河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1303民初3352号原告（反诉被告）：南阳市鑫泓房地产开发有限公司，组织机构代码：663438847。住所地：南阳市麒麟路**。法定代表人：郑金柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：王书东，男，1970年8月10日出生，住南阳市宛城区。系该公司副总经理，代理权限特别授权。被告（反诉原告）：中国建筑第七工程局医院，组织机构代码：419043050。。住所地：南阳市麒麟路**法定代表人：申凤坤，该医院院长。委托诉讼代理人：景建超，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。执业证号14113200510819061。原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司（以下简称鑫泓地产）诉被告（反诉原告）中国建筑第七工程局医院（以下简称七局医院）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人王书东及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人景建超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）鑫泓地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）继续履行《合作建房协议》及其补充协议，积极配合原告（反诉被告）进行第二部分工程施工；2、判令被告（反诉原告）承担违约责任，暂请求被告（反诉原告）支付违约金1000万元；3、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2011年12月5日，原、被告双方签订了一份《合作建房协议》，并于2012年2月16日签订了补充协议。协议约定：原则上先进行工程项目的第一部分施工，后进行第二部分工程施工；被告（反诉原告）负责牵头组织和协调住房人员搬迁；被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）收回拆迁户房产证、土地证、协调搬迁。上述协议签订后，原告（反诉被告）积极按照协议约定履行了协议义务。现第一部分工程即3号楼已于2014年1月封顶，但被告（反诉原告）以种种理由推拖不配合原告（反诉被告）做拆迁腾地工作。截至2015年7月1日3号楼竣工交付使用，74户拆迁户大部分回迁安置，被告（反诉原告）仍不履行协议义务，而被告（反诉原告）拒绝组织、协调、配合第二部分工程的搬迁腾房工作，导致原告（反诉被告）无法施工，给原告（反诉被告）造成了巨大损失。该项目估算投资3.5亿元，按协议约定被告（反诉原告）违约应承担总投资百分之二十的违约金，考虑到被告（反诉原告）的实际情况，原告（反诉被告）暂主张1000万元。被告（反诉原告）七局医院答辩并反诉称，1、原、被告所签《合作建房协议》及《补充协议均》为有效合同。但项目实施过程中，政府对此项目的规划设计发生了改变，由原来的集资房变为保障性住房，政府收回了两宗土地的使用权，因此双方合作的基础已经不复存在；2、合同发生变化系政府政策发生变化，被告（反诉原告）不承担违约责任。棚户区房和公租房系政府的保障性住房，对该宗土地上建筑物的拆迁应当属于政府的行政征收，政府需要公告拆迁的批文。原告（反诉被告）现在仍无拆迁许可证，也未拿到土地使用权证，合同无法履行；3、原协议并没有对第二部分工程土地上建筑物的搬迁时间做出约定，对第一部分工程的建设，原告（反诉被告）还有很多部分没有完成，导致很多住户无法入住，拆迁户没有全部安置。5、被告（反诉原告）名称及隶属机构正在发生变化，土地被政府收回，致使合同无法继续履行。因此，反诉请求：1、依法解除双方于2011年12月5日签订的《合作建房协议》；2、依法解除双方于2012年2月16日签订的《补充协议》；3、本案反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）鑫泓地产反诉辩称：七局医院到目前为止工商登记信息及名称均未有变更，土地虽然被收回，但项目有关的规划许可证、不动产权证书等手续已经办理出来，被告（反诉原告）七局医院仍应继续履行合同。本院对事实认定如下：原告（反诉被告）鑫泓地产是自然人独资的从事房地产开发的有限责任公司，具有房地产开发企业资质证书，资质等级为四级，限于承担建筑面积3万平方米以下（分期开发的项目按项目总规模计算）的房地产开发项目。2011年12月5日，鑫泓地产作为乙方、七局医院作为甲方签订一份《合作建房协议》，约定：一、合建项目：中建七局医院职工旧住宅楼改造工程，项目建设整体分为两部分，即74户旧房改造及球场综合楼。第一部分位于院内南北区间道的东北部，除二栋新建6层住宅楼占地之外，四栋旧房共74户所占土地的范围。该范围旧房改造，乙方负责拆旧楼建新楼，拟建一栋6层、一栋12层的住宅楼和一幢3层管理房及部分储藏室。采取原地新旧面积按比例置换、超出面积部分按市价优惠找差的办法，详见《安置方案》。妥善安置拆迁户。第二部分位于医院球场以南，乙方负责拆除旧职工宿舍楼，新建一栋16层-22层的职工住宅楼，其中商业二层（土地占用面积和层高以规划最终审批结果为准）。该楼按规划要求进行绿化项目建设。原则上先进行工程项目的第一部分施工，后进行第二部分工程施工，特殊情况下也可以先进行第二部分。二、合建方式：（一）甲方以4栋住宅楼以及球场南边的职工宿舍楼所占的约6亩土地及原4#楼以西空地约0.9亩作为投资。乙方付给甲方人民币680万元，用于甲方陈旧设施改造。该款项分三次付清：第一次于本协议签订之后一月内付200万元；第二次于新盖综合楼主体封顶一月内付300万元；第三次于新盖综合楼竣工验收后余款全部付清。逾期付款的，按逾期日3‰加收滞纳金。……（四）职工宿舍楼内附属设施，需要搬迁重建的，由甲方负责，并负责费用支出。主要包括：防保科、供应室、洗衣房、库房、单身宿舍等。……四、其他约定（一）本协议签字一周内，乙方向甲方一次性交付项目风险金200万元，以保证旧房拆迁及项目开工。甲方保证不挪用该款，待全部工程竣工、办理产权证和乙方退还甲方的全部文件、证件、资料后，该风险金及银行活期存款利息退还乙方。……（四）因不可抗力因素（如地震、战争、国家重大建设、双方上级主管部门及政府未予批准等）导致本协议无法履行时，可自动终止本协议，双方互不索赔。一月内退还保证金。……五、违约责任：甲乙双方任何一方违约，须向对方支付该工程概算投资的20%的违约金，并赔偿对方的一切损失。……2012年2月16日，原、被告双方签订一份《补充协议》，对原协议做出了修正和补充：一、原协议中危、旧房改造工程项目，现改为棚户区改造项目；暂以甲方名义报建，乙方出资方式不变，待该项目得到相关各级主管部门批准后，双方依据国家对“棚户区”改造提供的政策依据进行改造。二、原协议中危旧房改造项目，用地范围以后以南阳市规划局、市住建委和土地局认定的为准。三、原协议中合建方式（一）改为：甲方把纳入棚户区项目中部分房地产的拆迁补偿款，用以改造陈旧落后设备，改善经营条件。补偿价格依据《房地产估价报告》编号：豫宏房估字（W2011）0655号，经甲、乙双方协商，乙方同意在评估价596.3914万元的基础上，最终补偿价增加到680万元。……五、该棚户区改造项目在得到政府批准后，乙方应依照土地、规划、建设等主管部门的要求先对安置房进行开发建设。……2012年4月10日、5月14日，七局医院分别向鑫泓地产出具了两份金额为200万元的押金收据，共计金额400万元。被告七局医院对收取原告鑫泓地产两笔共计400万元押金则辩称，其中200万元系按《合作建房协议》第二部分第一条“乙方给付甲方人民币680万元，用于甲方陈旧设施改造”的约定支付的第一笔款项200万元，并且同意在合同解除后予以返还并按照银行活期利息支付利息；另外的200万元系按《合作建房协议》第四部分第（一）款“本协议签字一周内，乙方向甲方一次性交付项目风险金200万元，以保证旧房拆迁及项目开工……”的约定支付的风险金，对该200万元认为已建工程的房产证尚未办理，因此返还条件未成就，不应退还。2013年10月18日，鑫泓地产通过财务人员米西太个人账户向七局医院财务人员石玉翠的共管账户转账500万元。南阳高新技术产业开发区管理委员会2012年6月26日宛开管文[2012]44号文件显示，南阳高新技术产业开发区管理委员会同意中建七局医院旧房改建的意见，同时向南阳市政府申请将该旧房改造项目纳入南阳市2012年城市棚户区改造计划。2013年8月20日，南阳市城乡规划局针对南阳市国土资源局出具的关于中国建筑第七工程局医院棚户区改造项目建设用地规划条件的函（宛规函（2013）174号）中附件宗地竖向界限图和用地规划控制图详细描述了中国建筑第七工程局医院棚户区改造项目用地范围图（含被市政府收回的划拨地）。2013年12月4日，南阳市国土资源局高新区分局向中国建筑第七工程局医院送达了收回土地使用权告知书，内容为：为实施棚户区改造，依照南阳市城乡规划局宛规函（2013）174号，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，我局拟报请市政府依法收回你单位位于麒麟××××号部分土地的国有划拨土地使用权（土地证号：宛市土国用（2003）字第004**，证载面积20014.90平方米，用途为医卫），并按规定给予补偿。中国建筑第七工程局医院于当天签收了该通知，并加盖有医院公章。2014年3月18日，南阳市发展和改革委员会宛发改城市[2014]138号文件显示，同意建设中国建筑第七工程局医院棚户区改造建设项目。该项目位于南阳市××路北侧。占地面积29528平方米，实用面积23308.3平方米。拆除现有17栋房屋总计446户，总建筑面积3.36万平方米。新建5栋高层住宅楼和商业服务用房，总建筑面积11万平方米，其中拆迁安置用房3.8万平方米，新建公共租赁住房1万平方米商品房6.2万平方米。项目估算总投资35000万元。资金来源为项目单位自筹解决。2014年7月1日，中国建筑第七工程局医院向南阳市国土资源局高新区分局出具承诺书一份，内容为：为实施项目规划，依据南阳市城乡规划局宛规函（2013）174号文件，我单位同意市政府收回该宗土地使用权并委托有相应资质的土地评估机构对我单位位于麒麟××××号以划拨方式取得的4254.8平方米国有建设用地使用权，依据评估价给予补偿。南阳市人民政府2015年2月5日宛政土[2015]18号文件依法收回了申凤坤等173户居民位于麒麟北侧以划拨方式取得的12613.0平方米国有建设用地使用权。同时注销其国有土地使用证。南阳市人民政府2015年2月5日宛政土[2015]19号文件依法收回了中国建筑第七工程局医院位于麒麟××××号以划拨方式取得的5265.8平方米国有建设用地使用权，并给予相应补偿。注销宛市土国用（2003）字第00400号和宛市土国用（2003）字第00475号国有土地使用证。同时进行变更登记。2017年8月2日，南阳市国土资源局高新区分局与南阳市鑫泓房地产开发有限公司签订了国有建设用地使用权出让合同。南阳市鑫泓房地产开发有限公司于2018年4月10日取得了豫（2018）南阳市不动产权第0004628号不动产权证书，证载面积15476.1平方米。2017年11月8日，南阳市城乡规划局向南阳市鑫泓房地产开发有限公司颁发了南阳市建设用地规划许可证（宛规地字（2017）第63号）另查明，原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中国建筑第七工程局医院已经合作开发了《合作建房协议》中约定合建项目的第一部分，现三栋住宅楼已经交付使用。《合作建房协议》中约定合建项目的第二部分，即医院球场南边的职工宿舍楼所占的约六亩土地及原4#楼以西空地约0.9亩土地虽被南阳市人民政府收回，但地上附属物未发生改变，现七局医院仍在使用。上述事实，有原被告陈述、合作建房协议、补充协议、委托证明、南阳市政府相关职能部门的批复、函、告知书，建设用地规划许可证、不动产权证书、建设工程设计方案批复等证据予以证明，上述证据均当庭出示、质证，并记录在卷。本院认为，原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中国建筑第七工程局医院在协商一致的基础上签订的合作建房协议及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。在履行合同的前期，双方按照合同约定履行了各自的义务，七局医院配合鑫泓地产拆迁，鑫泓地产已在拆迁土地上建起3栋住宅楼并已交付使用，同时补办了不动产权证书、建设用地规划许可证等建设手续。但在合同履行过程中，南阳市政府依法收回了七局医院的部分划拨土地，导致七局医院无法提供合作开发的土地，合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；……”双方签订的《合作建房协议》第四部分其他约定第（四）条规定“因不可抗力因素（如地震、战争、国家重大建设、双方上级主管部门及政府未予批准等）导致本协议无法履行时，可自动终止本协议，双方互不索赔。一月内退还保证金。”依照上述法律规定及原被告双方的约定，被告（反诉原告）反诉要求解除合同的诉讼请求应予支持，原告（反诉被告）要求被告继续履行合同的诉讼请求应予驳回。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约责任的诉讼请求，本院认为，原被告双方均已经履行了协议中约定建设的第一部分的义务，三栋楼宇已经交付使用，根据原被告提供的照片及现场勘查，被政府收回的土地（即医院球场南边的职工宿舍楼所占的约六亩土地）仍保持原状，原告（反诉被告）并未在该部分土地实际施工，仅是支付了200万元押金，七局医院对该200万元押金的返还不持异议，在合同解除的情况下，被告应退还原告的该部分押金及其孳息。同时结合目前合作建房第一部分已经完工但未办理房产证及合作建房第二部分无法继续履行的实际情况，200万元风险金按两部分分配使用为宜，从公平合理角度考虑，被告在保留一半风险金以确保原告继续办理房产证的情况下，另一半100万风险金及孳息应退还原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中国建筑第七工程局医院签订的《合作建房协议》及《补充协议》。二、被告（反诉原告）中国建筑第七工程局医院于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司300万元及利息（其中100万元风险金自2012年4月10日起、200万元押金自2012年5月14日起均按照中国人民银行同期同类活期存款基准利率支付利息至款付清之日止）。三、驳回原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）中国建筑第七工程局医院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元由原告（反诉被告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司负担，反诉费100元由被告（反诉原告）中国建筑第七工程局医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘红艳人民陪审员  邱新立人民陪审员  刘 维二〇一九年一月十一日书 记 员  张 涛