江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初19102号原告：昆山吉家房产咨询有限公司淀兴路店,住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路**福兴庄园**楼**,统一社会信用代码91320583MA1MEEMN13。负责人:张波,该店店长。委托诉讼代理人：韩礼斌，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被告：冯树璋，男，汉族，1955年11月5日生，住上海市杨浦区。被告：蒋丽华，女，汉族，1956年8月2日生，住上海市杨浦区。被告：冯蓓雯，女，汉族，1983年1月7日生，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师（代理上述三被告）。原告昆山吉家房产咨询有限公司淀兴路店与被告冯树璋、蒋丽华、冯蓓雯居间合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩礼斌，三被告委托诉讼代理人王超及被告冯蓓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、判令三被告支付原告居间费50000元；二、判令三被告支付违约金(以50000元为基数，自2017年11月6日起按照每日万分之五计算至实际给付之日)；三、判令三被告承担原告为本案支付的律师费人民币4000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月6日，在原告的居间服务下，三被告与案外人(买家)达成房屋买卖合意，并签订了《房地产买卖居间合同》，约定由被告将其所有的位于昆山市的房产出售给买家。此后，在原告的协助下，双方办理了房屋产权过户和房屋交接等手续，现交易已全部完成。在原告提供居间服务时，经双方协商，同意由被告支付居间费人民币50000元，为此，被告向原告签订了《佣金确认书》一份，对双方权利义务进行了明确的约定。但在交易完成后，被告拒绝支付居间费，经原告多次催讨始终无果，原告特提起诉讼。三被告辩称：一、原告向三被告主张居间费并无任何事实依据。首先，2017年11月6日签署佣金确认书的主体仅为原告与被告冯树璋，现原告起诉要求被告蒋丽华、冯蓓雯共同承担居间费用无事实依据。其次，因买受方及原告方的原因，在2017年12月22日，三方经协商共同解除了2017年11月6日签署的原《房地产买卖居间》并重新签署《房地产买卖合同》，对于买受人、房价款、首付款支付期限、办理相关手续期限等均已作出新的约定，现原告仍以2017年11月6日签署的佣金确认书主张权利并无事实依据和法律依据。另外，2017年11月6日签署的合同由于原告和买受方的原因未能继续履行构成违约，应当由买受方承担全部居间费用。况且事后，原告与被告冯树璋之间对于居间费用问题已达成新的合意，即被告无需承担居间费用，现原告主张该费用并无任何事实依据。最后，退一万步讲，即使被告冯树璋仍需支付居间费用，但原告未能严格履行居间服务义务和审慎注意义务，在签署前述两份交易合同时均未能发现原买受人并不符合购房条件，导致在交易过程中发生变更买受人情况(最终买受人为杨罗平、冯庆玲)，严重拖延了合同履行进度和被告方合同目的的如期实现，且结合买受方向原告交纳的居间费数额，原告向被告所欲收取的居间费用明显高出行业惯例标准，请求法庭依法对于居间费用予以调整。二、原告主张违约金并无任何事实依据。答辩人认为，被告冯树璋无需支付居间费，亦无需支付违约金。如前所述，即便认定被告冯树璋仍需支付居间费用，但2017年11月6日的佣金确认书中并未明确约定付款期限，且原告主张自签署之日计算亦不符合行业惯例和交易习惯，现原告主张自签署之日起计算违约金并无事实依据。三、被告不同意承担律师费。答辩人认为，原告所主张的律师费用系原告自主决定行为，与被告无关，被告无义务予以承担，并且，现有证据并无法证明该律师费已实际产生，故被告不同意承担。综上所述，答辩人认为，原告的主张不存在任何法律和事实依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。经本院审理查明,认定事实如下：2017年11月6日，被告冯树璋与案外人梁超信签订了一份名为《房地产买卖居间（吉家2017版）》的合同，载明被告冯树璋所有的房产位于，总价款为4150000元，案外人梁超信与被告冯树璋应以网签审核通过后三个工作日内签订买卖合同，双方均自愿全权委托吉家房产代买卖双方签订存量房买卖备案声明书，并进行网上合同备案的相关手续。该合同还约定，本协议具有买卖和居间合同的双重性质，由于该合同具备了房屋买卖的所有合同构成要件，甲乙双方也知晓所有房屋的必要信息，所以甲乙双方签订本协议即视为居间方已促成甲乙方合同成立，甲乙方任一方是否违约，相应方应按有关约定支付居间报酬。当日，被告冯树璋又签订了一份《佣金确认书》，该确认书载明成交房地产位于昆山市，交易方式为买卖，成交金额为4150000元，被告冯树璋在交易中为出售方，佣金金额为50000元；被告冯树璋经原告居间介绍，与交易相对方进行上述房地产的交易，现被告冯树璋确认无误同意按照上述条款金额向原告支付佣金，支付日期以实际交付日期或者汇出凭证日期为准，非国家政策和原告原因，导致交易失败，被告冯树璋应按本协议支付原告佣金，被告冯树璋同意按照支付日期及时付款，未经原告同意而延迟支付，原告有权追索违约金及滞纳金（按照延迟支付佣金数额每天5%计算），如若未按本协议履行义务，构成违约应承担守约方为维护合法权益而支出的律师费、诉讼费等产生的费用。2017年12月22日，三被告与案外人梁超信、冯庆玲签订了一份《房地产买卖合同》，约定三被告将其位于昆山市的房屋出售给两案外人，总价款为4180000元，2018年2月5日，上述房屋的买卖合同进行了备案，登记的卖方为三被告，买方变为案外人杨罗平、冯庆玲，经纪机构为昆山吉家房产咨询有限公司。之后，诉争房屋进行了过户，变更登记在案外人杨罗平、冯庆玲名下。原告遂要求三被告支付50000元佣金，但三被告不愿付款。2018年8月23日，原告向被告冯树璋、冯蓓雯发送了一份律师函，向被告催讨居间报酬50000元，并要求被告于2018年8月30日前一次性将拖欠的居间报酬支付给原告。此后，三被告未向原告付款，原告索款未果，遂诉至法院。另查明，在本案诉争房屋的交易过程中，原告向买方收取了居间报酬41500元。本院认为，被告冯树璋虽向原告出具了佣金确认书，明确了在房屋成交金额为4150000元的情况下，应支付佣金50000元，但在房屋买受人及成交金额均发生变化的情况下，双方并未对居间报酬重新确认。实际上，本案诉争房屋在原告的居间下，已完成了交易过程，故委托人应向居间人支付报酬，结合本案交房屋买卖合同履行过程中的实际情况及一般交易习惯，原告所主张的50000元居间报酬金额偏高，本院酌情调整为41500元，被告应按此金额向原告付款。该佣金确认书上虽然只有被告冯树璋的签名，但本案最终交易的出售方为三被告，且三被告均为同一家庭成员；同时，除被告冯树璋以外，被告蒋丽华、冯蓓雯亦参与了房屋买卖的磋商过程，故三被告应共同向原告支付报酬。本案诉争房屋的购买方虽然出现了变更，但房屋买卖的交易物并未发生变化，且诉争房屋也确实在原告的居间下达成了买卖合同并履行完毕，三被告辩称房屋购买方发生变化故不应支付居间报酬的抗辩意见依据不足，本院对此不予采纳。关于违约金，双方并未明确约定居间报酬的支付时间，故原告主张违约金自出具佣金确认书之日起算依据不足；同时，原告主张按照每天5%计算的标准过高，本院对此依法进行调整，根据原告发送给被告的律师函，被告应在2018年8月30日前支付居间报酬，故违约金应自2018年8月31日起，以50000元为基数，按照同期银行贷款基准利率计算。关于律师费，被告并未提供实际支付的证据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告冯树璋、蒋丽华、冯蓓雯应于本判决生效后十日内支付原告昆山吉家房产咨询有限公司淀兴路店居间报酬41500元并支付逾期付款利息损失（以41500元为基数，自2018年8月31日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计至实际履行之日止）。二、驳回原告昆山吉家房产咨询有限公司淀兴路店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取575元，保全措施申请费620元，合计1195元，由原告负担395元，三被告负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 陈 伟二〇一九年一月七日书记员 程雨婷