贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初83号原告：龙会超，男，1965年12月10日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：叶江兰，贵州知合律师事务所律师，执业证号15201201011612599，特别授权代理。被告：贵阳泉丰装备制造有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区新天工业园，统一社会信用代码915201007553724944。法定代表人：黄成静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李晓辉，贵州惟胜道律师事务所律师，执业证号15201201721930406，特别授权代理。委托诉讼代理人：宋迅，贵州惟胜道律师事务所律师，执业证号15201200110813014，特别授权代理。原告龙会超与被告贵阳泉丰装备制造有限公司（以下简称贵阳泉丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙会超的委托诉讼代理人叶江兰，被告贵阳泉丰公司的委托诉讼代理人李晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙会超向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款91707元并支付利息（利息以91707元为基数，自2006年8月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；2.判决被告赔偿原告装修损失190000元；3.判决被告赔偿原告房屋增值损失价差损失500000元；4.判决被告赔偿原告搬家费用10000元；5.案件受理费、保全费、评估费等由被告承担。事实和理由：原告系贵州贵航能发装备制造有限公司（名称变更前为贵州双能矿山机电有限公司，现更名为贵阳泉丰公司）股东的职工，2006年，被告以奖励对公司有贡献的人为名，安排原告以成本价购买其修建的坐落于乌当区××公寓××号房屋（面积为140.93平方米）。原告按被告要求及安排，于2006年8月3日向其一次足额交纳91707元购房款并取得房屋后，进行了装修并入住。后被告以买卖合同无效应返还房屋为由向乌当法院提起一审诉讼，案件经二审程序后，贵阳中院作出“在没有办理土地建房用地用途变更手续的情况下，在工业用地性质土地上修建的职工宿舍等居住用房只能为企业自身的生产配套设施所用，不属于商品房性质，不能出售给个人”的认定。因此，本案被告在明知修建房屋土地系工业用地、未取得售房手续、无法办理分户产权的情况下，违反相关法律规定将房屋出售给不明真相的原告，系导致买卖合同无效的根本原因，其存在严重过错。被告主张合同无效并要求返还房屋已得到法院支持，如房屋返还，则具有严重过错的被告将获得房屋升值的巨大利益，而返还原告的购房款更不足以再购买其他房产。显然对原告极为不公平，且被告此行为亦有失诚信和违背传统道德。房价升值部分的数额可以通过市场或者评估确定，即便合同无效，升值部分亦能分离显现出来，不应再依附于房屋返还给有严重过错的被告，而应属于原告在占有房屋期间所产生的自然孳息，如被告收回房屋，理应赔偿原告应实际享有的升值房价损失。现诉请法院依法判决。被告贵阳泉丰公司辩称，1.同意返还购房款，但是原告诉请支付“购房款利息”于法无据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同被生效判决认定为无效的情况下，被告仅需返还其因合同而取得购房款即可，购房款利息不属于被告应当予以返还的范畴；2.基于原告对合同无效存在过错，原告应自行承担装修损失。经生效判决认定，原告系在明知诉讼争议的A栋公寓不是商品房、没有产权的情况下进行的购买行为。因此，原告对合同无效也有过错。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应当自己承担因合同无效而给自己带来的损失，被告对此没有赔偿责任；3.原告无权向被告主张赔偿“房屋增值价差”，显而易见，房屋增值价差属于“可期待利益”，而非实际损失。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条可知，对于“可期待利益”只能是因一方当事人“违约”才会产生赔偿责任。但本案中，合同已被生效判决认定为是“自始无效”而非被告违约。因此，本案的情形只能适用《中华人民共和国合同法》第五十八条，即“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因为法律不保护无效合同中的可期待利益，所以该条中所规定的“因此所受到的损失”只能是“实际损失”。基于此，由于“房屋增值价差”不是实际损失而是可期待利益损失，在合同被认定为无效的情况下，原告无权向被告主张承担赔偿责任。更何况，对于合同无效产生的损失，由于原告自己对合同无效也有过错，如要承担也应当由其自己承担，同样无权向被告主张赔偿；4.对于搬家费的诉请，我方没有承担的法律依据，因为根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告对合同无效存在过错，因此产生的损失应由其自行承担。综上，请法院依法驳回龙会超对贵阳泉丰公司的相关诉请。本院经审理认定事实如下：龙会超系贵阳泉丰公司（原名称为贵州双能矿山机电有限公司、贵州贵航能发装备制造有限公司）原股东的员工，为便于龙会超工作，贵阳泉丰公司为其提供了位于该公司内的A栋公寓4楼5号面积为140.93平方米的房屋供其居住。2006年8月3日，龙会超购买了前述房屋，并通过其妻子姚仙娥将购房款91707元支付到贵阳泉丰公司变更名称前的贵州双能矿山机电有限公司，但双方未签订书面购房合同。2012年8、9月份期间，龙会超对涉案房屋进行了装修，但由于水电原因，其居住半年后，再未在该房屋中居住，现该房屋系空置房屋。另查明，诉争房屋坐落于乌当区××栋公寓，贵阳泉丰公司为该栋房屋的所有权人，该栋公寓楼于2011年8月30日取得贵阳市乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室颁发的房屋所有权证（房屋所有权证号为筑房权证乌当字第**），修建该栋房屋的土地使用权系出让取得，地类（用途）为工业，地号为G-1-2-3，国有土地使用权证编号为黔筑高新国用（2011）第6088号。因房屋未能取得售房手续，无法办理分户产权证，双方协商解除房屋买卖关系未果，贵阳泉丰公司为此诉至本院要求确认双方之间的房屋买卖关系无效并要求龙会超返还A栋公寓4楼7号房屋。本院以（2015）乌民初字第8号案件立案受理，该案中，虽然贵阳泉丰公司主张龙会超返还的房屋为A栋公寓4楼7号，但根据贵阳泉丰公司在庭审中提交的房屋所有权证、现场照片及本院组织原、被告于2015年2月12日调解时双方的陈述，原、被告一致确认被告占用的房屋的位置实际为A栋公寓六层１号房屋。由于A栋公寓修建在工业用地性质的土地上，只能用于企业自身生产配套设施所用，不属于商品房性质，贵阳泉丰公司、龙会超的口头房屋买卖协议违反了相关法律规定，属于无效合同，交易不受法律保护。2015年4月24日，本院作出（2015）乌民初字第8号民事判决，判决确认贵阳泉丰公司与龙会超之间的房屋买卖协议无效，并判决龙会超于判决生效之日起三日内搬出位于乌当区××公寓××号房屋，将房屋腾空返还给贵阳泉丰公司。宣判后，龙会超不服该判决，上诉至贵阳市中级人民法院。2015年11月24日，贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一终字第1548号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决书生效后，龙会超并未将涉案房屋交还贵阳泉丰公司，而贵阳泉丰公司亦未将龙会超交纳的购房款退还给龙会超，龙会超为此诉至本院。还查明，贵州贵航能发装备制造有限公司已将名称变更为贵阳泉丰公司，贵阳泉丰城市建设投资有限公司（以下简称贵阳泉丰城投公司）持有贵阳泉丰公司100%的股权。2018年11月1日，龙会超以与本案相同的诉请及事实理由起诉了贵阳泉丰公司的股东贵阳泉丰城投公司，本院以（2018）黔0112民初3109号案件立案受理，由于起诉主体错误，龙会超随后撤回诉讼。但在（2018）黔0112民初3109号案件的诉讼过程中，龙会超向本院申请对涉案房屋的装修损失及房屋价值升值的部分进行鉴定，因涉案房屋并非商品房性质，经组织龙会超、贵阳泉丰城投公司谈话，双方同意由本院指定鉴定机构仅对房屋装修损失价值评估，龙会超因此还支出了评估费用10000元。经本院对外委托鉴定，2018年12月28日，皓天评估集团有限责任公司作出（2018）皓评字第597号《关于乌当区××栋公寓6层1号房屋装修损失的价格评估报告》，评估意见为：乌当区××栋公寓6层1号房屋的装修损失（现有残值）在价格评估基准日（2018年12月21日）的评估价格为59601元。本案庭审中，经本院释明，龙会超、贵阳泉丰公司均表示，涉案房屋的装修损失价值评估以（2018）黔0112民初3109号案件中皓天评估集团有限责任公司作出的（2018）皓评字第597号评估报告为准，本案中不需要再次进行评估，龙会超还表示，房屋装修损失价值评估不应计算成新率。本院认为，龙会超、贵阳泉丰公司之间就涉案房屋的买卖行为违反了法律的强制性规定，房屋买卖合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因房屋买卖合同无效，贵阳泉丰公司、龙会超双方依据该合同取得的财产应当相互返还，贵阳泉丰公司应将龙会超交纳的房款91707元返还给龙会超，故龙会超过诉请贵阳泉丰公司返还购房款91707元，本院予以支持。对于龙会超主张贵阳泉丰公司按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍向其计算支付利息的请求。因涉案房屋修建在工业用地性质的土地上，只能为企业自身的生产配套设施所用，不能买卖，对此，贵阳泉丰公司、龙会超均知晓该事实，双方对交易行为无效均存在过错，造成的损失应由双方各自承担，故龙会超主张贵阳泉丰公司按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍向其计算支付利息，本院不予支持。对于龙会超诉请贵阳泉丰公司赔偿其装修损失190000元的诉请。虽然龙会超、贵阳泉丰公司之间的房屋买卖合同因违反法律规定而无效，龙会超应当将占有的涉案房屋返还给贵阳泉丰公司，由于龙会超对涉案房屋进行了装修，而房屋返还后，贵阳泉丰公司亦为涉案房屋装修工程的受益人。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，从经济成本角度考虑，房屋的装修无法拆除并返还龙会超，结合公平原则，贵阳泉丰公司应当将房屋装修费用补偿给龙会超。经本院委托鉴定，房屋装修损失（现有残值）在价格评估基准日（2018年12月21日）的评估价格为59601元，该评估价格考虑了装修的成新率，本院认为，因房屋已装修近七年，应当考虑装修的成新因素，故原告该项请求，本院按评估机构确定的59601元予以支持。关于龙会超诉请贵阳泉丰公司赔偿其房屋增值损失价差损失500000元的请求。本案中，龙会超、贵阳泉丰公司之间的房屋买卖合同自始无效，双方交易的房屋并非商品房性质，在交易过程中双方均存在过错，应各自承担责任，且龙会超主张的房屋增值损失价差并非直接经济损失，龙会超的该项请求无法律依据，本院不予支持。对于龙会超诉请贵阳泉丰公司支付的搬家费用10000元。因龙会超未举证证明其腾空房屋过程中会产生搬家费用10000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果，其该项请求，本院不予支持。对于龙会超因鉴定装修损失产生的评估费用10000元。虽然龙会超、贵阳泉丰公司之间的房屋买卖行为无效，但该费用系评估装修损失而产生，因贵阳泉丰公司应当补偿龙会超装修损失，结合双方的过错程度，该费用由双方各承担5000元为宜，故龙会超支出的评估费用，由贵阳泉丰公司承担5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳泉丰装备制造有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告龙会超购房款91707元；二、被告贵阳泉丰装备制造有限公司于本判决生效之日起五日内补偿原告龙会超房屋装修损失59601元；三、驳回原告龙会超的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5859元、评估费10000元，由原告龙会超负担9739元，被告贵阳泉丰装备制造有限公司负担6120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一九年一月二十八日书记员  孙 毅