浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终3975号 上诉人（原审被告）:傅国儿，男，1957年5月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：余建光，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋华峰，男，1972年10月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）:杨妙云，男，1976年1月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：唐建刚，浙江乘多律师事务所律师。 上诉人傅国儿因与被上诉人杨妙云合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初7515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人傅国儿上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据法律理论，优先权是法律上基于特殊政策性考虑而赋予某些特种债权或其他权利的一种特殊效力，以保障该项权利能够较之普通债权而优先实现。优先权并非单独存在的一类权利，而仅是对某些权利的法律效力的加强，其性质仍未完全脱离其所强化的权利本身的性质。因此，本案中的营业房的优先续租权是权利人已经取得房屋的承租权的情况下，赋予其在租赁期届满后相较于其他人拥有的在同等条件下继续承租房屋的权利。该种权利的转移，应当以权利人取得房屋承租权为基础。本案一审由于没有明确优先续租权的权利属性，因此导致判决错误。2、按照上述理解，本案优先续租权的转让，应当以被上诉人实际拥有房屋承租权为基础。因此，在办理过户过程中，应当由上诉人与被上诉人签订本案当中的《交款协议》，该协议履行后，由上诉人协助被上诉人与房屋所有权人签订房屋租赁合同，当然，该房屋租赁合同中应当确定被上诉人拥有房屋的优先续租权，至此，上诉人退出房屋的租赁关系。由于两份协议签订的主体不同，因此，不存在所谓的预约合同，均应当是本约。3、一审认定事实错误。一审法院认定2016年9月5日，甲方新亚大酒店与乙方傅国儿另行签订《中国轻纺城新亚大酒店有限公司房屋租赁协议》约定乙方向甲方承租新亚大酒店三楼原客房部(地段)房屋，用途为商务办公，租期自2016年9月26日至2022年问9月25日止，乙方在租房期间经甲方同意，允许转租，但必须到甲方管理部门办理转租手续，未经甲方同意，乙方不得擅自转租该房屋;房屋及配套公告设施均属甲方所有，本房屋没有优先续租权;双方另约定了其他权利义务。而从一审上诉人提交的该份证据上看，明确约定，乙方没有该房所有权，只有承租期内的使用权和同等条件下的优先续租权，经甲方审批同意，使用权允许转让，但必须办理转让手续和按规定交纳规费。因此，这份合同中约定上诉人是拥有优先续租权的。4、一审适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《交款协议》，无论是预约合同还是本约合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，双方均应当严格履行。本案审理的事实表明，上诉人已经为履行合同做好了充分的准备，被上诉人没有支付剩余应当支付的款项，没有完全履行合同义务。被上诉人提出解除双方的合同没有任何的法律依据。我国合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。被上诉人要求解除合同没有依据。因此，本案双方当事人的合同不能解除。被上诉人已经支付的款项不能退还，应当支付的剩余款项应当继续支付。5、退一万步讲，即使双方合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除以后是不适用返还原则的。另根据最高人民法院关于合同解除以后违约方违约责任的承担的相关司法解释，合同解除以后，仍然应当按照合同的约定，由违约方承担违约责任，本案的庭审非常清楚，被上诉人不但不支付合同约定的剩余款项，而且明确表明不再受让营业房优先续租权，已经构成根本性违约，对其支付的定金、押金根据合同规定不予以返还。对由此给上诉人造成的巨额损失，应当予以赔偿。 被上诉人杨妙云答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉主张没有事实根据和法律依据，请求依法驳回上诉。 杨妙云一审起诉请求判令：1.被告向原告双倍返还定金共计240万元；2.被告向原告返还押金105万元以及31万元预付款并支付该款至实际返还之日止按照中国人民银行公告的同期同档次贷款基准利率标准计算的利息损失（其中105万元自2016年1月28日起算，31万元自2017年9月15日起算）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月9日，原告杨妙云（乙方）与甲方傅国儿签订《交款协议》一份，约定交新亚大酒店三楼营业房肆间，优先续租权转让定金：人民币陆拾万元整。乙方如若反悔，该定金视作乙方自动放弃，定金归甲方所有。甲乙双方签订转让协议后，该定金转为优先权转让费用，由甲方收取。协议甲方处加盖“绍兴中国轻纺城新亚大酒店客户部”，甲方代表处由傅国儿签名，并加盖其印章。2015年10月4日，原告杨妙云（乙方）与甲方傅国儿另签订《交款协议》一份，约定交新亚大酒店三楼营业房肆间，优先续租权转让定金：人民币陆拾万元整。乙方如若反悔，该定金视作乙方自动放弃，定金归甲方所有。甲乙双方签订转让协议后，该定金转为优先权转让费用，由甲方收取。协议甲方处加盖“绍兴中国轻纺城新亚大酒店客户部”，甲方代表处加盖傅国儿印章。2016年1月28日，原告杨妙云（乙方）与甲方傅国儿再次签订《交款协议》一份，约定杨妙云交新亚大酒店三楼营业房，优先续租权转让押金柒间计人民币壹百零伍万元整。乙方如若反悔，该定金视作乙方自动放弃，定金归甲方所有。甲乙双方签订转让协议后，该定金转为优先权转让费用，由甲方收取。协议甲方处加盖“绍兴中国轻纺城新亚大酒店客户部”，甲方代表处由傅国儿签名，并加盖其印章。同时在该协议中载明“该房优先权转让费为每间肆拾伍万元，余款在签订转让合同前付清，签订日期另行通知。”上述三份协议签订后，原告杨妙云支付定金120万元及押金105万元，合计225万元。2017年9月15日，原告杨妙云转账支付傅国儿31万元预付款。现原告要求被告返还定金，返还押金及预付款，遂成讼。另查明，2014年9月5日，甲方新亚大酒店与乙方傅国儿签订《绍兴中国轻纺城新亚大酒店有限公司房屋租赁协议》一份，约定乙方向甲方承租新亚大酒店三楼原客房部（地段）房屋，用途为商务办公，租期自2014年9月26日至2017年9月25日止，乙方在租房期间经甲方同意，允许转租，但必须到甲方管理部门办理转租手续，未经甲方同意，乙方不得擅自转租该房屋；房屋及配套公共设施均属甲方所有，本房屋没有优先续租权；双方另约定了其他权利义务。2014年11月10日，甲方新亚大酒店与被告傅国儿签订《关于新亚三楼原客房地段商务办公房推行房屋使用权优先续租的意向协议》，约定一、乙方没有该房所有权，只有在承租期内的使用权和在同等条件下的优先续租权，经甲方审批同意，使用权允许转让，但必须办理转让手续和按规定交纳规费。经甲方书面同意，允许乙方向第三方转租该商务办公房，否则，甲方有权终止与乙方的租赁关系及在同等条件下的优先续租权并按违约处理；二、为有利于乙方推广该地段的优先续租权的招商工作，甲方同意自本协议签订之日起，乙方可以行使商务办公房的优先使用权的推介工作，其推介结果甲方予以认可，但是，乙方必须在正式租房合同签订后（正式租房合同签订最迟在2016年9月25日前完成）按规定办理好优先续租权的转让手续，否则无效；双方还约定了其他权利义务。2016年9月5日，甲方新亚大酒店与乙方傅国儿另签订《绍兴中国轻纺城新亚大酒店有限公司房屋租赁协议》一份，约定乙方向甲方承租新亚大酒店三楼原客房部（地段）房屋，用途为商务办公，租期自2016年9月26日至2022年9月25日止，乙方在租房期间经甲方同意，允许转租，但必须到甲方管理部门办理转租手续，未经甲方同意，乙方不得擅自转租该房屋；房屋及配套公共设施均属甲方所有，本房屋没有优先续租权；双方另约定了其他权利义务。 一审法院认为：当事人的合法权益应依法予以保护。原、被告签订的《交款协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点在于《交款协议》的性质。原告主张《交款协议》系预约合同性质，双方并未订立正式的转让合同，被告辩称《交款协议》即正式的转让合同，协议约定的转让协议系原告与新亚大酒店办理转让手续。对此，该院认为，案涉营业房系被告傅国儿从新亚大酒店租赁而来，原、被告之间属营业房的转租关系。现双方签订的三份《交款协议》均未明确约定转租的营业房标的，根据原、被告陈述原告转租营业房十五间，但在2015年2月9日、2015年10月4日的《交款协议》中均未约定营业房的租金，2016年1月28日的《交款协议》中虽约定了优先权转让费，但该协议项下的营业房仅为柒间，并非包含案涉所有营业房，故原、被告之间的《交款协议》并未就租赁标的物及相应租金价款予以明确约定，并非正式的转租合同，仅系预约合同性质，双方仍需签订正式的转租合同，故对原告的该主张该院予以采纳。现原告以解除与被告傅国儿签订的《交款协议》为前提，提出各项诉请，该院认为因新亚大酒店与傅国儿签订的《关于新亚三楼原客房地段商务办公房推行房屋使用权优先续租的意向协议》明确约定使用权的转让需经新亚大酒店的书面同意；为了推广招商活动，新亚大酒店对于傅国儿的推介活动予以认可，但正式租房合同最迟应当在2016年9月25日前完成，在正式租房合同签订后办理优先续租权的转让手续，否则无效。结合本案事实，原、被告并未在2016年9月25日之前签订正式租房合同的事实清楚，被告亦未能提供充分有效的证据证明其在2016年9月25日之后将营业房使用权转让经过新亚大酒店的书面同意，故原告要求解除与被告傅国儿签订《交款协议》的理由，该院予以采纳。基于原、被告在《交款协议》中并未明确约定转租合同的签订时间，且原告亦无充分有效的证据证明双方未在2016年9月25日之前签订正式的租房合同系基于被告的违约行为所致，故对原告要求双方返还定金的诉讼请求，该院不予支持，在原、被告签订的《交款协议》解除的情形下，被告应当将其收取的定金、押金、预付款予以返还。对于原告主张的利息损失，该院认为本案并未适用定金罚则，且在原告起诉之前并且明确提出解除请求，故对于利息损失的起算时间该院调整为自原告起诉之日起算即从2018年7月20日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告傅国儿应当返还原告杨妙云定金、押金及预付款共计2560000元，并支付该款自2018年7月20日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，款均限于判决生效后十日内付清；二、驳回原告杨妙云的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38042元，减半收取计19021元，由原杨妙云负担6467元，由被告傅国儿负担12554元，被告负担的案件受理费限于判决生效后十日内向该院交纳。 二审中，上诉人提交了中国轻纺城新亚大酒店有限公司出具的《情况说明》一份。被上诉人未提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，《情况说明》记载的情况与本院向中国轻纺城新亚大酒店有限公司核实的情况一致，本院对该证据予以采信。 本院二审查明：2016年9月5日，甲方中国轻纺城新亚大酒店有限公司与乙方傅国儿另签订《绍兴中国轻纺城新亚大酒店有限公司房屋租赁协议》一份，约定乙方向甲方承租新亚大酒店三楼原客房部（地段）房屋，用途为商务办公，租期自2016年9月26日至2022年9月25日止。乙方没有该房所有权，只有承租期内的使用权和在同等条件下的优先续租权。本院查明的其余事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人与被上诉人签订的《交款协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。上诉人一审提出的各项诉请，均基于要求解除上述《交款协议》，一审法院认为，中国轻纺城新亚大酒店有限公司与傅国儿签订的《关于新亚三楼原客房地段商务办公房推行房屋使用权优先续租的意向协议》明确约定正式租房合同最迟应当在2016年9月25日前完成，在正式租房合同签订后办理优先续租权的转让手续，否则无效，而上诉人与被上诉人并未在2016年9月25日之前签订正式租房合同，上诉人亦未能提供充分有效的证据证明其在2016年9月25日之后将营业房使用权转让经过中国轻纺城新亚大酒店有限公司的书面同意，故被上诉人要求解除与上诉人傅国儿签订的《交款协议》的理由正当。然本院认为，根据上诉人与中国轻纺城新亚大酒店有限公司2014年11月10日签订的《关于新亚三楼原客房地段商务办公房推行房屋使用权优先续租的意向协议》第二条的文义解释及本院向中国轻纺城新亚大酒店有限公司核实的情况，“正式租房合同签订最迟在2016年9月25日前完成”的系指中国轻纺城新亚大酒店有限公司与上诉人之间最迟应于2016年9月25日之前签订正式的租房合同，而非要求上诉人与其受让人于该日期之前签订正式的租房合同，一审法院对该事实认定错误，因此，被上诉人基于该事实要求解除涉案《交款协议》的理由不能成立。被上诉人一审提出涉案房屋不属于营业房，亦未能提供相应证据证明。被上诉人主张其签订《交款协议》的目的不能实现，基于要求解除《交款协议》提出各项诉请，然本院认为，被上诉人与上诉人签订《交款协议》的目的是签订正式转让合同，现被上诉人并未能提供证据证明其合同目的不能实现，故被上诉人要求解除合同，理据不足，对其基于解除合同提出的各项诉请，本院均不予支持。 综上所述，上诉人傅国儿的上诉理由合理部分，本院依法予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初7515号民事判决； 二、驳回被上诉人杨妙云的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取19021元，二审案件受理费27280元，均由杨妙云负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 李丹丹 审判员 姚 瑶 二〇一九年一月二十八日 书记员 余建维