北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初5313号原告：北京天顺通源物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西北旺镇冷泉东北街**楼1026。法定代表人：蔡大星（已故）。委托诉讼代理人：张秀清，女，北京天顺通源物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王凤领，山东雷泽律师事务所律师。被告：北京彰德酒店有限公司，住，住所地北京市丰台区小井广安路**/div>法定代表人：孙韬，总经理。委托诉讼代理人：靖永良，河南大然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静楠，河南大然律师事务所律师。原告北京天顺通源物业管理有限公司（以下简称天顺通源公司）与被告北京彰德酒店有限公司（以下简称彰德酒店公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天顺通源公司的委托诉讼代理人张秀清、王凤领、被告彰德酒店公司的委托诉讼代理人靖永良、王静楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺通源公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告押金30万元、房屋租金33万元并支付利息（以63万元为基数，自2015年2月1日起至全部付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2.请求判令被告赔偿原告装修费20万元、卫生间改造费7万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月22日，原、被告签订了餐饮内部承包经营合同书，约定原告承包被告一层餐厅，经营项目为餐饮，承包期限为3年，每年承包金为66万元，合同签订当日支付30万押金及半年的承包金33万元。合同签订后，双方就押金及承包款交纳方式达成口头协议，原告分多次向被告支付违约押金30万元、半年承包款33万元及水电等其他杂费160799.87元，共计支付820799.87元。期间，原告对餐厅进行保洁，支付保洁费10000元，对餐厅进行装修，被法院判决支付装修费188000元，对卫生间进行改造，支付卫生间改造费70000元，耗费液化石油气约10000元。2015年6月5日，被告将原告及管理人员轰出酒店，以原告无故停业为由将酒店上锁不让原告营业。原告认为，被告故意隐瞒经营范围中不包含炒菜以及将原告轰出酒店阻止原告经营的行为构成根本违约，使得原告遭受巨大的经济损失，故诉至法院。被告彰德酒店公司辩称，原、被告于2014年10月22日签订了餐饮部承包经营合同书。合同签订后原告仅向被告支付违约押金21万元，尚欠9万元违约押金和半年承包金33万元未付，原告主张其已经支付的款项中仅2014年10月24日转账3万元，2014年10月30日转账3万元、2014年11月15日转账15万元为违约押金，剩余款项中2014年11月15日转账71632元系为偿还此前向被告的借款，其他款项均为原告交纳的承包客房部费用，故不同意向原告返还承包金及违约押金。根据合同约定，原告在装修时应经被告书面同意，原告在装修时未取得被告同意，故不同意向原告赔偿装修费及卫生间改造费。因原告未按约向被告支付费用，故被告根据合同约定于2015年6月5日收回餐厅经营权，被告不存在违约行为，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明的事实对证据的证明效力综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月22日，彰德酒店公司（发包方，甲方）与天顺通源公司（承包方，乙方）签订《彰德酒店餐饮部承包经营合同书》，约定：第一条：项目基本情况：乙方承包餐厅为彰德酒店一层餐厅（含部分厨房及相关厨具、餐具、桌椅、空调等，具体明细详见交接清单），餐厅位于主楼一层西侧（含部分厨房及燃气储藏间），乙方承包经营项目为：餐饮；第二条：承包经营期限：1.承包经营期为3年，自2015年2月1日至2018年1月30日止；2.经营权的交付时间为：双方约定时间；第三条：承包金及押金：1.该项目承包金：本合同年承包金为66万元，交纳方式为按半年支付；2.乙方在本合同签订当日，须向甲方交纳定金30万元，经营权交接后，此款作为本合同违约押金；3.乙方在2015年2月1日前，须向甲方交纳陆个月的承包金33万元；4.乙方如能全面履行本合同中约定的各项条款，于合同到期且乙方按合同约定经甲方验收完好交还该餐厅，按清单将厨具、餐具、桌椅等交还甲方后五个工作日内，甲方将押金退还给乙方（押金不计利息）。合同履行过程中，如乙方有任何违反本合同约定的行为，按本合同约定乙方需承担违约责任的相应金额，甲方有权从押金中先行扣除并书面告知乙方；乙方若违约金高于押金时，乙方应须于甲方告知之日起的5个工作日内将剩余因违约责任产生的违约金交付给甲方；第四条：付款方式：1.乙方同意承包金以每陆个月为一期支付一次；2.每期承包金于每期开始之日的15日前缴纳；3.第二次承包金及交付时间为：2015年7月15日前缴纳2015.8.1－2016.1.30陆个月承包金33万元，以后交付承包金时间依次类推；第五条：其他费用：乙方承包经营期间该餐厅内自用电费、水费、空调、通讯、网络费用及供暖、保洁、安保等费用均由乙方承担，支付时间根据甲方要求或相关收费部门要求的缴费时间而定，对此，乙方应及时足额向甲方交纳，如因乙方不能按期足额缴纳相关费用造成的不良后果由乙方承担，乙方延迟交纳，每延迟一日按日千分之五向甲方支付违约金；第六条：甲方的权利和义务：1.甲方声明对餐厅享依法经营权；2.因不可抗力因素使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；第七条：乙方的权利和义务：1.乙方应按合同的约定，按时支付承包金及其他各项费用；2.乙方应在该餐厅内依法经营，按照国家的有关法律、法规进行经营活动；……6.乙方自主经营、自负盈亏，在乙方经营过程中与任何第三方所发生的债权、债务乃至纠纷、诉讼等一概与甲方无关，如给甲方造成损失，由乙方无条件赔偿给甲方；7.在承包经营期间，乙方对于餐厅不得以任何形式转让、转租、转借、抵押或存在其他有损甲方利益的行为，否则乙方构成违约，甲方可立即解除本合同，并要求乙方承担由此产生的一切损失；8.事先未经甲方同意，乙方不得将餐厅房屋结构作任何更改，亦不得将餐厅内的固定装置与设备擅自移动或拆除，乙方对该餐厅进行装修应经甲方书面同意后，且以不损坏该餐厅房屋整体结构和设施为原则；第八条：承包经营期满，本合同即终止；在同等条件下，乙方享有优先承包权；第九条：违约责任：1.乙方不按时缴纳承包金及本合同规定的其他费用，每逾期一天，向甲方支付逾期未付金额的千分之五作为违约金，该违约金不包含因乙方原因造成甲方其他损失所应承担的赔偿责任；2.除本合同特别约定外，违约金、赔偿金应在违约或损害事实发生后十日内付清，否则按逾付承包金的条款处理；3.除本合同规定的条款外，任何一方单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的相关经济损失；4.承包经营期限内，如乙方擅自停止经营10天以上，甲方有权解除合同，扣除违约押金，收回经营权；5.承包经营期限内，如乙方中途解除合同，需提前三个月向甲方提出书面申请；6.承包经营期限内，如甲方中途解除合同，需提前三个月通知乙方；7.承包经营期限内，如乙方逾付承包金超过15天，甲方有权终止本合同，扣除违约押金，并保留向乙方追索相关经济损失的权利；……第十一条：其他特别约定：1.本合同盖章签字生效；2.在本合同履行期满，或因乙方违约甲方提前解除合同，和乙方自己提前解除合同时，本合同履行期间，乙方新装修、装饰、改造、新建的所有不可移动部分，无偿归甲方所有，乙方无权向甲方主张权利等。合同签订后，天顺通源公司于2014年10月24日向彰德酒店公司转账3万元，于2014年10月30日转账3万元、于2014年11月15日转账71632元、15万元、于2014年11月20日转账25592.37元、于2014年11月26日转账28575.5元、于2015年2月5日转账19万元、2015年3月14日转账15万元、于2015年3月16日转账5000元，于2015年3月27日转账14万元，累计转账820799.87元。2014年10月30日，彰德酒店公司向天顺通源公司转账77406元。2015年3月5日，天顺通源公司与北京金沙建筑装饰工程有限公司（以下简称金沙公司）签订《北京市装饰装修工程施工合同》，约定金沙公司对天顺通源公司承包的彰德酒店一层餐饮部进行包工包料装修，工期为2015年3月6日至2015年3月26日，工程款188000元等。2015年4月1日，双方签订补充协议，对工程增项、减项、付款方式、竣工时间等作出补充约定。此后，因天顺通源公司未按约支付工程款，金沙公司将天顺通源公司诉至本院，请求判令天顺通源公司支付工程款178060元及违约金。2016年5月4日，本院作出（2015）丰民初字第13096号民事判决书，判令：一、天顺通源公司于判决生效之日起十日内向金沙公司支付装修工程款178060元；二、天顺通源公司于判决生效之日起十日内向金沙公司支付违约金（以178060元为基数，按照日千分之一的标准，自2015年8月27日起计算至上述款项付清之日止）。该判决于2016年9月21日发生法律效力。2015年3月31日，天顺通源公司与北京北燃液化石油气有限公司签订《瓶装液化石油气供应合同》，约定北京北燃液化石油气有限公司向天顺通源公司供应瓶装液化石油气，用途为食堂，用气地点为北京市丰台区小井广安路558号。2015年6月5日起，彰德酒店公司不再允许天顺通源公司继续经营彰德酒店公司一层餐厅。2016年3月30日，彰德酒店公司（甲方）与北京城建一天成建筑工程有限公司（乙方，以下简称城建一天成公司）签订《彰德酒店公司餐饮部承包经营合同书》，将彰德酒店公司餐饮部承包给城建一天成公司经营。2016年8月30日，双方签订《彰德酒店公司餐饮部承包经营合同书解除协议》，约定：根据原合同规定，餐厅的安保工作由甲方负责，费用由乙方承担；在乙方正常支付安保费用及房租的情况下，餐厅长期遭到张秀清等人的骚扰，无法进行正常经营，乙方被张秀清敲诈现金十万元；甲方负责赔偿乙方由于张秀清造成的直接经济损失十万元；乙方负责结清2016年9月30日前餐厅的房租及水电费等除安保费之外的相关费用；乙方配合甲方追究张秀清的相关法律责任；双方原签订的《餐饮部承包经营合同书》于2016年9月30日解除等。天顺通源公司主张彰德酒店公司单方终止合同构成违约，故来院起诉。诉讼中，彰德酒店公司在向本院提交的代理词中补充陈述：天顺通源公司于2015年3月27日转账给彰德酒店公司王丝雨账户的14万元系交纳餐厅违约押金8万元和违约滞纳金6万元。上述事实，有天顺通源公司提交的餐饮部承包经营合同书、银行账户明细、民事判决书、瓶装液化石油气供应合同、证人证言、账户交易明细、视频光盘，彰德酒店公司提交的餐饮部承包经营合同书、解除协议、收条、视频光盘等证据在案佐证。本院认为，天顺通源公司与彰德酒店公司签订的《彰德酒店公司餐饮部承包经营合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人均应依约履行各自义务。根据庭审查明的事实，本案的争议焦点在于彰德酒店公司于2015年6月5日单方终止履行合同的行为是否构成违约，对此本院分析如下并在此基础上对当事人的诉讼请求能否支持作出评判：首先，关于彰德酒店公司是否构成违约。根据合同约定，承包经营期限内，如天顺通源公司擅自停止经营10天以上或者逾付承包金超过15天，彰德酒店公司有权解除合同并收回餐厅经营权。而关于天顺通源公司是否存在上述足以导致合同解除的违约行为，本院认为：其一，彰德酒店公司未举证证明天顺通源公司存在停止经营10天以上的违约事实；其二，根据合同约定，天顺通源公司应于合同签订当日即2014年10月22日支付定金30万元，在经营权交接后，此款作为合同违约押金，同时应于2015年2月1日前交纳6个月承包金33万元，第二次承包金交纳时间应为2015年7月15日。而根据庭审查明的事实，在合同履行过程中，天顺通源公司自2014年10月24日至2015年3月27日期间陆续向彰德酒店公司转账820799.87元，已付清合同约定的违约押金30万元及6个月承包金33万元。虽然天顺通源公司未严格按照合同约定期限支付违约押金与承包金的行为确实存在违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任，但彰德酒店公司在天顺通源公司迟延付款后对款项予以接收且并未提出异议，故在天顺通源公司此后陆续将承包金支付完毕且彰德酒店公司予以接收后，彰德酒店公司无权据此解除合同。彰德酒店公司虽主张天顺通源公司支付的上述款项中除2014年10月24日转账3万元、2014年10月30日转账3万元、2014年11月15日转账15万元、2015年3月27日转账14万元中的8万元为违约押金，2015年3月27日转账14万元中的6万元为违约滞纳金外，其他款项均为天顺通源公司支付的承包客房部费用及偿还借款，但对此并未提供充分证据予以佐证，故对彰德酒店公司的该项辩称意见，本院不予采信；其三，虽然天顺通源公司未按照合同约定在对餐厅进行装修时取得彰德酒店公司书面同意，但该行为不足以导致彰德酒店公司签订合同目的不能实现，故彰德酒店公司亦无权据此单方解除合同。综上，彰德酒店于2015年6月5日单方收回餐厅经营权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，关于违约责任的范围以及天顺通源公司的诉求能否支持。根据合同约定，任何一方单方终止合同视为违约，应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的相关经济损失。本案中，其一，关于天顺通源公司主张的承包金33万元。因天顺通源公司已交纳自2015年2月1日至2015年7月31日期间餐饮部承包费33万元，现双方之间餐饮部承包经营合同关系已于2015年6月5日实际终止，合同终止前天顺通源公司对该餐厅实际占有和使用，应当支付其实际使用期间的承包费用，在合同终止后，彰德酒店公司应向天顺通源公司返还自2015年6月5日起至2015年7月31日止的承包金，按照双方合同中约定的承包金标准核算，上述期间内承包金应为102667元；其二，关于天顺通源公司主张的违约押金30万元。根据合同约定，如乙方未按时交纳承包金及其他费用，每逾期一天应支付逾期未付金额的千分之五作为违约金，在合同履行过程中，如乙方有任何违反合同约定的行为，按合同约定乙方需承担违约责任的相应金额，甲方有权从押金中先行扣除。因天顺通源公司在合同履行过程中确实存在迟延支付违约押金及承包金的违约行为，故因其该项违约行为产生的违约金应当从违约押金中扣除。鉴于合同约定的迟延付款违约金标准明显过高，天顺通源公司亦请求法院予以调整，故综合考虑合同履行情况、当事人违约及过错程度、预期利益等因素，本院对天顺通源公司应付的违约金酌情予以调整，并在此基础上确认在扣除违约金后，彰德酒店公司应将剩余违约押金283430元退还给天顺通源公司。天顺通源公司虽主张双方口头对付款期限作出变更，但对此未能提供证据予以证明，故本院对此不予采信；其三，关于天顺通源公司主张的装修费用20万元。彰德酒店公司将餐厅承包给天顺通源公司经营后，天顺通源公司对餐厅进行了装修，现因彰德酒店公司单方终止合同造成天顺通源公司无法继续经营餐厅，且此后彰德酒店亦实际占用使用了天顺通源公司装修后的餐厅，故对天顺通源公司支出的餐厅装修费用彰德酒店公司应予赔偿。关于赔偿数额，经法院生效判决确认，天顺通源公司应向施工方支付餐厅装修费用178060元，故彰德酒店公司应向天顺通源公司赔偿装修费用178060元。天顺通源公司虽主张其支出保洁费用10000元，但对此其提交的证据存在合同签订日期在履行日期之后、收据出具金额与合同金额不一致、收据出具单位与合同签订单位不一致等相互矛盾的情形，故依据现有证据，本院对其该项主张不予采信；其四，关于天顺通源公司主张的卫生间改造费7万元。天顺通源公司虽主张其支出餐厅卫生间改造费7万元，但其提交的现有证据不足以证明上述费用已经实际发生，故对其要求彰德酒店公司赔偿该笔费用的请求，本院不予支持；其五，合同终止后，彰德酒店公司应及时将违约押金及多收取的承包费退还给天顺通源公司，其未及时退还的行为造成天顺通源公司资金占用损失，天顺通源公司要求支付利息的请求理由正当，本院予以支持，但其主张的计算基数、起算时间及计算标准均有误，本院予以调整。综上，对于天顺通源公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出本院确认的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京彰德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京天顺通源物业管理有限公司违约押金283430元；二、北京彰德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京天顺通源物业管理有限公司承包金102667元；三、北京彰德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京天顺通源物业管理有限公司上述款项的利息（以386097元为基数，自2015年6月5日起至款项实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、北京彰德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京天顺通源物业管理有限公司装修费178060元；五、驳回北京天顺通源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由北京天顺通源物业管理有限公司负担4776元（已交纳），由北京彰德酒店有限公司负担8024元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 苏 洁审判员 俞凯欣审判员 杨 灵二〇一九年一月二十一日书记员 胡润涵李坤