广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19554号原告(反诉被告)：佛山市建银贸易有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：陈新池，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。被告(反诉原告)：佛山市凯迪美五金制品有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：谭少燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，广东聚英华律师事务所律师。原告佛山市建银贸易有限公司与被告佛山市凯迪美五金制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序，于2018年12月12日公开开庭审理了本案。原告佛山市建银贸易有限公司的委托诉讼代理人杨强华、陈敏仪，被告佛山市凯迪美五金制品有限公司的委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年6月1日-8月31日的租金128517元及滞纳金（租金每个月42839元，滞纳金是以拖欠每月应付租金为本金按日千分之一从当月6号起计算至实际付款之日止，暂计至2018年9月5日为7796.7元）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月1日，原告与被告签订《租赁合同》（合同编号为X号），由被告承租原告位于佛山市南海区X镇X路X路X材料市场X厂房（面积为2188平方米），双方约定租赁期为五年，其中2016年10月1日至2018年10月1日期间，每月租金为20786元，被告须于每月5日前支付当月租金，逾期则按实欠金额以每天5%计收滞纳金，逾期超五天的则视被告违约，原告有权解除合同并没收保证金。2017年1月1日，被告为进一步扩大经营生产，以同样的方式再次与原告签订《租赁合同》（合同编号为X号），增加租赁面积2321.47平方米，双方约定2017年1月1日至2019年1月1日期间，每月租金为22053元。合同履行过程中，被告于2018年6月份开始不按照合同约定交纳租金，原告已经通过上门催收、电话等方式要求被告及时交清租金，但多次催促无效，被告仍拒不交租和交还商铺。原告认为，被告拖欠租金的行为违反诚实信用原则，严重损害原告的合法权益，在协商无效的情况下，故起诉。被告辩称，1.原、被告签订的租赁合同涉及的租赁物没有取得相应的房屋所有权、土地使用权证，建房没有相应报建审计手续，施工没有取得消防验收，不符合房屋出租安全使用条件。被告无法使用租赁物，因此本案原告不应当向被告收取租金。2.双方签订的租赁合同无效，基于双方租赁合同，原告收取被告的2份合同共计128517元的租赁保证金在被告搬离租赁物至今，款项没有退还。即使应当支付租金，原告同样存在应该返还保证金的情形，保证金应予以抵扣。3.基于合同无效，双方约定的滞纳金条款无效，原告不能主张相应费用。被告向本院提出反诉请求:1.确认原、被告于2016年10月1日签订的《租赁合同》（合同编号为X号）无效，判令原告向被告返还缴纳的保证金62358元；2.确认原、被告于2017年1月1日签订的《租赁合同》（合同编号为X号）无效，判令原告向被告返还缴纳的保证金66159元；3.原告赔偿被告因合同无效遭受的损失703155元，其中设备设施费23373元（被告安装消防管、消防箱的费用）、生产货架费606000元、搬迁费73782元；4.诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年10月1日，原、被告签订《租赁合同》（合同编号为X）,2017年1月1日，被告以同样的方式再次与原告签订《租赁合同》（合同编号为X号），被告投入大量资金进行消防及货架等生产配套设施设备上，希望能正常投入生产，但因原告出租的租赁物没有房屋所有权证和土地使用权证，没有规划报建审批等手续，也未经公安消防验收，不符合出租及安全生产使用的条件，致使被告不能生产经营，最终被迫搬离场地，原告的行为造成被告巨额经济损失，离场时，被告支付的租赁保证金128517元，原告也不予退还，为维护被告的合法权益，故反诉。原告针对被告的反诉请求辩称，1.原告出租的仓库经过南海区X镇政府统一规划建设的，原告向法庭提交了案涉仓库的建设手续，证明案涉仓库是合法建筑，符合出租的法定条件。2.根据合同第6条，被告反诉请求无依据。仓库如果涉及消防等安装报建都是由承租人即被告自行负责。被告拒付租金的抗辩不能成立。3.被告主张的相关费用与本案无关，属于其生产经营发生的，并非原告过错所致。请求法院依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的完税证明复印件1份，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；被告提供的收据（金额为607589元）原件、货架费用证明原件、营业执照原件各1份、网上银行电子回单照片打印件1份（金额为607589元），收据原件（金额为73782元）、证明原件各1份（附谭喜泉身份证复印件1份、行驶证复印件1份），本院结合案件事实予以综合认定；被告提供的收据原件1份（金额为23373元）、网上银行电子回单照片打印件1份（金额为20373元），被告提供了收据原件，并提供了相应了付款凭证予以印证，且租赁物内确实安装有消防管和消防箱，本院对其真实性予以确认；被告提供的照片打印件3页、光盘1张，对原告确认所反映的场景为被告承租租赁物的照片，本院对其真实性予以确认；对所反映的场景非原告承租租赁物的照片，因照片显示的地点无法确认，本院对其证明力不予确认；原告对被告提供的光盘未提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告佛山市建银贸易有限公司（甲方）与被告佛山市凯迪美五金制品有限公司（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：X）（以下简称涉讼合同一），约定：甲方将位于佛山市南海区X镇X路X路X号X号原X材料市场X和X厂房、商铺的部分区域（以下简称涉讼租赁物一）租赁给乙方经营，经营面积为2188平方厂房、X地块；乙方租赁前述厂房房产作仓库项目之用；租赁期从2016年10月1日至2021年10月1日止，合同期为五年，从2016年10月1日起计算租金，从第3年起递增10%，租赁期间租金具体标准为2016年10月1日起至2017年10月1日止20786元/月，2017年10月1日起至2018年10月1日至20786元/月，2018年10月1日起至2019年10月1日止22864.4元/月；乙方在租赁期内，按月支付租金给甲方，并于每月5日前以现金方式或转入甲方指定账号；乙方自行办理工商经营执照及水电安装、消防、环保等；自合同签订之日起3天内，乙方应向甲方支付履约保证金62358元；甲、乙双方应全面履行合同，乙方无故解除合同的，乙方应清缴离场前的一切费用（包括租金、税金、水、电、卫生等费用）赔偿甲方62358元；乙方迟延支付租赁金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天5%计收滞纳金，迟延期间不得超过5天，否则视乙方违约，甲方有权解除合同，乙方就交清所欠缴的费用，履约保证金归甲方所有。2016年9月24日，原告出具收据确认收到被告按金转账（合同号X）62358元。原告佛山市建银贸易有限公司（甲方）与被告佛山市凯迪美五金制品有限公司（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：X）（以下简称涉讼合同二），约定：甲方将位于佛山市南海区X镇X路X路X号X号原X材料市场X和X厂房、商铺的部分区域（以下简称涉讼租赁物二）租赁给乙方经营，经营面积为X地块2321.47㎡；乙方租赁前述厂房房产仓库项目之用；租赁期从2017年1月1日至2022年1月1日止，合同期为五年，从2017年1月1日起计算租金，从第3年起递增10%，租赁期间租金具体标准为2017年1月1日起至2018年1月1日止22053元/月，2018年1月1日起至2019年1月1日至22053元/月，2019年1月1日起至2020年1月1日止24259.36元/月；乙方在租赁期内，按月支付租金给甲方，并于每月5日前以现金方式或转入甲方指定账号；乙方自行办理工商经营执照及水电安装、消防、环保等；自合同签订之日起3天内，乙方应向甲方支付履约保证金66159元；甲、乙双方应全面履行合同，乙方无故解除合同的，乙方应清缴离场前的一切费用（包括租金、税金、水、电、卫生扥费用）赔偿甲方66159元；乙方迟延支付租赁金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天5%计收滞纳金，迟延期间不得超过5天，否则视乙方违约，甲方有权解除合同，乙方就交清所欠缴的费用，履约保证金归甲方所有。2016年11月6日，原告出具收据确认收到被告按金转账（合同编号X）66159元。另查明，被告持有一份出具时间为2017年11月8日、收款人为佛山市南海必达通五金水电工程部的收据（No3907089）原件，该收据载明收到佛山市凯迪美五金制品有限公司交来消防管、消防箱预付订金3000元，安装完后尾款转账20373元。被告提供了交易时间为2017年11月15日的网上银行电子回单，该回电显示转账金额为20373元。2018年9月20日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告已向原告支付至2018年5月31日的租金；被告在2018年9月初搬离了涉讼租赁物一、二。被告陈述其主张的生产货架在2018年9月全部拆除并搬离涉讼租赁物一、二，后全部运走没有放在园区了。原告确认被告在涉讼租赁物一、二内安装了消防管和消防箱，原告不同意以补偿为前提接收涉讼租赁物一、二内安装的消防管和消防箱。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。《广东省城乡规划条例》第四十八条规定：“在城市、镇规划区范围内进行临时建设的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请核发临时建设工程规划许可证。临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延期期限不超过一年。……”原告虽主张涉讼租赁物一、二已办理临时建筑备案申请，但其并未提供证据证明涉讼租赁物一、二为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府批准建设的临时建筑，故原、被告就涉讼租赁物一、二形成的租赁合同无效，本院对被告要求确认涉讼合同一、二无效的反诉请求予以支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，本院对被告请求原告分别返还定金62358元、定金66159元的反诉请求予以支持。虽然原、被告签订的涉讼合同一、二无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。原、被告均确认被告自2018年6月1日起欠付原告使用费，被告在2018年9月初搬离了涉讼租赁物一、二，故被告应支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的场地使用费128517元[（20786元/月+22053元/月）×3个月）]予原告。参照涉讼合同约定，被告应在每月5日向原告缴交当月场地使用费，被告逾期支付场地使用费，给原告造成了资金占用损失，故被告应各以42839元（20786元/月+22053元/月）为本金从2018年6月至2018年8月每月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。涉讼合同无效，原告要求按涉讼合同一、二的约定按日千分之一计算滞纳金无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院不予支持。关于原告是否需赔偿因合同无效遭受的损失问题，本院分析如下：搬迁费用，原告作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，原告就未经批准建设的租赁物与被告签订租赁合同，其对涉讼合同一、二无效存在过错；原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在涉讼合同一、二签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致合同无效，被告亦存在过错。原、被告就涉讼合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。被告在进场前不尽合理审慎注意义务，进场后又以租赁物没有规划报建审批为由而搬离，由此造成的搬迁费损失应由其自行负担，故本院对被告要求原告赔偿搬迁费73782元的反诉请求不予支持。对被告提供的收据原件（金额为73782元）、证明原件（附谭喜泉身份证复印件、行驶证复印件），本院不再审查认定；生产货架费，原、被告对涉讼合同一、二无效均存在过错，且原告购买的生产货架未与涉讼租赁物形成附合，被告亦实际搬走了上述生产货架，故对被告要求原告赔偿其生产货架费606000元的反诉请求，本院依法不予支持；对被告提供的收据（金额为607589元）原件、货架费用证明原件、营业执照原件、网上银行电子回单照片打印件（金额为607589元），本院不再进行审查认定；安装消防管、消防箱的费用；原、被告对于涉讼合同一、二的无效具有同等过错，现原、被告均确认被告在涉讼租赁物一、二内安装了消防管和消防箱，且消防管和消防箱已于租赁物形成附合，原告亦不同意以补偿为前提接收涉讼租赁物内安装的消防管和消防箱，故按照双方导致合同无效的过错，原告应向被告支付安装消防管和消防箱的损失11186.5元（22373元×1/2），被告对该项损失的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司与被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司签订的《租赁合同》（合同编号：X）、《租赁合同》（合同编号：X）无效；原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金62358元予被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司；原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金66159元予被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司；四、被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的场地使用费128517元予原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司；五、被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司应各以42839元为本金从2018年6月至2018年8月每月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司，本项随上列第四项清；六、原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付损失11186.5元予被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司；七、驳回原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计1513.14元（原告已预交），由原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司负担73.14元，被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司负担1440元。反诉受理费6058.36元（被告已预交），原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司负担1547元，被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司负担4511.36元。经核算，原告（反诉被告）佛山市建银贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳107元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司预交的诉讼费用107元，在本判决发生法律效力后经被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司书面申请,本院退还予被告（反诉原告）佛山市凯迪美五金制品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年一月十六日书记员 郑幸莉