广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11386号上诉人（原审被告）：何映桃，女，1974年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖玲华，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市铂顺物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教三洲建设东路**之五，统一社会信用代码914406065974443759。法定代表人：徐珍，该司经理。委托诉讼代理人：马勇，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐，广东格方律师事务所实习律师。原审被告：陈艳平，女，1974年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。原审第三人：广东省第二救助安置中心，，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇统一社会信用代码124400004558606995。法定代表人：曾小龙，该单位主任。委托诉讼代理人：孔令文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。上诉人何映桃因与被上诉人佛山市铂顺物业管理有限公司（以下简称铂顺物业公司）、原审被告陈艳平、原审第三人广东省第二救助安置中心（以下简称第二救助中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何映桃上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判何映桃不需赔偿铂顺物业公司76031.57元；2.本案诉讼费由铂顺物业公司承担。事实和理由：一、一审认定的责任方错误。1.何映桃曾提供与第二救助中心签订的《土地使用权租赁合同》给铂顺物业公司，何映桃已尽告知义务，铂顺物业公司知晓案涉土地性质为农用地仍然承租，本案过错全在于铂顺物业公司。何映桃并非案涉土地的权属人，按照常理，加之铂顺物业公司是专业机构，不会仅凭何映桃一面之词便认为其是产权人从而签订大额标的租赁合同。因此，在转租案涉房产时何映桃曾复印了其与第二救助中心签订的《土地使用权租赁合同》给铂顺物业公司，证明与产权人有租赁关系。铂顺物业公司在签订租赁合同时明知案涉土地是农业用地，却仍承租，本案的过错责任方是铂顺物业公司，与何映桃无关。2.何映桃没有专业的法律知识，同时在出租给铂顺物业公司之前也一直在租给其他公司使用，其并不知道建筑物没有经过规划会导致合同无效。而铂顺物业公司作为一家从事物业管理、房产中介业务多年的专业机构，更应比一般人具有较高的审慎注意义务，严格审查租赁物的性质及状况，且其目的是转租盈利。因此，何映桃在本案中不应承担责任。即便何映桃需承担责任，也只要承担次要责任。二、一审法院认定的损失错误。尽管铂顺物业公司与案外人魏秋元的租赁合同纠纷已终审并已生效、履行完毕，但何映桃认为铂顺物业公司应当对该案件申请再审。铂顺物业公司与魏秋元的租赁合同纠纷法院判决的基础在于认定铂顺物业公司与魏秋元之间的合同已经解除、魏秋元无法继续使用装修及起重机等情形，而法院不知晓实际上至今魏秋元及佛山市顺德区旭科机械有限公司仍然在使用该场地，即这些装修及起重机的损失没有产生。对于该案来说，出现了新事实、新证据，铂顺物业公司应当申请再审。一审法院不能简单以该案作为依据判定何映桃承担没有发生的损失。即便认定损失，铂顺物业公司与魏秋元的租赁合同纠纷中确认的损失应折旧，简单按照其租赁合同纠纷的判决来计算本案损失是不合理的。铂顺物业公司与魏秋元的租赁合同租期共3年，而至今已过了2年，魏秋元投入的装修及安装的机械设备应与租期及已完成的租赁期限的比例来进行折旧。被上诉人铂顺物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人第二救助中心述称，尊重法院的判决结果。原审被告陈艳平在二审期间未进行陈述。铂顺物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.何映桃、陈艳平赔偿铂顺物业公司损失162012.14元及利息（以损失为本金按同期银行贷款利率自2018年6月29日起计至何映桃、陈艳平实际支付款项之日止，暂计至2018年7月31日的利息为626.45元）；2.本案诉讼费用由何映桃、陈艳平承担。一审法院查明：2009年7月6日，何永安、何映桃、陈艳平与第二救助中心签订一份《土地使用权租赁合同》，约定签订合同之日起2007年3月25日签订的《土地使用权租赁合同》同时废止，第二救助中心将该中心西区南片原花木场用地南侧的土地租赁给何映桃、陈艳平和何永安；面积约21.24亩，用途为农业项目开发，凡涉及土地性质变更引起的费用和责任均由何映桃、陈艳平及何永安负责；土地使用期限从2007年7月1日起至2025年6月30日止。2016年8月8日，何映桃与铂顺物业公司签订一份《厂房租赁合同》，约定何映桃将位于佛山市顺德区乐从镇第二救助中心西区南片原花木场用地南侧的厂房出租给铂顺物业公司；厂房作为工业之用，铂顺物业公司不得擅自改变租物的用途；何映桃同意铂顺物业公司可分租；租期由2016年8月8日至2025年6月30日止；何映桃于2016年8月9日前把该厂房交付给铂顺物业公司使用；在租赁期间，铂顺物业公司需要申领牌照（在所属地批准申领的行业范围内），何映桃要出示相关资料协助铂顺物业公司办理申领营业执照。2016年11月1日，铂顺物业公司与案外人魏秋元签订一份《厂房租赁合同》，约定铂顺物业公司将位于佛山市顺德区乐从镇第二救助中心原玖欣厂大门口右手边第1、2仓和宿舍第1栋第2、3层租赁给魏秋元，作为工业用途，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日，每月租金26000元，魏秋元先交纳厂房租赁押金78000元，电费押金10000元。合同第5.1条还约定，铂顺物业公司保证对租赁标的拥有合法的处理权利，否则因此给魏秋元带来的损失由铂顺物业公司承担；第9.3条约定,魏秋元可就此造成的损失请求铂顺物业公司赔付2个月租金。签订合同后，案外人魏秋元也向铂顺物业公司支付了租赁押金78000元和电费押金10000元共88000元。后因铂顺物业公司一直未能出具场地证明等资料让魏秋元办理营业执照、税务登记等，魏秋元于2017年3月14日向一审法院提起诉讼，一审法院立案后作出（2017）粤0606民初3540号民事判决书确认：一、铂顺物业公司应向魏秋元返还租赁押金78000元和电费押金10000元合计88000元；二、驳回铂顺物业公司的其他诉讼请求。后魏秋元对判决不服上诉，广东省佛山市中级人民法院于2018年6月7日作出（2018）粤06民终3073号民事判决书确认：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3540号民事判决的第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3540号民事判决的第二项；三、铂顺物业公司应向魏秋元赔偿损失152063.14元；四、驳回魏秋元的其他诉讼请求；一、二审案件受理费中的4829元、鉴定费5120元，由铂顺物业公司负担。二审民事判决生效后，铂顺物业公司已向案外人魏秋元实际履行了退还押金共88000元、赔偿损失152063.14元及支付受理费、鉴定费共9949元的义务。铂顺物业公司遂于2018年7月31日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点之一为何映桃、陈艳平的责任问题。经庭审查明可知，铂顺物业公司向案外人魏秋元赔偿的损失系因双方所签订的《厂房租赁合同》无效而产生的，合同无效的原因系厂房建筑物所在的土地属于农用地，厂房未能取得建设工程规划许可证。而铂顺物业公司与何映桃签订《厂房租赁合同》时，何映桃对案涉土地性质及厂房报建情况应是清楚知晓的，因何映桃、陈艳平、何永安与第二救助中心签订的《土地使用权租赁合同》中已明确注明土地性质，即何映桃系在明知土地属于农用地、厂房未能取得建设工程规划许可证的情况下仍转租给铂顺物业公司进行工业用途；铂顺物业公司签订合同时无论是否已知晓案涉土地性质及厂房的报建情况，其作为一家从事物业管理、房产中介业务多年的专业机构，更应比一般人具有较高的审慎注意义务，严格审查租赁物的状况，且铂顺物业公司承租案涉厂房的目的是转租盈利。综上，一审法院认为，对于铂顺物业公司诉请的相关损失，铂顺物业公司与何映桃应各自承担一半的责任。而陈艳平，其非铂顺物业公司与何映桃所签订的《厂房租赁合同》的相对方，根据合同相对性的原则，铂顺物业公司请求陈艳平承担案涉相关损失，于法无据，一审法院不予支持。本案的争议焦点之二为铂顺物业公司损失确定问题。何映桃辩称案外人魏秋元现仍使用案涉租赁物，其并无实际产生损失，故铂顺物业公司不应向魏秋元进行赔偿。但铂顺物业公司与案外人魏秋元因双方之间的租赁合同纠纷，已由佛山市中级人民法院依法作出终审民事判决并已生效，该判决对案外人魏秋元因其与铂顺物业公司之间的租赁合同无效而产生的相关损失已作出认定，且铂顺物业公司也已履行完毕，即本案诉争的损失为铂顺物业公司实际产生的明确的损失，故何映桃上述抗辩理由无理，且对何映桃因此而提出的追加魏秋元等作为本案第三人的申请亦不予采纳。至于铂顺物业公司诉请的损失162012.14元，经生效民事判决的确定，包括案外人魏秋元的装修费、装修材料费、单梁起重机及安装费用共152063.14元，及两审受理费、鉴定费共9949元。但两审受理费、鉴定费属于间接损失且并非何映桃的合理预见范围，不应由何映桃承担，一审法院确认铂顺物业公司在本案中的相关损失为152063.14元。再根据上文一审法院确定的责任比例，何映桃应向铂顺物业公司赔偿76031.57元（152063.14元×50%）。至于利息，因铂顺物业公司诉请的损失非既定而是经另案生效民事判决确定的，且本案中铂顺物业公司及何映桃均存在同等程度的过错，故对利息部分一审法院不予支持。综上，铂顺物业公司的诉讼请求部分有理，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、何映桃应于判决发生法律效力之日起十日内向铂顺物业公司赔偿损失76031.57元；二、驳回铂顺物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1776.39元，由铂顺物业公司承担945.95元，由何映桃承担830.44元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系何映桃应否向铂顺物业公司赔偿损失76031.57元。何映桃上诉主张其与铂顺物业公司签订合同时已告知铂顺物业公司案涉土地的性质，故其对铂顺物业公司与案外人魏秋元所签订的《厂房租赁合同》无效不存在过错。对此，本院认为，对于何映桃而言，何映桃、陈艳平、何永安与第二救助中心签订的《土地使用权租赁合同》中已明确注明案涉土地用途为农业项目开发，即何映桃在明知土地属于农用地、厂房未能取得建设工程规划许可证的情况下仍转租给铂顺物业公司进行工业用途，且其与铂顺物业公司签订的《厂房租赁合同》中同意铂顺物业公司进行分组，该行为系直接导致铂顺物业公司与案外人魏秋元所签订的《厂房租赁合同》无效的原因之一；对于铂顺物业公司而言，铂顺物业公司作为承租方，其在租赁案涉租赁物时亦负有审慎、合理之注意义务，理应谨慎审查租赁物的状况。而本案中，因其未尽合理审查之义务，亦对铂顺物业公司与案外人魏秋元所签订的《厂房租赁合同》无效存在过错。综上，一审法院据此认定何映桃、铂顺物业公司对铂顺物业公司与案外人魏秋元所签订的《厂房租赁合同》无效所造成的损失负有同等的过错并判令铂顺物业公司与何映桃应各自承担一半的责任并无不当，本院予以维持。至于损失金额的确定问题，根据业已生效的（2018）粤06民终3073号民事判决书可知，铂顺物业公司与案外人魏秋元签订了《厂房租赁合同》，约定铂顺物业公司将案涉厂房租赁给魏秋元，因铂顺物业公司一直未能出具场地证明等资料导致魏秋元无法办理营业执照、税务登记等，法院依法判决铂顺物业公司应向案外人魏秋元赔偿损失152063.14元，并已实际履行。何映桃虽主张魏秋元仍使用案涉租赁物，铂顺物业公司并无实际产生损失，但其并未提供相关证据推翻上述已生效民事判决书已认定的事实，故其该项主张缺乏依据，本院不予支持。一审法院综合本案的实际情况，根据双方的过错程度，判令何映桃应向铂顺物业公司赔偿76031.57元合理有据，本院予以维持。至于何映桃还上诉主张应对魏秋元的装修费、装修材料费、单梁起重机及安装费用损失进行折旧的意见，因缺乏依据，本院不予维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何映桃的上诉主张理据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700.79元，由上诉人何映桃负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一九年一月二十八日法官助理黄结仪书记员蔡依丽