广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22219号原告：中山市适安物业管理有限公司，住所地广东省中山市**岐关西路**朗晴假日园******，统一社会信用代码91442000560823443T。法定代表人：黄玉娥，总经理。委托诉讼代理人：马国辉，系公司职员。被告：洪淇洋，女，1995年6月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市适安物业管理有限公司（以下简称适安公司）与被告洪淇洋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告适安公司委托诉讼代理人马国辉到庭参加诉讼，被告洪淇洋经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告适安公司向本院提出诉讼请求：被告洪淇洋向原告支付从2017年6月至2018年10月共17个月的物业管理费2438.65元及逾期付款违约金(按应付款的3‰/天计，每月分段计至实际清偿日止)、2017年4月至6月的水费30元、分摊费81.2元。事实和理由：原告与被告所在小区中山市××乡镇泰兴楼的建设单位中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）于2012年9月1日签订书面《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在的泰兴楼进行物业管理，被告应在每月5日之前按时向原告支付物业管理费，逾期缴费的，原告有权每天按欠费总额的3‰加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定为被告及所在小区提供物业管理服务，但被告并未按时向原告支付物业管理费，拖欠2017年6月至2018年10月共17个月的物业管理费2438.65元及相应违约金,拖欠2017年4月至6月的水费30元、分摊费81.2元，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告适安公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告的身份证复印件;2.前期物业服务合同；3.中山市商品房销售登记备案表；4.商铺交接书；5.缴费通知单。被告洪淇洋未到庭应诉，其向本院提交书面答辩称，原告没有按照前期物业服务合同约定提供服务，与合同约定的服务要求相差甚远，原告已自动放弃对涉案小区的物业管理服务,无权向业主收取物业管理费。原告对小区管理服务期间主要存在如下问题:1.小区环境到处脏乱差；2.消防安全问题严重，消防损坏无人维修和管理；3.业主家经常出现被盗情况；4.电梯停运、电路照明无人维修、楼道无人清扫、安保无人管理；5.原告后期已放弃对泰兴楼小区提供物业服务；6.原告也没有履行收、缴水费的义务。原告从2016年9月起没有向塘敢村缴交水费，导致整个小区将被塘敢村停水，后被逼无奈只有业主推选代表先垫付水费，再向业主收取。综上所述，原告没有证据证明按服务合同约定提供了服务，请求驳回原告的诉讼请求。被告洪淇洋为其辩解依法提交了如下证据：1.居家--指南；2.前期物业管理服务协议；3.泰兴楼存在问题明细；4.泰兴楼业主心声；5.书签；6.申请书；7.申请；8.关于三乡镇塘敢村泰兴楼小区适安物业管理公司不作为问题的回复；9.泰兴楼交接单；10.委托书及水费收款收据5份；11.报警回执。经审理查明：2012年9月1日，嘉实丰公司作甲方、原告适安公司作乙方签订一份《中山市前期物业服务合同》约定，甲方将中山市××乡镇塘敢村布匹市场（泰兴楼）物业，委托乙方提供物业管理服务。适安公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元。开发商通知业主从办理收楼即日开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；物业服务费收取标准在合同期内如需调整，需经双方协商签字同意方可；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方应将欠缴的名单予以公布，督促其缴交并可向人民法院提起诉讼。服务期限为五年，从2012年9月1日起至2017年8月30日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同自动延续。协议还约定了其他具体事项。前述合同已在中山市住房和城乡建设局进行了备案。合同签订后，原告依约对中山市××乡镇塘敢村泰兴楼物业进行管理服务并收取物业管理费。原告适安公司对该小区的物业管理服务期至2018年10月31日，2018年11月1日起移交给中山市××乡镇泰兴楼小区业主委员会接管小区。2015年7月1日，原告适安公司作甲方、被告作乙方签订一份《物业管理服务协议》约定，乙方将位于中山市××乡镇泰兴楼1幢1座201房物业，委托甲方提供物业管理服务。物业管理费为按建筑面积每月每平方米1.5元;每次交费的时间为每月5号之前,逾期未交按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的涉案物业位于中山市××乡镇泰兴楼1幢1座201房物业,建筑面积为95.63平方米，登记时间为2013年8月29日。庭审时原告陈述被告从2017年6月开始拖欠物业管理费，计至2018年10月，被告累计拖欠原告17个月的物业管理费合计2438.65元（1.5元/平方米/月×95.63平方米×17个月）及相应的违约金；拖欠水费30元、分摊费81.2元，上述费用原告经多次追讨未果，于2018年10月22日向本院起诉，主张前述实体权利。被告提供的塘敢村委会第一、第三、第四季度水费收款收据显示，泰兴楼2017年第三、四季度分别为11040元、10500元，2018年第一、二、三季度分别为9180元、10200元、10950元，上述水费由五位业主代表垫交给塘敢村委会，再由业主代表向各业主收回。本院已生效的（2017）粤2071民初8957-8962号民事判决书查明,2017年6月18日、20日，被告所在的泰兴楼小区有二十多名住户联名分别向本院三乡法庭及中山市××乡镇塘敢村民委员会书面反映原告适安物业公司在对泰兴楼小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区安全隐患及环境卫生等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主不满及部分业主拒交物业管理费。中山市××乡镇塘敢村民委员会确认泰兴楼业主曾经向村委会反映情况，同时亦安排人员协调处理无果。2018年5月5日，泰兴楼小区夏德忠等五位业主代表与适安公司工作人员在该小区内巡查，共同确认小区存在16项问题需整改处理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位嘉实丰公司与适安公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。适安公司依据与嘉实丰公司的约定，对中山市××乡镇泰兴楼物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告近年来对涉案泰兴楼小区是否按照与物业建设单位嘉实丰公司签订的《前期物业服务合同》全面、适当地履行管理义务，被告是否应向原告支付物业管理费；二是原告主张被告支付水费、分摊费依据是否充分。对焦点一，被告认为适安公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主联名投诉适安公司管理存在诸多问题及拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，适安公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，适安公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。结合被告的证据及大批业主联名反映问题，以及泰兴楼小区业主代表与适安公司工作人员在该小区内巡查后，共同确认小区存在需整改处理许多问题事实，根据一般生活经验，本院认定适安公司对涉案小区管理服务确存在瑕疵。对焦点二，原告主张被告支付水费30元、分摊费81.2元，被告不予确认，被告且提供了泰兴楼小区从2017年9月份开始的水费已由业主代表垫交给塘敢村委会的收款收据证明，原告未提供水费抄表台账等证据证明，对欠费数额如何计算也未作相应陈述，故原告对该主张理据不充分，本院不予支持。综上所述，原告对泰兴楼小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2017年6月起计至2018年10月止共17个月，即核定被告应支付原告物业管理费为2194.7元（1.5元/平方米/月×95.63平方米×17个月×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洪淇洋于本判决生效之日起五日内向原告中山市适安物业管理有限公司支付2017年6月至2018年10月期间的物业管理费2194.7元；二、驳回原告中山市适安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告洪淇洋负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一九年一月十八日书记员  梁晓林林雷