河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终109号上诉人（原审被告）：巫永军，男，1970年12月22日出生，汉族，住河北省鹿泉市。委托诉讼代理人：王秀振，河北重信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王涛，男，1992年9月16日出生，回族，住张家口市桥**。委托诉讼代理人：陈君，张家口经济开发区垣通法律服务所法律工作者。上诉人巫永军因与被上诉人王涛房屋买卖合同纠纷一案，不服张家口市桥西区人民法院（2018）冀0703民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人巫永军及其委托诉讼代理人王秀振，被上诉人王涛的委托诉讼代理人陈君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巫永军上诉请求：撤销原审判决，改判双方履行房屋买卖合同或将本案发还重审，并由王涛承担一、二审诉讼费。理由是：一、上诉人经河北金华升阳房地产开发集团有限公司（以下简称金华升阳公司）授权对涉案房屋具有销售权。2013年6月1日上诉人与金华升阳公司签订的“华新园小区三期工程承包补充合同书”不单纯是施工合同与本案有直接关系的，是合同的第四条明确规定：“用楼房折价支付工程款的方式，甲方用华新园三期楼房折价支付乙方合同项下工程总价的50%,楼房房源及价格见附表”。合同签订后上诉人垫资为金华升阳公司建房，为保证合同第四条的落实，双方于2014年6月17日共同签订了“73#楼抵顶工程款房源统计表”，在该表上备注中载明“抵账人：巫永军。此表房屋由巫永军自主销售，房开不得收回”。根据我国相关的法律规定，双方所签的两个有效的合同，是金华升阳公司对上诉人的特别约定和授权，这种约定并没有违反我国法律的任何法律规范，应属巫永军获得了售房权，但一审法院对本案的这一基本事实没有查清，认定上诉人对涉案房屋无处分权，所做的认定是错误的。二、一审判决自相矛盾。首先讲一审判决认定上诉人与被上诉人所签的房屋买卖《协议书》“真实合法有效”，既然有效就应受到我国法律的保护，双方当事人应当履行在合同不具有解除权的情况下，法院应保护双方的合法权益，为何判决又让上诉人退还被上诉人的购房首付款，这是第一个矛盾点。另外，判决书没有判决解除房屋买卖《协议书》，让上诉人退还被上诉人购房款明显自相矛盾。退款的前提条件是必须解除房屋买卖《协议书》，而判决书只管退款，不考虑房屋买卖《协议书》的存在，这样自相矛盾的判决有违法律的尊严。三、本案应追加金华升阳公司为本案共同被告。在一审诉讼中，上诉人提出了本案遗漏了必须参加诉讼的当事人金华升阳公司，应追加该公司为本案的共同被告，涉案房屋买卖协议书的签订是依据金华升阳公司与上诉人2013年6月1日签订的“华新园小区三期承包补充合同”第四条用售房款抵顶工程款和双方2014年6月27日签订的《73#楼顶抵工程款房源统计表》为基础，再加上房源表上的授权，上诉人才有权售房，而且金华升阳公司享受涉案房屋买卖《协议书》的权利，抵顶了工程款。那么就必须履行涉案《协议书》的义务，将涉案房屋买卖《协议书》的后期义务，办理贷款，移交房子，与金华升阳公司有着直接关系。一审法院把金华升阳公司与本案的房屋买卖合同划割裂开来，孤立的单纯的看涉案《协议书》是错误的，既然让巫永军自主销售，那么销售房屋的后期义务自然应由金华升阳公司承担。另外，上诉人签售房屋买卖《协议书》前，将施工补充合同和房源表交被上诉人签名同意，被上诉人是明知金华升阳公司应履行后期义务，更重要的是金华升阳公司在前已经为部分买房户办理了后期贷款和交房义务。因房屋涨价的原因，该公司后悔了，不履行后期义务了，现在一审法院没有把金华升阳公司追加为本案的共同被告，判决明显错误，将本案的利害关系人金华升阳公司排除在外是程序上的错误。王涛辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决。本案事实清楚，签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，故协议有效；协议因无三建公司盖章，系巫永军个人行为；王涛已经充分按照合同约定实际履行了付款义务，其多次要求巫永军履行合同交付所购房屋，至今仍不能履行交房义务，且不能为办理产权转移登记，致使王涛的合同目的不能实现；巫永军不能履行交房的主要义务，构成了根本违约；王涛有权解除购房合同，且有权要求退还已支付的购房款。二、巫永军的上诉请求及理由与事实不符，于法无据，请求驳回其上诉请求。（一）巫永军不是案涉房屋的所有权人，不具备售房资格，属于无权售房。1.一审诉讼中，巫永军与金华升阳公司签订的“华新园”小区三期工程承包补充合同书，只能证明二者之间存在施工合同关系，不能证明金华升阳公司授权于巫永军。2.“73号楼抵顶工程款房源统计表”虽然有抵顶房屋的意思表示，但巫永军并未取得该房屋的所有权。3.在一审判决前，巫永军也未能提供其他证据足以证明其是案涉房屋的所有权人，双方签订的案涉房屋买卖协议系巫永军无权处分，导致王涛合同目的无法实现，巫永军不具备售房资格，属于无权售房，故不能继续履行案涉房屋买卖《协议书》。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。（二）房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故协议有效。巫永军属无权处分买卖合同的当事人，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并承担损害赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”规定，赋予了王涛有法定解除权，王涛要求解除购房合同并退还购房首付款，合法有据。一审从王涛的诉讼请求、本案争议焦点、认定的法律依据等关联性，判决没有驳回答辩人任何一项诉讼请求的判决，即为支持答辩人的所有诉讼请求。（三）金华升阳公司不是案涉房屋买卖协议的当事人，对其不具有约束力，且又不是同一法律关系，巫永军无权追加金华升阳公司为共同被告。购房合同是买卖合同关系，巫永军要求追加金华升阳公司为共同被告，履行后期交房义务，违背了合同相对性原则，双方所签的购房合同对金华升阳公司不具有约束力；而巫永军提到的与金华升阳公司之间的合同是建设工程合同关系，与本案不是同一法律关系，无权追加金华升阳公司为共同被告，另行起诉。王涛在一审中提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的房屋买卖合同。二、巫永军退还王涛已付购房款157031元。三、诉讼费、保全费由巫永军承担。事实和理由：王涛于2015年10月10日通过张家口鼎力房地产经纪有限公司与被告巫永军签订《房屋买卖定金协议》和《协议书》，约定购买张家口市桥西区房屋，面积88.21平方米。合同约定，该房屋总价款为511618元，付款方式为部分按揭贷款，首付款157031元，于2015年10月15日支付。2、巫永军于2017年5月1日前交付房屋。现王涛已经按照合同约定的付款方式履行了首付款义务，但巫永军至今未能交付房屋，且不能办理产权手续，致使合同目的无法实现。按照合同约定，王涛有权解除合同，巫永军应当在收到退房通知书5日内退还已付房款。巫永军在一审中辩称：一、王涛解除合同缺乏法律依据。2015年10月10日签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，自愿合法。因合同未约定交房日期，王涛以巫永军违约未履行交房义务为由就认为合同目的不能实现，要求解除合同缺乏事实和法律依据。二、王涛起诉遗漏了必须参加诉讼的当事人程序不合法，应追加河北金华升阳房地产开发集团有限公司（以下简称金华升阳公司）为共同被告。因为涉案房屋系该公司欠巫永军工程款而抵账给巫永军的，买卖合同的后期义务应该由该公司完成，所以应追加其为共同被告。三、巫永军没有退还已付房款的义务。房屋首付款均使用与金华升阳公司开发的华新园73号楼的工程上，退款应该由该公司负责。四、王涛依据其与中介公司签订的房屋买卖合同起诉巫永军于法无据。王涛2015年10月10日与张家口鼎力房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同与巫永军无关，中介公司没有经过巫永军的授权，对巫永军没有法律效力。请求驳回王涛诉讼请求。庭审中王涛提交证据如下：1、王涛与李刚、张家口鼎力房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同、宋嘉珲向王涛出具的定金收条；2、双方于2015年10月10日签订的协议书、王涛向巫永军转账的存款回单及巫永军向王涛出具的购房首付款收据。拟证明王涛通过中介向巫永军购买涉案房屋并给付被告首付款157031元。巫永军对上述证据的质证意见为：对证据2均没有异议；证据1没有其签字，不予认可。一审法院对当事人没有争议的协议书、银行存款回单及首付款收据予以确认。巫永军提交如下证据：1、2015年10月10日签订的协议书，欲证明协议合法有效，应当受到法律保护，不应解除；2、巫永军与河北金华升阳房地产开发集团有限公司签订的“华新园”小区三期工程承包补充合同书、73号楼抵顶工程款房源统计表及（2018）冀0703民初290号民事判决书，欲证明金华升阳公司授权被告自主销售本案争议房屋，合同后期义务应由金华升阳公司承担。王涛的质证意见为：证据2的合同及判决书与本案无关，房源统计表不能证明金华升阳公司对巫永军的授权，巫永军卖房是其个人行为。一审法院经审理认定如下事实：2015年10月10日双方签订协议书，约定王涛购买位于张家口市桥西区房屋，面积为88.21平方米，房屋总价款为511618元，首付款157031元。王涛通过银行转账和现金方式给付巫永军首付款157031元，巫永军向王涛出具收据。后因合同履行问题双方产生纠纷，王涛多次找到巫永军主张权利。一审法院经审理认为，巫永军与河北金华升阳房地产开发集团有限公司签订的合同书只能证明二者之间存在施工合同关系，73号楼房源统计表虽然有抵顶房屋的意思表示，但巫永军并未取得该房屋的所有权，其以自己的名义与王涛签订售房协议属于无权处分。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即无权处分的不动产买卖合同，不论无权处分人是否取得了物权人的同意，其中债权行为都是有效的。双方签订的售房协议系双方真实意思表示，亦不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故该协议有效；据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该规定赋予了无权处分买卖合同当事人的法定解除权。合同签订后，王涛按照约定支付了首付款，巫永军在王涛多次催促后仍不能履行交房义务。王涛依法行使法定解除权，要求巫永军退还购房首付款的诉讼请求依法予以支持；巫永军提交的（2018）冀0703民初290号民事判决书虽然与本案案件事实相似，但当事人及诉讼请求不相同，与本案没有可比性，故该判决书的判决结果不能作为本案的定案依据。庭审中巫永军辩称应该追加金华升阳公司为被告，并由其履行后期交房义务或者退还王涛的首付款。根据合同相对性原则，双方签订的协议书对该公司没有约束力；且巫永军与金华升阳公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，故对巫永军的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定判决，被告巫永军于本判决生效之日起十日内退还原告王涛购房首付款157031元。案件受理费1720元（已减半），由被告巫永军负担。本院查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为，巫永军没有证据表明其已经取得了案涉房屋的所有权，其以自己的名义与王涛签订售房协议属于无权处分，不论其是否取得了原物权人的同意，其中的债权行为都是有效的。据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该规定赋予了无权处分买卖合同当事人的法定解除权。王涛按照约定支付了首付款，巫永军在王涛多次催促后仍不能履行交房义务，王涛依法行使法定解除权，要求巫永军退还购房首付款并无不当；巫永军称一审没有判决解除购房协议，但判决其返还王涛购房款，自相矛盾。经查，一审遗漏了对双方合同的处理虽存在瑕疵，但已进行了补正，且一审对本案实体的认定及所作出的判决并无不当，故对巫永军的该上诉请求本院不予支持；根据合同相对性原则，巫永军与王涛签订的协议书对金华升阳公司没有约束力，且巫永军与金华升阳公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，故其应追加金华升阳公司为本案共同被告的上诉理由，本院不予支持。综上所述，巫永军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3440元，由上诉人巫永军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 巍审判员 梁金前审判员 成 进审判员 姜建龙审判员 姜 兵二〇一九年一月二十三日书记员 刘致航