广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1002民初3855号 原告:南宁碧莉物业服务有限公司百色分公司，住所地百色市右江区东合一路光华苑内。 法定代表人：韦小莉，经理。 委托诉讼代理人郑永胜，广西右江律师事务所律师。 被告：石炳明，男，1956年6月15日出生，汉族，住百色市右江区。 原告南宁碧莉物业服务有限公司百色分公司与被告石炳明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑永胜，被告石炳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁碧莉物业服务有限公司百色分公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费4508.14元以及逾期违约金8307.98元、代垫付的城市垃圾处置费648元、专项维修金431.64元、其他维修费67元，共计13962.76元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2004年5月进驻光华苑住宅小区提供物业服务以来，被告就一直不交物业费。原告为了维护其自身的合法权益，曾两次向法院提起诉讼，都得到了贵院的支持。法院就生效判决进行强制执行。之后，被告从2012年1月1日至2018年9月30日仍未向原告交纳物业费，至今尚欠原告物业费4508.14元、城市垃圾处置费648元（每户每月8元）、专项维修金431.64元、其他维修费67元，严重的影响原告为在该小区开展各项物业服务工作所需要的经费筹集。原告曾多次催缴，被告却拒不交纳。为维护其合法权益，原告再次诉至法院，请求法院判如所请。 被告石炳明辨称，一、原告进入光华苑小区是在没有经业主大会的选聘而违法强行进入，并强行要求小区业主接受服务，违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定；二、原告提供的《百色市光华苑物业管理服务委托合同》是原告与首届业主委员会相互串通签订的服务合同，属违法签订，而且该合同是附有期限的，合同期限为五年，从2014年5月1日至2009年4月31日止，该合同届满时已失效，因此，本人与原告没有任何合同关系，更不存在违约。三、本案从2012年到现在已经有7年的时间，本案已过诉讼时效；四、物价局与房产局文件也只是一份指导性文件，要求原告与业主先签订书面合同才能执行，现原告没有与被告签订书面合同，以前合同又已失效，因此，原告没有依据收取被告任何费用，更不存在违约；五、原告没有代收城市垃圾处理费的委托书，另外，从原告出示的垃圾处理费发票来看，原告只交纳2016年和2017年两年的垃圾处理费，2012年至2018年五年也没有交，而且只交了184户，全小区有600户，因此，原告无证据证明其代被告交纳垃圾处理费，也无权要求被告向其交纳垃圾处理费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的《百色市光华苑物业管理服务委托合同》有异议，认为该合同系违法签订，且该合同期自届满时已失效，原告无权要求被告交纳物业管理费。本院认为，原告是通过公开招标、竞标，中标后才与光华苑小区业主委员会签订的合同，并不是违法签订，且该合同到期后，光华苑小区业主并没有选聘新的物业管理服务企业，原告按原合同继续履行，该合同期限具有不确定性，故该合同并未失效；被告认为《百色市房地产管理局文件》只是一份答复，不是行政强制性文件，对业主没有约束力。本院认为，被告系该小区业主，该证据对被告具有约束性，能证明其目的，本院予以采信；被告对生活垃圾处理费发票的关联性有异议，认为原告只交了184户，小区业主有600户，并不能证明原告帮被告代交纳生活垃圾处理费。本院认为，原告代交生活垃圾处理费是事实，至于原告向百色市环卫局交多少垃圾处置费，那是原告的问题，被告不能为此拒交城市垃圾处置费，被告应按《合同》约定：按4元／户／月交纳城市垃圾处置费。故本院对该证据予以确认；被告对维修资金使用公示及维修发票有异议，认为该小区的地面被压坏系原告自己拉建筑垃圾倒入绿地，压坏了排污管，该维修费不应由被告承担。本院认为，既然是维修小区公共设施，维修费就应由小区业主承担，本院对该证据予以确认；被告对百色市右江区人民法院（2012）右民二初字第13号民事判决书、百色市中级人民法院（2012）右民一终字第487号民事判决书的关联性有异议，认为该证据与本案无关，本院认为，该证据与本案具有关联性，本院予以采纳。2、被告提交的《百色市房地产管理局》百房办字【2004】07号文件，原告认为该文件是给光华苑业主委员会的，与被告无关。本院认为，百色市房地产管理局对光华苑业主委员会下达的是《责令整改通知》，是行政性措施，属另一个法律关系，并不影响光华苑业主委员会与原告履行双方签订的《百色市光华苑物业管理服务委托合同》。故本院对该证据不予采信；原告对被告提供的照片无异议，但认为绿化带并不是原告故意破坏，而是小区有些地方需要拉石沙填充改造。本院认为，原告拉石沙填充低洼地段，系物业管理合同所确定的服务义务，因此，本案对该证据不予采信；原告对被告提供的收款收据有异议，认为是法院执行以前的案件与本案无关。本院认为，该证据是执行案件确定被告应履行的义务，与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告石炳明系百色市右江区光华苑小区3栋131号房业主。该房建筑面积：119.9平方米。原告经工商行政管理部门核准登记注册，具有法人资格的物业管理企业。原告通过参与公开招标、竞标后中标，于2004年4月30日与百色市右江区光华苑业主委员会签订了《百色市光华苑物业管理服务委托合同》后，被告所在小区即由原告进行物业管理服务，期限从2004年5月1日至2009年4月30日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.38元计算，代收城市垃圾处置费按4元／户／月收取、公共设施维护费按0.1元／平方米／月收取。物业管理费必须按月交纳，逾期不交的，经催交仍不交纳的，从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。合同到期后，原告和百色市右江区光华苑业主委员会共同致函百色市房地产管理局，该局于2009年5月8日就光华苑物业管理问题作出答复：业主委员会换届选举期间，光华苑小区物业的日常管理工作，可暂由南宁碧莉物业管理有限公司按原服务标准提供服务，直至选聘（或续聘）到物业服务企业…”。此后，原告按原服务标准继续为光华苑提供服务。但被告石炳明从原告进驻光华苑小区提供物业服务以来，就一直不交物业费，原告曾两次向法院提起诉讼，要求被告交纳物业费、代垫的城市垃圾处置费以及逾期违约金等，均得到法院的支持，并申请法院进行了强制执行。之后，被告石炳明仍然拒绝向原告交纳2012年1月1日至2018年9月30日止，共81个月的物业费4508.24元，其中2012年1月至2016年2月止，按0.38元／平方米／月收取物业费2278.1元（0.38元×119.9平方米×50个月），从2016年3月至2018年9月止，按0.60元／平方米／月收取物业费2230.14元（0.6元×119.9平方米×31个月）、城市垃圾处置费按合同约定按4元／户／月收取324元（4元×81个月）、公共设施维护费按0.1元／平方米／月收取431.64元。原告多次催收未果，遂诉至本院。 另查明，2015年11月23日，百色市物价局、百色市房产管理局两单位联合出具百价格【2015】84号文件，核定光华苑小区收费标准为：多层住宅每月每平方米按0.60元取……。该文件从2015年11月25日起执行。 本院认为，原告受百色市右江区光华苑业主委员会委托对光华苑小区进行物业管理服务，虽未经业主大会讨论，也未与业主另行签订书面协议，但原告一直为光华苑提供物业服务，而且大部分业主支付了相关费用，应认定原告与光华苑业主物业服务关系成立，因此，原告与百色市右江区光华苑业主委会员签订的《百色市光华苑物业管理服务委托合同》对包括被告石炳明在内的光华苑小区全体业主均具有约束力。虽然该《合同》于2009年4月30日履行期限届满，但百色市右江区光华苑业主并没有按程序选聘到其他物业管理服务企业。因此，原告与光华苑全体业主的行为视为依照原《合同》继续履行，合同期限具有不确定性。若被告石炳明认为该合同无效，应提请业主大会以业主委员会的名义主张撤销该合同，被告石炳明作为业主无权主张合同无效。因此，被告石炳明作为该小区业主，在接受原告物业管理服务后，理应按约定及时支付物业服务费、垃圾处置费、专项维修金等，现被告未按约定支付上述费用，已构成违约，应按合同约定支付违约金，但原告主张物业服务费的违约金仅计算至2017年12月31日止，本院照准。故原告要求被告石炳明支付物业服务费及违约金，于法有据，本院应予以支持。关于原告要求被告支付垃圾处置费648元的问题。本院认为，原告应按《百色市光华苑物业管理服务委托合同》约定，每户每月按4元收取垃圾处置费324元（4元／户／月×81个月），现原告要求被告按每月8元交纳垃圾处置费648元，没有证据证实，故本院对超出部分不予支持。原告要求被告交纳专项维修金431.64元的问题。本院认为，按照《百色市光华苑物业管理服务委托合同》约定，公共设施维护费按0.1元／平方米／月收取，被告从2012年1月至2018年9月共81个月，应向原告交纳专项维修金971.19元（0.1元×119.9平方米×81个月），现原告主张专项维修金431.64元，系原告对其权利的处分，本院照准。关于原告主张其他维修费67元，已含在专项维修金内，属重复收取，因此，本院对原告的该项请求不予支持。至于被告抗辩，原告进驻光华苑小区是没有经过业主大会的选聘而非法强行进入，与光华苑业委会签订的《物业合同》也是违法签订的，违法签订的合同系无效合同，且该合同至2009年4月30日期限届满已失效的问题。本院认为，原告进驻光华苑是通过公开招、投标选聘，原告中标后才与光华苑小区业主委员会签订的《百色市光华苑物业管理服务委托合同》，故原告并不是强行进驻，且行为也不违法。虽然该《合同》于2009年4月30日履行期限届满，但百色市右江区光华苑业主并没有按程序选聘到其他物业管理服务企业。因此，原告按百色市房地产管理局的答复继续按原服务标准为光华苑小区提供服务，且光华苑小区的专有部分占建筑总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主也愿意接受并履行，原告与光华苑全体业主的行为视为依照原《合同》继续履行，合同期限具有不确定性。故被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。至于被告抗辩本案已超过诉讼时效的问题。本院认为，本案被告从原告进驻其小区以来屡次拒付物业服务费、垃圾处理费等，原告也一直向法院主张其权利，本案并未超过诉讼时效，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。本案被告因屡次拒付相关费用势必会影响到其他接受物业服务绝大部分业主的合法利益，并涉及到整个小区的和谐稳定，这显然与我国合同法的立法精神和目前创建平安和谐小区的良好愿望相违背。原告应加强管理，尽心尽力为业主提供完善的服务。只有双方相互及时沟通，物业管理服务中存有的问题才能得以妥善解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第(四)、（五）项之规定，判决如下： 一、被告石炳明应于本判决生效之日起五日内向原告南宁碧莉物业服务有限公司百色分公司支付物业服务费4508.14元及违约金、城市垃圾处置费324元、专项维修费431.64元，共计5263.78元（违约金的计算：以物业服务费4508.14元为基数，从2012年1月1日起按每日2‰计付至2017年12月31日止）； 二、驳回原告南宁碧莉物业服务有限公司百色分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费150元，减半收取75元，由被告石炳明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  张兰苏 二〇一九年一月十五日 书记员  韦玉娇