西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初10345号 原告：樊某某，女，1989年4月14日出生，汉族，无业。 委托诉讼代理人：张康，陕西学进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨辉，陕西学进律师事务所律师。 被告：刘某，男，1977年7月11日出生，汉族，无业。 委托诉讼代理人：宁博，陕西伟天律师事务所律师。 原告樊某某与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊某某委托诉讼代理人杨辉，被告刘某委托诉讼代理人宁博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊某某向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间房屋买卖合同；2、请求判令被告向原告返还定金人民币4万元；3、请求判令被告依合同赔偿原告违约金12万元（根据合同约定），并赔偿因房屋价格上涨导致的差价损失10万元；3、请求判令被告承担本案律师费8000元、评估费6000元及诉讼费。事实和理由：2018年4月20日，原告与被告在居间人联系下签订了二手房买卖合同，约定原告购买被告位于西安市碑林区建西街123号15幢房号20101室房屋，该房屋建筑面积为80.01平方米，价格为40万元整，合同第六条违约责任约定，合同签订后，若被告中途违约，应于3日内以原告所付定金的三倍及已付款返还给原告。原告于2018年4月18日通过微信转账支付被告15000元、现金支付15000元、2018年4月26日通过微信转账支付被告10000元，共计40000元定金。之后，被告长期拖延履行双方的约定，未履行交易义务，不配合办理相关手续，明确表示违约，且该房屋已有施工队进场装修。原告认为被告作法已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益故起诉至法院，请求依法判令支持原告上述诉讼请求。 被告刘某辩称，1、双方签订的《二手房买卖合同》第六条约定的定金条款无效。首先，合同中约定的三倍返还定金条款违反了《合同法》第一百一十五条的规定，应当认定为无效；其次，合同第六条违约金条款未经刘某确认的情况下修改为三倍，对该条款的修改系原告单方意思表示，对被告不发生法律效力；2、被告在本案中不承担支付违约金及差价损失的违约责任。被告与另一买受人在2017年12月29日先行签订了房屋买卖协议，但在2018年4月20日，该买受人向刘某表示不再购买该房屋，故刘某与原告达成买卖协议，但双方达成协议后，原买受人又再次表明要求刘某继续履行原协议，刘某本着诚实信用原则，同意继续履行原协议。至此，刘某并未从中获得额外的利益，以原价33万元将房屋售予原买受人，为此还损失了7万元价款，故在本案中，并不适用房屋差价损失赔偿，应予驳回原告该项请求；3、双方签订的买卖合同中并未约定违约金条款，故不能向对方主张违约金，应予驳回原告该项请求；4、双方合同签订于2018年4月20日，违反了2017年4月19日西安市人民政府发布的《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》市政办发（2017）59号文件第一条“在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）”之规定，截至双方2018年4月20日合同签订时未能满两年无法办理房屋产权转移登记，所以对于合同无法履行，双方均应承担相应责任；5、2018年5月19日，被告通知原告不再履行后，双方之间的房屋买卖合同已经解除。关于律师费的请求，由于双方签订的合同中并未约定，应当予以驳回。对于评估费的请求，本案中不应当采纳其评估意见，因此相关评估费也不应当被采纳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的：刘某与樊某某之间的二手房买卖合同、刘某房屋产权证书、刘某打给樊某某的收条、刘某与樊某某之间的微信聊天记录、定金转账记录、房屋内部照片五张、房地产评估报告、律师委托代理合同；被告提交的：西安市存量房买卖（经纪机构版）网签合同、刘某与樊某某的微信聊天记录、西安市房屋登记薄等证据，经双方质证后认为，对上述证据的证明目的均不予认可，但真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交的律师费收据，经被告质证后认为真实性不予认可，应当开具收费发票证明收费事实。原告未提交发票，故对律师费收据的真实性本院不予确认。原告提交的评估费转款凭证一节，经被告质证后认为真实性不予认可，应当开具正式发票证明交费事实。经本院核实，陕西公信房地产评估有限公司出具暂时不能开具发票的情况说明，待税务信息变更后再补开发票，故对该公司收取原告6000元评估费的事实，本院予以确认。被告提交的：刘某与王飞之间的房屋买卖定金协议、房屋售予王飞的对价为330000元的银行流水明细的证据，原告对上述证据的真实性不予认可，但未提交相应的不认可的反驳证据。经当庭与原件核对无异，上述两项证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，刘某与樊某某经过合意达成《二手房买卖合同》一份，约定刘某将其所有的位于西安市碑林区建西街123号15幢一层20101号，建筑面积为80.01平方米的房屋（房屋所有权证号：1125106017-4-15-20101）售予樊某某，交易总价为400000元。双方约定于合同签订当日，樊某某向刘某支付购房定金30000元。双方同意以一次性付款方式付款，约定剩余房款370000元于产权交割完毕当日付给刘某。合同第六条约定，双方合同签订后，若樊某某中途违约，应书面通知刘某，刘某应在3日内将樊某某的已付款不计利息返还给樊某某，但购房定金归刘某所有；若刘某中途违约，应书面通知樊某某，并自违约之日起3日内应以樊某某所付定金的“叁倍”及已付款返还给樊某某。合同该条款显示，原先书写的“双倍”字样经删划掉改为“叁倍”，樊某某在该删划掉部分的旁边签字确认。庭审中，刘某对此违约金约定的改动不予认可，认为双方约定的是定金双倍违约金，改为定金“叁倍”违约金未经其本人同意确认。合同达成之后，双方约定的定金本金增加了10000元，庭审中，刘某认可收取樊某某共计40000元的定金。2018年5月19日，刘某因其前妻未到场合同无法履行为由，告知原告要求解除双方的购房合同。2018年5月22日，房屋登记簿显示刘某将该房屋过户给了王飞。另查明，2017年12月29日，刘某与王飞达成《房屋买卖定金协议》，约定刘某将其所有的上述房屋售予王飞，房屋总价款330000元。双方约定待刘某的房产证满两年后7日内与王飞办理过户手续。第十二条约定，该房产目前处于银行抵押贷款状态，房产证未满两年，因此，王飞先向刘某支付32万元，刘某积极去偿还银行欠款，解压出房产证后，待房产证满两年后（2018.5.9）7日内过户给王飞，王飞付剩余房款一万元。该协议签订当日，刘某收取王飞购房定金20000元。2018年1月9日、2018年2月13日，王飞分别向刘某的账户内转账201000元及80000元，共计301000元。2018年5月22日，该房屋过户给王飞时，王飞又向刘某支付剩余款项29000元。庭审前，原告樊某某申请对争议房屋（西安市碑林区建西街123号15幢一层20101号，房屋所有权证号：1125106017-4-15-20101）的价格进行评估以确定其溢价的损失。经西安市中级人民法院委托陕西公信房地产评估有限公司进行价格评估，该房屋房地产评估总值为66.25万元（价值时点应为2018年11月21日），原告对此评估结论无异议；被告认为评估的价值时点应为2018年5月19日。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”之规定，本案中，2018年4月20日，刘某与樊某某经过合意达成《二手房买卖合同》后，收取了樊某某40000元定金却未按照合同约定履行义务，刘某于2018年5月22日，依据与王飞的《房屋买卖定金协议》，收取330000元，将该房屋过户给了王飞。刘某的行为已经使得与樊某某订立合同的目的无法实现，构成根本违约，樊某某现请求解除原、被告之间房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本案中，刘某与樊某某达成的《二手房买卖合同》第六条约定了定金条款，刘某承认收取樊某某40000元定金，现因刘某的原因致使合同目的不能实现，刘某应当向樊某某双倍返还定金80000元。因庭审中刘某对违约金约定的双倍改动为“叁倍”不予认可，改为定金“叁倍”违约金未经其本人同意确认，故樊某某称应当按照约定的所付定金的“叁倍”返还定金没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因房屋价格上涨导致的差价损失100000元一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，造成刘某根本违约的原因是其履行了与王飞于2017年12月29日达成的《房屋买卖定金协议》，致使与樊某某的房屋买卖合同无法履行。根据已付房款转账明细以及在西安市不动产信息档案管理中心备案的网签合同显示，刘某与王飞之间转让房屋的对价为330000元，低于与樊某某达成的400000元转让对价，故不存在图谋高额利润而主动违约的情形，但其做法还是违背了诚实信用的原则。综合刘某将房屋转售他人的背景、原因、交易价格、陕西公信房地产评估有限公司对本案涉案房屋的评估总值数额等因素，本院酌定由原告刘某赔偿被告樊某某可得利益损失50000元。关于原告要求被告承担本案律师费8000元、评估费6000元一节，庭审中，原告提交的律师费收据经被告质证后对真实性不予认可，应当开具收费发票证明收费事实，原告未提交发票，对律师费收据的真实性无法确认，故对该项请求，本院不予支持。原告提交的评估费转款凭证经被告质证后对真实性不予认可。经本院核实，陕西公信房地产评估有限公司出具暂时不能开具发票的情况说明，待税务信息变更后再补开发票，故对该公司收取原告6000元评估费的事实真实性予以确认，对原告此项诉讼请求本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告樊某某与被告刘某之间《二手房买卖合同》。 二、被告刘某于本判决生效之日起十五日内向被告樊某某双倍返还定金80000元。 三、被告刘某于本判决生效之日起十五日内向被告樊某某赔偿经济损失50000元。 四、驳回原告樊某某其余的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，其中2600元及评估费6000元由被告刘某负担（此款原告已预交，被告应同上述款项一并支付原告）；剩余案件受理费2600元由原告樊某某负担（原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王玉叶 审 判 员  吉踵华 人民陪审员  陈 欣 二〇一九年一月七日 书 记 员  程时娟