江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7343号原告：吴伟英，女，1975年9月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：龚力、何玲玲，无锡市梁溪区黄巷街道惠山社区居民委员会推荐。被告：李全欢，女，1989年11月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：柯振岳、吴静熠，上海市汇业律师事务所律师。原告吴伟英与被告李全欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴伟英的委托诉讼代理人龚力（未参加第二次庭审）、何玲玲，被告李全欢的委托诉讼代理人吴静熠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴伟英向本院提出诉讼请求：1、解除吴伟英与李全欢签订的房产租赁合同。2、李全欢立即支付自2018年8月21日至2018年9月15日的房屋占有使用费52712元、补交优惠期租金3.0833万元，并支付六个月租金18.5万元。3、吴伟英没收李全欢交纳的履约保证金6.1667万元。4、李全欢承担租赁房屋期间即2018年4月起至2018年8月期间的电费5533元。事实和理由：2017年8月23日，其委托吴小伟与李全欢签订房产租赁合同，将其所有的无锡市中山路279号房产租赁给李全欢使用，约定租赁期限为五年零一个月，经营品牌为寻拍摄影，第一年租金为37万元，其中包括一个月的免租期，李全欢需交纳履约保证金6.1667万元。其于2017年9月1日将案涉房屋交付给李全欢使用。李全欢向其支付第一年的租金及履约保证金。李全欢使用承租房屋开设无锡爱寻拍摄影有限公司（以下简称寻拍摄影），该公司自2018年8月初无故停止正常经营连续超过3日，已构成违约。其于2018年8月13日发出通知，要求李全欢立即恢复经营，但李全欢未予理会。其于2018年8月17日向李全欢发出《关于合同解除的通知》，通知解除双方签订的房产租赁合同，最迟于2018年8月20日前返还租赁房屋，并办理交接手续。李全欢于2018年8月18日签收该邮件。后其于2018年9月18日与无锡苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店）签订租赁合同，约定租期为五年零三个月，前三年每年租金35万元，第四年、第五年租金为36.75万元。前三个月为免租期。其因李全欢的违约行为产生的损失包括：2018年9月15日清空之后至2018年9月18日的空置期损失3041元（37万元/年÷365天×3天），2018年9月19日至2018年12月18日新商户的装修免租期损失92500元（37万元/年÷12个月×3个月），可得利益损失13.65万元（155.4万元-141.75万元）。李全欢无故停业，已构成违约，应当承担相应的违约责任。李全欢辩称，1、其与吴伟英之间不存在租赁合同关系，其系代寻拍摄影与吴伟英签订房产租赁合同，吴伟英对其代理行为是明知的，本案所涉房产租赁合同的权利义务应由寻拍公司承担。2、吴伟英于2018年8月17日向其送达解除合同通知书，告知其房屋租赁合同解除，故双方租赁合同关系已于2018年8月20日解除。3、寻拍摄影已支付2018年9月30日前的全部租金，故其不需支付2018年8月21日至2018年8月26日期间的房屋使用费。4、案涉房屋已于2018年9月18日重新租赁给其他人，吴伟英的利益未受损害，吴伟英主张的没收履约保证金并支付六个月租金的违约损失过高。5、寻拍摄影同意支付2018年4月至2018年8月20日的电费，具体金额以缴费记录为准。6、寻拍摄影同意支付优惠期的租金3.0833万元。本院经审理认定事实如下：2017年8月20日，吴伟英出具委托书，委托吴小伟代其与李全欢签订无锡市中山路279号房屋租赁协议。2017年8月23日，吴伟英（甲方）委托吴小伟代其与李全欢（乙方）签订房产租赁合同，约定甲方将无锡市中山路279号一、二层房屋出租给乙方，租赁面积约205平方米。租赁期限为2017年9月1日至2022年9月30日，乙方承诺租赁该物业仅作为开设寻拍（摄影）使用，系经营性用途。交房日期为2017年9月1日，甲方提供给乙方的优惠租期为2017年9月1日至2017年9月30日，优惠期租金及服务费等费用合计为30833元。租金及服务费的收取，遵循先缴租后使用的原则，该合同生效后3个工作日内，乙方支付定金43.1667万元，房屋交付时，乙方支付的43.1667万元定金部分的6.1667万元转为履约保证金，剩余37万元抵充首期租赁费用。每期租金及服务费按年度支付一次，即于每年的9月1日前支付下一个年度应付租金及相关费用。2017年9月1日至2018年9月30日租金为37万元，2018年10月1日至2019年9月30日租金为37万元，2019年10月1日至2020年9月30日租金为37万元，2020年10月1日至2021年9月30日租金为40.7万元，2021年10月1日至2022年9月30日租金为40.7万元。在任何情况下，履约保证金不得抵充租金及服务费。租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金在扣除本合同所规定的应由乙方支付而未付的其他费用后一个月内，期间不计息退还李全欢。若由于乙方违约，优惠期租金及服务费应补缴给甲方，且履约保证金不予退还。第七条第2款：该物业租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约行为，甲方有权单方解除合同，收回该物业：（6）无故停止营业连续达3日或累计达48小时。租赁期满或解除时，乙方应将该物业及其设施、设备以完好的状态交还于甲方，不得留存任何物品或影响商铺的后续正常使用。乙方可以搬移、拆除自己投资的空调等物品，但不得破坏房屋整体结构和设施。对乙方未经甲方书面同意留存物品于该物业内的，视为乙方抛弃物，甲方有权进行处置。租赁期满或解除租赁的，乙方应在7日内及时将该物业及其附属设备等物品完好无损将于甲方，同时将归属于乙方的物品清出，逾期则视同乙方放弃物品的所有权，甲方将自行处理。乙方逾期归还该物业及其全部附属设备物品的，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的占有费，并赔偿因逾期给甲方造成的其他损失。乙方违反本合同第七条第2款的约定，致使甲方解除本合同，乙方除需补交拖欠的租金、滞纳金和甲方给予乙方租赁期中第一期的租金及服务费优惠额30833元外，还应向甲方支付解除后6个月的租金及服务费和物业管理费总额作为违约金，除此以外不再承担其他责任，且乙方为此放弃一切抗辩权。根据本合同规定，需由任何一方发出的通知或其他通讯，应以中文书写，并由专人递送或邮递方式发至本合同所列地址或另一方书面通知他方的其他指定地址。通知视为有效送达的日期，应按如下确定：1、专人递送的通知，专人递送当日即被视为已有效送达。2、由邮递递送的通知，则在邮递承运人收件之日后的第七天即被视为已有效送达，除非一方事先根据本条将其不同的通讯地址通知了对方，否则，通知地址如下：甲方：吴小伟，地址：无锡市解放南路**，乙方：李全欢，地，地址：北京市朝阳区东四环中路**大成国际******小伟在出租方代表人处签名。李全欢在承租方处签名。2017年9月18日，吴伟英（甲方）与寻拍摄影（乙方）签订住所（经营场所）租赁协议，约定甲方自愿将拥有处分权的无锡市中山路279号一、二层楼房屋出租给乙方作为住所。出租面积为204平方米，出租期限为5年，自2017年9月18日至2022年10月31日，年租金为37万元。甲方处吴伟英签字。乙方处李全欢签名并手写“无锡爱寻拍摄影有限公司”。2017年8月28日，亚念公司向夏桂凤转账12万元，2017年10月10日，亚念公司向夏桂凤转账311667元。吴伟英确认该两笔转账系李全欢支付的本案所涉合同的租金及履约保证金。2017年10月16日，李全欢出具《付款委托书》，委托上海亚念信息科技有限公司（以下简称亚念公司）代其本人代付本案所涉房产租赁合同项下首期租金及履约保证金共计431667元，并确认受托人的一切行为均代表本人，与本人的行为具有同等法律效力。本人将承担该受托人的全部法律后果和法律责任。2018年8月3日左右，李全欢经营的寻拍摄影停止营业。2018年8月13日，吴小伟向李全欢发出通知，载明因李全欢无故停止正常营业，特函告其立即恢复正常营业。吴小伟于当日向李全欢合同约定地址邮寄该通知。该邮件于2018年8月19日被拒收退回。2018年8月17日，吴小伟向李全欢发出《关于合同解除的通知》，载明因李全欢已无故停业多日，经催告后仍未恢复正常营业。故吴伟英正式与李全欢解除合同，并最迟于2018年8月20日前将租赁房屋以完好的可以正常使用的状态交还给吴伟英，缴清截止房屋交还之日所有应缴费用，包括但不限于租金、滞纳金、水电费等。因李全欢违约导致合同提前解除，吴伟英将不予退还履约保证金，并要求李全欢补缴优惠期租金及服务费共计3.0833万元，并另行承担6个月租金及服务费即18.5万元的违约金。该通知于2018年8月17日邮寄给李全欢在房产租赁合同预留地址及李全欢户籍地。寄往租赁合同预留地址的邮件于2018年8月22日被退回，寄往李全欢户籍地的邮件于2018年8月18日签收。2018年9月12日，吴小伟在出租房屋门上张贴《关于遗留物品代为清理的通知》，载明因李全欢严重违约，吴伟英将于2018年9月15日对该房屋内的遗留物品代为清理。2018年9月18日，吴伟英（甲方）委托吴小伟代其与苏宁小店（乙方）签订租赁合同，约定甲方将中山路279号的房产出租给乙方，租赁房屋用于经营苏宁旗下业态。租赁期限为5年3个月，自2018年9月19日起至2023年12月18日止，首个租赁年度为2018年9月19日至2019年12月18日，其中2018年9月19日至2018年12月18日为免租装修期，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年9月19日前将符合合同约定的租赁物交付乙方。前三年每年租金为35万元，第四年、第五年租金为36.75万元。吴伟英代李全欢开设的寻拍公司垫付2018年5月至8月的电费及电费违约金合计5533元。另查明，寻拍摄影于2017年10月20日登记设立，李全欢为法定代表人。“寻拍”商标注册人为亚念公司。2017年6月7日，李全欢与亚念公司签订劳动合同，合同期为二年，李全欢根据亚念公司工作需要担任项目主管。上述事实，有房产租赁合同、住所（经营场所）租赁协议、租赁合同、工商信息查询、关于解除合同的通知、邮寄凭证、通知、付款委托书、转账凭证、电子普通发票、停业照片、商标注册证、劳动合同及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：1、吴伟英与李全欢之间是否存在租赁合同关系。2、如吴伟英与李全欢存在租赁合同关系，吴伟英主张的违约金、占有使用费等费用是否过高。本院认为，关于争议焦点1，（1）本案所涉房产租赁合同中乙方为李全欢，该合同中仅约定承租人使用租赁房屋仅用于开设寻拍摄影，不能证明该合同系李全欢代寻拍摄影签订。（2）吴伟英与寻拍摄影签订的租赁合同，仅系用于工商注册，双方并未实际履行该合同，双方就合同的付款及履行，均系按吴伟英与李全欢签订的房产租赁合同约定履行。（3）李全欢出具的付款委托书载明其委托亚念公司代其支付本案所涉房产租赁合同租金及履约保证金，并非代寻拍摄影支付租金。综上，本院认为，本案所涉房产租赁合同的主体为李全欢和吴伟英，李全欢应承担合同约定的义务。对李全欢称其与吴伟英之间不存在租赁合同关系的抗辩，本院不予采纳。吴伟英与李全欢签订的房产租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，合同双方应按约履行自己的义务。李全欢经营的寻拍摄影自2018年8月起无故停业，其行为已构成违约，吴伟英有权解除合同。双方签订的房产租赁合同自通知送达李全欢之日起即2018年8月18日解除。李全欢经营的寻拍摄影停业后，李全欢未及时归还涉案房屋，每逾期一日应支付日租金2倍的占有使用费即52712元，但李全欢已支付的2018年8月21日至2018年9月30日期间的租金41774元应在该款中予以扣除。房产租赁合同约定，因无故停业达3天，致使合同解除的，李全欢应补交第一期免租期租金，并支付6个月租金、没收履约保证金。吴伟英因李全欢违约，于2018年9月18日将涉案房屋另行出租，产生3个月免租期及每年减少租金损失约214596元。本院综合考量吴伟英的实际租金损失、双方合同履行情况及过错程度，认为吴伟英要求没收李全欢的履约保证金、要求其支付六个月租金、补交免租期租金的诉讼请求，未超过其实际损失的1.3倍，本院予以支持。李全欢承租涉案房屋期间产生的电费应由李全欢承担，李全欢应向吴伟英支付已代其缴纳的电费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、吴伟英与李全欢签订的《房产租赁合同》于2018年8月18日解除。二、李全欢于本判决发生法律效力之日起10日内向吴伟英支付自2018年8月21日至2018年9月15日期间的房屋占有使用费10938元、补交优惠期租金3.0833万元，并支付六个月租金18.5万元。三、吴伟英于本判决发生法律效力之日起10日内没收李全欢交纳的履约保证金6.1667万元。四、李全欢于本判决发生法律效力之日起10日内向吴伟英支付2018年5月起至2018年8月所产生的电费5533元。五、驳回吴伟英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5720元减半收取为2860元，由吴伟英负担356元，李全欢负担2504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  张明明二〇一九年一月二十五日书记员  章依晨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。