宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书 (2018)宁0122民初3288号 原告：侯培熊，男，汉族，1967年1月27日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：夏德亚，宁夏兴业律师事务所律师。被告：孙鹏，男，汉族，1979年8月30日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：黄立娥、曹仕琦，宁夏清之清律师事务所律师。第三人：张万福，男，汉族，1954年4月11日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告侯培熊诉被告孙鹏、第三人张万福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，因需要以（2016）宁0122民初2824号孙鹏诉侯培熊物权确认纠纷一案判决结果为依据，于2018年6月29日中止审理。（2016）宁0122民初2824号案件判决后侯培熊不服判决结果上诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院于2018年10月8日撤销原判发回重审。本院立案后以（2018）0122民初6992号案件重新审理期间，孙鹏于2018年12月14日申请撤回起诉。本院以（2018）0122民初6992号民事裁定书准许原告孙鹏撤回对被告侯培熊的起诉。2018年12月17日被告孙鹏向本院递交民事反诉状，同时申请冻结登记在原告侯培熊名下的位于贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房屋的产权产籍，本院经审查后认为反诉及保全符合法律规定，于2018年12月17日作出（2018）宁0122民初3288号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人侯培熊名下位于贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房屋的产权产籍，冻结期限为三年。2019年1月16日本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告侯培熊的委托诉讼代理人夏德亚，被告孙鹏的委托诉讼代理人黄立娥、曹仕琦、第三人张万福均到庭参加诉讼。庭后原告侯培熊于2019年1月18日向本院提交书面申请，自愿放弃对被告孙鹏退还从其占用贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房至今取得的租金和非法入住应付租金48万元的诉讼请求，本案现已审理终结。原告侯培熊向本院提出诉讼请求：1、确认被告孙鹏于2003年10月18日与侯生兰签订的《房屋买卖合同》无效；判令被告立即给原告返还属于原告的贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号商住楼，退还从其占用该房至今取得的租金和非法入住应付的租金48万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年10月18日，被告与侯生兰签订了一份《房屋买卖合同》。合同载明：侯生兰将其与房屋共有人所有的位于贺兰县原四清沟处(现富兴北街61号)贺兰县政府返还的个人新商住楼一套(一间三层)总面积约120平方米出售给被告。双方约定：1.侯生兰将上述商住楼以15万元的价格出售给被告。包括侯生兰个人商住楼的所有权利(包括《土地使用证》(以下简称土地证)、《房屋所有权证》(以下简称房证)、使用居住等权力)均一并转移给被告。 2.房证、土地证的所有权由侯生兰负责办理到被告名下，办证费用全由侯生兰负担。3.被告以现金方式向侯生兰支付购房款。第一次签约后，2003年10月18日付12万元。第二次侯生兰接通商住楼水、电、暖后，付1万元。第三次土地证、房证手续办好后，付2万元。4.被告交12万元后，侯生兰将商住楼交被告管理使用。5.被告第一次付款后，侯生兰尽快办理土地证和房证。双方还约定了违约责任：1.给侯生兰办土地证和房证的期限为1年半，(2005年4月18日前) 否则，侯生兰就是违约，商住楼归被告所有，且不再支付剩余的3万元房款。2.侯生兰如期办理完土地证和房产证，被告如不支付余款3万元，算被告违约，侯生兰可收回房屋，不退12万元已付房款。合同最后，出售人：侯生兰(签字捺印)购买人：孙鹏(签字捺印)。侯生兰是原告的父亲，在拆迁安置前，原告已结婚离家，自建3间小屋另居，和父母的两间老屋虽然在一个大院，但拆迁安置新分房屋都不在一起。这个合同里所称的房产，实际是原告的房产，是贺兰县四清沟改造工程中拆迁了原告的三间旧房，给原告的拆迁安置房，在该合同签订前的2003年8月30日原告己与贺兰县习岗镇人民政府签订了《售房协议》，政府对拆迁户在给三间门面房的基础上，免收土地出让金、水电增容费、勘察、规划设计费后以每平米916.67元，共计11万元的价格卖给原告的，此房是政府专为解决拆迁户的生活和安置之用的。他们两人是拿原告的房产做交易，被告与侯生兰签订的这个《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的強制性规定，严重侵害了原告的利益，所以请求法院确认合同的效力。原告认为这是一个无效合同，主要理由是：1. 从合同约定的内容就可以证实，此房在交昜签约时，没取得土地证和房证，不具有物权法上的产权效力。侯生兰声称他出售的是其与他人共有的房子，但没有房屋共有人书面同意的文书，这样的房屋交昜行为违背了《中华人民共和国城市房屋管理法》第38条第4项和第6项关于这类房屋不得转让的禁止性规定，违法的合同当然无效，而且自始无效。2.该合同设定的违约责任，双方都是为欺骗对方设计的圈套，双方都心怀鬼胎各有所图，并无诚意。双方都清楚这是政府给候培熊的拆迁安置房，要办土地证、房证必须是候培熊亲自去办，而且是需要习岗镇政府与贺兰县土地、城建等部门艰难的协商，需用多长时间，不是双方能决定的。侯生兰明知自己干不了，还承诺由他去办两证。明知他不是此房的共有人，但在合同上称他和其房屋共有人同意岀卖此房。明知没有人委托他卖房，却在合同里写着他代表房屋共有人岀卖此房。被告给侯生兰規定了一年半时限必须把土地证、房证办到被告名下更是不现实的。侯生兰为达到能马上拿到12万购房款，解决还债的燃眉之急，被告为达到尽快入住涉案房屋，经营出租早日收回投资，当时此房市场价至少20万元，自以为捡了个大便宜死抱不放，什么条件都答应，这不是真实意思的表达。侯生兰是忽悠对方，早点把钱拿出来。被告是乘人之危，宰人一刀，看不岀有出15万元买此拆迁安置房的诚意。这样的合同应属无效。综上，被告与侯生兰签订的《房屋买卖合同》违法，应确认无效，并应依法退还房屋，赔偿原告因无效合同造成的损失。原告的诉求合法有据，望判如所请。被告孙鹏辩称，被告与侯生兰签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告的诉请没有事实和法律依据。2003年10月18日，被告与原告之父侯生兰签订涉案《房屋买卖合同》，由被告购买其位于贺兰县富兴北街61号营业房（即涉案桃林一社20号楼30号房）。该合同签订后，被告按约支付了购房款，并持续占有使用至今。原告在诉状中称涉案《房屋买卖合同》因违反《城市房屋管理法》第38条第4项、第6项的规定，其效力归于无效。答辩人认为原告的理由无法成立。首先，原告在诉状中自认诉争房屋系其个人财产并非与其父侯生兰的共有财产，但又要求适用《城市房屋管理法》第38条第4项的规定认定合同无效，前后自相矛盾，不应当支持。其次系争房屋在签订涉案《房屋买卖合同》时，不具备办证条件，因此不属于法律规定的应当办理登记而未登记的情形。再退一步讲，原告在诉状中称：“此房在交易签约时，没取得土地证和房证，不具有物权法上的产权效力。”如果如原告所说，那么其与习岗镇政府签订协议时，系争房屋同样没有取得土地证和房证，原告同样不能取得系争房屋的所有权。习岗镇政府因其建设行为取得系争房屋的所有权是原始取得。因此，侯生兰与被告之间签订合同所指向的标的是涉案房屋的安置权，侯生兰将涉案房屋的安置权转让给被告，被告对于要求侯生兰及原告将系争房屋办理至被告名下享有期待权和债权请求权。再次，依据买卖合同司法解释第三条的规定，无权处分并不影响买卖合同的效力,并且原、被告之间因系争房屋所产生的纠纷已经法院多次审理。其中，在贵院审理的（2016）宁0122民初2824号案件中，原告自认安置房屋办理过程中，原告与其弟弟侯培保以及侯生兰的房屋安置手续均由侯生兰办理，并且被告与侯生兰签订涉案合同时，原告亲身在场。被告与侯生兰签订合同后，原告曾要求被告支付房款。因此，原告在被告与其父亲侯生兰签订涉案合同时，对此不仅知情，而且完全同意。根本不存在原告所说的侯生兰未经其同意，无权处分系争房屋的情形。侯生兰与被告签订合同是有权代理，有权处分。综上，原告的诉请完全不符合事实，应当予以驳回。第三人张万福辩称，2003年10月18日，侯生兰与被告孙鹏签订合同时，侯生兰及侯培熊等家人都在场，我认为原、被告双方之间签订的合同真实有效，我当时支付了12万元房款，该12万元房款由侯生兰及其家人收取。后侯生兰将办理房屋产权手续事宜交由其子侯培熊协助孙鹏办理。后我找到侯培熊要求协助办理涉案房屋产权手续，侯培熊索要2万元，因2万元不能开具发票，所以没有支付。侯培熊也没有协助办理房屋产权手续，2012年春节期间，经多方打听，我找到侯培熊与其协商办理房屋产权手续，侯培熊索要5万元，双方未能达成一致。在被告与侯生兰签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋的水、电、暖等缴费名称均是侯生兰，我经查看后确定侯生兰系涉案房屋的所有权人。其次被告孙鹏购买涉案房屋后交由第三人居住使用长达16年，原告侯培熊陈述其对侯生兰将涉案房屋出售给被告一事不知情不属实。原告陈述被告未能支付房款不属实，被告严格按照合同约定支付了房款。当时签合同时，侯生兰从派出所叫人多次看了合同以后就签订了合同，协商价款145000元，考虑到房屋办证需要花钱，所以房价为15万元，后来我要求办理公证，公证费由双方分摊，原告及其父亲说办理公证需要花费，没有必要，所以就给了原告及其父亲侯生兰一年半的办证期限。签订合同时支付的12万元房款，先由侯培熊清点，再由侯生兰家银川派出所的一个亲戚进行清点，我认为侯生兰在签订合同时，审查非常谨慎。反诉原告孙鹏（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、要求确认反诉原告孙鹏与侯生兰签订的房屋买卖合同有效，要求反诉被告侯培熊将位于贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房（现贺兰县富兴北街61号）的房屋产权办理至反诉原告孙鹏名下。2.本案本诉、反诉费均由反诉被告承担。事实与理由：2003年，反诉原告与反诉被告父亲侯生兰、反诉被告本人协商后，由反诉原告与反诉被告之父侯生兰签订一份房屋买卖合同，该合同约定，侯生兰将位于贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房（现富兴北街61号）以15万元的价格出售给反诉原告，合同签订后，反诉原告按约履行了支付房款的义务，并实际占有使用该房屋至今，其后，因侯生兰不能提供购房发票，该房屋一直未能办理产权登记，2010年侯生兰过世，反诉原告数次找到反诉被告要求其为反诉原告办理房屋产权登记，但反诉被告以各种理由推诿，且在反诉原告不知情的情况下擅自将该房屋登记至自己名下。综上，反诉原告认为，反诉原告与侯生兰签订的房屋买卖合同合法有效，反诉原告按约履行了合同义务，且实际占有使用该房屋至今15年，反诉被告应当为反诉原告办理涉案房屋的产权登记手续，但反诉被告至今不予配合，反而擅自将涉案房屋登记在自己名下，严重侵害了反诉原告的合法权益，现反诉原告向法院提起反诉，望法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告侯培熊（本诉原告）辩称，一、反诉状所列事实是编造的虚假事实，推翻不了本诉原告对《房屋买卖合同》签订时所举证的法律事实。1、反诉状称，“2003年，反诉原告与反诉被告之父侯生兰、反诉被告本人协商后，由反诉原告与反诉被告之父侯生兰签订一份《房屋买卖合同》”，欲证明对涉案房屋的买卖，是房屋所有权人和共有人协商同意后，候培熊委托侯生兰和孙鹏签订的卖房合同。而事实并非如此，涉案房屋所有权人是候培熊。共有人是其妻于志莲。在签订《房屋买卖合同》前根本没有协商。签合同当天，侯生兰说有人要租候培熊的房子，让他把钥匙拿过来,候培熊到场，第一次见到孙鹏，互不认识，没有说话, 之前沒有任何接触。相信被答辩人也拿不出侯生兰在何时、何地他们三人进行协商的证据。同时，确认共有人是否同意对共有房屋进行买卖，法律规定是要有共有人“书面同意”。很明显这份房屋买卖合同中，明确涉案房屋是有共有人的房子，但没有共有人“书面同意”的证据。这段法律事实应为:《房屋买卖合同》签订时，没有征得房屋共有人同意，违反了《中华人民共和国城市房屋管理法》第39条第1款关于此类房屋不得转让的禁止性规定。根据《合同法》第52条第5项的规定该合同无效。2.反诉状称:“反诉原告按约履行了支付房款的义务”，实际还有3万元房款没有支付。3.反诉状称：“其后，因侯生兰不能提供购房发票，该房屋一直未能办理产权登记。”实际情况是涉案房屋的土地性质属于“出让”，习岗镇政府拆迁安置房使用了国有土地。如何缴纳土地出让金等税费问题与国土部门一直交涉协商无果。等到协商好后，习岗镇政府只允许拆迁户本人去交购房款。涉案房屋是候培熊的安置房，购房款是2003年8月30日由候培熊交的，在侯生兰与孙鹏10月18日签订房屋买卖合同前一个半月购房发票已经在答辩人手里，侯生兰不是涉案房屋的所有权人，不可能有涉案房屋的购房发票。涉案房屋不能办理产权登记的原因是出卖方的主体地位不对，侯生兰在合同中的承诺是不可能实現的，是虚假的。孙鹏作为购房代理人连房主是谁，谁能取得房产证都沒搞清楚就出钱买房，这不能说明你是善意的买受人。二、反诉原告要求反诉被告将涉案房屋的产权登记办理至反诉原告名下，没有法律依据。反诉被告认为，涉案房屋的所有权人是反诉被告，因为反诉被告之父代理与反诉原告签订了《房屋买卖合同》，反诉原告支付了房款，并实际占有至今，已经15年之久，所以该合同合法有效。其父过世了，沒能给反诉原告办理房产登记,其子应当为反诉原告办理涉案房屋的产权登记手续。反诉被告不经反诉原告同意, 把房产证办到自己名下就是“擅自办理”。这是什么逻辑？凭什么要反诉被告承担此义务？我们希望反诉原告提供这个认识的法律依据。根据侯生兰与孙鹏签订《房屋买卖合同》的事实，可以完全确定该合同存在认定无效的问题：（1）涉案房屋的土地使用权是“出让”类型，签订涉案房屋《房屋买卖合同》时，涉案房屋没有取得房产证和土地使用权证。（2）产权主体有问题，这种房屋交易行为属非所有权人出卖他人房屋。（3）涉案房屋的产权实际是两人共有，协议中没有共有人的“书面同意”的证据。以上事实, 对照《中华人民共和国城市房屋管理法》第38条、39条，《合同法》第52条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第2条、《城市商品房预售管理办法》第6条等法律规定，我们认为应这样认识侯生兰与孙鹏签订的涉案房屋的《房屋买卖合同》：房屋属于不动产，以登记而不是以交付为生效要件；房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方对房屋所在地的房管部门登记过户为标志。否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已经实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已经收取了房价款，已经将房屋交付买方使用，当事人仍然可以提出合同无效的主张；出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效；房屋的产权为多人共有的，必须得到其共有人同意才能出卖。无效合同的无效是绝对的，并且自始无效。三，根据合同相对性原则, 反诉原告无权要求答辩人协助他把房产证办到孙鹏名下。该《房屋买卖合同》的合同当事人是出售方侯生兰, 购买方孙鹏，在合同上签字的是这两人,出售方承诺办理两证, 接通水，电，暖等设施, 都明确由侯生兰办理, 购房款都由侯生兰收取,合同双方权利义务约定的非常明确具体。答辩人在该合同中属于没有合同关系的第三人，沒有任何签字，没有明确任何权利和义务。根据合同相对性原则, 合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力, 只有合同当事人一方能基于合同向合同相对方提出请求或提起诉讼, 而不能向与其无合同关系的第三人提出请求,也不能擅自为第三人设定合同上的义务。答辩人根据习岗镇政府拆迁安置工作的布署和房管部门的規定将涉案房屋的产权登记到自己名下, 合理合法, 光明正大, 无可非议。沒有将涉案房屋的产权登记到反诉原告名下的义务。即使房屋买卖合同有效,反诉原告的此項要求, 只能向侯生兰提起。谁答应你的，你找谁去。综上,答辩人认为，反诉原告的反诉没有事实支撑，更没有法律依据，应驳回反诉。希望答辩人的主张能得到法院的支持。第三人张万福辩称，我认为孙鹏的反诉请求合理合法，没有异议。原告侯培熊（反诉被告）为证实其本诉主张同时反驳反诉原告孙鹏的反诉主张依法提交了证据一、房屋买卖合同复印件一份2页、国有土地使用证复印件一份2页、房屋所有权证复印件一份4页，证据二、赔偿协议书复印件一份2页、售房协议复印件一份1页、结婚证一份，证据三、2005年7月22日贺兰县习岗镇桃林村村民委员会介绍信复印件一份1页、2015年10月12日贺兰县习岗镇桃林村村民委员会介绍信复印件一份、亲属关系证明复印件一份1页、常住人口登记卡复印件一份2页，经当庭质证，被告孙鹏及第三人张万福对房屋买卖合同、国有土地使用证、房屋所有权证的三性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据记载内容达不到原告侯培熊的证明目的。证据二经被告孙鹏及第三人张万福当庭质证对其三性及证明目的均不认可。该组证据中赔偿协议书经庭审查明侯培熊自认该拆迁协议系其本人房屋拆迁所签订协议且拆迁面积仅为66.83㎡，侯培熊自认拆迁时其与父亲侯生兰、弟弟侯培保均在同一宅基地上居住，拆迁安置房屋时其与父亲侯生兰、弟弟侯培保均有份额，因本院对赔偿协议真实性予以采信，但对其欲证明事实不予采信。2003年8月30日被告侯培熊与贺兰县习岗镇人民政府签订的售房协议，被告孙鹏主张存在伪造、涂改的重大瑕疵，但未能举证予以证明。（2016）宁0122 民初2824号案件中，就该证据经法庭释明，孙鹏就该协议书是否存在伪造及涂改进行司法鉴定，经银川市中级人民法院委托宁夏证泰司法鉴定所进行鉴定。在鉴定过程中，孙鹏及侯培熊双方均无法提供原件，经本院向贺兰县不动产登记事务中心调取，亦未能取得原件交由鉴定机构进行鉴定，宁夏证泰司法鉴定所依法终止了鉴定事项。售房协议落款处没有任何签字，协议上方乙方当事人处有被告侯培熊的名字，但是侯培熊的签名笔迹颜色明显区别于其他手写内容，因此本院对证据的真实性存疑不予采信。结婚证真实但与本案无关，达不到原告侯培熊的证明目的。证据三中由桃林村村民委员会于2005年7月22日向习岗镇人民政府出具的介绍信写明：侯生兰在桃林一社商住楼开发中，被告侯培熊及侯培保父子三人在同一宅基地居住，商住楼开发后，侯生兰办理了2个儿子的房产证。结合被告孙鹏提交的（2016）宁0122民初2824号案件庭审笔录中被告侯培熊的当庭陈述涉案房屋手续系由其父侯生兰亲办理，房款由侯生兰向习岗镇人民政府交纳，一直到其父亲侯生兰于2011年去世后才由其本人取得的事实，能够证明原告侯培熊及其父亲侯生兰、兄弟侯培保在2003年拆迁安置涉案房屋时，涉案房屋的产权手续系由侯生兰办理，房款系由侯生兰交纳，侯生兰一直持有售房协议至2011年的事实，对此本院予以采信。2015年10月12日介绍信载明：“现有我村一社村民侯培雄，原桃林一社二号商住楼30房120㎡属实，望给予办理房产相关手续为盼”，该证据记载内容达不到原告侯培熊的证明目的，本院不予采信。亲属关系证明所记载内容真实，本院对其真实性予以采信。常住人口登记卡上未记载登记时间，从该常住人口登记卡记载内容中可得知侯培熊系侯生兰长子及侯培熊的个人身份信息情况，该证据的真实性本院予以采信，但该证据无法达到原告侯培熊的证明目的。反诉原告孙鹏（本诉被告）为反驳原告侯培熊（反诉被告）的诉讼主张并证实其反诉主张依法提交了证据一、房屋买卖合同复印件一份（原件留存于（2016）宁0122民初2824号卷宗中），证据二、收款收条复印件4张(原件留存于2016宁01**民初2824号卷宗中)，证据三、居住登记卡、税务登记证、营业执照复印件各一份，证据四、水电费采暖费票据复印件23张，（原件留存于（2016）宁0122民初2824号卷宗中），证据五、售房协议、收据、土地使用证复印件各一张，证据六、（2016）宁0122民初2824号卷宗中的庭审笔录两份，经当庭质证反诉被告侯培熊及第三人张万福对房屋买卖合同的真实性无异议，本院对该证据予以采信。证据二中2003年10月18日和2004年1月2日由侯生兰出具的收条均载明收到孙鹏购房款，结合（2016）宁0122民初2824号庭审笔录中原告侯培熊当庭亦认可涉案房屋被其父亲侯生兰出售给被告孙鹏的叔叔张万福，实际与原告孙鹏签订合同并收取129500元购房款，且涉案房屋一直由张万福占有使用的事实。本院对该两份收据予以采信。2005年5月15日侯生兰签字的领条以及2003年11月30日由张刚出具的收款收条，被告孙鹏主张该证据中记载的款项均系其支付侯生兰的房款，但该证据记载内容不能反映系支付房款，孙鹏亦无其他证据予以佐证，对此本院不予采信。证据三居住登记卡、税务登记证、营业执照复印件真实，可以证实被告孙鹏购买涉案房屋后交由第三人张万福占有使用的事实，本院对该证据予以采信。证据四中2010年3月11日宁夏银川市自来水销售发票记载房屋信息与涉案房屋不符，该证据与本案无关，本院不予采信。其他水、电、采暖费票据记载的交费房屋信息经当事人质证均系涉案房屋，因此上述水电暖交费票据可证实被告孙鹏购买涉案房屋后交由第三人张万福占有使用的事实，本院对该证据予以采信。证据五中售房协议中落款处没有任何签字，协议上方乙方当事人处有原告侯培熊的名字，收据中侯生兰名字之后也有原告侯培熊的名字，但上述两处侯培熊的名字笔迹颜色确实明显区别于其他手写内容，且收据中根据日常经验判断侯培熊的名字字迹落在贺兰县习岗镇人民政府公章上，属于后添加形成。该证据与证据六记载内容相互印证，恰好也真实反映了该11万元购房款由原告侯培熊之父侯生兰交纳的事实。因此对于该证据的证明目的本院予以采信。土地证真实客观，其所记载的土地使用权面积与房屋安置面积非同一概念，对该证据的证明目的不予采信。证据六（2016）宁0122民初2824号庭审笔录，其记载内容真实合法，本院予以采信并在卷佐证。第三人张万福未向法庭提交相关证据。本院经审理认定事实如下： 2000年9月，原告侯培熊及其父母兄弟共同居住的房屋被拆迁。在此后安置房屋办理过程中，被告侯培熊、弟弟侯培保及其父亲侯生兰的房屋安置手续均由侯生兰办理。2003年8月30日与习岗镇人民政府签订一份售房协议，约定被告侯培熊购买四清沟（现富兴北街）桃林30＃商住楼，120㎡，每平方米916.67元，共计110000元。购买楼房的村民，一律免收土地出让金，水电增容费、勘测、规划设计费用等。购房人交清购房款后，房屋所有权和使用权归购房者所有。原告侯培熊的房款亦由侯生兰交纳，2003年8月30日房款收据中写明由桃林一社侯生兰交来楼房集资款110000元。上述协议及收据均由侯生兰持有。2003年10月18日，侯生兰（甲方）与被告孙鹏（乙方）签订“房屋买卖合同”一份，载明：“甲方经和其房屋共有人协商同意后，代表其房屋所有人将位于贺兰县原四清沟处贺兰县政府返还的个人新商住楼一套（一间三层），总面积120㎡（位置：贺兰新贸市场西门南边三层商住楼由北向南第二间）出售给被告。出售价格150000元，包括甲方侯生兰个人商住楼的所有权利（包括土地使用证、房屋所有权证、居住使用等权利）均一并转移给乙方。房屋的水、电、暖（现未通）由甲方侯生兰负责接通，房屋所有权证的房屋所有权人和土地使用证的使用人由甲方侯生兰负责办理到乙方名下。安装水电暖设施和办理土地使用证、房屋所有权证、所有费用已包括在购房款中，由甲方侯生兰支付。乙方孙鹏不再承担与建造此商住楼有关的任何费用。购房款150000元分三次付给甲方侯生兰。签订本合同后，即2003年10月18日付现金120000元；甲方侯生兰为商住楼接通水、电、暖后付现金10000元。甲方侯生兰办理完所有房屋所有权证、土地使用证手续后，支付20000元。甲方侯生兰收到购房款后为乙方出字据。乙方孙鹏第一次付给甲方侯生兰购买房屋现金120000元后，甲方将商住楼交给乙方管理使用。乙方使用的水电暖费乙方自负。甲方收到乙方孙鹏的第一次付款后，应尽快办理水电暖接通和房屋所有权证、土地使用证等手续，乙方孙鹏提供所需证件。甲方侯生兰为乙方孙鹏接通水、电、暖和办理房屋所有权证、土地使用证的期限为一年六个月（2005年4月18日前），到期没有接通水电暖和办理完房屋所有权证、土地使用证，就是甲方违约，房屋归乙方孙鹏所有，乙方孙鹏不再支付剩余的30000元购房款。甲方侯生兰为乙方孙鹏所购房屋接通水、电、暖和办理完房屋所有权证、土地使用证等手续后，乙方孙鹏支付剩余房款30000元，乙方孙鹏不能按时支付剩余30000元，就是违约，甲方侯生兰收回房屋，不在退还乙方第一次支付的120000元。买卖合同由甲乙双方签字之日后有效。同日，侯生兰向原告出具一张收条，载明：收到孙鹏交来购房款120000元。2004年1月2日，侯生兰向原告出具一张收条，载明：今领到孙鹏购房款9500元。涉案房屋一直由原告孙鹏的叔叔即第三人张万福占有使用至今，并交纳了水、电、暖等费用。原告侯培熊于2011年侯生兰过世后，自侯生兰家中取得涉案房屋的上述2003年8月30日与习岗镇人民政府签订的售房协议、2003年8月30日楼房集资款收据以及桃林村村民委员会于2005年7月22日向习岗镇人民政府出具的介绍信，并于2015年10月以上述材料办理了房屋所有权证，房屋产权证号为：贺兰县房权证习岗镇字第20157623号，房屋所有权人登记为侯培熊，房屋坐落确认为：贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房。并取得了国有土地使用证，证号：贺国用（2004）第244号。原告侯培熊在（2016）宁0122民初2824号案件审理时到庭并当庭陈述，侯生兰在去世之前即告诉其涉案房屋已经卖给张万福，与张万福的侄子即本案被告孙鹏签订了买卖合同，其曾找过张万福，并与张万福谈过三次，提出要么把房子还给其本人，要么向其付清余款，但双方一直未能达成一致。现原告侯培熊认为涉案房屋其父侯生兰与孙鹏签订的房屋买卖合同系无效合同，被告孙鹏应返还房屋。被告孙鹏反诉认为其与侯生兰签订的房屋买卖合同合法有效，应由原告侯培熊将涉案房屋产权变更登记至其名下，为此双方纠纷成诉。本院认为，本案争议的焦点是被告孙鹏与原告侯培熊之父侯生兰之间的房屋买卖合同是否有效。原告侯培熊主张涉案房屋系由其个人在2000年贺兰县习岗镇桃林一社拆迁时取得，与其妻子于志莲共有，其父亲侯生兰无权将涉案房屋出售被告孙鹏，双方之间签订的房屋买卖合同系无效合同。被告孙鹏主张其在购房时，侯生兰持有习岗镇人民政府出具的售房协议、收据，用电用户名均为侯生兰，其相信侯生兰为涉案房屋的权利人，有权出售涉案房屋。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”原告侯培熊在（2016）宁0122民初2824号案件庭审时当庭陈述其在房屋安置过程中，均系由其父亲侯生兰代为办理，据此陈述侯生兰事实上为原告侯培熊的委托代理人。被告孙鹏主张侯生兰有权出售该房屋，原告侯培熊主张其父亲侯生兰无权出售该房屋。但侯生兰与被告侯培熊系父子关系，在拆迁安置时居住于同一宅基地，被告孙鹏提交的原告侯培熊办理房屋产权证书所用的房款收据交款人处有侯生兰的签名，侯生兰一直持有涉案房屋的售房协议及房款收据。因此侯生兰与被告孙鹏签订房屋买卖合同时，被告孙鹏及第三人张万福依据日常经验有充分的理由相信侯生兰有权出售该房屋，侯生兰与被告孙鹏之间签订的房屋买卖合同及出售房屋的行为均有效。被告侯培熊于2015年取得了涉案房屋的产权登记，其在（2016）宁0122民初2824号案件庭审中当庭自认其知晓涉案房屋已经出售，其本人曾要求被告孙鹏及第三人张万福付清下剩房款，实际上亦对侯生兰向被告孙鹏出售房屋的行为进行了追认。原告侯培熊在依据2003年形成的售房协议、收据办理产权登记时，其明知涉案房屋已由其父亲出售给被告孙鹏，且由第三人张万福一直占有使用的事实。原告的行为明显具有恶意逃避其父亲侯生兰与被告签订房屋买卖合同所约定的为被告孙鹏办理房屋所有权证、土地使用证的义务。而原告侯培熊并无证据证明被告孙鹏为恶意买卖，被告孙鹏依约支付了房款，房屋买卖合同约定侯生兰应当为被告孙鹏办理房屋的产权以及土地手续，但涉案房屋作为贺兰县早期的拆迁安置房屋，在双方买卖时并未进行产权登记，也不具备直接为被告孙鹏办理产权登记的条件。涉案房屋已经交付被告孙鹏的叔叔即第三人张万福占有使用多年，因此涉案房屋所有权依法归被告孙鹏所有。庭审结束后，本院释明并限期由原告侯培熊补交其当庭明确的“被告孙鹏退还从其占用贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房至今取得的租金和非法入住应付租金48万元”的诉请所应交纳的案件受理费，原告侯培熊于2019年1月18日向本院提交书面申请，自愿放弃请求被告孙鹏退还从其占用贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房至今取得的租金和非法入住应付租金48万元的诉讼请求，本院经审查认为该放弃申请不损害被告孙鹏及第三人张万福的相关权利义务，本院予以准许。原告侯培熊辩称签合同时其在场，但是侯生兰说有人租房，让其把钥匙拿过去就离开的意见，与其在（2016）宁0122民初2824号案件中当庭陈述记载的内容自相矛盾，本院不予采信。原告侯培熊辩称其父侯生兰无权处分涉案房屋，其与被告签订的房屋买卖合同无效，经本院认定侯生兰出售房屋的行为构成表见代理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同依法有效，原告侯培熊的该项辩解依法不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、反诉原告孙鹏与反诉被告侯培熊之父侯生兰于2003年10月18日签订的房屋买卖合同合法有效；二、反诉被告侯培熊于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告孙鹏将位于贺兰县银河西路富兴北街桃林一社2号楼30号房屋产权变更登记至反诉原告孙鹏名下；三、驳回原告侯培熊的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，保全费1270元，合计1420元，由原告侯培熊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长   李瑞人民陪审员    李兴祥人民陪审员    张迪  二〇一九年一月二十四日 书记员   杨雪附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》  第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。  依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》  第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》     第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：  (一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;  (二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。  第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。  对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。  自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。