广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22991号原告：郑晓敏，女，1984年10月8日出生，汉族，住福建省晋江市，委托诉讼代理人：刘星，广东汇俊律师事务所律师。被告：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城紫竹轩5单元湖畔花街2号商铺，统一社会信用代码91440605692464913C。法定代表人：况斌。委托诉讼代理人:叶春霞，女，被告公司员工。原告郑晓敏与被告佛山市凯城房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序于同年12月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘星，被告的委托诉讼代理人叶春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告定金损失50000元；2.被告返还原告居间费用30000元；3.被告赔偿原告按揭费损失5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在明知原告无佛山市购房资料的情况下，仍欺骗原告，承诺可以走“绿色通道”等方式帮原告买房，并唆使原告与梁熙桐、林秀萍签订了《房屋买卖合同》（NO.0000715号），涉案房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城云山美筑**房，原告在签订合同后向林秀萍支付了20万元的定金，并向被告缴纳了3万元的居间费用和5万元的“绿通”费用。被告在居间活动中不仅欺骗原告，还怠于履行中介职责，直接导致原告与梁熙桐、林秀萍签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。后原告只能与梁熙桐、林秀萍解除了《房屋买卖合同》，由于被告的失职，导致双方合同无法履行和双方合同的解除，原告损失了5万元的定金和5000元的按揭费用。同时由于被告的不专业不敬业的违规行为导致双方合同解除，被告不应收取原告的中介费用，所收取的费用应予退还。根据广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引的通知第五十三条的规定，房屋买卖合同签订后，居间人对买卖合同无效，被撤销，或者解除，有过错的，应当减少报酬，赔偿损失，现根据我方提供的微信证据、银行流水等证据及房屋出售方林秀萍、梁熙桐与原告签订的解除房屋买卖协议书，根据该协议书的内容，房屋买卖双方均确认中介方在居间行为中存在的不专业、不敬业的违规行为，欺骗原告，导致双方合同无法履行。综上所述，由于被告不专业不敬业的违规行为，导致原告与业主双方无法达成合同目的，该《房屋买卖合同》无法继续履行。为了依法维护自身的合法权益，故起诉。被告辩称：一、被告已履行告知义务。双方在签署合同前已从被告的告知中得知房屋权属状况及原告的购房资格事宜，双方是在相互清楚对方状况且经过衡量的情况下达成一致才签订合同。在三方合同第2页的签名处更有被告的再次提醒:买方确认，在购房前已知悉国家及房屋所在地的限购及贷款新政，保证可向相关部门提交合资格文件(包括但不限于纳税或社保缴费证明，户籍证明等)以办理过户及贷款手续，并承担由此产生的法律责任。可证明被告已多次将当前的购房政策清晰告知给双方，原告是在清楚购房政策及交易的各种重要事宜后并书面承诺自己可以按合约履行才签订合同的。二、原告是具有完全民事行为能力的成年人,应当为自己的行为承担责任。根据我国《民法通则》第十一条规定“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。”在签订合同前被告已告知原告佛山的购房政策，原告作为一个具有完全民事行为能力人，有自己独立的判断能力，在明知自己没有购房资格，还要与业主签订合同，就应当承担无法过户的法律风险。业主方在明知客户没有购房资格的情况下收取定金，也应承担相应责任。每一份合同的签订，都是从开始的房屋买卖政策与操作流程告知,到陪同实地查勘房屋、设备环境；根据客户的要求与业主洽谈沟通，到最后的与业主协商沟通，这些均是居间服务都的付出和价值。此合同的签订被告与原告双方均负有过错，应由双方共同承担。故请求法庭驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的委托确认书、广州达贷投资咨询有限公司收款收据、支付宝转账凭证，用以证明原告支出按揭费5000元，上述证据足以形成证据链，且与原、被告于诉讼中确认涉讼交易已取得同贷书的情况相印证，本院予以采信；2.原告出示的解除房屋买卖合同协议书，为原件，且内容与原、被告陈述的合同履行情况相印证，本院对其真实性予以确认；3.原告出示的微信截图、微信视频，均提供了原本予以核对，本院对其真实性予以确认；4.原告出示的通话录音及文字材料、现场录音及文字材料，提供了原本，本院对其真实性予以确认。综合以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年4月16日，原告（买方）、案外人梁熙铜（卖方、委托代理人林秀萍）、被告（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定案外人梁熙铜、林秀萍将位于佛山市南海区大沥镇黄歧浔峰洲路8号万科四季花城云山美筑**房（以下简称涉讼房产）出售给原告，物业成交价为2590000元；涂销抵押按揭付款：签订合同时买方支付200000元作为定金，部分楼款570000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，1820000元楼价余款以银行按揭方式支付，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额由买方于交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准）支付给卖方，交易手续应在2018年8月31日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用由买方支付；卖方交付该物业予买方使用之日期为过户当天；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买方同意于合同签订之日向经纪方支付51800元作为咨询及中介服务费，买方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；买方不能按本合同约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。2018年4月17日，原告向案外人林秀萍支付190000元。林秀萍出具收据，确认收到原告支付购买涉讼房产之定金200000元。2018年4月18日，被告出具收款收据，确认收取原告购买涉讼房产之中介服务费30000元。2018年9月7日，原告（甲方）、案外人梁熙桐（乙方、委托代理人林秀萍）签订《解除协议书》，确认解除双方于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》，乙方退还甲方已支付的购房定金150000元，乙方履行退款义务后，双方就房屋买卖合同的争议全部解决，任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利。原告与被告工作人员的微信聊天记录有：2018年4月8日，经纪方“我们公司全部都在推这套房子”，原告“那套”，经纪方“就你昨天看的那个”，原告“首付不要50万”，经纪方“只算首付的话48万可以”，原告“这个可以做到两成是吧”，经纪方“嗯，如果所有的办下来的话在62万左右”、“两成多吧”“税费名额费中介费加起来也要十几万的”、“还有贷款”。2018年4月9日，原告“云山10楼的这套可以讲到多少钱”，被告工作人员“你们多少钱可以定”、“我跟业主谈谈了”。2018年4月13日，被告工作人员“郑姐，业主那边很明确的跟我说了实收，其他中介费啥的不谈了，明天签的话259万，只能说表示一下诚意”，原告“那里面的东西呢”，被告工作人员“入墙的不动”；“这个如果到时我们绿色通道过不了，我钱又给了卖方，那怎么办？”，被告工作人员“这个你放心啦，业主那边也是说明白的，反正你不是那个，你是没有名额的，然后她会配合你去做这个名额的事情”、“然后这个就是说绿通过不了，我们也还有其他渠道是可以过户的，过户这个事情只要你们双方都讲明白了，我们给你们讲明白了，你们去配合我们去做，这个事情是可以搞定的”、“因为这个事情本来就不是正大光明的事，所以你也不能落实到合同里面去的，所以只要双方签了合同按正常的就是不限购的买卖合同签，签好了之后，双方都知道你是没有名额，我们要做的，配合好我们做这个东西就可以了”、“我昨天才过了一单啦，我上次好像跟你说过，12号嘛，昨天上午过的”。2018年4月16日，被告工作人员“你转19万，有一万我们这边转给她”。2018年4月17日，原告“按揭的费用应该要我绿通过了才给的吧？”。2018年6月26日，被告工作人员向原告发送易美红的银行账号，原告向该账号转账支付50000元，被告工作人员确认收到。2018年7月18日，被告工作人员“郑姐，贷款那里去签了吗”，原告“签了”，被告工作人员“好的，你们首期可以转过去给业主了吗”，原告“绿通过了吗？”，被告工作人员“没有，还是要等啊，现在业主不愿意这样无期限的等，银行钱压着，她说如果你们转首期给她等久没有关系，关键是现在她资金都套进去了，一时又过不了户，要用钱也用不了啊”…原告“那你还是叫绿通的人想办法快点搞定吧”。2018年8月17日，原告“小易，你刚才说绿通的需要资料：户口本、身份证的复印件、大一寸红底的相片对吗？”，被告工作人员“对”。2018年8月22日，原告“小易，还是没消息？”，被告工作人员“他还是说要等消息，明天我再问他，我会追紧的”，原告“原来不是说几天时间吗”，被告工作人员“这个要看他们排的，本来就是夹缝中找机会”。2018年8月24日，原告“还没消息吗？小易”，被告工作人员“没有，每天都追”，原告“明天都25号了”，被告工作人员“没办法，只有他这个途径了”。2018年8月25日，原告“买不了就不买”。2018年8月31日，原告“小易，绿通的先退给我吧”，被告工作人员“好”。诉讼中，原、被告确认：涉讼合同签订后，原告支付了200000元予卖方，涉讼合同已解除，卖方退回了150000元予原告，剩余50000元未退；本案交易已取得同贷书。原告陈述：原告非佛山市户籍，也不满足佛山市的购房条件。被告陈述：绿色通道的目的是获得购房资格，有时候通过人才引进户口。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同包含买卖双方的房屋买卖合同关系及被告与买卖双方之间的居间合同关系，原告与被告围绕涉讼房产形成的居间关系约定是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告不符合涉讼房产的购房条件，涉讼合同无法履行。一方面，原告作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务。涉讼合同签订时，佛山已发布限购政策，涉讼房产位于限购区域内，原告作为买方，对自身是否符合购房条件当然负有审查义务，但原告明知自己不符合涉讼房产的购房条件仍签订涉讼合同，其陈述签订涉讼合同是基于被告关于“绿色通道”可以取得购房资格的承诺，原告采取如此草率放任态度签订合同，应自行承担相应的合同风险责任。另一方面，涉讼合同系在被告的居间下签订，被告作为专业的中介机构，对原告是否符合购房条件负有谨慎注意义务。根据原告与被告工作人员的微信聊天记录，被告明知原告不符合涉讼房产的购房条件，原告亦未自行承诺可解决该问题，无论“绿色通道”的操作是否合规，在此情况下促成买卖双方订立房屋买卖合同并不恰当。被告不恰当促成合同订立，不应收取居间报酬。被告已收取原告中介服务费30000元，原告请求被告返还，本院予以支持。原告为履行涉讼合同支出购房定金200000元、按揭费用5000元，后买卖双方解除涉讼合同时卖方仅退回150000元，原告产生55000元损失。如前所述，原告在自身不符合涉讼房产购房条件的情况下签订涉讼合同，存在过错。同时，被告告知原告可以通过“绿色通道”来取得购房资格，使得原告相信其承诺而签订涉讼合同，被告亦存在过错。本院根据双方的过错程度、原告的损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告对原告的上述损失承担50%的责任即25000元。原告请求的数额超出本院核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市凯城房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介费30000元予原告郑晓敏；二、被告佛山市凯城房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失25000元予原告郑晓敏；三、驳回原告郑晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费1925元，减半收取计962.5元（原告已预交），由原告负担375元，由被告负担587.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年一月十日书记员  许晓璇