江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏1311民特3号 申请人:中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，住所地江苏省宿迁市宿迁经济开发区西湖路**。 负责人：肖勇，该行行长。 委托诉讼代理人：彭子强，该行员工。 委托诉讼代理人：卢强，该行员工。 被申请人：徐韦，男，1983年4月7日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。 申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行（以下简称邮储银行宿迁分行）与被申请人徐韦申请实现担保物权纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。 申请人邮储银行宿迁分行称，2016年5月，被申请人徐韦来我行申请个人二手住房贷款，我行于2016年5月9日与其签订了合同号为32025308116052749983的《个人购房/购车借款及担保合同》，约定以其所购的位于宿迁市宿豫区房屋作为抵押。我行于2016年5月31日发放了此笔借款22万元，期限为20年，还款方式为等额本金。现被申请人拒绝偿还我行贷款，故提起诉讼。请求依法裁定：1.拍卖、变卖徐韦所有的位于宿迁市宿豫区房屋；2.拍卖所得款项用于清偿徐韦2019年1月9日欠我行贷款本金192499.78元、利息972.21元，共计193471.99元，及2019年1月10日至此笔贷款完全清偿之日为止所产生的利息（按合同约定贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率0.95倍，借款人不能按期支付的利息，计收复利，复利利率同为合同约定的贷款利率的1.3倍）；3.承担案件受理费和其他实现债权的费用。 被申请人徐韦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交答辩状和举证。 经审查查明：2016年5月9日，申请人邮储银行宿迁分行（贷款人）与被申请人徐韦（借款人、抵押人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币220000元（大写贰拾贰万元整）。本合同项下贷款仅用于购买坐落于新新家园二期20幢2-1501室的房屋，建筑面积93.30平方米。本合同项下贷款期限为240个月，自2016年5月9日至2036年5月9日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮5%执行，并按下列公式计算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。实际利率以借据为准。贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率（如基础利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基础利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定……违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1.借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……12.影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：……2.停止发放尚未发放的贷款；3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用……5.处分抵押物、实现抵押权……本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索到期未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。本合同项下的担保为抵押担保……抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力……抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用……抵押物的处分：发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，在扣除贷款人实现债权的费用后，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理；或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务：1.借款人连续三个月或累计六个月未足额还款；2.贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……《抵押物清单》上载明：“抵押物名称为房产，所有权归属徐韦，面积93.30平方米，坐落新新家园二期20幢2-1501室。”2018年4月4日，宿迁市国土资源局出具的编号为苏（2018）宿迁市不动产证明第0013689号《不动产登记电子证明》上载明，申请人邮储银行宿迁分行取得了涉案抵押物的他项权证，证书编号为苏（2018）宿迁市不动产权第0020291号，登记的抵押顺位为第一顺位抵押，被担保主债权数额为22万元，债务履行期限为2016年5月9日起2036年5月9日止，房屋抵押面积93.30平方米，土地抵押面积5.90平方米。 2016年5月31日，申请人邮储银行宿迁分行向被申请人徐韦发放贷款22万元，被申请人徐韦在申请人邮储银行宿迁分行出具的借据上签名。借据载明：“借款人姓名：徐韦，借款金额贰拾贰万元整，借款期限240个月（从2016年5月31日到2036年5月31日），年利率4.655%，借款用途：购一手房，还款方式：等额本金”。放款通知单上载明：分期贷款指定还款日为31日，正常利率4.655%，逾期利率6.0515%。 被申请人徐韦于2018年3月31日起不再按照约定的期限和数额向申请人邮储银行宿迁分行偿还贷款。截至2019年1月9日，被申请人徐韦尚欠申请人邮储银行宿迁分行借款本金192499.78元、利息972.21元。 另查明，现行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准年利率为4.9%（五年以上贷款）。涉案借款现行年利率为4.655%，现行罚息利率年利率为6.0515%。 本院经审查认为，申请人邮储银行宿迁分行为证明其主张提供了《个人购房/购车借款及担保合同》、个人贷款放款单、个人贷款（手工）借据、不动产登记电子证明及被申请人的身份证复印件等证据，足以证实申请人主张的借款和抵押合同成立，且已办理抵押登记，故邮储银行宿迁分行作为抵押权人，对被申请人徐韦提供的坐落于宿迁市宿豫区房屋享有抵押权。被申请人徐韦未能按照合同约定的期限和数额偿还借款本息的行为，已经构成违约，申请人邮储银行宿迁分行有权依据《个人购房/购车借款及担保合同》的约定提前收回已发放借款，提前行使抵押权，并有权要求被申请人徐韦按照合同约定承担违约责任。故本院对申请人邮储银行宿迁分行请求拍卖、变卖抵押物以偿还拖欠的借款本息、实现抵押权的主张予以准许。申请人邮储银行宿迁分行主张的罚息和复利系双方合同约定的内容，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下： 准许拍卖、变卖被申请人徐韦所有的位于江苏省宿迁市宿豫区房屋，申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行对以上述房屋折价或拍卖、变价所得价款在22万元的范围内对以下债权享有优先受偿权：贷款本金192499.78元、利息（截至2019年1月9日利息为972.21元；之后的利息以192499.78元为基数，按照年利率6.0515%，自2019年1月9日起计算至实际给付之日止；如遇人民币基准利率调整，则年利率按合同约定调整）、复利（以972.21元为基数，按照年利率6.0515%，自2019年1月9日计算至实际给付之日止；如遇人民币基准利率调整，则年利率按合同约定调整）。 申请费100元，由被申请人徐韦负担。 申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。 审判员  钱月梅 二〇一九年一月二十五日 书记员  邓 曼 附录法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理： （一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产； （二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产； （三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知当事人向人民法院提起诉讼。