上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初297号原告：徐一旻，女，1985年9月1日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。原告：曹岚，女，1958年8月20日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。原告：徐建华，男，1957年2月26日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。共同委托诉讼代理人：赵家华，男，1959年4月29日生，汉族，住上海市嘉定区。共同委托诉讼代理人：曹清洁，女，1983年1月5日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海金土木置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦。委托诉讼代理人：施姗姗。原告徐一旻、曹岚、徐建华与被告上海金土木置业有限公司(以下简称金土木公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，三原告共同委托诉讼代理人赵家华、曹清洁，被告委托诉讼代理人王悦、施姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期申办、提供“大产证”的违约金人民币(以下币种同)68,247元(该违约金以购房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%上浮50%的利率标准，自2016年10月30日起计算至2018年4月26日止)【(房价)×4.9%(1＋50%)÷360×(543天)】;2、判令被告提供给原告所购房屋的《上海市新建商品房质量保证书》和《上海市新建商品房使用说明书》。事实与理由：2015年11月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市嘉定区崇文路1851弄和盈商务广场3号1934室房屋(以下简称系争房屋)，被告应于2016年7月30日前交付系争房屋并提供《上海市新建商品房质量保证书》(以下简称《质量保证书》)和《上海市新建商品房使用说明书》(以下简称《使用说明书》)，但未约定大产证的办理时间。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。2016年7月30日，被告交付了毛坯状态的系争房屋，由装修公司代收房，但未提供《质量保证书》、《使用说明书》。此后，系争房屋装修完成后交付给原告。被告在2018年4月13日取得新建商品房房地产初始登记的大产证后，于2018年4月26日向全体业主发送《关于尽快签署房屋交接书办理产证等事宜的通知》，通知业主于同年4月28日至5月13日办理业主产证等事宜。之后，原告签署了《房地产权证登记申请书》和《房屋交接书》。2017年12月，部分业主与被告就大产证办理期限及违约责任等问题签订了补充协议。在其余业主与被告商谈协议签署事项期间，代表被告商谈的工作人员表示，未签订补充协议的业主可同样享受已签订补充协议业主关于逾期办证违约金的权利。之后，未签订补充协议的业主通过电话和微信方式同被告委托代理人施姗姗沟通，答复也是如此。而被告在2016年7月30日交付房屋后，未在交房后90天内取得大产证，因双方在预售合同中未约定大产证的办理时间，合同第十四条属于无“期限”约定，也不属于“特殊约定”，被告逾期申办、提供“大产证”的行为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖司法解释)第十八条的规定判令被告承担违约责任。同时，基于被告工作人员作出的签约业主与未签约业主同样对待的单方承诺，被告亦应承担同等的违约责任。此外，被告还应按约履行交付原告《质量保证书》和《使用说明书》的义务。双方协商未果，故原告诉至法院。被告金土木公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、首先，商品房买卖司法解释第十八条的适用前提是当事人对于办理小产证的时限没有特殊约定，故本案不适用该司法解释之规定。其次，《房屋交接书》系办理房屋过户手续的必备文件，并非实际交付房屋的标志，被告已于2016年7月30日按约交付房屋，并无任何违约行为，故不应承担违约责任。2、补充协议仅适用于签约业主，未签约业主不能适用。被告工作人员的口头承诺是在和解过程中作出的妥协性语言，最终意思表示应以书面的补充协议为准；且被告工作人员的承诺未经被告授权，属于个人行为，被告对此不予认可。被告仅认可盖有被告公章的补充协议，而补充协议仅适用于签约业主，并不是对全体业主的承诺。3、关于《质量保证书》和《使用说明书》的诉请，上海市对于商业办公性质项目的两书无任何指导版本及意见，开发商也无可参考的政策依据，合同中之所以出现两书的约定，系因格式版本所致。如原告坚持要求被告提供，被告愿意交付《质量保证书》和《使用说明书》，但仅能提供具有形式意义而不具有实质意义的两书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年11月16日，徐一旻、曹岚、徐建华(乙方、买方)与金土木公司(甲方、卖方)签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，总房价款615,609元。合同第十一条约定：甲方定于2016年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，徐一旻、曹岚、徐建华向金土木公司付清了全部购房款，金土木公司向其开具了对应金额的发票。2016年7月30日，金土木公司将系争房屋毛坯交付徐一旻、曹岚、徐建华。此后，系争房屋在精装修完成后交付给徐一旻、曹岚、徐建华。2018年4月26日，金土木公司向全体业主发出《关于尽快签署房屋交接书办理产证等事宜的通知》，通知全体业主于同年4月28日至5月13日前往售楼处签署房屋交接书及领取办理不动产登记资料等事宜。之后，徐一旻、曹岚、徐建华签署了《房屋交接书》。另查明，1、上海市住房和城乡建设管理委员会于2017年5月17日发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对本市商业办公项目开展清理核查及整顿工作。2、2017年12月16日，部分业主(不含徐一旻、曹岚、徐建华)与金土木公司签订一份《购房补充协议》，载明：金土木公司承诺于2017年12月12日已向规土局提出办理大产证的申请，并向规土局交齐各项办证所需资料，金土木公司承诺2018年1月15日办出本项目大产证，逾期未取得大产证的，金土木公司同意自2018年1月16日起每天支付业主房屋成交价的万分之三作为违约金，违约金按月结算，产证办理期间业主有权派代表跟进监督。3、2018年1月16日，金土木公司委托诉讼代理人施姗姗及另一名工作人员在代表金土木公司与业主就办理房地产权证(大产证)期限及相应违约责任问题协调过程中对业主承诺：“签(补充协议)的人肯定赔，不签(补充协议)的人只要你认可(补充协议)，也赔给你，……肯定不区别对待。”4、因和盈商务广场邻近道路崇文路为临时路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定区不动产登记事务中心才受理了金土木公司办理位于上海市嘉定区崇文路XXX弄XXX号等房屋的房地产权证(大产证)申请，金土木公司最终于2018年4月13日取得房地产权证(大产证)。审理中，金土木公司向徐一旻、曹岚、徐建华当庭交付了《质量保证书》和《使用说明书》，但徐一旻、曹岚、徐建华认为其中的保修期起算点表述有歧义，故未接收，要求金土木公司修改后再交付。本案的争议焦点为金土木公司应否承担逾期办理大产证违约金？若应承担，违约金的计算期间和标准如何确定？本院认为，徐一旻、曹岚、徐建华与金土木公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。本案中，该合同未对房地产权证(大产证)办理的具体日期进行约定，但徐一旻、曹岚、徐建华在签订合同时并未就此提出异议，应当视为徐一旻、曹岚、徐建华同意金土木公司在合理期限内办理房地产权证(大产证)。至于合理期限如何确定问题，首先，虽金土木公司仅与部分业主签订《购房补充协议》，但经对该协议内容的审查，该协议及其内容并非针对特定的某一或某些业主，且金土木公司违约的情形针对的是全体购房业主，房地产权证(大产证)的办理应涵盖包括系争房屋在内的众多未签约业主的房屋，具有整体性和不可分割性，金土木公司在签订该协议时理应考虑到对未签约业主的违约赔偿问题；同时基于公平原则，其他未签订《购房补充协议》的业主也可参照金土木公司承诺的日期，将其作为办理房地产权证(大产证)的合理期限。其次，金土木公司员工(暨委托诉讼代理人)施姗姗在代表公司与业主协调房地产权证(大产证)办理期限及违约责任等事宜时，对业主承诺未签署《购房补充协议》的业主认可该协议的，亦可按《购房补充协议》约定赔付。施姗姗系作为金土木公司的工作人员作出上述承诺，应认定为职务行为，该单方承诺对金土木公司具有约束力，金土木公司应按约履行。现金土木公司抗辩施姗姗并无作出此承诺的权限，系施姗姗个人行为，不能代表公司，显然有违诚信；且金土木公司内部职权范围的限制不得对抗善意相对人，即便施姗姗确无相应的权限，但其作为金土木公司的代表与业主协商，业主也有理由相信其能代表金土木公司，施姗姗的行为也可构成表见代理，故金土木公司的抗辩不能成立。综上，金土木公司应按其承诺于2018年1月15日前办出房地产权证(大产证)，现金土木公司确实未能按期办出，理应按《购房补充协议》的违约金标准向徐一旻、曹岚、徐建华支付违约金。该违约金以总房价款为基数，按日万分之三的标准，自2018年1月16日计算至金土木公司取得房地产权证(大产证)之日即2018年4月13日止，共88天。经核算，金额为16,252.10元。徐一旻、曹岚、徐建华主张按照商品房买卖司法解释第十八条第一款第二项的规定来确定金土木公司办理房地产权证(大产证)的履行期限，但该条款适用的前提为当事人之间对于办理房地产权证(小产证)的期限未作特殊约定的情形，不适用于本案。徐一旻、曹岚、徐建华据此主张的计算期间和标准缺乏依据，对此本院不予支持。关于交付《质量保证书》和《使用说明书》的诉请，现金土木公司同意提供上述材料，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百三十四条第一款、第一百七十条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海金土木置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告徐一旻、曹岚、徐建华逾期办证违约金人民币16,252.10元；二、被告上海金土木置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将《上海市新建商品房质量保证书》和《上海市新建商品房使用说明书》交付原告徐一旻、曹岚、徐建华。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,506元，减半收取753元，由原告徐一旻、曹岚、徐建华负担573.68元，由被告上海金土木置业有限公司负担179.32元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年一月三十一日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。……第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。