河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终123号上诉人（原审被告）：巫永军，男，1970年12月22日出生，汉族，住河北省鹿泉市。委托诉讼代理人：王秀振，河北重信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵振龙，男，1981年9月23日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：陈君，张家口经济开发区垣通法律服务所法律服务工作者。上诉人巫永军因与被上诉人赵振龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院作出的（2018）冀0703民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巫永军及委托诉讼代理人王秀振，被上诉人赵振龙的委托诉讼代理人陈君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巫永军上诉请求：1.依法撤销（2018）冀0703民初1111号民事判决;2.依法改判被上诉人与上诉人履行涉案房屋买卖协议,或将本案发回重审;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人经河北金华升阳房地产开发集团有限公司（以下简称金华升阳公司）授权对涉案房屋具有销售权。2013年6月1日上诉人与金华升阳公司签订的“华新园小区三期工程承包补充合同书”不单纯是施工合同与本案有直接关系的，是合同的第四条明确规定：“用楼房折价支付工程款的方式，甲方用华新园三期楼房折价支付乙方合同项下工程总价的50%,楼房房源及价格见附表”。合同签订后上诉人垫资为金华升阳公司建房，为保证合同第四条的落实，双方于2014年6月17日共同签订了“73#楼抵顶工程款房源统计表”，在该表上备注中载明“抵账人：巫永军。此表房屋由巫永军自主销售，房开不得收回”。根据我国相关的法律规定，双方所签的两个有效的合同，是金华升阳公司对上诉人的特别约定和授权，这种约定并没有违反我国法律的任何法律规范，应属巫永军获得了售房权，但一审法院对本案的这一基本事实没有查清，认定上诉人对涉案房屋无处分权，所做的认定是错误的。二、一审判决自相矛盾。首先讲一审判决认定上诉人与被上诉人所签的房屋买卖《协议书》“真实合法有效”，既然有效就应受到我国法律的保护，双方当事人应当履行在合同不具有解除权的情况下，法院应保护双方的合法权益，为何判决又让上诉人退还被上诉人的购房首付款，这是第一个矛盾点。另外，判决书没有判决解除房屋买卖《协议书》，让上诉人退还被上诉人购房款明显自相矛盾。退款的前提条件是必须解除房屋买卖《协议书》，而判决书只管退款，不考虑房屋买卖《协议书》的存在，这样自相矛盾的判决有违法律的尊严。三、本案应追加金华升阳公司为本案共同被告。在一审诉讼中，上诉人提出了本案遗漏了必须参加诉讼的当事人金华升阳公司，应追加该公司为本案的共同被告，涉案房屋买卖协议书的签订是依据金华升阳公司与上诉人2013年6月1日签订的“华新园小区三期承包补充合同”第四条用售房款抵顶工程款和双方2014年6月27日签订的《73#楼顶抵工程款房源统计表》为基础，再加上房源表上的授权，上诉人才有权售房，而且金华升阳公司享受涉案房屋买卖《协议书》的权利，抵顶了工程款。那么就必须履行涉案《协议书》的义务，将涉案房屋买卖《协议书》的后期义务，办理贷款，移交房子，与金华升阳公司有着直接关系。一审法院把金华升阳公司与本案的房屋买卖合同划割裂开来，孤立的单纯的看涉案《协议书》是错误的，既然让巫永军自主销售，那么销售房屋的后期义务自然应由金华升阳公司承担。另外，上诉人签售房屋买卖《协议书》前，将施工补充合同和房源表交被上诉人签名同意，被上诉人是明知金华升阳公司应履行后期义务，更重要的是金华升阳公司在前已经为部分买房户办理了后期贷款和交房义务。因房屋涨价的原因，该公司后悔了，不履行后期义务了，现在一审法院没有把金华升阳公司追加为本案的共同被告，判决明显错误，将本案的利害关系人金华升阳公司排除在外是程序上的错误。赵振龙辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决。本案事实清楚，答辩人与被答辩人所签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，故协议有效；所签协议因无三建公司盖章，系被答辩人巫永军个人行为；答辩人已经充分按照合同约定实际履行了付款义务，其多次要求被告履行合同交付所购房屋，至今仍不能履行交房义务，且不能为答辩人办理产权转移登记，致使答辩人的合同目的不能实现；被答辩人不能履行交房的主要义务，构成了根本违约；答辩人有权解除双方的购房合同，且有权要求被答辩人退还答辩人已支付的购房款。二、被答辩人的上诉请求及理由与事实不符，于法无据，请求二审法院驳回其上诉请求。（一）本案中，被答辩人不是案涉房屋的所有权人，不具备售房资格，属于无权售房。1.一审诉讼中，被答辩人巫永军与金华升阳公司签订的“华新园”小区三期工程承包补充合同书，只能证明二者之间存在施工合同关系，不能证明金华升阳公司授权于被答辩人巫永军。2.“73号楼抵顶工程款房源统计表”虽然有抵顶房屋的意思表示，但巫永军并未取得该房屋的所有权。3.在一审诉讼作出判决前，被答辩人也未能提供其他证据足以证明其是案涉房屋的所有权人，双方签订的案涉房屋买卖协议，系被答辩人无权处分，导致答辩人合同目的无法实现，被答辩人不具备售房资格，属于无权售房，故不能继续履行案涉房屋买卖《协议书》。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。（二）答辩人与被答辩人所签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故协议有效。被答辩人属无权处分买卖合同的当事人，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并承担损害赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”规定，赋予了本案原告有法定解除权，原告要求被告解除购房合同并退还购房首付款，合法有据。一审诉讼，从答辩人的诉讼请求，庭审中本案争议焦点，一审法院认定的法律依据等关联性，一审法院判决中没有驳回答辩人任何一项诉讼请求的判决，即为支持答辩人的所有诉讼请求。（三）金华升阳公司不是案涉房屋买卖协议的当事人，对其不具有约束力，且又不是同一法律关系，被答辩人无权追加金华升阳公司为本案共同被告。本案中，被答辩人与答辩人所签的购房合同是买卖合同关系，被答辩人要求追加金华升阳公司为本案共同被告，履行后期交房义务，违背了合同相对性原则，双方所签的购房合同对金华升阳公司不具有约束力；而被答辩人提到的与金华升阳公司之间的合同是建设工程合同关系，就本案而言，不是同一法律关系，被答辩人无权追加金华升阳公司为本案共同被告，另行起诉。综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判,保护答辩人的合法权益。赵振龙向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除赵振龙、巫永军签订的房屋买卖合同;2.请求法院判令巫永军退还赵振龙已付购房款400000元;3.诉讼费、保全费由巫永军承担。一审法院认定事实：2016年12月23日赵振龙、巫永军签订协议书，约定赵振龙购买位于张家口市桥西区房屋，面积为117.23平方米，房屋总价款为900000元，首付款400000元。赵振龙通过银行转账和现金方式给付巫永军首付款400000元，巫永军向赵振龙出具收据。后因合同履行问题双方产生纠纷，赵振龙多次找到巫永军主张权利，因巫永军不能履行交房的主要义务，起诉到本院。以上事实有双方陈述、协议书、银行转账凭证和收据予以佐证。一审法院认为，巫永军与金华升阳公司签订的合同书只能证明二者之间存在施工合同关系，73号楼房源统计表虽然有抵顶房屋的意思表示，但巫永军并未取得该房屋的所有权，其以自己的名义与赵振龙签订售房协议属于无权处分。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即无权处分的不动产买卖合同，不论无权处分人是否取得了物权人的同意，其中债权行为都是有效的。本案赵振龙、巫永军签订的售房协议系双方真实意思表示，亦不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故该协议有效；据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该规定赋予了无权处分买卖合同当事人的法定解除权。本案中，合同签订后，赵振龙按照约定支付了首付款，巫永军在赵振龙多次催促后仍不能履行交房义务。赵振龙依法行使法定解除权，要求巫永军退还购房首付款的诉讼请求，本院依法予以支持；巫永军提交的（2018）冀0703民初290号民事判决书虽然与本案案件事实相似，但当事人及诉讼请求大不相同，与本案没有可比性，故该判决书的判决结果不能作为本案的定案依据。庭审中巫永军辩称应该追加金华升阳公司为被告，并由其履行后期交房义务或者退还赵振龙首付款。根据合同相对性原则，双方签订的协议书对该公司没有约束力；且巫永军与金华升阳公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，故对巫永军的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：巫永军于本判决生效之日起十日内退还赵振龙购房首付款400000元。案件受理费3650元（已减半），由巫永军负担。一审判决作出后，原审法院进行了补正裁定，补正裁定认为，对赵振龙解除合同的诉求，在庭审时已经进行了法庭调查，双方当事人提交了相关证据并进行了辩论，并且在判决书本院认为部分对此予以了充分阐述，只是在判决主文部分出现了技术性遗漏，属于民诉法规定的笔误范畴，应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条规定，裁定：(2018)冀0703民初1111号民事判决书中“巫永军于本判决生效之日起十日内退还赵振龙购房首付款400000元”。补正为“一、解除赵振龙与巫永军之间的购房协议；二、巫永军于本判决生效之日起十日内退还赵振龙购房首付款400000元”。本院二审期间，巫永军向法庭提交《关于解决丁志华等23人与巫永军房屋买卖纠纷的方案》材料一份，拟证明本案的诉讼并非被上诉人的真实意思，本案是虚假诉讼。被上诉人质证如下：对证据的真实性、关联性有异议，且不是新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：巫永军向法庭提交的《关于解决丁志华等23人与巫永军房屋买卖纠纷的方案》材料不是原件，与本案关联性不够,本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、上诉人巫永军称经金华升阳公司授权对涉案房屋具有销售权的问题。巫永军并未取得案涉房屋的所有权，其以自己的名义与被上诉人签订售房协议属于无权处分，无权处分的不动产买卖合同，不论无权处分人是否取得了物权人的同意，其中债权行为都是有效的。据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该规定赋予了无权处分买卖合同当事人的法定解除权。本案中，合同签订后，被上诉人按照约定支付了首付款，上诉人巫永军在被上诉人多次催促后仍不能履行交房义务。被上诉人依法行使法定解除权，要求巫永军退还购房首付款的诉讼请求，并无不当；二、上诉人巫永军称一审判决自相矛盾，没有判决解除上诉人与被上诉人双方签订的购房协议，又判决上诉人返还被上诉人购房款的问题。经查明，一审没有判决解除上诉人与被上诉人双方签订的购房协议，属于判决书的技术性遗漏，已经进行了补正，判决解除上诉人与被上诉人双方签订的购房协议。三、上诉人巫永军称应追加金华升阳公司为本案共同被告的问题。根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人签订的协议书对金华升阳公司没有约束力；且上诉人与金华升阳公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，故其应追加金华升阳公司为本案共同被告的上诉理由，本院不予支持。综上所述，巫永军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人巫永军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 巍审判员 梁金前审判员 成 进审判员 姜建龙审判员 姜 兵二〇一九年一月二十三日书记员 刘致航