湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10556号上诉人（原审被告）：许元涛，男，1983年10月13日出生，汉族，住址武汉市武昌区，上诉人（原审被告）：汤月娥，女，1984年10月18日出生，汉族，住址武汉市江汉区，上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：韩艳云，湖北华徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万振武，男，1983年5月27日出生，汉族，住址武汉市武昌区，被上诉人（原审原告）：张晶，女，1984年7月11日出生，汉族，住址武汉市武昌区，上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王秀菊，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，总经理。委托诉讼代理人：张健，男，该公司工作人员。上诉人许元涛、汤月娥因与被上诉万振武、张晶、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初5885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许元涛、汤月娥上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由万振武、张晶承担。事实与理由：一、一审法院案件事实认定错误。经吉家公司介绍，2017年9月9日双方签订了《存量房居间（买卖）合同》。因为该合同是吉家公司提供的格式文本，其中，关于交房时间买卖双方并无协商，也没有考虑到双方的实际情况。后在合同履行的过程中，许元涛、汤月娥因腾退房屋需要时间，遂想通过吉家公司经纪人崔思思联系万振武、张晶给几天宽限时间，2017年11月25日，许元涛、汤月娥收到吉家公司经纪人崔思思的微信，告知其万振武表示能够理解并同意于十二月底交房，至此，双方后续的重新约定和履行行为应视为对原合同约定进行了变更，双方一致同意将交房时间顺延到十二月底。2017年12月18日，汤月娥将房屋腾退后，通过微信告知吉家公司经纪人崔思思19日可以交钥匙交房，崔思思又将情况转告万振武，其回复说要出差。一直以来，双方之间的沟通和联系都是通过吉家公司的工作人员崔思思来传达，基于吉家公司作为居间方应当具备的基本诚实信用原则和对吉家公司的基本信任，许元涛、汤月娥有理由相信，吉家公司工作人员崔思思在双方间传达的是双方的真实意思表示。2017年12月27日，许元涛、汤月娥直接联系万振武，发微信将交房情况告知他时，万振武主动提出要选一个黄道吉日搬入。由此可见，万振武、张晶并不着急入住，也不存在许元涛、汤月娥强行不搬离的情形，双方并未因交房问题发生纠纷，甚至于万振武、张晶在居住长达半年之久起诉许元涛、汤月娥是因为万振武、张晶不同意房屋墙面渗水的解决方案，而不是在催促交房未果后直接向法院提起诉讼。一审庭审中，双方均当庭提交了自己与吉家公司经纪人崔思思沟通的微信聊天记录，崔思思也当庭作证证明她在双方传达的都是真实情况，并声称“自己只是一个普通的工作人员，如果不是万先生同意，自己是不敢替他做决定向汤女士表明可以十二月底交房的”。以上证据能够充分证明许元涛、汤月娥在重新约定的期限内积极腾退房屋，完成交付，已经履行了其应当履行的合同义务。因而，许元涛、汤月娥并不存在逾期交房的情形。一审法院认定许元涛、汤月娥逾期27天交付房屋，明显属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。许元涛、汤月娥不存在逾期交房的情形，也就不存在违约责任，同理，也不存在逾期交房产生的违约金，一审法院直接引用《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条规定判决许元涛、汤月娥承担违约责任，不尊重事实，有失公允。另外，一审法院认定违约金的数额欠妥，一审法院判决将违约金酌情调整为3万元无事实依据，也无证据证明，请求二审法院予以撤销。万振武、张晶答辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确。要求驳回上诉、维持原判。吉家公司辩称，吉家公司已尽合同义务，请求法院依法裁判。万振武、张晶向一审法院提出诉讼请求：1、判令许元涛、汤月娥向万振武、张晶支付逾期交房违约金共计12.6万元；2、判令许元涛、汤月娥向万振武、张晶赔偿未移交物品所造成的原告财产损失3000元；3、本案诉讼费由许元涛、汤月娥承担。一审法院认定事实：2017年9月9日，许元涛、汤月娥与万振武、张晶签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定许元涛、汤月娥将自己所有的坐落于武汉市江汉区常青路159号万科城Ⅰ栋3单元5层05室的房屋卖给万振武、张晶，房屋面积114.46平方米，总价225万元。合同约定：万振武、张晶在合同签订当日支付定金20万元，首付款145万元于办理房屋过户当日支付，尾款60万元通过贷款的方式支付。关于房屋的交付及违约责任，合同约定：“甲方（许元涛、汤月娥）应在收到乙方（万振武、张晶）全部房款后当日内，与乙方进行物业交接，并将房屋钥匙交予乙方。房屋交付时甲方应结清水、电、物业费等相关费用至交接当日，并配合乙方办理水电等设施的更名。甲方应保持房屋现状和结构及水表、电表等配套设施的完整性（移交清单附后与本合同具有同等法律效力）。甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金。在合同所附的《房屋移交清单》中记载了空调4台、冰箱1台、电视1台等物品，并注明：物品价值已包含在房屋价格内，不另行议价计算。《存量房居间（买卖）合同》签订当日，万振武依合同约定向许元涛、汤月娥支付定金20万元。2017年10月30日双方办理过户手续当日，张晶向汤月娥转账支付房屋首付款145万元。后万振武向武汉农村商业银行申请住房贷款60万元，武汉农村商业银行于2017年11月22日将贷款60万元作为购房款放款至许元涛账户，至此全部购房款225万元支付完毕。贷款到账后，万振武通过吉家公司工作人员崔思思通知汤月娥尽快腾退并交付房屋。2017年12月18日，崔思思通过微信通知万振武12月19日卖方可以交钥匙交房，万振武回复崔思思其12月21日要去一趟汉口，可以拿钥匙。2017年12月22日，崔思思通知万振武卖方已将钥匙交到吉家公司门店。2017年12月23日前后，万振武在吉家公司门店拿到房屋钥匙并查看了房屋，发现合同约定应当移交的冰箱1台、电视1台已搬走，而应当搬走的床却未搬走。后经吉家公司协调，双方于2018年1月17日办理完成物业、水电交接等房屋交接手续。万振武收到房屋后，发现房屋墙面有渗水现象，遂与汤月娥交涉并通知了吉家公司，吉家公司协调后双方未就房屋漏水赔偿问题达成一致意见。万振武、张晶遂提起诉讼，请求法院判如所请。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，许元涛、汤月娥与万振武、张晶签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当按照合同约定享有权利和履行义务。万振武、张晶已按照合同约定支付了全部房款，许元涛、汤月娥应按合同约定于收到全部房款当日，即2017年11月22日交付房屋及合同约定的附属物品。许元涛、汤月娥未移交合同约定的冰箱一台、电视一台，对于万振武、张晶的此项损失3000元许元涛、汤月娥无异议，依法予以确认。关于买卖双方是否已经达成合意变更房屋交付时间的问题。汤月娥、许元涛、万振武均当庭提交了自己与吉家公司工作人员崔思思的微信聊天记录，崔思思也出庭作证。但根据现有证据无法认定万振武同意了汤月娥提出的将房屋交付时间变更为2017年12月底，并免除了汤月娥、许元涛逾期交房的违约责任。故对许元涛、汤月娥主张双方已达成合意将房屋交付时间变更为2017年12月底的意见，不予采纳。关于逾期交房的违约责任。根据万振武提交的其与崔思思的微信聊天记录及崔思思的证言，2017年12月18日，崔思思已通知万振武12月19日可以交钥匙交房，万振武回复崔思思其12月21日要去一趟汉口，可以拿钥匙。2017年12月23日前后，万振武在吉家公司门店拿到房屋钥匙并查看了房屋。故本案许元涛、汤月娥逾期交房时间应从2017年11月22日计算至2017年12月19日许元涛、汤月娥通知许元涛、汤月娥收房之日止，共计27天。关于万振武、张晶主张许元涛、汤月娥未进行物业交接，合同约定的冰箱一台、电视一台未移交并且房屋内还有一张床未搬走等事实，属于瑕疵履行，并不影响许元涛、汤月娥已履行合同的主要义务向万振武、张晶交付房屋钥匙，且万振武、张晶已收到房屋事实的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。许元涛、汤月娥逾期27天交付房屋，根据双方《存量房居间（买卖）合同》约定，许元涛、汤月娥因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给万振武、张晶，万振武、张晶不解除合同的，许元涛、汤月娥每逾期一日，应按已付房款的0.1%向原告支付违约金。依该约定，许元涛、汤月娥每逾期一日，应向万振武、张晶支付违约金2250元（已付房款225万元×0.1%），过分高于万振武、张晶实际的损失，故对许元涛、汤月娥代理人提出的违约金的数额过分高于万振武、张晶实际损失，应当予以调整的意见，予以部分采纳。应以违约造成的实际租金损失为基础，结合房屋腾退情况、实际进行水电、物业交接时间等合同的履行瑕疵情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为3万元。对万振武、张晶要求许元涛、汤月娥支付逾期56天的逾期交房违约金12.6万元的诉讼请求，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、许元涛、汤月娥于本判决生效之日起十日内向万振武、张晶支付逾期交房违约金30000元；二、许元涛、汤月娥于本判决生效之日起十日内向万振武、张晶赔偿未移交物品造成的财产损失3000元；三、驳回万振武、张晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费1580元由万振武、张晶承担1215元，许元涛、汤月娥承担365元（此款万振武已预付一审法院，汤月娥于本判决生效之日起十日内支付万振武）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，许元涛、汤月娥与万振武、张晶签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。合同签订后，万振武、张晶按合同约定支付了全部房款，许元涛、汤月娥未按合同约定的期限交付房屋及合同约定的附属物品属实。本案双方争议的焦点即双方在合同的履行中是否对合同约定的交房时间达成了合意变更。案涉合同虽系吉家公司居间签订，汤月娥、许元涛认为双方对合同约定的交房时间达成了合意变更，为此向一审提交了与吉家公司工作人员崔思思的微信聊天记录并申请崔思思出庭作证。万振武、张晶否认双方对合同约定的交房时间达成了合意变更，也向一审提交了与吉家公司工作人员崔思思的微信聊天记录并否认向崔思思作出同意延期至2017年12月底交房的意思表示，根据汤月娥、许元涛、万振武提交的与吉家公司工作人员崔思思的微信聊天记录，不能充分证明万振武、张晶同意了汤月娥、许元涛延期至2017年12月底交房，因此，汤月娥、许元涛认为双方对合同约定的交房时间达成了合意变更的上诉理由，证据不足，本院不予支持。汤月娥、许元涛违反合同的约定期限交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，一审法院认定许元涛、汤月娥逾期27天交付房屋并结合房屋腾退情况、实际进行水电、物业交接时间等合同的履行瑕疵情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为3万元并无不当。许元涛、汤月娥认为其不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房违约金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，许元涛、汤月娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人许元涛、汤月娥负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟二〇一九年一月十日法官助理严洁书记员陈佳佳