贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9118号原告:孙元菊，女，汉族，1986年12月25日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。委托诉讼代理人：郑秋艳（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201511320078。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201510771344。委托诉讼代理人：姚进（一般代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201610401826。原告孙元菊与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告孙元菊委托诉讼代理人张競、郑秋艳，被告招商商置公司委托诉讼代理人姚进、郎荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城E7幢1层1号(房号:E7-1-1)商品房转移登记的有关文书及产权证;2、判令被告以已付购房款746,849.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年9月28日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(计算至2018年10月24日，暂定101,068.50元);3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年10月27日，原告与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司(以下简称“招商公司”)签订《商品房买卖合同》(合同编号:BJHYC-EZ043),约定由原告购买被告开发的位于毕节市城市南部××、建设项目为“招商花园城”、房号为E7幢1层1号(E7-1-1)的商品房，合同约定的购房款总价为746,849.00元。合同签订后，原告即按照合同的约定向被告支付了房屋首付款376,849.00元，余款370,000.00通过银行按揭方式已支付完毕，并按照被告的要求，向其预付了契税、印花税、土地证办证费用、产权登记费、公共维修基金等费用，至此，原告已完全履行了合同约定的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当在商品房使用之日其90日内申请该商品房所有权初始登记，但并未明确约定涉案房屋办理交付商品房转移登记的有关文书及产权证的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，涉案商品房已由被告于2016年6月30日交付原告使用，故被告应从2016年6月30日起90日内，即在2016年9月30日之前将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告，因被告未履行前述义务，已经构成违约。故应将2016年9月30日作为开始计算被告应当支付原告逾期办证违约金的起算时间点。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告招商商置公司辩称：1.原告的诉请没有事实及法律依据，被告将房屋出售给原告后按期施工，证照齐全，并在合同约定时间内取得相应初始登记，符合合同订立时约定的办理转移登记的条件，并且也多次通知了原告，因此被告已按照合同约定履行相应的交付办理转移登记文书的义务，甚至有不少业主已经取得了产权证。2.之所以有部分业主未取得权属证书是因为毕节地区在2016年9月30日施行不动产统一登记改策，将房屋使用权证和土地使用权证统一归属为不动产权证，不能因为该政策的出台，否定被告已经按当时合同约定的条件履行相应义务，原告方不能因政策变动强行对合同的条款内容进行变更，因此被告已经按合同约定履行相应义务。3.办理转移登记是是双方约定共同办理的，对被告来说是一种协助义务。原告诉求中关于交付登记证书及产权证的诉求，因系政府行为，被告无法控制。本院经审理查明：2014年10月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ043），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房；建筑面积70.41平方米，套内建筑面积68.25平方米；该商品房总价款为746,849.00元；买受人采取银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款376,849.00元，余款370,000.00元以银行按揭贷款支付；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款746,849.00元；2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的E7幢的商品房备案证明书;2016年10月22日，被告向原告代收了契税、产权登记费、印花税、土地证、公共维修基金等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。另查明，原告自认被告向原告交付涉房屋的时间为合同约定的交房时间2016年6月30日。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年10月22日已经将公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。同时，原、被告形成事实委托办证关系，被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故，对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年6月30日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年9月28日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而办理房屋权属转移登记应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提，但原告2016年10月22日才将办证所需的税费交给被告，原告交纳了办证所需税费后，被告方能履行为原告办理权属证书的义务，故应从2016年10月23日开始起算违约时间；如前所述，因原、被告形成委托代办关系，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的E7幢的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故被告应承担相应的违约责任。而庭审（2018年12月22日）时，被告提交了涉案房屋所属的E7幢的商品房备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告，并履行完毕交付商品房转移登记相关文书的义务。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持，起止时间为：2016年10月23日至2018年12月22日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额746,849.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额746,849.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月23日计算至2018年12月22日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告孙元菊交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告孙元菊办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙元菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款746,849.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月23日起计算至2018年12月22日止）；三、驳回原告孙元菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,160.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年一月十一日书记员  葛红霞