山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁09民终2528号 上诉人（原审被告）：泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会，住所地泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村。 法定代表人：赵兴新，村委会主任。 委托诉讼代理人：汪宏，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨群，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚关久，男，1972年1月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：姚凤娟（姚关久之妻），住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张凯，山东中昊律师事务所律师。 上诉人泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会（以下简称白马石村委）因与被上诉人姚关久财产损害赔偿纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 委上诉请求：撤销一审判决，查清事实，依法改判。事实和理由：1.涉案房屋土地性质为集体土地，一审法院在查明集体土地性质的同时，又认可姚关久单方参照国有土地上房屋标准评估的财产价值，认定事实前后矛盾，依法应当予以纠正。2.姚关久并非民，其签订的《楼房出售转让协议书》系无效合同，一审法院对此认定错误。3.涉案房屋最初由非集体经济组织成员刘洪爱购买本村宅基地建设，后经非集体经济组织成员刘家奎流转给姚关久，涉案房屋的建设、转让均不符合法律规定，属于非法建筑。4.涉案房屋及相关财产价值应当以房屋被拆除的时间作为鉴定基准日，同时应按集体土地上房屋，采取重置成本法进行评估，委一审已经提出按此标准重新评估申请。虽然姚关久根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第26条和《泰安市城市房屋拆迁管理办法》第25条规定，主张应以评估日作为对涉案房屋及相关财产价值进行评估的基准日，但《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《泰安市城市房屋拆迁管理办法》均是规范国有土地上房屋拆迁，并非针对集体土地房屋；而且《山东省城市房屋拆迁管理条例》已经废止，依据其制定的《泰安市城市房屋拆迁管理办法》自然也失去效力；退一步讲，即使按照上述规定，评估基准日也应是房屋被征收之日（2010年），委主张按照房屋被拆除日（2011年10月27日）作为评估基准日已是让步，姚关久主张按评估日为基准日进行评估缺乏法律依据；最后，根据《泰安市城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定》（泰政发〔2004〕48号）第六条规定，“拆迁住宅房屋实行货币安置的，补偿标准按照被拆除房屋重置成新价加区位价确定”，委一审中要求采取房屋重置法进行价值评估符合规定，应予支持。5.一审未依照委的申请对涉案房屋及相关财产价值进行鉴定，程序不正当。在本案首次一审中，一审法院之所以驳回姚关久诉讼请求，系因姚关久拒绝在一审法院提供的《司法鉴定机构名册》中选择鉴定机构，却自行选择了其他未经委认可的鉴定机构进行评估，系对法定程序的严重违反，一审法院未对姚关久这一行为进行纠正，相反，却对该鉴定结论予以采信。6.一审判决依据《泰安市人民政府关于进一步加强城镇棚户区改造工作的意见》（泰政发〔2016〕10号）第三条第三款进行判决，属适用法律错误。该款规定“集体土地上的合法住宅，参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿”。暂且不论该规定的合法性，仅就该款内容看，依法接受补偿的前提是集体土地上的合法住宅，换言之，一方面住宅应是依法建设，另一方面住宅的拥有人为依法所有，而通过前文所述，涉案房屋并非合法建筑，同时姚关久并非本村村民，房屋转让协议无效，其并未取得涉案房屋的合法产权，故判决委向其支付补偿款于法无据。另，既然一审判决依据房屋征收法律关系判决委支付补偿款，又依据《物权法》第37条、第66条、《民法通则》第72条、第75条、第106条第2款、第117条第2款规定，认为委损害了姚关久个人财产，显然适用法律存在矛盾。 姚关久辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 姚关久向一审法院起诉请求：1.依法撤销委作出拆迁姚关久房屋的决定；2.依法判令委向姚关久赔偿拆毁房屋220万元。 一审法院认定事实：2000年3月6日刘洪爱与委签订的《房产买卖契约》，载明：立卖契人为委，买契人为刘洪爱，位于本村开关厂前东第五户二层楼一套（系于2000年初建造，砖混结构），建筑面积190平方米，售价3万元，办理房产过户手续费，今后不再申请宅基地；买契人将房产买下，所有房产权经双方协商同意，现金当面付清。同日，泰安市泰山区人民政府给刘洪爱发放《房屋买印契》（契价3万元，税率3%），刘洪爱交纳契税900元，工本费20元。同日，刘洪爱将房屋转让给刘家奎。同日，委与刘家奎签订《房产买卖契约》，该契约基本内容同刘洪爱与委签订的契约，仅买契人为刘家奎，并载明原有刘洪爱变更。2001年1月15日，委出具《证明信》，内容为：兹有刘洪爱在我村有宅基地一处，位于户，经双方协商同意转让给刘家奎。刘家奎于2000年10月8日向委交纳国有土地出让金4093.44元。2008年5月2日姚关久与刘家奎签订的《楼房出售转让协议书》，刘家奎为甲方，姚关久为乙方。双方约定：甲方将位于91号楼房一处出售给乙方，乙方同意用62万元购买此楼房；乙方一次性支付购房款给甲方，甲方将手续（泰山区房屋契证、土地出让金发票、契税发票）全部交给乙方。委在该协议书上书写“情况属实”，并加盖公章。同年5月5日刘家奎给姚关久出具收条，证实姚关久已支付房款62万元给刘家奎。2011年10月27日、28日，委在未与姚关久签订拆迁协议，亦未经其同意的情况下，将上述楼房院落拆除。后因赔偿事宜协商未果，姚关久向一审法院起诉。2015年7月31日，一审法院作出（2014）泰山民初字第188号民事判决书驳回姚关久诉讼请求，后姚关久不服提起上诉，本院于2016年2月26日作出（2016）鲁09民终197号民事裁定书，裁定将本案发回重审。一审中，委对上述关于被拆楼房交易的事实均无异议，但提出姚关久并非本村村民，其购买集体土地上的房屋是法律禁止的，楼房出售协议实为无效协议。 另查明，委在拆除姚关久的院落楼房之前，对院落及楼房进行了测量，并制作了《被拆迁住宅房屋及附属物补偿一览表》。该表载明楼房总面积208.89平方米、阁楼47.85平方米、地下室39.96平方米、大门楼10.18平方米、厕所2.96平方米，共计309.64平方米，其他地上附属物一宗。依据该表，委可给予姚关久安置两套楼房（合计180平方米），并给予其房屋货币补偿费41890.50元（超出安置面积的28.89平方米×1450元/平方米，该单价为区域价1000+房屋重置价450元）、附属物补偿费56446.15元、搬迁补助费1044.45元、安置补偿费3760.02元，共计103141.12元。如不安置180平方米楼房，可按照每平方米4000元给予金钱补偿720000元（此情况下，金钱补偿共计823141.12元）。姚关久对此表所载明的被拆除楼房面积及地上附属物的内容予以认可。 关于被拆院落房屋涉及的土地性质，委主张系属于集体土地，姚关久则提出因委于2000年10月8日收取了国有土地出让金4093.44元，故属于国有土地。经查，涉案院落房屋被拆除时，所占用土地为集体土地。另外，2015年9月16日，姚关久委托山东启新资产评估有限公司对涉案房产进行评估，为此出具《姚关久核实部分资产价值项目评估意见书》一份，写明：该房产原坐落于泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村，产权人为姚关久，为独院住宅一套，房屋总层数为三层，混合结构，普通装修，建筑面积256.74平方米；本次评估意见建立在以下假设条件基础上：1.产权人对该房屋拥有无争议及无瑕疵的国有土地使用权及房屋所有权；2.该房屋在评估基准日可以正常使用，成新率正常；评估基准日为2015年9月2日，以人民币为计价货币；采用市场法进行评估；本次委估资产评估值约为2541500元（评估单价为：9899元/平方米）；本次评估房屋建筑物的评估值为房地合一的市场价值，同时该评估值仅为委估房屋自身价值，不含其它项目价值等。委以该证据为姚关久单方委托为由，向一审法院提出重新鉴定，要求以涉案房产被拆毁时间（2011年10月27日）为鉴定基准日，土地性质参照集体土地进行评估。一审中，姚关久申请撤回请求法院依法撤销委作出拆迁姚关久房屋的决定的诉讼请求。 委为证明强拆的合法性，提交以下证据：1.2005年8月4日泰安市城市建设项目管理委员会会议纪要(5)、2009年5月22日会议纪要(3)、泰村改字2010第1号城中村改造工程建设指挥部文件、泰安市人民政府第93号令(《泰安市城市房屋拆迁管理办法》及附表3份)、拆许字2009第30号房屋拆迁许可证，证明白马石旧村改造项目,得到泰安市城中村改造工程建设指挥部等政府部门的批复,办理了房屋拆迁许可手续,通过泰安市人民政府审批。姚关久质证认为，2005年8月4日和2009年5月22日会议纪要均系复印件，该证据是否形成正式拆迁文件不能确定,仅仅是作为参加会议的记录手段而已,不能表明该会议纪要实际颁发及公布，不能对外产生法律效力,该证据不具有真实性、合法性、关联性；泰村改字2010第1号城中村改造工程建设指挥部文件发放的主体是市直各有关部门，并非是针对被拆迁户，对被折近户并不产生法律效力，该文件不能作为合法拆迁的依据；泰安市人民政府第93号令足以说明委强制拆迁的违法性，评估方式不合法，剥了被拆迁人的知情权，造成其损失应由委承担；拆许字2009第30号房屋拆迁许可证颁发时间是2009年12月21日至2010年12月21日，有效期为1年时间，属于过期许可证，委于2011年10月27日、28日拆近房屋显然违法。2.泰安市人民政府《关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》(泰政发2004第71号)、《泰安市城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定》的通知(泰政发2004第48号)、房地产(土地)价格评估委托书、拆迁及回迁规定，证明根据相关法律法规制定了拆迁及回迁规定，委托山东正诚土地房地产评估有限公司对被拆迁住户的房屋进行丈量，对院落内的设施进行评估，作出了拆迁房屋及附属物补偿一览表。姚关久认为，泰政发2004第71号、48号文件颁发时间无法确定，且同时与委提交的93号政府令相沖突，应不具有法律效力；价格评估委托书系复印件，无法判断其真实性，该委托书在2010年5月1日签订，与委提供的房屋拆迁许可证的1年有效期，可以相互印证出拆迁的违法性；拆迁及回迁规定系委单方作出，并未通过公示，村民代表大会的审议通过，不符合村民委员会组织法，该规定不具有真实性、合法性、关联性，单方作出不能对被拆迁人产生法律效力，且未送达被拆迁人。3.案外人刘勇、杜娇房屋拆迁安置补偿协议书(村委与刘勇、杜娇签订,二人均非本村村民,在本村购买房屋)、拆迁房屋及附属物补偿一览表(系二人各自的房屋)各一份，证明该两户被拆迁人已经和签署了房屋拆迁安置补偿协议,他们以及还有很多的被拆迁人和姚关久都是适用一样的标准,绝对做到公平、公正的对待。姚关久认为，该两组证据系复印件，不能判断其真实性，且该两组证据与本案被拆迁的财产损害赔偿没有关联性，委未经姚关久同意，强行拆除姚关久院落房屋，是一起典型的侵害公民财产行为，与是否进行旧村改造和拆迁没有任何关系，委应对其侵权行为承担相应的法律后果。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案房产是否系合法住宅，委拆除后，姚关久能否要求赔偿；2.姚关久单方委托鉴定的《评估意见书》能否作为定案依据，补偿标准能否参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。关于争议焦点一，2008年5月2日姚关久与刘家奎签订的《楼房出售转让协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同。姚关久据此取得位于房屋院落一处，该房屋院落及地上附属物属姚关久合法财产。在双方未达成拆迁安置补偿协议的情况下，委未经姚关久同意将其房屋院落拆除，且至今未给予安置补偿或赔偿的事实清楚，一审法院予以确认。委的行为显然侵犯了姚关久合法权益，姚关久据此要求委给予赔偿，符合法律规定。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定：“原告向人民法院起诉或者提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据材料”。一审法院认为该《评估意见书》内容、形式均符合法律规定，可以作为姚关久主张损失的依据，涉案房产系2011年由委拆除，至今未给予姚关久安置补偿或赔偿，因此一审法院认为若对涉案房产进行评估，应以评估日为鉴定基准日。另根据泰政发〔2016〕10号《泰安市人民政府关于进一步加强城镇棚户区改造工作的意见》第三条第三款：“调整征收补偿政策。根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》，国有土地上的房屋，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场评估价格进行补偿；集体土地上的合法住宅，参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿”，涉案房产系合法住宅，因此涉案房产应当参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。姚关久提交的《评估意见书》虽系其单方委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定依据符合法律规定（评估基准日为2015年9月2日，以产权人对房屋拥有无争议的国有土地使用权及房屋所有权为条件）。庭审中，委提出对涉案房产进行重新鉴定，且提出以涉案房屋被拆毁时间（2011年10月27日）为鉴定基准日，土地性质参照集体土地进行重新评估，一审法院认为委的主张不符合法律规定，庭审中告知委若申请重新鉴定，应以评估日为鉴定基准日，参照国有土地上房屋进行评估，委不同意该意见，因此对于委提出的重新鉴定申请，一审法院不予支持。对于姚关久提交的《评估意见书》，一审法院认为该鉴定结论符合法律规定，依法予以确认。另庭审时，姚关久申请撤回请求法院依法撤销委作出拆迁姚关久房屋的决定的诉讼请求，该请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上，委应向姚关久支付补偿款2200000元。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条、泰政发〔2016〕10号《泰安市人民政府关于进一步加强城镇棚户区改造工作的意见》第三条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条规定，判决：委于一审判决生效后十日内支付姚关久补偿款2200000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，由委承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经查明，姚关久、刘洪爱、刘家奎均非村民。其他案件事实与一审认定一致。 本院认为，根据法律规定，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的买卖合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的“损害社会公共利益”情形，应依法认定无效。本案中涉案房屋占用土地性质为集体土地，姚关久并非成员，因此《楼房出售转让协议书》系无效合同，姚关久自始不能取得涉案房屋所有权，但在返还房屋之前，其系合法占有人。委既未与姚关久签订拆迁协议，亦未经其同意，即将涉案房屋院落拆除，已构成侵权行为，姚关久有权请求损害赔偿。但其自行委托的评估意见系根据国有土地评估得出的房地一体市场价值，且根据《侵权责任法》“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”规定，损失评估应以房屋被拆毁时间（2011年10月27日）为准，而该评估系以评估日（2015年9月2日）为鉴定基准日。因此，姚关久自行委托的评估意见鉴定标准不当、依据不足，评估结论无法采信。二审中，经本院释明，姚关久拒绝以法庭审查确认的评估标准对涉案房屋损失进行司法鉴定，而坚持按自行委托的评估价值主张索赔，导致无法确定涉案房屋的具体损失数额，根据举证责任分配原则，应由姚关久承担举证不能的不利后果。对于涉案房屋损失，可待其依法合理确定具体数额后再寻救济。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初850号民事判决； 二、驳回姚关久诉讼请求。 一、二审案件受理费48800元，均由姚关久负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇一九年一月四日 书记员 袁 琳