西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初16130号 原告:刘某，女，汉族，1982年3月29日出生，住陕西省铜川市王益区，身份证号：610XXXXXXX********。 委托代理人：杨紫棋，陕西明萌律师事务所律师。 委托代理人：李珊珊，陕西明萌律师事务所律师。 被告：胡某某，女，汉族，1976年9月28日出生，住陕西省延安市宝塔区，身份证号：340XXXXXXX********。 被告：李某某，男，汉族，1976年2月26日出生，住陕西省延安市宝塔区，身份证号：610XXXXXXX********。 第三人：西安金巢房地产营销策划有限公司，住所地：西安市曲江新区房。 法定代表人：李玥。 原告刘某与被告胡某某、李某某及第三人西安金巢房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘英及其委托代理人杨紫棋，被告的胡仕英、李军军出庭参加了诉讼，第三人的法定代表人李玥出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘英诉称，原、被告双方在第三人的居间下，签订编号为HD0004703号定金合同，合同约定：位于西安市曲江新区XX路********房屋价值350万元，原告在签订合同之时按约定向两被告支付定金30万元。随后，双方于2018年4月29日在第三人居间下签订HD0000168号房屋买卖三方合同。合同约定房屋面积176.63平方米，成交价350万元人民币，成交价包括房屋、室内固定装修、家电地下负一层编号为2F102号车位一个、公共维修基金、天然气初装费、初次缴纳契税等；付款方式为银行按揭，在签订合同时，由原告支付两被告人民币30万元，办理过户手续前原告将首付款和按揭款共计320万元一并存入西安市房管局指定的监管账户，若需要全额监管，由两被告退还已付房款，并承担期间利息，待房屋过户后，该监管账户的房款转移至两被告名下，合同签订时，原告已付定金转为该房屋首付款一部分，本合同所涉及房屋，车位过户过程中产生的一切税费由原告承担，两被告应当在过户当天将房屋交付给原告使用，守约方可要求对方继续履行合同，违约应当按日计算向守约方支付已付款0.1%的违约金，因本合同产生争议向房屋所在地人民法院起诉，合同解除应采取书面形式。在签订合同后，原告向两被告通过银行转账的方式支付30万元定金后，原告多方筹措其余首付款，待原告筹够首付款联系两被告向其支付其余首付款时，才得知两被告将房屋已经出卖，单方要求原告解除合同。综上所述，原告与被告在第三人居间下签订的房屋买卖三方合同真实、合法、有效。在合同履行过程中，两被告在未与原告书面解除合同的情况下与他人签订合同，将房屋出卖他人，显然属于一房二卖。现原告诉至法院，请求依法判令解除原告与被告签订的编号为HD0000168号房屋买卖三方合同；判令两被告退还已付房款30万元，并自给付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，判令被告支付中介费10万元，并自给付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，请求被告按照房款总额的20%向原告支付违约金70万元，本案诉讼费、公证费、保全费、保函费由被告承担。 被告胡仕英、李军军共同辩称，2018年4月29日，双方在中介的撮合下签订合同，在2018年7月20日之前我们要求解除合同，原告一直以各种理由推诿不予解除，我们也给中介说过要求解除合同，25号以后我们找别的买家签订合同。不同意原告的诉讼请求。 第三人西安金巢房地产营销策划有限公司述称，双方签订三方合同通过按揭方式由原告购买被告的房屋，卖方以30万元来偿还房屋在银行的断供贷款。我们认为这是卖方造成的原因，导致合同无法继续履行。 经审理查明，原告刘英与被告李军军、胡仕英在第三人西安金巢房地产营销策划有限公司居间下签订《定金合同》，按照该合同约定，原告购买被告位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋一套，成交价350万元，原告据此定金合同已支付被告购房定金30万元。2018年4月29日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，该合同约定，原告与被告交易的房屋面积为176.63平方米，成交价350万元，成交价包括房屋、室内固定装修、家电地下负一层编号为2F102号车位一个、公共维修基金、天然气初装费、初次缴纳契税等；付款方式：首付加银行按揭，办理过户手续前原告将首付款和按揭款共计320万元一并存入西安市房管局指定的监管账户，若需要全额监管，由两被告退还已付房款，并承担期间利息，待房屋过户后，该监管账户的房款转移至两被告名下，合同签订时，原告已付定金转为该房屋首付款一部分，本合同所涉及房屋，车位过户过程中产生的一切税费由原告承担，两被告应当在过户当天将房屋交付给原告使用。 关于合同违约责任，合同约定，原、被告签订本合同后，任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款0.1%的违约金。对于被告将房屋出卖他人，导致原告不能取得房屋，原告有权退房，被告应在退房通知送达之日起五日内退还原告全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付原告利息外，还应当按照已付房款总额的20%向原告支付违约金。 上述《房屋买卖三方合同》签订后，原告已付定金30万元转为已付购房款，对于其余房款通过按揭方式支付，具体按揭何时办理完毕及何时购房款支付合同并未约定具体时间节点。本案在审理过程中，根据双方当事人向法庭提交的原告与被告，被告与第三人的聊天记录，可以显示双方就本案房屋买卖纠纷，经第三人从中沟通后形成的折中意见为：若原告先凑足房款便可继续交易，若被告先找到新的买家便可将房屋出售给新的买家，但须通知原告，该折中意见有如下信息可以证实，具体内容为：“我们一直告诉你了，你（被告）同意买家（原告）筹钱，她（原告）同意你找客服，这是条件置换，最终找到客户的话，不是你（被告）可以直接卖，你得告知买方（原告），现在客户找到了，你（应指原告）钱没凑齐我们就卖了，行不？如果买方同意你签字出售，不追究你违约，你们就会书面解除合同，你退还已收房款，一切手续办完后，你才能跟别人签买卖合同，收别人的房款，而不是什么都没告诉你直接一房二卖”。庭审中，经查明，本案争议房屋被告已经出售，出售前按照上述折中意见，被告并未按照合同约定通过书面形式解除合同，亦未退还已收取的房款30万元，并对相关后续作出处理。 关于原告诉称的中介费用问题，原告诉称案外人陈某某是其与第三人的介绍人（通过陈某某与第三人接触后由第三人提供居间服务），按照《房屋买卖三方合同》原告已付陈某某中介费10万元，庭审中当事人提交的微信记录显示，第三人并未否认其不认识陈某某，对于陈某某收取10万元并未否认，但第三人在庭审中认为原告将10万元支付给别人，陈某某不是第三人员工，款项也不在其账户上。 以上事实，有原告提交的《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》、银行交易流水、收款凭证、微信聊天记录截屏、情况说明、发票及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。 本院认为，原告与被告及第三人签订的《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》，系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性规范，应属合法有效合同，三方均应按照约定履行各自的义务，确保合同切实履行。在《房屋买卖三方合同》履行中，主要涉及原告足额给付房款的义务，房款来源是通过银行贷款方式还是自行筹集与被告无关，但根据第三人从中沟通后形成的折中意见，原告同意被告寻找新的买家，其继续筹集房款，寻找新的买家和凑集房款同时进行，被告若先寻找到新的买家则通知原告，双方解除合同，退还已付原告房款，若原告已准备足额房屋尾款且被告未寻找到新的买家，按照《房屋买卖三方合同》可继续交易。上述折中方案，能够反映交易各方内心真实意思，即“条件置换”的意思，故上述方案可作为本案处理的依据。根据法庭查明的事实，被告另行出售房屋属实，但未按照合同约定书面解除合同便将房屋出售，且出售房屋前未将已收房款退还，未在出售房屋前通知原告，综上所述，被告未按照合同约定及最终的折中方案履行另行合书面解除义务及通知义务，已经构成违约。因本案争议房屋已经由被告另行出售，合同继续履行的目的无法实现，原告要求解除合同，退还已付房款，本院予以支持。《房屋买卖三方合同》第九条第三款第二项约定，一方违约，另一方不愿意继续履行合同，守约方可要求继续履行合同，守约方可主张已付房款日0.1%违约金，逾期超过十日守约方可解除合同，解除合同后通知送达之日起五日起，退还已付房款，并承担利息损失，违约方承担守约方相关损失按照已付房款总额20%支付，同时，第九条第三款第三项约定，原告无法取得房屋，有权退房并自退房通知送达之日起五日内退还已付房款，除承担利息外还应承担已支付房款总额的20%向原告支付违约金。本案被告未解除合同未通知原告的情况单方出售房屋，导致原告无法取得房屋，应适用《房屋买卖三方合同》第九条第三款第三项约定，由被告承担利息及违约金。鉴于违约赔偿按照民事填补原则处理，任何人不得在民事交往中约定畸高的违约金获利，违约金赔偿不得超过实际损失，按照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人约定的违约金不得超过造成损失的百分之三十，本案已付房款总额为30万元，自2018年5月1日交付30万元房款至今，被告占用原告已付房款八个半月未退还，给原告造成的利息损失为5.1万元，按照不超过损失百分之三十计算，原告主张的损失不超过6.63万元，人民法院应予支持（按照已付款30万元为基数，参照年息24%，月息2%计算，在损失的基础上增加百分十三，即5.1万元+5.1万元×30%=6.63万元），故原告要求被告按照合同约定承担已付房款总额20%的违约金，于法有据，本院予以支持，即综合考量后由被告支付原告违约金6万元为宜（30万元×20%=6万元），原告请求被告承担承担贷款利息的请求，不予支持。关于原告主张的中介费损失10万元应由被告承担之请求，因该款项原告并未直接支付给第三人，且原告诉称其将中介费10万元支付给案外人陈某某，未有证据显示第三人委托陈某某收取中介费，第三人在庭审中也否认收到中介费10万元，故该损失是否发生缺乏充分证据予以支持，原告要求被告承担中介损失10万元，本院不予支持。至于陈某某收到该款项是否属于中介费还是其他事由收款，原告可向实际收款人主张相关权利。原告在诉讼中申请诉讼保全，为此支付的保函费用0.3万元，属于维护其权利支出的合理、必要费用，其要求被告承担，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告刘某与被告胡某某，李某某、第三人西安金巢房地产营销策划有限公司于2018年4月29日签订的《房屋买卖三方合同》。 二、被告胡某某，李某某应于本判决生效后十日内退还原告刘某房款30万元，并给付原告刘某违约金6万元。 三、被告胡某某，李某某应于本判决生效后十日内支付原告刘某保函费3000元。 四、驳回原告刘某的其余诉讼请求。 本案受理费34872元，保全费5000元，由被告承担受理费30000元，保全费5000元，原告承担受理费4872元，原告已预交受理费及保全费，故被告在履行上述判决金钱义务的同时将其承担的受理费及保全费合计35000元直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  郭天鲁 审判员  郝 杰 二〇一九年一月十八日 书记员  李大正