呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初7125号原告（反诉被告）：刘雪微，女，1990年8月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林星辰，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼和浩特华信赛罕商用房地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯大街**。法定代表人：袁嘉骅，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈少辉，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄加玥，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原告刘雪微与被告呼和浩特华信赛罕商用房地产有限公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，被告华信公司向本院提出反诉，本院依法将本案转为普通程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘雪微的委托诉讼代理人林星辰，被告（反诉原告）华信公司的委托诉讼代理人陈少辉、娄加玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘雪微向本院提出诉讼请求：1.请求判令华信公司向刘雪微支付443件货物损失143,427.9元；2.请求判令华信公司返还刘雪微已支付的房屋租赁保证金108,317.22元；3.请求判令华信公司返还刘雪微已支付的公用事业保证金4000元；4.请求判令华信公司返还刘雪微已支付的POS机押金500元；5.请求判令华信公司返还刘雪微已支付未使用的房屋租金16,305.8元；6.请求法院判令华信公司向刘雪微支付装修折抵费用28,333元；7.请求判令华信公司支付本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，刘雪微撤回第一项诉讼请求:即请求判令华信公司向刘雪微支付443件货物损失143,427.9元。事实与理由：2016年7月19日，刘雪微与华信公司签订期限为2016年8月1日至2019年7月31日的《房屋租赁合同》，约定华信公司向刘雪微出租凯德MALL·赛罕02层24A号房屋，华信公司对房屋内的货品具有保管义务。2018年7月18日凌晨1点，因华信公司保管不当，致使刘雪微店铺货物443件不明去向，导致刘雪微至今无法正常营业，给刘雪微造成了巨大经济损失。为维护刘雪微合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）华信公司辩称，华信公司不认可刘雪微的主张，其主张均无事实和法律依据，理由如下：首先，刘雪微所谓的货物丢失实际上是刘雪微与其品牌间的其他合作商出现纠纷，其他合作商到刘雪微的店铺中调货，刘雪微及其店员对该事实完全知情，其店员还帮助其他合作商进行调货，因此本案有明确的法律意义上的第三人，刘雪微主张损失应当向该第三人进行，华信公司不应承担任何责任。其次，如果真如诉状所述货物丢失、去向不明，且数额巨大，那么应先通过刑事程序处理，确定刘雪微的具体损失情况和案件过程，从而利于本案的民事审理。再次，刘雪微作为承租人，对其店铺应当承担主要的安全管理责任，华信公司只应履行租赁合同的附随安全管理义务，华信公司已履行审查、电话核实、阻拦、报警及通知等一系列义务，在合理和必要限度内充分履行了作为出租人的安全管理义务，但由于被告并无执法权，无法强制外来人员停止调货，况且原告销售人员始终配合搬运，且报警后公安机关以此类问题属于原告内部经济纠纷为由拒绝出警。反观刘雪微，其店员未作任何阻拦，反而帮助外来人员进行调货，刘雪微对外来人员调货也未加干涉，此后也未积极追回，从而印证其对上述事实是完全知情和了解的，因此即便真的产生了损失，也与华信公司无关。第四、具体到刘雪微的诉请当中，其第一项诉请损失货物数量与其证据当中反映出的数量明显不符，真实性无法认定；第二项诉请华信公司仅认可租赁房屋租赁保证金的金额；第三项诉请华信公司认为由于刘雪微拖欠华信公司水、电费，公用事业保证金剩余金额为3407.37元；第四项诉请华信公司不认可收取POS机押金500元；第五项诉请双方合同在2018年的8月解除，刘雪微的租金交纳至2018年7月，因此不存在未使用部分的房屋租金。对于刘雪微的一至六项诉讼请求，华信公司认为由于刘雪微根本违约的事实明确，按照合同约定对其已交纳的费用及相关损失华信公司不予退还，且不承担任何责任。反诉原告（被告）华信公司向本院提出反诉请求：1.请求判令刘雪微支付华信公司违约金216,634.44元；2.本案诉讼费由刘雪微承担。事实和理由：2016年7月19日，华信公司与刘雪微签订了《房屋租赁合同》，约定由刘雪微租赁华信公司位于“凯德MALL·赛罕”02层24A号的房屋，租赁期限为2016年8月1日至2019年7月31日，同时约定该房屋在第二至第三个租金计收年度的租金为30,605.4元/月，物业管理费为5500.34元/月。合同签订后，华信公司依约向刘雪微交付了房屋并全面履行了合同约定的其他义务，但刘雪微在未对华信公司进行任何事先通知的情况下即于2018年7月18日关店停业，其行为已违反了《房屋租赁合同》第10.5条的约定，构成根本违约。鉴于《房屋租赁合同》第12.2条明确约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同……同时，乙方还需支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，……12.2.5按照本合同规定时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……”。综上所述，由于刘雪微已构成根本违约，按照双方合同约定应承担相应的违约责任，而在本年度刘雪微六个月租金和六个月物业管理费之和的总金额为216,634.44元。因此，华信公司根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，请求贵院查明本案事实，依法维护华信公司的合法权益。反诉被告（原告）刘雪微辩称，不同意华信公司的全部诉讼请求，理由如下：华信公司与刘雪微于2016年7月19日签订《房屋租赁合同》，双方系房屋租赁关系。租赁期间刘雪微一直按照合同约定履行义务，向华信公司交纳房屋租金及物业管理费用。刘雪微停止经营系华信公司未履行合同义务导致，租赁期间因华信公司未尽到保管、通知、协助等义务，导致刘雪微店铺货物大量丢失。给刘雪微成巨大经济损失，致使无法经营，合同目的无法实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，华信公司（甲方、出租方）与刘雪微（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定华信公司向刘雪微出租位于呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯大街26号凯德MALL·赛罕02层24A号房屋，房屋类型为商业。甲、乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为100平方米，乙方租赁该房屋经营“Suiduto（适度）-女装”。合同20.1条约定，该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2016年8月1日至2019年7月31日。第二十一条租金、物业管理费及其他费用约定：21.1条自装修期期满后的次日起，该房屋的含税租金按照租用面积收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1条第一个租金计收年度的含税月租金额为每平方米人民币288.71元，含税月租金为人民币28,870.8元，由不含税租金额（人民币27,496元）加上增值税税额（人民币1374.8元）构成。第二个至第三个租金计收年度的含税月租金额为每平方米人民币306.05元，含税月租金为人民币30,605.4元，由不含税租金额（人民币29,148元）加上增值税税额（人民币1457.4元）构成。21.2条乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币108,317.22元。21.3条甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币55元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币5500.34元，由不含税物业管理费（人民币5189元）加上增值税税额（人民币311.34元）构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税额为6％。21.13条乙方应于交付日或之前向甲方和／或管理公司支付公共事业保证金人民币4000元。合同第一部分通用条款中第四条租赁保证金、物业管理费及其他费用中约定：4.1.1条如乙方违反本合同之约定,则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用）,和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿,和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时,乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。4.1.2条租赁关系终止时,乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续,甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。4.2.1条乙方应于租赁期内向甲方或甲方指定的管理公司支付房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、运营、管理、水、电和维护相关区域内的环境卫生和秩序发生的费用；商场营业时间内该房屋的空调费用以及其他根据规定应列为物业管理服务成本或物业管理服务支出而向乙方所收取的费用包括但不限于用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；商场共用部位、公用设施设备的财产保险费用及商场共用部位与公共区域的公众责任保险费用；专项性服务费用（即电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行费用）、特约性服务费用（即商业运营顾问费、商业管理费、品牌使用费等其他特约服务管理费用）的总和。第十条乙方的违约责任中约定：10.1条乙方擅自中途退租的,甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。10.5条若乙方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业,乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的,视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任。第十一条甲方的违约责任约定：11.2条乙方同意,在下述情况下,甲方对所发生的损失没有责任（且除本合同另有约定或甲方另行书面同意外,本合同项下之租金及其他费用不得减免或中止支付）:……11.2.2非因甲方过错导致乙方或其相关人员发生损失的;11.2.3任何时间该房屋内的非因甲方原因造成的人身损害或财产损失……。第十二条合同的变更和解除约定：12.2条甲、乙双方同意,乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时,乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额:……12.2.5按照本合同规定的时限,超过十日以上未进场装修或未正常营业的……。该合同还就其他事项作出了约定。2016年7月15日，华信公司向租户刘雪微/适度出具三张收据，收据载明：用户名称为刘雪微/适度，租区号为02-24A，租赁保证金20,000元、88,317.22元，公用事业保证金4000元，上述收据均由华信公司加盖收费专用章，右上角均标注“（可退）”字样。华信公司向刘雪微出具的凯德账单显示：刘雪微应向华信公司交纳凯德MALL·赛罕-商场，Suiduto（适度）02-24A商铺2018年7月1日至2018年7月31日的租金价税合计30,605.4元、物业管理费价税合计5500.34元，合计36,105.74元。庭审过程中，华信公司认可收取刘雪微租金保证金、公用事业保证金的数额，并认可刘雪微已交纳2018年7月的租金。庭审过程中，双方认可有案外人在营业时间到刘雪微的店内搬走货物，但刘雪微陈述该事实发生在2018年7月17日，其货物被不明身份的人从店后库房搬走，华信公司陈述该事实发生在2018年7月18日，刘雪微货物被从库房和货架上搬走，刘雪微的店员协助外来人员调货，华信公司发现是外来人员后，于当日打电话核实情况、阻拦并报警。刘雪微委托北京市炜衡律师事务所林星辰律师于2018年7月24日向华信公司发出《关于你司违约的律师函》，称因华信公司应保障租赁期间仓库内货物安全，华信公司未核实对方信息的情况下，导致刘雪微仓库货物被骗、抢，此过程中华信公司未报警也未采取任何措施，致使刘雪微店铺货物431件去向不明。又于2018年8月1日向华信公司发出《要求解除租赁合同的律师函》，通知华信公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求华信公司赔偿431件货物损失，返还已交纳未使用部分租金、租赁保证金及其他费用。2018年7月20日，华信公司作出函件，函告刘雪微应于收到函件10日内恢复正常营业，否则将依约解除租赁合同，并要求刘雪微根据合同约定承担违约责任。2018年7月31日，华信公司作出《解除租赁关系通知函》，通知刘雪微解除双方签订的租赁合同。庭审过程中，刘雪微认可于2018年8月2日收到华信公司发出的解除通知。华信公司提供的2018年5月21日至2018年6月20日水电费计费表及2018年5月21日至2018年6月20日水电费发放登记表显示，案涉房屋水电费交费通知于7月9日被周瑞领取，该期间案涉房屋产生的水电费为592.63元。刘雪微于庭审结束后对水电费用明细予以认可。本院认为，刘雪微与华信公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，华信公司向刘雪微交付案涉商铺，刘雪微按照约定交纳租赁保证金、公用事业保证金等费用，并交纳租金、物业管理费至2018年7月31日，后因案外人原因刘雪微店内货物减少，刘雪微2018年7月18日后未再经营并致函华信公司要求赔偿货物损失后又提出解除合同，而华信公司因刘雪微停止营业超过十日向其发出解除合同通知，并已到达刘雪微，故双方签订的《房屋租赁合同》已于刘雪微收到通知时，即2018年8月2日实际解除。对于刘雪微提出因华信公司保管不当导致货物去向不明致使其无法经营，主张华信公司返还其剩余租期房屋租金、支付装修折抵费用的诉讼请求，因双方均陈述案外人搬走货物发生在营业时间内，刘雪微店内人员对其货物负有保管义务，其未提供证据证实其店员在搬货期间已对外来人员采取阻拦、报警等措施，在刘雪微店内人员在场的情况下，华信公司已采取核实情况、阻拦、报警等措施，已履行了相应的安保义务，且该事件的发生是由刘雪微引起，并非由华信公司履行安保义务不当所引起，故不能据此认定华信公司违约，且刘雪微的租金交纳至合同实际解除前，故对刘雪微的上述两项诉讼请求，本院不予支持。对于华信公司主张刘雪微支付违约金的诉讼请求，因刘雪微店内虽发生货物减少事实，但货物减少并不必然导致其店铺停业，刘雪微在租期届满前以实际行动表明不再履行合同并要求解除合同，其行为已经构成违约，其应向华信公司承担违约责任。双方在租赁合同第十二条中约定乙方超过十日以上未进场装修或未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付相当于六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金，本院认为，双方约定的不退还已支付租金、租赁保证金和其他费用及违约金，均是为了弥补因刘雪微提前解除合同对华信公司造成的损失，庭审过程中，刘雪微认为华信公司主张的违约金过高，请求法院予以调整，考虑双方签订的租赁合同为华信公司提供的格式合同，且华信公司在不退保证金的情况下又主张违约金，本院根据公平原则予以综合权衡，酌定刘雪微向华信公司支付三个月的租金和三个月的物业管理费作为违约金，即向华信公司支付108,317.22元（30,605.4元×3个月+5500.34元×3个月），对华信公司主张的违约金本院按照108,317.22元予以支持；且华信公司在刘雪微承担违约责任后，应向刘雪微返还租赁保证金108,317.22元及公用事业保证金；刘雪微已交纳公用事业保证金4000元，华信公司提出应从该保证金中扣除房屋使用期间未交纳的水电费592.63元的抗辩意见，因华信公司提供的证据显示欠付水电费为592.63元，且刘雪微对该数额予以认可，故欠付金额应从华信公司应退还的公用事业保证金中予以扣除，华信公司应向刘雪微退还公用事业保证金3407.37元（4000元-592.63元），对华信公司的该项抗辩意见，本院予以采纳，对刘雪微主张返还租赁保证金和公用事业保证金的诉讼请求，本院均予以支持。对于刘雪微主张的POS机押金，因其提供的证据无法证实该费用已向华信公司交纳，对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）呼和浩特华信赛罕商用房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）刘雪微返还租赁保证金108,317.22元、公用事业保证金3407.37元；二、原告（反诉被告）刘雪微于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）呼和浩特华信赛罕商用房地产有限公司支付违约金108,317.22元；三、驳回原告（反诉被告）刘雪微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3450元，原告刘雪微已预交5814元，由被告呼和浩特华信赛罕商用房地产有限公司负担2600元，由原告刘雪微负担850元，因刘雪微放弃第一项诉讼请求，剩余2364元退还原告刘雪微；反诉案件受理费2275元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）刘雪微负担1138元，由被告（反诉原告）呼和浩特华信赛罕商用房地产有限公司负担1137元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 刘继广人民陪审员 乌日娜 二〇一九年一月二十九日书 记 员 郝辰炜