石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0102民初6797号 原告：李丽娟，女，汉族，1978年10月8日出生，住所地河北省石家庄市裕华区，现住长安区。 委托诉讼代理人：刘键，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温素鹏，北京市汉华律师事务所律师。 被告：刘克丰，男，汉族，1987年4月4日出生，住所地河北省石家庄市无极县，现住长安区。 委托诉讼代理人：吴胜军，河北冀石律师事务所律师。 第三人：李朋轩，男，汉族，1987年1月2日出生，住所地河北省石家庄市市无极县，现住裕华区。 第三人：牛滕飞，女，汉族，1987年5月20日出生，住所地河北省石家庄市裕华区，现住裕华区。 第三人：牛新立，男，汉族，1962年10月14日出生，住所地河北省石家庄市裕华区，现住长安区。 原告李丽娟诉被告刘克丰及第三人李朋轩、牛腾飞、牛新立案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人温素鹏、刘键，被告及其委托诉讼代理人吴胜军，第三人牛新立同时代理第三人李朋轩、牛腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽娟向本院提出诉讼请求：一、不得执行坐落于石家庄市长安区号房屋（不动产权书证号：130041454），依法解除对上述案涉房屋的查封；二、确认原告享有让取得上述案涉房屋所有权的权利；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月28日，因刘克丰诉李鹏轩、牛腾飞、牛新立民间借贷纠纷一案，无极县人民法院作出（2016）冀0130民初1394号民事裁定，诉讼中保全查封了案涉房屋。2016年8月16日，原告作为案外人对执行标的向无极县人民法院提出书面异议，2018年6月7日无极县人民法院组织了听证。2018年7月18日，原告申请无极县人民法院回避。2018年8月20日，石家庄市中级人民法院指定由深泽县人民法院对执行异议案件进行审查。2018年9月25日，深泽县人民法院作出（2018）0128执异15号民事裁定。驳回案外人李丽娟（原告）的异议请求。原告李丽娟不服，提起执行异议之诉，现执行法院是石家庄市长安区人民法院。具体事实与理由如下:一、案件基本事实。2016年7月2日，（买方）原告与（卖方）牛新立、潘月罗签订《房屋买卖合同》，交易房屋：坐落于石家庄市长安区长安区室，房屋所有权证号：石房权证长字第××,登记的所有权人为牛新立，房屋暂定房价：330万元，付款方式：以买方代卖方偿还其借款本金328万元及利息金额抵顶购房款金额，最终房价以实际代偿金额为准。签约当日，合同当事人交接完毕房屋钥匙、配套物品及相关证件材料，原告已实际占有、控制、使用了交易房屋。2016年7月8日，原告按约定支付了购房款3311280元，卖方出具《确认书》确认购房款已付清。2016年7月20日，买卖双方办理网签手续签署了制式的《石家庄市存量房买卖合同》2016年7月28日，合同当事人缴纳完毕案涉房屋交易税款，正在办理产权转移过户登记手续时，无极县人民法院因另案作出（2016）冀0130民初1394号民事裁定查封案涉房屋，导致房屋产权无法过户，严重损害了原告作为买受人的合法物权期待权。二、原告作为买房人按合同约定方式支付购房款一代卖方偿还他人借款及利息，该行为性质为支付购房款行为，买卖双方之间不会因此产生购房合同之外的其他法律权利义务关系。被告刘克丰在异议审查程序中称原告代卖方偿还他人借款后已成为卖方的债权人，与被告地位一样成为卖方金钱借贷性质的债权人，显然属于法律认识错误，其混淆了房屋买卖合同与借款合同的法律界定，该主张当然不能成立。被告主张原告与卖方间存在以物抵债关系。也不能成立。三、原告有权取得案涉房屋所有权。原告的权利依法应优先保护，能够排除另案金钱债权的执行，原告的诉请应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条，专门规定对不动产买卖中无过错买受人在执行程序中予以优先保护，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，原告有权取得案涉房屋的所有权，原告权利属于不动产无过错买受人物权期待权，应优先保护，能够排除另案金钱债权的执行，原告的诉讼请求应予以支持。具体如下”1、另案中的裁定、查封措施，保障执行的是民间借贷金钱债权2、原告作为买受人，对登记在被执行人牛新立名下的房屋依法提出了书面执行异议；3、查封前，已签订了合法有效书面房屋买卖合同，并且网签公示；4、查封前，原告已实际占有、控制、使用了案涉房屋；5、查封前，原告已支付全部购房款6、非原告自身的原因，而是因法院错误查封，导致未能办理完毕房屋过户登记，原告无过错。四、深泽县人民法院基于错误法律认识，错误裁定驳回原告（案外人）异议请求。应当纠正。1、该院认为对执行异议案件只是实行书面审查，其认识片面而错误，明显与《规定》第十二条的规定相悖，即案情复杂、争议较大的，应当进行听证。2、该院认为案外人对不动产执行标的提出异议的，只能按照不动产登记簿判断，其认识片面而错误，其只认识到不动产静态登记物权需要保护，没有认识到在不动产物权变动过程中买受人的物权期待权更需保护，明显与《规定》第二十八、第二十九条等规定相悖。因此，深泽县人民法院基于错误法律认识作出错误裁定，应当纠正。综上，原告享有受让取得案涉房屋所有权的权利，其能够排除另案民间借贷金钱债权的执行，依法不得执行案涉房屋。深泽县人民法院基于错误法律认识作出错误裁定，严重损害了原告合法权益，应当纠正。因此，原告特提起诉讼，请人民法院依法判决。 刘克丰辩称，原告李丽娟与答辩人案外人执行异议之诉一案，答辩人现依据事实和法律提出答辩如下：答辩人认为原告李丽娟与牛新立、潘月罗于2016年7月2日所签订的《房屋买卖合同》系买卖双方恶意串通、以合法形式来掩盖牛新立转移财产逃避法院执行的非法目的，严重损害债权人利益。双方行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）（三）项规定合同无效的条件，故请求贵院依法确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；而据此合同到房管部门网签的《石家庄市存量房买卖合同》同样应认定为无效。原告起诉理由不能成立，应驳回其诉讼请求。 首先说明一下本案所涉人物关系：牛新立、潘月罗系夫妻关系，二人有一子名叫牛猛。原告于2014年1月27日与牛猛登记结婚，2016年10月18日协议离婚。亦即原告自2014年1月27日至2016年10月18日期间系牛新立、潘月罗的儿媳，原告与牛新立、潘月罗之间系特定关系人，双方之间存在特定关系。牛新立因经营房地产开发公司个人欠下巨额债务，其名下的财产通过各种方式进行了转移。下面针对本案的具体事实，答辩人将详细理由述如下人地位一样，同为债权人。“以物抵债”与“房屋买卖”是两个不同的法律关系，涉案房屋不应适用买卖合同的法律规定。根据物权法第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记、且自记载于不动产登记簿时发生效力。现涉案房屋尚记载于牛新立的名下，物权未发生变动，故同样作为牛新立债权人的答辩人，当然有权利申请人民法院对涉案房屋依法进行查封。因李丽娟与牛新立、潘月罗不属于房屋买卖关系，《最高人民法院关于人民法院民事查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定只适用于房屋买卖关系，而不适用于以物抵债，故异议人以该条规定来主张权利，属于适用法律错误，其请求不应得到支持。 二、退一步来说，即使李丽娟与牛新立、潘月罗之间为房屋买卖关系，鉴于双方之间具有特定身份关系，属于特定关系人。双方签订的《房屋买卖合同》在内容上根本不符合常理以及房产交易习惯，答辩人有理由相信双方是为了保全财产以房屋买卖为由，将牛新立名下的房产转移到李丽娟名下，以合法形式掩盖非法目的。损害其他债权人的利益。 1、因李丽娟与牛新立、潘月罗之间系特定关系人，双方2016年7月2日签订的《房屋买卖合同》内容以及《售房交接单》不符合房屋买卖的交易习惯，更不合常理。因为按照交易习惯，房屋买卖合同中价款明确数额固定，出卖人在未收到买受人任何价款《包括定金）前，是不会将房屋实际交付给买受人的。就本案而言答辩人有理由合理认为该合同为虚假合同。 (1)《房屋买卖合同》中约定的房屋交易价格只是一个暂定数额，具体金额并未明确约定，既不符合交易习惯，更是缺失了足以影响买卖合同成立的实质性要件即价款，故该《房屋买卖合同》不成立。 (2)《房屋买卖合同》约定付款方式为：李丽娟代为清偿牛新立向他人的借款而不是直接向牛新立交付房款。按一般的房屋买卖合同交易习惯，买受人直接向出实人交付房款，至于出卖人将房款用于何处买受人在所不问。如果对房款的用途有特别约定，一般合同中会有第三方即债权人的加入。合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而涉案房屋虽然签订《房屋买卖合同》但合同内容并不符合买卖合同的法律规定，故李丽娟与牛新立、潘月罗之间并不是房屋买卖关系。 (3)《房屋买卖合同》约定的房屋交付为“在本合同签订之日，卖房向买房交付房屋钥匙及相关配套物品，将房屋实际交给买房占有使用”。从一般人的日常生活经验来讲，房屋买卖是一项极为重大的商品交易，况且涉案房屋交易价格暂定为330万元。按照正常交易习惯在买受人未支付房屋价款之前，出卖人是不会将房屋实际交付给买受人占有、使用的。另外，主管房屋交易的行政部门为了保护买卖双方的合法权益，对于房屋交易价款是要进行资金监管的。然而，从原告提交的证据来看，2016年7月8日，李丽娟是代为杨汉江偿还了银行债务。在买受人没有向出卖人给付分文的情况下，出卖人牛新立、潘月罗就在合同签订当日将房屋交付给买受人实际占有、使用，这既不符合日常交易习惯，更是有违常理。鉴于双方的特殊身份关系，答辩人有理由相信合同双方属于恶意串通来逃避债务转移财产，损害债权人合法权益。 (4)《房屋买卖合同》条款不合常理。一般的房屋买卖合同均有合同价款、付款时间、交房时间、违约条款等。该《房屋买卖合同》只是交房时间确定，而合同价款、付款时间、违约条款等足以影响出卖人重大利益的事项并没有约定、出卖人对自己的权益保护毫不在乎，从而也能证实出卖人与买受人之间具有恶意串通的行为，目的就是尽快转移财产，逃避执行。 2、原告提交的证据证实杨汉江从中国民生银行石家庄分行营业部借款263万元，借款期限为2015年11月30日至2016年11月30日。然而，令人生疑的是杨汉江的借款与牛新立有何干系？如何证实杨汉江与牛新立之间存在真正的债权债务关系？假使牛新立与杨汉江之间存在债权债务关系，在银行借款尚未到期、银行也并未向杨汉江催促提前偿还借款的情况下，牛新立为何急于让李丽娟以房屋买卖的形式于2016年7月8日代杨汉江提前偿还民生银行263万借款，将牛新立抵押的三套房产解押。牛新立的三套房产解押后，立即进行了下列行为： （1）2016年7月2日牛新立、潘月罗与李丽娟（即本案原告》签订《房屋买卖合同》，将位于石家庄市长安区房屋出卖给李丽娟； (2)2016年8月30日，牛新立委托李丽娟作为代理人，将位于石家庄市长安区广安小区近水楼台5-3-1101房屋出卖给王涛； (3)2016年8月30日牛新立将位于石家庄市长安区广安小区近水楼台5-3-1102房屋出卖给刘艳芳。 (4李丽娟于2016年8月11日向石家庄市裕华区人民法院起诉牛新立、潘月罗，要求偿还借款100万元，并申请查封了牛新立位于石家庄市长安区广安小区近水楼台5-3-1101、5-3-1102房屋，于2016年8月30日申请解封撤诉。 以上事实足以证实原告李丽娟与牛新立恶意串通，提前解押的目的就是为了转移财产来逃避巨额债务，损害其他债权人的合法权益。 三、原告提交的证据不能证实杨汉江、梁涛二人与牛新立、潘月罗之间存在真正合法的债权债务关系。既然不能证实前述债权债务关系的存在，李丽娟代为清偿的理由就不能成立。因此答辩人有理由认为《房屋买卖合同》系双方账意串通伪造债务，以合法形式来达到转移财产的非法目的。 四、2016年7月20日牛新立、潘月罗与李丽娟签订的《石家庄市存量房买卖合同》证实其双方于2016年7月2日签订的《房屋买卖合同》是虚假的。 2016年7月20日牛新立、潘月罗与李丽娟签订的《石家庄市存量房买卖合同》证实，涉案房屋每平方米单价为6800元，该房屋建筑面积为181.32平方米，总价款为1233000元，并非《房屋买卖合同》中的暂定价格330万元。另外，根据双方在房管局的备案合同，涉案房屋每平方米的价格只有6800元，而原告在起诉状中称“原告按约定支付了购房款331280元”。如此计算，涉案房屋每平方米单价为18262.08元。同一房屋，两份买卖合同每平米单价相差146208元，市场价100多万的房屋原告竟然用300多万元购买，显然有悖常理。原告之所以这样做，目的就是利用合法形式掩盖牛新立、潘月罗转移财产、损害其他债权人利益的非法目的。因此，答辩人认为2016年7月2日双方签订的《房屋买卖合同》是虚假的，后虽然到房管部门网签了《石家庄市存量房买卖合同》但不能因此否定双方恶意串通以合法形式掩盖非法目的。《房屋买卖合同》与《石家庄市存量房买卖合同》的价格相差甚远，双方还涉及到逃税问题。 综上所述：答辩人认为李丽娟与牛新立、潘月罗利用具有特定关系人的身份，恶意串通转移财产，以达到牛新立逃避债务的非法目的，严重损害了其他债权人的合法权益，故原告提出的请求不能成立，请求人民法院依法驳回。 李朋轩、牛腾飞、牛新立陈述称：原告所诉属实，同意原告的诉讼请求；不同意被告的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下： 1.原告与第三人牛新立及潘月罗于2016年7月2日签订《房屋买卖合同》，约定：第三人牛新立及潘月罗将其共有的、登记的牛新立名下的、坐落于石家庄市长安区室房屋（证号为石房权证长字第××）出售给原告；房屋交易价格暂定为330万元，付款方式为用买方代卖方偿还借款本金328万元及利息抵顶购房款金额，最终价格以买方代偿的借款本息具体金额为准，买方代为清偿的借款为卖方委托杨汉江向中国民生银行石家庄分行营业部借款263万元和卖方向梁涛借款65万元。 2.无极县人民法院2018年6月7日的听证笔录证实：（1）第三人牛新立与潘月罗系夫妻关系，原告李丽娟与牛新立与潘月罗之子牛猛2014年1月27日登记结婚，2016年10月18日登记离婚；（2）原告李丽娟代杨汉江偿还了其在中国民生银行石家庄分行的贷款本、息，第三人牛新立在杨汉江的该笔贷款中为担保人，以其涉案的房产提供抵押并办理了抵押登记，在李丽娟代杨汉江偿还了该笔贷款本、息后，民生银行解除了对涉案房产的抵押登记；（3）杨汉江及牛新立均称该笔贷款是从2012年初开始的，每年倒贷，杨汉江是名义贷款人，实际贷款人为牛新立，贷款实际使用人也是牛新立和河北益盛达房地产开发有限公司，实际偿还贷款的也是牛新立，河北益盛达房地产开发有限公司是一人公司，牛新立是河北益盛达房地产开发有限公司的唯一股东。 3.2016年7月2日，原告与牛新立、潘月罗签署《售房交接单》，约定：出卖人已将房屋（汇景国际1-5-901）钥匙、电卡等房屋使用的配套物品及相关证件、材料全部交付给买受人，买受人对房屋进行了全面查验无质量问题，双方确认交接完毕，买受人已全面接管、占有、控制房屋。 4.2016年7月8日，牛新立、潘月罗出具《确认书》，称房屋出卖人牛新立、潘月罗确认买受人李丽娟已按《房屋买卖合同》的约定代出卖人清偿了借款本息共计3311280元，出卖人确认买受人已按《房屋买卖合同》的约定付清了全部购房款。 5.原告的兴业银行账户交易明细显示其于2016年7月8日分别向梁涛网上汇款17550元、650000元，向杨汉江网上汇款2643730元。 6.中国民生银行股份有限公司石家庄分行于2016年7月12日出具《贷款清偿证明》，称抵押人牛新立所担保的债务1030000元、800000元、800000元已清偿完毕，特申请注销他项权证。 7.梁涛于2016年7月8日出具《不动产抵押登记清偿证明》，称抵押人牛新立所担保的债务35万元、15万元、15万元，现已清偿完毕，特申请抵押权注销登记。 8.填发日期为2016年7月28日的税收完税证明显示，原告李丽娟缴纳合同日期为2016年7月20日的长安区中东路265号汇景国际1-5-901契税24660元。 9.填发日期为2016年7月28日的税收完税证明显示，第三人牛新立缴纳长安区中东路265号汇景国际1-5-901个人所得税12330元。 10.无极县人民法院依据2016年7月28日作出的（2016）冀0130民初1394号民事裁定书查封了长安区中东路265号汇景国际1-5-901号房产。 11.河北省深泽县人民法院2018年9月25日作出的（2018）冀0128执异15号民事裁定书载明：无极县人民法院办理的申请执行人刘克丰与被执行人李鹏轩、牛腾飞、牛新立民间借贷纠纷一案，案外人李丽娟不服无极县人民法院裁定查封被执行人牛新立名下位于石家庄市长安区室，于2016年10月9日向无极县人民法院提出书面执行异议。2018年6月7日无极县人民法院组织召开了听证会。2018年7月18日异议人李丽娟申请无极县人民法院回避，2018年8月20日石家庄市中级人民法院指定本案由本院审理。本院于2018年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，认为案外人对不动产执行标的提出执行异议的，按照不动产登记薄判断。异议人李丽娟虽然与牛新立、潘月罗签订了房屋买卖合同，但李丽娟并非涉案房屋的所有人，涉案房屋登记在被执行人牛立名下，对执行异议案件只是实行书面审查，故法院查封被执行人牛新立的房屋并无不当，裁定驳回案外人李丽娟的异议请求。 12.2016年12月26日，河北恒辉物业服务集团有限公司中宏分公司汇景国际项目部出具证明，证实牛猛和原告自2016年7月1日一直在中山东路265号汇景国际小区1号楼5单元901居住。 本院认为，原、被告争议的基本问题是原告与第三人牛新立及潘月罗的房屋买卖合同是否真实有效。 对此，本院认为，原告依第三人牛新立的指示代其偿还了债务，以此做为对双方的房屋买卖合同的价款，原告亦已经实际占有了该房产，第三人牛新立的债权人解除了其房产的抵押登记后，原告和第三人缴纳了税款并开始办理相关的产权过户手续，在此期间无极县人民法院查封了该房产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告与第三人牛新立的房屋买卖行为，符合该规定，故原告的诉讼请求符合事实和法律规定，本院予以支持。 对被告的答辩意见，本院认为，原告与第三人的亲属关系不能否定原告与第三人之间的房屋买卖行为的真实性，原告和第三人提交的证据亦能证实第三人债务的真实性，故被告的证据不能证实其主张，本院不予采信。 综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一项的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于石家庄市长安区号房产（不动产权书证号：130041454）； 二、原告李丽娟享有受让取得的坐落于石家庄市长安区号房屋的所有权。 案件受理费80元，由被告刘克丰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  闫振洲 审 判 员  闫晓娜 人民陪审员  石亚飞 二〇一九年一月二十一日 书 记 员  王春茹