云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0581民初4387号原告：云南宁居美物业服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区西园北路******。统一社会信用代码：91530112577298323N。法定代表人：周永根，任该公司董事长（未到庭）。委托诉讼代理人：刘德波，云南腾越律师事务所律师。特别授权代理。被告：马杰，男，1992年5月23日出生，回族，户籍所在地腾冲市，现住腾冲市，未到庭）。委托诉讼代理人：马加敏（系被告马杰之父），男，1964年8月5日出生，回族，住腾冲市，特别授权代理。原告云南宁居美物业服务有限公司(以下简称云南宁居美物业公司)与被告马杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南宁居美物业公司的委托诉讼代理人刘德波，被告马杰的委托诉讼代理人马加敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宁居美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费4534.20元、电梯费906.8元、二次供水加压电费600元、垃圾费324元，合计6365.00元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2012年7月10日，原告云南宁居美物业服务有限公司与腾冲振兴房地产开发有限公司签订了《“观山悦”前期物业管理委托合同》，合同约定腾冲振兴房地产开发有限公司开发建设的观山悦小区由原告进行前期物业管理。2014年2月25日，被告马杰在接房以后与原告签订了一份《腾冲县观山悦小区物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务。2016年年底，“观山悦”小区成立业主委员会，与原告正式签订了《物业管理委托合同》，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。二、依照上述三份合同约定，原告为被告方提供物业管理服务，物业服务费缴纳时间为物管年的头一个月，即被告方应在自己物业管理费用到期之日的前一个月缴纳下一年的物业管理费用。合同约定的具体收费标准为：1、物业管理费住宅为1元/平方米/月;2、电梯使用费为0.2元/平方米/月;3、二次供水加压电费每户200元/年;4、代收代缴费用为垃圾费、水电费，该费用根据行政部门各时期规定收取代缴，其中垃圾费截止2018年9月按每户108元/年收取，2018年9月以后按每户180元/年收取。三、被告马杰截止2018年2月24日共欠原告各项费用为：1、物业管理费4534.20元(125.95平方米×12元/平方米/年×3年)；2、电梯费906.8元(125.95平方米×2.4元/平方米/年×3年);3、二次供水加压电费600元（每年200元×3年）;4、垃圾费324元(2015年2月24日至2018年2月24日按每年108元收取);以上4项合计金额为6365.00元。综合上述三点事实及理由，原告曾多次与被告协商此事，并且每两个月都会采取口头催收及门口张贴《催收单》的方式向被告催收上述款项，但被告一直置之不理。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特依法向法院提起诉讼。被告马杰辩称，被告不认可原告主张的物业费。合同存在虚假情况，2017年签订的合同没有公示给业主，被告不承认。原告没有服务过，不存在物业费，被告没有理由要缴纳。总排污管断裂，被告家漏水，协商过多次让原告来帮被告处理，物业一直没有来。从2014年到现在，原告管理服务均不到位。被告不承担物业费，原告从来没有尽到物业管理服务的义务，只会让人交钱。综合原、被告双方的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:1.原告是否按照物业合同履行职责？2.被告是否应该支付物业管理费、电梯费、二次供水加压电费、垃圾费等费用？原告云南宁居美物业公司针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1．观山悦小区开发商腾冲振兴房地产开发有限公司与原告签订的《“观山悦”前期物业管理委托合同》一份，证明2012年7月10日，观山悦小区开发商腾冲振兴房地产开发有限公司与原告签订《“观山悦”前期物业管理委托合同》，约定由原告为观山悦小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：物业管理费住宅不高于1元/月/平方米、电梯使用费及二次供水加压费不高于0.4元/月/平方米、垃圾费及水电费按相关职能部门公布的标准代收代缴。2．原告与被告马杰签订的《腾冲县观山悦小区物业服务协议》一份，证明2014年2月25日，被告马杰在接收观山悦小区5栋302号房以后与原告签订了一份《腾冲县观山悦小区物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，物业服务费用为：住宅的物业管理费为1元/月/平方米、住宅电梯使用费为0.2元/月/平方米、二次供水加压费及水池清洗费为200元/户/年；垃圾费及水电费按相关职能部门公布的标准代收代缴。3．观山悦小区业主委员会与原告签订的《观山悦小区业委会》，欲证明2017年1月17日，观山悦小区成立业主委员会，与原告正式签订了《观山悦小区业委会》，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。物业服务费用为：住宅的物业管理费为1元/月/平方米，住宅电梯使用费为0.2元/月/平方米，二次供水加压费及水池清洗费为200元/户/年，垃圾费及水电费按相关职能部门公布的标准代收代缴（现行市场价格为垃圾费108元/户，生活用水为2.9元/立方米，生活用电为0.48元/度）。4．《关于腾冲县“观山悦”住宅小区前期物业服务收费的申请》，证明2012年10月11日，原告向腾冲县发展和改革局申请物业收费，经腾冲县发展和改革局研究决定，同意原告在与业主委员会签订合同前，按照住宅的物业管理费为1元/月/平方米，住宅电梯使用费为0.2元/月/平方米，二次供水加压费及水池清洗费为200元/户/年，垃圾费108元/户/年。5．照片一组六张，证明原告方已经按照合同履行了自己的义务并且对自己职责范围内的管道已经进行了维修。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性认可，但认为对该合同的第三条的共用设施维修原告方没有做到。对收费的标准不认可，认为收费标准过高，二次加压费是属于预收，但是具体怎么收没有公示给大家；对证据2的真实性认可，但认为原告方签订的时间是后面补签的，是2014年2月25日签订的合同，合同上说的是预收，不代表他们能实际收取；对证据3的真实性不认可，不知道有该份合同；对证据4的公章认可，但认为内容并没有公示给被告方；对证据五的照片认可，但认为不能证明原告方尽到了管理维护的责任。被告马杰针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1．保山市发展和改革委员会保山市住房和城乡建设局文件即保发改收费【2012】847号，欲证明（1）接房时开发商腾冲振兴房地产开发有限公司及云南宁居美物业服务有限公司与被告签订的《腾冲县观山悦小区物业服务协议》中物业服务费超过《保山市物业服务收费管理实施细则》第十四条收费标准。（2）在业主委员会成立后收费标准未到腾冲市发展和改革局报批，也未向业主公示。2．2018年物业收费标准，欲证明物业服务未达到四级标准，超标收费。3．墙体开裂和浸水相关图片及“观山悦”前期物业管理委托合同一份，欲证明开发商曾委托物业维修，修补后仍然开裂，影响正常居住和使用，同时欲证明原告未按2014年接房时签订的服务协议提供服务。4.入户花园公共污水管几次断裂损毁图片及追偿权纠纷的法院调解书，欲证明：（1）入户花园公共污水管几次断裂损毁被告多次与物业和开发商协商处理，但相互推诿，至今未修复；（2）因上述问题，被告曾起诉开发商，在法院的调解下，开发商曾承诺由物业修复，但至今未修复；（3）从2014年至今因开发商和物业相互推诿，至今未能修复，造成室内污水横流，臭气熏天，无法居住。5.小区现状图片等材料，证明小区存在安全隐患、环境卫生、车辆难于通行和乱停乱放、地下、地下室漏水等方面的问题明物业服务和管理未到位。6．物业收费单据一张，证明原告收费不统一、存在差异。7．证人绍某到庭作证，证明小区的业主欠费是因为原告的物业服务不到位，比如小区的垃圾乱丢，杂草较多，绿化特别差，车辆乱停乱放、没有公共停车位，消防安全存在很大隐患，小区安保缺失，经常有陌生人出入、车辆出入逆行，地下，地下室漏水严重经常出现故障，没有及时检修；业主交了1600元的门禁卡费，而没有使用；外墙漏水、玻璃没有清洗；小区外面的人经常到小区的地下室上厕所，又脏又臭；烧烤摊的油烟直接排放到小区中；广告费、地下、地下室的租金都是原告在收着钱都是业主的，没有对业主进行公示，也没有交给业主委员会；物管费太高，收物管费的标准不一致；每家每户要求解决的问题，得不到解决；业主委员会三次发公函，但原告方没有进行整改；业主房屋漏水比较严重。经质证，原告对被告提交证据1的真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不认可。认为被告所述电梯房的物业费0.6元/平方米/月是政府指导价格，不是强制性价格;对证据2的真实性、合法性及证明观点均不予认可，认为文件具体由来无法核实；对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可，认为被告提交照片无法证实其真实性，且墙体开裂系房屋质量问题，是建设方的责任；对证据6不认可，认为真实性无法查证，且证明观点与本案无关；对证据7证人证言不予认可，认为证人证言不客观。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5客观、真实，且证据之间能相互印证，本院予以采信；对证据5本院认为只能证明原告对小区进行着管理，但不能证明其真正尽到管理的完善性，对其证明观点本院不予采信。被告提交的证据1、2、3、4、5、6及证人绍某的证言中房屋开裂与本案无关联性，本院不予采信；对被告提交的绿化苗木及商铺后面的环境图片与本院查证事实相符，本院予以采信；对其余内容与查证事实不符，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月10日，腾冲振兴房地产开发有限公司与原告云南宁居美物业公司签订了《“观山悦”前期物业管理委托合同》一份，将其开发的位于腾冲市腾越镇满邑社区中村小区193号，建筑面积78000平方米的观山悦小区物业管理服务事项委托给原告。2014年2月25日，原告云南宁居美物业公司与被告马杰签订《腾冲县观山悦小区物业服务协议》一份，约定：由原告对被告使用的腾冲观山悦小区5-302号房屋提供物业服务；按建筑面积计算，住宅的物业管理费为1元/平方米/月，商铺为1.5元/平方米/月，住宅电梯使用电费为0.2元/平方米/月，二次供水加压电费每户200元/年；合同还对物业管理服务质量问题及缴纳物业管理费、代收代缴垃圾费、水电费的时间及违约责任进行了约定。2012年10月11日，原告云南宁居美物业公司按双方约定的标准，向腾冲县发展和改革委员会就关于腾冲县观山悦小区前期物业服务收费收取标准进行了申报。2017年1月17日，观山悦小区业主委员会与原告云南宁居美物业公司签订了《物业管理委托合同》一份，期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，约定：物业管理服务费按建筑面积计算，住宅的物业管理费为1元/平方米/月，商铺为1.5元/平方米/月，住宅电梯使用电费为0.2元/平方米/月，二次供水加压电费每户200元/年；代收费用为：生活用水2.9元/立方米，商业用水3.5元/立方米；生活用电0.48元/度，商业用电0.8元/度；垃圾费每户108元/年等权利、义务。在合同履行过程中，被告马杰自2014年2月25日接房之后，交纳了一年的物管费，自2015年2月25日开始欠费至2018年2月25日，其建筑面积是125.95平方米，房屋性质为住宅。共欠原告物业管理费及相关的费用合计6365.00元，其中：1.物业管理费4534.20元(125.95平方米×12元/平方米/年×3年)；2.电梯费906.8元(125.95平方米×2.4元/平方米/年×3年);3.二次供水加压电费600元（每年200元×3年）;4.垃圾费324元(2015年2月25日至2018年2月25日按每年108元收取)。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，云南宁居美物业公司与建设单位腾冲振兴房地产开发有限公司签订的《“观山悦”前期物业管理委托合同》、观山悦小区业主委员会与原告云南宁居美物业公司签订的《物业管理委托合同》以及被告马杰与原告签订《腾冲县观山悦小区物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的相关规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。原告云南宁居美物业公司自2012年开始接管观山悦小区物业，并一直开展着物业管理服务工作，故小区业主应当交纳相应的物业费用。但小区业主反映绿化苗木枯死、残踏、缺损，商铺后面卫生环境差等问题客观存在，对照物业管理服务内容与质量标准的约定，原告云南宁居美物业公司所提供的物业服务确有所欠缺，按照权利义务相一致的原则，对其主张收取的物业管理费用应作相应扣减，本院酌情确定云南宁居美物业公司根据物业服务面积及合同单价按95%的比例向业主收取物业管理费用。被告马杰作为观山悦小区5-302号房屋的业主，应按约定交纳三年的物业管理费4307.49元（4534.20×95%）；电梯费906.8元、二次供水加压电费600元、垃圾费324元，系被告实际使用，原告垫支产生的费用，应由被告承担；故对原告要求被告马杰支付物管费及相关费用6365.00元的诉讼请求，本院部分予以支持6138.29元。被告马杰提出房屋墙体开裂问题的抗辩，与本案无关，本院不予采纳；被告提出的电梯停运、车辆出入口反向设置、车辆逆行、消防设施缺失等问题，未提交证据证明，本院不予采纳；被告提出不意交纳物业费用的抗辩，不符合双方签订《腾冲县观山悦小区物业服务协议》的约定，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：由被告马杰于本判决生效之日起三十日内给付原告云南宁居美物业服务有限公司观山悦小区5-302号房屋截止2018年2月25日三年的物业服务费、电梯维护费、二次加压电费、垃圾费合计6138.29元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  马绍益二〇一九年一月二十一日书记员  谷方蕊