广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初5255号原告：何裕华，男，1963年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：何伟锋，男，1994年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两原告共同委托诉讼代理人：李旺东，广东盈达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄燕婷，广东盈达律师事务所律师。被告：黄志和，男，1965年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：李汉庭，男，1987年5月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：易晓波，男，1987年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：陈嘉政，男，1987年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：张青云，男，1967年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：易晓键，男，1988年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：李坚石，男，1954年6月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市逸豪餐饮有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城6栋30铺，统一社会信用代码914406050667049248。法定代表人：罗尧生。八被告共同委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。八被告共同委托诉讼代理人：伍华娟，广东大润律师事务所律师。原告何裕华、何伟锋诉被告黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，经原告的申请，本院依法追加佛山市逸豪餐饮有限公司作为本案共同被告参与诉讼。被告李汉庭在答辩期内提出管辖权异议，经审查，本院依法作出（2018）粤0605民初5255号民事裁定予以驳回，该被告未提起上诉。本案适用普通程序审理，本院于同年9月6日、9月14日公开开庭审理了本案。两原告的委托诉讼代理人李旺东、黄燕婷，八被告的共同委托诉讼代理人龙伟文、伍华娟均到庭参加了诉讼。被告易晓波、易晓健公告送达及管异期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告黄志和、李汉庭、陈嘉政、张青云、李坚石、易晓波、易晓键按照与原告所签《商铺租赁合同》租金标准，连带支付2015年1月和2月拖欠的部分租金合计21197.82元以及自2016年7月至腾退涉讼商铺之日止拖欠的全部租金或占用费；2.被告黄志和、李汉庭、陈嘉政、张青云、李坚石、易晓波、易晓键以拖欠的各月租金或占用费为本金，自拖欠之日起至实际清偿之日止按日万分之三计算的违约金；3.确认《商铺租赁合同》自2018年5月1日起解除，被告黄志和、李汉庭、陈嘉政、张青云、李坚石、易晓波、易晓键及佛山市逸豪餐饮有限公司腾退涉讼商铺；4.原告没收被告黄志和、李汉庭、陈嘉政、张青云、李坚石、易晓波、易晓键向原告缴纳的10万元按金；5.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：两原告是父子关系，共有佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城6栋30铺（以下简称涉讼商铺）。2012年9月16日，两原告作为甲方（出租方）与被告黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石（以下简称七自然人被告）签订了《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：涉讼商铺建筑面积1246.93平方米出租给被告作酒楼使用；租赁期限十二年，自2013年1月1日起至2024年12月31日；给予免租期120天；租金自2013年1月1日起至2024年12月31日；给予免租期120天；租金自2013年1月1日起计付85元/平方米，前十年每两年递增10%、最后两年递增13%（2013年1月1日至2014年12月31日期间按85元/平方米即月租金105989.05元、2015年1月1日至2016年12月31日期间按93.5元/平方米即月租金116587.96元、2017年1月1日至2018年12月31日期间按102.85元/平方米即月租金128246.75元）；逾期交付租金每逾期一日由甲方按月租金金额的万分之三收取违约金；逾期30天内支付租金、水电费、电话费、物业管理费的，视为违约，甲方可终止合同，无条件收回该商铺，不退还租赁保证金，不作任何补偿，并有权追计甲方所受的损失，乙方自收到甲方终止本合同通知之日起15日内须收拾好自身物品；逾期视为放弃，甲方有权强制收铺并处置该商铺内任何物品，概不承担乙方任何损失。七自然人被告作为涉讼合同不区分份额的签署与履行合同的相对人，应连带承担全部合同责任。自出现拖欠租金的情况后，原告以电话、短信、微信、见面等方式向有关被告催缴租金并商谈相关事宜，但各被告仍无诚意及实际行动，已经严重违约、造成原告重大损失。两原告现以诉讼方式一并通知，因承租方严重拖欠租金，租赁合同自2018年5月1日起解除。被告佛山市逸豪餐饮有限公司（以下简称逸豪公司）虽非涉讼合同的相对方亦并无支付过租金，但实际使用了涉讼租赁物，对于涉讼合同解除后交回涉讼租赁物、不得损坏商铺内的装修设备、取走个人物品，具有法律上的利害关系，负有配合执行的义务，原告主张被告逸豪公司承担相应的责任。综上，依照涉讼合同的有关约定及《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）、（七）项、第九十三条第二款、第九十四条第（二）、（三）、（四）项等规定，特此提起本案诉讼。八被告共同辩称，第一，八被告自2016年7月至2017年4月的租金已经支付，自2016年7月起至2017年3月14日共向原告支付了699527.76元租金，确认自2017年4月起欠租，被告方认为尚欠两原告租金1606194.32元，由于八被告于2013年7月25日向原告支付了4839.30元、2015年1月-2月的租金都应为105989.05元/月，原告对上述两个月的租金分别多计算了10598.91元，故八被告对原告的第1项诉请金额有异议，且欠租的主体为被告逸豪公司，并非七自然人被告。第二，至于违约金的问题，如果存在需要支付违约金的情况，也应由被告逸豪公司支付，而非七自然人被告支付，而所谓的违约金，由于原告也存在过错，由一开始原告就要求被告协助其避税、少报租金金额、少开发票，如此，实际上两原告违约在先，且造成了八被告的损失，所以本案属于双方违约，应根据双方的过错，最终确认应由何方支付违约金及违约金的金额。第三，被告逸豪公司通知两原告于2018年6月18日正式退场，但两原告从未通知被告逸豪公司于2018年5月1日解除涉讼合同，依据涉讼合同约定，应认定为被告逸豪公司于2018年6月18日起不再使用涉讼商铺，同时依据涉讼合同约定，商铺内的装修设备等设施并非由两原告任意处置。被告逸豪公司并没有放弃上述设施的所有权，亦不认为上述设备是无价值、且可用于折抵欠付租金的，故八被告不同意原告的第3项诉请，八被告认为应按照合同约定处理商铺内的设备及装修，且无论如何处理，其结果均与七自然人被告无关，而仅与被告逸豪公司有关。第四，八被告不同意原告的第4项诉请，按照涉讼合同约定，10万元按金应抵扣未付的租金，且该10万元按金应由被告逸豪公司支付的，与七自然人被告无关。第五，本案案件受理费及保全费仅应由被告逸豪公司承担及支付，与七自然人被告无关。被告逸豪公司清楚租金的支付情况，七自然人被告对租金的支付情况并不清楚，因为租赁的主体为被告逸豪公司。两原告仅与被告逸豪公司对账。本案原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，本案组织双方当事人对对方的证据进行质证。经质证，双方当事人对其无异议，或对其真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：两原告出示中国农业银行存折、中国农业银行流水均为原件，八被告虽有异议但未举证推翻，本院对上述证据真实性予以认定；两原告出示公证书、手机短信截图，公证内容仅为原告操作其手机浏览手机内存有的信息，原告未举证证明上述证据具体发布对象、时间等，且八被告对手机信息内容均不予认定，故本院对上述证据证明效力均不予认定。八被告出示公司名称预先核准通知书，公司设立登记申请书，核准设立登记通知书，佛山市逸豪餐饮有限公司章程，佛山市逸豪餐饮有限公司验资报告，股东签名（盖章）确认书，公司股东（发起人）出资信息，执行董事（法定代表人）、监事、经理任职书，住所确认书、建设项目影响审批申请表，中华人民共和国组织机构代码证，税务登记证，餐饮服务许可证及餐饮服务许可申请书，广东省地方税收通用发票（电子）发票联均为原件或与原件核对无异的复印件，原告虽有异议但未举证推翻，本院对上述证据材料真实性予以认定；八被告出示租赁合同（2013.1.1）、说明、租赁合同（2013.3.1）为原件或与原件核对无异的复印件，且两原告确认上述材料的签名为其本人签名，本院对上述证据真实性予以认定；八被告出示企业机读档案变更登记资料、企业机读档案变更登记资料均为原件，原告虽有异议但未举证证明，本院对上述证据真实性予以认可；八被告出示关于何裕华何伟峰涉嫌逃税罪的举报信，EMS邮单（单号：1074925963925），国家税务总局佛山市税务局稽查局检举税收违法行为受理回执均为原件，原告虽有异议但未举证证明，且上述举报信属于被告事实陈述，本院对上述证据真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：涉讼租赁物位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城6栋30铺，房地产权证号为粤房地权证佛字第××、0200141464号A，登记权属人为原告何裕华、何伟锋共同共有，房屋建筑面积1246.93平方米，钢筋混凝土结构4层，用途为商业服务。2012年9月16日，两原告（出租方、甲方）与七自然人被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称合同一），约定甲方将位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城6栋30号铺出租给乙方作酒楼使用，建筑面积为1246.93平方米；租赁期限自2013年1月1日至2024年12月31日止共12年，租金为85元/平方米，前十年每两年递增百分之十，最后两年递增百分之十三，免租期120天，租金从2013年1月1日起计，其中2013年1月1日至2014年12月31日每月租金为105989.05元，2015年1月1日至2016年12月31日每月租金为116587.96元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金为128246.75元，2019年1月1日至2020年12月31日每月租金为141071.43元；租金每月1号前以现金方式交给甲方或存入甲方指定账户；乙方向甲方交纳100000元按金，甲乙双方签订本合同五天内，乙方需同时支付租赁按金首月租金；乙方在租赁期届满或者解除合同之日应交还原承租商铺和设备给甲方，一切在商铺结构或者墙体内的装修，乙方不得拆走，甲方不予补偿；乙方若逾期30天交付租金、水电费、电话费、物业管理费，则视为乙方违约，甲方可终止合同，无条件收回商铺，不退还租赁保证金，不作任何补偿，并有权追讨甲方所受的损失，乙方自收到甲方终止本合同通知之日起15日内须收拾好自身物品，逾期视为放弃，甲方有权强制收铺并处置该商铺内任何物品，概不承担乙方任何损失；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的万分之三收取违约金等。2012年9月28日，被告张青云通过银行转账支付原告何伟锋205989.05元。2013年1月1日，两原告（出租方、甲方）与被告黄志和（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称合同二），约定甲方将涉讼租赁物出租给乙方作经营场地，租赁期限自2013年1月1日至2024年12月31日止共12年，租金为每月105989.05元，每月10号前交纳当月租金；乙方向甲方交纳租赁保证金220000元等。七自然人均于上述合同尾部签名。2013年3月1日，两原告（出租方、甲方）与被告黄志和（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称合同三），约定甲方将涉讼租赁物出租给乙方作经营场地，租赁期限自2013年3月1日至2025年2月28日止共12年，租金为每月31173元，每两年递增3%，2015年3月1日至2017年2月28日月租金为32108元，2017年3月1日至2019年2月28日月租金为33071元，每月10号前交纳当月租金；乙方向甲方交纳租赁保证金93519元等。该合同加盖佛山市南海区地方税务局印花税收讫专用章。被告逸豪公司于2018年6月7日向两原告发出《关于要求补开租金发票的专函》，及于2018年6月26日出具《关于何裕华何伟锋涉嫌逃税罪的举报信》，均确认被告逸豪公司于2012年9月28日起至2015年5月7日止按每月105989.05元标准分别向两原告支付2013年1月至2015年2月的租金，于2015年6月12日起至2017年3月14日止按每月116587.96元的标准分别向两原告支付2015年3月至2016年6月的租金。2018年6月15日，被告逸豪公司向两原告邮寄《退场通知书》，通知两原告，逸豪公司于同年6月18日退场，并要求两原告派员到场办理场地交接手续。两原告确认于同年6月16日收到上述通知书。2018年11月12日、12月24日，被告逸豪公司委托广东大润律师事务所律师龙伟文、伍华娟向两原告发出《关于敦促尽快接收场地及财务的律师函》，通知两原告接收涉讼租赁物及租赁物内财产。两原告确认收到上述函件并已以书面回复被告。被告逸豪公司为有限责任公司，于2013年4月24日核准登记成立，投资者为七自然人被告。2018年4月9日，两原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，双方按合同一约定履行义务，合同二及合同三均是为行政审批和报税纳税使用。八被告陈述，基于后签订合同取代前面合同的常识，应以合同三约定的内容为准，但该合同中约定的租金标准无效；涉讼租赁物内现仍存放被告所有的物品及设备，被告同意返还涉讼租赁物予两原告，涉讼租赁物内存放物品及设备应以折价补偿方式由原告接收。原告明确不同意折价接收涉讼租赁物内被告所有的物品及设备。本院认为，结合被告支付租赁保证金、被告自认支付租金情况以及双方于庭审中陈述，两原告与七自然人被告于2012年9月16日签订的合同一应为双方真实意思表示，为本案双方当事人实际履行的租赁合同。关于本案民事责任的承担主体问题。因合同一系两原告与七自然人被告所签，上述合同签订后，虽涉讼租赁物交由七自然人被告投资成立的被告逸豪公司实际使用，但七自然人被告提交的证据不足以表明两原告同意将承租主体变更为逸豪公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，本案两原告主张七自然人被告作为合同一签订人承担合同责任，符合上述规定，本院予以认可。至于七自然人被告与被告逸豪公司之间的实际内部关系，与合同相对方两原告无关，不能作为七自然人被告拒绝承担本案合同责任的抗辩事由。两原告与七自然人被告于2012年9月16日签订的《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同）是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。涉讼合同约定，被告逾期30天未交租金，视为被告违约，原告有权单方解除合同，无条件收回涉讼租赁物并没收租赁保证金。现两原告主张七自然人被告从2016年7月1日起未向两原告支付租金，七自然人被告作为义务履行方，其既未提供证据证明已向两原告依约足额交纳上述期间的租金，又未提供证据证明未依约足额支付租金有法定或约定的理由予以抗辩，七自然人被告逾期支付租金已构成违约，两原告要求解除涉讼合同，及没收七自然人被告缴纳的租赁保证金100000元，合法有据，本院均予以支持。七自然人被告虽辩称因原告要求被告协助其避税、少报租金金额、少开发票，原告存在违约行为，关于原告是否存在逃避税收、不足额开具发票的行为属于税务行政机关审查问题，民事诉讼不作审查处理。两原告虽主张涉讼合同于2018年5月1日解除，但未举证证明已于当日通知七自然人被告，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认原、被告签订的涉讼合同于本院将本案应诉材料送达七自然人被告之日即2018年7月27日解除。涉讼合同解除，七自然人被告作为承租人，被告逸豪公司作为实际使用人，应将涉讼合同项下租赁物返还予两原告，故本院对两原告诉请八被告腾退涉讼合同项下涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。两原告主张七被告自然人实际占有使用涉讼租赁物并拖欠2015年1月至2月部分租金及从2016年7月1日起未依约向两原告支付租金。七自然人被告共同确认被告逸豪公司清偿租金支付情况，被告逸豪公司确认2015年1月至2月每月支付租金105989.05元，根据涉讼合同约定，2015年1月1日起至2016年12月31日止按每月116587.96元标准计算租金，故两原告主张七自然人被告尚欠2015年1月至2月租金21197.82元[（116587.96元-105989.05元）×2]符合合同约定，本院予以支持。诉讼中，八被告虽辩称已于2018年6月16日向两原告送达《退场通知书》并通知两原告于同月18日退场，要求两原告接收涉讼租赁物，但至庭审辩论终结时，两原告及八被告均确认涉讼租赁物内仍存放八被告的物品且双方并未办理交接手续。七自然人被告作为承租方，未举证证明其自2016年7月1日起未占有使用涉讼租赁物，也未举证证明已依约支付该期间租金，根据涉讼合同约定，七自然人被告应向两原告支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止按每月116587.96元标准计算租金699527.76元、自2017年1月1日起至2018年12月31日止按每月128246.75元标准计算租金3077922元、自2019年1月1日起至实际腾退涉讼租赁物之日止按141071.43元标准计算租金。两原告上述诉请合理有据，本院予以支持。关于两原告主张七自然人被告以欠付租金为本金计付违约金。涉讼合同约定被告应于每月1日前支付当月租金，逾期支付租金，从应付之日起以月租金金额按每日万分之三计付违约金，被告违约导致合同解除，应承担违约责任，但考虑至庭审辩论终结后（2018年9月14日），七自然人被告实际履行支付租金的义务具有不确定性的情况，故应以2015年1月至2月及2016年7月1日至2018年9月14日止期间其应付未付租金为本金计付违约金，根据涉讼合同约定，经核算，七自然人被告应以10598.91元（116587.96元-105989.05元）为本金分别从2015年1月2日、2月2日起，以116587.96元为本金从2016年7月至2016年12月止每月的2日起，以128246.75元为本金从2017年1月起至2018年9月止每月的2日，上述均至实际清偿之日止按日万分之三计付违约金予两原告。两原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。如若七自然人被告其后仍存在违约行为的，两原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认何裕华、何伟锋与黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石于2012年9月16日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月27日解除；二、黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石、佛山市逸豪餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述第一项合同项下位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城6栋30铺予何裕华、何伟锋；三、黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月至2015年2月租金21197.82元，2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金699527.76元、自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金3077922元，合共3798647.58元，并自2019年1月1日起至上述第二项判决履行之日止按141071.43元标准计算的租金予何裕华、何伟锋；四、黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以10598.91元为本金分别从2015年1月2日、2月2日起，以116587.96元为本金从2016年7月起至2016年12月止每月的2日起，以128246.75元为本金从2017年1月起至2018年9月止每月的2日起，均至上述第三项判决履行之日止按日万分之三计付违约金予何裕华、何伟锋；五、黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石交纳的租赁保证金100000元归何裕华、何伟锋所有；六、驳回何裕华、何伟锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费96635.98元，财产保全费5000元，合计101635.98元（何裕华、何伟锋已预交），由黄志和、李汉庭、易晓波、陈嘉政、张青云、易晓键、李坚石负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对何裕华、何伟锋预交的诉讼费用101635.98元，在本判决发生法律效力后经书面申请,本院退还予何裕华、何伟锋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蓝斯艺人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年一月二十五日书 记 员  李 慧