广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23444号原告：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地：佛山市禅城区佛山大道**4B首层**，统一社会信用代码91440604MA4UKYC851。法定代表人：赵秋凉，执行董事。委托诉讼代理人：李智就，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被代：但丹丹，女，1985年9月12日出生，汉族，住江西省九江市共青城南湖大道一支路****，公民身份号码3604011985********。委托诉讼代理人：李倩非，广州金鹏律师事务所律师。原告佛山市鸿光房地产中介有限公司诉被告但丹丹居间合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序于同年12月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李泳欣、李智就，被告及其委托诉讼代理人李倩非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介代理费50000元；2.被告向原告支付滞纳金（以50000元为本金，自2018年6月1日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告曾委托原告提供购买房屋的居间服务，原告接受委托后，提供详尽的居间服务，促成被告于卖方李泽雌、梁海霞就买卖位于佛山市南海区罗村街道罗湖中路3号风度花园9座**3房达成一致意见，并于2018年3月21日签订《房地产买卖合同》。根据《房地产买卖合同》《中介代理费支付承诺书》约定居间服务相关费用共计50000元，被告应在办理按揭当天支付25000元，过户当日支付余款25000元。签订上述合同后，原告多次督促被告和买方办理按揭手续，后因被告个人主观原因导致按揭手续延后办理，阻碍支付条件的达成，同时构成合同违约，故原告有权向被告一次性追索全部居间服务费50000元。综上，原告已积极履行居间服务义务，促成买卖双方订立合同，故原告有权依据法律以及相关合同的约定要求被告支付居间报酬。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告不但无权收取中介代理费，还应赔偿被告的损失。原告作为房地产中介，在促成被告与卖家签订合同之前，其所提供的咨询建议存在严重错误，其并未尽到其应尽的居间职责。正是因为原告的误导，才导致被告未了解实情就签订了合同，并因为房屋未能成交而损失了20000元的定金。具体情况如下：根据《城市房地产中介服务管理规定》第二条规定，房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。被告在看房的时候，曾就相关的法律法规、贷款政策等问题向原告进行过明确的咨询，但原告所给的回答与法律法规、政策相违背，对被告造成了严重的误导。被告当时向原告提出，由于自己预算有限，所看中的房产只有按首套贷款才能负担首付，而被告夫妻二人在阳江已经有一套正在还贷的房产，因此在南海买房无法享受首套贷款的优惠政策，是否可以按照“以被告老公小妹的名义申请贷款，房产证写小妹和被告两人的名字”这样的方案来买房？且被告也明确告知原告，买房是为了让孩子上学上户口，所以房产证上必须要有原告夫妻其中一方的名字。原告明确回答被告说可以按这个方案，但是被告老公要作为小妹的担保人，原告同时再三承诺可以帮被告拉高贷款。正是基于对原告的完全信任，被告误以为法律和政策上可以按原告所说的来操作，才与卖家达成买房合意，于2018年3月21日签订了《房地产买卖合同》，并向卖家支付了20000元的定金。合同签订后，原告却迟迟未告知被告应该准备什么材料去办理贷款手续，经被告催促，原告才回答，但回答的内容十分敷衍。被告按合同约定，于2018年3月28日准备好所有材料后去银行申请贷款，提交材料后被银行工作人员告知：被告老公的小妹作为借款人必须追加直系亲属作为共同还款人，而非担保人，被告老公与其小妹虽是亲兄妹，但却不是法律规定的直系亲属，因此被告老公不能作为小妹的共同还款人，而小妹由于年龄太小且单身，个人的银行流水无法通过贷款审批。被告这才知道原告此前所说的贷款政策是错误的，并不符合银行的实际规定。因此签订合同前原告承诺可以的购房方案根本就不可行，直接导致被告无法获得贷款、无法实现合同目的。此后，被告穷尽所有救济手段，包括变更借款人申请贷款、挂牌出售在阳江的房产等，都无法凑齐首付促成房屋的成交，卖家也不愿意继续等待，最终无奈只能与卖家协商一致于2018年5月解除合同，并损失了20000元的定金。原告作为房地产中介，有职责、有义务了解和熟知各项购房、贷款的政策，给客户提供准确的咨询意见。但原告却连银行要求买房的借款人必须直系亲属作为共同还款人这样的基本贷款政策都不清楚。如果被告买房前就知道原计划的方案无法通过贷款审批、无法凑齐首付，根本就不会与卖家签订购房合同。正是因为被告对贷款政策不熟悉才完全依赖原告所给的建议。而原告却未充分履行其居间职责，未核实提供给被告的购房、贷款方案是否可行，其所提供的居间服务存在重大过错，涉嫌误导利诱促成合同签订，是导致房屋最终未能成交、导致被告损失了20000元定金的根本原因。根据被告和卖家、原告三方签订的《房地产买卖合同》第七条约定，“如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成的实际经济损失。”因此，原告不但无权收取中介代理费，还应赔偿被告的损失。二、在银行答复被告不能按原方案贷款后，原告给被告提出的“假离婚”、“假流水”建议给被告带来了严重的法律和道德风险，违反了诚实信用原则，毫无职业操守。原告工作人员黄碧云在微信中说“你们是办假离婚，为了贷款，不是去民政局领的结婚证，可以迁户口的”、“只是为了顺利贷款买房子，你们还是合法夫妻，给按揭公司那边去办就好”、“帮你父母那边做个假流水”。原告作为房产中介，这样的建议有违法律规定和人伦纲常，也违背了职业道德。如果被告采纳了这一建议，通过“假离婚”、“假流水”来获得银行贷款审批，一旦被发现作假，将对被告的信用造成永久的损害，并且存在陷入“假离婚变真离婚”的道德风险。所幸，被告并未采纳原告的建议，但从此可以看出原告作为房地产中介并未依法履行自己的职责。三、原告方提供居间服务的工作人员资质存疑，原告涉嫌违法。被告通过佛山市房地产中介信息平台查询，发现在《房地产买卖合同》和《中介代理费支付承诺书》上签字的提供居间服务的两位经纪人：黄碧云和谢君平入职原告的时间均为2018年4月3日，晚于上述两份文件的签订时间2018年3月21日。结合其二人提供的咨询建议的确存在重大错误，因此，被告认为，在促成本案所涉的房地产交易时，原告的工作人员是否具有房地产经纪人资质存在疑问，原告及两位经纪人涉嫌违反《城市房地产中介服务管理规定》。四、因原告所提供的居间服务存在重大过错，导致本案并未达成支付中介代理费的条件，原告主张被告支付中介代理费和滞纳金没有法律依据。首先，《中介代理费支付承诺书》是由原告提供的格式条款，根据《合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”根据《中介代理费支付承诺书》备注约定，“签按揭当天交贰万伍仟元，过户当天交贰万伍仟元”，因此，双方约定的中介代理费第一笔的支付时间节点应该是办理了按揭手续的当天，而非签订《房地产买卖合同》的当天；第二笔的支付时间节点是办理了过户手续的当天。在本案中，由于原告对政策的误导，导致被告未能办理按揭，也未能办理过户。因此，按约定，本案未并未达成支付中介代理费的条件。被告作为购房者，其签订《房地产买卖合同》的合同目的是购买房屋，原告虽提供了部分的居间服务，但由于其提供的服务存在重大过错，并未促成该项交易的实际成交，也未提供后续的居间服务。同时，还给被告造成了损失，被告并未实现合同目的。原告却要求被告按照全额支付中介代理费于情于理都没有依据，也违反了《合同法》规定的公平原则。其次，《中介代理费支付承诺书》所写：中介代理费逾期支付，则每日按1%计付滞纳金。这一约定是无效的。滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额，原告无权收取，且约定的利率明显过高。而本案的实际情况并未达成支付中介代理费的条件，其原因并非被告造成的，因此被告不负有向原告支付中介代理费的义务，更不会产生向原告支付滞纳金（或违约金）的义务。综上所述，原告所提供的居间服务存在重大过错，导致房屋未能成交，被告并未实现合同目的。同时，原告的过错给被告造成了损失。本案未达成支付代理费的条件是原告自己造成的，而非被告的原因，被告不构成违约。因此，被告无须向原告支付中介代理费和滞纳金（或违约金）。请法院依法驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的律师函、快递单，为原件，EMS网页查询客观真实，本院对真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年3月21日，被告（买方）、案外人李泽雌、梁海霞（卖方）、原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定案外人李泽雌、梁海霞将位于佛山市南海区罗村街道罗湖中路3号风度花园9座**3房（以下简称涉讼房产）出售给原告，物业成交价为2000000元；该物业抵押中，欠款额约五十万元正，卖方在签署合同后10日内向抵押银行申请提前还贷，提前还贷出资方式为买方出资；银行按揭付款：定金20000元买方须在签署合同当天支付给卖方，卖方应于2018年3月31日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后7个工作日内办理交易过户手续，首期房款（含定金）500000元在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户，尾期房款1500000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户，若银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方；交易税费由买方承担；物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；现有的家私家电都不搬，银行贷款5月底还；经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付；等等同日，被告签署《中介代理费支付承诺书》，确认其委托原告购买涉讼房产，原告在此过程中为被告提供了详尽的房地产咨询业务，并代表被告与出售方就买卖条款进行多次磋商，鉴于原告提供的上述服务，原告成功促进出售方与被告达成买卖合同，被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费共50000元整，签按揭当天交25000元，过户当天交25000元，逾期支付，则每日按1%计付滞纳金直至付清之日止。原告工作人员与被告的微信聊天记录有：2018年3月27日，被告“你做事不要这么儿戏好吧，我是相信你才跟你买房，什么事情都让别人帮你办，情况不同，问她需要什么资料还是发之前一样的，发信息给她也不回，打电话挂机”、“到现在还没有回复我具体还需要啥，有什么不同，我明天怎么办？去到差材料怎么办？”，原告工作人员“夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、近半年流水、无房证明”、“小孩的出生证明”“按揭公司的人有时候太忙”…“这是按揭公司那边的工作人员联系你们签按揭的”，被告“我都说供房那个没有结婚咯，我老公做担保人，到时候房产证写供房人的名字和我的名字，你们说可以的，怎么现在发这堆资料给我”，原告工作人员“产权人跟担保人的住房证明都要查”。2018年3月28日，被告“如果房贷办不下来怎么办？之前说只是做担保的，现在这么多手续，担保人只能是直系亲属”、“刚刚说的就是共同借款人咯，而且房子不能写我的名字”，原告工作人员“写你老公的名字也一样”、“因为你的征信有问题，不能写你的名字”、“房贷是能下来，就是评估拉不到这么高，先让你们有心理准备”，被告“差多少？”、“不知道是否能准备那么多，你们那边有没有其他办法”，原告工作人员“要看到时候是做哪家银行，等银行评估出来了才知道”。原告工作人员“要不我问下写你老公一个人的名字”，被告“好”、“如果是他一个人的名字还好一点”；原告工作人员“你们是办假离婚，为了贷款，不是去民政局领的离婚证，可以迁户口的”，被告“哦，是给照片你们帮忙处理是吧，民政局我们是结婚的对吧”，原告工作人员“是啊”、“只是为了顺利贷款买房子”、“你们还是合法夫妻”、“给按揭公司那边去办就好”，被告“哦，这样还好”；原告工作人员“刚才你跟按揭那边的人说是你妹妹买房，等下跟他们说房产证写你老公一个人名字就可以了，资料什么的就准备你老公一个人的就可以了，你小姑就不用那么麻烦了”、“就是你老家的房子尽快结清贷款，打个结清证明过来”，被告“哦”、“好”；被告“看到信息说四月一号之后会比较难申请，而且利率会提升很多”、“如果这个星期能搞定就最好”，原告工作人员“没办法，今天本来可以搞定的事，你这边征信有问题，那就只能换另外一家银行”、“因为你要做一个假的那个离婚证的话，你不可能在今天这个银行做了的”。2018年3月29日，被告“一早就看到信息说下个月贷款难”，“利率上升”，原告工作人员“这个国家政策是没办法的事情”、“到时候配合我们工作就好”，被告“哦，有没有啥问题”，原告工作人员“没有问题，就是叫你们准备的资料昨天已经说的那些，准备好就可以了，你们这边还有没有其他的情况没跟我们说的，要跟我们说，我们想办法给你们解决”，被告“我们是怕如果银行没有批贷那么多，到时候不够数就麻烦了”，原告工作人员“会尽量拉高的，邮政的都拉得到那么多，不相上下的”。2018年4月2日，原告工作人员“资料准备的怎么样”，被告“有个问题，我回家准备撤销家里的房贷但发现给了房贷又不够付首付，家里的房子不想卖，就算卖也一时半会卖不掉，怎么办呀”、“现在都不知道怎么办了”，原告工作人员“首付还差多少？”、“能不能先跟朋友借一些”，被告“要是他妹妹的名字可以贷就好了，我们签合同时说了用他妹妹的名房产证写我和她的，后面波哥说可以不过要我老公担保，问题去到那变成了共同借款人，又一大堆东西的，都不知现在咋弄了”、“这是一大笔钱，不是小数字，借不到啊，28万多”。2018年4月3日，被告“怎么样了”，原告工作人员“今天出来这个要三成首期，现在要重新找另一间银行评估”。2018年4月17日，原告工作人员“黄太太，你们这边事情现在是什么进展了？”，被告“阳江的房子已经放了几家中介”、“这几天有带人去看，还没有人谈”。2018年4月19日，原告工作人员“业主这边呢，就是老是催我们叫你们配合去签按揭，如果说你想让业主这边等你的话，你看一下要不要跟业主那边沟通一下，跟她说一下你们这边的情况”。2018年4月24日，原告工作人员“你们这边是什么情况呀，现在”，被告“我这边的情况您应该很清楚啊，你们中介应该帮我们说一下情况，房子我们当然很想买，不要弄得好像你们啥也不清楚好吧”、“现在的情况是我们想办，之前也说过用小妹的名字买，你们说可以但需要做担保，我们才同意买的，后来去到才知道不是担保是共同债权人，如果是她小妹一个人房产证就不能写我们两个人的名字，我们看房的时候就说了，房由小妹供，房产证要写我的名字，现在要写我们的名字就只能按二套房来办，要不就只能卖掉家里的那套房”、“现在我们已经在卖家里的房，你们又打电话催我们说对方业主在催，我们的情况你们又不是不清楚，我们正在想办法，四月看房的人又不是特别多，我们也是刚刚放出总有一个过程”。原告工作人员“之前你又没有说你老家的房子还有那么多按揭呀，之前在风度花园看房的时候你就说还有两个月这样子就还完了，那就没有什么贷款了呀，还完了，那肯定算首套…”，被告“说过的”、“你们问我们为什么用小妹的名字，我们就说了老家还供了一套，这么快你们就忘记了？”、“看房的时候说的”、“我们没有说还要两个月还完，是还有20多万，你听错了吧”；原告工作人员“那实在不行的话，二套你们能不能接受”，被告“当然不接受了，我们手头也没有二套首付的那么多钱呀”。原告工作人员“我说你们那边先去还清贷款，然后出注销证明，这边算首套了你们也不愿意”，被告“还了贷款，我这边就不够首付了呀”，原告工作人员“就是宁愿这套房子买不成也不算二套？”被告“本来就没有必要按二套的呀”、“按二套是比较冤枉花的”。2018年5月30日，原告向被告的身份证地址寄送《律师函》，要求被告支付居间服务相关费用50000元。邮件未妥投。2018年11月15日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：双方曾于2018年3月28日到银行办理按揭贷款手续。原告陈述：签订合同时，被告有向原告表示其在阳江已有一套房屋，希望涉讼房产按照首套房的贷款利率进行按揭贷款，原告回答为由于原告并非贷款方面的专业人员，实际上贷款交由按揭公司进行，根据原告之前的交易情况，建议被告可以尝试以被告丈夫的妹妹作为贷款人、被告丈夫作为担保人的方式向银行申请贷款，但是有风险的，不一定会成功，若不成功，则需要按照合同约定及银行要求履行合同，原告并未承诺一定成功，被告对此是知悉的；被告已支付1000元诚意金予原告，原告同意退还。被告陈述：按揭银行答复不同意被告的丈夫作为担保人，只能作为共同借款人，如此即为二套贷款，二套贷款的首付金额、利率均比首套贷款高很多，若以被告丈夫的妹妹名义单独申请贷款，其资质不够；买卖双方于2018年5月10日左右解除涉讼合同。本院认为，涉讼合同包含买卖双方的房屋买卖合同关系及原告与买卖双方之间的居间合同关系，原告与被告围绕涉讼房产形成的居间关系约定是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告已促成买卖双方签订房屋买卖合同，原、被告约定被告应支付房地产咨询及买卖代理费50000元、其中25000元于签按揭当天支付、余款25000元于过户当天支付。被告辩称其在签订合同前已告知原告其名下已有一套房屋正在还贷，并询问原告“以被告丈夫小妹的名义申请贷款、房产证写小妹及被告的名字”的方式能否享受首套贷款政策优惠，原告表示可以但被告丈夫要作为贷款担保人，而被告申请按揭贷款时被银行告知被告丈夫不能作为贷款担保人，必须作为共同借款人，而作为共同借款人则涉讼贷款不能享受首套贷款政策优惠，原告提供的政策、信息服务严重错误，导致被告损失定金20000元，且被告未能办理按揭贷款手续，未达到支付中介代理费的条件。对此，本院具体分析如下：双方约定的第一笔中介费25000元于签按揭当天支付，即以被告办理按揭贷款手续为支付条件，而根据原告工作人员与被告的微信聊天记录，被告未能办理按揭贷款手续，且在微信聊天记录中，原告工作人员对被告于2018年3月27日陈述“我都说供房那个没有结婚咯，我老公做担保人，到时候房产证写供房人的名字和我的名字，你们说可以的”未予以反驳并表示“产权人跟担保人的住房证明都要查”，足见原告曾承诺为被告办理享受首套贷款政策的按揭贷款。因此，被告未能办理按揭贷款的责任并不在于被告单方，现中介服务费的支付条件未成就，故原告请求被告支付中介服务费及滞纳金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告佛山市鸿光房地产中介有限公司全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费585.42元，减半收取计585.42元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年一月十日书记员  云凯欣