广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初10631号原告（反诉被告，以下统称原告）：邹莹，女，1987年10月16日出生，汉族，住天津市，委托诉讼代理人：石炎冰，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏凯，广东普发律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：李韩，男，1979年11月28日出生，汉族，住江西省九江市，委托诉讼代理人：张建兵，广东潇水律师事务所律师。第三人：彭飞，男，1984年12月18日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：东莞市瑞源房地产经纪有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：雷衍文。第三人：东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：张明峰，总经理。委托诉讼代理人：袁沛全，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁伟航，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，经营场所：东莞市。负责人：李宝生，行长。委托诉讼代理人：裴照众，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄俏安，系该公司员工。原告邹莹诉被告李韩、第三人彭飞、东莞市瑞源房地产经纪有限公司（以下简称瑞源公司）、东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称盈晖公司）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建设银行东莞市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭，分别于2018年8月21日、2018年12月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告邹莹及其委托诉讼代理人石炎冰，被告李韩的委托诉讼代理人张建兵，第三人彭飞、瑞源公司的法定代表人雷衍文、盈晖公司的委托诉讼代理人梁伟航均到庭参加诉讼，第三人建设银行东莞市分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告邹莹及其委托诉讼代理人石炎冰，被告李韩的委托诉讼代理人张建兵，第三人彭飞、第三人瑞源公司的法定代表人雷衍文均到庭参加诉讼，第三人盈晖公司、建设银行东莞市分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹莹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月30日签署的《房地产买卖居间合同》；2.被告向原告双倍返还购房定金400000元；3.被告向原告支付违约金14400元（成交价960000×0.05%/日×30日[2018年5月4日起至2018年6月3日止]）；4.被告向原告支付中介费16400元、担保费16327元、公证费260元、空调2473元、2017年11月起至2018年3月止的物业、水、电费699.78元、保全担保费3040元、律师费48000元，合计87199.78元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月30日，原告通过第三人瑞源公司与被告李韩签订了一份《房地产买卖居间合同》。由第三人彭飞作为被告代理人署名并办理房屋买卖的相关事宜。该合同约定：“1.被告将其所有的位于东莞市××花园××2701房屋转让给原告；2.房屋建筑面积为77.07平方米；3.房屋成交价为960000元；4.房屋定金200000元，该笔定金在签署本合同由原告支付给被告50000元；剩余定金150000元，原告须在2017年10月10日前支付给被告；5.银行按揭（含评估、担保、快贷赎楼等）费用由原告支付；其他中介佣金由原告支付；6.房地产交付及交楼押金被告应当于收到定金款200000元后，将该物业交付予原告，并履行下列手续……；7.如原告已如约履行本合同之条款的前提下被告不能按期向原告交付房屋，如逾期原告有权要求被告以转让成交价为基数按每日万分之五的违约金赔偿给原告，并且由此给原告造成的其它经济损失全部由被告据实赔偿；8.如违约造成起诉的，则违约方需赔偿守约方的诉讼费、保全费、律师费、中介佣金等费用……”合同签署后，原告依约向被告支付了购房定金200000元，并于2017年10月10日与被告及其妻子一同前往建设银行签署了贷款担保合同，且向银行提交了贷款申请，被告及其代理人于当天也依约向原告交付了涉案房屋。原告收到涉案房屋后购置了些家具、电器，并更换了门锁入住了涉案房屋。2018年5月4日，被告向原告发函，以原告未按照合同条款履行，严重违反合同约定为由，作出单方收回涉案房屋、终止合同并没收定金的决定。同时，被告未经原告同意擅自使用暴力手段将涉案房屋门锁进行了更换。同年5月14日，原告发现涉案门锁被人暴力更换后向公安机关报警，原告向警察说明事情原委后，与第三人彭飞进行了电话核实涉案房屋门锁被撬一事，第三人彭飞在电话里承认是被告所为。后原告多次找被告及第三人彭飞要求其继续履行合同，但被告及第三人彭飞均置之不理。综上，原告认为，原、被告所签的《房地产买卖居间合同》合法有效，双方均应严格遵守。被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，显属严重违约，故原告有权要求被告支付违约金，并承担原告租房、律师费、中介费等损失。被告李韩辩称，一、被告不存在任何违约行为：根据涉案买卖居间合同约定，被告须负的主要义务就是按时向原告交楼，原告在其起诉状中陈述其付清200000元当天被告就已经将涉案房屋交付了，至于其他的配合原告办理银行按揭申请、赎楼手续等，被告也都依约履行了，所以被告没有任何违约行为；二、原告提交的解除合同通知函以及后续更换门锁的行为都不是被告所为，被告也不知情。解除合同、收回房屋属于涉案房屋买卖最重要的事项，必须经被告本人作出或授权才对被告有约束力。但被告自始至终没有授权过任何人从事前述两种行为，原告和居间方也从没有向被告求证过该解除合同通知函的真实性。正因为如此，在得知涉案房屋按揭尾款发放后，被告才会委托律师向原告发函催促其继续履行合同。被告是在收到法院传票后才知道有前述情况发生。所以，原告根据解除合同通知函及更换门锁的行为来主张被告违约，缺乏事实依据；三、被告在本案中自始至终没有违约的主观故意，虽然原告的按揭贷款一直未发放，被告经多次催促之后也只是继续等待，而且因为已经将涉案房屋交付给了原告，房屋一直由原告使用，即使后面被更换了门锁，但原告没有通知过被告，被告既没有将该房屋另行出售，也没有入住，仍然保持着交付给原告时的状态，而且被告一直在继续供楼，损失一直在扩大。在得知银行贷款发放后被告还催促原告继续履行合同，也愿意将房屋卖给原告。所以，被告从未想过故意违约，主观上没有任何过错，不应当承担原告所主张的高昂的违约责任，否则明显有违公平原则；四、本案中真正违约的是原告，具体理由同被告提交的民事反诉状。补充一点，根据原告提交的其回复给居间方的书面函件倒数第五行“若李韩先生实际执行其中任一行为，我方将视为李韩先生单方违约违反了双方签证的买卖合同中的交房约定。”的内容，可知原告主张解除涉案合同所依据的理由是被告违反了交房约定，但是根据涉案合同第九条第3款约定，逾期交房并不能解除合同，只能按日追究违约金责任，所以，原告解除涉案合同没有合同依据；五、退一步讲，即使最终涉案房屋买卖合同解除的原因不能归责于原告，那也不能归责于被告，双方如果最终无法继续该合同，要么应当视为因为贷款政策变化导致，类比适用情势变更原则，被告无需承担任何违约责任；要么视为双方协商一致解除合同，均无需承担违约责任。无论如何，被告认为人民法院都不应当认定是因为自己违约而导致涉案房屋买卖合同的解除并据此判决被告承担违约责任；六、原告诉请的第二项与第三项是重复主张，于法无据；七、原告诉请的第四项中，中介费并非16400元，担保费是13758元而非16327元；空调费因为空调并未毁损灭失，被告无需赔偿；2017年11月至2018年3月止的物业费、水电费因为这段时间原本就是原告占有和使用涉案房屋，本就应当由原告支付，被告无需赔偿；至于律师费，因为已经开具了发票，原告应当提供其向律师事务所支付律帅费的转账凭证，否则无法确认原告实际支付的律师费金额，另外，48000元的律师费也超过了《广东省律师服务收费标准》的规定，本案标的额是501599.78元，按标准律师费是32080元。但是，因被告并不构成违约，所以原告的第四项诉请应当予以驳回。被告李韩向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告签订的《房地产买卖居间合同》中关于房屋买卖部分的内容已经解除；2.被告没收原告支付的定金192000元；3.本案本诉、反诉诉讼费由原告承担。涉案《房地产买卖居间合同》签订于2017年9月30日，约定由原告购买被告名下位于东莞市××花园××房，总价为960000元，定金200000元（实际有效的定金应当是总房款的20%，即192000元），第二期房款90000元，剩余670000元通过银行按揭方式支付。如遇银行贷款政策变动买方应自筹资金解决不得借故拖延等内容。合同签订后，原告向被告支付了定金200000元，被告也依约将房屋交付给了原告。在后续履行合同过程中，原告先是严重违反合同约定的付款义务，后又在按揭贷款已发放，被告催促其限期继续履行合同的情况下，不予配合，还坚持诉请解除房屋买卖合同，其行为才构成根本违约，是导致涉案合同解除的根本原因，应当承担违约责任。一、原告违反了《房地产买卖居间合同》约定的付款义务，主要理由：首先，合同履行过程甲，原告与贷款银行之间因利率问题一直僵持，贷款银行告知被告如果不能就利率问题协商一致，就无法确认是否放款及放款的具体时间。期间，被告、居间方、担保方均向原告催促，并劝说原告配合银行或想其他方法，但原告均不理睬。对于案涉房屋的银行贷款，原告可以控制和决定，并非无能无力，即使原告不同意加息，也可采取更换银行等手段，但其原告只考虑的利益而与贷款银行僵持，完全不考虑被告的利益。退一步说，即使原告认为贷款是银行问题，其无能为力，但贷款银行提高利率，也是国家房贷政策收紧导致，应属于“银行贷款政策变动”范畴。根据《房地产买卖居间合同》“如遇银行贷款政策变动买方应自筹资金解决不得拖延。”的约定，原告也负有自行筹集资金的义务，因为该约定说明银行按揭贷款并非双方约定的唯一付款方式，应视为原告对贷款可能不能发放的后果有了明确的预期，并做了相应安排，是原告自愿承担的商业风险。原告拒绝自行筹集资金，违反了该合同约定，构成违约。其次，被告在收到原告的定金后就将房屋交给了原告。因原告银行按揭贷款一直未办妥，被告仍然在继续支付按揭贷款本息，其中本金可以在将来赎楼时抵扣，但利息却只能由还款一方承担。原告虽然对此明知却完全不予考虑，其行为将造成被告的损失不断扩大，被告有权自我救济。最后，原告与贷款银行之间是贷款法律关系，与被告之间是房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，贷款法律关系只约束原告及贷款银行，该合同的履行情况不能约束被告。何况在房屋买卖合同还明确约定了如果银行贷款变动买方应当自行筹集资金解决不得借故拖延的情况下，原告更不得借口按揭贷款合同的履行来对抗被告。虽然房屋买卖合同未约定明确的尾款支付期限，但从签订买卖合同至2018年5月份，被告已经给予原告长达7个多月的时间，显然已满足了法律规定的“合理期限”要求，在如此长的期限内原告仍然未履行支付购房款的义务，其行为显然构成违约。综上，即使被告主动解除与原告的合同也符合法律规定，原告也应当承担违约责任，何况被告在此种情况下并未坚持要解除合同。二、被告秉着诚信原则，希望继续履行涉案房屋买卖合同并催告原告，但原告却不予理睬，甚至坚持起诉要求解除合同，该行为才是根本违约，是导致涉案合同解除的根本和直接的原因。其一，案涉房屋的贷款最终在2018年5月11日房款到担保方处，《房地产买卖居间合同》具备了继续履行的全部条件。其二，根据合同约定，按揭贷款发放以后原告应当配合担保公司继续履行赎楼手续，注销房屋抵押登记，抵押登记注销后再配合被告到房管部门办理过户手续。但是原告经多次催告，仍不配合，后被告委托律师向原告送达律师函，催告其限期履行义务，但原告仍不理会。根据合同第九条的约定，逾期达到五日，即视为根本违约，守约方可解除合同。其三，在被告催告要求继续履行合同后，原告不仅不与被告做任何协商，反而直接将被告诉至了人民法院。原告此种行为实际上已经明确表示将不再履行合同，此种行为才是根本违约，是导致合同解除的直接、根本原因。原告邹莹针对被告李韩的反诉进行辩称，1.原告并未违反房产买卖合同约定的付款义务，原告有权拒绝提高贷款利率，原告与贷款银行办妥按揭手续，确定贷款利率，并向原告发放了同贷书后，银行却单方提出提高贷款利率，根据合同法规定和双方签订贷款合同的约定，原告均有权要求按照原贷款合同约定的贷款利率执行，且仅凭银行单方作出提高银行贷款利率的决定，就让作为工薪族的原告多承担高达数万元的利息，因此银行单方提高贷款利率的要求，无事实和法律依据，不具有合理性，原告有权拒绝；2.国家房贷政策在本案中对原告无约束力，被告称银行提高贷款利率是国家政策所致，但无论是被告或银行，均未向银行出示相关国家书面文件，原告无从知悉该政策的真实性，即使确有该政策也是在原告与银行签订了贷款合同且银行出具了同贷书之后颁布事实的，对原告无溯及，且原告针对银行发放同贷书后迟迟未放款的行为在2018年4月份进行了两次投诉，银行回复称利率上浮并非强制性，可以继续等待，最迟在2018年6月30日前会有结果，目前银行已经全额发放了按揭款项的行为，更加印证了被告所谓的银行贷款政策变动，对原告履行付款毫无影响；3.被告对买卖合同第三条的内容理解有误，原告认为该约定的是在买房无法取得银行贷款的情况下，应该自筹资金向卖方履行付款义务，而不是在买方已经取得同贷书但由于银行内部审批流程无法确定具体房款时间的情况下，仍要求买方自筹资金，明显不符合常理，因此被告物权依据该约定要求原告自筹资金履行付款义务；4.原告没有违反合同约定的付款期限，根据该合同第三条第三项，关于第三部分落款，买方向银行申请按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准），支付给卖方的约定显示，第三部分落款的付款时间及金额是贷款银行承诺为准，正是因为第三人瑞源公司知晓贷款银行关于按揭的放款时间及金额的不确定性，方才在该合同中没有约定明确支付时间及金额，原告只要积极办妥了银行按揭手续并取得同贷书后，即完成了该部分楼款的支付义务，因此被告以此主张原告违约，没有事实和法律依据；被告未经原告同意，擅自更换案涉房屋门锁，才是导致本案合同解除的根本原因，本案中是采取买方赎楼的方式，期间由担保公司介入，银行贷款500000元，和原告的首期监管款及税费共计323000元，均已按时打到担保公司账户，原告不存在拖延不付款的行为，因银行一直未放款，原告于2018年5月4日与被告沟通全款买房和上浮利率的两个解决方案，但被告拒绝，并于当天向原告发函，明确表示收回房屋终止合同没收定金，并委托房地产中介另行出售案涉房屋，原告收到函件后，于次日向被告书面回复解释银行放款时间的问题，并非由其控制，并希望继续履行房屋买卖合同，但均无回应，2018年5月7日担保公司和银行告知原告贷款已经发放，但此时被告却明确回复不会配合办理赎楼手续，并且额外要求原告另行支付50000元才同意继续交易，原告以没有合同约定予以拒绝。2018年5月14日，被告未经原告同意擅自更换房屋门锁，导致原告无法入住案涉房屋，经过原告多次沟通无果，经查询案涉房屋存在超红线的历史遗留问题，影响后续过户，存在过户风险，被告至今从未向原告告知该风险，明显有违诚信原则。故原告诉请依法解除合同。从上述事实足以证明，导致本案合同解除的责任属于被告，综上被告以此主张原告违约没有事实和法律依据，请法院驳回。第三人彭飞述称，案涉房产是李韩委托第三人彭飞代办的，买卖合同是彭飞代签的，邹莹从2017年9月30日签订合同，2017年11月20日出具了同贷书，被告向第三人彭飞借了钱，被告向彭飞承诺收到房产向第三人彭飞还钱，被告就是因为需要资金才卖房子，直到2018年5月10日银行尚未放款，彭飞等不下去了，所以彭飞就做决定开锁，刚刚开锁，2018年5月11日银行就放款了。在2018年5月10日开锁之前，彭飞以其本人的名义向原告邹莹发了函。第三人瑞源公司述称，案涉房产的买卖是通过第三人瑞源公司成交的，房产买卖情况属实。2017年9月30日签订买卖合同，2017年11月20日出具了同贷书，后来因为银行资金额度比较紧张，所以一直没有放款，后来担保公司也与第三人瑞源公司共同与原告沟通，希望原告能够提高利率加快放款，原告没有同意，被告也一直在催促第三人瑞源公司，希望能尽快收到楼款，第三人瑞源公司也从中做了协调，但是不成功。后面直到第三人彭飞开锁之后银行才放款。第三人盈晖公司述称，案涉交易是由第三人盈晖公司作为担保公司办理赎楼的，2017年11月20日银行出具了同贷书，2018年5月11日建设银行放款，因为案涉交易存在纠纷，第三人盈晖公司考虑交易风险，至今尚未赎楼。第三人建设银行东莞市分行述称，一、原告与银行的商业借款合同已生效，且于2018年5月11日将贷款金额50万元发放至约定账户，原告还款记录良好，未出现逾期或违约等情况；二、满足以下条件的，银行可接受原、被告提前清偿债务，协助办理还款事宜：1.法院已作出案涉房屋所有权归属的有效判决或裁定；2.清偿方有实际的清偿能力，已备足还款资金并由法院作出冻结；3.原告配合做好提前还款手续。经审理查明，李韩是东莞市××花园××**产的登记产权人。2016年12月15日，李韩作为委托人，向彭飞出具委托书，委托彭飞作为代理人，全权代为办理上述房产的装修、维修、物业管理、申请物业放行的一切相关手续，全权代为办理出售上述房产签收合同并收取订金。2017年9月30日，李韩作为卖方，邹莹作为买方，瑞源公司作为经纪方签订了一份编号为NO.20170821《房地产买卖居间合同》，合同主要约定：一、卖方将上述房产（产权人为李韩，建筑面积为77.07平方米，房地产权证号为20××39）以96万元转让给买方；二、卖方《房地产权证》在银行抵押状态，赎楼方式为买方出资赎楼，由买方出资（视为购买方物业购楼款的一部分）代为向原抵押银行办理赎楼手续，卖方须在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或买方第三人；三、定金为20万元，卖方在签署合同支付定金5万元，剩余定金15万元买方须在2017年10月10日前支付给卖方；房款9万元为第二部分楼款在房管所过户当天支付；剩余房款67万元买方向银行申请银行按揭贷款，买方须在签署合同后10个工作日内前来申请按揭，卖方须无条件配合签署贷款文件及提供相关资料，双方均不得无故拖延，否则视为违约。买方申请银行贷款不足以支付购房款部分，买方须于银行放宽之前以现金或银行转账方式支付给卖方。如遇银行贷款政策变动买方应自筹资金解决不得借故拖延；四、银行按揭费用由买方支付，政府部门收取费用由买方支付，其他中介佣金由买方支付，详见承诺书；五、房地产交付及交楼押金卖方应当于收到定金20万元后将该物业交付给买方；六、如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同没收买方已支付的定金，而卖方有权将该物业售予任何人，通过会死违约方需赔偿经纪方成交价的百分之三作为佣金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付双倍定金和返还除定金之外的已付款，同时违约方需赔偿经纪方成交价的百分之三作为佣金；如买方已如约履行本合同之条款的前提前卖方不能按期向买方交付房屋，如逾期则买方有权卖方以转让成交价为基数按每日万分之五的违约金赔偿给买方，并且由此给买方造成的其他经济损失全部由卖方据实赔偿；如违约造成起诉，则违约方需赔偿守约方的诉讼费、保全费、律师费、中介佣金等费用。该合同卖方代理人处由李韩签名。同日，邹莹向瑞源公司出具承诺书，主要内容为买方向居间方支付佣金28800元，在买卖双方签订《房地产买卖巨剑合同》后当天支付佣金14400元，到房地产交易所过户当天支付14400元；未经居间方同意，买卖合同双方协议解除原合同的，买卖合同自愿共同向居间方支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和。后姜莹支付了瑞源公司中介费16400元。邹莹于2017年9月30日转账定金5万元至彭飞的银行账户，于2017年10月10日转账定金15万元至李韩的银行账户。邹莹支付完上述定金后，被告即将案涉房屋交付给了邹莹使用。2017年10月24日，邹莹、李韩及其配偶与盈晖公司签订了《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》及《资金托管及委托付款协议》，2017年11月30日，邹莹向盈晖公司支付了赎楼款268000元、税费44160元、服务费16167元，同日，邹莹支付公证费260元。后邹莹向建设银行东莞市分行递交申请办理贷款手续，该银行于2017年11月20日向邹莹出具同贷书。因建设银行东莞市分行未放款，彭飞以李韩的名义于2018年5月4日发函给邹莹，内容为：关于2017年9月签订的房屋东港城C座2701出售买卖合同，邹莹未按照合同条例履行，严重违反合同约定，现按照合约执行，即日起收回房产，终止合同，没收所缴定金，委托其他房地产中介另行出售，特此告知。2018年5月5日，邹莹复函给李韩，主要内容为：目前房屋赎楼银行放款问题并非由我方责任造成，若李韩实际执行“即日起收回房产，终止合同，没收所缴定金，委托其他房地产中介另行出售”任一行为，我方将视为李韩单方违反了双方启动宁的买卖合同中的交房约定，需李韩履行违约后双倍返还定金的赔付给买方。2018年，彭飞将案涉房屋的门锁予以更换，邹莹主张彭飞更换门锁的行为是李韩授权，彭飞、李韩主张该行为是彭飞个人行为，并非李韩授权彭飞行使。2018年5月11日，建设银行东莞市分行对邹莹申请的银行贷款予以发放。邹莹主张其为本案件委托律师支付了48000元律师费，对此提供了诉讼委托代理合同及发票为证。2018年5月14日，邹莹向彭飞、李韩发出通知函，要求邹莹、李韩承担违约责任，并要求继续履行合同。邹莹主张其为本案担保支付了3000元担保费，对此提交了诉讼财产保全责任保险单及发票为证。原告主张其购买空调工支出2473元，2017年11月至2018年3月共支付物业管理费及水电费699.78元。庭审后，原告向本院递交书面说明，主张因被告违约造成的损失选择适用定金条款。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间合同、佣金及必要费用确认及支付承诺书、东莞市瑞源房地产经纪有限公司收款收据、收款收据、中国建设银行个人账户支出交易明细、个人二手楼按揭贷款代理差服务合同、资金托管及委托付款协议、收款收据、公证费发票、中国建设银行个人账支出交易明细、物业管理费发票、空调发票、原告与第三人瑞源公司工作人员的微信聊天截图、手机短信截图、报警回执、通话录音及文字记录、财产保全担保费发票、诉讼委托代理合同、发票，被告提供的微信聊天记录、律师函、快递单、快递签收记录以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原告邹莹、被告李韩、瑞源公司三方共同签订的编号为NO.20170821的《房地产买卖居间合同》，系其各方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其各方均应依约履行该合同义务。关于原告提出的合同解除的问题。原告已经按照合同约定交付定金200000元给被告，并向建设银行东莞市分行申请办理贷款等相关手续，该银行亦向原告出具了同贷书，被告李韩亦按照合同的约定将案涉房屋交付给了原告使用，原、被告双方在2018年5月4日前，均依约履行了合同义务，双方均不存在违约行为。2018年5月4日，彭飞以李韩的名义发函给邹莹发函给邹莹，内容中明确表示要收回房屋、终止合同，此后在2018年5月11日将案涉房屋的门锁换掉，以其行为明确表示不履行合同。在此需要确定的是，彭飞发函给邹莹以及将案涉房屋门锁换掉的行为是否是李韩授权所为，本院对此分析如下：1.李韩向彭飞出具的委托书显示，委托范围包括：全权代为办理上述房产的装修、维修、物业管理、申请物业放行的一切相关手续，全权代为办理出售上述房产签收合同并收取订金。2.因为案涉房产的买卖手续并未全部完成，故彭飞向邹莹发函及将案涉房屋的门锁换掉的时间尚在授权委托的代理期限内；3.彭飞代李韩向邹莹发函表示将终止合同及换掉案涉房屋的门锁的行为并未超过上述委托书中的代授权范围；4.无论是签订合同还是在此后与瑞源公司、盈晖公司及邹莹的沟通过程中，都是由彭飞代李韩在进行，故邹莹有理由相信彭飞以李韩的名义向其发函并换掉案涉房屋的门锁的行为是代理行为；综上，彭飞发函给邹莹以及将案涉房屋门锁换掉的行为应当认定为接受李韩的委托处理委托事务，相应的法律责任应当由李韩承担。李韩的发函给邹莹以及将案涉房屋门锁换掉的行为已经构成违约并导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以行使解除权。原告起诉提出要求解除《房地产买卖居间合同》，被告李韩于2018年6月30日收到本院公告送达的起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认原告与被告签订的《房地产买卖居间合同》于2018年6月30日解除。对于原、被告第一项诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任承担问题。原、被告在《房地产买卖居间合同》中约定了由原告交付定金200000元给被告，并在违约责任的条款中约定：“如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付双倍定金和返还除定金之外的已付款，同时违约方促赔偿经济房成交价的百分之三作为佣金”，该合同既有定金条款又有违约金条款，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案被告违约，应承担违约责任，现原告选择要求被告承担定金条款来承担违约责任，符合法律规定，对原告要求被告向原告支付双倍定金的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不能超过主合同标的额的20%，本案主合同标的为960000元，定金最高额应当为192000元，故被告李韩应当将多收取的定金8000元返还给原告，另双倍返还定金384000元给原告。原告主张的违约金，本院不予支持。被告反诉请求没收原告支付的定金192000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的中介费损失问题。原告出具的佣金及必要费用确认及支付承诺书约定由原告在买卖双方签订《房地产买卖居间合同》支付佣金14400元给第三人瑞源公司，原告提供证据证明其已支付了中介费16400元给第三人瑞源公司，现因被告违约，根据合同的违约责任条款约定，原告可向被告追偿承诺书中约定的14400元，因此，对原告要求被告赔偿佣金损失14400元的诉讼请求，本院予以支持。至于超过14400元的部分，系原告自行支付给第三人瑞源公司的款项，本院不予支持。关于原告主张的担保费、公证费损失问题。原告已经支付给盈晖公司担保费共16327元，另支付了公证费260元，现因被告违约，根据合同的违约责任条款约定，原告可向被告追偿该款项。关于原告主张的律师费48000元损失问题。原告为本案支出律师费48000元，有委托代理合同及发票为证，根据合同的违约责任条款约定，原告可向被告追偿。关于原告主张的空调费2473元及2017年11月起至2018年3月止的物业、水电费共699.78元，该部分费用并未在合同中约定，原告安装在被告处的空调可以向被告取回，而原告主张的物业、水电费为原告居住在案涉房屋内实际产生的费用，该部分费用应当由原告负担，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于原告主张保全担保费3040元，该部分费用中并未约定由违约方承担，故对原告的该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邹莹与被告（反诉原告）李韩签订的编号为NO.20170821的《房地产买卖居间合同》于2018年6月30日解除；二、限被告（反诉原告）李韩于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告（反诉被告）邹莹定金8000元；三、限被告（反诉原告）李韩于本判决发生法律效力之日起五日内双倍返还原告（反诉被告）邹莹定金38400元；四、限被告（反诉原告）李韩于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告（反诉被告）邹莹中介费14400元、担保费16327元、公证费260元、律师费48000元；五、驳回原告（反诉被告）邹莹的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李韩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8816元、保全费3022.79元，原告已预交，由原告邹莹承担722.53元，由被告李韩承担11116.27元；反诉受理费2070元，被告已预交，由被告李韩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 超人民陪审员  张丽芬人民陪审员  赵亮明二〇一九年一月二十五日书 记 员  周 颖阮米琪附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。