海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初9176号原告：钟达，男，1948年6月14日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住海南省海口市。原告：蒲正龙，男，1962年10月3日出生（公民身份号码：XXX），回族，住海南省三亚市。上列原告共同委托诉讼代理人：聂友峰、郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚吉阳区东岸村民委员会，住所地三亚市迎宾路402号。负责人：林尤兴，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙国海，海南唐海律师事务所律师。被告：三亚市吉阳区榕根社区居民委员会，住所地三亚市吉阳区祥和路东朋国际安置2楼。法定代表人：吴弟，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：孙臣，广东财富东方律师事务所律师。第三人：李兴伟，男，1970年6月30日出生（公），汉族，住三亚市。原告钟达、蒲正龙与被告三亚市吉阳区东岸村民委员会（以下简称东岸村委会）、三亚市吉阳区榕根社区居民委员会（榕根居委会）、第三人李兴伟合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告钟达、蒲正龙及共同委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告东岸村委会的委托诉讼代理人孙国海，被告榕根居委会的委托诉讼代理人孙臣到庭参加诉讼。第三人李兴伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案原合议庭成员为人民陪审员孙令欢、人民陪审员陈太裔，后因故变更为人民陪审员余泽慧、人民陪审员梅开志。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告赔偿土地平整费、变压器投资款58万元（具体以评估结论为准）及利息424560元（以48万元为基数按照年利率6%计算，自2004年3月18日暂计至2018年9月28日，应计算至被告付清之日止）；2.判令二被告共同向原告赔偿青苗、地面附属物补偿、地下管网工程款50万元（具体以评估结论为准）及利息442250元（以50万元为基数，按照年利率6%计算，自2004年3月18日暂计至2018年9月28日，应计算至被告付清之日止）；3.判令二被告共同向原告赔偿合作建房直接损失200万元（具体以评估为准，已扣除被告赔偿的164.7万元）及信赖利益损失150万元（具体以审计结论为准）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令二被告共同向原告赔偿土地平整费、变压器投资款58万元（具体以评估结论为准）及利息10万元（以48万为基数，按照一年期贷款利息，自2004年3月18日计算至被告实际支付之日）；2.判令二被告共同向原告赔偿青苗费、地面附属物补偿、地下管网工程款50万元（具体以评估结论为准）及利息8万（以50万为基数，按照一年期贷款利息，自2004年3月18日计算至被告实际支付之日）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年6月原告钟达、蒲正龙与第三人李兴伟签订《合伙投资开发合同》，计划共同投资三亚市迎宾大道三永花园门口的房地产项目，后因项目出现问题，第三人于2009年9月26日签署《退出证明书》，退出合同投资，放弃合伙中的权利义务。因东岸村委会、榕根居委会与原告计划投资的土地有权属纠纷，原告分别与两被告签订了《合作协议书》、《补充协议》、《三亚市榕根社区居委会三亚市钟达、蒲正龙、李兴伟联营开发土地合同书》、《补充协议书》，由原告投资开发位于三亚市××道大门入口处约6600平方米土地，合同约定由二被告提供土地，原告出资金。与东岸村委会合同约定内容：“房屋建成后按原告71％，被告29％分成。”与榕根村的合同约定内容为：“房屋建成后按原告70％，被告30％分成。”后原告与二被告协商后，将分成统一为：原告占70％，二被告占30％。因二被告之间土地边界不清，权属争议较大，无法分别办证。二被告协商涉案土地产证办理在榕根居委会名下，由榕根居委会与原告办理相关合作及报建手续，二被告内部再协商分成事宜。合同签订后，原告于2003年7月开始陆续投入资金1000多万元进行建设，其中土地平整的直接支出费用为48万元，变压器10万元，支付给村民的赔偿青苗、地面附属物补偿及地下管网工程款投资合计约为50万元。为能够取得房地产项目开发的合法手续，原告与东岸村委会成立了东岸房地产公司，并以该公司名义申报、开发上述合作项目。在建设过程中原告以东岸房地产公司名义将部分建成的房屋进行了销售并收取了部分购房人的购房款。2004年3月，原告完成了两栋楼房的建设。但因上述土地性质为集体所有，一边建设一边报建，导致所建房屋在未能办理完毕报建手续即在2004年1月18日就被规划局发出“限15日内自行拆除”的《行政处罚决定书》。在项目面临被拆除风险后，原告与被告协商如果所建房屋被拆除由被告委托原告继续办理涉案土地的手续，在手续完备后继续由原告开发，被告表示同意。2004年3月18日，榕根居委会向原告出具《承诺书》，承诺《联营开发土地合同书》继续履行。八天之后，合作所建两栋楼被政府强制拆除。2004年3月30日，榕根居委会向原告出具《证明》，内容为继续履行原合作协议，仍按3：7比例分成。2005年5月10日，被告榕根居委会向规划局请示涉案土地的规划性质后，于当日再次向原告出具了内容与2004年3月18日相同的《承诺书》，并于当日委托原告担任法定代表人的东岸公司继续办理涉案土地的“审批及报建手续”。原告接受委托后，与相关政府部门协调积极办理各项办证事宜，被告也配合原告提供各类资料和出具相关文件配合原告办证。在原告的配合下，涉案土地最终在2008年3月办理出了三土房（2008）字第1646号土地证。但被告背信弃义，抛开原告于2008年1月与案外人三亚银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）签订了《联营开发土地合同》，并由银基公司开发涉案土地，该联营合同还约定，由银基公司承担退还购房客户购房款290万元的责任。项目开发完成后，二被告也分别获得了相应的分成。原告开发项目被政府拆除后，原告自行退还了部分款项，另外部分购房人起诉原告要求东岸公司退款，被告榕根村委会遂依据《联营开发土地合同》委托银基公司退还客户购房款290万元。据原告了解，银基公司实际仅代为退还了164．7万元。原告这些年一直与被告协商赔偿事宜，除被告委托银基公司陆续代原告向购房人支付的164.7万元作为其向原告的赔偿之外，一直未支付其他赔偿款。2017年12月5日，被告法定代表人向原告出具书面文件，该文件答复原告：“已赔完290万，不再承担任何赔偿责任”。原告认为，双方签订的针对三亚市××道门口的房地产项目的合作开发协议均是无效的，合作项目被政府拆除后，原告因签署该无效协议而产生的投资损失，被告应承担赔偿责任。另外，被告承诺继续与原告合作以弥补原告投资损失，但被告并未履行承诺，另行将取得土地证的土地与银基公司合作并获取了巨大利润，银基公司也因与被告合作而获取了巨大利润。被告行为违反《合同法》第四十二条规定，应偿原告信利益损失。望判如所请。被告东岸村委会辩称，1.原告与被告之间是租赁合同关系，且该合同因原告与被告榕根居委会签订联营合同而终止。因此，原告以合作合同法律关系主张东岸村委会承担赔偿责任，无事实依据，应予以驳回诉讼请求。2003年6月10日，原被告签订《合作协书》，该协议书约定使用涉案土地进行房产开发建设，前提条件是涉案土地需取得政府的审批许可，另约定如果无法获得政府同意，各自支付的各种费用也不再偿还。由于涉案土地一直未能取得政府批准，双方于2003年7月15日签订《补充协议》，约定双方的合作开发法律关系转为土地租赁关系。之后，由于涉案土地存在权属争议，该土地权属属于被告榕根居委会。因原告与被告榕根居委会签订联营合作协议，原告与东岸村委会的合同因前合同而终止。另，东岸村委会对涉案土地实际投入是在与原告签订补充协议，及与被告榕根居委会签订联营合作协议之后。据此，原告的损失系因建筑物属违章建筑所致，非因使用租赁货物所致。2.原告与东岸村委会签订的房地产开发合同，因案涉土地属于非国有出让地，未获得政府审批批准，属于无效合同。且双方约定需获得政府审批批准后才投资建设，原告在未取得政府审批批准下进行开发建设，造成的损失应当尤其自行承担。另，原告提供的证据无法证明其损失，主张的利息缺少法律依据。被告榕根居委会答辩称，1.原告不具有本案诉讼主体资格。本案中，涉案的房地产项目（简称东榕苑项目）是由东岸公司出资、东岸村委会和榕根居委会提供土地，共同建设的房地产项目。东榕苑项目建设是东岸公司的行为，与原告不具有直接利害关系，原告无权就东榕苑项目的权利义务进行任何主张。2.原告不是东榕苑项目的出资人，其是东岸公司的股东，实际项目出资人为东岸公司。退一步讲，即使原告是本案的诉讼主体，根据2003年10月8日，原告与榕根居委会签订的《三亚市榕根社区居委会与三亚市钟达、蒲正龙、李兴伟联营开发土地合同书》第二条约定“东榕苑项目（即联营项目）的开发建设由原告自负盈亏”、第六条第（一）款第3项约定“联营开发房产项目涉及的立项规划报建手续由钟达、蒲正龙、李兴伟负责办理”、第九条第2项约定“钟达、蒲正龙、李兴伟不报建或者报建手续不齐动工建设所造成的损失由钟达、蒲正龙、李兴伟承担”。故东榕苑项目的开发建设失败所造成的损失应由原告承担。又因《三亚市榕根社区居委会与三亚市钟达、蒲正龙、李兴伟联营开发合同书》属于无效合同，故原告应对自己的过错导致项目开发建设失败造成的损失承担责任。3.榕根居委会已就东榕苑项目建设失败承担了自己的责任。2016年12月16日，东岸村委会、榕根居委会同银基公司签订协议书约定:榕根村和银基公司向东岸村支付365.5015万元用于解决东岸公司所欠的历史遗留债务以及偿还其垫付东岸公司历史遗留债务所支出的费用。为了兑现365.5015万元，银基公司以其名下的美亚之心酒店式公寓四套房屋作价442.5976万元折抵给东岸村委会，折抵后东岸村委会仍应向银基公司补足房屋差价77.0961万元，四套房屋均已全部交付给东岸村委会。另银基公司代榕根居委会支付损失补偿款50万元给蒲正龙，10万元给李兴伟。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的合伙投资开发合同、退出证明书、合作协议书、补充说明书、补充协议、三亚市榕根社区居委会联营开发土地合同书、证明、补充协议书、（2004）三亚行初字第19号行政判决书、（2005）三亚法赔字第2号行政赔偿判决书、榕根居委会3份承诺书、证明、规划局请示、委托书、向三亚市人民政府及省政府相关领导请示3份、规划局复函、土地房屋登记卡、关于迎宾路土地开发权益分配的协议书、联营开发土地合同、房屋分割协议、情况说明，被告提供的三亚市榕根社区居委会联营开发土地合同书、联营开发土地合同、河东管发[2008]99号文件、河东管发[2010]141号文件、河东区管委会公文呈批单2份、三亚市规划局[2011]181号建设工程规划许可证、蒲正龙承诺书、蒲正龙出具的50万元收条、李兴伟出具的承诺书、借记通知、执行裁定书4份，对上述证据的真实性，双方当事人均无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证海南惠海律师事务所出具的已赔偿业主清单1份，欲证明被告实际赔偿的金额不足290万元。该赔偿清单无海南惠海律师事务所的签章，也无收款人签名或出具的收条佐证，故对该份证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认。2.原告提供索赔项目清单、设施工程承包合同、工程结算清单（工程量部分）、临时设施工程承包合同书、结算清单（欠据）、三亚市城市树木迁移申请表、审批情况表、收据、临电安装工程合同、记账凭证、收条、发票、智能小区入网络协议书、收据、建设工程勘察合同、勘察费、工程承包合同、建筑安装工程合同、结算依据、设计任务委任书、欠据、照片等，欲证明原告实际履行合同和在该项目中的各项支出以及因项目失败造成的损失。上述证据材料均系原告从三亚东岸房地产实业有限公司（以下简称东岸公司）诉三亚市规划局行政赔偿一案[（2005）三亚法赔字第2号]案卷中复印，上述证据材料不能证明原告的合法权益受损害的事实，对该组证据本院不予确认。3.被告榕根居委会举证东岸村委会2013年至2016年因东岸公司历史遗留债务被法院依法执行的款项明细、东岸公司历史遗留债务未清偿款项明细、协议书，欲证明东岸村委会已向东岸公司历史遗留债务的部分债权人支付了2034787.3元，仍需向部分债权人支付1707000元，为解决东岸公司的历史遗留债务问题，两被告和银基公司签订协议书约定由银基公司用其名下的美亚之心酒店式公寓中四套房屋向东岸村委会作价4425976元折抵东岸公司应付给债权人的3655015元，再由东岸村委会向银基公司补差价770961元，该四套房屋已交付给东岸村委会。榕根公司提供的上述证据材料的当事人为两被告与银基公司，与原告诉求的待证事实无关联，本院不予认定。4.被告榕根居委会举证国家建设征地拆迁补偿统计表及收据4张，欲证明涉案土地上的附着物及青苗拆迁补偿款按照榕根居委会与银基公司的约定由银基公司支付的事实。该组证据与原告诉求的待证事实无关联，本院不予认定。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月13日，钟达、李兴伟、蒲正龙签订《合伙投资开发合同》，约定合伙出资1000万元在三亚市××村门口建造商住楼，钟达出资比例80%，李兴伟出资比例10%，蒲正龙出资比例10%，按出资比例分红。2003年6月10日，东岸村委会为甲方与乙方钟达、李兴伟、蒲正龙签订《合作协议书》，约定主要内容如下：1.双方共同组建“三亚东岸实业有限公司”，具体承担合作项目，公司由甲方派员2人、乙方派员3人组成董事会，董事长由乙方指派。2.甲方以提供三亚市迎宾大道北侧三永花园大门入口约6600平方米土地作为合作条件，乙方以提供项目建设的全部资金约1500万元作为合作条件。3.合作项目用地手续由甲方提供相关资料、文件、报告，由乙方出面办理《土地使用证》的审批手续和证书；办理土地证应缴交给市政府及职能部门的税费甲、乙双方各负担50%，应由甲方负担的50%先由乙方代为垫付，于分配合作利益时甲方在三年内付清；合作用地范围内的青苗和地上附着物赔偿由甲方负责，为了加快工作进度乙方自愿在获得用地批准后借给甲方青苗赔偿费。4.甲、乙双方以直接分配实物的方式分配合作利益，即甲、乙双方直接分配合作房产；产权划分比例为甲方得29%，乙方得71%，双方按所建楼房纵轴线划分从首层至顶部；甲、乙双方对各自所分得的房产享有所有权、处分权、收益权和使用权，对方不得干预和限制。5.为了加快合作项目的操作进度，合作用地的土地证、立项、规划、报建手续均由乙方以甲方名义办理；项目符合进入市场条件时，乙方出售自己分得的房产可以甲方名义订立合同，出售得款乙方自己收取，办证税费由乙方自负，甲方不承担乙方分得房产进入市场和办理证件的各种税费。6.本协议签订后，甲方提供了办理合作用地手续相关的报告、资料及文件，经过乙方努力，在三个月内不能办到土地审批文件，不属乙方违约，双方解除本协议，乙方已付费用由乙方自己负责；甲方已依约提供了相关手续，乙方也努力办理申请，但因政府不同意批给东岸村使用该地块，甲、乙双方都无能力征得政府同意的情况下，不在违约之列，各自所支付的各种费用也不再偿还。2003年7月15日，东岸村委会与钟达、李兴伟、蒲正龙签订《补充协议》，约定：在继续努力办理土地手续的同时，双方先完成合作用地范围内的青苗及地上附着物的补偿事宜，由乙方投入资金先行开始围墙、土地平整，建设所需的水道、电道；如乙方有能力协调规划，城建部门的关系，甲方亦同意乙方一边开工建设一边继续办理土地手续；经过双方共同努力，乙方已实际投资进行了项目的前期准备工作，因政府行为仍然不批准合作的项目建设，双方根据实际将双方的合作建设项目转为土地租赁关系，其内容在原合同基础上的义务不变，分配比率不变。2013年10月8日，榕根居委会为甲方与乙方钟达、李兴伟、蒲正龙签订《联营开发土地合同书》，约定主要内容如下：1.联营合作内容为甲、乙双方联营开发月川开发小区小区迎宾路（丹州小区路口）以东地段；联营合作方式为甲方委托乙方进行此项目（综合楼）的开发建设，乙方独立核算，自负盈亏。2.甲方投入“月川开发小区9号地”迎宾路路口以东地段的4375平方米（6.56亩）地皮每亩按30万元共计196.8万元，乙方投资不少于1000万元作为开发建设资金。3.联营合作开发的房产建成后，双方按3：7分成，即甲方分得建成建筑物30%、乙方分得建成建筑物70%；甲方按分得的部分在同等条件下返租给乙方（房屋交付使用时，双方再另立租房合同），乙方分得的部分由乙方自主经营，独立核算，自负盈亏。4.甲方权利义务：按合同规定享有建成建筑物的30%；土地权属永远归属甲方，土地证办到甲方名下，配合乙方把分得到的房产证办到乙方名下，房产证所发生的费用，乙方部分由乙方负责；配合乙方办理开发房产项目的立项规划报建，报建所发生的费用，由乙方自行支付等。5.乙方权利义务：按合同规定享有建成建筑物的70%，自主经营分得开发房产；负责承担开发房地产所支出的一切费用，包括立项、规划报建、环保、园林、消防等各项费用；负责开发房产的设计、施工的全部投资，并保证在动工之日起一年零六个月内竣工交付使用等。6.乙方如不报建，或报建手续不齐动工建设，所造成的损失由自己承担；乙方保证在合同签订之日起三个月内动工，并保证从动工之日起一年零六个月内完成开发，并把甲方应分得到的房产交付给甲方使用，若逾期两年不交付使用，每逾期一年，乙方同意补偿10万元给甲方，逾期三年，甲方有权终止合同，乙方在该地上建的不动产物，全部归甲方所有，甲方有权再和第三者合作。2003年11月23日，东岸村委会与钟达、李兴伟、莆正龙签订《补充协议书》，主要内容如下：在进行土地平整时因东岸村委会与榕根居委会出现争议，东岸村委会与榕根居委会达成协议，将涉案土地确定为东岸村委会与榕根村委会共有，各享有50%的权利，同时由东岸村委会与榕根居委会共同建设东榕苑，建设东榕苑的资金由钟达、李兴伟、蒲正龙投入。双方根据客观情况的变化，对《合作协议书》做以下修改和补充：乙方对东榕苑全部房产的分成不变，仍为东榕苑全部房产的72%，甲方的分成房产调整为东榕苑全部房产的14%，另14%归榕根居委会所有，由乙方与榕根居委会签订合同予以明确等。上述合同的签订过程中，2003年6月17日，由钟达、李兴伟、蒲正龙与东岸村委会为联合开发上述土地共同出资成立东岸公司，注册资本1000万元。东榕苑项目的建设由东岸公司出资，东岸村委会和榕根居委会提供土地。2003年7月，东岸公司未经规划批准，在合作的地块上动工兴建东榕苑综合楼A栋，同年8月又在A栋西侧兴建B栋，至2004年3月完成土建部分。2004年1月18日三亚市规划局对东榕苑作出三规罚字（2004）01号行政处罚决定书，限十五日内自行拆除东榕苑A、B栋建筑物。2004年3月26日，三亚市规划局在相关单位的参加协助下强行将东榕苑A、B两栋大楼全部拆除。2005年9月15日东岸公司以三亚市规划局为被告向三亚市中级人民法院提起行政赔偿诉讼，请求三亚市规划局赔偿违法拆除的具体行政行为造成的直接经济损失11743903元，三亚中院以东岸公司兴建的东榕苑A、B栋大楼未经规划批准，属违章建筑，不存在应当依法予以保护的合法权益为由，作出（2005）三亚法赔字第2号行政赔偿判决，驳回东岸公司的诉讼请求。该判决已经生效。本院认为，本案的焦点问题为钟达、李兴伟、蒲正龙三人分别与东岸村委会、榕根居委会签订的《合作协议书》《联营开发土地合同书》的效力及责任问题。从双方约定的由东岸村委会、榕根居委会共同提供土地，钟达、李兴伟、蒲正龙出资金负责建成A、B两栋楼房，双方按比例分配楼房来看，双方的真实意思是钟达、李兴伟、蒲正龙用一定比例的楼房价值购买东岸村委会、榕根居委会的土地，因此，双方实际上是非法变相购买土地的行为，合同名为联营开发实为集体土地使用权转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国实行的是房地一体主义，涉案楼房所占用的土地为农村集体土地，钟达、李兴伟、蒲正龙不是该土地所在农村集体的成员，钟达、李兴伟、蒲正龙使用农村集体土地建设楼房，钟达、李兴伟、蒲正龙建设涉案房屋必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，违背了上述法律的效力性强制性规定。因此，依据上述法律的规定，双方签订的《合作协议书》《联营开发土地合同书》应认定无效。合同签订时，双方均对涉案土地性质情况知情，也应知悉非该村集体组织成员不得在集体土地上建设房屋，双方对合同签订均有过错，且责任相等。双方在《合作协议书》中约定，因政府不同意批给东岸村使用该地块，甲、乙双方都无能力征得政府同意的情况下，不在违约之列，各自所支付的各种费用也不再偿还；在《联营开发土地合同书》中约定，乙方如不报建，或报建手续不齐动工建设，所造成的损失由自己承担。现因钟达、李兴伟、蒲正龙未经政府审批，动工建设后被政府认定为违章建筑予以强制拆除，所造成的损失依约亦不能得到支持。综上，钟达、蒲正龙主张东岸村委会、榕根居委会签订涉案合同构成缔约过失责任，要求两被告赔偿土地平整费、变压器投资款、青苗费、地面附属物补偿、地下管网工程款及利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回原告钟达、蒲正龙的全部诉讼请求。本案诉讼费36880元（原告已预缴），由原告蒲正龙、钟达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吉才军人民陪审员 余泽慧人民陪审员 梅开志 {文书日期}书 记 员 郑志崇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。