苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初1018号原告：苏州上美摄影文具有限公司,住所地苏州市吴中区长桥镇。法定代表人：梁丽红,该公司执行董事。委托诉讼代理人：李圣凡，该公司员工。委托诉讼代理人：沈卫康，江苏日易律师事务所律师。被告：苏州航鸣汽车服务有限公司,住所地苏州吴中区石湖西路****。法定代表人：夏兴塘,该公司执行董事兼总经理。被告：夏兴塘,男,1985年1月30日生，汉族,住苏州市吴中区。被告：吕跃,男,1987年3月16日生，汉族,住常州市溧阳市。原告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）诉被告苏州航鸣汽车服务有限公司（以下简称航鸣公司）、夏兴塘、吕跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李圣凡、沈卫康，被告航鸣公司法定代表人暨被告夏兴塘，被告吕跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上美公司诉称，2016年3月18日，其与被告吕跃签订《房屋租赁合同》一份，约定被告航鸣公司承租位于苏州市吴中区面积为703平方米的房屋及面积为1123平方米的场地。后，其与被告航鸣公司、夏兴塘、吕跃签订《合同主体变更协议书》，明确被告吕跃将上述《房屋租赁合同》项下的权利义务转给被告航鸣公司，被告夏兴塘、吕跃作为被告航鸣公司的担保人，对被告航鸣公司的义务承担连带担保责任。后，其依约履行了出租义务，但被告航鸣公司却未依约支付租金。据此，其要求被告航鸣公司支付拖欠房屋租金195000元、场地租金24500元，合计219500元（2018年1月1日至6月30日）；并支付逾期付款违约金23400元（以19500元为基数自2018年1月1日起按每日8‰计算至1月15日）；被告夏兴塘、吕跃对上述支付金额承担连带清偿责任。被告航鸣公司、夏兴塘、吕跃辩称，其已交付房租至2017年12月31日；而案涉租赁房屋已于2017年9月5日被消防机构查封，致其承租的房屋无法使用。且其也因此提起诉讼要求解除合同，赔偿损失。因此，其请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，登记在上美公司名下的位于苏州市吴中区厂房共有地下一层，地，地上**筑面积共计17005平方米，于2009年6月通过厂房土建工程消防验收合格，其中生产的火灾危险等级为丙级，建筑的耐火等级地下为一级，地，地上为二级/div>2016年3月18日，上美公司（出租方，甲方）与吕跃（承租方，乙方）、夏兴塘（承租方保证人）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区中的703平方米房屋及面积为1123平方米的场地出租给乙方；租期为8年即自2016年4月1日起至2024年3月31日止，免租期为2016年4月1日至6月30日；前三年房租金额为390000元/年，第四年起每年递增5%；前三年场地租金为49000元/年，第四年起每年递增5%；租金实行先付后用，每半年一付且须提前半年支付下半年租金；具体为：于签订合同时交付定金100000元及装修押金3000元，于2016年3月20日前支付第一期租金及房屋及水电押金共计239500元且合同于款齐后生效，于2016年12月1日前支付第二期租金219500元，于2017年6月1日前支付第三期租金219500元，于2017年12月1日前支付第四期租金219500元，于2018年6月1日前支付第五期租金219500元，于2018年12月1日支付第六期租金224988元……；乙方若未按约定交付租金及物业费的，租金每逾期一日按应支付租金的8‰/日作为违约金加倍赔偿给甲方；如乙方逾30日未付租金及物业费的，视同违约并自动解除合同；乙方已对上述房屋的现状进行了全面了解，与甲方的陈述完全一致，并表示愿意承租；租赁期内，因租赁房屋产的意外、治安、消防等一切风险由乙方承担，与甲方无关；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下可以对租赁房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等必须符合相关安全法规后才可施工，且装修后必须符合相关消防法规，装饰费用由乙方承担；乙方进场装修前须先提供甲方设计装修图纸，并与甲方或甲方委托物业管理公司签订相关装修协议。2016年7月8日，上美公司（出租人，甲方）与吕跃（原承租人，乙方）、航鸣公司（现承租人，甲方）签订《合同主体变更协议书》一份，主要内容为：乙方将与甲方于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》项下的乙方权利义务转让给丙方承继，乙方自愿担任丙方的连带保证人，甲方表示同意。合同签订后，上美公司按约向吕跃、航鸣公司交付了房屋及场地。航鸣公司进场后对房屋进行装修并在场地上进行了搭建。同时，航鸣公司也按约向上美公司交付了水电押金20000元、租房押金100000元及截至2017年12月31日的租金。另查明，2017年9月5日，苏州市公安局消防支队吴中区大队在对案涉房屋进行消防监督检查时，发现：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。第1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，拟临时查封。同日，苏州市公安局消防支队吴中区大队出具《查封公告》，载明：因存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，现已作出临时查封决定书，查封案涉厂房整体；查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，公安机关消防机构可再次依法予以临时查封；查封期间，禁止任何人对被查封的部位进行经营或者使用行为。2018年1月3日，苏州市公安局消防支队吴中区大队作出《同意解除临时查封决定书》，载明：案涉房屋在被临时查封后，消防机构对火灾隐患整改情况进行了检查，检查情况如下：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；（已停止使用）。2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；（已停止使用）。3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件；（已停止使用）。经检查，同意解除对案涉房屋整体的临时查封。又查明，2018年1月4日，航鸣公司因案涉房屋已于2017年9月5日被消防机构临时查封致租赁房屋无法使用而向本院提起诉讼，要求解除与上美公司签订的《房屋租赁合同》，退还已付租金141455.6元、押金120000元及利息损失，并赔偿装修、资产设备等各项损失暂计3551031.12元及利息损失。经查，该案诉讼副本于2018年1月10日送达给上美公司。另，在该案审理中，航鸣公司表示其于2018年10月20日通过EMS向上美公司寄送了案涉房屋钥匙28把，但被上美公司于次日拒收。上美公司确认该事实，并表示因双方存在诉讼纠纷，故其不同意接收案涉房屋。以上事实，有上美公司提供的房屋租赁合同、同意解除临时查封决定书，航鸣公司、吕跃、夏兴塘提供的房屋租赁合同及附件、合同主体变更协议书、消防监督检查记录及查封公告、发票及收据，本院调取的（2018）苏0506民初234号开庭笔录及本案的开庭笔录、质证笔录等证据在卷证明。审理中，上美公司为证明其主张提供了如下证据：1、苏府［2016］第126号《关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》、苏政发［2015］113号《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》。上述两份文件均明确工业厂房可以作为市场主体的住所或经营场所，证明上美公司房屋可以作为经营场所，系合法出租。2、消防监督检查记录、责令限期改正通知书。上美公司称根据规定航鸣公司在其承租区域的场地内搭建700平方米有夹层的办公、营业场所须申报消防，但航鸣公司并无相应的申报手续，由此证明航鸣公司是违约方。3、《机关、团体、企业、实业单位消防安全管理规定》、《建筑工程施工许可办法》、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）。上美公司称，航鸣公司系违反消防安全规定的无证单位且拒绝整改，故案涉房屋被消防查封的主要原因是航鸣公司在一楼设置办公、防火隔墙不符合室内消防法规。4、照片一张，上美公司称2018年1月4日吴中消防大队在解除查封后召集所有租户到长桥派出所，告知各承租户也不能进入使用，否则对进入使用的租户单独进行查封，证明即便航鸣公司单独进入实用，也会被消防部分单独查封，故航鸣公司不得推责给其他承租户或房东。5、2017年8月2日的微信聊天记录、公告、整改通知（告知书），上美公司称尽到了监督职责，但承租户拒绝整改，与房东无关，相应的消防责任应由租户承担。6、2017年2月9日录像截图、录音材料文字稿及光盘。上美公司称，长桥派出所对涉案大楼三楼进行检查，要求三楼租户半个月内完善手续，由此证明违反消防法规的承租户需要个别进行整改。7、2015年4月24日吴中区消防大队告知书、2015年11月21日二份查封公告。上美公司称，消防部门在2015年4月要求一楼调剂市场经营者完善消防设计施工验收及开业前检查的文件，即消防部门从2015年就知晓经营状态，但直至2017年前拒绝对承租户进行检查。查封公告证明承租户在租赁区域内违反消防法规遭到个别查封。上述证据证明租户是承租区域内的消防负责人。8、（2016）苏0506民初2488号民事判决书、（2017）苏0506民初8128号民事判决书、（2017）苏05民终1104号民事判决书。上美公司称，根据双方签订的房屋租赁合同，航鸣公司明确知晓房屋状态并自愿承担租期内对涉案房屋用于经营的风险；合同中未约定其有义务保证航鸣公司后续经营改造所需的消防及运行得到行政管理部门的许可，故相关行政管理部门未审批通过其运行前的验收，风险应归于航鸣公司，不应归责于其。9、2017年11月29日录音材料、文字整理资料、U盘及本院出具的调查令。上美公司称，2017年11月29日其向法院申请调查令，前往消防部门调查违法行为的承租户；录音中，吴中消防大队表示全部承租户都有违法。10、2017年8月1日的告知、录音资料及文字整理资料、照片、光盘。上美公司称，长桥街道办事处、长桥派出所、吴中消防大队在没有拆迁文件的情况下介入非法拆迁，要求承租户起诉房东。11、上美租户微信群聊天记录。上美公司称，该证据证明消防配合非法拆迁，干涉企业自主经营权，破坏合同，其无过错。12、江苏省及苏州市政府信息公开答复、告知书。上美公司称，该证据证明案涉房屋从未有任何征收拆迁文件，并由此证明长桥派出所、长桥街道、吴中消防大队以虚假讯息涉入非法拆迁行为。13、2017年6月13日的《公安派出所日常消防监督检查记录》。上美公司称该证据证明案涉房屋不存在火灾隐患，违法的行为人为是租户。14、现场照片两张，显示航鸣公司承租的区域也被消防张贴封条。上美公司由此证明航鸣公司违反消防规定，私搭乱建，造成严重火灾隐患被消防张贴封条。航鸣公司、夏兴塘、吕跃经质证认为，对证据1不清楚且与本案无关。对证据2的真实性无异议，但证据中并未记载有关其违规及搭建的问题。对证据3与本案无关且查封主体也不是其；航鸣公司、夏兴塘对证据4的会议不清楚，吕跃表示其是接到通知参加会议，但中途离开了，其他不清楚。对证据5的真实性无异议，但与其无关；对证据6不清楚，没有参与。证据7、8与其无关。对证据9、10不清楚。对证据11的真实性未提异议，但夏兴塘表示其早已不在群里，且群消息也有时看，有时不看，不清楚；吕跃称其屏蔽了该群，也从未发言。对证据12的真实性未提异议，但认为与本案无关。对证据13不清楚。对证据14反映的区域也确是其承租区域，消防是贴了封条，但被查封的主体不是其。本院认为，上美公司与吕跃、航鸣公司签订的房屋租赁合同及合同主体变更协议书，系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案合同履行中，案涉房屋存在诸多严重威胁公共安全的火灾隐患而被消防机构于2017年9月5日整体查封。后该租赁房屋虽被消防机构解除查封，但从消防机构出具的解除查封决定书的内容来看，解除查封的原因系案涉房屋已停止使用，并非消防安全隐患问题已得到整改，承租房屋仍不具备继续使用经营的条件，航鸣公司的租赁合同目的已无法实现。因此，航鸣公司以案涉房屋不能使用致其租赁合同目的无法实现为由向本院提起诉讼确认本案房屋租赁合同解除，于法有据，应予支持。合同的解除时间，应以该案的诉讼副本的送达之日即2018年1月10日解除。合同解除的直接原因是上美公司的房屋被消防部门整体查封，对于双方是否以及如何承担责任问题，本院分析如下：首先，上美公司的厂房取得了产权证、土地证，亦取得了消防验收合格意见书，系合法房屋，上美公司有权出租，但上美公司将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。上美公司辩称依据相关法律文件应由承租人承担消防职责，并且合同约定由航鸣公司承担消防风险，其作为出租人不应承担责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，上美公司对其名下房屋整体查封负有直接责任。《中华人民共和国消防法》第十九条第二款规定，生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。上美公司将其名下的房屋分割出租给不同营业类型的经营者，尤其在三楼设置公寓房住人，导致出现“三合一”的现象，而该房屋性质上属于工业厂房，其消防标准显然不能符合上述法律规定的“工程建设消防技术标准”，上美公司的混合出租行为违反了消防法的规定，而“三合一”现象正是导致房屋被整体查封的原因之一，最终导致合同无法继续履行而解除。另外，出租人作为房屋所有人，在房屋出租经营过程中，对于租赁房屋用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的经营行为是否合法负有管理和监督责任。本案中，上美公司将厂房大楼分割出租给不同的承租人经营使用，经营过程中出现的各种违法违规问题导致房屋存在消防安全隐患被整体查封，上美公司未能尽到管理和监督义务，应对其房屋被整体查封及涉案合同的解除承担主要责任。再次，航鸣公司不能就涉案房屋所作装饰装修符合消防要求提供相应证据，因此，本院认定航鸣公司装修不符合消防规范要求也是查封的因素之一，航鸣公司对此负有次要责任。考虑到双方的违约行为性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，本院酌定上美公司承担80%的责任，航鸣公司承担20%的责任。关于上美公司提出的其与案外人李雷、康洪光、范中信之间的房屋租赁合同纠纷一案的处理结果作为本案免责的抗辩，该些案件所查明的基本事实与裁决结果，与本案并不相同，不能作为本案的处理依据，故本院对被告上述抗辩不予采信。关于租金。航鸣公司应按约支付涉案房屋在2017年9月5日查封之前的租金。2017年9月5日之后的租金（占有使用费），则应按双方的责任比例分担；且仅应计算至2018年10月21日。因为航鸣公司于2018年12月20日将涉案房屋钥匙邮寄给被告，而被告于2018年12月21日拒收。经核算，在航鸣公司已支付租金及物业费至2017年12月31日并交付租房押金100000元的情况下，航鸣公司已无需再向上美公司支付租金（占有使用费）及物业费，更无需支付相应的逾期付款违约金。同理，夏兴塘、吕跃作为租赁合同的担保人亦无需承担支付租金（占有使用费）及物业费的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告苏州上美摄影文具有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4944元、财产保全费1770元，合计人民币6714元，由原告苏州上美摄影文具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  李林男人民陪审员  张荣华二〇一九年一月二十三日书 记 员  张凤娟