陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终12000号上诉人（原审被告）陈英，女，1985年5月18日出生，汉族，无业，住陕西省西安市未央区。委托代理人嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人王智林，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谭琴，女，1989年12月14日出生，汉族，陕西诠睿项目管理有限公司职员，住西安市未央区。委托代理人霍武芝，陕西博纳新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）惠东，男，1991年5月18日出生，汉族，现役军人，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托代理人霍武芝，陕西博纳新律师事务所律师。原审第三人西安金欣房地产咨询服务有限公司，住所地：西安市雁塔区建工路中段鑫龙·天然居****。法定代表人谢四茜，该公司总经理。委托代理人傅军校，男，1983年6月12日出生，汉族，员工，住。上诉人陈英因与被上诉人谭琴、惠东，原审第三人西安金欣房地产咨询服务有限公司（以下简称“金欣咨询公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈英及其委托代理人嵇文兵、王智林，被上诉人谭琴及其委托代理人霍武芝，被上诉人惠东之委托代理人霍武芝，原审第三人金欣咨询公司之委托代理人傅军校到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2017年4月11日，惠东与陈英就位于西安市经济技术开发区房屋达成了买卖意向，并签订了《定金收付协议（买卖）》，约定于2017年4月25日签署正式《房屋买卖合同》，同时惠东向陈英交纳了2万元定金。2017年5月23日，谭琴与陈英及金欣咨询公司签订了《房屋买卖三方合同》（合同编号：X1010922）。合同约定，陈英将位于西安市经济技术开发区房屋出售给谭琴，建筑面积111.67平方米，成交价格为人民币88万元。合同第三条约定，该房屋成交价格为人民币88万元，固定装修、大修基金4万元垫资费用。合同第二条第三款B项约定，陈英应于2017年5月1日前办理抵押注销手续。2017年5月23日，谭琴又向陈英支付了定金5万元。合同第十五条约定，谭琴按揭审批通过三日内支付垫资费用4万元。2017年6月13日，谭琴、惠东与陈英签订了《西安市存量房买卖合同》，同日，惠东、谭琴向西安市存量房交易结算资金监管专用账户转入34万元。因谭琴、惠东与陈英双方在合同履行过程发生争议，2018年1月31日，谭琴、惠东诉至本院，请求如前所述。同年3月5日，陈英另案将谭琴诉至本院，诉讼请求为：1、依法确认其与陈英签订的《房屋买卖三方合同》无效；2、陈英向其赔偿因违约造成的损失32000元；3、陈英向其承担违约金176000元；4、陈英赔偿其抵押注销利息损失92480元；5、本案诉讼费用由陈英承担。庭审中，陈英认为其与谭琴签订的《房屋买卖三方合同》，因合同签订时尚存在抵押贷款，因此违反《中华人民共和国担保法》第四十九条中，关于抵押期间，未告知抵押权人转让抵押物的，抵押行为无效的法律规定。陈英提交的通话录音可以证实，谭琴的银行抵押贷款预审批通过的日期是2017年11月13日。金欣咨询公司陈述，陈英在2017年10月，向谭琴提出要求在原房价基础上上涨至105万元，在2017年11月、2018年2月均要求上涨房价至100万元。同时，在互联网上，该房屋再次挂牌销售，售价为120万元。根据谭琴、惠东提供的2018年1月19日的通话录音，可以证实互联网上的售房信息是陈英发布。（名称为20180119的通话录音第3分17秒处至4分钟处）。另查明，陈英办理涉案房屋银行按揭撤押时间为2018年1月25日，谭琴与惠东系夫妻关系。谭琴确未向陈英支付4万元垫资费。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭琴、惠东向本院提供如下证据：证据一、《房屋购买意向书》、意向金收据；证据二、定金收付协议、定金收据；证据三、《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》、《房屋买卖三方合同》、《二手房结算资金监管协议》、《收条》、西安市存量房交易结算资金监管入账凭证；证据四、中国人民解放军68216部队政治工作部证明、委托转账还款授权书、银行按揭费用收据；证据五、2017年12月25日通话录音、网络截图、解除合同通知书、情况说明。陈英向本院提供如下证据：证据一、《房屋买卖三方合同》、通话录音；证据二、房屋产权证；证据三、《房地产抵押合同》。金欣咨询公司向本院提供如下证据：微信聊天记录截屏。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。谭琴、惠东于2018年1月31日起诉至西安市未央区人民法院请求：1、依法判令陈英继续履行《房屋买卖三方合同》和《西安市存量房屋买卖合同（经济机构版）》，立即将房屋过户到谭琴、惠东名下并交付房屋；2、陈英支付违约金30600元（按照已付房款34万元的日0.05%自2017年5月2日暂计算至2018年1月1日），直至陈英将房屋过户到谭琴、惠东名下以及实际交付止；3、本案的诉讼费由陈英承担。事实与理由：2017年4月初，其与陈英及金欣咨询公司就位于西安市经济技术开发区达成房屋买卖合同，约定房屋成交价为88万元，其中含4万元垫资费。三方还约定陈英于2017年5月1日办理抵押注销手续。同时约定了如不继续履行合同，守约方可要求继续履行合同，违约方按日计算已付款承担0.05%违约金。同时还约定其他违约责任和房屋交付及房屋权属变更登记等条款。其于4月11日支付了2万元定金，5月23日又支付了5万元定金，同日三方签订了《房屋买卖三方合同》。6月13日，其与陈英及金欣咨询公司办理好网签，同时与西安市置城资产管理有限公司签订了二手房交易结算资金监管协议，并于6月13日将34万元转入监管账户。但至今，陈英未履行合同约定的义务，且在其他中介网发布再次出售该房屋的信息，同时将该房屋继续出租，严重失信，为维护其合法权益诉至法院，请求如前所述。陈英辩称，第一、在签订的三方合同中其未有违约行为，谭琴、惠东未按照合同约定在按揭审批通过三个工作日内支付垫资费4万元，谭琴、惠东按揭审批通过实际为2017年11月13日，谭琴、惠东应在2017年11月16日支付垫资费，因谭琴、惠东违反约定未支付致其无法办理抵押注销手续；第二、实际上涉案房屋应属西安市限购政策之内，并且双方的交易行为房屋抵押权人中国银行西大街支行同意，因此该买卖合同无效。金欣咨询公司辩称，其公司希望双方可以继续履行合同。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谭琴与陈英及金欣咨询公司于2017年5月23日就位于西安市经济技术开发区签订《房屋买卖三方合同》，系当事人真实意思表示，本院予以确认。同年6月13日，谭琴、惠东与陈英签订《西安市存量房买卖合同》，系双方意思真实表示，故该合同合法有效，本院予以确认。本案中，谭琴、惠东依约向陈英支付定金及向资金监管专用账户转入首付购房款，剩余款项根据约定申请银行按揭贷款，银行已审批通过惠东的贷款金额，谭琴、惠东完成了合同履行的义务，陈英应继续履行合同，配合谭琴、惠东办理过户义务。谭琴、惠东与陈英之间对办理房屋撤押时间有明确约定，即为2017年5月1日，但陈英未按照约定时间办理撤押，且同时向谭琴提出了上涨房价至105万元的要求，陈英之行为显系违约在先，故谭琴、惠东主张陈英支付违约金，并无不妥，但谭琴、惠东并未向本院提供证据证明因陈英违约造成的实际损失，故违约金本院酌情调整为1万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条之规定，判决如下：一、原告谭琴、惠东与被告陈英及第三人西安金欣房地产咨询服务有限公司继续履行2017年5月23日签订的《房屋买卖三方合同》；二、原告谭琴、惠东与被告陈英继续履行2017年6月13日签订的《西安市存量房买卖合同》；三、被告陈英于本判决生效之日起三十日内协助原告谭琴、惠东办理位于西安市经济技术开发区房屋（权属证号陕（2016）西安市不动产权第1095227号）过户义务；四、被告陈英于本判决生效之日起三十日内支付原告谭琴、惠东违约金1万元；五、驳回原告谭琴、惠东的其余诉讼请求。案件受理费9106元，原告谭琴已预交，现由被告陈英承担，于本判决生效之日起十日内一并给付原告谭琴。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，陈英不服，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。其并未违约在先，双方于2017年5月23日签订的《房屋买卖三方合同》，合同中却约定陈英须于同年5月1日前办理本案诉争房屋的撤押手续，明显撤押时间早于合同签订时间20多天，这是无法执行的条款，该约定应属无效。三方合同已经解除，因谭琴、惠东一直未能办理好贷款手续，致使房屋交易一再拖延。同时，在2017年6月13日至6月17日的3天内应支付陈英垫资款4万元，但谭琴、惠东一直未支付，致使陈英无法及时办理房屋撤押手续，根据三方合同第十一条第二款第一项②的约定，陈英享有解除合同的权利。2017年12月24日陈英向其发出了《解除合同通知书》，至此双方合同已经解除。后期只是在解除的基础上，双方重新商定未果，未能再次订立合同。二、一审判决适用法律错误。陈英在未央法院已经对解除合同的案子提起诉讼，申请中止此案审理，已经向法院递交了申请书。上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二、三、四项；2、请求改判驳回谭琴、惠东在一审的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由谭琴、惠东承担。谭琴、惠东辩称，不同意对本案进行中止审理。陈英在一审立案的时候，第一项诉请就是要求解除合同，只是在庭审中对诉讼请求进行了变更，要求确认合同无效，判决驳回了陈英的诉讼请求，陈英上诉后撤诉了，这是一个生效判决。该生效判决认定陈英违约。所以基于这两点，其二人认为本案应该继续审理。针对陈英的上诉请求其答辩意见是：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、陈英违约在先，双方在签订正式合同前，还有两个协议，一个是2017年4月8日房屋购买意向书，还有4月11日定金收付款的协议买卖，已经约定双方在4月25日签订合同，双方对于撤押的时间已经约定好在5月1日之前，在一审向法庭出示的陈英和金欣咨询公司的微信聊天记录，可以看出陈英在5月20日已经开始办理撤押手续。二、谭琴和惠东没有任何违约行为，截止现在贷款还没有审批下来。请求二审法院驳回上诉，维持原判，继续履行合同。金欣咨询公司辩称，同意谭琴的辩论意见。关于四万元垫资款，陈英之前表现出违约的迹象，导致谭琴不敢支付四万元。本院审理查明，陈英与谭琴于2017年5月23日签订《房屋买卖三方合同》第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币捌拾捌万元整（大写）（￥880000元）。上述房屋成交总价款包括：固定装修、大修基金、肆万元垫资费用；第八条，房屋的交付：甲方（陈英）应当在乙方（谭琴）领到房产证，甲方（陈英）收到全款后三日内（约定时间或约定条件）前将房屋交付给乙方（谭琴）……。谭琴、惠东已向陈英支付购房款共计34万元，剩余54万元房款未支付。在二审审理期间，谭琴、惠东表示如房屋买卖合同继续履行，其二人放弃向陈英主张违约金的赔偿；谭琴、惠东同意一次向陈英支付剩余房款54万元。陈英在二审期间以其已就要求解除其与谭琴、惠东签订的房屋买卖合同起诉至西安市未央区人民法院，且法院已受理为由，申请中止本案审理，本院以陈英申请中止审理本案之理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中止诉讼之情形，本院向陈英告知本案不予终止审理。原审判决认定其他事实属实。本院认为，谭琴与陈英及金欣咨询公司于2017年5月23日签订《房屋买卖三方合同》，同年6月13日，谭琴、惠东与陈英签订《西安市存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，双方当事人均应按合同约定的内容履行各自的义务。谭琴、惠东依约向陈英支付定金及向资金监管专用账户转入首付购房款，剩余款项根据约定申请银行按揭贷款。银行已预审批通过惠东的贷款。谭琴、惠东已履行了合同约定的义务。陈英已于2018年1月25日办理了涉案房屋的银行按揭撤押手续，双方应继续履行合同。故谭琴、惠东诉请要求继续履行双方所签的合同，应予支持，陈英应配合谭琴、惠东履行合同义务。陈英上诉认为，双方合同约定谭琴应在银行按揭审批通过三日内向陈英支付4万元垫资款，而谭琴未按合同约定向其支付垫资款已构成违约。但谭琴于2017年11月13日通过的是银行抵押贷款的预审批，非合同约定的按揭审批。谭琴并未违约。陈英上诉认为其于2017年12月解除合同，但谭琴、惠东于2018年1月25日起诉要求继续履行合同，故陈英认为合同已解除不能成立。虽谭琴、惠东与陈英之间约定办理房屋撤押时间为2017年5月1日，但合同签订日为2017年5月23日，故双方合同约定陈英应于2017年5月1办理房屋撤押手续不可实现，原审依此期限认定陈英违约不妥，但陈英提出上涨房价构成违约，且违反诚实信用原则。谭琴、惠东表示如房屋买卖合同继续履行，其二人放弃向陈英主张违约金的赔偿，系当事人对其权利的处分，依法应予准许。谭琴、惠东在二审期间表示自愿一次性向陈英支付剩余房款54万元，予以准许；鉴于谭琴、惠东愿意一次性清付购房余款，按照双方合同约定，陈英应当在收到余款后向谭琴、惠东交付房屋。据此，原审判决应予部分改判并增判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3461号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3461号民事判决第四项；三、谭琴、惠东于本判决生效后25日内一次性向陈英支付剩余购房款54万元；四、陈英于本判决生效后35日内向谭琴、惠东交付位于西安市经济技术开发区房屋（产权证号：陕（20**）西安市不动产权第1095227号）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9106元，谭琴已预交，由谭琴、惠东承担550元，由陈英承担承担8556元；二审案件受理费7450元，由陈英承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一九年一月十七日书记员 王晓平