襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初2411号原告：张卫东，男，1973年10月6日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：王虎，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：胡庆庆，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告:湖北红星广场投资有限公司，住所地：襄阳市高新区长虹北路**万达写字楼**。法定代表人：刘伟波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕真，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：唐齐斌，湖北今天律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：襄阳市樊城区巴宝利建材中心，住所地，住所地：襄阳市樊城区春园路领秀中原装饰建材城**iv>经营者：闫化双。委托诉讼代理人：冯礼庆，该公司员工。代理权限：特别授权代理。原告张卫东与被告湖北红星广场投资有限公司（以下简称红星投资公司）、第三人襄阳市樊城区巴宝利建材中心（以下简称巴宝利建材中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫东的委托诉讼代理人王虎、胡庆庆，被告红星投资公司的委托代理人吕真、唐齐斌到庭参加诉讼，第三人巴宝利建材中心的委托代理人冯礼庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张卫东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即返还原告544728元购房款及利息（自2015年4月16日起至实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿原告经济损失544728元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年1月12日，被告与第三人签订了《A5公寓洁具供货安装合同》，第六条约定：本工程竣工验收合格、双方结算手续办理完毕后，甲方（被告）同意乙方（第三人）用本工程的工程款全部抵扣乙方在甲方红星国际购买A5公寓一套的购房款（A5-15-12公寓总价款32万元整）及一套住宅所购房款，不够部分乙方以现金形式补齐，预留5%保修金，工程完工验收合格后支付至结算价款的95%（含抵付乙方的购房款在内）；保修期为一年，保修期满后无质量问题后归还。原告作为该项目乙方的委托代理人在合同中签名。合同签订后，第三人巴宝利建材中心及时履行了合同义务。被告、第三人均同意以原告的名义购买被告处的房屋以抵扣被告应向第三人支付的工程款。2015年4月15日，原、被告双方签订了《【红星国际】二期认购合同书》、《商品房买卖合同》，双方确认原告以总价677050元购买被告开发的“红星国际”二期C6栋2单元6-2-22-3号房屋；2015年4月16日，被告向原告出具了《内部购房确认单》。后原告、第三人多次要求被告对该工程进行结算，被告却一再拖延，直至2017年4月13日对该项目进行了结算，工程总费用为864728元，即被告用工程款抵扣该套房屋购房款的金额为544728元（864728元-320000元），原告在向被告补交商品房尾款并要求被告及时办理商品房过户手续时，却得知被告已将该房屋另售他人。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告红星投资公司辩称，其与第三人巴宝利建材中心订立《A5公寓洁具供货安装合同》，约定由第三人按其要求履行襄阳红星广场A5公寓的洁具供货和安装。依据该合同第六条约定，其于本工程竣工验收合格、双方结算手续办理完毕后，以房号为A5－15－12号公寓及一套住宅抵付工程款。2015年4月15日，经第三人同意，其与原告订立《红星国际二期认购合同书》、并出具《内部购房确认单》，同意用C6-2-22-3号房屋全额抵付工程款并向原告履行房屋交付义务。因其与第三人之间的工程竣工验收及工程款结算尚未办理完结，故至今未与原告订立商品房买卖合同。其与第三人在办理《A5公寓洁具供货安装合同》竣工验收及工程款结算过程中，出具的《工程结算单》属内部审批单，因第三人一直未与其办理工程竣工验收，并将其尚未办理完结的结算手续擅自取走，导致工程竣工验收及工程款结算至今未能办理完结。故其认为，其与第三人订立的《A5公寓洁具供货安装合同》证实,其与第三人建立的是施工合同关系，合同约定其使用6-2-22-3号房屋代物清偿抵付工程款，系双方约定的履行方式，故不能据此认定与第三人建立了商品房买卖合同关系。在施工合同履行中，经第三人同意，其虽同意将用于抵付工程款的房屋向原告履行，但该行为亦不能认定其与原告建立了商品房买卖合同关系。因施工合同约定的工程竣工验收、工程结算至今未办理完毕，其付款条件未成就，故第三人无权主张其履行付款义务，原告亦无权主张相应的商品房权利;合同约定的用以抵债的房屋其虽己销售他人，因其与原告之间不成立商品房买卖合同关系，故其行为不成立违约、亦不成立商品房“一房二卖”。据此，原告请求双倍返还购房款的主张，依法不能成立，应驳回原告诉讼请求。第三人巴宝利建材中心述称，同意原告主张的事实和理由。本院经审理认定事实如下，2015年1月12日，被告红星投资公司（甲方）与第三人巴宝利建材中心（乙方）签订《A5公寓洁具供货安装合同》，双方约定：一、工程概况：1、工程名称：襄阳红星广场A5公寓洁具供货安装合同；2、工程地点：襄阳市高新区邓城大道与樊宛路交汇处；3、工程范围和内容：襄阳红星广场A5公寓洁具供货安装。二、工程期限：甲乙双方约定工期为必须在甲方要求的30日历天内完成襄阳红星广场A5公寓洁具供货安装工程。本工程约定质量保修期为一年，保修期自竣工验收合格，楼盘开始交楼之日起计。……六、工程价款的支付与结算：本工程竣工验收合格、双方结算手续办理完毕后，甲方同意乙方用本工程的工程款全部抵扣乙方在甲方红星国际购买A5公寓一套的购房款（A5-15-12公寓总价款32万元整）及一套住宅所购房款，不够部分乙方以现金形式补齐，预留5%保修金，工程完工验收合格后支付至结算价款的95%（含抵付乙方的购房款在内）；保修期为一年，保修期满后无质量问题后归还。合同签订后，第三人巴宝利建材中心即依约向被告开发建设的“红星广场”项目A5公寓工程提供洁具设备及安装，并另向被告的该项目“红星红街”、“红星写字楼”工程提供洁具及安装。履行过程中，原告张卫东、被告红星投资公司及第三人巴宝利建材中心三方又达成以张卫东名义购买红星投资公司的房屋，以抵扣被告应向巴宝利建材中心支付洁具供货及安装工程款的合意。同年4月14日，红星投资公司向张卫东出具了加盖其工程部印章的《内部购房确认单》，载明：“购房人姓名：张卫东；联系电话：C6-2-22-3；推荐单位：安华卫浴（巴宝利建材中心）、负责人张卫东；部门：工程部；日期：2015.4.14”。4月15日，红星投资公司与张卫东又签订《【红星国际】二期认购合同书》，约定张卫东认购被告开发建设的“红星国际”二期C6栋2单元6-2-22-3号房屋，面积135.41平方米，认购总金额677050元。4月16日，红星投资公司工程部负责人肖敬忠、杨波在原告的《内部购房确认单》上签署：“属内部购房，购房款用安华卫浴供货款支付，同意抵付工程款，具体金额以工程结算为准”。其间，巴宝利建材中心陆续向被告襄阳红星广场项目“红星国际”A5公寓、“红星红街”、“红星写字楼”等工程提供洁具设备，被告工程部工作人员张凯强分别在《送货明细》及《订货单》、《红星红街送货明细》及《提货单》、《红星写字楼送货明细》及《提货单》、《订货单》、《送货单》、《销售单》上对设备品名、数量、单价及价款均签名予以确认。2017年4月13日，被告红星投资公司出具A5公寓《工程结算单》，建设单位彭露露、监理单位张凯强、施工单位冯礼庆均签名确认以下内容：1、公寓部分合同单价2645元/套、供货数量208套。另新增416套S002C-A洗衣机龙头，单价45元/套，合计2645元/套×208套＋416套×45元/套=568880元；2、红街部分42030元（供货明细及单据附后）；3、写字楼部分253818元（供货明细及单据附后）；4、以上合计费用568880＋42030＋253818=864728元。此后，原告张卫东发现其认购的“红星国际”C6-2-22-3号房屋，被红星投资公司以804335元的价款出售给案外人张襄南，双方于2017年12月5日已签订《商品房买卖合同》并向房管部门备案。为此，双方发生纠纷而诉至本院。诉讼过程中，原告张卫东提出，根据被告与第三人《A5公寓洁具供货安装合同》“本工程竣工验收合格、双方结算手续办理完毕后，甲方同意乙方用本工程的工程款全部抵扣乙方在甲方红星国际购买A5公寓一套的购房款（A5-15-12公寓总价款32万元整）及一套住宅所购房款，不够部分乙方以现金形式补齐”的约定，经第三人同意，其已同意以677050元的价款购买被告“红星国际”A5公寓一套以抵扣被告应支付第三人的洁具工程款，并与被告签订《【红星国际】二期认购合同书》，认购了“红星国际”二期C6栋2单元6-2-22-3号面积135.41平方米的房屋，双方又签订了《商品房买卖合同》，被告亦出具有《内部购房确认单》，应认定双方已建立商品房买卖合同关系。但被告擅自将其认购的房屋出售他人，属违约行为，故应依法承担违约责任。为此，原告提交了双方签订的《【红星国际】二期认购合同书》及《商品房买卖合同》影印件、《内部购房确认单》原件予以佐证。经质证，第三人认可原告的证据真实有效，同意原告的主张。被告认可《【红星国际】二期认购合同书》及《内部购房确认单》的真实性，但否认双方签订《商品房买卖合同》、否认双方构成商品房买卖合同关系，并认为《工程结算单》仅系双方办理竣工结算的内部审批单，不代表双方已办理完竣工验收和结算手续，且其出售“红星国际”二期C6-2-22-3号房屋前已多次通知原告补交购房款并办理房屋交付事宜，系原告拒绝办理，并申请法院调取其销售总监杨波与原告张卫东的通话记录，故认为其出售该房屋不构成违约。经本院多次调解无效。本院认为，被告红星投资公司与第三人巴宝利建材中心签订的《A5公寓洁具供货安装合同》，明确约定本工程竣工验收合格、双方结算手续办理完毕后，同意由第三人以全部工程款抵扣其购买被告建设的“红星国际”A5公寓一套（A5-15-12公寓总价款32万元整）及一套住宅，不足部分以现金补齐。该约定系双方就支付洁具供货及安装工程款所达成的“代物清偿”的履行安排，履行的前提是第三人提供的洁具及安装工程竣工验收合格并经双方办理结算手续后，由被告以“红星国际”A5-15-12号公寓一套作价32万及一套住宅的价款折抵其应付工程款、不足部分由第三人以现金补齐。该约定系双方附条件的民事法律行为，且意思表示真实、内容不违反法律规定，合法有效。被告辩称与第三人系建立的施工合同关系，其同意以C6栋2单元6-2-22-3号房屋“代物清偿”工程款系双方合同约定的履行方式的理由，因合同仅约定由被告以“红星国际”A5-15-12公寓一套作价32万元抵付工程款，而对另“一套住宅”并未明确约定以C6-2-22-3号房屋“代物清偿”的具体内容，亦未约定由被告向原告张卫东“代物清偿”，故其辩称理由与双方合同约定不符，本院不予支持。《A5公寓洁具供货安装合同》履行过程中，经第三人巴宝利建材中心同意，被告红星投资公司于2015年4月15日与原告张卫东签订《【红星国际】二期认购合同书》，同意由原告以677050元的总价款购买被告“红星国际”二期C6栋2单元6-2-22-3号房屋，购房款以其应支付第三人的洁具供货及安装工程款冲抵，并向原告出具《内部购房确认单》，确认“属内部购房，购房款用安华卫浴供货款支付，同意抵付工程款，具体金额以工程结算为准”。该认购和确认行为，就第三人巴宝利建材中心而言，系经其同意对被告以另“一套住宅”抵付工程款而向原告“代物清偿”债务履行对象的变更；就原告张卫东而言，系其以个人名义认购了被告“红星国际”二期C6-2-22-3号房屋，至于购房款已支付的数额待第三人与被告就洁具供货及安装工程竣工验收合格并办理结算手续后确定。故原告张卫东与被告红星投资公司签订的《【红星国际】二期认购合同书》亦系附条件的民事法律行为，双方意思表示真实、内容合法有效，应受法律保护。现第三人巴宝利建材中心已履行《A5公寓洁具供货安装合同》，并另向被告“红星红街”、“红星写字楼”等工程提供洁具设备和安装，履行了相关义务；被告红星投资公司亦于2017年4月13日出具《工程结算单》，确认工程总价款为864728元，扣除其依约以“红星国际”A5-15-12号公寓一套作价32万元抵付第三人的工程款外，余款544728元（864728－320000），应视为原告张卫东为认购被告“红星国际”C6-2-22-3号房屋所支付的购房款，且履行了主要付款义务，被告亦收受了该购房款（剩余购房款132322元（677050－544728）由原告依第三人与被告的合同约定补齐）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告张卫东与被告红星投资公司依法构成商品房买卖合同关系，且合同所附履行条件已经成就。原告主张与被告构成商品房买卖合同关系的理由，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称并未与原告签订《商品房买卖合同》，双方不构成商品房买卖合同关系的理由，虽原告提交的《商品房买卖合同》系影印件其不予认可，但对双方签订的《【红星国际】二期认购合同书》影印件及《内部购房确认单》业已认可，确认原告以677050元的总价款认购其“红星国际”C6-2-22-3号房屋，且通过《工程结算单》足以认定其已收取原告购房款544728元，故双方的商品房买卖合同关系依法成立，被告的该辩称理由与事实及法律规定相悖，本院不予支持。被告红星投资公司应履行约定义务，与原告办理商品房买卖后合同义务，并交付“红星国际”C6-2-22-3号房屋。但被告在双方商品房买卖合同履行条件成就后，未经原告同意，将诉争的房屋出售他人，致使原告合同目的不能实现，其行为构成违约，应依法承担履行不能的民事责任。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告张卫东请求解除与被告红星投资公司《商品房买卖合同》，并要求被告返还其544728元购房款的理由，符合法律规定，本院予以支持；原告又主张被告自2015年4月16日起至返还之日止以544728元为基数并按中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求，因被告向第三人出具《工程结算单》系2017年4月13日，其与原告的商品房买卖合同所附条件至此才成就，故利息应自2017年4月14日起算，超过该期间的利息主张与事实不符，本院不予支持；原告还主张被告赔偿其经济损失544728元的请求，因符合法律规定，故本院亦予以支持。被告红星投资公司辩称与第三人的《工程结算单》仅系其内部审核流程单，因尚未审核盖章、不能作为正式结算依据，应认定双方至今尚未办理竣工验收和结算手续的理由，虽《工程结算单》未盖章属实，但业经其工作人员彭露露、张凯强签字确认并由原告持有，且第三人的诸多《供货单》亦均由张凯强签字，故该二人的签字行为应依法认定为代表被告履行职务行为，此为其一；其二，第三人的洁具安装工程已交付被告转移占有、且被告对部分房屋已经出售，故诉争的《工程结算单》应认定被告与第三人巴宝利建材中心已办理工程竣工验收和结算的依据。根据《最高人民法院关于建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按以下情形分别处理：……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，被告的该辩称理由与事实及法律规定均不符，故本院不予支持。被告又辩称已多次通知原告交纳购房款并办理房屋交付手续的理由，没有提交相关证据证实，其虽申请本院调取相关通讯记录，但不属人民法院依职权调查取证范围，故对该辩称理由，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十二条（四）、（五）款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第二款及《最高人民法院关于建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条（三）款、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告张卫东与被告湖北红星广场投资有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告湖北红星广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张卫东购房款544728元，并自2017年4月14日起至返还之日止以544728元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、被告湖北红星广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张卫东经济损失544728元；四、驳回原告张卫东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9250元，减半收取4625元，保全费5000元，合计9625元，由被告湖北红星广场投资有限公司负担9000元，原告张卫东负担625元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 姜    勋二〇一九年一月十七日书记员 吴怡帆（兼）