山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0203民初5188号 原告：青岛金瑞商业机械有限公司，住所地青岛市。 法定代表人：解思鹏，董事长。 委托诉讼代理人：辛艳，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张昌禄，山东德衡律师事务所律师。 被告：洪帅，男，1980年出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：赵廷洲，山东兆基律师事务所律师。 被告：袁梦雪，女，1986年出生，住青岛市。 第三人：四方区园悦家超市，住所地青岛市。 经营人：袁梦雪，女，1986年出生，住青岛市。 第三人：青岛宏泰昌物业管理有限公司，住所地。 法定代表人：洪帅，总经理。 委托诉讼代理人：赵廷洲，山东兆基律师事务所律师。 第三人：青岛愉园悦家酒店有限公司,住所地。 法定代表人：洪帅，经理。 委托诉讼代理人：赵廷洲，山东兆基律师事务所律师。 原告青岛金瑞商业机械有限公司与被告洪帅、被告袁梦雪、第三人四方区园悦家超市、第三人青岛宏泰昌物业管理有限公司、第三人青岛愉园悦家酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛金瑞商业机械有限公司（以下称“金瑞公司”）的委托诉讼代理人辛艳、张昌禄、被告洪帅、第三人青岛宏泰昌物业管理有限公司（以下称“宏泰昌物业公司”）、第三人青岛愉园悦家酒店有限公司（以下称“愉园悦家有限公司”）的委托诉讼代理人赵廷洲到庭参加诉讼。被告袁梦雪、第三人四方区园悦家超市经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告签署的编号为JGL2014-02号房屋租赁合同，被告立即腾退房屋；2、被告向原告支付欠付租金68.5万元及逾期付款违约金23869元（计算至2017年5月26日），并按同期银行贷款利率的1.3倍支付68.5万元自2017年5月27日至被告实际付款日的违约金；3、被告向原告支付水费3450.6元（截止至2017年4月30日）；4、被告按照合同约定71万元年租金标准支付2017年1月1日起至被告腾退房屋之日期间占用原告房屋的租金，并按同期银行贷款利率1.3倍支付71万元自2016年12月16日至被告实际交房日的违约金；5、本案诉讼费保全费由被告承担。事实与理由：青岛金鼓楼机械有限公司与市北区愉园悦家酒店（以下称“愉园悦家酒店”）于2013年12月7日签订《房屋租赁合同》，将位于青岛市金华路32号主楼一楼门厅及电梯厅、二层至四层全部、辅楼二层房屋共计2160平米房屋出租给其使用。合同签订后，金鼓楼公司按约交付房屋，但截至起诉前，被告欠付到期租金68.5万元、水费3450.6元。本案原告青岛金瑞商业机械有限公司吸收合并青岛金鼓楼机械有限公司成为合同项下的权利继受主体。愉园悦家酒店系被告洪帅经营的个体工商户，于2016年10月25日注销。 被告洪帅辩称：不同意原告的诉讼请求，已经付超相关款项，不存在欠付租金。 第三人宏泰昌物业公司述称：同被告洪帅意见。 第三人愉园悦家有限公司述称：同被告洪帅意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件的证据和事实，本院认定如下： （一）青岛金鼓楼机械有限公司（以下称“金鼓楼公司”）与愉园悦家酒店签订JGL-2014-02号《房屋租赁合同》（以下称“涉案合同”）一份，约定：金鼓楼公司将青岛市金华路32号主楼一楼门厅及电梯厅、二层至四层全部、辅楼二层房屋出租给愉园悦家酒店使用，租赁期自2014年1月1日至2019年6月30日；2014年租金65万元，以后逐年递增2万元，每半年预缴租金，提前15日预付；承租方拖欠租金累计达一个月的，出租房可以终止合同收回房屋；承租方逾期交付租金或水电费的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元。 （二）原告主张愉园悦家酒店截至2017年5月26日欠付租金68.5万元。被告洪帅共提交三组证据，用以证明已付清房租。 1.其中第一组证据共有发票两张，出具时间为2013年12月11日，金额共计95万元。原告称该费用并非支付本合同项下租金。本院认为，该款项系于涉案合同履行前支付，被告主张与常理不符，故该组发票不宜作为支付涉案合同项下租金的证据。 2.第二组证据包含付款凭证15份、现金付款明细一份、发票11张。 原告质证称，根据被告提交的证据材料，2013年7月16日至当年10月30日之间的付款，由3份付款凭证（时间分别为2013年7月16日、2013年8月30日、2013年10月30日）和付款明细（之间自2013年7月17日至2013年8月1日共计8笔付款）证明，上述款项均与涉案合同无关。 对于承兑汇票共计3份，面值共计48.4万元，原告称其实际承兑38.4万元，系愉园悦家酒店支付的2014年部分租金；其中编号为31300052号票据10万元原告实际并未承兑，已将汇票退还被告。 被告提交的2014年12月31日至2017年3月9日的付款凭证共计10份，原告对其中2015年6月29日的1561721号支票凭证提出异议，认为该凭据记载的138026元付款，仅包含房屋租金44512.5元，其余93513.5元系缴纳的2015年1月至6月的水电费用；对其他票据均认可为愉园悦家酒店支付的2015年之后的租金。 11份发票中，其中付款人为“袁梦雪”的发票（共计3万元）为第三人园悦家超市房租付款发票，与本案无关；其余9份系原告方为愉园悦家酒店开具的自2014年至2016年的房租发票。 本院认为，对于2013年7月16日至当年10月30日之间的付款，基于与第一组证据相同的原因，发生于涉案合同履行之前，不能证明与涉案合同的关联性，本院不予采纳。 对于被告提交的承兑汇票，票面金额共计48.4万元，原告认可其中38.4万元为被告所付2014年房租，本院对此予以确认；对于31300052号票据原告不予认可，对于该款项将结合下文与1487560号、1487581号票据一并认定。 2014年12月31日至2017年3月9日的付款凭证共计10份，金额共计1063513.5元。其中，对于原告提出异议的1561721号支票存根，记载收款人为“金鼓楼”，金额为138026元。原告未予全部认可。原告质证称该费用仅包含房租44512.5元，其余93513.5元系水电费用，但未提交证据予以证明，对该主张本院不予采信。 因此，本院认定2014年12月31日至2017年3月9日付款凭证证明的房租总额共计1063513.5元，上述费用均认定为愉园悦家酒店、被告洪帅支付的涉案合同项下的租赁费用。 3.第三组证据包含付款凭证5份，金额共计41万元。 原告质证称其中1487560号收据金额10万元，系第三人宏泰昌公司代愉园悦家酒店支付的2014年房租；1487581号收据金额18万元，系第三人宏泰昌公司代愉园悦家酒店支付的2014年房租16万元，及代付第三人四方区园悦家超市房租2万元；其余1487576号、7115418号、7115485号票据均系第三人宏泰昌公司支付的其他合同项下的房租等费用，均与本案无关。 本院认为，该5份凭证付款人均为“青岛宏泰昌酒店管理有限公司”，其中1487560号、1487581号票据收款事由均记载为2014年“下半年部分房租”，结合原告认可的被告以承兑汇票方式支付房租38.4万元，被告方共计支付2014年房租64.4万元（38.4万元+10万元+16万元），原告认可被告已实际全额支付2014年房租，对此本院予以采信。另外，结合上文，被告洪帅主张31300052号票据亦系支付房租的凭据，本院认为，即使按被告主张，该费用亦系于2014年2月18日前交纳，也应认定为交纳2014年度相关费用，在其他证据已证明该年度房租已清结的前提下，该费用亦不宜认定为2015年之后的房屋租金。 此外，1487576号、7115418号、7115485号票据付款人并非愉园悦家酒店或被告洪帅，且该组证据四方区园悦家超市曾在本院（2017）鲁0203民初5185号案件、宏泰昌公司曾在本院（2017）鲁0203民初5189号案件中，作为支付该两案件中涉案合同项下租金的证据提交，因此对于该三份凭证系支付本案涉案合同项下租金的主张本院不予采信。 综合上述，本院认定愉园悦家酒店已全额支付2014年房屋租金65万元，自2014年12月31日至2017年3月9日被告方共计支付租金1063513.5元。因此，根据涉案合同约定，被告方应支付2015全年、2016全年、2017年上半年房租共计171.5万元（67万元+69万元+35.5万元），扣除已付1063513.5万元，尚欠租金651486.5万元，对于原告超出部分的主张本院不予支持。 （三）原告主张被告尚欠水费3450.6元，并提交水费单据一宗，被告不予认可。原告表示补交证据，但并未提交。被告主张原告怠于履行房屋修缮等义务且造成被告方损失，并提交通知及照片一宗，原告对被告提交的证据材料的真实性及关联性均不予认可。 （四）金鼓楼公司于2016年5月由本案原告金瑞公司吸收合并，其所签订合同项下的权利义务继受主体为原告金瑞公司。 愉园悦家酒店系个体工商户，经营人为被告洪帅，组成形式为“个人经营”，于2016年10月25日注销。 被告洪帅与被告袁梦雪于2009年登记结婚。 被告洪帅系第三人宏泰昌物业公司、愉园悦家有限公司的法定代表人。 被告袁梦雪系第三人四方区园悦家超市的经营人。 （五）被告洪帅称涉案房屋用于酒店经营，房屋由愉园悦家酒店、洪帅承租，酒店由第三人愉园悦家有限公司运营，现仍正常营业。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同双方应全面履行所订立合同。 第一，关于欠付租金等，如上所述，愉园悦家酒店经营期间，未按约定期间足额缴纳房屋租金,应当支付，因愉园悦家酒店已注销，本院确认被告洪帅作为经营人应支付欠缴房租（2015年1月1日至2017年5月26日）651486.5元。 如被告认为31300052承兑汇票确已被承兑，并用于交纳涉案合同项下租金，可另行持据主张。被告洪帅主张原告怠于履行相关合同义务并造成其损失，但未提交充分证据予以证明，本院对此不予认定。 此外，对于原告主张的逾期付款违约金，本院认为，根据合同第七条第4款关于“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金贰仟元”的约定，被告逾期支付租金，应当按约承担该合同项下的逾期付款违约金2000元，对于原告超出部分的主张本院不予支持。 第二，对于原告要求解除房屋租赁合同的请求，本院认为，被告欠付部分租金的行为，并不构成根本违约。且出租房屋仍用于被告正常经营，解除合同既不符合双方合同目的，也不利于维护市场交易的稳定性，且涉及职工安置等事项。因此，对于原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。如被告不履行本判决确定的租金给付义务，原告可持据另行主张该权利。 此外，原告主张自2017年1月1日至腾退房屋之日的占用房屋的租金及违约金，本院认为，该房租主张与已支持的上述房屋租金存在重复，且双方合同并未解除，原告主张无事实依据，本院不予支持。基于同样理由，原告要求被告支付自2017年5月27日至实际交房日的违约金的主张，无事实依据，本院不予支持。原告可持据对被告方欠付的租金、违约金等另行主张。 第三，关于责任承担主体。对于被告袁梦雪应承担共同还款责任的主张，本案不予一并处理，原告可依法另行主张。被告洪帅主张应由愉园悦家有限公司承担债务的主张于法无据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民法通则》四十四条关于“企业法人合并，其权利义务由变更后的法人享有和承担”的规定，青岛金鼓楼商业机械有限公司被本案原告吸收合并，涉案合同项下权利义务应由原告承担。 原告另主张2017年4月前的水电费用3450.6元，但未在庭后补交证据，本案中不予一并处理，原告可另行主张。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告洪帅支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL-2014-02号《房屋租赁合同》项下自2015年1月1日至2017年5月26日房屋租金651486.5元； 二、被告洪帅支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL-2014-02号《房屋租赁合同》项下违约金2000元； 上述两项金钱给付义务，被告于本判决生效之日起3日内履行。 三、驳回原告青岛金瑞商业机械有限公司要求被告洪帅、被告袁梦雪共同支付自2017年1月1日起至腾退房屋期间占用房屋租金及自2016年12月至实际交房日的违约金的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10923元，保全费4120元，公告费500元由原告青岛金瑞商业机械有限公司负担1284元，被告洪帅负担14259元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并以对方当事人的人数为基础增加3份提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  孔繁军 代理审判员  李婉君 人民陪审员  于敬乐 二〇一九年一月二十九日 书 记 员  孙闻林 书 记 员  张 茁