四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初6332号 原告：王飞，男，汉族，生于1979年7月16日,住广元市。 委托诉讼代理人：赵平，四川天称律师事务所律师。 被告：朱兴永，男，汉族，生于1972年10月14日，住广元市苍溪县。 被告：寇治菊，女，汉族，生于1974年3月2日，住广元市苍溪县。 二被告共同委托诉讼代理人：杨雄，男，汉族，生于1961年7月20日，住广元市利州区。 原告王飞与被告朱兴永、寇治菊房屋买卖合同一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告朱兴永、寇治菊的共同委托诉讼代理人杨雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王飞向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法将原告与二被告之间《售房合同》第二条第二款约定的“剩余房款在甲方办理完毕本户土地使用权证和房屋所有权证后一次性支付”变更为“剩余房款乙方于2014年1月14日前向甲方支付，乙方在向甲方支付全部房屋价款后乙方即享有房屋占有、使用、收益、处分的权利并享有将来房屋被拆迁而获得的拆迁补偿收益，双方不再办理房屋的不动产过户登记”。二、判令被告立即向原告支付购房款7万元及其利息（从2014年1月14日起按照年利率6%计息至购房款支付完毕之日止）。三、判令被告立即向原告支付违约6.4万元。四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月28日，原告与被告订立《售房合同》，约定原告以32万元的价款将广元市利州区东坝办事处金柜村一组的由原告所有的楼房的第四层楼梯靠北边的一套四室二厅二卫一厨的住房（建筑面积135平方米）一套出售给二被告，同时约定签订合同支付购房款25万元，余款7万元于办理完双证后支付。合同签订后，二被告按约向原告支付了25万元房屋价款，原告也向二被告交付了房屋。二被告从交房后一直居住在该房屋内。由于该房屋是原告购买的国有出让土地上修建的自建房，该房屋在交易时原告尚未取得整栋房屋的所有权证和土地使用权证，该栋房屋的土地使用权证直到2014年1月10日原告才取得。在原告取得整栋房屋的权属证书后，原告立即着手为二被告办理房屋的所有权证和土地使用权证。在办理过程中，原告被广元市房管局的工作人员告知广元市利州区政府已将上述房屋所在区域纳入城市道路建设红线范围，该范围内房屋所有权证停止转移登记，并给原告复制了该区域红线图。故，上述交易房屋已经因为客观事由无法办理过户登记。在知晓上述情况后，原告立即将该情况告知了二被告，并多次与二被告协商要么解除合同要么支付剩余价款，二被告明确表示不同意解除合同，但也拒绝向原告支付房屋剩余价款。在二被告实际占有、使用、收益本案房屋的情况下，既不同意解除合同也拒不向原告支付剩余房款显然对原告明显不公平。原告认为，原告与二被告之间的《售房合同》约定交易的标的物是国有出让土地上修建的城市住房，是我国法律法规允许交易的城市居民住宅房，该合同约定内容是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法受到法律保护。在该合同履行过程中，由于广元市利州区政府已将上述房屋所在区域纳入城市的道路建设红线范围，该范围内房屋所有权证停止转移登记。原告因该客观事由无法办理过户登记手续，该房屋不能过户系不归责与于原告的事由，不属于原告违约，是属于情势变更导致合同履行不能。且该情势变更属于双方订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，无法继续履行合同即不能实现双方的合同目的，维持合同原有约定而不向原告支付剩余价款显然对原告不公。 被告朱兴永、寇治菊共同辩称，一、房屋买卖合同依法成立并生效。2011年1月28日，被告（购房人）朱兴永、寇治菊与原告、售房人王飞及朱晓签订了《售房合同》。《售房合同》依法成立并生效。二、被告已经依约履行了支付房款的主要义务，并没有任何违约行为。《售房合同》签订后，被告已经依约支付房款25万元，履行了义务。原告王飞、朱晓向朱兴永出具收条一张，收到首付款25万元，王飞、朱晓也向朱兴永交付了房屋（钥匙），但未办理不动产登记手续。因原告逾期（2011年5月-2014年1月）交纳出让金，没有及时（6个月）办证，导致后来不能办理，合同目的没有完全实现，但被告没有任何违约行为。三、原告所称变更“剩余房款于2014年1月14日前向甲方支付”、以及“从2014年1月14日起按年利率6%计息”和“支付违约金6.4万元”等请求，不能成立。被告朱兴永、寇治菊从不知道有“2014年1月14日规划红线调整，不能办证”一事；也从未约定“剩余房款于2014年1月14日前向甲方支付”。所以“从2014年1月14日起按年利率6%计息”和“支付违约金6.4万元”等请求，依法不能成立。综上，原告王飞请求“从2014年1月14日起按年利率6%计息”和“支付违约金6.4万元”等请求，依法不能成立，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年1月28日，原告王飞（甲方）与被告朱兴永、寇治菊（乙方）签订《售房合同》，原告将其所有位于广元市利州区金柜一组的自建房出售给被告，合同载明：一、基本情况：位于金柜**，本幢房屋第四层靠北边，该房屋为四室二厅二卫一厨，建筑面积：135平方米。二、付款方式：1、房屋价款32万元，签订协议时乙方首付款25万元。2、余下房款在甲方办理完本户土地使用证和房产证后一次性付清。三、交房时间：2011年3月20日。四、关于办理两证约定：本户房屋产权证和国有土地使用证由甲方负责办理，所需的各种税费由甲方承担。如果本户房屋产权证和国有土地使用证甲方无法办理给乙方，甲方必须向乙方全额退款并支付给乙方前期房款额3%的月利息……八、违约责任：1、本合同一经签字生效，甲、乙双方均应共同遵守各项条款，若单方违约，违约方赔偿对方相应的经济损失和合同违约金（违约金同意按照购房款金额20%计算）。2、乙方不按本合同约定交纳购房款，并视为违约，甲方有权收回此房屋，违约金从购房款中扣除。 签订合同当天，被告向原告支付购房款25万元。原告按照合同约定时间向被告交付了涉案房屋，被告占有、使用房屋至今。 另查明，涉案房屋系原告违法买地自建房。2014年1月10日，原告取得涉案房屋占用土地的国有土地使用权证，证件号：广国用（2014）第301号，载明：土地使用权人：王飞，座落：广元市利州区东坝办事处金柜社区一组，地类：城镇住宅，使用权类型：出让，使用权面积：268.28平方米。 2014年1月14日，广元市规划管理处向原告出具地形图，说明“征用地广国用（2014）第301号为实质重建期间占地修建房屋，位于现行规划道路”。 2017年4月17日，广元市利州区人民政府发布《征收集体土地公告》（广利集征（2017）6号），因广元市利州区081产业新城雪莲大道建设项目，征收集体土地。涉案房屋所涉土地在征收范围内。 另查明，2017年10月10日，原、被告因涉案房屋发生纠纷，原告诉至本院（案号：（2017）年川08**民初4364号）要求解除合同，本院于2017年10月21日向被告送达了民事起诉状等法律文书，后原告撤诉，本院予以准许。 本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力。合同履行过程中，因政府征收土地无法办理产权转移登记，这种政策调整是原、被告无法预见的客观情况，应属情势变更，原告没有过错，被告亦无过错。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，原告即将房屋交付给被告，被告占有使用房屋至今，被告业已享受购房所带来的利益。但若按照原合同继续履行，原告便始终无法收取房屋价款，这显然对原告不公平，因此对原告诉请变更合同内容的主张，本院予以支持。但是房款支付时间应以被告知道或应当知道房屋权属证书无法办理后的合理期限届满后为宜，因2017年10月10日原告已因涉案房屋产生纠纷提起诉讼，被告在2017年10月21日收到相关文书，可以推定此时被告已经知道房产证无法办理的情况，若被告未主张解除合同，应当在知道该情况后的合理期限内向原告支付房屋价款。同时考虑到被告已经占有使用房屋，且被告若将房款支付完毕，依据原、被告间的房屋买卖法律关系，被告实际为涉案房产的真实权利人，即便原、被告双方没有办理房屋权属证书，不会影响被告享有涉案房产及附属权益，对被告的权益并无损害，故本院依法确认变更后的合同条款为“剩余房款乙方于2018年1月1日前向甲方支付，乙方在向甲方支付全部房屋价款后乙方即享有房屋占有、使用、收益、处分的权利并享有将来房屋被拆迁而获得的拆迁补偿收益，双方不再办理房屋的不动产过户登记”。 关于剩余房款问题，依据变更后的合同内容，被告应在2018年1月1日前向原告支付剩余房款，逾期支付，则应当向原告支付资金占用利息。 关于违约金问题，2017年10月10日原、被告因涉案房屋发生纠纷诉至本院，被告在2017年10月21日收到相关法律文书后，应当知晓涉案房屋无法办理权属证书，在此情况下，被告可以依据合同约定主张解除合同，但是被告既不主张解除合同也不愿意支付剩余房款，怠于行使自己权利，致使原告的收取房款的权益无法得到保障，被告存在过错，逾期付款构成违约，故被告应向原告支付违约金。在综合原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，兼顾合同的履行情况的基础上，本院依法酌情确定被告应向原告支付违约金2万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、将原告王飞与被告朱兴永、寇治菊于2011年1月28日签订的《售房合同》第二条第二款“剩余房款在甲方办理完毕本户土地使用权证和房屋所有权证后一次性支付”变更为“剩余房款乙方于2018年1月1日前向甲方支付，乙方在向甲方支付全部房屋价款后乙方即享有房屋占有、使用、收益、处分的权利并享有将来房屋被拆迁而获得的拆迁补偿收益，双方不再办理房屋的不动产过户登记”。 二、被告朱兴永、寇治菊向原告王飞支付购房款7万元及利息，利息从2018年1月2日起按年利率6%计算至全部房款付清日止，限在本判决生效后十日内付清。 三、被告朱兴永、寇治菊向原告王飞支付违约金2万元，限在本判决生效后五日内付清。 四、驳回原告王飞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1490元，由原告王飞负担745元，被告朱兴永、寇治菊负担745元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇一九年一月二十四日 书记员  何朋洲