江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初6554号 原告（反诉被告）：柴蓉莲，女，1994年2月4日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路18号地上一层。 法定代表人：郑银峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘红，江苏清正苑律师事务所律师。 原告（反诉被告）柴蓉莲与被告（反诉原告）徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。柴蓉莲的委托诉讼代理人陈洪亮，闽嘉公司的委托诉讼代理人刘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 柴蓉莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付的管理费10258.4元、租金62258.4元、保证金20000元，合计92516元。2、赔偿原告各项损失15万元（仅是装修费，其他损失正在核算另诉）。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经前期考察，于2017年9月9日和被告签订《闽嘉整体家居广场合同书》，约定被告将徐州闽嘉整体家居广场内FA-65号摊位出租给原告。合同签订后，原告对租赁门面进行了装修，缴纳了各项费用。原告进驻后发现被告完全没有兑现前期的招商承诺，原告经营时发现市场还在装修，根本不具备营业条件，市场连基本的商场空调都无法使用，甚至房屋的消防都未验收合格，存在安全隐患，导致原告无法正常经营。原告认为被告的行为构成合同欺诈，导致原告无法实现合同目的，给原告造成了巨额损失。被告收取原告市场管理费，却没有按照承诺提供任何市场管理行为，应当予以退还。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。 闽嘉公司答辩并反诉称：原告诉状内容多处不实，原告进驻时候被告已经具备经营条件，商场空调无法使用不实，消防未经验收合格不实。原告指责被告干扰其经营进行合同欺诈是强加给被告莫须有的罪名，是对被告名誉权的侵犯。原告要求退还各项费用毫无道理，要求赔偿15万元损失更没有事实依据和法律依据。综上，请法庭对其诉求予以驳回。闽嘉公司同时提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的市场管理费50000元；2、判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期支付市场管理费违约金（以50000元为基数，按日万分之六从2018年1月1日计算至实际付清之日止）；3、判令被告立即清退并交还摊位，并承担2018年11月7日之后至被告交还摊位前的摊位占用费用12104元（60元/㎡*172.94㎡*2.33月/2）、市场管理费12104元（60元/㎡*172.94㎡*2.33月/2）、物业管理费1129.7元（2.8元/㎡*172.94㎡*2.33月），合计25337元。该诉请暂计算至2019年1月17日，以后应计算至交还之日止。4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年9月9日，反诉原告与反诉被告签订《闽嘉整体家居广场合同书》，约定反诉原告将徐州闽嘉整体家居广场内FA-65号摊位出租给反诉被告。合同签订后，反诉原告如约履行合同，向反诉被告交付了摊位，但反诉被告却没有按照合同约定缴纳市场管理费，截止到反诉原告起诉之日，尚欠市场管理费5万元。2018年11月7日合同到期后，反诉被告未按合同约定清退并交还摊位，致使摊位被反诉被告占用至今，造成反诉原告无法就该摊位再行招商。为维护自身合法权益，故反诉原告提起诉讼。 柴蓉莲对反诉辩称：闽嘉公司的反诉无事实依据，应予以驳回。本案之所以反诉被告无法正常经营完全是由于反诉原告违约，在原、被告商谈租赁合同时反诉原告对商场的经营模式、营业时间、开业时间、商户入驻率及售后等均进行了明确承诺，在这种情况下反诉被告才与反诉原告签订合同，合同签订后反诉被告发现反诉原告的承诺均没有履行，已经构成合同无效。按照《消防法》第十五条的规定，原告经营的场所属于公共聚集场所，公共聚集场所开业时应进行开业的消防验收，否则不允许开业。据了解反诉原告至今也不符合开业条件，消防开业验收没有通过，因此签订的合同属于违反法律的强制性规定，反诉被告有权拒绝缴纳租金，因此要求反诉原告返还已经收取的费用。2018年11月7日反诉被告已经通知反诉原告不再续租，而且也没有占用涉案门面房，所以不存在反诉被告占用摊位问题，另合同属于无效合同，所以反诉原告无权收取市场管理费和租金。本案合同无效（消防问题）责任主要在反诉原告，不存在反诉被告支付违约金问题，相反反诉原告应承担因合同无法正常履行造成的一切损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月9日，出租方闽嘉公司与承租方柴蓉莲签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市摊位出租给承租方使用，摊位面积为172.94平方米（含公摊面积），租赁期限自2017年11月8日至2018年11月7日，月租金标准为6485.25元/月，年租金总额为77823元。第四条约定租赁用途为经营宜来品牌卫浴。第五条约定出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作。第六条约定承租方应按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作，并确保摊位内有效灭火器不得少于个（每50平方米配备5KG的ABC干粉灭火器壹只）。租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担。承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续。装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金。承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金20000元。本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十四条约定本合同期限届满，承租方如要求续租的，须提前30日向出租方提出，经出租方同意后，双方应在本合同到期前15日另行签订租赁合同。 同日，闽嘉公司（甲方）与柴蓉莲（乙方）签订《市场管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施市场管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定市场管理费标准为6485.25元/月，市场管理费总额为77823元，乙方同意于2017年9月9日前向甲方付清上述市场管理费总额。第四条约定合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的市场管理费总额。第五条约定乙方未按期支付市场管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。 同日，闽嘉公司（甲方）与柴蓉莲（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定物业管理费标准为484.23元/月，物业管理费总额为5810.8元，乙方同意于2017年9月9日前向甲方付清上述物业管理费总额。 同日，原、被告又达成补充协议一份，约定：1、实际费用标准按60元/㎡计算，核算后租金为62258.4元，市场管理费为62258.4元。2、总费用为150327.6元。3、双方严格保密，承担泄密责任。 同日，柴蓉莲向闽嘉公司支付合同保证金2万元、物业费5810.8元、装修押金2000元、管理费10258.4元、租金62258.4元，尚欠管理费5万元未支付。同时，柴蓉莲向闽嘉公司出具欠款条一份，载明“闽嘉商铺FA-65，总额150327.6元，已付100327.6元，尚欠50000元，以2017-12-31之前交齐”。 柴蓉莲于签订合同后开业经营，一直正常营业至2018年11月7日。柴蓉莲称合同快到期前就与闽嘉公司市场部的蒋俊华说了到期以后不再续租，然后进行了撤场，闽嘉公司没有说要办退租手续。闽嘉公司认可柴蓉莲已不再使用所租赁的摊位，但没有办理退租手续。闽嘉公司称其正常开放中央空调，只是商场过大，所以感觉不到已开放空调，另最近空调主机坏了，修理了两次都未修好。 另查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。 本院认为：关于案涉房屋租赁合同的效力问题。柴蓉莲主张因闽嘉公司出租的房屋消防未验收合格，故认为双方签订的房屋租赁合同等系无效合同。对此，《中华人民共和国消防法》中关于“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众场所的出租行为。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力强制性规定，合同应为有效合同。双方均受合同约束，应按约定履行合同义务，闽嘉公司将租赁摊位交付给柴蓉莲并提供相关服务，柴蓉莲已实际使用租赁摊位进行了经营，应按约定支付相应费用。因此，柴蓉莲主张因房屋租赁合同无效而要求返还已支付的租金及管理费无事实和法律依据，本院不予支持。关于柴蓉莲主张返还的保证金，因合同约定保证金的返还条件为待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后返还，目前尚不具备返还条件，故对柴蓉莲的该项诉请，本院不予支持。关于柴蓉莲主张的装修损失，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 关于闽嘉公司的反诉请求应否得到支持。本案租赁合同有效，闽嘉公司按照约定提供租赁摊位及相关服务，柴蓉莲亦应按时支付租金、管理费等相关费用，柴蓉莲尚欠管理费5万元未支付，在其出具的欠款条承诺支付日期届满后亦未支付，已经构成违约，应承担继续履行的违约责任，故对闽嘉公司要求柴蓉莲支付所欠管理费5万元的诉请，本院予以支持。原告主张闽嘉公司在履行合同过程中存在未开放空调等违约行为，对此，闽嘉公司未提供充分证据证明其按约开放空调并提供了良好的经营环境，且其认可空调存在损坏未修理好的情况，故闽嘉公司在履行合同过程中存在一定的过错，对闽嘉公司要求支付违约金的诉请，本院不予支持。关于闽嘉公司要求柴蓉莲交还摊位并支付占用摊位期间的费用，因闽嘉公司已认可柴蓉莲不再使用所租赁摊位，但认为柴蓉莲未办理退租手续，对此，《市场摊位租赁合同》中第六条和第十四条关于续租事宜的约定存在不一致之处，故应以法律规定作为依据，即以承租人是否继续使用租赁物作为判断双方是否续租的标准，而不是以是否办理退租手续作为判断标准。因柴蓉莲未继续使用租赁摊位，闽嘉公司要求其交还摊位并支付相关费用无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）柴蓉莲向被告（反诉原告）徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付管理费5万元。 二、驳回被告（反诉原告）徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司其他反诉请求。 三、驳回原告（反诉被告）柴蓉莲的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5017元，减半收取为2509元，由柴蓉莲负担；反诉费985元，由徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  张鑫瑶 二〇一九年一月三十一日 书记员  刘 铭