广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初5654号原告(反诉被告)：梁旭，男，1984年11月30日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：王伟涛，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丹云，广东正鸿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑雪乔，女，1929年11月28日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：黎宏武，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓青，女，1965年11月12日出生，汉族，住广东省中山市**，被告郑雪乔的女儿，被告（反诉第三人）：中山市步步高房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**东裕路顺景花园**1卡2卡商铺之一，统一社会信用代码91442000338125513E。法定代表人：蒋能方。委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。原告梁旭与被告郑雪乔、中山市步步高房地产经纪有限公司（以下简称步步高公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，被告郑雪乔依法提起反诉。本院就本诉、反诉一并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁旭委托诉讼代理人王伟涛、董丹云，被告郑雪乔共同委托诉讼代理人黎宏武、陈晓青，被告步步高公司委托诉讼代理人卢耀民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁旭向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告之间签订的房地产买卖合同；2.被告郑雪乔向原告返还定金3万元，被告步步高公司向原告返还中介佣金1万元；3.被告郑雪乔向原告支付违约金9.2万元；4.两被告赔偿原告损失，被告郑雪乔以3万元为基数，按同期同类贷款利率计息，自2017年11月25日计算至向原告清偿之曰止(暂计至2018年3月22日为427.75元），被告步步高公司以1万元为基数，按同期同类贷款利率计息，自2017年11月25日计算至向原告清偿之日止（暂计至2018年3月22日为142.58元）；5.两被告向原告支付律师费6000元。上述金额总计138570.33元，对此费用两被告相互向原告承担全部连带偿还责任。事实和理由：2017年11月24日，原告与被告郑雪乔通过被告步步高公司撮合签订了房地产买卖合同，合同约定原告购买被告郑雪乔位于中山市东区××新村紫荆××房，购房总价款为46万元，合同还约定了其他事项。原告依约在签约当日向被告郑雪乔转账支付了定金3万元，向被告步步高公司转账支付中介佣金1万元。2018年1月15日，被告步步高公司通知原告办理房产过户前需要由原告另行缴纳金额高达十多万元的“解困费”（即房产增值分成费，实际费用按住建部门核定为准），原告至此才知道被告郑雪乔和被告步步高公司联合向自己出售的竟是“解困房”。在没有法律和合同约定应由原告支付该笔数额不菲的“解困费”的情况下，原告拒绝支付并要求被告郑雪乔尽快向政府部门缴纳该笔“解困费”以便后续能够顺利办理房产过户手续，被告郑雪乔和被告步步高公司明确表示其不会支付该笔“解困费”。被告郑雪乔明知所出售的房产是“解困房”而刻意隐瞒该重大事实，签约后不缴纳“解困费”不配合原告办理过户手续。被告步步高公司作为专业房产经纪机构在从事居间活动时，签约前未能如实向原告报告被告郑雪乔的资信情况以及房产状况，签约收取原告的中介佣金后又不履行房产经纪合同约定的后续义务，不督促被告郑雪乔履行合同约定，严重违反了诚实信用原则。两被告不履行合同约定的主要义务，致使原告购房目的不能实现。被告郑雪乔辩称，1.被告郑雪乔同意解除房地产买卖合同，但解除的内容限定于房屋买卖合同关系，不涉及居间合同关系。2.被告郑雪乔无需向原告返还定金。根据合同的约定，原告应当在2018年3月10日前向银行申请办理按揭贷款手续，向被告郑雪乔支付首期款20万元，但原告并没有履行该义务。原告已经以其实际行动表明不会履行合同义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于原告交付的定金，被告郑雪乔有权没收。3.原告请求被告郑雪乔支付违约金没有事实和法律依据。根据合同的约定，被告郑雪乔的主要义务是向原告交付房屋、配合办理银行贷款手续及迁出户口。但原告从来没有通知或者要求被告郑雪乔提交贷款申请或者协助办理贷款手续，被告郑雪乔交付房屋及迁出户口的条件没有成就，被告郑雪乔不存在违约行为。4.原告对于交易房屋为房改房是知情的。被告郑雪乔将房屋在被告步步高公司放盘时，已经将房产证交给被告步步高公司，被告步步高公司也在签订合同时将房产证复印件交给了原告。所以原告与被告步步高公司工作人员蒋云霞微信聊天中，才会要求蒋云霞“你再发一次房产证我看看”。5.从合同约定的主旨看，原告应当承担所有的交易费。而且原告女儿陈晓青在与被告郑雪乔对话时明确合同约定的46万元是被告郑雪乔实收的款项，不包含交易税费。6.现有证据不能证明本次交易需要交纳解困费。7.本案不存在不能实现合同目的的情形。被告步步高公司辩称，1.被告步步高公司希望三方继续履行合同，不同意解除中介合同。2.无论三方是否继续履行合同，依据合同的约定，被告步步高公司无须退费，而且原告还尚欠3000多元中介费。3.涉案的事实是原告承诺包买卖三方的一切费用（包括房改房），支付被告净购房款46万元，且原告当时是看过房产证原件的，房产证上面明确表明该房产属于房改房，三方都知道是要多交一层费用，这是房改的税费，但具体金额三方无法确定。当时买卖三方均表示依照国家规定处理由原告缴纳，在合同签订后原告多次要求被告步步高公司打听房改税费是多少，被告步步高公司打听该税费后将大概的结果告知原告。原告认为税费比较高，后不想购买涉案房屋，但房改房所需要的税费是最后的关键，这是在交易后拿证后才需要交的，该税费属于打听阶段，尚未明确，现在三方都没有明确房改税费是多少的任何依据，在这种情况下原告明确选择自行放弃了购买。4.原告其实是非常担心其自身的贷款无法完成而选择放弃继续履行涉案合同，原告也多次与被告步步高公司口头说过，但被告步步高公司暂无相关证据证明该点。5.涉案房屋买卖因房改税费属于最后的关键，是过户之后才要打税，原告完全可以选择先过户。如果对房改房税费存在争议的情况下，其完全可以选择在最后再通过诉讼解决，而不是连房屋都不交易，所以被告步步高公司认为本案的交易不成功是原告不履行贷款义务、不履行买卖付款的基本义务所造成的。6.如果法院支持违约金的情况下，就不应担支持赔偿损失及律师费，因为这是二选一的，同时涉案不存在连带责任问题。反诉原告郑雪乔向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的房地产买卖合同；2.反诉被告支付反诉原告违约金9.2万元。事实与理由：反诉原告于2017年11月24日与反诉被告、反诉第三人步步高公司签订了房地产买卖合同，由反诉被告以46万元购买反诉原告所有的位于中山市东区××新村紫荆××房。根据合同的约定，原告应当在2018年3月10日前向银行申请办理按揭贷款手续，向被告郑雪乔支付首期款20万元，但原告并没有履行该义务。原告已经以其实际行动表明不会履行合同义务，放弃购买反诉原告的房屋，构成根本违约，应当向反诉原告支付总价款20%的违约金9.2万元。反诉被告梁旭辩称，1.反诉被告不存在违约的情形。2.房产买卖合同签订生效后到过户之前，反诉原告多次明确声明将不履行缴纳解困费，属于不履行合同约定的主要义务，构成预期违约。3.在合同已解除的情况下，反诉原告需要向原告返还定金并且按照合同约定支付违约金及赔偿损失。4.反诉被告在签订房地产买卖合同时不能预知被告向反诉被告出售是解困房，作为非房地产从业人员没有识别解困房的专业能力，甚至在本案纠纷发生之前没有听说过解困房的概念。5.解困房的交易流程第一步是房屋所有权人到住建局领取不动产转移登记卡，其次再补缴土地出让金和税费，再次补缴土地增值部分的分成即解困费，在完成以上步骤后最后带齐所有资料办理房屋产权过户手续。6.反诉原告作为涉案房产的所有权人和实际受益人在长期享受政府给予的福利政策时理应承担政策规定的义务，在房产转让时理所当然要缴纳房产增值部分的分成。7.房地产买卖合同没有约定由反诉被告承担缴纳解困费的义务，合同第八条采用列举的方式，明确反诉被告需要缴纳的30项税费内容，唯独没有对解困费作出明确约定。8.根据中山市公有住房、解困房售后调整、交易、办证管理暂行规定（中府办[1993]117号）第10条的规定解困房在限转期满后第一次交易的增值分配按照交易价减除政府或单位补贴部分，再减除个人出资部分的增值部分，按原购房出资比例进行分配，因此解困费在本次交易过程中是明确了。9.根据上述文件规定，涉案房产的解困费金额达到购房合同总价款的47%以上，这是反诉被告没办法在签订合同前预知的，不符合反诉被告的购房预期。第三人步步高公司述称，其陈述意见同本诉的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年11月24日，梁旭作为买方与作为居间方的步步高公司,作为卖方的郑雪乔签订房地产买卖合同，约定：卖方拟转让房地产位于中山市东区××新村紫荆××房，建筑面积为86平方米；该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；该房产转让总价款46万元；该房地产交易定金3万元；买方须于2018年3月30日之前支付除定金之外的首期款20万元至经纪方指定的银行监管账户；买方须于2018年3月30日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日5个工作日内，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管；在递件回执载明的回复日期之日起5个工作日内，买卖双方须到房管局等相关部门交纳税费并办理过户手续；包括契税、土地出让金、国家出台最新税费等30项税费全部由买方支付；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付佣金13800元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述佣金的权利，应支付佣金的任何一方不履行付款义务，经纪方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用应由支付佣金的任何一方承担；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金法则；无论何种情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付经纪方13800元作为违约金，若买卖双方在未取得经纪方同意取消本合同，则买卖双方均称为本合同之违约者而需共同连带支付经济违约金13800元；买方支付补地价款，卖方收到全部楼款1个月内卖方将户口迁移出去。同日，郑雪乔向梁旭支付购房定金30000万元，向步步高公司支付佣金10000元。2.案涉房屋的房屋所有权证及于2017年11月24日打印的中山市不动产登记资料证明表均记载：该证颁发时间为1994年3月10日；所有权来源是房改购置；房屋建筑面积86.51平方米。房屋所有权证附记处另行加盖“房屋限制产权转移五年”的印文。庭审中，梁旭表示签约前只见到房屋所有权证的复印件，没有见到中山市不动产登记资料证明表，郑雪乔、步步高公司均表示签约前有出示房产权原件及中山市不动产登记证明表的原件。3.中山市住房和城乡建设局于2018年8月28日向本院出具中山市住房和城乡建设局关于（2018）粤2071民初5654号的复函，回复：案涉房屋属教师困难户性质的解困房，郑雪乔个人出资50%；如果要办理转让手续，需先补回政府出资部分，记载方式为（货税价-土地出让金-土地出让契税-原购房金额）×50%。庭审中，郑雪乔、步步高公司主张案涉房屋的货税价为46万元，土地出让金是36827元，土地出让契税约1200元，原购房金额为47104元。梁旭表示不清楚土地出让契税的金额，但确认其余的金额。4.2018年1月15日，梁旭与郑雪乔、步步高公司就谁来负担补回政府出资的款项（以下简称解困费）产生争议。庭审中，梁旭认为应由郑雪乔负担，理由是签约时并不知道有解困费，而且合同约定的30项税费并不包括解困费，郑雪乔、步步高公司主张应由梁旭负担，理由是签约时已告诉梁旭房屋为解困房，需要补交费用，合同约定的46万元为郑雪乔实收，而且成交价远低于当时7000元/平方米的市场价。此外，步步高公司还表示之前未处理过需要交纳解困费的房屋，当时只知晓需要交纳解困费，但并不清楚解困费应当如何计算。郑雪乔还主张其身份是教师，之前有同事转让过与本案情况类似的房屋，听说需要交纳费，但是不清楚具体的数额。本院认为，涉案房地产买卖合同由买方梁旭，卖方郑雪乔，居间方步步高公司共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。梁旭请求郑雪乔返还定金，步步高公司返还佣金，故本案属房屋买卖合同纠纷、居间服务合同纠纷。涉案房地产买卖合同是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。梁旭请求解除房地产买卖合同，郑雪乔亦反诉请求解除，故该合同中房屋买卖合同部分，因买卖双方意思表示一致而解除。本案争议的焦点为解困费应由谁负担的问题。《中山市公有住房、解困房售后调整、交易、办证办理暂行规定》第十条规定：“解困房在限转期满后第一次交易的增值分配，按交易价减除政府或单位补贴部分，再减除个人出资部分的增值部分，按原购房出资比例进行分配。”依据该规定，解困费是指原所有权人约定在出售该解困房时就增值部分按出资比例分成，即就出售房款收益分成后应由政府收取的部分，权利义务关系的主体是原所有权人与政府，与解困房再次交易的买受人无关。虽然法律没有禁止解困房的买卖双方就解困费的负担进行约定，但是在没有约定或者约定不明的情况下，解困费仍应当依照前述规定由原所有人即出卖人负担。就本案而言，案涉合同的费用负担部分罗列的30项费用不包括解困费，合同的其他条款未记载解困房、解困费相关的任何信息，故案涉合同并未就解困费的负担做出约定，解困费应由出卖人郑雪乔负担。案涉房屋的解困费，根据中山市住房和城乡建设局的复函及各方的称述意见核算接近20万元，郑雪乔拒绝负担该部分费用，实质上是拒绝继续履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，梁旭请求郑雪乔返还定金3万元，支付违约金9.2万元（46万元×20%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。梁旭还请求郑雪乔赔偿利息损失及律师费损失，但是案涉合同没有相应的约定，且本院已支持的违约金本就具有弥补损失的功能，梁旭没有进一步举证其实际损失远超违约金，故本院均不予支持。因郑雪乔在支付首期款、申请按揭贷款的履行期限届满之前即已成就违约，法律赋予后履行义务一方梁旭先履行抗辩权，因此，郑旭未履行该部分义务不构成违约，郑雪乔请求的违约金，缺乏理据，应予驳回。就居间服务合同部分的争议。梁旭主张权利的基础是步步高公司没有披露案涉房屋具有限制交易的权利状态，实质上是主张步步高公司故意隐瞒影响案涉房屋交易的重大事实，而故意隐瞒在法律上构成欺诈，根据第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，即便梁旭的主张成立，其享有的权利亦是变更权或者撤销权，而不是解除权，故梁旭以此为由提出的居间服务合同部分的诉讼请求，本院予以驳回。至于梁旭请求步步高公司对郑雪乔的债务承担的连带责任，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梁旭与被告（反诉原告）郑雪乔于2017年11月24日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、被告郑雪乔于本判决生效之日起七日内向原告梁旭返还定金3万元，并支付违约金9.2万元；三、驳回原告梁旭的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑雪乔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3072元（原告已预付），诉讼保全费1213元，合计4285元，由原告梁旭负担512元，被告郑雪乔负担3733元（该款被告郑雪乔于本判决生效之日起七日内径行支付给原告梁旭）；反诉案件受理费1050元（反诉原告已预付），由反诉原告郑雪乔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 陆 招 胜人民陪审员 陈 清 华人民陪审员 何 颖 珊二〇一九年一月十八日书 记 员 梁敏霞梁琳