江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0791民初1339号 原告：乔乃红，女，1974年12月9日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：朱晓冬、李海宁，江苏云港律师事务所律师。 被告：连云港海川置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区久和二期39-2号楼第三层三号门面。 法定代表人：孙忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭中方、卢帅，江苏田湾律师事务所律师。 原告乔乃红诉被告连云港海川置业有限公司（以下简称海川置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱晓冬，被告委托诉讼代理人郭中方、卢帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔乃红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失即返还原告30%的购房款144164元；2、被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实与理由：原告是先看到了被告所发的销售广告和宣传资料，广告及宣传资料上载明“少一倍价格，多一倍空间，200%超高得房率，4.5米挑高空间，百纳水岸复式小公寓，买一层得两层。百变灵动，小户型也有大宅范，满足你对生活的所有想象”和“开创了居家+办公新模式”，且被告提供的样板房亦是居家用房的装修模式。另，被告的沙盘模型显示，小区左侧与万达广场之间的河上修筑桥梁，可以直达万达广场，且在小区右侧河边会有一个很大的公园，整个绿化都非常的漂亮。在被告上述广告及宣传资料、样板房、沙盘模型的影响下，原告于2017年4月24日与被告签订了《百纳水岸商品房买卖认购书》，认购了3号楼202室，房屋总价款为480546元。后原告缴纳了全部购房款。认购书中被告并没有明确载明该房屋的性质。2018年6月底，原告接到被告通知去办理收房手续时，才发现被告存在多项违约行为：（1）案涉房屋系商业办公用房，不是住宅用房；（2）被告预收水电费用时，原告发现所有水电均是按商业标准收费，且不是专用的一户一表，而是预先向物业公司买电；（3）案涉房屋不存在宣传单中载明的4.5米挑高空间，实际空间仅为4.3米左右，且房屋内有大量样板房中不存在的消防管道；（4）被告交付的是一层房屋，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，原告不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，且被告的规划许可案涉房屋就是一层，因此原告根本不能实现被告所承诺的买一层得两层，200%超高得房率；（5）小区与万达广场之间不存在沙盘中宣称的桥梁，小区右侧河边也不存在公园以及园林绿化。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告的上述行为均为违约行为，依法应当承担违约责任，并赔偿原告损失即退还30%的购房款。 被告海川置业公司辩称，原告要求答辩人赔偿30%的购房款没有事实和法律依据。一、答辩人交付的房屋符合合同约定和法定的交付条件，不存在原告所称的违约情形。根据《商品房买卖合同》第八条约定，答辩人应当在2018年6月30日前，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。答辩人于2018年6月11日完成工程竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，同时也符合法律规定的交付条件，答辩人并不存在原告诉称的五种违约情形。首先，关于原告所称的房屋性质、层高问题，在双方签订的《商品房买卖合同》第三条商品房的基本情况有明确约定该商品房的用途为办公，层高为4.49米，在签订合同前双方签订了《签约确认单》，对合同条款又作过特别确认，说明双方对房屋性质及实际层高在签订合同前和签订后都是认可确认的，应以双方合同约定的为准，答辩人不存在违约。其次，关于原告所称的水电问题，在双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“水电于房屋交付时达到使用条件”，答辩人交付的水电已达到使用条件，是正式用水用电，达到合同约定的交付标准，不存在违约。且答辩人开发的项目属于“商业用地”项目，房屋用途是商业用房并非住宅，目前法律并没有强制性规定商业用房必须由供电、供水单位一户一表直接抄表到户，可以采取设立总表方式并每户设立分表由物业公司代收代缴。第三，关于原告所称的消防管道、桥梁及公园问题，答辩人交付房屋的消防管道是经验收合格的，答辩人从未承诺过交付的房屋内不含消防管道，即使样板房中没有消防管道，但样板房是经过装修的，不能以样板房的标准作为接收房屋的标准。另，答辩人是根据连云港新海新区相关规划方案进行布局设计景观桥、公园，但景观桥及公园并不在答辩人施工的规划红线范围内，是否建设也不是答辩人的责任，在双方签订的《商品房买卖合同》也没有此约定，沙盘模型仅供参考，且在沙盘模型上明确载明“本模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在差别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定为准”，故沙盘模型并不是合同的内容，答辩人不存在违约。二、原告认定涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为合同内容，适用法律错误。原告诉状中引用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，认为涉案房屋的销售广告和宣传资料应当视为合同内容，适用法律错误。涉案房屋的销售广告和宣传资料均明确标注“仅供参考，相关规划及数据最终以政府批文为准，开发商保留最终解释权”，可以看出该类宣传广告仅是了解项目参考之用，不是要约，不能作为合同的内容。且在签订正式的《商品房买卖合同》之前，双方也已就合同内容签订《签约确认单》，明确对合同具体条款和约定并无异议，足以说明原告对合同约定的房屋性质、面积、单价、层高等基本情况均是认可的，应以最终的合同作为双方权利义务的依据，销售广告和宣传资料并不是合同的内容，不能约束双方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产公司的宣传广告页，被告售楼处沙盘照片，开发商样板房照片，被告海川置业的微信公众号文章，房屋现状的照片，连云港市房地产社会矛盾处置工作协调小组办公室联防协助办［2008］1号文，规划设计图三张，武志宝与被告签订的《百纳水岸认购协议书》，百纳水岸的预售许可证，《装修申请开工单》，《违章整改通知单》，《签约确认单》，购房款收据，商品房买卖合同，证人袁某,4证言，售楼处照片两张，银行刷卡小票，建筑工程竣工验收备案表，销售不动产统一发票，建设工程竣工验收消防备案凭证，总平面图，百度百科关于loft、soho的词条解释，连云港市东盐河景观规划设计，连云港市东盐河滨河建设公园方案设计，施工图设计文件审查合格书（连建施审（2014）第614号），竣工图,消防喷淋管道予以改造请示，工程设计变更更改通知单，消防监督检查记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 被告海川置业公司开发建设了海川文化商务街区（百纳水岸），于2017年4月19日取得房屋预（销）售许可证。预售许可证记载：房屋坐落地点：凌某路北、港城大道东；房屋用途性质为：商业、办公、车位；房屋名称幢号：海川文化商务街区（百纳水岸）01#-04#；房屋总建筑面积：28765.08平方米，（1）住宅预售建筑面积：0平方米0套；（2）非住宅预售建筑面积：28765.08平方米561套。海川置业公司在其制作的多份宣传彩页中称：百纳水岸，LOFT全能公寓，4.5米层高买一层得两层，开创了“居家+办公”新模式，整体采用时尚街区式规划设计。一套SOHO，四项全能，时尚公寓/创意办公/酒店经营/出租收益,灵动空间，自由组合，百变空间，办公居住随心所欲。少一倍价格，多一倍空间，200%超高得房率，单套面积45-60平米，可改造两层使用，一层可作为客厅、餐厅、厨房、卫生间使用，二层可以改造成两间卧室、一间书房，活动与休息空间不在同一平面，真正做到动静分离。时尚居所，小户型生活家，厅、卧、厨、卫齐全，温馨甜蜜，繁华之上享生活。百纳水岸，全能型时尚小公寓，不限购不限贷，贷款不占住宅名额，只需首付十多万，即可拥有100余平米使用空间。以现在新海新区中介出租房报价，100平米住宅月租金约定在2000元以上，日租还将更高，年租金收益回报已经高达7%，而且还在逐年递增，完全PK现在市场上的投资产品，比银行理财收益高，比股市稳定。同时，房价在上涨，房产在升值，投资无风险，收益有保障。宣传彩页中还标注：本印刷品仅供参考，不作为合同要约邀请，相关规划及数据最终以政府批文为准，开发商保留最终解释权。另外海川置业公司在售楼处摆放的沙盘模型中，街区附近有公园，还有一条从百纳水岸街区通向万达购物广场的步行桥。沙盘模型标牌中注明：本模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。海川置业公司布置的样板房装修均按居住房样式装修。 2017年4月24日，乔乃红向海川置业公司支付10000元，海川置业公司出具定金收据记载收到乔乃红百纳水岸3号楼202室购房定金10000元，收款方式为现金。同日，原告乔乃红签署一份海川文化商务街区（百纳水岸）《商品房买卖合同确认单》，确认单中乔乃红、陈可欣填写了个人基本信息，合同签约内容中载明：房号：3号楼202室；面积：60.79平方米；表单价：8476元/平方米；表总价：515256元；总价优惠合计34710元；成交单价：7905.02元/平方米；成交总价：480546元；付款方式：一次性付款；首付款480546元，已付定金10000元，本次应付款470546元。确认单中注明：买受人在签订本签约确认单时已明确《商品房买卖合同》具体条款和约定，并无异议，同时授权开发商进行合同打印。当日，原告乔乃红向海川置业公司交纳购房款470546元，海川置业公司出具了收款收据。 2017年5月6日，被告海川置业公司打印了《商品房买卖合同》，通知乔乃红到海川置业公司签订，乔乃红未到海川置业公司签订该合同。合同内容为，海川置业公司为出卖人，原告乔乃红为买受人；出卖人以出让方式取得位于凌某路北侧、港城大道东侧的地块土地使用权，该地块土地面积22254.2平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限自2014年3月10日至2054年3月9日，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名海川文化商务街区（百纳水岸）。买受人购买的商品房房屋坐落第3#楼幢无单元202室，该商品房的用途为办公，户型为单间，属钢砼结构，层高为4.49米，建筑层数地上5层，该商品房建筑面积为60.79平方米，单价为7905.02元/㎡,总价款为480546元。合同第六条约定：买受人于2017年5月6日一次性付清房款480546元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房，责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人不按期接房，自交付通知书上载明的交付之日起，买受人按每天人民币30元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，同时该房屋毁损、灭失的风险也自上述交付之日起由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电于房屋交付时达到使用条件；2、有线电视、电话于房屋交付时达到使用条件，由买受人自行申请开通。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作商务、办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同中还对其他事项进行了约定。 2018年3月28日，海川置业公司开发的连云港海川文化商务街区办理了建设工程竣工验收消防备案。2018年6月11日，在连云港市城乡建设局办理了竣工验收备案。2018年6月底海川置业公司通知乔乃红收房，乔乃红在收房时，发现所购房屋净空间不到4.5米，且房屋顶部有消防管道等，认为社区环境、房屋现状及性质与海川置业公司之前广告、沙盘模型、样板房宣传不一致。乔乃红未收房，双方发生争议。 另查明，2014年8月，海川置业公司提交审核的设计图标注楼层之间距离为4.49米。 还查明，2013年和2018年连云港高新技术产业开发区的东盐河景观设计方案及滨河建设公园设计方案中，均包含有百纳水岸项目右侧的绿化园林和百纳水岸项目与万达广场之间跨河景观桥。 在本案审理过程中，海川置业公司为了方便业主后期改造，向原建筑设计单位连云港市建筑设计研究院有限责任公司提出调整室内房间喷淋管道位置。连云港市建筑设计研究院有限责任公司作出的（设计号为2014040）工程设计更改通知单，后向消防管理部门申报备案，连云港市公安消防支队海州区大队进行监督检查后要求海川置业公司在内部装修改造过程中，严格按照相关规范标准进行，并落实工程设计更改通知单。现海川置业公司已将原告所购房屋消防管道由直立型改造为边墙型。 本院认为，原告乔乃红与被告海川置业公司双方签订的商品房买卖合同确认单中，约定了当事人的姓名、住所，所售商品房房号、面积，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容。且乔乃红于签订认购单的同时，交纳了全部购房款。根据相关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。即原、被告签订的商品房买卖合同确认单某认定为商品房买卖合同。 原告乔乃红主张被告海川置业公司的彩页宣传广告、沙盘和样板房中，对房屋及相关设施所作的说明和允诺存在五个方面的问题，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，并应按购房款的30%赔偿原告损失。海川置业公司制作的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房均属的销售广告和宣传资料。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”对于该条款的适用应当满足以下三个条件：一、销售广告和宣传资料中对就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施有说明和允诺；二、该说明和允诺是具体确定的，且未载入商品房买卖合同中；三、该说明和允诺对商品房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对照上述三个条件，对原告所提五个存在的问题作以下分述：1、关于原告主张的案涉房屋系商业办公用房，不是住宅用房的问题。本院认为，被告海川置业公司宣传资料中载明的房屋使用功能为办公+居住，并未明确案涉商品房系住宅用房。原告乔乃红具备完全民事行为能力,对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，案涉商品房预售许可证上明确载明预售商品房的性质是办公用房。且双方签订的商品房买卖合同确认单中，乔乃红作为买受人确认签订确认单时已明确《商品房买卖合同》具体条款和约定，并无异议。而《商品房买卖合同》中明确约定，房屋性质为办公用房。现原告乔乃红主张被告海川置业公司误导购房人房屋用途性质为住宅用房没有事实依据和法律依据。 2、关于案涉房屋水电均是按商业标准收费，且不是专用的一户一表，而是预先向物业公司买电的问题。首先，案涉商品房开发项目属于“商业用地”项目，房屋用途是商业用房并非住宅，目前法律并没有强制性规定商业用房必须由供电、供水单位一户一表直接抄表到户；其次，被告海川置业公司制作者的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房中均未对水、电有具体确认的说明和允诺。现案涉商品房已通正式水、电，达到合同约定的交付标准，被告海川置业公司在水、电使用标准上并不存在违约；再次，案涉商品房水、电采取设立总表、每户设立分表，由物业公司代收代缴费用的方式，并不违反法律和行政法规的规定，合法有效。因此，原告乔乃红主张所购商品房水、电按商业标准收费违约没有事实和法律依据。 3、关于原告提出小区与万达广场之间不存在沙盘模型中宣称的桥梁，小区右侧河边也不存在公园以及园林绿化的问题。根据已查明的事实，小区与万达广场之间的桥梁以及小区右侧河边的公园及园林绿化，是连云港市高新技术产业开发区所规划的项目，被告海川置业公司引用案涉小区开发项目所在、且已被辖区政府列入规划控制的周边地块规划，不存在虚假宣传；同时，该周边地块规划，并不在案涉商品房开发规划范围内，故原告乔乃红称沙盘模型中对的桥及公园的说明和允诺误导购房人的主张，与法无据，本院不予支持。 4、原告提出案涉房屋是否符合宣传单中载明的4.5米挑高空间的问题。海川置业公司的宣传资料中虽然宣传案涉商品房的挑高为4.5米，但也告知该宣传资料不作为要约邀请。《商品房买卖合同》中明确载明层高为4.49米，乔乃红在签订确认单时已明确合同具体条款和约定。因此，原告该项主张，本院亦不予支持。 5、原告提出的宣传资料中允诺“买一层得两层”。 海川置业公司在其制作的宣传彩页中对案涉商品房宣传为“买一层得两层”并配有效果图,该配图说明具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及商铺价格的确定有重大影响,应当视为要约,虽然未载入商品房买卖合同,也应视为合同内容。但宣传彩页中展示的隔层上下效果图,仅为空间布局向导,是销售广告,属于要约邀请,不应视为合同内容。海川置业公司在销售案涉商铺时对商铺消防管线的安装情况以及该消防管线对“买一层得两层”的影响是明知的,但其并未对买受人乔乃红进行提醒和告之,现原告乔乃红主张房屋顶部的消防管道及喷淋设备影响了对案涉房屋进行加层改造，对此被告海川置业公司应承担相应责任。本案讼争房屋为商业经营性用房,该房屋内的消防设施系由设计单位依照法律规定设计、安装且经过了有关消防部门的审查及验收,设立室内消防设施是对公共消防安全的保障,亦是对原告乔乃红私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度,原告乔乃红对该消防设施的设置应负有一定的容忍义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告海川置业公司在履行商品房买卖合同过程中，其开发建造商品房顶部的消防管道和喷淋设备与其销售广告和宣传资料内容不符，但被告海川置业公司已通过采取合法、合理补救措施的方式，即合法变更消防规划设计方案，将讼争房屋内的消防管道和喷淋设备由直立型改造为边墙型喷洒，现改造后的讼争房屋内的消防管道和喷淋设备既符合国家规范标准，也不再影响原告对房屋的加层改造使用，讼争房屋的现状亦符合合同约定和原告的使用目的。故原告要求被告海川置业公司按购房款30%赔偿损失，因其未提供证据予以证明，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告乔乃红诉讼请求。 案件受理费3183元、诉讼保全费1270元，共计4453元（原告已预交），由原告负担4000元，被告负担453元。被告负担部分于本判决生效后十日内付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  张 岩 二〇一九年一月二十五日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [四]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。