江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初5068号 原告（反诉被告）：沈青梅，女，汉族，1983年1月4日出生，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王正清，江苏瀛广达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建武，江苏瀛广达律师事务所律师（实习）。 被告（反诉原告）：姜梅，女，汉族，1991年12月2日出生，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：潘京良，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。 第三人：淮安领航房地产经纪有限公司小康城分公司，住所地：淮安经济技术开发区小康城纬一路**。 法定代表人：邱超，该公司总经理。 原告沈青梅与被告姜梅、第三人淮安领航房地产经纪有限公司小康城分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告沈青梅及委托诉讼代理人王正清、王建武、被告姜梅及委托诉讼代理人潘京良到庭参加诉讼，第三人淮安领航房地产经纪有限公司小康城分公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告沈青梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方之间的房屋买卖合同于2018年11月19日解除；2、判令被告承担违约金97000元，并以97000元为基数从起诉之日起按同期银行贷款利率标准计算逾期付款利息至支付之日止。事实与理由：2018年10月13日，原被告在第三人的居间下，签订了《淮安市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议》两份合同，买卖合同约定，原告将自己位于淮安经济技术开发区房屋出售给被告，房屋面积50.47平方米，价格51万元，2018年10月13日前付定金5000元，2018年11月15日前付首付19.5万元，余款应于2018年11月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖合同第十条第三款约定乙方拒绝购买房屋或逾期履行本合同义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已经支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同刚签订当天，被告向原告支付了5000元定金，但直至2018年11月17日，被告仍未支付首付款，并通过微信明确表示不再购买原告的房屋。为此原告于2018年11月19日向被告发函要求解决双方合同并承担相应的违约责任，被告收到后，不但不履行，反而要求原告承担还款责任。 被告姜梅辩称：一、现在是原告自己不愿继续出售，并主动要求解除合同，我方请求双倍退还定金；二、出售人并不知道购房者能否获得银行的贷款支持，但是只要购房者和其之间签订了认购协议，你只要不付钱，购房者就算违约，就要适用定金法则，而对于购房者来说却是个陷阱。显然，这种免除对方权利，加重对方责任的格式条款是无效的，不合理也不合法。购房者能否获得贷款支持，完全在于银行，银行拥有无比强大的审核权，其可以独立的、不受任何干涉的做出授信或者不授信的决定，这属于银行的自主经营范围。本案原被告双方未能履行合同完全在于银行；三、本案中原告的房屋没有实际交付，也没有因被告的延期付款导致任何损失，并且是其违约在先，所以被告不承担任何法律责任，原告必须退还双倍定金。 被告向本院提出反诉请求：1、被反诉人应承担本合同纠纷的违约责任，立即支付违约金10000元；2、被反诉人承担本诉、反诉的全部费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年10月13日在第三人居间的介绍下，三方签订定金协议、房屋买卖合同，购买位于淮安经济技术开发区住房简装一栋，面积大约50.47平方米，双方协商51万元，反诉人已交付定金5000元，并向第三人交付5400元中介费。反诉人在微信聊天中明确周一（2018.11.19）付款，可是被答辩人于2018年11月19日书面通知函主动要求解除买卖合同，并在合同中约定2018年11月20日共同至贷款机构办理贷款申请手续，被反诉人违约在先，应由其承担责任。 原告辩称：对于反诉不予认可，其无证据证明在微信聊天中表明要付款，请求依法驳回。 第三人未到庭。 经审理查明：2018年10月13日经第三人居间服务，原告（甲方）与被告（乙方）签订《淮安市存量房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售位于淮安经济技术开发区房屋，建筑面积50.47平方米，该房屋及教具、家电、装饰装修及配套设施等成交价格为51万元，乙方付款方式为贷款，关于购房款的约定和具体支付方式为：1、定金。乙方于2018年10月13日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金5000元；2、首付款乙方于2018年11月15日前将第一笔首付款19.5万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；……。合同违约责任条款约定如乙方拒绝购买该房屋的，乙方在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向甲方支付违约金，买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订当日，被告向原告支付定金5000元。同日，原被告互加微信好友。双方微信记录如下：2018年11月16日，被告：姐，房子我确定买的，小额已经申请办理了，是周末钱要周一下来，周一肯定给你，非常感谢你的理解。房子肯定买。周一肯定给你，不好意思。2018年11月17日，被告：姐。在吗。原告：在。被告：我这边找的贷款让我每月还款16000元。我承受不起了。真的我非常对不起你，16000我还不起，所以房子我买不了了。作为一个女人我太累了，希望你理解，耽误你的时间，真的我也不知道说什么来表达我的歉意了。对不起。原告：明天上午十点准时去中介把签的合同处理一下。被告：姐，12点可以吗。我这边请假太难了，非常不好意思。原告：我12点有事。被告：要不现在去吧。原告：你联系中介。被告：我也不好意思房子的事情。好的。原告：联系好告诉我。被告：现在她家下班了。被告：姐，非常抱歉，我自己的问题，耽误你那么长时间。姐。时间上面能推迟一下吗。原告：我有事。明天十点准时。被告：那可以你看行不行。明天早上7点。原告：我起不来。被告：在上班时间前。原告：在说中介也没上班吧。被告：你要同意我联系中介。原告：我这房子卖的真是累。被告：确实非常抱歉，我心也很累，之前打官司钱全部套进去了，真心想买你的房子找的小贷公司一开始说可以通过银行利息低，现在银行走不了，全部小贷算下来我一个月还款16000我没有这个能力。真的我都是整夜睡不着觉。一个人，我就是死了都没人知道我现在状态，生活太累了。原告：明天上午十点准时去中介。被告：离婚后我一无所有，一个人飘荡心累。2018年11月18日，原告：在。下午去好吧，我上午有事。被告：中午呢？下午也工作的，中午抽个吃饭时间。原告：今天有事。被告：下午时间点呢？1。原告：你下午几点下班。被告：你能早点最好吧。那就下班5.30后。也行。原告：5:30准时到中介。被告：我迟个10分钟，准点下班就过去。原告：5:40准时。被告：好的。2018年11月19日，原告：请把位置发来，谢谢。被告：你如果想谈跟我代理律师谈吧。我已经起诉了。我的律师明天有空，你自己考虑，见你就告诉我。2018年11月19日，原告向被告发出通知函，内容为：你方与我方于2018年10月13日在江苏淮安领航房地产经纪有限公司康城路店签订《淮安市存量房屋买卖合同》（编号：100002101454），合同中约定我将位于淮安经济技术开发区房屋出售给你方，同时约定你方应于2018年11月15日前将购房首付款19.5万元支付给我方，并且合同约定如你方拒绝购买该房屋，我方有权解除合同，你方应承担房屋总价款20%作为违约金。目前，经多次交涉，你方多次明确表明不能履约，不购买我方房屋，而且已过首付款交付期限，你方没有履行，有鉴于此，我特此函通知你方如下：1、即日起，我方宣布解除与你方2018年10月13日在江苏淮安领航房地产经纪有限公司康城路店签订《淮安市存量房屋买卖合同》（编号：100002101454）；2、要求你方承担房屋总价款20%的违约金；3、保留追究你方因违约给我方造成的其他损失的权利。请在接函后三天内予以回应，否则委托人将保留采取包括司法措施在内的一切法律手段追究贵司的全部违约责任。 本院认为：原、被告所签房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告在合同签订后，明确表示不继续履行合同，应属根本违约，原告遂于2018年11月19日通知解除合同，符合法律规定。本院依法确认双方之间的房屋买卖合同于2018年11月19日解除。关于原告所主张的违约金，被告予以否认，经综合案涉合同履行时间、目前市场行情等因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院依法酌定支持46000元（已扣除被告所交定金5000元）。关于原告主张的违约金逾期支付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告所提反诉请求，经审查，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告沈青梅与被告姜梅签订的《淮安市存量房屋买卖合同》于2018年11月19日解除； 二、被告姜梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈青梅违约金46000元； 三、驳回原告沈青梅的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告姜梅的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2225元，减半收取1112.5元，由被告承担，反诉案件受理费25元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××59，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行） 审判员  高晓文 二〇一九年一月二十八日 书记员  李禹萱