福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9665号 原告（反诉被告）：王美珍，女，1985年8月6日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张超，福建合伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭新，男，1972年2月25日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告（反诉原告）：郑慧，女，1974年11月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：林报论，福建振岳律师事务所律师。 第三人：福州金海岸房产服务有限公司，住所地福州市鼓楼区五一北路**新都汇花园广场企业家楼****。 法定代表人：袁敏，董事长。 委托诉讼代理人：许碧钗，公司职员。 原告（反诉被告）王美珍与被告（反诉原告）彭新、郑慧，第三人福州金海岸房产服务有限公司（以下简称金海岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理，并做出（2017）闽0102民初5661号民事判决书。王美珍、彭新、郑慧均对本院判决不服提出上诉，福州市中级人民法院经审理后认为本院遗漏当事人诉讼请求，以（2018）闽01民终5010号民事裁定书裁定发回重审。本院于2018年9月3日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王美珍及其委托诉讼代理人张超，被告彭新、郑慧及两被告的共同委托诉讼代理人林报论，第三人金海岸公司的委托诉讼代理人许碧钗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王美珍向本院提出诉讼请求：1.判令彭新、郑慧继续履行所签订的《房地产经纪合同》，将坐落于福州市XXX单元房屋以及10#附属间过户至王美珍名下；2.判令彭新、郑慧支付王美珍违约金796000元；3.判令彭新、郑慧承担《房地产经纪合同》中约定的中介佣金60000元；4.本案诉讼费由彭新、郑慧承担。审理中，王美珍申请变更诉讼请求为：1.判令解除王美珍与彭新、郑慧签订的《房地产经纪合同》；2.判令彭新、郑慧支付王美珍违约金796000元；3.判令王美珍与彭新、郑慧承担中介佣金60000元和按揭服务费2000元；4.判令彭新、郑慧返还20000元；5.本案诉讼费由彭新、郑慧承担。 事实与理由：2017年3月23日，王美珍与彭新、郑慧及金海岸公司共同签订一份《房地产经纪合同》，约定王美珍购买彭新、郑慧共同所有的位于福州市XXX单元房屋以及10#附属间，建筑面积分别为118.73平方米、8.06平方米。合同约定房屋总价款为3980000元，定金200000元，违约金796000元，并对付款方式及期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，王美珍当场支付了40000元定金。2017年3月24日，金海岸公司上传了诉争房产的网签合同。同日，王美珍、彭新、郑慧和金海岸公司员工前往福建海峡银行杨桥支行缴纳其余的160000元定金并办理了冻结手续。2017年4月21日，因彭新、郑慧拒绝办理公证手续，经协商三方签订《补充协议》，将之前的解押方式变更为彭新、郑慧自行解押，王美珍并向彭新、郑慧支付了解押利息补贴8000元及提前还款违约金12000元总计20000元。2017年4月21日，王美珍同彭新、郑慧和金海岸公司员工前往福建海峡银行杨桥支行办理剩余1400000元首付款的冻结手续，并申请2380000贷款。2017年4月24日，福建海峡银行杨桥支行告知王美珍在金海岸公司的40000元定金也需要放在海峡银行监管。由于当天已经接近下班时间，来不及去金海岸公司申请转出40000元定金，为了交易能够顺利进行，三方口头协商，先由王美珍再拿40000元放入银行监管，王美珍原先交给金海岸公司的40000元定金改为佣金，至今这40000元佣金还在金海岸公司。2017年4月25日，银行将160000元、1400000元解冻后，和40000元一起重新冻结成1600000元首付款。2017年5月4日，银行通知贷款已经审批通过。2017年5月11日彭新、郑慧前往王美珍贷款的银行落实并领取银行出具的《二手房按揭贷款承诺函》。签订合同后，诉争房产升值较快，诉争房屋的单价相对签订房屋买卖合同时每平方米已上涨10000元以上。2017年5月13日，三方约定一起去交易中心办理交易过户收件，彭新、郑慧以各种理由推脱拒绝办理交易过户手续。王美珍以及金海岸公司在合理期限内发函催告彭新、郑慧，要求配合修改网签合同条款，继续履行合同。但彭新、郑慧未予以配合并要求解除合同，其行为已经构成违约，应当承担违约金796000元。因为房价上涨原因，王美珍因彭新、郑慧的违约行为所造成的损失也远远超过了合同所约定的违约金796000元。双方所签订的《房地产经纪合同》约定违约方还需支付合同中约定的中介佣金及交易过程中产生的费用。该约定系双方真实意思表示，合法有效。彭新、郑慧构成违约，应当承担合同约定的中介佣金60000元以及交易服务费2000元。王美珍于2017年4月21日向彭新、郑慧所支付的20000元是为了保证合同的继续履行，而彭新、郑慧违约导致合同无法继续履行，因此王美珍所支付的上述费用彭新、郑慧也应当返还。 彭新、郑慧共同辩称，同意解除王美珍与彭新、郑慧签订的《房地产经纪合同》。彭新、郑慧与王美珍于2017年3月23日在金海岸公司签订《房地产经纪合同》约定，彭新、郑慧将位于本市XXX单元房屋以及10#附属间出售给王美珍，约定彭新、郑慧实收房价款3980000元，产权过户至王美珍名下所产生的所有税费、中介佣金、服务费、评估费以及过户至王美珍名下的土地证费均由王美珍承担。一、王美珍未按照合同约定的期限和金额支付定金给彭新、郑慧。《房地产经纪合同》约定，签订本合同时，王美珍应当支付定金200000元给彭新、郑慧（定金可抵购房款）；签署本合同当日，王美珍先行支付部分购房定金40000元至金海岸公司处监管，剩余购房定金160000元双方约定2017年3月24日前，前往银行办理资金监管；任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，赔偿金额为796000元；王美珍应在银行收件受理前将该房产按揭方式产生的首付款及差价款一次性存入中介方指定的贷款银行冻结。然而，合同签订后，王美珍未按照合同约定的期限和金额支付定金给彭新、郑慧。二、面对彭新、郑慧的善意配合，王美珍却无视彭新、郑慧权益，恣意欺骗。2017年4月21日，王美珍告知彭新、郑慧因其资金紧张，如按合同约定为诉争房产解押，则银行首付款无法足额存入，请彭新、郑慧自行解押，由王美珍承担相关费用。诉争房屋系彭新、郑慧唯一住房，为改善居住条件换房，彭新、郑慧没有借机为难王美珍，而是本着善意和诚信原则，与王美珍签订了补充协议，自筹资金为诉争房产解押。2017年5月8日，彭新、郑慧因质疑王美珍未按《房地产经纪合同》约定办理二手房按揭贷款相关手续，无法保障尾款安全，故提出与王美珍就银行贷款放款等问题签订补充协议，遭到王美珍拒绝，同时还指使金海岸公司欺骗彭新、郑慧说必须房产先过户才能办理二手房按揭贷款手续。而从2017年5月13日下午在房产过户收件现场可确认王美珍之前并未按照《房地产经纪合同》约定办理二手房按揭贷款相关手续。三、王美珍串通金海岸公司恶意篡改网签合同意欲逃税，造成过户收件无法正常进行。2017年5月13日下午，彭新、郑慧和王美珍及金海岸公司工作人员一起到福州市市民服务中心四楼房产登记交易窗口，办理交易过户收件相关手续。在办理过程中，发现王美珍和金海岸公司在未告知彭新、郑慧的情况下擅自将网签合同中的房产成交价由3980000元变更为472000元，付款方式由“商业按揭贷款”变更为“一次性付款”，还不断要求彭新、郑慧按篡改的网签合同过户收件，协助王美珍共同逃税。彭新、郑慧当场告知无法协助做违规违法之事，也无法在未收到王美珍一分钱的情况下按“一次性付款”方式过户收件。据登记交易中心工作人员解释，根据规定付款方式为“买方银行按揭贷款”的房产交易过户收件，王美珍应当提交由王美珍和银行签订的二手房按揭贷款主合同和抵押登记合同，王美珍当场明确表示无法提供这些材料给登记交易中心工作人员。至此，诉争房产过户收件手续无法进行下去。四、王美珍对违约违规行为未及时纠正，导致诉争房产过户时间一再拖延。2017年5月13日过户收件不能后，王美珍本应及时纠正违约违规违法行为，彭新、郑慧也分别于2017年5月16日和5月21日两次向金海岸公司发函，要求金海岸公司催告王美珍纠正违约违规行为，及时前往交易中心办理过户收件手续。金海岸公司也答复于2017年5月25日前发函催告王美珍。然而王美珍却仍指使金海岸公司劝说彭新、郑慧按篡改的网签合同过户收件以配合逃税，或以要求彭新、郑慧承担多出的税费为由威胁彭新、郑慧。直到2017年6月10日，王美珍才函告其已经办妥按揭贷款相关手续，但是王美珍没有提供任何证据证明其办妥了按揭贷款相关手续，其函告的内容与此前王美珍在收件时所陈述的银行按揭贷款抵押要求明显不符。至此，从2017年5月13日王美珍违约算起，时间已拖延近一个月。五、王美珍串通金海岸公司提供伪造的网签合同骗取银行贷款审批，给彭新、郑慧尾款带来风险。2017年5月4日下午，彭新、郑慧在海峡银行内网查看到对购买诉争房产申请贷款的记录有“该笔二手房交易网签时间为2017年3月27日，该套房子交易按照原政策二套首付40%”。2017年7月20日,彭新、郑慧到海峡银行杨桥支行，了解到银行给王美珍审批贷款的依据是王美珍和中介提供的时间为2017年3月27日的网签合同，随即彭新、郑慧与银行工作人员前往交易中心核实，交易中心审核确认的网签时间是2017年4月21日，也就是说时间为2017年3月27日的网签合同是伪造的。福州市人民政府发布的房地产市场调控新政的施行时间是2017年3月29日，王美珍的目的显而易见。2017年7月20日当日，银行负责人明确表态“提供虚假伪造材料骗取贷款审批将予以拒贷”。六、王美珍所说的已办妥按揭贷款相关手续，仍然是在欺骗彭新、郑慧。2017年6月10日,王美珍函告其已经备齐按揭贷款相关手续材料，但彭新、郑慧始终无法查证其所说的按揭贷款相关材料。在此期间，彭新、郑慧经询问登记交易中心工作人员得知，网签合同主体、标的物、成交价等主要条款发生变化的，应办理二手房网签合同撤销。王美珍本应撤销擅自篡改的网签合同，重新办理诉争房产的核验挂牌、网签，依据新的网签合同办理按揭贷款相关手续，并按照2017年3月28日福州市人民政府发布的房地产市场调控新政重新进行贷款审批。然而王美珍在2017年6月10日所说的准备了按揭贷款相关材料，此材料仍然是建立在依据伪造网签合同获得贷款审批的基础上作出的，其再次投机取巧，偷梁换柱，侵犯彭新、郑慧权益的意图已显露无遗。鉴于王美珍在合同签订后一而再、再而三的违约违规违法并拖延履约，导致彭新、郑慧欲换购的房屋价格大幅上涨。在此情形下，彭新、郑慧无奈放弃选定的换购房屋，出售诉争房产重新购置房屋的目的已经无法实现。2017年7月22日，彭新、郑慧书面通知王美珍，与其解除《房地产经纪合同》，并保留追究王美珍违约责任的权利。 金海岸公司述称，对王美珍的诉求及事实和理由均无异议。 彭新、郑慧向本院提出反诉请求：1.判令解除彭新、郑慧与王美珍于2017年3月23日签订的《房地产经纪合同》；2.判令王美珍向彭新、郑慧赔偿违约金796000元；3.本案的诉讼费用由彭新、郑慧承担。事实和理由：对合同签订和履行过程、王美珍和金海岸公司的违约违规违法行为的意见同本诉答辩意见。王美珍无法履行相关合同义务，已经构成违约，导致彭新、郑慧出售诉争房屋换房的目的不能实现，造成彭新、郑慧损失，彭新、郑慧有权要求解除双方签订的《房地产经纪合同》并要求王美珍承担相应的违约责任，赔偿违约金。 王美珍对彭新、郑慧的反诉辩称，对合同签订和履行过程、彭新和郑慧的违约行为的意见同本诉事实和理由。由于彭新、郑慧的违约行为，彭新、郑慧应承担违约责任，向王美珍支付合同约定的违约金796000元，并按照合同约定承担中介费60000元以及按揭服务费2000元，并返还王美珍为保证合同履行而向彭新、郑慧所支付的20000元。房地产经纪合同中双方所约定的违约金796000元系真实意思表示，双方均认可违约金的数额为796000元。正是由于签订合同后房价飞速上涨，彭新、郑慧才以各种理由拒绝继续履行合同，目前诉争房屋的单价相对签订房屋买卖合同时每平方米已上涨10000元以上，彭新、郑慧现在再次出卖房屋，其获利也不止796000元。王美珍并不存在过错，王美珍要在该小区继续购房的话，实际损失也远远高于796000元。因此彭新、郑慧应向王美珍支付违约金796000元。 金海岸公司对彭新、郑慧的反诉述称，金海岸公司是房屋中介机构，通过居间行纪方式促成王美珍与彭新、郑慧之间的房屋买卖合同成立，接受双方委托对相应的权属材料及定金进行监管。2017年3月24日，金海岸公司携王美珍、彭新、郑慧按合同约定前往海峡银行办理了定金160000元的冻结手续。2017年4月21日，金海岸公司与王美珍、彭新、郑慧前往海峡银行办理按揭贷款申请手续。由于解押方式的变更，王美珍与彭新、郑慧于2017年4月21日签订补充协议，同时王美珍按协议约定将彭新、郑慧的还款违约金及出资解押的利息共计20000元整支付给彭新、郑慧。2017年5月4日，金海岸公司告知王美珍、彭新、郑慧按揭贷款已通过审批，可以办理收件过户手续。2017年5月11日，金海岸公司与彭新、郑慧前往海峡银行确认贷款并领取银行出具的贷款通过承诺函。2017年5月13日，金海岸公司携同王美珍、彭新、郑慧前往房地产交易中心办理诉争房产的收件过户手续，在办理收件时，彭新、郑慧以网签的买卖合同中备注的申报价、付款方式与双方签订的《房地产经纪合同》中的成交价、付款方式不一致为由拒绝办理收件过户手续。在双方签订《房地产经纪合同》同时，王美珍与彭新、郑慧一并签署了《申报协议》，约定以福州二手房交易代征税费市场指导价作为房管部门登记本次交易缴税依据的成交价（实际成交价以《房地产经纪合同》为准）。由于按缴税指导价申报，故网签合同中付款方式只能标注一次性，但这并不影响主合同约定的各项条款，所有约定的事项仍以《房地产经纪合同》为准。金海岸公司在交易收件当时也将关于申报价与付款方式对彭新、郑慧进行详细的解释，但彭新、郑慧还是拒绝办理相关手续。金海岸公司在多次协调沟通无果的情况下，于2017年5月15日向彭新、郑慧发出函件催促其办理相关手续，于2017年5月23日对彭新、郑慧的提问作出详细的回复。2017年5月25日金海岸公司按彭新、郑慧的要求将收到的函件发送给王美珍。2017年6月13日，金海岸公司收到王美珍要求继续履行合同的函件并将收到函件的内容通知彭新、郑慧，但彭新、郑慧仍旧拒绝履行合同。2017年7月22日，金海岸公司收到彭新、郑慧要求解除合同的通知函。综上所述，金海岸公司作为中介服务方已尽了相应的居间服务义务，合同约定的中介佣金及交易过程中已产生的所有费用应由违约方承担。 本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，王美珍与彭新、郑慧及金海岸公司共同签订《房地产经纪合同》，该合同及所附《补充协议》约定，彭新、郑慧将二人共同所有的位于福州市XXX单元房屋以及10#附属间以3980000元（卖方实收）出售给王美珍，付款方式为王美珍银行个人商业按揭贷款，交易税费、中介佣金、服务费、评估费、过户费用全部由王美珍承担；本次交易由金海岸公司提供中介服务，中介佣金60000元；王美珍应当支付200000元定金，其中40000元应当于合同签订当日支付至金海岸公司监管，2017年3月24日前至银行办理剩余160000元的资金监管，定金可抵作购房款；因诉争房产已抵押，由王美珍出资796258.44元用于解押，该款项进入还款账户后即抵扣购房款，剩余解押款由彭新、郑慧自行承担；自发生违约行为之日起超过10日，金海岸公司即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起15日仍未回复并履约的，依合同相关条款处理；双方任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，赔偿金额为796000元，违约方还需支付合同中约定的中介佣金和交易过程中已产生的费用。《房地产经纪合同》的附件名为《商业按揭贷款类交易程序》，约定王美珍应当于2017年5月20日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料；合同签订后15个工作日内自行委托评估；王美珍按揭预付款备齐且金海岸公司收到评估报告后3个工作日内金海岸公司配合双方办理银行按揭贷款申请手续；王美珍应在银行收件受理前将首付款及差额款一次性存入金海岸公司指定的银行冻结，并向金海岸公司一次性交付中介佣金、服务费和金海岸公司已经代缴的费用；在王美珍贷款银行审批通过及彭新、郑慧取得完全产权后2个工作日内与金海岸公司到房地产交易登记中心办理交易收件和抵押手续。2017年3月23日，双方签订了《申报协议》，约定以福州市二手房交易代征税费市场指导价现行作为房管部门登记本次交易缴费依据的成交价，如果有一方对上述缴税依据提出异议，双方可按《房地产经纪合同》成交价申报，异议方自愿承担因此而多产生的税费。合同签订当日，王美珍向金海岸公司支付了40000元定金，彭新、郑慧将所有权证、共有权证、国有土地使用权证移交给金海岸公司保管。金海岸公司办理了网签手续，出具了两份网签合同，落款时间分别为2017年3月27日和2017年4月21日，合同主要内容一致，均约定合同成交价为472000元，付款方式为一次性付款。2017年4月21日，王美珍、彭新、郑慧、金海岸公司签订《补充协议》，约定将诉争房产的解押方式变更为彭新、郑慧自行出资解押，王美珍同意向彭新、郑慧支付8000元利息补贴。当日，王美珍依约向彭新、郑慧支付解押利息补贴8000元和提前还款违约金12000元。2017年4月24日，王美珍、郑慧与海峡银行杨桥支行签订《二手房交易资金监管委托协议书》，载明本次房产交易购房款3980000元，其中王美珍向海峡银行杨桥支行申请二手房按揭款2380000元；三方约定王美珍、郑慧各自在海峡银行杨桥支行开设账户，王美珍将购房款存入账户，由海峡银行杨桥支行冻结款项，分次解冻、划款，在提供过户后的产权证复印件后，划转1600000元至郑慧账户。2017年4月25日，海峡银行杨桥支行冻结王美珍账户1600000元款项。2017年5月3日，海峡银行授信评审部同意王美珍的按揭申请，向海峡银行杨桥支行发出《授信审批通知书》。海峡银行杨桥支行出具了《二手房按揭贷款承诺函》，载明拟同意就王美珍购买诉争房产给予贷款2380000元，该函有效期至2017年8月15日，该函落款时间空白。2017年5月13日，王美珍、彭新、郑慧、金海岸公司的工作人员共同前往福州市市民服务中心的房地产交易登记窗口，拟办理诉争房产的过户手续，但因彭新、郑慧对网签合同提出异议，拒绝按照一次性付款472000元的合同办理过户，王美珍亦无法当场提供按照贷款方式办理过户所需的银行抵押贷款材料，过户手续未办理。2017年5月15日，金海岸公司向彭新、郑慧发函，称二人拒绝配合办理过户手续，催促其于三个工作日内配合办理。2017年5月16日，郑慧回函称已于5月13日配合前往办理过户手续，因当场发现网签合同与《房地产经纪合同》不符，要求按照《房地产经纪合同》办理过户，但因王美珍未备齐贷款材料，未能办理过户，要求金海岸公司将函件内容转告王美珍，并按贷款方式办理过户手续。2017年5月21日，郑慧向金海岸公司发函，要求金海岸公司催促王美珍备齐银行按揭贷款相关材料，共同前往房地产交易中心办理过户手续，并要求金海岸公司将函件转给王美珍。2017年5月23日，金海岸公司回函称网签合同符合双方《申报协议》约定，且不影响主合同条款，王美珍已依约履行合同，金海岸公司也尽了相应的居间服务义务，要求彭新、郑慧尽快配合王美珍办理过户手续。2017年5月25日，金海岸公司向王美珍发函告知其与彭新、郑慧发函、复函经过。2017年6月9日，王美珍向彭新、郑慧发出催告函，称已委托金海岸公司告知同意按贷款方式办理过户手续，催促彭新、郑慧配合贷款方式办理过户手续。2017年6月13日，金海岸公司向彭新、郑慧发函，要求二人配合办理过户手续。2017年7月22日，彭新、郑慧发函通知王美珍、金海岸公司解除《房地产经纪合同》。 本院认为，王美珍、彭新、郑慧与金海岸公司签订的《房地产经纪合同》、补充协议及其附件，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王美珍诉请解除合同，彭新、郑慧、金海岸公司亦同意解除合同，本院予以照准。本案的争议焦点在于违约责任如何认定。合同无法履行的原因在于王美珍、郑慧签订了《申报协议》，王美珍主张按照一次性付款472000元的网签合同办理过户手续，彭新、郑慧拒绝配合按此网签合同办理过户手续。尽管后续王美珍、彭新、郑慧就合同履行事宜进行了多次沟通，双方均同意继续履行合同，但是对于以什么价格申报纳税、税费如何承担、办理过户手续的时间等问题未达成一致。王美珍与郑慧签订《申报协议》，约定以福州市二手房交易代征税费市场指导价作为缴税依据，系规避税收征管的行为，属于恶意串通损害国家利益，该合同无效。当事人应当根据《房地产经纪合同》约定的价格如实申报纳税。《申报协议》是王美珍与郑慧自愿签订的，双方对合同无效均有过错。由此导致双方对申报纳税价格、税费承担等问题产生争议，合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。王美珍、郑慧、彭新的过错程度相当，根据过错相抵原则，王美珍诉请彭新、郑慧支付违约金及彭新、郑慧要求王美珍支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。合同约定中介佣金由王美珍负担，且金海岸公司已提供了居间服务，故王美珍诉请彭新、郑慧支付中介佣金60000元，本院不予支持。按揭服务费系王美珍支付给金海岸公司，故王美珍诉请彭新、郑慧支付按揭服务费2000元，本院不予支持。8000元的解押利息补贴和提前还款违约金12000元，系王美珍自愿支付给彭新、郑慧，故王美珍诉请彭新、郑慧返还20000元，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百二十条规定，判决如下： 一、解除王美珍、彭新、郑慧与福州金海岸房产服务有限公司于2017年3月23日签订的《房地产经纪合同》； 二、驳回王美珍的其他诉讼请求； 三、驳回彭新、郑慧的反诉诉讼请求。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 人民陪审员  王建伟 人民陪审员  游发清 二〇一九年一月十一日 书 记 员  畅佳佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。