广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19130号原告：佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社，住所地：佛山市南海区。负责人：陈彭宽，该经济社社长。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。被告：邝伟团，男，1976年12月7日出生，汉族，住佛山市南海区，原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社与被告邝伟团租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高敏峰，被告邝伟团到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将原、被告于2013年12月17日签订的《种植租地合同书》中x、x的耕地返还予原告，并将耕地中的物品（含农作物）搬离，拆除搭建的建筑物；2.原告没收被告的保证金30775元；3.被告向原告支付拖欠的2017年1月-12月和2018年1月至8月期间的租金282104.2元（按169262.5元/年的标准计算），以及按每月14105.2元的标准计算从2018年9月1日起至实际返还耕地之日止的租金予原告；4.被告向原告支付拖欠的2017年1月-12月和2018年1月至8月期间土地综合管理费8463.2元（按年租金的3%的标准计算），以及按每月423.2元的标准计算从2018年9月1日起至实际返还耕地之日止的土地综合管理费予原告；5.被告向原告支付违约金250000元（以169262.5元为本金，分别从2017年1月16日、2018年1月16日开始计算至起诉之日止，按日万分之四的标准来计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年12月17日签订《种植租地合同书》，合同约定被告向原告租用耕地，租用年限从2014年1月1日起至2025年12月31日止，耕地租金的计算方式均按年收取。2014年1月1日至2016年12月31日的租金标准为每年每亩2500元，年租金金额为125300元；2017年1月1日至2019年12月31日止的租金标准为每年每亩2750元，年租金金额为169262.5元……每三年递增10%，以此类推。投得耕地后，必须在2014年1月1日前一次性交付第一年全年承包款予原告，以后需在当年缴纳下一年度的租金。被告逾期缴纳的，必须向原告支付违约金，逾期15日以上，原告有权解除合同，无偿收回土地，被告已交纳的保证金不予返还，并追究被告的违约责任和追收拖欠的承包款。被告应当按当年租金的3%交纳综合服务费，综合服务费与租金同时交纳。合同签订后，原告依约将涉案耕地交付被告使用，但被告无故拖欠2017年和2018年1月至8月期间租金、土地综合服务费，经原告多次催告仍未履行支付义务，被告的行为已构成根本违约，因此原告于2017年12月18日向被告邮寄律师函要求解除合同并要求被告支付拖欠的租金、土地综合服务费，追究被告的违约责任等。但被告至今仍然拒绝履行，为维护原告的合法权益，故起诉。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求中关于被告将耕地中的物品（含农作物）搬离，拆除搭建的建筑物的内容。被告辩称，1.被告因为承包耕地亏本，因此在2017年交租时候已经和原告的负责人村长沟通过不再租地。被告在2017年年初已经去过原告村办公室和村委说过此事，也提出说保证金村收一半，被告收一半来解决此事。2.涉案土地有11.43亩土地是没有交给被告的，在2017年被告承租土地的时候就有人在使用。3.双方都是通过口头方式协商过涉案土地被告不再承租的。社长要求被告支付2017年第一季度租金40000元后可以书面取消合同。但是被告当时因亏本，拿不出40000元，要求社长立刻取消合同。4.因土地出租给被告时候，承诺是不会被水淹的，但实际情况是每次下雨都会淹水，农作物无法种植。被告和原告反映过，但是村里没有人处理。5.被告认为在2017年1月15日之后租金就不用被告支付了。合同约定2017年1月15日之前交租，2017年1月15日之后没有交租，土地已经归原告所有。被告通过电话、当面在村办公室和原告沟通过，原告要求被告支付租金、滞纳金不公平，被告认为不应该缴纳。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：光盘1张（语音部分的前3分钟作为证据），该录音的相对方身份无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月17日，原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社（出租方、甲方）与被告邝伟团（承租方、乙方）签订《种植租地合同书》[合同编号：丹仙仙股种字（2013）第x号]（以下简称涉讼合同），约定：乙方向甲方租用耕地用于农业种植及花卉、苗木种植，甲方将土名x、x的耕地（其中有9.3亩为鱼塘，需要承租方自行填土）（以下简称涉讼土地）租赁给乙方使用；乙方租用甲方属下的耕地合同面积为61.55亩，租用年限从2014年1月1日起至2025年12月31日止，共计12年，其中11.43亩耕地交付使用日期是2017年1月1日（租用年限2017年1月1日至2025年12月31日，共计9年），耕地租金的计算方式均按年收取，乙方租用甲方耕地的租金总额为2056676.63元，在租赁期内分4个周期进行计缴，每3年为一个周期，租金在上周期的基础上递增10%，即第一周期耕地的租金每年每亩为2500元，年租金额为125300元；第二周期耕地的租金每年每亩为2750元，年租金额为169262.5元（2017年1月1日交付使用的11.43亩耕地租金参照本递增要求，即2017年1月1日至2019年12月31日租金按竞得价递增10%收取，如此类推）；乙方投递耕地后，必须在2014年1月1日前一次性交付第一年全年承包款予甲方，以后按上述租金表中确定的交款时间交清相应年度的耕地承包款；乙方逾期缴交的，必须向甲方支付违约金，每逾期一日，按所拖欠租金金额的日万分之四加收乙方的违约金，逾期超过15日以上，甲方有权解除合同，无偿收回土地，乙方已交纳的保证金不予返还，并追究乙方的违约责任和追收拖欠的承包款；乙方应当按当年租金的3%缴纳综合服务费，综合服务费与租金同时交纳；合同签订之日，乙方交付30775元作为保证金给甲方，合同期满后，双方按合同规定履行完毕，甲方验收土地后，即退回保证金给乙方；甲方如无故单方面终止合同的，甲方应双倍返还保证金给乙方（但不计利息）；乙方如中途单方面终止合同的，乙方所缴纳的保证金甲方不予退还，并可追收乙方所拖欠的租金；乙方只能在租赁范围内终止，不得擅自开荒土地。2017年12月18日，原告向被告邮寄发出《律师函》，该律师函写明鉴于目前被告拖欠原告租金、土地综合服务费将近一年，严重违反涉讼合同，且经原告多次催告仍未履行支付义务，被告的行为已构成根本违约，故函告如下：1.原告解除与被告于2013年12月17日签订的涉讼合同；2.被告向原告返还租赁的耕地；3.被告应于2017年12月31日前将耕地中的物品（含农作物）搬离、拆除搭建的建筑物，否则视为被告全部放弃所有权，原告自行处置或留用，因处置物品、建筑物产生的费用由被告承担；4.原告没收被告交纳的保证金30775元；5.被告应于2017年12月31日前向原告支付拖欠的租金169262.5元、土地综合管理费5077.9元，以及按照拖欠租金、土地综合管理费的金额的日万分之四向原告支付违约金。被告确认收到该律师函。另查明，2018年12月4日，本院组织原、被告对涉讼土地进行现场勘验，涉讼土地上并未种植有农作物；勘验现场，原告社长陈彭宽陈述涉讼土地2018年9月起就是目前所看到的现状，已长草荒废了大概一年；2017年3、4月份左右，被告因欠付租金40000元的事情找原告协商，原告让被告解除合同，把欠租40000元还上。原告前社长陈XX（现社委成员）陈述2017年3、4月左右，被告有找原告社长及社委成员协商解除事宜，原告要求被告付清欠款40000元就签书面协议解除合同，但被告没有给钱，也没到现场签书面协议解除合同；涉讼土地上有水表，但被告转租的菜农走后将水表拆除。被告陈述其承租涉讼土地后将土地转租给菜农，2016年年底即没有耕种；2017年3月被告去村委找原告社长，被告要求保证金退还一半，合同解除。2018年9月14日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述其已于2018年10月20日左右将涉讼土地出租给案外人；原告要求撤回其诉讼请求一中要求将涉讼土地上的物品（含农作物）搬离、拆除搭建建筑物的诉请。原、被告均确认被告就涉讼土地向原告支付保证金30775元；被告已向原告支付至2016年12月的租金；涉讼合同约定的61.55亩土地包含了2017年1月1日应当交付的11.43亩土地。被告主张原告未将该11.43亩土地交付给被告使用；原告主张涉讼土地中的11.43亩之前是租给案外人种草皮，原告与案外人的合同期满后将该土地已交付被告使用。本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。原告确认其已于2018年10月20日左右将涉讼土地出租给案外人，故在本案庭审辩论终结日（2018年11月2日）前，原告已实际收回涉讼土地，本院对原告要求被告返还涉讼合同项下的涉讼土地的诉请不再重复处理。涉讼合同约定被告中途单方面终止合同的，交纳的保证金原告不予退还。现被告在涉讼合同约定的租赁期限内向原告提出不再承租涉讼土地并仅向原告支付至2016年12月的租金，后续租金均未予以支付，被告的行为已构成根本违约，根据涉讼合同约定，原告有权没收被告的保证金，故本院对原告要求没收被告保证金30775元的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定，被告向原告承租的土地面积为61.55亩，其中11.43亩土地的交付时间为2017年1月1日。现被告否认原告已将该11.43亩土地交付给原告使用，而在涉讼合同约定的交付期限前该11.43亩土地确有案外人使用的情况下，原告作为出租方，既未提供证据证明其在2017年1月1日已将涉讼土地中11.43亩交付被告使用，又未举证证明被告自2017年1月1日起实际占用该11.43亩的土地，应自行承担相应不利后果，故被告应向原告支付的租金金额应以50.12亩（61.55亩-11.43亩）为基数确定；原告要求以60.55亩土地为基础计算被告应支付的租金金额无事实依据，本院依法不予采纳。关于租金计算的截止日期，原、被告虽未就涉讼租赁物办理书面交接手续，但根据被告关于其于2017年3月曾找原告的社长协商解除合同、原告社长陈彭宽及社委成员陈XX关于被告于2017年3、4月左右有找原告社长及社委成员协商解除合同事宜、涉讼土地长草荒废、菜农拆除水表的陈述可知，原告对于被告不再承租涉讼土地主观上是知情的。从客观上而言，涉讼土地属于开放状态，原告在无需被告配合的情况下实际具备自行收回涉讼土地的条件，该点从原告将涉讼土地另行出租给案外人的事实亦可得到印证。综上，原告在明知被告不再承租涉讼土地且被告实际未对涉讼土地进行占用的情况下，其应当在合理期限内及时收回涉讼土地，原告未在合理期限内及时收回涉讼土地由此造成的空置损失应由其自行承担。综合考虑上述事实，结合被告承租涉讼土地的用途、原、被告协商解除涉讼合同的时间及原告收回涉讼土地需要的合理期限，本院酌定被告向原告支付租金的日期截止至2017年4月30日。经核算，根据涉讼合同约定的租金及综合服务费标准，被告应向原告支付2017年1月1日至2017年4月30日的租金45943.33元[2750元/年/亩×（61.55亩-11.43亩）÷12个月×4个月]、综合服务费1378.3元（45943.33元×3%）；原告对于租金和综合服务费的诉请超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定被告必须在2014年1月1日前一次性交付第一年全年承包款予原告，以后按上述租金表中确定的交款时间交清相应年度的耕地承包款，被告逾期缴交的，必须向原告支付违约金，每逾期一日，按所拖欠租金金额的日万分之四加收被告的违约金。现原、被告均未提供涉讼合同中约定的租金表，参照原告支付第一年租金的时间，本院对原告要求被告从2017年1月16日计付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。经核算，被告应以欠付租金45943.33元为本金从2017年1月16日至原告起诉之日（2018年9月14日）止按日万分之四计算逾期付款违约金11155.04元（45943.33元×607日×0.0004）予原告；原告对于逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告邝伟团交纳的履约保证金30775元归原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社所有；二、被告邝伟团应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日至2017年4月30日的租金45943.33元、综合服务费1378.3元予原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社；四、被告邝伟团应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金11155.04元予原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社；五、驳回原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4756.71元（原告已预交），由原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社负担3741.06元，被告邝伟团负担1015.65元。被告邝伟团应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1015.65元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用1015.65元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市南海区丹灶镇仙岗村仙岗股份合作经济社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年一月二日书记员 郑幸莉