黑龙江省安达市人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑1281执异10号案外人(异议人)：王刚，男，1972年7月23日出生，汉族，住安达市。申请执行人：赵胜民，男，1971年10月12日出生，汉族，住安达市。被执行人：黑龙江双合房地产开发有限公司。法定代表人：何有，职务经理。本院依据（2017）黑1281民初3336号民事调解书，于2018年10月23日作出（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书，裁定被执行人黑龙江双合房地产开发有限公司所有的天佑二期包括涉案12号楼1号、5号、6号等多处房屋的所有权归申请执行人赵胜民所有。现案外人王刚对本院（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书提出书面异议，请求撤销安达市人民法院（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书中对安达市天佑国际二期12号楼6号门商服房的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王刚称，2018年11月26日知道案涉房屋被查封的。没收到过(2018)黑1281执2025号之二号执行裁定书。是朋友告诉其购买的房屋被法院执行给其他人了。涉案房屋被执行前没有人占有使用，因为项目工期延误，尚未交付使用；王刚是2014年7月9日在开发商处购买并签订“商品房房买卖合同”，当时的6号门约定2016年10月31日前交付使用，没有办理商品房买卖的预告登记；现不知法院是否执行给申请执行人赵胜民。现案外人王刚对本院（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书提出书面异议，请求撤销安达市人民法院（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书中对安达市天佑国际二期12号楼6号门商服房的执行。案外人王刚提交如下证据：证据一、“商品房买卖合同书”及“购房收据”各一份，证实2014年7月9日全款交房款2,438,500.00元购买的涉案房屋；证据二、（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书，在买涉案房屋被执行给赵胜民；证据三、（2017）黑1281民初3336号民事调解书、证实王书奎与黑龙江双合房地产开发有限公司房屋买卖合同关系，法院调解由黑龙江双合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给王书奎；（2017）黑1281民初3383号民事裁定书，证实赵胜民与王书奎民间借贷纠纷一案涉案房屋被法院查封的事实；证据四、身份证复印件一份，证实异议人的身份情况。申请执行人赵胜民称，其认为案外人的异议理由不成立，因为王书奎获得涉案房屋是全额现金购买的房屋且签订了《商品房买卖合同》，并办理了涉案房屋的《房屋预告登记证明》，王书奎欠赵胜民5,500,000.00元，在法院执行过程中法院将王书奎购买的黑龙江双合房地产开发有限公司的涉案房屋裁定执行给赵胜民了，并向房产部门下达了协助执行通知书，通知：将预告登记在王书奎名下的房产转预告登记在赵胜民名下；且王书奎在购买过程中将购房款交给了黑龙江双合房地产开发有限公司的现金员李鹏，赵胜民有购买房屋过程中所缴纳的税费票据及购房收据。而案外人的商品房买卖合同，是名为买卖，实为借贷的“虚假合同”，黑龙江双合房地产开发有限公司账面不体现其交过任何房款，黑龙江双合房地产开发有限公司的经理不承认该公司与案外人有房屋买卖关系；现涉案房屋已交付使用了，由赵胜民出租他人。赵胜民已提交黑龙江双合房地产开发有限公司的证明证实案外人没有交付房款的情况及王书奎购买涉案三套房屋的房款交付给黑龙江双合房地产开发有限公司的事实。申请执行人赵胜民提交如下证据：证据一、2015年1月15日签订的商品房买卖合同和绥化市商品房销售预收款专用票据及购房款2,925,200.00元收据，证实王书奎与黑龙江双合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并全额交付了房款；证据二、《房屋预告登记证明》，证实2015年1月26日办理的预购商品房预告登记证；证据三、（2018）黑1281执2025号执行裁定书，证实裁定王书奎作为黑龙江双合房地产开发有限公司的权利人变更为赵胜民是系执行案件的申请执行人；证据四、（2018）黑1281执2025号之一执行裁定书，证实除涉案房屋外的其他房屋的解除情况；证据五、（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书，证实涉案房屋裁定执行给了赵胜民；证据六、（2018）黑1281执2025号协助执行通知书，证实将黑龙江双合房地产开发有限公司为王书奎办理了预告登记的房屋的预告登记权利由王书奎变更为赵胜民；证据七、（2017）黑1281民初3383号民事调解书，证实赵胜民与王书奎之间是民间借贷关系，王书奎尚欠其3,400,000.00元；证据八、黑龙江双合房地产开发有限公司出具的证明一份，证实该公司从未收到过案外人购买涉案房屋的购房款，且于2015年10月15日收到王书奎购买黑龙江双合房地产开发有限公司12号楼1号、5号、6号商服的购房款共计6,000,000.00元整；证据九、赵胜民身份证复印件一份，证实其身份情况。申请执行人赵胜民对案外人提交的证据一有异议，认为该合同不真实，没有现金流水和财务账目可以证实；对证据二、证据三、证据四均无异议。被执行人黑龙江双合房地产开发有限公司称，其知道法院已依法将涉案房屋执行给赵胜民的情况。该公司与王书奎之间是房屋买卖关系，与王刚之间没有任何法律关系。黑龙江双合房地产开发有限公司认为案外人的异议理由不成立，王刚购买涉案房屋时，该公司尚未合理取得商品房预售许可证，该公司在2014年11月19日取得商品房预售许可证后才有销售资格，故在该公司取得商品房预售许可证之前不可能将涉案房屋出售给案外人；也未收到过案外人交付的任何房款，其异议理由不真实，双方不存在“商品房买卖合同”关系，以上事实已在给申请执行人赵胜民出具的证明中作出说明。被执行人黑龙江双合房地产开发有限公司提交如下证据：证据一、商品房预售许可证，证实案外人的购房合同时间在黑龙江双合房地产开发有限公司取得商品房预售许可证之前，当时黑龙江双合房地产开发有限公司尚未取得销售资格和合同文本；证据二、（2017）黑1281民初3336号民事调解书，证实黑龙江双合房地产开发有限公司与王书奎系商品房买卖合同关系；证据三、（2018）黑1281执2025号执行裁定书，证实法院查封了涉案房屋；证据四、（2018）黑1281执2025号之一执行裁定书，证实除涉案房屋外的其他房屋的解除情况；证据五、（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书，证实涉案房屋已裁定执行给了赵胜民；证据六、（2018）黑1281执2025号协助执行通知书，证实将黑龙江双合房地产开发有限公司为王书奎办理了预告登记的房屋的预告登记权利由王书奎变更为赵胜民的事实；证据七、双合房地产开发有限公司营业执照副本及法定代表人身份证明，证明该公司资质及法定代表人身份情况。黑龙江双合房地产开发有限公司对案外人提交的证据一有异议，认为该“购房收据”因为当时该公司疏于管理，公章都在现金员李鹏处，票据上的签名是何有签的，但当时何有签的都是空白的票据和空白的合同，票据上除了何有的签名其他字体都不是何有本人书写，是他人书写，“购房合同”与购房票据情况一样；对证据二、证据三、证据四均无异议。本院查明，2018年10月23日在法院依据（2017）黑1281民初3336号民事调解书，执行王书奎与黑龙江双合房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，经申请执行人赵胜民申请、王书奎与赵胜民协商，双方同意将王书奎的债权转让给赵胜民，法院依法变更赵胜民为（2018）黑1281执2025号执行案件的申请执行人。涉案房屋是王书奎与被执行人黑龙江双合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并交现金2,925,200.00元购买的，并于2015年1月26日办理了涉案房屋的《商品房预告登记证明》，因王书奎欠赵胜民5,500,000.00元，在法院执行过程中经王书奎同意，法院将王书奎购买的黑龙江双合房地产开发有限公司的涉案房屋裁定执行给赵胜民，并向房产部门下达了协助执行通知书，将预告登记在王书奎名下的涉案房产转预告登记在赵胜民名下，赵胜民有王书奎购买房屋过程中所缴纳的税费票据、购房款收据、及被执行人出具的证明证实王书奎所购买的房屋已缴纳全部房款，该《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，涉案房屋已由赵胜民出租他人。被执行人的法定代表人不承认该公司与案外人有房屋买卖关系，黑龙江双合房地产开发有限公司账面不体现案外人交过任何款项给黑龙江双合房地产开发有限公司，被执行人同意法院已依法将涉案房屋执行给赵胜民；被执行人有证据证实王刚购买涉案房屋时被执行人黑龙江双合房地产开发有限公司公司尚未取得商品房预售许可证，取得商品房预售许可证时间为2014年11月19日；现案外人以其2014年6月18日与被执行人签订“商品房房买卖合同”并现金全额交付房款购买涉案房屋在先为由提出异议，请求撤销安达市人民法院（2018）黑1281执2025号之二执行裁定书中对安达市天佑国际二期12号楼6号门商服房的执行。另查，案外人未提交购买涉案房款的银行流水、未办理《商品房预告登记证明》。上述事实有案外人、申请执行人、被执行人提交的证据及法院调查询问笔录在卷证实。本院认为，本院执行王书奎与被执行人黑龙江双合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，经王书奎本人同意将涉案的债权转给赵胜民，现申请执行人赵胜民有证据证实涉案房屋系被执行人的原债权人王书奎购买并已办理《商品房预告登记证明》，且被执行人承认以上事实并对法院将涉案房屋执行给申请执行人赵胜民无异议，本院作出(2018)黑1281执2025号执行裁定书，变更赵胜民为涉案申请执行人，并依法作出(2018)黑1281执2025之二号执行裁定书，裁定将涉案房产执行给赵胜民，其执行程序合法，并无不当。现案外人王刚主张在本院查封之前，案外人与被执行人双方签订了《商品房买卖合同》并全额交付房款，但被执行人黑龙江双合房地产开发有限公司主张与其不存在商品房买卖合同关系，从未收到案外人的任何购房款，且案外人未办理《商品房预告登记证明》、无交付购房款的银行流水等证据证实，其不能证实该涉案房屋系案外人所有，依法不能对抗法院执行，故案外人的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条之规定，裁定如下：驳回案外人王刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  盖凤娟人民陪审员  毛运德人民陪审员  杨 晶二〇一九年一月十五日书 记 员  王泽恩