湖南省株洲县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘0221执异1号 案外人：彭正根，男，1963年7月7日出生，汉族，湖南省湘阴县人。 委托诉讼代理人：张双意，湖南天隆律师事务所律师。代理权限是特别授权。 申请执行人：段件发，男，1964年9月24日出生，汉族，株洲市芦淞区人。 被执行人：株洲光明重型机械制造有限公司，住所地：株洲县渌口镇湾塘工业园。 法定代表人：胡红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许新宇，男，1980年1月31日出生，汉族，该公司财务部部长。代理权限为特别授权。 本院在执行段件发申请执行株洲光明重型机械制造有限公司（以下简称光明重机公司）、胡红霞民间借贷纠纷一案中，案外人彭正根向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年1月16日举行了听证。案外人彭正根的委托诉讼代理人张双意和申请执行人段件发参加了听证。被执行人光明重机公司经本院依法通知，未参加听证。本案现已审查终结。 案外人彭正根称：请求解除对位于株洲市石峰区铜藕路17号（株字第1000040141号）房屋的查封。事实与理由：2005年，彭正根租赁涉案房屋做废品收购站。2007年4月15日，彭正根从光明重机公司处购买涉案房屋，房屋买卖协议约定：房屋转让价格价款458,000元，分两次支付，第一笔30万元，第二笔于同年4月30日前付清，该协议交完第一笔款生效；房屋转让费、过户费及各项税金均由案外人承担。当天，案外人支付第一笔款30万元给光明重机公司，其中转账支付215,000元，现金85,000元。余款在4月30日付清后，光明重机公司将产权证原件及房屋交付给彭正根。后因房屋过户问题，双方重新达成购房协议，约定房屋总转让款538,000元，其中房屋转让价值458,000元，过户税、费8万元，相关过户手续由光明重机公司代办。当日，彭正根另支付8万元给光明重机公司，该公司收到全款后出具了总收据一张，并在收据上载明代保管房产证和土地证。之后，光明重机公司未履行完办理房屋过户手续。彭正根入住涉案房屋进行扩建和装修后一直居住至今。现该房屋仍登记在光明重机公司名下。涉案房屋相继被株洲市天元区人民法院、株洲市荷塘区人民法院、株洲市石峰区人民法院查封。2018年，株洲市天元区人民法院受理异议申请人执行异议之诉，异议申请人撤诉后，株洲市天元区人民法院于2018年7月31日解除查封。同年2月5日，株洲市中级人民法院作出湘02执监9号执行裁定书，裁定光明重机公司的执行案指定由株洲县人民法院执行。同年10月，彭正根向贵院提起株洲市荷塘区人民法院查封的执行异议。贵院于2018年10月23日作出（2018）湘0221执异24号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。 申请执行人段件发称，1、彭正根与光明重机公司的两份房屋买卖协议是无效协议，工业用地及上面房屋个人名义不能购买，也正因为这个原因导致其11年还未过户。2、2007年4月15日的协议不真实。甲方签字为胡红霞，房屋实际产权单位为株洲市光明机械厂，该份协议既未盖公章也未收到房款。故该协议无效；2007年12月30日的协议，甲方为光明重机公司，实际上，此时房屋实际产权单位是株洲市光明机械厂，直到2009年4月20日才变更为光明重机公司。2009年4月份，该房屋土地证、房产证由株洲市光明机械厂过户给光明重机公司时，为何不过户给彭正根?再者该协议已明确过户时间最迟不超过一年，综上所述，2007年12月30日的协议无效。3、彭正根前后法院材料签字不一致。4、2007年12月30日光明重机公司及法人胡红霞开出的收据称收到彭正根53．8万元，字体由两人所写，且此时产权单位为株洲市光明机械厂，故该收据无效。5、清竹社区开具的证明仅能证明彭正根暂居该社区范围，不能证明其他事项。6、前后产权单位株洲市光明机械厂、光明重机公司从未收到过彭正根购买房款。无任何银行转账记录流水、交易凭证等公司挂账依据。7、彭正根提供与租户租赁协议，也许是彭正根整体租赁再转租出去，不能证明其他事项。 被执行人光明重机公司称，1、同意中止执行并解除涉案房屋的查封措施；2、彭正根所述属实。光明重机公司在2007年已收到彭正根全部房款538,000元。 当事人围绕异议请求提供了证据，本院在听证程序中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，彭正根提供的两份房屋买卖协议、收据、银行流水、居委会证明、燃气缴费明细、房屋照片以及彭正根和光明重机公司的陈述等证据已经形成证据链，足以证明彭正根在查封前实际购买涉案房屋并居住的事实。 本院查明，2005年，彭正根租赁光明重机公司名下位于株洲市石峰区铜藕路17号的四层房屋（1989年土地使用权登记为工业用途，土地使用者为光明机械厂胡红霞）做废品收购站。2007年4月15日，彭正根从光明重机公司处购买涉案房屋，房屋买卖协议（甲方为光明重机公司的历史名称株洲市光明机械厂，签名为光明重机公司的法定代表人胡红霞）约定：房屋转让价格价款458,000元，分两次支付，第一笔30万元，第二笔于同年4月30日前付清，该协议交完第一笔款生效；彭正根办理过户手续，房屋转让费、过户费及各项税金均由彭正根承担。当日，彭正根转账支付215,000元，现金85,000元，胡红霞在房屋买卖协议上确认彭正根支付第一笔款30万元给光明重机公司属实。之后彭正根将余款付清，光明重机公司将房产证和土地证原件交付给彭正根。后因彭正根未能将该房屋过户手续办好，双方于2007年12月30日再次签订房屋买卖协议，约定房屋总转让款538,000元，该价格中包含土地证和房产证过户税费8万元，相关过户手续由光明重机公司办理，光明重机公司应尽最快速度将产权过户手续办妥，但最迟不超过一年。当日，彭正根另支付8万元给光明重机公司，该公司出具了收到53.8万元的收据一张，并载明代保管房产证和土地证。之后因种种原因，光明重机公司未办妥房屋产权过户手续。2008年，彭正根装修该房屋第三层作为自家住房使用，一直居住至今，其夫妻和两个儿子在株洲均无其他住房。其他楼层由彭正根出租给他人使用。2009年4月该房屋房产证所有权人由光明机械厂变更为光明重机公司，设计用途一、二楼为工业，三、四楼为非成套住宅。2010年11月16日，株洲市国土资源局向市房产局出具《关于光明机械厂产权过户的办理意见》，内容为：“……根据规划部门意见，该宗地只能作为住宅用地，由用户向房产部门申请按住宅用房办理过户，我局将按住宅用地保留划拨方式办理土地转让手续。”此后，光明重机公司仍未办妥产权过户手续，亦未向彭正根退还用于交纳过户税费的8万元。2015年11月起，涉案房屋相继被株洲市天元区人民法院、株洲市荷塘区人民法院、株洲市石峰区人民法院等单位查封。2018年2月5日，株洲市中级人民法院作出湘02执监9号执行裁定书，裁定光明重机公司的执行案指定由本院执行。此后，株洲市石峰区人民法院将段件发申请执行光明重机公司、胡红霞民间借贷纠纷一案移送本院执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，第一、在人民法院查封之前彭正根已与光明重机公司签订了合法有效的房屋买卖合同。段件发提出该房屋土地性质系工业用地，不能转让给个人，故房屋买卖协议无效，本院认为，我国法律、行政法规并未强制性规定工业用地使用权不能转让给个人，且本案中株洲市国土资源局已经出具文件证实该地块土地使用性质已具备变更为住宅用地的条件，故两份房屋买卖协议合法有效，对段件发的该项主张不予支持。第二、在人民法院查封前，彭正根已合法占有该不动产并进行装修后入住。第三、彭正根已付清全部房款。段件发认为房款无证据证实进入光明重机公司账户，不能视为已支付，本院经审查认为，彭正根提供了光明重机公司法定代表人签字、公司盖章的收据、部分资金银行流水、合同订立双方的陈述等证据，结合彭正根装修入住多年的情况，房款已全部付清的可能性大于房款未付清的可能性。房款是否汇入光明重机公司银行账户，与公司财务制度是否规范有关，不影响房款已交付的认定。第四、涉案房屋未办理过户登记，不能认定彭正根有过错。在2007年4月15日签订第一份房屋买卖协议后，彭正根已经积极去办理过户手续，但因土地性质等问题未办成，于是双方协商由光明重机公司办理过户手续，彭正根多支付8万元过户税费。但直至2015年被查封前，光明重机公司因多种原因未过户成功。彭正根并未故意不行使登记权利，其系普通民事主体，不应对其法律权利的行使提出过高要求。同时，该住房系彭正根夫妇的唯一住房，其居住权作为生存权应当受到妥善保护，其作为消费者的物权期待权应当优先于普通金钱债权，故彭正根对三楼住房部分的权利是否能够排除执行可以参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可不受该规定第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的限制。综上，彭正根符合无过错不动产买受人的条件，故本院对案外人彭正根要求解除涉案房屋查封措施的异议请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 解除对被执行人株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市石峰区铜藕路17号房屋（株房权证株字第1000040141号）的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  李如鹰 审 判 员  刘 丹 人民陪审员  付渌光 二〇一九年一月二十四日 书 记 员  周 幸