。原告于2018年1月19日向被告委托的办证机构交纳了办证费用。被告办证的时间起算点应从2018年1月19日起算，从上述时间点后90天再加上30个工作日开始计算逾期办理不动产权证违约金。故，案涉房屋转移登记的办结时间应当在2018年6月1日前，而根据现有证据显示，案涉房屋至2018年6月28日才完成权属转移登记手续。对于上述被告代办证期间延迟，中南公司在诉讼中既未能提供证据证明因孙燕玉、陆文豪原因造成办理转移登记的拖延，也未提供证据证明中南公司是何时将完整的办证资料交付广信公司的，亦未能提供证据证明系其所称的第三方原因导致延迟，故应认定系中南公司的原因导致了案涉房屋权属转移登记的延期。原告孙燕玉、陆文豪据此要求中南公司承担相应违约责任，证据充分，应予支持。依据商品房买卖合同第二十条中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”的违约期间计算的约定，本案被告违约天数共计为27天，结合原、被告确认的违约金计算基数1360778元及商品房买卖合同中违约金按每日房款万分之1.5标准计算的约定，被告应向原告支付违约金5511.15元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告孙燕玉、陆文豪逾期办理房屋不动产权证违约金5511.15元。 上述履行方式：如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户（户名：孙燕玉，开户银行：中国民生银行太仓支行，账号：62×××02）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1382元，由原告孙燕玉、陆文豪负担1332元，被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  薛忠勋 人民陪审员  圣 杰 人民陪审员  李昌峰 二〇一九年一月三十一日                                                              书记员  黄佳玉