福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0102民初8766号 原告：赖星霖，女，汉族，1976年8月15日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：刘鹏，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杨，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告：魏晖，男，汉族，1970年10月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘建安，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林兆辉，福建融成律师事务所律师。 第三人：吴振忠，男，汉族，1973年9月22日出生，住江西省南昌市东湖区。 第三人：罗薇，女，汉族，1972年6月20日出生，住江西省南昌市东湖区。 原告赖星霖与被告魏晖、第三人吴振忠、罗薇执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告赖星霖委托诉讼代理人杨杨，被告魏晖委托诉讼代理人刘建安到庭参加诉讼，第三人吴振忠、罗薇经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：１.不得执行鼓楼区人民法院对位于江西省南昌市红谷滩新区的诉讼保全查封；2.本案的案件受理费等诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2017年9月11日，福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初6752号裁定书对魏晖与吴振忠、罗薇民间借贷纠纷一案作出民事裁定书，鼓楼区人民法院依据裁定书查封第三人罗薇名下位于江西省南昌市红谷滩新区。2017年10月9日，案外人魏丹对执行标的提出书面异议。鼓楼区人民法院于2017年11月9日作出（2017）闽0102执异131号执行异议裁定：驳回赖星霖的异议。 案涉房产在贵院保全查封前，案外人赖星霖已经购买并完成该套房产的交易，赖星霖已经支付全部价款并实际接收该套房产。案外人赖星霖与2017年9月4日向罗薇购买案涉房产并签订房屋买卖合同，当日赖星霖向合同指定账户支付了总价61万元的购房款。支付购房款后，赖星霖接收了该套房产。2017年9月18日，赖星霖在备齐房管部门要求的登记后手后，向房管局提出过户申请并得到房管局的受理。 根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，结合上述事实，案外人赖星霖与罗薇已经完成房屋买卖交易，并且达到房管局办理过户标准，同时也向房管局申请了房屋过户登记，故鼓楼法院对该房产的保全查封行为是错误的。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律之规定，特诉至法院，望判如所请。 被告魏晖辩称，原告诉状陈述与证据清单内容与先前提起执行异议没有区别，原告的情况仍不符合最高法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，请求合议庭驳回原告的诉讼请求。 第三人吴振忠、罗薇未作陈述。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下： 2017年9月4日，第三人罗薇委托案外人邓重发与原告赖星霖签订一份《房产买卖合同》，约定原告赖星霖向第三人罗薇购买坐落于江西省南昌市红谷滩新区，购房总价为610000元，双方同意以现金一次性付款，购房款支付到指定案外人卢恩胜账户，一切过户产生的税费均由原告赖星霖负担。同日，原告赖星霖向指定的案外人卢恩胜账户转帐支付共计610000元。 2017年9月7日，原告赖星霖向南昌市地方税务局交纳契税、印花税共计23013.55元；第三人罗薇向南昌市地方税务局交纳地方教育附加税、土地增值税、城市维护建设税、印花税等税费共计48508.71元。2017年9月18日，南昌市不动产登记中心出具受理通知书，受理原告赖星霖与第三人罗薇房屋买卖转移登记申请。 2017年9月11日,本院就魏晖与吴振忠、罗薇民间借贷纠纷一案作出（2017）闽0102民初6752号民事裁定书及协助执行通知书，并于2017年9月22日查封第三人罗薇名下坐落于江西省南昌市红谷滩新区。2017年11月9日，本院作出（2017）闽0102执异131号执行裁定书驳回原告赖星霖的执行异议申请。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告赖星霖与第三人罗薇委托代理人邓重发于2017年9月4日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反强制性法律规定合法有效，且双方合同签订时间早于法院查封房产时间。原告根据其与第三人罗薇合同之约定将全额购房款转账支付至案外人账户，应视为已支付全部购房价款，原告已于2017年9月18日向南昌市不动产登记中心申请将诉争房产转移登记至原告名下，因转移登记过程中被本院查封故无法办理过户登记，非因原告原因造成。原告赖星霖占有诉争房屋后，与案外人南昌铂豪戴斯酒店有限公司签订房屋租赁合同，现诉争房屋案外人南昌铂豪戴斯酒店有限公司占用并用于酒店经营用途，应视为原告已合法接受并占有诉争房产。故原告所述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，本院认定，原告就本案诉争查封房产享有足以排除强制执行的民事权益，对该查封房产不得执行。第三人吴振忠、罗薇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1996号世茂天城10#写字楼1608室房产。 本案诉讼费9900元，由原告赖星霖负担4950元，由被告魏晖负担4950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林心恩 人民陪审员  陈晓丹 人民陪审员  游发清 二〇一九年一月二十三日 法官助理郑文欢 书记员庄培燊 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。