四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川07民终3037号 上诉人（原审原告）：马天建，男，汉族，生于1985年1月6日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙敏，四川久太律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：范招霞，女，汉族，生于1986年5月26日，住四川省安县。 委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙敏，四川久太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川万向投资集团有限公司，住所地:绵阳高新区绵兴东路**，统一社会信用代码：915107007298374037。 法定代表人：葛勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何国军，四川万法律师事务所律师。 马天健、范招霞因与四川万向投资集团有限公司（以下简称万向公司）商品房买卖合同纠纷一案，马天健、范招霞不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2018）川0792民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，上诉人马天健、范招霞的共同委托诉讼代理人林勇，被上诉人万向公司的委托诉讼代理人何国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马天健、范招霞上诉请求：撤销原判第一项，依法改判支持上诉人的诉讼请求，即判决支持被上诉人向上诉人支付违约金共计153748元，或者将本案发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人在开发案涉房屋时因自身过错导致修建面积超出了核准面积,不能办理土地使用权证书；一审没有提及购房时间2011年3月30日；在办理按揭贷款时也提交了办理产权的资料，一审没有提及该事实。二、被上诉人办理房产证严重超出约定期间，但一审法院认定2014年7月到8月多次通知业主办理房产证并提交资料的情况与事实不符。三、被上诉人的法定代表人在2014年7月5日出具承诺，表明没有办理房产证，办理的期限是90日，随即办理土地证但并未办理。三、一审法院适用简易程序审理本案属程序错误。 万向公司答辩称，原判认定事实清楚适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 马天建、范招霞向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付违约金共计153748元（249957元*0.0002*1108天+249957元*0.0005*787天）。事实和理由：2011年3月21日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告依约购买被告开发的普明堰综合改造工程34幢4单元7楼1号商品房一套，合计79.05平方米，房屋总价款为249957元。该房为现房交易，2011年3月30日房屋全部竣工，并交付原告入住使用。依照该合同第十九约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起X日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告履行了自己全部合同义务，但是被告迟迟未能为原告办理房屋相关证件。2014年7月5日，在原告的一再请求、催促下，被告向原告出具承诺一份，承诺从2014年7月5日起90日内为其办理房产证及土地使用证，如逾期不能办理，按日万分之五支付违约金。然而被告至今也未给原告办理房屋土地使用证。被告在出具《承诺书》之前一直没有为原告办理商品房相关证件。合同约定时间为2011年3月30日交付使用，双方合同签定时间是2011年3月21日，且在签订合同时，原告已经缴纳了相关物业费与装修保证金,即事实交易为现房交易，但合同上写的是预售房，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，但是被告一直拖延办理双证,故在合同签定日起90日后至《承诺书》约定90日（即2014年7月5日延后90日）期间，被告需按合同约定，按日万分之二支付违约金；承诺书约定时间之后，需按承诺书约定，按日万分之五支付违约金。被告万向公司在合同上标注违约金支付比例为万分之二，没有明确指出按日计算，此处明显存在不合理约定,根据《合同法》第114条规定，“违约金过低可以要求增加违约金”，本案中双方约定违约金明显过低，不符合法律规定，且该合同条款系格式合同条款，该合同系由被告提供，依法应当按商业惯例理解为：“日万分之二”支付违约金。故请求法庭依法增加违约金，按日支付万分之二支付违约金。 一审法院审理查明的事实：2011年2月21日，被告取得了绵阳市国土资源局颁发的绵城国用（2011）第02849号、绵城国用（2011）第02850号案涉房屋建设所使用的两宗土地的使用权证。 2011年3月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的普明堰综合改造工程34幢4单元7楼1号商品房一套，合计79.05平方米，房屋总价款为249957元。合同第十九条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在取得《建设工程竣工备案证书》之后的90日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理:2.双方约定：买受人不退房，初始登记时间顺延6个月并取得该商品房所在楼栋的权属证明的，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起X日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方约定：买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延6个月，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金”。合同签订后，原告履行了自己全部合同义务，支付了全部房款。 2014年7月5日，被告的法定代表人葛勇向原告出具《承诺书》一份，载明：“万向集团承诺自本日起（7月5日）九十日内，为凝祥晓月30-35栋购房业主办理房产证，随即为业主办理土地使用权证，如逾期不能办理，每日按万分之五支付违约金。”被告完成普明堰综合改在工程-房建工程30-35号楼的竣工验收后，于2014年7月29日取得绵阳市高新技术产业开发区城建房管环保局颁发的绵高建备【2014】18号《建设工程竣工验收备案证书》。2014年8月13日，被告完成案涉房屋所在楼栋（绵阳高新区普明北路西段附16号34幢1-7层）的新建商品房初始登记，取得了绵阳市房管局高新区分局颁发的绵房权证高字第××号房屋所有权证书。 2014年7-8月期间，被告万向公司在凝祥晓月三期小区内多次张贴告示，通知全体业主办理房屋所有权事宜及业主需要准备的资料，并电话通知了业主。2015年6月6日，原告马天建、范招霞向高新区住房和城乡建设局提交了《绵阳市房地产交易与房屋权属申请登记表》。2015年7月14日，原告马天建、范招霞取得了绵阳市房管局高新区分局颁发的绵房权证高字第××号、第××号房屋所有权证书。 因原告认为被告未按时给原告办理房屋产权证书和土地使用证，原告以被告万向公司为被申请人，向绵阳仲裁委员会提起仲裁，请求裁决：1.被申请人为申请人办理土地使用权证；2.被申请人赔偿申请人经济损失共计79723元。绵阳仲裁委员会于2016年6月18日作出（2016）绵仲裁字第117号裁决书，裁决被申请人万向公司于本裁决书送达之次日起90日内为申请人马天建、范招霞办理国有土地使用权证；对申请人的其他仲裁请求不予支持。该裁决书生效后，原告向绵阳市中级人民法院申请执行，在执行过程中，绵阳市国土资源局城西新区分局提供的书面“情况说明”载明：“万向公司已取得开发土地的使用权证，但开发土地的实际面积因裁弯取直及为燃气、污水管线、高压线通道等原因，超出其核准的证载面积870.946平方米，至今未能办理土地使用权变更分割手续，导致涉案房屋无法办理不动产权证书”。 2016年12月13日，绵阳仲裁委员会受理了原告以被告万向公司为被申请人的仲裁申请，请求仲裁委员会依法裁决被申请人支付违约金共计153748元。2017年2月15日，绵阳仲裁委员会作出（2016）绵仲裁字第0459号仲裁裁决书，裁决被申请人万向公司于收到本裁决之日起15日内向申请人马天建、范招霞支付违约金82860.74元。被申请人万向公司向绵阳市中级人民法院申请撤销该裁决书，绵阳市中级人民法院于2017年5月5日向绵阳仲裁委员会发出（2017）川07民特字第19号《通知书》，通知由绵阳仲裁委员会在90日内日对本案重新进行仲裁。2017年8月7日，绵阳仲裁委员会作出（2016）绵仲裁字第0459-1号裁决书，裁决被申请人万向公司于收到本裁决之日起15日内向申请人马天建、范招霞支付违约金82860.74元。后万向公司不服该仲裁裁决，于2017年10月10日向绵阳市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。2017年11月10日，绵阳市中级人民法院作出（2017）川07民特82号民事裁定书，撤销绵阳仲裁委员会作出（2016）绵仲裁字第0459-1号裁决。2018年4月23日，原告认为被告应当支付未按时办理房屋产权证书和土地使用证之违约金，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制规定，合法有效。本案争议焦点主要是原告要求被告承担逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约责任的请求是否成立？ 关于原告主张被告未按时办理房屋所有权证的违约事实及违约责任承担问题。被告万向公司于2014年7月29日取得《建设工程竣工验收备案证书》、2014年8月13日取得案涉楼栋的权属证书，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起X日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方约定：买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延6个月，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金”的约定，产权转移登记时间最迟时间为权属转移登记时间顺延6个月，因此原告要求被告承担从《商品房买卖合同》签订之日起顺延90日后至2015年2月12日（从2014年8月13日起顺延6个月）期间的未办理房屋所有权证书的违约金，一审法院不予支持。在2014年7月5日，被告万向公司董事长葛勇作出的书面《承诺书》，是履行职务行为，是原、被告双方对办证事宜进行重新约定，不违反法律法规的强制性规定，作出的权利义务约定对原、被告均具有法律约束力。《承诺书》载明被告万向公司承诺在90日内为原告方办理房屋所有权证书，但是众所周知，办证需要买卖双方互相配合支持，若一方拒不配合，将无法实现办证的目的。被告万向公司通知买房人尽快交齐资料后办理房屋所有权证书，纵观该小区其他业主，绝大多数业主在接到通知后交齐资料，很快取得了房屋所有权证书，但是原告于2015年6月6日才向高新区住房和城乡建设局提交《绵阳市房地产交易与房屋权属申请登记表》，此期间逾期办理房屋所有权证书的责任应由原告自行承担。且原告于2015年7月14日取得了房屋所有权证书，未超过原告递交资料后的90日，被告万向公司未违反《承诺书》的约定。因此，原告要求被告万向公司承担逾期办理房屋所有权证的诉请，一审法院不予支持。 关于原告主张被告未按时办理土地使用证的违约事实及违约责任承担问题。《商品房买卖合同》及《承诺书》未明确约定办理案涉房屋的土地使用证事宜，《承诺书》虽然约定了“随即为业主办理土地使用权证”，但是并未明确具体办理土地使用权证的时间，故原告主张被告万向公司逾期办理土地使用权证至第一次仲裁裁决的违约金的请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马天建、范招霞的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1785元，由原告马天建、范招霞负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明，在仲裁审理和一审庭审中均没有证据证明马天健、范招霞在办理按揭贷款时就已经向万向公司提交了办理房屋产权证的资料。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，2014年7月5日，万向公司向马天健、范招霞等人出具《承诺书》，承诺九十日内向马天健、范招霞办理房屋产权证书，之后，马天健、范招霞在2015年6月6日提交了办理房产证的相关资料，2015年7月14日，马天健、范招霞取得了房产证。据此，万向公司在2014年7月5日出具的《承诺书》应当视为双方对办理房产证事项重新达成了一致意见，马天健、范招霞当时也没有提出异议，马天健、范招霞在提交相关资料后两个月内就取得了房屋产权证书，故马天健、范招霞请求由万向公司承担办理房产证的违约责任不予支持。至于马天健、范招霞称办理土地使用权证的问题，由于案涉土地现状不能办理土地使用权证，且该客观事实并非万向公司所能克服，故万向公司没有办理土地使用权证并非其主观怠于履行义务，对马天健、范招霞主张的该项违约责任不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3570元，由上诉人马天健、范招霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  兰大波 审判员  赵 志 审判员  田 苑 二〇一九年一月十七日 书记员  廖子颖