江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏06民终4420号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭美林，女，1943年11月7日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区。 委托诉讼代理人：吴东雷，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许新波，男，1988年7月4日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。 委托诉讼代理人：陆健，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。 原审第三人（原审反诉被告）：郭丽平，女，1967年11月18日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区。 上诉人郭美林因与被上诉人许新波、原审第三人郭丽平排除妨害纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭美林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费由许新波负担。事实和理由：郭丽平无权与许新波签订案涉房屋买卖合同，其未对郭丽平的行为进行追认。其因年事已高、腿脚不便，基于母女之间的信任，房屋拆迁以后便将所有材料交给郭丽平保管，为其办理相关手续。因拿房需要本人到交易中心签字，郭丽平便安排车辆陪其到房产交易中心，其他手续均由郭丽平办理。其虽乘坐许新波车子到房产交易中心，但是一路上其并未听说买房之事，且其与许新波多次接触，许新波均未提出要其在房屋买卖合同中签字，故其不应当承担相应责任。案涉房屋系其单独所有，且系其名下唯一用于生活居住的房屋，一审判决损害其居住权。综上，请求二审法院支持上诉请求。 许新波辩称，案涉房屋买卖合同中郭美林虽未签名，但是其之后的行为表示其对郭丽平签订合同的行为予以追认。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 郭丽平未应诉、陈述。 郭美林向一审法院起诉请求：1.许新波立即从南通市港闸区融悦华庭15幢702室房屋中搬出并将该房屋返还给郭美林；2.诉讼费用由许新波负担。许新波向一审法院提出反诉请求：1.郭美林、郭丽平继续履行房屋买卖合同，并配合办理案涉房屋过户手续，过户至许新波名下；2.郭美林、郭丽平给付违约金202400元（按总房价每日千分之一标准从2017年8月7日暂计算至2018年9月11日）;3.反诉诉讼费由郭美林、郭丽平负担。 一审法院认定事实：郭美林与郭丽平系母女关系。2016年9月2日，郭丽平向许新波出具收条一份，载明其收到许新波案涉房屋购房定金壹万元整，并由港闸区美娟房屋中介服务部在该收条上见证签字。2016年9月5日，由港闸区美娟房屋中介服务部（丙方）居间服务，许新波与郭丽平签订房地产买卖协议一份，该协议甲方列明为郭美林、郭丽平，乙方为许新波。协议约定：甲方自愿将坐落于南通市港闸区融悦华庭15幢702室，建筑面积为100.66平方米的房屋出售给乙方，房屋总价为506000元。此价包括上述房屋和土地使用权外，还包括维修基金、垃圾清运费、有线电视，所有拿钥匙费用由甲方支付；协议签订时乙方支付壹万元整作为购房定金；甲乙双方定于开发商通知日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币贰拾伍万陆仟元给甲方。如因甲或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.1%给对方，合同继续履行；甲方的交房时间为开发商通知日，交房时，乙方付清余款人民币贰拾肆万元。此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的0.1%赔给对方，合同继续履行；甲乙双方产权过户的费用各自承担；甲方保证上述房地产权的共有人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本协议书签字；否则，由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任，甲乙双方对此无异议；甲方在上述房屋交付给乙方时，甲方应将在此之前使用的水、电、煤气、闭路电视、物业管理费相关费用结清并提供有关票据及相关交费卡，同时配合乙方或丙方到有关部门办理过户手续；甲方违约双倍退回购房定金，中介费返双，乙方违约购房定金不退，中介费付双倍。上述房地产买卖协议尾部甲方处由郭丽平代签“郭美林”字样，同时郭丽平在配偶一栏签字捺印并备注为女儿。 2013年郭美林的母亲郭连珍（已故）位于南通市港闸区.5平方米的房屋拆迁，后选房安置于南通市港闸区融悦华庭15幢702室。2016年9月9日，郭美林、郭丽平与许新波一起到南通市城镇房地产开发公司办理上述房屋买卖结算手续，由郭美林与南通市城镇房地产开发公司签订商品房买卖合同，并由郭美林在结算单中签字。许新波向南通市城镇房地产开发公司支付了购房款125014.83元，并于同日向郭丽平账户转账支付114986元。郭丽平向许新波出具收条一份，载明收到许新波购融悦华庭15幢702室房款贰拾肆万元整，收款人为郭丽平、郭美林（由郭丽平代签），港闸区美娟房屋中介服务部彭美娟作为见证人在该收条上签名。后郭丽平将案涉房屋的公共维修金收据、物业费收据等交付给许新波，由许新波至物业处领取了案涉房屋钥匙，嗣后装修入住。2017年8月7日，许新波、郭美林及郭丽平丈夫一起至房管部门办理领取房产证，由许新波缴纳了案涉房屋的契税1660.19元。2017年8月29日，郭美林领取了案涉房屋的不动产权证书。2017年9月、10月期间，郭丽平与许新波及许新波母亲多次联系通话，郭丽平表示其母亲因为房屋价格上涨等因素，要求许新波补贴一部分钱才肯卖房，但双方未能达成一致意见。 一审法院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，没有证据表明郭丽平以其母亲郭美林的名义与许新波签订房地产买卖协议时得到了拆迁权益人郭美林的授权，因此郭丽平与许新波签订房地产买卖协议的行为系无权代理行为。但在案涉房地产买卖协议签订后，郭美林即与许新波、郭丽平共同办理拆迁安置房的购房结算手续，且购房结算款亦由许新波缴纳；双方在办理购房结算手续后，即由许新波领取了房屋钥匙并装修入住。郭美林在购房结算直至领取不动产权证书的一年多时间内均未向许新波主张过任何权利。加之，在后期办理不动产权证书时，郭美林又与许新波一同前往房管部门，并由许新波缴纳了相关契税。郭美林的上述一系列行为表现均表明系积极履行合同义务。郭美林关于其对郭丽平与许新波签订房地产买卖协议并将案涉房屋交付给许新波以及相关款项由许新波缴纳的事实均不知情的陈述与上述事实并不相符，亦有悖常理，不予采信。郭美林的行为应当视为对案涉房地产买卖协议的追认，无权代理人郭丽平的代理行为有效，案涉房地产买卖协议对郭美林自始具有法律约束力。郭美林主张郭丽平与许新波恶意串通，案涉房地产买卖协议无效，但未提供证据予以证明，且与上述事实不符，故不予采纳。郭美林关于案涉房屋系其唯一住房的意见并不能推翻其将案涉房屋出售给许新波的意思表示。故对郭美林要求许新波搬离并返还房屋的诉讼请求，不予支持。案涉2016年9月5日订立的房地产买卖协议依法成立并生效，合同双方当事人均应按照约定履行自己的义务。案涉房屋现已具备过户条件，故对许新波要求郭美林协助办理案涉房屋过户手续的请求予以支持。在郭美林协助办理过户手续时，许新波应将剩余房款支付给郭美林。许新波亦表示同意给付剩余房款，为减少当事人诉累，对此本案一并处理。关于许新波主张的违约金，因郭美林未能按约办理案涉房屋的过户手续，应承担相应违约责任。违约金应当以实际损失为基础，兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于案涉合同继续履行，一审法院酌定郭美林支付违约金2万元。郭美林对郭丽平的无权代理行为已追认，案涉房地产买卖协议的权利义务应由郭美林承担，故对许新波要求郭丽平协助办理案涉房屋过户手续并给付违约金的诉讼请求不予支持。郭丽平未到庭应诉，视其放弃对郭美林的诉讼请求及许新波的反诉请求进行抗辩及举证、质证的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、驳回郭美林的本诉诉讼请求；二、郭美林于判决生效后十日内协助许新波办理南通市融悦华庭15幢702室房屋的不动产权过户手续，同时许新波给付郭美林剩余购房款256000元；三、郭美林于判决生效后十日内支付许新波违约金20000元；四、驳回许新波对郭丽平的诉讼请求。本诉案件受理费160元、反诉案件受理费3345元，合计3505元，由郭美林负担。 二审中,双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，郭美林因拆迁获得案涉房屋，系案涉房屋所有权人，现有证据无法证明郭美林授权郭丽平出售该房屋，故郭丽平与许新波签订案涉房地产买卖协议的行为属于无权处分。无权代理人以被代理人名义签订的合同属于效力待定的合同。本案中，郭美林与郭丽平之间系母女关系，2016年9月5日郭丽平以其与郭美林的名义与许新波签订案涉协议；2016年9月9日郭美林与许新波共同前往南通市城镇房地产开发公司签订商品房买卖合同，郭美林在购房合同以及结算单上签字后，由许新波支付购房结算款，随后许新波拿到案涉房屋钥匙，并装修入住至今；2017年8月7日郭美林又与许新波共同前往房产交易中心办理不动产权利证书，并由许新波缴纳相应契税。综上，郭丽平与许新波签订案涉协议后，郭美林以其实际行动积极配合许新波履行合同义务，并任由许新波领取案涉房屋钥匙，装修入住至今，其以配合履行合同的行为表示对郭丽平签订案涉合同行为的追认，案涉合同经郭美林追认后对其产生法律效力。郭美林主张对郭丽平将案涉房屋出售给许新波并不知情、未予追认，因缺少事实和法律依据，本院不予采信。法律保护公民合法的居住权，但并未禁止公民出售唯一住房，郭美林主张一审判决侵害其居住权，本院不予支持。 综上所述，郭美林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3505元，由郭美林负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪红晏 审判员  杨 谦 审判员  卢 丽 二〇一九年一月二十九日 书记员  邱 晴