河南省郑州市二七区人民法院民 事 裁 定 书(2018)豫0103民初10453号原告：常颂扬，男，汉族，1986年12月7日出生，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：李振兴，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：李宝全，男，汉族，1979年3月23日出生，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：张辉建、郭永康，河南欣成律师事务所律师。被告：张振永，男，汉族，1975年4月24日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张新亚，河南大耀律师事务所律师。原告常颂扬与被告李宝全、张振永房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常颂扬及其委托诉讼代理人李振兴，被告李宝全的委托诉讼代理人张辉建、郭永康，被告张振永的委托诉讼代理人张新亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常颂扬向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告额外多缴纳的租金18万元、钢架场地租金2万元，共计20万元及利息（利息以20万元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月6日至实际履行完毕止）；2.请求判决被告赔偿原告损失暂计115．88万元及利息（利息以115．88万元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月6日至实际履行完毕止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月1日原告与宋志刚签订了一份《租赁合同》，宋志刚将坐落在郑州市勤劳街人和家苑1栋2号2楼的整层商铺约2500平方米出租给原告，租期为2016年5月1日至2026年7月31日。租金为150万元/年，半年一交。后原告直按照合同的约定完成自己相应的义务，在2018年的3月3日，自称是人和家苑商场办公室的人来通知原告要求原告拿着与宋志刚签订的合同重新签订新的合同，原告向未志刚了解情况后得知人和家苑商场老板为被告李保全、张振永，宋志刚是从被告处承租的该房屋，4月中旬被告以各种理由要求原告额外缴纳2万元的钢架场地租金，及每月在原合同的基础上再多缴纳2万元租金自2018年5月份至2019年1月份，不缴纳将对原告租赁的房屋进行断电。原告以被告没有理由收取该笔费用为由拒绝缴纳，被告以此强行对原告所租赁的房屋进行了断电。原告迫于无奈，为了避免损失的扩大，于2018年5月份将该笔费用陆续缴纳，但2018年7月10日被告又再次要求原告缴纳三个月的物业费34800元，否则将再次对原告租赁的房屋进行断电。而该笔费用其在与宋志刚签订合同时约定除了合同约定的房租外，不再另行收取物业费，故原告拒绝缴纳该费用。2018年7月17日被告对原告租赁的房屋再次进行了断电，原告随即报了警，直至8月10日原、被告双方在公安机关达成初步协商意见后被告才给原告供上了电。原告经营的是一所幼儿园，因被告的断电行为对原告的秋季招生及学生的正常上课造成了巨大的影响，并且给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院。被告李宝全辩称，1.原告不是本案的适格主体。依据合同的相对性原则，原告所诉称的幼儿园经营者及法定负责人以及合同的签订主体为案外人杨园园。在后续的租赁争议中，达成的补充协议也是被告李保全与幼儿园法定代表人杨园园2人签订。原告明显与杨园园或者是幼儿园作为诉讼主体，是不同的民事行为能力主体，故原告并不是本案起诉的适格主体。应当驳回原告的诉讼请求。2.本案诉争租赁合同争议，被告李保全已与幼儿园方面达成了调解合意。原告起诉没有任何事实法律依据。2018年3月份，因案外人宋志刚拖欠被告租金，被告依法行使合同的解除权。宋志刚在法定的宽限期间内没有足额按时缴纳租金以及违约金，被告行使了法定解除权。原告在知晓上述情况以后，愿意继续租赁争议的场地，所以与被告达成了租赁协议，将租金支付给被告。因双方存在物业费以及房屋租赁面积纠纷，后双方达成了一个书面意见，形成了一个新的租赁关系。按照我国现有法律，合同效力是后合同优于前合同，在没有特别约定的情况下，应当以补充合同为准。本案的双方纠纷已解决。现在原告起诉是没有任何事实依据和法律依据。3.本案中不存在原告所称的额外多缴纳20万元租金的事实情况，原告作为一个民事行为能力主体，签订相关合同应当受其约束。原告与宋志刚签订的租赁合同中约定的租赁面积2500平方米，而实际上幼儿园占有使用的面积2954平方米。该结果经过被告方工作人员与原告方共同测量得出，并经原告确认。同时经过第三方物业公司以及消防部门的认定。且原告在相关的认定文件上予以签字确认。同时结合杨园园与李宝全签订的补充协议明确约定双方以实际使用的面积为准进行计算相应的租金。原被告双方构成了一种事实上的租赁合同。原告通过缴纳相应的租金履行了相应的合同义务，与被告李宝全达成租赁合意。参照与宋志刚签订的租金标准，原告多占用了454平方米一年产生的租赁费为272400元。关于钢架场地费用，系单独的租赁费用，原告与宋志刚的合同中并没有包含钢架场地的使用情况。钢架场地系原告与被告直接协商租赁，原告诉称的多收取了相应的钢架场地使用费，纯属无稽之谈，没有任何事实法律依据，不应支持。4.原告所称的各项损失赔偿没有任何事实依据和法律依据。请求法院对第二项诉请予以驳回。被告张振永辩称，同意被告李宝全答辩意见。补充两点：1.原告虽然是幼儿园的运营人员，但并非幼儿园的负责人。其与宋志刚签订租赁协议，那么其个人能否代表杨园园？这是不能确定的，至少应该是他们两个人参与此诉讼。原告方对于《协商意见》的内容显然是不认可的，也就是说其本人没有认可杨园园签署的相关协议。张振永对李宝全单独与杨园园签订《协商意见》，是双方对宋志刚违约时的一个初步的解决意见。原告方此时提出诉讼，作为张振永来讲，《协商意见》中所约定的物业费，我们保留向其主张的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月1日，案外人宋志刚与被告李宝全、张振永签订一份合作经营合同，约定双方合作经营被告李宝全、张振永所拥有的位于郑州市××街人和××楼下商业房屋，合作经营期限为20年，自2015年4月1日起至2035年4月1日止，宋志刚支付给被告李宝全、张振永合作经营保底金420万元/年，按半年支付，宋志刚在每期合同保底金及盈利分成金到期60日内向被告李宝全、张振永支付下期的合同保底金及盈利分成金等。2016年5月1日，原告常颂扬与案外人宋志刚签订一份租赁合同，约定宋志刚将自有的位于郑州市勤劳街人和家苑1-2号的二楼整层约2500㎡商铺出租给常颂扬使用，租赁期限为10年，自2016年5月1日起至2026年7月31日止。该房屋租金150万元/年，按半年支付。常颂扬在合同签订之日支付宋志刚押金10万元。2018年2月3日，宋志刚给被告李宝全、张振永出具一份欠条，载明“宋志刚欠李宝全60万元整，按千分之一利率算，为期一个月，保证不在（再）拖欠租金，如在（再）拖欠，无条件离场。宋志刚2018年2月3日”。2018年3月6日，被告李宝全通过微信告知宋志刚解除合同。2018年5月16日幼儿园缴纳钢架费用2万元；5月25日，幼儿园补交房租6万元，补交钢架租金1万；7月6日，幼儿园缴纳房租（2018年8月1日-2019年1月31日）86万元。2018年8月10日，案外人杨园园（伯特利幼儿园法人，本案原告常颂扬之妻）与被告李宝全签订《协议补充协商意见》。后原告诉来本院。本院认为，被告李宝全2018年3月6日通过微信告知宋志刚解除合同，符合法律规定。原租赁合同解除，转租合同的存在基础在于租赁合同合法有效，且为解除或终止。一旦租赁合同无效或者终止、或被解除，则次转租人丧失了合法占有的依据，此时原告常颂扬为无权占有人。后案外人杨园园与被告签订《协议补充协商意见》，视为被告同意由原告继续承租该房屋。但该补充意见并未明确约定租金、水电费等收取标准，也未对被告已经收取的租金、水电费等提出处理意见，应视为原告同意被告的实际收费标准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，裁定如下:驳回原告常颂扬的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院，并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘春林人民陪审员  孟淑敏人民陪审员  黄朝琴二〇一九年一月十八日书 记 员  赵 媞