湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初1053号 原告（反诉被告）：中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**。 负责人：袁爱吾，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李建平，湖南祈安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何亚芳，湖南祈安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙美仑和一酒店有限公司，住，住所地长沙市雨花区高桥东二环一段**/div> 法定代表人：肖湘华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。 第三人：岳阳市泰汇酒店管理有限公司，住所地，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**iv> 法定代表人：高丰，该公司总经理。 第三人：岳阳楼区芙蓉盛宴餐饮店，住所地岳阳，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**> 经营者：康加明。 第三人：岳阳楼区水之缘足浴养生会所，住所地岳阳市岳阳楼区站，住所地岳阳市岳阳楼区站前路** style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 经营者：孙红伟。 第三人：岳阳楼区筱雅居赏古楼，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**，住所地岳阳市岳阳楼区站前路****="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 经营者：肖湘华。 原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司（以下简称人民财险岳阳分公司）与被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司（以下简称美仑酒店）、第三人岳阳市泰汇酒店管理有限公司（以下简称泰汇酒店）、岳阳楼区芙蓉盛宴餐饮店（以下简称芙蓉盛宴店）、岳阳楼区水之缘足浴养生会所（以下简称水之缘会所）、岳阳楼区筱雅居赏古楼（以下简称筱雅居赏古楼）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日作出（2015）楼民一初字第802号民事判决书，岳阳市中级人民法院以（2017）湘06民终2686号民事裁定书裁定将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。人民财险岳阳分公司的委托诉讼代理人李建平、何亚芳，美仑酒店的法定代表人肖湘华及委托诉讼代理人袁春，水之缘会所的经营者孙红伟，筱雅居赏古楼的经营者肖湘华到庭参加诉讼，第三人泰汇酒店、第三人芙蓉盛宴店，经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）人民财险岳阳分公司向本院提出诉讼请求：1.解除人民财险岳阳分公司和被告（反诉原告）美仑酒店签订的《房屋租赁合同》，由美仑酒店向人民财险岳阳分公司返还房屋出租楼层和相应物业；2.判令美仑酒店向人民财险岳阳分公司支付：（1）租金172.5万元（计算至2015年10月5日)、截至2015年11月30日租金的违约金127.3625万元，并支付租金及违约金至合同解除之日止；（2）租赁期间所发生的水电费用21.2753万元；（3）自《房屋租赁合同》解除之日起至房屋交付之日止的房屋占有使用费用（按租金标准计算）；（4）未按时缴纳装修履约保证金的违约金94.2万元；（5）拆除财保大楼顶部“维也纳国际酒店”招牌及四楼两个排油烟装置，恢复人民财险岳阳分公司原招牌、恢复一楼外墙门面原状；（6）承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月17日，人民财险岳阳分公司和美仑酒店签订了《房屋租赁合同》，约定人民财险岳阳分公司将财保大楼办公楼负一楼、一楼中间大厅、二楼至四楼、九楼至十六楼出租给美仑酒店，出租楼层的使用面积为13000平方米，租赁期为2015年2月1日至2025年1月31日。人民财险岳阳分公司多次催告美仑酒店缴纳租金、水电费用未果。同时，美仑酒店至今仍有装修履约保证金400万元未予交纳并擅自将其承租所有楼层全部转租给第三方。美仑酒店还擅自拆除人民财险岳阳分公司在财保大楼顶部的招牌，并悬挂维也纳酒店招牌、擅自扩建一楼门面、擅自在财保大楼四楼安装两个排油烟装置。 被告（反诉原告）美仑酒店辩称，1.原告（反诉被告）人民财险岳阳分公司出租的房屋未办理建筑消防竣工验收，迟延交房12个月，导致答辩人承租的房屋推迟10个月开业。2.截至人民财险岳阳分公司起诉时，答辩人不欠一分钱租金及水电费等任何费用。3.答辩人不但没有违约行为，反而完成了财保大楼土建消防工作，为人民财险岳阳分公司垫付了300余万元的工程款。4.人民财险岳阳分公司要求拆除的一楼门面原系财保大楼的消防控制室，因面积达不到消防工程的要求，答辩人投资30余万元在财保大楼院内另行修建了消防监控室，如果拆除该面，人民财险岳阳分公司就应当支付答辩人30余万元工程款。5、答辩人没有将承租房屋全部转租。综上所述，请求人民法院依法驳回人民财险岳阳分公司的诉讼请求。 第三人水之缘会所称，原告人民财险岳阳分公司所述不实，水之缘会所是在陈亮手上承包，每个月还要支付装修费用给陈亮。 第三人筱雅居赏古楼称，人民财险岳阳分公司所说美伦酒店将案涉大楼全部转租与实际情况不一致。 反诉原告（被告）美仑酒店向本院提出反诉请求，请求判令反诉被告（原告）人民财险岳阳分公司支付：1.消防土建工程款319.96万元；2.延期开业损失434.2667万元及其它损失99.5万元；3.其他应付费用119.7336万元；4、本案诉讼费用。本案诉讼过程中，美仑酒店提出在第三项诉讼请求基础上增加两年物业费165600元。事实与理由：人民财险岳阳分公司隐瞒事实，将没有办理建筑消防竣工验收的财保大楼出租给美仑酒店，导致美仑酒店另外投资300余万元完善该房屋的消防工程及设施，并推迟交房12个月，导致美仑酒店开业推迟10个月。 反诉被告（原告）人民财险岳阳分公司辩称：1、答辩人出租的房屋已经完成了消防验收竣工，并不存在未经消防验收的事实。2.反诉原告（被告）美仑酒店主张的300余万元消防工程款是二次装修的消防投入，且该款由第三人泰汇酒店支付。3.答辩人不存在延期交付出租房屋的事实，美仑酒店将承租房屋转租牟利，不存在延期、开业损失。 查明的事实 根据本案当事人的庭审陈述和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 双方当事人无争议的事实：2013年10月17日，原告（反诉被告）人民财险岳阳分公司作为甲方、被告（反诉原告）美仑酒店作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于岳阳市岳阳楼区站前路495、497号财保大楼负一楼部分、一楼中间大厅、二楼至四楼、九楼至十六楼（负一楼、一楼大厅为双方共用）使用面积共计约13000平方米的房屋按现状出租给乙方，租赁期为2015年2月1日至2025年1月31日，2013年11月1日至2015年1月31日共15个月为免租期（含装修期），免租期内免收租金。双方还就下列事项作出约定：1、自2015年2月1日起至2016年1月31日止为第一个计租年度，年租金为230万元，从第二个计租年度起，每个计租年度的租金在上一个计租年度年租金的基础上按3%的比例递增；每个计租年度分每三个月作为缴纳租金期，当季租金应于每个季度第三个月5日之前交付。2、出租楼层只作为酒店及相关配套服务项目，包括高档客房、中餐厅、足浴中心、商务酒吧等，乙方不得擅自改变约定的使用用途并保证该酒店为其全资设立。3、在租赁期内，除得到甲方事先书面许可外，乙方不得将本合同出租物业全部转租、转借、转让给第三方使用；乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋，视为严重违约行为，甲方可书面通知解除合同，通知到达15日后合同解除，乙方承担由此造成的责任。4、甲方自合同签署之日的次日向乙方交付其尚未使用的出租楼层，于2013年12月31日前交付其正在使用的出租楼层，甲方于本合同签署之日起10个工作日内向乙方交付为乙方提供的设施设备，《租赁房屋交接清单》经双方验收签字盖章之日视为交付完成之日，交付完成即等于双方确认该房屋出租楼层处于适租状态，《租赁房屋交接清单》经双方交付验收签字盖章后，甲方现在正在使用的拟出租楼层在双方约定的交付日期之前如尚未腾空，不视为未完成交付，乙方不得以此提出顺延租赁时间的要求。5、甲方将租赁房屋以现状交付给乙方使用，并保证在交付时其出租行为符合法律规定和有关政府主管部门的规定要求，合同签订后5个工作日内，甲方应根据乙方的实际需要，提供财保大楼的楼体图纸给乙方，并提供政府相关部门关于该大楼消防、质监等验收的文件资料。6、乙方须向甲方交纳装修履约保证金500万元，第一次在合同签订之日起15日内交纳100万元，第二次在乙方装修开工前5日交纳400万元，未足额交纳，不得开工装修；甲方在外墙及前坪装修完成、消防整改按消防设计图纸整改完毕、甲方专用电梯安装到位、中央空调主机安装达到要求后15日内退还300万元，在免租期满后15日内退还100万元；余下的100万元作为乙方的租赁押金在租赁期满后无息退还。7、乙方承担下列费用：乙方对出租楼层进行设计、报建和装修的一切费用，以及因其经营管理需要添附设施设备所发生的一切费用，乙方租赁出租楼层经营而办理的所有证照的费用，乙方对甲方大楼消防设施、水电管道改造（不含甲方办公区域非主管道系统）及外墙装修改造等大楼整体的设施设备改造升级。8、乙方装修的设计图纸及规格说明必须得到甲方的书面同意，并报经岳阳市政府建设管理部门批准后报甲方备案，在装修工程完工后，乙方应向甲方提供政府相关部门关于该办公大楼消防、质监等验收合格的文件资料，未经甲方书面同意，乙方在承租期间不得对办公大楼进行实体性改造装修，乙方不得变更房屋建造主体结构，如果承租方在装修过程中造成房屋损坏，恢复原状的费用以及由此给甲方造成的损失由乙方承担。9、乙方在财保大楼外墙及顶部悬挂招牌和灯箱，需征得甲方及其上级公司同意，不得因此影响甲方的广告宣传和形象宣传。10、租赁期满或乙方原因提前解除合同的，乙方装修和经营期间给甲方办公大楼添附的电梯、中央空调及其附属设施、消防设备及其他不可拆除的各项设施设备和各种装修无偿归甲方所有，甲方不给予任何形式的补偿，属于可直接搬动的装饰物品归乙方所有。11、乙方应按合同的约定向甲方支付租金，每逾期一日，须按照当期未付租金日千分之五比例支付违约金至实际付清之日为止，乙方逾期支付租金达到30天的，甲方有权解除合同，除本合同另有规定，乙方擅自提前退租或因乙方原因严重违约行为造成本合同终止，乙方除向甲方交清欠交的租金及违约金外，乙方所添附的一切设施设备均无偿归甲方所有，并按当年年租金的两倍赔偿因此给甲方造成的损失，租赁期内，乙方逾期交纳合同约定的应向甲方支付的其它费用，每逾期一日，按照应付费用差额的每日万分之五的比例向甲方支付违约金至付清之日止，拖延时间超过30天的，甲方有权解除合同。12、乙方未征得甲方书面同意或者超出书面同意的范围和要求装修房屋或者增设涉及房屋使用安全的附属设施，甲方有权要求乙方恢复房屋原状、赔偿损失。租赁合同签订后，美仑酒店向人民财险岳阳分公司交纳了装修履约保证金100万元。2013年11月15日，双方签订《关于PICC岳阳市分公司办公大楼部分楼层移交给长沙美仑和一酒店有限公司的移交手续》，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付了财保大楼4楼、9-16楼及大楼有关图纸；2014年6月6日，双方签订《房屋租赁交付协议》，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付财保大楼负一楼及负一楼内安装的设备；2014年6月18日，双方又签订《房屋租赁交付协议》，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付财保大楼一楼、二楼；2014年12月12日，双方再次签订《房屋租赁交付协议》，确认人民财险岳阳分公司于2014年12月10日向美仑酒店交付了财保大楼三楼。三份交付协议均载明经双方协商一致，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付相应楼层，并约定装修期间的水费由人民财险岳阳分公司负担1000元，其余由美仑酒店负责。2014年4月9日，双方签订《电梯移交协议》，约定人民财险岳阳分公司于该日将三台上海三菱电梯移交给美仑酒店，移交电梯的检查维修费用4万元一次性包干给美仑酒店。2015年5月29日，人民财险岳阳分公司和雅瑞公司签订《办公场所管理服务劳务承包合同》，约定人民财险岳阳分公司在2015年6月1日至2016年5月31日期间将自用的办公区域的卫生保洁、安全管理等物业服务发包给雅瑞公司，劳务费用0.69万元/月，逾期支付按所欠劳务费的日千分三承担滞纳金。 合同履行过程中，人民财险岳阳分公司和美仑酒店就出现的相关问题进行过沟通。2015年9月10日，人民财险岳阳分公司委托湖南祈安律师事务所向美仑酒店发出（2015）湘祈安律函字第20150901号律师函，称美仑酒店自2015年4月5日起从未缴纳过租金，截至7月5日已拖欠租金115万元，应支付违约金63.5375万元；拖欠装修履约保证金400万元，应支付违约金47.25万元；拖欠水电费21.2753万元；美仑酒店未经同意擅自扩建一楼门面，要求其在3日内恢复外墙原样；其占用八楼800平方米的房产；未经同意擅自拆除人民财险岳阳分公司在财保大楼顶部的招牌，悬挂维也纳国际酒店招牌；应在3日内提供与维也纳酒店投资关系证明。美仑酒店于2015年10月15日向人民财险岳阳分公司出具《岳阳财保大楼项目乙方情况说明报告》，称在合同履行过程中，美仑酒店总共投入350万元左右对财保大楼的基础设施进行改造，包括将原家属区传达室改扩建为监控室、对停车坪、地下车库、餐厅、供排水及用电系统的改造、地下车库于人民财险岳阳公司迟延交付房屋及相关资料、土建消防未经验收、5－7楼装修影响整体验收等原因，导致美仑酒店投入费用增加、开业推迟，要求酌情减免2015年2月1日至2015年12月31日的租金；八楼房产是借用，并投资对进行装修，不存在占用问题；拆除人民财险岳阳分公司在财保大楼顶部的招牌是因该招牌当时存在安全隐患，人民财险岳阳分公司因自行拆除的费用不能解决而要求美仑酒店代为拆除，维也纳酒店的招牌是因加盟酒店的统一要求而设立，美仑酒店承诺在现状下负责设计安装人民财险岳阳分公司的招牌；一楼门面是因修建新的消防监控室而进行的置换，且由公司股东使用未对外出租，如人民财险岳阳分公司要求恢复，可以恢复；四楼排油烟装置的安装位置事前确未告知人民财险岳阳分公司，但主要是考虑不破坏财保大楼的外墙瓷砖及防水层，同时不影响大楼美观，且已经过相关部门的许可和验收；装修保证金确实未按约定交纳，但自装修开始至试营业，人民财险岳阳分公司未提出交纳要求，且已完成相关装修；装修期间拖欠水电费21.2753万元属实，但人民财险岳阳分公司亦拖欠美仑酒店小额工程款及劳务费，应当可以相互抵销；维也纳酒店由美仑酒店投资加盟经营，由维也纳国际连锁酒店管理公司进行劳动管理。 美仑酒店在本次庭审中陈述，已将财保大楼顶部维也纳酒店招牌拆除，双方同意保持现状。人民财保岳阳分公司认可该主张。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.美仑酒店是否将租赁物全部转租。人民财险岳阳分公司主张，美仑酒店承租后，根本未投入资金，也未自己使用，而是全部转租给第三人经营，并提供了下列证据：（1）2014年6月5日美仑酒店和郭跃飞、刘名文签订的《场地租赁合同》及2015年7月17日美仑酒店和第三人泰汇酒店签订的《协议书》，约定美仑酒店将财保大楼一楼大堂、二楼、九至十六楼11200平方米的场地出租给两人开办维也纳酒店，租赁期限自2014年6月1日至2025年1月31日，免租期自2014年6月1日至2015年3月31日，租金按约定金额支付。（2）2015年3月15日，美仑酒店的员工陈亮和易玲签订《场地租赁合同》，将财保大楼二楼1530平方米的场地出租给易玲，租赁期限自2015年3月1日至2033年2月28日，自2015年7月1日开始计算租金。第三人芙蓉盛宴店利用该场地经营。（3）第三人水之缘会所、筱雅居赏古楼的营业执照，分别显示由孙红伟、肖湘华个人经营。美仑酒店否认将场地出租，主张第三人均由美仑酒店投资经营，并提供了下列证据：（1）湖南省雅瑞投资管理有限公司（美仑酒店的全资子公司，以下简称雅瑞公司）和泰汇酒店2015年4月1日签订的《合作经营合同》。（2）2014年8月28日雅瑞公司和肖湘华签订的《管理承包合同》、2014年8月20日雅瑞公司和曾雄辉、肖平华签订的《装修工程合同》、2014年11月25日雅瑞公司和曾雄辉签订的《装修补充协议》及收款收据，约定双方利用财保大楼三楼890平方米的场地合作经营第三人筱雅居赏古楼，由美仑酒店投入资金，肖湘华承包经营。（3）2014年9月11日雅瑞公司和孙红伟签订的《管理承包合同》，约定由雅瑞投资260万元对财保大楼三楼895平方米的场地进行装修改造，由孙红伟承包经营第三人水之缘会所。（4）2015年2月28日雅瑞公司分别和孙红伟、肖湘华签订的《补充协议》各一份，称因未按时完成装修，同意免除两人2015年1月的承包管理费，并承担部分人员工资损失；2015年8月10日与筱雅居赏古楼、水之缘会所签订的《补充协议》，约定因消防验收迟延，同意免除两人2015年2月1日至2015年9月30日的承包管理费。人民财险岳阳分公司质证时主张美仑酒店提供的证据为事后伪造，申请对雅瑞公司提交的两份《管理承包合同》的签订时间进行鉴定，经本院通知美仑酒店未提交和孙路红签订的《管理承包合同》原件，湖南大学司法鉴定中心受本院委托对雅瑞公司和肖湘华签订的《管理承包合同》进行了鉴定，认定该合同的实际签订时间为2015年年底至2016年年初，人民财险岳阳分公司支付了鉴定费1.94万元；泰汇酒店承认其与美仑酒店签订的《合作经营合同》是2015年7月以后补签的，维也纳酒店并非由美仑酒店投资，而是其本人投资2470万元装修的。本院认为，陈亮和易玲2015年3月15日签订的《场地租赁合同》证明美仑酒店承租财保楼的相关场地后，将二楼1530平方米的场地出租给了易玲；美仑酒店和泰汇酒店落款时间为2015年4月1日的《合作经营合同》中约定的收益分成是双方签订的《场地租赁合同》中约定的租金，泰汇酒店也承认该合同为事后补签、维也纳酒店的装修改造并非由美仑公司投资，故可以认定美仑酒店将财保大楼一楼大堂、二楼、九至十六楼的场地出租给了郭跃飞、刘名文；另外查明郭跃飞、刘名文承租场地后同高丰一起投资设立了泰汇公司，泰汇公司加盟维也纳酒店后对外以维也纳酒店名义营业；雅瑞公司在人民财险岳阳分公司申请司法鉴定时，未提交和孙伟红签订的《管理承包合同》原件，应当承担不利的法律后果，美仑公司和肖湘华签订的《管理承包合同》经司法鉴定实际签订时间为2015年年底至2016年年初，故对该两份《管理承包合同》本院不予认定，由此也可以否定随后签订的三份《补充协议》，美仑酒店主张的投资筱雅居赏古楼、水之缘会所后再发包的主张没有事实依据的支持，同时结合工商登记的情况，可以认定筱雅居赏古楼、水之缘会所是个人经营，虽然肖湘华同时也是美仑酒店的法定代表人，但其个人财产并不与美仑酒店的财产混为一体，故此，筱雅居赏古楼、水之缘会所分别在财保大楼三楼的经营场地只可能通过向美仑酒店租赁取得。综上，可以认定美仑酒店将承租的全部楼层出租。 2.人民财险岳阳分公司是否迟延交付出租房屋。美仑酒店主张人民财险岳阳分公司迟延交付出租房屋，导致酒店开业延期，应顺延租金计算时间。人民财险岳阳分公司主张按合同约定交付了90%的出租房屋，其余房屋的交付时间已通过房屋租赁移交协议变更；人民财险岳阳分公司同时主张，就是否迟延交付及土建消防问题，美仑酒店曾于2015年6月12日委托湖南一星律师事务所向人民财险岳阳分公司发出过湖南一星律师事务所律函字（2016）第105号律师函，后经双方沟通，美仑酒店认为确实不存在迟延交付的问题，于是撤回了该律师函，于2015年7月13日重新发出了一份编号相同的律师函，仅就土建消防的问题主张权利。美仑酒店则认为根本就是两份律师函，只是后一份只谈了土建消防一个问题而已。本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定，自合同签署之日的次日交付尚未使用的出租楼层；2013年12月31日前交付正在使用的出租楼层，在双方约定的交付日期之前如尚未腾空，不视为未完成交付，美仑酒店不得以此提出顺延租赁时间的要求。双方2013年10月17日签订租赁合同后，人民财险岳阳分公司在2013年11月15日交付了4楼、9-16楼，并在之后的一段时间才交付其余楼层，交付时间确已超出合同约定，但《房屋租赁合同》约定美仑酒店不得因此提出顺延租赁时间的要求，且在实际交付时，双方签订《房屋租赁交付协议》认可交付时间已经双方协商一致，同时从美仑酒店的两份律师函来看，编号相同、措词相似，人民财险岳阳分公司主张的美仑酒店撤回交付时间异议的盖然性更高，而且从最早向美仑酒店承租的郭跃飞、刘名文的承租时间来看，也不存在迟延交付造成开业推迟的问题。故此，不应认定人民财险岳阳分公司迟延交付出租楼层。 3.人民财险岳阳分公司是否办理了财保大楼的土建消防验收。美仑酒店主张，财保大楼未办理土建消防验收，导致美仑酒店办理消防手续受阻，额外增加消防费用、推迟开业时间，并提供了下列证据：（1）1999年5月30日岳阳市公安消防支队出具的岳公消[1999]建辽第16号《关于中保财产保险有限公司岳阳分公司财保大楼施工设计图防火审核意见书》及1999年7月9日出具的《关于“财保大楼施工设计图防火审核意见”》的回复函。（2）美仑酒店于2014年7月1日、9月4日、10月15日出具的工作联系单，要求人民财险岳阳分公司提供相关楼层的消防验收资料。（3）2015年5月22日人民财险岳阳分公司向岳阳市公安消防支队出具的《关于财保厦消防验收情况报告》，人民财险岳阳分公司自认财保大楼的土建消防验收未完成，请求在美仑酒店的酒店消防验收中给予完成。（4）2014年6月15日签订的维也纳酒店的消防设计合同及3.8万元设计费收据。（5）2014年6月29日签订的《消防电源线路安装施工合同》，对财保大楼的消防强电电源线路进行安装，并有支付37万元工程款的收据12张。（6）2014年7月5日签订的《财保大楼消防改造维修合同》，对维也纳酒店的消防建造维修，工程款262万元，并有收据10张。（7）《财保大楼防火门购销安装合同》及货款13.76万元收据1张。（8）《财保大楼地下室消防通道土建合同》，工程款3.4万元及收据4张。（9）2015年6月8日岳阳市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明财保大楼的土建消防验收直到2015年6月8日才验收合格。人民财险岳阳分公司不认可美仑酒店提交的证据及主张，主张2007年财保大楼就已经办理过室内装修工程的报建和验收，只是由于政策的变化，现在需要重新申报土建消防的验收手续，并没有二次装修消防报建的障碍，原告主张的消防工程款都是美仑酒店二次装修费用，并提供了下列证据：（1）2000年11月6日岳阳市公安消防支队关于财保大楼已检测的消防工程单项检测施工质量合格的证明。（2）2007年12月5日岳阳市公安消防支队作出的岳公消（建验）[2007]第0200号《建筑工程消防验收意见书》，证明财保大楼一至三楼、六至九楼办公室内部装修建筑工程消防验收合格。（3）2000年8月办理的财保大楼《工程竣工验收报告（消防）》及2015年5月22日办理的财保大楼《建设工程消防验收申报表》，证明之前已办理财保大楼的消防验收，只是因美仑酒店二次消防的需要，人民财险岳阳分公司又重新由承建财保大楼的原班人马进行了消防验收。（4）《档案利用效果登记表》，证明美仑酒店在2015年5月11日借用了消防验收的相关资料。本院认为，人民财险岳阳分公司提交的证据表明之前财保大楼进行过室内消防验收，该室内消防验收以土建消防验收合格为前提，故应当认定财保大楼进行了土建消防验收；人民财险岳阳分公司2015年5月22日重新填报财保大楼《建设工程消防验收申报表》，证明之前已办理财保大楼的消防验收存在缺陷，确实可能对美仑酒店的二次消防验收带来不利影响，但双方约定财保大楼按现状交付，美仑酒店对财保大楼各种设施设备及包括消防验收在内的相关缺陷应有相应的容忍义务。 4.美仑酒店主张的其它应付费用的争议。美仑酒店主张人民财险岳阳分公司应支付下列费用：（1）财保大楼的改造费用94.9526万元，包括装修工程合同27.3万元、消防改造维修合同13.4万元、8楼中央空调改造工程6万元、5－8楼消防系统改造维修4.3万元、5－7楼中央空调维修0.5万元、食堂施工9.3万元、消防水池防水改造9.6万元、防水工程20.0526万元，发电机房工程款4.5万元；（2）其它应付款36.561万元，包括2015年6月至2018年5月办公场所管理服务劳务费24.84万元，2013年9月至2015年5月办公区域卫生保洁费4万元、电梯移交维修费4万元、电梯临保护安全门0.06万元、电梯内部安装防护费0.055万元、出单中心电改费用0.446万元、门卫增加厨房及卫生间费用3.2万元。人民财险岳阳分公司主张，八楼不属于出租楼层，美仑酒店擅自进行装修花费的装修款、消防改造款、中央空调改造款、共计46.7万元不应由人民财险岳阳分公司负担；5－8楼消防系统改造维修、5－7楼中央空调维修共计4.8万元属实，但人民财险岳阳分公司已支付90%的工程款，其余10%在保质期满后足额支付；人民财险岳阳分公司未要求修建食堂，美仑酒店应自行承担修建费用9.3万元；消防水池防水改造、防水工程即便存在，按双方合同的约定工程款29.6526万元也应由美仑酒店负担；在美仑酒店主张的其它款项中，人民财险岳阳分公司认可电梯移交的维修费4万元及保洁费用3.8万元，对其余费用均不予认可，人民财险岳阳分公司提供了付款的汇款凭证。本院认为，人民财险岳阳分公司提供的汇款凭证证明其已支付了5－8楼消防系统改造维修（不包含其他消防工程款）、5－7楼中央空调维修90%费用，在质保期经过后，人民财险岳阳分公司应当支付剩下的质保金共计4.8万元；人民财险岳阳分公司对移交电梯维修费用4万元及卫生保洁费用3.8万元没有异议，应予认定；《办公场所管理服务劳务承包合同》系人民财险岳阳分公司与案外人湖南省雅瑞投资管理有限公司签订，美仑酒店无权主张管理服务费用。发电机房工程款4.5万元，美仑酒店没有提供证据证明，本院不予支持。八楼装修及消防、中央空调的改造费用，因8楼非合同约定的出租楼层，楼层装修升级应当经原告同意，该三项笔费用46.7万元，本院不予支持。食堂施工、消防水池改造与工程承包属于合同约定实体性改造、装修，美仑酒店改造前未征得人民财险公司同意，对于该三性费用38.9526元本院不予支持。至于美仑酒店主张的其它费用，因均属于《房屋租赁合同》约定应由其承担的费用，本院不予支持。 判决的理由与结果 本院认为，原告（反诉被告）人民财险岳阳分公司和被告（反诉原告）美仑酒店签订的《房屋租赁合同》主体适格、意思表示真实且不违反法律强制规定，合法有效，对双方均有约束力。人民财险岳阳分公司出租的财保大楼已经过土建消防验收、出租楼层交付不违反合同约定，完成了合同约定的义务，而美仑酒店在承租后，将承租楼层全部转租，违反了合同约定，同时未按约定支付租金，导致人民财险岳阳分公司的合同目的不能实现，故对人民财险岳阳分公司要求解除合同、由美仑酒店返还承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。美仑酒店在合同解除后交还承租房屋时，应恢复财保大楼的原状，故对人民财险岳阳分公司要求美仑酒店拆除财保大楼四楼安装的排油烟装置、拆除一楼门面恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。同时，美仑酒店应向人民财险岳阳分公司支付拖欠的租金、水电费，并按合同约定支付违约金；虽然不能认定人民财险岳阳分公司在土建消防上有违约行为，但其因消防验收程序存在缺陷，会给美仑酒店正常使用带来不利影响，且会增加其进行二次消防装修的成本；同时，虽不能认定人民财险岳阳分公司迟延交房的违约责任，但其有部分交房确晚于合同约定时间，故应当适当减免租金，本院酌情认定减免时间为3个月。对于美仑酒店二次消防支出319.96万元，人民财险岳阳分公司也应按照一定比例分担，本院酌情认定其按照10%的比例承担31.996万元；根据《房屋租赁合同》约定第一年租金230万元、每年在上一年标准上递增3%的租金标准计算，美仑酒店应支付人民财险岳阳分公司截至2018年6月30日的租金758.1万元（以2015年度的租金230万元为标准，每年递增3%，其中2015年5月1日至2016年1月31日为172.5万元、2016年2月1日至2017年1月31日为236.9万元，2017年2月1日至2018年1月31日为244万元,2018年2月1日至2018年6月30日为104.7万元），自租赁合同解除后至承租房屋交还前，美仑酒店还应比照租金标准支付房屋占用费；双方约定逾期支付租金的违约金为日千分之五，该约定比例过高，且在本案审理过程中，人民财险岳阳分公司已申请对美仑酒店应收租金900万元进行冻结，美仑酒店对该笔租金占有、支配、收益的权利因本院的保全措施而丧失，若再附加较高标准的违约金会造成不合理负担，本院依法调整为日万分之五，根据当季租金应于每个季度第三个月5日之前交付的约定，美仑酒店应支付截至2018年6月30日的违约金2071827.61元（具体计算方式见附表）。美仑酒店未按约定交付装修履约保证金，但该保证金目的是为保证装修的按约进行，且应在装修完成后分期退还，因美仑酒店已完成装修并营业，故对人民财险岳阳分公司要求美仑酒店支付装修履约保证金的违约金94.2万元的诉讼请求，本院不予支持，美仑酒店已支付的100万元装修履约保证金可以抵扣相同金额的租金。美仑酒店提供的消防工程款费用多为为第三人开支的装修费用，但其中有部分费用是用来填补人民财险岳阳分公司首次消防装修的瑕疵，其中31.996万应由人民财险岳阳分公司承担，对美仑酒店要求人民财险岳阳分公司支付其余土建消防工程款287.964万元的反诉请求，本院不予支持。因不能认定人民财险岳阳分公司有迟延交付出租楼层的行为，美仑酒店主张的延期开业损失434.2667万元及其它损失99.5万元的反诉请求也相应不能成立。就拆除维也纳酒店招牌和恢复人民财险岳阳分公司招牌的请求，因双方在本次诉讼过程中达成一致意见，无需本院处理；关于美仑酒店主张的其它应付费用，办公场所劳务承包的费用，美仑酒店无权主张，本院不予支持；对要求人民财险岳阳分公司支付移交电梯维修费用及保洁费用的反诉请求，其中7.8万元，本院予以支持；对5－8楼消防系统改造维修、5－7楼中央空调维修费用的剩余部分，支付条件已经成就，人民财险岳阳分公司应当支付剩余的4.8万元；对美仑酒店主张的其它费用，本院不予支持。第三人芙蓉盛宴店、泰汇酒店不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司与被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司于2013年10月17日签订的《房屋租赁合同》； 被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司向原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司返还承租的岳阳市岳阳楼区站前路495、497号财保大楼负一楼部分、一楼中间大厅、二楼至四楼、九楼至十六楼的房屋；拆除财保大楼一楼两个门面并恢复原状、拆除财保大楼四楼两个排油烟装置； 三、被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司向原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司支付截至2018年6月30日的租金758.1万元（装修履约保证100万元可抵扣相同金额的租金）、违约金207.1828万元；并按251.32万元/年标准支付自2018年7月1日起至承租房屋实际交还之日止的房屋占有使用费（至每年的2月1日，占用费标准比上一年度递增3%）； 四、被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司支付原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司支付水电费21.2753万元； 五、原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司支付被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司消防工程款31.996万元、消防系统及中央空调维修费4.8万元、移交电梯维修费4万元、保洁费用3.8万元，共计44.596万元； 六、驳回原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司的其他反诉请求； 以上二、三、四、五项，限于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。 本案案件受理费6.424万元、反诉费4.3583万元、财产保全费0.5万元、鉴定费1.94万元，合计13.2223万元，由原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司负担0.8245万元，由被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司负担12.3978万元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  唐汇锦 审 判 员  任正亚 人民陪审员  孙爱涛 二〇一八年七月十日 法官助理 杜秋阳书记员阮欢