江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0381民初8775号 原告：江苏辰华房地产开发有限公司，住所地新沂市无锡新沂工业园黄山路**。 法定代表人：沈建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周庭芳，江苏摩天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈施萍，江苏摩天律师事务所律师。 被告：黄小姣，女，1986年6月11日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：闻二勇，男，1987年3月23日出生，汉族，住新沂市。 原告江苏辰华房地产开发有限公司（以下简称辰华公司）与 与被告黄小姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辰华公司委托诉讼代理人周庭芳、陈施萍，被告黄小姣及其委托诉讼代理人闻二勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辰华公司向本院提出诉讼请求：确认双方2017年6月27日签订的《商品房买卖合同》已于2018年8月10日解除；黄小姣协助办理房屋相关登记注销手续；黄小姣承担违约金179700元，赔偿律师费37885元。事实和理由：2017年6月27日，辰华公司与黄小姣就位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）签订《商品房买卖合同》，房屋总价749643元；合同约定黄小姣采用按揭贷款付款的方式付款，首付款150643元（包含合同签订前已经支付的定金万元）在2017年6月27日前支付，剩余房款599000元办理按揭贷款。合同签订后，黄小姣仅支付了首付款，未能按照合同约定向贷款机构申请贷款支付，也未向辰华公司履行支付全部房款义务。根据双方合同附件《补充协议》的约定，黄小姣应自签订合同之日起15天内办银行按揭，并由银行放贷至辰华公司账户，逾期未办理银行按揭手续的视为买受人逾期付款，按《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任执行。鉴于黄小姣签订合同后迟迟未能办理银行贷款手续也未支付剩余房款，辰华公司于2018年7月21日致函黄小姣催告履行，其仍未能履行。2018年8月7日，辰华公司委托律师正式出具《律师函》，告知双方《商品房买卖合同》解除，此函黄小姣于2018年8月10日收悉。 黄小姣辩称，贷款申请未通过审批系辰华公司延迟递交申报材料所致。《商品房买卖合同》并未解除。在辰华公司放弃违约金以及律师费主张的前提下，同意解除《商品房买卖合同》并且协助办理相关登记注销手续。 本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，辰华公司（出卖人）与黄小姣（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同号：XY85113），约定黄小姣购买辰华公司开发的涉案房屋，总价款为749643元；对于付款方式及期限，双方确认签订合同前买受人已经向出卖人支付定金3万元，并约定买受人应当于2017年6月27日前支付首期房价款150643元，余款5599000元向中国银行申请贷款支付；对于逾期付款责任，双方约定逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。该合同附件十一补充协议第四条对付款方式、时间及违约处理作出了约定。双方约定剩余房款买受人应在签订合同之日起15日内办结银行按揭；如因买受人原因或金融政策调整导致银行贷款未被批准的，买卖双方应于收到银行通知之日起10日内就变更付款方式进行协商，如协商未达成一致，《商品房买卖合同》解除，但买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金，并承担解除合同所有费用，出卖人在扣除相关费用后无息退还剩余房款；同时双方约定，“合同解除后，双方有义务陪护对反在本合同解除后7日内办理该房屋相关登记注销手续”；“由于上述原因或买受人其他原因导致出卖人解除合同的，房屋的所有权归属出卖人而无论买受人是否实际占有使用该房屋，买受人除上述违约责任，还需按总房款20%向出卖人支付违约金，并应协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务。出卖人与各项登记注销手续办理完毕后的60日内，将买受人已付房款扣除买受人应付违约金额后，无息退还给买受人；同时出卖人由此产生的所有费用（包括但不仅限于直接经济损失、房屋差价损失、调查费、差旅费、评估费、诉讼费、律师费、银行罚息、付息、违约补偿金、撤销抵押、产权鉴证和过户等相关费用）均由买受人承担”；“如出卖人代为办理贷款事项或提供贷款方便，均仅为出卖人额外帮助而非法定或约定义务，无论贷款数额多少或贷款成否均不构成买受人对购房事项解约变更的理由，亦不得就此事项向出卖人主张任何权利”。合同并对双方的其他权利义务作出详细约定。 合同签订后，黄小姣依约支付了首付款150643元（含此前已付定金3万元），后其贷款申请未获银行批准，其也未有支付剩余购房款。辰华公司于2017年7月22日向黄小姣送达《催告函》，要求其在期限内办理银行按揭贷款手续或与辰华公司协商剩余房款支付事宜，否则将解除合同并追究违约责任。2018年8月10日，辰华公司委托江苏摩天律师事务所向黄小姣送达《律师函》，告知其已违反付款约定，且在催告后仍未履行，决定解除双方签订的《商品房买卖合同》。 另查，辰华公司未有向黄小姣交付涉案房屋。 又查，辰华公司与江苏摩天律师事务所签订了《聘请律师合同》，约定辰华公司因与黄小姣房屋买卖合同纠纷一案，委托江苏摩天律师事务所指派周庭芳、陈施萍律师担任其委托诉讼代理人，辰华公司应支付律师代理费37885元。2018年11月7日，江苏摩天律师事务所向辰华公司出具律师费37885元的发票。 本院认为，辰华公司与黄小姣签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。黄小姣未有按照合同约定的期限支付购房款，在辰华公司催告后仍未履行，依照合同约定，辰华公司有权解除合同。辰华公司于2018年8月10日向黄小姣送达解除合同函件，黄小姣未有提出异议，故双方之间的《商品房买卖合同》于2018年8月10日解除。合同解除后，黄小姣应当依约协助辰华公司办理涉案房屋的商品房备案登记注销手续。关于违约责任，合同虽约定了逾期付款的违约责任，但违约责任应以损失为基础，辰华公司未有提交证据证明黄小姣逾期付款给其公司造成了与其主张的违约金相当的损失，且黄小姣认为不应支付违约金，综合考虑黄小姣逾期付款原因，商品房交易价格的涨跌走势，兼顾涉案合同的履行情况等因素，根据公平原则、诚实信用原则和止损原则予以衡量，酌情确定违约金为1万元。关于律师费，针对因合同争议所产生的包括律师费在内的诉讼成本承担问题，双方在《商品房买卖合同》中已作明确约定，辰华公司据此主张黄小姣支付己方律师代理费有事实依据，根据本案涉案标的、案情等情况，结合《江苏省律师服务收费标准》，律师代理费损失酌情调整为5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、江苏辰华房地产开发有限公司与黄小姣签订的《商品房买卖合同》（合同号：XY85113）于2018年8月10日解除。 二、黄小姣应于本判决发生法律效力之日起十日内协助江苏辰华房地产开发有限公司办理新沂市房屋的备案登记注销手续。 三、江苏辰华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄小姣返还购房款150643元。 四、黄小姣于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏辰华房地产开发有限公司支付违约金1万元、律师代理费5000元，合计15000元。 五、上述三、四项相抵后，江苏辰华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄小姣支付135643元。 六、驳回江苏辰华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6736元（已减半收取），由江苏辰华房地产开发有限公司负担3368元，黄小姣负担3368元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇一九年一月十四日 书记员  张薇