浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1022民初4922号 原告：杨加里，男，1966年5月18日出生，汉族，住浙江省三门县。 原告：郑士芽，女，1969年1月17日出生，汉族，住浙江省三门县。 二原告共同委托诉讼代理人：王昌妙，浙江持正律师事务所律师。 被告：浙江三门福源房地产开发有限公司，住所地：浙江省三门县亭旁镇御龙湾小区6幢0202室。 法定代表人：张小芹，系公司经理。 委托诉讼代理人：周孝明，浙江天城律师事务所律师。 原告杨加里、郑士芽诉被告浙江三门福源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告杨加里、郑士芽及二原告共同委托诉讼代理人王昌妙到庭参加诉讼。被告浙江三门福源房地产开发有限公司委托诉讼代理人周孝明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨加里、郑士芽向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《浙江省商品房买卖合同》，将原告所购买的坐落于三门县房屋交付给原告，并为原告办理房屋产权登记，将产权登记证书交付给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金96879元（自2017年6月29日起按已付购房款1086088元每日万分之二计算至2018年9月25日止）；判令被告支付逾期交证违约金,违约金自2017年9月29日起按已付购房款1086088元每日万分之二计算至实际交证之日止（暂算至起诉之日止为81456元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令被告支付逾期交房违约金96879元（自2017年6月29日起按已付购房款1086088元每日万分之二计算至2018年9月25日止）；判令被告支付逾期交证违约金,违约金自2017年9月29日起按已付购房款1086088元每日万分之一计算至2018年11月22日止。事实和理由：原、被告于2016年7月27日签订编号为2016预0005517的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告杨加里、郑士芽购买被告浙江三门福源房地产开发有限公司建设的位于三门县房屋。合同约定，被告浙江三门福源房地产开发有限公司应当在2017年6月28日前，将商品房交付原告使用。并承诺于2017年9月28日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。合同签订后，原告履行《浙江省商品房买卖合同》，按规定付房屋款人民币1086088元。而被告因不符合《浙江省商品房买卖合同》第九条规定的交房条件，没有按合同约定时间取得建设工程竣工验收备案证明；没有取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条规定，被告逾期30日以上交付商品房，原告选择继续履行合同的，被告应当承担违约责任，支付给原告违约金。逾期交房违约金的计算方式为：自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起按原告已付房屋价款日万分之二计算至符合交房条件之日止（即2018年9月25日）。此外，被告浙江三门福源房地产开发有限公司至今亦未向原告交付房屋权属证书。根据上述合同第十六条规定，对被告在约定日期90日以后仍不能交证或登记证明，原告不退房的，被告应承担的违约责任，应当支付给原告违约金，逾期交证的违约金的计算方式为：自约定日期起按原告已付房屋价款日万分之二计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，现原告自愿变更为自2017年9月29日起按原告已付房屋价款日万分之一计算至2018年11月22日止。 被告浙江三门福源房地产开发有限公司答辩称：1、原告要求的逾期交房违约金金额不合理。根据《浙江省商品房买卖合同》第七条规定，原告需在合同签订当日即2016年7月27日支付总房款的30%，于接到通知后15日内办理银行按揭手续。但原告付清购房款的时间为2016年10月9日，故原告亦存在违约情形。则根据上述合同第十二条规定，原告未缴清约定的房款前，被告可以相应顺延交房时间，顺延期限不视为交付逾期。因此被告认为，原告在未付清购房款期间无权向被告主张迟延交付违约金，被告可顺延交房三个月。此外，依据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，涉案房地产已于2018年9月20日取得房屋建筑工程竣工验收备案表，原告无权向被告主张2018年9月20日后的违约金。被告对于原告提出的逾期交房违约金，愿意按照租金给予补偿，并因原告也存在违约情形，应对被告所需支付的违约金予以减扣。2、被告对于办理涉案权属证书仅为协助义务，无需承担支付逾期交证违约金的责任。被告认为，《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定的“由出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”应该理解为被告将相关登记备案的资料移送给不动产登记部门，其期限为“90日”。在办理相关权属证书过程中，除了被告应该准备的资料以外，原告也需要准备相应的资料。取得权属证书时的产权登记手续也需要原告本人亲自办理，并非被告代为办理。当被告将相关资料备齐交付给办证机关之后，原告也能自行办理权属证书。被告将资料备齐登记之后，何时取得权属证书并非被告所能控制范围内。合同中对于取得权属证书时间的约定同时也约束了办证机关的办证时间，这种未经第三人同意即为第三人设立义务的民事行为是无效的。若因办证机关的原因造成逾期，而由被告承担逾期交付的责任则显失公平。因此，被告仅对资料备案登记承担法定义务，对于办理权属证书并非被告法定义务。此外，被告认为，被告延迟交证与延迟交房存在重复行为，原告不能重复计算违约金。综上，请求法院驳回原告关于要求被告支付逾期交证违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原、被告提供的《浙江省商品房买卖合同》原件一份，原告提供的《定购协议书》原件一份、浙江增值税普通发票原件一份及房屋交付通知书原件一份，由被告提供的中国农业银行客户收付款入账通知原件二份、客户收付款入账回单原件一份、收款收据原件一份、中国银行股份有限公司客户贷记回单原件二份及房屋建筑工程竣工验收备案表一份。本院一并予以认证，上述证据来源合法，客观详实，且原、被告对上述证据的真实性均无异议，上述证据能够证明：原告所购买房屋的位置、价格，原、被告约定的商品房、权属证书交付时间及相应的违约责任，及被告通知原告办理收房手续的时间。本院对上述证据的真实性予以认定。至于被告逾期交房的时间，是否具备延顺交房、减扣违约金的情形，及被告是否需承担权属证书交付义务等问题，本院在判决理由中予以详细阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月27日，原告杨加里、郑士芽作为买受人，与作为出卖人的被告浙江三门福源房地产开发有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于三门县住房一套，房价款总额为1086088元。合同载明被告应当于2017年6月28日向原告交付房屋，并于2017年9月28日之前取得土地、房屋权属证书交付给原告。《浙江省商品房买卖合同》部分条款为：第九条约定：出卖人应当在2017年6月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。(1)逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年9月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第(1)或(2)项处理，(1)买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付首付款326088元，余款760000元通过银行按揭贷款一次性支付。被告浙江三门福源房地产开发有限公司于2018年9月20日取得竣工验收备案表，并于2018年9月25日通知原告办理收房手续，且至今尚未取得不动产权登记证书。 本院认为：本案的争议主要有以下几点：1、被告应付的逾期交房违约金的数额；2、被告是否应支付逾期办证违约金。 本院认为，原告杨加里、郑士芽与被告浙江三门福源房地产开发有限公司之间商品房买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人理应按照合同约定，合理审慎地履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约支付了购房款，被告理应按照合同约定于2017年6月28日前履行交付房屋的义务。现被告未能按照合同约定期限交付房屋，显属违约。关于逾期交房时间的认定，本院认为，《浙江省商品房买卖合同》第十二条规定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”系对房屋交付方式进行了约定，则本案实际交房时间应以被告出具给原告的房屋交付通知书上的日期为准，即为2018年9月25日。且原告已于合同约定交房时间前支付完购房款，则不适用合同第十二条规定的由于买受人的原因，被告未按期交付并可延顺交房时间的情形。原告诉请被告以已付购房款为基数按照日万分之二支付自逾期交房日起至实际交房日止的违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称原告逾期支付购房款，未就违约金提出反诉，被告要求在逾期交房违约金中直接扣减逾期交款违约金，不符合法律规定，故本院不予采纳。 《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确规定，被告有于2017年9月28日前向原告交付土地、房屋权属证书的义务。被告向房屋权属登记机构办理申请手续是取得权属证书的前置条件，并非已完成全部约定义务。被告在庭审中自认，至法庭辩论结束前仍未取得产权初始登记证书，亦未举证证明已通知原告至管理部门配合办理权属证书，显属违约。上述合同约定逾期办证违约金的计算方式为：从逾期次日起按已付总房价款的日万分之二计算至实际交付之日止，现原告自愿变更诉请，自2017年9月29日起按已付总房价款的日万分之一计算至2018年11月22日止（已付购房款乘以万分之一再乘以逾期天数419天共计45507元），属于对其民事权利的自主处分，本院予以支持。关于合同约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否系重复计算。本院认为，原、被告双方在合同中明确分设了逾期交房和逾期办证的违约责任条款，二者相互独立，并行不悖，在合同约定的办证日期与实际交房日这段期间，被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 由被告浙江三门福源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨加里、郑士芽逾期交房违约金96879元、逾期交证违约金45507元，合计142386元。 如果被告浙江三门福源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3150元，减半收取1575元，由被告浙江三门福源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 刘海赟 二〇一九年一月十一日 法官助理陈亚群 代书记员 吴如意