广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初7211号原告：珠海市森宇物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲梅华东路**（华南名宇）**办公楼**办公室**。法定代表人：郭亚任，经理。委托诉讼代理人：职消寒，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：成静，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被告：吴国周，男，汉族，19××年×月×日出生，住珠海市×××，公民身份号码:×××。被告：杨秀妃，女，汉族，19××年×月××日出生，住珠海市×××，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：吴国周，男，汉族，19××年××月×日出生，住珠海市×××，公民身份号码:×××。原告珠海市森宇物业管理有限公司与被告吴国周、杨秀妃物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市森宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人职消寒、成静，被告吴国周、被告杨秀妃的委托诉讼代理人吴国周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告一、被告二是珠海市×××的业主。原告自前期物业服务开始，为该小区提供物业服务。2011年6月26日，受该小区第二届业主委员会委托，继续为该小区提供物业服务。双方于2011年6月26日签署《物业服务合同》，双方在《物业服务合同》中约定：合同期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，该小区业主按照其物业的性质不同，应当按照下列标准向原告交纳物业服务费：回迁区：0.9元/平方米*月、商品房区：1.2元/平方米*月、商场：1.6元/平方米*月、写字楼：1.5元/平方米*月、二期的住宅物业：1.8元/平方米*月；上述物业费不包干各单元共用税费、电费，各单元共用水费、电费每月按单位进行分摊；物业服务收费在合同期内不做调整，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费，应自逾期之日起每天按照逾期金额的千分之二缴纳滞纳金；合同期满，原告享有优先续约权，双方有意向续签合同，应当在合同期满90日前提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。该合同期限届满后，恰逢该小区业主委员会进行换届选举，选举工作持续了近三年，在此期间，一直由原告在原合同约定的基础上为该小区提供物业服务。2017年6月8日，该小区第三届业主委员会（以下简称“第三届业委会”）正式成立。鉴于原告因在华南名宇执行的物业服务费10多年来一直没有进行调整，2016年、2017年的财务审计报告显示，原告在2016年以及2017年1-8月份均处于亏损状态。2017年9月16日，原告向第三届业委会提交了《关于续签华南名宇物业服务合同及调整物业服务费的报告》，要求续签物业服务合同，并提供了两种调费方式供选择。2018年1月2日，第三届业委会组织召开业主大会，由该小区全体业主对以下事项进行表决：⑴是否续聘原告？⑵是否同意提升物业服务费0.3元/平方米*月？在业主大会召开之前，第三届业委会在小区内公示了《物业公司优化整改项目承诺书》。经该小区业主投票，根据投票结果显示，该小区业主表决审议通过了上述两个表决事项，即业主大会决定续聘原告继续提供物业服务，同时同意物业服务费提升0.3元/平方米*月。自公告期限届满之日，被告应当按照2.1元/平方米*月的标准缴纳物业服务费。业主大会表决通过后，原告按照《物业公司优化整改项目承诺书》启动了优化整改的服务。为了统一执行新的缴费标准，2018年4月23日，原告向全体业主发布了《执行华南名宇业主大会决定的公示》，明确告知全体业主：原告将于2018年5月1日起按照业主大会的决定实施新的物业服务费收费标准。在新的收费标准实施后，被告一和被告二一直未交纳6月、7月物业服务费，并拖欠2018年4月至5月的公用电费。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。本案中，业主大会表决通过的续聘原告及提升物业服务费的决定，对被告一、被告二均具有约束力，被告一和被告二依法应当履行，且被告一作为业主委员会委员之一，应当依法模范履行业主义务。虽然新的物业服务合同尚未签订，但原告已经按照承诺内容启动了优化整改服务，被告一、被告二事实上也接受了原告的服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，被告一、被告二拒交物业服务费及公用电费的行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，依法判如原告所请。原告诉讼请求：1.被告一和被告二向原告支付其欠交的2018年6、7月的物业服务费609.8元及至实际支付之日的滞纳金（截止2018年7月19日为2.44元），以及2018年4月至5月的公用电费48.2元，合计660.44元；2.请求判令二被告共同承担本案诉讼费。原告为其诉请提交了如下证据：1.华南名宇物业服务合同；2.《关于珠海市森宇物业管理有限公司2016年度企业所得税汇算清缴的纳税申报鉴证报告》及《关于珠海市森宇物业管理有限公司2017年度财务收支情况专项审核报告》；3.《关于续签华南名宇物业服务合同及调整物业服务费的报告》、《关于续签物业服务合同的意见征询函》、《华南名宇优化整改承诺书》、《关于续聘物业管理单位的公示》、《关于提升物业管理费的公示》；4.《关于召开珠海市华南名宇小区业主大会会议的公告》、《华南名宇小区业主大会续聘物业公司和提升管理费表决票》、《关于召开珠海市华南名宇小区业主大会会议的补充公告》、《华南名宇业主委员会会议纪要》、《推定公告》、《关于延长华南名宇小区业主大会投票期限的公告》、《关于华南名宇小区业主大会开箱计票的公告》、《业主大会表决结果公示》、《珠海市华南名宇小区业主大会表决事项投票结果统计表1》、《珠海市华南名宇小区业主大会表决事项投票结果统计表2》、《关于召开华南名宇业主大会的情况说明》、《关于华南名宇小区业主大会投票事宜协调会会议纪要》、《通告》、《告示》；5.《关于续签物业服务合同的申请》、《关于执行华南名宇业主大会决定的报告》--致香湾街道办、《公示》；6.《关于执行华南名宇业主大会决定的报告》；7.《业主委员会备案确认书》；8.《海岸南山缴费通知单（2018年6月）》、《海岸南山催费通知单（2018年7月）》；9.华南名宇小区优化整改材料；10.华南名宇物业服务合同（草案）；11.小区公示照片；12.告业主书。两被告答辩称：一、被告没有交管理费完全是原告不收造成的。6月17日，被告到原告的物业收费处交纳6月份管理费，原告的工作人员告知被告，物业管理费从2018年5月1日起涨价了，现在只能按涨价后的标准收费，不接受旧标准的收费。被告认为原告擅自提高物业管理费的标准缺乏法律依据，拒绝按照提价后的标准缴费，因此被告未交费完全是原告造成的，与被告无关。二、原告擅自涨价缺乏法律依据，具体理由有6点：（1）截至起诉之日，原告没有提供与华南名宇业委会或业主大会达成上调物业费的书面合同；（2）截至起诉之日，原告没有提供任何华南名宇业主大会或者业委会接受原告上调物业管理费的书面通知，双方变更合同的意思尚未达成一致，即：无论原告对业委会的函属于邀约或者邀约邀请，业主大会或者业委会从未对该函作出承诺，双方变更或者续签合同未成立；（3）2018年1月份业主大会会议内容没有审议物业管理合同的议题，这次业主大会，仅明确了续聘原告和物业收费方案，不是合同审批。截至目前，新的物业合同尚未定稿，没有通过业主委员会审议，也没有提交业主大会审议和批准。业主大会的这次决议仅是内部决定机制的一个环节，是业主大会履行《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第十二条第四款规定职责的具体表现，“第十二条业主大会应当代表物业管理区域内全体业主依法维护其在物业管理活动中的合法权益，具体履行如下职责：制定物业服务内容、标准及物业收费方案”，这次大会决议不是最终的合同审议和批准环节，这个环节仅为业主委员会接下来的合同谈判明确了主体，指明了工作方向。该决议不是《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第十二条（五）及《珠海市物业管理条例》的合同审批；（4）业主大会在审批合同之前，需要经过诸多环节，这些环节是一个整体，无法割裂，具体包括：制定物业服务内容、标准及物业收费方案，这些均需事先征求广大业主的意见或者分阶段提交业主大会审议，甚至还需与原告协商谈判，这些过程的结果最终体现在物业服务合同当中，物业服务合同是物业服务内容标准及物业服务收费方案合同期间等内容的载体，只有双方认可并签署，才具有效力，业主大会对合同的审批是法定的必不可少的环节，该环节未完成，不具有签署和调价的依据，原告将业主大会审议物业服务收费方案等同于合同审批是以偏概全、断章取义的错误；（5）广大业主对原告此前的管理是不满意的，广大业主对这次涨价大部分是持反对意见的，即使投了赞同票的人也向业委会反映适当涨价不是无条件的，不是在上一次合同内容基础上的简单变更，是有要求的，而这些要求是要等待大多数人同意涨价的情况后，充分征集大家意见的基础上，才能制定物业服务内容及标准方案，事实上，广大业主对于涨价后的对应服务要求与上一次的物业服务合同的内容大相径庭，原告以为涨价0.3元只是在上一次合同的基础上，上调价格的理解是错误的，不是广大业主的真实意思的表示，原告一厢情愿的理解也违背了权利和义务相对应的原则；（6）被告有充分证据证明双方待签的物业管理合同至今没有经过华南名宇业主委员会审议通过，没有经过业主大会审议和批准，甚至合同双方尚未达成一致。被告为其辩称提供了如下证据：1.被告与原告收费员的录音；2.关于华南名宇第三届业委会物业服务合同续签意见征集之第一阶提案及签收记录复印件；3.原告存在诸多服务不到位的违约行为（照片）；4.华南名宇业委会的会议记录（部分）复印件；5.原告的代表参加了业委会照片，谈判合同内容；6.过半业委委员致业委会的函复印件；7.承诺书—经过多次谈判后，原告提交的新增的合同内容；8.关于召开临时业主大会的联名诉求及签收复印件；9.召开业主大会的申请复印件；10.居委会致业委会的函复印件；11.承诺书；12.新闻公告；12.关于同意召开华南名宇业主大会的批复；14.业委会会议记录；15.照片；16.华南名宇小区临时业主大会表决结果公示及统计表。经审理查明：原告在涉案小区开发完工后即作为前期物业服务单位进驻华南名宇小区进行物业管理，并于2011年6月26日与华南名宇业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同第九条约定：华南名宇一期：住宅回迁区（东区）按建筑面积每月每平方米0.90元收取，商品房区（西区）按建筑面积每月每平方米1.2元收取，商场按建筑面积每月每平方米1.60元收取；写字楼按建筑面积每月每平方米1.50元收取；华南名宇二期（海岸南山）住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取；…物业服务费收费标准在合同期内不作调整，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费，应从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的千分之二交纳滞纳金。合同服务期限为伍年，自2010年1月1日至2014年12月31日止。上述合同到期后，因小区业主委员会进行换届选举，原告未续签合同，仍按照原合同约定为华南名宇小区提供物业服务。2017年6月8日，华南名宇第三届业主委员会成立。2017年9月16日，原告向华南名宇业主委员会提交了《关于续签华南名宇物业服务合同及调整物业服务费的报告》，要求业主委员会尽快召开业主大会讨论续聘物业管理单位和调升管理费的事宜，并提供了两种调费方案。2017年11月16日华南名宇业主委员会给各位业主发出了《关于续签物业服务合同的意见征询函》，该函提到：现物业公司即原告希望在整体调升0.3元/平方米/月管理费的基础上续签物业服务合同，并承诺对华南名宇老旧的公共配套设施进行整改优化，同时附了《物业公司优化整改项目承诺书》。2017年12月1日华南名宇业主委员会发出了《关于续聘物业管理单位的公示》和《关于提升物业管理费的公示》。2017年12月16日，华南名宇第三届业主委员会发出《关于召开珠海市华南名宇小区业主大会会议》的公告，会议内容：1.审议续聘物业管理单位事宜；2.审议提升物业管理费事宜。2018年1月2日，华南名宇第三届业主委员会组织召开业主大会，由该小区全体业主对是否续聘原告和提升物业管理费0.3元/平方米/月事宜进行投票表决。2018年2月2日，华南名宇第三届业主委员会对业主大会表决结果进行了公示：投票结果统计表1：是否同意续聘森宇物业（同意票数1599，同意面积数201379.81，推定得票916，推定面积数121516.66，总得票数2515，占总投票权数比率92.46%，总得票面积数322896.47，占总面积数比率92.74%）；是否同意森宇物业提升管理费0.3元（同意票数1169，同意面积数149151.35，推定得票916，推定面积数121516.66，总得票数2085，占总投票权数比率76.65%，总得票面积数270668.01，占总面积数比率77.74%），随后，华南名宇小区第三届业主委员会对表决事项进行了公示：1.续聘珠海市森宇物业管理有限公司；2.物业管理费整体提高0.3元/平方米/月（以公示的华南名宇物业服务合同为准）。之后华南名宇小区部分业主到街道办反映此次业主大会程序不合法，没有监票，希望街道办对投票情况进行核实。香湾街道办事处城市管理办公室于2018年2月9日召开协调会并形成会议纪要（一）鉴于部分业主多次反映投票选举存在问题，决定对选聘进行核实。核查工作由海虹社区居委会负责，街道城管办协助；（二）对选票的核查不影响业主大会投票结果的公示。建议华南名宇小区业主委员会与森宇物业管理有限公司的服务合约在选票核查清楚前，暂不签订。2018年2月26日海虹社区居委会开箱对选票进行核实，并于2018年3月12日进行了告示，告示内容：海虹社区居委会于2018年2月26日至2018年3月10日开箱对华南名宇业主大会选票进行核查，核查期间，未收到业主对选票的质疑。原告于2018年3月14日申请与华南名宇业主委员会续签物业服务合同，并要求从2018年4月1日起执行新的物业收费标准，同时原告向香湾街道办报告要求执行业主大会的决定。2018年4月23日原告向华南名宇业主发出《执行华南名宇业主大会决定的公示》，提出公司将于2018年5月1日起执行业主大会决定，按新的收费标准收取物业管理费（即回迁房管理费为1.2元/平方米/月，一期商品房区管理费为1.5元/平方米/月，海岸南山管理费为2.1元/平方米/月）。原告至今未与华南名宇小区业主委员会签订新的《物业服务合同》。另查明，华南名宇第三届业主委员会已于2018年11月6日通过华南名宇小区临时业主大会表决罢免。两被告系珠海市×××的房屋所有人，该房屋建筑面积为145.2平方米，属于海岸南山。按照房屋建筑面积，按照原合同约定的每月每平米1.80元的标准，被告应每月缴纳物业管理费261.36元。被告于2018年6月去原告管理处交费，原告收费人员要求被告按照新标准每月每平方米2.10元的标准交纳，被告不同意按新标准缴纳。双方遂形成纠纷。本院认为，本案争议的焦点问题：1.华南名宇第三届业主委员会于2018年1月2日召开业主大会所通过的两个决定的效力问题；2.两个决定是否明确了提升物业管理费的起始时间？首先，华南名宇第三届业主委员会就是否续聘原告和提升小区物业管理费标准组织召开了全体业主大会，通过投票表决对续聘原告和提升物业管理费形成了决议并进行了公示，此次业主大会的程序合法。根据《物业管理条例》第十二条第四款及《珠海经济特区物业管理条例》第三十二条的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，对全体业主具有约束力。因此上述业主大会通过的两个决定对华南名宇全体业主具有约束力。其次，两个决定对提升物业管理费的时间起算问题。虽然华南名宇小区业主委员会通过了两个决定，并进行了公示，但对于收取新的物业管理费标准从何时开始收取并未形成一致意见。根据公示的提升物业管理费的标准显示的是以《华南名宇物业服务合同》为准，对于该公示的合同双方存在争议，原告认为该合同就是公示的合同草案，而被告认为就是原来签订的合同。既然是提升物业管理费的公示，公示原来签订的合同与本案事实不符，本院认定原告的陈述符合本案事实，认定公示的合同为原告陈述的合同草案。该合同草案约定提升物业管理费时间从2018年1月1日起算，而事实上该起算时间并未实际履行。之后原告多次申请与华南名宇业主委员会续签合同并执行新的收费标准，华南名宇业主委员会至今未与原告续签新的物业服务合同，对于新收费标准的起算时间双方也未形成一致意见。因此，原告要求被告自2018年5月1日起按照新的物业管理费标准即每月每平方米2.10元的标准缴纳物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。被告拖欠的物业管理费仍应以原合同约定的标准向原告缴纳即2018年6月至7月的物业管理费为145.2x1.80元x2个月=522.72元；对于公用电费48.2元属于实际发生的费用，被告未提出异议，被告应予支付给原告。关于滞纳金问题，由于对收费标准问题双方一直存有争议，并非被告故意拖欠，原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《物业管理条例》第十二条第四款、《珠海经济特区物业管理条例》第三十二条的规定，判决如下：一、被告吴国周、杨秀妃于本判决生效之日起十日内支付原告珠海市森宇物业管理有限公司2018年6月至2018年7月的物业管理费522.72元及2018年4月至5月的公用电费48.2元，合计人民币570.92元；二、驳回原告珠海市森宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担25元，两被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杜满秀审 判 员  邓云静人民陪审员  钟启祥二〇一九年一月七日书 记 员  梁 缙温晓兰