广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12312号原告：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan）。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，系公司员工。委托诉讼代理人：李建华，男，系公司员工。被告：刘平，男，1984年4月22日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。原告中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）与被告刘平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告碧富雅公司的委托诉讼代理人陶婷婷、被告刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧富雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-XL-1708L420）于2018年6月30日解除；2.刘平向碧富雅公司支付租金36213.1元、管理费4365元、水费46.2元、电费249.94元，共计40874.24元；3.刘平向碧富雅公司支付违约金21852.51元（从2017年12月11日暂计至2018年9月13日）、滞纳金1414.6元、商铺占用费13105.69元（从2018年6月30日暂计至2018年9月13日），以上费用最终计算至实际付清之日止；4.刘平限期办理租赁合同地址上的营业执照注销或变更手续。案件审理过程中，碧富雅公司撤回要求刘平限期办理租赁合同地址上的营业执照注销或变更手续的诉讼请求。事实和理由：2017年9月8日，双方签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同同编号：BFY-XL-1708L420）及2018年4月27日签订补充协议，约定：碧富雅公司将位于中山市××东路××号海港城商业中心××××号商铺出租给刘平，租期2年，自2017年9月27日起至2019年9月26日止，每月租金7760元，管理费1455元，每月租金于当月10日前支付；若刘平拖欠费用，碧富雅公司有权单方终止合同，租赁保证金不退还，逾期支付租金或管理费的，应按逾期交付金额的0.3%支付日违约金，逾期支付水电费的，应按逾期交付金额的0.2%支付日滞纳金。合同签订后，碧富雅公司依约交付商铺。刘平未按约支付租金、管理费等费用。2018年6月，刘平不予知照即停止营业，费用至今未付清。为维护碧富雅公司合法权益，特向法院提起本案诉讼。刘平辩称，确认双方签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同于2018年6月30日解除，已经注销了在涉案商铺上登记的店铺，确认拖欠碧富雅公司租金36213.1元、管理费4365元、水费46.2元、电费249.94元，共计40874.24元，不同意支付违约金、滞纳金、商铺占用费，碧富雅公司阻止我方搬离商铺，不应计算商铺占用费，要求碧富雅公司退还两押一租的押金18430元和装修押金5000元，水电周转金242.5元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，碧富雅公司与杨××签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-XL-1708L420），碧富雅公司将位于中山市××东路××号海港城商业中心的××号商铺出租给杨××，租期2年，自2017年9月27日至2019年9月26日，2017年9月27日至2018年9月26日每月租金5173.3元、每月管理费1455元，杨××于每月10日前交纳租金、水电费等费用；15.1条约定：租赁期限内，杨××逾期交付租金或管理费或推广费的，每逾期一日，按每日0.3%支付违约金；15.2条约定：租赁期限内，杨梨花逾期交付水电等费用的，每逾期一日，按每日2%支付滞纳金；15.4条约定：在租赁期限内，杨××有拖欠租金或管理费或其他费用达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同，保证金不退还；若刘平尚拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对刘平店铺的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，有权对留置的动产进行变卖或拍卖；15.5条约定：碧富雅公司根据合同15.4条单方终止合同的，应当书面通知杨××3日内迁离并交回该商铺，保证金作为违约金支付给碧富雅公司；15.7条约定：杨梨花未按约定按时将注册于商铺地址的证件（如工商登记、税务登进等）注销、迁出的，碧富雅公司可以没收保证金；合同还约定了其他的权利义务。碧富雅公司、杨××在合同上盖章、签名确认。2018年4月27日,碧富雅公司、杨××、刘平签订变更合同主体补充协议，约定：刘平同意承接杨××在主合同中的所有权利和责任。碧富雅公司、刘平确认碧富雅公司收取刘平保证金18430元、装修押金5000元、水电费周转金242.5元。刘平拖欠碧富雅公司2017年12月租金5173.3元、2018年1月租金5173.3元、2月租金5173.3元、3月租金5173.3元，4月租金5173.3元，5月租金5173.3元，6月租金5173.3元，拖欠2018年4月管理费1455元、5月管理费1455元、6月管理费1455元，拖欠2018年5月水费23.1元、6月水费23.1元。碧富雅公司称因为刘平拖欠上述费用，故不允许刘平将留存在涉案商铺的物品搬走。本院认为，双方对以下事实没有意见：中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-XL-1708L420）于2018年6月30日解除，刘平拖欠碧富雅公司租金36213.1元、管理费4365元、水费46.2元，装修押金5000元、水电费周转金242.5元用于抵扣租金，本院亦对以上事实予以认定，装修押金5000元、水电费周转金242.5元首先用于抵扣刘平拖欠的2017年12月至2018年6月的租金，抵扣后，刘平拖欠2018年1月至6月的租金是30970.6元（2018年1月拖欠的租金是5104.1元，其他月份的租金是5173.3元）。本案争议的焦点是保证金、违约金、商铺占用费该如何处理。合同约定，刘平应于每月10日前交纳费用，但刘平未按时交纳，构成违约，刘平应支付违约金，房屋租赁合同约定逾期交纳租金、管理费的违约金是每日0.3%以及逾期交纳水电费的违约金是每日2%，该标准过高，刘平请求予以调整，故本院将其统一调整为月利率2%，租金经抵扣后，实际从2018年1月开始拖欠，故租金的违约金应从2018年1月的违约之日起计算，其他费用的违约金从2017年12月的违约之日起计算；关于保证金，第15.4款约定，若刘平违约，则不退还保证金，第15.5条约定，若刘平逾期交纳租金、管理费导致合同终止的，保证金作为违约金支付给碧富雅公司，且关于没收违约金的情形，第15.7条另有规定，本院认为，保证金作为违约金支付给碧富雅公司属于不退回保证金的一种形式，且本案违约的原因是刘平拖欠相关费用，另，本院确定刘平从逾期交纳租金、管理费、水费之日起按照月利率2%向碧富雅公司支付违约金，该标准足以弥补碧富雅公司的损失，不应再将18430元保证金单独作为违约金，而应将该18430元保证金用于抵扣从逾期之日起按照月利率2%计算的违约金，若有余额再与其他费用抵扣。关于商铺占用费，房屋租赁合同第15.4条约定，若刘平尚拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对刘平店铺的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，有权对留置的动产进行变卖或拍卖，即碧富雅公司有权对留置的物品进行处置，另，庭审中双方确认是因为刘平拖欠费用，碧富雅公司不允许刘平搬走留存的物品，碧富雅公司有权处理留存的物品，又不允许刘平处理留存的物品，可见是因为碧富雅公司的原因才导致涉案商铺被占用，碧富雅公司不应向刘平主张商铺占用费，本院对该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中山市碧富雅置业发展有限公司与被告刘平于2017年9月8日签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-XL-1708L420）于2018年6月30日解除；二、被告刘平于本判决生效之日立即向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付租金30970.6元、管理费4365元、水费46.2元及违约金（以每月拖欠的租金、管理费、水费为基数，从违约之日即每月11日起按照月利率2%计至清偿之日止，18430元保证金首先用于抵扣违约金，若有剩余，则抵扣其他费用）；三、驳回原告中山市碧富雅置业发展有限公司其他的诉讼请求。案件受理费1732元，由原告中山市碧富雅置业发展有限公司负担1047元（该款原告已预缴），由被告刘平负担685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭 宁人民陪审员  梁轩泉人民陪审员  陈干枝二〇一九年一月二十八日书 记 员  徐杏盈