广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5478号上诉人（原审原告）:林娟，女，1986年3月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢榕，广东孚道律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钟涛，广东康浩律师事务所实习律师。上诉人林娟因与上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人鸿远公司上诉请求：撤销一审判决，请求判令按双方签订的《商品房买卖合同》的约定计付逾期交付房屋产权证违约金（具体计算标准：按已付房价款305382元为基数，按合同约定的1%计算违约金）。事实与理由：一、本案1%违约金的约定属于意思自治且公平、合理、合法，应依法支持而不应随意调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，本案系当事人事先约定违约金且该违约金合法有效的情形，即使鸿远公司仅迟延一天办证，也需按约定支付1%的违约金，不存在显失公平的问题。二、鸿远公司因客观原因逾期交付房屋权属证书，不存在过错。涉案工程项目的资料齐全，因施工方恶意扣押办证所需的相关材料导致鸿远公司无法按时交付房屋产权。经过努力，鸿远公司已于2017年9月21日取得大的确权证书，开发商的办证工作已经完成，只要业主完成完税等事项即可办理和领取各自的房产证。三、本案中双方已明确约定的违约金标准，且买受人的损失并非难以确定，只是无法举证证明，故本案并不适用前述司法解释第十八条第二款之规定。另，涉案房屋已交付给买受人，且房屋本身价值已产生巨大增值，故本案亦不符合司法解释关于调整违约金的必备条件。一审法院在买受人没有证据证明其实际损失情况下，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，适用法律错误，破坏合同自治，加重了鸿远公司责任，有违公平合理原则。上诉人林娟针对上诉人鸿远公司的上诉二审辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。上诉人林娟上诉请求：撤销一审判决，改判鸿远公司向林娟支付逾期办理房地产权属证书违约金，以已付房款305382元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年7月20日起计算至房地产权属证书办理完毕之日止。事实和理由：一、鸿远公司逾期办证行为一直处于持续状态，违约金数额需待该公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日才能具体确定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效应从该递件之日开始计算。二、业主主张逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款利率按日累计计算，仅是违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，该违约金是一个没有履行期限的整体债务。三、鸿远公司逾期办证的违约金行为，给业主造成无法估量重大损失，该损失客观上已经存在且不断扩大，损失数额难以确定，一审判决结果无法弥补业主损失。若要求业主因每日持续产生的违约金每隔两年或三年向法院提起诉讼，不仅给业主维护自身合法权益制造了多重障碍，且浪费司法资源。四、中山市中级人民法院及广东省高级人民法院均曾作出生效判决认定按日累计的逾期办证违约金属整体债权。同案不同判严重损害了业主的合法权益。上诉人鸿远公司针对上诉人林娟的上诉二审辩称，一审判决关于违约金的诉讼时效认定适用法律正确，应予维持。涉案房屋的办证日期在合同中有明确约定，业主是可以清楚知道自己的权益何时受到侵害的，不存在不清楚被侵权的情况。关于违约金的诉讼时效广东省高级人民法院有统一裁判尺度，最高人民法院也有明确规定，业主请求的违约金应以个别债权计算诉讼时效。业主提交的参考案例不具备参考性。林娟向一审法院起诉请求：鸿远公司向林娟支付逾期办理房地产权属证书违约金（以已付房款305382元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年7月20日起计算至房地产权属证书办理完毕之日止）。一审法院认定事实：2011年5月18日，林娟与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：林娟购买鸿远公司位于中山市××××房的商品房，总价款305382元；林娟如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后，……；鸿远公司应当在2011年8月31日前将验收合格的上述商品房交付林娟使用，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，林娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，林娟不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向林娟支付违约金；林娟需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等林娟的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，林娟向鸿远公司支付了全部购房款，涉案商品房于2011年5月26日办理了商品房销售登记备案，登记的出卖人为鸿远公司，买受人为林娟。鸿远公司于2011年8月31日将上述商品房交付林娟使用，但未在交付商品房后720个工作日内办理房产证给林娟。林娟提起本案诉讼后，鸿远公司在法庭辩论终结前仍未持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案，仍未协助办理上述商品房的房产证，逾期已有三年多。另查明，鸿远公司于2017年9月21日已取得坐落于中山市横栏镇××、××、××、××幢的不动产权利证书，权利人为鸿远公司。诉讼中，鸿远公司对林娟主张的逾期办证起算时间并无异议，即应从2014年7月20日起计算逾期办证时间；鸿远公司并称已取得上述大确权证书，接下来正在为林娟及其他业主办理房地产权属证书，目前正在向各业主发出通知要求业主提供办理房地产权属证书所需资料，故违约金期限应计算至鸿远公司向林娟发出办证通知之日止，并应适用两年诉讼时效。林娟称已在鸿远公司通知的日期内即2017年10月31日前提交办证所需全部资料，但鸿远公司未向林娟出示回执；并在质证中确认违约金应计算至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与林娟签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。鸿远公司未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是鸿远公司的该逾期办证违约责任如何确定及违约金的诉讼时效问题。关于逾期办证违约责任如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使林娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1％支付违约金，而林娟如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已达3年之久，按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于林娟逾期付款可能产生的违约金数额，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另鸿远公司至今未举证证明其已持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案，导致林娟何时取得涉案房屋的权属证书现仍处于不确定状态，直接影响到林娟不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给林娟造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1％为标准计算固定的违约金，将不能更好的促使鸿远公司履行义务，不利于林娟实现其对涉案房屋所享有的完整权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的林娟以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，一审法院予以支持。双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案”；另林娟与鸿远公司均确认计算逾期办证起算时间为2014年7月20日。故本案的逾期办证违约金应自2014年7月20日起计至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止。林娟主张计至权属证书办理完毕之日止，理据不足，一审法院不予支持。故逾期办证的违约责任确定如下：以已付房款305382元为基数，自2014年7月20日起至鸿远公司持办理权属登记需由其提供的全部资料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。关于违约金的诉讼时效问题。鸿远公司抗辩只能主张从起诉之日倒推两年的违约金。一审法院认为，本案违约金应按每个个别债权分别计算《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间；在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后，应按每个个别债权分别计算三年的诉讼时效期间。即林娟主张2014年7月20日起至2015年9月30日止产生的违约金，应于产生后两年内提起诉讼；2015年10月1日起产生的违约金应于产生后三年内提起诉讼。林娟于2017年11月10日提起诉讼，则2015年10月1日起产生的违约金才受人民法院保护。故鸿远公司的抗辩部分有理，一审法院予以采纳。综上，一审法院确定鸿远公司应自2015年10月1日起至鸿远公司持办理权属登记需由其提供的全部资料到产权登记机关备案之日止，以已付房款305382元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向林娟支付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鸿远公司于判决发生法律效力之日起七日内向林娟支付自2015年10月1日起至鸿远公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，以305382元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金；二、驳回林娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元，减半收取计528元，诉讼保全费522元，合计1050元，由林娟负担387元，鸿远公司负担663元（该费用林娟已预交，一审法院不予退还，由鸿远公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付林娟）。鸿远公司二审期间向本院提交不动产登记受理通知书，拟证实鸿远公司已办理涉案房产的产权登记备案手续。林娟对上述证据的真实性予以确认。林娟二审期间未向法院提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。2018年5月18日，鸿远公司持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案。本院认为，鸿远公司与林娟签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。现本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金标准问题；二、业主诉讼请求是否超过诉讼时效问题。关于焦点一违约金标准问题。鸿远公司与业主在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1%支付违约金。经查，鸿远公司逾期办证已超过六年之久，上述逾期办证违约金的封顶条款并未与鸿远公司的违约时限相联系。而由于鸿远公司逾期办证的违约行为，业主未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，业主因鸿远公司的违约受到的损失客观存在。在此情况下，若按合同约定的已付房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，不足以体现鸿远公司作为违约方应承担的相关责任，亦远不足以弥补业主作为守约方的经济损失。在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准，结合本案实际情况，一审法院将违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。根据鸿远公司二审期间的不动产登记受理通知书反映：2018年5月18日，鸿远公司持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案。故鸿远公司应向林娟支付2015年10月1日至2018年5月18日期间、以已付房款305382元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的逾期办证违约金38731元。另外，鸿远公司称逾期办证因施工方恶意扣押办理房屋产权证所需要的相关材料所致。本院认为，一方面，鸿远公司未提交充分证据证实其主张，应承担举证不能法律后果；另一方面，即使鸿远公司上述主张真实，其与施工方之间的建设工程合同关系与本案商品房预售合同关系分属两个不同法律关系，鸿远公司因施工方违约所遭受的损失可另行主张，而无权要求业主承担。故本院对鸿远公司上述主张亦不予支持。关于焦点二诉讼时效问题。根据鸿远公司与林娟在商品房买卖合同中约定，鸿远公司应在2011年8月31日前向林娟交楼，并在商品房交付使用后的720个工作日内（双方确认即2014年7月20日前）将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期则一次性支付已付房价款的1%作为违约金。合同签订后，鸿远公司未按上述合同约定期限履行递件义务，故一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”规定，对林娟要求2014年7月20日起至2015年9月30日期间逾期办证违约金的主张不予支持，本院予以维持。一审判决鸿远公司向林娟支付2015年10月1日至该公司履行递件义务之日期间的逾期办证违约金，鸿远公司同意该部分违约金诉讼时效认定，本院可予维持。综上所述，上诉人林娟、鸿远公司的上诉请求均不成立。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，二审鉴于鸿远公司二审期间提交的新证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13596号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13596号民事判决第一项为：上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人林娟支付逾期办证违约金38731元；三、驳回上诉人林娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1056元，减半收取528元，保全申请费522元，合计1050元（上诉人林娟已预交），由上诉人林娟负担387元，由上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担663元；二审案件受理费1056元（上诉人林娟、中山市鸿远房地产开发有限公司均已向本院预交1056元），由上诉人林娟负担389元，由上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担667元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年一月十日书记员  郑 蕙