湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0981民初1698号原告：中国银行股份有限公司应城支行。住所地：湖北省应城市城中办事处东大街**。统一社会信用代码：91420981880915750T。负责人：陈胜强，该支行行长。委托诉讼代理人：蒋在茂，男，系该支行职员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；参与调解、进行和解、代收法律文书，代为申请强制执行。被告：刘元珍，女，1963年10月19日出生，汉族，住湖北省应城市。被告：陈小年，男，1964年10月13日出生，汉族，住湖北省应城市，系刘元珍之夫。被告：应城市广厦房地产开发有限公司。。住所地：湖北省应城市西大街**统一社会信用代码：91420981180917253N。法定代表人：程雅文，公司总经理。原告中国银行股份有限公司应城支行(以下至判决书主文前简称中行应城支行)诉被告刘元珍、陈小年、应城市广厦房地产开发有限公司(以下至判决书主文前简称广厦房地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2018年12月20日本院公开开庭审理了此案，原告中行应城支行的委托诉讼代理人蒋在茂到庭参加诉讼，被告刘元珍、陈小年、广厦房地产公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行应城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘元珍、陈小年共同提前清偿所欠原告中行应城支行借款本金109,489.49元及至清偿完毕前的利息和罚息止；判令被告广厦房地产公司对上述两被告应向原告清偿的借款本金、利息和罚息承担连带清偿责任。2.判令原告中行应城支行对被告刘元珍所抵押的位于应城市××河镇海泰学府1-1-602号的房屋享有优先受偿权。3.判令被告承担诉讼费用及其他费用。诉讼中，原告中行应城支行将其诉讼请求明确为：1.判令被告刘元珍、陈小年共同提前清偿所欠截至2018年2月5日止的借款本金95,574.42元及未还利息4,159.06元、罚息813.82元。2.判令被告刘元珍、陈小年共同偿还以借款本金95,574.42元为基数，按照逾期罚息利率7.7175%(按合同约定年利率5.145%上浮50%)计算，自2018年2月6日起至清偿完毕之日止的罚息。3.判令被告广厦房地产公司对上述两被告应向原告清偿的借款本金、利息和罚息承担连带清偿责任。4.判令原告中行应城支行对被告刘元珍抵押的位于应城市××河镇海泰学府1-1-602号的房屋享有优先受偿权。5.判令由被告承担诉讼费及其他费用。事实和理由：2014年5月9日，中行应城支行与刘元珍、陈小年签订“2014年应中银房贷字××号”《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，同时刘元珍、陈小年分别出具“借款人声明”和“家庭共同还款声明(保证人)”各1份。贷款合同约定，刘元珍、陈小年向中行应城支行借款16万元，期限8年。双方还约定：1.用途为借款人支付其购买的坐落于应城市××河镇海泰学府1-1-602号房屋购房款。2.贷款按浮动利率方式计算，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起12个月内，逾期贷款罚息为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。3.借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供担保，担保人广厦房地产公司提供阶段性连带责任保证。且广厦房地产公司向中行应城支行出具了不可撤销连带责任担保函，自愿提供不可撤销阶段性担保，担保范围包括本金、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用等；担保期间为借款合同生效之日至借款人所购房屋他项权证交付中行应城支行之日；在保证期间内若借款人拖欠任一期贷款本息，则保证人立即履行保证责任。后中行应城支行发放贷款，但刘元珍、陈小年多次逾期还款，截至起诉日已逾期七期，担保人也没有承担连带偿还责任，现已形成不良贷款。据此，中行应城支行特起诉法院，请求支持上述诉讼请求。被告刘元珍、陈小年未到庭参加庭审，也未提交证据，庭审前向本院提交1份书面答辩意见称，2014年5月9日两人在应城市××河××学府小区××套银行按揭房(中行应城支行)，房屋号为1-1-602号。因甲方(开发商)不能办理房产证、土地证，且配套设施也没有到位等，至今房屋没有装修入住，也无法另卖他人，导致其银行按揭还款无法履行，甲方(开发商)也不同意办理退房手续，现同意将该房屋作抵偿还银行贷款。被告广厦房地产公司未提交答辩意见，也未到庭参加庭审，视为放弃其答辩、举证、质证和辩论的诉讼权利。经审理查明：2014年5月9日，原告中行应城支行与被告刘元珍签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(编号：2014年应中银房贷字××号)及其附件(通用条款和抵押物清单)，约定被告刘元珍向原告借款160,000元，借款利率按实际放款日中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮5%执行(第一个浮动周期贷款月利率为5.731‰)，此后浮动周期为12个月重新定价一次，按月等额本息还款，贷款期限为8年(96个月)。合同约定，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的开发商或售房单位的专用账户(账户名称：应城市广厦房地产开发有限公司，账号：56×××97)。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人(开发商)提供阶段性连带责任保证。借款人若未按期归还本息等均属违约，原告有权分别或同时采取下列措施：可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；有权从借款人在贷款人处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任等。被告陈小年作为共同借款人在贷款合同及其附件上签字。同日，借款人刘元珍与中行应城支行签订1份《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，约定刘元珍、陈小年同意将其购买的位于应城市××河镇海泰学府1幢1单元602号商品房作为抵押物，为上述贷款向中行应城支行提供抵押担保，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续等，被告陈小年作为抵押人也在该合同上签字。2014年5月14日，双方办理了上述商品房的抵押权预告登记，中行应城支行取得“应城市房预字第××号”预购商品房抵押权预告登记证，但至今该房屋未能办理正式的抵押权登记手续。2014年4月30日，被告广厦房地产公司以保证人身份向中行应城支行出具1份《不可撤销连带责任担保函》，主要承诺其公司愿意为以上贷款向中行应城支行提供不可撤销连带责任担保，即使借款合同解除或借款合同提前到期，担保仍然有效，保证人对于借款人给债权人造成的损失承担连带保证责任。担保范围为主债权本金160,000元、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。担保期间从借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证交付中行应城支行之日止。若借款人拖欠任一期贷款本息，则在中行应城支行发出通知后5日内，其公司立即履行保证义务并在通知所要求支付的金额付款到银行指定的账户等。2014年5月19日，原告中行应城支行依约向贷款合同指定的收款单位广厦房地产公司账户发放了160,000元贷款，后被告刘元珍、陈小年仅支付了至2018年2月5日止还款期内的本金64,425.58元、利息28,159.21元，未履行还款期内拖欠的本金17,410.08元、利息4,159.06元、以及由此产生的罚息813.82元。此后，被告刘元珍、陈小年再未还本付息，现下欠未到期借款本金78,164.34元，合计下欠借款本金为95,574.42元(17,410.08元＋78,164.34元)。保证人广厦房地产公司也未按其承诺履行连带清偿保证义务。据此，中行应城支行起诉至本案要求被告刘元珍、陈小年提前清偿全部借款，但在诉前中行应城支行未向两被告发出宣布借款提前到期的通知。另查明，被告刘元珍与被告陈小年于2014年3月17日在应城市民政局登记结婚，2014年2月18日被告刘元珍与被告广厦房地产公司签订有1份《商品房买卖合同》(合同编号YC14001077)，购买了该公司开发的位于应城市××河××学府××小区××单元××套商品房，购房款总金额为273,790元，被告刘元珍交纳了首付款。上述事实，有中行应城支行提供的刘元珍、陈小年身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同及付款凭证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其附件、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》、借款借据、预购商品房抵押权预告登记证、《不可撤销连带责任担保函》等经本院庭审核实的证据以及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案刘元珍、陈小年与中行应城支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其附件，以及《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按合同的约定履行义务。中行应城支行按约发放160,000元贷款本金后，被告刘元珍、陈小年仅支付了至2018年2月5日止的还款期内本金64,425.58元、利息28,159.21元，未履行还款期内拖欠的本金17,410.08元、利息4,159.06元以及由此产生的罚息813.82元，且此后也未能按约如期偿还，已属于借款合同所约定的“未按期归还贷款本息”的违约情形，构成违约，故被告刘元珍、陈小年应当按照合同的约定承担相应的违约责任。关于尚未到期的借款能否提前收回的问题。根据双方所签借款合同约定，在出现规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取救济措施，其中第(2)项已明确约定贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。故原告中行应城支行起诉主张被告刘元珍、陈小年共同提前清偿所有到期和未到期的借款本金之和95,574.42元(17,410.08元＋78,164.34元)及利息的请求，符合上述合同的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。鉴于中行应城支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。故中行应城支行主张对位于应城市××河镇海泰学府1-1-602号房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。不过当被告刘元珍、陈小年怠于履行归还剩余贷款及利息的义务时，中行应城支行可拒绝办理系争房屋上已设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权的实现。关于利息及罚息问题。原告中行应城支行所诉截止2018年2月5日被告刘元珍、陈小年尚拖欠还款期内的利息为4,159.06元、罚息为813.82元，以及主张以宣布到期全部本金95,574.42元为基数，按照罚息利率计算逾期罚息的请求。因被告未到庭参加诉讼，应视为对原告中行应城支行主张的认可，且符合借款合同的约定和法定标准，故本院应予支持。对于逾期罚息的起始时间，由于无证据证明原告中行应城支行于起诉前已宣布提前到期，被告刘元珍、陈小年已知晓其应履行提前还款的合同义务。结合本案实际情况，本院认为，以原告中行应城支行起诉后，两被告收到本院送达的应诉通知书的时间，即2018年12月4日作为借款合同的到期日，较为公允。被告广厦房地产公司向原告中行应城支行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺其公司愿意为上述贷款向中行应城支行提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息等因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，担保期间为从借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证交付中行应城支行之日止。该提供担保的意思表示真实，内容明确，且不违反法律规定，属有效保证担保，因诉争房屋至今未办理他项权证并交付给原告中行应城支行，故被告广厦房地产公司应对被告刘元珍、陈小年应承担的上述偿还义务承担连带清偿责任。被告广厦房地产公司承担清偿责任后有权向被告刘元珍、陈小年追偿。被告刘元珍、陈小年，被告广厦房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告刘元珍、陈小年于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司应城支行支付借款本金95,574.42元以及还款期内的利息4,159.06元、罚息813.82元；二、被告刘元珍、陈小年于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司应城支行支付罚息(以借款本金95,574.42元为基数，按照合同约定的贷款利率水平上加收50%，自2018年12月5日起至本判决确定的履行之日止)；三、被告应城市广厦房地产开发有限公司对被告刘元珍、陈小年承担的上述给付义务承担连带清偿责任。被告广厦房地产公司承担清偿责任后有权向被告刘元珍、陈小年追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司应城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,310元，由被告刘元珍、陈小年共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，汇款至孝感市中级人民法院（账户：17×××36；开户行：中国农业银行孝感市交通西路支行；收款人：湖北省孝感市中级人民法院）。发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  丁政芳人民陪审员  李 斌人民陪审员  杨 剑二〇一九年一月二十四日书 记 员  李 萍