云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云28民终678号上诉人（原审被告）：西双版纳武光房地产开发有限公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人：陈华山，总经理。委托诉讼代理人：武光明，男，1983年12月10日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系西双版纳武光房地产开发有限公司副总经理。特别授权代理。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南永佳房地产开发有限公司。住所地云南省玉溪市红塔区。法定代表人：冯明文，总经理。委托诉讼代理人：蔡洪斌，兴诚信法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。上诉人西双版纳武光房地产开发有限公司（以下简称武光公司）因与被上诉人云南永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人武光公司的委托诉讼代理人武光明、张骞，被上诉人永佳公司的委托诉讼代理人蔡洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武光公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《房地产项目合作协议》只是表面协议，其真实的情况是上诉人只是一个介绍人，介绍被上诉人购买上述协议所涉及的44.22亩土地使用权，因为该地块的前期征地和与村民的沟通，上诉人都全程参与并起到了重大作用。故上诉人才与被上诉人签订了《房地产项目合作协议》。如果购买土地使用权成功，那么被上诉人就愿意支付给上诉人佣金。现在被上诉人通过正常的招标投标程序获得该地块的使用权后，背信弃义，枉顾诚信，对自己当初承诺给上诉人的佣金只字不提。二、一审认定双方签订的合作协议无效，但是订金却无返还的必要。首先是被申请人自己违反承诺，没有兑现自己支付佣金的义务。其次，该定金已经被上诉人用于弥补该案所涉地块的前期投入和与村民的沟通上。综上所述，上诉人其实只是一个中间人的角色。在被上诉人获得该地块的使用权上付出了极大的物力和精力，如果再让上诉人返还100万元给被上诉人，是对公平原则的践踏。被上诉人永佳公司答辩称，一、上诉人的上诉理由自相矛盾，颠倒事实不可釆纳。上诉人在上诉状中称“因为该地块的前期征地和与村民的沟通，上诉人都全程参与并起到了重大作用”，事实上政府从征地到挂牌均与上诉人没有任何关系。况且，政府行为不可能受上诉人的操纵。二、上诉人在上诉状中称“上诉人其实只是一个中间人的角色，在上诉人获得该地块的使用权上付出了极大的物力与精力”，事实上根据《房地产项目合作协议》第二条合作形式明确的是土地转让。现在上诉人自相矛盾，把自己说成是中间人纯属谎言。三、被上诉人已经落实，事实上上诉人并没有依法参与该地块的一级土地整理。因此，上诉人根本没有权利和资格与任何人合作开发该土地，更没有权利指定政府每亩锁定在100万元为挂牌价款指定挂牌到永佳公司名下。综合上述事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求。永佳公司一审诉讼请求：1.撤销永佳公司、武光公司于2017年11月22日签订的《房地产项目合作协议》；2.武光公司返还订金100万元；3.武光公司支付违约金6万元；4.武光公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月22日，永佳公司作为合同乙方与合同甲方武光公司签订《房地产项目合作协议》，主要约定：甲方向乙方出让西双版纳旅游度假区曼弄枫片区二期即将开发土地一宗，该宗地面积为56.3871亩，即将挂牌面积44.22亩。并将该宗地挂牌在乙方指定公司名下，甲方协调把该宗地的指标调整为容积率≥2.0，商业调整为40%，住宅为60%。甲、乙双方按每亩130万元的净地锁定单价签订协议，协议签订当日内乙方向甲方支付100万元作为订金，另外由乙方分二期付清给甲方该宗土地收益金。武光公司若没有资格转让项目或项目不符合法定条件，而永佳公司不知晓或不可能知晓的，属武光公司违约的武光公司退还永佳公司支付的收益金和订金，以订金为基数再支付双倍的违约金。除上述约定外，双方在合同中还约定了合作的其他事项。协议签订后，永佳公司于2017年11月23日支付了订金100万元到武光公司指定的账户上。后永佳公司、武光公司在协议中约定的该宗土地由西双版纳旅游度假区管理委员会委托西双版纳国益拍卖有限公司进行拍卖，永佳公司竞买成功就该宗土地与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，并与出让人西双版纳州国土资源局旅游度假区分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。一审法院认为，一、《房地产项目合作协议》的效力问题。根据永佳公司提交的《拍卖成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》等证据材料可以确认永佳公司是通过合法参与拍卖向国家土地行政主管部门取得本案所涉土地的使用权，而武光公司显然无权出让本案所涉土地的使用权。武光公司、永佳公司于2017年11月22日签订的《房地产项目合作协议》中所约定的关于土地出让、锁定土地出让最低价、干涉土地拍卖、操作宗地相应指标值等约定均违反法律强制规定，为无效的约定，该份《房地产项目合作协议》为无效合同。合法有效的合同才有撤销的必要性，无效合同自始不存在撤销的意义，故对永佳公司要求撤销合同的诉请不予支持。二、订金、违约金问题的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案武光公司根据双方签订的无效合同即《房地产项目合作协议》约定收取的100万元订金应予以返还，对永佳公司要求武光公司返还订金100万元的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故《房地产项目合作协议》中的违约条款亦无效，永佳公司根据该协议要求武光公司支付违约金无合同依据，对永佳公司该项诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、武光公司自判决生效之日起十日内退还永佳公司订金100万元。二、驳回永佳公司的其他诉讼请求。案件受理费14340元由武光公司负担并径付永佳公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人武光公司提交的《项目合作确认书》、《关于“金色庄园·健康养老服务业”项目用地处理意见》、《关于曼景勐村民小组与武光地产合作支持退让“国防军事建设”用地决议》、《关于给予明确西双版纳武光房地产开发有限公司项目用地民航限高的函》、《净空审核一次性补正材料告知单》均与本案争议焦点无直接联系，本院不予采纳；上诉人提交的《国有建设用地使用权拍卖公告》（载于2017年11月10日《西双版纳报》）能够证实案涉地块于2017年11月10日公开登报拍卖的事实，本院予以采信；被上诉人提交的《关于〈关于云南永佳房地产开发有限公司土地情况说明〉的复函》的真实性得到上诉人的认可，本院予以采信，可证明的事实以该证据上载内容为准。双方当事人对原审确认的法律事实均无异议，本院予以确认；补充认定以下事实：2017年11月10日,西双版纳国益拍卖有限公司在《西双版纳报》上刊登《国有建设用地使用权拍卖公告》，主要内容为：经西双版纳州人民政府批准，景洪市国土资源局以拍卖方式向社会公开出让位于西双版纳州检察院背面一宗土地，现将有关事项公告如下：一、拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求如下：宗地编号为532801009016GB00001，宗地面积为29423㎡，使用性质为商业60%、住宅40%，出让年限为40年、70年，容积率为1.0本院认为，案涉土地系国有土地，由国家土地行政主管部门采取委托拍卖公司拍卖的方式进行出让，上诉人武光公司与被上诉人永佳公司签订的《房地产项目合作协议》以公告即将拍卖的国有土地为标的进行交易，协议内容违反我国土地基本管理制度和法律强制性规定，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定确认《房地产项目合作协议》系无效合同并判决武光公司返还因该协议取得的财产100万元并无不当。综上所述，上诉人武光公司的上诉请求不成立，应不予支持；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由上诉人西双版纳武光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 徐艺华审判员 玉的勒二〇一九年一月二十一日书记员 晋迎春