湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初5222号原告：陈晓强，男，1991年8月24日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。被告：郑昭钧，男，1969年1月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：张小梅，女，1972年11月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人：长沙市天心区荣卓房屋信息咨询服务部，住所地长沙市天心区芙蓉南路**彩虹都花园****。经营者：郝学旺。原告陈晓强与被告郑昭钧、张小梅、第三人长沙市天心区荣卓房屋信息咨询服务部（以下简称荣卓服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月2日公开开庭进行了审理，原告陈晓强委托诉讼代理人杨皓云，第三人荣卓服务部经营者郝学旺到庭参加了诉讼，被告郑昭钧、张小梅经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张晓强向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告向原告支付违约金272000元人民币；3、判决被告返还原告定金30000元；4、请求依法判决赔偿原告居间服务费损失27300元，5、请求依法判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告陈晓强与被告郑昭钧、张小梅经第三人荣卓服务部居间撮合于2018年2月5日签订《房屋买卖合同》，约定原告张晓强购买被告位于长沙市天心区林大路341号湘翰御舍3栋xxx的房屋。合同签订后，原告陈晓强支付购房定金及居间服务费，涉案房屋因两被告的其他纠纷被人民法院采取查封限制措施导致无法办理过户手续，两被告的行为已构成违约，原告陈晓强为维护自身合法权益，故诉至法院。被告郑昭钧、张小梅未作答辩。第三人荣卓服务部述称：原告陈晓强所述情况属实。托管于第三人荣卓服务部的50000元定金，已向被告郑昭钧支付30000元，第三人荣卓服务部收取的13000元中介费也已退还原告陈晓强，因交易未成功，故剩余中介费也不会向原告陈晓强收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告郑昭钧系长沙市天心区林大路**湘翰御舍****所有权人，被告张小梅系共有权人。2018年2月5日，原告陈晓强（买受方、乙方）与被告郑昭钧（出售人、甲方）、张小梅（共有权人）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容：乙方购买甲方名下位于长沙市天心区林大路341号湘翰御舍3栋xxx房，房屋总价为1366000元，乙方于合同签订之日向甲方支付购房定金50000元，双方如同意定金由居间方荣卓服务部托管的，需另行与居间方签订《定金托管协议》，并约定在签订房屋买卖合同之前已产生的产权纠纷、债务、税费清偿及本合同第二、三、四条约定的甲方承诺及保证事项，甲方承诺在合同签订前已自行处理完毕且产权转移后方能正常形式所有权及使用权，以及不存在转移登记过程中被司法或行政机关查封或以其他形式限制房屋产权转移导致本合同无法履行的情形，并保证能够按照合同的约定履行合同，否则甲方应向乙方支付房屋出售价20%的违约金及造成的一切损失。同日，原告陈晓强（买受方、乙方）、被告郑昭钧（出卖方、甲方）、被告张小梅（共有权人）与第三人荣卓服务部（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为长沙市天心区林大路341号湘翰御舍3栋xxx房的房屋买卖合同，甲方向丙方支付居间服务费13660元，乙方向丙方支付居间服务费27300元。上述合同签订后，原告陈晓强支付63000元至第三人荣卓服务部工作人员容凤云账户，其中包括50000元定金和13000元居间服务费。第三人荣卓服务部将其中30000元定金分两笔支付予被告郑昭钧。长沙市天心区林大路341号湘翰御舍3栋xxx号房屋于2014年9月4日、2018年5月4日分别被岳阳市岳阳楼区人民法院、长沙市芙蓉区人民法院查封。第三人荣卓服务部将剩余20000元定金和13000元居间服务费退还原告陈晓强。本院认为：原告陈晓强与被告郑昭钧、张小梅、第三人荣卓服务部签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告陈晓强依约支付了定金，被告郑昭钧、张小梅应按约履行合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关查封的房地产不得转让。案涉房屋至本案诉讼时仍被司法机关查封，属于不得转让的房地产，原告陈晓强诉请解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告陈晓强诉请被告郑昭钧、张小梅返还30000定金，本院予以支持。《房屋买卖合同》虽然约定20%的违约金，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，原告陈晓强没有举证证明实际损失，本院将违约金调整为50000元。原告陈晓强诉请的居间服务费，因第三人荣卓服务部经营者并未实际收取，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈晓强与被告郑昭钧、张小梅于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑昭钧、张小梅于本判决发生法律效力后10日内向原告陈晓强返还定金30000元；三、被告郑昭钧、张小梅于本判决发生法律效力后10日内向原告陈晓强支付违约金50000元；四、驳回原告陈晓强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6240元，由原告陈晓强承担4588元，被告郑昭钧、张小梅承担1652元。公告费560元，由被告郑昭钧、张小梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈 希人民陪审员  郑政盛人民陪审员  郑 琳二〇一九年一月三十日代理书记员  杨 微附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。