福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5283号 上诉人（原审原告）：林锋，男，1964年10月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林伟，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林新平，男，1966年5月31日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：姜连生、温秋香，福建万天律师事务所律师。 上诉人林锋因与被上诉人林新平房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林锋上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判支持林锋一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为林锋与林新平之间签订房屋买卖合同并非出于买卖的真实意思表示，认定双方之间没有真实有效的房屋买卖关系，属于认定事实不清。一审法院认为林锋作为出卖方在房产交易过程中存在以下3个违背常理的疑点：1、林锋在房产交易过程中在空白的合同上签字，对于合同具体条款没有投入如正常房产交易般的关注。2、林锋在林新平未交付房款的情况下，对主张权利的凭证（即合同原件）任由代办中介领出后交给林新平。3、林锋在交易完成后近7年的期间内未积极主张房款。一审法院根据上述的所谓的“疑点”，得出“双方之间签订房屋买卖合同并非出于买卖的真实意思表示”的结论，认定双方之间没有真实有效的房屋买卖关系，属于认定事实不清，具体事实与理由如下：1、林锋之所以在交易过程中会在空白的合同上签字，是因为林新平当时资金紧张，双方约定林锋将房屋先予过户到林新平名下,林新平用该房产向银行抵押贷款后再向林锋支付购房款（双方当时的口头约定房屋买卖价格是70万元）；且林锋与林新平当时是比较亲近的朋友，林新平又是公职人员（其系三明市工商局中层领导），基于对林新平的信任，再加上林锋经营的企业在从事房地产开发业务,其资金一直很充裕,对资金的需求不是非常的急迫，才会同意林新平先过户后付款的请求。2、本案中代办房产过户登记的中介系林新平单方委托，并非是林锋委托，中介费也是由林新平的亲戚支付，林新平在一审诉讼中未提供任何证据能证明该中介在办理涉案房产过户时得到过林锋的授权委托，中介在领取合同原件时林锋也并不知情，不存在一审法院认定的“将合同原件任由代办中介领出后交给林新平”的事实。3、林锋在案涉房产过户后一直都有向林新平口头主张购房款，林新平也一直都有答应会支付，之所以在2016年5月才形成催讨案涉购房款的书面证据，是因为林新平在2016年5月才向林锋明确表明其将不支付购房款，提出以房抵债的主张。 二、本案案涉的房屋虽然登记在林锋一人名下，但该房屋系林锋与其配偶陈若莉在夫妻关系存续期间购买，依法属于林锋与其配偶陈若莉的夫妻共同财产，案外人陈若莉对本案的诉讼标的有独立请求权。林锋在一审的诉讼过程中已明确向法庭表明其向林新平转让房屋时未征得其配偶陈若莉的同意，且在房产交易过程中签署的《同意交易声明》中“陈若莉”的签名并非是陈若莉本人所签，该签名系林新平伪造，但一审法院却未依职权追加有独立请求权的第三人陈若莉参加一审诉讼，系遗漏当事人，应予发回重审。 三、一审法院认为林锋与林新平之间签订房屋买卖合同并非出于买卖的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定认定本案涉案房屋买卖合同无效，但一审法院未在诉讼过程中向双方释明本案案涉房屋买卖合同无效，剥夺了林锋依法享有的可以变更诉讼诉讼请求的权利，属于严重违反法定程序，依法应发回重审。本案中，双方当事人在一审诉讼过程中均未对涉案房屋买卖合同的效力提出过异议，林锋在一审时提出的所有诉讼请求都是基于合同有效的情形、林新平在一审时提出的所有抗辩也都是基于合同有效的情形。而一审法院在未主动释明案涉房屋买卖合同无效的情况下，径行判决驳回林锋的全部诉讼请求，显然违反《民事证据规定》第35条的规定，剥夺了林锋依法享有的可以变更诉讼诉讼请求的权利，最终导致林锋的一审诉讼请求全部被驳回。 林新平答辩称，一、一审法院判决认定林新平关于“以房抵债”的主张及举证亦违背其个人及普遍的交易常理，作为买方对于支付购房款亦没有投入如正常房产交易般的关注，林新平对于这种认定不予认可。一审法院同时认定“双方签订案涉房屋买卖合同并非出于买卖的真实意思表示”，林新平对于该项认定也不予认可，双方进行房屋交易的行为也确实是名为房屋买卖，实为“以房抵债”。1、林锋于2007年4月25日向林新平借款27万元，林新平通过从农业银行贷款的方式将款项出借给林锋，借款到期后林锋将借款归还给林新平，后林锋又以续借的方式向林新平借款，该种方式持续至2009年4月份。借款到期后林锋因无力归还借款，随即与林新平约定，将其坐落于厦门市思明区大中路85号710的房屋以买卖的形式过户至林新平的名下，双方之间的债权债务随即抵消。林新平考虑到林锋确实是资金周转困难，便同意林锋以该种方式归还借款。随后两人签订本案的《厦门市房地产买卖合同》，并共同前往土地房屋登记机关办理房屋过户手续。2、《厦门市房地产买卖合同》第四条“付款方式和期限”约定，在本合同签订之日，乙方向甲方支付伍万元作为定金，定金在最后一次付款时冲抵总价款。乙方同意按下列第一种方式付款：乙方应于送件交易前一次性付清房款。第五条约定，甲方在收到全部房款当日将房地产交付给乙方使用??。以上条款所反映的事实是本案房屋买卖中林新平作为买方应分两次向林锋支付购房款，林锋收到全部购房款当日将房屋交给林新平使用，如情况向林锋所说，林新平一直未支付购房款，为何林锋会与林新平共同前往权属部门办理过户手续，且将房屋移交给林新平使用？另从2009年至2016年5月份期间林锋从未向林新平主张过任何相关的权益？这种情况不仅不符合常理，同时也不符合交易习惯。也间接证实了双方确实是存在以物抵债的情况，因是双方真实的意思表示，所以房屋买卖合同成立且已生效，并已经履行完毕，所以林新平不存在未支付购房款的违约行为。3、林锋无论在一审或者二审的时候始终否认其有在2009年4月再次向林新平借款27万元的事实，更加否认从未要求林新平将其中的20万元转入苏华山的账户。对于林新平在一审向法庭提交的转入苏华山账户20万元的交易记录也给予否认，认为跟林锋无任何关联。但是从林新平庭前向法庭提交的“中共三明市纪委驻市经信委纪检组关于林新平同志信访事项的答复函”可以证实其是经林锋通知会通过林新平转账20万元至其账户，后将账户提供给林新平，并于2009年4月23日收到林新平转账20万元。因此可以证实林锋有意将真实情况隐瞒法庭，恶意诉讼，有妨碍司法诉讼之行为。4、①双方交易即买卖合同是建立在林新平已向林锋出借27万元，林新平的合同义务先予完成，买卖合同只是林锋交付，即完成以物抵债。②双方约定以房抵债，是双方事先已经商量约定好的，有一致对应才签订的买卖合同。③林新平对原审判决认定的事实和法律事实均不予认可。考虑到本案判决主文是有利林新平，且林锋并无其他诉求可以向林新平再主张非法权利，故没有上诉。 二、一审法院开庭程序符合法律规定，林锋认为一审法院遗漏当事人及剥夺其变更诉讼请求的权利之理由无依据。首先，一审法院在开庭审理时就已经询问过林锋是否需要变更诉讼请求，林锋的答复是“不需要”，这点开庭笔录及同步录音录像有记载。其次，一审法院在审理过程中多次要求林锋提供林锋之妻陈若莉的身份信息及联系方式，林锋始终未配合法庭提供。另，林锋在与林新平签订房屋买卖合同时，房屋产权人登记的是林锋个人，且林锋在签订合同时拿着陈若莉的身份证原件并告知她本人没空，委托他处理。因此林新平已经做了充分的注意义务，林新平认为陈若莉并非本案有独立请求的第三人，如其认为权益被侵害可以另行主张。 林锋向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除林锋与林新平于2009年9月4日签订的《厦门市房地产买卖合同》。二、林新平立即向林锋返还坐落于厦门市思明区大中路85号710室的房产，并立即协助林锋将该房屋产权过户至林锋名下；三、林新平以涉案房屋合同约定价款27万元为基数，按日0.05%的标准向林锋支付自2009年9月8日至林新平实际返还涉案房屋之日止的违约金（暂计至2016年10月25日为351540元）。四、本案诉讼费、律师费由林新平承担。 一审法院认定事实：2009年9月4日，林锋与林新平签订一份《厦门市房地产买卖合同》，约定：1、林锋将案涉房屋（用途为住宅，建筑面积45.02平方米）卖给林新平；2、购房款总价27万元，签约之日，林新平向林锋支付5万元定金，林新平应于送件交易前一次性付清房款，林锋在收到全部房款当日将该房产交付给林新平；3、因林新平原因不能及时付清房价款的，视为违约，自违约之日起违约一方按日向对方支付总价款的万分之五的违约金，违约逾期三日以上的，视为悔约，另一方有权解除合同。并注明合同文本一式三份，林锋与林新平各执一份，厦门市房地产交易权籍登记中心执一份。当日，林锋与林新平将包括案涉房产权属证书、买卖合同及同意交易声明在内的材料送交过户。2009年9月28日，案涉房产所有权登记至林新平名下。2009年12月10日，林新平将案涉房产委托评估，评估总价为515500元。2014年9月，林新平将案涉房产卖给第三方蔡明威，已完成权属变更。2016年8月23日，林锋向厦门市房管部门调取留档的案涉房产买卖合同，其中合同封面载有“已领取两本合同林新平杨航建代”的内容。 2016年11月1日，林锋诉至一审法院。诉讼过程中，林锋称从事房地产业务，与林新平系比较亲近的朋友，林新平系公职人员，当时以其女儿要在厦门发展为由要求林锋将案涉房产出售；签约过户时，林锋并未看到价格等具体条款，只是在文本最后一页签了名字。林新平称与林锋存在借款往来，2009年间，林锋主动提出将案涉房产转让，口头约定以借款27万元抵购房款。 一审法院向杨航建调查，杨航建称案涉房产买卖合同的文字部分系其写的，内容是买卖双方提供的，领取产权证时一并领取两本合同原件，是代买方林新平领的，两本合同连产权证都交给买方了。 围绕是否存在以房款抵债的争议，林新平提供以下证据原件：1、林新平2007年4月24日在农业银行的贷款额度凭证，额度为27万元；2007年4月25日林新平取款27万元及向林锋转存27万元的回单；2、2008年4月21日林锋转款30万元给林新平的付款人回单；2008年4月22日林新平自助循环贷款还贷27万元及同时贷款27万元的回单；2007年4月22日林新平取款20万元的回单、林新平转款8万元给林锋的凭证；林锋出具给林新平的《借条》，载明向林新平借款27万元，借期一年，年利率1.5%，到期本息一起归还，其中在借期及落款时间处可见年份涂改及加盖手印的痕迹；林新平解释年份涂改是在前述第一笔借款借条的基础上形成；3、林锋2009年4月16日向林新平转款30万元的交易记录；2009年4月23日及24日林新平在农业银行的放款回单，金额分别是20万元就7万元；2009年4月23日林新平取款20万元的回单，同日林新平向苏华山转存20万元的回单；2009年4月24日，林新平取款76000元及向林锋转存76000元的回单。林新平称前述2007年及2008年与林锋发生的本金27万元的借款均已还清，第三笔2009年27万元的借款包括根据林锋电话指示转给苏华山的20万元及转给林锋的76000元，没有形成借条。林锋的质证意见：对前述证据的真实性均无异议，关联性有异议，林新平所称2009年的借款林锋不予确认。 一审法院分析认为，林新平提供的上述款项流转凭证及《借条》，真实性均可认定，足以证明与林锋存在2007年4月及2008年4月、金额均为27万元的两起借款关系。对于2009年4月双方是否存在27万元借款关系的主张，相比前述两次借款关系的举证，林新平欠缺相关借条及直接支付林锋20万元的转款凭证，其中对于转给苏华山的20万元系根据林锋指示的主张，林新平未能进一步提供补强证据。此外，林新平还未能就双方存在以债务抵房款的意思表示举证。在此情况下，法院对林新平的以房款抵债的主张不予采信。 一审法院认为，关于双方是否存在真实有效的房屋买卖关系的问题。审查双方在案证据及交易背景，可以发现无论是林锋还是林新平均存在违背常理的疑点：1、从林锋一方，首先，其陈述的交易过程为“合同文本当时是空白的，林锋只在最后一页签了个字，合同其他的内容当时是空白的，”，结合中介代办人员的证言，可以得出该中介的任务仅为代办过户登记，合同内容系根据买卖双方提供的填写。再结合双方系比较亲近的朋友的背景，可以推断双方签订案涉买卖合同的主要目的为过户，作为出卖方的林锋对于合同具体条款没有投入如正常房产交易般的关注。其次，林锋在与林新平签订案涉房屋买卖合同后，在对方未交付房款的情况下，却对主张权利的凭证即合同原件任由代办中介领出后交给林新平。而且自2009年9月完成交易后，至2016年5月才形成催讨案涉房款的证据。林锋对此解释为信任林新平的公职人员身份，故没有领取合同原件。但无论是林锋的该解释，还是其交易完成后近7年的期间内未积极主张房款权利的状态，均可以反映林锋作为卖房一方的违背常理之处。2、从林新平一方，根据其在本案提供与林锋之间借款详细凭证（包括已清偿借款的借条原件）的行为来看，掌握交易主动权并保留双方交易凭证是林新平有意识的一个习惯。因此，关于林新平在本案提出的以购房款抵债的主张，首先，林新平关于2009年4月借款的主张未能形成完备的凭证，有违其之前的交易习惯；再者，在案涉房产交易当时，林新平关于以房款抵债的要求可以轻易形成书面凭证，但林新平却选择“口头约定”的方式，从而将这一重大有利内容置于法律风险之中。因此，林新平关于以房抵债的主张及举证亦违背其个人及普遍的交易常理，结合前述关于缔约过程的分析，可以进一步推断林新平作为买方对于支付购房款亦没有投入如正常房产交易般的关注（否则会形成相应凭证）。综合双方的前述不合理情形，足以指向一个结论：双方签订案涉房屋买卖合同并非出于买卖的真实意思表示。 综上，依法可以认定林锋与林新平之间没有真实有效的房屋买卖关系，林锋据此提出本案诉求没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回林锋的诉讼请求。 本案一审案件受理费5007元，由林锋承担。 二审经审理查明，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审中林锋未提交新证据，林新平提交一份调查请求和一份复函，证明：1、林新平就林锋否认有让林新平转款至苏华山账户一事，向三明市纪委驻经信委纪检组请求调查。2、三明市纪委驻经信委纪检组复函确认苏华山承认其于2009年4月23日收到的20万元是林锋电话告知要通过林新平转款后，苏华山将账户提供给林新平。3、2009年林新平借款给林锋27万元，后林锋无力归还，本案房屋买卖就是“以房抵债”。 林锋质证认为，因林新平没有上诉，法院不应审理。对证据真实性无异议，涉及的是本案的房产也无异议。关于苏转账的20万，没有证据证明，苏华山的口头陈述不是事实。 之后，林锋提供书面“情况说明”，称：1、林锋在此之前未向有关部门举报过林新平违法乱纪行为。2、三明市纪委驻经信委纪检组“答复函”是利用职权插手他人之间正在诉讼的经济纠纷，严重违反组织纪律。纪检组只根据苏华山的陈述与林新平的单方陈述就出具答复函，严重违背事实。苏华山与林新平之间的经济纠纷与林锋无关。3、林锋确认，其2009年4月16日向林新平还清借款后就没有再向林新平借过款，更没有电话指示林新平向苏华山转账20万元。4、本次交易林锋妻子陈若莉并不知情，林锋更没有拿她的身份证原件或复印件办理过户，此从2009年9月4日的“同意交易声明”亦可判定。 本院认为，首先，由于讼争房屋已过户给第三方，一审法院未追加林锋配偶参加本案诉讼并无不妥。其次，双方于2009年9月签订的《厦门市房地产买卖合同》是双方的真实签名，不论是林锋陈述的林新平在签订合同后的履行过程中未支付房款，或者是林新平陈述的合同项下房款系以债务抵偿的方式支付，双方对于买卖房屋签订该合同的行为均予以确认，须知日常生活千人百态，人们在对待全新的人或事以及在对待有交情的人或在多次处理相同的事，处理方式等有所不同是正常的，一审法院认为双方行为未使用公认模式即是违背常理，从而认定双方签订讼争合同并非出于买卖的真实意思表示，依据不足，本院不予认可。根据书面证据及双方陈述，本院认为讼争合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应当认定为有效。本案中双方争论的焦点是房款是否支付，对此林锋认为未支付，提出解除合同等一系列诉求；林新平认为已以林锋所欠27万元债务抵偿了该房款。本院认为，由于林锋作为卖房人，其主要权利就是收取房款，若其未收到房款，则要么不会交付房屋，要么交付后也会一直向林新平催讨购房款。但林锋交付了房屋，之后自2009年9月签订合同后至2016年5月林新平自认的林锋突然向其要求支付房款的几年时间内，从未曾向林新平主张过权利。林锋称其曾口头向林新平主张过，但林新平予以否认，在林锋无证据证明的情况下，本院对林锋该陈述不予采信。林新平主张系以之前欠的27万元债务抵偿房款，虽无直接借条等，但其提供了款项的来源及支付情况（三明市纪委驻经信委纪检组经向苏华山调查确认林新平转账给苏华山的20万元系按林锋指示转账的），结合林锋交付了房屋，且长达六、七年的时间内从未曾向林新平主张过权利等，根据高度盖然性的优势证据规则，本院采信林新平系以林锋所欠27万元债务抵偿了房款的陈述。林锋的上诉请求及理由均缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院在认定事实和适用法律上虽存在不当之处，但裁判结果正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6573元，由林锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （章 毅） 二〇一九年一月三日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。