广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1602民初1643号原告：黄雄梅，女。委托诉讼代理人：严家俊、邬海龙，均是广东兴源律师事务所律师。被告:叶美霞，女。委托诉讼代理人：陈艳华，广东贤贵律师事务所律师。上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄雄梅及其委托诉讼代理人严家俊律师、被告叶美霞及其委托诉讼代理人陈艳华律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》，并判决被告向原告双倍返还违约定金96000元；2、请求法院对位于河源市某花园某栋某号房房产的市场价进行评估，并判决被告向原告赔偿房屋升值部分的损失（暂计为50000元，实际数额以法院评估时的价格与合同价格的差额为准）；3、请求被告向原告支付占用18万元期间的利息（暂计为500元，实际数额以18万元为基数按中国人民银行确定的同期贷款利率从2017年4月7日计算至2017年6月20日）；4、请求判决由被告承担本案诉讼费及其他全部诉讼有关的费用。事实与理由:原告因想在河源购置房产，经人介绍与被告接触，被告称要出售河源市某花园某栋某号房，并数次带领原告和家人看房。2017年3月5日，双方在初步协商一致后，原告让其哥哥通过微信代付给被告1万元先行预订。在2017年3月30日，双方会面协商签订合同事宜，约定房屋交易总价为53万元；约定原告向被告支付18万元定金（包括先行微信支付的1万元在内），该笔款既作为合同定金也作为首付款，余款35万元以银行按揭付款；如被告违约，应在5日内双倍返还定金和返还已付款；在签订合同前原告注意到该房屋为被告与张劲楼共同共有，但被告再三明确向原告表明已经取得了张劲楼的授权和同意，因为两人刚协议离婚不久，离婚协议上规定被告负责找买家卖房、张劲楼无条件配合签字过户，而且张劲楼也长期在外地，被告还在合同文本第七条第一款用手写签上“甲方是叶美霞、张劲楼共贰人，委托代理人叶美霞即甲方代表人”，原告遂于当天与被告签订了该份正式的《房屋买卖合同》，书面确认了以上约定。被告还当场给原告出具《收据》，要求原告在2017年4月7日将剩余17万定金转入被告个人建行账户即可，原告依约在2017年4月7日向被告账户转入17万元，加上之前微信所付的1万元，原告已经依约完全付清了合同约定的18万元定金。原告在签订合同后即向银行申请按揭贷款，并在5月9日获得银行批准，在当天就约被告去办理过户，但被告5月11日回复原告说不想卖了想赔一万定金，原告当即表示不同意要按合同约定的定金罚则处理。被告在5月21日主动提出约原告于6月1日去办过户手续，但在5月22日被告又跟原告说房子被法院查封了，需要半年才能解封过户，让原告继续等她消息再过户，原告信以为真，因为还是想要买这个房子，也只能继续等待消息。6月20日，被告突然自行向原告打回18万元，跟原告解释说她个人有经济纠纷借了信贷很多钱，暂时先把18万打回来安心一点，让原告继续等消息，原告此时已经有所怀疑。在6月22日，原告听闻得知被告已经将房子卖给别人了，过户手续都已经完成了。原告这才明白自己受到了被告的欺诈，向被告求证质询，被告见谎言被戳破恼羞成怒，但全部承认了自己将房子出售过户给了他人即“一房二卖”的事实，所谓的房子被法院查封和经济纠纷只是被告为了逃避违约责任编造的谎言。原告要求其按合同第六条约定的定金罚则履行违约责任，双倍返还定金，但被告只肯多退1万，其向原告哥哥的微信打回1万元后，就再也不理睬原告。原告认为，被告一房二卖的行为已经构成了严重违约，并且存在严重的不诚信和恶意欺诈行为，应当依法依约承担如下违约责任和赔偿责任：第一、根据《合同法》以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。原被告之间签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，被告应当承担违约责任。第二、《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保、、、、、、收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，所以双方之间的定金约定合法有效，但由于已付18万定金超过了房屋总交易价53万元的20%，所以本案定金的有效部分为106000元，其他已给付部分74000元视为购房款，被告应当按定金106000元双倍返还和退回已付购房款，共计286000元，由于被告已经退回19万元，所以被告还应返还96000元。第三、由于被告的恶意违约行为，将房屋已经另行出售过户给他人，合同已经无法履行，导致原告购买房屋的目的不能实现，在今年上半年，本市房价突飞猛涨，所以被告还应向原告赔偿房屋价格升值上涨的差额损失。而且，在被告还需支付从2017年4月7日至2017年6月20日期间占用原告18万元的资金占用利息。另外，由于被告明显存在不诚信、欺诈、恶意违约行为，违反合同交易原则，严重损害了原告的合法利益，出于保护正常交易秩序、维护守约方利益、惩戒恶意违约方出发，也请求贵院对此予以充分考虑。综合上述，为保护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告全部诉讼请求。被告叶美霞辩称，本案原告黄雄梅与本人房屋买卖合同纠纷一案，将我起诉至法院并要求双倍返还违约定金96000元、向其支付房屋升值部分损失以及支付占用18万元期间的同期银行贷款利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。第一、购房定金为一万元。因本人父亲于2016年底查出患有非小细胞肺癌晚期并伴有胸纵隔转移，为了筹集资金,尽早治疗，本人决定出售某新村某号房。2017年3月5日，原告的哥哥黄雄安与本人确定房屋买卖意向，并由黄雄安向本人微信支付1万元定金。2017年3月30号原告的哥哥黄雄安与本人约定于建行河源分行见面，洽谈房屋买卖事宜。当日，因黄雄安个人征信问题，无法办理贷款。为了协助购房人完成按揭手续，经本人同意，购房人改用其妹黄雄梅的名义签订了一式两份的购房协议。协议第二条约定房屋总价为53万元整，本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币**元整（此栏为空，未填）作为购房定金。协议第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心交税费当日支付首付款（含定金）18万元给本人。剩余房款35万元整申请银行按揭（如银行按揭审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。为配合原告办理贷款需要,本人于2017年3月30日提前向原告开具了18万元(含定金)的收据，并注明此款为某新村某号房首付款，于2017年4月7日转入本人建行账户。2017年4月7日黄雄梅向本人帐户转入17万元，交易附言：某新村某号房首付款。截止2017年4月7日，本人累计收到原告首付款为18万元，其中1万元定金+17万元首付款。房屋买卖合同为一式两份，双方各持合同原件一份。协议第二条约定本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币**元整（此栏为空，未填）作为购房定金。不料，原告为了达到侵占本人财产的目的，通过篡改合同的方式，在其手上的购房合同购房定金栏空白处修改为18万元，并以此为依据提出诉讼请求。结合原告首付款转账凭条、本人开具的收据、本人提供的经双方确认签字的合同、双方的微信聊天记录，均可以证明购房定金为一万元。因此原告提供的合同条款第二条中定金的约定为无效条款，不能用于约束本人，根据合同法的原理，原告要求本人支付96000元违约金没有任何法律和事实依据。第二、原告违约在先。按照房屋买卖合同协议第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心交税费当日支付首付款（含定金）18万元给本人。剩余房款35万元整申请银行按揭（如银行按揭审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。虽然在合同上没有具体的约定完成过户手续的时间，但双方约定于2017年4月7日原告向本人支付18万元首付款,理论上过户的时间也应该为2017年4月7日。2017年4月7日，原告的按揭申请结果没有出来，双方默认了顺延完成过户的时间。5月初，原告的按揭贷款申请获得银行批准，额度为32万元，与协议第三条付款时间与办法约定的35万元之间有3万元的差额。原告提出要求先完成过户手续，此时，本人向原告提出需要按合同约定在过户缴纳税款之日补齐差额3万元，原告表示没有钱，经济困难，而且预先付了18万给本人，我应该安心等待等等。由于本人父亲2016年底查出小细胞肺癌，需要支付昂高的治疗费用及患癌后的营养费用，实在不能一等再等，曾多次催促原告在完成过户之日凑齐差额3万元。原告认为我提出正当要求这是在要他的命，逼他卖血！对此，5月初本人曾提出过：如果是这样，那我不想卖给他了。但截止2017年5月26日，本人仍是催促原告，希望原告能凑齐差额3万元，但无果。2017年5月28日，面对父亲的急需化疗、放疗的费用，本人焦急万分非常迫切地想要尽快完成过户，以便尽快的拿到按揭款。原告依旧没有回应。据此，可以判定原告已经先形成了违约的行为。第三、双方共同约定退款。原告陈述的6月20日本人突然自行向原告打回18万元不成立。(1)2017年6月4日之前，双方约定，本人先退还首付款17万给原告，保留1万定金。本人提出5天内退还，原告同意。(2)2017年6日10日，本人未能按期退还首付款17万。2017年6月15日经原告催促，本人回复仅有14万，原告表示自己拖欠了他人的利息款，要求本人先转部分，本人没有同意。双方再次协商，双方确定于2017年6月19日退还首付款17万，保留定金1万。(3)2017年6月19日中午，原告再次催促退还首付款17万。由于本人的账户款项未到账，回复当天晚上7点转，晚上7点本人账户凑齐17万，但因为网银限额原因，无法支付成功；(4)2017年6月20日，在本人凑齐18万的情况，通过银行转账退还原告18万元，含17万首付款及1万定金。鉴于本人多次催促原告的经历，从2017年4月21日知道银行评估的结果至2017年5月26日，原告明知本人需要资金用于支付治疗费用的情况下，依然表示资金困难，不愿意配合在缴纳税款之日交齐首付。导致本人的房屋买卖无法顺利完成，违反了合同的约定和人道主义。结合事件的前后种种，迫使本人主动承担违约责任，以求安心，并支付赔偿定金1万元，累计19万元。据此，本人的合同义务己全部完成，合同解除。综上所述事实可以明确：本案的关键在于买卖合同的定金金额及明确违约责任的问题。因此，原告的诉讼请求是缺乏事实和法律依据的。以上事实，望人民法院予以核查认定，并慎重考虑，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年初，原告与被告协商买受被告的房产事宜，并由原告的哥哥黄雄安与被告微信联系。根据原告提供的被告与原告哥哥黄雄安的2017年3月5日的聊天记录记载，黄雄安：“定金我现在微信转给你”，随即原告的哥哥黄雄安通过微信支付给被告1万元，被告即时收取该1万元。为配合原告办理贷款需要，被告于2017年3月30日提前向原告开具收据，记载“黄雄梅交来邦达新村D501房首付款18万元整，说明：此款暂未收现金，于2017年4月7日转入叶美霞建行账户。”原告（乙方）与被告（甲方）于2017年3月30日签订《房屋买卖合同》，约定被告与案外人张劲楼共同所有的位于河源市某花园某栋某号房转让给原告，交易价格为530000元。付款时间与办法：双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日由原告支付首付款（含定金）180000元整给被告，剩余房款350000元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，原告应在缴交税费当日将差额一并支付给被告），并于银行放款当日付给被告。违约责任：合同签订后，若原告中途违约，应书面通知被告，被告应在5日内将原告的已付款（不计利息）返还给原告，但购房定金归被告所有。若被告中途违约，应书面通知原告，并自违约之日起5日内以原告所付定金的双倍及已付款返还给原告。合同第七条明确本合同的主体：甲方是叶美霞、张劲楼两人，委托代理人叶美霞即甲方代表人，乙方是黄雄梅。合同第九条：本合同一式两份，甲方产权人一份，乙方一份。原、被告分别向法院提交上述《房屋买卖合同》作为证据，除上述共同的约定外，原告提供的合同第二条记载：本合同签订之日，原告向被告支付180000元整作为购房定金。被告提供的合同关于定金一栏则未填，显示空白。2017年4月7日，原告转账17万元给被告，并附言：“某新村某号房首付款”。2017年5月9日，原告的按揭申请获银行审批，额度为32万元，与合同约定的35万元之间有3万元差额。随后，原、被告协商房产过户事宜，但因被告未约好房产共有人张劲楼前来办理过户事宜以及被告要求原告按合同约定在过户缴纳税款之日补齐差额3万元，原告表示经济困难、没办法补齐等原因，双方办理过户事宜未果。2017年5月22日被告称因房产共有人恶意拖欠信用卡，房子被法院查封了暂时没办法办理过户手续。2017年6月4日，被告与原告协商说如果原告愿意等，就想办法退回原告17万元，保留1万元定金，如果原告不愿意等，就按合同约定双倍返还定金给原告。原告表示愿意等并且愿意按被告所述的“退回原告17万元，保留1万元定金”的方案处理。2017年6月19日，被告通过微信通知原告房产不卖了。2017年6月20日，被告通过银行转账退还原告18万元，并附言：“退还某新村某号房款及定金1万”。被告与原告哥哥黄雄安2017年6月22日的聊天记录记载黄雄安的信息：“我刚看了合同，按合同的话你要赔双倍也就是赔2万、一万是我们付的，赔偿双倍”。2017年6月22日，被告通过微信转账1万元给原告哥哥，注明“赔偿购房定金”，对方于2017年6月23日收取此1万元。庭审时，被告承认涉案房产已于2017年7月出卖给他人，原告则认为被告在退房款前已经将房产出卖给他人。另查明，被告叶美霞与涉案房产的共有人张劲楼原是夫妻关系，两人于2015年1月29日登记离婚，离婚协议约定“夫妻共同所有的位于河源市某花园某栋某号的房地产所有权归女方（叶美霞）所有，房地产权证的业主姓名变更手续自离婚后一年内办理，该房屋贷款24万元由女方偿还”。本院认为，原告与被告于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应受合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。根据本院查明的事实，涉案房产已出卖给他人，原告已经不能实现合同目的，现原告请求解除其与被告于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。本案原、被告各自提供的《房屋买卖合同》对定金一栏约定不同，但约定的付款时间与办法是相同的：双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日由原告支付首付款（含定金）180000元整给被告，此约定记载的180000元为首付款（含定金），再结合双方如下的聊天记录：1、2017年3月5日的聊天记录记载原告哥哥黄雄安所说：“定金我现在微信转给你”，随即原告的哥哥黄雄安通过微信转给被告1万元；2、2017年4月7日原告转账17万元给被告附言：“某新村某号房首付款”；3、2017年6月4日原告表示愿意等房产过户并且愿意按被告所述的“退回原告17万元，保留1万元定金”的方案处理；4、2017年6月22日的聊天记录记载黄雄安所言：“我刚看了合同，按合同的话你要赔双倍也就是赔2万，一万是我们付的，赔偿双倍”，可以证明双方已经认可定金为1万元，并且原告已经交付1万元定金给被告。据上文论述，本院已支持原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案合同履行过程中双方均存在一定过错，而被告最终将涉案房产出卖给他人构成根本违约，应当承担违约责任。被告已经将原告给付的180000元（含定金1万元）返还了原告，又另外赔偿了1万元给原告，即已经按定金罚则双倍返还定金给原告，现原告请求被告向其双倍返还违约定金96000元，依据不足，本院不予支持。原告请求法院对涉案位于河源市某花园某栋某号房产的市场价进行评估并判决被告向原告赔偿房屋升值部分的损失（暂计为50000元，实际数额以法院评估时的价格与合同价格的差额为准），缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现原告请求被告向其支付以18万元为基数按中国人民银行确定的同期贷款利率从2017年4月7日至2017年6月20日占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、解除原告黄雄梅与被告叶美霞于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告叶美霞应于本判决生效之日起十日内向原告黄雄梅支付180000元资金占用期间的利息（以180000元为基数从2017年4月7日起按中国人民银行确定的同期贷款利率计付至2017年6月20日止）；三、驳回原告黄雄梅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3230元，由原告黄雄梅负担3000元，由被告叶美霞负担230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判长  黄金伟审判员  邱兴龙审判员  陈淑珍二〇一九年一月十五日书记员  翟秀清