浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0327民初10227号原告：温州慧福日用品有限公司，统一社会信用代码91330327330013867N，住所地浙江省苍南县龙港镇世纪大道仪邦工业园******。法定代表人：林小玲，总经理。委托诉讼代理人：黄光爱，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑州，浙江震瓯律师事务所律师。被告：仪邦集团有限公司，统一社会信用代码913303277511538683，住所地浙江省苍南县龙港镇温州礼品城后幢办公大楼。法定代表人：周细仙，董事长。委托诉讼代理人：应云总，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘德约，浙江时代商务律师事务所律师。原告温州慧福日用品有限公司（以下简称慧福公司）与被告仪邦集团有限公司（以下简称仪邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告慧福公司的委托诉讼代理人黄光爱、郑州，被告仪邦公司的委托诉讼代理人应云总、潘德约到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慧福公司向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理房屋的不动产产权登记；2.被告支付原告逾期办理不动产产权登记的损失（以234.765万元为本金，从2014年9月4日起按同期同档次贷款利率年6%计算至实际办理不动产产权之日止）；3.被告按合同约定为原告银行贷款提供担保；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：鉴于被告“买3层享4层送2层”广告语的公开邀约，原告与被告于2013年11月6日签订了《厂房转让合同》，约定：“1、转让龙港世纪大道礼品标准厂房建设项目第2﹟-2幢6号的厂房，转让层数为三层，建筑面积634.5平方（以实测为准），后续由乙方按照甲方房政府批准的规划要求和施工图建设的四、五层建筑面积不在转让面积之内；2、转让价格3700元/平方，总转让价为234.765万元，并约定了付款方式；3、厂房交付时间为2014年7月30日；4、交付方式为甲方三层建设完成后交付未竣工验收的三层毛坯空厂房；5、该合同未约定延迟交付的违约责任及逾期办理产权的违约责任，故参照商品房买卖司法解释的相关规定处理。”合同签订后，原告依约支付了所有的购房款给被告。按照合同约定，当工程施工到3层时，原告与被告指定的施工单位浙江中业建设集团有限公司签订了《厂房夹层施工合同》，约定由浙江中业建设集团有限公司按加四层、五层及屋面以上楼梯间的工程设计图纸的要求施工。原告支付工程款，浙江中业建设集团有限公司按照被告提供的设计图纸进行施工。2014年5月，被告致函所有园区业主，要求各业主在2014年6月4日之前前往办理交房手续，双方随后办理了交房手续。交房后，被告因各种原因迟迟无法办理产权登记及分割。后经业主调查发现，是因为被告未经审批擅自将原审批为礼品生产线的项目开发为标准厂房出售而且工程建设未办理工程规划许可证导致。为此业主通过多种方式维权，最后苍南县政府通过了[2016]47号会议纪要，同意住建部门在生产厂房建筑质量合格、消防验收合格并满足审批建筑退让红线的前提下，对其未批先建、未按规划建设等行为按现状进行处罚后，再予计算建筑面积。然而时至今日，被告却从来没有按照该会议纪要精神去办理相关手续及缴纳罚款，因此导致原告所购厂房至今未办理产权。此外，《厂房转让合同》第四条第5款明确约定了被告要为原告提供阶段担保，担保期限约定至办理产权过户之日止。但被告在贷款授信到期后，便不提供担保，导致原告被银行断贷，被告的行为严重违约合同约定。原告认为，原告依约缴纳购房费用，也依照被告约定履行其他义务，但因被告隐瞒涉案厂房是未批先建的事实，同时因其至今无法通过消防验收等原因，导致产权至今无法办理，因此原告认为应该由被告承担由此带来的一切损失。原告慧福公司在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：1.原告营业执照、法定代表人身份证明，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记信息，用以证明被告的诉讼主体资格；3.厂房转让合同，用以证明原、被告之间签订厂房转让合同并约定：（1）厂房转让层数为三层，后续由原告按照被告政府批准的规划要求和施工图建设四、五层在不转让面积之内，（2）转让价格为3700元/平方并约定付款方式，（3）厂房交付时间为2014年7月30日，（4）被告交付的为未竣工验收的三层毛坯空厂房，（5）合同未约定延迟交付违约责任及逾期办理产权违约责任，应参照商品房买卖司法解释规定；4.收款收据，用以证明原告支付厂房转让款及被告出具收款收据的事实；5.仪邦集团世纪大道礼品标准厂房交房通知书，用以证明被告通知原告于2014年6月4日前办理交房手续的事实；6.《厂房加层施工合同》、收款收据，用以证明原告与建设公司签订厂房4－5层施工合同及施工图纸由被告提供等事实；7．［2015］2号苍南县工业经济发展联席会议纪要，用以证明涉案厂房系未经审批建设、未办理工程规划许可证及要求被告补缴土地出让金、罚款等事实；8.[2016]47号苍南县人民政府专题会议纪要，用于证明苍南县人民政府明确仪邦集团工业园标准厂房建筑面积计算原则和标准；9．照片，用以证明被告出卖涉案厂房时公开广告标语为“买三层享四层，再附赠两层”的事实；10.苍南县住房和城乡规划建设局关于涉案厂房2011年、2017年总平面图，用以证明被告未按照规划图纸施工导致工程未能验收等事实；11.苍南县人民法院作出的（2017）浙0327民初4228号民事判决书，用以证明原、被告签订的涉案厂房买卖合同已被确认为有效的事实；12.（2009）浙温民终字第622号民事判决书，用以证明苍南法院及温州中院判例确认工业厂房为商品房的事实；13.部分设计图纸，用以证明浙江中业建设集团有限公司依据被告提供的设计图纸进行施工，原告加层施工并未违反厂房规划设计的事实。被告仪邦公司答辩称，1.原告诉称涉案厂房未办理工程规划许可证、第四、五层系被告指定的建设公司施工均不是事实。之前的两个诉讼案件中，被告均已提供了涉案地块的建设工程规划许可证，原告均无异议，法庭也对该工程规划许可证的真实性作了认定，而县政府相关的会议纪要所述的未办理工程规划证实际上是指被告的另一工业园区，非本案所涉的工业园区。涉案工程的第四、五层施工方系浙江中业建设公司，系原告自行委托，并非被告指定，与被告不存在任何关联关系，原告也无证据证明系被告指定其委托中业建设公司施工。2.原告违反合同约定，没有按照已经批准的规划设计进行施工，而是擅自更改规划违法施工，施工后又没有按照合同约定办理验收手续，造成涉案厂房至今未能办理产权登记的根本原因。按合同约定，被告建设至三层后给原告，由原告按照规划审批和图纸加层至五层，但原告加层建设后至今未办理工程验收，并且擅自对一层楼层进行了隔层施工，造成现状与审批的规划不符。在被告要求其对隔层后果明确表示时故意不予表态，导致相关费用承担上无法明确，进而阻碍了工业园区整体测绘和产权的初始登记。涉案厂房至今未办理不动产产权登记的责任在原告，原告自身义务未履行是导致产权至今无法办理的根本原因。原告未履行竣工验收义务，且对违章建设未予恢复或整改，即要求被告办理不动产产权登记，属于自己在先合同义务未履行，作为后合同义务人的被告一方有权拒绝履行。3.本案合同约定的标的物属于在建工程范畴，不适用商品房买卖的相关规定。双方约定转让的标的物系未经竣工验收不能直接交付使用的建筑物，不属于商品房范畴，相关交易行为不适用商品房相关法律规范，交易各方的权利、义务应遵从原被告双方签订的合同，该合同未约定办理产权证的时间，而认定办理产权证登记应该等相关条件成就时开始。原告依据商品房买卖的相关规定主张逾期办证的损失，属于适用法律错误。4.原告在贷款尚未届期就要求被告为其续贷提供担保缺乏事实依据，且要求被告继续为其贷款提供担保，既没有合同依据，也违背公平原则。原告相关的银行贷款均未到期，尚未到续贷阶段，没有证据证明被告为其续贷拒绝提供担保，原告的该项诉请尚未成就；双方签订的合同仅约定被告对涉案厂房转让时未支付的剩余款项需要贷款时，被告可以为原告提供担保，其合同约定的本意和目的旨在保证厂房转让剩余款的顺利支付，现余款已顺利支付，且被告也为原告贷款提供了担保，被告的合同义务已履行完毕，此后的担保，纯属被告对原告的友情支持行为，被告有选择权，原告无权要求被告为其提供继续担保；原告故意不履行自己的竣工验收义务，不整改违章建筑，恶意导致办证时间无限期延长，从而使被告无法脱保，即使如原告理解认为被告应该为其担保至涉案厂房产权证办理之日，也因原告的不正当阻止条件成就，应视为被告的担保义务已完成，否则有悖法律规定和公平原则。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告仪邦公司在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：1.建设工程规划许可证，用以证明涉案厂房工程项目已领取工程建设规划许可证；2.测绘生产协议书、发票，用以证明为确认园区厂房的最终面积，推进办理园区标准厂房分割登记，被告已委托测绘部门对包括诉争厂房在内的园区进行面积测绘；3.照片，用以证明原告擅自将购买受让厂房的一楼隔成二层，改变了厂房原先结构，导致园区厂房测绘工作受阻的事实；4.告知函、快递回执，用以证明被告告知厂房受让人立即拆除违章建筑、恢复原状，配合园区厂房测绘、验收及办理产权登记；5.告知书、照片，用以证明被告在园区内张贴公告，告知原告立即整改违章建筑、恢复原状、配合园区厂房测绘、验收及办理产权登记；6.厂房有关情况登记表，用以证明原告自行建设面积及违法将一楼隔层增加的面积情况，部分业主对自行建设情况进行确认的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示审查，并经质证，被告的质证意见如下：对证据1-2、4-5均无异议；对证据3的真实性无异议，对其证明对象（1）－（4）无异议，对其证明对象（5）有异议，认为合同约定厂房面积是以实测为准，后续第四、五层厂房建设是原告自身行为，第四、五层的竣工验收义务方是原告，合同第七条约定厂房整体结构不能隔层，第八条第三款约定如原告不配合办理产权过程，责任由原告承担，原告具有测绘验收义务，第十一条第二款约定原告自行完成建设四、五层厂房，强调验收义务方为原告；对证据6，认为被告非施工合同当事人，无法确认其真实性，对其待证事实有异议，四、五层建设单位非被告指定，且该证据与原告诉讼请求无关联；对证据7、证据8的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为涉案工程已办理工程规划许可证，原告需先将四、五层工程验收，被告才需补交土地出让金，被告同意一楼按2层（即现状）面积办证，但增加面积相关的规费需由原告承担，如原告不承担，应自行拆除一楼隔层；对证据9的真实性有异议，不知是真假，认为即使是被告发布的广告，也与本案无关；对证据10的真实性无异议，对其关联性有异议，认为涉案厂房是按2011年的平面图施工，已经完工并交付给原告，2017年的总平图是被告为调整综合楼（未建）规划进行报批的，2017年总平图仅是规划图，不是施工图，因为原告的投诉，综合楼施工许可证未能办理，故还未建设的综合楼不应成为厂房不能办产权证的理由，另外原来2011年总平图涉案工业园区是3幢厂房，但现在分割成5幢，因为被告仅提供规划方案，最后四、五层的施工控制权、顶层钢棚连接的主动权在于原告，不能归责于被告；对证据11的真实性无异议，但认为该民事判决书是基于涉案厂房不属于商品房，如将涉案厂房认定为商品房，那根据法律规定，没有取得预售许可证的出售，应为无效合同，另外该份判决书已经确认原告擅自将一楼加层；对证据12的真实性无异议，但认为与本案没有关联，本案交易对象是未经竣工验收的，相关配套要以后进一步完善，双方约定的权利义务也是不一致的；对证据13，原告未提供原件，真实性无法核实，即使真实，也不能证明原告已按规划设计图纸施工，是否按图纸施工需要专业机构核实。被告仪邦公司提供的上述证据，经庭审出示审查，并经质证，原告的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为虽然被告取得了规划许可证，但被告实际未按审批建设涉案厂房，龙港镇政府2015年、2016年的会议纪要已经确认了被告违法建设厂房；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，只能证明被告有签订测绘协议，但被告没有证据证明其已实际进行了测绘，另外该测绘协议签订于两份政府会议纪要之前，现会议纪要已确定被告办证责任，对其中发票的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，仅写了预付款，并不能证明是否真的履行了测绘，也不能证明系本案的测绘费；对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为原告没有隔层，虽然确实部分厂房是进行了隔层，但该隔层行为是依据被告的广告语宣传及允许隔层的，同时在政府的〔2016〕47号会议纪要确认允许的，不存在影响测绘的情况，且被告根本未进行测绘；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，原告也未收到该告知函，且通知的内容违反双方合同的约定及〔2016〕47号政府会议纪要精神。因为政府会议纪要明确允许现状了，不存在影响测绘的情形；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，原告不曾看到该告知书，对其关联性意见同证据4，据业主反馈，被告工作人员经常贴个东西，拍张照片，然后自己撕毁；对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，隔层的情况基本属实，但并不是未经被告批准擅自的，而是依据被告的承诺建造的，至于加层4、5层更是依据合同，依据被告的图纸施工，不存在自行施工的事实。本院对原、被告提供的证据认定如下，原告提供的证据1-2、4、5，被告均无异议，对其证明予以确认；原告提供的证据3、7、8业经本院生效判决确认，故对其证明力予以确认；对原告提供的证据6、9、13的真实性予以确认；原告提供的证据10与被告提供的证据1系国家相关职能部门出具的材料，其来源和形式合法，对其证明力本院予以确认；被告提供的证据2-6业经本院生效判决认定其真实性及被告曾委托测绘部门进行测绘及向原告发放告知书的事实；原告提供的证据11，系本院生效裁判文书，对其证明力予以确认；原告提供的证据12，与本院没有关联性，本院不予确认。经审理，本院认定的事实如下：2013年11月6日，原、被告之间签订一份《厂房转让合同》，合同约定被告将坐落于苍南县龙港镇世纪大道礼品标准厂房建设项目第2#-2幢6号厂房转让给原告，转让层数为三层，建筑面积为634.5平方米（面积以最终实测面积为准），每平方米的价格为3700元，总转让价款为234.765万元，并约定了转让款的付款方式等。合同第十一条第2款约定：该厂房政府批准规划为五层，被告完成三层后转交给原告，由原告按照政府及有关部门批准的各项技术经济指标和设计施工图自行完成建设到五层并办理验收，若原告原因导致不能通过有关部门验收的，一切责任由原告承担。合同对办理产权登记时间及逾期办证的违约责任未作约定。合同签订后原告依约支付全部转让款，被告依约出具加盖仪邦公司财务专用章的收款收据，并将完成三层的涉案厂房转交给原告，由原告完成建设到五层并入驻，后原告将涉案厂房一楼隔成二层。鉴于涉案工业区的厂房已全部建成交付使用，但建筑质量和消防安全未经验收，为解决相关问题，苍南县人民政府分别作出〔2015〕2号苍南县工业经济发展联席会议纪要及〔2016〕47号专题会议纪要。另查明，2017年5月9日，原告向本院起诉被告，诉请：1.确认双方合同有效；2.被告对收取的厂房转让款出具正式发票；3.被告承担诉讼费。本院经审理后，认为：原、被告之间签订的《厂房转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当遵循诚实信用原则并按照约定全面履行自己的义务。现原告已按约支付购房款，并已实际入驻涉案厂房，故对原告确认合同有效的诉请，应予支持。经审理查明，涉案厂房原审批为礼品生产线项目，被告未经审批擅自开发为标准厂房出售，工程建设未办理规划许可证，消防亦未经验收合格。结合苍南县人民政府〔2016〕47号专题会议纪要的规定，涉案厂房应在建筑质量合格，消防验收合格并满足审批建筑退让红线的前提下，对未批先建、未按规划建设等行为进行处罚后，再予以计算建筑面积。另根据《厂房转让合同》的约定，厂房的建筑面积应以最终实测面积为准。况且在使用涉案厂房过程中，原告将厂房一楼已隔成二层。经本院依法释明后，原告在指定期限内亦未就涉案厂房以总平图设计的厂房面积测绘为准还是以一楼加层后的现状面积测绘为准作出明确答复。基于以上事实，涉案厂房开具发票的条件尚未成就，原告可待涉案厂房发票开具条件成就后另行主张。据此，本院于2017年10月25日作出（2017）浙0327民初4228号民事判决书，确认双方签订的《厂房转让合同》有效，驳回原告要求被告开具发票的诉讼请求。2018年5月2日，原告再次向本院起诉被告，诉请：1.判令被告为原告办理工业厂房的不动产产权登记；2.判令被告支付原告逾期办理产权证违约金（违约金按照234.765万元为本金，从2014年9月4日起按同期同档次贷款利率年6%计算至实际办理产权之日止）；3.本案受理费由被告承担。本院经审理后，认为：涉案厂房原审批为礼品生产线项目，被告未经审批擅自开发为标准性厂房出售，且工程建设未办理规划许可证。结合苍南县人民政府〔2016〕47号专题会议纪要的规定，现因涉案厂房的建设工程规划许可证未申请补办，原告要求被告为其办理不动产产权登记条件尚不成就，可待涉案厂房不动产产权登记条件成就后另行主张。关于原告主张逾期办理产权证违约金的问题，违约金是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱，本案原、被告在《厂房转让合同》中并未约定办理产权登记的期限及逾期办证违约责任，根据双方合同约定可以推定原告对涉案厂房在一定时期不能办理产权登记的情况有一定的心理预期，且涉案厂房至今未能办理产权登记有多方面原因，并非被告单方原因所致，另外本案也不存在适用法定违约金相关情形。据此，本院于2018年9月2日作出（2018）浙0327民初4073号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。本院认为：关于原告的第一项诉讼请求，本院经审查后认为属重复起诉，已另行裁定驳回其该项诉讼请求的起诉。原、被告之间签订的《厂房转让合同》业经本院生效的民事判决书认定为有效。在该《厂房转让合同》中原、被告并未约定办理产权登记的期限及逾期办证的责任，现涉案厂房未满足办理不动产产权登记的条件，而未能办理产权登记有多方面原因，原告不能举证证明系被告单方原因所致，而其接收涉案厂房后加建到5层，又对一楼进行隔层，亦负有保障其建设部分符合规划、建筑质量及消防验收合格的义务，故其主张要求被告赔偿逾期办理产权证的损失，证据不足，本院不予支持。原告要求被告按合同约定为原告银行贷款提供担保，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回温州慧福日用品有限公司的诉讼请求。案件受理费9552元，减半收取4776元，由温州慧福日用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄通利二〇一九年一月十日代书记员 陈秋琴相关法律条文链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。