黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初15523号原告：葛少来，男，1960年2月24日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：严顺龙，黑龙江太平律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷东，黑龙江太平律师事务所律师。被告：张宏，女，1973年4月15日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：付立刚，黑龙江东极律师事务所律师。被告：李春良，男，1968年8月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：付立刚，黑龙江东极律师事务所律师。原告葛少来与被告张宏、李春良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛少来及其委托诉讼代理人严顺龙、谷东,被告张宏、李春良的共同委托诉讼代理人付立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛少来向本院提出诉讼请求：1.被告张宏继续履行房屋租赁合同；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年5月27日被告李春良作为被告张宏的代理人与原告签订房屋租赁协议。协议约定原告将其位于先锋路320号门市出租给被告张宏用于从事动物诊疗使用，租赁期限为10年（2016年10月1日至2026年9月30日），租金支付方式为年付，每年提前两个月支付下一年租金。2018年10月10日被告李春良以被告张宏代理人的身份书面通知解除房屋租赁合同，理由是天棚漏水，原告未履行维修义务。原告认为该解除合同的理由不成立，被告承租的房屋仅漏过一次水而且是因为第三人的过错造成的，原告已经与第三人协商处理了问题。此次漏水事件并未给被告造成停业的影响，未达到不能实现合同目的的程度，因此原告不具备任何法定以及约定的解除事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向人民法院提起诉讼，请求法院确认该解除合同的通知无效，并要求被告张宏继续履行房屋租赁合同。被告张宏辩称，本案被告主体错误，因为实际承租案涉房屋的不是张宏，更不是李春良，实际承租该房屋与原告建立房屋租赁房屋合同关系的主体是哈尔滨派美特动物医院有限公司，被告张宏是该公司当时的法定代表人，张宏的行为是代表单位的职务行为。案涉房屋自2017年2月中旬左右开始棚顶漏水、棚顶软磨天花布漏水、棚顶石膏脱漏，2017年4月份找房东做了修复，但修复后软磨天花装饰布经常会有棚顶掉落的尘土，影响室内照明。2017年8月房屋又开始漏水，大约半个月左右房屋棚顶抹上一层防水材料，但棚顶的装饰布仍有多处漏点不断渗漏，2018年1月中旬棚顶又大面积漏水，包括一楼两个诊室，漏水波及到了棚顶电线、电路致照明灯不断闪烁，因为有电路短路起火的危险，承租方不敢再用电，楼上漏下来的水都是楼上糖尿病医院卫生间的下水，棚顶石膏碎片随时掉落，客户来给宠物看病，在医院不敢停留，工作人员也担心掉落的石膏给客户和宠物造成伤害，时刻叮嘱宠物主人注意棚顶，并且房屋内的气味是骚臭和发霉的味道，大多数客户进店后闻到难闻的气味立刻离开了。2018年1月漏水一直持续到2018年6月，承租方一直找出租方沟通，也找楼上的糖尿病医院沟通，但糖尿病医院认为是楼体老化问题，让找物业，而物业认为与他们无关，让找出租方自行维修，出租方又让找糖尿病医院，使房屋一直互相推诿无人维修，自2018年5月开始，外面下雨达到中雨程度，大门左手墙体就开始漏水，墙体处有电线和开关，至此承租方已经无法继续使用该房屋进行经营，已经不能实现合同目的。随后，承租方便开始与出租方沟通解除合同事宜。2018年7月份正式通知出租方，承租方将解除租赁合同。2018年10月10日承租方正式向出租方出具了书面的解除房屋租赁合同通知书。综上，承租方解除合同符合法律规定和合同约定，解除合同是有效的，请法院依法驳回原告对张宏和李春良的起诉或驳回其诉讼请求。被告李春良辩称，其是代理人，不是与原告建立房屋租赁关系的主体，代理人的行为后果依法应当由被代理人承担，原告列李春良为被告是被告主体不适格，请法院依法驳回原告对李春良的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告举示的《房屋租赁协议》，真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信；关于原告举示的哈尔滨市南岗区笨咖熊仓买店出具的证明一份（案涉房屋的邻居）、照片三张、解除房屋租赁合同通知书一份（彩信打印件）、原告葛少来哈尔滨银行银行卡对账明细一份，二被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。关于被告张宏举示的营业执照副本一份、企业信息公示报告一份，与本案不具有关联性，本院不予采信；关于被告张宏举示的光盘一份、照片7张，确系案涉租赁房屋，对其真实性本院予以采信；关于被告张宏举示的解除房屋租赁合同通知书一份，本院对真实性予以采信。本院查明：2016年5月27日原告葛少来与被告张宏签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方（葛少来）将其所有的坐落于先锋路320号门市出租给乙方（张宏哈尔滨派美特宏兴动物医院）用于经营；该门面使用面积共180平方米；乙方租赁房屋为商业门面，从事动物诊疗使用；合同租赁期为10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止；前五年租金分别为180000元/年、190000元/年、200000元/年、200000元/年、200000元/年，后五年房租双方另行协商；每年提前二个月交付下一年租金；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常经营超过20天的。（2）甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押的。（3）甲方未经乙方书面许可，擅自终止合同将门面回收或转租给第三方。（4）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的；在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或拆迁的。（4）因地震、台风、洪水、战争的不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。葛少来、张宏代理人李春良在合同落款处签字。合同签订后，双方均按合同约定履行了各种的义务。二被告称2017年2月中旬左右开始棚顶漏水、棚顶软磨天花布漏水、棚顶石膏脱漏，2017年4月份找原告做了修复，但修复后软磨天花装饰布经常会有棚顶掉落的尘土，影响室内照明。2017年8月房屋又开始漏水，大约半个月左右房屋棚顶抹上一层防水材料，但棚顶的装饰布仍有多处漏点不断渗漏，2018年1月中旬棚顶又大面积漏水，包括一楼两个诊室，漏水波及到了棚顶电线、电路致照明灯不断闪烁。2018年1月漏水一直持续到2018年6月，一直在找原告沟通，原告未予维修，自2018年5月开始，外面下雨达到中雨程度，大门左手墙体就开始漏水。漏水致使合同目的不能实现，便于2018年7月份正式通知原告解除租赁合同，2018年10月10日正式向原告出具了书面的解除房屋租赁合同通知书。原告则称案涉房屋只在2018年1月出现过一次漏水事故，且经案外人楼上的糖尿病医院修复后，不再有漏水现象，二被告在2018年7月通知其解除合同不属实，原告仅在2018年10月10日收到了张宏发送的彩信，彩信的内容是解除合同通知书，随后原告于2018年10月12日诉至本院。另查明，哈尔滨市南岗区派美特宏兴动物医院系个体工商户，被告张宏系经营者，哈尔滨市南岗区派美特宏兴动物医院的成立日期为2016年7月20日，地址为案涉房屋的地址。本院认为，被告李春良系被告张宏的代理人，张宏对李春良代理其与原告葛少来签订合同的行为承担民事责任，被告张宏为《房屋租赁协议》的合同主体。被告张宏承租案涉房屋系用于经营哈尔滨市南岗区派美特宏兴动物医院，该动物医院的成立日期与签订合同的时间吻合，且该动物医院的注册地址亦在案涉房屋所在地址。故关于被告张宏的本案被告主体错误，案涉房屋实际承租人是哈尔滨派美特动物医院有限公司，被告张宏是该公司当时的法定代表人，张宏的行为是代表单位的职务行为，合同主体应为哈尔滨派美特动物医院有限公司的主张，本院不予采纳。被告张宏是本案的适格被告。原告与被告张宏签订《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现被告张宏主张房屋漏水致使合同目的无法实现，并于2018年10月10日向原告发出了书面的解除合同通知书，《房屋租赁协议》已经解除，但是被告张宏举示的证据仅能够证明案涉房屋曾于2018年1月份发生漏水，不足以证明漏水持续发生，且证据显示漏水面积不足1平方米，案涉房屋使用面积达180平米，被告所主张的合同目的无法实现无证据支撑。原告诉请判令被告张宏继续履行房屋租赁协议，但其于庭审中自认：双方签订的租赁协议约定被告张宏不得擅自将案涉房屋转租，但被告张宏在2018年9月份不交下一年度房租时跟原告称由于市场竞争太激烈，因为对面也有一个动物医院，经营效益不好，准备换地方经营，被告张宏承诺她负责往外出租，出租完之后再通知原告，原告举示的关于LED屏的证能够证实这个事实，而且承租方还把钥匙放在了邻居家便于其往外出租，出租出去后将租金支付给原告，原告对此也是同意的。原告的自认能够说明关于案涉房屋转租的事宜双方进行了协商，事实上对合同的内容进行了变更，已不存在按原合同继续履行的可能，故对于其主张被告张宏继续履行《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告葛少来的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告葛少来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 叶 萍二〇一九年一月十五日书记员 朱颖涵