湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3651号上诉人（原审被告）：贾荣兵，男，1966年6月20日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：薛源，男，1989年6月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：兰睿，湖北春园律师事务所律师。上诉人贾荣兵因与被上诉人薛源合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾荣兵，被上诉人薛源及其委托诉讼代理人兰睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾荣兵上诉请求：1.撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初177号民事判决,将本案发回重审或查明事实后改判；2.本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审未对本案诉争合同属于转租合同还是合伙合同进行表明和阐述。该租赁场地使用合同应为无效合同。1.一审法院查明上诉人与襄城区麒麟村六组签订租赁合同，明确约定场地用途，且不得将场地擅自转租和改变用途，上诉人将此租赁合同复印件交给被上诉人一份，被上诉人对以上情况知晓；2.上诉人与被上诉人签订的租赁场地合伙使用合同约定开办襄阳市文武学校，从事非农建设经营改变了土地用途，违反《中华人民共和国农村土地承包法》的强制性规定。二、在一审中上诉人依法提起反诉，并及时提交反诉状，因银行系统故障导致上诉人未按时缴纳反诉费，一审法院告知上诉人三天内未交费按撤诉处理，严重损害了上诉人反诉的权利。薛源辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。薛源向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方签订的《租赁土地合伙使用合同》；2.判令贾荣兵立即将收取的250000元返还；3.判令贾荣兵赔偿损失共计224000元；4.由贾荣兵承担本案的全部诉讼费用。审理过程中，薛源将诉讼请求3中的赔偿损失金额减少为198743元及鉴定费3000元，合计201743元。一审法院认定事实：2011年元月1日，襄城区麒麟村六组（甲方）与贾荣兵（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方需承租甲方场地，建一花卉基地，甲方将位于麒麟村××面积××荒地（东××村地，南靠凤凰村地，北靠陈玉承包地，西靠市林场树林）以200元/亩/年价格租赁给乙方，租期16年（2012年1月1日至2028年9月30日），租期内，乙方不得将场地擅自转租。乙方擅自改变场地用途的，乙方承租甲方场地，未经甲方同意擅自搭建房屋的，甲方可解除租赁合同。2017年1月26日，贾荣兵（甲方）与薛源（乙方）签订《租赁土地合伙使用合同》，约定甲方出租赁的土地，乙方出资金和技术，共同开办一所技术培训学校。土地位置:该土地位于湖北省襄阳市××村××组，合伙使用土地期限：1.该宗土地甲方的租赁期限自2012年1月10日至2018年1月10日；2.该宗土地合伙使用期限沿用原甲方合同至2028年1月10日。甲乙双方股份及合作方式：1.合同签订后，甲方贾荣兵占股1%，乙方薛源占股99%,并即时生效。2.合作资金支付方式，合作金指乙方向甲方支付的合同范围内土地剩余年限的土地合作买断资金，及平整土地全部费用。甲方在原合同到期前不再找乙方收取任何土地相关的费用，合同签订后支付10万元，校舍及相关建筑物完工支付550000元。3.分红方式，依照合同签订后，甲方贾兴荣占股1%，乙方薛源占股99%，分红时间为每年12月31日，一直到甲方原合同到期。甲方的权利和义务：1.甲方的权利：a甲方依据本合同约定向乙方收取土地合作金；b监督乙方按照土地用途，合法使用该土地；……。2.甲方的义务：a甲方保证该宗土地租赁符合国家相关的法律、法规、文件规定及其与政府相关合同约定。b甲方应当保证该宗土地适应乙方的用途要求。……。乙方的权利和义务：乙方的权利：a有权在合作期间依法按约自主使用该宗土地。b如在使用该宗地时,有第三方对该宗地主张权利,有权要求甲方给子协调处理。c在乙方合法使用该地时,如需要甲方为乙方出具相关手续时,有权要求甲方给予出具手续。d、合同范围内土地上的新建、扩建、改建临时性建筑物、构筑物。所有权、使用权、处置权属于乙方与甲方无关。e、甲方原合同及本合同合作时效期满,乙方无条件享有优先续租权,并且继承合同范围内土地上的新建、扩建、改建临时性建筑物、构筑物的所有权。2.乙方的义务：……。违约责任：甲方租赁原有土地如不符合国家相关法律、法规文件规定及其与政府相关合同约定时，乙方有权单方面终止本合同，并有权要求甲方赔偿乙方由此成的所有损失包括但不限于扩建、改建的实际投入。另追偿与合作金相同的违约金。甲方出的该宗土地如不能适应乙方的用途要求时，本合同的合作期起始时间从该宗土地适应乙方用途时计算。甲方在合同签订后,应把原合同中规划审批的建筑用地面积划归乙方所有,且由相关部门出具证明、证件及书面文字,保证乙方在合同范围内的土地上建设临时性建筑物、构筑物，否则甲方退还合作金给乙方,且补偿相关进场人工材料费用。合同签订当日，薛源向贾荣兵支付了合同预付金100000元。2017年3月13日，薛源再次向贾荣兵支付合同预付款250000元。薛源遂在案涉场地平整场地、盖建房屋。2017年3月22日下午，襄城区城管执法局檀溪中队以在荒地上建房违法且未在期限内自行拆除为由，强行拆除了薛源所建建筑。后经薛源索要，贾荣兵返还100000元，剩余预付款贾荣兵未返还，引起诉讼。审理过程中，经薛源申请，湖北科律建设工程项目管理有限公司对薛源建房屋所遭受的损失（包括图纸设计、砌围墙、平整场地、房屋主体项目建设的人工及材料等房屋施工投入的全部费用）进行鉴定，出具鄂科价鉴字【2018】002-司法鉴定报告书，鉴定工程造价198743元。薛源花费鉴定费3000元。一审法院认为，双方当事人签订《租赁土地合伙使用合同》共同开办一所技术培训学校的合同目的现已不能实现，故薛源请求解除该合同，予以支持，合同解除的时间，为起诉状送达至贾荣兵之日，故本案中合同解除的时间为2018年1月17日。合同的解除，不影响合同中结算和清理条款的效力，合同的违约条款约定，贾荣兵在合同签订后,应把原合同中规划审批的建筑用地面积划归薛源所有,且由相关部门出具证明、证件及书面文字,保证薛源在合同范围内的土地上建设临时性建筑物、构筑物，否则甲方退还合作金给乙方,且补偿相关进场人工材料费用。根据法律规定，解除合同后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故薛源请求贾荣兵返还预付金250000元，予以支持。薛源进场的人工材料费用的损失即所建房屋的工程价款198743元业经司法鉴定报告书确认，对该损失予以认定。薛源请求贾荣兵赔偿198743元损失及鉴定费3000元，法院认为，薛源明知该宗土地不适应用途要求，仍与贾荣兵签订《租赁土地合伙使用合同》，在尚未获取审批手续情况下先行建设房屋，现房屋被管理部门拆除，对该损失薛源应承担相应责任，贾荣兵明知土地用途不能实现合同目的，仍在合同中作出保证与承诺，承诺在合同签订后,把原合同中规划审批的建筑用地面积划归薛源所有,且由相关部门出具证明、证件及书面文字,并保证薛源在合同范围内的土地上建设临时性建筑物、构筑物，否则贾荣兵退还合作金给薛源,且补偿相关进场人工材料费用。贾荣兵的保证与承诺对薛源建房有促成作用，而贾荣兵未能实现其承诺，依照违约责任条款的约定，对薛源的损失应承担赔偿责任，结合本案中双方的过错程度，法院酌定，双方对损失承担均等责任，贾荣兵赔偿薛源的损失共计90000元。贾荣兵称其也有损失，因未能及时缴纳反诉费，可另案诉讼主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、贾荣兵、薛源于2017年1月26日签订的《租赁土地合伙使用合同》于2018年1月17日解除；二、贾荣兵于判决生效后二十日内返还薛源250000元；三、贾荣兵于判决生效后二十日内赔偿薛源损失90000元；四、驳回薛源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为4038元，由薛源承担973元，贾荣兵承担3065元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，贾荣兵上诉称，一审法院违反法定程序，剥夺了其反诉的权利。经查，原审法院进行了两次庭审，第一次庭审是2018年2月7日，期间，已告知贾荣兵有权提起反诉。第二次庭审是2018年8月8日，期间，再次告知贾荣兵有权提起反诉或另案起诉，贾荣兵明确答复，不反诉。故贾荣兵该上诉理由与客观事实不符，本院不予采信。贾荣兵上诉称，其与薛源签订的租赁场地使用合同因改变了土地用途，应为无效合同。我国法律规定，土地经营权人不得擅自改变土地的农业用途，其立法目的在于要严格保护耕地，坚守耕地红线。本案涉及的土地属于襄城区麒麟村六组所有的“四荒”土地，之前已租给贾荣兵建花卉基地。其后贾荣兵将该宗土地租给薛源，用以开办技术培训学校。从贾荣兵与薛源签订合同，到职能部门强行拆除建筑，不足两个月，并未长时间影响该宗土地的使用。本案产生的根本原因，是双方当事人签订《租赁土地合伙使用合同》共同开办技术培训学校的合同目的不能实现。责任是由合同双方当事人共同造成的，贾荣兵明知与薛源签订的合同中，土地用途不能实现合同目的，仍保证把合同中规划审批的建筑用地面积划归薛源所有。薛源明知该宗土地不适应用途要求，仍与贾荣兵签订合同，在尚未获取审批手续情况下先行建设房屋。一审法院审理后认为，本案根本合同目的已无法实现，且并未长时间影响该宗土地使用的实际情况下，根据当事人诉求解除合同，并按照双方当事人的过错程度，判决各自承担违约责任，目的是为了当事人减少诉累，更有利于化解纠纷，解决矛盾。综上所述，贾荣兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8076元，由上诉人贾荣兵负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇一九年一月七日书记员 邱成蛟