贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2325民初2457号 原告：贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会，住所地：贞丰县珉谷街道办旗洋社区。 法定代表人：程远富，男，系社区主任。 委托诉讼代理人：姚华，贞丰县中心法律服务所法律服务工作者，代理权限特别授权。 被告：王忠伟，男，1982年9月9日生，苗族，贵州省贞丰县人，初中文化，务农，住贞丰县。 委托诉讼代理人：余理亚，贵州楚权律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：田兴会，女，1955年5月16日生，苗族，贵州省贞丰县人，无文化，务农，住贞丰县。 第三人：杨景国，男，1973年9月14日生，苗族，贵州省贞丰县人，大专文化，教师，住贞丰县。 第三人：陈小琴，女，1976年1月2日生，汉族，江西省抚州市人，个体户，户籍地：江西省抚州市临川区，现住贵州省贞丰县。 原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会诉被告王忠伟、田兴会及第三人杨景国、陈小琴房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会（以下简称“旗洋居委会”）的委托代理人姚华到庭参加了诉讼，被告王忠伟及其委托代理人余理亚到庭参加诉讼，被告田兴会以及第三人杨景国、陈小琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告旗洋居委会向本院提出诉讼请求：1.判决二被告连带支付承包原塔山村委会办公楼拖欠的4年房屋租金合计407306元给原告上缴财政专户，并支付原告方利息损失50000元；2.判决二被告与第三人签订的门面出租赁合同以及第三人之间签订的门面分租合同租赁期限超过2019年7月20日以后部分无效；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年7月30日，原珉谷镇塔山村委会（后整合为旗洋居委会）将位于塔山原塔山村委会大楼的门面房屋及后院出租给二被告，期限从2014年7月29日至2019年7月29日止，共计5年，每年租金9万元，按年结算于每年7月29日前支付次年租金，每年递增5%。双方签订有《房屋租赁合同》，合同签订后，二被告仅支付了第一年房屋租金9万元，之后村干部每年多次向二被告催要房屋租金，二被告均以各种理由为借口恶意拖欠租金，且二被告已经将大楼和门面高价转租给第三人，并每年如数收取第三人房屋和门面的租金。二被告从2015年7月29日起共计拖欠4年房屋租金407306元，二被告的行为严重侵害了集体的财产，为了原塔山村集体经济的财产不受损失，特依法提起诉讼，请求判决。 被告王忠伟辩称：一、原告所述并非案件事实，原告与答辩人于2013年11月4日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限是10年，起止时间是2013年12月31日至2023年12月31日，租金是每年5.6万元。答辩人事后才知道，原告与答辩人签订《房屋租赁合同》后，又以“王忠伟未与村委会签订相关合同，若再不签订合同将强制性收回房屋”为由，哄骗答辩人母亲田兴会于2014年7月30日签订一份《房屋租赁合》，约定租金为每年9万元等。二、根据原告与答辩人签订的合同，截止至2018年12月31日，产生的租金28万元，合同履行过程中，原告已经向第三人收取了9万元租金，现答辩人仅欠原告19万元，答辩人愿意当庭履行。三、答辩人一直未支付原告租金的原因在原告违反合同约定，坚持要求按照每年9万元并每年递增5%收取租金，拒不接受答辩人按5.6万元支付租金。同时，因本案案涉租赁房屋系原塔山组所有，对租金的使用、分配等问题，村委会与村民之间无法达成一致意见，塔山组村民要求答辩人等待与村委会协商一致后才支付房屋租金，从而导致部分房屋租金未支付，答辩人并未违约，因此，不承担原告主张的利息损失。四、案涉房屋租赁合同系原塔山村村委会与答辩人签订，且经合法比例的组民一致同意，《房屋租赁合同》合法有效，合同约定答辩人具有合租、转租等权利，原告主张答辩人与第三人签订的房屋转租合同无效，跨越了合同相对性，其主张没有法律依据，不应当得到支持。综上，答辩人认为，答辩人与原塔山村委会签订的《房屋租赁合同》合法有效，塔山村委会与答辩人母亲签订的《房屋租赁合同》未得到答辩人的授权委托和追认，对答辩人没有约束力，答辩人依据房屋租赁合同取得房屋租赁权后，依约转租，转租合同系答辩人与第三人之间形成的法律关系，原告无权主张是否有效。故本案中，答辩人仅承担19万元租金支付义务，原告主张的其他诉讼请求依法应当予以驳回。 被告田兴会辩称，2014年7月30日村里面喊我来签字，说不签房子就不给我家，我知道我儿子王忠伟租赁村委会活动室来开网吧，怕他们不给用，我就签字，我不知道签字的内容是什么。其他意见与王忠伟答辩意见一致。 第三人杨景国辩称，王忠伟转租给我的时候跟讲租赁期间是10年，我的答辩意见与王忠伟答辩意见一致。 第三人陈小琴辩称，我跟杨景国签订的合同租赁期限是10年，我要求要租满10年。我不同意原告要求确认转租合同协议无效的意见。 原告对其主张向本院提交下列证据： 1、统一社会信用代码、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明原告身份情况及具有诉讼主体资格，以及程远富系旗洋居委会主任的事实。被告及第三人无异议。 2、珉谷街道办事处办公室关于左旗村与塔山村合并情况说明1份，拟证明原塔山村与原左旗村整合为现在的旗洋社区的事实。被告及第三人无异议。 3、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明2014年7月30日原告与被告田兴会签订房屋租赁合同，将塔山村委会大楼的门面房屋及后院出租给被告方使用，合同对租金及租赁期限进行了约定的事实。被告王忠伟对该证据的真实性无异议，但对原告的证明目有异议，认为合同的乙方是王忠伟，但合同签字是田兴会代签的，该合同没有王忠伟授权，也没有得到王忠伟追认，不能约束王忠伟。被告田兴会表示合同是其签订的，但其不清楚合同内容，是村干部让其签订，当时王忠伟也没有场。第三人表示不清楚该情况。 4、原塔山村委会综合楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，拟证明涉案房屋综合楼是原塔山村委会的合法财产的事实。被告及第三人无异议。 5、贞丰县建设项目“两证”申请表1份，拟证明原告已向相关部门申请办理土地使用证及房产证，已经受理，但是证还没有发下来的事实。被告及第三人无异议。 6、珉谷街道办关于旗洋社区对原塔山村办公楼门面租金问题依法提起诉讼的通知、珉谷街道关于责令旗洋社区针对原塔山村办公楼门面租金问题依法提起诉讼的通知各1份。拟证明珉谷街道办责令要求原告提起诉讼的事实。被告及第三人对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。 7、原塔山村委会综合楼正面照片1张，拟证明第三人陈小琴经营美好灯饰的房屋就是涉案房屋原塔山村委会综合楼的事实。被告及第三人无异议。 8、被告与第三人门面分租合同、第三人支付被告2018年7月1日至2019年7月1日的租赁费收据各1份，拟证明被告与第三人签订房屋的租赁期限是10年，前5年的租赁是8.5万元每年，后5年的租金是9.5万元每年，前5年即2015年至2020年的租金第三人陈小琴已经全部支付给杨景国的事实。被告及第三人对该组证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为该合同是第三人杨景国基于与王忠伟签订的转租合同而取得房屋使用权后，再将该房屋租第三人陈小琴，与其他人无关。 庭审结束后原告又向本院补充提交有下列证据： 1、证人刘某1、杨某、韦某、刘某2、向某的证明证言各1份，拟证明因原王忠伟于2013年11月4日与塔山村委签订的《房屋租赁合同》未经过村两委讨论，导致大部分村民反对，后经村两委召开群众大会讨论决定，宣布公示王忠伟于2013年11月4日与塔山村委会签订的《房屋租赁合同》无效，并决定采取向社会公开招租的方式重新招租，后令狐昌文以8.6万元每年且以后每年以5%递增计算租金拍得该房屋的租赁使用权，但由于当时王忠伟表示愿意以9万元每年且以后每年以5%递增计算租金承租该房屋，后村委会解除与令狐昌文的中标协议，将房屋出租给王忠伟，并于2014年7月30日与王忠伟重新签订（王忠伟母亲田兴会代签）《房屋租赁合同》的事实。二被告有异议，认为该组证据来源不合法，证人没有出庭作证，对其真实性、关联性和合法性均不认可。第三人表示不清楚这个情况。 2、会议记录及签到册复印件各1份，拟证明原塔山村委会于2014年4月20日召开房屋及门面招租专题会议，讨论确定涉及村集体房屋门面出租等必须经过村两委讨论协商，采取公平、公正、公开的原则，同时决定村委活动室门面及房屋采取拍租的方式进行招租的事实。二被告有异议，表示不清楚这个情况，该组证据材料的真实性无法确定，如果村委会认为与王忠伟签订的租赁合同无效，应当向法院起诉，村委会单方认为无效被告不认可。第三人表示不清楚这个情况。 3、门面招租告示、会议记录、会议签到册、招租竞标规则、合同书、门面出租对照表公示图片、经济效益概况公示图片复印件1组，拟证明2014年4月30日，原塔山村委会对村集体所有房屋及门面进行公开招租，令狐昌文以8.6元每年且以后每年以5%递增计算支付租金的方式拍得塔山村活动房屋及门面租赁使用权的事实。二被告有异议，表示不清楚这个情况，该组证据材料的真实性无法确定，如果村委会认为与王忠伟签订的租赁合同无效，应当向法院起诉，村委会单方认为无效被告不认可。第三人表示不清楚这个情况。 4、告知书复印件1份，拟证明原塔山村委会已于2014年4月30日告知王忠伟与村委会于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》因未按法定程序进行，侵害集体权益无效，要求王忠伟停止一切装修活动的事实。二被告有异议，表示从未收到该告知书过，该证据的真实性无法确定，如果村委会认为与王忠伟签订的租赁合同无效，应当向法院起诉，村委会单方认为无效被告不认可。第三人表示不清楚这个情况。 5、解除中标协议书、矛盾纠纷排查处理表、《房屋租赁合同》复印件各1份，拟证明令狐昌文通过招租方式承租得原塔山村办公大楼后，因王忠伟不让令狐昌文使用该房屋，后原塔山村委与令狐昌文解除中标协议，并支付令狐昌文违约金4000元，后王忠伟表示愿意以9万元每年且以后每年以5%递增计算租金承租该房屋，于2014年7月30日由王忠伟母亲田兴会代王忠伟重新签订《房屋租赁合同》，并于当日交纳租金9万元的事实。二被告有异议，认为田兴会签合同是事实，但其不清楚合同内容，当时是村干部说如果不签就不给王忠伟使用房屋，所以才签字的，王忠伟是在收到法院起诉材料后以才知道有这份合同的，9万元的租金也不是田兴会交的，是村干部叫第三人杨景国去交的，这些合同都是在王忠伟与村委会签订房屋租赁合同之后发生的，与本案无关。第三人表示不清楚这个情况。 6、州委交叉巡察组反馈情况意见复印件1份，拟证明巡察组巡察发现并村后原塔山村办公楼出租后无人收取租金，巡察组建议珉谷街道履行职责，依法追缴，珉谷街道办又责令旗洋居委会起诉的事实。二被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。第三人表示不清楚这个情况。 7、珉谷街道办证明1份，拟证明2016年12月，原左旗村、塔山村整合为旗洋社区居民委员会，原左旗村、塔山村的集体财产归原来各村集体经济组织所有，现由旗洋社区居委会代行管理的事实。二被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。第三人表示不清楚这个情况。 被告王忠伟向法庭提交有下列证据： 1、身份证复印件1份，拟证明被告王忠伟的身份情况。原告及被告田兴会、第三人均无异议。 2、《房屋租赁合同》1份，拟证明原塔山村委会与被告王忠伟于2013年11月4日签订《房屋租赁合同》，双方约定的租赁期限是10年，租金为每年5.6万元，同时约定王忠伟有转租合租权利的事实。原告有异议，认为该合同是伪造的，来源不合法，与本案涉及的租赁房屋客观性不符。村委会在2014年7月30日与田兴会签订的合同是通过竞拍方式取得的，当时有珉谷镇的驻村干部和村干部参加的。被告田兴会、第三人无异议。 3、租赁门面协议书复印件1份，拟证明2009年塔山村委会跟李进华签订房屋租赁合同，约定租金为2.2万元每年，即从2009年至2013年每年租金都是为2.2万元，原塔山村委会与王忠伟于2013年11月4日签订的《房屋租赁合同》约定的租金已经高于市场价的事实。原告及被告田兴会、第三人均无异议。 4、证明1份，拟证明王忠伟没有支付租金，是因为原塔山村与原左旗村合并为旗洋社区后，村民叫先不要支付，塔山村村民不同意把租金交给旗洋社区，认为该租金只能用于原塔山村的事实。原告有异议，认为该证据属于无效证明，认为部分村民并不能代表全体村民的意见，现在就是有塔山村民向县纪委反映王忠伟侵占集体的财产，原告才起诉的。被告田兴会及第三人无异议。 被告田兴会以及第三人杨景国、陈小琴未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月，被告王忠伟与原塔山村委会签订《房屋租赁合同》，承租了原塔山村办公楼房屋门面及后院，约定租赁期限自2013年12月31日至2023年12月31日，共计十年，租金为每年5.6万元，按年结算，第一年签订合同后付款，以后每年12月31日前支付次年租金，同时约定王忠伟享有合租和转租的权利。合同签订后，王忠伟将该房屋又转租给第三人杨景国，双方未签订书面转租协议。2014年4月30日，原塔山村委会以与王忠伟签订合同未经村两委召开群众大会讨论，损害集体利益合同无效为由，在未与王忠伟解除《房屋租赁合同》或确认《房屋租赁合同》无效的情况下，通过公开招租的形式对原塔山村委会办公大楼进行招租，当有何正权、令狐昌文、杨秀国参与竞拍，最后令狐昌文以8.6元每年且以后每年以5%递增计算支付租金的方式取得原塔山村办公大楼的承租权，2014年7月23日，经贞丰县珉谷镇人民调解委员会调解，原塔山村委会以2014年4月30日举行的房屋门面出租招标活动相关法定程序存在遗漏为由，与令狐昌文解除中标协议书，并支付经济补偿金4000元给令狐昌文。2014年7月30日，原塔山村委会干部找到被告田兴会，让田兴会代王忠伟重新签订《房屋租赁合同》，将原王忠伟与塔山村委会签订的《房屋租赁合同》中的租赁期限调整为自2014年7月29日至2019年7月29日，共计五年，租金调整为每年9万元且以后每年以5%递增计算支付租金，第一年签订合同后付款，以后每年7月29日前支付次租金，其他约定不变。第三人杨景国从王忠伟处转租得房屋后，在装修期间，原塔山村干部向其催收房屋租金，第三人杨景国于2014年7月交纳了9万元租金给原塔山村委会。杨景国将该房屋装修后又将房屋门面及二楼转租给第三人陈小琴，双方约定转租期从2015年7月1日至2025年6月30日止，租金为前五年每年8.5万元，后五年为9.5万元每年，每年提前一个月付清当年租金，现陈小琴已经支付了2019年7月1日以前共计四年的租金。2016年12月，原塔山村委会与左旗村委会整合为旗洋居委会，被告王忠伟交纳9万元租金后未再交纳房屋租金。2018年3月，州委交叉巡察组在贞丰巡察时，有塔山村民反映原塔山村办公大楼出租后无人收取租金，巡察组建议珉谷街道办履行职责，调查核实清楚后依法追缴，珉谷街道办在调查了解后要求王忠伟按照其母亲田兴会代签的《房屋租赁合同》约定履行交纳租金义务，王忠伟认为应当按照其与原塔山村委会于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》履行，双方为此发生争议，珉谷街道办责令旗洋居委会向法院起诉。为此，原告向本院提起诉讼。同时查明，原塔山村委会与原左旗村委会于2016年12月整合为旗洋居委会，原塔山村、左旗村集体财产仍归原集体经济组织所有，现由旗洋居委会行使代管职责。 本院认为，被告王忠伟与原塔山村委会于2013年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定租金为每年5.6万元，租赁期限10年，该合同加盖有原塔山村委会公章，时任塔山村委会主任姜定兴在合同签名，有分部群众代表在合同后签名捺印，且该房屋在出租给王忠伟前，出租给他人租金为每年2.2万元，该合同是双方在平等协商一致的基础上签订的，原告未能向本院举证证明该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定为无效合同的情形下，该《房屋租赁合同》合法有效，对合同各方具有约束力。被告王忠伟已经依据合同取得租赁房屋使用权，应当按照合同约定支付租金。关于原告主张应当按2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》执行，因该合同承租人系被告王忠伟，合同上乙方（承租人）处系被告田兴会代签名，田兴会虽系王忠伟母亲，但田兴会与王忠伟均系完全民事行为能力人，原告未能证明田兴会代王忠伟在合同上签名已取得王忠伟授权，该合同事后已未得到王忠伟的追认。因此，原塔山村委会于2014年7月30日与王忠伟母亲田兴会签订的《房屋租赁合同》并未发生法律效力，对王忠伟没有约束，双方仍然应当按照2013年10月29日签订的房屋租赁合同执行。据此，对原告请求由被告王忠伟给付租金的主张，本院将根据双方合同约定确定由王忠伟以5.6万元每年计付从2013年12月31日起至2019年12月31日止共计六年的租金33.6万元，减去已经支付的9万元，还需给付24.6万元。对原告请求由被告王忠伟支付租金占用期间利息损失5万元，根据原告提交州委交叉巡察组反馈意见表示，是由于原塔山村与左旗村合为旗洋居委会后，无人收取租金。两村整合时未完成好财产交接手续，整合后无人通知王忠伟交纳租金，王忠伟也不知道应该向谁交纳租金，且王忠伟在法庭上当庭表示愿意按5.6万元每年支付已到期的租金，但原告当庭表示不接受，因此，不能认为王忠伟未交纳租金的行为构成违约，对原告主张的利息损失，本院不予支持。被告田兴会不是租赁合同的当事人，也不是承租房屋的使用人，不应当承担给付租赁费的义务，对原告请求由被告田兴会给付租赁费的主张，本院不予支持。关于原告请求解除被告王忠伟与第三人杨景国、第三人杨景国与第三人陈小琴之间签订转租合同超过2019年7月29日部分无效，因双方在合同上约定，王忠伟可以将承租的房屋转租和合租，且双方合同约定的租赁期限至2023年12月31日届满，现剩余租赁期限还有五年，在租赁期限届满后王忠伟仍有续租的权利，合同约定在同等条件下有优先权。因此，王忠伟与杨景国以及杨景国与陈小琴之间签订的转租合同并未妨碍到原告对承租房屋行使正当权利，即便是杨景国与陈小琴的转租合同租赁期限至2025年7月，已经超王忠伟与原塔山村委会签订租赁合同的期限，但在合同未届期之前，不能确定王忠伟是否继续承租的前提下，第三人签订的合同并没有给原告方对出租房屋的管理造成妨碍，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。原告只有待合同期限届满后，如第三人继续使用房屋影响到原告对房屋享有的正当权利时，再行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告王忠伟支付原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会房屋租金人民币246000元； 二、驳回原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费8160元，减半收取4080元，由原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会承担1595元，被告王忠伟承担2485元。 上列判决所确定的权利义务，义务人应在判决生效后十日内履行，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陈家禄 二〇一九年一月七日 书记员  王朝梅