北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初13701号原告：北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡晨光家园**楼**小区超市。法定代表人：才金涛，董事长。委托诉讼代理人：张秀林，女，1985年8月4日出生，原告职员。委托诉讼代理人：张云根，男，1977年7月13日出生，原告职员。被告：北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司，，住所地北京市海淀区羊坊店路******401-038法定代表人：魏海波，董事长。委托诉讼代理人：李梦赏，北京市海嘉律师事务所律师。原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司与被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案，原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司的委托诉讼代理人张秀林、张云根和被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司的委托诉讼代理人李梦赏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司本院提出诉讼请求：1、被告返还原告保证金11万元；2、被告返还原告房屋减少面积部分的租金128574.36元；3、被告返还原告剩余租期租金501944.44元。事实和理由：2015年11月5日，原被告签订了《投资合伙协议》，约定被告提供位于北京市东城区广渠门大街×号商业楼的一层商铺（以下简称涉诉商铺），期限五年，被告按照每年保底数额130万元分取利润。协议签订后，被告将涉诉商铺提供给原告使用，原告已按上述协议向被告支付了2016年、2017年的利润及保证金共2638768元。2016年因北京市东城区城市管理综合行政执法监督局开展执法检查及整治。原告得知涉诉商铺有部分面积属于违建。违建拆除后，涉诉商铺的使用面积由190平方米缩减为135平方米，面积减少55平方米。2017年，涉诉商铺因涉及违规开墙打洞，门窗被封堵，无法正常经营使用。原告于2017年7月17日腾退涉诉店铺。被告应当退还押金、此后及违建面积相应租金，故诉至本院，诉如所请。被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司辩称：双方并非房屋租赁合同关系。原告无权解除原被告之间的合同关系。合同履行期间，原告擅自在涉诉商铺东墙上开门。虽然政府拆墙打洞行动封堵了涉诉商铺南门和东门，但被告仍使用北门进行经营，不存在合同目的无法实现的情形。且原告提交的证据不能证明双方之间《投资合伙协议》已经解除，以及房屋已经撤场办理交接事实。2016年因原告自行对广告灯箱进行改造，被告同意原告进行改造，因此房屋外围面积缩小，故原告要求返还减少房屋面积已付租金，没有事实依据。此外，被告向房屋产权人支付了2017年12月31日前的租金。不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订投资合伙协议约定，鉴于2015年9月21日，案外人北京厨房的秘密餐饮管理有限公司（以下简称厨房餐饮公司）承租案外人北京红都集团公司（以下简称红都集团）位于北京市东城区广渠门内大街**的商业楼，并有权投资或参与投资多种业态形式的经营,厨房餐饮公司授权甲方在上述物业地址投资开展多种业态形式的经营项目，双方就共同投资商业项目有关事宜签订协议。甲方以免费提供拥有经营使用权的涉诉商铺，乙方以资金和水果超市项目作为出资，甲方作为未来项目的有限合伙人不享有对项目运营及管理的权利，只享有分红权。合伙期限为5年，自2015年12月6日至2020年12月5日止。协议签订后至2015年12月5日为乙方项目装修期，自2015年12月6日起，乙方有义务每年给甲方按照保底数额130万元分取一次利润；乙方需向甲方交纳11万元作为保证金，在协议终止后5日内，甲方将保证金全部退还给乙方。在合同附件中，双方确认涉诉商铺建筑面积为253平方米，在一层平面图确认其位置、尺寸，可见其全部东墙、南墙临街，同时标明涉诉商铺南侧门窗的位置、租赁范围包括东侧及南侧墙体外部分区域。同日，双方故签订补充协议，约定《投资合伙协议中》第六条第2款改为由于房屋产权房或其他第三方行使权力，致使原告经营项目不能正常经营，则原告有权要求解除本协议，同时要求被告退还原告已经支付年利润分成的剩余部分，退还保证金并赔偿装修费用及因此造成的一切损失。自原告进场施工之日至合伙期满，被告负责协调物业及周边关系，保证原告正常施工及经营。被告保证房屋主体东侧及南侧向外延伸部分（参照主合同附件图纸）原告可以正常装修及经营使用，否则被告应按《投资合伙协议》中第六条第2款进行赔偿。此外，双方书面确认五次交付租金的时间，第一次为2015年11月6日，此后每年12月5日各支付130万。合同签订后，被告向原告交付涉诉商铺。原告向被告支付了保证金11万及第一年的租金。2016年5月5日，原告向被告提交《有关广渠门店门头改造施工组织方案的情况说明》，内容包括更换现有灯箱等。被告在该说明上批注同意该方案，费用“我方承担1.8万元”。后，原告据此对涉诉商铺进行了施工改造。2016年12月1日，原告向被告支付2016年12月6日后的租金1228768元。2017年3月16日，北京市东城区东花市街道综合执法组，以广渠门内大街×号红都集团主楼东侧配楼超出墙体部分属于违建，不得用于经营为由，将其拆除。2017年7月17日，北京市东城区东花市街道综合执法组以依据规划图，东侧门与南侧门属于破坏原墙体的开墙打洞行为为由，将两门封堵。庭审中，原告提交以下证据：1、照片若干，分别显示2013年12月、2016年11月，涉诉商铺向楼体外伸出传统风格房檐。2016年6月12日，涉诉商铺东侧和南侧临街房檐下为立柱结构，无墙体，全部为开放式售卖货柜。2017年6月底、7月初涉诉商铺东门，前述房檐已拆除，门外有围栏，悬挂有“开展市容环境综合整治封堵一切违章开墙打洞”“果多美正常营业”两处标语。7月17日，涉诉商铺正在进行施工，以砖封堵立柱间位置。7月19日，涉诉商铺东侧门窗已被封堵、广告牌已被拆除。被告仅确认拍摄于6月底7月初的照片，认为该组照片证明原告一直在正常经营，其余照片真实性无法确认。2、原告委托诉讼代理人张云根与被告法定代表人魏海波短信通讯记录，2017年2月16日，张云根称“就是想和你商量围挡拆了，外围工程能恢复了吗？面积能用么”。5月27日，张云根称涉诉店铺现在不能拆除围挡，销售下滑，询问建委报批手续进展，红都是否能免房租。魏海波答复，是自己正在办跑报批手续，“只有可能保东门，南门够呛”，尚未联系红都免房租事宜。张云根称“您就记住我们损失就行”，魏海波答复“损失大家都有怎么可能忘”。6月23日，张云根提出尽快撤店，希望就涉诉店铺与对方达成解约协议。7月14日，张云根向原告发送闭店清算说明，内容包括预计于7月17日撤店以及相关损失数额，另外要求现退还押金租金，“里面部分设备我先不撤，沟通好了后，可以继续干”。被告认为该组证据为电子证据，可能存在删减。3、厨房秘密公司出具张玉林系该公司实际投资人并兼任涉诉商铺所在项目经理证明的复印件、张玉林身份证复印件、张云根与“张姐”的微信通讯记录，内容包括1月15日发送涉诉商铺已经被围挡围起的视频，8月22日，“张姐”发送有人持锤砸开涉诉商铺北墙。9月10日，“张姐”发送涉诉商铺照片，外部有围墙，楼体外搭有脚手架，室内空置。原告主张“张姐”系张玉林。庭审中，被告认为该组证据为电子证据，可能存在删减，不能确认微信通讯对方系张玉林，但认可7月17日开启北门及视频真实性。庭后，被告提交书面质证意见，不认可该微信的时间、地、地点及情景真实性/div>经询，被告称原告于2017年12月6日左右腾退涉诉商铺，但未办理交接。由于无法联系到厨房餐饮公司，被告未能与其或红都集团办理涉诉商铺的交接；2018年春节前后，红都集团将涉诉商铺收回。本院认为，原被告签署《投资合伙协议》和补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同实质为房屋租赁合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，租赁标的中超出墙体部分属于违建，租赁合同中的相应部分无效，且该部分已被拆除。故原告已交纳相应部分的租金应当予以退还，具体数额本院依据涉诉合同附图予以确定。涉诉商铺位于一层，东侧南侧临街。原告主张其于7月17日腾退涉诉商铺，但其提交的证据不足以证明该主张，故对该主张本院不予采纳，原告应当支付此后的房屋租金。根据合同附图显示，被告向原告交付涉诉商铺时南侧有门窗，可用于经营；且合同履行过程中，被告允许原告使用东侧门窗进行经营，涉诉商铺在2017年7月17日东侧、南侧门被封堵，虽开启北门，但北门的位置不足以供涉诉商铺正常经营使用，涉诉合同目的无法实现。故此后的租金应当予以酌减。鉴于涉诉合同事实上无法履行，原告提交的证据证明其最迟于2017年9月10日已将涉诉商铺腾空，而原告曾向被告提出解除合同，被告亦有义务在合理时间内及时收回涉诉房屋，故涉诉合同事实上已经解除。因此，被告应当向原告退还押金及此后剩余租期的租金。原告主张依据双方达成免除20天的房租的约定，双方租金已交纳至2017年12月5日，但被告予以否认，且原告提交的证据不足以证明该主张，故对该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司押金十一万元；二、被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司二〇一七年三月十七日至二〇一七年七月十六日期间的租金十万元；三、被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司二〇一七年七月十七日至二〇一七年十一月十五日期间的租金三十九万元；四、驳回原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11205元，由原告北京果多美农产品流通管理咨询服务有限公司负担2126元（已交纳），由被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司负担9079元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 崔 赟人民陪审员 张 旻人民陪审员 张紫云二〇一九年一月十七日书 记 员 郑梦彤