广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22612号原告：佛山市南海百普先物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵金典广场**402，统一社会信用代码9144060566499233XQ。法定代表人：梁仰坚。委托诉讼代理人：李桂梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：欧锦波，男，该公司员工。被告：李功早，男，1963年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李伟灿，广东耀荣律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李桂梅、欧锦波，被告李功早及其委托诉讼代理人李伟灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付佛山市南海区西樵镇官山城区江浦东路13号金典广场一座602房2012年1月至2018年9月物业管理费共5063.55元，2011年至2017年公共梯灯费共94元，及以上二项欠缴费用滞纳金413.55元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是佛山市南海区西樵镇江浦东路13号金典广场一座602房（以下简称“金典广场一座602房”）的所有权人，被告与原告前身物管公司——佛山市绿茵物业管理有限公司（以下简称“绿茵公司”）签订了《金典广场前期物业管理服务协议》，约定由该公司对金典广场物业提供住宅管理服务。原告已于2006年9月11日与绿茵公司签订了《物业管理转接协议》，将金典广场物业内所有房屋、住宅和公共设施等全权委托物业管理权限移交给原告。根据前述协议第四条第二点约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.50元（无电梯）收取。被告所有的金典广场一座602房建筑面积为125.01平方米，即被告每月应缴物业管理费62.51元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，原告提供服务的同时被告从2012年起一直以其他不正当理由迟迟不交纳物业管理费及公共梯灯费，经原告工作人员多次催促并上门交涉未果。2016年3月原告也曾发律师函进行催收，依然未见成效。综上，为维护自身合法权益，原告唯具状法院，望判如所请。被告辩称，一、被告与原告无合同关系，不同意向原告支付物业管理费。二、绿茵公司将被告物业管理合同权利义务全部移交原告不合法。原告一直不知道也不同意绿茵公司转让合同债权债务给原告，直至2018年11月30日收到法院应诉材料才知道。根据《金典广场前期物业管理服务协议》第一条第一项（甲方的权利和义务）下面第4点，绿茵公司无权将物业管理责任移交原告。根据合同法第79条、第88条规定，绿茵公司转让合同行为是无效的。三、原告主张的费用不合法，不合理。被告在此仅行使答辩权，不等同承认原告诉讼请求。1.物业管理费及滞纳金。首先，原告主张2012年至2016年度的费用已超出法律保护的诉讼时效，不可能得到法律上支持。其次，原告也未举证证明其所讲的物业管理服务，故其请求缺乏事实依据。涉案房屋是顶层，由于天台大面积漏水，所有顶层房屋和天花板从2012年至今一直存在下雨天时漏水问题，至今无人过来维修。所有顶层房屋业主苦不堪言，天台是房屋共有部分，根据《金典广场前期物业管理服务协议》第一条第一项第1点，绿茵公司应承担维护责任。2.公共梯灯费及滞纳金。首先，原告主张2011年至2016年度的费用已超过法律保护的诉讼时效，不可能得到法律上支持。其次，被告从未见过梯灯公共费用支出票据，原告未对此进行公示，该费用至今亦未提供计算方式，该请求明显缺乏事实依据。四、综上，请法院驳回原告全部诉求，诉讼费由原告承担。诉讼中，原告就其诉讼请求举证如下:1.原告营业执照(原件1份)、原告资质证书、被告身份证(复印件各1份)，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《金典广场前期物业管理服务协议》（原件1份）、《物业管理移交协议》（复印件1份），用以证明原告前手物业管理公司绿茵公司为被告提供物业管理服务，该公司于2007年9月10日将物业管理移交予原告。3.房产证（复印件1份），用以证明被告系佛金典广场一座602房的业主。4.金典广场住宅管理费缴费通知单（复印件10份）、缴费通知书（复印件6份），用以证明被告欠缴物业管理费及梯灯费等费用情况。5.律师函（复印件1份）、催缴费用照片（复印件7份），用以证明原告从2015年以来多次向被告催缴费用。6.《循环水质处理工程合同书》（原件2份）、《清洁服务承包合同》（原件3份）、《佛山市南海消防工程设计安装公司建筑消防工程合同书》（原件1份）、《除四害工程方案合同》（原件1份）、《店铺有害生物控制合同》（原件1份）、《建筑消防设施维保合同》(复印件1份)、照片(打印件5份)、巡逻签到本(复印件1份)，用以证明原告对机器进行维护，提供了环境卫生、消防安全防范、安全巡逻等各方面服务。7.《代收业务协议》、中国农业银行南海分行批量代收业务结果核对单、代付业务成功清单、代付业务失败清单（复印件各1份），用以证明原告与银行签约扣款，被告曾将其银行账户提交原告扣费，可见对原告已有认可。8.收据（原件1份）、税收通用发票（打印件1份），用以证明被告的缴费事实，发票上注明原告名称，被告对原告的服务是知情的。9.《广东省商品房买卖合同》（复印件1份），用以证明被告房屋已过保修期。10.佛山市南海区西樵镇东碧社区居民委员会出具的《证明》（原件1份），用以证明原告的管理事实。11.住宅A区梯灯费用明细表（原件1份）、广东省佛山市国家税务局通用机打发票（复印件106份）、广东增值税电子普通发票（复印件18份），用以证明原告为住户代缴了梯灯费。被告举证如下：1.照片（5张），用以证明天台漏水导致被告房屋客厅出现多处漏水现象，物管公司没有人过来修复。2.营运中心照片（打印件1份），用以证明原告的大门没有挂出公司名称，被告对经营管理物管业务的主体不知悉。3.录像光盘（1张），用以证明小区大门门锁损坏，楼道脏乱。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据2中的《物业管理移交协议》及证据4-8、10、11，本院认为，上述证据间相互印证，《物业管理移交协议》是为涉案物业金典广场提供前期物业管理服务的绿茵公司与原告签订的关于金典广场的物业管理服务进行移交的合同，原告已实际为涉案物业提供物业管理服务，被告亦已向原告交纳过物业管理费，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，故本院对上述证据均予确认。2.对被告提交的证据1，不能显示是涉案房屋，本院不予确认；证据2，反映的并非营运中心门口的全貌，且被告已交纳过物业服务费，其称不知悉经营管理物管业务主体不足以信，本院对被告的主张不予采信；证据3，不能证明被告无需交纳物业服务费，故不作为本案定案的证据。根据上述采信证据，结合原、被告陈述，本院确认事实如下：原告是具备物业管理资质的法人企业。被告是金典广场一座602房的所有权人，该房屋建筑面积为125.01平方米。2006年9月11日，被告与绿茵公司签订了《金典广场前期物业管理服务协议》，约定由绿茵公司为被告物业所在的金典广场小区提供物业管理服务，住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方米0.5元；住宅公共水电费由全体住宅业户按建筑面积分摊；每月10日前，通过银行划账托收当月费用;如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，绿茵公司有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金。2007年9月10日，绿茵公司与原告签订《物业管理移交协议》，绿茵公司将金典广场物业服务管理的权利义务移交原告。当日起，原告即实际为金典广场提供物业管理服务。被告曾委托银行代扣划费用但实际未成功扣划。被告每月应交物业服务费62.51元（每年750元），至庭审辩论终结之日，被告尚欠原告2012年1月至2018年9月的物业管理服务费5062.59元，2011年至2017年的公共梯灯费94元（其中2011年至2012年的公共梯灯费35元）。庭审中，原告确认其主张的滞纳金是从2018年1月1日起至2018年9月30日止按每日万分之三计算，2018年的物业管理费没有计算滞纳金。本院认为，原告是具备物业管理资质的法人企业，实际为被告提供了物业管理服务，被告曾委托银行扣划支付且曾经向原告支付过物业服务费，其应当知道原告为其提供物业服务，被告以不知悉提供物业服务主体为由拒绝支付物业服务费没有依据，应当向原告支付物业服务费及承担相应的公摊电费。另外，被告又以其住宅天花板漏水为由拒付物业服务费，但根据涉案房屋的购房合同，被告于2006年购房，房屋保修期为三年，涉案房屋已过保修期，且房屋维修并非原告的义务，被告拒绝向原告支付物业服务费没有依据，本院对其主张不予采信。关于诉讼时效问题。被告认为原告的主张已超过法律规定的诉讼时效，原告称多次以当面沟通、上门张贴通知书、发律师函的方式向被告催缴费用，被告确认有看到其家门口张贴单据，故本院确认原告向被告催缴费用的行为。原告在庭审中自认从2015年以来多次向被告催缴费用，据此，原告主张的2012年物业服务费750元及2011年至2012年的公共梯灯费35元已经超过法律规定的诉讼时效期间，原告未能提供证据证明具有法律规定的时效中止或中断事由，被告亦不同意继续履行，故对原告的该部分主张，本院不予支持。原告主张的2013年1月至2018年9月的物业管理服务费4312.59元及2013年至2017年的公共梯灯费59元,合计4371.59元，因原告持续用上门张贴催缴通知的方式追讨，本院予以支持，被告辩称原告该部分主张已经超过诉讼时效没有依据，本院不予采信。关于滞纳金问题。涉案物业管理服务协议中约定如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金，该约定过高，现原告主张按日万分之三的标准计算滞纳金，本院予以支持；结合原告的诉讼请求，以欠缴费用3809元为基数从2018年1月1日起至2018年9月30日止共计273天按日万分之三计算的滞纳金为311.96元，原告请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李功早应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费4312.59元予原告佛山市南海百普先物业管理有限公司；二、被告李功早应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共梯灯费59元予原告佛山市南海百普先物业管理有限公司；三、被告李功早应于本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金311.96元予原告佛山市南海百普先物业管理有限公司；四、驳回原告佛山市南海百普先物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担。原告已预交的诉讼费用，在本判决生效后经其申请，本院予以退还。被告负担的诉讼费用，应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李倩影二〇一九年一月九日书记员  林熙宇