山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁03民终3703号 上诉人（原审被告）：王孔岭，男，1961年3月26日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：崔杰保，山东杰盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建华，山东杰盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周会勤，女，1963年1月16日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审原告）：周先琴，女，1949年12月4日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审原告）：周翠芳，女，1956年4月11日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审原告）：周先武，男，1958年8月5日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：昃道亮，山东颜山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周先文，男，1953年11月17日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 上诉人王孔岭因与被上诉人周会勤、周先琴、周翠芳、周先武、周先文确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2018）鲁0304民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王孔岭及其委托诉讼代理人崔杰保、被上诉人周会勤、周先琴、周翠芳、周先武的共同委托诉讼代理人昃道亮，被上诉人周先文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王孔岭上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；判令被上诉人承担本案一、二诉讼费用。事实和理由：涉案房屋系周先文个人财产，属于周先文单独所有。一、涉案房屋系周先文于1984年出资建造用于自己居住，且涉案房屋一直由其占有使用，至诉讼时其已居住33年之久。二、涉案房屋宅基地使用登记证虽登记在上诉人父亲周绍康名下，但登记在周绍康名下的宅基地使用证上房屋面积只有51平方米，而涉案房屋的实际面积约为200平方米，因此涉案房屋与登记的房屋不一致。且在2015年房屋确权时，周先文就已经通过蕉庄村委提交确权申请，并由周先文签字确认。三、被上诉人父母1997年去世，至诉讼已过十年之久，周会勤、周先琴、周翠芳、周先武如是涉案房屋的真正权利人，长期不主张自己的权利与常理不符。且涉案房屋尚未取得不动产权属证书，该房屋是上诉人父母遗产还是由周先文出资建造，一审法院对上述事实未予查清，仅凭宅基地使用登记证及被上诉人主张就认定该房屋系上诉人父母的遗产，属认定事实不清。四、该案系确认合同无效纠纷一案，而该房屋买卖协议双方当事人系周先文与王孔岭，且该房屋系周先文个人所有。根据合同相对性原则，涉案房屋的利益主体仅为周先文及王孔岭。其他四位被上诉人与该房屋买卖合同是否有效不存在利害关系。因此，周会勤、周先琴、周翠芳、周先武不是本案的适格主体。五、上诉人与周先文在签订房屋买卖协议时，周先文明确表示不反悔、无争议、无纠纷。且周先武在场对房屋未提出任何异议。现周先文串通其他被上诉人提起诉讼，与当时房屋交易相矛盾，有违诚信原则。周会勤、周先琴、周翠芳、周先武之所以提起诉讼，是让周先文与王孔岭所签订房屋买卖协议无效，从而使得王孔岭无权分配涉案房屋拆迁后的补偿，以侵害王孔岭的合法权益。 周会勤、周先琴、周翠芳、周先武辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人周先文签订的房屋买卖合同，因违反法律禁止性规定，应属无效合同。一是，上诉人所购买的房屋系坐落在集体土地上的房屋，不仅涉及房屋转让，还包括房屋所占用的农村宅基地的转让，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的土地归农民集体所有。并有村集体经济组织或村民委员会经营管理。农民集体所有的土地不得为经济组织以外的成员享有。本案中上诉人不是蕉庄村的村民，其购买农村集体土地上的房屋违反了国家强制性法律规定，应属无效合同。二是，导致合同无效的主要过错责任在王孔岭。上诉人在与钟新文签订房屋买卖合同时，上诉人明知涉案房屋坐落在农村集体土地上，也知自己不是蕉庄村的村民，仍然与周先文签订该房屋买卖合同，造成该合同无效。故对因合同无效造成的损失，应由王孔岭承担全部责任。三是，涉案房屋属于五个被上诉人父亲周绍康所有，上诉人也认可。但上诉人所主张的“2015年蕉庄村进行房屋确权时，周先文就已经通过蕉庄村委提交确权申请并由其本人签字确认”的事实没有提供证据予以证实，另，涉案房屋现并不涉及拆迁问题，更不存在上诉人分配房屋拆迁补偿问题。 周先文辩称，其父亲2007年去世的，房子是其父亲盖的，其父亲在那住了十几年。 周会勤、周先琴、周翠芳、周先武向一审法院起诉请求：确认两被告之间签订的房屋买卖协议无效，并返还房屋。 一审法院认定事实：被告周先文系博山区域城镇蕉庄村村民，被告王孔岭系博山区域城镇泽蒜峪村村民。2017年12月20日，两被告签订卖契一份，载明周先文现有位于的房产一处，四至分明，自愿以92000元的价格转让给王孔岭等内容，并有中人签字确认。两被告另协商将太阳能、煤炭折价2000元，合计94000元，由王孔岭一并支付给周先文。周先文已收到94000元，并将涉案房屋交付给王孔岭。另查明，原告周会勤、周先琴、周翠芳、周先武、被告周先文系兄弟姊妹关系，其父亲为周绍康、母亲为吴秀英，均已去世。根据宅基地使用登记证的记载，涉案房屋占用范围的土地为宅基地，宅基地上所建的房屋类型为楼房一栋三间51平方米，户主姓名为周绍康。涉案房屋尚未取得不动产权属证书，四原告与被告周先文均认可该房屋系父母的遗产，属于四原告与被告周先文共同共有。 一审法院认为，被告周先文在与被告王孔岭签订房屋买卖合同时，涉案房屋存在其他共有权人，即本案的原告，被告周先文转让房屋的行为事先未征得原告的同意，事后也未经原告追认，原告有权要求返还涉案房屋。而且，根据“房地一体”原则，转让房屋必然及于所占用范围内的土地,根据土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。被告王孔岭并不是博山区域城镇蕉庄村集体经济组织成员,故其无权享有该村宅基地的使用权，两被告签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。综上，对原告要求确认两被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还，故对原告要求被告王孔岭返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。被告王孔岭与被告周先文之间关于购房款等纠纷，应当另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十四条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、被告周先文与被告王孔岭于2017年12月20日签订的涉案房屋买卖合同无效；二、被告王孔岭自判决生效之日起十日内向原告周会勤、周先琴、周翠芳、周先武、被告周先文返还涉案房屋（坐落于博山区。案件受理费50元，由被告周先文、王孔岭负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同是否有效。上诉人购买的房屋系坐落在集体土地上的房屋，不仅涉及房屋转让还包括房屋所占用的集体土地的转让。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定，涉案农村宅基地的使用权不得进行转让，且王孔岭与周先文并非同一集体经济组织内成员,王孔岭亦无权取得周先文所在的博山区域城镇蕉庄村集体经济组织的宅基地使用权，故该协议内容违反了法律的禁止性规定,应属无效，一审法院认定王孔岭与周先文签订的涉案房屋买卖合同无效并无不当。且周先文在与王孔岭签订房屋买卖合同时，涉案房屋存在其他共有权人，周先文转让房屋的行为事先未征得共有人的同意，事后也未经其他共有人的追认，其他共有人有权要求返还涉案房屋。综上所述，上诉人王孔岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王孔岭负担。 本判决为终审判决。 审判长  李灵福 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇一九年一月八日 书记员  刘 敏