浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1022民初5271号 原告：吕巍巍，男，1978年10月11日出生，汉族，住椒江区。 原告：王晓蓉，女，1979年2月1日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：李志仲，浙江飞呈律师事务所律师。 被告：三门鸿图房地产开发有限公司，住所地三门县海游街道民强路6号。 法定代表人：刘武平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。 原告吕巍巍、王晓蓉与被告三门鸿图房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告吕巍巍、王晓蓉的共同委托诉讼代理人李志仲与被告三门鸿图房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡菊仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕巍巍、王晓蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《浙江省商品房买卖合同》的约定，向二原告交付所购房屋，并配合办理不动产登记手续；2、判令被告向二原告支付逾期交房违约金，违约金以购房款576366元为基数，按照日利率万分之二计算至交房完毕之日止，暂算至2018年11月1日为98325.31元（共计853天，此后每日为115.27元）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告吕巍魏、王晓蓉系夫妻关系。2014年12月18日，原、被告签订了一份合同编号为2014预0001649的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告将位于三门县房屋出售给原告，总房款为576366元，交付房屋的期限截至2016年6月30日，逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告与被告的项目负责人鲍利民协商一致，原告将其对鲍利民享有的债权（1200000元本金及利息）中的576366元充抵购房款。房款与借款相抵后，被告向原告出具了一份加盖被告财务专用章的576366元购房款收据，并办理了网签手续，但被告至今未按合同约定履行交付房屋的义务。 被告三门鸿图房地产开发有限公司答辩称，1、本案涉及两个法律关系，一是原、被告之间的商品房销售合同关系，二是原告与第三人鲍利民之间的利益关系。被告认为这两个法律关系之间没有共同点，因为法律关系的主体不同，如果将这两个法律关系共同处理，必须两个法律关系的三方当事人达成一致同意才能共同处理，否则，根据合同相对性原则，应当分别通过法律关系解决，本案只有在此基础上，才能正确认定事实，才能维护各方当事人的合法权益。2、原告未向被告交付购房款。原告仅提供购房款收据，开具收据不等同于被告已收取了购房款，法律也没有规定必须先交付购房款再开具收据，而且，根据合同约定，原告应当向被告一次性交付购房款，本案原告显然没有向被告交付，如果双方约定其他方式交付购房款，应当在合同中明确约定，或者另行书面认可付款方式，否则不能证明被告收取了购房款。原告未提供向被告交付购房款的依据，故原告应承担举证不能的法律后果。实际上本案购房款至今都未进入被告账户。双方办理《浙江省商品房买卖合同》的网签手续，仅是商品房买卖业务过程中的具体手续，不能因为办理部分手续就推定所有业务手续均已完成。3、以房抵债不能成立，本案原告只是可能对鲍利民享有债权，其债权时间要远早于本案商品房买卖合同签订的时间，个人债务与公司债务并不等同，故鲍利民个人债务与被告没有关系，并且原告对鲍利民的债权真实性合法性均不确定，原告也没有举证证明，故以房抵债证明原告已付购房款的证据不足，应当认定原告未付购房款并驳回其诉讼请求。4、如果法院认定原告已履行交付房款的义务，那么原告主张逾期交房违约金按总房款每日万分之二的标准计算高于原告实际损失及当地同期房屋指导租金的标准，请求适当减少违约金。本案存在特殊性，被告实际损失已达几千万，故被告请求本案逾期交房违约金在已付购房款总价10%范围内予以处理。5、原告没有举证证明原告与鲍利民之间的债权债务的真实性、合法性，存在原告与鲍利民恶意串通损害被告利益的可能性，鲍利民的行为涉嫌刑事犯罪，应依法将本案移送公安机关查处。 原告吕巍巍、王晓蓉反驳称，1、本案并不是共同审理两个法律关系，本案审理的只是商品房买卖关系，至于借贷关系只是商品房买卖关系里面的一个侧面依据。至于被告所提的三方主体需要达成一致意见才能处理，其实在本案中已经处理，即被告以收据的形式确认了原告交付购房款的事实。2、根据交易习惯，商品房买卖先签订合同，再收到款项（在本案是确认款项），后由被告出具收据，然后再办理网签手续，既然原告与被告之间的手续已经完成，就不存在被告所说的需要在合同中另行约定付款方式。3、违约金问题系被告格式合同所约定，违约金金额每天万分之二相当于年利率7.2%，也只是比同期银行贷款利率上浮10%左右，根本不存在过高的情况。4、与本案相类似的案件叶小平与被告之间的商品房销售合同纠纷经三门法院一审判决，并经台州市中级人民法院二审判决，已经确定与本案相同的以房抵债协议对被告产生约束力。鲍利民是否涉及刑事犯罪与本案无关，被告也无相关证据证明原告与鲍利民之间存在恶意串通行为。因此，原告的诉讼请求符合法律要求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告向本院提交了以下证据： 一、《浙江省商品房买卖合同》原件一份，拟证明原、被告之间的商品房买卖关系，以及约定违约金及交付时间的事实。 被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对合同真实性无异议，关联性有异议，本案两原告未按照合同约定交付购房款，系两原告违约在先，故原告无权要求被告交付房屋及支付相应的违约金。 二、加盖被告财务专用章的购房款收据原件一份，拟证明被告已确认原告支付了购房款的事实。 被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对收据印章部分的事实没有异议，但对原告的待证事实有异议。收据款项的出纳审核经办人的签名均是鲍利民所签，但鲍利民开具收据的行为既未经被告公司的授权，也未得到被告事后追认，因此，鲍利民无权将被告的房屋以房抵债的方式来确认原告已支付了购房款。所以该收据与本案不具有关联性，不能证明原告已支付购房款的事实。 三、不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明原、被告签订的编号为2014预0001649的《浙江省商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续。 被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对该证据真实性无异议，但无法证明两原告向被告支付了购房款。 四、借条原件一份、取款记录原件一份，拟证明2013年4月9日原告借给鲍利民1200000元的事实，该款项是2013年4月9日通过原告王晓蓉账户以本票的形式交付给鲍利民1200000元。 被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对借条及取款明细三性均有异议。这是鲍利民出具的借条，且借条上没有明确的出借方，即使鲍利民与两原告之间存在债权债务关系，也是他们之间的事情，与被告没有关系，不能证明原告向被告支付购房款的事实。 五、鲍利民于2018年10月25日出具的情况说明原件一份，拟证明鲍利民向两原告借款的事实，并对借款用途以及以房抵债的经过进行说明。 被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对该证据的三性均有异议。情况说明的内容与本案没有关联性，而且该说明是鲍利民个人所出具，他将被告的房屋用于抵销债权，与原、被告之间有利害关系，故其出具的说明不具有证明效力。 被告未向本院提交证据。 对于原告提交的证据，经过被告质证，本院认证如下： 被告对原告提交的证据一、二、三的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。证据一可证明原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，以及相关权利义务的约定。证据二可证明被告于2014年12月18日出具给原告载明金额为576366元的购房款收据。证据三可证明原、被告签订的编号为2014预0001649的《浙江省商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续。结合证据四、五，以及本院于2018年12月11日对鲍利民所作的询问内容，原告与鲍利民对双方之间的债权债务关系以及双方达成以房抵债协议陈述一致，本院对此予以认定。 由于本院（2017）浙1022民初614号（原告三门鸿图房地产开发有限公司与被告叶小平、杨爱利及第三人鲍利民商品房销售合同纠纷一案）已生效的民事判决书中认定“第三人鲍利民原系原告鸿图房产公司的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理”，本院对这一事实予以认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 鲍利民原系被告三门鸿图房地产开发有限公司的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理。鲍利民于2013年4月9日向原告吕巍魏借款1200000元，约定月利率为2%。2014年12月18日，原告吕巍魏与鲍利民协商一致，原告吕巍魏以其对鲍利民享有的上述部分债权充抵三门县山水华庭项目1号楼0304室房产的购房款。同日，原、被告签订了一份合同编号为2014预0001649的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告将位于三门县房屋出售给原告，总房款为576366元，于签订合同时一次性付款。合同第九条关于交付期限及条件约定，出卖人应当在2016年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年9月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。原、被告签订的上述《浙江省商品房买卖合同》经主管部门登记备案。被告于2014年12月18日出具加盖其财务专用章的购房款收据给原告吕巍魏。被告至今未将涉案房屋以及相关权属证书交付给二原告。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点为原告是否已经履行支付购房款的义务。原告主张以其对鲍利民享有的债权（1200000元本金及利息）中的576366元充抵涉案房屋的购房款。被告抗辩称原告与鲍利民之间的债权债务关系存在虚构的可能性，但并未提交证据证明，鲍利民也认可原告主张的债权，故本院认定原告对鲍利民享有的债权真实、合法。鲍利民在原、被告签订商品房买卖合同时系被告负责包括房产销售等日常事务的管理人员，房屋销售的相关行为应当认定为系履行职务的行为。被告于签订合同的当日向原告出具了盖有公司财务专用章的收款收据，所签订的合同也经主管部门登记备案，可以认定被告对原告与鲍利民之间达成的以房抵债协议进行了确认。退一步讲，即便原告与鲍利民之间达成的以房抵债协议未经被告确认同意，但结合鲍利民当时在被告公司的职务以及被告出具的收款收据，也让原告有理由相信鲍利民的行为代表被告。如果鲍利民存在违反规定损害被告利益的行为，系内部管理问题，不影响该行为的对外效力。如果鲍利民的行为给被告造成损失，被告可以向鲍利民另行主张权利。另据本院了解，与本案类似的情形较多，公安机关经审查认为鲍利民的行为并没有构成犯罪，不予立案审查。综合本案情况，本院认定原告已履行交付房款的义务。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋，并于2016年9月30日前向原告交付相关权属证书，但被告至今未向原告交付房屋和相关权属证书，构成违约，原告要求被告交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告未按期交房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告主张逾期交房违约金计算至实际交房之日，但因实际交房之日尚无法确定，被告违约行为在目前尚处于持续状态，给二原告造成的后续损失亦不明确，故本院对二原告主张的起诉之后的逾期交房违约金暂不予支持，待实际损失产生后可再行主张。根据合同约定，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，现原告自愿将逾期交房违约金调整为按已付房价款每日万分之二计算，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告抗辩称逾期交房违约金按已付房价款每日万分之二计算仍过高，请求调整为按已付房款的10%计算，但被告并未举证证明约定的违约金过分高于因被告的违约行为给原告造成的损失，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。结合本案实际损失及本地实际情况，原告主张按已付房款每日万分之二计算逾期交房违约金，可不作调整。综上，原告有权要求被告按照购房款576366元每日万分之二支付逾期交房违约金，自2016年7月1日起计算至2018年11月2日止（逾期854天），共计99440.58元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕巍魏、王晓蓉交付《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预0001649）所约定的坐落于三门县的房屋，并配合原告吕巍魏、王晓蓉办理上述房屋的不动产登记手续； 二、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吕巍巍、王晓蓉逾期交房违约金99440.58元。 如果被告三门鸿图房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2290元，减半收取1145元，由被告三门鸿图房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 王群华 二〇一九年一月三十日 法官助理牟佳丽 代书记员 杨巍魏