湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初1942号原告：芦康，男，1985年5月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区，委托诉讼代理人何龙、李蛟，均系湖北尊而光律师事务所律师（特别授权）。被告：田攀峰，男，1971年7月29日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区，法定监护人：田某，男，1976年10月6日出生，汉族，系被告田攀峰之弟，户籍所在地武汉市江汉区，被告：蔡智宽，男，1982年11月8日出生，汉族，原武汉融众联合房地产代理有限公司法定代表人，户籍所在地武汉市硚口区，被告：张伟，男，1983年7月29日出生，原武汉融众联合房地产代理有限公司股东，户籍所在地武汉市硚口区，第三人：李洪波，男，1971年3月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市，原告芦康与被告田攀峰、蔡智宽、张伟及第三人李洪波房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦康及其委托诉讼代理人李蛟；被告田攀峰及其监护人田某；被告蔡智宽到庭参与诉讼。被告张伟及第三人李洪波经本院传票合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。公告期间不计入审限。本案现已审理终结。原告芦康向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告田攀峰将位于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北汉口·华生城市广场北区22栋3单元3层304号的房屋产权过户至原告名下，被告蔡智宽、张伟配合办理过户手续；2、依法判令被告田攀峰向原告支付违约金101600元（暂从2017年7月22日起开始计算，按照每天400元的标准计算至起诉之日，实际计算至被告田攀峰履行完毕过户手续之日止）；3、依法判令被告田攀峰立即腾退武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北汉口·华生城市广场北区22栋3单元3层304号的房屋；4、依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告芦康撤回第一项诉讼请求中要求被告蔡智宽、张伟配合过户及第二项主张违约金的诉讼请求。事实与理由：2015年3月8日，原告芦康通过武汉融众房地产代理有限公司购买了被告田攀峰所有的位于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北汉口·华生城市广场北区22栋3单元3层304号的指标房屋一套，原告当天支付了2万元定金。2015年3月31日，原告根据被告蔡智宽的要求支付了第二笔购房款28万元，被告蔡智宽当天将其中的258074元购房款支付给开发商湖北华生房地产开发有限公司。2015年4月11日，被告田攀峰向原告交付了该房屋，原告于当日支付剩余的购房款10万元，并向被告蔡智宽支付了钥匙款、天然气费、物业费、门禁卡、装修押金、中介费等共计16419元。2015年5月原告开始对诉争房屋进行装修、购置家具家电，共花费近15万元，并于2016年春节入住诉争房屋。后原告多次要求被告配合办理房屋所有权转移登记手续，被告均以诉争房屋尚未办理房屋产权证为由予以推诿，2016年10月11日，被告蔡智宽通知原告可以办理产权过户手续，并要求原告支付1万元办理不动产权证费用，原告再次向被告蔡智宽支付1万元，但被告始终未将房屋过户至原告名下。2017年7月，被告田攀峰趁诉争房屋无人，擅自换锁，强行入住诉争房屋，故原告起诉来院。被告田攀峰答辩称：我不认识原告，没有与原告签订过任何合同，我没卖房子给原告，我也没收原告一分钱。被告蔡智宽答辩称：我愿意配合过户；诉争房屋已交付，原告已实际入住，违约金不存在。被告张伟及第三人李洪波未到庭参加诉讼答辩，亦未向法庭提交书面答辩状。经审理查明：田攀峰为限制行为能力人，其监护人为田某，被告蔡智宽、张伟均为原武汉融众联合房地产经纪代理有限公司股东，第三人李洪波为原武汉融众联合房地产经纪代理有限公司职工。2011年1月27日，被告田攀峰位于武汉市江汉区西马后路114号2栋104号房屋面临拆迁，其自愿选择的安置房源为城市广场小区北22栋3单元。2015年3月，被告田攀峰的监护人田某携带田攀峰身份证、医保卡、残疾人证、拆迁协议、户口本等原件找到原武汉融众易居房地产经纪代理有限公司，要求将城市广场小区北22栋3单元的购房指标出卖，并将上述原件全部交由融众公司保管。为赚取其中房屋指标转卖差价，武汉融众易居房地产经纪代理有限公司法定代表人蔡智宽指使第三人李洪波以自己名义先代为持有购房指标。2015年3月17日，被告田攀峰的监护人田某代田攀峰与第三人李洪波签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定甲方（田攀峰）所有的房屋坐落于武汉市硚口区城市广场22栋3单元304号，建筑面积86平方米，动迁安置编号：江迁安（精）字931号，双方协商一致，房屋指标成交价格为人民币60000元。3000元指标定金，拿到该房屋钥匙后三日内一次性支付剩余57000元；甲方(田攀峰)承诺全程配合乙方（李洪波）办理该房办证、公证、过户等全部手续，如不配合愿承担所有责任。上述合同签订后，被告田攀峰的监护人田某确认收到购房定金人民币3000元。被告蔡智宽联系到原告芦康，以被告田攀峰名义与其签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定将武汉市硚口汉口华生城市广场北区22栋3单元3层304号房屋，建筑面积86平方米（以办证为准），证号江汉区动迁安置房通知书，交易价格400000元（含应当向开发商交付的房款）。合同签订之日付给甲方2万元定金，交房款之日付甲方28万元整，拿钥匙交房付给甲方10万元。甲方后期负责办理一手证费用，乙方负担拿钥匙费用，中介佣金，乙方承诺2015年4月1日前交房款。合同签订后，原告芦康向武汉融众易居房地产经纪代理有限公司支付了定金人民币20000元。原告芦康以被告田攀峰名义于2015年3月31日向湖北华生房地产开发有限公司缴纳购房款258074元，开发商出具相关发票。2015年4月11日，原告芦康母亲康桃菊向被告蔡智宽转账114419元。2015年4月12日，被告田攀峰的监护人田某出具收条，内容为“今收到亿房房产交来城市广场北区22栋3单元304室房屋尾款人民币伍万元整，本人保证后期配合该房屋办证及过户手续，如不配合，本人自愿承担一切该房屋所造成的法律责任。”田某收到房屋指标款后办理了收房手续，并将从开发商处领取的房屋钥匙交由融众公司，融众公司后将房屋钥匙交付于原告，原告收房后于2015年5月开始对诉争房屋进行装修，并于2016年春节入住，物业费、水电费等一直由原告缴纳。2017年7月31日，被告田攀峰及其监护人田某趁房屋内无人，将门锁更换。现房屋已符合过户条件，故原告起诉来院。另查明，武汉融众联合房地产代理有限公司已于2017年7月办理工商注销手续，股东为蔡智宽、张伟。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《存量房居间买卖合同》、收据、收条、银行交易明细、物业费发票、门禁卡网络发票、销售不动产统一网络发票、收款收据、田攀峰残疾证复印件、不动产权证复印件、拆迁安置协议书，被告蔡智宽提供的存量房居间买卖合同、田攀峰社保卡、身份证户口、残疾证、收条、银行转账凭证、物业收据，被告田攀峰提供的照片、存量房居间买卖合同、武汉市经济适用房动迁安置买卖合同等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，田某作为田攀峰的代理人与李洪波签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，该合同实际是田攀峰将其购买动迁房的资格以6万元的价格转让给李洪波。李洪波系融众公司工作人员，其与田攀峰签订《存量房居间（买卖）合同》属职务行为，目的是让公司取得动迁房购买资格的处分权。后融众公司以田攀峰代理人名义与芦康签订的《存量房居间（买卖）合同》实际是融众公司将动迁房购买资格又转让给芦康，因该单位职工李洪波与田攀峰签订合同后已经取得动迁房购买资格的处分权，融众公司有权将该权利转让给芦康，融众公司将动迁房购买资格出售给芦康的行为有效。融众公司将动迁房购买资格转让给芦康后，芦康已经履行了付款义务并合法占有了房屋，田攀峰应当履行协助过户义务，故对于原告要求被告配合办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。芦康系基于合同关系合法占有案涉房屋，田攀峰已经将购房资格出售，购房款也并非其支付，无权占有案涉房屋，故原告有权要求其返还房屋。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第10条的规定，判决如下：一、被告田攀峰于本判决生效之日起7日内配合将房屋过户登记至原告芦康名下；二、被告田攀峰于本判决生效之日起7日内将房屋腾退给原告芦康。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元，保全费2520元，共计3552元，由被告田攀峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 林人民陪审员  黄建华人民陪审员  何红武二〇一九年一月四日法官助理安一书记员吴穹