湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1022民初1384号 原告：李丽平，女，1973年12月5日出生，户籍地湖南省宜章县。 委托代理人：姚孝义，男，1971年9月27日出生，户籍地湖南省宜章县。系原告李丽平丈夫。 被告：宜章县宏达房地产开发有限公司，住所地湖南省宜章县。 法定代表人：史章旺，系公司总经理。 委托代理人：邓友均，湖南莽源律师事务所律师。 被告：李佑清，男，1950年5月24日出生，住湖南省宜章县。 被告：高回军，男，1971年1月18日出生，住湖南省宜章县。 两被告委托代理人：刘康军，男，1968年12月10日出生，住湖南省宜章县。 被告：钟太宝，男，1966年5月4日出生，住湖南省宜章县。 委托代理人：黄玉东，湖南莽源律师事务所律师。 原告李丽平与被告宜章县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）、李佑清、高回军、钟太宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李丽平的委托代理人姚孝义到庭，被告宏达房地产公司的委托代理人邓友均、被告李佑清、高回军的委托代理人刘康军、被告钟太宝及其委托代理人黄玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽平的诉讼请求：1、原告坚决要求被告把宏基大厦**号房产退回给原告，因为原告的合同是**号房的首份合同，判令原告的合同有效，而被告钟太宝的**号房的合同无效；2、判令被告向原告归还宏基大厦**号房，并到不动产登记中心注销关于宏基大厦**房钟太宝的产权登记；3.因**号房已经抵押给了李华明，房产实在不能归还的情况下，判令被告宜章县宏达房地产开发有限公司、李佑清、高回军承担连带责任，赔偿原告382191元购房款及由此造成的房屋差价损失(4500元-2900元)×131平方米＝209600元。4、判令被告根据本商品房购房合同第二十五条出卖人违约应按总房款的10%赔偿给原告，即382191×10%=38219.1元。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月18日，原告相信被告宏达房地产公司是一个具有实力的公司，所以与其公司宏基大厦项目部的负责人李佑清、高回军签订了宏基大厦**房的购房合同，并一次性付清房款382191元给李佑清、高回军。由于当时宏基大厦办理产权手续还未完善，原告一直没到房产局去备案。2017年8月该大厦取得房产总证，原告于2018年5月到宜章县不动产登记中心去查询**房的产权归属，发现**号房的产权已于2018年3月登记在了被告钟太宝名下，钟太宝与宏达房地产公司签订的是虚假合同，在2017年9月居然以1280元/m2价格买下**号房，总房价才164006元，这分明就是被告之间互相达成了一种交易，目的是为了取得抵押贷款。综上所述，原告认为被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》，一房两卖，对原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告宏达房地产公司的答辩要点：请求人民法院依法驳回原告对被告宏达房地产公司全部诉讼请求。事实与理由:1.被告宏达房地产公司不认识原告，从未与原告签订过房屋买卖合同，更没有收取过原告的购房款。2.被告李佑清、高回军在玉溪镇龙隐小区旁边有一宗土地，打算进行开发，2011年4月26日找到被告宏达房地产公司签订了《房产开发挂靠协议》，双方约定被告李佑清、高回军借用被告宏达房地产公司房地产资质自筹全资开发《宏基大厦》，自行解决开发过程中的一系列问题，被告宏达房地产公司不得干涉对方在施工当中的建筑设计和销售等业务。李佑清、高回军为了开发该项目需要，刻制了“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”印章，该项目印章一直由李佑清、高回军持有，并不代表被告宏达房地产公司，其单独对外的民事法律行为，与被告宏达房地产公司无关。宏基大厦竣工后，于2017年8月2日取得房产总证。被告宏达房地产公司严格遵守《挂靠协议》，不参与该项目的管理，购房者只与李佑清、高回军商谈，商谈好以后，购房者再与被告宏达房地产公司签订商品房买卖合同，被告宏达房地产公司不收取购房款。2017年9月27日，被告钟太宝与被告李佑清、高回军商谈好后，跟被告宏达房地产公司签订了《宜章县商品房买卖合同》(合同编号:20170001211**)，约定购买宏基大厦**号房。2018年3月29日，钟太宝到不动产登记中心办理了不动产权证:湘(2018)宜章县不动产权第00006**号。综上，被告宏达房地产公司与原告没有合同关系，原告向被告宏达房地产公司主张权利，没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法查清事实，驳回对被告宏达房地产公司的全部诉讼请求。 被告李佑清、高回军的答辩要点：1、原告李丽平与被告李佑清、高回军签订的《商品房预购合同》系无效合同。2011年元月31日，被告李佑清、高回军与“高利贷”放贷人王清的兄弟王昌龙签订了《宏基大厦投资协议》，王昌龙投资宏基大厦200万元，同时又签订了《合股协议》每年向王昌龙固定支付140万元分红，年收益高达70%。被告李佑清、高回军因所借的债务不堪重负，在被迫无奈的情形下，于2013年与王昌龙指定的买房人（含原告李丽平）签订了多份《商品房预购合同》，也出具了收到相应房款的收据，但被告李佑清、高回军并未收到一分钱房款。原告李丽平在明知**号房已抵押给李华明的情况下，从未向被告李佑清、高回军和王昌龙兄弟要求收房入住，显然被告李佑清、高回军与原告李丽平签订的《商品房预购合同》是为自己放款或王昌龙兄弟的利息提供担保，因此，被告李佑清、高回军与原告李丽平之间不存在商品房买卖关系，请求驳回原告的诉讼请求。2、被告钟太宝与被告宜章县宏达房地产开发有限公司、李佑清、高回军签订了《宜章县商品房买卖合同》，支付了相应对价，且办理了不动产物权登记，已经合法取得了涉案房屋的物权，应当受到法律的保护。 被告钟太宝的答辩要点：1、原告李丽平与被告李佑清、高回军签订的《商品房预购合同》实质是一份债权担保协议，不发生物权变动效力，依法不能取得案涉房屋的所有权。因李佑清、高回军在开发宏基大厦的过程中，向案外人王清举债，后因无力偿还，在债权人王清的要求下，才与原告李丽平签订了《商品房预购合同》，被告李佑清、高回军在未收取原告李丽平分文的情形下，出具了一份购房款金额382191元的《收据》，在该《收据》的右下方加注了债权人的姓名即“王清”两字。因此，原告李丽平与被告李佑清、高向军签订的《商品房预购合同》，其实质是对债权的一种担保而已，原告李丽平均不能依据《商品房预购合同》取得涉案房屋的所有权。2、被告钟太宝与被告宏达房地产公司、李佑清、高回军签订了《宜章县商品房买卖合同》，支付了相应对价，且办理了不动产物权登记，已经合法取得了涉案房屋的物权，应当受到法律的保护。3、被告钟太宝已经合法取得涉案房屋物权的情形下，原告要求出卖人继续履行合同已经成为事实上的不可能，原告依法只对出卖人享有债权请求权，不能对抗被告钟太宝依法取得的物权。综上，请求法院依法驳回原告对被告钟太宝的全部诉讼请求，以维护被告钟太宝的合法权益。 审理查明的事实 根据双方证据、质证意见及当庭陈述，本院对本案法律事实作如下认定： 一、2010年8月14日，被告李佑清（乙方）与案外人钟太红（甲方）签订《土地置换房屋建设工程开发协议书》，案外人钟太红将其取得的占地面积约1700平方米（共3栋楼房，编号为：龙隐小区附3、附4、附5共三栋楼房）的土地交与被告李佑清进行开发，被告李佑清将附3、附4楼房的四层、五层与附5栋的一层、二层补偿给案外人钟太红个人（所有补给甲方的楼层其中包括钟太红补给李定发的四套房子和二个车库在内），甲方自由处理，乙方无权干涉。2012年9月6日，被告李佑清、高回军（乙方）与案外人钟太红（甲方）签订《〈土地置换房屋建设工程开发协议书〉补充协议》，因被告李佑清、高回军在实际施工过程改变了原规划，将附3、附4、附5共三栋楼房合而为一建成宏基大厦，原约定将共附3、附4楼房的四层、五层与附5栋的一层、二层补偿给案外人钟太红个人（所有补给甲方的楼层其中包括钟太红补给李定发的四套房子和二个车库在内）已不能实现，遂约定：甲、乙双方同意，乙方以宏基大厦两个整层并一楼两个车位补偿给甲方，甲方能在任一楼层选择一房屋二套，价格按每平方米2498元计算给乙方。 二、被告李佑清、高回军取得位于宜章县玉溪镇龙隐小区旁边的上述土地后，被告李佑清（乙方）于2011年4月26日与被告宏达房地产公司（甲方）签订了《房产开发挂靠协议》，协议约定：一、项目名称、开发地点：《宏基大厦》坐落在城关镇龙隐小区旁边。二、项目规模：土地总面积800平方米，建筑面积1500平方米。三、开发模式：乙方借用甲方资质，自筹全资对本项目进行开发，自行解决开发过程中的一系列问题，甲方不得干涉乙方在施工当中的建筑设计和销售等业务。四、挂靠费用：乙方一次性向甲方支付人民币10000元，作为乙方借用甲方房产开发资质的一切费用。五、双方责任：甲方责任：1、负责向乙方提供本项目所需要的房产开发资质复印件和税务登记证。2、负责与本项目有关需甲方盖章的事宜。乙方责任：1、乙方借用甲方的房产开发资质，只限于宏基大厦项目使用。2、与宏基大厦有关的一切税费由乙方负责缴纳，甲方不承担任何税费。……。6、在宏基大厦项目的开发建设中，甲方应承担的所有责任（含经济、法律责任）全部由乙方承担，甲方无须承担任何责任，如在宏基大厦项目开发建设过程中造成甲方不良行为记录、扣证、吊销资质或降级等不良情况，全部由乙方承担一切责任。被告李佑清、高回军为了开发该项目需要，刻制了“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”印章，该项目印章一直由李佑清、高回军持有。 三、被告宏达房地产公司按《挂靠协议》的约定，一直未参与该项目的管理和销售工作。宏基大厦竣工后，于2017年8月2日取得宏基大厦房产总证。购房户与被告李佑清、高回军协商后，购房户再与被告宏达房地产公司签订商品房买卖合同，被告宏达房地产公司不收取购房款。 四、为宏基大厦项目的建设，被告李佑清、高回军于2011年元月31日与案外人王昌龙签订了《宏基大厦投资协议》，王昌龙投资宏基大厦200万元，同时又签订了《合股协议》每年向王昌龙固定支付140万元分红。案外人王昌龙为筹集向宏基大厦的投资款200万元，向其兄弟王清、王昌发筹集了部分资金。被告李佑清、高回军收到王昌龙的投资款后，因未能如期向王昌龙返还投资款和支付利息。被告李佑清、高回军与王昌龙签订了《抵押协议》，被告李佑清、高回军将宏基大厦25套住房及一、二楼的车库抵押给王昌龙，但《抵押协议》未办理抵押登记。2013年，王清为收回投资款，恰好原告李丽平需要购房找到了王清，王清找到被告李佑清、高回军协商买房事宜。经被告李佑清和高回军同意卖房抵债后，被告李佑清和高回军与原告李丽平于2013年8月18日签订了《商品房预购合同》，房号15楼B（即本案中的**号房），面积131.79平方米，2900元/平方米，价款382191元。被告李佑清和高回军在《商品房预购合同》上签名，被告高回军向原告李丽平出具了收到购房款382191元的收据，被告高回军和王清均在收款收据上签名，《商品房预购合同》和收据上均加盖了“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的印章，王清收取了原告李丽平支付购房款382191元，抵扣了被告李佑清和高回军应当偿还给王昌发的部分借款。被告李佑清和高回军与原告李丽平签订《商品房预购合同》后，未到被告宏达房地产公司和房产管理部门进行备案登记，也未将房屋交付给原告李丽平使用。《商品房预购合同》约定：第十条、出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按第十条规定的时间交付该项商品房，买受人有权按已支付的房款向出卖人追究违约利息。自本合同第十条规定的期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按同期国家规定利率计算，逾期超过一个月后，即视为出卖人不履行合同，届时，买受人有权按以下第种方式处理。1、终止合同，出卖人按总房款的10%向买受人支付违约金，买受人实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，按实际经济损失据实赔偿。2、继续履行合同，出卖人按总房款的5%向买受人支付违约金。第二十五条，本合同生效后，双方任何一方无正当理由要求终止合同，除双方签订补充协议外，责任方需按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按总房款的10%赔偿对方损失。 五、被告钟太宝与案外人钟太红系兄弟关系，2017年9月27日，案外人钟太红与被告钟太宝、李佑清、高回军协商后，同意将《土地置换房屋建设工程开发协议书》和《土地置换房屋建设工程开发协议书》补充协议约定补偿的房屋登记在被告钟太宝名下，被告宏达房地产公司与被告钟太宝签订了《宜章县商品房买卖合同》(合同编号:20170001211**)，将本案所涉房屋宏基大厦**号房卖给了被告钟太宝。2018年3月29日，被告钟太宝到不动产登记中心办理了不动产权证:湘(2018)宜章县不动产权第00006**号。因借款，被告钟太宝于2018年8月20日到不动产登记中心将湘(2018)宜章县不动产权第00006**号办理了不动产权抵押登记在李华明名下。 判决的理由与结果 本院认为：本案争议的焦点：1、被告李佑清和高回军与原告李丽平签订《商品房预购合同》和被告宏达房地产公司与被告钟太宝签订了《宜章县商品房买卖合同》(合同编号:20170001211**)的效力问题。焦点2、对被告李佑清和高回军与原告李丽平签订的《商品房预购合同》后，原告李丽平的损失该如何处理。焦点3、被告宏达房地产公司是否在本案中应当承担责任。 焦点1、被告李佑清和高回军与原告李丽平签订《商品房预购合同》和被告宏达房地产公司与被告钟太宝签订了《宜章县商品房买卖合同》(合同编号:20170001211**)的效力问题。 （1）被告李佑清、高回军依据与案外人钟太红签订的《土地置换房屋建设工程开发协议书》和《土地置换房屋建设工程开发协议书》的补充协议向案外人钟太红给付约定补偿的房屋符合法律的规定，案外人钟太红同意将土地置换补偿的房屋登记在其兄弟被告钟太宝名下，并取得了相应的不动产权证书，未违反相关法律的规定，因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告宏达房地产公司与被告钟太宝签订的《宜章县商品房买卖合同》(合同编号:20170001211**)属于有效合同。（2）被告李佑清和高回军因开发宏基大厦缺少资金，而向案外王昌发举债。为了偿还债务，在被告李佑清和高回军与债权人王昌发、王清协商一致后同意将所建房屋按当时的市场价格卖与原告李丽平的情形下，被告李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与原告李丽平签订了《商品房预购合同》，王清所收取原告李丽平的购房款抵扣了被告李佑清和高回军应当返还给债权人王昌发、王清的借款。被告李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义对外出售房屋未取得被告宏达房地产公司的授权，不具有售房主体资格，被告李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与原告李丽平签订的《商品房预购合同》，被告宏达房地产公司拒绝追认，应当认定被告李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与原告李丽平签订的《商品房预购合同》系无效合同。 焦点2、对被告李佑清和高回军与原告李丽平签订《商品房预购合同》后，原告李丽平的损失该如何处理。 因原告李丽平与被告李佑清、高回军签订《商品房预购合同》系无效合同，被告钟太宝已取得了宏基大厦**号住房的所有权，原告李丽平已不能取得宏基大厦**号住房的所有权，因此，被告李佑清和高回军应当赔偿原告李丽平的损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被告李佑清、高回军应承担违约责任。原告李丽平判令被告李佑清、高回军承担连带责任返还原告382191元购房款，本院予以支持。原告李丽平请求判令被告李佑清、高回军按总房款的10%支付原告违约金38219.1元及由此造成的房屋差价损失209600元的诉讼请求，原告李丽平主张的违约金38219.1元和房屋差价损失209600元两项合计247819.1元，没有超出原告已支付购房款一倍的范围，因此，本院对原告该诉讼请求予以支持。原告李丽平请求：“1、要求被告把宏基大厦**号房产退回给原告，判令被告钟太宝的**号房的合同无效；2、判令被告向原告归还宏基大厦**号房，并到不动产登记中心注销关于宏基大厦**房钟太宝的产权登记；”的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 焦点3、被告宏达房地产公司是否在本案中应当承担责任。 本案中，被告李佑清、高回军不具有房地产开发资质，属于法律规定禁止从事房地产开发业务的情形。被告宏达房地产公司出借房地产开发资质给被告李佑清、高回军进行房地产开发业务，对外而言，宏基大厦的开发建设项目系被告宏达房地产公司投资开发的建设项目，应当以被告宏达房地产公司对外签订《商品房买卖合同》。被告李佑清和高回军因开发宏基大厦缺少资金，而向案外人王昌发举债，系被告李佑清和高回军的个人行为。为了偿还债务，在被告李佑清和高回军与债权人王昌发、王清协商一致后同意以房抵债，也应当与被告宏达房地产公司签订《商品房买卖合同》，“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”不具有法人资格，不具有对外承担责任的能力，被告李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与原告李丽平签订了《商品房预购合同》，又未得到被告宏达房地产公司的授权和追认，因此，对被告李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与原告李丽平签订了《商品房预购合同》，造成原告李丽平的损失，被告宏达房地产公司不承担责任。原告请求判令被告宏达房地产公司与被告李佑清、高回军承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李佑清、高回军在本判决生效后十日内返还原告李丽平购房款382191元，支付违约金38219.1元，并赔偿原告李丽平损失209600元，合计630010.1元；被告李佑清、高回军相互承担连带责任； 二、驳回原告李丽平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5017元，由被告李佑清、高回军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州中级人民法院。 审 判 长  李鹏伟 人民陪审员  杨林林 人民陪审员  李种良 二〇一九年一月十日 书 记 员  彭李苗 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。