江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0611民初2946号 原告：深圳华强物业管理有限公司南通分公司，住所地南通市北大街华强城**，统一社会信用代码913206115766657770。 负责人：阮彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱陈岭，江苏濠滨律师事务所律师。 被告：李蕾，女，1982年7月2日生，汉族，住南通市港闸区。 原告深圳华强物业管理有限公司南通分公司（以下简称华强物业公司）与被告李蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理，由审判员李正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人邱陈玲，被告李蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付物业费15367.68元，滞纳金23336.02元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是华强城小区一期的物业管理公司，被告是华强城一期高层住宅46栋1705室的业主，物业面积160.08平方米。2015年1月至2018年3月期间，原告按约提供了物业服务，但被告并没有依据物业合同的约定支付物业费。被告除应当承担继续支付物业费的义务外，还应按照约定向原告支付滞纳金。 被告李蕾辩称，原告要求按照160.08平方米计算物业费，但是被告的房屋的产权登记面积是115.89平方米。2015年10月2日，被告电话通知原告要求交纳物业费，原告也有人到被告家中，但是因为对计算物业费的面积意见不一致，所以被告没有支付物业费。被告不是主观上不愿意交纳物业费，故不应支付滞纳金。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 1.物业服务手册、南通华强城一期物业管理服务合同，证明案涉房屋的物业费于2016年1月1日之前为2.6元/月/㎡，之后为2.4元/月/㎡.滞纳金为每日千分之三。 2.不动产电子登记簿查询结果证明，证明被告是华强城一期高层住宅46栋1705室的产权人，建筑面积为115.89平方米，阁楼为44.19平方米。 3、缴费提醒通知书一份，证明原告及时向被告催缴物业费。 4、四份房屋面积测绘报告，证明华强城一期范围内总的住宅建筑面积、阁楼建筑面积，，地下室建筑面积上述面积是原告与华强城一期业主委员会签订物业服务合同第一条中约定的总建筑面积，也就是说双方签订物业合同时将阁楼面积计算在了物业服务范围内。 被告为证明其主张，向本院提供房屋交接单和商品房买卖合同各一份，证明被告房屋的建筑面积为115.89平方米。 经庭审质证，被告对原告举证证据的真实性无异议，但认为：1.物业服务合同第九条和物业管理手册第九页第四条第十二款均约定物业费是按照业主持有房屋建筑面积计算。2.不动产电子登记查询结果证明显示房屋建筑面积是115.89平方米，手写的阁楼面积不应算作建筑面积。3.被告收到缴费通知后与原告进行了沟通，因为面积争议才没有交费。4、测绘报告面积和物业服务合同中的总面积不一致，具体怎么算的被告也不清楚。 本院经审查，对原、被告举证证据的真实性均予以确认。 根据以上证据及原、被告庭审陈述，本院查明以下事实： 原告是南通市港闸区华强城小区一期的前期物业服务企业。前期物业服务协议约定，住宅物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业服务费1.87元/月/㎡，代收代交费用：电梯运营费用0.33元/月/㎡,其他公共能耗费预收0.4元/月/㎡，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求业主补交，逾期交纳的，原告从逾期之日起按应交费用每日3‰加收滞纳金。2012年12月27日，被告与深圳华强（南通）投资有限公司签订商品房买卖合同，被告购买华强城46幢1705号房屋，套内建筑面积93.67平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积23.09平方米，附属阁楼面积44.77平方米。2014年5月6日，被告与深圳华强（南通）投资有限公司进行房屋结算，结算单显示房屋实测面积115.89平方米。被告交房后，向原告支付了2015年之前的物业费。2015年2月，被告因交纳物业费的计算面积问题与原告交涉，双方对计算面积问题产生争议，之后被告未再向原告支付物业费。2016年5月20日，原告与南通市华强城一期业主委员会签订《南通华强城一期物业管理服务合同》，合同约定原告为该华强城一期提供物业服务，总建筑面积385357平方米（含地下车库），物业服务期限自2016年6月1日至2018年5月31日，物业费收费方式为包干制，物业服务费按业主持有的房屋建筑面积计算，标准为2.4元/月/㎡，物业费预先交纳，应提前一个月支付下年度的物业管理费，可半年预交或一年预交，两种方式由业主自行选择。无正当理由逾期超过一个月交纳物业费的，原告可按照实际发生管理服务工作日期内的应交费用的每日3‰加收滞纳金。原告在实际收取物业费时，自2016年1月1日起即按照2.4元/月/㎡的标准向业主收取物业费。案件审理过程中，原告依法调取了华强城46幢1705号房屋的不动产电子登记簿查询结果证明，该证明显示被告尚未领取该房屋的不动产权证，房屋所有权人仍登记为深圳华强（南通）投资有限公司，房屋建筑面积为115.89平方米，在该证明附注信息内，南通市不动产登记中心手写注明另含阁楼44.19平方米。 本案的争议焦点在于：1.被告是应当按照160.08平方米的建筑面积支付物业费，还是按照115.89平方米的建筑面积支付物业费；2.被告是否应向原告支付滞纳金。 本院认为：关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。前期物业服务合同和南通华强城一期物业管理服务合同均约定，计算物业费的建筑面积为业主拥有的物业的建筑面积。根据房屋结算单和不动产电子登记簿查询结果证明，被告购买的房屋建筑面积为115.89平方米。虽然不动产电子登记簿查询结果证明上手写注明另含阁楼44.19平方米，但该面积并没有列入该房屋的建筑面积，否则，该证明的建筑面积一栏应写为160.08平方米，而非115.89平方米。原告为证明在原告与华强城一期业主委员会签订物业服务合同时阁楼建筑面积即纳入了合同约定的物业面积之中，提供了四份房屋面积测绘报告以证明其主张。但是原告提供的四份房屋面积测绘报告中的房屋建筑面积（含房屋阁楼建筑面积）与南通华强城一期物业管理服务合同载明的总建筑面积并不一致，该证据并不能证明物业合同中载明的建筑面积是确定物业服务费单价的依据，因此也不能证明华强城一期业主委员会在签订合同时即代表业主认可未计入房屋建筑面积的阁楼面积也应交纳物业费。故对原被告双方关于确认计算物业费的建筑面积的争议，本院采用文义解释的理解，即确认被告应按照115.89平方米作为支付物业费的依据，即被告应向原告支付2015年1月-2018年3月的物业费115.89*2.6*12+115.89*2.4*27=11125.44元。 2.关于被告是否应向原告支付滞纳金的问题。根据合同约定，无正当理由逾期支付物业费的应加收滞纳金，但本案中被告未及时向原告支付滞纳金是因为原告向被告主张物业服务管理费数额超过了合同的约定，在此情况下，原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款、《物业管理条例》第七之规定，判决如下： 一、被告李蕾于本判决生效之日起十日内向原告深圳华强物业管理有限公司南通分公司支付2015年1月至2018年3月的物业服务管理费11125.44元。 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司南通分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费384元，由原告深圳华强物业管理有限公司南通分公司负担274元，由被告李蕾负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理768元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 员  李 正 二〇一九年一月九日 法官助理  刘喆慧 书 记 员  顾 华