湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初5199号原告：武汉龙锦物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区光谷二路**鼎杰现代机电信息孵化园********。法定代表人：杨旭波。委托诉讼代理人：王广，湖北超视距律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘季威，湖北弘愿律师事务所律师。被告：艾少军，男，1985年9月14日出生，汉族，住湖北省武汉市，被告：胡从阳，女，1986年3月2日出生，汉族，住湖北省武汉市，原告武汉龙锦物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告艾少军、胡从阳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王广，被告艾少军、胡从阳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的2014年11月13日至2018年8月31日的物业费用7123.30元及违约金996元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告为东湖新技术开发区雄楚大道908号金地中心城小区的业主，房屋面积91.89平方米，原告与湖北天地房地产开发有限公司签订了《武汉市物业管理前期物业服务合同》，合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，原告一直在金地中心城小区服务至今，但是自2014年11月13日开始，被告停止缴纳物业管理费，依据《武汉市物业管理服务合同》的规定未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应缴物业费总额每日万分之二的标准向原告支付违约金，被告应支付违约金996元，截至2018年8月31日，被告欠缴物业管理费共计7123.30元，违约金996元，合计8119.30元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故诉至法院，请求判如所请。被告艾少军、胡从阳共同辩称：请求人民法院驳回原告不合理的诉讼请求。1、原告未履行物业合同约定的义务，如小区内监控、门禁设备常年失效，电梯时常发生故障停运，绿化带、景观带被破坏，垃圾清理不及时，小区存在胶囊房问题未处理，消防通道不畅，侵占应属于业主的公共收入等，房屋存在漏水问题等；2、我方拒交物业费是由于原告的违约行为造成，我方不应当承担违约责任；3、原告诉讼请求中的部分物业费不合理、不合法，2015年12月以前发生的物业费已过诉讼时效，且原告已于2018年8月28日退出金地中心城小区，其诉请的物业费截止到2018年8月31日与事实不符等。经审理查明，被告艾少军、胡从阳系金地中心城小区业主，其房屋建筑面积91.89平方米。2008年11月7日，湖北天地房地产开发有限公司（甲方，以下简称：房地产公司）与原告物业公司（乙方）签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》（以下简称：《合同》），约定由原告物业公司对金地中心城小区提供物业服务，并具体对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了约定，其中，第二章服务内容与质量……第三条乙方在本物业区域内对物业提供以下服务内容：1、物业共用部位的维修、养护……2、物业共用设施设备的运行、维修和养护……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，4、公共绿化的养护，5、交通秩序的管理及车辆停泊服务，10、确保消防设施完好，并进行正常维护……第三章服务费用，第七条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务至今由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下……高层住宅：1.70元/月·平方米（>12层以上的建筑为高层）……第八条，业主应于购房合同约定应交物业费之日或购房合同所约定的视为房屋交付之日起向乙方全额交纳物业服务费用……3、物业服务费用按半年周期交纳，业主或物业使用人应在每次计费周期起始日前七日内履行交纳义务……第八章违约责任……第二十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，除应补交外，还应按应缴费额的每天万分之二的标准向乙方支付违约金……第九章其他事项，第三十三条，本合同期限自2008年9月20日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效之日止……等内容。《合同》签订后，原告物业公司为包括被告艾少军、胡从阳在内的小区业主提供了物业服务，被告艾少军、胡从阳自2016年7月1日起未缴纳物业服务费，理由同其辩称意见。经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。另查明：至本案庭审结束前，金地中心城小区业委会已委托四川嘉宝资产管理集团股份有限公司武汉分公司向金地中心城小区提供物业服务，该公司已于2018年8月28日进驻该小区提供物业服务。以上事实，有《武汉市物业管理前期物业服务合同》、物业费催缴通知单、光盘及照片复印件以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告物业公司由金地中心城小区的建设单位房地产公司选聘，双方签订的《合同》未违反法律的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告艾少军、胡从阳系金地中心城小区的业主，上述《合同》对被告艾少军、胡从阳具有约束力。原告自接手金地中心城小区后持续为该小区提供物业服务，原、被告就物业服务过程中的相关事项亦持续进行沟通，根据原告物业公司为案涉小区提供物业服务的持续性、有偿性的客观情况，并结合原告物业公司提交的其他催收物业费的凭证和被告艾少军、胡从阳实际居住使用案涉房屋的事实，本院可以确认原告物业公司持续向被告艾少军、胡从阳催收拖欠的物业费的行为，原告物业公司在本案中主张的艾少军、胡从阳拖欠的物业费没有超过诉讼时效，故本院对于被告关于原告诉讼请求中2015年12月以前的物业费已超过诉讼时效的辩称意见依法不予采纳。原告物业公司自2018年8月28日起未向金地中心城小区提供物业服务，故其主张的物业服务费应计算至2018年8月27日止。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告物业公司已按照《合同》的约定，为被告艾少军、胡从阳名下房屋所在的金地中心城小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，虽然被告艾少军、胡从阳辩称原告物业公司存在监控、门禁及电梯故障、清洁不及时等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要义务的情形下，被告艾少军、胡从阳以原告履行合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。故对于原告物业公司要求被告艾少军、胡从阳支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。但考虑到原告物业公司为被告艾少军、胡从阳提供的物业服务确实存在瑕疵，本院对物业公司要求艾少军、胡从阳支付物业费的诉讼请求酌情按照88%予以支持，经计算2014年11月13日至2018年8月27日的物业服务费为6252.55元【91.89平方米×1.70元/月每平方米×（45+15/31）月×88%】。关于原告主张支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，本院对原告主张支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，被告艾少军、胡从阳应向原告物业公司支付物业费6252.55元。因为原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告艾少军、胡从阳作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主应获得的物业服务质量。为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告艾少军、胡从阳于本判决生效之日起十日内向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付2014年11月13日至2018年8月27日的物业服务费6252.55元；二、驳回原告武汉龙锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取）由被告艾少军、胡从阳负担（上述款项已由原告武汉龙锦物业服务有限公司预交，被告艾少军、胡从阳于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年一月十四日法官助理罗婷书记员颜晓霞