湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂06民终272号 上诉人（原审原告）：襄阳市钻石房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区A座26楼。 法定代表人：陈伦俤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章成，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜爱武，女，1969年9月3日出生，汉族，公司经理，住襄阳市樊城区。 委托诉讼代理人：潘文涛，湖北思扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊飞，湖北真武律师事务所律师。 原审第三人：襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹路与邓城大道交汇处民发天地16-102、103号。 法定代表人：张军生，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭礼明，湖北春园律师事务所律师。 原审第三人：王奕博，男，1985年3月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 上诉人襄阳市钻石房地产开发有限公司（以下简称钻石房地产公司）因与被上诉人姜爱武，原审第三人襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司（以下简称融亿小额贷款公司）、王奕博执行异议之诉一案，不服襄阳市襄城区人民法院〔2018〕鄂0602民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。上诉人钻石房地产公司的委托诉讼代理人章成、曹其国，被上诉人姜爱武的委托诉讼代理人潘文涛、陈俊飞，原审第三人融亿小额贷款公司的委托诉讼代理人郭礼明，原审第三人王奕博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钻石房地产公司上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决,依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审法院的判决认定事实不清,适用法律错误,严重损害了上诉人的合法权益,依法应予改判。(一)一审判决未查清本案关键事实且避重就轻,进而导致判决错误。一审既已认定房屋的唯一买受人是王奕博及王奕博将房屋出租给了融亿小额贷款公司,却又在融亿小额贷款公司及被上诉人未提供确认融亿小额贷款公司为真实买房人的情况下,认定襄城区人民法院以融亿小额贷款公司为被执行人并以(2015)鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定査封案涉房屋合法有效,明显自相矛盾。襄城区人民法院在查封案涉房屋时仅凭姜爱武申请,未查实房屋权属,就查封了至今所有权仍合法登记在上诉人名下、购买人也不是融亿小额贷款公司的房屋,该行为明显违反了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前,应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地,房屋的权属”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产,特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押,冻结”；《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第二条“依法准确甄别被执行人财产。只能执行被执行人的财产,是法院强制执行的基本法律原则”；《人民法院规范执行行为“十个严禁”》第二条“严禁明显超标的额查封、扣押,冻结财产及违规执行案外人财产”等司法解释,严重侵犯了上诉人的房屋所有权。(二)一审判决适用法律错误,进而导致判决错误。一审判决既已认定“案涉的两间商品房目前仍登记在开发商钻石房地产公司名下”,且融亿小额贷款公司及王奕博均称房屋产权尚未转移、房款未付清的情况下,一审判决却以高新区法院判决解除商品房买卖合同的(2017)鄂0691民初109号民事判决(以下简称109号判决)已被撤销、上诉人已收取了大部分款项并将房屋实际交付给买受人使用为由,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条(以下简称物权法司法解释第2条)认定上诉人已丧失案涉房屋的所有权,上诉人无权排除强制执行。上诉人认为,此判决在适用法律时存在以下严重错误:1.根据《物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条,解除商品房买卖合同的109号判决虽被撤销了,但不等同于王奕博或融亿小额贷款公司就据此取得了案涉房屋的所有权,而仅意味着商品房买卖合同未被解除仍有效并在履行过程中,但只有将来若双方按商品房买卖合同顺利办理了房屋所有权转移登记,王奕博才能依法取得房屋所有权。2.同理，上诉人虽己收取了一半房款，并将房屋实际交付给买受人使用，但这仅意味着买卖双方签订的商品房买卖合同己履行了部分内容，但因所有权转移登记至今仍未办理，因此房屋所有权仍属于上诉人。3.一审判决枉顾商品房买卖各方当事人对案涉房屋所有权未发生转移的自认，及案涉房屋产权仍登记在上诉人名下的铁的事实，以物权法司法解释第2条否定上诉人的房屋所有权，明显违反了《物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条等法条关于不动产所有权转让必须办理转移登记的强制性规定及案件基本事实。一审法院据在购房人王奕博以及主张自己为真实买房人的融亿小额贷款公司，均未主张其为案涉房屋的真实权利人，也并未起诉要求法院确认其为房屋所有权人的情况下，主动替王奕博及融亿小额贷款公司主张权利并置上诉人提供的房屋所有权证于不顾，强行否定了上诉人的房屋所有权，并以此判决驳回上诉人诉讼请求。退一步讲，即便其他法院另案确认王奕博为房屋所有权人，被上诉人是否有权查封他人房屋、王奕博与被上诉人之间是否有法律上的债权债务关系等事实，法院都选择了无视。4.一审法院认为“原告能否继续对案涉房屋享有所有权并非执行异议之诉能够解决的，需要另行诉讼处理”。上诉人认为一审的此种观点完全违背了执行异议之诉制度保护案外人实体权益的立法初衷，并直接违反了《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。故，上诉人既己提出确权的诉讼请求，案件的审理本应紧紧围绕该请求进行审理并依法裁判，一审法院却避重就轻并违法要求上诉人另案诉讼处理。(三)襄城区人民法院以融亿小额贷款公司为被执行人并对案涉房屋进行查封的行为，程序及实体上严重违法，严重侵害了上诉人对房屋享有的所有权，主要违法情节如下：1.查封程序明显违法，即：查封时既未查实房屋权属，也未取得作为房屋所有权人的上诉人书面确认，该行为违反了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款。2.实体上，查封行为侵犯了上诉人的房屋所有权，即：违反《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第二条及《人民法院规范执行行为“十个严禁”》第二条的规定，违规执行了案外人的房屋，侵犯了上诉人的房屋所有权。3.襄城区人民法院查封案涉房屋是在没有任何证据证明该房屋是属于融亿小额贷款公司所有以及融亿小额贷款公司购买该房屋的情况下，完全听信被上诉人之言而为之。(四)根据《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案适用法律若于题的解释）第五条第（五）项、第十二条及《国家偿法》第三十六条第（二）款，若法院执意强制执行案外人（即本案上诉人）所有的案涉房屋，将导致国家赔偿责任和错案追究责任，故上诉人请求依法判决不得执行案涉房屋并解除违法查封。 被上诉人姜爱武答辩称：（一）上诉人赖以起诉的（2017）鄂0691民初109号民事判決书已依法被撤销，上诉人依法不再享有该标的物的所有权。1.上诉人在上诉状中声称，其仍然享有本案所诉争标的物的所有权，但实际上高新技术产业开发区人民法院已于2018年9月12日作出了（2018）鄂0691民再7号《民事裁定书》，裁定撤销了109号案件，故上诉人赖以起诉的事实已不存在，其不再具有该房屋所有权。并且在该生效法律文书中明确载明：诉争标的物已被襄城区法院执行处置并实际履行完毕。2.上诉人一再声称其拥有本案所诉争房屋的产权证件，并以此作为其拥有所有权的依据。但该说法是不能成立的，除了一审判决书所载明的理由外，上诉人作为一家房地产开发企业，必须将其所开发的房屋先登记在其公司名下后方可对外销售，该种登记在法律上称之为初始登记，其对房屋的不动产权益并不属于法律意义上的房屋所有权，并且因上诉人的销售行为己经发生，仅仅是因为其他原因未办理转移登记。（二）上诉人已丧失对诉争房屋的保留权，更因诉讼时效已过期，丧失了对该房屋的解除权。上诉人与融亿小额贷款公司以王奕博名义签订《商品房买卖合同》的时间为2012年10月16日，上诉人向高新区人民法院起诉请求解除该两份《商品房买卖合同》的时间为2017年1月。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠案件适用法律问题的解释》15条、第341条规定，不动产买卖不适用所有权保留的规定，买受人迟廷支付购房款，出卖人应在三个月的合理期限内行使合同解除权，或者在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依据上述规定，上诉人依法对诉争房屋不享有保留权，且也已丧失了对两份合同的解除权。（三）依据已经生效的法律文书的确认，答辩人已依法享有本案所诉争房屋的所有权。2018年9月12日，高新区人民法院依法做出了（2018）0691民再7号《民事裁定书》，目前该裁定书已发生法律效力。在该裁定书第6页明确载明：“2016年6月21日，在襄城区法院执行局主持下，答辩人与贾雪松及融亿小额贷款公司达成《执行和解协议书》，由融亿小额贷款公司将“民发天地”编号为16－102号和16－103号的商品房退后抵偿给答辩人，定于2016年6月24日办理房屋交接手续，并协助答辩人姜爱武办理上述房屋的网签备案手续开具正式不动产发票、办理不动产证件等。后因被执行人贾雪松下落不明（现已死亡）、该房屋仍登记在钻石房地产公司名下，至今未办理产权过户登记。”第7页载明：“本院在受理该案之前，因案外人姜爱武诉贾雪松、熊鑫、融亿小额贷款公司民间借贷纠纷一案，襄城区法院已于2015年10月20日对钻石房地产公司名下的该诉争房屋保全查封，并在执行过程中于2016年6月21日自愿达成《执行和解协议书》，由融亿小额贷款公司将“民发天地”编号为16－102号和16－103号的商品房抵偿给姜爱武且已实际交付”。从以上已生效的法律文书所查明的事实及认定，均明确了答辩人已享有本案诉争房屋的所有权且已实际占有使用，二审人民法院应当依法确认该房屋归答辩人所有，并责令上诉人为答辩人办理商品房买卖手续。请求二审人民法院依法驳回上诉人的全部请求，确认诉争房屋归答辩人所有，并责令上诉人为答辩人办理商品房买卖手续。 原审第三人融亿小额贷款公司陈述：同意钻石房地产公司的上诉意见。 原审第三人王奕博：诉争房屋是我本人实际购买，不是融亿小额贷款公司以我的名义购买的。 原审原告钻石房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法确认襄阳市××新区××北路与××大道交汇处民发·天地编号为16-102、16-103的两间商品房的所有权属于原告；2.依法撤销对襄阳市高新区长虹北路与与邓城大道交汇处民发·天地编号为16-102、16-103的两套商品房的预查封措施；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审判决认定事实：2012年9月26日，王奕博与钻石房地产公司签订民发·天地商铺认购书两份，购买钻石房地产公司开发的民发·天地16-102、16-103商铺。认购书签订后，王奕博按约定向钻石房地产公司分别交纳了购房定金各380000元。后双方于2012年10月16日签订民发·天地商品房买卖合同两份，购买原告开发的位于××新区××路与××大道交汇处××·天地××、××号商品房（以下简称案涉两间商品房），合同约定的该商品房建筑面积分别为174.3平方米、174.1平方米，约定的总价款分别为3838609元、3834204元，王奕博分别支付了两套商品房首付款1938609元、1934204元，各余款1900000元于合同签订后10日内向指定银行办理按揭。双方签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议1.3约定：“如买受人的按揭申请非因出卖人原因未获得银行接纳的，在签订本合同之日起30日内应更改付款方式并交清房款，逾期买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任。”3、约定：“关于买受人逾期付款的违约责任（对合同第七条的修改）第七条买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下原则处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，有权向买受人按总房款的3%收取违约金。但买受人支付的上述违约金金额低于购房定金金额，出卖人有权直接从买受人的购房款中扣除相当于定金金额的违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该两份合同目前尚未办理网签备案手续。合同签订后，钻石房地产公司即将两套商品房实际交付给王奕博。但由于王奕博个人原因，导致无法办理按揭贷款。2012年10月8日，王奕博与融亿小额贷款公司签订房屋租赁合同，将案涉的位于高新区××路与××大道交汇处××·天地××、××号商品房出租给融亿小额贷款公司作为经营场所。随后，融亿小额贷款公司对该房屋进行了装修并实际使用。2014年12月20日，王奕博向钻石房地产公司出具承诺书一份，内容为：“我已与贵公司于2012年10月16日签订了《民发·天地商品房买卖合同（16-102号、16-103号）》。合同签订后，除我按照合同约定分别向贵公司支付了两套房屋的首付款外，约定的按揭支付房款的部分，由于我个人原因，未能在指定银行办理按揭贷款，也未向贵公司支付剩余的购房款，由于我的责任给贵公司带来的不便敬请原谅，恳请贵公司再给我宽延一段时间，我保证将剩余的购房款按以下方式付清：2015年3月25日支付伍拾万元整（￥：500000.00元），2015年6月25日支付伍拾万元整（￥：500000.00元），2015年9月25日支付壹佰万元整（￥：1000000.00元），2015年12月25日支付壹佰万元整（￥：1000000.00元），2016年3月25日支付捌拾万元整（￥：800000.00元）。如我在此期间内不付清拖欠的购房款，我同意与贵公司解除房屋买卖合同，承担自签订房屋买卖合同之日起，以拖欠款项总额按月利率2%向贵公司赔偿利息损失。特此承诺！”。 2015年1月5日，姜爱武与贾雪松（借款人）、熊鑫（连带责任保证人一）、融亿小额贷款公司（连带责任保证人二）签订借款合同，约定贾雪松向姜爱武借款500万元。后贾雪松未按约定于收到借款当日向姜爱武支付借期内利息36666元，借款期限届满后也未如约归还借款。经协商，姜爱武与贾雪松、融亿小额贷款公司三方于2015年5月25日签订以房抵款协议，约定由融亿小额贷款公司用案涉的位于高新区××路与××大道交汇处××·天地××、××商品房××4872813.0元借款，由于房屋系以王奕博名义购买，尚未办理房屋所有权证书，变更购房合同及网签的手续不能办理，以房抵款的目的未能实现。后姜爱武诉至一审法院，一审法院于2015年10月10日立案受理。本案审理过程中姜爱武于2015年10月12日向一审法院提出财产保全申请，要求查封融亿小额贷款公司以王奕博名义购买的案涉两间商品房（购房合同原件、不动产销售发票原件均在融亿小额贷款公司处，融亿小额贷款公司已将房屋装修作为办公用房使用），并提供了相应财产作为担保。一审法院经审查于2015年10月20日作出〔2015〕鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定书，裁定查封钻石房地产公司开发的民发·天地小区16-102、16-103号门面房，查封期间房屋仍由融亿小额贷款公司管理、使用，但不得办理买卖、转让及抵押登记手续。查封期间为本裁定送达之日起三年。一审法院向房管部门送达了〔2015〕鄂襄城民保字第00206-3号协助执行通知书，并向钻石房地产公司送达了〔2015〕鄂襄城民保字第00206-4号协助执行通知书[内容为：“襄阳市钻石房地产开发有限公司：关于原告姜爱武诉被告贾雪松、被告熊鑫、被告襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出的〔2015〕鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定书已发生法律效力，需查封你公司开发的‘民发·天地’小区16-102、16-103号门面房，依照《最高人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条第二款的规定，请协助执行以下事项：不予办理你公司开发的‘民发·天地’小区16-102、16-103号门面房的房屋转让、变更、过户手续。附:〔2015〕鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定书一份。”]后本院经审理于2015年12月1日作出〔2015〕鄂襄城民二初字第01069号民事判决书，判决：“一、被告贾雪松于本判决生效后七日内，返还原告姜爱武借款本金5000000元及利息（从2015年1月5日起至借款实际付清时止，按月息2%计算）。被告熊鑫、被告襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司承担连带清偿责任。二、被告熊鑫及被告襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司承担保证责任后，有权向债务人贾雪松追偿；向债务人贾雪松不能追偿的部分，由连带保证人熊鑫及襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司按其内部约定的比例分担；没有约定的，平均分担……案件受理费减半收取26550元，由被告贾雪松、被告襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司共同承担。”后因该判决书遗漏了诉讼保全费（5000元）负担情况，本院于2016年1月20日作出〔2015〕鄂襄城民二初字第01069-1号民事裁定书对上述民事判决书予以了补正。贾雪松对本院作出的上述民事判决书不服，向本院提起上诉。因贾雪松未在法院指定期限内补交上诉案件受理费，本院于2016年4月14日作出〔2016〕鄂06民终386号民事裁定书，裁定按贾雪松自动撤回上诉处理，各方当事人均按原审判决执行。上述判决生效后，姜爱武向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年6月3日立案受理后转执行局执行。执行过程中姜爱武与贾雪松、融亿小额贷款公司于2016年6月21日自愿达成执行和解协议，约定融亿小额贷款公司自愿将案涉的两间门面房的首付款及装修款作价595.33万元抵偿给姜爱武，剩余购房款380万元由姜爱武与开发商变更购房合同时予以交纳，融亿小额贷款公司于2016年6月24日搬离房屋并将房屋交付给姜爱武，由融亿小额贷款公司协助姜爱武办理上述房屋网签备案手续、开具正式不动产税务发票且办理房地产证，协议各方签字盖章后生效。双方在和解时，贾雪松与融亿小额贷款公司向姜爱武提供了：1.王奕博与钻石房地产公司签订的案涉两间商品房的购房合同原件及钻石房地产公司开具的不动产销售发票原件；2.王奕博于2012年10月16日出具的下方有贾雪松签名、融亿小额贷款公司签章的关于襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司办公用房的说明（称案涉两间商品房系融亿小额贷款公司以王奕博名义与钻石房地产公司签订，并以王奕博名义向钻石房地产公司支付购房首付款共3872813元，房屋所有权归小额贷款公司所有，与王奕博无关）；3.贾雪松与融亿小额贷款公司于2015年5月28日出具的承诺书[……自愿将所有购房原始手续（购房合同原件贰份、购房发票肆张、变更购房人申请、王奕博身份证复印件）交给姜爱武用以办理过户手续……]；4.融亿小额贷款公司用于办公用房的装修发票等材料。2016年6月24日，姜爱武与融亿小额贷款公司办理房屋及室内物品交接手续，案涉房屋交付给姜爱武。姜爱武向湖北民发物业服务有限公司交纳了物业服务费。2016年6月25日，姜爱武向一审法院提出书面申请申请中止执行。一审法院于2016年6月25日作出（2015）鄂0602执483号执行裁定书，裁定一审法院作出的〔2015〕鄂襄城民二初字第01069号民事判决中止执行。 王奕博向钻石房地产公司出具上述承诺书后，未按承诺向原告钻石房地产公司支付剩余购房款。后钻石房地产公司向襄阳高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令解除其公司与王奕博于2012年10月16日签订的二份《商品房买卖合同》；由钻石房地产公司收回房屋，并由王奕博自2012年10月16日起按未付房款总额的月利率2%向原告赔偿利息损失直至付清之日止。襄阳高新技术产业开发区人民法院经审理于2017年4月20日作出（2017）鄂0691民初109号民事判决书，判决：“一、原告襄阳市钻石房地产开发有限公司与被告王奕博于2012年10月16日就‘民发·天地’编号为16-102号和16-103号商品房签订的两份《商品房买卖合同》于2017年1月18日解除；二、被告王奕博于本判决生效之日起十五日内向原告襄阳市钻石房地产开发有限公司交付‘民发·天地’编号为16-102号和16-103号的商品房；三、被告王奕博于本判决生效之日起十日内向原告襄阳市钻石房地产开发有限公司支付以380万元为基数自2012年10月16日至付清之日止按月利率2%计算至被告王奕博向原告襄阳市钻石房地产开发有限公司交付‘民发·天地’编号为16-102号和16-103号的商品房之日的利息损失……案件受理费90930元，依法减半收取45465元，由被告王奕博负担。”钻石房地产公司作为案外人向一审法院提出执行异议，认为一审法院误将其公司的案涉两间商品房作为融亿小额贷款公司的财产予以查封，请求撤销一审法院作出的〔2015〕鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定书及〔2015〕鄂襄城民保字第00206-4号协助执行通知书，解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年7月5日立案受理后，经审查于2017年7月25日作出（2017）鄂0602执异59号执行裁定书，认为一审法院在姜爱武与贾雪松、熊鑫、融亿小额贷款公司民间借贷纠纷一案的执行过程中并未对执行标的采取任何强制执行措施，不存在错误执行执行标的，故裁定驳回了钻石房地产公司的执行异议，并于2018年4月11日向钻石房地产公司送达了该执行裁定书。钻石房地产公司对该裁定不服，又于2018年4月23日向一审法院提起执行异议之诉。一审审理过程中，襄阳高新技术产业开发区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0691民监11号民事裁定书，裁定对钻石房地产公司与王奕博商品房买卖合同纠纷一案[案号为（2017）鄂0691民初109号]再审。后襄阳高新技术产业开发区人民法院经再审于2018年9月12日作出（2018）鄂0691民再7号民事裁定书，裁定撤销该院（2017）鄂0691民初109号民事判决，撤销该院（2017）鄂0691民初109号案件。案涉的两间商品房目前仍登记在开发商钻石房地产公司名下。 同时查明，一审法院在执行姜爱武与贾雪松、熊鑫、融亿小额贷款公司民间借贷纠纷一案中，谷城县顺安昌小额贷款有限责任公司（以下简称顺安昌小额贷款公司）向一审法院提出执行异议，称其公司与螺霸压缩机有限公司、王奕博、王建忠等民间借贷纠纷一案，湖北省谷城县人民法院已作出判决，湖北省谷城县人民法院在审理过程中于2015年9月15日向钻石房地产公司送达了（2015）鄂谷城民三初字第00313号协助执行通知书，对王奕博的案涉两间商品房的首付款3872813元予以冻结，并列明该两套商品房的合同不得转让、变更、抵作他用，以此请求撤销对案涉的两间商品房的执行处置行为。一审法院于2016年9月6日立案受理，后经审查于2016年9月30日作出（2016）鄂0602执异50号执行裁定书，裁定驳回顺安昌小额贷款公司的执行异议。顺安昌小额贷款公司不服向襄阳市中级人民法院申请复议，襄阳市中级人民法院经审查于2016年11月25日作出（2016）鄂06执复字55号执行裁定书，裁定驳回顺安昌小额贷款公司的复议申请。2015年10月12日，钻石房地产公司向湖北省谷城县人民法院出具情况说明，称：“因王奕博个人原因，该房按揭手续至今未办理，房款仍未付清，未在房管局办理合同备案及其他产权登记相关手续。该房屋仍属我公司。” 一审法院认为，钻石房地产公司作为姜爱武与贾雪松、熊鑫、融亿小额贷款公司民间借贷纠纷执行案件的案外人，向一审法院提起执行异议之诉，主张案涉的位于襄阳市××新区××北路与××大道交汇处民发·天地编号为16-102、16-103的两间商品房的所有权属于其公司所有，并请求撤销对位于襄阳市××新区××北路与××大道交汇处民发·天地编号为16-102、16-103的两间商品房的预查封措施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告钻石房地产公司应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一审法院在姜爱武与贾雪松、熊鑫、融亿小额贷款公司民间借贷纠纷一案审理过程中于2015年10月20日作出〔2015〕鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定书，查封了案涉两间商品房（查封期间为三年）并向钻石房地产公司送达了〔2015〕鄂襄城民保字第00206-4号协助执行通知书。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条的规定，该案进入执行程序后自动转为了执行过程中的查封措施。钻石房地产公司作为案外人在本院对案涉的两间商品房作为保全预查封措施并通知原告作为登记的产权人协助执行后，向一审法院提出执行异议被裁定驳回后，其对该裁定不服又在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。从钻石房地产公司的诉讼请求来看，其异议不仅涉及到执行的标的，即案涉的位于襄阳市××新区××北路与××大道交汇处民发·天地编号为16-102、16-103的两间商品房，还涉及到一审法院对案涉两间房屋的执行查封行为，故其向一审法院提起执行异议之诉符合法律规定。但钻石房地产公司据以主张案涉两间商品房系其所有的依据是襄阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）鄂0691民初109号民事判决，现该判决在本案诉讼过程中已经襄阳高新技术产业开发区人民法院撤销。钻石房地产公司还认为案涉两间商品房产权仍登记在其公司名下，未办理合同网签备案登记，房屋仍属其公司所有，该主张与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定不符。根据该规定，确定不动产物权归属并不单纯考察不动产登记薄的记载，还需考察该不动产物权的真实状态。案涉的两间商品房已经原告出售并交付给买受人占有，虽然现在买受人主体存在争议，融亿小额贷款公司称该案涉两间商品房实际系其公司以王奕博名义购买，而王奕博称案涉两间商品房系其个人出资购买，但该争议仅是买受人之间的争议。钻石房地产公司作为出卖人在签订商品房买卖合同后已收取了大部分的购房款并将房屋交付给买受人使用，且在案涉两间商品房的买卖合同未经合同双方协商解除或法院判决解除的情况下，主张案涉的两间商品房仍属其公司所有的法律依据和事实依据不足。即便姜爱武与贾雪松、融亿小额贷款公司在执行过程中达成的执行和解行为不符合法律规定，但也不足以作为原告阻却本案执行的依据。综上，本案所涉房屋已经出卖人钻石房地产公司与他人签订合同出售并交付占有，虽然买受人主体出现了争议，但钻石房地产公司基于合同约定主张解除买卖合同并返还房屋的诉讼已被依法撤销，原告能否继续对案涉房屋享有所有权并非执行异议之诉能够解决的，需要另行诉讼处理。故钻石房地产公司提供的证据不足以证明其对案涉两间商品房享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求依法应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告襄阳市钻石房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费65510元，由原告襄阳市钻石房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。 二审审理期间，姜爱武向本院出具承诺，只要能够办理相关房屋手续，同意将涉案房屋剩余房款交付钻石房地产公司或者人民法院。 本院认为：本案涉案房屋（执行标的）是钻石房地产公司开发并公开对外销售的商品房，合同买受人是王奕博，因被执行人融亿小额贷款公司主张涉案房屋系其以王奕博名义购买，债权人姜爱武申请人民法院对涉案房屋进行了查封，并与融亿小额贷款公司达成了以房抵债的执行和解协议。钻石房地产公司对执行标的提出异议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，应提供证据证明其对执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。至于涉案房屋的实际买受人是融亿小额贷款公司还是王奕博，则系融亿小额贷款公司与王奕博之间的权益之争，属于他人对执行标的享有的民事权益。钻石房地产公司以涉案房屋买受人为王奕博而非融亿小额贷款公司，即以他人对执行标的享有的民事权益来支持其异议主张，与法不符，不能成立。一审法院在王奕博未通过诉讼或异议的方式对执行标的明确主张权利的情况下，对涉案房屋的买受人是否为融亿小额贷款公司未予审查并无不当。钻石房地产公司基于其与王奕博之间签订的房屋买卖合同已被人民法院判决解除，其是涉案房屋的物权登记人等事实而对执行标的提出执行异议。但在一审审理期间，襄阳高新技术产业开发区人民法院就钻石房地产公司诉王奕博商品房买卖合同纠纷一案作出的（2017）鄂0691民初109号民事判决已被依法撤销，解除双方之间签订的房屋买卖合同、王奕博向钻石房地产公司返还涉案房屋等判决内容不再执行。至于王奕博与钻石房地产公司签订房屋买卖合同后，未按合同约定和承诺付清购房款，则系钻石房地产公司与王奕博之间的合同纠纷。且姜爱武已向本院出具承诺，同意将涉案房屋剩余房款交付钻石房地产公司或者人民法院，人民法院对涉案房屋的执行并未损害钻石房地产公司的合法权益。由于涉案房屋属于商品房，钻石房地产公司与王奕博签订《房屋买卖合同》的目的是为了收取房款、转移财产权属。其作为房地产开发企业办理房屋权属初始登记是履行权属转移登记义务、实现合同目的的必经程序。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”。上述规定表明，房地产开发企业对于已经办理房屋权属初始登记但已对外销售的房屋并不享有优于人民法院查封的民事权益。故钻石房地产公司以执行标的登记在其名下上诉请求中止对执行标的的执行，与法不符，本院不予支持。 综上所述，钻石房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65510元，由上诉人钻石房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 俊 审判员 苏 轶 审判员 严庭东 二〇一九年一月二十四日 书记员 郭明月