山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初4532号原告：山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区乐园小区**楼****南屋。负责人：杨华，经理。委托诉讼代理人：李树勇，山东纵观律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇桂萍，山东纵观律师事务所律师。被告：张霖，女，1971年10月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人:高增文,男,汉族,1961年1月15日出生,住泰安市泰山区。系被告之夫。原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司（以下简称恒翔物业泰安分公司）与被告张霖物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人仇桂萍、被告张霖及其委托诉讼代理人高增文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒翔物业泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告物业服务费5503.65元(2016年5月1日至2018年8月31日)；2.判令被告立即支付原告违约金1306.02元(计算至2018年6月30日，自2018年7月1日至偿付之日止按合同约定计算)；3.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2016年4月30日，原告与泰安市泰山区双龙小区业主委员会签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》，就被告所在的双龙小区物业服务达成协议。合同对服务费用、违约责任、双方的权利与义务等做了约定。被告位于B区4号楼1单元101室，面积178.69平方米，被告物业服务费为每月1.1元／平方米，即196.559元／月。现被告未按约定支付物业服务费，给原告造成了损失。为此原告诉至法院，望判如所诉。被告张霖辩称，我和原告没有签订任何合同，原告没有理由起诉我。我的物业是嘉华物业，是和嘉华物业签的合同，在合同第5条，约定产生了固定的物业关系。原告没有整体的管理责任，没有达到物业服务标准，花草树木都没有，楼道里面没有消防门，公共设施路灯都坏了。对于车位管理，收费了但未提供相应服务，车辆权益不能保障。希望原告提供收费标准，提供了什么服务，用了什么标准，因为物业服务是分项收费的，提供了服务的可以交费，没有提供服务的不能交费。2017年11月份才入住，因此按照相关规定应按60%收取物业费。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，经业主大会投票，原告被选聘为物业公司为双龙小区实施物业管理。2016年4月30日，原告恒翔物业泰安分公司（乙方）与泰安市泰山区双龙小区业主委员会（甲方）签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对泰安市泰山区双龙小区提供物业管理服务事宜，建筑面积258097.46平方米，乙方提供物业共用部位及共用设施设备的使用、管理、维护，公共绿化维护，公共区域环境卫生的维护，共同区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务；物业服务期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日，合同期内第一二年二层以上高层电梯住宅物业费为1.2元每月每平方米；物业服务费用按半年度预缴，并于每半年度首月的1-10日缴纳本年度物业服务费，业主或物业使用人应自觉履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用，乙方有权向业主和交费义务人收取物业管理费，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费等费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按每天万分之三标准收取违约金，对累计6个月不按时交纳物业服务费等费用的业主或物业使用人，甲乙双方可向物业所在地人民法院提起诉讼予以追缴；协议还约定了双方的其他权利义务。庭审中，被告为证实自2017年11月份才入住，提供水电费台账，载明2017年11月份后有用水记录，2017年9月份前为零，并加盖有自来水公司印章，2017年9月前电费为零，2017年11月为62元。原告称自2016年5月1日开始为涉案小区提供物业管理和服务，被告自2016年5月1日起一直未交纳物业服务费，截至2018年8月31日共欠原告物业服务费5503.65元（1.1元/月/平方米*178.69平方米*28个月）。原告提交《缴费通知单》照片两张，用以证明曾向被告催要物业服务费。另查明，被告张霖购买的房产位于泰安市泰山区，建筑面积为178.69平方米，被告于2014年6月11日领取了《房屋入住通知单》。本院认为，对于原告主张的与被告之间的物业服务合同关系，由其提供的与泰安市泰山区双龙业主委员会签订的物业服务合同予以证实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，该合同对被告具有约束力，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于被告称其是与泰安市嘉华物业管理有限公司签订的物业服务合同的抗辩意见，在被告提交的与泰安市嘉华物业管理有限公司的合同中约定：“自签字之日起生效。在未成立业主无缘会或签订新的《物业服务合同》前，本协议将继续执行有效”，与上述规定相悖，因此本院不予采纳。现原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告未按约定交纳物业服务费，已经构成违约，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于被告2017年11月份入住前的物业费用，根据《山东省物业服务收费管理办法》“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收的”的规定，原告主张按75%计收，应予支持。被告自2016年5月1日至2018年8月31日的物业费共计4275.16元，即自2016年5月1日至2017年10月30日为2506.13元（1.1元/月/平方米*178.69平方米*17个月*75%），2017年11月1日至2018年8月31日为1769.03元（1.1元/月/平方米*178.69平方米*9个月）。对于原告主张的违约金,虽然物业服务合同中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，但根据原、被告双方提交的证据及本院现场勘验情况，足以认定原告就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵，这正是小区业主拒交物业费的主要原因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因其提供的服务存在瑕疵，本院不予支持。如被告认为原告提供的服务存在瑕疵给自己造成了实际的财产损失，可另行向原告主张权利。同时，对于被告所提出的物业服务问题，原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，应努力增强服务意识，提高管理水平，及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议。被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映，共同营造美好的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条规定，判决如下：一、被告张霖于本判决生效之日起五日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司物业服务费4275.16元；二、驳回原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  戚桂亮二〇一九年一月四日书记员  刘 文