四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川09民终1324号 上诉人（原审被告）：四川省永明房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区兴和东街永明丽景，统一社会信用代码91510900762306700T。 法定代表人：张宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱光文，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘源，男，1972年5月11日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审原告）：何海英，刘源之妻，1972年12月8日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：刘强，四川斗城律师事务所律师。 上诉人四川省永明房地产开发有限公司（以下简称永明公司）因与被上诉人刘源、何海英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永明公司的委托诉讼代理人朱光文，被上诉人何海英及其委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。被上诉人刘源经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永明公司上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人不是本案适格的诉讼主体。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》属实，但被上诉人早已将房屋转卖给他人，并交付居住，被上诉人已经不是该房屋的所有权人；2.被上诉人的主张已经超过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2010年8月签订《商品房买卖合同》，合同约定办证时间为商品房交付后365日内，房屋于2012年8月交付，故应在2013年8月之前办证。从2013年8月未办证之日起，被上诉人已经知道自己的合法权益受到侵害，至2015年8月，诉讼时效就已经届满，但被上诉人于2018年8月才提起诉讼，早已超过诉讼时效；3.被上诉人主张的违约金过高。本案中，存在多种原因导致逾期办证，并非上诉人单方造成，被上诉人也存在过错。2018年1月17日前后，上诉人曾多次通知被上诉人前来办证，但被上诉人均以房屋已转卖给他人为由拖延，未前来办证，故上诉人不应当支付2018年1月17日之后产生的违约金，且迟延办证也并未给被上诉人造成损失。 何海英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人签订了合同，并支付了购房款，被上诉人具备诉讼主体资格。本案的违约责任在上诉人，被上诉人多次提出办证要求，上诉人均予以拒绝，上诉人应当按照合同约定支付违约金。 刘源二审中未作答辩。 刘源、何海英向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告所购房屋办理权属转移登记；2.判令被告向原告支付迟延办理房屋权属转移登记的违约金，违约金计算标准：已付房款267375元×违约天数（自2013年8月21日始至实际办证之日止）×万分之一；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告何海英、刘源系夫妻关系。原告何海英、刘源与被告永明公司于2010年8月22日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发位于遂宁市河东新区号房屋，总价款267375元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款。被告永明公司于2012年8月21日向原告交付房屋，原告在接房时向被告支付了代办备案登记、转移登记、预告登记手续费用共588元，及代收的契税、维修基金、工本费、广电费共15906元。但被告至今尚未为原告办理房屋权属登记证书，也未向原告支付逾期办证违约金。一审法院认为，原告何海英、刘源与被告永明公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，应认定为有效，依法应受法律保护。关于原告提出的要求被告给其所购房屋办理权属转移登记的诉讼请求，合同约定由被告代为办理房屋登记相关手续，被告已实际收取原告所支付的代办应缴纳的税费、登记费，且涉案房屋已办理了初始登记，具备办理转移登记的条件，依法应予办理。故对原告要求被告立即为其所购房屋办理权属转移登记的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金，因被告永明公司的原因致使原告在合同约定时间内未能取得房屋所有权证书，被告永明公司的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》规定：买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案中，原告于2012年8月21日接房，故被告应当在2013年8月20日前为原告办理涉案房屋转移登记，逾期未办理，被告依法应从2013年8月21日承担违约责任。故原告主张被告按日万分之一计付迟延办理房屋权属转移登记的违约金的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“一、被告四川省永明房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内将位于遂宁市河东新区房屋办理转移登记在原告何海英、刘源名下；二、被告四川省永明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何海英、刘源支付逾期办证违约金。违约金的计算方式为：以本金267375元为基数，从2013年8月21日起至实际办理房屋权属证书之日止，以日万分之一为标准进行计算。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告四川省永明房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点：1.何海英、刘源是否具有要求永明公司履行办理权属转移登记及支付违约金的资格。何海英、刘源为购买上诉人永明公司开发的房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务，对合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求，不论何海英、刘源是否出售房屋，均不是对本案合同的权利义务的转让。基于合同相对性原则，何海英、刘源具有要求永明公司履行合同义务和承担违约责任的请求权。2.何海英、刘源的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人永明公司在一审审理中拒不到庭，更未提出诉讼时效的抗辩，二审中也未基于新证据提出具有诉讼时效已逾期的情形，为维护一审对诉争焦点的固定和事实认定的稳定性，对上诉人永明公司陈述该项请求的理由不予采信。3.双方合同约定的逾期办证的违约金是否过高及支付违约金期限的认定。双方当事人的合同约定，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同文本由永明公司提供，其对合同的约定更有话语权，合同的违约金的标准亦由永明公司提出，永明公司在诉讼中也未提供何海英、刘源在合同履行中具有过错的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，上诉人永明公司应当承担举证不能的法律责任。 综上所述，上诉人永明公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费520元，由上诉人四川省永明房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  姚梓佳 二〇一九年一月二十八日 书记员  肖 敏