苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初8011号 原告：李光宗，男，1994年1月24日生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：李建国，上海市新闵律师事务所律师。 被告：徐玉芳，女，1968年2月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：李淑青、董轶明，江苏拙正律师事务所律师。 原告李光宗诉被告徐玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李光宗及其委托诉讼代理人李建国、被告委托诉讼代理人董轶明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李光宗诉称，2018年4月19日，其经中介介绍并实地查看后承租了被告位于苏州市吴中区房屋。承租时，其就房屋是否会致其日后的经营受限询问被告。被告表示如有问题，其会设法帮忙疏通。后，其即支付3个月租金及1个月的押金共计52000元，并与被告约定于2018年6月1日签署正式租赁合同。2018年4月25日，其正式入驻装修，但装修至5月10日被城管部门告知必须立即停工，理由是住宅房屋不能作商业使用。因此，其要求被告返还已付全部款项，但被告拒绝。据此，其要求被告返还租房押金13000元及3个月租金39000元，合计52000元；赔偿其装修材料费15000元、交通费1000元。后，原告于2018年10月10日的庭审中还要求确认双方间的租赁合同关系于2018年5月10日解除。 被告徐玉芳辩称，其同意解除合同，但解除时间应为原告明确解除合同诉请的开庭之日即2018年10月10日。同时，因原告并未将租赁房屋返还给其，故原告还应承担租金和占有使用费。至于装修材料费及交通费，则无事实及法律依据，不予认可；且原告所主张的装修材料还在租赁房屋内。由此，被告徐玉芳提起反诉要求反诉被告李光宗返还房屋并支付自2018年8月15日起按月租金13000元的标准计算至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费。 反诉被告李光宗辩称，反诉原告在租赁房屋时向其隐瞒了房屋的住宅房屋属性即非商业用房，进而致其承租后的装修于2018年5月10日被有关部门阻止。因此，其对反诉原告的反诉请求不予认可。 经审理查明，2018年4月19日，李光宗承租徐玉芳位于苏州吴中经济开发区房屋（规划用途为成套住宅）。同日，徐玉芳通过小区传达室的王三男向李光宗交付房屋钥匙；李光宗向徐玉芳交付押金13000元及3个月房租39000元。后，李光宗进场装修。2018年5月10日，李光宗对案涉房屋的装修因拟开办的早教未获相应许可，属非法经营而被苏州市吴中区城南街道办事处社会事业科约谈并被明确在取得相关许可证之前不得经营。审理中，李光宗称其于2018年5月10日停止了装修。 2018年7月2日，李光宗向本院提起诉讼，要求徐玉芳返还租房押金及三个月租金共计52000元，赔偿装修材料费15000元及交通费1000元。后，因李光宗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，而本院于2018年8月23日就该案作出（2018）苏0506民初5717号民事裁定，该案按李光宗撤回起诉处理。 2018年8月16日，徐玉芳报警要民警到场就其自行开门进入房屋到场作证。苏州市公安局吴中分局南区派出所接警后出警。徐玉芳即自行打开大门的锁，进入案涉房屋。 审理中，李光宗与徐玉芳一致表示，双方口头约定于2018年6月1日正式签订租赁合同。 以上事实，有李光宗提供的收条、证明，徐玉芳提供的房屋所有权证，以及本院调取的民事起诉状及（2018）苏0506民初5717号民事裁定书及制作的开庭笔录、质证笔录等证据在卷证明。 关于租赁过程。李光宗陈述：2018年4月19日，其同朋友与徐玉芳及其朋友在徐玉芳朋友的服装店内协商租赁事宜；经协商，双方确定装修期到2018年6月1日，并由此确定合同在2018年6月1日正式签订。商定后，其即向徐玉芳支付了押金及3个月房租。后，其进场装修，但装修至2018年5月10日就被城管部门要求停工。另，其承租房屋的用途是经营晚托的幼教与辅导；徐玉芳对此也是知道的并表示如出现瑕疵会协助解决；其也因徐玉芳肯出租，就认为房屋肯定是可以使用的，故虽前往现场查看过房屋，但未对房屋的性质有过注意。后，其也因徐玉芳强调过如出现瑕疵会协助解决而在城管部门要求停工后即联系徐玉芳。后，徐玉芳自行将案涉房屋的锁进行了更换。 对此，徐玉芳则表示其未确认过装修期到2018年6月1日；其自己对房屋的属性也不清楚，更是从未承诺过如出现瑕疵会协助解决；也不清楚2018年5月10日的事情。其因防止损失扩大而选择通过报警方式进入并控制了租赁房屋。 审理中，李光宗为证明其主张提供了如下证据： 1、录音光盘及文字记录。录音中，双方就退租事宜进行协商，其中房东一方提出其在给承租人一个月左右的装修时间，如果能找到人接手且不要求装修期间，其可以接受由他人承租；也即，如在2018年6月1日找到转租方，承租人就不需要承担任何费用。 2、销货清单及送货单复印件、现场照片一组，记载：拆棚、龙骨等共计17969元；照片显示现场存在装修的痕迹。李光宗称，虽销货清单及送货单中的建材一部分已经装修到房子上，一部分还遗留在现场，且实际上还有部分建材最终未送，故其就主张装修材料费用15000元。同时，李光宗明确不申请对装修材料费进行鉴定。 3、微信聊天记录，显示：房东于2018年5月5日询问承租人何时进场装修；承租人回复因需要设计而要在下周。房东提醒承租人要选择晚上或星期天打围墙，否则城管要来烦的。承租人在2018年5月16日询问房东，借用别人的办学许可证是否可以？房东回复其不在苏州，让承租人自己打听。后，房东表示帮忙打过电话了，但其问的人在西班牙；同时，房东还表示承租人可以先拖着，把该做的先做起来。后，承租人称怕后期查无证经营，被取缔关门，因为住宅房屋是办不了办学许可证的，所以就停工，不敢继续装修了。房东回复让承租人自己看。后，承租人表示找了两天人还是不行，办学许可证办不下来，实在不行就算了。房东于2018年5月22日表示因其已委托了中介而要求承租人将钥匙留给传达室老王，以便他人看房。承租人回复过两天给。 经质证，徐玉芳对证据1不予认可并称录音中没有其的声音，且经本院释明后明确表示不要求对该录音进行鉴定。证据2中的销货清单及送货单系复印件，其不予质证；证据2中的照片的真实性无异议，但表示无法确认房屋的现状是否系照片显示的样子，因李光宗对房屋进行了装修；至于装修材料费损失，其不予认可。证据3的真实性无法核实，因其手机中的聊天记录已经删了。 本院认为，双方虽未签订正式租赁合同，但成立租赁关系属实，本院予以认定。双方间租赁关系的成立系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属合法有效。租赁关系成立后，徐玉芳即向李光宗交付了房屋，李光宗也随即进场装修。但根据审理查明的事实并结合李光宗提供的微信聊天记录的记载，可认定李光宗的装修是因住宅房屋不能作早教、晚托的经营使用而被相关部门勒令停止的。由此，李光宗在租赁目的已无法实现的情况下要求解除双方间的租赁合同关系，合法有据，应予支持。但因李光宗此前并未行使过解除权，故租赁合同关系的解除时间应为2018年10月10日即提出该向主张之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施。由此，徐玉芳要求李光宗返还案涉房屋，合法有据，应予支持。但因徐玉芳已于2018年8月16日自行开锁，控制房屋，故实际已无由李光宗返还的必要。关于租金或占有使用费。李光宗主张双方约定于2018年6月1日正式签订租赁合同，此前为徐玉芳给予的装修期并提供了录音光盘及文字记录为证。对此，徐玉芳虽对装修期的约定及录音的真实性均不予认可，但在本院释明后明确不申请对录音申请司法鉴定。由此，本院对李光宗的前述主张予以采信。至于李光宗有关徐玉芳向其隐瞒房屋性质，对其承租的目的是知晓的并承诺如有瑕疵会协助解决的主张。因案涉房屋位于住宅小区内，故李光宗在承租时理应注意到案涉房屋不是可供经营使用的商业用房。但李光宗在现场查看后仍同意承租，故相应的风险应由李光宗负担。至于前述其他主张，李光宗虽提供微信聊天记录为证，但该微信聊天记录并无对方有关知晓承租目的并承诺如有瑕疵会协助解决的内容，故本院对此亦不予采信。由上，李光宗应支付徐玉芳自2018年6月1日起至2018年8月16日的租金及占有使用费共计32933.33元。因李光宗已向徐玉芳支付了三个月租金及押金共计52000元，两项相抵后，徐玉芳还应返还李光宗19066.67元。 关于李光宗要求徐玉芳赔偿装修材料费问题。因李光宗提供的证据不足以证明徐玉芳在本案租赁事宜中存在过错并导致其的装修材料费损失，故本院对此不予支持。况且，李光宗提供销货清单及送货单也不足以证明其的损失金额。至于李光宗所主张的因本案诉讼而产生的交通费损失，则于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李光宗与被告徐玉芳之间的租赁合同关系于2018年10月10日解除。 二、被告徐玉芳于本判决生效之日起十日内返还原告李光宗租金及押金共计人民币19066.67元。 三、驳回原告李光宗的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告徐玉芳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1580元，由原告李光宗负担1303元，被告徐玉芳负担277元。反诉案件受理费875元，反诉原告徐玉芳负担563元，反诉被告李光宗负担312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  江 伟 人民陪审员  郑志光 人民陪审员  黄正平 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  张凤娟