广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23706号本案上诉，维持原判原告（反诉被告）：中山广联餐饮管理经营部，住所地广东省中山市石岐区莲塘东路**新成豪庭D23卡，统一社会信用代码914420005940253946。法定代表人：黄健华，总经理。委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被告：刘廷轩，男，1989年6月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：刘少楣，女，1964年9月16日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告（反诉原告）：刘振区，男，1960年11月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，上述三被告共同委托诉讼代理人:梁友明，广东凯行律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人:梁锋，广东凯行律师事务所律师助理。原告中山广联餐饮管理经营部（以下简称广联餐饮部）与被告刘廷轩、刘少楣、刘振区房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告刘振区向本院提起反诉请求，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张博洋，被告（反诉原告）刘振区及三被告的委托诉讼代理人梁友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告刘少楣、刘振区签订的《商铺管理租赁合同》和《房屋租赁合同》；2.三被告向原告返还租赁保证金39000元；3.三被告向原告返还已交付的租金26000元；4.三被告向原告赔偿装修损失172325.7元；5.三被告向原告赔偿员工工资损失15644.61元；6.三被告向原告赔偿租赁中介费损失6500元；7.三被告向原告赔偿物业服务费472元；8.三被告向原告赔偿电费1398.79元。事实和理由：被告刘廷轩于2017年7月10日入职原告处，任职运营总监，全面负责原告投资的“芭芭陛”品牌餐饮连锁的大信店的选址、装修等筹建和运营工作。在被告刘廷轩的推荐下，2017年7月23日原告与被告刘少楣签订了《商铺管理租赁合同》，向其承租位于莲塘东路××号新城豪庭的D23卡商铺（以下简称D23卡商铺），该商铺的实际产权人为被告刘振区。随后被告刘廷轩作为运营总监又代表公司与被告刘振区就同一商铺签订了《房屋租赁合同》用于备案。原告事后得知，被告刘少楣和被告刘振区是夫妻关系，被告刘廷轩是被告刘少楣和被告刘振区之子。依据被告刘廷轩签署的《中山广联餐饮管理经营部员工廉洁自律规定》，员工在利用职务便利或公司资源与亲友进行关联交易时应当上报。但是，被告刘廷轩恶意隐瞒了该情况，违反了公司规章制度。基于上述案件基本事实，三被告应当承担如下法律责任：一、合同欺诈责任。公司承租的是莲塘东路××号新城豪庭的D23卡商铺，但被告刘廷轩及其家人向公司交付的却是D25卡商铺。D23卡相比D25卡更靠近石歧大信，，地理位置更加优越后公司陆续收到D25卡的电费和物业费发票，而被告刘廷轩和被告刘少楣却在微信中坚称是供电局、物业公司搞错了，并持续要求公司按照D23卡的更高金额支付相关费用。三被告未能依据合同约定交付正确的租赁标的物，甚至借机要求原告支付更多的未实际发生的电费。三被告隐瞒真实商铺信息，并持续欺骗原告的行为已经构成合同欺诈。我方依照《合同法》第五十四条、第五十五条的规定，请求法院撤销该合同，并要求予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。二、代理人过错赔偿责任。被告刘廷轩作为原告的代理人和员工与涉案商铺的产权人建立租赁合同关系，应当承担勤勉尽责、诚实守信。但是：1．被告刘廷轩违反公司制度，隐瞒了其与被告刘少楣和被告刘振区的亲属关系，利用职务便利与父母进行交易。2．被告刘廷轩作为运营总监，全面负责“芭芭陛”品牌餐饮连锁的大信店的选址和筹建等各项工作。如果被告刘廷轩认为自家商铺较为适宜，也完全不需要中介公司介绍，甚至要求公司为此支付6500元中介费。公司对中介费的去向存在合理怀疑。3．商铺的产权人为被告刘振区，但因为被告刘振区在被告刘廷轩入职时登记为父亲，为避免事迹败露，被告刘廷轩要求公司与其母亲被告刘少楣（公司当时并不知道二人之间的关系），签订《商铺管理租赁合同》。事后，被告刘廷轩作为项目的整体负责人又与其父亲被告刘振区单独签订了一份《房屋租赁合同》用于备案。4．因公司的注册地址与实际经营地址不符，一方面造成公司的工商登记错误，另一方面无法在食药监局通过审批，截至目前，公司仍然无法营业。为此，公司损失了大量的装修、设备折旧、租金和闲置的员工工资。5．被告刘廷轩作为运营总监负责的大量装修项目均存在不合理支出，施工费用明显高于市场正常价格水平。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。三、涉案合同目的无法实现，已不存在继续履行的信任基础和客观条件。1．截至起诉之日，因被告错误交付商铺，导致原告无法通过中山市食药监局的审查，无法领取卫生许可证，无法合法营业。损失了大量的员工工资和设备折旧。2．在三被告对原告进行合同欺诈，并借助中介费、物业费、电费等各种名义令原告承担额外支出，甚至无法正常营业。三被告的行为已经使双方失去了合作的信任基础。三本诉被告共同辩称，一、原告要求撤销案涉租赁合同，由于原告已经在2017年11月30日至同年12月22日期间单方搬离铺位，单方终止合同，已经不存在撤销的事实及法律依据。二、要求返还租赁保证金、租金，赔偿装修损失、员工工资、中介费、物业服务费、电费，没有任何事实依据及法律依据。1.刘廷轩向原告告知过铺位是父亲刘振区的事实，而且铺位已委托房地产中介公司放盘，因此，中介公司收取中介费也是属于正常并且为原告所接受的；2.刘振区给予了原告30天的免收租金的装修期，也免收了原告固有的洗手间等装修顶手费；3.刘廷轩不仅没有违反公司的规章制度，还为公司在短期内开拓了3家经营店和兼负其公司各种杂事，原告对铺位的使用获得了较多的好处。本案铺位的使用不属于“利用职务便利与父母进行交易”情形；4.铺位是原告自己选择，原告对铺位的环境、条件均满意，致使其经营管理不当，人员任命缺乏正确方向，菜色品种不多而导致生意淡薄。至于双方在前述合同时把相邻铺位的卡号写错了的情况，刘振区针对此笔误问题多次与原告口头交涉、善意提醒，并以手机信息、《律师函》的形式予以告知和要求协助变更，但原告故意拒绝更正；5.本案不符合《中华人民共和国合同法》关于合同“可撤销”的条件，但原告因刘廷轩主张工资并将其诉至中山市劳动争议仲裁委员会而心理不平衡。综上，原告经营管理不善，其使用商铺后却无理故意拒付租金、水电费、物业管理费，最后单方终止合同并搬离铺位，严重违约。反诉原告刘振区向本院提起诉讼请求：一、反诉被告向反诉人支付：1.2017年11月租金13000元及滞纳金（滞纳金从2017年11月16日起按照每月2%计算至付清之日止）、12月租金13000元及滞纳金（滞纳金从2017年12月16日起按照每月2%计算至付清之日止）；2.2017年8月17日至同年9月7日电费138.85元、2017年9月7日至同年10月8日电费2137.61元、2017年10月8日至同年11月8日电费2216.8元、2017年11月8日至同年12月9日电费1180.23元。电费总额5673.49元及滞纳金（滞纳金从2017年12月16日起按照每月2%计算至付清之日止）；3.供水公司所产生的垃圾处理费39.9元、污水处理费133元、水费171元。水费总额343.9元及滞纳金（滞纳金从2017年12月16日起按照每月2%计算至付清之日止）；4.代垫付的2017年8月至同年9月物业管理费472元、2017年10月至同年12月物业管理费708元。物业管理费1180元及滞纳金（指南金从2017年12月16日期起按照每月2%计算至付清之日）；二、反诉原告有权没收反诉被告的租金保证金39000元。事实与理由：反诉被告由于经营不善，拖欠我方租金、水电费、物业管理费，故意拒绝补正工商营业执照笔误地址，更在2017年11月30日至同年12月22日期间搬离经营场地而严重违约。我方特提起反诉。反诉被告广联餐饮部辩称，一、反诉原告违约在先，无权要求我方支付租金及各项费用，也无权没收保证金。本案中，反诉原告未正确履行在先的合同义务，即向原告交付符合合同约定的租赁标的物即D23卡商铺，而向我方交付D25卡商铺。因反诉原告过错，截止反诉原告收回商铺之日，我方因实际地址与注册地址不符，无法取得食药监局的行政许可、无法营业，合同目的始终未能实现。二、、注册地址并非笔误而是反诉原告恶意串通，谋取不正当利益。1.刘廷轩、刘少楣、刘振区为近亲属关系，且D23卡和D25卡商铺为刘振区所有。作为常年经营商铺租赁的一家人，立案自己商铺的地址都记错不符合常理。2.刘廷轩、刘少楣、刘振区企图借助错误地址谋取不正当利益、多收我方电费。三、合同的终止由反诉原告提出，而非因我方经营不善。1.反诉原告所称的我方对其不理不睬与事实不符。我方投资数十万元开店，如果地址错误，首先是我方遭受巨额损失。反诉原告称我方拒不纠正地址完全不符合正常逻辑。发现地址有误后，我方与刘廷轩、刘少楣、刘振区积极交涉并面谈，但未能合理解决。2.因反诉原告提供的地址错误，且拒绝纠正，导致我方无法完成全部行政许可，我方截止商铺被收回之日尚未开始经营，根本谈不上经营善与不善。3.我方搬走设备并不属于“严重违约”，租赁合同未限制我方对设备的处理权限。况且，因双方发生争议，反诉原告与2017年12月13日发短信要求我方须于当月15日搬离，逾期当遗弃物处理。4.2017年12月13日，反诉原告短信要求我方继续为错误地址的商铺支付各项费用，并威胁收回商铺。同月17日，反诉原告指令中山市创二房地产服务有限公司收回商铺钥匙，至此，反诉原告单方终止了租赁协议。四、我司聘请刘廷轩作为运营总监，全面负责案涉商铺的选址、装修、人员聘用和日常经营管理。但刘廷轩作为代理人利用职务之便与第三人串通损害我司利益，代理人应与第三人负连带责任。在公司发现地址错误后，刘廷轩伙同刘少楣、刘振区继续虚构事实、隐瞒真相，致使截止2017年12月5日食药监局发出《不予行政许可决定书》时，商铺仍然无法运营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：刘少楣、刘振区系夫妻关系，刘廷轩系刘少楣、刘振区的儿子。刘振区为中山市石岐区莲塘东路××号新成豪庭D23卡、D25卡商铺（该地址为房产证登记地址）的产权人，该两商铺建筑面积分别对应93.24平方米、94.85平方米，为相邻商铺，其中D25卡商铺有楼梯与阁楼，D23卡无楼梯及阁楼；D23卡、D25卡商铺与中山市石岐区莲塘东路13号3卡、4卡商铺（以下简称第4卡、第3卡商铺）相对应，为同一地址。2017年7月10日，刘廷轩入职广联餐饮部，担任运营总监，负责店铺的筹建、运营及办理营业执照等工作。刘廷轩通过微信向黄健华汇报工作进展。2017年7月13日，刘振区作为甲方与案外人马玉明作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将莲塘东路13号4卡出租给乙方，租赁期限为2017年7月25日至2022年6月24日。刘振区实际将D23卡/第4卡商铺交付给马玉明，马玉明使用该商铺经营“中华第一西北牛肉面”。同月23日，刘振区委托刘少楣作为出租方、甲方与广联餐饮部法定代表人黄健华作为承租方、乙方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方按现状将D23卡商铺，面积93.24平方米，出租给乙方做餐饮用途；本合同生效期内，乙方可根据经营需要对商铺进行装修设置，但不得影响该物业正常运作及整体安全；合同期限自2017年9月1日至2020年8月31日，其中2017年7月24日至同年8月31日为装修期；本合同自签订日起，乙方向甲方一次性缴纳39000元给甲方作为租赁保证金。在合同期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任及付清租赁本商铺的一切费用，甲方即将该保证金无息退回乙方，押金不作租金使用，若乙方逾期不交租金或未经甲方同意提前终止合同及违反本协定的甲方有权没收押金，凡已交租金不退回；2017年9月1日至2018年8月31日期间，每月租金13000元；甲方定于每月1号收当月租金及上月水电费，如果15号未交的由16号开始按日收月租金3%滞纳金，到下个月15号仍未缴纳的，甲方可作违约处理有权终止本合同，收回本物业，不退回押金，凡已交租金不退回；本合同期内水、电费及一切日常费用由乙方支付，水、电费收费每月以本市商业用途规定收费（如遇国家变动便告知作相应调整），各项费用和租金一起交纳；乙方在运营中需要交纳的一切水费包括租赁税及物管费；补充协议（如本合同与补充协议不一致的，以补充协议为准）：备注：租期3年，2017年9月1日至2018年8月31日期间每月租金13000元，租金包括租赁税；合同还约定了其他事项。合同签订后，刘振区实际将D25卡商铺交付给广联餐饮部，广联餐饮部向刘振区交付租赁保证金39000元、使用案涉商铺经营“芭芭陛”大信店，并于同年8月22日在房屋租赁管理部门登记备案该合同，备案合同载明商铺地址为第3卡，又于同年9月25日办理营业执照，登记类型为个人独资企业、投资人黄健华、、住所地为D23卡后于同年9月26日，广联餐饮部向中山市食品药品监督管理局申请办理食品药品经营许可证。同年10月1日，“芭芭陛”大信店开业。广联餐饮部于2017年10月收到物业费发票，该发票付款方名称为广联餐饮部，但附注为“D2-25卡”。2017年10月23日，刘少楣通过微信向广联餐饮部发出电子电费单截屏，该截屏反映“D23卡”于2017年9月7日至同年10月8日期间用电2494度、电费2137.61元，2017年8月17日至同年9月6日用电162度、电费138.85元。同月30日，广联餐饮部向刘少楣发微信称：“你们涉嫌将D25地址作为D23地址出租给我们…请将D23房产证来公司复印平面图”、“我们律师说供电局证明不了D23这个位置就是我们芭芭陛地址”、“请你先提供一下平面图，证明D26隔离是我们芭芭陛D23的”。刘少楣回复称“黄生要求新装电表所以D23只有2个月电费，旧电表是有累加用电。”2017年11月9日，广联餐饮部与刘少楣、刘振区当面协商变更地址、交纳相关费用等问题，但未达成一致。次日，刘振区委托广东凯行律师事务所向黄健华发出《律师函》，称在缴纳本月物业管理费、租赁税时，发现双方《商铺租赁合同》存在笔误，黄健华承租的实际是D25卡，面积为94.85平方米。当事人已明确告知并同意协助配合变更证照手续，并更正租赁协议，但黄健华仍以此为由拒付租金、水电费等相关费用。为此，特委托律师通知黄健华在收到该函后3天内与当事人另行签订补充协议、变更正确地址、变更证照，并支付尚欠的租金、水电费及物业管理费合计15748.46元。如逾期不支付或不办理或不予书面回复，当事人将通过诉讼途径追讨。该函寄件地址为D25卡，邮件由他人签收。因未交付租金、水电费，D25卡商铺于2017年11月30日被断电。次日，广联餐饮部再次向中山市食品药品监督管理局申请办理行政许可，该局以“经现场核查，执法人员无法核实该单位申请的经营地址与现场实际地址相符”为由，决定不予许可。2017年12月13日，刘振区向黄健华发出短信，称：因黄健华拖欠2个月租金、4个月水电费、物管费等，经其多次催收未见回复，现通知以当月15日为违约期限，届时将收回店铺另行处理。同月17日，刘振区委托中山市创二房地产服务有限公司收回商铺钥匙。双方确认广联餐饮部已向刘振区支付2017年9月、10月租金共计23861.02元，由刘振区自行负担租赁税、印花税共计1666.98元，以及广联餐饮部已支付2017年8月、9月的物业管理费472元。但刘振区认为该物业管理费应抵作2017年10月的剩余租金（23861.02元+1666.98元+472元=26000元）。刘振区提交水费发票3张、电费发票4张、物业费管理发票2张。其中，水费发票显示“D23卡”于2017年7月28日至同年12月8日期间发生水费171元、垃圾处理费39.9元、污水处理费133元，共计343.9元；电费发票反映“D23卡”于2017年8月17日至同年12月9日期间发生电费5673.49元（138.85元+2137.61元+2216.80元+1180.23元）；物业费发票反映广联餐饮部于2017年8月至同年12月发生物业费1080元（472元+708元）。刘廷轩称:D23、D25卡原为同一卡商铺，后分成两卡，旧电表、水表归D23卡，其按广联餐饮部的要求另行安装新的水电表。其方一直将D25卡登记为D23卡，将D25卡登记为D23卡，发现错误后即提醒广联餐饮部变更为D25卡，但双方发生争议一直未变更，所以水电费票据记录的一直为“D23卡”。广联餐饮部不予确认，称无法确定上述票据对应哪卡商铺。广联餐饮部确认其方在签约时知悉承租商铺的具体位置，并提交电费通知单、中介费发票、装修施工合同及发票、店员劳动协议及工资转账记录。经查，电费通知单反映D25卡于2017年9月7日至同年10月8日期间发生电费1398.79元（本期表码行至138220.4度）；以及广联餐饮部已支付房产中介代理服务费6500元、案涉商铺装修费用172325.7元、支付员工工资15644.61元。刘廷轩、刘少楣、刘振区不确认上述证据，质证称：电费单是隔壁经营牛肉面铺位的电费，其余费用应由广联餐饮部自行承担。另查：2017年11月9日，广联餐饮部以刘廷轩在职期间存在重大欺瞒行为：1.与亲属存在关联交易及利益输送，与相熟中介串通向公司收取中介费，并向公司隐瞒房东与自己的亲属关系事实；2.租赁合同中约定的商铺卡位为D23卡，实际交付D25卡，且经公司多次询问后仍拒不承认该事实。上述行为严重违反其司《员工廉洁自律规定》，故对刘廷轩予以开除处理。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。广联餐饮部主张刘廷轩、刘少楣、刘振区存在合同欺诈行为应撤销案涉租赁合同，本院认为，一、关于两相邻商铺地址登记混淆的问题，虽案涉租赁合同填录的商铺地址为“D23卡商铺”，但结合D23卡即第4卡商铺已于2017年7月13日实际出租给马玉明，D23卡、D25卡商铺明显存在结构差异，以及广联餐饮部确认其方知道承租商铺具体位置的情况，本院对广联餐饮部主张的合同约定其司承租D23卡商铺、刘振区却交付D25卡商铺的主张不予采纳，并采纳刘振区的辩解意见，认定双方的真实意思表示应为刘振区将D25卡商铺出租给黄健华，合同记载为“D23卡商铺”为笔误，双方应予补正。二、虽案涉合同约定的商铺地址存在笔误，但案涉商铺并不存在明显质量瑕疵、法律风险，刘廷轩、刘少楣、刘振区在签约时亦无隐瞒案涉商铺重大不利信息的行为，且黄健华作为广联餐饮部的法定代表人对商铺选址有最终决定权，有参与案涉租赁合同的签订，现广联餐饮部主张刘廷轩、刘少楣、刘振区存在合同欺诈行为，理据欠充分。案涉合同虽存在瑕疵，双方应予补正，但不影响合同的其余条款效力及履行，亦不会对广联餐饮部的运营造成实质影响。现广联餐饮部主张撤销上述租赁合同，理据不足，本院不予采纳，并认定广联餐饮部与刘振区、刘少楣签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。合同履行过程中，因广联餐饮部逾期未支付租金、水电费等费用达45天，刘振区单方解除案涉租赁合同的条件已成就，故本院以刘振区收回案涉商铺钥匙之日作为双方解除合同之日。现刘振区主张租赁保证金归其所有，符合双方约定，本院予以支持。鉴此，本院驳回广联餐饮部关于退回已交付的租金的主张。广联餐饮部主张其方已支付票面记录为“D25卡商铺”的电费1398.79元，但未提交支付凭证，应承担举证不足的不利后果，故本院不予采信，并驳回其该主张。另，刘振区主张将广联餐饮部已付的物业管理费472元抵作2017年10月的剩余租金，无明显不妥，本院予以采纳，并驳回广联餐饮部关于赔偿物业服务费472元的主张。合同解除后，双方应结算租赁期间的租金及水电费、物业管理费。刘振区主张因误将D23卡、D25卡登记混淆，故票面“D23卡商铺”的费用实由D25卡（广联餐饮部）产生，以及D25卡水电表系新安装、两商铺费用可区分，结合双方微信记录，本院采纳该主张。鉴此，广联餐饮部应向刘振区支付2017年11月至同年12月17日期间的租金20366.67元[（1个月+17天÷30天）×13000元]、2017年8月17日至同年12月9日期间的电费5673.49元、垃圾处理费、污水处理费、水费343.9元、2018年8月至同年12月17日期间的物业管理费1077.73元[（4个月+17天÷30天）×236元]。鉴于双方合同中有约定滞纳金，以及刘振区调整滞纳金为月利率2%，于法不悖，本院予以支持。广联餐饮部主张刘廷轩、刘少楣、刘振区赔偿其装修损失、员工工资损失、租赁中介费损失，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告中山广联餐饮管理经营部于本判决生效之日起七日内向反诉原告刘振区支付2017年11月至同年12月17日期间的租金20366.67元及滞纳金（计算方法：2017年11月滞纳金以当月租金13000元为基数，2017年12月滞纳金以当月租金7366.67元为基数，均按照每月利率2%的标准，从当月16日起计算至付清之日止）；二、反诉被告中山广联餐饮管理经营部于本判决生效之日起七日内向反诉原告刘振区支付2017年8月17日至同年12月9日期间的电费5673.49元、垃圾处理费、污水处理费、水费343.9元、2018年8月至同年12月期间的物业管理费1077.73元，以上共计7095.12元以及滞纳金（计算方法：以7095.12元为基数，按照每月利率2%的标准，从2017年12月16日起计算至付清之日止）；三、驳回本诉原告中山广联餐饮管理经营部的全部诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5220元（本诉原告已预交），反诉案件受理费802元（反诉原告已预交），共计6022元，均由中山广联餐饮管理经营部承担。中山广联餐饮管理经营部应于本判决生效之日起七日内迳付刘振区案件受理费802元，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  陈明玉人民陪审员  李 舒二〇一九年一月十日书 记 员  陶亚端石丽娜