广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终10609号上诉人（一审原告、反诉被告）：于月娥，女，1948年11月10日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区旨亭街十八巷**，公民身份号码：4425271948********。委托诉讼代理人：周智峰，广东政丰律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈泽云，男，1966年10月1日出生，汉族，住四川省宣汉县，委托诉讼代理人：袁云富，广东凡立（东莞）律师事务所律师。上诉人于月娥与上诉人陈泽云因租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初1056号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于月娥向一审法院提起诉讼，请求：一、解除陈泽云与于月娥丈夫周宝光于2005年9月15日签订的租赁合同；二、陈泽云自合同解除之日内完全撤离案涉租赁物；三、陈泽云支付租金，租金以每月15000元的标准，从2017年11月10日起计算至实际撤离之日止；四、本案诉讼费用由陈泽云承担。陈泽云向一审法院提起反诉，请求：一、于月娥支付房屋装修款、消防款共191083元；二、诉讼费用由于月娥承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法律规定，判决：一、确认2005年9月15日签订的案涉《租赁合约》无效；二、限陈泽云在判决发生法律效力之日起十五日内将案涉租赁物返回给于月娥；三、限陈泽云在判决发生法律效力之日起十五日向于月娥支付场地占用费，占有费按照6000元/月的标准，从2018年4月1日起计算至实际交还案涉租赁物之日止；四、驳回于月娥其他的诉讼请求；五、驳回陈泽云所有的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费87.5元（已由于月娥预缴），由陈泽云负担；反诉费2060.83元，由陈泽云负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初1056号民事判决书。上诉人于月娥向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决。2、改判陈泽云应当从2017年12月10日起向于月娥支付第一层场地占用费每月15000元。3、一、二审诉讼费由陈泽云承担。事实与理由：（一）一审认定案涉合同无效，于月娥有权自行变更占有使用费，并且无需经过陈泽云同意，且在变更以前，于月娥已经给予陈泽云合理的撤场时间，但陈泽云仍占有使用。（二）一审判决中双方已经确认于月娥曾于2017年11月10日正式通知陈泽云变更场地占有费以及合理撤场的事实，并且继续使用租赁物后第一层金额确认为每月15000元，陈泽云应当按照变更后的占有使用费标准向于月娥按时支付。陈泽云无故占用二、三楼、宿舍楼，以远远低于市场价格的租金继续占有使用于月娥的物业，导致于月娥产生实际损失，于月娥身患残疾，无法实际管理案涉租赁物，因此，请求法院结合双方的实际情况，依法撤销一审判决并支持于月娥的诉讼请求。陈泽云向本院答辩称：1、应按每月6000元支付占有使用费，该6000元是经过双方协议同意的，因原租金每月为1800元，增加部分是已调整后的租金。2、2017年11月10日的通知是与陈泽云协商，陈泽云并未同意增租金，从未按15000元支付租金。上诉人陈泽云向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二项，判决双方签订的《租赁合同》有效。2、撤销一审判决第五项，判决于月娥支付191083元。3、本案一审、二审诉讼费由于月娥承担。事实与理由：（一）一审判决认定案涉租赁合同无效没有事实依据。一是于月娥并没有提供建设施工许可证，法院应依职权到相关部门查询结果，不能以于月娥没有提供而直接认定。二是案涉土地登记资料是1990年，房屋的建设情况没有查明，若房屋在法律实施前已建设好，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条规定，当时亦未有明确规定需要申领建设工程规划许可证，相关规划部门至今亦未对案涉房屋做出违反建设工程规划的认可，故一审法院认可合同无效。（二）一审判决书关于于月娥是否应向陈泽云赔偿损失的问题认定事实不清。一是当时写合同时是说存放饭盒，但在2012年使用二、三楼及宿舍时，用于员工宿舍和办公室使用，因房屋老旧在2016年对房屋进行了装修及安装消防设备，当时于月娥是知情的，于月娥也按约定收到了增加的租金，于月娥没有明确提出不能装修，如法院认定合同无效也不完全是陈泽云的错，于月娥也有过错，应承担相应的责任。补充，于月娥租地时间是1990年，房屋建好时间是1992年，陈泽云承租是2005年，在2016年对房屋进行装修，一审已申请对装修部分及装修的价值进行鉴定，但一审没有组织鉴定，一审认为合同无效，但对装修部分没有处理，违反法律程序。于月娥向本院答辩称：（一）一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定案涉合同无效，于月娥没有异议。（二）于月娥租赁给陈泽云的租赁物用途是仅用于存放环保饭盒，而非二、三楼用于办公室、宿舍。且陈泽云在装修没有事前征得当时继承人的同意，因此陈泽云的装修行为本身已经对案涉租赁物产生了变更及影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，该费用应当由陈泽云承担，于月娥无需承担任何责任。（三）陈泽云在上诉状中提及，增加租金也与案涉装修行为无关，于月娥于2017年之前并非案涉租赁物的唯一权属人，因此于月娥及其他继承人没有办法就案涉租赁物处理达成一致意见，陈泽云未经于月娥及其他继承人同意，私自侵占二、三楼及宿舍，且陈泽云在二、三楼堆放的饭盒经相关部门责令整改未果，已影响整个租赁物的安全，因此陈泽云在一审提交的装修合同及相应证据，一审法院没有采纳依法有据。本院经审理查明，一审法院向东莞市住房和城乡建设局发函调查案涉租赁物的建设工程项目及其施工许可、竣工验收的情况，东莞市住房和城乡建设局回复称未查询到与来函查询内容一致的工程项目及其施工许可信息与竣工验收证书。另，陈泽云一审答辩称案涉房产没有规划许可证及施工许可证，双方签订的租赁合同无效。另查明，一审期间，陈泽云称租赁合同约定承租案涉房屋第一层的租金为每月1800元，从2012年10月份起，其开始使用案涉租赁物第二层、第三层及宿舍楼，并主动增加租金至每月4000元，当时于月娥是上门收租的，故其是知道陈泽云使用租赁物的情况并同意该变更，2013年1月起，双方协商每月租金增加至6000元。于月娥确认陈泽云陈述的租金变更情况。二审期间，于月娥称其没有书面同意陈泽云使用案涉租赁物的第二层、第三层及宿舍楼，当时是陈泽云单方提出要求使用的，关于租金，陈泽云想给多少就给多少，于月娥没有选择权，2017年11月份于月娥继承案涉租赁物后就开始主张权利，要求陈泽云按照市场价支付租金，于月娥确认已收取2017年11月之前的租金。二审期间，于月娥申请法院指定司法鉴定机构对案涉房屋的租金标准进行鉴定。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人于月娥、陈泽云上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案的争议焦点为：一、关于案涉租赁合同的效力问题；二、关于占有使用费的计算标准问题；三、关于于月娥是否应向陈泽云赔偿损失的问题。对此，本院分析如下：关于焦点一。根据一审法院调查的情况可知，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同应为无效。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于焦点二。根据双方的陈述可知，陈泽云自2012年10月起开始使用案涉厂房共三层及宿舍楼，陈泽云自2013年1月起每月向于月娥支付租金6000元，于月娥确认租金的变更情况且已收取2017年11月之前的租金。由此可认定，双方就案涉租赁物变更为案涉厂房共三层及宿舍楼、租金变更为每月租金为6000元已达成一致意见。由于案涉租赁合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故陈泽云应向于月娥返还案涉租赁物（包括案涉厂房共三层及宿舍楼）。由于陈泽云一直使用案涉租赁物，但未支付2018年4月起的占有使用费，故其应向于月娥支付自2018年4月起至实际返还期间的占有使用费。根据前述认定，双方已对案涉租赁物租金为每月6000元达成一致意见，于月娥于2017年11月通知陈泽云增加租金，但陈泽云不同意，故于月娥主张陈泽云应按其要求增加租金缺乏依据，本院不予支持。一审法院认定陈泽云参照双方之前约定的租金标准6000元/月向于月娥支付占用使用费并无不当。于月娥二审申请对案涉租赁物的租金标准进行鉴定超过举证期限，且该鉴定已没有必要，故对于其该申请，本院不予准许。另外，于月娥二审明确其只诉请案涉厂房第一层的租金，但由于于月娥一审期间并未明确其诉请的租金仅为厂房第一层的租金，且一审法院判决陈泽云向于月娥支付案涉租赁物的全部租金后，陈泽云并未就此提出异议，故本院对于一审法院认定陈泽云向于月娥返还案涉租赁物的全部占有使用费的处理予以维持。关于焦点三。由于案涉租赁合同并未约定陈泽云可自行对租赁物进行装修添附，陈泽云亦未能提供相关的证据证明其装修添附已经于月娥同意，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，一审法院对于陈泽云主张的损失不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人于月娥和陈泽云的上诉请求于法无据，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。于月娥上诉部分的受理费925元，由于月娥负担（已预交）。陈泽云上诉部分的受理费4616.25元，由陈泽云负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年一月二十五日书记员  梁玮珊