陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕08民终3774号上诉人（原审被告）：榆林市普天置业投资有限公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区。法定代表人：王飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：高建强，陕西文星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宁香，女，1984年9月29日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：高庆保，陕西正北律师事务所律师。上诉人榆林市普天置业投资有限公司（以下简称普天置业公司）因与被上诉人杨宁香商品房买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2018）陕0802民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。榆林市普天置业投资有限公司上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2018）陕0802民初2469号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，上诉人不应承担违约责任。上诉人榆林市普天置业投资有限公司于2017年4月17日完成备案从时间上看确已超出约定期限，但致使上诉人违约的并非上诉人，而是因为在被上诉人购买商品房期间，榆林市不动产登记机构正在改革，由原来的榆林市住房和城市建设局变更为专门的不动产登记中心受理业务，故整个2013年到2015年期间，榆林市开发区内房屋均不办理产权登记，上诉人开发的房地产项目当然也无法备案，直到2015年底榆林市不动产登记服务才开始启动，但管理不完善，导致上诉人一直无法办理备案登记。直到2017年初，经过上诉人的多方协调，不动产登记中心才予以备案，延迟备案并非上诉人的责任，上诉人不应承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定:“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不退房，出卖人按已付房价的2%向买受人支付违约金。”该合同条款中约定上诉人只需向产权登记机关备案，在因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，上诉人才需向被上诉人支付房价款2%的违约金。至今，上诉人已向榆林市不动产登记中心完成了产权备案，并不影响被上诉人取得产权属证书。再者，对于规定期限，上诉人与被上诉人也并未约定具体时间，不能因此就认定上诉人违约。综上，原判认定事实不清，法律适用错误，上诉人并未构成违约，不应承担违约金的责任。杨宁香辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，上诉人的上诉请求不能成立。上诉人在上诉状中称2015年年底不动产登记已开始办理业务，直至2017年4月14日才完成备案登记，超出双方合同约定的90天，根据相关法律规定，上诉人应当承担违约责任。上诉人认为是不动产登记机关的原因导致迟延备案，其应该向相关部门主张权利。杨宁香向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认原被告之间的商品房预售合同有效，并继续履行；二、依法判令被告立即办理原告所购买的房屋产权证书，并自行承担所需费用；三、依法判令被告向原告支付延期备案登记违约金14519.34元（725967元×2%）；四、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月28日，双方当事人签订商品房预售合同，约定买受人所购商品房为榆林市高新区阳光城商业步行街第三幢3单元0501号房，每平方米单价为5457.58元，房屋建筑面积为133.02平方米，房屋总价款725967元，买受人于2012年8月28日支付房屋总价款的41%的首付款即295967元，同时剩余59%的房款43万元办理了银行按揭贷款；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，则买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部购房首付款，并将剩余房款依约办理了银行按揭贷款。后被告于2013年11月12日向原告交付房屋，原告接收且已入住。2013年到2015年底期间，由于房屋产权机构的政策原因，涉案房屋无法进行备案登记。至2015年底，榆林市不动产登记服务正式开始启动，商品房备案登记已经具备条件。2016年11月18日，榆林市住房和城市建设局向被告出具关于被告公司阳光城商业步行街项目2号楼项目预售证号（2012）02号的榆住建备审（2016）07号榆林市商品房预售合同备案审核通知。2017年4月10日，榆林市不动产登记服务中心向被告出具榆林市不动产权籍调查受理凭证。2017年4月17日，榆林市住房和城市建设局出具关于被告公司阳光城商业步行街项目1号、3号、4号、6号、7号、9号楼及写字间项目预售证号（2012）02号、（2012）08号、（2012）14号的榆住建备审（2017）04号榆林市商品房预售合同备案审核通知。一审法院认为，原告杨宁香与被告普天置业公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应恪守并严格履行。原告请求确认双方签订的商品房预售合同有效，并继续履行，被告承认该诉讼请求，且该请求不违反法律规定，依法予以支持。原告提出由被告支付延期备案登记违约金14519.34元（725967元×2%）的诉讼请求，根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，则原告不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。被告抗辩其逾期备案登记的原因在于房屋产权登记机构，不在被告，其未违约，不承担违约金。本案中，被告于2013年11月12日向原告交付房屋，原告接收并入住。依据合同约定，被告应当于2014年2月12日之前，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据被告提供的证据证明其于2017年4月完成涉案房屋的备案登记，且被告自认榆林市不动产登记中心于2015年底正式开始启动商品房备案登记，从2015年底开始计算由被告向榆林市不动产登记中心提供备案资料，被告现在完成备案的时间2017年4月17日亦超过合同约定的90日，被告仍然形成迟延备案登记的事实，被告显已构成违约，应当承担违约责任。故被告的抗辩理由没有事实依据，依法不予采纳。故原告该诉讼请求，符合法律规定及合同约定，依法予以支持。原告请求由被告立即办理其所购买的房屋的产权证件，并自行承担所需费用，因办理产权证件是相关行政部门的职责，原告该诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告杨宁香与被告榆林市普天置业投资有限公司签订的商品房预售合同有效，继续履行。二、本判决生效后十日内，由被告榆林市普天置业投资有限公司向原告杨宁香支付违约金14519.34元。三、驳回原告杨宁香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告杨宁香负担30元，由被告榆林市普天置业投资有限公司负担110元。二审期间，上诉人普天置业公司提交了以下三组证据：第一组：1、榆林市人民政府榆政办发【2018】43号文件一份。2、《关于化解普天商业步行街B区项目历史遗留问题的会议纪要》一份。3、（2018）陕08民初216号民事调解书一份。4、人民防空工程易地建设批准书一份。5、榆林市文昌公司的公告一份。用于证明：榆林市近十年来存在验收难、办证难等突出问题，未能办理房屋产权证是因政府主管部门的政策原因导致，非因上诉人责任，故上诉人承担违约责任的前提条件不存在。第二组：榆林市不动产权籍调查受理凭证8份。用于证明：上诉人已经办理了不动产权籍调查受理凭证，符合不动产登记条件，被上诉人具备办理房屋产权的条件。第三组：榆阳区人民法院（2016）陕0802民初7205号民事判决书一份。用于证明：上诉人与王德飞买卖合同案件，与本案属于同一类型案件，且已生效，但一审法院判决结果完全不同，违反司法同一性原则。经庭审质证，被上诉人对于上诉人提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方签订的商品房预售合同内容并未约定由于第三方原因导致违约上诉人不承担违约责任。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为上诉人有义务办理房屋产权证，但是上诉人没有按照合同约定期限办理产权备案登记。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为榆阳区法院的该判决本身存在问题，故不能作为定案的依据。本院对上诉人提交的三组证据认证如下：对于上诉人提供的第一组证据，真实合法，与本案有关联性，应予以采信；对于第二组证据，被上诉人对其真实性不持异议，真实合法，且与本案有关联性，本院依法予以采信。对于第三组证据，虽为人民法院生效法律文书，因与本案案情有所不同，且我国非实行判例法国家，故依法不予采信。本院查明:2006年10月25日，榆林市国土资源局原经济开发区分局公开拍卖的YJT[2006]04和YJT[2006]05号两宗国有土地，均因市国土资源局经济开发区分局不能如期按《国有土地使用权出让合同》约定交付受让方，其中YJT[2006]04号宗地受让方榆林市中天房地产开发有限公司将管委会起诉至榆林市中级人民法院，最终榆林市中天房地产开发有限公司（甲方）与榆林经济开发区管委会、榆林市国土资源局经济开发区分局（乙方）达成和解协议：……三、由于主客观原因，按2008年开发区主任办公会议精神，乙方将开发区拍卖予甲方的商业步行街区容积率上调为3.5，以弥补甲方的部分损失。北住宅部分在不影响采光及步行街整体景观的情况下，可适当增加层数。四、乙方即榆林经济开发区管委会承诺免收甲方项目建设时应缴纳的基础设施配套费、绿化费、墙改费、管网接口费（供热、供水、供气、排污）、散装水泥费、劳保统筹费等费。人防费由乙方负责协调解决，如交费由乙方承担费用。”2011年6月1日，原榆林高新技术产业园区规划局按一个综合指标分三次给该项目办理了《建设工程规划许可证》，核定容积率3.35。2011年8月31日，原榆林高新技术产业园区规划局向市国土资源局榆横工业区分局出具《关于榆林市普天置业投资有限公司商业步行街规划条件的函》（榆经管办函【2011】18号），明确普天商业步行街项目规划条件为：…容积率3.35，建筑密度33%…。2013年4月17日，榆林高新区管委会作出《土地专题会议纪要》（2013年第15次），其中确定：2006年10月25日榆林市普天置业投资有限公司竞得的YJT[2006]05号宗地，土地用途由原商业用地调整为商住用地，容积率由原1.43（拍卖公告中为1.43）调整为3.35.同时，为了解决历时遗留问题，同意参照同年拍卖的商业步行街A地块处理方式办理，不再收取该地块土地出让金。完善供地手续后，办理土地变更登记。2014年12月12日，原榆林高新技术产业园区管委会向该项目出具了《建设工程规划核验合格证》（编号：榆高新规验字【2014】第015号），明确该商业步行街B区符合项目整体规划条件。2018年7月4日，榆林市中级人民法院作出(2018)陕08民初216号民事调解书，调解由榆林高新技术产业园区管委会于2018年1月20日前向普天置业公司支付人防工程易地建设费9176990元。2018年9月4日榆林市化解中心城区建设项目历时遗留问题领导小组办公室就普天商业步行街B区项目历时遗留问题召开会议，作出《榆林市化解中心城区建设项目历时遗留问题领导小组专项问题会议纪要》，该会议纪要记载，项目存在的问题：一是供地手续问题。2017年4月10日，市不动产局受理该项目不动产登记，审核后主要提出“项目存在超出供地时规定容积率建设的问题，不具备开展权籍调查的条件。”二是涉及费用缴纳问题。基础设施配套费未缴纳，人防工程易地建设费未缴纳。该会议纪要确定，一是供地手续方面，确定该宗地的容积率应为3.35等；二是相关费用方面，参照榆林市中天房地产开发有限公司榆林经济开发区管委会、榆林市国土资源局经济开发区分局达成的和解协议有关条款，按照2010年6月14日原榆林经济开发区《主任办公会纪要》（第10次）精神，以及榆林市中级人民法院（2018）陕08民初216号《民事调解书》协议内容，由榆林高新技术产业区管委会负责缴纳人防工程易地建设费9176990元，免收该项目基础设施配套费；三是办理不动产登记方面，榆林市普天置业投资有限公司在缴清相关费用和完善相关手续后，市不动产登记局办理不动产登记。四是时限要求方面，榆林市普天置业投资有限公司要专门成立协调小组负责相关手续的完善和办理工作，涉及上述所有费用和相关手续务必于2019年2月1日之前办理完成（市不动产登记局正式受理的最终期），否则不再予以受理。2018年9月至10月份榆林市不动产登记中心受理了涉案项目的不动产权籍调查受理申请。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，故本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人普天置业公司是否构成迟延办理备案登记的违约行为，是否应承担违约责任的问题。本案中，上诉人未能在合同约定的期限内（房屋交付后90日内）履行将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案的事实清楚，上诉人主张其未能按期履行该项合同义务是由于不动产机构的改革及政府规划变更导致，经审查，根据上诉人提供的2018年9月4日《榆林市化解中心城区建设项目历时遗留问题领导小组专项问题会议纪要》记载，涉案房屋所属项目因存在超出供地时规定的容积率建设的问题及基础设施配套费、人防工程易地建设费未缴纳的问题，不具备开展权籍调查的条件，而前述问题属于政府规划调整及政府部门之间衔接过程中的遗留问题，前述问题经榆林市化解中心城区建设项目历时遗留问题领导小组专题会议解决后，不动产登记中心于2018年9月至10月份受理了涉案房屋的权籍调查申请，也即上诉人在政府解决了涉案房屋所属项目的历时遗留问题后的合理期限内履行了合同约定的提交办理产权登记所需资料的义务。前述遗留问题未解决导致上诉人不具备涉案房屋产权登记的条件，上诉人主张因政府规划变更导致其迟延提交办理产权登记所需资料的理由有事实依据，应予以认定，且双方对于迟延备案的违约责任未予明确约定。故被上诉人所持上诉人逾期提交办理产权登记备案所需资料构成违约、应承担违约责任的请求不予支持。综上，一审法院认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2018）陕0802民初2469号民事判决第一、三项；二、撤销榆阳区人民法院（2018）陕0802民初2469号民事判决第二项。一审案件受理费140元，由被上诉人杨宁香负担；二审案件受理费160元，由上诉人榆林市普天置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  吴凤凤二〇一九年一月二十八日书记员  张羽苗