贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6542号原告卢永红，女，1958年9月14日出生，汉族，贵州省凯里市人，住址：贵州省凯里市。原告郑鹤浩，男，1959年2月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，住址：贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：卢龙伟，男，1989年2月4日出生，土家族，住址：贵州省凯里市。被告凯里市中心城商业管理有限公司，住所：凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。被告凯里市中心城置业有限公司，住所：凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，男，侗族，1984年12月9日出生，贵州省锦屏县人，住锦屏县。原告卢永红、郑鹤浩诉被告凯里市中心城商业管理有限公司（以下简称：中心城商业公司）、被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢永红、郑鹤浩到庭参加了诉讼，被告中心城商业公司和中心城置业公司与其共同委托的诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢永红、郑鹤浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告中心城置业公司立即向原告交付办理商品房转移登记的相关文书并向原告支付自2016年12月29日至2018年11月7日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金8148.00元，其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计付至办证文书交付之日止；2、判令被告中心城置业公司与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层562号商铺转移登记至原告名下；3、判令被告中心城置业公司支付自2015年12月29日起至2018年11月7日的逾期交房违约金31320.00元，其后的违约金计付至房屋交付之日止；4、判令被告中心城置业公司按约向原告支付自2016年10月1日后的购房补贴（截止2018年11月7日为90200.00元）；判令被告按约向原告支付自2016年10月1日始至付清止的违约金（以应付而未付补贴基数，同期贷款利率计算，截止2018年10月31日的违约金为4284.50元；5、判令被告中心城商业公司支付2017年10月1日至合同履行完毕日止的租金，截至2018年12月31日的租金为66445.00元；6、判令被告中心城商业公司支付原告自2017年10月31日之日起暂至2018年11月7日止逾期付款违约金4631.85元，并自2018年11月8日起至实际支付之日按日万分之三标准计算逾期付款违约金；7、判令被告中心城置业公司对对上述费用承担连带担保责任。事实与理由：2015年1月23日，我与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：原告以一次性付款方式购买被告开发的“中心城”负二层-2-562号商铺，建筑面积为23.42平方米，总价为601310.00元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办证文书，逾期30日后仍不能交付办证文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之0.2向原告支付逾期办证违约金。2015年10月15日，原告与被告中心城置业公司签订《购房补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即180393.00元，分20个季度兑付即从2015年10月1日起补贴至2020年9月30日，每个季度补贴金额为9020.00元，如被告原因未按约定时间发放，被告应按当期补贴款按银行同期贷款利率向原告支付违约金。被告仅支付了2016年9月30日前的购房补助，2016年10月1日至今的购房补贴未支付给原告。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办证文书。2015年1月27日，我与二被告签订了《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》，将我所购中心城第1栋负2层-2-562号商铺委托招租及经营管理。根据合同5.2和5.3条款的规定，被告中心城商业公司应按季度向我支付租金。但被告却并未按时履行，至今拖欠租金97690.00元。同时，根据合同4.2条款的规定，逾期付款的，被告中心城商业公司应按日万分之三的标准向原告支付滞纳金，逾期超过一个月不能支付租金的由被告中心城置业公司先行代付。因此，二被告应当承担连带支付租金及逾期付款违约金。为了维护我的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：我公司中心城项目现仍属于在建工程尚未竣工，既不具备办理商品房初始登记的条件，也不具备办理商品房转移登记的条件，我公司已承担返租租金，事实上已达到交付房屋的效果，故不存在违约。原告不能同时主张逾期办证违约金及逾期交房违约金，两种违约金被告均不应承担，即便承担，也应待本案工程竣工具备交付条件后90日内如未能办理再承担违约责任。原告未交付商铺给中心城商业公司经营管理，中心城商业公司就不应支付租金及违约金，我公司作为担保方的责任则不存在。如原告获得逾期交房的违约金又获得租金及违约金，无疑加重了我公司的责任，故请求驳回原告的诉讼请求。被告中心城商业公司辩称：1、合同未履行完，故不能诉请支付至合同履行完毕。2、违约金过高，公司现在经营困难，请求调整为年利率6%。3、原告至今未交商铺给我公司管理经营，未产生一分收益，故应从原告实际交付房屋给我公司经营后再支付租金。否则，我公司在未经营的情况下，还要向原告支付租金及违约金，加重我公司的负担，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年1月23日，卢永红、郑鹤浩与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：卢永红、郑鹤浩以按揭贷款方式购买中心城置业公司开发的“中心城”负二层-2-562号商铺，建筑面积为23.42平方米，总价为601310.00元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期办证超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办证文书之日止，按日万分之0.2向买受人支付违约金等。2015年10月15日，原告与被告中心城置业公司签订《购房补贴协议》，约定：被告中心城置业公司给予原告总购门面款30%的补贴即180393.00元，分20个季度兑付即从2015年10月1日起补贴至2020年9月30日止，每个季度补贴金额为9020.00元，被告应在次季度首月10日前将补贴款划至原告指定账户，如被告原因未按约定时间将补贴款汇至原告指定账户，双方没有约定逾期支付违约金。被告已向原告支付了2016年9月30日之前的补贴款。合同签订后，卢永红、郑鹤浩依约足额交付了房款。2015年1月8日，原告卢永红、郑鹤浩（业主方）与被告中心城商业公司（管理方）以及被告中心城置业公司（担保方）就原告所购买的位于“凯里市友庄路26号“中心城”负1层-2-562号”商铺签订了一份《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》，合同约定：“业主方将其拥有该商铺的全部使用管理权全权委托管理方对外招商招租及经营管理，委托期限为十年，即自2015年10月1日至2025年9月30日止。若管理方拖欠支付租金的，则每逾期一天，按照应付而未付金额的万分之三的标准向业主方支付滞纳金。如果管理方逾期1个月不能按时支付业主方租金，则由担保方先行代为支付。开发商凯里市中心城置业有限公司承诺对管理方本合同5.2、5.3条款中管理方的合同义务提供担保。其中：5.2租金支付第一年度2015年10月1日至2016年9月30日，支付租金42092.00元整；第二年度2016年10月1日至2017年9月30日，支付租金42092.00元；第三年度2017年10月1日至2018年9月30日，支付租金48105.00元整；第四年度2018年10月1日至2019年9月30日，支付租金48105.00元整……。5.3租金支付方式及日期，租金的具体支付方式为：以按季度支付，每个季度第一个月的月底前将本季度的租金支付完毕。即第一季度支付月为1月；第二季度支付月为4月；第三季度支付月为7月；第四季度支付月为10月。被告尚欠第6个季度（2017年1月1日至2017年3月31日）60%的租金6313.80元，第8个季度以后（2017年10月1日以后）的租金至今未支付，截止2018年12月31日被告尚欠租金66445.05元。另查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。同时查明：原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》已经过凯里市房地产事业发展管理局进行合同备案登记。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告中心城置业公司就涉案商铺签订的《买卖合同》及《购房补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有文书的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办证文书义务的现实状况。因此，原告主张被告立即交付办理房产转移登记文书目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金及0.00005/日逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2018年11月7日的逾期交付办证文书违约金为8165.79元（601310元×679天×0.00002/日）及2015年12月29日起暂至2018年11月7日的逾期交房违约金31388.38元（601310元×1044天×0.00005/日），其后的逾期交付办证文书、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。原告仅起诉暂计算至2018年11月7日的逾期交付办证文书违约金4148.00元和逾期交房违约金31320.00元，是对其民事权利的处分，本院予以支持。关于原告诉请购房补贴，符合双方的约定，本院予以支持。原告主张被告中心城置业公司支付自2016年10月1日起暂至2018年11月7日的购房补贴，共计10个季度的补贴款90200.00元，计算错误。原告应获得的2016年10月1日起暂至2018年12月31日的购房补贴，共计9个季度的补贴款81180元（9020元×9个季度）。对于2019年1月1日以后的购房补贴系按季度支付，之后的补贴待到期后，被告未支付的情况下，原告再另行向被告主张其权利。原被告未约定逾期支付购房补贴违约金。故原告主张被告中心城置业公司支付逾期支付购房补贴违约金的诉请，本院不予支持。关于被告中心城置业公司抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，本院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于原告诉请要求与被告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层562号商铺转移登记至原告名下，本院认为，原告与被告签订的涉案商铺《商品房买卖合同》已经过房屋登记机关的合同备案，涉案商铺已在原告名下，仅未能办理所有权证书，故本院不予支持原告该项诉请。原告与二被告就涉案商铺签订的《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。被告书面提出截止2018年12月31日尚欠原告租金66445.01元，原告无异议。原告仅起诉暂计算至2018年12月30日的租金66445.00元，是对其民事权利的处分，本院予以支持。关于原告诉请按照每日万分之三的标准从逾期之日起计算逾期支付租金的违约金，二被告均辩称因现在涉案商铺未达到交付条件，违约金的支付给其公司加重了负担而无力支付。本院基于公平合理原则，对于原、被告双方约定的逾期违约金予以调整为从逾期之日起按年利率6%计算。因现在被告支付租金的具体时间未确定，故本院不予以具体计算违约金的具体数额，待被告支付时再具体计算各季度尚欠租金的违约金即从各季度次月1日起开始计算至租金付清为止。对于原告诉请要求被告支付租金至合同履行完毕日止，因为截止庭审时，对于2019年1月1日以后的租金属于未到期债权，故本院不予以支持。被告中心城置业公司作为担保方，在委托合同中既承诺在被告中心城商业公司逾期1个月不按时支付租金时，由其先行代为支付，且未约定担保的方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”，被告中心城置业公司应当对中心城商业公司的前述债务承担连带保证责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告卢永红、郑鹤浩2016年12月29日至2018年11月7日逾期交付办证文书违约金8148.00元，其后的逾期交付办证文书违约金以601310.00元为基数，按0.00002/日的标准从2019年1月1日起计付至实际交付之日止。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告卢永红、郑鹤浩2015年12月29日至2018年11月7日逾期交房违约金31320.00元，其后的逾期交房违约金以601310元为基数，按0.00005/日的标准从2019年1月1日起计付至实际交付之日止。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告卢永红、郑鹤浩2016年10月1日至2018年12月31日购房补贴81180.00元四、被告凯里市中心城商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告卢永红、郑鹤浩2018年12月31日前拖欠的租金66445.00元及逾期付款利息（按年利率6%计算，自2017年2月1日起至2018年12月31日前各季度尚欠租金的利息从各季度次月1日起开始计算至付清租金为止）。被告凯里市中心城置业有限公司对上述租金及逾期付款利息承担连带支付责任。五、驳回原告卢永红、郑鹤浩的其余诉讼请求。本判决生效后，若义务人未按判决书规定时间履行义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为2187.00元，由原告卢永红、郑鹤浩负担187.00元，被告凯里市中心城商业管理有限公司、凯里市中心城置业有限公司负担2000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨辉二〇一九年一月二十六日书记员  吴烨