广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民再74号再审申请人（一审被告）：云梦县千辉物流有限公司，住所地湖北省孝感市云梦县。法定代表人：卢小懿。再审申请人（一审被告）：叶敏桐，男，1967年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区北滘镇。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：区巧渝，广东法岸律师事务所律师。被申请人（一审原告）：新的集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇。法定代表人：张建和。委托诉讼代理人：魏国军，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗堃，广东金桥百信律师事务所律师。再审申请人云梦县千辉物流有限公司（下简称千辉公司）、叶敏桐因与被申请人新的集团有限公司（下简称新的集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第474号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月20日作出（2018）粤06民申279号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人千辉公司、叶敏桐的共同委托诉讼代理人杜宪华、区巧渝，被申请人新的集团的委托诉讼代理人魏国军、罗堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千辉公司、叶敏桐申请再审请求：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第474号民事判决，改判驳回新的集团的全部诉讼请求；2.诉讼费由新的集团负担。事实和理由：有新证据证明涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，涉案《厂房租赁合同》已被法院作出的生效民事判决认定无效，一审判决按合同有效处理，错误判令千辉公司、叶敏桐承担巨额违约金，严重损害了再审申请人的合法利益。1.涉案厂房基本情况。千辉公司除向新的集团承租D厂房外，还向佛山市顺德区新的电机实业有限公司（以下简称新的电机公司）承租了相邻的A、B、C厂房及向佛山市顺德区新的电器实业有限公司（以下简称新的电器公司）承租了E厂房。一审判决已查明：新的集团与新的电机公司、新的电器公司是关联企业。上述A-E厂房均系新的集团及其关联公司向佛山市顺德区北滘镇槎涌村委会租赁集体土地建设的，并未取得建设工程规划许可证，开工前也未取得建设工程施工许可证，建成后也未办理任何验收手续。2.法院于2018年2月作出的（2017）粤06民终8797号民事判决书认定涉案《厂房租赁合同》无效。3.《厂房租赁合同》无效，其中的违约金条款亦无效，一审判决认定千辉公司、叶敏桐应按照合同约定支付逾期付款违约金错误。综上所述，千辉公司、叶敏桐无需支付逾期付款违约金，请求法院再审予以改判。被申请人新的集团辩称，一、一审法院已经把涉案合同的效力问题作为争议焦点进行了审查，而千辉公司、叶敏桐并未提出异议。《厂房租赁合同》是否有效已经作为争议焦点审查，千辉公司、叶敏桐放弃抗辩应视为同意按照约定履行义务。千辉公司、叶敏桐申请再审违反了禁止反言原则。二、千辉公司、叶敏桐对新的集团的厂房产权、性质、房屋质量等均有认识，其自愿承担上述问题的后果，亦不得将其作为拒付租金的理由。三、千辉公司、叶敏桐向新的集团或关联公司租赁多间仓库。除本案仓库外还租了ABC三个仓库，其中法院在（2015）佛顺法滘民初字第174号案中把租赁合同效力作为了争议焦点，但千辉公司、叶敏桐均未提出异议。四、涉案厂房于1999年建设，当时珠三角厂房的建设问题属于普遍的历史问题，当年并无政策法规对类似土地问题进行规定且现已无法补办报建手续，法院判决应兼顾租赁双方利益。五、即使涉案合同无效，千辉公司、叶敏桐拒不按时交付租金，至今未支付占有使用费，因此应支付相应的利息。2014年5月开始，千辉公司、叶敏桐未支付涉案厂房租金，长期拖欠租金有能力拒不支付，千辉公司、叶敏桐应支付逾期付款利息，保障新的集团的权利。2015年5月8日，新的集团向广东省佛山市顺德区人民法院起诉请求：1.千辉公司、叶敏桐偿还从2014年5月至2015年1月所欠新的集团厂房租金、水电费共1385044.2元，利息46746.22元，及因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金710932.05元；2.解除双方于2013年7月25日签订的《厂房租赁合同》；3.千辉公司、叶敏桐承担诉讼费用。一审法院查明：2013年7月25日，新的集团与千辉公司、叶敏桐签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：乙方（千辉公司、叶敏桐）承租甲方（新的集团）位于佛山市顺德区北滘镇**路2号的厂房（D区），厂房面积26000平方米，交付时间为2013年11月1日；租金为每月每平方米9元，每月租金234000元，税金由乙方承担，乙方应每月10日前向甲方交纳当月租金，租金每三年调整一次，租赁期间至2022年8月31日止；乙方经营所缴纳的税费由乙方承担，水电费由乙方自行缴纳或由甲方代扣代缴；合同生效后七日内，乙方应向甲方支付履约保证金48万元，若乙方在合同期内违反合同约定或有其他违法违约行为，甲方有权没收乙方所交纳的履约保证金，合同期满，乙方结清所有款项后，甲方予以退还履约保证金（无息）；厂房交付乙方使用后，乙方不得私自改变租赁用途，也不得以承租厂房的使用功能存在问题而拒交、少交租金；租赁期间，经甲方书面同意乙方才能转租、转借所承租厂房；乙方必须按时足额向甲方交纳租金，如有拖欠则每逾期一天，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的0.3%作为违约金；乙方应合理使用其所承租的厂房及附属设施，因保管、管理、使用不当造成厂房及设施损毁的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方在使用厂房期间，如对厂房进行装修造成厂房出现质量问题，乙方须承担由此造成的一切后果，赔偿给甲方造成的全部损失；租赁期间内，乙方连续两个月既不交租又不经营的，或者拖欠租金超过两个月的，则乙方自愿放弃对甲方的一切诉权，甲方有权单方解除合同，收回所出租的厂房。合同还约定了其他事项。合同中“承租人”栏明确注明为千辉公司、叶敏桐，而合同盖章处“乙方”由千辉公司盖章及其签约代表签名，叶敏桐也在该处签名。签订合同后，千辉公司、叶敏桐依法向新的集团交付了履约保证金，新的集团亦依约将厂房交付千辉公司、叶敏桐使用。但千辉公司、叶敏桐并没有依约按时交付租金。由于千辉公司、叶敏桐实际租赁面积增大，故每月总租金从2014年5月变更为247761.81元。从2014年4月起，千辉公司、叶敏桐即开始欠付租金及水电费用。新的集团曾于2015年1月23日向法院提起诉讼，要求千辉公司、叶敏桐支付到2015年1月的租金水电费349914.62元，案号为（2015）佛顺法滘民初字第116号。在该案中，千辉公司、叶敏桐答辩承认租金，但后来新的集团以租金计算有误为由申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许其撤回起诉。千辉公司、叶敏桐除向本案新的集团承租厂房外，还与新的电机公司及新的电器公司承租了上述地址的相邻厂房，分别为厂房A区、B区、C区及E区，新的集团与新的电器公司及新的电机公司是关联企业。由于千辉公司、叶敏桐在之前付款均向不同的账号支付款项，并没有说明款项支付给何方，故三家出租方曾就千辉公司、叶敏桐支付租金问题签订《协议书》，约定：千辉公司、叶敏桐每次所支付的租金先支付完水电费后，剩余款项由三者按各自厂房面积比例进行分配。而新的电器公司及新的电机公司已分别另案向千辉公司、叶敏桐提起诉讼，要求千辉公司、叶敏桐支付所欠的租金及水电费用。经新的集团追讨，千辉公司、叶敏桐曾于2014年7月份支付过一次款项，该笔款项经上述三名出租人抵减水电费后分配抵减各自的租金后，截止2014年7月，千辉公司、叶敏桐拖欠新的集团的租金为344230.1元。截止2014年12月，千辉公司、叶敏桐拖欠新的集团的租金为1579500.91元，水电费38470.24元，代缴税金10080元。2014年12月30日，千辉公司、叶敏桐向上述三名出租人支付了1988516元。千辉公司、叶敏桐在庭审中认为该笔款项是用于支付厂房D区的租金，并非支付其他仓库的租金。三名出租人将上述款项抵减千辉公司、叶敏桐所欠的水费、税金后，再对剩余款项分配各自抵减千辉公司、叶敏桐所欠的租金后，千辉公司、叶敏桐仍欠新的集团租金1137282.39元。千辉公司、叶敏桐在2015年1月的租金亦没有支付，即至2015年1月底，千辉公司、叶敏桐仍拖欠新的集团的租金为1385044.2元。千辉公司、叶敏桐自2015年2月到5月的租金共991047.24元亦没有按时支付。2015年5月9日，千辉公司的法定代表人向新的集团的账户转账支付了1565696元，并注明“代千辉公司支付D仓租金水电费”。一审法院认为，一、关于本案租赁合同效力及当事人的问题。千辉公司、叶敏桐承租新的集团的厂房，新的集团与千辉公司、叶敏桐形成房屋租赁合同关系，双方应各自严格履行合同的义务。虽然叶敏桐在本案诉讼中否认其为承租人，但其在双方第一次诉讼庭审时已确认欠租金，显然其已自认为承租人，且从《厂房租赁合同》可知，该合同明确叶敏桐是承租人之一，叶敏桐也在合同中签名确认，且千辉公司在合同中盖了章并也有签约代表签名，因此叶敏桐并非如其所称作为千辉公司的签约代表签名，故一审法院对叶敏桐此辩称不予采纳，一审法院确定本案租赁合同的出租人为新的集团，而承租人为千辉公司、叶敏桐。二、关于房屋租赁合同关系的解除问题。双方在合同中约定千辉公司、叶敏桐应于每月10日前支付当月的租金，拖欠两个月以上，新的集团有权解除合同。千辉公司、叶敏桐在承租新的集团的厂房后，没有依约支付租金，从2014年4月起拖欠租金，显然新的集团在本案提出的合同解除权符合双方合同的约定，故新的集团要求解除合同的请求有理，一审法院予以支持。千辉公司、叶敏桐认为已足额支付租金，但千辉公司、叶敏桐实际从2014年4月起即陆续欠付两个月以上的租金，千辉公司、叶敏桐陈述2014年12月所支付的款项均属于支付本案D区厂房的租金，因千辉公司、叶敏桐同时承租三家关联出租人的相邻仓库，而且从千辉公司、叶敏桐之前支付租金的行为并不能确定千辉公司、叶敏桐所支付的款项是具体支付何方，故三家出租人按面积平分款项是符合常理的，显然千辉公司、叶敏桐认为2014年12月所支付款项属于只支付涉案D区厂房的租金的辩称是无理的。虽然千辉公司、叶敏桐在新的集团起诉后的2015年5月9日向新的集团支付了款项1565696元，并明确该款项是支付涉案D区厂房租金，但到2015年5月10日止，千辉公司、叶敏桐仍欠新的集团的租金总额为2376091.44元（1385044.2元+991047.24元），经抵减千辉公司、叶敏桐在2015年5月9日支付的款项1565696元，千辉公司、叶敏桐仍欠新的集团的租金为810395.44元，显然千辉公司、叶敏桐实际仍拖欠新的集团的租金。千辉公司、叶敏桐一直拖欠新的集团的租金，新的集团已合法享有合同解除权，而新的集团在第一次诉讼时已明确表示要求与千辉公司、叶敏桐解除租赁合同，但千辉公司、叶敏桐在新的集团撤回起诉后没有积极履行支付租金的义务，因此千辉公司、叶敏桐认为新的集团无权解除租赁合同的辩称无理，新的集团要求解除合同及收回厂房的主张成立，千辉公司、叶敏桐应在合同解除后立即向新的集团交还厂房。三、关于租金及违约金支付问题。千辉公司、叶敏桐没有依约每月10日前支付租金，此属于违约行为，故应向新的集团支付租金。截至新的集团提起诉讼之日，千辉公司、叶敏桐拖欠新的集团至2015年1月的租金为1385044.2元，2015年2月至5月租金共991047.24元，千辉公司、叶敏桐对此两笔租金应负共同清偿责任。千辉公司于2015年5月9日支付了款项1565696元后，千辉公司、叶敏桐只欠新的集团租金数额为810395.44元，新的集团在本案中只主张至2015年1月的租金，该请求数额已经千辉公司于2015年5月9日所支付的款项抵销，故本案对此请求不再处理。但千辉公司、叶敏桐拖欠新的集团2015年2月至5月的租金余额及其在此后继续使用厂房的租金，新的集团可另案处理。由于千辉公司、叶敏桐在2014年12月30日支付的款项已抵减了之前所欠的水电费、税金等，故新的集团在本案主张千辉公司、叶敏桐支付水电费的请求无理，一审法院予以驳回。而新的集团起诉之日并没有掌握2015年1月及以后的水电费金额等，故新的集团对于千辉公司、叶敏桐在2015年1月及此后的水电费可另案主张处理。由于千辉公司、叶敏桐没有依约于每月10日前支付当月租金，故应向新的集团支付逾期付款的违约金。双方在合同中约定每逾期一天按总额的0.3%作为违约金，但如按该违约金标准计算，则导致违约金的数额高于租金数额，显然该违约金约定标准过高，故一审法院酌定调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。由于千辉公司、叶敏桐在2014年7月支付过一次款项，经抵减后，千辉公司、叶敏桐仍欠租金344230.1元，故该欠款应在2014年7月10日前支付完毕，但千辉公司、叶敏桐没有支付，故应从2014年7月11日起计算违约金。其余月份租金的违约金亦如此计算。新的集团要求千辉公司、叶敏桐支付违约金的请求有理，一审法院予以支持，但其所主张的违约金数额有误，应以一审法院核实为准，而新的集团在主张违约金外还主张逾期付款利息，属于重复计算，故一审法院对此利息请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，广东省佛山市顺德区人民法院于2015年6月2日作出（2015）佛顺法滘民初字第474号民事判决：一、解除新的集团与千辉公司、叶敏桐于2013年7月25日签订的《厂房租赁合同》；二、千辉公司、叶敏桐应于判决书发生法律效力后十日内向新的集团支付逾期付款违约金（违约金计算方法：1.以租金344230.1元为本金，从2014年7月11日起至2014年8月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；2.以租金591991.91元为本金，从2014年8月11日起至2014年9月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；3.以租金839753.72元为本金，从2014年9月11日起至2014年10月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；4.以租金1087515.53元为本金，从2014年10月11日起至2014年11月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；5.以租金1335277.34元为本金，从2014年11月11日起至2014年12月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；6.以租金1583039.15元为本金，从2014年12月11日起至2014年12月29日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；7.以租金1137282.39元为本金，从2014年12月31日起至2015年1月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；8.以租金1385044.2元为本金，从2015年1月11日起至判决确定给付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付）；三、驳回新的集团的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为11970.89元，由新的集团负担1970.89元，千辉公司、叶敏桐负担10000元。一审判决作出后，千辉公司向本院提起上诉后又申请撤回上诉，本院于2015年11月20日作出(2015)佛中法民三终字第1044号民事裁定书，裁定准许千辉公司撤回上诉。再审申请人千辉公司、叶敏桐在再审阶段向本院提交(2017)粤06民终6682号、（2017）粤06民终8797号民事判决书各一份。被申请人新的集团在再审阶段向本院提交（2016）粤民申2894号民事裁定书一份。上述证据均经庭审质证。经审查，双方在再审阶段提交的裁判文书均由法院作出，证据来源合法，本院再审均予以确认。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，已经发生法律效力的（2017）粤06民终6682号、(2017)粤06民终8797号民事判决均认定：因厂房未取得建设工程规划许可证，《厂房租赁合同》无效。还查明，新的电机公司就2015年1月11日之后千辉公司、叶敏桐所欠A、B、C、D、E五处厂房的租金等费用向广东省佛山市顺德区人民法院起诉，后上诉至本院，本院于2018年2月8日作出(2017)粤06民终8797号民事判决。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案再审期间的争议焦点在于：1.新的集团与千辉公司签订的《厂房租赁合同》的效力问题；2.本案所涉违约金是否应予以支持。关于新的集团与千辉公司签订涉案《厂房租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案新的集团未能提交相关证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故依照上述司法解释的规定，涉案《厂房租赁合同》应认定为无效。由于案涉《厂房租赁合同》为无效合同，新的集团请求解除《厂房租赁合同》没有法律依据，对该诉讼请求本院予以驳回。一审判决《厂房租赁合同》的效力认定错误，本院再审予以纠正。关于违约金的问题。因涉案《厂房租赁合同》无效，新的集团要求千辉公司、叶敏桐支付违约金的请求并无事实和法律依据，本院再审不予支持。一审判决判令千辉公司、叶敏桐支付违约金错误，本院再审予以纠正。关于本案诉讼费的负担问题。因一审被告在进入诉讼阶段后才给付相应款项，因此一审诉讼费用应由千辉公司、叶敏桐负担。因千辉公司、叶敏桐在一审判决发生法律效力后申请再审，再审诉讼费用1000元应由其负担，多缴纳的诉讼费用经申请后由本院予以退回。综上，千辉公司、叶敏桐的再审申请有理，本院再审予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第474号民事判决；二、驳回新的集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为11970.89元，由云梦县千辉物流有限公司、叶敏桐负担。再审案件受理费1000元，由云梦县千辉物流有限公司、叶敏桐负担；云梦县千辉物流有限公司多缴纳的22941.77元，在本判决发生法律效力后，由云梦县千辉物流有限公司向本院提交书面申请，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一九年一月三十日书记员 朱 雯 偲