江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10012号上诉人（原审原告、反诉被告）：葛义芳，女，1954年5月17日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周文生（系葛义芳丈夫），男，1954年12月27日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：兰萍萍，国浩律师（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁美兰，女，1962年12月24日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：傅俊波，北京李云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蕙颖，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人葛义芳、上诉人丁美兰因房屋买卖合同纠纷一案，均不服南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人葛义芳的委托诉讼代理人周文生、兰萍萍，上诉人丁美兰的委托诉讼代理人傅俊波、刘蕙颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛义芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判丁美兰退还购房款60万元及定金50万元，以及该110万元资金占用期间的利息（自2017年7月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算），并支付违约金100万元；2.由丁美兰承担一审本诉案件受理费；3.本案上诉费用丁美兰承担。主要事实与理由：一、一审判决书认定葛义芳、丁美兰对房屋买卖合同不能履行均负有责任，系认定事实不清。1.葛义芳对于房屋买卖合同不能履行没有责任。（1）关于无合法手续部分，该130平方米无合法手续并不影响有产权部分的过户交易；无合法手续部分由葛义芳购得之后或拆除或保留，相关风险由葛义芳明知且自负；除无合法手续部分之外，有合法产权部分的价值427万元属于合理的市场价值，有一审中提交的评估报告为证。（2）复建房部分属于拆迁安置房，根据2016年9月14日江苏省高级人民法院民事指导中明确拆迁安置房买卖应当认定为有效。过户的问题，对方明知，且已明确约定，以抵押燕子矶房产的形式提供担保，至复建房过户至丁美兰后解押。2.丁美兰应当对房屋买卖合同不能履行承担责任。（1）葛义芳从签订房屋买卖诚信协议后，提前支付房款、积极磋商等行为，均充分表明葛义芳诚信交易的态度和意思表示，有录音为证。（2）丁美兰因附近地块拆迁，影响燕子矶房产升值为主因，拒绝履行诚信协议，签订买卖合同，丁美兰已经构成违约，应当承担违约责任，有拆迁公告为证。二、一审案件受理费标准有误。葛义芳已经变更了诉讼标的为210万元，而非是房屋的总价427万元，诉讼费应当按照标准调整为23600元，而非是49060元；且应当由丁美兰承担该费用。丁美兰辩称，一、案涉房屋未能于2017年6月30日签订买卖合同，系葛义芳的责任，葛义芳应当承担定金罚则。1.买方擅自更改合同内容，且更改后的内容与2016年12月3日签订的房屋买卖诚信协议书、补充协议内容完全不同，因此2017年6月30日之前无法签订买卖合同的责任在于葛义芳。2.对比房屋买卖诚信协议书、补充协议与南京市存量房交易合同，内容存在重大差别：价款差别，诚信协议书约定的价款是427万元，而南京市存量房交易合同上的价格为305.5万元；价款支付方式差别，诚信协议书约定剩余价款于交易当天支付完毕，并未约定有尾款，而南京市存量房交易合同却有5万元的尾款于房屋交付时支付的内容；税费负担的差别，诚信协议书上约定房屋的价格为净得价即卖方不负担任何税费，而南京市存量房交易合同却记载有甲方承担自己的税费；办理抵押手续目的差别，补充协议中约定办理抵押登记的目的是为了保证复建房过户手续及时办理，而葛义芳提供的南京市存量房交易合同却将房屋登记的目的记载为卖方向买方借款的担保；复建房处理的差别，诚信协议书上约定葛义芳须以121.5万元的价格将复建房卖给丁美兰，且约定了该房屋的过户费用的负担，但南京市存量房交易合同中并未提及复建房。虽然南京市存量房交易合同第十五条补充条款有约定甲乙双方要遵守2016年12月3日双方签订的买卖诚信合同及补充协议、附件、收条中承诺的各项内容，但基于诚信协议书、补充协议与南京市存量房交易合同的内容存在上述重大的差异，这个内容并不能解决上述差异如何处理的问题。况且，南京市存量房交易合同一旦签订就具有法律效力，并非是葛义芳所称只是用于办理过户审批而已。二、本案并不存在丁美兰拖延不想履行合同的情形。丁美兰在一审中提交了短信联系相应证据，可以看出买卖双方在2017年6月30日之前就签订买卖合同事项协商的过程，2016年6月25日葛义芳将其单方准备的一份合同交给丁美兰，丁美兰要求与其协商，但葛义芳不愿意协商，所以当天并未协商；6月28日葛义芳又将单方修改后的南京市存量房交易合同交给丁美兰，仍未跟丁美兰进行协商；6月29日丁美兰约葛义芳30日就合同条款事项共同进行协商，30日当天双方并未达成共识，7月1日葛义芳就声称不买了。在短短几天内，丁美兰一方在极力与葛义芳就最终能够于2017年6月30日达成共识进行积极沟通，丁美兰并没有拖延的行为。三、葛义芳提出的诉讼请求与约定不符。双方在收条中约定2017年6月30日前签订合同，逾期不签视为违约。该条约定就直接针对2017年6月30日买卖合同能够签订而作出的特别违约约定，如果违反该条款，就应当适用该部分约定，该约定与诚信协议书第一条约定不一致，丁美兰认为本案应适用特别条款，即收条中的定金罚则约定。四、葛义芳重新提交的上诉状中涉及一审中没有提过的新的诉求，即110万元资金占用期间的利息问题，在二审中也不应当涉及。丁美兰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判支持丁美兰的反诉请求，即葛义芳已支付的定金50万元不予退还；3.葛义芳承担本案一审、二审诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院认定事实不清。双方当事人于2016年12月3日签订《房屋买卖诚信协议书》版本由葛义芳一方提供的，葛义芳丈夫周文生本人原来就在栖霞区土地部门工作，该房屋买卖周文生全程参与，直接与丁美兰进行沟通，周文生对二手房买卖要求非常清楚。丁美兰在签订《房屋买卖诚信协议书》时曾经提出直接按照正规网签合同文本签订房屋买卖合同，但是周文生告知丁美兰，其所提供的《房屋买卖诚信协议书》是有法律效力的，并且明确表示即使按照协议书也能办理产权过户手续。丁美兰出于对葛义芳一方的信任从而相信协议条款能正常办理产权过户手续。由此可见，双方当事人对涉案房屋买卖条件商定系双方真实意思表示，双方均应按约定条件签订标准版《南京市存量房买卖合同》，但在履行该买卖合同过程中，丁美兰得知一个房屋买卖合同不能实现两套房屋过户手续，丁美兰提出先按照约定期限办理涉案房屋的产权过户，但丁美兰仍然保留居住权，待葛义芳的燕子矶新城拆迁安置房实际取得并实际交付给丁美兰以后，丁美兰再迁出涉案房屋，拆迁安置房符合政府规定的办理过户条件时，双方配合办理拆迁安置房的过户手续。由此可证明丁美兰为履行双方诚信协议已经尽了最大义务。而葛义芳在履行该买卖合同过程中，单方打印《南京市存量房买卖合同》时，擅自改变双方之前约定的交易条件，在后续房款中少支付100万元，该100万元算是丁美兰借给葛义芳，这完全是葛义芳单方面意思，严重违背合同契约精神，不应得到法律保护。现有证据完全能够证明涉案房屋买卖合同不能按约履行，责任在葛义芳一方。二、一审法院适用法律错误。根据法律规定，依法成立的合同因单方违约没有履行，支付定金一方无权要求返还定金，收受定金一方违约，应双倍返还定金，双方均有过错致合同不能履行，应按过错责任大小承担该合同不能履给双方造成的损失。本案因葛义芳在履行过程中，单方面改变合同主要条款，应认定葛义芳根本违约，支付的定金不应返还。退一万步讲，就按一审法院逻辑，合同不能履行系双方原因，法院也应分清责任，按责任大小承担因此而产生的损失。纠纷产生后，丁美兰为了减少损失，在派出所民事调解时，本着化解矛盾的态度同意返还葛义芳定金和购房款，但是作为违约一方的葛义芳却滥用诉权，起诉并且保全了丁美兰的房屋，造成丁美兰的房屋超过一年无法进行买卖，致使丁美兰已谈好的小孩上学的学区房无法购买，现南京学区房一年内涨价达30%以上，是行业内人人都知道的事实。由于葛义芳单方违约，给丁美兰造成很大的损失，葛义芳应当赔偿丁美兰因此而造成的损失。法院如认定该买卖合同不能履行系双方原因，应查明因该买卖合同不能履行给双方造成的损失，并按过错责任比例承担损失。葛义芳辩称：一、关于合同价款的问题，葛义芳提供的南京市存量房买卖合同中的相关条款均属于可以协商的条款，其中2017年6月25日南京市存量房买卖合同第二条房屋价款及支付，房屋的价款存在3055000的修改笔迹，是丁美兰儿子孟锡宁的手写修改，可以证明对于价款葛义芳是根据丁美兰的修改意见进行了调整，重新拟定了2017年6月28日的南京市存量房买卖合同。因此，不能履行买卖合同的实质原因并不在于合同价款的问题。根据丁美兰的上诉状，其明确知晓南京市存量房买卖合同不能实现两套房屋的过户手续，因此该合同中不能体现复建房部分价款的情况，丁美兰拒绝签订买卖合同的原因显然并不在于合同价款。二、关于支付方式、税费承担、复建房手续办理等问题，葛义芳均已经在相关的沟通中表示可以协商、可以调整，且以最大的诚意表示在诚信协议的基础上双方签订买卖房屋合同，以办理房屋过户。葛义芳充分表达了交易的意思表示，丁美兰拒绝履行没有积极磋商，过错在于丁美兰一方。葛义芳向一审法院起诉请求：判令丁美兰继续履行《房屋买卖诚信协议书》，并配合葛义芳办理该房屋过户登记手续,判令丁美兰承担本案全部诉讼费、保全费等费用。后在诉讼中变更诉讼请求为：判令丁美兰返还购房款及定金110万元，判令丁美兰支付违约金100万元，案件诉讼费、保全费由丁美兰承担。丁美兰向一审法院提起反诉：请求判决解除丁美兰与葛义芳签订的《房屋买卖诚信协议书》，葛义芳承担违约责任；50万元定金不退，丁美兰返还60万元购房款；葛义芳承担反诉诉讼费。经审理查明，2016年12月3日，葛义芳与丁美兰签订了《房屋买卖诚信协议书》，协议书主要内容为：甲方（丁美兰)自愿将坐落于南京市栖霞区燕子矶胜利村附楼19号及南面院落（以下简称案涉房屋）一并转卖给乙方（葛义芳），该房屋有证面积270.95平米、无手续房面积约130平米;双方约定该房屋总价为427万元，该房款为甲方净得款；在合同签署后，乙方支付购房定金50万元给甲方，于2017年2月底前付给甲方60万元整；甲方收到乙方定金后，如因其他原因造成该房屋不能正常交易，甲方按双倍定金作为违约金赔偿乙方，同时退还乙方的购房定金；乙方将位于本市栖霞区燕子矶新城大套产权复建房折价121.5万元卖给甲方（该复建房预计2018年上半年拿到钥匙，该房入住的维修基金及日后产权过户费由乙方支付，并负责办理两证至甲方名下）；甲乙双方到华侨路办理过户时，乙方付清剩佘全部款项195.5万元，双方约定办理交易时间为2017年6月30日前；甲方保证该房屋的合法性及权属清晰，确保该房屋没有产权纠纷及按揭、抵押债务、税项等情况，甲乙双方交易后如有上述未尽事项，由甲方承担全部责任；附件：收条、补充协议”。双方在签订该协议书的同时又签订了《补充协议》一份，补充协议内容为：甲乙双方约定，乙方于2016年12月3日支付甲方定金8万元，余下定金42万元于2016年12月7日前付清，于2017年2月28日前支付甲方首付款60万元，余下房款过户当天付清；乙方在拿到此不动产权证后，当天配合乙方到房产局做121.5万元的个人对个人抵押，在乙方把燕子矶新城大套房屋过户到甲方名下后办理解压(押）手续；此房实际购买房屋面积以主楼东边墙至南边院落，西到院墙，北到院墙；甲方承诺此房满五年，唯一，若产生税费由甲方自行承担；此房东边进出大门区域，甲乙双方共同使用，乙方不具有处分权，如遇拆迁与乙方无关。《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》签订的当天，葛义芳向丁美兰支付了定金8万元，丁美兰向葛义芳出具了收条1张，在收条中，双方约定于2017年6月30日前签订买卖合同，并附有“逾期不签，视为违约；若买方不买，定金不退；卖方不卖，定金双倍返还”的约定。2016年12月6日，葛义芳的丈夫周文生通过民生银行向丁美兰的儿子孟锡宁的银行账户转账了42万元。2017年1月6日和2月28日，周文生通过民生银行两次向丁美兰的儿子孟锡宁的银行账户转账了60万元。2017年6月26日，周文生委托吴建刚（具有南京经纪人协会颁发的执业证书）起草了《南京市存量房交易合同》（经纪机构版），该合同主要内容为：甲方（丁美兰）将其位于南京市栖霞区的房屋出售给乙方（葛义芳），房屋建筑面积为270.95平方米，转让价款为人民币300万元，其中含定金50万元，尾款5万元，双方一致同意采取非资金监管；2017年6月30日将购房款245万元，由甲乙双方自行给付；乙方于2016年12月6日前向甲方支付购房定金50万元整，于2017年1月6日支付甲方房款20万元，于2017年2月28日支付甲方房款40万元；双方在2017年6月30日前办理交易过户，乙方支付甲方房款185万元整，尾款5万元于甲方交房当天支付；双方定于2017年10月1日正式交付该房屋，甲乙双方各自承担自己的税费。周文生与吴建刚将该合同送交给丁美兰签字。因认为该合同与协议书的内容不一致，丁美兰没有在该合同上签字。2017年6月28日，周文生与吴建刚将该合同进行了修改，将案涉房屋转让价款变更为305.5万元，2017年6月30日将购房款250.5万元，由甲乙双方自行给付，同时增加了补充条款，即：经甲乙双方协商一致，甲方同意借给乙方121.5万元，在甲乙双方2017年6月30日交易过户后，乙方领到不动产权证当天，配合甲方到房产局办理121.5万元的个人对个人抵押手续；乙方已于2017年2月底前支付甲方首付款60万元；甲乙双方要遵守2016年12月3日双方签订的买卖诚信合同及补充协议、附件、收条中的各项承诺。周文生与吴建刚将修改后的《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）再次送给丁美兰签字，丁美兰对该合同中的相关条款有异议，没有签字。2017年6月30日，双方及家人又进行了协商，但未能达成一致意见。2017年7月1日，周文生与丁美兰及家人进行交涉，双方发生纠纷并报警。民警达到现场后询问双方意见，丁美兰的儿子孟锡宁主张周文生不买房屋，双方要立下字据，解除合同。周文生则表示不再买案涉房屋，要求丁美兰及其家人退还110万元，双方解除合同。后双方到燕子矶派出所进行调解，在燕子矶派出所调解过程中，双方均表示同意解除房屋买卖合同，但在退还110万元的款项时间上发生分歧，以致未能达成协议。为此，葛义芳诉至法院，要求处理。一审庭审中，葛义芳与丁美兰对解除房屋买卖合同均表示无异议。葛义芳认为双方签署了《房屋买卖诚信协议书》，协议书签订以后，葛义芳按约支付了购房首付款和定金；按照协议书以及收条约定，双方应当在2017年6月30日前办理房屋买卖过户手续；葛义芳在2017年6月30日前单方面委托中介机构就涉案房屋买卖出具机构版交易合同，并按照丁美兰方的要求对机构版交易合同进行修改，同时请房屋买卖中介方到丁美兰方所在处就过户事宜及机构版合同等相关事宜进行沟通，葛义芳一系列的行为都是积极为促进该房屋办理过户所做，但是丁美兰方为达到毁约目的，对机构版合同与房屋诚信买卖合同不同提出质疑；由于丁美兰的违约行为导致双方在2017年6月30日前未能办理房屋买卖过户手续，按照《房屋买卖诚信协议书》的规定，丁美兰应当向葛义芳支付违约金100万元；2017年6月30日后，双方就涉案房屋房款的返还等事宜发生纠纷，葛义芳鉴于丁美兰未能在最终期限前履行房屋买卖的相关义务，要求丁美兰返还购房款并不违反规定；双方约定的违约金是100万元，合同标的物金额即房屋价款的427万元，由于丁美兰的违约，导致未能办理房屋买卖，葛义芳申请江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司就涉案房屋作出评估，经该公司评估案涉房屋的市场价值为645万元，所以丁美兰的违约行为导致葛义芳的巨大损失，葛义芳要求丁美兰按照合同约定支付100万元违约金，并不足以弥补财产损失，葛义芳对该财产损失权利主张予以保留。综上，请求支持其诉讼请求，驳回丁美兰的反诉请求。一审中，葛义芳申请了吴建刚出庭作证。丁美兰则主张双方签订的房屋买卖协议条款均由葛义芳指定，其中燕子矶新城的大套产权复建房折价121.5万元卖给丁美兰，明显存在约定不明确，该房尚未建成也未领取相关的产权证，造成今后根本无法履行，以及相关条款对丁美兰不公；葛义芳在协议约定的办理房屋交易时间2017年6月30日之前，要求丁美兰签订的《南京市存量房交易合同》，合同约定的主要内容与双方签订的《房屋买卖诚信协议书》内容不一致，之后双方再次协商协议的具体内容，但因葛义芳不愿意按照427万元房屋的总价款进行交易，坚持按照其提供的《南京市存量房交易合同》的内容签订协议，造成双方无法于2017年6月30日办理房屋变更手续，涉案房屋买卖协议没有履行过错是由葛义芳造成的，葛义芳应当承担违约责任；葛义芳在2017年7月1日报警处理房屋纠纷时，多次表示不再购买涉案房屋，丁美兰在合同履行期间从未表示不愿意履行合同，因此丁美兰不存在违约行为；《南京市存量房交易合同》的内容条款是葛义芳单方委托房产中介单方制作的，合同条款事先并未与丁美兰沟通，合同主要条款与房屋买卖协议不一致，在丁美兰明确表示拒绝以后，葛义芳将合同不能履行的责任强加给丁美兰，反映出葛义芳在合同期限内擅自修改合同内容，违法不诚信的行为是造成合同在期限内无法履行根本原因，葛义芳的自身过错导致合同不能履行，故同意退还葛义芳购房款60万元，请求驳回葛义芳的其他诉讼请求。另查明，案涉房屋有证面积的房产证和土地证登记在丁美兰名下。葛义芳在本案审理中，自行委托江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行评估。2017年11月3日，江苏金汇通房地产资产评估造价有限公司出具评估报告书，案涉房屋的市场价值评估为645万元；丁美兰对此评估报告书不予认可。2017年6月26日至6月30日，周文生与孟锡宁通过手机短信就案涉房屋买卖事宜进行联系。一审法院认为，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，葛义芳与丁美兰签订的《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》，该合同及协议的内容中对于具有权属证书的房屋买卖部分有效，对于无合法手续建造的房屋买卖部分，因违反了法律法规的强制性规定，应属无效。另外，《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》中在支付购房款方式上，又隐含了一个双方之间对复建房买卖合同。在合同履行过程中，葛义芳单方委托中介人员起草了两份《南京市存量房交易合同》(经纪机构版）。因主张两份《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）的主要内容与双方之前签订的《房屋买卖诚信协议书》主要内容不一致，丁美兰拒绝签字。2017年7月1日，双方为案涉房屋买卖发生纠纷，在民警询问双方意见及在派出所相关人员调解时，葛义芳的丈夫周文生和丁美兰的儿子孟锡宁均表示同意解除房屋买卖合同，只是在退还110万元的款项时间上发生分歧，以致未能达成协议。本案在庭审中，葛义芳与丁美兰对解除房屋买卖合同均表示无异议，法院予以采纳。丁美兰依据《房屋买卖诚信协议书》而向葛义芳收取的购房款60万元，应予以退还。由于葛义芳和丁美兰明知《房屋买卖诚信协议书》中约130平方米是无合法手续所建的房屋，双方仍然签订合同对无合法手续所建的房屋进行买卖，导致协议书中该部分房屋买卖约定无效;同时，《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》中隐含的双方之间对复建房买卖合同，因该复建房尚未建成，也无相关权属证书，增加了双方在履行房屋买卖合同过程中的不确定因素；葛义芳虽然单方委托中介人员起草了两份《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版），但该两份合同均将有证的房屋面积作为交易标的物，而掩盖了将无合法手续所建的约130平方米房屋作为标的物进行交易的行为，以及在履行中具有不确定因素的复建房买卖合同，无法保证《南京市存量房买卖合同》的履行，实现双方的合同目的。所以，葛义芳、丁美兰对房屋买卖合同不能履行均负有责任,葛义芳要求判令丁美兰支付其违约金100万元的本诉请求和丁美兰主张葛义芳承担违约责任，不同意退还定金50万元的反诉请求，法院均不予支持。丁美兰应返还葛义芳定金50万元。葛义芳单方委托评估公司对案涉房屋的市场价格进行评价，因评估程序不符合法律规定，且丁美兰也不予认可，故法院对该份评估报告书不予釆信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条、第一百三十条之规定，一审法院作出判决：一、解除葛义芳与丁美兰于2016年12月3日签订的《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》;二、丁美兰于判决生效后十日内退还葛义芳购房款人民币60万元及定金人民币50万元；三、驳回葛义芳的其他诉讼请求；四、驳回丁美兰的反诉请求。二审中，葛义芳提交以下证据：1.2017年6月30日录音光盘一份及文字整理稿，拟证明在2017年6月30日当天，葛义芳丈夫周文生与丁美兰的代理人就南京市存量房买卖合同具体内容进行协商，明确表达了相关的买卖合同条款可以协商调整的意思表示，并提出针对复建房部分款项可以以现金形式给付，以保证合同的正常交易履行。2.2017年6月28日南京市栖霞区人民政府关于《伯乐地块危旧房城中村改造工程（一期）联珠、吉祥片区房屋征收补偿实施方案公告》照片打印件一份，拟证明该补偿方案于2016年12月31日—2017年1月29予以公布，该公布时间在双方2016年12月3日签订《房屋诚信买卖协议》之后，丁美兰在该拆迁方案的公布后知晓可能会引起涉案燕子矶房产的升值，而拒绝与葛义芳履行房产交易。拆迁的房产距离涉案燕子矶房产大概800米的距离，即涉案房屋周边正在拆迁，所以会引起涉案房产的升值。丁美兰质证认为，证据都在一审之前形成，不属于二审中的新证据。葛义芳与丁美兰在2017年6月30日就房屋买卖协议商谈时间长达一个半小时之久，而葛义芳提交的录音证据只有短短的十五分钟，既不能反映当天协商的真实情况，也不排除葛义芳对该录音剪辑提取其所需要的内容，故对此录音证据的真实性有异议。录音证据中有一段孔主任的提议“这个合同完善要多长时间，你们再坐下来（谈），不作为违约。这种不动产登记是一周内还是十天内，大家继续把合同完善了。”对此提议，丁美兰没有反对。此录音证据能反映，在孔主任提议后，葛义芳的丈夫周文生提出：等大家冷静平和以后，大家再来，这不是很简单吗。过两天那就按照合同概念有人找你谈话。这段话在葛义芳提交的文字整理内容中被故意遗漏。征收文件不能证明丁美兰对于征收明知，也不能证明案涉房屋的价格变动与征收之间有因果关系。丁美兰二审中提交以下证据：1.丧葬证、情况说明、南京市中医院出院记录医嘱单、南京市门诊大病专用病历、收据单一份，共同证明丁美兰与前夫孟房实际共同生活，共同承担为孟房母亲周玉梅治病的义务，周玉梅2016年6月因患癌症而住院，自6月6日开始自行外购治疗癌症的靶向药物，该药物一盒价格约为14000元，每天要服用一片，周玉梅一直治疗至2017年1月，期间自费购买人血白蛋白，该药价格为每支562元。因为孟房的母亲周玉梅因为治疗癌症需要钱，丁美兰才想要将房屋出售后筹钱。2.365淘房网打印的房屋价格截图一份，拟证明双方诚信协议中约定的复建房目前价格约为19000元/平方米，远高于当时葛义芳以13500元/平方米冲抵房款的价格，这也是葛义芳拒不履行诚信协议的一个根本原因。葛义芳质证认为，证据1与本案争议的法律关系无关，三性均不予认可。且据葛义芳了解，即便周玉梅病历属实，丁美兰也未尽对周玉梅赡养的义务。丁美兰一方家庭状况良好。关于房屋价格截图，属于网络打印件，三性均不予认可，即便真实也不能达到丁美兰的证明目的。首先，丁美兰提交的燕归苑、江山苑的房屋价格与涉案的复建房雁江新城C地块不属于同一小区，且上述小区因为建成时间较早，价格存在个体差异，不能作为本案复建房的价格参考。退一步讲，即便本案的复建房存在升值，葛义芳一直坚持可以诚信的履行相关的协议。诚信协议不能履行的原因在于丁美兰一方。丁美兰多次表述以复建房不能履行、不能交易为由，拒绝履行诚信协议，有一审的庭审笔录为证，葛义芳认为根据相关法律规定，复建房是可以进行交易的，并且为了保证丁美兰的权益，葛义芳也与其明确约定以抵押燕子矶房产的形式提供担保，直到复建房过户为止解押，充分表明了葛义芳的态度。丁美兰提供的上述证据的证明目的与一审的庭审意见存在矛盾，且不能达到其证明目的，不能履行诚信协议的过错在于丁美兰。对葛义芳提供的录音真实性本院予以认定，但不具有完整性，对其证明目的将结合其他证据进行审查。对葛义芳提供的征收补偿实施方案公告、丁美兰提供的丧葬证、医嘱单、病历及房屋价格打印截图等证据的关联性，本院不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》、《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）2份、案涉房屋房产证及土地证、收条、《房地产价格评估报告书》、手机短信打印件、民生银行个人账户对账单、录音光盘、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：案涉《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》解除的责任应如何认定，葛义芳的诉讼请求及丁美兰的反诉请求能否得到支持。本案中，葛义芳与丁美兰签订《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》，在支付购房款方式中约定葛义芳以燕子矶新城大套产权复建房折价121.5万元卖给丁美兰，故上述协议实质为两份房屋买卖合同结合而成，即葛义芳作为买方购买丁美兰一套房屋，同时丁美兰作为买方购买葛义芳另一套房屋。双方在上述协议中约定，葛义芳所购案涉房屋办理交易时间为2017年6月30日前，而此时丁美兰所购房屋（案涉复建房）仍未取得钥匙。故双方之间形成的两个房屋买卖合同关系，存在需要分阶段先后履行的情形。而根据房屋交易过户的相关规定，一份《南京市存量房买卖合同》无法同时约定两个房屋买卖合同关系。因此，在2017年6月30日前，双方履行前述协议第一阶段内容时，丁美兰提出复建房内容不能直接在《南京市存量房买卖合同》上反映，丁美兰陈述因复建房约定而将其出售的案涉房屋价款降低，故其坚持要拿这个复建房，因葛义芳单方草拟、修改的《南京市存量房买卖合同》上并无内容能够确保复建房的交付，故其不同意在《南京市存量房买卖合同》上签字。双方为此发生纠纷。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照约定履行。关于案涉《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》效力问题，一审法院认定准确，即除无合法手续建造的房屋买卖部分之外，其他内容合法有效，故葛义芳与丁美兰均应按照约定履行。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。根据《房屋买卖诚信协议书》及《补充协议》的约定，丁美兰负有2017年6月30日前配合葛义芳办理案涉栖霞区胜利村附楼19号房屋交易的义务，虽然双方就葛义芳提供的《南京市存量房买卖合同》条款存在总房款、支付方式、税费负担等争议，增加了丁美兰的不信任度，但丁美兰以无法确保复建房的交付为由，拒绝提出《南京市存量房买卖合同》条款的最终修改意见并签字，不符合法律规定的行使不安抗辩权的条件，应当构成违约。而丁美兰在纠纷发生前收取的葛义芳定金50万元及购房款60万元，至本案二审诉讼中仍全部未予退还。鉴于双方履行前述协议过程中，复建房尚未取得的不确定因素及葛义芳提供的条款引起的争议情况，结合葛义芳资金被占用的事实，本院对丁美兰退还葛义芳购房款60万元及定金50万元予以维持，同时酌定丁美兰应支付葛义芳违约金10万元。对丁美兰的反诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人葛义芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初4044号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初4044号民事判决第三项；三、丁美兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付葛义芳违约金10万元；四、驳回葛义芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费40960元，保全费5000元，由葛义芳负担42960元，由丁美兰负担3000元；一审反诉案件受理费20480元，由丁美兰负担；二审案件受理费18300元，由葛义芳负担10980元，由丁美兰负担7320元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年一月二十八日书记员  戴 苗