广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初18816号原告：佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会新宁路****。法定代表人：陈永安。委托诉讼代理人：张海峰，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓奕滨，广东海迪森律师事务所律师。被告：佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司，，住所地佛山市顺德区北滘镇兴顺大道**法定代表人：李泽甜。委托诉讼代理人：马涛，广东达声律师事务所律师。原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司（下简称诚顺公司）诉被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司（下简称锦峰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴思萌适用简易程序独任审判，于2018年11月20日、2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告诚顺公司的委托诉讼代理人卓奕滨参加第一次庭审，原告诚顺公司的委托诉讼代理人张海峰参加第二次庭审，被告锦峰公司的法定代表人李泽甜及其委托诉讼代理人马涛两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即停止侵权，搬离原告权属的佛山市顺德区北滘镇兴顺大道3号物业；2.请求判令被告支付物业占用费913600元（该占用费标准系按照原《物业租赁合同》45680元／月的租金标准暂时计算，最终占用费标准以法院委托的评估机构评估金额为准。上述占用费仅从2017年1月1日计至2018年8月31日，2018年9月1日至被告实际搬离之日的占用费另计，并在本案中一并主张。）；3.判令被告承担本案全部诉讼费、评估费。事实与理由：被告于2013年7月18日与原告签订了《物业租赁合同》，承租了原告权属的佛山市顺德区北滘镇兴顺大道3号物业，租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日，合同履行期间，租赁物业每月租金为45680元。后租赁期限届满，被告在未征得原告同意续租的情况下却强行占有、使用租赁物业。期间，原告多次要求被告停止侵权，搬离被侵占的租赁物业，但被告却以各种理由推诿，迄今仍继续非法占有和使用案涉租赁物业。根据相关法律规定，被告的上述行为已经严重侵害了原告对案涉物业的占有、使用、收益权，现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告的答辩意见：1.被告认为本案属于重大疑难案件，不应适用简易程序审理，被告请求变更由合议庭成员适用普通程序审理；2.被告认为本案不属于纯粹意义上的租赁合同纠纷，原告是根据顺德区国有资产监督管理办公室的授权代表该办与被告签订租赁合同的，而被告在履行与政府签订的改制合同中（即内部分拆出租租赁合同），也即原被告签订的租赁合同，也只是被告与原顺德市人民政府合同的一部分义务，因此被告要求追加顺德区人民政府、顺德区环境运输和城市管理局作为本案被告参与诉讼，要求追加顺德区国有资产管理办公室作为第三人参与诉讼，被告无在2017年继续缴纳“租金”的原因是在2016年12月初，顺德区副书记及顺德区区长相继来到被告经营场所以水环境保护及大气环境保护为由现场责令被告停产，但被告时至今日无收到任何行政机关要求被告停产或停业整顿的行政处罚通知，在此情况下，被告仍于2016年12月份缴清了租金，被告认为被告停产的原因是由于政府的行政指令造成，在停产后，被告与包括原告在内的各级行政主管部门商讨因被告停产需搬迁导致的损失，但各行政机关互相推诿，置被告的请求不顾，因此被告无继续缴纳租金有正当理由。3.被告认为在实体方面，根据民法通则的规定，拒付或延付租金的诉讼时效为一年，被告认为原告的诉请已超过相应诉讼时效，应从2017年1月1日开始计算至2018年1月1日截止，因此，请求法院变更审理程序并依法追加被告及第三人参与诉讼以查明本案事实，才能妥善解决本案纠纷。本院经审理查明：2013年7月18日，诚顺公司作为出租方（甲方）与锦峰公司作为承租方（乙方）签订了《物业租赁合同》，合同第一条约定：诚顺公司将位于佛山市顺德区北滘镇兴顺大道3号的物业（下简称“涉案厂房”）出租给锦峰公司使用；第二条约定：出租期限为三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；第五条约定：乙方使用甲方的资产额为10963199.80元，乙方使用上述物业年租金为548160元，月租金为45680元，乙方必须在每季后15日前将当季租金缴交到甲方指定帐户，租赁物业税金先由乙方代甲方缴交，然后甲方按乙方实际缴纳税金报销；第六条约定：乙方须向甲方交纳100000元的承租抵押金，并应于本合同签订之日起七天内缴清。出租期满，乙方已缴清租金，甲方经对出租物业进行检查验收，确认完好后七日内，将承租抵押金退还给乙方，如乙方违约，甲方则不再退回抵押金；第九条约定：本合同签订前乙方所投入的设施及物业共计11项，详见《公诚评FD字(2007)第081号资产评估报告》，上述资产物业归属乙方所有（附房产评估明细表），经甲、乙双方同意予以确认……合同还作了其他约定。后因被告未支付2017年1月1日后的租金，原告向本院提起本案诉讼，被告收到应诉材料后，曾向本院申请追加佛山市顺德区国有资产监督管理办公室、佛山市顺德区环境运输和城市管理局为被告、追加佛山市顺德区人民政府为第三人，认为本案租金实际是被告向佛山市顺德区人民政府缴纳的改制管理费，被告未付租金的原因是2016年12月初佛山市顺德区人民政府因“环保督查”问题责令被告停产，被告一直与顺德区委、区政府、区国资委、北滘街道办事处等行政机关协商处理赔偿及搬迁事宜。经查，原告于2006年12月7日取得佛山市顺德区北滘镇北滘居委会工业园兴顺大道的房地产权证。原告于1997年10月13日成立，广东顺德控股集团有限公司占有98.63%的股权，佛山市顺德区顺合公路建设有限公司占有1.37%的股权，另，佛山市顺德区国有资产监督管理办公室占有广东顺德控股集团有限公司100%的股权。另查，2017年8月16日，广东顺控物业发展有限公司向被告发出《关于锦峰饲料广进行设备固化及搬迁的复函》，载明：“贵司发来《关于进行设备数量固化及搬迁的申请》已收悉。经研究，同意你司在双方确定各项搬迁清单后，自行对厂区内设备进行分阶段搬迁，具体补偿金额待请示批复后签订协议为准。请你司配合提供相关评估资料。”12月19日，佛山市顺德区国有资产监督管理办公室向被告发出《顺德区国有资产监督管理办公室关于反映锦峰饲料厂有限公司的停产善后、搬迁补偿问题的回复》，载明：“2015年7月，中央深改组会议审议通过《环境保护督察方案（试行）》。中央环保督察工作是一项全国性的、推动生态文明体制机制的重大改革举措，感谢顺德锦峰饲料厂对中央环保督察工作的配合。对于您的请求一，我办正积极与北滘相关职能部门沟通，争取得到北滘相关职能部门的理解和支持。对于您的请求二，请锦峰饲料厂按2017年的《佛山市顺德区劳动人事争议仲裁委员会仲裁裁决书》（顺劳人仲案非终字［2017］2181号）及相关文件履行相应义务。根据《信访条例》第三十四条的规定，若您对本处理意见不服，可以自收到本处理意见之日起30天内向顺德区人民政府申请复查或循其他法律途径解决。”20182018年4月19日，被告向原告发出《佛山市顺德区锦峰饲料厂有限公司停产后防洪防汛及善后工作的报告》，载明：“……自停产以来我司己严重亏损达600多万元，且费用还在不断叠加。现我司已无资金进行企业转型经营，还望贵司能尽快落实以1813万元为基础的搬迁补偿方案，让我司能尽快偿还债务以及做好员工遣散工作。马上进入2018年防洪汛期了，因我司已停产一年多，锦峰门卫临时请3人看护，防洪人力欠缺：大电网变压器到今年4月28日已停6个月（超半年不启用，将按重新装机办理，费用接近200万），目前无大电网电力支撑防洪排涝会带来防洪隐患。请贵司迅速采取应对措施：恢复开通大电网变压器，确保防洪排涝电力供应：做好防洪人力应变预案：执行搬迁补偿方案，固化确认设备设施数值，拆除搬离设备（己严重锈蚀），开辟防洪通道，调试排涝设施。尽量减少国有及我司财产损失，杜绝安全事故发生。请贵司接报告后五天内尽快回复我司，以便清晰双关环节。”2018年5月9日，原告向被告发出《关于的复函》，载明：“贵我双方签署的《物业租赁合同》（编号：13075）已于2016年7月31日到期，且从2017年1月起贵司既未向我司缴纳租金，截止到目前为止亦未将租赁物业交还我司。因贵司未将租赁物业交还我司，管理责任仍属贵司所有，需自行承担该物业的所有管理责任。”2018年5月22日，佛山市顺德区国有资产监督管理办公室向被告发出《顺德区国有资产监督管理办公室关于李泽甜信访事宜的答复》，载明：“区信访局转来您的信访材料收悉，经研究，现对您反映的问题答复如下：首先，感谢顺德锦峰饲料厂有限公司对中央环保督察工作的配合。2015年7月，中央深改组会议审议通过《环境保护督察方案（试行）》，指出中央环保督察工作是一项全国性的、推动生态文明体制机制的重大改革举措。对于您的相关请求，区诚顺资产管理有限公司正积极与北滘镇相关部门沟通协商，处理方案将及时告知。”2018年5月24日，原告向被告发出《关于的复函》，载明：“贵司向我司租赁北滘兴顺大道物业而签订的《物业租赁合同》（编号：13075）已于2016年7月31日到期，自2017年1月起贵司停止向我司缴纳租金，至今未将物业交还我司。望贵司尽快交还物业，并补缴相应物业占用费。物业占用费以目前市场租金水平的评估价格为标准，请贵司在2018年6月15日前先按原合同的租金标准补缴物业占用费，待评估结果出具后，请贵司根据评估的价格标准补足差额。若贵司继续长期占用我司物业，我司将通过法律途径进行追偿。在上述物业交还我司之前，贵司作为物业占用者，仍负有包括房屋建筑维护保养、防洪防汛等物业管理相关责任。请贵司慎重考虑相关事宜，如因管理不当造成我方损失，我司保留追偿的权利。”2018年6月5日，被告向原告发出《顺德锦峰饲料厂有限公司就防洪复电的报告》，载明：“……为减低损失我司也不止一次要求与贵司固化好1813万元设备、设施价值，迅速搬迁拆除设备及设施交还锦峰场地。从广东顺控物业发展有限公司2017年8月16日复函（附件1）、顺国资信函(2017)19号回复（附件2）、顺国资信函(2018)13号答复（附件3）中均有体现让我司等候处理之意，说长期占用“未将”锦峰场地交还贵司，责任不在我司。我司期盼贵司迅速执行并落实搬迁补偿方案，让我司迅速偿还债务，完善转制职工遣散经济补偿。就防洪、排涝迫切问题，结合我司人力、供电短板2018年3月15日呈函贵司报告，要求贵司明确态度，2018年4月28日变压器报停半年截止日在即未见复函，2018年4月19日再次呈函贵司，请求贵司务必在五天内（即期限内）明确答复我司，好快速处理防洪等相关问题。2018年5月10日收到贵司复函，已错过了免费申请恢复变压器供电的期限。因恢复供电开支属停产后是否合理开支之列，此次复函中未提及，我司不敢自作主张，但会在现行条件中，尽我所能努力做好防洪、排涝工作。盼贵司尽快书面复函我司。”2018年6月28日，原告向被告发出《关于的复函》，载明：“《物业租赁合同》（编号：13075）已于2016年7月31日到期，自2017年1月起贵司停止向我司缴纳租金。2018年5月24日，我司在向贵司发出的《关于的复函》（下称“复函”）中，已明确通知贵司需于收到该复函后的近期内向我司交还租赁物业，以便我司能够采取措施及时消除防洪隐患、解决防洪排涝问题，但贵司至今仍未将物业交还我司，因此而导致的所有后果将由贵司自行承担。同时，我司再次通知贵司，请贵司于2018年8月31日前将租赁物业交还我司，并补缴相应物业占用费。物业占用费以目前市场租金水平为标准，请贵司在2018年6月30日前先按原租赁合同的租金标准补缴物业占用费，待评估结果出具后，请贵司根据评估的价格标准补足差额。若贵司于2018年8月31日前未能把租赁物业交还我司，我司将通过法律途径追究贵司相关责任。在租赁物业交还我司之前，贵司作为租赁物业的实际占用者，仍负有包括房屋建筑保养、防洪防汛等物业管理相关责任，如因管理不当造成我方损失，我司将保留追偿的权利。望贵司在收到本复函后审慎考虑，并于上述期限内向我司返还租赁物业，以免造成不必要的误会和损失。”诉讼中，双方当事人确认每年租金为548160元，被告的租金缴纳至2016年12月31日，原告确认被告于2018年12月14日已搬离涉案厂房。被告称其从1994年开始使用涉案厂房，应顺德区政府要求停产，被告与包括原告在内的各级行政主管部门商讨因被告停产需搬迁导致的损失，但一直协商未果，无得到当时承诺的搬迁及补偿。本院认为：关于被告申请追加佛山市顺德区国有资产监督管理办公室、佛山市顺德区环境运输和城市管理局为被告、追加佛山市顺德区人民政府为第三人的请求，本案是房屋租赁合同纠纷，原告是涉案厂房的权属人，被告基于《物业租赁合同》使用涉案厂房，应向原告支付租金或占有使用费，被告是否能得到相关部门的赔偿应另行主张权利，不应在本案处理，故本院不予采纳。涉案厂房的权属人是原告诚顺公司，诚顺公司有权就涉案厂房进行支配、收益，被告使用涉案厂房并与原告签订了《物业租赁合同》，应向原告履行支付租金的义务，合同到期后仍继续占用的，应按照原《物业租赁合同》的租金标准向原告支付占有使用费。但鉴于《物业租赁合同》签订前，涉案厂房已有被告投入的设施及物业，被告2016年12月6日停产后需与原告协商补偿事宜实属正常，结合双方当事人提交的函件可知，被告与佛山市顺德区国有资产监督管理办公室、广东顺德控股集团有限公司及原告一直在沟通协商补偿事宜，原告在知道被告2016年12月6日停产，也知晓被告于2017年1月1日开始未继续支付租金的情况下，直至2018年4月19日被告再次要求落实搬迁补偿方案，原告才于2018年5月9日复函要求被告搬迁并支付占用费。直至本案庭审，双方当事人仍不能就涉案厂房哪些属于被告的资产达成一致意见，结合2017年8月16日广东顺德控股集团有限公司的函件内容：“同意你司在双方确定各项搬迁清单后，自行对厂区内设备进行分阶段搬迁”，被告是在确定各项搬迁清单后才对厂区内设备进行分阶段搬迁，而搬迁清单无法确定导致被告迟迟未有搬迁，原告亦存在过错，故本院酌定2017年1月1日至2018年4月的占有使用费由原告减半收取。2018年5月原告通知被告收回物业，视为原告告知被告占有使用费应单独处理，被告应及时向原告归还涉案厂房，故2018年5月至2018年12月14日的占有使用费按照《物业租赁合同》的租金标准计付，计得占有使用费为45680元/月÷2×16个月+45680元/月×7.5个月=708040元。至于原告要求对涉案厂房的租金水平进行评估的申请，《物业租赁合同》到期后，原告直至2018年5月才要求收回涉案厂房，可见其之前一直默许被告按照《物业租赁合同》的租金标准使用涉案厂房，2018年12月14日被告也已交还涉案厂房，评估租金不具有必要性，本院不予采纳。至于原告收取的押金100000元，因《物业租赁合同》已到期，违约条款不再适用，原告应向被告退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月14日的房屋占有使用费708040元;二、驳回原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6468元（原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司已预交），由原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司承担2587元，被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司承担3881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴思萌二〇一九年一月二十一日书记员  何卓峻