海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0105民初7015号 原告：杨攀国，男，汉族，1963年9月3日出生，居民身份证号码：4601001963********，住广东省深圳巿南山区侨城东街**中旅广场齐云阁31F。 被告：张春光，男，汉族，1962年5月2日出生，居民身份证号码：2101051962********，，住北京市东城区大雅宝胡同**中楼** 被告：张宏毅，女，汉族，1969年4月15日出生，居民身份证号码：2101051969********，住北京，住北京市东城区大雅宝胡同**中楼**iv> 两被告共同委托诉讼代理人：蔡成,海南新概念律师事务所律师。 被告：刘长利，男，汉族，1966年4月23日出生，居民身份证号码：1101081966********，住北京市海淀，住北京市海淀区常青园小区****楼**** 原告杨攀国诉被告张春光、张宏毅、刘长利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后,依法组成合议庭，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告杨攀国到庭参加诉讼，被告张春光、张宏毅共同委托诉讼代理人蔡成到庭参加诉讼,被告刘长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2015年6月24日与被告刘长利即被告张春光、张宏毅(房屋共有人）的委托代理人签订海口市滨海大道169号阳光西海岸〔三期）南区C3幢12层1201号房买卖合同，房屋建筑面积为180.99平方米，房屋成交价格为113万元。原告于2015年6月24日按合同向被告张春光的银行账户（账号：62220802000********，开户行：工商银行北京知春路支行）支付49999.99元（原告通过招商银行转帐，该行规定实时转帐不得超过5万元，经与被告刘长利电话联系同意少付一分钱，以确保马上到帐）。签订合同时，被告刘长利并没有被告张春光、张宏毅的授权委托书，也没有其出售上述房屋的房产证及复印件。被告刘长利表示回北京后马上将授权委托书快递给我，房产证和土地证尽快到海口巿有关部门办理。之后，原告多次催促被告刘长利提供授权委托书，但被告至今没有提供。经向政府房管国土等部门咨询，委托代理人没有取得授权委托书和没有取得产权证明的二手房是不允许买卖的，也办不了过户手续。鉴于此，原告没有支付余下房款。从2015年8月至今，原告与被告经常联系不上，初期被告刘长利有时还接听电话回短信，后来既不给原告回电话也不回短信。2016年底到2017年初，海口市房价暴涨，被告张春光在没有按合同约定通过法律途径和政府有关部门调解解决购房纠纷的情况下，于2017年4月17日擅自将上述房屋以128万元出售给姜明（身份证号码：2201021959********），多卖15万元，构成了事实上的一房两卖，己违法违规。这也是国家住建部重点打击的违法违规行为。该房涉嫌虚假交易，与被告张春光同时出售的该幢9层901房（同户型同面积）相比少卖48万元，明显低于市场价格。根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》第十条关于争议的解决约定：“甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商方式解决，协商不成的，向交易房屋的所在地的人民法院提起诉讼”，显然被告无权单方面撕毁协议。根据该合同第九条违约责任的约定：被告违约应双倍返还定金即人民币壹拾万元整作为被告支付给原告的违约金。由于被告知晓房价上涨见利忘义，将房屋出售给他人，此举属于恶意违约，应当受到惩罚并承担合理赔偿责任。鉴于被告恶意违约，造成原告购房不成功，也错失了别的购房机会，理应向原告支付购房损失费〔即海口房价上涨造成原告购买同地段、同户型房屋时多支付60万以上房款、现只要求被告返还定金49999.99元，另外赔偿部分购房损失费、往返路费、住宿费、误工费等10万元。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告和被告签订的《房地产买卖合同》;2、被告返还已付购房定金49999.99元;3、被告赔偿损失费10万元;4、被告承担全部诉讼费用。 被告张春光、张宏毅共同辩称：因原告违反合同约定,双方已经解除合同,原告无权要求被告返还定金、赔偿损失。一、原告未如期办理房屋过户手续并支付购房款,已经构成违约,其无权要求被告返还定金。2015年6月24日,被告的代理人刘长利与原告签订《房地产买卖合同》,约定将被告名下海口市滨海大道169号阳光西海岸小区C3幢1201房出售给原告,除了签订日期和房屋房号不同,该两份合同的内容基本一致,依据上述两份合同约定,涉案房屋的成交价格为每平方米单价6243.44元,合同签订之日原告向被告账户支付5万元定金,剩余房款108万元在产权交割完毕当日付给两被告,被告在收到全额房款当日将房产交付给原告,双方约定,最迟2015年9月30日,被告将房屋产权过户至原告名下,双方在合同中还约定违约责任,如原告逾期付款超过30日的,被告有权解除合同,原告所付的定金作为其应付的违约金归被告所有。双方签订以上合同后，原告仅每套房各支付了49999.99元定金，就再也未支付任何款项。从2015年6月份至同年9月底之间，被告刘长利多次通过电话、短信、微信等方式通知原告，要求其与被告刘长利一起前来海口办理房屋过户手续，但原告均置之不理。无奈之下，2015年9月25日，被告刘长利在北京市求是公证处公证员的公证下，以邮政快递的方式，向原告寄送了一份《致杨攀国房屋产权过户通知》，要求原告在同年9月28日前与被告刘长利联系，确定办理过户手续时间，如果9月28日无法联系被告刘长利或无法办理完成相关房屋过户手续，被告刘长利将于2015年9月30日10时至12时到海口市政务中心办理房屋产权过户手续的窗口前等候原告一起办理过户手续。如原告无论任何原因导致在2015年9月30日12时前赶到上述地点办理产权过户手续，均属于原告主观故意不配合办理产权过户。在发出上述函件后，被告刘长利于2015年9月29日来到海口，并于30日早上来到政务中心办理房屋产权过户的窗口取号，等待原告来办理过户手续。但是，原告并未如约到来。被告认为，依据合同第四条第1款约定，房屋最迟应于2015年9月30日过户给原告，而依据办理房屋产权证的规定，房屋产权过户手续需要买卖双方同时到场方可办理，原告未如期到场导致无法办理过户手续，已经违约；而合同第三条也约定，“剩余房款于产权交割完毕当日给付”两被告，原告未在合同约定的时间配合办理房屋过户手续并支付剩余房款，已经构成违约，依据合同第九条约定的违约责任及合同法《合同法》第115条“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，其无权要求答辩人返还定金。二、原告主张的所谓“损失”没有任何证据证明，依法不应采信。如前所述，原告违约在先，其无权要求被告一方承担违约责任。另外，原告在其起诉状中，要求被告分别赔偿其损失费10万元、30万元，但是原告并未提交证据，证明其损失已经实际发生。被告认为，原告关于赔偿损失的主张缺乏证据证明，依法不应采信。三、依据双方签订的两份合同，涉案房屋的成交价格仅仅为每平方米单价6243.44元，远低于同期海口市同类房产的成交价格，也只相当于被告购入该两套房屋的价格的一半（当时购入房产的价格分别为901号房12482元每平方米、1201号房单价为每平方米13854元），被告之所以以远低于市场价格出售房屋，目的正是为了收回资金，原告迟迟不支付剩余房款，将导致被告签订合同的目的无法实现，被告不可能长期等待原告筹集资金，唯有解除合同。应该说，原告以如此低的价格购买房屋，相当于捡到了大便宜，按照一般常理，原告应当急于完成过户手续。但是，原告在签订合同、交付定金之后，却不按约定来办理过户手续，其背后的原因，其实是原告并不具备按照合同约定，一次性付清购房余款的经济能力，所以，原告只能在被告刘长利向其发函催促办理过户手续后，置之不理，放弃有巨大盈利空间的交易机会。但是，原告却在时隔三年、得知被告已经将房屋另行出售后，起诉被告，要求返还定金并赔偿损失，其诉讼目的显然有违诚信，不应得到法院的支持，请法院依法驳回其诉讼请求。 经审理查明：被告张春光、张宏毅共同委托被告刘长利代为出售涉案的海口市滨海大道169号阳光西海岸(三期)南区C3幢12层1201房,2015年6月24日,被告刘长利作为委托代理人代理被告张春光、张宏毅与原告签订《房地产买卖合同》,约定被告张春光、张宏毅将涉案的1201房出售给原告,涉案房屋的所有权证和土地使用权证正在办理当中,房屋单价为6243.44元每平米,总房款为113万元,本合同签订之日,原告向被告张春光、张宏毅支付5万元作为购房定金,剩余房款108万元于产权交割完毕当日付给被告张春光、张宏毅,被告张春光、张宏毅应于2015年8月1日开始办理房屋产权证、土地使用权证过户给原告事宜,被告张春光、张宏毅最迟于2015年9月30日将房屋产权证过户到原告名下,被告张春光、张宏毅应于收到原告全额房款当日将交易的房产全部交付给原告使用,被告张春光、张宏毅逾期交付房屋的,自逾期之日始,按日向原告承担房屋总价款0.5‰逾期违约金,逾期交付超过30日的,原告有权解除本合同,并要求被告张春光、张宏毅在解除合同三日内将原告已付购房款的1.3倍返还给原告。原告逾期付款的,自逾期之日始,按日向原告承担房屋总价款0.5‰的逾期违约金;逾期支付超过30日的,被告张春光、张宏毅有权解除本合同,原告所付的定金作为原告应支付的违约金归被告张春光、张宏毅所有。被告张春光、张宏毅未能在约定时间办理完毕过户手续的,原告有权解除合同,并由被告张春光、张宏毅按前述条款承担违约金。原告在上述合同中的提供的地址为广东深圳南山区华侨城中旅广场齐云阁31F。由于招商银行规定实时转账不得超过5万元,经与被告刘长利沟通同意后,原告向被告张春光账户转账49999.99元作为购房定金,涉案房屋于2015年8月份取得房屋权属证书,被告张春光系涉案房屋的所有权人,被告张宏毅与被告张春光系夫妻关系,系房屋共有人。三被告辩称自2015年6月至9月底之间,被告刘长利多次通过电话、短信、微信等方式通知原告到海口办理涉案房屋过户手续,原告均置之不理,但三被告未提供相应的证据予以证明。2015年9月25日,被告刘长利在北京市求是公证处公证员的公证下,向原告邮寄《致杨攀国房屋产权过户通知》:关于海南省海口市滨海大道169号阳光西海岸三期南区C3座901、1201房产权过户事宜,电话、短信、微信、信函通知上述房产购买人杨攀国于2015年9月28日之前与刘长利进行联系,确定到海南省海口市政府服务中心办理房产过户手续时具体时间,无论任何原因导致9月28日前杨攀国无法联系刘长利或无法办理完成相关房屋产权过户,刘长利将在2015年9月30日上午10时至12时到海口市政府服务中心B楼办理房屋产权过户手续窗口前等候杨攀国一起办理房屋产权过户手续,杨攀国无论任何原因导致在2015年9月30日中午12点钟之前无法赶到上述地址办理房屋产权过户,均属杨攀国主观故意不配合房屋产权过户。被告刘长利于2015年9月29日来到海口市,并于9月30日到海口市政务中心等候原告过来办理房产过户手续,原告并未按照上述时间过来办理房产过户手续,称2015年9月30日之后才收到上述《致杨攀国房屋产权过户通知》的邮件,且从其住址深圳到海口需要订票和往返时间,根本无法赶在2015年9月30日到达海口办理房产过户手续。被告张春光、张宏毅在未与原告解除《房地产买卖合同》的情况下,将涉案房屋另行出售给案外人姜明。因此,原告向本院提起诉讼要求解除双方之间的《房地产买卖合同》,退还购房定金,赔偿部分购房损失、往返路费、住宿费、误工费等损失10万元。 另查明:原告曾于2017年向本院提起诉讼,因原告未按规定交纳诉讼费,于2017年10月20日按撤诉处理。 上述事实，有《(2017)琼0105民初4047号民事裁定书》、《不动产登记信息查询情况说明》、《房地产买卖合同》、《招商银行户口历史交易明细表》、《2015年10月8日公证书》、《致杨攀国房屋产权过户通知》、《邮寄清单》、《情况说明》、《照片》、《2015年8月20日的委托书》、《2015年8月21日的公证书》、《2015年7月3日的公证书》、《2015年7月2日的委托书》、当事人陈述等证据为凭，足资认定。 本院认为：原、被告双方于2015年6月24日签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，原告依约支付了购房定金49999.99元，依据合同约定，被告张春光、张宏毅最迟于2015年9月30日将涉案房屋产权证过户到原告名下,被告张春光、张宏毅委托被告刘长利代为出售涉案房屋,被告刘长利辩称自2015年6月至9月底之间,已经多次通过电话、短信、微信等方式通知原告到海口办理涉案房屋过户手续,但未提供相应的证据予以证明,本院不予采信,被告刘长利于2015年9月25日向原告邮寄通知书,要求原告于2015年9月30日到海口市政务中心办理涉案房屋过户手续,由于被告刘长利从北京将通知书邮寄到深圳需要路途时间,而原告收到通知书后从深圳到海口需要订票和路途时间,因此,被告刘长利应提前通知原告,给原告留足足够的在途时间,而被告刘长利于2015年9月25日才通知原告到海口办理房屋过户手续,未能给原告留足充分的准备时间,存在过错和违约。原告现起诉要求解除双方签订的《房地产买卖合同》,被告张春光、张宏毅表示同意,本院对原告的该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。双方《房地产买卖合同》解除后,原告要求被告张春光、张宏毅返还已付购房定金49999.99元于法有据,本院予以支持。原告要求被告张春光、张宏毅赔偿部分购房损失费、往返路费、住宿费、误工费等10万元,由于原告未提供相应的证据予以证明,本院不予支持。被告张春光、张宏毅的抗辩有事实和法律依据,本院予以采信。由于被告刘长利仅系被告张春光、张宏毅出售涉案房屋的委托代理人,涉案房屋出售产生的权利义务应由被告张春光、张宏毅承担,因此,原告要求被告刘长利承担责任于法无据,本院不予支持。被告刘长利的抗辩有事实和法律依据,本院予以采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告杨攀国与被告张春光、张宏毅于2015年6月24日签订的《房地产买卖合同》。 二、被告张春光、张宏毅于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨攀国退还购买海口市滨海大道169号阳光西海岸(三期)南区C3幢12层1201房的购房定金49999.99元。 三、驳回原告杨攀国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，保全费1270元,由被告张春光、张宏毅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 书记员  黄清海 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 … 印刷：李斯娜 海口市秀英区人民法院2019年1月7日印制 （共印8份） {文书日期} 书记员黄清海 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 … 印刷：李斯娜 海口市秀英区人民法院2019年1月7日印制 （共印8份）