广东省广州市天河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤0106执异128号异议人（案外人）：叶金灶，女，1972年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县梁化镇七星墩村委横田村，现住广州市天河区富通街*号***房。申请执行人：丁仲，男，1983年5月26日出生，汉族，身份证地址广州市天河区富港街*号***房。申请执行人：张莲莲，女，1983年8月1日出生，汉族，身份证地址广州市天河区富港街*号***房。两申请执行人共同委托代理人：钟学武，广东东方昆仑律师事务所律师。被执行人：广州市攀达房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路***号二层**铺E**，组织机构代码714275727。法定代表人：任所子。委托代理人：王历，北京斐石（广州）律师事务所律师。本院在执行丁仲、张莲莲等人与广州市攀达房地产开发有限公司（以下简称攀达公司）商品房预售合同纠纷系列案中，异议人叶金灶提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人叶金灶异议称：1、请求法院裁定终止对（2017）粤0106执12232号等案件的执行，不能对位于广州市天河区富通街*号（自编A、B地下室）-101、-109至-1181号车位（以下简称涉案车位）进行拍卖；2、请求法院依据事实制定财产分配方案，以保障申请人对执行标的享有的合法权利；3、实现我对涉案车位之一的优先购买权。理由如下：丁仲、张莲莲等与攀达公司系列案，广州市中级人民法院作出（2017）粤0l民终8025号等民事判决判令攀达公司支付人民币3900余万元。根据申请执行人的申请，贵院立案执行，并作出（2017）粤0106执12232号《执行裁定书》，裁定拍卖攀达公司的涉案车位，我才知晓自己权益受到严重侵害。我作为翠屏富通雅苑业主，2011年和攀达公司达成协议，欲购买攀达公司上述涉案车位之一。根据双方约定，攀达公司收取了我10万元的预付款，并将车位交付给我使用，双方成立实际的车位购买关系。从2011年12月至今，100余位业主在支付了10万元的预付款后，一直享有车位的占有、使用、收益的权利。后攀达公司私自将涉案车位销售的行为，侵犯了我的合法权益，属于“一房二卖”的行为。现贵院拟拍卖涉案车位，将严重侵害目前已交付预付款的100余位业主的权利。我认为贵院应慎重考虑拍卖车位的行为，一、建议法院暂停拍卖车位，核实清楚100余名业主实际购买车位的情况，制定合理的财产分配方案再予以执行。二、因为攀达公司的种种违规违法行为，近5年来给众多小业主带来了诸多困扰，目前，小区新的主要矛盾及不稳定因素是地下100余个车位的解决问题，如处理不当，将会带来的不稳定因素。综上，依法请求法院中止对（2017）粤0106执12232号等案件的执行。申请执行人丁仲、张莲莲辩称：我方不同意异议人的异议请求。1、涉案车位属于被执行人攀达公司名下财产，执行法院进行查封、拍卖处置是正确的。2、异议人与攀达公司是借贷关系，并非关于车位的买卖关系或租赁关系，且借款协议书第四条对“借款期限届满，如欲购买车位……”作了约定。因此借款协议不是车位买卖协议，异议人主张买卖关系或者租赁关系不成立，异议人不能证明涉案车位是其所有或享有车位的租赁权。被执行人攀达公司辩称：1、我司对于涉案车位不存在一房二卖情形。2、异议人所述的款项是借款，并非车位预付款。3、根据借款协议，我司向异议人借款后，业主使用车位以借款利息抵扣车位的使用费，异议人没有特定车位固定使用。4、目前车位的市值应足够补偿本案债务以及出借款项给我司的所有业主的权益。恳请法院在处置执行标的时予以考虑。本院查明：申请人丁仲、张莲莲等人与被执行人攀达公司商品房预售合同纠纷系列案，广州市中级人民法院（2017）粤01民终8025号等民事判决已经发生法律效力。因攀达公司未履行上述判决确定的义务，申请执行人向本院申请立案执行，本院以（2017）粤0106执12232号等立案执行。2016年11月22日，本院以（2016）粵0106执9821号之一执行裁定查封了攀达公司名下涉案车位（均已网签深圳市天视拓展投资有限公司）。2017年11月6日，本院作出（2017）粤0106执12232号执行裁定，裁定拍卖涉案车位。另查，异议人（甲方）与攀达公司（乙方）、广州中惠置业有限公司（丙方）签订《借款协议书》（无落款日期），约定，因乙方业务发展需要，甲方愿意向乙方提供资金支持，借款金额10万元，借款期限自本协议签订之日起至2012年9月30日止，借款月利息520元，乙方提供1个翠屏领东天河小区车位供甲方在借款期限内使用，甲方应向乙方支付的车位使用费与乙方应付甲方的利息互相抵销，双方无须向对方另行给付。借款期限届满后，甲方如在翠屏领东天河小区（标准地名：富通雅苑）购买车位，则上述借款直接充抵车位房款（具体车位另行办理手续）；若甲方不愿意购买车位或未选中满意的车位，乙方应无息返还借款本金。甲方无条件交还车位予乙方。丙方向甲方提供偿还借款的连带责任保证。同日，攀达公司向异议人出具收款收据一份，载明收到翠屏富通雅苑E606房业主叶金灶往来款10万元，面额为2万元的翠屏·领东天河车位优惠券一张，优惠券使用细则注明该优惠券仅限翠屏·领东天河业主购买车位使用有效。此后，异议人一直使用攀达公司名下涉案车位中的无固定车位，双方至今未签订车位买卖合同。异议人称，其已将翠屏富通雅苑E606房出售给他人。本院认为：异议人既主张其与被执行人之间存在车位买卖关系，要求排除对涉案车位的执行，又作为利害关系人对本院的执行行为提出异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第八条第一款的规定，本案依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。首先，异议人请求排除对涉案车位进行拍卖问题。被执行人未按本院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。涉案车位登记在被执行人攀达公司名下，本院查封、拍卖、变卖涉案车位并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人至今未与被执行人签订合法有效的车位买卖合同，其主张排除对涉案车位的拍卖不符合上述规定，应予驳回。其次，异议人请求本院依据事实制定执行财产分配方案，以保障其对执行标的享有的合法权利问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第一款规定，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。异议人并非攀达公司的其他已经取得执行依据的债权人，无权主张参与分配；被执行人也不是个人或其他组织，不符合关于执行分配的条件。故异议人无权要求本院制定执行财产分配方案，异议人该申请应予以驳回。再次，异议人请求对涉案车位之一享有优先购买权及以借款与购买款抵销问题。其一，异议人现在并非涉案车位所在小区的业主，其无权以业主身份主张优先购买权。其二，异议人与被执行人并未签订合法有效的租赁合同，且，即便有签订租赁合同，涉案车位也并非《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的房屋，异议人主张其作为承租人有优先购买权于法无据，其主张以借款抵销购买款也因此缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人叶金灶的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  李云芳人民陪审员  廖凤如人民陪审员  叶曼玲二〇一九年一月二十三日书 记 员  彭惠敏