四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0903民初4469号 原告（反诉被告）：张晓玲，女，1986年8月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：吴林，四川弘维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒲芬，女，1949年5月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：朱光文，四川斗城律师事务所律师。 原告张晓玲与被告蒲芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后。本案依法适用简易程序，于2018年11月7日公开开庭审理。原告张晓玲的特别授权委托诉讼代理人吴林，被告蒲芬及其特别授权委托诉讼代理人朱光文到庭参加了诉讼；被告蒲芬在法庭辩论中向本院提起反诉，本院受理反诉后，裁定将本案转为普通程序继续审理，并于2018年12月25日再次公开开庭审理。原告张晓玲及其特别授权委托诉讼代理人吴林，被告蒲芬及其特别授权委托诉讼代理人朱光文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒲芬立即返还押金5000元，并支付资金占用利息（按银行贷款利率自2017年8月1日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年7月9日签订《房屋租赁协议》，约定被告蒲芬将位于遂宁市城区裕竹小区04栋底层27号营业房出租给原告张晓玲经营使用，租期5年，从2015年7月31日到2020年7月30日；第一年租金47000元，以后每年递增10%；在到期前半个月缴纳下一个年租金或通知是否续租；原告张晓玲按要求支付了押金5000元及第一、二年租金，租赁至2017年7月30日；原告张晓玲向被告蒲芬提出不再租第四年，要求被告蒲芬返还5000元押金；但被告蒲芬以要求将房屋恢复原状为由，拒绝返还。 被告蒲芬辩称，请求依法驳回原告张晓玲的诉讼请求；要求原告张晓玲支付私自占用时间租金4608元、违约金12511元、障碍拆除运费1500元，共计18619元。 被告蒲芬向本院提出反诉请求：1、判令解除《房屋租赁协议》，要求被反诉人张晓玲支付从2018年7月31日至2018年11月7日的房屋租金17029元、支付拖欠的房租2870元、破坏阁楼的修缮费15000元、违约金12511元，共计47410元；2、被反诉人负担本案全部案件受理费。事实及理由：反诉人与被反诉人于2015年7月9日签订了《房屋租赁协议》，合同约定将位于遂宁市城区裕竹小区04栋底层27号营业房(共4个门面，面积约70平方米，另带阁楼)出租给被反诉人经营使用；租责时间为租期五年(从2015年7月31日起至2020年7月30日止)；租金为第一年租金为47000元，以后每年递增10%。被反诉人按照合同约定于签订协议时一次性付清了第一年(2015年7月31日至2016年7月30日)租金47000元，于2016年7月17日付清了第二年(2016年7月31日至2017年7月30日)租金51700元。按照合同约定，第三年租金(2017年7月31日至2018年7月30日)应为56870元，2017年7月15日，原告支付第三年租金54000元，尚余2870元，至今仍未支付。在第三年期满后，被反诉人与反诉人商议降低房屋租金，双方未达成一致意见，被反诉人遂拒绝按照房屋租赁协议续交第四年(2018年7月31日至2019年7月30日)租金(应为62557元)。同时仍占用门面，拒不履行交房手续至今，单方解除合同行为。经反诉人多次催促，被反诉人至今未支付，且门面内的原阁楼被被反诉人撤除，现修复需要15000元，由于被反诉人单方违约，按合同约定：一方违反以上条款中任何一项，须赔偿另一方房租总额20%的违约金。所以应赔偿反诉人违约金计12511元。 反诉被告张晓玲辩称，解除《房屋租赁协议》无异议，但在2018年7月之前，已告知反诉人蒲芬不再续约，且房屋租赁协议也约定在每年支付租金前告诉反诉人蒲芬，可以不续约，所以《房屋租赁协议》已于原告张晓玲搬离房屋时解除；已经结清房租，不存在拖欠；不存在违约，不应支付违约金；未破坏房屋结构，不应承担修缮费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月9日，原告张晓玲（乙方）与被告蒲芬（甲方）签订《房屋租赁协议》约定：甲方自愿将位于裕竹小区04栋底层27号营业房（共4个门面，面积70平方米，另带阁楼）出租给乙方；租期5年，从2015年7月31日至2020年7月30日止；第一年租金47000元，在签订协议时一次性付清，以后每年租金递增10%（以甲方出具的收据为付款凭据）；乙方应在房租到期前半个月缴纳下一年租金或通知甲方是否续租，且合同到期后，乙方享有优先续租权；一方违反以上任何条款，须赔偿另一方房租总额20%的违约金；乙方须向甲方缴纳押金5000元。 协议签订后，原告张晓玲向被告蒲芬缴纳了押金5000元。并按约定支付了第一年租金47000元、第二年租金51700元。对于第三年租金，按约定为56870元；被告蒲芬认为尚欠2870元，原告张晓玲认为已经支付完毕，但原告张晓玲未向本院提交支付依据。 2018年7月，原告张晓玲不愿再继续租赁房屋。2018年7月31日，原告张晓玲在未与被告蒲芬解除《房屋租赁协议》的情况下，搬离了租赁房屋；原告张晓玲搬离租赁房屋后，未将租赁的房屋移交给被告蒲芬。2018年8月9日，被告蒲芬自行更换了房屋的钥匙，将房屋收回。 本院认为，原告张晓玲与被告蒲芬之间系房屋租赁合同关系，双方之间的合同关系合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行期内，原告张晓玲单方面提前搬离了租赁房屋，双方租赁合同关系也无法继续履行；同时，对于被告蒲芬请求解除《房屋租赁协议》的反诉请求，原告张晓玲亦无异议，故本院予以支持。 本案的争议焦点为：一、被告蒲芬是否应当返还押金5000元，并支付资金占用利息？二、原告是否应当支付租赁期第四年内实际占用房屋期间的租金？三、原告张晓玲的租赁期第三年租金，是否付清？四、原告张晓玲是否应当承担违约责任？五、原告张晓玲是否应当赔偿被告蒲芬的房屋修缮费？ 关于争议焦点一。双方在《房屋租赁协议》中并未对扣除押金的进行约定；但现双方的合同关系已经解除，故被告蒲芬应当退还押金5000元；对于原告张晓玲主张的资金占用利息，因双方并未约定押金是否应当计算资金占用利息，且系原告张晓玲提前搬离房屋，导致合同解除，故本院对押金的资金占用利息不予支持。 关于争议焦点二。原告张晓玲在合同尚未到期前，在未与被告蒲芬解除《房屋租赁协议》的情况下，就搬离了案涉房屋，且未将房屋移交给被告蒲芬，应视为原告张晓玲在继续占用房屋，故原告张晓玲应按照合同约定支付房屋租金。根据合同约定第四年的房屋租金应为62557元，第四年的租期为2018年7月31日至2019年7月30日，虽然原告张晓玲未将房屋移交给被告蒲芬，但被告蒲芬在2018年8月9日就自行将房屋收回，并实际控制；故原告张晓玲应当支付2018年7月31日至2018年8月8日期间的租金1543元（62557元/年÷365天×9天）。 关于争议焦点三。诉讼中，被告蒲芬认为原告张晓玲欠付租赁期第三年租金2870元；虽然原告张晓玲认为已经付清租赁期间第三年租金，但原告张晓玲未向本院提供交付租金的证据予以证明，故本院对原告张晓玲的辩解意见不予支持，原告张晓玲应向被告蒲芬支付欠付的租赁期第三年租金2870元。 关于争议焦点四。原告张晓玲在合同关系存续期内，在未与被告蒲芬达成解除合同关系的情况下，就搬离了房屋，导致双方合同无法履行，原告提前终止合同关系的行为，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据双方约定，违约金为房租总额的20%；现被告蒲芬仅按租赁期第四年房租的20%进行主张，即12511元（62557元×20%），符合法律及双方合同的约定，本院予以支持。 关于争议焦点五。被告蒲芬未举证证明，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决如下： 一、解除张晓玲与蒲芬于2015年7月9日签订的《房屋租赁协议》； 二、蒲芬退还张晓玲租房押金5000元； 三、张晓玲支付蒲芬欠付的租赁期内第三年房屋租金2870元； 四、张晓玲支付蒲芬租赁期内第四年占用房屋租金1543元； 五、张晓玲支付蒲芬违约金12511元； 六、驳回张晓玲的其他诉讼请求； 七、驳回蒲芬的其他反诉请求。 以上二、三、四、五项相互品迭后，尚应由张晓玲向蒲芬支付11924元，限于本判决生效之日起五日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元、反诉费493元，共计518元；由原告张晓玲负担318元，被告蒲芬负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 飞 人民陪审员  李爱萍 人民陪审员  韦 芬 二〇一九年一月十一日 书 记 员  舒 翠