鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0302民初4392号原告：马媛媛，女，1980年10月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：赵廷福，男，1959年5月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。（系单位推荐）被告：鞍山万熹置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**园林路**-151。法定代表人：洪春金，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡微，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。原告马媛媛与被告鞍山万熹置业有限公司（以下简称万熹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告马媛媛及其委托诉讼代理人赵廷福、被告的委托诉讼代理人胡微到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马媛媛向本院提出诉讼请求：1.请求判令万熹公司支付违约金1371元；2.判令万熹公司支付原告违约交房拖期不能办房产证至2××18年8月15日的交房赔偿金18240元。事实和理由：原告于2014年4月1日在被告处购买商品期房，房屋坐落在鞍山万熹城市广场，购买面积分别为41.20平方米，房价款分别为274280元，首付款和按揭贷款已把全部房款按合同规定交清。依该两户商品房买卖合同第八条2015年5月31日交房使用，该合同第十五条约定：交房后的90天内内取得房地产权属证书，否则卖房人承担已付房款0.5%的违约金。但现在已过合同规定期限，仍未取得房地产权属证书。根据楼盘与原被告的实际交易现状，询问鞍山市不动产登记中心及万熹置业售楼处，得出的结论是：由于万熹开发商应实现的条件没达到，开不出《商品房购房结算安置单》，所以，办不了“房地产权属证书”。如果万熹开发商能开出《商品房购房结算安置单》，不动产登记中心说：可随时办理房地产权属证书。（注：《商品房购房结算安置单》应由卖房人向买房人提供，买房人需携带此单办理房地产权属证书，见：鞍山市不动产登记中心《办事指南（十三）》卡片·要件：6）。纠其万熹房屋没有验收不能办房产证的原因，2018年7月19日在万熹的总配电装置布置处的地下负二层发现：土建基础已建完，大部分配电设施没有安装，已安装的配电设施都是2018年6月和7月生产厂家制造的，所有信号灯不亮、所有表计指零，很多配电柜下的电缆沟无电缆，但电力公司负责接入的总电源电缆已接入了“120”开关柜（标志：至万熹线文化街#1环网柜）；还有，现在万熹各消防栓均无水，应该配备消防喷淋设施的环境未见其设施，消防条件没有达到合格验收等等……。原、被告签署的《商品房买卖合同》第八条第二款规定：“商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用条件、工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》等（才能交房）”。原告在接房时根本不知道消防不合格、正式配电设施没安装、使用临时施工电等情况，万熹楼盘最早入住在2015年6月初，当年入住率不高，电容量不足的矛盾没有显现，2016年民用入住率增大，到了夏季各家空调频开，超负荷断电开始发生，业主们的生活开始受到影响，2017年民用入住近满，到了夏季空调用电大增，超负荷断电屡次出现，电梯困人经常发生，出行受阻，开会晚点，航班未达······在业主们不断地追问下，开发商承认了是使用的临时电源，由于电容量不足用电过负荷就跳闸，此时是2017年8月，这才真相大白！业主们明确知道了权利被侵害，于2018年初陆续走上了诉讼程序！如此，被告房屋虽然已经交付，但却没有具备商品房交付使用条件，属于违约交房，出卖人应该承担逾期交房违约金（即交房违约金）扣除买受人该房使用价值（即房屋使用金）的违约交房赔偿金。由于被告违约交房，原告迟迟取得不了房产证，给原告很多的事情造成重要影响和损失，诸如：房屋交易、发布网络租房广告、落户口、办入学、找工作、享受住地待遇等等，致使原告蒙受多种且可观的经济损失。依据《商品房买卖合同》第九条第三款规定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”此违约金本案为交房违约金＝房价款×2÷10000×计赔天数（计赔天数本案统计到2018年8月15日，即1172天；后续另案计算），具体计算：交房违约金＝274280元×2÷10000×1172天＝64291元。房屋使用金相当于租金。万熹房屋的租金价格作下列数理统计计算：按照现行房屋租赁市场行情，取样采设：100平房子月租金2500元，60平房子月租金1700元，40平房子月租金1300元；计算：万熹房每平日租金＝（100平房月租金÷100＋60平房月租金÷60＋40平房月租金÷40）÷3平÷30天＝（2500÷100＋1700÷60＋1300÷40）÷3平÷30天＝0.95元。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，违约交付房屋的使用价值按该房的租金计算。买受人从接房到请赔日（2018年8月15日）计赔天数1172天的房屋使用金＝购房面积×万熹房每平日租金×计赔天数＝41.20平×0.95元/平·天×1172天＝46051元。违约交房赔偿金＝交房违约金－房屋使用金＝64291元－46051元＝18240元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，要求被告：1、支付没在合同约定期限内能够取得房产证逾期违约金：274280×0.5%＝1371元；2、支付违约交房拖期不能办房产证至2××18年8月15日（请赔日）的违约交房赔偿金18240元；两项合计赔偿金额19612元；本案诉讼费由被告承担。万熹公司辩称，1.答辩人不存在违约行为，因此不应向原告支付逾期办证违约金。根据原告和答辩人签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第4条对商品房买卖合同第十五条的补充约定：因买受人未按本合同约定或按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。整体万熹城市广场分住宅和大商业两部分，住宅部分早已竣工验收，符合办理产权证的全部条件，但大商业部分未竣工，同时相关政府配套设备未能到位，导致整体万熹城市广场竣工迟延、住宅部分无法办理产权证，这些均为政府行为导致，根据商品房买卖合同，答辩人不应承担违约责任。2.答辩人根据合同约定时间如期向原告交付房屋，原告接收入住，对于原告第二项诉讼请求，原告的要求赔付的标准无法律依据，也无证据证明其受到的实际损失，其次，商品房买卖合同中已经约定了关于逾期办理产权证的条款，所以即使认定答辩人违约，也应按此标准。再次，原告两项诉讼，均为要求答辩人支付违约金，两项违约金也是重复的，不应均得到支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求合议庭驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年4月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于鞍山市铁东区，产籍号为1-29-207-12810，总价款为274，280元。双方于合同第八条约定：“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。但如遭遇不可抗力导致商品无法按期交付使用，且出卖人在发生志气起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限”。第十五条中对产权登记事宜进行了约定：“自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”后双方领签订补充协议，该协议于第十四条对主合同第十五条进行了补充：“因买受人未按本合同约定或未按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用以及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。”合同签订后，原告依照约定向被告支付了购房款。被告于2015年5月31日向原告交付了房屋,原告予以接收。本院认为，本案的争议焦点：被告应否向原告支付相应违约金及数额如何计算。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原、被告已经在双方签订的《商品房买卖合同》中对于办理房屋权属证明时间进行了约定，即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，被告未在约定期限内未原告办理房屋权属证明事实客观存在，被告虽然主张其不应承担上述违约责任，但是并未提供足够证据加以证明。故应承担举证不能的不利法律后果。故被告应按照双方约定的违约金计算方式向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金，即被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金1371元。故对于原告该项诉求，具有事实及法律依据，依法予以支持。关于原告主张判令被告支付违约交房拖延不能办理房产证赔偿金一节。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告应对自己所提出的诉求提供充分证据证明，本案中，被告已经向原告交付了本案涉诉房屋，原告若存有异议，则可以依照双方合同约定，于被告向原告交付房屋之时提出异议，并拒绝接收房屋，但是被告在向原告交付房屋时，原告并未向被告提出相应异议，且已经实际使用。另一方面，涉诉房屋的产权证书的办理，依法以房屋交付买受人为前提，原告于本案中，在已经就被告逾期办理产权证明提出了相应诉求的同时，再以被告交付行为违约为由主张赔偿，对于原告该项诉求，不具有事实及法律依据，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条规定，判决如下：一、鞍山万熹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付马媛媛逾期交房违约金1371元；二、驳回马媛媛的其他诉讼请求。如果鞍山万熹置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元，由原告马媛媛负担241元，被告鞍山万熹置业有限公司负担50元（原告已垫付，执行时一并扣除）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  刁婷婷人民陪审员  谢雨岑人民陪审员  张斯宁二〇一九年一月二十日书 记 员  张 欢