广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15630号原告：吴洪敏，男，汉族，1973年6月14日出生，身份证住址广东省揭西县。委托诉讼代理人：李维、郑紫辉，广州金鹏律师事务所律师、实习律师。被告：广州市同和实业公司，住所地广州市白云区同和北路**自编。法定代表人：陈文峰，经理。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。原告吴洪敏与被告广州市同和实业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李维、郑紫辉，被告的委托诉讼代理人刘龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延交付房屋，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付违约金61772.44元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、根据原、被告签订的存量房买卖合同约定，原告需在合同约定的时间内付清房款。现原告未在期限内支付房款，按照合同约定，被告无义务向原告交付房屋；另原告逾期付款还应当按照合同约定向被告支付违约金至实际付款之日止；2、根据合同第8条第2点约定，因不可抗力及第三方原因导致被告未能按期限将房屋交付给原告的，被告依法免除对原告承担的逾期交房责任。涉案项目因案外人施工进度严重缓慢，导致被告不能按期向原告按期交房，属因第三人原因导致的迟延，应免除被告的责任；3、广东省在2016年12月因中央第四环保督察组开展督查，而涉案房屋需要精装修，按照合同约定的水泥、石灰等原材料供应商均是被督查的重点，导致被告逾期交楼属不可抗力因素，应免除被告的责任。经审理查明，2016年7月9日及10日，原告共向被告支付463293元。2016年8月20日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房买卖合同》，合同编号为0001230。内容摘录如下：乙方向甲方购买位于广州市白云区同和路328号3栋1003房（以下简称涉案房屋），建筑面积40.368平方米，总价1544311元。二、付款方式为一次性付款。房价款之30%（含定金）463293元须于2016年7月12日前付清，房价款之70%即1081018元须于2016年8月5日前付清。六、房屋交付：交付条件：1、乙方按照合同约定向甲方交清该房屋之全部房款；2、乙方付清应缴的全部税、费；交付时间：2016年12月31日交付使用。八、违约责任：如乙方不能按合同第二、三条的规定按期向甲方支付房款及税、费，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%违约金，合同继续履行，2、逾期超过30日后，甲方有权选择单方解除合同或要求乙方继续履行合同。甲方要求继续履行的，自本合同规定的应付款项届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%的违约金。除因不可抗力及第三方原因外，如甲方未能按合同约定的交付期限将该房屋交付乙方使用，则根据实际情况处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方要求继续履行或未在7日内提出解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。当《广州市存量房买卖合同》条款与本合同条款不一致的，应以本合同约定为准。等等。2016年8月20日，原、被告在广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市存量房买卖合同》，合同编号为穗存量房合字××号。2016年8月20日，原告向被告支付1081018元。2016年11月15日，被告向原告出具发票2张，应税货物名称均为君立国际公寓房款，价税合计分别为945000元、599311元。2017年3月17日，被告制作涉案房屋验收清单，清单显示涉案房屋公共部分、专有部分各项均验收合格，落款处施工单位、建设单位、物业单位分别有余某、张某、袁某签名。业主签名处为空白。2017年3月21日，被告制作君立国际公寓交付通知书，告知原告涉案房屋交付时间为2016年12月31日。原告确认收到该通知书，并确认逾期交房违约金计算至2017年3月21日止。被告称系第三方施工进度缓慢以及环保督查造成迟延交房，并提交被告与案外人金中天建设集团有限公司的施工合同、关于施工进度严重拖延的问题、关于催促3号楼室内装修工程加快施工进度的函及环保督查相关信息截图拟证实。原告对上述证据均不予确认，称被告与第三方的合同关系与本案无关，且环保督查并非不可抗力，若被告使用合格材料则不会受其影响。以上事实，有存量房买卖合同、银行刷卡单、增值税发票、君立国际公寓交付通知书、验收清单、商品房买卖合同、施工合同、公司名称变更说明、关于施工进度严重拖延的问题、关于催促3号楼室内装修工程价款施工进度的函及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。现双方争议的焦点为：一、若原告未按合同约定期限支付房款，被告能否享有不交楼的后履行抗辩权；二、被告抗辩案外人金中天建设集团有限公司装修进度的迟延是否符合因第三人因素导致被告逾期交楼，故能免除违约责任；三、中央环保督查事项是否属不可抗力事件，并能免除被告逾期交楼的违约责任。关于被告能否享有不交楼的后履行抗辩权的问题。涉案合同第六条房屋交付必须符合以下条件：原告需付清全部房款；原告付清应缴交的全部税、费及如原告违约，应按合同的约定向被告交清违约金，否则在原告付清所有相应款项前，被告均无义务先向原告交付房屋。现原告已在涉案房屋约定交付时间前向被告付清了全部房款及税、费。在本案被告提起反诉前，原告对于其是否负有在被告交房前支付逾期付款违约金的义务并不知悉，且至今原、被告双方对此仍存在争议。另外，涉案房屋在约定的交付期限内亦未达到交付的条件，原告是否逾期付款并非被告未按期交付房屋的直接原因，故被告认为因原告逾期付款而免除其逾期交楼的违约责任理据不足，本院不予采纳。根据涉案合同第八条约定，除因不可抗力及第三方原因外，被告未能按期交房的应承担违约责任。关于第三方原因的问题。被告主张系因第三方金中天建设集团有限公司工程进度迟延导致未能按期交付房屋，该问题属被告与金中天建设集团有限公司的纠纷，双方也就此约定违约责任，不能据此免除被告的责任。另外，被告提交的证据为其单方向第三方发出的材料，不足以证实工程进度迟延系因第三方导致，故被告据此要求免除其逾期交房违约责任的理据不足，本院不予采纳。关于不可抗力原因导致迟延交房的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，被告抗辩的中央环保督查为政府行政行为不属不可抗力因素，且被告建房所采用的材料本应符合相关标准。即使因原材料问题导致工程进度缓慢，被告也并非不能克服。行政行为与房屋迟延交付不存在直接的因果关系。该行政行为所导致的迟延不属于被告不能避免且不能克服的情况。综上，被告抗辩其无需承担逾期交楼违约责任的理据不足，现原告未提出要求解除合同，故被告应按约定以已付房价款1544311元为本金，从合同约定交楼届满之日（2017年1月1日）起至实际交楼之日（2017年3月21日）止，按每日0.05%计付违约金为61000.28元。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市同和实业公司向原告吴洪敏支付违约金61000.28元；二、驳回原告吴洪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费672.2元，由原告吴洪敏承担25元，由被告广州市同和实业公司承担647.2元。被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年一月十五日书记员  蔡佳丽