宝鸡市金台区人民法院 宝鸡市金台区人民法院民事判决书 (2018)陕0303民初1050号原告:宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司,住所地宝鸡市渭滨区巨福路10号，统一社会信用9161030222213297666。法定代表人：付定，该公司总经理。委托代理人：冯毅，宝鸡市渭滨区金陵法律服务所法律工作者，特别授权。  被告:宝鸡市泽润房地产开发有限公司,住所地宝鸡市金台区大庆路89号，统一社会信用代码91610303745046863Q。法定代表人：李有林，该公司总经理。委托代理人：段孟乾，该公司副经理，特别授权。委托代理人：李志锋，该公司员工，特别授权。原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司与被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年04月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司法定代表人付定、委托代理人冯毅，被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司法定代表人李友林、委托代理人段孟乾、李志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告签订的两份《泽润•金花国际商品房定房协议书》合法有效；2．判令被告立即办理原告所购的上述两套商业用房的网签手续。3、判令被告在判决生效三个月内办理原告所购上述两套商业用房的产权证书。4.判令被告向原告支付违约金948360元。5.由被告承担诉前保全费5000元及本案诉讼费。事实和理由：2016年9月23日原告与被告签订《泽润•金花国际商品房定房协议书》两份，购买被告开发的位于宝鸡市大庆路南89号院1幢1层11号及12号两套商业用房。协议主要约定：（1）、11号房建筑面积131.88平方米，12号房建筑面积105.21平方米，房屋单价均为2万元每平方米；两套商用房总价款474.18万元（房价款不含维修基金、契税等后期费用，交房时按照国家相关政策交纳）付款方式为分期付款。（2）、签订认购书时每套房必须一次性交纳认购定金150万元，本认购定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款。（3）、自签订本认购协议之日起7日内，买卖双方应办理相关付款手续同时签订正式的《商品房买卖合同》，如因买房原因逾期付款，逾期在7日内买房不再享受活动优惠政策；逾期在15日以上时，卖方有权将本物业另行出售，买方已付定购金不予退还。（4）以本协议换正式合同（开发商保证在2017年6月30日前签订正式合同）。由于原告购买该商业房是用于职业转行，准备做餐饮业，所以在11号商用房《定房协议》中还特别约定；在此商铺西南角留上下水口一个，电缆保证150千瓦用电，同时口头约定为商铺预留烟道。定房协议签订后，原告按约支付了两套房屋的定金300万元。2017年1月被告以处理交通事故为由要原告提前交纳房款，当月13日原告支付房款100万元，为催促被告尽快履行合同义务，2017年12月11日将余款74.18万元全部支付给被告。至此，原告付清了两套商用房全部购房款。但被告并未按照协议约定履行其相应义务。2017年10月16日及2018年2月7日，原告两次书面致函被告，催促其履行《定房协议》，至今毫无结果。原告最近才获悉，被告背着原告于2017年11月17日将包括原告所购两套商用房在内的5858.16平方米商用房全部抵押给金台区农村信用联社长寿信用社贷款2000万元，并在宝鸡市不动产登记中心办理了编号为2017XXXXXXXX号抵押登记。原告认为，原告与被告签订的两份订房协议合法有效，理应受到法律保护。原告已付清了全部购房款，定购的两套商用房自然归原告所有。被告的上述行为不仅构成无过错合同违约，亦构成过错合同违约，严重侵害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。根据合同法第107条、第115条之规定，被告应向原告承担违约金948360元。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求公断，以彰显法律的尊严。原告为证明诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《泽润•金花国际商品房定房协议书》两份，证明原告购买被告的两套商品房。2、缴纳购房定金及购房款收款收据，证明原告交清了房款，被告违约，应该双倍返还违约金。3、2017年10月16日及2018年2月5日原告致被告的催促函件，证明原告向被告催要房屋的事实。4、宝鸡市不动产登记审批表，证明原告交款在前，被告抵押在后，被告侵害了原告的合法权益，抵押合同无效。5、被告不履行合同义务造成原告公司损失概算，证明原告的损失。6、金花小区1号楼商铺房号重新编排的澄清说明，证明定房协议和商品房买卖合同的房号变更情况。被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司辩称，对原告所诉事实没有异议，但是被告并不是有意为之，是疏忽大意导致，被告愿意尽快向长寿信用社归还贷款尽快解除抵押，并向房管部门申请给原告办理网签手续。但是被告不同意原告要求的违约金，被告认为没有给原告造成任何经济损失。被告为证明答辩意见，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明双方2018年12月3日签订商品房买卖合同。2、书面证明一份，证明2018年1月19日被告向原告交付房屋。本院调取证据：宝鸡市不动产中心申请审批表，证明2018年9月26日被告将抵押的原告的房屋在宝鸡市不动产登记中心解除冻结。对原告的证据1、证据2，证据3、证据4，证据6被告对真实性均无异议，对证明目的有异议，本院对原告证据1-4以及证据6的真实性均予以认定。对被告的证据，原告对其真实性均无异议，对证明目的有异议，本院对其真实性予以认定。对本院调取证据，原、被告均无异议，本院依法认定。经过对原、被告证据的举证、认证，结合原告和被告陈述，审理查明如下法律事实：2016年9月23日，原、被告签订《泽润•金花国际商品房定房协议书》，该两份协议约定原告购买被告泽润公司的两套商品房，即宝鸡市大庆路南89号院1幢1层11号（商品房买卖合同该房变更为3号）及12号（商品房买卖合同该房变更为2号)房屋，协议主要约定：11号房建筑面积131.88平方米，12号房建筑面积105.21平方米，房屋单价均为2万元每平方米，两套商用房总价款474.18万元；付款方式为分期付款。同时约定签订认购书时每套房必须缴纳定金150万元，并保证在2017年6月30日前签订正式合同等内容。2016年9月26日原告向被告支付270万元;9月28日原告向被告支付30万元;2017年1月13日原告向被告支付了100万元;2017年12月11日原告向被告支付了74.18万元,至此原告付清了两套商业用房的全部房款474.18万元。被告泽润公司于2017年11月（此抵押于2015年11月开始，2017年11月是2015年11月抵押的延续）将包括原告在内的两套商业房在宝鸡市金台区长寿信用社分别做了房屋抵押，被告泽润公司于2018年1月19日向原告交付了房屋钥匙。2018年9月26日，被告泽润公司在房管部门办理了解除抵押手续，2018年12月4日，原告和被告为办理网签手续，签订《商品房买卖合同》，由于原告在2018年初无意中得知被告将房屋做了抵押，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至本院请求判令：1．依法确认原告与被告签订的两份《泽润•金花国际商品房定房协议书》合法有效。2、由被告协助办理原告所购上述两套商业用房的产权证书。3、被告向原告支付违约金948360元。4、由被告承担诉前保全费5000元及本案诉讼费。5、由被告向原告出具购房税务发票。当庭原告将第二项诉讼请求即：“被告在判决生效三个月内办理原告所购上述两套商业用房的产权证书”变更为“由被告协助原告在房管部门办理房屋产权手续。”并当庭增加诉讼请求 ，即请求被告向原告出具购房税务发票。另查，2017年10月16日原告向被告发出《催办函》，内容为要求原告尽快将《购房协议》更换为《购房合同》。2018年2月7日原告向被告发出《催办函》，内容仍是要求被告尽快签订《购房合同》。2018年12月4日，原告和被告为办理网签手续，签订《商品房买卖合同》两份，该合同第三条第三款约定：“原告购买被告金台区大庆路南89号院1幢1单元1层2号和3号房屋”。第六条第二款约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平米2万元，总价款2638800元（2638800元）”。第七条第二款约定：“买受人应当于2018年（11月3日）12月3日前支付该商品房全部价款”。第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十三条第四款约定：“建筑面积最终以市房管局实际测量确认面积为准，以原签订的《泽润•金花国际商品房定房协议书》中面积105.21平方米，总价2104200元为准，按国家法律规定的面积差异处理规定，多退少补，如有争议，《泽润•金花国际商品房定房协议书》，具有优先效力。”本院认为，原、被告签订的两份《定房协议书》出自双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，原告依约向被告付清了购房款，被告却在原告不知情的情况下将该两套房屋抵押给金台长寿信用社，侵害了原告的合法权益，现在原告要求被告协助办理房屋产权手续和出具购房税务发票，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金948360元，本院认为原告和被告签订的《定房协议》没有约定违约行为的形式和违约金的计算办法，原告以474.18万元×20%计算违约金，没有合同依据，但本案不争的事实是2018年9月26日被告泽润公司为原告办理了解除抵押手续，此时被告保证对出卖给原告的房屋没有瑕疵的义务结束，故依据原告缴纳474.18万元房款，本院从2018年1月19日交付钥匙之日起至房管部门解押之日即2018年9月26日止依据人民银行同期贷款利率计算被告应该支付的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、依法确认原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司与被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司签订的两份《泽润•金花国际商品房定房协议书》合法有效；二、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司在判决生效后协助原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司办理原告所购两套商业用房即宝鸡市大庆路南89号院1幢1层2号及3号房屋的产权登记手续，将依据房屋产权登记部门要求应由房地产开发企业提供的办证资料全部向房屋产权登记部门提交。三、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司于判决生效后向原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司出具购房税务发票。四、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司向原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司支付违约金（违约金计算办法：从2018年1月19日即交付钥匙之日起至房管部门解押之日即2018年9月26日止依据人民银行同期贷款利率计算）。五、驳回原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13334元，诉前保全费5000元，由被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判长  周瑾人民陪审员华国强人民陪审员李敏华二〇 一九年一月四日书 记 员杨烁  1