河北省兴隆县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0822民初3140号原告：赵连海，男，1969年3月6日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。委托代理人翟建波，河北东庆律师事务所律师。被告：卢景智，男，1953年6月19日出生,汉族，农民，住河北省兴隆县雾灵山镇陈家庄村****，现住北京市平谷区。委托代理人贺少军，河北瑞峰律师事务所律师。被告：马淑琴，女，1955年5月24日出生，汉族，农民，，住河北省兴隆县雾灵山镇陈家庄村****现住北京市平谷区。委托代理人贺少军，河北瑞峰律师事务所律师。原告赵连海与被告卢景智、马淑琴买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月7日公开开庭进行了审理。本案当事人原告赵连海及其委托代理人翟建波，被告卢景智、马淑琴及其委托代理人贺少军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵连海向本院提出诉讼请求：1、要求判决确认原告对位于兴隆县七组登记在被告卢景智名下的房屋享有所有权，集体建设用地享有使用权；2、要求判令被告协助将上述房屋及土地变更至原告名下；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告均为兴隆县北水泉乡（现为兴隆县雾灵山镇）陈家庄村村民，二被告为夫妻关系。2003年被告将自己位于陈家庄村的房屋对外出售，原告因为家庭人口多，房屋不够居住，决定购买被告的房屋，双方经村委会作为见证人于2003年1月11日签订了买卖房产协议，被告将房屋作价4,000.00元卖给原告，被告卢景智将核桃树一颗、自留地一块作价4,000.00元转让给原告经营管理，协议书由赵景荣代笔书写，协议书上双方当事人签字按手印，村委会加盖公章，村长郭宝平签名证明。协议签订当天，原告支付全部购房款及核桃树、自立地款，二被告将房屋、核桃树、自留地移交给原告，并将该房屋的集体土地建设用地使用证交付给原告，原告一直居住该房屋至今，但被告一直推脱没有协助原告办理房屋及土地所有权和使用权的变更手续。据此，提出上述诉讼请求。被告卢景智、马淑琴辩称，原告诉状中所列的“马淑芹”姓名有误，应驳回。原告诉状所述与客观事实不符。本被告卢景智知道接到传票才知道签订房屋买卖协议的事实，签订房屋买卖协议时卢景智既不在场也不知情。马淑琴在签订协议时，本意时将房屋租赁给原告，原告没有向被告表示过是买卖协议，马淑琴不识字，所以才签的字。原告所称自留地作价给被告，但自留地是别人的自留地，原告不可能以该地作价。本案案由为买卖合同纠纷，原告应该先对房屋买卖协议提起诉讼确认协议是否有效。该买卖协议是无效的，原告的诉讼请求不应得到支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，一家一户享有一处宅基地，原告在自己的村小组已经有一处宅基地，再从被告小组购买宅基地是违法的。根据卢景智所述，该协议是在其不在场不知情的情况下签订的，卢景智会提起诉讼确认该协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：原告提交的3号证，系2003年1月11日，原告赵连海与被告卢景智签订的买卖房产协议。用以证明该协议是双方真实意思表示，而且村委会和代笔人在场，因此具有法律效力。协议签订当天被告将房屋交给原告居住使用，并将该房屋的集体建设使用证交给原告，原告支付了购房款共计8,000.00元，被告质证认为，对原告提交的3号证，不予认可，协议上卢景智签名及手印均不是卢景智所为，被告对原告提交的3号证，虽有异议，但未能提供充分证据予以反驳，原告提交的3号证，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的5号证，系2018年1月3日陈家庄村委会出具的证明一份。用以证明协议中卢景智的名字是代理人赵景荣签字，手印是马淑琴按印，房屋已经交给原告使用，被告质证认为，对原告提交的5号证有异议，证明陈树国的签名和内容笔迹不是同一人所为，没有代笔人签字，不符合证据形式，原告提交的5号证，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的6号证，系2017年10月30日，赵文发、赵连江、赵连义、赵连海出具的证明一份。用以证明原告家兄弟3人只有两处房产，不够居住，所以才买了房子，被告质证认为，案件的举证期至2018年11月15日，原告提交的证据超过举证期，不能作为证据使用，证据形式不合法，且证人没有出庭佐证，原告提交的6号证，不具有合法性，本院不予采信。结合当事人的陈述和证据，本院对本案事实认定如下：原告赵连海与被告卢景智、马淑琴同是兴隆县村民，被告卢景智与被告马淑琴系夫妻关系。被告卢景智在兴隆县有一处房产，集体土地建设用地使用证为集建字74号，发证时间是1992年9月1日，发证机关兴隆县土地管理局，土地使用者卢景智，地址是北水泉乡陈家庄**，土地类别耕地，面积73平方米，用途宅基，批准使用40年。2001年12月29日被告卢景智给原告赵连海出具了收条，其内容“今收到，赵连海买房款肆仟元整，尾欠肆仟元整，2001年12月29日，卢景志”；2002年2月9日被告卢景智给原告赵连海出具了收条，其内容“今收到房款伍佰元整，￥500.00元，卢景志，2002年2月9日”。2003年1月11日，卖房人卢景智与买房人赵连海签订了买卖房产协议，协议第一条“经双方协商房产作价肆仟元整”；协议第二条“房产面积以房照为准”；协议第三条“卢景智房前东南角有承包核桃树壹棵，归赵连海所有”；协议第四条“李文福房西有卢景智自留地一块，经双方协商暂由赵连海使用，如生产组收回、土地归生产组所有”；协议第五条“房价肆仟元笔下点清”；协议第六条“卢景智房照由马淑琴负责送给赵连海，作变更房照备用”。鉴证机关：陈家庄村委会，村长：郭宝平，2003年1月11日，买房人：赵连海，卖房人：卢景智，代笔人：赵景荣，2003年1月11日，协议中卖房人卢景智由赵景荣代笔，被告马淑琴按手印。2003年1月11日被告马淑琴收取原告购房款3,500.00元，与2001年12月29日被告卢景智收取的购房款4,000.00元、2002年2月9日被告卢景智收取的购房款500.00元，被告马淑琴给原告赵连海出具了收到条，其内容“赵连海付房款捌仟元整，￥8,000.00元，收款人：马淑琴，2003年1月11日”。另查明，原告赵连海在兴隆县间,建房时间1987年,用地类别耕地,宅基地面积202.7㎡,土地实际用途宅基。原告赵连海要求确认位于兴隆县登记在卢景智名下的房屋享有所有权，集体土地建设用地享有使用权，并协助办理过户登记手续，诉至本院。本院认为，农村的房屋属于公民的个人的财产范畴，原告赵连海与被告卢景智签订的买卖房产协议，已经实际履行。原告赵连海具有兴隆县经济组织成员资格，在近十多年的时间中，原告赵连海在诉争的房屋中居住，对该房屋形成了较为稳定的占有关系，应当确认该买卖房产协议为有效合同。本案考虑到农村买卖房屋行为存在有其历史和现实原因，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态稳定和谐，平衡当事人的利益出发，认定原告赵连海与被告卢景智签订的买卖房产协议行为有效，符合民法倡导的诚实信用原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、原告赵连海对于位于兴隆县七组登记在卢景智名下的房屋享有所有权，集体土地建设用地[集体土地建设用地使用证号：集体（）字第74号]享有使用权。二、被告卢景智、马淑琴在本判决生效后十日内协助原告赵连海将上述房屋及土地变更至原告赵连海名下。案件受理费100.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  刘中如人民陪审员  王海涛人民陪审员  李绍荣二〇一九年一月九日书 记 员  孙 丽附页一、判决的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、上诉期限及方式如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。同时预交上诉费100.00元（以上诉人名称预交至河北省承德市中级人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行，账号：13×××02，向本院提交银行票据），逾期未交上诉状或者提交上诉状七日内未交上诉费用的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力，如不上诉本判决在送达之日起十五日后发生法律效力。三、申请执行的期限以及不申请执行的法律后果《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期限为2年，本原告于判决生效后，自动履行期限届满之日起2年内向本院申请执行。逾期不申请执行，人民法院即不再强制执行。