江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0311民初7426号原告：陈超，男，1978年7月10日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：徐州苏商实业发展有限公司，住所地：徐州市食品城南苏商、御景湾****。法定代表人：卞小涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：申兆利，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。原告陈超与被告徐州苏商实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈超，被告徐州苏商实业发展有限公司的委托诉讼代理人申兆利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期上房（2015年11月1日一2015年12月29日）的违约金14932.9元；2、被告赔偿原告逾期办证的违约金12655元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年8月18日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的御景湾五期XXX-X-XXX室房产一套,该房单价7493.72元，总金额为2531005元，原告按合同约定全额支付购房款，但被告未能按合同约定于2015年9月30日前将符合合同约定（该商品房取得商品住宅交付使用批准文件）的房产交付原告，被告构成违约，原告曾于2017年7月26日起诉被告支付自合同约定的交付日期2015年9月30日至被告通知上房之日2015年10月31日，共计29天的逾期上房违约金,现原告追加起诉被告2015年11月1日至被告实际具备合同约定的上房日期2015年12月29日，共计59天的违约金14932.9元。同时，双方合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并在补充协议（一）第七条约定如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任，而被告直到2017年1月份才通知原告领取房屋初始登记材料，被告存在逾期办证的违约责任。审理中，原告在第1项诉请中增加2015年10月30日至2015年10月31日的逾期上房违约金506.2元。被告徐州苏商实业发展有限公司辩称，1、根据城市房地产开发经营管理条例第十七条规定，对于房屋经验收合格后就可以交付，不需要取得商品房住宅交付使用批准文件，原被告签订合同约定交房时间为2015年9月30日，涉案房屋竣工备案日期为2015年11月4日，即使计算违约金也应当计算到2015年11月4日，被告在房屋可以交付后以邮寄的方式通知原告上房，对于原告迟迟不上房不办理上房手续产生的违约损失由原告承担；买卖合同中并未约定地下室的损失，而原告自行按照买卖合同约定的违约金计算方式计算地下室的违约损失无合同依据，违反公平公正的原则；2、被告于2015年11月4日取得涉案项目的竣工验收备案，即具备了商品房买卖合同第八条约定的交付条件；3、被告于2016年8月3日取得涉案房产的初始登记证，即完成了商品房买卖合同约定的办理产权登记的义务，被告不存在逾期办证的情形，不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：2015年8月18日，原告陈超（买受人）与被告徐州苏商实业发展有限公司（出卖人）就苏商御景湾小区第XXX幢X单元XXX号房屋订立编号为XXXXXX号《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价单价为7493.72元/平方米，总金额为2531005元；买受人于2015年8月18日前支付房款1531005元，余款1000000元由买受人贷款于30日内支付；出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。合同签订后，原告共向被告支付了购房款2531005元。2015年9月30日，被告通过电话通知原告上房。2015年10月29日，原告向徐州苏商物业管理有限公司交纳水电押金1000元后办理了上房手续。2015年11月4日，徐州市城乡建设局在被告提交的竣工验收备案表上盖章，载明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向被告发放了徐建住[2015]通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾E65-E74、D75-D92号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。2017年1月底，被告通知原告领取不动产证文件时按照涉案房屋的实际面积退还原告6221元房款，并更换购房款为2524784元的发票。另查明，原告于2017年7月26日起诉被告陈超至本院，主张自2015年9月30日至2015年10月29日的逾期交付房屋违约金，本院已就该期间的违约金作出裁判。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，原、被告就涉案房屋的买卖、交付事宜订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据涉案商品房买卖合同约定，被告需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，但实际上被告直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，才符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，虽然被告在2015年9月30日通知原告上房，原告亦在2015年10月29日办理了上房手续，并交纳了物业管理费，但被告此时的交付并不符合双方合同约定的交付条件，故应承担违约责任。根据双方合同约定的逾期上房违约金的计算方式，经计算，原告于本案中主张自2015年10月30日至2015年12月29日（取得商品住宅交付使用批准文件之日）的违约金，期间为60天，应为2524784元*0.0001*60天=15148.7元。根据涉案商品房买卖合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”“房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。”自符合合同约定的涉案商品房交付之日即2015年12月29日后的180日，即截至2016年6月26日被告应向产权登记机关报备有关资料、完成初始产权登记，而被告陈述其于2016年8月3日取得涉案房产的初始登记证，显然存在逾期办证的违约行为，应按照合同约定支付逾期办证的违约金2524784元*0.5%=12623.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决之日起十日内支付原告陈超逾期交付房屋违约金15148.7元；二、被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决之日起十日内支付原告陈超逾期办证违约金12623.92元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取270元，由被告徐州苏商实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇一九年一月二十一日法官助理  朱兴叶书 记 员  杨淑彭