黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初2063号原告：邹义龙，男，1972年1月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省望奎县，委托诉讼代理人：夏志金，黑龙江肖义良律师事务所律师。被告：王玉辉，男，1968年10月27日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：叶玲，黑龙江龙跃律师事务所律师。被告：王永新，男，1968年10月27日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区，被告：时吉成，男，1962年7月8日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区，原告邹义龙与被告王玉辉、王永新、时吉成案外人执行异议纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告邹义龙及其委托代理人夏至金，被告王玉辉及其委托代理人叶玲到庭参加诉讼，被告王永新、时吉成经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告邹义龙向本院提出诉讼请求。1、请求法院依法撤销2017黑06**执异44号执行裁定书，解除查封；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告是望奎县惠七镇人，2014年8月8日黑龙江春华房地产开发有限公司在望××县××东福花园小区，正在建筑过程中，开发上采取边建边出卖的方式筹集资金，原告在这过程中以2290146元购买了两个商服楼，位置在7号楼2号商服，面积为248.3平方米。7号楼5号商服面积为153.48平方米，两个商服合计价款为2290146元（详见商品买卖合同与收据）。该商服于2015年6月12日已经交给原告，只是原告未入住，因部分工程尚未完工，所以原告只是将该商服接过来锁上，但因无人管理，时常有人将锁头砸开，原告曾多次换锁。原告也曾多次找过物业，但无人过问，致使该商服门锁没有锁。原告已经将房屋装修完毕，原告已经实际使用。贵院于2017年12月27日送达的执行裁定书以无锁头、毛坯房、无人居住使用为由将原告所有的两个商服楼查封是极其错误的，故此提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉求，解除查封。被告王玉辉辩称：1、原告没有充分有效证据证明其先于法院查封前实际购买了涉案房屋，所提交的房屋买卖合同缴纳房屋款收据虚假，这同其签订合同以后黑龙江春华房地产开发有限公司（以下简称春华地产）、黑龙江省金宁建筑工程有限公司（以下简称金宁公司）以及出具给他人的《借款抵房协议》相矛盾。原告与春华达产签订房屋买卖合同时间为2014年8月8日，且不说这种边建边卖的说辞是否合法，能否成立，单就合同反映的内容文字看就疑点重重，不合常理，答辩人从中国土地市场官网上查到涉案房地产土地出让合同2014年9月25日才签订，那么在2014年8月8日尚未取得土地使用权，合同有什么根据写明以买卖方式取得土地使用权，又如何获知相关土地转让批准文号，这份合同显然不是当时形成的，答辩人有理由怀疑是后期炮制的。而且，原告虽有2014年8月8日的交款收据，但并未有巨额款项转账银行流水或提现流水，因此，也无法证明交付房款的真实性。特别需要指出的是，在2017年4月19日，答辩人申请执行施工单位金宁公司负责人时吉成、王永新借贷纠纷一案中，由春华地产、金宁公司以及时吉成等向法院出具了抵顶房源证明，确认涉案的7号楼2号、5号商服并未售出，可用于抵顶债务。而在另外一起孙庆山借贷案件中，被执行人也将涉案房产用来抵顶过工程款，签订协议时间为2014年12月15日，只因为不具备条件而未履行。通过这两纸多方确认证明、协议足以证明涉案房产在法院查封前根本没有出卖的事实存在，原告的未经备案的房屋买卖合同以及没有实际交款的收据不能对抗多方当事人确认的证明和协议效力。2、涉案房屋已经通过法院执行程序过户登记到答辩人名下，并在房屋管理部门备案，依据法律规定登记备案的合同效力也足以对抗未经备案的合同效力。综上答辩人认为原告的诉请没有任何有效证据，不能成立，诉讼请求应予驳回。被告王永新、时吉成未到庭，亦未提交答辩状及证据。原告邹义龙为证实自己的主张向法庭提交以下证据：证据一，商品房买卖合同复印件一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明出卖人是黑龙江春华房地产开发公司于2014年8月8日将本案中涉及的两个门市房出卖给原告，以证明原告合法买受本案中涉及的两处房屋，原告系该房屋的合法所有权人。经质证，被告王玉辉对证据的真实性及证明问题均有异议，该证据并不是备案的商品房买卖合同，其次该合同签订的时间是2014年8月8日，这与被告从中国土地市场官网上查到的涉案房地产土地出让合同的时间不符，土地出让合同是2014年9月25日签订的，而原告出具的合同签订的时间早于土地出让合同签订时间，所以该合同中所体现的相关土地转让批准文号及该土地是以什么方式取得的，在2014年8月8日均属未确定的状态，那么原告所出示合同中体现的相关信息，是从哪里得知的，显然该合同不是当时形成的，是后期制作的，所以该合同不具有法律效力，无法证实原告想要证明的内容，请法庭不予采信。本院认为，此商品房买卖合同上加盖了黑龙江春华房地产开发公司的公章和法定代表人的名章，具有真实性，足以证明该公司于2014年8月8日将本案中涉及的两个门市房出卖给原告，以证明原告合法买受本案中涉及的两处房屋，原告系该房屋未来的合法所有权人，原告对此房屋享有合法的物权期待权。至于被告提出的原告与春华公司签订合同的时间为2014年8月8日，而此时间早于黑龙江春华房地产开发公司签订涉案房地产土地出让合同的时间2014年9月25日的异议理由，本院认为，原告在与春华公司签订房屋买卖合同时，春华公司在合同上明确标明其已取得涉案地块的土地使用权及建设规划许可证，故原告有理由相信春华公司为合法的出卖人，被告虽对原告出示的商品房买卖合同持有异议，认为是伪造的，但未申请对该合同形成时间进行司法鉴定，故其异议不能成立；被告提到其在中国市场官网上查到的涉案房地产土地出让合同的时间是2014年9月25日，本院认为，此时间属于备案时间，综合全案证据可知，春华公司为涉案土地的使用权人这一点是确定的，春华公司在支付了土地出让金后即使在未办理备案的情况下其与原告签订《商品房买卖合同》，是有效的。不能以此来否定《商品房买卖合同》的效力。本院对此证据予以采信。被告的异议理由不能成立。证据二、收据复印件一份，（与原件核对无异议，原件退回）欲证明2014年8月8日黑龙江春华房地产开发有限公司出具的收购楼款2290146元，该公司加盖印章。经质证，被告王玉辉对证据的真实性及证明问题均有异议，从该证据上加盖的公章并不是春华公司的财务专用章，这不符合财务收款的形式，其次从该证据体现的数额是2290146元属于巨额交付，应当匹配银行转账凭证或提现流水，如此巨额不可能是现金交付，所以在原告没有相关银行流水只有该收条无法证实交付房款真实发生。本院认为，春华公司在收据上加盖公章足以说明春华公司已收到原告所交购房款，是加盖公章还是加盖财务章，取决于春华公司，与原告付款无关，故被告王玉辉异议理由不能成立。本院对此收条予以采信。证据三、春华公司出具的证明复印件一份，欲证明该证明内容能够体现春华公司买卖合同的真实性及春华公司对买卖行为的认可性，该证据出具的时间是2018年8月8日，但是在书写时由于笔误写成2014年8月8日，后来我改正过来了。被告质证：对证据的真实性及证明问题均有异议，该证据上无法体现该证明是出具给谁的，证明人是谁，如果说加盖公章的春华公司是证明人那么根据民事诉讼法解释第一百一十五条规定，单位出具的证明材料必须符合形式上的要求，即必须同时有单位盖章，单位负责人签字或盖章，经办人签字或盖章，那么原告出具的该份证明不符合法律规定的形式要件，不具有证明的效力。另外该证明如果是春华公司出具的，那么原告在当庭随意改动证明上的出具时间，从原来的2014年8月8日改为2018年8月8日，该份证明也失去了其证明的效力，并且如果春华公司已于原告签订了真实的商品房买卖合同就无需在另行出具证明证实房屋买卖的情况，综上该份证据不具有证明的效力，请法庭不予采信。本院认为，此证明虽经在原告当庭修改，但此证明加盖有春华公司公章，故此证据是真实的，从证明内容可以看出系原告在起诉后找到春华公司由其出具证明，虽形式上有瑕疵，但结合原告所举证据一、二可知三份证据所用公章均为同一枚，出具证明的时间应为2018年8月8日，故本院予以采信。被告王玉辉向法庭出示以下证据：证据一、建筑工程施工合同及补充条款16页，欲证明黑龙江春华房地产开发有限公司同黑龙江省金宁建筑工程有限公司就建设“望奎县东福小区住宅楼”，工程签订承包施工合同，约定工程有金宁建筑公司包工包料施工，春华房地产用建成的75%楼房抵付工程款，另支付25%的现金。在补充协议里，双方将抵付工程款房源具体信息、价格做了约定，其中第四条约定春华房地产若将抵账房屋出售，应将售楼款打给乙方。但事实上，春华房地产并未在2014年8月8日向金宁建筑公司交割所售房款，因此，春华房地产出售涉案房产不真实。原告质证：对所有证据由于没有提供原件，真实性我方不予认可。被告说明：“该证据由金宁建筑公司和时吉成、王永新提供的。我在时吉成和王永新手里看过原件，这复印件我先后交给执行局和青龙山法庭了。”证据二、抵顶房源证明复印件四页（与原件核对无异，退回），欲证明春华房地产、及金宁建筑公司、被执行人时吉成在2017年4月19日还共同向龙凤区人民法院出具证明，确认涉案房屋在抵顶工程款之列，可见，房地产公司在2014年8月8日已出售涉案房屋同其自己出具的抵账房源证明相矛盾，不具有真实性。该份证据同时能够证明被告出具的证据一真实存在。经原告质证：对该抵顶证明中证实的内容没有的抵顶本案涉及的两个商服楼的具体抵顶工程款时间，只有出具证明的时间而没有以楼抵工程款的时间，所以原告方认为该证据不能证明被告方想要证实的问题，原告对此证据不认可。证据三：借款抵顶房协议复印件3页，欲证明2014年12月15日，涉案工程款抵账房在另一起借贷案件中，也被被执行人用来抵偿债务，因此，涉案房屋一直未曾售出。经质证，原告认为，该证据为复印件，被告由于没有提供原件，真实性我方不予认可。证据四，供地结果查询信息1页，欲证明涉案房地产项目土地出让合同签订日期为2014年9月25日，那么对应的土地使用证发放在后，在未发放土地使用证前的2014年8月8日，房地产公司和异议人签订的房屋买卖合同中是不可能填写出地土地使用证号码和土地使用权出让合同号码的，这不合常理，所签订的买卖合同明显伪造。经质证，原告对该证据的真实性不认可，原告与春华公司签订房屋买卖合同，有双方的签字盖章，系双方真实意思表示，该合同依法成立，而与土地出让权取得的时间没有关系。对以上被告所举四份证据，本院认为，在春华公司已于2014年8月8日与原告签订正式《商品房买卖合同》并收取购房款向原告出具收款条的情况下，春华房地产、金宁建筑公司、被执行人时吉成在2017年4月19日还共同向龙凤区人民法院出具证明，确认涉案房屋在抵顶工程款之列，依据民事诉讼证据规则有关规定，正式合同的效力高于证明的效力，因故对被告王玉辉出具的证据二的内容与原告的证据一相矛盾，故被告王玉辉出具的证据二不予采信。被告出具的证据四供地结果查询信息1页，虽具有真实性，但不具有关联性，本院不予采信，综上，本院认为，原告异议理由成立，对此组证据不予采信。经审理查明：原告邹义龙是望奎县惠七镇人，2014年8月，黑龙江春华房地产开发有限公司（以下简称春华公司）在望××街开发建设东福花园小区，正在建筑过程中，开发商采取边建边出卖的方式筹集资金。2014年8月8日，原告与春华公司签订了《商品房买卖合同》购买了两个商服楼，位置在7号楼2号商服，面积为248.3平方米，7号楼5号商服面积为153.48平方米，两个商服合计价款为2290146元，原告向春华公司交付2290146元购买商服楼房款，春华公司出具了收据一张，加盖公司公章。春华公司于2015年6月12日该商服交给原告，只是原告未入住，因部分工程尚未完工，所以原告只是将该商服接过钥匙并把门锁上，后来原告已经将房屋装修完毕实际使用。大庆市龙凤区人民法院执行局于2017年12月27日送达的（2017）黑0603执892号执行裁定书以无锁头、毛坯房、无人居住使用为由将原告所有的两个商服楼查封，原告得知后向龙凤法院执行局申请复议，龙凤法院执行局以2017黑06**执异44号执行裁定驳回原告的异议，原告提起案外人执行异议诉讼，请求法院依法支持原告的诉求，解除查封。另查：在龙凤区人民法院执行局执行王玉辉申请执行时吉成、王永新民间借贷纠纷一案中，在执行过程中，春华房地产、金宁建筑公司、被执行人时吉成在2017年4月19日共同向龙凤区人民法院出具证明，确认涉案房屋在抵顶工程款之列，可以用于执行。本院认为，原告与春华公司间于2014年8月8日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。双方在合同上加盖了春华公司的公章，并由原告向春华公司交付了购房款，原告已接收房屋实际占有，而仅因春华公司的原因未能办理相关产权登记手续，但不影响合同的效力。原告与春华公司订立合同及占有房屋均完成于法院查封之前，故原告对其所购买的望××县南三道街××小区××楼2门和5门商服享有合法的物权期待权，依法能够排除执行行为。被告王玉辉提供的春华房地产、金宁建筑公司、被执行人时吉成在2017年4月19日共同向龙凤区人民法院出具证明，其证明效力低于原告与春华公司签订的正式合同，故大庆市龙凤区法院执行局在未确定涉案房屋权属的情况下对涉案房屋采取查封措施显属不当，应予解除。原告的诉讼请求本院予以支持。被告王玉辉的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除对原告邹义龙享有物权期待权的位于望奎县南三道街东福花园小区7号楼2门和5门商服的查封；二、不得执行座落于望奎县南三道街东福花园小区7号楼2门和5门商服。案件受理费25122元，公告费700元，由被告王玉辉、王永新、时吉成负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。本院（2017）黑0603执异44号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨德龙人民陪审员  张庆慧人民陪审员  展云芝二〇一九年一月二十八日书 记 员  安 琪附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。