山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1083民初4370号 原告：威海金鼎物业服务有限公司。住所地：山东省威海市乳山市滨海新区银龙湾**。 法定代表人：佟桂荣，董事长。 委托诉讼代理人：闫彬彬，公司职员。 委托诉讼代理人：李伟华，公司职员。 被告：李龙官，男，1954年5月26日出生，汉族，住上海市南汇区。 原告威海金鼎物业服务有限公司（以下简称“金鼎物业公司”）诉被告李龙官物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鼎物业公司委托诉讼代理人闫彬彬、李伟华到庭参加诉讼，被告李龙官经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付至2018年12月31日的物业管理费2，490.15元；2、要求被告按每日3‰支付违约金至实际支付之日止，其中计算至2018年8月31日的违约金为6，151.50元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告李龙官于2010年11月18日购买海晶城小区6号楼1单元709室房屋，原告负责该小区物业管理工作并履行了相关义务，但被告欠付物业费2，490.15元及违约金，原告多次催交，但被告拒不缴纳。为保证物业管理工作的顺利开展，维护原告及其他业主的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告请求。 被告李龙官在法定期限内未提出书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月19日，哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司（以下简称“哈尔滨阳光房地产乳山分公司”）与乳山市正大物业服务有限公司签订《乳山市前期物业服务合同》一份，约定哈尔滨阳光房地产乳山分公司选聘乳山市正大物业服务有限公司为其开发建设的银滩海晶城小区提供前期物业服务，服务期限至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自然终止，物业服务费用收费标准为高层住宅每月每平方米0.98元，业主应于每月15日交纳物业服务费用。 2010年11月18日，被告李龙官与哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订商品房买卖合同一份，约定被告李龙官购买哈尔滨阳光房地产乳山分公司开发的海晶城小区第6幢1单元709号房屋，建筑面积为47.05平方米。后经乳山市住房保障和房产管理局实测，上述房屋的建筑面积应为47.23平方米。合同第十六条关于前期物业服务的约定为哈尔滨阳光房地产乳山分公司以协议的方式选聘乳山市正大物业服务有限公司进行前期物业服务，标准为高层住宅0.98元/月/平方米。 2013年8月3日，被告李龙官签署承诺书。该承诺书载明：“为维护海晶城小区的管理，本人已详细阅读过哈尔滨阳光房地产乳山分公司与乳山正大物业服务有限公司签订的《海晶城小区前期物业服务合同》附件中《业主手册》的《海晶城业主临时管理规约》的内容，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。本人特签署此承诺书”。被告李龙官已支付自2013年8月3日至2014年8月2日的物业费。乳山正大物业服务有限公司制作的《业主手册》中业主临时规约第三十条规定，业主应按时足额缴纳物业管理服务费用，收费标准为0.98元/月/平方米，业主应当在每个季度首月十日前缴付本季度的物业服务费，每逾期一日加收应付金额的千分之三（3‰）的滞纳金。 2014年6月1日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2014年7月10日之前缴纳2014年第三季度（2014年7月1日至2014年9月30日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2014年7月1日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴公告，通知海晶城小区业主其公司于2010年4月9日选聘的前期物业服务单位乳山市正大物业服务有限公司自2014年7月1日不再为海晶城项目提供后续物业服务，因海晶城项目暂未成立业主委员会，为保障房屋正常交付以及良好的物业服务，经居委会同意并委托，由其公司下属部门海晶城物业服务中心暂时为海晶城项目提供前期物业管理服务，服务标准及收费标准按《商品房买卖合同》及相关协议执行，待重新选聘物业服务企业后，由新的物业服务企业承接海晶城项目物业管理服务工作。 2014年9月1日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2014年10月10日之前缴纳2014年第四季度（2014年10月1日至2014年12月31日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2014年12月1日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2015年1月10日之前缴纳2015年第一季度（2015年1月1日至2015年3月31日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2015年3月1日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2015年4月10日之前缴纳2015年第二季度（2015年4月1日至2015年6月30日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2015年6月1日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2015年7月10日之前缴纳2015年第三季度（2015年7月1日至2015年9月30日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2015年9月1日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2015年10月10日之前缴纳2015年第四季度（2015年10月1日至2015年12月31日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2015年11月17日，原告金鼎物业公司与哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订《乳山市前期物业服务合同》一份，约定哈尔滨阳光房地产乳山分公司选聘原告金鼎物业公司为其开发建设的银滩海晶城小区提供前期物业服务，期限自2015年11月17日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；物业服务费用收费标准为高层住宅每月每平方米0.98元，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每年1月15日前交纳当年的物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金；2015年12月1日未缴纳的物业管理费用及2015年12月1日后产生的物业管理费用，均由原告金鼎物业公司收取，归原告金鼎物业公司所有。 2015年11月23日，哈尔滨阳光房地产乳山分公司在海晶城小区内张贴公告，通知海晶城小区业主前期物业服务单位乳山市正大物业有限公司不再为该项目提供后续服务，其公司重新选聘原告金鼎物业公司提供前期物业管理服务，2015年12月1日未缴纳的物业管理费用及2015年12月1日后产生的物业管理费用均由原告金鼎物业公司收取，归原告金鼎物业公司所有。当日，原告金鼎物业公司在海晶城小区内张贴公告，通知海晶城小区业主其公司将于2015年11月30日前与开发商完成物业交接工作，并于2015年12月1日零时开始为小区全体业主提供物业管理服务，2015年12月1日前未缴纳的物业管理费用及2015年12月1日后产生的物业管理费用均由其公司收取，另因大部分业主表示因家住外地，无法按季及时缴纳物业管理费，为减少小区业主奔波之苦，按照《乳山市前期物业服务合同》的约定将物业管理费的缴纳周期修改为年付，即自2016年起应于每年1月15日前付清当年的物业管理费用。 2015年12月15日，原告金鼎物业公司在海晶城小区张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2016年1月15日之前缴纳2016年（2016年1月1日至2016年12月31日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2016年1月15日，原告金鼎物业公司在被告李龙官住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告李龙官现已欠2016年度物业管理费用共计555元及之前欠缴的物业管理费用784元，共计1，339元，通知被告李龙官前往物业服务中心财务处缴纳，否则将承担欠费总额日千分之三的滞纳金。 2016年12月1日，原告金鼎物业公司在海晶城小区张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2017年1月15日之前缴纳2017年度（2017年1月1日至2017年12月31日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2017年1月15日，原告金鼎物业公司在被告李龙官住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告李龙官现已欠2017年度物业管理费用共计550元及之前欠缴的物业管理费用1，339元，共计1，895元，通知被告李龙官前往物业服务中心财务处缴纳，否则将承担欠费总额日千分之三的滞纳金。 2017年12月1日，原告金鼎物业公司在海晶城小区张贴物业费缴纳通知，通知海晶城小区业主自即日起至2018年1月15日之前缴纳2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）及拖欠的物业管理服务费用，逾期按约定按日收取3‰滞纳金。 2018年1月15日，原告金鼎物业公司在被告李龙官住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告李龙官现已欠2018年度物业管理费用共计555元及之前欠缴的物业管理费用1，896元，共计2，451元，通知被告李龙官前往物业服务中心财务处缴纳，否则将承担欠费总额日千分之三的滞纳金。 2018年3月1日，上海轩悦律师事务所受原告金鼎物业公司委托指派孙建帅律师就被告李龙官拖欠物业服务费用事宜制作律师催告函并通过EMS邮寄给被告李龙官（邮件号为：1012549806829）。该律师催告函载明被告李龙官已拖欠自2014年8月3日至2018年12月31日的物业服务费用2，452元，通知被告李龙官于2018年3月31日前向原告金鼎物业公司缴纳拖欠物业服务费2，452元，逾期从应当交费而未交费之日起按日万分之五计算滞纳金。 2018年7月1日，乳山市滨海新区观海苑社区居民委员会出具情况说明一份，载明：“金鼎.海晶城项目是由哈尔滨阳光房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨阳光公司）乳山分公司开发的房地产项目，2014年3月哈尔滨阳光公司进入破产重整程序，原负责金鼎.海晶城项目物业管理的乳山市正大物业有限公司退出海晶城项目，相关物业管理服务工作由我处暂管。为保证金鼎.海晶城项目物业管理服务工作正常进行，确保广大业主的权益，我处委托哈尔滨阳光公司乳山分公司于2014年8月暂时进入金鼎.海晶城的物业管理服务工作，物业服务水平及收费标准不得变更。请哈尔滨阳光公司乳山分公司尽快选取新的物业服务管理企业并做好交接工作，保障金鼎.海晶城项目物业服务有序进行”。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，哈尔滨阳光房地产乳山分公司与乳山市正大物业服务有限公司签订的《乳山市前期物业服务合同》及与原告金鼎物业公司签订的《乳山市前期物业服务合同》均对海晶城小区全体业主具有约束力，即对被告李龙官也具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 原前期物业服务企业乳山市正大物业服务有限公司退出海晶城小区后，由哈尔滨阳光房地产公司自2014年8月1日起至2015年11月30日止暂为海晶城小区的业主提供前期物业服务，服务标准及收费标准按《商品房买卖合同》及相关协议执行，即被告李龙官应当在每个季度首月十日前按0.98元/月/平方米的标准缴付本季度的物业费，但被告李龙官经多次催缴后仍未缴纳，故被告李龙官应支付哈尔滨阳光房地产乳山分公司自2014年8月3日至2015年12月31日止的物业费783.86元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×17月-47.23㎡×0.98元/月/㎡÷31天×2天）。原告金鼎物业公司自2015年12月1日起为海晶城小区的业主提供前期物业服务，合同约定业主应于每年1月15日前交纳当年的物业服务费，被告李龙官应当按照上述约定按期履行交纳物业费的业务，因被告李龙官经多次催缴后至今未缴纳，故被告李龙官应支付原告金鼎物业公司自2016年1月1日至2018年12月31日止的物业费1，666.27元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×36月）。另因哈尔滨阳光房地产乳山分公司与原告金鼎物业公司约定2015年12月1日未缴纳的物业管理费用及2015年12月1日后产生的物业管理费用均由原告金鼎物业公司收取，故被告李龙官应当给付原告金鼎物业公司自2014年8月3日起至2018年12月31日止的物业费共计2，450.13元（783.86元+1，666.27元）。 被告李龙官未按照约定按期缴纳物业费，应当承担逾期付款的违约责任。哈尔滨阳光房地产乳山分公司自2014年8月1日起至2015年11月30日止暂提供前期物业服务期间，被告李龙官应当在每个季度首月十日前缴付本季度的物业服务费，每逾期一日加收应付金额的3‰的滞纳金。2014年8月3日至2014年9月30日（2014年第三季度）的物业费应于2014年7月10日前缴纳，故上述两月物业费的滞纳金应自2014年7月11日起算，计算至2018年8月31日应为406.65元[（47.23㎡×0.98元/月/㎡÷31天×29天+47.23㎡×0.98元/月/㎡）×3‰×1513天]；2014年10月1日至2014年12月31日止（2014年第四季度）的物业费应于2014年10月10日前缴纳，故2014年第四季度物业费的滞纳金应自2014年10月11日起算，计算至2018年8月31日应为592.19元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×3月×3‰×1421天）；2015年1月1日至2015年3月31日（2015年第一季度）的物业费应于2015年1月10日前缴纳，故2015年第一季度的滞纳金应自2015年1月11日起算，计算至2018年8月31日应为553.62元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×3月×3‰×1，329天）；2015年4月1日至2015年6月30日（2015年第二季度）的物业费应于2015年4月10日前缴纳，故2015年第二季度的滞纳金应自2015年4月11日起算，计算至2018年8月31日应为516.13元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×3月×3‰×1，239天）；2015年7月1日至2015年9月30日（2015年第三季度）的物业费应于2015年7月10日前缴纳，故2015年第三季度的滞纳金应自2015年7月11日起算，计算至2018年8月31日应为478.22元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×3月×3‰×1，148天）；2015年10月1日至2015年12月31日（2015年第四季度）的物业费应于2015年10月10日前缴纳，故2015年第四季度的滞纳金应自2015年10月11日起算，计算至2018年8月31日应为439.90元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×3月×3‰×1，056天）。 原告金鼎物业公司自2015年12月1日起提供前期物业服务期间，被告李龙官应于每年的每年1月15日前交纳当年的物业服务费，逾期未交纳的应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金。2016年的物业费应于2016年1月15日之前缴纳，故2016年物业费的滞纳金应自2016年1月16日起算，计算至2018年8月31日应为1，597.96元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×12月×3‰×959天）；2017年的物业费应于2017年1月15日之前缴纳，故2017年物业费的滞纳金应自2017年1月16日起算，计算至2018年8月31日应为988.10元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×12月×3‰×593天）；2018年的物业费应于2018年1月15日之前缴纳，故2018年物业费的滞纳金应自2018年1月16日起算，计算至2018年8月31日应为379.91元（47.23㎡×0.98元/月/㎡×12月×3‰×228天）。综上，原告金鼎物业公司主张的计算至2018年8月31日的违约金共计5，952.68元，原告金鼎物业公司诉讼请求中多诉部分的违约金，本院不予支持。 被告李龙官经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本案事实清楚，依法可以缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李龙官于本判决生效之日起十日内给付原告威海金鼎物业服务有限公司物业服务费2，450.13元及违约金（截至2018年8月31日的违约金为5，952.68元，2018年9月1日后的违约金以2，450.13元为基数，自2018年9月1日起至实际给付之日止，按每日3‰计算）； 二、驳回原告威海金鼎物业服务有限公司多诉部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费260元，由被告李龙官负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙文星 人民陪审员  张胜夕 人民陪审员  张书朋 二〇一九年一月十日 书 记 员  宋玉静