广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19205号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场******，统一社会信用代码91440605728769664H。法定代表人：孙旭光。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑博，广东南天明律师事务所实习律师。被告：刘兆希，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：冯影琳，广东聚才律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烘朋，广东聚才律师事务所律师。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告刘兆希租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，于同年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖福来、郑博、被告的委托诉讼代理人冯影琳到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2011年9月1日起至2018年9月30日止的综合物业管理费人民币353132.5元及逾期付款违约金人民币229399.08元（按应缴金额的日万分之五暂计算至2018年9月30日，实际要求计算至被告履行之日），合计人民币582531.58元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2001年12月7日，原、被告就租赁城市广场C座**号商铺（以下简称涉讼商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》（以下简称《房地产租赁契约》）及《南海市房地产租赁契约》（以下简称《补充议定书》）。同日，原、被告就涉讼商铺签订了自2002年2月1日起至2005年1月30日止的《商铺租赁委托书》（由被告委托原告代为出租和管理，双方已执行完毕）。2003年12月10日，双方再次就租赁涉讼商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。在《商铺租赁委托书》委托到期后，双方即结束委托关系，被告收回涉讼商铺，并另行出租给第三方。但自2011年9月1日起涉讼商铺便处于空置状态，自此被告也未进行经营及未缴纳相关综合物业管理费用。2001年12月7日签订的《房地产租赁契约》约定：原告出租建筑面积118.7平方米商铺给被告，租金3112元/月，租赁期限2002年1月30日至2032年1月30日；同日签订的《补充议定书》约定：被告向原告承租涉讼商铺，建筑面积118.7平方米，实用面积61.1平方米，租赁期为20年，租赁期为20年，从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米90元；原告同意采取优惠价一次性收取租金的方式把商铺租赁给被告，优惠价合计1120433元，双方同意采用一次性付款方式；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；第十条约定：被告须于每月五号前（含五号），主动到原告或原告指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用。如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，被告逾期支付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天支付所欠费用金额2%的违约金给原告；第十九条约定：承租后被告须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与原告或原告委派的物业管理公司无关；第二十四条约定：为维护商场的整体利益，被告在租赁期内若不开门营业，可委托原告或原告委派的物业管理公司把商铺转租给案外人，若被告在原告或原告委派的物业管理公司发函通知开业后30日内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，原告有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未交租租金及其他费用的权利；第二十五条约定：被告如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除契约和协议，收回商铺。2003年12月10日签订的《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金4668元/月，租赁期满后，双方续租至2032年1月30日。因2011年9月1日起被告承租的涉讼商铺便处于空置状态，被告未进行经营且一直未缴纳相关综合物业管理费，原告已于2011年至2018年以EMS形式多次发函通知被告交纳相应的欠费，但被告收到通知后置之不理，后期拒收邮件。截至2018年9月30日，被告已累计拖欠原告综合物业管理费353132.5元及逾期付款违约金229399.08元（按应缴金额的万分之五暂计算至2018年9月30日，实际要求计算至被告履行之日），合计582531.58元。另原告自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一经营时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在被告长期拖欠综合物业管理费的情况下，为确保城市广场商场的正常经营，原告每月已垫付相应的物业管理费给物业管理公司，现已造成原告巨大经济损失。根据相关法律规定及合同约定，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称，原告的主体不适格，其请求缺乏法律、事实依据，有悖公平原则，为维护被告的合法权益,请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一，租赁合同关系的建立。2001年至2002年间，原南海市城市休闲购物广场有限公司就城市广场进行全面出租招商，被告与其签订了《房地产租赁契约》及《补充议定书》，就涉讼商铺达成了承租合意，确认以约定租期30年、一次性支付30年租金的形式承租。上述合同签订后，被告依约向原南海市城市休闲购物广场有限公司缴纳了商铺30年的租金，该公司也在全额收取30年租金后将商铺交付给被告使用。同时，被告与该公司签订为期三年的《商铺租赁委托书》，委托该公司对商铺作统一招商出租。2004年4月2日，南海市城市休闲购物广场有限公司经工商行政部门核准，变更为原告。二，原告是租赁合同的出租方，不具备物业管理服务资质，没有提供任何物业管理服务的具体实施证据，双方也没有签订物业管理服务合同，原告请求计收物业管理费主体不适格。三，在租赁合同履行过程中，原告未履行其招商承诺，未按照合同约定对商场进行统一管理，未提供合理的物管服务，甚至违章乱搭乱建恶化商场购物环境，导致大量商铺长年空置，2005年起除了个别临街商铺以外，E区基本完全“废置”，包括涉讼商铺。原告请求计收综合物业管理费缺乏事实依据，应当予以驳回。招租期间，原告以打造“商业龙头”宣传，许诺“入场即可经营，物业管理提前启动，一步到位有保障”、“与全球十大零售商正大万客隆、世界餐饮巨头麦当劳、肯德基等国外龙头商户同场经营，旺场旺财有保障”、“发展商统一宣传推广”，并列出10大优势和10大投资信息,同时承诺统一经营管理,永续经营有保障、并由戴德梁行担任物业管理顾问,确保国际水准。然而在履约期间，原告未能兑现上述承诺，未积极宣传招商，对商场环境疏于管理，甚至主动恶化商场经营环境，把广场中心区的休闲设备或装饰（如喷泉、绿化）全部擅自拆除，在公共区域（包括临街地铁口方向的广场空地、各商铺及各区域之间的公共过道）擅自搭建铺位出租。违章搭建不仅侵害包括被告在内的所有承租人对公摊部分的使用权,也挡住了原有商铺的视野,搭建的铺位采取大排档、闹市式经营，降低了城市广场的整个商业定位，影响了涉讼商铺及大片区域商铺的正常经营,严重损害了商铺的经营价值。城市广场内店铺空置情况尤以E区为重。2004年底、2005年初摩登百货从E区撤场后，在各租户的返租期未满的情况下，原告直接对E区做了集体停业处置（有2005年2月3日告示为证），企图以荒凉的市场环境迫使租户以低价继续返租给原告。同时原告在统一出租期间对部分商铺打通，在摩登百货撤场后却未对打通的商铺进行复原，导致返租期满后很多租户无法正常自行经营或出租。自此E区随即全面空置，随后原告也关停了E区的空调、电梯及大部分的公共照明，也没有安排物业人员对公共区域进行清洁、维护，E区日渐破败。2007年3月24日，原告对E区一楼的厕所贴封条进行封闭，同年11月29日，原告以消防卷闸门为间隔，把E区二楼E213至E245商铺所在区域进行拉闸封闭，自此，别说经商、人流，就连租户自己也无法入内。原告单方停业、停止照明/电梯/空调等公共设施，对二楼进行围蔽，客观上导致租户难以使用商铺，原告有何收取物业管理费的依据？E区被“弃置”十余年来，原告没有任何的管理、维护、招商，早已破败不堪，无法正常营运，主体建筑部分已经多处外墙腐蚀脱落,存在严重安全隐患。这些都是肉眼可见、多年众所周知的客观事实，假若原告认为存在合理的物业管理服务，能否提供历年来E区的电梯年检报告、消防设施定期检测报告以及公共用电数据报告？四，对原告起诉的违约金及滞纳金计算标准均有异议。涉讼商铺是于2005年摩登百货撤场、原告单方宣布E区停业后开始空置的，原告确认的空置时间不正确。原告在早年曾向被告及众多租户发送催收通知，明确确认商铺在空置情况下的物业管理费按15元/㎡计收，涉讼商铺已空置十余年，原告在单方停业、拉闸的严重违约前提下，单方又要求按35元/㎡计算，明显违反双方的合同初衷。如前所述原告没有提供基本的物业管理服务，被告基于原告的违约行为而拒绝缴纳物业管理费，合理有据，更不存在滞纳金问题。再者，原告根本不是物业管理服务的适格主体，没有提供物业管理服务，也不存在垫付物业管理费用或其他损失等情形，原告现请求高于其主张的管理费本金的滞纳金，明显畸高，不应采纳。五，原告提交的催收管理费通知集中在2012年以上，事实上被告只在2005年至2006年有收过催收通知，2007年至2012年没有任何催收，原告对部分管理费已过诉讼时效。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对相对方就其真实性提出异议的证据，本院综合认定如下：1.原告提交的催缴费通知、缴费通知、国内特快专地邮件详情单、该退批条、妥投证明原件均是原件，反映原告向被告催收欠款的情况，本院对其真实性予以采信。2.原告提交的企业机读档案变更登记资料、物业管理委托合同、《物业管理委托合同》补充协议、情况说明、电梯（包括扶梯、人行道）保养协议、电气设备能效服务合同、自动报警远程监控系统联网监测服务合同、清扫及垃圾清运处理服务协议书、蚁患灭治合同、2018年春节醒狮活动协议、工资签收表（2017年8月、9月、10月）、水电费发票、制冷剂发票、接触器《购销合同》、接触器发票、报价单、收据、空调维护保养合同及发票、照片反映原告聘请物业公司提供物业服务的情况，本院综合认定。3.原告提交的用电度数统计表、电费发票、电梯保养合同、中央空调设备维修保养材料、物业管理合同等材料反映的是原告对城市广场管理投入的情况，本院综合认定。4.被告提交的城市广场宣传资料是彩色打印的宣传资料，原告未予确认，本院在本案中综合认定。5.被告提交的照片（E区暂停营业敬告、管理处封条），因原告在本院（2018）粤0605民初18600号案庭审时对该材料陈述“可能是摩登百货撤场时进行的公示，但并不代表该区域之后不对外营业，只是一个特定时点存在的公告”，本院综合认定。6.被告提交的网络投诉截图是从佛山市南海区网络发言人平台截取的材料，本院对其真实性予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座的房屋已办理房地产权证，原登记权利人为南海市桂南房地产开发总公司，竣工日期为2002年，于2012年3月6日变更登记为广东宏居商贸发展有限公司。2001年6月3日，南海市桂南房地产开发总公司（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于南海市桂城区××龙山庄以南、桂澜路××、乌龙涌××、××以北，面积约8万平方米的土地出租予乙方用作开发建设大型的商业中心项目，租期自合同生效之日起计三十一年。2001年12月7日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺（建筑面积118.7平方米）出租给乙方使用，租赁期限从2002年1月30日至2032年1月30日，月租金3112元，等等。同日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用；商铺的建筑面积为118.7平方米；租赁期限从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年；甲方同意采用优惠价一次性收取30年租金的方式把商铺租赁给乙方，优惠价合计1120433元，双方同意采用一次性付款方式支付；甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门交纳物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用，如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后第一天；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金；合同所列的通讯地址如有变更，应书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为送达。双方并对租金支付等进行了约定。同日，被告（甲方）还与原告（乙方）签订了《商铺租赁委托书》，约定：甲方委托乙方代理出租和管理涉讼商铺；期限自2002年2月1日起至2005年1月30日止；委托期内，甲方从乙方处收取商铺出租费，每月10090元；乙方有按时缴纳该商铺物业管理费、中央空调费和宣传推广费的义务。2003年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）与签订了《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为4668元，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）前X日交付给甲方；该商铺面积已含公共分摊面积；租赁期满双方无条件续租至2032年1月30日。2010年5月17日，广东宏居房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁协议》，约定双方同意甲方为出租人、乙方为承租人确立租赁合同关系，双方权利义务按南海市桂**地产开发总公司和原告签订的相关协议所确认的出租人、承租人权利义务执行。2010年3月6日，原告向被告在相关合同中所列地址向被告邮寄《E105租户的缴费通知书》，向被告催交欠款。2011年9月1日开始，被告未再向原告交纳物业管理费、中央空调费、宣传推广费等相关费用。原告主张涉讼商铺自2011年9月1日开始空置，被告主张涉讼商铺从摩登百货退场后即开始空置。2012年8月17日，原告向被告在相关合同中所列地址向被告邮寄《催缴费通知》，主张被告未向其交纳2011年9月1日至2012年7月31日的物业管理费和滞纳金，通知被告于收到通知后按时交纳相关费用，该邮件于同月18日妥投。2014年1月14日，原告向被告在相关合同中所列地址向被告邮寄《缴费通知》，主张被告未向其交纳2011年9月1日至2013年12月31日的物业管理费和滞纳金，通知被告于收到通知后按时交纳相关费用，该邮件于同月15日妥投。2015年1月14日，原告向被告在相关合同中所列地址向被告邮寄《缴费通知》，主张被告未向其交纳2011年9月1日至2014年12月31日的物业管理费和滞纳金，通知被告于收到通知后按时交纳相关费用，该邮件于同月15日妥投。2016年3月3日，原告向被告在相关合同中所列地址向被告邮寄《缴费通知》，主张被告未向其交纳2011年9月1日至2016年2月29日的物业管理费和滞纳金，通知被告于收到通知后按时交纳相关费用。2018年9月14日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告是否具备相应的物业服务资质，或委托相关企业提供物业服务是否违反相应的行政管理规定，被告均可向相关的行政主管部门反映并要求处理，但双方签订合同约定由原告或原告委托的单位为涉讼商铺提供服务业务、被告向原告支付物业服务相关费用并未违反法律或行政法规的强制性规定，因此，原告与被告签订的《补充议定书》关于原告诉请所涉期间涉讼商铺计付物业管理综合费用（包括物业管理费、中央空调费、宣传推广费）的约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。鉴于原告是该合同的相对方，且原告也提交了证据证明其已聘请相应的单位提供了物业服务，故本院对被告主张原告不适格的意见不予采纳。原、被告签订《商铺租赁委托书》，约定被告委托原告租赁涉讼商铺。委托管理期限届满后，被告已接收商铺并继续出租，故在委托管理期限届满之后涉讼商铺的物业管理综合费用应由被告承担。被告主张原告对E区单方停业、停止照明、电梯、空调等公共设施运作，导致租户难以使用商铺，但没有提供证据证明，且如原告存在影响被告正常使用涉讼商铺的行为，被告可主张解除合同，但被告在本案中并未提供相应证据予以证明。合同约定的各项费用具体收费项目、计费标准、收费方式为双方协商一致的意思表示，亦为被告应支付的承租涉讼商铺的对价组成部分。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，被告拒不支付该费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益。商铺经营情况取决于商铺的地理位置、市场环境、经营者的经营能力等因素，承租人在承租商铺，特别是签订较长期限的租赁合同时，应充分考量各种因素引起的商业风险，签约后应根据约定履行并自行承担相应商业风险。被告承租涉讼商铺后，该商铺是否空置、是否实际用于经营，不是其拒绝履行作为承租人应承担的支付租金、费用义务的合理抗辩理由。但考虑涉讼商铺所在商场的经营现状，以及涉讼商铺长期空置的实际情况，本院认为，涉讼商铺长期空置客观上减少了原告在商场经营管理上的成本支出，且原告在本案中也未能提交充分的证据证明其在2016年之前对涉讼商铺所在区域的运营、公共设施的维护情况，故本院根据公平原则，酌情调整确定被告应按每平方米20元的标准计付涉讼商铺的物业管理综合费用。综上，被告应支付2011年9月1日起至2018年3月30日止按每月2374元（118.7平方米×20元/平方米）计算的物业管理综合费用201790元（2011年9月1日至2018年9月30日共85个月×2374元/月=201790元）予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告未依约向原告支付物业管理综合费用，原告请求被告支付违约金的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但考虑涉讼商铺长期空置，且根据被告举证可知，涉讼商铺所在区域存在出租率低、商铺空置情况较为严重、部分设施设备老化陈旧失修等整体经营环境欠佳的实际情况，原告在履行商场整体运营和维护上也存在一定的不足之处，且双方约定的违约金计付标准及原告在本案中主张的违约金计付标准均存在过高的情形，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，并判令被告应以2011年9月至2018年9月每月应付物业管理综合费用2374元为本金从当月6日起，各至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款的违约金予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告辩称本案原告所诉部分相关债权已超诉讼时效，经查，本案原告所诉相关债权，原告均已在诉讼时效届满之前通过EMS的形式向被告主张权利，构成时效中断，故被告的该项抗辩没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘兆希应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2011年9月1日起至2018年9月30日止物业管理综合费用（含物业管理费、中央空调费、宣传推广费）201790元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告刘兆希应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以2011年9月至2018年9月每月应付物业管理综合费用2374元为本金从当月6日起，各至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款的违约金予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；三、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费9625.32元，减半收取计4812.66元（原告已预交），由原告负担2649.23元，由被告负担2163.43元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费2668.5元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年一月二十四日书记员  许晓璇