——湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初2739号原告（反诉被告）赵庆。委托诉讼代理人方璨，湖北以诚律师事务所律师。委托诉讼代理人秦铭翰，湖北以诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）武汉海螺置业发展有限公司。法定代表人曹国华，董事长。委托诉讼代理人陈文博，湖北得伟君尚律师事务所律师。原告（反诉被告）赵庆诉被告（反诉原告）武汉海螺置业发展有限公司（以下简称海螺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员贾继祠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵庆的委托诉讼代理人方璨、秦铭翰、被告（反诉原告）海螺公司的委托诉讼代理人陈文博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，按期交付房屋（价值1,143,000元）；2、判令海螺公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：赵庆与海螺公司于2016年7月12日签订武汉市商品房买卖合同，约定由赵庆购买由海螺公司开发的武汉市东西湖区金湖王府X期X栋X单元X层X号房屋，建筑面积为135.78平方米，单价8,418.03元/平方米，总价1,143,000元，并于2016年9月26日在房管局进行合同备案，合同备案号为东14044XXXX。合同签订后，赵庆依约向海螺公司支付了购房首付款233,000元，剩余按揭贷款910,000元约定于2016年8月12日支付。此后，赵庆一直与海螺公司及海螺公司提供的合作银行办理贷款手续，但迟迟没能办理成功。直至2018年1月19日，赵庆依旧在和海螺公司工作人员沟通办理贷款相关事宜。2018年2月22日海螺公司致函称，因赵庆逾期支付尾款达599天，故通知赵庆解除合同，并要求赵庆至海螺公司办理解约手续并支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，海螺公司自2016年9月12日合同履行发生解除事由时依法享有合同解除权，至2017年9月11日止，合同解除权消灭。2018年2月22日，海螺公司发解除合同通知书之日，已无权解除合同。与此同时，原告愿意支付购房尾款，并多次要求与被告继续履行合同，被告拒不配合。被告海螺公司辩称：1、赵庆方迟延支付购房款，违反合同约定违约在先，合同不能继续履行；2、海螺公司有权依约解除武汉市商品房买卖合同。海螺公司还作为反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除海螺公司与赵庆之间于2016年7月12日签订的武汉市商品房买卖合同（合同编号：东140442609）；2、判令赵庆按照累计应付款金额1,143,000元的10%向海螺公司支付违约金114,300元；3、判令赵庆承担海螺公司因本案支出的律师费20,000元；4、判令赵庆承担全部诉讼费。事实与理由：2016年7月12日，海螺公司与赵庆签署了武汉市商品房买卖合同，约定赵庆购买海螺公司开发的位于武汉市东西湖区金桥一路的金湖王府X期X栋X单元X层X号房屋，房屋总价1,143,000元，其中首付款233,000元，余款910,000元，截止到起诉之日，赵庆仅支付了购房首付款233,000元。海螺公司在赵庆迟延支付剩余房款的情况下，多次催告，赵庆的购房余款910,000元既没有通过银行贷款也没有直接支付给海螺公司，赵庆的行为已经构成违约，理应承担违约责任，海螺公司有权依法解除合同。反诉被告赵庆辩称：1、海螺公司的合同解除权自2016年8月20日产生，至2017年8月19日消灭，因武汉市商品房买卖合同未约定解除权的除斥期间，所以按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，除斥期间为1年，故本案中，海螺公司主张解除合同没有法律依据；2、因为海螺公司的合同解除权已经消灭，无权解除合同，所以赵庆不应向海螺公司承担律师费用。原告（反诉被告）赵庆与被告（反诉原告）海螺公司围绕诉讼请求和辩称意见依法提交了证据，经证据交换和庭审质证，对当事人无异议的证据即赵庆提交的武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果，海螺公司提交的武汉市商品房买卖合同、律师函、律师函的快递信息予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：双方均提交了相同的解除合同通知书，故本院对其予以确认；鉴于海螺公司对赵庆提交的微信记录、赵庆对海螺公司提交的情况说明、解除合同通知书的快递信息的真实性无异议，本院对上述证据均予以确认，至于是否能达到主张的证明目的，本院将结合全案事实综合认定；海螺公司提交的律师费发票无原件，且无对应的代理合同相印证，本院不予确认。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院查明案件主要事实如下：2016年7月12日，海螺公司（出卖人、甲方）与赵庆（买受人、乙方）签订武汉市商品房买卖合同及附件，约定：买受人购买出卖人开发的位于武汉市东西湖区金桥一路的金湖王府X期X栋X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为135.78平方米，单价8,418.03元/平方米，总价1,143,000元。买受人应于2016年7月12日前一次性存入商品房首付款233,000元，余款办理贷款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第1项中的比率）的违约金。买受人的按揭贷款应在2016年8月12日全额到达出卖人账户。如因买受人原因（包括但不限于：提供虚假信息、提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录等），其贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，或未能获得银行（或住房公积金管理中心）足额贷款，导致该贷款未按时足额到达出卖人指定账户（按时是指：采取银行商业贷款方式的于主合同签订之日起三十日内；采取组合贷款或公积金贷款方式的于主合同签订之日起四十五日内），则买受人必须在7日内一次性付清剩余全部房款，否则出卖人有权解除本合同，买受人在收到出卖人解除合同通知后，应当协助出卖人办理相关退房及注销合同备案手续，退还已领取的买卖合同及签署的相关协议，付款凭据等文件，并承担相应的违约责任（包括但不限于延期付款违约金、因为办理注销合同备案可能产生的税费、诉讼费、律师费等）。买受人在办理完合同注销备案后六十日内，出卖人将首付余款（扣除买受人应付违约金及应承担的费用）退还给买受人。合同还约定了其他事项。同日，赵庆向海螺公司支付购房首付款233,000元。2016年9月26日，案涉房屋在房屋管理部门办理备案登记。此后，赵庆在代理银行贷款的过程中因其征信问题，一直无法办理成功，相关办理银行中国民生银行股份有限公司武汉分行出具的情况说明显示赵庆在银行申请贷款时，征信显示逾期次数较多，每月收入无法覆盖负债，不符合银行贷款要求。2018年2月28日，赵庆收到海螺公司2018年2月22日寄发的解除合同通知书，主要内容为截止通知日期，赵庆逾期支付海螺公司武汉市商品房买卖合同项下剩余购房款910,000元已达559天，经海螺公司多次催促无果，海螺公司函告赵庆：1、自本通知送达贵方之日起，解除双方签订的武汉市商品房买卖合同；2、请贵方自本通知送达之日起15日内，前来我单位办理解约手续并按照合同约定承担违约责任；3、如贵方逾期未前来办理，我司保留追究贵方法律责任的权利。2018年3月26日，赵庆收到海螺公司2018年3月23日委托律师寄发的律师函，主要内容为截止2018年3月23日，赵庆仅付武汉市商品房买卖合同项下的购房款233,000元，余款910,000元至今未付，已构成严重违约。要求赵庆在收到本律师函七日内书面回函，同时支付购房款或配合海螺公司解除武汉市商品房买卖合同，并承担违约责任。赵庆收到律师函后前往海螺公司要求支付剩余购房款910,000元，但海螺公司提出赵庆须以支付违约金为付款的前提条件，双方就此问题未协商一致。审理中，赵庆表示如继续履行合同，同意按逾期金额的日万分之五的标准计算违约金至本案审理中，海螺公司明确表示即便如此目前也不同意继续履行合同，坚决要求解除武汉市商品房买卖合同。原告赵庆于2018年7月23日诉至本院，要求如诉称，被告海螺公司提起反诉，本案调解不成。本院认为，赵庆与海螺公司于2016年7月12日签订的武汉市商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。双方应严格按照合同约定履行各自的义务，赵庆应当于2016年7月12日前一次性存入商品房首付款233,000元，在2016年8月12日前将按揭贷款910,000元全额付至海螺公司账户，但赵庆在按约支付首付款233,000元后至今未办理成功银行按揭贷款，也未自筹资金将剩余款项付至海螺公司，导致海螺公司通过出售商品房获取收益的合同目的无法实现，构成根本违约。海螺公司在本案中主张根据武汉市商品房买卖合同中关于买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金的约定解除合同，而赵庆以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，认为海螺公司对武汉市商品房买卖合同的解除权消灭，要求继续履行合同，海螺公司向其交付房屋。本院认为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条解除权限制条款的前提为“法律没有规定或者当事人没有约定”，而本案中，双方对解除权的行权期限有明确约定，且未作上述限制，本案不适用上述限制解除权的条款，故海螺公司的合同解除权未消灭，海螺公司虽于2018年2月向赵庆寄发了解除合同通知书，但此后的2018年3月的律师函中又准许了赵庆在收函后七日内继续履行合同，故本院认定武汉市商品房买卖合同未因解除合同通知书而解除，本院对海螺公司在本案中要求解除武汉市商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，对赵庆要求继续履行武汉市商品房买卖合同，海螺公司向其交付房屋的诉讼请求不予支持；合同解除后，赵庆还须依约向海螺公司支付违约金，合同约定的违约金的金额为按累计应付款的10%，即应付款910,000元的10%为91,000元；海螺公司主张的律师费20,000元，由于其证据不足，本院不予支持。综上，本院对原告赵庆的诉讼请求均不予支持；对反诉原告海螺公司的诉讼请求，在解除武汉市商品房买卖合同，赵庆向其支付违约金91,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。鉴于赵庆在本案中不同意解除合同，坚持要求继续履行合同，未提出返还已付款的诉讼请求，故本院不宜对此进行判处，如双方不能自行处理解除合同后购房款返还的问题，赵庆可就此另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除反诉原告武汉海螺置业发展有限公司与反诉被告赵庆于2016年7月12日签订的武汉市商品房买卖合同；二、反诉被告赵庆于本判决生效后十日内向反诉原告武汉海螺置业发展有限公司支付违约金91,000元；三、驳回原告赵庆全部诉讼请求；四、驳回反诉原告武汉海螺置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,550元（已减半收取），由原告赵庆负担；反诉案件受理费1,533元（已减半收取），由反诉原告武汉海螺置业发展有限公司负担455元，反诉被告赵庆负担1,078元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  贾继祠二〇一九年一月二十一日法官助理杨希珍书记员俞越鹏