广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14003号原告：成志文，男，1983年2月15日出生，汉族，住广东省清新县，被告：刘涛，男，1993年6月25日出生，汉族，住湖南省桃江县，委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市南海丽逸酒店，住所地：广东省佛山市南海区狮山官窑大道**之一，统一社会信用代码91440605568239380K。投资人：李欣桂。原告成志文与被告刘涛、佛山市南海丽逸酒店租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月24日公开开庭审理了本案。原告成志文，被告刘涛的委托诉讼代理人彭文良，被告佛山市南海丽逸酒店的投资人李欣桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同赔偿原告装修款损失185000元；2.两被告归还原告押金10000元；3.两被告归还原告转让费40000元；4.两被告就上述第1、2、3项诉讼请求支付原告利息（利息从本案起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；5.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告刘涛、佛山市南海丽逸酒店签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租位于新丽逸酒店北面原河老刘酒店（除靠酒店消防梯一间房间外），租期为3年，从2017年11月1日起到2020年10月30日止，租金每月3180元。原告应付被告保证金10000元。另外，原告须向被告转让费40000元等。上述租赁合同签订后，原告按约定向被告支付了押金、转让费。之后，原告联系装修人员对涉案商铺进行装修。最后，原告产生装修费185000元。但是，被告刘涛却告知原告，业主不同意被告转租，让原告关闭商铺不要工商登记注册企业。经多次沟通，仍无法达成协议，商铺在装修后一直没有营业。综上，被告严重违反合同约定，导致原告严重损失，故起诉。被告刘涛辩称，1.被告刘涛不是本案的适格主体，无需在本案中承担任何责任；2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》，合同的双方主体是被告佛山市南海丽逸酒店和原告成志文，涉案物业是由被告佛山市南海丽逸酒店出租给原告成志文，被告刘涛作为被告佛山市南海丽逸酒店的代表方在《房屋租赁合同》上签名，属于职务行为，不应由被告刘涛个人承担《房屋租赁合同》上的权利、义务。被告刘涛不是租赁物业的权属人，已不是租赁物业的承租方，仅是由被告佛山市南海丽逸酒店当时的经营权承包人刘望中的安排去管理被告佛山市南海丽逸酒店。刘望中在承包经营佛山市南海丽逸酒店期间，以佛山市南海丽逸酒店的名义对外经营，相应的权利、义务应当由被告佛山市南海丽逸酒店承担，而且2018年7月6日，被告佛山市南海丽逸酒店的承包经营权已由物业权属方佛山市南海区官窑镇经济开发公司收回，原告成志文向被告刘涛主张相关权利没有事实与法律依据。因此，被告刘涛不是本案适格主体，应驳回原告成志文向被告刘涛提出的诉讼请求。2.《房屋租赁合同》的出租方佛山市南海丽逸酒店及承包经营权人刘望中在本案中没有任何过错，无需向被告成志文承担任何赔偿责任；（1）被告佛山市南海丽逸酒店的承包经营权人刘望中对被告佛山市南海丽逸酒店的承租期限在受让经营权时就已届满、租赁物业处于不定期租赁状态是一无所知的；刘望中于2017年7月21日从刘赛平处以300000元的价格受让了被告佛山市南海丽逸酒店的承包经营权；刘赛平向刘望中交付了，刘赛平与佛山市南海丽逸酒店签订了《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》约定的承包期限是由2014年7月1日至2023年7月1日止；被告佛山市南海丽逸酒店与原告成志文签订《房屋租赁合同》时将租赁期限约定为“2017年11月1日至2020年10月30日”，在《承包佛山市南海丽逸酒店合同》约定的承包期限内，刘望中判断是可以完全履行，被告佛山市南海丽逸酒店按约定将承租物业交付给原告成志文经营。至于佛山市南海区官窑镇经济开发公司突然间于2018年7月6日通知收回物业，并于当天强行对物业大门进行了加锁，是刘望中无法预料、控制的。刘望中、刘涛等人对原租赁合同在受让前就已经到期义务所知，否则就不会以300000元价格受让佛山市南海丽逸酒店的承包经营权，从而让自己蒙受了重大的损失。（2）原告在起诉状中称被告刘涛告知原告成志文是佛山市南海区官窑镇经济开发公司不同意转租、从而让成志文关闭商铺与事实不符；佛山市南海区官窑镇经济开发公司是以原合同到期为由收回涉案物业，并不是成志文声称的佛山市南海区官窑镇经济开发公司不同意转租。在原告成志文承租前，该物业一直有出租给他人，原告成志文也是从前租户转让而来，因此不存在佛山市南海区官窑镇经济开发公司不同意转租的情形。因此刘望中对原租赁合同期限已到一无所知，不清楚租赁物业处于不定期租赁状态，一直以为租赁期限至2023年7月1日结束。佛山市南海区官窑镇经济开发公司以合同期满为由收回物业并立即上锁，不给予各租户适当的搬迁期限，完全不是刘望中的过错。（3）根据《房屋租赁合同》第六条第8点约定，本次是由物业方原因收回房屋，被告佛山市南海丽逸酒店不作任何赔偿的。3.关于原告成志文主张的各项损失。（1）原告成志文从2017年12月起就没有向被告佛山市南海丽逸酒店缴交过租金、水电费，违约在先，无权向被告佛山市南海丽逸酒店主张各项损失；根据《房屋租赁合同》第四条约定，原告成志文应于每月5日前交付租金。否则须按租金的0.5%支付滞纳金，超过一个月的出租方有权收回房屋。但合同签订后，原告成志文除了向被告佛山市南海丽逸酒店缴交了10000元的保证金及2017年11月的租金外，尚欠2017年12月至2018年7月期间的租金25440元未付。原告成志文的拒付租金的行为已构成违约，被告佛山市南海丽逸酒店有权解除租赁合同并向原告成志文主张经济损失。（2）装修款损失185000元及利息不应予以支持；185000元的装修款明显过高，原告成志文提供的证据不能证明其有对承租物业进行了新装修并支付了185000元装修款，冯德荫出具了两张925000元一次性收款的收据，但没有提供相应的银行流水作证，显然是不真实的。（3）押金10000元及利息，与被告刘涛无关，应由被告佛山市南海丽逸酒店没收；《房屋租赁合同》第八条第1点约定，乙方如违反合同规定，甲方将扣除乙方缴纳押金作为违约金并终止租赁合同。因原告成志文欠缴了长达8个月的租金，已构成违约，原告无权要求被告佛山市南海丽逸酒店退回押金。而且，原告成志文在使用物业过程中损坏了酒店的消防梯，根据《房屋租赁合同》第七条第3点约定应当在保证金内扣除相应的赔偿金额。（4）转让费40000元及利息是原告向案外人支付，被告刘涛并未收取该费用，与被告刘涛、佛山市南海丽逸酒店无关；被告佛山市南海丽逸酒店仅是将场地出租给原告成志文，至于原告成志文向其他人支付的款项与被告刘涛和佛山市南海丽逸酒店无关，《房屋租赁合同》亦不明相关的约定，因此向被告佛山市南海丽逸酒店与被告刘涛主张没有依据。被告佛山市南海丽逸酒店辩称，对原告的诉请不清楚，不清楚原告与被告刘涛之间的关系，被告佛山市南海丽逸酒店是李欣桂的父母在经营，公章也在李欣桂父母手上。原告主张的赔偿应该是原告与被告刘涛之间的纠纷，与被告佛山市是南海丽逸酒店无关。原告承租涉案租赁物后存在违建行为导致合同终止。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的中国农业银行个人明细对账单打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章）,该对账单加盖了银行专用章，本院对其真实性予以确认；原告提供的微信截图（聊天相对方：马老板与原告成志文）打印件1份，本院结合案件事实予以综合认定；3.原告提供的装饰工程施工合同原件1份、收款收据原件2份、收款收据（NO.8543697、8543698、8543696、1183894、4397501、4397502、4397503、4397504、4397505、4397506）原件各1份,本院结合案件事实予以综合认定；4.被告刘涛提供的证明原件1份，被告刘涛提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2006年8月1日，佛山市南海区官窑镇经济发展总公司（甲方）与李清泉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于官窑大道官窑物资经营公司招待所除现时七间铺位外一至五层建筑面积约2700㎡、招待所北面停车场面积238㎡及上述场地内所有的固定资产和全部物品承租给乙方，乙方向甲方租赁合同项下租赁物业作旅业、卡拉OK之用；租赁期限为九年，自2006年8月1日起到2015年8月1日止，从2006年8月1日前将租赁物件移交给乙方。2014年6月15日，李清泉、钟立英（甲方）与刘赛平（乙方）签订《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》，约定：甲方将丽逸酒店发包给乙方经营，承包期限自2014年7月1日至2023年7月1日止共9年；乙方独立经营、自负盈亏；乙方须交纳保证金50000元给甲方，期满后如无拖欠费用的，如数退还；甲方必须保证合同期限，如因甲方或甲方业主（官窑总公司）等原因使乙方不能履行完本合同规定期限，甲方必须赔偿乙方一切损失等。2017年7月21日，刘望中与刘赛平签订《转让南海区丽逸酒店合同协议》，约定刘赛平将丽逸酒店转让给刘望中经营，总价300000元，2017年8月1日前的债务由刘赛平负责，之后的债务由刘望中负责与刘赛平无关。2017年11月1日的《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同）抬头出租方（甲方）为新丽逸酒店，承租方（乙方）为原告成志文。涉讼合同约定：甲方将新丽逸酒店北面原河老刘饭店（除靠酒店消防梯一间房间外）（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方，房屋用途为餐饮业务使用；租赁期为3年，从2017年11月1日起到2020年10月30日为止，房屋租金每月为3180元，每月5号之前必须交付租金，如拖欠租金，乙方须按租金0.5%支付滞纳金，一个月未交租金甲方有权收回房屋，并按第八条违约责任进行处理；交付租金同时，乙方应付保证金10000元；乙方装修须合理且费用自理；如政府及物业原因要求收回该房屋，乙方需无条件退回该房屋，甲方不做任何赔偿。佛山市南海丽逸酒店在涉讼合同抬头出租方（甲方）处盖章；刘涛在涉讼合同落款甲方处签名，原告成志文在涉讼合同乙方处签名。2018年7月3日，佛山市南海区官窑镇经济开发公司向李清泉发出《通知》，该通知写明因李清泉在2006年8月1日签订的关于官窑物业公司招待所原经营场地及停车场的租赁合同已到期，为保证该物业上平台的工作顺利进行，佛山市南海区官窑镇经济开发公司将在2018年7月6日收回物业，请李清泉缴清拖欠的租金并做好搬离工作。2018年11月8日，佛山市南海区官窑物资经营公司出具《确认书》，该确认书写明其于2006年将属下的原物资经营公司招待所全部物业交由佛山市南海区官窑镇经济发展总公司使用、管理，后来再交由佛山市南海区官窑镇经济开发公司使用、管理。2018年9月11日，桃江县高桥乡石井头村村民委员会出具《证明》，该证明写明刘望中与刘涛为父子关系。另查明，位于佛山市南海区官窑官窑大道的框架**建筑结构已办理房屋产权证[证号：粤房字第**]，登记权利人为南海市官窑物资经营公司。佛山市南海丽逸酒店为个人独资企业，投资人李欣桂。李欣桂陈述其与李清泉是父子关系。又查明，被告刘涛微信催促原告缴纳房租；2017年11月5日，原告向被告刘涛微信转账3180元。再查明，刘望中因与刘赛平、佛山市南海区官窑镇经济开发公司合同纠纷一案于2018年7月17日向本院提起诉讼[案号：（2018）粤0605民初12763号]，刘望中要求：1.解除刘望中与刘赛平于2017年7月21日签订的《转让南海区丽逸酒店合同协议》；2.判令刘赛平向刘望中退回佛山市南海丽逸酒店经营权的转让费300000元及利息（利息以300000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计至实际支付之日止）；3.判令刘赛平向刘望中赔偿因合同解除造成原告的损失80000元；4.判令佛山市南海区官窑镇经济开发公司对刘赛平的债务向刘望中承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由刘赛平、佛山市南海区官窑镇经济开发公司承担。在该案诉讼中，佛山市南海区官窑镇经济开发公司针对刘望中的诉讼请求辩称，1.佛山市南海区官窑镇经济开发公司与刘望中、刘赛平之间不存在合同关系。2006年8月1日，佛山市南海区官窑镇经济开发公司将涉案的物业出租给李清泉；2015年8月1日租赁合同到期后，佛山市南海区官窑镇经济开发公司与李清泉并未续签租赁合同，以临时租赁的方式将涉案物业交付李清泉继续使用。2.2018年6月22日（刘望中在使用涉案物业期间），狮山镇防火安全委员会检查涉案物业消防设备时，丽逸酒店被查出存在严重的消防隐患被该委员会勒令整改，并要求在七天内整改完毕。2018年7月3日，该委员会复查时发现丽逸酒店并没有进行整改，所以才会查封。佛山市南海区官窑镇经济开发公司依据政府要求依法中止与李清泉之间的临时租赁关系，并且收回了涉案物业。2018年7月9日，李清泉确认涉案物业已经被收回。综上，佛山市南海区官窑镇经济开发公司与李清泉之间属于临时租赁关系，有权利随时收回涉案物业，应驳回刘望中的全部诉讼请求。（2018）粤0605民初12763号案中本院经审理查明：2018年6月22日，佛山市南海区狮山镇防火安全委员会在对丽逸酒店进行消防安全检查的过程中，发现丽逸酒店存在消防安全问题，遂对其进行查封并要求整改。2018年7月9日，佛山市南海区官窑镇经济开发公司向李清泉收回丽逸酒店所在物业。2018年8月1日，原告提起诉讼。诉讼中，原告和被告刘涛确认原告就涉讼租赁物共支付了押金10000元；被告佛山市南海丽逸酒店陈述其仅收取了刘赛平的押金，没有收取过其他人的押金。原告陈述其承租涉讼租赁物后的具体装修内容包括：填平了涉讼租赁物的地面（原来有地板砖，但是有凹凸不平，原告将不平处填平）；打通了内部房间约100平方米不到；装修了厨房、做了排污排水，将部分石棉瓦更换成了彩瓦（面积100多平方米），加高了围墙，铺贴了厨房的瓷砖，做了厨房和洗手间的隔墙，将储物室和洗手间隔开，做了招牌，厨房做了批荡（面积30多平方米），杂物间铺贴了地砖并做了批荡，涉讼租赁物的总面积大概230平方米左右，整个墙面做了批荡，加高了2面墙。被告刘涛陈述涉讼租赁物面积约200平方米左右，不清楚原告装修的具体项目，但原告确有对涉讼租赁物进行装修。原告和被告刘涛均确认原告承租涉讼租赁物后并未开业经营。原告明确其不对涉讼租赁物内其投入的装修价值进行鉴定。本院认为，一方面，涉讼合同的抬头虽写明出租方（甲方）为新丽逸酒店并加盖佛山市南海丽逸酒店公章，但是涉讼合同落款甲方处仅有被告刘涛签名，并未加盖被告佛山市南海丽逸酒店公章，且被告佛山市南海丽逸酒店的投资人并非被告刘涛，未有证据显示被告佛山市南海丽逸酒店有授权被告刘涛签订涉讼合同，被告刘涛主张其在涉讼合同上签名属于履行职务行为的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳；另一方面，原告成志文因承租涉讼租赁物支付的押金10000元及租金3180元均由被告刘涛收取，未有证据显示被告佛山市南海丽逸酒店就涉讼租赁物收取过原告的款项，故被告刘涛实际参与了涉讼合同的履行。综上所述，结合李清泉、钟立英与刘赛平签订的《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》及刘望中与刘赛平签订的《转让南海区丽逸酒店合同协议》中关于各方权利义务的约定、涉讼合同的实际履行情况，本院认定涉讼合同的出租方为被告刘涛；被告佛山市南海丽逸酒店并非涉讼合同的出租方。被告刘涛认为其作为本案被告主体不适格的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”佛山市南海区官窑镇经济发展总公司与李清泉签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2015年8月1日止，此后双方未再签订租赁合同，佛山市南海区官窑镇经济开发公司在（2018）粤0605民初12763号中亦明确其于2018年7月9日收回出租给李清泉的租赁物，2015年8月1日至2018年7月9日期间其与李清泉形成的是临时租赁关系。故原告和被告刘涛签订的涉讼合同中超过2018年7月9日部分的约定无效。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，且在涉讼合同约定的有效期间丽逸酒店曾因被相关部门认定存在消防安全问题而被查封并要求整改，而原告亦未实际开业经营，未有证据显示原告因涉讼租赁物产生收益。综上，本院对原告请求被告刘涛返还押金10000元的诉讼请求予以支持。被告刘涛作为出租方提供符合条件的租赁物为必要的义务，被告刘涛超出剩余租赁期限与原告签订涉讼合同，其对涉讼合同中超过2018年7月9日部分的约定无效存在过错；而原告作为承租方，亦应尽合理谨慎注意义务，涉讼租赁物是否合法、涉讼租赁物的权属来源、被告刘涛享有的剩余租赁期限为其首先应关注考虑的因素，原告本应在合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同，进场装修，故致涉讼合同无效，原告亦存在同等过错。因原告和被告刘涛均确认原告有对涉讼租赁物进行装修，且原告在诉讼中明确表示不对涉讼租赁物的装修价值进行鉴定，本院结合涉讼租赁物的面积及原告陈述的装修项目内容、原、被告对超过2018年7月9日部分的约定无效的过错程度，从公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告刘涛赔偿原告装修损失50000元，原告对装修损失的诉请超出核定部分，本院不予支持。原告虽提供了《装饰工程施工合同》及收款收据的原件，但该装饰工程施工合同并未列明具体的施工项目及预算价格，收款收据亦没有相应的付款凭证予以印证，原告亦未提供冯德荫从事相应行业的证明或依据，且在涉讼租赁物的装修实际并未完工且双方未对已完工工程进行结算的情况下，原告向施工方全额支付《装饰工程施工合同》约定的工程款亦与常理不符，故本院对与原告提供的《装饰工程施工合同》及收款收据的原件证明力不予确认；对于原告提供的收款收据（NO.8543697、8543698、8543696、1183894、4397501、4397502、4397503、4397504、4397505、4397506）原件，因《装饰工程施工合同》明确约定是由施工方包工包料，但该收款收据均非合同约定的施工方出具，且该收款收据均未注明客户名称及工程地点，本院对上述收款收据的证明力均不予确认。涉讼租赁合同的相对方为原告成志文与被告刘涛，原告主张的转让款40000元并非被告刘涛收取，且原告对涉讼合同超出2018年7月9日部分的约定无效存在同等过错，故原告要求被告归还转让费40000元及相应利息无事实和法律依据，本院依法不予支持。对原告提供的微信截图（聊天相对方：马老板与原告成志文）打印件，本院对其关联性不予确认。被告刘涛是否负有返还款项的义务经本院判决后才予以确定，原告主张被告刘涛以押金和装修损失为本金从起诉之日起（2018年8月1日）按中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。被告佛山市南海丽逸酒店并非涉讼合同的相对方且未有证据显示被告佛山市南海丽逸酒店实际参与涉讼合同的履行，故对原告要求被告佛山市南海丽逸酒店对被告刘涛的债务承担共同清偿责任的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘涛应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金10000元予原告成志文；二、被告刘涛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修费损失50000元予原告成志文；三、驳回原告成志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4825元（原告已预交），由原告成志文负担3525元，由被告刘涛负担1300元。被告刘涛应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付1300予原告成志文，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 赵  燕人民陪审员 梁 润 芬人民陪审员 黄 利 群二〇一九年一月三十日书 记 员 孙王成欣