湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘06民终195号 上诉人（原审原告）：吴治礼，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。 被上诉人（原审被告）：瞿文波，男，1968年4月30日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。 被上诉人（原审被告）：郑红利，女，1975年11月2日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。 上诉人吴治礼因与被上诉人瞿文波、郑红利房屋买卖纠纷一案，不服汨罗市人民法院（2018）湘0681民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴治礼上诉请求：1、请求撤销汨罗市人民法院（2018）湘0681民初1382号民事判决书，判令被上诉人向上诉人支付所欠房款9.3万元；向上诉人自2012年12月30日起按逾期应付款的日万分之五支付逾期付款违约金；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。 事实与理由： 一、房屋建设办理了相关手续，只是暂未取得房产证。 一审法院认为上诉人未办理相关手续不正确。没有办理相关手续怎么能在农村做七层的房屋？怎么没有有关部门将它拆除？充其量只能说镇政府没有完善相关手续。由于2009年时，农村房屋建设都是镇政府负责收费、协调办理相关手续，而镇政府收了钱又与职能部门讨价还价，“先上车后买票”没有及时完善相关手续。农村房屋没有办理房产证是普遍现象。 汨罗市政府治理大厦遗留问题督办函中的调查说明，上诉人是在原高家坊镇政府会议纪要的基础上，向镇政府、国土局、房产局缴纳了相关手续费用，镇政府要求开始建设治理大厦的。集体土地建房的相关手续只能由镇政府去申请办理，镇政府也已多次出具办理房产证的报告，由于多种原因，目前没有协调办理好房产证，不是上诉人不去办理和不缴纳相关手续的费用造成。加之双方合同中规定，被上诉人房款付清后3－6个月内，上诉人才将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人违约没有付清房款，上诉人不需要报送资料。 二、上诉人与被上诉人签订的是私房联建分房合同，不是商品房买卖合同，且明确告知了私房联建是集体土地，明确了全部付清分房款，没有明确办好房产证。 双方签订的是私房联建分房合同，不是房屋买卖合同，是集体土地，就算是房屋买卖合同，也不能等同于商品房开发的房屋买卖；是私房联建，700多一平方的建筑成本加集体土地成本单价，没有二、三千甚至更高的价格，不能比照商品房开发的房屋没有办理产权证就不付款。被上诉人签订合同是知道可能不能及时办理房产证及风险。现在房屋是被上诉人的，只有被上诉人才能对房屋进行租赁、转让和居住，目前有周志伟、左金凯、周立、吴缯、任四超等户已经转让，还有好几户出租。被上诉人已经占有、使用房屋多年，已经取得合同利益。 分房合同中明确了全部交清分房款后，再到登记机关办理资料备案手续，没有明确办好房产证后再付清分房款。为争取办好房产证，上诉人已经提前完成了资料备案手续，数十次的找汨罗市政府及相关部门多年，高家坊镇政府也组织了多次汨罗市各部门参加的协调会，汨罗市国土规划整治小组也到现场进行了多次调查，房产部门已经测绘了各分房户的面积，并且上诉人先期向高家坊镇政府、国土局、房产局垫交了办证费用和接待、协调费用，也没有向被上诉人收取办证费用，已经是在用建筑费用代替办证费用，处于经济亏损状态，而且已经亏损了8年了。 三、治理大厦系上诉人垫资建设，为上诉人所有，被上诉人应当支付余款。 治理大厦系上诉人垫资建设，为上诉人所有，只是暂时没有办好房证，一审法院认为上诉人对案涉房产无充分的产权证据的情况错误，请问治理大厦是谁的，这些房屋是谁的？上诉人为什么付款了一部分？不能把众所周知的事情随意否定。 没有办好房产证，目前这套房的使用权或者所有权是被上诉人的，按照被上诉人的做法和汨罗市人民法院的判决，被上诉人可以不付分房款而占用该套房；而且还有五户已经转让，有几户出租收益。要是房产证几十年办不好，被上诉人就可以不付分房款而长期占有？ 四、合同如认定无效，其法律后果是返还财产，被上诉人应当将房屋交还上诉人，上诉人退回被上诉人已收款项。 被上诉人瞿文波、郑红利没有提出答辩。 上诉人吴治礼向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令瞿文波、郑红利向吴治礼支付所欠购房款9.3万元；二、判令瞿文波、郑红利向吴治礼支付违约金（自2012年12月30日起，每日按逾期应付款的万分之五计算）。 一审查明的事实、认定的理由及判决结果：2011年1月24日，瞿文波与吴治礼签订《私房联建房屋分房合同》，购得“治理大厦”南栋二单元东301室，合同价15.3万元。瞿文波、郑红利支付6万元后，以吴治礼至今未办理房产证为由，拒付剩余房款。瞿文波与郑红利系夫妻关系，2008年3月6日登记结婚。 另查明，2009年，因原高家坊镇大山上的村民移居山下集镇建房的需要，在原高家坊镇周坊村集体所有的耕地上，吴治礼建设了“治理大厦”。该建筑物建设完工后，吴治礼对外出售部分住宅。建设该工程时吴治礼未办理相应手续，且自2009年至今亦未能予以补办，已出售房屋不能办理产权证。 一审法院认为，吴治礼在未办理房屋建设相关手续的情况下，在原汨罗市高家坊镇周坊村集体所有的耕地上建设“治理大厦”，并对外出售部分房产，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的地土地的除外。”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”吴治礼与瞿文波、郑红利签订合同约定购买案涉房违反了前述法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故依法认定吴治礼与瞿文波、郑红波签订的《私房联建房屋分房合同》无效。现吴治礼在对案涉房产无充分的产权证据且合同无效的情况下，请求瞿文波、郑红利依合同继续履行义务及承担违约责任，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项；《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：驳回吴治礼的诉讼请求。案件受理费2125元，由吴治礼负担。 本院二审查明：2009年4月6日，高家坊镇党委、政府召工党政负责干部会议，决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，以解决该镇大山及地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治礼负责开发建设。 高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治礼向所在村组购买的集体土地。吴先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始动工兴建。在动工之前，高家坊镇党委、政府及本人多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；建筑楼层6层，其中，一至三层为集贸市场，建筑面积4724.14平方米；四至六层为住房，36套，建筑面积4573.25平方米。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。 因为该建筑一直没有得到相关部门认可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以每平方米650元的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以每平方米约1200元的价格对外出售，同时还将剩余的**住房同样以每平方米650元的价格出售给集镇居民、回高家坊原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。 2011年1月24日，瞿文波与吴治礼签订《私房联建房屋分房合同》，购得“治理大厦”南栋二单元东301室，合同价15.3万元。合同第八条约定：“联建人应当在房款交清后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权机关备案。私房联建系集体土地，无国土使用证。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准情况下建成。在此过程中，高家坊镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证相关费用4万元，另周坊村村委会收取管理费用2万元。 2009年9月起，高家坊镇党委、政府及当事人吴治礼多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因而没有受理，至今房产证仍然没有办理。 上述事实有双方所签《私房联建房屋买卖合同》，高家坊镇人民政府《关于请求办理集体用地及村民联建手续的报告》、《请求补办大山移民联建房屋相关手续的报告》，上诉人代表吴求礼与汨罗市房地产管理局白水房地产管理所、高家坊镇政府（鉴证方）所签《关于高家坊联建户与白水房管所就房屋发证的备忘》，汨罗市政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》，岳阳市办实事协调领导小组办公室《关于加快省实事项目建设的督办函》以及收款收据等证据予以证实，足以认定。 本院认为，上诉人吴治礼与被上诉人瞿文波、郑红利所签《私房联建房屋买卖合同》，因违反国家相关强制性规定而归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案吴治礼虽没有为瞿文波、郑红利办理过产权证，但确属事出有因，为此还交纳了一定的费用，与恶意违约不同，且合同明确是集体土地，并约定购房者在“交清房款”后3－6个月内由上诉人到“产权机关备案”，同时双方并没有约定没有办证的违约责任。对此，双方均有一定责任。故吴治礼要求瞿文波、郑红利支付剩余购房款应予以支持，对其要求支付日万分之五的违约金不予支持，但应从吴治礼提起诉讼之日，即2017年12月12日起支付年利率6%的利息。 综上所述，原审认定事实清楚，但处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销汨罗市人民法院（2018）湘0681民初1382号民事判决； 二、限被上诉人瞿文波、郑红利在本判决生效后十日内向上诉人吴治礼支付剩余购房款9.3万元，并自2017年12月12日起支付6%的年利率。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审诉讼费4350元，由上诉人吴治礼承担3000元，由被上诉人瞿文波、郑红利承担1350元。 本判决系终审判决。 审判长  何石朝 审判员  陈玉香 审判员  曹 维 二○一九年元月二十三日 书记员  方晶晶