江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣执复48号复议申请人（异议人，被执行人）：郭友平，男，1967年6月9日生，汉族，住江西省安福县。复议申请人（异议人，被执行人）：刘凤兰，女，1968年7月9日生，汉族，住江西省安福县。共同委托代理人：邓海龙，江西阳中阳律师事务所律师。申请执行人：江西安福农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省安福县武功山大道**。统一社会信用代码：91360829492571482N。法定代表人：胡福亮，董事长。被执行人：王义凡，男，1954年5月21日生，汉族，住江西省安福县。复议申请人郭友平、刘凤兰因不服江西省吉安市中级人民法院（下称吉安中院）于2018年12月3日作出的(2018)赣08执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。吉安中院在执行申请执行人江西安福农村商业银行股份有限公司（以下简称安福农商行）与被执行人王义凡、郭友平、刘凤兰金融借款合同纠纷一案中，对被执行人郭友平所有的、坐落于江西省乐安县敖溪镇的房产予以评估拍卖，郭友平、刘凤兰不服36700-江中浩评字[2018]第F158号房地产评估报告和（2018）赣08执238号之一执行裁定提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。吉安中院查明，安福农商行与王义凡、郭友平、刘凤兰金融借款合同纠纷一案，该院于2017年9月5日作出（2017）赣08民初24号民事判决：1、王义凡于本判决生效后十日内归还安福农商行借款本金870万元、利息1039795元及逾期利息；二、安福农商行对折价、拍卖、变卖乐房他证敖溪镇字第××号他项权证登载财产所得价款在本判决第一项范围内享有优先受偿权；三、郭友平、刘凤兰承担抵押担保责任后，有权向王义凡追偿。该民事判决生效后，该院于2018年2月6日立案执行，执行案号为（2018）赣08执81号。2018年3月15日，该院查封了乐房他证敖溪镇字第××号他项权证登载财产，即被执行人郭友平名下、坐落于江西省乐安县敖溪镇站前路名都商业广场、产权证号为乐房权证敖溪私字第**、20××30号两处房产，查封期限为三年。2018年4月9日，在该院诉讼服务中心，申请执行人安福农商行的委托代理人与案涉房产登记所有人郭友平的委托代理人到场选择评估机构，经过抽签选定江西中浩房地产评估有限公司对案涉房产予以评估，双方当事人签署了《对外委托评估确认书》，选择评估机构工作已全程录音录像。2018年8月8日，江西中浩房地产评估有限公司作出36700-江中浩评字[2018]第F158号房地产估价报告，对案涉房产估价为2360.87万元。2018年8月16日，该院将该估价报告送达给了郭友平。2018年8月11日，因申请执行人安福农商行书面申请撤销执行申请，该院作出（2018）赣08执81号执行裁定：终结该院(2017)赣08民初24号民事判决书的执行。2018年9月18日，经安福农商行申请，该院恢复对该院(2017)赣08民初24号民事判决书的执行，案号为（2018）赣08执238号。2018年9月30日，该院作出（2018）赣08执238号之一执行裁定：拍卖被执行人郭友平所有的、坐落于江西省乐安县敖溪镇站前路名都商业广场、产权证号为乐房房权证敖溪私字第**、0××30号房产。另查明，乐房他证敖溪镇字第××号他项权证登载财产均登记在郭友平名下，为单独所有，其中产权证号为乐房权房权证敖溪私字第**房筑面积为952.53平方米，产权证号为乐房权房房权证敖溪私字第**筑面积为770.91平方米。吉安中院认为，关于本案评估程序是否违法的问题。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定，人民法院选择评估机构，采用随机方式确定。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。从以上司法解释可以看出，人民法院选择评估机构，采用随机方式确定。人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场，这是管理性的规定，是加强对选定评估拍卖机构监督的一种方式。本案中，案涉房产为房产所有人郭友平向本案申请执行人安福农商行提供抵押的不动产，该院组织选定评估机构时，有负责评估工作人员、执行实施工作相关人员、申请执行人安福农商行委托代理人和被执行人郭友平委托代理人在场，能够实现监督的目的。且郭友平自称与刘凤兰为夫妻关系，即使该院只通知了郭友平未单独通知刘凤兰到场，也不能因此影响评估机构的选定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。二异议人还提出法院未通知二异议人参与现场勘查，本案中负责评估工作人员称，评估机构予以现场勘查时，该院曾电话通知过郭友平，但郭友平未接听。至于异议人郭友平、刘凤兰的委托代理人在异议审查阶段提出，评估时的执行案号与拍卖案涉房产的执行案号不同的问题，此属于该院执行管理工作，且两执行案号均指向同一执行依据即该院(2017)赣08民初24号民事判决的执行，不影响案件的执行。以上情形均不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定的评估程序严重违法情形，不构成重新评估或者暂缓执行的理由。关于异议人刘凤兰称其曾在收到估价报告后向该院提交了对估价报告的书面异议但该院未予回复的问题，因异议人郭友平、刘凤兰在异议审查期间未提交其确实已在规定期限内向该院提出书面异议的证据证明，且该异议仅对估价报告未出初稿、实际面积与登载面积误差、价款误差、评估费等提出不同意见，并未对评估人员和评估机构资质以及评估程序提出异议，此不属于执行行为异议审查的范围。关于异议人郭友平、刘凤兰提出类似房产售价远高于估价报告评估单价、起拍价低于评估价30%等异议理由是否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。根据以上法律规定可知，法院对案涉房产委托对外评估，是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。异议人郭友平、刘凤兰仅以安福县金雁房地产开发有限责任公司对外出售的一处商铺的商品房买卖合同复印件为依据，提出本案通过法定程序作出的估价报告中案涉房产评估单价过低、在评估价基础上降价30%起拍不合法的异议理由没有法律依据，不能成立。郭友平、刘凤兰向本院申请复议称，首先，刘凤兰既是本案执行当事人，又是所评估房地产的共有人，执行法院在本案执行中选择评估机构前未提前通知刘凤兰到场，也未提前通知郭友平、刘凤兰参与现场勘查，虽然郭友平与刘凤兰处于夫妻关系存续期间，但是法律没有规定是夫妻关系的，仅需通知其中一方到场选择评估机构即可，故评估程序严重违法。2018年9月5日，刘凤兰已在对评估报告提出异议并申请重新评估的执行异议申请书中，明确提出了未参与选择评估机构及现场勘查等评估程序问题，并非本案原审异议裁定认定的未对评估程序提出异议。其次，在本案评估过程中，郭友平向执行法院提交了同类不动产的相关买卖合同等资料，以期评估机构能够根据市场交易价格对案涉房产作出合理、公平的评估，但是执行法院未向评估机构提交，导致评估报告存在较大（房屋）面积误差和价款估价市值明显偏低（比市场价低近30%），损害了复议申请人的合法权益及其他债权人利益。现执行法院在本已严重低于市场价的评估价基础上，又以评估价为基础降价30%予以网上公开拍卖，有损当事人利益，请求暂缓执行，重新评估。再次，本案执行案号为（2018）赣08执238号（2018年9月18日立案），虽然与执行案号为（2018）赣08执81号执行案（2018年2月6日立案执行）是对同一判决的执行，但是这是两个独立的执行案件，并不是简单的恢复执行案件，本案以（2018）赣08执81号执行案中形成的评估报告作为拍卖依据，程序违法，应当重新评估。郭友平、刘凤兰向吉安中院提出异议称，执行法院在执行安福农商行与王义凡、郭友平、刘凤兰金融借款合同纠纷一案中，选择评估机构前未提前通知刘凤兰，未提前通知郭友平、刘凤兰参与现场勘查，未将郭友平提交的同一开发商同一地段同一类型的房产买卖合同等资料移交评估机构，导致案涉房产的估价报告存在较大面积误差、估价低于市值30%。对此，刘凤兰曾在2018年9月提出了异议，但执行法院未予回复。现在执行法院又以评估价为基础降价30%予以网上公开拍卖，有损当事人利益，请求暂缓执行。二异议人称于1990年登记结婚，目前夫妻关系仍存续，在执行法院异议审查期间提交了落款时间为2018年9月5日的执行异议申请书、落款时间为2016年4月1日的安福县金雁房地产开发有限责任公司与第三人就一处商铺的商品房买卖合同复印件，拟证明类似房产每平方米售价31324元，远高于案涉房产评估单价。本案经审查补充查明，刘凤兰提交的落款时间为2018年9月5日的执行异议申请书中叙明：1.本案江西（赣州）中浩房地产评估有限公司出具的36700-江中浩评字[2018]第F158号房地产估价报告本应先出初稿，并允许刘凤兰提出实际存在的面积遗漏偏差以及价款偏差的意见或异议，现发现存在较大（房屋）面积误差和部分价款误差，本人委托专业人士进行查验，希望执行法院组织本人与评估方进行核对，或确定日期举行听证；2.因（执行法院）没有通知刘凤兰参与选择评估机构，没有通知本人到现场参与勘查，使本人不能行使进行协商评估费，不能进行协商选择评估机构以及提出由评估机构竞标来选择机构的申请，为节约诉讼资源，望执行法院允许本人与江西（赣州）中浩房地产评估有限公司协商部分降低评估费，适当减轻当事人负担，以便遵守《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的规定》等法律法规和司法解释。请求：督促江西（赣州）中浩房地产评估有限公司部分调整修改补充其评估报告或者依照法定程序重新选择评估机构重新评估；允许刘凤兰与该评估机构协商评估费用，以便争取该公司支持部分降低评估费用的请求。另查明，依据吉安中院2018年11月8日接访郭友平笔录显示，执行法院认定本案评估报告直接送达给郭友平的时间是同年8月16日，可是郭友平认为该评估报告签收人虽为其本人，但该“2018年8月16日”的时间并非其本人签署，其本人签收时间是同年9月份。该笔录还记明，执行法院当时还邮寄了一份本案评估报告给郭友平，依据该院“收转发”E中心显示，该份评估报告是郭友平配偶刘凤兰于同年8月15日签收的。但是，本案原审异议裁定对于郭友平和刘凤兰具体签收本案评估报告的时间并未作出审查和认定。再查明，本案评估报告异议申请书落款时间为2018年11月6日，立案受理时间为同年11月21日。本院查明的其他事实与吉安中院一致。本院认为，本案争议的焦点是本案原审异议裁定对评估报告的异议审查程序是否符合法律规定。一是关于本案异议裁定的审查是否违反法定程序的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。参照国家住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第二十条、第二十一条之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构针对异议人在书面复核评估申请中指出的评估报告存在的问题，在十日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。本案中，由于在案涉房地产评估过程中，郭友平、刘凤兰作为估价房地产的共有权人没有参与评估房产的现场勘查，认为本案评估报告的估价方法、评估结论不当并导致评估价值过低，以及存在房屋面积漏评、评估费过高等评估报告本身存在的问题提出实体性异议，同时又对本案评估报告涉及的评估机构的选定并申请采用公开招标方式确定评估机构、未参与现场勘查等事由提出程序性异议，异议内容涉及评估内容的合理性和合法性。由于民事执行拍卖中的评估报告系评估机构受人民法院委托，由估价专业人员基于专业知识形成的专门鉴定结论，不仅涉及评估报告实体性异议的复核，也涉及接受人民法院对评估机构、评估人员的资质以及评估程序的审查和监督，二者密切关联不可分割。因此，执行法院在收到当事人或者其他利害关系人对评估报告以书面形式提出的异议之后，应当依照上述法律规定先将评估报告的实体性异议交由原评估机构复核，并对异议申请中存在的合理性问题作出解释和说明，再由执行法院对评估报告涉及的评估机构、评估人员资质以及评估程序等异议理由进行合法性审查，这也是我国民事执行司法实践中通行的做法。本案中，吉安中院原审异议裁定在未经原评估机构对郭友平、刘凤兰对评估报告本身存在的实体性异议进行复核、解释和说明的前置程序情形下，直接对本案评估报告进行程序性审查，违法定程序。二是关于郭友平、刘凤兰提交的落款时间为“2018年9月5日”的异议申请书是否应当列入本案异议审查范围的问题。本案中，江西中浩房地产评估有限公司于2018年8月8日作出36700-江中浩评字[2018]第F158号房地产估价报告，执行法院认定该院于同年8月15日向郭友平、刘凤兰送达，该院因未在法定的五日内送达存在程序瑕疵，并且本案原审异议裁定对于郭友平和刘凤兰具体签收本案评估报告的时间并没有作出审查和认定，认定事实不清。根据本案原审异议裁定查明的事实，郭友平、刘凤兰在本案异议审查期间向吉安中院提交了落款时间为“2018年9月5日”的评估报告异议书，但是由于执行法院对郭友平、刘凤兰于2018年11月6日提交的对本案评估报告异议申请书已于同年11月21日立案受理并作出异议裁定，那么按照“举重以明轻”的原则，对于郭友平、刘凤兰提交的落款时间（2018年9月5日）在此之前的该评估报告异议申请也应当进行复核和程序性审查，但是本案原审异议裁定直接认定该异议请求不属于执行行为异议审查的范围，遗漏了异议请求的审查。综上，复议申请人郭友平、刘凤兰的理由部分成立，本院予以支持。吉安中院原审异议裁定违反法定程序并遗漏异议请求，应当予以撤销发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项的规定，裁定如下：一、撤销江西省吉安市中级人民法院(2018)赣08执异48号执行裁定；二、发回江西省吉安市中级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 赵九重审 判 员 罗 伟审 判 员 汤志勇二〇一九年一月三十一日代书记员 朱 沛