浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0783民初12958号原告：胡爱芳，女，1974年2月2日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：许洪钟，浙江良济律师事务所律师。被告：柴武俊，男，1981年11月9日出生，汉族，住山西省闻喜县。委托诉讼代理人：王凯、张大阳，浙江国翔律师事务所律师。被告：胡杨军，男，1973年7月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告胡爱芳为与被告柴武俊、胡杨军确认合同无效纠纷一案，于2018年10月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法决定适用普通程序并组成合议庭于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告胡爱芳及其委托诉讼代理人许洪钟、被告柴武俊及其委托诉讼代理人王凯、被告胡杨军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡爱芳起诉称：原告与被告胡杨军于1997年2月17日登记结婚。2016年2月18日经双方协商以被告胡杨军的名义购买了坐落于白云街道东阳房屋，（以下简称涉案房屋）建筑面积为129.55平方米，总价款为1197327元。签订合同时支付了首付款367267元，其余房款83万元由被告胡杨军签订一手住房贷款合同，以按揭贷款方式支付。同日，原告作为涉案房屋的共有人签署同意抵押的文件。2016年11月15日，又以被告胡杨军的名义与银泰公司签订了车位使用权转让协议书，以9万元的价格购买了东阳银泰城地下一层151号车位使用权。2018年9月在对涉案房屋申请不动产产权登记时，被告胡杨军告知原告，其已于2017年8月10日与被告柴武俊签订了房屋买卖合同，将涉案房屋及车位以133万元的价格转让出去，并已收取10万元。原告当即表示不同意，要求被告胡杨俊自行解除房屋买卖合同，但未果。原告认为，被告胡杨军未经其同意，擅自处分夫妻共有财产，应认定无效。为此，原告诉请：判决确认两被告于2017年8月10日签订的房屋买卖合同无效。针对其诉讼请求，原告向本院提供证据如下：一、结婚证1份，用以证明原告与被告胡杨军于1997年2月17日登记结婚的事实。二、商品房买卖合同1份，用以证明2016年2月18日以被告胡杨军名义购买涉案房屋的事实。三、个人一手住房贷款合同1份（系与原件核对无异的复印件），用以证明2016年2月24日被告胡杨军按揭贷款83万元用于支付购房款，原告作为涉案房屋共有人签署了同意抵押的事实。四、车位使用权转让协议书1份，用以证明2016年11月5日，被告胡杨军以9万元的价格购买了一个车位使用权的事实。五、房屋买卖合同复印件、收条复印件各1份，用以证明2018年9月原告才得知被告胡杨军将涉案房屋及车位以133万元的价格转让给被告柴武俊的事实。六、不动产权证复印件1份，用以证明原告系涉案房屋的共有权人的事实。被告柴武俊答辩称：一、两被告签订的房屋买卖合同并不存在合同法第五十二条规定的无效情形，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无权处分也不是确认合同无效的法定情形。二、原告与被告胡杨军系夫妻关系，被告柴武俊有理由相信被告胡杨军有足够的权限来处分夫妻共同财产，故被告胡杨军的行为构成表见代理。三、被告柴武俊系从中介处了解房源信息，且涉案房屋的相关买卖合同中购买方均系被告胡杨军，被告柴武俊有足够的理由相信被告胡杨军对涉案房屋有完全的处分权，被告柴武俊在整个交易过程中属于善意第三人，从维护交易安全的角度出发，其利益应予以保护。四、原告提起诉讼的真实目的是为获得更多的经济利益，并非共有权被侵害。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。针对其辩称，被告柴武俊向本院提供房屋买卖合同1份（与原告提供的证据五中的房屋买卖合同相同），用以证明两被告于2017年8月10日签订该份合同，对涉案房屋及车位进行转让的事实。被告胡杨军口头答辩称：一、当时我将涉案房屋挂在中介处转让时，确实没有与原告商量过，后来签了转让合同后才告知原告，原告当时就不同意转让。今年涉案房屋做了产权证，我们夫妻两人均是涉案房屋的共有权人。后来我也跟原告说涉案房屋我已经卖掉了，并且收了对方的定金5万元，购房款5万元，但原告仍不同意转让。二、我因缺钱才将涉案房屋挂出去卖，当时被告柴武俊口头答应签了合同就给我50万元购房款，但其一直没有给。我因相信中介，所以没看清合同中约定的付款方式就签了字，事后才得知合同约定的付款方式与柴武俊口头答应的不同。被告胡杨军未向本院提供证据。经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：对原告提供的所有证据，两被告对证据的三性均无异议。经审核，本院予以采纳。对被告柴武俊提供的证据，原告对真实性无异议，但认为胡杨军擅自处分共有财产，事后未经原告追认，应认定无效。经审核，该证据与原告提供的证据五中的买卖合同相同，本院已在前述作了认定。关于该合同的效力，本院在下文中再作分析认定。经审理，本院查明事实如下：原告与被告胡杨军于1997年2月17日登记结婚。2016年2月18日，被告胡杨军与东阳市三阳银泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由胡杨军购买涉案房屋，建筑面积为129.55平方米，价款为1197327元。付款方式及期限为：买受人于签订本合同时，向出卖人支付30%首付款计人民币367327元（含定金13万元），剩余70%房价款计人民币83万元，买受人采用银行按揭贷款的方式支付。2016年2月24日，被告胡杨军与中国银行股份有限公司东阳支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定胡杨军以涉案房屋作为抵押向中国银行东阳支行贷款83万元，用于支付剩余购房款。原告在该合同担保信息项下的抵押人及抵押物共有人处签名。2016年11月5日，被告胡杨军又以9万元的价格向东阳市三阳银泰置业有限公司购买东阳市银泰城地下一层151号的车位使用权。2017年8月10日，被告胡杨军（甲方）与被告柴武俊（乙方）通过中介方东阳市今明家园房产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》一份，被告胡杨军将涉案房屋及上述车位以133万元的价格转让给被告柴武俊，双方对付款方式约定：签订本合同后，由乙方付给甲方5万元作为购房定金，定金在支付尾款时抵作房款。购房款分4次付清，具体付款方式：第1次2017年8月10日，乙方付给甲方人民币伍万元整（即定金5万元），第2次2017年8月11日，乙方付给甲方人民币伍万元整，第3次2017年12月30日（不动产权证领出后），乙方付给甲方人民币肆拾万元整，第4次2018年（不动产权证过给乙方贷款后）付给甲方捌拾叁万元整。双方还对其他权利义务进行了约定。事后，被告柴武俊按约支付前两期购房款（包括定金5万元），合计10万元。2018年9月25日，原告与被告胡杨军共同申领了涉案房屋的不动产权证，该二人对涉案房屋共同共有，均系权利人。本院认为：本案双方当事人的争议焦点为两被告于2017年8月10日签订的房屋买卖合同的效力问题。对此，本院分析如下：1、根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，可以看出在房屋买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对房屋没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力。2、本案中两被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋的不动产权证并没有申领，但商品房买卖合同及车位使用权转让协议书等均由被告胡杨军与开发商签订，且在签订房屋买卖合同时，经中介方提议，被告胡杨军曾外出说要打个电话，回来后欺骗说其妻子同意转让涉案房屋。在此情况下，两被告才签订了房屋买卖合同，故被告柴武俊已尽到善意第三人的注意义务，且买卖合同约定的对价合理。综合上述分析意见，两被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，故本院确认上述房屋买卖合同合法有效。综上，原告主张涉案房屋买卖合同无效的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡爱芳的诉讼请求。案件受理费16770元，由原告胡爱芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  马祝敏人民陪审员  张立春人民陪审员  金洪进二〇一九年一月十四日代书 记员  俞望杰