上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初19258号原告：戴铭，男，1990年4月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告：黄颖，女，1990年10月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚艳艳，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海凯旸置业有限公司(下简称凯旸公司)，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈龙，总经理。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告戴铭、黄颖与被告上海凯旸置业有限公司商品房预售合同纠纷，本院于2018年11月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2018年12月14日公开开庭进行了审理，原告戴铭及其两原告共同委托诉讼代理人姚艳艳、被告委托诉讼代理人陆亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴铭、黄颖向本院提出诉讼请求：判令被告退还两原告违约金人民币359,717.10元。事实与理由：2018年2月9日，原、被告签订《崧泽华城融悦四季苑》签约信息确认单和《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区秀泽路515弄《崧泽华城融悦四季苑》2号2层202室房屋(下简称系争房屋)，建筑面积93.90平方米，总价3,597,171元，付款方式为分期付款，签订合同当日支付房款720,000元，2018年3月24日前支付房款547,171元，2018年5月31日前支付剩余房款2,330,000元。原告分别于2018年1月21日、2018年2月9日、2018年3月23日向被告支付房款合计1,267,171元。因原告购买房屋主要用于出租，被告在介绍该房源时承诺该房屋所处位置交通便利、环境良好，出租没有任何问题，租金较高，约每月4000元。但是经原告后期调查和询问，附近环境嘈杂，距地铁站较远，出租较困难，原告购房目的无法实现。后原、被告协商退房事宜，被告要求原告必须按照被告所给的模板填写申请才可以退房，称是格式文本无法改动，在此格式文本中原告必须写上承担10%的违约金，否则无法退还房款也无法交房，并告诉原告，和开发商打官司是打不赢的。原告无奈在不能房款两空的情况下填写了该申请。原告认为被告承诺的房屋交通便利、易出租等情况均不属实，被告工作人员告知原告房屋已经被其他人订好了，对被告而言，一方面对原告存在误导消费的情况，另一方面原告退房对被告未造成任何经济损失。被告强行要求扣除原告10%的违约金实属不当，即使应当扣除一些费用，也不应超过银行贷款利息，对原告显失公平。被告上海凯旸置业有限公司辩称，不同意原告诉请，本案房屋因原告自身原因退房，被告已经退还房款，原告要求返还违约金没有事实依据。关于退房申请书，被告提供的是参照样式，不是格式文本，是原告自己手写的，退房原因是原告自身原因无法支付后续房款，原告找被告协商解除合同，被告同意解除的前提是10%的违约金。双方达成了一致意见，不存在显失公平或者排除原告权利、加重原告义务。经开庭审理查明：2018年2月9日，戴铭、黄颖为购买系争房屋填写《崧泽华城融悦四季苑》签约信息确认单。同日，二人作为乙方，凯旸公司作为甲方，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向被告购买系争房屋，建筑面积93.90平方米，总价3,597,171元，付款方式为分期付款，签订合同当日支付房款720,000元，2018年3月24日前支付房款547,171元，2018年5月31日前支付剩余房款2,330,000元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同另约定其他事项。戴铭、黄颖分别于2018年1月21日、2018年2月9日、2018年3月23日向被告支付房款100,000元、620,000元、547,171元，合计1,267,171元。2018年5月27日，戴铭在打印的大发融悦四季退房申请书上签字,确认因戴铭原因不能继续履行本案合同，希望凯旸公司同意解除合同，戴铭愿承担违约金359,717.10元。同日，戴铭、黄颖根据凯旸公司提供的格式抄写退房申请书并签字，确认由于个人原因无法继续履行本案合同，请求解除合同并自愿按合同约定承担10%的房款标准支付违约金，合同解除后，配合凯旸公司办理注销预告登记等手续，预告登记解除后，由凯旸退还扣除违约金后的剩余房款。同日，双方共同办理了本案预售合同网签备案注销手续，凯旸退还戴铭、黄颖房款907,453.90元(即1,267,171元扣除359,717.10元)。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的签约信息确认单、预售合同、付款凭证、网上备案撤回受理单、微信收款记录，被告提供的退房申请书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，戴铭、黄颖称，凯旸公司用语言强迫戴铭、黄颖按照凯旸公司提供的样本手写退房申请书，否则不同意退房，且总价10%的违约金过高。预售合同和退房申请书都是凯旸提供的格式文本，违约金条款排除戴铭、黄颖的权利，加重戴铭、黄颖的义务，是无效的。且凯旸公司称系争房屋已被认购，故凯旸公司不存在损失。要求调整违约金。对此戴铭、黄颖提供如下证据：1、2018年5月30日戴铭与凯旸公司销售人员姚澄微信聊天记录，以证明戴铭是根据凯旸公司的要求照抄退房申请书。2、2018年9月5日姚艳艳律师与姚澄在售楼处谈话录音及整理资料，以证明凯旸公司称必须按照凯旸公司提供的格式来申请退房，违约金不能调整，且房子容易出租，戴铭、黄颖退房后马上就被人订掉。凯旸公司发表如下质证意见：对证据1真实性不予认可，认为聊天记录产生的原因是戴铭、黄颖违约无法支付房款并申请退房，凯旸公司提出退房条件是合理的，并没有强迫戴铭、黄颖按照凯旸公司的格式书写。对证据2真实性无异议，但是谈话时间是在戴铭、黄颖退房3个多月后，姚艳艳律师谎称自己是黄颖的姐姐要买房，不断套话；姚澄说退房必须根据开发商的要求来，要么起诉，虽然语气可能比较强硬，但是话是对的。本院认证如下：1、微信聊天记录，凯旸公司虽称不确认证据真实性，但又确认聊天记录产生的原因，且确认戴铭按照凯旸公司提供的格式书写退房申请，故本院对该份证据予以采信；2、录音及文字整理资料，凯旸公司对证据真实性无异议，本院予以采信。据此，本院确认如下事实：戴铭、黄颖申请退房时，凯旸公司坚持根据合同约定扣除总房价10%的违约金。本院认为：戴铭、黄颖与凯旸公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。后戴铭、黄颖向凯旸公司递交退房申请书，申请解除合同并同意按照合同约定承担总房价10%的违约金，凯旸公司同意上述解除方案，双方达成了解除合同的合意，也是双方真实意思表示，合法有效且实际履行完毕，双方之间的权利义务已消灭。凯旸公司坚持依合同约定收取违约金才同意解除合同并不违反合同约定或法律规定，不构成胁迫，戴铭、黄颖自愿承担违约金后又要求调整并退还，有违诚信原则，故本院对戴铭、黄颖要求凯旸公司退还违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告戴铭、黄颖要求被告上海凯旸置业有限公司退还违约金359,717.10元的诉讼请求。案件受理费6,695.70元，减半收取计3,347.85元，由原告戴铭、黄颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年一月十八日书记员  胡敏雯附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。