福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初3924号 原告（反诉被告）：李文土，男，1972年8月6日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：郑溪欣、关剑英，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省源香冷储物流有限公司，住所地福建省厦门市集美区天马路706号。 法定代表人：刘悦恩，董事长。 委托诉讼代理人：郑伟，福建典格律师事务所律师。 原告（反诉被告）李文土与被告（反诉原告）福建省源香冷储物流有限公司（以下简称“源香公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文土及其委托诉讼代理人郑溪欣、关剑英律师，被告（反诉原告）源香公司的委托诉讼代理人郑伟律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李文土向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的编号为驻（2012）第019号的《房屋有偿使用合同》及编号为驻（2013）第019号的《2013年补充协议》；2.判令被告向原告返还房屋使用费2781500元、楼梯装修费8000元；3.判令被告向原告支付解除合同违约金120万元及逾期交付房屋违约金（以原告已付金额2789500元为基数，自2013年6月20日起按日0.3%计算至合同解除之日止，暂计至2018年8月20日共计1887天）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。后经本院释明，变更诉讼请求为：1.确认原被告双方签订的《房屋有偿使用合同》、《2013年补充协议》无效；2.判令被告向原告返还房屋使用费2781500元、楼梯装修费8000元；3.判令被告向原告支付房屋使用费、楼梯装修费被占用期间的利息损失（以原告已支付的房屋使用费、楼梯装修费为基数，按2013年中国人民银行5年以上贷款基准利率6.55%的4倍，自房屋使用费、楼梯装修费支付之日起计算至被告实际还清之日止）；4.判令被告向原告赔偿本案的律师费297059元、保全担保费13364.73元；5.判令被告赔偿原告已支付款项的一倍，即2789500元；6.判令被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2012年12月27日签订《房屋有偿使用合同》（以下简称“合同”）。合同约定：原告使用址于厦门市集美区天马706号源香食品交易中心项目内的D1楼一层中的D-1109、D-1113、D-114、D-2101区域；二层中的D-1209、D-1213、D-1214、D-2201区域；三层中的D-1309、D1313、D-1314、D-2301区域，共计4套房屋；原告房屋所在区域为食品类-水产区，原告用作经营水产使用；原告有偿使用房屋期限为自房屋交付日起的20年，自约定的有偿使用房屋期限届满日起，被告承诺赠送原告房屋无偿使用至2059年12月31日止；若被告逾期向原告交付房屋的，自被告逾期日起，被告每套房屋违约金人民币30万元向原告计付违约金；双方还对其他事项进行了约定。2013年3月，原被告签订《2013年补充协议》，约定:原告应付费总额及支付方式变更为:原告应付费总额为2950900元，原告于2012年7月23日已向被告支付20万元，于2012年12月27日已向被告支付604900元，原告应在2013年4月20日前支付45100元，尚余未付款2100900元，原告在自2013年5月起算的47个月内，在每月的15日前向被告指定账户支付44700元，至2017年3月15日前付清全部应付费总额;原告按约定向被告付清2013年4月20日前应付费起的60日内，被告将房屋正式交付给原告使用。截止目前，原告依约共计向被告支付了房屋使用费2781500元以及楼梯装修费8000元。然，被告却未能按照约定期限向原告交付案涉房屋，至今仍无法交付案涉房屋。此外，根据《厦门市人民政府专题会议纪要》，被告根本不具备开办水产品批发市场相关资质条件。同时，被告未经有关部门批准擅自将案涉房屋改造成店面用于水产批发，业经厦门市集美区城市管理行政执法局作出行政处罚决定，责令被告改正，该些事实和处罚行为也业经厦门市中级人民法院终审判决所确认。被告故意隐瞒案涉房屋的真实情况，将使用功能为仓储、冷库的案涉房屋作为水产批发店面有偿转让给申请人使用，诱使申请人基于租赁目的与其签订《房屋有偿使用合同》以及补充协议，已构成欺诈。现，贵院向申请人释明贵院认定案涉合同为房屋买卖合同，申请人也尊重贵院的认定。故申请变更本案的诉讼请求，请求贵院依法确认案涉合同无效，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，请求判令被告返还申请人已支付的款项并要求被告赔偿损失。 被告（反诉原告）源香公司辩称：（一）造成房屋租赁合同无效，双方均有过错。1.法院认定双方的《房屋有偿使用合同》名为租赁实为买卖，李文土作为名义上的承租人，知道所涉房屋土地是工业用地，也知道土地的规划是物流仓储用地。李文土和源香公司采取租20年，再免费使用30年的方式达到整个土地出让合同使用权期限都归李文土使用。双方在合同第9条约定，在50年的使用期内，李文土需要购买其使用的房屋且不违反国家相关规定的，在总价不变的前提下，双方可另达成《买卖合同》的合意，所签《买卖合同》生效时本合同自动提前终止等。双方共同实施以租赁的合法形式掩盖工业仓储用途房屋不得交易的目的。双方对合同的无效均有过错。（二）李文土要求源香公司支付房屋使用费、楼梯装修费期间的利息，利息按年利率6.55%的四倍计算及要求赔偿律师费及保全担保费均没有法律依据。1.《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。造成《房屋有偿使用合同》无效，双方均有过错，李文土并不是无辜一方。李文土缴纳的房屋使用费返还的，要求支付利息没有法律依据。李文土并不是进行保本保息的投资及民间放贷，源香公司也不是银行高息揽储，既然双方对造成合同无效均有过错，李文土还要求源香公司支付利息，那么李文土是稳赚不赔，该项诉求与法律规定不符。且银行无论存款或贷款利息均没有年10%的利率，源香公司对6.55%贷款利率也不认可，即使按照4倍来算也不认可。2.源香公司在此前的证据质证中已经明确，8000元不是楼梯装修费而是李文土逾期缴纳房屋使用费的违约金。李文土也没有证据证明那8000元是楼梯装修费。双方签订的《房屋有偿使用合同》中都没有楼梯装修费这一项目。李文土坚持8000元是楼梯装修费，法庭应驳回李文土的该项诉讼请求。3.李文土提供的各期付款时间及第一期的付款金额与源香公司提供的《李文土付款明细》不符。在法庭组织的证据交换中，对源香公司提交的《李文土付款明细》组织过质证。而李文土从未提供转款凭证。4.赔偿李文土律师费和财产保全担保费没有法律依据。李文土实际未支付律师费，从提交的委托代理合同就可以证明这点。大笔资金没有转款凭证也没有律师费发票。且诉讼进行了几个月，法院也开了数次庭，原告却提供不出支付律师费的相关证据，该份律师委托代理合同明显是虚假的，是为变更后的诉讼请求而制作的。律师代理合同约定是按标的收费，李文土原诉讼金额556.8万元，根据《福建省实行政府指导价管理的律师服务收费标准》,第一档10万元以上至50万元（含50万元）部分不超过4%；金额越高，收费比例越低。虽然是分段累加，也无论如何计算不出297059元的律师费。在民事诉讼中未规定必须委托律师代理。李文土可以自己参加诉讼也可以委托律师参加诉讼，且李文土每次诉讼都有到场，律师费并不是必然支出。财产保全的支出也不是必须的，李文土对合同无效也有过错，根据《合同法》第58条规定，源香公司无需承担李文土律师费及财产保全担保费。（三）要求源香公司赔偿原告已付款一倍的赔偿更是没有事实和法律依据。《合同法》第58条规定对无效合同，没有过错方可以主张损失赔偿。原告主张的已付款一倍的赔偿，他的损失在哪，损失的相关证据在哪，都不能说明。且原告对合同无效也有过错。原告的该项主张没有事实和法律依据。综上所述，恳请法庭驳回原告李文土对源香公司的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）源香公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告于2012年12月27日签订的《房屋有偿使用合同》及《房屋有偿使用合同》2013年补充协议，被告将房屋返还给原告；2.判令被告支付逾期支付89400元房屋使用费的违约金（从2017年3月16日至被告反诉之日止，违约金调整为按日千分之一计算，为49617元）；3.判令被告支付违约导致原告解除合同违约金80万元（合同约定每套30万元，原告调整到每套20万元）；4.判令被告支付房屋使用费，使用费从2013年4月21日至被告将房屋返还给原告之日止（按147545元/年予以调整计算，不足半年按半年计算，超过半年按一年计算）；5.对被告应承担的各项违约责任及房屋使用费，原告有权在已经收取被告支付的2781500元租金中予以直接抵扣，余款无息退还被告；6.诉讼费由被告承担。后经本院释明，变更诉讼请求为：1.确认反诉原告和反诉被告于2012年12月27日签订的《房屋有偿使用合同》及《房屋有偿使用合同》2013年补充协议无效，反诉被告将房屋还给反诉原告；2.判令反诉被告支付房屋使用费（从2013年4月21日至反诉被告将房屋返还给反诉原告之日止，按5.3万/年计算，不足半年按半年计算，超过半年按一年计算）；3.本案诉讼费由反诉被告全部承担。事实与理由：2012年12月27日，原告和被告签订《房屋有偿使用合同》，原告将位于集美区天马路原告物业内的D1楼一层D1-109、D1-113、D1-114、D2101；二层中的D1-209、D1-213、D1-214、D2-201；三层中的D1-309、D1-313、D1-314、D-2301共4套房屋给被告有偿使用，有偿使用期限从房屋交付之日起20年；有偿使用期限届满，原告同意被告无偿使用至2059年12月31日止；被告应在2013年3月31日前，分期支付甲方2654900元房屋有偿使用费（其中缴纳的12万元抵20万元）。后因被告计划通过银行贷款185万元支付房屋使用费的计划落空，被告要求分期付款，2013年3月原被告双方签订《房屋有偿使用合同》2013年补充协议（以下简称补充协议），被告应支付原告房屋有偿使用费总额为2950900元，被告在2013年4月20日前付清85万（其中12万元抵20万元）原告将在被告付清款项之日起60日内将房屋交付给被告使用。从2013年5月开始，被告分47期至2017年3月15日将剩余2100900元付清。补充协议第六条约定被告逾期付款，按逾期金额日千分之三支付违约金。补充协议第三条第4款约定被告从2013年4月20日起的各期应付款逾期（含补足额）的，逾期期间按日千分之三支付甲方违约金，任何一期逾期超过30天视为被告违约并要求解除本合同。原告在2013年4月21日即将房屋交付给被告，被告之后将房屋交给陈建喜作为豪海水产公司的配套经营用途。被告从2013年5月开始支付45期款项，至2017年2月26日之后，被告尚欠2期合计89400元未付经原告多次催讨未付。在原告尚未追究被告法律责任的情况下，被告却弯曲事实对原告先提起诉讼。贵院审理后释明合同无效，故申请人变更诉讼请求如上。 原告（反诉被告）李文土辩称：（一）被告源香公司从未向李文土交付过案涉房屋，其要求李文土支付房屋使用费以及返还案涉房屋的主张既不符合客观事实也没有法律依据。源香公司从未向李文土交付过案涉房屋，何来的房屋使用费？李文土如何向源香公司返还案涉房屋？1.源香公司从未向李文土发过交房通知，也未办理过交房手续，源香公司主张其已交付案涉房屋，却一直未能提供任何已交付过案涉房屋的证据，应承担举证不能的不利后果。将案涉房屋交付给李文土是合同约定的、源香公司应当履行的合同主义务，源香公司主张其已向李文土交付了案涉房屋，依法负有举证予以证明的责任。但源香公司却未能提供任何已交付房屋的证据，依法应承担举证不能的不利后果，即其主张不应予以采纳。2.《房屋有偿使用合同》第八条第二款明确约定了案涉房屋的验收交付流程：即合同双方应将案涉房屋的验收情况载入交付文件并签字确认，交付使用时间以交付文件记载为准。源香公司主张已向李文土交付过案涉房屋，依照合同约定应出具相应的双方签署的验收、交付文件作为证据。但是，李文土从未接到源香公司的验收交房通知，也从未与源香公司签署交付文件，源香公司根本就拿不出证据证明案涉房屋已交付给李文土。这进一步证明了源香公司根本就没有交付案涉房屋。（二）案涉合同系因源香公司过错导致合同无效，源香公司应承担全部责任，李文土对合同无效不存在过错，无需承担任何责任。源香公司要求李文土赔偿房屋使用费既不符合客观事实也没有法律依据。（1）源香公司作为案涉房屋土地的所有权人，明知案涉房屋用地为仓储用地，是不得擅自改变土地用途、改造成商业水产批发市场并对外分割转让使用权的。但是，源香公司故意违反法律、行政法规的强制性规定，隐瞒该重要事实，擅自改变案涉土地用途、违规建设。自2012年起，源香公司开始向社会公众投放大量广告，并在广告中宣称、强调案涉土地可以改造成食品交易中心、水产批发市场，通过种种方式误导包括李文土在内的众多业主形成错误观念，与其签署《房屋有偿使用合同》以及补充协议，藉此取得不正当利益。源香公司对案涉合同无效存在重大过错，应对合同无效承担全部责任。（2）案涉合同的各个主要条款，均系由源香公司事先制定并提供给业主签字，案涉合同系源香公司提供的格式合同。源香公司在广告宣传、土地及房屋用途等方面始终居于主导地位，又系格式合同提供方，李文土在签署案涉合同时，不具备相关专业知识以评判案涉合同系无效合同，无法辨识源香公司的违法行为。李文土在签署案涉合同过程中已履行审慎义务，对案涉合同无效不存在任何过错。综上所述，源香公司从未向李文土交付过案涉房屋，并且其对案涉合同无效存在重大过错，应对合同无效承担全部责任，其要求李文土返还案涉房屋并支付房屋使用费既不符合客观事实也没有法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有李文土提供的《房屋有偿使用合同》、《2013年补充协议》、《宣传册》、《厦门市人民政府专题会议纪要》、《（2018）闽02行终144号行政判决书》、《（2018）闽02行终145号行政判决书》、《催款函》、《说明》、《兴业银行账户明细对账单》、《律师函》、《EMS邮件跟踪查询单》、《继续履行合同及支付款项通知书》、《诉讼收费专用票据》、《委托代理合同》、《保单》、《保全担保费发票》、《律师费发票》；源香公司提供的《房屋有偿使用合同》、《2013年补充协议》、《李文土支付房屋使用费明细》、《李文土承租房屋室外照片》、《李文土信息》、《厦门豪海水产品有限公司工商信息》、《催款函》、《继续履行合同及支付款项通知书》、《（2017）闽0203行初58号判决书》、《（2018）闽02行终144号行政判决书》、《（2017）闽0203行初460号行政判决书》、《（2018）闽02行终145号行政判决书》、行政机关的《举证材料》、《厦门市人民政府关于同意公布首批厦门市水产批发市场目录的批复》、《广告公司的发票》、《房屋产权证》、《陈建喜的说明》、《身份证》等证据；本院组织双方到现场勘查后拍摄了20张案涉房屋《照片》；李文土和源香公司均作了当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再赘述。 本院经审理认定事实如下：2012年12月27日，源香公司（甲方）与李文土（乙方）签订1份编号为驻（2012）第019号的《房屋有偿使用合同》，约定：乙方使用甲方源香食品交易中心项目内的D1楼一层中的D-1109、D-1113、D-1114、D-2101区域，二层中的D-1209、D-1213、D-1214、D-2201区域，三层中的D-1309、D1313、D-1314、D-2301区域，共计4套房屋，前述房屋区域的合计设计建筑面积（含公摊）约490平米；乙方房屋所在区域为食品类-水产区，乙方用作经营水产使用；乙方有偿使用房屋期限为自房屋交付日起的20年，乙方全面履行本合同义务的，自约定的有偿使用房屋期限届满日起，甲方承诺赠送乙方房屋无偿使用至2059年12月31日；乙方应付款总额2654900元；乙方已于2012年7月23日向甲方支付12万元整（12万元抵20万元），合同签订时乙方应向甲方支付604900元，尚余未付款1850000元，乙方应在2013年3月31日全部付清；乙方按合同第六条约定向甲方付清应付费总额起的60日内，甲方将房屋正式交付给乙方使用；双方应以本合同附件2《配置表》作为甲方交付的房屋基本条件，据以共同对房屋进行验收交付，双方应将验收情况载入交付文件并签字确认，交付使用时间以交付文件记载为准；乙方使用期限内（含有偿与无偿），若乙方需购买其使用的房屋且不违反国家相关规定的，在总价款不变的前提下，双方可另达成《买卖合同》的合意，所签订的《买卖合同》生效时本合同自动提前终止；甲方根据本合同约定为乙方向银行借款提供担保，并有权要求乙方及时足额向银行偿还借款本息；本合同履行期间（含有偿与无偿），若出现乙方房屋因政府行为导致用地变更或被加开（或扩建）道路或被拆迁、征用的，所获得的拆迁或征用补偿款的分配方式为，与土地相关的赔偿价值归甲方所有，与地上建筑物相关的赔偿价值归乙方所有等其他内容。 2013年，源香公司与李文土签订了1份编号为驻（2013）第019号的《2013年补充协议》，约定：对原合同第四条变更为，乙方按本合同第六条第3款C项约定向甲方付清2013年4月20日前应付费起的60日内，甲方将房屋正式交付给乙方使用；因银行取消与主合同相关的《借款担保合作协议》，故将付款方式变更为，乙方应付费总额为2950900元，乙方2012年7月23日已向甲方支付20万元，乙方2012年12月27日已向甲方支付604900元，乙方应在2013年4月20日前支付45100元，剩余2100900元，乙方自2013年5月起算的47个月，每月15日前支付44700元，至2017年3月15日前付清应付总额；乙方2013年4月20日前的应付款逾期的（含不足额），甲方交付房屋时间顺延等相关内容。 源香公司系厦国土房证第01172696号《土地房屋权证》载明的权利人，该权证载明房地坐落于集美区天马路706号1-1号干货仓库；批准土地用途为仓储，土地使用期限自2010年2月10日起至2060年2月9日止；批准房屋用途为干货仓库、梯间，总层数3层；备注“本宗地内有多栋房屋，土地状况合并记载于本证。集美区天马路706号宗地建设项目不得分割转让、分割抵押。”源香公司还系厦国土房证第01172699号《土地房屋权证》载明的权利人，该权证载明房地坐落于集美区天马路706号1-2号冷库；批准土地用途为仓储，土地使用期限自2010年2月10日起至2060年2月9日止；批准房屋用途为冷储、梯间，总层数3层；备注“土地状况合并记载于集美区天马路706号1-1号干货仓库权证内。集美区天马路706号宗地建设项目不得分割转让、分割抵押。”双方确认案涉房屋即上述权证内的房屋。 2017年5月，源香公司在集美区侨英街道兑山社区双塔小学旁源香公司内进行房屋改造，将原有批准建设的仓库、冷储、冷库改造为店面，用于水产品批发，共改造店面16间，改造面积4104平方米。2017年6月13日，集美区行政执法局作出集城执罚字[2017]186号行政处罚决定，并于2017年6月29日送达源香公司。源香公司于2017年7月13日缴交罚款328320元。后源香公司不服，向厦门市思明区人民法院提起行政诉讼，一审被驳回诉求；源香公司不服一审判决，上诉至厦门市中级人民法院，后被驳回上诉，维持原判。2017年6月，源香公司在集美区侨英街道兑山社区双塔小学旁源香公司内进行房屋改造，将原有批准建设的仓库、冷储、冷库改造为店面，用于水产品批发，建筑面积2232平方米。2017年9月3日，集美区行政执法局作出集城执罚字[2017]248号行政处罚决定，并于2017年9月21日送达源香公司。源香公司于2017年10月24日缴交罚款178560元。后源香公司不服，向厦门市思明区人民法院提起行政诉讼，一审被驳回诉求；源香公司不服一审判决，上诉至厦门市中级人民法院，后被驳回上诉，维持原判。 双方均确认李文土已支付源香公司“使用费”2781500元；李文土主张其还于2016年2月29日支付了源香公司8000元楼梯装修费，源香公司称收到该款，但该款是李文土没有按时缴纳47期使用费的滞纳金。双方对款项的支付时间有异议，李文土庭审时确认其主张的资金占用利息损失，起算时间同意按源香公司主张的时间，即源香公司提供的反诉证据清单中《房屋使用费明细》载明时间认定。源香公司庭审时称案涉房屋已经完成交接，当时直接电话通知原告可以交房，原告过来拿走了钥匙，没有签任何书面材料。本院组织双方到现场勘查案涉房屋并拍摄了20张照片，体现案涉房屋仅一楼有门牌编号，二楼进行了隔墙分割，但隔墙上有的没有门，有的地方仅留一个不规整的洞，没有门牌号，第三层的整层房屋没有隔墙分割；其中有一间房屋的一楼有人在使用，该房屋对应的二楼则有人在住家使用。 本院于第一次庭审之后，向双方释明案涉合同的性质不是租赁而是买卖，本案系房屋买卖合同纠纷，且合同为无效合同。双方均同意本院释明意见，并进行了诉讼请求变更。 本院认为，案涉合同约定双方有偿使用案涉房屋20年，如李文土全面履行合同义务的，源香公司承诺赠送李文土房屋无偿使用至2059年12月31日，即案涉房屋土地使用权快届满日；房屋面积约490平米，使用费的计算方式为李文土支付总额2654900元且分期支付；若李文土需购买其使用的房屋且不违反国家相关规定的，在总价款不变的前提下，双方可另达成《买卖合同》的合意，所签订的《买卖合同》生效时本合同自动提前终止；若出现李文土房屋因政府行为导致用地变更或被加开（或扩建）道路或被拆迁、征用的，所获得的拆迁或征用补偿款的分配方式为，与土地相关的赔偿价值归源香公司所有，与地上建筑物相关的赔偿价值归李文土所有。从案涉合同的上述内容看，性质上属于房屋买卖合同。经本院释明后双方亦均同意按房屋买卖合同处理，故本案系房屋买卖合同纠纷。 《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”案涉房屋土地批准用途为仓储，且宗地建设项目不得分割转让、分割抵押。源香公司却在明知上述土地和房屋的性质下与李文土订立案涉《房屋有偿使用合同》，将上述房屋中的部分区域分割出售给李文土，且约定用于水产经营，该合同违反了法律关于土地用途不得擅自变更的强制性规定，依法应认定为无效合同。本院向双方当事人释明后，双方亦同意按无效合同处理，故案涉房屋买卖合同为无效合同。李文土和源香公司均诉请确认案涉合同及补充协议无效，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，源香公司因此取得的李文土支付的款项应当予以返还。李文土主张于2016年2月29日支付了源香公司8000元楼梯装修费，源香公司称收到该款，但该款是李文土没有按时缴纳47期使用费的滞纳金。因本案合同无效，源香公司该违约责任的主张不能成立，该款依法应予返还。双方均确认李文土在此之外已支付源香公司“使用费”2781500元，合同无效之后，源香公司应予返还。综上，李文土主张源香公司返还2789500元（2781500元＋8000元），于法有据，本院予以支持。 源香公司作为案涉房屋的所有人，明知案涉房屋所涉土地批准用途均为仓储，房屋批准用途为干货仓库、梯间和冷储、梯间，且该房屋不能分割出售，其仍将房屋变相分割出售与李文土等人，其违反法律对土地用途的规定致合同无效的过错明显。李文土作为买方，签订合同时知道或应当知道合同名称及“使用期限”、价款等内容异于正常商品房买卖合同或房屋租赁合同，对合同的无效亦存在过错。李文土主张其已支付费用被占用期间的利息损失（以已支付的费用为基数，按2013年中国人民银行5年以上贷款基准利率6.55%的4倍，自款项支付之日起计算至被告实际还清之日止）。本院认为，合同无效，李文土上述资金被占用的损失必然存在，结合原被告双方之间的过错程度及资金被占用的期限，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算，从款项支付日起，计算至实际返还之日止。双方对款项实际支付日有异议，李文土同意按源香公司主张的支付日计算，本院予以准照，该日期详见本判决附件。原告主张资金占用利息损失中，在上述范围内的，于法有据，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。 李文土主张律师费损失297059元、保全担保费损失13364.73元。本院认为，双方未约定合同无效的，源香公司应支付律师费和保全担保损失费，且该费用并非合同无效必然所致的损失，原告该主张于法无据，本院不予支持。李文土还主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条之规定，源香公司赔偿其一倍已付款金额2789500元。该司法解释适用于合法有效的商品房买卖合同且有该司法解释规定之特殊情形，案涉合同为无效合同，李文土该主张于法无据，本院不予支持。 源香公司主张李文土返还房屋并支付房屋的占用费。该主张能否成立的关键在于案涉房屋是否已经交付。首先，源香公司主张已经交付于约不符。案涉合同未被本院认定无效前，双方很大可能上将按合同履行。案涉合同约定，双方应以本合同附件2《配置表》作为甲方交付的房屋基本条件，据以共同对房屋进行验收交付，双方应将验收情况载入交付文件并签字确认，交付使用时间以交付文件记载为准。故案涉合同约定了房屋交付方式为，验收后将验收情况载入交付文件并签字确认，源香公司未能提供上述材料，其主张已经交付于约不符。其次，源香公司称已经电话联系李文土并交付不合常理。源香公司在庭审时称当时直接电话通知李文土可以交房，李文土过来拿走了钥匙，没有签任何书面材料。案涉房屋490平米，费用总额2654900元，交付房屋时对书面合同约定的交付方式进行口头变更，仅电话联系拿走钥匙，没有进行验收，没有签署相应书面材料，于常理不符。再次，从勘查现场看案涉房屋尚未交付。本院现场勘查之日，案涉房屋仅一楼有门牌编号；二楼进行了隔墙分割，但隔墙上有的没有门，有的地方仅留一个不规整的洞，没有门牌号；第三层的整层房屋没有隔墙分割。案涉房屋约定李文土购买其中部分区域，其二层隔墙有的地方没有规整的通道，二层以上尤其是三层无相对封闭独立的区域，源香公司主张此状态的房屋已交付，无法让人信服。最后，交付房屋是源香公司的重要合同义务，源香公司主张房屋已经交付，根据谁主张谁举证的证据规则，应当提供证据予以证明。源香公司提供陈建喜的无偿使用《说明》，性质上属于证人证言，陈建喜未到庭接受询问，本院对该证据不予采信。源香公司没有提交充分证据证明案涉房屋已经交付，应承担举证不能的法律责任。由此，本院对源香公司主张房屋已经交付不予采信，其主张李文土返还案涉房屋并支付相应占用费，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）李文土与被告（反诉原告）福建省源香冷储物流有限公司于2012年12月27日签订的《房屋有偿使用合同》和于2013年签订的《2013年补充协议》无效； 二、被告（反诉原告）福建省源香冷储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李文土返还款项2789500元并支付相应资金占用利息[以各期款项为基数，从各期款项支付之日起（详见附表），计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算]； 三、驳回原告（反诉被告）李文土的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）福建源香冷储物流有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费53026元，减半收取计26513元，由原告（反诉被告）李文土负担13955元，由被告（反诉原告）福建省源香冷储物流有限公司负担12558元；反诉案件受理费28039元，减半收取计14020元，由原告（反诉被告）李文土负担4673元，由被告（反诉原告）福建源香冷储物流有限公司负担9347元；各方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费5000元，原告李文土已负担，被告福建源香冷储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李文土保全费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  余 巍 二〇一九年一月三日 法官助理洪一帆 代书记员  李玉珊 附1：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 附2：资金占用利息起算表 资金占用利息的起算时间表 序号金额起算时间序号金额起算时间 130000元2012.7.252644700元2014.12.31 290000元2012.7.252744700元2015.1.31 3354900元2012.12.282844700元2015.3.14 4120000元2013.4.262944700元2015.3.31 545100元2013.4.213044700元2015.9.29 6130000元2013.4.233144700元2015.10.30 744700元2013.5.163244700元2015.11.30 844700元2013.6.183344700元2015.12.28 944700元2013.7.1934223500元2016.1.31 1044700元2013.8.313544700元2016.2.28 1144700元2013.9.163644700元2016.3.27 1244700元2013.10.163744700元2016.4.22 1344700元2013.11.183844700元2016.5.29 1444700元2013.12.183944700元2016.6.26 1544700元2014.1.174044700元2016.7.28 1644700元2014.2.144144700元2016.8.28 1744700元2014.3.284244700元2016.9.24 1844700元2014.4.294344700元2016.10.30 1944700元2014.5.284444700元2016.11.27 2044700元2014.7.144544700元2016.12.25 2144700元2014.8.154644700元2017.1.21 2244700元2014.8.314744700元2017.2.26 2344700元2014.9.29488000元2016.2.29 2444700元2014.10.30备注：第48期为双方对款项性质有争议，但本院认定应返还的款项。 2544700元2014.11.28