上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初2618号原告钟雅雪，女，1951年12月6日出生，汉族，住上海市。原告朱福祺，男，1949年4月17日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人贵林峰，上海申恒律师事务所律师。被告陈家琪，女，1998年6月15日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人沈毅芬、李凌琳，上海明伦律师事务所律师。被告吕红，女，1959年9月1日出生，汉族，户籍地上海市。被告吕哲君，女，1986年10月16日出生，汉族，户籍地上海市。被告卢大华，女，1969年7月28日出生，汉族，户籍地湖北省。原告钟雅雪、朱福祺与被告陈家琪、吕红、吕哲君、卢大华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟雅雪、朱福祺及其两原告的委托代理人贵林峰，被告陈家琪的委托代理人沈毅芬，被告吕红、吕哲君到庭参加诉讼。被告卢大华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟雅雪、朱福祺诉称，2014年10月22日，两原告与被告陈家琪、案外人郎某某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告陈家琪与郎某某江位于上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出售给两原告，合同价格为人民币98万元(以下币种均为人民币)，双方应于2016年1月31日之前共同办理转让过户手续。合同签订后，两原告按照合同约定支付了90万元购房款，剩余8万元两原告同意按约在房屋过户后付清。2014年11月5日，郎某某将系争房屋交付给两原告，两原告实际居住使用至今。两原告已按约履行了自己的合同义务，但被告陈家琪与郎某某却未在合同约定的日期协助两原告办理产权转让过户手续，构成严重违约。被告陈家琪曾起诉要求确认买卖合同无效，经过审理，法院判决对其诉请不予支持。现郎某某死亡，被告吕红、吕哲君依法应参加诉讼，郎某某的相关合同履行义务应当由各被告共同承担。现原告诉至本院，请求判决：1、被告陈家琪、吕红、吕哲君共同履行编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，并协助两原告办理系争房屋产权过户到两原告名下的转让过户手续；2、被告陈家琪、吕红、吕哲君共同向两原告支付违约金(以总购房款98万元为基数，按照每日万分之三，自2016年2月1日起至实际办理完房屋过户之日止)；3、本案诉讼费由各被告共同承担。被告陈家琪辩称，第一，被告为系争房屋产权人之一，在郎某某出售系争房屋时未成年，郎某某也不是被告的监护人，对原告与郎某某的房屋买卖不知情，直到郎某某在住院期间要求被告配合过户才知道。因被告不是合同的签订方，合同对被告没有约束力。第二，被告对于房屋到手价是98万元没有异议，但根据案外人乔某某与郎某某签订的居间协议，到手价为102.7万元，此后郎某某与原告签订的示范版买卖合同，房款降低到98万元，而原告支付的中介费金额远超交易惯例的2%，另外原告没有审核产权证，也没有核实被告的监护人，存在重大过错，被告认为原告与乔某某之间存在恶意串通，共同欺骗了郎某某。第三，生效判决认定合同有效，但有效合同并不意味着必须履行，被告现在已成年，明确不愿意配合过户。系争房屋已经交付两原告使用，没有过户对两原告没有实际影响，如果法院认定被告需要支付违约金，那么违约金的约定标准过高，请求予以调整。另外被告作为郎某某的法定继承人，没有继承到任何遗产，即便要承担违约责任，也应当限于继承遗产的范围内。第四，郎某某去世前与卢大华再婚，申请追加卢大华作为共同被告。综上，不同意原告的诉讼请求。被告吕红、吕哲君的辩称意见基本同被告陈家琪，并认为即便基于继承要承担买卖合同的义务，也应当限于继承郎某某的遗产范围内。被告卢大华未作答辩。经审理查明，郎某某与张燕红系再婚夫妻关系，张燕红再婚前生育有一子吕萍、一女吕红，再婚后与郎某某共同生活，被告吕哲君系吕萍的女儿。郎某某与张燕红婚后生育郎宿飞，被告陈家琪系郎宿飞的女儿。被告卢大华与郎某某于2009年6月20日登记结婚。吕萍于1998年9月7日死亡，张燕红于2005年4月2日报死亡，郎宿飞于2010年6月死亡，郎某某于2016年7月21日报死亡。系争房屋为动迁安置房，2014年3月24日，产权人登记为郎某某和被告陈家琪，共同共有，按规定三年内不得转让。2014年9月9日，郎某某找到乔某某(房产中介人员)，意欲出售系争房屋，后在上海昊邦房地产经纪事务所的中介服务下，由乔某某(甲方、出售方)与原告朱福祺(乙方、买受方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总价款为102.7万元，此价为甲方到手价；乙方知晓甲方为投资客，于2014年10月30日与房东签订《上海市房地产买卖合同》，此房为动迁房，有1%个人所得税，按甲方与房东价格签订合同。2014年10月22日，两原告(买受方、乙方)与郎某某并代被告陈家琪(出售方、甲方)签订编号为XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为98万元，甲方应于2014年11月5日前腾出系争房屋，双方应于2016年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；第十条第三款约定，甲方每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应退还乙方已支付房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金；乙方应于签订本合同当日直接支付甲方第一笔房款90万元，办理产权过户当日支付甲方房价款8万元。同日，原告朱福祺向郎某某支付90万元，郎某某向原告出具《收条》，确认收到购房款90万元。2014年11月5日，郎某某与朱福祺签订了《房屋交接书》，将系争房屋交付两原告，两原告居住使用至今。另查明，2014年9月9日、10月22日、11月10日，乔某某分别出具《收条》，确认收到原告朱福祺支付的购房定金1万元，收到原告钟雅雪支付的尾款1.7万元，收到原告朱福祺支付的住商房屋佣金2万元。2014年11月5日，上海昊邦房地产经纪事务所出具《收据》，确认收到原告朱福祺支付的中介费1.8万元。再查明，2016年7月，被告陈家琪以郎某某未征得其同意擅自与两原告签订房屋买卖合同为由，诉至法院，请求判决支持如其诉请，案号为(2016)沪0107民初18323号，要求确认双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效并要求两原告搬离系争房屋。本院一审驳回了被告陈家琪的诉讼请求，陈家琪不服，提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。审理中，原告将尾款8万元交至本院代管。庭审中，原告补充意见如下：第一，原告是通过乔某某与昊邦房产共同居间介绍购买的系争房屋，中介费一共支付了6.5万元。居间协议约定的房价102.7万元是乔某某与郎某某谈的，后原告与郎某某约定好其到手价是98万元，郎某某表示4.7万元直接给到乔某某作为乔某某的中介费，其中定金1万、1.7万名义是尾款，实质是中介费，原告向乔某某支付的2万元中介费由其转交给住商不动产，原告另向昊邦房产支付1.8万元中介费。第二，原告是在付款之后才看到系争房屋产权证，知道还有一个共有产权人陈家琪，原告询问陈家琪的监护人是谁，郎某某表示是自己。第三，本次交易全部税费均由原告承担。第四，郎某某与被告卢大华虽然进行了结婚登记，但不能证明在郎某某死亡前双方的婚姻关系还在存续期间，且前案没有对此有所提及。本院认为，根据生效判决，本院对被告陈家琪要求确认买卖合同无效的诉讼请求不予支持，故原告和郎某某并代被告陈家琪就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据本院查明的事实，在合同履行过程中，原告已经按约向郎某某支付了除尾款8万元外的90万元房款，郎某某也将系争房屋交付原告，审理中原告将尾款8万元交至本院以履行剩余的付款义务且愿意承担全部过户交易中的税费，故本案买卖合同的继续履行无其他明显障碍，本院对原告要求办理过户手续的诉讼请求予以支持。被告陈家琪是系争房屋产权人之一，应当予以配合。又因郎某某已死亡，各被告作为其法定继承人同样应当予以配合。被告陈家琪辩称其不是合同签约方，买卖合同对其没有约束力的意见，无法律与事实依据，本院不予采信。被告陈家琪另辩称原告支付的佣金畸高以及原告在交易过程中没有审核产权以及监护人，本院认为原告在交易过程中的确存在一定过错，但尚不足以得出原告与乔某某恶意串通损害郎某某及被告陈家琪利益的结论，也无法否定买卖合同的效力，本院对被告的该辩称意见难以采信。关于违约金，被告陈家琪提出过高，请求予以调整，本院考虑到被告的违约情节、原告的过错及实际损失等情况酌情予以调整。被告吕红、吕哲君主张应在其继承郎某某遗产的范围内承担责任，无不当，本院予以准许。至于被告卢大华是否需要承担责任的问题，现有证据无法证明被告卢大华在郎某某死亡前与其解除了婚姻关系，故应当一并承担责任。被告卢大华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈家琪、吕红、吕哲君、卢大华继续履行编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，应于本判决生效之日起十日内配合原告钟雅雪、朱福祺办理上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告钟雅雪、朱福祺名下的手续，相关税、费均由原告钟雅雪、朱福祺承担；二、原告钟雅雪、朱福祺应于本判决生效之日起十日内支付被告陈家琪、吕红、吕哲君、卢大华房款人民币80000元；三、被告陈家琪、吕红、吕哲君、卢大华应于本判决生效之日起十日内支付原告钟雅雪、朱福祺违约金(以总房价人民币980000元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年2月1日计付至实际过户之日止，其中被告吕红、吕哲君、卢大华在继承遗产范围内承担)。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案公告费人民币560元，保全费人民币5000元，均由被告陈家琪、吕红、吕哲君、卢大华负担，其中被告吕红、吕哲君、卢大华在继承遗产范围内负担。本案受理费人民币5675元，两原告负担人民币675元，被告陈家琪、吕红、吕哲君、卢大华负担人民币5000元，其中被告吕红、吕哲君、卢大华在继承遗产范围内负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈文丽人民陪审员  王 俭人民陪审员  严建华二〇一九年一月二十八日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。