大连市甘井子区人民法院民事判决书（2018）辽0211民初9399号原告：梁寅华，女，1971年5月8日生，汉族，公民身份证号码×××，住所吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：李视春，系辽宁圣邦律师事务所律师。被告：大连凯祥房屋开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地大连市甘井子区华东路**。法定代表人：孟祥光，董事长。委托诉讼代理人：董海、季增中，均系辽宁郡东律师事务所律师。原告梁寅华（以下简称“原告”）与被告大连凯祥房屋开发有限公司（以下简称“被告”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，要求：1、被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、赔偿原告未办理权属证书的每日违约金为30.86元（自2015年8月10日起至原告能办理房屋权属证书之日止，以已付房款为基数，年利率6%计算，暂计算至2018年8月10日为33787元）。原告于庭审中增加诉请：判决被告与其签订商品房买卖合同。事实与理由：原、被告于2005年9月9日签订《商品房内部预订书》，原告预订被告开发的椒金山庄小区商品房。后双方签订了《房屋入住协议》，被告在合理期限内没有与原告签订《商品房买卖合同》，也没有组织政府各部门和施工单位等单位验收房屋，应当承担违约责任。因被告原因原告至今不能办理产权证，被告应自房屋交付90日届满之次日起计算违约金，考虑到诉讼时效，原告主张自2015年8月10日开始计算违约金，以已付房款为基数按年利率6%（逾期贷款利率取整）计算的违约金，直至可以办理。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：原告购买的案涉房屋所在的楼宇即椒金山庄1栋（2003年详规），其所在地块因历史遗留问题和东北特钢破产清算等原因导致该地块土地批复和手续一直无法办理，造成该楼宇虽已建成但无法办理竣工验收备案，无法取得销售许可证，进而无法与原告签订正式《商品房买卖合同》、无法网签（不动产预登记）、无法办理产权登记等手续，被告对此不存在过错，不应承担相应的法律责任。原告明知上述原因仍自愿收房入住，且书面放弃了向被告索赔的权利。原告尚余部分房款未支付给被告，无权向被告主张逾期办理产权登记的违约责任，且被告有权据此不予办理产权登记。故此，案涉房屋至今未办理产权登记的原因复杂，亦并非法院一纸判决所能解决的。被告也从未否认和推脱作为开发商的责任和义务，一直在积极努力地与大连市政府及各个职能部门沟通协调，尽快取得土地批复和各项行政许可，完成案涉房屋的不动产登记的各项流程和准备工作，协助业主尽快取得产权登记，以保障各位业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房内部预订书》，约定乙方自愿预订甲方开发的椒金山庄小区商品房，乙方向甲方支付信誉金人民币112704元整。在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后乙方交纳的信誉金转为乙方的购房款。2005年9月6日，原告交付定金10000元。2005年9月9日，原告交付部信誉保证金102704元。2008年1月23日，原告（由原告代理人宋甲浩代签）与被告（甲方）签订《房屋入住协议》，约定甲、乙双方于2005年9月9日签订商品房内部预订书，由乙方预订购买甲方开发的位于椒金山庄小区商品房。现乙方预订的1#商品楼已建设完工，但未经相关部门验收备案，按相关法律及合同约定，不具备房屋交付的条件。现应乙方要求提前交接钥匙，经双方协商，达成如下协议，共同遵守：乙方自愿接受未经验收的其已经预订购买的位于×××号，建筑面积为89.51平方米的房屋。甲方不承担任何因未验收所产生的法律后果，其后果由乙方自行承担乙方。乙方准备贷款购房的，在办理入住上述房屋之前，需先交50%的首付款187704元，余下的购房贷款186000元，需在签订正式的商品房买卖合同后15日内办理完毕。同日，原告向被告交纳部分房款75000元。2008年1月23日，原告（由原告代理人宋甲浩代签）签署《承诺书》，载明因原告自身原因要求提前入住，现向大连凯祥房屋开发有限公司作如下承诺：自愿要求入住未经验收的房屋。在验收合格后，再签订正式商品房买卖合同，不通过任何形式向开发商追究未验收、未签订合同、未及时办理产权等相关责任。原告共计交付购房款187704元，并已实际入住案涉房屋。2011年5月31日，大连市人民政府办公厅下发《关于解决凯祥公司椒北地区“飞机航道下棚户区改造”项目遗留问题的会议纪要》，载明：2011年3月15日，在政府418会议室召开了解决凯祥公司椒北地区“飞机航道下棚户区改造”项目遗留问题协调会。要求市建委按规定补办B1、A1（2003年详规）和1#、2#、3#（2010年详规）施工许可。市国土房屋局尽快将上述地块按现状给予颁发销售许可证。庭审中，被告自认案涉房屋仍未能进行竣工验收备案。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案原告的诉讼请求应当予以驳回，具体理由如下：首先，原、被告签订的合同中并未约定办理产权的期限以及违约责任。原告依据双方签订的《商品房内部预订书》要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并支付未办理权属登记的违约金，而预订书中没有约定被告作为出卖人向产权登记机关进行初始备案的时间，也没有约定被告作为出卖人未能办理产权的违约责任，故原告诉讼请求没有合同依据。其次，原、被告双方之间并未成立商品房销售合同关系，原告诉请没有法律依据。我国现行法律法规及司法解释没有赋予预约具有强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约义务。本案原、被告签订的《商品房内部预订书》系双方就案涉房屋进行的预订，并未写明付款时间、办理产权登记有关事宜、公共配套建筑的产权归属等主要内容，故依法双方之间没有成立商品房销售合同关系，原告的诉请并无法律依据。最后，原告对案涉房屋情况知情并承诺放弃主张相应权益。根据原告签署的《承诺书》可见原告对被告尚不具备备案登记并协助原告办理产权的条件一事明显知情，该承诺系原告在入住案涉房屋前向被告做出，现原告在未与被告达成其他协议的情况下向本院提起诉讼，违背了诚实信用原则。关于原告诉请要求与被告签订商品房买卖合同一节，该请求不属于法院受理范围。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁寅华的诉讼请求。案件受理费640元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 马雯菁审判员 李增兰审判员 段 丽 二〇一九年一月十日书记员 胡淞岚附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。