广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初15395号原告：毛中军，男，1981年1月3日出生，汉族，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所实习律师。被告：艾玉凤，女，1979年7月1日出生，满族，住黑龙江省集贤县。原告毛中军与被告艾玉凤房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。原告毛中军及其委托诉讼代理人杨德明、刘雅思到庭参加诉讼。被告艾玉凤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2012年10月8日签订的《房屋买卖合同》、于2014年8月22日签订的《广东省房地产买卖合同》；2.被告返还原告已支付的购房款795000元、房贷押金5000元及从2013年4月起至2018年7月缴交的供楼款465530.52元给原告，并从起诉日起按6%的年利率标准计算以上三项资金占用利息予原告直至清偿时止；3.被告向原告赔偿因违约给原告造成的房屋差价损失263万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月8日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将登记其个人名下位于佛山市南海区里水草场村金碧海岸花园X栋XX4室的房屋以人民币150万元的价格出售给原告，并承诺于被告购房满5年时过户给原告，双方同意由原告支付部分款项给被告收取，剩余部分的应付房款转为原告代被告向按揭银行还贷。合同对双方的其他权利义务作了详细的约定。合同签订当日，被告向原告交付了房屋，并将房地产权证1本、购房合同1份、购房发票1份、中行贷款合同及公证书1本、贷款应还款明细1份、交水电费、管理费、电话费、煤气费的专用存折1本，还房贷的银行卡1张交由原告所有，此后原告搬进了该房屋居住至今。原告从2013年4月起每月代被告向银行支付房屋贷款，至今仍由原告缴交该供房款。另外，房屋的水电、煤气、物业管理费等已经变更为用原告的账户缴交相关费用。2014年8月22日，原、被告双方到里水行政服务中心办理过户变更登记手续并签订《广东省房地产买卖合同》，后因案涉房屋未还清房贷、未注销抵押登记，最终未能成功办理过户手续。2014年10月8日，经原、被告双方核算和确认，截止该日，原告共支付了937400元，包括购房款、供楼款、房贷押金。原告依时依约支付房款与供楼款，但原告之后一直未能找到被告办理过户登记手续，原告遂于2018年3月9日向佛山市南海区法院起诉要求被告继续履行合同，审理中发现被告房屋及土地已经被三个案子查封[案号：（2017）粤0605执14005号、（2017）粤0604执2864号、（2017）粤0604执6011号]，至此被告已无法继续履行合同，合同目的无法实现，故原告申请撤诉后决定另行起诉要求解除合同、退款及赔偿损失反维护自身合法权益。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，依法受法律保护，因被告违约导致原告错失买楼的良好时机，房价飙升后造成巨大的房屋差价损失，被告因此应承担赔偿责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。根据安居客网上关于涉案房屋同一小区的单房售价为26071元，因此被告应赔偿房屋差价损失263万元（实际损失以评估为准）。被告没有答辩。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园X栋XX4室，登记权属人被告艾玉凤，登记日期为2011年10月17日，抵押权人XX银行股份有限公司广州XX支行。2012年10月6日，被告出具收据，确认收取原告130000元。2012年10月8日，被告（卖方）、原告（买方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价格1500000元；原告应在签订本合同时支付购房定金130000元，原告在搬家前支付被告购房款300000元，原告在2013年5月1日前再支付给被告购房定金300000元，原告在2014年10月1日前支付给被告剩余购房款；被告房屋购买满5年，准时过户给原告，在此期间被告因购买现在出售的房屋向银行还贷的利息由原告支付；原告为非贷款客户的，双方应在原告支付了全部房款之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户手续；双方定于2012年10月12日交付房屋；原告交付被告定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，被告悔约应当双倍返还原告定金，原告悔约定金不予返还；同时，双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失，因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金；等等。2012年10月11日，被告出具收据，确认收取原告65000元。2012年10月18日，被告出具收据，确认收取原告50000元。2012年12月3日，被告出具收据，确认收取原告55000元。2013年5月16日，被告出具收据，确认收取原告280000元。2013年6月1日，被告出具收据，确认收取原告20000元。2014年1月21日，被告出具收据，确认收取原告50000元。2014年7月15日，被告出具收据，确认收取原告50000元。被告出具收据，确认分别于8月4日收取25000元、于8月5日收取20000元、于8月31日收取10000元、于9月25日收取20000元、于10月5日收取20000元，合共95000元。2014年8月22日，原、被告签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》。当天涉讼房屋仍存在抵押登记。2016年4月18日，涉讼房屋被查封。后，涉讼房屋被另两案轮候查封。原告另行向被告转款合共470530.52元。2018年8月15日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因涉讼房屋被查封无法办理后续过户等手续，合同目的无法实现，原告请求解除合同、返还已付款1265530.52元（130000+65000+50000+55000+280000+20000+50000+50000+95000+470530.52）的主张本院予以支持。双方约定权属登记满五年后再办理过户手续，在未办理转移登记前，原告并未取得房屋物权，不具有对抗其他债权人的效力，原告选择暂不办理转移登记、代为还贷方式，应考虑到相应的风险、责任，并承担因此产生的不利后果；对比合同约定及原告实际付款情况，原告亦未能按约定期限足额支付房款，致合同无法履行原告存在一定过失。结合原告已实际占用使用房屋情况，本院酌定被告支付违约金300000元予原告，原告请求超出部分本院均不予支持。原告申请对房屋现值进行鉴定并无必要，本院不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告毛中军与被告艾玉凤于2012年10月8日签订的《房屋买卖合同》、于2014年8月22日签订的《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》；二、被告艾玉凤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还1265530.52元予原告毛中军；三、被告艾玉凤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金300000元予原告毛中军；四、驳回原告毛中军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39880元（原告已预交），由原告负担21580元，由被告负担18300元。原告多预交诉讼费的18300元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  招伟妍人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年一月十七日书 记 员  刘冬花