江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0116民初6439号 原告：胡纪亮，男，汉族，1979年1月1日生，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：黄志钢，江苏金协和律师事务所律师。 被告：潘亮，男，汉族，1965年11月25日生，住江苏省南京市沿江工业开发区。 第三人：蔡某，女，汉族，1983年5月14日生，住江苏省南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：卓在东，江苏省南京市六合区。 第三人：潘文静，女，汉族，2004年8月29日生，住江苏省南京市六合区。 法定代理人：蔡某，女，汉族，1983年5月14日生，系潘文静母亲，住江苏省南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：卓在东，江苏省南京市六合区。 原告胡纪亮诉被告潘亮、第三人蔡某、潘文静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月14日、12月27日开庭审理，原告胡纪亮及其委托诉讼代理人黄志钢与被告潘亮、第三人蔡某及其委托诉讼代理人卓在东、第三人潘文静法定代理人蔡某及其委托诉讼代理人卓在东到庭参加诉讼。本案现已审结。 原告胡纪亮向本院提出诉讼请求：1.被告潘亮、第三人蔡某、潘文静配合办理过户；2.要求被告潘亮承担违约金11.2万元（合同约定20%）；3.本案诉讼费、保全费、担保费被告承担。事实与理由：2015年7月13日，胡纪亮、潘亮签订《房屋买卖协议》，约定潘亮将属于自己位于南京市六合区拆迁安置房卖与胡纪亮，房屋转让价为56万元。2016年8月5日，胡纪亮将56万元房款全部付清。2015年年底，胡纪亮入住该房屋。近期，潘亮却上门要求胡纪亮再给他20、30万元，否则潘亮将不去领取该套房屋的房屋产权证书并拒绝配合过户。胡纪亮认为潘亮的要求极其无理，故诉至法院请求判如所请。 被告潘亮辩称，2015年，潘亮与跟胡纪亮通过买卖房屋中介认识后，因房屋不允许买卖，双方以借款的形式借给潘亮56万元。当时，房子不止56万元，潘亮是2014年拿的房子，90平米，车库18平米，跃层20多平米。房子装修好的，家用电器都在里面，市值在100多万元。潘亮做生意亏损，自己好赌，欠外债比较多，所以想把房子卖了，如果说一次性付款，比较多，经过协商，56万元借给潘亮，在办证之前有能力归还，认可20%违约金。如果办证的时候，无法归还欠款，就把房子56万元给胡纪亮，双方有借款协议和住房买卖协议。胡纪亮称56万元全款付清，潘亮承认这个事实。2016年11月，潘亮和弟弟两个人去胡纪亮门市，认他损失，同时偿还56万元。2017年，又上门，说了这个事情。后来胡纪亮报警，派出所无法解决，让起诉。所以现在诉讼说是买卖房屋是确定的，这个是错的。 第三人蔡某、潘文静述称，2004年11月，蔡某、潘亮登记结婚，婚后生育一女潘文静，现14周岁。双方感情一般，后来由于潘亮做生意亏本，又经常肆意赌博，输了很多钱，并有高利息，欠的债务较多。双方年龄差距较大，在无奈的情形下，从2008年到连云港居住做生意，平时没有来往更没有信息沟通，一直没有来往过，几年时间没有一起生活和居住，夫妻感情名存实亡。蔡某长期在外做生意，从来没回来过，潘亮打电话告诉房子对外出租每月1500元，可供孩子读书。同时，房屋系夫妻共同财产，潘亮如此处理，合同无效，为了维护母女利益，请求法庭保护为感。 本院经审理后认定事实如下：2015年7月13日，甲方潘亮、乙方胡纪亮签订《房屋买卖协议》，约定经甲乙双方友好协商，就甲方买卖事宜达成以下协议：1、甲乙双方自愿买卖座落于江苏省南京市六合区房屋，此房屋产权性质拆迁安置房，甲乙双方对此房已充分了解，此房屋现在未能办理产权证，甲乙双方特别约定如甲方违约须赔付乙方购房款的20%的违约金及乙方的装潢费用；若乙方违约不购买此房屋，乙方支付给甲方的房款及乙方的装潢归甲方所有，并承担由此造成的一切违约责任，违约金为购房款的20%。2、甲乙双方经商量一致，同意上述房屋转让价为56万元。3、乙方于2015年7月13日支付甲方购房定金3万元，并承诺在2015年7月16日前支付给甲方房款17万元，其余房款31万元于2015年9月30日前付清，尾款5万元交乙方，待乙方拿到产权证和土地证后即支付给甲方。4、乙方逾期支付房款，每逾期一天，按应付到期房款价的万分之五支付违约金。5、乙方在支付甲方房价款的同时，甲乙双方可以至公证处或律师楼办理见证手续。6、甲方在此房屋能办理产权证后的十个工作日内办理此房屋的产权证，并积极配合乙方办理相关的过户事宜。7、甲方保证此房屋无纠纷，共有人含隐形共有人同意出售此房屋，否则即构成违约，并承担因此造成的一切损失。8、甲方负责此房屋一手证的办理的所有税费，二手过户的所有税费由乙方承担，如遇国家政策、房产局税务等方面的调整，调整后的税费和政策变动引发的责任双方各自承担各人的税费。9、甲方在收到乙方约定的房款后3个工作日内交付此房屋，附属设施太阳能1台和此房屋相应储藏室1间交给乙方使用，如逾期交付，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。此房屋办理完产权证过户及土地证过户后当天，乙方将房屋尾款支付给甲方。10、自甲方将此房屋钥匙交给乙方之日起，此房屋的物业、水电、电费、燃气费、有线电视费等乙方承担。合同对其他事项进行了约定。同日，双方另签订《借款协议》，约定潘亮向胡纪亮借款，价款金额为56万元，潘亮将其名下位于南京市六合区拆迁安置房，含储藏间1间、太阳能1台、冰箱1台、洗衣机1台、电视机1台、挂机2台作为抵押，并承诺该安置房能按法律规定正常上市交易时，以人民币56万元净得，过户或公证给胡纪亮指定的第三方。胡纪亮承诺于2015年7月13日前支付给人民币3万元；于2015年7月16日前支付给人民币17万元；于2015年9月30日前支付给人民币31万元；于过户完毕当日结清尾款人民币5万元。甲乙双方在公平公正的情况下签署该借款协议，任何一方如有违反约定，需向守约方支付金额为人民币11.2万元的违约金。甲乙双方完成过户手续当日该借款协议及配合该借款协议的收据均同时自动作废。2015年7月13日，潘亮出具《收款收条》，内容为今收到胡纪亮购潘亮位于南京市六合区XX小区定金3万元。7月16日，潘亮出具《收条》，内容为胡纪亮购潘亮位于六合区首期购房款人民币17万元。9月28日，潘亮出具《收条》，内容为今收到胡纪亮房款共计人民币31万元整。2016年8月5日，潘亮出具《收条》，内容为今收到胡纪亮购房款尾款共计5万元整，所有房款已结清。首付款付清后，胡纪亮入住案涉房屋。 另认定：日期载明2009年8月4日的六合区已领证部分房屋拆迁情况调查表显示潘亮为其中一户主，并载明妻蔡某、女潘文静。2010年10月18日，搬迁实施单位甲方六合区葛塘街道办事处、被拆迁户乙方潘传堂（潘科、潘斌、潘奇、潘亮）签订《房屋搬迁补偿协议》，内容为甲乙双方协议同意，就房屋搬迁补偿事宜签订协议如下：一、坐落于和平社区潘家营组**的房屋及附属物系乙方所有，房屋面积为134.41平米，已列入搬迁范围，乙方同意甲方收购，予以拆除。二、乙方同意在自协议签订之日起7日内腾空上述房屋，并交与甲方。三、甲方向乙方支付房屋搬迁补偿款总计36.036万元。本协议房屋、附属物及相关补助合计为50.476515万元。 诉讼中，双方就蔡某、潘文静是否知情及是否为借贷关系产生争议。蔡某为证明其常年不在家对房屋买卖不知情提供其在连云港做生意的租赁合同并提供证人证言证明蔡某常年在连云港。胡纪亮认为证人说的不是真实的，从关联案件的起诉状上说的很清楚，蔡某在2008、2009年将孩子带到连云港，证人说2009、2010年才一起做生意。胡纪亮认为证人作伪证，不应采纳。潘亮、蔡某、潘文静对上述证据无异议。胡纪亮提供证人证言证明当时签订《借款协议》仅仅是行业习惯，并非是真实的借贷关系。证人李某称签订合同时从事房屋中介业务，如果以中介公司名义签订买卖合同需要收费多，个人收费少，大概几百元，双方实际是房屋买卖。签订合同时，询问过潘亮妻子，潘亮说妻子不在家，本人也是从外地回来的，缺钱卖房子。 以上事实有当事人陈述、房屋买卖协议、借条、收条、房屋搬迁补偿协议、租赁合同、证人证言等证据证实。 本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定适用了物权区分原则，明确了买卖合同的债权效力不以物权状态为依据。本案中，潘亮、胡纪亮签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议依法成立生效，本院予以确认。潘亮称当时签订合同系借贷关系，但在签订合同较短时间内将房屋交与胡纪亮居住，且在付款时明确为房款，付款时间与买卖合同签订时间一致，结合李某证人证言，可以认定签订合同时真实意思表示为买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，潘亮将案涉房屋卖与胡纪亮，并签订合同，潘亮作为一户之主签订合同使得购买人胡纪亮自认为在外观形式上相信潘亮有权处分。潘亮、蔡某、潘文静分得房屋后，对房屋进行装修并居住，表明蔡某、潘文静对房屋安置事项清楚。在胡纪亮居住三年左右后，蔡某对房屋出租还是出卖实际情况不加落实，并对房屋不进行实地察看，明显不合常理，也不符合日常生活经验。从潘亮对外负债的角度讲，潘亮对外负债金额较大的情形下，作为潘亮妻子对此知情的可能性应该很大，甚至向蔡某索要债权的可能性也会很大，在短时间内将债务偿还且房屋被他人居住，应该引起蔡某的高度注意。蔡某称夫妻感情名存实亡未提供证据证实，也未提供证据证明该房屋远低于市场价，更未提供证据证实胡纪亮购买房产的恶意，对其认为合同无效的观点本院不予采信。故本院推定蔡某对房屋买卖情况知情并认可。本案案涉房屋买卖发生在2015年，2016年五月份至十月份期间，该地区房屋价格发生大幅度上涨，双方应恪守诚信原则继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。在胡纪亮履行付款等义务的情形下，潘亮、蔡某、潘文静亦应履行相应的协助过户义务。根据合同约定潘亮应履行配合办理过户手续，潘亮至今未配合过户，潘亮存在违约行为，本院酌定潘亮支付胡纪亮违约金2万元，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告潘亮、第三人蔡某、潘文静于本判决生效后十日内协助将房屋（苏20**宁六不动产权第0032518号）变更登记至原告胡纪亮名下； 二、被告潘亮于本判决生效后十日内支付原告胡纪亮违约金2万元； 三、驳回原告胡纪亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费80元，减半收取40元，保全费3320元，由被告潘亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  薛俊卫 二〇一九年一月二十二日 书记员  林丹萍 人民法院上诉须知 （2018）苏0116民初6439号 一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费80元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。 五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。 六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。 南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面） 二○一九年一月二十二日 自觉履行生效法律文书告知书 一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。 1、权利人账号信息: 开户银行： 开户名称： 开户账号： 2、南京市六合区人民法院账户信息： 开户银行：中国建设银行南京六合支行 开户名称：南京市六合区人民法院 开户账号：32×××56 二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。 3、对被执行人限制高消费，限制出入境； 4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施； 5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 申请执行提示书 一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。 二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。