东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0502民初5823号原告：山东高速绿城置业投资有限公司。住所地：东营市东营区宁阳路**。统一社会信用代码91370000567746583F。法定代表人：栾滨，董事长。委托诉讼代理人：孟庆璐，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：张杰军，男，汉族，无业，住东营市东营区。被告：梅玉兰，女生，汉族，现。委托诉讼代理人：张杰军，基本情况同上。系梅玉兰丈夫。原告山东高速绿城置业投资有限公司（以下简称绿城公司）与被告张杰军、梅玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托诉讼代理人孟庆璐、被告张杰军、被告梅玉兰的委托诉讼代理人张杰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房现房买卖合同》，被告向原告返还房屋，并履行办理撤销该《商品房现房买卖合同》的备案登记手续的义务；2.判令被告支付违约金487500元；3.判令被告支付原告代为偿还的按揭贷款本息共计1266429.11元，支付因被告逾期还款产生的诉讼费、律师费、保全费共计73567元；4.判令被告承担律师费170476元；5.案件诉讼费、保全费、保险金4100元由被告承担。事实和理由：2016年7月29日，原、被告签订《商品房现房买卖合同》，被告购买原告开发建设的房屋，合同总价款为3250000元。因被告逾期履行按揭贷款还款义务，招商银行东营胜利支行作为贷款银行已经从原告账户划拨款项，代被告偿还逾期还款本息，且诉至法院。按照合同约定，原告有权解除双方之间的合同，收回房屋，被告应当承担违约金并赔偿原告全部损失。被告张杰军、梅玉兰辩称，对原告诉称的事实认可，同意解除双方的《商品房现房买卖合同》。原告绿城公司围绕诉讼请求提交了《商品房现房买卖合同》、东营·理想之城玫瑰园入伙通知书、《招商银行个人购房借款及担保合同》、个人贷款催收通知书、招商银行扣款单、委托协议书、增值税普通发票，被告对证据没有异议，上述证据形式完备内容合法，本院依法予以认可。根据审查确认的证据及原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年7月29日，原告绿城公司与被告张杰军、梅玉兰签订《商品房现房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的房屋，房屋价款3250000元。房款支付方式为合同签订当日支付2050000元，剩余1200000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式支付。合同同时约定，出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务的，导致银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知2年内有权解除与买受人的房屋买卖合同。买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等），还应按合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋返还给出卖人，买受人逾期腾空、返还房屋的，每逾期一日，应向出卖人支付房价总额万分之四的违约金。买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担。合同并对其他条款进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付2050000元房款。2016年8月15日，被告通过银行按揭贷款的方式向原告支付了1200000元房款。原告依约向被告交付了房屋，被告接收房屋后未装修入住。2016年8月12日，招商银行股份有限公司东营胜利支行与梅玉兰、张杰军、绿城公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款人梅玉兰、张杰军向贷款人贷款1200000元，用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，即从2016年8月12日起至2036年8月12日止。贷款年利率为5.39%，还款方式为按月结息、按月还本、等额本息。借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%的计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。绿城公司为该笔贷款的保证人，为梅玉兰、张杰军贷款债务承担连带清偿责任。保证期间为自合同生效之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。保证担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。借款人未按本合同约定按时还本或付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放的本息并要求支付费用。2017年5月8起，被告未依约偿还银行贷款。2017年8月29日，招商银行股份有限公司东营胜利支行向本院提起诉讼，要求1.判令张杰军偿还贷款本息1202125.29元（其中本金1180202.94元，利息21598.14元，罚息127.15元，复息197.06元），并自2017年8月12日起至实际还款之日止以本金1180202.94元为基数按年利率8.085%支付罚息，自2017年8月12日起至实际还款之日止以未付利息21598.14元为基数按年利率8.085%支付复息；支付律师代理费60485元。2.判令绿城公司对上述款项承担连带清偿责任。2018年10月16日，本院作出（2017）鲁0502民初3488号民事判决书，判决一、张杰军于判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司东营胜利支行借款本金1180202.94元，利息21598.14元，罚息127.15元，复息197.06元（计算至2018年8月11日），及自2017年8月12日起至实际还款之日止以本金1180202.94元为基数按年利率8.085%计算的罚息，自2017年8月12日起至实际还款之日止以利息21598.14元为基数按年利率8.085%计算的复息；二、张杰军于本判决生效之日起十日内支付招商银行股份有限公司东营胜利支行律师代理费60485元；三、山东高速绿城投资置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。四、山东高速绿城置业投资有限公司承担保证责任后，有权向张杰军追偿。案件受理费16163元减半收取8082元，保全费5000元，由张杰军、山东高速绿城投资置业有限公司负担。上述判决生效后，张杰军、绿城公司未主动履行生效判决确定的义务。招商银行股份有限公司东营胜利支行自绿城公司银行账户划扣本金、利息、罚息共计1268262.67元，划扣律师代理费60485元、案件受理费8082元，保全费5000元。以上共计1341829.67元。另查明，绿城公司（甲方）与北京德恒（济南）律师事务所（乙方）签订委托协议书，约定绿城公司因与招商银行股份有限公司东营胜利支行、张杰军、梅玉兰金融借款纠纷及其与张杰军、梅玉兰房屋买卖合同纠纷两案，委托乙方律师担任代理人。对于代理费合同约定甲方应自协议签订之日七内向乙方支付代理费91477元，待甲方诉张杰军、梅玉兰房屋买卖合同纠纷案胜诉，且全部损失获得赔偿后七日内再向乙方支付代理费78999元。再查明，原告绿城公司因申请财产保全向中国太平洋财产保险股份有限公司东营中心支公司支付保险金4100元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。涉案商品房买卖合同附件八合同补充协议第六条第四款约定，因被告未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求原告承担保证责任的（包括要求原告全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），原告在接到银行的书面通知后2年内均有权随时解除与被告签订的合同，收回所卖房产另行出售。原告解除合同的，被告除应赔偿原告的全部损失（损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应当按本合同总金额15%向原告支付惩罚性违约金。被告在原告担保下从招商银行股份有限公司东营胜利支行办理按揭贷款，其应按照约定履行还款义务，但被告连续多次未按合同约定偿还按揭贷款，致使原告承担了连带保证责任，符合合同约定的解除条件。原告要求解除涉案《商品房现房买卖合同》，被告将涉案房屋返还原告，协助原告办理涉案商品房买卖合同的备案登记手续，并支付原告代为偿还的贷款本息1266429.11元及诉讼费8082元、律师费60485元、保全费5000元，本院予以支持。关于原告主张的因申请财产保全产生的保险金4100元，该费用双方没有明确约定，且非必要支出费用，对此本院不予支持。关于原告主张的170476元律师代理费，原告提交的证据不能证明原告因本案诉讼实际产生上述律师代理费，对此本院不予支持。原告要求被告按合同总金额的15%支付惩罚性违约金。被告抗辩称该约定过高应予调低,涉案房屋增值较大,增值部分足以弥补原告的损失。经济市场具有较大的波动性，涉案房屋买卖合同解除后，原告是否能够顺利收回房屋并出售，具有较大不确定性，且被告未按期偿还银行贷款过错较大，根据公平原则和诚实守信原则，被告的上述抗辩主张，本院不予支持。原告要求被告支付487500元违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告山东高速绿城置业投资有限公司与被告张杰军、梅玉兰于2016年7月29日签订的合同编号XS00023246的《商品房现房买卖合同》；二、被告张杰军、梅玉兰于本判决生效之日起十五日内将东营·理想之城一期三号地块南区建设工程（玫瑰园）第12幢111号房屋返还原告山东高速绿城置业投资有限公司，并协助原告办理撤销涉案《商品房现房买卖合同》的备案登记手续；三、被告张杰军、梅玉兰于本判决生效之日起十日内支付原告山东高速绿城置业投资有限公司代偿的贷款本息1266429.11元及诉讼费8082元、律师费60485元、保全费5000元、违约金487500元，以上共计1827496.11元；四、驳回原告山东高速绿城置业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32800元，减半收取16400元，保全费5000元，由被告张杰军、梅玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  李素红二〇一九年一月三十日书记员  王安琪