广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初14048号原告：曾娴连，女，1979年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郭俊艳，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗毅玲，广东三环汇华律师事务所律师。被告：卢水金，女，1957年6月22日出生，汉族，住广东省广宁县。被告：梁瑞祥，男，1983年9月18日出生，汉族，住广东省广宁县。被告：顺德区容桂业腾房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道振华居委会振华路55号铺首层之一，系李爱红经营的个体工商户。经营者：李爱红，女，1966年6月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。原告曾娴连诉被告卢水金、梁瑞祥、顺德区容桂业腾房产中介服务部（以下简称业腾中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭俊艳、罗毅玲，被告业腾中介服务部的委托诉讼代理人冯炜春到庭参加诉讼，被告卢水金、梁瑞祥经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的房地产买卖三方合同；2.三被告返还原告已支付的定金100000元和首期购房款245000元，合计345000元；3.被告卢水金、梁瑞祥赔偿违约金176000元；4.被告卢水金、梁瑞祥代原告支付中介服务费13200元；5.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月19日，原告与三被告签订房地产买卖三方合同，被告卢水金将其名下位于佛山市顺德区容桂街道的房产出售给原告，价格为880000元，三方对购房的相关事项作出约定。同时，三方口头约定,原告将定金和首期款支付至被告业腾中介服务部的账户。2018年1月19日，原告在被告业腾中介服务部处刷卡支付定金100000元。2018年3月8日，三方签订补充协议，约定总成交价减少35000元。2018年3月23日，原告在被告业腾中介服务部处刷卡支付首期款245000元。同日，被告卢水金、梁瑞祥与原告在被告业腾中介服务部签订收据，载明：卖方现证明已收到买方以转账方式转入中介方账户245000元，双方须在2018年3月28日前办理过户。2018年4月27日，被告梁瑞祥与原告签订房屋买卖补充协议，约定：双方同意在2018年5月11日前办理过户手续。此后，原告多次催促被告梁瑞祥办理相关手续，但被告梁瑞祥推诿至今。被告卢水金、梁瑞祥未作答辩。被告业腾中介服务部辩称，被告业腾中介服务部促成原告及被告卢水金、梁瑞祥签订房地产买卖三方合同，一直积极履行居间服务的义务，包括向被告卢水金、梁瑞祥交付原告所支付的款项，在原告与中国农业银行签订个人购房担保借款合同后，被告业腾中介服务部一直积极组织双方就尽快过户问题进行协商，也通过微信、书面发函等形式催告被告卢水金、梁瑞祥尽快履行义务。整个过程，被告业腾中介服务部无违约行为，原告主张被告业腾中介服务部承担退款及违约责任于法无据。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据。对原告提供的证据：原告的身份证、被告卢水金及梁瑞祥的身份证、被告业腾中介服务部的营业执照、房地产买卖三方合同、补充协议、收据、房屋买卖补充协议、中国农业银行个人明细对账单、顺德农商银行自助业务回单、原告与被告梁瑞祥的微信聊天记录，来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告业腾中介服务部提供的证据：中国建设银行个人活期账户交易明细、房地产产权情况表、中国农业银行个人购房担保借款合同、微信聊天记录、EMS快递退件（内含催促函），来源合法，客观真实，本院予以采信。本院经审理查明：2018年1月19日，被告卢水金、梁瑞祥与原告在被告业腾中介服务部的居间下签订房地产买卖三方合同，约定：（1）被告卢水金自愿将位于佛山市顺德区容桂街道的房产出售给原告。卖方保证对该物业享有完整所有权，保证该物业没有被司法机关查封。（2）该房产的成交总价为880000元。2018年1月18日前原告应支付定金100000元。在原告取得银行审批的同贷书后7天内支付首期款280000元。剩余购房款500000元于交易过户及抵押登记手续办理完成后，由贷款银行直接转入卖方的银行账户。（3）卖方及买方均同意于合同签订之日向中介方各支付13200元作为中介服务费。（4）若卖方违约未能将物业售予买方，须支付本合同约定的成交价的20%作为违约金，并须返还买方已付的所有款项。（5）在履行合同过程中，买卖双方任何一方不履行合同，违约方除支付其本身应付的中介服务费外，还应代守约方向中介方支付中介服务费，守约方未付的中介服务费，中介方有权要求守约方或违约方任何一方支付。2018年1月19日，原告的账户在被告业腾中介服务部处刷卡两笔，金额分别为60000元及40000元，合计100000元，该款项为原告支付的购房定金。2018年3月8日，被告梁瑞祥与原告签订补充协议，载明：因双方协商同意不附送沙发、餐桌、餐椅等，卖方同意总成交价减少35000元。该补充协议“卖方签名”处为：“卢水金，代签，梁瑞祥”。2018年3月23日，原告的账户在被告业腾中介服务部处刷卡两笔，金额分别为50000元及195000元，合计245000元。被告卢水金、梁瑞祥作为卖方向原告出具收据，载明：卖方现证明已收到买方以转账方式转入中介方账户、并由中介方支付给卖方账户的245000元。买卖双方须于2018年3月28日前办理过户。2018年4月27日，被告卢水金、梁瑞祥作为卖方与原告签订房屋买卖补充协议，载明：双方同意在2018年5月11日前办理过户手续。另查明，被告卢水金与梁瑞祥是母子关系。原告及被告业腾中介服务部一致确认，签订涉案房地产买卖三方合同及收据时，被告卢水金与梁瑞祥本人均到场。因被告卢水金不会写字，故涉案房地产买卖三方合同、补充协议、收据、房屋买卖补充协议中卖方的签名均系被告梁瑞祥所签，收据中“卢水金”处的指模为卢水金本人加盖。在办理中国农业银行同贷书时，系由被告卢水金本人携带其身份证、户口本、银行卡、房产证等材料到银行办理。现原告已与中国农业银行签订个人购房担保借款合同。又查明，被告业腾中介服务部的经营者李爱红的账户收取购房款后，经被告卢水金、梁瑞祥口头同意，扣除6000元作为被告卢水金、梁瑞祥应支付的中介费，余款339000元（含银行手续费）已转账至被告梁瑞祥账户。除被告卢水金、梁瑞祥已支付的该6000元中介费外，原告及被告卢水金、梁瑞祥均未支付其余中介费。再查明，涉案房产于2018年6月20日被法院另案查封。本院认为，涉案房地产买卖三方合同是各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于合同的主体。本院分析如下：第一，涉案房产登记于被告卢水金名下，被告卢水金与梁瑞祥系母子关系。收据及房屋买卖补充协议中，被告卢水金、梁瑞祥的身份均记载为卖方。签订涉案房地产买卖三方合同及收据时，被告卢水金与梁瑞祥本人均到场，收据中“卢水金”处的指模为卢水金本人加盖，原告及被告业腾中介服务部对此均予以确认。第二，原告已在被告卢水金本人的配合下办理银行按揭贷款申请，并与中国农业银行签订个人购房担保借款合同。第三，被告梁瑞祥通过其个人账户收取款项，且被告梁瑞祥未举证证实其收取款项后已将款项交付给被告卢水金。综上，在本案房屋买卖关系中，应视被告卢水金与梁瑞祥为房产的共同出让人，被告卢水金与梁瑞祥应对原告的损失承担共同清偿责任。关于合同的解除。现涉案房屋因另案被法院查封，截止至法庭辩论终结前，被告卢水金及梁瑞祥仍未能解决该过户障碍，涉案房地产买卖三方合同无法继续履行，原告请求解除合同，合法有据，本院予以支持。本院依法认定，涉案房地产买卖三方合同于本判决发生法律效力之日解除。关于涉案款项的金额。原告共计向被告业腾中介服务部转账345000元（60000元+40000元+50000元+195000元），被告业腾中介服务部实际向被告梁瑞祥转账的金额为339000元（含银行手续费）。被告业腾中介服务部述称，其中的差额6000元为被告卢水金及梁瑞祥口头同意向被告业腾中介服务部支付的部分中介费，并在被告业腾中介服务部收取原告的购房款中预扣，符合常理，本院予以确认，故被告卢水金及梁瑞祥已实际收取原告支付的购房款金额应认定为345000元（定金100000元及首期款245000元）。关于原告要求被告卢水金、梁瑞祥退还所支付的定金100000元、首期款245000元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，合同已明确约定，若被告卢水金、梁瑞祥违约，除退还已收款项外，仍应按合同约定总价的20%即176000元予以赔偿，该违约金标准合理，本院予以支持。关于原告要求被告卢水金、梁瑞祥代原告向被告业腾中介服务部支付中介费13200元。合同约定，若一方违约，则违约方除支付其自身应付的中介费外，还应代守约方支付中介费。守约方未支付的中介费，被告业腾中介服务部有权选择守约方或违约方任何一方支付。本案中，被告业腾中介服务部已明确原告应付的中介费由原告直接承担，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告在支付中介费后，可另循法律途径向被告卢水金、梁瑞祥主张权利。关于被告业腾中介服务部应承担的责任。原告支付的定金、首期款均由被告业腾中介服务部的经营者李爱红账户收取，但李爱红在收取款项后，除扣除被告卢水金、梁瑞祥口头同意支付的中介费6000元外，余款均已转账给被告梁瑞祥，故原告请求被告业腾中介服务部返还定金及首期款，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告曾娴连与被告卢水金、梁瑞祥、顺德区容桂业腾房产中介服务部于2018年1月19日签订的房地产买卖三方合同于本判决发生法律效力之日解除；二、被告卢水金、梁瑞祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾娴连返还定金100000元、首期款245000元；三、被告卢水金、梁瑞祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾娴连赔偿违约金176000元；四、驳回原告曾娴连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17212.8元，财产保全费5000元，合计22212.8元（原告已预交），由被告卢水金、梁瑞祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  洪 玲人民陪审员  陈嘉碧人民陪审员  何葆凝二〇一九年一月七日书 记 员  赖纬国