河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初1674号原告：常江，男，汉族，1986年4月6日出生，住河南省新密市。原告：王莉敏，女，汉族，1986年1月25日出生，住河南省。二原告共同委托诉讼代理人：夏永强，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告：新乡市桦世房地产中介服务有限公司，住所地新乡市新区辉龙阳光城怡苑37号楼1层西数第18户。法定代表人：马吉光。委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。被告：高爱姣，女，汉族，1978年11月23日出生，住河南省获嘉县。被告：范文忠，男，汉族，1975年5月17日出生，住河南省获嘉县。原告常江、王莉敏诉被告新乡市桦世房地产中介服务有限公司（以下简称桦世公司）、范文忠、高爱姣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常江及其与王莉敏的共同委托诉讼代理人夏永强，被告桦世公司的委托诉讼代理人于之峻到庭参加诉讼。被告范文忠、高爱姣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常江、王莉敏向本院提出诉讼请求：1、请依法判令三被告立即支付给二原告双倍定金40000元，银行按揭手续费10420元，违约金15549元，三项共计65969元及利息（利息从2017年3月36日起至履行完毕止按月息2分计算，现暂定100元）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月26日二原告与三被告签订了一份《房屋买卖合同》。第二条约定：“成交价，甲、乙双方约定上述房屋成交价款为人民币710000元，大写柒拾壹万元整。定金：合同签订之日，乙方支付给甲方定金20000元，大写贰万元整”。第十条约定：“违约责任：本合同签订后，甲、乙双方中途悔约的，甲方违约须赔偿乙方双倍购房定金后方可解除合同并拿走在丙方所托管的手续，乙方违约须赔偿甲方双倍购房定金后可解除本合同’；第5项：“因甲、乙、丙方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易，权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之一的违约金”。二原告按房屋买卖合同的约定将20000元购房定金交给了第一被告。2014年4月11日因需向银行办理按揭贷款。二原告与被告、第三被告签订了一份《房屋买卖协议书》。原告与被告一起到银行办理了相关手续后，二原告将办理银行按揭手续费10420元交给第一被告。在银行把所有的手续办理完毕后，原告与被告到房产交易中心办理房产过户时，发现第二被告、第三被告的房产早己被卫滨区人民法院查封，致使该《房屋买卖合同》无法履行。第二被告、第三被告表示：“给我一段时间，自己的问题自己处理，我想办法解封，解押后马上过户”。到2017年10月底在追问第二被告、第三被告时，其答复是想去哪告去哪告。当二原告向三被告追要定金、手续费及违约金时，三被告相互推诿，使二原告的款项无法收回。从以上事实可以看出，三被告的行为已严重的侵犯了二原告的合法权益，使二原告的经济受到了极大的损失，精神受到了严重的伤害。为了维护二原告的合法权益不受侵犯，特向人民法院提起诉讼。审理中，二原告于2018年9月3日变更诉讼请求为：1、请依法判令二原告与三被告依法解除房屋买卖合同；2、依法判令三被告立即支付给二原告双倍定金40000元、银行按揭手续费10420元、违约37417元(从2017年3月26日起至2018年9月3日止)，三项共计87837元；3、公告费600元，由三被告承担。被告桦世公司辩称，其未违约，原告要求其支付双倍定金和违约金无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告高爱姣、范文忠未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：2017年3月26日，范文忠（出卖人、甲方）、常江（买受人、乙方）、桦世公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将位于新乡市劳动路南街560号绿地·迪亚上郡26号楼101室，面积130平方，以71万元价格出售给乙方；合同签订之日，乙方支付甲方定金20000元，并由丙方保管；双方采用银行按揭贷款方式支付房款，合同签订之日起10日内，甲乙双方到银行签署面签手续；银行审批通过后7日内，甲乙双方办理过户登记事宜，在缴纳税费当日乙方将首付款25万交付甲方；甲方保证房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件；按揭贷款服务费为成交价1%，由乙方支付丙方，金额为7100元；因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之一的违约金；合同还约定了其他内容。合同签订后，常江当日支付了购房定金20000元，由桦世公司保管。2017年4月10日常江向桦世公司交纳银行按揭服务费（按揭费、评估费、建档费、印花税）10420元。2017年4月11日，范文忠、高爱姣和常江、王莉敏（常江之妻）在银行办理了按揭面签手续。范文忠、高爱姣共同作为甲方（卖方）与常江、王莉敏作为乙方（卖方）签订了《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将涉案房屋以71万价格卖给乙方，合同还约定了其他内容。同时，双方签订了《个人二手房贷款款项支付证》一份，高爱姣在“卖方配偶”处签字。之后，范文忠、高爱姣协助常江、王莉敏办理过户过程中，案涉房屋分别因新乡市卫滨区法院（2017）豫0703执256号和（2018）豫0703执保协55号之一案件主查封（查封时间为2017年5月9日至2020年5月8日）和第一轮候查封（查封时间为2018年5月10日至2021年5月9日），导致无法办理过户。本案审理中，案涉房产于2018年7月30日接受新乡市卫滨区人民法院（2017）豫0703执256号之三协助执行通知书，协助登记过户至其他拍卖人名下。审理中，常江、王莉敏与桦世公司达成协议：桦世公司将其收取的20000元购房定金扣除3550元中介服务费后，剩余16450元退还给常江、王莉敏。双方已经履行完毕。另查明，高爱姣与范文忠于2017年2月28日离婚，双方的《离婚协议书》中未对涉案房屋进行分割。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案所涉《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效协议。各方当事人应全面履行合同义务。高爱姣虽然在范文忠出卖涉案房屋时已与其离婚，但双方离婚时未分割涉案房屋。高爱姣虽未在涉案《房屋买卖合同》上签字，但从银行面签时，高爱姣在银行备案的《房屋买卖协议书》上与范文忠一起作为卖方签字，《个人二手房贷款款项支付证明》中在“卖方配偶处”签字以及之后与范文忠一起积极协助买方办理房屋过户手续，可以推定高爱姣知晓并同意出卖涉案房屋，也认可范文忠签订的涉案《房屋买卖合同》，且已经积极履行相关协助过户义务。另外，范文忠、高爱姣并未向买方明确其已与范文忠离婚，而是以共同出卖人和卖方配偶身份积极履行合同，作为买方的常江、王莉敏对高爱姣为出卖人具有信赖利益。因此，高爱姣的行为实际是对作为共同共有人范文忠对外签订《房屋买卖合同》行为的追认。故高爱姣应与范文忠一起履行涉案《房屋买卖合同》义务。合同履行过程中，案涉房屋因范文忠其他纠纷被法院查封，致使双方无法向房产部门申请办理房屋过户；而之后范文忠、高爱姣长时间内未能解决该过户障碍，最终案涉房屋被法院拍卖并登记至他人名下。由此造成案涉《房屋买卖合同》客观上已经无法履行，合同目的无法实现，故对常江、王莉敏要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对常江、王莉敏要求范文忠、高爱姣支付双倍定金40000元的诉讼请求，于法有据，且符合双方合同约定，本院予以支持。因桦世公司已将其保管的定金20000元支付给常江，故范文忠、高爱姣应另行支付常江、王莉敏一倍购房定金20000元。对常江、王莉敏要求范文忠、高爱姣支付银行按揭手续费10420元的诉讼请求，因常江、王莉敏主张的双倍定金已经超出其实际损失（10420元+3550元），故本院不予支持。关于本案中范文忠、高爱姣是否有“逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续”的违约行为问题。常江、王莉敏起诉书中称在案涉房屋因被查封导致无法过户时，“第二被告、第三被告表示：‘给我一段时间，自己的问题自己处理，我想办法解封，解押后马上过户’，到2017年10月底追问第二被告、第三被告时，其答复是想去哪告去哪告”，从以上说法可以看出，双方到房产部门申请过户登记受阻后，常江、王莉敏应允了范文忠、高爱姣提出的宽限一段时间解决房屋被查封事宜后再行过户的要求，即对于延后办理过户，双方达成了一致意见，属于双方对案涉《房屋买卖合同》中关于过户时间约定的变更。因此，范文忠、高爱姣一直未能解决涉案房屋被查封事宜导致案涉房屋一直未办理过户手续，不属于违约行为。故对常江、王莉敏要求范文忠、高爱姣支付违约金37417元的诉讼请求，本院不予支持。对常江、王莉敏要求桦世公司承担以上责任的诉讼请求，因桦世公司并无违约行为，且已退还其保管的定金，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,缺席判决如下：一、2017年3月26日范文忠（高爱姣）、常江（王莉敏）、新乡市桦世房地产中介服务有限公司签订的《房屋买卖合同》于2018年9月3日解除；二、高爱姣、范文忠于本判决生效之日起十日内支付常江、王莉敏一倍购房定金20000元；三、驳回常江、王莉敏的其他诉讼请求。案件受理费1996元，由常江、王莉敏负担500元，由范文忠、高爱姣负担1496元；公告费260元，由范文忠、高爱姣负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方代理审判员  田 敏代理审判员  孙 宁二〇一九年一月二十四日书 记 员  路 瑶