广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初8285号 原告：广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市白沙大道109号会所二楼，统一社会信用代码914501007968119672。 负责人：吕辉。 委托诉讼代理人：劳力，系公司员工。 被告：黄秀凤，女，1958年5月14日出生，汉族，住广西浦北县。 原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司与被告黄秀凤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理，依法适用简易程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司的委托诉讼代理人劳力到庭参加诉讼，被告黄秀凤经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案相关事实如下： 一、物业服务概况：原告与南宁市龙光房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对龙光·普罗旺斯项目提供前期物业管理服务，期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。合同签订后，原告即开始为龙光·普罗旺斯小区提供物业服务至今。 二、各项费用收费标准：多层住宅物业服务费（无电梯）按0.8元/月/平方米交纳，高层住宅物业服务费（有电梯）按1.2元/月/平方米交纳。 三、各项费用交费日期：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。 四、合同约定的逾期交费违约金：逾期交纳各项费用，原告有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之四向被告收取滞纳金。 五、业主（物业）情况：被告系南宁市白沙大道109号龙光·普罗旺斯一期房的业主，该房屋建筑面积为121.59平方米。 六、业主物业费用交纳情况：原告诉请期间的物业服务费，被告未交纳。 七、原告的诉讼请求：1.被告向原告支付自2010年1月1日至2018年6月30日的物业服务费12146.79元、2009年6月1日至2018年4月30日的水费620.68元、违约金14109.7元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。审理过程中，原告明确违约金以当月物业费为基数，从下月1日起按每日万分之五的标准计算至被告实际清偿之日止。经法庭询问，原告同意本案由本院按同系列案件中被告到庭的其他案件的处理方式，对违约金进行调整。 八、被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本案裁判意见如下： 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与南宁市龙光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力。原告已经按照合同约定履行物业管理服务职责，被告作为龙光·普罗旺斯小区的业主，既已享受原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。原告主张按照房屋面积121.59平方米收取物业服务费，未超过买卖合同约定的被告房屋面积，本院予以支持，则每月的物业服务费为145.91元（121.59㎡×1.2元/㎡·月），被告拖欠2010年1月1日至2018年6月30日的物业服务费共计14882.82元（145.91元×102个月），现原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费12146.79元，系对其权利的自由处分，本院予以支持。 关于原告诉请的2009年6月1日至2018年4月30日水费的问题：该部分费用业主应该交纳，现原告提交了被告每月用水明细表及原告代缴凭证，证明原告为被告代缴该期间的水费620.68元，与常理相符，本院对该部分费用予以支持。 关于原告诉请的物业服务费的违约金问题：被告逾期缴纳物业服务费用构成违约，还应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的违约金的请求，依法应予支持。根据《前期物业服务合同》的约定，原告有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之四向被告收取滞纳金。现原告同意由本院按类似其他被告到庭的案件的违约金处理方式，对违约金进行调整，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算违约金。合同约定物业服务费用按月缴纳，故被告应支付逾期交纳物业服务费的违约金应以每月应交纳的物业服务费145.91元（121.59㎡×1.2元/㎡·月）为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄秀凤向原告南广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司支付自2010年1月1日至2018年6月30日的物业服务费12146.79元； 二、被告黄秀凤向原告南宁市双生物业服务有限公司支付2009年6月1日至2018年4月30日水费620.68元； 三、被告黄秀凤支付原告广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司物业服务费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交纳物业服务费145.91元作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至被告黄秀凤实际付清款项之日止，按月依次计算）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费235元，由被告黄秀凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  丘 理 二〇一九年一月二十二日 法官助理  周丽君 书 记 员  罗翠颜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。