河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终20141号上诉人（原审被告）：河南兰德商业管理有限公司，住所地，郑州市**安康路**院**楼**商业**。法定代表人：关铁丁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖连杰，河南格东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛君，女，1984年12月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈晓伟，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛高雅，河南仟铄律师事务所律师。上诉人河南兰德商业管理有限公司(以下简称兰德公司)因与被上诉人葛君房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初10126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兰德公司委托诉讼代理人肖连杰，被上诉人葛君及其委托诉讼代理人陈晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰德公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回葛君的诉请或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由葛君承担。事实与理由：1、一审法院未查清案件事实，天然气施工保证金是兰德公司代收，代收后交给了天然气公司，此款项不应由兰德公司退还；2、案涉合同约定：甲方暂定于2018年3月15日向乙方移交商铺……甲方不因交付日期的变更而向乙方或任何第三方承担违约责任或损失赔偿责任；合同未到期，乙方单方面解除合同应提前三个月向甲方书面申请，经甲方同意方可解除。甲方同意前，乙方自行终止履行合同的，视为乙方违约，履约保证金不退还，并追加两个月的租金作为违约金。兰德公司于2018年3月9日将涉案商铺交付乙方，后葛君进场装修。2018年6月22日，兰德公司向葛君发出书面违约催稿通知函，但葛君未进场施工，直接以实际行动解除合同，故本案系葛君违约，应依约承担违约责任，即履约保证金不予退还，并赔偿两月租金作为违约金。兰德公司商场已于2018年8月初开业，兰德公司多次通知葛君进场，葛君拒不进场，兰德公司将涉案商铺重新出租是为了减少损失；3、葛君诉称的1万元损失并非兰德公司造成，且此损失是否产生也不能确定，不应由兰德公司承担；4、兰德公司向葛君承诺或确定商场开业时间，且葛君提出解除合同的理由并非合同约定的可以解除合同的事由。葛君辩称，1、兰德公司向葛君做出过口头承诺，天然气保证金在双方解除合同时可以全部退还，且该保证金兰德公司未交于天然气公司，应当退还；2、葛君签订租赁合同的目的是为了经营小龙虾生意，经营期限在每年四月至八月，兰德公司多次违约推迟开业时间，葛君无法经营也不能达到订立合同的目的，兰德公司应退还履约保证金；3、案涉合同时兰德公司起草的格式合同，存在限制承租人的诸多霸王条款，应做出不利于提供格式合同一方的解释。葛君并未违约，合同目的不能实现在于兰德公司的违约行为，且涉案商铺已另租他人，租赁合同无法继续履行；4、一审法院判令兰德公司赔偿1万元是在审查证据的情况下认定的，且葛君已实际支出此费用，属于因兰德公司违约给葛君造成的直接经济损失。葛君向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商业管理服务协议》；2、判决兰德公司返还预付租金29220元，预付商业运营管理费11688元，履约保证金27272元，天然气施工保证金44000元，装修保证金5000元；3、判决兰德公司赔偿葛君损失10000元；4、该案诉讼费用由兰德公司承担。一审法院认定事实：2018年1月4日，甲方（被告）与乙方（原告）签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：1、甲方将位于商场三层A3020号面积194.8平方米的商铺或场地出租给乙方使用；2、本合同项下商铺租赁期限为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止；3、乙方在该商铺内经营品牌为虾乐意，经营范围为餐饮；4、记租日以商场实际营业为准，暂定为2018年5月1日，租金标准为人民币每月50元/㎡，月租金标准为人民币9740元/月。同日，甲方（被告）与乙方（原告）又签订《商业管理服务协议》一份，主要约定：1、本协议自2018年5月1日起开始执行，期限与乙方于2018年1月24日签订的编号为G2GL-2018-3F-A3020的《商铺租赁合同》的租赁期限一致；若《商铺租赁合同》的租赁期限发生调整，本协议期限应相应予以调整；2、经双方协商一致同意，乙方向甲方缴纳商业运营管理费的标准为人民币20元/㎡/月，乙方承租商铺的建筑面积为194.8平方米，月商业运营管理费缴纳标准为人民币3896元/月；3、本协议项下首期商业运营管理费应于本协议签订的同时以银行转帐方式支付，商业运营管理费期间为2018年5月1日至2018年7月31日，乙方应缴首期商业运营管理费为人民币11688元。合同签订后，葛君向兰德公司支付了租金29220元，预付商业运营管理费11688元，履约保证金27272元，天然气施工保证金42000元，装修保证金5000元。2018年3月16日葛君进场施工，3月17日，兰德公司告知因商场消防设施不合格，商场需全面整改施工，要求葛君退场，兰德公司通知葛君开业时时推迟至6月20日；兰德公司在5月1日公示开业日期延至7月1日；葛君于5月25日向兰德公司提出书面申请，详细说明因其经营小龙虾生意属于时令性、季节性产品，商场开业时间直接影响其经营，因商场履次推迟开业时间继续履行合同会导致严重亏损，要求解除合同；兰德公司于6月4日做出回复不同意解除合同；葛君于6月13日找到兰德公司说明因开业时间推迟，继续履行合同会导致更大亏损的事实，兰德公司认可多次推迟开业时间确系其单方原因；6月19日兰德公司再次做出要求葛君进场的书面通知；8月初商场开业；现涉租商铺已由兰德公司另行出租。另查明：葛君与河南吾舍装饰设计有限公司于2018年3月2日签订《装修工程合同》一份，约定河南吾舍装饰设计有限公司为葛君承租商铺进行装修，工程总造价款12万元。2018年6月16日，葛君提出已与业主解除租赁合同，解除与该公司签订的装修合同，葛君支付该公司材料款4000元，赔偿该公司违约金6000元，双方合同终止。一审法院认为，该案中，葛君、兰德公司签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》系双方真实意思表示，二份合同合法有效，葛君、兰德公司均应当按照合同约定严格履行自己的义务。合同签订后，葛君按照合同约定向兰德公司缴纳了各种费用，兰德公司也按照合同约定向兰德公司交付了商铺，但是，本案租赁的商铺位于兰德公司经营管理的商场内，如果商场不开业，葛君的商铺必然也不能经营。本案中，葛君签订租赁合同的目的是为了经营小龙虾生意，季节性因素较大，该商场由于消防原因不能按时开业，导致葛君的合同目的不能实现，且该商铺兰德公司已另行出租，故葛君提出解除合同，一审法院予以支持。形成本案纠纷，兰德公司应当承担全部责任。葛君向兰德公司缴纳的各项费用兰德公司应当予以退还。葛君向河南吾舍装饰设计有限公司支付材料款、工时费、赔偿金共计10000元系葛君的直接损失，亦应当由兰德公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条四项、九十七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除葛君与兰德商业管理有限公司于2018年1月4日签订《商铺租赁合同》、《商业管理服务协议》；二、河南兰德商业管理有限公司于该判决生效之日起十日内退还葛君预付租金29220元，预付商业运营管理费11688元，履约保证金27272元，天然气施工保证金44000元，装修保证金5000元，共计117180元；三、河南兰德商业管理有限公司于该判决决生效之日起十日内赔偿葛君经济损失10000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2844元，减半收取1422元，由河南兰德商业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兰德公司提交下列证据：天燃气收支明细与银行转账回单各一组，用以证明兰德公司收到的天燃气保证金已交付华润燃气公司和支付工人施工费用。葛君发表质证意见为：对该组证据的三性均提出异议。1、所有的银行回单均在葛君向兰德公司提出解除合同以后，产生与葛君没有任何关系；2、所有的凭据里面没有显示以葛君名义或者以虾乐意向天然气公司交费的凭证；3、兰德公司所做的天燃气收支明细表，没有相应的证据予以支持，况且经过葛君去天然气公司查询，证实天然气公司没有异议，葛君或者以虾乐意名义开户的端口说明该笔费用根本没有实际发生。况且在一审葛君提交的证据中，这个录音与兰德公司在2018年6月13日与赵经理的这个录音中笔录的第三页，赵经理明确表示“你的天燃气等到以后该退给你退给你了，你现在是不是确定不做了”，第四页赵经理又说到“天燃气铁定是可以退的”，第六页赵经理又说“天然气一定会退给你，这个和租金不交缠。只要不做天燃气公司，我给他说了就行”。所以说从众多的证据里面可以显示出来，兰德公司所谓的天然气费用交付与天然气公司是不能成立的本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一、案涉合同是否应当解除的问题。葛君与兰德公司订立案涉合同的目的是经营虾乐意餐饮业务，经营此餐饮业务需要以承租商铺所在商场开业并具有一定的客流量为前提，同时应当考虑虾乐意经营的小龙虾生意所具有的时令因素。案涉合同订立后，葛君已依约支付了履约保证金、天然气施工保证金、租金等合同约定的费用，并与案外人签订装修合同且已进场施工，为履行案涉合同做了准备工作。兰德公司因葛君外的其他原因，承租商铺所在商场未能于预计的2018年5月1日开业，后兰德公司称六月中旬开业，嗣后又称七月底开业，直至二审时兰德公司于诉状称2018年8月初始得开业，至此葛君订立合同的目的已受影响，其信赖利益及履行利益亦受影响；同时双方产生纠纷后，兰德公司又将案涉商铺另租他人，案涉合同实际履行已受阻碍。综合上述分析，一审法院在考虑合同目的不能实现，案涉合同也无法履行的情况下，认定葛君享有解除权并无不当，应予支持。二、兰德公司是否应返还天然气施工保证金及履约保证金的问题。案涉合同订立后葛君向兰德公司交纳了天然气施工保证金，后于2018年5月25日向兰德公司做出解除合同的意思表示并要求返还相关费用，兰德公司于2018年6月4日做出回复，此回复能够证明解除合同的意思表示已到达兰德公司，在葛君享有解除权的情况下，案涉合同已经解除。根据在卷证据，不能证明兰德公司以葛君或者虾乐意名义交纳天然气施工保证金，缴费时间也发生在案涉合同解除后，所以兰德公司称不应退还此部分费用并不成立。合同订立后，葛君已依约交纳多项约定的费用并已进场装修，现尚未有证据能够证明葛君存在违约行为，合同解除后兰德公司应返还履约保证金。三、兰德公司是否应赔偿损失1万元的问题。双方签订租赁合同后，葛君为履行案涉合同与案外人签订了装修合同。在装修合同履行过程中，因兰德公司没有达到开业条件叫停了装修，后葛君行使解除权解除了案涉合同，导致装修合同亦不存在履行必要，再后葛君亦解除了装修合同并向案外人支付材料款、工时费、违约金共计1万元，此部分损失是葛君的直接损失，应由兰德公司承担。综上所述，河南兰德商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2844元，由上诉人河南兰德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  谢颂琳审判员  刘 皓二〇一九年一月九日书记员  苑陈阳