云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云03民初183号原告（执行案外人）：郭朋，男，1988年10月8日生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：张栋，云南慧滇律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司,住所云南省昆明市国家高新技术产业开发区科华路**山灞大厦**。负责人：高焱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴映晖，云南隆云律师事务所律师，一般授权代理。第三人（被执行人）：云南康蓓木业有限责任公司，住所云，住所云南省陆良县板桥镇干河桥iv>法定代表人：单德柱，系该公司经理。第三人（被执行人）：单德柱,男,1979年10月14日出生,汉族,云南省宣威市人,住云南,住云南省宣威市iv>第三人（被执行人）：袁竹芬,女,1974年4月28日出生,汉族,云南省宣威市人,住云南,住云南省宣威市柱之妻。原告郭朋与被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司、第三人云南康蓓木业有限责任公司、单德柱、袁竹芬案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭朋的委托诉讼代理人张栋、被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司的委托诉讼代理人戴映晖、第三人云南康蓓木业有限责任公司、单德柱到庭参加诉讼。第三人袁竹芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。郭朋向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2018）云03执异97号执行裁定书，中止对单德柱、袁竹芬名下位于宣威市干河桥（房产证号为宣房权证乡镇字第**）的房产的执行；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2014年2月28日，原告与单德柱夫妇签订协议，约定承租单德柱夫妇名下位于宣威市干河桥的房产，租期期限为20年，租金每年297600元，原告如约提供家具抵扣房租，租金已交至2034年2月1日。2015年4月29日，单德柱在原告不知情的情况下，用上述房产为云南康蓓木业有限责任公司向中国工商银行股份有限公司宣威支行借款提供抵押。现贵院执行局以上述作为抵押物进行执行清偿债务，并已下达了以物抵债的执行裁定。该案的执行，严重侵犯了原告享有的合法租赁权，原告承租房屋是在设定抵押之前，且租赁双方严格履行租赁合同，租赁房屋一直在原告占有使用至今。2、本案中，原告于2014年2月28日与单德柱、袁竹芬签订《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，既不违反法律禁止性规定亦不损害任何第三方的合法权益，应当认定为合法有效。关于合同租金的支付问题，对合同的成立及生效不构成任何影响与阻却。就本案而言，租金的支付系原告用云南康逸家具有限责任公司所生产的家具用于抵扣租金的行为，与前期以个人名义签订合同，租金支付由开办公司来完成，完全符合最高人民法院《关于适用(中华人民共和国公司法)若干问题的规定(三)》第2条、第3条的规定。该项民事行为，亦并不违反法律的禁止性规定。关于公司设立的行政行为未完成之前，其以个人名义从事的民事活动，并没有违反法律的强制性规定。且以家具来抵扣租金的方式是合同履行双方所达成的共识，并不当然的影响合同效力。3、租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封诉争房产之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。本案中，原告与单德柱夫妇签订的《租房合同》合法有效，且合同签订在房屋设定抵押前，房屋的实际占有至今也是在设定抵押与法院查封前。以上两个条件均已齐备，因此，原告的合法租赁权应当优先予以保护，具有阻却执行的效力。综上所述，(2018)云03执异97号执行裁定书所认定事实与适用的法律明显矛盾，将合同效力审查与合同实际履行混为一谈。本案中所涉及的《租房合同》不具备合同法52条规定无效的情形，同时房屋实际占有使用至今，且在抵押与查封设定以前，完全能够阻却执行。被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司辩称，原告的诉讼系为帮助其公司原股东和监事进行阻挠法院执行的行为，其诉讼理由不能成立。第三人云南康蓓木业有限责任公司、单德柱称，给承租方造成的损失，不是我造成的，我不承担责任。为证明其主张，原告向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、2014年2月28日《租房合同》复印件一份，证明原告与单德柱夫妇签订的租房合同系双方真实意思表示，内容合法有效，并不存在合同无效的法定情形，且合同的签订时间是在租赁房屋设定抵押与法院查封前。3、收款收据17份共6页复印件，证明原告依约履行租房合同，通过现金支付共计930600元的事实。4、家具结算单三份、产品调拨单复印件，证明用家具冲抵租金，并进行了背书。5、申明复印件一份，证明就家具冲抵租金，公司进行了追认，加盖了公章。6、施工装修合同与工程结算单、工程款催收条复印件一份，证明占有使用了房屋至今。7、（2016）云03民初133号民事判决书复印件，证明承租在抵押设定之前的事实。补充提交证据：企业公示报告一份，载明康逸家具系独立投资的，不存在其他股东，郭朋系实际控制人。被告质证意见：对第1组证据关联性认可，其他不认可。2组，对其证据的三性不认可，真实性存在疑问。3组证据，三性不予认可，只是原告与第三人之间为了进行启动本次诉讼而制造的一些证据。4组证据，三性不予认可，从日常的交易习惯来说，20年的租金不符合常理。5组证据，对申明我们也不予认可，郭朋曾经提起了执行异议听证的时候，没有被诉的记录在昆明法院也提起了诉讼，但在家具清单、申明材料、工程结算单中都没有进行签字，对要加盖公章的内容都没有进行盖章。6组证据，三性不予认可。从内容来看，工程造价是300万，包给私人来做，从全程施工来看，不符合施工履行的证明。7组证据，三性予以认可，说明一个内容，工商银行，宣威支行，发放贷款给单德柱，同时单德柱为贷款提供的手续合法有效，同时也履行了相关的公示义务，若真的有承租人，恰恰证明工行已履行了告知义务。补充证据，对合法性认可，关联性不认可，没有了解公司的成立报告，只是了解了当前的状况，一些股东变更及其他的情况没有具体了解过，现在郭朋才是公司的股东。第三人质证认为：没有意见。被告向本院提交了如下证据：1、抵押声明，证明2014年4月2日，单德柱、袁竹芬出具抵押声明，以其名下的房地产为云南康蓓木业有限责任公司贷款提供抵押担保，声明该房地产在贷款前未对外设定任何担保和出租。2、曲靖市中级人民法院（2018）云03执异97号执行裁定书，证明曲靖市中级人民法院认定云南康逸家具有限责任公司在2014年3月份就以未依法登记成立的公司名义与单德柱、云南康蓓木业有限责任公司签订租赁协议并以家具款支付租金的行为不符合法律规定，属无效行为，因此，依法驳回了原告的执行异议申请。3、企业信用决策报告两份，证明单德柱和袁竹芬是夫妻关系，也是被申请人云南康蓓木业有限责任公司的股东，同时，袁竹芬在2015年5月15日通过股权受让，成为了云南康逸家具有限责任公司的股东，并至今仍担任康逸家具公司的监事职务，目前该公司进行股权变更后，成为原告100%持股的公司。上述两公司股东和高管人员混同、经营场地混同，原告与单德柱、袁竹芬所持有的以上两公司存在高度关联性，其诉讼目的系为阻碍法院的执行。原告质证认为：对第1组证据的合法性不认可，到执行阶段我才知道房子要被拍卖。2组证据,对真实性存在异议，没有违反法律强制性规定的行为是合法有效的。3组证据,对三性均不予认可，信息是网络打印，被告提交的证据是通过一个软件来形成的。没有从公司公示系统中得来。第三人质证认为：原告所说的是假的，他压根不知道有贷款，他所提交的证明当时就提交了一份，当时连内容都是打错的，连袁竹芬都不知情，也不是我签的字。对当事人所举证据本院在事实认定中予以分析认定。本院经审理查明，2016年12月5日对中国工商银行股份有限公司宣威支行与云南康蓓木业有限责任公司、单德柱、袁竹芬金融借款合同一案，本院作出（2016）云03民初133号民事判决，判决确认了以下事实：2014年4月16日，中国工商银行股份有限公司宣威支行与单德柱、袁竹芬签订了《最高额抵押合同》，合同约定：抵押物为单德柱、袁竹芬位于宣威市干河桥【房产证号为宣房房权证乡镇字第00**481号和宣房房权证乡镇字第**，地使用证号为宣国用(2012)第**】的房地产，抵押担保范围为：云南康蓓木业有限责任公司2014年4月16日至2017年4月15日期间借款合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。该判决判令：一、由云南康蓓木业有限责任公司偿还中国工商银行股份有限公司宣威支行借款本金1950万元及截至2016年5月20日的利息954963.25元，本息合计20454963.25元；2016年5月21日至债务清偿之日的利息按借款合同约定利随本清；二、由单德柱、袁竹芬对云南康蓓木业有限责任公司上述债务承担连带保证责任；三、如云南康蓓木业有限责任公司不能偿还上述贷款本息，中国工商银行股份有限公司宣威支行对单德柱、袁竹芬位于宣威市干河桥【房产证号为宣房权房权证乡镇字第00**81号和宣房权房权证乡镇字第**，使用证号为宣国有用（2012）第00193号】的房地产所得的价款享有优先受偿权。由于云南康蓓木业有限责任公司、单德柱、袁竹芬未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司宣威支行向本院申请强制执行，本院于2017年2月21日立案受理，执行案号为（2017）云03执68号。2017年4月28日，本院作出（2017）云03执字第68号之二民事裁定书，对被执行人单德柱、袁竹芬名下坐落于宣威市产权证号为00056481、00056482号的房产予以查封；作出（2017）云03执字第68号之三民事裁定书，对被执行人单德柱名下坐落于宣威市土地使用证号为宣国用（2012）第00193号土地予以查封。2018年5月16日作出（2018）执异56号执行裁定书，裁定变更中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司为（2017）云03执68号执行案件的申请执行人。在对案涉房屋经过两次拍卖流拍后，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司要求对案涉房屋进行以物抵债。郭朋认为本院的执行侵犯了其对案涉房产的合法租赁权，向本院提出执行异议申请，本院于2018年8月21日作出(2018)云03执异97号执行裁定，驳回了郭朋的异议申请。于2018年8月28日向郭朋送达了裁定书。另查明，云南康逸家具有限责任公司于2014年8月11日成立，该公司系郭朋为法定代表人的自然人独资有限责任公司。根据原告提交的证据表明，2014年2月28日，郭朋与单德柱、袁竹芬夫妇签订《租房合同》，合同约定将单德柱、袁竹芬所有的位于宣威市干河桥的房屋1至5层（面积约为4600平方米）、停车场约2000平方米出租给郭朋，租赁期限为20年，租金为每年297600元，可通过生产的家具交给单德柱、袁竹芬销售以结算的家具款抵扣应支付的租金，生产家具使用的原材料都由单德柱、袁竹芬供应。原告提交的收款收据证明，2014年3月2日至2014年12月17日，云南康逸家具有限责任公司以现金方式分17笔向单德柱支付房屋租金930600元。原告提交的《家具产品结算单》、《产品调拨单》证明，2014年3月2日至2014年6月24日，云南康逸家具有限责任公司与云南康蓓木业有限责任公司结算的家具款为1950750元；2014年7月17日至2014年8月27日，双方结算的家具款为1333080元；2014年9月1日至2015年1月25日，双方结算的家具款为2644400元。至此，以家具款抵扣房屋租金的款项共计5928230元。以上合计，截止2015年1月25日，云南康逸家具有限责任公司已全部支付案涉房屋20年的租金。本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”原告主张租赁权可阻却执行，依法需提供充分有效的证据证明其在涉案房产办理抵押登记之前已签订合法有效的书面租赁合同、按约支付租金、合法占有房产并使用至今的事实。具体到本案，原告虽提供了由双方签名的房屋租赁合同，并有支付租金的相关证据，但从房屋租赁合同的内容及租金支付的情况分析，不能证明该事实。第一、从《租房合同》的内容来看，约定租金必须于2015年1月30日前交清，但亦约定“租金付款凭证、厂房建设、办公楼装修等材料清单，不再进行保留，不作为依据（证据）使用”。而合同签订时间是2014年2月28日，在租金尚未交付的情况下，就约定了对租金付款凭证不再进行保留，不作为依据（证据）使用。并在尚未交付租金的情况下，合同还约定原告生产家具的原料由出租方提供，并由出租方补偿原告进行厂房建设、地坪硬、地坪硬化装修等费用287万元，相关建设单据、票据不再进行保留。合同内容与一般租赁合同的条款及交易习惯差异较为明显，明显不符合常理。第二、从租金交付的情况来看，《租房合同》签订的主体是原告郭朋，在原告提交的《家具产品结算单》、《产品调拨单》中，供应单位的落款为云南康逸家具有限责任公司，但云南康逸家具有限责任公司并未依法登记成立，故，其提交的云南康逸家具有限责任公司登记成立前的《家具产品结算单》、《产品调拨单》，不具有真实性、合法性。同时，原告提交的3份《家具产品结算单》、14份《产品调拨单》均背书统一注明了“因我公司暂未进行工商注册登记，公司未成立前所产生的业务往来，经双方当事人签字有效，公司成立后若需要再加盖公章。”的内容，而云南康逸家具有限责任公司登记成立前的《家具产品结算单》、《产品调拨单》中可以注明这样的内容，但2014年8月11日公司登记成立后至2015年1月的《家具产品结算单》、《产品调拨单》中亦背书注明了同样的内容，真实性明显存疑，故对其证明力本院无法确认。原告提交的收款收据，属于普通的收据，无其他证据相印证，本院不予采信。综上，《租房合同》中存在的诸多不符合常理的内容，结合市场交易习惯，原告提交的证据不足以证明其与单德柱、袁竹芬签订的落款时间为2014年2月28日《租房合同》的真实性，亦无法证明已交付了租金，对该《租房合同》依法不予采信。原告主张租房合同合法有效并要求保护其租凭权，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求撤销执行异议裁定、中止执行的请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回郭朋的诉讼请求。案件受理费400元，由郭朋负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  王 勇人民陪审员  杨有生人民陪审员  何云春二〇一九年一月二十五日书 记 员  陈 娇