广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25497号原告：郝立东，男，1968年12月27日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路**127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告郝立东与被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝立东，被告泽信公司的委托诉讼代理人周乐忆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝立东诉称：原告与被告协商一致，约定原告向被告购买其名下的广州市天河区体育东路39-45号三层153号铺。2014年12月25日，双方签订了《商铺买卖合同》。合同约定：商铺建筑面积共4.7854平方米；该商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款为人民币535347元。合同第九条还约定：出卖人应于实际收到买受人所支付购房款己超过本合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将标的商铺的产权人变更至买受人名下。原告于2014年12月13日和12月14日通过中国工商银行账号向被告分别转账50000元和275347元，共计支付房款325347元。因被告的各种原因，原告无法办理按揭贷款的手续，也无法顺利办理产权过户的手续。原告认为，被告无法为原告办理商铺的产权过户手续，合同的目的己无法实现，原告可以依法解除，同时，被告明知其商铺无法办理产权过户，依旧与原告签订商铺买卖合同，存在明显过错，应当向原告退还己付房款本金及利息。诉至法院请求依法判令：一、解除原被告于2014年12月25日签订的《商铺买卖合同》；二、被告向原告退还购房款325347元；三、被告向原告支付购房款的利息（以325347元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计收，自2014年12月15日起计至全部返还上述购房款之日止）；四、被告承担本案的全部诉讼费用。被告泽信公司辩称：请求法院驳回郝立东的起诉。郝立东诉讼主体不适格，其与本案诉争的商铺买卖合同不具有法律上的利害关系。根据我方提交的《声明书》显示在2017年10月9日郝立东已作出声明将其购买的案涉商铺的相关权益转到案外人卢韫的名下，该转让行为也得到了我方的同意，据此，郝立东在案涉商铺买卖合同履行的过程中已将其享有的合同权利义务全部转让给案外人卢韫，现案涉商铺买卖合同的主体是我方与案外人卢韫，郝立东已经退出本案的买卖合同法律关系。因此郝立东已不再是案涉商铺买卖合同的当事人，不具有本案适格的原告资格。经审理查明：位于广州市天河区体育东路**3153铺（下简称“涉案商铺”）的权属人为泽信公司。2014年12月25日，郝立东（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人通讯地址为广州市诗书路广州市记协朱相达转郝立东；买受人所购的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层153号铺（以下简称“涉案商铺”）；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为535347元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭方式按期付款：2014年12月14日前支付首期房价款（包含定金50000元）计325347元；余下房价款计210000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，则应按照以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为5年，自2015年10月1日开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条）出卖人应于2015年10月1日，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司……；买受人未按照书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，涉案商铺已实际交付给买受人，且买受人对涉案商铺的各项情况均满意……；买受人未按出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；（第九条）出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将涉案商铺的产权人变更至买受人名下；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执；（第十二条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等条款。同日，郝立东（甲方）同案外人广州潮流天地购物中心有限公司（下简称“潮流天地公司”）签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方同意将其购买的涉案商铺全权委托给乙方统一经营管理，委托经营期限为5年。关于郝立东的付款情况。郝立东主张已于2014年12月13日、14日通过银行转账方式分别向泽信公司转款50000元及275347元，共计325347元，支付首期房价款，并提供中国工商银行股份有限公司广州美林支行的借记卡账户历史明细清单证实上述支付购房款的情况。泽信公司确认收到郝立东支付的购房款325347元。关于郝立东的按揭贷款情况。郝立东称泽信公司没有通知其办理按揭手续，其曾主动向银行申请办理按揭手续，但因泽信公司的原因导致无法办理。泽信公司辩称其于2015年6月27日向郝立东邮寄了《办理按揭通知函》，要求其办理按揭手续，但无法证明该函件已有效送达给郝立东。同时泽信公司辩称其仅负有推荐按揭银行的合同义务，不对买受人申请按揭的结果作出任何承诺或者保证。按照之前郝立东的陈述其是已经收到了泽信公司推荐的若干家银行的指令，郝立东也实际与该银行取得联系，郝立东并不能提供证据证明不能取得按揭贷款的原因是在于泽信公司或是涉案商铺本身。另泽信公司确认案涉商铺不能办理按揭手续的原因在于大量业主对泽信公司提起诉讼并申请查封了泽信公司的银行账户以及商铺。在本案中，郝立东表示因涉案商铺无法办理按揭，也无法办理产权过户手续，故其要求解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向郝立东释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，郝立东表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。关于买受人身份的确认。诉讼中，泽信公司表示郝立东已将涉案商铺的全部权利义务转移至案外人卢韫，其公司对此予以确认，提供了郝立东于2017年10月9日出具的《声明书》；郝立东对《声明书》的真实性予以确认，但辩称其并非转让涉案商铺的所有权，其是在泽信公司工作人员的指引下出具委托书委托其妻卢韫办理涉案商铺购买事宜。针对上述情况，本院依法对案外人卢韫进行询问,卢韫明确表示不接受郝立东将涉案商铺的产权过户至其名下，案涉商铺的所有权利和义务均由郝立东享有，其放弃参加本案诉讼并主张权利。本院认为：《合同》是郝立东与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于郝立东是否为本案适格原告。泽信公司虽向法庭提交了郝立东出具的《声明书》，但根据《声明书》的内容来看属于权利与义务的概括转移，现经法庭询问，案外人卢韫明确表示其拒绝接受郝立东关于涉案商铺相关权利和义务的转让，不同意参与诉讼并主张权利，故《声明书》不发生涉案商铺权利与义务转让的效力，郝立东是本案适格原告，被告的相关辩解意见，本院不予支持。关于郝立东要求解除《合同》的诉讼请求。首先，郝立东称因为泽信公司逾期办理过户手续，因此其有权解除合同。《合同》约定：出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将涉案商铺的产权人变更至买受人名下；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。在本案中，郝立东已支付房款325347元。因郝立东并未足额支付合同约定的各期房款且亦未办结相关按揭贷款手续，泽信公司根据上述合同约定顺延办理涉案商铺的产权登记手续并无不当，据此郝立东以泽信公司迟延办证为由要求解除《合同》依据不足，本院不予支持。其次，郝立东主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。第一，结合《合同》第四条“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款”的约定，《合同》第四条的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。第二，《合同》约定郝立东以按揭方式支付房款，现双方确认涉案商铺无法办理按揭。根据泽信公司关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，郝立东现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于郝立东要求返还购房款的诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，经郝立东和泽信公司共同确认郝立东已向泽信公司支付购房款325347元。因合同解除，郝立东诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。关于购房款利息，因合同无法继续履行的责任不能归责于一方，双方因履行合同所产生的损失由双方各自承担，郝立东诉请泽信公司支付利息依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告郝立东与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层153号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告郝立东返还购房款325347元；三、驳回原告郝立东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7130元，由原告郝立东负担2130元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  梁淑妍人民陪审员  廖凤如二〇一九年一月二十一日书 记 员  梁炎梅梁昭仪