湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0323民初2076号原告:罗克平,男,1956年4月17日出生,汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇蔬菜村2组，现住湖北省竹山县。原告:罗瑞（罗克平之子）,1987年3月23日出生,汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇蔬菜村2组，现住湖北省竹山县。二原告共同委托诉讼代理人：王海刚，竹山县法律援助中心律师。被告:竹山县庸兴房地产开发有限公司。住所地：湖北省竹山县宝丰镇施洋路89号。法定代表人：张智强，总经理。委托诉讼代理人：孙照龙，湖北经立律师事务所律师。被告：蔡立贵，男，1962年3月2日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇双庙村7组，现住湖北省竹山县。第三人：张立国，男，1958年11月20日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇上坝村1组，现住十堰市。委托诉讼代理人：邓子贤，男，1954年8月18日出生，汉族，居民，住湖北省房县。原告罗克平、罗瑞与被告竹山县庸兴房地产开发有限公司（以下简称庸兴公司）、蔡立贵，第三人张立国合同纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）鄂0323民初2120号民事判决，第三人张立国不服判决提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2018年7月20日作出（2018）鄂03民终1150号民事裁定，撤销本院（2017）鄂0323民初2120号民事判决，发回重审。本院于2018年9月17日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗克平及原告罗克平、罗瑞的共同委托诉讼代理人王海刚，被告庸兴公司法定代表人的委托诉讼代理人孙照龙，被告蔡立贵，第三人张立国及其委托诉讼代理人邓子贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗克平、罗瑞向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按合同约定为原告办理不动产产权证书；2.判令被告蔡立贵返还原告办证费用0.5万元；3.判令二被告向原告支付自合同订立日后90日起至不动产产权证书办理之日止的违约金（以35万元购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计取）；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：第三人张立国将其与被告庸兴公司、蔡立贵合作开发的上坝新村4号楼101室、201室住宅转让给二原告，101室单价1600元/㎡，201室单价1500元/㎡，二原告已向第三人张立国支付了购房款30万元，并于2014年2月入住至今。为简化交易手续，被告庸兴公司、蔡立贵（房屋实际开发人）及第三人张立国与原告罗克平、罗瑞于2014年4月14日签订了《产权转移协议书》，约定由庸兴公司（蔡立贵）在向同栋楼房其他业主交付房屋所有权证书和土地使用证书的同时，给原告办理房屋不动产产权证书，原告已依约于2014年9月向蔡立贵支付了0.5万元的办证费用。后因原告罗克平向相关部门举报蔡立贵的违法建房问题，蔡立贵拒不按协议约定为原告办理房屋产权证书。因原、被告及第三人所签订的《产权转移协议书》合法有效，被告蔡立贵及被告庸兴公司负有向原告办理房屋产权证书的义务，现具状起诉，请求贵院判如所请。被告庸兴公司辩称：我公司没有委托蔡立贵与原告签订案涉不动产买卖合同，我公司不是合同当事人，不应承担责任，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告蔡立贵辩称：一、我与原告之间不存在房屋买卖合同法律关系。2011年11月，我与第三人张立国签订《合伙建房协议书》，合伙开发上坝新村小区住宅工程，我按约定在房屋建成后交付张立国房屋三套。后二原告从第三人张立国处购买了案涉的两套房屋，购房款也是直接支付给张立国。2014年4月14日，我与二原告、第三人张立国签订《产权转移协议书》，明确了三方的权利、义务。根据约定，我负有给张立国办理房屋产权证书的义务，张立国负有给二原告办理房屋产权证书的义务。从原告第二项诉讼请求来看，原告是拒绝我为其办理房屋产权证书的，这与其第一项诉讼请求是矛盾的，如果要求办理不动产证书，就不存在返还相关的办证费用，并且还应补交剩余费用，反之亦然。在本案中，我没有为原告办证的义务，只是承担附随义务。二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。案涉房屋是张立国出售给原告的，张立国是自然人，不是房地产开发企业，因此，本案不适用上述司法解释。三、原告违反了三方协议，构成根本违约，房屋产权转让协议已无法履行。原告违反约定擅自占用公共场地、不按规定交纳办证费用、对我恶意举报中伤，因此，我有权拒绝履行没有真实房产交易的办证义务，且三方签订的协议涉嫌偷税，不能违法履行。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人张立国辩称：我于2011年11月9日与蔡立贵签订《合伙建房协议书》，约定由蔡立贵在我的宅基地上建设上坝新村小区项目。房屋建好后，我把蔡立贵还给我的一楼和二楼两套房屋卖给原告。为了简化手续，我们三方签订了《产权转移协议书》，约定由蔡立贵为罗克平办理房屋产权证书，由罗克平承担办证费用，本协议与同栋楼房其他业主签订的购房协议具有同等法律效力。因此，根据《合伙建房协议书》和《产权转移协议书》的约定，原告的诉讼请求与我没有法律关系，我不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并充分听取了双方陈述、辩解，现认定事实如下：2011年11月9日，被告蔡立贵（甲方）与第三人张立国（乙方）签订《合伙建房协议书》一份，协议主要约定，乙方将自家所有的房屋和猪圈、厕所等附属设施连同房产证、土地使用证一并交给甲方，由甲方拆除后在原址（湖北省竹山县宝丰镇上坝村）重新规划建设上坝新村住宅小区，甲方在乙方原有屋基上归还乙方总建筑面积不少于320㎡的住宅房屋三套，即一楼、二楼、六楼各一套。协议签订后，被告蔡立贵即将张立国家庭的房屋及其附属设施拆除。蔡立贵用同样方式从张立学、王大军、黄国斌等家庭取得建设用地使用权后，经与庸兴公司协商一致，庸兴公司同意蔡立贵挂靠其公司名下投资开发建设上坝新村住宅小区，向其提供了建设所需的手续和资质，并授予蔡立贵项目经理身份全权负责上坝新村住宅小区建设事宜。随后，蔡立贵即以项目经理和实际投资人身份开发建设了上坝新村住宅小区。在该小区建设期间，第三人张立国便将蔡立贵补偿给自己的4号楼101室、201室住宅安置房作价35万元出售给原告罗克平、罗瑞父子，二原告已支付购房款30万元，并于2014年2月入住至今。为了简化房屋产权转移手续，三方（蔡立贵为甲方，张立国为乙方，罗克平、罗瑞父子为丙方）于2014年4月14日签订《产权转移协议书》，协议主要约定，甲方以庸兴公司名义建设的上坝新村住宅小区4号楼101室、201室属乙方所有，乙方将这两套房屋产权转移给丙方，由甲方向同栋楼房其他业主交接房屋所有权证书和土地使用证书的同时给丙方办理房屋产权证书，并由丙方向甲方预交水电入户费及办理房屋产权证书的相关税费。该协议还要求丙方必须遵守蔡立贵与张立国签订的《合伙建房协议书》中关于不得干预蔡立贵在本土地权范围内的新规划，必须服从小区的管理和物业管理规约，并交纳相关的费用等约定。上坝新村住宅小区4号楼的总房产证原办理在庸兴公司名下，蔡立贵现已将案涉的两套住宅房屋不动产产权从庸兴公司名下转移登记到自己名下。后因蔡立贵未按约定给二原告办理房屋产权证书，引起本案诉讼。另查明，因蔡立贵在建设上坝新村住宅小区附属设施时遭到原告罗克平的阻拦后，双方经协商于2014年9月22日签订《协议书》，主要约定：一、罗克平应交纳的两套房屋的水电入户费由蔡立贵免收；二、附属设施建起后，由蔡立贵无偿在小区公共场地与罗克平住房相邻的地方为罗克平兴建（3.3m×6m）车库一间；三、协议签订后，罗克平不干扰蔡立贵的其它建设工程施工。四、罗克平原交水电入户费2万元，由蔡立贵退罗克平1.5万元，剩余0.5万元作为办理房产证书费用，不足部分由罗克平承担。同年10月2日，双方又达成《补充协议》，约定蔡立贵只收罗克平办证费用0.5万元，其余费用由房屋面积短缺相抵充；如果蔡立贵不建车库，罗克平将蔡立贵后面一楼相抵。协议签订后，蔡立贵已退回罗克平原预交的水电入户费1.5万元，余下0.5万元作为罗克平应承担的办理房屋产权证书的费用。2015年9月，蔡立贵向本院提起诉讼，请求撤销上述协议及补充协议。本院于2015年12月28日作出（2015）鄂竹山民初字第01521号民事判决书，判决撤销了《协议书》的第二条及《补充协议》的全部内容，该判决已发生法律效力。本院认为本案双方主要存在以下争议，现作如下分析认定。1.被告蔡立贵与第三人张立国于2011年11月9日签订的《合伙建房协议书》及三方于2014年4月14日签订的《产权转移协议书》的性质、效力争议。本院认为，《合伙建房协议书》的主要内容是由张立国提供其家庭宅基地及其附属设施占用的土地，供蔡立贵拆迁后用于上坝新村住宅小区建设，蔡立贵须在原址上返还张立国建筑面积不少于320㎡的住宅房屋三套，从协议内容、协议履行情况及上坝新村住宅小区建设过程来看，第三人张立国只是依照约定履行了交付宅基地及其他土地的义务，并未实际参与上坝新村住宅小区的开发建设，因此，本院认定《合伙建房协议书》虽然名为合伙建房，实为房屋拆迁安置补偿合同，合同内容不违反法律法规禁止性规定，也未损害他人和社会公共利益，为合法有效合同。《产权转移协议书》的主要内容是，蔡立贵代表庸兴公司同意张立国将其在《合伙建房协议书》应享有的两套安置房所有权转让给二原告，二原告在支付张立国对应价款后取得张立国在《合伙建房协议书》约定的拆迁户部分权利，并履行相应义务，蔡立贵向同栋楼其他业主交付不动产产权证书的同时为二原告办理不动产产权证书。上述内容不违反法律法规禁止性规定，也未损害他人和社会公共利益，为合法有效合同。从三方履行协议的情况看，二原告已向张立国支付了绝大部分购房款，并于2014年2月入住至今，其在享受拆迁户的部分权利后，对其他未实现的合法权益，仍有依照《产权转移协议书》的约定要求义务人办理不动产产权证书的权利。2.由谁负责办理案涉住宅房屋不动产产权证书的争议。本院认为，被告蔡立贵采取与拆迁户签订房屋拆迁安置补偿合同的方式分别从张立国、张立学、王大军、黄国斌等家庭取得建设用地使用权后，即与被告庸兴公司达成建设上坝新村住宅小区的挂靠协议，庸兴公司接受挂靠后提供了建设所需的手续和资质，并以自己公司的名义申请获得了建设批文，被告庸兴公司是该住宅小区的开发建设主体；在小区建设过程中，庸兴公司授予蔡立贵项目经理身份全权负责上坝新村住宅小区建设事宜，蔡立贵也以项目经理和实际投资人身份完成了上坝新村住宅小区的建设；蔡立贵在后期为其他购房户办理不动产产权证书时，均是以被告庸兴公司为房屋销售企业向不动产登记机构申请办理的，同时，案涉两套住宅房屋产权证书也是以被告庸兴公司为房屋销售方申请办理到蔡立贵名下的。因此，本院认定被告庸兴公司与被告蔡立贵构成合作开发房地产合同关系，应共同承担办理案涉住宅房屋不动产产权证书的责任。办理不动产产权证书所需费用，依法应当由受让方负担的部分,依照《协议书》的约定由二原告承担。综上所述，被告庸兴公司与被告蔡立贵在合作开发建设上坝新村住宅小区过程中，负有向原告罗克平、罗瑞办理案涉补偿安置房屋不动产产权证书的义务，原告罗克平、罗瑞要求二被告履行办理不动产产权证书的诉讼主张，本院依法予以支持。因二原告与被告蔡立贵已达成了由原告罗克平先行支付0.5万元、不足部分仍由罗克平负担的约定，该约定合法有效，因此，二原告要求被告蔡立贵返还0.5万元办证费用的诉讼请求，本院依法不予支持。关于二原告要求二被告从合同订立之日后90日起至办理完不动产产权证书之日止，依其所交购房款35万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金的诉讼请求，因三方签订的《产权转移协议书》及后来双方签订的《协议书》均未对此进行约定，因此，对二原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。被告庸兴公司及被告蔡立贵的辩解，与本院查明的事实不符，也与相关法律规定相悖，本院不予采纳。第三人张立国关于其不应该承担法律责任的辩解成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告竹山县庸兴房地产开发有限公司与被告蔡立贵在本判决生效后三十日内为原告罗克平、罗瑞办理位于湖北省竹山县宝丰镇上坝新村小区4号楼101室、201室两套住宅房屋的不动产产权证书。二、驳回原告罗克平、罗瑞的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告竹山县庸兴房地产开发有限公司与被告蔡立贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长 杨 森审判员 朱名彬审判员 侯诗海二〇一九年一月二十二日书记员 杨 霞