湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初3515号 原告（反诉被告）钟丽霞，女，1988年3月26日出生，汉族，住湖南省宜章县一六镇一六圩村第5村民小组。 委托代理人杨三民，广东湘攸律师事务所律师。 被告（反诉原告）胡雪梅，女，1974年1月10日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区下湄桥潘家湾新村**。 委托代理人胡春招，湖南大问律师事务所律师。 第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区外环西路**新衡阳中心汽车站主站第**。 法定代表人：张世权。 委托代理人扶亚锋，男，1982年4月24日出生，汉族，该公司员工。 原告（反诉被告）钟丽霞诉被告（反诉原告）胡雪梅、第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟丽霞及其委托代理人杨三民、被告（反诉原告）胡雪梅及其委托代理人胡春招、第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司委托代理人扶亚锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）钟丽霞请求： 1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》（2017年12月6日与原告签订的转让郴州市开发区涌泉小区58栋603房买卖合同）； 2、判令被告及第三人继续配合原告办理郴州市开发区涌泉小区58栋603房屋过户的相关手续； 3、被告承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）胡雪梅答辩要点：因钟丽霞的严重违约行为，造成合同目的不能实现，故本案的《房屋买卖合同》应予以解除。 第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司答辩要点：我方可以继续履行有关义务。 被告（反诉原告）胡雪梅提出反诉请求： 1、判令解除胡雪梅与钟丽霞及衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司于2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》； 2、判令被钟丽霞支付给胡雪梅的定金20000元不予退还； 3、判令第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司向胡雪梅返还保证金5600元； 4、钟丽霞、第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司连带向胡雪梅支付违约金35280元； 5、判令反诉被告、第三人承担本案诉讼费。 原告（反诉被告）钟丽霞答辩要点：合同不存在法定的解除理由，房屋不能交易责任不在答辩人，是因为经济适用房划拨地转出让地需要时间，答辩人一直积极履行义务；支付2万元保证金没有法律依据，对方看见房价上涨才不愿意卖房；第三个请求与答辩人无关。 第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司答辩要点：我方认为合同是可以继续履行的。 查明的事实 根据各方当事人诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方无争议的事实 1、2017年12月6日，原告（反诉被告）钟丽霞（买方）与被告（反诉原告）胡雪梅（卖方），衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司作为（经纪方），签订一份《房屋买卖合同》，约定钟丽霞购买胡雪梅所有的位于郴州市开发区涌泉小区58栋603房（产权证号：：房权证郴开字第**建筑面积109.06平方米），合同约定：交易价格352800元整，交易所产生的税费由买方承担。付款方式为：签订合同时买方支付20000元定金（定金自动转为购房款），首付款52800元，其余购房款买方在签订合同后30日内办理好银行按揭手续。关于房屋的交付，三方约定于2017年12月31日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，卖方收齐楼款当天交付房屋给买方。卖方同意交付5000元物业保证金给经纪方，待结清各项物业欠费后多退少补。合同还就其他有关事项进行了约定。 2、合同签订当日，胡雪梅收取了钟丽霞支付的20000元购房定金，经纪方衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司作为收取了胡雪梅支付的5000元物业保证金。 3、因钟丽霞未在合同约定的时间办理好相关手续并向胡雪梅支付购房款，胡雪梅于2018年6月1日分别给钟丽霞和衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司去函，要求在一个月内办妥银行按揭或以现金支付购房款，否则将解除《房屋买卖合同》。2018年7月9日，胡雪梅给钟丽霞发去律师函，告知解除合同，并要求钟丽霞承担违约责任。 4、涉案诉争房屋已由权利人胡雪梅于2018年9月18日办理了不动产权证，权利性质为“划拨／经济适用房”。 5、衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司于2018年9月26日被注销，故胡雪梅申请变更衡阳世华中鑫房地产代理有限公司为第三人承担相应责任。 二、双方有争议的事实： 原告（反诉被告）钟丽霞认为，三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，因为房屋是经济适用房，所以办理有关手续不能在当初合同约定的时间内完成，钟丽霞于2018年6月19日已委托有关机构办理土地价格评估手续，待出具评估报告后缴纳税费，就可以办理过户手续。胡雪梅于2018年7月9日给钟丽霞发去律师函要求解除合同不符合约定和法律规定。被告（反诉原告）胡雪梅认为，钟丽霞不按合同的约定履行义务，且在去函催告后仍未履行付款义务，其行为已构成根本违约，造成合同目的无法实现。本院认为：1、三方签订的《房屋买卖合同》中对办理过户手续及付款的方式和时间进行了约定，买方钟丽霞未在约定的时间履行义务，且在卖方胡雪梅催告后仍未及时履行，胡雪梅发出律师函要求解除合同符合法律规定。对原告（反诉被告）钟丽霞认为《房屋买卖合同》应继续履行的本诉主张不予认定，对被告（反诉原告）胡雪梅提出解除《房屋买卖合同》的反诉主张予以确认。2、原、被告均称对方违约，庭审查明，《房屋买卖合同》第十条其他事项中，虽然约定有“由于房屋是经济适用房和划拨地，故交易时间较长，双方都认可”的内容，但未明确“时间较长”的概念，以至于在实际履行过程中产生争议，且未能经协商达成一致。据此，本院认为，买卖双方对合同的有关条款约定不明是产生纠纷的原因，双方均应承担责任。 判决的理由和结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告（反诉被告）钟丽霞（买方）与被告（反诉原告）胡雪梅（卖方），衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司作为（经纪方），签订一份《房屋买卖合同》，因为相关条款约定不明，在实际履行过程中产生争议，且未能经协商达成一致。根据庭审查明的事实，对原、被告双方的诉讼请求作如下处分：1、因钟丽霞未在约定的时间履行义务，且经胡雪梅催告后仍未及时履行，钟丽霞要求继续履行《房屋买卖合同》的本诉请求不符合法律规定，本院不予支持；胡雪梅发出律师函要求解除合同符合法律规定，其要求解除《房屋买卖合同》的反诉主张符合法律规定，本院予以支持。2、买卖双方（原、被告）对合同的有关条款约定不明，且未能经协商达成一致是产生纠纷的原因，双方均应对履约不能承担责任，对被告（反诉原告）胡雪梅要求不予退还20000元定金、原告（反诉被告）钟丽霞和第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司支付违约金35280元的反诉请求，本院不予支持。3、衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司收取胡雪梅的5000元物业保证金系用于房屋过户后结清各项物业欠费后多退少补，因合同解除，故第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司应将5000元物业保证金退还被告（反诉原告）胡雪梅。4、庭审中被告（反诉原告）胡雪梅称第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司还应将500元签约保证金退还。庭审查明，该500元签约保证金系衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司支付给胡雪梅的，在买卖双方签订《房屋买卖合同》后胡雪梅将此款退还。因中介已完成催促《房屋买卖合同》签订的事项，现该合同未能履行并非中介公司的责任，故对被告（反诉原告）胡雪梅该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）钟丽霞与被告（反诉原告）胡雪梅及衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司于2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）胡雪梅退还20000元定金给原告（反诉被告）钟丽霞，限在本判决生效后10日内支付完毕； 三、第三人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司将5000元物业保证金退还被告（反诉原告）胡雪梅，限在本判决生效后10日内支付完毕； 四、驳回原告（反诉被告）钟丽霞的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）胡雪梅的其他诉讼请求。 本诉案件受理费80元，反诉案件受理费381元，合计461元，由原告（反诉被告）钟丽霞、被告（反诉原告）胡雪梅各承担230.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 长  张东明 人民陪审员  赵会敏 人民陪审员  吴 进 二〇一九年一月三十日 书 记 员  李亚奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。