广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7818号原告：广州市北方房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西华路**之**。法定代表人：周志和。委托诉讼代理人：卢聪、吴伟君，广东圣和胜律师事务所律师。被告：邓永亮，男，1977年12月6日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：黎燕妮，女，1979年7月20日出生，汉族，住东莞市。两被告共同委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市北方房地产开发有限公司诉被告邓永亮、黎燕妮商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴伟君，被告黎燕妮及两被告委托诉讼代理人黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月28日，原告与两被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定两被告共同向原告购买位于广州市荔湾区西华路白马涌边5号（E1栋）1204房的房产。另合同附件七《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，该商品房建筑面积与用于产权登记的实测建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准。嗣后，该商品房经测绘，面积差异为+4.4189平方米,被告依约应补缴房款61487.55元。然而，截止目前被告仍未向原告补缴房款。原告认为，两被告拒不补缴房款的行为已构成违约，两被告应依约每天按应付款项的0.05%向原告支付违约金至房款付清之日止。现为维护原告的合法权益，特请求判令：1、两被告向原告支付房款61487.55元（3%×68.27平方米×30021.75元/平方米）；2、两被告向原告支付上述房款的违约金（违约金从2014年4月4日起，每天按61487.55元的0.05%计算，应计至实际清偿之日止）；3、请求判令本案诉讼费由两被告承担。两被告答辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。一、原告在2013年5月21日完成涉案房屋的面积测量并于2014年4月3日完成涉案房屋的确权登记，应认定原告于完成涉案确权登记之日知悉涉案房屋的实测面积与合同约定的建筑面积存在差异，但原告于2018年11月1日才提起本次诉讼，且未能举证证明在起诉前曾向被告要求返还面积差异款。原告的诉请已过两年诉讼时效，法院应依法驳回。二、原告在签署买卖合同时已将阳台部分面积作为赠送处理，无权再以阳台部分面积的价值作为主张面积差异款的理由。1、涉案房屋面积存在差异的原因为阳台部分面积是否计入建筑面积，原告在销售涉案房屋时向被告承诺阳台部分不计入产权面积，为赠送面积。2、被告购买涉案房屋时，涉案房屋已由原告建成，被告以现房的方式购买，原告对于涉案房屋是否存在阳台是知晓的。在知晓存有阳台的情况下，买卖合同中记载不存在阳台，说明原告以其自身意思表示将阳台部分面积作为赠送面积赠予被告。3、涉案房屋的商品房买卖合同第四条记载：“该商品房户型结构为两房一厅一厨一卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个”，但商品房买卖合同附件一《房地产平面层图》中显示涉案房屋存在阳台，按照常理推断，在涉案房屋存在阳台的情况下，如阳台部分面积计入产权面积，则原告理应在商品房买卖合同中做出明确的记载，但实际上原告在买卖合同中并未做出明确记载，表明原告以实际意思表示向被告赠送了阳台部分的面积。4、涉案房屋的商品房买卖合同为原告单方制定的格式文本，在附图中标注存在阳台的情况下，合同正文却约定无阳台，前后约定相矛盾，法院应做出不利于原告的解释。综上，原告在签署买卖合同时已将阳台部分做出不计入建筑面积的处理方式，事后不得再以此向被告主张该部分面积的差异款。经审理查明：2012年10月28日,原告广州市北方房地产开发有限公司（甲方、卖方）和被告邓永亮、黎燕妮（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定:甲方经批准投资建设西华苑（二期）商品房，乙方购买的商品住宅为预售商品房；（第四条）乙方所购商品房为西华苑（二期）自编E1、E2、F栋第E1栋幢12层1204号房，房屋地址为荔湾区西华路白马涌边5号（E1栋）1204房；该商品房的用途为住宅，层高为3米，该商品房户型结构为两房一厅1厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个；该商品房合同约定建筑面积共68.27平方米，其中，套内建筑面积52.86平方米，共有分摊面积约15.41平方米；（第六条）双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和；（第七条）该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米30021.75元，总金额2049585元；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方，等等。上述《商品房预售合同》附件一《房地产平面层图》显示案涉房屋两房一厅1厨1卫1非封闭式阳台。上述《商品房预售合同》附件七《补充协议》约定：（第十条）面积确认及面积差异处理：对《商品房买卖合同》第十八条补充如下：……差异值超过±3%的，乙方可选择退回所购商品房或继续履行合同;乙方选择退房的，甲方应在乙方书面提出退房申请且乙方按甲方要求办妥解除商品房买卖合同的全部手续后的90日内退回已收的全部购房款……;乙方同意继续履行合同的，房屋实测建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照第七条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实测建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方返还给乙方，面积差异值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还给乙方(不需要支付利息)。乙方在接到甲方通知之日起10日内按本合同约定补交差异款或按本合同约定办理退房手续，如乙方逾期补交差异款的，应每天按应付款额的0.05%向甲方支付违约金至付清之日。上述《商品房预售合同》签订后，被告收楼入住至今。2014年4月3日，案涉房屋登记在原告名下。据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋房产登记号：2014登记字1322121号，建筑面积72.6889平方米，其中套内建筑面积56.4464平方米。另据广州市房地产测绘院出具的《房屋面积测量成果报告书》显示，案涉房屋建筑面积72.6889平方米，其中套内建筑面积56.4464平方米（包括不封闭阳台8.1396平方米），分摊建筑面积16.2425平方米。2014年6月5日，原告通过挂号信向被告邮寄《关于补交面积差异款的通知》。该《通知》内容为：西华路白马涌5号（E1栋）1204房业主：你向我司购买的西华路白马涌边5号1204房，合同预测建筑面积为68.27平方米，现经测绘实测建筑面积为72.6889平方米，按合同应补交房款61487.55元；请贵住户接到通知后10日内缴交，逾期不交，我司将依合同追讨违约金，等等。被告确认已收到该《通知》，但既没有向原告表示是否选择继续履行合同，也没有向原告补交面积差异款。庭审中，被告陈述在收到该《通知》后，其以缴纳水电费、物业管理费等实际行为选择了继续履行合同。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，是合法有效的合同。现双方就不封闭阳台是否应计算房价存在争议。对此,本院认为,首先，案涉房屋经产权登记的实测建筑面积为72.6889平方米，与合同约定的建筑面积68.27平方米误差比绝对值已超出3%，被告应按合同的明确约定严格履行合同，向原告缴纳案涉房屋面积差异价款。其次，虽然合同约定“该商品房户型结构为两房一厅1厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个”，但该条仅仅是对房屋户型结构的描述，并未有明确的将非封闭式阳台赠与原告的意思表示，且合同第六条也同时约定套内建筑面积包括有套内阳台建筑面积。再次，退一步来讲，即使存在赠与，赠与人在赠与财产的权利转移之前也可以撤销赠与。综上，原告起诉要求被告支付差异款的诉讼请求，本院予以支持，经算，该笔差异款为61487.55元（68.27平方米×3%×30021.75元/平方米）。被告抗辩认为原告上述请求已过诉讼时效，对此，本院认为原告对案涉房屋享有物权，购房款（包括差异款）是被告取得该物权的对价，不应当因时效届满而消灭，被告上述抗辩意见本院不予采纳。依照《补充协议》约定，被告应在接到原告通知之日起10日内补交差异款，否则应支付违约金至付清之日。现被告自2014年收到原告发出的通知后至今仍未支付对价，故对原告请求支付违约金的主张，本院予以支持。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告主张的2015年11月1日之前的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。上述违约金应以所欠缴房屋面积差异价款为本金，应按照每日0.05%的标准，自2015年11月1日起计算至其实际付清款项之日止，并以本金为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条第四款的规定，判决如下：在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告邓永亮、黎燕妮向原告广州市北方房地产开发有限公司支付面积差异款61487.55元。在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告邓永亮、黎燕妮向原告广州市北方房地产开发有限公司支付逾期支付面积差异款61487.55元的违约金，违约金以61487.55元为本金，从2015年11月1日起计至被告邓永亮、黎燕妮付清上述面积差异款之日止，每日按0.05%的标准计算，上述违约金以本金为限。驳回原告广州市北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1263元，由原告广州市北方房地产开发有限公司负担124元，被告邓永亮、黎燕妮负担1139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年一月九日书记员 胡嘉茵姚欣茹