辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终13647号上诉人（原审被告；反诉原告）：郭峰，男，1983年5月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区.委托诉讼代理人：周博，辽宁建隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。上诉人（原审原告；反诉被告）：沈阳市东陵区东陵供销合作社，住所地沈阳市沈河区东陵路108巷**。法定代表人：马英杰，该公司经理。委托诉讼代理人：侯铁男，沈河区天海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告；反诉被告）：孙嵩，男，1986年5月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区.委托诉讼代理人：王旭，辽宁骏哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市卧龙墓园，住所地东陵区王滨乡尖山自村。法定代表人：孙文清，该墓园总经理。委托诉讼代理人：王旭，辽宁骏哲律师事务所律师。上诉人郭峰、沈阳市东陵区东陵供销合作社（以下简称“东陵供销社”）因与被上诉人孙嵩、沈阳市卧龙墓园（以下简称“卧龙墓园”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2018）辽0104民初10448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭峰上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项,依法改判东陵供销社、孙嵩赔偿装修店面损失10万元；2.本案的一、二审诉讼费用由东陵供销社、孙嵩承担。事实和理由：郭峰与孙嵩签订两份转租合同后，郭峰有理由相信合同到期后还能续租，基于对东陵供销社、孙嵩的信任才投入巨资装修。同时，合同到期前十余天才通知我方不再续租，没有给我方足够寻找店面及装修的时间，造成巨大损失。针对东陵供销社的上诉请求，郭峰辩称，1.郭峰承租的房屋与卧龙墓园的经营房屋是可以区分的，彼此具有独立的门窗，各走各的通道。郭峰虽然未腾房，但是不影响沈阳市东陵区东陵供销合作社将其他房屋出租。原审判决按照郭峰实际使用面积计算涉案房屋的房屋使用费，并无不当；2.郭峰自2012年7月1日起承租案涉房屋经营火锅店生意，距今已经承租六年，沈阳市东陵区东陵供销合作社主张不知情不符合生活常理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故郭峰与孙嵩之间签订的转租合同合法有效，原审按照转租合同约定的每年6.5万元租金标准计算涉案房屋的房屋使用费，于法有据；3.沈阳市东陵区东陵供销合作社与东陵物资回收公司之间不存在真实的房屋租赁关系，其一审提供的转账支票中，收款人为其关联公司，其主张支付35万元租金完全是虚构的事实，沈阳市东陵区东陵供销合作社不存在实际损失。综上，原审判决中关于郭峰承租房屋的房屋使用费的判项是正确的，恳请贵院驳回沈阳市东陵区东陵供销合作社的上诉请求。东陵供销社上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判支持上诉人原审诉讼请求第二项，即三被上诉人按年租金35万元给付至腾退房屋之日止的房屋使用费；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1.诉争房屋属于上下二层整体房屋，且每层都是全面贯通。郭峰承租一层部分房屋用于经营餐饮，势必严重影响房屋的整体对外出租经营。故一审法院仅按其实际使用面积计算房屋使用费错误；2.上诉人对三被上诉人转租房屋的事实完全不知情，没有任何一方对上诉人作相应的通知。孙嵩、和卧龙墓园存在擅自违法转租行为；3.上诉人一审中已经举证证明诉争房屋的整体房屋在2018年8月1日以后的年租金应为35万元。针对郭峰的上诉请求，其辩称，郭峰要求我方承担装修损失费用没有事实和法律依据。孙嵩将案涉房屋出租给郭峰没有征得我方同意，我方对此不知情，否则我方不会接受转租的事实。不存在装修损失赔偿的问题。请求法庭维持一审判决当中关于驳回其反诉请求这一项。孙嵩、沈阳市卧龙墓园辩称，针对郭峰的上诉请求，其答辩意见为，孙嵩和郭峰签订的租赁合同当中明确约定了租赁期限以及租赁期限届满后郭峰应无条件腾退租赁的房屋，故郭峰在明知合同约定的情况下自行装修，应由其承担相应的后果；针对东陵供销合作社的上诉请求，其答辩意见为，案涉房屋涉及的水、电及门窗的维修均由供销社负责，这一点在原审法庭审理中，供销社对我方的主张并没有提出异议。所以，在我方租赁房屋这么多年期间，供销社应当是知道转租给郭峰的事实。但其没有在最高法院规定的6个月内提出过任何异议，所以其上诉的主张不应得到法院的支持。综上所述，请求法院驳回二上诉人的上诉请求，维持一审判决。东陵供销社向一审法院起诉请求：1.判令原告立即将坐落于沈阳市大东区顺城街101号门市房中的被告擅自转租部分（约70平方米）腾退交原告使用；2.判令被告给付原告自2018年8月1日起至实际腾退整体房屋之日起止房屋使用费105,000元（暂记算三个月）；3.本案诉讼费用由被告承担。郭峰向一审法院反诉请求：1.请求判决反诉被告沈阳市东陵区东陵供销合作社、孙嵩赔偿反诉原告郭峰装修店面损失人民币10万元；2.请求判决案件受理费由反诉被告沈阳市东陵区东陵供销合作社、孙嵩承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于沈阳市大东区东顺城街101号建筑面积352平方米，其中98平方米房屋产权人为沈阳市浑南区供销合作社联合社，另254平方米房屋产权人为沈阳市东陵区供销合作社联合社，二产权单位均授权原告出租房屋。2010年7月30日，原告与被告孙嵩签订房屋租赁合同一份，约定原告将案涉352平方米房屋出租给孙嵩使用，租赁期限自2010年8月1日至2018年7月31日，年租金16万元，被告卧龙墓园及孙嵩分别在合同尾部盖章签字。涉案房屋用于卧龙墓园经营，卧龙墓园法人代表孙文清与孙嵩系父子关系。2015年5月21日，孙嵩将涉案部分房屋转租给被告郭峰，用于经营火锅店，建筑面积约80平方米，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日，年租金6.5万元，孙嵩在合同尾部签字。两份合同到期后，孙嵩及卧龙墓园将其承租使用部分交还原告，被告郭峰现仍使用涉案房屋，未支付到期后使用费用。一审法院认为，原告与被告孙嵩签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告孙嵩与郭峰签订的转租合同，履行期限在被告孙嵩承租期内，虽未取得原告书面同意，但原告对转租情况应当是知晓的，原告在六个月内未提出异议，该转租合同亦为有效。两份合同到期后未再续签合同，原告主张收回房屋于法有据，本院予以支持，被告郭峰应将其承租部分房屋交还原告并支付使用费。关于使用费标准问题，原告主张按市场价格计算，但孙嵩在合同期满前已将其承租部分交还原告，考虑被告郭峰承租面积，其应按转租合同约定的年租金6.5万元标准向原告支付使用费用，原告主张的计算标准缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告郭峰反诉主张的损失问题。因转租合同第八条约定，合同期满，乙方（郭峰）须无条件把房屋交还甲方，现合同履行期限届满，被告郭峰的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭峰于本判决发生法律效力后10日内，将沈阳市大东区东顺城街101号房屋承租部分腾空，交还原告（反诉被告）沈阳市东陵区东陵供销合作社；二、被告（反诉原告）郭峰于本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）沈阳市东陵区东陵供销合作社房屋使用费（按年租金6.5万元计算，自2018年8月1日至实际腾空之日止）；三、驳回原告（反诉被告）沈阳市东陵区东陵供销合作社其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郭峰的反诉请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,125元，减半收取4,062.5元，反诉费1,150元，均由被告郭峰承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉房屋占有使用费的标准应如何认定；2.上诉人郭峰要求赔偿房屋装修店面损失的诉请能否得到支持。关于上诉人郭峰要求赔偿房屋装修店面损失的诉请能否得到支持问题。本院认为，一方面，因郭峰与孙嵩签订的转租合同第八条明确约定，合同期满，乙方（郭峰）须无条件把房屋交还甲方（孙嵩），现合同履行期限届满，郭峰应当按照合同约定无条件腾退房屋；另一方面，郭峰对转租合同的租赁期限为三年系明知，且其又无证据证明孙嵩或东陵供销合作社曾承诺在三年租赁期限届满后与其续签合同。在此情况下，郭峰仍然对案涉房屋进行较大投入装修，有悖于常理。该损失应由其自行承担。故一审法院驳回郭峰的该项诉请并无不当，本院对郭峰的该项上诉主张不予支持。关于案涉房屋占有使用费的标准应如何认定的问题。虽一审庭审中，东陵供销社向法庭提供了其与新的承租户东陵区物资回收公司签订的租赁合同及中介公司出具的证明等证据材料，用以证明案涉房屋的整体租金价格为年租金35万元，据此，东陵供销社主张应以年租金35万元的标准给付房屋占有使用费，但本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，郭峰至今未予腾退的房屋仅为其从孙嵩处转租而来的约80平方米房屋，并非案涉房屋的整体。因此，东陵供销社主张应按年租金35万元的标准给付房屋占有使用费，无事实和法律依据。一审法院酌定按转租合同约定的年租金6.5万元标准支付房屋占有使用费用并无不妥，本院对东陵供销社的上诉主张不予支持。综上所述，郭峰、东陵供销社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,150元（由郭峰预交），由上诉人郭峰负担；二审案件受理费2,400元（由沈阳市东陵区东陵供销合作社预交），由上诉人沈阳市东陵区东陵供销合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一九年一月二十三日法官助理 訾丽静书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。