广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20894号原告：佛山万聚兴贸易有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道。法定代表人：黄斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯建，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈水泉，云南大韬律师事务所律师。被告：周恒，男，1982年5月3日出生，彝族，住贵州省六枝特区，原告佛山万聚兴贸易有限公司与被告周恒租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年12月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人冯建，被告周恒到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月27日签订的租赁合同；2.被告立即支付2018年8月15日至2018年12月28日的租金81672.58元（租金按每月18650元计算）、管理费58154.58元（管理费按每月12433元计算），并自2018年8月15日至实际清偿之日止以每月欠付的租金和管理费为本金计算逾期付款违约金（标准为从每月15日开始算起至实际清偿之日止按日千分之二计算的逾期付款违约金）；3.被告支付因其违约而导致合同解除的违约金55950元；4.被告返还位于佛山市南海区X镇XX商业广场X三层X铺的商铺，并于解除《租赁合同》之日起10天内清除房屋所有物品，若被告怠于清除的，自《租赁合同》解除之日第11日起，原告可将商铺内的所有物品做无主物处理；5.被告支付2018年7月-2018年12月的水费281.6元（7月38.72元、8月56.32元、9月52.8元、10月38.72元、11月52.8元、12月42.24元）、电费25344元（7月4752元、8月5445元、9月4983元、10月3564元、11月3267元、2月3333元）、油污费144元（7月19.8元、8月28.8元、9月27元、10月19.8元、11月27元、12月21.6元）；6.被告预交的租金履约保证金23313元、管理费履约保证金38855元及水电保证金10000元由原告没收；7.本案全部诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用由被告承担。事实和理由：2016年10月27日，原、被告签订《租赁合同》[合同编号：佛颐商合（2016）X号]，合同约定被告承租原告位于佛山市南海区X镇X西路X号XX商业广场X层X铺，租赁期限为8年，自2016年11月15日至2024年11月14日止，每月10日前被告需向原告当月租金管理费，每月10日前被告需向原告支付上月水电费等费用；2018年7月15日至2018年10月14日每月实际支付租金18650元、管理费12433元；每月水电费按租用铺位实际使用度数并按10%的损耗计收。被告自2018年7月15日起长期未按合同约定缴费，经原告多次约谈沟通，仍未见效。2018年7月23日、2018年8月23日、2018年9月25日原告向其发出《费用催缴函》《律师函》要求限期缴清欠费，但被告拒不履行。截至2018年9月26日，被告仍置之不理，未与原告联系缴清欠费事宜，至今被告拖欠2018年7月15日至2018年10月14日租金、管理费、电费合计96219.44元。根据《租赁合同》第十四条第一款的约定如被告逾期支付租金、管理费及其他款项，每逾期一日，被告应向原告支付应付款项总额千分之二的违约金。自2018年7月10日起被告已逾期支付租金、管理费以及其它款项的费用长达138天，故应按日千分之二向原告支付违约金合计7272.7元（暂计至2018年9月30日）。根据《租赁合同》第十三条的第二款以及第十四条第六款的约定，被告已逾期缴纳应缴费用超过138天，原告有权单方解除《租赁合同》，要求被告向原告支付违约金55950元（2018年9月份租金为18650元/月×3个月=55950元），并不予退还被告缴纳的履约保证金、管理费保证金及水电保证金。综上，原告认为《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。但如今被告恶意拖欠原告租金、管理费等费用的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，故起诉。被告在起诉之后，缴纳了20000元，因此租金、管理费的起算时间从2018年7月15日变为2018年8月15日。被告辩称，1.若原告不允许继续承租，被告不同意继续支付租金。因为被告的商铺是会员制的，原告不同意继续让被告承租，被告对客户要承担违约责任。2.被告想继续承租，在2018年12月30日之前会缴纳欠付的租金，也会找人担保，被告不同意解除合同。3.对原告起诉的租金、水费、电费、油污费金额没有异议，确认被告是从2018年8月15日开始欠付原告的相应费用。被告在2018年11月支付了20000元，原告的诉请金额已予以扣减。除了20000元之外，被告没有支付其他款项了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月27日，佛山X置业发展有限公司（出租方、甲方）与被告周恒（承租方、乙方）签订《租赁合同》[合同编号：佛颐商合（2016）X号]（以下简称涉讼合同），约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区X镇X西路X号XX商业广场XX层X铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积1942.72平方米，套内面积1184.99平方米，租赁用途限于经营健身房，租赁期限为8年，自2016年11月15日至2024年11月14日止，乙方的开业日期定为2016年12月15日，因乙方原因需提前终止合同，且甲方同意终止合约的，租赁不满15天（含15天）租金、管理费按半个月计算，租赁超15天按一个月计算；租金（含管理费）起算时间为2016年11月15日，2016年11月15日至2017年11月14日每月租金11656元，管理费7771元；2017年11月15日至2018年11月14日每月租金18650元，管理费12433元；2018年11月15日至2019年11月14日每月租金18650元，管理费12433元；租金及管理费支付方式为先支付后使用，在每月的10日前支付当月租金，如遇节假日提前至节假日前一个工作日支付；合同签订同时，乙方须向甲方支付履约保证金23313元；乙方承担水费、电费、管理费等费用，乙方须每月10日前将上述费用交纳至甲方指定的银行账户；管理费起算时间以场地交付日起计，乙方须每月10日前将上述费用交纳至甲方指定银行账户；合同签订的同时，乙方需向甲方支付房屋管理费履约保证金，金额为38855元；甲方应于2016年11月15日前将房屋交付给乙方；乙方逾期支付租金、管理费或其他应缴费用的时间超过10天的，甲方有权提前解除合同，无偿收回房屋（收回房屋指无偿收回该房屋及乙方对该房屋的装修、添附部分），并有权不予返还乙方已支付的履约保证金，同时要求乙方支付租金、违约金等各项费用并赔偿甲方因此遭受的损失；乙方逾期支付租金、管理费及其他款项，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之二的违约金；租赁期间，因乙方违约甲方按照第十三条第二款的规定提前解除或终止合同的，或乙方非依约擅自中途退租的，甲方除不予返还乙方已经交付的履约保证金、租金、管理费等外，乙方还应支付当月租金的三倍作为违约金，并赔偿因此给甲方造成的损失；签订合同之日，乙方向甲方支付水电保证金10000元。2018年6月26日，佛山X置业发展有限公司（甲方、出租方）与被告周恒（乙方、承租方）、原告佛山万聚兴贸易有限公司（丙方、转为出租方的法人主体）签订《租赁合同主体变更三方协议书》[编号：佛颐商字（2018）51号]，约定：甲乙丙三方一致同意将甲方与乙方于2016年10月27日签署的涉讼合同及与租赁事宜相关的所有协议中的出租方，自2018年7月1日起由甲方变更为丙方，甲方将涉讼合同项下的权利义务转让予丙方；自协议生效之日起，涉讼合同主体变更不影响原租赁合同的履行，涉讼合同继续有效，涉讼合同及相关协议中甲方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行涉讼及相关协议；涉讼合同及相关协议中的所有条款及约定，在甲方变更为丙方后保持不变，丙方与乙方不再另行重新签署《租赁合同》及相关协议；原甲方收取的押金保证金（履约保证金、物业管理费履约保证金、装修保证金、水电周转金等）转由丙方收取，乙方交回原押金保证金收据给甲方，由丙方重新开具新的收据给乙方，乙方退场时押金保证金找丙方无息退还或结算；乙方应支付的租金、管理费、水电费等由2018年7月1日起由丙方负责收取，且应将租金、管理费、水电费等以银行转账、现金凭证的形式转入丙方指定的银行账户。另查明，涉讼商铺已办理不动产权登记，登记权利人为原告佛山万聚兴贸易有限公司。2018年10月17日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼商铺尚由被告正常经营；双方约定的月租金的收取期间为当月15日至次月14日。本院认为，涉讼合同及《租赁合同主体变更三方协议书》是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同虽由被告周恒与佛山X置业发展有限公司签订，但其后被告周恒、原告佛山万聚兴贸易有限公司与佛山X置业发展有限公司签订《租赁合同主体变更三方协议书》，各方均同意自2018年7月1日起，出租方变更为原告佛山万聚兴贸易有限公司，佛山X置业发展有限公司将涉讼合同项下的权利义务转让予原告佛山万聚兴贸易有限公司，故原告佛山万聚兴贸易有限公司为涉讼商铺的出租方，原、被告应按涉讼合同的约定履行各自的权利义务。涉讼合同约定被告逾期支付租金、管理费或其他应缴费用的时间超过10天的，原告有权提前解除合同，无偿收回房屋，并有权不予返还被告已支付的履约保证金。现原告主张被告欠付原告2018年8月15日起的租金、管理费，被告亦予以认可，被告未按涉讼合同约定向原告支付租金，其行为已构成根本违约，根据涉讼合同约定，原告有权解除涉讼合同并没收被告支付的履约保证金，故本院对原告主张解除涉讼合同并没收被告支付的租金履约保证金23313元、管理费履约保证金38855元的诉讼请求予以支持，被告认为不应解除涉讼合同的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼合同解除，被告应将涉讼商铺返还原告，故本院对原告要求被告腾退并返还涉讼商铺的诉讼请求予以支持。涉讼合同并未约定被告逾期支付租金、管理费致原告解除涉讼合同，原告有权没收被告支付的水电保证金，故本院对原告要求没收被告水电保证金10000元的诉讼请求不予支持。若涉讼商铺经本院判决返还而被告拒不返还的，原告应依据法律程序解决涉讼商铺的腾退及返还问题，原告认为在被告怠于清除涉讼商铺内物品的情况下所有物品应按无主物处理的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。原、被告确认涉讼商铺尚由被告正常经营，原告主张被告自2018年8月15日起欠付原告租金、管理费，被告确认其自2018年8月15日起欠付原告相应费用，故被告应向原告支付2018年8月15日至2018年12月28日期间的租金83022.58元[（18650元/月×4个月）+（18650元/月÷31日×14日）]、管理费55346.9元[（12433元/月×4个月）+（12433元/月÷31日×14日）]。原告仅要求被告支付2018年8月15日至2018年12月28日期间的租金81672.58元是其自行处分权利的行为，本院依法予以准许；原告对管理费的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2018年8月15日至2018年12月28日期间的租金81672.58元、管理费55346.9元。涉讼合同虽约定被告逾期支付租金、管理费及其他款项，每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之二的违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼合同约定被告应于每月10日前支付当月租金、管理费，被告逾期支付租金、管理费，应从逾期之日起按日万分之五计算逾期付款违约金给原告。原告要求逾期付款违约金从每月15日开始计算是其自行处分权利的行为，本院依法予以准许。经核算，被告应各以31083元（18650元+12433月）为本金，分别从2018年8月至2018年11月每月的15日起，以14037.48元[（18650元/月÷31日×14日）+（12433元/月÷31日×14日）]为本金从2018年12月15日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告，原告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。原告主张被告就涉讼商铺需支付2018年7月至2018年12月期间的水费281.6元、电费25344元、油污费144元予原告，被告对该金额没有异议，故本院对原告要求被告支付2018年7月至2018年12月期间的水费281.6元、电费25344元、油污费144元的诉讼请求予以支持。没收履约保证金已具有一定赔偿补偿性质，在被告逾期支付租金、管理费致原告解除涉讼合同的情况下，原告已诉请没收被告支付的租金保证金23313元、管理费保证金38855元，且本院亦判决支持原告的该项诉讼请求。现原告并未举证证实被告逾期付款致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，其再行请求被告支付当月租金的三倍作为违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除2016年10月27日签订的《租赁合同》[合同编号：佛颐商合（2016）X号]中关于原告佛山万聚兴贸易有限公司与被告周恒就位于佛山市南海区X镇X西路X号XX商业广场XX层X铺形成的租赁合同关系；二、被告周恒应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区X镇X西路X号XX商业广场XX层X铺予原告佛山万聚兴贸易有限公司；三、被告周恒应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月15日至2018年12月28日期间的租金81672.58元、管理费55346.9元予原告佛山万聚兴贸易有限公司；四、被告周恒应各以31083元为本金，分别从2018年8月至2018年11月每月的15日起，以14037.48元为本金从2018年12月15日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山万聚兴贸易有限公司，本项随上列第三项清；五、被告周恒应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月至2018年12月期间的水费281.6元、电费25344元、油污费144元予原告佛山万聚兴贸易有限公司；六、被告周恒交纳的租金保证金23313元、管理费保证金38855元归原告佛山万聚兴贸易有限公司所有；七、驳回原告佛山万聚兴贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为13268.58元，（原告已预交），由原告佛山万聚兴贸易有限公司负担398元，被告周恒负担12870.58元，被告周恒应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳12870.58元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用12870.58元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山万聚兴贸易有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年一月十四日书记员 郑幸莉