四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1304民初3064号 原告：蔡钦，男，1985年4月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：秦莉，女，1986年6月26日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：蔡钦，男，1985年4月27日出生，汉族，系原告秦莉之夫。 被告：南充绿地申嘉置业有限公司，住所地南充市嘉陵区耀目路**。 法定代表人：孙志文，执行董事。 委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柳，四川首力律师事务所实习律师。 第三人：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司，，住所地南充市顺庆区模范街**南充大都会****** 负责人：王顺丽，经理。 委托诉讼代理人：肖瑜，男，1988年3月30日出生，汉族，住四川省营山县，系该司员工。 原告蔡钦、秦莉诉被告南充绿地申嘉置业有限公司（以下简称绿地申嘉公司）、第三人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司（以下简称嘉诚新悦物业南充分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行审理。原告蔡钦并作为原告秦莉的委托诉讼代理人，被告绿地申嘉公司的委托诉讼代理人向军、王柳，第三人嘉诚新悦物业南充分公司委托诉讼代理人肖瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡钦、秦莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延迟交房违约金62,039.5元；2、代为支付未达到交房标准期间的物业费1,024元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于南充市嘉陵区绿地金澜府一期53栋一单元一层5号住宅房一套出售给原告，房屋单价为8450.41元每平方米，面积为174.8平方米，总价1477131元。原告按照被告的要求，以按揭贷款的方式付清了房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2017年3月30日前向原告交付该商品房，但是原告在2017年9月7日才接到被告的通知要求原告进行接房，且在接房之时水电气未通，没达到合同约定的交房条件，被告并且从2017年9月1日起开始计算并收取原告的物管费用。原告通过领取天然气证时才发觉天然气的办理时间为2017年10月26日，故从合同约定交房时间到达交房标准时间相差210天。原告认为，被告在未达到交房条件强制要求原告接房以及延迟交房的行为，违反合同约定。根据合同约定，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，即62,039.5元。物业管理费的收取时间也应当从达到交房条件之日起计算（即办理天然气证时间），故被告应退还原告已支付的2017年9月1日至2017年10月26日的物业费1,024元。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告绿地申嘉公司辩称，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告应在2017年3月30日办理接房手续，我司已于2017年3月29日按照约定邮寄交房通知；2、我司按照约定已向原告交付了案涉商品房，原告不按时接房的责任在原告自身，其诉称案涉房屋未达到交房条件与客观事实不符；3、物业管理系原告与物业公司之间的关系，我方不是合同主体，未收取原告物业费用，故不存在退还原告缴纳的物业服务费。综上，请求驳回原告对我司的诉讼请求。 第三人嘉诚新悦物业南充分公司述称，我司不同意被告绿地申嘉公司代为支付物业服务费，也不得退还原告的物业服务费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据原、被告提交的证据，结合庭审笔录，本院认定事实如下，2015年12月30日，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201512300214）第十二条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施（1）上水、下水于2017年3月30日达到通水条件；（2）电于2017年3月30日达到通电条件；（3）燃气于2017年3月30日达到竣工条件（天然气入户费已包含在房屋价款中，买受人自行向天然气公司申请开通）。电话、光纤（有线）电视，2017年3月30日达到出卖人在房屋中预留有线电话、有线电视及有线网络接口。如买受人需要开通，应自行向有关单位申请开通并根据相关单位的要求向其支付相应费用。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人向买受人支付违约金10元。买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房责任”，第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日结算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日结算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。同日，原、被告又签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第八条第三项约定“出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短息、等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份地址（单位注册地址）为送达地址，出卖人以该通讯地址或买受人身份地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日（外省）视为送达”。2017年3月29日，被告绿地申嘉公司向原告方寄出《交房通知书》，原告蔡钦于2017年3月30日在被告绿地申嘉公司出具的《交付须知》上签字确认接房事实。 同时查明，2017年3月20日，南充嘉能天然气有限责任公司出具《证明》，证明绿地金澜府（原名凤垭国际城）30-72号楼（共计186户）的天然气安装验收合格。2017年3月27日，南充市城乡规划和测绘地理信息局向被告绿地申嘉公司颁发《南充市建设工程规划验收合格证》（证号为南规验嘉字〔2017〕007号）。2017年3月31日，南充市住房和城乡建设局向被告绿地申嘉公司颁发绿地金澜府（原名凤垭国际城）30-72号楼《南充市市政基础设施工程竣工验收备案证》（证号为南建城备〔2017〕017号），原告方购买房屋为53号楼。2017年6月13日，南充二次供水服务有限公司向被告绿地申嘉公司出具《证明》，证明绿地金澜府一区给水及消防总表安装完成，共计347户，经验收合格，已交付使用。 另查明，2017年10月26日，南充嘉能天然气有限责任公司向原告方颁发《天然气用户证》，原告方于2017年9月7日接房时向第三人嘉诚新悦物业南充分公司缴纳2017年9月1日至2017年10月26日的物业费1,024元。 本院认为，本案争议焦点为： 是否存在延期交房的违约行为问题。虽被告绿地申嘉公司绿地金澜府一区给水及消防总表安装完成的时间为2017年6月13日，比约定交付日期2017年3月30日，迟延交付使用74天，但被告绿地申嘉公司因《商品房买卖合同》第十二条的特别约定“买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改”而免责。同时，原告方诉称天然气交付使用时间为2017年10月26日，与南充嘉能天然气有限责任公司于2017年3月20日出具天然气安装验收合格的《证明》事实相矛盾，其混淆了出卖方与买受方的责任，向南充嘉能天然气有限责任公司申请开户系原告方自身责任，其何时申请、何时取得《天然气用户证》由原告方自行决定，与被告绿地申嘉公司无关，原告方要求被告绿地申嘉公司从2017年3月30日起支付延期交房违约金至2017年10月26日，无事实和法律依据，本院不予支持。出卖人向买受人交付竣工验收合格的商品房是指该商品房已经取得竣工验收备案表，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2017年3月30日，但被告绿地申嘉公司取得《南充市市政基础设施工程竣工验收备案证》的时间为2017年3月31日，故被告绿地申嘉公司逾期交房日为1日，按照《商品房买卖合同》约定违约金日万分之二（因逾期交房时间短，本院不作调整）标准计算，被告绿地申嘉公司应向原告方支付违约金为295元（1,477,131×万分之二×1）。 是否退还原告方物业服务费1,024元问题。一是被告绿地申嘉公司未收取原告方的物业服务费；二是被告绿地申嘉公司已于2017年3月30日向原告方交房，并免除原告方5个月的物业服务费，第三人嘉诚新悦物业南充分公司向原告方收取物业服务费的起始时间为2017年9月1日。原告方该项诉请亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告蔡钦、秦莉的部分诉讼请求，事实清楚、证据确凿，符合法律规定，本院予以支持。为维护交易秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下： 一、被告南充绿地申嘉置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告蔡钦、秦莉支付逾期交房违约金295元； 二、驳回原告蔡钦、秦莉其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取688元，由原告蔡钦、秦莉负担663元，由被告南充绿地申嘉置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王从银 二〇一九年一月三日 书记员  何 倩