湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初2355号原告（反诉被告）：曾静，女，1981年3月7日出生，汉族，武汉市人，无职业，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：顾汉生，湖北灵均律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：朱素平，女，1986年12月2日出生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户，住武汉市硚口区。原告曾静与被告朱素平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，被告朱素平向本院提出反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾静及其委托诉讼代理人顾汉生、被告（反诉原告）朱素平到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾静向本院提出诉讼请求：1.解除租赁合同；2.被告支付拖欠的租金25000元；3.被告搬离利济东街179号房屋，并支付违约金6000元；4.被告按合同约定缴纳所欠水费268.60元、垃圾费1800元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年10月26日签订《租房合同》，约定：“原告将利济东街179号房屋出租给被告使用，合同暂定三年，从2015年10月26日至2018年10月26日；房租费每月6000元，半年（6个月）一付，后半年（6个月）提前一个星期付房租，不得拖欠和延误，否则原告有权要求被告搬家，被告并认原告一个月房租费，并不退还押金。”被告应于2017年10月20日支付原告半年房租36000元，但在2018年1月21日仅支付11000元，拖欠25000元未支付，故原告要求被告搬离租赁房屋并支付违约金6000元。合同约定被告应支付水费、垃圾费等，但被告自承租之日起拖欠水费、垃圾费两年多，原告要求被告支付拖欠的水费及垃圾费，被告却提出由原告支付水费、垃圾费的无理要求。2017年10月至今，原告的母亲朱梦珍多次上门讨要房租，原告的父亲也上门讨要过一次，被告一口咬定一次性给了36000元，给原告造成损害，故原告向本院提起诉讼。被告（反诉原告）朱素平辩称：1.不同意解除合同，如果解除合同，原告应该把3万元转让费和剩余租金退给被告；2.被告并未拖欠原告房租，原告已于2018年4月26日收取了被告2018年4月26日至2018年10月26日的租金，根据常理，不可能前期租金拖欠却付清了后期的租金；3.先付租金后使用房屋既是合同约定，也是行业惯例，房东永远是强势一方，被告一直都按时交纳房租，因为拖欠房租可能导致押金无法退回、合同解除、无法经营，还要承担违约责任，原告说被告拖欠房租，违背常理，也不符合双方交易习惯；4.被告已结清2015年4月26日至2017年10月25日的租金，2017年10月，因政府张贴了拆迁公告，被告承租的房屋可能会拆迁，被告与朱梦珍协商租金支付方式改为三个月一付，被告一次性交纳了2017年10月26日至2018年1月25日的租金18000元，2018年1月26日，朱梦珍来收2018年1月26日至2018年4月25日期间的房租时，因门前马路修路被封路，严重影响经营，周边门面租金都降了一半左右，被告与朱梦珍经过协商，在附近商户吴利武、王志华的见证下，朱梦珍同意2018年1月26日至4月25日的租金降为11000元，被告当场付清了房租，后双方在居委会调解时，朱梦珍也只说被告拖欠其三个月房租7000元；5.合同约定“以后退房时需将甲方的一切手续办妥，包括（水电费、垃圾费、还有乙方应该所付的费用）”，故被告只需在退房时结清水电费、垃圾费，现合同未到期，被告并未拖欠水电费、垃圾费。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）朱素平向本院提出反诉请求：原告赔偿被告转让费3万元。事实和理由：原、被告签订《租房合同》时，原告收了被告转让费3万元，被告出于对原告的信任，未要求原告出具收条。合同履行的最后一年，被告准备转让门面时，原告一家人多次到门面闹事，致使被告无法转让门面收回转让费，故被告向本院提起反诉。原告（反诉被告）曾静对反诉答辩称：原告系房屋所有权人，与被告不存在转让关系，原告并未收取3万元转让费，被告也无证据证明原告收取了3万元的转让费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曾静系武汉市硚口区利济东街**房屋所有权人，朱梦珍系曾静之母。2015年10月26日，曾静（甲方）与朱素平（乙方）签订《租房合同》，约定：“甲方将利济东街179号房屋出租给乙方使用，合同暂定三年，时间从2015年10月26日至2018年10月26日。一、甲方收取乙方押金3000元。乙方以后退房需将甲方的一切手续办妥，包括（水电费、垃圾费、还有乙方应该所付的费用）。甲方退还乙方押金，否则将不退押金。二、乙方不能随便破坏甲方的房屋结构与随便改变结构，所引起的一切后果由乙方负责并赔偿甲方50万元；三、甲方将房子打扫干净交给乙方，合同期满，乙方也要将房子打扫干净交给甲方，甲方验收房子干净退还乙方押金，甲方验收房子不干净，则不退还乙方押金。四、房租费每月6000元，半年（6个月）一付，后半年（6个月）提前一个星期付房租，不得拖欠和延误，否则甲方有权要求乙方搬家，乙方并认甲方一个月房租费，并不退还押金。五、合同期内甲方不能随便加租，乙方退房需提前一个月通知甲方，如不提前通知甲方，乙方则认甲方一个月房租费损失，并不退还押金。六、乙方在合同期内可以转让，合同期满不能转让，如乙方合同期满强行转让，则赔偿甲方50万元。”2017年10月，案涉房屋所在地张贴了房屋征收调查通告。2018年1月26日，朱梦珍找朱素平收取租金时，朱素平称房屋附近封路导致生意不好，周围门面都降价了，希望将三个月租金降至1万元，朱梦珍要求调整为12000元，后经周围商户说和，朱梦珍同意收取11000元，朱素平当日向朱梦珍支付了现金11000元，但朱梦珍并未出具收条。2018年3月，曾静及其家人找朱素平索要拖欠租金，双方产生纠纷。2018年3月26日，当地派出所对双方纠纷进行了调解，但未达成协议。2018年3月30日，朱素平和朱梦珍在武汉市硚口区六角亭街南巷社区居民委员会进行了调解，朱素平在调解过程中进行了录音，录音中朱梦珍称其仅拿了11000元租金，要求朱素平补齐租金7000元，双方协商的方案为：“朱素平承诺2018年4月26日下午17:00前腾退房屋，打扫卫生并交清水、电费；朱梦珍承诺2018年4月26日下午5时前待朱素平做好卫生和结清水、电费后，退还押金3000元；双方完成以上交接，不再扯皮再发生纠纷，双方签字按手印生效；如双方有其他的财物和身体伤害，双方走司法程序和公安机关解决，各自承担法律后果。”后双方未在协议上签字，也未按协议履行。2018年4月26日，朱素平向曾静支付了租金36000元，曾静出具《收条》，确认收到朱素平2018年4月26日至2018年10月26日房租费36000元。2018年10月26日，朱素平将案涉房屋返还给曾静。案涉房屋每月垃圾费60元，朱素平承租期间仅支付一个月垃圾费，拖欠垃圾费2100元。此外，朱素平还拖欠水费99.77元及违约金55.16元。朱素平同意支付上述垃圾费、水费及违约金。庭审中，朱素平主张因当地可能面临拆迁，于2017年10月26日与朱梦珍协商将租金支付方式改为季付，并于2017年10月26日向朱梦珍支付了现金18000元，曾静当日未到场，朱梦珍亦未向其出具收条。曾静主张朱梦珍系受其委托收取租金，但并未收到2017年10月26日至2018年1月26日的租金18000元。本院认为，曾静与朱素平签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。朱素平主张其于2017年10月26日向朱梦珍支付了租金18000元，曾静对此予以否认，但证人证实朱梦珍2018年1月26日收取租金时与朱素平对租金标准进行了协商，最后同意三个月租金收取11000元，因合同约定的租金支付方式为半年一付，如朱素平未支付2017年10月至2018年1月的租金，则双方协商的应该是半年的租金如何支付，而不是三个月的租金如何支付，且在2018年3月30日的调解过程中，朱梦珍仅要求朱素平支付7000元租金，并未要求朱素平支付2017年10月至2018年1月的租金18000元，上述事实表明朱素平已经支付2017年10月至2018年1月的租金18000元的盖然性较高，故本院认定朱素平已于2018年10月26日支付租金18000元。朱梦珍系受曾静委托收取租金，朱梦珍亦系曾静的母亲，朱素平有理由相信朱梦珍有权代理曾静处理租赁事务，朱梦珍与朱素平协商的三个月租金收取11000元对曾静具有约束力。朱素平已按双方协商的租金标准支付了租金，并无违约行为，故对于曾静要求朱素平支付拖欠租金、解除合同、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。曾静与朱素平签订的《租房合同》租赁期间已于2018年10月26日届满，故朱素平应当将承租房屋返还给曾静。合同约定“乙方（朱素平）以后退房需将甲方（曾静）的一切手续办妥，包括（水电费、垃圾费、还有乙方应该所付的费用）”，故朱素平承租房屋期间拖欠的垃圾费2100元、水费99.77元及违约金55.16元应由其承担，垃圾费的数额虽然超过了曾静主张的金额，但因朱素平同意结清上述费用，故本院判令上述费用由朱素平负责结清。朱素平要求曾静退还转让费3万元的反诉请求，因朱素平并未提供证据证明其向曾静支付了转让费3万元，故对于朱素平的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱素平将武汉市硚口区利济东街179号房屋返还给原告（反诉被告）曾静（已履行）；二、被告（反诉原告）朱素平于本判决生效之日起7日内结清武汉市硚口区利济东街179号房屋拖欠的垃圾费2100元、水费99.77元及违约金55.16元；三、驳回原告（反诉被告）曾静其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱素平全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，反诉费275元，共计900元，由原告（反诉被告）曾静负担575元，由被告（反诉原告）朱素平负担325元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  谢 磊人民陪审员  刘文玲人民陪审员  王 丹二〇一九年一月二十八日法官助理夏建飞书记员杨弘帆