湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终4260号上诉人(原审被告、反诉原告）黄长贵，男，1955年10月5日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：龙天迈，湖南光韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道**嘉玺大厦**。法定代表人：陈杰，总经理。委托诉讼代理人：刘小虎，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安文，男，1974年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人黄长贵因与被上诉人湖南省婴童美女人城管理有限公司（以下简称婴童美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄长贵上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四、六、七项；2、依法驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、依法支持上诉人的原审反诉请求；4、依法判决被上诉人返还上诉人超额支付的设备设施维护费用70.56万元及赔偿上诉人装修损失222.89万元后由上诉人腾退房屋；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：1、原审判决认定涉案商铺的整体固定费用均为租金，与事实不符。双方签订的合同第四条第1款明确约定了固定费用包括租金30%和设备设施维护费70%，而设备设施维护费2.8万元/月系用于整个商场公共部分相关设备设施的维护，被上诉人商场在开业几个月就停业，公共设备设施已拆除，不存在维护费用，故被上诉人应退还上诉人交纳自商场停业后的设备设施维护费。且有生效的判决证实被上诉人收取的费用中包含有设备设施维护费用。被上诉人商场停业严重影响上诉人经营环境，租金应予以调整。2、原审判决房屋占用费缺乏法律依据。3、被上诉人在合同履行过程中存在过错，应根据公平原则赔偿上诉人的前期投入损失，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉婴童美公司口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确。理由是：1、合同中约定租金和设备设施使用费是一个整体的固定费用。2、如果是30%为租金的话，这个租金标准远低于同地段的租金标准。3、上诉人租赁的门面是独立的门面，与其他承租人承租的门面不一样，不能类比，商场的改造并不影响上诉人的正常经营。4、纠纷之前，上诉人与被上诉人对租金的支付没有争议，且上诉人均是按照合同约定的固定费用标准24万元/半年支付的。5、按商铺的设计与施工，以及商铺的实际交付，没有侧门，侧门也不是物业公司封的，而且物业公司与我公司无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。婴童美公司向一审起诉请求：1.判令黄长贵立即向婴童美公司清偿拖欠的2016年2月8日起至2017年1月7日止的租金32000元及违约金7680元（自2016年2月8日起至2017年1月7日止按拖欠租金月息2%计算），以上共计39680元；2.黄长贵承担本案诉讼费用。诉讼过程中，婴童美公司变更诉讼请求为：1.解除婴童美、黄长贵于2013年12月13日签订的《商铺租赁管理合同》，黄长贵立即腾空且向婴童美公司返还位于长沙市雨花区婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺房屋；2.黄长贵清偿2016年2月8日起至实际腾退房产完毕之日止的租金、水电费、违约金【包括2016年2月8日起至2017年8月15日止租金322322.58元、2016年11月起至2017年6月8日水电费83693.5元，及2017年8月16日起至黄长贵腾退房屋之日止的房屋占用费（按每月4万元计）、及前述欠款按月息2%计算的违约金】，暂计算至2017年8月15日共计474226.98元；3.黄长贵承担本案诉讼费用。一审开庭审理过程中，婴童美公司当庭撤回了关于水电费的诉讼请求。上诉人黄长贵向一审法院提出反诉请求：1.婴童美公司返还黄长贵已缴纳的2014年11月8日起至2017年2月7日止的设备设施维护费用705600元；2.婴童美公司向黄长贵开具商铺租赁费用发票；3、婴童美公司自2017年2月8日起按每半年7200元的标准缴纳固定费用，原合同继续履行；4、婴童美公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，黄长贵将反诉请求变更为：1.婴童美公司赔偿黄长贵损失2228900元；2.婴童美公司返还黄长贵已缴纳的2014年11月8日起至2017年2月7日止的设备设施维护费用705600元；3、婴童美公司向黄长贵开具商铺租赁费用发票；4、婴童美公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年12月13日，婴童美公司、黄长贵签订《商铺租赁管理合同》，约定：婴童美公司将位于长沙市雨花区长沙大道278号高桥国际大厦婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺租赁给黄长贵；租赁用途为经营德克士快餐；租赁期限自2014年2月8日起至2024年2月7日止，从2014年2月8日开始计算租金；固定费用按每半年240000元先支付或按黄长贵营业额9.5%抽成，两者取其高，其中包括租金占整体固定费用的30%，设备设施维护费占整体固定费用的70%；支付方式为半年付；商铺的商场管理费以每平方米10元为上限收取，从第三年开始计算并缴纳（按黄长贵租赁房屋套内面积155平方米计算）；婴童美公司须依法缴纳因出租物业而应缴的各项税费；黄长贵逾期缴纳费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金，逾期30日以上的，婴童美公司有权解除合同；并就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，黄长贵向婴童美公司支付了履约保证金8万元，黄长贵进场经营。至2017年2月7日，黄长贵共向婴童美公司支付了1368000元，其中2013年12月13日240000元、2014年8月12日240000元、2015年2月5日240000元、2015年8月5日240000元、2016年6月8日204000元、2016年9月6日204000元。黄长贵在向婴童美公司转账支付上述款项时均备注为德克士房租。婴童美公司于2013年12月13日向黄长贵出具了收据，载明收到黄长贵交来租金及管理费。婴童美公司2014年8月12日出具的收据载明收到的为“半年租金”。婴童美公司未向黄长贵开具发票。2014年11月，因经营管理不善，婴童美公司商场停业，婴童美公司公司解散并成立清算组。黄长贵因经营环境变差，多次与婴童美公司沟通再行减免月固定费用未果，且拖欠物业公司水电费，被物业公司强行停水停电，黄长贵所经营的德克士餐厅亦于2017年6月20日停业。另查明，黄长贵签订《商铺租赁管理合同》后，为经营德克士快餐，前期装修、购买设备、开业辅导等投入资金共计1836625元。在合同履行期间，经双方协商，婴童美公司同意自2016年2月起为黄长贵每月减免费用6000元。黄长贵实际自2017年2月8日开始拖欠费用。一审法院认为，婴童美公司、黄长贵签订的《商铺租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。一、本案双方当事人争议的焦点在于租金标准如何认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《商铺租赁管理合同》约定“固定费用按每半年240000元先支付或按黄长贵营业额9.5%抽成，两者取其高，其中包括租金占整体固定费用的30%，设备设施维护费占整体固定费用的70%”。婴童美公司、黄长贵争议的焦点在于黄长贵应按以上约定中的“固定费用”还是“租金”标准支付租赁费。首先，根据审理查明的事实，婴童美公司收取黄长贵的24万元后，向黄长贵出具的2张发票中，有1张载明为“半年租金”；黄长贵既往在向婴童美公司按照固定费用标准转账付款时，备注全部款项均为“房租”，可见该“房租”是全部固定费用，而非按30%标准计算，且法庭审理中，黄长贵认可合同签订时关于租金的约定就是设施设备维护费等所有费用一揽子共计24万元每半年；其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。可见一般情况下，承租人支付租金、出租人维修租赁物均系法定义务，无论是否发生设备设施维护的情形，承租人均应按约定支付租金。故一审法院确认，婴童美公司、黄长贵双方在签订《商铺租赁管理合同》时的真实意思表示为按24万元每半年标准支付所有房租，即房屋租金标准为每月40000元。在2016年，婴童美公司在上述标准上给予黄长贵减免了6000元每月。黄长贵已按双方约定标准支付租金至2017年2月7日，婴童美公司主张黄长贵支付上述期间内拖欠的租金以及黄长贵要求婴童美公司返还已缴纳的设备设施维护费，均无事实依据，一审法院不予支持。2017年2月8日起至2017年8月15日的租金250322元，黄长贵应予支付。二、关于解除合同。婴童美公司、黄长贵签订《商铺租赁管理合同》后，婴童美公司商场及黄长贵经营的餐厅已先后停止经营，且双方之间、黄长贵与物业公司之间发生一系列纠纷，《商铺租赁管理合同》已无法继续履行，双方的合同目的均无法实现，婴童美公司要求解除《商铺租赁管理合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。《商铺租赁管理合同》解除日期为婴童美公司变更诉讼请求送达之日，即2017年8月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。婴童美公司诉请黄长贵腾退涉案商铺，且支付至腾退之日止的房屋租金损失，一审法院予以支持。考虑本案的实际情况，一审法院酌情将黄长贵赔偿占用费的标准调整为30000元每月。三、关于黄长贵反诉婴童美公司赔偿损失。黄长贵租赁涉案商铺后，前期投入巨大是客观事实，但黄长贵未能继续经营，并非婴童美公司原因造成，故黄长贵反诉婴童美公司赔偿损失，没有事实和法律依据。因婴童美公司商场停业确实对黄长贵的经营状况会产生一定影响，一审法院在确定黄长贵应赔偿婴童美公司的损失时已考虑上述因素，适当减免了黄长贵的责任。四、关于婴童美公司主张的违约金，因黄长贵在婴童美公司起诉前并未拖欠租金，不存在违约行为，且双方就租金的标准已产生纠纷，婴童美公司要求黄长贵支付违约金，一审法院不予支持。五、关于发票。虽然合同没有明确约定开具发票，但根据《发票管理办法》第十九条规定，出租人提供已收取房屋租赁费用的发票系其向承租人应当履行的附随义务。故黄长贵诉请婴童美公司就已经收取的租赁费用开具发票，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、湖南省婴童美女人城管理有限公司与黄长贵20**年12月13日签订的《商铺租赁管理合同》，于2017年8月16日解除；二、黄长贵于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区长沙大道278号高桥国际大厦婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺腾退返还给湖南省婴童美女人城管理有限公司；三、黄长贵于本判决生效之日起10日内支付湖南省婴童美女人城管理有限公司欠付租金250322元；四、黄长贵于本判决生效之日起10日内支付湖南省婴童美女人城管理有限公司房屋占用费（按照每月30000元的标准，自2017年8月16日起计算至所涉房屋腾空之日）；五、湖南省婴童美女人城管理有限公司于判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）黄长贵就收取的租金开具发票；六、驳回湖南省婴童美女人城管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回黄长贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8413元，反诉受理费17544元，共计25957元，由湖南省婴童美女人城管理有限公司负担5957元；由黄长贵负担20000元。本院二审中，上诉人向本院提交了三组共7份证据。第一组证据，证据1德克士装修平面图及照片，拟证明上诉人餐厅经营时对外开放两个出入口，其中侧门连接商场内部的事实。证据2《请尽快协商处理封闭餐厅门一事的函》，证据3《再次催促处理封闭我餐厅门一事的函》，拟证明案外人湖南瑞思商业管理有限公司作为被上诉人的委托管理人，在替被上诉人对外招商时，采取欺骗的手段封闭了上诉人餐厅的侧门，严重影响了上诉人租赁物的完整使用权，妨碍了餐厅顾客的正常进出，同时也彻底隔绝了上诉人与被上诉人商场的连接，致使合同目的无法实现。上诉人多次向被上诉人及其委托管理人反映情况，均未得到解决，被上诉人的行为已经构成违约的事实。第二组证据，证据4《民事裁定书》证据5《商铺租赁合同》，拟证明1、被上诉人与曾辉尧签订的《商铺租赁合同》显示，被上诉人向其收取的费用就包括租金及设备设施维护费用。2、案外人曾辉尧与上诉人系同一时期由被上诉人招商进入婴童美女人城经营，收取的费用项目基本相同，结合案外人席东娥案件判决书内容，印证了被上诉人收取上诉人的整体固定费用包括租金与设备设施维护费。第三组证据，证据6高桥派出所报警案件登记表，证据7短信记录，拟证明上诉人为了避免双方的损失进一步扩大，于2018年6月要求将租赁房屋内的物品搬离，但遭到被上诉人及其委托管理人的刁难导致上诉人无法及时处理空调及外机，给上诉人造成损失的事实；同时，因被上诉人过错导致上诉人无法将租赁房屋及时清空交付，由此产生的损失应被上诉人承担。被上诉人婴童美公司质证认为：第一组证据，证据1，侧门在我方移交给上诉人时并不存在，按设计是没有这个侧门的，是上诉人擅自开的。证据2、3，我方没有收到上诉人的提交的这两个函件，据了解物管公司有口头回复不是物管公司封的。第二组证据，证据4、5，真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议，曾辉尧承租的是商场里面的铺面，该商铺需要享受到商场内的扶梯、中央空调之类的设备设施，而黄长贵的是独立的商铺，不存在享受商场内部的设备设施，合同中有设备设施是因为受到了格式合同的影响，没有改动。第三组证据，证据6、7，真实性、合法性请法院酌定，关联性和证明目的有异议。该证据不构成被上诉人有过错，根据法律规定，房租未结清，出租方是有留置权的。证据7的与陈向阳短信往来是真实的，陈向阳是物业公司的员工。陈向阳也一直要求黄长贵办理交接门面的手续，但是黄长贵一直没有办理。本院根据上诉人黄长贵的举证，被上诉人婴童美公司的质证，本院认证认为：证据1、2、3，不能达到上诉人证明被上诉人交付涉案租赁门面时就有侧门的目的。因为双方签订的商铺租赁管理合同的附件中没有证据显示涉案商铺有侧门的设计和实际开设了侧门。证据4、5的真实性、合法性予以认定，能够证明被上诉人合同约定中收取的固定费用包括租金、设备设施维护费两部分。对证据6、7，由于对方对其真实性不持异议，能够达到上诉人证明其曾于2018年6月10要求搬离涉案租赁商铺，但因上诉人未支付结清租金，被上诉人不同意其自行搬离的事实。本院二审查明的其他事实与一审无异。本院认为：1、婴童美公司与黄长贵于2013年12月13日签订的《商铺租赁管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应严格依合同履行。在合同履行过程中，黄长贵自合同签订后进场装修经营，从2013年12月13日起至2016年2月止，均是依照双方合同第四条第1款的约定按期向出租方婴童美公司支付半年的租金24万元。2014年11月，婴童美公司因经营不善，商场停业，黄长贵作为独立的门面并没有停止经营。自2016年2月起至2017年2月7日止，黄长贵在与婴童美公司协商并征得其原法定代表人粟恒的同意后，分两次支付了每月减免6000元租金后的半年租金204000元（34000*6=204000元），共计408000元，且通过上诉人黄长贵在一审反诉时提交的证据和其在一审庭审中的陈述：“租金是设备设施维护费等所有费用一揽子共计24万元半年”，可以证明：黄长贵事实上认可承租商铺的租金为每半年24万元。2016年2月经与婴童美公司原法定代表人粟恒协商，粟恒同意减免每月6000元的租金，黄长贵于2016年6月和同年9月分两次又支付了每半年204000元的租金，婴童美公司对此没有提出异议。故对上诉人黄长贵上诉请求要求其婴童美公司返还已缴纳的自2014年11月8日起至2017年2月7日止的设备设施维护费705600元的诉讼请求，因与客观事实不相符合，本院不予支持。对婴童美公司诉请黄长贵要求支付从2017年2月8日起至2017年8月15日止的租金，本院予以支持，但租金标准应以经婴童美公司确认的自2016年2月起每月减免6000元的标准计付，即213066元（204000+34000/30*8天），因一审计算错误，本院予以纠正。2、导致双方解除合同的原因众多，但黄长贵自2017年2月8日起未再向出租方婴童美公司交纳商铺租金，是解约的主要原因，原审法院判决解除合同并由黄长贵腾退商铺，并无不当，对此本院予以支持，且原审法院已根据本案的实际情况酌情调整黄长贵应支付的房屋占用费，并无不妥。3、基于以上原因，对黄长贵反诉要求婴童美公司赔偿损失2228900元的诉讼请求，本院认为没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初586号民事判决第一、二、四、五、七项；二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初586号民事判决第三项为黄长贵于本判决生效之日起10日内支付湖南省婴童美女人城管理有限公司欠付的租金213066元。三、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初586号民事判决第六项；四、驳回湖南省婴童美女人城管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费8413元，反诉受理费17544元，共计25957,元，按一审判决执行。本案二审受理费25957元，由黄长贵负担25585元，由湖南省婴童美女人城管理有限公司负担372元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年一月九日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。