浙江省嘉兴市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）浙04行终366号上诉人（原审原告）史林根，男，1955年1月5日生，汉族，住上海市卢湾区，现住嘉善县。委托代理人毛吟雪，浙江东方正大律师事务所律师。上诉人（原审第三人）顾山中，男，1970年3月1日出生，汉族，住嘉善县。被上诉人（原审被告）嘉善县国土资源局，住所地嘉善县罗星街道人民大道777号。法定代表人郑利平，局长。原审第三人中国建设银行股份有限公司嘉善支行，住所地嘉善县魏塘街道解放西路163号。负责人胡忠根，行长。上诉人史林根、顾山中因诉嘉善县国土资源局不动产行政登记一案，不服嘉善县人民法院于2018年11月21日作出的（2018）浙0421行初40号行政判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月7日受理后依法组成合议庭对案件进行审理，本案现已审理终结。原审查明，位于嘉善县罗星街道南苑里15幢1梯201室的房屋产权原登记在史林根名下。2003年6月左右，史林根为获取银行贷款，将上述诉争房屋的房产证、土地证等材料交付案外人于祥根用于办理贷款手续。后史林根实际获得贷款且还清。2005年9月12日，于祥根通过伪造其与史林根之间的买卖合同等手段，骗过房产登记机关嘉善县住房和城乡规划建设局（以下简称嘉善住建局），将诉争房屋的产权转移登记至于祥根名下。于祥根取得诉争房屋后又将其转让给顾山中。案外人于祥根与顾山中于2009年4月20日向嘉善住建局申请房屋所有权转移登记，将案涉房屋的所有权转移登记至顾山中名下，并提交了嘉善县房屋所有权转移申请书、房屋所有权证、房产买卖契约、国有土地使用权证、结婚证、契税证、销售不动产统一发票、法定共有人（配偶）意见书、双方身份证复印件等材料。嘉善住建局收到上述申请材料后，于当日受理。经审查，于2009年4月21日将案涉房屋的所有权转移登记至顾山中名下，并向顾山中颁发了嘉善县房权证善字第××号《房屋所有权证》。2009年5月5日，顾山中与中国建设银行股份有限公司嘉善支行（以下简称建行嘉善支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由顾山中向建行嘉善支行借款270000元，借款期限为2009年5月6日至2029年5月6日，顾山中以诉争房屋作为抵押。同日建行嘉善支行（抵押权人）与顾山中（抵押人）向嘉善住建局申请办理抵押登记，同时提交了个人住房（商业用房）借款合同、嘉善县房地产抵押登记申请表、嘉善县房地产抵押登记申请书、房地产抵押价格约定书、房屋所有权证、房产核准清单、居民身份证复印件等材料。嘉善住建局经审查，于2009年5月6日向建行嘉善支行颁发了嘉善县房他证善字第××号房屋他项权证，抵押期限为2009年5月6日至2029年5月6日止。史林根不服嘉善住建局于2009年4月21日作出案涉房屋转移登记行为及于2009年5月6日作出的涉案房屋他项权登记行为，遂提起本案诉讼。原审另查明，2014年4月24日，于祥根因犯诈骗罪，被判处有期徒刑，及处罚金10万元，并责令于祥根向被害人史林根退赔损失。2014年6月16日，史林根向法院提起行政诉讼，嘉善县人民法院于2014年8月21日判决撤销了嘉善住建局于2005年9月12日作出的将诉争房屋由史林根转移登记至于祥根名下的行政行为。2014年9月24日，史林根向法院提起民事诉讼，要求确认于根祥将案涉房屋产权转让给顾山中的行为无效。经二审终审，嘉兴市中级人民法院于2015年7月7日作出（2015）浙嘉民终字第79号民事判决，判决认定于祥根将案涉房屋转让给顾山中的行为无效。顾山中对此不服，向浙江省高级人民法院申请再审。2015年11月16日，省高院作出（2015）浙民申字第2605号民事裁定，裁定驳回顾山中的再审申请。2015年7月24日，史林根提起民事诉讼，要求判决顾山中立即归还案涉房屋上设定的抵押给建行嘉善支行的贷款，并将抵押权注销；顾山中协助史林根办理该房屋产权变更为史林根的手续。嘉善县人民法院于2016年8月15日作出判决，驳回了史林根的诉讼请求。史林根不服，向嘉兴市中级人民法院提出上诉。嘉兴市中级人民法院于2016年10月13日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。该判决认定，于祥根将诉争房屋转让给顾山中的行为不发生物权变动效力，史林根仍为诉争房屋的所有权人。顾山中与建行嘉善支行签订的书面借款合同及办理抵押登记时，诉争房屋登记在顾山中名下，应当认定建行嘉善支行已尽到合理程度的审查义务，属于善意相对人，已具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的各项条件，应认定建行嘉善支行善意取得该抵押权。原判认为，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。嘉善县房权证善字第××号《房屋所有权证》及嘉善县房他证善字第××号《房屋他项权证》系由嘉善住建局分别于2009年4月21日、5月6日颁发。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，将单一的房屋登记转变为不动产统一登记，原不同登记机关的职责整合到不动产登记机构。根据嘉善县机构编制委员会善编〔2015〕19号《关于整合不动产登记职责有关事项的通知》第一款第（一）项规定，县国土资源局主要职责：负责土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记工作。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机构被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。史林根起诉要求撤销《不动产登记暂行条例》施行前嘉善住建局颁发房屋所有权证及房屋他项权证行为的，应当以继续行使其职权的行政机关即不动产统一登记机构嘉善县国土资源局为被告。《房屋登记办法》第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十七条规定“申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。”嘉善住建局在收到于祥根与顾山中要求办理房屋转移登记的申请材料后，按照法律规定进行了审查，已经尽到了合理的审慎审查的义务。经审查，认为其申请符合法律规定的条件，予以办理房屋所有权转移登记手续并于2009年4月21日颁发嘉善县房权证善字第××号《房屋所有权证》，嘉善住建局作出该行政行为时证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序。但事后，因法院生效判决确认于祥根将案涉房屋转让给顾山中的行为无效。故基于于祥根与顾山中之间的房屋转让而办理的房屋所有权转移登记也应予以撤销。《房屋登记办法》第四十三条规定“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”顾山中、建行嘉善支行于2009年5月5日申请办理案涉房屋的抵押权登记,嘉善住建局在收到顾山中、建行嘉善支行要求办理房屋抵押权登记的申请材料后，按照法律规定进行了审查，已经尽到了合理的审慎审查的义务。经审查，认为其申请符合法律规定的条件，并予以办理房屋抵押登记手续，并于2009年5月6日颁发嘉善县房他证善字第××号《房屋他项权证》，符合法律规定，程序合法，并无不当。根据（2016）浙04民终1784号民事判决，建行嘉善支行与顾山中于2009年5月5日签订的书面借款担保合同，并就案涉房屋进行了抵押登记，建行嘉善支行已经尽到了合理的审慎审查的义务，建行嘉善支行依法善意取得该抵押权，应受法律保护。（2015）浙嘉民终字第79号民事判决，确认于祥根将案涉房屋转让给顾山中的行为无效，判决于2015年7月7日作出。该判决虽确认案涉房屋产权归史林根所有，但因该房屋上的抵押权至今尚未注销，建行嘉善支行善意取得的抵押债权尚未实现。如撤销案涉房屋的抵押权登记，必将严重损害善意第三人建行嘉善支行的合法权益。故史林根要求撤销嘉善住建局于2009年5月6日作出的对建行嘉善支行与顾山中设立嘉善县罗星街道南苑里15幢1梯201室房屋抵押登记行政行为的诉讼请求，不予支持。原判依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第（一）项的规定，判决：一、撤销嘉善住建局于2009年4月21日作出的将嘉善县罗星街道南苑里15幢1梯201室房屋的所有权由于祥根转移登记为顾山中所有的房屋转移登记行政行为；二、驳回史林根要求撤销嘉善住建局于2009年5月6日作出的对建行嘉善支行与顾山中设立嘉善县罗星街道南苑里15幢1梯201室房屋抵押登记行政行为的诉讼请求。史林根不服，上诉认为原审判决第二项判决内容认定事实不清、适用法律错误。顾山中非善意取得房屋权证，于祥根与顾山中房屋买卖协议不是双方真实意思表示，顾山中未支付相对房价，应属无效。建行嘉善支行贷款给顾山中存在过错。建行嘉善支行对顾山中提供的虚假证明材料未经认真审查，也未到实地查看该房使用情况、又未进行拍照存档。建行信贷员未按银行房屋抵押贷款流程，未到嘉善县公证处办理房屋抵押贷款公证手续，未对顾山中抵押贷款用途跟踪，未尽到审慎注意义务，存在过错。同时顾山中违法取得转移登记房屋产权，违法行为在先。房屋买卖合同无效，房屋抵押贷款合同也无效，按照相关法律、法规规定建行嘉善支行应当承担过错责任。由于嘉善住建局工作人员在房屋转移登记工作中未尽到审慎审查义务，致使该房产转移登记错误，上诉人认为原审判决第二项错误，请求二审改判嘉善县国土资源局撤销建行嘉善支行与顾山中的抵押登记行为。原审第三人顾山中上诉称，原审认定事实清楚，但适用法律错误。原审认定嘉善住建局2009年4月21日作出转移登记行为时证据充分、适用法律、法规正确，符合法定程序，即意味着此行政行为合法，故应当判决驳回史林根的诉讼请求。尽管顾山中也认同史林根的权益受到了侵害，但是法院不应当通过撤销登记行为来达成权利的救济。应当由权利人向不动产登记机关申请更正登记的形式来解决实际权利人与名义权利人不一致的情况。涉案房屋已被法院查封。依据《房屋登记办法》第二十二条第（六）项，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款之规定，涉案不动产查封期间不予登记，那么查封期间撤销这一登记行为会导致房屋权属的变动，这显然与查封规定相违背。请求二审撤销原判，驳回史林根的诉讼请求。被上诉人嘉善县国土资源局对史林根的上诉答辩称，嘉善住建局办理的抵押登记行为合法，证据充分。建行嘉善支行已有生效法律文书认定为善意取得抵押权，原审法院关于认定建行嘉善支行依法善意取得抵押权应受法律保护的事实清楚，应予维持，请求驳回史林根的上诉。被上诉人嘉善县国土资源局对顾中山的上诉答辩称，嘉善住建局作出的房屋登记行为证据充分，适用法律正确，符合法定程序，登记行为合法。原审法院关于撤销被上诉人转移登记行为适用法律错误，应予纠正。原审第三人建行嘉善支行未提交书面答辩意见。上诉人史林根、顾山中二审时均未提交新证据，经审理，当事人对原审认定事实无异议，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。2009年4月21日，嘉善住建局作出将嘉善县罗星街道南苑里15幢1梯201室房屋的所有权由于祥根转移登记为顾山中所有的登记行为，在转移登记时依照登记人提交的材料，已尽到审慎的注意义务，未违反法定程序，但是基于本院于2015年7月7日作出生效的（2015）浙嘉民终字第79号民事判决内容，转移登记的基础事实被法院确认无效，故嘉善住建局前述转移登记行为由于丧失转移登记的事实基础而应予撤销，由于不动产登记机关的职权主体已经变更为嘉善县国土资源局，故原审法院判决嘉善县国土资源局撤销前述转移登记具有事实和法律依据，这与登记机关在行政登记时没有过错并不矛盾。上诉人顾山中认为，登记机关无过错就应该驳回史林根要求撤销于祥根与顾山中的转移登记行为并据此认为原审法院适用法律错误的观点不予采信。嘉善住建局于2009年5月5日根据建行嘉善支行和顾山中的申请对案涉房屋办理了抵押权登记，根据本院作出的生效的（2016）浙04民终1784号民事判决，建行嘉善支行是善意第三人，其抵押权依法应受到保护，故嘉善住建局作出的前述抵押权登记行政行为具有事实依据，原审判决驳回史林根要求撤销抵押权登记的请求并无不当。上诉人史林根要求撤销建行嘉善支行的抵押权登记的请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人史林根、顾山中的上诉理由均于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人史林根、顾山中各负担25元。本判决为终审判决。审判长  李土根审判员  许艳华审判员  孙 军二〇一九年一月十四日书记员  孔成捷