云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0723民初1616号原告：云南安杰物业管理有限公司华坪分公司，住所地：华坪县中心镇平安路。负责人：敖文城，系该公司经理。委托诉讼代理人：敖明武，男，1984年9月10日出生，汉族，住华坪县，特别授权代理。委托诉讼代理人：周北君，男，云南千舟律师事务所律师，特别授权代理。被告：丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司，住所地：华坪县河东新城区。负责人：倪尔姜，系该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：丁丽华，男，云南伸诉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：冉光富，男，云南伸诉律师事务所律师，特别授权代理。原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司与被告丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人敖明武、周北君，被告委托诉讼代理人丁丽华、冉光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告之间签订的《华坪永皓新天地物业服务委托合同》；2.请求判令被告立即向原告支付差欠的物业服务费及滞纳金合计929381.48元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系专门从事物业管理服务的公司，被告开发建设了华坪“永皓新天地”物业，经原、被告磋商后，双方于2016年7月12日签订《华坪永皓新天地物业服务委托合同》，约定由原告为“永皓新天地”提供物业服务。合同约定服务期限为一年，物业费跨月支付，对业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，原告可以自逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2017年7月12日合同到期后，被告以继续以原合同为准为由未重新签订合同，原告便一直管理、提供服务至2018年11月28日。被告按时交纳了2016年12月31日前其应当缴纳的物业服务费。但是从2017年度开始，被告便不按时缴纳物业服务费，2017年1月1日至今，被告仅向原告支付过60000服务费。截止2018年11月30日，被告应当向原告支付物业费及对应滞纳金合计1277029.51元。对双方之间互相的应付款、已付款结算后，被告还应当向原告支付929381.48元。被告在差欠原告物业费拒不缴纳的情况下，于2018年11月28日粗暴驱离原告公司员工，原告报案处理仍未果，现永皓新天地物业由被告在进行管理。该笔费用经原告多次催要无果，故原告依法起诉。被告的委托诉讼代理人辩称，原告要求被告支付的物业管理费用都是自己单方计算出来，并未经双方对账、结算认可。到目前为止，原告仍有722123.6元的代收电费尚未支付给被告，也未在物业管理费中进行扣除。被告在2018年8月交给原告的一份《华坪县永皓新天地费用结算台账资料》中显示被告应支付原告的物业费是384849.73元，但原告起诉时要求支付的物业管理费是929381.48元，金额出入巨大，如何计算没有事实依据。原告将永皓新天地物业办公室装修未摊折旧费13020元要求被告支付不符合事实和合同约定。在2016年7月12日至2017年7月12日合同期内，B栋酒店、A栋写字楼第三层、C栋商业第三层属于被告的空置房，但在2017年7月12日合同到期后原告在未提供物业管理服务的情况下，以2.3元/㎡来计算物业费无事实依据。原告提供物业服务不符合合同约定，未尽相应义务，给被告造成重大财产损失。因此被告请求法院：1.依法驳回原告的全部诉讼请求；2.要求原告赔偿被告经济损失2122195.61元；3.案件受理费由原告承担。庭审中，双方围绕争议焦点问题，原告提交了下列证据：1.《华坪永皓新天地物业服务委托合同》复印件；2.2017年度永皓新天地空房物管费明细三份复印件、农村信用合作社进账单一份复印件；3.2018年度永皓新天地空房物管费明细一份复印件、永皓已接房明细一份复印件、收据十三份复印件；4.永皓新天地未交物业费明细一份复印件、永皓新天地代收电费明细三份复印件、值班检查记录两份、华坪县百瑞盛酒店有限公司企业登记信息一份复印件、美丽华坪时政要闻一份复印件；5.永皓新天地电费已收未汇总表三份（代收电费明细三本备查）、收据十张复印件；6.接待报警案件三联单一份（2018年11月28日）、公告一份、照片两张复印件；7.接待报警案件三联单两份（2017年3月31日、2018年9月26日）、关于对永皓新天地外墙玻璃损坏事件进行调查的申请报告一份复印件；8.安杰物业管理有限公司服务质量调查表61份、永皓新天地物业费缴费情况一套复印件；9.结算单、收款收据各一份复印件。拟证明被告方下欠原告物业费及滞纳金的事实。被告委托诉讼代理人冉光富经质证，对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但对计算标准有异议；对证据3有异议，认为是原告单方统计的；对证据4证明内容有异议，不予认可；对证据5、6、7、8有异议；对证据9不予认可，认为被告交付的办公室已经简单装修，可以使用。经审查，原告出具的证据来源合法，且与本案相关联，本院予以采信。被告的委托诉讼代理人提交以下证据：第一组：1.营业执照复印件；2.法定代表人身份证明复印件；第二组：1.《华坪永皓新天地物业服务委托合同》复印件；2.《物业管理服务方案》复印件；第三组：1.电费缴纳发票及转账支票11张复印件；2.代收电费明细复印件；3.原告代收部分业主电费收据复印件；第四组：1.增值税发票3张复印件；2.电子银行转账凭证4张复印件；3.《丽江市质量监督综合检测中心交费通知单》和《云南省非税收入》4张复印件；第五组：1.修复工程预算表复印件；2.永皓损坏玻璃现场照片复印件；第六组：1.消防工程安装《协议书》复印件；2.《丽江市公安局消防支队建设工程消防验收意见书》复印件；3.永皓新天地住宅消防损坏统计表复印件；4.原告私自改造后的消防管现场照片复印件；5.永皓消防控制室联动显示故障表复印件；第七组：1.华坪县百瑞盛酒店有限公司营业执照复印件一份；2.《华坪县百瑞盛酒店有限公司装饰工程施工承包合同》复印件；3.百瑞盛酒店装修报价汇总表；4.张春明的《证明》和身份证复印件各一份；第八组：原告提供给被告2017年1月1日至2018年11月30日《华坪县永皓新天地费用结算台账资料》一份复印件；第九组：《收据》、《银行转账支票记录》、《增值税发票》、《永皓新天地空置房物管费明细》复印件。拟证明原告主张的物业费前后差距巨大及原告应赔偿被告损失的事实。原告委托诉讼代理人周北君经质证，对第一组、第二组证据无异议；对第三组证据真实性无异议，但对证明内容有异议；对第四组证据有异议；对第五组证据中证据1的三性不予认可，对其中证据2部分无异议；对第六组证据中证据1、3、4、5有异议，对证据2无异议；对第七组证据中证据1无异议，对其中证据2、3、4三性均不认可；对第八组证据不予认可，认为该份材料是为了与被告达成和解签订的，不能作为本案证据；对第九组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。经审查，被告出具的证据来源合法，且与本案相关联，本院予以采信。经审理查明，原告系专门从事物业管理服务的公司，被告开发建设了华坪“永皓新天地”楼盘。原、被告经协商一致后，双方于2016年7月12日签订《华坪永皓新天地物业服务委托合同》，约定由原告为“永皓新天地”提供物业服务。该合同对委托物业的服务事项、范围、内容、合同期限、双方权利义务、物业管理服务费用等进行了约定。2017年7月12日合同到期后，双方未继续签订合同，但原告继续为被告委托的物业进行管理、提供服务，被告对此未提出异议。后因双方发生矛盾，原告于2018年11月28日被迫退出，现永皓新天地物业由被告自行管理。因双方争议较大，均不申请评估、审计，2019年1月15日，经本庭主持双方协商，双方达成以下共识：1.双方对2017年1月1日前的物业管理费无异议、已结清；2.2017年1月1日至2018年11月28日止的空房面积及金额无争议，以原告提交的结算收据为准，即254591.36元+208717.44元=463308.8元；3.已使用未接房未交物业费的，原告多算了639.08㎡，应扣减33807.33元即已使用未接房未交物业费的应为305993.32元-33807.33元=272185.99元。双方争议为：B栋酒店、A栋写字楼第三层、C栋商业第三层总面积为12123.62㎡，是否应支付物业费。另查明：原告在物业管理期间为被告代收电费366361.63元，已交付79733.6元，下欠被告电费286628.03元，下欠被告餐费14040元。被告下欠原告因装修物业办公室的折旧费为13020元，被告已支付原告2017年的物管费60000元。现双方均同意解除合同，但就下欠的物管费及滞纳金争议较大，故原告起诉来院。本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原、被告合同到期之后，虽然未继续签订合同，但是原告一直按照原合同提供物业管理服务，被告对此未提出异议，该合同成立，双方应按合同履行。本案的争议焦点在于被告方认为已告知原告B栋酒店、A栋写字楼第三层、C栋商业第三层由被告方自行管理，不应该支付物业费用；原告方则认为被告所说部分属于物业管理的范围，应该支付物业费。经现场查看，双方争议的B栋酒店、A栋写字楼第三层、C栋商业第三层房屋均属于双方签订的物业管理的范畴,是一个物业管理的整体系统，不能分割，原告已提供了物业服务，被告应按合同约定支付物业管理费，被告的辩解理由不能成立。现原告请求法院依法解除原、被告之间的《华坪永皓新天地物业服务委托合同》，因原告已经搬离，合同已经实际履行不能，被告也同意解除合同，本院予以支持；因原告方提供的物业服务存在管理不到位的情形，被告也未按照约定按时支付物业费，双方都存在违约行为，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持；被告辩称原告未尽相应义务，给被告造成重大财产损失，要求原告赔偿经济损失，该请求不属于本案的调查范畴，被告可与原告私下协商处理，或者另行起诉。被告应支付原告2017年7月1起至2018年11月28日的物业管理费为735494.79元（254591.36元+208717.44元+272185.99元）。为减少诉累，本院结合案件查明的事实，将原、被告之间互负的债务进行相应扣减后，被告应支付原告的费用合计为387846.76元，即735494.79元-286628.03（原告下欠被告的代收电费）-14040元（餐费）-60000元（已付的空房费）+13020元（装修折旧费）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、《物业管理条例》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司与被告丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司于2016年7月12日签订的《华坪永皓新天地物业服务委托合同》；二、由被告丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司在本判决生效后十日内一次性支付原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司物业费387846.76元；三、驳回原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6547元，由原告云南安杰物业管理有限公司华坪分公司负担2547元，由被告丽江永皓房地产开发有限公司华坪分公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李华春二〇一九年一月二十一日书记员  经晓会