山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9720号 原告：济南锦兴置业有限公司，住所地，济南市。 法定代表人：丁海欣,执行董事。 委托诉讼代理人:张巍、吴蒙，均系国浩律师（济南）事务所律师。 被告:高乐，女，1992年12月5日出生，汉族，无业，户籍地山东省禹城市。 委托诉讼代理人：苑贞，山东禹鼎律师事务所律师。 原告济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）与被告高乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告锦兴置业公司的委托诉讼代理人张巍、被告高乐及其委托诉讼代理人苑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦兴置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年6月25日签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》；二、判令被告高乐向原告锦兴置业公司支付违约金87693.2元（438466元×20%）；三判令被告高乐赔偿原告锦兴置业公司律师费24000元；四、判令上述第二、三项诉讼请求所涉及的款项由原告锦兴置业公司向被告高乐返还的购房款中扣除；五、本案诉讼费和保全费由被告高乐承担。事实与理由：原、被告于2017年6月25日签订了《济南东都国际广场买卖合同》，由被告高乐购买原告锦兴置业公司所有的位于济南市历城区工业北路东都国际广场*号房屋，购房款总额为438466元。根据双方合同约定，被告高乐应于2017年6月19日前向原告锦兴置业公司支付定金3万元，于2017年6月25日前支付首付款189466元，剩余购房款219000元由被告高乐通过贷款方式支付。被告高乐应于合同签订后7个自然日内（即2017年7月2日前）完成贷款机构所需贷款资料的准备，并在准备齐全后完成贷款手续。此外，合同3.4条还约定，如被告高乐未能获得贷款或未能足额获得贷款的，被告高乐应在接到原告通知后15个工作日内自行筹齐剩余房款，并支付给原告锦兴置业公司。合同签订后，被告高乐仅向原告锦兴置业公司支付了定金及首付款，但一直未按照约定准备贷款资料，未办理贷款手续，未支付剩余购房款219000元。原告锦兴置业公司于2018年6月27日向被告高乐发出了《关于及时履行房款交付义务的通知》，要求被告高乐于2018年7月8日前支付剩余购房款，但被告高乐至今仍未履行付款义务。根据双方《买卖合同》第八条第三款第5项之约定，被告高乐逾期履行合同义务超过三十日的，原告锦兴置业公司有权解除合同。此外，被告高乐应当向原告锦兴置业公司支付违约金，并承担原告因主张权利产生诉讼费、律师费等。原告锦兴置业公司因此提起诉讼，请法院依法判如所请。 被告高乐辩称，应当追加颜炳春为被告参加诉讼。高乐与颜炳春原系男女朋友关系，两人在恋爱期间购买了涉案房屋准备作为婚房，但双方于2018年4月分手了。被告高乐支付的首付款是其与颜炳春向小额贷款公司出借的，签订合同以后也曾积极地办理贷款手续，后因各种原因未能完成。被告高乐现在已经不在济南居住和工作，现在的经济收入也无法付清房屋的余款和继续办理按揭贷款。被告高乐不是故意地不办贷款手续和交纳剩余的房款，是因为当时购买房屋的客观情况发生了变化，无法继续履行合同，所以被告高乐也同意解除该合同。房屋买卖合同是原告锦兴置业公司制订的格式性合同，合同的条款都是原告锦兴置业公司事先打印好的，所以合同关于违约金的条款不是双方协商约定的，是原告锦兴置业公司单方的意思表示。被告高乐认为按照房屋总价款的20%支付违约金过高，一是以房屋总价作为计算违约金的基数过高，不合理，毕竟被告高乐违约的不是全款，而只是剩余的房款，二是20%的比例过高，这个比例并不是双方协商的结果。虽然被告高乐在合同上签字，但被告高乐法律知识欠缺，而且当时也是按照原告锦兴置业公司的要求来签字的。原告锦兴置业公司要求的律师费没有法律依据，而且数额过高。同意和原告锦兴置业公司协商解决。 经审理本院认定的事实如下： 2017年6月25日，原告锦兴置业公司与被告高乐签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》，约定：高乐购买锦兴置业公司所有的位于济南市历城区工业北路东都国际广场*号房屋，购房款总额为438466元；买受人应于2017年6月19日前向出卖人支付定金3万元，应于2017年6月25日前将首付款人民币189466元（不包含前期支付全部定金），以自行支付的方式支付出卖人；买受人应在本合同签订后7个自然日内完成贷款机构所需贷款材料的准备，并在本合同签订后的7个自然日内与出卖人共同前往贷款机构完成贷款手续的办理及《贷款合同》的签订。委托贷款机构将该部分贷款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币219000元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决：买受人在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人在接到贷款机构或出卖人通知后15工作日内自行筹齐剩余房价款。合同第八条第（三）款第5项约定，买受人逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，买受人构成根本违约，且出卖人有权有书面通知的方式解除房屋买卖合同。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。该条第（六）款约定，买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约给守约方造成损失的，违约方除承担相应的违约责任外还应承担守约方因此而产生的包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师代理费、交通费等损失。第十条其他约定：1、买受人确认本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准。……如因本合同买受人通信地址或电话等不准确，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，出卖人通知应视为已合法有效送达买受人，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由买受人自行承担，出卖人就此不承担任何责任。2、除另有书面约定外，出卖人给买受人的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，……以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日。出卖人锦兴置业公司在合同中盖章，买受人高乐签字按手印确认。 被告高乐在合同签订后于2017年6月18日向原告锦兴置业公司支付定金3万元，并于2017年6月25日支付购房首付款189466元，其余购房款未予支付。 另查明，被告高乐与案外人颜炳春在签订购房合同时是恋爱关系，首付房款中10万元是高乐和颜炳春向一小额贷款公司共同借款，剩余房款89466元是颜炳春出资，后两人于2018年4月分手。高乐签订合同后，分别向中国银行、北京银行办理贷款手续，后因各种原因未能办成，故未能未付剩余购房款219000元。 又查明，原告锦兴置业公司于2018年6月27日向被告高乐邮寄送达《关于及时履行房款交付义务的通知》，要求被告高乐于2018年7月8日前支付剩余购房款，后邮件因“收件人不在指定地点”而被退回。2018年9月30日，原告锦兴置业公司与国浩律师（济南）事务所签订诉讼法律服务委托协议，支付律师费24000元。锦兴置业公司于2018年10月16日提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，锦兴置业公司与高乐所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同签订后，各方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。高乐在签订买卖合同后，向锦兴置业公司支付定金3万元及首付款189466元，但并未在约定期限内就剩余购房款219000元成功获批银行贷款。被告高乐在因其个人原因两次未能获得银行贷款批准的情况下，其应当按约定在接到贷款机构或出卖人通知后15工作日内自行筹齐剩余房价款，但被告高乐并未依约履行。在原告锦兴置业公司按照被告高乐在合同上注明的联系地址邮寄送达《关于及时履行房款交付义务的通知》后，虽邮件被退回，但依据双方的合同约定，邮寄后第三日为送达日。此后30天内，被告高乐也未能履行付款义务。根据双方签订的买卖合同第八条第（三）款第5项的约定，被告高乐构成根本违约，原告锦兴置业公司有权解除合同，故原告锦兴置业公司要求解除与被告高乐之间的房屋买卖合同，符合法律规定及合同约定，本院对此予以支持，该合同自诉状送达之日即2018年10月24日起解除。原告锦兴置业公司主张被告高乐按照合同约定以房屋总价款的20%支付解除合同违约金87693.2元，对此本院认为，被告高乐根本违约导致合同解除，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，违约金金额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。目前涉案房产价格较合同签订时有一定幅度的上涨，对此情况本院予以考虑。根据原告锦兴置业公司的损失情况、合同约定情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌定违约金数额为3万元。原告锦兴置业公司要求被告高乐按照合同约定承担锦兴置业公司因本案支出的律师费用，有其与国浩律师（济南）事务所签订诉讼法律服务委托协议及发票为证，符合双方合同约定，律师费数额也不超过相关收费标准，本院对此亦予以支持。被告高乐以其只是名义买受人，颜炳春为实际买受人为由申请追加颜炳春为被告，对此本院认为，被告高乐以其个人名义与原告锦兴置业公司签订房屋买卖合同，双方的合同关系成立且有效，根据合同相对性原则，原告锦兴置业公司有权向被告高乐主张合同权利。至于被告高乐与案外人颜炳春之间的关系，与本案不属同一法律关系，双方应另行依法解决，故被告高乐申请追加颜炳春为被告参加诉讼不符合法律规定，本院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告济南锦兴置业有限公司与被告高乐2017年6月25日签订的位于济南市历城区工业北路东都国际广场*号房屋的《济南东都国际广场公寓买卖合同》于2018年10月24日解除； 二、被告高乐于本判决生效之日起十日内向原告济南锦兴置业有限公司支付律师代理费24000元； 三、被告高乐于本判决生效之日起十日内向原告济南锦兴置业有限公司支付违约金3万元； 四、扣除第二、三项后，原告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内将其收取的购房款219466元中的剩余款项返还被告高乐； 五、案件受理费减半收取3938元，由被告高乐负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇一九年一月十五日 法官助理 路倩倩 书 记 员 王汝瑶