浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终4355号 上诉人(原审被告)：范夫南，女，1950年8月24日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：张燕君，浙江华越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任云飞，男，1945年12月20日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：陈志方，浙江国良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任宏孙，男，1973年5月11日出生，汉族，住绍兴市上虞区，系被上诉人任云飞之子。 原审被告：任琴梅，女，1969年1月25日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人范夫南因与被上诉人任云飞及一审被告任琴梅房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2018）浙0604民初8011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 范夫南上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:1.一审认定事实错误。涉案《出卖房屋凭据》与房屋买卖合同的成立要件不符，其真实性无法得到证实。上诉人范夫南与被上诉人任云飞均未在《出卖房屋凭据》上签字，该凭据的代书人华毓兰已过世，一审被告任琴梅称其未在该凭据上签字也不知情。该凭据的许多内容为虚假。涉案房屋是由上诉人与其前夫任云章在1970年代共同建造，上诉人从未想过将其出卖，上诉人也从未收到过卖房款。即便该凭据真实有效，也没有证据证明其得到实际履行。从“钱据两交、不立收票”字样的位置判断其真实性存疑，被上诉人没有证据证明其已支付过卖房款。上诉人将涉案房屋借给被上诉人使用，而非予以出卖。上诉人与一审被告之后一直分别居住在杭州，对被上诉人修缮房屋事项并不知情，无从提出异议。2.一审判决适用法律错误。本案没有证据证明上诉人与被上诉人达成了房屋买卖合意，当地村委系事后知道涉案《出卖房屋凭据》，其他两位村民也只知道房屋出卖给被上诉人，但对如何签订出卖凭据并未提及。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。 任云飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋买卖是合法有效，上诉人已收取1500元房款，并将房子交付给任云飞，“范夫南”三个字虽非上诉人所签，但代表了范夫南。农村书写出卖房屋凭据有自己的习惯，当时两间房子的价格1500元也符合当时的行情，被上诉人家庭以副业为生，经济条件足以购买涉案房屋。上诉人因听闻涉案房屋可能将被拆迁，才来向被上诉人主张房屋产权。综上，要求驳回上诉，维持原判。 任云飞于一审法院起诉时的请求：1、请求判令位于江坎头地号为27-16-283的平屋二间归原告所有；2、由两被告协助原告将房屋产权过户至原告名下。 一审法院认定：原告任云飞与被告范夫南、任琴梅原系梁湖镇江坎头村（现并入）同村村民，其中原告与被告范夫南曾系叔嫂关系，原告与被告任琴梅系叔侄女关系。现两被告的户籍已迁出。本案讼争的二间平房坐落于江坎头，由被告范夫南与其前夫任云章共同建造而成。范夫南与其前夫生育三个女儿，即任琴梅（本案被告）、任红美、任建美。1981年11月，范夫南因其前夫任云章病故改嫁到上虞百官镇。1987年7月5日，由范夫南作主，将案涉房屋出卖给原告任云飞（系任云章胞弟），并由同村村民华毓兰代笔，于同日立下《出卖房屋凭据》一份，载明：房款议价壹仟伍佰元，钱据两交，不立收票。由被告任琴梅以中人身份签名，原告任云飞与被告范夫南均未在该凭据上签名捺印。嗣后，该讼争房屋一直由原告任云飞使用管理至今。期间，原告对该房屋作过多次修缮，于2012年曾进行了重建，两被告对此也未提出异议。案涉房屋至今未办理过权证登记，其所在宅基地系集体所有土地，在1992年土地普查时，因当时范夫南户在册人口仅有任琴梅一人，原江坎头村村委以任琴梅名义申报土地权属，登记在被告任琴梅名下，但相应的集体土地使用证（证号：上虞集用2000字第**）一直由原告持有。另查明：在本案诉讼过程中，被告范夫南之三女儿，即任琴梅、任红美、任建美均表示放弃对讼争房屋的继承份额并归其母亲范夫南所有，其中任红美、任建美明确表示不参与本案诉讼。 一审法院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的主要争议焦点是关于案涉房屋的买卖合同关系是否成立及生效，即《出卖房屋凭据》是否有效。根据合同法第三十七条规定，采用书面形式订立合同的，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告任云飞与被告范夫南虽均未在《出卖房屋凭据》上签名盖章，但买卖标的物房屋从立据后已交付给原告任云飞使用管理，至今已达三十年，且凭据中也载明“钱据两交、不立收票”，故可认定买卖双方均已履行主要合同义务，且对方均已接受履行。其次，原、被告在签约立据时，均属同一农村集体组织成员，故协议内容也不违反法律的禁止性规定。再则，本案诉讼中，被告范夫南的三个女儿均表示放弃案涉房屋的相应权利，归其母范夫南所有，故范夫南对案涉房屋有权作出处分。综上，该院认为，原、被告间关于房屋买卖的意思表示真实，双方已履行交付房屋或支付价款的合同主要义务，且对方已接受，被告作为出卖方虽未在合同上签名盖章，但这并不影响合同的成立，故原、被告间签订的《出卖房屋凭据》合法有效。对于原告主张的要求判令案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《物权法》第九条及第三十一条的相应规定，不动产物权的变更、转让，经依法登记后生效，未经登记的，不发生物权效力。本案中，原告虽实际占有使用案涉房屋，但未通过登记取得相应的不动产权证，故不予支持。对于要求两被告协助办理案涉房屋产权过户手续的诉请，因案涉房屋仅有集体土地使用权证，房屋产权未经初始登记，办理房屋权证转移登记的条件未成就，该院也难以支持。综上，对原告所提出的诉讼请求，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条；《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条之规定，判决确认原告任云飞与被告范夫南、任琴梅就现坐落于上虞区江坎头平房二间于1987年7月5日签订的《出卖房屋凭据》合法有效；驳回原告任云飞的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告任云飞负担20元，由被告范夫南负担20元。 二审中，上诉人范夫南及一审被告任琴梅向本院申请对涉案《出卖房屋凭据》中“任琴梅”签字进行鉴定。上诉人及一审被告并未在本案一审时合理的举证期限内提出鉴定申请，本院对其申请不予同意。 经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为涉案房屋系上诉人出卖给被上诉人还是借与被上诉人使用。对此，上诉人与被上诉人各执一词：上诉人认为是其借与被上诉人使用，被上诉人认为是上诉人出卖于他。为证明自己的主张，被上诉人提供落款日期为1987年7月5日的《出卖房屋凭据》，并提供当地村委出具的《证明》予以佐证。至此，被上诉人已尽了最大可能的举证责任。为慎重起见，一审法院走访了当地村委、召集询问了知情人员，然后才综合本案案情作出判决。被上诉人提起本案之诉源于上诉人要求其返还涉案房屋。上诉人自1981年再婚后便离开涉案房屋，三十余年间并没有对该房屋施以一个权利者应有的关注，有悖常理。在此期间该房屋一直为被上诉人实际占用并多次斥资修缮，上诉人对此也从未提出异议。对于因年代久远的事实问题而形成的法律纠纷，司法机关可以结合生活常理采取高度盖然性标准作出法律上的判断。两厢比较，综合本案案情及证据，被上诉人的陈述更令人信服。一审法院在综合考量上述因素的基础上作出确认涉案协议合法有效的认定，并无不当。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费80元，由上诉人范夫南负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 韦 玮 审判员 姚 瑶 二〇一九年一月十一日 书记员 陶钿钿