福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0902执异2号 案外人：杨金权，男，1979年9月16日出生，汉族，住福建省福安市。 申请执行人：华锋正通有限公司，住所地香港新界。 授权代表：张晓琳，董事。 委托诉讼代理人：莫克，福建麦博律师事务所律师。 被执行人：宁德迅腾通讯有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区。 法定代表人:马志文，总经理。 被执行人：马朝辉，男，汉族，1974年2月11日生，住福建省福安市。 被执行人：阮志芳，女，汉族，1978年4月20日生，住福建省福安市。 被执行人：马志文，男，汉族，1978年8月16日生，住福建省宁德市。 被执行人：王丽华，女，汉族，1982年7月8日生，住福建省宁德市。 在本院执行申请执行人华锋正通有限公司与被执行人宁德迅腾通讯有限公司、马朝辉、阮志芳、马志文、王丽华借款合同纠纷案中，案外人杨金权对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 杨金权称,蕉城法院公告将拍卖马志文名下坐落宁德市万安东路××（××都）××区××室的房产，并要求占有房屋的异议人腾空该房交付贵院。杨金权对该房屋享有合法租赁权且在有效租赁期内，故请求终止蕉城区人法院（2018）闽0902执31号执行裁定书的执行内容，撤销要求异议人腾空该房，在租赁期内排除向第三人移交该房产。具体事实理由：杨金权与被执行人马志文的房屋租赁合同约定，马志文已将上述房产租赁杨金权，租赁时间为2013年9月10日至2028年9月9日止，180个月租金为18万元已经交付马志文。合同签订后，杨金权依约向马志文交付租金，马志文将上述房产交付杨金权，由杨金权租赁使用至今。因该房产仍处于异议人合法有效租赁期内，执行房产的权属变更不影响租赁合同的继续履行，异议人有权继续占有使用该房产。如法院要依法拍卖该房产，应在负担租赁权的状态下进行，且异议人有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有该房产，并享有优先购买权。并向法庭提供证据有：房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明及收条。 本院查明，对原告中国工商银行股份有限公司宁德分行与被告宁德迅腾通讯有限公司、马朝辉、阮志芳、马志文、王丽华借款合同纠纷案，本院作出的（2015）蕉民初字第2419号民事判决书于2016年1月2日已经发生法律效力。该民事判决确认：1、被告宁德迅腾通讯有限公司应于本判决生效之日偿还原告中国工商银行股份有限公司宁德分行借款本金1800000元并支付利息、罚息、复利（自2014年5月21日起至借款还清之日止，按《小企业借款合同》约定的利率计算）。2、被告宁德迅腾通讯有限公司届期未足额履行本判决第（一）项确定的债务，则原告中国工商银行股份有限公司宁德分行有权就被告马朝辉、阮志芳、马志文、王丽华提供的抵押物即坐落于宁德市××大道××（××商城）×栋4-Ｌ室、福安市城南街道溪口××园××号、宁德市万安东路××（××都××区）××栋505室房产以折价、拍卖、变卖的所得价款优先受偿（优先受偿的范围与《最高额保证合同》所担保的债权总额合计不超过2690000元）。3、被告马朝辉、阮志芳、马志文、王丽华对本判决第（一）项确定的债务承担连带清偿责任。 华锋正通有限公司作为上述中国工商银行股份有限公司宁德分行对宁德迅腾通讯有限公司的债权权利人，于2017年12月29日向本院申请执行。本院受理后，已向被执行人发出执行通知书，责令其履行上述生效判决，但被执行人未按法律文书履行义务。2018年5月28日,本院依法作出（2018）闽0902执31号执行裁定书，裁定：查封、拍卖被执行人马朝辉、阮志芳名下坐落于宁德市××大道××（××商城）×栋4-Ｌ室房产；被执行人马朝辉名下坐落福安市城南××××房产；被执行人马志文名下坐落宁德市万安东路××（××都××区）××栋505室房产。2018年6月1日，本院发出公告，告知被执行人及占有房屋的案外人应自公告之日起15日内将马志文名下坐落宁德市万安东路××（××都）××区××室房产腾空并交付本院，逾期未履行，本院将依法强制执行。 另查明，坐落宁德市万安东路××（××都）××区××室房产登记房产权利人为马志文。2015年4月17日，中国工商银行股份有限公司福建省分行、中国工商银行股份有限公司宁德分行与中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司分别签订工银闽合字［2015］第243号《资产转让协议》、闽20**-21-10号《债权转让协议》，将工行宁德分行对宁德迅腾通讯有限公司的债权转让华融福建分公司；2015年7月10日，工行福建分行与华融福建分公司在《福建日报》上发布《债权转让暨债务催收联合公告》，将债权转让事宜通知债务人与担保人。2015年5月22日，华融福建分公司将合法受让的上述债权转让华锋正通有限公司，国家发展和改革委员会于2015年6月16日作出《行政备案证明书》（登记编号：发改办外资备［2015］0200号），对上述债权转让事宜予以备案。2015年10月16日，华融福建分公司在《福建日报》发布《债务转让公告》，通知债务人及担保人。 本院认为，涉案坐落宁德市万安东路××（××都）××区××室房产可认定为被执行人马志文的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，故本案在执行过程中，被执行人马志文未按执行通知履行生效民事判决所确定的义务，本院裁定查封、拍卖被执行人马志文名下坐落宁德市万安东路××（××都）××区××室房产，并公告要求被执行人及相关案外人腾空坐落案涉房屋,有事实和法律依据。对于案外人杨金权提出对案涉房屋享有合法租赁权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”但本案案外人目前提供的证据不足以证实其向房产权利人马志文已支付相应租金，不足以证实其与房产权利人存在真实合法的房屋租赁合同关系，故案外人请求终止蕉城区人法院（2018）闽0902执31号执行裁定书的执行内容，撤销要求其腾空该房，在租赁期内排除向第三人移交该房产的理由及依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人杨金权的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  戴志雄 审判员  黄锦芳 审判员  黄常凯 二〇一九年一月十五日 书记员  蒋雅英 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。