上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85460号原告：谷元福，男，1981年9月4日出生，满族，户籍地广东省深圳市。原告：盛玲，女，1981年4月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：陈津申，上海明庭律师事务所律师。被告：金慧萍，女，1958年7月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：莫茹菁(系被告金慧萍之女)，住上海市浦东新区。第三人：上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区泖港镇北厍路**。法定代表人：陆斌斌，总经理。委托诉讼代理人：沙琛然。原告谷元福、盛玲诉被告金慧萍、第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷元福、盛玲的共同委托诉讼代理人陈津申，被告金慧萍、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人沙琛然两次庭审均到庭参加诉讼。原告谷元福、被告金慧萍的委托诉讼代理人莫茹菁第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷元福、盛玲向本院提出变更后的诉讼请求：1、确认原、被告及第三人签订的房地产买卖居间合同于2018年9月9日解除；2、判令被告返还原告已付定金人民币(以下币种同)10万元并支付以10万元为基数的迟延返还利息(按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2018年9月10日至判决生效之日止)；3、判令被告根据定金罚则向原告支付10万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告与被告、第三人于2018年6月3日签订“房地产买卖居间合同”(以下简称居间合同)以及定金收据。双方约定将上海市浦东新区福山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，于同日支付10万元作为购房定金，并约定于2018年9月10日签署正式房屋买卖合同。在交易过程中，二原告发现被告所售房屋存在增建部分，并于8月22日通过手机短信及律师函的方式要求被告提供该增建具有合法性的证据，但遭被告拒绝。9月6日原告得到浦东新区人民政府陆家嘴街道城管中队的正式回复，被告知系争房屋“……房屋天井盖顶有17年了，目前均用于居民居住，……对历史存量违章予以清除治理……”。由此可以明确，被告出售的房屋随时面临被依法拆违，具有影响日后使用的严重瑕疵，同时违章建筑的行政处罚责任亦将随交易转移至二原告处，且被告以行为明确表示拒绝进行补救，被告行为严重损害二原告的合法权益，故起诉要求判如所请。被告金慧萍辩称，第一，2018年6月3日居间合同签订之前，原告曾多次带其家人实地考察过系争房屋，对天井存在违章建筑的情况是明知的。第二，被告明确告知原告天井是附赠部分，居间合同明确约定产权证建筑面积为42.84平方米，签约并无任何强迫、隐瞒行为。8月间原告曾带人上门明确表示因其家人患病医治金需60-80万，故购买被告房屋已不能兑现，希望退还定金。被告卖房也是要置换其他房屋，且已支付给其上家定金5万元，原告此举势必连带会造成被告无法换房的损失。第三、原告表示不买系争房屋时，被告告知原告去居间方法务部协商处理，但遭原告拒绝。经被告了解，两原告在2018年9月购买了上海市浦东新区栖霞路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋天井也存在违章搭建。故原告的行为是借家人生病为由，真正目的是嫌弃系争房屋价位波动感觉贵了不想买了，系恶意违约。现被告同意解除居间合同，不同意原告的其余诉请，请求驳回。第三人我爱我家公司陈述，其为系争房屋买卖的居间方，签订居间合同前，第三人曾陪同原告多次查看系争房屋，对存在违章搭建的情况原、被告均清楚。现同意解除居间合同，原、被告之间的其他争议与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月3日，原告谷元福、盛玲(乙方，购买方)与被告金慧萍(甲方，出售方)通过第三人我爱我家公司(丙方，居间方)居间介绍，签订《房地产买卖居间合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：房屋地址：上海市浦东新区福山路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积42.84平方米(以产权证为准)；双方于签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同2018年9月10日内支付首付款(该首付中包含已支付定金以及追加定金(若有)；其他约定：合同价525万元为甲方净到手价，协商一致做低到449万元，2018年6月3日付定金10万元，9月10日前付首付215万；以及装修补偿款76万元；纯商贷224万；甲方收到贷款后返还乙方10万作为户口迁出以及交房尾款等。居间合同另对付款方式、交房、过户、违约责任等事项作了约定。同日，被告出具收据，确认收到两原告支付的定金10万元。2018年8月22日，原告谷元福委托上海明庭律师事务所向被告发出《律师函》(被告于8月25日签收)、于8月23日短信告知被告，言明因被告出售的系争房屋有部分涉嫌违法增建，该情形被告与中介均未进行过告知，要求被告在8月24日前提供增建部分合法性的相应证明文件，并言明因系争房屋有部分涉嫌违法增建，且该部分难以与合法部分进行明显区分，交易房屋在客观上已经存在被整改拆违的法律风险，该风险与应如实告知标的物状态及标的物应合法合规的合同义务不符。8月23日，被告回复原告谷元福短信，言明在签定金协议之前被告及第三人均告知出售的是房产证上的42.84平方面积，并希望去居间处协商沟通，但原告拒接电话。8月25日，被告发送短信给原告谷元福，言明被告在签定金协议之前被告及其家人一起在中介陪同下多次实地勘察系争房屋，在勘察过程中被告及中介方都有明确告知加建部分是不包括在产权面积42.84平方中，不存在原告通过发送律师函后即可不履行定金协议，并告知原告在协议规定的日期内履行。9月6日，陆家嘴街道就原告于2018年8月29日提出的SJXXXXXXXXXXXXXX的事项答复：陆家嘴城管中队接受工单后队员在2小时内赶到现场，据查该房屋天井盖顶有17年，目前均用于居民居住，针对该处存量违章，属地居委已在浦东新区存量违章普查工作中予以登记上报。中队会根据上级领导部门统筹计划分批次按步骤逐步对历史存量违章予以清除治理，目前上级部门并未制定明确时间表。9月9日，原告谷元福发送短信给被告，言明被告所售房屋存在违法加建，已被政府加入拆违名单，该房屋具有足以妨碍交易目的的重大瑕疵，被告在接到原告通知后依然拒绝补证该重大瑕疵，已构成根本违约，特通知被告双方签署的购房居间协议自2018年9月9日解除，被告在接到通知后的3日内返还原告支付的10万元款项。9月10日10：51分，第三人的工作人员发送短信给原告谷元福，言明购买的系争房屋约定在9月10日前签网签合同，请原告在当日21时前至第三人签约室签约，并告知被告已到场。11：14分，被告发送短信给原告谷元福，言明当日是签约的最后时间，其已在第三人签约室等候签约，请按约定时间到达；如果未按照规定时间到达，产生的违约责任自行承担。后两原告未至第三人处，亦未书面答复。9月11日，被告向两原告发出《解约通知书》(原告方于9月12日签收)，言明因两原告未履行双方居间合同之约定，视为两原告单方面违约。另查明：1、两原告系夫妻关系。2、系争房屋原登记在金伟义(系被告金慧萍父亲，2004年4月17日报死亡)名下。2018年6月21日，被告金慧萍及案外人童某某(系金慧萍母亲)申请办理不动产变更登记(继承)，同年7月1日，系争房屋经核准登记在上述二人名下(备注：房改售房)。又查明，2018年6月5日，被告与案外人陆秋妹就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订房地产买卖居间协议并支付定金5万元。10月6日，陆秋妹向被告发出催告函，催告被告履行双方居间协议及买卖协议。本院于2018年12月21日从第三人处调取房地产买卖居间合同(编号XXXXXXX)及上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXXX),该两份合同显示：2018年9月5日，原告盛玲与出售方黄天法在本案第三人的居间下就上海市浦东新区栖霞路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房地产买卖居间合同；9月12日，原告谷元福、盛玲与卖售人黄天法、黄逸轩签订上海市房地产买卖合同。原告谷元福当庭确认该房权利人已变更至两原告名下。另经本院现场勘验，上海市浦东新区栖霞路XXX弄XXX号XXX室房屋亦存在天井盖顶。审理中，原、被告及第三人对解除居间合同均无异议，两原告坚持要求被告退还10万元定金、支付利息并按定金罚则支付10万元，被告不同意上述诉请，因双方意见分歧，致调解未成。以上事实，由原告提供的定金收据、房地产买卖居间合同(XXXXXXX)、浦东新区人民政府回复、律师函及签收凭证、短信、情况说明，由被告提供的短信、解约通知书及签收凭证、照片、房地产买卖居间协议(XXXXXXX)、催告函、上海市房地产权证、不动产登记申请书、上海市不动产登记簿、等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》依法成立，系三方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的定金合同关系成立并自原告支付定金时开始生效，对当事人均具有约束力。原告向被告支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式买卖合同。关于定金是否应当返还，首先，原告在签订居间合同前已在第三人的陪同下多次看房，对系争房屋的周边环境、增建部分应为明知；其次，第三人当庭表示签约前被告已出示系争房屋的产权证原件并告知需办理产权变更登记事宜，原告亦为明知；第三，合同中明确约定被告出售的系争房屋为产权证登记的建筑面积42.84平方米，增建部分不在产权证登记的有证面积之内；不动产登记簿中亦未记载系争房屋存在限制交易的情形；第四，原、被告就增建部分发生争议后，被告要求双方共同至居间方沟通协商，原告未予理会；第五，在原、被告合同约定的9月10日签订买卖合同截止日之前，原告已与他人在9月5日另行签订购房的居间协议且原告在9月9日才发出解约通知书。原告在庭审中坚称另行购买的房屋与本案无关，但经本院现场查看该房亦存在天井盖顶，结合签约时间原告以被告房屋存在违章为由拒绝协商签订合同，显属恶意，本院不予采信。综上所述，原告未在合同约定的2018年9月10日前至居间方处与被告签订房屋买卖合同，违反了合同约定，无权要求被告返还已收取的定金。原告现以签约前被告未如实告知系争房屋存在违法加建、已被政府加入拆违名单具有足以妨碍交易目的的重大瑕疵、被告拒绝补证重大瑕疵，故被告已构成根本违约，主张居间合同应自9月9日原告发出通知被告收到并回复之日起解除，要求被告返还10万元定金、支付利息并按照定金罚则支付10万元的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原、被告及第三人对解除居间合同均无异议，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告谷元福、盛玲及被告金慧萍、第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司于2018年6月3日签订的房地产买卖居间合同(合同编号：XXXXXXX)；二、驳回原告谷元福、盛玲的其余全部诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告谷元福、盛玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年一月八日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。