上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初19261号原告(反诉被告)：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：彭心旷，总经理。委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：俞伟镇，男，1970年1月12日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：林锋，北京市王玉梅律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)俞伟镇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，公开开庭进行了审理。上海美兰湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人苏贇春、王慧、俞伟镇的委托诉讼代理人林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海美兰湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、要求被告搬离上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋租金及使用费(每月租金是18,959元，自2018年5月1日起，到实际搬离之日)；4、迁出之时要求俞伟镇据实结清水费和电费；5、俞伟镇已经支付的押金7,500元，要求用以抵扣拖欠的租金。事实和理由：2009年1月6日，上海金罗店开发有限公司与费某某签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋出租商业使用。合同约定的租期为8年，自2009年5月1日起至2017年4月30日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。嗣后，系争房屋的房地产权利变更为美兰湖公司。2016年3月18日，费某某与俞伟镇签订了租赁使用权转让协议。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，形成了不定期租赁合同关系。由于双方系不定期租赁法律关系，故美兰湖公司有权随时解除合同，公司也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因俞伟镇至今未履行搬迁义务，故涉讼。俞伟镇反诉并辩称，美兰湖公司主张的租金标准不准确，按照单价计算应该是16,336.94元每个月；水电费俞伟镇支付到2018年12月；3、不同意解除租赁合同，双方对租金有异议；4、7,500元押金也实际支付。2016年3月18日俞伟镇从费某某处受让了房屋的租赁使用权，一直经营咖啡馆的。目前，美兰湖公司和俞伟镇之间是一个不定期的租赁合同关系。承租权转让下来之后，俞伟镇将租金包括水费都交给物业了，物业就是金罗店公司的，电费是俞伟镇自己支付的。关于租金，已经支付到2018年4月30日，由于与美兰湖公司就租金金额有争议，所以后面就不支付了。俞伟镇反诉要求：1、要求美兰湖公司赔偿装修损失75万元、消费卡损失6万元；2、返还多付的66,633.62元的租金。事实和理由：在法院确认双方的合同解除前提下俞伟镇提出反诉请求。因为在2013年7月俞伟镇从费某某处承包了咖啡店之后，俞伟镇即对系争房屋进行了全面的装修，花了52万元。2016年4月，因为承租权受让，俞伟镇又对第四层(原来没有装修)进行了装修，这次花了23万元。同时，截止到2018年12月29日，店内共计卖出去的消费卡是750张，卡内余额是32万元，粗略估计营业额30万元，24万元成本，所以每个月的平均利润大概在6万元，利润要根据消费的快慢。另外，原告提供证据中，罗芬路XXX弄XXX号101-402室的产证面积共计631.99平方米，合同里面的面积是733.3平方米，差了101.31平方米，因此从2016年1月1日到2016年4月30日期间，多收的租金为19.44乘以101.31即7,877.87元，2016年5月1日到2017年4月30日,是22.48乘以101.31为27,329.39元，2017年5月1日到2018年4月30日期间为25.85乘以101.31为31426.36元，共计66,633.62元，应该返还给俞伟镇。美兰湖公司针对反诉辩称，不同意反诉请求。关于俞伟镇主张的装修75万元，这两次装修都在合同期限内，都是为了达到俞伟镇经营的商业目的，而且合同也到期，不存在补偿装修损失的前提。关于消费卡的主张没有法律依据，这是俞伟镇在租赁期间内的经营活动，与美兰湖公司没有任何关联性。至于面积问题，在金罗店公司和费某某签订的合同中第1.2条约定了面积，双方对承租面积进行了约定，该面积可能与产证面积有差异，是合同中计算租金的方式，而且从俞伟镇承租至今，其从未对面积提出过异议，应视为其认可了原金罗店公司和费某某之间的租金计价方式。综上，要求驳回全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2009年1月6日，上海金罗店开发有限公司与费某某签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋出租商业使用。合同约定的租期为8年，自2009年5月1日起至2017年4月30日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。本合同终止时，乙方须恢复该房屋的原状，乙方拆除添置的设施，不得破坏房屋结构，经甲方验收后，方可办理退租手续。2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为美兰湖公司。2016年3月18日，俞伟镇与费某某签订一份租赁使用权转让协议，约定，甲方将其与金罗店公司所签的租赁合同中属于甲方的一切权利义务一并转让给乙方。2018年3月22日，美兰湖公司向俞伟镇发函，载明，美兰湖公司将于2018年对北欧风情商业街做整体调整，故正式通知将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。2018年7月3日，美兰湖公司向俞伟镇发出通知函，通知其于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。本案审理中，俞伟镇提供国网上海电力公司发票联及签购单，证明其已经付清了截止于2018年12月的电费和水费；还提供了2013年5月及2016年4月期间的装修明细表、有关装修采购凭证等；房屋一到四层的现状图片，证明有装修；消费卡照片、消费卡会员及月记录清单。美兰湖公司表示关于水电费的支付情况可以进一步核实。至于之后的证据材料，首先真实性都无法确认，美兰湖公司也不予认可。本院认为，案外人费某某与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。其在承租期间将租赁权转让给俞伟镇，即上述合同的权利义务一并转让给了俞伟镇，至此，俞伟镇成为承租人。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为美兰湖公司，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故美兰湖公司作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在双方的租赁合同到期后，美兰湖公司在2018年3月发出通知，提前告知各承租人出租方需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，美兰湖公司又发函正式提出解除合同。美兰湖公司所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求俞伟镇迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于俞伟镇仍实际占用系争房屋，故美兰湖公司要求比照租金标准支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。美兰湖公司所收取的押金应在合同解除后返还给俞伟镇，其要求一并抵扣欠付的租金、使用费，于法不悖，本院一并予以处理。另，系争租赁合同中明确约定租赁期满承租人必须恢复房屋原状并将添置的设施拆除，不损害房屋结构，承租方不作赔付和补偿。故俞伟镇反诉要求美兰湖公司支付装修补偿金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。关于俞伟镇反诉要求返还多收取的租金问题，本院认为，自俞伟镇于2016年起通过转让取得承租权至今，一直按照合同约定的租金标准付租，其辩称的面积差问题未能提供证据证明其曾提出过质疑，据此，从俞伟镇的客观行为可以反映出其接受了面积存在差异的现实并同意对租金标准不作变更。因此，对于俞伟镇要求返还多支付的租金的请求，本院认为其依据不足，本院难以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)俞伟镇就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋订立的租赁合同法律关系；二、被告(反诉原告)俞伟镇于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司；三、被告(反诉原告)俞伟镇于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司支付租金及使用费(每月为18,959元，自2018年5月1日起，到实际搬离之日)；四、被告(反诉原告)俞伟镇在返还上述房屋同时，与原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；五、被告(反诉原告)俞伟镇已支付的押金7,500元，用以抵扣所欠的上述费用；六、被告(反诉原告)俞伟镇的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,666元，反诉案件受理费6,283元，均由被告(反诉原告)俞伟镇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年一月二十一日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。