西安市未央区人民法院民 事判 决 书（2018）陕0112民初11305号原告华润置地（成都）物业服务有限公司。住所地：成都市锦江区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8126。法定代表人蒲滨，该公司董事长。委托代理人丁焱军，男，该公司员工。委托代理人杨艳，女，该公司员工。被告张俊燕，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称华润物业公司）与被告张俊燕物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托代理人杨艳到庭参加诉讼，被告张俊燕经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向其支付物业服务费6033.80元（暂自2015年4月计至2018年5月）及逾期支付物业服务费的违约金9494元（暂计至2018年5月止，实际应计至被告向原告实际足额支付之日止）；2、判令被告向其支付垫付的水费2.90元（暂自2015年5月计至2015年6月）；3、判令被告向其支付垫付的代收采暖费1492.80元（暂自2016年11月计至2018年3月）；以上共计17023.50元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：XX城XX栋XX单元XX号房屋业主，原告系被告所在8小区的物业服务企业。被告自2015年4月起至2018年5月止，拖欠物业服务费6033.80元；自2015年5月起至2015年6月止，拖欠原告垫付的水费2.90元；自2016年11月起至2018年3月止，拖欠原告垫付的代收采暖费1492.80元。上述费用，经原告多次催告，被告均予以拒绝，为维护其合法权益，故诉至法院。被告张俊燕未到庭亦未提交书面答辩状。经审理，本院认定事实如下：2013年5月4日，西安华润置地发展有限公司（甲方）与原告华润物业公司（乙方）签订【西安华润二十四城一、二期】前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对西安华润二十四城一、二期提供物业管理服务事宜；服务费用，双方约定物业服务费用采取包干制计费方式，由业主向乙方按本合同约定标准支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担；费用标准：住宅1.5元/月.平方米、商业6.0元/月.平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前按建筑面积一次性交纳当月物业服务费用；采暖费按月缴纳；违约责任，甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；等等。合同签订后，原告华润物业公司向涉案的小区提供物业服务。2013年12月17日，被告张俊燕（买受人）与西安华润置地发展有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定，被告购买西安华润置地发展有限公司所开发的位于西安市XX城XX街XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋面积107.27平方米，房屋总价款725882元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于2013年11月7日前付清全部房价款人民币725882元整……第八条交付期限出卖人应当在2015年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格……第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件七：七、对合同第十一条（交接）的补充约定，1、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续。买卖双方同意，出卖人有权选择多种通知方式，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，通知买受人办理房屋交付手续。买受人应当提供真实有效的地址确保出卖人能送达邮寄相关手续，寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达。不论买受人是否接到或知晓通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续……4、合同约定的交付期限届满时，买受人仍未收到出卖人交付通知的，买受人应在合同约定的交付期限最后一日到出卖人索取书面交付通知，除合同约定可延期交付外，出卖人应当在当天为买受人办理交房手续；买受人未按本约定到出卖人索取交付通知或未在当天办理接房手续的，视为出卖人已按照约定条件交付房屋，房屋风险责任自合同约定的交房之日起转移至买受人，房屋保修期也从合同约定的交房之日起计算，物业服务费亦从合同约定的交房之日起由买受人承担。2015年3月20日，西安华润置地发展有限公司取得涉案楼盘的竣工验收备案文件，备案机关意见：建设单位西安华润置地发展有限公司新建、改建、扩建的西安华润置地二十四城一期工程，于2015年3月16日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2015年3月20日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2015年3月19日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。另查，2016年5月4日，西安华润置地发展有限公司在西安晚报刊登通知，载明“请以下未办理收房手续的业主：……8-21901张俊燕；看到尽快联系我司客户关系中心，联系方式为029-84513728。”庭审中，原告表示被告张俊燕至今未办理收房手续。由于被告未到庭，致调解未果。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、竣工验收备案表、催费通知单、欠费清单、城市供用热合同及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当按时交纳物业服务费用，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，其作为业主应当向物业服务企业即原告华润物业公司交纳物业服务费用。被告张俊燕拖欠2015年4月至2018年5月期间的物业服务费共计6033.80元事实清楚，故对于原告主张被告支付物业服务费6033.80元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张截止2018年5月31日前逾期支付物业服务费的违约金。结合原告与建设单位签订的前期物业服务合同，应当自交纳当月物业服务费的次日起开始计算违约金，原告主张按照每日3‰计算违约金明显过高，本院酌情按照年利率6%计算，对于超出此标准之部分的金额不予支持。经核，被告张俊燕自2015年4月16日起至2018年5月31日期间逾期支付物业服务费，违约金采取分段累计相加方式计算为585.81元。自2018年6月1日起至本判决确定给付之日止的违约金，应以6033.80元为基数，按照年利率6%计算，上述违约金被告张俊燕应予承担。原告主张垫付的2016年11月至2018年3月的代收采暖费，于法有据，本院依法予以支持。原告主张垫付的水费，无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告张俊燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张俊燕于本判决生效之日起二十日内支付原告华润置地（成都）物业服务有限公司物业服务费6033.80元及截止2018年5月31日的违约金585.81元，合计6619.61元。二、被告张俊燕于本判决生效之日起二十日内支付原告华润置地（成都）物业服务有限公司自2018年6月1日起至本判决确定给付之日止，以6033.80元为基数，按照年利率6%计算所得的违约金。三、被告张俊燕于本判决生效之日起二十日内支付原告华润置地（成都）物业服务有限公司垫付的代收采暖费1492.80元。四、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元、公告费800元，合计1025元（原告已预交），由原告负担100元，被告张俊燕负担925元，被告负担部分与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判  长  同  创审 判  员 张鲜鸽人民陪审员 姚广成二0一九年一月三日书 记  员   陈  召 7