浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初5978号 原告：宁波市瑞奕房地产发展有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2817JM3E）。住所地：浙江省宁波市鄞州区贸城西路****。法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区首南西路68号鄞州金融大厦A座12层。 法定代表人：姚嵬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王萍、郝香丽，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告（并作为易学利的委托诉讼代理人）：田晶，女，1989年6月6日出生汉族，住浙江省宁波市海曙区。法律文书送达地址：浙江省宁波市海曙区鼓楼街道中山西路2号恒隆中心西裙楼7楼。 被告：易学利，系田晶配偶，1989年10月8日出生汉族，户籍所在地湖北省麻城市，现被羁押于浙江省乔司监狱。法律文书送达地址同上。 原告宁波市瑞奕房地产发展有限公司（以下简称瑞奕公司）与被告田晶、易学利商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，于2018年7月10日转为普通程序，并于2019年1月15日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人郝香丽、被告田晶并作为被告易学利的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个与，现已审理终结。 原告瑞奕公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016060300062）；2.两被告向原告支付代偿款2131077.35元，该款直接从两被告支付给原告的购房款中抵扣，如不足由两被告继续补足；3.两被告向原告支付总房价20%的违约金即599399.20元，该款直接从两被告支付给原告的购房款中抵扣，不足部分由两被告继续补足；4.两被告配合原告办理涉案美邸园-3第1幢3单元1606号商品房买卖合同的撤销备案登记手续；5.两被告承担原告为实现债权而支付的律师费8000元，该款从两被告已支付给原告的购房款中优先扣除；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告和两被告在2017年2月25日签署了合同编号为2016060300062的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：两被告购买原告位于宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村、新林村、毛家漕村、首南街道肖皋碶村的美邸园-3第1幢3单元1606号商品房，建筑面积为136.52平方米，房屋总价款为2996996元；以银行按揭方式付款，首付款为906996元，余款2090000元办理银行按揭；如因两被告原因给原告造成损失的，两被告同意承担由此给出卖人造成的损失，如合同解除，则两被告还应按约承担违约责任；如发生两被告所购房屋被司法机关查封或连续三期或超过三期不按时归还银行按揭等事宜，则视为两被告违约，两被告同意原告可单方解除合同、并同意配合办理撤销网上备案或预告登记和注销房屋权证；两被告同意原告直接从已付房款中扣除相当于总房价20%的违约金、原告重新出售该房屋可能造成的房价损失和原告因此遭受的损失，并同意原告将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。原、被告与中国农业银行股份有限公司宁波鄞州分行签署《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定原告对两被告承担阶段性保证责任。现因两被告停止支付按揭款，致使原告已经承担连带保证责任，原告依宁波市海曙区人民法院于2018年3月14日作出的（2017）浙0203民初12922号民事判决书，已于2018年3月19日向该行支付2131077.35元。原告有权请求解除合同，要求被告返还房屋，偿还原告代为清偿的银行按揭款等费用，配合办理解除备案登记等相关手续，并承担违约责任。 被告田晶、易学利共同辩称，原告所述属实，两被告因自身原因未能按约支付按揭贷款导致银行起诉，原告代为清偿的款项，两被告同意从购房款中直接扣除；两被告同意与原告解除合同，配合办理撤销备案登记手续，承担相应的违约责任，同意支付律师费等费用。但是原告主张的违约金过高，合同虽然对违约金有约定，但是目前该房产已经升值，被告要求将违约金调整为总房价的10%。 本院经审理查明的事实如下： 2017年2月25日，原告与两被告签订合同编号为2016060300062的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定：两被告共同向原告购买其开发建设的位于宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村、新林村、毛家漕村、首南街道肖皋碶村地块的商品房，暂定名美邸园-3，两被告购买的商品房系美邸园-3第1幢3单元1606号房，建筑面积136.52平方米，总价款2996996元；付款方式，买受人于2017年2月25日前支付首付款906996元，余款2090000元办理银行按揭，且余款应于2017年3月3日前到达原告指定账户；买受人违约，出卖人选择依法解除合同的，自出卖人发出解除通知书之日起第七天则该合同即予解除，买受人应配合出卖人办妥撤销备案和预登记等相关手续，出卖人有权另行出售该物业，买受人按本合同及补充协议约定而应支付的违约金、罚息等，出卖人有权在退还房款中直接扣除；买受人申请出卖人为其按揭贷款提供阶段性担保，出卖人在担保期间内为其担保，如因出卖人原因而给买受人造成损失的，买受人同意承担由此给出卖人造成的损失（包括但不限于银行贷款本息、罚息、诉讼费用、律师费用及催讨费用等相关费用），如合同解除，则买受人还应按约承担违约责任，同时买受人并同意将该房屋委托出卖人依法处理；买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，为保障按揭银行和出卖人的合法权益，买受人同意在该房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购房屋被司法机关查封或买受人连续三期或超过三期不按时归还银行按揭等事宜，则视为买受人违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销网上备案或预告登记和注销房屋权证，买受人同意出卖人直接从其已付的房款中扣除相当于总房价20%的违约金、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款；如买受人的已付房款不足赔偿出卖人所列的上述损失和费用的，出卖人有权追索，买受人应另行支付；等等。之后，原告、两被告与中国农业银行股份有限公司宁波鄞州分行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，两被告向该行申请购房按揭贷款2090000元，由原告为两被告按揭贷款提供阶段性连带保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；该行于2017年3月1日将购房款发放至原告指定账户。两被告自2017年9月起未按时归还本息，中国农业银行股份有限公司宁波鄞州分行于2017年12月21日向宁波市海曙区人民法院起诉，该院作出（2017）浙0203民初12922号民事判决，判令两被告归还借款本金2075263.69元，支付利息、罚息、复利等，支付律师费5000元，原告对上述付款义务承担连带清偿责任。原告为此于2018年3月19日代两被告清偿借款本息共计 2131077.35元，并支付律师费5000元。2018年5月16日，原告向两被告送达了《解除合同通知书》。同时查明：原告为本案诉讼支付律师费3000元。 另查明：被告易学利因犯诈骗罪被判处刑罚，并处没收财产，涉案房屋因此被查封，至今尚未解封。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均为双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。现因被告违约，原告依约向被告送达解除合同通知书，合同解除的条件已成就，故本院认定涉案合同已于2018年5月16日解除。合同解除后，原告基于为两被告银行按揭贷款提供阶段性保证担保，因两被告逾期还款被银行追索，原告因此代为清偿的借款本息等共计 2131077.35元，有权向两被告追偿，本院对原告的该项诉讼主张予以支持。关于原告主张的违约金599399.20元系因解除合同发生，符合合同约定，但两被告认为违约金过高，且目前房价已经上涨，足以弥补原告的损失，要求将违约金调整为总价款的10%，本院认为，综合考量涉案房屋价值上涨情况及原告的实际损失等因素，两被告要求调整违约金的主张成立，故本院认定解除合同的违约金按总房价的10%确定，即299699.60元。关于原告主张的律师费共计8000元，系因被告违约导致诉讼而发生，符合合同约定，本院亦予以支持。上述两被告应付款均可由原告按约直接从两被告支付的购房款2996996元中扣除，多余款项应返还给两被告。关于原告要求两被告配合办理涉案合同的撤销备案登记手续，属于两被告应履行的协助义务，但因房屋目前已被司法查封，存在履行障碍，为诉讼便利需要，本院确定两被告应在涉案房屋解除司法查封、消除履行障碍后配合原告办理撤销登记备案手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市瑞奕房地产发展有限公司与被告田晶、易学利于2017年2月25日签订的合同编号为2016060300062的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2018年5月16日解除； 二、被告田晶、易学利配合原告宁波市瑞奕房地产发展有限公司办理合同编号为2016060300062的《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，自本判决生效之日起并于该合同所涉房屋解除司法查封、消除履行障碍后十五日内履行完毕； 三、被告田晶、易学利共同向原告宁波市瑞奕房地产发展有限公司支付代偿款2131077.35元，于本判决生效后立即履行； 四、被告田晶、易学利共同向原告宁波市瑞奕房地产发展有限公司支付违约金299699.60元，于本判决生效后立即履行； 五、被告田晶、易学利共同向原告宁波市瑞奕房地产发展有限公司支付律师费8000元，于本判决生效后立即履行； 六、驳回原告宁波市瑞奕房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28708元，由原告宁波市瑞奕房地产开发有限公司负担2398元，被告田晶、易学利共同负担26310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  薛海蓉 人民陪审员  陈美娣 人民陪审员  陈俊娥 二〇一九年一月二十二日 书 记 员  陈栎桦