山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0828民初2771号原告：金乡县金盛物业服务有限公司，住所地金乡县奎星路奎星湖花园B区25号楼北侧。统一社会信用代码：913708285599249681。法定代表人：李风玲，执行董事。委托诉讼代理人：吕忠良（特别授权），金乡华宇法律服务所法律工作者。被告：李美云，女，1982年10月30日出生，汉族，金乡县马庙中学工作人员，住金乡县，现住金乡县。委托诉讼代理人：周伟（特别授权，系被告李美云之夫），男，1982年11月15日出生，汉族，农民，住金乡县，现住金乡县。原告金乡县金盛物业服务有限公司与被告李美云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县金盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人吕忠良、被告李美云的委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金乡县金盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李美云给付原告2014年7月3日至2018年7月3日期间物业服务费4782元及滞纳金1702.36元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年8月30日，原告作为乙方与作为甲方的山东省九星房地产开发有限公司签订《望湖绿苑前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为奎星湖小区C区提供前期物业服务管理事宜，委托管理期限自2010年9月1日起至2011年9月1日止。2012年9月29日，原告与山东省九星房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.45/㎡/月，高层住宅1.00—1.20元/㎡/月；委托服务期限以业主委员会成立为准，业主委员会成立并与物业管理企业签订了物业服务合同，本合同自动终止。2011年7月3日，原告与被告签订《望湖绿苑前期物业服务协议》，约定：被告李美云所购物业位于奎星湖花园C区望湖绿苑13号楼1单元802室，建筑面积89.56㎡，高层（有电梯）住宅物业服务收费标准为0.80元/㎡/月（按建筑面积）；每月1—10日缴纳当月物业管理服务费，逾期按3‰/天收取滞纳金。2014年12月18日，金乡县物价局、金乡县房产管理局联合下发金价【2014】27号文件，规定：三星级（有电梯）物业服务收费标准1元/㎡/月，上浮不超过10％。原告的资质等级系三级，提供的物业服务系三星级标准，故原告向被告主张的物业服务费为1.10元/㎡/月。被告缴纳了2011年7月3日至2014年7月2日期间的物业服务费，自2014年7月3日至2018年7月3日期间物业服务费4728元未予缴纳。按照协议约定，被告应当按3‰/天支付滞纳金，因滞纳金标准较高，原告要求按照年利率24％计算。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告李美云辩称，2011年7月份开发商交付被告房产，至2014年7月份被告一直缴纳着物业费。2013年10月份，被告发现洗水间和厨房的水龙头水流不畅，就去找物业公司，原告让被告去找自来水公司，自来水公司工作人员检查后说水压没有问题。被告又去找物业公司，原告派人到被告处进行检查，说不好修就走了。2014年7月份，原告到被告家里催缴物业费，被告认为被告的权益没有得到应有的保障，告诉物业公司只要把洗水间和厨房的水问题解决好就交纳物业费，原告物业公司让被告换一下水龙头，被告换了水龙头之后还是没有用。原告物业公司让被告自己修，说修好之后给被告报销费用，被告认为应该物业公司维修，原告当时同意了，但是还是没有给修。后来原告又派人到被告家里看了看水管，还是没有修好，后来就不了了之。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告金乡县金盛物业服务有限公司为支持其诉讼主张，提供了以下证据材料：证据1.营业执照。证明：原告系依法成立的企业法人；证据2.李美云身份证复印件。证明：被告李美云的身份信息；证据3.《委托物业管理合同》、《前期物业服务合同（补充协议）》。证明：2010年8月30日，原告作为乙方与作为甲方的山东省九星房地产开发有限公司签订《望湖绿苑前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为奎星湖小区C区提供前期物业服务管理事宜，委托管理期限自2010年9月1日起至2011年9月1日止；2012年9月29日，原告与山东省九星房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.45/㎡/月，高层住宅1.00—1.20元/㎡/月；委托服务期限以业主委员会成立为准，业主委员会成立并与物业管理企业签订了物业服务合同，本合同自动终止；证据4.《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》。证明：2011年7月3日，原告与被告李美云签订《望湖绿苑前期物业服务协议》，约定：被告李美云所购物业位于奎星湖花园C区望湖绿苑13号楼1单元802室，建筑面积89.56㎡，高层（有电梯）住宅物业服务收费标准0.80元/㎡/月（按建筑面积）；每月1—10日缴纳物业服务费，逾期按3‰/天收取滞纳金；证据5.金价字【2014】27号文件、资质证书、金乡县住宅小区物业服务收费标准申请书。证明：被告应按1.00—1.10元/㎡/月缴纳物业费；证据6.物业费催缴通知书。证明：原告向被告下达了催缴通知。被告对证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，但认为：金价字【2014】27号文件自2014年12月20日起执行，可原告在2014年之前一直按照1.10元/㎡/月收取物业费；2015年5月27日，金乡县物价局也是批准原告按1.00元/㎡/月收取物业费。本院认为，被告对证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，本院对证据1、2、3、4、5、6真实性予以确认。被告李美云为支持其答辩主张，提供了以下证据材料：证据1.照片四张、光盘。证明：被告房屋的洗手间和厨房水管水流不畅，而被告楼下的7楼住户水流没有问题。原告对证据1真实性无异议，但认为：证据1水流不畅不是原告物业公司的维修范围；众所周知，由于开发商的原因，金乡县大多数小区供水管道老化、质量差，造成水压整体不足；被告入住两年后才出现水流不畅问题，说明不是原告物业管理服务不到位，也不是开发商安装的水管管道存在质量问题，而是被告在使用供水过程中造成的，责任应由被告承担，被告不能据此拒交物业费。本院认为，原告对证据1真实性无异议，本院对证据1真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金乡县金盛物业服务有限公司系依法成立的物业服务公司，2010年8月30日起为金乡县奎星湖花园小区提供物业服务；被告李美云系该小区13号楼1单元802室业主。2010年8月30日，山东省九星房地产开发有限公司（甲方）与原告金乡县金盛物业服务有限公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，载明：山东省九星房地产开发有限公司将其开发的金乡县奎星湖花园小区委托给金乡县金盛物业服务有限公司进行物业管理；委托物业管理期限自2010年9月1日至2011年9月1日止；高层住宅1.10元/㎡/月。2011年7月3日，原告金乡县金盛物业服务有限公司（甲方）与被告李美云（乙方）签订《前期物业服务协议》，载明：李美云所购房产位于金乡县奎星湖花园小区13号楼1单元801室，系高层住宅，建筑面积89.56㎡；本协议中的前期物业管理系自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；物业费收取标准：高层住宅（有电梯）0.80元/㎡/月，每月1—10日缴纳当月物业管理服务费，逾期按按3‰/天收取滞纳金。2012年9月29日，山东省九星房地产开发有限公司（甲方）与原告金乡县金盛物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同（补充协议）》，载明：山东省九星房地产开发有限公司将其开发的金乡县奎星湖花园小区委托给金乡县金盛物业服务有限公司进行物业管理；委托物业管理期限以业主委员会成立为准，业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同并生效的，本合同终止；高层住宅1.00—1.20元/㎡/月。2015年1月5日，原告向金乡县住宅小区物业管理办公室、金乡县物价局申请按三星级标准高层住宅1.10元/㎡/月收取物业费。2015年5月27日，金乡县物价局批准原告高层住宅（有电梯）按三星级标准1.00元/㎡/月收取物业费。另查明，金乡县奎星湖花园小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告按照《前期物业服务协议》的约定对金乡县奎星湖花园小区提供了物业服务，应当取得收益，被告李美云作为奎星湖花园小区13号楼1单元802室的业主实际也接受了服务，应该承担交纳物业服务费的义务。被告应向原告缴纳2014年7月3日至2018年7月2日物业服务费4108.42元[0.80元/㎡/月×89.56㎡×（2014年7月3日—2015年5月26日）＋1.00元/㎡/月×89.56㎡×（2015年5月27日—2018年7月2日）]。物业服务合同是平等主体之间签订的合同，应当受民事法律调整，所以合同中的滞纳金实际上是合同法规定的迟延履行违约金。从被告提交的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，应不予支持。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害，如果业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张权利。综上所述，原告的诉求，合法部分应予支持；不合法部分应予驳回。依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告李美云于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县金盛物业服务有限公司物业服务费4108.42元。二、驳回原告金乡县金盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李美云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王 岩人民陪审员  胡树亮人民陪审员  宋庆龙二〇一九年一月二十三日书 记 员  李 耀附相关法律规定《物业管理条例》（2018年3月19日实施）第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。