湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10558号上诉人（原审被告）：阮祥顺，男，1957年12月31日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人（原审被告）：阮祥华，男，1963年3月21日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人（原审被告）：阮祥友，男，1965年8月12日出生，汉族，住武汉市江汉区，上列三上诉人共同委托诉讼代理人：叶达峰，湖北九畴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阮行，男，1989年7月8日出生，汉族，住武汉市硚口区，被上诉人（原审原告）：徐桂容，女，1954年1月9日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：李梦茜、万芸芸，均系湖北鼎君律师事务所律师。原审被告：阮祥新，男，1960年12月27日出生，汉族，住武汉市硚口区，原审被告：陈漫诗，女，1990年5月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区，原审第三人：武汉市硚口区紫润百瑞居房屋中介部，住所地武汉市硚口区紫润明园****门37-1商铺。经营者：周腊英。委托诉讼代理人：王力，男，该单位员工。上诉人阮祥顺、阮祥华、阮祥友、阮行因与被上诉人徐桂容、原审被告阮祥新、陈漫诗、原审第三人武汉市硚口区紫润百瑞居房屋中介部（以下简称百瑞居中介部）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初4913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阮祥顺、阮祥华、阮祥友、阮行上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判不予支持由我方配合继续履行蔡旺莲和徐桂容签署的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，我方无需支付5万元违约金；2、维持一审判决第二项；3、判令徐桂容承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、蔡旺莲的精神状态无法满足签署并履行合同的条件，也从未授权任何人签署并履行合同。虽然陈漫诗表述蔡旺莲在2016年4月16日现场签订合同时是清醒的，但陈漫诗当时与阮行正在商讨离婚事宜，需要通过卖房获得经济补偿，其说法无法真实反映客观事实。蔡旺莲不能书写，指印是被陈漫诗拿着手按上去的，蔡旺莲根本不清楚这个动作意味着什么，该事实包括阮行在内的当事各方均有看到。阮行在现场看到蔡旺莲不具有与售房相匹配的认知能力，同时也不情愿卖房，迫于无奈才去了现场，同时阮行本人的签名也是陈漫诗代签的。其后在房地局办理过户手续时，房地局工作人员也明确指出了蔡旺莲不具有行为能力。2、原审第三人工作人员王力认为蔡旺莲是清醒的，但其与本案具有利害冲突，而合同继续履行则可以保障其中介费收入的相关利益（在一审庭审中明确表述支持买方，未体现出居间方客观、中立的立场）。同时纵观本案事实，王力不仅未尽到审慎审查提醒的义务（合同签订时应通知蔡旺莲的四名子女、并陪同蔡旺莲首先到房地局确认精神状态和行为能力），同时在办理过户过程中还遗失了卖方的户口和权属证书，在整个中介服务过程中未体现出相关的专业性。对其主观认为蔡旺莲是清醒的、具有行为能力的说法，不应该予以采信。3、蔡旺莲本人银行账号未收到任何款项进账，也未出具任何委托他人收款的凭证，合同中明确约定应由甲方也就是蔡旺莲收款，而徐桂容自始未履行合同相关义务。4、阮祥顺、阮祥友、阮祥华、阮祥新四人没有收到任何钱款，为何要承担被扣除徐桂容支付的5万元的法律后果？陈漫诗和阮行不是本案适格的被告，只是两位无权代理人，徐桂容即便要主张钱款返还的责任，也只能向这二人提出。每一个当事人都是独立的法律主体，不能任意混同。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该条款的适用应以当事人具有民事行为能力为前提，如果当时人都不具备行为能力，又何谈事后取得处分权呢。因此该条款的缺乏适用基础。徐桂容答辩称，蔡旺莲系案涉房屋的所有权人，在签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时意识清醒，该合同合法有效。陈漫诗和阮行系蔡旺莲的代理人，已取得合法授权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。阮祥新、陈漫诗未到庭陈述答辩意见。百瑞居中介部答辩称，没有意见，希望法院公正判决。徐桂容向一审法院提出诉讼请求：1、阮行、陈漫诗、阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友继续履行双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，配合徐桂容办理房屋过户手续；2、阮行、陈漫诗、阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友向徐桂容支付违约金5万元；3、阮行、陈漫诗、阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友承担经纪代理费18000元；4、阮行、陈漫诗、阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月16日，蔡旺莲（甲方）、徐桂容（乙方）、百瑞居中介部（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：“甲方所有的房屋坐落于武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）23栋1单元11层1室，为钢混结构，建筑面积89.97平方米，该房屋为合同房，办理该房屋不动产登记证的一切费用由甲方承担。经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价90万元。付款方式：1、签订本合同时，乙方应付购房定金5万元，给3万元给甲方（购房定金可冲抵购房款），给2万元给丙方（购房定金可冲抵购房款或中介费），甲方、丙方在收到乙方所付购房定金后，不得将该房屋再推荐或转售他人；2、取得该房屋交易的私房买卖登记收件单同时，乙方应付85万元给甲方；3、剩下2万元在甲方结清水电物业煤气等费用之后，由丙方退还给甲方。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。在办理该房屋过户当日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费18000元，甲乙双方同意，若甲方或乙方单方违约，违约方应赔偿支付另一方违约金5万元，并承担经纪代理费18000元。本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后在60个工作日协助办理过户手续。甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。”该合同上“蔡旺莲”的签名系陈漫诗代签，蔡旺莲在签名上加盖了手印，阮行、陈漫诗作为代理人在合同上签名并加盖手印。当日，阮行代蔡旺莲出具《收条》，确认收到徐桂容购房定金3万元，百瑞居中介部亦出具《收据》，确认收到徐桂容2万元。2016年6月20日，武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）23栋1单元11层1室房屋（建筑面积89.97平方米）登记至蔡旺莲名下。2016年6月29日，武汉市长江公证处作出（2016）鄂长江内证字第7174号《公证书》，内容主要为：“申请人蔡旺莲、阮祥友、阮祥华、阮祥新、阮祥顺因继承被继承人阮国卿的遗产，于2016年6月24日向本处申请办理继承权公证，现查明事实如下：一、被继承人于2013年7月18日死亡；二、继承人蔡旺莲、阮祥友、阮祥华、阮祥新、阮祥顺向本处申请继承被继承人阮国卿遗留在武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）23栋1单元11层1室的房屋一套，建筑面积89.97平方米，该财产系阮国卿、蔡旺莲的夫妻共同财产；三、据被继承人阮国卿的继承人蔡旺莲、阮祥友、阮祥华、阮祥新、阮祥顺称，被继承人阮国卿生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；四、蔡旺莲与被继承人阮国卿系原配夫妻，婚后育有四子：分别是阮祥友、阮祥华、阮祥新、阮祥顺，被继承人阮国卿的父母均先与其死亡；五、现蔡旺莲表示要求继承被继承人阮国卿的上述遗产，阮祥友、阮祥华、阮祥新、阮祥顺表示放弃对被继承人阮国卿上述遗产的继承权。……兹证明被继承人阮国卿的上述遗产由蔡旺莲一人继承。”2016年8月17日，蔡旺莲重新办理了诉争房屋的《不动产权证》，登记权利人为蔡旺莲。后双方去办理过户手续时，房屋登记部门工作人员认为蔡旺莲不清醒，要求其办理指定监护手续，因蔡旺莲的四个儿子意见不统一，故合同未继续履行。2017年2月19日，蔡旺莲去世。庭审中，阮祥顺、阮祥华、阮祥友陈述诉争房屋系2009年取得的经济适用房指标，当时兄弟四人协商共同出资，登记在父母名下，由父母和照顾父母的人共同居住，父母去世后再确定如何分配，2016年6月办理放弃继承公证是因为阮祥新说这样方便办理产权证，2016年8月才听阮行说卖房子的事情，并要给蔡旺莲指定监护人，当时阮祥顺长期住院没精力理会，阮祥华、阮祥友没有房屋，不同意卖房，2018年上半年接到法院传票才知道房屋在2016年就卖了。陈漫诗陈述蔡旺莲有时清醒有时不清醒，但卖房子时是清醒的，购房定金系阮行收取，其与阮行已于2016年9月离婚。百瑞居中介部表示过户当日房屋登记部门的工作人员认为蔡旺莲不清醒，要求其指定监护人，后来蔡旺莲的四个儿子意见不统一，就没有进行交易。徐桂容在庭审中表示如果继续履行合同，愿意一次性支付剩余购房款。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案诉争房屋系蔡旺莲与阮国卿夫妻关系存续期间购买，属蔡旺莲与阮国卿的夫妻共同财产，阮国卿死后，阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友均在公证处明确表示放弃对诉争房屋的继承，蔡旺莲又于2016年8月重新办理了房屋权属证书，此时诉争房屋才归蔡旺莲一人所有。徐桂容与蔡旺莲签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》虽然并非蔡旺莲本人签名，但其本人在陈漫诗代为书写的签名上加盖了手印，后蔡旺莲也配合办理了继承公证和房屋权属证书，以实际行动在履行合同，且陈漫诗和百瑞居中介部均表示蔡旺莲签订合同时意识清醒，而阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友并未提供证据证明蔡旺莲在签订合同时系无行为能力或限制行为能力人，故该合同应属徐桂容、蔡旺莲真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”徐桂容签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时虽然并未取得诉争房屋的完全所有权，但其在合同签订后取得了房屋完全所有权，该合同亦不存在其他法律规定的无效情形，故该合同合法有效，双方均应依约履行。虽然合同履行过程中武汉市出台了限购政策，但本案合同的签订及定金的支付均发生在限购政策实施之前，故本案房屋买卖不应受限购政策影响，合同能够继续履行。徐桂容已按合同约定支付定金5万元，蔡旺莲亦应按照合同约定配合办理房屋过户手续，蔡旺莲一直未配合办理房屋过户手续，构成违约，徐桂容有权要求其继续履行合同并赔偿违约金5万元。至于经纪代理费18000元，应由百瑞居中介部主张权利，本案中不予处理。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”蔡旺莲死后，蔡旺莲的遗产应由其法定继承人阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友共同继承，但因蔡旺莲生前已将诉争房屋出售给徐桂容，蔡旺莲死后，蔡旺莲对徐桂容的合同义务作为蔡旺莲的个人债务应以其遗产进行清偿，故阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友应配合将诉争房屋过户登记至徐桂容名下。徐桂容在庭审中明确表示愿意一次性支付剩余购房款85万元，为减少当事人诉累，本院予以准许。扣除违约金5万元后，徐桂容还应于过户当日支付购房款80万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友于本判决生效之日起15日内配合将武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）23栋1单元11层1室房屋（建筑面积89.97平方米）过户登记至徐桂容名下，徐桂容于房屋过户当日向阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友支付购房款80万元；二、驳回徐桂容其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13480元，公告费260元，诉讼保全费5000元，共计18740元，由徐桂容负担440元，由阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友各负担4575元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对上诉人阮行、阮祥顺、阮祥华、阮祥友的上诉请求及理由，本院评判如下：徐桂容与蔡旺莲在中介公司居间下签订案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》，虽然合同上并非蔡旺莲本人签名，但蔡旺莲在陈漫诗代为书写的签名上加盖了手印，对此各方当事人均不持异议。上诉人主张蔡旺莲签订合同当时意识不清，手印是阮行拿着蔡旺莲手强行加盖的，但并未能提交任何证据印证该说法，而依据百瑞居中介部及陈漫诗的陈述，蔡旺莲在签订合同当时虽然年事较高，但意识清醒，并不存在认知障碍，二审期间上诉人亦未能举证蔡旺莲在签订合同当时属无行为能力或限制行为能力，故其主张蔡旺莲签订合同意识不清、不具有行为能力的上诉理由因没有事实和法律依据，本院不予支持，案涉房屋买卖合同应属徐桂容、蔡旺莲的真实意思表示。虽然合同签订时，蔡旺莲并未取得房屋的完整产权，但合同签订后，包括上诉人在内的阮国卿的法定继承人就案涉房屋依法进行了继承公证并由蔡旺莲一人取得了房屋权属登记，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案房屋买卖合同具备继续履行的法定条件，合同合法有效，双方均应依约履行。现蔡旺莲去世，徐桂容诉讼要求继续履行合同，该合同义务应由蔡旺莲的法定继承人阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友在遗产范围内依法承继，一审法院据此判令阮祥新、阮祥顺、阮祥华、阮祥友配合徐桂容办理房屋过户手续于法有据。因蔡旺莲一方一直未配合办理房屋过户手续，已构成违约，一审法院在判令徐桂容支付购房款时扣除卖方蔡旺莲应支付的5万元违约金，也并无不当。上诉人要求撤销一审判决第一项以及认为其无需支付5万元违约金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，阮行、阮祥顺、阮祥华、阮祥友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13480元，由上诉人阮行、阮祥顺、阮祥华、阮祥友共同负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟二〇一九年一月二十三日法官助理严洁书记员陈佳佳