北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1046号上诉人（原审原告）：何海燕，女，1979年6月27日出生。被上诉人（原审被告）：北京庄胜房地产开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街**庄胜广场办公楼第****。法定代表人：周建和，董事长。委托诉讼代理人：张晓雨，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张超英，女，该公司员工。上诉人何海燕因与被上诉人北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2018)京0102民初41725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。何海燕上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判支持何海燕一审诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由庄胜公司承担。事实和理由：1．根据何海燕与庄胜公司于2005年签订的《北京市商品房预售合同》，庄胜公司故意拖延办理房屋所有权证书已达11年，合同约定出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。2．合同约定的违约金数额明显过低，低于银行同期贷款利率，未体现违约金“惩罚”属性。庄胜公司违约行为造成房屋市场价值损失约41万元，亦造成此期间房屋无法交易，一审法院仅支持每日全部已付款万分之零点二的违约金标准，显失公平。此外，一审判决何海燕承担的案件受理费数额亦不公平。综上，一审法院认定错误，显失公平，请二审法院依法支持何海燕的上诉请求。庄胜公司辩称，同意一审判决。案涉合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同有效。因2008年出台北京市房屋登记办法规定，四周没有围挡的商铺办不了产权证，故无法办理所有权证。何海燕向一审法院起诉请求：1．判令庄胜公司继续履行《北京市商品房预售合同》；2．判令庄胜公司协助何海燕办理位于北京市宣武门外大街庄胜广场南裙楼商业楼4层XXX号产权登记等相关手续；3．判令庄胜公司支付何海燕违约金312000元（从应取得房产证日2007年7月1日-2018年9月30日，按照同期银行贷款利率计算）；4．本案诉讼费用由庄胜公司承担。一审法院认定事实：2005年9月19日，何海燕（买受人）与庄胜公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y103997），合同约定何海燕购买庄胜公司开发的宣武区宣武门外大街东侧北京庄胜崇光百货商场（Ⅱ）XXX号房屋，总金额482890元，出卖人应当在2006年6月1日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条产权登记第（一）款初始登记约定，出卖人应当在2007年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。第（二）款转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。合同签订当日，何海燕支付购房款242890元，2006年12月31日，何海燕支付购房款25732．91元，2011年4月25日，何海燕支付购房款214267．09元。2006年6月1日，庄胜公司向何海燕交付了涉案房屋。庄胜公司至今尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，亦未取得涉案房屋的所有权证书。现何海燕诉至法院，要求庄胜公司继续履行合同协助办理涉案房屋的产权登记手续并支付逾期违约金。何海燕主张由于合同中约定的违约金标准过低，不足以弥补其损失，故要求按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金。庄胜公司主张按照2008年出台的北京市房屋登记办法规定，涉案房屋已无法办理产权证书，该公司不同意支付违约金，即使支付违约金也应该按照合同约定的标准，且无法确定产权证的取得时间，违约金也无法计算。一审法院认为，何海燕与庄胜公司签订的《北京市商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。由于庄胜公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，故办理涉案房屋产权登记的条件尚不具备，对何海燕要求庄胜公司继续履行合同办理产权登记手续的诉讼请求，法院暂不予支持。庄胜公司未依约履行办理房屋产权登记的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。何海燕要求庄胜公司支付自2007年7月1日至2018年9月30日的迟延履行违约金，具有合同依据，应予以支持。庄胜公司虽抗辩主张双方所签商品房预售合同约定逾期办理房屋权属登记的违约金应于实际取得权属证明之日起30日内支付，现权属证明尚未取得，故现不应给付违约金。但考虑到本案涉案房屋及所在楼宇的权属证明逾期十多年未能取得的客观情况，法院对庄胜公司所持的该项抗辩意见不予采纳。关于违约金支付标准问题，根据双方所签商品房预售合同的约定，逾期办理涉案房屋所在楼宇的权属证明的，庄胜公司应按日计算向何海燕支付全部已付款万分之零点一的违约金，逾期办理涉案房屋权属证明的亦为按日计算向何海燕支付全部已付款万分之零点一的违约金。故依据合同约定庄胜公司应以何海燕支付的购房款总额482890元为基数，按日万分之零点二的标准向何海燕支付违约金。何海燕主张合同约定的违约金过低，但未提供充分证据予以证明，法院不予采的合理部分，法院予以支持。据此，一审法院判决如下：一、判决生效之日起七日内，北京庄胜房地产开发有限公司给付何海燕二○○七年七月一日至二○一八年九月三十日的迟延履行违约金39693．56元；二、驳回何海燕的其他诉讼请求。如果北京庄胜房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人对一审查明的事实均无异议，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，当事人之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。根据本案现有证据显示，因庄胜公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，在房屋初始登记尚未办理完毕，何海燕所诉办理涉案房屋转移登记手续的先决条件尚未成就，一审法院对其该项诉求暂不予支持，处理正确，本院予以确认。一审法院判令庄胜公司向何海燕给付2007年7月1日至2018年9月30日的迟延履行违约金39693．56元，符合双方商品房预售合同之约定，具有合同依据。现双方二审争议焦点在于，何海燕要求提高双方合同约定违约金的诉讼主张是否成立。须指出，我国合同法范畴下的违约金系以补偿性为原则，惩罚性为例外，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而本案中，何海燕虽主张双方约定的违约金尚不足以弥补其损失，但并未就此提供充分、有效的证据予以证明。根据我国民事诉讼法规的，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在双方合同已就违约金进行明确约定，且何海燕未就其诉讼主张尽到必要举证责任的情况下，一审法院对其要求提高合同约定违约金的诉讼主张不予采信，处理并无不当，本院不持异议。综上所述，何海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11352元，由何海燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 李 珊审 判 员 姚 颖二〇一九年一月二十九日法官助理 韩舒同书 记 员 赵 婕