河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终17250号上诉人（原审原告）：李克，男，汉族，1978年10月8日出生，住河南省。委托诉讼代理人：王德福，河南格东律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕曙光，河南格东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州恒隆置业有限公司，住所地郑州市金水区纬四路东段金水花园****楼**3、4层西门。法定代表人：冯涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：查志中，男，该公司员工。上诉人李克与上诉人郑州恒隆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,双方均不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26184号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2018年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李克上诉请求：1.判令郑州恒隆置业有限公司向李克支付违约金84783.2元（不服金额为43954.96元）；2.本案一、二审诉讼费用由郑州恒隆置业有限公司承担。事实与理由：1.郑州恒隆置业有限公司未按照《房屋买卖合同》的约定履行办证义务，已经构成重大违约，一审判决认定郑州恒隆置业有限公司违约并应支付违约金的客观事实，李克无异议；2.关于违约金的数额一审判决不合理且数额较少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律其二问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至今李克未取得所有权证书，因此郑州恒隆置业有限公司的违约金应当继续计算至取得房屋所有权证书止，而不是计算至办理备案登记之日，郑州恒隆置业有限公司取得“大证”的时间为2018年8月份，具体办证时间目前无法确定，请求二审法院酌定郑州恒隆置业有限公司按照总房款的20%向李克支付违约金。郑州恒隆置业有限公司针对李克的上诉辩称：1.按合同第十五关于产权登记的约定，郑州恒隆置业有限公司履行的义务是持办理权属登记需出卖人提供的资料到产权登记机关备案，郑州恒隆置业有限公司于2018年1月26日完成备案，所以不存在至今仍未履行义务。2.李克依据合同第十五条诉郑州恒隆置业有限公司办理产权证延期构成违约，根据合同第十五条第3款约定，郑州恒隆置业有限公司需在办理完毕备案，并接受买受人委托将办理业主产权登记资料如期报政府主管部门。若因买受人原因办证延期的，出卖人不承担责任。而事实是到今天为止，大多数业主仍未委托郑州恒隆置业有限公司办理产权证，所以郑州恒隆置业有限公司不承担责任。（郑州恒隆置业有限公司早已准备好业主的产权登记资料，并早已在物业和业主群发出通知，其他委托郑州恒隆置业有限公司的业主的资料都已报送房管局。据业主反映，有的业主写了委托书交到物业，后来又撤回）。3.根据合同第八条交付期限的约定，交房时间是2014年12月31日前，交房的条件是“该商品房经验收合格”。郑州恒隆置业有限公司于2017年11月20日取得“房屋建筑工程竣工验收备案证明书”，该商品房验收合格，才具备交房条件。在此日期前交房都属于违法行为（郑州恒隆置业有限公司的违法行为已受到政府主管部门的处罚），所以合法交房日期从2017年11月20日算起，郑州恒隆置业有限公司于2018年1月26日完成备案，没有超过合同约定的360天，所以郑州恒隆置业有限公司不构成违约。郑州恒隆置业有限公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26184号民事判决，变更赔偿李克的违约金；2.判决驳回李克的诉讼请求。事实与理由：1.《商品房买卖合同》第八条第一项约定，该商品房经验收合格后交付买受人，郑州恒隆置业有限公司于2017年11月20日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，按第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360天内办理权属登记，故郑州恒隆置业有限公司并不违约，不予赔偿；2.合同约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付买受人使用。虽然当时房屋实际已经具备入住条件，但房屋建筑工程竣工验收备案尚未办理完成，因当时部分业主催促交房，郑州恒隆置业有限公司于2015年7月1日集中交房，并按合同约定已经赔偿此期间6个月延期交房违约金；3.郑州恒隆置业有限公司在取得房屋建筑工程竣工验收备案的情况下交房，新郑市住房和城乡建设局于2016年7月15日对郑州恒隆置业有限公司下达处罚决定书，郑州恒隆置业有限公司及时停止交房，但实际房屋已经交付业主并装修入住占用，故后期不存在延期交付违约金。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，维护郑州恒隆置业有限公司的合法权益。李克针对郑州恒隆置业有限公司的上诉辩称：根据《商品房买卖合同》的约定，交房时间为2014年12月31日之前，郑州恒隆置业有限公司在2015年7月份左右才将房屋交付给业主使用，已经构成违约。同时，合同还约定交房后360日内郑州恒隆置业有限公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。截止至今，郑州恒隆置业有限公司也没有将业主需要办理产权登记的资料提交到产权登记机关备案，郑州恒隆置业有限公司的违约事实一直在持续。李克向一审法院起诉请求：1.判令郑州恒隆置业有限公司向李克支付违约金84783.2元；2.本案诉讼费由郑州恒隆置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2014年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将自己开发的位于龙湖镇学府路南侧龙湖一号1幢1单元12层1204号房屋以423916元的价格出售给原告。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：如出卖人按合同约定办理完毕该栋房屋产权登记备案，并接受买受人委托将办理业主产权登记资料如期报政府主管部门，或因买受人原因办证延期的，出卖人不承担责任。合同还有其他约定。合同签订后，原告按约定支付了购房款，并于2015年7月3日入住案涉房屋。2018年1月26日新郑市住房和城乡规划建设局出具新郑房权字第**新郑市房屋交易和产权状况确认单。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，被告提交新郑市房屋交易和产权状况确认单显示被告于2018年1月26日完成备案，构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告2015年7月3日交付房屋，应在2016年6月27日前办理备案，而被告实际备案完成时间为2018年1月26日，故应向原告支付此期间的违约金，以原告所付总房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州恒隆置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李克违约金（以423916元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年6月27日至2018年1月26日）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，减半收取960元，由被告郑州恒隆置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：如出卖人按合同约定办理完毕该栋房屋产权登记备案，并接受买受人委托将办理业主产权登记资料如期报政府主管部门，或因买受人原因办证延期的，出卖人不承担责任。郑州恒隆置业有限公司未在上述期限内向房屋买受人交付房屋，构成违约；但是其逾期交房违约并不当然免除其逾期交房期间应承担的房屋产权登记备案违约责任；郑州恒隆置业有限公司上诉主张其办理房屋产权登记备案责任的起始日期应自案涉房屋完成竣工备案之日算起，于法无据，本院不予支持；一审判决认定郑州恒隆置业有限公司办理房屋产权登记备案的起始日期应自案涉房屋实际交付后满360日开始计算，并无不当。本案中，双方当事人在房屋买卖合同中并未约定郑州恒隆置业有限公司逾期办理房屋产权登记备案的违约金计算方式，原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，并无不当。本案中李克未提交相应的证据证明其已委托郑州恒隆置业有限公司办理房屋产权证及委托时间，李克主张该部分违约金应计算至房屋产权证办理完毕之日止、违约金酌定按照房屋总价款的20%计算，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，李克、郑州恒隆置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2819元，由李克负担899元，郑州恒隆置业有限公司负担1920元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 谢宏勋审判员 扈孝勇二〇一九年一月九日书记员 彭创新