广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初2791号原告：瑶台中心花园业主委员会，住所地广州市越秀区。法定代表人：赖心旺。委托代理人：范浣诗，广东环宇京茂律师事务所律师。被告：广州市建德物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：欧杰夫，职务总经理。委托代理人：徐健，广东百科律师事务所律师。原告瑶台中心花园业主委员会诉被告广州市建德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范浣诗、谢爱玲，被告的法定代表人欧杰夫及被告的委托代理人徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：一、判令被告立即退出位于广州市越秀区瑶台瑶池西街55、57、59、61、63、65号的瑶台中心花园物业服务区域；二、判令被告立即移交位于瑶台中心花园的物业服务用房和相关设施，并移交物业服务所有相关资料：(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(五)物业及配套设施的产权清单;(六)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料。事实与理由：位于广州市越秀区瑶台瑶池西街**的瑶台中心花园于1996年前后初步建成，2004年开始对外售楼。被告于2004年设立，并于同年开始负责接管瑶台中心花园的物业服务工作，但未与瑶台中心花园的业主签订书面的物业服务合同。在提供物业服务期间，被告并未按照物业服务相关法律法规的规定履行自己应当承担的物业服务职责和义务。被告不但未对服务区域内的建筑物以及附属设施设备进行定期的养护、维修，而且也未按时缴纳垃圾处理费水费等应缴费用。因被告未按时缴纳水费，瑶台中心花园在2015年12月至2016年10月期间五次被迫停水。为避免再次停电，从2016年9月起，全体住户的水费由原告代收代缴，被告没有再履行该项物业服务和义务。被告至今仍拖欠广州自来水公司污水费、水费、违约金等共计680772.72元。被告的种种不作为以及擅自挪用业主缴交的各项费用的行为，已经严重影响了瑶台中心花园广大业主的正常生活秩序，而且造成整个小区环境脏乱，安全得不到保障。2017年5月20日，为了瑶台中心花园广大业主的合法权益不再受到侵犯，经过合法程序成立的瑶台中心花园业主委员会召开了瑶台中心花园业主大会，并对关于解除与被告的物业服务合作关系之事宜进行了表决，大会决议通过自2017年6月1日起正式解除与被告的合作关系。决议通过后，原告除在个楼道张贴公告外，还由业主委员会主任赖心旺亲自将解除物业服务合同的通知交给被告的法定代表人。然而，被告在接到通知后竟拒绝退出物业服务区域以及移交物业管理权。2018年1月4日，原告委托律师再次向被告寄送给个解除合同公告及清场通知，但至今日，被告依然强行停驻在物业服务区域，导致原告仍无法全面接管瑶台中心花园的相关物业服务工作。综上，为为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：1.原告的成立合法不清楚；2.原告要解除与我方的物业服务合同的表决程序合法，不清楚；3.从2013年开始相关业主欠被告物业服务费40多万元，违约的是业主不是被告；若原告能把原来40多万元物业费结清,我方同意解除物业合同。另外，我方是物业公司与开放商无关，第（一）项中的材料开放商没有移交，清单明细的第（一）项没有，但我方有配套设施的图纸复印件；第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项我方有相关材料。经审理查明：2017年2月27日，广州市越秀区矿泉街道办事处出具《业主委员会备案回执》，对瑶台中心花园业主委员会的管理规约、业主大会议事规则、业主大会的会议记录和会议决定、业主委员会委员名单及其基本情况等进行备案，本届业主委员会任期从2017年3月1日起至2021年2月28日止。2017年5月20日，原告召开第二次业主大会，就是否更换物业管理公司进行了投票。2017年5月29日，原告对解除广州建德物业管理有限公司合作的表决结果进行公布：其中同意解除合作的有242票，业主住房面积为15672.5平方米，弃权2票，空白票46票，故决定与广州建德物业管理有限公司解除合作关系，从2017年6月1日起执行。2018年5月11日，原告发出召开第三次业主大会会议的通知，定了2018年6月2日召开业主大会会议，会议议程包括了集体表决解聘物业服务企业即被告。经投票表决，2018年6月6日，原告发出《瑶台中心花园业主委员会第三次业主投票汇总公告》，其中记载：关于是否解聘原物业服务企业，持赞同意见的业主有199人，专有部分面积达13581平方米；本表决结果的公示期限为10日，对以上结果有异议的业主，可于公示期内将署名的书面异议意见收集箱中；等。2018年6月17日，原告发出《瑶台中心花园业主大会决定公告》，其中记载：2018年6月2日，大会投票权总人数为290人，建筑物总面积为19645.35平方米，参加本次会议的业主共计201人，专有部分面积共计13720.48平方米，参会人数占瑶台中心花园总人数的一半以上，且专有部分占建筑物面积的一半以上，符合召开业主大会会议的法定要求；在公示期间无业主提出异议意见，关于是否解聘物业服务企业，赞同的业主有199人，专有部分面积达13581平方米，赞同业主占总人数1/2，专有部分面积占建筑物总面积的1/2，根据《广州市物业管理暂行办法》第34条之规定，大会同意解聘原物业服务企业，即广州市建德物业管理有限公司；综上所述，业主大会决定：解聘原物业服务企业广州市建德物业管理有限公司，从公告之日执行。庭审中，原告表示：我方要求被告移交清单第(一)项配套设施的图纸复印件。原、被告均确认：小区的物业管理用房是在A栋301房，具体是指瑶池西街65号的301房。本院认为：原告通过召开业主大会对是否解聘现有物业管理公司的事项进行表决，表决赞成的业主户数及专有部分面积均超过总基数的一半，故原告作出了解聘现有的物业管理公司的决定，其程序并无违反法律规定，应属有效。原告要求被告退出涉案小区，并移交位于物业服务用房、相关设施及物业服务所有相关资料，合法合理，本院予以支持。其中移交资料中的第（一）项，被告称无该资料，只有配套设施的图纸复印件，原告也无证据证明被告持有该项中的其余资料，故对于移交资料中的第（一）项，被告只需移交配套设施的图纸复印件。至于被告称的部分业主欠费的问题，被告可另寻其他法律途径解决。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十五条、第三十九条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市建德物业管理有限公司应退出位于广州市越秀区瑶台瑶池西街55、57、59、61、63、65号的瑶台中心花园物业服务区域。二、于本判决生效之日起十日内，被告广州市建德物业管理有限公司应移交位于瑶台中心花园的物业服务用房和相关设施，并移交物业服务所有相关资料：(一)物业配套设施的图纸复印件；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(五)物业及配套设施的产权清单;(六)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料。三、驳回原告瑶台中心花园业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告广州市建德物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  周鸿明人民陪审员  黎满华人民陪审员  吴 斐二〇一九年一月十一日书 记 员  李雪桢黄冰