广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终122号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路**之一商铺。法定代表人：王瑞松，职务：总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹家祥，男，1958年6月11日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：肖秋梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人邹家祥商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭,于2019年1月24日进行审理。本案现已审理终结。宏峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宏峰公司在承担逾期办证违约金时以总房价款的5%为限；2.邹家祥承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条约定的条款存在常识性的理解错误。该条款并不仅仅是对“逾期付款、解除合同”的约定。其中，第1-5点是有关逾期付款或合同解除的相关约定；第6点的内容从文义上看明显与合同解除完全没有关联，既未涉及到逾期付款事项，更未涉及到合同解除事项，故无适用范围明确之说。二、根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6点内容的理解，宏峰公司迟延办证构成违约，邹家祥作为守约方在继续履行本合同而不是解除合同的前提下，向开发商主张违约损失时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5%，此约定不存在任何歧义。即使因第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”条款内，根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州法院内部审判指导意见相关规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。因此，只要合同继续履行，所有违约行为包括业主逾期付款、开发商单方延期交楼、逾期办证等所有违约行为产生的违约金均不得超过总房价款的5%。三、根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”的规定，双方当事人约定的违约金上限是有效的；只有在邹家祥存在实际损失，且实际损失高于固定数额即本案中约定违约金上限，同时根据合同法的有关规定向人民法院请求增加违约金的前提下，才不适用双方约定的固定数额。综上，请求二审法院依法予以改判。邹家祥未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，邹家祥于2018年10月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宏峰公司支付邹家祥因未在规定期限内取得房地产权属证书的违约金140683元；2.宏峰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，在向邹家祥出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2012年9月1日，邹家祥（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区5栋601房，总房价款921234元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内为乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确地告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，邹家祥依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年1月13日，邹家祥办理了涉案房屋的收楼手续。邹家祥于2015年11月27日交纳房屋的契税后将办证资料全部提交宏峰公司，邹家祥于2016年8月1日取得了办理涉案房屋房产证的受理回执。涉案房屋现已办妥权属证书。一审法院认为，邹家祥与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。邹家祥于2014年1月13日办理了收楼手续，宏峰公司应于邹家祥收楼之日起300个工作日内即2015年4月1日前向房地产登记机构提交办证资料并取得受理回执。但邹家祥于2016年8月1日才取得受理回执，宏峰公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”由于逾期办证违约金为连续性债权，应当以每个个别的债权适用诉讼时效，邹家祥于2018年10月9日提起本案诉讼，故本案中邹家祥主张的2015年10月1日至2015年10月8日期间的债权已超过三年诉讼时效，不予支持；2015年10月9日至2016年8月1日期间的债权诉讼时效未超过，仍受法律保护。经核算，2015年10月9日至取得受理回执之日（即2016年8月1日）共298天，宏峰公司应向邹家祥支付的违约金为137263.87元（921234元×0.05%×298天）。邹家祥要求宏峰公司支付违约金137263.87元的诉讼请求，合法有据，予以支持；超出部分，不予支持。至于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月8日作出判决如下：一、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邹家祥支付逾期办证违约金137263.87元；二、驳回邹家祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556.8元，由邹家祥负担37.8元，宏峰公司负担1519元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明，本院（2017）粤01民终22218号生效民事判决作出认定：《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条是关于迟延付款、合同解除的约定，是针对乙方迟延支付购房款，导致合同解除所涉违约情形的处罚约定。该约定适用范围明确，并无约定适用于迟延办证违约责任。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对宏峰公司的上诉请求进行审理。邹家祥与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以确认。案涉合同及其附件约定，宏峰公司应当协助邹家祥将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执；如因宏峰公司未履行相关义务造成邹家祥不能在约定的期限内办妥并取得《房地产权证》的，宏峰公司应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向邹家祥支付违约金。邹家祥于2014年1月13日办理了收楼手续，宏峰公司应于2015年4月1日前向房地产登记机构提交办证资料并取得受理回执。但邹家祥于2016年8月1日才取得受理回执，宏峰公司构成违约，应承担违约责任。一审法院判令宏峰公司向邹家祥支付诉讼时效期内（即从2015年10月9日至取得受理回执之日止）的违约金，处理和计算并无不当，本院予以维持。宏峰公司上诉认为根据案涉合同附件七补充协议第三条的约定，违约金总额应以房价款的5%为上限。但上述合同条款仅适用于逾期付款、合同解除的情形下，并非对迟延办证违约责任的约定，对此，已有生效判决作出认定，故一审法院对其该抗辩不予采纳，并无不当，本院予以维持。邹家祥经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，宏峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院处理并无明显不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3045.30元,由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年一月二十八日书记员  眭 翘李倩妤