湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初6987号原告：湖南康安物业管理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区青年东路**。法定代表人:冯好武，总经理。委托诉讼代理人：陈芳，1992年2月15日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省临湘市。委托诉讼代理人：刘侃，湖南碧灏律师事务所律师。被告：曾飚，男，1971年9月19日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。原告湖南康安物业管理有限公司（以下简称“康安物业公司”）与被告曾飚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日受理后，依法适用简易程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理,原告康安物业公司委托诉讼代理人陈芳、刘侃，被告曾飚的委托诉讼代理人柳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月2018年10月的物业管理费4400元;2、由被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清之日止；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系青春驿站小区A栋1302号业主，房屋建筑面积142.99㎡。2017年1月1日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告提供物业管理服务，被告按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，收费标准为1.4元/㎡，缴费时间为每月15日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天3‰的标准缴纳滞纳金。但从2017年1月1日起，被告拒缴物业服务费，原告多次催缴仍未缴纳，暂计至2018年10月31日，被告共欠缴物业费4400元，产生滞纳金4428元。原告为维护原告权益，遂诉至本院，请求判如所请。被告曾飚辩称，被告未缴纳物业费，系因原告在履行合同过程中存在严重瑕疵，被告系依法对物业服务合同进行抗辩。原告自进驻本小区开始，原告就完全没有履行合同义务，物业管理完全没有投入，小区治安混乱，消防存在重大安全隐患，电梯经常发生卡人事件，B栋还由于线路巡检不到位发生火灾，车辆管理混乱，没有按合同约定安装业主车牌号码蓝牙识别系统，社会车辆随意进出随意占用消防通道，严重影响业主在小区内的行走及消防安全，小区南门一直不安排人员值守，闲杂人员可以自由进出，小区房屋维修资金使用极不规范，账目不清楚，从未公布过，物业收费项目和标准不明确，没有公示。以上问题业主多次向被告反映，但原告态度傲慢，拒不整改，故被告有权先履行抗辩权。关于滞纳金，由于康安物业没有履行说明义务，该条款属于格式合同中加重对方责任的条款，应属无效条款，即使该条款有效，人民法院亦应当按照实际情况，予以适当减少，3‰/日的比例过高，请求人民法院适当予以调整。综上，请求人民发言驳回原告的全部诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依据所采信的证据结合当事人的陈述认定事实如下：2016年12月29日，原告作为乙方与岳阳市炮台山社区青春驿站业主委员会（以下简称“青春驿站业委会”）作为甲方签订《青春驿站物业服务委托合同》。合同第二条约定：由乙方为青春驿站小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同期限为三年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。第四条、乙方提供的日常管理与服务的内容包括：24小时受理业主及使用人保修，急修须1小时内到现场处理；建立财务制度、建立小区物业管理档案、指定小区物业管理与物业服务工作计划；对小区房屋维修资金进行账务管理；对违反业主公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；进驻后立即对门岗道闸进行业主车牌号码蓝牙识别系统改造启用，AB栋之间的出口处加装伸缩门，晚上关闭；电梯维保必须与电梯生产厂家的维保公司签订维保合同等等。另对公共区域清洁卫生服务标准、公共区域秩序维护标准、公共区域绿化日常养护服务标准、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准等进行了约定。第七条、物业管理费标准为：高层住宅按1.4元/月/㎡；商业用户按建筑面积2.6元/月/㎡收取。物业服务费按月缴纳，每月的15日履行当月的物业服务费。合同第八章特别约定：自2017年1月1日起至天福物业全部退出本小区后一月内，乙方物业服务费标准均按1.2元/月/㎡收取，天福物业全部退出本小区后一月后五日内，经甲方按本合同第四条标准考核合格（甲方未及时考核则视为合格；如连续两月考核不合格，则物业费不予调整，同时甲方可启动本合同第十一条约定程序），则自该月起，物业费恢复至合同第七条第1项标准。合同还就其他事项进行了约定。被告曾飚为青春驿站小区A栋1302房业主，其房屋面积为142.99平方米。被告自原告2017年1月1日进驻该小区起至2018年10月30日止共拖欠22个月物业管理费未缴。因被告未缴纳物业管理费，原告于2018年5月31日、2018年10月25日在被告门口张贴催缴通知单，载明：如未按时交纳将按《岳阳市住宅区物业管理条例》的有关规定按日加收所欠费用1‰的滞纳金。另查明：1、青春驿站业委会2016年12月8日与永大电梯设备有限公司湖南分公司（以下简称“永大电梯公司”）签订了电梯保养合同，服务期限为2016年12月8日至2017年12月8日。原告公司于2018年9月17日与永大电梯公司签订电梯保养合同，服务期限自2018年10月1日至2019年9月30日。2017年12月9日至2018年9月30日期间，原告认可其与永大电梯公司之间未签订书面合同，期间电梯一直由永大电梯公司实施养护，双方为事实合同关系；2、小区门岗至庭审之日未安装车牌号码蓝牙识别系统，AB栋之间的出口亦未加装伸缩门；3、该小区位于东茅岭路257号，首批交房时间为2010年12月，分A栋与B栋，其中B栋为商住一体型住宅，A栋为纯住宅。本院认为，原告康安物业公司与青春驿站业委会签订的《青春驿站物业服务委托合同》，系合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对青春驿站小区全体业主具有约束力。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。依据合同约定，康安物业公司进驻后，应当安装车牌号码蓝牙识别系统，并在出口处安装伸缩门，但直至本案庭审之日，原告未履行该义务；2017年12月9日至2018年9月30日期间亦未按合同约定与电梯维保公司签订维保合同。因原告未履行上述合同义务，存在违约。而双方在合同特别约定项载明：如原告未履行上述义务，则物业费按照1.2元/月/㎡收取。原告履行合同存在瑕疵，但并不构成根本违约，其已履行合同主要内容，被告拒交全部物业费的理由不成立，经原告催交后仍未缴纳，构成违约。依据《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。故依据合同约定，被告应当按照特别约定中的1.2元/月/㎡向原告缴纳物业管理费。关于滞纳金，因原告亦存在违约，且自庭审之日均未履行相应合同义务，故对其主张的滞纳金，本院不予支持。另被告提出的相关问题，主要系业主与业主之间的相邻关系及违章建筑等的问题处理，被告可与相应方另行解决或向有关职能部门反映，物业管理企业只能对相应的业主进行沟通和劝阻，向有关部门反映情况，但没有相应的执法处理权限。对于消防通道堵塞、卫生情况不作为等问题，因物业服务具有涉众性和动态性，需要全体小区业主以及物业公司的共同努力和相互协助，且个别业主对物业服务的评价不能代表全体小区业主的意见，故被告以此要求面交物业费依据不足，本院不予采纳。综上，被告应向原告缴纳2017年1月1日至2018年10月31日止共计22个月的物业管理费3774.94元（142.99㎡×1.2元/㎡/月×22个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告曾飚向原告湖南康安物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年10月31日止的物业管理费3774.94元；上述款项应在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖南康安物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费63元，由原告湖南康安物业管理有限公司、被告曾飚各负担31.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 丹二〇一八年十二月二十日书记员 王晓薇