福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽04民终225号 上诉人（一审被告）：三明市海鑫投资有限公司，住所地三明市三元区长安路****。 法定代表人：高美建，总经理。 委托诉讼代理人：廖彩园，福建万天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所执业律师。 被上诉人（一审原告）：林起金，男，1972年8月14日出生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（一审原告）：赵玉梅，女，1979年8月1日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人三明市海鑫投资有限公司（以下简称海鑫公司）因与被上诉人林起金、赵玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院（2018）闽0403民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海鑫公司的委托诉讼代理人廖彩园，被上诉人林起金，被上诉人赵玉梅的委托诉讼代理人林起金等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海鑫公司上诉请求：撤销一审判决，改判海鑫公司从银行按揭贷款放款之日2016年8月16日起至2018年4月30日止，每日按已付购房款的0.01%支付林起金、赵玉梅逾期交房违约金共9184.7元或发回重审;由林起金、赵玉梅承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.在海鑫公司具备预售资格、缴纳保证金并为购房者借款作出连带责任保证的情况下，为减少房屋按揭贷款风险，银行办理按揭贷款手续主要审查购房者作为借款人的资格及还款能力，针对的是借款人。而是否发放贷款，何时发放贷款，因何延迟发放贷款，根本与开发商海鑫公司无关，一审法院认定由海鑫公司承担延迟放贷的责任，缺乏法律的依据。2.根据《买卖合同》及附件的约定，海鑫公司有权在购房者未完全履行支付购房款义务前，行使合同履行抗辩权，拒绝向其交付房产且不承担逾期交房的责任，即本案逾期交房违约金。逾期交房违约金应当统一从购房者支付全额购房款完毕时起算，而非按一审判决认定的首付款和按揭款分别起算的计算方式。因此，涉案房屋逾期交房违约金的起算点，应当以购房者办理完毕按揭手续且银行给予放款之日起计算，一审法院以首付款和按揭款分别起算的认定有误。 林起金、赵玉梅辩称：1.海鑫公司未按期交房逾期交房事实清楚，其完全按照《商品房买卖合同》约定申办贷款递交材料，不存在任何违约之处；2.根据海鑫公司与建设银行签订的《商品房销售贷款合作协议书》约定，系在相应楼宇工程完工后投放个人商业用房贷款,故相应楼宇工程完工是银行发放个人贷款的先决条件，而海鑫公司案涉工程未按期完工，才是导致银行未能投放个人商业贷款原因，全部责任应由海鑫公司承担；3、一审法院采取分段计算违约金的方式，即对在2015年6月30日前已付款部分自2015年7月1日起支付违约金，按揭贷款自贷款发放之日起支付违约金，已经充分考虑海鑫公司实际的资金占用情况，公平合理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 林起金、赵玉梅向一审法院起诉请求：1.海鑫公司继续履行合同约定交房义务；2.海鑫公司支付违约金15652元（该违约金按日万分之一计算，自2015年7月1日至2018年5月30日），之后的违约金计付至交房之日止。 一审法院认定事实：1.2014年5月23日，海鑫公司与林起金签订《商品房买卖合同》（合同编号：第2014052300013号）及合同附件，双方就预售位于三明市三元区长安路33号3幢四层30号（陶瓷、卫浴区）商品房进行约定。合同约定预售商品房建筑面积为48.1平方米，单价为每平方米3069.94元，总金额元。合同第六条：买受人于2014年5月23日签订本合同当日支付购房首付款77664元，余款70000元整由买受人向银行申请按揭贷款。第八条：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述重要条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……第九条：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到过之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同附件八合同补充协议第六条：关于合同第九条之补充：1.在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前,出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。 2.海鑫公司于2014年6月30日向林起金出具支付购房款77664元的发票，林起金、赵玉梅于2014年10月24日与中国建设银行股份有限公司三明三元支行签订《个人住房借款合同》，海鑫公司于2016年8月16日收到银行发放的按揭贷款70000元。 3.2013年5月16日，三明市公安局白沙派出所出具“关于三明海鑫建材家具城新建商务办公用房的房屋地址的编排证明”，内容：三明海鑫建材家具城是新建的商务办公用房，房屋地址由原来所处的长安路23号变更为三元区长安路33号，分别将其规划总平面图中，红星美凯龙建材家具城及连体的商务办公A区编为长安路33号1幢，商务办公B区编为长安路33号2幢，陶瓷卫浴区编为长安路33号3幢。 4.海鑫公司开发的三明海鑫建材家具城陶瓷、卫浴、橱柜、灯具、软装区及商务办公B座，于2017年7月3日竣工验收合格，2018年3月5日消防验收合格。海鑫公司就三元区长安路33号3幢四层28号房屋制发了《福建省新建商品住宅质量保证书》及《福建省新建商品住宅质量使用说明书》。 5.2018年4月25日，海鑫公司向林起金寄发《交房通知书》及《收楼须知》，《交房通知书》内容：您所购买三元区长安路33号3幢四层30号店铺现已通过相关部门的验收且合格，准予交房。务必于2018年4月30日到三元区长安路33号3幢售楼中心办理交房手续；若未能在上述时间内办理交房手续，从该时间次日起延期交房的责任与本公司无关，本公司不承担通知交房之日起的延期交房责任。但林起金以案涉房屋不符合交房条件为由，至今未与海鑫公司办理交房手续。 另查明，案件审理期间，海鑫公司对三元区长安路33号3幢房屋部分问题进行修复和完善。2018年7月12日，三明创赢装饰有限公司将1-4F卫生间项目移交给海鑫公司。 综上、一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。林起金与海鑫公司签订的《商品房买卖合同》及附件，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行自身的义务。林起金已向海鑫公司付清合同约定的买房价款，海鑫公司应当按合同约定的条件和期限向林起金交付房屋。海鑫公司未在双方约定的2015年6月30日前交付房屋，已构成迟延履行的违约事实。林起金要求海鑫公司继续履行合同约定的交房义务及支付逾期交房违约金，符合法律规定及合同约定，应予以支持。法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。竣工验收合格和消防验收合格，也是本案当事人约定的交房条件。案涉工程于2017年7月3日竣工验收合格和2018年3月5日消防验收合格，是海鑫公司未能按照约定在2015年6月30日前交付房屋的原因，也是银行在2015年6月30日前没有发放按揭贷款的原因，该责任应当由海鑫公司承担。因此，确定海鑫公司对林起金在2015年6月30日前已付款部分应自2015年7月1日起支付违约金，按揭贷款的自贷款发放之日起支付违约金，违约金的比例按当事人约定的日万分之一计算，违约金计算至海鑫公司通知林起金交付房屋的2018年4月30日止。据此，海鑫公司应向林起金支付的逾期交房违约金为：77664元×0.01%×1035天＋70000元×0.01%×623天＝12399.22元。赵玉梅未与海鑫公司形成房屋买卖合同关系，其提出的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、三明市海鑫投资有限公司应于本判决生效之日起十日内按合同规定向林起金交付坐落于三明市三元区长安路33号3幢四层30号房屋；二、三明市海鑫投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向林起金支付违约金12399.22元；三、驳回林起金的其他诉讼请求；四、驳回赵玉梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，减半收取95.5元，由三明市海鑫投资有限公司负担。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 二审法庭审理过程中，海鑫公司提交了《商品房预售许可证》、《商品房销售贷款合作协议书》等证据材料，证明海鑫公司取得预售资格，且与银行办理了商品房销售贷款协议。林起金对上述证据材料的真实性没有异议，故海鑫公司提交的《商品房预售许可证》、《商品房销售贷款合作协议书》等证据材料，依法可以作为认定本案事实的证据。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系由海鑫公司与林起金协商一致签订，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应履行相应的义务。海鑫公司未在《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日前交付房屋，已构成违约，应承担迟延履行的违约责任。《商品房买卖合同》约定买受人按期付款义务为“买受人于2014年5月23日签订本合同当日支付购房首付款77664元，余款70000元整由买受人向银行申请按揭贷款”，林起金依约向银行申请按揭贷款，且符合相应的贷款条件，已履行了《商品房买卖合同》约定的按期付款义务。《商品房买卖合同》第二十二条约定，补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。故《商品房买卖合同》补充协议中约定“在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前,出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任”，其要求买受人承担的按期付款义务，应与《商品房买卖合同》的约定是一致的。海鑫公司提出，出卖人在买受人未完全履行支付购房款义务前，即买受人办理完毕按揭手续且银行放款之日前，有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任，与《商品房买卖合同》及附件的上述约定不符，故对海鑫公司要求从银行按揭贷款放款之日起支付逾期交房违约金，不予支持。一审判决根据付款情况，确定海鑫公司对林起金在2015年6月30日前已付款部分应自2015年7月1日起支付违约金，按揭贷款的自贷款发放之日起支付违约金，至交付房屋的2018年4月30日止,并无不当。 综上所述，海鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费191元，由三明市海鑫投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇一九年一月三十一日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。