湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1224民初1393号原告：吴忠勇，男，1982年2月10日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：余月志，湖北省通山县通羊法律服务所法律工作者。被告：吴远强，男，1968年5月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。第三人：中国工商银行股份有限公司通山支行。住所地：通山县通羊镇南市路**。法定代表人：陈大国，系该行行长。委托诉讼代理人：张从军，系该行员工。委托诉讼代理人：沈道旺，系该行员工。原告吴忠勇与被告吴远强、第三人中国工商银行股份有限公司通山支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴忠勇委托诉讼代理人余月志、第三人中国工商银行股份有限公司通山支行委托诉讼代理人张从军到庭参加了诉讼，被告吴远强经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠勇向本院提出诉讼请求：一、判令被告向第三人还清山城明珠陶居楼8-708号房按揭贷款约40000元，将抵押在第三人处房屋产权证交付原告；二、如被告不能还清欠第三人房屋按揭贷款，由原告代为还清后，第三人将被告抵押的该房屋产权证交原告办理产权过户手续，原告享有向被告追偿代还按揭贷款权利；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一、二项：一、确认2011年6月2日原、被告双方签订的房屋买卖协议书有效；二、原告愿代被告还清欠第三人房屋按揭款，第三人将被告抵押的该房屋产权证交原告办理产权过户手续。事实和理由：被告有位于山城明珠陶居楼8-708号商品房一套，面积123.22平方米，因急需资金周转，遂委托朋友徐伟帮忙联系买受人。2011年6月2日，徐伟找到原告，介绍了吴远强有房出售的相关情况，原告表示看房后再定，徐伟遂通知吴远强一起三人看了8-708号房后，原、被告双方当天签订了购房协议，约定房屋每平方米1086元，总借款140376元。原告付清总房款给被告，房屋所有权从协议签订之日起归原告所有，产权证所需费用由原告承担，被告协助原告办理产权过户手续。被告收原告购房款后，在工商银行按揭房贷还有40000元未按揭偿还，产权手续不能办理，而被告失去联系，下落不明。现原告愿代吴远强偿还按揭房款，由第三人直接将吴远强抵押在第三人处的房屋产权证交原告办理产权过户手续。综上所述，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司通山支行辩称：一、被告与我行签订给的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，我行已按合同发放贷款，是合法的债权人，被告对所欠贷款具有如期还款的义务。二、我行与被告依据合同已办理商品房预售抵押预告登记手续，房地产管理部门出具了抵押证，我行对该房享有优先受偿的权利。被告在贷款未清偿和商品房预告登记期间，未经我行书面同意，擅自将抵押的房屋予以转让，转让行为应属无效。三、鉴于被告无法联系，下落不明，且该笔贷款未偿还，我行同意在法院支持下，接受原告代为清偿贷款的诉讼请求，由法院出具法律文书，在原告还清被告全部贷款后，将期房抵押证明交法院依法处理。原告吴忠勇为证明自己的诉讼请求依据的事实，在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息。证据二、购房协议书复印件，证明1、原告向被告购买山城明珠陶居楼商品房8-708号房，并付清购房款140376元，约定该房从协议签订之日起所有权归原告。2、按揭银行欠款由被告在三个月内付清。证据三、对徐伟的调查笔录，证明1、吴远强山城明珠陶居楼8-708房出售给吴忠勇是经徐伟介绍成交。2、2011年6月2日签订该协议时徐伟在场，协议签订后，吴忠勇当即付吴远强全部购房款140376元，当时徐伟在场亲眼目睹付款事实。证据四、湖北文德置业有限公司收款收据，证明被告吴远强已向开发商交付了首付款49066元，维修基金1332元，预登记费80元，取得了该房屋。第三人中国工商银行股份有限公司通山支行向本院提交了如下证据：证据一、借款合同，证明被告与工行就借款达成一致协议的事实。证据二、工行放款的凭证复印件，证明工行向被告放款的事实。证据三、期房抵押证明，证明被告就该房向工行抵押贷款的事实。证据四、工行对吴远强还款的明细记录，证明吴远强就贷款对工行还款的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提出的证据，第三人中国工商银行股份有限公司通山支行对上述证据均无异议。对第三人提供的证据，原告对证据一、二、三均无异议，对证据四认为其中一笔6947.65元和利息1536.88元，这笔款当时是原告想为吴远强将按揭贷款全部还清，还了一笔后，工行说这个必须通过法院，我想说的是这个八千多是吴忠勇还的，其他的没有异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据一、二、三、四，第三人对该证据均无异议，本院予以采信。对第三人提供的证据一、二、三、四，原告对该证据均无异议，本院予以采信。被告吴远强未答辩，亦未举证、质证。根据本院依法确认的有效证据及当事人的陈述，可以认定本案事实如下：2011年6月2日，被告因资金周转困难，原告吴忠勇与被告吴远强签订房屋买卖协议书，双方约定将位于通山县山城明珠陶居楼8-708房屋一套卖给原告，此套房屋的按揭余款由被告方三个月付清，双方就过户手续等方面也作了相关约定。被告吴远强所有的该套涉案房屋出售给原告吴忠勇系案外人徐伟介绍，房屋买卖协议签订后，原告给付被告全部购房款现金140376元，被告未向原告出具收据，但给付现金时有原、被告朋友徐伟（涉案房屋介绍人）及另一朋友在场作为见证人，原告交付购房款给被告后，发现由被告所有的涉案房屋在工商银行通山支行有4万余元的按揭贷款没有偿还，不能办理产权过户手续，后被告失去联系，下落不明。另查明，被告于2010年2月3日与第三人签订了个人购房借款/担保合同，将该套涉案房屋抵押给第三人并办理了按揭贷款。原告曾替被告偿还按揭贷款一笔6947.65元和利息1536.88元，合计8484.53元。截止2018年11月8日，被告吴远强尚欠第三人贷款本金40100.92元，利息4439.85元，罚息77.91元，合计44618.68元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告转让涉案房屋的行为，虽未经抵押权人（即第三人）的同意，但原告作为受让人愿代为清偿债务，可视为抵押权已消灭，故该转让行为有效，故对原告要求确认2011年6月2日与被告签订的房屋买卖协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。另原告诉请愿代被告还清欠第三人房屋按揭款，第三人将被告抵押的该房屋产权证交原告办理产权过户手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋属于不动产，其所有权必须经依法登记才发生效力，原告现尚未办理登记手续，故对涉案房屋不享有所有权，但被告应当按照《房屋买卖协议》的约定，为原告办理过户手续，鉴于被告无法联系且下落不明，无法办理过户手续，故该涉案房屋的过户手续可在执行过程中予以办理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告吴忠勇与被告吴远强于2011年6月2日签订的房屋买卖协议有效；二、原告吴忠勇代偿完第三人按揭贷款余额后，第三人应配合原告吴忠勇办理过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由被告吴远强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈定远人民陪审员  袁观华人民陪审员  毛 熹二〇一九年一月二十一日书 记 员  黎世发附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。