广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初4066号原告：钟兆开，男，1953年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：黎露丝，广东高泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭欣倩，广东高泰律师事务所律师助理。被告：梁广能，男，1982年4月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，原告钟兆开诉被告梁广能租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎露丝到庭参加诉讼，被告梁广能经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金68800元(暂计至2018年11月，实际计至判决确定合同解除之日止)及滞纳金（从2017年6月11日起至实际清偿之日止，以每个月具体拖欠租金金额为本金，按月利率2%计算）；2.解除原、被告双方于2015年3月21日签订的《土地租用合同》；3.被告腾退租赁的土地，逾期腾退期间向原告支付土地占用费（按照每月4000元标准计算至实际腾退土地之日止）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月21日，原、被告双方签订《土地租用合同》，约定原告将高明大道明城镇明北路广明高速出口侧的土地出租给被告使用，租用期限为2015年3月15日至2020年3月15日止。前三年每月的租金为3600元，第四年和第五年每月租金为4000元。合同签订之日，被告先交租用保证金30000元。合同约定，被告必须在每个月10日前交清当月租金，如超期仍未缴清租金的，原告有权无偿收回该出租范围，并追收所欠租金及按每天加收10%的滞纳金。合同签订后，原告将土地交付给被告使用，被告自2016年4月起拖欠原告租金，经原告多次催收，被告于2017年12月9日支付了20000元，剩余租金一直拖延没有支付。被告拒不支付租金的行为已构成严重违约。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告没有答辩，亦未提供相应的证据。本院经审理认定事实如下：2009年1月20日，原告钟兆开与佛山市高明区明城镇明北村民委员会洞脚村民小组（以下简称“洞脚村民小组”）签订《土地出租合同》，约定洞脚村民小组将位于高明大道旁的修车行（包括土地和地上建筑物）出租给原告使用，租赁期限为20年，从2009年1月20日起至2029年1月19日止。2015年3月21日，原告与被告梁广能签订《土地租用合同》，约定原告将其上述从洞脚村民小组处租赁的土地及地上建筑物转租给被告使用，租期从2015年3月15日至2020年3月15日。并约定前三年租金为3600元/月，第四、第五年的租金为4000元/月。被告必须每个月10日前交清当月租金，逾期缴纳的，原告有权无偿收回该出租物，并追收所欠租金及按每天加收10%的滞纳金，从保证金中扣除。合同签订后，被告向原告交付了30000元保证金，原告将租赁的土地及地上建筑物交付给被告使用。但从2016年4月开始，被告长期拖欠租金，除2017年12月9日向原告支付了20000元外，剩余租金至今拖延未付。遂引起纠纷，诉至本院。本院认为，原告钟兆开与被告梁广能签订的《土地租用合同》合法有效，应受法律保护。被告从2016年4月开始长期拖欠原告的租金，已严重违约。故原告请求解除合同并由被告交回租赁的土地及地上建筑物的诉讼请求合法有理，本院予以支持。因被告于2018年12月8日收到了本院发出的应诉材料，故原、被告签订的《土地租用合同》于2018年12月8日解除。被告应向原告支付2016年4月15日至2018年12月14日的租金共计118800元（其中2016年4月15日至2018年3月14日期间共23个月，每月3600元；2018年3月15日至2018年12月14日期间共9个月，每月4000元），扣除被告支付的保证金30000元及于2017年12月9日支付的租金20000元外，尚欠原告租金68800元，被告应予支付给原告。关于逾期支付租金的违约金，虽然原、被告双方在合同中约定每日加收10%的滞纳金，而原告在诉讼中仅请求以月利率2%计算，但均明显过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告没有举证证明被告拖欠租金对其造成的损失，故逾期支付租金的违约金可按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。按照合同约定，被告应于每月10日前支付当月租金，违约金从每次拖欠租金的次日开始计算，而被告于2016年4月11日开始逾期。现原告仅请求从2017年6月11日开始计算违约金，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。虽然原、被告之间的上述《土地租用合同》已于2018年12月8日解除，但被告还未将租赁的土地及地上建筑物交还给原告，故被告应向原告支付使用费。上述租金已计算至2018年12月14日，故从2018年12月15日起至实际交还土地及地上建筑物时止，被告应向原告支付使用费。使用费的标准可参照解除合同前的租金标准，即每月4000元，每日即为133.33元（4000元÷30）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告钟兆开与被告梁广能于2015年3月21日签订的《土地租用合同》于2018年12月8日解除；被告梁广能应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的土地及地上建筑物交还给原告钟兆开；二、被告梁广能应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟兆开支付租金68800元及逾期付款的违约金（其中2017年6月11日至7月10日以3600元为本金；2017年7月11日至8月10日以7200元为本金；2017年8月11日至9月10日以10800元为本金；2017年9月11日至10月10日以14400元为本金；2017年10月11日至11月10日以18000元为本金；2017年11月11日至12月10日以21600元为本金；2017年12月11日至2018年1月10日以25200元为本金；2018年1月11日至2月10日以28800元为本金；2018年2月11日至3月10日以32800元为本金；2018年3月11日至4月10日以36800元为本金；2018年4月11日至5月10日以40800元为本金；2018年5月11日至6月10日以44800元为本金；2018年6月11日至7月10日以48800元为本金；2018年7月11日至8月10日以52800元为本金；2018年8月11日至9月10日以56800元为本金；2018年9月11日至10月10日以60800元为本金；2018年10月11日至11月10日以64800元为本金；2018年11月11日至实际清偿之日以68800元为本金；按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、被告梁广能应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟兆开支付使用费（从2018年12月15日起至实际交还租赁的土地及地上建筑物之日止，按照133.33元/天的标准计算）；四、驳回原告钟兆开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1833.5元（原告钟兆开已预交），由被告梁广能负担。被告梁广能负担的受理费1833.5元，由被告梁广能于支付判项确认的款项时一并支付给原告钟兆开，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  欧志明二〇一九年一月三十日书记员  赵永兴