北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1964号原告：徐凤军，男，1964年7月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：黄嘉慧，女，1966年8月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁杉，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告徐凤军与被告黄嘉慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐凤军，被告黄嘉慧的委托诉讼代理人廖克钟、袁杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐凤军向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告违约赔偿金1836000元以及被告因违约导致原告的损失3726000元，合计人民币5562000元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月15日，原告经北京麦田房地产经纪有限公司介绍，与麦田公司签订了《交易合同》，并与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，被告所售房屋座落于北京市丰台区紫芳园四区2号楼6单元2203室。房屋建筑面积143.4平米，成交价格为玖佰壹拾捌万元，约定原告在签订合同时支付定金壹拾万元。另外，双方合同约定，房屋核验通过当日，为表原告诚意需另向被告支付预付款壹佰玖拾万元，被告应于2015年11月25日将房屋交付给原告或受到原告支付的预付款后1日内将房屋交付给原告。原告依约在合同签署当日支付了10万元定金，但第二日被告以各种理由不配合房屋核验，随后原告曾于2015年12月分别发短信、打电话给被告催促被告履行合同义务，被告称在外地出差没有回京等各种借口拖延，原告又于2016年2月5日期间通过给被告爱人发短信以及给中介齐松发微信催促被告履行合同义务，均未联系上被告。2016年5月31日一位自称郑宇的被告代理人发短信说通过银行转账把10万元定金转回原告银行卡，并单方称“合同已解除，定金已退回，双方两清了”，导致该房屋未能办理过户手续。根据双方买卖合同第八条约定：一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交款的20%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。因此被告因违约导致的赔偿金额为人民币1836000元。另外，根据麦田公司官方网站显示被告于违约之时的标的房屋均价为90000元/平方米，原告购买的房屋为143.4平方米，现房屋总价值约12906000元，比原告购买时总价涨了3726000元，也属于因被告违约导致原告所遭受的损失，且该损失有据可依合理合法。因北京购房需要审核购房资格，原告爱人及女儿、女婿都是从事自由职业者，均不符合北京市购房资格，只有原告一人有资格购买，最主要是为了两名外孙能够有附近小学上学的资格，被告迟迟不履行合同，一方面占用原告唯一的购房指标无法在别处另外购买住宅，同时大的外孙已6岁半，因无法达到上小学的资格近半年时间里都未能像正常年纪的孩子一样享受九年义务教育，鉴于被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多严重损失，使原告面临两难的境地却仍然无法联系上被告，无奈之下诉至法院，以维护原告的合法权益。黄嘉慧辩称：一、黄嘉慧与徐凤军于2015年11月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示。双方已经协商解除了买卖合同，黄嘉慧不存在任何违约情形，徐凤军要求黄嘉慧支付违约赔偿金以及违约造成损失没有任何事实和法律依据，显然不应得到支持。黄嘉慧与徐凤军于2015年11月15日签订的买卖合同并未体现合同的真实意思，即在满足一次性付款条件下，黄嘉慧才同意卖出涉案房屋。徐凤军女儿徐艺涵、女婿陈敏代表徐凤军在与黄嘉慧的洽谈过程中，双方于2015年12月6日在此确认针对一次性付款的条件达成合意，并同意于2015年12月7日重新签订买卖合同。而后双方在协商过程中，陈敏明确表示不愿意继续购买涉案房屋，由此双方协商解除合同，陈敏同意黄嘉慧向徐凤军方退回定金10万元。2015年12月8日，双方协商签订解约协议书，后由陈敏将其带回由徐凤军签署。黄嘉慧于2015年12月10日向徐凤军邮寄解除买卖合同的通知函，在过去三年多时间里，徐凤军并未对合同解除事宜向法院提出异议。因此，双方合意解除买卖合同，黄嘉慧不存在任何违约事实，徐凤军要求黄嘉慧承担相应违约责任显然不应得到支持。二、徐凤军女婿陈敏明确表示不愿意继续购买涉案房屋后，让麦田公司继续为其寻找合适的房源。双方在签订买卖合同后尚未办理网签流程，徐凤军可以另行寻找其他房源，双方协商解除买卖合同并未对徐凤军造成任何经济损失，徐凤军主张赔偿相应损失没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，经居间方北京麦田房产经纪有限公司撮合，黄嘉慧（出卖人）与徐凤军（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（交易房屋尚未办理房屋所有权证），合同相关内容为：第一条、房屋基本情况：出卖人所售房屋座落为丰台区紫芳园四区2号楼6单元2203号。建筑面积共143.4平方米。第四条、成交价格及定金：（一）该房屋成交价格为人民币玖佰壹拾捌万元，上述转让价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等。（二）买受人在签订本合同时支付定金人民币壹拾万元。第五条、履约准备：（一）买受人为表履约诚意，另向出卖人支付预付款人民币壹佰玖拾万元，支付时间：房屋核验通过当日；支付方式：银行转账。（二）甲乙双方协商一致，收到买受人购房预付款后1日内将房屋交付买受人。第六条、交易流程：双方约定待出卖人取得该房屋的所有权证书后，采用如下B交易程序：B商业贷款付款交易流程：（二）在出卖人取得该房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方向银行办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为人民币肆佰万元；买卖双方应积极配合银行提交相关贷款资料，买受人应支付相应的贷款服务费用。买卖双方在确定贷款银行批准贷款后10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记。另备注：剩余购房尾款叁佰壹拾捌万元分别监管，其中一百柒拾贰万元监管在建委指定账号，剩余壹佰肆拾陆万元监管在出卖人浦发银行卡中，买受人配合解冻。2015年11月16日，徐凤军向黄嘉慧支付定金10万元，黄嘉慧向徐凤军出具了定金收据。2015年12月10日，黄嘉慧向徐凤军邮寄通知函，通知函内容为：2015年12月8日上午您的女婿陈敏和中介谈好不买我的房子了，那原合同就解除吧。如需签解除协议请联系我。黄嘉慧的邮寄地址为：黑龙江省伊春市伊春区制材街团结委18号楼2单元202室。2015年12月15日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第99583号公证书，对黄嘉慧上述邮寄通知函的过程作出公证。2016年5月，黄嘉慧向徐凤军女婿陈敏返还定金10万元。经询问，徐凤军系由陈敏向黄嘉慧支付了定金10万元，故黄嘉慧退还定金时向陈敏退还。徐凤军认可收到该款项。另查，涉案房屋尚未办理房屋网签事宜。本案审理过程中，徐凤军提交《情况说明》一份，该说明由徐凤军之女徐艺函出具，其主要内容为：因其与陈敏夫妻没有购房指标，故由其家庭唯一有购房指标的徐凤军与黄嘉慧签订购房合同，合同签订后黄嘉慧当晚就打电话给我要求换中介重新签合同，让一起找一个便宜的中介把剩余的钱款给她，在被拒绝后黄嘉慧就说被中介骗了，主张要卖的是930万，要求涨价，在陈敏夫妻拒绝后黄嘉慧就以各种难题来为难陈敏夫妻，诸如不配合办理贷款等，后双方协商改为全开支付，协商过程中陈敏与黄嘉慧沟通不愉快，后面都由徐艺函与黄嘉慧进行沟通，黄嘉慧以没空、在国外等多种理由不回消息，未能从此再也联系不上。黄嘉慧提交录音及录音文字稿，意在证明双方履约过程中，2015年12月8日，徐凤军女婿陈敏明确表示不愿意继续购买涉案房屋，要求退还已付款项，黄嘉慧表示同意，双方协商一致解除买卖合同。经查，黄嘉慧提交的录音材料主要为黄嘉慧要求将付款方式变更为一次性付款，因双方未就一次性付款事宜协商一致，双方口头约定不再履行合同。经庭审询问，徐凤军主张徐艺函和陈敏与黄嘉慧谈过，但是其不在场。即便退定金应该是退20万元，不应该是10万元。黄嘉慧另提交解约协议书照片，意在证明2015年12月8日，双方协商签订解约协议书，麦田公司出具了相应解约协议书，后由陈敏带回由徐凤军签署。徐凤军否认见过该解约协议书。经查，该协议书并无双方当事人签字。本院认为：徐凤军与黄嘉慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，双方均应依约履行。徐凤军主张黄嘉慧存在违约行为，黄嘉慧辩称双方已就解约一事达成一致，本院综合双方陈述及现有证据，认定陈敏与黄嘉慧之间曾就不再履行合同一事达成口头约定。双方主要争议在于陈敏与黄嘉慧就争议及解约事宜的约定的效力，本院认定如下：首先，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，本案徐凤军因女儿徐艺函及女婿陈敏所育子女入学事宜向黄嘉慧购买涉案房屋，因家庭中仅徐凤军具有北京地区购房资质，故涉案房屋由徐凤军作为购房人签订合同，且涉案房屋的交易过程主要由陈敏及徐艺函与黄嘉慧进行协商、涉案定金系由陈敏支付，结合案情及一般交易观念，本院认定陈敏、徐艺函系徐凤军购买涉案房屋的代理人，徐凤军应受陈敏、徐艺函的代理行为之约束。其次，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。黄嘉慧在签订合同后，与徐凤军协商变更付款方式为一次性付款，但双方最终未能协商达成一致，徐凤军依法有权要求黄嘉慧继续全面履行买卖合同义务，但徐凤军的代理人陈敏与黄嘉慧在协商的过程中，就不再履行合同、退回合同定金一事达成口头约定，应视为双方已就合同解除和纠纷解决达成一致，涉案合同已于该日由双方协商解除，双方于事后虽未另行签订书面解除协议，不影响双方已就合同解除所达成口头协议的效力。故徐凤军的主张无相应的事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、一百六十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回徐凤军的全部诉讼请求。案件受理费25367元，由徐凤军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周海平二〇一九年一月三十一日书记员  刘 畅