昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初10298号原告:杨丽蕙，女，汉族，1981年1月13日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，原告：胡桂莲，女，汉族，1957年3月14日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，两原告共同委托代理人：崔寓翔、赵存福，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明云城尊龙房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301005631851335。住所：昆明市西园路船房小区别墅区**。法定代表人：李继锋。委托代理人：邱尚艳，周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原告杨丽蕙、胡桂莲诉被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司（下称：云城尊龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月3日受理后，适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理，后根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，本院决定将该案转为普通程序进行审理，并于2019年1月10日第二次开庭审理，同时，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条的规定，经本院院长批准，本院延长审理期限6个月。两原告的共同委托代理人崔寓翔、赵存福，被告云城尊龙公司的委托代理人邱尚艳、周朝栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年西山区金碧街道办事处10号片区严家地城中村改造，原告的房屋建筑面积241.48平方米的房屋在拆迁范围内，而被告系该城中村改造的拆迁人。2010年10月2日，原告与被告签订了《回迁安置补偿协议》，之后再行签订了《补充协议》、《补充协议2》，双方约定被告安排回迁房给原告，被告承诺交房后90日内为原告办理不动产权属证书且约定被告如逾期未办结不动产权证，每套房屋每延期一日向原告支付100元人民币。回迁房房屋已于2014年6月30日交房，但被告并未按约在90日内办理不动产权属证书，且至今未办理。之后原告多次与被告协商要求办理不动产权证书未果，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告为原告办理融城优郡B2幢1209号、融城优郡B2幢2201号、融城优郡B2幢708号、融城优郡B2幢2408号、融城优郡B3幢2305号房屋的不动产权属证书；2、被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金556500元（每套房屋按每日100元的违约金计算，违约金暂计算至2017年10月17日止）及自2017年10月18日至实际办理不动产权证书之日止按照每套房屋每日100元的标准计算违约金；3、被告支付本案的全部诉讼费用以及原告为实现债权所产生的其他费用。被告答辩称：1、原告的不动产权证未及时办结，是由于原告提供材料不及时造成的；2、原告不动产权证未在昆明市实施不动产统一登记实施前及不动产权证至今未办，是被告不可控制的因素造成的；3、自2018年1月25日后，被告不再负有为原告办理不动产权证的义务；4、被告一直积极履行办证义务，不存在过错，不应承担违约责任；5、违约金问题，鉴于原告存在过错，而被告在办证过程中不存在过错，不符合支付违约金的情况，即使贵院认为被告应当承担违约责任，那么协议约定的违约金过高，鉴于被告未给原告造成实际损失等情形，请求法院公平、合理的调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的2017年10月17日由严家地居民小组出具的案涉房屋的产权属原告杨丽蕙所有的《证明》，因严家地居民小组并非确认房屋产权的职能部门，该《证明》不具备证明力，本院不予确认。根据当事人庭审陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下案件事实：被告和昆明市西山区人民政府金碧街道办事处订立《西山区10号片区严家地村城中村改造投资协议》，约定被告投资西山区10号片区严家地村城中村改造项目的土地一级开发，参与项目土地的公开交易。2010年12月5日，金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部（下称：指挥部）与原告杨丽蕙、云南礼海房屋拆迁工程有限公司签订《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁回迁安置补偿协议》（协议编号：161号）（下称：《回迁安置补偿协议》），约定两原告共有的座落于严家地社区严家地居民小组228号的房屋，位于征地拆迁范围内，属于拆迁对象，在原告杨丽蕙履行协议的前提下，指挥部负责于回迁房交房后90个工作日内办理原告杨丽蕙回迁安置房屋的《房屋所有权证》，随即办理《土地使用证》，相关税费按有关规定办理。同日，两原告、被告、云南礼海房屋拆迁工程有限公司签订《补充协议》，对被告提供给原告的回迁房面积、数量、房屋面积应补差额、安置过渡费、房屋标准等事项进行了约定。2011年12月22日，两原告、被告、指挥部签订《补充协议2》，约定了被告负责于回迁房交房之日起90个工作日内办结两原告回迁安置房屋的《房屋所有权证》，因被告过错原因逾期未办结的，每延期1日向两原告支付人民币100元的违约金（每证）。2014年1月10日，两原告共有的座落于严家地228号的房屋因已拆除，该房屋进行了所有权注销登记。2014年7月25日，被告向两原告交付了融城优郡B2幢1209号、B2幢2201号、B2幢708号、B2幢2408号、B3幢2305号房屋的钥匙。原告杨丽蕙支付了上述房屋的维修基金、房屋面积差价款、并签署《前期物业服务协议》。2014年12月23日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第一批40户村民回迁房产权。该批回迁房的房屋所有权证于2015年2月交付产权人。回迁户名单中注明每套资料包含有公证书、免税通知书、房屋注销凭证等12项资料。2015年3月24日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第二批55户村民回迁房产权。2015年11月16日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处再次向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认包括原告在内的第二批977户村民回迁房产权。另，因《不动产登记暂行条例》实施，昆明市人民政府决定于2016年6月30日起开始在全市范围内进行不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和证明，停发旧证。因不动产统一登记，云南省昆明市中衡公证处2016年6月至2017年2月期间暂停办理不动产产权财产分割公证。案涉回迁房屋的《确认减免契税通知书》于2016年1月8日办理完毕。2017年12月12日，西山区人民政府金碧街道办事处向西山区人民法院回复调证函出具了《金碧街道办事处关于西山区人民法院调证函的复函》，主要内容为2014年6月，城中村改造10号片区回迁安置房分房交付工作结束后，被告积极开展了房屋产权证办理工作于2015年2月完成了首批40套回迁房产权证的办理工作。同时，被告也积极收集、整理、汇总剩余回迁安置房办证手续材料，并于2015年11月将准备齐全的第二批977套回迁房办证材料提交金碧街道办事处审核上报，剩余59套回迁房因存在家庭内部产权分割纠纷暂未提交。但受上级“两证合一”政策调整的影响，第二批977套回迁房目前暂未能办结，西山区人民政府完成第二批977套盖章确认的时间目前暂未能核实。另，庭审中，被告陈述原告案涉的房屋属于被告第二批977户上报西山区政府办理“套红头”手续的范围，办理产权证第一步首先是报西山区政府办理“套红头”手续，被告陈述于2016年4月收到了“套红头”的手续。根据2018年2月9日云南省昆明市真元公证处作出的（2018）云昆真元证字第3602号、第3603号公证书显示，两原告于2018年2月7日向云南省昆明市真元公证处对《回迁房权属协议书》进行公证，主要内容为两原告原系昆明市严家地社区严家地居民小组附228号房屋家庭户同住成员。现上述房屋现已被拆迁，根据两原告与指挥部签订的《回迁安置补偿协议》（161号）,并根据该协议以回迁方式取得了昆明市融城优郡B2幢1209号、B2幢2201号、B2幢708号、B2幢2408号、B3幢2305号房屋，现两原告经协商一致签订了前面的《回迁房权属协议书》，并约定融城优郡B2幢1209号、B2幢2201号、B2幢708号、B2幢2408号、B3幢2305号房屋由两原告共同共有，由杨丽蕙、胡桂莲申请办理不动产登记手续，相关税费由杨丽蕙、胡桂莲承担。另查明，《不动产登记暂行条例》实施前，被告未向房屋登记机构申请涉案房屋的房屋所有权初始登记，《不动产登记暂行条例》实施后，截止2019年1月10日，被告未向不动产登记机构申请上述房屋的首次登记，针对西山区10号片区严家地城中村改造的回迁安置房，被告于2018年1月协助办理108本不动产权证书，2018年7月协助办理25本不动产权证书，2018年8月协助办理31本不动产权证书，2018年9月协助办理125本不动产权证书，2018年12月协助办理31本不动产权证书。本院认为：原告杨丽蕙、指挥部、云南礼海房屋拆迁工程有限公司签订的《回迁安置补偿协议》系房屋拆迁安置补偿性质的合同，两原告、被告在《回迁安置补偿协议》的基础上签订的《补充协议》、《补充协议2》，被告提供两原告用以拆迁安置补偿的房屋，并非商品房买卖。其中《补充协议2》约定，被告负责于回迁房交房之日起90个工作日内办结原告回迁安置房的《房屋所有权证》。因被告过错原因逾期未办结的，每延期1日向两原告支付人民币100元的违约金（每证），上述回迁安置房房产证办理期限及违约金的条款系原告与被告真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效。2014年7月25日，被告向两原告交付了融城优郡B2幢1209号、B2幢2201号、B2幢708号、B2幢2408号、B3幢2305号房屋。按照《补充协议2》的约定，被告应在交房之日起90个工作日内即最迟为2014年12月1日为两原告办理回迁安置房的《房屋所有权证》，两原告认为因被告逾期办理《房屋所有权证》，应按每套房每天100元的标准支付违约金。被告认为，没有如期办理《房屋所有权证》的原因复杂，既有原告未在2016年6月30日《不动产登记暂行条例》实施前提交共有财产分割公证书，也有其他不可归结于被告的因素所致，故被告认为其不应承担逾期办证的违约责任，即使法院认为被告应当承担违约责任，那么协议约定的违约金过高，鉴于被告未给原告造成实际损失等情形，请求法院公平、合理的调整违约金。被告将自己建设的回迁安置房所有权登记到原告名下，无论是之前的《房屋登记办法》还是现行《不动产登记暂行条例》的规定，都属于转移登记性质，应由双方当事人共同申请。被告于2015年2月为第一批回迁居民办理了房屋所有权证书，原告认为被告不具备办理转移登记条件的主张缺乏事实依据，不能成立。因此，原、被告负有共同向房屋或不动产统一登记部门申请转移登记的法定义务。虽然原、被告约定由被告代办房产证，但原告自身负担的申请义务并不因此免除。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。被告提供的是拆迁安置补偿房屋，《补充协议》、《补充协议2》只约定了补偿面积、房屋标准等事项。具体的安置补偿房屋在上述协议订立两年半之后，由原告方抽签确定。原、被告并未就涉案房屋形成所有权转移的相关材料。因此，昆明市西山区人民政府对安置补偿房屋的产权确认文件就是用以证明房屋所有权发生转移的必要办证材料。具体到本案，首先，从金碧街道办事处的请示及回函来看，因税务部门提供免税证明、部分居民内部分房纠纷等导致完成该项工作时间较长案涉回迁房屋的《确认减免契税通知书》于2016年1月8日才办理完毕，被告通过金碧街道办事处向昆明市西山区人民政府上报包括原告在内的第二批977户居民回迁住宅产权确认的时间是2015年11月16日，该时间点客观上超过了原、被告约定的房产证办结时间。其次，庭审中，被告陈述包含原告在内的第二批回迁房产权确认的时间（西山区政府办理“套红头”手续）是2016年4月。这一时间虽然没有确切证据，但政府办理产权确认也不受被告控制，办理时间的延长不可归责于被告。再次，2016年6月30日起，昆明市实施不动产统一登记。法规、政策变动导致需要提交新的申请资料也会延长不动产登记的办理时间。第二批回迁住户产权确认名单中，融城优郡B2幢1209号、B2幢2201号、B2幢708号、B2幢2408号、B3幢2305号房屋产权人对应原告杨丽蕙、胡桂莲。原拆迁房屋属两原告共同共有，现回迁房屋转变为某原告个人所有或者某几位原告共有，其中涉及共有财产的分割、处分，该民事法律行为只能由原告方进行，而本案中，两原告于2018年2月7日才向云南省昆明市真元公证处对其签订的《回迁房权属协议书》进行公证，2018年2月9日，公证处作出公证书，故截止2018年2月9日前，在不动产权利人尚未确定的情况下，被告客观上也无法为原告申请不动产登记。综上，被告没有按照协议约定时间办结涉案房屋权属登记的原因复杂，受政府及相关部门的行为影响，涉及法律法规的变动和调整，也包括原告在相应时间节点没有完成或及时完成相关民事法律行为的因素。以上情形不是被告行为所致，不可归责于被告。协议约定被告办结房屋所有权证，但被告不是房屋、不动产登记机构，其具体义务是准备相关资料并及时向房屋、不动产登记机关申请房屋、不动产转移登记。原告方未在相应时间节点及时进行共有财产分割，也存在提交资料不及时的情况，涉案房屋从交房后较长时间段内一直处于办理房屋权属登记资料不完备的状态，被告是否向相关部门申请并不会改变较长时间段内无法办理房屋权属登记的客观事实。综合看，即使不考虑客观因素，原告在接收房屋后的合理时间内未及时对《回迁房权属协议书》进行公证是导致权属登记未能及时办理的主要原因。但本院也注意到，被告是房屋所有权转移登记的共同申请人，也是协议约定的办证义务人，应当及时通知原告提交办理房屋权属转移登记的必备资料。被告主张其通过居民小组通知了包括原告在内的全体居民，原告对此不予认可。被告没有证明向原告履行了必要的通知、提示义务，和原告未及时提供资料之间存在因果关系，对未能及时办理房屋权属登记负有一定过错，应当承担相应的逾期办证违约责任。原告主张按每套房屋每天100元的标准计算逾期办证违约金，被告认为违约金约定过高，由被告承担并不公平。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《补充协议2》约定的逾期办证违约金以被告过错为承担责任的要件。本案房屋逾期办证主要是受客观因素及原告行为所致，被告仅负有较轻的过错。另一方面，本案房屋系安置补偿性质，被告并不收取房屋价款占有原告资金，同时考虑原告对《回迁房权属协议书》申请公证后，公证处于2018年2月9日对上述公证事项作出公证书，综上，本院酌情判处被告承担每套房屋3000元的逾期办证违约金，本案中被告应支付原告五套房屋共计15000元违约金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对原告要求被告继续办理三套房屋的不动产权属证书的诉讼请求，因被告表示只要原告办妥《回迁房权属协议书》的公证即可交件办理，现该《回迁房权属协议书》已办理并提交了被告，故对原告要求继续办理房屋的不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司为原告杨丽蕙、胡桂莲办理融城优郡B2幢1209号、融城优郡B2幢2201号、融城优郡B2幢708号、融城优郡B2幢2408号、融城优郡B3幢2305号房屋的不动产权属证书；二、被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽蕙、胡桂莲逾期办理不动产权属证书的违约金15000元；三、驳回原告杨丽蕙、胡桂莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9366元（原告已预交），由两原告共同承担9000元，被告承担366元于付款时一并支付给原告。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陈思源人民陪审员  吴锡莲人民陪审员  余国平二〇一九年一月十六日书 记 员  徐宏娟蔡睿