北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初2557号反诉原告：北京中咨时代资产管理有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路**。法定代表人：杨上明，董事长。委托诉讼代理人：张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。反诉被告：北京瑞驰澳特体育管理有限公司，，住所地北京市海淀区双清路**双清综合楼**法定代表人：孙文渝，总经理。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，北京市华泰律师事务所律师。反诉原告北京中咨时代资产管理有限公司（以下简称中咨公司）与反诉被告北京瑞驰澳特体育管理有限公司（以下简称瑞驰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中咨公司之委托诉讼代理人张汝义，瑞驰公司之委托诉讼代理人晋尧、张璇到庭参加了诉讼。瑞驰公司于2018年11月12日申请撤回本诉。本案现已审理终结。中咨公司向本院提出反诉请求：1.瑞驰公司支付房屋租金2517600.78元；2.反诉费用由瑞驰公司承担。事实和理由：2010年3月30日，双方签订《开源综合楼房屋租赁合同》，对租赁期限、租金等进行了约定。在合同履行过程中，瑞驰公司拖欠如下租金：2012年10月13日至2013年1月12日的租金485200元、2013年1月13日至2013年4月12日的租金161566.2元、2013年10月13日至2014年1月12日的租金493283.33元、2014年1月13日至2014年4月12日的租金24250元、2014年4月13日至2014年7月12日的租金509450元、2015年7月13日至2015年10月12日的租金314483.75元、2015年10月13日至2016年1月12日的租金314483.75元、2016年1月13日至2016年4月12日的租金214883.75元。瑞驰公司对中咨公司的反诉辩称，瑞驰公司不同意中咨公司的全部反诉请求，理由是：中咨公司将租赁房屋交由其下属的双清项目部实际管理，双清项目部要求瑞驰公司支付租金，瑞驰公司已按期足额向双清项目部支付了租金。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2008年11月13日，中咨公司（乙方）与北京市海淀区物资回收公司（甲方）（以下简称物资回收公司）签订《开源综合楼房屋租赁合同》，其中约定由中咨公司承租物资回收公司位于北京市海淀区双清路6号的综合楼（以下简称综合楼）作为办公及商业经营用房，租期15年。2010年3月30日，中咨公司（甲方）与瑞驰公司（乙方）签订《开源综合楼房屋租赁合同》，其中约定由瑞驰公司承租综合楼的地上一层、、地上**、地下**的使用面积共387322平方米（以下简称涉案房屋）作为自营或转租使用，租期为15年，15年租金共计32172000元，乙方应用现金或转账支票、银行划拨的方式向甲方支付，第一年至第三年的每年租金为1940800元，第四年至第六年的每年租金为2037800元，第七年至第九年的每年租金为2139700元，第十年至第十二年的每年租金为2246700元，第十三年至第十五年的每年租金为2359000元，首期租金于甲方应在政府有关部门验收全部合格、产权人将房屋向其交付使用后15日内，将所租房屋交付乙方使用，乙方并同时支付租金，房屋租金支付期限为每三个月缴纳一次，每三个月为一期，即乙方应分别于每期前10日内缴纳下一期的房屋租金，逾期未缴纳的，每迟延一日，乙方应向甲方支付所欠款项总额的千分之一作为违约金，甲方每次收到乙方房租款项后，应向乙方出具正式的发票，并保证发票的有效性。2010年12月8日，中咨公司（甲方）与瑞驰公司（乙方）签订《补充协议》，其中约定装修期为2010年12月13日至2011年7月12日，租金交纳起始期为2010年12月13日，按每季度缴纳一次，乙方分别于每年7月12日、10月12日、1月12日、4月12日前10日内向甲方缴纳下一个季度的房屋租金。2012年12月9日，中咨公司（乙方）和物资回收公司（甲方）签订《补充协议》，其中约定装修期为2010年12月13日至2011年7月12日，租金交纳起始期为2011年7月12日。双方关于租金支付事实存有争议。中咨公司就此向本院提交如下证据：1、2011年7月至2016年1月期间的银行凭证和财务凭证，显示中咨公司和瑞驰公司的资金往来情况及中咨公司向瑞驰公司开具的发票；2、《房租费用催缴函》、《房租催缴函》，显示中咨公司在2012年6月12日、2013年4月25日、2014年6月23日、2014年7月21日向瑞驰公司催缴2012年1月12日前、2012年4月12日前、2013年4月12日前、2014年4月12日前、2014年7月12日前的租金，且后三份催缴函分别由马传友于2013年4月27日、2014年6月23日、2014年7月21日签收；3、工商登记信息，显示瑞驰公司的法定代表人在2011年12月6日由马传友变更为孙文渝；4、中咨公司双清项目部于2011年12月21日作出的《关于公司应停止向双清路综合楼商户收取租金的意见》，其中载明：“公司领导：福慧仁达公司近日将公司致其转送我部。函称：该司应于本月16日前将房租交付公司。我部认为：依据约定，双清路综合楼项目，系我部出资开发、自行经营并承担经营风险的项目。公司在该项目中与产权人存在名义承租人关系，与商户存在名义出租人关系。因公司作为该项目的名义承租人和出租人，故而享有从我部收取保底承包费的权利。我部自承包该项目后，依约履行了合同义务，各项管理工作均获得产权人和商户的满意。公司在未付出任何代价的情况下，仅凭名义出租人的身份，即获得该项目收益。履约中，公司不顾我部合同权利和意见，直接向客户收取租金的行为，我部认为已构成违约，因此，应停止向双清路综合楼商户直接收取租金的行为。否则，对由此引发的商户拒付租金，导致我部无法履约所产生的一系列严重后果，公司应予高度重视。”；5、瑞驰公司于2012年6月15日向中咨公司作出的《关于我司不存在未按期向贵司支付租金的复函》和相关收据，其中复函载明：“针对贵司2012年6月12日来函称贵司未收到我司支付2012年第一、二季度租金情况，作出如下回复：一、自贵我双方签订《房屋租赁合同》后，贵司始终委派双清项目部负责人马传友与我司协调工作，并由马传友代表贵司向我司收取租金。二、我司在合同履行期间，自始将房租交付马传友。贵司对此付租形式，并未提出过异议。三、贵司函述，2012年第一、二季度租金，我司已按期足额依惯例给付贵司项目部负责人马传友。（见交租收据）不存在拖欠租金情形，至于贵司未收到上述租金，只能说明贵司与其项目部之间存有纠纷，不影响我司不欠付贵司租金事实的认定。四、我司在此郑重重申：对于贵司不能依约为我司客户办理产权证明的行为，已构成违约。我司希望贵司尽快无条件履行合同义务，为我司商户尽快提供产权证明。否则，我司将依法追究贵司的违约责任。”、其中收据显示：瑞驰公司在2011年7月3日、2011年10月8日、2012年1月4日、2012年4月6日分别向马传友交付租金485200元，收据号分别为9117970、9003404、9003405、9003406；6、中咨公司于2012年6月21日向马传友发出的《回函》，其中载明：“马传友先生：你在证明中所述你有权向本项目的承租方收缴租金一事，我司经核查，未发现任何委托你代为收缴房屋租金的书面文件。故我司现郑重通知你，请今后不要代本司向承租人收取租金，我司将按照与承租人签署的相关协议以及本公司的财务管理制度的规定自行向承租人收取租金，以便确保我司与三家租户间财务账款清晰无误。”；7、中咨公司于2012年6月21日向瑞驰公司发出的《回函》，其中载明：“瑞驰公司：来函收悉。贵司在函中所诉从未拖欠我司房屋租金一事，我司非常重视，当即责令财务部门进行了再次核实，经确认我司在2012年第一、二季度确实未收到贵司房屋租金，故敬请贵司进一步核查，并尽快将所欠房屋租金于2012年6月30日前交予我司。另外，为确保贵我双方财务账款往来准确无误，特提醒贵司坚持按我司与贵司于2010年3月30日签订的《开源综合楼房屋租赁合同》约定的方式支付房屋租金。同时，我司在此郑重告知贵司，我司从未授予任何人和单位代表我司收取租金的权利。”；8、瑞驰公司于2012年6月29日向中咨公司发出的《回函》，其中载明：“中咨公司：来函收悉。谨遗憾地告知贵司，我司无法将本年度第一、二季度房屋租金，直接给付贵司，理由如下：一、自贵我双方签订房屋租赁合同至今，我司始终（共四次）将租金给付贵司项目部。贵司此前，亦表示认同。二、收函后，我司请求贵司项目部将本年度第一、二季度租金返还我司，贵司项目部不与配合，以致我司无法向贵司重复给付上述租金。我司同意自今年七月二十日起，改变以往付租惯例，直接将租金给付贵司。但函请贵司务于我司付租前，协助为我司商户办理场地使用证明，并保证贵司项目部不得以任何理由阻碍我司招商经营。”经质证，瑞驰公司的质证意见为：对证据1，发票和付款凭证的真实性认可，但不能证明瑞驰公司欠付租金；对证据2，对第一份催告函没有意见，但没有收到过第二、三、四份催告函，证据显示是马传友收的；对证据3-8，真实性没有异议，上述证据仅能证明中咨公司与其双清项目部马传友之间就瑞驰公司给付租金事宜存有争议，但不能证明瑞驰公司拖欠租金。瑞驰公司向本院提交如下证据：1、马传友出具的收据，显示：瑞驰公司在2011年7月3日、2011年10月8日、2012年1月4日、2012年4月6日、2012年7月8日、2012年10月9日、2013年1月8日、2013年4月7日、2013年7月5日、2013年10月8日、2014年1月9日分别支付房租485200元，收据号自0010761至0010771；瑞驰公司在2014年4月11日、2014年7月10日、2014年10月9日、2015年1月10日、2015年4月10日、2015年7月8日、2015年10月9日、2016年1月8日分别支付房租509460元，收据号自0010772至0010779；2、收据，显示：福慧仁达公司在2012年2月10日支付2012年2月12日至2012年4月12日的房租790756元，收款人为马传友和孙文渝；3、发票，显示：中咨公司在2013年12月18日向福慧仁达公司开具了总金额为727794元的房租发票，其中“备注”内容为：“瑞驰公司代承包人马传友交七天酒店房租（2013年8月13日-11月12日）”；4、马传友的证人证言，马传友出庭陈述内容为：“我和中咨公司有承包协议，综合楼由我管理，我有权向综合楼租户收取租金，我收取租金后，经过自行核算，将其中一部分交给中咨公司，这部分包括我应向中咨公司交纳的管理费和税费，还有中咨公司应向产权单位即物资回收公司交纳的租金，剩下的钱我自留，用于项目的人员开支、设施设备的养护管理、安全保障、承包的利润等费用，从2012年开始一直到现在，我都收取了瑞驰公司的租金。我和中咨公司这几年一直没有商量出有关承包利益的具体分配方案，这几年我都是通过这种方式来操作，中咨公司也没有提出异议。在瑞驰公司交纳租金上，瑞驰公司已按期足额交纳，刚开始是现金交纳，后来通过瑞驰公司的账号转账，且福慧仁达公司应交纳的租金也通过瑞驰公司的账号转账，再由我告诉中咨公司，哪些是瑞驰公司的租金，哪些是福慧仁达公司的租金，中咨公司据此分别开具发票。我曾经是瑞驰公司的法定代表人，后来中咨公司表示我又是项目承包人，又是瑞驰公司的法定代表人，这样不好，所以就更改法定代表人了，也正基于此，我只从瑞驰公司交纳的租金中预留费用，福慧仁达公司的全部上交，中咨公司对于我预留部分不开具发票，瑞驰公司也曾要求对其已交纳的款项全部开具发票，但经协商后，其也没有坚持。中咨公司没有单独向我出具过收取租金的授权委托文件，但在承包协议中明确约定了我对综合楼项目的人、财、物有管理、使用和调配等权利，因我和中咨公司对于承包结算有争议，中咨公司曾向我发过通知要求我停止收取租金，但我收到通知后又去和中咨公司一直商讨，但到目前也没有明确结果，在此期间，我仍通过这种方式收取资金，中咨公司也没有再提出异议。”经质证，中咨公司的质证意见为：对证据1，真实性、关联性、合法性均不予认可，从2011年7月开始，瑞驰公司一直通过银行汇款或转账方式给中咨公司直接付款，不可能也没有必要将现金再交给马传友，而且从票据形式来看，显然是同一时期、同一时间制作，且与中咨公司提交的证据5中的同时期的收据号完全不同，同一笔费用不可能交两次；对证据2，真实性和证明内容均不认可；对证据3，真实性认可，但不认可证明内容，福慧仁达公司如何缴纳租金，与本案无关；对证据4，认可马传友的作证内容，马传友为履行承包合同，设立了瑞驰公司，后其在中咨公司要求下转让瑞驰公司股份，马传友仍然是瑞驰公司的关联关系人，其与瑞驰公司在利益关系上是一致的，而且从2011年开始，瑞驰公司通过其账户向中咨公司交纳租金，其没有必要再向马传友支付现金，另外中咨公司也曾向马传友发函要求其不得直接收取租金，也向瑞驰公司发函要求其直接向中咨公司交纳租金。庭审中，中咨公司申请对证据1的每张收据的形成时间是否与每张收据上标注的日期一致及每张收据的形成时间的同一性申请鉴定。经本院审查，目前入围鉴定机构中无形成时间鉴定资质的鉴定机构，该项鉴定予以退回。本院对双方提交的证据的认证为：对中咨公司提交的证据的真实性均予以采信，相关证明力另行评述；对瑞驰公司提交的证据：对证据2-3的真实性予以采信；对证据1，现虽因无形成时间鉴定资质的鉴定机构而无法鉴定，但结合该证据本身所显示的内容，从2011年到2016年的较长时间内发生的租金支出所对应的收据号为连续号码，明显有违常理，且该证据中的2011年7月3日、2011年10月8日、2012年1月4日、2012年4月6日的收据与中咨公司所提交的证据5中所显示的收据的日期相互对应，收据内容也均为租金，但相互的收据号却完全不一致，此亦能进一步说明该证据的真实性存疑，故本院对该证据的真实性不予采信；对证据2-4的证明力，本院另行评述。经查，在中咨公司提交的上述证据1中，显示如下内容：1、部分瑞驰公司向中咨公司的付款凭证中：在2011年10月12日的凭证中注明“租金马传友”，金额为1125333.78元，而中咨公司向瑞驰公司开具的发票金额为485200元；在2013年1月18日的凭证中注明“代马传友交房租详见付款说明”；在2013年4月9日的凭证中注明“代马传友交双清项目房租”；在2013年7月11日的凭证中注明“代马传友交项目房租广告费”；在2014年7月22日的凭证中注明“代马传友交项目房租”；在2014年7月17日、在2014年10月14日的凭证中注明“瑞驰澳特福慧仁达房租”；在2015年1月13日的凭证中注明“代马传友交瑞驰房租”；在2015年4月17日的凭证中注明“代马传友交中咨房租”；在2015年7月9日的凭证中注明“代马传友付房租”；在2015年10月13日的凭证中注明“代马传友交房租”；在2015年10月23日的凭证中注明“代马传友交房租”；2、2012年7月11日的瑞驰公司作出的《付款说明》，其中载明：“中咨公司：根据贵司要求，我司财务人员已到贵司与财务部分进行了账目核对，截止到2012年7月12日至10月12日，我司应向贵司缴纳1536080.58元，利盟腾飞公司应缴纳673355.58，因我司已于6月26日与利盟公司签署联合经营协议书，故瑞驰公司与利盟公司合计应付贵司总金额为2209436.16元，其中包括广告费用200000元、房屋租金2009436.16元。因我司之前已将房屋租金交付给贵司双清项目部承包人马传友先生，所以我司此次向贵司交付租金为1358555.58元，剩余部分850880.58元由双清项目部承包人马传友先生向贵司缴纳。”、2013年7月10日的中咨公司双清项目部作出的《付款说明》，其中载明：“公司财务：双清项目部将瑞驰公司2013年7月12日至2013年10月11日的房屋租金485200元及2013年7月12日至2014年7月11日的广告费200000元已交到公司，请给开具发票，关于前期账务事宜，待项目部与公司核对后，再另行协商解决。”、2014年1月10日的中咨公司双清项目部作出的《付款说明》，其中载明：“中咨公司财务部：双清项目部承包人马传友向公司财务交纳本次房租款合计为：1212994元，其中：北京福慧仁达酒店管理有限公司（以下简称福慧仁达公司）2013年11月13日至2014年2月12日房屋租金727794元，需开发票的名称为：福慧仁达公司；瑞驰公司2014年1月12日至2014年4月12日房租租金485200元，需开发票的名称为：瑞驰公司。”、2014年7月21日的马传友作出的《付款说明》，其中载明：“双清项目部2014年7月17日交付的2272087.2元款项中，其中福慧仁达公司房屋租金1552627.2元。瑞驰公司房屋租金509450元。2014年7月12日至2015年7月11日广告费210000元。”、2015年1月9日中咨公司双清项目部作出的《付款说明》，其中载明：“公司财务部：双清项目部承包人马传友向公司财务缴纳福慧仁达公司2014年11月12日至2015年2月11日房屋租金764183.75元，经公司核对确认到帐后，需开发票的名称为福慧仁达公司。双清项目部承包人马传友向公司财务缴纳瑞驰公司房屋租金509450元，经公司核对确认到帐后，需开发票的名称为瑞驰公司。”、2015年4月8日中咨公司双清项目部作出的《付款说明》，其中载明：“中咨公司财务部：2015年4月12日电汇款合计为1373233.75元，请查收。双清项目部马传友向公司财务缴纳福慧仁达公司2015年2月12日至2015年5月12日房屋租金764183.75元，经公司核对确认到帐后，需开发票的名称为福慧仁达公司。瑞驰公司向公司缴纳2015年4月12日至2015年7月12日房屋租金509450元，交纳2015年2月15日至2015年5月15日房屋租金99600元，经公司核对确认到帐后，需开发票的名称为瑞驰公司。”、2015年7月9日中咨公司双清项目部作出的《付款说明》，其中载明：“中咨公司财务部：双清项目部承包人马传友向公司财务交纳本次房租款合计1268750元，其中福慧仁达公司2015年5月13日至2015年8月12日房屋租金764183.75元，需开发票的名称为福慧仁达公司；；地下**2015年5月15日至2015年8月14日房租租金99600元瑞驰公司2015年度广告费210000元；瑞驰公司2015年7月12日至2015年10月12日房租租金194966.25元，需开发票的名称为瑞驰公司。”、2015年10月21日中咨公司双清项目部作出的《付款说明》，其中载明：“中咨公司财务部：双清项目部承包人马传友，分两次向公司财务交纳本次房租款，其中第一笔款金额为805875元，其中第二笔款金额为252875元，合计金额为1058750元。福慧仁达公司2015年8月13日至2015年11月12日房屋租金764183.75元，需开发票的名称为福慧仁达公司；；地下**2015年11月15日至2015年2月14日房租租金99600元瑞驰公司2015年10月12日至2016年1月12日房租租金194966.25元，需开发票的名称为瑞驰公司。”、2016年1月12日中咨公司双清项目部作出的《付款说明》，其中载明：“中咨公司财务部：双清项目部承包人马传友，向公司财务交纳本次房租款，合计金额为1058750元。福慧仁达公司2015年11月13日至2016年2月12日房屋租金764183.75元，需开发票的名称为福慧仁达公司。瑞驰公司房租租金294566.25元，需开发票的名称为瑞驰公司。”。另查，马传友与中咨公司就综合楼存有承包经营合同关系，双方所签署的《承包经营协议书》中有如下约定内容：马传友确保第一年向中咨公司缴纳承包费15万元，以后每三年递增5%的比例，中咨公司负责马传友财务的统一核算和管理，除扣除马传友应上缴的承包费外，不得截留和挪用，马传友对项目收入拥有独立所有权和支取权，马传友有义务将中咨公司应向产权人支付的房租，按期足额向中咨公司支付，中咨公司是与产权人签订项目房屋租赁合同项下的名义承租人，马传友是该租赁合同项下的实际承租人。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点在于瑞驰公司是否已向中咨公司足额交纳应付租金。对此，本院认为：第一，根据本案查证的事实及马传友的证人证言，马传友个人在本案中的身份特殊，一方面其系综合楼项目的承包人，另一方面其又原系瑞驰公司的法定代表人，中咨公司、瑞驰公司、马传友、物资回收公司各方在相应的租赁合同、承包合同关系中存在法律关系交叉、履约主体混同、权利义务重合的现象，而根据相应租赁合同、承包合同的约定内容，各方的有关租金、承包费等的履约顺序应为瑞驰公司作为承租人，应向中咨公司交纳租金，中咨公司在扣除马传友应向其交纳的承包费及应向物资回收公司交纳的租金后，剩余部分不得截留和挪用，应归马传友独立所有和支取，但根据中咨公司所提交的相关账目凭证记载的内容来看，各方在实际履行过程中并未按此顺序履行，而是先由马传友以综合楼双清项目部的名义向瑞驰公司、福慧仁达公司等承租人收取租金，再由马传友自行核算承包费等费用后再向中咨公司支付。因此，中咨公司向瑞驰公司开具的发票不能作为核算瑞驰公司是否付清租金的直接依据；第二，中咨公司虽在2012年6月21日函告马传友要求其停止直接向承租人收取租金并向瑞驰公司发出过相应的租金催缴通知，但同样根据中咨公司提交的相关账目凭证所记载的内容，马传友在收到停止向承租人收取租金的通知后，仍长期直接向瑞驰公司和同样作为承租人的案外人福慧仁达公司收取相应租金，并通过瑞驰公司的账户一并将该两家公司的租金汇至中咨公司的账户，并分别明确了开具发票的名称及金额，中咨公司在收到相应款项后，并未就此提出明确异议，而是根据马传友的要求，分别向瑞驰公司和福慧仁达公司开具了相应发票，此亦足以说明中咨公司在向马传友发函后仍以实际行为默认了马传友代为收取租金的行为，同时，如前所述，基于马传友的特殊身份和复杂的经济往来关系，瑞驰公司信赖马传友具有收取租金的权限亦具备相应事实基础。因此，有关瑞驰公司是否足额交纳租金问题，还应结合马传友的陈述内容予以判定；第三，现马传友在出庭作证时已明确自认收取了瑞驰公司应交纳的租金。因此，即便瑞驰公司所提交的租金收据不能作为其已向马传友足额支付租金的依据，但根据马传友自认内容，仍足以认定瑞驰公司已足额交纳租金。至于中咨公司与马传友之间的有关承包合同的争议，可另行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回北京中咨时代资产管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费13470元，由北京中咨时代资产管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  翟 彦人民陪审员  商凤鸣二〇一九年一月三十一日书 记 员  刘小妹书 记 员  蔡云飞