黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2018）黑81民初65号原告（执行案外人）：郎亚茹，女，1977年1月1日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：姜静春，黑龙江远放律师事务所律师。被告（申请执行人）：秦皇岛北大荒龙业房地产开发有限公司，注册地址河北省秦皇岛市北戴河区宁海路94号，现住所地哈尔滨市南岗区长江路207-3号。法定代表人：孙书祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张洪伟，黑龙江窦智律师事务所律师。第三人（被执行人）：黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司，注册地址黑龙江省哈尔滨市道外区先锋路419号，现住黑龙江省尚志市亚布力镇国光村。法定代表人：袁忠臣，该公司董事长。原告郎亚茹与被告秦皇岛北大荒龙业房地产开发有限公司（以下简称龙业公司）、第三人黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司（以下简称忠信公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭审理了本案。原告郎亚茹，被告龙业公司的委托诉讼代理人张洪伟到庭参加诉讼，第三人忠信公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎亚茹诉讼请求：解除对肇东市正阳公馆小区一号楼11层1门至9门公寓（以下简称案涉房屋）的查封；确认上述房屋归原告所有；撤销黑龙江省农垦中级法院（2018）黑81执异47号《执行裁定书》；诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月，原告从开发商处和肇东市房产部门了解到，原告购买的案涉房屋被法院查封，遂向黑龙江省农垦中级法院提出异议，该院以“原告提交的证据不足以证明案涉房屋归原告所有，从2015年10月14日至今一直处于被中院查封状态，案外人始终未向中院主张权利”为由，驳回了原告的异议请求。原告于2013年从忠信公司购买了案涉房屋，并向中院提交了购房合同及交纳购房款的收据，能够证明案涉房屋属原告所有。被告龙业公司辩称，案涉房屋系不动产物权，不动产所有权的变动以登记为准，现房屋仍然登记在忠信公司名下；案涉房屋预售合同无效。因案外人与忠信公司签订合同时，忠信公司未取得商品房预售许可证，且在黑龙江省农垦中级法院查封时仍未取得商品房预售许可证，故该合同无效；案涉房屋属于商品房，属于金钱债权的执行，房屋登记在原执行案件的被执行人即忠信公司名下，用于居住。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人必须满足以上五种条件，房屋所有权才会因特殊情况发生物权变动，而本案不符合该规定，故其请求不应得到支持；原告仅提供了部分交房款票据，且非正规票据；原告在法院查封后五年多时间未提出异议，不符合常理。第三人忠信公司未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人当庭进行了质证，本院认证如下：原告举示的证据：证据一，《1号楼公寓销控表》及《预约房协议》、《收据》3张（均为与原件核对无异的复印件），欲证实原告于2014年4月2日将全部购房款交完；房产有存档；与开发商协议完全履约。被告对真实性均有异议，认为，《1号楼公寓销控表》是房产管理部门依据忠信公司报送的材料出具，非房地产部门真实的意思表示，不真实。被告于2015年10月14日同法院去肇东市房地产管理处查封该9处房屋时，此表并没有注明郎亚茹的字样，且当时房管人员也未向执行法官说明该处房屋已由忠信公司出售给原告；根据《预约房协议》、《商品房买卖协议》或换迁内部房屋预留协议，原告在取得房屋时，未按照预约房协议的约定，取得上述两个购房协议，因此不予认可。《预约房协议》仅可以证明原告有购买案涉房屋的意向，不属于真实的联机备案商品房买卖协议；3张《收据》非税务机关出具的正式发票，与原告提供的银行票据有冲突，不认可。本院认为，被告虽有异议，但无证据反驳，采信。证据二，自来水《初次缴费证明单》9份及《收据》、电费票据（均为与原件核对无异的复印件），欲证实原告于2014年4月2日办理入住手续。被告认为，证明系哈尔滨金诺物业公司出具，主送单位为自来水公司，物业公司无权对自来水公司出具证据；该组证据与第五组证据相互矛盾。本院认为，能够证实忠信公司协助原告办理自来水使用、交费手续，被告虽有异议，但无证据反驳，予以采信。证据三，《租房协议》及肇东市龙凤山五常精米行《营业执照》（均为与原件核对无异的复印件）、照片，欲证实原告于2014年入户后，即占有使用案涉房屋。被告认为，租房协议中的承租方系肇东市龙凤山五常精米行，但协议仅有承租方的经营者个人签字，无单位公章，协议无效，且协议与本案无关联性。本院认为，能够证实原告于2014年8月1日将案涉房屋出租，被告虽有异议，但无证据反驳，予以采信。证据四，《正阳公馆1#1-11-1-9号郎亚茹交纳取暖费明细》9张及2014年至2018年《交纳取暖费专用收据》各9张（共45张）（均为与原件核对无异的复印件），欲证实原告购买案涉房屋后，自接收至今，原告按照规定向供暖企业缴纳了取暖费，证明原告对案涉房屋已经占有并使用。被告对真实性无异议，但认为取暖一直处于报停状态，且拖欠取暖费用。本院认为，能够证实原告交纳了案涉房屋相应的取暖费，被告虽有异议，但无证据反驳，予以采信。证据五，《物业费对账单》，欲证实原告于2014年4月2日即入户，原告自此起对案涉楼房开始占有使用。两个不同的物业公司在不同的时间对案涉房屋进行管理。被告认为，2014年4月2日是哈尔滨金诺物业公司负责物业费的收取，但该证据是由肇东市安信物业出具的，故对真实性有异议，另该证据载明共欠物业费38,384.00元。本院认为，有其他证据佐证入住时间，予以采信。证据六，短信打印件二页及光盘，欲证实忠信公司的袁总于2018年10月以电话及短信形式以原告拖欠房款为名，骗原告到肇东，经对账并不欠费，方通知原告的房屋已经被法院查封。被告对真实性无异议，但认为，不能证明案涉房屋已经实际交付给原告，能够证明原告与忠信公司有债权债务关系，且未结清。本院认为，能够证实原告于2018年10月以后才得知案涉房屋被法院查封，被告虽有异议，但无证据反驳，予以采信。证据七，2015年10月14日的（2013）垦执字第24-5号《执行裁定书》及《协助执行通知书》、2018年9月6日的（2013）垦执字24-9号《执行裁定书》及《协助执行通知书》（续封）和《不动产登记申请书》(查封登记)、法官工作证、执行公务证，欲证实黑龙江省农垦中级法院自2015年起便对案涉房屋进行了查封。被告对真实性无异议，但认为，能够证明在法院查封房屋时，所有权为忠信公司。本院认为，被告对真实性无异议，予以采信。证据八，中国银行《个人业务交易单》、中国工商银行8309980号、4273811、4273812《个人业务凭证》（均为与原件核对无异的复印件），载明郎亚茹给袁忠国购房款为：2013年1月29日，转款300,000.00元，9月24日汇款300,000.00元，2014年4月2日，郎亚茹贷款给付袁忠国250,000.00元，另汇款50,000.00元，以上合计900,000.00元。欲证实案涉房屋系原告购买。证明原告已付清案涉房屋的全部购房款。被告对真实性无异议，但认为，收款人均为袁忠国，不能证实原告将房款交给了忠信公司。该房屋的实际价款为110万元，4张票据汇款金额共计90万元，未将全部房款支付完毕。本院认为，能够证实原告转账交付的购房款数额，被告虽有异议，但无证据反驳，予以采信。证据九，《商品房买卖合同》9份复印件（与原件核对无异）、忠信公司出具的《情况说明》，欲证实案涉房屋系原告购买的。原告在付清全部购房款后于2014年4月2日与忠信公司签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同第24条约定，自本合同生效日起30日内向肇东市房产管理处登记备案，合同生效后非原告责任未办理登记。被告认为，《买卖合同》与原告举示的《预售协议》相互冲突，原告无证据证实忠信公司当时是否取得商品房预售许可证，根据商品房买卖的司法解释规定，未取得商品房预售许可证的合同无效。本院认为，能够证实案涉房屋系原告购买，被告虽有异议，但无证据反驳，予以采信。证据十，哈尔滨市道外区法院（2016）黑0104民初2941号之二《民事裁定书》、《协助执行通知书》复印件、（2018）黑0104民初5991号《民事判决书》复印件、肇东市人民法院（2017）12828法执第920-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》复印件，欲证实忠信公司有其他与申请人情况相同，均未在房产备案登记的业主，已被其他法院依法解除查封的判例。被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，与本案无关联性，不予采信。证据十一，忠信公司贴在办公室门外的《通知》，欲证实原告非因自身原因未办理产权手续。被告无异议。本院认为，被告无异议，予以采信。被告举示了（2013）垦执字第24-5号《执行裁定书》、《协助执行通知书》、2013垦执字第24-9号《执行裁定书》、《协助执行通知书》、房产管理部门出具的9张关于所有权登记的信息内容、（2018）黑81执异字第47号《执行裁定书》，欲证明案涉房屋性质为住宅。于2015年10月14日被黑龙江省农垦中级法院查封，查封期间为3年，于2018年9月6日续封。房屋所有权登记在忠信公司名下，无其他法院查封。原告提出的执行异议被黑龙江省农垦中级法院驳回。原告对真实性无异议，但认为，被告无证据证实法院已将上述相关法律文书送达给原告及忠信公司。原告购买案涉房屋的时间是2014年4月2日，早于法院查封的时间，且原告已实际占有房屋，足以排除法院的强制执行。本院认为，原告对真实性无异议，予以采信。本院查明：2013年1月，忠信公司与郎亚茹签订了《预约房协议》，将其开发的案涉房屋预售给郎亚茹，总价款为1,100,000.00元。乙方购房付款方式为全款。郎亚茹于2014年4月2日将全部购房款付清，忠信公司出具了相关收据。双方当事人于同日签订了上述房屋买卖合同。忠信公司于当日为郎亚茹出具了到自来水公司办理了缴纳水费手续。郎亚茹于同年8月1日将上述房屋出租给肇东市龙凤山五常精品米行，年租金9,000.00元。郎亚茹交纳了2014年度至2018年相应的取暖费用，交纳了2014年的物业管理费（尚欠2015-2018年的物业管理费）。2015年10月14日，本院根据申请执行人龙业公司的申请，依据（2013）垦民初字第9号《民事调解书》，制发了（2013）垦执字第24-5号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对案涉房屋进行了查封，查封期限三年。忠信公司并未提出执行异议。2018年9月6日，本院制发了（2013）24-9号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，进行了续查封，期限三年。忠信公司仍然未提出执行异议。2018年10月9日，忠信公司给郎亚茹打电话，谎称其欠忠信公司购房款720,000.00元，要求郎亚茹来公司对账。此后，郎亚茹得知案涉房屋被查封，便于同月29日向本院提出执行异议，本院于同年11月12日作出（2018）黑81执异47号《执行裁定书》，驳回郎亚茹的异议请求。郎亚茹不服，于同月28日向本院提起案外人执行异议之诉。龙业公司与忠信公司于2012年1月6日签订《房地产开发合同》约定，由忠信公司负责开发与承建，由龙业公司提供资金1000万元，忠信公司于同年11月8日前给付龙业公司1350万元，忠信公司违约未给付，被龙业公司起诉，双方在诉讼中，经法院主持调解，双方达成了调解协议，即忠信公司给付龙业公司1350万元及相应利息。本院认为：原告从签订预约合同到交付完购房款，到实际使用，各项手续齐全，符合实际，为实际购买人。被告虽有异议，但无证据反驳，予以确认。龙业公司在（2013）垦民初字第9号案件中，并非建设工程施工方，即承包人，其实质是出借资金，其向法院申请执行案涉房屋，实际是主张商品房优先受偿权，但其主张不符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的优先受偿权的主体资格。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故龙业公司不享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”针对案涉房屋，原告与忠信公司签订房屋买合同的时间在法院查封之前，已实际占有案涉房屋，支付了全部价款。未能办理房屋过户手续是非因原告的自身原因所致。上述情形符合法律规定，对案涉房屋不得执行。原告主张确认案涉房屋归原告所有。因房屋属于不动产，依法确认所有权，应当根据不动产登记，因该房屋所在的整个楼房均未办理不动产登记，故尚不能确认房屋所有权，故对原告的此项诉讼请求，不予支持；原告主张撤销黑龙江省农垦中级法院（2018）黑81执异47号《执行裁定书》。依照《最高人民法院关于适用的解释第三百一十四条之规定，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定自动失效，不另行裁定撤销。关于龙业公司主张忠信公司与郎亚茹签订的合同无效问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。忠信公司在郎亚茹起诉前已经取得了案涉房屋预售许可证明，故龙业公司的此项主张不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、《最高人民关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决如下：一、不得执行肇东市正阳公馆小区一号楼11层1门至9门公寓；二、驳回原告郎亚茹的其他诉讼请求。案件受理14,700.00元，由被告秦皇岛北大荒龙业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2018）黑81执异字47号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。审判长  赵玉忠审判员  周志强审判员  李吉凤二〇一九年一月十八日书记员  张 南