上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初90997号原告：谈录英，女，1979年6月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张汉勇，上海真凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海霞，上海真凯律师事务所律师。被告：万年松，男，1966年3月20日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：周安安，上海市新闵律师事务所律师。原告谈录英与被告万年松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谈录英的委托诉讼代理人张汉勇，被告万年松的委托诉讼代理人周安安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈录英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年6月20日签订的租赁协议书；2.被告返还租赁押金人民币(币种下同)6,000元；3.被告赔偿原告经济损失40,000元；4.被告支付违约金250,000元。事实和理由：2015年6月20日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告承租拱极路XXX-XXX号二楼房屋，并约定了租期、租金等内容。原告承租后在房屋内开设了上海市浦东新区惠南镇菡悦美容中心(以下简称菡悦中心)，并对房屋进行了装潢。此后，菡悦中心收到权利人顾某某的律师函，要求菡悦中心限期搬离。原告多次要求被告与顾某某交涉，希望正常履行《租赁协议》，但被告置之不理，导致菡悦中心向顾某某承担了相应法律后果。原告认为，被告在明知房屋不得转租的情况下，仍然出租给原告，显属违约，故原告诉请如前。被告万年松辩称，2014年，案外人朱某某向顾某某承租拱极路XXX-XXX号整栋房屋，一楼自用经营超市，二楼租给原告，后来经营不善，将一楼超市转给了被告。应原告与朱某某的要求，被告向顾某某承租整栋房屋，再将二楼出租给原告。2018年7月27日，原告已与顾某某直接签订二楼的租赁协议，原、被告的《租赁协议》自然解除，所以不同意支付原告经济损失及违约金。另外，被告未收取过原告押金。经审理查明，案外人顾某某系上海市浦东新区惠南镇拱极路2582、2584号房屋产权人。2014年8月2日，朱某某(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《租赁协议书》，约定甲方将惠南镇拱极路房屋出租给乙方，租期自2014年8月2日至2021年10月30日止，年租金8万元，乙方先付6个月的房租和6,000元押金，以后按6个月一次性支付，押金退房时退还。2014年10月，原告父亲谈建明在拱极路XXX号二层注册个体工商户上海市浦东新区惠南镇菡悦美容中心。2015年4月29日，朱某某(甲方)与被告(乙方)签订《转让协议》，约定甲方将惠南镇拱极路XXX-XXX号建筑面积为500平方米，上下两层的门面转让给乙方，总价104万元，包括店内所有物品及香烟和到2015年9月30日房租75,000元整。2015年4月30日之前，房屋所有债权债务由甲方负责，与乙方无关。甲方承诺变更合同房东不会涨房租，如变更合同房东涨房租涨到乙方不能接受，乙方将无条件还给甲方，甲方需退还乙方20万元。2015年6月20日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《租赁协议书》，约定甲方将惠南镇拱极路XXX-XXX号二楼，建筑面积为280平方米的房屋出租给乙方，租期自2014年8月2日至2021年10月30日止，年租金8万元，乙方先付6个月的房租和6,000元押金，以后按6个月一次性支付，押金退房时退还。另外，顾某某(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)曾签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拱极路XXX-XXX号，建筑面积500平方米房屋出租给乙方，租期自2013年10月1日至2023年9月30日止。年租金15万元，四年内租金维持不变，第五年起，年租金按前一年的租金的3%递增，直至房屋租赁合同终止。乙方于本合同生效之日向甲方支付半年的租金75,000元，年租金每六个月支付一次，每年的10月1日至4月1日支付。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……5、将该房屋转让给他人承租的。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，须向对方交纳一个月租金。乙方逾期未支付租金的，每逾期一日按银行贷款利息的三倍复利计算或甲方有权按月租金的100%向乙方加收滞纳金。原告提供的该合同复印件落款时间为2013年9月9日，原告表示，该份材料是向顾某某要的，无法提供原件。被告表示，落款时间有明显修改痕迹，签订时间应为2015年9月9日。2018年5月2日，顾某某以排除妨害为由，起诉菡悦中心，要求：1、菡悦中心搬离拱极路XXX号二层，拆除其在房屋内的装饰物，恢复房屋至原租赁时的状态；2、菡悦中心支付自2017年4月1日至实际搬离之日的房屋使用费差额24,876.7元。2018年7月27日，顾某某与菡悦中心签署《协议书》，约定：1、出租人撤回起诉；2、承租人自愿支付2017年4月1日起至2018年7月31日拱极路XXX-XXX号二层使用费共计16万元，其中12万元已经由万年松转顾某某，另4万元由承租人于2018年8月3日之前支付出租人；3、双方自愿签订《房屋租赁合同》，租期自2018年8月1日至2021年10月30日，具体条款详见合同；4、如承租方不按上述第2条执行，应按双倍支付2018年4月1日至2018年7月31日期间的使用费，共计8万元；5、承租人承诺2018年8月3日之前交纳2018年8月1日至2019年1月31日的租金6万元和押金1万元。同日，顾某某(甲方、出租方)与菡悦中心(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拱极路XXX-XXX号二楼建筑面积为250平方米房屋出租给乙方，租期自2018年8月1日至2021年10月30日止。年租金12万元，二年内维持不变，自第三年起租金在12万元基础上增加5%直至房屋租赁合同到期终止。乙方于本合同生效之日向甲方支付半年租金6万元，租金每六个月支付一次，每年的8月1日和2月1日前支付。同日，顾某某撤回该案的起诉。另查，菡悦中心于2014年10月11日取得营业执照，记载的经营者为谈建明。谈建明向本院出具情况说明，表示原告为菡悦中心实际负责人，享有具体的权利义务。原告表示，谈建明系其父亲，菡悦中心实际由原告经营。被告认可该节事实。2014年7月20日，菡悦中心(甲方、发包人)与案外人上海锐均实业有限公司(乙方、承包人)签订《上海市室内装饰施工合同》，约定乙方为甲方装修拱极路XXX号二层房屋，施工面积300平方米，包工包料，总价款336,060元。工程自2014年8月2日开工，至2014年9月30日竣工，总工期60天。审理中，原告表示，2014年8月份向朱某某承租系争房屋，以为朱某某是产权人，不知房屋系朱某某承租而来，也不知朱某某无权转租。2015年6月份，朱某某说系争房屋已经转让给被告，让原告与被告重新签订合同。原告当时以为朱某某将产权转给被告，直至收到顾某某的律师函，才得知顾某某为产权人。原告现金支付朱某某押金6,000元，因朱某某与被告存在权利义务概括转让，故应由被告返还。第三项诉讼请求中的4万元损失为2018年7月27日顾某某与菡悦中心签署的《协议书》中约定的4万元。第四项诉讼请求由每年的租金差额4万元，总计16万元，加上装修残值9万元组成。被告表示，其和朱某某签订转让合同后，顾某某要求整栋出租，原告要求被告承租后将二层转租给她，被告就跟顾某某签订了租赁协议，但未告知顾某某将二层转租原告的事实；直到2018年，顾某某回国，才得知二层由菡悦中心经营美容中心；原告对产权人信息是明知的，因为2014年10月份原告领取了营业执照，办理时需要提供房屋产权信息。本院认为，根据法律规定，未经出租人同意，承租人不得转租房屋。顾某某与被告签订的《房屋租赁合同》也约定，被告将房屋转租他人的，出租人可以终止合同并收回房屋。本案中，被告在未经顾某某同意的情况下，擅自将房屋转租原告，原、被告签订的《租赁协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告自述将6,000元押金交付朱某某，并无证据佐证，况且朱某某与被告之间亦不存在原告所述的合同权利义务概括转让的事实。故对原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院难以支持。原、被告及谈建明均表示菡悦中心的权利义务由原告享有，本院可予认可。2018年7月27日，菡悦中心与顾某某签署的《协议书》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，菡悦中心自愿支付顾某某自2017年4月1日起至2018年7月31日的使用费差额4万元，该费用并非原、被告之间《租赁协议书》无效所造成的损失。现原告要求被告赔偿该部分损失，于法无据，本院不予支持。因原、被告签订的《租赁协议书》无效，原告主张违约金，缺乏合法依据。即便原告主张缔约过失责任或损失，本院亦难支持，理由如下：1、菡悦中心注册营业执照时需提供产权信息，原告主张其对产权信息不知情，与事实相悖；作为承租人，有义务对房屋合法性来源进行审查，在明知被告并非产权人的情况下，不顾产权人是否同意转租，仍承租房屋，显然也存在过错。2、菡悦中心与顾某某另行签订合同，约定的租金高于原、被告《租赁协议书》的标准，系对自身权利的处分，并非合同无效的损失；3、原告对房屋进行了装修，但菡悦中心与顾某某租赁合同约定的租期截止与原、被告约定的一致，原告并不存在装修损失。综上，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告谈录英与被告万年松于2015年6月20日签订的《租赁协议书》无效；二、驳回原告谈录英其余诉讼请求。案件受理费5,740元，减半收取2,870元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年一月二十五日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。