北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终252号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁勇，男，1981年10月28日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任友谦，男，1955年8月14日出生。委托诉讼代理人：王诚，北京成竺律师事务所律师。上诉人梁勇因与被上诉人任友谦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第24474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁勇上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法判决涉案房屋所有权归梁勇所有。2.一审、二审诉讼费用由任友谦承担。事实和理由：1.一审法院对于房款的首付款问题存在漏判。2.任友谦所提供的事实证据缺失，造成该案件证据链条断裂，无法还原当时的实际情况。3.任友谦陈述事实存在杜撰，虽是以买房为起因，但梁勇与任友谦之间实际是借款合同未履行完毕的问题，并不是拖欠房款，梁勇与任友谦之间已签署《借款合同》，并在公证处进行了公证。4.从发生交易至今，任友谦一直占用涉案房屋对外租赁，并取得了一部分房款，现房屋已大幅升值，任友谦不存在任何损失。任友谦辩称：1.房屋首付款不存在漏判。2.任友谦不存在提供证据缺失，梁勇所述借款关系不存在，即使存在也与本案无关。3.梁勇与任友谦不存在借款关系。4.梁勇与他人恶意串通造成任友谦拿不到房款，如果存在损失梁勇应当承担。任友谦向一审法院起诉请求：1.判令解除任友谦与梁勇于2011年12月6日签订的《二手房屋买卖合同》、于2011年12月21日签订的《存量房屋买卖合同》（网签合同）及2011年12月21日签订的《补充协议书》；2.判决梁勇为北京市通州区五里店西路6号7号楼462号房屋办理过户手续，将该房屋过户至任友谦名下；3.诉讼费用由梁勇负担。梁勇向一审法院反诉请求：1.要求法院确认双方于2011年12月6日签订的《二手房买卖合同》、于2011年12月21日签订的《存量房屋买卖合同》及2011年12月21日签订的《补充协议书》均属无效合同；2.要求任友谦返还梁勇购买房屋的首付款80万元。一审法院认定事实：2011年12月6日，任友谦（甲方）与梁勇（乙方）签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于北京市通州区×室房屋（建筑面积152.96平方米；房屋产权证号：X京房权证通字第**）出卖给乙方，成交价格为215万元；乙方在2012年2月22日前分三次付清，首期付款时间为2011年12月22日，付款金额为65万元，乙方向甲方交付第一期房款当日，甲方办理该房屋向乙方过户手续并保管过户到乙方名下的房屋产权证原件。在乙方未向甲方付清售房全款之前，乙方不得以任何方式处置房屋，包括变卖、抵押担保等。如乙方出售房屋及抵押房屋均属恶意侵占甲方物权、利益的无效行为和诈骗行为，由乙方承担全部法律责任和赔偿责任；乙方未付清该房屋全部房款之前，房屋物权仍归甲方完全所有。甲方在乙方付清全部房款及相关费用之日将上述房屋交付给乙方。2011年12月21日，任友谦与梁勇为办理房屋过户手续而签订了《存量房屋买卖合同》（即网签合同），并于当日签订《补充协议书》一份，对双方交易事宜再次进行了约定。《补充协议书》中关于延期付款的违约责任约定：“如果乙方未能按照本协议规定期限和金额向甲方付款，逾期期限超过30日的，按照日万分之十的标准支付全部逾期付款期间的违约金【从应当付款之日计算到实际付款之日（若合同解除，应计算到房屋更名到甲方名下之日）】，甲方有权随时解除合同。”《补充协议书》关于合同解除约定：“如果由于乙方未能如期足额支付购房款项，导致甲方解除合同的，双方一致同意按照下列方式处理：1、如果甲方提出解除双方之间的房屋买卖合同，则乙方表示完全同意解除合同，不提出任何抗辩理由。2、乙方应当主动到房产登记部门，办理房屋更名手续，将该房屋所有权人登记到甲方名下，甲方予以配合。3、基于在此等情况下该房屋由甲方实际占有，因此乙方不得干涉甲方继续享有房屋占有、使用（包括出租）和收益权。4、因更名所发生的一切费用，包括房屋登记费、税款、交通费、可能发生的诉讼费、律师费等，均由乙方承担。5、在扣除乙方承担的违约金和更名费用等款项后，如果乙方向甲方已经支付的房屋款项还有剩余部分，甲方应当及时退还给乙方。”合同签订后，梁勇向任友谦共计支付了购房款80万元，其中2011年12月22日支付65万元、12月26日支付15万元，剩余购房款至今未付。双方于2011年12月22日办理了房屋过户手续（新产权证书号为X京房权证通字第XXXX号，登记产权人为梁勇）。2011年12月26日，梁勇（抵押人）与联强公司（抵押权人）签订了《最高额抵押合同》（合同编号CT1112BJ0008D），约定本合同为抵押权人与被担保人中融汇信（北京）信息技术有限公司（以下简称中融公司）签订的《销售框架协议》的从合同，抵押人自愿将本合同项下的抵押财产依本合同的约定抵押给抵押权人；本合同担保的是被担保人与抵押人于2010年7月签订的编号为CR1012BJ0138X《销售框架协议》及其附件和补充协议项下货款本金金额之和280万元的债权，包括本合同签署之前已经产生的债权；债务履行期限为2011年12月26日至2014年12月26日；抵押财产评估价值为280万元，抵押财产具体情况见抵押财产清单（抵押物清单写明抵押物为梁勇为产权人，房屋座落于北京市通州区×室，建筑面积152.96平方米，产权证号为X京房权证通字第XXXX号，评估作价280万元）。在《最高额抵押合同》签订的次日（2011年12月27日）合同双方至北京市通州区房地产交易中心办理抵押登记，2011年12月30日北京市通州区房地产交易中心向联强公司颁发了X京房他证通字第XX**《房屋他项权证》。2012年4月1日任友谦以梁勇为被告、联强公司为第三人，向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起撤销权纠纷之诉，要求撤销梁勇与联强公司签署的房屋抵押担保合同。2012年5月9日，联强公司以中融公司、叶某、梁勇为被告向海淀法院提起了买卖合同纠纷之诉，要求1、中融公司支付货款本金4972746.05元并支付违约金（以欠款本金为基数，按照每日万分之八的标准，自2011年12月28日计至货款付清之日止，暂计至2012年4月16日的违约金为445558元）；2、中融公司承担联强公司律师费149182元；3、叶某对第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；4、梁勇对第1、2项请求承担连带清偿责任，联强公司对梁勇提供的担保财产行使优先受偿的权利。同年5月16日双方当事人自愿达成调解协议，海淀法院出具了（2012）海民初字第13814号民事调解书，其中调解书主文第四项内容为：“梁勇同意将其名下已经抵押给联强公司的坐落于北京市昌平区×室、坐落于北京市通州区×室的房屋交由法院拍卖处置，并将除去处置费用后的钱款优先清偿其所担保的中融汇信公司所负联强公司的债务”。（2012）海民初字第13814号调解书生效后，任友谦对涉及争议房屋的处置提出异议，并向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提出申诉。一中院作出（2013）一中民申字第01301号民事裁定书，认定此申请应由海淀法院审查并作出裁决。任友谦曾于2012年7月6日以梁勇为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号为（2012）通民初字第11647号，诉讼请求为：“一、判决解除双方签署的《二手房买卖合同》、《存量房买卖合同》和《补充协议》。二、判决被告为涉案的北京市通州区×室房屋办理更名手续，恢复原状。三、被告办理房屋更名手续的全部费用由被告承担。”该次诉讼期间，因其与梁勇等人在海淀法院上述诉讼尚未审结，故任友谦于2012年9月25日向法院申请中止房屋买卖合同纠纷一案的审理。后任友谦于2012年11月28日撤回该次房屋买卖合同纠纷案诉讼。2012年12月31日，任友谦再次以梁勇为被告、联强公司为第三人，向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号为（2013）通民初字第02394号，诉讼请求为“判决解除任友谦与梁勇签订的《二手房买卖合同》、《存量房买卖合同》和《补充协议》；判决梁勇与联强公司为北京市通州区×室房屋办理过户手续，将该房屋解除抵押及过户至原告名下。”2013年2月28日，任友谦以其要求撤销海淀法院（2012）海民初字第13814号调解书的再审申请已经由一中院立案审查为由，向一审法院申请中止房屋买卖合同纠纷一案的审理。2013年8月，任友谦将梁勇、联强公司、中融公司、叶某诉至海淀法院，要求撤销（2012）海民初字第13814号民事调解书第四项内容。2013年12月2日，海淀法院判决：“撤销北京市海淀区人民法院二〇一二年五月十六日作出的（2012）海民初字第13814号民事调解书主文第四项中‘被告梁勇同意将其名下已经抵押给原告联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司的坐落于北京市通州区×室的房屋交由法院拍卖处置，并将除去处置费用后的钱款优先清偿其所担保的中融汇信（北京）信息技术有限公司所负原告联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司的债务’的调解内容。”联强公司不服提起上诉，一中院审理后认为“梁勇与联强公司之间存在恶意串通处置涉案房屋损害任友谦利益的行为”。2014年11月3日，一中院作出判决，驳回联强公司的上诉，维持原判。上述诉讼期间，任友谦于2013年12月16日申请撤回北京市通州区人民法院受理的（2013）通民初字第02394号房屋买卖合同纠纷案的诉讼。2015年，任友谦以梁勇、联强公司为被告向海淀法院提起确认合同无效纠纷之诉，海淀法院经审理后于2015年9月30日作出（2015）海民初字第09134号民事判决书，判决：“一、确认联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司与梁勇于二〇一一年十二月二十六日签订的《最高额抵押合同》无效；二、联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司与梁勇于本判决生效后七日内协助任友谦办理房屋他项权利人为联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司、房屋坐落于北京市通州区×号房屋的抵押权解除手续。”该判决书已于2015年11月10日生效。2015年11月3日，任友谦再次以梁勇为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，即本案。本案审理过程中，一审法院查明因执行北京神州数码有限公司诉中融汇信（北京）信息技术有限公司、叶某、邓某、张某及梁勇买卖合同纠纷一案的生效判决，海淀法院已于2015年1月20日对诉争房屋采取了查封保全措施，该诉争房屋现仍处于海淀法院查封状态。一审法院释明任友谦是否变更诉讼请求，任友谦坚持其诉讼请求不变更。本案诉讼过程中，任友谦申请对诉争房屋采取了轮候查封保全措施。一审法院另查明诉争房屋设有抵押权人为任友谦、抵押人为梁勇的抵押权，设立日期为2012年2月24日。上述事实，有二手房屋买卖合同、存量房屋买卖合同、补充协议书、判决书、裁定书、生效证明、银行卡交易明细、转账业务凭证、房屋查封抵押登记信息查询单及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人亦可以解除合同。根据本案查明的事实，任友谦与梁勇就诉争房屋签订的买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方约定梁勇应当在2012年2月22日前付清全部购房款,但梁勇仅支付了80万元购房款，至今仍欠135万元购房款未能支付，逾期付款至今已达六年之久，且梁勇于该期间还曾与第三人恶意串通处置诉争房屋，致任友谦无法实现房屋买卖合同之目的，梁勇上述行为已构成严重违约，故任友谦主张解除合同的诉求，理由正当，证据充分，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，任友谦有理由要求梁勇将诉争房屋过户回任友谦名下，但经查诉争房屋现处于海淀法院查封保全状态，故本案不宜支持任友谦关于诉争房屋过户的相关诉求，任友谦可待诉争房屋查封保全措施解除后再行主张。对于梁勇主张诉争房屋相关买卖合同系在任友谦胁迫下签订，应属无效合同的意见，证据不足，法院不予采纳，对其要求确认合同无效的反诉请求，法院不予支持。对梁勇以合同无效为依据要求任友谦退还购房款的反诉请求，理由不当，法院亦不予支持。关于已付购房款退还事宜及合同解除后的其他法律后果，双方可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、自判决生效之日起，解除任友谦与梁勇就位于北京市通州区×号房屋于2011年12月6日签订的《二手房屋买卖合同》、2011年12月21日签订的《存量房屋买卖合同》及2011年12月21日签订的《补充协议书》；二、驳回任友谦的其他诉讼请求；三、驳回梁勇的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由梁勇负担，于判决生效之日起7日内交纳。案件受理费12000元，由梁勇负担，于判决生效之日起7日内交纳。反诉费5900元，由梁勇负担，已交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁勇提交以下证据：1.《借款合同》，证明2011年12月8日任友谦与梁勇签订《借款合同》，梁勇向任友谦借款150万元；2.《房屋所有权（他项权）注销登记申请书》，该申请书记载的不是涉案房屋，说明任友谦与梁勇之间已经转变成债务问题；3.《公证书》（（2011）京中信内民证字16401号）复印件，证明梁勇与任友谦存在债权债务关系，并且对《借款合同》进行了公证，双方将房屋买卖关系转化为债权债务关系。针对梁勇提交的上述证据，任友谦发表质证意见称，真实性及关联性均不认可，证据1、2不是新证据，上述证据与本案双方的房屋买卖合同关系无关，《公证书》时间与房屋买卖的交易时间也无法对应。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人亦可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据查明事实，任友谦与梁勇就诉争房屋签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据双方约定，梁勇应于2012年2月22日前向任友谦付清全部购房款,但其仅支付了80万元，尚有135万元购房款未能支付，且逾期付款多年。另，梁勇于该期间曾与第三人恶意串通处置诉争房屋，致使任友谦无法实现房屋买卖合同之目的。一审法院依据查明事实及在案证据等综合认定梁勇构成严重违约，并据此判令诉争合同解除正确，本院予以维持。梁勇以其与任友谦的房屋买卖合同关系已经转变为债权债务关系等为由上诉主张其未拖欠购房款，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梁勇主张诉争合同无效并以此为依据要求任友谦退还购房款，依据不足，一审法院未予支持正确。关于已付购房款返还事宜及合同解除后的其他法律后果，双方可另案解决。对于梁勇的相关上诉主张，本院均不予支持。综上，梁勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由梁勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  全奕颖审 判 员  闫 慧二〇一九年一月二十九日法官助理  李 君书 记 员  田亚男