甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初2251号 原告：王丰军，男，1969年3月17日出生，汉族，山丹县清泉镇交通街金龙小区18号楼居民，现住山丹县世博丽景28号楼2单元901室。公民身份号码：320825196903173037。联系电话：15378007999。 委托诉讼代理人：钱建民，甘肃焉支律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张维卿，甘肃焉支律师事务所律师。 被告：甘肃和润房地产开发有限公司。地址：兰州市城关区静宁路158号（昌运大厦22楼B2室）。统一社会信用代码：916201005664052187。 法定代表人：李跃龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：花原，甘肃瑞雪律师事务所律师。 原告王丰军诉被告甘肃和润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丰军及其委托诉讼代理人钱建民、被告甘肃和润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴梅、花原均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王丰军向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照《酒品抵付房款合同》的约定向原告交付位于山丹县沃谷创业园B座101号商铺一间；二、判令被告向原告退还山丹县沃谷创业园B座101号商铺租金30000元；三、判令被告为原告立即办理山丹县沃谷创业园B座101号商铺、102号商铺、103号商铺不动产权证书；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月15日，原告王丰军与被告甘肃和润房地产开发有限公司签订《酒品抵付房款合同》，合同约定：原告以1350980元的酒品抵顶被告修建于山丹县312国道迎宾中路山丹县沃谷创业园的三间商铺。商铺具体位置为：B座101号、102号、103号，售价6500元/每平方米，面积190.9平方米，商铺总价款为1293500元。原告于当日将酒品及检验报告全部交付给被告，后又为被告开具了发票，被告于2017年12月20日向原告出具了收条，但并未将商铺交付给原告。后在原告的催讨之下，被告于2018年5月22日将102号、103号商铺交付给原告，但101号商铺却推托不予交付。101号商铺所产生的30000元租赁费被告也拒绝退还给原告。故起诉提出上述诉讼请求。 被告甘肃和润房地产开发有限公司辩称，原告的三项诉讼请求均不能成立。1.原、被告签订的酒品抵付合同，合同主体不符合法律规定，合同的签订人不是被告公司的法定代表人，而是被告公司的业务部经理，并没有经过法定代表人的授权，不是职务行为，对此法定代表人并不知情，董少波并未告知被告公司法定代表人该合同的签订。抵顶酒品的价格并没有经过公司法定代表人的认可，而是由原告和被告的经办人董少波协商约定的，价格远远超出了市场价格，因此签订的合同显示公平，存在重大误解，不具有合法性。2.原告所批发的酒品属于洋河系列，通过查证，原告并没有批发酒品类的资质，虽有资质但已经过期，没有权利批发酒品类，因此原告批发酒品类不符合法律规定。3.原告提供的洋河系列酒品类，按合同约定，需要向被告提供资质要求，是否属于洋河公司的销售点、是否是销售经办人员，原告存在销售酒品类冒充他人的嫌疑，原告销售的酒品涉及商品侵权，因此要求对原告提供的酒品与相关部门核实是否属于正规产品。原告提供的产品如果有假，合同存在欺诈行为，应该认定无效合同。4.原告向被告提供的酒品，价格超出市场价格过高，存在显失公平、重大误解的因素。5.被告与原告协商的商铺价格，低于市场价格，也没有经过公司法定代表人的同意，因此，原告和公司业务部经理有可能损害被告公司的可能。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下： 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.提交2017年11月15日原、被告签订的《酒品抵付房款合同》一份，证明:(1)合同对于双方所抵顶酒品的品种、酒品的数量及价格都进行了约定，对被告抵顶给原告的三间商铺的具体位置和商铺的售价、商铺的面积、抵顶价款进行了明确约定。(2)双方约定的原告抵顶酒品的价格总额为1350980元，被告抵顶的商铺具体位置为山丹县312国道迎宾中路山丹县沃谷创业园商铺B座101号、102号、103号，商铺价格每平方米为6500元，面积为190.9平方米，三间商铺价格为1293500元，原告是以1350980元的酒品抵顶了价格为1293500元的商铺。(3)合同约定原告为抵顶的酒品开具发票，被告协助原告办理房屋登记手续。(4)合同加盖了被告公司的印章并由被告公司的销售经理董少波签字确认，同时合同附有移交表一份，移交表中有原告和被告物业主管吴梅、清点人张丽娟确认原告所抵顶的酒品实际已经交付，被告公司清点接受的事实； 2.提交2017年12月20日由被告公司的董少波、吴梅出具的收条一份，证明原告就抵顶的酒品是否合格提供了检验报告五份、发票一张，被告公司的接收人出具了收条并签字确认。 3.提交甘肃省酒类商品批发许可证，许可证号为XK-P6204100216号，证明原告具有销售洋河酒品的资质。 4.提交销售许可证一份，证明原告具有销售洋河酒品的资质。 5.提交2017年11月15日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订酒品抵顶合同之后，应原告要求，被告与原告另行签订一份商品房买卖合同，目的是为了给原告提供抵顶商铺办理按揭手续。同时证明作为被告法定代表人和被告公司对于酒品抵顶的事情是知情的，如果被告公司的法定代表人不知情，不可能在签订酒品抵顶合同之后再签订商品房买卖合同。被告公司业务经理董少波的行为也是职务行为，不是个人行为。 上述证据，经被告质证认为，对第一组证据酒品抵顶合同的真实性、合法性有异议，理由是：（1）合同仅仅由被告公司加盖公章，但法定代表人并没有签字，董少波仅仅是业务部经理，并没有经过被告公司的授权，重大签订合同的公司行为，必须有公司法定代表人的明确授权，被告公司也有开会记录和会议纪要，因此董少波与原告签订的合同不具有真实性。董少波和原告约定三间商铺的价格是错误的，按照公司的要求确定的商铺价格并不是6500元，因此损害了被告公司的利益。酒品清单价格也是由董少波与原告协商约定的，价格超出市场价格几十倍，因此该价格并不是被告公司法定代表人认可的价格。原告和被告公司业务部经理董少波签订的合同是重大误解、显失公平，原告提供的酒品没有正规的行业销售资质，被告向洋河公司询问的价格与原告的价格差距很大，原告提供的酒品也不是洋河公司的酒品，冒充商标，存在欺诈行为。因此合同是无效的。（2）对原告提交的移交表、收条无异议。（3）针对商品房买卖合同，该合同的签订方是被告和原告，但没有被告公司法定代表人的认可和签字，只有被告公司业务部经理董少波的签字，董少波没有权利处理被告公司的财产，该合同不具有真实性，合同不能说明铺面的买卖，在酒品抵付合同中有明确约定，该合同只是办理银行贷款使用，因此不是真实的买卖行为，该商铺买卖合同不能说明被告公司将商铺卖给了原告。（4）原告虽然有批发证和营业证，但原告批发的是否是洋河系列的酒品，被告有异议，应当有洋河公司的授权。 6.提交商铺的十二张照片，证明102、103号商铺已经交付，现在由原告占有使用，房屋存有酒品和电动车等物品，还有原告打算对外出租的告示。 上述证据，经被告质证认为，该两间商铺并不是被告所移交给原告的，而是被告租给他人经营，其中电动车是王文德曾经经营电动车使用。王文德和张旭东签订的租赁合同仍然在履行，房屋现在由原告占有的原因是原告从承租人王文德和张旭东手里强行占有。 7.提交江苏省宿迁市梦瓷酒业有限公司于2016年5月28日和2018年5月28日出具的授权书两份，提交江苏省宿迁市梦乡情酒业有限公司于2016年6月8日出具的授权书一份，证明原告抵顶给被告的涉案酒品是有权处置的行为，是合法有效的行为。 8.提交该两酒厂分别出具的酒品价格表两份，证明原、被告抵顶商铺的酒品价格及来源，与双方合同中约定的价格是完全相符的，不存在价格偏高。 上述证据，经被告质证认为，（1）原告既接受了江苏省宿迁市梦瓷酒业有限公司的代理，也接受了江苏省宿迁市梦乡情酒业有限公司的代理，原告向被告提供的酒品全部是江苏省宿迁市梦瓷酒业有限公司的酒品，并没有江苏省宿迁市梦乡情酒业有限公司的酒品，因此出具的三份授权书是否存在真实委托，还是为了诉讼提供的委托，现在不能确定，需要和两酒业公司进一步核实。（2）对于两份价格表中所载明的价格并不是市场销售价格，报价应当根据行业的销售情况确定价格，该价格表只是单方面作出的，没有经过相关部门的核定，因此该证据不能确定为抵顶酒品价格的认定。 9.提交2018年11月3日被告与山丹县浙江商会签订的借款协议一份，证明被告与山丹县浙江商会签订协议使用的印章和被告与原告签订的酒品抵顶合同中使用的印章是一致的，该协议是近期签订的，被告一直在使用该印章，同时有被告法定代表人刘志远的签名。 上述证据，经被告质证认为，该协议中的使用印章是有编号的印章，与原告提交证据中的印章不一致。 被告针对其抗辩理由，向本院提交了以下证据： 1.提交被告公司董少波的任命通知书一份，证明董少波在公司的职务及职责，并没有授权任命为销售部经理。 2.提交被告和王文德签订的商铺租赁合同复印件一份，证明被告和王文德签订租赁合同后，被告作为商铺的所有人将102号商铺租赁给了王文德，由王文德使用。 3.提交被告公司与张旭东签订的商铺租赁合同复印件一份，证明被告作为商铺的所有人将103号商铺租赁给了张旭东，由张旭东使用。 4.提交物业费管理协议一份，证明王文德按商铺租赁合同的要求，交纳了物业管理费。 5.提交被告商铺的销售价格表一份，证明被告商铺对外销售的价格。江苏两心同酒业有限公司的价目表 上述证据，经原告质证认为，（1）对任命文件的真实性、合法性、关联性均有异议，该文件作出的时间是2017年10月20日，但从纸张的新旧程度和印章的加盖来看，明显是近期做出的。该文件无法证明董少波是否有权签订合同，无法确认是否超过职责范畴，文件仅仅是被告公司内部的文件，无法确定文件的真实性。（2）对于两份租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，原告提交的是复印件，无法证明证据的真实性，两份合同完全是被告为了本次诉讼作出的虚假合同。2018年5月20日，被告公司的员工吴梅已经将钥匙交付给原告使用至今。（3）对于物业管理协议的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据与本案无关，承租人在签订了租赁合同后，并没有使用商铺，原告不予认可。 6.提交原告提供酒品的厂家出具的食品经营许可证复印件一份，证明经被告查询，原告提供的酒品是宿迁市洋河镇梦瓷酒业有限公司生产的。 7.提交“青花瓷”商标注册证复印件一份，证明原告抵顶酒品存在商标侵权。上述证据的来源是厂家传真给被告公司的。 上述证据，经原告质证认为，（1）该食品经营许可证与本案没有关联性，原告销售的酒品是宿迁市洋河镇梦乡情酒业有限公司提供的。（2）被告提交的“青花瓷”商标注册证不能证明出示证据的目的，是否存在商标侵权与被告公司无关，也不能作为被告公司拒付款项的理由。商标权是否侵权是酒厂之间的关系，与原告无关。原告以上提交的两个酒厂的证明也可以说明上述问题。 8.提交2018年11月12日由山丹县治安大队备案的被告公司印章印模一份，证明被告公司于2017年5月15日申请刻制和备案。 上述证据，经原告质证对证据无异议，但对被告出示该证据的证明目的有异议。被告公司虽然备案的公章有编号，但不排除被告公司用本案所涉及的没有编号的印章与他人签订合同的事实。本案中，原、被告所签订的酒品抵顶合同中就是没有编号的印章，根据原告提交的被告公司与山丹县浙江商会签订的协议，也使用的是没有编号的印章。 9.提交江苏两心同酒业有限公司的价目表复印件一份，是由该公司传真给被告的，无法提供原件。证明原告向被告抵顶的酒品都是宿迁市洋河镇所提供的酒品，该酒厂也属于洋河镇，提供的也是相关的酒品。根据该报价，原、被告签订抵顶酒品的价格相差较大，因此被告认为原告提供的酒品超过市场价格，属于不公平交易。 上述证据，经原告质证对该价目表的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。（1）该价目表不是传真件。（2）该证据不是原件，无法证明是该酒厂出具的。（3）价目表中所列的酒品名称与本案涉及的酒品不是同一品种，也不是同一厂家，因此与本案无关联性。（4）本案涉及的酒品是江苏省宿迁市梦瓷和梦乡情两个酒业公司提供，两酒厂已向原告出具了销售价格表，对于零售价、批发价都有指导性价格，原告均是按照指导价格予以销售，符合市场销售的规则，不存在被告所说的超利润销售等情形。 本院经审理认定事实如下：2017年11月15日，原告与被告签订《酒品抵付房款合同》一份，合同约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：双方确认，甲方修建的位于312国道迎宾中路山丹县沃谷创业园商铺B座101、102、103号，售价6500元/平方米，面积190.9平方米商铺人民币1293500元，以乙方酒品抵顶商铺款，乙方同意以上述合同内容的酒品款购买商铺；乙方要求甲方将上述房屋产权办至乙方名下；乙方同意甲方位于312国道迎宾中路山丹县沃谷创业园以酒品抵付甲方所属商铺房款，乙方酒品原价为1661424元，甲乙双方协定乙方以1350980元抵顶甲方商铺房款；抵付方式为乙方开出所抵顶酒品的发票，甲方开出发票协助乙方办理房屋产权证手续；房款中不包括该房屋办理产权的相关税费以及物业管理费；因乙方抵顶甲方的酒品必须持有相关行业的资质及合格证等证件，若乙方抵顶的商品出现质量及违反国家对本商品的有关规定，乙方以现金方式直接支付给甲方商铺房款；甲方保证上述抵顶酒品的商品房未被其他事由查封、抵押或出售，甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因导致抵顶酒品的商品房被查封、抵押，致使乙方权利无法实现；乙方同意按与甲方签订《商品房预售合同》规定承担房屋其它相关费用；本协议签订后，视为甲方已将用于抵顶酒品款的商品房实际交付给乙方，甲乙双方抵付行为完成；本协议未尽事宜，双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；甲乙双方签订的《商品房买卖合同》只限于乙方办理银行贷款用，不作为房屋买卖使用。该合同中同时附酒品数量单载明了抵顶酒品的名称、规格、数量、原价、折扣价和总价等内容。同日，双方还签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的B座101#、102#、103#商品房，用途为商业，属框架结构，建筑面积190.6平方米，单价为每平方米12000元，总金额为2287200元。该两份合同签订时，被告公司均加盖了公司印章，并由董少波在落款处经办人或委托代理人栏内签名。上述合同签订后，原告即依约向被告交付了抵顶酒品，双方于2017年11月16日签订移交表一份，由被告公司员工吴梅作为接交人签名，并由员工张丽娟清点后在移交表下方注明“已清点应到数量符合，补充数量已补充完”的内容。2017年12月20日，被告公司的董少波、吴梅向原告出具内容为“今收到王丰军检验报告5份、发票一份，检验报告不得外借，否则出现后果由借方负责”收条一份。被告于2017年12月20日向原告出具了收条，但并未将商铺交付给原告。后经原告多次催促，被告公司的员工于2018年5月期间，将位于312国道迎宾中路山丹县沃谷创业园商铺B座的102号、103号商铺门锁打开，由原告占有使用至今，但101号商铺由被告出租给他人使用，拖延至今未向原告交付。故原告起诉提出上述诉讼请求。 本院认为，原、被告协商签订的《酒品抵顶房款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律法规的强制性规定，属合法有效。对于被告抗辩提出公司员工董少波未经公司法定代表人授权同意，与原告签订合同无效的主张。经审查，被告提交了对董少波的任命文件，证明董少波确为该公司员工，被告公司对其职务或职权的任命以及相关事项是否需要经过公司法定代表人同意等问题均属于公司内部事务，被告公司在签订的合同上加盖了公司印章，虽未向原告出具对董少波的授权委托书，但原告完全有理由相信董少波代表公司行使职权，故其签订合同的行为有效，应由被告公司承担相应的合同义务。且合同签订后，原告依约向被告交付了抵顶酒品，被告公司员工将102号、103号商铺门锁打开，由原告占有使用至今，应认定为被告向原告履行了交付该两间商铺的主要合同义务。被告提交的与案外人王文德、张旭东签订的商铺租赁合同并不能否定原、被告之间的合同的效力及合同履行的上述事实。依据双方合同约定及相关法律规定，被告仍应继续履行向原告交付101号商铺的合同义务。被告辩解合同上加盖的公司印章存在虚假等理由显然与上述客观事实相悖，无法否定双方之间形成合法有效房屋买卖合同法律关系的事实，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。由于房屋属于不动产，在房屋买卖后，依照法律规定应由双方至相关部门办理权属变更登记，被告作为房屋的出卖人应当为原告在办理权属变更登记时提供协助义务，房屋的所有权依登记而转移，该协助义务属合同附随义务，故原告要求被告交付山丹县沃谷创业园B座101号商铺，并办理101号、102号、103号商铺不动产权证书的诉讼请求依法成立，本院予以支持。 至于被告抗辩提出原告没有批发洋河酒品类的资质，销售酒品涉及商品侵权，合同存在欺诈行为，应该认定无效合同的主张，以及原告提供的酒品价格超出市场价格过高，存在显失公平、重大误解的因素等问题。原告提交了向被告交付酒品的生产厂商，即江苏省宿迁市梦瓷酒业有限公司及梦乡情酒业有限公司分别出具的授权书及价格表等证据，与原、被告签订合同中载明的酒品种类、规格以及原告向被告交付酒品时移交的检验报告和发票等证据能够相互印证，证明了其向被告抵顶酒品的正当来源和价格依据。而被告提出上述抗辩理由所依据的江苏两心同酒业有限公司的价目表等证据均属复印件，无其他证据印证证明其证据来源的真实性、合法性以及与原告抵顶酒品的关联性，亦无法证明原告抵顶酒品价格明显高于市场价格而显示公平的情况。双方在酒品抵顶合同中明确约定同时签订的商品房买卖合同只限于乙方办理银行贷款用，不作为房屋买卖使用，说明该商品房买卖合同中约定的房屋价格并不是双方约定的真实价格，根据双方买卖商铺在本地所处地理位置和商业地段等因素综合判断，其价格约定基本符合本地实际，并不存在显失公平、重大误解等情形，故被告的上述抗辩主张缺乏有力证据证实，本院均不予采纳。 对于原告诉讼要求被告退还山丹县沃谷创业园B座101号商铺租金30000元的主张。经审查，双方签订的《酒品抵付房款合同》中并未明确约定被告向原告交付上述商铺的具体时间，原告亦未提交证据证明所主张损失的依据，故对原告该项诉讼请求本院依法不予支持。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告甘肃和润房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告王丰军交付位于312国道迎宾中路山丹县沃谷创业园商铺B座的101号商铺； 二、被告甘肃和润房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告王丰军办理其位于312国道迎宾中路山丹县沃谷创业园B座101号商铺、102号商铺、103号商铺的不动产权证书等登记过户手续，将该商铺产权登记过户在原告王丰军名下； 三、驳回原告王丰军的其他诉讼请求。 案件受理费550元，由原告王丰军负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  孟儒海 人民陪审员  张 成 二〇一九年一月三十日 书 记 员  吴 涛 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。