柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初4318号 原告：宁业钢，男，汉族，1977年11月9日出生，住柳州市跃进路**景秀园顺风区。 被告：莫明亮，男，汉族，1954年10月19日出生，，住柳州市柳** 被告：莫佳兴，男，汉族，1989年11月2日出生，，住柳州市柳** 被告莫明亮委托诉讼代理人：莫佳兴，系莫明亮儿子。 原告宁业钢诉被告莫明亮、莫佳兴租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告宁业钢、被告莫佳兴（同时也是被告莫明亮的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁业钢向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告莫明亮赔偿原告投资损失35776.5元并退回押金2600元；3.判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告与被告莫明亮经商定，将其位于柳州市柳南区的门面以每月租金1300元租赁给原告使用。经被告出示房屋产权证明后，双方于2018年7月1日签订了租赁合同，租赁期两年。合同签订后，原告对门面进行装修并购置餐具等投资费用。一个月后，行政执法部门在其门面上张贴拆除催告书并在2018年4月24日曾下达过公告令其限期拆除。原告认为：被告莫明亮在明知自家房屋为违法建筑且在签订租赁合同前已被行政执法部门责令限期拆除的情况下，仍把房屋出租给原告。被告行为隐瞒了房屋的真实情况并提供虚假情况，导致原告投资损失，应赔偿原告投资损失。现依法向柳南区人民法院提起民事诉讼，请求法院依法判决如请。 被告莫明亮、莫佳兴共同辩称，在租赁涉案房屋给原告的时候，已经告知原告房屋所在地是基隆村村集体土地，也告知原告他所租赁的房屋是没有房产证的，且原告有3个月房租都没有按时交纳，是在我催告后才交纳，且2018年11月只给了300元的房租，租赁门面被粘贴拆除催告书我也和原告解释过，并不是因为房屋拆迁被张贴，而是因为执法局要求我们自行对该房屋产权进行处理才张贴的告示，同时我不认可被告诉请的35776.5元的投资损失，对该投资损失有很多项都是不存在的，此外，原告对涉案门面结构的装修也造成了门面的损坏。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的除装修费用票据、购置物品的票据、《移交门面单》、微信转账记录的真实性不予认可，除此以外对其他证据的真实性均没有异议，原告对被告提交的证据的真实性均没有异议，本院对上述原告和被告提交的证据的真实性予以确认，并在卷佐证。对于其他双方不认可真实性或证明目的的证据，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，原告宁业钢与被告莫明亮签订《门面出租合同》，合同约定被告莫明亮将坐落于柳州市柳南区的一楼自有门面出租给原告使用，租赁期共26个月，即2018年7月1日至2020年9月1日，其中租金自2018年9月1日开始计算；门面租金为每月1300元；双方签订合同时，原告须交定金2600元。2018年7月8日被告莫明亮、莫佳兴收到原告交来的门面押金2600元，并由莫明亮出具《收条》。2018年11月20日，原告向被告莫明亮移交门面，双方在《移交门面单》上进行签字确认。 另查明，2018年9月21日，柳州市柳南区城市管理行政执法局在上述租赁门面外张贴柳城管柳南规划类公字【2018】第0332号《关于限期自行拆除违法建设的公告》、柳城管柳南规划类行催字【2018】第0332号《柳州市城市管理行政执法强制执行催告书》，上述公告和催告书载明，你（单位）未取得《建设工程规划许可证》擅自在柳州市柳南区南侧建设房屋，建筑总面积为63.92平方米，以上行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，执法局已与2018年4月24日作出了《柳州市城市管理行政执法责令限期拆除决定书》并已依法送达，因你（单位）逾期未履行上述义务，执法局责令你（单位）十日内自行拆除上述违法建设的建（构）筑物。被告于庭审中认可柳州市柳南区南侧建设房屋即为本案涉案租赁门面柳州市柳南区。 本院认为，经柳州市柳南区城市管理行政执法局2018年9月21日在原告门面上张贴的《关于限期自行拆除违法建设的公告》和柳州市城市管理行政执法强制执行催告书》认定，被告莫明亮出租给原告的门面属未取得建设工程规划许可证的违法建筑。根据《最高人民法院》第二条的规定，被告莫明亮将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，双方签订的租赁合同违反了法律的效力性规定，是无效合同。原告主张依法确认原、被告于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。 同时，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告莫明亮于2018年7月8日收到原告交来的门面押金2600元，应予以返还。 关于原告要求被告莫明亮赔偿损失35776.5元的主张，原告主张该损失主要为装修费、水电材料及安装费、广告牌材料及安装费、安装宽带费、采购餐具的费用。因庭审中原告自认餐具已搬走，且宽带亦可迁移，故原告的损失主要为装修材料及安装费。根据《最高人民法院》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”庭审中，被告莫明亮自认2018年8月即已知晓原告对租赁门面进行装修但并未对此提出反对，并且莫明亮亦表明在原告承租门面时即知晓原告承租门面用于经营餐饮业，原告必然需要对承租门面进行装修才能用于经营餐饮，故应视为莫明亮已同意原告对租赁门面进行装修，现莫明亮表示不愿意对门面内装饰装修物进行利用，故由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方就系争店铺上已形成附合的装饰装修物现值未能达成一致意见，原告提供的莫明亮与其签字确认的《移交门面单》以证实门面内未拆除的装修装饰物为：1.水电装修；2.定制油烟机罩及排气扇2个；3.黑色橱柜3个、白色橱柜1个、长方形洗菜盆1个、圆形洗菜盆1个、水龙头2个；4.厨房隔断层；5.墙面贴砖、天顶及墙面腻子、门面门口三根方柱贴砖；6.墙外排烟管。被告莫明亮虽不认可该《移交门面单》，但自认该清单上签名为其本人所签，在莫明亮没有相反证据予以证明的情况下，本院对该份证据予以认可。对于上述清单上载明的装修装饰物的价值，原告提供的用以证明的单据均为复印件及微信转账记录的打印件，被告不予认可，本院亦无法核实其真实性，故对上述单据和微信转账记录本院不予认可，但原告对门面装修的事实是客观存在的，也必然发生一定的费用，故本院酌情确定原告为门面内未拆除的装修装饰物花费了10000元。关于赔偿比例问题，莫明亮作为出租人，明知系争门面未取得建设工程规划许可证且已被柳州市柳南区城市管理行政执法局责令限期拆除，仍然将系争店铺出租给原告并同意原告进行装修，应承担主要责任；而原告作为承租人在签订合同前未谨慎审查租赁标的物的相关产权情况，仍然承租门面并对门面进行装修，应承担次要责任，故本院酌定由此造成的损失由莫明亮承担60%的责任，原告承担40%的责任。同时计算原告的现值损失时应当扣除门面已使用的年限，双方约定的合同期限为2018年7月1日至2020年9月1日，共计793天，原告已使用门面至2018年11月20日，共计142天，即原告已使用门面期限为合同约定的租赁期限的17.9%。综上，被告应赔偿原告的装修损失为10000元×（1－17.9%）×60%=4926元。 对于被告莫佳兴的责任，其自认于2018年7月8日与被告莫明亮共同收取原告交来的门面押金2600元，故其一并负有返还押金的责任。对于其他责任，因本案涉案《门面出租合同》为莫明亮与原告签订的，现并无证据证实莫佳兴为合同当事人，依据合同的相对性原则，莫佳兴无需承担其他责任。 综上所述，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，本院对部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、原告宁业钢与被告莫明亮于2018年7月1日签订的《门面出租合同》无效； 二、被告莫明亮赔偿原告宁业钢损失4926元； 三、被告莫明亮、莫佳兴退回原告宁业钢押金2600元； 四、驳回原告宁业钢的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费860元（原告已预交），因简易程序减半收取430元，由原告承担345元，由被告承担85元并迳付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  欧凌 二〇一九年一月二十九日 书记员  袁宇 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007