文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初10329号原告：沈雪峰，男，1966年2月10日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李贵荣，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，江苏政纬律师事务所律师。被告：林明良，男，1975年5月17日出生，D），住所地台湾苗栗县。被告：李云珍，女，1974年2月5日出生，汉族，住所地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：柳建平，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。第三人：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。负责人：钱建良，该行行长。原告沈雪峰与被告林明良、李云珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月25日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法裁定转为适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院追加中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中国银行吴江分行）为本案第三人。原告沈雪峰及其之委托诉讼代理人李贵荣，被告李云珍及林明良、李云珍之共同委托诉讼代理人柳建平到庭参加第一次诉讼；原告沈雪峰及其之委托诉讼代理人李贵荣，被告林明良、李云珍及其共同委托诉讼代理人柳建平到庭参加第二次、第三次诉讼。第三人中国银行吴江分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈雪峰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行房屋买卖合同，协助原告将位于苏州市吴江区不动产的所有权变更登记在原告名下；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2010年7月15日，被告林明良与原告签订房屋买卖协议，约定被告林明良将位于平望镇通运西路通运花园17幢505室房地产以500000元的价格出售给原告(该房屋当时已抵押给中国银行吴江分行)，同年，原告对该房地产进行装修并入住至今，截至2012年5月，两被告已收到原告支付的房款480000元。原告多次要求两被告还清银行贷款并配合办理过户手续，均遭两被告拒绝，后来银行起诉两被告(案号：(2016)苏05民初52号)并申请将该涉案房产进行拍卖(案号：(2018)苏0509执991号)，原告为两被告代偿了执行款项184092.60元和相关的执行费用。原告已经向两被告支付了全部的购房款，两被告却不履行相关的合同法律义务，现为维护自身合法权益，望判如所请。被告林明良、李云珍共同辩称：1.2010年7月15日签订协议书时，登记在两被告名下的位于平望镇的房产已经抵押给了中国银行吴江支行；2.被告林明良与原告所签订的协议书中未明确具体的房屋的地址，协议书中涉及的房产是否是本案原告所主张的房产，现难以确定；3.原告曾委托其妻子和儿子与两被告商谈并达成一致意见，除由原告支付中国银行吴江支行的剩余贷款利息、诉讼费及律师费外，另由原告支付两被告400000元，双方达成的具体付款金额未能到位，故两被告也无法配合原告办理相关过户手续；4.由于原告主张的房产是抵押物，若原告与被告2010年签订的协议书中所涉及的是本案的房产的话，在双方签订的协议书在签订时不具有法律效力，两被告也无需配合原告办理相应的过户手续，两被告同意对于已收取的款项返还原告。第三人中国银行吴江分行未作陈述。经审理查明：坐落于苏州市吴江区房屋（以下简称涉案房屋，房产证号：吴房权证平望字第××号，土地证号：吴国用（2009）第11043817-28号）的登记所有人为李云珍，夫妻共有人为林明良。2009年10月29日，涉案房屋办理了抵押登记，他项权证号为吴房他证自第00100712号，他项权利人为中国银行吴江分行，债权数额为200000元。2010年7月15日，沈雪峰与林明良签订《协议书》一份，载明“兹有台湾林老板转让二手房一套平房是136平房。阁楼是94平房，自行车库是25平房转给沈雪峰，转让总价是50万元整。（伍拾万元整）区域平望镇。”协议签订后，林明良向沈雪峰交付了房产证、土地证，沈雪峰入住涉案房屋至今。2010年7月17日至2012年5月18日期间，沈雪峰分十次向李云珍支付房款共计480000元。2016年1月22日，中国银行吴江分行向苏州市中级人民法院提起诉讼，经审理，苏州市中级人民法院于2017年6月12日作出（2016）苏05民初52号民事判决，判决主文如下：“一、被告李云珍、林明良于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行吴江支行借款本金145014.58元、利息7579.59元、罚息643.82元（前述利息、罚息计算至2016年1月2日止，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿日止）；二、被告李云珍、林明良于本判决生效之日起十日内偿付原告中国银行吴江支行律师费7600元；三、若被告李云珍、林明良未能按时履行上述债务（包括本案诉讼费用），原告中国银行吴江支行有权以座落于平望镇通运西路通运花园17幢505室的房产（他项权证号“吴房他证字第××号”）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款，在200000元范围内优先受偿。”后，中国银行吴江分行向本院申请执行，在执行过程中，李云珍、林明良于2018年8月18日出具《情况说明》一份，载明“本人于2010年7月15日将位于平望镇通运西路通运花园17幢505室房地产以50万元的价格出售给沈雪峰，同年，沈雪峰对该房地产进行装修并入住至今，截至2012年5月，本人已收到沈雪峰支付的房款48万元。现因本人结欠中国银行股份有限公司吴江分行金融借款未还，中国银行股份有限公司吴江分行向法院起诉本人并已申请苏州市吴江区人民法院强制执行[案号：(2018)苏0509执991号]。现该房屋即将面临拍卖，由于目前本人资金短缺，本人同意沈雪峰代本人偿还中国银行股份有限公司吴江分公司的相关款项。”2018年8月21日，沈雪峰向中国银行吴江分行转账184092.60元，沈雪峰代林明良、李云珍向本院缴纳(2018)苏0509执991号案件执行费2374元。2018年8月27日，中国银行吴江分行出具《说明》一份，中国银行吴江分行确认于2018年8月21日收到沈雪峰代李云珍、林明良偿还的184092.60元执行款，且该笔款项全部用于清偿（2016）苏05民初52号民事判决中确定的债务。另查明：除涉案房屋外，林明良、李云珍名下无其他住房。以上事实，有原告提交的协议书、收据、房产证、土地证、证明、收款收据、存折、情况说明、欠款明细、结算票据、个人转款回单，被告林明良、李云珍提交的不动产登记查询记录、本院调取的（2016）苏05民初52号民事判决书等证据及当事人陈述在卷佐证。被告林明良、李云珍为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1．视频录像三段，该视频录像显示2018年8月11日原告的妻子曾与林明良进行商谈，2018年8月13日原告的妻子和儿子曾与林明良进行商谈，2018年8月18日，原告的儿子曾与林明良进行商谈。原告沈雪峰对该视频录像没有异议，认为视频仅能说明原告的妻子及儿子曾于林明良进行过商谈，但无法反映交谈的内容。2.证人刘步香、章勇的证人证言。刘步香陈述：其承租了林明良的厂房开厂，在沈雪峰打砸林明良办公室的时候见过沈雪峰一次；2018年8月11日上午十点多，其到林明良办公室的冰箱里拿饮料，看到有个女的在和林明良讲话，其坐下来听了一会，那个女的说她老公脑瘤开刀，其就知道了她是沈雪峰的老婆，她说沈雪峰脾气不好，比较暴躁，让她来谈房子的事情，听了一会之后其就出去了，过了一会其又回来了，又坐那听了一会，其听到沈雪峰的老婆说房子要拍卖了，希望在拍卖前把房子的事情处理好，林明良说之前的480000元不算，让他们把欠银行的钱帮林明良还掉，之后林明良还要400000元，沈雪峰老婆说400000元太多了，要和她儿子商量一下，下次再来谈。章勇陈述：其不认识沈雪峰，但其看过沈雪峰打砸林明良办公室的视频录像，其之前租了林明良的厂房开厂，2014年就认识了林明良，偶尔见到李云珍；其因租了林明良的厂房，有时候客户来就借用林明良的办公室接待，2018年8月13日，其有一个杭州的客户来谈结账的事情，当时其在林明良的办公室里等客户，过了没多久，来了两个人，一男一女，一开始其不知道这两个人是谁，当时他们坐在进门的办公桌边上，其也坐在办公桌边上，那两个人坐在其左手边，林明良在其的右手边，其听到那个男的说他父亲打砸了林明良的办公室，他过来道歉，那个男的还说他们把银行的180000元还掉后，让银行解封房子，然后再给林明良400000元以及后面过户的费用都由他们承担，林明良表示同意了。原告沈雪峰对二位证人的证言不予认可，认为两位证人与两被告之间均系租赁关系，双方之间有利害关系，证人的陈述可信度很低。结合视频录像，可以看出刘步香仅是出现了几分钟，不是全程在场，如果不是后期有人补充或者是诱导，整个事情的来龙去脉不会这么清晰，刘步香的陈述也有可能是一种断章取义。章勇一直是在玩手机、翻看图片视频，按照正常人的推理，如果不是事关自己的事情，又在玩手机，证人是不可能把事情听得一清二楚的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告林明良签订的协议书中虽未明确具体的房屋地址，但协议书签订后，原告随即入住涉案房屋至今已达八年之久，且两被告名下并无其他住房，本院对涉案房屋为买受房屋予以确认。涉案协议书有明确的双方当事人，约定了可履行的买卖标的物及价格，双方意思表示一致，应当认定房屋买卖合同关系成立。涉案协议书虽仅有被告林明良签字，但被告李云珍作为房屋所有权人未表示反对且收取了原告支付的房款，应当视为对被告林明良房屋出卖行为的认可。同时，房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，故本院认定原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行合同。对于房屋买卖合同的履行情况，涉案协议书并未对付款时间、方式进行约定，原、被告双方也未对付款时间达成过其他补充协议，两被告辩称原告曾委托其妻子和儿子与两被告商谈并达成一致意见，除原告已经支付的房款480000元及原告代为向中国银行吴江支行清偿的184092.60元外，另由原告支付两被告房款400000元。本院认为，原、被告双方并未就原告另行向两被告支付房款400000元达成过书面协议，两被告所提交的视频录像及二位证人的证言也不足以证明两被告的主张，本院对两被告的抗辩意见不予支持。在协议书签订后，原告已向两被告支付了房款480000元，另代两被告向中国银行吴江分行清偿了贷款本息合计184092.60元，两被告就涉案房屋所获得的利益已经超过协议书所约定的房屋总价500000元，应当认定原告已经履行完毕全部房款支付的义务，原告有权要求两被告协助办理房屋产权登记过户手续。涉案房屋现有抵押权且并未办理抵押权注销，只有在该抵押权消灭后，涉案房屋才能进行权利过户，因抵押权所涉中国银行吴江分行的债权经法院判决、执行，相关贷款本息已经结清，中国银行吴江分行应当注销在涉案房屋上的抵押权，在抵押权注销后，两被告应协助原告办理房屋产权过户登记手续。对于本案诉讼费用，原、被告均同意由败诉方直接向胜诉方给付，本院据此判决。第三人中国银行吴江分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：一、第三人中国银行股份有限公司吴江分行应于本判决发生法律效力之日起十日内办理坐落于苏州市吴江区房屋（他项权证号：吴房他证自第××号）的抵押登记注销手续；二、被告林明良、李云珍应于上述第一项判决内容履行完毕（以中国银行股份有限公司吴江分行注销抵押权登记为准）之日起十日内协助原告沈雪峰办理房屋产权过户登记手续，将将上述房屋过户登记至原告沈雪峰名下。案件受理费80元、诉讼保全费4020元，合计4100元，均由林明良、李云珍共同负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告沈雪峰。原告沈雪峰已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期提交，视为自动撤回上诉。审 判 长  陈唯华代理审判员  洪善伦人民陪审员  钱建初二〇一九年一月二十五日书记员姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。