广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初85号原告:莫健伟，男，汉族，1992年7月20日出生，住肇庆市鼎湖区，被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司（以下简称“天标公司”），住所地肇庆市鼎湖区坑口明政路**，统一社会信用代码9144120305074047X4。法定代表人：尹绍元。委托诉讼代理人：陈义华，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告莫健伟与被告天标公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告莫健伟、被告天标公司的委托诉讼代理人陈义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告双方于2014年2月24日签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号2014022447324916,合同约定，原告购买鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢17层1705房，总价款408086元。被告按合同约定支付了总价款，被告逾期交房两年多。按合同第8条的约定：被告应当于2015年11月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告。同时，合同第9条规定了违约责任：被告逾期交房，超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。根据被告发出的《收楼通知书》日期约9月初，要求被告支付继续逾期交房违约金55948.59元（计算日期从2017年6月2日至2018年9月2日共457天）。根据原、被告双方在2014年2月24日签订的《广东省商品房买卖合同》，合同编号2014022447324916，合同“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。截止到起诉日，原告仍未取得房地产权属证书，责任完全在被告一方，原告要求被告立即支付违约金2040.43元。综上所述，责任完全在被告一方，本案费用由被告承担。现起诉请求判决：1.判令被告支付继续逾期交房违约金55948.59元（计算日期从2017年6月2日至2018年9月2日共457天）。2.判令被告立即支付延迟办理房产权属证书违约金2040.43元。3.判令被告在30天内，办理好房地产权属证书并交付给原告。4.由被告承担本案诉讼费。原告举证如下：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明双方的买卖关系；4.购房发票，证明原告已履行交付房款的义务；5.通知书，证明被告于2015年12月底向原告发出延期交楼的通知,被告违约的事实。被告天标公司辩称，1.合同约定的违约金过高，根据合同法有关规定及当地司法判例，我方主张要求违约金调整至中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行调整。2.违约金的计算时间有问题，应该计算到办理了工程竣工验收备案手续，我方通知原告收楼后的2018年1月20日，之后部分我方不承担违约责任。被告天标公司举证如下：1.被告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明被告的主体资格。2.收楼通知书及邮寄单，证明被告于2018年1月19日向原告发出收楼通知，原告收到通知后拒绝前来收楼的事实。3.竣工验收备案表，证明案涉商品房已于2017年11月17日办理验收本案的事实。4.民事判决书四份，证明鼎湖法院及肇庆中院两级对类似延迟交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实，被告请求法院参考类似判决调整违约金的计算标准。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告与被告于2014年2月24日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城西二区的天标山水星御一期第5幢第17层1705房，总房价为408086元。合同第六条第一款约定：买受人签订合同时付清总房款408086元。第八条第一款约定：出卖人应当在2015年11月30日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交楼的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款408086元。原告曾因涉案房屋未建成并办理竣工验收备案手续，未交付给原告使用，起诉请求被告履行交房义务及按合同约定的按日支付已交付房价款万分之三从2015年11月30日至2017年6月1日止迟延交楼的违约金66967元。本院于2017年7月5日作出（2017）粤1203民初494号民事判决，判决：被告应在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案相关法律手续的30日内书面交付涉案房屋给原告；被告向原告支付计至2017年6月1日止迟延交楼的违约金66967元。2017年8月29日，被告以具备交付条件，书面通知原告收楼。于2017年11月17日，包括涉案商品房在内的天标山水星御一期5＃（住宅）、6＃（住宅）、7＃（商业）工程经相关机构、建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案。被告于2018年1月19日再书面通知原告收楼。庭审中，原告变更要求被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金从2017年6月2日计算至2018年1月20日止。撤回判令被告在30天内，办理好房地产权属证书并交付给原告的诉讼请求。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告没有按约在2015年11月30日前将已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给给原告使用，以及计付截止至2017年6月1日的违约金的事实已有本院发生法律效力的（2017）粤1203民初494号民事判决予以支持，涉案房屋已实际于2017年11月17日通过建设行政主管部门的工程竣工验收备案手续，原告撤回判令被告在30天内，办理好房地产权属证书并交付给原告的诉讼请求应予允许。关于本案计付被告应付逾期违约金期限及标准、被告应否赔偿产权登记违约金问题。1.涉案商品房已于2017年11月17日通过建设行政主管部门的工程竣工验收备案手续，具备合同约定的交付条件，被告已于2018年1月19日向原告送达收楼通知，原告收到通知后没有与被告办理收楼手续，依合同“自甲方通知乙方收楼之日起，视甲方已按期交楼，…”的约定，故此，视被告实际交付日为2018年1月20日，逾期交楼违约金应从本院发生法律效力的（2017）粤1203民初494号民事判决计付截止至2017年6月1日的违约金的次日即2017年6月2日计算至2018年1月20日止，之后被告不再承担逾期交楼的违约责任。2.虽然本院发生法律效力的（2017）粤1203民初494号民事判决以依照《商品房买卖合同》对逾期交楼，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金没有超过约定的数额予以支持，但是该判决是在被告没有提出调整违约金的情况下作出的，本案被告要求调整违约金的计算标准，上述民事判决对本案没有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，结合被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少的请求，根据公平原则，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金。即被告向原告支付逾期交房违约金为已支付购房款408086元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数233天（2017年6月2日计至2018年1月20日止）。3.合同“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，被告没有按期交付涉案房屋给原告，原告仍未取得房地产权属证书，原告要求被告赔偿产权登记违约金的理据充分，本院予以支持，违约金按购房款408086元×0.5%，为2040.43元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫建伟支付迟延交楼的违约金（违约金按已支付购房款408086元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期233天）。二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫建伟赔偿产权登记的违约金2040.43元。三、驳回原告莫建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费625元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇一九年一月二十九日书记员  梁思学