上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初20606号原告：余成勇。委托诉讼代理人：廖文娟，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔红涛，上海申浩律师事务所律师。被告：叶清库。委托诉讼代理人：杨桂林，北京安博(上海)律师事务所律师。第三人：上海兴斌广告设计有限公司。法定代表人：叶美玲，总经理。原告余成勇与被告叶清库房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法由审判员陈春芳适用简易程序进行了审理。期间，因案情需要，本院于2018年10月12日依法追加上海兴斌广告设计有限公司(以下简称兴斌公司)作为本案第三人参加诉讼，后于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告余成勇的委托诉讼代理人廖文娟、崔红涛，被告叶清库及其委托诉讼代理人杨桂林，第三人兴斌公司的法定代表人叶美玲到庭参加诉讼。审理中，原、被告及第三人一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告余成勇向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告就位于上海市闵行区XX路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》。诉讼中，原告增加如下3项诉请：1.判令被告搬离位于上海市闵行区XX路XXX号房屋并归还原告；2.判令第三人搬离位于上海市闵行区XX路XXX号房屋；3.判令被告支付从合同解除之日起至实际归还房屋之日的房屋使某费[每月以人民币6,500元(币种下同)]。之后，原告又撤回上述增加的第3项诉请。事实与理由：2012年10月1日，被告与案外人陈某甲签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租案外人陈某甲(系争租赁房屋被拍卖前的原所有权人)位于上海市闵行区XX路**(共**，建筑面积为241.74平方米)的房屋用于经营上海市闵行区A旅馆，租赁期限为15年(自2012年10月1日至2027年10月1日)。案外人陈某甲亦系(2014)沪徐证执行字第40号执行证书的被执行人之一，闵行区人民法院因执行前述生效的执行证书，对租赁房屋予以司法拍卖。原告于2017年11月18日通过司法拍卖网以最高价竞得租赁房屋，闵行区人民法院于2017年12月5日出具了执行裁定书，裁定租赁房屋的所有权及其他相应权利归属于原告余成勇。被告在经营A宾馆期间，因被告装修等原因导致XX路XXX号XX层及XX层(违章建筑)存在重大消防隐患而被消防大队查封。为安全起见，原告提出解除《房屋租赁合同》，被告亦同意解除。但对解除后的补偿事宜，原、被告无法达成一致意见。为早日解决双方争议，原告遂依法向本院提起本案诉讼要求判如所请。庭审中，原告补充如下事实和理由：(1)2018年9月20日，被告将本案租赁房屋一楼的大部分空间转租给了第三人使某，该转租并未获得原告的同意，故依照合同法第224条的规定，原告有权解除租赁合同。(2)被告利用系争房屋作为旅馆，因5楼违法搭建不符合消防安全，截止至2018年9月，涉案房屋5楼仍在违法经营。(3)转租房屋的门按照原来的竣工验收的设计是窗户，目前被告将其改成了门，被告属于擅自改变房屋结构。被告叶清库辩称，原告诉请没有事实和法律依据，要求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：首先，原告的诉请根本没有事实依据。(1)2012年10月11日，被告与原房东签订的租赁合同系双方的真实意思表示，完全合理合法。双方根据合同法第九条约定，也具备了合同法规定的8条基本条款。目前合同已某履行了5年多。同时合同约定“中途甲方不得收回房屋”。(2)原告根据闵行法院的拍卖公告，获得了系争房屋，也收取了被告7.8万元的租金，按照原定6,500元的标准，目前已某缴纳至2018年12月，说明原告已某认可被告的租赁关系。(3)关于原告提出的转租问题与本案无关，本案合同也未约定过转租的限制。涉案房屋经营问题，小面积的短期转租他人，也没有什么不可以。对于第三人的入住问题，属被告亲戚之间的互相帮忙，暂时借用，不存在转租问题。被告与第三人的法定代表人系堂兄妹关系，是因第三人经营困难，暂时借用。被告的妻子也是第三人的员工，作为帮忙解决公司困难暂时借用，根本不是转租。因此，被告认为，原告提出的转租或者借给他人使某与本案无关。被告履行合同的关键，是被告有没有按时缴纳房租，被告已某缴纳到了2018年12月的租金，故被告有依约履行合同的权利。(4)2018年4月8日，原告为了达到涨租的目的，起诉至法院，信口雌黄，涨租的目的未获得法院的支持，本次故伎重演。第二、原告诉请没有法律依据，根本不能成立。(1)本案根本不适用《合同法》第九十四条的规定；(2)本案应适用《合同法》第八条、第六十条及第二百二十九条的规定。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人兴斌公司述称，原告擅自至第三人公司来拍摄照片，行为不合法。第三人不应该搬离，系争房屋系被告的房子，还在租赁期限内。是原告一直在告被告，导致被告亏损很大，被告才叫我搬回来。被告签订下的合同，为什么现在要求搬离。没有道理，我们也不可能搬离。自己的房屋自己用，被告的房租也在正常支付，原告没有道理要求搬离。原告余成勇为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1．被告与案外人陈某甲签订的《房屋租赁合同》1份。2．执行裁定书1份，以此证明系争房屋的权利人为原告。3．转租合同、转租房屋照片1组，以此证明被告曾将一楼的大部分空间转租给了案外人使某。4．照片4张及视频资料1组，以此证明原告于2018年9月20日发现被告将本案房屋1楼大部分空间转租给了第三人兴斌公司；另外被告擅自改变了房屋的结构，将窗改成了门。5．行政处罚决定书1份，以此证明被告利用租赁房屋经营旅馆因5楼系临时搭建物等原因，不符合消防安全要求，被消防主管部门进行了处罚。6．照片1组，以此证明2018年9月20日租赁房屋的违法搭建物5楼仍在进行违法经营。经庭审质证，被告对原告提供的1-2证据的真实性表示没有异议，但就证据1认为并不能够证明原告的观点，被告的合同合理合法，系依约履行了合同。对于证据2认为不足以证明原告取得了房屋所有权，应当有相关政府部门的房屋权属证书，故不能证明其关联性。对于证据3认为不能成立，因案外人已某于9月份搬离，故不存在转租问题。对于证据4认为程序上不合法，照片上没有注明谁拍摄、在何处拍摄，也没有证明是司法机关依法取证还是谁取的证，故程序上违法，不应当作为证据采信；从内容上看，被告与第三人系亲戚互相帮忙，暂时借用的，以后被告随时要收回的，目前只是暂时使某，所以相关证据不能成立。对于证据5认为与本案无关。(１)行政处罚违章搭建系原房东搭建的，不是被告搭建的。被告租赁房屋的人不可能去搭建的，违章搭建被处罚，被告保留相应诉权，导致被告被处罚了2万元。(2)行政处罚系行政行为，与本案民事法律关系没有任何关系。对于证据6认为不能成立，违章搭建被告根本没在用，也没有经营，只是堆放一些物品。经庭审质证，第三人兴斌公司表示同意被告的上述质证意见。被告叶清库为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1.《房屋租赁合同》1份，以此证明合同中约定房东不可中途收回房屋。2.上海市闵行区人民法院《拍卖公告》及《催交房租通知书》各1份，以此证明原告是完全知晓本案系争房屋情况才进行拍卖的，并在认可也知道租赁合同才拍卖的，拍卖后还发了催缴房租通知书，被告已按照通知书缴纳了相应租金，缴纳到12月，所以房东认可被告的租赁合同是合理合法的。3．上海市闵行区人民法院《民事判决书》1份，以此证明原告为了赚更多钱，提出了涨租之诉，被法院依法驳回了。现原告又提出解约之诉，是浪费司法资源。4.被告妻子社保单据、身份证明及户籍信息**，以此证明被告的妻子是在第三人公司的员工，而且被告与第三人是亲戚，所以是互相帮忙暂时借用，适当时候被告会收回房屋的。经庭审质证，原告对被告提供1-3证据的真实性均表示没有异议，但认为证据1不能证明合同是合理的，就证据2表示不认可被告的证明目的，对于多收取的租金会在本案解除后多退少补。就证据3认为与本案无关。就证据4认为真实性存在疑问，即便是真实的也不能证明被告的主张，即便被告妻子的社保由第三人代缴，也不能证明被告与第三人系亲属关系。即便是亲属关系，但被告与第三人是两个主体，不能因为是亲属就变成合法，故原告认为被告的转租行为仍不合法。经庭审质证，第三人对被告提供上述证据的真实性均表示认可。第三人兴斌公司未向本院提供证据。上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XXX号XX层房屋是原产权人为案外人陈某甲。2012年10月1日，被告叶清库(作为签约乙方)与案外人陈某甲(作为签约甲方)签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方向甲方租赁涉案房屋。租赁期限自2012年10月1日至2027年10月1日，租期15年。押金6,500元，3个月租金19,500元，每3个月一付。该合同第九条关于违约的约定，乙方按期支付租金，如逾期30天双方租赁合同即告解除，甲方无条件收回出租房屋，并可追讨乙方给甲方造成的各种损失，并且不承担乙方对该承租房屋的装潢及一切投资损失，中途甲方不得收回房屋。该合同第十一条关于租金的约定：第1年至10年，年租金为78,000元，月租金为6,500元，第11年至12年，年租金为84,000元，月租金为7,000元，第13年至14年，年租金为90,000元，月租金为7,500元，第15年，年租金为96,000元，月租金为8,000元。上述合同还对其他事项作了相应约定。上述合同签订后，被告从案外人陈某甲处取得涉案房屋后用于经营至今。期间，由于陈某甲涉及债务纠纷，未能向债权人清偿相关债务，债权人因此向本院申请强制执行。上述执行期间，由于陈某甲未自动履行上述债务，本院于2017年8月31日对涉案房屋进行司法拍卖，并发出拍卖公告。该公告载明：“一、拍卖标的：上海市闵行区XX路XXX号XX层，评估价：410万元，起拍价：287万元……六、特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。有意者请联系拍卖辅助机构实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。请竞买人在拍卖竞价前务必再仔细阅读本院发布的竞买须知。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。……九、标的物转让登记手续由买受人自行办理，依照相关法律法规和政策的规定，交易过程中所发生的应由被执行人承担的税费，均由买受人支付。标的物可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费均由买受人承担。……”竞买须知中载明：“……四、拍卖标的物权利负担、特别告知：1.目前有人占用，具体租赁情况，竞买人自行查询了解……”标的物介绍中载明“……租赁情况：有租赁，租约到期时间：2027年10月……拍品介绍……6.特别说明……(2)如有违法建筑，则由买受人自行接受相关行政机关的处罚、甚至拆除，并承担由此而发生的一切费用。……”2017年11月，原告作为竞拍人参与了上述涉案房屋的司法拍卖，并以334万元的价格拍得了涉案房屋。2017年12月5日，本院作出(2014)闵执字第6624号民事裁定书，载明：“……2017年11月15日买受人余成勇以人民币3,340,000元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、上海市闵行区XX路XXX号XX层房屋的所有权及相应的其他权利归买受人余成勇所有。……”2018年2月21日，上海市XX区公安消防支队作出沪闵公(消)行罚决字[2018]0071号《行政处罚决定书》，该决定书载明，违法行为人上海市闵行区A旅馆，并查明上海市闵行区A宾馆于2018年1月16日在上海市闵行区XX镇XX路XXX号存在搭建临时建筑物不符合消防安全要求的消防行为，违反了《上海市消防条例》第二十九条之规定，以上事实有《消防监督检查记录》([2018]第HYXXXXXXX号)、《责令立即改正通知书》([2018]第HYXXXXXXX号)、对叶清库的询问笔录、现场检查照片、执法记录仪声像资料等证据证实。根据《上海市消防条例》第六十七条第一款第一项之规定，现决定给予上海市闵行区A旅馆罚款人民币贰万元整的处罚。2018年3月13日，原告向被告发出《催交房租通知书》，要求被告于2018年3月16日前，按租赁合同约定的租金标准，向原告支付2018年1月1日至3月31日的租金。同日，被告向原告支付了2018年1月6日至同年3月6日的3个月租金19,500元。2018年4月8日，余成勇曾以案外人陈某甲与叶清库于2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准过低，显失公平为由向本院提起诉讼，要求判令案外人陈某甲与叶清库于2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》第十一条的内容变更为：2012年10月1日至2017年12月31日期间，年租金为78,000元，月租金6,500元，2018年1月1日至2018年12月31日期间，年租金为240,000元，月租金20,000元，2019年1月1日至2019年12月31日期间，年租金为252,000元，月租金21,000元；2020年1月1日至2020年12月31日期间，年租金为254,600元，月租金为22,050元；2021年1月1日至2021年12月31日期间，年租金为277,830元，月租金为23,152元；2022年1月1日至2022年12月31日期间，年租金为291,720元，月租金为24,310元；2023年1月1日至2023年12月31日期间，年租金为306,300元，月租金为25,525元；2024年1月1日至2024年12月31日期间，年租金为321,612元，月租金为26,801元；2025年1月1日至2025年12月31日期间，年租金为337,692元，月租金为28,141元；2026年1月1日至2026年12月31日期间，年租金为354,576元，月租金为29,548元；2027年1月1日至2027年12月31日期间，年租金为372,300元，月租金为31,025元。本院经审理后，于2018年6月11日出具(2018)沪0112民初12108号《民事判决书》，判决驳回了余成勇的全部诉讼请求。2018年7月2日，原告以讼称事由起诉本院。另查明，2017年12月1日，被告叶清库(作为出租方，签约甲方)与案外人易某某(作为承租方，签约乙方)签订《转租合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XXX号底楼30平方房屋出租给乙方居住使某，房屋季度租金为15,000元，按季度结算。每季度初5日内，乙方向甲方支付季度15,000元租金。乙方同意预交5,000元作为押金，合同终止时，当作房租冲抵。房屋租赁期从2017年12月1日至2018年12月30日。案外人易某某在涉案房屋一楼经营“XX女装”，现已提前搬离。嗣后，被告叶清库又将上述房屋底楼提供给了第三人兴斌公司使某。还查明，余成勇在之前诉讼的(2018)沪0112民初12108号案件中，也向本院提供了叶清库与案外人易某某的转租合同及照片，以此证明租赁房屋1楼30平方米的转租金价格为5,000元/月。本院认为，根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案的争议焦点在于：原告是否享有合同解除权。本案中，原告先后提出被告存在违章搭建被消防查处、被告改变房屋结构以及被告存在转租等三项理由，要求解除涉案租赁合同。首先，涉案租赁合同中对于合同解除条件并未作出约定，故判断原告是否享有合同解除权，应当依据合同法规定的法定解除条件。本院亦注意到，拍卖公告所附竞买须知上明确载明“如有违法建筑，则由买受人自行接受相关行政机关的处罚、甚至拆除，并承担由此而发生的一切费用。”现原告认为被告存在违章搭建并改变房屋结构等问题，但该些问题并不足以导致租赁合同目的无法实现，故本院对原告以此为由要求解除涉案租赁合同不予支持。其次，关于原告认为被告存在转租行为。对此本院认为，原告系通过拍卖取得了涉案房屋的产权，其已从拍卖公告上明确知晓涉案房屋系带有租约的事实，且余成勇在起诉叶清库的(2018)沪0112民初12108号的前案中已向本院提交过叶清库转租给案外人易某某的相关证据，而在前案中，余成勇并未就此理由要求解除合同，而仅是为了证明涉案租赁房屋1楼30平方米的转租月租金标准为5,000元，从而认为涉案租赁合同原约定的租金标准过低，显失公平而要求予以调高。本院同时亦注意到，原告于2018年7月2日提起本案诉讼时，也仅以被告违章搭建存在重大消防隐患作为要求解除涉案租赁合同的讼争理由。尽管被告在案外人易某某提前搬离涉案房屋后，又将底层部分房屋提供给了第三人兴斌公司使某，但因原告未向本院提供被告与第三人间的转租合同、付款凭证等能够证明双方间确实存在转租的证据，故本院难以认定被告存在转租行为。因此，原告以此为由要求解除涉案租赁合同，本院予以驳回。此外，原告建立在上述合同解除之上的其余诉讼请求，本院亦一并予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告余成勇的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告余成勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年一月十七日书记员  周 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。