重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0115民初6646号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香澄，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭慧英，重庆普恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娟，重庆普恩律师事务所实习律师。被告：刘钟俊，男，1976年3月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：王刚，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌维，中豪律师事务所律师。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄爱生活服务公司）与被告刘钟俊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天骄爱生活服务公司的委托诉讼代理人郭慧英、赵晓娟，被告刘钟俊的委托诉讼代理人王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骄爱生活服务公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘钟俊支付从2014年7月1日起至2018年4月30日止的物业服务费211351.14元及违约金。审理过程中，原告天骄爱生活服务公司变更物业服务费的诉讼请求为要求被告刘钟俊支付从2014年1月1日起至2018年4月30日止的物业服务费232596元，违约金的诉讼请求明确为以欠付金额为基数、按每日千分之三的标准、从2014年1月5日起计算至2018年4月30日止为551950.30元。事实和理由：原告天骄爱生活服务公司原系重庆天骄物业管理服务公司，从2014年1月1日起为重庆市长寿区凤城街道向阳路XX号提供物业服务。2013年11月11日，被告刘钟俊与重庆长信房地产开发有限公司（以下简称长信房地产公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告刘钟俊购买位于重庆市长寿区凤城街道向阳路XX号X幢XXX房屋。2013年11月18日，被告刘钟俊签收《接房通知书》。2013年12月17日，涉案房屋的不动产产权登记在被告刘钟俊名下。重庆天骄物业管理服务公司与长信房地产公司签订的《协信长寿百年广场前期物业服务合同》，约定业主应于合同约定的接房之日起全额交纳物业费，标准为8元/月/平方米，每月5日前交纳当月物业服务费，逾期未交纳的按每日千分之三的标准支付违约金。原告天骄爱生活服务公司多次以张贴、邮寄催收函的方式催收，被告刘钟俊仍未交纳。被告刘钟俊辩称，1、涉案房屋的不动产产权于2013年12月17日登记在被告刘钟俊名下，但被告刘钟俊一直未接房，物业服务费不应由被告刘钟俊承担，应当由建设单位长信房地产公司承担。理由如下：被告刘钟俊与长信房地产公司签订房屋买卖合同时，原租赁人未搬出房屋，致使被告刘钟俊无法接房；长信房地产公司承诺除渣、装饰装修，但一直未履行，被告刘钟俊已向长信房地产公司提起诉讼，要求长信房地产公司履行该义务；长信房地产公司未向被告刘钟俊出示竣工验收表、新房质量保证书、新房使用说明书，违反了《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条约定，未履行交接房义务；被告刘钟俊没有收到房屋钥匙；《接房通知单》上的签字并非本人所签。2、《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的服务期限是从2014年7月1日起至2017年6月30日止，原告天骄爱生活服务公司不能依照原告与长信房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》作为物业服务费的计算服务时间起点。3、物业服务费的计算标准应当按照被告与长信房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的物业服务费标准（4.5元/月/平方米），且涉案房屋长期空置，一直未对外租赁、经营，应在4.5元/月/平方米的基础上减半计算。4、原告天骄爱生活服务公司提供的巡逻签到表、照片不能证明原告按照合同约定提供按期、长期、延续性的物业服务，要求原告提供从2014年至今的服务档案。5、被告刘钟俊房屋门窗损坏后，原告未进行维修，存在管理不到位的情况。6、2018年2月27日、2018年5月18日的催收函不予认可，只收到2018年4月17日的催收函，对原告天骄爱生活服务公司通过张贴方式催收物业服务费不予认可。7、被告刘钟俊无违约行为，不应当承担违约责任。即使法院认定被告刘钟俊有违约行为，每日千分之三的违约金标准过高，要求调整。8、2015年9月之前的物业服务费已过诉讼时效，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2013年11月11日，被告刘钟俊（为乙方）与长信房地产公司（为甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告刘钟俊购买位于协信·百年广场（重庆市长寿区凤城街道向阳路XX号X幢XXX号房屋），建筑面积559.13平方米，本商品房用途为非住宅，属于商服用房。《合同补充协议》第九条约定，乙方承诺遵守《业主临时规约》规定，认可甲方委托重庆天骄物业管理服务有限公司实施的前期物业管理。本物业涉及的物管相关费用有：1、本物业管理区域的物业公共服务收费实行包干制（即：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；物业管理企业按标准向业主收取前期物业服务费用，并按约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由物管企业享有或承担），前期物业服务费用收费标准为（含公摊）：住宅临街商业每月4.5元/平方米（按建筑面积计算）。2、本物业的特约服务收费按平等、自愿的原则，其收费标准由双方协商议定。2013年12月17日，重庆市长寿区凤城街道向阳路XX号X幢XXX号房屋不动产产权登记在被告刘钟俊名下，建筑面积559.13平方米。2015年8月10日，重庆天骄物业管理服务公司名称经工商登记变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。重庆天骄物业管理服务公司与长信房地产公司签订的《协信长寿百年广场前期物业服务合同》，约定由重庆天骄物业管理服务公司为重庆市长寿区向阳路X号、XX号提供物业服务，物业服务费的标准为：商业8元/月/平方米，办公2.2元/月/平方米，车库100元/月。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月物业服务费的义务，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为自2014年7月1日起至2017年6月30日止。本合同期满，本物业服务区域未召开首次业主大会并选聘物业服务企业的，本合同继续有效。业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。《协信长寿百年广场前期物业服务合同》期满后，原告天骄爱生活服务公司继续为重庆市长寿区向阳路XX号提供物业服务。2014年10月8日、2015年3月2日、2016年9月15日、2017年6月12日，原告天骄爱生活服务公司分别以在涉案门面张贴的方式向被告刘钟俊催收物业服务费。2018年3月2日、2018年4月17日、2018年5月23日，原告天骄爱生活服务公司分别以挂号信方式向被告刘钟俊催收物业服务费。本院认为，原告天骄爱生活服务公司与长信房地产公司签订《协信长寿百年广场前期物业服务合同》合法有效，被告刘钟俊作为涉案房屋的不动产产权权利人，该《协信长寿百年广场前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力，原、被告之间形成了物业服务合同关系。合同到期后，原告天骄爱生活服务公司继续为该商业广场提供物业服务，原、被告双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告天骄爱生活服务公司为被告刘钟俊所在商业广场提供了物业服务，被告刘钟俊在享受物业服务后，应当按照《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的8元/月/平方米交纳物业服务费。被告刘钟俊虽辩称与长信房地产公司在《重庆市商品房买卖合同》约定的物业服务费标准为4.5元/月/平方米，但《重庆市商品房买卖合同》系长信房地产公司与被告刘钟俊签订的，系长信房地产公司对个别业主的承诺，仅对长信房地产公司、被告刘钟俊具有约束力，对原告天骄爱生活服务公司无约束力，《重庆市商品房买卖合同》约定的物业服务费金额，系被告刘钟俊与长信房地产公司之间的另一法律关系，被告刘钟俊可另行主张权利。关于物业服务费起算时间的问题。原告天骄爱生活服务公司要求被告刘钟俊从2014年1月1日起支付物业服务费，被告刘钟俊不予认可。涉案房屋不动产产权虽于2013年12月17日登记在被告刘钟俊名下，但《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的物业服务的期限开始时间为2014年7月1日，原告天骄爱生活服务公司要求被告刘钟俊支付2014年6月30日前的物业服务费无事实和法律依据，故本院依法认定被告刘钟俊支付物业服务费的起始时间为2014年7月1日。关于物业服务费是否减半的问题。《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）第七条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。《关于全面贯彻执行的通知》（渝国土房管[2017]309号）（2017年5月1日起实施）第四条废止了《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）。本案中，原告天骄爱生活服务公司书面认可涉案房屋闲置，且原告天骄爱生活服务公司提交的催收照片亦证实了涉案房屋闲置，本院主张从2014年7月1日起至2017年4月30日止的物业服务费标准在8元/月/平方米的基础上减半计算（即4元/月/平方米），从2017年5月1日起至2018年4月30日止的物业服务费按照8元/月/平方米全额计算。故被告刘钟俊应支付原告天骄爱生活服务公司从2014年7月1日起至2018年4月30日止的物业服务费129718.20元（4元/月/平方米×559.13平方米×方米个月+8元/月/平方米×559.13平方米×方米个月）。关于违约金的问题。从2014年7月起至2017年6月期间，被告刘钟俊未支付物业服务费，其行为已违反《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的每月5日前履行缴纳当月物业服务费的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告刘钟俊以《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的每日千分之三的标准过高为由要求调整，本院依法主张按照年利率24%为标准计算违约金。故被告刘钟俊应当以每月欠付物业服务费为基数（从2014年7月起至2017年4月止的物业服务费为2236.52元/月、从2017年5月起至2017年6月止的物业服务费为4473.04元/月），以年利率24%为标准，从欠付当月的6日起计算至2018年4月30日止的违约金。从2017年7月起至2018年4月期间，《协信长寿百年广场前期物业服务合同》期满后，原告天骄爱生活服务公司继续为重庆市长寿区向阳路XX号提供物业服务，原、被告之间建立的系事实物业服务关系，原告天骄爱生活服务公司要求被告刘钟俊支付违约金无合同依据及法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。被告刘钟俊辩称2015年9月之前的物业服务费已超过诉讼时效，但原告天骄爱生活服务公司从2014年起连续以张贴、挂号信方式对被告刘钟俊进行了催收，且物业服务企业请求业主给付物业管理服务费的诉讼时效应从合同期内最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，而至诉讼时原告天骄爱生活服务公司仍为重庆市长寿区向阳路XX号提供物业服务，故本案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、被告刘钟俊在本判决生效后7日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司从2014年7月1日起至2018年4月30日止的物业服务费129718.20元，并支付从2014年7月起至2017年6月30日期间欠付物业服务费的违约金（以每月欠付物业服务费为基数，其中从2014年7月起至2017年4月止物业服务费为2236.52元/月，从2017年5月起至2017年6月止的物业服务费为4473.04元/月，以年利率24%为标准，从欠付当月的6日起计算至2018年4月30日止）；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元，减半收取计2235元，由被告刘钟俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  徐 志二〇一九年一月二十八日法官助理  王 丽书 记 员  陈雪云