福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10285号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋东波，男，1978年5月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林桂花，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张尊斌，男，1959年6月19日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：许淑娟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王祥霖，福建名仕律师事务所律师。 上诉人蒋东波因与被上诉人张尊斌租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 蒋东波上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判张尊斌向蒋东波返还押金2万元，并赔偿蒋东波损失139624元；2.评估费、甲醛检测费与一、二审诉讼费由张尊斌承担。事实和理由：一审认定事实不清，部分证据认定错误。一、一审判决认定“张尊斌对讼争租赁场所进行装修期间，蒋东波先后于2018年6月1日、2018年6月9日对讼争租赁场所的装修工程提出调整装修方案”有误。2018年6月9日，蒋东波只是要求加装5盏筒灯，这并非对装修方案的调整，也不会影响场地的交付。二、一审判决认定“2018年6月10日，讼争租赁场所的装修工程没有完工”，该认定过于简单。2018年6月10日，讼争租赁场所双开实木大门、空调、二楼栏杆均未安装好，二楼卫生间墙壁未粉刷等，而筒灯已安装好，这说明造成装修工程延期的原因之一是张尊斌自行造成的。从张尊斌提交的证据也可以看出，其部分装修项目费用产生于2018年7月、8月，说明张尊斌工期延误很长，其未按约履行义务。三、张尊斌已严重违约，一审判决押金2万元不予退还，并驳回蒋东波的其他诉讼请求，与事实和法律相悖。张尊斌的装修投入未达到约定金额，且2018年6月10日未提供甲醛检测合格报告、装修未完工，无法交付场地，实木双开大门未安装。张尊斌未履行协议约定的义务，构成违约。四、张尊斌与蒋东波已于2018年6月15日达成解除合同和张尊斌双倍返还押金的合意，一审判决对此只字未提。五、一审判决对短信记录，蒋东波提供的《光盘录像》、《购销合同》及收条、张尊斌提供的《律师函》等证据认定有误。 张尊斌辩称，一、蒋东波主张张尊斌存在违约情形，缺乏依据。1.张尊斌依约对讼争租赁场所进行装修，资金投入已超过双方约定的标准。协议签订前，张尊斌已按蒋东波要求更改设计方案，并取得其认可。协议履行过程中，蒋东波不断更改装修方案，张尊斌均一一满足，在此过程蒋东波查看现场时均未提及存在装修质量或认为装修投入不符合要求的问题，直至2018年6月10日晚，蒋东波突然要求张尊斌追加装修投入并要求索赔，存在明显恶意。2.装修完毕后，张尊斌已委托福建中凯检测技术有限公司对讼争租赁场所进行室内空气检测，履行了约定义务。3.张尊斌已依约安装实木双开大门，不存在违约行为。即便未安装实木双开大门，根据案涉协议约定，安装实木双开大门的时间为2018年6月15日前，蒋东波无权于6月10日以此为由向张尊斌主张违约索赔。二、蒋东波主张返还押金、赔偿损失的诉请均缺乏事实与法律依据，一审法院予以驳回正确。因蒋东波的违约行为导致正式租赁合同无法签订，由此产生的一切责任后果均由蒋东波承担，且其提交的证据无法证明损失的实际发生，张尊斌有权没收2万元押金。三、张尊斌亦不认可一审判决部分认定的事实和判决结果，出于诉累、节省司法资源的考虑，未对本案提起上诉。 蒋东波向一审法院起诉请求：1.判令解除蒋东波、张尊斌双方签订的《租赁协议（补充协议）》；2.责令张尊斌返还押金2万元，并赔偿蒋东波损失139624元；3.评估费、甲醛检测费与诉讼费由张尊斌承担。 张尊斌向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《租赁协议（补充协议）》已于2018年6月15日解除；2.确认张尊斌有权没收蒋东波缴纳的押金2万元；3.判令蒋东波向张尊斌支付违约金5万元整；4.本案本、反诉受理费等均由蒋东波承担。 一审法院认定事实：2018年5月11日，张尊斌（甲方）、蒋东波（乙方）签订《租赁协议（补充协议）》。约定：“基于友好协商，公平对等的原则，甲乙双方订立此租赁补充协议，主租赁合同将于甲方施工完毕并将场地交付乙方使用前10日签订。甲方承诺如下：l.本租赁场所（三盛滨江国际l号楼21层2119.2120.2121）总计装修费用不低于30万元。3.装修完毕之后甲方雇请甲醛检测公司对本租赁场所进行甲醛测试，符合标准之后乙方方可进场使用，从交场之后起算免租期不低于10天。如果甲方场所在完工20天之内仍然无法达到甲醛检测标准，甲方需要将乙方押金在3个工作日之内退给乙方。4.场所将配置租赁场所大门将使用实木双开大门。5.承诺2018.6.5日之内交付场地，每逾期1日每日赔付1000元（木质双开大门不迟于2018.6.15安装完毕）。乙方承诺如下：1.此补充协议签订当日，支付甲方贰万元作为租赁押金，在场所达到交付标准时，一次性再支付壹万元押金以及叁个月租金。2.不在租赁场所进行任何违反中华人民共和国法律之事，如有违反，甲方可以直接没收乙方押金并要求乙方在10个工作日之内离开租赁场所，乙方需要负责全部法律责任。3.承诺甲方按照乙方方案施工完毕之后，如果乙方不租赁本场所，需要赔付甲方总计伍万元。在协议签订当天，蒋东波依约履行交付2万元给张尊斌作为押金，后张尊斌对讼争租赁场所进行装修。另查：（一）张尊斌对讼争租赁场所进行装修期间，蒋东波先后于2018年6月1日、2018年6月9日对讼争租赁场所的装修工程提出调整装修方案，同时提出2018年6月10日进行场地交接：蒋东波于2018年6月1日20时30分提出安装一楼金刚板、一楼吊灯并按其风格购买并提出约定的交场时间2018年6月5日延迟到2018年6月10日；后于2018年6月9日16时44分提出6月10日交接场地，同时提出洗手间前面区域需要加筒灯3盏，一楼房间中间需要增加2盏筒灯，万通板区域挑选面板颜色的时候需要一起看一下，只是颜色上面的选择。2018年6月10日起双方对合同的履行发生争执。（二）2018年6月10日，讼争租赁场所的装修工程没有完工：场地的地面上未经清理，遍地垃圾，现场有工人正在施工，室内部分护栏尚未完工。（三）张尊斌通过委托律师向蒋东波发出《律师函》，以其已按合同约定的时间（即2018年6月10日前）完成装修，蒋东波仍未与张尊斌签订后续相关的租赁合同为由通知解除《租赁合同（补充协议）》，并主张押金不予退还及蒋东波支付违约金50000元；该邮件已于2018年6月15日12时25分投妥。 一审法院认为，蒋东波与张尊斌签订的合同名为《租赁协议（补充协议）》，实为租赁合同的预约合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁协议（补充协议）》约定“双方订立此租赁补充协议，主租赁合同将于甲方施工完毕并将场地交付乙方使用前10日签订”，协议对签订租赁合同时间为没有做出具体约定。本案中，2018年6月10日时讼争场地的装修工程还处于施工阶段，不符合《租赁协议（补充协议）》约定的签约条件，而蒋东波多次对讼争场地装修提出更改方案，影响装修工程的施工进程，是造成装修工程延期的原因之一，同时协议对张尊斌一方原因导致迟延交付情形仅约定承担逾期违约金责任，故蒋东波以张尊斌未履行符合交付条件场地为由提出解除合同，缺乏合同和法律的依据，理由不成立。本案讼争租赁场所的装修工程于2018年6月10日没有完工，蒋东波与张尊斌双方就协议履行发生争执正在交涉阶段，且协议并未明确约定签订本约合同（即租赁合同）具体时间，也未就履行签订本约合同给予合理期限，张尊斌通过委托律师径直向蒋东波发出《律师函》通知解除，既不符合约定解除的情形，也不符合法定解除的情形，故《律师函》不产生合同解除的效力。综上，蒋东波提出的解除《租赁协议（补充协议）》及张尊斌提出的确认《租赁协议（补充协议）》已于2018年6月15日解除的理由均不成立。但蒋东波和张尊斌双方均明确要求解除《租赁协议（补充协议）》，无意签订本约合同即租赁合同，鉴于签订合同属于意思自治范畴，不宜强制当事人签订合同，故一审法院对《租赁协议（补充协议）》的解除予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案《租赁协议（补充协议）》属于预约合同，依据协议张尊斌进行装修工程，先行投入大量资金，但装修的附着物添附在己方不动产上，综合考虑各方的利益得失及押金作为保障交易安全的作用，酌定蒋东波支付的押金2万元不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决：一、2018年5月11日蒋东波、张尊斌签订的《租赁协议（补充协议）》解除；二、蒋东波支付张尊斌的押金20000元不予退还；三、驳回蒋东波的其他诉讼请求；四、驳回张尊斌的其他反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由蒋东波负担；反诉受理费4950元，由张尊斌负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年6月12日，张尊斌发短信，告知蒋东波可交付场地，6月12日至13日期间，张尊斌多次通过短信催促蒋东波前来交场和签订合同，并表示如果蒋东波不配合，要求其承担相应责任。6月14日14时05分，张尊斌在短信中提出如果蒋东波想租用的话，其可以考虑租金上再给一定优惠；18时18分张尊斌在短信中表示“给你贰万元”；18时31分，蒋东波在短信中询问“是押金2万、赔付2万，一共4万，是这样子的吗？”，张尊斌回复“是”。 本院认为，从蒋东波、张尊斌之间的短信往来记录内容可以看出，蒋东波多次对讼争租赁场所装修提出变更方案，蒋东波关于2018年6月9日其只是要求加装筒灯、不是变更装修方案的上诉主张不能成立，本院不予采信。蒋东波多次提出变更装修方案，必然影响装修工程的施工进程，这是造成装修工程延期的原因之一。同时，案涉协议对因张尊斌原因导致迟延交付情形仅约定由张尊斌承担逾期违约金责任，并未约定蒋东波有权解除协议，故蒋东波以张尊斌未交付符合协议约定条件的租赁场地为由要求解除合同的理由不能成立。从双方对协议履行产生争执后的短信内容来看，双方均认为对方构成违约，要求对方承担违约责任，短信内容无法推定出张尊斌已自认其违约、愿意向蒋东波双倍返还押金的意思表示。故蒋东波关于双方已于2018年6月15日达成解除合同、由张尊斌向蒋东波双倍返还押金的合意的上诉主张证据不足，本院不予采信。 本案双方主张解除《租赁协议（补充协议）》的理由均不能成立，但鉴于双方均明确要求解除《租赁协议（补充协议）》，无意签订本约合同即租赁合同，故一审法院对预约合同即《租赁协议（补充协议）》的解除予以支持，并无不当。一审法院综合考虑协议履行情况、双方的利益得失及押金作为保障交易安全的作用，酌定蒋东波支付的押金20000元不予退还，并驳回蒋东波要求赔偿损失的诉讼请求和张尊斌的其他反诉请求，该处理方式已臻合理，本院予以维持。 综上，蒋东波的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3492元，由蒋东波负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  黄 锋 审判员  陈碧珍 二〇一九年一月二十三日 法官助理刘玲玲 书记员张华真