贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初5870号原告：杨志军，男，汉族，1965年10月20日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被告：贵州五方财务咨询服务有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区会展城金融101大厦A座37层3706-3707号。法定代表人：史宜陇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张开琴，贵州佳合律师事务所律师，执业证号15201201611843787。委托诉讼代理人：邹漩，贵州佳合律师事务所实习律师，实习证号2301180911520。原告杨志军诉被告贵州五方财务咨询服务有限公司（以下简称五方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人张开琴、邹漩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金108,000元，并自2018年10月22日始到实际支付租金之日止，每日按逾期租金金额的1%支付滞纳金，诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其主张的租金108,000元系自2018年10月22日起计算6个月。事实与理由：2018年4月22日，原被告签订《商业用房租赁合同》，原告将位于观山湖会展城金融xx座xx楼x、x、x号商业用房出租给被告。合同约定租赁期限为3年，自2018年4月22日起至2021年4月21日止，第一年每月租金为18,000元，租金按半年支付，在上一期租金到期前5日内支付下一期租金，逾期交付租金，每日按逾期总额的1%支付滞纳金。合同签订后，原告于2018年4月22日将该商业用房交付给被告，被告按约定支付半年的租金，随后对房屋结构进行调整并将原告原有的办公座椅、办公电脑等撤除，之后进驻办公。按约定被告应于2018年10月22日前支付下一期租金，但经多次催要，被告拒绝支付，为维护合法权益，特起诉到法院，望依法判决。被告五方公司辩称，1、被告有权单方解除合同，双方签订的租赁合同赋予了被告违约解除合同的权利。根据合同约定，被告自愿以租赁保证金抵作违约金，对原告进行补偿，即使被告主张适用的情势变更原则不能成立，被告依照合同约定解除合同也无不妥。2、双方签订的租赁合同已经解除，原被告之间不存在权利义务关系，原告的诉请已丧失请求权基础。被告因公司业务迅速扩展、办公人员急剧增加、办公场地无法满足日常办公需要，在就解除租赁合同多次与原告沟通无果后，根据合同法规定及合同违约责任条款的约定解除租赁合同，此过程中，因原告拒不出面配合，只得通过发送短信、向原告多次邮寄解除合同通知的方式解除租赁合同，并经公证处公证，被告并非野蛮解除合同，而是采取了符合程序公平公正的手段处理解除合同事宜。3、被告对原告承担的是因合同解除的违约责任，即以租赁保证金抵作违约金，不应再承担其他不合理的违约责任或赔偿责任。综上，双方之间的租赁合同已经解除，原告诉请应予驳回，若法院不认可合同解除的意见，则滞纳金过高。本院经审理认定事实如下：位于贵阳市观山湖区××与××西北角中天·会展城xx栋（x）xx-x、x、x号3间办公用房（建筑面积均为72.32平方米，预售合同登记号分别为：Y13036xxx、Y13037xxx、Y13038xxx）系原告向中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司购买。2018年4月22日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告签订了一份《租赁合同》，约定甲方将上述3间房屋出租给乙方用于商业用途，合同约定的主要内容有：1、租赁期限3年，自2018年4月22日至2021年4月21日止双方签订本合同且乙方按约定支付租金及保证金后，甲方于2018年4月22日前将该商业用房交付乙方使用；2、租金按建筑面积计算，每月租金合计18,000元，从第2年起，月租金在上年月租金的基础上递增5%，从第3年起，月租金在上年月租金的基础上递增8%；租金按半年支付，第一期租金在本合同签订当日支付给甲方，随后各期租金在上一期租金到期前5日内乙方交付下一期租金；3、乙方因使用该商业用房所产生的物业管理费、供暖费、水电费、垃圾清运费、公共照明费等费用由乙方自行承担；4、双方签订本合同当日内，乙方须以转账或现金的形式支付甲方租赁保证金18,000元，保证金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，保证金除扣抵应由乙方承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应在5日内如数返还乙方；5、乙方逾期交纳租金、水电费及本合同约定的其他费用的，须每日按逾期总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过5日的，甲方可停止该商业用房的水电供应，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并不予退还乙方交纳的租赁保证金，且逾期租金及滞纳金仍需交纳；甲方违约解除本合同或因甲方违约乙方解除本合同的，甲方须双倍返还乙方租赁保证金；乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修过程中产生的添附物无偿归甲方所有；6、根据本合同需要发出的通知以及甲乙双方的文件往来以及与本合同有关的通知等，应以书面形式进行，送达方式包括但不限于直接送达、邮寄送达、传真送达、电子邮件送达、公告送达等，简单的非重要通知可以电话方式进行，送达文书时，送达方要求受送达人签收的，受送达人应签收回执；本合同落款处所载地址及联系方式为双方约定的送达地址及联系方式，如有变更，一方应及时书面通知另一方，否则视为未变更。该合同尾部甲方处原告签名并载明其身份证编号、手机号码139××××3250、住址观山湖松景阁x栋x单元，乙方处加盖被告公章并载明联系电话186××××8877。上述合同签订后，被告于当日向原告支付了半年租金及租赁保证金共计126,000元，原告将租赁房屋交付被告使用。2018年10月，被告应向原告支付下一期半年租金的期限届满，被告并未向原告交纳租金。2018年10月25日，被告按双方签订《租赁合同》中载明的原告联系方式及地址通过顺丰快递向原告发送一份《关于解除与杨志军先生签订的xx大厦xx座xx写字楼的通知》，主要内容为“杨志军先生，因我公司办公人数增加，原租用的观山湖中天会展城金融xx大厦xx的写字楼已不能满足公司人员办公需求，现已搬离并决定从通知送达之日不再租用，正式通知您解除与您的《租赁合同》，合同期限为2018年4月22日至2021年4月21日，已付清2018年4月22日至10月22日租金及18,000元保证金；物业费交至2018年12月31日（自2018年10月27日计算，共计2,383元），预存电费1,440元，预存物业费及电费共计3,823元，可抵扣2018年10月23日-27日房租3,027元；违约责任按《租赁合同》相关条款执行，房屋已清扫，家具摆放于屋内，钥匙在中介公司刘先生处，联系电话155××××9958”。该邮件投递信息显示收件人拒收。2018年10月26日，被告工作人员通过手机短信与原告联系，称因寄送的解除《租赁合同》通知原告拒收，现以短信形式通知，随后发送上述《关于解除与杨志军先生签订的xx大厦x座xx写字楼的通知》全文，发送期间原告回复“你们单方面可以解除合同吗？法盲。……”2018年10月27日，被告再次通过中通快递向原告发送解除合同通知，投递信息仍显示收件人拒收。2018年10月31日，被告通过邮政EMS快递向原告发送解除合同通知，该次邮寄行为经贵州省清镇市公证处出具（2018）黔清镇证民字第2713号《公证书》进行公证；该邮件投递信息显示收件人于2018年11月1日签收。2018年11月1日，原告以诉称事实与理由提起诉讼，并提出如前诉请。2019年1月9日，被告通过邮政EMS快递向原告发送案涉租赁房屋11把钥匙，该次邮寄行为经贵州省清镇市公证处出具（2019）黔清镇证民字第65号《公证书》予以公证；该邮件被告未提供投递信息。本院认为，本案争议的焦点有三点：一、被告是否有权单方解除合同；二、案涉《租赁合同》的效力即是否已解除；三、被告应向原告承担违约责任还是合同解除后的损害赔偿责任。对于上述焦点，本院意见如下：一、关于被告是否有权单方解除合同。双方当事人签订的《租赁合同》并未约定被告享有单方合同解除权，《租赁合同》中“乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵做违约金……”的约定指的是被告违约导致发生合同解除的效力后应承担的违约责任，并非赋予被告单方合同解除权，被告以此为由单方解除合同不能成立。合同法第九十四条规定了当事人的法定解除权，而除不可抗力等特殊情形外，法定解除权的权利人系守约方，本案中被告主张解除合同的理由不属于不可抗力，在其无证据证实原告存在违约行为的情况下，其单方解除合同无法律依据。庭审中被告主张其单方解除合同系基于情势变更原则，而依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，被告在合同签订半年后即以“工作人员增加”为由、在与原告协商未果的情况下以发送书面通知的方式单方要求与原告解除合同，不属于情势变更原则的适用范围，亦未经人民法院裁判，其有权单方解除合同的辩解不能成立。二、关于案涉《租赁合同》的效力即是否已解除。如前所述，被告无权单方解除合同，其虽多次向原告发送了解除合同的通知，亦符合约定的送达方式，但在无权利基础的情况下，解除合同通知即便到达原告，亦未发生合同解除的效力，且原告在收到解除合同通知后立即向本院提起诉讼要求被告继续履行合同并承担违约责任，否定了被告的单方解除合同行为，则案涉《租赁合同》仍合法有效，双方当事人均应按约定全面履行自身义务。三、关于被告应向原告承担违约责任还是合同解除后的损害赔偿责任。既然案涉《租赁合同》仍合法有效，根据合同约定，被告应当在2018年10月21日前5日内支付原告2018年10月22日至2019年4月21日止的租金，现被告逾期未付租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，已构成违约，对原告要求被告支付到期租金108,000元及承担违约责任的诉请，本院予以支持。原告要求被告按合同约定的欠付租金每日1%的标准从2018年10月22日起支付滞纳金至实际支付租金之日止，对此标准被告认为过高，则依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。的规定，因被告单方解除合同的行为未发生法律效力，其逾期支付租金确实给原告造成了资金占用利息损失，综合本案实际情况，本院酌情确定被告应按年利率6%的标准向原告支付逾期付款利息损失，原告的诉请，本院以此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州五方财务咨询服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张 铮二〇一九年一月二十三日书记员 陈宇巍