河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19925号上诉人(原审被告):河南六顺置业有限公司。法定代表人：赵云飞，董事长。委托诉讼代理人：杨晓玮、李晶，河南永兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：马英哲，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邢瑞丽。委托诉讼代理人周常勇，系被上诉人丈夫。上诉人河南六顺置业有限公司（以下简称六顺置业）因与被上诉人邢瑞丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人六顺置业委托的诉讼代理人杨晓玮、被上诉人邢瑞丽委托的诉讼代理人周常勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六顺置业上诉请求：依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9623号民事判决，依法改判上诉人不承担法律责任或发回原审法院重新审理。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人六顺置业开发的涉案楼盘是小店村城中村改造项目，截至目前没有任何开发审批手续，被上诉人邢瑞丽与上诉人六顺置业签订的房屋买卖合同实质上应定性为无效合同，而并非一审法院认定为合法有效的合同。在认定无效合同的基础上，当事人双方约定的违约金条款应一同认定为无效条款。二、原判决第二项判决六顺置业向被上诉人支付产权登记违约金违反法律规定，依法不应得到支持。邢瑞丽辩称，上诉人六顺置业称我们这个土地属于集体用地，属于合同无效，我认为这个土地是郑州市建设郑东新区中心区的拆迁村庄，系市政府认可的一块土地，在建房的时候由村上开发利用。如果允许六顺置业销售房屋，那这块土地就属于可买卖的土地，而且当时村上的人还有办事处都说过房屋允许六顺置业销售，当时售楼部盖了很长时间，有5、6年，办事处和区里都知道。售楼部刚开始就在这个房子的对面，区里都知道这块地。合同是依法签订的，我交的是全款。后来六顺置业又要求我们补交增加的房款，说谁补交钱谁去住，没有交钱的都不能入住。起初需要缴纳2040元，经过办事处调解说不用缴纳费用了；之后，六顺置业又说交750元即可以入住，再后来又打电话让我们补交每平11000元进行换房，证明六顺置业只是想要我们再多交一部分房款。我认为一审判决比较合理，要求驳回上诉，维持原判。邢瑞丽向一审法院起诉请求：一、六顺置业履行合同第七条:出卖人逾期交房违约责任，即：按日赔偿违约金，截止到2017年10月31日共计61800元，之后继续按日计算赔偿，直到交房日为止；二、六顺置业履行合同第十三条，关于产权登记的约定责任，即支付已交房价款的10%的违约金60000元，诉讼费由六顺置业承担。一审法院认定事实：2013年10月23日，邢瑞丽与六顺置业签订《房屋买卖合同》一份，约定邢瑞丽购买六顺置业开发的位于农业××路与××通路××处东南角××花园××单元××西××房，建筑面积102.04平方米，该房屋每平方米5907.44元，总金额602795元，付款方式为：邢瑞丽于2013年10月23日前一次性支付全款；该合同还约定，六顺置业应当在2014年12月31日前，将符合建设工程竣工经验收合格，取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备房屋正常使用的基本条件将房屋交付邢瑞丽使用。合同第七条六顺置业逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六顺置业按日向邢瑞丽支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，邢瑞丽有权解除合同。邢瑞丽解除合同后，六顺置业应当自邢瑞丽解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付款，并按邢瑞丽累计已付款的万分之一向邢瑞丽支付违约金。邢瑞丽要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六顺置业按日向邢瑞丽支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十三条关于产权登记的约定，六顺置业负责申请办理该房屋《房屋所有权证》；建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明；六顺置业承诺于2015年12月31日前，为邢瑞丽办理房屋产权证书，所需相关证件材料由邢瑞丽提供，个人按国家规定承担缴纳办理产权证的税费。六顺置业不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，六顺置业交付权属证书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，六顺置业仍不能交付权属证书的，邢瑞丽不退房，六顺置业向邢瑞丽支付已交付房价款的百分之十的违约金。邢瑞丽分五次向六顺置业支付购房款：2013年2月25日支付10000元、2013年3月4日支付173839元、2013年6月14日支付245118元、2013年9月27日支付173838元，以上共计602795元。邢瑞丽支付了全部房款，依照约定履行了自己的义务，六顺置业未按约定将房屋交付给邢瑞丽及办理房屋所有权证。一审法院认为，依法成立的合同应当受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，邢瑞丽、六顺置业之间签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，已经成立并生效。合同签订之后，邢瑞丽依约支付了全部购房款，六顺置业逾期交房超过60日。对于邢瑞丽要求六顺置业支付61800元违约金（后续违约金自2017年11月1日起以总房价602795元为基数按照日万分之一的标准计算至实际交房之日）的诉讼请求以及按照合同第十三条产权登记约定日期起60日以后，六顺置业仍不能交付权属证书的，邢瑞丽不退房，六顺置业邢瑞丽支付已交付房价款的百分之十的违约金即60000元的诉讼请求。综合考虑本案案情，本案中双方约定的违约金计算方式符合法律规定，该数额足以弥补邢瑞丽损失，也体现了对六顺置业违约行为的适当惩罚，故一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南六顺置业有限公司于判决生效后十日内向邢瑞丽支付违约金61800元（后续违约金自2017年11月1日起以总房价602795元为基数按照日万分之一的标准计算至实际交房之日）；二、河南六顺置业有限公司于判决生效后十日内向邢瑞丽支付产权登记违约金60000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2736元，减半收取1368元，由河南六顺置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人邢瑞丽提交上诉人对涉案房屋的宣传彩页2份及置业顾问李静云销售名片一张。证明上诉人当初就是按照商品房进行公开销售的，有正规合同，是有法律依据的。上诉人六顺置业质证称宣传彩页和销售顾问名片不能够证明涉案楼盘是经过正式审批的，同样也不能证明涉案楼盘手续审批是否健全。本院查明事实与一审查明事实一致。河南省郑州市管城区人民法院另案查明，政府以划拨方式将位于郑州市郑东新区××路东、××路北，总面积约44529.86平方米的土地处置给郑州市郑东新区商都路办事处，用于建设安置区项目，用地性质为城镇住宅（经济适用房）。该土地现未进行备案登记，未取得国有土地使用证。本案诉争房屋即万通花园××号楼××层东户第××号房坐落于上述地块范围，未取得建设规划许可证。二审中，上诉人六顺置业自认涉案房屋未取得商品房预售许可证，房屋基本竣工，尚未验收。本院认为，《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，六顺置业开发并出售的位于农业南路与万通路交会处东南角万通花园的涉案房屋，所涉土地用地性质为城镇住宅（经济适用房），土地至今未进行备案登记，未取得国有土地使用权证，地上建筑未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证。邢瑞丽与六顺置业订立的《房屋买卖合同》因违反国家法律法规的强制性规定属无效合同。无效的合同自始没有法律的约束力，本案的《房屋买卖合同》无效的原因系六顺置业作为房屋出卖人没有按照国家法律法规的规定办理并取得相应的许可所致，且在当事人起诉前仍未取得商品房预售许可证明，因本案合同无效，邢瑞丽要求六顺置业继续履行合同承担交房和产权登记的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，河南六顺置业有限公司上诉请求成立，本院予以支持；原审法院判决认定事实、适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9623号民事判决；二、驳回邢瑞丽一审诉讼请求。一审案件受理费2736元，减半收取1368元，二审案件受理费2736元，均由邢瑞丽负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  季士方二〇一九年一月二十八日书记员  赵晓玥