湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0303民初2755号原告（反诉被告）：全进，男，1993年9月5日生，汉族，住十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：曾德兵，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：孔祥云，男，1977年12月20日生，汉族，住十堰市张湾区，委托诉讼代理人：李熊，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）全进诉被告（反诉原告）孔祥云租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王瑞适用简易程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）全进及其委托诉讼代理人曾德兵，被告（反诉原告）孔祥云及其委托诉讼代理人李熊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）全进向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告退还租金20000元，及支付违约金15000元，合计35000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月2日我与被告孔祥云签订《房屋租赁合同》，约定由原告全进向被告孔祥云租用十堰邦达商业城一楼73号，租期为一年，自2018年7月2日起至2019年7月1日，租金为75000元，分两次支付，双方约定被告孔祥云向原告全进提供房产的合法证明、相关资料供取得经营许可后，原告全进向其支付10000元押金和6个月的租金，被告孔祥云应在2018年6月2日交付房屋。6月2日签订了合同，当时被告孔祥云出示了一份2007年与邦达商业城物业公司的房屋租赁合同，被告孔祥云说一直都是续签合同没有变，今年最新的合同还在物业办公室存放着，他说等合同签订后给我提供，然而原告本着诚信在签约时支付了2万元（被告出具收条），被告以邦达商业城物业公司已经下班为由，未能交付合法证明材料，原告多次催促被告却一直推诿，导致原告无法在工商行政部门取得合法经营手续。后来在邦达商业城物业公司工作人员那里了解到，邦达商业城物业公司今年并未跟被告签订任何房屋租赁合同，被告只是2018年1月以前的租户，不认可被告，原告冒充房主将房屋出租给我。更有甚者现在真正的房主将该房屋继续对外寻租转让，被告该行为不仅违反诚实信用原则，还存在欺诈性质，已经严重侵害原告的合法权益，根据双方约定，乙方违约导致合同无法履行，另一方有权终止合同，违约方按全部租金的20%向对方支付违约金。为保障我的合法利益，维护社会交易安全，故具状起诉至法院。被告（反诉原告）孔祥云辩称：1、全进诉称与事实不符，孔祥云不存在欺诈行为，全进曾经给我打电话说没有钱再继续做下去，想解除合同，但孔祥云已经把钱支付给了房东，无法退钱；2、在签订合同前，我就将租赁合同涉及房屋的产权证复印件交给全进，否则全进不会签合同，其称没收到产权手续明显不成立，并且办理营业执照只需租赁合同，不需要产权证，在此前其他商户均是这样办的；3、期间，我因要到外地一段时间，为了便于管理，将出租人变更为孔祥珍，且全进知道且同意这样，不存在任何违约和欺诈行为，请求驳回全进的诉讼请求。被告（反诉原告）孔祥云反诉称：1、判令被反诉人支付反诉人租金及赔偿装饰损失37000元（6250元∕月×4个月＋财产损失12000元）；2、本案反诉费用和诉讼费用由被反诉人全进承担。事实与理由：2018年5月，全进与我微信沟通，愿意承租反诉人位于十堰市××区邦达电脑城一楼房屋做餐饮，于是在2018年6月2日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定年租金为75000元，租赁期限自2018年7月2日至2019年7月1日，并提供30天的租期。合同签订后，全进支付了2万元租金，我当天将房屋交付给了全进。由于本人要到外地，与其沟通，以后由我堂哥管理此房屋，把反诉人与物业公司签订的合同变更为孔祥珍，全进表示同意。于是，反诉人就去物业公司将租赁合同变更为孔祥珍。房屋交付给全进后，全进开始装修，将房屋原装饰和厕所承重主体都砸坏，并未按约定支付租金，此后反悔，说反诉人欺诈，导致反诉人租金和原装饰装修损失。全进退房，未交付房屋和钥匙，且未通知孔祥云，致使房屋空着，其属于根本违约，应当按照合同约定支付租金并赔偿损失。经多次索要未果，提出反诉。原告（反诉被告）全进辩称：1、反诉人孔祥云诉称与事实不符，全进没有让孔祥云进行合同主体变更，没有要求其与物业公司倒签合同；2、全进改装房屋内设施经孔祥云的同意，且符合租赁合同规定，承租人可以改装和装饰；3、关于租金损失，全进曾经通过短信方式通知孔祥云解除合同，房屋一直被孔祥云占有，故不应支付租金和赔偿损失。本院经审理认定事实如下：自2007年7月起，孔祥云一直享有十堰市安邦物业有限公司（以下简称“安邦物业公司”）位于十堰市××区“邦达商业城”一楼73号商业门面的承租权，并按时支付租金。期间，孔祥云将房屋租给他人使用，安邦物业公司予以认可，孔祥云只需支付租金即可。2018年5月，全进发现孔祥云发布出租房屋信息，经现场查看后，欲承租该房屋。2018年6月2日，孔祥云与全进签订《房屋租赁合同》，约定将十堰市××区“邦达商业城”一楼73号房产出租给全进经营餐饮饭店，同时提供证明该房产的合法手续复印件，提供的文件资料可以供全进取得有关部门的经营许可及使用规范。租赁期限为1年，自2018年7月2日至2019年7月1日止，租金每年75000元，双方在合同签订后，孔祥云将约定的文件资料交给全进，全进支付10000元押金和6个月的房租37500元，以后按半年度支付租金。另约定，孔祥云应在2018年7月2日将本合同约定的租赁房屋交付全进使用，签订《房屋移交确认书》，孔祥云提供30天的装修期，不计租金。合同签订当天，全进即预付租金20000元，双方签订交房确认书，孔祥云向全进移交房屋，另移交室内物品：双开门冰箱一台、消毒柜一台、小冰箱一套、煤气罐3个、煤炉大小各一个。房屋交付后，孔祥云由于需到外地一段时间，为了方便合同的履行，经与全进、安邦物业公司协商，将《房屋租赁合同》的出租房孔祥云变更为孔祥珍，安邦物业公司同意并出具《情况说明》一份，全进也通过微信进行确认。此后，孔祥云也向安邦物业公司履行了支付租金的义务。合同签订并交付房屋后，全进即开始装修，先将原装修物拆除，对卫生间进行了改动，2018年6月10日，双方还为卫生间的主体是否能改动事宜进行交涉。此后，全进不愿意继续承租房屋，协商不成功后，其将房屋钥匙交存便离开了。2018年10月1日，孔祥云交清剩余租赁费后将本案讼争的房屋交给了安邦物业公司。其后，原、被告就合同的解除和赔偿事宜发生纠纷，经协商未果，故而成诉。以上事实有原、被告的当庭陈述，有全进提交的房屋租赁合同、收条、招租信息照片、解除合同通知、短信微信截图等，及孔祥云提交的租赁合同、微信聊天记录、照片等证据在卷佐证，以上证据均经当庭质证，本院予以采信。本院认为，民事活动应遵循自愿、诚实信用的原则。原、被告均具有民事行为能力，双方于2018年6月2日签订的《房屋租赁合同》，系真实意思表示，且协议内容不违反法律或者社会公共利益，故该民事法律行为从成立时起具有法律约束力，原、被告双方非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，孔祥云一直承租安邦物业公司的房屋，并享有代为出租权，安邦物业公司出具的《情况说明》，视为对该行为的追认。全进签订合同后，收到孔祥云交付的房屋，与其办理了室内物品、房门钥匙等交接手续，并按照约定支付了部分租赁费，孔祥云也对安邦物业公司的交付了费用，至此双方就房屋租赁协议已经实际履行，对该租赁事实，原、被告均认可，本院予以确认。全进认为孔祥云在签订合同后未交付房产合法手续供其办理营业执照，据此请求返还租金和支付违约金的意见，由于全进与孔祥云达成协议后，即对房屋装修进行拆除，对卫生间进行改造，该行为表明其对办理营业执照是否需要产权证是知晓的，且该房屋的租赁，并不以提供房屋产权证为前提，故全进未经协商一致擅自解除合同显然构成违约，因此对全进的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，且理由不成立，本院不予支持。全进收到孔祥云交付的房屋后，按照其使用用途对原装修拆除没有不妥，其后不愿意继续租赁房屋，要求提前解除合同，将商铺钥匙交存，双方的租赁合同实际上已经解除，尽管全进存在违约事实，但其未再使用该房屋，而且拆除行为不影响将来新的承租人的正常生产经营，不足以造成实质损害。故孔祥云反诉请求全进支付剩余租金和赔偿装修损失的意见，理由不成立，本院也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）全进的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）孔祥云的诉讼请求。本诉案件受理费675元，减半收取337元，由原告（反诉被告）全进负担；反诉案件受理费725元，减半收取362元，由被告（反诉原告）孔祥云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员 王 瑞二〇一九年一月三日书记员 徐秀丽附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。