广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初276号原告：佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司,住所地广东省佛山市禅城区张槎大江路口农业服务公司大楼**,统一社会信用代码91440604052417473A。负责人：叶小媚。委托诉讼代理人：王允习，原告公司职员。被告：梁曼璐，女，1984年5月16日出生，汉族，住四川省西充县。原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司诉被告梁曼璐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年1月23日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王允习、被告梁曼璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的2017年12月至2018年10月公共分摊费用388.76元（暂计至2018年10月）、2018年1月至2018年11月物业管理费2073.61元（暂计至2018年11月）、违约金（以当月所欠物管费为本金，按日3‰从欠费当月6号起计至实际清偿之日止，暂计至2018年11月30日为950.09元）；二、由被告承担诉讼费。事实和理由：佛山市禅城区张槎古大路38号御璟上院住宅小区由原告提供前期物业管理服务。原告已将相关资料向禅城区房管局、物价局申请备案并已得到批复，御璟上院物业管理收费标准为住宅1.6元/每平方·月、商铺3.5元/每平方·月、自有车位1.5元/每平方·月，小区内每月公共水电费、电梯维保及年审费用由全小区业主按建筑面积分摊，每月5日收取当月物管费及上月公共分摊费用。被告是御璟上院11座206房业主，但其违反与原告签订的《御璟上院前期物业管理服务协议》，拖欠2017年12月至2018年10月的公共分摊费用388.76元、2018年1月至2018年11月的物管费2073.61元。期间原告多次以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式知会被告，但被告以种种不合理理由故意拖延。按双方签订的协议内容，业主不按收费标准和时间交纳物管费用的，物管企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰收纳违约金。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称，被告不是故意不交管理费，是因为原告提供的服务不到位：一、家里整面墙漏水，原告看过后不了了之；二、公共景观阳台灯一直不开，2014年至今该景观灯一直未启用，影响人身安全，但公摊电费却要被告承担；三、停车位漏水，常有不明液体漏下来，现在依然没有解决。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、物业服务收费备案表。拟证明原告收取管理费用的合法性。3、“御璟上院”前期物业管理协议书、商品房买卖合同。拟证明双方的权利和义务，房屋及车位的产权归属情况以及原告收费的合理性。4、催费通知单照片、国内挂号信函收据。拟证明原告向被告催缴费用的事实。5、关于公共分摊说明、公摊水电费发票。拟证明公共费用的具体分摊方式及原告已实际垫付了公摊费用。诉讼中，被告提交停车位漏水情况照片5张。拟证明被告购买的车位上方存在漏水情况,多次向原告反映但未解决。经质证，本院认证：原告的证据1-3，被告无异议，本院予以采信；原告的证据4，被告对照片无异议，确认已张贴的事实，本院亦予确认，挂号信收据仅为孤证，既无法显示收件人地址，亦无相应的证据佐证已送达被告，被告不予确认，本院不予采信；原告的证据5来源合法，内容真实，被告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年8月29日，被告（买受人）与佛山市骏景台食品发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定被告购买位于禅××××房，该房合同约定的建筑面积为92.16平方米。2014年5月23日，被告取得禅城区古大路38号x座xx房的产权登记，登记的建筑面积为92平方米。2014年12月26日，被告（买受人）与佛山市骏景台食品发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定被告购买位于禅城区××地下停车场××号车位，该车位合同约定的建筑面积为27.54平方米。后被告（甲方、购房人、业主）与原告（乙方、开发建设单位委托的物业管理企业）签订《前期物业管理服务协议》，约定：第一条、双方的权利及义务。一、甲方的权利义务……4、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用……二、乙方的权利义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、甲方或物业使用人应于每月5日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之三收取滞纳金。二、物业管理服务费按下列标准收取：住宅按房屋建筑面积1.6元/月·平方米，车位按车位建筑面积1.5元/月·平方米，注：以上收费标准不包含公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、电梯、消防系统的维修保养及年审费用，上述公共水电费按实际产生费用由全体业主按户分摊；六层（含六层）以上的二次供水费用，由六层（含六层）以上业主按户分摊……第十六条、本协议自甲乙双方签字之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。原告诉讼中提交了计费时段为2017年10月6日至2018年11月2日的公摊水费发票、2017年12月至2018年12月4日的公摊电费发票，并提交《关于公共分摊说明》对各项公摊费用的计算方法、公摊水电费对应的水电表号和所在位置予以详细说明。原告当庭陈述：被告称的漏水情况属实，原告于2019年1月11日维修过，保证水不会滴到原告的车上，但因年底没有专业的维修师傅，年后原告会让师傅再次维修。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定善意全面的履行义务。关于原告诉请的物管费及公摊水电费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告关于屋内墙面及景观阳台的抗辩仅为口头陈述，并未举证证明，即使原告的管理存在某些方面的暇疵，但其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主不按时缴纳物管费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公，故被告应按合同约定的标准向原告支付物业管理费。因被告并未举证证明其缴费情况，本院对原告主张的欠费期间予以采信。根据商品房买卖合同载明的建筑面积、物管服务协议的约定以及公摊水电费明细，被告应向原告支付xx房2018年1月至2018年11月的物管费1619.2元（92㎡×1.6元/月·㎡×11个月）、DS9号车位2018年1月至2018年11月的物管费454.41元（27.54㎡×1.5元/月·㎡×11个月）、2017年12月至2018年10月的公摊水电费388.76元。关于原告诉请的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第四条的约定，业主应于每月5日前交纳当月物管费，未按时交纳的，原告有权按每日3‰收取违约金。鉴于上述违约金计付标准过高，且原告亦确认其对被告车位的漏水情况处置不及时，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告以206房每月应缴物管费147.2元为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%向原告支付违约金至清偿之日止。原告诉请的车位物管费违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告梁曼璐于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司支付佛山市禅城区古大路38号xx座xx房、佛山市禅城区古大路38号地下停车场x号车位2018年1月至2018年11月的物管费2073.61元及违约金（以每月147.2元为本金，自欠费当月6日起按年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、被告梁曼璐于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司支付2017年12月至2018年10月的公摊水电费388.76元；三、驳回原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司张槎分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告梁曼璐负担。本判决为终审判决。审判员 田 媛二〇一九年一月二十五日书记员 余柔敏