青海省高级人民法院民事裁定书（2018）青民再111号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨建，男，回族，1965年4月7日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张衍光、江苏锡海律师事务所律师委托诉讼代理人：陶玲玲，江苏锡海律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韩哈尼，男，撒拉族，1957年9月1日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：张衍光、江苏锡海律师事务所律师委托诉讼代理人：陶玲玲，江苏锡海律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西宁光凯购物中心，统一社会信用代码×××（1-1），住所地青海省西宁市城中区水井巷******。法定代表人：徐勇，该中心总经理。委托诉讼代理人：赵小毛，男，汉族，1975年3月9日出生，该公司职工，住青海省海晏县西海镇******。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张柏翠，女，汉族，1964年9月10日出生，住青海，住青海省西宁市iv>委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。原审第三人：毛盛达，男，汉族，1971年2月2日出生，住青海，住青海省西宁市iv>再审申请人杨建、韩哈尼因与被申请人西宁光凯购物中心（以下简称光凯中心）、张柏翠、原审第三人毛盛达租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1003号民事裁定，向本院申请再审。本院于2018年11月1日作出（2018)青民申296号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨建、韩哈尼申请再审称，原审认定事实不清。光凯中心和张柏翠知晓负一楼商铺65%产权买卖及解除光凯中心委托代理的事实。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，从解除委托代理之日起，《商铺租赁合同书》直接约束杨建和承租人。杨建的诉求是依据租赁合同形成的债权，债权的相对性决定杨建有权向合同相对方主张。根据物权法定原则及合同相对性原则，杨建起诉主体适格。杨建与韩哈尼一同起诉，是考虑商铺买卖协议中约定了房产过户登记前的收益归韩哈尼所有，韩哈尼起诉有利于查清案件事实。请求撤销一、二审裁定，指令原审法院审理本案，支持其一审诉求。光凯中心辩称，请求维持一、二审裁定，驳回杨建、韩哈尼的再审请求。（一）原审法院认定事实清楚。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，杨建现对商铺没有占有、使用、收益和处分的权利，杨建与本案没有直接的利害关系；协议仅是引起不动产物权变动的原因，只有办理产权过户登记手续之后，标的物的所有权才依法转移，杨建还未将涉案负一楼产权过户给韩哈尼，韩哈尼还未取得负一楼产权，韩哈尼与光凯中心没有租赁关系。青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1128号民事裁定已确定韩哈尼不具备诉讼主体资格，韩哈尼要求支付租金无事实及法律依据。（二）《商业铺面买卖协议书》约定的内容，不能对抗善意第三人。（三）依据合同相对性原则，杨建可以根据《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》或《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定向光凯中心主张权利，韩哈尼再向杨建主张权利。杨建和韩哈尼与商户没有租赁合同关系。（四）商户已支付了租金，再次承担租金、违约金及滞纳金无事实和法律依据。（五）光凯中心承担连带责任于法无据。张柏翠辩称，一、二审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。（一）杨建、韩哈尼诉讼主体不适格。杨建至今未办理房屋产权转移登记。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，杨建现对商铺并没有占有、使用、收益和处分的权利，杨建并非是与本案具有直接利害关系，杨建作为原告诉讼主体不适格；协议仅是引起不动产物权变动的原因，只有在办理产权过户登记手续之后，标的物的所有权才依法转移，杨建还未将涉案负一楼产权过户给韩哈尼，韩哈尼仍未取得负一楼的产权。韩哈尼与光凯中心及商户之间均没有租赁关系。西宁市城中区人民法（2017）青0103民初1128号民事裁定以韩哈尼是否具有诉讼主体资格不能确定为由驳回起诉，韩哈尼诉请租金支付无诉讼主体资格。（二）张柏翠通过光凯中心的间接代理行为与杨建形成了间接租赁合同关系，合同生效后，张柏翠已向杨建支付了全部租金，不应再重新支付租金、违约金及滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，张柏翠并不知道杨建与光凯中心预解除委托代理关系的事实。（三）根据合同相对性原则，杨建可以根据《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》或《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定向光凯中心主张权利。韩哈尼再向杨建主张权利。杨建和韩哈尼与商户均没有租赁合同关系。（四）杨建与韩哈尼签订《商业铺面买卖协议书》约定内容不能对抗善意第三人。（五）依据“买卖不破租赁”和合同相对性原则，杨建与韩哈尼无权主张权利。杨建、韩哈尼向一审法院诉讼请求：1.张柏翠给付E02#商铺租金（含暖气综合费）30507.68元，承担逾期付款违约金（滞纳金）30000元（经过计算为312642.7元，本次诉讼主张30000元）。2.张柏翠腾出E06#商铺的21.66%的面积(1/3×65%)，偿付2017年12月4日前的占用该商铺保管费31917.2元。3.光凯中心对张柏翠的以上债务承担连带责任。一审法院审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案具有直接利害关系的公民、法人和其它组织。根据查明的事实，原告杨建与韩哈尼签订《商业铺面房买卖协议书》后，韩哈尼向杨建支付购房款，杨建向韩哈尼交付了涉案铺面房屋，青海省西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决和青海省西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决确认该协议有效、杨建协助韩哈尼办理涉案商铺杨建共有份额部分的房屋所有权、土地使用权过户手续。该协议虽被确认有效，但其仅是引起不动产物权变动的原因，只有在办理房屋产权等过户登记手续后，标的物的所有权才依法转移，现双方至今未办理涉案铺面不动产权转移手续，鉴于该协议的实际履行情况及上述民事判决确认的内容，杨建为《商业铺面房买卖协议书》的履行主体，其应协助韩哈尼办理涉案铺面不动产权过户手续，其是否系涉案铺面权利主体不能确定，故杨建作为原告其主体不适格。关于原告韩哈尼主体问题，青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1128号民事裁定以其未取得涉案铺面的不动产权证书，是否系涉案铺面权利主体不能确定为由裁定驳回其的起诉，该裁定书已生效，现韩哈尼仍未取得涉案铺面的不动产权证书，其是否系涉案铺面的权利主体仍不能确定，故其原告主体亦不适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告杨建、韩哈尼的起诉。案件受理费1562元，退回杨建、韩哈尼。杨建、韩哈尼上诉请求：撤销一审裁定并发回重审。光凯中心、张柏翠辩称，一审认定事实清楚，杨建、韩哈尼主体不适格，驳回其起诉合法有据。二审法院查明事实：2010年11月11日，杨建取得光凯中心负一楼2135.41平方米商铺65％的产权，徐勇与其他共有人取得该中心二楼、三楼面积4674.34平方米所有权。2011年3月9日，徐勇、杨建与光凯中心签订《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》，约定徐勇、杨建全权委托光凯中心对所拥有产权部分装修整改后全面招商管理，全权委托光凯中心负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金，徐勇、杨建有权监督光凯中心的经营管理工作等。2013年6月19日，杨建将其所有的光凯中心一楼面积1307.82平方米产权、负一楼2135.41平方米(即水井巷4号1号楼)商铺65％的产权出售给韩哈尼，其中一楼已办理了产权过户登记手续，负一楼至今未办理产权过户登记手续。张柏翠租赁的商铺位于光凯中心负一楼。2013年8月12日，杨建以双方的《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》并未约定委托管理期限及已将房屋产权出售给他人为由向光凯中心发出《解除经营管理委托协议书的通知》，要求解除与光凯中心签订的《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》。2017年5月3日，韩哈尼向青海省西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求确认光凯中心与张柏翠签订的《商铺租赁合同书》无效；光凯中心、张柏翠连带赔偿商铺侵权期间的经济损失40141.4元；张柏翠腾退商铺，光凯中心、张柏翠共同赔付商铺管理及占用费用25380.55元等。青海省西宁市城中区人民法院认为，虽然韩哈尼与杨建签订的《商业铺面房买卖协议书》约定了杨建将其光凯中心（负一楼）商业铺面所有权及所属的土地使用权出让给韩哈尼，但韩哈尼并未取得涉案铺面的不动产权证书，不能证明自己对涉案铺面拥有65%的产权，韩哈尼是否系涉案铺面的权利主体，不能确定，其主体不适格。作出（2017）青0103民初1128号民事裁定，驳回韩哈尼的起诉。该裁定书已生效。二审法院认为，一审法院在作出（2017）青0103民初1128号民事裁定书时已明确韩哈尼未取得涉案铺面的不动产权证书，权利主体不能确定，据此驳回了韩哈尼的起诉，该裁定书已发生法律效力。现韩哈尼仍未取得涉案铺面的不动产权证书，韩哈尼针对涉案铺面再次提起诉讼，其是否为涉案铺面的权利主体仍不能明确，一审法院认为韩哈尼起诉主体不适格正确。韩哈尼关于其基于商铺买卖协议主张权利的上诉理由不能成立，不予采纳。杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》已经一审法院作出的（2014）中民一初字第295号民事判决及二审法院（2014）宁民一终字第312号民事判决确认有效，并判令杨建协助韩哈尼办理涉案商铺杨建共有份额部分的房屋所有权、土地使用权过户手续。双方至今未实际办理房屋产权等登记手续，其是否系涉案铺面权利主体不能确定，现杨建基于2013年7月29日张柏翠与光凯中心签订的租赁合同主张权利主体亦不适格。杨建关于其依据租赁合同形成的债权主张权利的上诉理由不能成立，不予采纳。杨建、韩哈尼的上诉请求不能成立，予以驳回。一审裁定驳回杨建、韩哈尼的起诉正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案争议焦点为：杨建、韩哈尼是否具有原告诉讼主体资格。本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，《商业铺面房买卖协议书》约定在该房产过户登记前的收益归韩哈尼所有，据此，韩哈尼有权向案涉商铺使用人主张给付涉案商铺的相关费用。杨建作为原产权登记人，在登记机关没有变更登记前，仍为案涉铺面所有人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，杨建依然享有案涉商铺的所有权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：“原告是与本案具有直接利害关系的公民、法人和其它组织”，案涉商铺虽然至今未办理不动产登记，但并不影响实际有权占有人韩哈尼享有依约定而产生的收益权利。同时，在物权变更登记前，案涉商铺的登记所有权人杨建与案涉商铺仍然具有利害关系，杨建也应具有诉讼主体资格。综上，原一、二审裁定适用法律错误，处理不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，裁定如下：一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1003号民事裁定及青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初2913号之一民事裁定；二、指令青海省西宁市城中区人民法院对本案进行审理。审判长 文 宝审判员 宋群亭审判员 曲 颖 二O一九年一月九日书记员 康玉俊