广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24353号原告：刘阳，男，1985年11月23日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜钊，广东名道律师事务所律师。被告：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇沙涌居委会上沙村地段（北地块）办公楼**，统一社会信用代码914406050750750907。法定代表人：梁军。委托诉讼代理人：陈华昌，广东商融律师事务所律师。原告刘阳与被告佛山市南海区里晖置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭胜钊与被告的委托诉讼代理人陈华昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房认购书》；2.被告退回原告已付购房款976746元（含定金）；3.被告退回原告已付办理社保或个税材料费用18000元；4.被告赔偿以994746元为本金按银行贷款利率自起诉之日起计算至清偿之日止的利息损失；5.被告承担诉讼费。事实与理由：2018年5月13日，原、被告签订《商品房认购书》，约定：原告购买被告开发建设的十里尚堤花园8栋21层02号单元，总价为1718513元，签订认购书当日支付定金50000元，签订认购书后7日内支付首期购房款518513元(含定金)。签订认购书后，被告除前述约定的定金和首期购房款外，另外要求原告支付其他购房款，最终原告实付购房款为976746元(含定金)。签订认购书过程中，原告已向被告表明原告不具备当地购房资格，但被告向原告承诺可以代为办理社保或个税相关证明材料，使原告具备当地购房资格。原告轻信被告的承诺，除上述购房款外，另外向被告销售人员缴纳了18000元用于支付办理原告社保或个税材料的费用。后来原告了解到在购房过程中如提供虚假资料会被取消购房资格，涉讼房屋买卖合同最终根本无法履行。原告多次向被告提出解除《商品房认购书》并要求退回已付购房款(含定金)以及办理社保或个税的费用，但均遭到被告的无理拒绝。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉。被告辩称，原、被告签订的《商品房认购书》合法有效,应继续履行至双方约定的最迟办理网签手续的时间即2019年5月13日。届时确实不能办理网签手续，再按双方各自过错程度承担缔约过失责任。原告要求退回购房款及定金,没有事实和法律依据。所签《商品房认购书》是双方真实意思表示,目前正在履行过程中，没有出现约定的或法定的解除事由。原告向“泽金”的账号支付款项是其个人行为，与被告无关,由原告自行负责。原告要求赔偿利息损失,没有事实和法律依据。综上,恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求及主张事实提交了证据材料，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并附卷佐证。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2018年5月13日，被告（甲方，出售人）与原告（乙方，认购人）签订一份《商品房认购书》，约定：乙方购买甲方开发建设的十里尚堤花园8栋21层02号单元；建筑面积为123.83平方米，套内建筑面积为99.55平方米；总价款为1718513元；《商品房预售许可证》号为南房预字第××号；乙方同意签订本认购书当天即向甲方支付50000元定金；乙方在签订认购书之日起7天内即2018年5月20日前支付首期购房款518513元；甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求即最迟应于2019年5月13日办毕，在此期间，乙方自行完善购房条件等有关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议；如果现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人原因导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，视为乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的50000元定金并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金外其他购房款，甲方在15个工作日内一次性无息返还至乙方付款账户；如乙方违约，乙方须向甲方支付100000元违约金，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除；等等。同日，原告签订了延期签约申请及承诺（按揭），约定：原告申请延期签约，承诺最迟于2019年5月13日前将具备购买资格的证明文件准备齐全并提供予被告，并与被告办理签约手续。原告承诺在2018年5月20日前向被告支付518513元首期款、2019年5月13日前支付1200000元剩余款，原告选择分期支付方式于2018年5月20日前向被告支付10%房款即171851元、于2019年5月13日前支付20%房款即346662元支付剩余房款。同日，原告填写一张《特殊申请表》，载明因需时间办理购房所需相关个人资料，申请将办理签订《商品房买卖合同》延期到2019年5月13日。同日，原告还签署《十里尚堤花园购买风险提示》、《十里尚堤花园认购须知》、《商品房认购知情书》。其中《商品房认购知情书》载明原告在认购过程中接受相关机构或个人的服务且支付相关费用而产生的纠纷由原告自行与中介代理双方协商解决或合法途径解决。2018年5月13日，原告向被告支付了定金50000元，被告开具了收据。2018年5月13日，原告向案外人刘泽金转账支付8000元，转账备注为个人所得税，同时原告完成财付通深交易10000元。2018年5月20日，原告向被告支付了首期款121851元、装修定金100000元、装修款704895元，被告均开具了收据。同日，原告签署《十里尚堤花园购房重要事项告知书》，其中有关于限购政策和合同网签的影响因素说明。2018年11月28日，原告提起诉讼。诉讼中，原告确认不再购买涉讼房屋，不同意再签订商品房买卖合同。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2018年5月13日签订的《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。《商品房认购书》属于原、被告就涉讼商品房买卖签订的预约合同，现原告明确不同意再与被告签订商品房买卖合同，该预约合同的目的无法得到实现，原告请求解除《商品房认购书》符合法律规定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现原告以自己属于限购对象不具备购房资料为由主张解除认购书，对此本院分析如下：一、原告在签订认购书的同时提交申请表并签订告知书、风险提示、认购须知、知情书，其对自己目前尚属于限购对象是明知、知情的，原告作为完全民事行为能力自然人，对自己民事法律行为应承担相应法律后果；二、原、被告在认购书中明确约定签订商品房买卖合同网签时间为2019年5月13日前，距离签订认购书期限为一年，而目前佛山地区限购政策规定非本市户籍居民累计缴纳1年个人所得税或社会保险即具备购买房屋资格，即原告完全可能通过合法方式在约定的签订商品房买卖合同前取得购房资格，原告主张必须提供虚假资料才能取得购房资格的理由不能成立；三、佛山地区限购政策属于政策性规定，具有临时和不确定性，2019年5月13日前限购政策是否仍实施具有不确定因素，现原告在该期限届满前明确不再签订商品房买卖合同，属于原告自身原因。综上，原告因自身原因不再订立商品房买卖合同，应承担解除预约合同的违约责任。虽然认购书约定原告违约须向被告支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合原告实际缴纳定金50000元的事实，本院酌情确定原告无权要求退还定金50000元。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即本案中被告应退还购房款（除定金外）926746元（121851元+100000元+704895元）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。原告向案外人刘泽金支付的款项并非被告收取，况且原告在其签订的《商品房认购知情书》中承诺因接受相关机构或个人的服务且支付相关费用而产生的纠纷由原告自行与中介代理双方协商解决或通过合法途径解决，原告并未提供证据证明刘泽金收取款项属于履行销售的职务行为，本院对原告请求被告退还办理社保或个税材料费用18000元的诉讼请求不予支持，原告可另行主张权利。被告在签订商品房认购书时除收取定金外，还收取原告巨额首期购房款，有违诚实信用原则，原告也存在利息损失，本院酌情确定被告支付以926746元为本金从原告主张权利之日即2018年11月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘阳与被告佛山市南海区里晖置业有限公司于2018年5月13日签订的《商品房认购书》；二、被告佛山市南海区里晖置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款926746元并支付以此为本金从2018年11月28日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告刘阳；三、驳回原告刘阳其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6873.73元（原告已预交10214.31元），由原告负担340元，被告负担6533.73元。原告预交的案件受理费9874.31元，在判决生效后经原告刘阳书面申请，本院予以退还。被告佛山市南海区里晖置业有限公司应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费6533.73元，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年一月二十八日书记员  成海欣