广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20563号原告：中山市恒盛房地产投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区民科西路**民营科技园管理大厦**，统一社会信用代码91442000086793039R。法定代表人：岑兆熊，总经理。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师被告：凌慕珍，女，1986年11月5日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，原告中山市恒盛房地产投资有限公司（以下简称恒盛公司）与被告凌慕珍追偿权纠纷一案，本院于2018年9月27日依法立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒盛公司的委托诉讼代理人杨雷、叶思燕到庭参加诉讼。被告凌慕珍经本院合法公告传唤，无正当理由，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告恒盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告返还代为偿还的贷款本息528357.99元；二、判令被告向原告支付总房款30%的违约金228789元；三、判令被告向原告支付资金占用费（以代偿款528357.99元为本金，自2015年12月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月20日合计为68896.43元）；四、判令被告向原告支付因本案支出的律师费11000元。事实和理由：2015年1月27日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的中山市××区××时代××图花园××房（现权属座落：勤学路18号时代云图花园8幢1001房），房产总价为人民币762,630元，付款方式为银行按揭，被告应在2015年1月18日支付首期款人民币229,630元，剩余房款人民币533,000元须于2015年2月27日办理银行按揭手续付款。2015年2月12日，中国银行股份有限公司中山分行（下称中行中山分行）与被告、原告签订《个人一手住房贷款合同》，约定中行中山分行向被告发放个人购置住房贷款530,000元，用于购买中山市××区××时代××图花园××房；原告作为担保人，承担阶段性连带保证责任。涉案房产原告、被告已办理商品房买卖合同登记备案手续，中行中山分行、被告已办理抵押登记。后因被告无力偿还按揭贷款，请求解除案涉房产买卖合同、贷款合同，故原告、被告、中行中山分行三方于2015年12月15日签署《合同解除协议书》。根据《合同解除协议书》的约定，原告与被告解除案涉房产商品房买卖合同，原告代被告向中国银行共计偿还528,357.99元贷款本息，中国银行收到528,357.99元代偿款后应办妥案涉房产抵押登记注销手续，被告应配合原告办妥案涉房产商品房买卖合同备案注销等退房手续。原告已于2015年12月23日向中国银行支付了528,357.99元贷款本息。经多次催告，中行中山分行仍未办理案涉房产抵押登记注销手续、被告也未配合办理商品房买卖合同登记注销手续，导致原告迟迟未能将案涉房产恢复至原来的登记状态。直至2018年9月7日，涉案房产被中山市第一人民法院拍卖，原告已无法实现注销案涉商品房买卖合同登记备案手续的目的，原告无需再向被告退还案涉房产的购房款，但已根据协议约定为被告偿还中国银行的贷款本息528,357.99元，且目前房价已涨（根据拍卖公告案涉房产已评估1,802,580.00元），原告无法取回案涉房产转售他人，存在巨大的经济损失，故被告应当向原告赔偿全部损失。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第三款约定，若因被告违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总金额的20%的违约金。根据《合同解除协议书》第3.3条约定，若被告未按照本协议第3.1、3.2条约定履行义务，逾期超过30日，被告应向原告支付物业总房款30%的违约金，即228,789元。根据相关法律规定，原告特诉至法院，请求公正判决。被告凌慕珍在法定期限内未提交书面答辩状及任何证据，亦未到庭应诉、答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:2015年1月27日，恒盛公司（出卖人）与凌慕珍（买受人）《中山市商品房买卖合同》，约定:买受人购买座落于中山市××区××时代××图花园××房的预售商品房；合同约定建筑面积共115.55平方米，单价为每平方米7849.22元；房款中的229630元为现金支付方式，付款时间为2015年1月18日，533000元为商业贷款，付款时间为2015年2月27日；合同还约定其他条款。同日，恒盛公司与凌慕珍签订《商品房买卖合同》补充协议，其上显示：第二条第三款显示“若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼法、律师费，并有权向买受人收取该商品房价款总金额20%的违约金；协议还约定其他事项。”；第十三条显示“除合同和本补充另有约定外，未经出卖人书面同意，买受人不得以任何理由提出退房；在出卖人同意买受人提出的退房请求时，可以退房，但买受人必须修向出卖人支付该商品房价款总金额的20%作为退房违约金，出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人。”；合同还约定其他事项。2015年2月12日，凌慕珍、恒盛公司与中行中山分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：JG7CAA20150238），约定：凌慕珍向中行中山分行贷款533000元用于购买涉案房产，分360期还款，并以涉案房产向中行中山分行提供抵押担保，恒盛公司为本合同的保证人，保证人提供阶段性连带责任保证；合同还约定其他事项。上述合同签订后，各方办理完毕涉案房产的预售商品房登记及相关的抵押登记。2015年12月15日，因凌慕珍未依约偿还银行贷款，恒盛公司（甲方）、凌慕珍（乙方）及中行中山分行（丙方）签订《合同解除协议书》，其上显示：鉴于：1、甲方双方于2015年1月27日签订《商品房买卖合同》……；2、乙丙双方于2015年2月12日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号为：JG7CAA20150238，下称“贷款合同”），约定丙方同意向乙方发放个人购置住房贷款（下称“贷款”）人民币533000元。甲乙丙三方确认，丙方已于2015年4月1日代乙方将该笔款项支付予甲方。截止2015年12月23日，乙方已偿还贷款本金人民币6580.9元，尚欠自2015年12月23日的未还贷款本金人民币526719.1元，已产生预期还贷利息人民币1938.89元。现乙方请求解除买卖合同、贷款合同，甲丙双方同意解除，故甲乙丙三方经友好协商，就合同解除相关事宜达成如下协议：1.买卖合同解除1.1甲乙双方确认，买卖合同自本协议生效之日解除。……1.3因乙方请求解除买卖合同，根据买卖合同补充协议第十三条约定，乙方应向甲方支付该物业总价款20%的解除合同违约金，即人民币152526元，甲方应返还乙方已支付的购房款762630元。1.4就乙方支付退房违约金及甲方返还乙方购房款的操作方式，甲乙丙三方确认如下：1.4.1甲乙双方同意丙方可在甲方账户中划扣本协议鉴于2所指乙方未还贷款本金人民币526419.1元、已产生逾期还贷利息人民币1938.89元。丙方划扣后即视为甲方已向乙方退还等额购房款，视为乙方已向丙方还清贷款。……1.4.2购房款中的人民币179630元，甲乙双方另行签署协议进行处理。1.4.3乙方按照本协议第3条约定履行义务后，甲方同意将乙方应付违约金减至8117.01元。……2.贷款合同解除2.1甲乙丙三方确认，贷款合同自本协议生效之日解除，三方互相不负违约、赔偿或补偿责任。……3.买卖合同备案注销3.1丙方应于本协议第1.4.1条履行完毕之日起15个工作日内办妥该物业抵押登记注销手续。由于解除贷款合同产生的所有费用（包括但不限于律师费、手续费）及一切后果由乙方承担。3.2乙方应于本协议第3.1条履行完毕之日起3个工作日内配合甲方办妥该物业买卖合同备案注销等退房手续。由于解除买卖合同产生的所有费用（包括但不限于律师费、手续费）及一切后果由乙方承担。3.3若乙方未按照本协议第3.1、3.2条约定履行义务，则每逾期一日，乙方应向甲方支付该物业总房款0.5%的违约金；逾期超过30日仍未办理的，乙方应向甲方支付该物业总房款30%的违约金。上述解除协议签订后，恒盛公司依约于2015年12月23日替凌慕珍向中行中山分行偿还凌慕珍尚欠的贷款本息共计528357.99元。后，中行中山分行未办理涉案房屋的抵押注销登记，2017年3月14日，涉案房产因其他纠纷被本院进行查封，申请查封人为中行中山分行。同年5月8日，恒盛公司向中行中山分行发出《及时办理注销抵押登记及解除查封手续催告函》，告知中行中山分行其司已多次通知中行中山分行应依约办理涉案房产的注销抵押登记手续，但中行中山分行仍未办理相关手续；且中行中山分行在明知其司已与凌慕珍解除买卖合同的情况下，查封涉案房产，中行中山分行的违约行为已导致涉案房产买卖合同备案注销等退房手续无法办理，其司无法收回所涉房产；要求中行中山分行于2017年5月23日前办妥涉案房产注销抵押登记以及解除查封等手续。2018年9月7日，涉案房产因凌慕珍涉及其他案件被本院依法进行拍卖，现已拍卖成功。另查：为进行本案诉讼，恒盛公司委托广东明门律师事务所律师为本案的诉讼代理人，并支付律师费11000元。本院认为：本案系追偿权纠纷。恒盛公司依约向中行中山分行履行保证人的保证义务后，依法有权向实际债务人凌慕珍行使追偿权。根据凌慕珍、中行中山分行与恒盛公司签订的《合同解除协议书》及银行回单显示，恒盛公司向中山中山分行支付欠款、利息共计为528357.99元，凌慕珍应返还恒盛公司上述款项。关于违约金的问题。虽凌慕珍与恒盛公司在《合同解除协议书》中约定恒盛公司减少凌慕珍合同违约金至8117.01元，但双方的该约定系附有成就条件的，即中行中山分行、凌慕珍按照该协议的第3条约定履行完毕相关的买卖合同备案注销登记、解除抵押登记等手续后该约定才生效，而实际上中行中山分行、凌慕珍并未依约履行义务，即上述条件未成就，故该约定未发生法律效力。恒盛公司主张依照《合同解除协议书》第三条约定，凌慕珍应支付总房款30%的违约金，但恒盛公司未举证证明凌慕珍未依约配合其办理买卖合同备案注销等退房手续，其应承担举证不能的法律后果，故其提出凌慕珍应依照《合同解除协议书》约定支付总房款30%的违约金的主张，本院不予采纳。依照恒盛公司与凌慕珍签订的《中山市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议约定，恒盛公司同意凌慕珍的退房请求，凌慕珍应向恒盛公司支付总房款20%的违约金，即152526元。关于资金占用费的问题。恒盛公司的该项诉求与法不悖，本院予以支持。关于律师费的问题。恒盛公司的该项诉求符合其与凌慕珍签订的《合同解除协议书》的约定，且有相关的委托代理合同、发票予以佐证，本院予以支持。被告凌慕珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，缺席判决如下：一、被告凌慕珍于本判决生效之日起七日内返还原告中山市恒盛房地产投资有限公司代其偿还的银行贷款本息528357.99元并支付资金占用费（计算方式：以528357.99元为基数，自2015年12月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、被告凌慕珍于本判决生效之日起七日内向原告中山市恒盛房地产投资有限公司支付违约金152526元；三、被告凌慕珍于本判决生效之日起七日内向原告中山市恒盛房地产投资有限公司支付律师费11000元；四、驳回原告中山市恒盛房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12170元、诉讼保全费4705元（原告已预交），由原告中山市恒盛房地产投资有限公负担2926.45元，由被告凌慕珍负担13948.55元（被告于本判决生效之日起七日内径付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  廖礼争人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  陈明玉二〇一九年一月三十日书 记 员  梁艺莹练洪银