江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0602民初659号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行，住所地南通市崇川区人民中路51号。 负责人：唐维迪，行长。 委托诉讼代理人：李燚、李平，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：南通东都置业有限公司，住所地南通剧场村一组。 法定代表人：吴迪林，执行董事。 委托诉讼代理人：陶勇杰，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行（以下简称邮储银行）与被告南通东都置业有限公司（以下简称东都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李燚，被告委托诉讼代理人陶勇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金5460万元，并按中国人民银行同期同类银行贷款利率自判决确定给付之日起至实际付清之日止向原告支付利息;2.判令被告对涉案房屋进行限期整改修复;3.判令若被告未能在规定期限内完成整改和修复并验收合格，则被告应向原告支付整改和修复费用（以整改修复造价评估为准）;4.判令被告赔偿延期交房期间（从2013年1月1日起暂计算至起诉之日止，应计算至一审判决之日止）以及整改修复期间的房屋租金损失2451万元;5.请求判令被告承担案件受理费用、保全费用、鉴定评估费用。事实与理由：2012年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号DD2012-0001、0002），约定被告向原告销售东都大厦北楼1-4层商业及裙楼商业部分、北楼5-19层办公用房，成交价合计12900万元。2012年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号DD2012-0003、0004、0005），约定被告向原告销售东都大厦南楼1-3层商业及南楼4-9层及9层以上所有办公用房及合同约定建筑物及配套设施，成交价合计5300万元。以上东都大厦项目房屋面积合计15127.97平方米，合计总价18200万元。2013年2月4日，被告与原告办理上述房屋交付，但因被告房屋面积测绘没有取得政府相关部门批文等缘故，导致原告无法及时办理产权证、土地证、水电表过户等。2014年6月30日，原告取得房屋产权证（产权面积16881.04平方米），次日领取了土地证（土地证面积3436.92平方米）。原告接受东都大厦房屋不久，即发现该房屋存在重大质量问题，具体包括但不限于：存在大面积、全方位严重渗漏，多次维修无法解决；未按设计要求采用相应抗震要求的钢筋、未按设计图纸要求对钢筋进行抗震性能检测及验收，也未按图实施监理检查，且较多批次钢筋不满足屈强比、超屈比；存在楼板厚度不达标等其他严重质量问题。虽然被告已于2013年2月4日与原告办理了房屋交接手续，但因所交接房屋存在上述重大质量问题，不符合交付使用条件，致使原告至今无法正常使用，根据合同第十条相关规定，原告有权要求被告继续履行合同、解决上述质量问题，并向原告支付合同价款30%的延期交房违约金即5460万元，并按中国人民银行同期同类银行贷款利率自判决确定给付之日起至实际付清之日止向原告支付利息。被告应按鉴定机构鉴定报告中明确的整改修复方案限期履行修复义务，被告并应在鉴定机构鉴定报告中明确的整改修复期限届满之次日向原告履行房屋交付义务。若被告未能在判决规定的期限内履行整改修复义务，则应当按鉴定机构鉴定报告中明确的整改修复报价，在判决规定的整改修复义务履行期限届满之日起十天内，向原告支付整改修复费用（以整改修复造价评估为准），由原告自行委托第三方进行整改修复。鉴于被告延迟交付合格房屋至今已长达三年之久，导致原告在支付了巨额购房款之后至今无法正常使用该大楼，造成原告极大损失。故原告要求被告赔偿延迟交房期间以及整改修复期间的房屋租金损失2451万元（暂参照同地段同种类商办楼租金每月每平米45元计算）。另被告应承担本案案件受理费用、保全费用、鉴定评估等相关全部费用。 被告东都公司辩称，1、关于案涉商品房交付问题。合同约定被告应在2012年12月31日前将案涉商品房交付邮储银行。案涉商品房于2012年10月19日通过工程质量竣工验收，于2013年1月8日取得《建设工程竣工验收备案证明书》，合同约定的交付条件为商品房经验收合格，因此完全满足合同约定的交付条件。基于此，被告于2013年2月4日完成全部案涉商品房的交接手续，邮储银行在后续有关文件资料上均认可被告于2013年1月完成交付，从邮储银行的付款情况看也认可了被告的依约交付，也没有提出任何异议，因此被告就案涉商品房交付问题并未有任何违约；2、关于东都大厦是否合格的问题。第SF201610123号《鉴定报告》中认定，在多遇地震情况下，东都大厦抗震性能良好，仅在罕遇地震中存在质量缺陷瑕疵。根据《建筑法》规定，建设方按照仍在实施的国家验收规范《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002的规定，对进场钢筋进行了检测，所用钢筋质保书及复检报告均满足规范要求。经南通市建筑设计研究院有限公司计算复核，目前结构承载力及变形满足现行规范要求，就此点不存在任何房屋使用安全的质量问题，完全可以正常入住使用。再者，东都大厦在房屋建设工程的行政程序上，已经取得验收合格的确认；3、关于东都大厦产权登记问题。案涉商品房初始产权登记于2013年5月30日完成，之所以延迟是因为邮储银行单方面要求更换物业管理公司，且未按照物业管理规定到崇川区建设局申请备案，其次在办理产权登记时邮储银行申请减免公共维修基金，再次是邮储银行提出不合理的合并《商品房初始产权登记证》的要求。以上致使有关手续办理受阻，非被告责任所致，且案涉合同也未约定非解除合同的前提下逾期办理产权登记的违约责任；4、关于邮储银行提出的其他质量问题。首先关于渗漏问题，这是房屋建设中的质量通病，被告在发现问题的基础上，经过修缮已经予以解决。对邮储银行提出的“未设置抗裂钢丝网”的问题，南通市建筑设计研究院根据梁柱与填充墙不在同一平面的特点，将原设计钢丝网变更为玻纤网格布，且南通市建设工程质量监督站和南通市建筑设计研究院有限公司一致认为“在材料性能、砌筑工艺等满足规范要求的情况下，外墙面整体设置耐碱玻纤网格布后，可取消原设计图纸中的钢丝网”。其次关于南楼4层楼板厚度问题，南通市建筑设计研究院有限公司就此问题于2014年12月15日作出说明，认定板厚能满足原设计的承载力要求，因而不存在房屋使用的安全质量问题；5、就东都大厦抗震加固的意见。被告不认同按照东南建设工程安全鉴定有限公司作出的加固方案及根据该方案由建业恒安工程管理股份有限公司所作出的造价鉴定报告。原因是该施工方案未通过南通建设主管部门的抗震和施工图审查，如果行政审批程序完全并得到法院支持，被告后续将依法依约进行必要处理；6、关于被告在履行合同中是否存在违约的问题。既然东都大厦经行政程序确认为验收合格，又依约交付，被告就完全履行了合同义务，不存在根本性违约。根据建设部令第80号《房屋质量保修办法》第三条，东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告中提出的抗震性能问题，应当确认为“质量缺陷”瑕疵，当由房屋建设方履行保修义务，或承担为弥补质量缺陷而产生的修复费用；7、案涉商品房买卖合同第九条对东都公司约定了严苛的违约责任，而对邮储银行逾期付款的违约责任仅仅约定为超过10天后按银行同期活期存款利息支付违约金，显然双方在权利义务方面存在严重不平等，有失公平。邮储银行出尔反尔，提起程序漫长的民事诉讼，在诉讼中又提出诸多司法鉴定申请，不断将损失扩大化，因此因邮储银行引发的扩大的损失部分应由其自行承担；8、关于邮储银行违约金的主张，被告在履约过程中并未违约，不应承担任何违约责任，退一步讲，原告的违约金请求也畸高，依法不能得到支持。关于房屋租金损失的诉请，被告已依约交付房屋，邮储银行已事实接受并有办事人员在内办公，在建东都大厦验收合格，原告可以入住使用，某些质量缺陷，可通过保修约定加以解决。原告不入住使用系其自身问题，与被告无关，且该诉请与违约金不得并行主张，依法应当予以驳回。关于请求对案涉房屋限期整改、修复，并承担相关费用的问题，被告已按照《房屋质量保修书》的约定履行善后义务，并将继续履行各类后续义务，原告的该诉请为不可强制执行的要求，依法不能得到支持。综上所述，邮储银行的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告东都公司以出让方式取得坐落于崇川区西南侧地块的国有土地使用权，国有土地使用证号为苏通国有（2010）第0107010号。经批准，被告在上述地块建设的商品房项目为东都大厦，建设工程规划许可证号为NTF20110043号，建筑工程施工许可证号为3206002011051000001A。 2012年1月6日，原告邮储银行（买受人）与被告东都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号DD2012-0001、0002）两份（各含三个附件，其中附件三为《房屋建筑工程质量保修书》），约定原告向被告购买东都大厦北楼1-4层商业及裙楼商业部分、北楼5-19层办公用房，成交价合计12900万元。2012年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号DD2012-0003、0004、0005）三份（各含三个附件，其中附件三为《房屋建筑工程质量保修书》），约定被告向原告销售东都大厦南楼1-3层商业部分、南楼4-9层及9层以上所有办公用房以及经规划的苏通国有（2010）第0107010号土地上及地下的所有建筑物及配套设施，成交价合计5300万元。以上东都大厦项目为预售商品房，商品房预售许可证号为通房预售证（2011）069号。上述五份《商品房买卖合同》涵盖东都大厦南北楼整体，房屋面积合计15127.97平方米，房屋总价18200万元。合同约定：1、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；2、如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付合同价款10%的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且出卖人需向买受人支付合同价款30%的违约金；3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件并签署房屋交接单；4、出卖人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担质量保修责任。质量保修范围包括地基基础工程，主体结构工程，屋面防水工程，有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏等。如出现施工质量缺陷或施工质量隐患，则必须履行保修义务；5、约定的质量保修期为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，土建工程为2年。质量保修期自工程交付完毕之日起计算。 2012年11月23日，案涉东都大厦通过竣工验收，2013年1月8日，取得《建筑工程竣工验收备案证明书》。原、被告自2013年1月1日起开始办理交接手续，至2013年2月4日原、被告完成全部房屋交付手续。2013年5月30日完成东都大厦的产权初始登记，原告陈述在2013年6月30日取得房屋产权证，并于次日取得土地使用权证。东都大厦现由原告实际控制，目前处于毛坯未装修状态。 房屋交付后，被告向原告提出房屋存在渗漏、抗震、楼板厚度等问题，并形成有关纪要和补充协议，但未能解决而成讼。 诉讼中，针对当事人争议的质量问题，依原告申请对房屋结构抗震性能、加固设计方案及造价等进行鉴定。 2016年11月23日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司就东都大厦结构抗震性能作出司法鉴定意见书，鉴定意见为:本工程主体结构的结构布置、配筋构造以及轴压比等抗震构造措施满足相关规范要求，在多遇地震作用下，其主体结构承载力和变形满足相关规范要求，结构构件处于弹性受力状态，此时，钢筋存在强屈比小于1.25，超屈比大于1.3的问题对主体结构的抗震性能没有影响；但是，在设防地震和罕遇地震作用下，部分框架梁和框架柱出现塑性铰，上述钢筋性能问题对主体结构的框架部分的抗震性能有一定的不利影响，主要表现在：在设防和罕遇地震作用下，部分框架梁和框架柱出现塑性铰，相应截面的钢筋已经进入塑性阶段，钢筋性能问题导致塑性铰没有足够的转动能力与耗能能力，不能保证“中震可修、大震不倒”的抗震设防目标，不满足规范要求。 2017年12月14日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具南通市崇川区姚港路50号东都大厦抗震加固设计方案司法鉴定报告，对案涉房屋制定了抗震加固设计方案。 原告申请对南通市崇川区姚港路50号东都大厦按照前述抗震加固设计方案司法鉴定报告施工的工程造价进行鉴定。2018年7月20日，建业恒安工程管理股份有限公司出具东都大厦抗震加固工程造价鉴定报告，鉴定结果：鉴定总价8760416.02元（含税）。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，原、被告均应按约履行。本院依当事人申请依法委托鉴定机构对房屋结构抗震性能、加固设计方案及造价等进行鉴定，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，可以认定其证明力，应作为本案处理的依据。鉴定意见明确案涉房屋不能保证“中震可修、大震不倒”的抗震设防目标，不满足规范要求。 对于逾期交房违约金，虽然案涉房屋已于2013年1月8日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，满足合同约定的交付条件，被告亦于2013年2月4日完成案涉房屋的整体交付手续，但在交付后房屋主体结构经检验不满足规范要求，并严重影响原告的正常经营使用。因此，被告仅是完成了形式上的交付，案涉房屋并未达到合同约定的使用条件。原告主张被告支付逾期交房违约金并无不当，本院予以支持。根据合同约定，交付房屋逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人需向买受人支付合同价款30%的违约金计5460万元。被告抗辩称原告的违约金请求畸高，依法不能得到支持。违约金作为承担民事责任的方式，是守约方通过合同获得利益的一种重要补救措施，具有补偿性和惩罚性，基本性质是补偿性，应当相当于因违约所造成的损失。考虑原告因确认质量问题、主张相关权利期间无法使用案涉房屋所造成的损失，参照同区位、同面积商品房的租金，合同约定的违约金并不过分高于实际损失，被告的该项请求本院不予采纳。原告另主张就逾期交房违约金按中国人民银行同期同类银行贷款利率自判决确定给付之日起至实际付清之日止向原告支付利息，与迟延履行期间的债务利息相重复，本院不予支持。 违约金是由合同当事人事先预定的，在违约行为发生后，违约金的支付独立于履行行为之外，不能代替实际履行。根据法律规定及合同约定，被告应当及时予以修复，原告主张要求被告对案涉房屋进行限期整改、修复并无不当。被告至今未予修复，应当承担案涉房屋的整改、修复费用。参考鉴定意见，本院确认抗震加固工程造价为8760416.02元。 对于延迟交房期间及整改、修复期间的房屋租金损失，双方并不存在相关的约定。对延迟交房期间的房屋租金损失，实质上是包含在逾期交房的损失赔偿之内的，属于因被告违约所造成的损失，不宜重复计算。对整改、修复期间的房屋租金损失，实质上应是有关修复的其他损失。考虑原告主张修复的合理期限及修复工期等影响使用的期间，参照同区位、同面积商品房的租金，酌定按每月680000元计算12个月计816万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条规定，判决如下： 一、被告南通东都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行逾期交房违约金5460万元； 二、被告南通东都置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行修复等费用8760416.02元、其他损失816万元； 三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费437350元、鉴定费591000元，合计1028350元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行负担300000元，被告南通东都置业有限公司负担728250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费437350元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  巫劲松 审 判 员  余雪松 人民陪审员  马 莉 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  张明虹