山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终4850号 上诉人（原审原告）：济宁圣华房地产开发集团有限公司。住所地：山东省济宁高新区菱花路西。 法定代表人：程福元，董事长。 委托诉讼代理人：盛泉新，山东圣和律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：王桂灵，女，1966年7月8日出生，汉族，住山东省梁山县。 委托诉讼代理人：戴晓飞，山东公明政和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉艳，山东及时雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔光华，男，1966年4月13日出生，汉族，住山东省梁山县。 委托诉讼代理人：杨玉艳，山东及时雨律师事务所律师。 上诉人济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称圣华公司）因与被上诉人王桂灵、崔光华租赁合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2018）鲁0832民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 圣华公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由王桂灵、崔光华承担。（一）一审判决认定事实部分不清、部分错误。1.认定崔光华不是租赁合同当事人错误。经案外人王琦、王守松介绍，圣华公司与崔光华2012年7月7日签订梁山圣华水浒城承租合同书（以下简称承租合同），2012年8月3日与崔光华、王桂灵签订梁山圣华水浒城租赁合同（以下简称租赁合同）。崔光华、王桂灵承继了圣华公司与王琦之间的房屋租赁合同，替王琦偿还欠圣华公司租金676810元。崔光华系承租人，圣华公司与王桂灵签订的租赁合同中有崔光华的签字。圣华公司有大量证据证明王桂灵、崔光华接受了南楼物品。王桂灵与崔光华系夫妻关系，只是为了逃避合同义务而进行的假离婚。签订合同时，二人系夫妻关系，从这一点可以证明崔光华为本案合同主体，系适格诉讼当事人。2.未腾空的地方只是南楼。大部分租赁物及场地位于南楼的北部包括南、北大门、房屋、公厕、深水井、垂钓湖、环湖亭子10个、东部平方8套15间、西部平房9套18间，配电室、传达室及土地占地70余亩。南楼只占整个租赁范围的五分之一左右，百分之八十的租赁物由王桂灵、崔光华使用6年多，没有支付租金。王桂灵起诉圣华公司要求腾空南楼判决后，申请法院执行过程中又撤回了执行，一审法院作出了终止执行裁定书。综上，王桂灵、崔光华以实际行动拒不履行合同义务，按照法律规定，圣华公司有权解除合同并追要其二拖欠的税金、租金。（二）王桂灵、崔光华以圣华公司没有清理南楼租赁物为由，恶意拖欠房屋租赁合同的其他合同条款义务，拒绝履行房屋租赁合同的大部分合同义务，根据合同的规定，圣华公司有权解除合同。一审判决没有从合同履行的全局来审查案件事实，显失公平，依法应以撤销。1.在一审法院执行王桂灵、崔光华申请腾空南楼案件中，圣华公司按照法院要求，2017年对南楼进行了清除，南楼已经清空，但王桂灵、崔光华拒绝接受南楼租赁物，其二人有意制造拒不接受的违法理由，拒绝缴纳全部的租金。南楼只是租赁范围的很少一部分、只占租赁范围的五分之一，但王桂灵、崔光华对已使用的其他占百分之八十的租金也拒绝缴纳，这是完全恶意的，已经达到了解除合同的法律要件。如果王桂灵、崔光华霸占圣华公司百分之八十租赁物使用数十年，而不缴纳任何费用，等于用法律手续支持了其二人的违法恶意拒缴租金的行为。2.王桂灵、崔光华没有按照合同约定按时缴纳税金数十万元，这是严重违约的另一个方面。一审法院判决圣华公司违约并不等于免除了王桂灵、崔光华的违约责任。其二人存在多次、多处违约行为，导致合同无法继续履行。3.王桂灵、崔光华没有按照租赁合同约定使用租赁物，未经圣华公司同意，对租赁范围内对属于圣华公司的景观树、果树、花树大肆砍伐，造成圣华公司巨大经济损失。4.双方争议的南楼不是主要的租赁物，一审判决忽略了其他租赁物为主要租赁标的的这一客观事实，主观判决王桂灵具有先期抗辩权，与法律规定不符。（三）一审判决适用法律错误，应予撤销。只判决了圣华公司的违约行为，对王桂灵、崔光华的多处违约行为没有进行审查和判决，对事实认定不全面、不客观。王桂灵、崔光华的多处违约行为符合合同解除的条件。一审判决支持了王桂灵、崔光华违法、恶意拖欠圣华公司巨额租金（232万元算至2018年8月）及税金的违法行为，属于适用法律错误。王桂灵、崔光华存在多处违约行为，以自己的行为表示不履行合同主要义务，经圣华公司及律师多年、多处催告仍不履行，致使双方合同目的不能达到、无法实现，合同依法解除。 王桂灵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。圣华公司违约在先、且违约行为持续至今，其无权要求王桂灵支付租金、解除合同。（一）王桂灵已经履行了交付租金的义务。案涉租赁合同签订后，王桂灵已先后向圣华公司支付各项费用（含两年的租金）共计一百二十多万元，并投资修缮院内设施、修剪花草、树木，不存在违约行为。（二）圣华公司至今未向王桂灵交付租赁物的关键部分。一审法院（2015）梁民初字第1044号民事判决书足以证实圣华公司未向王桂灵交付南面的楼房（租赁合同中约定的宾馆楼）。该楼房是圣华公司出租的最主要的建筑物，也是王桂灵需要使用的最主要建筑。王桂灵租赁该场所是为了实施医院加养老的综合项目，南楼是该医加养项目的核心。正是因为圣华公司未向王桂灵交付南楼，造成王桂灵的项目根本不能实施。圣华公司诉称南楼占地面积仅有所租赁场院的五分之一，其已经向王桂灵交付了租赁标的的百分之八十，王桂灵应当支付租金，这种观点不能成立。南楼占王桂灵所租赁房屋面积的三分之二以上。没有南楼，王桂灵的项目就无法实施，租用该场所就没有任何意义。（三）圣华公司至今未履行合同约定的清场义务。根据双方2012年8月3日签订的租赁合同第四条、第七条第6项约定，圣华公司应当对承租区域进行清场，清走区域内第三方人员及其物品，由双方办理不动产及动产交接手续；圣华公司应确保出租物无任何权利瑕疵，但租赁场所至今仍有第三方建设的浴池、太阳能、房屋等存在。（四）圣华公司不惜一切破坏手段、恶意阻挠王桂灵正常使用租赁物。一是截断了通往南楼的电缆、断水、破坏南楼门窗及室内其他设施；二是将院楼的东半部分用于养鸭养鹅，并故意放养鸭、鹅到王桂灵的承租区域，造成遍地粪便。三是在该院落内无证制造、倾倒农药，至今南楼附近地面仍残留有农药的痕迹。四是看到王桂灵在院内池塘养鱼，故意搞破坏，向池塘内放药，将鱼毒死。 崔光华辩称，崔光华不是案涉租赁合同的主体，一审法院（2015）梁民初字第1044号民事判决对此已经作出认定。圣华公司诉称王桂灵、崔光华为了逃避合同义务假离婚纯属无稽之谈。两人于2006年离婚，当时本案双方当事人尚未谈及案涉租赁合同。 圣华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2012年7月7日、2012年8月3日签订的梁山圣华水浒城承租合同；2.王桂灵、崔光华立即还清圣华公司租金及税收共计1578100元（算至2017年2月10日），并承担拖欠期间的货币利息（月息2分计），按合同16条约定裁定因合同违约造成的罚金（合同总价款的百分之三十计算）；3.王桂灵、崔光华承担对园区内苗木景观树、果树砍伐所造成的一切损失；4.王桂灵、崔光华立即完好无损的交还租赁物，腾空租赁物，撤出园区；5.王桂灵、崔光华承担本案一切诉讼费用及律师费、差旅费。 一审法院认定事实：2012年8月3日，圣华公司与王桂灵签订租赁合同，第四条约定：“税费（承租金）交纳办法：合同签订后，乙方（王桂灵）自愿无条件的交清上届承租人王琦所欠租金476810元（大写肆拾柒万陆仟捌佰壹拾元）及以上两年的应交税、费。如甲（圣华公司）、乙双方终止合同，乙方不得以任何理由向甲方索赔此款项。乙方同时一次性足额交情2012年度的承租金肆拾万元整。租金一年一交，于每年的10月1日前交清当年度的承包金肆拾万元。税、费交纳又乙方与地方政府部门协商办理。甲方收到上述款项后应对承租区域进行清场，清走区域内所有第三方人员及其物品，由双方人员办理甲方不动产及动产交接手续，甲方给乙方无偿使用的物品登记造册，壹式两份，如损坏或丢失照价赔偿。”第十三条第2项约定：“单方违约，对方有权自主终止合同。” 王桂灵履行了合同约定的义务，圣华公司未按合同约定履行租赁区域内的腾空义务。王桂灵对圣华公司提起诉讼后，该院依法作出判决，且该判决已发生法律效力，圣华公司仍未能履行该判决确定的义务。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应依约定全面履行合同。圣华房公司与王桂灵签订的租赁合同，内容不违反国家强制性法律规定，是双方真实意思表示，依法属合法有效合同，双方应全面履行合同约定。王桂灵依法先行履行了给付租金的义务，而圣华公司至今未履行案涉主要租赁物即南楼的彻底清空并交付主要租赁物的合同约定义务。王桂灵拒绝继续支付后期租金是依法行使先履行抗辩权，圣华公司主张解除租赁合同并由王桂灵支付租金等的请求，既不符合合同约定解除的条件，也不符合合同法定解除的条件，其违约在先并正在持续状态，其诉讼请求不符合法律规定，该院依法不予支持。圣华公司对崔光华的诉讼请求没有事实和法律依据，该院依法亦不予支持。综上，圣华公司的诉讼请求不符合法律规定，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条、第九十三条、第九十四条规定，判决：驳回圣华公司的诉讼请求案件受理费9502元，由圣华公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下： 王桂灵与崔光华于2006年11月3日在梁山县民政局登记离婚。 2012年7月7日，圣华公司作为甲方，崔光华作为乙方签订承租合同，主要约定：二、承包期限暂定20年（2012年8月1日至2032年8月1日）。三、承租金800万元（每年40万元整），并承担当地政府给该项目所定完税指标，每年不少于10万元以上的上交任务。如完不成所定税额，由乙方出资补交。四、税、费（承租金）交纳方法：合同签订后交清20万元定金，并于开业前一次性足额交清第一年度的承租金40万元整，余款一年一交。每年的5月1日前，交清当年的承包金40万元，税金缴纳由乙方与地方税务承办部门协商处理（甲方给予监督并及时收缴完税发票）。圣华公司在合同落款处“甲方”位置盖章、法定代表人程福元签字，崔光华在合同落款处“乙方”位置签字。 2012年8月3日，圣华公司作为甲方，王桂灵作为乙方，签订租赁合同，主要约定：甲方同意乙方以承租的形式经营甲方的“梁山水浒城”中西部（南北路西）的房屋及部分场所：包括宾馆楼，南、北大门、楼前广场和北大门内广场、公厕、深水井、垂钓湖、两座假山、室外健身广场和环湖十个亭子房、东部平房八套十五间、西部平房九套十八间、配电室、锅炉（房）、传达室等房产及固定配套设施，用于会议、餐饮、宾馆、洗浴、足疗、茶艺、休闲、娱乐或转型其他行业方面的经营。一、租赁标的：上述房产、设施及合同约定场所（均为现状不含各类可移动性物品，可移动性物品实行登记造册，损坏或丢失，照价赔偿给甲方，但不得另外收取费用）。二、承租期限：贰拾年（自2012年10月1日起至2032年10月1日止）。三、承租金：每年40万元整，并承担当地政府给该项目所定完税、费指标，每年不少于10万元的上交任务。如完不成所定税额，由乙方出资补交。四、税、费（承租金）交纳方法：合同签订后，乙方自愿无条件交清上届承租人王琦所欠租金476810元及以上两年的应交税、费。如甲、乙双方终止合同，乙方不得以任何理由向甲方索赔此款项。乙方同时一次性足额交清2012年度的承租金40万元整。租金一年一交，于每年的10月1日前交清当年度的承包金40万元整。税、费缴纳由乙方与地方政府部门协调办理。甲方收到上述款项后，应对承租区域进行清场，清走区域内所有第三方人员及其物品，由双方人员办理甲方不动产及动产交接手续，甲方给乙方无偿使用的物品登记造册，一式两份，如损坏或丢失照价赔偿。圣华公司在合同落款处“甲方”位置盖章、法定代表人程福元签字，王桂灵在合同落款处“乙方”位置签字。崔光华在合同落款日期2012年8月3日下方签字，并注明“2012.11.12”。 合同签订后，王桂灵依约向圣华公司缴纳了上届承租人王琦所欠租金476810元及以上两年的应交税、费，王桂灵2012年10月1日起的租金合计1276810元。 由于圣华公司未按约定腾空并交付南楼，王桂灵将该公司诉至一审法院。该院于2015年10月16日作出（2015）梁民初字第1044号民事判决，认定：2012年12月10日，王桂灵与圣华公司曾对南楼内物品达成租赁意见，但双方未对南楼内物品进行清理交接。租赁期间，王桂灵曾多次催促圣华公司清走南楼内物品，但圣华公司尚未清除。2013年1月，圣华公司与案外人王理记曾因梁山圣华水浒城南楼内物品权属发生争议。2013年11月，一审法院查封了南楼内物品，于2014年5月解封。判令圣华公司于该判决生效之日起五日内腾空南楼。 圣华公司在（2015）梁民初字第1044号民事判决限定的期限内，未履行该判决确定的腾空南楼的义务，王桂灵在法定期限内向一审法院申请强制执行。2017年8月29日，一审法院作出（2017）鲁0832执恢9号执行裁定，以王桂灵2017年8月17日向该院提出撤回执行申请为由，终结了该案执行。 2018年11月16日，本院组织双方当事人对现场进行了勘验。经勘验，本院确认：双方约定租赁的南楼（宾馆楼）尚有“圣华钻石水会”标志，现处于闲置状态，部分窗户损坏，一楼尚有案外人搭建的洗浴设施没有拆除，二楼平台尚有案外人太阳能热水器没有拆走。人工垂钓湖四周安装了护栏。北门东侧的平房，王桂灵拟用作医生办公室、护士办公室、门诊科室、心电图以及B超室等；北门西侧的平房，王桂灵拟用作老人宿舍等。但是，前述平房未有老人入住，也没有开展办公和医疗服务，只是存放了王桂灵的部分物品。 本院认为，根据圣华公司的上诉请求，结合王桂灵、崔光华的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）崔光华是否系圣华公司租赁合同的相对方？（二）圣华公司请求解除租赁合同，是否符合双方约定或者具有法定事由？（三）王桂灵是否拖欠圣华公司租金？数额怎样确定？ 关于焦点（一），本院认为，首先，虽然崔光华与圣华公司2012年7月7日签订过承租合同，但是该合同并未约定向圣华公司缴纳上届承租人王琦所欠租金476810元及以上两年的应交税、费。据此可以认定，前述合同并未履行。其次，2012年8月3日，圣华公司与王桂灵签订租赁合同，虽然崔光华在该合同落款日期下面签名，但是没有表明其系合同乙方即承租方。再次，一审法院业已生效的（2015）梁民初字第1044号民事判决也已确认圣华公司的合同相对方为王桂灵。最后，崔光华与王桂灵早在2006年就已登记离婚，圣华公司主张双方为了逃避合同义务假离婚与事实不符。综上，一审判决认定圣华公司租赁合同的相对方为王桂灵，事实清楚。圣华公司主张崔光华也是其租赁合同相对方，与合同履行情况不符，本院不予支持。 关于焦点（二），本院认为，合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，租赁合同第四条约定：“合同签订后，乙方自愿无条件交清上届承租人王琦所欠租金476810元及以上两年的应交税、费。如甲、乙双方终止合同，乙方不得以任何理由向甲方索赔此款项。乙方同时一次性足额交清2012年度的承租金40万元整。租金一年一交，于每年的10月1日前交清当年度的承包金40万元整。税、费缴纳由乙方与地方政府部门协调办理。甲方收到上述款项后，应对承租区域进行清场，清走区域内所有第三方人员及其物品。”合同签订后，王桂灵按照约定交清上届承租人王琦所欠租金476810元及以上两年的应交税、费以及2012年10月1日起的租金1276810元。但是，圣华公司未能按照合同约定履行承租区域清场、清走区域内所有第三方人员及其物品的义务，导致南楼至今不能顺利交付。虽然租赁区域除了南楼外，还有南、北大门、楼前广场和北大门内广场、公厕、深水井、垂钓湖、两座假山、室外健身广场和环湖十个亭子房、配电室、锅炉（房）、传达室等，但是就租赁建筑物来讲，主要是南楼和北门两侧的平房，其他租赁场地及设施属于南楼和北门两侧平房的辅助部分。而且，王桂灵租赁案涉房屋及场地、设施的主要目的亦是利用南楼、北门两侧平房开展医疗+养老服务。综上所述，由于圣华公司没有履行承租区域清场义务，没有清走案外人在南楼的物品，导致王桂灵无法使用南楼。根据前述法律规定，王桂灵有权拒绝交纳后续租金。圣华公司以王桂灵拖欠租金及相应税、费为由，请求解除合同，一审法院不予支持，并无不当。 关于焦点（三），本院认为，如前所述，由于圣华公司没有履行承租区域清场义务，导致王桂灵未能使用南楼，南楼相应租金不应再让王桂灵交纳。因此，圣华公司按照合同约定要求王桂灵交纳租金，与事实不符，本院不予支持。但是，王桂灵毕竟实际占用了北门两侧平房、传达室等房屋、场地及设施，应当支付相应租金。由于双方对南楼在整个租赁范围内所占的比重、作用等方面不能达成一致，所以对于租金的数额，本案中不宜作出认定。 本院建议圣华公司尽早与案外人进行协商沟通或者依法采取其他措施，尽快履行租赁区域清偿义务，确保案外人对王桂灵占有使用南楼不再进行干扰，以避免扩大由此给双方造成的经济损失。在南楼交付使用后，双方可以另行协商或者采取评估方式对交付南楼前的租金问题予以解决。 综上所述，圣华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19003元，由济宁圣华房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫先东 审判员  宋汝庆 审判员  史海洋 二〇一九年一月九日 书记员  周平平