上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终535号上诉人（原审被告、执行案外人）：李菲，女，1981年1月12日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人（原审被告、执行案外人）：方杰，男，1977年10月16日生，壮族，住上海市宝山区。上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：何农，上海金英律师事务所律师。上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：殷燕华，上海金英律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：冯斐，女，1985年6月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人梁维维，上海融柏律师事务所律师。委托诉讼代理人倪晓燕，上海融柏律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：高峥嶢，男，1982年11月9日生，汉族，住上海市嘉定区。原审第三人（被执行人）：刘成娟，女，1955年9月22日生，汉族，住上海市嘉定区。原审第三人（被执行人）：高国荣，男，1954年12月23日生，汉族，住上海市嘉定区。上列仨原审第三人共同委托诉讼代理人李勇敏，上海申安律师事务所律师。上诉人李菲、方杰因与被上诉人冯斐以及原审第三人高峥嶢、刘成娟、高国荣申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）（2017）沪0115民初55161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李菲、方杰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回冯斐原审诉请。事实与理由：一、一审程序存在错误：被上诉人未在执行异议裁定书送达后15日内起诉本案，一审法院告知的被上诉人在2017年7月6日起诉，没有任何证据证明；二、一审查明事实错误：上诉人提交的证据足以证明上诉人与原审第三人于2016年2月21日签订《房地产交接书》、完成房屋交接，上诉人自该日起已实际占有上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）。同年3月14日的《房屋内物品搬迁时间确认书》（以下简称《确认书》）仅有要求第三人将物品搬走，否则视为放弃的内容，并无任何占有、转移的表述。一审不仅歪曲了《确认书》的内容，而且仅凭被上诉人提交的复印件即认定上诉人于2016年3月14日占有系争房屋，明显与事实不符。同时，上诉人向银行申请的按揭贷款已获批准，并已签署抵押借款合同，因他项权利证明未办出，银行而未放款。三、被上诉人冯斐配偶周某与第三人高峥嶢资金往来异常，存在相互借钱、垫钱、走账的行为，使得（2016）沪0115民初15285号案件有虚假诉讼的嫌疑，并导致上诉人无法对系争房屋完成过户，严重损害上诉人的合法权益。被上诉人冯斐辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：上诉人实际占有系争房屋时间是2016年3月14日，在系争房屋被法院查封之后，故上诉人主张的实体权利不能对抗本案强制执行。原审第三人高峥嶢、刘成娟、高国荣述称：请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：其对2016年2月21日《房地产交接书》上“高峥嶢方向李菲方交接大门钥匙2把、门禁卡1张”不予认可，当天没有交付房屋钥匙和门禁卡；上诉人在3月6日签署要求第三人在3月14日搬离的《确认书》是基于买卖合同所形成的请求权，和本案争议的事实没有关系。2017年7月，冯斐向浦东法院提起本案诉讼，请求准予对系争房屋的执行。一审法院认定事实：2016年2月23日，冯斐在（2016）沪0115民初15285号民间借贷纠纷案件中对高峥嶢、高国荣、刘成娟申请财产保全措施，法院于2016年2月25日作出民事裁定书，裁定查封高峥嶢、高国荣、刘成娟名下人民币193万元的财产，并于2016年2月26日对系争房屋进行了查封。2016年5月6日，法院作出（2016）沪0115民初15285号民事判决：高峥嶢归还冯斐借款1,685,000元，并向冯斐偿付以1,685,000元为本金、自2015年1月1日起至实际清偿日止、按年利率6%的标准计算的利息；高国荣、刘成娟对高峥嶢应归还的借款1,685,000元承担连带给付责任等。2016年6月22日，冯斐向法院申请执行，执行案号为（2016）沪0115执13039号。同年8月25日，法院出具公告，责令被执行人高峥嶢、高国荣、刘成娟于2016年9月22日之前履行法律文书确定的义务，逾期不履行，法院将拍卖或变卖系争房屋。2016年9月13日，李菲、方杰以案外人身份就系争房屋的上述执行措施提出书面异议，法院于2017年6月22日作出（2017）沪0115执异488号民事裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。2017年6月23日，法院向冯斐送达了该份民事裁定书。2017年7月7日，冯斐因不服裁定，提起本案执行异议之诉，要求准予执行系争房屋。李菲、方杰曾就（2016）沪0115民初15285号民事判决书提起第三人撤销之诉。2016年8月29日，法院作出（2016）沪0115民撤6号民事裁定书，裁定不予受理。另查明，2015年10月5日，李菲、方杰（以下简称李菲方）和高国荣、刘成娟、高峥嶢（以下简称高峥嶢方）在上海XX公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：高峥嶢方将其名下系争房屋以321万元转让价格出售给李菲方。李菲方先行支付定金3万元，待双方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》当日向高峥嶢方支付首付款47万元，李菲方以贷款方式支付第二期房价款110万元，并在2015年12月31日向高峥嶢方支付第三期房价款151万元。双方应于收到尾款外的全部款项后七日内对该房地产进行眼看、清点，确认无误后，由高峥嶢方交付给李菲方。李菲方在房屋交接完成后当日内向高峥嶢方支付尾款10万元。双方应于2016年2月15日前共赴房地产交易中心办理过户手续。2015年10月5日，李菲方与高峥嶢方签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2470168），根据合同及补充条款约定，系争房屋转让价款为250万元。双方在2016年2月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。高峥嶢方应于收到李菲方委托银行支付的全额二期房价款后叁日内将房屋交付李菲方，交付标志为双方签订房屋交接书且高峥嶢方将该房屋的钥匙交付高峥嶢方。双方应于交房后壹个工作日内，至物业管理处办妥维修基金的更名手续；并对水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）的户名进行更名，更名费由李菲方承担。合同附件三约定了系争房屋的付款协议，内容如下：1、李菲方于本合同签订前支付高峥嶢方定金3万元，该款待双方签订《上海市房地产买卖合同》当日转为首期部分房价款；2、李菲方应于签订合同当日，支付高峥嶢方首期部分房价款47万元；李菲方应于2015年12月31日前支付高峥嶢方首期部分房价款100万元；3、高峥嶢方同意李菲方以向银行申请按揭贷款的形式向其支付第二期房价款90万元。高峥嶢方应于办妥以其为权利人的系争房屋的房地产权证以及他项权利证书后叁个工作日内将相关材料送交至贷款银行，由贷款银行将贷款款项直接划入高峥嶢方指定的银行账户；4、双方办妥所有房屋交接手续且高峥嶢方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房屋交接书》确认无误的当日，高峥嶢方直接向李菲方支付房价尾款10万元。庭审中，李菲方与高峥嶢方均确认系争房屋的真实转让价格以房地产买卖居间协议约定的321万元为准。2016年2月20日，李菲方与高峥嶢方共同向上海市宝山区房地产交易中心申请过户登记。次日，李菲方与高峥嶢方签订《房地产交接书》。同年3月6日，高峥嶢与方杰签署《说明》一份，载明：“买卖双方按签订购房合同计划于2016年2月14日到房产交易中心进行过户申请，由于买方高峥嶢身份证丢失，需要补办，故双方同意推迟至2月20日办理过户申请。特此证明。”2016年3月6日，高峥嶢与方杰签署《确认书》，载明：“买卖双方确认2016年3月14日前卖方将XX路XX弄XX号XX室内所有归卖方的物品搬走。自2016年3月14日之后，房屋内的所有物品均视为卖方自己放弃，买方（一审笔误为卖方，二审纠正）有权采取任何方式处置。卖方对卖出房屋门锁由买方更换没有异议。”2016年4月12日，李菲方向高峥嶢方支付系争房屋3月份的电费117.74元。再查明，本案系争房屋不动产物权由高国荣、刘成娟、高峥嶢共同共有。一审认为：案外人或者申请执行人执行异议之诉的诉讼标的为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中李菲方主张其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称为《执行异议复议规定》）第二十八条对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。虽《执行异议复议规定》系针对执行异议的审查标准，以形式审查原则为主，但就二十八条而言，因涉及物权期待权的实质审查内容，也可成为执行异议之诉的参照适用规定。据此，法院将参照该条规定，结合案件实际情况，综合判断李菲方对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议复议规定》之立法意旨，不动产买受人对被执行人名下不动产享有物权期待权时，才可排除一般金钱债权案件的执行措施。物权期待权本身系不完全物权，但因其对物权之取得具有当然、确定之期待利益，而赋予物权期待权人类似所有权人的地位，具有排除执行等物权之对抗效力。据此，不动产物权期待权人应依法履行不动产物权变动之所有法律行为，并实际取得不动产之占有，在非因其自身原因导致无法完成物权移转登记时，方能获得足以排除金钱债权案件的强制执行措施。其中，占有具有公示功能，体现占有本权之变动情况。虽较之不动产登记薄公示效力较弱，依法不具有不动产物权变动之公示效力。但鉴于物权期待权本身即因欠缺不动产登记薄之登记而系不完全物权，故其仅能通过占有移转使不动产物权变动在外部具备一定的可识别性，并产生一定的公示效力。据此，《执行异议复议规定》所保护的物权期待人对不动产的占有须为自主、合法占有，且必须继受取得自出让人对占有的移转。结合本案，法院具体论证如下：首先，李菲方就系争房屋与高峥嶢方在查封前签订了合法、有效的书面买卖合同。因庭审中双方均确认系争房屋的实际转让价格为321万元，系规避国家税收监管而故意隐瞒真实交易价格，故李菲方与高峥嶢方在查封前签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的250万元房屋买卖价格条款非当事人真实意思表示，该条款应属无效。同时，根据《合同法》第五十六条之规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。李菲方与高峥嶢方签订上述合同本身是为了交易系争房屋，确系双方真实意思表示，故《上海市房地产买卖合同》除却房屋价款条款以外均为有效，依法发生房屋买卖之法律拘束力。同时，李菲方已按照合同约定支付227万元房价款且将剩余94万元房价款交付执行。其次，李菲方与高峥嶢方已共同向房地产交易中心申请过户登记，但系因高峥嶢方涉讼原因导致系争房屋被查封而无法完成产权移转。最后，李菲方继受取得系争房屋的占有时间在查封之后。虽为合法占有、自主占有，但因其在查封之后继受取得占有，使得李菲方对系争房屋的物权期待利益在查封之后才产生一定的公示效力。据此，李菲方即使最终非因其自身原因导致过户登记转移未能完成，但其仍无法对抗本案申请执行人的执行措施。综上，冯斐诉请要求恢复对系争房屋的执行，于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决准许执行系争房屋。案件受理费人民币80元，由被告李菲、方杰共同负担。经本院审理查明：根据《上海市房地产买卖合同》第四条约定：高峥嶢方（高峥嶢、刘成娟、高国荣）、李菲方（李菲、方杰）双方同意，高峥嶢方于X年X月X日（合同上为空白）前腾出该房屋并通知李菲方进行验收交接。李菲方应在收到通知之日起的（见补充条款一）日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。《补充条款》（一）第5条约定：高峥嶢方应于收到李菲方委托银行支付的全额二期房价款后叁日内将该房屋交付李菲方，交付标志为甲乙双方签订房屋交接书且高峥嶢方将该房屋的钥匙交付李菲方。2016年2月20日，系争房屋的上海市宝山区房地产登记收件收据载明：……抵押借款合同原件正本1份。2016年2月21日，高峥嶢与方杰、李菲签订的《房地产交接书》载明：该房地产交付当日，水401立方米；电：平段4478度，谷段1995度；煤气806立方米；高峥嶢方已经将该房地产中的大门钥匙2（把）；门禁卡1张交付给李菲方……。，李菲方经过验收，认为符合双方签订的《上海市房地产买卖合同》或类似合同规定的交付条件，同意接收。双方确认该房地产交接手续履行完毕2015年9月25日，李菲方通过支付宝转账，向高峥嶢方支付定金3万元；依据《上海市房地产买卖合同》的约定，2015年10月5日，李菲方通过工商银行转账，向高峥嶢方支付47万元；2015年12月8日，李菲方通过工商银行转账，向高峥嶢方支付10万元；2015年12月21日，李菲方通过工商银行转账，向高峥嶢方支付106万元；2016年2月2日，李菲方通过中国银行转账，向高峥嶢方支付50万元，通过工商银行转账，向高峥嶢方支付11万元；后因高峥嶢方涉讼，系争房屋被法院查封，李菲方向银行申请的按揭贷款未放款。2017年5月23日，李菲方将剩余房款94万元缴纳至法院（2016）沪0115执13039号执行案件中。至此，李菲方支付的房款总金额为321万元。二审审理中，李菲方提供宝山区XX镇XX村第一居委会2018年9月25日出具的证明，载明：兹有方杰、李菲自2016年2月21日起到至今为止，现居（暂）住位于XX路******。经质证，冯斐对真实性没有异议，但表示证明内容有异议，因为2016年3月6日上诉人与第三人还在系争房屋内签署《确认书》，所以上诉人不可能自2016年2月开始就居住在系争房屋内。高峥嶢方对真实性、关联性均有异议，认为居委会不可能出具这样的证明。除上述相关事实外，一审法院其余事实认定无误，有房地产买卖居间协议复印件、上海房地产买卖合同复印件、五份收条以及转账凭证复印件、情况说明复印件、房地产登记收件收据、税收缴款书复印件、房地产交接书复印件、上海市房地产登记薄复印件、代管款收据复印件、相关法律文书等证据为证，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点在于上诉人李菲、方杰对于系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，根据本案相应证据，能够认定2015年10月5日上诉人李菲、方杰与原审第三人高峥嶢方在房屋中介公司居间下签订《上海市房地产买卖合同》；李菲、方杰已实际支付227万元，剩余房款94万元已缴纳至一审法院执行账户；原计划于2016年2月15日之前办理房屋过户，亦系因高峥嶢所述身份证丢失而迟延至2月20日申请办理过户手续，但因冯斐诉高峥嶢方民间借贷纠纷一案于2016年2月26日对系争房屋查封而致无法过户，明显系高峥嶢方故意拖延过户时间，而非李菲方自身原因未办理过户；而对于李菲方是否合法占有房屋的问题，鉴于双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》明确约定签订房屋交接书、高峥嶢方将该房屋的钥匙交付李菲方为房屋转移占有的标志，而事实上，高峥嶢与方杰、李菲于2016年2月21日签订《房地产交接书》，同时，高峥嶢方将大门钥匙2把、门禁卡1张交付给李菲、方杰，因此，双方已按约完成了系争房屋的交接手续。至于2016年3月6日双方签署《房屋内物品搬迁时间确认书》，仅能表明李菲方要求高峥嶢方将留在系争房屋的物品在3月14日前搬走，而既得不出李菲方同意延迟至该日交接房屋的结论，又得不出一审认定的双方于3月14日完成房屋交接的结论。因此，一审认定李菲方在房屋被查封后的2016年3月14日占有系争房屋，明显与事实不符。综上所述，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人李菲、方杰对系争房屋所享有的物权期待权足以排除强制执行，被上诉人冯斐要求对系争房屋准予执行的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实错误，致所作判决不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初55161号民事判决；二、驳回被上诉人冯斐的一审诉讼请求；三、不得执行上海市XX路XX弄XX号XX室房屋。一审案件受理费人民币80元、二审案件受理费人民币80元，均由被上诉人冯斐负担。本判决为终审判决。审判长  陈懿欣审判员  宋 贇审判员  吉顺祥二〇一九年一月三十一日书记员  董 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；