北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1350号上诉人（原审被告）：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路**）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：曹金霞，女，1964年11月6日出生。被上诉人（原审原告）：王振鸣，男，1959年6月17日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：马晓胜，北京京云律师事务所律师。上诉人北京汇金房地产开发有限公司(以下简称汇金公司)因与被上诉人曹金霞、王振鸣商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2018)京0111民初14142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇金公司之委托诉讼代理人张海龙，被上诉人曹金霞、王振鸣之委托诉讼代理人王国龙、马晓胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：汇金公司与曹金霞、王振鸣签订商品房预售合同后，一直积极履行合同义务，由于国家政策对商品房开发项目建设工程竣工验收备案等达到交房前提条件的规章规定不断调整，使得房屋因政策改变而未能如期完成交付。根据双方合同约定由于政策原因所导致的不能如期交房的情况应属于不可抗力范畴，原则上汇金公司不承担责任，但考虑合同是双方真实意思表示，合法有效，汇金公司仍愿意按合同约定承担违约责任。原审法院酌情调整违约金数额过高。曹金霞、王振鸣辩称，同意一审判决。曹金霞、王振鸣向一审法院起诉请求：1．判令汇金公司向曹金霞、王振鸣支付自2017年1月1日至实际交付房屋时的房屋租金损失、违约金（具体数额按照北京市政府信息公开的租金标准计算确定）；2．判令汇金公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准向曹金霞、王振鸣支付自2017年1月1日至符合交房条件之日房屋总价款的债务利息；3．本案诉讼费用由汇金公司承担。二审经询问，曹金霞、王振鸣代理人王国龙、马晓胜当庭表示在业主诉汇金公司逾期交房违约责任相关案件中，多数合同中约定了违约金标准，少数合同中没有给付违约金的具体约定。在一审合并审理中其陈述业主要求汇金公司承担的“违约金就是租金损失，按照租金损失承担违约责任。租金是按照北京市政府信息公开的租金标准分段计算”的意思是因案涉合同约定的违约金标准过低，故合同中有违约金约定的业主要求的是违约金，但要求比照实际损失上调违约金标准；没有违约金具体约定的，要的就是实际损失。故本院将曹金霞、王振鸣的一审诉讼请求第一项归纳为，要求汇金公司承担违约金（具体数额按照北京市政府信息公开的租金标准确定）；其余两项如其原来陈述内容。一审法院认定事实：2016年9月6日，曹金霞、王振鸣（买受人）与汇金公司（出卖人）签订了预售合同（合同编号×××），约定曹金霞、王振鸣向汇金公司购买位于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园62#×××号房屋一套，预测建筑面积92．66平方米，总价款1424091元，付款方式为首付款加公积金贷款。预售合同第十二条交付条件约定，汇金公司应当在2016年12月31日前向曹金霞、王振鸣交付该商品房，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；满足汇金公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；汇金公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺条款约定：2016年12月31日，上水、下水达到通水标准（中水系统除外），市政双路供电/过渡性供电达到通电标准（包含临时用电），自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线敷设到户，公共绿地、小区非市政道路、公共停车场达到基本使用条件。预售合同第十四条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之次日起180日内退还全部已付款（首付款加贷款本金部分），并一次性按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人一次性按买受人全部已付款的0．1%向买受人支付违约金。该条款中还约定，“买受人全部已付款”为买受人已交首付款加每月实际已经向银行累计还款额（买受人采用贷款方式的，本金部分），另由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰等情况）或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的或由于市政配套批准安装因素导致的第十三条中所述的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知起30日后，买受人未表示异议或未做书面确认回复的，视同买受人同意按延期交房处理。上述条款中对于“买受人全部已付款”的解释、不予承担违约责任的情形等内容均以下划线着重标注。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。双方签订预售合同后，曹金霞、王振鸣以首付款加公积金贷款方式向汇金公司支付了合同约定的全部购房款。2018年3月10日，曹金霞、王振鸣领取了涉案房屋的钥匙，但无法装修入住。涉案房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案。一审诉讼中，曹金霞、王振鸣表示其要求的租金损失就是逾期交房违约金，其认为双方合同约定的违约金计算标准不合理，故要求汇金公司按照租金标准承担违约责任。一审法院认为，曹金霞、王振鸣与汇金公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，汇金公司应当在2016年12月31日前向曹金霞、王振鸣交付符合合同约定和法律规定的房屋。现曹金霞、王振鸣虽然领取了房屋钥匙，但无法实现居住使用功能，故不应视为汇金公司向曹金霞、王振鸣履行了交付符合合同约定和法律规定房屋的义务。现汇金公司未按期向曹金霞、王振鸣交付符合合同约定和法律规定的房屋，且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。该条款中对于“买受人全部已付款”的确定、违约金计算标准等事项做了明确的约定。曹金霞、王振鸣主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。曹金霞、王振鸣未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑曹金霞、王振鸣因汇金公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。因逾期交房违约金部分已经充分考虑了因汇金公司的逾期交房行为对曹金霞、王振鸣造成的损失，故曹金霞、王振鸣有关房款利息的主张，缺乏依据，法院不予支持。由于目前具体交房时间尚不确定，故本案逾期交房违约金计算至2018年8月31日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决。综上所述，曹金霞、王振鸣诉讼请求的合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院于2018年9月判决：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向曹金霞、王振鸣给付逾期交房违约金四万二千二百五十三元；二、驳回曹金霞、王振鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实，有在案证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，曹金霞、王振鸣与汇金公司签订的预售合同为双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。汇金公司应当依约在2016年12月31日前向曹金霞、王振鸣交付符合约定条件的房屋，事实上汇金公司开发的案涉房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，汇金公司未能按照合同约定向曹金霞、王振鸣交付房屋。汇金公司上诉称系因国家政策改变导致未能如期交房，但该公司并未提供充分有效的证据予以证实，汇金公司该项上诉意见，本院不予采纳，其免责事由不能成立。故汇金公司在案涉合同标的房屋的交付问题上存在显见违约行为，应承担相应的违约责任。关于曹金霞、王振鸣所主张的违约金一节，一审判决依据双方合同的违约条款，结合同地段同类房屋的租金标准所作判决具有合理性，应当予以维持。关于曹金霞、王振鸣所诉房款利息一节，因曹金霞、王振鸣在汇金公司逾期交房情形下，未选择解除合同、退还房款，故其关于房屋价款利息损失没有依据，不应予以支持。一审法院对该项请求所作处理结果正确，本院予以维持。综上所述，汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 李 珊审 判 员 周梦峰审 判 员 姚 颖审 判 员 李 淼二〇一九年一月三十日法官助理 宋 佳法官助理 韩舒同法官助理 曹 华书 记 员 林晓天书 记 员 李 慧书 记 员 赵 婕书 记 员 杨 竹