西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初2358号原告（反诉被告）:上官成海，男，1952年2月20日出生，汉族，籍住陕西省铜川市王益区。委托代理人：肖保珍，女，1957年5月8日出生，汉族，籍住陕西省铜川市王益区。系原告妻子。委托代理人：肖伟，男，1973年7月16日出生，汉族，籍住陕西省铜川市王益区。系原告同事。被告（反诉原告）：上官喜凤，女，1944年12月23日出生，汉族，籍住西安市雁塔区。委托代理人：江凌，女，1977年12月20日出生，汉族，籍住西安市雁塔区。系被告女儿。原告（反诉被告）上官成海与被告（反诉原告）上官喜凤财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上官成海委托代理人肖保珍、肖伟、被告（反诉原告）上官喜凤委托代理人江凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上官成海诉称，原、被告系姐弟关系。2008年1月8日，原告购买被告及其丈夫江品山拥有位于西安市雁塔区光华路一号，房号为xx小区xx栋x单元x层xx号住房一套，房屋面积41.37平方米，建筑面积53.78平方米。该房屋系被告丈夫江品山分别于1992年、1998年两次以房改方式在原信息产业部电子第二十研究所购得，拥有100%产权，有西安市房改办颁发《公有住房出售界定卡》。双方就上述房屋达成协议，被告自愿以市价110000元将涉案房屋售予原告。付款方式为原告于2008年先支付40000元，被告将《公有住房出售界定卡》交付原告，2008年4月份再支付20000元，双方协定房产证办好后一次性付清剩余余款。协议达成后原告如约支付全部房款，被告亦交付房屋。现因2017年10月原信息产业部电子第二十研究所即现中国电子科技集团公司第二十研究所简称“二十所”，欲对涉案房屋拆迁，原、被告双方未能就拆迁补偿达成调解情况下，被告擅自与二十所签订《拆迁安置协议》并享受过渡待遇。被告将涉案房屋出售多年，现再侵犯原告拆迁安置补偿的权利和待遇，已侵犯原告合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告房屋价款336059.39元、过渡费36000元、搬家费3000元、鉴定费3000元等共计378059.39元；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）上官喜凤反诉称，涉案房屋系被告丈夫江品山以房改方式在二十所购得，至今未办理房产证。2008年1月8日双方签订售房合同，约定原告以110000元购买涉案房屋。合同签订后原告陆续支付85000元。2012年1月15日，双方签订补充协议约定剩余房款于2012年12月31日之前付清，否则房屋退回房主处理。然原告并未如约支付所欠余款。2017年5月原告主动联系被告让其接收余款并在原告预先拟好的协议上签字。2017年10月被告方得知早在2016年5月13日二十所已明确通知涉案房屋列入拆迁改造规划拟拆迁，原告未向被告说明即以被告名义填写《拆迁意见调查表》后又以欺诈方式骗取被告收取剩余房款。根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条之规定及《西安市公有住房出售管理办法》第七条之规定。被告在未取得房产证，房屋被列为拆迁房且原单位未同意情况下，双方房屋出售的协议均属无效。故原告自2008年1月居住涉案房屋至今，共产生房屋租金168000元（1400元/月*12月*10年），另因原告在二十所拆迁过程中拒不配合交付房屋，自2018年1月7日起开始产生罚款100元/天，造成被告损失14500元且损失仍在扩大，故现反诉，请求依法判令：1、被告（反诉原告）与原告（反诉被告）2008年1月8日签订《售房合同》、2012年1月15日签订的补充协议及2017年5月签字的书面文件均无效；2、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）自2008年1月起房屋租赁费用168000元；3、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）自2018年1月7日起至今罚款损失14500元，4、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）上官成海针对反诉辩称，被告反诉请求均系无理要求，应予驳回。本案双方签订的《售房合同》均系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护，《售房合同》签定后，原告按照市价购买涉案房屋，并如约支付部分房款，被告亦如约交付房屋钥匙及《公有住房出售产权界定卡》。此后被告再以补充协议要求全部履行支付购房款义务。现因房屋升值，被告违反合同约定，肆意毁约。应受法律谴责。其次，被告关于合同无效的说法不能成立，被告主张合同无效之依据系行政规章，其效力远低于法律与行政法规，根据合同法规定，只有违反了法律，行政法规，合同方才无效，双方所签合同符合法律约定，故被告以合同无效为由反诉，不能成立。经审理查明，2008年1月8日上官喜凤和上官成海签订《售房合同》载：“一、甲方（上官喜凤）自愿将其房屋出售给乙方（上官成海），乙方也充分了解该房屋的具体情况，并自愿购买该房屋。房屋具体情况如下：1、房屋位于西安市雁塔区光华路1号xx小区xx号楼x单元xx号，建筑面积53.78㎡；2、该房屋所有权详见产权出售界定卡及复印件。附：单位房产证办妥后，再进行过户。二、甲方保证如实陈述上述房屋权属权状况，保证该房屋不受他人合法追索。三、付款方式1、第一次付款2008年1月8日，付4万（肆万）甲方将产权界定卡交付乙方。2、2008年4月乙方再支付甲方贰万（2万）。3、房产证办妥后剩余房款一次付清。四、该房屋的出售价为拾壹万元整（11万）。五、甲乙双方定于元月31日前交付该房屋。六、该房屋交付时，物业管理、水电、暖气、有线等相关附件按口头约定处理。”后原告于2008年4月11日支付二次售房款20000元，江凌(被告上官喜凤女儿)出具收条。2016年5月13日，中国电子科技集团第二十研究所发通知载：“汽车站小区37、42、54号楼已购房住户：为加快福利区住宅建设，改善职工住房条件，我所拟在汽车站小区新建导航家园二期高层住宅项目，为此，技安后勤中心特在54号楼3单元1层02号设立临时办公室，了解汽车站小区已购房职工的住房需求。”2016年5月18日，原告爱人肖宝珍以江凌(被告上官喜凤女儿)名义签署房屋拆迁安置办法及房屋拆迁安置调查表。2017年5月24日双方（甲方上官喜凤、乙方上官成海）签订《售房合同附页》载：“一、目前由于是单位大户房产，暂时无法办理过户手续，甲、乙双方协商把剩余房款先付清完，日后如能办理房产过户，甲方协助解决办理。乙方支付剩余房款伍万元整（5万元）。二、后面如房屋拆迁，遗留问题甲方协助解决。三、如拆迁住新房，单位有房补归甲方。”2017年10月13日，《中国电子科技集团公司第二十研究所文件》所后〔2017〕204号《中国电科第二十研究所关于汽车站小区搬迁职工安置办法的通知》下发。2018年3月16日，原告另行租赁房屋。庭审中，原告称2008年1月8日前，上官成海曾向上官喜凤出借10000元，之后原告表示不用归还，用于转换成原告支付被告的购房款。双方在2008年1月8日签订《售房合同》时上官成海曾支付购房款35000元。2008年1月9日，原告通过银行转账方式转给江凌人民币5000元。2008年4月11日，江凌出具收条载明：“收到二次售房付款两万整”。2008年8月30日，上官成海借给江凌人民币5000元，江凌出借条承诺12月31日前归还。后2009年8月27日，上官成海转给江凌人民币10000元，2016年5月27日，因被告儿子江滨生病住院，上官成海予以刷卡10000元。后上官成海于2017年5月24日签订《售房合同附页》时支付上官喜凤15000元。附页载“乙方支付剩余房款伍万元整（5万元）。”上官成海称签订售房合同附页时实际付款15000元，售房合同附页载五万元系将之前几次给被告的借款及垫付的医疗费均合计转为了购房款。以上原告给付被告共计110000元。现被告上官喜凤已与二十所签订拆迁安置补偿，涉案房屋现已拆迁尚未安置。以上事实，有《售房合同》、《售房合同附页》、中国电子科技集团第二十研究所通知、房屋拆迁安置办法及房屋拆迁安置调查表、《中国电子科技集团公司第二十研究所文件》、收条、借条、转款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告之间买卖之房屋从来源和权属来看，应是被告上官喜凤与其丈夫江品山的夫妻共同财产，该房屋应属被告上官喜凤与其夫共同共有。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效”。本案中，被告上官喜凤在出售房屋时（2008年）所签订的《售房合同》中并未有其丈夫江品山的签名，属擅自处分共有财产的行为，故双方的《售房合同》应属无效。对造成合同无效的后果双方均有过错。因此，对于因《售房合同》取得的购房款110000元，被告应当返还原告。另外，根据陕西蓝图司法鉴定中心房屋价值评估报告鉴定结论，涉案房屋现市值已达336059.39元，扣除原房价款110000元，房屋增值226059.39元。对该增值部分，考虑双方过错程度、原告多年使用及被告已获得涉案房屋拆迁安置的实际情况，本院酌情认定原告承担增值部分40%的责任即90423.8元。被告应承担60%即135635.6元。对于原告主张的过渡费36000元及3000元搬家费一节，及被告（反诉原告）反诉主张房屋租赁费用168000元及罚款14500元一节，均于法无据，故本院依法不予支持。综上，依据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题意见》第八十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上官成海与被告（反诉原告）上官喜凤2008年1月8日签订的《售房合同》及2017年5月24日签订的《售房合同附页》无效。二、被告（反诉原告）上官喜凤于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上官成海购房款110000元。三、被告（反诉原告）上官喜凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上官成海房屋增值损失135635.6元。四、驳回原告（反诉被告）上官成海其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）上官喜凤其余诉讼请求。本案案件受理费6971元，由被告（反诉原告）上官喜凤承担60%即4182.6元。原告（反诉被告）上官成海承担40%即2788.4元。因原告（反诉被告）已预交，故被告（反诉原告）上官喜凤应于履行付款义务时连同上述款项一并支付给原告（反诉被告）上官成海。反诉受理费1975元，由原告（反诉被告）上官成海承担40%即790元。由被告（反诉原告）上官喜凤承担60%即1185元。因被告（反诉原告）已预交，故原告（反诉被告）上官成海应于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）上官喜凤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  孙英花人民陪审员  胡均安二〇一九年一月十一日书 记 员  张婧昭打印：扈艳红校对：李珍珍2019年月日送达9