辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0283民初1177号原告：倪淑梅，女，1982年3月25日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251982********。委托诉讼代理人：孙世建，系辽宁高望律师事务所律师。被告：大连吉海房地产开发有限公司，住所地：庄河市。法定代表人：郑吉海，系该公司经理。委托诉讼代理人：张俊帅，系辽宁环胜律师事务所律师。原告倪淑梅诉被告大连吉海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪淑梅的委托诉讼代理人孙世建、被告大连吉海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张俊帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2014年11月16日起按已付房款日万分之三计算至实际交付房屋之日（即2014年11月25日）止逾期交房违约金544元；2.请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金自2017年5月23日起，按已付房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息计算至2018年5月23日。事实与理由：2014年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的房产，建筑面积36.64平方米，房屋总价款为201483元。该合同第8条约定：出卖人应于2014年11月15日前，将经建设单位组织建筑工程验收合格，并由设计、监理、施工和建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期不超过60日，出卖人按日支付已付房款价款万分之三的违约金，合同继续履行。关于产权登记，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得权属证书，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，同意继续办理产权登记，期限延期至2年。合同签订后，原告履行了合同义务。被告于2014年11月25日将案涉房屋交付给原告，被告未按合同约定为原告办理产权登记或权属证书，构成严重违约。经双方协商未果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、关于逾期交房违约责任问题。1、双方签订的商品房买卖合同第八条约定，因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期和气候原因及其他非出卖人原因导致的延期，出卖人不承担逾期交付房屋的违约责任。案涉房屋所在小区因在当时供暖设施未按时接通，导致了房屋交付延迟了几天时间，根据合同约定，被告不应该承担逾期交付房屋的违约责任。2、双方签订的商品房买卖合同补充协议第十六条约定：鉴于购房者众多，买受人同意由出卖人安排购房者按照一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定期限的不视为出卖人逾期交房。第十七条约定：买受人在接收房屋当时，未以书面形式向出卖人提出关于逾期交房的异议及索赔要求等，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。根据上述约定，即使被告有逾期交房的行为，因原告在接收房屋时未提出异议和索赔要求，被告也不应承担违约责任。3、商品房买卖合同虽然约定交房时间为2014年11月15日，但是交房前提应当是原告交付了入住等相关费用，原告实际交付上述费用时间为2014年11月25日，被告在原告交付费用当日即为原告办理了入住手续，故不存在逾期交付房屋违约责任问题。4、被告现主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。二、关于逾期办理产权证违约金问题。2010年6月21日，被告与庄河市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定被告受让土地使用权用于房地产开发建设，该部分土地后来被开发建设成阳光100小区。该合同第六条约定：出让人交付土地条件为场地平整达到一平，周围基础设施达到三通。根据该约定，出让人交付土地上的动迁户应动迁完毕，但是实际上出让人并未完成动迁义务，现仍有1户（张宪法）未动迁，正是因为该户未动迁而导致阳光100小区建成后规划部门不能完成验收，也正是由于该原因，致原告的房屋未能按期办理产权登记，该责任非被告原因造成，而是政府原因所致，所以，被告不应承担逾期办理产权证的违约责任。另外，商品房买卖合同中对于逾期办理产权登记如何承担违约责任，并未作出约定。因此，即使承担违约责任，原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金也是没有依据的。本案经审理认定事实如下：2014年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的阳光100小区第6幢3单元3层3号房屋，总房款为201483元。合同第8条约定，交付期限：出卖人应当在2014年11月15日前，将经建设单位组织建筑工程验收合格，并由设计、监理、施工和建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期和气候原因及其他非出卖人原因导致的延期。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第15条约定，预购商品房预告登记和产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如不能在规定的期限内取得权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人继续办理产权登记，期限延期至2年。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十六约定：……鉴于本小区购房者人数众多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定的交房期限的，不视为甲方逾期交房。上述合同签订后，原告依约付清了房款。2014年11月25日，被告向原告交付了房屋，2018年5月9日，案涉小区所在工程通过综合验收，具备办理产权登记的条件,2018年5月30日，案涉房屋办理了不动产权属登记，证书号为辽20**庄河市不动产权第0XXXXXXX2号。另查，依据庄河市人民政府庄政地字[2010]054号“关于向大连吉海房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权的批复”，庄河市国土资源局于2010年6月21日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，将位于庄河市（华丰南侧），宗地编号为[2010]-4号，宗地面积为30152.25平方米土地出让给被告用作商住用地。该合同第六条约定，出让人同意在2010年7月11日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到场地平整达到一平，周围基础设施达到三通……。上述合同签订后，被告受让了该宗土地，并对宗地内住户、商户进行动迁，在动迁过程中，有一被动迁户张宪法未能按时动迁。期间，被告开发建设阳光100小区二期住宅小区。2016年10月20日，被告向庄河市城乡规划建设局递交申请，内容为：我公司开发的阳光100小区二期工程在2014年11月20日开始办理入住至今已经2年了，由于一户拆迁户未达成协议导致本工程没有全部完毕，致使不能办理规划验收和综合验收。为避免群体上访事件发生，故申请贵局给予规划和综合验收备案，当否。特此申请。2018年3月29日庄河市房屋征收办公室向庄河市城乡规划建设局出具的“阳光100小区”居民张宪法房屋动迁费用测算一份，核算金额为拟拆迁房屋货币补偿费人民币795076元。2018年4月2日庄河市城乡规划建设局作出《关于解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权证的意见》，内容为：庄河市人民政府：苏长忠副市长2018年3月16日主持召开由庄河市城乡规划建设局、庄河市房屋征收办公室、庄河市办事处、庄河市信访局参加的信访工作会议，专题研究如何解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权问题……多年来给业户子女落户、上学、出国等等带来一定影响，为此多次到市政府群访。未办理房屋产权的主要原因是“阳光100”小区二期规划范围内有一户动迁户（张宪法）未拆迁，影响规划建设部门依法依规对该工程进行规划核实；《中华人民共和国城乡规划法》相关条款规定，建设项目未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不得进行竣工验收备案，建设单位也就无法办理房屋产权。项目两年前就通过了消防验收、环保验收等单项验收，通过规划核实后即可办理项目竣工验收备案和业户房屋产权……提出如下意见：一、按照房屋征收办公室（依据我市现行货币补偿标准）核算金额，由吉海房地产公司将拟拆迁房屋货币补偿费人民币795076元打到规划建设局指定的账户上，作为完成后续拆迁补偿的保证金；同时由吉海房地产公司按拟拆迁房屋产权面积（104.96㎡）3倍提供现房房源3套（见明细）抵押给市规划建设局，由市规划建设局负责办理相关抵押手续。二、庄河市房屋征收办公室、庄河市办事处要继续督办大连吉海房地产开发有限公司该项目的后续拆迁工作，争取尽快解决拆迁户张宪法拆迁补偿问题（被拆迁户张宪法与开发企业签订拆迁补偿协议后，由规划建设局和市房屋征收办公室共同处理开发企业前期抵押的房屋和拆迁保证金等相关事宜）。三、大连吉海房地产开发有限公司要尽快完成“阳光100”二期工程竣工验收备案所需要的其他材料。四、上述工作完成以后，规划建设局将在第一时间内完成“阳光100”二期工程的规划核实和竣工验收备案工作，使383户业户早日进入办理房屋产权环节。2018年4月17日被告向庄河市城乡建设规划局出具承诺书一份，承诺按照庄河市棚户区改造货币补偿标准，将795076元和“阳光100”小区的3套商品房，作为张宪法以后货币回迁或房屋回迁的保证。同日,被告与庄河市城乡建设规划局签订合同书一份，内容为：甲、乙双方为了解决阳光100小区二期383户办理产权的事宜，就动迁户张宪法动迁一事按庄河市人民政府会议备忘录要求签订如下协议：一、乙方将795076元现金存入甲方指定的账户为此户货币动迁的保证金，同时将3套商品房（房屋为阳光100小区共306.44平方米）作为张宪法以后达成动迁协议的备用房，由甲方在市不动产中心进行封存。二、……。被告于同日将保证金795076元汇入庄河市城乡规划建设局指定的账户。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、贷款凭证、收款收据、入住保证金取暖费领取表、国有建设用地使用权出让合同、物业缴费清单、申请局内传递单、申请书、关于解决阳光100小区二期住户办理产权证的意见、庄河市人民政府会议备忘录、阳光100小区居民张宪法房屋动迁费用测算、承诺书、合同书、电汇凭证、庄河市人民政府土地批件（庄政地字【2010】054号）、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案凭证、关于大连吉海房地产开发有限公司阳光100住宅小区工程验收合格的函、大连庄广有线网络有限公司住宅小区有线电视网络接收表、管道天然气工程竣工验收备案表、移交证明、外线用电工程竣工验收备案书、不动产权证书及当事人陈述笔录等在卷为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点是被告对未能在合同规定的期限内向原告交付房屋及办理权属证书，是否应当承担违约责任，对于未能按期交付房屋是否应该承担违约责任，本院认为：依合同约定，被告应于2014年11月15日前向原告交付案涉房屋，而被告实际交付房屋的时间为2014年11月25日，故原告应当自2014年11月16日起知道其权利受到侵害，其应在诉讼时效期间内主张权利，现原告未向本院提供证据。证实其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，故其该项诉讼请求已过法定的诉讼时效期间，本院不予支持。关于未能在合同约定的期限内办理房屋权属证书，被告是否应承担违约责任的问题。根据《关于解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权证的意见》内容，案涉房屋未能在合同约定的期限内办理权属证书的主要原因系“阳光100”小区二期规划范围内有一户动迁户（张宪法）未拆迁，影响了规划建设部门依法依规对该工程进行规划核实所致。故案涉小区规划范围内的动迁户张宪法仍享有其对未动迁的房屋的房屋所有权及房屋所占土地范围内的土地使用权，因此依现有证据不能证明造成案涉房屋在合同约定期限内不能办理权属证书的责任在被告，被告不应承担违约责任，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告倪淑梅的诉讼请求。案件受理费75元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  宋振业审判员  赵日荣审判员  王红图二〇一九年一月二十八日书记员  李 敏