湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民初378号原告（反诉被告）：陈明明，女，汉族，1956年11月1日出生，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。被告：华中师范大学，住所地：湖北省武汉市珞喻路152号。法定代表人：杨宗凯，该校校长。委托诉讼代理人：邓保同，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊钦，湖北斯洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉华中师大资产经营管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞瑜路152号华中师范大学科技孵化器楼B座九楼。法定代表人：杨光富，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓保同，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊钦，湖北斯洋律师事务所律师。被告：武汉数字媒体工程技术有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖开发区关山一路华中曙光软件园二期研发楼。法定代表人：盘华，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓保同，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊钦，湖北斯洋律师事务所律师。第三人：陈可妙，男，汉族，1963年11月12日出生，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。第三人：武汉市天天玖玖酒店管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区卓刀泉路87号。法定代表人：陈明明，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。原告（反诉被告）陈明明与被告华中师范大学（以下简称华师大）、被告（反诉原告）武汉华中师大资产经营管理有限公司（以下简称资产公司）、被告武汉数字媒体工程技术有限公司（以下简称数媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法组成合议庭，并经资产公司申请，追加陈可妙、武汉市天天玖玖酒店管理有限公司（以下简称天天玖玖公司）为本案第三人参与诉讼。本案于2016年5月10日、2017年3月27日、2018年8月10日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）陈明明及其委托诉讼代理人蔡亮，被告（反诉原告）资产公司及被告华师大、数媒公司委托诉讼代理人邓保同、王俊钦，第三人陈可妙、天天玖玖公司委托诉讼代理人蔡亮到庭参加了诉讼。本案审理期限应依法扣除管辖异议审理期间、公告期间及鉴定期间。本案现已审理终结。陈明明向本院提出诉讼请求：1、确认案涉2010年7月27日《房屋租赁合同》中关于租赁期限为2015年1月1日至2024年7月25日的约定无效；2、华师大、资产公司、数媒公司共同赔偿因合同部分无效所造成陈明明的装饰装修损失1679.42万元及预期收益损失2630.51万元，共计金额4309.93万元；3、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，陈明明明确其第二项诉求为，判令资产公司赔偿其装饰装修损失1679.42万元及预期收益损失2630.51万元，并由数媒公司、华师大承担连带责任。事实和理由：2010年7月27日，陈明明与华中师范大学文化教育发展中心（以下简称华师大文教中心）签订《房屋租赁合同》及相关《补充协议》约定，华师大文教中心出租华雅学生公寓2、3、5栋给陈明明经营管理，并将该租赁物经陈明明投资装修后，改造成宾馆和专家接待中心。华师大文教中心应取得房产所有权人的同意，确保对租赁房屋及周边空地的使用收益和经营管理期限不少于14年。如达不到有效期限，华师大文教中心赔偿陈明明全部经济损失。因陈明明于2014年6月获悉该房屋所有权人与华师大文教中心签订的《军队房屋租赁合同》中所约定的租赁期限仅到2014年12月止，且房屋所有权人已向华师大发函不再续租。为此，陈明明于同年10月23日致函华师大文教中心，要求出租方作出解释并予以协商。然华师大文教中心对其违约行为不予理睬，甚至宣布终止合同。在遭房屋所有权人以采取断电方式多次驱赶酒店员工，且直至2016年1月4日对酒店全面断电的情况下，陈明明遂以其投资经营该租赁项目的天天玖玖公司名义，委托武汉天地源咨询评估有限公司就项目资产进行评估并予以公证，确认基准日2015年4月30日的资产价值为1679.42万元，剩余十年累计经营损失2630.51万元。鉴于华师大文教中心无法人资格，其对外经营活动的法律责任应由其设立的资产公司承担，且根据华师大官方网络的对外公示信息，华师大文教中心系其下设的事业机构，并允许其直接使用冠名华师大台头的印章，从而导致陈明明误解该中心的隶属关系而签订了租赁合同，其应对向社会公众宣传不当和印章使用的过错，承担连带责任。据此，在数媒公司以华师大文教中心现已隶属其管理为由，申请作为本案当事人的情形下，基于法定承担、过错承担和主动承担的原则，华师大、资产公司及数媒公司均应共同对陈明明的经济损失承担赔偿责任。华师大辩称：一、2010年7月27日《房屋租赁合同》的签约方为陈明明和华师大文教中心，且华师大文教中心是资产公司的内设机构，其法律责任应由资产公司承担。故，华师大作为本案被告不适格。二、陈明明以华师大向社会公众宣传不当和印章使用存在过错为由，主张华师大承担侵权责任，没有事实和法律依据。1、资产公司是华师大出资设立的国有独资企业，在华师大文教中心为资产公司内设机构之前提下，其印章冠以华师大为前缀的行为，符合常理。且作为独立法人的资产公司有权自主决定印章的使用并行使印章的管理职责，华师大无权干涉。同时，允许印章冠名的行为与侵犯陈明明合同权利的行为并不能相互等同，其间没有法律上的因果关联，事实上也不可能对陈明明的合同权利造成侵害。2、陈明明并无证据证实网络宣称华师大文教中心属华师大下设事业机构的信息内容是真实的，也无证据证明此类信息是由华师大发布的。在网络内容的随意性致使虚假信息十分普遍之下，作为经商数十年且社会经验丰富的陈明明，不可能未审视商务合同相对人的背景情况，而仅依据网络信息来订立合同。再者，即使该类信息客观存在，但也与陈明明的损失之间没有因果关系。故，请求驳回陈明明对华师大的诉讼主张。资产公司辩称：一、因资产公司与房产权利人签订《军队房地产租赁合同》所约定的租赁期限并未届满，故，陈明明主张案涉《房屋租赁合同》中超出原合同约定租赁期限部分无效的诉求，缺乏事实和法律依据。案涉《房屋租赁合同》是签约双方真实意思表示，不具备认定合同无效的法定情形。虽然房产权利人曾以《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2005年8月1日起至2015年7月31日止，但因租金调整后，双方以重新签署《军队房地产租赁合同》的方式，确定房屋租赁期限为2012年1月1日至2021年12月31日。故，即便该租赁期限届满日早于资产公司与陈明明间《房屋租赁合同》约定的租赁期限终止日2024年7月25日，但租赁合同非要式合同，租赁双方除可以书面方式约定租期外，还可以口头约定的方式或法定不定期租赁的方式确定租赁期限。因此，在该期限尚未届满前，并不能排除房产权利人续租的可能。何况，房产权利人至今尚在向陈明明直接收取水电费，且陈明明现仍实际占有使用该租赁房屋的事实，亦可表明房产权利人自2015年1月1日之后，对陈明明继续使用该承租房屋的行为予以了认可。故，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限有效。二、陈明明不具备行使不安抗辩权的要件，其以该权利拒缴房租的主张不能成立。依租赁合同约定，出租人及承租人的合同主要义务分别为交付房屋和缴纳租金，非合同另外约定，双方均不得违反。然陈明明长期拒缴租金，其行为构成根本性违约，应承担相应的违约责任。且不安抗辩权成立的前提，需以确切的证据证明资产公司存在丧失或可能丧失履行债务的能力。故，在陈明明至今占有使用租赁房屋的事实客观存在之下，因资产公司并无违反合同义务之情形，陈明明不具备行使不安抗辩权的条件。三、资产公司有权依约解除合同，且在合同解除后，依合同约定和法律规定，陈明明无权索赔其装饰装修损失。自2014年7月起，陈明明即未支付租金，并经多次催索未果。据此，资产公司于同年10月24日向其发出解约通知，且此后多次重复通知。故，基于案涉《房屋租赁合同》中关于“逾期一个月不缴纳租金的，资产公司可解除合同，陈明明的投入归资产公司所有”的约定，在该合同事实上早已解除之下，陈明明无权主张其装饰装修损失。四、房产权利人对出租房采取停水停电和粘贴封条的自救行为，是陈明明根本性违约行为造成，该违约行为不能成为陈明明长期拒缴租金的理由。由于陈明明自2014年6月30日未缴纳租金的违约行为在先，而房产权利人为避免损失扩大于2016年1月4日采取必要自救措施的行为在后，在案涉《房屋租赁合同》已于2014年10月24日已经解除的基础上，陈明明无权占有使用案涉出租屋，并应向资产公司支付其占有使用期间的租金。五、即使案涉《房屋租赁合同》被确认部分无效，陈明明主张的装饰装修损失及预期收益损失，也因证据不足，不应予以保护。根据陈明明提交的证据，其于2010年即已完成对出租房的装饰装修工程，按天天玖玖公司起诉状之内容可推定，该工程款的实际支出为2718372.62元。故，多年来该装修价值的迄今残值已接近为零。因而，作为陈明明单方委托评估公司所作出的《咨询评估报告》，其结论失真，评估方式不当，不能成为定案依据。同时，依据法律规定，租赁合同无效时，对租赁物中已形成附合和未形成附合的装饰装修物，应按出租方对该物利用情况的承诺分别予以处理。故，即便资产公司未同意利用现有的装饰装修物，也仅应分担不可折分物的现值损失，而不应承担所有装饰装修物的损失。且因合同无效的损失赔偿属缔约过失责任，并不包含合同未履行部分的预期利润。在预期可得收益需以合同有效并存有合同义务且能通过有效履行为成就条件之下，该部分利益只有基于违约方的违约行为才能产生。故，陈明明亦不能依无效合同主张预期可得收益。综上，请求驳回陈明明的诉讼请求。数媒公司辩称，同意资产公司的答辩观点，并认可陈明明、陈可妙、天天玖玖公司在湖北省武汉市洪山区人民法院审理数媒公司与其租赁合同纠纷一案中，提出的资产公司调整其分支机构华师大文教中心的隶属关系至数媒公司，且由数媒公司承接该中心债权债务的行为，未经资产公司股东会决议的答辩观点，但资产公司与数媒公司关于华师大文教中心的相关事务属案外法律关系，可由双方另案处理。陈可妙述称，本人和陈明明共同与华师大文教中心签订租赁合同后的一个月就退出了该租赁项目，故，陈明明与华师大等被告之间的纠纷，本人并不清楚，也与本案没有关联。天天玖玖公司述称，一、陈明明与华师大文教中心间的租赁合同部分无效。经法院核实，出租房产权人认可租期为2014年12月31日届满的该份《军队房地产租赁合同》，且经卓刀泉派出所证实，2015年5月前，案涉房屋已被军方收回，其行政编号也已取消，纳入军事管理区。故，2010年7月27日《房屋租赁合同》中就剩余租期的超出部分无效。二、华师大等被告认为租赁合同终止系军方的原因导致，与事实不符。华师大文教中心系资产公司设立的分支机构，通过华师大的组织机构代码证及其在官网中对外宣传的信息可知，华师大文教中心系华师大的二级独立机构，且正因如此，才导致陈明明基于对华师大的信任与华师大文教中心签订了租赁合同。故，该被告对造成合同无效具有因果关系，应当依据案涉《房屋租赁合同》中关于合同无效的赔偿条款承担连带赔偿责任。资产公司向本院提出反诉请求：1、确认2010年7月27日《房屋租赁合同》已于2014年10月24日解除；2、陈明明立即腾退并返还租赁房屋；3、陈明明对租赁房屋的投入归资产公司所有；4、陈明明向资产公司支付2014年7月1日至2015年12月31日间的租金2121648.9元及承担逾期支付房租的滞纳金2374780.58元，此后的租金及滞纳金计付至欠款清偿之日止；5、本案诉讼费用由陈明明承担。事实和理由：陈明明与华师大文教中心签订《房屋租赁合同》《补充协议》后，华师大文教中心依约将租赁房屋交付给陈明明使用。然陈明明自2014年6月20日起未能按约支付房租，致使华师大文教中心依《房屋租赁合同》的约定，于同年7月11日发函要求解除合同，并提出缴付租金的主张。因陈明明签收该函后仍拒绝履行合同义务，华师大文教中心于2014年10月24日、2015年4月10日再次发函，要求支付自2014年7月1日至2015年12月31日共18个月的房租，并依约解除租赁合同，且主张退还出租房屋。然陈明明至今仍欠租不付，其根本性违约行为侵害了华师大文教中心的合法权益。鉴于华师大文教中心系资产公司的内设机构，其对外合同权利义务应由资产公司承继，故而提起反诉。陈明明对反诉辩称：一、资产公司未在法定期限内主张合同解除，已丧失行使合同解除权的法定条件。且因其违约状态始终持续，并不具备可行使合同解除权的主体资格。由于合同目的不能实现才能解除合同，而本案仅是双方在合同履行过程中因争议而引起的纠纷，故，其在履行合同中的解约行为，不符合法定解除的条件，不产生解除效力。二、关于资产公司诉请陈明明腾退房屋的主张，因该房产已被产权人收回，故陈明明不存在向资产公司腾退房屋。三、案涉《房屋租赁合同》中就陈明明对租赁房屋的投资归资产公司所有的约定无效。且解除合同后的违约责任不应包含对陈明明财产的占有，该部分责任因系法律之外的内容，不属于人民法院评判和裁量的范围。四、陈明明在整个租赁期限内适当、诚信地履行了合同义务，不存在2015年未支付租金的事实，且在房屋被产权人收回后，陈明明也不需要再向资产公司支付租金。华师大、数媒公司对反诉辩称，认同资产公司的反诉主张。陈可妙对反诉述称：因租赁双方间的纠纷发生于本人退出承租关系之后，故其与本案无关。天天玖玖公司对反诉述称：支持陈明明的反诉答辩意见，且因合同的终止日期为2014年12月31日，在出租方发出解约通知后，陈明明以行使不安抗辩权的方式，对该解约通知书面进行了回复。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、关于陈明明、天天玖玖公司证据的认证意见。1、对陈可妙《承诺书》，虽华师大等被告认为其系复印件，且属单方制作，但因该份承诺业经行为人陈可妙的确认，本院予以采信。2、对陈明明从网络下载的华师大机构设置信息资料，因该资料与其自身提交的华师大文教中心隶属关系的相关证据相悖，亦无证据证实该信息内容在时间的接续性、行为的关联性和利益的同一性上，与华师大具有密切的关联关系。且通过审核华师大的组织机构代码证及其相关事业单位信息资料，其中并未载有华师大文教中心属其内设部门的内容。故，基于陈明明在诉状中对华师大文教中心隶属关系的确认，就该份资料，本院不予采纳。3、对2005年8月1日《军队房地产租赁合同》，虽系复印件，但在资产公司提交了该份合同原件后，因行为人的自证行为，本院对该份合同予以采信。4、对2012年1月1日《军队房地产租赁合同》，虽与资产公司提交同日落款的《军队房地产租赁合同》在内容上存有差异，但基于签署两份合同的另一签约主体中国人民解放军95028部队（以下简称95028部队）以向本院出具《关于我部租赁项目合同的说明》的方式，就两份合同的真实性予以认可后，结合资产公司2015年5月4日《再次致函》之内容，本院对该两份同日落款的合同均予以确认。5、对2015年12月21日《2014年下半年交付华师房租情况说明》，虽其形式要件真实，但属天天玖玖公司单方制作，不符合证据组成的法律要件。故，在陈明明或天天玖玖公司并无佐证证实其交付该说明的情况客观存在之下，对该份说明，本院不予采纳。6、对王汉标与95028部队签署的《房屋租赁合同》及95028部队向王汉标发出的《关于终止租赁合同收回房地产的函》，因属他合同关系所形成的事实，无法佐证与本案租赁纠纷间的关联程度。且即便95028部队向王汉标下发了收回房产的通知，但基于陈明明直至本院于2018年3月27日组织租赁双方进行房产交接前，始终占有案涉房产的事实，该函件亦不能证实95028部队已事实收回案涉出租房的情形。故，对该组证据，本院不予采纳。同理，对珞南街卓刀泉派出所于2015年5月12日出具的《证明》，虽形式要件真实，但与客观事实不符，本院亦不予采信。7、对天地源资产评报字（2015）第078-2号《咨询评估报告》，因该报告系天天玖玖公司单方委托武汉天地源咨询评估有限公司作出的。依其内容可知，该报告所采用的评估依据来源于委托方陈明明、天天玖玖公司的单方凭证和资料，且委估范围及评估方式也是基于委托方陈明明、天天玖玖公司的单方建议和要求。故，在华师大等被告就委估资料的真实性及受托评估单位的评估方式提出合理性怀疑，并提交了天天玫玖公司在工商行政管理部门留存的历年《资产负债表》《损益表》《会计报表附注》等资料后，因该报告所采用的评估方式欠妥且评估依据不足，对该份单方委托的评估报告，本院不予采信。8、对陈明明、天天玖玖公司为司法鉴定而提交的其装修费用及酒店经营期间的相关财务资料，本院将结合鉴定意见一并阐述。二、关于资产公司证据的认证意见。1、对2014年7月11日《通知函》，虽陈明明及天天玖玖公司认为该证据系华师大等被告单方出具，但因陈明明、天天玖玖公司对该通知上的签收人员尹凤云等人系其聘用员工之事实的确认，在其否认该签名的真实性，却拒绝就签名的真伪作司法鉴定后，基于陈明明及天天玖玖公司无实质证据反驳，对该份证据，本院予以采信。2、对2013年9月2日、2014年6月30日《催款通知书》，因陈明明将该两份通知作为自身证据予以提交的行为，属其对该组证据的自认。故，对该组证据，本院予以采信。3、对2015年4月10日《通知函》、2014年6月至2015年6月《催收通知书》及两份EMS邮递快件单，虽陈明明及天天玖玖公司以两份通知书系华师大等被告单方制作，且未收到为由，对该组证据不予质证，但经核实证据原件后，基于两张EMS邮递快件单所载的寄件地址为天天玖玖公司公示信息载明的经营场所及陈明明身份证上列明的其居住地址，在无证据证实邮件被退回的情形下，该组书证的证明效力远远大于陈明明及天天玖玖公司否认收到两份通知书的单方陈述，从而形成证据链，并具备了证据的高度盖然性。故，结合陈明明、天天玖玖公司已举示该两份通知书作为自身证据的自认行为，对该组证据，本院予以确认。3、对《建筑装饰工程施工合同》《施工组织设计（方案）报审表》《工程开工/复工报审表（A1）》《工程竣工报验单》《工程竣工报告》及华太审字（2009）12102号《结算审核报告》和13页付款凭证，虽陈明明、天天玖玖公司认为资产公司提交该部分证据的时间超过举证期限，但依《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第一条中关于“举证期限届满后，针对某一特定事实或特定证据或者基于特定原因，人民法院可以根据案件的具体情况，酌情指定当事人提供证据或者反证的期限，该期限不受‘不得少于三十日’的限制”之规定，资产公司为证实其对原出租房屋因加建、扩建而致使该租赁屋面积增加的该组证据，系基于陈明明及天天玖玖公司在案件审理中就出租房面积的质疑而举示的反驳证据，就该部分特定事实因特定原因而产生的举证行为，并不存在超期举证之情形。故，在陈明明、天天玖玖公司对该组证据真实性不发表质证意见之情形下，经核实证据原件，并结合案涉《房屋租赁合同》《补充协议》中关于出租房面积的描述，以及陈明明、天天玖玖公司对华师大等被告存在出租前扩建原出租房事实的认可，对该组证据，本院予以确认。三、关于陈明明、天天玖玖公司为证明其履行租金支付义务而提交的银行凭证、收据等证据的认证意见。经组织当事各方就租金支付情况进行对帐后，陈明明确认其自2010年7月27日至2014年9月19日间共缴纳房屋租金合计5915103元，其中包括2010年6月1日、2010年7月27日、2010年9月24日由陈明明向作为武汉华雅物业管理有限公司（以下简称华雅公司）法定代表人唐洪珍分别汇款的保证金20万元、押金100700元、房租500055元，并表示2011年12月之前的租金均是受华师大等被告的委托，以汇款至唐洪珍个人账户上的方式进行支付的。华师大等被告除认可陈明明自2010年7月27日至2014年9月19日间共缴纳房租5195489元的事实外，对其授意陈明明向华雅公司、唐洪珍汇款及委托华雅公司、唐洪珍收款的事实予以否认，并就陈明明分别向唐洪珍汇款的保证金20万元、押金100700元、房租500055元，以及华雅公司2011年1月10日《收据》记载的23612元不予认可，且表明在其认可的租金5195489元中，包含由资产公司代数媒公司依2012年10月24日《关于华雅物业管理有限公司协议变更确认书》约定，按每月每平方米4元收取的物业管理费。同时，诉辩双方均以列表方式就各期租金的支付金额及时间予以载明，其中陈明明、天天玖玖公司及资产公司均载明陈明明最后一次支付20万元的时间为2014年9月19日，且前一次租金支付时间为同年4月。据此，就陈明明关于租金的质证意见而言，虽然华师大等被告在质证中确认其认可的房屋租金部分中，的确存有华雅公司或唐洪珍代缴部分房租的事实，但在华师大等被告否认其授权华雅公司或唐洪珍可代为收取租金，以及其曾委托陈明明、天天玖玖公司可向华雅公司或唐洪珍交付租金的事实后，依《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，陈明明应就其提出的华师大等被告存在委托付款行为，且授意华雅公司或唐洪珍可代为收取租金的事实承担举证责任，并对举证不能承担不利的法律后果。鉴于陈明明未能完善其举证义务，无实质证据证实华师大等被告的授权行为客观存在，在华雅公司或唐洪珍的收款行为不能视同为华师大等被告的行为，且陈明明向华雅公司或唐洪珍的付款事实，也不能代表系其依约向转租方履行了租金支付义务的情况下，基于陈明明提交2010年6月1日向唐洪珍汇款的银行凭证所载明的付款金额，与其自称该时日向唐洪珍所付的20万元存有差异，且未能就差额部分的事实提供相应的证据予以佐证。故，结合华雅公司与陈明明、陈可妙之间依《合作协议》《补充协议》中关于陈明明、陈可妙负有向华雅公司支付固定回报收益或物业服务费等义务的约定所形成的法律关系，与本案租赁关系的法律属性并不相同，从而致使该部分款项缺乏据以认定为租金的事实基础。在华雅公司与华师大等被告分别作为独立的民事主体，应独立享有民事权利并承担民事责任的前提下，即使陈明明于2010年6月1日、2010年7月27日、2017年9月24日分别向唐洪珍汇款的银行凭证，以及华雅公司于2011年1月10日出具《收据》的形式表象真实，但因该部分证据与其支付租金的事实缺乏关联，不能确定为陈明明所支付的租金。同理，对于华师大等被告认为其认可陈明明所缴付的租金中，包含由数媒公司承继华雅公司合同权利而代收的物业管理费的质证意见，因核查转租方向陈明明开具的收款收据可表明，转租方均是以租金的名义予以收款的，其中并未标明含有物业管理费。故，华师大等被告不能以事后看视不公的表象来否定其先前对事物性质的错误认知。且数媒公司与其余被告均是独立的民事主体，依合同相对性原则，并以法律关系的同一性为考量，数媒公司才是该部分物业管理费的权利人，他人无权干涉其对自身财产权利和民事诉讼权利的自主行使。据此，鉴于资产公司以《收据》认可陈明明缴付租金之行为所认可的该部分款项的性质，就其确认的租金部分，不能扣减应由数媒公司依合同权利而享有的物业管理费。故，对陈明明、天天玖玖公司及华师大等被告上述关于租金部分的质证意见，本院均不予采信。因从陈明明自认的租金部分中扣除其单方支付给华雅公司或唐洪珍的金额后，华师大等被告所认可的租金数额大于该部分扣减后的金额，并在双方均确认陈明明于2014年9月19日支付最后一期租金20万元的事实基础上，本院认定陈明明自2010年7月27日至2014年9月19日间共缴纳房租5195489元，其中，于2014年4月支付租金总计4995489元，于同年9月19日支付租金20万元。另外，对于陈明明提交的华雅公司开具2012年6月30日水电费的《收据》，因支付水电费是承租人的基本义务，应由房屋实际使用者据实缴纳。故，该部分水电费的资金性质与租金无关。因此，在诉辩双方所争议的事实并不包含水电费之情形下，对该份证据，本院不予采纳。四、关于湖北中衡信资产评估有限公司作出鄂中衡信鉴评报字（2018）第004号《资产评估报告》及《武汉天天玖玖酒店管理有限公司酒店装修及设施设备资产评估项目的补正函》的认证意见。基于案涉当事各方对本院启动司法鉴定的程序并无异议，在华师大等被告于庭审中表示对评估结论不发表质证意见的情形下，就陈明明、天天玖玖公司对评估结论的异议内容而言，其提出的异议观点主要为：1、该次评估严重超期，且存有评估机构的负责人在多家评估单位任职的情况，其鉴定程序违法。2、评估机构未采纳陈明明提供的评估资料，亦未全面完成委托方的委托事项，以不科学的评估方法，导致资产的评定价值脱离现实。且鉴于评估机构就委估资产存在少评、漏评之现象，该份《资产评估报告》不应被采纳，并申请重新进行司法鉴定。湖北中衡信资产评估有限公司在作出鄂中衡信鉴评报字（2018）第004号《资产评估报告》后，依陈明明、天天玖玖公司的异议内容，经重新审核委估资产的评估价值，于2018年12月26日出具《武汉天天玖玖酒店管理有限公司酒店装修及设施设备资产评估项目的补正函》，并以书面方式对陈明明、天天玖玖公司的异议内容回复称：1、我方受托开展资产评估工作后，即向陈明明告知了评估的相关程序，通知其缴纳评估费用，并在陈明明尚未缴费的状况下，提前介入评估工作，要求陈明明完备评估资料。在陈明明于2017年8月30日缴费后，本机构多次派员进行现场勘验，实地核查委估范围内的资产状况，并基于陈明明的要求，于2018年3月27日在委托方的组织下，各方当事人就该资产明细情况再次进行了盘点，且得到了各方的签字确认。因陈明明提交有效的评估资料较为零散，且提交资料的时间漫长，是造成评估工作时间延长的原因。2、陈明明未能提供完整、序时的其酒店经营状况的相关资料，在本机构通过委托方要求其限期举证后，因陈明明对记录经营数据资料的电脑存放不当，导致该记录数据无法输出。经委托方联合当事各方共同见证维修人员的修缮行为仍不能导出该数据后，基于现场审阅天天玖玖公司的财务凭证，在该公司以大量手写的单据、入库单等资料，不足以证实其酒店经营实际状况下，就委托范围内关于收益损失部分的评估内容向委托方予以退回。据此，本机构不存在未采纳陈明明、天天玖玖公司提供的评估资料之情形。3、现场盘点实物记录经当事各方签字确认无误后，基于评估对象的确定，本机构以大量的市场询价工作来确定评估对象价值的行为，并无不当。且在提交评估报告征求意见稿后，再次与当事人核实了评估对象范围。故，不存在少评、漏评项目。具言之，依陈明明的异议观点，其系要求以酒店经营的全部财务凭证作为其投入的依据，并以该投入的全新价确定资产评估价值，然根据委托方的委托事项，我方以评估基准日确定的评估结果为成新价。故，陈明明、天天玖玖公司在估值标准的采用上与委托方的评估事项存在差异。且由于酒店经营过程中的多次翻新装修行为，导致部分旧的装修内容已被新的装修所覆盖，即便陈明明方存有实际投入，但依现场勘查情况，就该覆盖的部分及对应的工程项目无法定量分析，也无法予以估价。至于陈明明、天天玖玖公司认为漏项的海鲜池制冷设备，系其基于本机构作出的评估报告征求意见稿而提出的，就该部分设备的价值已在正式报告中进行了调整，不存在漏评。另外，对于其认为漏评的地下消防池、A栋和B栋电梯、酒店三栋楼所有门及门锁吸和防盗链、4C东外立面墙体外墙面的拆除新建和外立面贴砖及层檐造型、A栋外延4米、酒店热水系统投入（太阳能、空气能、电辅助）、新增加彩钢板厨房部分，均在正式的评估报告中进行了估价。因而，就其提出的具象异议内容，均未有漏评情况发生。4、鉴于陈明明、天天玖玖公司在本机构作出评估报告征求意见稿后，仅从总体上质疑该报告的评估结论，并未就遗漏、少评的项目确定具体对象，且在该意见稿出台后，为防止现场勘查的遗漏，本机构要求与陈明明再次核对，但现场核对到A栋2楼时，其表示因评估结果与其期望值相差巨大而拒不配合再次核对工作，为此，本机构独立完成后续对评估报告征求意见稿的核实工作。5、本机构鉴定人员王浩宁未在其他资产评估机构任职，不存在违法评估的情形。综上，本院认为，1、关于鉴定程序的问题。资产评估是具有较强专业性的工作，在人民法院对当事人相关诉求的确定需以资产评估为辅助手段的情形下，人民法院应当将该工作委托具有相应资质的评估机构进行。受托单位在接受委托后，应按照财政部发布的《资产评估基本准则》的相关规定，依委托人和其他当事人依法提供真实、完整、合法的评估资料，在履行对委估对象权属、现状的调查了解及现场验证程序后，完善收集资产评估业务重要资料及必要的核查程序，独立运用其专业能力客观公正地作出评估结论。故，结合本案受托评估单位湖北中衡信资产评估有限公司属湖北省高级人民法院2017年度评估机构在册名单中的评估机构，以及其评估人员均具备资产评估专业资质的事实，在无证据证明该机构及其评估人员存有超资质范围之外的评估行为，且未依法履行必要的评估程序之下，基于评估机构开展评估工作的前提，须以当事人提供真实、完整、合法有效的评估资料为要件，而陈明明因其资料的缺失和资料的不完整及提供时间上的延误，所导致启动资产评估工作条件不具备，而引起评估时间上的耽搁，以及其未及时缴纳评估费用，并在评估过程中对委估资产确认上的反复，所造成评估期限冗长的责任，均不能归咎于评估机构。依法释（2011）21号《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条规定，评估机构若无正当理由超期评估，人民法院才可解除委托重新另择评估单位，并就其无故超期行为予以惩戒。故，在陈明明、天天玖玖公司未有证据证实评估单位超期评估系其不作为造成，且评估单位及其专业人员不符合专业资质要求的情形下，就其对鉴定程序所提出的异议内容，本院不予支持。2、关于评估方法的问题。现行装饰装修物价值的评估方法主要分为三种：①费用支出法，即只核定承租人装饰装修实际支付的费用。然该种方法没有考虑到承租人实际使用或闲置资产时所形成的损耗，致使该方法的采用会造成对出租人有失公允。②支出费用年度分摊法，即依据合同约定的租赁期限，将费用平均分摊后计算资产自纠纷发生时至租赁期届满日的剩余价值。然这种方法未考虑到合同无效所导致的其间租赁期限约定同样亦是无效的法律后果，从而产生对承租人的不公平。③现存价值法，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。该种方法以合同无效时装饰装修物的实际价值所进行的现实确定，系在结合以上两种方式的基础上，既考虑到装饰装修物的实际损耗，又考虑到合同无效时的客观状态，并依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，就合同无效的损失赔偿是以财产现实价值为核定基础，所采用的对租赁双方均为公正的合法评估方式。因此，湖北中衡信资产评估有限公司采用成新法，即以评估基准日确立装饰装修物现实价值的评估方法，未有不当且合法。而陈明明、天天玖玖公司要求以全新价，即其实际投入的费用核定资产价值的方式，因悖于公平原则，且与其向本院申请的评估事项不符。同时，其为证实装修费用实际发生而提交的《收据》《收条》，与其举示的银行流水清单在时间和金额上均未能相互对应，并不能反映该装修实际投入的真实状况。故，就其该项异议内容，本院不予支持。3、关于评估结论的问题。陈明明、天天玖玖公司的异议观点主要有二：一是未完成本院委托经营收益损失的评估事项；二是现有的《资产评估报告》《补正函》中存在遗漏未评价的项目。据此，就其第一项观点而言，因陈明明、天天玖玖公司所提交其酒店经营期间相关资料中的《支出证明单》、《记账凭证》等财务凭据，属其单方制作的内部记账凭证，未经质证相对方的确认，不符合证据组成的法定要件，不能作为有效的评估依据。且该资料中的《收据》《收条》《出库单》《入库单》《送货单》等经营收支凭证，虽部分存有第三方的签章，但并不能完整概括其经营期间的收支情况，不能全貌反映其酒店经营的损益程度。同时，由于其在经营过程中的财务管理不规范，许多凭条多为单方填制，不符合《中华人民共和国会计法》中关于核定财务凭证的相关规定。而记录酒店经营状况的电脑，又因陈明明、天天玖玖公司的保管不当，致使本院组织当事各方共同见证该电脑经维修仍无法获取经营数据后，其单方编制的财务资料也因缺乏佐证而丧失了事实认定之基础。对于陈明明、天天玖玖公司为证实其经营期间存在停电停水事实所提交的短信截屏，虽经该信息接收者的确认，但在当事各方均认可停水停电系房屋所有权人所为，且在陈明明、天天玖玖公司亦未能举示证据证明停水停电的原因、期限，以及与其酒店经营间的关联关系之下，该份短信截屏并不足以成为认定其经营损失的客观事实。故，鉴于陈明明、天天玖玖公司未能提供真实、完整的其酒店经营收益部分的客观依据，评估机构基于评估条件的不具备而未审核酒店经营收益损失的行为合法，导致该结果产生的法律责任，理当应由举证不能的责任人自行承担。另外，对于陈明明、天天玖玖公司就《资产评估报告》《补正函》中漏评、少评项目的质疑，因评估机构经现场勘察所确定的评估对象，经当事各方签字确认，且本院在陈明明、天天玖玖公司就该确定的评估对象提出质疑后，联合评估机构并通知当事各方进行评估资产的再次现场勘察，当事各方及评估机构对勘察的评估资产范围又予以了再次签字确认。由于该范围内的资产估价均已显现在评估机构所作出的评估报告中，陈明明、天天玖玖公司虽对该报告记载的资产明细提出怀疑，却未就具象资产的遗漏部分列举客观证据。因而，其认为该评估结论失真的观点，本院不予支持，并对其要求重新鉴定的申请亦不予采纳。经审理查明，2005年8月1日，中国人民解放军95028部队武汉空军司令部西区房地产管理处（以下统称95028部队）与华中师范大学科技开发总公司（以下简称科技开发总公司）签订一份《军队房地产租赁合同》约定，95028部队自愿将位于武汉市洪山区卓刀泉路87号，建筑面积6098平方米的房屋出租给科技开发总公司作办学使用。房屋年租金70万元，按建筑面积计算，每平方米每月9.55元，租金半年结算，由科技开发总公司以现金或支票方式于每半年的前五日内交付，租赁期限自2005年8月1日至2015年7月31日。承租人不得对承租房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租场地上新建和添建各种永久性建筑物，构筑物，如确实需要，须征得出租人同意，未经同意不得擅自改变承租用途等。2010年7月25日，华雅公司（甲方）与陈明明、陈可妙（乙方）签订《合作协议》约定，为明确华师大华雅学生公寓5号楼（临街四层）、2号楼（5号楼东侧重建）、3号楼（5号楼正对面三层）房屋及周边空地的使用权收益和经营管理等合作事项，双方协议如下：一、甲方协助乙方达成华师大华雅学生公寓2、3、5号楼房屋及周边空地的经营项目，该项目由乙方独立自主经营。项目暂取名为“天天99宾馆”和“华中师范大学软件服务外包学院专家接待中心”。二、甲方负责项目所用场地的物业管理及有关方关系的协调，代收水电费，应乙方要求协助其完成经营项目所需的有关事项。三、甲方持有该项目5%的股份，以优先固定回报的方式分取红利，每三年递增5%，即从第四年开始递增。乙方不再另行向甲方分配红利。四、甲方固定回报收益采用以实际租用面积计算方法为计算合作收益。计算费用为：实际租用面积乘以4元/平方米/月。第一期租用3、5号楼，建筑面积为4773平方米，乙方应付19092元/月。付款方式与违约方式同乙方和华师大文教中心签订的项目（华雅学生公寓2、3、5号）合作协议一致。五、2号楼重建完成交付使用后，按实际建筑面积，甲方收取固定回报最多不超过5元/平方米/月，乙方2号楼使用费每平方米总额不超过22元/月。六、甲方同意由乙方投资在9月1日前建设公寓内学生浴室，由甲方管理并与乙方分配投资收益，具体办法另行签订补充协议。七、甲方向乙方推荐武汉永城装饰工程有限公司（以下简称永诚公司）承担项目装修改造业务，乙方承诺在同等条件下优先选择该公司为装修改造的业务合作伙伴等。2010年7月27日，华师大文教中心（甲方）与陈明明、陈可妙（乙方）签订一份《房屋租赁合同》约定，为明确华师大华雅学生公寓5号楼（临街四层）、2号楼（5号楼东侧重建）、3号楼（5号楼正对面三层）房屋及周边空地的使用权收益和经营管理等合作事项的权利义务，双方协议如下：一、项目合作。1、项目地址为武汉市洪山区卓刀泉路87号华雅学生公寓2、3、5栋改造成连锁酒店。具体的面积见附件区域地址规划图。2、将华雅学生公寓2、3、5栋规划成独立的管理区域，暂取名为“天天99宾馆”和“华中师范大学软件服务外包学院专家接待中心”。3、5号楼面积2208平方米，3号楼面积2565平方米，合计面积4773平方米。2号楼面积以补充协议为主。4、新建项目：甲方在签约后一个月内确定2号楼重建事宜，若不重建，乙方按其他楼栋同步缴纳租金（签订补充协议）；若重建，面积以建造后的实际建筑面积为准（签订补充协议）。二、经营范围和合作期限。1、甲方同意乙方对上述项目进行改建，用于专家接待和大型会议等住宿、餐饮等服务，不得从事洗脚城等娱乐项目。2、项目改建及经营范围的变更，由甲方负责取得房产所有权人的同意，并依法确保乙方对上述房屋及周边空地的使用收益和经营期限不少于14年，自2010年7月26日至2024年7月25日。如达不到有效期限，由此造成的经济损失由甲方全额赔偿乙方。3、租赁期内，乙方不得将租赁地全部或部分转租（5号楼一楼门面除外），门面招租需经甲方同意。4、合作期满，如乙方继续使用，有优先续租权。若不再租，未经甲方同意不得拆除房间内的设施（可移动物品除外）。三、项目改建及资金。1、乙方或其设立的公司全额投资负责项目改建，改建方案及图纸等须事先征得甲方同意，并作为本协议附件。2、3号楼系甲方投入235万元新改造的学生公寓，甲方同意将其让与乙方用于酒店经营，乙方同意按甲方要求将3号楼的改造费对等置换，即对3号楼的房间设施和用品置换到甲方指定的公寓内其他房间，置换费由乙方承担，剩余费用乙方同意在合同期内按甲方要求对公寓内其他楼栋进行房体维修，或其他甲方同意的项目。3、正式租赁合同签订后，甲方负责5号楼门店商户的迁出（工商银行除外），在15个工作日完成。四、项目经营管理权。1、项目改建完成后，由乙方或其设立的公司全额投资并自主依法经营、缴税。涉及其他相应得配套设施所发生的费用由乙方承担。2、经营管理的收益和风险均由乙方享有和承担，甲方不得干涉，乙方经营活动不得有损于甲方名誉。若产生重大问题，所发生的经济损失由乙方承担。五、项目的场地使用费。1、租赁费标准以每平方米17元/月计付。2、押金支付方式：本协议签订之日缴纳第一次费用，即2010年11月1日至同年12月31日，两个月租金162282元，一个月押金81141元，合计243423元。本协议签订之日起24小时内付清；月付方式：从2011年1月1日至同年6月30日，按每月支付租金，即2010年12月20日支付2011年一月份租金81141元，其他租金以此类推；年度支付方式：从2011年6月20日开始按半年支付，支付时间为每年6月20日和12月20日，每次支付租金总额486846元；以上租金不含2号楼房租，2号楼租金以补充协议为准。六、其他重点事宜。1、若2号楼重建，甲方承诺新建的2号楼交付乙方使用（具体以补充协议为主）。2、租赁价格每满三年递增5%（即第四年房租单价17.85元/月，第七年18.74元/月，以此类推）。七、场地使用费的减免：1、本协议签订后，乙方需对项目进行大规模的装修和改建，甲方免收乙方装修期间共三个月的场地使用费，并按原华雅公司的价格供水供电。2、因战争、自然灾害、流行型疫情、国家法律法规政策的变化等不可抗力因素，以及非乙方原因造成的停水、停电等障碍，乙方不能正常经营的，相应期间的场地使用费免收。如果临时性的停电、停水除外。八、项目的互助。合作期间，甲方必须尽最大努力确保乙方对场地的正常使用和经营管理，确保水电供应，协助乙方办理经营管理相关证照、酒店广告招牌等，配合乙方做好消防、安保、环卫等工作，妥善处理各种突发事件。九、违约责任。1、本协议签订后，双方必须严格履行各自义务，均不得单方提前解除协议。一方违约，须赔偿因此造成对方的全部经济损失。2、乙方必须严格遵守协议向甲方支付租金，逾期不缴的，按每日千分之三支付滞纳金。逾期一个月不缴的，乙方视同单方面违约，甲方可依法解除协议，乙方的投入归甲方所有。十、合作保证金。本协议签订前，双方签订了意向协议书，由乙方向甲方支付合作保证金20万元，该保证金可冲抵场地使用费。若乙方签约后不履行协议，甲方收取的保证金不予退还等。2010年8月26日，华师大文教中心（甲方）与陈明明、陈可妙（乙方）及华雅公司（丙方）签订《补充协议》约定，甲乙双方在2010年7月27日《房屋租赁合同》中的“第三项第2条3号楼置换事宜”的全部内容，甲乙双方同意由丙方具体负责落实及承担费用。且甲乙双方原协商有关“家具搬迁、墙面粉刷和漏水检修等”工作乙方已经完成，由丙方承担相应的验收责任。自本协议签订之日起，甲方和丙方不再要求乙方作任何有关置换工作，乙方不再对3号楼置换事宜承担任何费用等。同日，华雅公司与陈明明、陈可妙签订《补充协议》约定，华雅公司为陈明明、陈可妙在华雅学生公寓开发的酒店项目的运营咨询服务方，月咨询服务费为：3号楼面积2565㎡×4元+5号楼面积2208㎡×4元=19092元。上述费用自陈明明、陈可妙向华师大文教中心起租房屋当月起至退租之月止，按其向华师大文教中心支付房屋租金的同等方式向华雅公司支付。华雅公司不再持有陈明明、陈可妙在华雅公寓酒店项目5%的股权。原协议由陈明明、陈可妙投资在2010年9月1日前建设公寓内学生浴室，现不再投资，华雅公司自行投资与陈明明、陈可妙无关等。2011年1月18日，华师大文教中心（甲方）与陈明明（乙方）签订一份《补充协议》约定，鉴于2号楼确定不重建，依原合同第一条第4款，特补充如下：一、2号楼面积1130平方米（澡堂面积未计算）。二、租赁费标准为每平方米17元/月计付，月租金合计19210元，年租金合计230520元。三、2号楼一楼澡堂甲方若收回，将租赁给乙方，面积142平方米，该面积并入乙方对2号楼租赁面积统一计算。四、本协议签订一日内，乙方缴纳2号楼二个月的租金，并另缴纳2号楼一个月租金作为2号楼租赁押金。2号楼起租时间为2011年2月1日，终止时间与原合同一致。五、支付方式及租金递增比例依照原合同执行。六、其他等事宜依原合同执行等。该协议附件为乙方整体租赁区域示意图，就乙方承租区域以图示方式予以明确。上述合同及附件均经签约各方分别签章确认。在合同履行过程中，陈可妙出具一份《承诺书》表明，其以前是天天玖玖公司的股东，但实际并不享有公司的资产，并自愿放弃股东优先购买其他股东股份的权利。2012年1月1日，95028部队作为合同甲方与作为合同乙方的华中师范大学软件外包培训学院（天天玖玖酒店）分别签订两份《军队房地产租赁合同》约定，甲方向乙方出租位于武汉市洪山区卓刀泉路87号，建筑面积5429平方米的房屋给乙方用于办学和培训，乙方于每半年的前五日以现金或支票的方式向甲方支付租金，年租金117.2664万元等。两份合同中除约定的租金和租赁期限及附加条款中的第2项不同外，其余内容相同并与2005年8月1日《军队房地产租赁合同》相关内容一致。其中一份合同约定的租金为每月每平方米18元，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，附加条款第2项为：本合同到期后，价格再根据市场情况具体商议。另一份合同约定的租金为每月每平方米18元，2015年起为每月每平方米20元，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日止，附加条款第2款为：2012年1月1日至2014年12月31日，每月计租标准为18元/㎡；2015年1月1日至2021年12月31日，每月计租标准为20元/㎡。两份合同均经签约双方分别签章确认。其中，95028部队在租赁期限终止日为2014年12月31日合同上的签名人为廖立群，另一份合同的签名人为武卫。2012年10月24日，数媒公司（甲方）与华雅公司（乙方）、陈明明（丙方）签订一份《关于华雅物业管理有限公司协议变更确认书》约定，因华雅公司与华师大文教中心间的承包合同于2012年7月到期，双方不再续签合同。同时，华雅公司将所有业务与资产交给数媒公司接管，需变更2010年7月25日《合作协议》、2010年8月26日两份《补充协议》。经协商，从2012年7月华雅公司放弃上述三份协议中的所有权利义务，其与陈明明间合作协议的所有权利义务交给数媒公司接管。该确认书经当事各方分别签章确认。2013年9月2日，华师大文教中心向陈明明发出《催款通知书》，以列表的方式载明自2013年1月1日至同年12月30日，陈明明应交租金为770105元。2014年6月30日，华师大文教中心再次向陈明明发出《催款通知书》，以同样的列表方式载明自2014年7月1日至同年12月31日的应交租金为773883.3元。2014年7月11日，华师大文教中心又向陈明明发出《通知函》称，依2010年7月27日《房屋租赁合同》，陈明明应于2014年6月20日缴纳2014年7月1日至同年12月31日下半年的租金773883.3元，现付款期限已过，陈明明应按每日千分之三支付滞纳金，逾期一个月不缴的，视同违约，我方可依法解除合同，陈明明的投入归由我方所有。同年10月23日，天天玖玖公司向华师大出具一份《工作联系（函）》称，我公司应缴贵方的房屋租金已到期，现已于上月支付20万元，确有部分租金未付清，但请贵方放心，本公司绝对不会拖欠房租。因听说房屋所有权人向贵方下发了终止房屋出租通知，致使我公司非常不安，才导致本公司其他投资人不敢将剩余租金及时支付。若该信息属实，将会导致我公司经济利益的重大损失，现请贵方收函后及时确认该信息的真伪，并明确回复我们双方间的租赁合同是否能按约履行等。次日，华师大文教中心向陈明明发出《通知函》称，因陈明明至今未付清尚欠的租金773883.3元，从即日起解除双方间2010年7月27日《房屋租赁合同》，并请陈明明10日内返还所租赁的房屋，办理交接事宜。当月27日，陈明明出具《回复函》称，收悉你单位2014年10月24日通知函，现就你单方要求解除合同答复如下：1、我公司没有违约，你方无权解除合同，无权要求我公司返还所租房屋。2、我公司未全额支付租金是你单位造成的，因你单位一直无法向我公司说明房屋所有权人为何告知我公司该房屋不能转让，要收回房屋，如属实，则是你单位完全违约。3、我公司再次要求你单位三日内提供房屋所有权人的房屋产权证书、房屋所有权人授权准许你单位能转让房屋使用的书面文书、房屋所有权人与你单位的房屋租赁合同，并出示你单位出租给我公司的房屋不少于14年的使用证明。2015年4月10日，资产公司向陈明明发出《通知函》称：1、贵方应于2014年6月20日缴纳2014年7月1日至同年12月31日下半年租金773883.3元，但仅于同年9月30日交纳租金20万元，尚欠2014年租金573883.3元。2、贵方应于2014年12月20日缴纳2015年1月1日至同年6月30日上半年租金773883.3元，至今未付。3、现贵方共欠我方租金1347766.6元。因贵方严重违约，经我方多次催交仍未果。现郑重通知，从即日起解除双方间2010年7月27日《房屋租赁合同》，并请贵方七日内返还所租赁的房屋，办理交接事宜。同年5月4日，资产公司向陈明明发出《再次致函》称：我方于2015年4月10日分别按陈明明身份证上的地址和营业执照上的地址、天天玖玖公司营业地址寄发了通知函，邮件显示已由前台签收。同时，我方两名工作人员亲自递交通知给陈明明并告知其欠款违约事实，要求陈明明按函告时间付清租金。陈明明收到通知函后未予签收，并告知我方付款的前提是要求我方提供能经营10年的保证书。鉴于此，我方认为陈明明的理由不成立。我们双方间合同的权利义务很清楚，无需保证，且陈明明拖欠的是已使用完租赁房屋而应早该支付的房租，并不是未来十年的租金。依《房屋租赁合同》的约定，逾期一个月不缴纳租金，我方有权解除合同。一、合同商谈及主要条款的约定。经承接我方物业管理的华雅公司提议，经我方上级主管部门和房屋所有权人的同意，决定改建现天天玖玖公司经营的场地，华雅公司的唐洪珍总经理引荐了贵方，并委托华雅公司与贵方谈判。双方均知晓我方与房屋所有权人签署的合同内容，以及房屋所有权人的基本情况。当时负责我方谈判的人员将我方与房产权利人的批示（2010）12号《关于华师教学用房改造事》及我方与权利人最长的合同（租期至2025年9月）全部告知了华雅公司及贵方，贵方知道我们双方间合同到期日2024年7月25日的依据和条件，也承诺不干扰我方与房屋所有权人的合同，只履行我们之间的合同条款。由于房屋所有权人是部队，在双方合同上也将“国家法律法规政策变化”等不可抗力因素导致合同经营变故作出了约定，同时在房租违约金上进行了严格的规定，以免除贵方的欠款导致我方与房屋所有权人发生违约问题。二、合作态度。1、双方合作收益的协商。在签订合同后的方案执行初期阶段，双方计划通过合作共同经营此场所，并挂牌“华中师范大学软件外包培训学院专家接待中心”和“天天玖玖酒店”，但考虑酒店经营必须合法，我方要求贵方注册公司营运。为避免纠纷，双方商定在合作利益分配中我方以房屋租赁价格为计算标准获得利益，经营事务全权交由贵方负责并获利。2、我方对贵方的全力支持与配合及谅解。①挂牌违约时。因贵方只挂“天天玖玖酒店”的牌子，不符合合同约定，在房屋所有权人的干预下，贵方才挂了两块牌。且酒店开业时，房屋所有权人的相关领导都到场参与，可知权利人对此场地的经营情况是知悉并认可的。因而，贵方在2017年10月27日的回复函中提到的3个问题无需说明，且在2012年10月以后，房屋所有权人直接向贵方收取水电费的行为，再次说明权利人对我们双方间的关系予以了确认。所以，贵方2014年10月23日《工作联系（函）》的担忧不存在。②多次欠缴房租违约时。我方在2010年12月28日、2011年9月28日、2014年2月26日多次发函催缴房租，并在贵方希望缓交下，给予了支持和谅解。但到2015年4月底，贵方已拖欠我方2014年7-12月的租金573883.3元，2015年1-6月的租金773883.3元，共计1347766.6元，至此我方于2015年4月10日再次发函解除合同，并限期清缴租金本金和利息。③房屋所有权人以部队上级政策的调整而调整原合同价格和时间时。2012年1月1日产权人以广州军区空军传真文件《关于恢复办理空余房地产正常租赁业务的通知》提出，对未到期的现天天玖玖酒店经营场所的租赁价格进行调整而要求改签合同后，我方并未提高你方的房租。三、与贵方委托人的通力合作。2014年10月31日，贵方得知我方与房屋所有权人的两份合同关系后，双方达成共识，在履行合同支付我方欠款的前提下，一致向房屋所有权人维权。从2014年12月3日开始，我方及贵方委托人与房屋所有权人共同协商合同内容时，已就两份合同的由来向贵方委托人作出了说明。且因贵方的违约行为，直接导致我方违约于房屋所有权人。四、我方最后意见。2015年4月总政、总后、军纪委联合发文《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，系国家政策性变动，属不可抗力，请贵方认真对待我方2015年4月10日的函告等。2016年1月4日，95028部队在案涉出租房上粘贴封条。当月19日，武汉市洪兴公证处依陈明明的申请，就“天天玖玖酒店”内部房间、楼层、停车场、消防、供水设施等现状进行了摄像。2017年3月20日，95028部队向本院出具一份《关于我部租赁项目合同的说明》称，2012年，根据军队空余房地产管理的相关要求，我部时任廖立群副司令员牵头对租赁项目进行纠治，将华中师范大学软件外包培训学院租赁项目的租期由10年调整为3年，重新签订合同。因此，廖立群副司令员签订的3年期合同为有效合同。2018年3月13日，中国人民解放军95028部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室（以下统称95028部队）向华中师范大学软件外包培训学院出具停偿函（2018）16号《关于限期搬迁腾退归还我部房地产的函》称：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件规定和湖北省委省政府明确的3月31日前全面停止驻鄂部队有偿服务项目时限要求，贵院前期承租我部房地产的华中师范大学软件外包培训学院（天天玖玖酒店）项目，合同到期后于2016年1月4日全面停止运营，但因贵院单方原因，租赁场所内存放的物品至今未清空腾退。现正式通知贵院，在接到我部函件15日内，必须按照原签订合同相关条款彻底完成搬迁，将房屋和附属设施完备好交还我部。逾期未腾退造成一切后果，由贵院承担。当月27日，依陈明明对司法鉴定单位湖北中衡信资产评估有限公司就租赁现场资产勘验的质疑而要求重新清核资产后，本院组织当事各方及司法评估单位对租赁现场的资产再次进行了审验，并按95028部队的要求完成租赁物的交付。在资产勘察中，陈明明支付了搬运费1800元，并在现场勘验工作结束后的房产交接过程中，陈明明对该场所内可拆走的物品表示均不要了，故而对租赁屋的交付按现状完成。审理期间，经组织当事各方就租金支付情况对账后，本院确定陈明明自2010年7月27日至2014年9月19日间共缴纳房租5195489元。其中，陈明明于2014年4月总计支付租金4995489元，于同年9月19日支付租金20万元，此后未再付款。且自2012年至2015年间，华中师范大学软件外包培训学院按每月每平方米18元向95028部队支付2012年至2014年的房租，95028部队向其开具了收费项目名称为公寓房屋租金的收款收据；自2015年起，该学院以每月每平方米20元向95028部队支付房租，95028部队在其开具的收款收据中所列收费项目的名称为公寓房屋租金和交逾期房屋占用费。审理中，经陈明明的申请，本院委托湖北中衡信资产评估有限公司对位于武汉市洪山区卓刀泉伏泉路的天天玖玖酒店装饰装修折旧后的剩余价值及天天玖玖公司自2015年1月1日至2024年7月25日经营期间的收益损失分别分段进行司法评估后，该评估单位以鄂中衡信鉴评报字（2018）第004号《资产评估报告》载明，依委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场交易价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用资产基础法的评估方法，对天天玖玖公司的装饰装修物在评估基准日2017年7月12日的评估结论为，评估原值11160779元，其中：装修工程和设施设备的评估原值分别为7833279元和3327500元；评估净值为7206334.11元，其中：装修工程和设施设备的净值分别为5000477.11元和2205857元。且由于天天玖玖公司经营期间收益来源主要是客户收入和餐饮收入，相关数据均记录在该公司电脑系统内，然2014年以前年度系统内的数据，因公司更换系统而丢失，并因保管不当，现已无法启动电脑获取2015年以后系统记录信息。同时，根据天天玖玖公司经营期间成本主要系采购食物、酒店客房日用品及员工工资之事实，经查阅公司凭证后，发现其大部分采购凭证均为手写的单据、入库单等，不足以作为证实业务发生的依据。据此，基于工商资料显示的武科审字（2013）1135号《天天玖玖审计报告》中关于该公司在2012年度净利润为-849508.28元之经营亏损内容，在陈明明、天天玖玖公司无法提供真实、完整的酒店经营收支情况资料之下，结合其提供的物资采购凭证又不足以支撑酒店主要成本的真实性和完整性，故无法对该酒店预期收益损失进行鉴定。2018年12月26日，湖北中衡信资产评估有限公司作出《武汉天天玖玖酒店管理有限公司酒店装修及设施设备资产评估项目的补正函》。该补正函的主要内容为：经复核，发现鄂中衡信鉴评报字（2018）第004号《资产评估报告》中有计算错误之处，现予以更正。原报告列明的装饰装修工程原值7833279元和净值5000477.11元，现更正为装饰装修工程原值8328600元和净值5327389.11元，其中：形成附合装饰装修物部分评估净值为4889149.11元，未形成附合装饰装修物部分评估净值为438240元。庭审中，陈明明、天天玖玖公司对天天玖玖酒店自2015年1月1日至2016年1月4日间尚在经营的事实予以认可，且确认经营期间停水停电系房屋产权人所为，并认为2010年7月27日《房屋租赁合同》约定的违约金过高，要求按银行同期贷款利率予以调整。华师大等被告认为违约金标准不高，不需要调整，并表示不同意接受陈明明的装饰装修物。且资产公司于审理期间曾以部队文件规定，要求就其反诉主张的腾退及返还出租房先予执行，但陈明明认为资产公司的请求会有损于资产评估结论而未予同意。另查明，1992年8月3日，科技开发总公司依法设立，注册资本400万元，企业类型为国有经济，经营范围为计算机软硬件技术、仪器仪表技术及产品、光电、电子、机电、材料技术及产品、生物技术及产品的研制、开发、咨询、培训、成果转让、技术服务、信息服务等。2000年3月6日，华师大以华师行字（2006）16号《关于产业集团内部资产和经营优化重组的意见》称，科技开发总公司自成立以来，为学校作出了贡献，但也存在一些问题。根据学校要求，现就产业集团内部资产和经营优化重组提出如下意见：成立“产业集团物业管理服务中心”及“产业集团科技经贸公司”，组建华师大文教中心等。2001年2月10日，华中师范大学产业集团以科技开发总公司的台头文件华师产业字（2001）07号《关于成立文化教育发展中心的通知》称，经研究决定，成立产业集团文化教育发展中心。2006年5月25日，数媒公司依法设立，注册资本2400万元，企业类型为有限责任公司，经营范围为数字媒体及产品、教育技术及产品的研发、制作、生产、销售、技术服务、技术咨询；计算机软件、硬件及信息产品的研发、生产、销售、技术咨询、技术服务；科技项目的投资等。该公司设立时的股东及持股比例为，科技开发总公司持股33.33%、武汉华中师大科技园发展有限公司持股33.33%、武汉软件产业基地有限公司持股33.33%。2007年8月1日，中华人民共和国教育部以教技发函（2007）51号《教育部关于同意华中师范大学组建武汉华中师大经营管理有限公司的批复》称，同意华师大设立资产公司，授权其代表学校经营和管理学校国有经营性资产；同意资产公司注册资本为5000万元，由科技开发总公司等七家企业中华师大持股相对应的净资产（划转企业净资产核定总额高于5000万元的部分作为资产公司资本公积）出资；资产公司所涉的原华师大投资的校办企业相应债权债务及未尽事宜由资产公司承接等。该批复附件《划入武汉华中师大经营管理有限公司的企业情况表》载明的科技开发总公司净资产评估值为6733111.8元及华师大持股54.3%的数媒公司相应资产净值为1629万元等。2008年5月29日，资产公司依法设立，注册资本5600万元，企业类型为有限责任公司（国有独资），经营范围为国有资产和股权的经营管理，公司股东为华师大。2009年4月28日，华雅公司依法设立，法定代表人唐洪珍，注册资本50万元，经营范围为物业服务、家政服务（国家有专项规定的，须审批后或凭有效许可证方可经营）。该公司目前登记状态为吊销。同年7月22日，华师大文教中心与湖北至高建设集团有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，就位于武汉市洪山区卓刀泉路空司西区营房学生公寓3号楼扩建、修缮工程的施工内容进行了约定，工期自2009年7月25日至同年9月15日。湖北至高建设集团有限公司于2009年11月11日向华师大文教中心出具一份《华师华雅学生3#学生楼工程结算书》称，将3#楼原有房屋进行改造扩建，扩建面积1500㎡，改造面积1969.11㎡；结算价2662183.67元，甲方审核价2596509.37元，并附有原建筑物结构图、施工图和竣工图。2009年12月22日，经承建双方及北京东方华太工程咨询有限公司以《建设工程造价编审确认表》确认，武汉市洪山区卓刀泉路空司西区营房学生公寓3号楼扩建修缮工程的编审价款为2333546元。华师大文教中心自2009年8月25日至2010年1月6日向湖北至高建设集团有限公司支付了工程款，湖北至高建设集团有限公司亦向华师大文教中心开具了金额为2333546元的《建筑业统一发票》。2010年1月19日，数媒公司经工商部门核准，其变更后的公司股东及持股比例为，武汉高科国有控股集团有限公司持股33.33%、武汉华中师大科技园发展有限公司持股33.33%、资产公司持股33.33%。同年8月24日，天天玖玖公司依法成立，注册资本50万元，法定代表人陈明明，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为酒店管理；教育咨询（不含出国留学与中介）；中型餐馆（中餐类制售、含凉菜、不含生食海产品、不含裱花蛋糕），接待住宿（以上许可项目凭有效许可证在核定的经营期限内经营），（国家有专项规定的，须经审批后或凭有效许可证方可经营）。公司股东陈明明持股100%。2010年9月18日，华师大文教中心与数媒公司共同向资产公司出具《关于华师大文教中心调整的报告》称，依资产公司有关精神，将原华师大文教中心业务及人事调整到数媒公司，并就该中心的原账户、人事调整、合同变更等事宜，请资产公司尽快答复。当月19日，天天玖玖公司与永诚公司签订《建筑装饰工程施工合同》，对位于武汉市洪山区卓刀泉路87号3、5号楼装饰工程项目的施工内容进行了约定，工期自2010年9月19日至同年11月29日，合同价款2280374.8元。2010年9月20日，资产公司作出《资产公司关于同意华师大文教中心调整的批复》称，同意将华师大文教中心业务、财务及人员全部并入数媒公司，并自2010年10月起，该中心的全部财产及职责并到数媒公司，且由数媒公司继承该中心对外合同权利及义务。2012年2月4日，天天玖玖公司与永城公司签订《补充协议（关于结算审计的原则及方法）》，并在协议中就施工前的原始设计图、竣工图等工程文件进行了确认。同年6月29日，数媒公司经数次股权变更后的股东及持股比例为，武汉东湖新技术开发总公司持股16.67%、武汉华中师大科技园发展有限公司持股41.67%、资产公司持股41.67%。2012年9月17日，天天玖玖公司提起诉讼，主张永城公司退还工程款281627.38元等。2016年4月27日，湖北省武汉市洪山区人民法院开庭审理数媒公司与陈明明、陈可妙、天天玖玖公司房屋租赁合同纠纷一案。庭审中，数媒公司主张确认解除2010年7月27日《房屋租赁合同》，并由陈明明、陈可妙、天天玖玖公司支付租金2121648.9元及承担逾期付款滞纳金2374780.58元，且立即腾退并返还租赁房屋等。陈明明、陈可妙、天天玖玖公司答辩称，数媒公司由三方具有法人资格的股东组成，其中资产公司持股41.6%。资产公司在未经股东会决议之下，将作为其分支机构的华师大文教中心并入数媒公司，违反法定程序。且该中心与数媒公司仅就双方的培训业务和培训岗位的人事进行了整合，而并非整体并入，工商部门也未公示华师大文教中心并入数媒公司的相关信息。故，数媒公司的单方合并资产公司分支机构华师大文教中心的行为，因涉嫌侵吞国有资产而无效，其作为原告的诉讼主体资格不适格，请求驳回数媒公司的全部诉讼请求。同年5月3日，湖北省武汉市洪山区人民法院以（2016）鄂0111民初236号《民事裁定书》，裁定准许数媒公司撤回起诉。审理中，陈明明、天天玖玖公司认可华师大文教中心在其承租前对租赁房屋进行改、扩建的事实，并认为95028部队在2012年1月1日《军队房地产租赁合同》中所确定的房屋面积5429平方米，包含了由其扩建5号楼所实际增加面积的一半，即100平方米。因此，华师大文教中心转租该房屋时，应以95028部队核定的出租房面积为准，而不能采用转租双方约定的房屋出租面积5903平方米计算租金，更不能计算其扩建部分面积的租金。华师大、资产公司、数媒公司则表示，因3号楼改、扩建工程，新增该楼栋一至三层独立卫生间面积528.75平方米、三楼24间房屋面积419.32平方米及屋顶面积551.93平方米，合计改、扩建面积1500平方米。虽然华中师范大学软件外包培训学院与95028部队约定的出租面积为5429平方米，但该面积是房屋所有权人充分考虑到校方存有大量的投资行为，并在原房屋存在屋顶面积而不予重新核算改建后房屋屋顶面积之下，就新增独立卫生间90间及三楼24间房屋的合计面积948.07平方米予以核定后，按实际新增面积的一半商定的出租房面积5429平方米。且华师大文教中心与陈明明依2010年7月27日《房屋租赁合同》及《补充协议》所确定的出租房面积，系该出租房的实际面积5903平方米，而陈明明的扩建行为发生在双方确定租赁面积之后，故，不可能也不存在收取陈明明扩建面积部分的租金。何况，陈明明不是《军队房地产租赁合同》的相对方，95028部队无需就其扩增的面积进行审核。经本院致函95028部队后，该部队于2018年12月19日出具《关于华中师范大学软件外包培训学院项目涉及房屋租赁面积的情况说明》称，一、原租赁合同情况。经与科技开发总公司协商一致，2005年8月1日原空军武汉指挥部司令部西区房管处将所辖5栋房屋租给该公司办学使用。其中：原部队办公楼1栋（中间3层，两边2层），原俱乐部1栋（3层），教学栋1栋（4层，临营区主干道，西区房管处所建），原军人服务社1栋（3层即U字楼），原机关食堂1栋（平房），总租赁面积6098平方米。租赁期限为2005年8月1日至2015年7月31日。二、租赁面积增减情况。1、2009年2月，因部队修建停车场需要，科技开发总公司将原机关食堂房屋退还西区房管处，面积366平方米。同年3月，部队将房屋与周边平房一并拆除。2、2010年上半年，华师大文教中心因办学需要，向西区房管处提出申请，要求对所承租的3栋房屋进行修缮与改造。西区房管处向上呈报并得到批准。实际改建结果为：将原部队办公楼（即华师大文教中心所称的3号楼）两侧的2层加高至3层，共计增加房屋24间；1至3屋外增90间独立卫生间。因竣工时华师大文教中心未向我部西区房管处通报，西区房管处也未参与竣工验收，故加层及外扩面积部队方均不掌握。3、2011年12月初，华中师范大学软件外包培训学院将原军人服务社（U字楼）退还西区房管处，面积786平方米。4、2011年10月，陈明明在临教学楼（即华师所称的5号楼）处加建板房200平方米，因其自建且为板房，计租仅按100平方米。三、新租赁合同情况。1、核定租赁面积。根据空军关于对军队房地产租赁进行检查整顿的相关文件精神要求，2011年10月西区房管处按上级指示，对华师实际承租的3栋房屋（即原办公楼、俱乐部、教学楼）的面积进行了重新测量，测量总面积为5429平方米，总面积包括原部队办公楼和教学楼加层扩建部分在内（测量涉及租赁范围示意图）。2、2012年1月1日我部机关与华中师范大学软件外包培训学院重新签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，租赁面积5429平方米。庭审中，陈明明、天天玖玖公司及华师大等被告对华师大文教中心进行出租房改扩建及陈明明装修该房屋，系经产权人审批通过的事实表示认可。且华师大等被告在审理中表明，95028部队2018年12月19日《关于华中师范大学软件外包培训学院项目涉及房屋租赁面积的情况说明》所称的租赁房面积5429平方米，是在双方原租赁合同所确定的房屋面积6098平方米之基础上，扣除其收回的房屋面积366平方米和786平方米后的出租房面积4946平方米，再以实测校方扩建面积为前提，予以核算扩增实际面积的一半所总计的租赁房面积。因此，95028部队计租扩增面积为483平方米。虽然该面积与校方测算扩增部分一半的面积474平方米存有9平方米的误差，但该差额部分系因双方测量方式不同造成。其中，95028部队以实测扩建面积的一半为核定标准，而校方系依图纸所载面积的一半来测算。经核实，华中师范大学产业集团、华师大文教中心、华中师范大学软件外包培训学院均无工商登记信息，且华中师范大学产业集团、华中师范大学软件外包培训学院亦无设立时的相关资料。审理期间，华师大等被告就该三方主体资格表述为，华中师范大学产业集团仅是华师大内部对其产业链企业的统一称谓，而华中师范大学软件外包培训学院则是资产公司在经营期间所成立的内设机构，该学院于2010年6月由资产公司交给数媒公司运营和管理。且华师大文教中心原隶属于科技开发总公司，在资产公司根据教育部文件规定成立后，就划转科技开发总公司资产时，一并将华师大文教中心划归至资产公司。陈明明、天天玖玖公司除否认华师大等被告所述的资产公司于2010年6月将华中师范大学软件外包培训学院交由数媒公司运营和管理的内容外，对其他陈述均予以认可。根据各方当事人的诉辩主张及查明的事实，本案争议的焦点问题为：一、如何认定2010年7月27日《房屋租赁合同》及相关《补充协议》的效力；二、如何确定相关行为人的民事责任主体；三、如何评定资产公司解约行为的效力；四、如何审定各方当事人民事责任的承担范围；五、如何评析当事各方的民事责任。一、关于案涉《房屋租赁合同》及相关《补充协议》效力的认定本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，科技开发总公司为办学需要，承租95028部队名下位于武汉市洪山区卓刀泉路87号的房屋，双方以2005年8月1日《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满日为2015年7月31日，租金按每平方米每月9.55元计算。在该合同履行过程中，经华雅公司撮合，华师大文教中心将承租区域内已改建成华雅学生公寓的2、3、5栋房屋转租给陈明明、陈可妙，作为次承租人设立的天天玖玖公司的经营场所并负责学院专家接待。为此，承租人与次承租人以2010年7月27日《房屋租赁合同》确定其转租期限为十四年，即自2010年7月26日至2024年7月25日止。嗣后，华中师范大学软件外包培训学院与95028部队签署两份落款日期均为2012年1月1日的《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限分别为三年和十年，其中三年合同的租期届至日为2014年12月31日，计租标准为每平方米每月18元；十年合同的租期届至日为2021年12月31日，租金分段计取，即2012年至2014年的租金标准为每月每平方米18元，2015年以后的租金标准为每月每平方米20元。依资产公司2015年4月10日《通知函》中关于“房屋所有权人以部队上级政策的调整而调整原合同价格和时间时”及“与贵方委托人通力合作”之内容可知，2012年1月1日《军队房地产租赁合同》系产权人根据广州军区空军传真文件《关于恢复办理空余房地产正常租赁业务的通知》要求，就变更2005年8月1日《军队房地产租赁合同》约定的租赁价格及租赁期限，与承租人重新达成的契约，且资产公司存在同时与95028部队签署两份日期相同的《军队房地产租赁合同》。由此，根据2012年1月1日《军队房地产租赁合同》的履行情况，三年期租赁合同于2014年12月31日届满后，95028部队以开具收据的方式表明，其自2015年起收取承租人的款项系以公寓房屋租金和逾期交房占用费之总和组成的。依三年期租赁合同约定的2012年至2014年按每月每平方米18元计取租金的标准，结合十年期租赁合同所约定的2015年以后按每月每平方米20元计取租金的标准，经测算承租人于2012年至2015年间所缴付的款项后，在资产公司无法证实权利人收取逾期交房占用费的款项性质，与十年租期合同尚未届满而收取该项费用的矛盾情形存在何种关联之下，可以推定承租人向产权人所支付2015年的款项，实际系以三年期租赁合同约定的每月每平方米18元的房屋租金标准，并按每月每平方米2元的标准承付逾期交房占用费之总和。因此，产权人在三年期租赁合同届满后收取逾期交房占用费的行为，实质表明其对三年租期合同内容的确认，而十年租期合同则仅是其作为核定承租方缴付2015年以后房屋占用期间相关费用的取费方式。故，在承租方从未就95028部队收取2015年以后房屋占有使用费的行为提出过任何异议之下，根据该部队出具2017年3月20日《关于我部租赁项目合同的说明》之内容，可判定三年期租赁合同系租赁双方依2012年军队空余房地产管理的相关规定，实质变更了十年期租赁合同中关于租赁期限的约定而再次重新签署的合同。鉴于三年租期合同所约定的租赁期限，系当事双方真实的表意结果，且自2012年1月1日以后，其间并未再达成变更该租赁期限的合意。故，三年租期合同所约定的租赁期限应作为确定承租人与次承租人剩余转租期限合法有效的客观依据。据此，基于95028部队的住所地就在出租房区域附近，且承租人及次承租人对该房屋改扩建或装修的时间发生在2009年和2010年，迄今已长达八、九年，其间并无证据证实产权人对承租人及次承租人的添附行为或转租行为提出过异议。何况，2012年1月1日《军队房地产租赁合同》的承租方已在合同台头处写明了天天玖玖酒店，而95028部队却未表示反对，至此可推断该部队对承租方改变出租房用途是清楚且明知的。故，依95028部队以2018年12月19日出具《关于华中师范大学软件外包培训学院项目涉及房屋租赁面积的情况说明》中关于“2010年上半年，华师大文教中心因办学需要，向西区房管处提出申请，要求对所承租的3栋房屋进行修缮与改造，西区房管处向上呈报并得到批准”之内容，在当事各方均认可产权人已审核批准承租人转租或添附行为的前提下，因2010年7月27日《房屋租赁合同》及2011年1月18日《补充协议》约定的租赁期限中自2015年1月1日至2024年7月25日的部分，超出2012年1月1日三年期《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满日2014年12月31日，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，该部分约定无效，并据此认定陈明明与华师大文教中心间的转租关系应于2014年12月31日届满，该《房屋租赁合同》《补充协议》自2015年1月1日起无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，2010年7月27日《房屋租赁合同》及2011年1月18日《补充协议》中未超出剩余租期部分的约定内容，应认定为有效。二、关于华师大文教中心等相关行为人民事责任主体的确定本院认为，通过查证的事实，在华中师范大学产业集团、华师大文教中心、华中师范大学软件外包培训学院均无工商登记信息，且华中师范大学产业集团、华中师范大学软件外包培训学院亦无设立时相关资料的情况下，基于行为人对其内设机构的自认，并审慎华师行字（2006）16号《关于产业集团内部资产和经营优化重组的意见》、科技开发总公司的台头文件华师产业字（2001）07号《关于成立文化教育发展中心的通知》、教技发函（2007）51号《教育部关于同意华中师范大学组建武汉华中师大经营管理有限公司的批复》及附件、各被告工商信息等证据的关联程度，结合陈明明主张确认租赁合同部分无效的前提，是实质认可2010年7月27日《房屋租赁合同》相对方华师大文教中心及2012年1月1日三年期《军队房地产租赁合同》相对方华中师范大学软件外包培训学院的隶属关系为基础，依陈明明、天天玖玖公司亦无证据反驳行为人自认事实的状况，就本案相关行为人主体关系的事实可以确定为，科技开发总公司承租95028部队的房产后，因华师大调整产业结构，整合产业资源，以未设立的华中师范大学产业集团之名，组建华师大文教中心，且在成立该中心时，冠以科技开发总公司台头文件的方式，确立华师大文教中心的隶属关系，并依教育部文件要求，在资产公司设立后，按科技开发总公司的资产状况，将隶属于该公司的华师大文教中心划归至资产公司。资产公司在经营期间，内设华中师范大学软件外包培训学院，并以该学院的名义与95028部队签署2012年1月1日《军队房地产租赁合同》。其间华师大文教中心与数媒公司于2010年9月18日以《关于华师大文教中心调整的报告》，要求资产公司变更华师大文教中心的隶属关系。资产公司于当月20日复函称，同意将华师大文教中心并入数媒公司，并由数媒公司承继该中心的全部财产及债权债务。故，作为资产公司内设机构的华师大文教中心，因不具备法人资格，其财产权属应归为国有独资企业的资产公司所有。依《中华人民共和国公司法》第六十六条第一款“国有独资公司不设股东会，由国有资产监督管理机构行使股东会职权。国有资产监督管理机构可以授权公司董事会行使股东会的部分职权，决定公司的重大事项，但公司的合并、分立、解散、增加或者减少注册资本和发行公司债券，必须由国有资产监督管理机构决定；其中，重要的国有独资公司合并、分立、解散、申请破产的，应当由国有资产监督管理机构审核后，报本级人民政府批准”之规定，资产公司在转让国有资产时，应当履行国有资产的监管审批程序，而不能就该资产的转让自行决定。即便资产公司实际控股数媒公司，但依数媒公司的企业性质，在企业国有产权转让给非国有主体时，不仅仍须按国有资产管理权限完善国资监管部门的批准手续，同时还应根据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《国有资产评估管理办法》《企业国有资产评估管理暂行办法》等规定，完备国有资产的评估确认及相应的清产核资、公开挂牌交易等程序。故，在资产公司未能证实其就转让的国有资产履行了相关前置程序之下，该转让行为的效力应属待定阶段，并应以其完成国有资产转让审批等程序后才能成就。在此前提下，作为不具有独立承担民事责任能力的华师大文教中心，因其民事行为所产生的法律责任仍应由其归属的资产公司承担。同理，华中师范大学软件外包培训学院系资产公司经营期间所组建的内设部门，并未在工商行政管理机构登记注册，不具有独立的法人地位。且资产公司以华中师范大学软件外包培训学院之名与95028部队签署2012年1月1日《军队房地产租赁合同》的行为，系租赁双方就变更原承租主体科技开发总公司为华中师范大学软件外包培训学院所进行的共同确认，该行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。虽然资产公司自称其于2010年6月将该学院交由数媒公司运营和管理，但数媒公司受托管理华中师范大学软件外包培训学院的行为，并不等于该学院隶属关系的改变，该学院民事行为后果的法律责任亦应由其归属的资产公司承担。另外，华中师范大学产业集团既未依法进行工商注册，也无设立时的相关资料，更无对外发生民事行为的相关依据，其通过华师行字（2006）16号《关于产业集团内部资产和经营优化重组的意见》，以盖章行为签发科技开发总公司文件，仅是呈现华师大文教中心隶属关系的形式表象，故，基于科技开发总公司的企业类型及教育部文件的相关内容，在华中师范大学产业集团不符合民事主体构成要件之下，结合其签章行为的表意内容，该产业集团应属华师大在特定时期专为学校产业链企业而设置并赋予其划分企业内设部门隶属关系的临时机构，其行为应属华师大履行行政职能的管辖范畴。三、关于资产公司解约行为效力的认定本院认为，依2010年7月27日《房屋租赁合同》及2011年1月18日《补充协议》约定，陈明明自合同签订后，按双方所确定的出租房实际面积5903平方米，以每平方米17元/月计付租金，租赁价格每满三年递增5%，即第四年房租单价17.85元/月、第七年18.74元/月等。其中，3、5号楼合计面积4773平方米，租金的支付时间在扣除三个月免租期后，自2010年11月1日起缴付；2号楼面积1130平方米，起租时间为2011年2月1日。若陈明明逾期一个月未缴租的，华师大文教中心有权依法解除合同。据此，在合同有效期间（2010年7月27日至2014年12月31日）内，根据双方约定的起租日，分别测算陈明明应缴纳的房屋租金为：3、5号楼租金合计4105734.6元（17元/㎡/月×4773㎡×38月+17.85元/月×4773㎡×12月）；2号楼租金914396元（17元/㎡/月×1130㎡×35月+17.85元/月×1130㎡×12月），总计应缴租金5020130.6元。然陈明明自2010年7月27日至2014年9月19日间共缴纳房租5195489元，并不存在差欠租金的事实，且自2014年9月即已付清了2014年全年度的租金总额。故，资产公司于2014年10月24日以陈明明欠租为由，发函要求解除合同，无事实依据，依2010年7月27日《房屋租赁合同》第九条第一款第一项“本协议签订后，双方必须严格履行各自义务，均不得单方提前解除协议”的约定，其无权在合同有效履行期间内单方解约。至于资产公司于2015年4月10日和同年5月4日再次向陈明明致函要求解除合同的行为，因此时的租赁合同已为无效，在合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已经不复存在，而作为形成权的解除权，其权利行使的前提需以合同有效成立为基础。据此，即使陈明明基于其实际占有出租房之事实而应付却未付房屋占有使用费的行为存在过错，但依《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，在双方合同关系不成立的前提下，该过错责任显然不是因违反合同义务而产生的。据此，资产公司亦不能源于合同上的权利而提出解约主张。综上，鉴于资产公司在合同有效期间内行使合同约定解除权的条件并不具备，其发出的2014年10月24日解约通知亦无法律效力。故，资产公司主张确认租赁合同已解除的诉求，本院不予支持。四、关于当事各方承担民事责任范围的确定本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。该条法律规定表明，在合同成立前的缔约过程中，缔约一方致使合同不成立或无效所具有的过失，应就该过失承担缔约过失责任。缔约过失责任以先合同义务为前提，即当事人为缔约而进行接触磋商时，基于诚信原则存在协力、告知、阐明、保护、照顾、保密等义务，违反该等义务给对方造成损害的，则构成缔约上的过失。因而，缔约过失责任的损害赔偿对象为信赖利益，其立法目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得其利益恢复至合同无效之前的状态。故，过错方基于缔约过失责任向对方当事人所赔偿的信赖利益损失，应仅限于直接损失和间接损失，不包括在合同有效履行下因违约行为而受到的利益损失。简言之，无效合同的约定内容自其成立时即不对当事人产生约束力，故而无从谈及违反合同约定所导致当事一方依附于有效合同的履行，并通过交付的财产可以获得的利益。故，合同无效的损失赔偿，应以当事人的利益恢复至合同无效之前的状态为考量，并仅限于其直接损失和间接损失。其中，直接损失是指既有财产的减少，而间接损失则通常表现为丧失与他方另订合同机会而产生的损失。据此，在认定损失赔偿数额时，应结合案件实际情形判断吝项损失应否赔偿。本案中，陈明明主张赔偿因合同部分无效所造成的装饰装修损失1679.42万元，系其依2010年7月27日《房屋租赁合同》中关于“承租期限若未达到十四年有效期间，由华师大文教中心全额赔偿陈明明经济损失”之约定，以装饰装修天天玖玖酒店过程中所产生的实际投入，包含已形成附合和未形成附合的装饰装修物部分均作为其损失基础，而要求责任人全额承担。然义务人违反租赁期限限制性条款所引发的法律责任，属违约责任的认定范畴。且针对本案，该责任属于签约一方违反诚信原则中的告知义务，而产生的缔约过失责任。故，在其间的租赁合同被确认无效后，该条约定对当事人并不具有拘束力，陈明明不能基于合同上的权利提出损失主张。因此，鉴于陈明明实际发生的该部分装饰装修费用，属其直接损失，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，在陈明明的装修行为业经出租人同意之情形下，根据资产公司不同意利用装饰装修物的表态结果，认定该项损失的范围，应分别按装饰装修物的可拆分和不可拆分的实际状况以现实价值为界。据此，依湖北中衡信资产评估有限公司作出鄂中衡信鉴评报字（2018）第004号《资产评估报告》及《资产评估项目的补正函》的评估结论，就陈明明装饰装修工程中已形成附合物的价值为4889149.11元，未形成附合物的价值为438240元。因资产公司明确表示不同意利用该部分装饰装修物，且陈明明在本案审理期间对其可拆走的物品亦确认不需要搬走的行为，属其对自身财产权利的合法处分，在陈明明于司法鉴定过程中所实际支付的搬运费1800元亦属其直接损失之下，本院认定装饰装修物的损失赔偿范围应为4890949.11元（4889149.11元+1800元）。对于陈明明主张合同无效部分的预期收益损失2630.51万元，因陈明明自认天天玖玖酒店从合同无效之日2015年1月1日至2016年1月4日间尚在经营，且确认其间停水停电的行为系房屋产权人95028部队所致。故，结合华师大等被告亦提交证据证实陈明明于该时期内确实存有经营行为之事实，在陈明明、天天玖玖公司无实质证据证明该经营期间的损失系因华师大等被告恶意干扰下所产生的基础上，若假定该时期的经营损失客观存在，其损失亦应属陈明明经营管理不当造成，与华师大等被告无涉。且陈明明直至本院于2018年3月27日组织当事各方完成房产交接前，始终占有案涉出租房，其间亦无直接或间接证据印证天天玖玖公司存有丧失与他方订立合同机会而产生间接损失的事实。何况，依陈明明诉状中“事实和理由”部分的陈述内容，其在2014年6月即已获悉转租合同的租赁期限将于当年12月届至，且房屋所有权人已发函不再续租。然其却未通过正当渠道及时有效地防止损失的扩大，并仍继续占有使用出租房进行酒店经营直至产权人封房之日，该部分扩大的损失也与华师大等被告无关。再者，陈明明因其在天天玖玖酒店营运期间的财务凭证保管不当、经营管理不规范等自身原因，致使司法评估机构无法通过审核有效的客观凭证，评定其承租期间的经营损失，该行为所引起不利的法律后果，理当由其自行承担。同时，陈明明主张合同无效部分的预期收益损失，系基于信赖合同可有效履行的前提下提出的，但无效合同自始即不具有法律效力，并不产生合同债权或合同债务，也不可能存在履行行为的有效性，更无从涉及合同履行后的期待利益。故，陈明明就合同无效部分的预期收益损失，因无客观事实依据，不能认定为损失赔偿的范围。对于资产公司反诉主张截至2015年12月31日的租金2121648.9元及逾期付款滞纳金2374780.58元，并要求陈明明支付此后的租金及滞纳金的诉求，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，因陈明明截至案涉出租房于2018年3月27日返还前，仍实际占有使用出租房，其应当参照转租合同中租金的约定标准，承付自2015年1月1日起至房屋返还之日2018年3月27日止的房屋占有使用费4188178.5元（17.85元/月×5903㎡×24月+18.74元/月×5903㎡×15月）。因陈明明在合同有效期间内，已支付截至2014年12月31日的租金5195489元，其超额支付的175358.4元（5195489元-5020130.6元），应从上述应支付的费用中扣减。故，截至2018年3月27日的房屋占有使用费为4012820.1元（4188178.5元-175358.4元）。由于资产公司请求陈明明按合同约定的日千分之三支付欠付租金的滞纳金，系以合同有效、合同义务存在为前提而提出的诉讼主张。故，在缔约过失责任不能基于合同有效履行为损失赔偿之基础下，结合租赁合同被宣告无效后，就承租人返还其占有使用期间的财产利益，系以参照双方合同中约定的租金标准支付房屋占有使用费的方式来体现，而该方式的实质是因房屋在客观上存有承租人的占有使用行为所产生的损耗和折旧，并以比照租金约定的方式对出租人给予的经济补偿。故，房屋占有使用费的法律性质与租金性质不能等同，不应再就该部分补偿款另算损失补偿费。至于陈明明以出租面积不实为由，请求按95028部队与资产公司间《军队房地产租赁合同》所约定的租赁面积来核算其与资产公司间的租金之观点，因资产公司在向陈明明转租案涉房屋前，对原租赁物进行了改、扩建，实质增加了出租屋的原有面积，对此，双方以签署2010年7月27日《房屋租赁合同》及2011年1月18日《补充协议》的方式，就转租房的面积及资产公司的扩建行为均予以了确认。且陈明明在承租后，以资产公司的原物改造为基础，进行了出租房的重新装修，经审核其提交的房屋装修结构图，并比对资产公司改、扩建时的相关施工文件，亦可确定双方在契约中所确定的转租房面积，系资产公司改、扩建后的房屋实际面积。再者，陈明明在履行转租合同中均是按双方约定的出租房面积予以缴租的，其并无证据证实就该房屋的面积在合同有效近五年的期间内曾向转租方提出过质疑。即便其存有质疑，也应在法定一年的除斥期间内就合同误解的部分进行权利主张。故，依《中华人民共和国合同法》第三条和第四条规定的“平等原则”和“合同自由原则”，陈明明不能突破合同的相对性，以他合同权利来约束其间转租合同中的另一签约者，强行要求转租方必须与产权人作出同等的意识表示。据此，基于陈明明在本案审理中已确认资产公司存在改、扩建出租房的事实，结合95028部队就出租房面积的说明，在该部队以自查方式所核实的出租房面积不能视同为出租房的真实面积，或者该方式与陈明明同资产公司间对出租房面积的核定方式系同一种方式的情形下，转租人资产公司按实际房屋面积予以出租并计收租金的行为，未违反我国法律禁止性规定。故，陈明明的该项观点，本院不予支持。另外，就陈明明以其装修5号楼时增加了厨房面积为由，认为资产公司不应计收该部分扩建面积租金的意见，因陈明明装修扩建该楼栋的事实发生在2010年9月19日，而其通过契约认可5号楼出租面积的时间为同年7月20日，该确认时间早于其装修扩建的时间，其间并无证据印证资产公司就该部分增加的面积存在收取租金之事实。而95028部队就出租房面积的说明中关于“2011年10月，陈明明在临教学楼（即华师所称的5号楼）处加建板房200平方米，因其自建且为板房，计租仅按100平方米”之内容，并不能证实以100平方米计租增加面积的事实已实际发生，且属资产公司的行为，而仅是对陈明明扩建5号楼事实的认可，并从侧面反映该部队就承租人扩建面积计租方式的确定，系以实际扩增面积的一半为计租标准的。即便退一步来讲，资产公司向陈明明收取该部分增加面积租金的事实真实存在，但陈明明在完成装修扩建行为后，长达近五年的合同有效履行期间内，其亦知道或者应当知道资产公司收取该部分租金的情形，然其以实际交付租金的事实行为，实质默许资产公司可计收该部分增加面积的租金，其就财产权利让渡的表意结果，也不能用事后看视不公的表象来否定。同样，纵使其认为双方的计租方式显失公平或存在重大误解，但却未在合同有效期间内依法提出权利主张，致使该权利超过法定一年的除斥期间而不受法律保护。何况，依陈明明关于装饰装修损失的主张，司法评估机构就其该部分损失的现实价值已作出了核定，其不能再予以双重主张。因而，资产公司按双方确认的租赁房实际面积计收租金的行为，并无不当。故，陈明明的该项意见，因无事实基础，本院亦不予支持。对于陈明明答辩认为，95028部队于2016年1月4日在案涉出租房上粘贴封条的行为，应视为其返还了出租房而不应承担房屋占有使用费的观点，因陈明明实际完成房产交付的时间，是本院组织当事双方交接房产的时间2018年3月27日，而在95028部队封房至房产实际返还前，该出租屋内一直存放着陈明明经营酒店所需的设施设备及物品，虽然陈明明因房产所有权人的行为，导致其正常使用出租房上的困难，但该困难并不能否定其占用租赁物的事实。且资产公司在案件审理期间曾以部队文件规定，就房产腾退及返还的诉讼主张要求先预执行，然本院在征询陈明明的意见后，其以该措施会导致其财产价值无法评估为由，对资产公司的请求未予同意。故而，其也以自身的行为事实否定了出租房已返还的答辩意见，从而更能说明在本院组织房产交付前，其实际占用案涉出租房的事实。据此，陈明明的该项答辩观点，与事实不符，本院不予支持。五、关于当事各方民事责任的认定本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定表明，当事人在合同被确认无效和被撤销后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，已接受财产的当事人具有返还财产的义务；如若不能返还或者没有必要返还的，应按所提取财产的价值进行折算并以金钱方式予以补偿；且一方当事人对合同无效存在过错，并使对方当事人因此遭受损失的，过错方应向对方当事人进行损失赔偿；如若受害方也存在过错，应根据当事各方的过错程度、主次、轻重分别承担赔偿相应经济损失的责任。结合本案事实，承租人资产公司未以原租赁合同为基础，超出原租赁权限范围，与次承租人陈明明签署转租合同，并在与出租人95028部队达成三年期的租约后，未能及时向次承租人履行告知义务，对造成转租合同的租赁期限因超过其剩余承租期限的部分无效，构成缔结合同上的过失，应承担主要过错责任。次承租人陈明明在立约承租时，未严格审查产权人95028部队与转租方资产公司间的租赁合同，盲目与转租方资产公司签署转租期限冗长的契约，并在知悉其承租期限超过原租赁期限后，未能及时有效地防止损失的继续发生，其行为亦对造成合同无效具有不可宽宥的过错，应承担次要过错责任。据此，基于本院前述对责任人赔偿损失范围的认定，就陈明明的本诉部分而言，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，并按过错责任分担原则，资产公司应向陈明明赔偿已形成附合的装饰装修物损失3912759.29元（4890949.11元×80%），其余部分由陈明明自行承担。因华师大、数媒公司均不是案涉转租合同的相对方，且华师大文教中心虽以华师大为冠名前缀，但其并非隶属于华师大，且就该中心印章的管理也非为华师大的管辖范围及行政职责。即便从侵权责任的构成要素上来看，华师大许可华师大文教中心印章冠名排头，以及华中师范大学产业集团确立华师大文教中心隶属关系的行为本身，并不产生对陈明明财产权利的侵害，也不会当然导致损害结果事件的实际发生，与陈明明的财产损失间没有因果关联。虽然陈明明表明，其系依华师大的官网信息，在获悉华师大文教中心的隶属关系后，才与华师大文教中心签署的租赁合同，但依陈明明与华雅公司间《合作协议》之内容可知，完成与华师大文教中心签约的行为，系经华雅公司撮合下产生的，而并非如陈明明所言，是依据华师大的官网信息而引发的信赖基础。即便诚如陈明明所述，且纵使华师大的官网中确实存有不实的信息内容，致使陈明明对合同的签约主体产生了错误的认知，然其不经核实却放任该错误行为并导致合同无效的法律后果，也不应当由华师大来承担。再者，合同债权一般不应成为侵权责任法的调整对象，当事人应当遵循合同相对性原则予以救济。依《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”之规定，当违约责任与侵权责任发生竞合时，当事人只可择其一而主张。故，在陈明明提起合同之诉的前提下，依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，审查华师大是否与本案具有“直接利害关系”，则是判断华师大能否承担责任的关键。因此，在华师大与陈明明既不存在合同关系，又不存在侵权关系之下，陈明明认为华师大存在行政管理上的过错，并据以主张其承担赔偿责任的诉求，本院不予支持。另外，数媒公司虽与陈明明签署了2012年10月24日《关于华雅物业管理有限公司协议变更确认书》，并依该合同的约定承继了华雅公司就原华雅学生公寓，现天天玖玖酒店物业管理方面的权利义务，但该权利义务与本案因租赁关系所形成的权利义务并不相同，其间产生的法律事实并引起的法律责任，应按双方间的合同关系进行调整及归责，并不能与本案租赁关系混淆而视。故，在数媒公司从未作出其愿意主动承担资产公司债务的意思表示之下，基于数媒公司与资产公司的法人人格独立地位，以及其与本案的利害关联，陈明明以数媒公司要求主动承担为由，主张损失赔偿之诉请，无事实依据，本院亦不予支持。至于作为案涉租赁合同的另一签约方陈可妙，因其在合同订立后，即以出具《承诺函》的方式事实退出了陈明明与资产公司间的租赁关系，也无证据证实其实质参与并实际经营和现实管理了天天玖玖公司，且与陈明明的财产损失间具有相当的密切关联。故，结合陈可妙在庭审中的陈述意见，其不是案涉租赁关系中的权利人和责任人。对于资产公司的反诉请求而言，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，陈明明应向资产公司支付房屋占有使用费4012820.1元。且因陈明明在租赁合同有效期间内，已超额支付了房屋租金，资产公司无权单方解除合同。其于2014年10月24日向陈明明发出的解约通知，并不产生法律效力。虽然资产公司以其代数媒公司收取物业管理费为由，认为在扣减该部分费用后的合同解除条件已然成就，但因其不是计收物业管理费的权利主体，就该部分财产权的主张，资产公司不能越俎代庖，应由权利人数媒公司自主决定。故，资产公司要求确认合同已事实解除的反诉请求，本院不予支持。鉴于案涉房屋已于2018年3月27日在本院组织下完成了现实交付，资产公司现主张陈明明腾退及返还该房屋的诉请，无事实基础，本院亦不予支持。至于资产公司反诉主张陈明明对租赁房屋的投入归其所有的诉求，因陈明明在合同有效履行期间内并不差欠房租，不存在违约行为，其依2010年7月27日《房屋租赁合同》约定所提出的该项主张，无事实和法律依据。且双方间的转租合同自2015年1月1日起无效后，资产公司并不能基于合同权利提出该项主张。故，其该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、案涉2010年7月27日《房屋租赁合同》及2011年1月18日《补充协议》自2015年1月1日起无效；二、武汉华中师大资产经营管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿陈明明的装饰装修损失3912759.29元；三、陈明明于本判决生效后十五日内向武汉华中师大资产经营管理有限公司支付房屋占有使用费4012820.1元；四、驳回陈明明其他诉讼请求；五、驳回武汉华中师大资产经营管理有限公司其他反诉请求。如陈明明、武汉华中师大资产经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费257472元，由武汉华中师大资产经营管理有限公司负担205978元，陈明明负担51494元；案件反诉费21386元，由陈明明负担17109元，武汉华中师大资产经营管理有限公司负担4277元；评估费74593元，由武汉华中师大资产经营管理有限公司负担59674元，陈明明负担14919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 胡 劲审判员 吴伶俐审判员 任 文二〇一九年一月三日法官助理陈细凤书记员毛亚坤