江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终3307号上诉人（原审被告、反诉原告）:黄国进,男,1971年11月20日出生,汉族，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：金香明，江苏征远律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:江苏富华农业发展有限公司,住所地在仪征市新集镇江宁村金田组。法定代表人：黄几女。被上诉人（原审原告、反诉被告）:仪征市新集镇江宁村村民委员会,住所地在仪征市新集镇江宁村汉林组。法定代表人：张在权，主任。委托诉讼代理人：包慧琴，江苏润仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤玉泉，江苏润仪律师事务所律师。上诉人江苏富华农业发展有限公司（以下简称富华公司）、黄国进因与被上诉人仪征市新集镇江宁村村民委员会（以下简称江宁村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院(2018)苏1081民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富华公司、黄国进的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回江宁村委会的诉讼请求；2、改判支持富华公司的反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。江宁村委会享有收取租金的前提是按合同约定交付全部出租土地。1、《土地租赁合同》第一条约定，江宁村委会应将四址范围内的土地面积交付给黄国进，具体面积以双方实际丈量的为准。江宁村委会在合同履行中何时交付多少面积的土地给黄国进，一审并未查清，却判决富华公司、黄国进按诉讼中丈量的390.8亩从2009年11月30日起算租金不当；2、一审中，对富华公司、黄国进承租的土地面积进行丈量，富华公司、黄国进对丈量的面积提出异议。法院应委托土地管理部门进行专业测量，而不是自行丈量；3、富华公司、黄国进使用的土地中有部分土地仍被农户占用种蔬菜；4、富华公司、黄国进支付的租金远超一审判决认定的金额；5、2015年文昌西路拓宽改造，江宁村委会在未征得黄国进同意的情况下，擅自将富华公司、黄国进承租的土地围墙拆除，造成许多珍贵树木被砍伐，拆迁补偿款也未给富华公司、黄国进，也未折抵租金。二、一审判决解除《土地租赁合同》有误。1、江宁村委会违约在先，无权提出解除《土地租赁合同》。江宁村委会至今未按合同第一条约定将约650亩土地提供给黄国进租用。即使按一审判决认定的390.8亩，也与合同约定的面积相差200亩以上。况且该390.8亩并非江宁村委会一次性交付给黄国进承租。富华公司、黄国进在使用土地后，按自己匡算的面积支付租金，按合同履行义务。江宁村委会违约在先，黄国进一直要求其丈量面积，交足土地。江宁村委会未予理睬，还将合同约定四址范围内的土地又出租给他人经营。在此情况下，黄国进才暂停支付租金，促使江宁村委会迅速解决问题；2、一审判决解除《土地租赁合同》，不符合《合同法》第二百二十七条的规定。依照法律规定，只有在一方当事人根本违约的情形下，对方当事人才有权解除合同。一审法院片面认定黄国进暂停交付租金违约，江宁村委会有权解除合同。无视江宁村委会的违约行为。二、黄国进的反诉请求应予支持。黄国进向江宁村委会承租土地用于生态观光农业项目。合同签订后，富华公司及黄国进投入几千万资金，种植了数种珍贵树木和几十种果树，从事生态观光农业建设。由于江宁村委会未按约交付土地，对承租人造成了巨大损失，故黄国进的反诉请求有事实根据及法律依据，依法应予支持。江宁村委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、一审法院从案件受理到最终判决一年多时间，四次庭审，一次现场勘查，在查清案件事实的基础上作出了公正判决；2、双方于2009年9月28日所签《土地租赁合同》合法有效，江宁村委会按约将租赁土地交付富华公司及黄国进使用，富华公司及黄国进收到租赁土地后，四周用铁丝网固定后使用，且其在租赁期间已向江宁村委会缴纳租赁费1369500元；3、富华公司及黄国进一审中就土地面积提出质疑，法院组织双方共同到租赁现场用GPS在其铁丝网范围内进行丈量，双方丈量人员对丈量面积签字确认，确认租赁土地面积为390.8亩。一审法院在计算租赁面积时又按照合同约定将河塘面积减半。江宁村委会未违反合同约定，而富华公司及黄国进由于资金链出现问题未按合同约定缴纳租金，构成根本违约。由于富华公司及黄国进的违约行为，江宁村委会只能每年在外融资垫付农民留守土地的租金，富华公司及黄国进的违约行为给江宁村委会造成巨大的损失，其应承担违约责任；4、至于富华公司及黄国进提出农户占用租赁土地及2015年文昌西路改造的事宜，其陈述并非事实，且与本案不是同一法律关系。江宁村委会的起诉请求：1、解除双方签订的《土地租赁合同》；2、富华公司、黄国进向江宁村委会返还租赁的土地；3、富华公司、黄国进立即给付江宁村委会土地租金2038884元、利息912839.94元；4、富华公司、黄国进自土地租赁合同解除之日起支付使用费至实际返还土地之日止并按年利率6%承担利息。富华公司、黄国进的反诉请求：1、江宁村委会按《土地租赁合同》约定的四址范围履行交地义务；2、江宁村委会承担违约金74529元。一审法院认定事实：2009年9月28日，江宁村委会作为甲方与黄国进作为乙方签订《土地租赁合同》，约定：一、甲方将约650亩土地租赁给乙方从事经济林果、花卉苗木和生态观光农业项目建设，具体面积以实际丈量为准（双方对实际丈量面积予以认可，附平面图）。四址：东至友谊河西岸堤脚下、西至友谊路路东边、南至文昌西路路北边、北至江宁黄庄路路南边。二、土地租赁期限19年，即从2009年11月30日至2028年11月29日止（实际到期期限以土地二轮承包期限为截止日期）。三、租赁费每年每亩按700斤当年国家挂牌粳稻价格计算。四、付款期限：乙方每年于11月30日前一次性付给甲方次年土地租赁费，实行先付租金后用土地的原则。但第一年（即2009年11月30日至2010年11月29日）的土地租赁费在2009年12月31日前甲方交付土地时一次性付给甲方。六、乙方的权利义务。2、乙方在接收土地后三个月内，必须在甲方镇域注册新公司，注册资本不得低于1500万元。4、按时按约全额给付甲方土地租赁费。8、租赁期满后，乙方负责承担所租土地恢复租赁前面貌的所有费用或由乙方自行恢复。七、违约责任：1、乙方每年到期不履行合同租赁费给付义务，除足额交齐租赁费外，逾期按金融部门规定的标准加收滞纳金，同时甲方有权解除合同。2、一方违反合同时，应向对方支付违约金，标准为年租金的15%，由于违约给对方造成的损失超过违约金的，应按实进行赔偿。八、特别约定：2、租赁土地范围内的池塘按其实际面积的50%计算租赁费用，其租赁标准视同土地租赁费。流经此间的河流不计算租赁面积。合同签订后，2010年4月富华公司成立。黄国进于2010年5月5日向仪征市新集镇农村合作经济经营管理站（以下简称新集农经站）交纳租金200000元，富华公司先后于2011年1月21日、2011年2月1日、2011年3月18日、2012年1月1日、2013年2月8日、2016年2月7日向新集农经站交纳租金59500元、100000元、150000元、160000元、300000元、400000元，合计支付租金1369500元。2018年5月10日，江宁村委会、富华公司、黄国进共同测量实际使用土地面积为390.8亩，包括流经其中的河流、道路、池塘等。2018年5月15日江宁村委会出具证明载明富华公司、黄国进使用的土地内流经的河流面积为13.4亩，并认可富华公司、黄国进自行测绘实际使用租赁土地内池塘面积为6.67亩。2018年5月13日，仪征市粮食购销总公司新集粮站出具证明，载明2010年至2018年国家粳稻挂牌价分别为105元/50公斤、128元/50公斤、140元/50公斤、150元/50公斤、155元/50公斤、155元/50公斤、155元/50公斤、150元/50公斤、130元/50公斤。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。黄国进作为承租人与江宁村委会签订《土地租赁合同》，系租赁合同的一方；富华公司成立于租赁合同签订后，亦向江宁村委会交纳了租金，故黄国进、富华公司均是本案适格被告，享有承租人的权利也应履行承租人的义务。黄国进抗辩认为其不承担租赁合同的法律后果无事实和法律依据，依法不予采纳。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据土地租赁合同的约定，富华公司、黄国进应于每年11月30日前一次性给付次年租金，但其均未能按约给付租金，且江宁村委会已履行通知义务，故江宁村委会可以行使合同解除权，解除双方之间签订的《土地租赁合同》。合同解除后，江宁村委会有权要求富华公司、黄国进返还租赁标的物并给付剩余租金且根据富华公司、黄国进违约情形有权要求赔偿损失。根据双方在审理中现场测量的实际使用面积扣除流经的河流面积以及扣除位于其中的池塘面积的一半，确认富华公司、黄国进实际使用应交付租金的土地面积为374亩（390.8亩-13.4亩-6.67亩×50%）。富华公司、黄国进抗辩认为双方现场测量的土地面积不准确，没有扣除场内道路、排水沟面积而且在围栏外围进行测量，因场内道路也由富华公司、黄国进使用故不应予以扣除，一审法院经现场勘查排水沟虽在租赁土地的外围但也由富华公司、黄国进使用，故不应予以扣除。本案中，江宁村委会提供的邮寄材料不能证明已将解除合同的通知送达富华公司、黄国进，江宁村委会提起诉讼，法院于2018年4月16日通知到富华公司、黄国进，故认定土地租赁合同于2018年4月16日解除。自2009年11月30日至2018年4月16日，富华公司、黄国进实际应支付的租金为1737411.5元（374亩×700斤/亩×1.05元/斤＋374亩×700斤/亩×1.28元/斤＋374亩×700斤/亩×1.4元/斤＋374亩×700斤/亩×1.5元/斤＋374亩×700斤/亩×1.55元/斤＋374亩×700斤/亩×1.55元/斤＋374亩×700斤/亩×1.55元/斤＋374亩×700斤/亩×1.5元/斤＋374亩×700斤/亩×1.3元/斤×4.5/12-1369500元）。自合同解除之日起至富华公司、黄国进实际返还土地之日止，土地使用费应参照土地租赁合同约定的租金给付标准继续计算。江宁村委会主张的利息确实因富华公司、黄国进未能按照土地租赁合同约定全面履行给付租金义务给江宁村委会造成损失，结合富华公司、黄国进已经给付部分租金的事实，并参照江宁村委会向案外人发放利息的标准，酌情认定按照年利率6%计算未付租金的利息。富华公司、黄国进主张江宁村委会未按《土地租赁合同》约定交付507亩土地系违约行为，并要求江宁村委会继续履行租赁合同并支付违约金，法院在审理中组织双方勘验现场，富华公司、黄国进实际使用的土地均以围栏进行划定，且租赁合同中也约定实际使用的土地以实际测量为准，故富华公司、黄国进要求江宁村委会继续交付未使用部分土地并承担违约责任无法律依据，依法不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、仪征市新集镇江宁村村民委员会与黄国进于2009年9月28日签订的《土地租赁合同》于2018年4月16日解除；二、江苏富华农业发展有限公司、黄国进于判决生效之日起十日内给付仪征市新集镇江宁村村民委员会租金1737411.5元（自2009年11月30日计算至2018年4月16日）并支付相应利息（利息的计算见判决书所附利息计算表）；三、江苏富华农业发展有限公司、黄国进于判决生效之日起三十日内将其所使用的390.8亩土地返还仪征市新集镇江宁村村民委员会并同时向仪征市新集镇江宁村村民委员会支付自2018年4月17日至实际返还土地之日止参照土地租赁合同约定租金计算标准继续计算的土地使用费及按照年利率6%计算的利息；四、驳回仪征市新集镇江宁村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回江苏富华农业发展有限公司、黄国进的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30414元，由江苏富华农业发展有限公司、黄国进共同负担18122元，由仪征市新集镇江宁村村民委员会负担12992元。反诉案件受理费1663元，由江苏富华农业发展有限公司、黄国进负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。江宁村委会提交证据如下:记账凭证、结算凭证、收息凭证。证明由于黄国进、富华公司未支付租金，江宁村委会向社会人员融资以及通过江宁村委会工作人员个人名义向银行贷款，用于支付租赁土地所涉农民的租金。黄国进、富华公司拖欠租金给江宁村委会造成的利息损失。黄国进质证意见：关于利息清单和记账凭证是江宁村委会自行制作，对证据的真实性不予确认；对于向银行贷款的证据真实性予以确认，但贷款注明是短期农户住房消费贷款，与本案无关。江宁村委会提供的证据对本案没有证明作用。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：一、双方所签《土地租赁合同》是否应予解除？二、江宁村委会实际交付土地的面积是多少？江宁村委会要求黄国进、富华公司支付租金及利息的金额应如何确定？三、黄国进要求江宁村委会继续交付土地并承担违约金74529元的反诉请求能否支持？关于争议焦点一，本院认为：双方所签《土地租赁合同》应予解除。理由：双方在《土地租赁合同》第七条违约责任中约定：黄国进每年到期不履行合同租赁费给付义务，除足额交齐租赁费外，逾期按金融部门规定的标准加收滞纳金，同时江宁村委会有权解除合同。这是双方约定的解除权行使条件，现黄国进未按期履行合同租赁费给付义务，江宁村委会解除权行使条件成就，其有权解除双方所签的《土地租赁合同》。关于争议焦点二，江宁村委会实际交付土地的面积及黄国进、富华公司应付租金金额的问题。本院认为：2018年5月10日，法院组织江宁村委会、富华公司、黄国进对租赁土地面积进行共同测量，经测量，富华公司、黄国进实际使用土地面积为390.8亩，包括其中的河流、道路、池塘等。双方在《土地租赁面积确认书》上共同进行确认，故应当认定江宁村委会实际交付土地的面积应为390.8亩。至于富华公司、黄国进认为上述土地并非江宁村委会一次性交付，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，故对其主张依法不予采信。根据《土地租赁合同》第八条特别约定：租赁土地范围内的池塘按其实际面积的50%计算租赁费用，其租赁标准视同土地租赁费。流经此间的河流不计算租赁面积，结合现场测量的情况，黄国进使用土地内河流面积为13.4亩，且江宁村委会认可富华公司、黄国进自测的租赁土地内池塘面积为6.67亩，故一审判决确认富华公司、黄国进应交付租金的土地面积为374亩并无不当。又因双方《土地租赁合同》第三条约定租赁费每年每亩按700斤当年国家挂牌粳稻价格计算。一审结合仪征市粮食购销总公司新集粮站出具的证明所确认的租金金额正确。关于富华公司、黄国进逾期支付租金的利息问题，本院认为，双方在《土地租赁合同》第七条违约责任中约定：黄国进每年到期不履行合同租赁费给付义务，除足额交齐租赁费外，逾期按金融部门规定的标准加收滞纳金。基于合同约定，参考金融部门发放贷款的利率情况，一审确定富华公司、黄国进应承担的逾期付款利息按年利率6%的标准计算并无不当。关于争议焦点三，关于黄国进要求江宁村委会继续交付土地的问题，本院认为：由于黄国进未按期履行租赁费给付义务，江宁村委会解除权行使条件成就，双方所签的《土地租赁合同》予以解除，故黄国进要求江宁村委会继续交付土地的请求依法不予支持。关于黄国进要求江宁村委会承担违约金74529元的问题。本院认为：1、双方于2009年9月28日所签《土地租赁合同》约定：江宁村委会将约650亩土地租赁给黄国进从事经济林果、花卉苗木和生态观光农业项目建设，但同时又约定具体面积以实际丈量为准（双方对实际丈量面积予以认可，附平面图）；2、合同签订后，江宁村委会于2009年底交付了面积为390.8亩土地，黄国进将其租赁的土地用围栏圈起，并于2010年5月5日起缴纳土地租金。现其主张江宁村委会未按约交付土地，并未提供当初就土地面积未达合同约定而向江宁村委会提出异议的证据；3、双方在《土地租赁合同》第六条乙方的权利义务约定：乙方（黄国进）在接收土地后三个月内，必须在甲方镇域注册新公司，注册资本不得低于1500万元。黄国进于2010年4月7日注册的富华公司的注册资本为1000万，未能达到1500万元，其租赁土地从事经营的公司规模亦未符合合同的约定。综上，黄国进以江宁村委会未按约交付土地为由要求江宁村委会承担违约金74529元的反诉请求依法不予支持。综上所述，富华公司、黄国进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30414元，由上诉人富华公司、黄国进负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇一九年一月三十日书记员  李菲菲