吉林省吉林市丰满区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0211民初3822号 原告：吉林建龙物业服务有限责任公司,住所地:吉林市丰满区吉林大街**。 法定代表人:马洪祥,该公司经理。 委托诉讼代理人:王明杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商慧勇，该公司员工。 被告:崔玉林，男，50岁。 委托诉讼代理人：赵金库，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。 原告吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业公司）与被告崔玉林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建龙物业公司的委托诉讼代理人王明杰、商慧勇，被告崔玉林及其委托诉讼代理人赵金库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建龙物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决崔玉林给付建龙物业公司114、15、16、17年度物业费4392元，并按物业服务合同约定承担滞纳金4809.24元，合计9201.24元；二、承担本案诉讼费。事实与理由：建龙物业公司自2011年11月为崔玉林居住的瀚林苑小区提供物业服务，崔玉林居住203#3-6-29号房屋，自2014年以来崔玉林一直拖欠物业费，建龙物业公司多次向崔玉林催缴物业费，崔玉林推诿拖欠至今，故诉至法院请求支持建龙物业公司的诉讼请求。 崔玉林辩称，一、请人民法院依法驳回建龙物业公司的诉讼请求，首先双方不是本案的合同相对方，并且建龙物业公司在履行过程中并没有按照物业管理条例，因为崔玉林居住楼房为六楼房屋，屋顶为小区共有部分，公共设施为小区共有部分，建龙物业公司应承担维修义务，其履行义务时可使用小区住宅专项基金，崔玉林有证据证明建龙物业公司并没有履行合同法律法规规定的以及相关行业规范的确定的维修义务。同时崔玉林在本院（2017）吉0211民初3002号提交的证据录音中已证明房地产商已经将赔偿款达到建龙物业公司的账户上，崔玉林已向原房地产开发公司缴纳了住房维修基金，但物业公司并没有履行有关业务，现造成了崔玉林屋顶变黑墙皮开裂，经崔玉林多次以电话形式及书面形式要求修缮未果的情况下，崔玉林找装修公司自己花费15900元将该房屋维修完毕。二、建龙物业公司提供的物业服务存在瑕疵，崔玉林不应缴纳物业费等相关费用，建龙物业提供的物业服务不达标存在以下情况：小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班室睡觉及小区大门常年开着，陌生人或者是违法犯罪人员均可以长期出入，同时小区内将人的大粪喷在崔玉林家的墙壁上也无人管理。以上，崔玉林通过路人录音和照片为凭证证实存在着服务瑕疵，所以物业公司已经造成了根本性违约，所以法院应驳回其诉请。三、建龙物业公司起诉已经超过了诉讼时效，并且在第一次时其就没有证据证明其在诉讼时效期限内向崔玉林催要过物业费用，所以已经超过诉讼时效。四、崔玉林向本院提起对建龙物业公司因服务质量不合格要求建龙物业承担违约责任，依据最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷的解释若干条，并且在司法实践中如果物业公司起诉要求业主偿付物业费，业主以物业公司服务质量不合乎要求为由要求物业公司承担违约责任的责应法院合并审理。五、建龙物业公司是在2016年1月1日才经业主委员会批准设立，之前并不具备服务的资质资格。 经审理查明：吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司（以下简称嘉业房地产公司）为吉林市嘉业瀚林苑小区开发建设单位。2012年1月19日嘉业房地产公司与建龙物业公司签订了前期物业服务合同，合同约定：建龙物业公司为坐落于吉林市丰满区泰山路34号嘉业瀚林苑提供前期物业服务，收费标准为多层住宅每月每平方米0.9元。物业费按年交纳，每年12月31日前预交下一年度物业服务费用。合同期限从2011年12月起至2013年12月止。双方约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，建龙物业公司可继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。2015年12月26日建龙物业公司与吉林市丰满区瀚林苑小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：建龙物业公司为嘉业瀚林苑小区提供物业服务，收费标准为多层住宅每月每平方米0.9元。合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。崔玉林为嘉业瀚林苑小区203#3-6-29号房屋的业主，于2010年9月13日办理了该房的入住手续，房屋面积为113.724平方米。崔玉林拖欠2014年10月11日至2018年10月10日物业服务费合计4392元（0.9元/每月×101.669平方米×12个月×4年）。另查明，建龙物业公司曾于2017年11月3日起诉来院，要求崔玉林给付物业费，后于2017年12月4日撤诉。 上述事实有以下证据予以证明：前期物业服务合同、物业服务合同、张贴物业费缴费通知单照片、智能化系统维护保养合同、美信公司清洁合同、绿化服务承包合同、化粪池清掏及主下水管线疏通协议书、服务照片、民事裁定书。 本院认为，一、建龙物业公司与崔玉林之间的物业服务合同关系成立。 建龙物业公司是依法设立的从事物业管理活动的公司，建龙物业公司与嘉业房地产公司签订的前期物业服务合同及与瀚林苑小区业主委员会签订的物业服务合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建龙物业公司与崔玉林之间的物业服务合同关系成立并生效。 二、崔玉林应依法给付拖欠的物业服务费用。 物业服务费是物业公司为小区业主提供服务的重要经济来源，业主拒缴物业费，是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。物业服务具有持续性、整体性的特点，判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，但作为业主，应该认识到即使再敬业的物业服务企业，其服务也是很难做到尽善尽美、毫无瑕疵的，如仅因瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业服务企业是不公平的。物业服务质量的提升既需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，以得到业主的理解与认同，同时也需要业主秉持整体观念，积极配合，维持正常的物业管理服务需要运营成本，只有广大业主积极交纳物业费用，物业服务企业才能更好的为小区业主服务。纵观本案，建龙物业公司虽然存在服务瑕疵，但不存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，崔玉林作为业主应履行缴纳物业费的义务。 关于建龙物业公司要求崔玉林承担给付违约金的主张，因崔玉林不属恶意拖欠物业费，所以对其违约金的主张不予支持。 对于崔玉林提出的财产损失一节，其可另行主张权利。 对于崔玉林提出的诉讼时效问题，建龙物业公司提供的证据能够证明其通过张贴缴费通知及诉讼方式向其催要物业费，构成诉讼时效中断。建龙物业公司要求的物业服务费给付期间并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、崔玉林于本判决生效之日起十日内一次性给付吉林建龙物业服务有限责任公司物业服务费共计4392元； 二、驳回吉林建龙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）25元，由崔玉林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  冷启超 二〇一九年一月二十四日 书记员  赵悦淞