江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0104民初7199号原告：南京怡居物业管理有限公司(统一社会信用代码91320104771253268Y)，住所地南京市秦淮区中山南路****。法定代表人：韩世芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明明，江苏苏源律师事务所律师。被告：南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会，住所地，住所地南京市秦淮区中山南路**iv>负责人：朱国祥，该委员会主任。原告南京怡居物业管理有限公司(以下简称怡居公司)与被告南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会（以下简称盈嘉业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告怡居公司的委托诉讼代理人张明明，被告盈嘉业委会主任朱国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡居公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2018年5月4日作出的《解聘决定书》无效；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系南京市秦淮区中山南路369号盈嘉大厦的物业管理公司，自该大厦房屋交付以来提供物业管理服务至今。多年来，原告一直遵照合同约定为大厦提供优质服务，全面履行了物业管理合同义务。2018年5月4日，原告接到被告送来《解聘决定书》，通知自2018年6月30日起解聘原告。原告认为，有关解聘决定并未经过依法召开业主大会并形成有效决议，系部分业主暗箱操作完成，决议的内容违反《物权法》第76条之规定，应属无效。也没有依照议事规则第7条的程序召开,亦违反南京市住宅物业管理条例第13条的规定，被告没有提前15天向社区和街道进行报告，在收到接到整改意见后，没有按照社区和街道要求进行整改，根据该条例13条，应由街道或者社区主持召开，被告无权召开。综上，被告召开业主大会的程序不合法。为了维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告盈嘉业委会辩称，第一，被告与原告始终没有合同关系，建筑商法人与原告法人为同一人。被告依法选聘物业服务，无需对前期物业进行解聘。第二，被告解聘原告符合法律规定。盈嘉大厦90%业主不住在小区，2018年业委会成立后首要任务系收回原告侵占的全体业主权利，3月19日被告向街道递交选聘报告，3月20日被告会议讨论解聘原告，3月22日公示，定于2018年4月5日至4月23日开始业主大会进行解聘原告的业主投票，2018年4月27日经过街道物业办核实，公示赞成解聘原告的业主双过半，公示七天后，被告向原告送交《解聘决定书》。2018年5月2日，法院审理原、被告建筑物区分所有权一案时，应法院要求，被告当庭提交了解聘原告的投票业主名单、房号、联系电话等业主实名手写解聘原告的选票。第三，原告知晓上述情况，从未提出过对解聘程序和解聘结果的质疑，只是一再强求跳过初选的多选二，直接进入决聘的二选一，逾期四天向被告提交报名材料以及2万元应聘保证金，后原告故意拒交标书，被告对拒交标书和应聘保证金的一律淘汰，物业办告知原告出局，并到盈嘉大厦张贴街道物业办《指导意见书》，故意拖延定于6月8日的选票投票，后街道物业办张贴被告解聘前期物业不合法，被告已投票选票新的物业进驻小区，原告以解聘决定书无效拒绝办理物业管理交接。第四，被告更换原告，可以直接依法选聘，对前期物业企业无须经过解聘程序，原告因竞聘落选，无端指责两个月以前的解聘不公。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：盈嘉大厦建筑总面积16823.95平方米，配套、共有及共用面积为2485.47平方米，全体业主建筑总面积为14337.58平方米。户数225户，1-6层商业办公权属29户，7-22层住宅有196户。原告系盈嘉大厦前期物业公司，2007年1月25日，原告与开发商签订《盈嘉大厦前期物业服务合同》，约定由原告作为物业公司，管理服务盈嘉大厦。2018年2月1日，盈嘉大厦制定盈嘉大厦业主大会议事规则，该规则里记载选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；本业主大会会议采用使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台、书面征求意见形式、盈嘉大厦业主微信群（是参与人数最多的群）；业主大会会议按照会议筹备、意见反馈、发布公告、会议召开、表决票送达、表决形式、表决票回收、公告业主大会会议情况、公告业主大会会议决议、资料归档召开；专有部门面积按照房地产登记部分颁发的房屋权属证明所记载的面积计算，建筑总面积按照前项的统计总和计算；业主的人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，总人数按照前项的统计总和计算。2018年3月1日，盈嘉大厦成立盈嘉业委会，朱国祥系主任，副主任系谈者，谈者系钟山公证处主任，钟山公证处系401-407室产权人。2018年3月，被告通知小区业主将讨论召开业主大会解聘原告，告知业主在微信群里进行投票，并确定2018年4月5日至2018年4月23日为业主投票日。业主通过手写同意解聘怡居物业进行拍照发送至朱国祥微信或者业主微信群里,朱国详取得部分业主手写同意解聘怡居物业的截屏。4月27日，被告通知小区业主，告知业主同意解聘原告的人数以及面积均双过半。2018年5月4日，被告向原告发出《解聘决定书》，载明：被告经过法定程序，依照业主大会决议，向广大业主征询，就是否同意解聘原告，业委会于2018年4月23日已统计每位业主亲笔书写的投票意见，就投票结果，发布盈嘉大厦业主大会情况通告已公示七天，现作出于2018年6月30日解聘原告决定，本决定公示7日，如有异议，请与弓箭坊社区联系。后被告重新选聘物业公司，原告向被告交纳应聘保证金。2018年6月11日，秦淮区双塘街道物业办向盈嘉大厦业主发出《公告》，告知被告在召集业主大会对现有物业企业解聘的工作过程中，没有按照《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》的规定程序进行，程序不合法。后被告不服南京市秦淮区双塘办事处于2018年6月14日作出的《公告》，于2018年7月31日向南京市秦淮区人民政府双塘办事处提出行政复议申请，2018年8月3日，南京市秦淮区人民政府作出《不予受理决定书》，载明：经审查，该《公告》行为属于行政指导行为之后的履职监督行为，对申请人的实体权利义务不产生实质影响，不属于行政复议的受案范围。后被告起诉至南京铁路运输法院，南京铁路运输法院于2018年8月10日作出《释明函》，载明被起诉人张贴公告的行为，系行政指导的后续履行，即未减损起诉人的权利，亦未增加起诉人的义务，属于对起诉人的权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。2018年9月27日朱国祥对手机中的微信内容以及截屏图片进行公证，2018年9月30日，江苏省南京市石城公证处作出（2018）宁石证经内字第7440号《公证书》，被告提供《公证书》以及谈者等手写同意解聘字据，证明本次解聘人数、面积均达到总人数、总面积的一半，该公证书显示大部分业主在9月份以后重新发送解聘图片，原告陈述由于之前手机容量有限，之前留存的截图已清理，业主9月份重新发送图片。经质证，被告认为公证书所反映绝大多数业主投票是在原告提起本次诉讼之后，被告向业主征求的意见；4楼产权人系钟山公证处，谈者的签名不能代表钟山公证处；501、502、1115签字的人不是业主；506室业主系其父亲代签；306室业主显示是高斌，签字的不是同一个人；805室业主显示的是他人代签，没有委托书；701、710室没有授权；1002、1003室没有授权；1108前后投的票不一样；1510-2101以及2111、2210一共31户业主投的意见无法看到。经核对501、202、1115室图片签名者均系产权人；506室业主系儿童，由其父亲代签；306室签名人系产权人；805室业主系两个产权人，图片系其中一个产权人签名；701.710室图片签名者系产权人；1002、1003图片签名人均系产权人；1108室图片签名人系产权人；1510-2101、2111、2210室公证书上均显示有同意解聘原告图片。经统计，盈嘉大厦业主同意解聘原告的业主有115户（因业主多套房按1套计算，户数为111户），建筑面积为7773.81平方米。本院认为，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。关于原告提出被告解聘原告程序不合法的抗辩意见，本院认为，《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》并非效力性法律、法规，不影响被告解聘原告行为的性质，《议事规则》规定可以采取微信的形式进行召开业主大会，业主也通过发送图片形式表达意志，有别于传统的计票方式，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。虽然部分图片业主截屏系原告起诉后再次发送给被告，但考虑到微信存储本身的特点以及小区业主大多出租给他人使用，且被告未提供证据证明图片并非业主的真实意思表示，故图片截屏能够反映业主真实的意思表示，401-407的产权人虽然并非谈者，但谈者在业主委员会成立时以401业主的身份担任副主任一职，其有权对钟山公证处是否同意解聘原告发表意见。经统计，业主同意解聘原告的面积、人数均超过总面积、总人数的二分之一，故被告解聘原告符合法律规定，故对于原告要求确认解聘决定书无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告南京怡居物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告南京怡居物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  凌沙沙人民陪审员  白 玲人民陪审员  陶 瑛二〇一九年一月十四日见习书记员  戴 剑