黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终25号上诉人（一审被告）：刘毅然，男，1986年3月16日出生，汉族，个体业主，住黑河市。委托诉讼代理人：刘乃存（系上诉人刘毅然父亲），男，1963年9月21日出生，汉族，农民，住黑河市爱辉区。被上诉人（一审原告）：张淑华，女，1968年10月21日出生，汉族，无职业，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：唐冰，黑河市爱辉区幸福法律服务所法律工作者。上诉人刘毅然因与被上诉人张淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2018）黑1102民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人刘毅然的委托诉讼代理人刘乃存，被上诉人张淑华及其委托诉讼代理人唐冰到庭参加询问。本案现已审理终结。刘毅然上诉请求：1.改判刘毅然返还张淑华房屋首付款223,850元；2.改判刘毅然不承担违约责任，不给付张淑华违约金68,400元。事实和理由：1.张淑华并未实际给付足额定金10,000元，而是由张淑华直接交房屋中介费4,150元，该费用不能认定为定金，也不应由刘毅然承担。2.一审判决刘毅然给付违约金68,400元没有依据。双方签订的房屋买卖合同没有对违约金作出具体约定，一审判决在没有合同约定的情况下，径行判决刘毅然承担违约责任，给付张淑华68,400元的违约金，显然没有合同依据和法律依据。张淑华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.张淑华向刘毅然给付了10,000元定金，刘毅然出具10,000元定金的收条。刘毅然收取定金后，用其中的部分款项交纳了中介费。2.一审判决依据本案实际情况及刘毅然的过错程度确定违约金，适用法律正确。张淑华向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.刘毅然返还双倍定金20,000元；3.刘毅然返还首付款218,000元；4.刘毅然给付违约金143,400元（按照合同总价款478,000元的30%计算）；5.刘毅然赔偿中介费、评估费4,150元。一审法院认定事实：刘毅然以按揭贷款方式购买了黑河市名典大公馆4号楼012802室房屋，于2016年取得该房屋产权证，该房屋在黑河交通银行办理抵押，尚欠银行贷款二十万余元。2018年1月23日，张淑华（乙方）与刘毅然（甲方）通过黑河市合作区信鑫帝二手房交易中介中心签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：“甲方房屋所有人将黑河市名典大公馆4号楼012802室（面积87.13平方米）房屋出售给乙方；一、房屋总价478,000元。二、乙方先付甲方定金10,000元，在2018年3月17日之前甲方需配合乙方申请贷款的同时乙方交纳首付款218,000元，剩余需银行贷款250,000元，如因银行贷款不能审批，甲方需返还乙方定金及首付款228,000元。乙方应在办理完过户手续当日起算30工作日之内到银行签署抵押合同办理抵押，如逾期将按违约处理，甲方有权收回该房产，首付款及定金不返还，并追究乙方刑事责任。三、如因其他原因乙方单方面毁约，则甲方有权利扣留全部定金不返还，如因甲方单方面毁约，则须双倍返还乙方所收定金及首付款”。合同签订后，张淑华向刘毅然支付定金10,000元。黑河市合作区信鑫帝二手房交易中介中心收取张淑华中介费3,000元。张淑华又向房地产估价有限公司交纳评估费1,150元。2018年3月13日，房屋中介中心向张淑华和刘毅然发放二手房按揭贷款流程告知书：“一、买卖双方签署房屋买卖合同、交定金、确定贷款金额及首付款。二、售房人需协助购房人到银行申请贷款。三、银行审批大概7个工作日。四、银行通知买卖双方贷款审批通过，买卖双方到房产办理过户手续，买方拿到不动产证和交易发票到银行签署抵押合同。五、买方拿着抵押合同到房产办理抵押手续。六、买方把抵押证领取单交给银行，由银行负责领取抵押证。银行取出抵押证后安排时间放款。本人已仔细阅读并知晓该流程同意遵守该流程。”张淑华和刘毅然在该告知书上签字确认。张淑华向刘毅然支付房屋首付款218,000元，剩余房屋尾款250,000元由张淑华向银行申请贷款。双方共同到黑河邮储银行办理银行贷款相关手续，刘毅然作为售房人在银行书面声明：出售的房屋不受任何权利限制，无抵押，可办理交易手续，并保证在购房人的贷款申请获得批准后按期办理房产过户手续。2018年3月20日黑河邮储银行审批通过张淑华的贷款申请，并告知张淑华、刘毅然买卖双方可以办理交易过户。之后张淑华多次通知刘毅然履行合同办理房屋过户手续，刘毅然以未收到房屋尾款为由不同意给张淑华办理房屋过户手续。现银行指定的办理房屋过户期限已过，张淑华的贷款审批已作废。一审法院认为，张淑华与刘毅然签订的《房屋买卖合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法、有效合同。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方签订的房屋买卖合同、二手房按揭贷款流程告知书及刘毅然书面声明的约定，双方先后履行顺序为，卖方刘毅然收到定金及首付款后配合买方张淑华办理贷款手续，在贷款申请获得银行批准后刘毅然应当为张淑华办理房屋过户手续，房屋过户以后银行再发放贷款用于支付房屋尾款。双方缔约合同时刘毅然未将该房屋已存在抵押的事实告知张淑华，张淑华银行贷款获得批准后刘毅然未办理房屋过户手续的行为属于违约，由于刘毅然的单方违约行为致使贷款审批过期作废，不能实现合同目的，故张淑华要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于张淑华要求返还首付款218,000元及双倍定金20,000元的诉讼请求，张淑华交付的定金10,000元系作为订立房屋买卖合同的担保，双方合同签订后定金抵作首付款10,000元，后张淑华又交付首付款218,000元，故刘毅然共计应返还首付款228,000元。关于张淑华要求给付违约金143,400元及赔偿中介费、评估费4,150元的诉讼请求，因违约金兼有赔偿与惩罚的双重性质，故两项诉请合并处理。双方在房屋买卖合同第三条约定“如甲方（刘毅然）单方违约则双倍返还所收首付款”，根据该条款，刘毅然收张淑华首付款228,000元，则应当双倍返还张淑华456,000元。刘毅然认为该违约金过高请求法院调整。本院根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，综合衡量合同履行情况、预期利益、当事人过错程度等，依法酌定刘毅然按实际交付的购房款的30%承担违约金，即68,400元。张淑华要求刘毅然按合同标的额30%支付违约金的请求过高，不予全额支付。综上所述，张淑华的诉讼请求合理部分，本院予以支持。刘毅然提出先付清房屋尾款后过户的辩解理由，明显不符合书面约定，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条规定，判决：一、解除张淑华与刘毅然签订的《房屋买卖合同》；二、刘毅然返还张淑华房屋首付款228,000元；三、刘毅然给付张淑华违约金68,400元；四、驳回张淑华的其他诉讼请求。上述第二、三项合计296,400元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费减半收取计3,561元，由张淑华负担688元，刘毅然负担2,873元。保全费2,520元，由刘毅然负担。案件受理费、保全费与上款一并给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，按照双方当事人签订的房屋买卖合同的约定，张淑华先给付刘毅然定金及首付款，剩余款项需银行贷款，张淑华应在办理完过户手续后30日内与银行签署抵押合同。该约定已经确定了房屋权属登记变更的时间，即张淑华给付定金及首付款后，刘毅然将房屋权属变更登记至张淑华名下。2018年3月13日的房屋出售人声明亦对此再行确认，该声明第三条载明：“本人保证在购房人的贷款申请获得批准之后，根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续。”现刘毅然在张淑华给付定金及首付款后，未能消除其房屋上的抵押登记，亦不能履行过户登记义务，并明确表示张淑华不付全款不予过户。本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于合同法定解除的规定，即当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。故本案房屋买卖合同因刘毅然的违约行为而应予解除，同时刘毅然应当承担违约责任。本案房屋买卖合同第三条约定了违约责任，即如刘毅然单方毁约，则双倍返还张淑华所交定金及首付款。以此为基础，一审判决依据刘毅然关于减少违约金数额的请求，结合张淑华的实际损失和刘毅然的过错程度，确定违约金数额为张淑华已给付购房款228,000元的30%是正确、适当的。至于刘毅然主张的张淑华未实际给付10,000元定金的问题，因刘毅然对收到定金及首付款的事实出具了收条，在未提交抗辩证据的情况下，其该项上诉理由无事实依据。综上所述，刘毅然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,613.75元，由刘毅然负担。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 张可秋审判员 张 岩二〇一九年一月二十八日书记员 赵 伟