湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘09民终1589号 上诉人（原审原告）：南县穗丰商业有限责任公司，住所地南县。 法定代表人：刘勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：周禹成，湖南跃海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南县粮食企业管理站，住所地南县。 法定代表人：熊建军，该站站长。 委托诉讼代理人：张松，湖南跃海律师事务所律师。 上诉人南县穗丰商业有限责任公司（以下简称穗丰公司）与上诉人南县粮食企业管理站（以下简称粮管站）租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省南县人民法院（2017）湘0921民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穗丰公司之法定代表人刘勇及委托诉讼代理人周禹成，上诉人粮管站之委托诉讼代理人张松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穗丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，即判令粮管站补偿穗丰公司1755060元。事实和理由：1.双方签订租赁合同时，粮管站对加层一事就知情，却并未提出反对意见或进行制止，可视为其对加层行为的同意，扩建费用应全部由粮管站承担，一审判决穗丰公司对加盖的第五层的费用承担20%的责任是错误的；2.依据双方的租赁合同，粮管站应按评估价格对穗丰公司进行补偿。 针对穗丰公司的上诉，粮管站辩称，1.穗丰公司加盖第五层在本案租赁期限之前，没有经粮管站的同意，所产生的费用不应由粮管站补偿，也不应在本案中审理；2.双方租赁合同约定，合同期满，装饰装修归粮管站，粮管站对穗丰公司不予补偿。请求二审驳回穗丰公司的上诉。 粮管站上诉请求：撤销一审判决，改判驳回穗丰公司的诉讼请求，由穗丰公司承担一、二审诉讼费及评估鉴定费。事实和理由：1.加盖的第五层与本案租赁合同没有任何关联，应是上一个租赁合同期间解决的纠纷；2.粮管站没有收取第五层的租赁费，第五层的问题不应在本案中审理；3.穗丰公司没有举证证实其加盖第五层时经过粮管站的同意或者规划、建设部门的批准，第五层属于违章建筑，一审判决粮管站承担80%的过错责任错误；4.双方约定，电梯要经安全部门鉴定，确能正常使用时，粮管站才按评估价格予以补偿，现电梯并未经安全部门鉴定是否能够使用，故一审判决粮管站对电梯予以补偿是错误的。 针对粮管站的上诉，穗丰公司辩称，加盖第五层的费用应由粮管站承担，已通过粮管站的同意；增加的设备等费用都应由粮管站补偿。请求二审驳回粮管站的上诉。 穗丰公司向一审法院起诉请求：1.判令粮管站补偿穗丰公司对租赁宾馆加层、电梯改造及其他设施投入的费用（具体金额评估价格为准）；2.诉讼费用由粮管站承担。 一审法院认定事实：2006年8月8日，穗丰公司与粮管站签订《某宾馆租赁合同》。其中约定粮管站将其所有的位于南县某镇某大市场，面积3757.6平方米的某宾馆出租给穗丰公司用于经营酒店、娱乐等服务项目，租赁期为10年；穗丰公司根据经营需要对房屋进行装修及增设他物，须向粮管站报告或经有关部门建设部门批准同意，但不得损坏、改变房屋的主体结构；合同期满，房屋内装修装饰部分归粮管站无偿所有，但撤走的设备、设施不得影响房屋结构；穗丰公司投入的装修资金、设备在合同终止时粮管站对穗丰公司不予补偿，穗丰公司不得以任何理由和借口将自行添置的物品、改造费用、自行购进的商品和剩余的其他物质做承包资金抵押，但穗丰公司添置的电梯经安全部门鉴定，确能正常使用时，由粮管站按评估价格对穗丰公司予以补偿。穗丰公司在该租赁合同签订前未办理相关建设手续在租赁物上加盖建筑，即在某宾馆四层以上加盖第五层。另，穗丰公司在该合同约定的租赁期间对某宾馆进行了改造升级，包括添设电梯及其他装修改造，租赁期满后，粮管站接管租赁物，并对穗丰公司所添设的电梯进行使用。后穗丰公司以其对宾馆进行改造投入为由要求粮管站进行补偿，粮管站予以拒绝，双方因此产生纠纷，穗丰公司故诉至法院。 另认定，该诉争房屋权利所有人原南县粮食局综合经营公司在2006年和其他粮食局二级单位合并为南县粮食局附营企业资产管理站，2016年南县粮食局并入南县商务局，2016年4月22日南县粮食局附营企业资产管理站等单位合并为粮食管理站。 诉讼中，经穗丰公司申请，法院委托湖南某资产评估有限公司对某宾馆改造及添置资产的市场价值进行评估鉴定，该次评估鉴定费为18000元。2018年2月6日，该公司作出湘英特〔2018〕评鉴字第2XX号南县某宾馆改造及添置资产评估鉴定报告，认定委估资产的评估价值为1755060元，其中五楼加层评估价值为673380元、电梯评估价值为86000元。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，双方签订的《某宾馆租赁合同》系双方真实意思表示，内容不存在违反法律法规强制性规定之情形，应为合法有效的合同，合同双方应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。双方在租赁合同中约定，合同期满，房屋内装修装饰部分归粮管站无偿所有，穗丰公司投入的装修资金、设备在合同终止时，粮管站对穗丰公司不予补偿，但粮管站添置的电梯经过安全部门鉴定，确能正常使用的，由粮管站按照评估价格对穗丰公司予以补偿，故粮管站仅应对穗丰公司的设施投入中的电梯投入进行补偿，现该电梯确未经安全部门鉴定，但粮管站已对该电梯使用，也未提供证据证实该电梯不能正常使用，故粮管站应对穗丰公司的电梯投入予以补偿，现该电梯经评估价值为86000元，故粮管站应当给予穗丰公司电梯投入补偿86000元。 穗丰公司所加盖的的第五层，不属于装饰装饰，属于扩建。现虽粮管站对案涉房屋何时加盖第五层存在异议，但其亦认可该加层为穗丰公司所建。2006年8月8日，双方签订租赁合同时，粮管站对加层一事就已知情却并未提出反对意见或进行制止，可视为其对穗丰公司加层扩建行为的同意，但双方对扩建造价费用的处理未进行约定，对于未办理合法建造手续的，依法扩建费用由双方按照过错分担，依照本案查明的事实来看，穗丰公司与粮食管理站均存在过错，但相对而言粮食管理站过错更大，现该扩建部分经鉴定为673380元，故由粮管站分担80%即538704元，其余20%部分即134676元由穗丰公司自行承担。 综上所述，对穗丰公司的部分诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限粮管站于判决书生效之日起十五日内补偿穗丰公司624704元（86000元+538704元）；二、驳回穗丰公司的其他诉讼请求。案件受理费20600元，由穗丰公司负担10553元，由粮管站负担10047元；鉴定费18000元，由穗丰公司负担10212元，由粮管站负担7788元。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。 本院二审经审理查明，在本案租赁合同之前，双方还签订过租赁合同，但现在均无法提供。本案案涉房屋的第五层是在前一租赁合同期内所加盖。本案案涉电梯经过了湖南省特种设备检验检测研究院的检验。本案租赁房屋的面积未包含加建的第五层。本院依穗丰公司的申请，对本案案涉房屋第五层加层的扩建费用进行评估，因穗丰公司未按规定缴纳评估费，终止对外委托工作。除此以外，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点是：粮管站是否应对穗丰公司进行补偿及如何补偿。双方签订的《某宾馆租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照该合同第八条的约定，合同终止时，粮管站对穗丰公司投入的设备不予补偿，故穗丰公司提出，粮管站应按照评估价格补偿其改造房屋、添置资产的费用的上诉理由，不能成立，本院不予支持。该条约定，电梯经过安全部门鉴定，确能正常使用的，由粮管站按照评估价格对穗丰公司予以补偿。虽然电梯未经安全部门鉴定，但通过了湖南省特种设备检验检测研究院的检验，确能正常使用，且粮管站已对电梯进行使用，一审判决粮管站按照电梯评估价格补偿穗丰公司86000元，并无不当，本院依法予以维持。粮管站上诉提出，电梯未经安全部门鉴定是否能够使用，其不应补偿穗丰公司添置电梯的费用的理由，不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，承租人经出租人同意扩建，但未办理合法建设手续的，双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，一审虽然委托湖南某资产评估有限公司对案涉房屋第五层进行了价格评估，但该评估报告系通过市场价值方法进行的价格评估，并非对案涉房屋的造价费用鉴定。本院二审审理期间，通知各方重新启动了造价鉴定程序，但因穗丰公司未按规定缴纳评估费用，致使技术部门不得不终止鉴定程序，故依法应由其承担举证不能的不利后果。本案案涉房屋第五层未办理合法建设手续，且双方未在租赁合同内约定对于第五层的加盖费用如何承担，亦未提供充分有效的证据证实对于该费用双方是否约定及如何约定，故对于穗丰公司提出，粮管站应承担案涉房屋第五层的加盖费用的请求，本院不予支持。一审判决粮管站对本案案涉房屋第五层的评估价值承担80%的责任不当，本院依法予以纠正。 综上所述，粮管站的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院予以支持；穗丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销湖南省南县人民法院（2017）湘0921民初895号民事判决； 南县粮食企业管理站于本判决生效之日起十日内补偿南县穗丰商业有限责任公司86000元； 驳回南县穗丰商业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20600元，由南县穗丰商业有限责任公司负担19570元，南县粮食企业管理站负担1030元；鉴定费18000元，由南县穗丰商业有限责任公司负担17100元，南县粮食企业管理站负担900元；二审案件受理费20600元，由南县穗丰商业有限责任公司负担19570元，南县粮食企业管理站负担1030元 本判决为终审判决。 审判长  黄和平 审判员  刘国清 审判员  黎 娜 二〇一九年一月二十九日 书记员  胡银燕