上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初14972号原告：蒋召灿，男，1972年10月12日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈玉婷，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：上海馥邦购物中心有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王一民，职务不详。原告蒋召灿与被告上海馥邦购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年12月25日公开开庭审理了本案，原告蒋召灿及其委托诉讼代理人陈玉婷到庭参加诉讼。被告上海馥邦购物中心有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋召灿向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》；2.被告赔偿原告经济损失1,125,757.80元;3.被告向原告支付违约金277,108.20元。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告赔偿原告经济损失617,675.40元(场地装修费386,000元、广告发光字27,000元、厨房设备90,140元、合同保证金92,369.40元、公共事业保证金10,000元、进场电费1,243元、装修管理费、清洁费及2016年1月费用10,923元)。事实和理由：原、被告于2015年11月12日签订《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》，由原告向被告承租位于上海市长宁区天山西路XXX号一楼房屋(以下简称涉讼房屋)，建筑面积260平方米，用于开设“老盛兴汤包馆”。租赁期限为2015年11月12日至2021年6月30日，月租金为46,184.70元。同时约定任何一方无故提前解除合同，应赔偿对方六个月租金。2015年12月1日，原告委托案外人上海其信装饰设计有限公司对租赁部位进行装修，支付费用386,000元。原告于2016年1月15日开始营业，并按月支付租金。2017年1月12日之后的租金被告一直拒收，也未通知原告提前解除合同。2017年1月15日，原告的经营场所无故被他人打砸，店堂内狼藉，导致无法经营。原告多次联系被告未得到回复。2017年7月，原告收到长宁法院强迁公告，才知道被告与案外人上海兆城精瑞房地产经纪有限公司的房屋租赁合同纠纷已经长宁区人民法院(2015)长民三(民)初字第713号一案判决败诉，原告的全部财产一并被执行。故原告提起本案诉讼。被告上海馥邦购物中心有限公司未作辩称。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》、房地产权证、装修施工合同及押金收据、厨房设备清单、发票、收据、银行转账单、照片、告知函、上海市长宁区人民法院强迁公告、汇款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋权利人为上海茗嘉房地产发展有限公司。原、被告于2015年11月12日签订《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》，约定原告向被告承租涉讼房屋经营“老盛兴汤包馆”，租期自2015年11月12日至2021年6月30日止；月租金为46,184.70元，租金采用先付后用的方式，于每二个月提前5日到被告财务部交纳下二个月租金；原告需交付二个月租金作为保证金，计92,369.40元以及水、电、煤等公共事业费保证金10,000元；合同规定的租赁期内，如有一方无故提前解除合同，应赔偿对方六个月的租金做为合同赔偿金；合同终止后，被告确认原告无拖欠费用或其他未结手续后，被告将在合同到期一个月后返还保证金；双方须全面履行合同规定的内容，任何一方不履行或不完全履行合同的，应赔偿另一方相应损失。合同订立当日，原告向被告支付场地保证金92,369.40元、公共事业保证金10,000元，并支付二个月租金92,369.40元。2015年12月15日原告向被告支付进场至2015年11月30日的电费1,243元。之后，原告通过账户名为马亚南的账户分别在2016年1月11日、12月13日向案外人杨龙宝支付租金92,369元及水、电、煤等费用8,228元，于同年3月10日、5月10日、6月14日、7月13日、8月19日、10月13日、11月15日分别向案外人高凤琴转账101,859元、101,549.40元、10,470元、106,323.40元、16,730元、13,425元、102,076.40元。关于2016年10月及11月的租金，原告提供了2016年9月19日通过向中国邮政储蓄银行提取现金49,999元的记录，并自述提现后加上营业款向案外人高凤琴交付，取得的收据放在餐馆抽屉，因餐馆被查封后该收据灭失。2015年12月1日，原告与案外人上海其信装饰设计有限公司订立装修施工合同，合同总价款386,000元。原告分四次向该公司支付了上述工程款386,000元。2015年12月10日，原告与上海市木易广告制作社签订《广告施工合同》，该合同约定安装费27,000元，原告分二次支付上述款项。2016年1月13日，原告向案外人上海市盛辉厨房设备有限公司购买厨房设备，金额为90,140元。2017年1月25日，涉讼房屋权利人在原告经营的店门张贴封条，并要求原告三天内搬离。上海市长宁区人民法院在2017年7月13日出具强迁公告，通知被执行人高凤琴及本案被告在三日内搬离上海市长宁区天山西路XXX号等房屋。原告提交的照片中仅显示餐馆的玻璃门被砸碎散落一地，且未能证明具体日期。另查，2015年4月29日，案外人上海兆城精瑞房地产经纪有限公司向本院起诉案外人高凤琴、陕西长百商厦集团有限公司及本案被告房屋租赁合同纠纷一案，本院以(2015)长民三(民)初字第713号立案受理。审理中，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对上海市长宁区天山西路XXX号等房屋内的商铺装修予以审价。2016年8月该公司出具司法鉴定意见书，其中对“老盛兴”土建费用评估为199,770元、安装费用评估为104,166元，合计303,936元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务。由于被告与案外人的某某，导致原告经营的餐馆被查封，故原告主张解除双方签订的租赁合同的诉请，可予支持。原告陈述2017年1月15日餐馆被砸，致使原告停止经营，但未提供证据证明发生在该日。原告提供的产权人张贴封条的照片日期为1月25日，当日门店玻璃完整。故原、被告之间的合同解除之日推定为2017年1月25日。原告自2017年1月11日至25日的租金未付，被告在扣除该期间租金后还应返还租赁保证金69,277元。上述期间产生的公共事业费，因被告未到庭应诉，具体金额不详，被告可另案主张。对原告要求被告返还公共事业保证金10,000元的诉请，予以支持。鉴于2016年8月审价涉讼房屋装修费用为303,936元，故酌情认定至2017年1月25日止原告的装修损失为300,000元。因被告违约，原告要求被告赔偿实际损失的诉请，依法有据，可予支持。因原告未能提供厨房设备被砸损坏及被一并执行的证据，故该主张无事实依据，不予支持。原告的其余诉讼请求，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告蒋召灿与被告上海馥邦购物中心有限公司签订的《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》于2017年1月25日解除；二、被告上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蒋召灿返还押金69,277元及公共事业保证金10,000元，共计79,277元；三、被告上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蒋召灿赔偿损失300,000元；四、驳回原告蒋召灿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,827.80元，由原告蒋召灿负担7,368.30元，被告上海馥邦购物中心有限公司负担5,459.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  吴 钧人民陪审员  杨耀丰二〇一九年一月十八日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或解除合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理应拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。