广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1204民初2234号原告：珠海市土竣建筑工程有限公司，住珠海市香洲区吉大石花西路****，统一社会信用代码91440400757891239L。法定代表人：张幸洪，该公司总经理。委托代理人：周霞、陈杰，广东铭建律师事务所律师。被告：胡振生，男，1969年3月13日出生，汉族，住肇庆市，住肇庆市高要区v>委托代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。第三人：肇庆海成房地产开发有限公司，住所地肇庆市高要区南岸沿江二路**金沙咀国际广场西边入口大门****物业管理用房，统一社会信用代码91441283692425965N。法定代表人：潘次带。第三人：李忠生，男，1987年6月7日出生，汉族，住珠海市，住珠海市v>原告珠海市土竣建筑工程有限公司（下简称珠海土竣建筑公司）诉被告胡振生及第三人肇庆海成房地产开发有限公司（肇庆海成房地产开发公司）、李忠生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后[案号为（2017）粤1204民初210号]，本院于2018年6月17日作出（2017）粤1204民初210号民事裁定书，裁定驳回原告珠海市土竣建筑工程有限公司的起诉。原告上诉后，肇庆市中级人民法院于2018年8月21日作出（2018）粤12民终1726号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2017）粤1204民初210号民事裁定书；二、本案指令本院审理。本院重新于2018年9月20日以（2018）粤1204民初2234号立案。立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市土竣建筑工程有限公司的委托代理人陈杰，被告胡振生及其委托代理人区划均到庭参加诉讼。第三人肇庆海成房地产开发有限公司、李忠生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠海土竣建筑公司向本院提出诉讼请求：⒈判令胡振生为珠海土竣建筑公司办理过户登记；⒉胡振生赔偿因其拒不过户致使珠海土竣建筑公司遭受的经济损失54万元给珠海土竣建筑公司；⒊胡振生向珠海土竣建筑公司支付违约金5万元；⒋本案诉讼费由胡振生承担。诉讼过程中，珠海土竣建筑公司将上述第1项诉请变更并明确为：判令胡振生将位于肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场T10座1601房过户登记至张信锋（公民身份号码）名下。事实与理由：胡振生于2015年购买位于肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场T10座1601房，后因其自身原因向开发商高要海成房地产开发有限公司申请退房、退款。2015年7月30日，经原、被告及开发商三方协商，就该房屋退房、退款事宜签订《退房协议》，协议约定由原告和高要海成房地产开发有限公司退还被告购房款64万元、契税19200元、装修门防盗网5000元、住宅专项、住宅专项维修基金4366议签订后，原告分别于2015年8月3日、2015年11月13日退还原告房款40万元、234200元。2017年10月13日，原被告就该《退房协议》签订《退房协议书补充条款》，双方约定原告分期退还被告，被告将房屋过户至原告指定的其他购买方下，若被告不配合办理过户登记，将承担原告因此遭受的一切损失。该协议签订后，原告分别于2017年10月13日、2017年10月20日退还被告1万元、2万元。2017年9月30日，原告与李忠生签订《广东省房地产买卖合同》，合同约定将上述房屋以80万价格转让给李忠生，并约定原告至迟应在2017年12月30日办理过户登记；若逾期办理过户手续，原告需向李忠生支付双倍定金30万元，并承担总房价30%的违约金。被告在收到原告退还的房款后，一直拒不履行《退房协议书补充条款》的约定为原告办理过户登记，致使原告需向李忠生赔付双倍定金30万元及违约金24万元，原告遭受重大财产损失。被告胡振生答辩称：一、驳回原告的第2-4项诉讼请求；判决原告赔偿我的经济损失18万元及追究刑事责任；3、本案的一切诉讼费用由原告负担。事实与理由：我是因为购买了高要海成房地产有限公司在高要南岸沿江二路28号金沙咀国际广场T10座1601房的房屋存在严重的质量问题而退房的。开发商海成房地产有限公司无条件退房并答应退回购房款给我。本来是海成房地产找来了作为承建商的原告，开发商与承建商密谋好后，逼我在事先拟好的《退房协议书》签名，才把钱退给我，为了拿回购房款，我签名后，即将房屋的钥匙交给了原告，之后本人也没有违反协议规定。《退房协议书》签订后，原告没有将该房屋卖出去。在本人催促下，原告将应退的各种款项退给本人。双方双方均没有在《退房协议书》上盖公章，且原告一直未能通知我办理过户手续，只是想将该房屋转卖给第三人李忠生，骗取更大的钱财。第三人肇庆海成房地产开发有限公司、李忠生没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月9日，胡振生与高要海成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了高要海成房地产开发有限公司开发的高要市南岸沿江二路28号金沙咀国际广场第T10座16层1601房，总价款为64万元整，并于2015年4月28日办理了房地产权证：粤房地权证高字第**。2015年7月30日，胡振生因该房屋的质量问题与开发商高要海成房地产开发有限公司和承建商的原告珠海土竣建筑公司签订了《退房协议书》，协议主要内容如下：一、胡振生将购买的高要海成房地产开发有限公司开发的高要市南岸沿江二路28号金沙咀国际广场第T10座16层1601房退回给珠海土竣建筑公司，由胡振生与珠海土竣建筑公司自行处理。二、高要海成房地产开发有限公司、珠海土竣建筑公司同意将购房款64万元、契税款19200元、装修门防盗网款5000元退给胡振生。同时，协助将住房维修基金4366.80元协助购房方退给胡振生。三、高要海成房地产开发有限公司、珠海土竣建筑公司负责向胡振生退还购房款，胡振生有协助办理过户手续的义务。2、签订协议当天，高要海成房地产开发有限公司、珠海土竣建筑公司首先支付40万元给胡振生，余款再按以下实际情况处理。具体为（1）在签订协议日起三个月内把上述商品房销售给其他购买方，在办理过户手续时，将余款264200元及住房维修基金4366.80元支付给胡振生。（2）如三个月未能以买出的，高要海成房地产开发有限公司、珠海土竣建筑公司必须在签订本协议之日满三个月的七日内将余款中的234200元退胡振生，余下的30000元及维修基金待该商品房销售给他人后，在胡振生协助过户时退还给胡振生。四、胡振生必须在签订本协议之日将该商品房的钥匙交给高要海成房地产开发有限公司、珠海土竣建筑公司。在上述商品房销售给其他购买方时，胡振生必须履行协助过户义务，但产生的税、费与胡振生无关。五、高要海成房地产开发有限公司、珠海土竣建筑公司在仍未付清应付款，须承担违约责任。此外，胡振生有权单方解除本协议。六、本协议一式三份，共同遵守。自签字并由高要海成房地产开发有限公司、珠海土竣建筑公司退回40万元首期给胡振生时生效。高要海成房地产开发有限公司由颜志辉签名盖指模，珠海土竣建筑公司由赵红卫签名盖指模。丙方由胡振生签名盖指模。协议签订后，珠海土竣建筑公司于2017年8月3日以转帐方式支付了40万元给胡振生，胡振生立下《收款收据》，2015年11月6日又以转帐方式支付了234200元给胡振生，胡振生地2015年11月13日立下《收款收据》。2017年10月13日，胡振生与珠海土竣建筑公司（赵红卫）签订了《退房协议书补充条款》，主要内容是：乙方（珠海土竣建筑公司）考虑到丙方（胡振生）资金紧张，在商品房未售出过户情况下，同意2017年10月13日支付丙方10000元，2017年10月20日支付20000元给丙方，住房专项，住房专项维修基金4366税款补贴5662元待乙方销售给他人购买并办理完过户手续完成之日（最迟在2018年12月31日前付清。丙方不能以任何理由和任何借口不配合过户或者设置障碍。该协议由赵红卫、胡振生签名盖指模。2017年10月13日和10月20日，胡振生分别向珠海土竣建筑公司收取了10000元和20000元，并立下《收款收据》。庭审后，赵红卫向本院出具了一份《证明》，确认其是珠海土竣建筑公司员工，是受公司委托全权处理与胡振生肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场第T10座16层1601房的退房事宜。肇庆海成房地产开发有限公司也在庭审后出具一份《证明》，证明高要海成房地产开发有限公司是其公司曾用名，颜志辉是经其公司授权处理胡振生退房事宜，同时确认所涉案房屋应由珠海土竣建筑公司自行处理，与其公司无关。但未有颜志辉的证明。2017年9月30日，珠海土竣建筑公司与李忠生签订了《房地产买卖合同》，约定将肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场T10座1601房以80万元价格出卖给李忠生。但珠海土竣建筑公司未能提供李忠生是否有支付定金款30万元的凭证。庭审中，胡振生明确表示，对于其答辩中提出了请求珠海土竣建筑公司赔偿其经济损失18万元及追究刑事责任问题另案起诉。另查明：高要海成房地产开发公司成立于2009年7月30日，并2016年4月29日就更为肇庆海成房地产开发有限公司。本案在诉讼过程中，本院根据珠海土竣建筑公司的申请，依法于2018年1月30日作出（2018）粤1204民初210号民事裁定书，裁定在在价值59万元范围内查封被申请人胡振生名下位于肇庆市××区××江××房，查封期限至2021年2月1日止；珠海土竣建筑公司为此支出财产保全费3470元。本院经审查认为：本案系房屋买卖合同中的房屋退还协议纠纷。第三人肇庆海成房地产开发有限公司、李忠生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼视为其对原告的诉请事实默认并放弃其的辩证和质证的权利，但不影响本院在查明事实的基础上依法作缺席审判。案中，胡振生、珠海土竣建筑公司与高要海成房地产开发有限公司三方于2015年7月30日签订的《退房协议书》，涉及到胡振生将已购买位于肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场T10座1601房退给珠海土竣建筑公司与高要海成房地产开发有限公司的问题而产生的纠纷。因是胡振生向开发商高要海成房地产开发公司购买了肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场T10座1601房，后于2015年4月28日办理了房地产权证，权属人为胡振生单独所有。涉案房地产的购买方胡振生与出卖方高要海成房地产开发在履行完毕《广东省商品房买卖合同（适用商品房预售、销售）》后，又达成了《退房协议书》，从“退房”协议可知，退房方为胡振生，受退方为高要海成房地产开发公司，而珠海土竣建筑公司虽然也在该协议书中签名，但其不属于受退相对应一方。故此，该房屋的退还，应是退给原来销售的一方，并不是由双方当事人的意志而随意签订转让协议而退给第三方的。原告珠海土竣建筑公司诉请胡振生为其办理过户登记，因办理“过户登记”属于不动产行政管理范畴，而不属人民法院受理平等主体之间民事诉讼的范围。现珠海土竣建筑公司的该项诉讼请求本院不予支持。对于珠海土竣建筑公司诉请胡振生赔偿其拒不过户致其经济受损54万元的问题，因珠海土竣建筑公司未能合法取得肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场T10座16层1601房时，而与他人签订了《房地产买卖合同》，且李忠生是否真实履行定金义务也未能提供证据证明，故此，原告的该项诉讼请求的理据不足，本院不予支持。另外，珠海土竣建筑公司诉请胡振生支付50000元违约金问题，因其双方所签订的《退房协议书》所涉及的退房过户问题，是由有关不动产管理问题管辖的，而不是双方可以自行处理的事宜，故此，原告珠海土竣建筑公司的该项诉讼请求，本院变不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告珠海市土竣建筑工程有限公司的全部诉讼请求。本案受理费9700元，财产保全费3470元，合共13170元，由原告珠海市土竣建筑工程有限公司负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  徐海球人民陪审员  黄巧英人民陪审员  徐玉桂二Ｏ一九年元月十日书 记 员  张女焕