广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1424民初407号 原告：黄伟，男，1957年7月1日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：杜唐，广西广合律师事务所律师。 被告：梁焕强，男，1973年6月30日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃光世，广西东凯律师事务所律师。 被告：冯燕玲，女，1990年10月28日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 原告黄伟与被告梁焕强、冯燕玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，向梁焕强公告送达开庭传票，公开开庭进行了审理。黄伟的委托诉讼代理人杜唐、梁焕强的委托诉讼代理人覃世光，冯燕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄伟向本院提出诉讼请求：1.解除黄伟与梁焕强签订的两份《门面铺面租赁合同》；2.梁焕强支付剩余租金6840元（从2018年3月27日至4月15日，共20天，一楼租金为274元/天，二楼租金为68元/天）、电费5184.59元；3.梁焕强赔偿黄伟损失12.5万元；4.梁焕强恢复房屋原状（具体为：①拆除一楼至二楼加建的楼梯，封实一楼和二楼天面；②恢复二楼原来的墙体，含两个卫生间；③拆走加装在一、二楼的所有装修物品；④全部房屋进行批白粉刷；⑤剩余的按合同约定进行复原)；5.冯燕玲对梁焕强的上述债务承担共同清偿责任。事实理由：2015年7月16日，黄伟与梁焕强签订《门面铺面租赁合同（2015年）》，合同约定黄伟将其自有的位于大新县伦理路231号一楼商铺以每年10万元的租金标准出租给梁焕强作为经营网吧，租期为2015年7月20日至2021年7月20日止。2016年7月17日，双方又另行签订一份《门面铺面租赁合同（2016年）》，粱焕强除继续租赁黄伟一楼门面的基础上，增加租赁房屋二楼的5间房间。一楼的合同期限从2015年7月20日至2021年7月20日，二楼的合同期限从2016年7月20日至2021年7月20日。一楼的租金每年10万元，从2019年7月开始在原租金基础上增加10%；二楼租金每间每年5000元，从2020年开始增加10%。合同还约定经营期间的水、电费均由梁焕强自行负担，并对赔偿损失、恢复原状等其他合同条款进行了约定。合同签订后，梁焕强入场装修并开始经营网吧。2018年3月起，梁焕强以种种理由拖延交当年租金，同年4月15日,梁焕强将网吧的设备全部搬离。梁焕强搬离网吧设备后，并未将经营期间的产生的电费结清，也未按照合同约定对房屋进行恢复原状，导致房屋一片狼藉，也致使房屋空置至今，给黄伟造成巨大的经济损失。黄伟认为，梁焕强签订的租赁合同期限为6年，2018年4月15日，梁焕强在没有与黄伟协商清楚的情况下突然撤走网吧，导致合同无法继续履行，梁焕强的行为已经构成违约，因此应当承担违约责任。冯燕玲与梁焕强是夫妻关系，应当夫妻婚姻期间存续期间产生的债务承担共同清偿责任。 梁焕强辩称，租赁合同因黄伟收回铺面已无继续履行合同的必要。2018年4月15日，黄伟在租期未到的情况下，强行收回铺面，也不给梁焕强合理的宽限期处置电脑设备，梁焕强不得不找人将设备搬走，造成梁焕强的损失，梁焕强保留另行起诉的权利。对黄伟主张的剩余租金没有异议，电费由法院酌情处理，但黄伟主张赔偿损失12.5万元和恢复原状的诉讼请求，无事实和法律依据。因为黄伟已实际解除合同并另行出租他人，未实际产生损失；一、二楼房屋出租前是很简陋的，梁焕强承租后经黄伟同意进行装修改善，并未对房屋产生实际影响，故没有恢复原状的必要。 冯燕玲辩称，2017年8月14日，梁燕玲与梁焕强已登记离婚。本案债务是在梁燕玲与梁焕强离婚后产生的，故梁燕玲对该债务不负共同清偿的法律责任。 黄伟围绕诉讼请求向本院提交黄伟身份证复印件、人员基本信息表、冯燕玲的户籍证明、《门面铺面租赁合同（2015）年》、《门面铺面租赁合同（2016年）》、房屋现状照片、电费发票、梁焕强、冯燕玲结婚登记、离婚登记审查处理表。 梁焕强、冯燕玲未提交证据。 经组织当事人进行质证，各方当事人对涉案证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对证据的关联性问题，本院认证如下： 租赁合同无法继续履行的原因。梁焕强辩称，黄伟强行收回房屋，导致不能继续履行合同，但未能提供证据予以证实，应不予采信； 恢复房屋原状的范围。《门面铺面租赁合同（2016）》中约定“合同期满时由梁焕强恢复两幅墙、贴墙纸恢复批白，恢复各房间的通水到各房卫生间”，故对恢复原状的范围，应限于租赁合同约定之范围； 电费发票的证明力。经查，因梁焕强租赁场所为黄伟房屋一楼铺面、二楼房间，经营期间的用电是单独计量，根据当月电费发票，能够确定梁焕强经营场所具体的用电数额，梁焕强称不全是其经营期间产生的电费，但没有提供证据予以反驳，故对梁焕强的质证意见，应不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月16日，黄伟与梁焕强签订《门面铺面租赁合同（2015年）》，约定：黄伟将其位于大新县桃城镇伦理路231号一楼铺面租赁给梁焕强经营网吧，租赁期限6年，从2015年7月20日至2021年7月20日止；每年租金10万元，每年6月20日开始交纳当年租金。商铺水电费由梁焕强负责交纳；梁焕强提出装修方案的设计，应经黄伟审核同意，装修费用由梁焕强垫付。合同签订后，梁焕强入场装修一楼铺面后开始经营网吧。2016年7月17日，黄伟、梁焕强补充签订《门面铺面租赁合同（2016年）》，约定：2016年7月20日，梁焕强增加租用黄伟房屋二楼的5间房，每间每年5000元，一楼租金于2019年7月在原基础上再提高10%，二楼租金从2020年也增加10%。合同期满时，由梁焕强恢复两幅墙、贴墙纸恢复批白，恢复各房间的通水到各房卫生间。梁焕强负责交纳水电费，注意用电、防火、卫生安全，保持周围的环境卫生。梁焕强提出装修设计，应经黄伟审核同意，装修费由梁焕强垫付。同时，双方约定违约责任：1.梁焕强不按期交纳租金和各项费用，黄伟有权按同期银行贷款基准利率计收利息;2.黄伟未经梁焕强同意提前终止合同，应向梁焕强赔偿当年租金外，还需赔偿梁焕强剩下合同期内的经济损失。合同签订后，梁焕强在黄伟的允许下，拆除二楼房屋两面隔墙，加建部分墙拱和墙柱，并粉刷墙体为暗红色。2018年4月15日，因与黄伟协商降低租金未果，梁焕强将网吧设备全部搬走，终止履行合同，不再租赁房屋；搬走设备后，梁焕强未清理残留一楼装饰物，也未按约定恢复二楼原状，即恢复已拆除两幅墙，暗红色墙体批白，通水到各卫生间。梁焕强搬走当天，黄伟贴出房屋招租广告，另行出租。自2018年3月27日至4月15日，梁焕强尚欠租金6840元，电费5184.59元。 另查明，2011年5月16日，梁焕强、冯燕玲登记结婚。2017年8月14日，梁焕强、冯燕玲登记离婚。2018年8月1日，黄伟与他人签订门面租赁合同，将房屋一楼铺面另行出租给他人经营服装。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案租赁合同的解除问题；2.租赁合同解除后，梁焕强尚欠租金、电费数额和黄伟经济损失问题；3.恢复原状的具体范围；4.冯燕玲是否对梁焕强的债务承担共同清偿责任。 争议焦点1。黄伟与梁焕强签订《门面铺面租赁合同》（2015年）和《门面铺面租赁合同》（2016年），内容不违反法律规定，应为合法有效合同，双方应恪守履行。2018年4月15日，梁焕强在合同期限未到期的情况下，搬走全部设备，不再租赁房屋，以行为表明其终止履行合同；黄伟当天知悉情况后贴出房屋招租广告，另行出租；黄伟起诉计算尚欠租金亦截止至2018年4月15日，故应视黄伟因梁焕强终止履行合同而行使合同法定解除权，故涉案租赁合同应于2018年4月15日解除。 争议焦点2。对尚欠租金6840元，梁焕强无异议，应予确认；对尚欠电费5184.59元的事实，根据本院对争议事实的分析认定，应予确认并予支持。租赁合同解除后，黄伟主张，因梁焕强终止履行合同，造成房屋闲置损失，要求按合同约定的租金标准计算一年租金损失12.5万元。本案中，梁焕强搬出租赁房屋，终止履行合同，属于单方违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核实，自2018年4月15日梁焕强擅自搬离租赁房屋至2018年8月1日黄伟与他人签订一楼门面租赁合同，黄伟房屋一楼铺面闲置近三个多月，二楼五个房间迄今为止，仍是梁焕强搬离时的原貌，无法出租，事实上造成黄伟经济损失。据此，鉴于梁焕强违约过错、租赁房屋再行出租的难易程度，参照涉案合同约定出租方违约解除合同条款，本院酌定按涉案合同月租金标准10416.67元（125000元÷12月）确定黄伟经济损失为3个月的租金损失31250元。对该损失，梁焕强应予赔偿。 争议焦点3。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《门面铺面租赁合同（2016）》约定，合同期满时由梁焕强恢复两幅墙、墙体批白，通水到各房卫生间。虽合同期未满，但梁焕强单方终止履行合同，应视为合同期限提前成就，故梁焕强负有对其改装修部分按该约定恢复原状的合同义务。经核实，黄伟房屋二楼和三楼的墙体框架在梁焕强改装前是基本一致的。故梁焕强应恢复二楼两幅墙体，批白暗红色墙体，并通水到各卫生间。对于其他恢复原状范围，因无具体的约定，本院不予以支持。 争议焦点4。经查，2017年8月14日，梁焕强、冯燕玲登记离婚。梁焕强的上述债务并不是在梁焕强和冯燕玲婚姻关系存续期间产生的共同债务。故黄伟请求冯燕玲应对梁焕强的上述债务承担共同清偿责任，于法无据，应不予支持。 综上，涉案租赁合同已解除，租赁合同解除后，梁焕强应向黄伟支付尚欠租金6840元，电费5184.59元，赔偿黄伟经济损失31250元，并按合同约定恢复黄伟房屋二楼原状。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、黄伟与梁焕强签订《门面铺面租赁合同》（2015年）和《门面铺面租赁合同》（2016年）于2018年4月15日解除； 二、梁焕强应向黄伟支付租金6840元，电费5184.59元，并赔偿黄伟经济损失31250元； 三、梁焕强应于本案判决生效之日起十五日内恢复黄伟房屋二楼原状，即恢复两幅墙体（参照三楼墙体框架），批白暗红色墙体，并通水到各卫生间； 四、驳回黄伟的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3040元，由黄伟负2093.75元，梁焕强负担946.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  黄世美 人民陪审员  黄 飞 人民陪审员  韦宣荣 二〇一九年一月七日 书 记 员  刘洪春 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。