江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0682民初9807号 原告（反诉被告）：朱志勇，男，1991年11月5日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：张亚健，如皋市正义法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：如皋雨润置业有限公司，住所地：如皋市如城街道纪庄社区**。 法定代表人：祝义财。 委托诉讼代理人：陆登峰，系公司员工。 委托诉讼代理人：袁娟，系公司员工。 原告（反诉被告）朱志勇与被告（反诉原告）如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，先依法适用简易程序，后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱志勇及其特别授权委托诉讼代理人张亚健，被告雨润公司的特别授权委托诉讼代理人陆登峰、袁娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱志勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告所欠逾期交房违约金61222.05元；2、请求判令被告给付面积差价2894.15元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月23日原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号：RGYRXYHF3-1602)，约定原告购买被告预售的位于如皋市，面积118.36平方，总房款728834元，首付款218834元、银行贷款510000元；被告应当2016年8月31日前，将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期超90天交房，原告要求继续履行合同的，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；同时约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同签订后，原告依约支付了首付款，并通过商业贷款和公积金贷款方式向被告支付了51万元。2016年12月，被告给付原告一部分所欠逾期交房违约金13264.78元。截止2018年1月24日，原告收到被告寄发的《如皋雨润星雨华府项目一期交房通知书》，于2018年1月25日办理交房手续，现场得知3-1602室实际测量面积117.89平方。综上，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。 雨润公司辩称，对于延期付款违约金连同首付款违约金（2718元），按揭贷款违约金（10098元）合计12816元。延迟收房违约金从2018年1月25日起暂计算至2018年5月17日，共计5600元。对这两项违约金认为应当从原告的诉讼请求中予以扣除。 雨润公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告按每日万分之三的标准支付反诉原告逾期缴付首付款违约金97.95元（以108834元为基数，自2014年11月24日至2014年11月26日）、按揭贷款逾期到账违约金9792元（以510000元为基数，自2015年1月23日至2015年3月27日）;2、请求判令反诉被告支付反诉原告逾期收房违约金自2018年1月25日至实际收房之日（以50元天的标准，暂算至2018年5月20日，暂计5750元）;3、请求法院判令被告支付反诉原告代收代缴公共维修基金3536.7元、代收代缴垃圾清运费235.78元、代扣补板费500元，计4272.48元。4、请求判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。(1、2、3项诉讼请求共计19912.43元）。事实和理由：2014年11月23日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议（合同编号：RGYRXYHF3-1602）,约定反诉被告购买反诉原告预售的位于如皋市，面积118.36平米，总房价728834元，首付款218834元、银行贷款510000元。根据合同第六条约定，反诉被告应在签订当日付清218834元首付款，合同签订后一周内办妥剩余房款510000元的按揭贷款手续，同时合间签订当日，合同双方协商一致，合同签订之日起60日内按揭贷款未能进入反诉原告账户的，反诉被告应当按合同第七条承担逾期付款违约责任(按应付未付价款的日万分之三计算)。此外，补充合同附件四-2第八条第二款约定，乙方负有在收到甲方收房通知后及时办理收房手续并履行房屋交接单的签收确认义务，自甲方通知的收房期限届满仍为办理收房手续并履行房屋交接单签收的，按每天50元的标准向甲方支付违约金；第三款约定，乙方在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）……按时足额缴纳住宅专项维修基金、物业费等相关费用。合同签订后，对于首付款反诉被告分别于2014年10月19日、2014年11月23日、2014年11月26日分别付款20000元、90000元、108834元；反诉原告于2015年3月27日收到反诉被告的按揭贷款。此后，反诉原告于2018年1月23日向反诉被告寄送交房通知书，要求其在2018年1月25日前办理交接手续，但反诉被告至今仍未收房，亦未支付代收代缴公共维修基金3536.7元、代收代缴垃圾清运费235.78元、代扣补板费500元。反诉原告与反诉被告之间的商品房买卖合同以及相关补充协议等，是双方的真实意思表示，合法有效，反诉被告的逾期付款以及逾期收房的行为己经违反了合同约定，为了维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 朱志勇对雨润公司的反诉辩称，1、对按揭违约金，雨润说了合同签订当日，双方协商一致，合同签订之日起60日内按揭贷款未能进入反诉原告账户，反诉被告应当按合同第七条承担逾期付款违约责任，这句话是虚假的，上次被告也说这是他们公司单方面规定的，当时没有协商一致。合同上没有约定逾期60日内按揭贷款…。合同上确定没有。2、交房当日雨润房提供的交房工作表中延期应付违约金和未付违约金数额不一致存在争议，所以致使交房没有顺利进行，所以不应收逾期收房违约金。3、交房当日我是同意代扣这些费用（代缴公共维修基金、代缴垃圾清运费、代扣补板费），期间我们也一直与雨润沟通交房问题，雨润一直以必须签订交房工作表才能交房，所以一直未能收房。 本院经审理认定事实如下：2014年11月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于如皋市星雨华府第3幢1602号房，该商品房的用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积118.36平方米，单价为每平方米6157.77元，总房价款为728834元，第六条、付款方式及期限：买受人于签订合同当日付清218834元首付款（其中定金20000元），并在签订合同后一周内办妥剩余房款51万元的按揭贷款手续。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条、出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。十、双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，甲方可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的（台风、、地震洪水等不可抗力，一周内累计停水、停电超过8小时；六级以上大风；每天25mm以上降水；38摄氏度以上高温）；……。附件四-2、第八条第2款，甲方负有及时向乙方交付房屋的义务，乙方负有在收到甲方收房通知后及时办理收房手续并履行房屋签收确认义务，除乙方有法定或约定的拒收理由，自甲方通知的收房期限届满仍未及时办理收房手续并履行房屋交接单签收确认义务的，按每天50元标准向甲方支付违约金，甲方亦保留通过司法程序要求乙方履行协助义务的权利。合同签订后，被告分别于2014年11月23日、2014年11月26日、2015年3月27日向原告开具销售不动产统一发票，载明收到款项分别为110000元、108834元、510000元，合计728834元。 2018年4月13日，原告诉至本院，要求判如所请。 以上事实，有当事人当庭陈述，商品房买卖合同，销售不动产统一发票三份，零售贷款借款借据及违约金回执单等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。原告朱志勇于被告雨润公司约定签订合同当日付清首付款，并在签订合同后一周内办妥剩余房款的按揭贷款手续，现朱志勇给付首付款及申请按揭贷款超过了合同约定的期限，朱志勇应当就此承担逾期支付缴纳首付款违约金及按揭贷款违约金。根据合同约定，原被告于2014年11月23日签订商品房买卖合同，原告朱志勇于2014年11月23日支付首付款110000万元，剩余款项108834元于2014年11月26日付清，首付款逾期违约金97.95元（108834元×3÷10000×3天）；剩余款项510000元按揭应当于合同签订后一周内办妥手续，被告雨润公司于2015年3月27日收到按揭贷款510000元并出具不动产统一登记发票，距商品房买卖合同约定的付款时间逾期64天，则被告主张原告按揭贷款逾期到账违约金9792元（510000元×3÷10000×64天），本院予以支持。自甲方通知的收房期限届满仍未及时办理收房手续并履行房屋交接单签收确认义务的，按每天50元标准向甲方支付违约金，雨润公司于2018年1月24日发出交房通知书，要求原告于2018年1月25日前接收房屋，原告朱志勇于2018年7月23日接收房屋。当时双方对违约金的数额、代扣事项存有争议，而雨润公司要求原告朱志勇确认相关款项后才肯交房，因雨润公司并非无条件交房，故不能视为逾期接受房屋，雨润公司反诉要求朱志勇承担逾期收房违约金，本院不予支持。原告已支付了购房款，被告应当于2016年8月31日前按合同约定的方式交付房屋，但被告未能按约向原告交付案涉房屋，现原告暂主张自2016年9月1日起至2018年1月24日止（511天）的逾期交房违约金，本院予以支持。原告已向被告支付购房款728834元，被告于2018年1月24日将案涉房屋交付给原告，距商品房买卖合同约定的交房时间逾期511天，原告要求被告承担逾期交房违约金，符合合同约定，则被告应支付原告逾期交房违约金74486.83元（728834元×2÷10000×511天）。原告同意扣除代缴的公共维修基金3536.7元、垃圾清运费235.78元、补板费500元合计4272.48，本院无异。再扣除被告已付的逾期交房违约金13264.78元，被告应支付原告逾期交房违约金为61222.05元，原告主张逾期交房违约金为61222.05元，不违反法律规定，本院予以支持。 原被告签订的商品房买卖合同约定了“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”，经被告确认案涉房屋实测面积为117.89平方米，较合同约定面积误差为0.47平方米，绝对值在3%以内，原告已按合同约定缴纳了购房款728834元，则被告应退还原告多收取的购房款2894.15元（0.47平方米×6157.77元/平方米）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告如皋雨润置业有限公司于本判决生效后五日内给付原告朱志勇逾期交房违约金61222.05元。 二、被告如皋雨润置业有限公司于本判决生效后五日内给付原告朱志勇面积补差2894.15元。 三、反诉被告朱志勇于本判决生效后五日内给付反诉原告如皋雨润置业有限公司逾期首付款违约金97.95元、逾期按揭贷款违约金9792元。 四、驳回反诉原告要求反诉被告朱志勇承担逾期收房违约金的诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1400元，由被告如皋雨润置业有限公司负担。反诉案件受理费700元，由原告朱志勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费1400元。 审 判 长  刘德兵 人民陪审员  张春兰 人民陪审员  单祝友 二〇一九年一月十四日 书 记 员  徐启阳