江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初2675号 原告:蔡永长，男，1954年1月2日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人:浦智华，江苏金渠律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈琦英（系蔡永长妻子），女，住无锡市新吴区。 被告:蔡培金，男，1928年2月28日生，汉族，住无锡市。 委托诉讼代理人：华惠彪，无锡市新吴区梅村法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李玉华（系蔡培金儿媳），女，住无锡市。 被告：蔡洪元，男，1950年2月17日生，汉族，住无锡市。 委托诉讼代理人：华惠彪，无锡市新吴区梅村法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蔡武斌（系蔡洪元儿子），男，住无锡市。 原告蔡永长与被告蔡培金、蔡洪元确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月10日受理后，依法适用简易程序于2018年6月20日公开开庭进行了审理，后又依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原被告双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡永长向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认《归并房屋协议书》无效；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：其所有的位于无锡市新吴区曹更上老屋两间，因其本人在90年代农村房屋集体办证期间不在家中，故对上述房屋一直未办理不动产登记证，因其与蔡洪元系堂兄弟关系，对该房屋一直由蔡洪元占用其也未提出异议，现该房屋面临拆迁安置，当其作为所有权人向拆迁办公室提出要求安置时被告知拆迁安置人为蔡培金、蔡洪元，并向其出示了《归并房屋协议书》，因其从未签署过该协议书，故认为该协议书是虚假的，按照合同法的规定，要求确认该协议书无效。 被告蔡培金、蔡洪元辩称：《归并房屋协议书》系1987年3月15日由蔡永长的父亲蔡培兴执笔书写并代为签名的，当时蔡永长也在场并认可，该协议书合法有效，且协议签订后双方已履行完毕，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，蔡培金与蔡永长之父蔡培兴（于2005年去世）系兄弟关系，蔡洪元系蔡培金之子。蔡永长于1977年至1978年间在无锡市曹更上建造平房两间，1988年1月，蔡永长之妻陈琦英申请在无锡市建造商业用房一间四层，该房建成后，蔡永长夫妇搬入居住至今，并于1991年将户口从曹更上迁出。近几年来，因曹更上的房屋遇国家征地拆迁，蔡培金、蔡洪元对上述两间平房因持有《归并房屋协议书》而获得安置，因蔡永长主张其为房屋所有权人并且不认可《归并房屋协议书》，故诉至本院。 上述事实，由蔡永长提供的《关于梅西街第三产业区建造商业用房的协议书》及双方当事人的陈述在卷佐证。 诉讼中，蔡永长提供了土地（宅基地）登记卡，其中土地使用者为蔡洪元，土地坐落为梅村镇曹更上，蔡永长称在该登记卡的平面图中，在蔡洪元的宅基地东侧，明确写有“蔡永长老屋”的字样，因在当时集体办理宅基地登记时其并不在家，故导致未办理，况且从平面图标注的信息可证明，蔡洪元宅基地东侧的房屋应系蔡永长所有。蔡培金、蔡洪元对登记卡的真实性没有异议，并认为当时蔡永长一直是居住在梅村镇上，距村委不远，所以是应当知道集体办理宅基地登记手续的，正因为老屋平房两间已卖给了两被告，所以蔡永长未申请登记。 诉讼中，蔡培金、蔡洪元提供了1987年3月15日的《归并房屋协议书》一式两份，内容为：“兹有本人瓦屋平房两间每间捌架，现经双方家族协商，决定东间归并与叔培金西间决定归并家洪元，协商归并折价人民币每间壹仟肆佰元两间合计人民币贰仟捌佰元正，连前后基地树木等，今后该房屋产权属于归并主，与邻居炳长山墙砖各半，本人永无干涉特此协议为凭。”立据人蔡永长，见证人曹某1。蔡培金、蔡洪元称，当时蔡永长夫妇均在场，协议由蔡培兴执笔，并代蔡永长签名，由村委曹某1（现已去世）见证，因此蔡永长对房屋的归并是明知且认可的，该协议合法有效，共一式三份，蔡永长一份，蔡培金、蔡洪元各一份。蔡永长对协议的真实性不予认可，称其从未参与也不知晓该协议书，也无该协议，且协议的内容也不合乎常理，“蔡永长”的签名有点像其父亲的字迹，但不能确定是否是其父亲所写，况且即使是其父亲所写，也未经其授权许可，系无权处分，根据合同法第五十一条的规定，应为无效，此外其也从未收到过协议书中所写的归并款。蔡培金、蔡洪元则称归并款是在协议签订后分两次支付给蔡永长的，因为双方是亲戚所以没有出具收条，而且在协议签订后，蔡永长就将房屋钥匙给蔡培金、蔡洪元，由他们一直使用至房屋被拆迁，所以协议签订后房款和钥匙均已交付，合同已履行完毕。蔡永长则称房屋钥匙是其搬到其父亲代为保管，其父亲认为房屋没人住不好的，所以将钥匙交与蔡培金父子代为管理维护房屋，父母一直居住在其弟弟蔡炳长的房屋内，即其老屋的东侧，父亲一直居住到2005年去世，其住在梅村街上建造的商业用房内（泰伯西路100号），每年偶尔回去看望父母，父亲在有事的时候也会到梅村街上找他。蔡培金、蔡洪元称其于1992年前后在协议中的平房后又每间各加建了四架平房，蔡永长称因其不在家故对加建的情况不知道。 蔡培金、蔡洪元提供一份2015年11月11日在蔡永长家里的谈话录音一份，认为其中蔡永长的妻子陈琦英称“这个协议我晓得个，我全部晓得个”、“不是我写个，是蔡永长哩老头子经手写个”、“卖给你哩个，现在说实话是借共产党的政策，享受共产党的政策”，证明蔡永长夫妇是知道房屋归并情况的。蔡永长对录音资料的真实性予以认可，但认为不能证明本案的《房屋归并协议书》签订的真实性和有效性，不能证明协议签订时蔡永长在场，如果在场的话应当有其自己签名，即使是其父亲代其签名，那也不证明是蔡永长夫妇的真实意思表示，协议书为无效。而且其是在2012年曹更上拆迁而要求蔡培金父子让出房屋时，才被告知房屋已被其父亲卖掉了，所以录音资料里陈琦英才会说晓得这个协议的，并不代表对协议的认可。 蔡培金、蔡洪元又提供了2012年6月24日由杨锡芬等16人签名及按手印的证明一份，认为上述同村村民证明了《房屋归并协议书》的真实有效。蔡永长对证明的真实性不予认可，并认为归并协议上仅有见证人曹某1一人，故其他街坊邻里的听闻均不能证明本案事实。蔡培金、蔡洪元又提供了证人曹某2、曹某3、曹某4、曹某5出庭作证。其中曹某2的证言称：其与蔡培金系表兄弟，曹某1是其弟弟，在二、三十年前其看到蔡培金在蔡永长的家里进进出出，就问曹某1，曹某1称这房子已卖给蔡培金和蔡洪元了，曹某1当时是大队里负责调解纠纷的，现已去世。曹某3的证言称：其于1978年从部队回老家曹更上，蔡永长原也是住曹更上的，后在梅村街上造了房子后就搬出去了，其听当时的队长曹某1说蔡永长原有的两间老房卖给了蔡培金、蔡洪元。曹某4的证言称：其系曹某1的女儿，和蔡永长、蔡洪元是表兄妹关系，对房子的事情并不了解，《房屋归并协议书》中曹某1的签名是其父亲所签，特别是其中的“曹”的写法是其父亲所用的写法，其父亲已去世18年了。曹某5的证言称：其系曹更上村民，与原被告无亲戚关系，以前当其看到蔡培金夫妇住在蔡永长靠东面一间的房子里，蔡洪元在蔡永长靠西面的一间房子里养蚕，就问大队长曹某1，曹某1说已经被蔡培金和蔡洪元买下了，蔡永长原本是住在村上的，后来在梅村镇上造了房子后就住镇上去了，但也经常回来看望父母。对上述证人证言，蔡永长认为真实性无法确认，他们所说的都是听来的，属于传来证据，均不是买卖当时的在场人，不能起到证明作用。蔡培金、蔡洪元对证人证言予以认可，并认为房屋自出卖后一直由蔡培金父子使用，蔡永长回去看望父母时对老屋情况从未有任何过问，说明对房屋的出卖是认可的。 本案的争议焦点是原蔡永长建造的平房两间是否已经转让给蔡培金父子，该转让是否有效。 本院认为，首先，本案中《房屋归并协议书》系蔡培兴代蔡永长签订，并且已实际交付了归并房屋。理由：一、该协议虽非蔡永长所签，但蔡永长也认可有点像其父亲字迹，并且在录音资料中其妻子陈琦英也称“是蔡永长哩老头子经手写个”；二、协议签订后的第二年，蔡永长夫妇在梅村街镇上申请新建了房屋并且实际居住，蔡永长也将其户口从本案诉争房屋所在的曹更上迁出，之后直至该房屋被拆迁的二十多年时间中，也未行使过作为房屋所有权人的占有、使用的权利及尽修缮、管理的义务；三、诉争房屋一直由蔡培金父子居住、使用、修缮，并且在原有房屋后又加造了部分房屋，蔡培兴就居住在诉争房屋的隔壁蔡炳长的房屋内，蔡永长每年看望父母时对诉争房屋的变动情况应当知晓，其并未提出任何意见或异议；四、蔡培金、蔡洪元所提供的四位证人证言虽不能直接证明诉争房屋转让情况，但证实了曹某1在生前确认了诉争房屋已经转让的事实以及房屋已经交付的事实，与《房屋归并协议书》的内容相印证。上述事实和证据形成证据链，充分证明了蔡培兴代蔡永长签订了《房屋归并协议书》并且房屋已实际交付的事实。 其次，关于蔡培兴代蔡永长转让房屋的行为是否有效的问题，蔡永长认为即使协议是其父亲所写，但未经其授权，系无权处分，根据合同法第五十一条规定应为无效。本院认为，合同法第五十一条规定因无权处分而订立的合同并非当然无效，同时，物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，蔡培金、蔡洪元在受让诉争房屋时是善意的，协议中约定的价格在协议签订时也是合理的，转让时该地的农村房屋尚未统一实施登记制度，协议签订后双方实际交付了房屋，并且一直由蔡培金、蔡洪元实际使用至拆迁时，因此符合上述物权法第一百零六条关于善意取得的规定，蔡培金、蔡洪元取得《房屋归并协议书》中所涉房屋的所有权。 综上，蔡永长所提出的要求确认《房屋归并协议书》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下： 驳回蔡永长的诉讼请求。 案件受理费50元（此款已由蔡永长预交），由蔡永长负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  刘艳文 人民陪审员  蔡卓君 人民陪审员  李浩荣 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  薛 晶 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。