黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终51号上诉人(一审被告)：李晓苹，女，1969年8月18日出生，汉族，公司职员，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：王巍，黑龙江通桥律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：黑龙江兴邦国际资源投资股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路**。法定代表人：徐建初，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢明慧，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人李晓苹因与被上诉人黑龙江兴邦国际资源投资股份有限公司(以下简称兴邦公司)租赁合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2018）黑1102民初1977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人李晓苹及其委托诉讼代理人王巍，被上诉人兴邦公司的委托诉讼代理人谢明慧到庭参加询问。本案现已审理终结。李晓苹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴邦公司的诉讼请求，并由兴邦公司负担诉讼费用。事实和理由:1.一审判决解除房屋租赁合同是错误的。本案不存在解除合同的条件，一审判决认定兴邦公司因经营发生变化，不再在黑河开展业务，合同的解除条件成就是不正确的。兴邦公司黑河分公司的法定住所地没有发生变化，诉讼期间分公司也没有注销。林浆一体化项目融资失败与本案合同解除没有关联性，且此项目一直都在运营中。2.一审判决返还押金是不正确的。兴邦公司交付的35万元押金是订立合同时，为了保证房屋租赁期限能够租满五年而设定的。在租赁之初，兴邦公司已对房屋内装修进行了多处改变，使用过程中地板已经损坏，给李晓苹造成了很大损失。3.兴邦公司擅自搬离房屋，并没有返还房屋钥匙。兴邦公司承认房屋一直在其控制之下，可见其知道自己不具备解除合同的权利。兴邦公司辩称，1.一审判决解除房屋租赁合同正确。房屋租赁合同是有效合同，双方均应按照约定行使各自的权利及义务。合同约定，如因经营需要，兴邦公司确需提前解除合同的，应提前60天通知李晓苹。中捷资源公司于2016年11月16日经中国证监会过会，为兴邦公司的“阿马扎尔林浆一体化”项目进行融资，为便于该项目的展开，兴邦公司于2017年在黑河市注册成立了黑河分公司，并租赁李晓苹的房屋，用于该项目的启动及经办机构。2018年3月8日，中捷资源公司通过中国证监会网站公开发布《关于终止公司非公开发行股票事项并撤回申请文件的公告》，明确表示终止公开发行，进而导致兴邦公司该项目的融资失败。为调整公司经营，兴邦公司迁离黑河市也是无奈之举。上述事实的变化，符合双方合同中约定的“因经营需要”。且兴邦公司已经于2018年4月8日开始多次以口头及书面的形式通知李晓苹解除合同事宜，并于2018年6月20日实际搬离了租赁房屋，兴邦公司已经按照合同的约定，履行了提前60天告知解除事项的合同义务，符合法律规定。另外，兴邦公司注册成立的黑河分公司已于2018年10月11日完成了企业注销登记事项。一审庭审中，因办理地税税务登记注销需补交房屋使用税，因而有所延误，但相关注销手续，在兴邦公司收到中捷资源公司相应的公告时起已经开始陆续办理，一直在办理中。因此，兴邦公司确因经营需要，需提前解除双方的租赁合同。2.按照双方签订的合同约定，李晓苹应当返还兴邦公司房屋押金35万元。按照双方签订的房屋租赁合同第三条第六款的规定，合同解除时，甲方在对租赁房屋、设施验收后，如数退还乙方押金。兴邦公司于2018年4月8日开始，多次以口头、书面等方式通知李晓苹合同解除事宜，并通知交接房屋钥匙、验收房屋，但李晓苹对此均置之不理，并于2018年7月23日书面回函，明确表示不同意解除租赁合同。因此，兴邦公司已经按照合同的约定履行了提前60日通知的义务，以及搬离租赁房屋的合同义务，但李晓苹拒绝接收房屋，是自行放弃权利的行为。亦未能举证证明损坏房屋或拖欠费用的证据，其应当如数返还房屋押金。3.合同的解除权属于形成权，兴邦公司依法行使权利，无需经李晓苹同意，亦不存在所谓的违约解除情形。按照合同法的规定，合同的解除权属于形成权，自兴邦公司的解除通知到达时即发生法律效力，并不需要得到李晓苹的许可。因此，双方签订的租赁合同自兴邦公司通知到达李晓苹时已经依法解除。李晓苹在接到解除通知后，拒不办理交接的行为，是自行放弃权利的行为，由此造成的后果，应当由李晓苹自行承担。兴邦公司向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.李晓苹返还房屋押金350,000元；3.李晓苹自合同解除之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率向兴邦公司支付资金占用损失；4.李晓苹负担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月31日李晓苹为甲方，兴邦公司为乙方签订房屋租赁合同，约定：李晓苹将产权证号S20091635号1-3层（中房开发公司经济适用住房5号楼，即黑河市中级人民法院职工住宅楼）租给兴邦公司，租期为5年，自2017年8月1日至2022年7月31日止，每年租金为人民币35万元，房屋押金人民币35万元。每年的八月一日前交纳下一年度的房屋租金。合同解除时，甲方在对租赁房屋、设施验收后，如数退还乙方押金；如因经营需要，乙方确需提前解除合同的，应提前60天通知甲方。兴邦公司于2017年8月1日、2日分四次向李晓萍汇款70万元，支付第一年租金35万元以及押金35万元。兴邦公司注册兴邦公司黑河分公司，，企业地址为黑河市合作区中房开发公司经济适用住房**楼****即本案的诉争房屋，拟使用募集资金13.23亿元投资建设“阿玛扎尔林浆一体化项目”，后因“林浆一体化”项目融资失败，兴邦公司于2018年7月哈尔滨市区另行租赁房屋经营，不再继续使用案涉租赁房屋经营。兴邦公司称：派职工何群于2018年4月8日下午到利源达公司，告知李晓苹的丈夫宋晓涛，告知：因合作伙伴发生变化，公司搬回哈尔滨，不再租赁房屋，要求退还押金，将于2018年6月20日倒出房屋；2018年6月20日正式搬走之后，何群给宋打电话，另于2018年6月底、7月初向李晓苹邮寄函，并委托李岩于7月5日向李晓苹送达函，告知上述内容。李晓苹称只收到一次通知，并于7月23日回函，明确表示双方签订合同合法有效，兴邦公司应继续履行合同。双方未交接房屋。兴邦公司起诉，以合作伙伴发生变化、不再在黑河开展业务属于合同约定解除租赁合同的情形为由，请求解除合同，返还租金，并从解除合同之日按租金数额按中国人民银行同期贷款利率给付资金占用损失。李晓苹认为，兴办公司黑河分公司注册地址仍为黑河市合作区中房开发公司经济适用住房5号楼2楼201室，即本案的诉争房屋，经营，经营地址未发生变化押金人民币35万元是签订合同时，为了保证房屋租赁合同的租赁期限5年设定的，请求驳回兴邦公司的诉讼请求。一审法院认为，李晓苹与兴邦公司于2017年7月31日签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务，兴邦公司因经营发生变化，不再在黑河开展业务，属于合同约定的“因经营需要，乙方确需提前解除合同”的情形，解除合同的条件成就，兴邦公司可以提前解除合同；按照约定需提前60日通知李晓苹，李晓苹于2018年7月23日向兴邦公司发出复函，应认定李晓苹在2018年7月23日前收到了兴邦公司要求解除合同的通知，在收到通知后60日即可解除合同，押金应在解除之日返还，不能返还应赔偿由此给兴邦公司造成的损失，故兴邦公司的诉讼请求符合法律规定，应予支持。李晓萍关于兴邦公司黑河分公司注册地址仍为黑河市合作区中房开发公司经济适用住房5号楼2楼201室，即本案的诉争房屋，经营，经营地址未发生变化于合同约定解除情形的辩解理由，因兴邦公司由于合作伙伴发生变化，不再在黑河经营，故该辩解理由不能成立，不予采纳；关于35万押金为了保证房屋租赁合同的租赁期限5年设定的，不应该返还及赔偿损失的辩解理由，因合同约定“合同解除时，甲方在对租赁房屋、设施验收后，如数退还乙方押金”，明确该款为押金以及返还时间，而不是履约保证金，故该辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条规定，判决：一、解除兴邦公司与李晓苹于2017年7月31日签订《房屋租赁合同》；二、李晓苹返还兴邦公司押金35万元，于本判决生效后7日内付清；三、李晓苹按上一项本金数额、按年利率4.35%自本判决生效之日起给付兴邦公司逾期付款损失至本金实际付清之日。案件受理费3,275元，由李晓苹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴邦公司提交《国家税务总局黑河市边境经济合作区税务局税务事项通知书》、《黑河市经济合作区国家税务局税务事项通知书》、《准予注销登记通知书》各1份，证明：兴邦公司已经完成了国税、地税、地税税务登记注销手续以及企业登记注销手续公司确因客观情况发生变化导致经营策略调整，需迁移至哈尔滨，符合双方租赁合同的约定，兴邦公司是合法解除合同，按照合同约定，李晓苹应当返还相应的押金。李晓苹对证据的真实性和证明问题均有异议，认为准予注销登记通知书的日期是2018年10月11日，兴邦公司在2018年10月11日之前向李晓苹发了解除合同通知书，并且擅自搬离房屋，兴邦公司是违约解除合同。经本院认证认为,该组证据是兴邦公司黑河分公司的注销登记行政审批材料,能够佐证兴邦公司主张其发生经营变化的事实,予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同约定了合同的解除条件，即如因经营需要，兴邦公司确需提前解除合同的，应提前60天通知李晓苹。现兴邦公司称其参与的阿玛扎尔林浆一体化项目融资失败，不再继续使用诉争房屋经营，并据此主张解除合同。兴邦公司的该项理由与其业务活动有关，且二审中提交了兴邦公司黑河分公司的注销登记手续，兴邦公司解除合同的理由符合合同约定的关于“经营需要”的情形，在兴邦公司已通知李晓苹解除事宜的情况下，现本案房屋租赁合同应当予以解除，并由李晓苹按照合同约定向兴邦公司退还押金。综上所述，李晓苹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,550元，由上诉人李晓苹负担。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 张可秋审判员 张 岩二〇一九年一月二十八日书记员 赵 伟