广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28659号原告：冯建旺，男，1970年12月26日出生，汉族，住广东省惠东县。原告：文静，女，1975年1月1日出生，汉族，住海南省万宁市。两原告共同委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告冯建旺、文静诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付延期交楼违约金134505元（暂计至2018年11月30日，计算租金标准为每月69.14元/m2）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月30日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的佛山市禅城区季华四路66号一座2110房，面积84.58平方米，总价为1079644元，约定被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋，约定交楼标准是精装房，出卖人逾期交房的违约责任是“按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行”等等。合同签订以后，原告按照合同的约定足额支付购房款。被告于2017年6月15日邮寄《延期交房通知书》，告知原告，无法按时交楼，“对与逾期交付问题双方可按合同约定解决”；2018年1月20日，原告收到《收楼通知书》，原告在收楼时发现，被告交付的楼房不符合国家的交楼标准，也不符合合同约定的交楼标准，因此，原告拒绝收楼。到2018年11月30日为止，被告一直没有通知原告收楼，逾期交楼违约状态继续中，已经逾期690天。由于被告没有实际交付房屋，导致原告无法对房屋行使使用权，无法履行于2015年10月30日与广州市顺耀投资咨询公司签订了《房屋租赁管理合同》，造成原告每月房租损失4498.5元，以及物业管理费等损失。《广东省商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房的违约金是“按该商品房的市场租金向买受人支付违约金”，原告认为，这几年租金不断上涨，违约金明显偏低，按照合同法规定，应提高30%计算。因此，违约金计算标准为，53.5+53.5×30%=69.14元每月每平方米，被告到2018年11月30日为止，应向原告支付违约金为：134505元(69.14×84.58×23个月）。综上所述，被告延期交楼，违反了合同约定的义务，严重的损害了原告的合法权益。被告雄盛王府公司辩称，一、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理原告逾期付款与被告逾期交房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501022410）（下称“买卖合同”）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称“补充协议”），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座2110房，建筑面积为84.58平方米，价款为1079644元；原告应在2015年10月30日前支付首期款329644元，商业贷款750000元于2015年11月14日前结算；原告逾期支付购房款应按欠付款额每日向被告支付万分之五的违约金，原告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），被告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且被告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，原告无权向被告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿；约定被告在2016年12月30日前（双方均按合同约定，全面、适当履行合同义务时的：“交付期限”），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。二、原被告双方已签订《逾期交楼处理协议书》，明确约定按23元/平方米/每月的标准计付逾期交楼违约金，且被告已支付2017年1月1日至2017年9月30日的逾期交楼违约金17508元（因原告于2015年12月1日才付清余款75万元（见付款单据），原告支付购房款75万元逾期17天，产生逾期付款违约金6375元，原被告协议一致从逾期付款违约金中扣减，故实际支付金额为11133元）。该协议是双方在平等自愿的基础上所签订，是原被告双方的真实意思表示，依法应受法律保护，应按该约定的标准计付逾期交楼违约金。三、涉案商品房已于2018年1月17日达到交付条件，原告主张被告支付至2018年11月30日止23个月的逾期交房违约金与合同约定不符，没有事实依据。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，被告已及时通知原告收楼，但原告一直未来办理收楼手续。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司装修完后也于2018年10月8日通知原告对装修验收收楼，但原告至今未来办理收楼手续。因原告原因不办理收楼手续，被告于2018年1月17日之后无须向原告支付逾期交房违约金。综上所述，根据本案证据和事实，被告应按照23元/平方米/月的标准向原告支付2017年10月1日至2018年1月17日的逾期交房违约金，2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议书，证明原被告之间的房屋买卖法律关系，约定了交房期限、交楼标准与违约责任等。3、购房税务发票，证明原告履行了交钱义务。4、房屋装修协议，证明与买卖合同协议的标准一样出资人为被告，房屋交付标准是精装房。5、房屋租赁管理合同，证明原告与顺耀公司签订了房屋租赁协议，因被告迟交楼造成的损失。6、收楼通知书，证明被告曾在2018年1月17日通知收房。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②被告应在约定交付日期前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；③被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；④政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任（补充协议书第8条第3款）,未取得房屋测绘报告是政府原因，被告不应承担违约责任；⑤补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、《房屋装修协议》及附件（1、房屋装修标准；2、施工图），证明①被告开发建设的涉案商品房规划设计为毛坯交楼，《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续，原告不予收楼，责任自行承担；②原告所购房屋是须交予第三方装修；《房屋装修协议》附件一《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准。（《房屋装修协议》第二条“委托事项”有明确约定）；③从《房屋装修协议》施工图与《买卖合同》商品房毛坯平面图对比，装修须对建设部门核准的房屋规划设计结构进行调整（增加了钢结构及拆除部分间隔墙），因此房屋在验收合格收楼前，不能将房屋移交给原告委托的第三方进行装修。4、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。5、《房屋租赁合同》3份、房租收据2份、房产证2份，证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。7、《交付装修通知书》、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。8、《室内装修竣工验收通知书》、《室内装修竣工再次验收通知书》、EMS邮寄单、邮寄回执，证明涉案房屋已装修完毕，装修公司分别于2018年10月8日、10月23日两次邮寄装修竣工通知验收文件给原告，该送达是有效送达，原告均拒绝验收，责任应由其自行承担。9、购房款支付凭证（中国建设银行客户专用回单），证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第七条约定承担违约责任。10、收据3张、佛山农商行批量代收付结果明细清单2张、逾期交楼处理协议书，证明①原被告已协商一致按照23元/月/平方米的标准支付逾期交房违约金；②原被告确认原告逾期付款应支付逾期付款违约金6375元，双方协商一致从逾期交楼违约金中直接扣减该6375元；③被告实际已向原告支付2017年1月1日至2017年9月30日的逾期交楼违约金17508元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-6，被告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据1-3、6-10，原告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据4、5，经核对，本院对真实性予以确认。经审理查明：2015年10月30日，原告为购买禅城区季华四路66号一座2110房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定商品房建筑面积为84.58平方米，商品房价款为1079644元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付；3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件由原、被告签章确认。双方又签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2015年10月30日，原告作为出租方（甲方）与广州顺耀投资咨询有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为26991元。后两原告作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（下称柏裕公司）作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准。2017年5月11日（两原告签名时间为2017年4月27日），原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，确认房屋建筑面积为84.58平方米，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年1月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付日止。……四、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。原告于2017年4月27日、10月11日、10月11日，分别出具收据，确认收取被告支付涉案房屋逾期交楼自2017年1月1日至2017年3月31日的违约金5836元、2017年4月1日至2017年6月30日的违约金0元（已扣应付开发商逾期付款违约金5836元）、2017年7月1日至2017年9月30日的违约金5297元（已扣应付开发商逾期付款违约金5297元）。上述款项已转账支付。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）、A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》。柏裕公司分别于2018年10月8日、10月23日向原告发送《室内装修竣工验收通知书》、《室内装修竣工再次验收通知书》，上述邮件均退回妥投。为查明涉案房屋的装修现状，本院于2018年12月14日前往涉案房屋进行现场勘查，经现场勘查，涉案房屋室内安装的空调为科龙牌分体空调，阳台没有铺地砖，为毛坯状态。被告称，阳台不在装修协议约定的室内装修范围内。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同及其补充协议、房屋装修协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，而双方就被告逾期交付问题签订的《逾期交楼处理协议书》，对该违约金标准进一步明确为每平方米23元/月，原告已按该标准收取违约金，在无证据证明该协议违背双方真实意思的情况下，应将该协议书约定作为计付违约金的标准，即应按每平方米23元/月计算违约金，故原告主张按69.14元/平方米/月计算，与双方约定不符，本院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且被告盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，原告有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即案涉商品房为带装修交付；其次，根据约定，被告收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合房屋装修协议的约定，被告有义务保证在交楼同时将装修工程交付给原告；此外，房屋装修协议还约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求装修公司承担保修责任，但无权拒绝收楼，根据公平原则，该条款应理解为在装修工程已完成而存在质量问题的情况下，原告无权拒绝收楼，但在装修工程未完成或根本未开始的情况下，不适用该条款。因此，原告在被告第一次发出收楼通知书时即装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼。而柏裕公司于2018年10月8日向原告在房屋买卖合同上载明的地址寄送《室内装修竣工验收通知书》，尽管未被签收，根据“按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期”的约定，2018年10月13日视为送达日期，结合本院现场勘查的情况，应推定涉案房屋在2018年10月13日前已经完成装修工程，原告所述问题均属装修瑕疵，根据装修协议的约定，原告有权要求柏裕公司在保修期内承担保修责任，但无权拒绝办理接收手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。涉案商品房装修工程已完工，原告应及时办理收楼手续。参照合同关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，故本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月18日，逾期交楼违约金至此截止。原告主张超出部分，本院不予支持。根据查明的事实，被告已支付2017年1月1日至9月30日的违约金，则被告从2017年10月1日计至2018年10月18日逾期交楼383天，被告应支付的违约金为：84.58平方米×23元/平方米/月÷30×383天=24835.51元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯建旺、文静支付逾期交楼违约金24835.51元；二、驳回原告冯建旺、文静的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1495元，由原告冯建旺、文静负担1219元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年一月十五日书记员  潘有鹏