江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏12民终2542号上诉人（原审被告）：靖江市汇丰苗木种植专业合作社，住所地靖江市东兴镇惠丰村**。法定代表人：顾云，该合作社总经理。委托诉讼代理人：陈杨，江苏恒桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：段国栋，江苏恒桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞠介云，男，1956年11月22日生，汉族，住江苏省靖江市。上诉人靖江市汇丰苗木种植专业合作社（以下简称合作社）因与被上诉人鞠介云租赁合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2018）苏1282民初4352号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合作社上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2、本案的所有诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同非双方当事人真实意思表示，不符合合同成立的法定条件，合同实际上没有有效成立。该合同仅是为了办理合作社的营业执照手续而拟定的，合同内容是随意填写，并未实际履行。租赁合同载明的房屋面积为250平方米，而实际房屋面积仅100多平方米，两者相差甚远。被上诉人曾在起诉顾云的案件中，提供一份证明，表明租金为每年20000元，前三年作为被上诉人之妻李桂红的投资，该证明与案涉租赁合同载明的租金也不一致。由此可见，该合同仅是一个形式，实际上并未成立，双方当事人不享受合同权利，亦无需承担合同义务。二、上诉人曾对诉争房屋使用了一段时间，上诉人认可，但对于被上诉人所称并未收到上诉人给付的20000元使用费，上诉人不予认可。2012年合作社开办后，上诉人对房屋进行装修后，交由看管苗木的人员使用了一段时间后，2013年因房屋严重漏水，经修理仍不能使用，此后再未使用过诉争房屋。为此，上诉人支付被上诉人20000元，该款系被上诉人代办理合作社设立手续的花费及使用诉争房屋一段时间的使用费。鞠介云辩称，上诉人说房屋租赁合同不真实，法定条件不符合，那么上诉人租房不给钱就符合？房子是按间讲价的，不是按平方算价钱的，上诉人没有给过一次房租。租赁合同订的是十年，后来上诉人设立合作社时，2018年第一次起诉时、要房的时候说才栽种的小树，让我投资，让我老婆做股东。后来把我老婆的股份转走了我们都不知道，所以才索要房租的，请求维持原判。鞠介云向一审法院起诉请求：合作社立即支付自2012年7月1日起至2018年6月30日止的房租60000元一审法院认定事实：鞠介云在靖江市东兴镇惠丰村东三组北腰沟有讼争房屋。2012年6月30日，合作社法定代表人顾云以合作社名义与鞠介云签订房屋租赁合同一份，约定：“出租人：鞠介云，承租人：靖江市汇丰苗木种植专业合作社”，“租赁房屋的地址靖江市东兴惠丰村东三组鞠介云房屋4间……用途苗木种植办公用房”，“租赁期共10年，出租人从2012年7月1日起将交付承租人使用，至2021年7月1日收回”，“出租房屋的租金为每年壹万元（不含水电等其他费用），租金缴纳按年缴纳。由承租人按每年的6月30日内交付给出租人，付款方式为：现金”，“承租人如果提前终止租房时，应提前15日通知出租人，并征得出租人同意，方可退房”，合同落款处由鞠介云和顾云分别签字。后合作社对案涉讼争房屋进行了装潢，使用了一段时间后，在讼争房屋附近加盖了一间门卫室。现双方因租金问题发生纠纷，致起讼争。一审法院认为，鞠介云、合作社对2012年6月30日书面房屋租赁协议系各自所签并无争议，予以确认，合作社虽辩称该合同系为办理合作社设立登记手续订立，合作社并无实际租赁之意思表示，然鞠介云对此不予认可，合作社又未能提供证据证明，且合作社亦认可合同签订后曾装修、使用了讼争房屋，故合作社的上述辩解与事实不符，不予采纳。鞠介云、合作社签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。鞠介云按约将房屋出租给合作社使用，合作社理应按约支付相应租金。合作社辩称其对讼争房屋仅使用了一段时间并已支付使用费，后因房屋漏雨失修停止使用，双方发生纠纷后鞠介云更换门锁亦致合作社不得使用，因鞠介云对此予以否认，合作社亦未提供任何证据证明其主张，一审法院不予采信。关于合作社提出鞠介云曾以一份住所使用证明为据起诉鞠介云，在证明上鞠介云自行书写了“租金为贰万元整，前叁年为李桂红投资”等字样，以此推翻鞠介云提交的案涉租赁合同，对此一审法院认为，合作社对鞠介云提供的上述住所使用证明上的签名和内容均不予认可，即便鞠介云本人书写了上述内容，不视为双方就租赁事宜达成新的合意，现鞠介云主张按照案涉租赁合同约定要求合作社支付租金，不违反法律规定。关于合作社所述案涉房屋租赁合同载明的面积与实际面积存在差异的问题，一审法院认为，讼争房屋系当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定的数额，并非按照房屋的建筑面积收取租金，且合作社在合理期限内并未提出异议，故该差异不影响合作社租金的支付。至于合作社所称合同约定每年6月30日前支付租金，而鞠介云称合作社自2012年起一直未付与情理不符，一审法院认为，即使鞠介云怠于向合作社主张租金债权，亦不能免除合作社按约向鞠介云支付租金的义务，故对该辩称亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：靖江市汇丰苗木种植专业合作社于本判决发生法律效力之日起十日内支付鞠介云租金60000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，减半收取计650元，由合作社负担（此款鞠介云已交纳，合作社在履行判决确定的义务时一并付给鞠介云）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人合作社提交证据如下：1、民事起诉状、住所使用证明复印件各一份，证据来源于被上诉人在本案之前诉讼提交的材料，被上诉人以上诉人开办合作社时提交的住所使用证明向靖江法院起诉租赁费4万元，证明该起诉状中被上诉人主张的租金、住所使用证明载明的租金与本案房屋租赁合同中载明的租金以及本案主张的租金不一致，被上诉人随意编造租赁费用，反复主张违反了诚实、信用原则；2、住所使用证明复印件一份，证据来源靖江市市场监督管理局，该证据与第一份证据载明的内容存在明显差异，其中并无关于租金的约定；3、接处警工作登记表一份，证据来源靖江市公安局东兴派出所，证明被上诉人于2017年10月18日报警称其位于靖江市楠欣公司养殖场（以下简称楠欣公司）办公室失窃，被上诉人所称的楠欣公司办公室就是本案所称的租赁房屋，楠欣公司工商登记地址曾位于该处，虽然进行了变更，但是实际仍在该地址办公。上诉人申请法院出具调查令，对楠欣公司住所地变更情况进行调查。4、蒋某当庭证人证言，证明上诉人实际使用被上诉人房屋为两年。被上诉人鞠介云对合作社提交的证据发表质证意见如下：1、对于证据1的真实性无异议，被上诉人2018年1月第一次诉讼的时候还考虑到家属李桂红有股份在里面，后来到工商局调材料的时候，发现家属的股份已经转给鞠东琴了，不承认股份了，后来被上诉人才撤回起诉，持工商局备案的房屋租赁合同重新起诉的，也就是本案的诉讼。证据1中的住所使用证明的原件在上诉人设立时交给工商部门，这份住所使用证明上面有关房租的文字是在住所使用证明复印件上添加，因为当时合作社需要一个本地人入股，然后就让被上诉人家属入股，所以被上诉人写了后面这段文字“年租金20000万元，前三年为李桂红投资，后二年40000元于2016年12月30日付清”，顾云的签字都是后来签的。2、对于证据2来源于市场监督管理局的住所使用证明复印件的真实性认可。3、对于证据3接处警工作登记表的真实性认可，顾云和他老公没有带租赁房屋的钥匙，然后把窗户敲掉了，周围的老百姓不知道谁敲的就打电话报警，表上说有三个东西被偷掉，其中镯子和挂件被偷掉是被上诉人说的，那边有四件房子，有个吃饭的灶披间，给我一把备用的钥匙，被上诉人前一天把镯子和挂件藏在那个房间里面的，当时没看到，后来找到了。4、证据４证人证言，对证人说的“房子倒了，是村里建的”这点有异议外，其它陈述内容没有意见。本院对上诉人提交的证据作如下认定：对于证据123的真实性予以确认，对于证据4证人证言中双方共同认可的陈述内容的真实性予以确认。对于证据的关联性以及能否达到举证人的证明目的，本院将结合其他案件事实综合予以认定。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。另查明，合作社申请设立时，于2012年6月30向当地工商行政管理部门出具了“住所使用证明”一份，内容为“申请设立靖江市汇丰苗木种植专业合作社，住所位于靖江市东兴镇惠丰村**，面积250平方米，其房产属于租赁使用，产权属鞠介云所有，租赁期自2012年7月1日起至2017年6月30日止”。“住所使用证明”原件提交后，鞠介云曾在该“住所使用证明”复印件上加注“年租金20000元整，前三年为李桂红投资，后二年40000万元于2016年12月30日付清。鞠介云”，复印件上还签有“承租人顾云”字样，但合作社否认系顾云所签。2018年1月鞠介云持该“住所使用证明”复印件起诉合作社，按所注的“2016年12月30日付清房屋租金40000元”的约定向合作社主张房屋租金40000元，后鞠介云撤回起诉，又提起本案诉讼。对此，鞠介云称：第一次起诉时尚考虑到其家属李桂红投资的情况，起诉后调取有关工商资料时才发现，合作社早已将李桂红股权转让给他人，李桂红不再是合作社股东，鞠介云对此一直不知情，所以撤回起诉，重新提起本诉，按照双方原先签订的房屋租赁合同约定的每年10000元标准向合作社主张房屋租金。再查明，证人蒋某就合作社使用案涉房屋情况作如下陈述：房子不好，也没有门，顾云来了之后装修的，找了个看门的专门住在里面，烧饭什么的，顾云一般不在那，一般都是看门的在那烧烧饭，鞠介云自己没有用。看门的用了三四年吧，大概两年之前走的，看门的走了之后养猪的来的，养猪的是2018年的春天来的。双方当事人对上述内容不持异议。二审审理中，上诉人合作社提出被上诉人名下的楠欣公司经营住所地与本案租赁房屋场所可能一致，申请对楠欣公司住所地变更情况出具调查令，本院依法向上诉人出具了调查令。上诉人调查后反映楠欣公司经营住所地没有涉及到本案纠纷的房屋地址，故没有需要提交的调查材料证据。本院认为，鞠介云与合作社于2012年6月30日签订的房屋租赁合同约定了租赁房屋的地址、间数、面积、用途、租赁期限、租金以及支付期限和方式等条款，内容具体、明确，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人有约束力，双方应严格按约履行。合同签订后，鞠介云已将租赁房屋交付合作社，合作社亦对房屋进行了修缮和装修，实际使用了房屋，故应按照租赁合同约定的每年10000元的标准向鞠介云支付房屋使用期间的租金。鞠介云主张于2018年7月20日在村委会见证下更换门锁、收回房屋转租他人，故向合作社主张自2012年至2018年6年的房屋租金。合作社辩称仅使用了两年时间，但未能举证证明向鞠介云交还了房屋或进行过其他房屋交接形式，合作社主张的房屋使用时间与其二审提交的证人证言所反映的使用时间也不一致，且合作社亦认可房屋内仍存有自己的物件未取回，故上诉人的辩称缺乏依据，本院不予采纳；合作社又称已支付鞠介云200**元现金，但未举证证明，鞠介云不予认可，故该主张不予采信。关于上诉人在一、二审中反复提到的“住所使用证明”复印件一节，上诉人认为鞠介云在复印件上加注了“年租金20000元”字样，可以证明案涉房屋租赁合同只是一个形式，没有成立、没有实际履行的。本院认为，“年租金20000元”仅是鞠介云在“住所使用证明”复印件上加注内容中的一部分，在双方有争议的情况下，对此段文字的理解应结合上下文，而不应断章取义。从全部内容来看，该数额与被上诉人之妻李桂红投资相关联，上诉人对整段文字内容、加注原因等情况未能言明，表示不清楚，否认就该内容与鞠介云进行过协商，故本院认为，其仅凭其中“年租金20000元”字样不能达到其证明目的。而鞠介云就加注内容产生的原因、来龙去脉予以了详细说明，结合鞠介云第一次起诉、撤诉的情况，能够相互印证其解释和说明的合理性，本院予以采信。综上所述，鞠介云向合作社主张房屋租赁的诉讼请求有事实和法律依据，原审判决支付其诉请正确，本院予以维持。合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人靖江市汇丰苗木种植专业合作社负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 丁万志二〇一九年一月十六日书记员 吴泓萱