呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2632号上诉人（原审被告）：格林豪泰酒店(中国)有限公司,住所地上海市普陀区。法定代表人：ALEXSHUGUANGXU，该公司执行董事。委托诉讼代理人:李强，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王伟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古自治区工会干部学校，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新华大街15号。法定代表人：刘永钢，该校校长。委托诉讼代理人:杜龙龙，内蒙古益鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙行广，内蒙古益鑫律师事务所律师。原审第三人：刘宴，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：白建朝，经世律师事务所律师。上诉人格林豪泰酒店(中国)有限公司(以下简称格林豪泰公司)因与被上诉人内蒙古自治区工会干部学校（以下简称工会干部学校）、原审第三人刘宴房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人格林豪泰公司的委托诉讼代理人李强、王伟，被上诉人工会干部学校的委托诉讼代理人杜龙龙、孙行广，原审第三人刘宴及其委托诉讼代理人白建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格林豪泰公司上诉请求：1、依法撤销（2018）内0102民初2051号民事判决；2、依法改判驳回工会干部学校的全部诉讼请求；3、依法判令本案一、二审诉讼费用均由格林豪泰公司承担。事实和理由：一、格林豪泰公司与工会干部学校签订的租赁合同已到期，未形成不定期租赁合同关系，租赁合同关系已于2017年7月15日依法终止，解除合同的请求不能成立。双方租赁合同于2017年7月15日期限届满后，继续使用的主体是刘宴，格林豪泰公司没有继续使用租赁房屋。格林豪泰公司未在工会干部学校规定的时间内就是否解除合同进行回复，即以实际行动明确表示不再续约。综合以上两点，格林豪泰公司与工会干部学校不构成不定期租赁关系。二、刘晏对涉案房屋形成事实上占有和使用，工会干部学校与格林豪泰公司不存在合同法律关系，其要求格林豪泰公司支付租金和承担违约金的请求不能成立。工会干部学校主张的欠付租金起始日期是2017年10月1日，而格林豪泰与其签订的租赁合同已于2017年7月15日依法终止，在合同期内格林豪泰公司不欠租金。从2014年4月起，刘晏即已实际占有使用涉案房屋。2014年4月至2017年7月15日的租金由刘晏支付，原租赁合同终止之后，刘晏支付了2017年7月15日至2017年12月31日的占有使用费。工会干部学校明知实际支付租金的为刘晏并接受此事，刘晏支付占有使用费的行为不能代表格林豪泰公司，是其个人行为。三、占有使用费的支付标准不应适用原租赁合同，须由鉴定机构进行费用评估，而违约金也没有合同约定，工会干部学校也未能就其实际损失提出明确的证据予以证明。工会干部学校与格林豪泰公司的租赁合同仅在双方之间具有法律效力，刘晏实际占有使用所产生的费用不适用该合同，占有使用费需要由鉴定机构进行费用评估。四、工会干部学校主张的违约金过分高于实际损失，应依法不予支持或予以减少。工会干部学校辩称，涉案房屋仍然由格林豪泰公司占有使用，只是在上诉过程中突然提出涉案房屋由第三人刘晏占有使用。2014年至2016年双方的往来公函及备忘录显示，格林豪泰公司仍然是承租方。合同是工会干部学校与格林豪泰公司签订的，实际使用人虽是刘晏，但刘晏一直是代表格林豪泰公司的，格林豪泰公司的上诉请求无事实及法律依据。刘晏述称，格林豪泰公司的上诉请求无事实及法律依据，一审法院对第三人事实部分认定不清，本案并非仅涉及三方主体。格林豪泰公司与工会干部学校的合同租期到2023年，而不是2017年的7月15日。工会干部学校向一审法院起诉请求：1、判令解除工会干部学校、格林豪泰公司的房屋租赁关系；2、判令格林豪泰公司立即将承租的房产返还工会干部学校；3、判令格林豪泰公司向工会干部学校支付欠付的房屋租金620121元（计算至2018年3月31日），并支付截止到实际返还房产之日的租金；4、判令格林豪泰公司支付工会干部学校违约金1726614元；5、本案的诉讼费用由格林豪泰公司承担。一审法院认定事实：2008年2月1日，工会干部学校工会学校（甲方）与格林豪泰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：格林豪泰公司租赁工会干部学校位于呼和浩特市新城区新城东街27号房屋，租赁期限及交付日期为2008年7月16日至2017年7月15日，共9年，交付日为2008年2月1日；附件三租金及支付方式：租金为每年155万元，每三年递增3%；首期租金在本合同签订后7个工作日内，乙方应电汇支付人民币100万元，甲方接到汇款后7个工作日内出具合法有效的等额发票给乙方；在2008年3月25日甲方实际交付该物业一层部分后7个工作日内，乙方应支付人民币55万元，甲方接到汇款后7个工作日内出具合法有效的等额发票给乙方，首期租金合计155万元作为自2008年7月16日至2009年7月15日的租金；自2009年7月16日开始，乙方每3个月作为一个支付周期，即第二年度起，年租金分四次支付，乙方须于每年7月1日、10月1日、次年1月1日、4月1日始向甲方支付当期租金；附件七房屋返还时的状态：合同期满后，如不再续约，乙方须于合同终止日后15天内将承租的物业交还甲方，租赁终止返还该物业时乙方将改造或更新后的固定设备和设施返还给甲方，无需交付原物，乙方投资的固定资产部分的装修、装饰装修等属固定、不能移动的财产部分，均无偿归甲方所有，乙方不得损坏、拆毁和移走。乙方有权在合同终止后15天内拆除并取回属于乙方的可移动的设施、设备等，该15天拆除期，甲方免收租金；附件八转租、转让和交换：在租赁期内，乙方可将该物业不超过30%部分进行转租，但转租合同涉及甲方利益的条款必须经甲方同意；在不改变本合同第六条款租赁用途的前提下，经甲方同意，乙方可将该物业全部或部分划归乙方属下分支机构（如分公司、办事处）管理经营，但应确保该受让方具备履约能力。附件九解除本合同的条件第12.5条：有下列情形之一的，守约方有权单方面解除本合同，且本合同自解除通知书送达对方之日起即告解除，违约方除应按当年全年租金支付违约金外，还应赔偿由此给对方造成的损失（如甲方违约，则违约赔偿应包括乙方已装修装潢费用减去已使用年限均摊费用；如乙方违约，甲方有权按当时物业现状当即收回物业，同时乙方不得主张已装修装潢的损失，并不得拆除装修部分）。同日，工会干部学校、格林豪泰公司签订《备忘录》，约定：双方协议原租赁年为十五年，因工会干部学校签订满十年的合同期限需向中华全国总工会报批，因此双方同意将合同租赁期限定为9年，后6年的合同届时另行签订。一、工会干部学校同意将该物业从2017年7月16日至2023年7月15日仍租赁给格林豪泰公司；二、届时租金递增幅度由每三年递增3%调整为每三年递增5%，即到2017年9月合同期满后，以当时年租金的5%增长，3年后，以当年该物业租金的5%再增长一次，直至15年的租期结束；三、原合同其他内容不变，若原合同与本备忘录有抵触的部分，以本备忘录为准，其他条款按照原合同执行。2014年4月9日，格林豪泰公司通过传真的方式向工会干部学校致函，内容为：一、原合同中约定的呼和浩特市新城区新华大街15号物业的承租方不作改变，仍由我司承租；酒店的经营管理方面，我司总部不再安排人员前往，而是委托呼和浩特当地的刘晏刘总对酒店进行管理；二、为便于酒店的经营管理，刘晏刘总将代我司向贵方缴纳物业租赁费用，贵方开具发票的付款方名称仍为“格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司”。2017年7月28日，工会干部学校向格林豪泰公司致函，内容为：双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了合同到期日为2017年7月15日，但合同到期后，格林豪泰公司仍欠2017年1-7月的租金，并在工会干部学校方多次催促下，直至2017年7月24日才交清，格林豪泰公司已构成合同违约；根据双方签订的备忘录，关于下一步是否续签合同，工会干部学校已向格林豪泰公司致函联系，格林豪泰公司一直未明确答复。2017年10月24日，工会干部学校向格林豪泰公司致函，内容为：原格林豪泰公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了合同到期日为2017年7月15日，根据双方所签订之《备忘录》，关于续签合同事宜，工会干部学校已向格林豪泰公司联系，格林豪泰公司一直未明确答复，工会干部学校声明格林豪泰公司如在2017年10月31日前不予明确答复，工会干部学校将收回房产。2014年3月10日，格林豪泰无锡公司（甲方）与第三人刘晏（乙方）签订《资产、业务和经营管理权转让协议》，约定：甲方拥有位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区东街27号酒店-格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司的全部资产，并全权负责酒店的经营管理，甲方同意转让附件一所列的全部酒店资产、附件二全部业务合同以及酒店经营管理权给乙方，乙方同意按照本协议约定的条件受让酒店的全部资产及经营管理权。第三条第2款约定：乙方必须以格林豪泰加盟酒店的形式继续经营酒店，并就加盟事宜重新签订《格林豪泰酒店特许经营合同》；第7款约定：甲方承诺在甲方与工会干部学校《房屋租赁合同》到期后，甲方将配合乙方续签《房屋租赁合同》。其中附件二业务合同中包括原格林豪泰公司签订的《房屋租赁合同》。2014年3月11日，格林豪泰公司（甲方）与第三人刘晏（乙方）签订《青皮树酒店特许经营合同》及补充协议，约定：甲方允许乙方非独占性地使用甲方之“青皮树酒店”品牌，特许经营位于以下地址的酒店：呼和浩特市新华东街15号，特许经营期限自合同签署之日起算共计9年4个月。另查明，现涉案房屋的经营主体为格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司，庭审中，工会干部学校认可格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司的经营行为系格林豪泰公司的经营行为，自2014年4月开始涉案房屋的租金由第三人刘晏交纳；第三人刘晏认可2017年10月1日至2017年12月31日的租金支付了239762元，2018年1月1日至2018年3月31日的租金未支付。一审法院认为，工会干部学校与格林豪泰公司签订《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。格林豪泰公司与第三刘晏人签订的《青皮树酒店特许经营合同》及补充协议，及格林豪泰无锡公司（甲方）与第三人刘晏（乙方）签订的《资产、业务和经营管理权转让协议》，系格林豪泰公司或格林豪泰无锡公司与第三人刘晏之间签订的加盟酒店协议，协议对格林豪泰公司、及第三人刘晏发生法律效力，对于工会干部学校不发生法律效力。工会干部学校、格林豪泰公司签订的租赁合同到期后，按照约定，格林豪泰公司应向工会干部学校返还涉案房屋，或续签合同，格林豪泰公司继续使用租赁房屋，工会干部学校未提出异议，并收取了合同到期后的租金的，应认为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；工会干部学校请求解除其与格林豪泰公司之间的租赁合同关系，庭审中，格林豪泰公司亦明确表示合同到期后，不再续租，故对于工会干部学校的此诉请，一审法院予以支持；对于工会干部学校请求格林豪泰公司返还涉案房屋的诉请，格林豪泰公司抗辩称现房屋实际占有人为第三人刘晏，刘晏为实际承租人，应由刘晏承担返还房屋的义务，因现涉案房屋的实际经营者为格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司，即格林豪泰公司未对于经营主体进行变更，故对于工会干部学校的此诉请，一审法院予以支持；对于工会干部学校请求格林豪泰公司支付欠付房屋租金620121元，及至实际返还房屋之日租金的诉请，根据2014年4月9日格林豪泰公司通过传真的方式向工会干部学校致函的内容，第三人系作为格林豪泰公司的管理者代格林豪泰公司支付租金，实际承租方仍是格林豪泰公司，第三人对于欠付租金数额予以认可，故对于工会干部学校的此诉请，一审法院予以支持；对于工会干部学校请求格林豪泰公司支付违约金的诉请，根据双方租赁合同约定，格林豪泰公司未按约定向工会干部学校支付房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任，根据租赁合同约定：违约方除应按当年全年租金支付违约金外，还应赔偿由此给对方造成的损失。工会干部学校请求按照2017年7月16日至2018年7月15日全年租金计算违约金，格林豪泰公司未提出违约金过高请求减少的抗辩，故对于工会干部学校的此诉请，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除工会干部学校内蒙古自治区工会干部学校与格林豪泰公司格林豪泰酒店（中国）有限公司的房屋租赁关系；二、格林豪泰公司格林豪泰酒店（中国）有限公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于呼和浩特市新城区新城东街27号房屋返还工会干部学校内蒙古自治区工会干部学校；三、格林豪泰酒店（中国）有限公司于判决生效之日起十日内支付工会干部学校内蒙古自治区工会干部学校2017年10月1日至2018年3月31日止的租金620121元，违约金1726614元，合计人民币2，346，735元，并支付自2018年4月1日至实际返还房屋之日止的租金（租金按照每年1726614元计算）。案件受理费人民币25574元，由格林豪泰酒店（中国）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。工会干部学校提交二份新证据，2014年、2016年的公函及5张发票，拟证明截止今天，格林豪泰公司仍然占有涉案房屋并继续经营。本院组织当事人进行了证据交换和质证。格林豪泰公司对公函的真实性认可，对证明目的不予认可；对于发票不予认可。原审第三人对新证据无异议。本院对于工会干部学校提交新证据的真实性予以认可，对拟证明的事实，本院予以采信。本院二审认定其他事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》在到期后是否变更为不定期租赁合同；二、工会干部学校主张解除《房屋租赁合同》是否有事实及法律依据；三、工会干部学校主张格林豪泰公司欠付租金及支付违约金有无事实及法律依据。关于焦点一，格林豪泰公司与工会干部学校签订的租赁合同于2017年7月15日到期后，工会干部学校两次发函就是否续签合同要求格林豪泰公司予以答复，格林豪泰公司均未作理会，但其仍实际占有使用涉案房产至今，格林豪泰公司虽未就是否解除合同给予工会干部学校答复，但其仍在实际履行先前签订的租赁合同，并于2017年7月18日、7月24日、11月23日、12月25日共四次支付2017年的租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。格林豪泰公司主张实际占有使用涉案房产的是刘晏，格林豪泰公司没有继续占有使用，对此，格林豪泰公司作为《房屋租赁合同》的相对方，其应对工会干部学校承担合同责任，其与刘晏签订的《资产、业务和经营管理权转让协议》不能对抗工会干部学校，2014年4月9日格林豪泰公司致函工会干部学校，明确表示其委托刘晏对酒店进行管理，格林豪泰公司仍作为承租方承租涉案房产。故格林豪泰公司认为双方未形成不定期租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，双方形成不定期租赁关系，仍应适用原租赁合同的约定。依据合同约定，格林豪泰公司并未按合同5.3条款约定的时间支付租金，合同解除的条件已然成就，现工会干部学校主张解除合同，格林豪泰公司亦表示不再承租，故《房屋租赁合同》应予解除。关于焦点三，格林豪泰公司在2017年7月15日后仍作为合同相对方承租涉案房产，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，格林豪泰公司应依先前合同约定履行支付租金的义务，根据合同约定，2017年10月1日至2017年12月31日格林豪泰公司应付租金431655元，2017年12月25日支付239762元，欠付租金188466元；2018年1月1日至3月31日租金431655元，至今未付，截止2018年3月31日，格林豪泰公司共计欠付租金620121元。格林豪泰公司认为合同已经终止其不应支付租金的上诉理由无法律依据，本院不予支持。依据《备忘录》第二条约定，2017年7月16日至2020年7月15日每年的租金为1726614元，一审法院对格林豪泰公司所欠租金的计算并无不当，应予维持。对于违约金，工会干部学校主张格林豪泰公司按照全年租金承担违约金，该主张过分高于因格林豪泰公司逾期支付租金对工会干部学校造成的损失，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，本院结合工会干部学校的实际损失以及格林豪泰公司的过错程度，兼顾合同的履行情况，格林豪泰公司应承担以欠付租金为本金，按银行同期贷款利息的4倍支付违约金的违约责任。格林豪泰公司要求调整违约金的上诉请求有法律依据，本院依法予以调整。综上，格林豪泰公司的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初2051号民事判决第一、二项；二、格林豪泰酒店（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内给付内蒙古自治区工会干部学校2017年10月1日至2018年3月31日止的租金620121元，并支付从2018年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金（租金按每年1726614元计算）；三、格林豪泰酒店（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内给付内蒙古自治区工会干部学校从2017年12月26日起自实际给付之日止，以188466元为本金，按银行同期贷款利率4倍计算的违约金；从2018年1月1日起至实际给付之日止，以431655元为本金，按银行同期贷款利率4倍计算的违约金。二审案件受理费25574元，由格林豪泰酒店（中国）有限公司负担8574元；由内蒙古自治区工会干部学校负担17000元。本判决为终审判决。审判长 胡雪莹审判员 何玉山审判员 韩 韬 二○一九年一月二十四日书记员 魏恩霖