云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2018)云0581民初4018号原告：中国工商银行股份有限公司腾冲支行，营业场所腾冲市，统一社会信用代码915XXXXXXXX460R。负责人：李加龙，任该支行行长（未到庭）。委托诉讼代理人：邵东升，系该支行职工。代理权限特别授权。被告：孙海生，男，1987年8月19日出生，汉族，住河南省武陟县，（未到庭）。被告：腾冲市金鹰房地产开发有限公司（原为腾冲县金鹰房地产开发有限公司），住所腾冲市，统一社会信用代码915XXXXX9982F。法定代表人：魏凡尊，系公司执行董事兼总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：刘朝继，云南援边律师事务所律师。代理权限特别授权。原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行（以下简称工行腾冲支行）与被告孙海生、腾冲市金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行腾冲支行的委托诉讼代理人邵东升，被告金鹰房地产公司的委托诉讼代理人刘朝继到庭参加诉讼，被告孙海生经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行腾冲支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除〔房贷〕字〔工〕行〔腾冲〕支行〔2015〕年〔164〕号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告孙海生立即归还原告贷款本息147039.60元(其中贷款本金144003.88元，截止2018年9月1日的利息3035.72元)及自2018年9月1日起至贷款结清日止的利息、罚息和复息；3.判令被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司承担借款合同约定的还款连带责任；4.判令原告对被告所有的腾冲市腾越镇文星社区饮马河小区“欢乐湖国际度假村”B-10幢3单元605号房屋在拍卖执行等过程中享有抵押优先受偿权；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告孙海生2015年6月5日向金鹰房地产公司购买商品房1套(腾冲市腾越镇文星社区饮马河小区“欢乐湖国际度假村”B-10幢3单元605号)，该套住房建筑面积81.74㎡，由金鹰房地产公司推荐向原告申请个人一手住房购置贷款，贷款金额为20万元，期限10年，按月归还贷款本息，金鹰房地产公司承担阶段性还款连带责任担保(即待两证办理完毕，并办理正式抵押登记手续后，将办理的抵押权证移交原告后解除金鹰房地产公司的阶段性连带责任担保)。被告金鹰房地产公司向原告出具了《个人住房按揭贷款推荐书》、《担保承诺书》。该笔贷款经原告受理审查后于2015年6月29日与借款人孙海生和阶段性保证人金鹰房地产公司签订了编号A:〔房贷〕字〔工〕行〔腾冲〕支行〔2015〕年〔164〕号的《个人购房借款/担保合同》并按被告孙海生的委托于2015年7月1日将贷款20万元足额发放至金鹰房地产公司在原告的公司账户内，账号25×××41。贷款抵押物按规定向腾冲住建局办理了期房抵押登记手续，登记号码“腾房押字(2015)第0000760号”。该笔贷款至2018年9月29日止剩余未归还的贷款本息合计147039.60元;现被告已连续违约5次、累计违约32次;其中违约贷款本金144003.88元，利息3035.72元。贷款逾期后原告对被告多次催收，被告拒不归还。根据原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条第H项L条的约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，被告损害了原告的正当权益，被告金鹰房地产公司因未办理该笔贷款抵押物的正式抵押手续，依据《个人购房借款/担保合同》第十条10.2项A的约定金鹰房地产公司应当承担该笔贷款的还款连带责任。故原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告金鹰房地产公司辩称，原告诉状所述符合事实，被告孙海生所购买的房屋的房产证，被告金鹰房地产公司至今未办理。被告孙海生未到庭应诉，亦未提交答辩状。原告工行腾冲支行围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.被告孙海生身份证明、户口簿3页，证明被告孙海生具有完全民事行为能力。证据2.个人贷款申请表、谈话笔录3页，证明被告孙海生申请贷款的事实依据。证据3.购房首付证明2份、《商品房购销合同》1份，证明被告孙海生向金鹰房地产公司购买商品房的依据。证据4.原告与被告签订的《个人购房借款∕担保合同》1份，证明被告与原告签订借款合同是双方真实意思表示。证据5.借款借据1份，证明原告向金鹰房地产公司足额发放了孙海生的个人住房贷款。证据6.保证人提供的贷款推荐函及担保承诺书各1份，证明金鹰房地产公司对该笔借款承担阶段性连带责任保证。证据7.借款人出具的委托转账付款申请书2页，证明借款人将该笔贷款发放至金鹰房地产公司账户内的事实。证据8.贷款抵押物的抵押证书1页，证明被告对该笔借款应尽的抵押义务。证据9.贷款余额表1页，证明被告孙海生所欠原告贷款本息情况。证据10.原告对被告的催收记录2页，证明原告对被告进行了还款的催收提示。经质证，被告金鹰房地产公司对原告提交的证据均无异议。被告金鹰房地产公司未向本院提交证据。被告孙海生未到庭质证，亦未向本院提交证据。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告工行腾冲支行提交的证据客观真实，与本案相关联，被告金鹰房地产公司无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，被告孙海生与金鹰房地产公司签订《商品房购销合同》(合同编号为B-10-3-605)，合同约定：孙海生购买金鹰房地产公司开发的位于腾冲市腾越镇文星社区饮马河小区欢乐湖国际度假村第B-10幢第3单元第6层605号商品房，房屋总价格为294264元，首付32.0338%，即94264元，其余房款200000元通过银行按揭贷款支付；2015年7月28日前交房。签订该合同后，被告孙海生按约定支付了首期购房款94264元。2015年6月16日被告金鹰房地产公司出具给原告工行腾冲支行个人住房按揭贷款推荐书及担保承诺书，推荐孙海生个人向工行腾冲支行申请住房贷款，贷款金额200000元，金鹰房地产公司承诺在该户的房屋抵押他项权利证、土地证使用权抵押他项权利证未办妥交押原告之前，愿提供该户申请的个人住房贷款200000元的经济担保，待两证办理后，交押原告作为贷款抵押，同时解除金鹰房地产公司对该户此项贷款的经济担保责任。2015年6月29日，被告孙海生、金鹰房地产公司与原告工行腾冲支行签订合同编号为〔房贷〕字〔工〕行〔腾冲〕支行〔2015〕年〔164〕号《个人购房借款∕担保合同》，该合同约定：贷款金额200000元，担保方式为抵押、保证，借款期限为拾年，还款方式按月等额本金还款法；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续违约三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按本合同约定的其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。2015年6月30日，原告与被告孙海生就该商品房办理了腾房押字第（2015）第0000760号房屋所有权抵押证书。合同签订后，原告按照合同约定发放了借款200000元。现被告金鹰房地产公司已向原告孙海生交付了该商品房，该商品房由被告孙海生管理使用，但被告金鹰房地产公司至今未办妥该商品房的相关产权证书。截止2018年9月29日被告孙海生未按照合同约定偿还借款连续5次，累计32次，至2018年8月31日，被告孙海生尚欠原告本金144003.88元，利息3035.72元。另查明，2018年10月17日，腾冲县金鹰房地产开发有限公司的名称变更为腾冲市金鹰房地产开发有限公司，2018年11月27日，法定代表人魏爱英变更为魏凡尊。本院认为，原告工行腾冲支行与被告孙海生、金鹰房地产公司签订的《个人购房借款∕担保合同》是三方在平等、自愿的基础上签订的，内容未违反国家强制性规定，合同合法有效，三方均应遵守。原告工行腾冲支行按照约定发放借款已履行了合同义务，被告孙海生未按照约定偿还借款本息构成违约，根据原、被告签订的《个人购房借款∕担保合同》的约定原告可以宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。被告孙海生管理使用的腾冲市腾越镇文星社区饮马河小区欢乐湖国际度假村第B-10幢第3单元第6层605号商品房为该笔借款的抵押担保物且已办理了抵押登记手续，故原告对该商品房享有优先受偿权。被告金鹰房地产公司是上述债务的连带责任保证人，因被告孙海生的该笔借款有抵押物作为物的担保，故被告金鹰房地产公司在该连带保证责任中应承担抵押物的担保外的保证责任。综上所述，对原告要求解除〔房贷〕字〔工〕行〔腾冲〕支行〔2015〕年〔164〕号《个人购房借款/担保合同》、由被告孙海生归还原告贷款本息147039.60元及自2018年9月1日起至贷款结清日止的利息、罚息和复息、被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司承担借款合同约定的还款连带责任、原告对被告所有的腾冲市腾越镇文星社区饮马河小区欢乐湖国际度假村第B-10幢第3单元第6层605号商品房在拍卖执行等过程中享有抵押优先受偿权的诉讼请求合法、正当，本院予以支持。被告孙海生经传票传唤无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行与被告孙海生、腾冲市金鹰房地产开发有限公司2015年6月29日签订的〔房贷〕字〔工〕行〔腾冲〕支行〔2015〕年〔164〕号《个人购房借款/担保合同》；二、由被告孙海生于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行贷款本金144003.88元及截止2018年8月31日的利息3035.72元，合计147039.60元，并向原告支付自2018年9月1日起至贷款还清之日止以未偿本金为基数按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算的利息、罚息及复利；三、如被告孙海生未按上述期限清偿债务，原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行有权对被告孙海生位于腾冲市腾越镇文星社区饮马河小区欢乐湖国际度假村第B-10幢第3单元第6层605号商品房的拍卖、变卖价款优先受偿；被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司对上述抵押物拍卖、变卖价款未足以清偿的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，由被告孙海生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判长  赵增武审判员  陈映景审判员  章丽萍二〇一九年一月十一日书记员  刘亚男