广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29441号原告：佛山市泰联物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景西路****1201之一，统一社会信用代码:91440604753691897W。法定代表人：潘钜明，总经理。委托诉讼代理人:骆继勇，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省吴川市，系原告员工。委托诉讼代理人:潘锦波，男，1986年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。被告：张月青，女，1983年1月8日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，原告佛山市泰联物业管理有限公司诉被告张月青物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理。本案于2018年12月28日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：请求判令：1、被告向原告支付从2017年7月至2018年10月的物业管理费3069.04元，2017年5月至2018年8月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）442.24元，2017年8月至2018年10月的相关费用违约金833.37元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告是盛南新都花园（A区）8座3202房的住户。原、被告双方于2016年3月10日签订了《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费每两个月缴纳一次，被告则应在偶数月的五号前交纳相应的物业管理费及公共水电分摊费用，否则按物业管理服务协议约定，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。被告拖欠原告从2017年7月至2018年10月的物业管理费3069.04元，2017年5月至2018年8月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）442.24元，2017年8月至2018年10月的相关费用违约金833.37元，合计4344.65元。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告辩称：一、原告要求被告支付物业管理费、公摊水电费及违约金的诉请不应予以支持，理由如下：1、2016年7月被告收楼时发现涉案3202房主卧、厨房存在墙面漏水情况，被告多次电话及上门要求原告联系开发商进行维修处理，但原告每次都是草草了事没有达到预期效果，原告承诺收楼入住后会继续处理。装修入住后2017年6月份又因台风造成厨房墙面大面积漏水，至今主卧、厨房漏水的问题仍未彻底解决。被告要求原告进行专业整修，彻底解决漏水问题。2、原告收取的物业费为一级基准价，其应提供一级服务，但原告提供的物业服务远远未达到《中国物业管理协会关于印发的通知一级标准》；具体如下：①自收房后，被告发现原告的相关人员不具备相关职业要求，没有实施执证上岗规范。2018年小区业主发现小区电压严重超标达到242伏，原告工作人员竟然说250伏以内是正常的，后经供电局测试证实电压过高；②原告未按要求公布物业服务资金收支情况；③从未向业主征询对物业服务的意见；④原告对电梯保养人浮于事，没有尽到监督及规范的基本职责，委托的电梯保养公司每次到电梯签名就走，根本就没有进行所谓的保养；⑤涉案小区消防管道存在严重漏水问题，仅2018年3月就漏水达1718吨，9月至10月泄漏501吨，11月泄漏700吨。原告在消防部门问责后以调查一周泄漏情况为由于2018年11月7日关闭了整个小区消防水至2018年12月25日，整个小区消防水管无水。此外，部分小区业主堵塞了消防通道，原告未能积极处理；⑥原告未能在小区主入口提供24小时站岗执勤服务及24小时不定期巡逻服务。2016年至2018年期间小区多次发生陌生人随意进行影响小区居住安全事件；⑦原告未能确保小区车辆停放秩序，自2016年收房入住以后，小区公用车位被大量外来车辆挤占，国际车城周边的公摊车位全部被国际车城霸占，引发业主与国际车城多次大规模冲突，造成治安动荡及重大安全隐患；⑧原告没有提供有质量的保洁服务，对业主的居家生活造成严重困扰。原告未能对小区蚊虫进行灭杀，业主对小区蚊虫多的问题多次向原告反映均未获得答复。综上，原告提供的物业服务未到达合同约定及行业一级标准，其存在严重违约，故被告从2017年7月起停交物业管理费。且被告认为原告在2016至2018年所提供的服务质量不足以支持其主张的每月每平米2.10元的标准，被告可按每月每平米0.50元的标准支付物业管理费，所以被告欠原告2017年7月至2018年10月的物业管理费应为730.72元，原告应向被告返还已支付的2016年9月至2017年6月多余的物业管理费502.37元。二、原告应就本次诉讼给被告造成的名誉及精神损失书面道歉。三、原告应赔偿被告诉讼期间造成的误工费、差旅费、打印费、复印费等。本案诉讼费用全部由原告承担。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》、《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》、绿景西路9号七至十座测绘报告【佛禅房测（2017）010号】、《绿景西路9号八座单元建筑面积表》、《收楼通知书》（2016.7.22）、《补充协议》、《收楼确认书》（2016.9.7）、《业主承诺书》、《入住资料及物品签收表》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、公摊水电费发票及分摊明细，证明被告应当按照签署的协议约定来缴费。3、照片，证明原告对车城大厦的车位、小区的违建、电动车的乱停乱放都提供了管理，并找了有关部门处理。4、《电（扶）梯保养合同》、《石湾街道爱国卫生运动委员会办公室民卫除四害服务站承包服务合同》、《消防工程维护协议书》、《盛南新都花园A区维护更换配件报价表》、《佛山市盛南新都花园A区维护保养合同书》、《佛山市盛南新都花园A区维护合同书》、《绿化保养协议》、《【《佛山市盛南新都花园】（A区）》、《物业服务收费备案回执》、《物业服务收费备案表》，证明原告收费是经过许可的，原告的有关服务也委托了专业机构处理。诉讼中，被告举证的证据如下：1、《中国物业管理协会关于印发（试行）的通知》、业主相关问题的反馈、照片、微信聊天记录截图、光盘、《游泳池开放通知》，证明物业公司达不到一类收费标准；另外：①安保问题：拣纸皮人员随时可以进出各座、业主抓小偷、保安上班睡觉、外来人员派发传单、发放广告纸、小区住户天井被打开、自称燃气公司人员无物业公司人员陪同；②保洁：儿童娱乐设施卫生情况、2018年9月至12月门口卫生情况、碎玻璃不清理、小区公摊区域管理情况；③地下车库情况、国际车城公用车位情况、国际车城将公用车位出租情况；④厨房、主人房漏水情况；⑤共用设施维护：电梯没设置护栏、电梯停电没提前通知、业主向物管反映电梯情况未果后曾向12345反映、原告改变公用设施用途、将游泳池外包；⑥居民满意度调查表情况；⑦消防设施：消防通道阻塞情况、消防楼阁灯不亮、消防没水；⑧业主被蚊虫盯咬；⑨业主向物业反馈问题情况、业主曾与物业产生冲突情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2、4，均有原件予以质证，本院对证据2、4的真实性予以采信。对原告提交的证据3及被告提交的证据的认证，详见本院认为。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年11月24日，原告与案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》，约定案外人佛山市三联房地产开发有限公司、案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社委托原告对盛南新都花园A区（住宅、办公楼部分）实行物业管理服务，总占地面积60165平方米，四至范围如下“东至佛山大道、南至石湾街道番村、西至规划路、北至佛山国际车城”，委托管理的物业构成项目以物业交接书为准，合同自业主委员会与其它物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。被告向佛山市三联房地产开发有限公司购买了盛南新都花园A区8座3202房。2016年3月10日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购房屋基本情况：本物业名称：盛南新都花园A区8座3202房；乙方所购房屋销售（预售）合同编号：1601005637，类型：住宅、建筑面积：89.96平方米；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务订立本协议。乙方签订本协议表示认同佛山市三联房地产开发有限公司委托佛山市泰联物业管理有限公司对盛南新都花园进行物业管理服务，已阅读并同意佛山市三联房地产开发有限公司与佛山市泰联物业管理有限公司签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业服务合同》中的所有条款。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每半年向乙方公布物业管理费用收支账目……10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……二、乙方的权利和义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：本期物业从业主收楼日（以甲方的收楼通知书日期为准）起计收物业管理服务费。于偶数月的五号前缴纳上月及当月物业管理服务费及公共水电分摊费用。二、管理费收费标准住宅：按2.45元/建筑平方米/月收费……1、物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯及公共部分的水电分摊，其费用按实际金额由业主（使用人）合理分摊；2、以上住宅、汽车位收费标准是甲方竣工验收交付业主使用之日起第3年开始的收费标准。甲方竣工验收交付业主使用之日起两年内的收费标准为：住宅：按2.10元/建筑平方米/月……，且上述收费标准不包括各楼层梯间、电梯及公共部分的水电分摊，其费用按实际金额由业主（使用人）合理分摊。……七、物业管理服务费每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的五号前向甲方缴纳上月与本月的物业管理服务费及公共水电分摊费用……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，无正当理由超过2个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采用停水、停电等催缴措施；逾期仍未缴交的，由物业管理公司依法向人民法院提起诉讼……。另，原告的物业服务收费标准已向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案。另查明一，原告将涉案小区电（扶）梯保养、除四害服务、消防工程维护、停车场汽车道闸维护、绿化保养、白蚁防治外包给专业公司。另查明二，2016年9月7日，被告办理了涉案3202房收楼手续。此外，据测绘报告显示，涉案3202房的建筑面积为91.34平方米。被告未按约定向原告缴纳费用，拖欠2017年7月至2018年10月的物业服务费3069.04元，拖欠2017年5月至2018年8月的公摊水电费442.24元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，合同双方均得依约行事。关于物业服务费的问题。被告辩称原告的服务未达到合同约定的标准、原告应降低收费标准。本院认为，原告与被告签订的《盛南新都花园A区（住宅、办公楼部份）前期物业管理服务协议》，对物业管理服务内容及服务质量均有明确约定。因物业管理的服务对象为全体业主，对物业管理服务质量的认定，应综合物业管理区域内房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行整体考量。被告举证了涉案小区照片、视频用于证明涉案小区存在停车位的管理混乱、业主违建、楼梯通道堵塞、安保等问题，原告亦提供相应照片予以反驳表示其已尽合同义务。对此，本院认为，一方面，照片、视频是小区某个特定时间、某特定区域的情况，不能反映物业公司对于涉案小区长期、连续的总体物业服务情况，并不能证明原告提供的物业管理服务质量未达到约定目标或存在重大管理过失，亦不能证明原告给被告造成了损失。另一方面，即使按照片反映，原告可能存在某些服务瑕疵的问题，但因物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，本质上来看，也是全体业主享受物业服务的物质基础。若部分业主认为物业企业的服务存在瑕疵拒付物业管理费，则对已支付管理费的其他业主则相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。因此，因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制。对于原告服务瑕疵可由小区业委会代表全体业主与其交涉，监督其及时纠正、弥补，必要时追究物业公司的相关责任或按照《物业管理条例》等法律法规的规定重新选聘物业服务企业。因此，被告主张不支付物业管理费的依据不足，本院不予采纳。至于被告主卧、厨房的漏水问题，被告称收楼时即已发生存在漏水的问题，也即房屋存在质量问题，该质量问题应由开发商负责维修，物业公司对此不负有责任，被告不能以漏水问题拒缴物业管理费。综上，原告对盛南新都小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告应当交纳物业管理费，本院对原告诉请的2017年7月至2018年10月的物业管理费3069.04元予以支持。至于被告要求原告就本次诉讼给其造成名誉及精神损失进行道歉并承担因诉讼造成的误工费、差旅费等其他费用的问题。原告通过诉讼维护其合法权益，该行为合法，不构成侵权，对被告的上述主张本院不予采纳。关于公摊水电费的问题。原告举证了水电费发票证明其已先期垫付了小区的公摊水电费，合同约定小区公共水电费由小区业主分摊。原告向被告主张16个月的公摊水电费为442.24元，按被告所有的3202房建筑面积91.34平方米计算，公摊水电费约每月每平方米0.30元，数额在合理范围以内，故本院对原告要求被告承担的2017年5月至2018年8月的公摊水电费496.98元予以支持。关于违约金的问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。被告对违约金提出抗辩，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，将违约金调整为300元，对原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张月青在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2017年7月至2018年10月的物业管理费3069.04元；二、被告张月青在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2017年5月至2018年8月的公摊水电费442.24元；三、被告张月青在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付违约金300元；四、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取25元，原告佛山市泰联物业管理有限公司负担5元，被告张月青负担20元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年一月二十二日书记员 方紫盈