广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9784号上诉人（原审被告）：庞俊升，男，汉族，1994年6月6日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道三洲百灵路北，统一社会信用代码914406007894668787。负责人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：汤玲，女，公司职员。委托诉讼代理人：黄惠玲，女，公司职员。上诉人庞俊升因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司（以下简称碧桂园物业高明分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。庞俊升上诉请求：一、判决撤销一审判决第一项；二、本案一、二审的诉讼费用由碧桂园物业高明分公司承担。事实和理由：一、一审法院未依法追加案涉房屋开发商作为本案第三人，属于审理程序错误，依法应予纠正。（一）本案的争议焦点在于碧桂园物业高明分公司向庞俊升收取物业管理费的约定条件是否已经成就。庞俊升与碧桂园物业高明分公司双方签订的《高明碧桂园物业服务协议》第六条约定“甲方（庞俊升）应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，即物业服务费的交纳时间及条件是以庞俊升与佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）约定的涉讼房地产完成交付为准的。但碧桂园物业高明分公司并非商品房买卖合同一方，关于对商品房买卖合同约定的物业交付条件应作何解释，其具体履行情况如何，及其存在的交付争议认定均应追加碧桂园房产公司参与诉讼才能合法解决。（二）鉴于收取物业管理费的约定条件是否已经成就取决于庞俊升与碧桂园房产公司之间合同履行行为的认定，而本案讼争的产生恰恰是因为庞俊升与碧桂园房产公司就房地产交付问题出现纠纷。本案认定及判决均会影响碧桂园房产公司的实体权利，与其有明显的必然的法律上的利害关系，即涉及讼争的物业管理费是应该由庞俊升承担还是应该由碧桂园房产公司承担的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”二、一审法院对本案基本事实的认定存在严重错误，适用法律亦存在错误，其判决必然错误。一审判决以另案生效判决确认庞俊升已经收到收楼通知为由，判定讼争房地产已交付。但收楼通知送达与房地产实际交付并非同一事实，收楼通知送达是单方行为，房地产实际交付是双方履约行为，不能混为一谈。另案生效判决通过推断认定的只是收楼通知送达的事实，并无认定讼争房地产已完全依照庞俊升与碧桂园房产公司签订的商品房买卖合同完成交付这一事实。一审法院混淆事实，错误适用民事诉讼法方面关于生效判决认定事实的相关规定，其判决必然错误。三、涉讼房地产并未依约依法完成交付，讼争物业管理费依法无需由庞俊升承担。（一）《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，碧桂园房产公司依法本应严格按约定质量、面积进行交付，但其交付的标的物明显存在以下问题，依法不符合交付条件，不应交付：1.房屋存在多处裂缝、渗漏。现实中，房屋裂缝、渗漏问题可大可小，大者会是由于房屋结构性问题导致，小者也会影响下一步的装修。庞俊升并无甄别的技术能力。碧桂园房产公司却具有这种技术能力，但其并未根据诚信原则于交付前予以修复，更未在发出收楼通知时予以告知。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。故未完成修复或更换前，本案涉讼物业依法不应视为完成交付。2.和房屋一并整体购买的所属土地经实际测量，相比合同补充协议项下约定的土地面积足足少了113.51平方米，对于与房屋一体的土地出现如此严重短差仍强行交付显失公平。（二）庞俊升作为消费者没有接受不符合合同约定质量及数量之标的物的法定义务和合同义务。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定，经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。（三）庞俊升与碧桂园房产公司在《商品房买卖合同》补充协议第十二条第二款约定“在商品房出现面积差异，……若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人。若该商品房实测面积少于合同约定面积，在买受人办理收楼手续时，买卖双方就楼款差额另行签订补充协议。”第六条约定了住宅建筑面积差异及花园面积差异的退补单价。该补充协议第一条明确了双方买卖的商品房包括该商品房的花园面积。即庞俊升与碧桂园房产公司之间约定当出现花园面积差异时，双方应该协商解决，甚或解除合同，在此期间不作交付更不应视为已经交付。（四）房地产交付的是庞俊升、碧桂园物业高明分公司起算物业管理费的重要节点，也是发展商解除其物业管理费缴付义务的重要节点。要求消费者必须容忍及接受发展商交付不符合合同约定标准的标的物，无异于放任发展商侵害广大消费者的权益，有违公平合理的法律精神。相反要求发展商严格全面诚信履约，否则不得视为已完成标的物的交付，势必促进房地产发展商完善其运营管理，且不会造成更多的类似诉讼和司法资源的耗费。（五）庞俊升与碧桂园物业高明分公司签订的物业管理合同文件，以及庞俊升与碧桂园房产公司签订的商品房买卖合同文件均为公司方面制作的格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故在本案中对合同约定的“商品房交付”应理解为在未达到合同约定的质量标准、面积标准且双方未达成处置协议前不应视为商品房已经完成交付。（六）碧桂园物业高明分公司与碧桂园房产公司是同一利益体，意图在于通过发出收楼通知即为交付的方式在物业明显未达到交付条件的情况下，将物业管理费尽快转嫁予庞俊升，其行为明显损害了庞俊升的合法权益。碧桂园物业高明分公司辩称，一、一审法院审理程序正确，未遗漏当事人。庞俊升与碧桂园物业高明分公司之间的争议事项为庞俊升所有的高明碧××岸鹭鸣××号房屋的物业服务费的收取问题，属于物业服务合同纠纷。此涉讼房屋的物业服务协议（即《高明碧桂园前期物业服务协议》）签约主体为庞俊升与碧桂园物业高明分公司，涉讼房屋的开发建设单位并非该协议的一方当事人。庞俊升与涉案物业开发建设单位是买卖合同关系，签订的是《商品房买卖合同》。物业服务合同关系、商品房买卖合同关系是两个不同的法律关系，不应混为一谈。二、涉案房屋是否完成交付、交付时间如何界定已由人民法院生效判决予以确认。（2017）粤06民终5048号民事判决、（2017）粤0606行初450号行政裁定、（2018）粤民申2438号民事裁定书、（2018）粤06民终5948号民事判决四份生效法律文书均认定涉案房屋的开发建设单位已按约定通知庞俊升收楼、即涉案房屋的开发建设单位已于2014年6月30日履行完毕房屋交付义务。且（2017）粤06民终5048号民事判决、（2018）粤民申2438号民事裁定两份生效法律文书均认定庞俊升应向碧桂园物业高明分公司支付自2014年7月至2016年8月的物业服务费。三、庞俊升应当依约履行物业服务合同义务。庞俊升与碧桂园物业高明分公司于2012年8月5日就涉讼房屋签订了《高明碧桂园前期物业服务协议》，该协议约定庞俊升的涉讼房屋交付后由碧桂园物业高明分公司提供物业管理服务，碧桂园物业高明分公司按“该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米贰点伍元”的标准缴纳物业服务费，庞俊升所有物业的建筑面积为375.97平方米。此协议是庞俊升与碧桂园物业高明分公司双方的真是意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。在碧桂园物业高明分公司已经依约履行了房屋建筑公用部位的维护与管理服务、共同设施设备的管理服务、公共绿化养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序的管理服务等物业服务义务之后，有权要求庞俊升支付自2016年11月至2017年8月拖欠的物业服务费。此案是关于物业服务费的追缴诉讼，建议庞俊升以建筑类案件追缴开发商，与物业服务无关。综上，一审法院判决庞俊升向碧桂园物业高明分公司支付拖欠的自2016年11月至2017年8月物业服务费认定事实及适用法律正确，请求法院维持一审判决，驳回庞俊升的诉讼请求。碧桂园物业高明分公司向一审法院起诉请求：1.庞俊升向碧桂园物业高明分公司支付自2016年11月起至2017年8月、2017年12月、2018年1月的物业服务费10492元；2.庞俊升向碧桂园物业高明分公司支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准，从次月的次月1日起计至实际付清之日止）；3.庞俊升承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：广东碧桂园物业管理有限公司佛山高明分公司于2012年12月13日更名为广东碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司，后又于2015年11月17日更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司，庞俊升是佛山市高明碧××岸鹭鸣××号单位的业主。2012年8月5日，碧桂园物业高明分公司与庞俊升签订《高明碧桂园前期物业服务协议》，约定：庞俊升购买的佛山市高明碧××岸鹭鸣××号单位在交付后由碧桂园物业高明分公司提供物业管理服务，每月的物业服务费为：按房屋的建筑面积375.97平方米以每月2.5元/平方米计算物业服务费，合计939.93元/月。庞俊升应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论庞俊升是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，扣费时间为公历每月5日，庞俊升应在扣费时间前保证交费账户存有足额金额以备扣费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等。庭审中，碧桂园物业高明分公司自认庞俊升已缴纳2017年8月之后的物业服务费。碧桂园物业高明分公司曾因庞俊升未交2014年7月至2016年8月的物业服务费向一审法院起诉，案号为（2016）粤0608民初2840号的民事判决书，判决庞俊升应向碧桂园物业高明分公司缴纳上述期间的物管费。庞俊升不服向佛山市中级人民法院提起上诉，案号为（2017）粤06民终5048号的民事判决书，判决驳回庞俊升的上诉，维持原判。庞俊升不服该终审判决向广东省高级人民法院提起再审申请，案号为（2018）粤民申2438号的民事裁定书，裁定驳回庞俊升的再审申请。因此，对于判决书中认定的事实一审法院在本案中直接予以采信。庞俊升确认未缴纳2016年11月至2017年8月期间的物业服务费。碧桂园物业高明分公司、庞俊升双方在实际履行物业服务协议时，每月的物业服务费应于次月的最后一天前缴纳。一审法院认为，本案争议焦点为：1.碧桂园物业高明分公司是否为适格主体；2.双方的协议是否合法有效；3.碧桂园物业高明分公司收费标准的依据如何；4.违约金的计算。一、碧桂园物业高明分公司是否为适格主体。庞俊升申请追加佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司作为本案被告，申请追加广东碧桂园物业服务股份有限公司作为本案第三人，一审法院不予准许。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，合同相对人系碧桂园物业高明分公司与庞俊升，碧桂园物业高明分公司是依法设立并领取了营业执照的法人分支机构，具有民事主体资格，能够以自己的名义提起诉讼，据此碧桂园物业高明分公司主体适格。二、关于《高明碧桂园前期物业服务协议》的效力问题。碧桂园物业高明分公司、庞俊升签订的《高明碧桂园前期物业服务协议》出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。庞俊升抗辩碧桂园物业高明分公司系高明分公司不具备物业服务资质，双方签订的物业服务协议无效。因碧桂园物业高明分公司领取了营业执照，办理了前期物业服务备案登记，在《前期物业服务备案申请审批表》中注明“企业资质壹级”，佛山市高明房产管理局批准同意，因此庞俊升抗辩碧桂园物业高明分公司无资质且双方合同无效的意见，一审法院不予采纳。三、关于庞俊升收楼的认定问题。（2017）粤06民终5048号的民事判决书、（2018）粤民申2438号的民事裁定书均对碧桂园房产公司是否已经依约通知庞俊升收楼的问题作出的认定，且判决庞俊升应当缴纳2014年7月至2016年8月的物管费，据此，一审法院对生效判决认定事实直接予以确认，庞俊升也仍应当缴纳2016年11月至2017年8月期间的物业服务费。四、关于物业费用标准问题。经审查，双方协议收取的房屋的建筑面积以2.5元/平方米计算物业费，与佛山市高明区物价局盖章确认的《佛山市高明区物业管理服务收费备案表》中“高尚住宅、别墅综合服务费标准”的收费一致。庞俊升抗辩碧桂园物业高明分公司违法收取物业费的意见，没有事实依据，一审法院不予采纳。据此，在庞俊升确认未缴纳2016年11月至2017年8月期间的物管费的情况下，庞俊升应向碧桂园物业高明分公司缴纳上述期间的物管费共计9399.3元（939.93元×10个月）。五、关于违约金的调整问题。按照双方合同约定逾期交纳物业费的违约金按日5‰的标准计收，庞俊升抗辩违约金约定过高。经审查，在碧桂园物业高明分公司未能举证证实其实际损失的情形下，约定的违约金明显过高。综合考虑本案的实际情况，一审法院酌定将碧桂园物业高明分公司请求的每天5‰调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，超过部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、庞俊升于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园物业高明分公司支付2016年11月至2017年8月的物业服务费9399.3元及违约金（每月物业服务费的违约金从次次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计至付清之日止）；二、驳回碧桂园物业高明分公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元（碧桂园物业高明分公司已预交），由庞俊升负担73元，碧桂园物业高明分公司负担77元，庞俊升应在履行上述义务时一并支付给碧桂园物业高明分公司，一审法院不另作收退。二审期间，碧桂园物业高明分公司提交了一份（2018）粤06民终5948号民事判决书；庞俊升提交了八张照片、一份《商品房买卖合同（预售）示范文本》。本院依法组织当事人进行质证。本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联性；庞俊升提交的证据拟证明的是其与碧桂园房产公司之间的纠纷，属另一法律关系，依法不在本案审查范围。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合上诉人庞俊升与被上诉人碧桂园物业高明分公司的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：庞俊升是否应向碧桂园物业高明分公司支付2016年11月至2017年8月的物业服务费9399.3元及违约金。庞俊升上诉主张其不应向碧桂园物业高明分公司支付2016年11月至2017年8月的物业服务费9399.3元及违约金，其主要理由一是一审法院未追加涉讼房屋开发商作为第三人参加诉讼，程序错误；二是一审法院以另案生效判决已确认庞俊升已收到收楼通知为由，错误地判定涉讼房地产已交付；三是涉讼房地产未依约依法完成交付，讼争物业服务费无需由庞俊升承担。对此，本院分析如下：首先，关于庞俊升认为一审法院未追加涉讼房屋开发商作为第三人参加诉讼，程序错误的问题。经审查，《高明碧桂园前期物业服务协议》的签约双方是碧桂园物业高明分公司与庞俊升，《商品房买卖合同》的签约双方则是碧桂园房产公司与庞俊升，两份合同的签订主体不同，所涉法律关系亦不相同。本案当事人所争执的是物业服务费收取问题，属于物业服务合同纠纷，相关诉辩理由能否成立，应当根据《高明碧桂园前期物业服务协议》的约定以及相关法律规定加以判定。据此，庞俊升认为一审法院应追加碧桂园房产公司作为第三人参加诉讼，于法无据，一审法院未予追加，并无不当。其次，关于庞俊升认为一审法院以另案生效判决已确认其已收到收楼通知为由，错误地判定涉讼房地产已交付的问题。本院认为，一审法院查明（2017）粤06民终5048号民事判决、（2018）粤民申2438号民事裁定均对碧桂园房产公司已按约定通知庞俊升收楼作出认定，且判决庞俊升应当缴纳2014年7月至2016年8月的物业服务费，一审法院据此对生效判决认定事实直接予以确认，判决庞俊升也仍应当缴纳2016年11月至2017年8月期间的物业服务费，并无不当，本院予以维持。庞俊升认为一审法院对本案基本事实的认定存在严重错误，适用法律亦存在错误，本院认为其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于庞俊升认为涉讼房地产未依约依法完成交付，讼争物业服务费无需由庞俊升承担的问题。经审查，《高明碧桂园前期物业服务协议》第六条约定“甲方（庞俊升）应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方（庞俊升）是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，结合生效判决已认定碧桂园房产公司已按约定通知庞俊升收楼的事实，庞俊升应当缴纳2016年11月至2017年8月期间的物业服务费。至于庞俊升与碧桂园房产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，双方应另行解决。综上所述，庞俊升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庞俊升负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一九年一月七日书记员  周英洋