山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初5395号原告（反诉被告）：尹洁，女，1992年6月16日出生，汉族，居民，住日照市。委托诉讼代理人：马丽珍，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彬，山东尚耕律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙乃明，男,1976年10月10日出生，汉族，居民，住日照市。被告（反诉原告）：许传英，女，1975年12月21日出生，汉族，居民，住日照市临沂路东、济南路南海星小区******，公民身份号码3711211975********。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：林建学，山东天蓝律师事务所律师。原告（反诉被告）尹洁与被告孙乃明、许传英（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹洁及其委托诉讼代理人马丽珍、张彬，被告孙乃明、许传英（反诉原告）及其委托诉讼代理人林建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、二继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋贷款和过户手续；2.本案案件受理费、律师费等实现债权的一切费用由被告一、二承担。事实与理由：2017年12月28日，原告与被告一、二签订房产买卖合同，被告一、二自愿将位于日照市（日照华润中心）小区14C号楼01单元3311号，房产证号为鲁（2017）日照市不动产第00061**的房产出售给原告，双方协定该房产的成交价格为445000元。合同签订后，原告按照合同约定交付定金90000元，并积极办理余款355000元的贷款手续。在贷款手续办理过程中，二被告拒不协助原告进行房产的评估并有毁约的意愿，导致贷款手续迟迟无法得到审批，也无法办理房产过户手续。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告孙乃明、许传英辩称，原、被告之间签订房屋买卖合同属实，但是两被告并没有违约，而是由于原告没有在合同履行期限内交付房款，违约方是原告并非是被告。反诉原告孙乃明、许传英向本院提出反诉请求：1.解除双方于2017年12月28日所签订的日照华润C领寓14C号01单元3311号房产买卖合同，90000元定金予以没收；2.反诉被告立即解除对该房产的预登记及备案号：1000120171226003；3.反诉被告支付反诉原告自2018年4月22日至今每日所欠款项1%的违约金；4.本案的案件受理费、律师费、诉讼费等实现债权的一切费用由反诉被告负担。案件审理过程中，反诉原告申请撤回第3项反诉请求。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月28日所签订的日照华润C领寓14C号01单元3311号房产买卖合同，合同约定总购房款为人民币480000元，合同约定反诉被告应在2018年4月22日前三个工作日内通过其所在兴业银行支行办理按揭贷款申请审批手续，但反诉被告因提供给银行阴阳合同导致银行未批贷。反诉原告于2018年4月22日晚在反诉被告办公室要求查看银行批贷通知遭拒绝。后经协商全款办理，于2018年4月24日按合同约定催反诉被告付全款办理，截止合同约定最后付款期限2018年5月22日也未收到任何款项。反诉被告在上述合同约定期限内未付剩余款项，则视作反诉被告自动放弃其所认购该物业之权利，并严重违约，合同即告解除，其同意认购定金归反诉原告所有，同时按约定给付自2018年4月22日起未付房款金额的每天1%的违约金。合同第六条约定，不能全额交付房款，则视为反诉被告违约，反诉原告有权终止合同，反诉被告所交定金不退还，并由反诉被告承担所有因此而引起纠纷的一切费用，包括但不限于交易所有税款、律师费、诉讼费。合同第二条同时还约定于2018年4月22日起30天内，即到2018年5月22日止，反诉被告指定兴业银行办理二手房按揭贷款，如因反诉被告原因无法办理贷款手续，余款由乙方在办理过户手续时一次性付清。逾期30天反诉被告仍未付清应缴购房全部款，不管是国家政策变化，还是银行贷款政策变换等客观原因导致房屋余款仍未支付给反诉原告，一律视作乙方悔约处理，本合同即告解除，反诉被告所交定金，反诉原告不予退还。正是因为反诉被告的上述违约行为，致使双方间的涉案购房合同已无法继续履行下去。反诉被告违反了双方所签署合同的约定，未本着诚实信用的原则切实全面履行支付购房款的义务，反诉原告依法依约享有合同解除权，并有权收回合同项下房屋，反诉被告所交定金归反诉原告所有。现反诉原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院支持反诉原告的诉讼请求为盼。反诉被告尹洁辩称，1.贷款未批贷的真正原因是反诉原告拒不向反诉被告提供房屋评估所用的材料（房屋内的照片）以及贷款所需要的房屋买卖协议上的卖方签字，评估报告以及贷款所需要的房屋买卖协议上的卖方签字是贷款审批最重要的一项材料，反诉原告拒不提供照片致使评估报告无法出具是导致贷款未批贷的根本原因，而并非反诉原告所述的阴阳合同的问题。反诉被告尹洁的贷款手续均符合银行贷款审批条件，银行贷款所用的贷款审批合同需要反诉原告进行签字。2.反诉被告虽为兴业银行的工作人员，但并非该笔业务的主办人，无权随意查看该笔业务的批贷手续，且2018年4月22日反诉原告要求查看银行批贷通知的时间是晚上，银行的工作人员均已下班，并非反诉原告陈述的拒绝提供。3.按照房屋买卖合同的约定，反诉被告通过办理二手房按揭贷款的方式支付反诉原告的剩余款项，在银行审批日之前反诉被告就通过各种方式联系反诉原告协助办理贷款审批手续，反诉原告拒不协助，拒不提供评估用的房屋内照片，拒不签字，导致银行贷款迟迟无法审批，2018年4月22日晚，反诉原告明确表示毁约并与反诉被告协商赔偿事宜，在未达成一致的情况下反诉原告拒不出面办理相关手续、反诉原告消失不见。反诉原告违约在先，拒不配合办理贷款手续，是反诉被告贷款无法办理的原因，并非是由于反诉被告的原因，也不是国家政策、银行政策等客观原因导致的。反诉原告不遵守合同约定、以明示和默示的方式毁约，致使合同目的不能实现，是合同无法继续履行的根本原因。4.2018年4月24日，在反诉被告多次联系催促的情况下，反诉原告在微信中表示“全款回去办吧”，反诉被告反问“明天回来？”的时候反诉原告没有任何回复，也未提供任何转款账号、合同上也没有就指定账户的方式作出约定，之后反诉被告一直无法与反诉原告取得联系，直至合同约定的一个月的付款期限到期，该房屋的款项无法交付、房产无法过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：甲方（卖方）孙乃明、许传英与乙方（买方）尹洁于2017年12月28日签订房产买卖合同一份，合同约定：甲方自愿将位于日照市（日照华润中心）小区14C号楼01单元3311号房屋出售给乙方，不动产权证号为鲁(2017)日照市不动产第0006151号；成交价格为445000元，双方同意签订协议当日乙方交付甲方首付款90000元，乙方通过兴业银行办理二手房按揭贷款，银行审批日定于2018年4月22日前三个工作日内，余款应于2018年4月22日起30天内通过兴业银行以受托支付的方式支付给甲方，贷款不足部分，由乙方现金付清，如因乙方原因无法办理贷款手续，余款由乙方在办理过户手续时一次性付清，合同继续履行，逾期30天，乙方仍未付清应缴购房全部款，不管是国家政策变化，还是银行贷款政策变化等客观原因导致房屋余款仍未支付给甲方，一律视作乙方悔约处理，合同解除，乙方所交定金甲方不予退回；若乙方提出不再购买，视为乙方违约，所付购房定金不退还，并由乙方承担自2018年4月22日起未付房款金额的每天1%的违约金，乙方贷款申请在银行核准房贷并通知甲方之日起3个工作日内，甲方配合乙方办理房产过户手续，若因甲方原因无法办理过户手续，视为甲方违约，合同解除，甲方双方返还乙方已交房款；甲方需保证出具的个人身份证明、房屋权属证明及办理过户及贷款所需要的相关文件材料真实、合法、有效，甲方有义务为乙方的贷款提供相关手续，以便乙方顺利办理贷款，乙方须保证所提供的各种材料与证明真实可靠，按时到指定银行办理贷款手续，必须在规定的期限内办理房屋抵押手续，在办理贷款手续中所发生的费用由乙方承担。房产买卖合同签订前一日，尹洁通过兴业银行向孙乃明账户转账支付90000元首付款，双方办理涉案房屋的不动产预告登记，证号为鲁（2017）日照市不动产证明第0032480号。双方签订房产买卖合同后，尹洁积极办理涉案房屋贷款手续，兴业银行股份有限公司日照分行的出具情况说明证实尹洁本人符合兴业银行按揭贷款的各项条件，由于资料上报过程中缺少贷款需要的房屋买卖协议卖方客户签字和交易房产评估报告，导致按揭贷款审批流程无法继续。在贷款审批流程未能继续的情况下，兴业银行未能在合同约定的2018年4月22日前审批银行贷款，后尹洁与孙乃明协商，孙乃明于2018年4月24日微信回复“全款回去办吧”，尹洁对此未提出异议。2018年4月26日，尹洁通过山东海洋律师事务所向孙乃明、许传英发出律师函，要求孙乃明、许传英按照合同约定继续履行，保证房屋的正常过户，并于收到律师函7个工作日内同尹洁联系共同商讨房屋过户事宜。后双方未就涉案房屋进行过户，尹洁亦未将剩余购房款交付孙乃明、许传英。本院认为，尹洁与孙乃明、许传英签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，原、被告均应按合同履行义务。尹洁已根据约定交付首付款90000元，孙乃明、许传英应按照合同约定配合尹洁办理按揭贷款，其未能及时配合办理按揭贷款手续构成违约。但因孙乃明于2018年4月24日的微信中要求尹洁全款办理，尹洁未明确提出异议，应视为双方对于付款方式达成新的约定，即全款一次性付清，房产买卖合同中约定无法办理贷款手续的情况下，余款由尹洁在办理过户手续时一次性付清，但在尹洁委托山东海洋律师事务所向孙乃明、许传英发出律师函要求其配合办理过户手续后，孙乃明、许传英未能及时办理过户手续，在此情况下，尹洁未支付剩余购房款并非违约，且尹洁在庭审中明确表示在孙乃明、许传英配合办理过户手续的情况下可以一次性付清剩余购房款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中尹洁可选择要求孙乃明、许传英继续履行合同，涉案房产买卖合同不存在不能履行的情形，故对尹洁要求孙乃明、许传英继续履行合同，协助其办理过户的诉讼请求，本院予以支持。因尹洁同意一次性付清剩余购房款，故其主张的要求孙乃明、许传英协助办理房屋贷款手续，与事实不符，本院不予支持，尹洁应于孙乃明、许传英协助其办理涉案房屋过户手续后即时向孙乃明、许传英一次性支付剩余房款355000元。因双方在合同中并无关于尹洁可向孙乃明、许传英主张律师费的约定，故对尹洁主张的律师费，本院不予支持。涉案房产买卖合同履行过程中不存在尹洁违约的情况，因此对于孙乃明、许传英的反诉请求，本院均不予支持。孙乃明、许传英在案件审理过程中申请撤回部分反诉请求，是在法律规定范围内对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙乃明、许传英于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）尹洁办理位于日照市（日照华润中心）小区14C幢01单元（01）3311号房屋的过户手续，过户手续办理完毕后原告（反诉被告）尹洁即时向被告（反诉原告）孙乃明、许传英交付购房款355000元；二、驳回原告（反诉被告）尹洁本案的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙乃明、许传英本案的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7975元，反诉案件受理费2050元，均由被告（反诉原告）孙乃明、许传英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  叶 凡人民陪审员  张守玉人民陪审员  路 岩二〇一九年一月二十四日书 记 员  宋龙东