贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初7650号原告：王艳霞，女，汉族，1985年11月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：王妍（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李庭松（特别授权），该公司员工。原告王艳霞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告王艳霞的委托诉讼代理人王妍、刘力铭，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人李庭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交房的违约金，暂计1,000.00元（实际金额以原告已付总房款347,163.00元为基数，按日0.1%的标准计算从2014年5月31日至被告向原告实际交付房屋时止）；3、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1,000.00元(实际金额以原告已付总房款347,163.00元为基数，按日0.1%的标准计算从2017年5月31日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止)；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告于2013年7月19日与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰铭城房号为4-A13-3的房屋一套、双方在合同中约定:“出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……;逾期交房责任；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款百分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告已按合同约定全面履行了合同义务，向被告付清了347,163.00元购房款，但被告至今未向原告交付涉案房屋及办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，请求贵院支持原告诉请为谢!庭审中，原告王艳霞申请撤回第1项诉讼请求。被告瑞丰房开公司辩称：被告不应承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，理由如下:一是被告方已将房屋交付原告使用，原告方对房屋的实际使用已不再出现损失，但被告不能如期办理产权登记的原因有二，一是政府关于房屋产权的登记的政策发生巨大变化，从2015年3月1日起，不再办理房屋产权登记，统一改为不动产登记，其申报不动产的相关手续更加细化，需对房屋进行土地落宗及重新每户都要测绘，因此，不动产登记的履行时间应该顺延，被告不应该承担政府政策变化所导致的违约情形。二是从2016年7月暂停办理瑞丰房开公司的办证事宜，理由是瑞丰房开公司欠缴土地出让金，但至2017年7月，政府查明我司并没有欠缴土地出让金，才逐步恢复办证手续，现瑞丰铭城的办证工作正在进行中，由于政府政策变化所导致的期间应该扣除。三是原被告双方约定的日百分之0.1的违约金标准系被告的重大误解所致，该标准与原告方所受到的实际损失明显差距过大，与法律支持的民间借贷的利率相比也明显过高，原告方在接收房屋后因未办理证件逾期所致的实际损失较小，加之原告方逾期付款的标准仅为日万分之0.1,从公平角度应将逾期办证违约金调整与逾期付款违约金相同。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：00405）、收据1张、个人贷款支付凭证。被告为支持其抗辩主张依法提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件。经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年7月19日，原告王艳霞作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00405）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元13层3号房，房号为4-A13-3；该商品房建筑面积119.27平方米，套内建筑面积98.7平方米；该商品房总价款347,163.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107,163.00元，余款240,000.00元以银行按揭方式支付；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款347,163.00元。现涉案房屋尚未进行消防验收，被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理产权转移登记，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定确实过高，请求法院予以调整，结合原、被告双方的履约情况，经综合考量，本院予以调整为以原告已付购房款347,163.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款347,163.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋所属房地产开发项目尚未通过消防验收，未取得消防验收合格证明，不具备综合验收合格要件。被告未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告提出合同约定的日0.1%的标准计算违约金系重大误解，与原告所受损失差距大，应调整为与逾期付款违约金相同的抗辩主张，被告认为合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准系重大误解造成，但被告未行使撤销权撤销该条款，则该约定有效，当事人应按合同约定履行义务。庭审后，原告申请撤回第2项诉请；原告在庭审中申请撤回第1项诉请及庭审后申请撤回第2项诉请，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付支付原告王艳霞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款347,163.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告王艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年一月十五日书记员  葛红霞