广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15706号原告：刘利萍，女，1986年8月8日出生，汉族，住四川省蓬溪县。原告：王小宇，男，1981年1月20日出生，汉族，住安徽省定远县。两原告委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）。（一照多址）法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，系公司法务。原告刘利萍、王小宇与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序，并于2019年1月18日公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人熊飞、被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘利萍、王小宇起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交楼违约金（购房款502260元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计至被告取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知原告之日止，暂计至2018年11月30日止为54997.47元）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金（购房总金额502260元为基数，按每日0.01%，自逾期之次日即2017年5月23日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2018年11月30日为82923.13元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于中山市××镇旭日××房以502260元的价格出售给原告。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；合同第十三条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但该条款表明被告无论逾期办证的行为迟延多长时间，均只需要承担涉案房屋总房款1%的违约金，这明显与被告的违约行为的严重程度不符。同时，时至今日，办证期限早已届满，被告仍未将上述商品房办理权属登记所需资料交至中山市房屋产权登记机关备案，被告逾期办证行为直接给原告带来重大经济损失。为维护原告的合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。被告通大公司答辩称，一、关于逾期交楼违约金问题。1、《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任；若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间顺延壹年。由此可知，涉案商品房项目取得建设工程竣工验收报告即办理收楼交楼的时间为2014年6月30日前，涉案商品房项目取得建设工程竣工验收备案登记证后才办理收楼手续时间为2015年6月30日前，非原告所主张的2014年6月30日。被告在2014年6月30日已按原告在买卖合同中留存的地址及联系方式向原告寄送《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，根据买卖合同附件六合同补充协议第四条第1点及第4点以及合同补充协议第八条第5点、第6点的约定，视为被告已向原告交付涉案房屋，故被告不存在逾期交房的问题；2、退一步而言，即便被告存在逾期交房，逾期交房违约金计算标准及违约金总额，仍应以买卖合同第九条的约定为准，即被告应承担逾期交房违约金累计总额不超过商品房总房款的1%，即5022.6元；3、如被告存在逾期交房，原告最迟应于2016年6月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向被告主张逾期交楼违约金的权利，而原告并未在前述日期前主张权利，故原告该项诉讼请求已超过两年的诉讼时效期间，不应再受到法律保护；二、关于逾期办证违约金的起算时间及截止时间问题。1、《商品房买卖合同》第十四条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”以及合同补充协议六第六条第1款的约定“该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交房的时间为准起算办理产权登记的期限”。买卖合同约定交付时间为2015年6月30日，涉案房产尚未实际交付使用，故被告持办理权属登记在所需资料到产权登记机关备案的截止时间尚未确定，故逾期办证违约金尚未开始起算，被告不存在逾期办证行为，原告主张逾期办证违约金没有事实及法律依据；2、关于逾期办证违约金的截止时间，根据前述商品房买卖合同第十四条的约定，因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金截止时间应算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止，而非原告要求的房地产权属证书交付原告之日止，且根据买卖合同补充协议六《合同补充协议》第六条的相关规定，如出现该规定约定未能办理涉案房屋房产证情形的，被告不承担该情形存续期间涉案房屋不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应予以扣除；三、关于逾期办证违约金计算标准及违约金总额问题。逾期办证违约金计算标准及违约金总额，应以原告与被告的约定为准。原、被告签署的商品房买卖合同第十四条约定，“如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，故即使被告存在逾期办证的情形下，每日产生违约金应为原告已付房价款502260元乘以万分之一，即50.2元，且违约金累计总额不超过总房价款的1%，即5022.6元；四、关于诉讼费承担问题。根据诉讼费用交纳办法第五章第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方承担”以及第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。综上所述，请求法院在综合原、被告双方的权责及诉求上，依法公平作出裁判，驳回原告不合理的诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2013年5月7日，原告刘利萍、王小宇（买受人）与被告通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），原告购买被告所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为502260元；付款方式为银行按揭方式，其中现金151260元约定付款时间为2013年5月7日，商业贷款351000元的约定付款时间为2013年6月7日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第3点该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，原告刘利萍、王小宇向被告通大公司支付了购房款502260元，被告通大公司称其于2014年6月30日向原告刘利萍、王小宇在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，但原告刘利萍、王小宇拒绝收楼，按双方买卖合同的约定，应视为被告通大公司已向原告刘利萍、王小宇交付涉案楼房；原告刘利萍、王小宇则认为被告通大公司尚未取得涉案楼房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案楼房不具备交付使用的条件，故其有权拒收该楼房；同时，截止起诉之日，被告通大公司仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的交接及权属办理问题未能达成一致意见，原告刘利萍、王小宇遂于2018年12月6日诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经原告刘利萍、王小宇与被告通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期交楼的违约金计算问题。商品房买卖合同约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付涉案房屋，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，原告刘利萍、王小宇至今未收楼。虽然该合同第八条第4点另约定“出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”，该约定以黑体、下划线等方式提示，但该条款系由被告通大公司单方拟定并提供的格式条款，前述条款明显免除或减轻出卖人通大公司应负主要义务及责任，并限制买受人刘利萍、王小宇的主要权利，且该约定与国家其他法律规定相抵触，故前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。此外，即便前述条款约定有效，通大公司亦于2014年6月30日向原告刘利萍、王小宇邮寄收楼通知书，但通大公司未提供证据证明涉案商品房已办妥合同约定建设工程竣工验收报告等交楼前提条件，故即使通大公司已向买受人寄发收楼通知书等亦不能认定其具备交楼条件，买受人刘利萍、王小宇仍有权拒收。涉案房地产至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，通大公司亦无法提供其他证据证实涉案房地产已符合法定或约定的交楼条件，故被告通大公司已构成违约，应承担相应的违约责任。前述商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，刘利萍、王小宇认为前述条款造成刘利萍、王小宇遭受实际损失远高于违约金；通大公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。本院认为，商品房买卖合同及补充协议由通大公司提供格式文本及条款，通大公司亦对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，刘利萍、王小宇签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，故商品房买卖合同关于自逾期之日起以已付房价为基数按每日0.01%的标准计算的违约金对双方均发生约束力。同时，商品房买卖合同虽订明违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除通大公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应从2014年7月1日起按前述标准计付至通大公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。原告刘利萍、王小宇自2014年7月1日起知晓逾期交楼违约金应自2014年7月1日起按日计付以及逾期办证一直持续至今，但原告刘利萍、王小宇直至2018年11月27日才提起诉讼，亦未举证证明诉讼时效存在中断或中止的情形，因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，2014年7月1日至2015年11月26日期间发生的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，本院依法不予保护，但原告刘利萍、王小宇现仅主张自2015年12月1日起至今所产生的逾期交楼违约金，故本院对该项诉讼请求予以支持。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，原告刘利萍、王小宇认为应从合同约定交楼之日起720个工作日后次日作为办证时间起算，通大公司则主张应从实际交楼之日起720个工作日后次日作为起算。双方关于前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，本院现分析如下：涉案合同约定交楼日为2014年6月30日，该时间是双方所共同预期的，约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论被告通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除被告通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与原告刘利萍、王小宇已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，因此，前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2014年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），也就是说通大公司应在2017年5月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，被告通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与被告通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，被告通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因被告通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因被告通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与被告的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在被告通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，本院调整逾期办证违约金为从2017年5月23日起以原告已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至被告通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告刘利萍、王小宇支付自2015年12月1日起至被告中山市通大房地产有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（502260元为基数按每日0.01%的标准计算；自2015年12月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起3日内付清）；二、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告刘利萍、王小宇支付从2017年5月23日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（502260元为基数按每日0.01%标准计算；其中，从2017年5月23日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；从本判决发生法律效力之次日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向原告一次性支付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1874元，减半收取937元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  卢钊洪二〇一九年一月二十四日书记员  黎素霞陈泳欣