山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8384号 原告：济南天鸿房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛振友董事长。 委托诉讼代理人:张芳，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈学武，山东舜翔律师事务所律师。 被告:李建富，男，1986年7月30日出生，汉族，住山东省商河县。 原告济南天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿地产公司）与被告李建富商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案。因被告李建富无法直接送达，本院对其公告送达。公告期满后，本院依法适用普通程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理，原告天鸿地产公司的委托诉讼代理人张芳、陈学武到庭参加诉讼。被告李建富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 天鸿地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2014年11月3日签订的商品房买卖合同；二、判令被告李建富于合同解除后7日内配合原告办理撤销网签手续；三、判令被告李建富支付解除合同违约金51262.2元；四、判令被告李建富支付买卖合同担保条款项下违约金（以代偿本息389303.48元为基数，按日1‰利息自2018年8月7日计算至实际给付之日止）；五、判令被告李建富承担本案诉讼费用、律师费15300元等相关费用。事实和理由：2014年11月3日，原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：销售（字）*），约定被告李建富认购天鸿万象新天*号房屋。原告天鸿地产公司为被告李建富房屋按揭贷款提供担保。因被告李建富累计740天未归还贷款本息，导致原告天鸿地产公司提供的担保金被贷款机构划走。根据双方签订的附件五合同补充协议第十条第4项约定，原告天鸿地产公司有权解除与被告签订的商品房买卖合同。为维护原告天鸿地产公司合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 李建富（缺席）未答辩。 经审理本院认定的事实如下： 2014年11月3日，天鸿地产公司与李建富签订济南市商品房买卖合同（合同编号：销售（字）*）及补充协议，约定：李建富认购天鸿地产公司开发的万象新天小区*号房屋，房屋总价512622元；买受人于签署本合同当日向出卖人支付首付房款154622元，其余房款358000元向贷款机构申请房屋按揭贷款。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议（附件五）十、贷款10.4款约定：出卖人为买受人提供贷款担保的，如买受人不及时足额偿还贷款本息导致出卖人代偿的，买受人应向出卖人返还代偿金额（包括但不限于出卖人代买受人偿付的贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现贷款债权的费用，以下简称代偿金额），买受人每日应当以代偿金额总额的1‰的标准向出卖人支付违约金，计算上述违约金自出卖人实际代偿之日始，至买受人实际清偿完毕代偿金额及违约金之日止。如若发生出卖人代为买受人偿还贷款的情况，则出卖人有权解除合同：出卖人解除合同的，买受人除应返还代偿金额及其违约金外，另应按主合同总价款的10%向出卖人另行支付解除合同违约金。合同补充协议（附件五）十二、解除合同12.8款约定，如因买受人原因导致出卖人解除合同或产生损失的，买受人应当负责赔偿出卖人损失（包括但不限于损害赔偿金及诉讼费、律师费等费用）并承担合同约定的违约金等责任。 后，李建富作为借款人和抵押人，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行（以下简称邮储银行历城支行）作为贷款人，天鸿地产公司作为保证人，三方签订了个人购房/购车借款及担保合同。该合同主要约定：借款金额为358000元，借款用途为购买涉案房产，借款期限为360个月，自2015年1月27日至2045年1月27日，分期还款的贷款，每期还款日为实际放款日次月起的对应日，最后一期还款日为贷款到期日。如实际放款日次月的对应日距实际放款日之间的间隔天数不足15天，则每期还款日为实际放款日下下月起的对应日，最后一期还款日为贷款到期日。保证条款第三十一条保证范围法人或其他组织作为保证人的，保证人天鸿地产公司承担保证责任的范围按下列第（二）中方式确定：（二）由保证人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第1项条件的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1.本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕。合同签订后，邮储银行历城支行按约向李建富发放贷款358000元至其指定的天鸿地产公司账户。至此，李建富交纳房屋首付款154622元，银行贷款358000元。 李建富作为借款人在履行个人借款合同时于2016年7月28日开始逾期还款。邮储银行济南市分行于2018年8月6日向天鸿地产公司发出《通知函》，主要内容为：截至2018年8月5日，李建富贷款已逾期长达740天，逾期金额为389303.48元，其中本金：351259.48元、利息：34987.59元、罚息：3056.41元。请贵公司即天鸿地产公司于收函日起十日内按协议约定代为偿还借款人李建富尚未偿还的合同项全部剩余借款本金及利息。2018年8月7日，邮储银行济南市分行向天鸿地产公司出具贷款本息代偿证明书，内容主要为：因借款人李建富累计740天未归还我行贷款本息，累计拖欠贷款本金、利息、罚息及相关费用合计389303.48元，贵公司已根据上述协议和合同约定于2018年8月7日代借款人李建富偿还（通过保证金账户扣划）其所欠我行贷款本息共计389303.48元，其中本金：351259.48元、利息：34987.59元、罚息：3056.41元。本代偿证明，同时作为向欠款人李建富追偿代偿款的凭证。根据邮储银行济南市分行特种转账贷方凭证及保证金追加/退回/扣款通知书显示：2018年8月7日邮储银行济南市分行扣划天鸿地产公司保证金389303.48元。2018年8月8日，邮储银行历城支行出具个人贷款结清证明显示李建富与邮储银行历城支行的借款合同已结清。庭审中，天鸿地产公司因李建富家庭地址有变化未能向其送达书面通知催要代偿款，也未能获知李建富的现地址及联系方式。 2018年8月23日，天鸿地产公司与山东舜翔律师事务所签订民商案件委托代理合同，支付本案发生的律师费为15300元。天鸿地产公司于2018年8月29日提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，天鸿地产公司与李建富所签订的济南市商品房买卖合同及天鸿地产公司、李建富与邮储银行历城支行签订的个人购房/购车借款及担保合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同签订后，各方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。李建富在签订买卖合同后，向天鸿地产公司交纳了首付款154622元，也就剩余购房款385000元在银行办理了按揭贷款，但未按个人购房/购车借款及担保合同的约定及时偿还银行贷款，致使天鸿地产公司作为其贷款的保证人代其向银行清偿了逾期借款本息，构成违约。李建富自2016年7月28日起至今持续不履行向银行按期还款的义务，系以其行为表明不再继续履行借款合同。根据商品房买卖合同补充协议（附件五）的10.4款的约定，发生上述情况，天鸿地产公司有权解除合同。天鸿地产公司要求解除与李建富之间的商品房买卖合同，符合法律规定及合同约定，本院对此予以支持，该合同自诉状送达之日即2018年11月17日起解除。因合同依法解除，天鸿地产公司可依规到相关政府部门办理商品房网签备案的撤销手续，该项请求内容不属于人民法院裁判范围。天鸿地产公司主张李建富按照合同约定以房屋总价款的10%支付解除合同违约金51262.2元，同时主张李建富按照日1‰的标准计算代偿违约金，对此本院认为，李建富有不按期还款的违约行为，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，违约金金额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因李建富严重违约，天鸿地产公司支付代偿金389303.48元，目前涉案房产价格较合同签订时有较大幅度的上涨，以上情况本院均综合予以考虑。根据天鸿地产公司的举证情况、代偿金额及时间、双方约定情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌定违约金数额为4万元。因天鸿地产公司主张的代偿违约金，本院在确定违约金数额时已一并综合考虑，故不再另行支持。天鸿地产公司要求李建富按照合同约定承担天鸿地产公司因本案支出的律师费用，有天鸿地产公司与山东舜翔律师事务所签订的民商案件委托代理合同及发票为证，符合双方合同约定，本院予以支持。李建富经本院公告传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告济南天鸿房地产开发有限公司与被告李建富签订的位于济南万象新天项目*房屋的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）*）于2018年11月17日解除； 二、被告李建富于本判决生效之日起十日内向原告济南天鸿房地产开发有限公司支付律师代理费15300元； 三、被告李建富于本判决生效之日起十日内向原告济南天鸿房地产开发有限公司支付违约金4万元； 四、驳回原告济南天鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8926元、公告费260元，均由被告李建富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  薛 蕾 二〇一九年一月十四日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  王汝瑶