湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘0602民初4654号 原告：倪某，男，汉族，住汨罗市。 委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南金球律师事务所律师。 被告：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区。 法定代表人：竺华峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：杜湘，男，汉族，该公司副经理，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：吴永新，男，汉族，该公司工作人员，住岳阳市岳阳楼区。 原告倪某与被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘岳璨，被告的委托诉讼代理人杜湘、吴永新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告倪某向本院提出诉讼请求，请求判令被告龙峰公司：1、完全履行合同义务，向原告交付房屋；2、按已付购房款日万分之一从2017年1月1日起支付迟延交房违约金，3、承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告支付439253元购买被告开发的某某小区19栋2302号商品房，被告于2016年12月30日交付房屋。但被告至今未按约定履行义务。 被告龙峰公司辩称，1、涉案房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，被告原常务副总经理朱某某以私人名义借款后无力偿还，利用职务之便向原告出具购房款收据，将被告房屋以资抵债，造成原、被告之间债权债务关系的表象。2、原告违约未向被告支付购房款，也没有证据证明于2016年1月31日将购房款直接付给了朱某某。3、本案涉嫌刑事犯罪，公安机关已立案受理，人民法院应驳回原告的起诉或中止审理。 查明的事实 经审理查明，原告倪某与被告龙峰公司于2015年12月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将由其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“某某小区”19栋2302房作价439253元销售给原告；原告应当在2016年1月31日前支付全部价款，逾期付款的按日万分之一支付违约金；原告逾期超过60日的，被告经书面通知原告后有权解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金；被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2016年1月29日向原告出具收到涉案房屋购房款439253元的收据一张。 2016年1月31日，原告之父倪朝辉向被告股东、原常务副总经理朱某某汇款250000元、于2016年2月6日再次向朱某某汇款50000元，合计300000元。原告之父倪某某书面认可上述款项系为原告支付的涉案房屋购房款。原告称，曾于2016年2月8日在朱某某办公室向其支付了120000元现金，享受折扣优惠10000多元，朱某某也于当日向其出具了房款已全部付清的条据一张。被告则称，上述款项朱某某并未交给被告。 另查，一、2015年12月11日，被告召开股东会，决议为保证债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。二、涉案房屋主体已封顶，尚未经竣工验收。被告称，岳阳市公安局岳阳楼分局于2017年8月2日以岳市公楼（经）立字[2017]2379号对被告资产被职务侵占案立案侦查，请求中止审理本案。 判决的理由与结果 本院认为，一、关于涉案合同效力。原告倪某与被告龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。即便朱某某越权与原告签订合同，在被告没有举证证明原告与朱某某恶意串通的情况下，合同依然有效力。至于原告是否支付购房款，不影响合同的效力。二、关于原告是否支付了购房款的问题，原告之父倪朝辉于约定付款期限前后共计向被告的副总经理朱某某汇款300000元，被告虽主张未收到该款，但被告在原告未另外支付其他款项的情况下仍向原告出具已收到涉案房屋购房款收据，表明被告对原告支付房款形式的认可，故被告关于原告未支付购房款的抗辩不能成立，本院不予采信。原告还称以现金支付了其余尾款，但未提交充分证据加以证明，本院不予采信。故本院认定，原告已向被告支付了购房款300000元。原告未付清购房款是否违约及承担违约责任的问题，因被告未提起反诉，本案中不予处理。三、关于交付房屋的问题。原告从2016年1月31日开始逾期支付购房款，但被告至今未行使合同解除权，1年的除斥期间届满，被告解除权消灭，故涉案合同应当继续履行。因此，待原告履行全部付款义务后，被告则应当依约向原告交付房屋并办理相应产权登记手续。现涉案房屋未经竣工验收，目前尚不具备交付条件，故对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告可待相应条件成就后另行主张权利。四、关于迟延交房违约金的问题，原、被告约定2016年12月30日前交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付，被告应当按照合同约定承担违约金，合同中约定违约金具体计算方式为原告已交房款的总额×延期的天数×日万分之一，故对于原告要求被告自2017年1月1日起至涉案房屋竣工验收备案并交房之日止以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于朱某某是否越权造成了被告损失以及公安机关对被告公司资产被职务侵占已立案侦察等问题，不是本案的审理范围，也不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司从2017年1月1日起按已付购房款300000元的日万分之一向原告倪某支付逾期交房违约金至“某某小区”19栋2302房实际交付之日止； 二、驳回原告倪某的其他诉讼请求。 上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8350元，财产保全费2700元，两项合计11050元，由原告倪某负担2500元、被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担8550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长 吴 鹏 人民陪审员 邓 湘 人民陪审员 龙红翔 二〇一九年一月二十三日 书 记 员 彭 薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条第（一）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。