浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5494号 上诉人（原审被告）：黄建，男，1974年1月17日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审被告）：鲁蕾虹，女，1974年2月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：黄建，男，1974年1月17日出生，汉族，住杭州市上城区，系鲁蕾虹丈夫。 被上诉人（原审原告）：唐苗根，男，1962年12月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：李杭生，男，1958年5月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人黄建、鲁蕾虹因与被上诉人唐苗根房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初5729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2015年9月2日，唐苗根与黄建、鲁蕾虹签订购房协议一份，约定了黄建、鲁蕾虹同意将杭州市房屋（建筑面积88.55平方米）出售给唐苗根，总房价为2300000元，分二次付清（第一次1500000元，第二次800000元），唐苗根同意出卖方继续住，暂定三年，月房租金3000元，年租金36000元，黄建、鲁蕾虹同意维持2015年8月30日房屋现场，不得私自拆、搬等，如有损坏，出卖方赔偿给买方，双方均同意，黄建、鲁蕾虹承诺该房屋从2015年9月3日属于买方，以后在办理房产证时，无条件给予买方方便，出卖方经济有实力时，买方优先转卖给出卖方，但时间必须在二年之内，每年报损2300000元×国家基准利息48.5元/月，则每月利息11155元，全年利息133860元，减租金36000元，净97860元，依次类推，买方拿到房产证或者未拿到房产证，三年后出卖方无经济实力收回购，买方有权自行作主，挂牌出售，出卖方无权干涉（买方提前三个月告知出卖方提前准备，打算另行租房）等事项。唐苗根按约支付购房款2300000元，黄建确认收到购房款2300000元。目前黄建、鲁蕾虹居住在案涉房屋内，至今未向唐苗根支付过租金。 另查明，2012年12月，黄建、鲁蕾虹（乙方）与案外人杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部（甲方）签订安置扩面协议一份，约定了甲方经杭州市房产管理局（2010）第031号房屋拆迁许可证批准，在安家塘历史地段进行项目建设，乙方房屋坐落在安家塘16号，产权性质私，房屋建筑面积23.98平方米，协议建筑面积48平方米，乙方因改善居住条件，向甲方提出要求自费扩面安置，甲方考虑到乙方的实际情况，同意给予乙方扩面安置，甲方安置乙方房屋坐落在白塔人家14-3-301，建筑面积88.55平方米，超出协议面积40.55平方米，扩面总价364332元等事项。根据杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部房屋拆迁安置表显示，拆迁人为玉皇山南指挥部，家庭人员为黄建、鲁蕾虹，原房屋地址安家塘16号，产权性质私，建筑面积23.98平方米，协议安置情况：建筑面积48平方米，分配方案中房屋坐落白塔人家14-3-301，产权性质私，建筑面积88.55平方米，产权人或承租人黄建、鲁蕾虹等事项。2012年12月14日，杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部向黄建、鲁蕾虹出具结算票据，显示黄建、鲁蕾虹交纳购房款416293元，扩面款364332元，备注为白塔人家14-3-301。2017年11月27日，唐苗根诉至一审法院，请求判令：1.解除唐苗根与黄建、鲁蕾虹间就杭州市房屋的租赁合同关系；2.黄建、鲁蕾虹立即腾退位于杭州市房屋，将房屋归还唐苗根；3.黄建、鲁蕾虹支付唐苗根租金79800元（自2015年9月2日止2017年11月20日），之后的租金计算至合同解除之日止，此后黄建、鲁蕾虹向唐苗根支付房屋的占有使用费直至黄建、鲁蕾虹腾退房屋之日止；4.诉讼费用由黄建、鲁蕾虹承担。 一审法院认为，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。本案中，黄建、鲁蕾虹将案涉房屋出售给唐苗根，唐苗根同时将房屋出租给黄建、鲁蕾虹继续使用，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，黄建、鲁蕾虹应当按约向唐苗根支付租金，但黄建、鲁蕾虹至今未向唐苗根支付相应租金，已经构成违约，唐苗根要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，于法有据，予以支持。唐苗根与黄建、鲁蕾虹之间的房屋租赁合同关系解除后，黄建、鲁蕾虹无权继续占有使用案涉房屋，故唐苗根要求黄建、鲁蕾虹腾退案涉房屋，将房屋交还唐苗根，于法有据，予以支持。黄建、鲁蕾虹在租赁期限内应当按约定向唐苗根支付租金，故唐苗根有权要求黄建、鲁蕾虹按照月租金3000元的标准向其支付租金，直至房屋租赁合同解除之日止，经计算截止至2017年11月20日的租金为79791.78元。房屋租赁合同解除之后，黄建、鲁蕾虹仍未腾退房屋，应当按照月租金3000元的标准，向唐苗根支付房屋占有使用费直至黄建、鲁蕾虹实际腾退之日止。鲁蕾虹经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、唐苗根与黄建、鲁蕾虹就位于杭州市房屋的租赁合同关系于判决生效之日起解除；二、黄建、鲁蕾虹于判决生效之日起三个月内腾退位于杭州市房屋，并将房屋交还唐苗根；三、黄建、鲁蕾虹于判决生效之日起10日内支付唐苗根房屋租金79791.78元（截止2017年11月20日），之后的房屋租金按每月3000元的标准，自2017年11月21日计算至房屋租赁合同解除之日止；四、黄建、鲁蕾虹于判决生效之日起10日内支付唐苗根房屋占有使用费（按每月3000元的标准，自房屋租赁合同解除之次日起计算至房屋实际腾退之日止）；五、驳回唐苗根的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1795元，由黄建、鲁蕾虹共同负担。 宣判后，黄建、鲁蕾虹不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。唐苗根借款给黄建的妹妹黄安娜，黄建用自己住房作为担保前提下签订的，因此黄建与唐苗根是担保关系，不是买卖关系，与判决书中仅仅以房屋的买卖及租赁证据不符。借款后连续付了一年多的借款利息给唐苗根。仅凭购房合同及租赁合同的认定，与民事证据规则并不符合。二、一审判决适用法律错误。由于一审法院认定事实错误，从而很自然地适用法律错误。综上，请求判令：1.撤销一审判决；2.驳回唐苗根一审诉讼请求；3.诉讼费用由唐苗根承担。 唐苗根答辩称：一、一审法院经过三次庭审，认为黄建、鲁蕾虹与唐苗根双方房屋买卖事实清楚，买方善意受让，卖方善意出让，买卖应属合同依法成立，真实有效。 二、黄建、鲁蕾虹出让的房屋经人民法院查明已属黄建、鲁蕾虹的合法私有财产，黄建、鲁蕾虹有权依法出让，所以双方买卖正当合法。请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，被上诉人唐苗根未向本院提交新证据，上诉人黄建、鲁蕾虹向本院提交下列证据：证据1.1500000元的收条，欲证明当时黄建收到2600000元款项后，直接返还唐苗根1500000元，黄建并不是真正卖房，而是做唐苗根借款给楼永军、黄安娜2600000元的担保；证据2.手机短信截屏，欲证明至2016年7月12日，唐苗根、黄安娜双方还是按借款的方式在沟通。 对上诉人黄建、鲁蕾虹提交的证据，被上诉人唐苗根认为证据1真实性不能确认，且与本案无关；证据2是唐苗根与黄安娜业务生意上的事情，与本案没有关联。本院认为，证据1唐苗根签署收到还款的收条中并无黄建的签名，也未载明该款项与购房款之间的关系，无法证实卖房系担保的事实；证据2短信中载明的内容无法证实与案涉房屋有关，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，黄建、鲁蕾虹与唐苗根于2015年9月2日签订的案涉《购房协议》约定，黄建、鲁蕾虹将案涉房屋出售给唐苗根，唐苗根同意黄建、鲁蕾虹继续住，暂定三年，房屋月租金为3000元。黄建出具的收条及相应的银行转账凭证可以证实合同签订后唐苗根依约向黄建支付购房款2300000元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，黄建、鲁蕾虹认为双方并非真实的房屋买卖，其实为黄安娜向唐苗根借款的担保，但并未提交有效证据证实，本院难以支持。合同签订后，唐苗根已依约履行，但黄建、鲁蕾虹未依约支付租金，已属违约，一审法院判令解除双方租赁关系并无不当。合同解除后，黄建、鲁蕾虹应腾退返还案涉房屋，并应支付至解除之日止的房屋租金及至实际腾退之日止的占有使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1795元，由上诉人黄建、鲁蕾虹负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年一月十五日 书记员 朱创威