本溪市明山区人民法院民事判决书（2017）辽0504民初3130号原告：张洪安，男，1956年6月26日出生，汉族，现住本溪市。委托诉讼代理人曲义安，辽宁新伟律师事务所律师。被告刘晓东，男，1973年5月15日出生，汉族，现在本溪满族自治县小市镇长江路137号2-2-2。委托诉讼代理人：宋斌，辽宁湘辉律师事务所律师。被告牟岳山，男，1967年11月24日出生，汉族，职业不详。被告朱迎辉，女，1967年12月15日出生，汉族，职业不详。原告张洪安与被告刘晓东、牟岳山、朱迎辉执行异议之诉一案，本院于二○一七年十二月十八日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洪安及委托诉讼代理人曲义安，被告刘晓东的委托诉讼代理人宋斌到庭参加诉讼，被告牟岳山、朱迎辉经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销本溪市明山区人民法院（2017）辽0504执异60号执行裁定书；二、被告刘晓东与被告朱迎辉签订的房屋买卖合同、本溪经济开发区金城房地产开发有限公司与被告刘晓东签订的城市房屋拆迁产权调换协议书无效，不产生物权效力；三、（2016）辽0504执2136号执行裁定书合法有效，继续查封执行本溪市明山区百合新城1#1-10轴线1-2层房屋；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张洪安与被告牟岳山、朱迎辉借贷纠纷一案，贵院于2016年8月8日作出（2016）辽0504民初1816号民事判决书，被告按判决应向原告偿还45万元及利息，因二被告不履行义务，原告申请法院执行，贵院于2017年6月21日作出（2016）辽0504执2136号执行裁定书，裁定查封登记在朱迎辉名下的本溪市明山区百合新城1#楼1-10轴线1-2层房屋（面积397.86m?），被告刘晓东提出异议，2017年9月4日作出（2017）辽0504执异60号本溪市明山区人民法院执行裁定书，裁定“中止对执行标的房屋执行”，理由是被告刘晓东对执行标的房屋享有排除强制执行的权益。上述理由的依据是被告朱迎辉将标的房屋以顶账的方式卖给被告刘晓东，刘晓东与房地产公司签署城市住宅房屋拆迁产权调换协议书并称房地产公司登记被拆迁人为刘晓东。这些依据违反了相关法律规定或与法律强制性规范相抵触还与事实不符。首先被告牟岳山、朱迎辉的转让行为不符合我国物权法及房地产管理法的相关规定，是无效的，不产生物权效力，不能对抗第三人。另外，城市住宅房屋拆迁产权调换协议书是以合法形式掩盖非法事实，也属无效合同。查封房屋在查封时仍登记在被告朱迎辉名下。所以被告刘晓东提出异议是没有事实和法律依据的，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告刘晓东辩称：不同意原告的诉讼请求。（2017）辽0504执异60号执行裁定正确，应驳回原告的诉讼请求。一、涉案房屋是开发单位造成不能产权登记，但不影响转让行为效力。本案的涉案房屋未能在产权登记机关进行确权登记，并不是被告不履行法定义务，是因为房产开发单位没有完善登记手续，造成涉案房屋未有登记。但未登记行为不代表房屋产权未发生转移，也不代表转让行为无效。依据《最高人民法院关于不动产所有权发生转移的时间如何确定的请示的答复》【2017】执他字第19号精神：拍卖、变卖、以物抵债是执行程序中查封标的物变价的三种主要方式。《拍卖规定》第二十九条规定了所有权转移的特殊时点，即不以办理过户登记为要件，而是以拍卖成交或抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。变卖是法定的标的物变价方式之一，只要符合法定条件，变卖产生的法律后果与拍卖相同，故在不动产物权变动标志的问题上，应适用与拍卖相同的规则，即准用《拍卖规定》第二十九条的规定。由此可见，以物抵债这类情况承受人接受时发生转移。本案被告刘晓东在签订协议后就实际接受了涉案房产，故转让协议有效，转让行为有效。二、产权调换是被告朱迎辉原始房屋拆迁形成的特殊交易形式。城市住宅房屋拆迁产权调换协议书的形成是因为开发商拆迁被告朱迎辉原有房屋进行的产权调换。在被告朱迎辉依据产权调换协议书取得该房屋所有权后，依法对该房屋有处置权。用调换后的房屋出售或者以物抵债并不违反法律规定。因开发商原因不能进行产权登记确权，只能在开发商处备案变更房屋所有权登记人，并没有违反法律规定。并且，也是经申请变更的确权行为。房屋来源不变，只是发生了法律规定的权利转让行为，因此，依法有效。三、开发公司接待人员的失误，造成的错误查封，已得到纠正。原告申请对涉案房屋查封时，该房屋已经转移给被告刘晓东，并已实际占有使用。开发公司接待人员的失误，是引发本案诉讼的根源。被告在发现执行错误后，及时的向法院执行局提出异议，并经审查，异议成立，已得到纠正，故原告的诉请无依据。被告牟岳山未提供书面答辩意见。被告朱迎辉未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月25日，被告朱迎辉与本溪经济开发区金城房地产开发有限公司签订城市住宅房屋拆迁产权调换协议书，拆迁人为本溪经济开发区金城房地产开发有限公司，被拆迁人被告朱迎辉，约定被告朱迎辉同意将坐落于明山区合峪街1293.68平方米平房交由开发公司拆除，产权调换为百合新城小区合峪街建筑面积1310.04平方米，其中调换后房屋包括1#楼1-10轴1-2层面积397.86平方米（涉案房屋）。被告刘晓东提供一份债权转让协议，时间为2016年2月15日，约定张成山等六人对被告朱迎辉享有的320万元借款债权转让给被告刘晓东。被告刘晓东提供一份房屋买卖合同，时间为2016年3月3日，约定被告朱迎辉将其明山区合峪街1#楼1-10轴1-2层房屋（建筑面积397.86平方米）转让给被告刘晓东，转让价格为320万元。因被告朱迎辉欠刘晓东借款本金320万元，故被告刘晓东无需支付现金，而以借款抵顶全部购房款。被告朱迎辉、刘晓东在合同上签字。2016年9月12日，被告刘晓东与本溪经济开发区金城房地产开发有限公司签订城市住宅房屋拆迁产权调换协议书，被告刘晓东同意将坐落于明山区合峪街面积397.86平方米平房交由本溪经济开发区金城房地产开发有限公司拆除，调换为合峪街1号楼1-10轴1-2层建筑面积397.86平方米房屋（涉案房屋）。尚未进行预告登记及办理产权过户手续。2016年，原告张洪安因与被告牟岳山、朱迎辉（夫妻关系）的民间借贷纠纷诉至本院，本院于2016年8月8日作出（2016）辽0504民初1816号民事判决书，判决牟岳山、朱迎辉于判决发生法律效力后立即偿还原告张洪安借款45万元及利息。判决生效后，原告张洪安向本院申请执行，2017年6月21日，本院作出（2016）辽0504第2136号民事裁定书，裁定查封被告朱迎辉名下的位于百合新城1#楼1-10轴线1-2层面积397.86平方米的门市房。查封后，被告刘晓东提出执行异议，本院作出（2017）辽0504执异60号民事裁定书，裁定中止对坐落于本溪市明山区百合新城1#楼1-10轴线1-2层房屋（面积397.86平方米）的执行。该裁定下达后，原告张洪安不服，诉至本院。本院认为：被告刘晓东受让320万元债权，并以此作为房款购买了被告朱迎辉的房屋，该笔320万元债权受到了申请执行人即本案原告张洪安的质疑，被告朱迎辉、被告刘晓东均未能提供债权债务形成及债权客观存在的相应证据。直至该房屋被申请执行时，涉诉房屋买卖合同缺少共同共有人签字认可，且该房屋尚未在产权部门进行预告登记及产权变更，故被告刘晓东房屋上的权利不能够排除申请执行人实现的债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许原告张洪安执行百合新城1#楼1-10轴线1-2层面积397.86平方米的门市房。二、驳回原告张洪安的其他诉讼请求。案件受理费五百元，由被告刘晓东承担；公告费五百六十元，由被告牟岳山、朱迎辉承担。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 佟琳琳人民陪审员 张爱萍人民陪审员 孙 璐 二○一九年一月二十五日书 记 员 张宏睿附：本案适用的法律条文、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。