呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初7154号原告（反诉被告）:黄忠，男，汉族，1967年1月12日出生，无固定职业，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：张云鹏、郝魁，内蒙古蒙元律师事务所律师。被告（反诉原告）:陈少武，男，蒙古族，1973年5月2日出生，无固定职业，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：徐鑫、杨爱香，内蒙古河洋律师事务所律师。原告（反诉被告）黄忠与被告（反诉原告）陈少武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄忠的委托诉讼代理人张云鹏、郝魁、被告（反诉原告）陈少武的委托诉讼代理人徐鑫、杨爱香到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄忠向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告支付拖欠的租金255024元；3.依法判令被告支付原告代为购置的家具及办公用品费用40000元；4.依法判令被告支付物业管理费、热力暖气费、二次卫生费合计43216元；5.依法判令被告支付原告逾期支付租金的违约金32898元(以255024元为基数，每日万分之五为标准，自2017年12月1日起暂计至2018年8月16日)，并实际支付至租金全部清偿之日止，上述合计371138元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，原被告双方经协商一致就书香门第写字楼1803/1804/1806/1807室的租赁事宜达成口头协议并交付被告使用，后于2017年11月签订了《房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金、房屋用途、交付、装修、违约等事宜进行了约定。在租赁期间，原告还代被告购置了家具及办公用品及对租赁房屋进行了装修。同时，在被告经营期间，被告未缴纳物业管理费、热力暖气费、二次卫生费等费用。2018年6月被告在未告知原告的情况下，偷偷搬离租赁房屋，至今了无音讯。原被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，应受到法律保护。原告已经依约交付租赁房屋并装修，被告未按照约定支付租赁费及装修费的行为属于违约行为，应当依法向原告承担违约责任。另，被告应承担租赁期间产生的物业管理费、热力暖气费、二次卫生费等费用。故此，现原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向人民法院提起诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）陈少武辩称：原告所称与事实不符。一、2017年7月1日，原、被告就书香门第1803号房间签订租赁合同，2017年11月原告黄忠与被告陈少武就书香门第1803/1804/1806/1807签订房屋租赁合同，原被告双方共签订两份租赁合同，合同是由黄忠起草，明确约定双方应就交付房屋履行交接手续，但原告黄忠自签订合同至今一直未履行交接手续。所以被告从始至终没有占有使用过1803/1804/1806/1807房屋，关于1803/1804/1806/1807房屋也并不是原告所说双方口头协议达成。二、本案违反合同约定的是原告黄忠并不是被告陈少武，原告无权要求法院解除原被告双方签订的房屋租赁合同。因原告没有履行房屋交接手续，被告未实际占有使用房屋，原告主张被告支付拖欠的租金缺乏事实及法律依据。三、原告主张被告支付原告代为购置的家具及办公用品，应有双方关于代为购置事宜的授权委托或者协议等，如原告无法举证应承担举证不能的法律后果。四、关于原告提到的物业管理费、热力暖气费，因原告未实际占有使用房屋，该费用应由房屋所有人承担，二次卫生费，如已实际交付，应由原告自行承担，且物业公司主张交付二次卫生费没有法律规定或者合同约定。五、关于原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，根据我国合同法及合同法解释二的规定，原告应就其损失承担举证责任。且违约金的计算不应超过损失数额的30%。综上，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。（反诉原告）陈少武向本院提出反诉请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》;2.依法判令反诉被告赔偿装修损失154757元;3.依法判令反诉被告返还押金5000元；4.依法判令反诉被告返还反诉原告的字画；5.依法判令由反诉被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：2017年11月27日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定:反诉被告(甲方)应当按照合同约定的期限和装修标准交付房屋。保证房屋的水、电等公用事业的正常供应及通讯设施的正常接通，保持热力，其他公共设施处于良好的工作状态和正常运行，并负责上述设施的维修保养。超过合同规定的交易时间2个月以上交付房屋的，反诉原告（乙方）有权解除本合同。反诉被告（甲方）应当承担违约责任，赔偿乙方全部损失。合同签订后，反诉被告未按合同约定的条件交付房屋。反诉原告付了大量的装修费，因反诉被告一直未解决租赁房屋上下水问题，未交付房屋造成反诉原告一定的经济损失。根据双方的约定，租赁的房屋不符合使用条件，无法实现合同目的。反诉被告无权要求反诉原告支付任何费用，并应承担赔偿由此给反诉原告造成的经济损失的责任。综上，反诉被告的行为已经构成违约，恳求贵院支持反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告黄忠辩称：一，同意反诉原告的第一项诉讼请求解除租赁合同。因反诉原告在使用房屋期间拒付租金并且在没有通知反诉被告的情况下擅自搬离了租赁房屋，其行为已构成严重违约，涉案合同因其违约行为而解除。二、反诉原告对反诉被告的第二、三、四、五项诉求毫无事实及法律依据，依法应当驳回。反诉被告已经按照合同约定装修了涉案房屋并交付反诉原告使用，反诉被告为装修共计花费了299680元，该费用均用在了书香门第1803/1804/1806/1807房屋的装修，不存在反诉原告装修的事实。即便反诉原告装修房屋，因其拒付租金且擅自搬离的严重违约行为，造成的损失应当由其自行承担。因此反诉原告的第二项诉求无事实依据，应予驳回。依据租赁合同关于委托装修的约定，反诉被告提供的收据是2017年7月11日的，且书香门第家具清单等经过反诉原告签字认可的证据可以证明反诉被告已经将房屋装修并交付给反诉原告使用。故反诉原告称反诉被告未按照合同约定的条件交付房屋与事实不符。反诉原告所述的租赁房屋上下水问题是其自己造成的，与反诉被告无关。涉案房屋早在2017年7月1日已经开始使用，而租赁合同是事后经双方同意补签的，该房屋在装修及交付时反诉原告已经现场查看过租赁房屋的现状。对于租赁房屋内没有独立卫生间、但在楼道中有公共卫生间供楼层用户使用的事实是清楚的。反诉原告在使用房屋的过程中未经反诉被告同意，擅自更改下水管道走向，试图在租赁房屋内改造出私人卫生间，其改造行为影响了相邻房屋的使用，遭到邻居的强烈反对，因而未能执行，但其改造行为已严重违反了合同约定。故反诉原告所称的租赁房屋上下水的问题，不能成为其主张合同目的不能实现的理由。反诉原告要求返还押金5000元以及字画无事实依据。双方在2017年11月27日签订房屋租赁合同时，虽然约定了反诉原告须向反诉被告交付5000元押金，但在合同的履行过程中，反诉原告并没有交付该押金。而且房屋内的物品已经由反诉原告全部搬走，其要求返还无事实依据。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下:2017年7月1日，甲方黄忠与乙方陈少武签订《书香门第写字楼1803室房屋租赁合同》，合同约定甲方将书香门第写字楼18层1803室房屋租赁给乙方陈少武作为办公使用，建筑面积161.44平方米，租期三年，自2017年7月1日至2020年7月1日，年租金30000元，房屋押金5000元，合同还约定了装饰装修、房屋的使用以及维护、双方的权利义务、合同的解除以及违约责任等内容。2017年11月27日，甲方黄忠与乙方陈少武签订《书香门第写字楼1803、1804、1806、1807室房屋租赁合同》，约定甲方将书香门第写字楼18层1803、1804、1806、1807室房屋租赁给乙方陈少武作为汗蒸、办公使用，建筑面积161.44×4平方米，租期三年，自2017年7月1日至2020年6月30日，年租金255024元，不包含税金、水、电、网络费、暖气费、卫生费、物业费等其他费用，租金从签订合同之日开始计算，按年支付，每租赁年度开始前30日支付；房屋押金5000元。合同第四条对房屋的装修：1.乙方经甲方同意有权对房屋进行装修、改善或增设他物；2.乙方委托甲方装修，甲、乙双方应在签订本合同后的15日内另行签订补充协议；3.乙方对房屋的装修、改善、增设他物等添附归乙方所有，租赁期届满后，乙方有权处置该等添附物；4.乙方对房屋进行装修、改善、增设他物时，不得破坏房屋主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定。第五条房屋的交接：1.甲方应于起租日前按照双方约定的程序，将房屋及配套设施、设备交付乙方使用，乙方对甲方交付的房屋及配套设施、设备验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；3.乙方租用房屋期间的用水、电、电话、网络、暖气、物业费、卫生等费用全部由乙方承担。第七条甲方权利义务：2.甲方应当按照本合同约定的期限和装修标准交付房屋；3.甲方承诺和保证房屋的水、电等公用事业的正常供应及通讯设施的正常接通，保持热力、其他公共设施处于良好的工作状态和正常运行，并负责上述设施的维修保养；4.甲方将定期检查及维修房屋的整体结构、墙壁、屋顶、卫生间、电梯等公共区域和设施，确保公共区域的设施可供正常使用。如有故障，应在接到乙方书面通知后及时派人修复，如该等故障影响到乙方对房屋的正常使用，且持续7日以上，乙方有权解除本合同。第八条乙方权利义务：3.应按时交纳房屋租金，若未能及时交纳，甲方有权停水停电要求乙方支付，造成后果乙方自行承担。第十条合同解除、终止：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任、赔偿经济损失：（1）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的、（2）乙方拖欠租金累计达1个月的、（3）擅自分租、转租或转借房屋。2.甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方并应承担违约责任、赔偿乙方全部损失：（1）超过本合同规定的交房时间2个月以上交付房屋的、（2）为实现通知乙方在房屋内作业，影响乙方正常使用房屋的。合同还约定了违约责任、不可抗力、争议的解决等内容。合同签订后，陈少武即开始对租赁房屋进行装修。期间，原告黄忠为被告陈少武代购置办公用品及家具等，支出39500元经陈少武确认。另黄忠向呼和浩特科林热电有限责任公司缴纳了书香门第写字楼1803、1804、1806、1807室房屋2017-2018年度的采暖费共计19489.04元。2018年6月底，陈少武不再继续使用租赁房屋，黄忠另行予以出租。本院认为，原告（反诉被告）黄忠与被告（反诉原告）陈少武签订的《书香门第写字楼1803室房屋租赁合同》、《书香门第写字楼1803、1804、1806、1807室房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同签订后，黄忠即向陈少武交付租赁房屋。在合同履行过程中，因租赁房屋使用问题双方产生争议未能协商一致，陈少武搬离租赁房屋不再使用。双方在签订合同之初就明确约定租赁房屋用于办公、汗蒸，因黄忠提供的租赁房屋没有独立的卫生间，作为汗蒸使用条件不完善，而陈少武在租赁房屋交付后就明知房屋状况，也并未因此不予履行，而是继续装修使用，故对该合同不能继续履行双方均有过错，应各自承担相应的法律责任。现双方均同意解除租赁合同，本院确认双方签订的《书香门第写字楼1803室房屋租赁合同》、《书香门第写字楼1803、1804、1806、1807室房屋租赁合同》合同解除。黄忠要求陈少武支付拖欠的租金，因对于合同未能继续履行双方均有过错，故本院酌情判令陈少武向黄忠支付80%的租金204019元。合同签订后，黄忠代陈少武购置办公用品及家具支出39500元，虽陈少武予以否认，但其在本院指定期限内并未对其签名申请笔迹鉴定，故该费用应由陈少武给付黄忠。根据双方租赁合同约定“乙方租用房屋期间的用水、电、电话、网络、暖气、物业费、卫生等费用全部由乙方承担”，黄忠要求陈少武支付物业费、采暖费、二次卫生费合计43216元，因黄忠未能向本院提供其缴纳物业费以及二次卫生费的相关票据，本院不予采信，陈少武应将黄忠缴纳的2017-2018年度的采暖费19489.04元给付黄忠。关于黄忠要求陈少武按日万分之五支付违约金的诉请，因本案黄忠的损失体现为租金，本院已支持了其关于租金的部分诉讼请求，现本院酌情判令陈少武以未付租金204019元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付黄忠自2017年12月1日至租金全部支付之日止的逾期利息。关于陈少武要求黄忠赔偿装修损失154757元、返还押金5000元、返还字画的诉请，因陈少武未能提供相关证据证明装修损失以及确已交付5000元押金的票据，本院不予支持。而陈少武提供的照片不能证明字画确在黄忠处，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄忠与被告（反诉原告）陈少武签订的《书香门第写字楼1803室房屋租赁合同》、《书香门第写字楼1803、1804、1806、1807室房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）陈少武于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）黄忠租金204019元；三、被告（反诉原告）陈少武于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）黄忠代为购置的家具及办公用品费用39500元；四、被告（反诉原告）陈少武于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）黄忠采暖费19489.04元；五、被告（反诉原告）陈少武于判决生效后三十日内以未付租金204019元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告（反诉被告）黄忠自2017年12月1日至租金全部支付之日止的逾期利息；三、驳回原告（反诉被告）黄忠的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈少武的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6868元（原告已预交），由原告黄忠负担1623元，由被告陈少武负担5245元。反诉费1748元（反诉原告已预交），由反诉原告陈少武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 刘继广人民陪审员 刘玉英 二〇一九年一月三十日书 记 员 邢春霞