河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1303民初895号原告：穆良铎，男，汉族，1968年10月11日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杜静来，河南梅溪法律工作者，代理权限为特别授权。被告：靳三生，男，汉族，1966年3月6日出生，住河南省南召县。被告：南召天悦同鑫房地产开发有限公司，住所地南召县人民路南段世纪花园，统一社会信用代码91411321670063377G。法定代表人：靳三生，系该公司董事长。二被告委托诉讼代理人：潘飞霏，河南民川律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：安长运，男，汉族，1964年12月23日出生，住河南省南阳市卧龙区。原告穆良铎与被告靳三生、南召天悦同鑫房地产开发有限公司（以下简称天悦房地产公司）、安长运民间借贷纠纷一案，原告穆良铎于2017年1月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告穆良铎及其委托诉讼代理人吴庆红、杜静来，被告靳三生、天悦房地产公司的委托诉讼代理人潘飞霏、被告安长运均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告穆良铎诉称，被告靳三生于2014年10月23日向原告借款383万元，被告靳三生给原告出具借条一份，约定在一个月内归还该借款，若逾期，自2014年10月23日起按月息3.5分计算利息，被告天悦房地产公司、安长运作为保证人对借款承担连带清偿责任。该借款383万元及利息经原告多次催要，被告均不予偿还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、依法判令被告靳三生偿还借款本金3830000元并自2014年10月23日按月息2分支付利息及违约金至款付清为止。2、判令被告南召天悦同鑫房地产开发有限公司、安长运对上述借款本金、利息承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由被告承担。被告靳三生辩称，1、该笔借款本息已经全部清偿，被告不应当返还借款，2、该借款约定利息过高，应依法予以纠正，清偿部分予以返还。被告天悦房地产公司辩称，借款本息已清，担保期限已过，不应该承担清偿责任。被告安长运辩称，原、被告之间借款属实，担保属实。后期的有关事情我没参与，均不知道。经审理查明，被告靳三生系南召天悦同鑫房地产开发有限公司的法定代表人，为房地产开发需要资金向原告穆良铎提出借款。原告穆良铎因资金紧张向夏保军提出借款。2012年12月13日，夏保军通过其中原银行账户向被告靳三生的中原银行账户转款2865000元。借款当天被告靳三生收到银行转款后，向原告穆良铎出具了300万元借条。2014年10月23日，原、被告经算账，被告向原告重新出具借条一份“今借到穆良铎人民币叁佰捌拾叁万元（383万），期限一个月自2014年10月23日至2014年11月23日，在一个月内归还，不计付利息，过期自2014年10月23日按月息3.5分计付利息。（其中石文芳100万元，高秋月80万元，霍付贵31万元，裴红军65万元，张燕50万元，姜书兴30万元，张红岭27万元）”。借款人：靳三生签名，担保人：南召天悦房地产公司（加盖公司印章），安长运签名。借款到期后，被告未按期还款。2015年8月15日，被告靳三生就上述借款再次出具借条“今借到安长运现金601.5万元，穆良铎现金383万元（叁佰捌拾叁万）共计984.5万元。自2015年8月15日不计付利息，前期利息175.5万（壹佰柒拾伍万伍仟元），共计壹仟壹佰伍拾万元（1150万），两个月内付清自2015年8月15日-2015年10月15日。2015年8月22日前支付300万元，过期按日万分之十计付违约金”借款人：靳三生签名，担保人：南召天悦房地产公司（加盖公司印章）。2016年4月25日，原告穆良铎和被告靳三生经算账后，双方签订商品房认购协议，出卖人为南召天悦房地产公司、买受人为穆良铎。该协议约定，由穆良铎购买被告天悦房地产公司开发的天富生活广场单元房20套，付款方式为抵南召天悦同鑫房地产公司靳三生欠南阳穆良铎借款。第八条、出卖人应当在2016年7月31日前，依法将具备下列第1种条件，并符合约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。后双方又追加了两套，共计22套房屋。2017年8月23日，原告穆良铎出具转让协议，协议内容为“本人穆良铎于2016年4月25日在天富生活广场定房22套，本人同意转让给以下捌人：田伟四套具体楼号面积略、穆良武3套具体楼号面积略、郭书娟二套具体楼号面积略、穆贤玉五套具体楼号面积略、穆贤栋四套具体楼号面积略、杨乃华一套具体楼号面积略、穆贤彬一套具体楼号面积略。共计20套，面积2156.1㎡，单价2550元／㎡，总价5498055元。”在该协议尾部原告穆良铎又增加内容“续定两套，穆良武二套具体楼号面积略”。被告南召天悦同鑫房地产公司在该转让协议加盖了公司销售合同专用章。2017年10月8日被告南召天悦同鑫房地产公司与穆贤栋等八人签订22份商品房买卖合同。截止目前，22套房屋没有交付，也没有进行网签备案。穆贤栋等八人没有向被告支付房款。另查明，2017年10月8日，原告穆良铎和被告靳三生经算账，“利息自2014年10月23日至2016年4月25日利息2403373元，本息合计6233373元。原告在2014年10月23日的借条上，注明：此借款本息结清。穆良铎”。现该借条在被告靳三生处。再查明，被告天悦同鑫房地产开发有限公司开发的天富生活广场商品房预售证的情况，本院经向南召县房管局调查，房管局下属的执法大队负责商品房预售许可证的审批、发证工作。该局于2018年1月31日，下发了南召县房地产管理局关于撤销商品房预售许可的决定，内容：天悦同鑫房地产开发有限公司：你公司分别于2015年1月20日、2015年8月13日向我局提交申请，申请我局为你公司开发的位于南召县产业集聚区“天富广场”3#、5#、7#、8#、9#、10#、11#楼共48201.84平方米的商住楼和1#、2#、6#、A、B座保障性商业楼共28527.16平方米的商住楼发放预售许可证，我局于2015年1月26日为你公司发放了（召）房预售证第2015-002商品房预售许可证，于2015年8月18日为你公司发放了（召）房预售证第2015-12商品房预售许可证。经查，你公司在2015年1月20日、2015年8月13日向我局提交申请时，同时提供有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件及复印件，其中你公司向我局提供的2014.130号建设工程施工许可证经调查属虚假证件。你公司存在隐瞒真实情况，提供虚假手续行为。根据《中华人民共和国行政许可法》第69条第二款、《城市商品房预售管理办法》第15条之规定，经我局研究决定：1、责成你公司立即停止对天富广场商住楼的预售；2、撤销我局于2015年1月26日为你公司作出的预售许可决定和（召）房预售证第2015-002商品房预售许可证；3、撤销我局于2015年8月18日为你公司作出的预售许可决定和（召）房预售证第2015-12商品房预售许可证。本决定一经作出，立即生效。限你公司自接到本决定书之日即时将召房预许决（2015）10号文件、（召）房预售证第2015-002商品房预售许可证、（召）房预售证第2015-12商品房预售许可证交回我局。拒不交回的，上述文件及许可证立即失效。如不服本决定，你公司可在接到本决定书之日起60日内向南召县人民政府或南阳市房产管理局提起行政复议，也可在6个月内直接向南召县人民法院提起行政诉讼。复议和诉讼期间不影响本决定的效力。2018年1月31日。该决定于2018年2月1日向天悦同鑫房地产开发有限公司进行了送达。原告穆良铎于2018年9月14日，通过南阳市智圣公证处向被告靳三生、天悦同鑫房地产公司送达了解除合同通知书。上述事实，由原、被告双方庭审陈述、银行转账凭证、借条、商品房认购协议、转让协议、商品房认购合同等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案争议的商品房认购协议签订前，原、被告之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房认购协议。但双方系争商品房认购协议是在被告未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期被告难以清偿债务时,通过将被告天悦同鑫房地产公司所有的商品房出售给债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故对原告以民间借贷为案由提起的诉讼，本院依法予以驳回。因原告向本院提起的是民间借贷纠纷，关于原告向被告作出的解除合同通知及原、被告商品房认购协议、转让协议的效力问题均与本案不是相同的法律关系，原告及相关权利人可另行主张其权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第三款、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告穆良铎的诉讼请求。本案诉讼费37440元、保全费5000元由原告穆良铎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  康 宏审 判 员  胡进锋人民陪审员  张玉春二〇一九年一月十日书 记 员  谭瑾姣