内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2018）内2201民初5382号原告：申永刚，男，1979年6月出生，汉族，乌塔其监狱职工，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：张敏，内蒙古矩成律师事务所律师。被告：乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市胜利街兴安盟血站东侧。法定代表人：徐红岩，董事长。委托诉讼代理人：刘富国，内蒙古奥斯律师事务所律师。原告申永刚诉被告乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告申永刚及其委托诉讼代理人张敏、被告安邦公司的委托诉讼代理人刘富国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申永刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿延迟交付房屋的经济损失17050.00元（2016年1月1日至2017年7月15日）；2、要求被告双倍返还面积差价款54066.80元、购房款7277.38元；3、要求被告赔偿原告延迟办理不动产登记的损失13972.54元（2017年10月15日至2018年10月15日）。以上三项合计：92366.72元。事实与理由：2015年2月7日，原告与被告签订内部认购协议书一份，约定被告将乌兰浩特市安邦尚品小区10层1001号房屋出售给原告。房屋价格为4370.80元/平方米，房屋面积为55.5平方米。双方约定于2015年12月31日交付房屋，但被告延迟至2017年7月15日才将房屋交付给原告。经房产部门测绘，房屋面积为47.65平方米，且被告一直未为原告办理不动产登记证，给原告造成了损失，故原告诉至法院。被告安邦公司辩称，一、原、被告签订的内部认购协议书约定原告应交首付款为房款的80%即194063.00元，付款时间为2014年7月8日交付定金10000.00元；2014年9月8日前交清剩余首付款184063.00元。但原告并未按约定交款，直至2015年2月7日才付清首付款，据此可以看出，原告违约在先。原告延迟交付房款5个月，被告交房时间相应顺延5个月。因此被告延期交房的时间段应为2016年6月至2017年6月的一年时间。被告所开发的安邦尚品项目交付日期为2017年6月30日，而非原告主张的2017年7月15日，延期交工的原因系原告等其他购房者迟延交付首付款导致项目资金不足造成的，该责任应由原告自行承担。二、双方在认购协议书中已约定，原告需在收到签约通知7日内与被告签订商品房买卖合同及补充协议，被告在2015年12月31日取得该房屋的预售许可证，在2016年1月电话通知原告签订商品房买卖合同、补交房款，但原告至今不与被告签订商品房买卖合同，原告的房屋测绘后面积为47.65平方米，房屋总价款为208268.62元，原告目前只交付给被告房款194063.00元，尚欠房款14205.62元未交付，原告主张退还面积差价款54066.80元不知其依据何在。原告主张给付面积差价款依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该条明确规定“合同有约定的按约定处理”。双方签订的内部认购协议书第三条明确约定“甲乙双方约定该房屋以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补”。按此约定，原告的该项主张不能成立。三、办理不动产登记证的程序为：双方签订网签合同，购房者交清房款，开发单位开具销售发票，然后办理不动产登记证。由于原告至今不与被告签订商品房网签合同、不交剩余房款，导致商品房销售发票无法开具，不动产登记证不能办理系原告的违约行为造成的，现原告要求被告承担责任于法无据。综上所述，被告认为，双方在合同签订后，原告未按约定履行其应尽的义务，屡屡违约，其诉讼请求应予驳回。另补充一点，对于被告延期交房损失的主张，同意原告按照16元/月/平方米的标准计算，应按47.65平方米计算一年，同时被告欠付购房尾款14205.62元，该款应在原告主张的损失款中冲减。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，原告预购买被告开发的乌兰浩特市安邦尚品小区10层1001号房屋，双方签订房屋确认单一份，约定该房屋原单价为4460.00元/平方米，面积55.5平方米，原总价247530.00元，付款折扣为0.98折，折后单价4370.80元/平方米，折后总价242579.00元。付款方式为首付80%即194063.00元（2014年7月8日交定金10000.00元，2014年9月8日前交付剩余首付款184063.00元）。上述购房确认单签订当日，原告向被告交付购房定金10000.00元；2014年9月15日，原告向被告交付房款20000.00元；2014年10月11日，原告向被告交付房款60000.00元；2014年12月27日，原告向被告交付房款100000.00元。2015年2月7日，原、被告再行签订内部认购协议书一份。协议第一条约定，原告认购的物业地址为乌兰浩特安邦尚品，楼层房号为10层1001号，暂定建筑面积为55.5平方米。协议第二条约定，该房屋单价为4370.80元/平方米，购房总价款为242579.00元。协议第三条约定：房屋以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补。协议第四条约定，付款方式为首付80%即194063.00元，余款20%即48516.00元，于双方签订商品房买卖合同当日一次性付清。协议第五条约定，如原告未按约定时间付款，逾期在7日之内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向出售方支付逾期应付款5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，被告有权单方面解除合同，原告按应付款的10%向被告支付违约金。原告继续愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付全额应付款之日止，原告向被告支付逾期应付款5%的违约金。协议第七条约定，原告在签订认购书后，被告按照由原告确认的联系方式告知原告签订日期，原告须在收到签约通知七日内，持本人认购协议书及定金收据到被告指定的地点与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，逾期视为原告违约，自动放弃购买权，被告有权在不另行通知原告的情况下另行出售该房产，原告所付认购金不予退还。协议第十五条约定，交房时间为2015年12月31日。上述内部认购协议书签订当日，原告向被告交付房款4063.00元，与此前交付的四笔款项相累计，原告总计向被告交付194063.00元，完成了总价80%首付款的交付。2017年7月15日，被告将房屋交付给原告，所交付房屋建筑面积为47.65平方米，与双方约定的55.5平方米相比，实际交付房屋面积减少7.85平方米。另查明，按照乌政发[2010]91号《乌兰浩特市人民政府关于进一步明确城市房屋拆迁过渡安置补助费标准的通知》规定，2008年10月28日前核发《房屋拆迁许可证》的项目，逾期至2010年1月1日仍未交付使用，即自2010年1月1日起，按照16.00元/平方米/月的标准支付过渡费。原、被告双方于诉讼中均同意按照上述16.00元/平方米/月的标准计算本案逾期交房损失。自2016年1月1日（约定交房之日的次日）至2017年7月15日（实际交付房屋之日），按照16元/月/平方米的标准计算47.65平方米的逾期交房损失为14104.40元（16.00元/平方米/月×18.5个月）。参照《商品房销售管理办法》第二十条规定的计算方法，面积误差比绝对值=（实测计价面积-合同约定计价面积）的绝对值×100%/合同约定计价面积，本案所涉房屋面积误差比绝对值为14.14%，面积误差比在3%以内（含3%）部分计1.665平方米（55.5平方米×3%），该部分对应价款为7277.38元（1.665平方米×4370.80元／平方米）。面积误差比绝对值超过3%以上的部分计6.185平方米（55.5平方米-47.65平方米-1.665平方米），该部分对应价款为27033.40元（6.185平方米×4370.80元／平方米），双倍金额为54066.80元。再查明，原告主张的延迟办理不动产登记证损失13972.54元，计算方法为已交房款194063.00元×6‰（人民银行逾期贷款利率为日息万分之2.1，折算成月息取6‰）×12个月（2017年10月15日至2018年10月15日，交房时间为2017年7月15日，延后三个月要求给付违约金）。另外，原告欠付被告的购房尾款14205.62元，双方同意在原告诉请之中扣除冲抵。上述事实有原告提供的1、房屋确认单1份、收据4枚、内部认购协议书1份、物业通知1份、物业费收据5枚、物业费发票1枚；被告提供的房屋确认单1份、内部认购协议书1份、交款收据1枚、商品房买卖合同1份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院予以确认。本院认为，原告与被告就涉案商品房的买卖先行签订房屋确认单、再行签订认购协议。认购协议的内容明确了拟购房屋的位置、面积、价款，并在房屋竣工后实际履行交付给原告使用，双方签订的认购协议具备商品房买卖合同要件，可以认定为商品房买卖合同。该协议签订后，被告安邦公司实际建成房屋、取得预售许可并最终将房屋交付给原告，认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方均按照合同约定，履行相应合同义务。（一）关于逾期交房损失的问题。被告虽辩驳原告未按协议约定时间交付房款,并主张将原告违约期间在逾期交房期间内扣减。但按照双方合同履行方式，双方系先行签订房屋确认单，并于确认单中约定了首付房款的交款期限。在此期限内，原告如有违约行为，被告即可按照违约主张权利，但被告并未主张该权利，且在确认单约定的付款期限届满后，不断接受了原告陆续交付的购房款，并与原告重新签订了房屋认购协议。认购协议签订时，原告房款已支付完毕，双方对房款的处理已经完成，房屋确认单的效力已经为房屋认购协议所替代，而房屋认购协议并未就房款给付违约情形作出约定，故对被告此项抗辩理由所陈述的事实与双方合同履行实际不符，本院不予支持。双方重新签订的认购协议约定的交房时间为2015年12月31日，被告安邦公司实际交付房屋时间为2017年7月15日，安邦公司逾期交房行为已构成违约，原告有权向被告主张逾期交房损失。因双方就逾期交房损失的计算方式并无明确约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”诉讼中，为减轻当事人诉累，经本院征询双方意见，双方均同意参照16.00元/平方米/月（城市房屋拆迁过渡安置补助费）的标准计算逾期交房损失，故对原告要求被告给付逾期交房损失的主张，本院按此标准予以支持，但原告要求被告给付金额为17050.00元，与其主张的计算标准不一致，且原告按照协议约定的暂定面积55.5平方米主张违约金，但双方协议约定房屋面积应以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补。而实际房屋建成面积为47.65平方米，面积减少部分，原告已经主张返还房款，故对被告要求按实际建成面积计算逾期交房损失的抗辩意见，本院予以支持。自2016年1月1日（约定交房之日的次日）至2017年7月15日（实际交付房屋之日），按照16元/月/平方米的标准计算47.65平方米的逾期交房损失为14104.40元（16.00元/平方米/月×18.5个月）。原告起诉时，超出此部分金额无法律依据，本院不予支持。（二）关于原告要求返还面积减少部分购房款的问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因房屋实际建成面积与双方协议约定的暂定面积相比，减少7.85平方米，对于房屋面积减少部分价款的处理，依法应按双方合同约定的处理方式处理。而双方协议约定的购房面积55.5平方米，标明为“暂定面积”，同时约定“面积以房屋以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补”。从协议约定方式可以看出，双方对房屋面积并未最终确定成55.5平方米，而依据实际面积实行多退少补的约定亦不违反法律规定，故房屋面积差异的处理，不符合法定“约定不明”情形，应尊重合同意思自治原则，依约处理。故对被告此项抗辩理由，本院予以支持。原告以面积差异处理方式约定不明为由，要求被告双倍返还面积差价款的主张于法无据，本院不予支持。对原告要求返还的购房款，本院按照34310.78元（4370.80元/平方米×7.85平方米）予以支持，对原告主张的面积误差比超出３％部分的房价款双倍返还的主张，本院不予支持。鉴于原告尚欠被告购房尾款14205.62元，被告亦对此提出抗辩。诉讼中，双方均表示同意在诉请金额之中予以冲抵扣除，故扣减该购房尾款后，被告应向原告返还的购房款金额为20105.16元（34310.78元-14205.62元）。（三）关于逾期办证损失的问题。被告抗辩逾期办证系因原告拒不配合与其签订正式的商品房买卖合同及未能付清尾款。但双方所签订认购协议已经具备商品房买卖合同性质，未能签订网签合同的原因系因双方对房屋面积减少、尾欠房款和交房期限的变更未能达成一致意见，而上述争议的解决双方可以各自主张权利。房屋既已交由原告使用，原告既享有办理权属证书的请求权，该请求权的完成并不影响被告行使其他合同权利，被告主张原告欠付购款尾款，但房屋因实际面积减少而产生的差价款已经超出原告尾欠款金额，双方因房屋买卖而产生的其他债权债务纠纷的责任原因并不能简单归属于原告方，该事项也不能成为被告拒不配合原告办理房屋权属证书的理由，故对被告上述抗辩意见，本院不予支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方协议并未就办理房屋所有权登记的期限作出约定，而涉案房屋已经实际交由原告使用，在交付使用的90日内，被告未能将房屋权属证书办至原告名下，故原告要求被告给付逾期办证损失13972.54元的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，对于原告主张的逾期交房损失本院按照14104.40元予以支持；对于原告主张的购房款，本院按照20105.16元予以支持；对于原告主张的逾期办证损失，本院按照13972.54元予以支持；上述三项合计48182.10元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条的规定，判决如下：一、被告乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告申永刚逾期交房损失款14104.40元、购房款20105.16元、逾期办证损失款13972.54元，三项合计48182.10元；二、驳回原告申永刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240.00元，由原告申永刚负担738.00元；由被告乌兰浩特市安邦房地产开发有限公司负担502.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 黄耀坤 二〇一九年一月二十八日书记员 翟思明附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。