贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔23民终2163号 上诉人（原审被告）：徐华，男，1973年12月17日生，汉族，住贵州省盘县。 上诉人（原审被告）：易鑫，男，1978年10月11日生，汉族，住贵州省晴隆县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨永志，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：叶敏，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：胡孝培，男，1956年3月3日生，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人徐华、易鑫与被上诉人胡孝培租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初5892号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 徐华、易鑫共同上诉请求：一、撤销原判，改判上诉人驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋出租协议》尚未解除，该认定违背客观事实。事实上，上诉人因不再使用该房屋进行办学，已于2017年2月15日就与被上诉人口头协商解除了《房屋出租协议》，且当日已将解除协议前的租金全部结清，解除协议当日，因上诉人暂时未找到地方堆放部分桌椅板凳，被上诉人同意上诉人将桌椅板凳暂时集中堆放在一个地方。在协议解除后，该房屋早已另行出租给他人使用至今。故上诉人与被上诉人签订的《房屋出租协议》已于2017年2月15日解除，一审对此认定事实错误。上诉人不再具有向被上诉人支付房屋租金221000的义务，一审判决错误。二、一审判决剥夺上诉人的举证权利，遗漏案件当事人，超出被上诉人的诉讼请求，违反法定程序。1、一审庭审后，上诉人打听得知，被上诉人在将房屋出租给上诉人后，在隐瞒上诉人的情况下，已将房屋出卖给他人，该举侵害了上诉人的知情权和优先购买权，且在出卖房屋后，被上诉人不再是房屋的所有权人，无权再出租该房屋，更无权向上诉人收取租金。上诉人在收集到房屋所有权人变更后的证据后，立即提交给法庭，但一审拒收。上诉人认为，该证据对本案的审理具有关键作用，一审应当接收该证据，并组织质证。一审拒收该证据的行为，剥夺了上诉人的举证权利，严重违法法定程序，导致本案事实未能查清，判决结果错误。2、一审判决遗漏案件当事人。因被上诉人已将房屋出卖给他人，故新的房主才对房屋享有使用、受益、处分的权利。且该房屋早已由新的承租人承租使用，新的房主与新的承租人与本案的审理具有事实和法律上的利害关系，均应参加本案的诉讼。一审法院未通知新的房主和承租人参加诉讼，属于遗漏当事人，程序违法。3、一审判决“限徐华、易鑫在本判决生效后十日内自行处理二人存放在房屋内的物品，如二人在规定时间内未处理，胡孝培有权自行处置，如产生相关合理费用，由徐华、易鑫承担”，该判项并非被上诉人的原审诉讼请求，一审判超所诉。 胡孝培二审未提交书面答辩意见。 胡孝培向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与二被告于2010年8月15日签订的《房屋租赁协议》；2、请求人民法院依法判决二被告共同给付原告从2017年2月15日起至起诉时止的租金共计234000元；3、请求人民法院依法判决二被告共同赔偿原告因房屋门、窗损坏的维修费用80000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院经审理查明的事实：徐华、易鑫因开办兴义市易华学校需要，在与胡孝培协商后，2010年8月15日双方签订《房屋出租协议》，协议载明：甲方胡孝培将兴义市威舍镇开发大道旁三力公司办公室斜对面除第一排门面（第一间属乙方，2-20间属甲方）其余房屋全部租给乙方使用（包括操场）；协议如下：一、租期为十年，从2011年3月1日起至2021年3月1日止；二、付款方式为一年分两次付款，前五年每年3月10日至15日付66000元，9月10日至15日付66000元；后五年每年3月10日至15日支付78000元，9月10日至15日支付78000元（每年156000元）；三、租房期间房屋出现纠纷由甲方承担所有责任，并赔偿乙方十倍租金；四、一楼改造十一间教室……；五、房屋出租后使用权甲方无权干涉，水、电费由乙方承担；六、乙方必须遵守国家法律、法规文明办学，如有违法问题，乙方自行承担责任；七、十年期满后，甲、乙双方另行协定，同等条件下优先于乙方。八、本协议一式三份……。协议书有甲方胡孝培，乙方徐华、易鑫签名捺印。合同签订后，徐华、易鑫一直经营兴义市易华学校至2017年2月，房屋租金也按协议支付至2017年2月15日。此后因学校停办，徐华、易鑫就未支付租金给胡孝培，双方也未就解除租赁合同达成过一致意见，现徐华、易鑫开办学校使用的桌椅板凳均还存放于房屋内。 一审法院认为，徐华、易鑫租赁胡孝培的房屋用于开办学校，双方均手续齐全，内容合法有效，双方的租赁合同成立，应受法律保护，胡孝培如约履行了提供房屋的义务，徐华、易鑫亦应当承担支付租赁期间内租金的义务。双方签订的《租赁合同》中约定的租赁期限为十年，如果一方欲解除合同，除法定的解除合同事由外应当取得对方的认可，协商一致后合同才能解除，而徐华、易鑫提出学校停办不属解除合同的法定事由，在合同中亦未约定有此条款，而仅仅通过告知合同相对方解除合同并不能使合同得到解除，故此抗辩不能成立。徐华、易鑫提出已经和胡孝培达成过解除合同的一致意见且胡孝培已经把房屋出租的抗辩因其没有提供有效的证据证实，对此抗辩不予采信，综上，对胡孝培要求徐华、易鑫给付租金的诉求予以支持，从2017年3月计算到其起诉时2018年7月共17个月，租金共计221000元。胡孝培提出解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》规定，即承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。但其提出赔偿房屋损失的诉求没有明确具体的证据证实，不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条，第一百零九条、第二百十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除胡孝培与徐华、易鑫签订的《房屋出租协议》；二、限徐华、易鑫于本判决生效之日起十日内给付原告胡孝培房屋租金221000元；三、限徐华、易鑫在本判决生效后十日内自行处理二人存放在房屋内的物品，如二人在规定时间内未处理，胡孝培有权自行处置，如产生相关合理费用，由徐华、易鑫承担；四、驳回胡孝培其余诉讼请求。案件受理费6010元，减半收取计3005元，由徐华、易鑫负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。 本院认为，综合上诉人的上诉理由，归纳本案二审的争议焦点为：一、原审是否剥夺上诉人的举证权利，遗漏案件当事人？二、根据现有证据，能否认定《房屋出租协议》于2017年2月15解除？三、原审是否判超所诉？ 关于争议焦点一，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，无论被上诉人胡孝培是否将案涉房屋转让，并不影响被上诉人根据其与上诉人徐华、易鑫签订的《房屋出租协议》，向合同向相对方即上诉人主张解除合同及支付租金的权利。基于此，即使原审未对上诉人庭后拟提交的房屋所有权变更的证据进行处理，因该证据与本案的审理法律关系并无关联，原审庭审过程上诉人也对自己的主张进行了相应的举证，故上诉人所提原审剥夺上诉人举证权利的理由不能成立。上诉人所提的案涉房屋买受人及新承租人与本案的审理也并无利害关系，并不属于必须共同诉讼参与人，故上诉人所提原审遗漏当事人的理由不能成立。至于上诉人主张，被上诉人在隐瞒上诉人的情况下，已将案涉房屋出卖给他人，该举侵害了上诉人的知情权及优先购买权，本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷，被上诉人是否侵害了上诉人的知情权与优先购买权并不属于本案的审理范围，对此主张，本院不予评判。 关于争议焦点二，上诉人主张其与被上诉人双方于2017年2月15已口头协商解除了《房屋出租协议》，对此主张，上诉人并未提供证据予以证明，其在一审中申请出庭作证的证人证言也不足以证明其主张，在被上诉人并不予以认可的情况，本院难以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，由上诉人承担举证不能的后果。 关于争议焦点三，原审解除《房屋租赁协议》，本院予以认同。首先，需要明确的是，在《房屋租赁协议》解除的情况下，支付欠付租金及搬离房屋内物品均属于协议解除后的义务。但在本案中，被上诉人并未起诉要求上诉人“自行处理二人存放在房屋内的物品”，也未提出“若徐华、易鑫未在一定时间内处理存放的物品，则胡孝培有权自行处置，且产生的相关费用由徐华、易鑫承担”。基于此，原审判决第三项“限徐华、易鑫在本判决生效后十日内自行处理二人存放在房屋内的物品，如二人在规定时间内未处理，胡孝培有权自行处置，如产生相关合理费用，由徐华、易鑫承担”已超出了被上诉人的原审诉讼请求，在被上诉人原审并未提出明确请求，该请求未经双方举证、质证、辩论的情况下，该判项并不适宜在判决主文中列明，本院二审对此予以改判，撤销该判项。若被上诉人胡孝培认为上诉人徐华、易鑫未在一定时间内处理存放的物品损害了其权益，可通过合法途径解决。 综上，原判认定事实清楚，但判决第三项超出了当事人的诉讼请求，本院二审予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初5892号民事判决第一项、二项； 二、撤销贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初5892号民事判决第三项； 三、变更贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初5892号民事判决第四项为第三项； 一审案件受理费6010元，减半收取3005元，由徐华、易鑫负担。二审案件受理费6010元，由徐华、易鑫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  查必林 审 判 员  杨 林 二〇一九年一月二十日 法官助理  唐 鹏 书 记 员  王 兰