河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)冀04民终5973号上诉人（原审原告）：河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司，住所地：邯郸市邯山区邯山南大街****，统一社会信用代码：91130402050998040D。法定代表人：黄林，该公司经理。委托诉讼代理人：尹曙光，河北十力（广平）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐立雯，女，1965年7月3日出生，汉族，现住邯郸经济开发区。上诉人河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司（以下简称易阳物业公司）因与被上诉人徐立雯物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初1476号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易阳物业公司的上诉请求：1、依法查清案件事实，正确适用法律，支持上诉人的诉讼请求，依法改判被上诉人承担全部物业费；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认为上诉人车辆管理不到位，车辆随意停放，致使业主车库被堵。上诉人只是一个物业服务企业，没有强制执法权，堵车也不是经常发生，即使发生了上诉人在接到业主投诉后，也是及时派保安进行引导，这一点在被上诉人的法庭陈述中也充分体现，任何一个物业服务企业都不可能杜绝此类事情绝不发生，此事不能构成其拒交物业费的理由；一审判决认为小区安保不到位，存在监控盲区，部分业主家中多次被盗，却未能采取有效措施弥补监控盲区的不足，如果小区每个业主都要求监控照到他家，整个小区要安装多少摄像头？任何一个小区都是不能满足这个条件的。再者一审判决根据什么证据认定的部分业主家中多次被盗？一审判决认为，小区养护和管理不到位，住宅公用部分存在安全隐患危及公共利益以及业主合法权益时，未能及时联系相关单位或启动相应维修基金，进行维护修缮并造成业主财产损失，再次重申上诉人只是一个物业服务企业，没有强制执法权，该小区建筑仍处在保修期内，业主反映的问题上诉人都已经向相关建筑开发企业进行了反映，并非上诉人不作为，开发公司已经派人进行维修，是有业主对维修方案不认可才导致工程停滞，与上诉人无关。2、一审判决适用法律错误。一审判决不顾整个小区只有几户没有交物业费的事实，将发生在个别业主的问题群体化，硬说成是每个业主都存在的普遍问题，扣减40%的物业费完全属于适用法律错误，轻过失免责，这是物业服务的一个基本原则，不能因为有一个小小的过失，就成为拒缴物业费的理由，就如同上班，迟到一两次就要扣掉全部工资的40%，一审判决根本没有考虑到上诉人的营业成本，判决明显偏袒被上诉人，有失公允。徐立雯答辩称，要求维持原判。易阳物业公司向一审法院请求：1、判令被告支付原告2015年至2017年物业费、公共照明费、生活垃圾清运费等6074元；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：被告徐立雯系涉案房屋业主。2015年1月1日，河北鼎信房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定原告对本案所涉枫丹白露小区进行物业管理。收费项目及标准为：高层住宅1.1元／平方米·月，公共能耗分摊每户每年100元，生活垃圾清运费每户每年36元。另约定，第二条、前期服务业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理（详见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……第四条乙方（即原告易阳物业公司）提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件四）……第六条……物业服务费用不包括房屋共用部位及共用设施设备的大中修、更新和改造及公用水电的分摊费用。……第三十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。附件四：（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。……（四）协助维护公共秩序3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。……5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。原告提出该房屋物业面积为157.03平方米，徐立雯自2015年3月31日起至2017年12月31日止未交纳物业费，被告徐立雯对此未提出异议。被告徐立雯未缴纳物业费、公共照明费、生活垃圾清运费共计157.03平方米×1.1元×33个月+100元÷12个月×33个月+36元÷12个月×33个月=6074.19元。原告以书面方式对未交纳的物业费等费用进行了催收。另查明，徐立雯向本院提交照片证明墙体返潮、被盗情况、监控情况。一审法院认为，易阳物业公司与河北鼎信房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律及相关规定，系有效合同。易阳物业公司为徐立雯居住的小区提供了相应的物业管理服务，徐立雯作为物业管理服务的受益人理应及时履行向易阳物业公司交纳物业管理费的义务。根据徐立雯陈述及易阳物业公司同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据情况看，易阳物业公司在提供小区安全、公共设施设备维护、修缮等项服务时存在不符合服务标准的情况：1、车辆管理不到位，车辆随意停放致使业主车库被堵；2、小区安保不到位，存在监控安全盲区，部分业主家中多次被盗，且未能及时采取有效措施弥补监控盲区的不足；3、小区养护和管理不到位，住宅共用部位存在安全隐患危及公共利益及业主合法权益时，未能及时联系相关单位或启动相应维修资金进行维护、修缮，并造成业主财产损失。针对易阳物业公司在物业服务过程中存在的问题，对物业服务费用酌情进行扣减40%，即157.03平方米×1.1元×33个月×40%=2280元，原告要求被告支付物业费、公共照明费、生活垃圾清运费等费用6074元，系对其权利处分，本院予以支持，故徐立雯还应交纳物业费、公共照明费、生活垃圾清运费3794元。关于徐立雯辩称应由易阳物业公司承担墙体渗漏维修责任，因原告未承担而拒绝交纳物业费的意见，缺乏法律依据，不予采纳。关于墙体渗漏问题，徐立雯可通过合法途径另行解决。通过本案的审理，法院建议物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平和物业服务质量的提高。业主在庭审中陈述易阳物业公司在安保、环境、设施等方面存在问题，并且在其他的诉讼中这些问题也多次涉及，易阳物业公司需要在今后的物业服务中完善自身的管理模式，从根本上解决物业服务的质量问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十八条、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐立雯于本判决生效之日起十日内向原告河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司给付2015年3月31日至2017年12月31日的物业费、公共照明费、生活垃圾清运费共计3794元；二、驳回原告河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司的其他诉讼请求。案件受理费50.0元，减半收取计25元，由被告徐立雯承担15.6元，由原告河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司承担9.4元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，均对一审认定的事实没有异议。根据一审卷宗材料查明，2015年1月1日，河北鼎信房地产开发有限公司与河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司签订《前期物业服务合同》的有效期为两年，至2016年12月30日。本案其他事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，河北鼎信房地产开发有限公司与河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司签订了《前期物业服务合同》，该服务合同附件四约定了前期物业管理服务质量标准，徐立雯认为易阳物业公司未按合同履行，未支付物业费用。关于易阳物业公司的上诉理由。经审查，根据本案被上诉人徐立雯及另两案当事人王丽宁、范向丽一审提交的证据，可以证明易阳物业公司在从事物业管理服务过程中，存在未完全达到《前期物业服务合同》附件四约定的物业管理服务质量标准的情况，但并不足以认定存在根本违约，徐立雯应当依约支付物业费用，一审判决根据易阳物业服务公司履约情况对物业费用予以扣减并无不当，易阳物业服务公司的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河北易阳物业服务有限公司邯郸分公司承担。本判决为终审判决。审判长  段子勇审判员  温永国审判员  刘 勇二〇一九年一月十日书记员  王 帆