贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9402号原告:彭峰，男，回族，1989年9月10日出生，住贵州省大方县，委托诉讼代理人：张忠明（特别授权代理），系原告之母亲。委托诉讼代理人：吴云竹（一般授权代理），系原告之妻。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201510771344。委托诉讼代理人：姚进（一般代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201610401826。原告彭峰与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭峰委托诉讼代理人张忠明，被告招商商置公司委托诉讼代理人姚进、郎荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔付原告涉案房屋未按时办证违约金74,998.41元（暂计算到本案判决可能生效时的2019年3月16日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告双方于2015年6月16日就位于招商花园城E2幢20层1号住宅，面积147.23平方米，签订买卖合同(下称合同)，总价款607,019.00元，首付187,019.00元及按揭420,000.00元按时付清。合同约定2016年6月30日交房(合同11页)，180个工作日以后，“出卖人(本案被告)仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人(本案原告)”，买受人要么退房，要么选择不退房，而不退房时却没有约定不能按时交付商品房转移登记的有关文书(即办理不动产权证的文书，见合同22页)的违约标准，原告多次催促办证，被告拒不履约。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一)款“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”届满而未能取得房屋权属证书的，“出卖人应当承担违约责任”，本条最后补充:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计股近期贷款利息的标准计算”。现将违约情况计算如下:1、180个工作日，按每月21个工作日推算为8.57个月，2016年6月30日之后的8.57个月是2017年3月16日，即开始超期，2017年3月16日到2019年3月16日超期720天。2、不退房时，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息计算，结合总房款和违约天数，违约金为607019元x720天x0.000132x1.3倍=74998.41元。本计算式每天违约金是104.16元，如提前判决，每天减104.16元。原告认为，依法成立的合同受到法律保护，在合同履行过程中，给对方造成损害的，加害方应承担违约责任，合同有约定的应按合同约定赔偿违约金。被告置法规于不顾，拒不为原告办理不动产权证，为此诉到法院，请求判令被告赔偿违约金74998.41元，2019年3月16日以后再不办证，原告将不放弃追究赔偿的权利。请人民法院查清事实，依法判决。庭审中，原告将诉请1变更为判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款为基数，从2016年7月28日开始计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，暂计74,998.41元。被告招商商置公司辩称：1.原告的诉请没有事实及法律依据，被告将房屋出售给原告后按期施工，证照齐全，并在合同约定时间内取得相应初始登记，符合合同订立时约定的办理转移登记的条件，并且也多次通知了原告，因此被告已按照合同约定履行相应的交付办理转移登记文书的义务，甚至有不少业主已经取得了产权证。2.之所以有部分业主未取得权属证书是因为毕节地区在2016年9月30日施行不动产统一登记改策，将房屋使用权证和土地使用权证统一归属为不动产权证，不能因为该政策的出台，否定被告已经按当时合同约定的条件履行相应义务，原告方不能因政策变动强行对合同的条款内容进行变更，因此被告已经按合同约定履行相应义务。3.办理转移登记是是双方约定共同办理的，对被告来说是一种协助义务。原告诉求中关于交付登记证书及产权证的诉求，因系政府行为，被告无法控制。本院经审理查明：2015年6月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1109），约定：买受人购买出卖人修建毕节市城市南部新区招商花园城××房1号房；建筑面积147.23平方米，套内建筑面积120.14平方米；该商品房总价款为607,019.00元；买受人采取银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款187,019.00元，余款420,000.00元以公积金贷款支付；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款607,019.00元；2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的E2幢楼的商品房备案证明书;2016年7月13日，被告向原告交付涉案房屋并向原告代收了契税、产权登记费、印花税、土地证、公共维修基金等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。另查明，原告自认被告具备办理涉案房屋转移登记条件后,于2018年8月13日通知原告可以办理涉案房屋转移登记。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年7月13日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年10月11日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年7月13日已经将公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告取得涉案房屋所属的E2幢的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，并于2018年8月13日告知原告可以办理涉案房屋的转移登记后，才履行完毕交付商品房转移登记相关文书的义务，故违约金应当计算到2018年8月13日止。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持，起止时间为：2016年10月12日至2018年8月13日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额607,019.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以为原告已付购房款总额607,019.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月12日计算至2018年8月13日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭峰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款607,019.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月12日起计算至2018年12月13日止）；二、驳回原告彭峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费837.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年一月十一日书记员  葛红霞