河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初20252号原告（执行案外人）屈萌，女，1989年11月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人马斌，河南天欣律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人袁金波，河南天欣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（申请执行人）中信银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路**。负责人：韩光聚，行长。委托代理人黄玫，女，1965年11月11日出生，回族，住河南省郑州市金水区，系公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人巩大振，男，1989年11月19日出生，满族，住河南省河南省南召县，系公司员工。代理权限：特别授权。第三人（被执行人）郭玉屏，女，1960年9月26日出生，汉族，住河南省郑州市。原告（案外人）屈萌与被告（申请执行人）中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行郑州分行）、第三人（申请被执行人）郭玉屏执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁金波，被告的委托代理人巩大振到庭参加诉讼。第三人郭玉屏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人于2015年3月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定第三人将其名下位于郑州市郑东新区××路××楼××号房屋（产权证号：15××**）租赁给原告，租期20年，自2015年3月23日起至2035年3月22日止。合同签订后原告向第三人支付租金600000元，第三人也将房屋交付原告使用；郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）在被告申请执行第三人实现担保物权纠纷一案中，第三人告知原告房屋被高新区法院查封，可能会影响到原告正常使用房屋，原告遂向高新区法院提出异议申请，高新区法院于2017年11月15日作出（2017）豫0191执异502号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，该裁定书并不正确，原告与第三人的《房屋租赁合同》合法有效，应当受到法律的保护，原告依法享有该房屋租赁权及相关的各项权利，高新区法院的执行不应当影响原告的租赁权益。为保障原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：确认原告与第三人郭玉屏签订的关于郑州市郑东新区××路××楼××号房屋（产权证号：15××**）《房屋租赁合同》有效，原告对该房屋享有租赁使用权，并由被告承担诉讼费。被告中信银行郑州分行辩称，首先，第三人郭玉屏2015年4月16日与答辩人签订《中信银行个人经营借款合同》向被告贷款，并以其名下位于郑州市郑东新区××路××楼××号的房产作抵押。抵押时，郭玉屏向被告出具《房屋抵押人承诺书》（未出租），承诺在该房屋抵押给被告之前，未将房屋向任何人（单位）出租，并称承诺书为其本人意愿的真实表达，届时可作为具备法律效力的依据，其保证不以其他任何理由进行抗辩，抵押后，被告依法取得了他项权证书，并在贷款逾期后申请时限担保物权，请求法院依法评估拍卖涉案房屋清偿债务，被告对郭玉屏享有合法有效的债权并对涉案房屋享有抵押权；其次，屈萌所提交的合同并无实际的租赁行为，合同显示租赁期限自2015年3月23日至2035年3月22日，租金为每年60000元，但合同签订后，被告经常到房屋所在地进行贷后检查，从未发现原告在涉案房屋处活动，2017年7月法院拟对房屋进行评估、拍卖，指派被告到现场查看，现场发现涉案房屋尚未加锁，尚可自由出入且无装修痕迹，后屈萌提起执行异议之诉，2018年4月份，被告工作人员进行现场检查时发现郭玉屏的房屋在进行装修，装修材料多是案外人朱迪购买，足以证明本案实际上是案外人朱迪在2016年7月意图购买郭玉屏的房屋，签订了房屋买卖合同，且朱迪在我行申请贷款授信用于支付购房款，在购房将要完成时，到房管局发现该房产被查封，合同无法进行，所支付的购房首付款郭玉屏也未退还给朱迪，此时被告贷款逾期后申请法院评估、拍卖该房屋，朱迪和屈萌、郭玉屏通过倒签租赁合同的方式阻碍法院处置涉案房产；第三，屈萌所提交的合同内容不实，合同约定期限为20年，租金每月5000元，此租金标准较市场价差距巨大，现可查询到的该小区的租赁价格同等面积下未查到有低于15000元的，且当前市场租房价格较合同签订时已下滑较多，合同约定的价格过低，对于房屋租赁来讲，屈萌所称合同约定的一次性支付10年房租不符合交易习惯，且合同中关于房屋交付使用也没有详细的约定，该合同是为阻碍房屋处置所用，并无真实的租赁行为，另一方面，郭玉屏所购房屋在当时的评估价约为9000000元左右，按照屈萌的说法出租20年仅能够收取1200000元房租，且十年后才能收取另一半房租，按此计算，郭玉屏的房屋截至70年的到期年限尚不足购房款，该合同不符合常理；最后，屈萌提供的证据不足以证明其租赁权，亦不足以对抗答辩人的抵押权，其提供了物业、水电等交费材料，但均非其本人交纳，称系别人代缴，但此证据多是证人证言，证人亦多是与其关系密切的人，证言不足以采信，屈萌在明知涉案房屋已被法院查封，并已进行腾房的情况下，擅自对在房屋内添加装饰物，故意阻碍法院的执行行为，属于严重的违法行为，被告作为申请执行人，保留向其主张损失的权利；综上，被告认为，屈萌与郭玉屏意图逃避债务、损害申请执行人合法债权的行为十分明显，其行为已属严重的违法行为，请法院依法查明事实，驳回屈萌的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：第一组证据：1.《租赁合同》1份、2.《银行活期历史明细》1份、3.物业公司《证明》原件1份、4.郭玉屏《情况说明》原件1份、5.《最高额抵押合同》原件1份，证明原告系涉案房屋的使用权人，原告已向第三人支付了十年的房屋租金，依法享有涉案房屋的使用权，原告取得涉案房屋使用权时，被告尚未取得涉案房屋抵押权，租赁合同依法应当继续有效。第二组证据：6.《郑州联盟新城收款收据》（No.006S201700064）、银行POS签购单及原告《中信银行客户回单》原件各1份、7.《郑州联盟新城收款收据》（No.006S2016090056）、何建辉《情况说明》、何建辉《交通银行个人客户交易清单》及《物业缴费证明》原件各1份、8.《郑州联盟新城收款收据》（No.006S2016090057）复印件1份、9.《郑州联盟新城收款收据》（No.006S2016040174）原件1份、10.《郑州联盟新城收款收据》（No.006S2015100226）原件1份、11.《郑州联盟新城收款收据》（No.006S2018020064）原件1份及微信转账记录1份、12.《郑州联盟新城收款收据》（No.006S2016080133）原件1份、13.物业公司《证明》原件1份、14.何建辉《情况说明》及《装修报价单》原件各1份、15.《销货清单》原件3份、16．淘宝购物详细记录1份，证明原告租赁涉案房屋期间，对涉案房屋进行装修、购置物品的事实以及支付房屋装修保证金、物业费及车位费等费用的事实。第三组证据：17.郑州自来水投资控股有限公司《抄表情况》1份、18.《河南省电力电费结算清单》1份、19.《河南增值税普通发票》（NO.24807752）1份、20.朱迪《情况说明》1份，证明原告租赁期间实际使用涉案房屋的事实。以上证据共同证明原告在租赁期间实际使用涉案房屋的事实，原告系涉案房屋的合法使用权人，应依法确认原告对涉案房屋的使用权；原告取得涉案房屋使用权时，被告尚未取得涉案房屋抵押权，强制执行剥夺原告房屋使用权无任何事实与法律依据。第四组证据：21.《收入证明》1份，证明原告的工作单位及收入情况；22.《邮政储蓄绿卡对账单》1份，证明郭玉屏收到了原告以李冰账户支付房租的事实；23.图片七页，证明涉案房屋的现状，原告租赁涉案房屋用于长期居住的事实；24.原告屈萌支付宝个人信息，账单详情，中信银行业务凭证15页，证明原告支付涉案房屋水、电、气暖费用的事实。被告中信银行郑州分行对原告的证据发表如下质证意见：对第一组证据，租赁合同内容已经无法看清，不能确认是与本案有关的约定，另根据原告提交的复印件，复印件中显示的每年租金60000元与事实严重不符；对证据2银行的交易明细是残页，不是银行原始的交易记录，原告汇入三分钟又汇出，是调账行为，也不能证明原告所述的支付了10年的租金；对证据3物业公司的证明，加盖的是服务中心的印章，印章上明确说明不具备合同证明效力，依据法律规定，单位出具的证明应由单位负责人和经办人签字，该证明没有签字，证明所述的内容与事实严重不符，被告在贷后检查中，留有相关的证明，被告保留对郑州建业物业联盟县城物业服务中心出具虚假证明的责任的追究权利；对证据4，郭玉屏是本案的第三人，但拒不到庭，她所做的情况说明与向被告出具的承诺书内容完全相悖；对证据5无异议。对第二组证据，原告所提交的收款收据均显示是屈萌本人交纳，提供的POS机签购单没有屈萌签字，业务单没有对方的账户名称，不能证明原告的证明目的；对原告提交的何建辉的证明及装修报价单，何建辉作为证人但没有出庭作证，装修报价单实际上是由屈萌的朋友朱迪装修，被告提交的证据中合同订购单都是朱迪签订的，原告及朱迪擅自装修购买的用品都是朱迪购买的；对物业公司出具的交费证明，证明意见同行第一组证据中证据3的质证意见，对原告提交的微信转账记录、支付宝的付款记录及淘宝购买记录，均不能显示户主是谁，只是截屏，没有原始载体予以核对，根据证据规定电子证据需提供原始载体以供法庭合同。对第三组证据，水费、电费清单显示户主均是王云甫，与实际业主不符，且账单显示的用电量明显不是日常用电，只是原告违规装修期间的用电；增值税发票显示的也是王云甫，与原告无关；对朱迪的说明，朱迪并未出庭作证，其证言不应采信，根据被告提供的证据，朱迪实际上是2016年7月12日欲购买涉案处房产，并在我行申请贷款用于购买涉案房产，但准备办理过户时发现，在2016年7月6日被高新区法院查封，导致买卖合同无法履行，朱迪支付给郭玉屏的首付款，郭玉屏并未返还，朱迪让原告与第三人郭玉屏合谋签订租赁合同，住址房屋被法院强制执行，朱迪和屈萌在明知房屋被法院查封并由执行局强制腾房的情况下对房屋进行装修，产生的水电费就是装修时产生的，购买的装修用品收货人名称是屈萌，但实际上留的联系方式是朱迪的电话。综上被告认为本案实际上是案外人朱迪与原告阻止法院评估拍卖房产而进行的恶意诉讼，请求法院依法查明。对第四组证据，收入证明系单位出具的证明，无单位负责人和经办人的签字，不符合证据的法定形式，且未提供劳动合同、社保证明等证据证明劳动关系情况，按照证明中的月薪21500元，远超过纳税标准，屈萌未提供纳税证明，存在偷税漏税情况；对账单显示的转账是从名为李冰的账户向郭玉屏转账，不能证明是原告屈萌支付的，且数额与原告所述的房屋租金数额也不相符，其次，该笔资金在转入后立即又转出，明显是过账操作，不是支付租金的行为，且郭玉屏经法院传票传唤拒不到庭，但在原告屈萌需要向法庭提交证据时却积极配合，到银行打印对账单，可以看出，屈萌与第三人郭玉屏明显是互相串通，意图阻碍法院对房产的强制执行；从照片可以看出装修是近期完成的，结合我方提供的2017及2018年上半年房屋照片，可以证明屈萌的装修行为是在明知法院强制执行该房屋的情况下进行的，意图是阻碍强制执行；对提交的水电费等证据可直接显示系代他人支付，且并非是连贯的付费，正常的租房并长时间居住的费用应当是稳定且连续的，该证据不能证明屈萌的证明目的，能够证明都是在其违法装修房屋产生的，因正常的家庭生活需要不会产生如此大额的水费，另屈萌提交了熙地港绿城百合的租房信息，与涉案房屋位置不符，即使按照绿城百合的租赁价格，其所述的每月5000元的租金也严重不符合实际。被告中信银行郑州分行为支持其答辩意见向法庭提交如下证据：证据一、民事裁定书一份，证明中信银行郑州分行的债权已由生效法律文书予以确认，依法享有抵押权；证据二、房屋抵押权承诺书（未出租），证明郭玉屏已明确承诺房屋在抵押时未出租，之后所签订的租赁合同明显属于倒签行为，郭玉屏给屈萌出具的证明亦为虚假证明；证据三、涉案房屋租金水平证明截图，证明涉案房屋的实际租金水平，屈萌所提交的合同中所约定的租金远低于市场平均水平，明显系伪造；证据四、郭玉屏、王威、王云甫户籍信息，证明涉案房屋的所有人郭玉屏家庭关系；证据五、中信银行郑州分行贷后检查中所拍摄的照片、视频，证明在2017年7月份该房屋尚空置，在2018年4月份明知房屋已被法院强制执行的情况下进行装修；证据六、涉案房产登记信息、查封信息，证明该房屋的登记、查封信息；证据七、案外人朱迪2016年7月为购买涉案房屋向我行申请贷款的申请材料、房屋买卖契约、评估报告、授权书，证明本案实际上是案外人朱迪购买房屋因被查封而未履行，与第三人郭玉屏串通阻挠房屋处理的行为，并不存在真实的租赁关系。原告对被告中信郑州分行提交的证据发表如下质证意见：对证据一，民事裁定书系复印件，但是贵院出具，请贵院核实；对证据二、承诺书真实性有异议，承诺书上抵押人与配偶的签名和签订时间，字体明显不同，系后期填写，且系第三人郭玉屏与被告签订的，与原告无关；对证据三，截图不显示来源，也无原始载体进行核对，对真实性、合法性、关联性均有异议；对证据四无异议，恰恰证明王云甫与郭玉屏是母子关系，我方提供的物业收据所记载的王云甫是郭玉屏之子；对证据五，房屋照片不显示房屋的位置及拍摄时间，与本案无关，订货协议、收据、橱柜、收货信息均是原告的朋友朱迪代原告购买，时间均是2018年4月份拍摄的，也未显示房屋位置，所拍摄的物品载有原告的收货信息，虽然手机号系原告朋友朱迪的号码，但不能排除系原告委托朋友代为收货及代为购买的情况；对证据六真实性无异议；对证据七，关联性有异议，与本案无关，综上，被告所提供的证据不能证明被告与第三人签订抵押合同之前原告与第三人不存在真实的租赁关系。本院根据原告的起诉、被告的答辩、举证及庭审笔录，对原、被告证据认证如下：原告提交的证据均真实、合法，与本案具有关联性，且能够互相印证，本院予以综合采信；被告提交的证据一、证据四、证据六真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，证据二、证据三、证据七真实、合法，与本案具有关联性，但不能证明其证明目的，故对其证明目的，本院不予采信，证据五照片及视频不显示拍摄时间，本院不予采信；第三人郭玉屏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证权利的放弃。本院根据当事人的陈述、举证、质证及庭审查明确认本案事实如下：2015年3月22日，郭玉屏与屈萌签订租赁合同一份，约定郭玉屏将位于郑东新区地润路22号22号楼一层101号房屋（以下简称涉案房屋）出租给屈萌，房屋建筑面积227.25平方米，租金60000元/年，房屋状态为毛坯，租赁期限为20年，从2015年3月23日日起至2035年3月22日止。免装修期为6个月，自2015年3月23日起至2015年9月23日止；房屋租金第一次支付十年费用，共计600000元，其余分五次支付，每二年支付一次，第二次支付于2025年9月23日，第三次支付于2027年9月23日支付，以此类推。另付押金150000元，共计750000元，押金和首次租金在合同签订后三日内一并转入郭玉屏账户。2017年6月18日，郭玉屏出具情况说明一份，称其已收到屈萌支付的租金六十万元，并将房屋交付屈萌使用且同意屈萌将房屋进行装修，后屈萌委托案外人何建辉对涉案房屋进行装修，装修内容包含旧装修拆除、户型改造砸墙、地下室钢架隔断，全屋水电线路翻新、墙面及地板拆装、房屋吊顶、厨房洗手间瓷片位于更换、花园翻新及垃圾清运等，工期为九个月，何建辉于2016年9月7日代屈萌缴纳装修整改押金5080元，后因涉案房屋另有纠纷，2017年1月至4月期间暂停施工，该段时间内涉案房屋未产生水费，2017年7月6日，河南建业物业管理有限公司郑州分公司联盟新城服务中心（以下简称联盟新城物业中心）出具证明一份，载明涉案房屋于2016年9月7日在物业公司办理装修，至今仍处于装修阶段；2018年11月13日，联盟新城物业中心出具证明一份，载明涉案房屋业主为郭玉屏，租户屈萌，从2015年1月1日至2018年6月30日物业费正常缴纳。另查明，郭玉屏于2015年3月17日作为抵押人向被告中信银行郑州分行提交承诺书一份，承诺涉案房屋在抵押给被告之前未将该房屋向任何人出租，目前该房屋仅由本人占有使用，在该房屋抵押给被告期间，仅在征得被告书面同意的情况下方可将房屋出租给他人；2015年4月16日，郭玉屏与中信银行郑州分行就涉案房屋签订最高额抵押合同一份，并于当日办理抵押登记。涉案房屋分别于2016年7月6日、2016年12月2日、2017年1月13日被高新区法院查封。被告中信银行郑州分行与郭玉屏实现担保物权纠纷一案，本院于2016年8月21日作出（2016）豫0191民特855号民事裁定书。后本院于2016年11月14日立案执行，执行案号为（2016）豫0191执6726号，又于2017年3月28日作出（2016）豫0191执6726号腾房通知书，责令被执行人郭玉屏于腾房通知书张贴后十日内腾空涉案房屋，后屈萌以其对涉案房屋享有租赁权为由向本院提出执行异议，本院于2017年9月6日作出（2017）豫0191执异502号执行裁定书，驳回屈萌的异议请求，屈萌对该裁定书不服，向本院提起执行异议之诉。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告主张确认其与郭玉屏签订的关于郑州市郑东新区××路××楼××号房屋（产权证号15××**）《房屋租赁合同有效》并对该房屋享有租赁使用权，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，屈萌与郭玉屏签订书面租赁合同，约定将涉案房屋出租给屈萌使用，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，合同签订后，郭玉屏收取房屋租金并将涉案房屋交付屈萌使用，屈萌遂缴纳涉案房屋物业费及水、电费用并对涉案房屋进行装修，可以认定其已合法占有、使用涉案房屋，依法对涉案房屋享有租赁权，并有权按照合同约定继续使用涉案房屋，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称屈萌与郭玉屏签订的房屋租赁合同系为阻碍其执行而倒签的虚假合同，本案中，郭玉屏虽出具保证书称其将涉案房屋为被告中信银行郑州分行设立抵押前未出租，但该保证书并不影响原告屈萌与郭玉屏之间租赁合同的效力，且被告中信银行郑州分行未提供相应的证据予以证明该合同内容虚假，故被告该项辩称，本院不予支持。第三人郭玉屏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告屈萌与第三人郭玉屏签订的关于郑州市郑东新区地润路22号22号楼1层101号房屋（产权证号：15××**）《房屋租赁合同》有效，原告屈萌享有对该房屋的租赁使用权。案件受理费7900元，由被告中信银行股份有限公司郑州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  崔 敏人民陪审员  白珺珺二〇一九年一月二十九日书 记 员  朱智阳