湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂民再458号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉港实业开发总公司，住所地湖北省武汉市江岸区沿江大道91号。法定代表人：张宝明，该公司总经理。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉港务集团有限公司实业开发分公司，住所地湖北省武汉市江岸区沿江大道186号。负责人：陈帮义，该分公司总经理。二再审申请人共同委托诉讼代理人：付军，湖北今天律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖北中部置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区南京路30号。法定代表人：肖仁珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾雪萍，该公司员工。再审申请人武汉港实业开发总公司（以下简称港实公司）、武汉港务集团有限公司实业开发分公司（以下简称港务公司）因与被申请人湖北中部置业有限公司（以下简称中部置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终6966号民事判决，向本院申请再审。2018年9月7日，本院作出（2018）鄂民申2923号民事裁定提审本案。本院于2018年12月6日公开开庭审理了本案，港实公司和港务公司的委托诉讼代理人付军，中部置业公司的法定代表人肖仁珍和委托诉讼代理人曾雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中部置业公司向一审法院起诉请求：1、港实公司、港务公司赔偿因违约造成的损失81万元（2年3个月共计27个月的预期收益，每月按3万元计算）；2、港实公司、港务公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于武汉市汉口××大道××（××）大楼，在港实公司工商注册时武汉港务局授予港实公司永久使用权。武汉大都会实业有限公司系港实公司与香港展新国际有限公司开办的中外合作经营企业。2000年7月，武汉大都会实业有限公司与湖北新东方置业发展有限公司（后变更为中部置业公司）签订《租赁合同书》，约定：武汉大都会实业有限公司将位于汉口××大道××（××）大楼一楼大厅、二楼及三楼（二、三楼东端楼梯口止），四楼、五楼、六楼的全部及楼顶平台等房屋场地及相关设施、设备租赁给中部置业公司经营使用；租赁期为十二年，即2000年7月19日至2012年7月18日止；第一年租金为72万元，从第二年开始，每年租金分别在上一年度租金基础上递增3%；并约定对于一楼东西两端门面，待现租赁期满退租后，根据当时的市场行情，在同等条件下优先租赁给中部置业公司，届时另签补充协议。次日，港实公司向中部置业公司承诺15年租赁期，即租期至2015年8月1日。之后，武汉大都会实业有限公司清算，港实公司承继了其合同义务。2008年3月港务公司承继了港实公司对诉争房屋的全部权利和义务。港实公司与港务公司系一套人马，两块牌子。因双方对房屋租赁期限问题存在争议，中部置业公司于2012年7月23日向一审法院起诉，后经审理判决中部置业公司租赁诉争房屋的期限至2015年8月1日。港实公司、港务公司不服，提出上诉。案经湖北省武汉市中级人民法院审理，2013年6月4日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00326号民事判决：驳回上诉，维持原判。关于涉案房屋的优先承租权问题，双方存在争议，2015年7月7日，中部置业公司向一审法院提起诉讼，后经审理判决驳回了中部置业公司的诉讼请求，中部置业公司不服，提出上诉，案经湖北省武汉市中级人民法院审理，2016年7月4日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终2830号民事判决：驳回上诉，维持原判。现中部置业公司认为港实公司、港务公司违反了关于优先承租权的约定，主张损害赔偿。一审法院还查明，沿江大道136号一楼西端门面原由永和豆浆公司承租使用，2013年永和豆浆公司退租，2013年5月6日港务公司将门面租给长荣投资公司，租赁期限为2013年5月7日至2016年5月6日，第一年租金为75万元，之后每年在上一年租金基础上递增4%。2013年7月1日，长荣投资公司将上述门面发包给邓辉经营老码头餐馆使用，承包金按每季3万元计算。一审法院另查明，中部置业公司在其租赁期内将诉争房屋分别转租或交由他人使用。一审法院认为，双方签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《租赁合同书》中约定了“对于一楼东西两端门面，待现租赁期满退租后，根据当时的市场行情，在同等条件下优先租赁给中部置业公司，届时另签补充协议”，中部置业公司对上述门面享有优先承租权，港务公司在永和豆浆公司退租后，于2013年5月6日将门面出租给长荣投资公司，侵害了中部置业公司的优先承租权，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，港务公司应赔偿中部置业公司的相应损失。虽然因双方租赁合同期限届满，且诉争房屋现由长荣投资公司承租，由老码头餐馆实际使用，中部置业公司的优先承租权事实上无法实现，但港务公司仍应承担违约赔偿责任。因港务公司系港实公司的权利义务承继方，且港务公司与港实公司系一套人马，两块牌子，存在人格混同，故港实公司应对港务公司的上述债务承担连带清偿责任。关于违约赔偿的数额，双方签订的《租赁合同书》未约定违约金，如果中部置业公司承租了诉争门面，不管是自行经营还是转租，均应有一定收益，一审法院综合经营风险、人工成本和相应税费，参照市场行情，酌定港务公司赔偿中部置业公司损失510,000元，港实公司承担连带清偿责任。关于港实公司、港务公司辩称中部置业公司主张优先承租权的违约损失属于重复起诉问题，因中部置业公司在前案中主张的优先承租权系主张继续履行合同，在该案中主张的系违约损失赔偿，本案与前案的诉讼请求不同，本案的诉讼实质上也并未否定前诉裁判结果，故不属于重复起诉。对上述辩称，不予采纳。2017年8月15日，湖北省武汉市江岸区人民法院作出（2017）鄂0102民初4749号民事判决：一、武汉港务集团有限公司实业开发分公司于判决生效之日起十日内赔偿湖北中部置业有限公司违约损失510,000元；二、武汉港实业开发总公司对武汉港务集团有限公司实业开发分公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回湖北中部置业有限公司的其他诉讼请求。港实公司、港务公司、中部置业公司不服，提起上诉。二审经审查查明，一审法院认定的事实属实，二审予以确认。二审法院认为，本案应围绕中部置业公司、港实公司、港务公司的上诉理由及请求进行审理。综合中部置业公司、港实公司、港务公司的上诉理由和请求，本案的焦点为：一、中部置业公司是否构成重复起诉。二、港实公司、港务公司是否应承担违约责任。三、中部置业公司的损失如何确定。关于焦点一、中部置业公司是否构成重复起诉的问题。因中部置业公司在（2015）鄂江岸民商初字第01606号和（2016）鄂01民终2830号案件中是基于优先承租权主张继续履行合同，但在本案中主张的是要求港实公司、港务公司承担违约赔偿损失，两案的诉讼标的和诉讼请求均不相同，故不属于重复诉讼。关于焦点二、港实公司、港务公司是否应承担违约责任的问题。2000年7月，武汉大都会实业有限公司与湖北新东方置业发展有限公司签订的《租赁合同书》和港实公司的承诺是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《租赁合同书》中约定“对于一楼东西两端门面，待现租赁期满退租后，根据当时的市场行情，在同等条件下优先租赁给中部置业公司，届时另签补充协议”。因港实公司、港务公司在永和豆浆公司退租后，将诉争房屋出租给长荣投资公司，侵害了中部置业公司在合同中约定的优先承租权，构成违约，港实公司、港务公司应承担违约责任，港实公司、港务公司上诉认为是缔约过失责任无事实和法律依据。关于焦点三、中部置业公司的损失如何确定的问题。因双方签订的《租赁合同书》中未约定违约金，一审法院根据本案的事实和实际情况，综合经营风险、人工成本和相应税费并参照市场行情，酌定港务公司赔偿中部置业公司损失510,000元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中部置业公司、港实公司、港务公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求二审不予支持。2017年12月15日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终6966号民事判决：驳回上诉，维持原判。港实公司、港务公司向本院申请再审称，原判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1.本案与（2015）鄂江岸民商初字第01306号、（2016）鄂01民终2830号案件（以下简称前诉）属于重复诉讼，应裁定驳回被申请人的起诉。2.二审判决认定申请人侵害了被申请人在合同中约定的优先承租权，与前诉已发生法律效力的判决认定被申请人不享有优先承租权相矛盾。3.《租赁合同书》中约定的是“届时另签补充协议”，申请人没有与被申请人另行签约，是缔约过失责任的问题。而申请人在与被申请人权利义务尚未明确的诉讼期间，将诉争房屋出租并无过错和不当，因此申请人没有缔约过失行为，不应承担缔约过失责任。且缔约过失责任造成的损失是信赖利益的损失，不包括履行利益。前诉已认定被申请人在租赁期间将承租房屋分别转租或交由他人使用，被申请人承租涉案房屋不存在整体经营酒店配套的便利。被申请人没有举证证明其损失，二审判决认定一审酌定申请人赔偿51万元并无不当，没有事实和法律依据，与缔约过失责任的损失认定相悖。中部置业公司答辩称：1.前案主张优先承租权，要求继续履行合同，本案主张违约责任，要求赔偿损失，前后两案诉讼标的和诉讼请求不同，不属于重复诉讼。2.被申请人在前案中关于优先承租权的主张因无法实现而未被支持，不代表被申请人不享有优先承租权，二审宣判笔录的释明对本案具有法律约束力。3.申请人在合同中作出承诺后不兑现，违反合同约定，被申请人有权主张违约责任，要求赔偿损失，申请人所称缔约过失责任没有法律依据。4．申请人否认被申请人后三年的续租权引起诉讼，在诉讼过程中被申请人仍然享有右侧门面的优先租赁权，申请人在此期间将诉争门面出租存在过错。5.优先权的约定并非以经营酒店配套为前提，申请人将诉争房屋出租给武汉长荣科创公司，该公司又承包给邓辉，每年获利45万元。按此计算，被申请人实际损失至少百万元，被申请人按每月3万元主张赔偿81万元，申请人应按违约责任赔偿实际损失。6.再审申请人于2018年1月4日收到二审判决书，其于2018年7月4日申请再审，超过了《民事诉讼法》第205条规定的“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出”的期限。本院查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是当事人约定“对于一楼东西两端门面，待现租赁期满退租后，根据当时的市场行情，在同等条件下优先租赁给中部置业公司，届时另签补充协议”的性质，以及港实公司、港务公司应否承担民事责任等问题。就此本院详述如下：一、诉争约定是不具有约束力的意向书意向书是指当事人之间用以表达合作交易意愿的文件，最相类似的有关规定是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这是第一次承认了预约合同，丰富了合同形式，给相关合同纠纷的解决提供了法律依据。但是，并非所有的意向书都是预约合同，只有那些具备了预约条件的意向书才能认定为预约合同。判断意向书是否符合预约合同的条件，主要考察以下几点：1.是否具有订立本约合同的意图；2.是否包含了订立本约合同的内容；3.是否包含了在一定期限内订立合同的内容；4.是否受意思表示拘束；5.是否交付了定金。从双方约定的表现形式来看，“届时另签补充协议”并未包含具体条款的约定，而只是表明当事人存在订立合同的意愿，故仅产生继续磋商的义务，而非能请求强制缔约。所以，本案中双方的约定是不符合预约合同条件的意向书。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”因此，合同具有约束力的要件是内容具体确定和有受约束的合意，有约束力的意向书的内容必须具有确定性并且当事人有受约束的意思。所谓内容具体、确定，是指合同的条款必须明确而不能含糊不清，以便当事人了解其真实含义。判断当事人是否达成合意时，应采客观标准，即对意向书的主要条款是否在客观上意思表示一致。通常情况下，只要合同的主要条款满足确定性要求即可。而“对于一楼东西两端门面，待现租赁期满退租后，根据当时的市场行情，在同等条件下优先租赁给中部置业公司，届时另签补充协议”这一约定仅仅表达了一个意向，“同等条件”是什么条件并不明晰，就租赁的实质性条款并无确定性的约定。仅仅赋予了中部置业公司订立合同的优先权，而非为双方都固定了交易机会，这与预约为双方都固定交易机会是不同的。即出租方发出要约时，中部置业公司在同等条件下享有优先承诺权，没有体现出双方必须依此缔结本约的义务，故没有拘束力，不能构成预约。二、港实公司、港务公司应否承担民事责任的问题违反预约产生的是违约责任，基于前述分析，因诉争约定不构成预约，则不产生违约的民事责任。那么，港实公司、港务公司应否承担缔约过失责任呢？因为意向书并非没有法律意义，因为当事人在表达订约的意愿之后，就表明当事人在订立合同方面已经进入到实质阶段，有可能使一方对另一方产生可能订立合同的合理信赖，当事人一方恶意违反意向书的约定，造成对方损害的，应当承担缔约过失责任。缔约过失责任的构成要件应当具备以下四个条件：一是缔约当事人须违反先合同义务，二是主观上须存在过错，三是相对人须受到损失，四是过错行为与损失后果之间须有因果关系。可见实际损失是构成缔约过失责任的重要条件，如果没有给对方造成实际信赖利益的损失，也不应承担赔偿责任。缔约过失责任人赔偿的主要是当事人实际发生的直接损失，一般限定在守约方实际损失范围内，包括：1.缔约人订立预约所支付的费用；2.当事人基于对本约终将缔结的信赖，而准备履行本约所支付的费用；3.因支出缔约费用或准备履行本约所失去的利息；4.因本约最终未能成立所造成的其他实际损失等。结合本案来看，双方还没有进入实质性磋商阶段，港实公司、港务公司在同等条件下没有和中部置业公司签订合同，并未给中部置业公司带来实际损失。原审查明中部置业公司在其租赁期内将诉争房屋分别转租或交由他人使用，即可知中部置业公司是转租营利，其损失即为信赖利益损失，并无其他实际损失。信赖利益的保护旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还，而本案中部置业公司丧失的是一次订立合同的机会，而机会损失如何界定及是否赔偿无明确规定。故原审判决酌定中部置业公司的损失为51万元缺乏事实依据，目前尚无证据证明中部置业公司为下一步的履行有实际支出，则再审申请人不应承担缔约过失责任。港实公司、港务公司不承担民事责任符合合同自由原则。《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。这就是合同自由原则，这个原则包括在合同的订立方面要充分尊重当事人的意志自由，允许当事人自由选择订约伙伴。依据合同法关于合同自由原则的规定，当事人对于是否订立合同有完全的自由，不受他人和组织的强制，否则与合同自由原则相悖。湖北省武汉市中级人民法院已生效的（2016）鄂01民终2830号民事判决已确认中部置业公司并不享有优先承租权，在永和豆浆公司退租后，港务公司将门面租给长荣投资公司，没有租赁给中部置业公司，是对己方权益的处分，并不存在强制缔约的情形。我国合同法定了三种强制缔约的情形，即第三十八条、第二百三十条、第二百八十九条。绝对强制缔约主要适用于涉及民生、生命健康以及人格平等的领域。相对强制缔约则是首先要尊重市场规律，让市场配置社会资源，当市场运行出现弊端时，通过强制缔约制度对市场进行规制，主要适用于与市场紧密相关的垄断组织与强势企业。本案中出租方并不属于此类市场主体，故而不存在强制缔约的情形。诚然，港务公司未按“对于一楼东西两端门面，待现租赁期满退租后，根据当时的市场行情，在同等条件下优先租赁给中部置业公司，届时另签补充协议”履行，违反诚信，应得到负面的社会评价，但并未上升到应承担法律责任的程度。三、本案是否属于重复诉讼的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”关于涉案房屋的优先承租权问题，中部置业公司提起诉讼后被驳回诉讼请求。中部置业公司提出上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。可见，已经生效的判决认定中部置业公司不享有涉案房屋的优先承租权。前案中争议的优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期后要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有的优先权。很显然，中部置业公司之前对“一楼东西两端门面”并未承租，故不存在优先承租权之说。本案中，中部置业公司认为港务公司在永和豆浆公司退租后将门面出租给长荣投资公司，侵害了其约定的优先承租权构成违约。不难看出，后诉与前诉的当事人虽然相同，但请求权基础不同，诉讼标的不同，一个是确认之诉，一个是给付之诉。所以，本案与前案不构成重复诉讼。四、港实公司、港务公司的再审申请是否已超过法定期间的问题《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定：“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。”第八十二条规定：“期间包括法定期间和人民法院指定的期间。期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十五条规定：“依照民事诉讼法第八十二条第二款规定，民事诉讼中以时起算的期间从次时起算；以日、月、年计算的期间从次日起算。”据此，再审申请人于2018年1月4日收到二审判决书后，于2018年7月4日申请再审并未超过六个月的期限。综上，港实公司、港务公司的再审申请理由部分成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终6966号民事判决和湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初4749号民事判决。二、驳回湖北中部置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5990元，二审案件受理费11900元，共计17890元，由湖北中部置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭龙梅审判员  肖 松审判员  陈艳萍二〇一九年一月二十一日法官助理张阳书记员李青青