四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川07民终3068号 上诉人（原审被告）：苏琴，女，汉族，生于1983年11月8日，住四川省绵阳市游仙区。 被上诉人（原审原告）：四川锦程物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城路**银峰国际商业中心**。 法定代表人：胡正来，公司总经理。 委托诉讼代理人：王正伟，公司员工。 上诉人苏琴因与被上诉人四川锦程物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院（2018）川0704民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏琴，被上诉人四川锦程物业服务有限公司的委托诉讼代理人王正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人苏琴上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人未全面履行义务，报修不登记不处理，给上诉人造成经济损失；上诉人墙体里的水管属共用设施，被上诉人有维修管理义务；上诉人未履行物业费的给付义务，被上诉人未履行共用设施的维修义务，在双方均违约的情况下，上诉人自行维修的费用应适当抵扣物业费并不承担违约金。 被上诉人四川锦程物业服务有限公司答辩称，上诉人家水管漏水物业接到了报修，物业也给上诉人说明了已过保修期，让其自行维修。 原审原告四川锦程物业服务有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2015年8月31日至2017年12月31日期间的物业服务管理费4389元、垃圾清运费168元；以及按照合同约定的违约金1367.1元；2.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2010年3月10日，四川省绵阳银峰纺织有限责任公司与原告四川锦程物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定选聘原告对“香榭里大道”小区提供前期物业管理服务。被告苏琴系绵阳市游仙区XX路XX号XX大道XX号房屋（建筑面积为111.97平方米）之业主。2013年8月24日，被告办理了接房手续。同日，被告与原告签订《香榭里大道费用收缴协议》，约定电梯公寓物业服务费用标准为1.4元／㎡，缴费方式：季缴每季度10日前缴纳当期费用、年缴每年1月20日前缴纳当期费用，逾期缴纳的，应承担每天5‰的违约金。后原告四川锦程物业服务有限公司（乙方）与绵阳市游仙区香榭里大道小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由四川锦程物业服务有限公司为XXX小区提供物业服务，物业管理期限自2012年12月12日至2017年12月11日止；高层住宅由业主按其拥有建筑面积1.4元/月·㎡缴纳物业费。 庭审中，原告还举出了：1.物业服务企业资质证书，拟证明原告系案涉小区的物业服务公司，依法具有服务资质；2.承诺书，拟证明被告同意四川绵阳银峰纺织有限责任公司选聘原告作为香榭里大道的前期物业服务公司；3.2018年1月17日、2018年1月31日的催收通知的照片、短信催收记录，拟证明因被告欠付物管费，原告多次在被告门前张贴催收通知向被告主张拖欠的物业服务费用的事实；4.绵阳市人民政府“绵府函（1997）60号、绵府办发（2009）64号”文件两份，拟证明收取垃圾清运费标准为每户6元／月，由原告方每年如数向绵阳市环境卫生管理处缴纳垃圾清运费；4.业主报修记录本、保安巡查记录表、环境维护记录表，拟证明原告在合同期间履行了约定的物业、安保、保洁等物业服务管理的义务。 被告举出照片打印件三张，拟证明其房屋漏水后，自行把内墙打了无法复原的事实。 上述事实有营业执照、组织机构代码证、身份证、《前期物业服务合同》、承诺书、《香榭里大道费用收缴协议》、物业服务合同、催收通知单照片、资质证书、绵阳市人民政府关于调整绵阳市环境卫生服务收费标准的批复（绵府函［1997］60号）、绵阳市人民政府关于印发《绵阳城区生活垃圾袋装管理规定》的通知（绵府办发［2009］64号）、物管费明细表、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 原审法院认为：被告与原告四川锦程物业服务有限公司签订的《承诺书》及《香榭里大道费用收缴协议》，以及原告与四川省绵阳银峰纺织有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、原告与香榭里小区业主委员会签订的《物业服务合同》，以上协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，协议成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方均应按合同履行各自义务。 关于欠付的物管费问题。根据《物业服务合同》以及《香榭里大道费用收缴协议》约定，物业服务费以预缴形式，季缴每季度10日前缴纳当期费用、年缴每年1月20日前缴纳当期费用，高层电梯住宅物业服务收费为1.4元/月/平方米的收费标准。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，原告四川锦程物业服务有限公司的收费标准双方在物业服务合同中进行了约定，对原、被告双方具有约束力。现原告举证证实其通过书面方式向被告及其家人进行了催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。被告之辨称理由，因其所举证据系打印件且原告不予认可，即使真实存在，房屋质量问题的维修主体应为开发商，与本案并无关联性，被告以此抗辩不予交纳物业服务费的理由不能成立，原审法院不予支持。对原告要求被告支付从2015年8月31日至2017年12月31日止的物业服务费即4389元（111.97平方米x1.4元/㎡x28个月）的诉讼请求，原审法院予以支持。 关于垃圾清运费的收取。根据原告举出绵阳市人民政府绵府函［1997］60号、绵府办发［2009］64号文件的内容，原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告应当支付垃圾清运费，故对原告要求被告支付从2015年8月31日至2017年12月31日的垃圾清运费的诉讼请求，原审法院予以支持，计为168元（6元/户/月×28月）。 关于违约金。被告未按约缴纳物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其行为已构成违约。根据合同约定的日千分之五为标准进行计算，明显畸高于给原告造成的损失，原告主张按拖欠物业服务费总额的30%主张违约金，低于自逾期之日起每日5‰计算违约金，系对其权利的自由处分，但该主张亦明显高于给原告造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，综合考虑，原审法院酌情确定违约金为以所欠物业管理服务费总额的10%即438.9元为宜【4389元×10％】。综上，判决如下：一、被告苏琴于本判决生效后十日内向原告四川锦程物业服务有限公司支付物业服务费4389元、垃圾清运费168元及违约金438.9元。二、驳回原告四川锦程物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25元，由被告苏琴承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。 二审中，上诉人苏琴提交小区照片两张，拟证明物业公司服务不合格，收据两张，拟证明因管道漏水造成的损失。被上诉人四川锦程物业服务有限公司质证认为照相时间是6点55分，是清洁工休息时间，不能证明服务不到位；收据的真实性不清楚，且收据所载最早时间也已过质保期。 本院认为，本案双方当事人对物管费及垃圾清运费的数额无异议，本院予以确认。因苏琴家水管漏水属给排水管道质量及保修问题，责任主体为开发商，物业服务企业不是责任主体，苏琴关于物业服务企业未尽到维修、管理义务，存在违约的主张不能成立；关于违约金，苏琴未按约交纳物管费，存在违约，应当支付违约金，且原审已根据本案具体情况对违约金进行调整，苏琴关于应互不承担违约责任的主张亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人之上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人苏琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇一九年一月十五日 书记员 毛玉红