青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终127号上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁经济技术开发区昆仑东路**。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：李建福，北京汉卓（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑富贵，公民身份号码×××，男，汉族，1982年7月16日出生，住青海省西宁市。上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）与桑富贵商品房预售合同纠纷一案，桑富贵于2018年8月7日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，该院作出（2018）青0102民初2526号民事判决，宣判后，泰阳公司不服向本院提出上诉，本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰阳公司上诉请求：改判驳回桑富贵的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，泰阳公司未按合同履行交付房屋的义务并非泰阳公司违约所致，而是双方签订的合同第8条第2款约定的特殊原因的出现所致。2、一审判决将“具备基本的使用功能”和“竣工验收合格后的交付使用”相混淆，既是认定事实错误，且法律适用错误。本案应当适用《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，涉案房屋无法竣工验收是因政府撤销《建设用地规划许可证》致使包括涉案房屋在内的整个项目不得竣工验收所致，而非泰阳公司未积极组织竣工验收所致。3、即便泰阳公司具有违约行为，一审判决以桑富贵己交购房款529059元为基数按日万分之二计算得出的违约金亦属过高。被上诉人桑富贵辩称：一审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。桑富贵向一审法院起诉，请求：1、判令泰阳公司履行合同义务，交付城东区互助西路1号1-1671号商铺，并协助办理产权登记手续；2、判令泰阳公司承担逾期交房违约金272677元（暂计至2018年9月20日，529059*2577*0.02%）；3、泰阳公司承担自2018年9月20日至实际交房之日的违约金（以已交房款529059为基数，按日万分之二计算）；4、本案诉讼费由泰阳公司承担。一审法院认定事实：2011年6月17日，桑富贵、泰阳公司签订了《商品房预售合同》一份，约定由桑富贵购买泰阳公司开发建设的位于本市××区号商铺一间，面积58.1平方米，单价每平方米9106.01元，总价款529059元，付款方式为一次性付清。在双方签订《商品房预售合同》之前，双方签订有《订购书》，在签订《订购书》时，桑富贵已经如约于2011年3月6日向泰阳公司一次性付清购房总款529059元，泰阳公司出具了《泰阳房地产收据》一张。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，泰阳公司应于2011年8月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付桑富贵使用。第九条约定，出卖人逾期交房30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之贰的违约金。但合同签订至今，泰阳公司始终没有向桑富贵交付房屋。另查，泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸中心已经开业经营。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，未履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案桑富贵履行了支付房款的义务，泰阳公司未按合同约定履行交付房屋的义务，应当承担迟延交付房屋的违约责任。涉案商铺所在的泰阳国际商贸中心已经开业经营，说明涉案商铺已经具备基本的使用功能，因此，桑富贵要求交付商铺的诉求成立，应予支持。对于桑富贵要求泰阳公司协助办理产权登记手续的请求，因涉案商铺尚未竣工验收，待竣工验收后，由泰阳公司协助办理。依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的“商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因。因此，泰阳公司应按合同约定承担迟延交付房屋的违约责任，违约金应从合同约定交付期限届满的第二日起计算，计算到实际交付房屋之日，截止到庭审之日（2018年9月20日），泰阳公司迟延交付的天数为2577天，桑富贵已缴纳的购房款为529059元，按合同约定的日万分之二计算，泰阳公司应承担的违约金为272677元。遂判决：一、青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于西宁市××区号商铺交付给桑富贵，并在商铺竣工验收后协助办理产权登记手续；二、青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付桑富贵逾期交房违约金272677元；三、青海泰阳房地产开发有限公司向桑富贵承担自2018年9月21日至实际交房之日的违约金（以已交房款529059为基数，按日万分之二计算）。本院二审期间，泰阳公司未提交新证据证明其上诉请求，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，桑富贵与泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，桑富贵按照合同的约定履行了交付房款义务，泰阳公司至今未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。关于泰阳公司所持“因政府规划调整而导致逾期交房，泰阳公司不构成违约，不应承担违约责任”的主张，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的“商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此，竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因。因此，泰阳公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付期限届满的第二日起计算，双方在《商品房预售合同》第九条约定的逾期交房出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之二违约金是双方的真实意思表示，根据合同自治原则，双方应按合同约定履行，故一审判决对违约金的认定正确，应予以维持，泰阳公司的该项上诉于法无据，不予支持。关于合同应否继续履行的问题，本院认为，涉案商铺所在的泰阳国际商贸中心已开业经营，说明涉案商铺已经具备基本的使用功能，一审判决泰阳公司交付涉案商铺、并在竣工验收后协助办理产权登记手续正确，应予以维持。泰阳公司关于“工程未竣工验收，房屋不应交付”的上诉请求不能成立，予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无不当之处，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10766元由上诉人青海泰阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 左志萍审判员 张 薇 二○一九年一月二十九日书记员 雷 蕾附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。