黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初11607号原告：黑龙江省八建建筑工程有限责任公司，统一社会信用代码9123011074968992XY（4-1），住所地哈尔滨市道外区明德路**。法定代表人：梁尔军，职务董事长。被告：张钢力，男，1954年6月5日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：褚凤阳，男，1984年7月7日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李美璇，黑龙江思普瑞律师事务所律师。被告：李英芬，女，1954年11月3日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李美璇，黑龙江思普瑞律师事务所律师。原告黑龙江省八建建筑工程有限责任公司（以下简称八建公司）与被告张钢力、褚凤阳、李英芬确认合同无效纠纷一案，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告八建公司委托诉讼代理人史天文、被告褚凤阳、李英芬共同委托诉讼代理人李美璇到庭参加诉讼。被告张钢力经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认三被告之间关于哈尔滨市南岗区教化街A栋11层D号（中宝大厦A栋11层D号）商品房买卖合同无效；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2000年12月10日，黑龙江省第一建筑工程公司与哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司签订协议，约定：中宝公司将位于哈尔滨市南岗区铁路街166号（现138号）的中宝大厦A栋和B栋在建工程转让给省一建公司，并经哈尔滨市中级人民法院（2002）哈民一初字第82号《民事调解书》予以确认，省一建公司已按该《民事调解书》履行了全部义务。2002年6月16日，中宝公司与本案被告张钢力签订中宝大厦A栋11层D号房产的《商品房买卖合同》，将该房出售给被告张钢力，哈尔滨市住房保障和房产管理局为其颁发了《房屋所有权证》（房权证号为哈房权证南字第**）。2011年中宝公司被哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司吸收合并。2010年5月10日，省一建公司将对中宝大厦的一切权利转让给原告。原告在南岗区人民法院诉被告张钢力与哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司，主张转让无效，经审理南岗区人民法院（2013）南民一初字第1140号《民事判决书》及哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终字第717号《民事判决书》均认定案涉房屋归原告所有，被告与中宝公司的《商品房买卖合同》无效。同时原告又以哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市国土资源局为被告，主张为被告张钢力颁发《房屋所有权证》的行为违法并撤销该房产证。南岗区人民法院经审理，市房管局证明被告张钢力于2011年6月24日将案涉房屋转让给原被告褚广田，并办理过户手续。最终法院下达（2016）黑0103民初306号行政判决书，认定房管局给张钢力发证行为违法，该判决已经生效。被告张钢力已经被依法确认其购买案涉房产及办理房产证行为无效，其再次以明显低于市场价转让给褚广田的行为，也应当认定为无效，现褚广田已去世，故原告经法院变更被告为褚凤阳（褚广田儿子）及李英芬（褚广田妻子）。因此要求确认三被告间签订的案涉房屋的买卖合同无效，望法院依法予以支持。被告褚凤阳、李英芬辩称，原告起诉被告之间关于哈尔滨市南岗区教化街A栋11层D号商品房买卖合同无效于法无据，张钢力与褚广田购房合同合法有效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、褚广田与张钢力签订买卖合同时，张钢力已经取得房屋所有权证书，而且双方买卖系真实意思表示，房屋买卖合同理应有效。2011年7月5日，被告张钢力将该房屋以人民币160万元的价格卖给褚广田并办理了过户登记，褚广田购买该房屋时，张钢力拥有该房屋产权证照，张钢力配合褚广田办理了该房屋的产权变更，褚广田支付给张钢力160万元购房款，现该房屋所有权人为褚广田。2015年1月17日褚广田死亡，该房屋所有权由妻子李英芬、儿子褚凤阳继承。褚广田与张钢力买卖该房屋的交易中，见到张钢力持有该房屋产权证，褚广田作为一个普通百姓，对房屋交易的认知仅能停留在房地产交易中心档案中该房屋处在清洁状态，褚广田无法能判断该房产背后会有其他交易或纠纷。褚广田在与张钢力进行房产交易时尽到了合理审查义务，褚广田有充分理由相信张钢力作为该房屋的合法所有权人有权处分该房屋，并作为该房屋买卖合同相对人而与其发生该房屋的交易行为。而且买卖行为是双方真实意思表示，不存在恶意串通，房屋买卖合同合法有效，应当受到法律保护。二、买卖行为实际成交价为160万元，且褚广田已经按照160万元的价格缴纳各种税费，具有完税证明并依法取得房屋所有权证书。2011年7月5日，张钢力持房屋所有权证，在收到160万元购房款后，并出具了房款收据，在房产交易中心的核准定价（157万元）、定税后，褚广田以160万成交价格缴纳了各种税费。张钢力即配合褚广田办理该房屋产权变更，该房屋已变更至褚广田名下，完成了全部交易。褚广田购买该房屋时，支付了合理的价款，并办理过户登记，褚广田已经取得了该房产的所有权。房产局是政府职能部门，行使权代表政府，在张钢力与褚广田的房屋交易过程中，房地局核税，定的房屋价格，褚广田按照房产局的定价支付了购房款，褚广田并缴纳了各种税费，此次交易也是符合法律规定的，即应当受到法律保护。三、即使张钢力与威乐斯房地产开发有限公司的房屋买卖合同被确认无效，也不影响张钢力与褚广田之间的房屋买卖合同效力。张钢力与褚广田的买卖行为发生在2011年，而八建公司提起确认张钢力买卖合同无效已经在2015年，纵使人民法院确认了张钢力的买卖合同无效，那么前一手买卖合同无效不必然导致后一手买卖合同无效。换言之，八建公司为什么在褚广田真金白银交易后，提起该诉讼来损害褚广田的合法权益？原告以所谓的张钢力无效处分行为请求确认二被告之间关于该房屋买卖合同无效，使第三人褚广田退还所得的房屋，推翻已形成的财产关系，破坏了张钢力与褚广田房屋买卖的交易安全，损害了褚凤阳、李英芬对该房屋的所有权。四、退一步讲，即使法院认定褚广田与张钢力之间的买卖合同无效，那么依照《物权法》的规定，法院也应当确认褚广田已经善意取得争议房屋的所有权。根据我国《民法通则》、《合同法》的规定，只要是具有独立民事行为能力的民事主体，根据其真实意思表示订立合同，不违反法律的强制性规定和公序良俗，合同即是有效的。一份有效合同，通常自合同成立时生效，即发生法律效力。原告并没有足够的证据证明张钢力与褚广田当年的交易行为违反法律规定，法庭就不应支持其诉讼请求。法律是庄严神圣的，是维护人民利益的，不仅仅是大型企业由于管理失误就拿来维护自己利益最大化的武器。即使原告所诉褚广田和张钢力之间的买卖合同无效，也不能对抗取得该房屋的第三人即褚广田的合法权益，原告应向张钢力去主张权利。《物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另外规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权。1.受让人受让该不动产时是善意的；2.以合理的价格转让的；3.转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。受让人依照前款规定取得不动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。无权属于绝对权，债权属于相对权，根据无权不可侵性的理论，褚广田对该房屋的产权应受到法律的保护，本案中，从交易行为发生的时间就可以推断出褚广田买卖房屋时必然是善意的，其次，褚广田以160万元的价格完成交易确实是当时的合理价格。而且，褚广田依法已经进行权属登记取得房屋产权证书。完全符合善意取得的构成要件。综上所述，原告请求确认被告之间关于该房屋买卖合同无效，缺乏事实依据和法律依据，应认定张钢力与褚广田的房屋买卖合同有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告被告张钢力未到庭，未答辩，未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。原告举示的2013南民一初字第1140号民事判决书、2016黑01民终717号民事判决书、2016黑01**行初306号行政判决书、2013南民二初字第1096号民事判决书、2015哈民一民终字第1113号民事判决书，被告褚凤阳、李英芬举示的黑龙江省行政事业单位经营性收费统一发票2张、黑龙江省政府非税收入票据1张、中华人民共和国契税完税证1张、中华人民共和国税费收通用缴款书3张、销售不动产统一发票1张、兴业银行银联刷卡消费1张、收据1张、房产证，真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。根据原告的申请，本院调取了涉案房屋的房产档案，本院对房产档案予以采信。经审理查明：褚广田于2015年1月17日死亡，被告褚凤阳系褚广田儿子，被告李英芬系褚广田妻子。2011年7月5日被告张钢力将其名下的位于哈尔滨市南岗区教化街98号A栋11层D号房产转让给褚广田，双方在南岗区房产交易所办理了变更登记，约定了50万元的房款。被告褚凤阳、李英芬称当时双方的房款交易金额是160万元，第一次首付50万现金，托管50万元，最后又支付了60万元。2011年7月14日张钢力为褚广田出具收据一份，内容为“人民币壹佰陆拾万整，上款系房款”。本院调取的案涉房屋全档中的契税完税证显示案涉房产交易契税的计税金额为1576972元。另查明，原告于2013年起诉哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司、张钢力确认买卖合同无效纠纷一案，本院作出（2013）南民一初字第1140号民事判决书，判决确认哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司与张钢力签订的商品房买卖合同无效。哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司不服判决，提起上诉。哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终字717号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告于2016年起诉哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市国土资源局、第三人张钢力颁发房屋所有权证一案，本院作出（2016）黑0103行初306号行政判决书，判决确认被告哈尔滨市住房保障和房产管理局于2002年7月10日为第三人张钢力颁发的哈房南字第00063676号房屋所有权证行政行为违法。再查明，2000年12月10日，黑龙江省第一建筑工程公司与哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司签订协议，约定将位于哈尔滨市南岗区铁路街166号（现改为138号）的中宝大厦A栋和B栋在建工程建筑面积23542.54平方米，以每平方米2000元的价格转让给黑龙江省第一建筑工程公司，共计47085080元；协议还约定哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司同意黑龙江省第一建筑工程公司以哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司的名义销售该工程的商品房，并负责提供办理商品房的有关手续，费用由黑龙江省第一建筑工程公司承担；购楼付款方式冲抵拖欠的工程款7800000元和该楼A栋第14、15、16层建筑面积3300平方米（按每米3000元价格）的购房款9900000元，还应给29385080元，哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司同意分三次付清，于2001年1月10日付款10000000元，2001年6月10日付款10000000元，2001年12月10日付款9385080元。如黑龙江省第一建筑工程公司不能按期付款，将承担日万分之五的滞纳金。该协议签订后，由于黑龙江省第一建筑工程公司未按期付款，哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司诉至法院，经哈尔滨市中级人民法院调解，下发（2002）哈民一初字第82号民事调解书，黑龙江省第一建筑工程公司将其所有的座落于哈尔滨市道外区北头道街的丰光大厦一至四层及地下停车场建筑面积18029.28平方米房产交付给哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司，以抵偿所拖欠的房款29385080元，有关完成所有权转移的相关手续由双方共同办理。该调解书生效后，哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司办理了丰光大厦的产权变更手续。黑龙江省第一建筑工程公司未办理中宝大厦产权变更手续。2010年5月10日，黑龙江省第一建筑工程公司与原告签订《债权转让协议书》，黑龙江省第一建筑工程公司将对中宝大厦的一切权利转让给原告。同日，黑龙江省第一建筑工程公司向哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司发出债权转让通知书，通知哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司，黑龙江省第一建筑工程公司将其对中宝大厦的一切权利转让给原告。哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司于2006年4月17日变更为哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司，哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司于2007年7月15日召开第二次股东会议，通过决议哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司与哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司合并，同时办理哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司注销登记。2007年7月16日，哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司第三次股东会议决议，通过哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司吸收合并哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司和哈尔滨丰光商贸有限公司，并于2007年7月24日签订公司合并合同书，哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司和哈尔滨丰光商贸有限公司债权、债务由哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司承继，哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司和哈尔滨丰光商贸有限公司注销。本院认为，关于张钢力与褚广田签订的关于案涉房屋买卖合同的效力问题。一方面，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告主张褚广田对案涉中宝大厦及威乐斯房地产开发公司所进行的非法转让是知情的、与本案被告张钢力恶意串通并以明显低于市场价格进行交易，但其未能举示证据证明该主张。另外二被告举示的证据可以证明褚广田与张钢力存在真实的房屋买卖交易。原告主张的事实，证据不足，本院不予支持。另一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述规定，即使出卖人在处分标的物时对标的物没有所有权或者处分权，买卖双方签订的合同仍是有效的。本案中，虽然法院最终确认哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司与张钢力签订的商品房买卖合同无效，但不能以此就确认张钢力与褚广田签订的商品房买卖合同是无效的。综上所述，本院认定被告张钢力与褚广田签订的关于案涉房屋买卖合同有效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：驳回原告黑龙江省八建建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黑龙江省八建建筑工程有限责任公司负担。公告费560元，由被告张钢力负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  王春燕人民陪审员  杨桂榕二〇一九年一月七日书 记 员  刘秋宏