湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘0602民初2069号 原告：金某某，男，1957年6月13日出生，汉族，住华容县。 委托诉讼代理人：郑雯，湖南崇民律师事务所律师。 被告：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区。 法定代表人：竺华峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴永新，男，汉族，该公司工作人员，住岳阳市岳阳楼区。 原告金某某与被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案件疑难复杂，本院依法转换成程序，组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑雯、被告的委托诉讼代理人吴永新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金某某向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原告和被告龙峰公司签订的四套《商品房买卖合同（预售）》合法有效；2、被告协助原告办理某某小区20栋1705、2202、2303、2503房的产权登记手续；3、从2016年12月31日起按四套房屋购房款1420526元日万分之一承担逾期交房违约金至房屋交付之日止；4、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月30日，原告与被告签订四套商品房买卖合同（预售），原告按约支付1420526元购买被告开发的某某小区20栋1705、2202、2303、2503房商品房，被告一直未按约定交房。 被告龙峰公司辩称，1、涉案房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，被告原常务副总经理朱某某以私人名义借款后无力偿还，利用职务之便向原告出具购房款收据，将被告房屋以资抵债，造成原、被告之间债权债务关系的表象。2、原告没有证据证明其打款给朱某某后，朱某某交给了被告，朱某某应作为被告参加诉讼与承担责任。3、本案涉嫌刑事犯罪，公安机关已立案受理，人民法院应驳回原告的起诉或中止审理。 查明的事实 经审理查明，原告金某某与被告龙峰公司于2015年11月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将由其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“某某小区”20栋1705房作价433216元销售给原告；原告应当在2015年11月30日前支付全部价款，逾期付款的按日万分之一支付违约金；被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2015年11月30日向原告出具收到涉案房屋购房款433216元的收据一张。2016年4月14日，原告金某某再次与被告龙峰公司签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，分别约定被告将“某某小区”20栋2303房作价326864元、20栋2202房作价325584元、20栋2503房作价334862元销售给原告；原告应当在2016年4月14日前支付全部价款，逾期付款的按日万分之一支付违约金；被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2016年4月14日分别向原告出具收到上述三套房屋购房款326864元、325584元、334862元的收据三张。以上四套房屋购房款共计1420526元。 原告金某某分别于2013年9月23日转账150000元、2013年10月24日转账100000元、2013年12月25日转账500000元、2014年1月24日转账200000元、2014年4月7日转账49900元、2014年7月13日转账500000元给被告公司股东、常务副总经理朱某某，六笔转账共计1499900元。原告称借款后，被告一直未还本息，后被告以涉案房屋作抵，并出具了购房款收据。朱某某、周思国出庭陈述，朱某某系被告股东，其股份由周思国代持，之后将股权转给了竺新宇，2012年时被告因资金紧张要求股东出去借款配合建设，朱某某就找到严志勇、金某某等人，其中向严志勇借款500000元、向金某某借款1490000多元，有现金也有转账，约定了利息是月1分5，但没有约定还款日期，还打了条子，条子在以房抵债时就收回了。 另查，一、2015年12月11日，被告召开股东会，决议为保证债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。二、涉案房屋主体已封顶，尚未经竣工验收。被告称，岳阳市公安局岳阳楼分局于2017年8月2日以岳市公楼（经）立字[2017]2379号对被告资产被职务侵占案立案侦查，请求中止审理本案。 判决的理由与结果 本院认为，一、涉案合同的效力。原告金某某与被告龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。至于原告是否支付购房款，不影响合同的效力。即便朱某某越权与原告签订合同，在被告没有举证证明原告与朱某某串通的情况下，合同效力也依然不受影响。朱某某在本案中系职务行为，相应的权利义务应由被告承担。二、关于原告是否支付了购房款的问题，原告向龙峰公司的副总经理朱某某支付借款1499900元，被告主张未收到该款，但被告副总经理朱某某出庭陈述借款抵作了原告的购房款，而被告和原告签订购房合同后，在原告未支付购房款的情况下向原告出具购房款收据，表明被告对原告用借款抵偿行为的认可，由此导致被告与原告之间借贷关系的消灭，原、被告之间形成了新的房屋买卖合同关系，故被告关于原告未支付购房款的抗辩不能成立，本院不予采信。三、关于交付涉案房屋、办理产权转移登记手续的问题。原、被告应依照合同约定全面履行义务，原告早已履行了足额的付款义务，被告应当向原告交付房屋并办理相应产权登记手续，但现涉案房屋未经竣工验收备案登记，目前尚不具备交付条件，更不具备办理房屋产权手续的条件，被告待涉案房屋竣工验收之后应向原告交付房屋并按约定办理产权登记手续。四、关于迟延交房违约金的问题。原、被告约定2016年12月30日交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付，被告应当按照合同约定承担违约金，合同中约定违约金具体计算方式为原告已交房款的总额×延期的天数×日万分之一，不违反法律规定，故对于原告要求被告以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于朱某某是否越权造成了被告损失以及公安机关对被告公司资产被职务侵占已立案侦察等问题，不是本案的审理范围，也不影响本案的审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告金某某与被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司于2015年11月30日签订的关于某某小区第20栋1705房《商品房买卖合同（预售）》、2016年4月14日签订的关于某某小区第20栋2202房、2303房、2503房三份《商品房买卖合同（预售）》合法有效； 二、被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司应按四套房屋总价款1420526元的日万分之一向原告金某某支付从2016年12月31日起至“某某小区”20栋1705、2202、2303、2503房实际交付之日止的逾期交房违约金； 三、驳回原告金某某的其他诉讼请求。 上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18491元、财产保全费5000元，两项合计23491元，由被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  吴 鹏 人民陪审员  徐力强 人民陪审员  龙红翔 二〇一九年一月十三日 书 记 员  陈闻君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条第（一）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。