山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初4458号原告：朱元旺，男，1982年8月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：赵美，女，1981年6月6日出生，汉族，住址同上，与原告系夫妻关系。被告：泰安市瀚庭房地产开发有限公司，住所地泰安市泰玻大街中段。法定代表人：马万群，董事长。委托诉讼代理人：刘胜村，男，1977年7月18日出生，汉族，住泰安市泰山区。系该公司业务经理。委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。原告朱元旺与被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司（以下简称泰安瀚庭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱元旺及被告的委托诉讼代理人刘胜村、吴向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱元旺向本院提出诉讼请求：1.被告支付不当占用原告所有的住宅专项维修资金的利息2222元。2.被告支付逾期办证违约金16027元。3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由原告与被告于2012年10月签订的《商品房预售合同》，合同编号：YS0041596。合同第二十条之约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。并约定了违约责任，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金。合同第十条约定：出卖人应在20l3年11月30日前交房。被告按约定于2013年l1月25口交房，但交房后在原告多次催促下直至2018年9月16日才办妥不动产权证。原告认为，原、被告双方签订的合同是双方真实意思的表示，合法有效，被告恶意拖延办理不动产权证的行为，违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，为此特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告泰安瀚庭房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据。1.本案未在约定的期限内办理完商品房转移登记并非是被告的责任导致，而是泰安市政府《泰安市市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》、泰安市城中城改造工程建设指挥部的泰村改字（2010）10号文及泰安市规划局对涉案房屋地块规划的会议纪要要求将被告开发的区域纳入城中城改造，城中村改造的政策要求必须与改造社区签署联合开发合作协议进行回迁建设才能参与涉案地块的开发建设，但因涉案地块所属的白峪店子村在土地出让时未达到净地出让，导致土地上由部分村民房屋未拆除，故因政府政策原因导致逾期办证属于不可抗力；2.2015年4月1日，泰安市出具《关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》，要求就原有执行的竣工验收备案制度变更为竣工综合验收，相比起2014年9月双方签订合同时的验收标准更为严格，验收部门增加了7个，验收需要的证明文件多了13项，需要配合的主管部门多达30余家，比原来的工作量多出了一倍多，上述情形属于重大情势变更导致逾期办证，不属于被告违约；3.2015年3月1日出台的《不动产登记条例》要求原房产管理部门不再负责办理房产初始登记，改由国土部门统一办理产权初始登记，导致房产证单独办理初始登记的规定无法实际履行，相关部门停止了一段时间办证业务的办理，该客观情况是订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如继续按照合同约定时间办理产权登记明显对被告不公平；4.被告一直积极履行合同义务，积极与主管部门协商，多次向相关部门提报申请，规划部门同意就已竣工验收的部门进行综合验收，在2019年5月底前就能够办理产权登记手续，同时被告为购房者的按揭贷款提供阶段性担保，承担了很大的风险，被告不存在拖延办证的过错。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年10月19日签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定由原告购买被告开发的位于峪龙佳苑58号楼1单元3层303户房产，房屋预测面积为122.52平方米，商品房每平方米4250元，总金额为520710元；第六条约定买受人采取下列第3种方式付款：3、首付款为330710元，剩余房款190000元办理银行按揭贷款；第十条约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金；3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原告依约向被告支付房屋总价款为520710元。2017年9月21日被告取得不动产权证书，2018年9月16日原告取得不动产权证书。诉讼中，经本院向泰安市不动产登记部门查询，证实该部门收到不动产转移登记手续的时间为2018年9月14日。庭审中，原告为证实交房的时间为2013年11月25日，提供收款收据、交房通知，被告对真实性无异议，但认为交房通知的时间是2013年11月25日至2013年11月30日，具体哪一天应以合同于约定为准。收据写的是代收房产证费用。被告称该房产未办理房产证手续的原因在于涉案房屋地块系白峪店子村城中城改造项目，采用捆绑打包联合改造模式，土地分别用于回迁和公开出让，根据与村委签订的合作开发协议，应当由村委负责拆迁，被告负责投资建设，但原告购买的楼房西侧仍由村民的民居没有拆迁，影响了小区规划的41号楼的开工建设，其他已经建设完毕的楼房不能单独办理规划验收，影响了涉案小区的整体综合验收。为证实自己的主张，被告提交泰安市城中城改造工程建设指挥部的泰村改字（2010）10号文件、2010年5月18日与白峪店子村委签订的旧村改造合作开发协议、泰安市国土资源局建设用地使用权公开出让公告、涉案地块的建设用地出让合同、泰安市城市建设项目管理委员会会议记录、白峪店子村旧村改造规划图及未拆除民居照片等证据予以证实。原告对上述证据的真实性均无异议。被告称2015年4月1日，泰安市要求就原有执行的竣工验收备案制度变更为竣工综合验收，相比起2014年9月双方签订合同时的验收标准更为严格，验收部门增加了7个，验收需要的证明文件多了13项，需要配合的主管部门多达30余家，笔原来的工作量多出了一倍多，上述情形属于重大情势变更导致逾期办证，不属于被告违约，为此被告提交2008年的《房屋登记办理》和《泰安市住房和城乡建设局关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》（泰建发［2015］38号）用以证明。原告对两份证据真实性亦无异议。另查明，2009年6月15日《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》施行。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，将原由房产管理部门办理产权登记变更为国土资源主管部门负责不动产统一登记，2016年9月19日，泰安市实行不动产登记首日，由泰安市国土资源局不动产登记中心统一发放不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金。因被告至今尚未办理，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期办证期间的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告虽辩称未办理房产转移登记的原因在于合作开发单位未完成拆迁，交付土地不符合标准等，但被告所主张的事实与本案不属同一法律关系，不能作为被告逾期办证的合理理由，对被告的该项辩称理由，本院不予采信。另，2015年4月1日起，泰安市住房和城乡建设局下发关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知，将房地产开发项目验收制度确定为竣工综合验收备案制度，且2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，而涉案房产于2015年1月20日交付原告，交付房产的时间与综合验收和不动产登记政策的出台基本属于同一时间，被告理应按照最新的政策规定和要求为涉案小区办理不动产登记，被告辩称存在情势变更等情形的辩称理由，不能作为减轻或免除其违约责任的理由，本院对被告的该项辩称理由不予采信。对于交房时间，原告提供的收款收据显示的时间为2013年11月25日，该收据虽不能直接证实交房的时间，但被告对交房的事实同样负有证明的责任，在未提供相反证据的情况下，结合交清全部款项后，即时领取钥匙交房的交易习惯，对原告的该主张，予以采纳。被告仅以合同的约定抗辩为2013年11月30日，依据不足，不予采信。对于违约金截止的时间，原告主张为实际取得不动产权证书的时间2018年9月16日，被告主张为其取得证书的时间2017年9月21日。根据合同中“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”及“办理产权职能部门受理时间除外”的约定，违约金的截止时间应为被告将办理所有权转移登记手续交付职能部门之日，因此，原被告双方的主张均不符合约定。经本院向泰安市不动产登记部门查询，证实该部门受理之日为2018年9月14日，因此本院确认违约金截止之日为2018年9月13日，违约天数为1023天（即自2013年11月26日至2018年9月13日，扣除730天）。同时，确认违约金为15980.59元（即1023天*日万分之0.3*520710元）。对于原告要求被告支付不当占用维修基金的利息的诉求，因其未提供证据证明被告存在不当占用的事实，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告朱元旺违约金15980.59元；二、驳回原告朱元旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  戚桂亮二〇一九年一月二十五日书记员  刘 文