湖南省湘潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘03民终30号 上诉人（原审原告）：湖南坤宇置业有限公司，住所地韶山市韶山乡花园村文星组**。 法定代表人：蔡忠顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张鑫，湖南唯楚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵志红，女，1971年5月4日出生，汉族，住湖南省韶山市。 委托诉讼代理人：钟伟桥，男，1971年6月20日出生，住湖南省湘乡市，系被上诉人丈夫。 上诉人湖南坤宇置业有限公司（以下简称坤宇公司）与被上诉人赵志红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2018）湘0382号民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 坤宇公司上诉请求：依法撤销原判并依法改判。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》所约定的解除权条件已成就，根据相关法律所规定的法定解除权条件也已成就，上诉人有权解除该合同。《商品房买卖合同》第八条约定，买受人于2015年6月13日前，将首付款203350．95元存入指定账户。第九条约定，买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。被上诉人仅仅在2015年6月13日支付了42010．95元，至今仍未能足额支付首付款，已经构成违约，依上述合同条款上诉人的解除合同条件已成就，上诉人有权解除该合同。被上诉人至今未能足额文付首付献，已经构成根本违的，上诉人无法在合同中获得其应得的预期利益，合同目的已经无法实现。因此，上诉人亦同时取得了法定解除权，并通过诉讼的形式行使了该解除权。上诉人対被上诉人提起解除合同之诉，原审法院向被上诉人送达起诉文书即相当于上诉人通知被上诉人解除合同。另外，上诉人已经依据合同约定和法律规定取得对合同的解除权，自行通知仅为解除合同的一种形式，并不影响上诉人通过诉讼方式解除合同。再者，没有任何法律法规规定通知是解除合同的前置程序，更何况上诉人已向人民法院提出解除合同的主张，并由原审法院将该主张及相关事实送达给了被上诉人。此时，解除合同的通知已然成就。原审法院对相关法律条文理解错误，错误认定上诉人因未能通知被上诉人解除合同而未取得实质合同解除权，其裁判理由与法律规定相悖，属于适用法律错误。二、原审法院对案件事实未能进行全面事查，部分事实未能进行查明与确认，既未对被上诉人未足额支付首付款的事实进行查实，也未对被上诉人收到上诉人通知、函告后不予处理的行为进行查明与评价。本案中，上诉人系由于被上诉人未依照合同约定足额支付首付款，导致合同目的无法实现，而依据合同第九条约定以及合同法相关规定提出解除《商品房买卖合同》。而原审法院却无视上诉人该项主张的依据，对于被上诉人未足额支付首付款的违约行为置之不理且未做评价与处理，反而不恰当的解读2017年11月20日由上诉人发送给被上诉人的《告知函》，《告知函》发送的前因后果上诉人向原审法院作了详细的阐述，是基于前期对被上诉人电话通知督促无果后而发送的函件，上诉人早已就相关事项与被上诉人进行沟通，被上诉人也知道其应支付给上诉人的首付款未能全额支付的事实。上诉人为了妥善解决此事项，提出解除合同办理退房退费手续，并以函告方式发送给被告。然而，上述函件发送后，被上诉人既没有来办理退房退费手续，也没有按照合同约定作出支付首付款的意思表示或实际行为，方才导致本案产生。原审法院对该《告知函》的内容进行片面的分析，认定上诉人不具备解除合同的条件，对于上诉人发送《告知函》以及被上诉人收到《告知函》至今没有处理的行为没有作出公允的认定，否定该《告知函》发送的意义，变相的否定了上诉人为解决此案纠纷作出的努力，变相的鼓励违约行为。相反，还认定“现被告要求按合同补交余下款项，双方房屋买卖合同目的可以实现”，这一评价没有任何事实依据，试问，如果双方可以就继续履行合同达成一致，会有本案的发生吗？且，值得提出的是，被上诉人从始至终一直坚持其已经全额支付首付款，其从未提出按合同补交余下款项，这与原审法院认定的事实显然不符。原审法院错误认定事实，无视上诉人解除合同的法律依据，纵容被上诉人违约的事实并认定双方可以继续履行合同，严重侵犯了上诉人对合同享有的选择解除或继续履行的权利。三、原审法院的判决无益于解决上诉人与被上诉人之间的纠纷。本案中，被上诉人违约，上诉人作为一家具备社会责任感的企业，与被上诉人沟通协商并发函沟通，最终无果。被上诉人至今未能足额支付首付款是事实，该行为构成根本违约，严重侵害到上诉人在合同中应享有的权利。原审法院的判决，对于被上诉人未支付足额首付款的违约行为，未予以进行审查与认定，也没有做评价与处理，其判决结果根本不利于解决双方之间的纠纷，反而还可能会造成新的诉累与纷争，造成司法资源的浪费。综上，原审法院的事实认定不清，适用法律错误，请求改判，判决解除双方的合同。 赵志红辩称：第一，根据客观事实和法律规定，上诉人既没有符合法定解除的要件，也没有约定解除合同的条件。上诉人无权解除合同。1．法院已经查实，答辩人的首付款已经交清，是上诉人隐瞒客观事实。上诉人称答辩人在2015年6月13日前未将首付款203350．95元存入指定账户，仅支付42010．95元，构成违约。此项说法明显不符合事实，答辩人已全部交清首付款。在双方签订《商品房买卖合同》之时，同时按上诉人的要求在上诉人的售楼部签订与上诉人引进的韶山怡然酒店管理有限公司（实际上就是七天连锁酒店）十年的房屋租赁合同，当时，第三方没在场，答辩人提出异议，上诉人的工作人员称酒店完全授权于答辩人们，不然不会承诺前五年租金抵购房首付款，再有当时其他购房者都是这么签订．所以答辩人在上诉人的售楼部，同时签订了《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》，并且上诉人同意用五年租全抵房款，当时，购房正是因为原告同意租全抵房款答辩人才购的房，租金为每年32268元，五年共计161340元。另外交现金42010．95元，两者合计为203350．95元，所以不存在首付款没有交清之说。答辩人没有抱欠首付款，上诉人本身起诉及上诉的事实依据就不成立，故其提出解除合同没有事实依据和法律依据。2.依据法律规定上诉人无权解除合同。根据上述理由答辩人没有拖欠首付款，即使迟延支付，上诉人的诉请也不成立。答辩人按照上诉人要求交清了首付款，并提交了办理贷款所需要的资料，之后上诉人承诺代为办理后续事宜，上诉人从没有催告过，也没有在一年之内行使解除权，故上诉人没有合同解除权。第二，上诉人称“法院对案件事实未能进行全面审查，部分事实未能进行查明与确认，既未对上诉人未足额支付首付款的事实进行查实，也未对被上诉人收到上诉人通知函告后不予处理的行为进行查明与评价”，完全不属实。事实上法院通过调查，庭审已经对事实进行了查明，对于《告知函》也进行了查明与评价，与上诉人公司签订合同时间过了三年多后，约2018年2月份，答辩人到上诉人售楼部收到上诉人的《告知函》，《告知函》中上诉人称“由于答辩人公司与《韶山怡然酒店管理公司》以及《7天连锁酒店》三方来达成共识…造成无法按购房合同及租赁协议执行，今后将无法继续履行租赁合约…”．从答辩人收到的告知函中可知，是上诉人与第三方没有达成协议的原因。上诉人在一审法庭上称，其与销售公司答订协议，房屋销售全部由销售公司管理，对外销售的行为系销售公司，而不是上诉人，上诉人的要求解除合同的理由也不成立。销售公司系以原告的名义对外进行销售，既然上诉人以全权委托销售公司对外进行销售，那么销售公司的行为所产生的法律后果应由上诉人承担，答辩人并不知晓原告与销售公司的关系，销售公司对外宣称的均是上诉人公司的销售顾问，并由销售经理签名确认，上诉人也从未对外宣称销售人员并非其公司人员，反而，这些对外销售的人员均是在上诉人的售楼部对外销售房屋，是购房者均有理由相信销售人员系上诉人公司的工作人员，故销售公司的行为也构成一种表见代理。上诉人称上诉人工作人员多次与答辩人沟通协商解除合同退回已付款项，但均无果，也不符合事实。事实上，上诉人接收完代办资料后，上诉人及上诉人工作人员也从未主动与答辩人沟通协调解除合同一说，他是单方毁约，在没有与答辩人协商的前提下，上诉人于2018年9月，将答辩人告上法庭，未向法庭提供《租货合同》，在法庭调查中，先称租赁合同其并不知晓，跟他们没有关系，之后又称系与上诉人签订销售合同的销售公司所为，全部是销售公司的销售行为，就是想耍赖。而上诉人自己出具的告知函中明显是对租赁合同的情况是一清二楚的。足以说明酒店是由上诉人引进，答辩人是按照购房合同以及租赁协议执行的。而现上诉人却称答辩人没有交清首付款，要与答辩人解除合同，出尔反尔。当时不签订租货合同就不能签订商品房购买合同。当时所有购房者都是这么签订的。现在上诉人销售的维也纳酒店的商品房，也是采取这样的销售方式，必须签订租赁合同オ同意销售商品房。所以说商品房买卖合同与租赁 合同实际上是与上诉人签订的一个合同，形式上是签了两个 合同。他们两家是达成了协议。他的广告宣传也是这么做的。所以，商品房买卖合同与租赁合同是有着本质的联系不可分割。没有租赁合同，就不可能与原告签订商品房买卖合同。原告也不会承诺前五年租金抵购房首付款，也不可能签订商品房买卖合同。原告现在不承认，他在欺骗消费者，欺骗法院。第三，上诉人称“法院的判决无益于解决上诉人与答辩人之间的纠纷”不符合事实。上诉人的涉案房屋现在继续在销售，商品房买卖合同的目的是可以实现的。上诉人公司现在在继续销售涉案房屋，按掲、以租金抵房款的销售模式也未变。答辩人既有商品房买卖合同，也有商品房租赁合同。答辩人也已经按照双方的真实意思支付全部首付款，同时答辩人将代办费、契税、房屋维修基金等应当支付的费用也全部已经支付，根据合同的规定，答辩人也已将贷款所需的资料也交给了上诉人，对于该合同答辩人已按约定履行答辩人应当履行的义务，余下答辩人只需配合上诉人办理银行贷款手续，但至今被答辩人未通知答辩人。答辩人也从未表示过要退房的意愿，也一直在履行合同的义务。答辩人也同意房屋租赁合同改为现在的维也纳国际酒店。时间有这么久了，因为房价在上涨。所以上诉人现在反悔，歪曲事实，违反了诚实信用原则，不惜牺牲自己公司的声誉。在没有与答辩人协商的前提下，将答辩人告上法庭。要强制与答辩人解除合同。 坤宇公司向一审法院起诉请求：1、判令立即解除原、被告于2015年6月15日签订的《商品房买卖合同》；2、由被告承担受理费。 一审法院认定事实：2015年6月，坤宇公司作为丰菊佳苑开发商，通过长沙传扬地产全程营销，进行广告宣传，向公众发出邀约邀请：7天连锁酒店强势进驻韶山，丰菊佳苑壹号公馆正式与7天连锁酒店高端品牌“7天优品”签约十年，共同打造首付2万元起回报8%每年的新型投资产品，6月6日星期六盛大开盘。购房者购买酒店公寓并与酒店方签订十年租赁合同，酒店将前5年的租金按照总房款8%的回报率，一次性返还给购房者，这5年的租金可用于抵购房款。 2015年6月15日，出卖人坤宇公司与买受人赵志红签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况，位于韶山市清溪镇丰菊佳苑商业全新建筑****房（房号以其他补充上表示为准），建筑面积81.9平方米，套内建筑面积59.97平方米。第四条计价方式与价款，单价为每平方米4924.92元，总金额为403350.95元。第八条付款方式及期限，按揭付款，买受人于2015年6月13日前将首付款203350.95元存入指定账户，余款200000元于2015年7月13日前办理银行按揭，将按揭款存入指定账户。第九条买受人逾期付款的违约责任，买受人未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日……，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日…。合同对按揭程序、指定账户及按揭款未到位的情形未进行约定。 2015年6月13日，赵志红（甲方）与怡然酒店（乙方）签订租赁合同，合同约定：房屋位于韶山市厦门大道丰菊佳苑《壹号公馆》第12层第12109号房，建筑面积为81.9平方米；租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租金，甲方在本合同项下房屋的购房金额为403350.95元（此价格为甲方签订的《商品房买卖合同》中的金额），第一年至第十年年租金标准按购房金额的8%计算，年租金标准为人民币32268元（即月租金为2689元）；回报的获得方式和期限，第一至第五年租金由乙方一次性支付给甲方。乙方同意不直接领取该租金，由乙方将该租金一次性支付给开发商抵扣购房首付款，第六至第十年租金，以及第十年以后发生的租赁续约租金，乙方将负责在上一年（12月30日前）支付下一年的租金。同日，赵志红向坤宇公司交纳房款42010.95元，由坤宇公司出具湘潭市地方税务局预收款专用凭据（发票号码400××××2257），同时交纳房产证代办费200元（A-12109）、公共维修基金8272元（A-12109）、契税16134元及房产局代收费2360元（A-12109），由坤宇公司出具三张收据（收据号8536763、8536500、8536577）。 2017年农历年底，赵志红到坤宇公司接到一份落款日期为2017年11月20日并加盖公司印章的《告知函》，内容如下：尊敬的赵志红女士，您好！非常感谢您对答辩人公司所开发的壹号公馆的大力支持，现由于答辩人公司与怡然酒店以及7天连锁酒店三方未达成共识，导致酒店无法进行入驻运营。现怡然酒店和7天酒店早已退场，造成无法按购房合同及租赁协议执行，今后将无法继续履行租赁合约，为避免给您带来更大的损失，答辩人司特慎重提请商议，给您办理退房手续。请您收到此携带所有票据及合同来答辩人司办理退房手续，答辩人司会将您所付房款及其他费用一次性退还，并额外按您所付房款总额的10%给予补偿。请收到此函后于2017年12月30日前来答辩人司办理退房手续，如到期不来办理答辩人司将通过法律途径解除合同。 坤宇公司于2010年8月26日成立，类型为有限责任公司，法定代表人为蔡忠顺，经营范围从事房地产开发、销售，房地产投资等。怡然酒店于2015年5月15日成立，，住所地韶山市清溪镇英雄商业广场******门面法定代表人周楣，经营范围餐饮、住宿服务，酒店管理等，于2017年11月10日注销，注销原因为决议解散。 另查明，坤宇公司于2015年7月初开始以退房款、诚意金的方式陆续退还购房人相关款项，现尚有少数几户未退。2018年上半年，坤宇公司所属原壹号公馆（含案涉商品房）已更名为领寓，现正在对外销售之中。广告宣传为：领袖故里，精装公寓，总价28万起，领寓携手维也纳国际酒店进驻韶山—韶山市首家四星级酒店，打造韶山新地标。 一审法院认为，本案争议焦点是：本案商品房买卖合同是否符合解除条件，原告是否有合同解除权。 1、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定合同解除分为约定解除和法定解除两种。其中第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”根据原告诉请及在案证据，本案显然不符合法定解除的要件；关于约定解除合同，双方在合同第八条中约定买受人于2015年6月13日前将首付款203350.95元存入指定账户，余款200000元于2015年7月13日前办理银行按揭，将按揭款存入指定账户，第九条中约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，本案中原告方作为出卖人未提供证据证实其按合同约定向被告催告支付购房款的事实，被告赵志红举证证实原告仅于2017年11月20日告知被告因与怡然酒店、7天连锁酒店三方未达成共识导致酒店无法入驻运营，造成无法按购房合同及租赁协议执行，提出退房、给予补偿，否则解除合同，原告以与其他合作方未达成共识为由要求解除合同，不符合原、被告双方约定解除合同的条件，不能成为其要求解除与被告方签订的商品房买卖合同的理由。现被告要求按合同补交余下款项，且原告方就涉案标的正在销售之中，双方商品房买卖合同的目的是可以实现的。 2、关于原告代理人提出根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十四条，被告未在法定期限内提出异议，现在要求履行合同毫无依据的辩论意见，合同法解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条是对合同法第九十六条的适用进行解释，明确规定了合同解除异议权的行使期限问题。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同解除权的行使，应当严格依照合同法第九十六条规定，具备合同法第九十三条第二款或者第九十四条规定的要件，并通知对方当事人，才能发生解除合同的效力。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号），第一款：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，原、被告双方虽约定了一方解除合同的条件，但原告未根据第九十六条规定以双方约定解除合同的事由通知被告要求解除合同，原告无实质合同解除权，《告知函》不发生解除合同的法律效力，故不适用上述司法解释。原告代理人的上述辩论意见，本院不予支持。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。结合本案，原告坤宇公司未对买受人赵志红迟延支付购房款进行催告，即使进行催告，也应当按照双方约定最迟于2016年8月14日履行催告程序，故原告不享有合同解除权。 综上所述，本案商品房买卖合同不符合双方约定的解除条件，原告坤宇公司无权解除合同，双方可以进一步协商实现合同目的，对原告的诉讼请求，法院依法不予支持。据此，为维护诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南坤宇置业有限公司的诉讼请求。本案受理费300元，由原告湖南坤宇置业有限公司负担。 二审期间，双方当事人未向本院提交证据。 本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人坤宇公司是否有权依据与被上诉人赵志红的合同约定解除合同？根据法院查明的事实，赵志红是在同一时间即2015年6月13日，同一地点即坤宇公司的售楼部，与同一个经办人即坤宇公司委托的销售人员签订两份合同，即坤宇公司与赵志红之间的《商品房买卖合同》以及赵志红与怡然酒店之间的《房屋租赁合同》。坤宇公司当天收取了赵志红缴纳的房款42010.95元，收款数额恰好是坤宇公司与赵志红约定的首付款203350.95元减去赵志红与怡然酒店5年租金161340（32268×5）之后的差额。而在此之前，坤宇公司在广告宣传纸上载明，购房者购买酒店公寓并与酒店签订十年租赁合同，酒店将前五年的租金按照购房款8%的回报率，一次性返还给购房者，用于抵购房款。据此可以认定，坤宇公司对赵志红与怡然酒店之间的《房屋租赁合同》第四条第1项“第一至第五年租金由乙方（怡然酒店）一次性支付给甲方（赵志红）。甲方同意不直接领取该租金，由乙方将该租金一次性支付给开发商抵扣购房首付款”的约定是同意的，即坤宇公司认可怡然酒店与赵志红是未付购房首付款161340元的共同债务人。怡然酒店未按约定期限履行将前五年的房屋租金支付给坤宇公司抵扣赵志红应当支付的房屋首付款，而怡然酒店又是坤宇公司引进的合作伙伴，依据诚实信用原则，坤宇公司应当及时通知赵志红，并要求赵志红本人在合理期限内付清剩余房屋首付款，若赵志红还不履行合同义务，才可以认定合同解除的条件已经成就。在有共同的债务人怡然酒店加入，因怡然酒店的原因导致未按期付款，坤宇公司未进行必要的通知及催告的情况下，直接依据《商品房买卖合同》第九条“买受人逾期付款的违约责任约定，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同……”的约定，解除与赵志红的《商品房买卖合同》没有法律依据，应当不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律虽有瑕疵，但处理正确，可予维持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费300元，由上诉人湖南坤宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩     小     平 审 判 员 周           粤 审 判 员 王芳二0一九年一月二十一日 代理书记员 严     冰     彬