福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初11012号 原告：陈凤瑞,女，1961年5月20日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：陈勇胜，南安市忠明法律服务所法律服务工作者。 被告：福建宏鑫房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市南安市。 法定代表人：陈清宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄荣敬，福建求泰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李金锻，福建求泰律师事务所执业律师。 原告陈凤瑞与被告福建宏鑫房地产开发有限公司(以下简称“宏鑫公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日作出（2017）闽0583民初2145号民事判决。宏鑫公司不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2018年8月6日作出(2018)闽05民终1009号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈凤瑞的诉讼代理人陈勇胜，被告宏鑫公司的诉讼代理人黄荣敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈凤瑞向本院提出诉讼请求：1.判令宏鑫公司协助办理址在南安市店面的商品房不动产权证；2.判令宏鑫公司支付逾期办理商品房不动产权证的违约金38325元（违约金自2015年3月18日起至2017年3月17日止）。诉讼过程中，陈凤瑞撤回上述第一项诉讼请求。事实和理由：2005年5月16日，陈凤瑞向宏鑫公司支付105000元，用于购买址在南安市店面，由于该小区是现房销售，宏鑫公司于陈凤瑞付款当日便将店面交付使用。合同约定了双方的权利和义务，其中第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理……（3）1、自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；2、若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；3、办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担。合同签订后，陈凤瑞交付购房款，履行了付款义务，宏鑫公司交付房屋，双方购房合同成立。但宏鑫公司一直以种种理由拖延办理权属证书，直至2018年5月18日，陈凤瑞才取得不动产权证书，故宏鑫公司已经违约，应支付违约金。 宏鑫公司辩称，第一，陈凤瑞的诉请缺乏事实和法律依据，应不予以支持。第二，本案中诉争的商品房买卖合同因为没有预售许可，未进行土地权属确认，也未将土地权属确认到他们公司的名下，所以尽管已经办理权属证书，但诉争商品房买卖合同仍为无效合同，即便他们公司违约，也无需承担违约金。第三，即便诉争合同有效，他们公司已按约履行相关合同义务，即将房屋交付给陈凤瑞使用，同时将办理权属登记需由他们公司提供的材料送产权登记机关备案，已完全履行所应承担的合同义务，陈凤瑞是因自身原因无法取得权属证书。即便应支付违约金，本案违约金的约定偏高，应作调整或调低。综上，应驳回陈凤瑞的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：宏鑫公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。2005年5月16日，陈凤瑞与宏鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈凤瑞购买址在南安市，建筑面积共31.16平方米，商品房价款按套计算，其总价款为105000元，双方选择一次性付款。出卖人应当在2004年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；②若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；③办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担……该合同中记载的商品房预售许可证号为南房许字××号。合同签订当日，陈凤瑞支付给宏鑫公司购房款105000元，并由宏鑫公司向陈凤瑞出具了一张《收款凭证》，上述商品房也于合同签订当日交付陈凤瑞使用。2010年1月12日，双方签订的购房合同在南安市房屋交易管理中心办理备案登记。经本院向南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局发函调查，确认位于南安市盘用地登记的土地使用权人为南安市码头镇镇区改建有限公司，并非宏鑫公司；虽然该楼盘是宏鑫公司开发建设的，但宏鑫公司至今未办理洋园小区Ａ1幢楼盘的商品房预售许可证，购房合同中载明的商品房预售许可证号“南房许字××号”是南安市建宏房地产开发有限公司办理项目码头镇宏鑫花苑Ａ、Ｂ幢商住楼的商品房预售许可证；因洋园小区Ａ1幢项目尚未办理房屋所有权首次登记，故南安市国土资源局表示无法为购房业主办理不动产权证，在该项目办理了房屋所有权首次登记且取得不动产权证后，才可为业主办理不动产转移登记；其审查是否符合登记条件的对象是南安市码头镇镇区改建有限公司，但至2017年7月4日时，南安市国土资源局未收到南安市码头镇镇区改建有限公司提交的房屋所有权首次登记申请材料，也未收到南安市码头镇镇区改建有限公司与购房业主签订的购房合同及其他相关材料。虽然宏鑫公司主张洋园小区是其与南安市码头镇镇区改建有限公司合作开发的，他们公司持有该项目的建设工程规划许可证和施工许可证，工程也已通过竣工验收，Ａ1幢已完成房屋所有权首次登记，但至今没有向本院提供上述相关的证据证明。 另查明，陈凤瑞于2018年5月18日取得案涉店面的不动产权证。 本院认为，所谓商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。《商品房销售管理办法》第七条也规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实”，本案中，双方虽然主张案涉店面为现房销售，但宏鑫公司至今没有提供证据证明其取得该项目的土地使用权证书或者使用土地的批准文件，没有提供证据证明其持有建设工程规划许可证和施工许可证，也没有提供证据证明已通过竣工验收，故宏鑫公司并未具备现房销售的条件，案涉店面仍应按预售处理，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。经审查，宏鑫公司至今未取得洋园小区A1幢楼盘的商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，本案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。为此，本院曾向陈凤瑞释明合同无效，但陈凤瑞拒不变更诉讼请求。因本案《商品房买卖合同》为无效合同，故对于陈凤瑞依据无效合同而请求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院对陈凤瑞的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回陈凤瑞的诉讼请求。 案件受理费758元，由陈凤瑞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  高燕玲 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年一月八日 书 记 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -6- -7-