内蒙古阿拉善右旗人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)内2922民初674号 原告：内蒙古蒙宁物业服务有限责任公司 法定代表人：何军，系该公司董事长 地址：内蒙古阿拉善右旗巴丹吉林镇 委托代理人：梁建华，男，汉族，生于1974年3月23日，系该公司经营管理负责人，现住内蒙古阿拉善右旗巴丹吉林镇。 委托代理人：潘慧，女，汉族，生于1979年11月19日，系阿拉善盟物业协会副会长，现住内蒙古阿拉善右旗巴丹吉林镇。 被告：张桃花，女，汉族，生于1960年6月1日，内蒙古阿拉善右旗人，无业，现住内蒙古阿拉善右旗巴丹吉林镇。 委托代理人：何睿（系被告儿子），男，汉族，生于1985年7月25日，内蒙古阿拉善右旗人，卫生系统公职人员，现住内蒙古阿拉善右旗巴丹吉林镇。 原告内蒙古蒙宁物业服务有限责任公司诉被告张桃花物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张秀琳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告内蒙古蒙宁物业服务有限责任公司委托代理人梁建华、潘慧、被告张桃花委托代理人何睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年8月1日原告接管阿拉善右旗巴丹吉林小区物业服务，为其提供物业服务项目，收费标准均按阿右旗物价局（阿右发改字[2015]28号文件）批价，收费标准：0.5元/㎡.月。每年1-3月份为缴费期，4月1日以后根据小区1/2以上住户签订《物业管理服务协议》第三条第二款规定，需缴纳千分之五违约金。被告自2017年1月1日起，未按照物业管理办法缴纳物业管理服务费，原告多次催缴，但其至今拒不缴纳，故诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付2017年物业费329.00元，违约金901.00元；2018年物业费329.00元，违约金301.00元。共计1860.00元。2、诉讼费由被告承担。 被告辩称（详见答辩状）：被告拒绝交纳原告诉求物业费。主要事实与理由：1、被告没有和原告签订《物业管理服务协议》，被告没有同意接受原告每月每平方米0.5元的服务费，原告实际服务没有达到0.5元的标准；2、原告服务质量差服务态度劣；3、收费标准没有公开没有征求广大业主意见，有违相关规定；4、原告没有从事物业服务的资质。5、被告没有在0.5元收费应有的物业服务范围内履职，多处公共设施处于损坏状态：如小区栅栏、单元门、楼道照明灯等至今没有维修好，小区只有几棵树绿化率不达标。 本案争议焦点：一、原告向被告及被告所在的小区收取0.5元/㎡.月物业费的理由及依据；二、原告是否按照物业管理服务范围进行了履职。 原告提供如下证据： 证据一、《内蒙古自治区物业管理条例》（出示原件，提供复印件），第五十三条规定，廉租住房、公共租赁住房等保障性住房，物业服务收费实行的是政府指导价，具体收费标准有旗县级主管部门和物业主管部门，根据当地实际统一制定。根据十一条第五款规定，业主在物业管理活动中，要按时交纳物业管理服务费用。巴丹吉林小区10栋楼，6栋属于政府保障性住房，被告居住的12号楼属于保障性住房；证据二、阿右旗发改局“阿右发改字【2015】28号”文件（出示原件，提供复印件），证明：根据政府指导价本小区物业费按0.5元收取具有合法依据；证据三、本公司在城建局备案的文件，文件号为“阿右住建函字【2013】20号”文件（出示原件，提供复印件），证明：我们公司在阿右旗主管单位的资质备案，准许我公司在阿右旗范围内从事物业管理服务工作。证据四、营业执照（出示原件，提供复印件），证明：我公司于2007年合法成立，并因工作所需在阿右旗巴丹吉林镇设置经营机构和工作场所。证据五：部分《物业管理服务协议》（复印件），证明：原告与被告所居住阿右旗巴丹吉林小区业主签订协议约定：每年1-3月份为缴费期，4月1日以后需缴纳千分之五违约金。截至2018年12月底原告已与近80%的住户签订了该服务协议；履职范围：卫生、公共设备的维护和维修、绿化养护、秩序维护等。证据六、客服中心报修记录，证明：为全小区所做的物业服务的事实的记录，不管任何问题和原因，只要反映上来我们都会尽自己能力解决；证据七、服务维修项目维护维修记录、秩序维护监控维修记录、监控调阅记录、监控运行维护维修记录、单元门维护维修记录、更换楼道灯维护维修记录、下水管道(井)维护维修记录、门岗巡视记录、绿化养护记录、部分印证照片，证明：我们公司为小区业主所做的一切服务。（备注：上述记录庭审出示原件册子） 被告质证如下：证据一没有意见；证据二，文件本身没有意见，发改局批复的是金源物业有限责任公司，而起诉我的是蒙宁物业有限责任公司，发改局批复不是标准，而是限额；证据三、是金源物业，跟蒙宁物业无关。证据四没有意见；证据五《物业管理服务协议》只有十五份，与我无关。对证据六、证据七的真实性有异议，都是原告公司自己写的，应该有报修人本人的签字，而不是原告公司工作人员的签字；政府保障用房周围都没有树，绿化率不达标；巡视记录没有意见；下水管道井维修真实性有异议，应该有本人的签字；监控设备的维护，记录上是除尘，除尘是打扫卫生，不是维护。 被告提供如下证据： 证据一、阿右旗发改局“阿右发改字【2015】28号”文件（复印件），证明：只针对巴丹吉林小区的物业收费，收费限额是0.5元，不是标准；证据二、阿拉善盟住建局和发改委“阿住建发【2018】22号”文件（复印件），证明：根据该文件内容，原告的维护维修不及时，不完善，履职不符合收费标准；依据文件第八项，应对物业收费公开透明，必须有菜单式收费标准，接受业主群众监督，必须质价相符；证据三、照片三张（11副图片），证明：小区公共设施没有及时维护维修，仍处于破损状态；证据四、巴丹吉林小区业主实名联名表十五页，证明：我所提供的证据和答辩内容真实有效。 原告质证如下：证据一文件本身没有意见，最高限额是0.5元，我们是遵照文件上0.5元收取物业费的，我们没有超过这个标准，我们已经达到参考标准0.68元的服务范围。证据二只是收费参考标准，不是例行。证据三只是一份签名表没有具体内容，针对什么签名？不予认可；证据四部分符合实际，部分不符合实际，我们认可小区栅栏破损、单元门关不上，这些我们都多次维修多次被破坏，前几天我们已经对全部单元门进行了维修。小区栅栏多次维修多次被人为破坏，最后维修时间为2018年夏天，现在部分栅栏因拆迁被城建拆除，目前也无法修复完整。原告方尽量做好职责范围的工作，也由于各种因素未能做到百分百。 本院根据庭审经审查认定如下：1、原告收费理由及依据：《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条第一款第一项“廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定；”，阿拉善右旗发展和改革局2015年3月24日“阿右发改字【2015】28号”文件批复：巴丹吉林小区物业费：最高限价0.5元/㎡.月，依据上述规定原告对被告及被告所在阿拉善右旗巴丹吉林小区均实行0.5元/㎡.月物业费。原告对被告及被告所在阿拉善右旗巴丹吉林小区物业费每月每平方米0.5元有其合法依据且没有超过限价；2、原告是否履职：原告提供证据六、证据七：客服中心报修记录、秩序维护监控维修记录、监控调阅记录、监控运行维护维修记录、单元门维护维修记录、更换楼道灯维护维修记录、下水管道井维护维修记录、门岗巡视记录、绿化养护记录、维修维护相关部分图片及庭审陈述等证明其在物业服务范围内进行了履职；被告提供“阿右发改字【2015】28号”文件、“阿住建发【2018】22号”文件、图片、巴丹吉林小区业主实名联名表（表中无事项内容）、庭审陈述等证明原告没有在0.5元的物业服务范围内进行履职，原告庭审出具证据相互合力的证明力大于被告庭审出具证据合力的证明力，被告出具证据可以证明小区有公共设施处于破损状态，不能证明原告对此没有进行过维护维修，谁主张谁举证，被告辩称的被告履职不到位不达标因证据不足不能成立。 经审理查明：2013年8月1日原告接管了阿拉善右旗巴丹吉林小区物业服务，为其提供物业服务项目，依据阿拉善右旗发展和改革局“阿右发改字【2015】28号”文件批复：巴丹吉林小区物业费：最高限价0.5元/㎡.月，2015年至2018年12月31日物业服务费均按每月每平方米0.50元予以收取。原告与该小区大部分住户签订了《物业管理服务协议》，协议约定：每年1-3月份为缴费期，4月1日以后对未交纳物业费将收取千分之五违约金。被告于2015年7、8月份入住内蒙古阿拉善右旗巴丹吉林镇巴丹吉林小区12号楼1单元301室，2015年与2016年按照0.5元/㎡.月交纳了物业费。原告与被告没有签订书面《物业管理服务协议》。该小区于2018年12月14日成立业主委员会。 上述事实，由《内蒙古自治区物业管理条例》、“阿右发改字[2015]28号”文件、“阿右住建函字【2013】20号”文件、《物业管理服务协议》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告于2013年8月1日至2018年12月31日向被告所在阿拉善右旗巴丹吉林镇巴丹吉林小区提供了物业服务，2015年起依据“阿右发改字[2015]28号”文件批价向被告所在小区住户收取0.5元/㎡.月物业服务费用，对该小区住户具有普遍约束力，被告虽然与原告没有签订《物业管理服务协议》，该协议对作为该小区老住户的被告具有同样约束力，被告应按此标准缴纳物业费，且2017年与2018年物业费已经产生并变成了欠款债务；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，原告庭审出具证明其在物业服务范围进行履职的证据相互合力的证明力大于被告庭审出具证明被告没有履职证据合力的证明力，被告出具证据可以证明小区有公共设施处于破损状态（原告对此予以认可和给予解释），不能证明原告对此没有进行过维护维修，谁主张谁举证，被告辩称的被告履职不到位不达标因证据不足不能成立。根据原、被告各自提供证据及证据证明力的大小，被告庭审证据不能证实原告在物业服务范围内没有履职或质价不符，故被告主张因原告物业行为质价不符而不予交纳所拖欠物业费的辩称本院不能予以采纳。被告就其他抗辩理由应积极通过业主大会或业主委员会等正规正面渠道向原告方主张；广大业主应通过业主大会或业主委员会发表意见和反映问题，原告应对广大业主反应的意见(如不少业主反映该小区收费高于周边和其他类似小区)予以释明和考量，小区栅栏在各方条件具备后尽量予以修善修整；望物业公司与业主互相沟通互相理解，社会经济处于发展变化中，要与时俱进改变思想观念，本着解决问题为目的，合法、规范、正确行使各自的权利和义务。原告要求判令被告缴纳2017年物业费329.00元、2018年物业费329.00元的诉讼请求本院予以支持。综合考虑，原告诉求的违约金在此不予支持；本院将依法惩戒屡次无正当理由拒不缴纳物业费的违约行为。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告张桃花于本判决生效后五日内向原告内蒙古蒙宁物业服务有限责任公司缴纳2017年物业费329.00元、2018年物业费329.00元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张桃花承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。 审判员  张秀琳 二〇一九年一月十五日 书记员  潘 燕