贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初9580号原告（反诉被告）:游勇付，男，1962年10月24日出生，汉族，无业，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：罗江琳，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：胡胜佳，男，1976年8月25日出生，汉族，个体工商户，贵州省册亨县人，户籍地贵州省册亨县，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：李廷祥，贵州同根律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）游勇付与被告（反诉原告）胡胜佳租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）游勇付及其委托诉讼代理人罗江琳、被告（反诉原告）胡胜佳及其委托诉讼代理人李廷祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）游勇付向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2016年8月20日签订的《租房合同》；2、判决被告支付原告房屋租金至腾空房屋之日止（按照36000元/年计算，截止到起诉之日，租金暂计3900元；3、判决被告支付原告违约金10万元；4、本案诉讼费被告承担。事实及理由:原、被告双方于2016年8月20日签订了《租房合同》，原告将位于兴义市××山广场中心××街××楼出租给被告经营餐馆。合同中就租期、付款方式、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，被告在该房内经营“胜家家常菜”馆至今。被告在经营期间，使用的抽油烟机每天工作时间较长，且发出的噪音严重影响了居住在该栋楼房里其他人的休息，给他人生活造成了严重困扰。原告多次找到被告协商要求其改进，均无果。另外，租房合同中明确约定：“在租期内，乙方（也即是被告）在每年8月20日之前把下一年的房租费一次性付清给甲方（也即是原告），同时甲方要向乙方开收款收据。”所以2018年8月20日-2019年8月19日的房屋租金被告应在2018年8月20日前一次性支付给原告。原告多次找到被告索要，被告至今均拒绝支付。综上，原告认为，被告不按照合同约定支付房租的行为已经违约，一方面符合法定的解除合同的事由，另一方面，根据合同第五条的约定，被告应向原告支付10万元的违约金。所以，特向你院起诉，恳请人民法院支持原告的前述诉讼请求，维护原告的合法权益。被告（反诉原告）胡胜佳的答辩及反诉，一、本诉的答辩：1、本诉原告解除合同不符合合同法94条的解除条件，也不符合双方合同的约定，原告之所以起诉是因为房屋租金上涨，原告违反了诚实信用的原则，我方作为被告，租期约定是10年，我方装修投入现场还存在，还有6年的时间未使用，我方是按照10年的租期来装修的，如果达不成共识我方申请鉴定；2、根据合同法的规定，原告起诉解除合同的理由称我方不按照时间支付租金，事实上举证应当是原告进行，我方包括现在都可以马上支付租金，不存在拒付租金。原告说抽烟烟机产生噪音属于无中生有，被告没有收到任何的投诉。被告（反诉原告）胡胜佳的反诉请求：1、判令反诉被告继续履行房屋租赁合同，停止对反诉原告无理的滋扰行为；2、若反诉被告坚决要求解除房屋租赁合同，则判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失310640元；3、判令反诉被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费。事实及理由：反诉原、被告双方于2016年8月20日签订《租房合同》，约定内容包括：1、定租期10年，自2016年8月20日至2026年8月20日；2、租金金额为：2016年8月20日至2020年8月20日每年36000元，以后每年在上年基础上上涨5%；3、支付时间为：每年的8月20日前；4、付款方式：于每年8月20日前将下一年的租金一次性付清，同时出租方要向承租方开收款票据。2018年8月15日至20日期间反诉原告多次找反诉被告要求向其支付下年租金时，反诉被告拒绝收款和开立收据。之后反诉原告又通过打电话和发短信方式多次主动联系，要求反诉被告履行收款事宜，均无果而终。反诉被告违反了双方签订的《租房合同》有关租金收付的约定，已经构成违约。因此反诉原告要求反诉被告继续履行房屋租赁合同，收取原告支付的下年租金并开立收款票据。若反诉被告固执地要求解除合同，则反诉被告应赔偿反诉原告以下各项损失310640元：1、玻璃费18800元；2、水电瓷粉费4800元；3、水泥费19600元；4、地板费29600元；5、木工费6200元；6、门费2320元；7、广告费20600元；8、厨房设备及排烟系统费46800元；9、餐桌费2840元；10、椅子费3600元；11、火锅灶费1050元；12、麻将桌费6600元；13、水箱电器费31800元；14、液化气罐费1350元；15、酒水费6800元；16、酸辣子费1000元；17、解除合同导致反诉原告搬迁新址的客源损失10万元。以上事实清楚，是非曲直一目了然，恳请法院依法查明事实，判决支持反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩如下：1、反诉原告没有按照其与反诉被告签订的合同于2018年8月20日支付租金是事实，其行为已经构成违约，反诉被告有权解除合同；2、反诉原告请求的赔偿金额没有相关的证据予以证明，属于无中生有，不应当支持。本院经审理认定事实如下：2016年8月20日，游勇付与胡胜佳签订了《租房合同》，该合同约定：甲方（游勇付）将兴义市××山广场中心××街××楼（面积160平方米）出租给胡胜佳（乙方）开餐馆使用，定租十年，租金一年一付，从2016年8月20日至2026年8月20日止，从2016年8月20日至2020年8月20日这四年内每一年的房租费是36000元，以后的六年从2021年8月20日至2026年8月20日的每一年的租金在上一年的租金上上涨5%，在租期内，乙方在每年的8月20日之前把下一年的房租费一次性付清给甲方，同时甲方要向乙方开收款收据，甲乙双方任何一方不履行本合同所订的条款，应向对方支付违约金10万元。合同同时约定了其他相关权利义务。合同签订后，游勇付向胡胜佳交付了涉案房屋，胡胜佳按照合同约定向游勇付支付了2016年8月20至2018年8月20日二年的租金共计72000元。上述事实，有各方当事人的当庭陈述，游勇付向本院提交的身份证、租房合同、短信记录在卷为据，足以认定。本院认为，游勇付与胡胜佳签订的《租房合同》，系当事人的真实意思表示，未发现违反法律、行政法规强制性、禁止性规定的情形，合法有效。关于游勇付的各项诉讼请求问题，合同解除分为约定解除和法定解除两种。游勇付主张胡胜佳不按照合同约定支付房租、在经营期间，使用的抽油烟机发出的噪音严重影响了居住在该栋楼房里其他人的休息，给他人生活造成了严重困扰为由，要求解除双方签订的《租房合同》，胡胜佳否认游勇付所诉事实，游勇付所举证据租房合同不能证明双方之间存在不支付租金即解除租房合同的约定，也无证据证明胡胜佳使用的抽油烟机产生噪音严重影响了居住在该栋楼房里其他人休息的情形，显然游勇付所诉的事实也缺乏证据支撑。胡胜佳向本院提交了短信记录、通话详单证据予以反证，证据所显示的电话号码与租房合同中电话号码一致，2018年9月16日至9月18日连续三天向游勇付的妻子发送短信，短信内容很清楚的载明了前三次叫游勇付来拿房屋租金的时间，在诉讼中胡胜佳也表示随时可以支付下一年度的租金，租房合同目的完全能够实现。游勇付主张的理由不具有《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的法定解除和约定解除的情形，对此法律事实游勇付负有举证责任，但游勇付提供的证据不能证明所主张的事实，其应承担举证不利的法律后果，故对游勇付要求解除双方签订的《租房合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于游勇付诉请的房屋租金至腾空房屋之日止的问题，合同尚未解除，仍在履行当中，按照合同约定胡胜佳应当支付下一年度2018年8月21日至2019年8月20日的租金36000元，胡胜佳明确表示随时可以支付，愿意履行支付租金的义务，虽然游勇付诉请租金3900元，但为了减少诉累，本院判决由胡胜佳及时支付下一年度的租金36000元。关于腾房义务问题，合同尚未解除，仍在履行当中，游勇付丧失要求腾房的基础和前提，予以驳回。关于违约金10万元问题，胡胜佳愿意履行支付租金的义务，无主观故意拖欠，而违约金以实际损失为主，惩罚性为辅，胡胜佳也未举证证明其实际违约损失，故对此项诉请不予支持。关于胡胜佳的反诉部分，诉请的要求游勇付停止对胡胜佳无理的滋扰行为，胡胜佳仅有个人陈述，无其他证据予以证实，本院不予支持。诉请的若解除房屋租赁合同，应赔偿胡胜佳各项损失310640元，游勇付与胡胜佳签订的《租房合同》继续履行，胡胜佳不存在损失的基础和前提，本院不作实体审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由胡胜佳于本判决生效之日起十日内向游勇付支付2018年8月21日至2019年8月20日的租金36000元；二、驳回游勇付的其余本诉请求；三、继续履行游勇付与胡胜佳于2016年8月20日签订的《租房合同》；四、驳回胡胜佳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1540元（已减半收取），反诉案件受理费2980元（已减半收取），共计4520元，由游勇付负担1540元，胡胜佳负担2980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇一九年一月四日书记员  罗婷文