江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初335号 原告:杨艺鸿，男，汉族，1971年6月1日生，住镇江市。 原告：陈清华，男，汉族，1969年2月28日生，住镇江市。 两原告共同委托诉讼代理人：程群，江苏恒强律师事务所律师。 被告：镇江香江汇投资管理有限公司，住所地镇江市京口区学府路**香江世纪名城****。 法定代表人：吴树斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。 原告杨艺鸿、陈清华与被告镇江香江汇投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年3月2日、11月30日公开开庭进行了审理，原告杨艺鸿、陈清华及其诉讼代理人程群，被告镇江香江汇投资管理有限公司的诉讼代理人张明辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨艺鸿、陈清华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年11月26日签订的《香江不夜街租赁管理合同》；2.判令被告赔偿原告损失100万元。 事实和理由：2015年11月26日，两原告与被告签订了《香江不夜街租赁管理合同》，合同约定：两原告承租被告位于镇江市间用于经营网吧，租赁周期为五年，自交付之日起算。原告应于免租期到期前一个月，向被告支付首年租金173333元，第二年至第五年的租金分别为26万元、26万元、273000元、286650元，交租时间为每年度租赁周期到期前三个月。两原告应于签订合同时缴纳一次性保证金65000元。另由于网吧的经营对于区域内客流量有较高的要求，故两原告经与被告协商，在该合同中特别约定：合同履行期间被告不再招同类业务入驻不夜街。 上述合同签订后，被告于2016年3月向两原告交付租赁物，后两原告投入一百多万进行装修及消防改造，并购置9台空调及多台电脑设备，同时还雇佣了十一名工作人员维持网吧运营，网吧于2016年6月27日开业。然后开业仅两个月，被告即严重违反合同准许同一类型的镇江市香江网络科技有限公司经营的欧点网咖进入不夜街，该网吧的入驻给原告的经营造成很大的冲击，致使合同目的根本不能实现。后两原告多次找被告交涉，被告同意免除了几个月的房租，但最终未能协商一致。 被告镇江香江汇投资管理有限公司辩称，1.镇江市香江网咖有限公司并非被告招商进入香江不夜街的商户。蒋建良、王磊及蔡叶峰三人一起购买了升辉实业（镇江）有限公司的香江世纪名城3幢的7套房屋，后蒋建良、王磊在其本人所有的房屋内成立了镇江市香江网咖有限公司，该公司的设立及经营范围的确定经过了工商部门的核准，被告无法禁止其正常经营，不应承担违约责任。2.原告的主营业务是互联网上网服务，除原告外，被告未再招其他主营互联网上网服务的公司入驻不夜街，对其被告不存在违约行为。综上，被告无违约行为，原告杨艺鸿、陈清华无合同解除权，更无权要求赔偿损失，请求驳回原告的诉讼请求。 原告杨艺鸿、陈清华围绕其诉讼请求向本院提交的证据材料有： 1.《香江不夜街租赁管理合同》一份，2015年11月26日原、被告双方签订了合同，约定被告将不夜街11间商铺出租给原告使用。合同第十条特别约定合同履行期间被告不再招同类业务入驻不夜街。 2.《镇江市迪迦网咖装饰装修工程施工合同》、《消防改造施工合同》、《产品购销合同》一份，证明原告为了开设网吧对房屋进行装修装饰。 3.照片二组，证明香江不夜街入驻了另外两家网咖，名称分别为欧点网咖、魔学院网咖。 4.工商登记资料一组，证明魔学院网咖的房屋产权人为王成栋、王成慧，而该网吧的经营者为付鹏飞、糜震、汝有志、叶宏飞。 5.被告镇江香江汇投资管理有限公司与开发商升辉实业（镇江）有限公司签订的《委托经营合同》一份，证明合同约定被告受委托管理的商铺的位置几乎涵盖了不夜街，并证明被告对商业圈进行有序经营规范统一的管理，即便房屋经过转让，也必须接受被告的统一管理。 6.电费、光纤费收据、人员工资表、收入报表、收支明细，证明原告经营的网吧每月的开支及营收，已经入不敷出，继续履行合同的成本过高。 被告镇江香江汇投资管理有限公司经质证后认为，对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性均不予认可。其中《镇江市迪迦网咖装饰装修工程施工合同》订立时间为2016年3月24日，合同双方扬中市万家基和装饰设计公司及镇江迪迦网络服务有限公司的成立时间分别为2017年4月18日、2016年3月29日，均在合同签订时间之后，该合同明显为虚假合同。其中《消防改造施工合同》的签订时间为2016年3月16日，在合同相对方镇江迪迦网络服务有限公司成立时间之前，也为虚假合同。其中《产品购销合同》的相对方为镇江市凯越电器，盖章为复印件。对证据3、4、5的真实性无异议，被告镇江香江汇投资管理有限公司并不清楚房屋产权人与网吧经营者之间的法律关系，且被告未对该网吧收取过任何管理费用。证据5系被告与开发商之间签订，根据合同相对性的原则，原告无权以此主张被告承担责任。对证据6中的电费发票的真实性无异议，对其他证据的真实性不予认可，原告以此主张解除合同违反诚实信用原则。 本院经审查后认为，被告对证据1、3、4、5的真实性无异议，本院予以确认。证据2系镇江迪迦网络服务有限公司与案外人之间签订的装修、购销等合同，但原告未能提供该合同履行的具体情况，本院对其真实性不予确认。证据6中除电费发票及光纤费发票外，其他均系原告单方制作，本院对其真实性不予确认。 被告镇江香江汇投资管理有限公司向本院提交的证据材料有： 1.商品房买卖合同7份，证明镇江市香江网咖有限公司经营的欧点网咖的房屋系蒋建良、王磊个人购买，并非被告镇江香江汇投资管理有限公司招商进入。 2.企业信息公示系统截图，证明原告提供的《镇江市迪迦网咖装饰装修工程施工合同》相对方扬中市万家基和装饰设计公司成立于2017年4月18日，并证明镇江市香江网咖有限公司系法定代表人为蒋建良，其经营地点位于镇江市房屋，系其个人所有。 3.王成栋、王成慧与江苏元祖食品有限公司签订的《经营场地租赁合同》，证明王成栋、王成慧将其位于镇江市出租给江苏元祖食品有限公司。 4.（2018）苏1102民初1151号民事判决书，证明涉案的1幢112室房屋所有权人巫小军向法院起诉要求被告支付租金。 原告杨艺鸿、陈清华经质证后认为证据1系复印件，对其真实性不予认可，该合同并不能证明欧点网咖的经营者系该房屋的所有权人。被告作为不夜街的委托经营者，商品所有权人应当接受经营管理者的统一管理和规划。对证据2的真实性无异议。对证据3、4，认为根据判决书查明的内容，载明被告对商业街整体进行经营管理。 本院经审查后认为，证据1虽系复印件，但该合同经房管部门备案登记，本院对其真实性予以确认。原告对证据2的真实性无异议，本院予以确认。证据3与本案租赁合同之间无关联性，本院不予审查，证据4系本院生效判决，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 镇江市京口区香江不夜街位于镇江市，涉案房屋位于不夜街内，该不夜街由升辉实业（镇江）有限公司开发建设。 2014年，被告镇江香江汇投资管理有限公司与升辉实业（镇江）有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定升辉实业（镇江）有限公司委托被告对不夜街内的商铺进行经营管理，由被告与第三方签订租赁合同，委托期限自2014年8月1日至2018年7月31日。委托商铺未对外租赁的，被告不得要求支付商业管理服务费。 2015年11月26日，原告杨艺鸿、陈清华与被告镇江香江汇投资管理有限公司签订《香江不夜街租赁管理合同》一份，合同第一条租赁商铺位置及经营范围：原告在不夜街内承租经营商铺的位置：镇江市香江不夜街1#商业112下、112上-120上、102上商铺，合计11间，该商铺建筑面积约489.31平方米。1.原告在该商铺经营商品范围为新网景Internet咖啡生活馆。2.根据不夜街的发展需要，被告在不影响原告正常经营的情况下有权调整不夜街的整体经营布局，并及时通知原告，原告必须在规定时间内作出相应的调整。第二条租赁期限：1.原告的租赁周期为五年，租赁起始日为不夜街通过交付验收之日起算，交付时间暂定2016年1月15日，如交付延迟，则租赁期限作相应调整。2.本合同签订后，原告不按期进场装修、未按期缴纳租金的，被告有权解除合同，收回商铺，收取的合同保证金等各项款项均不予退还。3.租赁期满前三个月，被告配合原告争取商铺的优先续租权。4.合同解除或终止后，原告商铺内的装修无偿归被告所有。第三条租金支付标准及方式：1.商铺租金标准：第一年260000元，免租金额86667元，实收租金173333元，第二年、第三年260000元，第四年273000元，第五年286650元。2.租金支付时间及方式：在被告确定免租期到期前一个月，开业日期暂定2016年5月1日，原告向被告缴纳首年租金173333元，以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向被告缴纳。3.原告签订本合同时须缴纳一次性保证金65000元。第十条：其他约定：租金每半年支付一次，合同履行期间被告不再招同类业态入驻不夜街。 2016年3月23日，被告向原告出具《商户进场装修通知书》，通知原告于该日进行装修，并计算商铺的租赁起始日。原告在收到上述通知书后进场装修，并经营至今。 另查明，在该不夜街内，有另两家网吧经营，分别为欧点网咖、魔学院网咖。其中欧点网咖的营业执照名称为镇江市香江网咖有限公司，经营地点，经营地点位于镇江市人为蒋建良，成立时间为2016年3月22日。该房屋系蒋建良、王磊、蔡叶峰于2016年3月5日从升辉实业（镇江）有限公司处购买。 其中魔学院网咖的营业执照名称为镇江市京口区魔学院网咖网络服务有限公司，经营地点，经营地点位于镇江市人为汝有志，成立时间为2018年2月6日。该房屋的所有权人为王成栋、王成慧。 本院认为，原告杨艺鸿、陈清华与被告镇江香江汇投资管理有限公司之间于2015年11月26日签订的《香江不夜街租赁管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案的争议焦点是被告镇江香江汇投资管理有限公司有无违反合同中关于“合同履行期间被告不再招同类业态入驻不夜街”的约定。根据双方签订合同的目的，该条内容是指被告镇江香江汇投资管理有限公司作为不夜街招商主体，在原告租赁期间，招其他商户入驻不夜街时，若该商户在不夜街内从事类似网吧业务，则被告需要对原告承担违约责任。但该项约定的前提是其他商户必须通过被告招入。根据庭审查明的事实，在原告入驻不夜街后，镇江市香江网咖有限公司、镇江市京口区魔学院网咖网络服务有限公司分别于2016年3月22日、2018年2月6日在不夜街内开业经营，原告杨艺鸿、陈清华对镇江市香江网咖有限公司、镇江市京口区魔学院网咖网络服务有限公司通过被告镇江香江汇投资管理有限公司招商进入负有举证责任。但原告并未提供上述证据，相反，根据被告提供的证据，其中镇江市香江网咖有限公司系其经营者蒋建良在其自有房屋内经营，并非通过被告招商进入。 原告还主张基于被告对不夜街的整体规划，统一管理的职责，即便商户并非通过被告招商进入，被告因不夜街内其他商户经营网吧的行为也应对原告承担违约责任。根据被告在庭审中的陈述，被告的管理范围仅仅是通过被告对外租赁的商铺。客观上，对业主自行招租进入不夜街的商户或利用自有房屋经营的商户，经营事项由商户自行决定，由工商部门予以核准，被告也无权约束其经营范围，禁止其从事某类业务。综上，本院认为原告所举的证据不足以证明被告镇江香江汇投资管理有限公司违反了合同约定，招入了其他同类业态入驻不夜街，应承担举证不能的法律后果。 原告还主张继续履行合同成本过高，请求解除合同，本院认为，任何经营行为均具有一定风险，盈利与否与市场环境、经营成本、经营理念、服务质量等因素相关，原告在签订合同时，应充分考虑预期利益及风险，合同签订后，应当严格按照合同约定履行义务，且在原告起诉后，截止法庭辩论终结时，原告仍在继续经营。现原告以经营无法盈利为由要求解除合同无事实和法律依据。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨艺鸿、陈清华的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告杨艺鸿、陈清华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61） 审 判 长  胡绪美 人民陪审员  赵志华 人民陪审员  颜红生 二〇一九年一月十四日 书 记 员  蒋天麟 附页（法律条文）： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。