广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤19民终231号上诉人（原审原告）：戴章妹，女，1953年10月1日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人（原审原告）：李兰有，女，1968年12月19日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：丁达，男，1967年3月7日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：陈美彩，女，1967年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市，两被上诉人的共同委托诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。上诉人戴章妹、李兰有因与被上诉人丁达、陈美彩租赁合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初8320号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戴章妹、李兰有上诉请求：撤销（2017）粤1972民初8320号民事裁定，裁定原审法院对本案进行实体审理，并由丁达、陈美彩承担本案一、二审诉讼费。戴章妹、李兰有上诉称：一、上诉人的起诉符合民诉法的有关规定，原审法院驳回起诉没有法律依据。二、原审驳回上诉人的起诉，并且对上诉人的房屋占有使用费诉请不进行实体审理，这是变相在鼓励被上诉人继续违反诚实信用原则。原审查明，丁达、陈美彩曾起诉戴章妹、李兰有【案号为（2016）粤1972民初7397号】,该案中，法院依法确认丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有就位于“东莞市××社区陆丰××号”的房屋及相关宅基地分别在2013年1月18日签订的《房屋及用地使用权转让协议书》，在2015年6月2日签订的《土地和房屋转让合同》为无效合同，并依法判令戴章妹、李兰有立即向丁达、陈美彩返还位于“东莞市××社区陆丰××号”的案涉房地产及相关宅基地的相关证件票据等。该案的生效判决认定事实如下：2013年1月18日，丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有签订了两份《房屋及用地使用权转让协议书》，其中一份有东莞市长安镇法律服务所的见证（以下为方便起见，对有经××长安镇法律服务所的见证的《房屋及用地使用权转让协议书》简称为《见证房地转让协议书》，对没有经××长安镇法律服务所的见证的《房屋及用地使用权转让协议书》简称为《房地转让协议书》）。其中《房地转让协议书》约定，丁达、陈美彩将其位于东莞市××社区陆丰××559.8平方米的房屋用地使用权及地上的房屋按现状（包括房屋内的水电等固定设施）以1700000元转让给戴章妹、李兰有。《房地转让协议书》载明，该559.8平方米用地使用权有东莞市长安镇新民社区建设办公室于2013年1月16日出具的权属证明，另该559.8平方米用地使用权中办有《集体土地建设用地使用证》一本，证号为东府集建字（89）第1900120710124号，该土地证载明的土地使用权面积为88平方米，地上房屋未办房产证。《房地转让协议书》还约定，本协议签订日前，丁达、陈美彩已收取戴章妹、李兰有定金200000元，签订协议后丁达、陈美彩即将案涉房地交付给戴章妹、李兰有使用，戴章妹、李兰有须在三日内将其余的转让款1500000元付清。案涉用地使用权办理土地证过户手续，丁达、陈美彩必须配合，但费用由戴章妹、李兰有承担。在土地证未过户至戴章妹、李兰有名下前，如因丁达、陈美彩债务导致戴章妹、李兰有不能正常使用案涉房地，或该房地被依法处理，则丁达、陈美彩需按时价赔偿造成戴章妹、李兰有的一切损失。如该房屋及用地转让后，如遇有关政府、集体建设需要征用该房地，则所获一切补偿均由戴章妹、李兰有享有，与丁达、陈美彩无关。该《房地转让协议书》除了丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有的签名及捺印外，还有丁达、陈美彩的子女签名及捺印。2013年1月18日，在经××长安镇法律服务所见证下签订的《见证房地转让协议书》约定，丁达、陈美彩将其东莞市××社区陆丰××号的88平方米的用地使用权【该土地使用权办理了《集体土地建设用地使用证》，证号为东府集建字（89）第1900120710124号】及地上的房屋（未办房产证）按现状转让给戴章妹、李兰有，转让费双方已交付清楚，现不存任何争议。该房屋及用地使用权，丁达、陈美彩在收清转让费后即交付给戴章妹、李兰有使用，并且该房地的使用权一切权益从付清转让费之日起就全属戴章妹、李兰有，丁达、陈美彩须配合办理土地使用权土地证过户手续。丁达、陈美彩保证该房屋及用地无争议、无抵押、无重复转让，并且该房地在丁达、陈美彩收清了交付的转让费，丁达、陈美彩不得以任何理由反悔，否则丁达、陈美彩需按双倍以上的时价赔偿造成戴章妹、李兰有的一切损失。如该房屋及用地转让后，如遇有关政府、集体建设需要征用该房地，则所获一切补偿均由戴章妹、李兰有享有，与丁达、陈美彩无关。2013年1月18日，丁达、陈美彩出具收据载明收到戴章妹、李兰有支付的转让款1700000元。2015年6月2日，丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有又签订一份《土地和房屋转让合同》，约定丁达、陈美彩以550000元的价格将位于东莞市××社区陆丰××207.9平方米的土地使用权和地上房屋的所有权（该土地和房屋未到国土部门和房管部门办理产权证，地上房屋为一层）转让给戴章妹、李兰有。丁达、陈美彩应保证该土地和房屋未设置抵押和无任何法律纠纷，若因丁达、陈美彩违约造成戴章妹、李兰有未能取得该土地使用权，戴章妹、李兰有有权解除合同，要求丁达、陈美彩返还土地转让价款550000元，并要求丁达、陈美彩赔偿违约金550000元。同时，丁达、陈美彩应配合戴章妹、李兰有办理土地过户手续。2015年6月8日，丁达出具收据载明收到买地款550000元。丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有双方签订合同后，丁达、陈美彩即将案涉房地交付给了戴章妹、李兰有。之后戴章妹、李兰有将东莞市××社区陆丰××号的88平方米土地上的房屋拆除。丁达、陈美彩申请对该房屋进行评估，经法院委托评估，评估机构出具的评估结论为该被拆除的房屋的在评估时点（2016年7月5日）的价值为97216元。丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有双方对于该评估结论无异议。另，在（2016）粤1972民初7397号一案诉讼中，本院就丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有交易的东莞市长安镇新民社区陆丰东街559.8平方米和207.9平方米的土地使用权情况向东莞市国土资源局发函调查。东莞市国土资源局发函回复称，559.8平方米土地的所有权性质为集体，所有权人为长安镇新民禄和股份经济合作社农民集体；在土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，根据2015年土地利用现状数据库显示（最新），地块现状地类为村庄。其中88平方米土地使用权人为丁达，土地证号为东府集建（1989）第1900120710124号。受当时技术水平限制，东府集建（1989）第1900120710124号土地使用权用地红线是用线条长短及四至等相对位置来大致描绘，不含界址点信息，因此只能根据登记的四至信息确认其大概的位置位于地块一范围内。另外471.8平方米未办理任何用地手续，无土地使用权登记。另，207.9平方米地块的所有权性质为集体，所有权人为长安镇新民禄和股份经济合作社农民集体，未办理任何用地手续，无土地使用权登记；在土地利用总体规划中规划为城乡建设用地；根据2015年土地利用现状数据库显示（最新），现状地类为村庄。另，丁达、陈美彩提交的一份盖有东莞市长安镇新民社区建设办公室公章的《土地权属证明》载明内容为“兹有丁达座落在东莞市××社区陆丰××号的房屋用地，属于86年后用地，符合村镇规划，楼房为一层，用地面积为559.8平方米，该房屋权属归土地使用者。丁达、陈美彩还提交一份盖有东莞市长安镇新民社区建设办公室公章的红线图，载有“丁达”“用地面积为559.8平方米”的内容。另经查，案涉559.8平方米和207.9平方米的土地上除了88平方米土地上建的房屋被拆除外，其他土地上建了铁皮厂房。（2016）粤1972民初7397号判决认定：根据东莞市国土资源局的回函，案涉房地中除了88平方米土地办理了土地使用权证外，其余土地均未办理任何用地手续，也无土地使用权登记。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，双方就案涉土地中88平方米的之外的土地交易违法，应认定无效。而其中88平方米土地系案涉559.8平方米土地中的一部分，与其他案涉土地系一整体，因此该判决认定双方关于案涉559.8平方米和207.9平方米的土地交易合同无效。该判决并认定，案涉土地中88平方米的之外的土地也未办理任何用地手续，涉及非法用地。故，因案涉房地中除88平方米的之外土地及房屋涉及非法用地与违法建筑，应先行经行政机关先行处理，丁达、陈美彩在行政机关未处理前直接请求法院处理，法院不予支持。丁达、陈美彩可在行政机关对该部分非法用地及违法建筑作出处理后另行依法主张。另案涉88平方米土地及房屋，因该案涉88平方米办理了土地使用权证载明土地权属人为丁达，现该88平方米土地房屋已被拆除，故丁达、陈美彩请求返还该88平米土地及该土地使用权证，法院予以支持。至于该土地上的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，丁达、陈美彩请求赔偿该房屋损失，原审法院予以支持。但双方对于合同无效均存在过错，原审法院认定戴章妹、李兰有需对案涉房屋的损失承担50%责任，故原审法院认定戴章妹、李兰有需赔偿丁达、陈美彩48608元（97216元×50%）。（2016）粤1972民初7397号判决判项如下：一、确认丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有就位于“东莞市××社区陆丰××号”的房屋及相关宅基地分别在2013年1月18日签订的《房屋及用地使用权转让协议书》，在2015年6月2日签订的《土地和房屋转让合同》为无效合同；二、限戴章妹、李兰有于本判决生效之日起三日内向丁达、陈美彩返还东府集建字（89）第1900120710124号载明的88平方米土地及东府集建字（89）第1900120710124号土地使用证原件；三、限戴章妹、李兰有于本判决生效之日起三日内向丁达、陈美彩赔偿东府集建字（89）第1900120710124号载明的88平方米土地上的房屋损失48608元；四、驳回丁达、陈美彩的其他诉讼请求。后戴章妹、李兰有对（2016）粤1972民初7397号判决不服，上诉至二审法院，请求撤销（2016）粤1972民初7397号判决，驳回丁达、陈美彩的全部诉讼请求或者发回重审。二审法院于2018年6月15日作出（2017）粤19民终9107号民事裁定，该裁定认为：人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，双方约定的559.8平方米及207.9平方米的土地中，虽然国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续，而案涉88平方米的土地虽然有土地证，但考虑到双方是将包括88平方米在内的559.8平方米的土地及地上建筑物作为整体出让，故该88平方米的土地不具有可分性。综上，本案应当裁定驳回起诉，各方当事人可向主管部门申请处理后再向人民法院提起民事诉讼。（2017）粤19民终9107号民事裁定载明，戴章妹、李兰有上诉请求于法无据，予以驳回。原审认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。（2017）粤19民终9107号民事裁定书裁定如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初7397号民事判决。二、驳回丁达、陈美彩的起诉。原审法院认为，本案双方租赁涉及集体土地使用权及集体土地的房屋，案由应为租赁纠纷。本案的争议焦点为：戴章妹、李兰有能否提起本案诉讼。人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。（2017）粤19民终9107号民事裁定已认定，双方约定的的559.8平方米及207.9平方米的土地中，虽然国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续，而案涉88平方米的土地虽然有土地证，但考虑到双方是将包括88平方米在内的559.8平方米的土地及地上建筑物作为整体出让，故该88平方米的土地不具有可分性。综上，本案应当裁定驳回起诉，各方当事人可向主管部门申请处理后再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回戴章妹、李兰有的起诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。（2017）粤19民终9107号生效民事裁定已认定，双方约定的的559.8平方米及207.9平方米的土地中，虽然国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续，而案涉88平方米的土地虽然有土地证，但考虑到双方是将包括88平方米在内的559.8平方米的土地及地上建筑物作为整体出让，故该88平方米的土地不具有可分性。综上，原审法院认定本案应当裁定驳回起诉，各方当事人可向主管部门申请处理后再向人民法院提起民事诉讼并无不当，本院予以确认并维持。戴章妹、李兰有的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉,维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李远伦审判员  陈娟娟审判员  李达明二〇一九年一月二十九日书记员  张 芳