广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1002民初3863号 原告：严远新，男，1956年8月7日出生，壮族，个体户，住广西南宁市。 委托代理人：罗安晟，广西中名（平果）律师事务所律师。 委托代理人：邓毅光，男，汉族，1978年12月12日出生，住广西百色市右江区。 原告：陈滢，女，1971年7月4日出生，汉族，个体户，住广西百色市右江区。 委托代理人：庞俊宁，男，汉族，1968年11月20日出生，住广西百色市右江区。 委托代理人：钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。 原告严远新诉被告陈滢租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告严远新的委托代理人罗安晟、邓毅光，被告陈滢的委托代理人庞俊宁、钟晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令于2018年10月31日解除原告与被告在2015年1月21日签订的《协议书》以及2015年7月7月签订的《房屋租赁合同》，关判令被告将涉案的铺面返还给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2003年3月15日，原告从陈秋华处承租取得百色市中山一路104号房的使用权，租赁期限为20年。2015年1月21日，原告与被告签订《协议书》，约定将百色市中山一路104号（原告百色市中山客运站主楼1-5楼约1690平方米及新建部分及车场、车库约930平方米共计2620平方）转租给被告使用和收益。当时口头约定，每年租金为35万元。签订协议书后，原告将涉案场地铺面交付给被告使用。2015年7月7日，双方签订《房屋租赁合同》作为以上协议书的补充协议，细化租金的数额及支付方式为每年1月15日之前支付完该年度租金等合同条款。但被告没有按照合同的约定足额支付租金。经原告多次催促，被告在2015年、2016年度分别支付了10万元、24万元，2017年、2018年的年度租金一分未付。被告并未足额支付租金，已经构成根本性违约。2017年1月，原告口头通知被告，如在月底前不足额支付租金，合同就自动解除，原告将收回铺面。但期限届满后至今，被告仍没有支付涉案房屋至今，更有甚者，被告自行锁起租户大门，造成租户无法正常经营，严重影响到原告解除合同后日后收租事宜，损害了原告和租户的合法权益。2018年10月30日，原告将《解除合同通知函》送达被告，在异议期内，被告未提出异议，好未将铺面交还原告。为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，起诉至法院。 被告辩称：一、原告起诉诉讼请求的第一项诉请法院解除双方的《房屋租赁合同》及其相关协议，没有法律依据，依法应予驳回；二、原告诉状所述与事实不符，被告暂不支付房屋租金是履行法定的不安抗辩权，不能成为原告解除合同的理由。理由为：2015年1月21日，原告将其承租而来的百色市中山一路104号楼转租给被告，双方分别于2015年7月7日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁标的物的面积为：一楼约850平方米、二楼面积约700平方米、三楼面积约400平方米、四楼面积约400平方米、五楼面积约310平方米，共计面积约2660平方米按现状出租给被告；租赁期限为2015年1月1日至2023年3月15日止；租金约定为：2015年1月1日至2015年12月31日租金为35万元/年（其中合同签订后先付10万元，其余25万元租金缴款方式为：由陈滢催收一楼百安堂药业26万元、2楼百色视窗公司14万元、4-5楼安元公司15万元，陈滢收回租金后优先支付25万元给严远新，余款归陈滢）。2016年1月1日至2023年3月15日租金为28万元/年（合同约定：严远新有合法手续明确1楼38度网吧、地下铁奶茶店、2楼百色视窗公司场地使用权归严远新的，年租金为52万元，否则年租金为28万元）。此外，由于租赁物纠纷问题，双方又于2016年9月30日达成书面合意，2015年租金修订为10万元、2016年租金修订为25万元，2017年起按原合同执行。在合同履行期间，被告已经依合同约定足额支付了2015年租金10万元及2016年租金25万元。然而，由于原告出租给被告的标的物存在严重瑕疵，引发两宗纠纷，导致出租给被告的租赁标的物陷入纠纷诉争中。在该两案件诉讼过程中，原告就是该两宗案件的当事人之一，知道所出租的标的物存在严重瑕疵的情况，其中：3-5楼的瑕疵情况：（2016）桂10民终1470号民事判决书已判决租赁物2楼百色视窗公司场地使用权归属产权人梁建星（该严远新为被告之一，知晓瑕疵存在，梁建星于2012年通过法院拍卖获得该楼1-2楼产权）。因此，2017年开始，由于租赁物使用权纠纷问题，3-5楼租户都未向被告支付租金。其中，3楼租户锋宇公司向3-5楼产权人陈志杰交租金，而不交给原告，因为陈志杰与梁建星一样，于2012年通过法院拍卖获得该楼3-5层产权，具有与梁建星相同的法律地位。2017年5月4-5楼租户安元公司也因使用权纠纷与产权人陈志杰打官司（该案严远新为被告之一，知晓瑕疵存在），该诉讼于2018年7月3日终审判决使用权归陈志杰，并判令安元公司从2015年6月5日起按每月12500元向陈志杰支付房屋占用费至房屋实际返还陈志杰之日止。安元公司也于2018年9月3日正式发文要求原告退回其之前已交给原告的租金及押金。居于以上事实，原告已经知道其已丧失租赁物中3-5楼（面积约1200平方米）的使用权。1楼铺面瑕疵：2017年1楼铺面租户已不向被告交租金，而把租金交给梁建星，理由是梁建星有该房屋产权，因此被告诉讼一楼租户，该诉讼于2018年9月终审判决一楼租户将铺面归还被告。在该两宗纠纷过程中，原、被告双方协商同意在诉讼判决后重新商定调整租金问题（期间多次电话沟通），但诉讼判决后，被告要求原告协商调整租赁面积并调整方案发出书面通知给原告，但原告置之不理，还恶意拒绝签收快递。特别严重的，原告在没有依法解除合同的情况下，擅自书面通知被告的租户说已经解除与被告的租赁合同，不能再把租金交给被告。此外，被告于2017年12月收到来自原告的上家陈秋华来函，声明不能向原告支付房屋租金。由于原告的上述瑕疵履行在先，致使被告所承租的面积减少和不能足额收取租金，遭受重大经济损失。基于上述理由，被告暂不予支付纠纷期间的租金，履行不安抗辩权依法有据。三、由于原告性违约在先，被告保留诉请其返还3-5楼房屋多收的租金160416.66元（期间为2015年1月至2016年12月）及支付3-5楼房屋因其违约而给被告造成的可得利益损失701249.99元的权利（其中：2015年1月至2016年12月59583.33元；2017年1月-2023年12月641666.66元）。综上所述，原告违约在先，被告履行不安抗辩权依法有据，被告不同意解除合同，驳回原告的诉讼请求依法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中：一、双方对于2015年1月21日的协议书签订的时间、地点、内容及约定无异议；二、双方对于2015年1月21日签订的《协议书》、2015年7月7日签订的《房屋租赁合同》的真实、合法、有效无异议，（但双方对《房屋租赁合同》中注明的附条件待生效的约定，保留不同意见）。 对于双方有争议的事实及证据，本院认证如下： 一、关于双方签订两份合同之间的关系的事实及证据，在庭审中询问原、被告，双方于2015年1月1日签订的《协议书》与2015年7月7日签订的《房屋租赁合同》是同一份主次合同还是两份不同的合同，被告庭审中表示双方签订的《协议书》是主合同，《房屋租赁合同》是次合同，《协议书》是框架合同，《房屋租赁合同》是细化的合同等。原告一开始称两份合同为单独的合同，后在法庭询问其在解除通知函中是否只解除《协议书》，未对《房屋租赁合同》进行解除，原告遂表示该《协议书》为主合同，《房屋租赁合同》为次合同，《协议书》是框架合同，《房屋租赁合同》为细化的合同。其在本案中解除的合同包括上述两份合同及其他全部补充协议约定等。对此，双方在庭审中均认定涉案的《协议书》为主合同，《房屋租赁合同》为该协议书的次合同，本院予以确认，本案所审理的解除的合同为双方签订的《协议书》及《房屋租赁合同》等； 二、关于解除合同的相关事实及证据，原告在庭审中提供证据证实其于2018年10月30日通过邮寄的方式送达《解除合同通知函》，并规定被告提出异议的时间为1日内提出，且主张其于2016年年底及2017年年初曾口头向被告提出过解除合同等，被告在庭审中不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十六条的规定，原告该主张，本院不予采信。至于原告于2018年10月30日向被告发出解除合同的通知函，并规定被告提出解除异议期为1天，被告在收到该函后，于2018年11月2日向原告发出一份《商务函》，表明本案租赁物有纠纷、原告违约在先、其不拖欠原告租金及建议双方进行协商解决等意见，被告在该商务函中表示双方签订的合同解除要按法律规定的程序执行，其不同意解除合同，并保留起诉的权利。被告在庭审答辩、辩论表示原告在解除合同通知函中的提出解除异议的时间为1日过短，不符合法律规定，亦不符合情理，要求法院调整，给予其法律规定的合理提出异议的时间等。经法庭询问，原告表示该解除函系当天寄出，下午2-3点被告收到。对于该合同解除函的效力问题，即该解除函给予的提出解除异议的时间是否符合法律规定及符合常理，是否于当日生效等问题，由本院在本院认为中予以阐述； 三、关于其他问题的事实及证据，其中关于百色市第一汽车修理厂、陈秋华、梁健星、梁红、陈志杰等人之间拖欠工程款、租赁（以租金抵工程款）、拍卖（法院拍卖取得所有权）等法律事实，有多份已发生法律效力的人民法院判决确认，本院在此不再重新查明，以该几份法院生效判决中确认的事实为准，其中：1、百色市中级人民法院于2016年12月21日作出的（2016）桂10民终1470号民事判决书所确认的事实；2、百色市右江区法院于2017年11月13日作出的民事判决书所确认的事实；3、百色市中级人民法院于2018年7月3日作出的（2018）桂10民终698号民事判决书所确认的事实。至于被告主张原告存在违约、本案诉争合同约定的租赁物存在瑕疵、双方多次经过的诉讼主张等事实及证据，因本案审理的是双方签订的合同是否解除，原告发出的合同解除通知书的效力如何确定等问题，被告所主张上述问题的事实及证据，与本案无关，本院不予审理及确认上述主张的事实及问题，由当事人另行主张。 经审理查明，2002年1月11日，百色市第一汽车修理厂与陈秋华签订《场地出租合同》，合同主要约定修理厂将原百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地租给陈秋华使用，租期定为二十年，即从2002年1月20日起至2022年1月20日止等内容。2003年3月15日，陈秋华与本案原告签订《场地租赁合同》，合同主要约定由陈秋华将中山客运站主楼的一楼120平方米、二楼约定460平方米、三楼约400平方米、四楼约400平方米、五楼约310平方米、原停车场400平方米、原车库约320平方米及新建二楼约210平方米的楼层及场地（按现状）租给原告使用，租期20年，即从2003年3月15日至2023年3月15日止，以及约定租金及支付方式等。原告取得承租权后，多次转租全部或部分场地给他人（林建国、翁敬登）经营、使用等，期间因百色市第一汽车修理厂、农行百色支行、陈秋华、梁梁健星、梁红、陈志杰、翁敬登等人因借贷、建设工程、法院拍卖、租赁房屋多次起诉至一审及二审法院，法院分别作出相应的生效判决（相关事实，本院在有争议的事实及证据三中予以阐述，在此不再重复）。2014年间，由于原告与翁敬登发生租赁合同纠纷，原告解除与翁敬登的租合同。2015年1月1日，原告与被告签订一份《协议书》，约定原告以收回出租给翁敬登的场地，并将该场地及楼房出租给被告，租期从2015年1月1日至2023年3月15日，由被告负责管理，由被告以其名义与该物业各租户签订租赁协议及收租金等。此后，原告按该《协议书》约定将本案诉争的场地、楼房出租给被告，双方于2015年7月7日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案的场地、楼房出租给被告，租期从2015年1月1日至2023年3月15日，租金分段及附带具体条件，其中：1、2015年1月1日至2015年12月31日租金为35万元，2015年租金附带说明，38度网吧、地下铁奶茶店、二楼百色视窗广告传媒有限公司场地存在使用权纠纷案，在原告没有合法手续明确使用权归原告前，该物业（楼房、场地）2015年租金为35万元，被告应在合同签订后5个工作日内支付10万元给原告，其余25万元以下方案补足，一楼百安堂纸业26万元，二楼百色视窗广告传媒有限公司14万元，四、五楼安元公司15万元，由被告催收，被告收回租金后所收回租金优先交给原告25万元，交款期限三个月从2015年7月1日至9月30日止，余款归被告；2、2016年1月1日至2023年3月15日租金为28万元，2016年起租金说明，原告有合法手续明确一楼38度网吧、地下铁奶茶店、二楼百色视窗广告传媒有限公司场地使用权归原告的，被告应交付年租金52万元/年给原告，否则每年支付给原告的租金为28万元/年。另如有租户在被告租期内已将租金交给翁敬登部分租金应按比例在被告租金中扣减，具体由原、被告友好协商解决等。该合同第6条约定：租金交付时间：租金采取先交款后经营的原则，交款时间为一年一次，每年1月15日前一次支付给原告，如被告逾期30日不交租金的，原告有权单方面解除合同收回该场地及楼房，并由此引发的一切经济和法律上的损失由被告全权负责等。双方签订该合同后，被告于2015年9月8日通过汇款方式将2015年租金10万元汇入原告指定的租金收款人潘丽账户中。之后被告于2016年8月29日至2016年9月23日期间分五次，每次5万元，共计25万元租金汇入原告个人账户，原告于2016年9月30日向原告出具一份收条，载明收到被告将来百色中山一路104号（原百色市中山客运站）租金25万元正。原告在该收条下方备注：由于房屋产权纠纷问题未理清，经双方友好协商达成如下补充协议：1、2015年租赁费用修改为10万元整；2、2016年租赁费用修改为25万元整；3、除以上两项外，2017年后则按原合同执行。原告在该收条及备注栏上签字并捺指纹。此后被告未将2017年、2018年的租金交给原告，期间还两次发生被告锁租户的门面、租户要求被告退还已经收取租金、陈秋华于2017年12月10日发函要求被告将租金不支付给原告而是支付给陈秋华本人、拍卖受拍人梁健星、陈志杰自行收取租户租金等事情。2018年10月30日，原告通过邮寄的方式向被告发出《解除合同通知函》，以被告从2017年起未支付租金解除合同之日未支付任何租金为由，要求解除原告与被告于2015年1月21日签订的《协议书》，并将铺面立即返还给原告，交由邓毅光管理，以及撤销被告锁租户门面重新招租等不诚信的行为，让现有租户正常经营等。该解除合同通知函确定被告提出异议的期限为被告收到该通知函之日起1日内书面提出异议，逾期不提出的，视为同意等。被告于2018年10月30日下午3点左右收到原告邮寄的《解除合同通知函》，被告于2018年11月2日向原告发出一份《商务函》，内容为：一、被告并拖欠原告2015、2016年租赁租金；二、关于2017年、2018年租金因租赁标的物存在严重产权纠纷，引发多宗诉讼，租赁物存在严重瑕疵等，被告暂不支付上述租金是行使不安抗辩权，被告多次要求原告重新协商修订原租赁合同及合同租赁面积、租金等未果，认为原告存在违约；三、建议原、被告双方签订的《协议书》、《房屋租赁合同》及其系列补充协议合法有效，原告要解除合同必须按法律规定的程序进行，在双方没有达成解除合同合意前，双方应通过协商方式解决问题等。被告的意见即不同意解除合同，要求双方协商解决等。此后，原、被告双方未进行协商。原告于2018年11月16日起诉至法院要求确认原告与被告于2015年1月21日签订的《协议书》解除，并要求被告立即返还租赁的铺面等。 另查明，被告在庭审答辩、陈述中表示，原告作出的《解除合同通知函》确定的合同解除异议时间过短，不符合法律规定及常理，其表示要求过后起诉至法院要求确认该解除合同的效力问题，并表示被告不同意解除，要求双方继续履行该租赁合同。 又查明，在庭审中多次询问，原、被告表示双方于2015年1月21日、2015年7月7日分别签订的《协议书》、《房屋租赁合同》及之后的补充合同，均为同一份租赁合同，其中《协议书》为主合同，框架合同，后面的《房屋租赁合同》及其他补充协议，均为次合同，细化的合同。 本院认为，原告严远新诉被告陈滢租赁合同纠纷一案，本案的争议焦点为：一、合同是否解除，该解除是否合法有效，且符合法律规定，相应的法律后果如何处理；二、各方在本案中有何违约及过错，各应承担什么法律责任；三、原告之诉请有何事实及法律依据，应否得到支持。 关于上述一至三的争议焦点，本院综合认定如下： 关于本案诉争解除的双方签订的《协议书》是否包括双方签订的《房屋租赁合同》及其他补充协议的问题，本院在有争议的事实及证据一中详细阐述，在此不再重复。原告在本案中主张要求解除的合同包括原、被告双方签订的《协议书》、《房屋租赁合同》等，本院予以确认； 关于原告是否有解除合同的权力问题，原告与被告签订的《房屋租赁合同》第6条：“……乙方（被告）逾期30天不交租金的，甲方（原告）有权单方面解除合同收回该物业，并由此引发的一切经济和法律的损失由乙方债权负责，四方有权单方面终止合同，收回全部租给乙方的所有场地”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告在被告未按合同约定支付相应租金的，有权解除与被告之间的租赁合同。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”的规定，原告在被告未支付租金，未达到双方签订房屋租赁合同收取租金的合同目的，原告有权解除合同； 关于对解除合同异议的法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民人民法院或者的仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告虽然有权解除合同，但被告对原告解除合同有异议的，可以向法院或仲裁机构提出解除合同的异议，要求确认该解除合同是否有效或无效，如解除合同无效的，双方还是可以继续履行合同等； 关于原告确定1日的解除异议期限是否合法合理的问题，原告向被告发出《解除租赁合同通知函》中确定被告提出解除合同异议的时间为收到该通知函之日起1日内书面提出异议，逾期不提出异议的，视为同意等。被告在庭审答辩、辩论中表示原告给予的解除合同异议时间过短，不符合法律规定，也不符合常理，其还表示要在法律规定的三个月时间内向法院起诉提出解除异议之诉，要求双方继续履行合同等。经查，原告当天邮寄该解除通知函给被告，被告于当天下午3点左右收到该解除通知函，基本不可能在当天下午三个小时内向法院提出解除异议的起诉。根据合同法的规定，当事人向对方当事人发出要约、承诺、通知、告知等，均规定要求给对方一定的逾期期限，具体多少由双方自行协商等，本案中原告向被告发出的解除合同通知函确定要求被告在收到该通知函1日内（实际只有三个小时）向法院或仲裁机构提出解除合同恐怖主义的诉讼，明显不符合常理，与合同法的规定相违背，并实际人为的通过确定1日的解除合同异议期剥夺了被告提出该解除合同异议的诉讼权利，故原告在其作出的《解除合同通知函》中确定的1日解除异议期限，不符合客观事实及法律规定，也不符合常理，故本院不予采纳原告主张的解除合同异议期，应视为双方约定的解除异议期不明。对于本案解除合同异议期限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，本院解除合同异议期限应为三个月，即从2018年10月30日起至2019年1月30日止，期间被告可向法院提出解除合同异议的诉讼。如被告不在上述规定的时间内向法院提出解除合同异议的诉讼，双方的房屋租赁合同于被告收到原告解除该租赁合同通知函之日（即2018年10月30日）起解除，反之，被告按规定起诉提出解除合同异议，由法院另案审理，不属于本案审理范围，本院在此不作处理。现原告直接起诉要求确认上述房屋租赁合同解除，因被告提出解除合同异议的期限未达到，原告的起诉不符合法律规定的三个月解除合同异议的时间，本院不予支持。 关于原、被告双方在履行合同时有无违约及过错、租赁标的物存在瑕疵等事实及证据，本院在有争议的事实及证据三中予以详细阐述，在此不再重复，因本案审理的是双方签订的合同是否解除，原告发出的合同解除通知书的效力如何确定等问题，故涉及双方在履行合同时有无违约及过错等问题，与本案无关，不是本案审理的范围，本院在本案中不予审理及确认上述主张的事实及问题，由当事人另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第七十六条的规定，判决如下： 驳回原告严远新的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告严远新承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审判员  陈永峰 二〇一九年一月三日 书记员  陆 丽