云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初9696号原告昆明尊园房地产经纪有限公司。住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人李云波。委托代理人倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，住四川省峨眉山市，该公司员工，特别授权代理。被告杨琼芬，女，汉族，1961年5月10日生，住云南省昆明市官渡区。被告陈丽凤，女，汉族，1985年7月13日生，住福建省南安市。委托代理人宋帅，云南枢环律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：“尊园地产公司”）诉被告杨琼芬、被告陈丽凤居间合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案受理后，依法组成合议庭于2019年1月3日公开开庭进行审理。原告尊园地产公司的委托代理人倪炳超、罗琦琴，被告杨琼芬、被告陈丽凤的委托代理人宋帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园地产公司诉称：2018年6月22日，经原告居间撮合，被告杨琼芬（出售方、甲方）、被告陈丽凤（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（NO：0074506），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市世纪城茗春苑9栋1单元5A号房屋，成交价格为176万元（第一条）；定金10万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币27000元，佣金支付时间为2018年6月29日前。若本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，二被告要求自行办理贷款手续，后被告二又要求原告减少中介费，仅仅愿意支付一万元。原告拒绝后，二被告跳过原告，私下办理了涉案房屋权属转移登记手续，实现合同目的，却拒绝向原告支付佣金，二被告已构成根本违约，侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、二被告立即共同连带向原告支付人民币27000元；2、二被告立即共同连带向原告支付违约金（以27000元为基数，从2018年6月30日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为2295元）（暂计至起诉之日共计为29295元）；3、二被告共同连带承担本案全部诉讼费用。被告杨琼芬辩称：是因为原告不给我们办理过户才逼得我们自己去办理过户，5月份签的合同，到了8月份都不给过户，买房家的孩子是九月份等着买学期房上学。不同意支付居间费，因为原告没有给我们代办过户。被告陈丽凤提交书面答辩状一份，辩称：1、原告在本案中没有促成房屋买卖合同的成立，依法不能收取居间报酬；2、原告尚未全部履行该份居间合同约定的义务，其只履行了一小部分，其合同义务大部分并未实际完成，依法不应支持其要求支付居间报酬的请求；3、原告在提供居间服务的过程中不负责任，期满我方，导致我方与其签订该份居间合同之根本目的不能实现；4、本案所涉的该份居间合同中关于居间佣金报酬的规定与国家的强制性法律相违背属于无效条款；5、原告的居间行为存在重大瑕疵，依法不应支持其要求支付居间报酬的请求。综上，原告的全部诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，恳请法庭予以全部驳回，并判决由原告承担本案的所有诉讼费用。原告针对其主张向本院提交了下列证据材料：一、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明原告于2018年6月22日促成了二被告之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得了收取佣金27000元的权利。后二被告跳过原告办理了房屋权属转移登记手续，二被告应共同连带向原告支付佣金27000元；二、不动产登记信息，欲证明2018年8月13日，被告陈丽凤取得涉案房屋不动产权，二被告实现合同目的，应共同连带向原告支付佣金。被告陈丽凤对原告提交的证据发表的质证意见为：对原告提交的上述证据三性认可，证明目的不予认可，认为原告并未完全履行合同约定的义务。被告杨琼芬对原告提交的证据发表的质证意见为：与被告陈丽凤质证意见一致。被告杨琼芬针对其答辩观点向本院提交了下列证据：承诺书，欲证明我方与被告陈丽凤签署了承诺书，被告陈丽凤承诺我不承担责任。原告对被告杨琼芬提交的证据质证意见为：三性认可，两被告之间的承诺不足以对抗我方，我方起诉是按照合同起诉。被告陈丽凤对被告杨琼芬提交的证据质证意见为：三性予以认可。被告陈丽凤针对其答辩观点向本院提交了下列证据材料：一、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明2018年6月22日，原被告签订了《居间合同》，约定由原告为被告购买昆明市世纪城茗春苑9幢1单元5A号房屋提供促成签订房屋买卖合同、代办房屋过户、代办贷款等提供居间服务，在原告按约提供上述服务的前提下，被告同意支付原告包干服务费27000元；二、1《卖方-公证过户所需资料》、2、《买方-公证过户所需资料》、3、昆明市住房和城乡建设局2017年7月27日发布的《关于调整完善存量房交易流程有关事项的通知》、4、《情况说明》，欲证明原告在提供居间服务的过程中欺瞒被告，构成严重违约，被告与之签订居间合同根本目的无法实现；三、《2018兴业银行个人住房（商用房）借款申请表和访谈记录》、《个人购房抵押（保证）借款合同》，欲证明2018年8月30日，被告自行向兴业银行股份有限公司昆明分行申请办理购房贷款，用于购买涉案房屋，2018年8月31日，被告与兴业银行股份有限公司昆明分行签订贷款合同，向其贷款86万元用于购买涉案房屋。原告针对被告陈丽凤提交的证据发表的质证意见为：对第一组证据三性认可，证明目的不予认可，认为涉案合同明确约定了被告支付给原告的是佣金，促成签署合同就有权收取佣金，而不是代办过户代办贷款；对第二组证据中的第1-3证据三性认可，证明目的不予认可，对第4证据三性不予认可，认为是原告自行出具，不能作为证据出示；对第三组证据三性认可，证明目的不予认可，认为只能证明其自办了贷款服务，不能证明原告方没有提供服务。被告杨琼芬对被告陈丽凤提交的证据发表的质证意见为：对第一、二、三组证据三性予以认可。本院认为，原告提交的证据二被告对三性予以认可，本院予以确认，至于证明观点问题本院将结合案件事实及其余证据综合评述。对于被告杨琼芬提交的证据原告及被告陈丽凤对三性予以认可，本院予以确认，至于证明观点问题本院将结合案件事实及其余证据综合评述。对于被告陈丽凤提交的证据第一组、第二组中的1-3、第三组证据原告及被告杨琼芬对三性予以认可，本院予以确认，至于证明观点问题本院将结合案件事实及其余证据综合评述。对于被告陈丽凤提交的第二组证据中的证据4，本院认为系单方出具，故本院不予采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年6月22日，被告杨琼芬（卖方）、被告陈丽凤（买方）、原告尊园地产公司（经纪方）三方共同签署了昆明尊园房地产经纪有限公司《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：两被告双方通过原告出售及购买位于昆明市世纪城茗春苑9栋1单元5A房屋，被告杨琼芬保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，房屋建筑面积为161.22平方米（以房产证记载或实际面积为准），房屋成交价为1760000元。两被告约定于2018年6月29日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。并于签订本合同时，被告陈丽凤支付购房定金100000元，该款由被告陈丽凤支付给原告，被告陈丽凤同意原告向被告杨琼芬转交定金100000元。被告陈丽凤通过银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款80万元（办理资金监管，按照贷款金额多退少补）。除定金和首付款之外的剩余房款由被告陈丽凤贷款银行支付给被告杨琼芬，若银行未发放贷款或实际数额不够支付房款，被告陈丽凤应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。两被告确认，双方委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬（佣金），基于原告签署本合同前已提供之服务，被告陈丽凤同意向原告支付佣金27000元，于2018年6月29日前支付。买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），双方按协商确定的方式补偿原告（若未能协商确定，则二被告按上列佣金总额标准共同连带补偿原告佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向原告支付佣金损失，买卖双方违约，则共同连带支付。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。后，原告并未协助两被告办理产权转移登记过户手续及银行贷款手续，两被告自行办理了产权转移登记过户手续，被告陈丽凤自行办理了银行按揭贷款手续。现因被告未向原告支付佣金，原告遂诉至本院，主张如上诉求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定……本案原告尊园地产公司与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原告及两被告所签订的合同包含两个合同关系，即被告杨琼芬与被告陈丽凤之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告作为居间人，为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，促成双方签订了房屋买卖合同。作为职业居间人，原告的义务不止于促成合同的签订，还应包括按照诚实信用原则、协助买卖合同履行（查明房屋权属情况、确认贷款资格、过户等）等附随义务。原告虽然促成了房屋买卖合同的订立，但原告未能协助双方办理过户手续，其居间服务尚未全部完成；买方是否具有贷款资格，原告也没有履行事前协助查询的义务，银行按揭贷款由被告陈丽凤自行至银行办理。故，原告要求被告支付居间报酬27000元，本院根据原告的劳务付出情况，酌情确认为20000元。根据原被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》第十五条之约定：本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。故对于应支付原告的佣金由被告杨琼芬及被告陈丽凤共同连带支付。另，对于原告主张的违约金，本院认为，原告在本院已经支持部分佣金的情况下，原告并无其他损失，且原告亦未完全履行居间服务，故对于违约金的诉讼请求本院不再予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告杨琼芬、被告陈丽凤于本判决生效之日起十日内一次性共同连带支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬20000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，由被告杨琼芬、被告陈丽凤共同连带承担399元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李曰福人民陪审员  纪琼仙人民陪审员  张静忠二〇一九年一月八日书 记 员  王英凯