河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1102民初6074号原告：马彦玲，女，1975年10月27日出生，汉族，住衡水市冀州区。被告：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司。住所地：衡水滨湖新区彭杜乡赵杜村。法定代表人：董鹏进，总经理。委托诉讼代理人：王明明，公司员工。委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。原告马彦玲与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳衡水分公司）因商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原告马彦玲、被告丹阳衡水分公司委托诉讼代理人王明明、李立伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马彦玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同支付总房款的9%市场培育金30000元及万分之三的违约金及延迟支付赔偿5000元；2.判令被告依法办理产权证；3.判令被告2018年12月31日前将房屋使用权交于原告，逾期赔偿损失；4.判令被告承担诉讼费。事实与理由：2011年7月25日原告与被告签订了《衡水滨湖国际商业广场市场培育书》，根据该合同被告应在2017年4月30日前两个月向原告支付2017年5月1日至2018年9月26日30000元市场培育金，但被告并未按合同履行。2011年7月25日原告向被告支付了购房款但是被告并未按合同约定返租，根据被告未按合同约定返租的事实，被告应向原告支付2017年5月1日至2018年9月26日的市场培育金并承担本案的诉讼费。被告丹阳衡水分公司辩称：一、原告无权要求支付培育金及违约金。1.《培育协议》的履行条件是原告将所购买并已取得所有权的商铺出租给被告，被告向其支付培育金。因双方至今未签订商品房买卖合同并交付商铺，原告还未取得商铺所有权，商铺所有权仍归被告所有。在此情况下《培育协议》因不具备履行条件双方未实际履行，故原告无权要求支付培育金，更无权要求支付违约金。2.根据合同法第一百一十四条规定，违约金以合同约定为前提，因未约定违约金，因此原告无权要求支付违约金。3.《培育协议》约定的期限为2013年5月1日至2018年4月30日，原告要求支付2018年4月30日以后的培育金没有依据。二、原告无权要求交付房屋及办理产权证。《认购协议》的性质为预约合同，而非买卖合同，交付房屋及办理产权证是双方达成商品房买卖合同后，在商品房买卖合同中约定的内容，因现在双方尚未达成商品房买卖合同，将来能否达成买卖合同也不确定，因此被告没有交付房屋及办理产权证的义务，原告无权要求交付房屋及办理产权证。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月25日原告马彦玲与被告丹阳衡水分公司签订了两份《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称认购协议），约定原告马彦玲购买被告丹阳衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A1077号商铺和A1078号商铺。其中关于A1077号商铺约定内容为：建筑面积约为14.73平方米，总房款为105841元。约定以银行按揭方式付款，原告马彦玲于签订该协议书之日向被告丹阳衡水分公司交纳购房首付款55841元。关于A1078号商铺约定内容为：建筑面积约为14.13平方米，总房款为103656元。约定以银行按揭方式付款，原告马彦玲于签订该协议书之日向被告丹阳衡水分公司交纳购房首付款53656元。该两份协议均约定了原告应在接到被告丹阳衡水分公司通知换签《商品房买卖合同》10日内与被告公司签订《商品房买卖合同》，协议自行终止。2011年7月25日，原告马彦玲与被告丹阳衡水分公司签订了购买商铺所涉的《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称培育协议），协议第一条约定了商铺的号码A1077、建筑面积、单价，总房款为139265元。第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠33424元，优惠后实际支付总房款为105841元。2011年7月25日，原告马彦玲与被告丹阳衡水分公司签订了购买商铺所涉的《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称培育协议），协议第一条约定了商铺的号码A1078、建筑面积、单价，总房款为136390元。第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠32734元，优惠后实际支付总房款为103656元。另约定在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。另，约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。另查明，截止到开庭之日，被告丹阳衡水分公司并未取得本案所涉及商铺商品房预售许可证。本案所涉商铺已交付使用并统一经营。上述事实有当事人陈述，原告提供的证据及庭审笔录在卷为据。本院认为，《认购协议》、《培育协议》内容系双方当事人真实意思表示，属有效合同。丹阳衡水分公司与马彦玲订立《培育协议》后，丹阳衡水分公司按照《培育协议》的约定，在市场培育期内使用案涉商铺进行了经营,丹阳衡水分公司应依照《培育协议》约定数额和期限向马彦玲支付培育金，逾期支付的应承担相应的违约责任。《培育协议》约定关于A1077号商铺的培育期前三年马彦玲享受培育期一次性优惠33424元，优惠后实际支付总房款为105841元；关于A1078号商铺的培育期前三年马彦玲享受培育期一次性优惠32734元，优惠后实际支付总房款为103656元。该约定内容的实质即为丹阳衡水分公司培育期前三年应支付给马彦玲的培育金33424元、32734元分别抵顶了A1077号商铺、A1078号商铺的部分房款。双方在同日签订的的两份《商铺认购协议》中约定，马彦玲购买的A1077号商铺的建筑面积约为14.73平方米，总房款为105841元；购买的A1078号商铺的建筑面积约为14.13平方米，总房款为103656元。以上情况说明，双方关于培育期前三年培育金33424元、32734元分别抵顶了A1077号商铺、A1078号商铺的房款已提前履行，马彦玲实际支付A1077号商铺房款为55841元，加上优惠的数额33424元，应视为马彦玲已经支付A1077号商铺房款89265元；马彦玲实际支付A1078号商铺房款为53656元，加上优惠的数额32734元，应视为马彦玲已经支付A1078号商铺房款86390元。依据投入与收益相对等原则，以马彦玲实际支付A1077号商铺房款89265元、A1078号商铺房款86390元为基数，以《培育协议》关于第五年的市场培育金不低于总房款9%的回报率计算，丹阳衡水公司应返还马彦玲第五年市场培育金的金额为：（89265+86390）×9%=15808.95元。原告马彦玲主张按照日万分之三计算违约金，虽未提交证据，但被告丹阳衡水公司未按协议约定的时间以及未按协议约定支付马彦玲第五年的市场培育金，应当承担相应的违约责任。该逾期付款违约金应参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，并结合现行逾期罚息利率标准，本案逾期付款违约金利率标准应以中国人民银行同期贷款利率上浮50%为宜。逾期付款违约金分段计算：自2017年7月1日起，以第五年未付市场培育金15808.95元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至清偿完毕之日止。原告主张被告支付延迟赔偿5000元的诉讼请求，系重复主张，本院不予支持。本案所涉商铺系虚拟分割，在长期统一经营模式下，已经根据经营的需要重新布局且尚未分割，相邻两个商铺之间没有明显的权属界线。被告并非将原告所购买商铺所获的收益分发给原告，而是依据原告投资比例分配给原告收益。虚拟产权式商铺中约定的商铺位置仅为一个虚拟符号，不具有实质意义，因此如果原告依合同上标注的编号、位置占有、使用商铺，不仅违反了合同原意也可能侵犯其他铺主利益，破坏了商城整体经营的商业价值且本案所涉商铺尚未取得预售许可证，双方仅签订预约合同，尚未换签商品房买卖合同，使用权交付条件不成就。故对于原告要求被告丹阳衡水分公司交付房屋使用权的诉讼请求，本院不予支持。另外，因该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，至今并未换签商品房买卖合同，协议亦未明确约定办理房产证具体期限等且至今未取得所涉商铺商品房预售许可证，致使办理房产证的条件不成就，对于原告主张办理房产证的诉讼请求不予支持。原、被告之间签订的《培育协议书》虽已经到期，原、被告之间没有签订新的委托经营合同，但是被告丹阳衡水分公司仍然对本案所涉商铺实际控制并经营产生收益，故被告应当自2018年5月1日按照原告已付购房款给付原告收益至判决生效之日止，收益参照原、被告之间签订的《培育协议书》为每年15808.95元。对判决生效之日以后的收益，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十五日内给付原告市场培育金15808.95元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，即自2017年7月1日起以15808.95元为基数计算至清偿完毕之日止）。二、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十五日内给付原告经营收益（经营收益自2018年5月1日起，以年收益15808.95元为标准计算至判决生效之日止）。三、驳回原告马彦玲其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取676元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长  张志梅审判员  宋明亮审判员  李 崇二〇一九年一月八日法官助理王倩书记员陈晓静