四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川07民终3083号 上诉人（原审原告）：陶宗军，男，1974年2月5日出生，羌族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：严剑宏，四川川商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川福星实业投资集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区跃进路**福星时代天骄**。 法定代表人:李绍锡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张浙川，四川真道律师事务所律师。 原审第三人：绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司，住，住所地：绵阳市涪城区跃进路**/div> 法定代表人：李桂珍。 委托诉讼代理人：邹金池，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 上诉人陶宗军因与被上诉人四川福星实业投资集团有限公司（以下简称福星公司），原审第三人绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶宗军的委托诉讼代理人严剑宏，被上诉人福星公司的委托诉讼代理人张浙川，原审第三人绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人邹金池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶宗军上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：1、一审错误否定“投资回报”是“视为要约”的条件，属机械片面理解法条。福星公司在广告宣传和选铺须知中，向上诉人主张承诺的七年投资回报，是构成上诉人购买商铺的直接动机，且明确具体，应当视为要约；2、一审无视上诉人已经不能实现合同目的的客观事实。福星公司所售房屋系对房屋分割进行销售，上诉人至今无法找到自己商铺的准确位置，更不能单独对外招租或自用，且福星公司不履行后四年的投资回报承诺，已造成上诉人投资商铺获取收益的目的，根本不能实现；3、一审法院无视福星公司单方撤回交易条件，致使双方交易基础丧失；4、福星公司以给予上诉人七年的投资回报的方式，销售尚未竣工的商铺，其实质是售后包租，或者变相售后包租，其行为已经违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的禁止性规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人福星公司辩称：1.最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第三条有明确的适用范围，上诉人无权对其作出随意的扩大解释；2、上诉人的主要合同目的已经实现，解除合同的理由不能成立；3、我方没有与上诉人签订《商铺委托经营合同》，因此不存在单方撤回交易条件的情形。并且按照法律规定，上诉人也不能以此为由解除《商品房买卖合同》；4、建设部的《商品房销售管理办法》属于部门规章，对人民法院的判决仅能起到参考作用，不能作为定案依据；5、上诉人没有及时主张权利，超过了合同解除权及撤销权最长一年的除斥期，其诉讼请求应当驳回。 原审第三人绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司未作答辩。 陶宗军向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：144597）；2.判令被告返还原告购房款240，307元，并按同期贷款利率支付利息至付清时止（从2014年8月9日起至2018年1月10日止，按年息6%计算，利息49，263元）；3.判令被告赔偿原告装修费20，460元、办证手续费100元、专项维修资金512元、房地产转让手续费961.20元、房屋所有权登记费550元、契税及印花税9732.48元，合计32，315.68元；4.判令第三人向被告腾退其经营管理的原告房屋；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告福星实业集团前期在宣传福星.时代天骄项目及向原告提供的商铺签约须知中，对商铺投资回报作出了说明：即街区铺面将统一采用委托经营的模式；5号楼1层商铺第一期委托经营期定位7年，前3年的投资回报率为6.5%，在签订委托经营合同时，一次性全额折让返还给投资人；从第4年起，逐年递增3%至第一期委托经营期限结束。第4年为6.7%、第5年为6.9%、第6年为7.1%、第7年为7.32%。 2013年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买由被告开发的位于绵阳市跃进路131号福星.时代天骄（一期：1-7，B块地下室）5幢1层72号商铺，建筑面积6.82平方米，总价款240，307元。合同签订后，原告在被告折让了前三年投资回报的基础上支付了全部购房款及相关税费、手续费等。被告按约向原告交付了房屋。原告于2014年8月27日和2014年10月24日取得了案涉商铺的房屋产权证和国有土地使用权证。 原告作为甲方（委托人），与作为乙方（受托人）的第三人天骄摩尔公司签订《委托经营合同书》，约定：“甲方委托乙方对其购买的福星.时代天骄5幢1层72号商铺进行经营管理，建筑面积6.82平方米，总价值323，934元，首期委托经营期限自2014年1月16日至2021年1月15日止；委托经营期限内前三年免费，第四年为6.7%、第五年为6.9%、第六年为7.1%、第七年为7.32%的年回报率”。第十一条约定：“首期委托经营期满前6个月内，若福星时代天骄（1-3F）2/3（面积）以上的产权人通过全体业主书面大会的形式不同意继续将天骄摩尔商业街(1-3F)资产整体委托乙方经营，即为福星时代天骄1-3F的大多数商铺业主不同意继续将天骄摩尔商业街资产整体委托乙方经营，暂还未签字同意的产权人不得以任何理由和形式拒绝执行全体业主书面大会通过的决议，否则，将承担由此给其他产权人和乙方造成的一切经济损失。……”。原告还与四川嘉信装饰工程有限公司签订《装修协议》，约定：原告将案涉商铺委托四川嘉信装饰工程有限公司统一设计、装修。 另查明，2017年1月15日，第三人天骄摩尔公司以没有达到大多数业主委托为由退出了案涉商铺的经营管理，此后未再收取过租金和管理费。 一审法院认为，本案争议焦点是，案涉《商品房买卖合同》是否符合解除条件。 原告主张解除合同的理由之一，是被告在合同签订时存在欺诈行为。一方当事人在合同签订过程中存在欺诈行为是属于合同可撤销的理由，而非合同解除的理由。故对原告的该项意见，不予采纳。 原告主张解除合同的理由之二，是被告违反投资回报约定致使合同目的不能实现。原告诉称被告的广告宣传及选铺须知中明确了商铺的投资回报，且具体确定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。……”的规定，被告所作的投资回报说明应被认定为是《商品房买卖合同》的条款,被告未按该说明向原告支付投资回报，导致合同主要目的不能实现，故合同应予以解除。一审法院认为，首先，被告的广告宣传和选铺须知中关于投资回报所作的说明是关于商铺未来商业投资回报的说明，而非针对商铺本身或有关设施所作的具体说明；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的规定，是针对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施所作的具体说明或允诺，不应被扩大解释为包括商业投资回报方面的说明或允诺。故对原告的该项意见，不予采纳。双方所签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方已按约履行完毕各自的义务。故原告主张解除《商品房买卖合同》，并返还购房款、赔偿相关费用及税费损失等请求不成立，不予支持。 案涉商铺的设计装修是原告与案外人四川嘉信装饰工程有限公司达成的《装修协议》。根据合同相对性原则，原告主张返还装修费也应是向四川嘉信装饰工程有限公司的请求，而非是被告。故原告主张被告返还装修的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告陶宗军的全部诉讼请求。案件受理费收取3064元，由原告陶宗军负担。 对一审法院查明的事实本院予以认定。 本院认为，根据上诉人的上诉理由及诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是，《商品房买卖合同》是否应当解除。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。……”本案中，上诉人以福星公司违反七年的投资回报约定，致使双方交易基础丧失为由，要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，福星公司的广告宣传和选铺须知中关于投资回报部分是关于商铺未来商业投资回报的说明，并非是对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施所作的具体说明或允诺，故对上诉人的该项上诉请求不予采信。 且根据在卷证据及二审庭审表明，上诉人已经于2014年取得案涉商铺的房屋所有权证书和土地使用权证书，福星公司已经履行其交房义务，并非上诉人所称合同目的根本不能实现。据此，上诉人陶宗军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6128元，由上诉人陶宗军负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭红审判员刘立冬审判员马翰霖 二〇一九年一月十日 书记员 肖      忠      源