江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终138号上诉人（原审被告）九江市嘉隆置业有限公司，住所地：九江市开发区长城路北侧**，统一社会信用代码91360406563844434A。法定代表人：马来加，董事长。委托诉讼代理人：刘燕荭，该公司员工。被上诉人（原审原告）童丽琴，女，汉族，1977年3月18日出生，住九江市开发区。委托诉讼代理人：彭博，江西顺合律师事务所律师。上诉人九江市嘉隆置业有限公司因与被上诉人童丽琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省庐山人民法院（2018）赣0491民初205号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九江市嘉隆置业有限公司上诉请求:撤销原审判决，依法改判或发回重审。主要理由：1、上诉人虽然延期交房但并未给被上诉人造成损失，上诉人不应承担违约责任。2、被上诉人主张的违约金过高应依法予以核减。3、上诉人已通过挂号信邮寄的方式通知被上诉人办理交房手续，但被上诉人不予理睬，相关责任应由其自行承担。被上诉人童丽琴答辩称，1、一审法院查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、即便如上诉人当庭陈述说，部分业主已经入住，但不代表其不需承担逾期交房的违约责任，逾期交房期间的违约金依然应当支付。3、上诉人逾期交房是事实，违约金的约定明确。综上，请求二审维持原判。童丽琴向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金63108.96元（自2015年1月1日计算至2018年6月30日）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2013年9月2日原告童丽琴与被告嘉隆公司签订《九江市商品房预（销）售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的嘉隆水韵风情8栋一单元2601号房屋，房屋面积108.65平方米，房屋总价494197元。合同约定原告于2013年9月2日前支付房款304197元，并于2013年9月9日前向被告指定银行或资管中心办理贷款申请手续。若原告未通过贷款资格审查或贷款金额不足以支付剩余房款的，须在接到被告通知后七天内用现款补足，否则承担逾期付款的违约责任，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、非因出卖人的原因造成延期，且被告在发生之日起30日内告知原告的。合同还约定了被告逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款304197元，并通过银行按揭贷款的方式于同年11月支付购房款290000元给被告。交房期限届满后，被告未按约向原告交房，房屋至今尚未办理验收手续。一审法院经审理认为，原、被告间签订的《九江市商品房预（销）售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应如约遵守，诚信履行。原告童丽琴已按合同约定支付购房款，被告嘉隆公司未按约交付房屋且未能举证证明存在可据实予以延期交房的约定情形，构成违约，应当承担违约责任。合同约定原告逾期付款的违约责任计算方法与被告逾期交房的违约责任计算方法相同，均按应付、已付房价款日万分之一支付违约金，双方约定的违约责任对等，同时按日万分之一的标准计付违约金并不过高，被告主张约定的违约金过高，请求对违约金进行调整的答辩、质证意见不予支持。双方约定2014年12月31前交付房屋，按照合同约定被告应当自2015年1月1日开始计付违约金，逾期交房违约金计算至2018年6月30日，为63108.96元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告九江市嘉隆置业有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告童丽琴支付逾期交房违约金63108.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378元，减半收取689元，由被告九江市嘉隆置业有限公司承担。本案二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、（2018）赣0491民初200号民事判决书。证明一审法院认定上诉人于2017年1月1日正式通知交房，应以该时间作为交房时间。2、（2016）赣04民初236号民事判决书。证明涉案判决书已经认定上诉人延期交房的原因是不可抗力。被上诉人质证称，对证据一真实性没有异议，该判决书第七页法院“又查明，2017年1月，被告通知7、8栋购房业主办理交房手续，但未向原告交付上述房屋。”故该证据不能达到上诉人的证明目的。对证据二真实性没有异议，但对证明目的有异议。判决书第四十二页关于争议焦点一法院已经做出认定，是由于上诉人不能全额支付乙方工程进度款，致使整个项目无法竣工交付，该原因不属于法律规定的不可抗力事项。被上诉人未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人之间签订的《九江市商品房预（销）售合同》合法有效，双方均应按约履行。被上诉人按照合同约定支付购房款后，上诉人应当按照约定的期限向被上诉人交付房屋。根据双方签订的合同约定，上诉人应于2014年12月31日前向被上诉人交付经验收合格的房屋。根据本案查明的事实，涉案房屋尚未进行验收，不符合上述合同约定的交付条件，故上诉人存在延期交房违约行为，应当承担相应的违约责任。上诉人主张其已于2017年1月1日以挂号信邮寄的形式通知被上诉人办理交房手续，因涉案房屋此时尚不具备合同约定的交付条件，故对其该项主张，本院不予采纳。上诉人称，其延期交房行为未给被上诉人造成损失，不应承担违约责任，且双方约定的违约金过高，依法应予以核减。本院认为，被上诉人未能及时取得房屋，其购房款的资金成本及未能及时、完整取得房屋所有权所造成的损失客观存在，同时，双方合同已就违约行为及责任作出了明确约定。另外，关于延期交房违约金的认定，首先应根据尊重当事人意思自治原则，在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金额或违约金的计算方法时，应当以约定优先法定，依据合同的约定确定违约金额，只有在未约定违约金额或违约金计算方法时，方可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定确定违约金。而本案上诉人与被上诉人之间签订的合同已明确约定了上诉人存在延期交房行为时应承担违约金的具体计算方式，故应优先适用该约定；其次，如果违约方提出违约金过高要求调整的，应当由违约方就违约金高于给守约方实际造成的损失承担举证责任，本案上诉人未能就此提供证据。故上诉人主张按照同地段租金收入的30%调整约定的违约金标准的上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1378元，由上诉人九江市嘉隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  张 涛审判员  张洪清二〇一九年一月二十三日书记员  徐思婷