广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执复324号 复议申请人（异议人、利害关系人）：罗宝平，男，1976年3月24日出生，身份证住址广东省紫金县。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区滨河路5022号联合广场A座29层，统一社会信用代码9144030070856694X7。 负责人：吴斌，总经理。 委托诉讼代理人：王若昕，该司员工。 委托诉讼代理人：黄少凯，该司员工。 被执行人：深圳市大食堂饮食服务管理有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城雅庭名苑A栋A2单元205（办公地址），统一社会信用代码914403007634825894。 法定代表人：邹仁碧，执行董事。 被执行人：邹仁碧，女，1957年7月28日出生，身份证住址重庆市合川市。 被执行人：刘进，男，1975年2月9日出生，身份证住址重庆市合川区。 复议申请人罗宝平不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2018）粤0304执异263号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达公司）与被执行人深圳市大食堂饮食服务管理有限公司（以下简称大食堂公司）、邹仁碧、刘进借款合同纠纷一案过程中[执行依据为（2014）深福法民二初字第1321号民事判决书；执行案号为（2018）粤0304执恢321号]，拟强制处分被执行人邹仁碧名下位于深圳市××区××路×××住宅区×号楼××××号房产（不动产权证号：深房地字第××号；以下简称涉案房产），并于2018年6月4日作出（2018）粤0304执恢321号去除租约拍卖通知书，决定去除涉案房产的租约进行拍卖。异议人罗宝平对上述执行措施不服，向该院提出书面异议。 异议人罗宝平称，其于2012年5月1日与被执行人邹仁碧签订了一份租赁地址为涉案房产的租赁合同，租赁期限为十五年，租约结束时间为2027年4月30日，租金已经全部给付完毕（有银行转账记录），执行法院已经确认该租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，异议人于2012年5月1日签订房屋租赁合同并实际占有使用涉案房产至今，且合同签订时并无任何法院对涉案房产进行查封，因此，符合上述可依法阻止向受让人移交占有被执行的不动产的规定情形，待租约结束时，异议人将搬离涉案房产并向买受人办理交接手续。虽然异议人无权阻止法院拍卖涉案房产，但法院应当依法保障异议人在租约期间实际占有、使用涉案房产的权利，并在拍卖时告知买受人保障异议人的承租权。综上所述，异议人请求撤销（2018）粤0304执恢321号去除租约拍卖通知书。 异议人提交了以下证据材料以证明其异议主张：1.房屋租赁合同、房产证复印件，证明其与邹仁碧于2012年5月1日约定，邹仁碧同意将涉案房产租赁给其生活自住，租期自2012年5月1日起至2027年4月30日止，租金为每年人民币16800元（以下币种均为人民币）；2.邹仁碧出具的收条，证明邹仁碧确认收到异议人交付的房租现金157000元，并要求余下房租50000元须在2012年6月底付清；3.招商银行股份有限公司深圳龙岗支行出具的账户对手交易清单（交易日期为2012年5月3日至2012年6月30日），证明异议人分别于2012年5月7日、6月21日向邹仁碧转账支付45000元、50000元。 福田法院查明，申请执行人信达公司与被执行人大食堂公司、邹仁碧、刘进借款合同纠纷一案，该院（2014）深福法民二初字第1321号民事判决书已经发生法律效力，该判决确认：一、信达公司与交通银行股份有限公司深圳福田保税区支行签订的《买断型信贷资产转让合同》合法有效；二、大食堂公司应自本判决生效之日起10日内向信达公司偿还贷款本金270万元、利息136252.33元及逾期罚息；三、邹仁碧对大食堂公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担担保责任后有权向大食堂公司追偿；四、信达公司就依法处分抵押物[邹仁碧、刘进以其自身名下位于深圳市××区××路×××住宅区×号楼××××号（深房地字第××号）、206号（深房地字第××号）房产]所得价款享有优先受偿权。邹仁碧、刘进承担担保责任后有权向大食堂公司追偿。案件受理费31187元，由大食堂公司、邹仁碧负担。该院曾于2017年10月17日作出（2017）粤0304执恢107号之一执行裁定书，裁定终结该次执行程序，其后因首封法院回函同意该院轮候抵押权案件处分涉案房产，该院依法恢复执行，案号为（2018）粤0304执恢321号。执行过程中，该院决定对涉案房产进行评估拍卖并向异议人发出（2018）粤0304执恢321号去除租约拍卖通知书，告知异议人该院将以不附带租约的方式拍卖涉案房产。异议人不服，遂向该院提出书面异议。异议人提交的房屋租赁合同载明出租方为被执行人邹仁碧，承租方为异议人，双方于2012年5月1日签订该合同。另查，涉案房产于2011年8月6日抵押给申请执行人。 福田法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，异议人签订涉案租赁合同的时间晚于申请执行人就涉案房产设立抵押权的时间，故，即使异议人签订的涉案租赁合同真实，也不能对抗申请执行人的抵押权。因此，异议人的理由不能成立，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回异议人罗宝平的异议请求。 复议申请人罗宝平不服上述裁定，向本院申请复议，请求裁定终止执行（2018）粤0304执恢321号案件，并终止要求涉案房产的承租人强制搬迁，复议理由与异议理由基本相同。 本院经复议审查查明，福田法院异议裁定查明事实基本属实，本院予以确认。 另查明，2018年3月26日，涉案房产首位查封法院即深圳市罗湖区人民法院作出（2018）粤0303执恢48号函，载明同意将该院以（2013）深罗法执一字第936号案件续行查封的涉案房产移送福田法院处理。 2018年12月28日，经向深圳市不动产权登记中心核实，涉案房产登记情况如下：1.产权情况：涉案房产登记在被执行人邹碧仁名下，不动产证号为6000099775，建筑面积为108.98平方米；2.抵押情况：抵押权人为交通银行股份有限公司深圳福田保税区支行，抵押事项名称为一般抵押设立登记，抵押登记日期为2011年8月6日，抵押权首次登记日期为2011年8月9日；3.查封情况：涉案房产现被深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303执恢48号案件首位查封，其后有多家法院因另案办理了轮候查封手续。 再查明，福田法院（2014）深福法民二初字第1321号民事判决书载明，邹仁碧、刘进以其自身名下位于深圳市龙岗区中心城雅庭名苑A栋A2单元205、206号房产向交通银行股份有限公司深圳福田保税区支行提供抵押担保，因此，信达公司受让该债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效，并判决信达公司就依法处分上述抵押房产所得价款享有优先受偿权。 本院认为，本案的争议焦点在于复议申请人所主张的租赁关系在福田法院（2018）粤0304执恢321号案件执行过程中是否应予保护的问题。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述法律规定，在执行程序中，抵押权与租赁权的关系问题，应当结合权利设立的先后时间以及租赁权的存在是否影响抵押权实现等因素进行处理。如果抵押权设立在先而租赁权成立在后，且租赁权的继续存在将对抵押权人实现优先受偿权造成影响的，人民法院应当将租赁权除去后进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。 具体到本案，首先，根据复议申请人提交的房屋租赁合同显示，其与被执行人邹仁碧签订租赁合同的时间为2012年5月，而涉案房产抵押权核准登记的时间为2011年8月，可见，抵押权设立时间在复议申请人主张的租赁权之前，属于“先抵押后出租”的情形，因此，复议申请人主张的租赁关系不能对抗上述已登记的抵押权。其次，根据复议申请人的异议主张，其对涉案房产的租赁期长达十五年，即自2012年5月1日至2027年4月30日，且其亦已支付全部对价。从执行实践考量，上述事由足以形成该租赁关系的存在将对涉案房产的处分成交率、溢价率和快速变现造成影响的判断。因此，复议申请人所主张的租赁权成立于申请执行人设立的抵押权之后，且对抵押权实现存有影响，根据前文所述规定，福田法院可将存在于涉案房产之上的租赁权除去之后再行处分。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。该规定实质是对《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定作了进一步分类与明确。对于在人民法院查封之前已签订书面租赁合同并占有使用该不动产的租赁合同关系是否予以保护，应当结合前文所述法律、司法解释规定的抵押、查封产生对抗力的时间点作为标准进行审查。根据前文所述，复议申请人所主张的租赁权成立于申请执行人设立的抵押权之后，因此，即便复议申请人主张的租赁关系属实，亦不完全符合上述规定的情形，本院不予支持。复议申请人与被执行人邹仁碧之间的租赁合同纠纷，应另循法律途径解决。 综上所述，复议申请人罗宝平的复议请求，并无法律依据，本院不予支持。福田法院作出的（2018）粤0304执异263号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人罗宝平的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304执异263号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  张文佳 审判员  林 珊 二〇一九年一月二日 书记员  叶志桃