广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初15469号原告：黎健，男，汉族，1970年1月20日出生，住址：广东省罗定市，原告：覃大波，男，汉族，1966年3月31日出生，住址：广东省深圳市宝安区，原告：何炳南，男，汉族，1972年12月4日出生，住址：广东省信宜市，原告：朱柱盛，男，汉族，1967年7月16日出生，住址：广东省信宜市，四原告共同委托诉讼代理人：杨军飞，广东国欣律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：何伟森，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳市宝安区西乡街道劳动社区居民委员会，住址：广东省深圳市宝安区西乡街道西乡大道**宝源华丰总部经济大厦**，统一社会信用代码：55440306C17615252L。法定代表人：梁健辉。被告：深圳市骏亨物业管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道劳动社区马鞍山小区**101（办公场所），统一社会信用代码：91440300674829448J。法定代表人：林伯坚。两被告共同委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。原告黎健、覃大波、何炳南、朱柱盛与被告深圳市宝安区西乡街道劳动社区居民委员会（以下简称劳动社区居委会）、深圳市骏亨物业管理有限公司（以下简称骏亨物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各原告共同委托的诉讼代理人杨军飞、何伟森，两被告共同委托的诉讼代理人张玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：—、确认两被告之间签订的《物业管理服务合同》无效；二、被告骏亨物业公司立即搬离马鞍山小区，并排除妨碍、恢复原状；三、被告骏亨物业公司向原告返还从2008年1月起至2018年6月份止的物业管理服务费（综合卫生费）共计人民币180597元；四、被告劳动社区居委会对被告骏亨物业公司的上述返还责任承担连带偿还责任；五、本案的诉讼费用，由被告承担。事实与理由:深圳市××××街道劳动社区委员会马鞍山小区，是被告劳动社区居委会下辖的一个城中村小区。该小区由110户（栋）业主的自建房屋组成，居住，居住的业主及住户近万人系该小区的业主，被告骏亨物业公司是该小区的物业管理服务企业。大概从2008年开始，被告劳动社区居委会自行引进被告骏亨物业公司管理该小区的物业，小区全体业主对此毫不知情。小区业主在十余年间曾多次要求两被告公开相关的物业管理服务合同，但均遭到两被告拒绝。2017年12月27日，原告覃大波向劳动社区居委会发出《政府信息公开申请表》，要求劳动社区居委会提供两被告之间签订的相关物业管理服务合同。覃大波于2018年1月收到了劳动社区居委会提供的其与骏亨物业公司之间签订的《物业管理服务合同》复印件一份。该合同约定的期限为三年，从2015年12月1日起至2018年11月30日止。骏亨物业公司在管理该小区的过程中进行了一系列涉嫌违法乱纪、谋取非法利益、采用强买强卖的方式强迫住户购买物品、非法侵占业主消防通道进行违法建筑、多次安排社会闲杂人员及其的保安人员对小区维权业主及租户采取暴力威胁及殴打等严重危害业主及住户的人身和财产安全的行为，对社会造成了极其恶劣的影响。原告等业主多次向相关部门举报、上访，但均无果。原告认为：首先，劳动社区居委会无权代表该小区的全体业主与骏亨物业公司签订关于该小区的《物业管理服务合同》；其次，劳动社区居委会选聘及续聘物业管理服务合同均未经该小区全体业主决定和同意；再次，劳动社区居委会与骏亨物业公司之间签订的《物业管理服务合同》以及骏亨物业公司在该小区进行的物业管理等行为严重损害了小区全体业主的合法权益。因此，两被告之间签订的《物业管理服务合同》，应当依法认定为无效。最后，涉案合同约定的物业管理区域的所有权人是宝源股份公司，原告对该区域不享有共有权利，对此不应承担相应的权利和义务。根据涉案合同的约定，原告的自建房屋不属于物业管理区域范围，如果原告的自建房屋需要物业管理的话，应与骏亨物业公司签订有偿特约服务，原告未与骏亨物业公司签订有偿特约服务，所以原告无须向骏亨物业公司支付物业管理费。原告于庭审中明确其第一项诉讼请求中第一项合同签署的时间是2015年12月1日；明确第二项诉讼请求为要求骏亨物业公司拆除其在该小区修建的一栋物业管理处，兴建的停车场、交易大棚；第三项诉讼请求所涉款项分别返还给黎健14238元，覃大波78648元，何炳南47265元，朱柱盛40446元。被告劳动社区居委会辩称，一、劳动社区居委会与骏亨物业公司签署的物业管理服务合同合法、有效、合同效力及于马鞍山小区所有房主，包括四原告在内。二、劳动社区居委会经集体讨论后，于2012年12月依法引进骏亨物业公司管理小区。骏亨物业公司进驻后持续、充分地履行着物业管理合同义务，改善了小区环境，广大房主都自觉交纳物业管理费，赢得了居民和居委会的认可，受到了政府的表扬，故在2015年12月1日合同到期时，劳动社区居委会与骏亨物业公司续签物业服务合同。三、骏亨物业公司为各原告提供了质价相符的物业管理服务，物业管理费标准尚属偏低，绝大多数房主能够自觉足额缴纳物业管理费。据悉，仅有本案原告黎健、覃大波、朱柱盛及案外三人从2017年下半年陆续开始欠费。为了维护运营，骏亨物业公司于2018年1月起诉除黎健外的6名房主追索拖欠的物业管理费（其中包括本案3名原告），（2018）粤0306民初15100-15103四案判决数已认定劳动社区居委会与骏亨物业公司签订的物业管理服务合同合法、有效，且对全体房主有约束力；本案两被告是合法的民事主体，具有签订民事合同的行为能力，合同的内容没有违反法律强制性规定，原告再次诉请确认管理合同效力，系浪费司法资源。四、本案属于确认合同无效纠纷，原告的第二项诉讼请求属于侵权纠纷，不能在本案中予以审理；原告的第三项诉讼请求也有四个当事人，应该属于系列案，不应合并审理，因此本案原告的诉讼请求过于混乱，请法庭审理有关合同无效的内容，其余的与合同无关。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。被告骏亨物业公司的答辩意见与劳动社区居委会答辩意见第一至三点相同，另补充如下：骏亨物业公司于2012年12月1日与被告劳动社区居委会签订了第一份合同，在此之前劳动社区居委会曾与深圳市鑫梓润物业管理有限公司签订过服务合同，合同期限为三年，于2012年11月30日到期。由于骏亨物业公司的法定代表人曾在鑫梓润物业管理有限公司工作过，熟悉小区情况，对小区管理有经验，因此在鑫梓润公司退出后，劳动社区居委会与骏亨物业公司签订了小区服务合同，包括原告在内的小区所有居民对骏亨物业公司的服务并未提出异议，且都自觉履行合同支付物业费。骏亨物业公司的服务也得到了上级有关部门的表扬，也作为城中村的典型在宝安区及全市中推广。劳动社区居委会在合同到期后综合各方面的情况与骏亨物业公司续签了物业服务合同，期限自2015年12月1日至2018年11月30日。续签合同后，包括四名原告在内的住户都按期缴纳了物业管理费，履行合同。只是自2017年6、7月份开始，包括四原告的几个住户开始不缴物业管理费。上述事实充分说明骏亨物业公司与四原告及其他住户形成了事实上的物业服务关系，四原告及其他的住户也接受骏亨物业公司的服务，因此四原告要求返还物业费没有事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《物业管理服务合同》、房地产证复印件、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、物业管理费收款收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年12月1日，被告西乡劳动委员会作为委托方（甲方），被告骏亨物业公司作为受托方（乙方），签署了《物业管理服务合同》，就位于深圳市××××街道马鞍山小区实行专业化、一体化的物业管理约定如下：1、马鞍山小区位于宝安区××街道××路，占地面积39200平方米，建筑面积112534平方米，物业类型为住宅小区；2、乙方提供服务的收益人为本物业业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对本物业的业主和物业使用人承担相应责任；3、乙方提供服务的对象是业主或物业使用人，少数物业使用人要求提供的物业管理服务项目与大部分物业使用人利益相抵触时，乙方有权拒绝；4、委托管理事项包括房屋建筑本体自用部位（外墙面、屋顶、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）的日常养护和管理（属特约有偿服务）；房屋建筑本体自用设施设备（上下水管道、落水管、照明、天线、供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的日常养护、管理和运行服务（属有偿特约服务）；本物业规划红线内属物业管理范围的消防、交通、公共秩序维护、环境卫生、园林绿化、停车场、公共设施、设备的日常管理和维修养护，负责对小区内房屋的使用、维修和养护进行管理；本物业规划红线内的属配套服务的日常养护和管理（属公共性的常规服务）；公共环境（包括公共场地）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，除四害（鼠、蝇、蚊、蟑螂）服务（不包括除白蚁）；车辆行驶及停泊秩序的公共秩序管理；维护公共秩序等；5、合同期限为三年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止；6、物业管理服务费为：住宅：住宅用房每月每平方米建筑面积公摊面积）0.3元，商铺每月每平方建筑面积（不含公摊面积）1元，停车场车位有偿使用费每月每辆车110元。此外，双方还对甲方责任、奖惩措施、违约责任等进行了约定。被告劳动社区居委会提交一份《关于马鞍山小区引进骏亨物业公司情况说明》，称马鞍山小区属于占用劳动村委集体用地自建住宅类“村改居”小区，共计100多栋，房屋均无法确权。按照属地管理，土地产权属于宝源股份合作公司，由劳动村委会管理。由于房屋没有确权，无法召开业主大会，根据《宝安区推广社区物业管理暂行办法》（深宝[2006]20号）文件精神，为提升城中村居住环境，改善治安秩序，经居委会集体讨论，决定引进物业公司对小区进行物业管理。原告黎健提交了房地产证复印件，原告覃大波、何炳南、朱柱盛均提交了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执复印件，以证明各原告为马鞍山小区的所有权人。被告认为上述证据仅有复印件，不予质证，但确认四原告是在被告管理的马鞍山小区内的住户。原告提交了物业管理费收款收据，以证明骏亨物业公司向原告收取物业管理费，并主张骏亨物业公司应向原告返还收取的物业管理费，劳动社区居委会应对返还款项承担连带责任。被告对上述证据予以认可，被告亦提交了交费记录表，显示黎健自2018年8月起、覃大波自2017年6月起、何炳南自2017年8月、朱柱盛自2017年11月起未缴纳物业管理费，此前各原告均正常缴纳。原告于庭审中确认：1、马鞍山小区共110栋房屋，均已进行历史遗留违法建筑申报，包括原告黎健在内的已经取得房产证的大概有10-20%；被告称不认可原告主张的比例，称只看到黎健名下房屋的房产证复印件；2、涉案小区目前系由被告骏亨物业公司提供物业管理服务。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。对此，本院分析如下：首先，涉案的马鞍山小区为“村改居”小区，据原告主张，该小区共110栋房屋均已申报历史遗留违法建筑，但仅有10%-20%的房屋已作出处理决定、取得房产证。可见，即便原告所述属实，该小区亦仍有大部分房屋的合法性未经行政主管部门处理，尚不能确定业主身份；其次，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。可见，涉案小区即属于上述情形被告劳动社区居委会作为该小区所在居委会，有权代行业委员职责。再次，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。原告作为涉案小区的业主或使用人，应受该合同约束，其享受了骏亨物业公司提供的物业管理服务，应当依约支付相应的物业管理费。综上，二被告签署之《物业管理服务合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在原告主张的合同无效事由，该合同合法有效，原告诉请确认上述合同无效，并据此要求被告骏亨物业公司立即搬离马鞍山小区，并排除妨碍、恢复原状、返还物业管理服务费（综合卫生费）等各项诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黎健、覃大波、何炳南、朱柱盛的全部诉讼请求。案件受理费人民币1956元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一九年一月十日书记员  席俊奇书记员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。