福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初2981号 原告：沙县易达房地产经纪有限公司三明分公司，住所地三明市梅列区东新五路**店。 负责人：肖丽清，店长。 委托诉讼代理人：林少雄，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：胡发荣，男，该公司职员。 被告:许旺，男，1978年1月24日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：李传益，福建万天律师事务所律师。 原告沙县易达房地产经纪有限公司三明分公司(以下简称易达三明分公司)与被告许旺居间合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法由审判员阮训升适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易达三明分公司其委托代理人林少雄、胡发荣，被告许旺及其委托诉讼代理人李传益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易达三明分公司向本院提出的诉讼请求：1.判令许旺立即支付中介违约金31000元；2.许旺承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月26日，许旺因购房需求，委托易达三明分公司介绍购买房产，并与易达三明分公司签订《看房书》，易达三明分公司介绍并带许旺看房（三明市梅列区乾龙新村吉祥府邸359幢1805室）。许旺与该房业主以1550000元价格私下成交。现依据双方签订的《看房书》第三、第四条，要求许旺支付中介违约金31000元整。为维护易达三明分公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法裁判。 许旺辩称，一、易达三明分公司并未与涉案房产的卖房签订独家委托《卖房协议》，其与卖方之间非排他、唯一的授权，卖方对其的委托事项、委托权限、委托期限等约定不明，故无权就此限制、禁止其通过其他正当、合法途径获取涉案房产销售信息并与卖方达成交易。根据涉案房产卖方（原房东）介绍，其并未将涉案房产独家委托给任何中介机构出售，易达三明分公司也未能提供与卖方签署独家委托卖房协议。同时卖方将该房出售信息公布在58同城网，所以该处房产出售信息属于公开信息，多家中介公司均有挂牌出售涉案房产，答辩人并未利用易达三明分公司提供的信息，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，答辩人作为买方有权通过正当合法途径选择更好的条件与卖方达成交易，这并不构成与易达三明分公司《看房书》约定的“跳单”违约。二、答辩人与易达三明分公司签订的《看房书》第四条属于格式条款，应当认定为无效条款。1.易达三明分公司2017年8月26日与答辩人签订的《看房书》中第四条“经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人成交，均视为我公司介绍，应按本《看房书》第三条规定支付中介方双倍中介费及相关服务费，并承担相关的经济和法律责任。”明显是为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与答辩人协商确定的条款，该条款应认定为格式条款。当天看房结束后，签署看房书时易达三明分公司业务员并未对格式条款尽到解释告知的义务，未提醒本人注意免除或者限制其责任的条款。2.《看房书》中第四条条款将答辩人通过任何合法途径购买房屋的行为视为违约，并且不附加期限的限制，明显是加重答辩人责任、排除答辩人的主要权利，严重限制答辩人选择公平交易途径和提供服务对象进行自由交易的权利，属于霸王条款，应当认为为无效条款，易达三明分公司无权以此条款主张中介费。三、答辩人在与卖方整个房屋交易过程中并未利用易达三明分公司所提供的信息（包括销售房屋成交价格、卖方联络信息等）。易达三明分公司的业务员2017年8月26日带答辩人看房期间，共介绍了三套房产，其中一套即涉案房产（乾龙新村359幢1805室），该业务员提供的房源信息售价为1680000元，因该房产价格远远超过本人经济负担能力，本人当即表示没有能力购买价格这么高的房子。另外，看房当日该房中只有老人与小孩，并没有与房东实际接触并对房产做进一步了解。之后，易达三明分公司业务员也并未提供关于该房产的其他相关信息（包括卖房联系方式等），也没有再积极安排答辩人与房东见面协商议价，换句话说，易达三明分公司之后并未积极为答辩人提供后续的服务以促成交易。之后答辩人从一位朋友处获知，吉祥府邸有一处房产要出售，价格在155万元左右。由于价格适中在答辩人的心理接受范围内，于是答辩人前去看房，2017年9月15日与业主协商一致而达成交易。因此，促成此项房产最终达成交易的并不是易达三明分公司业务员提供的1680000元销售条件的信息，而是答辩人通过朋友提供的1550000元销售条件的信息，故答辩人在购买此项房产时并未利用易达三明分公司提供的房源信息、机会等条件，故不构成“跳单”违约。四、涉案房产没有经过易达三明分公司提供完整的居间服务并撮合买卖双方达成交易的情况下，易达三明分公司仅凭《看房书》第四条主张双倍的中介费及相关服务费，没有法律依据，明显不合理。房产中介的居间费用包括必要的看房的劳务费及双方约定房产成交的报酬费用，但根据合同法427条，主张该费用的前提是促成买卖合同成立。易达三明分公司作为房产中介只是履行了一次看房服务，却要凭借《看房书》的第四条格式条款向答辩人主张收取高额的中介费，属于不劳而获，明显不合理且缺乏法律依据。答辩人认为，若该条件有效将导致中介公司可以不积极提供中介服务，或变相提供较高的成交价格导致买卖双方难以成交，最后再凭借格式条款来向通过其他正当、合理的途径达成交易的买卖双方主张中介费，这明显是违反、限制市场经济平等自由的交易原则，故本案易达三明分公司的主张不应当得到支持。综上所述，答辩人购买涉案房产并未利用易达三明分公司提供的信息、机会，不构成违约，请求驳回易达三明分公司的诉讼请求。 本案经开庭审理，查明以下事实： 1.2017年8月26日，许旺联系易达三明分公司工作人员胡发荣表明购买房产的意向，在看完三明市吉祥福邸359幢1805室等三套房屋后，双方签订了《看房书》，《看房书》中的三明市吉祥福邸359幢1805室售价为1680000元； 2.许旺与吴炜芬系夫妻关系； 3.三明市梅列区乾龙新村359幢1805室房主是邓鸿阳，她在58同城发布卖房信息，未委托中介代理销售； 4.2017年9月15日，吴炜芬与邓鸿阳签订房屋买卖合同，邓鸿阳将三明市梅列区乾龙新村359幢1805室房屋以1550000元卖给吴炜芬； 5.吴炜芬购房信息来自陈荣灿介绍。 本院认为，易达三明分公司从其他渠道获得三明市梅列区乾龙新村359幢1805室出售信息，但未获得该房东独家出售案涉房屋的授权。《看房书》中关于第四条的约定：“经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人成交，均视为我公司介绍，应按本《看房书》第三条规定支付中介方双倍中介费及相关服务费，并承担相关的经济和法律责任。”该条款易达三明分公司限制许旺以其他方式和价格购买案涉房屋，加重了许旺的责任，该格式条款无效。易达三明分公司于2017年8月26日所报的案涉房屋的拟售价为1680000元，而许旺的妻子吴炜芬经他人介绍购买涉案房产的价格仅为1550000元，在购房价格方面就比易达三明分公司更具有优势，在此情况下，吴炜芬选择购买涉案房屋，并无不当。另《看房书》中也未约定与许旺有关系的人员受《看房书》条款的限制。易达三明分公司未能促成涉案房屋买卖合同成立，其要求许旺按购房价格1550000元的2%支付中介佣金31000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下： 驳回沙县易达房地产经纪有限公司三明分公司的诉讼请求。 案件受理费575元，因适用简易程序审理，减半收取287.5元，由沙县易达房地产经纪有限公司三明分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  阮训升 二〇一九年一月八日 书记员  马 源 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。