河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初327号原告杜二平，女，1976年2月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人卢勇，河南同立律师事务所律师。被告李胜平，男，1945年8月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人李红耀，河南同立律师事务所律师。被告侯全军，男，1980年11月11日出生，汉族，住河南省郸城县。原告杜二平与被告李胜平、侯全军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年2月6日作出（2016）豫1702民初1780号民事判决，被告李胜平不服提起上诉，上诉于驻马店市中级人民法院，驻马店市中级人民法院于2017年11月6日作出（2017）豫17民终1413号民事裁定，裁定：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初1780号民事判决；二、发回河南省驻马店市驿城区人民法院重审。重审中，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜二平的委托代理人卢勇，被告李胜平及其委托代理人李红耀到庭参加诉讼。被告侯全军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杜二平诉称，2001年12月6日，原、被告签订售房协议一份，内容为：被告将位于驻马店市乐山路南段麻纺厂营住楼××号楼东单元西户××层卖给原告，购房款及办理房产证费用共计48900元。协议签订后，原告向被告支付了48900元，并由被告出具收条一份，被告将上述房产交付给原告。后经原告多次找被告要求办理房产证件，但被告在原告不知情的情况下又将该房产出卖给了第三人，使原告无法得到该房产的所有权。请求依法判令：二被告连带赔偿原告损失10000元（具体以鉴定为准）。诉讼中，原告明确其请求为：1、解除原告与二被告签订的售房协议书；2、二被告返还原告购房款47911元及办理房产证费用1000元。3、二被告赔偿原告损失159761元。4、鉴定费用3000元由二被告负担。被告李胜平辩称，李胜平和杜二平之间没有建立房屋买卖合同关系，原告的主张不应得到支持，具体理由如下：一、李胜平从未和杜二平签订过房屋买卖合同，也没有在杜二平提出的买卖合同上签名，从形式上足以说明双方未建立房屋买卖关系；二、2001年12月份，李胜平没有取得诉争房屋的所有权，根据相关法律规定，对诉争房屋自然没有处分权；三、李胜平从未收到过杜二平的任何款项，既没有从诉争房屋上获取杜二平的任何利益，根据权利对等原则，没有享受权利自然不能承担义务，杜二平向李胜平提出的诉讼请求既无事实依据也无法法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。另外，杜二平在李胜平与麻纺厂进行艰难的建筑施工合同诉讼期间，非法占有诉争房屋，至今已达16年之久，对杜二平对诉争房屋占有费用，李胜平有权自2010年2月5日合法取得该房屋后，可以向杜二平主张8年左右的房屋占用费，李胜平保留该权利。被告侯全军未到庭，亦未答辩。经审理查明，一、诉讼中，原告杜二平提交①2001年12月6日《售房协议书》一份，写明：“经甲、乙双方协商达成以下协议。一、甲方愿将位于驻马店市乐山路南段麻纺厂营住楼××楼东单元西户××层卖给杜二平。二、建筑面积（收款面积）计壹佰贰拾贰点壹陆平方米（122.136㎡），煤棚计壹仟伍佰元整，一次性付清共合款肆万柒仟玖佰壹拾壹元整（￥47911.00元）。三、电网改造、房产证预交壹仟元整（￥1000元）多退少补。四、甲方有义务保证乙方住房不漏水。门窗、墙面、地坪如有不合格情况，甲方无代价修整，并代办房产证和电网改造”，该协议抬头部分甲方处显示为李胜平、侯全军，乙方处显示为杜二平，该协议落款部分甲方处显示有侯全军签名，乙方处显示有杜二平签名。②侯全军于2001年12月6日出具的收条一份，写明：“收到杜二平交售房款计肆万捌仟玖佰元整（48900元）。侯全军，2001年12月6号上午”。原告杜二平用以证明：①该协议的抬头部分的甲方处的侯全军、李胜平的名字均是由侯全军书写，落款处甲方一栏由侯全军署名，该协议约定了房屋的位置、价款、代办房产证、电网改造等条款，原告与二被告之间存在房屋买卖关系。②杜二平将48900元（购房款47900元、办理房产证费用1000元）交付给侯全军，侯全军将房屋钥匙交给原告，原告自2002年3月份居住至今。③侯全军是李胜平的女婿，侯全军在李胜平的授权下，与原告签订的购房协议，并收取购房款，签协议及出具收条时李胜平也在场。被告李胜平的质证意见为：该协议系侯全军与原告签订的，收条是由侯全军出具的，无法显示与李胜平存在法律关系。重审中，被告李胜平补充意见称，根据本案目前的证据，侯全军的行为不构成表见代理，同时侯全军已明确表述其收到杜二平的购房款交给麻纺厂原副厂长王淑明。二、诉讼中，原告杜二平申请对位于驻马店市乐山路南段麻纺厂营住楼××楼东单元××层西户现市场价值进行评估。本院依法委托驻马店中亚资产评估事务所进行评估。驻马店中亚资产评估事务所于2016年9月8日作出驻中亚资评报字（2016）第117号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估房地产的市场价值为207672.00元（含应分摊的土地使用权价值）。原告并提交驻马店中亚资产评估事务所出具的机打发票一份，用以证明：其因评估而支付评估费3000元。三、诉讼中，原告提交①2013年7月9日其与李胜平、余某提的录像录音，②2015年6月29日其与李胜平、余某提的录音，③2015年7月30日李胜平与余某提的电话录音，④同时申请证人余某提出庭作证，称“当时是我介绍杜二平买李胜平的房子，房子是李胜平在麻纺厂营宿楼上加盖的一层，这层是李胜平审批的，所有权归李胜平，李胜平可以对外出售。李胜平在施工过程中急需用钱，要求谁有需要买房的介绍给他，我就把杜二平介绍给他。交钱的时候，因李胜平不在现场，他就让他的女婿侯全军收钱，该款项被李胜平用于施工建设。当时侯全军代办了签订售房合同及出具收条，原告将办证的钱也交给了他。2013年，李胜平与麻纺厂纠纷解决后，杜二平找李胜平要求办房产证，李胜平称让交15000元办理费用，期间，多次协商办证事宜，一直未果。至2014年，李胜平要求按每平米增加280元补交费用，协商过程中，原告愿意补交，最后同意交30000元，因未办理产权登记，该款项也未交，未协商成。后来李胜平就以各种理由推脱不予办理”。原告用以证明：1、余某提是介绍杜二平买房子的人，余某提与杜二平找到李胜平要求办理房产证及补签协议，李胜平同意补签协议，但要求杜二平每平米加280元费用。2、证人证言能够证明当时的事情经过，原告与李胜平存在房屋买卖法律关系。被告李胜平的质证意见为：1、①2013年7月9日的视频录音是原告第一次将售房协议书出示给李胜平看，李胜平看后说从未见过该协议，并称未收到原告一分钱。②原、被告及余某提在场的情况下，李胜平明确告知二人此前一直未针对该争议房屋如何协商作出具体方案。③李胜平在录音中称如果原告有诚意，可以在一起协商房屋的解决方案，但李胜平在整个录音中，自始没有认可该房屋的出售与其有关。④原告之所以此时找李胜平是因为李胜平通过诉讼取得了该房屋的所有权，原告是基于此原因才找李胜平协商该房屋的解决方案，但不能证明该房屋出售与李胜平有关。2、2015年6月29日的录音中李胜平提出一个协商解决方案，是每平方米补280元，该280元是指李胜平与麻纺厂打十多年官司的诉讼成本，另外，是关于法院判决麻纺厂应支付给李胜平的工程款，该工程款再按照房屋面积平摊计入每套房屋。此种解决方案，目的是李胜平将其应得工程款在得到的情况下，并将其诉讼成本累计相加，在上述两个条件原告均同意的情况下，李胜平同意将房屋过户给原告。此种解决方案，李胜平仅是想补足自己的成本及损失，但李胜平也并未认可侯全军所签订的售房协议与其有关。3、2015年7月30日的录音，该录音是余某提与李胜平的通话录音，录音中显示李胜平所提的条件仍然是将两笔账补足，将李胜平损失弥补后，李胜平同意将房屋过户给原告。该两笔账分别为：一是打十多年官司的诉讼成本即每平米补280元，二是判决麻纺厂应支付给李胜平的100多万元的工程款，按平方分摊后也同时补给李胜平。仅能证明李胜平保证自身权益未受损失的情况下，同意妥协将房屋过户给原告，但仍然没有认可侯全军签订的售房协议与其有关。4、关于证人证言。①证人证明的部分问题是自己推测的，如原告交款的最终去向。②证人证明的事实与原告自己的陈述的事实相互矛盾，如李胜平是否在场，原告称李胜平在场，而证人余某提却证明李胜平不在工地。③侯全军在（2015）驿民初字第3813号案件中明确陈述，钱收好后交给了麻纺厂，麻纺厂通过财务拨付给李胜平，而证人所证明的问题不能最终认定房屋是李胜平所有及李胜平出售。重审中，被告李胜平补充意见称，该录音和视频的产生背景是李胜平和麻纺厂诉讼纠纷结束进入执行阶段后，麻纺厂同意将包括该诉争房屋一部分房产补偿给李胜平，李胜平落实房产具体房产情况时发现诉争房屋被杜二平占用，通知杜二平如要购买该房屋缴纳十二万陆仟余元的购房款，此时李胜平才和杜二平之间产生了房屋买卖的意向，杜二平接到李胜平电话后，到李胜平家叙述了他的困难，即已经在占用了房屋多年的情况，李胜平出于解决杜二平困境和面临的困难，双方对房屋的价款等进行了交流，对该录音不能断章取义，同时，由于李胜平年龄较大且身体有××，而杜二平谈话时就已有录音的主观故意，所以录音资料中部分言词不能认定为李胜平的真实意思表达。另查明，杜二平于2015年7月24日另案起诉被告李胜平、侯全军房屋买卖合同纠纷一案，该案案号为（2015）驿民初字第3813号。在该案诉讼中，侯全军称①其当时在麻纺厂工地上给李胜平打工，李胜平是麻纺厂工地的施工方，工地上的琐事李胜平交由其处理。在其与原告签订协议时，工地还未完工，签订协议后，房款是其收取的。协议是李胜平让其签的，钱也是李胜平让其收取的，后来麻纺厂的领导说其与李胜平没有权利卖房子，即使卖了也应将钱交给麻纺厂，由麻纺厂作为工程款拨付给李胜平的工地，于是其将房款交给麻纺厂了。②其当时还不是李胜平的女婿，只是李胜平女儿的男朋友，签协议及打收条的时候李胜平是否在场，时间长了，其记不清了，如李胜平在场，应该会自己签协议、打收条。③2001年工程将近结束的时候，李胜平与其找麻纺厂要工程款，麻纺厂称资金短缺没有钱，让李胜平与其想办法筹钱。后来李胜平、麻纺厂方及其共同想了一个办法，将房屋卖出去筹款，麻纺厂将钱要走后，再将钱作为工程款拨付给施工方李胜平。看房子是其领着原告看的，原告看了几次房后，与其签的协议；钱是其收的，记不清啥时候收的了，钥匙是其给原告的。重审中，原告提交侯全军出具的关于杜二平售房说明一份及丁卫峰的证人证言一份，原告用以证明侯全军在说明中明确表示了他和杜二平签订的房屋买卖协议是受麻纺厂的委托，所收的购房款也交给了麻纺厂的副厂长王淑明，在另外的案件中的庭审当中，他的陈述是有错误的；丁卫峰证人证言是证明对诉争房屋的出售行为是由麻纺厂的副厂长王淑明安排实行的。原告质证称，侯全军在（2015）驿民初字3183号案件中以被告身份出庭，陈述应该以该次为准，后来出具说明，但其本人并没有出庭作证，另一个出具证言的丁伟峰也没有出庭作证，不应采信。还查明，诉争房屋由驻马店市驿城区麻纺厂开发，李胜平系实际施工人。李胜平通过法院诉讼与强制执行取得上述房屋的所有权，并于2010年2月5日办理房屋所有权证书。2015年8月26日，李胜平将房屋出售给案外人张云磊，并办理了房屋所有权登记。以上案件事实，有原告提交的《售房协议书》、收据、和资产评估报告书等证据及原、被告陈述，经庭审质证，据以认定。本院认为，本案的争议焦点系与原告杜二平形成房屋买卖合同关系的相对方系被告李胜平还是被告侯全军。本案中，《售房协议书》、收条虽系被告侯全军署名出具，但因①侯全军在《售房协议书》中的抬头部分写明“甲方一栏为李胜平、侯全军”；②侯全军在（2015）驿民初字第3813号案件庭审中称“其当时在麻纺厂工地上给李胜平打工，李胜平是麻纺厂工地的施工方，协议是李胜平让其签的，钱也是李胜平让其收取的”；③原告申请证人余某提出庭作证称“当时是我介绍杜二平买李胜平的房子……交钱的时候，因李胜平不在现场，他就让他的女婿侯全军收钱……当时侯全军代办了签订售房合同及出具收条……2013年，李胜平与麻纺厂纠纷解决后，杜二平找李胜平要求办房产证，李胜平称让交15000元办理费用，期间，多次协商办证事宜，一直未果。至2014年，李胜平要求按每平米增加280元补交费用，协商过程中，原告愿意补交，最后同意交30000元，因未办理产权登记，该款项也未交，未协商成。后来李胜平就以各种理由推脱不予办理”；④原告提交的录音中也显示杜二平与李胜平、余某提就诉争房屋过户问题多次协商。综上，原告主张其与被告李胜平形成房屋买卖合同关系，与事实相符，本院予以采信。又因该房屋买卖合同关系并未有相关法律、行政法规规定的无效情形，故应为有效合同关系。本案中，李胜平将房屋出售给原告后，原告居住至今，李胜平于2010年取得诉争房屋的所有权证书后，不但未向原告履行房屋过户义务，且于2015年将房屋出售给案外人，构成根本违约。法律规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告以被告李胜平构成根本违约、无法实现其合同目的为由请求解除其与被告李胜平形成的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告李胜平向其返还购房款及办理房产证费用，于法有据，本院予以支持。被告李胜平应向原告返还购房款及办证费用合计48900元，原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益是指在合同订立时能够合理预见的，当合同获得适当履行后可以实现的财产利益，而可得利益损失是指由于合同一方的违约，使得合同主要义务无法得到适当履行，进而造成非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加的财产未能增加。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同适当履行后可以获得的利益。现因被告李胜平的违约行为导致合同不能继续履行，故原告请求被告李胜平向其赔偿房屋差价，于法有据，本院予以支持。依照驻中亚资评报字（2016）第117号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估房地产的市场价值为207672元（含应分摊的土地使用权价值）。原告的可得利益应为159772元（207672元-购房款47900元）。现原告请求被告赔偿损失159761元，未超出上述数额，本院予以支持。因被告李胜平存在违约而解除合同，故原告请求被告李胜平承担鉴定费3000元，于法有据，本院予以支持。因与原告杜二平形成房屋买卖合同关系的相对方系李胜平，原告以侯全军为被告并请求其承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告杜二平与被告李胜平之间形成的房屋买卖合同关系。二、限被告李胜平于本判决生效后十日内退还原告杜二平购房款及办理房产证费用合计48900元。三、限被告李胜平于本判决生效后十日内赔偿原告杜二平损失159761元。四、驳回原告杜二平对被告李胜平的其他诉讼请求。五、驳回原告杜二平对被告侯全军的诉讼请求。被告李胜平如未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，保全费970元，合计5430元，由原告杜二平负担10元，由被告李胜平负担5420元；鉴定费3000元，由被告李胜平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光审 判 员  周 岩人民陪审员  黄 静二〇一九年一月二十五日书 记 员  亓 茹