北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终705号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京好景象科技发展有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永兴路****楼。法定代表人：黄梅强，总经理。委托诉讼代理人：程华伟，男，北京好景象科技发展有限公司副总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京石力标签制品有限公司，，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永兴路****楼**法定代表人：李俊章，总经理。上诉人北京好景象科技发展有限公司（以下简称好景象公司）因与被上诉人北京石力标签制品有限公司（以下简称石力标签公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初18779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好景象公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判石力标签公司向好景象公司支付提前解除房屋租赁合同违约金78450.75元。2.本案所有诉讼费用由石力标签公司承担。事实和理由：石力标签公司在其与我公司签订的合同到期前搬离涉案房屋属于提前终止合同，且未按照合同第12.2款的约定提前三个月向我公司提交退租申请，双方亦未达成书面协议，因此石力标签公司应按照合同第11.1款的约定向我公司赔偿三个月租金，一审法院的酌减处理不当。石力标签公司辩称，不同意好景象公司的上诉请求。同意一审判决。石力标签公司向一审法院起诉请求：1、要求好景象公司返还2017年12月01日至2018年04月09日厂房租赁费共计129810.68元；2、要求好景象公司返还双方分别于2013年04月10日及2015年08月13日签订厂房租赁合同时石力标签公司交的保证金56036.25+22414.50元，共计78450.75元；3、本案诉讼费用由好景象公司承担。好景象公司向一审法院提出反诉请求：判决石力标签公司支付好景象公司违约金78450.75元人民币。一审法院认定事实：好景象公司系北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永兴路****楼的房屋所有权人。2013年4月3日，好景象公司（出租方，甲方）与石力标签公司（承租方，乙方）签订厂房租赁合同书，合同约定：甲方将位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永兴路25号院1F33号的部分厂房租赁给乙方使用。期限自2013年4月10日起至2018年4月9日止。租金第1年月租金7471.50元，年租金89658元，从第2年起每月租金将在原有的基础上递增5%。乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，租赁保证金为三个月，即22414.50元。厂房租赁期间内，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，即22414.50元。租金期间，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金，即22414.50元。如一方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，并经双方协商同意后达成书面协议，方可提前解约。2015年5月14日，好景象公司（出租方，甲方）与石力标签公司（承租方，乙方）签订厂房租赁合同书，合同约定：甲方将位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永兴路25号院1F32号的部分厂房租赁给乙方使用。期限自2015年8月16日起至2018年4月9日止。租金第1年月租金18678.75元，年租金224145元，从第2年起每月租金将在原有的基础上递增5%。乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，租赁保证金为三个月，即56036.25元。厂房租赁期间内，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租金期间，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金。未经甲乙双方书面同意任何一方不得提前终止本合同。如一方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，并经双方协商同意后达成书面协议，方可提前解约。双方如约履行了合同内容至2017年11月。2017年11月20日，石力标签公司将上述两个合同涉及的厂房腾空交还好景象公司。2017年12月13日，石力标签公司向好景象公司提交退租申请表，好景象公司交付石力标签公司提前终止厂房租赁协议书及石力标签退租明细。本案在一审审理过程中，石力标签公司与好景象公司对返还租金129810.68元均无异议。2017年12月，好景象公司将涉案厂房另行出租给他人，只是空置了半个月时间。石力标签公司提出：第一，通过好景象公司2017年12月13日给付的提前终止厂房租赁协议书及石力标签退租明细，认为该明细上明确列明了租金和保证金的数额，且在提前终止厂房租赁协议书中也没有提出违约的事项，所以，应认定好景象公司已经认可返还剩余租金和保证金。第二，退一步讲，我公司在2017年11月告知物业公司帮忙转租，而且好景象公司确实将涉案厂房转租出去了，我公司理解为与好景象公司签订的租赁合同到期自然终止，我公司只是按照好景象公司的要求和其提供的格式表格填写了退租申请表，这样好景象公司应该退还剩余租金和保证金。好景象公司则认为：石力标签公司就是合同没有到期提前退租，而且石力标签公司要求退还租金的行为就是违约的体现。石力标签公司若认为合同到期终止，那就退保证金不能退租金。对于提前终止厂房租赁协议书，双方并未签字盖章，所以不生效；对于石力标签退租明细仅是双方对账的结果，并非表示我公司认可退还全部剩余租金和保证金。对于石力标签公司提出我公司认可帮忙转租一事，我公司从来没有这样的表示，就是石力标签公司提前退租违约，应支付违约金。经法院释明，石力标签公司表示，若法院确定其公司提前退租存在违约，但是好景象公司的房屋已经于2017年12月出租他人，并没有产生实际损失，请求法院将违约金调低。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。石力标签公司与好景象公司签订的两份房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方理应按照合同的约定履行各自的义务。石力标签公司已经将涉案厂房交还好景象公司并提交退租申请表，好景象公司实际接收了涉案厂房并实际出租给他人的情况，应认定双方以实际行动提前解除了双方的租赁合同。对于双方均同意好景象公司返还石力标签公司租金129810.68元，法院不持异议。石力标签公司提前解除合同，属于违约行为，应当按照合同的约定支付违约金，但是法院考虑涉案厂房，好景象公司在2017年11月20日接收后于2017年12月初出租他人的实际情况，好景象公司并未产生太大的损失，且石力标签公司向法院提出要求调低违约金的答辩意见，法院酌情确定石力标签公司支付好景象公司违约金2万元；同时，好景象公司应返还石力标签公司保证金78450.75元。据此，一审法院判决如下：一、北京好景象科技发展有限公司于判决书生效后十日内返还北京石力标签制品有限公司租金十二万九千八百一十元六角八分、保证金七万八千四百五十元七角五分；二、北京石力标签制品有限公司于判决书生效后十日内给付北京好景象科技发展有限公司违约金二万元；三、驳回北京好景象科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为，关于违约金认定的问题，经查，原审法院考虑到好景象公司在2017年11月20日接收涉案厂房后，于2017年12月初出租他人的实际情况，好景象公司并未产生太大的损失，酌情确定石力标签公司支付好景象公司违约金2万元。原审法院的上述认定及处理符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。好景象公司不同意酌减违约金的意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，好景象公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1761元，由北京好景象科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王 平审 判 员 何江恒二〇一九年一月二十八日法官助理 江 潇书 记 员 张 雯