云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初2670号原告：鲍三社，男，佤族，1989年9月13日出生，身份证住址云南省普洱市澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：王金莲，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨文发，男，傣族，1958年9月15日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：费红琴，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：龚思孝，男，傣族，1956年8月4日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：罕红，女，傣族，1967年3月19日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：景洪市兴洪橡胶厂（个人独资企业），住所地云南省西双版纳州景洪市勐养镇曼洪村。统一社会信用代码915328012185940400。投资人：龚思孝，男，傣族，1958年8月4日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告鲍三社诉被告杨文发、龚思孝、罕红、景洪市兴洪橡胶厂（兴洪胶厂）执行异议之诉一案，本院于2018年7月16日立案受理。2018年9月17日，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王金莲，被告杨文发委托诉讼代理人费红琴，被告龚思孝、罕红，被告兴洪胶厂投资人龚思孝到庭参加诉讼。本院给予了原、被告庭后调解期，但最终双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、停止对原告购买后位于西双版纳旅游度假区二期2号路以南D1幢647号（山水林溪）房产（景房权证景字第**）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告鲍三社及被告龚思孝、罕红于2017年1月30日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于西双版纳旅游度假区二期2号路以南D1幢647号（山水林溪）房产（景房房权证景字第**）原告所有；3、被告龚思孝、罕红立即协助和配合原告办理西双版纳旅游度假区二期2号路以南D1幢647号（山水林溪）房产（景房权房权证景字第**）权过户手续；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：龚思孝、罕红因家庭在勐养经营橡胶厂急需资金周转于2011年5月1日向原告借款400万元，约定借款利息按月利率1%计算，借款期限为1年，用景洪洪曼弄枫山水林溪别墅647栋房屋作为抵押。期间龚思孝、罕红一直按期支付利息，双方借款就一直延续。2015年6月19日，龚思孝、罕红还款120万元，余款280万元约定于2016年12月31日还清，龚思孝、罕红将房屋产权证和土地证作为担保抵押交给了鲍三社，约定到期不还原告可以处理该房产。2017年1月30日，龚思孝、罕红不能还款，双方同意签订《房屋买卖合同》，龚思孝、罕红将房屋作价280万元卖给鲍三社。被告龚思孝、罕红于合同签订当日将房屋产权证、土地证、房屋钥匙以及别墅实际交付给原告居住和使用至今（邻居、物业公司管理人员、电信公司移机手续均能证明）。期间双方到景洪市不动产登记中心过户，因涉及开发商拓普集团的土地费用、税收、住房维修基金问题，景洪市不动产登记中心称涉及山水林溪二期、三期部分停止办理房屋过户手续。被告龚思孝、罕红因杨发文民间借贷纠纷一案涉诉，景洪市法院作出（2018）云2801执283号之一执行裁定，查封罕红名下西双版纳旅游度假区二期2号路以南D1幢647号（山水林溪）房产的民事裁定书。原告于2018年5月17日提出书面异议，法院作出（2018）云2801执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与被告龚思孝、罕红于2017年1月30日作出的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。被告龚思孝、罕红应当协助原告办理产权过户手续，没有办理变更登记的原因是因涉及开发商拓普集团地土地费用、税收、住房维修基金问题，房产管理部门停止办理房屋过户手续。原告依合同约定对价支付全部价款并占有标的物至今。原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上所述，请求支持原告的诉讼请求。被告杨文发辩称：原告主张的借款没有经法院的审理，不能确定该债权是否真实存在，所谓房屋抵押也没有办理作何手续，抵押未成立。原告主张房屋已实际交付也与事实不符，被告在起诉龚思孝、罕红借款之前曾去过本案所诉争的房产，当时是龚思孝、罕红所居住，并没有将房屋交付给原告居住。原告所谓的房屋买卖合同应当属于抵债合同，现在双方未办理过户手续，双方的抵债合同没有实际履行，原告未能取得物权，应该先就债权进行起诉，而不能直接要求确认物权。综上，请求驳回原告的诉请。被告龚思孝、罕红、兴洪胶厂辩称：原告所诉的借款事实确实存在，当时就约定用房产进行抵押，房产证也交给了原告保管。后来偿还了原告120万元，还剩280万元未偿还，原告就要求将房屋予以抵扣。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1执行异议书、执行异议裁定书，证据2个人借款合同、房屋产权证书、证据3房屋买卖合同、证据5政府出山具的函件等证据材料，由于印鉴齐全，合同相对方或原、被告双方对上述证据材料的真实性均无异议，故本院对证据材料的真实性予以确认。原告提交的证据4物业公司收据、电信公司的情况说明、结婚证、邻居出具的证明，不能证明原告证明观点，本院不予采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2011年5月3日，原告鲍三社（合同甲方）作为贷款人与被告龚思孝、罕红（合同乙方）作为借款人签订《个人借款合同》，主要约定：乙方因从事个体经营，急需资金周转，甲方贷给乙方人民币400万元，于2011年5月1日交付给乙方。自支用贷款之日起，乙方先付利息（按1%计息）。借款期限为1年2011年5月1日至2012年4月30日止。乙方用自有的别墅（西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号（山水林溪小区）作为借款抵押物抵押给甲方，到期不能归还甲方借款，甲方有权处理以上房产，乙方到期如数归还甲方借款，抵押权取消。2015年6月19日，原告鲍三社作为贷款人（合同甲方）与被告龚思孝、罕红作为借款人（合同乙方）签订《个人借款合同》，主要约定：甲方借贷给乙方人民币400万元，于2015年4月30日到期。双方于2015年6月19日签订1份借款协议执行款项120万元，其中280万元于2016年12月31日将此款还清。乙方用自有的别墅（西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号（山水林溪小区）作为借款抵押物抵押给甲方，甲方有权处理以上房产。2017年1月30日，原告作为买方（合同乙方）与被告龚思孝、罕红作为卖方（合同甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：由于甲方无法按照双方于2016年12月31日签订的协议还清欠款，双方就甲方在西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号（山水林溪）的别墅达成一致协议。甲方的上述别墅登记在罕红名下，房屋产房屋产权证号景房权证景字第**，号西度管国用（2014）第0621号。甲方保证该幢别墅无任何抵押，无任何争议。甲方于合同签订日将房屋移交给乙方，移交后的物业费、水电费等一切费用由乙方承担。甲方协助乙方办理房屋产权及土地过户手续，过户费用全部由乙方承担，过户后双方债务两清。合同签订后不得解除，任何一方不得违约，如有违约，由违约方承担守约方全部经济损失。甲方违约的应全部退回乙方借款280万元及承担从合同签订日起至还款日12%的利息。乙方违约的，不得索要280万元的利息。2017年5月期间，本案被告杨文发作为原告因民间借贷纠纷将龚思孝、罕红、兴洪胶厂诉讼至本院，诉请要求三被告偿还借款本金2873166.4元及利息。本院作出（2017）云2801民初1430号民事调解书，确认龚思孝、罕红、兴洪胶厂分期偿还杨文发借款本息。该调解书生效后，杨文发申请强制执行，本院作出执行裁定，查封了罕红位于西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号的别墅。原告于2018年向本院提出执行异议申请，要求撤销对该别墅的查封。本院经审查后作出（2018）云2801执异12号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，遂向本院提起了诉讼。另，本案诉争的房屋登记至今在被告罕红的名下。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实。现结合本案的主要争议焦点及原告的诉请进行评判:本案是案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，本案主要争议焦点是原告鲍三社就讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、原告要求确认《房屋买卖合同》的效力及房屋所有权的诉请能否得到支持。虽然原告、被告龚思孝、罕红作为合同的当事人对双方签订的《房屋买卖合同》的真实性予以认可，但是，根据原告提交的借款合同及原告与被告龚思孝、罕红的当庭陈述，可以确认原告与被告龚思孝、罕红签订的《房屋买卖合同》是以房抵债的协议，不能完全等同于正常的房屋买卖合同关系。在原告与被告龚思孝、罕红间存在的基础法律关系即民间借贷关系未经审理的情况下，不宜对双方签订的《房屋买卖合同》效力性进行确认。并且综合分析原告的诉讼请求，原告要求确认该合同效力的主要目的是为了要求继续履行该合同，办理房产变更过户手续，取得房屋的物权，但该份合同在法律或事实上已经不再具备继续履行的基础（详见本判决书第二项的分析认定），故该份《房屋买卖合同》有效与否的确认已无实际意义。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案在该诉争房屋仍登记在被告罕红名下而未完成房屋变更登记的情况下，原告并不能据此合同取得房屋的物权。综上，本院对原告要求确认《房屋买卖合同》的效力及诉争房屋归其所有的诉请不予支持。二、原告要求办理房屋产权过户手续、解除房屋查封、停止执行的诉请能否得到支持。原告与被告龚思孝、罕红签订的《房屋买卖合同》是以房抵债协议，以房抵债首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付只是以房抵债的实际履行方式。本案基于以房抵债而拟受让不动产的原告，在完成不动产法定登记之前，仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。综上，原告对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告要求解除房屋查封、停止执行的诉请不予支持。同理，在本案诉争房屋已经被人民法院查封、执行的情况下，原告与被告龚思孝、罕红签订的以房抵债的《房屋买卖合同》即使是双方当事人的真实意思表示，但在事实上或法律上均不能再继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……的规定，本院对原告要求被告龚思孝、罕红履行协助办理房屋产权过户手续的诉请亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告鲍三社的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  张昌明人民陪审员  付桂珍二〇一九年一月十日书 记 员  周子圣