连云港市海州区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏0706民初6155号之二 原告：许春兰，女，1962年11月4日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：杨建国，江苏瑞杰律师事务所律师。 被告：连云港市国娟贸易有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳街道向阳大街**。 法定代表人：韩学玺，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩波，该公司员工。 委托诉讼代理人：李玉学，江苏华德律师事务所律师。 原告许春兰与被告连云港市国娟贸易有限公司（以下简称国娟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序。2018年11月27日原告的委托诉讼代理人杨建国，被告国娟公司的委托诉讼代理人韩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许春兰向本院提出诉讼请求：1、要求被告停止侵权，支付原告在连云港市发酵厂内的连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区改造费75000元和房屋增值及违约造成的全部损失（以评估价值为准）；2、要求被告返还原告2015年6月、7月、8月三个月的设施费585元；3、要求被告支付原告2015-2016年租金损失42000元、2016-2017年租金损失42000元、2017-2018年47000元，合计131000元。4、要求被告承担案件受理费、保全费、律师代理费。事实和理由:1998年11月15日，许春兰与原连云港市发酵厂签订《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》，约定：原告缴纳75000元改造金，取得协议书中营业房的长期使用权；有权转让、出租；营业房和所有附属装置使用、维护、损坏一律由原告负责维修；每月十八日前交纳设施费、水电费；无故终止原告营业房正常使用，所造成的原告损失由连云港市发酵厂负责。协议签订后原告与连云港市发酵厂履行了各自的权利义务。2004年2月4日和2008年7月21日，经连云港市发酵厂同意并办理转让手续，原告取得涉案房屋长期使用权经营。2015年6月23日、7月20日、8月20日，被告国娟公司以其拍卖取得房屋所有权为由，强行索要原告3个月的设施费后，在没有合法解除原告与原连云港市发酵厂签订的《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》的情况下，非法强行阻挠原告的正常生产营业，违法强制原告关门停业至今。被告国娟公司违反产权人连云港市发酵厂与原告签订的协议约定，侵犯了原告使用权人的合法权益。为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告国娟公司答辩称，2018年5月28日海州区人民政府下发了涉案房屋在内的房屋征收决定书，根据该份房屋征收决定书，上述房屋的租赁，就是原告的所谓的使用权已经不存在。所以原告的诉求就不存在补偿这些内容。原告的诉求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》、《转让协议》、摊位使用证、改造费收据、请求书和情况反映复印件、调解协议复印件、通知复印件、照片、函、《海州白虎山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收补偿方案》征求公众意见及修正情况的公示复印件、《发酵厂海州市场移交协议书》复印件、房屋租赁合同复印件、收据、发票、商品市场商业门面房单价表、摊位证房屋面积、补助与奖励费用公示表等证据；被告提交了海州区人民法院（2002）海执字第426号、(2003)海执字第139号民事裁定书、房屋产权证（所有权人为交通银行）、国有土地使用权证（土地使用人是发酵厂）、债权转让协议书、债权转让清单、买卖合同（中国信达管理有限公司和国娟公司签订的）、资产清单、拍卖成交书、房屋所有权证复印件等证据，本院组织当事人进行了质证。 本院经审理查明，1998年11月15日，案外人霍成（乙方）与原连云港市发酵厂（甲方）签订《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》，主要内容：乙方使用甲方B11号营业房。使用权、所有权的明确：乙方签定本协议缴纳改造金后，该营业房长期使用权归乙方所有。产权归甲方所有。使用权的变更：乙方取得使用权后，有权转让、出租，……营业房租金的收取：1、乙方每月十八日前必须主动向甲方交纳设施费、水电费……政府和管理部门为繁荣市场进行规范化管理调整时，乙方须无条件服从。违约责任：2、合同期内遇国家建设需要，政策性调整，或人力不可抗拒的自然灾害造成的损失，甲乙双方责任自负，使用权设施改造金不再退还。该协议书还对其他事项进行了约定。 2004年2月3日，案外人霍成将上述营业房转让给本案原告许春兰，并签订《门面屋转让协议》，转让价格为29000元，交房时间2004年5月底以前。房款本协议签订时一次付清。 另，2002年12月22日，许春兰与案外人都素琴签订《转让协议》，主要内容都素琴现有发酵厂楼底门面房一间，市场编号13区A－11号转让给许春兰，房价52800元，双方不得反悔，2002年12月31日前，都素琴与许春兰共同去发酵厂市场办公室办理过户手续。同时许春兰将房款一次性付给都素琴。本协议双方签字生效。2002年12月24日许春兰按约付款。 2004年2月4日，许春兰取得13区B排11号市场摊位使用证。2008年7月21日，许春兰取得13区A－11号市场摊位使用证。 2011年12月1日，许春兰将海州市场13区A11、B11两间门面房出租给案外人杜春环，租期10年，从2011年12月1日至2021年12月1日。年租金为32000元，租金为每两年增长5000元。付款方式为一年一付。2015年10月20日，杜春环因无法使用13区A11号门面房，许春兰退还2015年租金42000元。 2015年6月23日、7月20日、8月20日许春兰分别支付国娟公司设施费195元。 另查明，连云港市发酵厂因欠交通银行连云港分行借款未能还，交通银行连云港分行申请法院强制执行，法院对连云港市发酵厂所有的座落于海州幸福桥南首1－2幢房地产等抵押物委托拍卖，2003年6月10日上述房屋所有权及使用权归交通银行连云港分行，以冲抵其债权债务2144000元。 2004年6月7日，交通银行连云港分行又将上述房屋转让中国信达资产管理公司南京办事处。2015年10月中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司通过拍卖，将上述房屋卖于国娟公司。 2015年4月30日，国娟公司通过竞拍购得原连云港市发酵厂厂区办公楼和配电房等房产。2015年6月7日，国娟公司书面告知长期承租户，对涉案摊位在内的各摊位拟出售，逾期不购买的话，将对外公开出售。2015年11月24日，国娟公司取得上述房产的所有权证。 2018年1月8日，市公安局海州分局、市公安消防支队海州区大队等多部门联合发布《海州白虎山批发市场消防安全隐患整治的通告》，主要内容为有关部门将于2018年2月15日整体关停海州白虎山批发市场，同时参照市场消防安全整治方案，在市场原址范围内妥善安置。2018年5月28日，海州区人民政府发布了《海州白虎山小商品市场及周边地块（消防安全隐患整治部分）房屋征收补偿方案》征求公众意见及修正情况的公示。 现涉案摊位在内的营业房已被政府征收。 本院认为，涉案的两个摊位或营业房均系许春兰从案外人霍成和都素琴处转让而来，但均未转移涉案房屋的所有权。1998年11月13日，案外人霍成与原连云港市发酵厂签订的《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》明确约定，涉案营业房长期使用权归霍成所有，产权归连云港市发酵厂。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》的约定看，案外人霍成和都素琴从连云港市发酵厂购买的仅是涉案营业房或摊位的长期使用权，涉案的营业房或摊位的所有权并未发生转移，许春兰从霍成和都素琴处转让而来的也仅是涉案营业房或摊位的长期使用权，不是所有权。从实际履行看，案外人以及许春兰与连云港市发酵厂也是按租赁法律关系履行各自的权利义务，在被告国娟公司通过拍卖合法取得原连云港市发酵厂厂房的所有权后，国娟公司根据“买卖不破租赁”的原则，与原告之间也是按租赁合同法律关系继续履行上述协议书。可见，案外人霍成、都素琴与原连云港市发酵厂签订的《连云港市海州白虎山批发市场发酵厂厂区营业房使用协议书》并不是买卖合同，实质是一份租赁合同，双方之间是租赁法律关系。因此，许春兰受让的也是涉案营业房或摊位的使用权，许春兰与原连云港市发酵厂之间也是租赁法律关系。被告国娟公司取得涉案土地和房屋的所有权后、原告与被告国娟公司之间就涉案的摊位也是租赁合同法律关系，并不是原告所称的买卖法律关系。经本院释明，原告仍坚持按买卖合同法律关系提起本案之诉。故根据法律规定，本院裁定驳回原告的起诉。 根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告许春兰的起诉。 如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉至连云港市中级人民法院。 审 判 长  刘永红 人民陪审员  周月平 人民陪审员  刘 艳 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  沈 笑 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行