广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6376号上诉人（原审被告）：赵昕，男，1967年12月12日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：朱锐君，男，1962年6月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱婉飘，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。原审被告：陆志刚，男，1983年6月3日出生，汉族，住所地湖南省武冈市。上诉人赵昕因与被上诉人朱锐君、原审被告陆志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初8723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人赵昕上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由朱锐君负担。事实与理由：一、赵昕作为广东汉道餐饮投资股份有限公司（非上市股份制，以下简称汉道公司）董事会董事、经理、清算组成员，代表汉道公司将汉道公司投资的中山市未央夜宴餐饮有限公司（以下简称未央公司）顶手给陆志刚，因陆志刚为湖北人，加之赵昕之前所签协议均代表汉道公司，并且赵昕也用个人账户代表汉道公司支付房租，房东杨某、朱锐君要求赵昕代表汉道公司对两房东与陆志刚所签租赁合同进行保证，同时也为了尽快顶手交接，所以赵昕代表汉道公司签署了租赁保证，该行为是典型的公司职务行为。二、2015年11月26日，汉道公司召开全体股东会，会议决议解散汉道公司，并将此次决议报中山市工商局备案，赵昕作为清算组成员具体负责未央公司员工安置、税务清理、门店关闭、转让、顶手及债务情况，相关清算事宜，2016年3月28日陆志刚同意接手未央公司，赵昕作为汉道公司清算组成员，赵昕签署所有相关处理汉道公司的资产行为，均代表汉道公司清算组，也代表汉道公司，为法定职务行为。三、赵昕作为汉道公司董事会董事、经理、清算组成员，在公司存续期间，有多次以个人名义签名代表汉道公司履行公司职务行为，处理纠纷、签订租赁合同、支付房租。故赵昕代表汉道公司履行职务行为是常见行为。四、一审法院以朱锐君2016年12月7日支付了截至2016年8月15日的水费日期认定其收回房屋的日期为2016年8月15日，属认定事实错误。无人承租房屋时，缴交水电费是房东法定义务，朱锐君交水费的行为与收回房屋没有任何必然关系，该推定结果没有任何事实依据。五、朱锐君在一审上诉中书面说明陆志刚于2016年9月底对房屋进行了交付，但不能提供具体交付人员、交付内容、交付地点、交付方式，后被《社区居委会证明》证明朱锐君诉讼主张为编造。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，认定赵昕代表汉道公司的职务行为。被上诉人朱锐君答辩称：一、陆志刚提交的租赁合同说明是其单方制作的，内容显示其接手了未央公司在涉案商铺的所有财产、宿舍403房的全部资产。本案的租赁合同由陆志刚与朱锐君于2016年3月28日签订，涉案商铺经营的烧烤店没有变更营业执照，但已与汉道公司没有关系。因为陆志刚没有办理新的营业执照，故其租赁税一直以汉道公司的名义缴纳。二、赵昕自愿在租赁合同中作为保证人提供担保，其愿意承担担保责任。三、赵昕一审提交的中山市石岐区办事处莲兴社区居民委员会2016年9月28日出具的《关于同意将住宅改变为商业用途的证明》，是因朱锐君出租物业需要提前向居委会办理手续，不能以此推断当时涉案租赁物已经出租。四、赵昕多次强调以汉道公司的名义支付房租，该行为是发生在赵昕与朱锐君租赁关系期间，与本案没有关系。原审被告陆志刚陈述意见：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、2016年5月份，陆志刚因经营问题已电话通知朱锐君在2016年5月终止租赁合同，将押金转为5月份租金，同时请求朱锐君同意陆志刚利用5天时间将厨房用具进行出售，在出售厨房用品期间，朱锐君也多次查看店铺，2016年6月5日陆志刚在案涉商铺处与朱锐君进行口头交接，朱锐君随即用U型锁将案涉商铺加锁，所以陆志刚已经完成交付手续，陆志刚并未违约，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条第二项规定，故押金39400元应当归陆志刚所有。陆志刚同意部分押金19200元用以偿付2016年5月租金，剩余19200元抵充水电费。二、赵昕作为保证人没有权利主张房屋交付时间，一审法院认定不符合事实。三、案外人吴某为“××”火锅店的法定经营负责人，即涉案租赁物的下一手承租人，其愿意出庭证明其于2016年7月、8月期间已经看到案涉商铺的出租广告，且广告电话贴于商铺里侧（说明朱锐君可以出入该标的物），吴某可以证明与朱锐君第一次商谈租赁事宜时间在7月份中旬左右。四、一审法院以朱锐君2016年12月7日支付了截至2016年8月15日的水费日期推定其回收房屋的日期为2016年8月15日，属事实认定错误。朱锐君交水费的行为与收回房屋没有任何必然关系，该推定结果没有任何依据。五、朱锐君在一审上诉中主张书面说明陆志刚于2016年9月底对房屋进行了交付，但不能提供具体交付人员、交付内容、交付地点、交付方式，后被《社区居委会证明》证明朱锐君诉讼主张为编造。朱锐君向一审法院起诉请求：一、陆志刚向朱锐君支付2016年5月至同年9月租金88650元及逾期付款利息（其中17730元请求从2016年5月15日起，其中17730元请求从2016年6月15日起，其中17730元请求从2016年7月15日起，17730元请求从2016年8月15日起，17730元请求从2016年9月15日起按日万份之七计算逾期付款利息，计算至租金全部付清之日止）；二、陆志刚支付违约金2万元；三、赵昕对陆志刚上述租金承担连带保证责任；四、朱锐君无须向陆志刚退回租赁保证金39400元；五、陆志刚支付朱锐君垫付水费1719.2元、租赁税1206元、登报费426元。一审法院认定事实：2016年3月28日，朱锐君作为出租人（甲方）与陆志刚作为承租人（乙方）、赵昕作为保证人（丙方）签订《租赁合同》，约定“乙方租用甲方所有的案涉商铺作餐厅之用，丙方为乙方承租产生的费用承担连带保证责任；双方约定租期从2016年4月1日至2019年12月31日；2016年4月1日至同年12月31日止每月租金为19700元，在2016年4月1日起至2016年9月30日，每月租金优惠10%…；乙方必须在每月5日前以现金（转账）交纳当月租金，乙方超过10天未向甲方缴纳当月租金的，即属违约，甲方有权即时单方终止本合同、全额没收租赁保证金及收回商铺；在本合同签订时，乙方一次性向甲方交纳39400元作为租赁保证金，合同期满乙方无违约行为并结清其他费用，将营业执照及其他证照迁出的，甲方无息全额退回租赁保证金。租赁保证金不抵扣租金及其他费用；乙方负责缴交该经营商铺所需缴纳的所有费用（不限于电费等）；在合同有效期内双方不得违约，如乙方违反本合同约定，甲方有权即时单方终止合同，没收保证金，要求乙方支付2万元违约金，收回物业；乙方逾期支付租金，每逾期一天乙方须按应缴租金的万分之七支付逾期付款利息；丙方自愿为乙方租赁上述商铺期间产生的租金、逾期付款利息承担连带保证责任”等事项。陆志刚已向朱锐君支付租赁保证金39400元。朱锐君主张其系于2016年9月底收回案涉商铺，并提交《租赁合同》1份证明该主张。经查，该《租赁合同》的落款时间为2016年10月1日，反映朱锐君将案涉商铺出租给案外人吴某作商业用途，租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日，每月租金1000元，已交由工商管理机关备案。赵昕以朱锐君提交的与案外人签订的租赁合同约定的租金标准明显低于同地段商铺租金标准、该合同系为规避租赁税费而制定为由，不确认该租赁合同的真实性，并提交关于案涉商铺由中山市石岐区办事处莲兴社区居民委员会出具的、落款时间为2016年9月28日的《关于同意将住宅改变为商业用途的证明》，称从该证明可推定朱锐君已早于该证明的落款时间收回案涉商铺并进行招租，但未向本院提交任何依据证明其与陆志刚已于2016年5月将案涉商铺返还朱锐君。朱锐君确认该《关于同意将住宅改变为商业用途的证明》的真实性，但称其方办理该证明仅系以备今后出租时使用。朱锐君提交租赁税发票1张、水费发票3张、中山日报广告费发票1张。经查，该组票据反映朱锐君出租案涉房屋产生租赁税1206元（税款所属时间对应2016年5月至同年10月），朱锐君于2016年12月7日向中山市供水有限公司支付案涉商铺2015年12月7日至2016年8月15日期间生活用水费用1204元、垃圾处理费用142.6元、污水处理372.6元，以及朱锐君为收回房产使用权而登报声明解除房屋租赁合同，于2017年1月18日向中山报业传媒股份有限公司支付广告费426元。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。朱锐君与陆志刚、赵昕签订的《租赁合同》，系三方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，三方均应恪守。朱锐君将案涉商铺交付给陆志刚使用，陆志刚应按合同约定的期限足额向朱锐君支付租金。现赵昕主张朱锐君已于2016年5月中下旬收回案涉商铺，但未提交任何依据，应承担举证不能的不利后果，故对其主张不予采纳。虽朱锐君提交与案外人签订的《租赁合同》，证明其于2016年9月底收回案涉商铺，但结合赵昕提交的《关于同意将住宅改变为商业用途的证明》，故对其主张存疑。鉴此，依据朱锐君于2016年12月7日支付截至2016年8月15日的水费的事实，推定朱锐君于2016年8月15日收回房屋，陆志刚应向朱锐君支付该期间租金62055元（17730元/月×3.5个月）及逾期利息。因三方于《租赁合同》中约定的利息标准高于年利率24%，故对超出年利率24%的部分不予支持。另，朱锐君提交相关票据，主张陆志刚应向其支付租赁期间产生的水费、租赁税及因本案纠纷产生的登报费，经审查予以支持，陆志刚应向朱锐君支付租赁税703.5元（1206元÷6个月×3.5个月）、水费1719.2元（1204元+142.6元+372.6元）、登报费426元。陆志刚逾期10天未向朱锐君支付租金，朱锐君解除合同的条件已成就，现朱锐君主张租赁保证金39400元归其所有，符合双方约定，应予采纳。虽然合同还另外对违约金进行了约定，但对陆志刚的同一违约行为不应进行双重惩罚，故对朱锐君关于违约金的主张不予支持。朱锐君主张赵昕应对陆志刚拖欠的上述租金承担连带保证责任，符合合同约定，应予支持。赵昕主张以案涉房屋装修价值进行抵扣，但鉴于陆志刚逾期支付租金已构成根本违约，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，对其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陆志刚应于本判决生效之日起七日内向朱锐君支付2016年5月至同年8月15日期间的租金62055元及逾期利息（计算方法：2016年5月至同年7月共3个月，以每月租金17730元为本金，2016年8月1日至同月15日租金为8865元，以该月租金8865元为本金，均按年利率24%，自当月16日起计至实际支付之日止）、租赁税703.5元、水费1719.2元、登报费426元；二、确认陆志刚已支付的租赁保证金39400元归朱锐君所有；三、赵昕对陆志刚拖欠的上述租金62055元承担连带责任；四、驳回朱锐君的其余诉讼请求。案件受理费3636元，由陆志刚负担（赵昕在1352元的份额内负连带责任）。本院二审期间，赵昕与朱锐君均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：陆志刚对一审判决不服，已经递交《民事上诉状》，但未在法定期限内交纳诉讼费，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，已另行作出（2018）粤20民终6376号民事裁定，裁定按陆志刚自动撤回上诉处理。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案二审争议的焦点在于赵昕应否对陆志刚拖欠的租金62055元承担连带责任。现分析如下：关于赵昕辩称其行为代表汉道公司为职务行为，其不应作为本案被告的问题。本案中，朱锐君、陆志刚、赵昕于2016年3月28日签订的《租赁合同》系三方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该《租赁合同》是赵昕以个人名义作为保证人签订的，合同条款中也没有任何关于赵昕代表汉道公司签订合同的内容。赵昕主张其代表汉道公司作为保证人签订《租赁合同》，但未能提交充分证据证明，应承担举证不能的不利后果。故根据合同的相对性，朱锐君要求赵昕个人承担保证责任符合法律规定，本院予以支持。关于赵昕责任的认定问题。首先，根据涉案《租赁合同》的约定，朱锐君将涉案商铺交付给陆志刚使用，陆志刚应按合同约定的期限足额向朱锐君支付租金。对于陆志刚交还涉案商铺的时间认定，陆志刚与赵昕主张商铺的交还时间为2016年5月中下旬，但未提交任何证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,陆志刚、赵昕应承担举证不能的不利后果。一审法院根据朱锐君提交水费票据，以交纳水费的时间段推定朱锐君于2016年8月15日收回涉案商铺，并以此时间认定为涉案商铺的交接时间，并无不当，本院予以认定。其次，根据涉案《租赁合同》对于租金标准的约定，结合本院认定双方于2016年8月15日交接涉案商铺的事实，陆志刚应向朱锐君支付该期间租金62055元（17730元/月×3.5个月）。再次，朱锐君、陆志刚、赵昕在《租赁合同》明确约定：“丙方（赵昕）自愿为乙方（陆志刚）租赁上述商铺期间产生的租金承担连带保证责任”。故一审法院认定赵昕对陆志刚拖欠的上述租金62055元承担连带责任正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵昕的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由上诉人赵昕负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年一月十五日书记员  陈静文