河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初15538号原告（反诉被告）郑州市新东泰房地产营销策划有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风南路金水路原盛国际**楼**12A308。法定代表人徐海旺。被告（反诉原告）丁亚凯，女，1978年9月23日出生，回族，住郑州市管城回族区。委托代理人王亚鸽，河南举直律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州市新东泰房地产营销策划有限公司（以下简称新东泰公司）诉被告（反诉原告）丁亚凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人徐海旺、被告（反诉原告）丁亚凯委托代理人王亚鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新东泰公司诉称，2016年5月27日，新东泰公司与丁亚凯签订代理房屋租赁合同，约定新东泰公司将位于郑州市郑东新区祥盛街60号4号楼7层261号房屋出租给丁亚凯，租赁期限自2016年5月30日至2017年5月29日，租赁到期后，新东泰公司收到房东孙爱琴发送的短信，称孙爱琴已经将房屋卖掉交于新的业主出租，和丁亚凯私下达成协议，已经搬离该房屋。丁亚凯在未通知新东泰公司情况下私自搬离房屋，并将房屋交于房东孙爱琴，导致孙爱琴将房屋卖掉，给原告造成经济损失。新东泰公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、丁亚凯支付新东泰公司违约金16400元（丁亚凯未提前通知新东泰公司违约金8200元、丁亚凯私自将房屋转交给他人违约金8200元）；2、丁亚凯支付新东泰公司损失22719元（起诉孙爱琴的诉讼费5188元、公告费260元、多支付孙爱琴的物业费2371元及房租7200元、支付孙爱琴的押金3600元未退还、丁亚凯押金4100元不退还）；3、丁亚凯赔偿新东泰公司利息、交通费、误工费共3000元；4、丁亚凯归还新东泰公司门钥匙4把、门卡2张、暖气卡1张。丁亚凯辩称：1、丁亚凯将房屋交给房东是因为房东把房子卖掉后，多次要求丁亚凯搬出，丁亚凯因租赁该房屋是为了女儿在此上学方便，而且房租未到期，已交纳给中介的房租和押金中介都不会退还，因此拒绝搬出；房东称会处理好中介方面，丁亚凯给中介多交的房租和押金都由房东承担，退还给丁亚凯，但因搬离房屋会对女儿上学产生一系列的麻烦，丁亚凯仍拒绝搬出，后房东频繁给丁亚凯打电话并多次上门骚扰，已严重影响到被告及家人的正常生活，而且根据物权大于债权的原则，被告只能从房屋搬出。因此丁亚凯是被迫才将房屋交给房东，不构成违约。相反新东泰公司作为房屋租赁的中介机构，在丁亚凯正常交纳租金的有效租赁期内，未尽到中介服务义务，房屋产权变更后未与房东沟通解决好相关问题，以致影响丁亚凯正常居住使用房屋，因此新东泰公司应赔偿对丁亚凯造成的损失，并将丁亚凯多交纳的租金和押金退还给丁亚凯，否则新东泰公司占有该费用属于不当得利。2、新东泰公司起诉孙爱琴产生的诉讼费、公告费与本案无关，并不是直接损失，也不是必然产生的损失，因此该费用不应由丁亚凯承担，房东带走的物业费、房租、押金是因房东过错造成的，不应由丁亚凯承担。而且新东泰公司起诉房东的案件最终结果是新东泰公司与房东私下达成和解，新东泰公司撤诉，诉讼费也是减半收取，房东已经赔偿了新东泰公司的损失，因此，新东泰公司对丁亚凯的起诉属于恶意诉讼，应当驳回。3、丁亚凯已将钥匙、门卡、暖气卡交给房东，已办理完交接手续。丁亚凯反诉称，2016年5月27日，丁亚凯与新东泰公司签订房屋租赁合同，约定新东泰公司将其代理的位于郑州市郑东新区祥盛街60号4号楼3单元7层261号房屋及设施出租给丁亚凯使用，租赁期限自2016年5月30日至2017年5月29日，租金4100元/月，半年交纳一次，首次应支付六个月的租金24600元，并交纳房屋保证金4100元；新东泰公司应当对该房屋拥有合法代理权，不得因房屋产权变更等问题影响丁亚凯在租赁期内居住使用房屋。合同签订后，丁亚凯按约交纳了租金及保证金，其他也均按约定履行。但2017年2月份，孙爱琴找到丁亚凯，称其是房屋的房东，因家里急需资金，现已将房屋低价卖出，要求丁亚凯搬出房屋。丁亚凯因租赁该房屋是为了女儿上学方便，而且房租未到期，现在搬出已交纳给中介的房租和押金中介都不会退还，因此明确拒绝搬出。房东称会处理好中介关系，给中介多交的租金和押金都由房东承担，退还给丁亚凯。但因搬离房屋会对女儿上学产生一系列的麻烦，丁亚凯仍拒绝搬出，后房东频繁给丁亚凯打电话并多次上门骚扰，已严重影响到被告及家人的正常生活，而且根据物权大于债权的原则，被告只能从房屋搬出。新东泰公司作为代理房屋租赁的中介机构，在丁亚凯正常交纳租金的有效租赁期内，违反合同约定未尽到居间服务义务，在产权变更后未与房东沟通解决好出租的相关问题，被房东要求搬出，影响丁亚凯正常使用居住房屋，因此新东泰公司应赔偿给丁亚凯造成的损失。丁亚凯为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令新东泰公司向丁亚凯返还多交纳的三个月租金12300元及房屋保证金4100元。新东泰公司辩称，丁亚凯从未通知过新东泰公司，丁亚凯与房东无租赁合同，没有法律意义上的租赁关系，其将房屋交给房东无依据。纯属房东与丁亚凯私下行为，丁亚凯所交房租已经到期，押金房东已经退还给丁亚凯，房东处有丁亚凯写的条，其反诉请求无依据。经审理查明：2015年10月6日，孙爱勤作为赵柯文的委托代理人与新东泰公司签订房屋托管合同，约定赵柯文将其位于郑州市郑东新区祥盛街60号4号楼3单元7层261号房屋出租给新东泰公司使用，托管期限共36个月，自2015年10月10日至2018年10月9日。2016年5月27日，新东泰公司与丁艺涛委托代理人张翔签订代理房屋出租合同，约定新东泰公司同意将其代理位于郑州市郑东新区祥盛街60号4号楼3单元7层261号房屋出租给丁艺涛作为住宅使用，租赁期自2016年5月30日至2017年5月29日，租金4100元/月，丁艺涛首次向新东泰公司支付6个月的房租24600元并交纳房屋保证金4100元；丁艺涛需提前一个月支付下次租金，每次按半年支付给新东泰公司；租赁期满当日，丁艺涛应无条件退租，并将房屋设施点清以良好状态交付新东泰公司，如有损坏须照价赔偿，丁艺涛合同期满后，不得与此房业主私下建立租赁关系，否则视为违约，丁艺涛需赔偿新东泰公司两个月租金作为违约金，若逾期未退房，新东泰公司按两个月租金收取丁艺涛违约金。合同附件财产清单中显示新东泰公司交付门卡2张、钥匙4把及暖气卡。户口注销证明显示2014年4月11日丁艺涛（公民身份号码）户口被注销，注销原因为重复，并由周口市公安局太昊路派出所备注与丁亚凯是同一人。庭审时新东泰公司称丁亚凯实际使用房屋时间自2016年5月30日至2017年2月；丁亚凯称其实际使用房屋时间自2016年5月30日至2017年2月20日。双方确认丁亚凯已付押金4100元，房租付至2017年5月29日；丁亚凯自认交付房屋时房东已将租金和押金退给丁亚凯，以作为对丁亚凯的补偿。另查明，新东泰公司于2017年5月16日向本院提起诉讼，诉请继续履行与孙爱勤签订的房屋租赁合同并诉请孙爱勤、赵柯文、孙勇赔偿其损失86371元、剩余房租108000元及违约金64800元。后新东泰公司于2018年3月26日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。2018年12月10日，新东泰公司再次向本院提起诉讼，诉请赵柯文、孙勇、孙爱勤及许丽丽退还房租10800元、房屋押金3600元、物业费2371元及利息；支付违约金及租金差价损失87000元；赔偿新东泰公司误工损失、交通费、房屋空租期费用、律师费、第一次诉讼费、公告费，该案件尚未审理终结。以上案件事实由房屋托管合同、代理房屋租赁合同、房产证复印件、授权委托书及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于新东泰公司的诉讼请求，对违约金，丁亚凯作为房屋承租人，其合同相对方是新东泰公司，合同约定租赁期限到期后，应无条件退租，并将房屋设施点清以良好状态交付新东泰公司，但其与房东私下达成协议，未按照合同约定将房屋交付新东泰公司，存在过错；鉴于新东泰公司已收取丁亚凯押金及未使用房屋期间的租金，足以弥补其合同损失，故对此诉请不再支持。对新东泰公司诉请的多支付的物业费、租金、未退押金、起诉孙爱勤的诉讼费、公告费，系其与孙爱勤之间的法律关系，且新东泰已就上述损失向本院另行提起诉讼，根据合同相对性，新东泰公司诉请丁亚凯承担上述费用无依据，本院不予支持。新东泰诉请的利息、交通费、误工费无法律依据，本院不予支持。对于新东泰公司诉请丁亚凯返还门钥匙4把、门卡2张、暖气卡1张，庭审时丁亚凯称上述物品已经返还给房东，且新东泰公司与孙爱勤签订的房屋托管合同期限已届满，新东泰公司诉请返还门钥匙、门卡及暖气卡已无实际意义，故本院不予支持。关于丁亚凯的反诉请求，庭审时丁亚凯自认租金及押金已经由房东退还，故其在本案中再次诉请无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告郑州市新东泰房地产营销策划有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告丁亚凯的反诉请求。本诉案件受理费853元，由原告郑州市新东泰房地产营销策划有限公司负担。反诉案件受理费210元，由反诉原告丁亚凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘冰泉审判员  胡向楠审判员  刘红丽二〇一九年一月三十一日书记员  王 聪