浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6239号 上诉人（原审被告）：曾渊，男，1967年5月16日出生，汉族，户籍所在地杭州市拱墅区，现住杭州市上城区。 上诉人（原审被告）：寿珊，女，1971年10月30日出生，汉族，住杭州市上城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：钱梁、斯语馨，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵林波，男，1980年1月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：王含笑，女，1982年8月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：邵瑞青、姚明明，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：杭州帝凡房产代理有限公司。住所地：杭州市余杭区余杭街道碧景园千寻苑****。统一社会信用代码：91330110694573523Q。 法定代表人：赵燕巨，总经理。 委托诉讼代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。 上诉人曾渊、寿珊因与被上诉人邵林波、王含笑，原审第三人杭州帝凡房产代理有限公司（以下简称帝凡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初9895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：案涉房屋位于杭州市余杭区，系曾渊、寿珊共同所有。2017年5月14日，曾渊、寿珊（乙方）与邵林波、王含笑（甲方）、帝凡公司（丙方）签订一份《房屋转让居间协议》，主要约定案涉房屋建筑面约337.32平方米，总房款980万元；房款支付方式为一次性付款；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，于签订本协议的同时，向乙方支付购房意向金50万元，上述购房意向金由丙方无息代收保管；一旦乙方或其代理人认可并签署本协议书，丙方可以将购房意向金转付乙方或其代理人，购房意向金一经乙方或其代理人签收即转为购房定金；甲乙双方同意在双方签订本协议之日起9个工作内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、、地点由丙方安排为表示出售房屋的诚意，乙方于签订本协议的同时，交付《房屋所有权证》、《契证》、《土地使用权证》，并由丙方代收保管；若乙方收取甲方交付之购房定金，若甲方未按协议约定的期限签订《房屋转让合同》，无权要求乙方返还购房定金；若乙方未按协议约定期限签订《房屋转让合同》，应按甲方交纳的购房定金双倍返还给甲方；本协议一式三份，三方各执一份，每份具有同等法律效力。双方还就其他权利义务一并作出约定。同日，曾渊与帝凡公司签订《购房定金保管书》，载明曾渊、寿珊已经收到邵林波、王含笑交付的购房定金50万元，并交由帝凡公司无息代为保管。同日，曾渊将案涉房屋的权属证书交给帝凡公司保管，帝凡公司出具《回执》一份，该《回执》中手写文字载明“约定交易结束日期为6月10日，如交易不成，最晚应于6月10日前归还相关证件”，曾渊在上述《回执》中签字捺印。《房屋转让居间协议》签订后，邵林波、王含笑于2017年5月18日将位于杭州市余杭区万元的价格出售给案外人；邵林波于2017年5月23日向杭州银行股份有限公司湖墅支行借款500万；王含笑于2017年5月26日以240万元的价格向案外人转让金融产品收益权。帝凡公司工作人员周礼乐于2017年5月27日以手机短信的方式告知曾渊“我们明天起就可以签订合同了，你看你什么时间方便”，周礼乐又于2017年5月28日以手机短信的方式告知曾渊“我们暂安排5月31日签合同，6月5日上午拿第一批款，还款，拿出它项权证6月6日过户，交付，6月8日拿尾款”；曾渊于2017年6月1日以手机短信的方式回复周礼乐“私自出售业主房产，准备接律师函”。2017年6月2日，帝凡公司通过快递向曾渊发送《催告通知》，该快递因曾渊拒收而被退回。2017年6月6日，曾渊、寿珊委托律师向帝凡公司发送《律师函》，向帝凡公司提出如下要求：1、在收到本律师函之日，解除帝凡公司与曾渊、寿珊之间的协议；2、在收到本律师函之日起三日内，向曾渊、寿珊交付《房屋共有权证》和《契证》原件各一份；3、在收到本律师函之日起三日内，向曾渊、寿珊支付购房定金50万元；4、在收到本律师函之日起三日内，向曾渊、寿珊支付以居间服务费为基数乘以1%计算的违约金；5、在收到本律师函之日起三日内，退出并消除网签系统上与协议标的房屋相关的买卖信息。邵林波、王含笑于2017年6月22日起诉至原审法院，请求判令：1、曾渊、寿珊向邵林波、王含笑双倍返还购房定金100万元；2、本案诉讼费、保全费由曾渊、寿珊承担。原审庭审中，邵林波、王含笑将诉讼请求变更为：1、请求解除邵林波、王含笑、曾渊、寿珊及帝凡公司于2017年5月14日所签订的房屋转让居间协议；2、请求判令曾渊、寿珊向邵林波、王含笑双倍返还购房定金100万元；3、本案诉讼费、保全费由曾渊、寿珊承担。 原审法院认为，邵林波、王含笑、曾渊、寿珊及帝凡公司签订的《房屋转让居间协议》系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方当事人均负有以达成缔结本约合同即《房屋转让合同》为目的的最大程度诚信磋商义务，违反这一义务者，构成违约。本案中，曾渊在《房屋转让居间协议》签订当日向帝凡公司交付案涉房屋的权属证书时，在《回执》中签字捺印，对《回执》中“约定交易结束日期为6月10日，如交易不成，最晚应于6月10日前归还相关证件”的内容予以确认，可以表明曾渊、寿珊认可对房屋买卖交易的期限进行变更，确定房屋交易的完成期限为6月10日。邵林波、王含笑在签订《房屋转让居间协议》后即出售其名下房产，为购买案涉房屋筹措资金，帝凡公司工作人员在5月27日短信告知曾渊可于5月28日起就可以签订《房屋转让合同》，而曾渊、寿珊于2017年6月6日委托律师向帝凡公司发函要求解除与帝凡公司之间的协议并要求帝凡公司向曾渊、寿珊交付《房屋共有权证》和《契证》原件等，由此可见曾渊、寿珊已经在6月10日之前就明确拒绝与邵林波、王含笑签订《房屋转让合同》，曾渊、寿珊上述行为已构成违约，应承担双倍返还定金的责任。对于邵林波、王含笑要求解除《房屋转让居间协议》的诉请，曾渊、寿珊表示同意，予以支持。综上，邵林波、王含笑的诉讼请求，理由正当，予以支持。曾渊、寿珊的辩称缺乏依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年5月14日判决：一、邵林波、王含笑与曾渊、寿珊及帝凡公司于2017年5月14日签订的《房屋转让居间协议》于判决生效之日解除；二、曾渊、寿珊共同双倍返还邵林波、王含笑定金共计100万元，于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，财产保全申请费5000元，合计15800元，由曾渊、寿珊负担。邵林波、王含笑于判决生效后十五日内向原审法院申请退费；曾渊、寿珊于判决生效后七日内，向原审法院交纳应承担的诉讼费。 宣判后，曾渊、寿珊不服，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定错误，邵林波、王含笑违约在先，曾渊、寿珊有权解除合同。1、本案的基本事实如下：2017年5月14日，邵林波、王含笑与曾渊、寿珊、帝凡公司签订一份《房屋转让居间协议》，协议第五条约定，“甲乙双方同意在上方签订本协议之日起7个工作日内签订《房屋转让合同》”，故根据该约定，当事人应于2017年5月23日之前签订《房屋转让合同》。因曾渊在本次交易开始前既已安排将在2017年6月12日赴欧洲，为避免房屋交易及过户登记等工作与赴欧计划发生时间冲突，曾渊专门在证据《回执》中写明，“约定交易结束期为6月10日，如交易不成，最晚于6月10日前归还相关证件”。即2017年6月10日之前，当事人应完成关于案涉房屋的整个交易，而此处的交易显然包括房屋转本次交易让合同签订、房屋转让备案、购房款支付、还清房屋贷款、缴纳税费、办理过户登记等全部步骤。这完全能够体现曾渊在签署《回执》时的真实意思表示是在2017年6月10日前完成整个交易，而不是仅仅完成转让合同的签署。一审认为双方在2017年6月10日前完成签约即可显然是草率而不负责任的。邵林波、王含笑2017年5月27日才查档成功，已超出2017年5月23日原先约定签订《房屋转让合同》的期限，邵林波、王含笑违约在先，曾渊、寿珊、邵林波、王含笑及帝凡公司又未就《房屋转让合同》签订事宜另行达成合意，故曾渊、寿珊有权解除合同。2017年6月6日，鉴于邵林波、王含笑违约，双方已无在2017年6月10日前完成一系列房屋交易步骤之可能，曾渊、寿珊遂委托律师向帝凡公司发函要求解除《房屋转让居间合同》并要求帝凡公司向曾渊、寿珊交付《房屋共有权证》和《契证》。二、原审判决要求曾渊、寿珊应承担双倍返还定金的责任，系适用法律错误。首先，曾渊、寿珊不存在《合同法》第九十四条第二款规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”之情形，曾渊、寿珊2017年6月6日发送律师函的行为正是因为邵林波、王含笑存在违约情形，根据《合同法》第九十六条的规定行使合同解除权。其次，根据《合同法》第一百一十五条规定及《房屋转让居间协议》第8.1条，在甲方违约情形下，无权要求乙方返还购房定金。故案涉50万定金应当由甲方没收。综上，原审法院判决存在事实认定错误，法律适用错误。请求二审法院查明事实的基础上依法改判：1、撤销原判；2、驳回邵林波、王含笑的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由邵林波、王含笑承担。 上诉人曾渊、寿珊在二审中未提交新的证据。 被上诉人邵林波、王含笑在二审中辩称：一、原审法院认定事实清楚。2017年5月14日邵林波、王含笑与曾渊、寿珊及帝凡公司签订了《房屋转让居间协议》，其中第五条约定，甲（邵林波、王含笑）、乙（曾渊、寿珊）双方同意在双方签订本协议之日（以最后一方签订本协议的日期为准）起9个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、、地点由丙方帝凡公司）安排。后，因考虑到时间紧迫，曾渊在《回执》中写明，交易结束期为6月10日。1、关于协议第5条约定的是7个还是9个工作日的问题。首先，肯定是9个工作日，这是三方在场共同修改的，周礼乐作为当时在场的人员在一审阶段已向法庭陈述了该事实，且根据帝凡公司及邵林波、王含笑提供的《房屋转让居间协议》原件及曾渊、寿珊提供的复印件可以看出日期处有明显的修改痕迹。其次，无论是7个还是9个工作日，对案件没有实质性影响。因为后来考虑到时间紧迫，曾渊当场在《回执》中写道：约定交易结束期为6月10日，王含笑对此签字确认。即双方对签约的时间做出了变更，只要在6月10日前完成交易即可。2、关于交易结束日期为6月10日的问题。首先，根据当时在场人员周礼乐一审庭审中的陈述可知，曾渊之所以在《回执》中写“约定交易结束期为6月10日”，一方面是因为时间紧，可能无法在《房屋转让居间协议》第5条约定的时间内签约，而协议中已经改过一次，不愿在原协议中再进行更改；另一方面是因为6月12日曾渊、寿珊要出国，怕房屋过户登记等与曾渊、寿珊出国计划发生冲突，故曾渊、寿珊要求交易在6月10日之前完成。其次，约定交易结束期为6月10日，也就表明曾渊、寿珊同意只要在6月10日前签约并留有足够的时间办理过户等手续即可，这显然意味着对协议第5条约定的签约时间进行了变更。签约是房屋交易中的关键环节，在邵林波、王含笑已经筹好房款的情况下，曾渊、寿珊如能依照帝凡公司的通知进行签约，办理过户等手续完全可以在6月10日之前完成。正如周礼乐与曾渊、寿珊短信往来中所述：5月31日签订《房屋转让合同》，6月5日曾渊、寿珊可以拿到第一笔房款，6月6日办理过户，6月8日曾渊、寿珊可拿到尾款，完成交易。即使是在帝凡公司第二次通知的时间签约，如果双方相互配合，也完全可以在6月10日完成交易。二、原审法院适用法律正确。首先，邵林波、王含笑自始至终都不存在违约的行为，而曾渊、寿珊却一再违约。2017年5月31日曾渊、寿珊未依帝凡公司的通知前往签订《房屋转让合同》。2017年6月2日，帝凡公司向曾渊、寿珊发函，催告其于2017年6月6日签订《房屋转让合同》，曾渊、寿珊不但仍未前往签约，反而在不享有约定解除权和法定解除权的情形下，委托律师向帝凡公司发律师函要求解除《房屋转让居间协议》，即在履行期限届满之前曾渊、寿珊以自己的行为表明将不履行主要债务（签订房屋转让协议），其行为已构成严重违约。其次，根据《合同法》第115条的规定及合同8.1条的约定“若乙方已收取甲方交付之购房定金，则②若乙方未按本协议第五条约定的期限签订《房屋转让合同》，应按甲方交纳的购房定金双倍返还给甲方”，曾渊、寿珊应返还100万元给邵林波、王含笑。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回曾渊、寿珊的上诉请求。 被上诉人邵林波、王含笑在二审中未提交新的证据。 原审第三人帝凡公司在二审中述称：帝凡公司认为原审法院判决认定事实是正确的，本案的违约方应该是曾渊、寿珊。不管合同签订是7个工作日还是9个工作日，在曾渊回执上约定交易期为6月10号，实际是对原合同的履行期间发生了变更，在这个变更过程当中，邵林波、王含笑及帝凡公司多次催促曾渊、寿珊签订正式的《杭州市房屋转让合同》，在此过程当中邵林波、王含笑积极筹款，在6月10号之前，只要曾渊、寿珊能够积极配合，那么整个交易过程都可以完成的，所以帝凡公司认为在这个过程当中，违约的是曾渊、寿珊。至于曾渊、寿珊6月6号的解除函，帝凡公司认为该解除函不发生法律效力。首先该解除是无效的，符合第94条规定的实质要件才发生解除的法律效力；其次，该解除在履行期限还未届满就发出。两个方面可以表明曾渊、寿珊单方明确表示自己不履行，明确表示自己在违约。综上，帝凡公司认为本案根本违约是曾渊、寿珊，非邵林波、王含笑及帝凡公司。既然曾渊、寿珊违约，根据合同法、买卖合同司法解释的规定，曾渊、寿珊应该承担违约责任，合同也明确约定双倍还款，故邵林波、王含笑要求曾渊、寿珊双倍支付定金是合法的。一审事实认定、法律适用、审理程序均正确的。请求二审驳回曾渊、寿珊的上诉请求，维持原判。 原审第三人帝凡公司在二审中未提交新的证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，在曾渊、寿珊与邵林波、王含笑及帝凡公司三方签订的《房屋转让居间协议》第五条中虽就曾渊、寿珊与邵林波、王含笑签订《房屋转让合同》的时间进行了约定，但在曾渊出具的《回执》中载明“约定交易结束期为6月10日，如交易不成，最晚应于6月10日前归还相关证件”，故邵林波、王含笑及帝凡公司认为只要在6月10日前完成交易即可的主张具有合理性，本院予以采纳。曾渊、寿珊认为《回执》中约定的交易结束期并没有变更《房屋转让居间协议》第五条中约定的签订《房屋转让合同》的时间，邵林波、王含笑未在该约定时间内签订《房屋转让合同》已构成违约的理由不成立，不予采信。曾渊、寿珊在2017年5月27日、5月28日及6月2日收到帝凡公司通知签订《房屋转让合同》的信息后，没有按约签约，却在2017年6月6日即其自己提出的最晚交易结束期2017年6月10日前发律师函向帝凡公司提出要求解除与帝凡公司之间的居间协议并要求交还《房屋共有权证》、《契证》及退出并消除网签系统上与协议标的房屋相关的买卖信息，以其行为表明拒绝与邵林波、王含笑签订《房屋转让合同》，曾渊、寿珊的上述行为构成违约，应承担双倍返还定金的责任。曾渊、寿珊的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由曾渊、寿珊负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年一月三十一日 书记员 袁其伟