广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初24023号原告：中信银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区鸿福路**南峰中心首层**。负责人:张家强。委托诉讼代理人：麦雄锋，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柱鹏，广东汉章律师事务所律师。被告：陶怡，女，1988年8月13日出生，汉族，住湖北省郧西县，被告：东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司，住所地：东莞，住所地：东莞市塘厦镇花园新街**综合楼**代码：9144190057239456X4。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：龙水连，女，系被告的员工。委托诉讼代理人：孔佳茗，女，系被告的员工。原告中信银行股份有限公司东莞分行与被告陶怡、东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司（以下简称东莞德厦碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司东莞分行的委托诉讼代理人王柱鹏、被告东莞德厦碧桂园公司的委托诉讼代理人龙水连、孔佳茗到庭参加诉讼，被告陶怡经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判令:一、被告陶怡立即向原告偿还贷款本金552314.63元及利息、罚息、复利（暂计至2018年7月17日止，利息15237.84元、罚息79.72元、利息复利277.52元、罚息复利0.75元，后续利息、罚息、复利按照《中信银行个人购房借款合同》的约定，均计算至实际清偿之日止）；二、被告陶怡支付原告为实现本案债务所支付的律师费16000元；三、被告东莞德厦碧桂园公司对被告陶怡的上述债务承担连带保证责任；四、确认原告对被告陶怡提供抵押的位于东莞市塘厦镇××单元××房（他项权证明书号：2014XX68）享有抵押权，并对其折价、拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；五、本案受理费、保全费由各被告共同承担。事实和理由：2014年3月20日，被告陶怡因购买位于东莞市塘厦镇××单元××房产，与原告签订一份《中信银行个人购房借款合同》，合同约定原告向被告陶怡提供贷款580000元，合同还约定了贷款期限、利率等，被告陶怡并以该房产为贷款提供抵押担保，被告东莞德厦碧桂园公司为涉案贷款提供连带保证责任。原告依约放款后，被告陶怡逾期偿还贷款构成违约。被告东莞德厦碧桂园公司提交答辩状称，一、根据原告与被告东莞德厦碧桂园公司于2012年12月27日签署的合同编号为：2013莞银按字第971073号的《按揭业务担保合作协议》的约定：“在本协议生效之日后甲方（原告）、乙方（东莞德厦碧桂园公司）与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》不视为本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款”，就本案而言，原告及被告东莞德厦碧桂园公司之间的相关权利义务以双方签署的《按揭业务担保合作协议》为准。二、根据前述合作协议第五条第一款的约定，律师费不在被告东莞德厦碧桂园公司需承担的连带责任保证范围内，原告要求被告东莞德厦碧桂园公司对律师费承担连带保证责任没有依据。三、根据前述合作协议第五条第三款第四项的约定，购房者出现逾期还款的情况时，原告应当书面通知被告东莞德厦碧桂园公司事实及情况，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应当在购房者连续未支付四期贷款本息还款期限届满之日起的第五个工作日内以书面形式通知被告东莞德厦碧桂园公司，如果原告逾期通知，则被告东莞德厦碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息、复息等不承担连带责任保证。现被告东莞德厦碧桂园公司未收到原告的任何书面通知，故对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息、复息等不承担连带责任保证。四、根据前述合作协议第六条第八款的约定，原告在被告东莞德厦碧桂园公司的保证期间内，若因购房者拖欠贷款而向人民法院提起诉讼的，原告承诺应优先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足部分再向被告东莞德厦碧桂园公司请求承担连带清偿责任。五、被告陶怡出现多次逾期的情况下，原告始终未依约定书面通知被告东莞德厦碧桂园公司，因此，被告东莞德厦碧桂园公司在本案中不具有任何过错，不应当承担诉讼费及财产保全费。综上，请求驳回原告对被告东莞德厦碧桂园公司的诉请。被告陶怡没有答辩。经审理查明，2014年3月20日，原告（贷款人、乙方）与被告陶怡（借款人、甲方）、东莞德厦碧桂园公司（保证人、丙方）签订了一份《中信银行个人购房借款合同》（合同编号：2013莞银房贷字第136068号），合同约定：甲方向乙方借款580000元用于购买位于东莞市××××单元1704的房产；借款期限为360个月，自2014年3月20日起至2044年3月20日止；还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月20日；发放贷款时的年利率7.86%，合同贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮20%计收；甲方逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按罚息利率计收复利；甲方逾期或未按约定金额归还贷款本息或抵押物发生被查封、被监管情况的，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还全部贷款，依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任；乙方为实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），均由甲方承担。甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。丙方自愿为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（含律师费等）及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段（“担保阶段”为合同生效之日起至甲方就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止）届满之日起两年。上述合同签订后，原告于2014年3月20日依约向陶怡发放了580000元借款。案涉抵押房屋亦办理了按揭抵押登记手续（商品房他项权证明书号：2014XX68号，购房合同编号20130813220EDA963841）。原告为追讨欠款，与广东汉章律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所处理本案诉讼事宜，并约定律师代理费为16000元。原告提交律师费发票及客户回单，主张律师费已经实际产生。2012年12月24日，原告（甲方）与东莞德厦碧桂园公司（乙方）签订了一份《按揭业务担保合作协议》（编号：2013莞银按字第971073），协议主要内容为：乙方取得位于东莞市××一地块的土地使用权，并获准开发兴建碧桂园豪园项目。甲方对乙方的上述项目的整个项目的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为购买本协议所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证；乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方、乙方签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方的连带责任保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足清偿部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。本协议生效后，甲、乙方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》不视为对本协议内容的修改，甲、乙双方均同意本协议约定的内容效力优先于《个人购房借款/担保合同》中涉及甲、乙双方之间的权利义务的所有条款；本协议生效后，甲、乙方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》任何只涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定为准；本协议生效后，甲、乙方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》中任何约定乙方应承担责任的，但本协议没有明确乙方应承担的，则以本协议的约定为准，乙方所承担责任的范围、方式等均以本协议的约定为限，本协议约定乙方应承担的责任之外的任何责任乙方均不予承担。庭审中，原告提交罚息复利明细表，主张被告陶怡从2018年4月开始逾期，截至2018年12月17日，被告陶怡尚欠原告贷款本金550824.23元、利息21720.17元，罚息196.45元、利息复利706.26元、罚息复利3.28元。庭后，原告提交《情况说明》，主张截至2018年7月20日，被告陶怡拖欠利息10774.01元、罚息142.15元、利息复利515.77元、罚息复利2.90元。被告东莞德厦碧桂园公司对前述欠款数额予以确认。以上事实，有原告提交的《中信银行个人借款申请表》、《中信银行个人购房借款合同》、扣帐划款授权书、个人借款凭证、商品房他项权登记证明、还款计划、罚息复利明细表、民事委托代理合同、律师费发票、客户回单，情况说明，最新逾期清单；被告东莞德厦碧桂园公司提交的《按揭业务担保合作协议》以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告陶怡经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证和抗辩的权利，对原告、被告提供的证据的真实性，本院予以认定。原、被告方签订的《中信银行个人购房借款合同》是三方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规，依法有效，三方当事人均应依约履行。原告向被告陶怡发放了贷款580000元，事实清楚、证据充分，本院依法予以确认。被告陶怡未按约定按时归还贷款，违反合同约定，原告请求提前收回贷款，符合合同规定，本院依法予以支持。关于罚息复利问题，案涉借款合同虽然约定原告就案涉逾期贷款可计收罚息，但是罚息再次计收复利，属于双重处罚，复利的计收方式显失公平，且缺乏法律依据，对原告主张就案涉逾期罚息计收复利的诉请，本院依法不予支持。据原告提交的最新逾期清单显示，被告陶怡从2018年4月开始逾期，截至2018年12月17日，被告陶怡尚欠原告贷款本金550824.23元、利息21720.17元，罚息196.45元、利息复利706.26；后续利息在中国人民银行同期同类贷款基准利率上上浮20%计收，罚息按前述利息利率上浮50%对本金计算，复利按前述罚息利率标准对拖欠的利息计算，均计算至涉案贷款本息实际清偿之日止。被告陶怡的违约行为致使原告以诉讼方式催收上述款项，律师费是实现债权而发生的费用，依照案涉合同约定应该由被告陶怡承担，且该费用已实际产生，故原告诉请被告陶怡承担该笔律师费，本院予以支持。关于抵押权问题，被告陶怡自愿以涉案房产为本案债务提供抵押担保，其意思表示真实，且依法办理了按揭抵押登记手续，该抵押担保合法有效，原告要求就该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于被告东莞德厦碧桂园公司保证责任问题。对于东莞德厦碧桂园公司保证责任，《中信银行个人购房借款合同》及《按揭业务担保合作协议》均有约定，但两份合同对于东莞德厦碧桂园公司承担保证责任的范围、方式、限制条件有诸多相互矛盾之处。但《按揭业务担保合作协议》特别约定“本协议生效后，甲、乙方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》中涉及甲、乙双方之间的权利义务的所有条款。”且《按揭业务担保合作协议》签订时间先于《中信银行个人购房借款合同》。故本院认为，《按揭业务担保合作协议》约定其效力优先于《中信银行个人购房借款合同》，属于双方对于合同效力的特别约定，应适用该约定，应以《按揭业务担保合作协议》为准确定双方的权利义务关系。具体如下：1.《按揭业务担保合作协议》约定“乙方的连带责任保证期限为“自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止”。涉案房产尚未办理《房地产他项权证》，故被告东莞德厦碧桂园公司仍应对本案债务承担连带保证责任。2.《按揭业务担保合作协议》约定“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”据原告提交的最新逾期清单及情况说明显示，被告陶怡从2018年4月开始逾期，原告于2018年8月16日向本院提起诉讼，至其起诉时，被告陶怡已经连续四期未按期偿还贷款本息，原告未提交证据证明其就被告陶怡连续逾期还款情况向被告东莞德厦碧桂园公司发出通知，根据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告东莞德厦碧桂园公司不需要对被告陶怡连续第五期（含第五期）起的逾期贷款利息承担连带保证责任，其仅需对被告陶怡的案涉贷款本金550824.23元及连续逾期四期产生的贷款利息及逾期利息承担连带保证责任。根据原告提交的《拖欠明细》显示，2018年4月-2018年7月，被告陶怡连续四期逾期，拖欠利息10774.01元、罚息142.15元、利息复利515.77元，利息、罚息及复利合计11431.93元。3.根据《按揭业务担保合作协议》的约定，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足部分再向被告东莞德厦碧桂园公司请求承担连带清偿责任，因此被告东莞德厦碧桂园公司只需对案涉抵押物实现价值外不足部分在贷款本金550824.23元及连续四期逾期产生的利息、罚息、复利11431.93元范围内（共计562256.16元）承担保证责任。被告东莞德厦碧桂园公司承担清偿责任后，可向被告陶怡追偿。4.根据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告东莞德厦碧桂园公司的连带责任保证范围中，甲方为实现债权而实际支付的费用并不包含律师费，故原告请求被告东莞德厦碧桂园公司对律师费承担连带责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陶怡应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告中信银行股份有限公司东莞分行支付尚欠贷款本金550824.23元及利息、罚息、复利（截至2018年12月17日的利息21720.17元、罚息196.45元、利息复利706.26元；后续利息在中国人民银行同期同类贷款基准利率上上浮20%计收，罚息按前述利息利率上浮50%对尚欠本金计算，复利按前述罚息利率对尚欠利息计收，均计算至涉案贷款本息实际清偿之日止）；二、被告陶怡应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中信银行股份有限公司东莞分行支付律师费16000元；三、原告中信银行股份有限公司东莞分行对案涉抵押物即位于东莞市塘厦镇XX豪园XX幢XX单元XX房（购房合同编号20130813220EDA963841）享有抵押权，对其折价或者以拍卖、变卖所得价款对前述第一、第二判项享有优先受偿权；四、原告中信银行股份有限公司东莞分行就案涉抵押物折价、变卖、拍卖所得的价款对前述第一判项债务未获清偿部分，由被告东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司在562256.16元范围内承担连带清偿责任；被告东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告陶怡进行追偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司东莞分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9639.10元、保全费3439.55元，共计诉讼费13078.65元（原告已预交），由被告陶怡、东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎绮玲审 判 员  陈慧娜人民陪审员  刘楹茵二〇一九年一月十一日书 记 员  蔡琼女