湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5797号原告：王小初，男，1969年4月6日出生，汉族，住湖南省桃江县，现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邓友金，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：柯化用，男，1969年3月26日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告：刘继格，曾用名刘继革，女，1970年9月2日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：刘小莉，女，1981年8月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省怀化市鹤城区，现住湖南省长沙市雨花区。原告王小初（以下简称原告）诉被告柯化用、刘继格、刘小莉债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邓友金和被告刘小莉到庭参加诉讼。被告柯化用、刘继格经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告刘继格将位于长沙市雨花区古曲南路199号三江花中城小区14栋704房转让给被告刘小莉的行为。此房估价为1400000元；2、被告刘小莉协助被告刘继格将上述房屋产权人变更为被告刘继格，变更费用由被告刘继格、刘小莉共同承担；3、三被告承担原告律师费10000元、购买诉讼保险的费用以及本案诉讼费用（含评估费等）。事实与理由：被告柯化用、刘继格系夫妻关系。被告柯化用、刘继格以做工程需要资金周转为由。从2014年6月23日起，陆续向原告借款共计1300000元，双方口头约定月利息3分及还款期限。借款后，被告柯化用、刘继格未归还借款，原告向法院提起诉讼，法院判决被告柯化用、刘继格向原告支付借款本金1234900元及相应利息。该判决已于2018年1月10日生效。原告曾于2017年10月12日申请财产保全，得知被告刘继格已于2015年底将长沙市雨花区古曲南路199号三江花中城小区14栋704房以600000元低价转让给被告刘小莉。原告认为，被告柯化用、刘继格在巨额债务未偿还的情况下，将房屋以明显不合理低价转让给被告刘小莉的行为，明显是以转让财产所有权的形式恶意逃避自身的债务，该行为严重损害了原告的到期债权的实现，是以合法形式掩盖非法目的，其转让行为应当认定无效。被告柯化用、刘继格未到庭，未进行答辩，亦未提交证据。被告刘小莉辩称，其取得涉案房屋合理合法，系善意第三人。被告刘小莉于2015年11月从新环境房地产经纪连锁有限公司对外公示的房源信息中选中了涉案房屋。通过中介与原房主即被告刘继格、柯化用洽谈了房屋买卖相关事宜。在此之前，被告刘小莉并不认识被告柯化用、刘继格，所有交易都是通过新环境房地产经纪连锁有限公司开展。该房屋建筑面积174.62㎡，成交价格为124.5万元（含装修费），高于房产交易中心对该房的评估价格94.17万元（毛坯），可见该房屋成交价格合理。被告刘小莉按照合同约定，支付了定金5万元、首付款50万元、并于产权过户当天支付14.5万元、产权过户后抵押银行按揭贷款支付50万元、尾款5万元等，共计支付124.5万元，交易程序完整。被告刘小莉在2016年1月合法取得涉案房屋的产权证和土地所有证。因此，被告刘小莉完全符合物权法上规定的善意取得构成要件，原告无权要求撤销已生效并履行完毕的房屋买卖合同。经审理查明，被告柯化用、刘继格系夫妻关系。因原告与被告柯化用、刘继格民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）湘0111民初4632号民事判决，被告柯化用、刘继格向原告偿还借款1234900元并支付利息（以1234900元为基数，按照月利率2%的标准，从2015年8月20日起计算至借款付清之日止），该判决现已生效。在该案审理过程中，原告曾于2017年10月12日申请财产保全，得知被告刘继格名下的位于长沙市雨花区古曲南路199号三江花中城小区14栋704房（权证号码：71××64）已注销。原告认为被告柯化用、刘继格在巨额债务未偿还的情况下，将房屋以明显不合理的低价60万元转让给被告刘小莉的行为，恶意逃避自身债务，严重损害了原告到期债权的实现，其转让行为应当认定为无效，遂于2018年7月9日诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，1、原告提交被告刘继格（甲方、卖方）与被告刘小莉（乙方、买方）于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落位于雨花区古曲南路199号花中城14栋704房（权证号码：71××64，产权面积174.62㎡）出售给乙方。双方议定上述房屋成交总价为60万元。合同还就其他事项进行了约定。2、被告刘小莉提交了其作为买受方（乙方）于2015年11月11日与被告刘继格（出售方、甲方）通过居间方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）就位于长沙市雨花区古曲南路199号花中城14栋704房屋（建筑面积174.62㎡）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）时，以协议价格进行登记，均对此知晓且无异议。甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币1245000元。付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。乙方于2015年11月11日支付甲方购房定金50000元，定金由丙方托管待交房时支付给甲方。乙方银行审批通过，甲方解除抵押，手续办理之时支付甲方购房首付款500000元。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款500000元。乙方于产权过户当天手续办理之时支付甲方购房款145000元。交房时乙方支付甲方交房尾款50000元托管丙方转交。签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5000元整，乙方应支付丙方居间服务费12500元。合同还就其他事项进行了约定。2015年11月11日和2015年11月17日被告刘小莉分别向被告刘继格支付购房定金20000元和30000元。2015年12月2日，被告刘小莉向居间方湖南新环境房地产经济连锁有限公司支付中介费12450元。2015年12月21日，被告刘小莉向被告刘继格银行转账496000元；被告刘继格当日向被告刘小莉出具《收条》，载明：今收到刘小莉购买三江花中城14栋704室房款500000元，用作提前还贷。2015年12月24日，被告刘小莉向被告刘继格银行转账143000元；被告刘继格当日向被告刘小莉出具《收条》，载明：今收到刘小莉购本人位于三江花中城14栋704室购房款145000元。2016年1月20日，被告刘小莉向渤海银行股份有限公司长沙分行签订《个人二手房按揭抵押借款合同》，约定：刘小莉贷款500000元用于支付其与被告刘继格签订的关于购买涉案房屋的房款。渤海银行股份有限公司长沙分行向指定的户名为梁念周的账户支付了500000元贷款。2016年3月8日，被告刘小莉向被告刘继格银行转账42120元；被告刘继格当日向被告刘小莉出具《收条》，载明：今收到刘小莉交来三江花中城14栋704室购房尾款50000元，截止2016年3月8日所有购房款项已全部结清。2016年1月12日，涉案房屋过户登记至被告刘小莉名下（长房权证雨花字第××号）。另，1、被告刘小莉称其已按照与被告刘继格、居间方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》约定全额支付房款，其中购房首付款500000元，通过转账支付496000元，另4000元原告代为被告刘继格支付中介费4000元；购房款145000元，通过转账支付143000元，因当时涉案房屋存在银行抵押，提前还贷代被告刘继格支出手续费2000元；尾款50000元，转账支付42120元，代被告刘继格支付欠缴的涉案房屋物业费7880元；银行贷款的500000元支付情况，因涉案房屋已被长沙市开福区人民法院冻结，为顺利办理过户手续，被告刘小莉垫付300000元解除房屋冻结，故指定接收贷款500000元的梁念周转账支付给被告刘继格180000元和被告刘小莉320000元（20000元为双方约定被告刘小莉为解决纠纷支出的律师费）。2、原告还主张被告刘继格、刘小莉涉嫌偷逃国家税收、骗取银行贷款，不是善意取得。3、原告提交湖南瀛湘律师事务所出具收取原告律师费10000元增值税普通发票一张，拟证明原告支出律师费10000元。原告提交《委托担保合同》，拟证明原告购买财产保全担保服务支出3000元。以上事实有房屋买卖合同、收款收据、收据、收条、转账凭证、房屋产权证复印件、个人贷款借据、委托担保合同、发票、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。结合本案，原告的债权已经生效判决确定，有权向人民法院提起撤销权之诉。原告主张撤销涉案房屋的转让行为，应当举证证明被告刘继格和被告刘小莉在交易时恶意串通，且交易价格与房屋市场价格相差悬殊、显失公平，故意损害债权人利益。虽然原告提交被告刘继格、刘小莉于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》，约定房屋价格为600000元；但被告刘小莉提供了其与被告刘继格、居间方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》予以反驳，并且已举证证明其按照2015年11月11日的合同实际支付了房款1245000元。被告刘小莉就每一笔购房付款一一作出说明，结合本案实际情况，被告刘小莉的辩解意见，本院予以采纳。被告刘继格、刘小莉就涉案房屋的转让价格合理，未低于交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，故原告主张以明显不合理低价为由行使撤销权，本院不予支持。原告还主张被告刘继格、刘小莉涉嫌偷逃国家税收、骗取银行贷款，可向税务部门申请处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王小初的诉讼请求。本案受理费18300元，保全费5000元，公告费560元，合计23860元，由原告王小初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 慧人民陪审员  陈艳芝人民陪审员  廖 翠二〇一九年一月二十二日书 记 员  黄丽娜附：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。