山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终54号上诉人(原审被告)：路某，男，1967年12月13日出生，汉族，农民，住大同市。被上诉人(原审原告)：大同市经济技术开发区蔚洲瞳村村民委员会，住所地：大同市经济技术开发区蔚洲疃村，统一社会信用代码：×××。法定代表人:咎某，任村委会主任。委托诉讼代理人:刘某、赵某,山西华瑞律师事务所律师。上诉人路某因与被上诉人大同市经济技术开发区蔚洲疃村村民委员会物权保护纠纷一案，不服山西省大同市云州区人民法院（2018）晋0215民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人路某，被上诉人大同市经济技术开发区蔚洲疃村村民委员会的委托诉讼代理人刘某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路某上诉请求：1．撤销原审判决第一项，驳回被上诉人诉讼请求；2．变更原审判决第二项，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，需要予以纠正，其理由如下：2004年12月9日，上诉人与大同市经济技术开发区蔚洲疃村村民委员会签订《搬迁住楼房合同书》，合同第十一条约定：兑换楼房后，旧房产归集体所有，长欠款付清后，三个月以内将旧房腾出，上楼后拒不交付旧房产地，由司法部门依法执行。2004年10月31日，大同市经济技术开发区蔚洲瞳村村民委员会作出《蔚洲瞳疃村搬拆迁实施方案》，并向村民送达该方案。该方案第三大项实施方案细则的第8条规定：上楼后的村民，楼房产权属个人私有，个人只负责房本的工本费，该方案的其余各项条款已经逐一实施完毕。根据《民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此，按照上述法律条文阐释的公平原则和不动产物权变动公示原则，蔚洲疃村村民委员会与上诉人约定的“兑换楼房后，旧房产归集体所有”，应该理解为以蔚洲疃村村民委员会新建的宇翔小区15-2-12号楼房的产权置换上诉人蔚洲瞳村547号房屋和院落的产权，即蔚洲瞳村村民委员会在将楼房交付于上诉人并为上诉人办理楼房产权登记，转让宇翔小区15-2-12号楼房所有权于上诉人后，由上诉人将旧房腾出并办理产权登记，将蔚洲疃村547号房屋和院落所有权转让于蔚洲疃村村民委员会。但是，蔚洲疃村村民委员会在交付宇翔小区15-2-12号楼房后，一直没有为上诉人办理房屋不动产登记，上诉人至今没有取得楼房的产权证书，上诉人只取得了使用权，并没有取得宇翔小区15-2-12号楼房的所有权，蔚洲疃村村民委员会违反了《搬迁住楼房合同书》约定和《蔚洲疃村搬拆迁实施方案》第三大项实施方案细则的第8条规定，没有履行约定的在先的义务，导致上诉人无法取得楼房产权，蔚洲瞳村村民委员会已经违反了合同主义务。根据《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，上诉人有权主张顺序履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。然而，一审法院对于上诉人在一审庭审中提交的关键证据《蔚洲疃村搬拆迁实施方案》，未予以采纳。一审庭审中被上诉人代理律师以该方案没有加盖蔚洲疃村村委会公章为由，主张该方案存在争议。上诉人认为该方案的真实性不应该从是否加盖村委会公章为判断依据，不应该以形式表面判断方案的真伪性，而是应该从实质上核实该证据的真伪性。该证据由上诉人提供证据原件，属于原始证据，具有很强的证明能力，并且参与该方案制定的当事人可以就该方案的真实性出庭作证，同时该方案的其余各项条款已经逐一参照实施完毕，是具有法律效力的单方允诺。《蔚洲疃村搬拆迁实施方案》作为本案的关键证据，具有合法性、客观性、关联性，一审法院未予以采纳的做法错误。原审判决错误认为蔚洲疃村村民委员会已经履行了相关手续，错误认为上诉人取得了蔚洲疃村的宇翔小区15-2-12号楼房的所有权，错误认为蔚洲瞳村村民委员会取得了上诉人所有的547号房院的所有权，错误认为上诉人又在本人所有的院落中违规建设并且构成侵占行为。上诉人认为原审判决认定事实不清，不符合《民法总则》第六条、第七条和《物权法》第六条、第九条，原审判判决适用法律错误，判决结果错误。大同市经济技术开发区蔚洲瞳村村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、被上诉人与上诉人所签协议合法有效，没有办理物权登记，不影响合同效力。被上诉人与上诉人签订的《搬迁住楼房合同书》合法、有效，应当受保护。《物权法》第9条的规定：不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案就属于法律另有规定的情形，因为《物权法》第15条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，上诉人与被上诉人2004年签订《搬迁住楼房合同书》属于变更、转让不动产物权的合同，虽然未办理物权登记，依法不影响合同效力。二、上诉人自建平房与被上诉人所建楼房没有房屋不动产证书，都只能在本集体经济组织内部流通，在性质上相同，属于等价交换，置换合法。1、上诉人原持有的《集体土地使用证》顾名思义不是产权证，不能上市交易。上诉人原持有的“房屋产权证”一《集体土地使用证》，依据《物权法》第152条的规定，持有该证，证明上诉人对集体所有的土地仅享有占有和使用权，不具有所有权，农村集体土地只有一个所有权人即村集体所有。2、上诉人所建楼房具有《集体土地使用证》（集体建设用地证件）由山西省国土资源厅大同经济技术开发区土地分局具体颁发的，被上诉人所持有的原宅基地手续《集体土地使用证》（宅基地手续），由大同县土地管理局具体颁发，上诉人所建楼房属于村集体财产，被上诉人宅基地上所建房屋属于村民财产，上诉人与被上诉人的房屋均没有产权手续，不能上市交易，仅能在本集体经济组织内部流通，在性质上是一样的。3、上诉人与被上诉人都属于同一集体经济组织成员，用相同性质的房屋彼此置换，符合法律、政策的规定，置换合法有效。4、被上诉人已经为上诉人出具楼房票据及合同，这些手续可以证明上诉人的权利。现有法律没有规定，“村民住宅小区”产权办理的规定。5、上诉人明确知道所置换楼房没有产权证，属于村集体财产，与上市交易的五证齐全的商品房不同，尤其上诉人也没有支付商品房的对价，置换价格显著低于当时商品房的市价。6、被上诉人没有向上诉人承诺办理不动产证书，双方签订的协议中也没有约定（被上诉人为上诉人办理产权证书）。《蔚州疃村搬拆迁实施方案》没有盖公章，不能证明出自被上诉人，对内容的真实性、合法性有异议。7、本案不存在先后履行顺序的两个债务，不适用《合同法》67条的规定，不存在先履行抗辩权。被上诉人已经收回平房及院落手续原件，交付上诉人楼房并为其办理手续，上诉人也已经实际居住。上诉人侵占平房及院落没有任何依据。三、房屋置换后，上诉人所建房屋及院落归被上诉人，上诉人继续占有不合法。一审判决返还平房及院落，扣除违章建筑完全正确。依据《物权法》63条：集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。房屋置换之后，上诉人所建房屋及院落属于被上诉人集体财产，上诉人侵占不合法。大同市经济技术开发区蔚洲瞳村村民委员会向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还蔚州疃村547号房屋及院落，并拆除547号房院内的新建违章建筑；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年12月，原告大同市经济技术开发区蔚州疃村村民委员会落实村民以旧房（或宅基地）置换楼房的政策。被告路某自愿用其所有的蔚洲疃村547号旧房院换楼房，2004年12月9日，双方办理了置换手续，被告交付了该房的全部手续（宅基地使用证）。后被告路某侵占547号房院，并在院中新建违章建筑，原告多次要求被告拆除违章建筑并返还院落，被告没有履行。一审法院认为，原、被告在自愿且协商一致的基础上就以旧房（或宅基地）置换楼房达成协议，并履行了相关的手续，被告路某依照“搬迁住楼房合同”取得了蔚州疃村村民委员会的宇翔小区15-2-12号楼房，原告大同市经济技术开发区蔚州疃村村民委员会亦取得了被告原来所有的547号房院。被告路某在交付了蔚州疃村547号房院后，又在院落中违规建设，并且侵占，已经构成了对原告物权的侵害。判决如下：被告路某于本判决生效后五日内返还原告大同市经济技术开发区蔚州疃村村民委员会547号房屋及院落，并拆除547号房院内的新建违章建筑。案件受理费50元，由被告路某负担。本院二审期间，大同市经济技术开发区蔚州疃村村民委员会提供了1、《集体土地使用权证书》，2、关于对《大同开发区蔚洲疃村村委会建设项目用地的批复》，主要证明被上诉人用于置换的楼房是集体土地使用权证书，属于小产权房。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院对双方无争议事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院判决路某返还大同市经济技术开发区蔚洲瞳村村民委员会蔚州疃村547号院落及房屋，并拆除新建违章建筑是否正确。关于路某占用蔚州疃村547号院落及房屋，并新建建筑是否合法的问题。上诉人路某上诉认为蔚洲疃村村民委员会在交付宇翔小区15-2-12号楼房后，一直没有为其办理房屋产权证，故其有权拒绝交付该院落及房屋。被上诉人向法院提交双方签订的《搬迁住楼房合同书》以及相关现金支款凭证证明路某自愿用其蔚州疃村547号院落及房屋换取楼房一套，双方完成置换手续,双方合同未约定办理房屋所有权证。上诉人路某对被上诉人所提交证据及证明内容均认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人路某称被上诉人承诺为置换后的楼房办理个人产权手续,至今未予办理。本院经审查,路某提供的搬拆迁实施方案,既无被上诉人的签字盖章,也无上诉人路某的签字,被上诉人对该方案的真实性不予认可,无法证实被上诉人承诺为上诉人办理产权证书的事实,而且原蔚州疃村547号院落及置换后的楼房所占土地性质仍然为集体所有,未经法定程序转换土地性质,法律也禁止办理房屋所有权证。因此,上诉人路某要求被上诉人为其置换后的楼房办理个人产权手续的主张,无事实和法律依据,其在置换后仍占用蔚州疃村547号院落及房屋无合同及法律依据，已经构成侵权。一审法院判决返还大同市经济技术开发区蔚州疃村村民委员会547号房屋及院落，并拆除547号房院内的新建违章建筑正确，本院予以维持;路某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人路某负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二〇一九年一月二十八日书记员 樊芙蓉