河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终20843号上诉人（原审被告）：孙建荣，女，1965年1月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：宋江培，巩义市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：巩义市大河物业管理有限公司，住所地巩义市新兴路（锦豪园20号楼2单元6楼东户）。法定代表人：翟振宁，该公司经理。委托诉讼代理人：李鹏飞，巩义市弘扬法律服务所法律工作者。上诉人孙建荣因与被上诉人巩义市大河物业管理有限公司（以下简称大河物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2018）豫0181民初7207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙建荣及其委托代理人宋江培、被上诉人大河物业公司的委托代理人李鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建荣上诉请求：依法撤销原判，改判驳回大河物业公司一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。孙建荣拒交物业费的理由是：物业公司超资质标准收费，未按合同约定履行服务义务，卫生清扫、秩序维护不能按照标准提供，所有业主均在入住前提前预交一年的物业费，未享受到基本的物业服务。按照每平方1.15元的标准收取物业费不符合实际物业服务现状，一审判决业主按照每平方1.15元的标准缴纳物业费且让业主承担违约金明显不公。一审判决认为2017年12月15日已取消物业资质核定，业主辩称超标准收费已经不成立，业主认为一审法院的认定是错误的。因物业公司管理期间社区环境脏、乱、差，物业与业主之间发生激烈冲突，成立临时业务会管理后，没有进行相关设备的管理维修服务，不久前业主集资对常年失修损坏停运的五部电梯进行了维修保养。孙建荣认为，大量证据证明无可争辩的事实，物业管理有名无实，大河物业公司未按合同约定提供基本服务，一审判决不当。综上，请求依法支持吴振伟的上诉请求。大河物业公司辩称，孙建荣的上诉没有事实依据，不按照合同履行义务，构成违约应当承担责任。自2012年大河物业公司进驻小区提供物业服务以来，认真为业主提供服务，小区总共800余户业主，大部分正常交纳物业费，并非与绝大多数业主发生矛盾。作为物业公司，经营需要成本，目前小区有三分之二业主经催缴正常交纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙建荣的上诉应当予以驳回。大河物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙建荣支付2015年9月30日至2018年8月31日拖欠大河物业公司物业费5579元；2.判令孙建荣支付截止2018年8月31日逾期付款违约金3012.66元；3.诉讼费由孙建荣承担。一审法院查明事实：大河物业公司是具有三级资质的物业管理服务企业。2010年3月6日，大河物业公司与巩义市成龙房地产开发有限公司（以下简称成龙房地产公司）签订《颐豪园小区前期物业服务合同》，约定成龙房地产公司选聘大河物业公司对颐豪园商住区提供前期物业管理服务。合同附件5-3物业共用设施设备明细里包含有消防设施（消防控制室一间）和机动车库（560个、17259平方米）的内容。孙建荣是巩义市颐豪园清水湾小区2号楼3单元13层西户的业主，其房屋建筑面积为138.637平方米。大河物业公司、孙建荣于2012年6月12日签订《前期物业管理服务协议》，约定大河物业公司为该小区提供物业服务，按标准对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通、电梯等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业费按照每月每平方米1.15元的标准收取，物业费按月度、季度或年度预交，孙建荣应当在已预交物业费末月30日之前预交下期物业费，孙建荣违反协议，不按约定收费标准和时间缴纳物业费的，大河物业公司有权要求孙建荣补缴，并从逾期之日起按照每天1‰标准缴纳违约金。大河物业公司、孙建荣另对双方的权利、义务、有偿服务费用及违约责任进行了约定。孙建荣于2015年11月17日向大河物业公司缴纳了2014年5月31日至2015年9月30日的物业费。2015年10月1日之后的物业费，孙建荣一直没有缴纳。孙建荣提供的照片80余张反映了其小区存在一部电梯损坏悬挂了“电梯维护，暂停使用”的标志、消防管道未安装到位、部分车辆乱停乱放、部分垃圾乱堆乱放未清理、一楼道照明灯无外壳、个别车库墙壁和车库门上手写有“勿停、有车”的字样、个别地方外墙漆剥落等情况。另查明，巩义市物价局、巩义市住房保障和房产管理中心于2015年1月20日制定并公布了《巩义市物业服务收费管理暂行办法》，该办法规定一级资质物业服务企业物业收费的政府指导价标准高层住宅为每月每平方米1.46元，三级资质为1.02元，以该价格为基础，向上浮动幅度不超过10%。该办法有效期为二年。2017年12月15日，住房和城乡建设部发布了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》。一审法院认为，大河物业公司、孙建荣之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，应是双方真实意思表示，双方均应按照协议内容履行各自的义务。孙建荣提供的80余张照片仅反映了大河物业公司提供的物业服务存在部分不到位的情况，但物业服务存在发现问题距解决问题有一定时间间隔的特点，孙建荣未提供其向大河物业公司反映问题，大河物业公司不积极整改，并将该小区在一段时间内均保持照片中现状的证据，故孙建荣以此来拒交物业费，显然不妥，故孙建荣辩称意见不成立，一审法院不予支持。从《巩义市物业服务收费管理暂行办法》，结合大河物业公司收取物业费的标准大河物业公司并未按照一级资质物业管理服务企业的标准收取物业费，故孙建荣辩称大河物业公司按照一级资质标准收费的意见，没有根据，且在2017年12月15日，住房和城乡建设部已经下发通知，取消了对物业服务企业资质核定的相关工作，故孙建荣的该辩称已经不成立，一审法院不予采纳。根据《河南省物业管理条例》和《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》的精神，政府鼓励物业管理走向市场化、专业化和法治化方向，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，积极推动将物业管理纳入社区治理体系。大河物业公司应当增强服务意识，创新服务理念，提升服务品质，接受业主监督，由业主与物业服务企业共同努力维护小区和谐稳定，提升小区群众生活品质和幸福指数。孙建荣未缴纳2015年10月1日之后的物业费，大河物业公司主张其支付从2015年10月1日起至2018年8月31日止拖欠的物业费于法有据，经计算，物业费为5580元（1.15元/月平方米×35个月×138.637平方米）。大河物业公司主张5579元，一审法院予以支持。大河物业、孙建荣约定违约金按照日1‰标准计算过高，可酌定为900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙建荣于判决生效之日起10日内支付大河物业公司管理服务费5579元及违约金900元，合计6479元；二、驳回大河物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由孙建荣负担。本案二审诉讼过程中对当事人提交的证据进行了举证和质证。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，孙建荣作为业主，其接受了大河物业公司提供的物业服务，故孙建荣应当按照合同约定及时足额交纳物业服务费用。物业公司作为提供服务一方，业主作为接受服务一方，理应本着互谅互让、友好相处的精神处理服务过程中出现的矛盾和问题，积极构建和谐、和睦的生活圈。孙建荣提交的照片虽然能反映大河物业公司在提供服务过程中确实存在管理不到位的现象，但不足以证明大河物业公司存在根本违约的事实，孙建荣作为业主可以通过有效途径沟通解决，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。如果大河物业公司确实存在根本违约的情形，孙建荣作为业主完全可以提交有效证据，通过合法途径救济自己的权利。综上，孙建荣的上诉理由不能成立，应当予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙建荣负担。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  李剑锋审判员  赵俊丽二〇一九年一月九日书记员  王一斐