广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初12607号原告：深圳市百佳华商业管理有限公司，住所：深圳市宝安区新安街道新湖路**佳华名苑**401-7，统一社会信用代码：91440300073376973C。法定代表人：庄小雄。委托诉讼代理人：黄彪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯玥彤，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市伟一贸易有限公司，住所，住所：深圳市龙岗区坂田街道吉华路**佳华领汇广场******商铺社会信用代码：91440300MA5EFH2691。法定代表人：覃斌。被告：戈进，男，1983年1月8日出生，汉族，住所：湖南省慈利县。，住所：湖南省慈利县 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：戈维，男，1987年4月7日出生，汉族，住所湖南省慈利县。被告：朱炫旭，男，1987年6月9日出生，汉族，住所：湖南省慈利县。，住所：湖南省慈利县 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：覃斌，男，1986年4月1日出生，壮族，住所：广西宜州市。原告深圳市百佳华商业管理有限公司（下文简称百佳华商业公司）与被告深圳市伟一贸易有限公司（下文简称伟一贸易公司）、戈进、戈维、朱炫旭、覃斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序过程中发现案情较复杂，故裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄彪、被告戈进、戈维、朱炫旭到庭参加了诉讼，被告伟一贸易公司及覃斌未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百佳华商业公司的诉讼请求：1.确认原告与被告伟一贸易公司于2017年5月4日签订的《商铺租赁合同》于2018年4月17日解除；2.被告伟一贸易公司向原告支付拖欠的租金、商业服务费、宣传推广费、数据接口使用费、水费、电费、餐厨垃圾清运费共计78883.40元及逾期付款违约金（以78883.40元为基数，按每日0.3%的标准计算，暂计至起诉之日为21298.52元）；3.被告伟一贸易公司向原告支付违约金58140元及滞纳金（以58140元为基数，按每日0.1%的标准计算，暂计算至起诉之日为4767.48元）；4.被告伟一贸易公司向原告支付房屋占用费46512元；5.被告伟一贸易公司向原告支付装修期租金15390元；6.原告无需退还被告伟一贸易公司支付的租赁保证金39900元及装修押金10000元；7.被告伟一贸易公司向原告支付律师费8000元；8.被告戈进、戈维、朱炫旭在未出资的本息范围内对被告伟一贸易公司的上述债务承担补充清偿责任；9.被告覃斌对上述债务承担连带责任；10.五被告承担本案全部诉讼费用、保全担保费用。原告在庭审中明确其第二项请求的金额具体为租金55867.35元、商业服务费14484.13元、宣传推广费2069.16元、数据接头使用费290.41元、水费18元、电费4834.35元、垃圾清运费7883.40元。本案相关情况一、涉案商铺的情况：位于深圳市龙岗区坂田街道吉华路**佳华领汇广场****LH5F-02铺，使用面积57平方米。二、租赁合同的签订时间、租赁期限：原告百佳华商业公司（甲方，出租方，2018年12月5日前公司名称是深圳市百佳华商业投资管理有限公司）与被告伟一贸易公司（乙方，承租方）于2017年5月4日签订一份《商铺租赁合同》，租赁期限为2017年8月15日起至2020年8月14日。三、约定的商铺用途：合同第2.1条约定，乙方承诺经营“好闺蜜茶语”，用于餐饮。四、约定的月租金、商业服务费、宣传广告费等费用：合同第5.1、5.2条约定，2017年8月15日至2017年9月14日，是装修期，乙方无需承担该装修期内的租金、商业服务费及宣传推广费；2017年9月15日至2019年8月14日保底租金15390元/月，提成租金10%，商业服务费3990元，宣传推广费570元；2019年8月15日至2020年8月14日保底租金16188元/月，提成租金11%，商业服务费3990元，宣传推广费570元。保底租金每月5日前支付。商业服务费包括甲方或管理公司提供下列服务的费用，公共区域中央空调费、商户经营区域内的空调费、公共区域的照明、园艺、一般保安服务、清洁、灭虫、公共费用、公共设备的操作、维护保养及更新、公共区域及公共设备的保险，每月5日前付清。宣传推广费是指甲方用于“百佳华购物中心”宣传推广的费用，每月5日前付清。五、约定的水费、电费等费用：合同第5.7.1条约定，水费单价6元/立方米，电费单价1.35元/千瓦时。原告提交的《百佳华租赁商铺合同条件审批表》，出庭的被告对该证据予以确认，该表中约定了数据接口使用费80元/月。六、关于租赁保证金的约定：合同第6.1条约定，乙方向甲方交付39900元房屋租赁保证金。本合同履行期间或本合同终止后，甲方有权直接从租赁保证金中扣除几种情况发生的费用，包括：乙方违反本合同中有关规定而须承担违约金；乙方对于甲方的所有欠款。甲方以租赁保证金抵扣乙方应付款项时抵扣顺序为：商业服务费、水电费、租金、滞纳金、其它违约金或损害赔偿金等。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的5日内补交该差额。七、关于装修押金等费用的约定：合同第8.2条约定，装修押金10000元，装修管理费30元/平米/月，出入证押金30元/个，出入证工本费20元/个。装修押金于租赁商铺之二次装修工程经甲方验收合格后60日内扣除相应费用后的剩余部分无息退还。合同第5.7.4条约定，乙方餐厨垃圾须倒往甲方统一垃圾站，由甲方统一清运，乙方按照400元/月缴纳餐厨垃圾清运费。八、关于违约责任的约定：合同第14.4条约定，若因乙方原因导致实际租赁不满本合同的租赁期，甲方有权要求乙方按第一个租金计收年度的月标准向甲方支付装修期内的租金，同时需按照合同第15.6条约定承担违约责任。合同第15.6条约定，乙方如需提前撤场、终止合同，须提前90日向甲方提出书面申请，甲方书面同意的，乙方应结清租金、商业服务费及其他费用、滞纳金、违约金等全部应付款项后方可撤场，但租赁保证金不予退还。提前终止合同时，甲方有权要求乙方赔偿损失，其计算方法为：赔偿金额=（乙方实际租赁期间最后一个月租金+商业服务费）×3个月。合同第15.4条约定，乙方一年内累计拖欠支付租金、商业服务费、水电费、滞纳金或其它费用达到3次或逾期支付租金、商业服务费、水电费、滞纳金或其它费用达到3次或逾期支付租金、商业服务费或其他任何一项应付款项超过30日的，甲方有权单方终止合同，乙方应于合同终止之日起7日内向甲方付清尚未支付的费用，乙方已支付的所有租金、租赁保证金及其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于乙方实际租赁期间最后一个月租金及商业服务费标准的三个月租金和三个月商业服务费之和作为违约金。九、租赁合同履行情况：原告提交的《商户进场备案表》，显示实际交铺时间为2017年10月25日，实际进场装修期为2017年11月10日至2017年12月10日，装修期完工时间2017年12月15日，开业时间为2017年12月29日。出庭应诉的被告对该备案表予以确认。在履行合同过程中，可原告已收到被告的租赁保证金39900元及装修押金10000元。原告与被告伟一贸易公司于2018年1月18日签订了一份《补充协议》，将原租赁合同的租赁期变更为自2017年10月25日起至2020年10月24日止，装修期变更为自2017年10月25日至2017年12月28日止，起租日为2017年12月29日；租金、商业服务费、宣传推广费的计算年限起止日期亦作出了相应变更，金额不变；除本协议约定的内容外，原租赁合同其他条件均保持不变，双方继续履行。出庭应诉的被告主张，其实际经营至2018年3月底；因销售情况不理想，5楼电影院未开业，客流量极少，在履行合同过程中曾向原告申请免租，但未获原告同意。十、合同解除情况：被告主张，伟一贸易公司于2018年3月15日向原告申请撤店。被告提交的微信聊天记录，显示其曾于2018年3月下旬及4月上旬多次与原告公司员工商量撤场事宜，原告公司员工在3月底的聊天过程中确认原告没有批被告的撤场申请。2018年4月13日，原告向被告伟一贸易公司送达一份《公函》（落款时间：2018年4月10日），称伟一贸易公司截止到2018年4月累计拖欠租金、管理费、水电费等费用共计87573.28元；要求伟一贸易公司全部交清并立即恢复营业。2018年4月25日，原告向被告伟一贸易公司妥投送达《关于解除租赁合同的函》（落款时间：2018年4月17日），称2018年4月17日起解除租赁合同，请伟一贸易公司于4月24日前将商铺内所有可移动物品搬出并腾空。此函另列出了被告伟一贸易公司各项欠费。2018年5月5日，原告向被告伟一贸易公司妥投送达《关于督促付款和搬离的函》，称伟一贸易公司于4月26日回函称，用合同保证金和装修押金抵扣欠款，原告明确不能接受，要求应按租赁合同约定及4月17日的函所述各项要求进行处理；督促2018年5月10日前将所有商铺所有物品搬出并腾空，否则将对商铺内所有物品作为抛弃物处理。出庭应诉的被告辩称，被告要求搬离东西，但商场不让搬离。原告称，被告商铺内的物品由原告方于2018年7月搬走，目前在原告处保管。十一、关于其他需要说明的事实：被告伟一贸易公司于2017年4月10日注册成立，成立时的股东为被告戈进、戈维、朱炫旭，认缴出资额分别为166.65万元、166.65万元、166.67万元，但三名股东并未实缴出资。该公司于2018年5月29日将股东变更为被告覃斌，系自然人独资的有限责任公司。出庭应诉的被告提交的《转让协议》，显示股权转让款作价为0元。判决结果本院认为，原告与被告伟一贸易公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》真实、合法、有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告伟一贸易公司在履行租赁合同过程中，未按照约定支付商铺租金、商业服务费、数据接口使用费、水费、电费、餐厨垃圾清运费等费用，已构成违约。出庭应诉的被告即伟一贸易公司原股东关于生意不理想、客流量不足等辩解不能成为其不支付相关费用的正当理由，其没有证据证明原告存在违约行为导致伟一贸易公司经营困难。关于原告主张的宣传推广费，原告未在指定的举证期限内提交证据证明原告有就伟一贸易公司的经营进行宣传推广，本院对该部分费用的请求，不予支持。关于租赁合同解除时间，根据出庭应诉的被告提交的微信聊天记录，可以认定被告伟一贸易公司已于2018年3月即向原告申请撤店，即申请解除租赁合同，但未获原告同意。被告自认公司实际经营至2018年3月底，故本院认为，被告申请撤店的行为不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，不能发生解除合同的法律效力。因伟一贸易公司一直拖欠租金等相关费用，根据原告于2018年4月25日妥投的《关于解除租赁合同的函》，可以认定租赁合同于此日解除。合同解除后，原告另催促伟一贸易公司搬离涉案商铺，被告未提交证据证明其积极履行搬离商铺的义务，伟一贸易公司依法应承担支付非法占用商铺期间的占用费的义务。出庭应诉的被告辩称因原告阻挠导致无法搬离商铺，但未提交相关证据证明，其提交的聊天记录均是在合同解除前的内容，应承担不利的法律后果，本院对其辩解不予采纳。原告主张，其于2018年7月将伟一贸易公司的物品搬离，但庭审中明确其房屋占用费计算至5月23日。被告没有提交证明，本院采信原告的主张，认定伟一贸易公司占用涉案商铺的截止时间为2018年5月23日。关于原告请求的租金自2017年12月29日起算，符合《补充协议》的约定，应计算至2018年4月25日，共计60534元（15390元/月×3个月+15390元÷30天×28天）。原告主张租金计算至2018年4月16日，金额为55867.35元，视为对自身权利的处分，本院支持原告的该部分主张。关于2017年12月29日至2018年4月25日的商业服务费，按照约定的3990元/月计算得出的金额明显高于原告主张计算至2018年4月16日的14484.13元，本院支持原告的该部分主张。同理，原告主张的数据接头使用费290.41元、水费18元、电费4834.35元、垃圾清运费7883.40元，本院均予以支持。以上租金、商业服务费、数据接头使用费、水电费、垃圾清运费等费用共计83377.64元，但原告关于包括上述费用的第二项诉讼请求的金额为78883.40元，该金额低于原告主张的分项总金额，视为原告对自身权利的处分，本院认定伟一贸易公司应向原告支付租金、商业服务费、数据接头使用费、水电费、垃圾清运费等费用共计78883.40元。关于占用费，被告伟一贸易公司无理由在原告正当解除合同后仍占用商铺，应支付2018年4月26日至2018年5月23日期间的商铺占用费，参照双方约定的每月租金，被告伟一贸易公司应支付占用费为14364元（15390元÷30天×28天）。原告诉请的超出部分，本院不予支持。被告伟一贸易公司长期拖欠租金等费用，原告据此解除合同并可以追究伟一贸易公司的违约责任。但原告根据合同约定要求伟一贸易公司承担的违约责任，包括逾期付款违约金、装修期租金，不予返还租赁保证金、不予退还装修押金及3个月的租金和商业服务费等，上述约定的违约金已明显过分高于原告的实际损失。本院酌情认定，被告伟一贸易公司应承担的违约金为租赁保证金39900元，原告无需退还该部分费用，伟一贸易公司亦无需承担其他违约金、滞纳金等违约责任。关于装修押金10000元，可在原告的第二项请求费用中予以扣减，即伟一贸易公司应向原告支付租金、商业服务费、数据接头使用费、水电费、垃圾清运费等费用共计68883.40元。关于原告请求的律师费，没有合同依据，本院予以驳回。被告戈进、戈维、朱炫旭在租赁合同的签订及履行过程中是伟一贸易公司的股东，但未实际出资。原告应得债权未超出上述股东未出资本息范围，依法应对伟一贸易公司的债务承担补充赔偿责任。伟一贸易公司于2018年5月29日变更为一人有限责任公司。被告覃斌是该公司的新股东，其未出庭应诉证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市百佳华商业管理有限公司与被告深圳市伟一贸易有限公司于2017年5月4日签订的《商铺租赁合同》于2018年4月25日解除；二、被告深圳市伟一贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百佳华商业管理有限公司支付2017年12月29日至2018年4月25日期间的租金、商业服务费、数据接头使用费、水电费、垃圾清运费等费用共计68883.40元；三、被告深圳市伟一贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百佳华商业管理有限公司支付2018年4月26日至2018年5月23日的商铺占用费14364元；四、原告深圳市百佳华商业管理有限公司无需向被告深圳市伟一贸易有限公司退还租赁保证金39900元；五、被告覃斌对上述第二、第三判项确定的债务承担连带清偿责任；六、被告戈进、戈维、朱炫旭对上述第二、第三判项确定的债务承担补充赔偿责任；七、驳回原告深圳市百佳华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4794元、诉讼保全费1684.95元，以上合计6478.95元（原告已预交），由原告自行负担3054.51元，由五名被告共同负担3424.44元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杜 攀人民陪审员  孙培道人民陪审员  陈少琼二〇一九年一月四日书 记 员  桂 丹