福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初7045号 原告：邓云清，男，汉族，1986年3月12日出生，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：杨亚泉、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告：张金玉，女，汉族，1958年2月28日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘芳杰、王民，福建元一律师事务所律师。 原告邓云清与被告张金玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓云清及其委托诉讼代理人杨亚泉，被告张金玉的委托诉讼代理人刘芳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓云清向本院提出诉讼请求：1.张金玉赔偿房屋差价损失1400000元整及退还已收取的房款800000元整，律师代理费30000元，以上合计2230000元；2.本案诉讼费用由张金玉承担。事实与理由：张金玉于2013年11月20日将名下位于福州市鼓楼区福三路41号福尚名居1座1112单元以1100000元的价格出售给邓云清，收取了购房款800000元整，并将房屋交付申请人装修使用，至2017年8月7日又将上述房屋以价格2500000元出售给吴燊杰，并于2018年6月办理了过户登记。造成了邓云清无法取得上述房产，遭受重大的经济损失。故起诉要求张金玉赔偿差价损失1400000元，及退还已收取的房款800000元。 张金玉辩称，一、邓云清与张金玉签订的《房屋买卖经纪合同》及《补充条款》合法有效，双方应当遵守。关于张金玉的原因导致《房屋买卖经纪合同》无法履行，张金玉应当按照合同约定向邓云清进行赔偿；二、《房屋买卖经纪合同》解除，房屋差价损失不属于损害赔偿的范围，房屋差价的利益是在张金玉履行合同义务后，邓云清才可能产生的利益；三、邓云清和张金玉签订的《房屋买卖经纪合同》，是合同之债，邓云清享有的是债权请求权，因房屋未交付也未过户，房屋所有权并未发生变动，邓云清也未实际占有，期间房屋房价上涨的利益应当归属于张金玉，邓云清不应当享有房屋差价的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下： 2012年12月24日，张金玉与福州市鼓楼区房地产管理局及福州市鼓楼区城建拆迁工程处签订《房屋征收补偿安置协议书》，福州市鼓楼区房地产管理局委托福州市鼓楼区城建拆迁工程处征收张金玉坐落鼓楼区五凤街道华大村村下路13号房屋，张金玉同意按照产权调换方式进行安置补偿，福州市鼓楼区房地产管理局同意在福尚名居1#1112单元安置张金玉建筑面积约105㎡住宅一套。 2013年11月21日，张金玉与邓云清签订《房产买卖经纪合同》，约定:邓云清购买张金玉名下位于福州市鼓楼区福三路41号福尚名居1座1112单元房屋，转让总价格为1100000元。上述合同第十条违约责任第4款约定：因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金220000元，同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于……因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用。上述合同第十三条补充条款载明补充条款如与前述条款冲突，以补充条款为准，该补充条款第4项约定：张金玉同意收到邓云清部分房款550000元后如有违约愿赔付550000元。 庭审中，张金玉确认收到邓云清向其支付的购房款800000元。 2017年8月7日，张金玉与案外人吴燊杰签订《房屋买卖合同》，约定张金玉将坐落于福州市鼓楼区福三路41号福尚名居1座1112号单元房屋出卖给吴燊杰，总价款2500000元。吴燊杰按照合同约定向张金玉支付了购房款2500000元，2018年6月7日，上述房屋登记至吴燊杰名下。 2018年6月28日，邓云清与福建力格律师事务所签订《民事委托代理协议》，约定由邓云清委托福建力格律师事务所委派律师作为本案邓云清的委托诉讼代理人，2018年12月21日，邓云清缴纳律师代理费30000元。 本院认为，邓云清与张金玉签订的《房产买卖经纪合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，张金玉应于取得其名下拆迁房屋的房屋所有权证后协助邓云清办理产权过户手续，但张金玉在与邓云清的房屋买卖交易过程中将诉争房屋再次出售给案外人吴燊杰，并将诉争房屋过户登记至案外人吴燊杰名下，其行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；本案中，双方于合同中约定了违约金550000元，现邓云清主张张金玉向其支付1400000元的实际损失，张金玉抗辩应当按照合同约定支付违约金，本院认为，张金玉与邓云清约定购房款1100000元后又以2500000元的价款将房屋出售给吴燊杰，其中的差额1400000元可以视作邓云清因张金玉违约而造成的实际损失，而双方约定的违约金数额不能弥补邓云清的实际损失，故邓云清主张张金玉向其赔偿损失1400000元的诉讼请求，本院予以支持。根据庭审查明的事实，邓云清已经向张金玉支付了800000元购房款，现合同无法履行，邓云清主张张金玉向其返还购房款800000元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，违约方应承担因守约方提起诉讼而支付的律师代理费等相关费用，故邓云清主张张金玉向其支付律师代理费30000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、张金玉于本判决生效之日起十日内赔偿邓云清损失1400000元； 二、张金玉于本判决生效之日起十日内向邓云清返还购房款800000元； 三、张金玉于本判决生效之日起十日内向邓云清支付律师代理费30000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费24640元，保全费5000元，均由张金玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  沈 谞 人民陪审员  宋建文 人民陪审员  游发清 二〇一九年一月二日 书 记 员  陈雨薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。