广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22477号原告：佛山市佛奥物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道南，统一社会信用代码91440606754518375D。法定代表人：荣家成，该司经理。委托诉讼代理人：黄嘉乐，男，该司员工。被告：梁汉祺，男，1959年11月3出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：霍玉霞，女，1962年2月5出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。二被告共同委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。原告佛山市佛奥物业服务有限公司诉被告梁汉祺、霍玉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法由审判员何斯琳适用小额诉讼程序独任审判，并于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄嘉乐、被告霍玉霞及二被告的共同委托诉讼代理人崔春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业服务费7705.2元及违约金1163.6元，现暂欠费用共8868.8元；2.诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：被告购买由佛山市奥园置业投资有限公司出售的佛山奥园棕榈湾31号。根据《佛山奥园前期物业管理服务协议》约定，被告同意由原告提供前期物业服务管理，并在每月5日前缴纳当月物业服务费，逾期则每日按应交物业服务费的千分之一缴纳违约金。后被告于2004年12月2日按约定办理了案涉房屋的收楼手续，同时按上述协议第三条约定的按用地面积每月每平方米1.2元的标准收取，被告用地面积为535.11平方米，即每月需缴纳642.1元。但自2017年12月至今，被告拖欠物业服务费7705.2元。原告多次催交，均无果，故原告有权按《佛山奥园前期物业管理服务协议》第九条第四点的约定向被告收取逾期违约金1163.6元。两被告的共同答辩意见：1.被告根据原告提供的材料认为原告主体不适格，原告没有提供相关的证据证明签合同的单位与原告是什么关系。2.原告没有提供案涉房产的前期物业服务协议。原告参照22462号案的前期物业服务协议，物业费的计算是按照套内建筑面积计算物管费。再根据原告不动产查询结果，案涉房屋套内面积是451.14平方米，但原告是按照土地面积计算。3.不应当计算违约金，双方没有合同约定。本案是由于原告所属的佛奥集团的施工造成被告物业受损，双方实际是认可暂缓支付物业费的，不存在支付违约金。根据相关司法解释，物业公司应首先催收物业费，但其没有催收，不存在计算违约金。原告围绕诉讼请求提供了证据，被告并无提交证据。被告对真实性无异议的证据，因与本案存在关联性，本院依法予以采信。被告对真实性有异议的证据，本院作如下认证：1.原告提供的企业机读档案变更登记资料，虽为复印件，但所反映的原告企业名称变更登记的事实，在原告提起的其他多起物业服务合同纠纷案中已被确认，故本院对该证据依法予以采信。2.原告提供的棕榈湾31号欠费明细，虽为原告单方制作，但结合案涉物业服务协议，该组的证据能真实反映被告欠费的事实，故本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2004年2月13日，被告梁汉祺与佛山市奥园置业投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告梁汉祺向佛山市奥园置业投资有限公司购买乐从镇乐从社区居民委员会乐从大道东B268号佛山奥园棕榈湾31号。2007年2月13日，被告梁汉祺与佛山市奥园物业管理有限公司签订一份《佛山奥园前期物业管理服务协议》，约定佛山市奥园物业管理有限公司为被告梁汉祺所购买的上述物业提供管理服务。其中，合同约定案涉房屋的占地面积为537平方米。合同第三条约定，每月5日前缴纳当月物业服务费和上月公共分摊费用；物业服务费收费标准为别墅按用地面积计算：1.2元/平方米/月。第九条约定，被告梁汉祺不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告梁汉祺补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金或通过法律途径追讨。另，该协议第十三条打印内容约定，“本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向佛山仲裁委员会申请仲裁”，后被手写改成“本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向佛山人民法院起诉”。2004年12月2日，原告与被告梁汉祺签订一份《楼宇接收记录》，被告梁汉祺对上述案涉房屋及其相关物品进行签收。2009年至2010年期间，被告梁汉祺将案涉房屋过户至被告霍玉霞名下。经佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《不动产登记信息查询结果》显示，上述案涉房屋的套内面积为451.14平方米、土地面积为535.1平方米。按前述确权的用地面积计算，原告每月实际收取的案涉房屋物业服务费为642.1元。但被告霍玉霞从2017年12月1日开始拖欠物业服务费。原告遂于2018年11月19日起诉至本院。另查明，原告佛山市佛奥物业服务有限公司于2003年9月11日成立，时用名称为佛山市奥园物业管理有限公司，后于2008年5月19日变更为现用名称。本案的争议焦点为：1.《佛山奥园前期物业管理服务协议》第十三条的效力；2.原告的主体是否适格；3.被告辩称的物业质量问题是否构成免交或者缓交物管费的理由；4.原告诉请的违约金是否有依据。针对第1个争议焦点：被告辩称手写改动部分因无双方签章确认，应为无效，故本案争议双方只可向佛山仲裁委员会申请仲裁，本院无管辖权。本院认为，首先，根据《佛山奥园前期物业管理服务协议》的约定，该协议文本为一式两份，原、被告应各自保存一份，但被告以“记不清楚”为由未能提供其保留的协议文本，不能就此确认原告提供的协议文本中手写部分为原告未经被告同意而单方修改制作。其次，即使手写部分无效，但按照原打印文本的约定，协商或调解无效的，也只是“可”向佛山仲裁委员会申请仲裁，从该字面意思可知，申请仲裁只是合同当事人“可以”选择的解决途径，而非必须，更无排除可通过诉讼等其他方式解决争议。综上，本院对本案具有管辖权。针对第2个争议焦点：如上文所认定，原告与被告梁汉祺签订案涉《佛山奥园前期物业管理服务协议》时，企业名称为佛山市奥园物业管理有限公司，其系于2008年5月19日进行变更登记，将前述名称变更为现用名称佛山市佛奥物业服务有限公司，但该名称变更登记并不影响其权利的享有及义务的履行，故佛山市佛奥物业服务有限公司作为本案的原告提起本案诉讼，主体适格。针对第3个争议焦点：被告辩称其不交纳案涉期间的物业服务费，系因案涉房屋存在质量问题。本院认为，无论案涉物业是否存在质量问题，均应属于权属人与开发商之间的纠纷，与原告无关。而原告作为物业提供方，其已按照物业服务协议履行了合同义务，被告也已享受了相应的物业服务，理应按照合同约定交纳相关的物业服务费。即使被告称双方在协商过程中曾口头达成一致意见，同意被告暂缓交纳案涉物业服务费直至相关质量问题纠纷得以解决，但原告对此予以否认，且被告并无提供证据证明双方曾就此问题达成过缓交物业费的约定，故本院对被告该抗辩亦不予采纳，认为被告仍应按相关约定交纳物业服务费及公摊费用。至于交纳物业服务费的义务人，因原告诉请的欠费期间系自2017年12月起，被告梁汉祺早已将案涉房屋过户至被告霍玉霞名下，则被告霍玉霞作为欠费期间案涉房屋的权属人，系实际享受了原告提供的物业服务，故应由其承担交费义务。针对第4个争议焦点：因原告与被告梁汉祺所签订的《佛山奥园前期物业管理服务协议》合法有效，该合同理应得到双方的遵守。被告霍玉霞作为新的权属人，虽无直接与原告签订物业服务协议，但其已享受了同等的物业服务，故亦应按照前述协议的约定履行缴纳物业服务费的义务。案涉房屋系属于别墅，经确权的土地面积为535.1平方米，故根据协议约定的别墅按用地面积每月每平方米1.2元的标准，被告霍玉霞每月应交纳的物业服务费为642.1元。由此，被告尚欠的2017年12月至2018年11月共12个月的物业服务费为7705.2元。至于违约金的问题。因原告与被告霍玉霞之间并无签订书面的物业服务协议，双方对欠费的违约金并无作出约定，故原告按照其与被告梁汉祺签订的《佛山奥园前期物业管理服务协议》所约定的违约金标准向被告霍玉霞收取案涉物业服务费的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告霍玉霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市佛奥物业服务有限公司2017年12月至2018年11月的物业服务费7705.2元；二、驳回原告佛山市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告佛山市佛奥物业服务有限公司已预交），由被告霍玉霞负担。本判决为终审判决。审判员  何斯琳二〇一九年一月十四日书记员  李秋霞