四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终104号 上诉人（原审被告）：金勇，男，1976年9月13日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：王茂春，四川鼎天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭垒，男，1990年9月30日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：罗兴洪，四川科大律师事务所律师。 原审被告：张峻踊，男，1983年8月20日出生，汉族，住四川省江油市。 上诉人金勇因与被上诉人郭垒、原审被告张峻踊案外人执行异议之诉一案，不服四川省江油市人民法院（2018）川0781民初4446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 金勇上诉请求：一、请求撤销江油市人民法院（2018）川0781民初4446号民事判决；二、请求判决准许执行位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号房屋；三、请求判令郭垒承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1．现没有证据证明郭垒支付33万房款以及合法占有该房屋的时间早于江油市人民法院的查封时间。根据一审法院查明的事实，郭垒支付33万房款的时间是2018年8月10日，签订房屋移交清单的时间也是8月10日，但没有证据证明以上行为发生在当天的具体时间点以及是否早于江油市人民法院对该房屋的查封时间，而江油市人民法院是在2018年8月10日上午进行查封的。因此，一审判决认定：“本院2018年8月10日对位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号房屋进行查封时，原告已付清了全部房款，被告张峻踊已将该房屋交付给了原告”是错误的。2．郭垒在法院查封前并没有实际合法占有该房屋。郭垒在一审庭审时，只提交了2018年8月10日签订的房屋移交清单这一证据来证明房屋已经交付的事实，但并不能证明郭垒已经合法占有该房屋。在江油市人民法院已经查封该房屋的情况下，涉案房屋的交付是违法的。仅有房屋钥匙的交付并不等同于实际占有该房屋，没有证据证明郭垒已实际入住该房屋，并办理了物业相关手续以及交纳水、电、气等费用，不能证明郭垒已实际控制、占有了该房屋。郭垒在法院查封前并未支付完全部房款。原告在法院查封以前只支付了10万元购房款，另外一笔33万元的购房款在法院查封以后支付的。二、一审判决适用法律错误。一审法院将郭垒与张峻踊共同向不动产登记中心申请房屋转移登记的行为以及不动产登记中心作出的房屋转移登记的受理回执视为不动产登记簿的登记行为是错误的，郭垒的权利并没有记载于不动产登记簿上。因此将《中华人民共和国物权法》第十七条作为本案的审判依据，属于适用法律错误。郭垒也不是该房屋的真实权利人，因此，将《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条作为本案的审判依据，属于适用法律错误。 郭垒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在办理不动产登记时，该房屋处于未抵押和查封状态，张峻踊和郭垒之间的交易真实合法有效，双方取得江油市不动产登记中心的登记回执，确认该房屋是郭垒所有。综上，上诉人的上诉请求不能成立。 张峻踊述称，无陈述意见，房屋我是委托房产公司在处理。 郭垒向一审法院起诉请求：一、解除对郭垒所购买房屋的查封冻结等执行措施；二、诉讼费由金勇、张峻踊承担。 一审法院认定事实：金勇与张峻踊民间借贷纠纷执行一案，江油市人民法院于2018年8月10日作出（2018）川0781执1530号执行裁定书，裁定冻结、扣划张峻踊的银行存款181,950元或查封、扣押其同等价值的财产或扣留、提取其同等价值的收益。同日，江油市人民法院向江油市不动产登记中心送达上述执行裁定书和协助执行通知书，查封位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号房屋一套，查封期限为三年。郭垒于2018年8月27日向江油市人民法院提出执行异议，江油市人民法院于2018年9月6日作出（2018）川0781执异75号执行裁定书，驳回了郭垒的执行异议。 另查明，位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘********的房屋登记权利人为张峻踊，不动产单元号510781101005GB00047F00010005。该房屋于2016年3月16日办理抵押登记，抵押权人为江油市农村信用合作联社三合分社，于2018年8月9日因贷款结清注销抵押。2017年9月27日，江油市人民法院作出（2017）川0781民初3715号民事裁定书，查封该房屋，2018年8月9日，江油市人民法院作出（2018）川0781执121号之二执行裁定书，解除对该房屋的查封。郭垒与张峻踊及居间方江油市金世房地产经纪有限公司于2018年7月18日签订《二手房买卖经纪合同》，合同约定：张峻踊自愿将位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号房屋一套出售给郭垒，价格45万元，在合同签订时郭垒向张峻踊支付定金1万元，在2018年8月15日前双方到江油市不动产中心办理房屋过户手续或到江油市公证处办理委托公证手续，过户或公证当日郭垒向张峻踊支付购房款44万元。同时双方在补充条款中约定因该房屋有查封、抵押，定金由江油市金世房地产经纪有限公司代收，上述所有房款由江油市金世房地产经纪有限公司代收，收款后由张峻踊到江油市金世房地产经纪有限公司领取。合同签订当日，郭垒支付给张峻踊购房定金1万元，2018年8月9日，郭垒通过其母张素兰的银行账户向江油市金世房地产经纪有限公司的财务人员周文银行账户转款10万元，2018年8月10日，郭垒再次通过其母张素兰的银行账户向江油市金世房地产经纪有限公司的财务人员周文银行账户转款33万元，江油市金世房地产经纪有限公司收款后于2018年8月9日和10日，分两次向江油市农村信用合作联社永丰分社转款共计327,034.31元，用于归还张峻踊借款。江油市金世房地产经纪有限公司还代张峻踊偿还给程庭旭欠款5万元及诉讼费725元，其余72,240.69元由张峻踊领取，张峻踊自述其全部归还了欠款。后张峻踊向江油市金世房地产经纪有限公司出具了全部房款的收条。2018年8月9日，郭垒与张峻踊共同向江油市国土资源局不动产登记中心申请办理不动产变更登记，江油市国土资源局不动产登记中心向郭垒出具了江油市不动产登记回执。2018年8月10日，郭垒与张峻踊及居间方江油市金世房地产经纪有限公司办理了房屋移交。 郭垒于2018年9月14日收到（2018）川0781执异75号执行裁定书，于2018年9月29日向江油市人民法院提起诉讼。 一审法院认为，郭垒与张峻踊于2018年7月18日签订《二手房买卖经纪合同》，根据合同约定，张峻踊将位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号房屋出售给原告，因双方在签订合同时房屋设置有抵押并有查封，故该合同应当在注销抵押及解除查封后才合法有效，故该合同约定了由居间方代收房款，居间方在代收房款后将张峻踊涉及抵押和查封的借款进行了归还，2018年8月9日，在抵押已注销及查封已解除的情况下，郭垒与张峻踊共同向不动产登记中心申请变更登记，郭垒于次日付清了全部购房款，张峻踊也向郭垒交付了房屋。江油市人民法院于2018年8月10日对位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号房屋进行查封时，郭垒已付清了全部房款，张峻踊已将该房屋交付给了郭垒，双方并已向不动产登记中心申请了不动产变更登记，不动产登记中心也已受理了不动产变更申请，因此，郭垒作为案外人对执行标的主张权利，证据充分应予支持，应解除对位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号房屋的查封。 一审法院遂判决：解除对位于江油市城区新华干道鑫楠花园观塘3栋2单元5楼2号（不动产权单元号510781101005GB00047F00010005）房屋的查封。一审案件受理费3,939元，由金勇、张峻踊各承担1,969.50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：郭垒依照《二手房买卖经纪合同》约定，于2018年7月18日支付1万元购房定金，其母张素兰于2018年8月9日代其支付10万元房款。而后江油市金世房地产经纪有限公司代张峻踊将其在江油市农村信用合作联社永丰分社的贷款债务清偿完毕，涉案房产于2018年8月9日注销抵押。之后，张峻踊与郭垒依照《二手房买卖经纪合同》于2018年8月9日到江油市国土资源局不动产登记中心进行不动产变更登记，且郭垒于同日收到江油市不动产登记回执。郭垒、张峻踊以及江油市金世房地产经纪有限公司三方于2018年8月10日签订《房屋移交清单》，根据该《房屋移交清单》，张峻踊结清2018年8月10日之前包含水费、电费、气费、物业费在内的所有费用，向郭垒移交房屋钥匙一把。经二审审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议点为郭垒对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利。2017年9月27日至2018年8月9日，涉案房屋处于被江油市人民法院查封的状态。张峻踊、郭垒、江油市金世房地产经纪有限公司三方签订《二手房买卖经纪合同》的时间为2018年7月18日。虽然该合同的标的物存在司法查封的情形，但按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。《二手房买卖经纪合同》的内容并不为相关法律所禁止，该合同真实有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益。本案中，人民法院为实现金勇的债权而对涉案房产采取的查封措施，与该房产被查封前的买受人郭垒的合法利益产生冲突。当特殊债权与普通金钱债权发生冲突和矛盾时，具体把握权利保护的顺位和原则时，前者应优先考虑。本案的查封行为发生于2018年8月10日，晚于《二手房买卖经纪合同》的订立时间。虽然涉案房屋的交付时间与查封行为发生于同一日，两者无法区分时间前后，但郭垒已于2018年8月9日办理了不动产变更登记获得了回执，并从张峻踊处已取得涉案房屋钥匙。再者，郭垒已将支付房款的合同义务全额履行完毕。涉案房产虽尚未登记在购房人郭垒的名下，但该结果并非因郭垒的自身原因而导致。因此，郭垒对本案讼争房产享有足以阻止执行的实体权利，上诉人关于一审判决适用法律错误的主张，事实和法律理由不足，本院不予支持。 综上所述，金勇的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,939元，由金勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 罗 琴 审判员 冯安石 二〇一九年一月二十四日 法官助理潘怡佳 书记员伍静贤