广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初12929号原告：黄显雯，女，1994年3月21日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：黄霜，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。被告：广州市安贤土石方工程有限公司，住所地广州市白云区集贤社荟贤街****。法定代表人：黄敬安，执行董事。被告：黄敬安，男，1973年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，以上两被告共同委托诉讼代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。被告：广州市鸿安物业管理有限公司，，住所地广州市白云区白云堡道****法定代表人：丁磊，经理。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。原告黄显雯与被告广州市安贤土石方工程有限公司（以下简称安贤公司）、黄敬安、广州市鸿安物业管理有限公司（以下简称鸿安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄显雯的委托诉讼代理人黄霜、梁肖峰，被告安贤公司、黄敬安的共同委托诉讼代理人罗东平、许永成，被告鸿安公司的委托诉讼代理人罗锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄显雯向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告安贤公司于2017年8月20日签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效；2.判令三被告连带退还原告租金差额33000元（2017年10月1日至2018年8月31日）、2018年9月预付的租金水电费7691元、押金12000元、外墙升级改造费40000元，合计92692元及其利息（利息以92691元为基数自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至被告连带清偿全部本息之日止）；3.判令三被告连带承担原告经济损失合计293000元[固定装饰装修损失200000元；原告已退还给顾客的预付款合计43000元（可预期利益损失）；经营权损失25000元；设备、物品搬迁、临时存放、损毁赔偿15000元；员工工资及解除劳动合同补偿10000元]4.三被告共同承担案件全部诉讼费用。事实与理由如下：2017年8月13日，原告与案外人李丹签订《经营权转让协议书》，以25000元的转让费获取相关婴幼儿游泳服务经营权及固定资产（即游泳池等）。2017年8月20日，原告与被告安贤公司签订《租赁合同》和《商铺服务合同》约定原告承租位于广州市白云区永平集贤路自编88号126-127房用于成立广州市白云区永平开心哈乐游泳馆经营上述婴幼儿游泳服务，原告承租涉案场所后立即组织装修、添置相关设备、招聘人员等，并按时交纳租金、水电费、管理费给指定收款人李正再。原告并支付了40000元的外墙升级改造费，原告支付该笔款项时双方并未约定是否要对外墙进行升级改造或在什么时候进行改造。2018年9月初，原告收到通知称涉案经营场所属于流溪河左干道渠河涌管理范围内的违法建设需限期拆除，原告商铺外墙被喷涂“拆”字，在没有提前通知原告的前提下于2018年9月19日被停水停电，于2018年9月21日上午被不知名人员强制拆除原告商铺，导致原告商铺设备、物品、招牌等损毁。因被告安贤公司（房屋出租方）、鸿安公司（房屋建设方）共同经营涉案场所并享受原告租金、水电费、管理费等出租利益，安贤公司作为直接出租管理方对原告租赁损失具有过错，鸿安公司作为涉案商铺的物权人未妥善管理其物业致使被强拆具有过错。原告与安贤公司签订备案的《广州市房屋租赁合同》约定的租金为1500元/间，安贤公司自承租之日起按每月3000元/间收取原告的租金超出备案合同的约定，安贤公司应向原告退还每月多支付的3000元租金。原告认为，涉案场所未经规划部门许可建设或许可临时建设，原告与安贤公司签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》属于无效合同，原告作为自然人没有渠道知悉涉案商铺的建设情况，原告承租涉案商铺并办理了营业执照，对合同无效事实不存在过错，安贤公司、鸿安公司共同作为出租主体对合同无效对原告负有全部过错责任，应连带承担责任。安贤公司系黄敬安经营的自然人独资公司，黄敬安应依照《中华人民共和国公司法》第六十三条与安贤公司承担连带责任。故诉至法院，请求判如所请。被告安贤公司、黄敬安辩称：1.涉案租赁标的物是安贤公司从鸿安公司处租赁过来的，没有违反法律规定，原告每月正常履行交付租金的义务，合法有效，如果经法院审查后认定属于无效合同，过错不在我方，原告在承租使用涉案标的物时，完全可以通过相关房管国土规划部门申请查询该租赁标的物的产权情况。2.对于原告主张的租金差额我方不同意退还，租金的支付原告理应按照双方签订的合同履行，所以不存在租金差额的情形。对于租金水电费7691元，其中6000元为2018年9月份的租金，1691元为2018年8月份实际发生的水电费，按照原告提交的证据中的告知书出具时间为2018年9月7日，租金使用费应当计算至2018年9月7日，9月1日至7日期间的租金为1400元，我方同意退还原告9月预付租金4600元，8月份实际已经发生的水电费1691元我方不同意退还。押金12000元，我方同意退还原告。外墙升级改造费40000元我方确认该款属于入场费的性质，以原告实际履行合同的时间比照租赁合同约定的租赁年限进行支付，我方同意退还31071.4元[40000元÷56月×（56月-12.5月）]。对于利息我方不同意支付。3.原告主张的经济损失293000元没有事实和法律依据，我方不同意支付。被告鸿安公司辩称：1.涉案商铺的建设经过所在街道行政部门同意建设，且具备办理营业执照的各项条件，并且已经办理了消防备案等行政文件，该商铺属于城镇房屋以外的其他集体土地上的房屋，不能直接凭据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》宣告涉案《租赁合同》、《商铺服务合同》无效。2.即便涉案《租赁合同》、《商铺服务合同》无效，我司并非合同签署当事人，根据合同相对性原则，原告要求我司承担连带赔偿责任缺乏法律依据。3.原告起诉要求赔偿的项目及赔偿数额缺乏事实依据，且与我司无关，原告针对我司的诉讼请求依法应予以驳回。4.原告在本案中诉请主张的赔偿项目包括租金差额、2018年9月预付租金水电损失、押金损失、原告已退还给顾客的预付款损失、经营权损失、员工工资及解除劳动合同补偿损失均不属于合同无效后应当赔偿的损失范围，原告提起的前述损失项目请求缺乏法律依据。当事人围绕着诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《商铺租赁合同》、《商铺服务合同》、广州市白云区永平开心哈乐游泳馆营业执照、关于限期拆除岭南风情食街的告知书、责令限期改正通知书、收据、缴费通知书、广州市白云区人民政府关于全面整治违法建设的通告、股东（发起人）出资情况、广州市房屋租赁合同，被告安贤公司提交的合作协议书、缴费通知书予以确认并在卷佐证。原告提交的林建伟与安贤公司签订的协议、张文超与安贤公司签订的协议及林建伟、张文超开办的企业的工商营业执照，被告鸿安公司提交的街道部门的同意批复、消防手续备案证明与本案争议事实无关，本院对证据的关联性不予确认。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年8月20日，安贤公司（出租方，甲方）与黄显雯（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市白云区永平街荟贤路自编88号126-127商铺（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，共算2间，租期五年，从2017年8月20日至2022年4月30日止，其中2017年8月20日至2018年8月29日，每月租金3000元；2018年8月20日至2019年8月29日，每月租金3240元。租金款项按当月缴给甲方，每月租金款项在当月5日前缴清。合同签订时，乙方应先付两个月的按金6000元，乙方负责按时缴交水费、电费等。同日，双方签订了《商铺服务合同》，约定：就乙方承租甲方所管理的白云区永平街荟贤路自编88号126-127商铺进行商业经营一事，达成如下协议：租赁期限自2017年8月20日至2022年4月30日，合同签订时，乙方应先付保证金6000元，以表示承租方经营的诚意。服务费价格为：2017年8月20日至2018年8月29日，每月租金3000元，2018年8月20日至2019年8月29日，每月租金3240元，每月物业管理服务费按400元2间收取，电1.62元每度，每个电表加收损耗5度，水6.50元每吨，每个水表加收损耗1吨，公共用电按实际发生数按月分摊，服务费款项按当月缴交甲方，每月服务费款项在当月5日前缴清。等等。上述合同签订后，黄显雯向安贤公司交纳了押金12000元，外墙升级改造费40000元；黄显雯向安贤公司交纳了2018年8月31日以前的租金及水电费、物业管理费等，其中租金均是按照每月6000元的标准支付。2018年9月5日，黄显雯向安贤公司支付了7691.15元（包含2018年8月的水电费（含公摊）1291.15元、2018年9月份的租金6000元、2018年9月份的物业管理费400元）。黄显雯在涉案物业开办了广州市白云区永平开心哈乐游泳馆，并领取了营业执照。2018年9月7日，广州市白云区永平街河长制办公室向包括黄显雯在内的岭南风情食街的商户发出《关于限期拆除岭南风情食街的告知书》，主要内容为：岭南风情食街属于流溪河左干渠河涌管理范围内的违法建设，需限期拆除。请各商户于今年9月12日前自行搬迁完毕，逾期不搬造成损失的，后果自负。请业主同步自行组织拆除，至今年9月15日仍未拆除的由城管执法部门组织拆除，费用由业主承担。2018年9月21日，涉案物业被拆除。黄显雯另提交签订时间为2017年8月1日的《广州市房屋租赁合同》一份，该合同载明出租方为安贤公司（甲方），承租方为黄显雯（乙方），合同约定甲方同意将坐落在白云区集贤路永平街自编88号126-127房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，其中2017年8月1日至2018年7月30日月租金为1500元，2018年8月1日至2019年7月30日月租金为1620元，2019年8月1日至2020年7月30日月租金为1750元。乙方向甲方交纳1000元保证金等等。黄显雯提交该份合同拟证明安贤公司每月多收取其3000元的租金。另查明，鸿安公司（甲方）与安贤公司（乙方）于2016年3月26日签订了《合作协议书》，约定甲方将目前由甲方经营的广州市白云区白云大道北集贤庄流溪河以东，汽车城以西商铺，引进乙方合作进行再次开发，甲方将上述商铺及所占土地承包给乙方，由乙方出资对商铺及周边环境进行升级改造，乙方按本协议支付相关承包费，合作期内由乙方对上述商铺进行经营与管理，合作期限自2016年4月1日起至2031年5月31日。等等。本案审理过程中，各方当事人确认涉案物业包含于上述《合作协议书》中约定由安贤公司承包经营的商铺中，鸿安公司另确认涉案物业是由其修建，修建时未向规划部门办理规划报建手续，未取得建设工程规划许可证。为证明装修损失194517元，黄显雯提交了签订时间为2017年8月15日的《建设工程施工承包合同》一份、装修工程款收据一张以及游泳馆视频、图片等证据，其中《建设工程施工承包合同》发包方为黄显雯，承包方为郑少建，工程名称为开心哈乐游泳馆（永平店）室内装饰装修工程，承包工程地点为广州市白云区永平街集贤路自编88号126-127，承包范围包括原店铺内装饰装修、分隔墙体拆除、清理，店铺重新设计，砌筑、抹灰、装饰装修、水电安装等，工期自2017年8月15日至9月15日，工程合同包干总价158748元。装修工程款收据出具日期为2017年11月28日，经手人为郑少建，内容为今收到永平街开心哈乐游泳（永平店）室内装修工程结算工程款158748元。黄显雯还提交了收款收据3张、送货单2张，支付宝订单详情页及招牌图片作为证据，拟证明其购买材料的支出。为证明经营权损失，黄显雯提交了其与李丹签订的《经营权转让协议书》及微信转账凭证，其中《经营权转让协议书》约定李丹将开心岛经营权转让给黄显雯，包括已列明的所有固定资产和所有无形资产，总额为25000元。2017年9月1日后，位于广州市白云区永平街同和自编****商铺的“开心岛”婴幼儿水上主题游泳馆的经营管理权归黄显雯，黄显雯将营业地址搬迁至广州市白云区永平街荟贤路岭南风情街自编88号126、127号商铺。黄显雯另提交微信转账记录（显示转账给李丹，金额为23090元）拟证明其已实际支付了转让费。黄显雯提交了游泳池、按摩台淘宝付款凭证、物流回单、空调拆装收据，拟证明其设备、物品搬迁、损毁损失为10605元。黄显雯提交了劳动合同及离职确认书各两份，拟证明因涉案物业被强拆以致其无法经营，造成其与员工解除劳动合同而支付补偿款10000元。本院认为：涉案物业位于广州市白云区永平街道辖区，依法属于城市规划区内，该物业未办理规划建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，黄显雯与安贤公司于2017年8月20日签订的《租赁合同》及《商铺服务合同》应为无效合同，黄显雯对此要求予以确认的诉讼请求本院予以支持。安贤公司同意退还原告押金12000元，故黄显雯的该项诉讼请求本院予以支持。对于黄显雯主张的押金的利息，本院予以支持，押金的利息应当以12000元为本金，从黄显雯提起本案诉讼之日即从2018年9月28日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止。合同无效后，黄显雯应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于双方约定的租金标准的问题，黄显雯提交了落款时间为2017年8月1日的《广州市房屋租赁合同》一份拟证明安贤公司每月多收取其3000元的租金，经审查后，本院认为《广州市房屋租赁合同》签订时间早于《租赁合同》及《商铺服务合同》，故双方租赁合同的租金应当以签订时间在后的《租赁合同》及《商铺服务合同》的约定为准，其中《商铺服务合同》中约定的服务费实质上也是租金，故根据双方约定，涉案物业在2018年9月份的租金标准应为6480元，安贤公司主张2018年9月份的租金为6000元，未超过《租赁合同》及《商铺服务合同》的约定，本院予以确认。安贤公司主张黄显雯应当承担2018年9月1日至9月7日的占用费及2018年8月期间的水电费合理，黄显雯于2018年9月5日向安贤公司转账支付了2018年9月份的租金6000元、9月份的物业管理费400元和8月份的水电费1291.15元，故安贤公司应当向黄显雯退还2018年9月7日以后的租金4600元和9月7日以后的物业管理费306.67元，合计4906.67元，黄显雯主张的超出部分本院不予支持。对于黄显雯主张的上述租金和物业管理费的利息，本院予以支持，利息以4906.67元为本金，从黄显雯提起本案诉讼之日即从2018年9月28日起算，按照中国人民银行发布的同期人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止。黄显雯要求安贤公司向其退还2017年10月1日至2018年8月31日的租金差额33000元及其利息的诉讼请求依据不足，本院不予支持。对于黄显雯主张的外墙升级改造费40000元的诉讼请求。黄显雯确认支付该笔款项时其与安贤公司并未对外墙升级改造的相关事宜进行约定，故安贤公司主张该笔费用实质上是入场费合理，本院对此予以采信。安贤公司主张以黄显雯实际履行合同的时间（2017年8月20日至2018年9月7日）比照租赁合同约定的租赁年限（2017年8月20日至2022年4月30日）进行支付的意见亦属合理，本院予以采纳，因此安贤公司应当向黄显雯退还外墙升级改造费31043.73元[40000元÷1715天×（1715天-384天）]，现安贤公司同意退还31071.4元，本院予以支持，黄显雯主张的超出部分，本院不予支持。黄显雯主张的外墙升级改造费用的利息，本院予以支持，利息应当以31071.4元为本金，从黄显雯提起本案诉讼之日即从2018年9月28日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止。对于黄显雯主张的装饰装修损失200000元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由黄显雯与安贤公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先对于形成附合的装饰装修物现值是多少的问题，因涉案物业现已被拆除，已无法通过鉴定予以确定，故现仅能根据双方的举证对形成附合的装饰装修物现值进行认定。黄显雯提交的游泳馆视频、图片等证据能证实其对涉案物业进行了装修，但其提交的《建设工程施工承包合同》、装修工程款收据，因黄显雯未能提供合同承包方的身份证明文件，且装修工程款缺乏相应的支付凭证及支付记录等证据佐证；而黄显雯提交的装修材料收款收据、送货凭证等亦缺乏相应合同、支付凭证等证据证实，且无法证明系用于涉案物业的装修，故本院对上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认。另外对于装饰装修现值损失的认定需要扣除未形成附合部分的如灯具、床、柜等物品的价值，并考虑到黄显雯对涉案物业进行装修后已使用商铺近一年的时间，本院酌情认定涉案物业的装修在2018年9月7日的现值为80000元。对于上述装修现值损失，应当由黄显雯与安贤公司按照过错的程度进行分担。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案场地的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，黄显雯与安贤公司均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任，因此安贤公司当赔偿黄显雯装修损失40000元。对于黄显雯主张的已退还顾客的预付款损失43000元的诉讼请求。因黄显雯主张的该项损失属于预期利益损失，但案涉租赁合同属于无效合同，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故黄显雯主张的预期利益损失的主张不应得到支持，故黄显雯主张的预付款损失的诉讼请求本院不予支持。对于黄显雯主张的经营权损失25000元、员工工资及解除劳动合同补偿10000元，均不属于因双方租赁合同无效直接导致的损失，黄显雯要求安贤公司予以赔偿的诉讼请求本院不予支持。对于黄显雯主张的设备、物品搬迁及损毁损失，由于广州市白云区永平街河长制办公室已于2018年9月7日向包括黄显雯在内的岭南风情食街的商户发出《关于限期拆除岭南风情食街的告知书》，黄显雯明知上述告知书的内容，却未按照告知书的要求及时予以搬迁，其本身存在过错，且根据黄显雯提交的视频，涉案物业拆迁前，涉案物业内的游泳池、按摩台等物品已由拆迁人员搬出涉案物业，因此黄显雯现主张设备、物品损毁损失等缺乏事实依据，其该项诉讼请求本院不予支持。安贤公司为自然人独资企业，黄敬安系该公司的唯一自然人股东，黄敬安未能提供证据证明公司财产独立于自己财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，黄敬安对安贤公司涉案债务亦应承担连带责任。黄显雯的相应诉请，本院予以支持。鸿安公司并非案涉租赁合同的当事人，黄显雯要求鸿安公司对安贤公司涉案债务承担连带责任的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄显雯与被告广州市安贤土石方工程有限公司于2017年8月20日签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市安贤土石方工程有限公司向原告黄显雯退还押金12000元、外墙升级费31071.4元、2018年9月租金和物业管理费4906.67元，以上合计47978.07元并支付利息（利息以47978.07元为本金，从2018年9月28日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市安贤土石方工程有限公司向原告黄显雯赔偿装修损失40000元；四、被告黄敬安对上述第二、三项判决承担连带赔偿的责任；五、驳回原告黄显雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3542.70元，由原告黄显雯负担2542.70元，被告广州市安贤土石方工程有限公司负担1000元（被告承担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年一月四日书记员  郭嘉嘉