甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初2779号 原告：何远清，男，1967年8月4日出生，汉族，山丹县位奇镇柳荫村五社居民，现住该村社。公民身份号码：6222261967********。联系电话：18993******。 委托诉讼代理人：高兴军，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。 被告：张新花，女，1969年4月13日出生，汉族，山丹县清泉镇北湾村一社居民，现住该村社。公民身份号码：6222261969********。联系电话：13689******。 委托诉讼代理人：晏富强，甘肃振泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕，甘肃振泽律师事务所律师。 原告何远清诉被告张新花定金合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何远清及其委托诉讼代理人高兴军、被告张新花及其委托诉讼代理人晏富强、王燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何远清向本院提出诉讼请求：依法判令被告返还原告购房定金270000元（应双倍返还540000元，已返还270000元）。事实与理由：原、被告双方于2014年1月29日签订《售房协议》一份，根据合同约定被告将其自有位于山丹县仓房街临街平房一院出售给原告。按合同第9条约定，原告应给付被告购房定金270000元，如被告违约则以双倍定金540000元向原告支付违约金。合同生效后，原告即给付被告购房定金270000元，但被告却未能按约定期限拆除房屋，反而多次违约，以价格过低不认可其与原告签订的《售房合同》，并最终将所售房屋出售给他人现已拆除开发。致使双方签订的《售房合同》丧失履行基础构成根本违约。鉴于原告要求被告依约定双倍返还购房定金，但被告只返还定金270000元，对双倍返还部分一直未予履行。故原告起诉提出了上述诉讼请求。 被告张新花辩称，1.对原告诉称的双方签订售房合同，原告已支付购房款无异议。双方在合同中并未约定将房屋拆迁后办理产权手续，不存在被告多次毁约，将房屋多次出售给他人的情况。合同履行过程中，不存在被告违约，导致原告不能履行的情况。2.双方签订的虽然是售房合同，但并非简单的售房合同，实际应当是拆迁安置补偿合同，根据房地产开发的相关法律规定，开发房地产应当有批准开发的手续，违反法律的强制性规定，该合同是无效合同，原告并没有房地产开发资质，造成的后果应当由原告承担。3.合同中虽约定定金，但该定金规则违反关于定金的强制性规则。合同约定由被告拆迁房屋，与客观事实不符，该房屋并非独立房屋，被告不识字，对合同的约定并不知情，因此该合同对被告不具有约束力。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年1月29日，原、被告签订《售房合同》一份，约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：一、甲方自愿将坐落在山丹县仓房街临街平房一院（占地面积196.4平方米及院内的全部房屋）出售给乙方，并将与所出售该房产相关的土地使用权同时出售给乙方；二、双方议定上述土地及房屋，乙方以270000元的价格（90平方米的一套住宅）及作价80平方米的临街商铺购买乙方上述土地及房屋；三、乙方在签订合同的当日以定金的方式向甲方支付购房款270000元，80平方米的临街商铺由甲方积极配合乙方办理相关修建事宜，除非遇到城建等相关部门的阻拦不能正常施工，乙方争取于2014年12月底前尽快交付甲方；四、按甲乙双方的约定，若乙方交付甲方的商铺面积超过约定面积，每平方米按10000元的价格由甲方以现金方式补偿给乙方，若乙方交付甲方的商铺面积未达到约定面积，以相同的价格对甲方进行补偿；五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权；六、甲方在合同签订当日须将房屋的房产证、土地证等相关手续交付乙方，甲方并积极配合乙方办理有关房产过户手续，所产生的有关税费由乙方承担；七、甲方须在2014年3月1日前向乙方交付房屋并拆除土地上的一切建筑物。逾期乙方有权自行拆除，由此给甲方造成的任何损失由甲方自行承担，乙方不承担任何责任；八、……；九、合同签订后，双方均应全面履行合同条款。如甲方违约，则以双倍的定金，即人民币540000元向乙方支付违约金，若乙方违约，则无权向甲方追偿已支付的定金，即人民币270000元；十、本合同一式两份，具有同等法律效力，双方各执一份，自签字之日生效。合同签订后，原告于当日通过中国工商银行向被告银行卡账户汇款支付270000元，被告也将该房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》交付给原告。2014年3月3日，因被告认为和原告签订的售房合同中原告收购其房屋价格过低，原告等人又再次到被告家中进行协商无果。因原告的该房屋与邻居房屋修建时存在相互交错的情况，无法独立拆除，故拖延未能拆除，期间该房屋一直由被告出租给他人使用。2016年5月25日，被告将原告预付的270000元购房款返还给原告，原告向被告出具了收条，并向被告退还了该房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》。2018年5月，被告将该房屋另行出售给案外人郑多雨进行拆除。故原告起诉提出了上述诉讼请求。 另查明，原告与被告协商购买的房屋属被告个人私有，该房屋所占用土地属于国有划拨土地性质。原告在购买被告该房屋时，同时购买了与被告房屋周围其他住户的房屋，也与其他住户签订了售房合同，而且已经办理房屋产权登记过户手续。后案外人郑多雨收购拆除被告的房屋时，又从原告手中将其他住户的房屋一并收购进行拆迁开发建设。 上述事实，有原告提交的《售房合同》1份、中国工商银行个人业务凭证1份、《土地使用权证》1份、《房屋所有权证》1份、视频资料1份，被告提交的收条1张、证人马万龙、张玉梅当庭作证的证言，以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案证实。 本院认为，本案中，原告与被告协商签订的《售房合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律的强制性规定，属合法有效。被告主张原告购买该房屋系用于开发建设房地产，该合同实为拆迁安置合同，原告未取得相应的资质，未获得政府批准，该合同属无效。对此，原告不予认可，辩解购买被告的房屋打算用于翻新后扩建经营酒楼，并非用于房地产开发。经审查，依照我国法律规定，拆迁安置是指在政府部门批准的建设用地上进行房地产开发需要办理的土地征用、建筑物拆除、居民动迁和劳动力安置等相关事务。我国法律并不禁止自然人之间房屋买卖行为，对交易方式也并没有要求必须以货币交易或其他方式的限制或强制性规定。至于原告购买被告房屋后究竟是何用途，是否用于房地产开发建设，需要办理何种手续以及能否获得有关主管机关批准等问题，并不是确定原、被告房屋买卖合同有效的法定要件，不影响其合同效力。故被告的抗辩理由不能成立，不应采纳。 双方在合同中约定原告以定金的方式向被告支付购房款270000元，如被告违约，则以双倍的定金向原告支付违约金，若原告违约，则无权向被告追偿已支付的定金。考虑双方约定支付定金的合同本意系履约定金，是为了保证双方全面履行合同义务所设定的担保。依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，原告在签订合同后，依约向被告交付购房款270000元，其中符合法定标准的部分款项性质为定金，双方合同中的定金条款因而生效。但其后由于被告出售的房屋与他人相邻房屋在建筑结构上相互交错的问题，因拆除会直接影响到相邻建筑等客观原因，致使被告暂无法进行拆除，且原告也没依照合同约定采取自行拆除的办法或措施。被告虽认为和原告签订的售房合同中原告收购其房屋价格过低，双方再次协商无果，但被告当时并没有明确表示拒绝履行或解除该合同，尚处于双方对原合同协商变更或协商如何履行的阶段。原告提交的相关证据也不能证明原告曾通过何种合理方式或途径要求被告履行该合同义务，被告存在拒绝或强行阻拦原告拆除等阻碍合同履行的情形。2016年5月25日，被告将原告预付的270000元购房款返还给原告，原告向被告出具了收条，并向被告退还了该房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，说明双方对被告退还原告定金等预付购房款形成了合意，原告同意并接受被告退还定金后，即应视为其自愿放弃了以定金作为履约担保的权利，双方解除了定金合同条款的约定，对该合同的履行再不适用定金罚则。但双方至今并没有对售房合同的解除进行协商处理或达成相关协议，被告若无正当理由又将该房屋另行交付他人进行拆迁建设，与原告之间形成的房屋买卖合同关系应当构成违约，应当依照双方合同约定及相关法律规定另行承担相应的违约责任，但原告再无权再适用定金罚则而要求被告承担双倍返还定金的违约责任。故原告在本案中的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告何远清的诉讼请求。 案件受理费5350元，减半收取2675元，由原告何远清负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  卢殿宏 二〇一九年一月十六日 书记员  吴 涛 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。