广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初21940号原告（反诉被告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良近良居民委员会延年路顺德雅居乐花园479号商铺。法定代表人：刘占垒。委托诉讼代理人：卢瑞琴，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉强，广东九域律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市海德计算机科技有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜中路23号万科金域国际花园8座一层3-109/110号。法定代表人：朱彦博。委托诉讼代理人：游明钧，广东天胜律师事务所律师。原告（反诉被告）佛山市恒卓投资管理有限公司与被告（反诉原告）佛山市海德计算机科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日受理后，依法由审判员张宇适用简易程序独任审判进行了审理，审理期间，被告佛山市海德计算机科技有限公司在答辩期内向本院提出反诉，本院已依法受理，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，原告佛山市恒卓投资管理有限公司的委托诉讼代理人张辉强，被告佛山市海德计算机科技有限公司委托诉讼代理人游明钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2016年7月1日签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（合同编号：DHGC-1F-346-349），合同价值：1521661元；2.请求判令被告立即向原告支付2018年8月至2018年10月的租金合计58642.61元及逾期付款违约金1258.91元（逾期付款违约金计算方式：每天按应付款的万分之五计算，暂计至2018年10月31日，以后继续计算至被告支付完毕所有租金并注销案涉商铺的工商登记之日止，详见附表）；3.请求判令被告向原告支付自合同解除之日，即2018年11月1日起至被告交还商铺为止的商铺占用费，按商铺租金27201元/月计算；4.请求判令被告立即向原告支付免租期租金138523元；5.请求判令被告向原告支付违约金81603元；6.请求判令被告向原告支付因本案诉讼产生的律师费5000元；7.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，原告与被告签订《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（合同编号：DHGC-1F-346-349），约定由原告将位于佛山市顺德大良街道办事处延年路的“顺德雅居乐花园35座1梯商铺”（即雅居乐都荟广场，下称“商场”）一层346-349号商铺出租给被告作通讯设备、营业厅使用，被告于每月5日前支付当月租金，其中2016年7月1日至2016年12月14日为免租期，租金从2016年12月15日开始计收25186元/月。在2018年7月开始，被告开始拖欠租金，2018年6月份的租金直到2018年8月15才支付，此后一直没有按时足额缴费，至今累计拖欠租金共79848元，且经原告多次催收无果，其行为已构成根本违约。根据合同第七条第一款约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。被告辩称，由于原告的低劣信用和表现，自从与原告签订租赁合同之日起不久，我方就对原告能否诚信、有能力履行合同深感焦虑和不安，被迫行使合同法赋予的不安抗辩权以维护自身合法权益，且原告行为已经构成了逾期违约。1.原被告于2016年7月1日签订租赁合同，原告当时用“广州市卓凯房地产经营有限公司财务专用章”的收据收取租赁保证金、预交首月租金等。该两家公司法定代表人和股东都是许桂华，后原告法定代表人和股东变更为任虹泽；2.从2017年1月起，原告由于拖欠雅居乐都荟广场众多业主的租金，陷入数以百计的诉讼，原告被列入失信被执行人名单，在中国企业信用网上也可以查到原告多次经营异常和被行政处罚的记录；3.原告由于陷入诉讼泥潭，其公司账户被查封，从2017年1月开始，为了逃避查封，转移财产，都是通知被告向其指定的私人账户交款；4.由于原告长期拖欠业主的租金，案涉商铺的几位业主于2018年8月起诉原告与我方，要求解除租赁合同并收回商铺，并且要求我方与原告一起承担民事赔偿责任，令我方承受重大法律风险。我方只能停止向原告支付租金以等待诉讼结果。原告恶人先告状，请求法院驳回原告无理请求。被告佛山市海德计算机科技有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除原被告于2016年7月1日签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》；2.判令原告向被告双倍退还租赁保证金100744元，赔偿剩余租赁期内（2019年1月1日至2021年6月30日）的装修残值损失108078.75元。抵扣2018年8月至12月租金134250元，原告还须向被告支付69572.75元；3.原告向被告返还重复支付的2017年1月租金25186元。事实与理由：原告已经构成逾期违约，我方有权解除合同并要求其承担违约责任。另被告由于工作人员疏忽，没有注意到2017年1月缴费通知单已经注明：此月抵交首月租金，继续向原告指定的私人账户打款25186元，此款原告应该返还。原告辩称，1.被告诉称事实有误，故意歪曲事实，意图违反合同不诚信履行。原告不存在经营状况恶化的情况，原告不存在转移财产逃避债务的情况，原告确实在2017年与一些业主和商户存在诉讼纠纷，诉讼过程中原告账户被财产保全冻结，但公司经营需要资金周转，为了公司正常运作遂指定第三方私人账户进行收款，但此举并非逃避债务，因为原告后续的债务均已履行完毕。被告从2017年1月开始就往原告指定的私人账户交款，视为同意该收款方式，但直到现在才提出异议，不能成立。原告不存在丧失商业信誉的情况，企业经营过程中纠纷在所难免，但不等同于丧失商业信誉。原告不存在丧失或可能丧失履行能力的情形，原告目前经营状况良好，资金周转正常。被告在没有确切证据的情况下中止履行，应当承担违约责任。且中止履行应当及时通知对方，对方提供适当担保时应当恢复履行。被告从未通知过原告，因此不安抗辩权理由不能成立；2.原告是否受过行政处罚以及与他人存在纠纷与本案无关，更不属于同一法律关系，被告不能因此拖欠租金；3.被告要求原告双倍返还定金、赔偿装修残值没有事实和法律依据。原告不存在逾期违约，也不存在合同法第68条规定的情形，被告无故中止履行，拒不支付租金，没有通知原告，已经构成违约。因此原告有权没收租赁保证金，无需返还定金和赔偿装修残值。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提供的证据，有原件核对，被告对证据真实性予以确认，本院对证据真实性予以确认，对证明内容结合其他证据在论述部分进行综合认证。被告提供的中国执行信息公开网打印件，其中网页信息可以查询核对，本院对证据真实性予以确认，对证明内容结合其他证据在论述部分进行综合认证。被告提供的装修合同及转账凭证，能够相互印证，形成完整证据链，本院予以采信。被告提供的其他证据，原告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认，对证明内容结合其他证据在论述部分进行综合认证。根据本院采信的证据，并结合当事人诉、辩意见，本院对本案事实作如下确认：2016年7月1日，原被告签订《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定原告将位于顺德区××办事处延年路××广场××号商铺出租给被告，被告用于经营通讯设备、营业厅使用，经营商品的品牌为“中国电信、移动、联通营业厅”，商铺承租计费面积为307.15平方米，租金从2016年12月15日开始计收，2016年8月28日至2018年8月27日租金标准为每月25186元，2018年8月28日至2020年8月27日租金标准为每月27201元，租金应于每月5日前缴纳。案涉合同第六条第14款约定，被告知道且同意，被告违约导致原告解除合同的，若合同履行期限内原告有给予被告租金减免的，合同解除后三日内，被告应向原告全额补交减免的租金，被告应按合同约定的租金支付；第六条第16款约定，被告知道且同意，不论何种原因导致合同终止，原告对被告商铺的装修装饰、添附物损失、预期利益损失、商业机会损失等，均不予赔偿；合同第七条第1款约定，被告逾期支付租金一个月以上的，原告有权单方面解除本合同，自力收回租赁物，并按照合同第九条的约定追究被告违约责任；第七条第6款约定，被告知道、确认并同意，原告在被告合同终止后，未依约及时交还租赁物，若原告按照下列方式行使自力救济权，自行收回租赁物的，原告不对被告承担赔偿责任，方式如下：（1）书面通知被告，要求被告交还租赁物，并给予不低于三天的时间，通知须告知被告逾期仍不履行交还租赁物义务的，原告将自力收回；（2）原告自力收回全程应摄像，对租赁物的财物清点登记造册，另行提供地点保管，并将摄像形成的电子证据、物品清单、物品保管地点，书面通知被告。合同第九条第1款约定，被告违约导致原告解除合同的，被告应以合同终止之日前当月的租金为标准，向原告支付三个月的租金作为违约金，原告有权罚没租赁保证金，被告已付的租金不予退还；第九条第2款约定，被告未按照约定期限向原告缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，按应付款的万分之五向原告支付逾期付款违约金；第九条第4款约定，因被告原因导致合同提前终止的，被告无权要求返还已缴纳的装修保证金及已支付尚未到期的款项及要求原告对商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿；第九条第5款约定，原告实现债权的合理支出被告应予赔偿，包括但不限于诉讼费、律师费等；第九条第6款约定，原告违反本合同约定收回商铺的，被告向原告缴清所有应付费用后原告应向被告双倍退还已缴纳的保证金。案涉合同签订后，被告向原告支付租赁保证金50372元。双方确认被告向原告支付租金到2018年7月底，另被告重复缴纳2017年1月的租金25186元。2018年8月下旬，被告收到本院（2018）粤0606民初16026号案件的应诉材料，案涉商铺其中一个业主陈远东起诉被告及原告，要求被告及原告支付348、349两个商铺的2017年1月至2018年3月的租金及违约金，并要求解除其与原告的租赁关系，原告及被告将商铺交还陈远东。2018年12月31日，原被告对案涉商铺交接完毕，被告将案涉商铺交还原告。另，被告为了案涉商铺的经营使用，支出装修费用合计214567.5元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告之间签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》真实合法，本案中原告起诉及被告反诉均要求解除案涉《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》，本院予以准许。关于原被告双方的违约责任，原告认为被告拖延支付租金，构成违约，导致案涉合同解除。被告认为原告存在经营状况恶化，转移财产逃避债务，丧失商业信誉等行为，原告拖欠业主租金导致被告被起诉，因此被告享有不安抗辩权，不再继续向原告支付租金。根据庭审查明事实，被告已经支付到2018年7月底的租金，且被告在2017年1月重复支付一个月租金，也就是说到2018年8月被告收到案涉商铺业主的起诉状时，实际上并未拖欠原告的租金。原告作为出租方，应当提供没有权利瑕疵的租赁物给被告使用，但原告长期拖欠案涉商铺业主的租金，导致业主起诉要求解除租赁合同，并连带要求被告承担支付租金及违约金的义务。被告收到业主的起诉状后停止向原告支付租金，行使不安抗辩权，合法有据，不存在违约行为。原告由于其拖欠支付业主租金的过错，导致其出租的案涉商铺存在权利瑕疵，最终导致《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》解除，应当向被告承担相应违约责任。对于原告主张的租金及占用费，由于被告已于2018年12月31日将案涉商铺交还原告，被告已经支付租金到2018年7月底，被告应当向原告支付2018年8月-12月的租金（占用费）134250元，扣减被告于2017年1月多交的一个月租金25186元，被告还应向原告支付租金（占用费）109064元。对于原告主张的违约金、免租期租金、律师费等违约责任，由于被告不存在违约行为，原告的请求于法无据，本院不予支持。对于被告主张双倍返还租赁保证金，由于原告违约导致案涉合同解除，按照合同约定原告应当向被告双倍返还租赁保证金100744元。对于被告主张的装修损失，《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》第六条第16款约定，被告知道且同意，不论何种原因导致合同终止，原告对被告商铺的装修装饰、添附物损失、预期利益损失、商业机会损失等，均不予赔偿。被告主张该条款为格式合同条款，明显免除原告责任、加重被告义务，应当无效。《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》的确是原告提供的格式合同，上述条款对合同终止原因不加区分，盲目免除原告责任、加重被告义务，应属无效。因此原告应当赔偿被告的装修残值损失。考虑到原告双倍退还租赁保证金已经弥补了被告的部分损失，本院根据装修费用、租赁期限等因素酌定原告另向被告赔偿装修残值损失50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市恒卓投资管理有限公司与被告佛山市海德计算机科技有限公司签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告佛山市海德计算机科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付尚欠的2018年8月至2018年12月的租金（占用费）109064元；三、原告佛山市恒卓投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市海德计算机科技有限公司双倍返还租赁保证金100744元；四、原告佛山市恒卓投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市海德计算机科技有限公司赔偿装修损失50000元；五、驳回原告佛山市恒卓投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告佛山市海德计算机科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为6916.17元（已由原告预交），由原告负担，反诉受理费减半收取为2293.97元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一九年一月二十一日书记员 樊绮玲