成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初12937号 原告：余英，女，1955年1月8日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周勇，四川川豪律师事务所律师。 被告：成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区静渝路******和**。 法定代表人：申彪，成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟红梅，四川蜀丰律师事务所律师。 原告余英与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司（以下简称丽斯顿酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理。本案依法由审判员张晶适用简易程序于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告余英及其委托诉讼代理人周勇，被告丽斯顿酒店的委托诉讼代理人申杰锋到庭参加诉讼。审理过程中，本院组织双方当事人调解，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 余英向本院提出诉讼请求：1．解除余英与丽斯顿酒店之间签订的《房屋租赁合同》，并要求丽斯顿酒店将房屋恢复原状后交还给余英；2．丽斯顿酒店支付拖欠的租金35,343元（截止2018年10月）及违约金47,559.75元，租金和违约金合计：82,902.75元；3．本案诉讼费、律师费等相关费用由丽斯顿酒店承担。 庭审中余英明确第1项诉讼中请求恢复原状是指要求丽斯顿酒店腾退房屋，第2项诉讼请求租金从2016年10月1日至2018年10月31日期间的租金38,288.12元，违约金56516.62从2018年11月1日至2028年8月31日期间的租金226,066元＊0.25%，第3项诉讼请求仅产生诉讼费3,996元、律师费3,500元。 事实和理由：余英与丽斯顿酒店于2013年6月16日签订《房屋租赁合同》，双方约定余英将其所有的位于成都市锦江区静渝路48号1栋27楼2738号房屋出租给丽斯顿酒店，用于经营酒店。双方签订合同后，余英将房屋交付给丽斯顿酒店进行统一经营管理，丽斯顿酒店也按照合同的约定支付租金。但自2016年10月起，丽斯顿酒店就再也没有向余英支付租金。根据合同约定，2016年8月31日至2019年8月30日的租金为每平方米52.5元，截止2018年10月，丽斯顿酒店尚欠余英租金35,343元。余英一直在向丽斯顿酒店催要拖欠的租金，并于2018年7月6日向丽斯顿酒店发出《催收函》，根据合同的约定，丽斯顿酒店在余英书面催缴后仍连续拖欠租金已超过90日，符合解除合同的约定，同时丽斯顿酒店应支付合同剩余租金25%的违约金，合同期限内的剩余租金为190,239元，其违约金为47,559.75元。故余英提起诉讼。 丽斯顿酒店辩称：1．只要余英具备约定解除权，可以解除合同；2.2016年10月丽斯顿酒店支付了80%的租金1,073.2元，2018年12月13日丽斯顿酒店向余英支付27,464.69元房屋租金，余英所主张的租金中应当扣减该部分款项；3．违约金过高，请求予以裁减；4.余英主张的律师费没有合同依据。 本院经审理查明事实如下：位于成都市锦江区静渝路********房屋系余英单独所有。 2013年6月16日，余英与丽斯顿酒店签订《房屋租赁合同》，约定余英将位于成都市锦江区静渝路48号1栋27层2738号房屋（面积28.05平方米）出租给丽斯顿酒店用于经营，房屋装修情况为精装。合同约定租赁用途为商业，为满足酒店经营需要，由丽斯顿酒店按照酒店经营标准进行再次装修、装饰，余英在支付房屋销售款时，丽斯顿酒店委托开发商即成都市腾启房地产开发有限公司向余英代为收取600/平方米的装修款，酒店再次装饰装修包括顶部吊顶、室内造型、高档品牌地毯、高档壁纸、窗帘、中央热水供应系统等。合同期满后，房间内原有的装修、装饰及物品归甲方所有，酒店装修、装饰及配置费用均价约十万元/每间。租赁期限自2013年8月31日起至2028年8月31日止。余英按与开发商签订的购房合同中约定的交房标准交房，由余英委托丽斯顿酒店代为接房，接房后至2013年8月31日前是免租期。起始租金每月50元/平方米，每3年在上期租金的基础上递增5%，其中2016年8月31日至2019年8月30日的租金标准为52.5元/平方米。丽斯顿酒店每月10日前向余英交纳租金。租赁合同所涉税费按照国家相关部门规定各自承担应缴部分。租赁期间内，丽斯顿酒店应按时向余英足额支付房屋租金，丽斯顿酒店在接到余英催费通知后，仍连续拖欠租金达90日以上的，余英有权解除合同，收回该房屋，丽斯顿酒店向余英支付合同剩余租金额的25%的违约金。在租赁期内，丽斯顿酒店根据经营需要可以对房屋进行再次装饰装修，可以转租。 2018年7月6日，余英向丽斯顿酒店发送了《催收函》，要求丽斯顿酒店支付2016年10月后的租金。庭审中，丽斯顿酒店陈述2018年10月13日向余英租金支付房屋租金27,464.69元，之后租金未再支付。对此，余英亦表示认可。 2018年7月10日，余英向四川川豪律师事务所支付律师费3,500元。 庭审过程中，余英陈述丽斯顿酒店于2016年10月支付了137元及957元，该部分系支付2016年10月的部分租金。 上述事实的认定，有余英提交的身份证、丽斯顿酒店企业信用信息公示报告、不动产登记证书复印件、《房屋租赁合同》、电子银行交易凭证、《催收函》、EMS回单、四川省增值税普通发票以及余英、丽斯顿酒店双方当事人的陈述在案佐证。 本院认为，余英与丽斯顿酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。丽斯顿酒店未按约支付租金，余英根据合同约定，已书面催告丽斯顿酒店按约支付租金，而截止庭审时，丽斯顿酒店仍尚欠余英2016年10月部分租金及后续租金，其拖欠时间已超过租赁合同约定的90日，现余英诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。丽斯顿酒店腾退并向余英返还租赁房屋系租赁合同解除的法律后果，故对此，本院予以支持。 关于欠付租金，余英要求支付2016年10月1日至2018年10月31日的租金38,288.12元，因庭审中丽斯顿酒店主张2016年10月的租金已支付80%即1,094元，诉讼过程中丽斯顿酒店于2018年12月13日向余英支付27,464.69元，应扣除应付租金总额。庭审中余英予以认可。故余英主张的38,288.12元租金中，应当扣除28,558.69元，该期间实际欠付租金为9,729.43元，对此本院予以支持。 关于违约金支付。本案租赁合同中，双方约定，丽斯顿酒店未按约定支付租金，余英有权要求丽斯顿酒店按合同剩余租金额的25%支付违约金，并由此主张违约金56,516.62元。庭审中，丽斯顿酒店辩称案涉违约金约定过高，请求调减。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案丽斯顿酒店的违约行为系逾期支付租金，而余英庭审中亦未提供证据证明在逾期支付租金情况下其实际损失情况，本院考虑到余英解除合同收回房屋可以再使用收益以及本案解除合同后余英的逾期收入损失情况，酌情判定丽斯顿酒店支付违约金20,000元。 关于律师费。根据本案查明的事实，余英仅提交了四川川豪律师事务所出具的增值税发票但未注明系支付本案代理费用。且余英与丽斯顿酒店合同并未约定，产生纠纷而支付律师代理费的承担问题。故上述证据不能证明余英已实际支付了本案律师费，故其要求丽斯顿酒店承担实现债权的费用的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、解除原告余英与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司于2013年6月16日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内向原告余英返还位于成都市锦江区静渝路48号1栋27层2738号房屋； 三、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余英支付2016年10月1日至2018年10月31日止的租金9,729.43元； 四、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余英支付违约金20,000元； 五、驳回原告余英其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,998元，原告余英负担500元，被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司负担1,498元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 晶 二〇一九年一月三日 书记员 李茜兰 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。