文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏11执异26号案外人：肖风露。案外人：张建飞申请执行人：夏海峰。被执行人：镇江绿发置业投资有限公司。被执行人：镇江恒利达地产开发有限公司。被执行人：笪佐宏。被执行人：郭秋霞。被执行人：镇江市丹徒区业民粮油购销中心。被执行人：笪楠。在本院执行申请执行人夏海峰与被执行人镇江绿发置业投资有限公司（以下简称绿发公司）、镇江恒利达地产开发有限公司（以下简称恒利达公司）、笪佐宏、郭秋霞、镇江市丹徒区业民粮油购销中心、笪楠民间借贷纠纷一案中，案外人肖风露、张建飞对预查封恒利达公司开发的位于镇江新区大港绿港苑1幢102室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。原告夏海峰与被告绿发公司、恒利达公司、笪佐宏、郭秋霞、镇江市丹徒区业民粮油购销中心、笪楠民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月27日作出（2014）镇民初字第120号民事调解书：一、双方确认欠款本金为1491.56万元，利息507万元（截止到2014年12月底），本息合计1998.56万元。此款由绿发公司分期向夏海峰偿还，具体为：自2015年3月起，每月25日前向夏海峰支付本金50万元，利息自2015年1月1日起以本金1998.56万元为基数，按月息1%计算至1998.56万元还清之日止，先还本金，后还利息。上述本金1998.56万元及产生的利息还清后，双方之间就本案的债权债务关系全部结清，不再有任何纠纷；二、如被告绿发公司逾期两期数额达100万元未支付，则视为全部债权到期，原告夏海峰有权按欠款数额1998.56万元，且按月2%计算的利息，向法院申请强制执行。同时由被告绿发公司承担律师代理费46万元和案件受理费、保全费计63567元；三、上述债务由被告恒利达公司、笪佐宏、郭秋霞、镇江市丹徒区业民粮油购销中心、笪楠共同承担连带清偿责任；四、案件受理费117134元，减半收取58567元，保全费5000元，合计63567元，由原告夏海峰负担。上述判决生效后，本院根据夏海峰申请，于2015年8月31日立案执行，执行案号为（2015）镇执字第284号。在执行过程中，本院于2018年9月21日作出（2015）镇执字第284号之二协助执行通知书，预查封恒利达公司开发的位于大港绿港苑1幢102室房屋，并作出（2015）镇执字第284号通知，告知肖风露、张建飞如对上述预查封行为有异议，可以提出书面异议，同日将相关执行裁定和协助执行通知书送达镇江新区不动产登记中心。案外人肖风露、张建飞针对上述预查封行为提出异议称，本院查封位于镇江新区大港绿港苑1幢102室房屋系属于其二人所有的房屋，因恒利达公司向其借款，截止2015年12月31日本息共计5139.4897万元，2016年5月10日，其二人与恒利达公司、笪佐宏签订协议，将恒利达公司开发的位于大港绿港苑1幢第一层102室房屋冲抵借款，2017年5月18日进行网签并出具收据，并注明上述房款共计1693.035万元冲抵向其的借款，2018年6月28日办理了现状交接手续，因恒利达公司原因不具备办理产权登记条件而未办理产权登记手续。实际上其在获悉上述房屋无抵押及法院查封事实后与恒利达公司签订的以房抵借款协议，并办理了相关手续，实际占有该房屋，其已享有对该房屋物权期待权。请求本院解除对案涉房屋的查封。本院经审查查明，根据肖风露所提供的2015年9月至12月期间，其本人及委托他人陆续向恒利达公司所指示的账户汇款共计1721.04万元的转账记录及相应的借条凭证，本院认定其与恒利达公司实际发生了1721.04万元的借款关系。另查明，2016年5月10日恒利达公司（甲方）与肖风露、张建飞、李新鸣（三人均为乙方）签订协议，约定由于恒利达公司尚欠肖风露、张建飞、李新鸣5139.4897万元，恒利达公司承诺于2016年9月30日全部还清镇江新区大港绿港苑一号楼一层、二层楼面的银行抵押贷款，并于2016年10月30日前将该房产网签至肖风露等三人名下，其三人同意购买该两层楼房，购房款在恒利达公司欠款中抵充，购买价格为一层1.5万元/㎡×1626.87㎡=2440.305万元，二层1.2万元/㎡×2356.9㎡=2828.292万元，房屋实际面积按办理产权证时房管部门测量面积为准，房屋最终价款多退少补，恒利达公司承诺在该房产网签至肖风露等三人名下后，545天内办理完成该楼房的竣工验收等手续，配合肖风露等三人领取产权证，并将楼面交付使用。又查明，2017年5月18日，恒利达公司与肖风露、张建飞签订商品房买卖合同，约定二人购买恒利达公司开发的位于镇江新区大港通港路××室房屋，建筑面积1128.69平方米，每平方米1.5万元，总金额1693.035万元，该合同于同日网签备案。再查明，2017年5月18日，恒利达公司向肖风露、张建飞出具案涉镇江新区绿港苑1幢1层102室商铺共计1693.035万元的收据一张，并注明以房款冲抵借款，其二人于同日出具收条，言明收到恒利达公司、笪佐宏还款金额1693.035万元，并注明该款系2016年5月10协议中镇江新区绿港苑1幢1层102室商铺房款所抵。此外，恒利达公司于同日出具借条，载明其公司向肖风露、张建飞借款1835万元，因无法偿还，双方协商将上述案涉商铺以人民币1693.035万元冲抵，冲抵后尚欠其二人141.965万元，从2017年5月18日开始到2018年5月17日止，按年利率12%计算，到期无条件还款，原借条全部收回。还查明，2018年6月28日，肖风露、张建飞与恒利达公司签订房屋交接确认书载明，双方就上述房屋交接与验收事宜进行确认：张建飞已将上述房屋房款全部结清，该房屋不具备水、电、天然气、门、窗等，本交接日后由恒利达公司后续完善，案涉房屋已经交接完毕。另又查明，案涉房屋所在楼宇尚未施工完毕，现场无施工人员及机械，无人看管，楼宇未标注号码，楼内留有电梯井及楼梯，未标明单元号及户号，户内无任何水电及入户门窗，小区内地面尚未平整，亦无通行道路。另再查明，本院对案涉房屋的查封系首查封，案涉房屋的预售许可证号为133034。本院认为，本案的争议焦点为：肖风露、张建飞以案涉位于镇江新区大港绿港苑1幢102室房屋已被恒利达公司转让给其二人冲抵借款属其二人所有为由，能否排除本院对该房屋预查封的执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对于上述规定中“合法占有”的含义，应理解为系对不动产的管理和支配，即房屋已经施工完毕，验收合格，买受人拿到房屋钥匙，办理物业的入住手续，对房屋已经有事实上的管理和支配权，同时结合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的的，不得交付使用”，以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，建设工程需经竣工验收合格，方可交付使用，否则即视为违法交付。本案中，肖风露、张建飞虽与恒利达公司因借贷事宜达成协议，约定由恒利达公司以大港绿港苑1幢102室房屋冲抵其公司所欠肖风露、张建飞借款本息1693.035万元，并于2017年5月18日就案涉1幢102室房屋订立商品房买卖合同，后于2018年6月28日签订房屋交接确认书，但经本院查明，案涉房屋及所在楼宇和小区并未施工完毕，入户门窗尚未安装，水电未通，且更未标注具体楼号，房屋号，导致合同中标明的1幢102室房屋在尚未建造完工的楼房中具体位置不明，故案涉房屋并未竣工且验收合格，恒利达公司与张建飞、肖风露签订的房屋交接确认书，将尚未竣工且验收合格的房屋交付给张建飞，属违法交付，张建飞、肖风露并未实际占有该案涉房屋，且不具备合法占有案涉房屋的的法定条件，故应认定其二人在本院查封案涉房屋前并未合法占有案涉房屋，其二人以案涉房屋已被恒利达公司冲抵所欠其借款为由提出异议，不能排除本院对上述案涉房屋的执行。综上，肖风露、张建飞的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持，应于驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人肖风露、张建飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇一九年一月二十三日书记员 覃 嘉 茜