北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初44号原告：张凭，男，1982年4月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京新亮点物业管理有限公司分公司，营业场所北京市朝阳区左安门外饮马井1号院1号楼1层会所2。负责人：倪伟，经理。委托诉讼代理人：张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔研，北京市弘晨律师事务所实习律师。原告张凭（以下简称原告）与被告北京新亮点物业管理有限公司分公司（以下简称被告）物业合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人张德龙、崔研均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订正式的车位管理合同；2、判令被告赔偿因其管理不善导致原告本应对外出租车位费用损失14400元；3、判令被告赔偿因原告无法使用自己车位，每次回家产生的额外停车费1000元；4、判令被告退回2017年6月10日至2018年6月9日的车位管理费720元。事实与理由：原告系北京市朝阳区1号院的业主，通过物业短信广告与介绍，于2016年11月3日购买北京市朝阳区1号院地下一层车位号为1130的停车位并取得车位产权证。车位管理公司为被告，车位管理费为每月60元，原告交纳了2016年11月9日至2017年5月8日车位费360元，2017年6月10日至2018年6月9日车位费720元。但因为1131号车位的车主违规停车，阻挡了原告车位停车入口处，导致原告无法正常使用车位。依照《地下停车场管理规定》第2条，所有进入地库停车的车辆，请听从车管人员的安排和指挥。注意前后车辆的安全，在规定位置上停放，与周围车辆保持适当的距离，不影响其他车辆的进入，锁好车门带走车内贵重物品。故被告应与违规车辆车主进行积极的管理警告处理等义务，但是原告与被告多次反映未果。另外，为车位的价值利用，原告将车位租给了小区的邻居三年，可以取得14400元的租金收入，但因被告不积极解决1131号车位车主违规停车的问题，导致租户无法使用车位，最终导致合同终止。原告也因无法使用车位，而不得已选择在外面收费停车场停车，从而交纳了额外的停车费用，故为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，针对原告第一项诉讼请求，被告作为涉案小区的物业管理单位负责该小区地下停车场的管理工作，针对产权车位收取管理费系受该小区开发商委托，标准为物业管理公约事先确定的，自进驻该小区以来我公司未与业主签订过关于车位的物业管理合同，国家也没有相关的指令性要求，我公司基于事实上的物业服务关系以及停车场的管理规定为业主提供车辆管理服务并收取管理费，因此我方无法单独与原告签署车位管理合同。针对原告第二项、第三项诉讼请求，对外出租车位费用损失和额外停车费用损失，原告购买涉案车位后因相邻的车位业主未按规定有序停车导致原告偶尔无法停车入位，在原告起诉前，被告多次尝试与相邻车位业主交涉，甚至向公安机关报警解决，但是该业主不规范停车行为仍时有发生，后经我方了解，系车位主与开发商产生纠纷所致。原告起诉后，我方找到业主及开发商进行了协调，最终促成该业主在2018年5月12日将车按要求停放并达成协议，至此原告称的车辆无法正常停车入位问题已经彻底解决。综上，被告没有主观过错，一直积极处理也已经解决了原告的停车问题，原告的停车费损失不是被告造成的，原告车辆偶尔不能停车入位也与我方管理行为无关。针对原告第四项诉讼请求，原告主张的退回车位管理费没有事实依据。被告作为停车管理单位谨慎勤勉的履行了停车管理职责，原告作为车位所有者无论其是否实际使用该车位都应该履行交费义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系北京市朝阳区1号院的业主。2016年11月3日，原告与北京龙洋房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，由原告购买朝阳区1号院1130车位。2017年6月13日，原告取得该车位的产权证。1130号系南北向车位，1131号系东西向车位，两个车位相邻呈L型。就原告车位无法使用的原因，原告称系1131车位的车主不规范停车，其车头部分挡住了原告的车位。被告称1130、1131均是异形车位，1131车位的尾部处有一个高出地面10公分的凸起，被告将这个凸起用水泥找平后，形成一个坡度，但1131车位的车主不愿意停在坡度上，所以除了在充电的时候停的规范外，其余时间停车时挡住了原告的车位。审理中，原告提交《地下停车场管理规定》，其中第二条规定：“所有进入地库停车的车辆，请听从车管人员的安排和指挥。注意前后车辆的安全，在规定位置上停放，与周围车辆保持适当的距离，不影响其他车辆的进出，锁好车门带走车内贵重物品”。据此原告主张被告负有与违规车辆车主进行积极的管理警告处理等义务。被告称《地下停车场管理规定》张贴在停车场门口，因1131号业主不规范停车其已多次找业主交涉，但被告作为停车场的管理单位无强制执法权，只能采取提醒和劝阻的方式管理违规停放的车辆，被告已经尽到了管理责任。原告提交其与案外人杨某某签订的《个人地下车库车位出租合同》、短信记录、收条，欲证明其将1130车位对外出租给杨某某，租期为2017年7月2日至2020年7月1日，租金共计14400元，因租户无法停车导致双方终止了该合同，该损失应由被告承担。被告对此不予认可，并称转租的损失系间接损失，且该损失系1131车位业主非正常停车导致的，另外，原告在签署出租协议时发生过1131号业主乱停车的情形，其再出租车位牟利主观上有欺诈承租人的情形。原告还提交视听资料及停车费发票，据此主张停车费1000元，其中停车费发票金额107元，包括在被告管理的地库处停车花费17元，欲证明因车辆无法停放，在周边停车的花费及2017年7月23日、2018年9月22日将车辆在地库停放后被告收取原告×××停车费的情况。被告称原告在2016年11月23日开始曾将车位租赁给他人使用，增加登记车牌号×××，2017年6月10日登记车牌号为×××，取消其他车牌号，2017年7月1日，去掉×××，增加×××，因原告车辆的车牌号已被其自己去掉，故无法免费停车。就停车场能登记几个车牌号的问题，双方均认可可以登记两个。被告还称在2016年底，1130车位就因无法停放，被告安排停放在该车位的车辆停在B3临时停车区，原告对此予以认可，但称只是偶尔停进去。原告还称2017年7月左右与被告因停车位的问题矛盾升级，原告×××进入停车场开始收取费用。原告交纳了2016年11月9日至2017年5月8日的车辆管理费360元及2017年6月10日至2018年6月9日的车位管理费720元。审理中，双方均认可中间一个月未交纳车位管理费系因1130车位无法正常停车，被告同意免除。被告提交1131号车位的照片，证明2018年5月12日将1131号的车位整体垫高，已不存在坡度，1131车位业主已经规范停车，原告对此予以认可。本院认为：原告购买了1130车位并交纳了车位管理费，其对车位享有占有、使用并取得收益的权利。现由于1131车位使用人不规范停车并致原告无法正常使用自己的车位，被告作为停车场的管理者未能妥善的解决上述问题应承担相应的责任。就原告主张的11400元租金损失，由于导致原告车位无法正常停入是1131车位使用人不规范停车所致，在无法正常停入车辆的问题尚未妥善解决之时，原告就将该车位对外出租实有不妥，且原告所主张的系3年的车位租金，现经物业协调后1131号车位已规范停车，故对于原告要求被告赔偿11400元车位租金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的车位管理费，由于被告未能尽到管理责任并及时解决上述问题，故对于车辆管理费，本院考虑被告责任、影响时间等因素酌情予以认定。对于停车费，就原告在被告管理的地库处停车发生的费用予以退还，被告所述系原告自己将车牌号取消的抗辩意见，证据不足，本院不予采信，原告主张的其他停车费本院不予支持。关于原告主张要求被告与其签订车位合同的诉讼请求，由于签订合同系当事人意思自治范围，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告北京新亮点物业管理有限公司分公司于本判决生效之日起七日内退还原告张凭停车费17元；二、被告北京新亮点物业管理有限公司分公司于本判决生效之日起七日内退还原告张凭车位管理费620元；三、驳回原告张凭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由原告张凭负担52元（已交纳），由被告北京新亮点物业管理有些事公司分公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 楠人民陪审员  卢维东人民陪审员  杜素玲二〇一九年一月二十八日书 记 员  李国龙