江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初9327号原告：江苏资产管理有限公司，住所地江苏省无锡市金融一街8号。法定代表人：汤兴良，江苏资产管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：韩翼驰，江苏德聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁冲，上海君澜(无锡)律师事务所律师。被告：无锡延寿堂药业零售有限公司。法定代表人：潘新敏。被告：无锡固元春堂贸易有限公司。法定代表人：赖思彬。被告：无锡源美医院管理有限公司。法定代表人：赖思彬。共同委托诉讼代理人:支云韫，女，无锡固元春堂贸易有限公司、无锡源美医院管理有限公司员工。被告：李俊，男，1978年1月20日，汉族，住江苏省灌南县。被告：无锡花开未来传媒有限公司，。法定代表人：葛雅菊。原告江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）与被告无锡延寿堂药业零售有限公司（以下简称延寿堂）、无锡固元春堂贸易有限公司（以下简称固元春）、无锡源美医院管理有限公司（以下简称源美）、李俊、无锡花开未来传媒有限公司（以下简称花开未来）返还原物纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告资产公司的委托诉讼代理人韩翼驰、丁冲，被告固元春、源美的共同委托诉讼代理人支云韫、被告李俊、被告花开未来法定代表人葛雅菊到庭参加诉讼。被告延寿堂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令延寿堂、固元春、源美、李俊、花开未来迁出无锡市北大街XX层房产；2.延寿堂、固元春、源美、李俊、花开未来承担本案诉讼费用。事实和理由：1.其为案涉房产的合法所有权人。2016年8月18日，本院作出（2014）南执字第763号之六民事裁定书，裁定将案涉房屋作价8985664元抵偿给其。根据法律规定，上述裁定已生效，其已依法成为案涉房产的所有权人；2.延寿堂、固元春、源美、李俊、花开未来非法占用案涉房屋。自2016年8月18日其取得房屋所有权起，上述被告始终占用房产且未支付任何费用，已严重损害了其合法权益；3.其原系案涉房屋的抵押权人，在实现抵押权的过程中因案涉房产拍卖流拍，故其同意以房产第三次拍卖的保留价抵偿债务。李俊的租赁合同签订时间晚于其办理抵押权证的时间，故租赁关系不应当影响设立在前的抵押权。综上，请求法院依法支持其全部诉讼请求。延寿堂未作答辩。固元春、源美辩称，只要法院判决其迁出，其即可迁出，但不承担诉讼费用。李俊辩称，其占用了四楼的一些房屋，四楼仅其一人使用，其中XXX室系原房主将案涉房屋出租给其使用，其持有案涉房产的产权证复印件，产权人为无锡瑞利特商贸有限公司（以下简称瑞利特公司），并未记载相关的权利限制。其与瑞利特公司的租期为18年，租期尚未届满；其并非不交租金而是没有交纳租金的对象，其愿意按照法院认定的产权人，补交2016年10月1日开始的租金。综上，其有合法的租赁合同，有权利占有使用房屋，对于不属于租赁合同范围的房间，其在庭后七日内即清理归还，但其不会XX室迁出，故请求驳回资产公司对其诉讼请求。花开未来辩称，资产公司并未找过其，而其于2018年3月向潘新敏租赁了案涉房屋的X三间房屋，进行了装修并交纳租金至2018年11月30日。三楼另有延寿堂的仓库和财务室。综上，其不愿意迁出案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋原系瑞利特公司所有，2012年5月17日，瑞利特公司将其抵押给中国建设银行股份有限公司无锡滨湖支行（以下简称建行滨湖支行）并办理了抵押登记。2012年9月26日，瑞利特公司与李俊签订租赁合同，约定将无锡市北大街XX室房屋出租给李俊使用，租赁建筑面积为76.8平方米，租金为300元/年，按半年度支付，自2012年10月1日起计算收取，租赁期限自2012年10月1日至2030年9月30日。建行滨湖支行将瑞利特公司等被告起诉至法院后，原无锡市南长区人民法院作出（2013）南商初字第1624号民事判决书，明确建行滨湖支行有权以瑞利特公司抵押的无锡市北大街32号房产折价或拍卖、变卖所得价款，在1250万元范围内优先受偿1248.019505万元的主债权及相应利息、律师费。建行滨湖支行于2014年3月14日向法院申请执行，案号为（2014）南执字第763号。2014年7月25日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行与资产公司签订《债权转让协议》，将上述债权的全部权利和利益转让给了资产公司。2014年7月31日，资产公司在江苏法制报上发布了债权转让暨催收公告。2016年5月26日，无锡市南长区人民法院在人民法院报上刊登了（2014）南执字第763号执行案件申请执行人变更为资产公司的公告。执行过程中，法院委托无锡市仁德土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产进行了评估，并在淘宝网上对案涉房产进行公开拍卖并经变卖，后案涉房产因无人竞买而流拍。2016年8月18日，申请执行人资产公司以第三次拍卖保留价898.5664万元整体接受案涉房产。本院于2016年8月18日作出了（2014）南执字第763号之六执行裁定书，裁定将案涉房产作价898.5664万元抵偿给资产公司，抵偿债务898.5664万元。现延寿堂、固元春、源美、李俊、花开未来均占有使用了案涉房产的部分房间。本院认为，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让的，自法律文书生效时发生效力。人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书，应当认定为导致无权设立、变更、转让的人民法院的法律文书。因此，本案中，资产公司受让了抵押权人的债权，作为抵押权人在实现抵押权的过程中，因本院作出的以物抵债执行裁定书成为了案涉房屋的权利人。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。李俊提交的其与原产权人瑞利特公司签订的租赁合同，晚于抵押权登记的时间。根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。因此，现资产公司有权解除瑞利特公司与李俊之间的房屋租赁合同，要求李俊迁出。花开未来则在资产公司取得房屋所有权后，与无权处分人签订的租赁合同，该租赁合同不能约束资产公司。延寿堂、固元春、源美未提交任何证据证明其有权占有使用案涉房屋。综上，资产公司作为案涉房屋的产权人在本案中提出的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：无锡延寿堂药业零售有限公司、无锡固元春堂贸易有限公司、无锡源美医院管理有限公司、李俊、无锡花开未来传媒有限公司于本判决发生法律效力起十日内搬离无锡市北大街32号三层、四层、五层，并将房屋返还给江苏资产管理有限公司。案件受理费100元，减半收取计50元，由无锡延寿堂药业零售有限公司、无锡固元春堂贸易有限公司、无锡源美医院管理有限公司、李俊、无锡花开未来传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  林丽华二〇一九年一月二十四日书记员  华 菁本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》：第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。