江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏08民终3745号 上诉人（原审被告）:江苏弘瑞房地产开发有限公司。 法定代表人：徐朝瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汤晓妹，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:淮安亿成房地产投资顾问有限公司。 法定代表人：葛迎春,该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏海洋，江苏昊震翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金小艳，江苏昊震翰律师事务所实习律师。 原审被告:江苏弘瑞房地产开发有限公司淮安开发区分公司。 负责人：徐信久，该公司总经理。 原审被告:严中俊。 上诉人江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞公司）因与被上诉人淮安亿成房地产投资顾问有限公司（以下简称亿成公司）、原审被告江苏弘瑞房地产开发有限公司淮安开发区分公司（以下简称弘瑞分公司）、严中俊商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弘瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：亿成公司已另外收去620000元，上诉人不应再承担20%购房款421407.6元。216908元的佣金，亿成公司提出的证据多处有误，上诉人也不应承担。 亿成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 弘瑞分公司、严中俊未发表意见。 亿成公司向一审法院起诉请求：判令被告支付佣金638315元。 一审法院认定事实：2014年8月1日，被告弘瑞分公司与原告亿成公司签订《项目销售总承包及全程营销推广合同》（一期）一份，约定弘瑞分公司（甲方）将鸿基雅苑一期项目委托亿成公司（乙方）总策划及销售总承包，代理甲方本项目的策划及销售。2014年8月1日，原告与被告弘瑞公司分公司还签订《项目销售总承包及全程营销推广合同》（二期）一份，约定弘瑞分公司（甲方）将鸿基雅苑二期委托原告亿成公司（乙方）总策划及销售总承包。两份合同就代理销售及佣金计取等进行了约定。2015年8月10日，被告弘瑞公司、严中俊与原告亿成公司就鸿基雅苑二期（12、13、14、15、16、17、18号楼）委托代理销售合同签订《补充协议》，约定：销售总承包期内，甲方按照销售底价的5%（附一户一价表作为本项目唯一销售底价表，作为合同附件及结算依据），向乙方支付总佣金。单栋均价：小高层/高层3688元每平方米，多层3888元每平方米。如甲方同意低于销售底价销售物业的情形，甲方按实际成交价格支付给乙方总佣金。注：2015年11月1日前完成50套销售按8%计算，2016年1月1日前完成120套销售、2016年3月1日前完成160套销售，佣金按照销售额的10%计算。溢价佣金：销售总承包期内，乙方的销售价格高于销售底价的部分，该部分金额的20%将作为溢价佣金与乙方结算。总佣金结算以销售总承包期内所有已签订的购房合同为结佣依据；甲方每两月向乙方结算佣金（包括总佣金及溢价佣金）一次。乙方分别10月30日前、12月30日前、2月28日前分三次将结佣清款单及发票报送甲方，甲方签收并且无异议后，在次月的3日前核算完毕并结算佣金给乙方。经甲乙双方友好协商，乙方须在鸿基雅苑项目以本合同约定的底价价格购买物业一套，乙方可优先选择物业。总佣金每次结算80%，扣取20%为抵充乙方所购物业的房款。注：甲方扣齐房款后甲方须全额支付乙方总佣金。如因甲方原因导致签订定购协议业主退房的，视为已成交，按上述正常上述方式结佣与乙方。1、自2014年8月1日售楼处工作人员进场之日起如因甲方原因导致8个月内无法取得预售许可证，从第二个月起甲方每月向乙方支付五万元用于售楼处运转，直至取得预售许可证为止。注：2015年11月1日前的销售量为五十套，按8%结算。 2016年7月6日，被告严中俊对原告鸿基雅苑二期2016年结算表进行签字确认，确认2016年6月30日前，原告共计销售住宅、车库合计84套，累计代理费2107038元（含推广费），逾期办证费40万元，合计25107038元；被告弘瑞公司及分公司认可原告鸿基雅苑项目二期房屋63套，认为车库不在销售范围内，总销售额25857221元，实际到账金额23721692元；二期佣金为（23721692元×1.2%×0.8%），并认为运转费应当从2015年8月开始计算，且应当由原告提供证据证明。 另查明，2014年7月7日，弘瑞公司与金品公司签订一份合作开发协议，约定双方合作开发淮安市淮海西路169号鸿基雅苑小区二期工程。2014年7月20日，弘瑞公司向严中俊出具一张授权委托书，载明：“委托江苏金品建筑工程有限公司严中俊同志为鸿基雅园二期工程项目负责人，办理江苏弘瑞房地产开发有限公司在淮安市淮海西路169号开发建设的鸿基雅园小区二期工程的招标、报建、审图、办理规划、消防、质检、工程许可手续。” 2015年12月26日，徐信久、嵇付标、严中俊签订《会议纪要》，纪要载明：1、江苏鸿基雅苑二期土地证由弘瑞公司在2015年春节前交给二期项目使用，如延期由弘瑞公司承担一切责任；2、春节前二期售房款全部用于本工程款规费、税金，弘瑞公司春节前不收土地款；第3条被划掉；4、鉴于项目负责人严中俊在前期投入产生的社会融资债务偿还压力，同意在14号楼给予三十套商品房自由支配解决债务；5、弘瑞公司承诺在2015年12月30日前将本项目的账目详细全部交于金品公司管理，由金品公司负责总账管理；6、金品公司和本项目的监理公司及销售公司相关管理手续由严中俊负责在2015年12月30日前完善到位，否则不予办理任何付款手续。该纪要有徐信久、嵇付标、严中俊签字确认。 2016年1月6日，被告弘瑞公司向原告出具委托书，载明：淮安亿成房地产投资顾问有限公司：现因工作需要，我公司特委托你公司在日常销售工作中，代为收取部分销售款，特此委托”，协议尾部盖有“江苏弘瑞房地产开发有限公司”字样的公章。 2016年10月8日，弘瑞公司（甲方）与严中俊（乙方）签订《补充协议》（1）一份，约定甲方承诺不追究乙方公章的法律责任。甲方处有徐信久签名，并加盖弘瑞公司印章。 再查明，2017年3月31日，一审法院就朱云东与被告严中俊、江苏弘瑞房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0891民初339号民事判决书，后被告弘瑞公司上诉，淮安市中级人民法院作出（2017）苏08民终1229号民事判决书，驳回上诉，维持原判，该生效判决确认严中俊在淮安市清河区人民法院（2015）河民初字第3302号一案中认可出具给开发区住建局的银行征询函、向开发区行政执法大队新港中队提交的申请报告中加盖的弘瑞公司印章均系其私刻的印章。 再查明，本案之前，原告于2016年11月将三被告诉至法院，要求被告支付一期、二期佣金等，经两级法院生效判决书载明，鸿基雅园项目二期扣去20%即421407.6元作为原告购买被告房产的抵房款，被告弘瑞公司、弘瑞分公司对二期的欠款承担清偿责任，被告严中俊承担共同清偿责任。该案件审理过程中，原告向法院提交经严中俊签字确认的计算表，该表载明，2015年11月之后成交及签约房屋为27套，总金额为6549204元，本案审理过程中，原告表示该金额系计算错误，经原告持一审法院发出的调查令向开发区住建局调查，上述27套房产中退房一套，其余26套房产总售价为10887372元，漏算佣金为216908元【（10887372-6549204）*0.05】。 还查明，本案在审理过程中，原告经在淮安网上楼市查询，案涉项目可签约房屋套数为零套。 一审法院认为：原、被告就代理销售所涉佣金等事宜已经法院两审终审，生效判决对于原、被告各方法律关系及责任主体予以确认，应予以确认。关于以上案件扣除的20%购房款421407.6元，被告未能提供房屋供原告购买，故该款应予以支付原告。关于原告主张二期项目中，2015年11月之后成交及签约房屋售价核算错误导致佣金漏算216908元，经依法审查，相关金额计算有误，被告应依法另行支付216908元。以上两项合计638315元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告江苏弘瑞房地产开发有限公司、江苏弘瑞房地产开发有限公司开发区分公司于本判决生效后十日内向原告淮安亿成房地产投资顾问有限公司支付佣金638315元；二、被告严中俊对被告江苏弘瑞房地产开发有限公司、江苏弘瑞房地产开发有限公司上述债务承担共同清偿责任；三、驳回原告淮安亿成房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10234元，保全费5000元，合计15234元，原告已预交，由被告承担。 二审中，上诉人弘瑞公司提交了亿成公司21套销售误差明细，认为亿成公司于2016年6月30日退场，该21套合同均是在2016年6月30日之后签订的，被上诉人不应该取得此21套的销售佣金；被上诉人亿成公司质证认为21套中，其中9套没有主张佣金，14-402是于2016年1月22日签订的合同，其余11套均是2016年2月之前认购，并交纳了认购金，仅是由于上诉人没有及时解押，才导致买卖合同在2016年9月份之后签订。 本院认为，本案双方当事人明确约定，上诉人扣留二期20%的佣金421407.6元作为被上诉人的购房款，现上诉人没有房屋出售给被上诉人，上诉人理应将预先扣留的房款返还于被上诉人。上诉人称已被亿成公司收去62万元，未能提交证据佐证，故本院对此上诉理由不予采纳。 关于216908元的佣金所对应的销售合同已由本院生效判决予以确认，本次诉讼仅是对上次诉讼中26套销售合同的佣金漏算216908元予以主张。上诉人提出21套销售合同亿成公司不应取得佣金，经审查，其中9套上诉人没有主张佣金，14-402合同是2016年1月22日签订，其余11套均是2016年2月之前认购，并交纳了认购金，且双方“补充协议”明确约定：“如因甲方（上诉人）原因导致签订定购协议业主退房的，视为已成交，按正常上述方式结佣与乙方（被上诉人）”。为此，上诉人该上诉理由无事实和合同依据，本院不予采纳。 综上，上诉人弘瑞公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10183元，由上诉人江苏弘瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许玉虎 审判员  孙 洁 审判员  蒋其举 二〇一九年一月三十一日 书记员  王 姝