山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0832民初3478号 原告:杨丁宾，男，1973年12月27日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：马庆东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。 被告：关金海，男，1969年5月19日出生，汉族，居民，住梁山县。 被告：马德勤，男，1958年11月21日出生，汉族，职工，住日照市东港区。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁延行，山东中都剑律师事务所律师。 原告杨丁宾与被告关金海、马德勤案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨丁宾及其委托诉讼代理人马庆东、被告马德勤及其委托诉讼代理人梁延行到庭参加诉讼，被告关金海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨丁宾向本院提出诉讼请求：1、请依法确认原告杨丁宾与被告马德勤签订的金城路43号6-1-201室房产买卖合同合法有效，并确认涉案房屋归原告所有；2、停止对金城路43号6-1-201室房产的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：马德勤与魏玉春于2002年结婚，二人于2010年1月30日共同出资购买了位于金城路43号6-1-201室房产，登记在魏玉春名下。2013年2月15日，魏玉春不幸去世。2015年4月15日，被告马德勤与原告杨丁宾签订房屋买卖合同，被告马德勤以150000元的价格出售给原告，原告杨丁宾于合同签订之日向被告马德勤交付了房款150000元，被告马德勤也将房屋以及房产证交付原告。原告自2015年4月15日至今一直占有使用涉案房屋。请法院查明事实确认原告与被告马德勤的房屋买卖合同有效并判令涉案房屋归原告所有，停止对涉案房屋的强制执行，解除对涉案房屋的查封。 被告关金海未到庭，也未书面答辩。 被告马德勤辩称，其从未将涉案房屋出卖给原告，也从未收到过原告支付的所谓房款，梁山县人民法院因该案执行异议之诉所审查的事实清楚，适用法律正确，所作出的（2018）鲁0832执异34号执行裁定书公正合法，请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，原、被告及第三人争执的焦点问题是：原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。 原告杨丁宾围绕其诉讼请求向法庭提交以下证据： 1、（2018）鲁0832执异34号执行裁定书1份，证实原告就位于金城路43号6-1-201室被查封的房屋向梁山县人民法院提出了执行异议，本案在法定期限内提出了执行异议之诉。 2、原告杨丁宾与被告马德勤于2015年4月15日签订的房屋买卖合同1份，证实原、被告双方之间存在合法的房屋买卖关系，并证实涉案房款已于合同签订日支付给被告马德勤。 3、梁山县惠民小区收费单据1宗及梁山县惠民小区物业单位出具的证明2份、暖气开口费交纳银行流水1份，该组证据综合证实自2015年4月15日至今，涉案房屋一直由原告实际居住并使用的事实，即涉案房屋已于2015年4月15日实际交付。 4、房产证1份、马德勤与魏玉春结婚证1份、魏玉春死亡注销户口证明1份、（2014）梁民初字第2622号民事判决书及生效证明1份、协议书1份（以上均系原件，来源于被告马德勤），该组证据综合证实房屋买卖合同签订时，被告马德勤为证实其享有对涉案房屋的完全处分权，将上述证件交付给原告，原告基于对上述证据真实性的信任以及对马德勤享有完全处分权的信任，与被告马德勤签订了涉案房屋买卖合同，足以证实交易真实。 5、借款合同、借条复印件各1份，证实被告马德勤于2014年8月27日曾向原告借款50000元，在2015年4月15日达成房屋买卖合同时，原告与被告马德勤协商一致，房款中的50000元由该借款支付，另有100000元系由本案的证人刘某1、刘某2向杨丁宾出借款项，并当场交付给被告马德勤。 6、证人刘某1的证言，证明其向原告杨丁宾出借50000元用于购买被告马德勤的案涉房屋。 7、证人刘某2的证言，证明其向原告杨丁宾出借50000元用于购买被告马德勤的案涉房屋。 经庭审质证，被告马德勤对原告杨丁宾提供的上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议。对证据2马德勤的签字手印的真实性无异议，但该买卖合同不能证实双方存在合法的房屋买卖关系，也不能证实原告将所谓房款支付给被告。对证据3中物业费单据真实性无异议，但该单据中房主姓名明确载明为其妻子魏玉春，不能证实该费用由原告支付。对物业公司出具的交纳物业费与水电费是由杨丁宾交纳的证明有异议，该证明中没有经办人签字，不符合证据规则，该证据的内容与缴费单据注明的房主相矛盾，因此，对该组证据不予认可。对物业公司出具的6号楼与10号楼同为一栋楼的证明有异议，该证明中没有经办人签字，同时该证明与本案无关。综合该组证明，不能证实原告为房屋所有权人，也不能证实涉案房屋一直由原告居住。对证据4房产证的真实性无异议，但该房产证中明确记载房屋所有权人为魏玉春，不能证实原告对该房屋享有所有权。对结婚证、死亡证明无异议，与本案无关。对（2014）梁民初字第2622号民事判决书真实性无异议，但该判决书不能证实原告主张。同时该判决书可以证实涉案房产产权归马德勤与马宁共同所有，马德勤对涉案房产没有独立的所有权，更没有独立的处分权。该组证据不能证实原告的主张。对证据5，借款合同及借条均为复印件，不予认可，不能证实原告主张的借款50000元折抵涉案房款。对证据6有异议，因双方存在生意上的合作关系，与原告存在特殊关系，不能作为独立有效的证据使用，该证人证言效力应结合其他证据予以认定。对证据7有异议，该证人证实其向原告借款的地点为汉庭宾馆，与第一位证人证实的交付地点海鲜馆相互矛盾，两者距离相差几十米。该证人证实是张兴山在现场起草的房屋买卖合同，与第一位证人证实的该买卖合同是原告事先打印的相互矛盾。如原告实际向被告交付了购房款，原告不可能不让被告出具收据。假如证人证实原告向被告实际交付了现金，也并不能证明该现金为购房款，不排除双方存在其他经济来往的可能，因此，两位证人均不能证实原告向被告实际交付了购房款，同时，两证人与原告存在利害关系，因此，该证人证言不足以认定双方存在房屋买卖的真实性、合法性。 被告关金海未到庭，放弃了质证权利。 经审查，原告提供的证据1是本院作出的（2018）鲁0832执异34号执行裁定书，来源合法，内容真实，本院予以采信。 证据2，来源合法，内容真实，且被告马德勤对其签字和手印的真实性无异议，本院予以采信。 证据3、4，均来源合法，内容真实，且被告马德勤对上述证据的真实性均无异议，本院均予以采信。 证据5，虽然原告提供的该组证据均为复印件，但根据被告马德勤的陈述，能认定双方发生借款的事实，本院予以采信。 证据6、7，系原告杨丁宾提供的证人刘某1、刘某2的证言，其陈述客观真实，并能相互佐证，且出庭接受了原、被告的质询，因此，原告提供的上述证据均符合法律规定，本院予以采信。 根据以上本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院认定以下事实：本院在审理原告关金海与被告马德勤民间借贷纠纷一案中，于2017年3月14日作出（2017）鲁0832民初222号民事判决书，判决被告马德勤于本判决生效之日起十日内偿还原告关金海借款本息65400元及违约金（违约金以60000元为基数按年利率24%自2015年7月27日计算至本判决确定给付之日）；被告马德勤于本判决生效之日起十日内偿还原告关金海借款本息94050元及违约金（违约金以90000元为基数按年利率24%自2015年10月18日计算至本判决确定给付之日）。该判决生效后，因马德勤未履行上述生效判决书确定的义务，关金海向本院申请强制执行，本院于2017年7月25日立案执行。在执行过程中，本院于2017年11月7日作出（2017）鲁0832执1465号执行裁定书，查封了魏玉春名下的位于梁山县惠民小区6号楼1单元201室的楼房一套，并于同日向梁山县不动产登记中心送达了执行裁定书、协助执行通知书，查封了涉案房产。 另查明，马德勤与魏玉春于2002年9月17日登记结婚，双方均系再婚，2010年1月30日二人共同出资购买了案涉楼房，魏玉春于2013年2月15日死亡。涉案房产的登记所有权人为魏玉春，为经济适用房。马德勤诉马殿军继承纠纷一案，本院于2015年2月15日作出（2014）梁民初字第2622号民事判决书，判决原告马德勤、马宁与被告马殿军于2013年4月15日签订的协议书属有效合同。 还查明，原告杨丁宾与被告马德勤于2015年4月15日签订房屋买卖合同，约定被告马德勤将登记在其妻魏玉春名下的位于梁山县金城路43号6-1-201室房产以150000元的价格出卖给原告杨丁宾，双方并于同日进行了交接。在本院执行过程中，原告杨丁宾对本院查封并执行涉案房产提出书面异议，本院执行局经审查于2018年5月24日作出（2018）鲁0832执异34号执行裁定书，驳回了杨丁宾的异议请求。 本院认为，原告杨丁宾与被告马德勤签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告杨丁宾通过被告马德勤向其借款的抵账和现金两种方式支付了购房价款，双方亦对案涉房屋进行了交接，原告杨丁宾在收到案涉房屋后入住至今，同时原告杨丁宾作为业主，也按照相关规定缴纳了物业、水、电等费用，应认定被告马德勤已将案涉房屋出卖给原告。因此，原告杨丁宾请依求确认原告杨丁宾与被告马德勤签订的位于梁山县金城路43号6-1-201室房产买卖合同合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《经济适用房管理办法》第三十条:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。鉴于目前经济适用房权属登记的限制性规定，原告杨丁宾无法办理案涉房屋所有权登记，并非原告的原因。虽然被告马德勤出售案涉经济适用房时已满五年，但在其出卖前未向县政府交纳相关土地收益等价款，并未取得完全产权，且案涉房屋的产权登记在被告马德勤之妻魏玉春名下，被告马德勤也没有通过继承的方式将案涉房屋的产权变更至其名下，因此，被告马德勤并未取得案涉房屋的全部产权，原告杨丁宾在购买案涉房屋后只是对案涉房屋享有法律规定范围内的合法权益。因此，原告杨丁宾请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据本案查明的事实，原告杨丁宾与被告马德勤于2015年4月15日签订案涉房屋买卖合同，且原告杨丁宾已支付了全部价款，本院于2017年11月7日查封案涉房屋时，原告杨丁宾已合法占有该房屋，原告杨丁宾对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告杨丁宾请求停止对位于金城路43号6-1-201室房产的强制执行，并解除对案涉房屋查封措施的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认原告杨丁宾与被告马德勤于2015年４月15日签订的位于梁山县金城路43号6-1-201室房产买卖合同有效。 二、不得对位于梁山县金城路43号6-1-201室房产执行，并解除查封措施。 三、驳回原告杨丁宾的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告杨丁宾、被告马德勤各半负担1650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  韩道义 人民陪审员  杨玉建 人民陪审员  姚瑞立 二〇一九年一月二十五日 书 记 员  黄璐璐