山东省金乡县人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0828执异5号异议人:金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司，住所地金乡商贸物流园区（105国道西铂金花园），统一社会信用代码91370828092199570C。法定代表人：刘汉林，总经理。委托诉讼代理人（特别委托授权）：孙皓，山东缗城律师事务所律师。被申请人：中电建建筑集团有限公司，住所地北京市西城区六铺炕南小街**。统一社会信用代码911100001011159077。法定代表人：常满祥，董事长。委托诉讼代理人（特别委托授权）：师光虎，北京市道可特律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别委托授权）：高鹏娟，北京市道可特律师事务所律师。本院在执行中电建建筑集团有限公司与金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷执行保全一案中，异议人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司对本院（2018）鲁0828财保127号之一民事裁定书及协助执行通知书提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，异议人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司的委托诉讼代理人孙皓、被申请人中电建建筑集团有限公司的委托诉讼代理人师光虎、高鹏娟到庭参加了听证。现已审查终结。异议人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司称，因中电建建筑集团有限公司诉我单位建设工程施工合同纠纷一案，济宁仲裁委受理后，中电建建筑集团有限公司申请对我单位银行存款32802256.28元或者查封其他相应价值的财产采取保全措施。贵院下发（2018）鲁0828财保127号民事裁定书，裁定冻结被申请人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司名下的银行存款32802256.28元或者查封其他相应价值的财产。但贵院在执行该裁定书的过程中，超标的额查封了我单位的财产，特提出以下执行异议！贵院下发（2018）鲁0828财保127号民事裁定书后，向金乡县不动产登记中心下发协助执行通知，查封了我单位名下（鲁（2018）金乡县不动产权第0001774、0001773、0001775、0001770、0001769、0001776、0001768、0001767、0001772、0001771、0001360、0001359、0001358）的土地，上述13宗土地均为我单位已经开发建设完毕的国有土地，上述宗土地经济宁市成达房地产评估有限公司评估【见（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告】，土地价值为7719.52万元。贵院名义上仅仅查封了我单位名下的土地，但是依照中国现行的土地管理制度，土地被查封后，地上附着物业实质上被查封，地上附着物业不能办理产权登记和转让手续。经评估贵院查封我单位土地地上附着物经济宁京杭土地房地产评估有限公司评估，地上附着物价值为86995218元，土地及地上附着物的总价值为164190418元。贵院的这种行为明显违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。贵院下发裁定书查封我单位的财产金额为32802256.28元或者查封其他相应价值的财产，而贵院实际查封我单位的财产是裁定书下发的5倍多，明显违背了上述法律规定。贵院的这种行为更违背了习近平总书记2018年11月1日主持召开的民营企业座谈会的讲话，和最高人民法院、山东省高级人民法院负责人关于支持民营企业的讲话相矛盾。为了维护我单位的合法权益，针对上述情形，我单位同意贵院继续查封2、不动产权第0001359号面积是：1481.00平方，总价值是377.80万元；对应建筑物是：JD-4面积是2775.22平方，总价值是：551.4362万元。3、不动产权第0001360号面积是2232.00平方，总价值是569.38万元；对应建筑物是：JD-5面积是5251.2平方，总价值是：1043.4134万元。10、不动产权第0001773号面积是3029.00平方，总价值是：772.70万元；对应建筑物是JY-2面积是2528.87平方，总价值是：777.8804万元，以上三处房地产价值为4092.68万元。已经超出贵院裁定书确定的金额600多万元。解除对其他土地的查封措施。请贵院依法审查处理！被申请人中电建建筑集团有限公司述称，因被答辩人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司（以下称“金龙湾公司”）单方委托评估机构对案涉13宗国有土地使用权及地上建筑物进行评估，并依据两份评估报告《（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告》、《济京估字第20180921-1号房地产估价报告》作出的评估结论为由向贵院提出异议，认为存在超额查封情形，要求解封部分国有土地使用权。答辩人认为，贵院依法查封的金龙湾公司名下的13宗国有土地使用权不存在超额查封的情形，金龙湾公司单方委托评估机构所作出的两份评估报告不得作为认定超额查封的依据，具体答辩意见如下：一、被答辩人单方委托评估机构作出的评估报告不得作为法院认定土地估值的依据。1.被答辩人金龙湾公司单方委托评估机构对案涉13宗国有土地使用权作出的评估报告不应作为判定是否超额查封的依据。《（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告》（以下简称“土地评估报告”）系被答辩人单方委托评估公司做出的评估报告，该评土地估报告评估结论的真实性无法判断，贵院依法对案涉13宗国有土地使用权进行查封，如金龙湾公司认为存在超额查封的情形需要进行评估，根据最高人民法院（2015）执复字第54号裁判观点确定的精神“被执行人单方委托评估机构作出的评估报告不适合作为判定是否超额查封的依据。”以及《人民法院委托评估工作规范》第十条“委托评估的，人民法院应当通知双方当事人在指定期间内从人民法院指定的名单分库中协商确定三家评估机构及顺序。”第十一条“最高人民法院应当将当事人协商或者通过摇号方式确定的评估机构名称在中国执行信息公开网上进行公示。”的规定，其应向法院提出申请，由法院委托双方当事人协商确定的评估机构或者通过摇号确定的评估机构进行评估。2.《（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告》存在重大纰漏，该报告不得作为土地估值认定依据。一是，根据土地评估报告中第17页第（二）估价结果和估价报告的使用中：“1、估价报告和估价结果发生效力的依据：（1）估价报告和估价结果依据本次“估价依据”中所列法律法规等有关规定发生法律效力，如果“估价依据”发生变化，估价结果需重新评估”，及土地评估报告中第14页第一条估价依据：“（一）法、法规和政策文件：6、山东省物价局、山东省财政厅关于转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（鲁价费发[2001]301号）”，《国家发展改革委关于废止部分规章和规范性文件的决定》将《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》废止，故该估价凭据无效，因此估价结果亦应属无效。二是，作出土地评估报告的济宁市成达土地房地产评估有限公司不具有进行土地评估的资格。根据土地评估报告中显示，济宁市成达土地房地产评估有限公司地价评估资格有效期限至2018年6月30日，而该报告的作出时间为2018年9月18日，故济宁市成达土地房地产评估有限公司在不具有评估资格的情况下作出了该评估报告，该评估报告不能作为认定查封土地价值的依据。三是，评估报告系金龙湾公司单方委托，且《（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告》所使用的评估方法为假设开发法，并不适合土地现状，评估报告认为“估价对象现状为空地”足以说明作出该评估报告的评估专业人员根本未对宗地进行现场调查，根本不了解宗地情况，该行为亦违反了《资产评估法》对现场调查的相关规定。同时，评估报告估价的起止日期为“2018年9月17日至2018年9月18日”，即评估机构仅用1天时间就对13宗国有土地使用权的价值作出估值，该情形不仅违反常理，更能印证该评估报告完全是为了配合金龙湾公司急于提起解封复议申请而赶制出来的，因此不得作为土地估值的依据。综上，被答辩人金龙湾公司单独委托评估机构对案涉土地作出的评估报告，不得作为认定是否超额查封的依据，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人单方委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”的规定，因上述问题足以证明《（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告》存在重大纰漏，所以如确需对案涉土地进行估值也应当由法院委托山东省高级人民法院评估拍卖机构名册中的评估机构进行评估。我们向法院提交《请求法院委托评估机构评估申请书》。二、法院并未对地上建筑物采取查封措施，被答辩人认为法院一并查封案涉土地及地上建筑物，并单方委托法院指定评估拍卖机构名册之外的评估机构作出的估值报告不得作为认定超额查封的依据。1.法院并未查封案涉土地地上建筑物，《济京估字第20180921-1号房地产估价报告》评估报告与本案无关。保全过程中，答辩人仅申请贵院查封了被答辩人金龙湾公司的13宗国有土地使用权，关于地上建筑物，在申请保全时答辩人曾明确要求予以查封，但在实际执行过程中，贵院向相关房产登记管理机关下发协执时被告知被答辩人金龙湾公司名下无任何房产，在建工程因未办理产权登记也无法查封，因此贵院依答辩人申请而查封的财产范围仅为13宗国有土地使用权，不包括其地上建筑物，金龙湾公司针对地上建筑物单方委托而提供的评估报告与本案无关。2.被答辩人单方委托法院指定评估拍卖机构名册之外的评估机构作出的估值报告不得作为认定超额查封的依据。同样，依据最高人民法院（2015）执复字第54号裁判观点确定的精神，即便查封土地的效力及于该地上建筑物，被答辩人金龙湾公司也不得以单方委托评估机构作出的评估报告作为认定是否超额查封的依据。况且，参照《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第九条“在诉讼中，……需要鉴定的，应当委托列入鉴定人名册的鉴定人进行鉴定”的规定，被答辩人提供的《房地产估价报告（济京估字第20180921-1号）》的评估机构系济宁京杭土地房地产评估有限公司，该公司并未在山东省高级人民法院评估拍卖机构名册中的评估机构之列，该评估报告不可作为地上建筑物价值认定的标准。三、在答辩人债权规模不断增加、已被查封财产价值仍不确定等情形下，法院不得按照被答辩人的请求仅查封其提供范围内的土地，解封其他土地，否则应承担相关法律责任。首先，虽然《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”但是关于查封标的物价值的判断，应以最终查封标的物的可变现价值为准，需要结合司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，即参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条“拍卖应当确定保留价。……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”同时参照最高人民法院（2015）执复字第12号的裁判观点，可变现价值参照对执行标的物施行三次拍卖时的保留价为准。因此法院判定是否超额查封，应当以查封标的物最终可变现价值为准。即便法院委托评估，得出估值结论，也应考虑案涉13宗国有土地使用权的可变现价值，而不得仅依据评估结论简单认定是否存在超额查封情形。其次，法院认定是否超标的额查封，还应综合考虑主债权、利息、实现债权而支出的合理费用及是否有其他影响债权实现的权利等因素。因被答辩人欠付答辩人巨额工程款，自2016年7月拖欠至今且未有偿还之意，可以预想答辩人债权的最终实现还要经历更加漫长的追索过程，待真正权利实现有可能已经是2-3年甚至更长的时间，答辩人的利息损失及为实现债权而支出的合理费用仍在持续攀升。并且，已被查封的13宗国有土地使用权之上是否设有抵押及其他担保债权尚不清晰，法院应进一步向有关国土机关核实相关信息。因此，在答辩人债权规模不断增加、已被查封财产价值仍不确定等情形下，法院不得按照被答辩人的请求仅查封其提供范围内的土地，解封其他土地。四、被答辩人将所谓土地使用权评估价值和地上建筑物评估价值进行相加作为总价值是完全错误的，房产评估价值已经且必然包含土地价值，被答辩人据此认为超额查封不能成立，申请以两者加总后的合计4092.68万元的土地使用权及地上建筑物作为继续查封的资产，就更不能成立，答辩人坚决不同意，如法院按照被答辩人的异议申请解封相关资产，对答辩人造成的一切损失应由法院承担。被答辩人在异议申请中称土地价值为7719.52万元，地上附着物价值为86995218元，并将两者直接相加认为总的价值为164190418元，进而据此主张超额查封超过5倍，被答辩人此主张完全不能成立。首先，被答辩人委托两家不同的评估机构分别对案涉13宗国有土地使用权及地上建筑物进行价值评估，系其有意为之，其已委托土地评估机构针对土地价值进行评估，其另行委托房产机构对房地产进行评估时，房产机构对房产的价值评估已经且必然把土地的价值包含在内（每平米房产的价值不可能是脱离土地价值而单独存在价值），不得将两个评估报告的估值简单叠加认定为土地和房产的总价值，被答辩人《异议书》中最后列明同意继续查封的鲁（2018）金乡县不动产权第0001359号、0001360号、0001773号国有土地使用权及地上建筑物按照评估报告得出的总价值4092.68万元并非属实，存在重复计算土地价值的情形，实际价值远低于4092.68万元。其次，被答辩人《异议书》中最后列明同意继续查封的鲁（2018）金乡县不动产权第0001359号、0001360号、0001773号国有土地使用权及地上建筑物是否设立了多重担保、是否全部办理了抵押登记、是否还存在其他权利负担等等，目前尚不清晰，并且据答辩人了解到的情况，上述在建房屋均存在不同程度烂尾的情形，而因建设金龙湾文化商务区项目二期工程（即房屋建设工程，二期非答辩人承建），被答辩人对外欠付了巨额施工款项，根据《合同法》第二百八十六条关于建设工程施工款项优先受偿的规定，即便上述地上建筑物已属查封之列，答辩人亦存在无法通过最终执行程序实现债权的巨大风险。综合上述种种因素，贵院不得仅凭被答辩人单方委托评估机构作出的评估报告作为认定超额查封的依据。如贵院坚持按照被答辩人提出的申请和提供的查封范围，解封部分已查封的土地使用权，最终导致答辩人权利无法实现，致使国有资产变相流失，相关责任应由贵院承担。本案被答辩人已于2018年9月18日针对超额查封事宜提出过复议申请，当时贵院在综合考虑之后并未同意解封案涉13宗国有土地使用权，现被答辩人再次以同一事由再次提起异议申请，其是在恶意浪费诉讼资源，贵院本应不予受理，但鉴于贵院已经受理，在此，答辩人再次重申，贵院保全查封措施不存在超额查封情形，贵院应综合考虑答辩人的答辩意见，最终驳回被答辩人再次提起的异议申请。本院查明，中电建建筑集团有限公司诉金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案，济宁仲裁委受理后，中电建建筑集团有限公司申请对金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司银行存款32802256.28元或者查封其他相应价值的财产采取保全措施。我院于2018年8月14日作出（2018）鲁0828财保127号民事裁定书，查封金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司名下的银行存款32802256.28元或查封其他相应价值的财产。在执行该裁定书的过程中，我院于2018年9月13日向金乡县不动产登记中心下发的（2018）鲁0828执保385号协助执行通知，查封了金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司名下的鲁（2018）金乡县不动产权第0001774、0001773、0001775、0001770、0001769、0001776、0001768、0001767、0001772、0001771、0001360、0001359、0001358号共计13宗土地。金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司对（2018）鲁0828财保127号民事裁定书向本院提出复议，本院于2018年9月21日作出（2018）鲁0828财保127号之一民事裁定书，一、查封复议申请人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司名下的价值32802256.28元的土地；二、解除复议申请人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司名下的在中国建设银行股份有限公司金乡县支行的账号为37×××91银行存款32802256.28元的冻结；三、撤销本院（2018）鲁0828财保127号民事裁定书。于同日向金乡县不动产登记中心送达了（2018）鲁0828执保127号之一协助执行通知书，查封范围与（2018）鲁0828执保385号协助执行通知书相同。异议人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司于2019年1月3日向本院提出执行异议，并提供了：1、济宁市成达土地房地产评估有限公司出具的（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告，经评估上述13宗土地价值为7719.52万元，其中：鲁（2018）金乡县不动产权第0001360号土地，面积为2232平方米，价值为569.38万元；鲁（2018）金乡县不动产权第0001773号土地，面积为3029平方米，价值为772.70万元；鲁（2018）金乡县不动产权第0001774号土地，面积为7829平方米，价值为1997.18万元；2、济宁京杭土地房地产评估有限公司出具的济京估字第20180921-1号房地产估价报告，该报告认定：金乡县金马河南侧金曼克大道东西两侧金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司房产，房屋总建筑面积36093.74㎡，价值为人民币捌仟陆佰玖拾玖万伍仟贰佰壹拾捌元整（￥86995218元）。另查明，济宁市成达土地房地产评估有限公司的B200337072号证书有效期至2018年6月30日，2017年12月22日，该公司在山东省国土资源厅完成土地估价机构备案，文书编号为鲁土估备字〔2017〕0109号。后该公司名称变更，于2018年9月17日，该公司在山东省国土资源厅完成土地估价机构备案（变更），文书编号为鲁土估备字〔2018〕0186号。本院认为，虽然济宁市成达土地房地产评估有限公司B200337072号证书有效期至2018年6月30日，但该公司于2017年12月22日在山东省国土资源厅完成土地估价机构备案，又于2018年9月17日在山东省国土资源厅完成土地估价机构（变更）备案，因此，济宁市成达土地房地产评估有限公司具备土地估价资格，被申请人中电建建筑集团有限公司“作出土地评估报告的济宁市成达土地房地产评估有限公司不具有进行土地评估的资格”的观点，本院不予采纳；（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告，虽系济宁市成达土地房地产评估有限公司受异议人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司单方委托所作出，但济宁市成达土地房地产评估有限公司是有资格进行土地评估的公司，且被申请人中电建建筑集团有限公司未提供出足以反驳该鉴定结论的证据，因此，济宁市成达土地房地产评估有限公司作出的（济宁）成达（2018）（估）字第0908号土地评估报告为有效证据，本院予以确认，被申请人中电建建筑集团有限公司所作“被答辩人单方委托评估机构作出的评估报告不得作为法院认定土地估值的依据”的辩解，本院不予采信，其要求重新评估的申请，本院不予准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。根据上述法律规定及本案所查明的事实，本院（2018）鲁0828执保127号之一协助执行通知书确有不当之处，应予纠正。异议人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司在金乡县金马河南侧金曼克大道东西两侧的房产尚未完成登记，对该部分财产的转移法院难以控制。因此，异议人金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司的申请理由部分充足，证据部分充分，符合法律规定的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下：撤销本院于2018年9月21日向金乡县不动产登记中心下发的（2018）鲁0828执保127号之一协助执行通知书中对金乡县金龙湾文化发展（集团）有限公司名下鲁（2018）金乡县不动产权第0001358、0001359、0001767、0001768、0001769、0001770、0001771、0001772、0001775、0001776号共计10宗土地的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向济宁市中级人民法院申请复议。审 判 长  董钦锋人民陪审员  白 浩人民陪审员  周汉振二〇一九年一月三十日书 记 员  汤 勇