中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6377号上诉人（原审原告）：中山市亨丰物业管理有限公司，住所地中山市港口镇兴港南路2号首层C卡，统一社会信用代码91442000398107210F。法定代表人：陈帮勇，董事长。委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市东区亨尾股份合作经济联合社，住所地广东省中山市东区东裕路78号2楼，组织机构代码74800034-2。负责人：林燕兴，社长。委托诉讼代理人：罗文昌，广东孚道律师事务所律师。原审第三人：中山市熙临酒店管理有限公司，住所地中山市东区起湾南道67号一楼，统一社会信用代码91442000MA4UJJB74Q。法定代表人：陈慧婷，总经理。委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。原审第三人：冯美堂，英文名：FUNGMUIHONG，1954年6月3日出生，马来西亚国籍。委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。上诉人中山市亨丰物业管理有限公司（以下简称亨丰公司）因与被上诉人中山市东区亨尾股份合作经济联合社（以下简称亨尾经联社）、原审第三人中山市熙临酒店管理有限公司（以下简称熙临酒店）、原审第三人冯美堂房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亨丰公司上诉请求：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11112号民事判决；2.确认亨尾经联社与亨丰公司关于中山市东区起湾道67号楼的租赁合同关系无效，即确认双方关于中山市东区起湾道67号楼所签订的《租赁合同》《租赁补充协议》《三方协议书》《租赁补充协议（二）》无效；3.判决亨尾经联社向亨丰公司支付赔偿款4926790.58元及逾期利息（逾期利息自2016年2月3日起按照中国人民银行同期贷款利率支付）；4.亨尾经联社承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案租赁协议应整体归于无效，一审作出报批面积部分有效、超过报批面积部分无效的认定没有事实依据和法律依据。根据一审查明的事实，67号楼总面积4527平方米，其中经过批准建设的面积为2963.5平方米，其余1564.05平方米属于未经批准建设的面积。整栋建筑不能区分为独立的经批准建设的建筑与超标面积的建筑。因此，整栋工业楼应定性为已经取得批准建设文件、但未按照批准文件的规定建设的违法建筑，涉案租赁协议应整体归于无效。二、亨尾经联社招租时以及租赁期间一直未向亨丰公司披露67号楼系违法建筑的重要事实，直到诉讼期间一审法院应亨丰公司申请调取房屋报批文件才暴露该违法事实。亨尾经联社严重违反诚实信用原则，构成欺诈，对涉案租赁协议无效存在重大过错，应当赔偿亨丰公司因合同无效所遭受的全部损失，计4926790.58元（暂计至起诉时）。租赁协议约定租赁房屋用途是商业使用，亨丰公司承租后，因亨尾经联社在2016年1月前才告知该租赁物依规划不能用于商业，致使亨丰公司及原审第三人自承租且投入巨额资金装修改造后根本不能投入使用，不但未取得任何收益，所投入的装修改造资金还形成巨大损失，亨丰公司的损失计4926790.58元（暂计至起诉时，未含原审第三人损失，其已另案追索），应当由亨尾经联社予以赔偿。三、亨丰公司对涉案租赁协议享有法定解除权并依法行使了法定解除权。涉案租赁协议已经于2016年2月3日解除。一审以陈帮勇在《租赁确认书》中所作不得解除合同的有关承诺为由作出亨丰公司不享有解约权的认定于法不符，该认定不能成立。亨丰公司行使法定解约权是以对67号楼系违法建筑不知情为前提。《成交确认书》明确约定租赁标的物经营范围是商业，《租赁补充协议（二）》第六条也约定亨尾经联社积极办理67号楼的用地转功能（工业转商业）的报批手续，亨尾经联社于2015年10月29日出具的《证明》、2015年12月9日的《关于供电增容的申请》、2015年12月25日的《关于报装水表的申请》均陈述67号楼用作商业用途。亨丰公司正是基于对亨尾经联社所作商业使用承诺的信任，才投入巨额资金对租赁标的物进行商业用途的装修改造。但是，亨尾经联社于2016年1月26日转来的中山市城乡规划局《中山市建设用地规划变更批复书》明确规定不同意该工业楼所涉用地功能转为商业，中山市人民政府东区办事处消防安全委员会办公室2016年1月8日所发《关于对的意见》也不同意商业用途的消防报建。这些批文致使亨丰公司租赁标的物用于商业的合同目的不能实现，亨尾经联社构成根本违约。根据合同法规定，一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现即构成根本违约的，另一方当事人有权解除合同。基于上述事实和法律，亨丰公司可以直接解除《租赁合同》《租赁补充协议》《三方协议书》《租赁补充协议（二）》中涉及中山市东区起湾南道67号工业楼的租赁关系。亨丰公司于2016年2月1日通过向亨尾经联社发出《关于解除67号楼租赁合同等事宜的函》的方式行使解除合同的权利。该函于2016年2月3日邮寄到达亨尾经联社。前述协议因此已于2016年2月3日解除。另虽然陈帮勇在《租赁确认书》中作出的不得就有关事项（尚未取得房屋产权证、还需补办商业用地规划、建筑规划、施工许可、消防验收等合法手续）提出解约的承诺。但是，1.陈帮勇并没有承诺在租赁物不能用于商业的情形下放弃解约权；2.该《租赁确认书》是亨尾经联社事先拟定、未与陈帮勇充分协商的格式条款，排除陈帮勇及亨丰公司主要权利，显失公平，应归于无效；3.亨丰公司2016年2月1日向亨尾经联社发出的《关于解除67号楼租赁合同等事宜的函》所提解约理由是亨尾经联社提供的租赁物不能用作商业、亨丰公司订约目的不能实现，陈帮勇是否有承诺均不能对抗亨丰公司享有的法定解约权。四、67号工业楼按规划不能用于商业，亨丰公司及实际承租人在投入巨资装修后根本不能使用，亦从未就涉案房产取得过任何收益，一审法院不但在另案中作出亨丰公司按租金标准支付占有使用费的错误认定，在本案中亦对亨丰公司的装修损失不予认可，违反公正、公平、公序良俗，应予纠正。租赁协议约定租赁房屋用途是商业使用，亨丰公司承租后，因该房产依法不得用于商业，致使亨丰公司及原审第三人自承租且投入巨额资金装修改造后根本不能投入商业使用，损失巨大。本案和另案判决造成亨尾经联社违法出租的房屋不但能收取租金、还能无偿夺取亨丰公司的巨额装修这极不公平的后果。请求二审纠正判决，支持亨丰公司的上诉请求。亨尾经联社答辩称，亨尾经联社没有向亨丰公司作出任何赔偿的法定或约定义务：一、在2014年3月28日亨尾经联社就涉案工业楼的客观情况以书面形式进行书面介绍，且就该工业楼没有进行消防验收而需要补办商业用地规划而产生的纠纷如何解决作出了约定，陈帮勇不能就此问题向亨尾经联社要求作出赔偿。该确认书同时约定了已原有租户租赁的补偿、租期如何计算等相关内容，所以该租赁确认书是双方履行的依据之一。根据我国合同法第五十七条，《租赁确认书》的约定属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，如果双方所签订的一系列合同均无效，则该条款也应认定为有效，因此亨尾经联社不应作出任何赔偿。二、双方2014年4月29日所签订的《租赁合同》第三条第二款以及第五条第一款有明确约定装修方案，承租方必须按照该方案进行装修，但是承租方根本没有按照该方案进行装修，因此装修费也不应该由亨尾经联社赔偿。根据《租赁合同》第九条第一款，承租方不按照装修方案装修的，亨尾经联社有权解除合同并要求承租方赔偿并应该恢复大楼原貌。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确规定承租人未按约定进行装修的，由承租人承担装修费用。熙临酒店、冯美堂共同答辩称，认同亨丰公司关于合同无效的观点，认为合同整体无效。关于涉及过错责任，由法院裁决认定。亨丰公司向一审法院起诉请求：1.确认亨丰公司与亨尾经联社之间关于东区起湾道67号楼的租赁关系已于2016年2月3日解除，即：确认亨丰公司与亨尾经联社之间关于东区起湾道67号楼所签《租赁合同》及《租赁补充协议》《三方协议书》《租赁补充协议（二）》涉及67号楼的部分已于2016年2月3日解除；2.亨尾经联社向亨丰公司支付赔偿款4926790.58元（自2016年2月3日起按人民银行同期贷款利率支付逾期利息）。一审期间，亨丰公司其后又以涉案租赁物系违法建筑，亨尾经联社向亨丰公司隐瞒涉及租赁物的重大事实，将依法不能出租的违法建筑出租给亨丰公司导致亨丰公司等在投入巨资装修后一直无法使用该租赁物为由，变更其诉讼请求为：1.确认亨丰公司与亨尾经联社之间关于东区起湾道67号楼所签的《租赁合同》及《租赁补充协议》《三方协议书》《租赁补充协议（二）》涉及67号楼的部分自始无效；2.亨尾经联社返还就东区起湾南道67号楼向亨丰公司已收取的租金919212.13元，并自每一笔收款之日起按人民银行同期贷款利率向亨丰公司支付利息至清偿之日止；3.亨尾经联社向亨丰公司支付赔偿款4007578.45元，并自2016年2月3日起按人民银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止。一审法院认定事实：亨尾经联社系中山市东区起湾南道63号、65号、67号（以下简称63号楼、65号楼、67号楼）工业楼的土地使用权人，其中67号楼已办理土地使用权证，证号为中府集用（2005）第×××号，地类（用途）为工业，使用权类型为批准工业用地。2014年3月28日，陈帮勇出具《租赁确认书》，就63号楼、65号楼、67号楼三栋工业楼租赁相关事宜确认并同意：“1.亨尾经联社在投标前已明确63号楼、65号楼、67号楼三栋工业楼尚未取得房屋产权证，还需补办商业用地规划、建筑规划、施工许可、消防验收等合法手续，承租人不得以此为理由要求解除租赁合同，也不得以此为理由要求亨尾经联社进行任何赔偿（包括但不限于装修投入、租金等）。2.三栋工业楼现用途为工业，承租人需按要求进行装修改造后才能用于商业用途，承租人的装修改造方案应经规划、消防、质监等部门审核，承租人装修改造不符合相关部门要求，承租人应按合同支付租金，并无权以此要求解除合同。3.三栋工业楼现部分原有承租户未到期，如承租人需提前解除原有承租户的租赁合同，亨尾经联社需承担的一切违约赔偿或补偿全部由承租人负责。”2014年4月29日，亨尾经联社作为出租方（甲方）与陈帮勇作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将67号工业楼出租给乙方，房屋面积4527平方米（其中地铺600平方米、二至六层合计3927平方米）；租期为13年，从2014年4月18日起至2026年12月31日止，其中第一年为装修期；自2014年4月18日起至2017年12月31日止，地铺租金为每月50.1元/平方米，二至六层租金为每月15.1元/平方米，即每月租金为89358元；装修期内租金按应收租金的50%收取，即2014年4月18日至2015年4月17日租金实际应收44679元；自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金在原租金的基础上增加5%，即每月租金93826元；自2021年1月1日起至2023年12月31日止，租金在原租金的基础上增加5%，即每月租金98517元；自2024年1月1日起至2026年12月31日止，租金在原租金的基础上增加5%，即每月租金103443元；乙方必须在每月十日前支付当月租金给甲方，甲方开具发票给乙方；本合同签订时，乙方应一次性交纳相当于两个月租金作为押金，即89358元，租赁期间，随租金的增加，押金按年做相应调整；租赁期间，乙方一定要按照甲方的招标要求进行装修（大楼外墙重新铺贴瓷砖；更换新的铝合金窗户；工业电梯更换为商业电梯；对大堂和楼梯进行装修；重新安装消防系统且所有的工程质量必须符合国家标准）；甲方保证租赁房屋交付乙方前该建筑本身及其附属设施处于能够正常使用状态，乙方清楚并认可租赁房屋权属证书及相关设施现状；租赁期间，乙方未按照甲方的招标要求进行装修的或未经甲方书面同意将房屋商铺转租、转借给他人使用的或有拖欠租金累计两个月以上的行为时，甲方有权单方终止合同，提前收回所出租的房屋；合同还约定了其他权利义务事项。2014年4月29日，亨尾经联社作为出租方（甲方）与陈帮勇作为承租方（乙方）签订《租赁补充协议》，就63号楼、65号楼、67号楼三栋工业楼租赁相关事宜，双方签订补充协议，本协议与租赁合同约定不一致的，以本协议为准；乙方应在2014年12月31日前出具三栋工业楼装修改造方案及图纸，装修改造方案及图纸经规划、消防、质监等相关部门审核通过后，乙方应在12个月内完成装修改造，如乙方经甲方通知仍拖延不出具装修改造方案或不按期进行装修改造，甲方有权单方解除租赁合同，已收取的保证金及租金不予退还，乙方无权要求甲方赔偿损失（包括装修改造投入）；如甲方不能顺利办理产权证书，导致乙方装修延误，未办理产权证书的工业楼应顺延装修期（装修期最长不超过三年，即至2017年4月17日），若甲方不能顺利办理产权证书导致乙方装修延误超过三年，自2017年4月18日起按照合同约定的标准计算租金（不再减半收取）；因乙方违约而解除合同的，对乙方在该房屋内所安装的水电及固定设施不得拆除，也不得向甲方索取补偿。2014年8月18日，亨尾经联社作为出租方（甲方）、陈帮勇作为转让方（乙方）、亨丰公司作为受让方（丙方）签订《三方协议书》，约定乙方将甲乙双方于2014年4月签订的关于63号、65号、67号楼的《租赁合同》及《租赁补充协议》全部权利义务转让给丙方；乙方对丙方全面、适当履行租赁合同及租赁补充协议承担无限连带担保责任，担保范围包括租金及水电煤气网络等费用、违约赔偿金、甲方为实现债权支出的通知费、诉讼费、律师费等一切费用。2015年7月31日，亨尾经联社向亨丰公司出具《授权委托书》，同意亨丰公司对63号、65号、67号楼行使管理权限，包含对所有租赁该三栋物业的商户收取租金及物业管理费、与新商户签订租赁合同，授权有效期至2026年12月31日止。2015年8月31日，亨丰公司作为出租方（甲方）与原审第三人冯美堂作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将67号楼二层至六层（二楼201卡除外）出租给乙方，乙方承租该房从事旅店业经营，乙方使用面积约3998平方米，租期15年，自合同生效后开始起算。2015年11月1日，亨尾经联社作为甲方（出租人）与亨丰公司作为乙方（承租人）签订《租赁补充协议（二）》，约定67号工业楼至2015年4月17日装修期届满，自2015年4月18日起租金不再减半收取，乙方不得以甲方未办理产权证导致装修延误为由要求顺延装修期或减免租金；双方确认67号工业楼计租面积调整为4527平方米（其中地铺473平方米，二至六层写字楼4054平方米）；67号工业楼租金自2015年11月1日起至2017年12月31日止，地铺租金50.1元/平方米/月，二至六层租金15.1元/平方米/月，即每月租金84913元；2018年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金89158元；2021年1月1日起至2023年12月31日止，每月租金93616元；2024年1月1日起至2026年12月31日止，每月租金98297元；甲方承诺积极办理67号楼的房产证、用地转功能（工业转商业）等报批手续，并积极配合乙方或乙方租户办理工商登记、消防工程报装验收及正常营业等各种相关手续。2016年1月13日，中山市城乡规划局对亨尾经联社关于对原中府集用（2005）第×××号土地（即案涉67号楼）建设用地规划变更的申请作出批复，因该规划用地性质为三类居住用地，申请转功能为商业与控规不相符，不同意该用地转功能为商业。2016年2月1日，亨丰公司向亨尾经联社发出《关于解除67号楼租赁合同等事宜的函》，以中山市城乡规划局不同意67号楼所涉用地转功能为商业、67号楼不能进行消防报建、不能实现租赁目的、存在重大违法情形、与亨尾经联社之前一直所称“67号楼等属三旧改造范围、可办且正在办理商业转功、可用于商业用途”等严重不符为由，提出解除双方所签关于67号楼的租赁合同等各项合同、协议及其他文件，要求亨尾经联社退回全部已收租赁费用及利息，并赔偿由此给其及第三方租赁者所支出的包括但不限于装修、装饰、改造等投入损失及相关经营损失。亨丰公司于2016年2月2日邮寄该函件至亨尾经联社，亨尾经联社于次日签收。因亨尾经联社未回复，亨丰公司于2016年2月24日再次函告亨尾经联社要求办理67号楼租赁合同解除手续等事宜。2016年2月25日，亨尾经联社向亨丰公司发出《催租告知书》，要求亨丰公司于2016年3月1日前交清所欠租金否则将解除租赁合同，亨丰公司于次日收到该告知书。2016年4月11日，亨尾经联社以亨丰公司自2016年1月起拖欠租金为由，诉至一审法院，主张前述实体权利。亨丰公司确认其自2016年1月起未向亨尾经联社缴纳租金。另查，中山市城市管理行政执法局分别于2013年3月21日、2013年4月2日对67号楼现场勘验、检查并制作笔录，亨尾经联社对该局作出的现场勘验、检查笔录所反映的情况予以确认，并自称67号楼于1993年10月动工兴建，在实际建设过程中，该楼扩建了部分厂房，具体情况如下：1.扩建第一层厂房，扩建面积为9.98平方米；2.扩建第二层厂房，扩建面积为10.32平方米；3.扩建第三层厂房，扩建面积为10.31平方米；4.扩建第四层厂房，扩建面积为10.31平方米；5.扩建第五层厂房，扩建面积为637.12平方米；6.扩建第六层厂房，扩建面积为760.24平方米；7.扩建顶层厂房，扩建面积为125.77平方米；扩建面积合共1564.05平方米，扩建部分厂房没有经过规划主管部门批准，主体工程于1994年10月竣工。2013年11月8日，中山市城市管理行政执法局向亨尾经联社作出中城执罚字[2013]第3-27号行政处罚决定书，对亨尾经联社处以罚款43011元的行政处罚，处罚决定书上查明，“亨尾经联社于1993年10月至1994年10月在中山市东区起湾南道67号（土地证号为：中府集用[2005]第×××号）建设一幢钢筋混泥土结构六层（含顶层）的厂房，竣工测量面积是4527.55平方米。当事人建设上述厂房曾于1993年10月在中山市东区办事处城乡规划建设管理办公室办理报批手续，但未在市规划部门办理备案，报建批复面积2963.5平方米，框架结构，四层，实际超出报批面积1564.05平方米。”2013年，亨尾经联社申请对67号楼办理年审、工商执照、变更工商地址，该申请于2013年7月至8月期间得到中山市安全生产监督管理局东区分局、中山市东区住房和城乡建设局、中山市城市管理行政执法局东区分局、中山市东区经济和科技信息局、中山市环境保护局东区分局、中山市东区农业和农村工作局、中山市公安消防支队城区大队和中山市公安局共八个行政单位审核通过。庭审时，亨尾经联社、亨丰公司、熙临酒店、冯美堂均同意适用大陆法律审理本案纠纷。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因亨丰公司、亨尾经联社及原审第三人均同意适用我国大陆法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案房屋租赁合同纠纷应适用我国大陆法律作为准据法进行裁决。结合亨丰公司、亨尾经联社及原审第三人的诉、抗辩意见，本案存在以下焦点问题：一、合同是否有效问题；二、合同解除问题；三、亨尾经联社应否承担赔偿责任。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，亨尾经联社与亨丰公司就案涉租赁物签订的《租赁合同》《租赁补充协议》及《租赁补充协议（二）》约定亨丰公司承租面积为4527平方米，而其中扩建面积1564.05平方米没有经过规划主管部门批准，根据上述法律规定，双方就涉案租赁物所签的租赁合同已取得合法建设工程规划许可的2963.5平方米部分合法有效，而扩建部分所签订的合同自始无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，亨丰公司已向亨尾经联社缴纳的2016年之前的租金中包含租金和占有使用费，现亨丰公司主张亨尾经联社退回其已缴纳的租金及利息损失于法无据，一审法院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同解除的法定条件：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定了当事人行使解除权的方式：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。鉴于陈帮勇在承租案涉租赁物前已明知该租赁物尚未办理商业用地规划、消防验收等手续，且承诺不得以此为由要求解除租赁合同，亨丰公司作为《三方协议书》当事人，也已知晓该事实，故亨丰公司于2016年2月1日、2月24日所主张的解除租赁合同的事由不符合解除合同的法定条件。而亨尾经联社以亨丰公司自2016年1月起未交租金为由要求解除合同符合法律规定及双方合同约定，一审法院予以支持，并以亨丰公司收到亨尾经联社起诉状之日2016年4月30日作为合同解除之日。关于焦点三。亨丰公司以案涉租赁物系违法建筑、亨尾经联社向亨丰公司隐瞒涉及租赁物的重大事实、将依法不能出租的违法建筑出租给亨丰公司导致亨丰公司等在投入巨资装修后一直无法使用该租赁物为由主张亨尾经联社赔偿其装修等损失。而根据一审法院上述认定，亨丰公司、亨尾经联社双方就案涉租赁物所签订的租赁合同或补充协议部分有效部分无效，结合本案已查明的事实，亨丰公司不能正常使用租赁物的关键原因是租赁物无法办理工业转商业用地规划变更、无法办理消防验收等手续，鉴于陈帮勇出具的《租赁确认书》中已明知67号楼需补办商业用地规划、消防验收等手续，并承诺不得以此为由要求亨尾经联社进行任何赔偿（包括但不限于装修投入、租金等），且依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，亨丰公司未举证证明案涉房屋装饰装修方案已经过亨尾经联社同意，故一审法院对亨丰公司要求赔偿的主张不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认中山市亨丰物业管理有限公司与中山市东区亨尾股份合作经济联合社签订的《租赁合同》《租赁补充协议》《三方协议书》《租赁补充协议（二）》中涉及中山市东区起湾南道67号工业楼中面积为1564.05平方米的扩建部分无效；确认前述合同或协议中关于中山市东区起湾南道67号工业楼中已取得合法建设工程规划许可的面积为2963.5平方米的部分合同于2016年4月30日解除；二、驳回中山市亨丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费46214元（中山市亨丰物业管理有限公司已预交），由中山市亨丰物业管理有限公司负担。本案二审期间，上诉人亨丰公司向本院提交了：证据一、六张照片。拟证明租赁物现在的状况，以及亨丰公司投入了巨额资金对大楼进行装修，现已经装修完毕，亨尾经联社不可能不知道亨丰公司的装修方案，从未对装修作出异议的主张。证据二、招标文件，包括《中山市东区亨尾经联社物业公开招租竞投公告》《中山市东区亨尾经联社物业公开招租竞投须知》《中山市东区亨尾经联社起湾南道号物业公开招租现场竞投规则》。拟证明涉案房屋在招标时没有对房屋的状况、批准用途及被处罚情况作任何说明。证据三、中山市东区政务网2015年1月27日关于亨尾工业楼厂房改造，产业实现转型升级的图文报道截图。拟证明装修方案已经得到亨尾经联社的肯定及认许。亨尾经联社的质证意见为：对于证据一，认为不属于新证据，不应进行质证。亨丰公司并未对涉案大楼进行装修，都是以前的装修，不构成新证据。另照片反映的是建筑内的装修，是熙临酒店投入的，并不是亨丰公司投入的装修。对于证据二，认为不是新证据，不同意质证，不认可证据的真实性、合法性、关联性。不确认亨丰公司拟证明的事实。认为亨尾经联社对该物业的招租是公开招投标的，除该文件外，还于2014年3月28日及同年4月29日分别以书面形式告知亨丰公司涉案物业的客观情况，不存在欺诈或隐瞒的事实。对于证据三，认为不是新证据，不同意质证，不认可证据的真实性、合法性、关联性，也不认可拟证明的事实。熙临酒店、冯美堂的共同质证意见为：对于证据一，确认真实性，特别是大楼的外观的照片，证明亨尾经联社并未对装修方案提出任何异议。至于内部装修照片，应该是熙临酒店、冯美堂装修的状况，不是亨丰公司的装修状况。对于证据二，由法院认定真实性。对于证据三，确认真实性、合法性、关联性，有关的装修方案确实是经过亨尾经联社认可的。本院又查：一、2014年3月间，亨尾经联社将包括涉案租赁物在内的中山市东区起湾南道63号、65号、67号大楼对外公开竞投招租。陈帮勇于2014年3月28日竞得上述租赁权，并于同日与亨尾经联社签订《成交确认书》，确认陈帮勇竞得上述大楼的租赁权，总建筑面积17224平方米，经营范围是商业，租赁期限是13年等。2014年4月29日，陈帮勇签署《物业移交确认书》，确认位于中山市东区起湾南道63号、65号、67号工业楼于2014年4月18日移交其本人使用。二、（一）消防部门曾于2003年4月30日出具《建筑工程消防验收意见书》，确认亨尾经联社的上述三幢综合楼消防验收合格，同意投入使用，但明确已经消防验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核。（二）2013年期间，亨尾经联社向中山市城市管理行政执法局自行申报67号楼违法建设，中山市城市管理行政执法局立案处理。其后，中山市城市管理行政执法局向中山市城乡规划局出具《关于中山市东区亨尾村中山市东区亨尾股份合作经济联合社违法建设的函》，主要内容：查实67号楼于1993年10月在东区办事处城乡建设管理办公室办理了报批手续，报批面积为2963.5平方米，框架结构四层（含顶层梯间），竣工测量面积是4527.55平方米，超出原批复面积1564.05平方米，具体情况如下：1.扩建第一层厂房，扩建面积为9.98平方米；2.扩建第二层厂房，扩建面积为10.32平方米；3.扩建第三层厂房，扩建面积为10.31平方米；4.扩建第四层厂房，扩建面积为10.31平方米；5.扩建第五层厂房，扩建面积为637.12平方米；6.扩建第六层厂房，扩建面积为760.24平方米；7.扩建顶层厂房，扩建面积为125.77平方米。现将本案转中山市城乡规划局审定，出具审定意见。2013年7月20日，中山市城乡规划局向中山市城市管理行政执法局出具《建设项目监督审查意见书（直属分局）》，认为67号楼工程属尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，建议违法建设部分予以执法后，整栋建筑按照商业功能办理用地及建筑物转功能报建。2013年11月8日，中山市城市管理行政执法局向亨尾经联社作出中城执罚字[2013]第3-27号行政处罚决定书，认定亨尾经联社的上述行为已经构成违法建设事实，影响了城乡规划，但尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，决定对亨尾经联社处以罚款43011元的行政处罚。2013年12月2日，中山市城市管理行政执法局向中山市城乡规划局出具《结案证明》，确认亨尾经联社已经办理了缴纳罚款手续，现该案该局已处理完毕。（三）2015年10月29日，亨尾经联社出具《证明》，主要内容是称位于中山市东区起湾南道67号的建筑物是其产权物业，是1993年建，用作商业用途，希望消防部门给予办理消防变更手续等。（四）2015年12月9日、25日，亨尾经联社又分别向中山市东区办事处提交《关于供电增容的申请》《关于报装水表的申请》。主要内容是称：计划对67号工业楼进行改造，报请规划部门转为商业功能，改为高档次的商业办公楼（亨尾经联社与亨丰公司合作），投入资金约2000万元，于2015年年底动工，2016年竣工投入使用。因工业楼改造商业办公楼后需要增加用电负荷、消防用水及办公用水，请办事处协助办理供电增容、供水报装手续。（五）2015年12月23日，中山市东区住房和城乡建设局向中山市东区办事处出具《关于对亨尾经联社申请办理消防报建手续的意见》，主要内容是亨尾经联社于2013年启动67号楼房产证补办业务，并到市规划局和市城市执法局处理，但至今尚未完善房产证办理手续……亨尾经联社计划将其改建为高档商业办公区，需要为该建筑物办理消防报建手续，该局建议由区消防办协调中山市消防支队城区大队，协助亨尾经联社办理相关消防报建手续。（六）2016年1月8日，东区办事处消防安全委员会办公室出具《关于对的意见》，认为经向城区公安消防大队咨询，因目前该物业的用途为工业用途，不符合商业用途的消防报建条件，建议亨尾经联社先行将该物业的用途变更为商业用途，再递交资料申请报建手续。（七）2016年1月18日，亨丰公司向亨尾经联社出具《关于解决消防报建事宜的紧急请求函》，称收到亨尾经联社转来的东区办事处消防安全委员会办公室上述意见，亨丰公司对其中67号楼在由现工业用途变更为商业用途前不得进行消防报建内容感到十分意外和震惊。认为亨尾经联社在公开招标发包时已承诺可用于商业用途，亦一直承诺发包物业在进行工商登记、消防报建等方面均不存在问题。亨丰公司已将67号楼二至六层租赁给冯美堂用于经营旅店业，如不能进行消防报建，则必将产生面临合同被解除及亨丰公司被要求巨额赔偿的情形，以及亨丰公司向亨尾经联社追索赔偿的后果。故要求亨尾经联社确认67号楼是否已确定当前不能进行消防报建，若不能进行消防报建，对冯美堂所受损失如何处理等事项。（八）2016年1月26日，亨尾经联社书面回复亨丰公司，认为：67号楼消防报建问题，亨尾经联社并无决定权，需以消防报建有关主管部门的意见为准。在签订租赁合同及租赁补充协议时，亨尾经联社已经一再明确67号楼虽位于规划的商业区域，但现为工业用途且未办理房产证。亨丰公司应与冯美堂协调处理租赁及装修事宜，亨尾经联社不便发表意见。亨丰公司应积极寻找解决途经，亨尾经联社将继续按合同协助办理有关手续。（九）2016年4月19日，熙临酒店发函给亨丰公司，称因亨丰公司不能提供所需资料，导致熙临酒店的经营证件无法办理，因此在亨丰公司未履行合同内容情况下，熙临酒店不会交任何租金。三、一审期间，亨丰公司主张其关于67号楼损失4926790.58元的明细为：（一）支出：1.工资支出损失（分摊）109400元；2.装修损失3983716.19元；3.广告费损失（分摊）17740元；4.上缴租金损失919212.13元；5.缴交水电费损失11962.26元。（二）收入：收取租金计115240元。（三）损失：上述支出减去收入，损失为4926790.58元。对于上述主张，亨丰公司向一审法院提供了：证据一、《中山市亨丰物业管理有限公司员工工资明细表》。证据二、《中山市东区起湾道67号装修费用》。记载的明细为：1.电梯，139800元；2.67号电梯保养250元/月×8个月，2000元；3.67号电梯零部件更换、厅门修复，3600元；4、购灭火器、手电筒、雪糕筒等，2376元；5.报建水表图纸设计费，1500元；6.购买画车位材料，578元；7.电梯井修补清理，1500元；8.外油漆调色5桶，1500元；9.购堵漏材料、注浆机，3750元；10.消防器材，1350元；11.商务中心防水工程，98720.16元；12.67号一楼大堂消防工程，10000元；13.立面改造幕墙工程，1710644.44元；14.商务中心装修工程，1785669.21元；15.门窗维修费，5000元；16.九州石材，81268元；17.起湾道67号一楼大堂装修费用，134460.38元。证据三、亨丰公司与中山市悦智机电工程有限公司于2015年签订的《电梯设备买卖合同》以及中山市悦智机电工程有限公司开具的《收款收据》，记载亨丰公司购买价格为139800元的乘客电梯；中山市悦智机电工程有限公司开具收取亨丰公司电梯保养费、零部件更换、厅门修复的收据；中山市石岐区旺安消防器材经销部开具的购买水带、软管等器材款项1350元的收据；业兴劳保用品经销部开具收取亨丰公司购灭火器、手电筒、雪糕筒款项2376元的收据；广东华鼎新维设计工程有限公司中山分公司出具的收到亨尾经联社水表扩装工程设计费1500元的收据；内容为收到亨丰67号旧门窗维修款5000元的收据，但收据仅有经手人栏注明“陈”外，并无其他任何人签名或者盖章确认；购买油刷、分色纸等画车位材料的送货单、收据；美昊春辉装饰工程有限公司供应1500元电梯井修补清理物品及1500元外油漆调色的送货单；中山火炬开发区丽天防水补漏工程有限公司等开具的购买注浆机900元、堵漏材料2850元的收据；记载由梁千均于2015年8月26日和31日分别手写开具收到起湾道67号大堂消防工程款6000元、4000元两张的收据；中山市万庭和防水补漏工程有限公司出具的《屋面防水工程结算表》，记载起湾道65号、67号亨丰商务中心防水工程合计218695.78元，其中涉及67号楼的防水工程为90854.86元（未包括3.18%的安全文明施工费和5.477%的税金）；亨丰公司与中山中瑞建筑装饰工程有限公司于2015年7月30日共同签署确认的《起湾道67（立面改造）工程玻璃幕墙、门窗工程结算书》《单位工程结算汇总表》《起湾道67（立面改造）工程玻璃幕墙、门窗工程结算价》《起湾道67号立面改造幕墙工程（增加项）工程增加工程》等，记载起湾道67（立面改造）工程玻璃幕墙、门窗工程合计1710644.44元；亨丰公司与中山市豫邦装饰工程有限公司于2015年12月10日共同签署确认的《起湾道64号、67号亨丰商务中心装修工程工程结算表》《单位工程结算汇总表》《亨丰国际办公楼67号工程结算表》等，其中记载67号楼装修工程造价为1785669.21元；由云浮市九州同石材发展有限公司于2015年10月26日出具的《石材结算清单》，记载石材价格81268元；由亨丰公司与中山市豫邦装饰工程有限公司共同签署确认的《亨丰办公室工程结算表》，记载起湾道67号楼1楼大堂装修工程合计为264788.43元；中山市友和广告有限公司于2015年8月3日出具的报价单、收据以及亨丰公司出具的67号广告费用支出，亨丰公司以此主张起湾道67号应分摊17740元；亨丰公司制作的《中山市东区起湾道67号租金支出》表、亨尾经联社出具的亨丰公司交纳2014年4月18日至2014年12月31日、2015年11月1日至2015年12月31日期间租金的发票等，亨丰公司以此主张其于2014年4月至2015年12月期间向亨尾经联社交纳了67号楼租金919212.13元；亨丰公司制作的《2015年1-8月起湾道工业楼租金对账单》《起湾道63号65号67号工业楼租金概况（截止2015年9月7日）》；亨丰公司制作的《中山市东区起湾道67号水电费支出》以及水费、电费的发票，以此主张其为此支出水电费11962.26元；亨丰公司制作的《中山市东区起湾道67号1-2卡商铺租金收入情况表》，亨丰公司以此主张于2015年7月至2016年2月收取租户租金115240元。亨丰公司主张：上述证据二中的第1项至第13项、第15项至第17项的装修项目现在仍可以利用，至于67号楼的内部装修部分，在出租给熙临酒店之后，熙临酒店又重新进行了装修，所以无法区分内部装修是亨丰公司还是熙临酒店的。亨尾经联社认为：亨丰公司主张要求赔偿员工工资支出、广告费支出没有法律依据；租金损失也没有依据，无论合同是否有效，亨丰公司占用了租赁物就应当支付租金或者场地占用费，该费用是基于使用房屋产生；水电费也是亨丰公司使用房屋产生，无权向亨尾经联社主张；至于亨丰公司主张证据二中的装修损失项目，亨尾经联社均无法利用，也不确认亨丰公司主张的装修损失及证据的真实性、合法性、关联性，且合同中已经明确约定亨丰公司的装修需要得到亨尾经联社书面同意并向有关部门报批才能进行，且亨丰公司擅自装修并未经得亨尾经联社同意，要求赔偿没有依据。熙临酒店、冯美堂认为：其不清楚原来的装修是否由亨丰公司进行，现酒店的内部装修是由熙临酒店、冯美堂出资及进行的。一审期间，一审法院向双方当事人释明是否对装修现值申请鉴定，亨丰公司主张2015年底装修完工后就没有使用过，应按当时的装修价值，不需申请鉴定。亨尾经联社不同意亨丰公司按照其自行编制的装修费用主张索赔，认为举证责任在于亨丰公司，故亦不申请鉴定。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案是涉外房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案各方当事人均同意适用我国法律审理本案，且本案房屋租赁合同签订地及履行地均在我国，一审法院适用我国法律作为本案准据法正确。围绕当事人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点在于涉案合同的效力认定、各方当事人的过错责任认定以及亨丰公司的赔偿损失主张是否成立问题。一、关于合同效力的问题经查，亨尾经联社出租给亨丰公司的涉案67号楼，其中已经办理报建取得建设工程规划许可的面积为2963.5平方米，该部分房屋的租赁应属有效。至于超出原批复面积而擅自扩建的1564.05平方米，中山市城市管理行政执法局对相关违法建设事实进行处罚，不能等同于该违法建设的部分已经取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设的情形，亨尾经联社亦未举证证明其后通过采取改正措施使到该部分违法建筑现已经合法的情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以及《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，一审法院对亨尾经联社与亨丰公司签订的《租赁合同》《租赁补充协议》及《租赁补充协议（二）》中涉及中山市东区起湾南道67号工业楼中的合法建筑部分和违法建筑部分进行区分处理，认定已取得合法建设工程规划许可的面积2963.5平方米的租赁部分有效，涉及扩建面积的1564.05平方米的租赁部分无效，并无不当，本院予以维持。亨丰公司关于上述租赁协议整体无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同中有效的2963.5平方米房屋租赁部分于何时解除的争议问题（一）从招租文件、《租赁确认书》《成交确认书》《租赁补充协议（二）》、亨尾经联社为办理规划转商业用途的申请手续、双方当事人的往来文件等，能够证实亨尾经联社与陈帮勇、亨丰公司已就租赁房屋的用途达成了合意，即双方约定用作的商业用途。（二）虽然亨丰公司的法定代表人陈帮勇在签订租赁合同前于2014年3月28日签署《租赁确认书》，确认知悉67号楼工业楼尚未取得房屋产权证，还需补办商业用地规划、建筑规划、施工许可、消防验收等合法手续的情况，承诺不得以此为理由要求解除租赁合同。而本案证据显示，双方在履行租赁合同中，期间经亨尾经联社向有关部门申请补办变更用地规划、房产权属证书、消防报建等手续，至2016年1月13日由中山市城乡规划局正式批复不同意该用地由工业转功能为商业。即此时起亦可确定该67号工业楼因不符合商业用途的消防报建条件而无法办理相关消防报建手续。故此，涉案67号工业楼因使用上存在行政管理限制，不能正常用于商业用途的事实成立。（三）关于亨丰公司是否有权行使合同解除权问题。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”亨丰公司在本案租赁物被行政主管部门明确批复不同意办理转商业规划，也无法办理相应的消防报建手续，导致租赁物用于商业用途的合同目的无法实现的客观情况下，其有权按照法律的规定行使合同解除权。其次，陈帮勇在《租赁确认书》承诺的是不得依据“67号楼工业楼尚未取得房屋产权证，还需补办商业用地规划、建筑规划、施工许可、消防验收等合法手续”理由解除合同。按照该承诺内容所使用的词句、确认书的有关条款、双方拟签订合同的目的以及诚实信用原则，可以确定显然是在双方基于认为仍可通过补办上述合法手续消除租赁物的瑕疵，以实现合同约定使用目的的期待状态前提下，由陈帮勇向亨尾经联社作出该承诺的。最后，从陈帮勇承诺不得解除合同的事由和内容分析，也并未明确包括了租赁物不能补办相关合法手续或租赁物因违反法律规定不能用作约定商业用途的情形，不能当然据此剥夺承租人如有上述情形时依法享有请求解除合同的权利。且当事人在履行合同的过程中，如确实发生法律上或者事实上不能继续履行的客观状况，也应当依法允许当事人解除合同。综上，本院认为，本案在租赁物被相关行政部门明确不同意转商业用途，以及不能办理商业用途的消防报建手续，客观上已丧失双方此前认为可以通过补办商业用地规划、消防验收等合法手续使涉案工业楼符合商业用途功能期望的情形下，亨丰公司经与亨尾经联社沟通协调无果，以涉案工业楼不能作商业用途而无法使用，合同目的不可能实现为由，向亨尾经联社发出《关于解除67号楼租赁合同等事宜的函》，行使法定解除权主张解除合同，理由正当，具有事实和法律依据，且并没有违反陈帮勇在《租赁确认书》中所作出的承诺内容，本院应予支持。根据合同法第九十六条的规定，本院确认上述函件送达亨尾经联社之日即2016年2月3日为本案中有效租赁部分的合同解除之日。另外，亨丰公司与亨尾经联社在2016年1月期间就67号工业楼办理变更商业用地规划、商业用途消防报建等手续的过程中已经遇到困难，双方此时也基本知悉已不能通过补办手续而实现约定的商业用途目的。经双方对由此引起合同有关事宜的争议反复交涉和协商，仍不能达成一致。故亨丰公司从2016年1月起暂缓向亨尾经联社支付租金，具有合理的抗辩事由，不应认定为违约。基于以上事实和理由，一审法院关于亨丰公司主张解除租赁合同的事由不符合解除合同的法定条件，亨尾经联社以亨丰公司自2016年1月起未交租金为由要求解除合同符合法律规定及双方合同约定，故亨丰公司收到亨尾经联社起诉状之日2016年4月30日作为合同解除之日的认定和处理有误，本院予以纠正。至于本案中涉及租赁违法建设的1564.05平方米面积的无效合同部分，则自始没有法律约束力。三、关于涉诉合同部分无效的责任认定问题亨尾经联社未经取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，超出原批复面积扩建了1564.05平方米面积的建筑，并将该违法建筑部分连同其他合法报建的部分一并整体出租给亨丰公司使用。但根据《租赁确认书》的记载内容，反映亨尾经联社在本案签订租赁合同前已经明确向陈帮勇告知了67号工业楼尚未取得房屋产权证，并且还需要补办商业用地规划、建筑规划、施工许可、消防验收等合法手续的状况，以及陈帮勇承诺不得以此为理由要求解除租赁合同的事实。故此，可以印证陈帮勇是已明知67号工业楼在规划、建设施工许可、消防验收等方面均存在违法瑕疵，需按照法律强制性规定经补办相关手续才能合法使用，仍然参与竞标，并与亨尾经联社签订租赁合同的。亨丰公司在诉讼中认为亨尾经联社存在隐瞒租赁物状况行为的主张不成立。结合此前中山市城乡规划局及中山市城市管理行政执法局对67号工业楼的违法建设情况已经作出的查处意见和措施，可以推断亨尾经联社与陈帮勇在设立本案租赁关系过程中，显然双方均仍抱有可以通过日后补办相关行政手续消除租赁物的违法瑕疵，以达到合法按照约定使用目的侥幸及期待的心理。综上事实，亨尾经联社应当知道将违法建筑部分纳入租赁范围有可能导致合同无效但仍然予以出租。陈帮勇作为承租人，在亨尾经联社已披露租赁物的状况和瑕疵下，其不但显然未尽到合理的审慎与注意义务，更是明确作出承诺甘于承受相应瑕疵的风险仍然租用该标的。故此，本院认定亨尾经联社、亨丰公司（陈帮勇）对造成合同部分无效均具有过错，且过错相当，就此应当各承担50%的责任。四、关于合同有效部分的被解除当事人是否存在违约及过错认定问题（一）当事人是否存在违约问题。虽然亨尾经联社与亨丰公司、陈帮勇约定租赁物作商业用途，但本案证据显示，亨丰公司、陈帮勇是明知租赁物是工业楼性质，其原土地规划也仅是批准为工业用途的，亨尾经联社并不存在隐瞒行为。在双方签订的协议及其他文件中，亨尾经联社作出的意思表示仅为“还需要补办商业用地规划、建筑规划、施工许可、消防验收等合法手续”“亨尾经联社承诺积极办理67号楼的房产证、用地转功能（工业转商业）等报批手续，并积极配合亨丰公司或亨丰公司租户办理工商登记、消防工程报装验收及正常营业等各种相关手续”等。从上述陈述内容及承诺的意思反映，并不等同于亨尾经联社为促成订立租赁合同已对承租方作出确切保证一定可以用于商业的承诺。合同签订后，亨尾经联社为协助亨丰公司的租用事宜，一直有积极向有关部门申请办理用地转商业规划、消防报建、房产证等手续，不存在怠于履行合同约定义务的情形。导致本案租赁合同有效部分解除的主要客观事由是因租赁物不符合改作商业用途的控规要求，不能通过有关行政审批，从而致使双方合同约定目的无法实现，属于不能认定为归责于任何一方违约所致的情形。（二）对造成合同有效部分被解除后果的过错认定问题。1.亨尾经联社作为出租人，其应当知悉在尚未经得相关部门审核同意，其后的补办审批手续能否顺利得以通过亦未能确定的情况下，即改变涉案67号工业楼的土地规划及房屋使用功能，以商业用途对外出租，显然将对承租人日后能否按照约定的商业用途正常使用租赁房屋具有重大风险和影响。虽然亨尾经联社签订合同前已将租赁物的状况和使用风险告知承租人，也有履行承诺申请办理相关行政报批手续，但最终因出租物的用地与控规不符未能获得审批通过，租赁物无法成就约定的商业用途。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”规定，出租人对租赁物的约定用途具有法定疵瑕担保责任。故此亨尾经联社在本案中存在不符合上述规定的情形，对于本案租赁合同被解除负有过错责任。2.亨丰公司、陈帮勇作为承租人，签订合同的目的是能够依照其意向的商业用途性质合法、正常地使用租赁房屋，其对能否实现该租用目的本身也有谨慎审查的义务。本案中，陈帮勇、亨丰公司在租用前已明知涉案租赁物存在严重瑕疵，必须通过日后补办相关行政手续才能符合法律、行政法规允许作商业用途的规定要求等重大租用风险情况下，应当积极和主动对该租赁物转作商业用途是否能够获得相关的行政许可及审批程序，是否符合法律、法规、政策等事宜进行充分了解和审查。但其租用该房屋过程中显然未尽到合理的审慎义务，且期间还签署《租赁确认书》确认知悉租赁物的现状和租用瑕疵，承诺自行承担损失和风险。故此，亨丰公司（陈帮勇）对于本案租赁合同被解除也同样负有过错责任。3.本案67号工业楼中约占35%面积部分的违法建筑属于合同无效部分，该部分自始无效，不存在继续履行的问题和可能。而本案证据反映，亨丰公司承租67号工业楼的目的是将该房屋作为一个整体进行装修及经营使用的，其中涉及的违法建筑部分和其他合法建筑部分亦难以区分和单独分割。故上述租赁合同存在的部分无效情况，也必然造成严重影响合同有效部分的继续履行，最终导致合同约定目的不能实现之后果。如前所述，对于合同部分无效的后果亨尾经联社和亨丰公司均同样负有过错。故从该牵连关系分析，亨丰公司和亨尾经联社对本案租赁合同有效部分在客观上难以继续履行的后果，也均应承担责任。综合双方当事人的行为对造成合同目的不能实现，合同有效部分被解除的法律后果的因果关系，以及考虑双方存在的过错情形，本院认定亨尾经联社、亨丰公司对于造成合同有效部分被解除的后果亦具有同等过错，各应承担50%的责任。五、关于亨丰公司诉求亨尾经联社承担的赔偿责任问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认定亨丰公司和亨尾经联社双方对于对造成合同部分无效以及合同部分有效但被解除的法律后果，均具有过错，各应承担50%的责任。但具体到亨丰公司诉求的各项损失是否成立以及应当支持的范围问题，本院分析如下：（一）关于亨丰公司主张的工资、广告费以及水电费支出。因上述费用属于亨丰公司占用租赁物期间，为自身已经从事的经营活动所发生的经营费用、成本支出，不属于合同无效或者解除产生的必然损失。且其中亨丰公司对其工资支出的证据也仅是单方列出的工资明细表，并没有员工签名和支付凭据佐证，证据的证明效力不足。亨丰公司请求亨尾经联社赔偿上述支出费用之主张，理据不充分，本院不予支持。（二）关于亨丰公司主张从2014年4月租用67号工业楼起至2015年12月期间向亨尾经联社缴纳的租金损失。陈帮勇、亨丰公司在订立租赁合同时已知晓涉案租赁物瑕疵，承诺不为此要求亨尾经联社进行包括租金等在内的任何赔偿。亨尾经联社在合同签订和履行中不存在隐瞒、欺诈情形或者有合同中明确约定的其他违约行为，且合同签订后已将67号工业楼交付给亨丰公司使用，以及有按照合同约定积极向相关部门申请办理用地转商业规划、消防报建、房产证等手续。期间，亨丰公司也实际上对该工业楼进行了装修使用，以及对外转租收益等经营活动，并按约定向亨尾经联社交纳租金。本案是直至2016年1月因行政主管部门正式明确批复不同意涉案用地规划转商业的申请，才导致双方的相关约定无法再继续履行引起纷争，亨丰公司由此主张解除合同，要求不再继续使用租赁物并拒绝交租。故此根据上述亨丰公司在2016年1月之前对涉案租赁物的整体（包括合同有效部分和无效部分）实际占有和经营使用事实，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，亨丰公司应当以合同约定的租金标准向亨尾经联社计付租金和房屋占有使用费至2015年12月。亨丰公司上诉请求亨尾经联社返还或者赔偿其已交付的上述租金，理据不成立，本院不予支持。（三）关于亨丰公司主张的装修损失。因诉讼中双方当事人均不申请对装修现值进行鉴定，故本院根据亨丰公司的举证情况审查其相关的具体装修损失主张是否合理可信，以及结合各方对致损后果的过错程度以确定各自应承担的具体责任。首先，对于亨丰公司主张67号楼的17项装修明细费用的损失情况是否可以采信问题。经查，第12项67号一楼大堂消防工程10000元，仅是有“梁千均”手写出具的收据，亨丰公司并无进一步举证“梁千均”的身份、施工具体内容或合同、支付凭据等予以佐证。第15项门窗维修费5000元，手写收据上则更是只有身份不明的经手人“陈”，同样未有相应支付凭据印证。故此，亨丰公司主张的上述两项明细费用事项，相应证据的证明效力明显过低，难以采信。至于其余15项明细费用情况，因有确切的供货方和施工方的送货单据、收据、工程结算书、工程项目汇总表等证据证实，相关证据较为充分及明确，且记载反映的内容也合理可信，故本院予以采纳。其次，关于上述可以采纳的15项明细费用的装修损失，双方如何分担责任的问题。1.双方签订的《租赁合同》规定：租赁期间，承租人一定要按照亨尾经联社的招标要求进行装修（大楼外墙重新铺贴瓷砖；更换新的铝合金窗户；工业电梯更换为商业电梯；对大堂和楼梯进行装修；重新安装消防系统且所有的工程质量必须符合国家标准）。即双方在合同中对装修的范围和内容已有所约定。比对亨丰公司提交的装修明细项目，其中的电梯139800元、67号电梯保养2000元、67号电梯零部件更换、厅门修复3600元、购灭火器、手电筒、雪糕筒等2376元、电梯井修补清理1500元、外油漆调色5桶1500元、消防器材1350元、九州石材81268元、起湾道67号一楼大堂装修费用134460.38元，属于双方在合同约定的装修事项和范围内。且除其中购灭火器、手电筒、雪糕筒等（计2376元）显然属于可移动物品项目，应由亨丰公司自行取走该部分物品外，其余365478.38元明细项目的装修属已形成附合的装饰装修物。因亨丰公司和亨尾经联社对造成合同部分无效以及合同部分有效但被解除的法律后果均具有同等过错，故双方对该部分损失各应承担50%的责任，即亨尾经联社应向亨丰公司赔偿182739.19元。2.报建水表图纸设计费1500元，从亨尾经联社出具的《关于报装水表的申请》可以反映其应当对该笔装修项目知情及认可。购买画车位材料578元、购堵漏材料2850元、商务中心防水工程98720.16元的项目，虽然合同约定的装修范围中未有明确包括相关内容，但本案中购买画车位材料、购堵漏材料属于合理可信的装修和维护支出，而商务中心的防水工程也显然是正常和必要的装修项目，且上述形成附合的装修内容，也应当对亨尾经联社有一定程度上的利用价值。故此，本院同样酌定双方对以上部分损失也各应承担50%的责任，即亨尾经联社应向亨丰公司赔偿51824.08元。至于亨丰公司主张购买的注浆机损失（900元），因不属于附合物，由亨丰公司自行取走。3.关于亨丰公司主张的商务中心装修工程损失1785669.21元即《中山市东区起湾道67号装修费用》第14项明细费用项目。从亨丰公司、熙临酒店在诉讼中的陈述反映，亨丰公司将房屋转租给熙临酒店后，熙临酒店已拆除原来的内部装修并重新进行了装修，而亨丰公司亦确认无法区分现时的装修是由其还是由熙临酒店进行。故此，亨丰公司的本项装修损失与合同部分无效和合同有效部分被解除没有直接的因果关系，也与亨尾经联社本案存在的过错无关，其主张亨尾经联社赔偿该部分损失，理由不成立，本院不予采纳。4.关于立面改造幕墙工程1710644.44元的损失。经查，双方合同约定涉及工业楼外观的装修项目仅是大楼外墙重新铺贴瓷砖以及更换新的铝合金窗户。但亨丰公司在装修过程中，单方改变双方约定的方案，擅自扩大投入对大楼外墙进行立面改造幕墙工程，且对该重大的装修改造方案也没有按照《租赁确认书》《租赁补充协议》的约定事前提交规划、消防、质监等部门审核。也未有证据显示其在实际装修和改造前，就变更合同约定的方案事宜已经书面征得亨尾经联社的同意。故虽然亨丰公司、亨尾经联社对于本案合同部分无效和部分有效合同被解除的后果具有同等过错，但具体针对产生本项立面改造幕墙工程1710644.44元损失的作用力、原因力及牵连关系等客观情况分析，亨丰公司的上述行为是造成其本项损失的直接和主要因素，因此亨丰公司应对该部分损失承担主要的过错责任。对于亨尾经联社方面，虽亨丰公司未有严格按照原约定方案对外观进行改造，也未有事前将该改造方案报亨尾经联社同意以及提交规划、消防、质监等部门审核。但从本案相关证据和具体案情反映，亨尾经联社对于亨丰公司单方进行的改造幕墙工程行为是明显知悉的，且未有任何证据显示期间亨尾经联社对亨丰公司的改造行为提出异议。相反，从亨丰公司提交的东区政务网中对涉案工业楼升级改造的图文宣传资料，以及其后亨尾经联社向相关部门申报规划转商业功能过程时报装水表、供电增容、消防报建的申请中称与亨丰公司合作将该工业楼改造成高档次的商业办公楼等内容，可间接佐证亨尾经联社是放任甚至默许亨丰公司进行改造幕墙工程行为的，故亨尾经联社就此也应负次要的过错责任。综上，本院根据本案具体案情，依据双方在造成本项改造幕墙工程损失的过错程度、因果关系，并适当考虑该改造工程的价值和效益，基于公平原则和诚实信用原则，酌情认定亨丰公司、亨尾经联社对该项损失分别承担60%和40%的责任，即由亨尾经联社向亨丰公司赔偿684257.78元。（四）综上各项合计，本院认定亨尾经联社在本案中应向亨丰公司赔偿装修损失共计918821.05元。一审法院对双方的过错责任以及全部驳回亨丰公司赔偿主张的相关认定有误，本院予以纠正。至于亨丰公司主张赔偿款从合同解除之日起计算利息的请求，因双方对合同部分无效和合同有效部分被解除均有责任，且由此引起双方之间对债权债务产生争议，而由法院通过审理，经查明及判定双方的具体过错和责任后，比对确定亨尾经联社向亨丰公司作出上述赔偿的，故亨丰公司主张计算利息的理由不成立，本院不予支持。综上所述，亨丰公司的上诉请求，理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第九十六条、第一百一十条、第二百一十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条规定，判决如下：一、撤销中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11112号民事判决；二、确认中山市亨丰物业管理有限公司与中山市东区亨尾股份合作经济联合社签订的《租赁合同》《租赁补充协议》《三方协议书》《租赁补充协议（二）》中涉及中山市东区起湾南道67号工业楼中面积为1564.05平方米的扩建部分无效；确认前述合同或协议中关于中山市东区起湾南道67号工业楼中已取得合法建设工程规划许可的面积为2963.5平方米的部分合同于2016年2月3日解除；三、中山市东区亨尾股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市亨丰物业管理有限公司支付赔偿款918821.05元；四、驳回中山市亨丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46214元（已由中山市亨丰物业管理有限公司预交），由中山市亨丰物业管理有限公司负担37618元，中山市东区亨尾股份合作经济联合社负担8596元（中山市东区亨尾股份合作经济联合社负担部分由其于本判决发生法律效力之日起七日内径付中山市亨丰物业管理有限公司）；二审案件受理费46214元，由中山市亨丰物业管理有限公司负担37618元，中山市东区亨尾股份合作经济联合社负担8596元（二审案件受理费已由中山市亨丰物业管理有限公司预交，中山市东区亨尾股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳其负担部分的二审案件受理费）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  徐红妮审判员  谢劲东二〇一九年一月十八日书记员  陈静文