上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初26929号原告(反诉被告)：刘城俊，男，1987年6月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡松，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：刘国军，男，1980年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡银芬，上海驷言律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海镕聚餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：高怀东，执行董事。委托诉讼代理人：施文渊，上海申蕴和律师事务所律师。第三人：上海房尚装潢设计有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇联民路**********。法定代表人：刘国军，经理。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡银芬，上海驷言律师事务所律师。原告刘城俊与被告刘国军、上海镕聚餐饮管理有限公司(以下简称“镕聚公司”)及第三人上海房尚装潢设计有限公司(以下简称“房尚公司”)以及反诉原告镕聚公司与反诉被告刘城俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘城俊的委托诉讼代理人胡松，被告(反诉原告)镕聚公司的委托诉讼代理人施文渊，被告刘国军及第三人房尚公司的共同委托诉讼代理人沈舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘城俊提出诉讼请求：一、判令刘城俊与镕聚公司的租赁关系于2018年10月21日解除；二、判令两被告归还食品保证金人民币30,000元(以下币种均为人民币)、合同保证金66,000元、进场费150,000元；三、判令两被告赔偿剩余合同期预期损失100,000元(按照每月10,000元的营业额标准，自2018年11月1日计算至2019年8月17日)；四、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年8月17日，刘城俊与刘国军签订《商铺租赁合同》，约定出租方于2018年1月1日将上海市普陀区长寿路XXX-XXX号32档口铺位(以下称“系争铺位”)交付刘城俊经营使用，并约定饮品不得超过三家。因刘国军无餐饮行业管理资质，故上述合同先以房尚公司的名义签署。镕聚公司成立后，刘国军、镕聚公司于2017年12月2日出具《确认书》，明确租赁合同的出租方及承租方。2018年1月21日，刘国军将系争铺位交付刘城俊使用经营，违反合同约定延期交付商铺长达21天。现系争商铺所在的美食广场经营饮品的店铺已经超过三家，刘国军及镕聚公司严重违反合同约定，侵害刘城俊的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘国军辩称，已将出租人的权利义务转移给镕聚公司，现房屋租赁关系主体为刘城俊与镕聚公司，刘国军不应当承担任何责任。被告镕聚公司辩称，其从房尚公司处承接租赁项目，与刘城俊建立租赁关系。进场费系镕聚公司对美食城进行统一装修分摊的使用成本，故不同意退还。食品保证金同意退还。刘城俊并未按照约定给付租金及水电费，押金应先用于抵扣上述欠缴的费用。合同解除系因刘城俊经营不善，且刘城俊主张的预期利益损失并无证据予以证明，故不同意承担。第三人房尚公司述称，已将出租人的权利义务转移给镕聚公司，现房屋租赁关系主体为刘城俊与镕聚公司，房尚公司不应当承担任何责任。反诉原告镕聚公司提出反诉诉讼请求：一、判令镕聚公司与刘城俊的租赁关系于2018年11月17日解除；二、判令刘城俊向镕聚公司支付房屋租金20,500元、水电费2,775元；三、判令刘城俊向镕聚公司支付场地占用费(按照每月22,000元的标准自合同解除次日计算至2018年12月30日)；五、判令刘城俊支付拖欠房租的滞纳金99,000元。事实与理由：镕聚公司自2018年1月21日起收取租金，刘城俊支付租金至2018年10月21日。后经多次催告仍未支付租金及水、电费。故镕聚公司提起反诉，请求判如所请。反诉被告刘城俊辩称，镕聚公司并未按照合同约定的方式发送解除合同通知，应认定刘城俊与镕聚公司的租赁关系于2018年10月21日解除。刘城俊直至2018年12月30日搬离场地，系因镕聚公司不配合办理交接手续所致，故不同意支付2018年10月21日后的租金及占有使用费，亦不同意支付水电费。对于镕聚公司主张的滞纳金，要求法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、2017年8月14日，房尚公司向案外人上海豪浦资产管理有限公司承租上海市普陀区长寿路XXX-XXX号豪浦商场1层内部分商铺，用于经营美食广场项目。2017年8月17日，刘城俊作为乙方(承租方)与作为出租方(甲方)的刘国军就美食广场铺位租赁事宜签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定以下内容：乙方承租系争铺位；租赁期限为2年；月租金为22,000元(包含物业费)，上述款项每3个月为壹期支付，即66,000元；每一期到期日前15日内支付下期费用；乙方在签订合同时应上交保证押金66,000元，若乙方在合同期内无违反合同规定行为，合同期满后，在乙方结清承包费用、水、电、电讯等各项费用，甲方在商铺验收合格后当日如数返还乙方押金；甲方应于2018年1月1日前将商铺交给乙方，甲方承诺给予乙方15天免费装修期；双方不得随意变更或解除合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，合同依然有效；乙方如未按本合同规定时间上交租金的，每天应按未付金额的5%向甲方交纳滞纳金，如超过一个月，乙方仍未付清欠款的，则合同自行终止，乙方应向甲方付清全额欠款；甲方承诺于2018年1月1日之前开业，如未按时开业，算甲方违约，赔偿乙方损失；饮品不得超过三家。该合同一式两份，其中甲方持有的合同加盖有第三人房尚公司的公章。该合同签订后，房尚公司出具三份收款收据，载明收到刘城俊支付的进场费150,000元、食品保证金30,000元、押金及房租(“付叁押叁”)132,000元。二、2017年10月镕聚公司成立后，上海豪浦资产管理有限公司作为甲方，房尚公司作为乙方与作为丙方的镕聚公司签订《补充协议》，约定：原合同中乙方的权利及义务全部由丙方承续；丙方承诺积极、严格遵照《房屋租赁合同》约定的条款中执行；三方确认由乙方、丙方招商入驻的经营户，由丙方自行与其签订相关协议或合同。2017年12月2日，镕聚公司出具《确认书》，载明出租方为镕聚公司，承租方为刘城俊，租赁部位为系争铺位。三、2018年2月7日，刘城俊与镕聚公司签订《补充协议》，约定：本商场“透明的小伙伴”正式开业日期2018年1月21日，即日起开始计算房租日期，特此补充说明。其后，刘城俊向镕聚公司支付租金至2018年10月21日。四、2018年11月17日，镕聚公司法定代表人向刘城俊尾号为“0071”的手机发送合同解除通知，载明：刘城俊自2018年10月17日后未按合同约定向出租方交付租金，经出租方催告后在合理期限内仍没及时交付所拖欠的租金。现终止双方之间的租赁合同并做清场处理。五、2018年12月2日拍摄的照片显示，美食广场内部经营饮品相关的有商号名分别为“初衷”、“哆可”、“咕嘟咕嘟鲜果汁”的三家店铺；美食广场所在建筑外围临街区域经营饮品相关的有商号名分别为“鹿角巷”、“素匠泰茶”的两家店铺。六、租赁期间，刘城俊根据镕聚公司出具的费用明细表支付水、电费，并由镕聚公司开具相应水、电费收据。镕聚公司出具的费用明细表显示，刘城俊应给付2018年10月及11月的电费合计2,724元。七、2018年12月30日，刘城俊腾空并实际搬离系争铺位。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《商铺租赁合同》、《确认书》、收款收据、发票、照片及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本案反诉事实同本诉。审理中，双方对以下问题另存争议：针对《商铺租赁合同》中“饮品不得超过三家”的约定，镕聚公司认为应当理解为“在镕聚公司所承租的范围内，经营与原告所售饮品属同一类型的店铺不得超过三家”。现刘城俊所述“鹿角巷”与“素匠泰茶”均不在镕聚公司的承租范围，而“咕嘟咕嘟鲜果汁”属于果蔬汁类饮料店，与刘城俊经营的茶饮料类不存在竞争关系，故镕聚公司并未违反合同约定，不应承担违约责任。刘城俊认为，出租人并未告知豪浦商场沿街商铺不属于出租人的控制范围，合同中亦未限制饮品的类型和经营位置，故镕聚公司构成违约，刘城俊有权解除合同并要求镕聚公司承担违约责任。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。刘城俊与刘国军签订《商铺租赁合同》后，实际承担美食广场部分商铺出租方权利和义务的主体系第三人房尚公司；镕聚公司成立后，房尚公司将其权利义务转移给镕聚公司。镕聚公司向刘城俊出具《确认书》，并就系争铺位起租时间与刘城俊签订《补充协议》，其后实际收取租金及水、电费，已实际承担作为系争铺位出租人的义务，并享有出租人的权利，故《商铺租赁合同》对刘城俊及镕聚公司均具有法律约束力。双方在《商铺租赁合同》中约定：“饮品不得超过三家”，但未明确经营饮品的类型及位置，双方就此产生不同理解。从合同目的、合同性质及镕聚公司的控制范围来看，房屋租赁关系中出租人的主要义务为交付符合租赁用途的房屋，而双方增加上述约定目的系防止美食广场内相同业态竞争过度，影响承租人的经营收益，故合同虽未明确限制经营饮品的类型，但应以与刘城俊所经营的饮品类型构成竞争关系为宜，且美食广场所在建筑外围沿街商铺并非镕聚公司承租及控制范围，故难以认定镕聚公司就此存在违约情形，本院对刘城俊的该项主张难以支持。刘城俊又以镕聚公司要求签订《厂商公约》、《租赁管理合同》等霸王条款，干扰承租人正常经营为由主张解除合同，但双方并未实际签署上述协议，刘城俊亦无证据证明经营活动受到干扰，从而导致合同目的无法实现，故本院对此亦不予支持。另在合同履行过程中，系争铺位虽然直至2018年1月21日才开业，但双方就此签订了《补充协议》，重新约定的房租起算点晚于《商铺租赁合同》给予的免费装修期，且刘城俊并无证据证明有其他实际损失发生，故亦不能就此认定镕聚公司违约。刘城俊向镕聚公司支付租金至2018年10月21日，并于2018年12月30日搬离系争铺位，期间镕聚公司虽然提供手机短信方式通知“终止合同”，但与双方约定的解除合同的方式不符；鉴于自刘城俊搬离系争铺位时，租赁合同已丧失继续履行的可能性，故本院认定刘城俊与镕聚公司的租赁关系于2018年12月30日解除。本诉部分，合同解除后，镕聚公司收取的保证押金应予退还。针对刘城俊主张退还的食品保证金，镕聚公司确认刘城俊主张的金额并同意退还，本院对此予以确认。针对刘城俊主张退还的进场费，双方在合同中并无约定，镕聚公司认为该项费用系每档口分摊的统一装修美食广场的使用费，结合本案查明的事实及刘城俊的陈述，美食广场内部确实存在水电管道的铺设及消防工程，镕聚公司的上述意见较为合理。在租赁合同提前解除的情况下，本院结合双方对于合同解除的责任大小、刘城俊实际使用的时间等因素酌情认定镕聚公司应退还进场费75,000元。刘城俊主张的预期利益损失并无相应证据予以证明，本院对此难以支持。刘国军并非租赁关系主体，对于刘城俊要求刘国军承担责任的诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，刘城俊称其因受到镕聚公司的阻扰而未及时腾退，但并无证据予以证明，故仍应承担实际搬离前的租金。在合同解除前，刘城俊仍负有按照约定给付租金的义务，故刘城俊逾期给付租金显然已违反合同约定；鉴于双方在合同实际履行中即产生争议，并综合当事人的意见，本院酌情调整逾期给付租金的滞纳金为5,000元。针对镕聚公司所主张的水、电费，镕聚公司提供的证据可证明刘城俊既往水、电费缴纳方式，即根据镕聚公司提供的费用明细表，通过镕聚公司缴付。现刘城俊并无证据证明在镕聚公司所主张的期限内除收据载明的金额之外曾另行缴付水费、电费，故本院采信镕聚公司的意见，认定刘城俊应当承担的电费的金额为2,724元。针对镕聚公司提供的2018年11月份费用明细中的网络维护管理费和开票税点费，合同中并未约定应由刘城俊承担，本院对此难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告刘城俊与被告上海镕聚餐饮管理有限公司的租赁关系于2018年12月30日解除；二、被告上海镕聚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘城俊食品保证金人民币30,000元、押金人民币66,000元、进场费人民币75,000元；三、对原告刘城俊的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告刘城俊应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海镕聚餐饮管理有限公司自2018年10月22日起至2018年12月30日止的租金人民币51,333.33元；五、反诉被告刘城俊应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海镕聚餐饮管理有限公司电费人民币2,724元；六、反诉被告刘城俊应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海镕聚餐饮管理有限公司逾期给付租金的滞纳金人民币5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币6,490元，减半收取计人民币3,245元，由原告刘城俊负担人民币1,642元，被告上海镕聚餐饮管理有限公司负担人民币1,603元。本案反诉受理费人民币1572元，由反诉原告上海镕聚餐饮管理有限公司负担人民币986元，反诉被告刘城俊负担人民币586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年一月三十一日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。