陕西省西安市中级人民法院        陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终11807号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾浩，男，1992年8月15日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰市，现住西安市高新区。委托诉讼代理人：樊昭辉，陕西唐都律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：米金玉，女，1974年5月26日出生，回族，住陕西省城固县。委托诉讼代理人：王高军，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪婷，陕西秦岳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安顺邦房地产信息咨询有限公司文苑北路分公司。住所地：西安市长安区商铺23-106。负责人：刘宪军，该公司经理。上诉人顾浩因与被上诉人米金玉、被上诉人西安顺邦房地产信息咨询有限公司文苑北路分公司（以下简称顺邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初964号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年8月10日，出售方米金玉（即甲方）、买受方顾浩（即乙方）、居间方顺邦公司（即丙方）签订了一份编号为0000926号的《买卖居间合同》，合同约定的主要内容有：甲方将自己的位于西安市长安区XX镇XX苑XX路XX号XX居XX小区XX栋XX单元XX室的房屋出售给乙方，该房产成交价格约定为92万元，乙方在签订合同当日向甲方支付定金5万元；在该房产办理权证过户当日，过户手续办理前，乙方向甲方支付购房款87万元，该款由乙方贷款银行直接存入房地局指定的履约保证银行第三方资金监管账户；甲乙双方于2017年10月1日之前办理房屋过户手续；丙方为甲乙双方的买卖关系提供居间服务，居间费27600元由乙方承担……合同签订后，甲方如有违约，甲方向乙方双倍返还定金，退还乙方已付购房款，甲方并承担已发生的与交易有关的各项税、费；乙方如有违约，乙方已支付的定金归甲方所有，甲方退还乙方已付购房款，乙方并承担已发生的与交易相关的各项税、费；甲乙双方提交房屋买卖所需一切证书、证件资料、签名等真实、合法、有效，如任何一方因提交的资料不实导致无法办理过户或未积极配合无故拖延而造成合同无法履行，视为违约。签订合同当日，米金玉向顾浩出具定金收条收取了顾浩的50000元定金，顺邦公司向顾浩开具收款收据收取了顾浩的15000元中介费，顾浩对自己应付的其余中介费12600元向顺邦公司出具了欠条。之后，因办理购房资格审查一事，顾浩与米金玉产生矛盾，虽经顺邦公司协调但未能达成一致意见，合同未能继续履行。2017年10月26日，顾浩将米金玉列为被告提起本案诉讼。诉讼中，顾浩申请将顺邦公司追加为本案被告参加诉讼，并申请将诉讼请求变更和增加为：1.依法判决解除顾浩、米金玉与顺邦公司签订的顺邦地产0000926号买卖居间合同；2.依法判决米金玉返还顾浩双倍定金100000元，顺邦公司承担连带责任；3.依法判决米金玉给付顾浩房屋差价损失100000元，顺邦公司承担连带责任；4.要求顺邦公司向顾浩返还中介费27600元（注：虽然顾浩将此项请求数额由起诉时的15000元增加至27600元，但是，顾浩对增加的数额未补交案件受理费）；5.由米金玉和顺邦公司共同承担本案诉讼费用。米金玉在本案诉讼中提起反诉，其反诉请求为：1.依法判令解除顾浩、米金玉与顺邦公司签订的《买卖居间合同》；2.依法判令顾浩向自己再支付违约金50000元；3.本案所有诉讼费均由顾浩承担。庭审中，本案顾浩、米金玉、顺邦公司均坚持自己的诉、辩称意见，不同意对方的诉讼请求。顾浩提供的主要证据有：1、顾浩、米金玉与顺邦公司于2017年8月10日签订的0000926号《买卖居间合同》，证明目的：顾浩、米金玉与顺邦公司之间签订了买卖合同，但因米金玉不配合顾浩办理购房资格审查手续的违约行为导致顾浩的合同目的无法实现；2、米金玉于2017年8月10日所写的定金收条，证明目的：顾浩向米金玉交付定金50000元、米金玉违约应向顾浩双倍返还定金100000元；3、顺邦公司于2017年8月10日开具的收款收据，证明目的：顺邦公司收取顾浩中介费15000元、因米金玉违约行为要求顺邦公司和米金玉退还已收中介费15000元；4、2017年9月17日顾浩给米金玉发送的《催促履行通知函》复印件，证明目的：顾浩曾催促米金玉于2017年9月25日到房管局办理相关过户手续，但遭到米金玉的拒绝，米金玉应承担违约责任；5、顾浩的结婚证，证明目的：顾浩与孙某某系夫妻关系，符合西安市的购房条件；6、顺邦公司工作人员张某某于2017年10月19日出具的《情况说明》，证明目的：合同约定的办理过户相关手续的时间为2017年10月1日，此合同无法履行之后，顾浩的房屋差价损失为100000元，应由米金玉予以赔偿；7、顾浩的常住人口登记卡，证明目的：顾浩的户籍在江苏省大丰县XX镇XX村，顾浩在签订买卖居间合同时就出示了该登记卡。米金玉对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性认可，但否认顾浩的证明目的，认为自己没有违约行为，本合同的违约责任在顾浩和顺邦公司，不同意双倍返还定金，不同意承担中介费，还认为顾浩发出的催促函没有效力；对证据5，米金玉认可其真实性，但称顾浩与孙某某登记结婚的时间是2017年8月30日，顾浩与自己签订合同的时间是2017年8月10日，说明顾浩在与自己签订合同时是没有在西安市XX房XX房资格的，顾浩和顺邦公司对自己隐瞒了上述事实，故否认顾浩的证明目的；对证据6，米金玉认为证人张某某未出庭，该证据在形式上不合法，而且，张某某签字的情况说明的内容也不真实，否认顾浩的证明目的；对证据7的真实性米金玉予以认可，但认为自己在与顾浩签订合同时，顾浩和顺邦公司均未向自己出示过该常住人口登记卡。对顾浩举证的上述证据，顺邦公司的质证意见为：对证据1、2、3的真实性均认可，但认为顺邦公司只是为顾浩与米金玉的买卖关系提供中介服务，没有违约行为，不同意顾浩要求其公司与米金玉承担连带责任的诉讼请求，也不同意退还中介费；对证据4，顺邦公司认可证据的真实性和顾浩的证明目的；对证据5，顺邦公司认为，居间合同的签订时间是2017年8月10日，约定的办理过户登记手续的时间是2017年10月1日之前，顾浩与孙某某领取结婚证的时间是2017年8月30日，说明顾浩在办理过户登记手续之前具有了购房资格，不存在顾浩和其公司向米金玉隐瞒顾浩不具有的购房资格的情况；对证据6，顺邦公司的代理人承认证据内容的真实性，承认张某某以前是其公司的员工，但称张某某现在已经离职；对证据7，顺邦公司承认证据的真实性，但称参与签订该合同的己方员工方浩只记得在签订合同时顾浩出示了身份证、记不清顾浩是否出示过户口本（即常住人口登记卡）。米金玉提供的证据有：1、顾浩、米金玉与顺邦公司签订的《买卖居间合同》及顾浩的身份证复印件，并称签订合同时顾浩出示的就是这个西安市户口的身份证，证明目的：顾浩、米金玉与顺邦公司之间的合同关系以及关于违约责任的约定，如果一方违约应向另一方双倍支付定金，顾浩及顺邦公司在与自己签订合同时均没有告知顾浩的实际户籍地址；2、米金玉与顺邦公司的工作人员张某某的微信聊天记录截图，证明目的：自己积极履约，合同三方确实有过在签订合同后七日内支付首付款30万元的口头约定；顺邦公司在签定合同时没有如实告知顾浩的实际户籍地，也从未说过自己应当配合顾浩办理购房资格认定；顺邦公司说需要做购房资格认定的是顾浩的妻子、不是顾浩本人，证明顾浩及顺邦公司未经自己同意就私自变更了购房人，所以自己才不同意配合办理购房资格认定手续的，顾浩和顺邦公司严重违反合同约定；3、米金玉与顺邦公司工作人员的手机短信记录，证明目的：自己积极履约，顺邦公司要求自己提供的材料自己均已提供；4、卖方告知单，并称该告知单是签订合同时顺邦公司交给自己的，证明目的：顺邦公司要求自己提供的材料自己已全部提供，但顺邦公司从未告诉过自己有配合办理购房资格审查的义务；5、米金玉和顾浩于2017年8月30日的电话通话录音、米金玉和顾浩的未婚妻于2017年8月29日的电话通话录音（当庭播放录音、并提供刻录光盘1张、通话内容文字资料3页），证明目的：顾浩一方明确要求将合同的买受方变更为其他人，该行为表明顾浩不履行原合同。对于米金玉提供的上述证据，顾浩的质证意见为：对证据1，真实性无异议，认为合同内容中还约定了“未经甲乙双方签订、丙方盖章的任何说明承诺、口头承诺、条款变更等行为均不产生法律约束力”，所以，米金玉主张的口头约定在签订合同后7日内交30万元首付款的事情不成立；对证据2，真实性不发表意见，合同三方没有过七日内交付30万元首付款的口头约定，并认为顾浩虽然没有西安市的户籍，但顾浩在与孙某某登记结婚后就可以在西安市买房，因为米金玉一直拒绝配合顾浩办理购房资格认定程序，所以，米金玉存在违约行为，否认米金玉的证明目的；对证据3，顾浩认为该证据无法看出与米金玉联系的具体工作人员是谁，其不予质证；对证据4，顾浩认为，该告知单上没有落款时间，形式要件不认可，而且根据现在的政策要求，需要进行购房资格认定时就应该进行购房资格认定手续，否认米金玉的证明目的；对证据5，顾浩认为，在米金玉提供的其与顾浩的未婚妻孙某某的通话录音之前，孙某某与米金玉还有过手机通话，米金玉还应一并举证出之前的通话录音，孙某某在手机通话中没有说过要将买受人由顾浩变更为孙某某，只是要求在办理购房资格认定时加上孙某某的名字。对于米金玉提供的上述证据，顺邦公司的质证意见为：对证据1，真实性认可；对证据2，顺邦公司代理人认为，自己不是微信聊天的当事人，对真实性不发表意见，但顾浩的购房资格审查是房产局的事情，与己方无关，至于三方有无口头约定七日内支付30万元首付款的事情，自己不知道，但根据合同约定内容，购房款是应当交至资金监管账户的，也只有做了购房资格认定之后才能将款项交至资金监管账户；对证据3，顺邦公司拒绝质证；对证据4，顺邦公司承认真实性，也承认其告知单上没有需要卖方配合办理购房资格审查的事项；对证据5，顺邦公司坚持认为其公司没有与顾浩合谋欺骗米金玉，未发表其他质证意见。经询，顾浩一方坚持认为，顾浩虽然不是西安市户籍，但孙某某是西安市户籍，顾浩与孙某某结婚后就具有了购房资格，合同约定的办理房屋过户手续的时间是2017年10月1日之前，顾浩在这个时间之前具有购房资格就不构成违约行为，况购房资格需要去房产局做资格认定，但因米金玉一直不配合顾浩办理购房资格认定导致合同无法继续履行，签订合同之后房价上涨也是米金玉不愿履行合同的原因，故米金玉违约，应承担违约责任；米金玉一方则坚持认为，顾浩和顺邦公司在签订合同时隐瞒了顾浩不具有西安市购房资格的事实，诱导米金玉签订了合同，又私自要求将合同的买受人变更，违背了诚实信用原则，应由顾浩承担违约责任；顺邦公司坚持认为，其公司只是居间方，只负责为买卖双方提供签订合同的机会，合同约定其公司有义务配合买卖双方办理有关手续，但也只是递交资料，合同当事人不出现无法办理有关手续，顾浩的购房资格审查问题，与其公司无关，其公司不存在米金玉所说的隐瞒和违约行为。本案调解不立。上述事实，有庭审笔录及有关书证附卷佐证，足以认定。2018年1月15日，顾浩诉至西安市长安区人民法院称，2017年8月，其经顺邦公司介绍与米金玉相识，购买米金玉的一套房屋，签订合同之后，其向米金玉给付定金50000元，还向顺邦公司支付了15000元中介费、向顺邦公司出具欠中介费12600元的欠条一张。2017年9月，米金玉告知其不愿继续履行合同。米金玉的行为严重违约，顺邦公司在本案中也存在过错，故起诉请求：1.判决解除顾浩、米金玉与顺邦公司签订的顺邦地产0000926号买卖居间合同；2.判决米金玉向顾浩双倍返还定金100000元，顺邦公司承担连带责任；3.判决米金玉给付顾浩房屋差价损失100000元，顺邦公司承担连带责任；4.判决顺邦公司返还顾浩中介费15000元；5.由米金玉和顺邦公司共同承担本案诉讼费用。米金玉辩称：涉案合同签订之后，顾浩虽然支付了50000元定金，但没有在约定的时间内支付30万元首付款，顺邦公司还说顾浩没有购房资格，要变更合同的买受人，导致其对买受人丧失了信任，自己同意解除合同，但是应驳回顾浩的其余诉讼请求。顺邦公司辩称：其公司提供了中介服务，没有过错，不同意顾浩要求其公司返还中介费的诉讼请求，也不同意顾浩要求其公司对米金玉的赔偿和返还责任承担连带责任的诉讼请求。米金玉提起反诉称：2017年8月10日，其与顾浩、顺邦公司签订了房屋买卖居间合同，顾浩仅向其支付了50000元定金，后来双方又口头约定在居间合同签订后七日内由顾浩支付购房首付款300000元；虽然其在合同签订后如约履行了已方义务（将房产证等证件交由中介方顺邦公司保管、将出租的房屋收回等），但是顾浩却存在多次违约行为，先是无故拖延交付购房首付款，后来要求将买房人变更为他人，致使其想早日拿到房款到外地买房的愿望落空，故提起反诉，请求：1.判令解除其与顾浩、顺邦公司签订的《买卖居间合同》；2.判令顾浩向其再支付违约金50000元；3.本案所有诉讼费均由顾浩承担。顾浩辩称：本案合同不能履行的原因是米金玉不配合办理购房资格认证手续导致的，其与米金玉从未有过签订合同后的七日内由其交纳30万元首付款的口头约定，该款若要交也应当交至资金监管账户，交至资金监管账户的前提是要进行购房资格认证，但因米金玉拒绝配合其办理购房资格认证手续，所以，其没有违约责任。其虽同意解除合同，但不同意米金玉的其余诉讼请求。一审法院认为，顾浩、米金玉及顺邦公司于2017年8月10日签订的0000926号《买卖居间合同》，系合同当事人真实意思表示，顾浩、米金玉与顺邦公司均应按合同约定全面履行各自的义务。根据本案顾浩、米金玉提供的证据及审理查明的事实，足以确认米金玉具有卖房资格，但顾浩在签订合同时没有如实告知其户籍不在西安、不具有购房资格之事实，违反了诚实信用原则，致米金玉一方误认为顾浩的购房资格没有问题，这是顾浩一方的过错；作为中介方的顺邦公司，在签订合同前也没有严格审查顾浩的户籍及购房资格问题，也具有一定的过失；在合同签订之后，因顾浩的购房资格产生问题，顾浩和顺邦公司向米金玉提出变更购买人或者增加孙某某为共同购买人的请求，违反了原合同的约定，属于对原合同的重大变更申请，在米金玉不同意的情况下，原合同无法继续履行，故本案合同不能继续履行的主要责任在顾浩一方、次要责任在顺邦公司一方，米金玉没有过错。现顾浩和米金玉均要求解除合同，依法应予准许。但是，因米金玉在本案中没有过错，不承担违约责任，故对于顾浩提出的请求米金玉双倍返还定金100000元、给付房屋差价损失100000元的诉讼请求，应予判决驳回；同时，顺邦公司也无需承担连带责任。合同解除后，顺邦公司根据其付出的服务，只需收取约定的27600元中介费的30%即8280元即可，对于其公司收取的超出该范围的中介费6720元（即15000元-8280元），应向顾浩予以返还，故顾浩要求顺邦公司返还中介费的诉讼请求中，在6720元范围内的请求应予支持，超出部分应予驳回。根据合同约定，如果乙方（即顾浩）违约，“乙方所交的定金归甲方（即米金玉）所有，甲方退还乙方已付购房款，乙方并承担已发生的与交易相关的各项税、费”，因米金玉除了收取顾浩的50000元定金之外，并未收取其他房款，米金玉也没有证据证明自己还有其他财产损失存在，所以，顾浩向米金玉交付的50000元定金可以不予退还，但是米金玉要求顾浩再行支付违约金50000元的诉讼请求，缺少合同依据，应予判决驳回。至于本案顾浩、米金玉与顺邦公司的其余诉、辩称意见均不能成立，一审法院均不予采信。一审法院遂依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除本诉原告顾浩（即反诉被告）、本诉被告米金玉（即反诉原告）与本诉被告西安顺邦房地产信息咨询有限公司文苑北路分公司于2017年8月10日签订的0000926号《买卖居间合同》；二、本判决生效后十日内，本诉被告西安顺邦房地产信息咨询有限公司文苑北路分公司向本诉原告顾浩返还中介费6720元；三、驳回本诉原告顾浩之其余诉讼请求。四、驳回反诉原告米金玉之其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4525元，顾浩已预交，由顾浩自行承担4425元，由顺邦公司承担100元，并于判决生效后十日之内给付顾浩；反诉案件受理费525元，米金玉已预交，由米金玉自行承担425元，由顾浩承担100元，并于判决生效后十日之内给付米金玉。宣判后，顾浩不服原审判决，向本院提起上诉称，根据西安市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第八条规定，无论是西安市户籍还是非西安市户籍购买二手住房，办理房屋过户的第一个程序都是向房管部门进行购房资格审查，其有无购房资格的认定机关是房管部门，一审法院仅依据米金玉的意见即认定其无购房资格错误;其在米金玉经多次催促仍不配合办理购房资格审查的情况下，于2017年9月17日向米金玉发送了《催促履行通知函》催促米金玉到房管局办理过户手续，米金玉认可收到该通知函后，仍拒绝履行合同，充分证明了合同无法履行的原因在于米金玉拒绝协助办理购房资格审查。一审法院认定涉案合同不能继续履行的主要责任在其一方明显错误;其与米金玉签订《买卖居间合同》时提供的身份信息真实有效，并经米金玉、顺邦公司审查，且米金玉、顺邦公司均了解其购房是用来与孙某某结婚使用。米金玉在收取了其支付的定金后，拒不履行合同义务，过错明显。上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判米金玉向顾浩双倍返还定金100000元，顺邦公司承担连带责任；3.米金玉给付顾浩房屋差价损失100000元，顺邦公司承担连带责任；4.顺邦公司返还顾浩中介费15000元；5.一、二审诉讼费由米金玉、顺邦公司承担。米金玉辩称，顾浩与其签订涉案购房合同时提供的户籍资料与实际户籍登记不符，顾浩不符合西安市购房限购政策，根据《买卖居间合同》约定，顾浩提交了虚假户籍资料，违反合同约定，应当承担违约责任，一审判决符合合同约定；其提供的通话记录和微信聊天记录等证据能够证明其与顾浩在涉案合同之外约定了首付款30万元，顾浩未能如约支付首付款，已构成根本违约；顾浩在涉案合同实际履行中，要求将合同主体变更为他人，并且要求其与合同外的主体办理购房资格认定、网签并申请贷款，其当即予以拒绝后，涉案合同已经解除。因此，导致合同无法继续履行的根本原因系因顾浩所致。一审法院认定顾浩违约，并判令解除合同，由顾浩赔偿损失，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。顺邦公司辩称，其公司不发表意见。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，涉案《买卖居间合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案各方当事人对解除涉案合同均无异议，本院对一审判决第一项予以确认。关于涉案合同解除的责任问题。根据本案已经查明的事实，顾浩本系外地户籍，其在签订涉案合同时没有如实告知其非本市户籍、不符合本市购房限购政策之事实，顾浩的行为有违诚实信用原则，涉案合同终因合同当事人对购房资格等问题的争议而解除，顾浩对合同的解除具有过错，应当承担一定责任。米金玉作为涉案房屋出卖人，虽称其对合同解除无任何责任，但米金玉在本市出台相关住房限购政策之后，通过顺邦公司对外出售房屋，亦有初步核对购房者是否符合本市XX房XX房资格相关资料之义务，其在顾浩仅提供身份证复印件的情况下就与顾浩签订涉案合同也存有一定疏忽和过失。涉案合同实际履行中，米金玉拒绝顾浩变更购买人或者增加顾浩之妻孙某某为共同购买人之请求，虽不违反合同相关约定，但根据涉案合同第四条付款方式及产权转移约定及第六条房产交付条款的相关约定，双方在合同中只约定了房屋过户时间，并没有明确约定购房款项具体支付时间等内容，顾浩与孙某某结婚后于2017年9月17日向米金玉发出《催促履行通知函》，要求其于2017年9月25日到房管局配合其办理相关过户手续，米金玉收到该通知时涉案合同中约定的过户日期尚未届至，只要双方均诚信履约，涉案合同的目的仍有可能实现。然米金玉直接拒绝顾浩继续履行合同的函告，其在诉讼中所述顾浩婚后仍不符合限购政策、其已解除涉案合同等理由亦缺乏相应证据佐证，终致涉案纠纷发生。综合以上情况，并考虑涉案合同约定内容、双方当事人举证证据等因素，应当认定米金玉亦对涉案合同解除有一定过错，米金玉亦当承担一定责任为宜。至于顺邦公司责任，其公司作为具有专业房地产交易知识的中介机构，对防范交易风险、促成涉案交易负有不可推卸的责任，顺邦公司未能认真审核顾浩是否符合限购政策就促成米金玉与顾浩签订涉案合同，且其公司提供的合同系格式文本，该合同文本中对于付款期限等主要问题约定模糊，涉案争议的产生与顺邦公司居间中的不规范行为密切相关，顺邦公司也应当对涉案合同解除承担责任。据此，米金玉、顺邦公司、顾浩均对涉案合同的解除存有过错，根据涉案合同解除后合同履行情况、合同性质，本院酌情认定米金玉向顾浩返还定金50000元，顺邦公司向顾浩返还中介费15000元。综上，本院对一审判决第一项、第三项、第四项予以维持，对第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初964号民事判决第一项、第三项、第四项。二、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初964号民事判决第二项为：米金玉于本判决生效之日起十日内返还顾浩定金50000元,西安顺邦房地产信息咨询有限公司文苑北路分公司于本判决生效之日起十日内返还顾浩中介费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4525元（顾浩已预交），由顾浩负担4525元。反诉费525元（米金玉已预交），由米金玉负担525元。二审案件受理费4424元（顾浩已预交），由顾浩承担4424元。本判决为终审判决。审 判 长  何   强审 判 员  肖 晓 通审 判 员  王 慧 芳二○一九年一月十五日书 记 员  周   伟   17