河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1481民初10793号原告：赵新华，男，1950年4月1日出生，汉族，住河南省永城市西城区。委托诉讼代理人：吴信珍、周娥，河南正剑律师事务所律师。被告：河南信天置业有限公司，住所地永城市西城区淮海西路（卫校对面），统一社会信用代码91411481561038113A。法定代表人：李延相，经理。委托诉讼代理人：莫士敏（曾用名莫华），男，1963年2月9日出生，汉族，住河南省永城市。第三人：刘怀艳，女，1966年5月25日出生，汉族，住河南省永城市西城区委托诉讼代理人：翟亚明，河南旺达律师事务所律师。原告赵新华因与被告河南信天置业有限公司（以下简称信天置业公司）、第三人刘怀艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2018年11月16日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并向原、被告送达了相关诉讼文书。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵新华及其委托诉讼代理人吴信珍、被告信天置业公司之法定代表人李延相及其委托诉讼代理人莫士敏、第三人刘怀艳及其委托诉讼代理人翟亚明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵新华诉称，原告在永城市西城区老防疫站家属院有房产一处，房屋所有权证号为永房字第(2004)08458号。2010年11月17日，原、被告通过协商签订了《旧房改建协议书》。2010年12月23日，双方又签订了《搬迁协议》。根据上述协议约定：原告所有的房屋交给被告拆迁改建，被告补偿给原告房屋二套（即原3号楼1单元3楼A户、C户，现为1号楼1单元3楼南户、北户）。协议签订后，原告按照约定拆迁了房屋，2013年被告将西城铭苑1号楼建成后迟迟不交付房屋。后经原告多次催要，被告于2014年10月将二套房屋的钥匙交付给原告，但原告装修房屋时发现被告又将涉案房屋分配给第三人刘怀艳，严重损害了原告的合法权益。为此，请求法院依法判决确认原、被告签订的《旧房改建协议书》及《搬迁协议》有效，由被告将位于永城市西城区人民医院东侧西城名苑1号楼1单元3楼南户、北户房屋交付给原告，并由被告协助原告办理房屋过户手续。被告信天置业公司辩称，原告赵新华及第三人刘怀艳应分配房屋都应该给，涉案房屋给他们两个谁都可以，被告愿意再拿出两套房屋进行协调分配给另一方。第三人刘怀艳述称，一是原告签订的涉案二份协议相对方不是本案被告信天置业公司，原告将信天置业公司作为被告并提起确认及给付之诉主体错误；二是原告与第三人均是被拆迁户，相对于第三人而言，原告并不享有拆迁补偿安置协议优先权；三是原告签订的协议书没有明确约定安置补偿房屋的具体位置，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的拆迁安置补偿优先权的条件；四是第三人与被告信天置业公司签订的《补充协议》对安置补偿房屋的具体位置进行了明确约定，依法享有拆迁安置补偿房屋优先权；五是第三人已经合法占有涉案房屋，原告请求被告信天置业公司履行交付涉案房屋及协助办理房屋过户手续的诉讼请求不能成立；六是第三人原被拆迁房屋系第一排，坐落于涉案房屋土地范围内，具有物权属性，而原告原被拆迁房屋系第三排，并非坐落于涉案房屋土地范围内，不具有任何物权属性，从物权优于债权的原则来看，第三人具有优先权。综上，请求法院依法判决驳回原告赵新华的诉讼请求。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：原告赵新华要求依法判决确认原、被告签订的《旧房改建协议书》及《搬迁协议》有效，由被告将位于永城市西城区人民医院东侧西城铭苑1号楼1单元3楼南户、北户房屋交付给原告，并由被告协助原告办理房屋过户手续，有何事实和法律依据。原告赵新华向本院提交的证据材料有：1、永房字第(2004)08458号房屋所有权证书一份，证明原告在永城市老城区防疫站院内有房产一处；2、2010年11月17日，原、被告签订的《旧房改建协议书》一份；3、2010年12月23日，原、被告签订的《搬迁协议》一份。证据2、3证明原告将其位于永城市老城区防疫站院内房产交给被告拆迁改建，被告补偿给原告房屋二套（即3号楼1单元3楼A户、C户）。4、2011年1月5日，李延相、莫华共同出具的证明一份，证明被告分配给原告房屋两套；5、2014年10月29日，永城市恒宇物业服务有限公司出具的证明及收据各一份，证明位于永城市西城区西城铭苑小区1号楼1单元3楼南户的户主为赵新华，原告已经实际占有涉案房屋；6、2018年8月15日，被告信天置业公司出具的证明一份，证明2010年12月23日，原、被告签订了《搬迁协议》，协议约定原告将其位于原老城防疫站的房屋交给被告拆迁改建，被告补偿给原告房屋二套（即原3号楼1单元3楼A户、C户，现为1号楼1单元3楼南户、北户），由于被告分配房屋存在失误，又将该两套房屋分配给第三人刘怀艳，被告同意重新给第三人刘怀艳分配房源。第三人刘怀艳向本院提交的证据材料有：1、河南省建华建筑工程有限公司信息单一份，证明原告签订涉案二份协议书的相对方是河南省建华建筑工程有限公司或李延相，河南省建华建筑工程有限公司系依法登记具有独立人格权的企业法人，具备诉讼主体资格，在没有证据证明河南省建华建筑工程有限公司或李延相将合同的权利义务转让给被告信天置业公司的情况下，被告信天置业公司主体不适格；2、2011年3月1日，第三人与被告签订的《旧房改造协议书》一份；3、2011年12月18日，第三人与被告签订的《补充协议》一份。证据2-3证明：第三人是被拆迁户，原告并不享有拆迁补偿安置协议优先权，第三人与被告就安置补偿房屋的具体位置进行了明确约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，依法享有拆迁安置补偿房屋优先权，且第三人原被拆迁房屋系第一排，坐落于涉案房屋所建设的土地范围内，具有物权属性，而原告被拆迁房屋系第三排，并非坐落于涉案房屋土地范围内，不具有任何物权属性，从物权优于债权的原则来看，第三人对争议房屋具有优先权。4、争议房屋的钥匙；5、涉案争议房屋室内照片四张。证据4-5证明被告信天置业公司于2014年6月份之前将涉案房屋的钥匙交付第三人，第三人已经合法占有涉案房屋，并进行了防水、地板砖、墙砖的施工，对房屋进行了物的添附，退一步讲，即便原告持有的协议书有效，其要求交付涉案房屋及协助办理房屋过户登记的诉讼请求也不能成立。庭审中，被告对原告提交的证据材料质证意见为：对证据1-4、6无异议。对证据5有异议，被告并不知情。庭审中，第三人对原告提交的证据材料质证意见为：对证据1的真实性无异议，该被拆迁房屋并未坐落于本案争议的使用权范围内，同时能够体现原告房屋是两间带院的房屋。对证据2的真实性暂不发表意见，该协议系原告与河南省建华建筑工程有限公司或李延相之间所签订的，协议的相对方是原告和河南省建华建筑工程有限公司，并不是本案被告信天置业公司，在没有证据证明河南省建华建筑工程有限公司或李延相将合同的权利义务转让给被告信天置业公司的情况下，原告将信天置业公司作为被告并提起确认及给付之诉主体错误，假设被告信天置业公司承继了协议权利义务关系，但该协议没有明确约定安置补偿房屋的具体位置，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的房屋拆迁安置补偿优先权的条件，且从该份证据第12条的约定可看出，原告被拆迁的房屋为两间带院，仅能获得二套新建住房，目前原告已实际占有一套，又卖出一套，拆迁补偿房屋已经获得。对证据3的真实性暂不发表意见，虽然协议上记载了“3号楼1单元三楼A户、C户”的内容，但并没有明确归原告所有，不能视为对补偿房屋的具体位置进行了约定，且记载内容没有具体时间，可能存在为了本次诉讼的进行而后期添加的情形，即原告与被告之间可能存在恶意串通损害第三人合法权益的情形。认为证据4仅能证明原告获得两套房屋，但未对两套房屋的具体位置进行约定。认为证据5中的永城市恒宇物业服务有限公司不是新建房屋的权利人，其作出的3楼南户户主为原告的证明不具有客观性，且该证据反而能够证明2014年10月29日之前涉案房屋已经被他人占有，原告并没有受领房屋钥匙，否则的话不会更换门锁，该事实恰恰能与第三人所陈述的2014年6月份之前已经合法占有涉案房屋的意见相互印证，证据5中的收据与本案无关。对证据6有异议，认为该证据存在恶意串通，因为2010年12月23日房屋尚未拆迁，小区图纸尚未制作，更未对房屋进行建设，不可能将涉案争议的房屋指定给原告，被告同意给第三人另外指定房屋的意思表示对第三人不产生效力。庭审中，原告对第三人提交的证据材料质证意见为：认为证据1与本案无关。对证据2、3的真实性无异议，但第三人与被告签订的协议晚于原、被告签的协议，原告享有优先安置的权利，且从第三人提供的证据无法证实被告给第三人安置的房屋就是涉案房屋。认为证据4、5无法证明是涉案房屋的钥匙及涉案现场，假如真实的话，也不能证实第三人对涉案房屋享有优先安置权，因为原告也持有争议房屋的钥匙，况且仅仅是对其中一套房屋地砖进行了铺设，原告对已铺设地砖进行了拆除，2018年8月份被告出具证明，再次确认涉案房屋交付给原告。庭审中，被告对第三人提交的证据材料质证意见为：对证据1-5均无异议，刚开始是以河南省建华建筑工程有限公司的名义签订的拆迁协议与补充协议。经庭审质证，本院对当事人提交的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2、4及第三人提交的证据1-5客观真实，可以作为本案定案的依据使用。原告提交的证据3为《搬迁协议》，主要是针对房屋搬迁费用、搬迁时间及逾期搬迁违约责任进行的约定，该协议并不是房屋分配协议，在该协议下方添加“3号楼1单元三楼A户、C户”的内容不客观，该部分内容不能作为本案有效证据使用。原告提交的证据5中的永城市恒宇物业服务有限公司不是原、被告签订《旧房改建协议书》的相对方，其作出3楼南户户主为原告的证明不具有客观性，不能作为本案有效证据使用。原告提交的证据6是对证据3中添加的内容所作的说明，该证据也不具有客观性，不能作为本案有效证据使用。本院依据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2010年11月17日，原告赵新华（称作甲方）与李延相以河南省建华建筑工程有限公司名义（称作乙方）签订《旧房改建协议书》，双方约定：甲方原房屋交给乙方拆迁改建，住房分配原则，原楼层不动住户的均不动，第二排、第三排改成第一排的住户，要一给三，要二给四，现住户两间一院的均可分两套住房。2011年3月1日，第三人刘怀艳（称作甲方）与李延相以河南省建华建筑工程有限公司名义（称作乙方）签订《旧房改造协议书》，双方约定：甲方愿意将自己在西城区淮海路西段人民医院北大门东侧、防疫站小区鑫港旅社二层、三层楼房20间（总面积约500平方米）交由乙方拆迁改造；乙方补偿甲方不低于1000平方米的临街商住楼及大门过道东侧宽3.5-4米、长17米的临街门面房一间，补偿的商住楼面积从二楼起计算给付，二楼补偿后面积不足部分从三楼起计算给付。2011年12月18日，第三人刘怀艳（称作甲方）与被告信天置业公司（称作乙方）签订《补充协议》，双方约定：甲、乙双方根据2011年3月1日所签旧房拆迁改造合同（原合同乙方为河南省建华建筑工程有限公司），乙方自愿补偿给甲方房屋为《西城铭苑》小区第一排（由北向南算起）北大门东门面房一间（宽3.3米、长12.5米）以及第一排北大门东第一单元二楼三套、第二单元二楼三套、第一单元三楼三套、第二单元三楼一套、第一单元四楼最东头一套（118平方米），单元自东向西算起。后被告信天置业公司将涉案房屋的钥匙交付给第三人，第三人已实际占有涉案房屋。2014年10月，原告发现被告将涉案房屋分配给第三人，原告与第三人就涉案房屋发生争议。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求取得安置房屋的，应予支持”。虽然本案原、被告签订的《旧房改建协议书》及《搬迁协议》有效，但原告提供的证据不能证明涉案房屋明确约定对原告予以补偿安置，而第三人与被告于2011年12月18日签订的《补充协议》明确约定了涉案房屋对第三人予以补偿安置，因此，本院对原告主张取得涉案房屋的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告赵新华与被告河南信天置业有限公司签订的《旧房改建协议书》及《搬迁协议》有效；二、驳回原告赵新华的其余诉讼请求。案件受理费1650元，由原告赵新华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  程亚光二〇一九年一月九日书记员  耿傲梅