广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3945号原告：陈森梅，女，汉族，住广东省茂名市茂**，原告：邹桂攀，男，汉族，住广东省茂名市茂**，原告：吴窈娴，女，汉族，住广东省茂名市茂**，原告：叶少青，女，汉族，住广东省茂名市茂**，被告：茂名市富新物业服务有限公司，住所地广东省茂名市茂南区油城X路XX号大院XX号法定代表人：杨靖，总经理。被告：茂名市碧水湾一期业主委员会，住所地广东省茂名市茂**健康南路**碧水湾**小区。负责人：李朝霞，主任。原告陈森梅、邹桂攀、吴窈娴、叶少青诉被告茂名市富新物业服务有限公司、茂名市碧水湾一期业主委员会侵权责任纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告陈森梅、邹桂攀、吴窈娴、叶少青，被告茂名市富新物业服务有限公司的法定代表人杨靖，被告茂名市碧水湾一期业主委员会的负责人李朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈森梅、邹桂攀、吴窈娴、叶少青向本院提出诉讼请求：一、要求确认被告2018年1月至8月期间对原告位于茂名市健康南23号大院碧水湾一期小区的房屋擅自加收物业管理费项目的行为构成违约；二、要求确认两被告2018年7月9日签订的《茂名碧水湾一期小区物业管理合同》无效；三、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告一在2018年1月13日进入碧水湾一期小区临时物业管理，与被告二签订了临时的物业服务合同；但是被告一进场管理后从当月开始擅自加收物业管理费中的加压水费不按合同约定从每方一角多加收每方五角、以及增加了电梯维护分摊费、、地下公共照明分摊费擅自更换门禁系统加收费用，因此造成部分业主反对，以物业管理公司违反合同约定为由，拒绝缴付，致使争议发生。被告二在2018年2月9日到期換届，但到期后没有组织换届，也没有召开业主大会处理有关换届事宜，造成该业委会失去了合法性：2018年7月9日，该业委会未依法召开业主大会讨论表决且在其没有合法地位的情况下与被告一签订了《茂名市碧，水湾一期小区物业管理合同》，因此，该合同不具有合法性，涉嫌暗箱操作，不能代表大部分业主的真实意思，依法应为无效合同。原告作为茂名市健康南路23号大院碧水湾一期小区的业主，被告一擅自加收物业管理费项目的行为侵犯了业主的依约定缴费的权利，另外，两被告未经业主大会讨论表决通过且被告二作为业委会在没有合法地位的情况下所签订的物业管理合同，是主体不合法的合同，该合同也不是大部分业主真实意思表示的合同。综上所述，现根据有关法律规定，向贵院提出上述诉讼请求。被告茂名市富新物业服务有限公司及被告茂名市碧水湾一期业主委员会共同答辩称：一、关于本案主体问题，原告把富新物业公司作为被告是错误的。根据《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。本案是侵权责任纠纷，本案原告认为业委会侵害了业主的合法权益，向人民法院提起侵权之诉，依据《物业管理条例》规定，被告应为业委会，茂名市富新物业服务有限公司（以下简称“富新公司”）作为本案被告无法律依据。但富新公司与本案有利害关系，依《民诉法》规定可作为第三人参加诉讼。二、关于本案事实问题：根据谁主张谁举证的原则，本案原告主张被告业主委员会不具有合法性，没有事实依据：1、根据《茂名市碧水湾一期小区业主大会及业主委员会议事规则》（以下简称“《议事规则》”）第十五条规定业委会任期五年，这是2014年11月3日选举业委会时的三个表决事项之一，并且已经业主大会双过半表决通过。从2015年2月9日茂名市站前街道办签发的《茂名市碧水湾一期业主委员会备案回执》时计起，业委会任期直至现在都没有届满。2、业委会与富新公司于2018年7月9日签订的《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》（以下简称“新合同”）前已充分征求广大业主意见，并且经过业主大会双过半（业主户数和面积）业主投票通过。新合同是业主的真实意思表示。新合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。3、原告提供的《业主委员未进行换届选举的情况报告》（原告证据四形式不合法）：（1）居委所加意见说业委会届满，既没有单位负责人签名，也没有经手人签名，形式不合法。（2）原告不申请居委会负责人或经办人出庭作证，人民法院不应采信。法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或签章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝出庭作证的，该证明不得作为认定案件事实的根据”。三、根据《物业管理条例》第十二条第五款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，原告可以行使撤销权，要求确认合同无效无法律依据。综上所述，原告的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据。人民法院应该驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了身份证复印件、《茂名市碧水湾一期小区物业管理临时接管公告》、《协议书》、《建议书》、茂名市房产管理局《关于茂名市政府下属企业富新物业问题的回复》、《关于碧水湾一期小区业主委员会到期未进行换届选举的情况报告》、《委托书》、《碧水湾一期业主委员会2017年会议纪要》、告示、《茂名市碧水湾一期小区公开选聘物业服务企业通告》、碧水湾一期小区业主委员会《关于茂名市世和物业管理有限公司全面撤场碧水湾一期小区前期服务的回复函》、《关于选举茂名市碧水湾一期小区首届业主委员会委员的通知》、茂名市碧水湾一期业主委员会《碧水湾一期小区总配电房二级总开关更换维修费用分摊的回复函》、茂名市碧水湾一期业主委员会《关于召开业主大会的通知》、茂名市富新物业服务有限公司《通知》、茂名市碧水湾一期业主大会表决结果公布表等证据。针对原告提交的上述证据，被告依法提交了营业执照、《碧水湾一期物业服务合同》（2018年元月签）、《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》（2018年7月9日签）、《茂名市碧水湾一期业主委员会备案回执》（2015年2月9日）、《茂名市碧水湾一期小区业主大会及业主委员会议事规则》、《碧水湾一期小区业委会成员票选结果》（2014年1月3日龙岭居委会公布）、《茂名市碧水湾一期业主大会表决结果公布表》（2018年7月1日公布）、《业主委员会备案回执》（编号Y20180002）、《物业服务合同备案回执》（编号H00180001）等证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月30日，被告茂名市富新物业服务有限公司在茂名市茂南区工商行政管理局登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本为人民币80万元，营业期限为长期，经营范围为物业服务、物业租赁。2014年11月3日，茂名市碧水湾一期小区召开业主大会，组织进行碧水湾一期小区首届业主委员会选举，并投票通过了《茂名市碧水湾一期小区业主大会及业主委员会议事规则》：“……第十五条业主委员会设置主任1名，副主任3名，执行秘书1名，委员10名，业主委员会每届任期不超过五年，委员、候补委员可以连选连任……”2015年2月9日，茂名市站前街道办事处认定茂名市碧水湾一期小区（茂名市健康南路23号大院）业主委员会的选举符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，根据《广东省物业管理条例》第七十二条，准予备案。2018年1月10日，被告茂名市碧水湾一期业主委员会向各位业主发布《茂名市碧水湾一期小区物业管理临时接管公告》：“……现经过征求业主意见和参选的四家企业的意愿并充分评估各方综合接管能力，同意茂名市富新物业服务有限公司于本月13日进场接管。三个月内物业费和分摊标准按前期物业收费标准不变，三个月后业主对服务品质满意，在征得业主双过半（人数、面积）同意后转为正式物业管理，收费标准按茂名市同类楼盘中等价格收取”2018年1月12日，被告茂名市碧水湾一期业主委员会作为委托方（甲方）与被告茂名市富新物业服务有限公司作为受托方（乙方）签订了《碧水湾一期物业服务合同》，约定：“……第二十五条委托管理期限分为两个阶段，第一阶段为临管阶段，即从2018年1月13日乙方进场接管至2018年4月12日。第二阶段为正式管理阶段：从2018年4月13日至2023年4月12日；正式管理阶段必须在征得业主双过半（人数、面积）同意后才生效。若业主对服务不满意，不能通过双过半（人数、面积）同意，不能转为正式管理，委托接管期限至2018年4月13日终止，届时将公开招标，重新选聘物业公司当业主双过半（人数、面积）同意正式接管阶段后，若甲乙双方有任何一方无意续约应在本合同期满60天前提出，否则视为本合同续约……第二十八条物业管理服务费：1.本物业的管理服务费实行包干制：（1）临时接管阶段（3个月）：进场三个月内物业收费标准和分摊办法按前期物业住宅0.68元/㎡收费标准不变，商铺物管费按前期物业收费标准。（2）第四个月征得业主双过半（人数、面积）同意后，进入正式管理阶段：住宅物管费按同类楼盘中等价格收取，首层商铺商场按每月2.50元/㎡标准收取，二层商业用房按2.00元/㎡收取。2.受通胀影响，适当时候管理服务费标准可征求业主意愿，双过半（人数、面积）同意后可做适当调整。3.空置住房屋的管理服务费，由乙方以建筑面积按上述住宅收费标准向业主收取，未销售空置的向开发商收取。4.业主和物业使用人应于当月十日前缴交当月物业管理费和上月水电费，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金……第三十一条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1.电梯运行电费按实际结算，按中层分摊平均数向下递减向上递增的方式公摊；2.公共照明用电、消防泵用电按房屋面积平摊；3.生活泵用电按用泵业主用水量平摊，水损按用水量平摊……”2018年2月23日，茂名市碧水湾一期小区各栋部分业主共同向龙岭社区居民委员会提交《关于碧水湾一期小区业主委员会到期未进行换届选举的情况报告》：“碧水湾一期业主委员会2015年2月9日成立，居民议事公约规定任期为3年（即2015年2月9日至2018年2月9日），目前小区尚未进行新一届业主委员会换届选举工作，小区现处于无业主委员会状态。为避免日后小区居民日常生活受影响，居民合法权益未能得到保障，产生管理混乱的局面，应广大业主强烈要求进行新一届业主委员会换届选举工作，以便小区能得到有效的管理。特此向政府提出，希望得到政府大力支持，协助好小区的管理工作。”茂名市茂南区站前街龙岭社区居民委员会在该情况报告上作出证明并加盖公章：“根据茂名市碧水湾小区一期业主管理委员会章程》第二十三条规定及《茂名市碧水湾一期业主委员会备案回执》碧水湾一期各栋部分业主报来反映：碧水湾一期业主委员会成立于2015年2月9日，任期为3年，情况属实。”2018年5月14日，茂名市房产管理局对案外人柯伟龙作出《关于茂名市政府下属企业富新物业问题的回复》：“……经查，柯先生反映富新物业公司多项收费不明确，在水费和电费多分摊多收，电梯维护费费用单列向业主分摊收回，小区门禁收车主录入费100元（据说可自愿缴交），以上事项涉及价格收费问题，不属于我局职责范围，是否为多分摊或私定项目、标准收费等违规收费行为，我们也不能对有关证据行为的合法性作出认定，请向价格行政部门反映解决。富新物业公司在碧水湾小区试用期为三个月已期满，该小区的业主委员会也已届满，物业公司在没有签订合同的情况下继续经营，业主委员会届满继续履职的情况属实。经调查现站前街道办正在推进碧水湾小区选举产生新一届业主委员会，并签订物业服务合同，依法落实小区物业管理。”2018年5月22日，茂名市茂南区站前街龙岭社区居民委员会向被告茂名市碧水湾一期小区业主委员会出具一份建议函：贵业委会于2015年2月9日成立，居民议事公约规定任期为3年（即2015年2月9日至2018年2月9日）。按广东省物管条例第四十七条规定，贵业委会在任期（2018年2月9日）届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。鉴于目前贵业委会尚未组织召开业主大会会议，我建议，贵业委会尽快召开业主大会会议，进行换届选举，并选出新一届业主委员会成员，接管、履行业主委员会的权利和义务，避免广大业主的合法权益受侵害。2018年6月8日，被告茂名市碧水湾一期小区业主委员会发布《关于召开业主大会的通知》：“2018年1月2日世和物业自行撤场，小区瘫痪，垃圾成堆，电梯停运……为了维持小区正常的生活秩序，经富新物业公司和业委会请示有关部门表示支持业委按茂名市物业服务收费中等价格标准征求业主意见。为此，现经业主委初步摸底，拟按以下两方案征求意见：方案一：大包干方案：即住宅1～6楼1元；7～10楼1.1元；11～15楼1.2元；16楼以上1.3元；首层商铺3元，二层以上商业及住改商（办公室）2元；小车位管理费30元，摩托车位5元；垃圾处理费先按自来水公司11元收取，待年终返还后冲减次年物业费；加压电费和水损8～14楼每方按0.5元、15～18楼0.6元、19楼以上0.7元，电梯年审与维护每月属于物业公司，维修费2000以下属于物业公司。方案二：小包干方案：即物业服务费住宅不论高低一律按0.98元/平方米，首层商铺3元，二层以上商业及住改商（办公室）2元；小车位管理费30元，摩托车位5元；垃圾处理费先按自来水公司11元收取，待年终返还后冲减次年物业费；加压电费和水损8～14楼每方按0.5元、15～18楼0.6元、19楼以上0.7元，按实际支出分摊公共照明和公共设备设施运行电费，按实际支出分摊维修费用，按实际支出分摊消防维保费用。以上两个方案请业主们充分酝酿，并于本月23日晚上8点于物业办公室门口召开业主大会。依据相关法规，业主大会可以采取集体讨论形式和书面征求意见形式。”2018年6月25日，被告茂名市富新物业服务有限公司发布一份通知：“本月23号业主大会以来，部分业主投票不积极，目前离双过半数据差距甚远，没有业主的大力支持，物业公司无法如此高风险去预先垫付水电费，为了小区的正常运转，恳请广大业主积极主动移步物业办公室，投上你神圣的一票，争取早日双过半，物业公司早日垫付水电费用。”2018年6月23日至2018年6月30日期间，茂名市碧水湾一期小区召开业主大会，表决事项1：茂名市富新物业服务有限公司继续留任；表决事项2：方案一：大包干方案……；表决事项3：方案二：小包干方案……2018年6月29日，被告茂名市富新物业服务有限公司的法定代表人杨靖和碧水湾一期会议代表共同签订了一份《协议书》，约定：“1、由富新物业临时代管3个月期间按前物业收费标准一致，多收部分将退回业主（未交费用业主按前期物业标准多退少补），按该标准支付费用给富新物业。2、3个月代管后，第4个月起，暂按前期物业收费标准交费，待正式确认物业管理公司签订合同后，按新物业公司收费标准补交费用（欠交部分费用）给富新物业管理公司（补交费用计算时间从2018年4月13日起）。3、多交的物业管理费可以抵未交物业费用。4、7月15日前未交物业费的业主交清所欠的费用，7月15日前富新物业需退抵多收业主费用。”被告茂名市富新物业服务有限公司的法定代表人杨靖在该协议书上签字，但被告茂名市富新物业服务有限公司并未加盖公章，碧水湾一期会议代表有邹桂攀、柯伟龙、黄蓉3人签字。庭审中，被告茂名市富新物业服务有限公司主张该协议并非其真实意思表示，乃受胁迫所签。2018年7月1日，被告茂名市碧水湾一期小区业主委员会公布表决结果：“事项1同意户数为401户，比例为56.64%，面积数为42682.39平方米，比例为58.15%；事项2同意户数为380户，比例为53.67%，面积数为40643.34平方米，比例为55.37,%；事项3同意户数为44户，比例为6.21%。被告茂名市碧水湾一期小区业主委员会表示若业主对上述表决有质疑，可于七天内向站前街道办提出书面质疑申请。”茂名市富新物业服务有限公司继续留任、茂名市富新物业服务有限公司制定的“大包干方案”已经茂名市碧水湾一期小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2018年7月9日，茂名市碧水湾一期小区业主委员会及全体业主作为委托方（甲方）与茂名市富新物业服务有限公司作为受委托方（乙方）签订《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》，约定：“……第九条本合同年限：合同期限5年，自2018年7月9日至2023年7月8日。第十条物业管理服务费的收取标准。……物业服务费采取包干制形式，物业费收取标准按如下标准收取：1、住宅物业服务费**1元/㎡/月**1.1元/㎡/月、11至15楼1.2元/㎡/月、16楼以上1.3元/㎡/月。2、首层商铺3元/㎡/月、二层以上商业及住改商（办公室）2元/㎡/月。3、小车位物业服务费每月30元/个/月、摩托车位物业服务费每月5元/个/月。4、垃圾处理费先按自来水公司11元/月/户收取，待年终返还后冲减次年物业费。5、加压电费和水损8至14楼按0.5元/方水、15至18楼0.6元/方水、19楼以上0.7元/方水。6、电梯年审与每月维护费用山物业公司物业费中支付。7、维修费用2000元以下属于小修费用，由物业公司在物业费中支付。中修大修由业主另外分摊或申请维修基金支付。8、以上物业服务费收取方式：按月收取，当月物业费当月收取，收费期限是每月1日至30日，逾期按每日0.1%收取滞纳金……”2018年10月30日，茂名市房屋租赁管理所认定被告茂名市富新物业服务有限公司提供的物业服务合同符合备案要求，依据物业管理有关法规规定，准予备案，并向被告茂名市富新物业服务有限公司出具了物业服务合同备案回执。2018年11月29号，茂名市房屋租赁管理所认定被告茂名市碧水湾一期业主委员会报送的业主委员会备案资料符合备案要求，依据物业管理有关法规规定，准予备案，并向被告茂名市碧水湾一期业主委员会出具了业主委员会备案回执。本院认为：本案的争议焦点有，一、被告茂名市富新物业服务有限公司是否存在加收茂名市碧水湾一期小区物业管理费的行为，如果存在是否构成违约；二、两被告之间签订的《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》是否有效。第一，关于被告茂名市富新物业服务有限公司是否存在加收茂名市碧水湾一期小区物业管理费的行为，如果存在是否构成违约的问题。被告茂名市富新物业服务有限公司制定的大包干方案较其在临时接管阶段（2018年1月13日至2018年4月12日）的物业收费标准和分摊办法收费更高。但茂名市碧水湾一期于2018年6月23日至2018年6月30日期间召开业主大会，涉案的物业服务方案均已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合《物业管理条例》第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，原告主张业主大会及表决结果不具有合法性，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。第二，关于两被告之间签订的《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》是否有效的问题。业主委员会是基层群众自治组织，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”及中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条第一款“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。”的规定，茂名市碧水湾一期小区于2014年11月3日召开业主大会，投票通过了《茂名市碧水湾一期小区业主大会及业主委员会议事规则》，其中第十五条明确规定：“业主委员会每届任期不超过五年”。2015年2月9日，被告茂名市碧水湾一期小区业主委员会在茂名市站前街道办事处备案。即被告茂名市碧水湾一期小区业主委员会的任期应为2015年2月9日至2020年2月8日。原告主张被告茂名市碧水湾一期业主委员会任期已届满，与事实不符，本院不予采信。而被告茂名市富新物业服务有限公司留任已经茂名市碧水湾一期小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，被告茂名市碧水湾一期业主委员会与被告茂名市富新物业服务有限公司之间签订的《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》合法有效。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈森梅、邹桂攀、吴窈娴、叶少青的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告陈森梅、邹桂攀、吴窈娴、叶少青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审判员  杨美安二〇一九年一月二十二日法官助理张乔鹃书记员黄雪祺