河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19439号上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业有限公司，住所地郑州高新开发区。法定代表人：张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人:吕云，该公司法律顾问。委托诉讼代理人:张素红，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马东梅，女，1974年10月8日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人:孔涛，河南国银律师事务所律师。上诉人河南新合鑫置业有限公司因与被上诉人马东梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初5094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南新合鑫置业有限公司的委托诉讼代理人吕云，被上诉人马东梅的委托诉讼代理人孔涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南新合鑫置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法进行改判；2、请求二审法院判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人已按照合同约定如期向业主交房。睿智禧园是占用郑州市高新区首个城中村改造项目付庄自然村城改土地建设，上诉人也是按照合同约定的交房期限在2015年12月30日开始办理交房手续，如期向业主交房，上诉人没有违约也没有影响业主正常入住，对业主并未造成任何经济损失。因为郑州市城中村改造政策、相关业务办理部门交接工作等不可抗力原因，造成首次登记逾期。睿智禧园建设用地是占用付庄自然村土地，付庄村是郑州市高新区首个城中村改造项目,2007年被列入郑州市城中村改造计划，当时郑州市未有成熟详细的城中村改造相关政策，市政府同意高新区等几个开发区另行制定政策，高新区也是在学习和制定相关城中村改造政策，后其制定的政策未经批准，整个郑州市统一执行一个政策，该村的改造历经周期长，情况特殊，市政府常务会议分别于2009年2011年两次出具会议纪要，将秦庄村付庄做为遗留问题村进行处理，对于先行建设，后期补充手续的遗留问题，上诉人也在积极的协调和推进整体项目的进展，对于先行建设的工程，上诉人已经按照合同约定交付给业主使用，而对于相关证件手续的滞后是受其政策等不可抗力的原因影响，原初始登记由房管局进行办理，后该业务由新成立的不动产登记中心办理，在办理过程中因新成立的业务部门与房管局之间业务交接和办证手续流程造成了很大障碍，将近四、五个月的工作都处在缓慢进行过程中，期间中央巡视组也曾关于该问题进行调研，督促不动产中心加快办理进度，此也应属不可抗力，上诉人不应承担的逾期办理首次登记的违约金。首次登记并不直接影响被上诉人实际居住和使用功能，不会对被上诉人造成任何经济损失，并且被上诉人已经取得了房屋不动产权属证书。综上，上诉人已按照合同约定如期向业主交房，因为郑州市城中村改造政策、相关业务办理部门交接工作等不可抗力原因，造成首次登记逾期，被上诉人未造成实际经济损失，请求法院依法判决。马东梅辩称，上诉人依法依约负有协助被上诉人办理不动产权属证书的义务，上诉人未按合同约定，履行向房屋管理部门提供办理涉案房屋产权初始登记所需资料的义务，已经构成违约。上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，上诉人依约向被上诉人交付房屋是其应当履行的义务，被上诉人并没有诉请上诉人就房屋交付的违约问题，被上诉人也认可上诉人按时交房。依据买卖合同上诉人应当在房屋交付后60日内，将办理涉案房屋产权初始登记所需的资料报送房屋管理部门，申请办理房屋产权初始登记。由于上诉人未能在合同约定的期间内履行上述义务致使被上诉人不能及时获得所购房屋的不动产权证书，因此其行为已经构成违约。根据合同相对性原理，以及严格责任的违约归责原则，上诉人未按约定履行义务，即便是由于其他人的原因妨碍其履行义务，依据合同法之规定其仍然应当向被上诉人承担违约责任。一审法院就是考虑到房管局和不动产登记部门之间的职权转移问题，已经扣减了上诉人的违约期限90天，上诉人仍以职权转移问题，主张免除违约责任，无任何法律依据。上诉人应当依据合同约定向被上诉人支付违约金。依据合同法之规定，合同各方均应当诚实、善意，及时的履行各自的义务，合同就违约责任已经进行了明确的约定，上诉人既然已经违约，就应当按约定向被上诉人支付违约金。被上诉人按照合同约定全额支付了购房款，上诉人占有被上诉人支付的购房款获有利益，却未全面履行所负有的义务，根据权利义务相一致的原则，其占有该购房款就应当向被上诉人支付年利率24%的利息，该利息就是上诉人给被上诉人造成的损失。合同约定的向房屋管理部门提供办理涉案房屋产权初始登记的时间为2016年3月1日之前，郑州市不动产登记部门职权交接问题发生在2016年8月底，该职权交接问题发生在上诉人违约之后，并且该职权转移情况依法不属于不可抗力。依据《合同法》之规定，一方当事人违约后发生不可抗力的，不免除其违约责任。故上诉人违约后发生的非不可抗力的情况更应当向被上诉人承担违约责任。依据《全国法院第八次民事审判工作会议纪要》，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。即可以要求上诉人以年息6%的标准，向被上诉人承担违约责任。更何况合同对违约责任已经进行了明确的约定，上诉人更应当依据合同约定向被上诉人承担违约责任。马东梅向一审法院起诉请求：判令被告向房屋管理部门提供办理涉案房屋权属初始登记所需的资料，办理房屋产权初始登记；支付违约金[从《商品房买卖合同》附件四第六条第一款约定的报送初始登记资料次日起计至本案所涉房屋取得房屋产权初始登记（首次登记）之日止，以购房款总额为基数，按日0.01%的标准计算]。一审法院认定事实：2014年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总价款701832元；被告应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告已支付房款701832元。现原、被告因逾期办理房产证等纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。本案中，被告未向该院提交证据证明其已在约定时限内履行了该合同义务，故应承担相应违约责任，按总房款701832元的日0.01%的标准支付原告违约金。关于违约金计算期限，被告辩称因政府政策变更，导致未能按照合同约定日期办证，应当扣除相应的期限。该院认为，原、被告合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告在签订合同时无法预见、无法克服的客观情况，故该院酌定扣减被告3个月违约期较为适宜。合同约定被告应于2016年3月1日前报送房屋权属初始登记资料，由此计算其应从2016年6月1日起支付原告违约金至本案所涉房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止。原告诉请被告向房屋管理部门提供办理涉案房屋权属初始登记所需的资料，办理房屋产权初始登记。该院认为，首次登记是房地产行政主管部门的行政职责，故对该请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南新合鑫置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告马东梅违约金[以房屋总价款701832元为基数，按照日0.01%的标准计算，自2016年6月1日起计至郑州高新技术产业开发区梧桐街35号6幢1单元7层17号房取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止]。二、驳回原告马东梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，减半收取434元，由被告河南新合鑫置业有限公司负担。本院二审期间，河南新合鑫置业有限公司提交了郑州市人民政府常务会议纪要【2009】15号，【2011】25号复印件，拟证明本案涉及的睿智禧园项目所占用土地是秦庄村付庄城中村改造用地，该付庄城中村改造于2007年经市政府审批予以进行改造，因当时城中村改造政策不统一，出现了项目符合城中村改造规划，在相关手续未完善情况下先期进行开工建设的情况。因为政策等不可抗力的原因造成了逾期办理首登，办理首登不是上诉人的主观故意，因为是客观情况造成的。上诉人认为因为首登违约属于不可抗力情况，不应承担违约责任。马东梅发表质证意见称，对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，对其证明目的也不予认可。该两份纪要的时间为2011年和2009年，上诉人按照合同约定履行义务的时间自2016年3月1日前，故该两份纪要的发生时间均在其履行义务的时间之前，因此该份纪要与本案无关。同时也说明在合同履行义务之前，上诉人已经明确知道该两份会议纪要的存在，因此其以该两份会议纪要的内容证明属于不可抗力，更没有事实依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对河南新合鑫置业有限公司提交的证据的真实性予以认可，但该两份证据均产生于双方签订商品房买卖合同之前，且河南新合鑫置业有限公司自认在商品房买卖合同签订之前已经知晓该两份证据，故该原因并非不能预见、不能避免、不能克服，故对其证明目的不予采信。本院二审经审理查明的事实与原审认定事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，上诉人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向被上诉人支付总房款的0.01％违约金。《商品房买卖合同》签订及房屋登记政策调整后，双方未对涉案《商品房买卖合同》的约定协商变更，故双方当事人仍应按该《商品房买卖合同》约定履行。上诉人自认在《商品房买卖合同》签订之前已经知晓郑州市人民政府相关政策和文件，故政策原因并非其所称的不可抗力。涉案房屋交付后，上诉人因其自身估计不足的原因导致逾期报送初始登记资料，后发生房屋登记政策调整，上诉人亦未能与被上诉人及时沟通变更相应的报送时间，且一审法院考虑到房屋登记政策调整的原因，已经酌情扣除了相应的时间，故一审法院判决河南新合鑫置业有限公司承担违约责任，有事实和法律依据，上诉人的上诉理由，本院不予采信。综上所述，河南新合鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由河南新合鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年一月八日书记员  娄杨杨