广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0202民初2686号 原告：罗某。 委托代理人：廖庆兰，广西闻名律师事务所律师。 被告：广西柳州市某某投资开发有限责任公司。 法定代表人：吴某某，董事长。 委托代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 原告罗某诉被告广西柳州市某某投资开发有限责任公司（以下简称“建投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖庆兰，被告的委托代理人屈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某请求法院判令：一、被告支付给原告自2018年1月1日至被告取得所诉房屋的《工程竣工验收备案表》之日止的违约金，以购房总价款321963元为本金，按每日万分之三的标准向原告支付违约金，暂算至2018年9月1日止逾期交房的违约金23471元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月19日，原告与被告签订《经济适用住房买卖合同》，合同约定原告所购房产位于某某市建筑面积共77.75平方米，其中套内面积62.65平方米。合同第四条第一款约定，该商品房按建筑面积计算，每平方米人民币4131元，总金额321963元。第八条约定：被告应当于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备本条第5种条件并符合本合同附件约定标准的商品房交付买受人使用。另备注：2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。即被告应于2017年12月31日前将具备《经济适用住房买卖合同》第八条第5种条件并符合约定标准的房产交付原告使用。合同签订后，原告如约履行了支付购房款321963元的义务。原告经查询，被告是在2012年1月1日后取得的《施工许可证》。截止目前为止，被告也至今未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。根据《经济适用住房买卖合同》第九条之约定，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。另，被告没有办理任何竣工验收备案，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不因当事人的约定而免除或者改变。质量合格的工程是交付使用的法定条件，而涉案房屋工程未经竣工验收，工程质量是否合格并无结论。在此情况下，被告隐瞒事实真相，通知原告办理交房手续。截止2018年9月1日，被告逾期243天交房，应支付原告23471元违约金。 被告某某公司辩称，1、原告所诉的逾期交房的事实不成立，被告向原告交付的房屋符合合同的约定，以及现行法律规定，没有违反法律的强制性规定，所以不应该承当逾期交房的违约责任。2、原告已经实际接收入住和对房屋进行装修，已经实现了双方签订合同的根本目的，没有造成原告方的任何损失，所以不应当承担赔偿责任。3、被告至今为止未取得竣工验收备案不应当成为原告方主张逾期交房的理由，竣工验收备案并非本案件中所约定的交房条件，也并不是法律强制性要求的必备的交房条件，因此原告方以此为由主张逾期交房索要违约金没有法律和事实依据。请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据，本院认定如下：柳州市住房和城乡建设委员会出具的《复函》，双方对真实性无异议，被告认为柳州市住房和城乡建设委员会对合同条款没有解释权，其出具的《复函》不具备合法性和关联性。本院认为，根据《经济适用住房买卖合同说明》第一条的说明：“对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询”，故柳州市住房和城乡建设委员会针对本案争议条款的合同文本格式的说明意见，本院予以采信。 经审理查明，2016年7月19日，原告罗某与被告某某公司签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定原告购买位于某某市房屋，房屋总价321963元。合同第八条关于房屋交付期限和交付条件的约定为：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的经济使用住房交付买受人使用：……5.该经济适用住房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。6.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十一条关于交房方式的约定：“经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购经济适用住房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告履行了支付房款的义务，被告于2017年12月29日取得涉案项目的五方竣工验收后通知原告办理交房手续，后于2018年9月11日在柳州日报刊登《交房通知书（再次）》，通知未领房的业主前去办理相关手续。2018年1月11日，原告办理交房手续。 另查明，柳东雅居经济适用房1、2#楼及人防地下室工程取得《柳州市建设工程施工许可证》的时间是2013年1月30日。就案涉《经济适用住房买卖合同》第八条中“备注”内容是针对第6种条件内容的备注，还是针对六种备选条件的整体备注一问，柳州市住房和城乡建设委员会于2019年1月16日出具《复函》，说明该“备注”内容为针对六种备选条件的整体备注。 本院认为：原被告签订的《经济适用住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。本案争议焦点：一、交房条件如何认定。二、是否因未达到合同约定的交房条件而承担逾期交房责任，违约金如何计算。 关于焦点一，本案中，双方签订的《经济适用住房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的经济使用住房交付买受人使用：……5.该经济适用住房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。6.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”原告主张，“备注”内容是针对六种交房条件的整体备注，既要经过五方验收，又要取得竣工验收备案证明。被告辩称，“备注”内容是针对第6种条件进行的单独备注，双方选择的是第5种条件而非第6种条件，故取得竣工验收备案证明不成为本案的交房条件。由于案涉《经济适用住房买卖合同》是示范文本，有关部门制订合同内容时，将“备注”内容载入合同，以独立自然段的书写格式予以表述，按照合同目的、文义格式的理解，参考有关部门的咨询意见，本院认定案涉合同约定的交房条件为：“经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”和“必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”。 关于焦点二，案涉房屋未能在2017年12月31日前取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，不具备合同约定的交付条件，应当承担逾期交房责任。虽然该房屋未达到合同约定的交房条件，但原告已实际接收该房屋，即视为其放弃了对收房后的逾期交房违约金权利，故本院对原告要求被告承担合同约定的最后交付期限届满之次日起至其实际收房之日止的逾期交房违约金的请求予以支持，其余部分，本院不予支持。原告实际接收房屋的时间为2018年1月11日，根据双方合同第九条的约定，被告应当按日向原告支付已交付房款万分之二的逾期交房违约金708元（321963元×2÷10000×11天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条的规定，判决如下： 被告广西柳州市某某投资开发有限责任公司向原告罗某支付逾期交房违约金708元。 本案诉讼费387元（原告已预交），被告广西柳州市某某投资开发有限责任公司负担12元，原告罗某负担375元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  傅馨慧 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  杨 勇 二〇一九年一月三十一日 代书 记员  钟彩霞