连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初5688号原告（案外人）：曹其荣，男，1963年3月14日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：余家义、杜尉，江苏恒渊律师事务所律师。被告（申请执行人）：南通长城建设集团有限公司，住所地江苏省南通市通州区金沙镇建设路**。法定代表人：蒋根宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾爱娟、邢素萍，上海知谦律师事务所律师。被告（被执行人）：连云港广盛元房地产开发有限公司，，住所地连云港市海州区通灌北路**国际商务大厦第**无单元**法定代表人：王路平，该公司董事长。第三人：杭州力保捷装饰工程有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市江干区凯旋路**法定代表人：何建华，该公司总经理。原告曹其荣与被告南通长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）、第三人杭州力保捷装饰工程有限公司（以下简称力保捷公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹其荣的委托诉讼代理人杜尉、被告长城公司的委托诉讼代理人邢素萍到庭参加诉讼。被告广盛元公司、第三人力保捷公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。经审理查明，长城公司与广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波建设工程施工合同纠纷，江苏省连云港市中级人民法院于2016年6月12日作出（2014）连民初字第00026号民事判决书，判决广盛元公司于判决生效后十日内向长城公司支付工程款及利息共计4600万元；郭相松、王路平、兰天才、王海波对广盛元公司不能给付长城公司的工程款和利息数额的三分之一承担赔偿责任；驳回长城公司的其他诉讼请求。在该案审理过程中，2014年3月11日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2014）连民初字第0026-1号民事裁定书，裁定冻结广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波所有的银行存款人民币4000万元或查封广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波所有的财产（以上查封财产价值以4000万元为限）。查封期间，广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波不得就查封资产进行转让、设定抵押等。2014年3月20日，该院对连云港市海州区国际商务大厦B楼2406室等房屋进行了查封。长城公司、郭相松不服（2014）连民初字第00026号民事判决书，提起上诉，2017年2月28日，江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终字1187号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年3月16日，长城公司向江苏省连云港市中级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为（2017）苏07执118号。2017年4月21日，江苏省连云港市中级人民法院将该案指定由本院执行。2017年5月17日，本院立案执行，执行案号（2017）苏0706执1974号。在该案执行过程中，本院于2017年8月16日作出（2017）苏0706执1974号执行公告，限期被执行人履行上述生效法律文书确定的义务，逾期将对国际商务大厦B楼2406室等房屋予以评估、询价、拍卖、变卖。原告曹其荣以国际商务大厦B楼2406室系其所有为由向本院提出书面执行异议，2018年5月28日，本院作出（2018）苏0706执异122号执行裁定书，裁定驳回曹其荣的异议请求。曹其荣不服，向本院提出执行异议之诉。原告曹其荣向本院提出诉讼请求：1.停止对连云港市海州区国际商务大厦B楼2406室房产的拍卖、强制执行程序，并解除查封；2.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月9日因广盛元公司欠力保捷公司工程款项，广盛元公司与力保捷公司签订“以房抵款协议”，双方约定国际商务大厦B楼2406室房产作为以房抵款抵给原告，原告为此已与广盛元公司和力保捷公司办妥结算手续，即已履行了全部付款义务，广盛元公司也履行了房产交付义务，在法院查封前原告已实际占有了该不动产，由于房地产的总证未办导致房地产证未办，这不是原告自身原因未办理过户登记。原告在连云港地区有业务，获取该房屋是为了居住，且在该地区确没有其他可居住房屋。因长城公司与广盛元公司存在执行案件，长城公司向法院申请对原告拥有所有权的房产（国际商务大厦B楼2406室）查封执行，法院2017年8月16日作出（2017）苏0706执1974号执行公告，原告向法院提出案外人执行异议，法院作出（2018）苏0706执异122号执行裁定书，原告认为该裁定存在事实认定不清、适用法律不当，特依法提起诉讼，请法院依法裁判。被告长城公司辩称，一、原告曹其荣不享有排除强制执行的实体权益。不动产物权以登记为公示生效要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果，涉案房屋在查封时登记在广盛元公司名下，因此从物权公示的角度看，广盛元公司是涉案房屋的所有权人，即使原告占有涉案房屋也不能据此认定原告取得涉案房屋所有权。二、原告在提起执行异议中称其入住涉案房屋的时间为2015年5月29日，而涉案房屋的查封时间是2014年3月11日，原告占有该不动产的时间也是在查封之后，且其自称在2015年5月29日拿到钥匙后也一直居住在苏州吴江，故涉案房产也不是其唯一用于居住的房产，原告曹其荣的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的可以排除强制执行的情形。原告曹其荣与广盛元公司之间并未签订合法有效的书面买卖合同，涉案以房抵债协议和承诺书，并不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权，另原告曹其荣无法证明已支付了全部价款。所以原告不能排除强制执行，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告广盛元公司未到庭答辩。第三人力保捷公司未到庭也未提供书面意见。本院另查明，苏州美亚美节能科技有限公司（以下简称美亚美公司）与力保捷涂料（浙江）有限公司（以下简称力保捷涂料公司）加工合同纠纷一案，江苏省苏州市吴江区人民法院于2012年11月13日作出民事调解书，确认力保捷涂料公司欠美亚美公司加工款730251.24元，力保捷涂料公司分期给付。本案原告曹其荣为美亚美公司法定代表人。原告述称本案第三人力保捷公司与力保捷涂料公司登记为两个主体，实际上内部人员相同，前者对外施工，后者进行原料的生产和采购，公司对外承包包含生产和施工。广盛元公司（甲方）与力保捷公司（乙方）于2013年9月9日签订《以房抵款协议》（主合同），约定广盛元公司欠力保捷公司款项467991.28元，以其拥有的国际商务大厦B楼2406号商品房抵款。该协议附件一载明，国际商务大厦B楼2406号房屋（面积57.38平米、单价8156元/平米）总价为467991.28元。同日，力保捷公司向广盛元公司出具《承诺书》，载明：将广盛元公司B楼2406#房面积为57.38平米，单价为8156.00元/平米，房款467991.28元，抵充力保捷公司工程款，该一套房产归曹其荣（身份证号码）所有。原告曹其荣提供苏州市吴江区国土资源局出具的证明一份，证明其名下在苏州市无房产。本院经向连云港市房屋产权管理中心查询，原告曹其荣名下在连云港市无房产。原告曹其荣提供国际商务大厦物业管理处开具的“入账日期”为2015年5月29日的收据三张，欲证明其于2013年10月交纳物业费即实际占有使用涉案房屋，但无其他证据予以印证。目前涉案房屋不具有办理不动产权属登记的条件。另根据原告曹其荣提供的物业服务中心出具的《情况说明》，原告曹其荣实际收到（2018）苏0706执异122号执行裁定书的时间为2018年7月17日。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条款，前者保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，后者保护的是房屋消费者的物权期待权。本案中，广盛元公司与力保捷公司签订的《以房抵款协议》，该协议的目的在于消灭协议双方之间的金钱债务，协议性质实质上是以物抵债协议，不能体现协议双方买卖房屋的真实意思表示，不能成立房屋买卖合同，而房产的交付权系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成房屋变更登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。力保捷公司出具的《承诺书》虽然确认涉案房产归曹其荣所有，但该《承诺书》是基于《以房抵款协议》而产生，本质上仍为以物抵债，因此原告曹其荣不享有排除强制执行的权利。原告曹其荣主张其于2013年10日占有使用涉案房屋，证据不足，本院不予支持。原告曹其荣实际收到执行异议裁定的时间为2018年7月17日，其提起执行异议之诉的时间为2018年7月20日，被告长城公司主张原告曹其荣已过法定期限提起执行异议之诉，本院不予采纳。综上所述，原告曹其荣不具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）项、第二十九条第（一）、（三）项的规定，诉讼请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告曹其荣的诉讼请求。本案受理费8200元（原告已预交），由原告曹其荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）审 判 长  杜秀丽人民陪审员  周庆娥人民陪审员  唐步萍二〇一九年一月十五日法官 助理  王纪元书 记 员  孙 磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。