湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0116民初3704号原告（反诉被告）：武汉市华祥钢结构有限公司。住所地：武湖农场立山头队。法定代表人：鞠福全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈觉、陈飞，湖北宽定律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：武汉凌云建筑装饰工程有限公司。住所地：武汉市东西湖区金银湖地区金山大道以南综合办公楼**（12）法定代表人：刘鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志军，湖北瀛楚律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：黄志强，男，1995年2月15日出生，汉族，武汉市洪山区人，住武汉市洪山区，公民身原告（反诉被告）武汉市华祥钢结构有限公司（简称华祥钢结构公司）诉被告（反诉原告）武汉凌云建筑装饰工程有限公司（简称凌云建筑装饰公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员刘建东担任审判长、人民陪审员胡思慧、人民陪审员刘义锁参加的合议庭，于2018年10月31日、2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告华祥钢结构公司的委托诉讼代理人陈飞，被告凌云建筑装饰公司的委托诉讼代理人张志军、黄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华祥钢结构公司诉称，2016年3月30日，原告与被告签订《房屋设备租赁合同》，约定原告将位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场，面积8490平方米的车间、办公室、宿舍、食堂等房屋及配套设施、设备出租给被告使用，租期从2016年3月20日到至2022年3月31日止，租金从2016年4月1日开始计算。合同签订后，原告依约向被告交付了合同约定的所有出租房屋、设备等配套设施，原告及时全面履行了合同义务。依据《房屋设备租赁合同》第七条付款方式约定，被告应该在合同签字生效后10个工作日内，支付原告第一个半年的房屋及设备租金，之后应提前15天支付下一个半年的租金。2017年9月20日，被告致函原告要求退租，并单方面解除承租合同，原告予以拒绝，被告在收到原告拒绝通知以后，开始恶意拖欠租金。2018年3月31日，被告未经原告同意，擅自撤离租赁区域，并私自雇请第三人清理承租房屋、设备等设施。直至今日，被告未按合同约定，办理租赁物交接手续，被告的行为表明不再履行合同，其行为构成根本违约。原告考虑合同期限长达6年，为避免损失扩大，原告仍然要求被告继续履行合同，为此，2018年5月31日，原告委托律师向被告发函，要求被告继续履行合同，并支付2018年4月1日至2018年10月1日期间，半年时间的租金，被告在签收律师函后并未回复，也未在该函要求的时间内履行合同义务。原告认为，继续履行《房屋设备租赁合同》已无可能，合同目的无法实现。为此，原告依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、判令解除原告与被告2016年3月30日签订的《房屋设备租赁合同》;2、判令被告赔偿原告自2018年4月1日起至2018年12月31日期间，房屋设备空置的租金损失1280401.20元；3、判令被告支付原告逾期付款的滞纳金53000元（合同约定，逾期付款每日滞纳金500元）；4、判令被告支付原告中途擅自退租的违约金1540287.39元（按6年租金总额10268582.68元的15%计算）；5、由被告承担本案诉讼费。被告凌云建筑装饰公司辩称，1、被告凌云建筑装饰公司解除《房屋设备租赁合同》，符合法律规定和合同约定；２、原告诉请要求被告支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的租金，没有任何法律和事实依据，法院不应支持；3、原告诉请被告支付违约金，没有事实和法律依据，不应支持。被告凌云建筑装饰公司反诉诉称，2016年3月30日，原告与被告签订《房屋设备租赁合同》，约定由被告承租原告位于武湖农场青龙分场内的厂房及相应设备，被告凌云建筑装饰公司已付原告华祥钢结构公司押金300000元。2017年9月30日，被告因厂房环境不符合需要，且根据国家相关规定和被告上级公司文件要求，被告向原告发函要求退租。2018年3月31日，原告搬出厂房，并付清了之前的全部租金及水电费用。2018年6月11日，被告发函通知原告，双方签订的合同已于2018年3月20日解除。为此，被告凌云建筑装饰公司依法提起反诉，并变更反诉请求后，请求：1、确认被告通知原告解除《房屋设备租赁合同》有效；2、判令原告返还被告《房屋设备租赁合同》的押金300000元；3、判令原告返还被告《场地租赁合同》的押金20000元；4、判令原告返还被告《场地租赁合同》的租金28800元；5、由原告承担本案的诉讼费用。原告华祥钢结构公司对反诉的辩称，1、原告华祥钢结构公司未收到被告发出的解除通知函，双方签订的《房屋设备租赁合同》并未于2018年3月20日解除；2、依据合同约定，原告退还被告押金的二个条件均未实现，请驳回被告的反诉请求。另查明：2017年5月14日，原告华祥钢结构公司与被告凌云建筑装饰公司签订《场地租赁合同》，约定原告华祥钢结构公司将其所有的位于武汉市黄陂区武湖工业园，原告华祥钢结构公司大院内的篮球场场地出租给被告凌云建筑装饰公司作货场使用，面积800平方米，租金每平方米每月18元，租赁期限自2017年5月14日至2018年5月14日。合同押金20000元。经审理查明：原告华祥钢结构公司是经工商登记，依法成立。经营范围：钢结构加工、安装，设备、厂房租赁等业务。被告凌云建筑装饰公司经工商登记，依法成立。经营范围：建筑工程、钢结构工程的设计与施工建筑材料加工、销售等业务。2016年3月30日，原告华祥钢结构公司（甲方）与被告凌云建筑装饰公司（乙方）签订《房屋设备租赁合同》，约定原告华祥钢结构公司将其所有的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场的车间、办公室、宿舍、食堂等房屋、设备及配套设施，出租给被告凌云建筑装饰公司使用。房屋建筑面积合计8490平方米。房屋用途，金属材料制造、加工、生产、仓储等。租赁期限6年，自2016年3月20日起至2022年3月31日止。计算支付租金的期间，从2016年4月1日起至2022年3月31日止。租赁押金，合同签订后，乙方收到收据后10个工作日内，支付甲方房屋、设备租赁押金300000元。押金在合同期满，双方解除租赁合同时，乙方向甲方交验房屋、设备及设施，经甲方验收，均正常运转和使用，办理交接手续后15日内，双方财务结清后，由甲方全额返还乙方，不计利息。租金及费用：第一年（2016年4月1日至2017年3月31日），年租金1566240元；第二年（2017年4月1日至2018年3月31日），年租金同第一年；第三年（2018年4月1日至2019年3月31日），年租金1707201.60元。合同还约定第四年、第五年、第六年的租金。租金支付时间，房屋、设备租金，每半年支付一次，合同签订后，乙方收到甲方税务发票10个工作日内，由乙方支付甲方第一个半年的租金，以后的租金，在每半年到期前15个工作日内支付。房屋、设备的交付，甲方于2016年3月20日前，向乙方交付房屋、设备及配套设施。中途退租，租赁期间，因乙方重建新厂房，或需要搬迁新厂房，须在三个月前，书面通知甲方，并出具相关证明文件后，甲方书面同意后，方可办理退租手续。违约责任：甲方违约责任，甲方因债权债务、撤除、改造厂房，提前收回房屋等行为之一，给乙方造成经济损失的，甲方承担租金总额15%的违约金。乙方违约责任，乙方擅自转租、转借、转让，擅自撤改房屋等行为之一，甲方有权终止合同。在租赁期内，乙方不得逾期支付租金等费用，逾期超过3个工作日，乙方在补交应付租金及费用外，并承担每日500元的滞纳金。乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应承担合同租金及费用总额15%的违约金。《房屋设备租赁合同》签订后，2016年3月30日，被告凌云建筑装饰公司支付原告华祥钢结构公司租金押金300000元。同时，原告华祥钢结构公司向被告凌云建筑装饰公司交付了合同约定的房屋、设备等配套设施，被告凌云建筑装饰公司自2016年4月1日起，租用原告华祥钢结构公司所有的房屋、设备等配套设施。合同履行期间，2017年9月30日，被告凌云建筑装饰公司向原告华祥钢结构公司致函并提出，被告凌云建筑装饰公司为国有军工集团下属企业，集团总部根据国家文件精神，向被告凌云建筑装饰公司发文，要求被告凌云建筑装饰公司立即清退租赁厂房，撤回到自有工业园内。集团总部要求被告凌云建筑装饰公司最晚于2017年10月30日搬迁回撤。因此，被告凌云建筑装饰公司愿意在减少损失的前提下，与原告华祥钢结构公司协商退出时间。2018年1月2日，原告华祥钢结构公司向被告凌云建筑装饰公司回函，2017年9月30日，原告华祥钢结构公司收到被告凌云建筑装饰公司《申请退租的工作联系函》，当日，明确表示不同意提前退租，要求按期履行合同，拒绝接受该函。并提出根据法律规定和合同约定，提前退租，属于提前解除合同的行为。未经原告华祥钢结构公司同意，并协商一致而解除合同，提出解除合同的一方属于违约，应当依法按合同约定，承担相应的违约责任。2018年3月31日，被告凌云建筑装饰公司未经原告华祥钢结构公司同意，单方自行撤离租赁的房屋、设备等配套设施。事后，被告凌云建筑装饰公司没有与原告华祥钢结构公司办理房屋、设备等租赁物交接手续，导致原告华祥钢结构公司出租的房屋、设备等配套设施一直空置。2016年4月1日起至2018年3月31日期间，共2年时间，被告凌云建筑装饰公司应付原告华祥钢结构公司租金合计3132480元（年租金1566240元×2年）。合同履行期间，被告凌云建筑装饰公司没有按合同约定的付款时间，向原告华祥钢结构公司支付租金。2016年4月27日，被告凌云建筑装饰公司支付原告华祥钢结构公司租金783120元，2016年10月8日，被告凌云建筑装饰公司支付原告华祥钢结构公司租金783120元，2017年4月6日，被告凌云建筑装饰公司支付原告华祥钢结构公司租金783120元，2017年10月20日，被告凌云建筑装饰公司支付原告华祥钢结构公司租金783120元，已付租金合计3132480元。2018年5月31日，原告华祥钢结构公司委托律师向被告凌云建筑装饰公司致函，要求被告凌云建筑装饰公司继续履行合同，并向原告华祥钢结构公司支付租金。被告凌云建筑装饰公司未回复，也未向原告华祥钢结构公司支付租金。为此，原告华祥钢结构公司认为，被告凌云建筑装饰公司的行为明确表示，被告凌云建筑装饰公司不继续履行合同主要义务，其行为构成根本违约。被告凌云建筑装饰公司继续履行《房屋设备租赁合同》已无可能，合同目的无法实现。为此，原告华祥钢结构公司依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、判令解除原告与被告2016年3月30日签订的《房屋设备租赁合同》;2、判令被告赔偿原告自2018年4月1日起至2018年12月31日期间，房屋设备空置的租金损失1280401.20元；3、判令被告支付原告逾期付款的滞纳金53000元（合同约定，逾期付款每日滞纳金500元）；4、判令被告支付原告中途擅自退租的违约金1540287.39元（按6年租金总额10268582.68元的15%计算）；5、由被告承担本案诉讼费。为此，被告凌云建筑装饰公司认为，2016年3月30日，原告华祥钢结构公司与被告凌云建筑装饰公司签订《房屋设备租赁合同》后，由被告凌云建筑装饰公司承租原告华祥钢结构公司位于武湖农场青龙分场内的厂房、设备等配套设施，且被告凌云建筑装饰公司已付原告华祥钢结构公司押金300000元。2017年9月30日，因原告华祥钢结构公司出租的厂房环境不符合被告凌云建筑装饰公司的需要，并且根据国家相关规定和被告凌云建筑装饰公司上级公司文件要求，被告凌云建筑装饰公司向原告华祥钢结构公司致函，要求退租。2018年3月31日，被告凌云建筑装饰公司已搬出厂房，并付清了之前的全部租金及水电费用。2018年6月11日，被告凌云建筑装饰公司致函通知原告华祥钢结构公司，双方签订的合同已于2018年3月20日解除。此外，2017年5月14日，原告华祥钢结构公司与被告凌云建筑装饰公司签订《场地租赁合同》，约定原告华祥钢结构公司将位于武汉市黄陂区武湖工业园中，原告华祥钢结构公司大院内的篮球场场地出租给被告凌云建筑装饰公司作货场使用。合同签订后，被告凌云建筑装饰公司支付原告华祥钢结构公司押金20000元，且原告华祥钢结构公司多付被告凌云建筑装饰公司租金28800元。为此，被告凌云建筑装饰公司依法提起反诉，并变更反诉请求后，请求：1、确认被告通知原告解除《房屋设备租赁合同》有效；2、判令原告返还被告《房屋设备租赁合同》的押金300000元；3、判令原告返还被告《场地租赁合同》的押金20000元；4、判令原告返还被告《场地租赁合同》的租金28800元；5、由原告承担本案的诉讼费用。另查明：诉讼期间，被告凌云建筑装饰公司提出，被告凌云建筑装饰公司为国有军工集团下属企业，集团总部根据国家文件精神，向被告凌云建筑装饰公司发文，要求被告凌云建筑装饰公司立即清退租赁厂房，撤回到自有工业园内。集团总部要求被告凌云建筑装饰公司最晚于2017年10月30日搬迁回撤的诉讼主张。但是，被告凌云建筑装饰公司未提交确实、充分、有效的证据证实。本院认为：原告华祥钢结构公司经工商登记，依法成立，经营范围：钢结构的设计、开发、加工及安装，机械设备的生产、加工、销售及维修等业务。被告凌云建筑装饰公司经工商登记，依法成立，经营范围：建筑工程、钢结构工程的设计与施工，各类金属制品生产、销售及安装等业务。因此，原告华祥钢结构公司与被告凌云建筑装饰公司签订的《房屋设备租赁合同》合法、有效，并具有法律约束力，双方应全面履行合同权利义务。一、关于《房屋设备租赁合同》的解除原告华祥钢结构公司与被告凌云建筑装饰公司签订《房屋设备租赁合同》后，原告华祥钢结构公司依约向被告凌云建筑装饰公司交付了租赁的房屋、设备等配套设施，被告凌云建筑装饰公司享有该房屋、设备等配套设施的占有、使用权。同时，被告凌云建筑装饰公司已付原告华祥钢结构公司自2016年4月1日起至2018年3月31日期间的租金。双方履行了合同主要权利义务。合同履行期间，2017年9月30日，被告凌云建筑装饰公司以通知方式，向原告华祥钢结构公司致函并提出，解除双方签订的《房屋设备租赁合同》，原告华祥钢结构公司明确表示不同意解除合同。为此，被告凌云建筑装饰公司未经原告华祥钢结构公司同意，单方自行撤离租赁的房屋、设备等配套设施。事后，被告凌云建筑装饰公司没有与原告华祥钢结构公司办理房屋、设备等租赁物交接手续。被告凌云建筑装饰公司的行为明确表示，被告凌云建筑装饰公司不继续履行合同主要义务，其行为构成根本违约。被告凌云建筑装饰公司属于合同违约方，依照法律规定，被告凌云建筑装饰公司无权以通知方式解除与原告华祥钢结构公司签订的《房屋设备租赁合同》，其通知原告华祥钢结构公司，解除合同的民事行为认定无效。因此，被告凌云建筑装饰公司提出，确认被告通知原告解除《房屋设备租赁合同》有效的反诉请求，于法无据，本院不予支持。诉讼期间，原告华祥钢结构公司认为，被告凌云建筑装饰公司未经原告华祥钢结构公司同意，单方自行撤离租赁的房屋、设备等配套设施，且没有与原告华祥钢结构公司办理房屋、设备等租赁物交接手续，其行为明确表示，被告凌云建筑装饰公司不履行合同主要义务，合同目的不能实现。为此，原告华祥钢结构公司提出，判令解除原告与被告2016年3月30日签订的《房屋设备租赁合同》的诉讼请求，符合法律有关规定，本院予以支持。二、关于赔偿房屋、设备空置期间租金损失因被告凌云建筑装饰公司以书面通知方式，向原告华祥钢结构公司提出解除《房屋设备租赁合同》认定无效。被告凌云建筑装饰公司未经原告华祥钢结构公司同意，单方自行撤离租赁的房屋、设备等配套设施，且没有与原告华祥钢结构公司办理房屋、设备等租赁物交接手续，导致原告华祥钢结构公司出租的房屋、设备等配套设施一直空置，而造成一定的租金损失，即造成一定的经济损失。因此，自2018年4月1日起至2018年12月31日期间，原告华祥钢结构公司因房屋、设备等配套设施空置造成的经济损失，应依责分担，分别由原告华祥钢结构公司与被告凌云建筑装饰公司依法承担相应的民事责任。即自2018年4月1日起至2018年12月31日期间，共9个月，参照合同约定的2018年年租金1707201.60元的标准计算，原告华祥钢结构公司的经济损失合计1280401.20元（年租金1707201.60元×9个月÷12个月）。由被告凌云建筑装饰公司承担70%的主要民事责任，即赔偿原告华祥钢结构公司经济损失896280.84元（1280401.20元×70%）；由原告华祥钢结构公司自行承担30%的次要民事责任，即自行承担经济损失384120.36元（1280401.20元×30%）。因此，原告华祥钢结构公司提出，判令被告赔偿原告自2018年4月1日起至2018年12月31日期间，房屋设备空置的经济损失的诉讼请求，本院予以支持。三、关于支付逾期付款利息合同约定，违约责任：在租赁期内，乙方不得逾期支付租金等费用，逾期超过3个工作日，乙方在补交应付租金及费用外，并承担每日500元的滞纳金，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，确认有效。合同约定的滞纳金，属于逾期付款利息，每日支付500元的数额约定过高，应依据公平原则、诚实信用原则，依法调整为按每日300元计算。依据合同约定，被告凌云建筑装饰公司应付原告华祥钢结构公司租金的时间点分别为：2016年4月1日、2016年9月15日、2017年3月16日、2017年9月15日。合同履行期间，被告凌云建筑装饰公司已付原告华祥钢结构公司租金的时间分别为：2016年4月27日、2016年10月8日、2017年4月6日、2017年10月20日。逾期支付租金时间合计106日。因此，被告凌云建筑装饰公司应付原告华祥钢结构公司逾期付款利息31800元（每日300元×106日）。原告华祥钢结构公司提出，判令被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。四、关于支付违约金《房屋设备租赁合同》约定违约责任，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应承担合同租金及费用总额15%的违约金。因被告凌云建筑装饰公司不履行合同主要义务，中途自行退租，构成根本违约，被告凌云建筑装饰公司应依法向原告华祥钢结构公司支付中途擅自退租的违约金。因《房屋设备租赁合同》对合同租金及费用总额约定不明，应依法以租金损失总额1280401.20元为基数，按租金损失总额1280401.20元的15%计算，由被告凌云建筑装饰公司向原告华祥钢结构公司支付违约金192060.18元（1280401.20元×15%）。原告华祥钢结构公司提出，判令被告支付原告违约金的诉讼请求，本院予以支持。诉讼期间，原告华祥钢结构公司提出，由被告支付原告违约金，并按6年租金总额10268582.68元的15%计算违约金的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。五、关于返还《房屋设备租赁合同》押金的反诉请求《房屋设备租赁合同》约定，租赁押金，合同签订后，乙方收到收据后10个工作日内，乙方支付甲方房屋、设备租赁押金300000元。押金在合同期满，双方解除租赁合同时，乙方向甲方交验房屋、设备，办理交接手续后15日内，双方结清账款后，由甲方全额返还乙方，不计利息。合同签订后，被告凌云建筑装饰公司已付原告华祥钢结构公司租赁押金300000元。因此，原告华祥钢结构公司应当返还被告凌云建筑装饰公司租赁押金300000元。被告凌云建筑装饰公司提出，判令原告华祥钢结构公司返还被告凌云建筑装饰公司押金300000元的反诉请求，本院予以支持。六、关于返还《场地租赁合同》押金及租金的反诉请求2017年5月14日，原告华祥钢结构公司与被告凌云建筑装饰公司签订《场地租赁合同》，约定原告华祥钢结构公司位于武汉市黄陂区武湖工业园中，原告华祥钢结构公司大院内的篮球场场地，出租给被告凌云建筑装饰公司作货场使用，属于另一法律关系，应另行处理。因此，被告凌云建筑装饰公司提出，判令原告华祥钢结构公司返还被告凌云建筑装饰公司《场地租赁合同》的押金20000元，返还租金28800元的反诉请求，本院不予支持。七、被告凌云建筑装饰公司的诉讼主张诉讼期间，被告凌云建筑装饰公司提出，被告凌云建筑装饰公司为国有军工集团下属企业，集团总部根据国家文件精神，向被告凌云建筑装饰公司发文，要求被告凌云建筑装饰公司立即清退租赁厂房，撤回到自有工业园内。集团总部要求被告凌云建筑装饰公司最晚于2017年10月30日搬迁回撤的诉讼主张，因被告凌云建筑装饰公司未提交确实、充分、有效的证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告武汉市华祥钢结构有限公司与被告武汉凌云建筑装饰工程有限公司2016年3月30日签订的《房屋设备租赁合同》；二、由被告武汉凌云建筑装饰工程有限公司赔偿原告武汉市华祥钢结构有限公司房屋设备空置期间的经济损失896280.84元；三、由被告武汉凌云建筑装饰工程有限公司支付原告武汉市华祥钢结构有限公司逾期付款利息31800元；四、由被告武汉凌云建筑装饰工程有限公司支付原告武汉市华祥钢结构有限公司违约金192060.18元；五、由原告武汉市华祥钢结构有限公司返还被告武汉凌云建筑装饰工程有限公司押金300000元；六、驳回原告武汉市华祥钢结构有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告武汉凌云建筑装饰工程有限公司的其他反诉请求；上述款项，均于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，反诉费3266元，保全费5000元，合计37466元，由被告武汉凌云建筑装饰工程有限公司负担26226元，由原告武汉市华祥钢结构有限公司负担11240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘建东人民陪审员  胡思慧人民陪审员  刘义锁二〇一九年一月二十八日书 记 员  胡 畔