广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6022号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园**205卡，统一社会信用代码91442000056774662T。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，该公司员工。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司员工。被上诉人（原审原告）：丘国博，男，1985年6月24日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：唐爱明，广东粤秀律师事务所律师。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人丘国博商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、关于一审法院认定逾期交房违约行为截止时间问题。一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且晟曦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，没有依据。根据双方签订的商品房买卖合同附件六合同补充协议第五条、第八条的约定，涉案房屋逾期交房违约行为应截止至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向丘国博发出收楼通知书递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）或电话/短信通知丘国博之日止。如果丘国博在晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已经办理收楼手续的，则晟曦公司逾期交楼违约行为的截止时间为丘国博办理收楼手续之日止。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。其一，民事行为遵循的是当事人意思自治原则，涉案商品房买卖合同及其补充协议是双方协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈胁迫显失公平等情形，故该买卖合同合法有效。合同中的逾期交楼违约责任条款符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，丘国博亦未申请变更或撤销该条款，另根据合同约定，晟曦公司逾期交房超过360日的，丘国博可以选择解除合同或者继续履行合同，说明逾期交楼违约责任的约定是双方在综合考量各方权利义务的基础上慎重作出的真实意思表示，不存在免除晟曦公司责任的情形。其二，逾期交房违约金应遵循双方的约定，即晟曦公司承担的违约金应以不超过丘国博已付房款的1%为准。现丘国博并未举证证明因晟曦公司逾期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，且因涉案商品房所在中山市房价迅猛上涨，丘国博只有得利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交房违约金限额的约定没有事实和法律依据，判决晟曦公司承担的违约金明显过高，对晟曦公司明显不公。其三，晟曦公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房的时间越长晟曦公司承担的成本越高，故晟曦公司不存在怠于交付商品房的理由，现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在房价猛涨丘国博获益、开发成本上升晟曦公司利益受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使晟曦公司存在逾期交房，因此承担的违约金总额不应超过丘国博已付总房款的1%。丘国博辩称：一、一审判决认定的逾期交房违约金截止时间无误，买卖合同约定逾期交房违约金计算到实际交付为止，且交房需要符合双方约定的条件，不仅仅是发出通知，如果不符合交房条件，业主收到通知亦可拒绝收楼。二、关于一审判决的违约金超过约定上限的问题，一审判决已经作出充分阐述，且并无法律规定违约金要受1%上限的约束。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理适当，依法应予维持。丘国博向一审法院起诉请求：判令晟曦公司自2016年10月31日起每日支付延期交房违约金31.8元直至晟曦公司实际向丘国博办理交楼手续之日止。一审法院认定事实：2015年7月3日，丘国博（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定丘国博购买晟曦公司开发的位于中山市××房，购房总价318000元，该合同部分具体约定如下：1.买受人按银行按揭方式按期付款，金额96000元，付款方式为现金，付款时间为2015年7月3日；金额222000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2015年8月3日；2.出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交房责任。2015年7月13日，丘国博名下的涉案商品房办理了登记备案。2017年9月20日，晟曦公司开具增值发票一张，载明购买方为丘国博，销售方为晟曦公司，名称为中山市三角镇通大晟荟园，规格型号为7-703，金额为318000元。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向丘国博交付前述商品房。双方协商未果，丘国博遂于2018年1月3日诉诸一审法院。一审法院认为，丘国博与晟曦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。虽然晟曦公司当庭对是否已收取涉案商品房的全部款项不明确作出答复，但丘国博所提交的证据之间能相互印证，可形成有效的证据链证明其已履行付款义务，且晟曦公司亦未能提供相反证据予以反驳，故一审法院认定丘国博已依约履行付款义务。《中山市商品房买卖合同》约定晟曦公司须于2016年10月30日前向丘国博交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向丘国博承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。丘国博认为按前述条款计付的违约金不足以弥补损失，晟曦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由晟曦公司提供格式合同，虽然晟曦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。另，晟曦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，判决如下：晟曦公司于判决生效之日向丘国博支付自2016年10月31日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以318000元为基数按每日0.01%的标准计算；自2016年10月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）。如果晟曦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取为60元，由晟曦公司负担（该款丘国博已预付，法院不另收退，晟曦公司须在判决生效之日起三日内一并迳付丘国博）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点在于一审判决认定的逾期交房违约金是否适当。首先，关于逾期交房违约金总额能否超过该商品房总价款1%限额的问题。双方签订的商品房买卖合同是晟曦公司提供的格式合同条款，该合同将出卖人逾期交房的违约金设定为累计总额不超过该商品房总价款的1%，而将买受人逾期付款的违约金设定为总房价的20%，明显属于提供格式条款一方免除自身责任、加重对方责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述出卖人逾期交房的违约金为累计总额不超过该商品房总价款的1%的条款为无效条款。而且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故一审法院根据丘国博的诉求按照合同约定的每日0.01%标准计算逾期交房违约金且违约金总额不受商品房总价款1%的限制并无不当。其次，关于确定逾期交房违约金截止日期的问题。双方签订的商品房买卖合同第八条关于商品房交付的约定为：晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。双方签订的合同补充协议约定：该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，该补充协议同时约定了收楼的通知方式。根据上述约定，晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之后，应按照约定的通知方式向买受人发出收楼通知，并设定合理的收楼期间。买受人依约在该合理期间内收楼的，实际收楼日期为逾期交房违约金的截止日期；买受人未依约在该合理期间内收楼的，期间届满之日为逾期交房违约金的截止日期。故一审法院将逾期交房违约金的截止日期认定为晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日符合上述约定，依法应予维持。综上所述，晟曦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵平审判员  李少民审判员  张群立二〇一九年一月九日书记员  钱绮丽