福建省连江县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0122执异3号 案外人：林炜，男，1979年12月21日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：郑香好，男，1969年2月20日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：刘必勤，男，1969年10月5日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：林秋平，男，1966年4月14日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：孙兴国，男，1964年9月17日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：陈增明，男，1980年12月5日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：吴家忠，男，1968年8月9日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：陈增康，男，1974年4月21日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：张国坤，男，1974年4月2日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：孙天明，男，1968年6月17日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：曾贤振，男，1949年2月12日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：陈根毅，男，1954年11月9日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：黄芳坤，男，1962年10月16日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：刘用贵，男，1976年6月23日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：詹增银，男，1947年1月17日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：林顺金，男，1973年3月3日出生，汉族，住福建省连江县。 被执行人：洪以和，男，1970年2月9日出生，汉族，住福建省连江县。 被执行人：洪以顺，男，1963年4月28日出生，汉族，住福建省连江县。 本院在执行申请执行人郑香好、刘必勤、林秋平、孙兴国、陈增明、吴家忠、陈增康、张国坤、孙天明、曾贤振、陈根毅、黄芳坤、刘用贵、詹增银、林顺金与被执行人洪以和、洪以顺劳务纠纷执行系列案中，案外人林炜对执行拍卖被执行人洪以顺所有的坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面的房产，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林炜称，异议请求一、将（2018）闽0122执1663号之二《执行裁定书》第一项变更为拍卖被执行人洪以顺所有的坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面的房产，林炜对该房产享有继续承租权及优先购买权；二、将（2018）闽0122执1663号《公告》变更为林炜按原租赁合同的约定条款发生租赁关系，不用搬离坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面。 事实与理由：坐落于连江县凤城镇北门街文明西路**楼**连接体第四店面系被执行人洪以顺与其妻子曾秀玉共同所有，案外人林炜于2016年3月23日与曾秀玉签订《租赁合同》，约定曾秀玉将位于凤城镇北门街文明西路48#第三、第四店面出租给林炜，租期自2016年3月23日至2026年3月23日，共10年。合同签订后，林炜对承租的店面进行装修，并按照合同约定，向曾秀玉支付租金至2019年3月22日。2018年6月1日，林炜与曾秀玉又签订一份《租赁合同》，约定曾秀玉将位于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼第五、六店面出租给林炜，租期自2018年6月1日至2028年6月1日，共10年。第2份《租赁合同》签订后，林炜对四间店面进行重新装修并打通，为此支出大笔装修费用。 2018年12月16日，连江县人民法院作出（2018）闽0122执1663号之二《执行裁定书》，裁定“一、拍卖被执行人洪以顺所有的坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面的房产……”，2018年12月18日，连江县人民法院在林炜承租的凤城镇北门街文明西路48＃第三、四、五、六店面外张贴了（2018）闽0122执1663号《公告》，公告内容为拍卖洪以顺所有的坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面的房产，责令房屋内居住人员在15日内搬离上述房屋。到期不履行的，法院将依法强制执行，并依法追究相关人员责任。 林炜认为，连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面属于被执行人洪以顺及其妻子曾秀玉的夫妻共同财产，曾秀玉有权将该店面进行出租，在连江县人民法院对该店面予以查封前，林炜与曾秀玉已签订真实有效的租赁合同，并已交付租金，且对该店面进行装修、经营，林炜已经对该不动产持续占有、使用。现连江县人民法院要求林炜在15日内搬离该房屋会侵害其合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，林炜享有继续承租权及优先购买权。据此，林炜作为有利害关系的人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起申请。 申请执行人郑香好、刘必勤、孙兴国、曾贤振、吴家忠、张国坤、陈根毅、林顺金称，不同意林炜的异议请求。 本院查明，本院在申请执行人郑香好、刘必勤、林秋平、孙兴国、陈增明、吴家忠、陈增康、张国坤、孙天明、曾贤振、陈根毅、黄芳坤、刘用贵、詹增银、林顺金与被执行人洪以和、洪以顺劳务纠纷执行系列案中，于2018年8月7日作出(2018)闽0122执1663号之三《执行裁定书》，裁定“……五、查封被执行人洪以顺名下坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第4店面(所有权证号：L20000733)，期限为三年。”本院于2018年11月20日作出(2018)闽0122执1663号之三《执行裁定书》，裁定“一、拍卖被执行人洪以顺所有的坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面(所有权证号：L20000733)。…….”2018年11月21日，本院在该第四店面门上张贴（2018）闽0122执1663号《公告》，公告内容为拍卖该第四店面等房产，责令房屋内居住人员在15日内搬离上述房屋，到期不履行的，本院将依法强制执行等内容。 洪以顺与曾秀玉于1989年7月15日登记结婚。2016年3月23日，林炜与曾秀玉签订一份《租赁合同》，约定曾秀玉将位于连江县凤城镇北门街文明西路48#楼1层第3、第4店面出租给林炜，租期自2016年3月23日至2026年3月23日共10年，合同期前6年(即2016年3月23日到2022年3月23日)租金每月为1300元不变，后四年(即2016年3月23日到2022年3月23日)租金按每年10%递增，租金为每半年一交等内容。《租赁合同》签订后，曾秀玉将该店面交付给林炜使用，林炜向曾秀玉支付租金。 另查明，上述被拍卖的第四店面，于2016年3月23日设定最高额抵押权登记，抵押权人为连江县农村信用合作联社，抵押人为洪以顺。 本院认为，本案执行标的坐落连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第4店面(所有权证号：L20000733)，登记在被执行人洪以顺名下，本院依法可以查封后拍卖，并限期案涉房屋内居住人员搬离。曾秀玉将登记在其夫洪以顺名下的案涉房产出租给案外人林炜，双方签订的《租赁合同》合法有效，林炜依法可以按照《租赁合同》约定占有、使用案涉房产。现林炜异议请求拍卖案涉房产，对案涉房产享有继续承租权及优先购买权，并按原租赁合同的约定条款发生租赁关系，不用搬离案涉房产，是基于承租权实体权利提出，故适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案涉房产《租赁合同》的签订及林炜占有使用案涉房产是在本院查封案涉房产之前，故对林炜的异议请求，本院依法可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 中止对不附带租赁权的被执行人洪以顺名下坐落于连江县凤城镇北门街文明西路48＃楼1层连接体第四店面(所有权证号：L20000733)的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈 溶 审判员 吴 忠 审判员 郑晨亮 二〇一九年一月十七日 书记员 高敏敏 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。