广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初18309号原告：熊强，男，1984年11月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄单，广东宏力律师事务所律师。被告：吕丽荣，女，1976年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：邹华，广东骏和律师事务所律师。原告熊强与被告吕丽荣保证合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月8日、2018年12月18日公开开庭进行了审理。熊强的委托诉讼代理人吴凯、吕丽荣的委托诉讼代理人邹华到庭参加诉讼，熊强、吕丽荣到庭参加了第二次庭审。熊强向本院申请给予一个月时间调解，审限予以相应扣除。双方经协商未能达成一致意见，本案现已审理终结。熊强向本院提出诉讼请求如下：1.吕丽荣返还首期房款240000元并承担利息，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止；2.本案诉讼费、保全费、担保费由吕丽荣承担。事实和理由：熊强经吕丽荣介绍购买案外人陈红艳位于佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城玉兰苑12单元602室房屋，熊强与案外人陈红艳于2017年3月22日签订《房屋买卖合同》，吕丽荣于2017年8月2日向熊强出具《承诺书》，若案外人陈红艳在交易过程中不能履行合约导致无法交易，将首期房款540000元返还给熊强。在《房屋买卖合同》签订后，熊强依约向吕丽荣支付了540000元首期房款，但是案外人陈红艳一直未将案涉房屋过户至熊强名下，因案涉房屋存在查封，导致该房屋一直无法进行过户。熊强于2018年1月3日起诉案外人陈红艳解除房屋买卖合同，佛山市南海区人民法院认定案外人构成根本违约，造成房屋交易无法进行，判决解除房屋买卖合同。因房屋交易不成，吕丽荣应按照承诺书的约定返还540000元给熊强，经熊强多次催促，吕丽荣仍有240000元未返还，熊强为维护自身权益，遂起诉。吕丽荣辩称，吕丽荣在《承诺书》中承诺的款项金额为54000元，即部分首期款，而非全部首期款540000元。房屋买卖合同主体为熊强与案外人陈红艳，房屋首期款的返还义务人为陈红艳，而非吕丽荣，吕丽荣的保证债务仅为54000元，无需对超出部分的首期款承担返还义务。保证期间已届满，保证人的保证责任已免除。保证人和债权人未约定保证期间的，法律规定保证期间为6个月，保证期间自主债务履行期届满之日起计算。根据承诺书“如业主陈红艳在交易过程中不能履行合约导致无法交易，将首期……”的约定，本案的主债务为房屋交易过户。结合根据（2018年）粤0605民初116号生效判决书审理查明的事实：“熊强于2017年3月22日购买涉讼房屋……按照合同规定交易过户手续应该在签订合同的120天内完成交易”，可以得知，合同约定房屋过户的时间为2017年7月22日前，即本案主债务的届满期限为2017年7月22日。前案查明的另一事实:“涉讼房屋分别于2017年5月18日被查封、于2017年5月26日被第一轮轮候查封……”,可以得知，因涉案房屋被查封，客观上无法交易过户。另，熊强于2018年1月3日，以房屋被查封无法过户为由，向贵院提起诉讼，解除房屋买卖合同，即可得知，熊强至少已于2018年1月3日知道房屋因查封无法过户，换言之即知道陈红艳在交易过程中无法履行合约。故，房屋客观上不能交易过户的时间为房屋首封日即2017年5月18日，熊强主观上知道房屋不能交易过户的时间为2018年1月3日。因承诺书的保证方式约定不明确，应推定为连带责任保证，本案的保证期间并不因前案的诉讼中断。如前文所述，主债务届满之日无论是熊强主观上知道房屋无法交易之日，还是房屋客观上无法交易之日或者是合同约定的交易届满之日，截止至熊强提起本案的诉讼，保证期间均已届满，保证人无需承担保证责任。即使本案的保证为一般保证，前案仍在执行中，并未终止执行，主债务人陈红艳名下仍然有财产可供执行。根据担保法第17条“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”的规定，目前并未出现“就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务”的法定事由，故保证人可以拒绝承担保证责任。退一步来讲，即使熊强需要对承诺书中的54000元承担保证责任，鉴于熊强已在前案中参与涉案房屋拍卖的执行款分配，收回的执行款已超过承诺书中的54000元，故主债务人已经履行了承诺书中的款项，吕丽荣无需再对54000元另行承担保证责任。综上，请贵院驳回熊强的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院分析如下：吕丽荣对熊强举证的承诺书有异议，熊强承认承诺书的金额原来是54000元，后熊强认为存在笔误，故更改为540000元，对该承诺书的认定，详见“本院认为”部分内容。吕丽荣对熊强举证的《双方约定协议》不予确认，该协议虽没有原件，但熊强称原件在吕丽荣处，并对原件进行拍照保存，吕丽荣在庭审中并未明确否认签订过该协议的真实性，只是称“记得不清楚”，本院对吕丽荣的质证意见不予采纳，对该协议书的真实性予以确认。本院认定以下事实：熊强因看到吕丽荣发布的陈红艳位于佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城玉兰苑12单元602房出售的信息，遂联系吕丽荣，与吕丽荣协商购房事宜，后与案外人陈红艳签订《房屋买卖合同》，约定熊强向陈红艳购买上述房屋，成交价为1800000元。2017年3月30日，熊强向吕丽荣的账户转账支付100000元购房定金，于2017年4月11日向陈红艳转账支付440000元，同日，陈红艳出具收据确认收到上述款项。陈红艳收到熊强支付的440000元后将300000元支付予吕丽荣，吕丽荣称是陈红艳向吕丽荣偿还借款。2017年8月2日，熊强向陈红艳发函要求陈红艳配合完成过户。同日，熊强找到吕丽荣，并书写了一份《承诺书》，内容为“本人吕丽荣于2017年3月22日介绍熊强购买位于佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城玉兰苑12单元602室的房产，如业主陈红艳在交易过程中不能履行合约导致无法交易，将首期款54000元归还买方熊强”，吕丽荣在承诺人处签名。熊强主张该金额54000元存在笔误，故在承诺书中更改为“540000元”。2017年11月3日，吕丽荣的配偶李俊辉分三笔每笔50000元向熊强转账共150000元，附言为“借款给熊强”，2017年12月13日，李俊辉向熊强转账10000元、50000元，附言为“借款给熊强”，2018年2月12日，吕丽荣向熊强转账49000元、41000元，其中49000元附言亦为“借款给熊强”。熊强主张上述300000元是吕丽荣向熊强返还购房款，吕丽荣则主张是借款。2018年1月3日，熊强向本院起诉陈红艳、蒋彩峰，请求解除熊强与陈红艳签订的《房屋买卖合同》，陈红艳退还熊强购房首期款540000元及支付违约金180000元等，蒋彩峰对陈红艳的债务承担连带清偿责任。本院经审理查明，案涉房屋于2017年5月18日被查封，于2017年5月26日被第一轮候查封、于2017年9月7日被第二轮候查封、于2017年10月17日被第三轮候查封，至该案法庭辩论终结前，案涉房屋首封尚未解除。本院于2018年4月8日作出（2018）粤0605民初116号民事判决，判决：1.解除熊强与陈红艳签订的《房屋买卖合同》中关于佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城玉兰苑12单元602室的房屋买卖合同关系；2.陈红艳向熊强返还购房款540000元；3.陈红艳向熊强支付违约金180000元；4.蒋彩峰对陈红艳上述第2项债务承担连带清偿责任；5.驳回熊强的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，陈红艳、蒋彩峰未履行判决确定的义务，熊强向本院申请强制执行，经参与其他案件分配，本院共执行到位70888.47元并已退予熊强，因陈红艳、蒋彩峰暂没有可供执行的财产，本院于2018年作出（2018）粤0605执9646号之二执行裁定，终结本次执行程序。2018年5月27日，熊强与吕丽荣签订了《双方约定协议》，约定：因陈红艳违约无法进行交易，吕丽荣事先答应熊强如未能顺利交易将收取的400000元全额退还给熊强，现已退还300000元，还有100000元将在2018年5月28日退还。截至目前为止，熊强购买该房屋总投入566672元，熊强已起诉陈红艳，法院如将房屋评估拍卖，拍卖所得款超出186670元，多出部分归吕丽荣所有，如果能按照720000元追回，除去吕丽荣400000元和律师费，其余将归熊强所有。另，案涉房屋已被佛山市高明区人民法院处置。本院认为：熊强以《承诺书》向吕丽荣主张返还购房款240000元，吕丽荣则抗辩《承诺书》上记载的金额为54000元，并不存在熊强所述的笔误。对此，本院分析如下：熊强向陈红艳购买房屋支付的首期款为540000元，吕丽荣在签订《承诺书》后向熊强转账支付了300000元，如果吕丽荣承诺返还的金额为54000元，则其无需向熊强支付300000元。吕丽荣抗辩该300000元是借款，但没有提供充分的证据予以证实。虽吕丽荣举证的银行转账记录均附言“借款给熊强”，但该附言是吕丽荣单方添加，不能视为双方共同的意思表示，熊强与吕丽荣是因购房一事才认识，双方并不熟识，如果熊强多次向吕丽荣借款，金额达到300000元，而吕丽荣均没有要求熊强签订借款合同或者出具借条，不符合常理，而且双方在2018年5月27日签订的《双方约定协议》也明确了吕丽荣已退还300000元，故本院对吕丽荣的抗辩不予采纳，认定吕丽荣确实曾承诺向熊强返还购房款540000元。关于吕丽荣是否应向熊强支付240000元，虽吕丽荣曾承诺向熊强返还购房款540000元，但双方在2018年5月27日重新签订了协议，约定吕丽荣同意将其收取的400000元退还给熊强，已退还300000元，还有100000元在2018年5月28日退还，即双方已协商一致，由吕丽荣向熊强退还其收取的400000元，并非540000元。因本院（2018）粤0605民初116号民事判决已判决陈红艳向熊强返还购房款540000元，双方在判决作出后达成协议，吕丽荣因熊强向陈红艳购买房产而从陈红艳处收取了购房款400000元，因熊强与陈红艳之间的房屋买卖合同无法继续履行，吕丽荣同意返还其收取的购房款，亦合情合理，吕丽荣构成债务加入，应认为吕丽荣同意对陈红艳的债务在400000元的范围内承担共同清偿责任。因吕丽荣已向熊强支付300000元，而且（2018）粤0605执9646号执行案执行得款并未超过186670元，吕丽荣故尚应在100000元的范围内承担共同清偿责任。对熊强超出部分请求，本院不予支持。对吕丽荣认为不需要承担责任的抗辩，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、吕丽荣对本院（2018）粤0605民初116号民事判决确定的陈红艳应向熊强返还的购房款在100000元范围内承担共同清偿责任；二、驳回熊强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取2450元（熊强已预交），由熊强负担1430元，由吕丽荣负担1020元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予熊强，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  麦上康二〇一九年一月二十八日书记员  黄莹莹