北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终22号上诉人（原审被告、反诉原告）：邬鸿璋，男，1962年7月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙涛，北京葆涵律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴蓓，女，1965年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。法定代理人：邬琼（吴蓓之子），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高艳，女，1982年11月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李鑫（高艳之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓野，北京市博天律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人邬鸿璋、上诉人吴蓓因与被上诉人高艳、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初19370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。邬鸿璋及其委托诉讼代理人孙涛，吴蓓的法定代理人邬琼，高艳及其委托诉讼代理人李鑫、刘晓野，我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邬鸿璋、吴蓓上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高艳的一审全部诉讼请求，支持邬鸿璋、吴蓓的一审全部反诉请求。事实与理由：1.吴蓓于2017年8月15日被法院认定为限制民事行为能力人，房屋买卖合同已设定的价款不利于对吴蓓的保护，吴蓓为了治疗精神疾病每个月要支付高额的费用。2.一审法院没有查清购房新政的出台时间、文号和内容，直接采信了一审时高艳的口头陈述。3.高艳的丈夫李鑫并非本合同签约主体，依据合同相对性原则，李鑫是否具备购房资格与涉案房屋买卖合同没有关联性，高艳在签署涉案房屋买卖合同时没有购房资格，其存在欺诈的情况。高艳辩称，同意一审判决，不同意邬鸿璋、吴蓓的上诉请求和理由。1.邬鸿璋、吴蓓违约事实清楚、事实充分。邬鸿璋、吴蓓拒绝办理房源核验手续，经中介多次催告仍拒绝配合。因房价上涨，邬鸿璋、吴蓓一方以家人不同意出售房屋为借口，拒绝履行合同，明显构成违约。2.房屋买卖合同及补充协议不存在欺诈、恶意串通、显失公平等情形。3.依据房屋买卖合同及补充协议的约定，双方最迟完成过户时间为2016年7月31日，高艳在最迟过户截止日期之前具备购房资格。北京市购房资格审核是以家庭为单位，高艳的丈夫李鑫持有北京市工作居住证，其二人家庭属于京籍家庭范围。因邬鸿璋、吴蓓不配合办理房源核验手续导致房屋买卖合同履行受阻，高艳于2016年6月2日提起诉讼要求邬鸿璋、吴蓓配合办理房屋过户手续。4.《同意出售声明书》可以证明吴蓓在2016年1月24日明确同意出售房屋。虽然吴蓓于2017年8月15日被认定为限制民事行为能力人，但不等同于吴蓓在签署《同意出售声明书》时不具备相应民事能力。涉案房屋的出售并没有侵犯吴蓓的合法权益。高艳向一审法院起诉请求：1.邬鸿璋、吴蓓继续履行与高艳于2016年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.邬鸿璋、吴蓓协助高艳办理位于北京市601号房屋（以下简称601号房屋）权属转移登记手续，将该房屋过户至高艳名下；3.邬鸿璋、吴蓓将601号房屋交付给高艳；4.高艳给付邬鸿璋、吴蓓购房款458万元。邬鸿璋、吴蓓向一审法院反诉请求：1.解除邬鸿璋与高艳签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.高艳支付违约金956000元。一审法院认定事实：高艳与李鑫系夫妻关系，邬鸿璋与吴蓓系夫妻关系，二人生育一子邬琼。601号房屋登记在邬鸿璋个人名下。2016年1月24日，高艳（买受方、乙方）与邬鸿璋（出售方、甲方）在我爱我家公司居间下，签订了合同编号为E16××××××09的《房屋买卖合同》，其中约定甲方将601号房屋出售给乙方，房屋成交总价为478万元；乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额为200万元；乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次乙方于其他标的房屋查档无问题当日通过自行交接方式向甲方支付10万元，第二次乙方于其他网签之后办理银行面签当日通过资金存管方式向甲方支付158万元，第三次乙方于其他过户前1个工作日通过资金监管方式向甲方支付100万元；甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋等；合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任；甲方应当在甲方得到全部房款后3日内将该房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金，如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由乙方缴纳；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议，如因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，乙方选择继续履行合同，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的日万分之五支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付，因乙方原因导致上述事由的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，高艳（买受方、乙方）与邬鸿璋（出卖方、甲方）及我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方最迟于2016年7月31日前配合甲方办理产权过户手续，如因乙方贷款批贷迟延或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任，同时双方还对居间服务费、户口迁出、学区名额、房屋交接、违约责任等内容进行了补充约定。同日，高艳向邬鸿璋支付了定金10万元。2016年1月26日，高艳向邬鸿璋支付了购房款10万元。2016年8月29日，北京市丰台区人民法院立案受理邬琼申请吴蓓为限制民事行为能力一案。2017年8月15日，北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106民特132号民事判决，判决吴蓓为限制民事行为能力人。当事人双方对于履约进程受阻事由、高艳购房资格、601号房屋权属存有争议。关于履约进程受阻事由。高艳主张因邬鸿璋未配合所致，如未配合房源核验手续、要求提高房价款等，而邬鸿璋则认为因吴蓓为精神病患者，缺乏相应民事行为能力，而办理房源核验需要的更改信息手续需要吴蓓本人到场，故无法办理，而且其在2016年7月16日才从我爱我家公司取得了加盖我爱我家公司公章的《补充协议》，无法在该协议确定的7月31日前完成过户手续。高艳向法院提交如下证据：1、《存量房房源核验委托书》及我爱我家公司内部站内消息，其中委托书显示邬鸿璋于2016年1月24日委托我爱我家公司进行房源核验；内部站内消息显示：我爱我家公司工作人员袁爱华于2016年2月14日向同为工作人员的宋耶南发送消息称房源核验被退回，退回原因是在丰台做抵押时把名字录成了邬洪璋，需更正后再核验，宋耶南于2016年3月4日向袁爱华发送消息要求重新提交房源核验，袁爱华于同日向宋耶南确认已重新提交房源核验，袁爱华于2016年3月17日向宋耶南发送消息称房源核验被退回，退回原因同前次退回原因；2、我爱我家公司向邬鸿璋发送的《告知函》，主要内容为要求邬鸿璋于2016年4月30日前与我爱我家公司联系配合办理房屋核验手续；3、宋耶南的证人证言，宋耶南当庭陈述其经手高艳与邬鸿璋的买卖事宜，其在2016年1月27日做了房源核验，在2016年2月14日反馈房源核验未通过，原因是邬鸿璋在丰台做过抵押，邬鸿璋的名字录成了邬洪璋，后其通知邬鸿璋去更改信息，但邬鸿璋没有配合，后在2016年3月份再次核验，因同样的原因未通过核验，邬鸿璋同样未配合更改，后其于2016年4月20日向邬鸿璋发送《告知函》，但因地址错误被退回，后其在2016年5月份通过电话、短信、微信等方式联系邬鸿璋，但邬鸿璋一直未予以配合，导致双方房屋交易不能继续办理，一直处于停止状态；4、李鑫与邬鸿璋在2016年3月1日、3月4日、3月14日、4月16日、4月28日、7月1日、7月8日的通话录音，录音内容为二人沟通房屋交易事宜。经质证，邬鸿璋、吴蓓对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性不认可，委托书上面的邬鸿璋的签字非邬鸿璋本人所签；对证据2，真实性不认可，没有收到过；对证据3，宋耶南与高艳存在利害关系，证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据4，真实性认可，但录音内容不完整，不认可证明目的。我爱我家公司对上述证据的质证意见为：对证据1，这份委托书是我爱我家公司备案的，其处有邬鸿璋本人填写的委托书；对证据2和3，真实性认可；对证据4，与我爱我家公司无关。邬鸿璋、吴蓓向法院提交如下证据：1、北京安定医院于2016年4月13日出具的《出院诊断证明书》，载明吴蓓于2016年3月10日至2016年4月13日住院治疗，出院诊断为双相情感障碍，目前为不伴有精神病性症状的重度抑郁发作、便秘、非感染性腹泻、窦性心动过速，近日好转出院；2、邬鸿璋与我爱我家公司的工作人员柴升云在2016年7月16日、7月19日、7月20日的通话录音，邬鸿璋与我爱我家公司客服在2016年7月21日的通话录音，前者录音内容为邬鸿璋与柴升云确认其取补充协议的时间及要求柴升云居间协调其与高艳的争议，后者为邬鸿璋与客服确认柴升云和宋耶南的工作人员身份；3、北京市社区精神卫生个人健康档案，显示邬琼为吴蓓的监护人；4、邬鸿璋和柴升云的微信记录、《告知函》，显示：柴升云向邬鸿璋发送《告知函》，要求其于2016年5月20日与宋耶南联系办理房屋核验手续，后邬鸿璋向柴升云发送《告知函》，并要求柴升云向高艳转发该告知函，该函内容为告知高艳、李鑫其正在查是住房公积金中心、抵押担保公司、评估公司等哪个单位的底档写错，更改后会尽快告知，落款时间为2016年7月15日。经质证，高艳对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性认可，但吴蓓确诊日期是2016年4月13日，在双方合同签订之后；对证据2，与高艳无关；对证据3，同证据1的质证意见；对证据4，微信记录没有高艳参与，真实性无法确认，高艳也没有收到过邬鸿璋发送的《告知函》，且该《告知函》形成的时间在高艳起诉之后，另外上述证据恰能够说明邬鸿璋收到了我爱我家公司发送的《告知函》。我爱我家公司对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性认可；对证据2，真实性无法核实；对证据3和4，真实性认可，但不认可证明目的。我爱我家公司向法院提交如下证据：《存量房房源核验委托书》，显示邬鸿璋于2016年1月24日委托我爱我家公司进行房源核验手续。经质证，高艳对该证据的质证意见为：认可真实性；邬鸿璋、吴蓓对该证据的质证意见为：认可真实性，该证据能够说明邬鸿璋在积极履约。法院对双方提交的证据的认证为：综合双方提交的证据及质证意见，法院对双方提交的证据的真实性均予以采信，相关证明力，法院结合其他庭审内容另行评述。关于高艳购房资格。邬鸿璋、吴蓓主张高艳在双方签约时并不具备购房资格，在诉讼过程中通过购房资格核验的是高艳的配偶李鑫，而李鑫并不是合同的相对方，根据现有购房政策，涉案房屋不能单独过户至高艳名下。高艳则主张其在合同履行过程中已通过购房资格核验，现在李鑫取得北京市工作居住证，视为京籍家庭对待，而且购房系以家庭为单位，现在虽然在产权登记方面出了新政，但在该新政出台之前，高艳已提起诉讼，故不受该新政约束。高艳向法院提交如下证据：1、购房资格核验单，显示：家庭分类为持有效《北京市工作居住证》家庭，申请核验人为李鑫，家庭名下拥有住房为1套，家庭成员为高艳、李佳琪、李佳璐，核验结果为初步核验通过，核验时间为2018年5月25日；2、购房资格核验单，显示：家庭分类为非本市户籍家庭，申请核验人为高艳，家庭名下拥有住房为0套，家庭成员为李鑫、李佳琪、李佳璐，核验结果为初步核验通过，核验时间为2016年4月21日；3、户口本、《北京市工作居住证》，其中工作居住证显示持证人为李鑫，发证日期为2016年1月26日。经质证，邬鸿璋、吴蓓对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性认可，但此为李鑫的购房资格核验，不代表高艳具备购房资格，且李鑫非合同相对方；对证据2，真实性认可，该核验时间为2016年4月21日，能够证明高艳在双方签约时并不具备购房资格，同时根据双方合同约定，也能够说明即便高艳取得了购房资格，也无法在合同约定的期限内完成贷款、过户手续；对证据3，认可真实性。我爱我家公司对上述证据的质证意见为：对证据1-3的真实性均认可，对证明内容没有异议。邬鸿璋、吴蓓向法院提交如下证据：1、邬鸿璋和李鑫的微信记录，显示李鑫在2016年3月1日向邬鸿璋发送微信，告知邬鸿璋在上周其已卖掉房屋，全办完手续估计到4月底，双方的流程估计在4月中旬开始；2、购房资格核验单，显示：家庭分类为非本市户籍家庭，申请核验人为高艳，家庭名下拥有住房为0套，家庭成员为李鑫、李佳琪、李佳璐，核验结果为初步核验通过，申请核验时间为2016年6月13日。经质证，高艳对上述证据的质证意见为：对证据1和2，真实性认可，但不认可证明内容，其中购房资格核验的有效期为一个月，在四月份到期之后，需要重新进行核验。我爱我家公司对上述证据的质证意见为：对证据1，与我爱我家公司无关；对证据2，真实性认可。法院对双方提交的证据的认证为：综合双方提交的证据及质证意见，法院对双方提交的证据的真实性均予以采信，相关证明力，法院结合其他庭审内容另行评述。关于601号房屋权属。邬鸿璋、吴蓓主张该房屋系邬鸿璋、吴蓓、邬琼及邬鸿璋父母的家庭共有，高艳则主张该房屋系邬鸿璋和吴蓓的法定夫妻共有。邬鸿璋、吴蓓向法院提交如下证据：北京二商集团有限责任公司于2018年6月12日出具的《证明》，主要内容为：“鉴于邬鸿璋同志是军队转业干部，按照国家及北京市对军队转业干部安置工作的相关规定，并根据邬鸿璋的现实情况：儿子邬琼已年满18岁，邬鸿璋的父母因支援三线建设到山西省侯马市502厂，退休后投靠子女，并办理了进京户口，分房时与邬鸿璋共同居住，三代同堂等情况。2008年7月9日，我集团与邬鸿璋签订了《房改售（买）房合同书》，就601号房屋，出售给邬鸿璋，并于2008年9月17日，为其办理了房屋所有权证。”经质证，高艳和我爱我家公司对上述证据的质证意见为：真实性无法核实，证明目的不认可。高艳向法院提交如下证据：《同意出售声明书》，其中内容为：“本人吴蓓，……现本人明确表示同意登记在邬鸿璋名下的601号，房屋产权编号为京房权证海私成字第XXXX号的房产出售。”，该声明书落款处有“吴蓓”、“邬鸿璋”的手写签字，落款时间为2016年1月24日。经质证，邬鸿璋、吴蓓对该证据的质证意见为：认可邬鸿璋签名的真实性，但不清楚“吴蓓”的签字是否为吴蓓本人签字，且吴蓓为限制民事行为能力人，其签字不具有法律效力，现其监护人邬琼未追认该签字的法律效力。我爱我家公司对该证据的质证意见为：真实性认可。经询问，我爱我家公司表示该声明书系在高艳和邬鸿璋签约后将证明模板交给了邬鸿璋，在房屋查档时，由邬鸿璋返给我爱我家公司，邬鸿璋则表示其自己先在声明书上签字，签完之后交给其岳父转交吴蓓，故其不清楚是否为吴蓓本人签字。法院对双方提交的证据的认证为：综合双方提交的证据及质证意见，法院对双方提交的证据的真实性均予以采信，相关证明力，法院结合其他庭审内容另行评述。另庭审中，经法院释明，高艳明确表示在本案中不主张违约金。另查，在诉讼过程中，本市出台有关购房新政，规定本市户籍居民家庭申请住宅类购房资格，家庭成员中有非本市户籍的，非本市户籍的家庭成员不得单独作为购房人。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，高艳和邬鸿璋签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》、《补充协议》是否应当解除。现对于邬鸿璋、吴蓓要求解除的事由，法院分别论证如下：第一，关于购房资格：首先，根据目前房屋买卖的政策规定，购房人应当具备购房资格，才能办理房屋过户手续，根据双方所签的《房屋买卖合同》和《补充协议》约定，双方最迟应完成过户时间为2016年7月31日，而根据高艳提交的有关高艳的购房资格核验单，高艳在2016年4月21日已通过购房资格核验，故在最迟过户截止日期之前，高艳已获取了购房资格，至于高艳在双方签约时是否具备购房资格，并不影响双方合同目的的实现；其次，根据高艳提交的有关李鑫的购房资格核验单，高艳所在家庭为持有效《北京市工作居住证》家庭，属于京籍家庭范围，李鑫具备购房资格，虽然根据现有购房政策，家庭成员中有非本市户籍的，非本市户籍的家庭成员不得单独作为购房人，但此新政系在本次诉讼期间实施，即高艳在相应的购房政策实施前已经提起诉讼要求办理过户登记，不受该政策规定的限制，故根据此前的相关购房政策规定，即便高艳本人无购房资格，但高艳的家庭成员中有具备购房资格的，同样不影响双方合同目的的实现。因此，邬鸿璋、吴蓓有关高艳在签约时不具备购房资格、现具备购房资格的李鑫非合同签约方，影响双方合同目的实现的主张，法院不予支持；第二，关于《补充协议》：根据法院查实的证据，三方签署《补充协议》的时间为2016年1月24日，即便根据邬鸿璋、吴蓓提交的邬鸿璋与我爱我家公司的工作人员的通话录音，其从我爱我家公司获取加盖有我爱我家公章的《补充协议》的时间为2016年7月16日，但此并不影响该协议的效力，而该协议中所约定的“如因乙方贷款批贷迟延或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任”的内容并不存在显失公平的事由，且根据高艳提交的《存量房房源核验委托书》、《告知函》、宋耶南的证人证言及邬鸿璋、吴蓓提交的邬鸿璋和柴升云的微信记录，足以证明导致双方履约受阻的事由系邬鸿璋未完成房源核验手续所致，而房源核验是双方继续履约的前置条件，此手续未完成，后续双方的网签、高艳的批贷等手续在客观上并不具备履行的条件，故现并无充分证据证明高艳在履约过程中存在违约行为。因此，邬鸿璋、吴蓓有关《补充协议》内容显失公平、在时间上无法完成批贷、过户等手续的主张，法院亦不予支持；第三，关于共有人：首先，根据本案查明的事实，吴蓓作为邬鸿璋的配偶，其为涉案房屋的法定共有人，邬鸿璋的子女及父母，并不属于法定共有人范畴，而根据邬鸿璋、吴蓓提交的《证明》，虽能够证明涉案房屋为房改房，在涉案房屋房改之前，邬鸿璋的子女及父母与邬鸿璋共同居住，但共同居住不等同于产权共有，故现有证据不足以证明邬鸿璋子女及父母系涉案房屋的产权共有人；其次，根据高艳提交的《同意出售声明书》，可以证明吴蓓在2016年1月24日已明确同意出售涉案房屋，邬鸿璋、吴蓓虽表示不清楚“吴蓓”的签字是否为吴蓓本人所签，但亦未就此提供充分相反证据，而且虽然吴蓓在本案诉讼中被认定为限制民事行为能力人，但并不等同于吴蓓在签署该声明书时不具备相应民事行为能力，退一步，即便吴蓓在签署该声明书时已为限制民事行为能力人，但根据法律规定，邬鸿璋作为吴蓓配偶，为第一顺位的法定监护人，其同样有权代理吴蓓出售夫妻共同财产，且现有证据并不能证明该出售行为侵害了吴蓓的合法权利，邬鸿璋的相应代理行为亦为有效，故在本次诉讼中，邬琼虽为吴蓓的法定代理人，但其不予追认行为，不具有法律效力。因此，邬鸿璋、吴蓓有关涉案房屋涉及其他产权人而无法继续履约的主张，法院亦不予支持。综上所述，有关邬鸿璋、吴蓓要求解除合同的事由，缺乏合同和法律依据，不符合约定解除和法定解除条件，故对于邬鸿璋、吴蓓要求解除合同的反诉请求，法院不予支持，相应的对其要求高艳承担违约金的反诉请求，法院亦不予支持。因现在高艳具备一次性支付尾款能力，双方合同并未存在现实履行障碍，双方的《房屋买卖合同》和《补充协议》应当继续履行，邬鸿璋、吴蓓应当协助高艳办理相应过户及交房手续，故对于高艳要求继续履约、协助办理过户手续、交付房屋及支付剩余购房款的本诉请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、高艳、邬鸿璋、吴蓓继续履行高艳与邬鸿璋于2016年1月24日就北京市601号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，房屋成交总价为478万元；二、邬鸿璋、吴蓓于本判决生效后七日内协助高艳办理北京市601号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至高艳名下，办理过户手续所需费用由高艳负担；三、高艳于办理北京市601号房屋的产权过户手续后的当日向邬鸿璋、吴蓓支付剩余购房款458万元；四、邬鸿璋、吴蓓在收取高艳支付的全部剩余购房款458万元后的三日内向高艳交付北京市601号房屋；五、驳回邬鸿璋、吴蓓的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，邬鸿璋提交新证据：证据1.购房承诺书和购房申请表，用以证明高艳在签订合同时存在虚假承诺、提供虚假信息的行为，构成欺诈。高艳对于该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。我爱我家公司认可该证据的真实性。证据2.房产证，用以证明因该房产证上登记的是吴蓓的名字，更改信息必须吴蓓本人到场，涉案房屋无法进行房源核验并非邬鸿璋的原因造成的。高艳对于该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。2018年4月2日已出台政策取消了房源核验手续，即使吴蓓无法去办理，该事项对于合同履行亦不构成障碍。我爱我家公司认可该证据的真实性。证据3.吴蓓住院诊断证明及费用单据，用以证明吴蓓从2016年3月10日开始住院，是严重精神病患者，长期住院，无法办理更改房屋信息。没有更改信息不是邬鸿璋的主观原因造成的。高艳对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。我爱我家公司认可该证据的真实性。证据4.短信截图，用以证明邬鸿璋已经通过中介人员履行了告知无法去办理更改信息的义务。高艳对于该证据的真实性、证明目的均不予认可。我爱我家公司认可该证据的真实性，但认为该内容不完整，不认可邬鸿璋的证明目的。证据5.邬琼的装修合同，用以证明邬琼对涉案房屋进行装修，涉案房屋有邬琼的份额。邬鸿璋存在无权处分的情形，侵犯了他人的利益，所以要求解除合同。高艳对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。我爱我家公司对该证据未发表意见。证据6.民事行为能力鉴定费票据，用以证明鉴定费用应由高艳负担。高艳认可该证据的真实性，但不认可该鉴定是高艳申请的，认为费用应由邬鸿璋自行负担。我爱我家公司认可该证据的真实性。证据7.住院单，用以证明吴蓓现仍在住院，有新的疾病。高艳认可该证据的真实性，但不认可证明目的。我爱我家公司认可该证据的真实性。吴蓓认可邬鸿璋提供的全部新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，高艳和邬鸿璋签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。对于涉案房屋的所有权人一节，虽房屋产权证上登记的所有权人为邬鸿璋，但涉案房屋系邬鸿璋与吴蓓的夫妻共同财产。邬鸿璋提供邬琼对于涉案房屋进行装修的合同，用以证明邬琼对于涉案房屋进行了装修，故涉案房屋有邬琼的份额一节，本院认为，不论邬琼对于涉案房屋是否进行了装修，该行为均不导致房屋所有权的变更，本院对于邬鸿璋、吴蓓的该项上诉理由不予采信。对于邬鸿璋所述涉案房屋系邬鸿璋、吴蓓、邬琼及邬鸿璋父母的共同财产一节，没有证据予以证明，本院对此不予采信。对于吴蓓是否同意出售房屋一节，涉案房屋虽登记在邬鸿璋名下，但邬鸿璋向高艳出具了《配偶同意出售证明》，其上载有邬鸿璋和吴蓓的签名，且中介公司亦表示通过电话形式向吴蓓进行了核实，高艳据此足以相信邬鸿璋有权出售涉案房屋。虽吴蓓在合同签订后经过法定程序被确认为限制民事行为能力人，但现有证据不足以证明吴蓓在邬鸿璋签署房屋买卖合同及二人签署《配偶同意出售证明》时系限制民事行为能力人。虽在此之后经过法定程序确认的吴蓓的法定代理人邬琼表示不同意出售房屋，但该意思表示系事后作出，不足以代表签订房屋买卖合同之时吴蓓的意思表示。即使吴蓓在邬鸿璋签署房屋买卖合同及二人签署《配偶同意出售证明》时已经成为限制民事行为能力人，但邬鸿璋作为吴蓓的丈夫，在法定程序另行确定吴蓓的法定代理人之前，邬鸿璋是吴蓓第一顺位的法定代理人，邬鸿璋作出的意思表示亦应代表吴蓓的意思；且邬鸿璋在诉讼过程中表示该《配偶同意出售证明》系邬鸿璋交给吴蓓的父亲后进行签名的，本院认为按照常理，在此情况下吴蓓的父亲不存在伪造吴蓓签名从而配合邬鸿璋擅自出售房屋损害吴蓓利益的可能性。本院根据以上分析，综合认定在邬鸿璋签订房屋买卖合同之时，吴蓓对此作出了同意出售的意思表示。吴蓓之后被认定为限制民事行为能力人的事实，不足以构成房屋买卖合同继续履行的障碍。对于房屋买卖合同的买受主体一节，本案房屋买卖合同的签订主体为邬鸿璋和高艳，高艳个人虽不具备北京市购房资格，但在签订合同时，北京市对于购房资格的审查系以家庭为单位进行审查，高艳所在的家庭于2016年4月21日通过了北京市购房资格的审查，该日期在双方合同约定的最迟完成过户时间之前，涉案房屋买卖合同具备继续履行的可能性。对邬鸿璋、吴蓓针对高艳购房资格所持异议的上诉理由，本院不予采信。邬鸿璋与高艳在签订房屋买卖合同之后均应当按照合同约定履行己方义务。按照当时房屋买卖的交易流程，邬鸿璋需要办理房源核验手续，但在提交房源核验手续之后发现存在底档错误，出现了需要邬鸿璋配合更改底档的情形，我爱我家公司的工作人员已经将该情况告知邬鸿璋，但在此之后邬鸿璋一直不予配合办理，导致房源核验一直无法通过，给合同继续履行造成障碍。邬鸿璋上诉所称登记出现错误的房屋系吴蓓名下房屋，需要吴蓓本人亲自到场更改信息，意指邬鸿璋对未配合房源核验不应承担责任一节，因高艳在本案中并未主张邬鸿璋承担违约责任，因此邬鸿璋的该项抗辩不能成立。按照当时房屋买卖的流程，房源核验是双方办理网签手续、高艳办理贷款手续等继续履行房屋买卖合同行为的前提条件，由于邬鸿璋未配合办理房源核验手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。邬鸿璋、吴蓓上诉认为高艳存在违约行为的上诉理由，不能成立，本院不予采信。考虑到现房屋买卖流程中已不再要求进行房源核验，且高艳表示具备一次性支付尾款的能力，双方合同履行已不存在现实障碍，一审法院判令双方继续履行合同，并无不当，本院予以维持。邬鸿璋、吴蓓在二审期间提交的证据不足以实现邬鸿璋、吴蓓的证明目的，本院对此不予采信。综上所述，邬鸿璋、吴蓓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45040元，由邬鸿璋、吴蓓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 徐 冰审 判 员 范 磊二〇一九年一月二十五日法官助理 刘 瑾书 记 员 杜 莹