河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初4021号原告（反诉被告）：王美兰，女，汉族，1982年8月17日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：程习亮，河南陈州律师事务所律师。被告（反诉原告）：李秋勤，女，汉族，1974年12月26日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：刘社姣，河南信行（濮阳）律师事务所律师。第三人：河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十八分公司，营业场所河南省郑州市中原区工人路东、颖河路南、金水河西、陇海路北5幢路段110号商铺。负责人：陈玉。委托诉讼代理人：郭贤辉，该公司员工。原告王美兰(反诉被告,以下简称原告)与被告李秋勤（反诉原告,以下简称被告）、第三人河南建宇房地产营销策划有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王美兰及委托诉讼代理人程习亮，被告李秋勤委托诉讼代理人刘社姣，第三人河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十八分公司委托诉讼代理人郭贤辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王美兰向本院提出本诉诉讼请求：1.请求依法判令原被告签订的房屋买卖合同有效；2.请求依法判令被告继续履行原被告签订的房屋买卖合同，并协助原告把位于中原区xx路东xx路南xx西xx路北x幢x单元xx层xxxx号房(面积93.06㎡)过户至原告名下；3.本案诉讼费全部由被告承担。诉讼中，原告申请诉讼请求第二项关于案涉房屋信息表述内容变更为中原区工人路23号4号楼1单元14层1403号（面积92.71㎡）。事实和理由：原、被告在2016年5月22日经过居间方河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十八分公司签订房屋买卖合同。合同约定，被告把位于郑州市中原区中原区xx路东xx路南xx西xx路北x幢x单元xx层xxxx号房屋以120万元的价格卖给原告;合同第五条第6款约定，甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同或违约，均向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金;合同还约定:原告交首付款后，被告把房屋钥匙交给原告，原告可以入住该房，被告也实际把房屋交付给了原告。待房屋符合办理过户手续时，被告应积极配合办理过户手续。合同签订后，原告依约支付了定金及首付款60万元。被告也实际交付了该房屋，原告已经入住该房1年多，但是被告在房屋符合办理过户手续后拒不配合原告办理相关过户手续并一直拖延至今。经中介机构及原告多次催促，被告至今拒不配合办理并要求加价20万元。如果原告给被告再交纳20万元被告才同意办理过户手续。原告认为，被告无故拖延并拒绝配合办理过户手续，且加价20万元，违反了法律的规定，也违反了诚实信用原则。给原告造成了损失。被告应当按照合同约定配合原告履行过户手续并承担违约责任。因双方协商不成，故诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。李秋勤针对本诉答辩并向本院提出反诉请求：1.要求解除双方于2016年5月22日签订的房屋买卖合同；2.要求王美兰将中原区工人路23号院4号楼1单元14层1403号(原购房合同为1408号，产权证登记为1403号，应以产权证为准〉房屋返还给李秋勤，李秋勤将收取王美兰的部分房款60万元退还给王美兰；3.王美兰应支付违约金12万元；4.本案诉讼费及反诉诉讼费均由王美兰承担。事实和理由：王美兰在诉状中说李秋勤无故拖延并拒绝配合办理边户手续，且加价20万元，不符合客观事实。是王美兰故意拖延不配合办理贷款及过户手续，是王美兰的违约行为造成了房屋不能正常过户，致使李秋勤的剩余房款不仅要不回来，房屋也被王美兰长期占用，不能实现合同目的。同时王美兰的违约行为也给李秋勤造成了很大的经济损失。2016年5月22日，李秋勤与王美兰通过第三人签订了房屋买卖合同，总价款120万元，首付款60万元。李秋勤收到首付款也依约将房屋交付王美兰先行居住。合同约定，剩余房款60万元的付款方式为按揭贷款，当时李秋勤的产权证还没下发，2018年1月7日才拿到产权证。在办理贷款及过户手续的过程中王美兰有以下违约行为:1.王美兰拒不提供其征信证明。合同第四条第一款第一项明确约定，按揭贷款，王美兰应确定自己在金融机构系统无恶意透支或逾期不还等金融征信瑕疵。但王美兰至今未提供其征信证明，李秋勤多次要求，王美兰均拒绝提供。根据本合同第六条对违约责任的约定，其中第五项约定，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，王美兰应承担相应责任及经济损失。2.王美兰故意拖延、拒绝办理银行贷款及房屋过户手续，经催告后仍不办理，并声称要等法院判决。合同第四条第一款第二项约定，付款方式为贷款时，双方约定于银行放款后——工作日内办理房屋的网签、房产过户手续;合同第九条约定，房产证下发后双方必须积极配合一起办贷款和房产过户手续，不得故意拖延。当时对这两个时间均没有约定，于是，双方通过第三人于2016年6月15日对这一问题达成了补充协议，该补充协议与主合同具有同等法律效力。该补充协议约定，房产证下发后李秋勤将房产证交与第三人于中三个月内办理完贷款过户手续，双方必须积极配合不能拖延。李秋勤的产权证是2018年1月7日拿到的，这时二手房价格飞涨，这时的价格与2015年5月份的价格相比，这套房屋的价值相差50万元左右(房屋面积为93.06平米，当时交易价为每平米12895元，总房款120万元;2018年1月份，这套房交易价为每平米18000元左右，总价款在170万元左右。)，况且王美兰也一直在该房屋居住，李秋勤就提出让其补偿20万元，后因王美兰不同意没达成协议。李秋勤仍同意按原价格办理过户手续，李秋勤并没有因为王美兰不同意补偿20万元就不办理过户手续。2018年1月19日——2018年3月3日李秋勤公司过春节放假，上班前几天李秋勤就开始给第三人、王美兰联系要求尽快办理贷款及房屋过户手续，多次给王美兰发短信，王美兰均置之不理。李秋勤想尽快拿到剩余房款，不想让王美兰拖延时间，但王美兰并不急予办理贷款及过户手续，因为房屋早交付其居住，能晚一天支付余款对王美兰更有利。无奈，李秋勤只好去第三人办公室去找第三人尽快办理此事。到第三人公司后才发现第三人停业关门，电话联系第三人后告诉李秋勤让李秋勤去找建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司，该业务由九十九分公司承接办理。2018年3月1日，李秋勤找到九十九分公司并将产权证交给九十九分公司，让其督促王美兰尽快办理贷款及过户手续，但王美兰仍然置之不理。李秋勤于2018年3月5日接到中原区人民法院电话让拿诉讼材料，才发现王美兰己起诉到法院。尽管王美兰己起诉到法院但李秋勤仍然想让王美兰尽快履行合同及补充协议，尽快办理贷款及过户手续，李秋勤也能尽快要回剩余房款。于是，李秋勤仍继续和九十九分公司联系，但王美兰还是不理睬，并说等法院判决吧。现在李秋勤按补充协议约定将产权证交于第三人手中的时间是3月1日，至今已超过三个多月了，补充协议约定三个月内办完贷款及过户手续，王美兰明显违约。根据合同第六条第五项约定，王美兰须按照约定按时到指定银行办理贷款抵押手续，否则贷款延期责任由王美兰承担。王美兰在约定时间内不办理贷款手续等于不按合同第四条的约定支付房款。又根据第六条第三项约定，若王美兰未能依据本合同第四条的约定支付房款，超过三日视其违约，李秋勤有权解除合同，另行出售该房屋。王美兰拒不办理贷款、拒不支付剩余房款的行为早己违约，根据该约定，李秋勤有权解除该房屋买卖合同。3.从王美兰起诉状中的诉讼请求及陈述事实的内容来看，王美兰明显表明不履行合同，根本就不谈如何支付剩余房款问题，只偏面要求李秋勤履行合同、协助其过户。合同双方的权利义务是对等的，王美兰不履行付款义务却偏面要求李秋勤协助其过户的无理诉求不仅违反合同约定，也违反了合同法的公平原则。根据本合同第四条第一款第二项约定，付款方式为贷款的，也应先办理贷款手续，银行放款后再办理房屋的相关过户手续。现在王美兰明显表明自己不履行合同、不履行办理贷款手续、拒不支付剩余房款的义务，现在只要求李秋勤履行合同。按照王美兰的要求该房屋买卖合同是不能实现的，王美兰不可能只享有权利、不承担义务，李秋勤也不可能只承担义务、不享有权利。综上所述，王美兰的违约行为也完全符合合同法第94条关于解除合同规定中的第2、3、4项。第94条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同;(5)法律规定的其他情形。李秋勤认为王美兰的诉讼请求于法无据，应依法驳回，支持李秋勤反诉请求。河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十八分公司针对本诉述称，对原告起诉的事实和理由无异议。王美兰针对反诉辩称，李秋勤的反诉内容没有法律依据也没有事实根据，纯属颠倒黑白，罔顾事实，违反了法律规定的诚实信用原则，应承担违约责任。一、李秋勤所说的自己没有加价20万，是答辩人故意拖延时间不办理过户手续是没有依据的，而且是对事情的颠倒黑白，不顾事情真相。答辩人有确切的证据证明李秋勤要求加价20万，录音上面李秋说的很清楚要求加价20万。答辩人在得知李秋勤取得房产证后，就一直让中介通知李秋勤，且通过律师向李秋勤发送了律师函。但是李秋勤一直要求加价20万，且拒绝办理过户，其意图很明显就是为了在多要20万。所以说反诉人的反诉意见是没有任何法律依据。二、李秋勤一直不配合、不见面，但李秋勤却说答辩人的征信不够，是没有依据的，答辩人通过中介一直催促李秋勤去办理过户手续，但是答辩人一直就没有出现，不知李秋勤从何处得来的证据说答辩人征信不够。李秋勤明确表示现在房价与签订合同时的价钱相差比较大，李秋勤的意思很明确，还是这个房子自已卖亏了，但是如果这个房子的价钱比以前还低，李秋勤会把多出来的钱款退出来吗。肯定不会吧。李秋勤一定要明白，要立足于客观事实看问题，要以签订合同时的眼光看问题，因为合同具有契约性，只能以签订合同时的价格为准。三、李秋勤说通过九十九分公司与答辩人取得联系，但是答辩人是通过九十八分公司购买的房屋，九十八分公司的任何一位经纪人也没有告知此事通过九十九分公司来协商，九十八分公司也没有给答辩人出示过变更经纪人的通知，答辩人有理由不相信除九十八分公司以外的任何人。在说了，李秋勤以前明确表示不配合办理过户，且要求加价20万，所以其说法是没有依据。四、答辩人目前已经交付了120万元中的60万元购房款，且已经实际入住该房屋，各项费用也都是答辩人交付的，而反诉人还以各种理由要求加价，实在于法无据。不管当时答辩人拿这个钱购买任何一个地方的房子，其得到利益都是这样的，李秋勤不能因为房子价格上涨了就随意不遵守合同，随意违约。综上所述，李秋勤的反诉是没有法律依据的，应当依法驳回其反诉请求。河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十八分公司针对反诉述称，对被告反诉事实和理由无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据和事实，本院认定如下:一、原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是否存在法律上或事实上不能履行的情形。基于在卷证据及陈述，可确定以下事实：2010年9月30日，被告与郑州元龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：106xxxxx）一式七份，主要约定被告购买于该公司开发的中原区xx路东、xx路南、xx河西、xxx路北x幢x单元xx层xx号房，建筑面积93.06㎡。2016年5月22日，原告、被告及第三人签订《房屋买卖合同》一式三份（编号：1611041），主要约定被告将上述房屋以120万元的价格出售给原告，原告于2016年6月7日支付首付款50万元，2016年9月3日，被告将房屋交付给原告，原告向被告支付房款10万元，剩余60万元通过按揭贷款支付。各方还约定房产证下证后，原、被告必须积极配合第三人一起办理银行贷款和房产过户手续，不得故意拖延。签约当日，原告向第三人支付购房定金2万元。2016年6月15日，原被告及第三人签订补充协议一份，对交房及首付款支付日期进行了变更，另约定房产证下证后被告将房产证交于第三人手中三个月内办理贷款过户手续，原、被告必须积极配合不能拖延。2016年6月15日、8月23日，原告先后向被告支付50万元、10万元，被告向原告分别出具收条两张。8月23日，被告向原告交付上述房屋。2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办﹝2016﹞64号），基本内容为对郑州市市内五区和郑州航空港经济综合试验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房，该通知所称的住房包括存量住房（二手住房）。在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同，已确认的存量住房买卖网签合同，仍按原规定正常办理。违反上述限购规定的，交易管理部门不予办理房产交易确认手续，登记部门不予办理不动产登记手续。该通知自2016年10月2日起实施。2016年10月2日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《住房限购政策实施细则》，明确对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房；居民家庭在本市市区已拥有的住房，包括已经完成房屋产权登记或不动产登记的住房和已进行网上签约的新建商品房或网签合同确认的存量住房但尚未完成不动产登记的住房；购房人在限购期间因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围。2017年12月28日，上述房屋取得不动产权证书，编号为豫（2017）郑州市不动产权第022xxxx号，坐落为中原区xx路xx号x号楼x单元xx层xx号，建筑面积为92.71㎡。2018年1月26日，原告向本院递交起诉状，要求被告履行继续履行合同。庭审中，本院就本案是否符合郑州现行住房限购政策进行询问时，原告称其为郑州市户籍，其与丈夫陶留海名下各有一套住宅，家庭名下现有郑州住宅两套，应以合同签订时的相关国家政策为准；被告称原告不符合购房条件；第三人称合同签订时，郑州还没有限购政策，按照原告所述依照家庭为单位不允许购买第三套住宅。在本判决作出前，原告仍未向本院提交证据证明其及所在家庭符合郑州现行住宅限购政策。据上，本院就案涉房屋买卖合同是否存在法律上或事实上不能履行的情形分析如下：首先，从合同签订时是否符合法律规定来看，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原、被告及第三人在签订房屋买卖合同时，均明知案涉房屋仍处于新建商品住房买卖联机合同备案状态，并未取得权属证书，不仅与合同第一条中的所有权保证条款的“根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易”约定内容相悖，也违反上述法律规定，案涉房屋在取得权属证书之前不具备上市交易的条件，不能办理按揭贷款、网签及过户相关手续。其次，从继续履行是否符合现行郑州住房限购政策来看，在案涉房屋取得不动产权证书时，郑州市已经发布并实施了多达8轮的以住房限购为主，同时限制高价地、限贷及限售等综合政策，对房地产市场逐步进行强化调控。根据现行郑州住房限购政策，原告及所在家庭现已在郑拥有两套住房，已不能在本市市区再行购买住房，而本案房屋买卖合同继续履行将违反郑州现行住房限购政策。最后，从原告向法院起诉主张是否属于限购范围来看，《住房限购政策实施细则》列写的是“购房人在限购期间因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围”，根据法律解释的基本法理，法院判决同一并列举的继承、房改购房、拆迁安置一样均属于非市场交易行为，这也是法律事实，基于前述郑州市关于住房限购的多项调控政策精神，法院生效的判决是设立、变更、转让、消灭不动产权利的依据之一，其对应审理裁决的基础法律事实也应是非市场行为，不应通过向法院提起诉讼即可将一般市场交易行为变更为非市场交易行为，如若这般，将会极大地阻碍相关调控政策的执行，也违背上述政策制定的本意。本案中，原告起诉依托的基础法律关系为房屋买卖合同，其诉请主张为房屋买卖合同对应的权利义务内容之一，请求权基础系房屋买卖合同的负担行为，非属于原、被告对该房屋的权属存有争议而涉及物权处分行为，原告起诉要求被告协助过户系基于其与被告之间的市场交易行为而寻求的交易后果，而不是通过诉讼确认上述房屋的所有权属，原告就商品房买卖合同之债的履行起诉至法院的行为，不会将双方的基础法律关系由合同的负担行为变更为物权的处分行为，即不会将原、被告之间的一般市场交易行为性质转变为前述《住房限购政策实施细则》规定的不属限购范围的非市场交易行为。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…本案中，原、被告在签订房屋买卖合同时，案涉房屋不具备上市交易条件，在取得权属证书后，原告不符合郑州市现行住房限购政策，现不具备再购买新建商品房或二手住房的资格，因此导致案涉合同不能继续履行。二、案涉房屋买卖合同是否具备解除条件。首先，合同解除是以合同有效为前提，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋未取得权属证书，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定。根据《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第十四条规定：《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，也就是说导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定系管理性强制性规定该条规定的目的是规范房地产市场，避免来源不清、归属不明的房地产进入流通领域，不影响合同的效力。此外，原、被告及第三人的签约行为系各方真实意思表示，案涉房屋买卖合同应为有效。其次，案涉房屋买卖合同履行过程中，涉案房屋因未取得权属证书，无法办理网签合同确认手续，等取得权属证书后，原告又不具备继续购买住房的资格，不能归责于买卖双方的原因无法继续履行，系郑州市住房限购政策调整所致，导致继续履行不能，使得三方签订合同的目的无法实现，当事人均可以请求解除合同。三、原告在合同履行过程中是否存在违约情形。被告主张原告拒不提供征信证明，故意拖延、拒绝办理银行贷款及过户手续，经催告仍不办理，声称等法院判决。原告对此辩称被告领取房产证后，要求加价20万元，拒绝办理过户手续，原告遂诉至法院。第三人称2018年1月7日，被告加价20万元拒绝过户，经中介沟通一个月未果，2018年2月24日，电话沟通被告同意按照原合同继续履行办理相关手续，不在主张加价20万元，第三人通知原告办理过户，原告称已经进行诉讼，等待开庭，2018年3月1日，被告将房产证交于九十九分公司，次日，经办人微信告知原告，原告未回复。据在卷证据及陈述，可确定：2018年1月3日-7日期间，原告领取案涉房屋不动产权证书，未按照先前约定将该证交由第三人，并主张加价20万元，三方多次沟通未达成一致意见。2018年1月26日，原告向本院递交本案起诉状。2018年2月24日，被告向第三人表示不再主张加价20万元，要求约过户时间，称当天余款交完，当天过户。2月28日，被告向原告发送短信，要求五日内办理房贷及过户手续。2018年3月2日，被告向第三人要求约时间办理按揭、过户手续。2018年3月1日，被告将房产证交于九十九分公司。2018年3月3日，被告向原告及第三人发信称三天内办过户手续。基于上述事实，本院分析如下：被告领取不动产权证书后，单方要求增加房款20万元，在沟通无效的情况下，原告向本院起诉主张，被告于2月24日表示当天余款交完。当天过户，改变了先前约定的通过按揭贷款支付余款的付款方式，三方并未达成一致，于2月28日、3月2日分别要求五日内、三日内办理完毕按揭贷款及过户手续，不符合按揭贷款、过户预约及办理的通常办理时限，在被告主张的期限内办理完毕上述手续缺乏可行性，结合前述被告的履约行为以及已诉至本院的事实，对比双方的合同约定，本院认为，原告不负有向被告提供征信证明的义务，被告主张原告故意拖延、拒绝办理银行贷款及过户手续的依据不足，本院不予认定。本院认为：原、被告及第三人于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因原告不符合郑州现行住房限购政策，合同出现履行不能，合同目的无法实现，当事人均可以请求解除合同，故对被告诉请解除合同的请求，本院予以支持，对原告要求继续履行合同未尽义务，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对被告主张返还原告已付房款600000元以及原告返还被告案涉房屋的诉请，本院予以支持。被告主张原告违约，但未提供充分证据予以证明本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王美兰、被告（反诉原告）李秋勤与第三人河南建宇房地产营销策划有限公司在2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）李秋勤于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王美兰房款600000元；三、原告（反诉被告）王美兰于本判决生效之日起三十日内将坐落为中原区工人路23号4号楼1单元14层1403号房屋[产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第022xxxx号]返还被告（反诉原告）李秋勤；四、驳回原告（反诉被告）王美兰的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李秋勤的其他诉讼请求。本诉案件受理费7800元，由原告（反诉被告）王美兰负担；反诉案件受理费5500元，由被告（反诉原告）李秋勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  任留柱二〇一九年一月十日书记员  李康康