重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初11792号原告：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**洋河路**，统一社会信用代码915001056664028074。法定代表人：胡纲治，广州天力物业发展有限公司重庆分公司董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女，广州天力物业发展有限公司重庆分公司员工，住重庆市渝**。被告：张沛，男，1980年11月2日出生，汉族，职业不详，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：王小珊（系张沛妻子），女，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：王小珊，女，1985年12月22日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司与被告张沛、王小珊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法由本院审判员刘淇适用简易程序中的小额诉讼程序独任审判，因案件复杂，本案依法转为普通程序，由审判员刘淇担任审判长，与审判员刘畅、张晋恺组成合议庭，于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人韩海霞和被告王小珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2016年6月至2018年5月期间的物业服务费5627.96元；2、请求判决被告支付因拒绝交纳物业服务费产生的违约金1350.71元；3、请求判决被告支付2016年12月至2018年4月期间的水电公摊费112.23元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系重庆市沙坪坝区某房屋的业主，该房屋建筑面积118.45平方米，二被告于2014年2月28日完成接房手续，并签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，约定物业管理费按照2元/平方米.月的标准收取，物业使用人应当在每月10日前履行交纳义务，公共水电费用据实交纳，还约定如果物业使用人未按时足额交纳物业管理费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，但二被告未按照约定向原告交纳2016年6月至2018年5月期间的物业服务费5627.96元以及2016年12月至2018年4月期间的水电公摊费112.23元。原告多次以电话、张贴催缴函、申请支付令等方式通知二被告交纳物业管理费用，但二被告仍拒绝交纳。被告张沛、王小珊辩称，涉案房屋系二被告所有，该房屋建筑面积为118.45平方米，物业服务费标准为2元/月.平方米，每月应交纳的物业服务费为236.90元，被告未向原告交纳2016年6月至2018年5月期间的物业服务费、2016年12月至2018年4月期间的水电公摊费属实。原告提供的物业服务不到位，多次要求原告整改未果，被告才不交纳物业管理费用。原告工作人员服务态度差；小区内有人摆摊卖菜，接房初期原告积极劝阻，后来原告就不管了；外来人员可以通过车库直接进入小区，原告不进行管理；原告未将小区内的广告收益向业主公示；听说原告仅向部分业主收取公摊费，原告未公平对待；2016年11月由于房屋公共区域渗水导致被告房屋主卧室和主卧室的阳台渗水，被告要求原告维修，原告答应免除被告房屋三个月物业费，后原告反悔。由于原告提供的物业服务达不到合同约定的物业费标准，被告只同意交纳50%的物业费。本院经审理认定事实如下，重庆市沙坪坝区某小区由广州富力地产（重庆）有限公司开发，经过招投标，2012年广州天力物业发展有限公司与广州富力地产（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同经过了重庆市沙坪坝区房屋管理局的备案。该合同中约定物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用按房屋建筑面积收取，高层住宅物业服务费为2元/月.平方米；业主应于交房（交房通知书中约定的交房日期）之日起交纳全额物业服务费用，物业服务费用按季（也可以按月）交纳，业主或物业使用人应在每季（每月）前10日内履行交纳义务；业主或物业使用人未按照约定按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准支付违约金等内容。被告张沛、王小珊购买该小区某号房屋，该房屋建筑面积118.45平方米，于2014年2月28日办理了接房手续。接房当日，张沛与原告签订《前期物业服务协议》。协议中约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用按照房屋建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费为2元/月.平方米；业主应于开发商签发的《入伙通知书》注明的收楼日期起交纳物业服务费用；业主收到《入伙通知书》但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的，其物业服务费用由业主全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；专项维修基金的管理和使用按政府有关规定执行；业主或物业使用人未按照约定按时足额交纳物业管理服务费用的，应按未交部分总额的每日千分之三的标准支付违约金；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止等内容。协议中还约定了服务内容和质量、物业的使用和维护等内容。同日，张沛还收到了《业主临时管理规约》，张沛出具《承诺书》，同意履行、遵守临时管理规约中的相关约定。业主临时管理规约中约定，专项维修基金的收取、使用、管理，按国家规定执行，因建设单位或业主大会未批准使用专项维修基金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业管理企业的责任；本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式（按建筑面积计算），业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同期内，原告按照约定为该小区及被告提供了物业服务，但被告未按照约定向原告交纳2016年6月至2018年5月期间的物业服务费。案涉房屋每月应交的物业服务费为118.45平方米×2元/平方米=236.90元，2016年6月尚欠物业服务费179.26元，2016年7月至2018年5月期间（共23个月）每月物业服务费236.90元均未交纳，上述期间所欠物业服务费共计5627.96元。另外，被告未按照约定向原告交纳2016年12月至2018年4月期间水电公摊费共112.23元。经原告催收，被告至今未交纳上述物业管理服务费用。审理中，原告自愿将主张的违约金标准调整为按照年利率24%计算。上述事实，有原告的当庭陈述以及原告提供的中标通知、重庆市物业服务区域划分备案证明、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、前期物业服务协议、业主临时管理规约、承诺书、保洁岗位工作进度监督表、巡逻签到表、报岗记录表、岗位值班记录表、公摊明细、维修整改问题协作单、工作协作单申请、催收照片、欠费明细等证据在案证实，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力可以采信。审理中，被告辩称接房时被告被迫在承诺书上签字，否则不让接房。被告对于其答辩意见和质证意见提供了相关照片。本院认为，原告根据其与被告所在小区开发商签订的《前期物业服务合同》和其与被告签订的《前期物业服务协议》以及《业主临时管理规约》的约定，为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定按时足额交纳物业管理服务费用。对于被告提出的被迫签订承诺书的意见，原告不予认可，被告未提供证据予以证明，故本院对被告该意见不予采纳。对于被告提出的不缴纳物业费用的意见，本院认为，部分问题属于需要原告协调相关部门单位进行处理，部分服务质量问题需要原告在平时物业服务中进行整改提高，原告在审理中亦承诺被告反映的问题会进行核实和处理，且被告未提供证据证明原告存在的部分物业服务质量给其造成了损害，被告提出的这些问题不足以成为被告不缴纳物业服务费的抗辩事由，故被告应当按照约定向原告交纳物业管理服务费用。被告要求按照50%交纳物业服务费用的理由不成立，本院对该意见不予采纳。被告未按照约定向原告交纳物业服务费、公摊费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。经审理查明，被告未向原告交纳2016年6月至2018年5月期间物业服务费5627.96元、2016年12月至2018年4月期间公摊费112.23元属实，故被告应向原告交纳上述费用。对于违约金，《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》中都约定业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。被告未按时足额交纳物业管理服务费用，应当支付违约金。原告主张按照年利率24%计算违约金，系原告对自己权利的处分，本院予以认可。根据约定，每月物业服务费在当月10日前交纳，故当月未交纳物业服务费产生的违约金从当月11日起计算至该月物业服务费交清之日止。2016年6月至2018年5月期间被告未交纳物业服务费产生的违约金，按月分段计算，即2016年6月未交物业服务费179.26元产生的违约金，以该月未交的物业服务费179.26为基数，从2016年6月11日起按年利率24%计算至该月所欠物业服务费179.26元付清之日止；2016年7月未交物业服务费236.90元产生的违约金，以该月未交的物业服务费236.90元为基数，从2016年7月11日起按年利率24%计算至该月所欠物业服务费236.90元付清之日止；以此方式按月分段计算累加各月所欠物业服务费产生的全部违约金，全部违约金总金额不超过原告主张的1350.71元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、限被告张沛、王小珊于本判决发生法律效力后五日内支付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司2016年6月至2018年5月期间所欠的物业服务费5627.96元、2016年12月至2018年4月期间所欠的公摊费112.23元，并支付2016年6月至2018年5月期间未按时交纳物业服务费所产生的违约金（当月未交物业服务费产生的违约金以当月未交物业服务费为基数，从当月11日起按年利率24%的标准计算至该月物业服务费付清之日止。2016年6月至2018年5月期间未交物业服务费产生的违约金按月分段计算，全部违约金总金额不超过1350.71元）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张沛、王小珊负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内迳付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长 刘 淇审判员 刘 畅审判员 张晋恺二〇一九年一月十六日书记员 陈 林