山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终115号上诉人（原审原告）：泮保喜，男，1941年1月12日出生，汉族，住齐河县城区。上诉人（原审原告）：泮秀珍，女，1948年9月16日出生，汉族，住齐河县城区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：运嘉明，山东京鲁律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：崔志伟，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏庆录，男，1957年7月1日出生，汉族，住齐河县城区。被上诉人（原审被告）：唐兰英，女，1958年4月11日出生，汉族，住齐河县城区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘全忠，山东兴齐律师事务所律师。上诉人泮保喜、泮秀珍因与被上诉人魏庆录、唐兰英撤销房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院(2018)鲁1425民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。泮保喜、泮秀珍上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人房屋买卖合同，非上诉人的真实意思表示，被上诉人存在欺诈行为。表现在以下几个方面：1、上诉人为七、八十岁的老人，对抵押借款和签订房屋买卖合同有何区别一无所知，上诉人本想抵押借款，却被欺骗签订了房屋买卖合同。1、上诉人签订合同后，儿子潘建知道后进行阻止，上诉人防止被骗，已告知中间人王某不再办理过户手续，被上诉人明知上诉人反悔，仍隐瞒上诉人单方办理了房产过户。3、上诉人的房产证被挂失，是办理房产过户的关键，上诉人既未申请挂失也不知道被挂失，足以印证被上诉人的欺诈行为。4、被上诉人办理完毕房产过户手续后，从未要求上诉人交付房屋，既不符合房屋买卖合的约定，也违背常理。5、上诉人与铺好床诉人对涉案房屋于房屋买卖合同签订之前就已列入拆迁事实清楚，拆迁利益明显大于双方签订的全同价格和被上诉人认可的价格，上诉人不可能舍弃大的利益而获取小的利益。相反，被上诉人追求的是更高的拆迁利益。上诉人被欺骗的事实清楚。6、一审法院认定被上诉人已交付房款是错误的。二、一审法院适用法律错误。魏庆录、唐兰英答辩称，一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，贵院应当依法维持原判。二，上诉人作为完全民事行为能力人，实施的房屋买卖行为，系自愿行为，双方办理过户登记符合法律规定，应当受到法律保护，上诉人诉称受到欺诈，并以欺诈为由撤销合同无法律依据，请求二审法院驳回上诉。泮保喜、泮秀珍向一审法院起诉请求：1.依法撤销原被告于2017年5月17日签订的位于棉麻站家属院内-齐安大街445号第四排6号房屋的买卖合同；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月份，因原告儿子经营生意需要资金，原告在中间人王某的介绍下，同意以房产作为抵押向被告借款约30万元，但被告要求原告必须把抵押的房子过户，等原告儿子偿还借款后再把房子过户给原告。原告基于对王某的信任，与被告签订了房屋买卖合同，但原告在办理房屋转移手续过程中反悔，没有将房子交付被告，被告也没有借款给原告的儿子。2018年5月底，拆迁办向原告核实房屋所有权的情况时，原告得知被告已将房屋过户到自己名下，并主张房屋的拆迁利益归其所有。被告以借款抵押为由，欺骗原告签订房屋买卖合同，并在原告不知情的情况下办理了房屋挂失、作废声明，单方缴纳了房屋交易税费，欺骗不动产登记部门为其办理了房屋转移登记。尤其是被告没有将借款交付原告，却在行政诉讼答辩中答辩已交付房款32万元，而原告的房产价值远远高于被告所说的32万元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求依法判决。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的事实为，原告请求撤销双方于2017年5月17日签订的房屋买卖合同有无事实和法律依据。针对该争议事实,原告提供证据有1、在房管局提取的《房屋买卖合同》复印件一份，证明原告与被告签订买卖合同的价格为15万元，不是原告的真实意思表达；2、房产交易申报单、房屋调查表复印件各一份；3、缴纳税费的票据复印件一份，证明是被告单方行为，原告不知情；4、2017年5月4日的大众日报复印件一份、潘建与大众日报社的微信聊天记录复印件一份、袁学军聊天记录中拍照的原告房产证复印件一份，证明原告房屋被登报挂失时间为2017年5月4日，双方尚未签订买卖合同。登报挂失不是原告的行为，属于不动产部门违规办理。原告的房产证没有丢失，在袁学军处，原告没有申请挂失；5，提交告知书复印件一份，证明原告在2017年2月12日已知涉案的房屋被拆迁，拆迁利益大于双方签订的合同价格，印证出卖涉案房屋不是原告的真实意思表达；6，齐政发（2017）13号文件复印件一份，证明2017年5月份，齐河县人民政府已向社会公开房屋拆迁政策，明确了补偿办法，涉案房屋的补偿价值远大于双方所签订的买卖价格，不是原告的真实意思表达；7，通知及房屋测量公示书复印件一份，证明涉案房屋和院落被测量的建筑面积为165.42平方米，补偿价值达80余万元。原告出卖房屋不是真实意思表达。同时公示表上有表明涉案房屋是有争议的房屋；8，齐河县人民法院行政裁定书原件一份及行政诉讼中国土资源局的证据目录表复印件一份，证明原告知道权利被侵害后，于2018年7月3日曾提起行政诉讼。证据目录证明第1、2、3、4组证据来源与行政诉讼案件中（微信聊天记录除外）；9，提交被告在行政诉讼中的答辩状复印件一份，证明被告所说的协助人王某与潘某，利用了原告对协助人的信任，侵害的是原告的利益，证明协助人与被告有利害关系。房款没有交付，32万元是无稽之谈。原告并没有委托潘某办理任何手续，王某利用了原告的信任，侵害了原告的利益。王某与被告存在利害关系。被告所说房款并没有交付给原告，原告并没有同意将房款交于他人；10，原告泮秀珍与房屋承租人的对话录音录像一份，证明原告没有将涉案房屋交付被告，承租人一直向原告交纳租金，被告并没有告知承租人房屋出卖，并向承租人要房租，2018年7月份，承租人知道涉案房屋拆迁才搬走。原告知道被告办理了房屋过户的事实在2018年6月份。被告没有将房屋房屋买走的事实没有告知任何人。所以拆迁也有原告的签字，拆迁指挥部也通知了原告。被告质证称，一、对证据1买卖合同的真实性没有异议。是双方自愿签订的合同，该合同属于网签备案合同，并不是反映的真实交易价格。该合同是由双方共同签字，经不动产登记中心进行审核的，不能证实是在违背原告真实意思的前提下签订的。该合同的真实交易价格是32万元。二、对证据2的真实性没有异议，该份证据符合不动产登记中心的要求及相关规定的，如果说存在违规，可以通过行政诉讼撤销房产登记的方式进行审查。事实上原告提起撤销房产登记行政诉讼一案，原告已经申请撤诉，不能证实原告的证明对象及内容。三、对证据3缴纳税费单据的真实性没有异议，更加说明了双方签订买卖合同及办理过户的事实。四、证据4中大众日报的真实性没有异议，这属于不动产登记中心的要求。泮建与日报社的微信聊天记录不能证实原告的证明对象。泮建与袁学军的聊天记录中的房产证照片的真实性不予认可。原告称将房产证抵押到袁学军处是用于为儿子潘建借款的一种担保，因为借款在没有偿还的情况下，房产证是无法取回的。但这种抵押不具备对抗第三人的法律效力。正因为存在这一事实，原告方才向国土资源局提供了挂失声明，进行了房屋买卖。原告手中的房产证已经失去了物权效力。对以上四组证据均系行政诉讼审查的范围。并且贵院也对原告提出的行政诉讼立案，并作出裁定。五、对证据5的真实性不予认可，该证据系复印件，原告方提供该证据也说明在2017年2月12日，知道涉案房屋列入棚户区改造的范围，后来又自愿将房屋买卖不能证实违背原告的真实意思。六、对于证据6的真实性没有异议，但不能证明原告的证明事项。七、对于证据7的真实性没有异议，但不能证明原告的诉讼主张和证明事项，因为该通知是在2018年8月21日作出的，与原告没有任何关系。公示表中列明有争议一栏中的魏庆录、泮保喜一栏，是由原告方单方提出的。八、对证据8的真实性没有异议，更加证明双方的过户行为是符合法律规定的。原告也为此申请撤诉。九、对证据9的真实性无异议，予以认可；十，该录音录像证据不能确定被录音录像人的身份，从该录音录像中也没有明确租房的位置、支付租金的对象，不能证明原告的主张，即使涉案房屋存在租赁，据买卖不破租赁的法律规定，该租赁不影响买卖合同的效力。对改组证据我们不予认可。针对该争议事实,被告提供证据有，1，不动产权证书原件一份，证号为鲁（2017）齐河县不动产权第0000810号，证明被告方对涉案房产已经与原告进行了过户登记，登记在被告的名下。从而证实双方之间的买卖是合法有效的；2，行政起诉状复印件一份及齐河县人民法院（2018）鲁1425行初28号行政裁定书原件一份，证明原告曾提出过撤销涉案房产证的行政诉讼，经开庭后原告自愿撤诉；3，被告交付房款的证据一组（房款共计32万元整的收到条一份、转账凭证六份），证明被告委托女婿高某将房款交由泮建，其中抵顶了原告之子潘建的12万元，其余20万元经潘建同意交付给潘某。同时提供证人王某出庭证言，证明泮建由于欠账想卖父母房屋抵债，泮建做好父母工作后委托王某同原告去房屋登记中心办过户手续，办理完过户手续后，在潘某的办公室被告女婿高某扣除泮建欠其12万元借款后将剩余20万元，用转账和现金两种方式经泮建同意留给了潘某，后到泮建商店高某将泮建欠高某的12万元欠条给了泮建，泮建当场撕毁了该欠条。提供证人潘某出庭证言，证明潘某与原告泮保喜是一个村的，是叔侄关系，与原告泮秀珍是亲戚关系叫泮秀珍姑姑，证明泮建因欠外帐太多想把涉案房屋卖掉，泮建、我和王某都与被告女婿高某联系让他买房子，当时房子不大值32万元，给高某做工作后，高某同意32万元成交。王某拿出不动产证以后通知我和高某到我办公室让高某把房款交接一下，高某扣下泮建欠他的12万元借款后，将剩余20万元通过转账和现金留给了我，我给打了收到条，随后我仨一起到泮建商店处，高某将泮建给其写的12万元欠条给了泮建，泮建当场撕毁了。提供证人高某出庭证言，证明被告是高某岳父母，泮建与潘某通过高某在高某岳父母处借了12万元钱，后来钱还不了了，泮建和潘某找我，问我要不要泮建父母的房子，过户完后用来抵顶这12万元欠款，剩余20万元给他。过完户后抵顶了12万元，泮建叫我交给潘某剩余的20万元，过完户后的第二天在潘某处把剩余的钱给了他们，再去泮建店里，把12万元的欠条撕毁。原告质证称，一、对证据1的真实性无异议，被告将涉案房产过户到其名下，原告不知情。原告除签订合同外，其他办理过户的手续都是被告单方或违规办理。无法证明被告是房产的真实所有权人。二、对证据2的真实性无异议，原告只是为了查明被告办理过户手续的过程而提起的诉讼，在诉讼中不动产登记部门也认可其对被告所提交的资料进行的是形式审查，而不是实质审查，无法证明被告提交材料是否真实合法。三、对证据3真实性无异议，收款人不是原告本人，原告从未同意将房款转给潘某或者抵顶泮建的借款，无法证明被告已将32万元房款交付原告。潘某所收取这32万元无任何事实和法律依据。即使泮建欠有潘某的借款与原告无关。高某转给潘建12万元与本案无关，无法证实转款的性质。高某与魏庆录、唐兰英的关系也无法证明。2017年5月25日高某转给费宁的14.5万元与原告无关。对被告提供的三个证人证言有异议，认为他们做假证。一审法院认为，本案为撤销房屋买卖合同之诉，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案，原告诉称被告以借款抵押为由，欺骗原告签订房屋买卖合同，而证人王某出庭作证称没有说过抵押借款，说的是卖房子，因证人是原告儿子泮建的朋友，又是受泮建委托帮助其父母签订买卖合同并办理过户手续，故对证人证言的法律效力予以认定，对原告诉称的受欺骗而签订房屋买卖合同的理由不予采信。原告诉称的不动产登记中心为涉案房屋如何办理房屋过户手续的过程，应属行政诉讼审查的范围。原告诉称的被告没有支付房款的事实，被告提供的收款人潘某及收款证明人王某书写的“收条”及证人王某、潘某、高某的出庭证言均证明被告已支付了32万元房款，故对原告的该项诉称亦不予采信。综上所述，原告诉称的理由及提供的证据，均不能证明双方在签订涉案合同时，原告存在“重大误解”或者“显示公平”，原告也不能证明自己受到“欺诈”、“胁迫”或者被告是“乘人之危”使原告在违背真实意思的情况下签订的合同。故对原告诉讼请求所依据的理由不予采信，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条的规定，判决如下：驳回原告泮保喜、泮秀珍的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告泮保喜、泮秀珍负担。本院二审期间，上诉人提交三份证据：证据一是2018鲁14**行初28号行政案件开庭笔录，该笔录记载，该案被告齐河县国土资源局仅提交了大众日报的复印件作为证明上诉人房产证丢失的证据，没有其他证据证明，其补办涉案房产证，房产证号是鲁齐私房权字第38-7521的流程，而根据向齐河县不动产交易中心核实，办理房产证的挂失，需要产权人亲自到场，而大众日报仅能证明大众日报社办理过挂失声明，不能证明上诉人到过现场，或授权其他人办理过涉案房产证的挂失。证据二是潘建与袁学军的聊天记录，证明涉案房屋房产证，房产证号是鲁齐私房权字第38-7521的原件，一直在袁学军处，上述两份证据证明，第一，上诉人对当时房产证挂失一事毫不知情，房产证挂失及补办时，上诉人两人没有到场，过户使用的房产证，并非上诉人补办，第二，涉案房产证，一直在袁学军处，上诉人没有挂失的理由，该房产证的挂失时间是2017年5月4日，早于双方2017年5月17日，签订买卖合同的时间，由此可以进一步证明，被告对于过户涉案房产是早有预谋和企图的，显然买卖合同是上诉人受了欺骗之后签订的，不是上诉人的真实意思表示。证据三是涉案房屋承租人丁利平出具的书面证言，该证言可以证实2017年4月25日，制作的用于办理过户的房屋调查表，上诉人并不知情，因为制作该调查表的调查过程，上诉人并未参与，也并不知情，该调查表上，所留的房屋所有权人的电话是139××******，该电话是潘某的电话，同时该调查表上，增加了魏庆录的名字，在双方未签订买卖合同时，在所有人处增加被告的名字，显然有悖常理，可以进一步证明，上诉人对于该调查表是不知情的。同时，也可以证明，被告明知上诉人没有买卖意思表示，故其提前做好准备，将上诉人的涉案房屋私自过户。被上诉人质证：一，我方认为上诉人受到欺诈显然不能成立，上诉人没有提供直接证据证实自己受到欺诈，二，被上诉人也不存在欺诈行为，双方进行的房屋买卖，系中间人王某及潘某从中协助，一审中两个证人都出庭证实房屋买卖及不动产登记过户的详细过程，在交易过程中，是经过齐河县不动产登记中心按照法定流程进行操作，不存在违背任何一方的真实意思的体现，上诉人提供的此三份证据不属于新证据，另外，这三份证据的内容也是齐河县不动产登记中心按照操作规程进行的审查的，在本案一审之前，上诉人曾起诉过齐河县国土资源局行政登记一案，然后自愿撤诉，在此行政诉讼中法院也对国土资源局的登记行为进行了审查，没有发现违法情况，准许了上诉人的撤诉，我方认为上诉人所谓的受到欺诈不存在的，请求二审法院依法认定。本院对证据一、二、三均不予采纳，因为证据一、二系复印件。且也不能证明上诉人受到被上诉人的欺诈。证据三系证人证言，证人没有出庭。二审查明的其他事实与一审查明相一致。本院认为，本案为撤销房屋买卖合同之诉。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案上诉人诉称被上诉人以借款抵押为由，欺骗上诉人签订房屋买卖合同，而证人王某出庭作证称没有说过抵押借款，说的是卖房子，因证人是上诉人儿子泮建的朋友，又是受泮建委托帮助其父母签订买卖合同并办理过户手续，故对证人证言的法律效力予以认定，对上诉人诉称受欺骗而签订房屋买卖合同的理由不予采信。综上所述，上诉人的证据不能证明双方在签订涉案合同时上诉人受到欺诈，使其在违背真实意思的情况下签订的合同。故对上诉人的诉讼请求不予支持。综上所述，泮保喜、泮秀珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人泮保喜、泮秀珍负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥波审判员  魏 涛审判员  赵立英二〇一九年一月二十二日法官助理马丽华书记员施冬梅