湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初7441号原告：周伟，女，1976年12月15日出生，汉族，住长沙市开福区。被告：湖南金科房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区青山村雷锋大道**。法定代表人：况进林,该公司执行董事兼总经理。委托代理人：邵晓青，男，1990年1月21日出生，汉族，住湖北省潜江市，系该公司员工。原告周伟与被告湖南金科房地产开发有限公司（以下简称“金科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周伟、被告金科公司的委托代理人邵晓青到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告周伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成未能入住损失费1000元；2.判令被告因房屋质量问题导致原告未能及时收房，按合同约定需给原告赔偿违约金106800元；3.判令被告承担本案诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：1.房屋渗水严重：负一楼墙面渗水，二楼进门门厅顶靠窗户处渗水、下沉花园墙面渗水（光盘内视频一21-33秒靠墙凹处积水达一尺多高；37秒处靠排水管处墙体渗水）（视频二被告工程部负责人承认房屋质量问题，原告与被告方工程部负责人闻工部分对话2017.04.19，闻工打电话：“我在业主家负一层，确实墙角有地方渗水，出现明显水渍，还有排污管在滴水，是3期3栋204，我要查查原先的补修单位是不是总包单位还是后面的补位单位完成，所有的问题使用遗留，包括那注浆还没处理，如果说有责任单位，如果说补位做的话还在保修期内，肯定通知他们继续完成，那我等下跟周总说下，然后，补位的尽快把它完成，好吧！行，行，行，”挂断电话。我问：“他怎么说？”被告方工程部负责人闻工说：“我已经明确跟他说是有质量问题，第二个咧，我请示下，尽快把你该整修的整修，有问题的找施工单位完成……”）视频四：地：地下车库暴雨进水致电路短路电梯停止使用；2.整栋排水管装在我家负一楼房内且墙面渗水（光盘内视频一37秒处靠排水管处墙体渗水）；3.二楼进门门厅顶钢筋裸露，且房屋层高比合同内实际高度矮20公分，只有2米8高（详见图片及《商品房买卖合同》第五页第九条）；4.客厅、主次卧，楼梯间墙面均有墙面空鼓和开裂（详情见图片）；5.负一楼入户门与合同约定的防盗门不符，就一永远关不了严重变形的复合板门，（详见图片及《商品房买卖合同》附件三之一装饰标准：6.入户门：防盗门）；6.凉台护栏和空调外机栏均锈坏，与合同工艺不符（详情见图片及《商品房买卖合同》附件三之一7.栏杆），因原告房屋质量问题未得到解决，故诉至人民法院，请求判如所请。被告金科公司辩称：1.根据《建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第二章第十六条：“建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，……竣工验收合格的，方可交付使用。”的规定以及被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条关于房屋的交付条件“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”的约定，被告所售金科东方大院第3-3栋楼在2011年9月16日办理完成竣工验收备案手续后即已符合法律规定及双方约定的交付条件，不存在迟延交房的情况，不需要承担延期交房的相关责任。2.根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》之补充协议第三条第5项“出卖人按约定标准交付房屋；如交房时发现的问题属《住宅质量保证书》中的保修项目，由买受人先接房”的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，在被告一直积极配合将相关房屋瑕疵问题整改的情况下，原告却一直无故拖延收房，并起诉要求被告承担延期交房的责任，导致双方的房屋交接手续一直无法完成，违反了双方的合同约定，应当由原告承担相应责任。以通常的行业标准看，没有任何开发商的房屋没有任何问题，被告的房屋在2011年房屋就已经竣工验收合格，但原告一直拒收房屋，根据双方合同约定，应视为原告已经收房，原告所购房屋达到交付条件之后已7年，原告没有收房也没有进行维护，导致房屋受损，相关责任应由原告自行承担；根据合同约定相关屋面防水、外墙面渗水保修期为5年，已过保修期，五金等配件保修期是2年，已过保修期，原告以已过保修期的瑕疵迟迟不收房，不符合法律规定。综上，被告所售房屋已完全符合交付条件，并已按合同约定履行交付义务，无需向原告承担延期交房的赔偿责任。原告要求被告承担延期交房违约金的诉求不符合法律规定及双方合同约定，恳请贵院依法查明事实驳回原告的相应诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、光盘、图片的真实性、合法性、关联性予以认可，对原告提交的关于金科东方大院质量问题投诉函，因该函件系原告单方制作，是否送达给被告亦无法核实，该证据无法达到原告的证明目的。对原告提交的投诉处理方案的请示报告的真实性、合法性予以认可，但与本案不具有关联性。对于被告提交的建设工程竣工验收备案表、房屋现场图片真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月26日，原告周伟（买受人）与被告金科公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区尖山路399号盛世东方大院第3-3幢2层204号房。该商品房用途为住宅，建筑面积共278.34平方米，总金额为1323059元。该合同第九条约定房屋室内层高及差异处理方式，买受人所购房屋室内层高为3.00米（最终以主管行政部门测绘确认的层高为准），若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：在符合国家住宅及建筑设计规范和设计要求的前提下，出卖人不承担责任，双方按照实际层高交付；如实际层高不符合国家住宅建筑设计规范和设计要求的，双方仍按实际层高进行交付，但出卖人应按照买受人已付房款的0.3%计算一次性补偿买受人。本合同所述房屋室内层高是指1（1、上下两层楼面之间，2、天花板与地面之间）的垂直距离。该合同第十条交付期限及条件约定：出卖人应当在2011年9月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。该合同第十一条房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起3日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日50元的延期交房的责任。该合同第十五条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行,但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。合同附件四《金科盛世东方大院（住宅）之补充协议》第三条关于房屋交付的特别约定第5款约定，出卖人按约定标准交付房屋，如交房时发现的问题属于《住宅质量保证书》中的保修项目，由买受人先接房，否则按本条第6款约定的方式处理。买受人接房后出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并根据存在问题的类型在合理期限内负责修复，修复费用由出卖人承担，并由出卖人支付修复期间的物业管理费作为对买受人因此遭受损失的赔偿，出卖人不再承担其他任何责任。第6款约定，由于买受人原因未能按期办理交房手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由此产生的延期交付责任由买受人承担，该房屋所产生的责任、义务、相关费用（包括物业服务费）及该房屋毁损、灭失的风险等从本合同约定的交付期限届满之日起开始由买受人承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算。补充协议第六条关于使用、保修的特别约定第4款约定，在保修期内发生的属保修期范围的质量问题，出卖人保证按照《商品房质量保证书》所约定的内容进行保修义务；保修期限按《商品房质量保证书》约定执行。其中共用设施设备及共用部位的保修期从竣工验收移交物业服务企业之日开始计算，买受人是否接房不影响共用设施设备及共用部位的保修期起算时间。合同签订后，原告即向被告支付了全部房款。被告于2011年9月10日通知原告进行收房，原告于2011年10月29日查看房屋，但因房屋存在渗水等问题，原告并未办理收房手续。此后，原告多次查看房屋并要求被告修复，从物业公司电脑维修记录显示：2011年10月29日，存在问题为负一楼两排水管处墙面均渗水、负一楼卫生间处墙面渗水；2012年5月13日,存在问题为负一楼左面墙墙角渗水；2012年12月6日，存在问题为南向次卧室门口有裂痕，次卧阳台外墙有两个洞孔，主卧室飘窗有裂痕，生活阳台窗口不平整，生活阳台小窗户窗台起壳、墙体开裂、负一楼防火门坏了、下沉花园与主体开裂，且下沉花园围墙开裂；2013年3月19日，存在问题为负一楼靠采光井处墙面阴角渗水、负一楼顶部阴角墙面横向裂纹；2013年5月4日，存在问题为负一楼下层花园空调处需排水、下沉花园外墙三面墙空鼓开裂，负一楼靠卫生间处墙体再次开裂，下沉花园墙体靠主体墙渗水处理后未恢复墙面，负一楼卫生间顶板不平；2013年5月16日，存在问题为负一楼空调位置室内，外靠外边绿化带墙面阴角处漏水；2013年9月3日，存在问题为南边次卧门边有一处开裂阳台下水管顶部有个洞需补好，阳台有一处墙面未补平，厨房阳台花园有2处裂纹，负一楼防火门关不了，厨房窗拉手松动，少一个螺丝帽；2013年9月21日，存在问题为负一楼楼梯口有渗水痕迹。2013年3月5日被告公司工程部员工谢毅向原告出具承诺书一份，载明：工程部承诺于5月13日前对3-3-204、3-6-602户的所有渗水问题彻底根治，物业密切配合，按止住水源方式整改，即时恢复室内墙面腻子及卫生。针对原告所反映的问题，被告进行了多次整改，对原告于2011年10月29日反映的问题被告在2012年2月10日整改完毕，对2012年5月13日反映的问题被告在2013年1月19日整改完毕。由于原告认为涉案房屋存在质量问题，故至今未收房，现原告诉至本院要求被告支付逾期交房的违约金。另查明，涉案房屋所在的东方大院三期3-3#-A栋在2011年9月16日办理了竣工验收备案手续。本院认为：原告周伟与被告金科公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。双方签订合同后，原告向被告支付了涉案房屋的全部房款，被告于合同约定交房时间书面通知原告收房，因涉案房屋有渗水等问题原告拒绝收房，要求被告整改，此后，原告多次就房屋存在的各类瑕疵问题向被告提出整改意见，被告也多次进行了整改。现原告主张因房屋质量问题导致原告未能及时收房，被告应按双方买卖合同约定向原告赔偿违约金106800元，对此，本院认为，虽然涉案房屋在2011年9月16日办理了竣工验收备案手续，但原告在被告通知收房及此后多次查看房屋的过程中发现房屋存在渗水等问题，被告虽然一直在进行整改，但整改时间过长，造成原告一直未能收房，且在整改完毕后，未及时通知原告收房，应当承担违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，虽然房屋确实存在一定的质量瑕疵，但原告所反映的部分问题并不影响原告对该房屋的使用，原告亦应及时查看房屋的现状，在房屋仅存在房屋《住宅质量保证书》中所存在的问题时，应当及时收房，以减少自己的损失。综上，本院根据本案案件事实及原告可能遭受的损失情况，酌定被告向原告支付因房屋质量问题致使原告逾期收房的违约金36500元。对原告所主张的损失费1000元，因本院在酌定违约金时已考虑到其损失情况，故不再进行重复计算，对原告的该主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、限被告湖南金科房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告周伟支付因延期交房所产生的违约金36500元；二、驳回原告周伟的其他诉讼请求。如果被告湖南金科房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2456元，由原告周伟负担1228元，被告湖南金科房地产开发有限公司负担1228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  黄 娓人民陪审员  李曼玲二〇一九年一月二十四日书 记 员  张小芹