四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终117号 上诉人（原审原告）：四川长城恒昶物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区长虹大道南段。 法定代表人：汪晓宴，董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，系该公司公司员工。 被上诉人（原审被告）：张蕾，女，汉族，生于1983年3月7日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：程勇，男，汉族，生于1975年10月26日，住四川省梓潼县。系张蕾之夫。 上诉人四川长城恒昶物业服务有限公司（以下简称恒昶物业公司）与被上诉人张蕾物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市市梓潼县人民法院(2018)川0725民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人恒昶物业公司的委托诉讼代理人何泽永，被上诉人张蕾的委托诉讼代理人程勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒昶物业公司上诉请求：一、撤销原判并判令被上诉人支付拖欠从2015年3月15日至2018年5月31日的物业费3396元、违约金679元。二、本案诉讼费由被告支付。主要事实和理由：原判认定事实不清。1.上诉人依照上述合同的内容以及标准对梓潼县水岸花都小区业主和物业使用人提供物业服务，不存在违约行为。2.小区产生了高额的公共能耗如：路灯、电梯、消防监控、二次增压供水等设施的电费、水费、服务人员的工资等众多开支，都包含在被上诉人应缴纳的物业服务费。3.小区业主乱停放车辆、私拉乱接电线、摆摊设点等违规侵权行为，上诉人在为小区提供物业服务的过程中，尽到告知、劝说以及向行政主管部门汇报的职责，但没有行政执法的权力。被上诉人的私人财物（电瓶车）并没有与上诉人达成特约委托服务的关系，因此不应该由被上诉人承担责任。4.在服务过程中，物业收费是服务人员的常规工作，服务人员每月通过电话联系，每个季度通过贴缴费温馨提示，并不存在未主张已过诉讼时效的情况。 张蕾辩称：1、小区脏乱差、地面凹凸不平、存在安全隐患和生活影响。2、无门禁系统，造成我的电瓶车被盗，与上诉人物业公司有直接关系，我主动找过物业公司，但是物业公司答复表示抵扣物业费，但是我不同意，对方没有尽到物业管理责任。3、强行收取地面停车费用。4、从未公布物业收取情况，同时小区还有广告等，如何使用，需要对业主进行公布。5、如果对方物业服务好的话，也不会撤出该小区的物业服务。6、上诉人应该承担物业费的20%，我们不应该承担违约金，诉讼费应该由上诉人自行全部承担。 恒昶物业公司一审请求：1、依法判令被告向原告支付从2015年3月15日到2018年5月31日的物业服务费3396元，并承担逾期违约金679元；2、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定：被告张蕾购买了位于四川省梓潼县潼江路143号水岸花都2栋5单元504号住房一套（系小高层电梯住宅），面积为110.3平方米，该小区由绵阳宏泰实业有限公司（以下简称绵阳宏泰公司）开发修建。2013年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《[水岸花都]前期物业服务协议》，协议约定第一条双方的权利与义务一、甲方的权利与义务1、对房屋共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；……。第二条物业管理服务内容按照中国物业管理协会[2004]第1号文件中规定的“普通住宅小区三级物业管理标准”执行。……。二、物业费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：……小高层电梯住宅：0.8元/月•平方米……。第九条违约责任一、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反合同，是甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；……。2018年5月28日，绵阳宏泰公司与原告恒昶物业公司签订了《解除协议》，原告终止对宏泰•水岸花都（一期）”小区提供物业管理服务。 另查明：中国物业管理协会[2004]第1号文件中规定的“普通住宅小区三级物业管理标准”为（一）基本要求……。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、公用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。……。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。……。（二）房屋管理……。5、对违反规定私搭乱建和改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和养护……。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（四）协助维护公共秩序1、小区24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查一次。3、小区车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件由应急预案，事发时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。……。 原告于2017年7月17日向梓潼县住建局行业股汇报“关于水岸花都小区业主2017年7月16日晚上挂横标、提出很多诉求一事的情况”载明：1、小区监控设施不完善。……。3、小区车辆乱停乱放，人员出入混乱。回复：由于本小区是再建工程以及紫阳社区在里面，人员出入较多，物业公司加强小区入口及车辆登记工作，并限制外来车辆禁止入内，指引小区业主车辆有序停放。4、小区卫生、垃圾桶太脏、太臭，要求天天清洗地面积污水。回复：物业公司每天清洗小区垃圾桶地面卫生，并实施消毒措施。……。原告于2015年5月27日给开发商绵阳宏泰公司的函载明：1、一期好多摄像头已坏，物业部多次去函至开发商，要求开发商通知维保单位维修处理，但至今未果。（1）2栋电梯视频接收器被维保方撤走后已有一年之久，至今未安装，致使2栋所有电梯安保无法正常运行，……。（4）道闸对照探头从安装至今未启用，多次联系安装方，未到现场处理。……。2、二期从接房至今已有一年多了，监控、门禁系统一直未安装，致使电梯经常被人为破坏，被盗事件屡屡发生，门面井水盖经常被车子损坏……。3、……没有固定的非机动车棚，致使车辆乱停乱放，非机动车辆经常被盗，造成了很大的安全隐患。 再查明：程勇系被告张蕾丈夫，其电瓶车被盗后，至今未追回。被告未缴纳2015年3月15日至2018年5月31日的物业费，原告于2018年10月8日起诉来院。 一审法院认为：原告与被告签订《[水岸花都]前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议履行义务、享受权利。本案中，从2017年7月17日原告向梓潼县住建局行业股汇报材料及2015年5月27日向房产开发公司的“函”载明的内容，结合原告三级物业管理标准，可以看出，原告存在违约行为，应当承担违约责任，因此原告主张违约金，不予支持，同时，本案中，对被告应交的物业管理费用，应扣除20%作为原告的违约责任，其余80%被告仍应缴纳。被告电瓶车被盗后，因小区监控设备存在损坏情形，原告未能协助被告查清案情，挽回其损失，原告对被告的损失应当承担一定责任，结合本案，被告未提供被盗车辆价值情况，酌定原告承担被告1500元损失，该损失应该从物业费中扣除。原告诉称，监控设施不完善，系开发商行为所致，与其无关，按照原告三级物业管理标准，其承接项目时，应有对住宅小区共用部位、公用设施设备查验，确保验收手续齐全的义务，因此，原告此诉称理由不能成立。被告辩称，2015年10月1日前被告拒交的物业费，已过诉讼时效，本案中，原告最早一次向被告催费是2017年4月12日，对于原告主张的2015年3月15日到2017年4月11日期间的物业费，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告张蕾于本判决生效后十日内支付原告四川长城恒昶物业服务有限公司物业服务管理费用1156.6元；二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，其中原告四川长城恒昶物业服务有限公司负担15元，被告张蕾负担10元。 二审查明：一、《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》三级：（一）基本要求……9.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。（二）房屋管理……2.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中维修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（四）协助维护公共秩序……3.车辆停放有序。（五）保洁服务……小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次……二、恒昶物业公司书面向本院表示自愿在本案中放弃20%的物业管理费。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：根据二审双方诉辩理由，本案的争议焦点有两点：一、张蕾应否承担逾期支付物业管理费的违约金；二、恒昶物业公司应否承担案涉车辆丢失的责任。现分述如下： 一、张蕾应否承担逾期支付物业管理费的违约金。根据2017年7月17日，恒昶物业公司向梓潼县住建局行业股的汇报材料可知恒昶物业公司管理水岸花都小区期间确实存在小区车辆乱停乱放、小区卫生太脏等问题。故恒昶物业公司在水岸花都小区提供物业管理服务期间未完全达到案涉《前期物业服务协议》约定的服务等级标准。而张蕾据此不按时交纳物业管理费存在正当的事由，本院对其要求张蕾承担违约金的请求不予支持。另外，尽管恒昶物业公司所提供的物业服务未达到管理服务质量约定的标准，但根据案涉《[水岸花都]前期物业服务协议》第九条第一款“甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”的约定，并不存在恒昶物业公司应对此以违约金承担的方式按部分比例收取物业管理费的内容。因此，原判于此的处理欠妥。现因恒昶物业公司自愿在本案中放弃20%的物业管理费，本院对此予以确认。就诉讼时效问题，因恒昶物业公司仅提供2017年的相关催费依据，并未提供之前的相关催缴物业管理费的依据，故原判于此认定恒昶物业公司主张之前的物业管理费已过诉讼时效并无不当。恒昶物业公司于此的上诉理由不能成立，对其相应上诉请求不予支持。 二、本案中应否抵扣案涉车辆丢失的损失。首先，张蕾在本案中并未就其案涉车辆的损失提出反诉请求；其次，我国《合同法》中一般抵销权分为法定抵销权和意定抵销权。本案并不存在双方协商一致，可以抵销的情况，故本案只能是法定抵销权。而法定抵销权行使的债务标的物须种类、品质相同，且法定抵销权属于形成权应当由互负债务的一方以通知的方式来行使，而不是法院依职权作出。故原判于此的处理不当，应予以纠正。张蕾可就车辆丢失损失另行主张。恒昶物业公司于此的上诉理由成立，对其相应上诉请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市梓潼县人民法院(2018)川0725民初1794号民事判决； 二、张蕾于本判决生效后十日内向四川长城恒昶物业服务有限公司支付物业服务管理费用2656.6元； 三、驳回四川长城恒昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由四川长城恒昶物业服务有限公司负担15元，由张蕾负担10元；二审案件受理费50元，由四川长城恒昶物业服务有限公司负担20元，由张蕾负担30元。 本判决为终审判决。 审判长  周琳堤 审判员  李华峰 审判员  李 维 二〇一九年一月二十四日 书记员  顾鸿飞