成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初9392号 原告：北京有彬物业管理有限公司成都分公司，住所地：成都市武侯区晋吉南路**。 负责人：张俊。 委托诉讼代理人：郑弘，四川道达律师事务所律师。 被告：陈秀华，女，1961年11月11日出生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：陈宏奇，四川合泰律师事务所律师。 原告北京有彬物业管理有限公司成都分公司（以下简称：有彬公司成都分公司）与被告陈秀华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，并于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告有彬公司成都分公司的委托诉讼代理人郑宏、被告陈秀华的委托诉讼代理人陈宏奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈秀华向原告有彬公司成都分公司支付物业服务费90813.6元，违约金52429.72元（违约金以被告应交未交物业服务费金额为基数，按照每日0.1%的标准，自被告逾期交纳物业服务费之日起计算至被告全部付清之日止，暂计算至2018年4月30日）；2.判令被告陈秀华向原告有彬公司成都分公司支付城市生活垃圾处理费7560元及资金占用利息305.81元（资金占用利息以原告为被告代交的城市生活垃圾处理费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自原告为被告交生活垃圾运费之日起计算至被告全部付清之日止，暂计算至2018年4月30日）；3.判令被告陈秀华向原告有彬公司成都分公司支付电费49228.2元及资金占用利息844.67元（资金占用利息以原告为被告代交的电费49228.2元为基数，按照中国人民银行贷款利率的标准，自2017年12月10日起计算至被告全部付清之日止，暂计算至2018年4月30日）。事实和理由：2010年11月1日，成都佳州房地产开发以有限公司（以下简称佳州公司）与有彬公司成都分公司签订了《前期物业服务合同》，选聘有彬公司成都分公司为位于成都武侯区的佳州·玲珑郡项目的住宅及商业物业提供前期物业管理服务，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2、3楼商业物业的物业服务费为3元/月•平方米，半年交纳，并应于每半年度开始前提前5日向原告交纳当期物业服务费，若业主在每半年度开始的首日及以后交纳物业服务费的视为逾期交纳，每逾期一日应按应交未交物业服务业费金额0.1%的标准向原告支付违约金。2011年10月11日，陈秀华与佳州公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于成都武侯区的佳州•玲珑郡7幢2层01号的商铺（建筑面积：840.86平方米），并承诺遵守《临时管理规约》和《前期物业服务合同》的规定，接受原告对玲珑郡实施的合法管理，按时足额交纳一切有关费用。合同签订后，有彬公司成都分公司依约提供了相关物业管理服务，并为陈秀华代交了相关费用。但陈秀华至今仍未向原告交纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、2016年4月1日至2017年12月31日期间的城市生活垃圾处理费以及电费（用电量35163度）。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告陈秀华辩称，1.物业费计算期限为2015年7月1日至2018年6月30日，相关的物业服务费包括生活垃圾处理费以及电费应由案涉房屋使用人罗某承担；2.有彬公司成都分公司在诉讼请求中主张的物业服务费的违约金过分高于原告的损失，请求予以调减；3.自2017年11月14日起，所产生的物业服务费、生活垃圾处理费及电费愿意承担，但由于陈秀华与罗某其他案件的诉讼缘由一直未与原告协商一致，故才至今没有支付。 原告于举证期限内提交证据，被告亦就其抗辩意见提供相应证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年11月1日，有彬公司成都分公司（乙方）与佳州公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由有彬公司成都分公司向成都市武侯区“佳州·玲珑郡”提供物业服务，物业服务费为商业物业2、3楼每月3元/平方米，同时约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费半年交纳，于每半年度开始前提前5日交纳当月物业管理服务费，在每半年度开始的首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人按照应交未交物业服务费每日0.1%的标准向乙方支付违约金。 2011年10月11日，陈秀华与佳州公司分别作为买受人、出卖人签订《商品房买卖合同》，约定陈秀华购买佳州公司名下位于成都市武侯区“玲珑郡”7幢2层1号房屋（以下简称案涉房屋），用途为商业，建筑面积840.86平方米，对于前期物业服务，约定买受人同意有彬物业成都分公司提供前期物业服务，遵守相关管理规约。 2014年9月2日，陈秀华取得案涉房屋所有权，并作为案涉房屋所在小区业主向有彬公司成都分公司分别按照3元/平方米/月、1.4元/度、360元/月的标准交纳物业管理费、电费、垃圾清运费。庭审中，对上述交费标准，原被告双方予以确认，同时对于案涉房屋两个电表的读数止数为132793、233010，被告陈秀华予以认可。 有彬公司成都分公司认为陈秀华未依照约定按期交纳物业服务费、电费、垃圾清运费，于2017年11月23日向陈秀华户籍所在地邮寄《催费通知函》进行催费。 案件审理过程中，2018年10月30日，陈秀华向有彬公司成都分公司转账支付案涉房屋2018年1月1日至2018年12月31日止的物管费30271元、垃圾清运费4320元。 另查明，案涉房屋所在小区垃圾清运费、电费统一由有彬公司成都分公司代为收取，截至本案开庭之日，城市生活垃圾处理费已代为交纳至2017年12月31日，电费已代为交纳至2018年8月。 本院认为，有彬公司成都分公司与佳州公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照协议约定履行义务、享受权利。本案中，陈秀华作为案涉房屋所在小区业主，以书面形式认可接受有彬公司成都分公司的作为小区物业服务单位，遵守上述合同，故在其享受有彬公司成都分公司按照约定提供物业服务的同时，亦负有按期交纳物业服务费的义务。依照协议约定，商业物业2、3楼每月3元/平方米，由于陈秀华未向有彬公司成都分公司交纳自2015年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费75677.4元，故对有彬公司成都分公司要求陈秀华支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以部分支持，对陈秀华以其作为业主应当承担的连带担保责任已过保证期的抗辩意见不予认可。关于违约金，有彬公司成都分公司主张陈秀华依据协议相应条款支付违约金52429.72元，本院酌定以被告所欠物业费总金额的10%为基数计算，本院予以支持。 关于有彬公司成都分公司主张的垃圾处理费及资金占用利息，本院认为，根据案涉房屋垃圾处理费的历史交费记录，结合庭审中原被告双方对案涉房屋垃圾处理费交费标准的认可，本院对案涉房屋垃圾处理费为360元/月予以确认，由于陈秀华未向有彬公司成都分公司按时交纳2016年4月1日至2017年12月31日止的垃圾处理费，故对于有彬公司成都分公司要求陈秀华支付其代交垃圾处理费的诉讼请求，本院予以支持。对于有彬公司成都分公司主张资金占用利息，无法律依据以及合同依据，本院不予支持。 关于有彬公司成都分公司主张的电费及资金占用利息，本院认为，庭审中原被告双方认可对案涉房屋电费以1.4元/度的交费标准进行计算系双方对自己权利义务的处分，结合案涉房屋电费的历史交费记录以及房屋的商用用途，本院对案涉房屋电费1.4元/度的交费标准予以确认。由于案涉房屋涉及两个电表，陈秀华欠交电费电表起止数分别为119290-132793、211350-233010，陈秀华作为案涉房屋所有权人，因未对其实际交纳电费提供充分证据予以证明，依法应当承担举证不能的责任。按照双方认可的交费标准，陈秀华应向有彬公司成都分公司支付电费49228.2元，故对于有彬公司成都分公司要求陈秀华支付电费的诉讼请求，本院予以支持。对于有彬公司成都分公司主张资金占用利息，无法律依据以及合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一项、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈秀华于本判决生效之日起十日内向原告北京有彬物业管理有限公司成都分公司支付物业管理服务费75677.4元及违约金7567.7元； 二、被告陈秀华于本判决生效之日起十日内向原告北京有彬物业管理有限公司成都分公司支付城市生活垃圾处理费7560元； 三、被告陈秀华于本判决生效之日起十日内向原告北京有彬物业管理有限公司成都分公司支付电费49228.2元 四、驳回原告北京有彬物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4318元，减半收取2159元，由原告北京有彬物业管理有限公司成都分公司负担656元，被告陈秀华负担1503元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李小卫 二〇一九年一月二十一日 书记员  吕 丹