河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终7289号上诉人（原审原告）：孙月莲，女，1986年9月19日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王超、李芳芳，河北张克峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廊坊国兴房地产开发有限公司，住所地永清县韩村镇范庄西廊霸路南侧。法定代表人：庄少宏，董事长。委托诉讼代理人：田文虎、闫福宝，公司员工。被上诉人（原审被告）：北京优乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区经济开发区盛南路**开发区办公楼501-1480。法定代表人：徐海龙，经理。委托诉讼代理人：闫忠武，北京市重光律师事务所律师。上诉人孙月莲因与被上诉人廊坊国兴房地产开发有限公司（以下简称国兴地产公司）、北京优乐居房地产经纪有限公司（以下简称优乐居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙月莲上诉请求：改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、2017年2月26日，上诉人经介绍与被上诉人国兴地产公司签订了书面的《国瑞生态城房屋确认书》欲购买房屋。原判认定双方签订书面认购书的时间是2017年3月4日，显属错误。2、一审法院认定上诉人“以行为表达了继续履行的意愿及具备继续履行的能力”无事实和法律依据，属于主观臆断。被上诉人国兴地产公司明知廊坊市人民政府下达的限购政策，在《商品房买卖合同》中约定房屋首付款比例为30.28%首付款，这明显是为了促成交易，违反政策性规定销售，存在隐瞒事实的故意，其完全可以一次性签订完整的合同书，而没有必要签订补充协议。被上诉人国兴地产公司的行为显然违反诚信公平的交易秩序。上诉人仅是外地购房普通居民，其对于所购房屋所在地购房政策不了解且不知情。在上诉人得知廊坊的限购政策需要提高首付比例时。上诉人结合自身的购房能力，也第一时间联系被上诉人销售人员，并与销售人员协商退房事宜，且销售人员明确表示可以退房，不用再交剩余房款。买房过程全部是由优乐居公司介绍签约等相关服务，我方认为优乐居公司工作人员的承诺即代表国兴公司的意思，优乐居公司工作人员已经明确告知上诉人合同不再履行，为上诉人退还支付的房款，该意思表示具有法定效力，应予以认定。3、优乐居公司未提供任何证据证明所收取的服务费折抵房款的优惠费用，应当予以返还。4、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于双方的是由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”。5、上诉人支付首付款的方式是按照开发商承诺的分期付款进行，每次付款均支付约合同标的额的10%，因此才会出现陆续付款的原因，而并非一审二被上诉人所称一直未足额支付首付款。6、根据上诉人在一审庭审后到办理贷款银行进行询问不予批贷原因时，该行工作人员明确回复上诉人办理贷款时不具备购买资格，并且向上诉人出具了永清县政府作出的永政办（2017）49号文件，这时上诉人才真正知道二被上诉人工作人员为上诉人办理诸多虚假文件的原因是在签订合同时上诉人就已不具备购房资格，不能提供当地一年连续社保。廊坊国兴房地产开发有限公司答辩称，优乐居公司工作人员作出退房退款的表示不代表我方，其职责仅是正常的信息传达、合同协作等事务性工作，就合同解除无权代表我司作出决定。实际情况是其同意将上诉人退房退款的要求呈报我方，最终决定期间我方非常明确上诉人无权要求退房，也不同意解除合同。同时，就上诉人所称的永清县的限购规定，并不符合事实，双方签属的商品房买卖合同已经在永清县房管局完成了网签与备案，不存在受限购影响，无法贷款的情况。无法贷款的真正原因是其存在资信问题，且不能按银行要求补足首付款。此后，其也未按合同约定以现金方式支付房款，因此造成违约，违约方系上诉人。北京优乐居房地产经纪有限公司答辩称，上诉人与国兴公司签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效。国兴公司和优乐居公司在合同签订履行过程中不存在隐瞒欺诈的事实，优乐居公司与国兴公司只是房屋买卖的居间关系，不存在代理包销关系，优乐居公司人员履行居间义务并不能代理国兴公司作出签约或解约的决定。其口头的任何答复均不能认为是国兴公司的决定。孙月莲向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令二被告退还购房款及服务费540071元；2.判令二被告赔偿原告经济损失约10万元；3本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年2月原告通过被告优乐居经纪公司销售业务员推荐介绍并前往售楼处考察了解，于2017年3月4日与被告国兴地产公司签订《国瑞生态城房屋确认书》，确认购买国瑞生态城·名仕苑11-2-601号房屋，暂定建筑面积107.83平方米，单价为24389元，暂定总房款2526236元，约定于确认书签订后七天内支付总房款30%为首付款，余款向银行申请贷款。期间，原告于2017年2月26日向被告优乐居经纪公司交纳团购服务费30000元；后原告依约分别于2017年3月4日、2017年3月6日两次向被告国兴地产公司交付房屋认购款256236元。2017年5月9日，原告孙月莲（买受人）与被告国兴地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，房屋总价款2510071元。付款方式为买受人于2017年5月5日前支付首付房价款760071元，占全部房款30.28%，商业贷款1750000元向中国银行股份有限公司永清支行申请贷款。2017年5月11日原告与被告国兴地产公司再次签订补充协议，约定：批贷金额以银行最新政策为准，乙方确认其符合银行关于贷款资格的要求，并承担贷款未获批准、货款金额减少、利率提高、年限缩短的风险；乙方确认：若贷款申请在合同签署之日起90日内仍未能获得批准，乙方同意以现金方式向甲方支付房价款余额。乙方特别确认：补充协议是双方基于合同有效履行的真实意思表示，不存在不合理地减轻、免除加重任何一方责任或不合理地排除任何一方主要权利的情况。补充协议签订后，原告于2017年6月19日再次向被告国兴地产公司转账支付253835元。自此原告共计向被告国兴地产公司转账支付房款510071元，此后原告未在向被告国兴地产公司交付房款。2017年11月原告向被告优乐居经纪公司业务员提出解除合同，被告优乐居经纪公司向被告国兴地产公司转达该意见后，被告国兴地产不同意解除合同，双方就此引发纷争，原告遂向本院提起诉讼。一审法院认为，原告与被告国兴地产公司间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格遵守，不得擅自变更和解除。廊坊市人民政府下发2017年3月21日房地产市场调控意见通知并开始实施，依照该通知“非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%”的限购政策，阻碍双方之间继续履行的事实已经发生，但双方间仍然在2017年5月9日签订的《商品房买卖合同》，之后亦签订补充协议，在补充协议中将合同约定的首付款交付内容予以变更，后原告于2017年6月19日向被告再次交付房款，原告在房地产市场调控政策出台后虽已意识到与预期的贷款授信额度存在差异，预见到可能存在的履行障碍，但并未请求解除确认书，仍向被告继续支付购房款并签订《商品房买卖合同》及补充协议，以行为表达了继续履行的意愿及具备继续履行的能力。现原告以银行贷款政策调整，无力交付不低于50%的购房首付款为由请求解除合同，与其先前意思表示明显相悖；因《商品房买卖合同》及补充协议中对因限贷政策调整导致首付款增加的情形未赋予原告合同解除权，且原告未能提交有效证据予以证明其因受限贷政策影响无法继续履行合同，故对原告的该诉请理由，本院不予采信；因原告所购买涉案商品房已经在房地产管理部门办理网签，原告与被告国兴地产公司之间《商品房买卖合同》及补充协议不存在履行不能的情形，且原告与被告国兴地产公司对合同的解除未能协商达成一致，故对原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。优乐居经纪公司所收取的服务费用实为折抵购房款的优惠费用，属商品房价款的一部分，因该优惠折抵费用的收取不违反法律强制性规定，系原告自愿交付且原告交付该费用后已在订立《商品房买卖合同》时实际享受房价款优惠，故对原告主张退还该费用的诉请理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告孙月莲的诉讼请求。案件受理费减半收取计5100元，由原告孙月莲负担。本院二审期间，上诉人提交了以下新证据：1、孙月莲离婚协议、户口本、快递单据共六份。证明目的：优乐居公司工作人员刘庆为孙月莲制作，被上诉人优乐居公司作为代理销售方为促成交易制作虚假证件，其行为具有过错。双方之间合同因无法按原约定履行，应当予以解除。2：永政办（2017）49号文，证据来源是中行永清支行刘栓柱提供，证明目的：上诉人孙月莲在签订购房合同时就已不具备购房资格，二被上诉人对此情况明知，仍然作出虚假承诺。3：微信聊天记录截图。上诉人提供其与永清支行工作人员刘栓柱的微信聊天记录，证据上诉人不具备购房资格。国兴公司发表质证意见：对第一组证据的真实性无法发表质证意见，对证明目的不予认可，从快递单来看，小刘给其寄过东西，但是并不能证明系上诉人所称的文件。即使如上诉人所述也证明上诉人在购房过程中存在非常严重的主观过错。第二组证据本身并不属于证据规则规定的证据类型，只是当地政府的指导性文件，文件一经颁布上诉人应当知道且实际也知道此文件，双方在此基础上签属了商品房买卖合同，依法有效。该文件并不影响依法有效的商品房买卖合同的效力。第三组证据的真实性不予认可，对证明目的也不认可。刘栓柱的身份无法确定，亦无法确定其是否代表银行作出认定。从内容来看问话方上诉人有明显的诱导和不如实说明合同网签及备案事实的故意。双方的合同已经经过永清县房管局备案。优乐居公司发表质证意见：第一组证据的真实性我方无法做出辨别，均是在一审开庭之前存在且取得，并不是新证据，二审不应当就此证据进行质证，如果对方认为有违法或犯罪的行为应当去公安部门去举报。第二组证据的真实性我方认可，但是与上诉人的证明目的没有关系，上诉人一审开庭已经向法庭陈述了有此政策，我方认为也不是新的证据。第三组证据的真实性我方无法辨别，对真实性与关联性均不予认可。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，上诉人孙月莲在与被上诉人协商解除合同过程中，被上诉人的销售人员白宪兵明确表示可以解除合同，没有违约金，有上诉人在一审庭审中提供的视频可以证实。二审中，本院依职权到永清县房管局和中国银行永清支行了解情况，确认涉案商品房买卖合同已经在房地产管理部门办理网签。中国银行永清支行出具了孙月莲贷款情况说明：因合同约定首付比例30%，不符合廊坊市住房信贷政策首付50%的规定，拒绝贷款。本院认为，上诉人孙月莲在诉讼中主要强调其因政府限购政策，已不具备购房资格，因涉案《商品房买卖合同》已经网签，其主张因不具备购房资格而解除合同，其主张不能成立。《商品房买卖合同》签订时，政府已经出台了限贷政策，导致孙月莲申请贷款被拒绝，国兴地产公司应当对贷款被拒绝承担相应的责任。孙月莲在补充协议中同意以现金方式向甲方支付房价款余额，其主张签订时没注意该条款，该主张不能成立，其应当承担相应的法律责任。被上诉人的销售人员白宪兵明确表示可以解除合同，没有违约金，诉讼中被上诉人又称销售人员履行居间义务并不能代理国兴公司作出签约或解约的决定，其口头的任何答复均不能认为是国兴公司的决定，被上诉人的抗辩理由不能成立。孙月莲提出解除合同，被上诉人的销售人员表示可以解除合同，双方有解除合同的一致意思表示，考虑到本案的实际情况，涉案合同解除为宜，国兴地产公司应当退还上诉人购房款510071元，优乐居经纪公司收取的团购服务费30000元也应当退还给孙月莲。双方当事人对合同解除均有责任。涉案房屋的市场价值现已大幅贬值，孙月莲应当对因房屋贬值给国兴地产公司造成的损失承担一定责任，本院酌定孙月莲赔偿国兴地产公司损失200000元。综上所述，孙月莲的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初2465号民事判决；二、解除孙月莲与廊坊国兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；三、孙月莲赔偿廊坊国兴房地产开发有限公司损失200000元；四、廊坊国兴房地产开发有限公司退还孙月莲购房款510071元，与第三项折抵后实际退还310071元；五、北京优乐居房地产经纪有限公司退还孙月莲团购服务费30000元；六、驳回孙月莲的其他诉讼请求。本判决生效后十日内履行。如果未按本判决书指定的履行期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计5100元，由孙月莲负担。二审案件受理费10,200.0元，由孙月莲负担5000元，廊坊国兴房地产开发有限公司负担4000元，北京优乐居房地产经纪有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审判长  崔玉水审判员  李绍辉审判员  罗丕军二〇一九年一月二十四日书记员  韦 丹