广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终1467号上诉人（原审原告）：佛山市普拉特安防科技有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：谢文成。委托诉讼代理人：唐学军，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉禅，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁华彬，男，汉族，1968年5月3日出生，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李情，广东创亮律师事务所律师。上诉人佛山市普拉特安防科技有限公司（以下简称“普拉特公司”）因与被上诉人梁华彬房屋租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2018）粤5321民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普拉特公司上诉请求：一、撤销新兴县人民法院（2018）粤5321民初1013号民事判决；二、确认上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》于2018年3月1日解除；三、改判被上诉人向上诉人退还履约保证金35640元；四、改判被上诉人向上诉人赔偿损失424317.07元（以上合计人民币459957.07元）；五、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人协助上诉人办理承租商铺的消防验收合格证照是被上诉人的法定义务，并非一审判决认定的“协助义务”，一审判决将两次进行消防验收的主体混同错误。首先，上诉人承租被上诉人的商铺用于经营，按照《中华人民共和国消防法》的规定，投入使用的商铺必须经消防验收合格，故被上诉人没有对其建筑的商铺进行消防验收违法。其次，上诉人办理有关证照时，需要被上诉人商铺消防验收合格的证照。被上诉人作为上诉人承租商铺的建设者，依法应当对其建筑的商铺进行消防验收，并由其办理商铺的消防验收合格证照，故被上诉人协助办理好上诉人承租商铺的消防验收合格证照，是被上诉人的法定义务。二、因被上诉人根本违约导致合同解除，被上诉人应向上诉人退还履约保证金和赔偿损失。上诉人在承租商铺经营的项目为：经新兴县安监局同意设立的云浮市新兴县安全生产资格考试点（以下简称“考试点”），用于经营考试点的场所的消防验收比其他消防安全要求更高，是对公众公共利益的保护。为经营考试点，上诉人多次请求被上诉人协助办理好上诉人承租商铺的消防验收合格证照，以便上诉人进行安全培训及特种作业培训的资质申请，但由于被上诉人根本没有对其建筑的商铺（即上诉人承租的商铺）进行消防验收，无法向上诉人提供消防验收合格证照。因被上诉人没有履行法定义务，导致上诉人无法进行安全培训及特种作业培训的资质申请，从而导致上诉人无法将承租商铺作为考试点正常运营，产生损失，被上诉人对此有不可推卸的责任。被上诉人的违法行为致使上诉人合同目的无法实现，故被上诉人的行为构成根本违约。因被上诉人根本违约而导致合同解除，被上诉人应向上诉人退还履约保证金35640元和赔偿装修损失424317.07元，合计人民币459957.07元。综上所述，上诉人不服一审判决，故提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，以维权益。被上诉人梁华彬辩称，一、被上诉人作为租赁物的出租方，只有协助办理消防证照的义务，为上诉人办理好消防验收合格证照不是约定义务或法定义务。故一审判决认定被上诉人有协助办理消防证照义务，完全有依据支持。上诉人认为依照我国《消防法》的规定，投入使用的商铺必须经过消防验收合格，被上诉人没有对建筑的商铺进行消防验收违法，被上诉人应当提供消防合格证照，并交由其用于办理证照，上诉人该主张错误。被上诉人作为租赁物的出租方，依照我国《合同法》第二百一十二条规定：“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被上诉人已将租赁物交付给上诉人使用、收益，上诉人从被上诉人交付租赁物至其提起诉讼前，在合同履行期间均无异议，可见，被上诉人已履行了作为出租方的法定义务。依照我国《消防法》第十条、第十一条之规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。涉案的租赁物是临时建筑物，结构简单，也无特殊的要求，更不属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，因此，无须报送消防机构进行审核。上诉人要求被上诉人提供消防验收合格证，是强人所难，加重了出租人的义务，于法无据。上诉人多次察看过租赁物及双方协商一致才签订合同，当时只称用于办公，没有提及是用于设立安全生产资格考试点，也没有要求被上诉人提供消防验收合格证照，上诉人根据租赁物的状况确定使用用途，若上诉人用于搞歌舞厅或会议厅，也要被上诉人提供消防验收合格证，这显然是强加给被上诉人的义务，故其主张对投入使用的商铺必须经过消防验收合格是站不住脚的。二、上诉人主张被上诉人根本性违约，并以此解除合同，且要求退还保证金和赔偿损失缺乏事实依据。（一）根本性违约的是上诉人。被上诉人已依照双方签订的《租赁合同书》的约定将商铺交付给上诉人使用，并全面履行了合同的约定。而上诉人没有全面履行合同及没有按合同约定履行，长期延期支付租金，从2018年3月开始拖欠租金至今，导致被上诉人的合同目的不能实现。根据《租赁合同书》第三条第5点：“乙方逾期支付租金达30天的，视作放弃继续履行租赁合同和根本性违约，甲方有权单方解除本租赁合同，并有权采取封锁租赁商铺、留置乙方在商铺内的财物等措施直至乙方签订解除租赁合同、结清租金及违约金”，上诉人的行为明显已构成根本违约。因此，上诉人不拥有法定解除权或约定解除权，单方解除合同的权利应在被上诉人。（二）上诉人认为被上诉人构成根本性违约，毫无事实依据，严重曲解了《租赁合同书》的约定。上诉人称，涉案商铺用于经营考试点的场所，其消防验收比其他消防安全要求更高，是对公众利益的保护。既然上诉人从事安全生产资格考试点，那么，对消防安全、生产安全比被上诉人更清楚，为何签订合同时不要求被上诉人提供消防验收合格证照，为何在合同中不进行具体约定？上诉人从2016年5月23日开始履行合同这么长时间才提出异议。从《租赁合同书》中第六条第9点的约定可知，被上诉人只有协助办理相关证照的义务，没有为上诉人办妥证件的义务，特别是消防验收合格证明。上诉人要求办理好租赁商铺的消防验收合格证明，完全超出合同的约定，被上诉人可以提供该房屋的《国有土地使用证》以及临建厂房的《建设工程规划报建表》，而办理消防验收合格证明是上诉人的义务。（三）上诉人主张：“被上诉人违反法定义务，该违法行为导致上诉人无法实现合同目的，故构成根本性违约，”是法理上的逻辑错误。法定义务与合同的约定义务不同，合同有约定的，按约定处理，无约定的按法定处理。被上诉人既无违反法定义务，也无违反约定义务，反而上诉人构成根本违约（被上诉人已另案起诉），现上诉人还向被上诉人主张因解除合同赔偿其经济损失，法院不应支持。上诉人只有提供证据证明被上诉人违反合同的约定，构成根本性违约，被上诉人才承担赔偿责任，上诉人无事实及证据证明被上诉人违反合同的约定，故被上诉人不存在任何违约行为，被上诉人出租租赁物，只是收取租金，但上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失，超出了承租人的责任。（四）上诉人经营期间严重亏损，无法继续经营，拖欠巨额工资，已被工人提起劳动仲裁，才提出异议，要求赔偿损失，法院不应支持。综上所述，上诉人无证据证明涉案的商铺需办理消防验收合格证明，也无证据证明被上诉人存在违约的情形，故其上诉请求缺乏理据。因上诉人违约，而被上诉人全面履行合同，故上诉人无权主张与被上诉人解除合同及要求被上诉人退还履约保证金和赔偿装修损失。上诉人也无新的证据推翻一审判决，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。普拉特公司向一审法院起诉请求：1.确认普拉特公司与梁华彬双方签订的《租赁合同书》于2018年4月1日解除；2.判令梁华彬向普拉特公司退还履约保证金35640元；3.判令梁华彬向普拉特公司赔偿损失424317.07元；4.判令梁华彬承担本案所有诉讼费用。一审诉讼中，普拉特公司变更第一项诉讼请求为：确认普拉特公司与梁华彬双方签订的《租赁合同书》于2018年3月1日解除。一审法院认定事实：2016年5月23日，梁华彬作为甲方、普拉特公司作为乙方，共同签订了《租赁合同书》。该合同书主要约定：“一、普拉特公司承租梁华彬所有的位于广东省新兴县新城镇XX工业园XX路侧XX地块（地号为01621XXXX的工业用地）的商铺，建筑面积为1170平方米。二、租赁期共10年，即自2016年7月1日起至2026年7月1日止。三、租赁期间，普拉特公司必须切实做好环境卫生，建立健全消防安全设备设施，搞好安全生产经营和防火防盗工作，如发生安全事故或火灾事故、电力事故等一切责任（含民事、行政、刑事、经济法律责任）均由普拉特公司负全责，与梁华彬无关。四、租赁期间，普拉特公司需要办理有关证照的，梁华彬依法协助办理。”。合同签订后，梁华彬将位于广东省新兴县新城镇XX工业园XX路侧XX地块（地号为01621XXXX的工业用地）的商铺交付给普拉特公司经营使用；普拉特公司亦于2018年2月前一直交付租金给梁华彬。2018年7月12日，普拉特公司以梁华彬怠于履行合同义务致其无法实现合同目的为由向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，涉案的新成工业园B5-10地块已于2014年5月9日经新兴县城乡规划局同意报临建厂房。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。普拉特公司、梁华彬双方签订的《租赁合同书》是合同当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该份合同合法有效；故一审法院依法确认普拉特公司、梁华彬双方之间存在着房屋租赁合同关系。对于普拉特公司要求解除双方于2016年5月23日签订的《租赁合同书》和要求梁华彬退还履行保证金35640元的问题。本案中，普拉特公司、梁华彬自2016年5月签订合同后履行至今，双方在此履行期间内未提出过异议；由此可见，双方对合同的履行予以认可。根据《租赁合同书》第六条第九款“租赁期间，普拉特公司需要办理有关证照的，梁华彬协助办理”的约定，梁华彬的义务只是协助普拉特公司办理消防验收合格证照，并非直接由其进行办理；况且，普拉特公司在诉讼中无提供充分证据证实梁华彬未履行合同约定中的协助义务，其应承担举证不能的法律后果。因此，普拉特公司提出要求解除合同，理据不足，一审法院不予支持。同理，鉴于一审法院对普拉特公司提出解除合同的诉求不予支持，故租赁合同合法有效且还处于履行期间内，双方理应继续履行合同。因此，普拉特公司要求梁华彬退还履约保证金35640元的诉求，一审法院亦不予支持。至于普拉特公司要求梁华彬向其赔偿损失424317.07元的问题。现合同尚处于有效履行期间内，该费用属于普拉特公司经营场地的自行投入，且其无提供证据证明因梁华彬违约而造成该损失，故该诉求，于法无据，一审法院不予支持。梁华彬提出合同合法有效及其并无违约的辩解意见，合理合法，一审法院予以采纳。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决如下：驳回普拉特公司的全部诉讼请求。案件受理费4099.68元，由普拉特公司负担。本院二审期间，上诉人普拉特公司提交了《消防安全限期整改通知书》和《情况说明》各一份，拟证明涉案场地使用了被上诉人提供的可燃的泡沫夹芯板搭建厂房，造成消防违规，无法经营，经营所使用的考试设备被新兴县安监局收回。被上诉人梁华彬没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》是否于2018年3月1日解除；2.被上诉人是否应退还履约保证金及赔偿损失给上诉人。关于上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》是否于2018年3月1日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律第九十三条、第九十四条的规定，当事人可通过两种途径解除合同，一是约定解除，二是法定解除。上诉人未提供证据证实其与被上诉人协商一致于2018年3月1日解除合同，且被上诉人亦否认双方于2018年3月1日协商解除合同，故上诉人与被上诉人未通过协商的方式于2018年3月1日解除合同。至于双方是否通过法定解除的方式解除合同的问题。根据上述法律第九十六条第一款的规定，主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。虽然上诉人认为其于2018年4月26日向被上诉人发出《通告》，但因通告的内容没有涉及解除合同，故上诉人提供的该证据不能证实其已向被上诉人发出解除合同的通知。综上，上诉人未能提供证据证实其已其与被上诉人协商一致，于2018年3月1日解除合同，也未能提供证据证实其按《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，并向被上诉人发出通知，且被上诉人收到通知后没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故上诉人要求法院确认其于2018年3月1日与被上诉人解除合同的理由不成立，本院不予采纳。上诉人在一审诉讼中提出的诉讼请求为确认双方签订的《租赁合同书》于2018年3月1日解除，一审判决以上诉人提出解除合同的理由不成立为由而驳回上诉人该诉讼请求错误，但实体处理正确，本院予以维持。关于被上诉人是否应退还履约保证金及赔偿损失给上诉人的问题。上诉人认为被上诉人存在根本违约行为而导致合同解除，故要求被上诉人退还履约保证金及赔偿损失。因上诉人以双方已解除合同为由要求被上诉人退还履约保证金及赔偿损失，现本院已驳回上诉人要求确认双方签订的合同已解除的诉讼请求，故上诉人要求被上诉人退还履约保证金及赔偿损失缺乏事实依据，本院不予采纳。一审判决驳回上诉人该诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8199.36元，由上诉人佛山市普拉特安防科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈启波审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一九年一月十八日书记员  徐俊贤冯梓叶