广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8962号原告：中山市创汇物业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇**北秀路**百汇时代广场**楼第****。法定代表人：卢炎枝。委托诉讼代理人：孙守昌，广东衡德律师事务所律师。被告：广州市潜水艇餐饮管理有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州高新技术产业开发区科丰路3019A、3019B、3020A法定代表人：马子敬。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，广东纵横天正律师事务所实习律师。被告：中山百越餐饮有限公司，住所地广东省，住所地广东省中山市小榄镇**北秀路**百汇时代广场****4F008商铺法定代表人：马子敬。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，广东纵横天正律师事务所实习律师。原告中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）与被告广州市潜水艇餐饮管理有限公司(以下简称潜水艇餐饮)、中山百越餐饮有限公司（以下简称百越餐饮）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，被告潜水艇餐饮在答辩期内提出管辖异议，本院依法于2018年11月1日作出民事裁定，驳回其对本案管辖权提出的异议。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告创汇公司的委托诉讼代理人孙守昌，被告潜水艇餐饮、百越餐饮的共同委托诉讼代理人马继雄、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创汇公司向本院提出诉讼请求：1.潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠的物业服务费26629.81元；2.潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠的水电费20663.6元；3.潜水艇餐饮、百越餐饮支付拖欠上述费用产生的逾期利息（按年利率36%计算，自合同解除之日起计至清偿上述款项之日止）。事实和理由：潜水艇餐饮于2017年5月25日与创汇物业就位于中山市小榄镇××时代广场××楼4Ｆ008商铺签订了中山百汇时代广场物业服务合同，约定潜水艇餐饮于每月5日前须向创汇公司支付当月物业服务费及推广费、水电费等，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金；逾期超过15天的，创汇公司有权单方解除物业服务合同，没收缴纳的各项保证金并要求潜水艇餐饮按未完合同物业服务费总额的20%支付违约金。2017年8月9日，潜水艇餐饮、百越餐饮与创汇公司签订补充协议，约定创汇公司同意自协议签订之日起原合同承租方有潜水艇餐饮变更为百越餐饮，原合同中潜水艇餐饮的权利义务均由百越餐饮承担，如果百越餐饮存在任何欠费/违约的，潜水艇餐饮、百越餐饮承担连带责任。潜水艇餐饮答辩称，不同意创汇公司的诉讼请求，潜水艇餐饮之所以与创汇公司签订物业管理合同是因为百越餐饮签订合同时并没有成立，签订合同是为了筹办百越餐饮而做出的，涉案商铺由百越餐饮经营，所有的权利义务由百越餐饮承担及享有，潜水艇餐饮没有义务去承担创汇公司的诉讼请求。百越餐饮答辩称，1.百越餐饮在2018年4月18日已将涉案场所交回出租方，物业管理费、水电费应计算至2018年4月18日；2.创汇公司请求支付逾期付款的利息没有依据，应予以驳回；3.涉案的合同涉及整个商场的管理，据了解，涉案的商场所经营的商铺大部分已经倒闭，原因在于整体商场的管理不善，没有按照合同的约定去为商场做推广导致客流量少，基于此百越餐饮无法正常经营，创汇公司对此负有非常大的过错与责任，所以请求法庭酌情减少涉案的管理费的标准，且本案的诉讼费由创汇公司承担。各方围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证，根据当事人的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场一区房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌置业公司）进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。后润昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给创汇公司进行物业管理，期限自2015年7月10日起至润昌置业公司书面撤销授权之日止。2017年5月25日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌置业公司为出租方（甲方），潜水艇餐饮为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为6年（自合同约定的开业之日起计算）。2017年5月25日的中山百汇时代广场物业服务合同反映，创汇公司作为甲方，潜水艇餐饮作为乙方，主要约定：乙方按承租的建筑面积589.66平方米缴纳物业服务费，标准为35元/平方米/月，即每月物业服务费为20638.1元；乙方于签订合同时须向甲方缴纳首月物业服务费，以后每月五日前（按自然月计算）一次性缴纳当月物业服务费给甲方；乙方于签订合同时须向甲方支付41276.2元作为物业服务费保证金。物业服务费支付期限自免租装修期届满次日起至租期届满之日止；同时甲方有权依据市场成本提高物业服务费标准；乙方于每月五日之前缴纳电费，电费单价1.1元/kwh，单价中已包含能源损耗费。乙方于每月五日前一次性缴纳水费，水费、污水处理费一般情况下单价为2.8元/m3，但如乙方经营业态属特种用水，水费单价为3.2元/m3。单价中已包含管道损耗和污水处理费;乙方自愿在进场后7日内缴纳23586.4元给甲方作为水电费周转金。合同期满终止或提前终止时，乙方缴清一切租金、有关物业费用及按约定退场结束经营后三个月内由甲方无息退还给乙方；乙方在进场装修前缴纳20000元给甲方作为装修保证金。乙方装修完工后经甲方验收合格，且经核实无违约行为、无事故、无损害赔偿责任的，由甲方在完工后一个月内无息退还；乙方需撤场时，须以缴清一切欠费及违约、赔偿金为前提，以安全、方便为原则，不得损坏商场的设施设备；乙方如有违反本合同条款或者不履行本合同条款的，甲方有权没收乙方缴交的水电周转金和各项保证金并要求乙方按未完合同期物业服务费总额的20%支付违约金；乙方须按时向甲方缴纳物业服务费、水电费等一切应缴费用；乙方逾期缴纳，除应支付物业服务费、水电费等一切应缴费用外，还须支付逾期利息，每逾期一日按所欠缴金额的1‰计算至缴纳完毕，乙方逾期缴纳达15日，甲方有权停止向乙方提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施，同时视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金皆不予退还；本合同自双方签署且租赁合同生效之日起生效，至租赁合同终止时终止；本合同未约定事项或约定不明的，甲乙双方承诺按租赁合同的立约原则及相关条款执行。本合同与租赁合同约定之条款如有相悖，应以租赁合同为准。租赁合同提前终止或解除的，本合同同时终止或解除。2017年8月9日的补充协议反映，润昌置业公司、创汇公司作为甲方，潜水艇餐饮作为乙方，百越餐饮作为丙方，主要约定：甲方同意自协议签订之日起原合同承租方由乙方变更为丙方，原合同中的权利义务均由丙方承受；本协议后，如丙方存在任何欠费/违约的，乙丙双方承担连带责任；2017年7月1日起，原合同约定的水费单价变更为3.3元/m3。单价中已包含管道损耗和污水处理费。上述商铺租赁合同、物业服务合同落款处有潜水艇餐饮的盖章，补充协议落款处有潜水艇餐饮、百越餐饮的盖章。创汇公司提交的关于探越小馆单方面提出撤场的回函反映，创汇公司于2018年4月18日致函潜水艇餐饮、百越餐饮，称已收悉潜水艇餐饮、百越餐饮于2018年4月16日发来的撤场通知书，就潜水艇餐饮、百越餐饮单方提出的撤场事宜，创汇公司认为潜水艇餐饮、百越餐饮以亏损为由提出提前退租，属于单方要求终止租赁合同的根本违约行为，潜水艇餐饮、百越餐饮应按照租赁合同约定缴清欠费并承担违约责任，并请潜水艇餐饮、百越餐饮在收到函件后立即恢复经营。创汇公司提交的百汇时代广场商铺租赁合同、物业服务合同解除通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，创汇公司于2018年5月9日致函潜水艇餐饮、百越餐饮，称潜水艇餐饮、百越餐饮拖欠费用合计256090.05元，已严重违反合同约定构成根本违约，称双方签订的租赁合同及物业合同自该函发出之日起予以解除。请潜水艇餐饮、百越餐饮在该函发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理商铺交接手续，否则视为放弃所有权，创汇公司有权自行处理（包括但不限于视为垃圾处理）并将该商铺另行出租。通知书还要求潜水艇餐饮、百越餐饮在通知函发出起3日内清缴欠款，并按欠款金额日千分之一标准支付违约金（计至付清欠款之日）；按未完租期租金及物业服务费总额20%另行支付违约金；没收潜水艇餐饮、百越餐饮缴纳的保证金；对创汇公司遭受的其他损失（包括但不限于：预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），保留追索的权利。该邮件于2018年5月10日由他人签收。创汇公司提交的警告函、EMS邮单及邮单查询结果反映，创汇公司于2018年8月22日致函潜水艇餐饮、百越餐饮，称由于潜水艇餐饮、百越餐饮单方撤场，创汇公司于2018年5月9日向致函潜水艇餐饮、百越餐饮，向潜水艇餐饮、百越餐饮发出解除通知书，并于2018年5月9日解除双方的合同，根据合同约定，潜水艇餐饮、百越餐饮应于2018年6月8日前注销涉案商铺涉及的相关证照，创汇公司要求潜水艇餐饮、百越餐饮在函件发出起3日内开展并30日内办理注销相关证照工作完毕。该邮件于2018年8月23日由他人签收。创汇公司提交的水、电表图片及租户水电费明细表反映涉案商铺在2018年2月21日至2018年4月18日电费为19636.1元，2018年1月21日至2018年4月18日水费为1027.5元。2018年7月20日，创汇公司以潜水艇餐饮、百越餐饮拖欠物业服务费等费用为由诉至本院，提出上述请求。诉讼中，潜水艇餐饮及百越餐饮向本院提交了百越餐饮的营业执照及章程，显示百越餐饮于2017年7月12日成立，股东之一是潜水艇餐饮，潜水艇餐饮及百越餐饮认为潜水艇餐饮与创汇公司签订物业服务合同是为百越餐饮的成立作准备，百越餐饮成立后物业服务合同的权利义务应由百越餐饮全部承担。庭审中，创汇公司、潜水艇餐饮及百越餐饮确认涉案物业服务合同已解除，拖欠物业管理费的期间为2018年4月1日至合同解除期间，但创汇公司认为解除时间为2018年5月9日，潜水艇餐饮、百越餐饮则认为因创汇公司于2018年4月18日回函，表明创汇公司同意于2018年4月18日解除合同。针对拖欠的水电费，潜水艇餐饮及百越餐饮要求庭后三天内向本院提交书面意见，如无法提交，则按创汇公司主张的金额19067.6元（20663.6元-1596元），至今潜水艇餐饮及百越餐饮均未提交书面意见。创汇公司同意水电周转金23586.4元及装修保证金20000元在欠费中予以扣除。创汇公司要求按年利率36%计算迟延付款的利息损失，潜水艇餐饮、百越餐饮则认为标准过高，要求调低为按照中国人民银行同期同类贷款利息计算。另外，双方确认涉案商铺仍未清空，潜水艇餐饮、百越餐饮认为因创汇公司拒绝其进入商铺而导致无法搬离商铺，创汇公司不予确认，潜水艇餐饮、百越餐饮同意在2019年1月9日起一周内搬离商铺的物品。本院认为，创汇公司与潜水艇餐饮签订物业服务合同及创汇公司与潜水艇餐饮、百越餐饮2017年8月9日签订的补充协议，均未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。因潜水艇餐饮在补充协议中约定，如百越餐饮存在任何欠费、违约，由潜水艇餐饮及百越餐饮承担连带责任，因此百越餐饮如拖欠创汇公司相关费用，潜水艇餐饮应当对百越餐饮所有欠费承担连带责任。2018年4月18日创汇公司的回函中并无同意解除合同的内容，并且回函中要求继续经营、继续履行合同，故物业合同解除之日应为2018年5月9日，即拖欠的物业管理费期间应为2018年4月1日至2018年5月9日，拖欠物业管理费金额为26629.81元（20638.1元/月+20638.1元/月÷31天×9天）。至于水电费，因潜水艇餐饮、百越餐饮庭审中陈述如庭审结束后三天内无法提交书面意见，则确认创汇公司主张的水电费金额19067.6元，至今潜水艇餐饮、百越餐饮仍未提交书面意见，故本院对其所拖欠的水电费为19067.6元予以确认。因庭审中创汇公司同意将潜水艇餐饮、百越餐饮已缴纳的水电周转金23586.4元及装修保证金20000元用于抵扣欠费，故进行抵扣后，潜水艇餐饮、百越餐饮实际拖欠金额应为2111.01元（26629.81元+19067.6元-23586.4元-20000元）。潜水艇餐饮、百越餐饮经催促未按约支付相应费用，其行为已构成违约，故创汇公司主张支付迟延付款的利息损失有理，本院予以支持。现创汇公司按年利率36%计算迟延付款的利息损失标准过高，综合双方签订的合同中约定如不按时缴纳上述费用，需按欠款金额每日1‰支付逾期付款违约金，本院认为应调整为潜水艇餐饮、百越餐饮以实际欠费金额即2111.01元从2018年5月9日起计算按年利率24%计算迟延付款的利息损失至清偿上述费用之日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告中山百越餐饮有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付欠款2111.01元及迟延付款的利息损失（以2111.01元为基数按年利率24%从2018年5月9日起计算至被告中山百越餐饮有限公司清偿之日止）；二、被告广州市潜水艇餐饮管理有限公司对被告中山百越餐饮有限公司的上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回原告中山市创汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，由被告潜水艇餐饮、百越餐饮负担43元，由原告创汇公司负担1031元（该款已由原告垫付，两被告负担部分应在判决生效之日五日内一并迳付给原告，本院不另行收退）。不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年一月十日书记员  郑敏婷