江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6100号上诉人（原审被告）：江苏吴中地产集团有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路**。法定代表人:张祥荣，董事长。委托诉讼代理人:陈晓，江苏颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市天翔物业管理有限公司，住，住所地苏州市吴中区石湖西路**/div>法定代表人：王雨寒，总经理。委托诉讼代理人：吴晓，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣竹，江苏姑苏律师事务所实习律师。上诉人江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产公司）因与被上诉人苏州市天翔物业管理有限公司（下称天翔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴中地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院依据《苏州市前期物业管理委托合同》约定的面积，认定上诉人的交费范围及时间没有事实和法律依据。《苏州市前期物业管理委托合同》是上诉人办理预售需要向苏州市住建局及物价局提供的必要材料。所涉范围和面积是必须与规划许可证相一致的，是整个小区的建筑面积。物业小区是分期预售、分期交付的，物业费的计收日期应当与是符合交付条件且与物业办理交接后的房屋。退一步讲，在建的未竣工交付的房屋是在小区面积里的，但尚未移交物业是不应当收取物业费的。198幢、59幢、60幢没有办理预售也没有办理任何交接手续。被上诉人提供的证据物业结算申请单中，没有上述争议的房屋的空置房屋物业费。进一步可以证实59幢、60幢103室双方一直以来不结算空置房屋物业费的。前期物业服务合同只是作为履约参考，应当尊重双方的交易习惯。二、判决上诉人支付198幢即售楼处的物业费573915元及2013年1月1日至2017年6月14日空置房的物业费，没有事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人就198幢即售楼处签订了《售楼处、样板房委托管理合同》，双方就委托区域有明确约定，包含了小区整体的部分公共空间，并不是纯粹的室内服务。保安也是整个小区的保安，只是在服务质量上进行了提升。保洁也是整个小区的保洁，增加售楼处的室内保洁并做了要求，费用的核算并不是仅仅是增加服务内容的核算，而是涵盖了整个售楼处的物业费用的。两份合同的签约主体是一致的，提供的公共服务区域也是一致的，对同一幢房屋收取两笔物业费是没有法律和事实依据的。从198幢作为售楼处使用后，双方就198幢物业的结算一直只依据《售楼处、样板房委托管理合同》的约定进行，再无空置房的结算。2、被上诉人要求2013年的物业费已经部分过了诉讼时效。从198幢作为售楼处使用，也不存在空置一说。从服务范围看区域和人员都存在重叠部分，不应当重复计算。3、198幢房屋独立于黄金水岸小区之外，位置特殊，常规物业服务无法覆盖其所在区域。4、除了198幢售楼处外，小区还有其他未售、未交房屋，根据双方履行合同的惯例，被上诉人会按照季度提交申请单，但被上诉人从未向上诉人主张过售楼处的物业费。三、物业收费标准和服务的内容不符，应当酌情降低被上诉人的收费标准。黄金水岸系酒店项目，被上诉人提供的是普通的物业服务管理，按照酒店标准收费有失公平。上诉人与被上诉人2013年前系投资人与被投资人关系，双方的结算是内部结算，不能作为股权转制以后的履约依据，应当酌情降低物业服务收费。四、关于黄金水岸59幢、60幢103室、104室空置房物业费。1、从黄金水岸平面图可以看出，59幢、60幢103室、104室有独立的入口，与黄金水岸小区之间存在绿化带及景观河隔断，无法直接走通，独立于黄金水岸小区，小区物业服务无法覆盖59幢、60幢103室、104室房屋所在区域。2、根据前面合同履行的惯例，被上诉人会按照季度向上诉人提交《物业费结算申请表》、开具物业费发票以主张物业费。但被上诉人从未向上诉人主张过59幢、60幢103室、104室房屋物业费。五、上诉人不存在逾期付款的事实，上诉人与被上诉人结算一直是算统账的，因为双方的股权转让款支付事宜，一直未能妥善解决，相关案件已经在吴中区法院受理，诉争过程中不应当要求承担逾期付款的利息。天翔物业公司辩称：一、关于2016年7月1日至2017年6月14日“老带新促销活动抵扣物业费69470元，上诉人一审过程中及上诉时均未提出异议，二审应当予以维持。二、关于2013年1月1日至2017年6月14日期间未售商铺物业费（即未售商铺的物业服务费），一审认定上诉人应按《苏州市前期物业管理委托合同》约定的物业服务范围、房屋面积、服务期限缴纳服务费2141090.29元，二审应当维持。1、涉诉双方在《前期物业管理委托合同》中对案涉未售房屋的计算方法、缴纳主体均约定的明确具体。被上诉人依据前期物业服务合同，为整个小区提供了物业服务，上诉人对此也是认可的，没有任何证据证明59幢、60幢、198幢属于物业管理范围之外。2、前期物业管理委托合同中都会约定由开发商按房屋面积承担未售房屋的物业费，这是行业惯例。3、案涉小区分期开发不影响被上诉人对未售房屋收取物业费的诉请。4、如果认定双方只对未售房空置房物业费进行约定，而对未售的非空置房物业费没有约定，依据相关法规，上诉人也应当交纳涉案未出售房屋物业费。根据《中华人民共和国物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》规定，已经竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。5、退一步讲，即便涉案双方没有约定物业费起算时间，对涉案未出售物业费的起算时间，最起码也要从涉案房屋竣工之日起算，而不是所谓房屋移交给物业公司之日起算。上诉人早已于2011年1月与被上诉人办理涉案小区物业移交手续，所以前期物业管理委托合同所涉物管范围内房屋一旦竣工就享受了被上诉人提供的物业服务。法律规定，以房屋竣工作为缴纳物业费的条件。6、上诉人称双方的惯例是不结算空置房物业费没有任何依据。三、关于2016年7月1日至2017年6月14日期间未交房（别墅、公寓房）物业费，一审认定上诉人应付该项物业费1202759.76元，上诉人未提出异议，二审应当予以维持。四、关于2017年1月1日至2017年8月5日黄金水岸售楼处、样板房物业费，一审认定上诉人应付573915元，符合事实及双方合同约定，应当维持。五、涉案198幢103、104室作为售楼处使用，产生未售房屋公共物业费和售楼处专项服务费，该两项费用并不冲突，也不重复，被上诉人有权同时向上诉人收取该两笔费用。1、前期物业服务管理委托合同约定涉案未出售的空置房公共物业费应由上诉人交纳。《售楼处、样板房委托管理合同规定》约定专项服务费，两项费用由两类合同约定，不存在任何冲突。2、两项费用所涉物业服务范围、服务内容完全不同，售楼处、样板房专项委托服务区域并不包含在小区整体公共区域范围内，上诉人将售楼处专用停车场、专用庭院以及样板房专用区域作为小区公共空间，明显错误。3、两项费用的交纳主体不同，所涉合同目的不同。4、两项费用所涉服务人员不同。5、两项费用计算方式不同。6、案涉前期物业服务合同并未将售楼处面积排除在外，案涉所有合同均未约定被上诉人只能收取其中一项费用。7、被上诉人除了为上诉人提供了专项服务外，还为涉案小区其他业主提供了专项服务，相应业主均向被上诉人交纳了公共服务费和专项服务费，从而证明公共物业费和专项服务费并不冲突。8、从逻辑分析角度，两项费用不可能重叠。《售楼处、样板房委托管理合同》约定的物业费的利润仅4%，远低于涉案198幢房屋一年的公共服务费（15万元），如果按照一审判决，被上诉人没有必要接受专项委托。9、如果认定双方在苏州市前期物业服务管理委托合同中并未约定“空置房”物业费，则案涉198幢未售房物业费用可根据法定收取，案涉198幢售楼处物业费依据《售楼处、样板房委托管理合同》的约定，两项费用不存在任何冲突。六、本案按照法律规定，不存在部分超过诉讼时效的情况。七、上诉人称物业收费标准与提供的服务不符，要求降低物业费收费标准，缺乏事实和法律依据。八、被上诉人提供的物业服务不存在质量问题。九、上诉人逾期付款事实充分，应当支付逾期利息。上诉人认为双方存在股权转让支付矛盾没有依据，只是上诉人与被上诉人股东之一存在股权纠纷。天翔物业公司向一审法院起诉请求：判令吴中地产公司支付天翔物业公司物业费人民币4849008元及该物业费拖欠期间的资金占用利息损失人民币441167元（暂计算至本诉提起之日，最终计算至本判决作出之日）。一审审理中，天翔物业公司将请求物业费的金额变更为4310292元，即2016年7月1日至2017年6月14日期间未交房物业费调整为1257002元。一审法院认定事实：天翔物业公司（乙方）与吴中地产公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定：甲方委托乙方为黄金水岸小区实行物业管理服务，物业类型为别墅，总建筑面积17348.7平方米，委托期限自2009年10月1日至2012年10月1日止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收，乙方根据下述约定按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅为4元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期服务管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取，甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意提交苏州仲裁委员会仲裁。后双方于2010年5月15日又签订了《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定：甲方委托乙方对黄金水岸小区实行物业管理服务，物业类型为公寓式酒店，总建筑面积183553平方米，其中计容面积124356平方米，委托管理期限自2012年1月1日至2014年12月31日止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收，乙方根据下述约定按建筑面积向业主收取物业服务费：（1）中心酒店、酒店一：4.49元/月·平方米；（2）酒店二：4.20元/月·平方米；（3）酒店三：3.76元/月·平方米；（4）商业：4.72元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期服务管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取，甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。根据被告的招标文件，中心酒店是指低层大酒店，酒店一是指独幢和双拼别墅式酒店，酒店二是指联排别墅式酒店，酒店三是指公寓式酒店。原告自2009年起一直为黄金水岸小区提供物业管理服务至2017年6月14日止。另查明，天翔物业公司城区一分公司（乙方）与吴中地产公司（甲方）签订一份《售楼处、样板房委托管理合同》，约定：甲方委托乙方为太湖黄金水岸项目售楼处（198幢）、样板房提供前期物业管理服务，委托期限12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，委托区域包括东售楼处（198幢湖滨8号）室内为保洁服务（含东售楼处公共停车场、庭院、码头）、日常客户礼宾服务、销售接待服务、吧台服务；样板房室内外日常保洁服务（含庭院及门口过道）、客户礼宾服务、销售接待服务；区域内广告灯、水景的定时开闭服务等，委托管理费总额849554元，按月季度先服务后付款，第一季度支付金额207317元，第二季度支付金额236202元，第三季度支付金额188575元，第四季度支付金额217460元，服务费按季度方式结算，每季度结算后乙方开具发票给甲方，甲方于收到发票后15日之内转账到乙方指定账户。2017年10月19日，天翔物业公司城区一分公司开具购买方为吴中地产公司的江苏增值税普通发票六张，金额分别为99000元、99000元、99000元、99000元、99000元、80574元，合计575574元，备注标明“黄金水岸售楼处2017.1.1-8.5”。天翔物业公司当日将该发票寄送给吴中地产公司，吴中地产公司于次日收到。2017年10月20日，天翔物业公司城区一分公司出具情况说明，确认上述黄金水岸小区售楼处、样板房的物业管理服务实际由天翔物业公司提供，其将追讨售楼处、样板房的物业费的诉权交由天翔物业公司处分。又，根据房屋权属登记信息查询结果证明显示，黄金水岸花园59幢建筑面积5060.44平方米、60幢103室建筑面积692.24平方米、198幢103室建筑面积179.04平方米、198幢104室建筑面积2552.46平方米，所有权人均为被告，附记“59幢、60幢、198幢不可分割销售”；60幢101室建筑面积396.55平方米、60幢102室建筑面积295.69平方米。所有权人均为苏州市吴中区黄金水岸小区全体业主。审理中，天翔物业公司表示，其起诉时将198-104商铺面积错误计算为2918.86平方米，另60-101、102两套商铺实为物业用房，其可以不计收物业费，故其主张的涉案商铺物业费金额减少267162元。以上事实，有天翔物业公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、售楼处、样板房委托管理合同、苏州“黄金水岸”商业小区前期物业管理招标文件、发票、邮寄凭证、房屋权属登记信息查询结果证明及庭审笔录、质证笔录等证据予以证实。一审法院认为，基于天翔物业公司、吴中地产公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》、天翔物业公司城区一分公司与吴中地产公司签订的《售楼处、样板房委托管理合同》及庭审中双方之确认，天翔物业公司一直为吴中地产公司提供服务至2017年6月14日，双方形成物业服务合同关系，不违反法律强制性规定，应属合法有效。天翔物业公司实际为吴中地产公司提供了物业服务，其以自己的名义起诉要求吴中地产公司支付委托管理费符合法律规定，吴中地产公司应依照或参照合同约定支付。关于天翔物业公司主张的各项费用，一审法院结合天翔物业公司、吴中地产公司提交的证据、各自的意见，分析认定如下：一、天翔物业公司主张的2016年7月1日至2017年6月14日“老带新”促销活动抵扣的物业费69470元。天翔物业公司为证明其主张金额，向一审法院提交：1、《黄金水岸客户促销抵物业费明细统计》4份（复印件，其中2017年1月至3月、4月至6月的两份为原件）；2、关于黄金水岸“老带新”促销活动的《工作请示审批单》1份（复印件）；3、《黄金水岸老带新优惠确认单》7份及情况说明1份（复印件），证明其接受吴中地产公司指示，对给吴中地产公司带来新客户的老业主抵免一定金额的物业费，双方约定抵免后再由吴中地产公司向其支付该被抵免的物业费。老带新活动中共对黄金水岸13位业主减免物业额69470元，该金额由上述4份促销抵物业费明细确认的金额相加而来，且明细上均有吴中地产公司财务经理吴雪鸿签字确认。经质证，吴中地产公司对上述证据真实性无异议，确认吴雪鸿确为其单位财务，但认为上述工作请示审批单、优惠确认单与本案无关，而吴雪鸿签字的明细统计尚未结算，无法确认原告的结算依据，因为2013年转制之前确实有这么操作，优惠是其与天翔物业公司直接结算，还是其和业主结算，再另行补偿天翔物业公司是不确定的。一审法院认为，尽管天翔物业公司未能提供“老带新”优惠给予的物业费奖励抵扣由吴中地产公司支付给天翔物业公司的直接证据，但从天翔物业公司提交的工作请示审批单、优惠确认单可以看出，在“老带新”活动中，业主介绍新客户买房成交后可以得到一定的物业费减免或者奖励，按常理看，物业费的收取主体应为天翔物业公司，只有在天翔物业公司同意的情况下，吴中地产公司才能对物业费作出上述安排，因此天翔物业公司主张给予老客户的物业费奖励由吴中地产公司支付给其应与事实相符，且吴中地产公司亦认可在2013年之前也是这样操作的，结合天翔物业公司持有并提交经吴中地产公司财务签字确认的2016年7月至2017年6月14日的促销抵物业费明细、内部结算确认单，一审法院对天翔物业公司的主张予以支持。根据促销抵物业费明细，2016年7月至2017年6月14日期间物业费优惠金额为69470元，应由吴中地产公司支付给天翔物业公司。二、天翔物业公司主张的2013年1月1日至2017年6月14日期间未售商铺物业费2141264元（已扣除天翔物业公司自认减少的267162元）。天翔物业公司向一审法院提交黄金水岸未售商铺现场照片6张，商铺巡逻表6张、巡查记录现场照片6张、保洁签到表5张、商铺保洁服务签到表现场照片6张及太湖黄金水岸商铺结算明细（均为打印件），证明其为黄金水岸商铺提供物业服务，吴中地产公司4个未售商铺拖欠2013年1月1日至2017年6月14日期间的物业费情况，吴中地产公司对结算明细不予认可，认为天翔物业公司于2013年2月28日转制，故2013年1月1日至2013年3月1日的物业费已经不存在，由双方的转制协议约定；同时，结算明细里包括物业用房（60幢101、102室）、售楼处（198幢103、104室）、天翔物业公司未提供服务的商铺（59幢、60幢103室），且售楼处有另外的物业合同，天翔物业公司不能重复计费。为此，吴中地产公司提供《关于苏州市天翔物业管理有限公司改制的框架协议书》复印件一份。经质证，天翔物业公司不认可吴中地产公司的证明目的，改制协议并未对2013年1月1日至3月1日的物业费进行了约定，上述所有商铺均其物业服务范围之内，198幢103、104室确实系售楼处，但售楼处另外的合同是针对室内，并非室外。一审法院认为，对于未售商铺的物业费，参照双方的合同约定，应由吴中地产公司全额支付物业费给天翔物业公司。关于售楼处是否支付物业费的问题，虽然198幢103、104室商铺是售楼处，而天翔物业公司、吴中地产公司关于售楼处签订了《售楼处、样板房委托管理合同》，但前述两份合同在合同目的、服务内容、服务区域、计费依据和方式上均有所不同，《苏州市前期物业管理委托合同》主要是针对黄金水岸小区公共区域的管理和服务，目的是为小区全体业主创造美好的生活和工作环境，《售楼处、样板房委托管理合同》主要针对售楼处、样板房的室内管理和服务，目的是为了完善和提升销售接待服务，促进开发商房产的销售。因此，两份合同并不重合，不能认定吴中地产公司对售楼处部分支付了专项委托管理费，就不再支付普通的物业服务费。况且，《苏州市前期物业管理委托合同》并未将售楼处面积排除在外。涉案的198幢103、104室商铺虽临时作为被告的售楼处，但其仍应计算入未售商铺面积之内，吴中地产公司应当依照《苏州市前期物业管理委托合同》支付物业服务费。关于未售商铺的面积，经一审法院核算应为8484.18平方米，按照每平方每月4.72元计算，2013年1月1日至2017年6月14日期间的物业费应为2141090.29元，吴中地产公司应当支付给天翔物业公司。三、天翔物业公司主张的2016年7月1日至2017年6月14日期间未交房（别墅、公寓房）物业费1257002元。天翔物业公司向一审法院提交太湖黄金水岸一期别墅、二期别墅、三期别墅、四期别墅、以及二期公寓、三期公寓的空置房（未交房）物业费结算明细3张、内部结算确认单4份，证明吴中地产公司拖欠2016年7月1日至2017年6月14日期间该小区未交房物业费1795718元，按七折计算即为1257002元。经质证，吴中地产公司认为，内部结算确认单上的别墅4元/月·平方米、公寓3.8元/月·平方米，与天翔物业公司主张的别墅4.2元/月·平方米不一致，该计算标准没有依据；从内部结算确认单上看，双方结算时约定俗成空置房物业费打七折。对此，天翔物业公司称，其根据吴中地产公司确认的内部结算确认单上记载2016年7-9月、2016年10-12月、2017年1-3月、2017年4月1日-6月14日四个时间段一、二、三、四期别墅及二、三期公寓的未交房面积计算空置房面积，根据双方签订的第二份前期物业管理委托合同上不同类型别墅的单价统一酌减按4.2元/月·平方米计算，公寓房按3.76元/月·平方米计算，从而得出物业费金额；且，内部结算确认单打七折是吴中地产公司正常支付时协商确定的优惠，但吴中地产公司并未按时支付，所以现在起诉时不能再给予优惠，但其经考虑还是给予吴中地产公司七折优惠，所以该项物业费请求金额变更为1257002元。一审法院认为，参照合同约定，天翔物业公司主张空置别墅按4.2元/月·平方米、公寓房按3.76元/月·平方米计算，吴中地产公司认为应按照内部结算确认单上确定的标准计算，对此，因上述标准相差不大，而内部结算确认单经双方签字认可，故一审法院采纳吴中地产公司的意见，空置别墅物业费按4元/月·平方米、公寓房按3.8元/月·平方米计算。根据天翔物业公司提交的内部结算确认单，经一审法院核算，2016年7月1日至2017年6月14日期间未交房物业费应为1718228.23元。因天翔物业公司同意按七折计算并相应减少了请求金额，一审法院尊天翔物业公司自愿，上述费用按七折计算，确定最终金额为1202759.76元，吴中地产公司应予支付给天翔物业公司。四、天翔物业公司主张的2017年1月1日至2017年8月5日黄金水岸项目售楼处、样板房物业费575574元。天翔物业公司向一审法院提交黄金水岸样板房与客服排班表8份、黄金水岸保安、服务员工资发放表8份及《营销企划类合同月度付款内部审批表》1张，证明其依约为吴中地产公司所有的黄金水岸售楼处、样板房提供物业管理服务，吴中地产公司应依约向其支付2017年1月1日至3月31日的物业费207317元、2017年4月1日至8月5日的物业费366598元，合计573915元。经质证，吴中地产公司对上述证据真实性无异议，但认为双方未经结算，金额无法确认，且依据约定其应在收到发票以后15日内付款。经询问，天翔物业公司称开票金额是575574元，比上述金额多出1659元，系双方结算时扣除，其认可573915元。一审法院认为，天翔物业公司下属城区一分公司与吴中地产公司签订的《售楼处、样板房委托管理合同》系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。根据天翔物业公司城区一分公司的情况说明，天翔物业公司实际为吴中地产公司提供了物业服务，天翔物业公司以自己的名义起诉要求吴中地产公司支付委托管理费符合法律规定，吴中地产公司应按合同约定支付。按照约定，委托管理费应按季度结算支付，先服务后付款，天翔物业公司现主张2017年1月1日至2017年8月5日的委托管理费，符合合同约定，一审法院予以支持。根据合同约定及《营销企划类合同月度付款内部审批表》，一审法院确定上述期间的委托管理费金额为573915元，应由吴中地产公司支付给原告。关于利息损失问题。天翔物业公司主张从各项费用应付之日起按年利率6%暂计算至2017年10月25日，其中售楼处、样板房物业费按季度结算，吴中地产公司在收到发票之后付款，其他费用没有约定开票支付。吴中地产公司不予认可，认为双方的确按季度结算，但付款一般在结算后6个月内，双方没有结算，故不存在逾期。为此，天翔物业公司提供天翔物业公司、吴中地产公司与黄金水岸小区业主签订的苏州市前期物业管理服务协议一份，协议约定该小区物业费每六个月预缴一次，分别在上半年3月30日、下半年9月30日之前，证明吴中地产公司作为小区业主，也应参照该物业费缴纳时间的约定。一审法院认为，关于售楼处、样板房物业管理费用，虽然约定吴中地产公司按季度支付管理费，但应当在收到发票后15日内支付，根据吴中地产公司收到发票的日期，其应于2017年11月4日之前支付，故上述573915元的逾期利息应于2017年11月5日起计算至判决作出之日止。关于其他物业费合计3413320.05元，天翔物业公司、吴中地产公司没有关于双方的物业费用何时缴纳的明确约定，天翔物业公司主张应当按季度支付及参照其和小业主签订的物业服务协议每半年支付一次均无依据，天翔物业公司又无向吴中地产公司催要过的书面证据，故一审法院酌定自起诉之日起计算至判决作出之日止。关于逾期利息计算标准，天翔物业公司主张按年利率6%，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、江苏吴中地产集团有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州市天翔物业管理有限公司物业服务费3987235.05元及逾期利息（其中3413320.05元自2017年10月25日起，573915元自2017年11月4日起均按年利率6%计算至本判决作出之日止）。案件受理费44811元、财产保全费5000元，合计人民币49811元，由苏州市天翔物业管理有限公司负担6811元，江苏吴中地产集团有限公司负担43000元。二审中，上诉人吴中地产公司提供了三组照片。第一组照片内容为198幢即售楼处平面图、出入口、小区保安亭，证明198幢房屋系独立于小区之外的，没有安保人员值守，所以上诉人为了提高服务质量才与被上诉人签订了售楼处、样板房委托管理合同，从合同内容看，两份合同服务内容存在重复，根据双方的真实意思，上诉人无需交纳公共部分的服务费。第二组照片内容是59幢、60幢房屋的平面图及出入口，证明59幢、60幢独立于小区之外。第三组照片内容是2017年9月拍摄的59幢、60幢的房屋现场照片，证明现场房屋、公共区域杂草丛生，护栏等公共设施损毁严重，垃圾无人清理。被上诉人撤场时间为2017年7月份，如果被上诉人按照合同约定履行物业服务，现场不可能在短短的两个月内变成照片中的情况，从而说明被上诉人并未对59幢、60幢房屋提供物业服务。被上诉人天翔物业公司质证认为：1、这三组证据无法显示拍摄时间、拍摄地点，在一审中上诉人并未涉及小区存在物业服务质量提出异议，故对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。2、从上述证据看，牌匾上显示太湖黄金水岸字样，从而进一步证明涉案的59幢、60幢、198幢均属于太湖黄金水岸小区，并未独立于小区之外。3、上诉人陈述所谓的拍摄时间是在被上诉人撤离小区后，无法证明天翔物业公司没有为相关房屋提供业务服务或物业服务不到位。本院认为，吴中地产公司提供的照片无法明确其拍摄时间，故有关59幢、60幢房屋现场照片无法证明其主张，但59幢、60幢、198幢平面图、出入口照片可以反映黄金水岸小区中59幢、60幢、198幢的区域位置，本院对此该两组照片予以采信。被上诉人天翔物业公司为证明其主张提供如下证据：1、《苏州市规划局吴中分局建设工程规划核实合格证》[苏规吴（2012）合字第0154号]，房产测量报告（档案号2012-0245），证明2012年9月3日，苏州嘉润房地产测绘有限公司出具了涉案小区59幢、60幢房屋面积测绘报告，2012年10月16日吴中区规划局对涉案59幢、60幢房屋出具《建设工程规划核实合格证》，再次确认了59幢、60幢房屋建筑面积，证明涉案59幢、60幢房屋在2012年10月16日之前已经竣工，即使双方没有约定，59幢、60幢房屋最迟应从2012年10月16日起算公共物业费。同时也证明了59幢、60幢位于黄金水岸花园小区内。2、《小区移交图纸档案》，证明吴中地产公司于2011年1月、2012年6月与天翔物业公司就涉案小区的各类图纸、监控系统、智能化设备弱电机房、车辆出入管理系统、道闸等资料进行移交，上诉人早在2012年6月7日前与被上诉人办理了物业以移交手续。3、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年《售楼处样板房委托管理合同》，一是证明上诉人已于2013年1月1日将涉案198幢房屋103、104室作为售楼处使用，即使事发没有约定该房屋最迟应从2013年1月1日起计算物业费。二是证明前期物业服务合同、委托管理合同内容完全不同，两项物业服务人员不存在重叠，物业计算方式也不同。4、黄金水岸56幢501室委托管理协议、保洁服务费发票、物业费发票，天翔物业公司为黄金水岸56幢501室提供了专项物业服务，501室业主交纳了公共物业费和专项物业费，证明案涉198幢103室、104室的公共物业费和专项物业费并不冲突。5、物业结算申请单、内部结算确认单、2015年4-6月份太湖黄金水岸内部结算单、2015年售楼处、样板房委托合同以及物业费发票，证明上诉人既支付了2015年4-6月份28幢样板房的公共物业费，也支付同期的专项服务费。说明上诉人认可两项费用同时由其承担，因此198幢未售房公共物业费和售楼处专项物业费并不冲突，上诉人均需交纳。上诉人吴中地产公司质证认为：关于证据1上诉人认可59幢、60幢、198幢属于黄金水平小区，只是认为上述房屋独立与小区之外，因为基于这个情况，198幢单独签订了样板房委托管理合同，服务的内容也覆盖了常规的物业服务范围。被上诉人从未向上诉人主张过198幢的物业费也说明了双方真实意思是198幢不需要交纳常规物业费，只需要支付专项委托管理费。59幢、60幢因独立与小区之外，常规物业服务根本覆盖不到。关于证据2真实性、关联性均不认可。关于证据3合同约定服务的区域包括售楼处、办公接待用房、公共停车场样板室内外的日常保安保洁工作；乙方对项目地块红线内的河道提供保洁服务、管理花园绿化整洁无杂草；外围道路保洁、绿化带停车场保洁等，这些服务内容明显属于公共区域物业服务范围，可以说明专项委托管理合同与前期物业服务合同在服务内容上高度重合。证据4与本案无关。证据5，对于2015年售楼处、样板房委托管理合同真实性无异议，但物业结算申请单、内部结算确认单、2015年4-6月份太湖黄金水岸内部结算单的结算金额不一致，真实性无法确认。售楼处、样板房委托管理合同与前期物业管理合同关于198幢房屋环境卫生、安全防范、车辆停放、物业日常维护等物业服务内容上存在重合。从双方履行合同的习惯上看，双方是无需结算198幢房屋的公共物业服务费的。上诉人是否缴纳28幢样板房的公共物业服务费与本案没有关联性。本院认为，59幢、60幢的面积测量信息以及竣工信息真实性可以采信。小区移交图纸档案中有吴中地产公司人员签字的材料，虽吴中地产公司对真实性不予认可，但未提供反证证明其主张，故本院对该材料真实性予以认可；对于没有人员签字的材料真实性不予认可；对于有加盖浙江亚卫通科技有限公司项目部章的移交材料，虽吴中地产公司对真实性不予认可，但未提供反证，故本院对该材料真实性予以认可。对于2013年至2017年《售楼处样板房委托管理合同》真实性予以采信。对于56幢501室相关材料真实性无法确定，且该房屋在小区内部，与本案争议的小区外侧的198幢房屋区位不一致，无法证明天翔物业公司的主张。对于物业结算申请单、内部结算确认单、2015年4-6月份太湖黄金水岸内部结算单、2015年售楼处、样板房委托合同以及物业费发票，如上样板房位于小区内部，与本案争议的小区外侧的198幢房屋区位不一致，无法证明天翔物业公司的主张。二审中，本院组织双方当事人到现场进行勘察。198幢东侧是独立停车场，大门外侧有绿化地块，停车场左右两侧各有一个监控，198幢外侧有十几个路灯。60幢内侧101、102室原系物业用房，59幢东侧为酒店员工住房，59幢其余房屋均空置，60幢103、104室有使用过的痕迹。59幢、60幢外围有独立停车场，大片绿地、两个景观水池，有摄像头，198幢大门外有一个喷泉。新接任的吴楚物业监控室工作人员陈述198幢停车场监控单独线路在小区东门卫岗亭，59幢、60幢的监控视频无法查看，前后物业移交时300多个摄像头有100多个无法使用。天翔物业公司认为59幢、60幢外部的路灯、监控、消防都是小区统一，费用由天翔物业公司承担，绿化和保洁是物业公司派人维护管理，198幢可能是单独的路灯3电表，198幢的喷泉可能是单独的，59幢、60幢现场有摄像头，摄像头以往没有维修，移交时注明了沿整个小区南侧有损坏，监控系统是在整个监控室的，是统一管理的。吴中地产公司则认为59幢、60幢、198幢除消防外都是单独的，路灯是单独的，费用由吴中地产公司承担，喷泉用水是由吴中地产公司自行承担，绿化是由吴中地产公司自行管理，59、60幢的监控无法正常使用。现场勘查后，吴中地产公司提供了路灯3电费发票两张，证明路灯3电表户主为吴中地产公司，电费费用也有吴中地产公司承担；提供了天翔物业公司与苏州吴楚物业管理公司的物业移交清单，证明2017年6月黄金水岸小区物业移交时，现场河边、大厅监控设备损坏，无法正常使用；提供了2017年4月黄金水岸绿化局部改造工程施工合同、2017年7月黄金水岸东售楼处周边景观改造施工合同及发票，证明198幢房屋周边绿化系吴中地产公司自行维护；提供了2018年2月黄金水岸二期商业景观改造施工合同及发票，证明天翔物业公司并未对59幢、60幢房屋提供物业服务，在物业移交后，吴中地产公司对现场公共设施、绿化进行了整改。天翔物业公司质证认为：对于路灯3电费发票真实性没有异议，根据双方之间的备忘录，路灯三电表是吴中地产公司销售部门单独使用，所以当时双方约定该电表费用由吴中地产公司承担，但不能因此否定天翔物业公司为198幢提供物业服务的事实。对于物业移交清单真实性没有异议，但对于关联性和证明目的不予认可，该证据仅体现了有相应的设备，能够证明天翔物业公司确实有对相应的公共设备进行管理，只是设备使用时间长导致老化，从而有少部分设备出现了运行不良的状况。对于2017年4月绿化改造施工合同真实性、关联性以及证明目的均不予认可，施工合同没有发票等证明施工的事实，且合同签订日期是2017年4月，而所附清单却有2015年、2016年等各个时间的工程量清单，该工程施工合同系吴中地产公司事后单独制作。对于2017年7月施工合同和发票，因天翔物业公司在2017年7月前即已撤离涉案小区，故对该证据的关联性和证明目的不予认可。对于2018年2月施工合同和发票，真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可，理由同上。本院认为，路灯3发票予以采信。物业移交清单真实性予以认可。2017年4月绿化改造施工合同、2017年7月施工合同和发票以及2018年2月施工合同和发票，真实性无法确认，且天翔物业公司为涉案小区提供多年物业服务，物业移交后对部分绿化、商业景观的改造是由于未提供物业服务还是由于长时间的自然损毁所致无法确定。天翔物业公司提供了如下证据：6、移交物业清单（59幢、60幢）、《黄金水岸承接查验资料移交清单》、吴中地产公司工程联系单、关于一二期消防维修事宜的工作联系单、关于一二期消防问题的工作联系单，证明吴中地产公司早已将涉案59幢、60幢房屋移交天翔物业公司进行物业管理，天翔物业公司在撤出黄金水岸小区时将涉案59幢的水施图、电图纸以及60幢平面图、结构图、水施图、电施图以及198幢结构图、水施图、电施图等全部图纸移交给苏州吴楚物业管理公司，三份联系单则证明天翔物业公司为涉案59幢、60幢、198幢房屋提供了物业服务。7、值班记录表、班长值班记录表，证明黄金水岸小区保安巡逻的范围包括59幢、60幢、198幢。8、《建设工程委托监理合同》、《建设工程设计合同》、《绿化委托养护协议书》及付款凭据2份、《绿化委托养护协议书》、《证明》，证明涉案59幢、60幢属于黄金水岸小区二期范围内，198幢属于黄金水岸三期，两份养护协议书可证明天翔物业公司为包括涉案59幢、60幢、198幢提供了绿化养护服务。9、给水管道平面图（59幢、60幢）、消防及给水管道平面图（198幢）、黄金水岸小区室外消防栓水表户号表清单、设施设备保养单、新补风机设备巡检、点动记录表、稳压水泵巡检表、消防喷淋泵检查点动记录表，证明59幢、60幢、198幢消防跟黄金水岸小区的消防连为一体，198幢门前的景观水池用水是198幢户表上分支出来的，天翔物业公司为涉案59幢、60幢提供了消防维护的物业服务。10、黄金水岸一期配电图（59幢、60幢）、黄金水岸二期高低压电缆施工图（含198幢）、《关于黄金水岸三期项目公共部位电表费用的备案》及相关电费票据，证明59#、60#污水泵的设备用电由一期一号配电间供电，198#供电与小区电路系统相连，59#、60#、198#供电系统并不独立，而是与黄金水岸小区是一个整体，天翔物业公司为黄金水岸小区公共区域用电缴纳了电费，其中路灯3电表所涉用电为吴中地产公司销售部门即198幢售楼处单独使用，故该表电费由吴中地产公司支付，天翔物业公司为黄金水岸小区提供了供电设施的物业服务，必然为59#、60#、198#房屋的供电设施维护提供了物业服务。11、智能化系统管线示意图、有线电视预埋图，证明59#、60#、198#弱电、监控系统并不独立，而是与黄金水岸小区是一个整体，天翔物业公司为小区提供了弱电、监控设施的物业服务，就必然为59幢、60幢、198幢的弱电、监控设施的维护提供了物业服务。12、污水管道平面图（59幢、60幢），污水管道平面图（二）、雨水管道平面图，证明59幢、60幢、198幢污水管道与小区污水管道、雨水管道相连，天翔物业公司为小区提供了包括排污在内的物业服务，就必然为59幢、60幢、198幢的排污设施的维护提供了物业服务。吴中地产公司质证认为：证据6，对于移交物业清单及承接查验资料移交清单的真实性没有异议，但相关主体之间的移交行为并不能代表天翔物业公司实际提供了物业服务。吴中地产公司的工程联系单是吴中地产公司发送给承租人的，与天翔物业公司无关，不能达到天翔物业公司的举证目的。两份工程联系单的真实性不予认可，系天翔物业公司自行制作，不能达到天翔物业公司的证明目的。证据7，两份值班记录的真实性不予认可，均系天翔物业公司自行制作，特别是班长值班记录表中涉及59幢的两份记载，从字体看笔迹的粗细程度与上面文字的粗细程度存在差异，真实性请法庭核实。证据8，对于监理合同和设计合同的真实性没有异议。两份绿化委托养护协议，协议中天翔物业公司的公章编号并不一致，第一份合同约定的费用金额与实际支付时间、支付金额无法对应，第二份合同没有支付凭证，证明属于证人证言，苏州绿亭廊建筑工程公司没有出庭作证，不应予以采纳。证据9、关于给水管道平面图、消防及给水管道平面图的真实性没有异议，天翔物业公司自认198幢门前的景观水池用水是从198幢户表中分支出来的，相关的水费也是由吴中地产公司自行承担。关于消防水表户号清单的真实性没有异议。60幢的消防水表登记在天翔物业公司名下不能证明天翔物业公司提供了物业服务。设备保养清单和记录表均是天翔物业公司自行制作，真实性不予认可。证据10，关于配电图和低压电缆施工图的真实性没有异议。关于备忘录的真实性没有异议，从备忘录的记载来看，198幢门口景观水的水泵用电、路灯用电等公共设施均是连到路灯三的电表，路灯三电表实际发生的电费也是由吴中物业公司承担。天翔物业公司也认可景观及路灯是吴中物业公司单独使用，也说明天翔物业公司一直认为198幢相对于涉案小区是独立的。对于电费业务回单的真实性没有异议。证据11，对于智能化系统管线示意图和有线电视预埋图真实性没有异议，但不能代表天翔物业公司实际提供了物业服务，从现场勘查以及天翔物业公司与吴楚物业的交接清单来看，小区的监控存在大量的损坏现象，说明天翔物业公司在作为涉案小区物业服务企业时并未对监控设施等弱电系统提供全面良好的维护服务。证据12，对于污水管道平面图真实性没有异议，天翔物业公司提供的是施工蓝图，不能代表天翔物业公司实际提供了物业服务。针对《值班记录表》、《班长值班记录表》中涉及59幢、60幢、198幢服务内容的存疑字迹，天翔物业公司向本院出具情况说明：在我公司向吴中地产公司追讨物业费纠纷案起诉且一审判决后，吴中地产公司提起上诉，所以我公司法务室开始收集管理证据，以备需要时举证。……于是我公司法务室找到黄金水岸项目原保安队长任辉，让任辉去寻找项目在管理期间的基础资料。大约2018年夏，任辉从之前的当值保安手里拿回了两本值班记录本交给我公司法务室。法院到涉案项目现场调查后，我公司觉得还需要补充提交一些能证明管理痕迹的证据，于是我公司法务室将任辉上交的《值班记录表》、《班长值班记录表》交给了我公司的代理律师。《值班记录表》和《班长值班记录表》所涉笔迹存疑内容是当时的当值保安陈文峰本人所写，但并不是他值班当天填写。陈文峰说他们保安确实有到59幢、60幢、198幢那边巡逻，但动态情况很少，因为那边当时是空置的，所以有时候出现动态情况值班班长因为偷懒也不一定记录。在保安队长任辉要求陈文峰提交值班记录本后，陈文峰找到两本值班记录本，而这两本记录本中并没有59幢、60幢、198幢的动态记录，陈文峰担心公司追究其工作不到位的责任，所以他根据以前巡逻记忆，在他找到的两本值班记录本中擅自补充填写了几条值班记录。补充填写的具体时间他说已几部清楚了。但陈文峰并未就其擅自补充填写值班记录的情况告知公司任何领导，因此公司对此不知情，代理律师对此更加不知情。并不存在公司虚构事实，提交虚假证据的情况。本院认为：对移交物业清单、查验资料移交清单、吴中地产公司工程联系单真实系予以认可；对两份工作联系单，由于是天翔物业公司自行制作，无吴中地产公司签收，真实系不予认定。对值班记录表、班长值班记录表，两份材料所涉的59幢、60幢、198幢的记录内容都是天翔物业公司在本案诉讼过程中添加的，真实性不予认可。对于监理合同、设计合同真实性认可，对于两份绿化委托养护协议书，真实性无法确认，且付款情况与协议约定不一致，《证明》不符合证言证据形式，不予采信。对于给水管道平面图、消防及给水管道平面图、消防水表户号清单真实性予以认可；对于设备保养清单和记录，系天翔物业公司单方制作，且无吴中地产公司签收，真实性不予认可。对于配电图、高低压电缆施工图、备忘录真实性、电费回单予以认可。对于智能化系统管线示意图和有线电视预埋图真实性予以认可。对于污水管道平面图真实性予以认可。二审另查明，黄金水岸小区系东西长、南北短，座落于太湖之滨。小区分为东、西两个大门，198幢位于东大门外南侧，59幢、60幢位于西大门外东北侧。59幢、60幢、198幢与小区相连，但相对独立。59幢、60幢东南侧与小区由景观河道进行分隔，59幢、60幢西南侧与小区由绿化进行分隔，从59幢、60幢进入小区的正常通道需要经过小区西门。198幢西侧与小区由景观湖进行分隔，北侧与小区由绿化进行分隔，从198幢进入小区的正常通道需要经过小区东门。59幢、60幢属于黄金水岸小区二期工程，198幢属于黄金水岸小区三期工程。2014年1月10日，吴中地产公司与天翔物业公司就黄金水岸三期项目公共部位电表费用形成备忘录，以2013年11月15日作为双方交接日期，之前三期交房后6只电表产生的电费由开发商承担，之后除黄金水岸路灯3电表由开发商销售使用并支付相应电费外，其余所有三期相关电表产生的电费由天翔物业公司缴纳。上述事实，有吴中地产公司提交的照片、路灯3电费发票、的物业移交清单、2017年4月黄金水岸绿化局部改造工程施工合同、2017年7月黄金水岸东售楼处周边景观改造施工合同及发票、2018年2月黄金水岸二期商业景观改造施工合同及发票，天翔物业公司提供的《苏州市规划局吴中分局建设工程规划核实合格证》、房产测量报告、《小区移交图纸档案》、2013年至2017年五份《售楼处样板房委托管理合同》、黄金水岸56幢501室委托管理协议、保洁服务费发票、物业费发票、物业结算申请单、内部结算确认单、2015年4-6月份太湖黄金水岸内部结算单、2015年售楼处、样板房委托合同以及物业费发票、移交物业清单、承接查验资料移交清单、吴中地产公司工程联系单、关于一二期消防维修事宜的工作联系单、关于一二期消防问题的工作联系单、值班记录表、班长值班记录表、监理合同、设计合同、绿化委托养护协议书、付款凭证、证明、给水管道平面图、消防及给水管道平面图、室外消防栓水表户号表清单、一期配电图、二期高低压电缆施工图、电费票据、智能化系统管线示意图、有线电视预埋图、污水管道平面图、污水管道平面图、雨水管道平面图，情况说明、当事人陈述及本院调查笔录、勘查笔录等在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，基于吴中地产公司与天翔物业公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》、天翔物业公司城区一分公司与吴中地产公司签订的《售楼处、样板房委托管理合同》以及吴中地产公司、天翔物业公司在庭审中的确认，天翔物业公司为吴中地产公司就黄金水岸提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系，吴中地产公司应当按约支付相应的费用。二审中双方对于一审法院认定的“老带新”促销活动抵扣的物业费69470元、2016年7月1日至2017年6月14日期间未交房物业费1202759.76元均无异议，本院予以确认。关于天翔物业公司主张的2013年1月1日至2017年6月14日期间的未售商铺物业费。本案中双方争议的未售商铺包括59幢、60幢103室以及作为售楼处使用的198幢103、104室。本案二审争议焦点一，天翔物业公司自2013年1月1日至2017年6月14日期间是否就59幢、60幢103室提供物业服务，是否有权收取该期间的物业服务费。本院对此作如下分析：首先、59幢、60幢房屋系黄金水岸小区组成部分，但根据现场勘查以及吴中地产公司提供的照片可知该两幢房屋相对独立于黄金水岸小区，是独立的商业部分，且大部分空置。其次、《苏州市前期物业管理委托合同》将59幢、60幢房屋纳入物业服务范围，但直至天翔物业公司撤离黄金水岸小区时，吴中地产公司未支付过59幢、60幢房屋的物业服务费给天翔物业公司，天翔物业公司亦未提供证据证明其向吴中地产公司主张过59幢、60幢的物业服务费。而在天翔物业公司提供物业服务期间，吴中地产公司却按期支付了黄金水岸小区内未出售房屋的物业服务费。天翔物业公司对此未作出合理解释。再次、一审中天翔物业公司为证明其对59幢、60幢进行了物业服务，提供了售楼处、商铺巡逻记录表，但该表是天翔物业公司单方制作，且198幢售楼处位于小区东侧，59幢、60幢商铺位于小区西侧，两者相隔较远，将两者的巡逻记录统一记载在同一张表上有违常理。至于天翔物业公司一审中提供的保洁签到表，系天翔物业公司单方制作，相关的现场照片形成时间无法确定。二审中，天翔物业公司为进一步证明其提供了物业服务举证了《值班记录表》、《班长值班记录表》两份证据，但该两本记录表中有关59幢、60幢、198幢物业服务内容的记载字体、墨水明显与记录表中其他内容不一致，天翔物业公司对此出具的情况说明认为是在一审判决后、二审诉讼期间由公司当时的当值保安在未告知公司的情况下私自添加。虽目前对于该添加内容是否是在二审勘查现场后由天翔物业公司添加无法查明，但结合天翔物业公司出具的情况说明可以确定记录表上的添加内容是在本案的诉讼过程中自行添加的，天翔物业公司该行为有违诉讼诚信。本院据此认为天翔物业公司未能举证证明其对涉案的59幢、60幢提供常规的物业服务。又次、根据天翔物业公司提供的水、电、消防等施工图纸可知59幢、60幢的公共管线与黄金水岸小区是相连的，虽天翔物业公司未提供其他证据证明其单独对59幢、60幢的水、电、消防提供了维修服务等服务，但基于管线的整体性，天翔物业公司在小区整体总机房内对小区提供整体服务时还是会在一定程度上涉及到59幢、60幢。最后、天翔物业公司与吴中地产公司关系特殊，天翔物业公司是从吴中地产公司处改制后形成，两者在涉案物业服务期间关系较为密切。综上，基于59幢、60幢房屋在黄金水岸小区的区位、使用情况以及天翔物业公司与吴中地产公司的关系，在天翔物业公司未提供充分证据证明其提供了常规物业服务，又未提供证据证明其向吴中地产公司催要59幢、60幢物业费的情况下，本院认为吴中地产公司有关双方就59幢、60幢无需缴纳物业费达成了合议的主张成立的可能性较大。据此，本院对天翔物业公司要求支付59幢、60幢房屋物业费的主张不予支持。本案二审争议焦点二，天翔物业公司是否有权收取198幢103、104室自2013年1月1日至2017年6月14日期间按照《苏州市前期物业管理委托合同》约定的物业服务费。本院对此作如下分析：首先、198幢房屋的系黄金水岸小区组成部分，但根据现场勘查以及吴中地产公司提供的照片可知该房屋相对独立于黄金水岸小区，是在小区东门南侧的售楼处。其次、《苏州市前期物业管理委托合同》将198幢房屋纳入物业服务范围，但直至天翔物业公司撤离黄金水岸小区时，吴中地产公司未支付过198幢房屋的物业服务费给天翔物业公司，天翔物业公司亦未提供证据证明其向吴中地产公司主张过198幢的物业服务费。而在天翔物业公司提供物业服务期间，吴中地产公司却按期支付了黄金水岸小区内未出售房屋的物业服务费。天翔物业公司对此未作出合理解释。再次、天翔物业公司一审中提供了售楼处现场照片以证明198幢售楼处的外围有巡更点，但天翔物业公司未提供巡更点记载的相关物业巡逻的电子数据。天翔物业公司在一审、二审中还提供了其他证据，相关分析同59幢、60幢。除《苏州市前期物业管理委托合同》外，吴中地产公司还与天翔物业公司签订了《售楼处、样板房委托管理合同》，上述两份合同约定的服务内容虽不完全相同，但在198幢环境卫生、安全防范、车辆停放秩序管理、物业日常维护等方面存在重合，《售楼处、样板房委托管理合同》约定的服务内容比《苏州市前期物业管理委托合同》更丰富，物业收费的收费标准也相对更高。本院据此认为天翔物业公司未能举证证明其对涉案的198幢提供了《苏州市前期物业管理委托合同》约定的常规物业服务。又次、根据天翔物业公司提供的水、电、消防等施工图纸可知198幢的公共管线与黄金水岸小区是相连的，但198幢户外的路灯电费由吴中地产公司自行承担，户外景观水池的用水由吴中地产公司自行承担，天翔物业公司即便有提供了部分物业服务也是基于管线的整体性产生的。最后、天翔物业公司与吴中地产公司关系特殊，天翔物业公司是从吴中地产公司处改制后形成，两者在涉案物业服务期间关系较为密切。综上，基于198幢房屋在黄金水岸小区的区位、使用情况以及天翔物业公司与吴中地产公司的关系，在吴中地产公司已按照《售楼处、样板房委托管理合同》支付物业服务费，且天翔物业公司未提供充分证据证明其提供了常规物业服务，又未提供证据证明其向吴中地产公司催要198幢前期物业合同约定的物业费的情况下，本院采信吴中地产公司有关其无需按《苏州市前期物业管理委托合同》约定向天翔物业公司支付198幢物业服务费的主张。据此，吴中地产公司尚需支付天翔物业公司物业服务费1846144.76元（3987235.05元-2141090.29元）。本案二审争议焦点三，一审法院认定吴中地产公司逾期支付物业费利息的起算时点及标准是否恰当。对此本院认为，因双方对物业费何时交纳未做明确约定，鉴于天翔物业公司已实际提供物业管理服务的事实，一审法院酌定自天翔物业公司起诉之日、按照年利率6%计取吴中地产公司逾期支付物业费利息，在合理裁量范围之内，本院予以维持。吴中地产公司认为双方对物业费、股权转让款等结算存在争议，并非其拖延支付物业费的合法理由，本院不予支持。综上所述，上诉人江苏吴中地产集团有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初7794号民事判决。二、江苏吴中地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市天翔物业管理有限公司物业服务费1846144.76元及逾期利息（以1846144.76元为基数自2017年10月25日起按年利率6%计算至本判决作出之日止）。三、驳回江苏吴中地产集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44811元、财产保全费5000元，合计49811元，由苏州市天翔物业管理有限公司负担28476.4元，由江苏吴中地产集团有限公司负担21334.6元。二审案件受理费25457元，由苏州市天翔物业管理有限公司负担24016元，由江苏吴中地产集团有限公司负担1441元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  曾雪蓉审 判 员  叶 刚二〇一九年一月十五日法官助理  柳 璐书 记 员  孙 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。