广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初3894号原告：佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区××，组织机构代码：××。负责人：谭国樑。委托诉讼代理人：陈瑞结，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何锦梅，广东南天明律师事务所实习律师。（代理权限至2017年5月25日止）委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。（代理权限自2017年5月25日起）被告：张金成，男，1962年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：邝晃煊，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑远颜，广东星宇律师事务所律师。原告佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社与被告张金成土地租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月25日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。后因双方争议较大，案情较为复杂，本院依法转换适用普通程序于2018年12月26公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人陈瑞结、何锦梅、被告的委托诉讼代理人郑远颜到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人林铭壮、被告的委托诉讼代理人邝晃煊到庭参加了第二次庭审，被告张金成到庭参加了两次庭审。诉讼中，根据被告的申请，本院委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于“××”3675平方米租赁土地及“××”1540平方米租赁土地返还给原告；2.被告向原告支付逾期交纳租金的滞纳金21653.43元（以2016年度的土地租金53730.6元为本金，按每日千分之一计算，从2016年2月1日计至2017年3月9日）；3.被告向原告支付2017年1月至2017年3月的土地使用费84483元及自2017年4月1日起至被告实际返还租赁土地之日为止按每月28161元计算的使用费；4.被告向原告支付2017年1月至2017年3月的管理费2117元及自2017年4月1日起至被告实际返还租赁土地之日为止按每月705.67元计算的管理费；5.被告向原告支付2017年1月至2017年3月的垃圾清运费503.25元及自2017年4月1日起至被告实际返还租赁土地之日为止按每月167.75元计算的垃圾清运费；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年1月13日，原告与被告签订《租用土地合同》，约定原告将“××”3675平方米土地租赁给被告使用，出租期限为14年，从2003年1月1日至2016年12月31日止；2005年2月3日，原告又与被告签订《租用土地合同》，约定原告将“××”1540平方米土地租赁给被告使用，出租期限为12年，从2005年1月1日至2016年12月31日止。上述两块地块的合同均约定：被告应在当年1月31日前交清全年租金，逾期部分，原告有权收取被告每天千分之一的滞纳金，以及被告影响原告缴交相关的管理费、垃圾清运费、税费。但是，原被告合同期满后，被告仍继续占用原告上述两块租赁土地，也没有交纳相关土地使用费、管理费等费用，令原告无法收回土地为集体使用。并且，被告在租赁期间，屡次拖欠租金，2016年租赁期间，拖欠原告2016年租金及管理费长达一年之久，经原告多次催促，被告才逾期向原告交租。被告在合同期满后没有任何依据，仍然非法占有原告土地，并且存在拖欠工人工资等违法经营行为和消防隐患，严重影响到原告社区的正常经营生产活动，极大损害了原告的合法权益。因此，被告应向原告立即返还土地并清除地上建筑物并支付逾期交租的滞纳金，土地使用费、管理费及垃圾清运费。综上，原告为维护自身合法权益故提起诉讼。被告辩称：一、若双方未能就续租达成一致、原告要求收回土地的，则地上建筑物不应拆除，若归于原告，原告应作出一定的经济补偿予被告。首先，被告在涉讼土地上建设厂房、车间等建筑物是得到原告的同意，该建筑物与与土地是不可分离的。其次，拆除建筑物、恢复原状对双方来说是不合理的，被告在涉讼土地建设的建筑物均是混合结构，不是简易建筑，目前仍可使用，若进行拆除，不但需花费巨大，而且浪费建筑物使用效能，与目前政府提倡的节约型经济不符。再次，地上建筑物归于原告，原告进行一定的补偿也是合理的。建筑物是被告加盖的，目前仍可进行使用，依市场交易常理，同一地段对土地出租的价格是低于对厂房出租的价格，所以原告出租厂房获得收益是高于出租土地，原告取得被告建设的建筑物后获得较高的收益，其给予补偿符合公平原则。因此，原告要求被告拆除土地上建筑物有违公平、经济原则，与最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题试行第86条的规定不符。二、原告主张滞纳金与合同履行事实不符。虽然双方合同约定当年租金在当年1月31日前付清，但双方在实际履行过程中以行为对租金交纳时间发生了变更。被告是在次年3月31日前交纳上一年的租金，所以被告对2016年租金不存在逾期，另外原告按日千分之一的标准计算存在过高。三、原告要求按每月每平方米5.4元标准计收2017年1月起的租金予合同约定不符，也不符合《合同法》第二百三十六条的规定。依据双方在合同中对租金单价的约定，每五年递增一次，其中2003年1月13日《租用土地合同》递增30%，2005年2月3日递增20%，因此，及时双方合同是到2016年12月31日届满，依据《合同法》第二百三十六条的规定，对于被告继续使用租赁物产生的租金仍按原合同约定，而不是任由原告确认。综上，原告要求拆除建筑物是不合理的，且与法律规定不符，若双方无法就续租达成一致的情况下，被告恳请法院判决原告对被告作出一定的补偿，方可将建筑物判归原告。被告向本院提出反诉请求：1.原告对位于“××”3675平方米土地及“××”1540平方米土地上的建筑物及水电等配套设备补偿6155280元予被告；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告诉被告土地租赁合同纠纷一案，原告以双方未能续签租赁合同为由要求收回其出租予被告位于“××”3675平方米土地及“××”1540平方米土地。被告在承租上述土地后即在该土地上分期建设建筑物，包括3056平方米框架结构车间、360平方米简易车间、249平方米办公室、229.1平方米综合楼、260.3平方米宿舍、260.3平方米饭堂等，上述建筑物均可正常使用。原告在收回上述租赁土地时要求拆除上述建筑物，原告该要求明显不符合经济原则，故依据房随地走的原则，上述建筑物与及水电配套设备归于原告，并由其继续出租是合理的。由于上述建筑物及水电等配套设备是由被告建设，因此，原告应就上述建筑物目前价值对被告进行补偿，才符合公平原则。故被告提起反诉，要求原告对上述建筑物及水电等配套设备进行补偿，具体补偿金额由法院委托评估机构对上述建筑物及水电配套设备进行评估，并以该评估价格作为原告对被告的补偿。原告针对被告的反诉辩称，一、原告与被告的《土地租赁合同》已经到期，被告应履行返还土地的义务。原告与被告之间签订的两份《土地租赁合同》，是双方真实意思表示，合同明确约定，涉讼土地的租赁期已于2016年12月31日届满，被告应当立即向原告返还租赁土地，但其却一直霸占着涉讼土地至今已长达5个月，占用期间不交付任何费用，而且持续经营并产生收益。现被告故意提起反诉从而拖延时间，以损害原告利益的方式来继续获取非法利益。况且，被告在租赁期间已存在种种违约、违法行为，其应立即交还土地给原告。二、被告无权要求原告对地上建筑物作出补偿，原告当时以相当低廉的租金租赁涉讼土地，且反诉原告已在租期内通过土地收益收回其地上建筑价值，对建设成本已合理摊销完毕。根据原合同约定，涉讼土地3675平方米2015-2016年每年每平方米的租金为11元，1540平方米2015-2016年每年每平方米租金为8.64元，即每月每平方米租金不到1元。相比现时周边土地每月平方米的租金为5、6元的价格，被告承租原告涉讼土地的租金已是较低的价格。被告利用如此低的租赁成本，来建造厂房及经营公司，其从中所获得的利益早已冲抵建造涉讼土地地上建筑物的成本，同时也获得丰厚的利润。并且，原告出租的租赁物为土地，被告在地上加盖建筑物是其经营行为，其应有合同的成本控制意识，而不应将其经营成本强加至原告头上。现租赁合同期限已经届满，被告相关地上建筑物、水电配套等投资已在租赁期限内得到了摊销，且对涉讼土地享有了占有、使用、收益等权利，在租赁期限届满后其合同目的已经得到实现，故被告应在合同期满后自行清除地上建筑物并交还涉讼土地，若不立即清除地上建筑物，则视为被告放弃对上建筑物。因此，被告要求原告对其作出补偿是完全不合理的。三、被告在涉讼土地上建造的地上建筑物为违法建筑，且无产权证明，不足以证明涉讼建筑物归被告所有，其诉求无事实依据。况且涉讼建筑物为违法建筑，是不具有任何价值。根据原合同约定，在租赁期内，原告从被告处获得租金收益仅为50多万元，而被告在涉讼土地经营公司长达11年和13年，其所创收益远把租金成本和建筑成本抵消了。原告出租土地，根本目的在于为了集体创造收益，若合同到期后，原告仍需要为被告建造地上建筑物的行为埋单的话，如按被告说法，原告需要为此付出百万元的代价，那么被告岂不是做了只赚不赔的生意，不仅经营公司获取利益，合同到期后还能获得一笔赔偿。那对原告把土地租赁出去十几年，合同自然到期后还要赔偿一大笔费用，无疑是极不公平的。因此，原告提出补偿数额是完全没有任何依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的××合作经济社“门口田”地段集体建设用地租赁竞投项目成交公告，属于第三方制作的网页信息，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定；2.被告出示的设计图纸，拟证明被告在租赁土地上建设了建筑物，因双方在诉讼中已对该事实予以确认，故本院对该证据不再作审查认定；3.被告出示的建设项目环境影响报告表（1998）、丹灶镇社会投资基建项目登记备案初审表、建设项目环境影响报告表（2007），均为原件，本院对其真实性予以确认；4.被告出示的厂房使用年份，系被告自行制作，且根据被告庭审陈述的建成年份，该证据显示的使用年份不合理，本院不予采信；5.本院出示的评估报告书、答复函，系诉讼过程中本院委托评估的机构作出，被告虽有异议但未举证推翻，本院予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2003年1月13日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租用土地合同》（以下简称涉讼合同一），约定双方在1996年3月1日所签订的合同作废，从新签订本合同，甲方在××大道提供一块土地给乙方使用，使用时间由2003年1月1日至2016年12月31日共14年；面积共3675平方米；每五年为一个使用周期，第一周期每平方米每年租金6.5元，第二周期每平方米每年租金8.5元，第三周期每平方米每年11元，即2003年至2006年每年应交租金23887.5元，2007年至2011年每年应交租金31237.5元，2012年至2016年每年应交租金40425元；当年1月31日前交清全年租金总额，乙方如逾期不能向甲方缴清租金的，逾期部分甲方有权收取乙方滞纳金每天千分之一，如超出半年仍未能交清的，甲方有权取消乙方的使用权或采取其他措施，乙方不得有任何追究；在合同期内，乙方如有特殊情况，需要将土地转给其他单位或个人使用的，必须首先征得甲方同意，并办好转用手续，在办理转用手续之前一切责任由乙方负责，办好转用手续后注销本合同；乙方在合同期限内，如有违法经营、违章使用土地、污染环境、影响农业生产等，全部责任由乙方承担；在合同期内，土地使用税由甲方负责，乙方负责应缴税费及税务部门、政府日后新开征各种税费；合同期内，乙方应守法经营、依章纳税，每月按时到村委会税务服务点缴纳税款及企业应承担费用（垃圾、消防、堤围水利费、甲方收取治安费、企业管理费）；在合同期内，如政府需要征用该土地，乙方必须无条件服从，将该土地交回给甲方，如政府有拆迁费用补偿，拆迁费归乙方，土地补偿费归甲方。2005年2月3日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租用土地合同》（以下简称涉讼合同二），约定甲方在××大道乙方已租厂用地之北提供一块土地给乙方使用，使用时间由2005年1月1日至2016年12月31日共12年，从2005年1月1日至2005年5月31日为乙方基建期，甲方免收租金；面积共1540平方米；每五年为一个使用周期，第一周期每平方米每年租金6元，第二周期每平方米每年租金7.2元，第三周期每平方米每年8.64元，即2005年至2009年每年应交租金9240元，2010年至2014年每年应交租金11088元，2015年至2016年每年应交租金13305.6元；当年1月31日前交清全年租金总额，乙方如逾期不能向甲方缴清租金的，逾期部分甲方有权收取乙方滞纳金每天千分之一，如超出半年仍未能交清的，甲方有权取消乙方的使用权或采取其他措施，乙方不得有任何追究；在合同期内，乙方如有特殊情况，需要将土地转给其他单位或个人使用的，必须首先征得甲方同意，并办好转用手续，在办理转用手续之前一切责任由乙方负责，办好转用手续后注销本合同；乙方在合同期限内，如有违法经营、违章使用土地、污染环境、影响农业生产等，全部责任由乙方承担；在合同期内，土地使用税由甲方负责，乙方负责应缴税费及税务部门、政府日后新开征各种税费；合同期内，乙方应守法经营、依章纳税，每月按时到村委会税务服务点缴纳税款及企业应承担费用（垃圾、消防、堤围水利费、甲方收取治安费、企业管理费）；在合同期内，如政府需要征用该土地，乙方必须无条件服从，将该土地交回给甲方，如政府有迁拆费用补偿，迁拆费归乙方，土地补偿费归甲方。被告向原告支付租金、管理费的记录有：于2013年12月16日支付2013年度土地租金39513元，于2013年12月17日支付2013年1月1日至2013年12月31日的土地租金12000元，于2015年2月28日支付2014年1-12月份管理费5593元，于2016年3月31日支付2014年度垃圾费2080元，于2016年4月20日支付2015年度土地租金13305.6元、40425元，于2017年2月24日支付2015年度垃圾清运费2013元、2016年度垃圾清运费2013元，于2017年3月10日支付2016年度土地租金50000元、3730.6元、2016年度管理费8468元。2016年7月20日，原告作出一份《通知》，通知被告2016年应交土地租金53730.6元、2016年管理费8468元，共52198.6元，要求被告于2016年8月31前交清。被告于2017年2月7日签收。2017年1月20日，原告委托律师向被告发送一份《律师函》，认为被告在合同期满后未与原告达成的续租意向，也未向原告缴交相关费用，却违法占用土地，故原告有权要求被告清除地上建筑物并收回两块土地，建议被告收函后主动与原告联系，协商解决被告拖欠土地租金、管理费及没有依据占用土地的问题。邮件于2017年1月21日送达被告。另查明，位于佛山市南海区××大道北侧6049.7㎡的土地已办理使用权登记，使用权人为原告，使用权类型为划拨，用途为工业用地。2017年1月25日，××份合作经济社“门口田”地段集体建设用地租赁竞投项目（中心编号：××1）在南海区丹灶镇公共资源交易所公开竞投租赁完毕，竞得报价为43211元/年/亩。2017年3月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认涉讼土地的约定用途为工业用途；双方就2016年及之前的租金、管理费、垃圾清运费已结清；双方就续租涉讼土地没有达成一致。被告陈述：被告尚未返还涉讼土地予原告，同意按现状返还土地及建筑物，除了动产搬离外，固定物不作任何损坏；被告没有支付2017年起的土地租金、管理费、垃圾清运费，对原告主张的管理费、垃圾清运费标准无异议。经被告申请，本院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉讼土地的上盖建筑物及配套设施市场价值进行评估。评估过程中，该司要求补充地上建筑物测绘报告书。原、被告协商一致选定佛山市测绘地理信息研究院对地上建筑物进行测绘，被告支付测绘费用11125元。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具评（X）1805602406号资产评估报告书，确定涉讼土地的上盖建筑物及配套设施市场价值为6155280元。被告预交评估费27000元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，原、被告签订的《租用土地合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。涉讼合同一、二约定的租赁期限均至2016年12月31日，期满后原、被告没有就续租涉讼土地达成一致，被告应返还涉讼土地予原告。涉讼土地仍由被告占有使用，原告请求被告返还，本院予以支持。原告主张被告逾期支付2016年的租金，被告辩称双方在实际履行合同过程中以行为对租金支付时间进行了变更。经审查，涉讼合同一、二均约定被告应于当年1月31日前交清全年租金总额，逾期支付租金的，原告有权按日千分之一标准收取乙方滞纳金。根据被告2017年前向被告支付土地租金、管理费、垃圾清运费的记录，被告虽未按合同约定的时间支付土地租金，但原告未提供证据证明其曾对被告逾期支付土地租金的行为提出异议，故双方已以实际行为变更了交租时间。在双方以实际行为变更了交租时间的情况下，原告发送《律师函》予被告要求被告收函后主动与原告联系，协商解决被告拖欠土地租金、管理费及没有依据占用土地的问题，也未要求被告在何期限前支付2016年的土地租金，故原告请求被告支付逾期交租的滞纳金，理据不足，本院不予支持。涉讼合同一、二已于2016年12月31日期满终止，被告仍继续占有使用涉讼土地，故被告应参照合同约定向原告支付2017年1月1日起的占有使用费。根据涉讼合同一对租金标准的约定，每五年为一个租金递增周期，租金递增比例为30%，2003年至2006年为第一周期、2007年至2011年为第二周期，2012年至2016年为第三周期且租金标准为11元每平方米每年，故2017年起的租金标准为14.3元每平方米每年（11元×1.3倍）。根据涉讼合同二对租金标准的约定，每五年为一个租金递增周期，租金递增比例为20%，2005年至2009年为第一周期，2010年至2014年为第二周期，2015年至2016年为第三周期且租金标准为8.64元每平方米每年，故2017年起的租金标准为8.64元每平方米每年。被告尚未支付2017年起的使用费，故被告应支付2017年1月至2018年12月的使用费131716.2元[（14.3元×3675平方米+8.64元×1540平方米）×2年]及自2019年1月起至实际返还土地之日止按5488.18元/月[（14.3元×3675平方米+8.64元×1540平方米）÷12个月]的标准计算的使用费予原告。原告主张按28161元/月标准计算使用费，缺乏依据，本院不予采纳。被告自2017年起未支付管理费、垃圾清运费予原告并对原告主张的管理费705.67元/月、垃圾清运费167.75元/月无异议，故被告应支付2017年1月至2018年12月的管理费16936.08元（705.67元/月×24个月）及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按705.67元/月的标准计算的管理费、2017年1月至2018年12月的垃圾清运费4026元（167.75元/月×24个月）及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按167.75元/月的标准计算的垃圾清运费予原告。被告自1996年起向原告承租涉讼合同一项下的土地3675平方米，自2005年承租涉讼合同二项下的土地1540平方米，双方约定土地的用途为工业用途，被告承租土地后在涉讼土地上建设建筑物及配套设施，但涉讼合同一、二并未约定合同期满涉讼土地的上盖建筑物及配套设施归原告所有，而地上建筑物及配套设施已构成对土地的添附，原告收回涉讼土地时一并收回上盖建筑物及配套设施，本院综合考虑本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定原告向被告支付涉讼土地上盖建筑物及配套设施价值20%的补偿款。经本院委托评估，涉讼土地上盖建筑物及配套设施市场价值为6155280元，故原告应支付1231056元（6155280元×20%）补偿款予被告。被告在租赁期间使用上盖建筑物及配套设施，已收回建筑物及配套设施的大部分价值，故被告反诉请求的补偿款超出上述核定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、张金成应于本判决发生法律效力之日起十日内返还与佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社于2003年1月13日签订的《租用土地合同》、2005年2月3日签订的《租用土地合同》项下的土地予佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社；二、张金成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2018年12月的使用费131716.2元及自2019年1月起至实际返还土地之日止按5488.18元/月的标准计算的使用费予佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社；三、张金成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2018年12月的管理费16936.08元及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按705.67元/月的标准计算的管理费予佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社；四、张金成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2018年12月的垃圾清运费4026元及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按167.75元/月的标准计算的垃圾清运费予佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社；五、佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内支付建筑物及配套设施补偿款1231056元予张金成；六、驳回佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社的其他诉讼请求；七、驳回张金成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2475.13元（原告已预交），由原告负担1739.46元，被告负担735.67元。反诉费27443.48元（被告已预交22800元），由原告负担7939.75元，被告负担19503.73元。相抵后，被告多预交的诉讼费2560.6元（22800元-19503.73元-735.67元），在本判决发送法律效力后经被告书面申请，本院退还予被告。原告应负担的诉讼费7204.08元（1739.46元+7939.75元-2475.13元），应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。测绘费11125元、评估费27000元，合共38125元（张金成已预交），由张金成负担30500元，由佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社负担7625元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予张金成。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱道春审 判 员  胡方平人民陪审员  卢思尧二〇一九年一月二十四日书 记 员  林浩成