河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初950号原告王付生，男，汉族，1982年2月14日出生，住河南省宁陵县。委托代理人王君、耿洋，河南国基律师事务所律师。被告河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人陈永善，男，汉族，1974年3月11日出生，住福建省长乐市。委托代理人李前进、朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。原告王付生（以下简称原告）诉被告河南锦家置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王君、耿洋，被告委托代理人李前进、朱鑫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告位于金水区××、××单元××商品房××套，户型为三室两厅，建筑面积130.33平方米，商品房单价为10596.97元/平方米，总金额1381103元。合同附件三第8条约定“阳台：地面水泥砂浆找平；金属栏杆+玻璃”，被告交付给原告的阳台系约70厘米的“底部石材+外墙涂料”的墙体，并非“金属栏杆+玻璃”，交付房屋阳台的设置严重影响室内的采光、美观，也增加了房屋住所的安全隐患，对房屋价值有较大影响。被告并未按照合同第十条约定告知原告，严重违反合同约定。被告应按照合同约定交付“金属栏杆+玻璃”的阳台或赔偿原告相应损失。附件四第六条第1款约定“出卖人应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.5违约金”。截止目前，被告仍未向郑州市住房保障和房地产管理局提供需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料，理应按合同约定承担违约责任。综上，被告拟交付给原告的房屋不符合合同约定且不符合法律规定的交付条件，理应承担违约责任。经与被告多次协商，被告置之不理，并要求原告走法律程序。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付因交付的阳台不符合约定标准给原告造成的损失13811元；2被告支付原告未报送办理产权初始登记资料违约金16969元（自2018年3月1日起，暂计算至2018年10月31日，直至被告义务履行完毕之日止）；3、本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由被告承担。被告辩称如下：一、被告交付的房屋阳台符合合同约定的交付条件,不构成违约,且未给原告造成损失,原告要求赔偿其损失没有依据。二、被告未能按时办理初始登记系情势变更所致,并非被告原因导致,被告不应按照已无法履行的合同约定承担违约责任。（一）初始登记逾期办理系政府原因所致,并非被告原因,被告不应按照合同第十五条及附件四第六条的约定承担违约责任。(二)被告未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致,是被告在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。1、不动产登记制度实施,被告不再有向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料的义务。2、向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同,客观上所需时限也不相同,且非开发企业所能控制。3、路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的迟延取得,非被告在订立合同时所能预见。4、不属于商业风险。综上,原告的各项诉请均没有事实与法律依据,请求贵院依法驳回其全部诉请。经审理查明：2016年8月4日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为130.33平方米，总价款为1381103元。原告于2016年8月4日向被告支付购房款281103元，剩余1100000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有2个阳台,2个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2017年12月2日被告为原告开具了金额为1381103元的购房发票。另查明：庭审中，被告称其向原告交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃，案涉房屋阳台有约90厘米的砖混围栏，同小区其他非腰线层的房屋阳台有约60厘米砖混围栏。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。2018年11月27日，原告诉至本院。本院认为，原告、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。庭审中，被告认可由于案涉房屋处于楼房腰线层,基于楼房整体设计因素,案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动,即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能,但不可否认,房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响,由于被告在与原告签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致,但现无证据证明其向业主告知,同时又无证据证明业主对该事项明知,因此,被告存在违约的情况,且对业主权益造成了侵害,应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异,但非腰线层房屋阳台也并非原告所称的落地窗，正常阳台也并非原告所称的落地窗,其也建有高约60厘米的砖混围栏,即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，原告主张被告赔偿阳台损失13811元。数额合理，本院予以支持。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5的违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时被告并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故被告应当在房屋交付使用后的60日内即2018年2月28日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月1日起按总房款的日万分之0.5向原告支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计268天，合计18506.78元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王付生阳台损失13811元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王付生逾期办理初始登记的违约金18506.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，减半收取284元，由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 房 舒二〇一九年一月二十一日书记员 胡雪娇