福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初12647号 原告：晋江市总商会投资开发有限公司，住所地晋江市青阳街道东华街5号总商会大厦五楼，统一社会信用代码91350582555063072J。 法定代表人：施能坑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：兰凌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆丹凤，女，该公司员工。 被告：邹银才，男，1990年5月18日出生，汉族，住华安县。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码：91350582856265954M。 法定代表人：陈立新。 原告晋江市总商会投资开发有限公司（以下简称总商会公司）与被告邹银才、第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称晋江建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰凌、被告邹银才到庭参加诉讼，第三人晋江建行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 总商会公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201610310111）已于2018年8月20日解除；2.确认晋江市房产所有权归总商会公司所有；3.邹银才向总商会公司赔偿损失66718.2元、返还总商会公司代为向晋江建行支付的逾期贷款本息20127.22元以及代扣款违约金（按照日万分之五计算，其中2018年6月28日的代扣款利息自2018年6月28日起计算至归还之日，2018年9月19日的代扣款利息自2018年9月19日起计算至归还之日止），并由邹银才承担解除《商品房买卖合同》所产生的一切费用；4.邹银才所欠晋江建行的剩余购房贷款由总商会公司直接从邹银才支付的购房款中予以返还；5.邹银才配合办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。事实和理由：原、被告双方于2016年11月2日签订了合同编号为201610310111的《商品房买卖合同》，约定邹银才购买总商会公司开发的晋江市房产，房产总价667182元。合同签订后，邹银才支付了购房首期款137182元，并向晋江建行办理按揭贷款，付清了剩余购房款。此后，邹银才多次逾期归还贷款。由于邹银才未按时向晋江建行归还本息已连续超过两个月，导致晋江建行于2018年6月28日根据住房借款合同的约定，直接从总商会公司账户扣收贷款本息10071.6元。随后，总商会公司多次向邹银才催讨归还代扣金额，邹银才均予以拒绝。总商会公司于2018年8月16日向邹银才发出《解除合同通知函》，通知邹银才于三日内还清款项，否则即解除双方签订的《商品房买卖合同》。但邹银才未按《解除合同通知函》的内容履行还款义务。2018年9月19日，因邹银才仍未按时向晋江建行偿还贷款本息，晋江建行再次直接从总商会公司账户扣收贷款本息10055.62元。且经查该商品房已于2017年12月因邹银才自身原因被厦门市翔安区人民法院及华安县人民法院预查封，根据合同附件四的约定，该房产被预查封的，总商会公司有权解除合同，邹银才应按总房款百分之十赔偿损失，且总商会公司有权将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿银行贷款、滞纳金、违约金等费用。邹银才的行为已严重违约，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。 邹银才辩称，总商会公司于2018年5月份将诉争房屋的房屋交接费用及房屋钥匙、房屋交接书、住房保证书等手续交付给邹银才，邹银才按照合同约定交付了所有的物业费，且向原告支付了办理产权证应交的契税及产权登记费用共计10084.76元证明该合同已经履行完毕。5月份过后，因为总商会公司未给邹银才办理产权证，导致按揭款未偿还。 晋江建行未作答辩。 总商会公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，以证明原、被告于2016年11月2日签订《商品房买卖合同》，并对双方的权利义务进行约定；2.《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》一份，以证明原告已于2016年11月2日办理商品房买卖合同备案登记；3.《个人住房借款合同》、《不动产登记证明》各一份，以证明原告、被告以及第三人签订的《个人住房借款合同》明确约定，被告向第三人办理按揭贷款，原告作为连带责任保证人，若由于被告未按时向第三人按月支付还款本息金额，第三人有权直接从原告账户扣收贷款本息；第三人与被告就按揭贷款部分办理了房屋抵押权预告登记；4.2018年6月28日《中国建设银行单位客户专用回单》、2018年9月19日《中国建设银行单位客户专用回单》各一份，以证明被告逾期向第三人支付贷款本息已连续超过2个月；原告分别于2018年6月28日、2018年9月19日代被告向第三人偿还逾期贷款本息共计20127.22元；5.《解除合同通知函》及EMS邮寄全程跟踪查询结果证明各一份，发证明鉴于被告拒绝向第三人偿还贷款已经连续超过2个月，亦拒绝至原告处偿还原告代还部分款项，原告于2018年8月16日向被告发函，告知被告解除双方的《商品房买卖合同》（合同编号：201610310111），并要求被告返还代扣款本息，承担违约责任等；该函件已于2018年8月17日被签收，但被告至今未履行任何违约责任；6.《销售不动产统一发票》一份，发证明被告已经向原告支付购房首付款137182元；7.晋江市不动产登记中心出具的查询证明、厦门市翔安区人民法院协助执行通知书、执行裁定书各一份，发证明诉争房产因被告的原因被厦门市翔安区人民法院和华安县人民法院预查封，且厦门市翔安区人民法院要求原告将购房首付款提存于法院。 邹银才依法向本院提交以下证据：1.房屋交接书一份，以证明原告于2018年5月21日已将诉争房屋交付给被告，双方房屋买卖合同正式履行完毕；2.物业公司收款收据份，以证明原告不存在解除房屋合同条件，被告支付的物业费等费用；3.开发公司收款收据一份，以证明被告向原告支付的办理产权证应交的契税及产权登记费共10084.76元；4.开发公司收款收据一份，以证明被告向原告支付的代偿按揭款及利息；5.福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品房住宅使用说明书各一份，以证明商品房买卖合同履行完毕的事实，原告不存在解除合同的权利；6.格林春天业户手册一份，以证明商品房买卖合同履行完毕的事实，原告不存在解除合同的权利；7.15#楼2908房钥匙，以证明被告拥有诉争房产的住房钥匙，房产交付的事实。 晋江建行未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：总商会公司提供的证据1至4、6，邹银才均没有异议，上述证据可以证明总商会公司的证明目的，本院均予以认定。总商会公司提供的《解除合同通知函》及EMS邮寄全程跟踪查询结果证明可以证明其于2018年8月16日按照邹银才在商品房买卖合同中确认的联系地址向邹银才寄送《解除合同通知函》，邮件于2018年8月17日签收。对该证据本院予以认定。邹银才提供的上述证据，总商会公司对真实性没有异议，可以证明总商会公司已将诉争房产交付给邹银才，邹银才已支付办理产权证的契税及产权登记费，但未能以此证明总商会公司不具有解除权。 经审理查明，原、被告双方于2016年11月2日签订合同编号为201610310111的《商品房买卖合同》，约定邹银才购买总商会公司开发的晋江市房产，总价款667182元，合同附件四约定，买受人同意在获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，在出卖人担保期限内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关的款项，并承担自银行扣款之日起到归还之日期间的利息（按万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日万分之五支付违约金，买受人累计达四个月或者连续二个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，买受人按总房款百分之十赔偿出卖人的损失，解除合同过程中所产生一切费用将由买受人承担。如该房产因买受人原因被司法机关预查封的，出卖人有权选解除合同，将该房产收回另行出售，买受人按总房款百分之十赔偿出卖人的损失，且买受人同意出卖人将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿邹银才的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。合同签订后，邹银才支付给总商会公司购房首期款137182元，并向晋江建行办理按揭贷款以支付剩余购房款，总商会公司为邹银才的按揭贷款提供保证担保。邹银才未按期归还贷款，晋江建行于2018年6月28日直接从总商会公司账户扣收贷款本息10071.6元。总商会公司于2018年8月16日向邹银才发出《解除合同通知函》，通知邹银才于该函件送达之日起三日内还清代还款项及相应利息，否则双方签订的《商品房买卖合同》立即解除。但邹银才仍未按时向晋江建行偿还贷款本息，晋江建行于2018年9月19日再次直接从总商会公司账户扣收贷款本息10055.62元。至此，总商会公司代邹银才偿还了六个月的银行按揭贷款，共计20127.22元，邹银才至今未偿还。诉争商品房已于2017年12月被厦门市翔安区人民法院及华安县人民法院预查封。 本院认为，因邹银才连续多月未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致总商会公司于2018年6月、9月共代邹银才偿还贷款本息、罚息共计20127.22元，总商会公司在2018年6月代邹银才还款后，于2018年8月以寄送书面函件的形式通知邹银才偿还代偿款项及利息，总商会公司于2018年9月再次代邹银才还款，但邹银才至今未向总商会公司偿还代偿款项，且现因邹银才的原因，诉争房产已被司法机关预查封。邹银才在2018年8月17日收到解除合同通知函起三日内（即2018年8月20日前）未偿还总商会公司代偿款项，合同约定的总商会公司解除合同的条件已成就，总商会公司主张其与邹银才之间的商品房买卖合同于2018年8月20日解除，本院予以确认。虽然诉争房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响总商会公司行使合同解除权。总商会公司已将诉争房产交付给邹银才，但该交付行为不影响总商会公司行使合同解除权。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。总商会公司与邹银才签订的商品房买卖合同已进行登记备案，诉争房屋已办理预告登记，故总商会公司要求邹银才协助办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续，本院予以支持。根据合同附件四的约定，总商会公司主张邹银才应按总房款的10%赔偿损失（即66718.2元），本院予以支持。总商会公司代邹银才偿还贷款本息、罚息共计20127.22元，其要求邹银才偿还上述款项，并自代偿款项之日起至判决确定的还款之日止按日万分之五计算支付因代偿款项所产生的违约金（其中10071.6元自2018年6月28日起计算，10055.62元自2018年9月19日起计算）。因本案为合同纠纷，总商会要求确认诉争房产的所有权归其所有，不属本案处理范围，本院不予以审查确认。总商会公司要求邹银才承担解除商品房买卖合同所产生的一切费用，但该费用未实际发生，本院对该请求不予支持。为避免当事人诉累，且出于总商会公司意愿，本院对退还购房款等相关费用一并做出处理。鉴于诉争房产已被司法机关预查封，总商会公司应就邹银才已付的购房款667182元、契税及产权登记费10084.76元，共计677266.76元，扣除邹银才应偿还给总商会公司的代偿款项20127.22元及应偿还晋江建行的剩余贷款本息、罚息（具体数额以实际欠款数额为准）后，将剩余款项直接提交于相应司法机关。故总商会公司主张邹银才所欠晋江建行的剩余按揭贷款，由总商会公司从应返还给邹银才的购房款中直接返还给晋江建行，依法有据，本院予以支持。 综上所述，总商会公司与邹银才签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。邹银才存在违约行为，合同约定的总商会公司解除合同的条件已成就，总商会公司主张其与邹银才之间的商品房买卖合同于2018年8月20日解除，本院予以确认。总商会公司主张邹银才应赔偿损失66718.2元，偿还其代还的贷款本息、罚息共计20127.22元，并自代偿款项之日起至判决确定的还款之日止按日万分之五计算支付因代偿款项所产生的违约金（其中10071.6元自2018年6月28日起计算，10055.62元自2018年9月19日起计算）。邹银才应协助办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续。邹银才所欠晋江建行的剩余按揭贷款，由总商会公司从应返还给邹银才的购房款中直接返还给晋江建行。晋江建行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、确认原告晋江市总商会投资开发有限公司与被告邹银才签订的《商品房买卖合同》于2018年8月20日解除； 二、被告邹银才应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告晋江市总商会投资开发有限公司损失66718.2元； 三、被告邹银才应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告晋江市总商会投资开发有限公司代还的贷款本息、罚息共计20127.22元，并自代偿款项之日起至判决确定的还款之日止按日万分之五计算支付因代偿款项所产生的违约金（其中10071.6元自2018年6月28日起算，10055.62元自2018年9月19日起算）； 四、被告邹银才应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江市总商会投资开发有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续； 五、被告邹银才所欠第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行的剩余按揭贷款（具体数额以实际欠款数额为准），由晋江市总商会投资开发有限公司从应返还给被告邹银才的购房款中直接返还给第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行； 六、驳回原告晋江市总商会投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10472元，因适用简易程序减半收取5236元，由原告晋江市总商会投资开发有限公司负担100元，被告邹银才负担5136元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇一九年一月二十五日 书记员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －9－