湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9400号原告周丽华，女，1984年10月13日出生，汉族，住广西省南宁市江**。委托代理人蔡璐，湖南人和律师事务所律师。委托代理人方文斗，湖南人和律师事务所实习律师。被告中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**。负责人巢，行长。委托代理黄小平，湖南竞翔律师事务所律师。被告谢芳，女，1979年9月26日出生，汉族，住福建省周宁县。第三人黄海，男，1979年5月22日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。第三人汤胜文，男，1957年12月23日出生，汉族，住福建省周宁县。原告周丽华（以下简称原告）诉被告中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行（以下简称被告工商银行东塘支行）、谢芳以及第三人黄海、汤胜文（以下简称第三人）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人蔡璐、被告工商银行东塘支行的委托代理黄小平、被告谢芳到庭参加了诉讼，第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告谢芳因欠付被告工商银行东塘支行的房屋贷款，由本院进行强制执行程序，本院要求第三人协助执行，扣留房屋租金700万元。原告提出执行异议申请，本院裁定驳回了原告的异议申请。原告于2012年9月24日与被告谢芳签订了《房屋租赁合同》，租赁了被告谢芳名下的位于长沙市雨花区湘府东路二段108号水岸天际13楼1301-1326号共计26套公寓，租期从2012年10月1日至2030年9月30日，收款账号为被告谢芳的哥哥谢朝华账户，原告有转租权。双方还约定若原告在一年内付清前五年的租金，则给予三年的免租期。合同生效后，原告在2013年7月19日前付清了被告谢芳五年的租金150万元，取得了上述房屋的转租权和收益权。2015年7月5日，原告将房屋全部转租给第三人并签订了《租赁合同》。原告认为，根据合同相对性原则，第三人使用上述房产，是基于原告行使转租权而获得的使用权，其仅向原告支付对应租金，该租金系原告的合法财产，不属于被告谢芳的收入。诉讼请求：1、确认本院（2016）湘0111执587、591号《协助执行通知书》要求扣留的2030年9月30日前第三人应支付的租金为原告所有，暂计算至立案之日为147000元；2、终止对第三人在2030年9月30日前租金的协助执行；3、诉讼费用由被告工商银行东塘支行承担。被告工商银行东塘支行辩称，1、抵押在前，租赁在后，况且该租赁未经抵押权人（被告工商银行东塘支行）同意，也未办理租赁登记备案手续，该租赁权不能对抗抵押权的实现。2、原告提交的证据自相矛盾，不能证明原告如约支付了租金并获得三年免租期，也不能证明原告因此而享有租金收益。3、本案诉讼费用由原告承担。被告谢芳辩称，上述房产系被告谢芳通过向被告工商银行东塘支行抵押贷款购买。后因资金周转困难，导致贷款未偿还。原告是从2012年9月底承租的，租金是从2012年10月开始计算，原告已经付了5年的租金150万元，其中有23万元现金，其他都是银行转账，转账是按照要求转到被告谢芳哥哥谢朝华名下。被告谢芳知晓原告将房屋转租给第三人。被告谢芳现在确实没有能力偿还银行贷款，希望被告工商银行东塘支行尽快行使抵押权。第三人黄海未到庭，书面述称，其与第三人汤胜文共同经营水岸天际13楼海之蓝商务酒店，两人与原告于2015年7月5日签订租赁合同，承租水岸天际13楼，租期15年，当时还找到房东被告谢芳进行了确认。租金前三年为每年25万元，第一年是提前支付的，由于原告没有支付之前的物业费，所以大部分租金用于支付物业费，剩余租金交付原告。从第二年起按月支付租金，每月21000元，中间有一个月转20000元，其中1000元使用座机号码费用。租金是通过第三人汤胜文以及雷超（第三人黄海的妻子）转账给原告。第三人汤胜文未到庭。经审理查明，2011年12月30日，被告谢芳因购买位于长沙市雨花区湘府东路二段108号水岸天际新寓1栋1301-1326号共计26套房屋，向被告工商银行东塘支行申请贷款本金507万元，并用涉案26套房屋办理了抵押登记，抵押权人为被告工商银行东塘支行。被告谢芳因资金周转困难，自2013年7月后未再偿还被告工商银行东塘支行的贷款本息。被告工商银行东塘支行于2015年11月向本院以金融借款合同纠纷起诉被告谢芳，本院于2016年1月作出了（2015）雨民初字第06372号、（2015）雨民初字第06373号民事判决，判令被告谢芳偿还被告工商银行东塘支行的贷款本息及律师费，并确认被告工商银行东塘支行对涉案26套房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。该两份民事判决书均已生效。因被告谢芳未按上述判决要求履行给付义务，被告工商银行东塘支行向本院申请强制执行。本院依法受理后，经查明发现被告谢芳名下涉案房屋现由第三人租赁使用,本院据此向第三人发出（2016）湘0111执587、591号《协助执行通知书》，请求协助扣留涉案房屋租金收入700万元。原告不服，向本院提出执行异议，主张原告已于2013年9月24日前向被告谢芳支付五年租金共计150万元，其对涉案房屋享有三年免租期，在此期间的租金收入归其所有，不能作为被告谢芳的财产予以执行。本院经审查后，认为原告提交的证据无法证明其已按期足额向被告谢芳支付五年租金，获得了涉案房屋免租权，依法驳回了原告的异议请求。原告对本院作出的（2018）湘0111执异81号执行裁定书不服，遂于2018年10月31日向本院起诉，请求依法裁判。另查明，2012年9月24日，原告与被告谢芳签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告谢芳名下的涉案26套房屋作为公寓酒店或办公用途，租期18年，自2012年10月1日至2030年9月30日，租金每年30万元，原告一年内支付前五年租金，五年后被告谢芳给予原告免租期3年。免租期满后，租金以每两年递增5%计算，租金一年一付，被告谢芳应当出具收款凭证。双方同意租金支付谢朝华农业银行长沙雨花亭支行95×××12账户。租赁期内，在不妨碍被告谢芳租金收取上，被告谢芳不得对原告的转租行为进行限制。合同签订后，被告谢芳将房屋交付原告使用，原告自2012年10月7日至2013年7月19日向被告谢芳指定的银行账户转账127万元，另现金支付23万元。2013年9月24日，被告谢芳向原告出具了收据，载明收到原告涉案房屋租金150万元。2015年7月5日，原告将涉案房屋转租第三人，第三人的承租期为2015年10月1日至2030年9月30日，租金第一年至第三年为每年25万元，第四年租金为27万元，第五年租金为29万元，第六年为34万元，从第六年后每满两年在前一年的基础上递增5%计算租金。租金第一年每月一付，第二年至第四年二个月一付，第五年后每年一付。涉案房屋现由第三人经营长沙市雨花区海之蓝便捷旅馆。原告提交了两张湖南泰弘物业管理有限公司出具的收据及发票，以及由原告自行书写的两张收款收据，拟证明第三人通过缴纳物业费方式折抵第一年租金80687元，第一年剩余的租金以现金方式支付165000元。第二年以后的租金第三人均以银行转账方式按月支付原告。上述事实，有长沙市不动产信息查询证明、租赁合同、房屋租赁合同、（2015）雨民初字第06373号民事判决书、（2018）湘0111执异81号执行裁定书、银行交易明细清单、收据、发票以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案执行案件的执行标的为被告谢芳名下的位于长沙市雨花区湘府东路二段108号水岸天际新寓1栋1301-1326号共计26套房屋的租金收益，故本案原告作为提出执行异议的案外人应就其对该26套房屋租金享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应当承担不利后果。根据查明事实，被告谢芳将本案26套房屋出租给原告，原告在一年内支付前五年租金150万元即可以取得免租期3年，双方特别约定了租金支付方式为银行转账，且指定了收款账户。但是根据原告提交的证据以及被告谢芳的陈述，原告在与被告谢芳签订租赁合同后，一年内实际银行转账仅127万元，另23万元采取现金支付，但是并未提供该23万元的资金来源凭据，亦不符合双方约定的付款形式及交易习惯。同时，原告主张其将上述房屋转租给第三人，第三人第一年（2015年7月至2016年6月）的租金采取折抵物业费以及现金方式支付租金。根据原告提交的证据，物业费缴纳凭据中的39900元并不能证明系第三人缴纳，同时剩余的租金165000元采取现金方式支付，该两张现金收款收据系原告单方出具的，并无资金来源佐证，且与第三人之后租金支付方式亦不相符。综上所述，原告并未提供充分证据证明其已按期足额向被告谢芳支付了五年租金，获得了本案房屋3年的免租权。同时，原告与第三人之间是否存在房屋转租关系亦存疑。因此，原告应承担举证不能的不利后果，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告周丽华的诉讼请求。本案受理费3240元，由原告周丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 莉人民陪审员  周江华人民陪审员  王济荣二〇一九年一月十四日书 记 员  蒋奉平附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。