青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民初477号原告：青海生物产业园开发建设有限公司，统一社会信用代码：×××(1-1)，住所地：青海省西宁市生物产业园纬二路**。法定代表人：魏英明，总经理。委托诉讼代理人：文斓枫、曹一川，青海树人律师事务所师。被告：青海伊佳民族服饰有限责任公司，统一社会信用代码：×××，，住所地：青海省西宁市生物科技园纬三路**法定代表人：韩阿乙草，董事长。委托诉讼代理人：蒋郁，青海西海律师事务所律师。原告青海生物产业园开发建设有限公司（以下简称：生物产业园公司）与被告青海伊佳民族服饰有限责任公司（以下简称：伊佳服饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告生物产业园公司于2018年10月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告生物产业园公司的委托诉讼代理人文斓枫、曹一川、被告伊佳服饰公司的委托诉讼代理人蒋郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生物产业园公司的诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告3号车间租赁费25,086,000.00元;2.请求人民法院判令被告以25,086,000.00元为基数，按年利率4.75%向原告支付违约金至实际清偿之日止，暂计至2018年9月10日10,307,210.25元。以上合计为35,393,210.25元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月21日，双方签订《租赁协议书》，约定原告投资被告二期工程（3、4号车间），并将已建成的3号生产车间租赁给被告用于生产经营。租赁方式为原告将3号车间整体租赁给被告，被告按照约定逐年将该资产进行回购，回购期限为5年（2007年10月1日至2012年12月31日止），回购费用为每年5,017,200.00元，回购费用为每季度支付1,254,300.00元。同时约定，如被告不按《租赁协议书》交纳相关费用，每逾期一日按所欠款的万分之五计收违约金。协议签订后，原告依约向被告交付3号车间，被告投入使用，但被告至今未交付任何费用。请求人民法院判如所请。被告伊佳服饰公司答辩称：本案已过诉讼时效，双方签订合同的时间是2007年9月15日，合同履行期间至2012年12月31日。签订合同后，伊佳服饰公司并未向原告支付任何租赁费用，作为伊佳服饰公司已经存在违约事实，原告的权益受到侵害，按照法律规定在两年时效内进行诉讼，原告2018年的9月向法院提起诉讼，在这个过程中并没有产生诉讼时效中断的情形，所以本案已过诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第二、双方签订的租赁协议书，实际的内容条款约定是对3号厂房进行了回购，法律关系并不明确。所以原告方向法庭提出的诉讼请求，要求支付相应的租赁费用没有事实基础；第三、虽然签订合同，但是双方并未实际履行，被告没有占有使用标的物的事实。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，2007年9月15日，生物产业园公司（甲方）与伊佳服饰公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：生物产业园公司将已建成的青海××区#车间(面积12235.66平方米)租赁给伊佳公司,价值为16,722,000.00元。租赁方式为：3#车间整体租赁，伊佳服饰公司逐年将该资产进行回购。回购期限为5年（自2007年10月1日起至2012年12月31日止）。费用由车间回购费和按车间造价10%收取管理费，每年支付费用为5,017,200.00元。租赁费按季度交纳，每季度支付租赁费1,254,300.00元。双方还约定，伊佳服饰公司不按协议约定交纳相关费用，每逾期一日按所欠款的万分之五计收违约金。2016年5月9日，伊佳服饰公司向生物产业园的全资子公司青海生科中小企业创业有限公司移交涉案车间的厂房资料、图纸。另查明，生物产业园公司于2007年8月20日取得土地使用权，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。涉案房产于2009年9月23日进行产权登记，规划用途为工业、公用设施。根据双方的诉辩主张，本案从以下方面分析认定：一、双方当事人签订协议的基础法律关系应如何认定。原告生物产业园公司认为，双方签订租赁协议，已交付租赁物，伊佳服饰公司应依约交纳租赁费。被告伊佳服饰公司认为，双方签订的租赁协议书，实际的内容条款约定是对3号厂房进行了回购，法律关系并不明确。所以原告方向法庭提出要求支付相应的租赁费用没有事实基础。本院认为，双方当事人对于签订的《租赁协议书》的法律性质存在较大争议：一方认为是房屋租赁合同，一方则认为是房屋买卖合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等，确定该条款的真实意思。从原、被告签订的《租赁协议书》的内容分析，生物产业园公司将3号车间整体租赁给伊佳服饰公司，伊佳服饰公司逐年将该资产回购，回购期限为5年，租赁费由回购费和管理费组成。庭审中生物产业园公司亦认可如按上述协议履行，5年回购期后3号车间产权归伊佳服饰公司所有。双方的合同目的是以回购方式变更所有权性质。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，并不会改变所有权性质，因此生物产业园公司与伊佳服饰公司签订的名为租赁协议实为房屋买卖合同。因此本案案由应为房屋买卖合同纠纷。双方合同约定的每年支付的费用5,107,200.00元实际应为一部分的房屋转让款。不能认定为年租金数额。本案中双方所转让、回购的涉案房产登记性质为工业用地、公用设施，生物产业园公司未取得授权前无权转让公用设施所有权，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项之规定“未依法登记领取权属证书的不得转让。”本案双方签订协议时，生物产业园公司未取得物权登记证书，因此双方签订的回购协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中涉及的3号车间，已于2016年5月9日由伊佳服饰公司返还给生物产业园公司，双方所签订的回购协议虽然无效，但伊佳服饰公司已实际占有、使用3号车间，因此其应支付占有使用期间的房屋使用费。庭审中，本院已向生物产业园公司释明房屋占用费（租金）是否主张到房屋实际返还之日，生物产业园公司明确表示只主张五年期间的租金。其约定的每年支付的费用5,107,200.00元为部分房屋转让款，不能认定为租金标准。根据生物产业园公司提交的其子公司与他人签订的《租赁协议》，同时期、同类型车间的月租赁费为10元/㎡?,伊佳服饰公司应支付2007年10月1日至2012年9月30日期间的房屋使用费为7,341,396.00元（12235.66㎡×10元×60个月）。二、关于违约金应如何认定及本案是否已过诉讼时效的问题。本院认为，双方就涉案3号车间签订的回购协议无效，生物产业园公司基于无效合同主张违约金的诉讼请求不能成立。本案涉案标的物3号车间于2016年5月9日返还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，不适用房屋租赁合同纠纷中承租人拒付，或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年的规定。2016年5月9日，伊佳服饰公司向生物产业园公司腾退房屋，自该日起应计算诉讼时效期间，生物产业园公司于2018年10月9日向本院提起诉讼，并未超过请求人民法院予以保护的时效规定，因此伊佳服饰公司主张已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项、第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、青海伊佳民族服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付青海生物产业园开发建设有限公司3号车间房屋占有使用费7,341,396.00元；二、驳回青海生物产业园开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218,766.05元（生物产业园公司预交），由青海生物产业园开发建设有限公司负担172,103.25元,青海伊佳民族服饰有限责任公司负担46,662.80元。青海伊佳民族服饰有限责任公司应负担诉讼费用46,662.80元于本判决生效之日起十日内给付青海生物产业园开发建设有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 王 鹏审 判 员 张洁琼人民陪审员 马玲萍 二○一九年一月三日书 记 员 张 媛附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。