广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初12021号原告：珠海市斗门区宁海尚峰小区业主委员会，住所地：珠海市南屏科技工业园泰康街。负责人：林育向。委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢应前，该小区业主。被告：珠海格力物业管理有限公司，住所地：珠海市前山翠珠工业区。统一社会信用代码：914404001925594574。法定代表人：郑木贞，董事长。被告：珠海格力物业管理有限公司斗门分公司，住所地：珠海市斗门区白蕉镇。统一社会信用代码：914404007977621244。负责人：罗建棠。二被告共同委托诉讼代理人：陈劲刚，系该公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：刁汝富，系该公司员工。原告珠海市斗门区宁海尚峰小区业主委员会（以下简称宁海尚峰业委会）诉被告珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员邓云静独任审判，公开开庭进行了审理。原告宁海尚峰业委会的主任林育向及其委托诉讼代理人卢应前、万达龙、被告珠海格力物业管理有限公司及被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司的共同委托诉讼代理人陈劲刚、刁汝富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月26日，珠海格力物业管理有限公司与珠海市斗门区宁海尚峰小区（即“银盛豪苑”小区）的开发商签订合同编号为YSHY201102的《前期物业管理服务合同（银盛豪苑）》，约定珠海格力物业管理有限公司承担珠海市斗门区宁海尚峰小区的前期物业管理服务工作。珠海格力物业管理有限公司指派珠海格力物业管理有限公司斗门分公司具体承担案涉小区的物业管理服务工作。小区业主购房时，珠海格力物业管理有限公司斗门分公司重新与各个业主签订《前期物业管理服务协议（宁海银盛豪苑）》。2017年11月13日，原告向珠海格力物业管理有限公司斗门分公司发出《函告》，询问珠海格力物业管理有限公司斗门分公司是否参与案涉小区物业管理服务公司选聘工作；2017年11月15日，珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向原告发出《关于撤出小区物业管理服务的函》，称“不再参与小区业主委员会重新选聘物业管理公司的工作……根据有关规定最晚到2018年2月16日无条件撤离”；2018年2月28日，被告再次向原告发文，称“同意再次延迟1个月撤出物业管理服务工作……我公司将从2018年3月1日起，再次向全体业主征求表决意见（表决内容另行规定）或由居委会牵头召开业主大会表决。如果本次征求表决意见达到双过半业主同意，我公司将按业主的表决意见继续为大家提供物业管理服务工作，所征求表决意见的物业费、停车费，则从2018年4月1日起执行。反之，我公司按照有关规定从4月1日凌时起正式撤离”。另外，被告将小区电梯内的位置出租给他人刊登广告，但所得的租金却擅自占有。再有，被告与小区开发商串通，小区开发商在2014年1月至2016年1月期间存在将小区售楼部用电线路接驳到3栋2单元的公共线路中。原告认为，被告的前述公告是解除与业主方的物业管理服务合同关系的通知。该通知已到达全体业主，依法已发生法律效力。被告应当退出该小区的物业管理区域，并向原告移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料以及在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料。原告同时认为，公共设施出租产生的收益应当属于业主共有，被告应当予以返还。原告最后认为，被告擅自将小区售楼部用电线路接驳到3栋2单元的公共线路，已经严重侵犯了业主的权益。对于业主支付的不合理的分摊公共用电费用，被告应当予以返还。故原告诉至本院，请求：一、珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向原告移交珠海市斗门区井岸镇美澳园54号宁海尚峰小区的物业用房（包括小区1栋1楼用房、3栋1单元1楼用房、位于正门的保安室用房）、物业服务所需的相关资料，包括规划建设及竣工验收资料、产权及实物接管验收资料、工程竣工图纸接管验收资料、工程施工图接管验收、业主资料、财务明细及小区设备资料登记表；二、珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向原告返还电梯内租赁的租金19200元。三、珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司返还珠海市斗门区宁海尚峰小区3栋2单元2014年1月至2016年1月的分摊电费共23705.98元，待被告证明真实的分摊电费后再行缴交。原告为其诉称提供如下证据：1、《前期物业管理服务合同（银盛豪苑）》；2、《前期物业管理服务协议（宁海银盛豪苑）》；3、函告；4、关于撤出小区物业管理服务的函；5、宁海尚峰小区优化管理及收费标准方案（征询意见）；6、关于调整物业服务费表决表；7、2018年2月28日被告发出的通知；8、珠海市斗门区宁海尚峰小区临时物业服务合同；9、先诚物业临时管理服务合同收费标准；10、关于珠海市格力物业管理有限公司斗门分公司不合理分摊公共用电费用投诉件的回复；11、银盛豪苑2014年3号配电房用电记录统计表；12、银盛豪苑2015年3号配电房用电记录统计表；13、电梯内租赁合同。二被告共同辩称：业委会的诉求歪曲事实与缺乏法律依据。一、关于判令被告退出宁海尚峰小区物业管理和移交所有资料的答辩是：1、格力物业继续管理服务宁海尚峰小区是合法性的，前期物业管理服务合同依然有效，不存在要移交任何资料之说。因为，业主委员会至今尚未通过业主大会选出合法性的新物业公司接管。珠海市斗门区宁海尚峰小区（以下简称“尚峰小区”前期物业管理服务合同称“银盛豪苑”）位于斗门××××区，占地面积9378.208平方米，建筑面积42198.78平方米，住宅面积35522平方米，商铺1248平方米，地下室停车场4100平方米，有279户住宅。2011年12月26日，珠海格力物业管理有限公司与尚峰小区开发商珠海市斗门燕赵房产开发部签订《银盛豪苑前期物业服务合同》,格力物业于2014年1月正式进驻小区，为全体业主提供物业管理服务至今。2017年8月12日，尚峰小区业主委员会成立，即原告。但是其成立后却未尽小区业主委员会的职责，不顾小区业主的反对，不接受街道办居委会的指导，没有根据珠海经济特区物业管理条例第三章第二十七条第（三）点之规定，选聘、解聘物业服务企业需要召开业主大会对于解聘格力物业进行表决，也未经业主大会决议是否要选聘新物业表决，便于2017年11月13日越权开始选聘物业公司，并向被告发出招聘竞聘函，被告收到函告后，认为业主委员会的做法属于违规操作，于是在2017年11月15日复函业主委员会及长亨居委会表示不参与这样的选聘，并表示希望能按有关规定在3个月内（即到2018年2月16日前）撤出小区管理服务，同时在小区内公示我们的公告，引得业主议论纷纷。小区业主真实的意思表示是不想更换格力物业。其后业委会开始“自编自导”筹办物业招标工作，在没有政府部门的监督下；在没有任何评分标准的情况下；在业主不知情的情况下；业主委员会主任林育向便为了一己之私内定选出了刚成立的“珠海市斗门众安物业”（注：此物业公司2017年12月4日成立，是林育向操纵的公司）准备接管该小区。业主得知情况后又是一片哗然，纷纷指责。后来，业主委员会在不得已的情况下才公开招聘物业管理公司，当时也只有“京师物业公司”和“桐椙物业公司”两家公司提交资料，但是在2018年2月27日经过全体业主投票没有一家物业公司得票超过半数，也就没选出新物业公司来接管小区的物业管理工作。由于我们的公示退出期限己到（即2018年2月16日）,但是该小区又未选聘到新的物业公司接管，为了让小区业主过好春节，被告又主动推迟到2月28日才撤出，同时继续向居委会反映情况及要求业主委员会尽快选出新的物业公司接管。但是，上面说了2月27日选聘物业公司又失败了。2018年2月28日，为了避免小区服务管理工作出现真空期，井岸镇长亨居委会马上组织召开关于宁海尚峰问题的协调会，参加单位和人员有：区物业办、居委会、业委会、开发商、格力物业、尚峰业主等。在协调会上业主代表纷纷表示要挽留被告继续服务管理小区工作,参加的单位也希望被告能继续留下为该小区服务，为了小区的和谐稳定，从多年来与业主们的感情出发，被告也就接受了大家的意愿留下来继续服务管理至今。由于林育向等7名业主委员会委员不履行业委会委员职责，并长期拖欠物业管理费，又出现其5名业委会成员主动辞职，导致业主联名要求终止林育向等7名业委会委员的资格。另外，2018年9月7日，距离上次斗门区人民法院开庭前2018年9月13日，业主委员会还在小区张贴要选聘“先诚物业公司”进入小区管理的广告，又遭受到业主的强烈反对和痛骂。2、卢应前长期拖欠物业管理费，根据《珠海经济特区物业管理条例》第41条的规定，不应当成为业委会委员，其并非业主委员会主任，起诉状中将其列为业委会负责人，没有任何依据。《珠海经济特区物业管理条例》第41条明确规定:“连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费的，属于不应当成为业委会委员的情形之一”。第一卢应前不是业主委员会主任，业主委员会主任是林育向；第二林育向、卢应前当选业主委员会委员之前恶意拖欠物业管理费2年多时间，为了能够进业主委员会才交清2015年1月至2017年6月的欠费。当选为正式业主委员会委员后即刻从2017年7月起至2018年12月又恶意拒交物业管理服务费多达19个月之多。原告把业主委员会职责当儿戏，2018年1月12日，害怕被告按公示期限到期后真的撤出该小区管理服务所产生影响担责,就集体向长亨居委会辞职并上缴公章,后又反复无常地要复职和拿回公章，此举动引起业主们的强烈不满，纷纷表示要求召开临时业主大会罢免业主委员会并向珠海市领导和纪委投诉林育向。目前，宁海尚峰小区的物业管理服务工作正在逐步好转和完善，小区一片安静祥和，业主安居乐业，得到大多数业主们的认可和支持，被告也想静下心来好好地再为小区做点事情。3、2018年9月13日下午，原告把本案件起诉到斗门区人民法院。但是，原告自知理亏，又于2018年9月12日自动撤诉。第一，现在不是被告不肯退出宁海尚峰小区的管理服务问题，而是原告卢应前他们不懂法律、不懂业主委员会职责、不尽业主委员会义务、滥用职权，没有按规定选聘出物业公司来接管，并不存在被告不肯退出的问题。第二，像原告这样当选业主委员会委员之前和当选业主委员会委员后都恶意欠物业管理费的业主委员会委员，根据《珠海经济特区物业管理条例》第三十八条的规定，他们完全失去了业主委员会委员资格。二、判令被告返还电梯内租金19200元的答辩：1、前期物业管理服务合同没有任何约定，此电梯内租金属于原告，原告诉求没有依据。2、从2016年1月1日起?2017年12月30日止，小区12台电梯，两年时间含税金才收到19200元，平均一台电梯80元/月。这些收入平时用来电梯维修保养更换100元以下的材料及配件开支，基本上是取之于梯用之于梯了，这也是同行业的做法，并不存在要向原告返还此收入的法律依据。三、判令被告返还3栋2单元2014年1月1日至2016年1月的公摊电费23705.98元的答辩：1、宁海尚峰小区是宁海置业与斗门燕赵房地产开发部联合开发的，售楼部的用电线路接驳到3栋2单元的公共线路，是由于当时该小区尚未开通其他商铺的用电报装事宜，所以开发商售楼部自己到3栋2单元接驳临时用电，售楼部接驳临时用电时被告尚未进入管理服务，并不存在原告认为的是被告擅自将售楼部用电接驳到3栋2单元之说。2、售楼部的临时用电电费包括整个小区业主的公共用费，2016年5月之前所产生的电费全部是开发商代支付的，从2016年6月份起开发商才把公共用电表移交给被告，被告接收公共用电管理后，是帮助开发收回应分摊给业主的这几年公摊电费，开发商售楼部的电费绝对是全部交费的。3栋2单元独立电表显示从2014年1月至2016年1月共产生95461.2度电，电费66051.43元，其中：售楼部分摊61200度电，分摊电费42345.45元；2单元全体业主分摊34261.2度电，电费23705.98元。然而，这几年分摊给业主的只有23705.98元，每户每月也仅仅是平均约17元左右，这个收费标准也是参照3栋1单元每户用电量分摊的，这个问题业主委员会己经投诉到发改委物价局，当时物价局、物业办、居委会、开发商、物业公司、业主代表参与过调解，都认为分摊基本上合情合理。原告也把电费发票复印件拿去审核了两年时间，到今天为止未果。四、原告的所作所为已引起业主强烈不满和愤怒，现纷纷指责他们，指责他们蒙骗业主，滥用职权，暗箱操作，辱骂业主，撕裂业主团结，破坏小区公物（砸坏消防通道铁锁和用摩托车封堵办公室大门，还在办公室围攻业主及管理人员。原告特别是卢应前、林育向不但自身恶意拖欠物业管理服务费，还在业主微信群和QQ群上鼓动业主不交费，完全丧失了业主委员会委员资格，业主强烈要求罢免解散业主委员会。选聘物业是业主大会职权，而非业委会职权。业委会未经业主大会决议，将“选”与“聘”强行剥离，侵犯了业主大会在选聘中的第一项—选择物色权，只尊重了业主大会的第二项权利—聘用决策权。另外，业委会的招标工作，既没有评分标准，又缺少政府部门的有效监督，当场又没有符合条件的公司中标，可见业委会的招标工作完全是“自编自导”，属于违法操作。业委会在组织召开业主大会会议时，多处程序违法，最终受其操纵的业主大会没有做出决议，没有公示决议内容，业委会主张的决议未经政府部门认可，签署合同没有决议依据。业委会明知与没有资质的先诚物业签订物业服务合同不符合业主的意愿，故一直以来仅仅公布了业主大会选举和表决的结果，从未公示与物业签订物业服务合同的决议，企图蒙骗过关，但是其行为很快被业主识破。以上种种，由于业委会的种种违法行为，业主大会未作出决议，业委会自称的决议也无效，业委会以无效决议与无资质的众安或先诚物业签订的物业服务合同，违背广大业主的意愿，与政府部门的意见不合，属于无效合同。《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”可见，既然业主大会并没有决定选聘新的物业服务企业，而是业委会的违法操作，则根据该规定，业委会无权请求格力物业退出物业管理区域和移交任何设备及资料，其诉讼请求应当驳回。综上所述，恳请贵院依法判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益，还广大业主以生活和谐、安宁的小区生活。二被告共同提交如下证据：1、2011年12月26日《尚峰（银海豪苑）前期物业管理服务合同》；2、2017年8月12日《业主委员会备案确认书》；3、函告；4、关于撤出小区物业服务的函；5、关于撤出小区物业服务的函；6、物业管理委托合同；7、长亨社区召开关于宁海尚峰问题的协调会签到表；8、关于终止林育向等业委会委员资格申请；9、业委委员林育向、陈仲佳、卢应前欠费明细；10、辞职信；11、关于要求召开宁海尚峰临时业主大会签名申请表；12、关于举报斗门分局新青派出所民警林育向违规违纪行为的有关情况；13、给香洲区人民法院的一封信；14、2018年9月12日原告主动撤诉；15、珠海市斗门区发展和改革局（关于珠海市格力物业管理有限公司斗门分公司不合理分摊公共用电费用投诉件的回复）及银盛小区2014-2016年配电房用电记录统计表；16、关于要求召开业主大会解散业委会的诉求；17、银盛小区业主微信群微信截图；18、视频录像。经审理查明，2011年12月26日，珠海市斗门燕赵房产开发部（甲方）与被告珠海格力物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同（银盛豪苑）》，双方约定：甲方委托乙方为其开发的位于珠海市××区××区银盛豪苑提供前期物业管理服务；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经有关业主及甲方的同意，合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有，合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有，其收益按以下方式处理：1、用于支付相关的管理成本、人工费、税金；2、用于补充公共维修基金；3、如有剩余，物业公司提取20%的服务佣金；本合同终止或解除时，乙方必须在终止或解除之日起10日内向业主大会、业主委员会或甲方（指业主大会、业主委员会尚未成立时）移交各类物业管理用房及物业管理全部档案资料；合同期限自本合同签订之日起至小区业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同为止；等等。被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司又与小区业主签订《前期物业管理服务协议（宁海银盛豪苑）》，双方对共用部位的收益处理方法、合同期限以及合同终止的处理等等进行了约定。后被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司进驻涉案小区进行物业管理。2017年8月12日，宁海尚峰业委会成立，林育向任主任。原告当庭陈述业委会主任进行了变更，法庭责令原告庭后三天内提交业委会主任变更的备案资料，但原告未提交。2017年11月13日，宁海尚峰业委会向被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司发出函件，注明业委会决定重新选聘物业管理服务公司，并要求被告于收到函件后7日之内书面明确复函是否参与本次选聘。2017年11月15日，珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向宁海尚峰业委会发出《关于撤出小区物业管理服务的函》，注明不再参与宁海尚峰业委会的重新选聘物业管理公司的工作，要求业委会尽快选出接管的物业管理公司，并注明于2018年1月1日起最晚于2018年2月16日正式撤离小区。2018年2月28日，珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向涉案小区业主发出通知，注明：因2月27日业主大会表决无法产生新的物业公司接管，我公司将于2018年3月1日起，再次向全体业主征求表决意见（表决内容另行规定）或由居委会牵头召开业主大会表决。如果本次征求表决意见达到双过半业主同意，我公司将按业主的表决意见继续为大家提供物业管理服务工作，所征求表决意见的物业费、停车费，则从2018年4月1日起执行。反之，我公司按照有关规定从4月1日凌时起正式撤离。现被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司仍在涉案小区进行物业管理服务，并拒绝退场。原告宁海尚峰业委会与珠海市先诚物业顾问有限公司签订《珠海市斗门区宁海尚峰小区临时物业服务合同》，约定服务期限为自珠海市格力物业管理有限公司撤出宁海尚峰小区之日起至本小区业主大会选聘物业公司并生效止。另查明，2017年10月30日，宁海尚峰业委会向珠海市斗门区发展和改革局提交投诉函，反映珠海市格力物业管理有限公司斗门分公司不合理分摊公共用电费用。2017年11月9日，珠海市斗门区发展和改革局作出《关于珠海市格力物业管理有限公司斗门分公司不合理分摊公共用电费用投诉件的回复》，注明：经现场调查，珠海市格力物业管理有限公司斗门分公司管理人员表示，宁海尚峰小区开发商在2014年1月至2016年1月期间存在将宁海尚峰小区售楼部用电线路接驳到3栋2单元的公共线路中。因存在宁海尚峰小区售楼部用电线路接驳小区的公共线路且没有设置独立计量表等问题，因此无法计算出你小区公共用电的分摊费用。又查明，被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司收取了2016年1月1日至2017年12月30日小区12台电梯的电梯广告位租金19200元。再查明，被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司系被告珠海格力物业管理有限公司的分公司。本院认为：依据珠海市斗门燕赵房产开发部与被告珠海格力物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同（银盛豪苑）》，以及被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司与小区业主签订《前期物业管理服务协议（宁海银盛豪苑）》，均约定服务期限至小区业委会选聘新的物业管理公司为止。本案中，双方约定的服务期限尚未届满，但被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司于2017年11月15日发函给原告告知其最晚于2018年2月16日无条件撤场，因此被告已单方面解除物业服务合同，即物业服务合同的权利义务已终止。下面分别针对原告的诉讼请求，评述如下：一、关于被告退出物业管理用房及移交相关资料的诉讼请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”在本案中，原告并未提出请求被告退出物业服务区域，且被告仍在涉案小区进行物业管理。原告主张被告移交的用房，首先并无充分证据证明为物业管理用房，其次且被告仍在实际管理使用，新选聘的物业公司也尚未入场管理，相应资料为物业管理服务所必需，因此原告请求被告移交相关用房及相应资料，本院不予支持。二、关于返还电梯租金的请求。依照合同约定，利用物业共用部位、共用设施设备获取的收益归业主所有，其收益按以下方式处理：1、用于支付相关的管理成本、人工费、税金；2、用于补充公共维修基金；3、如有剩余，物业公司提取20%的服务佣金。在本案中，被告收取了电梯的广告位租金19200元，该收益属于利用物业共用部位、共用设施设备所获取，应归业主所有。被告未提交证据证明该租金用于支付相关的管理成本、人工费、税金以及用于补充公共维修基金，故物业公司仅提取20%的服务佣金，即3840元（19200×20%），余款15360元（19200-3840）应向原告返还。原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。三、关于待证实真实的分摊电费后再进行缴纳公摊电费及退还已缴公共分摊电费23705.98元的请求。首先，原告的该项诉讼请求不明确。其次，原告也没有证据证明已缴公共分摊电费23705.98元中应当缴纳的具体数额。再次，由于开发商售楼部的用电于2014年1月至2016年1月接入该小区3栋2单元的公共用电，且开发商售楼部的用电没有独立电表，因此无法具体核实出该单元的公共用电情况。但被告并未将全部电费分摊给该栋业主，而是参照该栋1单元的公共用电情况进行分摊，虽不准确，但有一定参考价值。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海格力物业管理有限公司、被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市斗门区宁海尚峰小区业主委员会返还电梯租金收益15360元；二、驳回原告珠海市斗门区宁海尚峰小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取486元，由原告负担330元，二被告负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓云静二〇一九年一月三十一日书记员  朱 迪李洁仪