浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初12895号 原告（反诉被告）：浙江永航物业管理有限公司，住所地金华市婺城区八一南街**。 法定代表人：崔新，执行董事。 委托诉讼代理人：冯莉婷，女，1995年11月16日出生，汉族，系公司员工，住金华市金**。 被告（反诉原告）：高文生，男，1971年2月1日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告（反诉被告）浙江永航物业管理有限公司（以下简称永航物业公司）为与被告（反诉原告）高文生物业服务合同纠纷一案，于2018年9月21日向本院起诉，依法由审判员卢庆兰独任审理。被告高文生于2018年11月8日向本院提出反诉，本院于2018年11月9日作出裁定不予受理。2018年11月30日，被告高文生再次提出反诉，本院受理后，于2018年12月26日、12月29日两次合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永航物业公司的委托代理人冯莉婷、被告（反诉原告）高文生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告永航物业公司向本院提出诉讼请求，判令：1.被告支付所拖欠天龙南国名城小区10-1-401室房屋2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1379元、滞纳金302元，合计1681元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与金华市南国名城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对金华市南国名城小区进行物业管理，还约定逾期未缴纳的业主，每逾期一日应向乙方支付违约金。原告于2004年1月1日起至2016年12月31日一直在天龙南国名城小区服务，被告作为金华市天龙南国名城小区10-1-401室的业主（房屋面积：158.26㎡），至今还欠原告物业费1379元（计算方式：158.26×0.6×12+20×12），同时根据法律规定，被告还应支付由此产生的滞纳金302元。经原告多次催缴，被告仍未能缴纳所欠的费用。为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。 本诉被告高文生辩称：我方认为原告方浙江永航物业管理有限公司在就南国名城小区物业合同履行期间，未按照国家有关法律、法规、规章、规范、标准及双方合同约定尽到履行义务，未按照要求履行相关职责，在履行合同义务过程中未尽到对物业公共部位维修、养护、管理和维护义务，未能够保证物业一直处于正常安全状态，致使原告位于金华市住宅外墙严重渗漏水，对室内外造成了严重破坏，建筑室内装修严重破损，经济损失严重。浙江永航物业管理有限公司合同违约及侵权在先，所以其所提出的诉讼请求不应得到法律的支持，具体理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第97条之规定，合同解除后尚未履行的，中止履行。根据金华市南国名城小区业主委员会与杭州越华物业管理有限公司金华分公司于2017年8月1日签订的物业服务合同以及小区在2017年8月1日之前存在一段无物业服务企业服务的空窗期的客观事实，我方认为原告方已经与金华市南国名城小区业主委员会解除合同，对原告提出的物业服务费应依法终止履行，故恳请驳回原告的诉讼请求或裁定终止履行；2、根据《浙江省物业管理条例》第44条、《金华市物业管理办法》第29条等相关规定，我方认为原告方至少在擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用、擅自改变房屋外立面、擅自占用绿地、损毁树木、绿化设施、损坏消防设施等方面未按规定履行义务，致使业主的公共利益受到了实质性损害，已构成实际违约；3、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《住房和城乡建设部物业承接查验办法》第16条、第18条、第19条、第34条、第35条、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》第12条、《金华市物业管理办法》第21条、第22条等相关规定，结合我方出具的南国名城小区10-1-401室建筑外墙裂缝、室内装修损毁、10栋1单元楼道消防设施破损、楼道灯破损、楼道窗把手确实以及东大门南侧临街商业建筑西立面开洞、八一南街盛午肥牛停车改商业等证据的实际情况，我方认为原告方至少在物业承接查验、共用部位、共用设备、共用设施、安防设施维护管理、日常管理档案建立、物业查验记录等方面未按规定履行应尽义务或履行不力，已构成实际违约；4、根据《金华市物业管理办法》第19条、《物业服务合同》第5章第10条、《中华人民共和国合同法》第68条等相关规定，我方认为原告方未完全履行合同义务，已构成实际违约在先，故提出法院认为我方在缴纳2016年度物业费之前，由原告方先履行相应的义务暨按照中华人民共和国行业标准JGJ/T235-2011《建筑外墙防水工程技术规程》。对10-1-401室建筑外墙渗水进行维修重作和对室内装修回复原样；5、根据《中华人民共和国物业管理条例》第35条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《中华人民共和国合同法》第61条、第62条、第97条、第107条、第111条、《住房和城乡建设部物业承接查验办法》第39条等相关规定，我方认为原告方在履行合同过程中未能按照相关规定对物业公共部位维修、养护、管理和维护，未能保证物业一直处于正常安全状态，并对我方房屋建筑外墙渗水造成了室内装修损坏的法律后果。事后虽经多次催告，但仅进行了简单的外墙面表面涂刷滚浆作业，而未能按照国家行业标准进行严谨的施工图设计、材料检验试验、施工组织、质量检查及工程验收等程序、实质性侵害了我方的权益，已经构成实际违约和实际侵权，原告方应承担相应的责任；6、根据《民法总则》第131条、132条、176条、《民法通则》第6、7条、《合同法》第7条、《物权法》第7条等的相关规定，我方认为原告方在物业合同履行过程中的有关上述违约行为、侵权行为与电梯劝阻吸烟猝死案有异曲同工之妙、表面看来属个案违约、个案侵权，实质上是权利滥用、以不正当的方式行使权利、违背了社会公共利益及公序良俗的民法基本原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求或作出我方与原告方共同履行、顺序履行或者原告先履行合同义务的决定。 本诉原告永航物业公司补充诉称：1、2016年12月31日，原告已经退出南国名城小区，在原告服务期间不存在空窗期的问题；2、被告答辩意见中提到的第2点未提供相应证据；3、被告反映的漏水问题确实存在，但已经进行了维修，被告以此拒交物业费不合理。 为证明其主张，双方当事人围绕本诉的诉讼请求向本院提交了证据。本诉原告永航物业公司提交的证据有：1、南国名城物业服务委托合同复印件一份，证明原告为该小区提供物业服务的事实；2、物业费催缴函及邮寄面单一份，证明原告曾进行过书面催缴的事实；3、不动产权属查询结果单一份，证明该房产归属情况；4、变更登记情况复印件一份，证明原告公司由之前的现代物业公司更名而来；5、物业台账复印件3页，证明物业公司对南国名城10幢房屋的漏水问题进行了调查处理；6、物业维修资金征求意向表、南国名城10幢补漏报价单复印件各一份，证明原告已通过维修基金对漏水问题进行了维修。本诉被告高文生提交的证据有：1、企业信用信息公示报告打印件一份，证明浙江永航物业管理有限公司由现代物业更名而来；2、中国法院网案例打印件一份，公共部位照片一组，证明物业公司未尽到管理职责，已构成实际违约；3、房屋漏水照片一组，证明外墙渗水给被告造成了家庭损失。 反诉原告高文生向本院提出反诉请求，判令：1.被告退还2008-2015年期间向原告收取的所有物业费9653元（1379×7）；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：1、根据国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告显示，浙江永航物业管理有限公司前身即为金华现代物业管理有限公司，企业实际控股股东为崔新，注册，注册地址均为浙江省金华市婺城区三江街道八一南街**（南国名城****）还显示金华现代物业管理有限公司自2002年11月19日起经登记注册设立，设立公司控股股东为南国名城小区项目开发建设单位浙江华新创造置业集团有限公司。此证据证明浙江永航物业管理有限公司即金华现代物业管理有限公司自2002年起开始为南国名城小区提供物业服务；2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《住房和城乡建设部物业承接查验办法》第16条、第18条、第19条、第34条、第35条、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》第12条、《金华市物业管理办法》第21条、第22条等相关规定，结合我方出具的南国名城小区10-1-401室建筑外墙裂缝、室内装修损毁等证据及实际情况，我方认为原告方至少在物业承接查验、共用部位、共用设备、共用设施、安防设施维护管理、日常管理档案建立、物业查验记录等方面未按规定履行应尽义务或履行不力，已构成实际违约；3、根据《中华人民共和国物业管理条例》第35条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《中华人民共和国合同法》第61条、第62条、第97条、第107条、第111条、《住房和城乡建设部物业承接查验办法》第39条等相关规定，我方认为原告方在履行合同过程中未能按照相关规定对物业公共部位维修、养护、管理和维护，未能保证物业一直处于正常安全状态，并对我方房屋建筑外墙渗水造成了室内装修损坏的法律后果。事后虽经多次催告，但仅进行了简单的外墙面表面涂刷滚浆作业，而未能按照国家行业标准进行严谨的施工图设计、材料检验试验、施工组织、质量检查及工程验收等程序、实质性侵害了我方的权益，已经构成实际违约和实际侵权，原告方应承担相应的责任；4、根据《中华人民共和国侵权责任法》第3条、第15条、《中华人民共和国合同法》第122条、中华人民共和国行业标准JGJ/T235-2011《建筑外墙防水工程技术规程》等相关规定，我方认为被告在合同履行过程中已经构成实际违约和侵权、应对我方10-1-401室建筑外墙渗水问题进行重作施工和对室内装修恢复原样，对履行义务或者采取补救措施后，赔偿我方相应损失；5、根据《民法总则》第131条、132条、176条、《民法通则》第6、7条、《合同法》第7条、《物权法》第7条等的相关规定，结合2008年婺城法院关于穆敏诉金华市规划局、倪学勤、倪巧莲关于规划行政处罚决定一案的处理，我方认为原告方在物业合同履行过程中的有关上述违约行为、侵权行为与电梯劝阻吸烟猝死案有异曲同工之妙、表面看来属个案违约、个案侵权，实质上是权利滥用、以不正当的方式行使权利、违背了社会公共利益及公序良俗的民法基本原则。 原告（反诉被告）永航物业公司辩称：对反诉原告的诉讼请求不予认可，因其未能提供相应的证据，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。 为证明其主张，双方当事人围绕反诉的诉讼请求向本院提交证据。反诉原告高文生向本院提交的证据同本诉中提交的证据清单一致，反诉被告永航物业公司未就反诉向本院提交证据。 庭审中，本院组织双方当事人进行了证据交换，对于当事人没有异议的证据（本诉原告提供的证据1、3、4、被告高文生提供的证据1），本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，质证如下： 1、本诉原告提供的物业费催缴函及邮寄面单一份，证明原告曾进行过书面催缴的事实。本诉被告质证未收到该催缴函。经查，中国邮政快递包裹（单9630097387543）的快递面单中记载的住址及电话均系被告本人在使用，且该包裹已于2018年8月9日投递成功，故本院对该组证据的证明力予以确认； 2、本诉原告提供物业台账复印件3页，证明物业公司对南国名城10幢房屋的漏水问题进行了调查处理。本诉被告质证称对该组证据的真实性无异议，但对该组证据的证明目的有异议，认为物业公司并没有对漏水问题进行主动调查，而是业主反映之后才进行维修的。本院对该组证据的真实性予以确认； 3、本诉原告提供物业维修资金征求意向表、南国名城10幢补漏报价单复印件各一份，证明原告已通过维修基金对漏水问题进行了维修。本诉被告质证称，对该组证据的真实性无异议，但对内容有异议，因为部分业主未签字。本院对该组证据的真实性予以确认； 4、被告（反诉原告）高文生提供中国法院网案例打印件一份，公共部位照片一组，证明物业公司未尽到管理职责，已构成实际违约。原告（反诉被告）质证称，对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，首先就案例而言，根据双方签订的物业服务合同，原告方有权出租停车位及其他公共部位，其次因原告认可照片拍摄时间为2018年，并不在本公司的服务时间范围内，故达不到其证明目的。本院认为，被告的异议成立，本院仅确认该组证据的真实性； 5、被告（反诉原告）高文生提供房屋漏水照片一组，证明外墙渗水给被告造成了家庭损失。原告（反诉被告）质证称，对该组证据的真实性无异议，但因经确认原告照片拍摄时间为2018年，故无法达到其证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：自2004年1月开始，金华现代物业管理有限公司受开发商邀请进驻天龙南国名城从事前期物业管理服务。该小区业主委员会经选举成立后，仍继续聘请其从事物业管理。2011年4月1日，金华市南国名城小区业主委员会（甲方）与金华现代物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，双方约定甲方选聘乙方对南国名城小区提供物业管理服务，合同期限自2011年4月1日至2013年3月31日止，物业管理服务内容主要包括：安保服务、保洁服务、绿化服务及公用设施设备的维修养护等等，收费标准为：多层住宅0.60元/月/平方米、小高层住宅一层为0.75元/月/平方米、二层及二层以上为1.00元/月/平方米，商业物业0.7元/月/平方米，车库20元/月/间、附房能耗费15元/月/间，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度缴费的首月履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可自逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金等内容。2014年1月1日，双方再次签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日，物业管理服务内容同上，收费标准为：多层住宅0.60元/月/平方米、小高层住宅一层为0.75元/月/平方米、二层及二层以上为1.00元/月/平方米，高层住宅1.30元/月/平方米，排屋2.00元/月/平方米，商业物业0.7元/月/平方米，车库20元/月/间、附房能耗费15元/月/间。2016年6月20日，金华市南国名城小区业主委员会（甲方）与金华现代物业管理有限公司（乙方）补签《物业服务合同》1份，双方约定，甲方选聘乙方对南国名城小区提供物业管理服务，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，物业管理服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等，物业管理服务费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为：多层住宅0.60元/月/平方米、小高层1.00元/月/平方米、高层1.30元/月/平方米、排屋2.00元/月/平方米、商铺0.70元/月/平方米、大商铺0.45元/月/平方米、车库20元/月、附房15元/月收取，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度缴费的首月履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可自逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金等内容。 被告高文生系天龙南国名城10幢1单元401室多层住宅（建筑面积为158.26平方米，另有车库一个）的业主。其至今未交纳上述房屋2016年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费1379.47元（0.6元/平方米/月×158.26平方米×12月+20元/月×12月），原告催讨未果。庭审中，经双方确认被告高文生反映的外墙渗水问题，物业公司曾于2016年进行维修过，但被告高文生认为原告的维修不符合行业标准，2018年上半年新的物业公司亦进行了同样方式的维修，现未发现渗水。另查明，高文生已就外墙施工问题另案起诉永航物业公司，目前该案正在审理中。 另查明，金华现代物业管理有限公司于2017年3月9日更名为原告浙江永航物业管理有限公司。 本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告高文生作为天龙南国名城10幢1单元401室业主，欠付原告该房屋的物业服务费1379.47元事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告自愿按照1379元主张物业费，系其对自身权利的处分，本院予以认可。被告高文生辩称原告的物业公司服务不到位且已构成实际违约等情形，因其向法庭提交的证据不足以证明其主张，故对被告高文生的辩称本院难以采信。被告高文生因外墙渗水未得到彻底解决为由以拒交物业费方式进行抗争，虽然方式不妥，但也情有可原，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。反诉原告主张退还此前已缴纳的物业服务费，因其未能提供充分证据证明其主张，故本院对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、被告高文生于本判决生效之日起十日内支付原告浙江永航物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1379元。 二、驳回原告浙江永航物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告高文生的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（浙江永航物业管理有限公司已预交，已减半收取），反诉受理费25元（高文生已预交，已减半收取），均由被告高文生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费用。上诉期满之日起7日内不预交的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 卢庆兰 二〇一九年一月七日 法官助理迟庆娟 代书记员 尹楼金