河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1602民初6927号原告：张付功，男，1970年1月27日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：省春红，女，1971年2月6日出生，汉族，身份证住址河南省商水县，现住河南省商水县，系原告张付功妻子。委托诉讼代理人：戚高林，男，1975年8月24日出生，汉族，住河南省商水县，系商水县胡吉镇东陈村居民委员会推荐代理人。被告：康兴明，男，1951年7月6日出生，汉族，住河南省周口市经济开发区。委托诉讼代理人：李永伟，系河南团结律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晨鹏，系河南团结律师事务所（实习）律师。第三人：童丽，女，1966年3月10日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。原告张付功与被告康兴明、第三人童丽买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张付功及其委托诉讼代理人省春红、戚高林，被告康兴明及其委托诉讼代理人李永伟、夏晨鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张付功向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的租赁合同无效，并由被告返还原告的买地款205000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月10日原、被告签订了协议一份，约定将被告所有的土地一块（长22.2米、宽15.7米）租赁给原告长期使用，价格为205000元。2013年7月19日，童丽与张付功订立协议，约定上述土地转让给童丽，价格为23.3万元。因该土地实际使用人为康兴明，同日童丽与康兴明、张付功商议，由童丽直接与康兴明签订该土地转让协议，约定上述土地由康兴明转让给童丽，并特别注明三方在2013年7月前签订的协议无效。另外，被告认为该土地转让价格高于其向原告转让的价格，又向童丽索要了6000元转让费。2018年7月2日，因康兴明所在的村庄拆迁，童丽以返还不当得利为由将张付功诉至商水县人民法院，康兴明作为第三人参加了诉讼。商水县人民法院作出的(2018)豫1623民初2857号民事判决书判决康兴明与童丽及张付功与童丽签订的土地买卖协议无效，由张付功返还童丽买地款22.7万元，第三人康兴明返还童丽买地款6000元，康兴明收取的张付功的20.5万元由张付功另行主张。被告与原告虽然签订土地租赁协议，该协议约定土地由张付功长期使用，因国家建设需要征用，土地和房产均由张付功所有，所以该协议名为租赁，实为买卖。随后，被告又与童丽签订同一土地转让协议，又将该土地转让给童丽，童丽成为该土地的实际管理人和使用人。原、被告签订的租赁合同与原告与童丽、被告与童丽签订的土地买卖协议涉及的标的物为同一块土地，其内容都是由买方一次性支付20多万元人民币后，获得涉案土地的使用权及所有权。康兴明与童丽及张付功与童丽签订的土地买卖协议已被商水县人民法院(2018)豫1623民初2857号民事判决书认定无效。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，特诉至贵院，望判如所请。被告康兴明辩称，（一)涉案土地的权属为康兴明、康兴孝共有，且原告张付功将土地租金直接交付康兴孝，本案土地租赁协议的实际履行主体为康兴明、康兴孝与张付功之间，应当追加康兴孝作为本案必要共同诉讼的被告参与本案审理。(二）原、被告之间签订的《协议书》并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行；被告作为承包方和出租方，享有收取流转收益即租金的权利，原告作为承租方，享有依法使用涉案土地的权利以及法律规定或协议第四条约定的国家征收补偿收益，不属于法律或事实上不能履行的情形，不符合解除合同的情形。（三）原告自始至终对征收一事都是明知的，并对租赁土地后续可能发生的结果是期待的，在这种情况下，国家征收行为完全不符合不可抗力的基本要件，因此不符合合同法第九十四条的解除合同情形。（四）原告起诉的时间发生在国家实施征收之后，没有在合理期限内提出解除合同主张，现租赁物已经无法返还，不具备《合同法》第九十七条、二百三十五条规定的法律后果。第三人童丽缺席诉讼。经庭审质证及对证据材料综合分析，本院可以确认以下案件事实：2012年11月10日，原告张付功与被告康兴明签订《协议书》一份，协议约定：1康兴明土地一块（长22.20米、宽15.70米），现已租赁给张付功使用，价格为205000元，土地权归张付功长期使用；2注：建房如四邻干扰，有（应为“由”）甲方承担全部责任；3、如：若国家阻挠干扰，由乙方承担全部责任；4、因国家建设需要征用，土地和房产均由乙方拥有。协议签订后，原告张付功将土地款205000元支付原告康兴明。2013年7月19日，原告张付功将上述土地以23.3万元的价格转卖第三人童丽。2013年7月19日，童丽作为协议乙方又与康兴明、康光孝作为协议甲方签订《协议书》一份，协议主要内容为：乙方同意支付233000元土地使用费受让先由甲方的所有、使用、经营权；甲方在出让该土地所有、使用、经营权后，应立即将土地交付乙方；今后土地与地面上的一切建筑都与甲方无关，包括以后的拆迁赔偿事宜。原告张付功在该协议上注明：原在2013年7月以前的协议无效。2018年7月2日，童丽以不当得利为由向商水县人民法院提起诉讼，诉请张付功以及康兴明返还现金23.3万元以及利息。商水县人民法院于2018年8月20日作出（2018）豫1623民初2857号民事判决书，以张付功与童丽以及童丽与第三人康兴明所签订的土地买卖协议违背了法律强制性规定系无效协议为由，判决张付功返还童丽买地款22.7万元，康兴明返还童丽买地款6000元，判决同时载明康兴明所收张付功的款项205000元由张付功另案主张。张付功不服判决，提起上诉。周口市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）豫16民终4663号民事判决书，驳回张付功上诉，维持原判。康兴孝系康兴明胞哥，康兴孝已于2015年农历4月去世。原告康兴明在诉讼中申请追加康兴孝为本案被告，因康兴孝已死亡，不具有民事诉讼主体资格，本院未予准许。本院认为，原告张付功与被告康兴明签订的《协议书》虽名为租赁，但从协议约定的价款（一次性支付205000元）、期限（长期）、用途（建房）、备注“若国家建设需要征用，土地和房产均由乙方拥有”等内容来看，系原告张付功以205000元的价格一次性买断了协议土地的使用权；另从张付功与童丽所签买卖协议将土地转卖童丽、并且在转卖过程中被告康兴明认可并全部参与、康兴明同时又与童丽签订转让协议书并收取6000元转让费等等诸多民事行为来看，原告张付功与被告康兴明所签《协议书》也名为租赁，实为土地买卖，否则，原告张付功以及被告康兴明对张付功所谓的“租赁”土地均不具有转卖的权利。故对被告抗辩原、被告系租赁关系或土地承包流转关系，本院不予认可。因原告张付功与被告康兴明买卖土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的强制性规定而无效。无效的民事行为自始无效。被告康兴明因此收取的原告张付功购地款应予返还，原告张付功诉请被告康兴明返还购地款205000元，本院予以支持。被告康兴明申请追加康兴孝为本案共同被告，经庭审查明，康兴孝已于2015年农历四月去世，康兴孝作为民事诉讼主体的资格已消灭，被告康兴明申请追加康兴孝为共同被告的请求，不符合法律规定，本院不予准许。原告提交的《协议书》系原告张付功、被告康兴明分别作为合同相对一方而签订，康兴孝仅仅是作为合同见证人在协议上签字，如康兴孝确实作为匿名一方将自己的部分土地使用权与康兴明的部分土地的使用权共同转让给原告张付功并实际收取了原告张付功的部分土地款，被告康兴明可待返还原告张付功土地款项后，再向康兴孝的继承人追偿。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张付功与被告康兴明于2012年11月10日签订的《协议书》为无效协议。二、被告康兴明于本判决生效之日起十日内返还原告张付功买地款205000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2188元，由被告康兴明负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  蔡常青二〇一九年一月三日书记员  张 淼