江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1323民初6440号 原告:田胜,男,1975年12月27日出生,，住泗阳县。 委托诉讼代理人：胡祥，江苏苏哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芝玉，江苏苏哲律师事务所律师。 被告：薛传鹏,男,1969年9月18日出生,，住泗阳县。 委托诉讼代理人：薛策，江苏轩衡律师事务所律师。 被告：范化琪,女，1971年4月13日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：薛策，江苏轩衡律师事务所律师。 被告：邓望，男，1967年9月10日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：范伟民，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。 原告田胜与被告薛传鹏、范化琪、邓望申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田胜的委托诉讼代理人胡祥、刘芝玉，被告薛传鹏、范化琪及其共同委托诉讼代理人薛策，被告邓望的委托诉讼代理人范伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，田胜与邓望民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月25日作出（2016）苏1323民初7270号民事判决：邓望于判决生效之日起十日内偿还田胜借款1075755元;案件受理费14482元，已减半收取计7241元，保全费5000元，合计12241元，由邓望负担。该判决发生法律效力后，根据田胜申请，本院于2017年8月21日立案执行，案号为（2017）苏执3483号。 在该案执行过程中，本院依法作出（2016）苏1323民初7270号民事裁定书，裁定查封位于泗阳县商品房。薛传鹏、范化琪提出案外人异议后，本院于2018年4月24日作出（2018）苏1323执异0022号执行裁定书，裁定中止对位于泗阳县产的查封。 原告田胜向本院提出诉讼请求：准许执行位于泗阳县产。事实和理由：第一，案涉房产系邓望所有，目前未办理产权登记手续，处于合同备案状态，邓望未取得房屋所有权，仅享有物权期待权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未取得权属登记的房产不得转让。第二，薛传鹏、范化琪与邓望之间不存在真实的房屋买卖合同关系。田胜于2016年就申请查封涉案房产，且向邓望送达了保全裁定书，如果双方存在真实的买卖合同关系，邓望应该早就向法院提出来，并告知该房屋买卖情况。被告之间系亲戚关系，且关系很近，按照常理，邓望一定会将房屋保全的情况告诉薛传鹏、范化琪，他们应当在当时就向法院提出异议更符合情理。但薛传鹏、范化琪当时并没有提出来，其辩称不知道保全情况与事实不符。涉案房产买卖虽经公证处公证，不能够证明合同是否履行以及如何履行。因房产交易价格为260万元，金额较大，薛传鹏、范化琪不能说明资金来源。请求法院查明事实后依法支持原告诉讼请求。 被告薛传鹏、范化琪辩称，请求驳回原告田胜的诉讼请求。本案房屋买卖在先，申请查封在后。在田胜与邓望之间的民间借贷案件中，田胜向邓望主张借款1075755元，借条形成时间为2016年10月23日，该借款事实在房屋买卖关系形成之后。薛传鹏、范化琪与邓望达成房屋买卖协议后办理了公证，签订了房屋买卖合同，且已经全额支付购房款，邓望在2014年12月19日之前将本案三间门市房交付给薛传鹏、范化琪管控至今。薛传鹏、范化琪多次找邓望和金马房产公司及行政机关，但因金马房产公司税费未交清不能办理房屋过户登记。故薛传鹏、范化琪未能办理房屋变更登记不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，薛传鹏、范化琪与邓望建立了真实买卖关系，交付了款项，实际占有房屋，故恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告邓望辩称，房屋买卖真实合法，邓望房屋是经过泗阳房管处合同备案，其有权利出售该房产，请求驳回原告田胜的诉讼请求。 本院查明，2013年6月18日，邓望与案外人泗阳县金马房地产开发有限公司签订三份商品房买卖合同，合同约定邓望购买位于泗阳县，上述合同均在泗阳县房地产管理处备案。2014年3月26日，案外人泗阳县金马房地产开发有限公司开具了销售不动产统一发票。2014年4月9日，邓望缴纳了房屋契税。2014年4月10日，邓望取得了房屋租赁许可证。 2014年10月26日，邓望、范化培（甲方）与薛传鹏、范化琪（乙方）签订房屋买卖合同一份，该合同主要内容：甲方将位于位于泗阳县出售给乙方，售价为260万元；甲方与乙方之间的借款已于2014年9月前全部结清，甲方所欠乙方的欠款本息合计176.2万元，作为乙方的前期购房款，购房尾款83.8万元，乙方于2015年6月全部付清；甲方于2014年12月前将上述房屋交付乙方。 2014年12月23日，薛传鹏、范化琪与邓望、案外人范化培在泗阳县公证处签署声明书，主要内容为：邓望、范化培将涉案房屋以2600000元转让给薛传鹏、范化琪，在可以办理过户手续时邓望、范化培须协助薛传鹏、范化琪办理房屋过户手续，所需费用由薛传鹏、范化琪承担。遇政府拆迁等情形，征收补偿款等权利均由薛传鹏、范化琪享有。 2015年2月11日，薛传鹏、范化琪与邓望、范化培就涉案房屋签订房屋买卖合同，约定了涉案房屋的基本情况、价格、付款方式、交付期限、违约责任、过户登记等，案外人泗阳县金色家园房产经纪有限公司作为丙方在合同上盖章。 2014年12月2日，范化琪转账给范化培300000元。 2015年2月11日，范化琪转账给范化培513000元。 范化琪与案外人赵波签订租房合同一份，约定赵波承租阳光名邸35号楼西第一间及楼上三间门面房，房屋租赁期限自2016年6月1日至2020年5月31日。 范化琪与案外人陆进跃签订租房合同一份，约定陆进跃承租阳光名邸35号楼西第二、三间门面房，房屋租赁期限自2016年7月3日起至2019年12月31日。 薛传鹏与周兵签订房屋租赁协议一份，约定周兵承租阳光名邸35号楼合154427及楼上三间门面房，房屋租赁期限自2017年6月1日至2010年5月31日。 本院认为，本案的争议焦点是：薛传鹏、范化琪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，买受人必须符合以上四个条件并且其权利能够排除人民法院执行的，买受人所提的执行异议才能得到人民法院支持。 具体到本案，第一，2014年10月26日，邓望、范化培与薛传鹏、范化琪签订了房屋买卖合同。2014年12月23日，双方就案涉房屋买卖事宜签署了声明书，该声明书经过泗阳县公证处公证。2015年2月11日，双方通过房屋中介泗阳县金色家园房产经纪有限公司签订房屋买卖合同。由此可见，在本院查封之前，双方已经就案涉房屋的买卖达成一致的意思表示。双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋尚未取得权属证书，案涉房屋系邓望已经与开发商签订商品房买卖合同购买的商品房，属于可以转让的房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定属于管理性规定，并非效力性规定。故邓望、范化培与薛传鹏、范化琪签订了房屋买卖合同合法有效。第二，双方签订合同后，薛传鹏、范化琪将房屋租赁给他人使用，可以认定在本院查封前薛传鹏、范化琪已合法占有了不动产。第三，双方在2014年10月26日的房屋买卖合同中约定，邓望、范化培欠款本息合计176.2万元，作为购房款来支付前期购房款，尾款83.8万元于2015年6月前付清。剩余房款的支付，符合双方约定，且邓望未提出异议。因此，可以认定薛传鹏、范化琪已支付了购房的全部价款。第四，薛传鹏、范化琪到泗阳县不动产登记中心申请办理案涉房屋产权登记手续，因开发商税费未能缴清而未予办理。此外，没有证据能够证明因买受人自身原因未办理产权登记。 综上所述，被告薛传鹏、范化琪对案涉房屋有足以排除强制执行的实体权利，原告主张准许执行位于泗阳县产，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告田胜的诉讼请求。 案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告田胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘慧玲 审 判 员  唐 勇 人民陪审员  程道香 二〇一九年一月二十八日 书 记 员  张枥尹 附录法律条文 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。