广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0109民初485号 原告:广西金鸿昌房地产开发有限公司,住所地南宁市邕宁区红星路******,统一社会信用代码91450100763061274B。 法定代表人：邓海峰,该公司经理。 委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：童健，男，汉族，1996年5月7日出生，户籍所在地安徽省池州市东至县，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：曾繁昌，广西程和律师事务所律师。 原告广西金鸿昌房地产开发有限公司(以下简称金鸿昌公司)与被告童健商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日受理后，依法适用简易程序于2018年6月26日公开开庭审理，后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，又于2018年10月17日公开开庭审理。原告金鸿昌公司的委托诉讼代理人甘长山、被告童健的委托诉讼代理人曾繁昌到庭参加诉讼。当事人庭外调解、和解期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告金鸿昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月9日签订的《商品房买卖合同》及全部附件；2.被告协助原告撤销2017年3月9日签订的《商品房买卖合同》的备案手续；3.被告向原告支付违约金人民币103998.8元;4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2017年3月9日签订《商品房买卖合同》约定，原告将其开发的位于南宁市邕宁区（以下简称讼争房）出售给被告,房屋总价款为519994.00元,被告以银行贷款的方式支付购房款。如被告出现未按照约定向贷款银行偿还贷款本息的违约行为的，导致银行提前终止贷款合同并要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，要求返还房屋，并有权要求被告支付购房总价款20%的违约金，同时有权要求被告承担因解除合同产生的费用。原告与被告及华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏银行南宁分行）于2017年5月16日签订《个人房屋抵押借款合同》，原告作为被告的保证人，约定被告向华夏银行股份有限公司南宁分行借款415000元用于购买讼争房，华夏银行南宁分行按照合同约定向被告发放了购房贷款。合同签订后，原、被告按照有关规定向南宁市房产管理部门进行备案；在具备房屋交付条件后，原告通知被告收房，但被告以各种理由拒收房屋。 2018年3月29日，因被告逾期偿还按揭贷款，华夏银行南宁分行从原告的保证金账户扣划原告贷款本金412662.39元，利息2193.18元，并于2018年3月30日向原告出具《开发商履行担保责任告知函》，要求原告提前偿还全部贷款415089.28元及相应的利息。被告的行为已构成根本违约，原告有权根据《商品房买卖合同》的约定解除购房合同，并要求被告按房屋总价款20%支付违约金103998.8元（519994.00元×20%），承担本案的诉讼费、律师费等相关费用。为了维护自身的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告上述诉请。 原告金鸿昌公司提交的证据有：1.《商品房买卖合同》及附件、备案证明；2.《个人房屋抵押借款合同》及抵押财产清单、开发商履行担保责任告知函、账户解冻记录及还款凭证；3.华夏银行催款逾期款通知书;4.贷款直通发放借款凭证;5.还款明细；6.关于解除《商品房买卖合同》的函；7.宣布贷款提前到期通知书、存款金融交易明细查询及邮件回执。 被告童健答辩称：被告不存在违约行为，不同意解除合同，不同意支付违约金；本案属于借款合同纠纷，原告无权解除合同。 被告童健提交的证据有：1.入伙须知；2.东方城市花园房屋验收表；3.银行个人账户明细账单；4.购房首付款收据。 本案争议焦点：1.原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件有何事实和法律依据？2.被告是否应协助原告注销《商品房买卖合同》及附件的备案手续？3.被告是否存在违约行为及违约金如何计算？ 经当庭举证，原、被告提交的全部证据真实、合法有效，可作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月21日，原告童健向金鸿昌公司支付首付款104994元。2017年3月9日，原告金鸿昌公司作为出卖人，被告童健作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》及附件(合同编号：YS10016408)，约定童健购买金鸿昌公司开发的本案讼争房，房屋总价为519994元，付款方式为首付房款104994元，余款415000元向银行办理按揭贷款。 该合同附件六《合同补充协议》第三条第六款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《合同》，收回房产另行处理，买受人应按本合同房屋总价款20%向出卖人支付违约金。买受人还应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续”。 该合同附件六《合同补充协议》第十三条约定：“1.出卖人的通讯地址为南宁市青秀区凤凰岭路翡翠园黄青庭1号商铺。买受人通讯地址以《合同》中所留地址为准。任何一方变更通讯地址的，应在变更之第二日起5日内以书面形式通知对方，因通讯联络方式失效造成损失和责任由变更方承担。2.一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出5日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据”。 原、被双方签订合同后，原告金鸿昌公司于2017年3月16日按合同约定为讼争房屋办理了商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：201703152814）；于2017年11月9日通知童健办理入伙收房手续。被告童健于2017年11月11日签收《入伙须知》和《东方城市花园房屋验收表》，但直至本案庭审前仍未接收讼争房屋，金鸿昌公司未将讼争房屋交付给童健。 另查明：2017年5月16日，被告童健作为甲方，华夏银行南宁分行作为乙方，原告金鸿昌公司作为丙方，三方签订一份《个人房屋抵押借款合同》（合同号NN11P10120170317），童健以讼争房为抵押，向华夏银行南宁分行借款415000元。 《个人房屋抵押借款合同》第7条约定：“阶段性担保。即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任”；第37条约定：“在本合同约定的应由丙方承担连带保证责任的事件出现后，乙方有权从丙方开立于华夏银行股份有限公司所有营业机构的任何账户直接扣收本金、利息、罚息、复利等债务。”；第44条约定：“如有下列情形之一的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任：1.甲方未按本合同约定还本付息”； 《个人房屋抵押借款合同》第60条（特别约定条款）约定：“甲方选择等额本息还款法分期还本付息。还款日为每月20日”；第61条约定：“甲方保证每期还款日17时之前向其在乙方开立的账户（账号/卡号62×××86）中存入当期足额还本付息的款项”； 《个人房屋抵押借款合同》签订后，自2017年10月20日起，被告童健按月向华夏银行南宁分行偿还贷款，其中，2017年10月20日还款2089.54元；2017年11月20日还款2202.52元；2017年12月20日还款0.72元，同月21日还款0.02元，同月22日分别还款2201.80元、8.20元，合计2210.00元；2018年1月20日还款12.55元；2018年2月20日还款1500元；2018年3月20日还款2700元。综上，自2017年12月20日起至2018年2月20日止连续三个月，童健均未按时、足额向华夏银行南宁分行还本付息。 2018年3月9日，华夏银行南宁分行向健童邮寄送达《宣布贷款提前到期通知书》，限童健收到此函后于2018年3月12日前还清华夏银行南宁分行全部剩余贷款本息。2018年3月26日，因童健未按约还本付息，华夏银行南宁分行向金鸿昌公司发出《华夏银行催收逾期贷款/欠息通知书》及《开发商履行担保责任告知函》后，并于2018年3月29日直接从金鸿昌公司的保证金账户中划扣代偿款本金412662.39元，利息2193.18元。 2018年4月9日，原告金鸿昌公司按合同约定地址向被告童健邮寄送达关于解除《商品房买卖合同》的函，于2018年4月12日以前述诉请向本院起诉。 本院认为：原告金鸿昌公司与被告童健签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据附件六《合同补充协议》第三条第六款约定，被告童健未按合同约定按时、足额向华夏银行南宁分行偿还按揭贷款本息，而导致华夏银行南宁分行提前收回童健的贷款本息，并直接从金鸿昌公司的保证金账户中划扣代偿款本金412662.39元，利息2193.18元，致使金鸿昌公司承担阶段性连带保证责任提前代买受人童健偿还贷款，其行为已构成对原告金鸿昌公司违约，解除合同的条件成就；金鸿昌公司也按约定地址向童健发出解除合同书面通知，虽然没有证据证明童健已经收到该通知书，但根据双方签订的合同附件六《合同补充协议》第十三条关于通知方式及效力的约定，金鸿昌公司向童健寄出通知5日后视为已送达，相应不利后果应由童健承担。况且本案中，金鸿昌公司已按合同约定通知童健接收讼争房，但童健至今拒收房屋，现金鸿昌公司在法定期限内通过起诉解除合同，本院依法已经通知童健应诉，同样具有合同解除权的法律效力。综上，原告金鸿昌公司主张解除《南宁市商品房买卖合同》及附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 根据合同附件六《合同补充协议》第三条第六款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行处理，买受人应按本合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人还应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。原告金鸿昌公司作为开发商，已按合同履行了自己的义务，但被告童健不按合同约定按时、足额偿还贷款，致使金鸿昌公司承担连带担保责任提前代被告童健还贷，已构成违约，原告金鸿昌公司根据合同约定主张按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金即103998.8元（519994.00元×20%），既符合合同约定，又符合法律规定，本院予以支持。 至于被告童健辩称其不存在违约行为，不同意解除合同，不同意支付违约金，但并未向法庭提交任何证据证实，应承担不利法律后果；被告童健辩称本案属于借款合同纠纷，原告金鸿昌公司无权解除合同的主张，因华夏银行南宁分行并没有向本院提起借款合同纠纷的诉讼，原告也不要求追加其为诉讼参与人，而原、被告与华夏银行南宁分行三方签订的《个人房屋抵押借款合同》只是作为本案承担违约责任的附加条件，故本案事实是商品房预售合同纠纷。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务，故原告金鸿昌公司主张童健协助办理双方签订的《商品房买卖合同》备案证明的撤销手续，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 1原告广西金鸿昌房地产开发有限公司与被告童健于2017年3月9日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其全部附件（合同编号：YS10016408）自本判决生效之日起解除； 2被告童健于《南宁市商品房买卖合同》及全部附件（合同编号：YS10016408）解除之日起十日内协助原告广西金鸿昌房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》及全部附件的备案手续（登记编号：201703152814）; 三、被告童健于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广西金鸿昌房地产开发有限公司违约金103998.8元； 案件受理费2380元、财产保全费1040元（原告已预交），由被告童健负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王红英 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  黄庆阳 二〇一九年一月三十一日 法官 助理  李 荣 书 记 员  莫茗珺