黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0104民初字7350号原告王岩，女，1977年11月22日出生，汉族，无职业，住所地哈尔滨市道外区。委托代理人郑美娜，系黑龙江鼎誉律师事务所律师。被告聂强，男，1970年5月26日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。委托代理人钟晓军，系黑龙江同长律师事务所律师。第三人徐国臣，男，1949年09月21日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。原告王岩与被告聂强物权保护纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王岩委托代理人、被告聂强及其委托代理人到庭参加了诉讼，第三人徐国臣，经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告王岩向本院提出诉讼请求：一、请求被告从原告所有的坐落于哈尔滨市××镇××家屯房屋处迁出并恢复原状；二、请求被告向原告支付自2018年03月01日起至实际迁出日止的房屋占有使用费用，按每个月1万元计算；三、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年06月08日原告与第三人、赵桂芬签订《房屋买卖协议书》，原告购买坐落于哈尔滨市××镇××家屯，集体土地使用证号太民集建（91）字第08-0001号住宅。2015年11月26日经哈尔滨市中级人民法院做出（2015）哈民二民终字第1051号民事判决书判决由第三人、赵桂芬协助将太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设使用证》变更至原告名下，经生效判决确认原告为合法的宅基地使用权人，根据房随地走原则，该地块上的房屋（本案争议房屋）所有权人为原告，被告于2018年03月01日无故占有该房屋并私自将对房屋进行改建，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告聂强到庭并提出答辩意见，其不同意原告的诉讼请求，被告于2014年06月08日与第三人签订的租房协议，并已交付使用，其时间早于2015年11月26日哈尔滨中级法院做出的民事判决书，虽然该判决书系生效法律判决书，因被告与第三人的租赁关系建立于该生效判决之前，本着买卖不破租赁的原则，被告租赁权应受到法律的保护。第三人徐国臣未到庭，未进行答辩。原、被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据如下：原告举示的证据：一、（2015）哈民二民终字第1051号民事判决书判决一份、太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设使用证》一份，证明2013年06月08日原告与第三人、赵桂芬签订《房屋买卖协议书》，原告购买坐落于哈尔滨市××镇××家屯，集体土地使用证号太民集建（91）字第08-0001号住宅。2015年11月26日经哈尔滨市中级人民法院做出（2015）哈民二民终字第1051号民事判决书判决由第三人、赵桂芬协助将太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设使用证》变更至原告名下，经生效判决确认原告为合法的宅基地使用权人，根据房随地走原则，该地块上的房屋（本案争议房屋）所有权人为原告；二、警情详情一份，证明2018年05月10日原告发现自己房屋被被告占用，原告报警，接警人员出警后，进行调解未果；三、证人邹某1证言，证明原告与徐国臣、赵桂芬买卖房屋的事实，以及被告占用原告房屋的情况；四、证人李某证言，证明原告与徐国臣、赵桂芬买卖房屋的事实，以及被告占用原告房屋的情况；五、证人周某出庭作证，证明原告与徐国臣、赵桂芬买卖房屋的事实，以及被告占用原告房屋的情况。被告举示的证据：一、第三人与聂强签订的租房协议书一份，租赁期限自2014年06月08日至2029年06月07日，180个月，租金合计40万元整。证明双方建立租赁关系；二、汇款单两张，结婚证复印件一份，证明汇给徐国臣的儿媳孙晓林租金28.2万元，及11.8万元的现金，一共40万元整，汇款人为被告妻子；三、集体土地建设用地使用证一份，证明双方建立租赁关系，并交付租赁物，承诺该证书土地上无其他争议，将证交予被告，在经营时办理营业执照，并交由被告保管，经营期满后交还。第三人徐国臣未到庭，未向法庭举示证据。另，本庭在审核第三人主体资格时，对第三人所做的询问笔录，在询问中第三人表示，其没有将涉案房产卖给原告，双方也没有签订过买卖协议，且原告没给过其任何费用，其将涉案房产租给被告是事实，约定租金40万元，租期15年，租赁协议签订后被告将租金交付于第三人之子，同时其将涉案房屋及土地交付被告使用，其对涉案房产及土地已经法院判决给原告的事实不知情，对超占村集体土地面积1150㎡的事实表示知情。被告对原告举示的证据提出质证意见：对原告举示的证据一真实性无异议，对其证明问题有异议，判决书判决第二项将太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设使用证》变更为王岩名下，判决生效时间在2015年，被告聂强与第三人建立租赁时间是2014年，在建立租赁关系时并未有法律生效判决，将该土地使用证变更为原告名下，此时徐国臣对自己的财产还是有处分权，因此被告与第三人的租赁关系还是有法律效力。土地使用证的使用面积为350平方米，超占1150平方米，房屋用地72平方米，聂强租用徐国臣的面积超过土地证所载明的面积；对原告举示的证据二真实性无异议，不是与被告发生冲突，被告于2014年就使用该房产；证据三、通过对原告方证人邹某2证言提出质证意见，对其真实性、客观性均有异议，对于原告在第三人处购买房产的事实，其并未亲身经历，不能证明该事实的存在，且该证人连某基本结构、构造、庭院大概面积都不清楚，该份证人证言不真实；证据四、通过对原告方证人李某证言提出质证意见，该证人不能证实原告与第三人之间存在买卖房屋的关系，且与证人邹某1的证言相矛盾；证据五、通过对原告方证人周某证言提出质证意见，该证人不能真实房产系原告所有，且证言与本案无关。原告对被告举示的证据提出质证意见：对证据一真实性提出异议，无法真实租赁协议实际履行，租赁物实际交付；对证据二关联性提出异议，转款系张凤芝与案外人的转款，收款人无法体现，转款时间也与被告所说的租赁合同签订时间不符，结婚照身份证号与被告身份证号不一致，所以该份证据与本案不具有关联性，也无法证实被告与徐国臣实际履行了租赁合同，实际交付了涉案房屋；对证据三真实性与证明问题提出异议，该份证据与原告举示的并经法院判决生效的土地使用证不一致，仅该土地使用证无法证实被告所要证明的问题，也无法证实被告主张的租赁合同已实际履行，恰恰该交付土地使用证的行为更似被告与徐国臣之间形成借贷关系抵押而产生。第三人徐国臣未到庭，未对原、被告双方举示的证据进行质证。双方当事人对法院询问第三人所做的笔录提出质证意见：原告提出质证意见，询问笔录中没有核实身份情况，该笔录中徐国臣陈述相互矛盾，笔录中先说与原告没有买卖关系，在后期又说买卖不包括那些范围，所以其陈述不能作为本案的定案依据；被告提出质证意见，对其真实性、关联性、合法性均无异议。第三人徐国臣未到庭，未对该证据进行质证。本院对双方当事人举示的证据认定如下：原告举示的证据一、二，内容真实、来源合法、与本案相关联，本院予以确认。原告举示的证据三、四、五三份证人证言，其证人并未亲身经历案件事实，且三份证据内容存在相互矛盾之处，故对以上三份证人证言，本院不予采信；对被告举示的三份证据，结合第三人在询问笔录中的陈述认定如下：来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年06月08日原告与第三人、赵桂芬签订《房屋买卖协议书》，原告购买坐落于哈尔滨市××镇××家屯，集体土地使用证号太民集建（91）字第08-0001号住宅，双方并未履行土地使用权变更登记。后双方产生纠纷，进行诉讼。2014年6月8日第三人又与被告就该房产及土地签订了《房屋租赁协议》，约定租期180个月，租金40万元，并于当月将该房屋土地交付被告使用，而当时被告对原告与第三人就该房屋土地已签订了《房屋买卖协议》的事实并不知情，2015年11月26日经哈尔滨市中级人民法院做出（2015）哈民二民终字第1051号民事判决书判决由第三人徐国臣、赵桂芬协助将太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设用地使用证》变更至原告名下，2018年03月01日原告发现被告占用该房产，经协商无果后，诉至法院。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。本案中，2013年6月8日原告与第三人就涉案房产签订买卖协议，但并未办理过户登记，2015年11月26日经二审法院判决，原告为涉案房产的所有权人，二审判决生效之前，涉案房产处于权属不明的状态，第三人作为集体土地使用证登记人将涉案房产租与被告，而被告并不知道该租赁房屋的权属处于纷争状态，其与被告于2014年6月8日就涉案房产达成的租赁协议合法有效，本院予以确认；根据涉案《集体土地建设用地使用证》登记内容及宗地图体现：具有合法使用权的土地面积为350㎡，建筑占地72㎡，非法超占的土地面积为1150㎡，现被告自愿从太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设用地使用证》中标注的有效面积350㎡中迁出归还原告的请求，本院应予准许。关于1150㎡超占面积，因原告并未获得该面积土地的合法使用权，本院不予处理；原告要求被告将其占用的，已被确认在原告名下的房屋土地恢复原状的请求，因其未向法庭提供原有状况的具体模式和参照标准，该诉请不明，本院不予支持。另，涉案房产在被告承租期间的毁损灭失问题，据被告所述在其承租期间涉案房产因第三人与案外人之间的纠纷而导致毁损灭失，而被告无法预见且并无过错，同时其并不知晓该房屋所有权已非第三人所属，也无法向已依法取得所有权的原告履行通知和协助义务。该房产作为原告的合法财产遭受毁损并灭失的事实，属侵权责任或故意毁坏他人财物等相应的法律关系和事由，对此本案不做处理，原告可对侵权行为人另行主张权利；关于原告要求被告给付自2018年03月01日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费用，按每个月1万元计算的诉请，因其既无约定，亦非法定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十六条、第三十七条、第五十八条、第五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告聂强于本判决生效之日起60日内从原告王岩所有坐落于哈尔滨市道外区民主镇胜利村席家屯，集体土地使用证号为太民集建（91）字第08-0001号房屋处迁出；二、驳回原告王岩其他诉讼请求。案件受理费100元(原告已预交)，由原告王岩承担50元，由被告聂强承担50元，此款于本判决生效之日起由被告聂强给付原告王岩。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  马荣良二〇一九年一月八日书记员  陈 岩