浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终5272号 上诉人（原审被告、执行案外人）：姜光明，男，1968年8月14日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：吴卫勇，浙江天富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：邵福龙，男，1960年11月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：李金龙，浙江西湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王辉，浙江淼森律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：张荣忠，男，1963年11月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原审第三人（被执行人）：吴亚静，女，1963年3月4日出生，汉族，住上海市长宁区。 原审第三人（被执行人）：杭州铂金置业有限公司，住所地浙江省杭州市临安区锦城街道钱王街******。 法定代表人：张荣忠，董事长。 上诉人姜光明因与被上诉人邵福龙、原审第三人张荣忠、吴亚静、杭州铂金置业有限公司（下称铂金公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服东阳市人民法院（2018）浙0783民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 姜光明上诉请求：1．撤销原审判决，驳回邵福龙原审诉讼请求；2．由邵福龙负担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．原审适用法律错误。姜光明与铂金公司就案涉房屋签订了13份《浙江省商品房买卖合同》，并办理了商品房预售备案登记，虽未办理预告登记，但姜光明基于有效合同而享有的占有权应受到法律保护。原审认为姜光明未办理预告登记不足以排除强制执行，是对《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十条规定理解错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八的规定，姜光明对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2．商品房预售登记备案产生购房人有优先购买权及期待权的法律后果。案涉房屋办理预售登记后，姜光明取得优先购买该商品房的权利，该权利优先于抵押权和其他债权，以及对未来房屋所有权转移到其名下的期待权，姜光明应当取得案涉房屋的所有权。原审判决准许执行案涉房屋错误。3．姜光明已履行全部房款支付义务，铂金公司交付案涉房屋和办理产权证仅是附随义务。邵福龙对铂金公司享有的担保债权请求权并不优先于姜光明的债权请求权，也不能影响到姜光明的债权履行。4．铂金公司是法人组织，其意志体现的是股东张荣忠、姜光明的意志，特别是实际控制人张荣忠的意志。张荣忠与姜光明高度达成合意将案涉房屋交付给姜光明，并办理了相应的网签及预售备案登记，案涉房屋虽由铂金公司登记为在建工程，但铂金公司管理案涉房屋体现的是姜光明的意志和代表姜光明的行为，故在张荣忠许可的情况下，姜光明能通过铂金公司实际控制案涉房屋，姜光明已实际占有了案涉房屋。 邵福龙辩称：1．案涉房屋现仍登记在铂金公司名下，姜光明虽与铂金公司签订过商品房买卖合同，也有网签记录，但未提供证据证明就案涉房屋进行过预告登记，预售备案登记不能起到预告登记的效力。2．本案姜光明一次性预购13套房屋，显然并不是为了居住，姜光明在杭州市临安区另有住房一套，姜光明虽对案涉房屋以物权期待权为由请求排除强制执行，但姜光明的请求并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的要件，也不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的消费者物权期待权的保护要件，姜光明对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。3．姜光明主张以房抵债，但未提供证据证明存在真实的以房抵债协议，且其以房抵债的基础债权不真实不合法。假设姜光明依据合作协议对铂金公司享有一定债权，姜光明也未提交证据证明以房抵债真实。4．姜光明未提交证据证明已实际占有案涉13套房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人张荣忠、吴亚静、铂金公司未陈述意见。 邵福龙向原审法院起诉请求：准许对坐落于浙江省杭州市临安区锦城街道钱王街铂金大厦1幢806、1106、1501、1701、2001、2401、2402、2405、2705、2702、2706、2805、2806房屋的执行。 原审法院认定事实：2017年1月19日，该院立案受理了邵福龙、张玉兰诉张荣忠、铂金公司民间借贷纠纷一案，并于2017年6月20日作出（2017）浙0783民初1578号民事判决书，判决张荣忠归还邵福龙借款本金15082597.12元及利息，铂金公司对借款本息承担连带清偿责任。因张荣忠、铂金公司未履行还款义务，邵福龙、张玉兰于2017年8月4日向该院申请强制执行。执行过程中，该院于2018年1月5日作出（2017）浙0783执3901、5816、5830、7585号之一执行裁定书，查封了坐落于杭州市临安区房屋。2018年4月2日，姜光明以上述13套案涉房屋系其所有为由提出书面执行异议。该院于2018年4月23日作出（2018）浙0783执异62号执行裁定，裁定中止对坐落于杭州市临安区锦城街道钱王街铂金大厦1幢806、1106、1501、1701、2001、2401、2402、2405、2705、2702、2706、2805、2806房屋的执行。上述裁定送达邵福龙后，邵福龙在法定期限内提起本案诉讼。 原审法院另查明，2013年7月24日，姜光明（甲方）与张荣忠（乙方）、铂金公司（丙方）签订房地产项目开发合作协议书一份，约定甲方通过房产转移及土地变更登记方式将二宗土地变更登记到丙方名下，而后通过股权及债权转让给乙方的方式与乙方进行“铂金公寓”商品房项目的合作开发。根据上述房地产项目开发合作协议，该协议转让完成后，甲方持有丙方20%股权，享有丙方债权1160万元。此后，张荣忠曾向姜光明出具承诺函一份，载明“……本人自愿将向姜光明的借款壹仟壹佰壹拾伍万元（￥1115万元）清偿顺序（含2013年7月24日房地产项目开发合作协议约定的保底收益）放在债权人共保协议第六条表格中的（4）股东借款新东阳担保部分（信用社、中国银行）之后……优先于本人借款和本人的其他借款……本人重申姜光明可从2016年8月1日起从杭州铂金置业有限公司主张债权1115万元（含孳息、收益）”。2016年11月4日，姜光明以铂金公司、张荣忠尚欠1115万元为由诉至浙江省临安市人民法院并申请财产保全，案号为（2016）浙0185民初6208号，后姜光明于2016年12月16日以双方庭外调解了结纠纷为由申请撤回起诉。铂金公司系“钱王·铂金大厦”项目的开发商，并就该项目办理了临售许字（2015）第035号商品房预售证。2016年12月8日，姜光明与铂金公司就案涉13套房屋签订商品房买卖合同13份，约定案涉13套房屋总价为13337409元，并办理了商品房预售备案登记，房屋用途均登记为住宅。另，在杭州市临安区，姜光明名下登记有住宅一套。 原审法院认为，本案的争议焦点为姜光明对案涉13套房屋是否享有足以排除强制执行的权利。首先，执行异议和复议规定第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。姜光明系与铂金公司、张荣忠达成“以房抵债”协议后以其对铂金公司、张荣忠享有的债权抵付购房款，且其在杭州市临安区另登记有住宅一套，案涉13套房屋虽然为住宅，但显然并非其个人居住，不符合第二十九条规定的情形。其次，执行异议和复议规定第三十条规定金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。案涉13套房屋仅办理了商品房预售备案登记，而办理商品房预售备案系对开发商的强制要求，系为防止开发商“一房多卖”的措施。预告登记的性质则与商品房预售备案登记完全不同，根据物权法第二十条的规定，办理预告登记是为保障购房者将来实现物权，因为预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。姜光明未提供证据证明其已为案涉13套房屋办理预告登记并取得房屋预告登记证明，故其对案涉房屋并不当然享有物权期待权，其民事权利不足以排除人民法院强制执行。综上，邵福龙要求准许对案涉13套房屋强制执行的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：准许对坐落于浙江省杭州市临安区锦城街道钱王街铂金大厦1幢806、1106、1501、1701、2001、2401、2402、2405、2705、2702、2706、2805、2806房屋的执行。案件受理费人民币13800元，由姜光明负担。 本院二审经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是姜光明对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。姜光明以铂金公司欠其的债款抵付其应付购房款并办理了案涉房屋的预登记，其对案涉房屋有优先购买权及期待权并应归其所有为由主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。根据查明的事实，姜光明与铂金公司系基于以物抵债而签订案涉13套商品房的买卖合同，双方在合同签订后仅办理了商品房预售备案登记。而商品房预售备案登记是根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，在签订商品房预售合同后向相关管理部门办理的合同备案登记手续。部门规章《城市商品房预售管理办法》关于合同登记备案的规定，系行政管理的范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度有着本质的区别，姜光明并不能因办理了案涉房屋的商品房预售合同备案登记而取得案涉房屋的所有权。以物抵债首先是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。案涉房屋被查封时，仍登记在被执行人铂金公司名下，姜光明与铂金公司至今未按照所签商品房买卖合同的约定对案涉房屋办理预告登记，且因未达到交付条件而未交付姜光明占有使用，姜光明对案涉房屋不享有物权期待权。姜光明所提铂金公司的意志体现的是作为股东的其与张荣忠的意志，其与张荣忠达成合意并在张荣忠许可的情况下，能通过铂金公司实现对案涉房屋的管理控制，其已实际占有了案涉房屋的辩解意见，并不符合买受人物权期待权的公示方式即实际占有的规定，不能成立。综上，姜光明对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币13800元，由上诉人姜光明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛建青 审 判 员 梁 立 审 判 员 马美华 二〇一九年一月二十八日 代书记员 苏丽燕