江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初4105号 原告：周玉金，男，1969年3月25日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：薛含，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 被告：王建军，男，1965年4月3日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：王美玲，女，1964年9月17日生，汉族，住徐州市泉山区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。 第三人：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。 法定代表人：王广备。 原告周玉金与被告王建军、王美玲、第三人徐州市同力创展公司房地产有限公司（以下简称同力创展公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周玉金及其委托诉讼代理人薛含、被告王建军、王美玲的共同委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。第三人同力创展公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，现依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，王建军、王美玲与同力创展公司、王方武民间借贷纠纷一案，本院依法于2015年11月16日作出（2015）泉民初字第2141号民事判决：同力创展公司偿还王建军、王美玲借款本金1336800元及相应利息、律师费15000元；王建军、王美玲对同力创展公司提供担保的橙黄时代彩园×号楼×单元×室、×号楼×单元×室、×号楼×单元×室、×号楼×单元×室享有优先受偿的权利；王方武对上述债务经上述房屋抵偿后仍不能清偿的部分承担连带责任。 上述判决生效后，同力创展公司、王方武未依法履行义务，王建军、王美玲遂向本院申请强制执行，本院以（2016）苏0311执1244号受理，并依法查封了橙黄时代彩园×号楼×单元×室（以下简称案涉房屋）。案外人周玉金提出异议后，本院于2018年6月28日作出（2018）苏0311执异77号执行裁定书，驳回周玉金的申请。 原告周玉金向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）苏0311执异77号执行裁定书，解除对周玉金所有的案涉房屋查封；2、停止执行案涉房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月23日原告与同力创展公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买同力创展公司开发的案涉房屋，建筑面积90.48㎡，每平方米5526.08元，总金额500000元，同力创展公司于2015年12月31日前将取得竣工验收备案的商品房交付原告。合同生效后，原告按约支付了全部购房款，同力创展公司因资金链断裂，房产尚未建设完工，至今未向原告交付商品房、未能办理所有权转移登记。2016年，泉山区法院在被告王建军、王美玲申请执行第三人同力创展公司、王方武案件中（案号为：（2016）苏0311执1244号）查封了案涉房屋。原告向泉山区法院提出书面执行异议，泉山区法院作出（2018）苏0311执异77号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告已与同力创展公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，且名下无其他可用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告对案涉房屋的物权期待权足以排除强制执行，泉山区法院无权查封执行原告所有的房产。原告故提起诉讼。 被告王建军、王美玲辩称，1、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记才对不动产买卖设立了准物权效力。 但网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，即被查封的房产仍归被执行人同力创展公司所有，也不改变原告作为买受人有权享有请求被执行人交付房产之债权的客观事实，其基于商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。2、根据法释[2015]10号最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告的请求应同时满足上述规定的三个条件。原告提供的徐州市住房状况证明明确记载，原告除涉案房产外，还有奎东村1号、橙黄时代彩园9-2-601的房产用于居住。原告的诉讼不符合名下无其他用于居住的房屋之规定。法院认定原告对涉案房屋所主张的权利无法阻却案件的执行并无不当，请求法院驳回原告诉求，继续强制执行。 第三人同力创展公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院查明：2014年4月23日，周玉金与同力创展公司签订网备《商品房买卖合同》，该合同约定，周玉金购买案涉房屋（橙黄时代彩园×幢×单元×室）商品房，建筑面积90.48平方米，商品房单价5526.08元/平方米，总金额为500000元。周玉金以交付500000元银行承兑汇票的方式缴纳购房款。 2018年7月31日，徐州市不动产登记交易服务中心出具《徐州市住房状况证明》，该证明中载明：“周玉金身份证住房状况：橙黄时代彩园×××；奎东村1号；橙黄时代彩园×××；”。 本案在审理过程中，周玉金向本院撤回了对王方武的起诉。 本院认为，本案的争议焦点在于：周玉金对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”房屋消费者物权期待权受法律优先保护。本案中，周玉金与同力创展就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，是基于双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方签订《商品房买卖合同》的时间及周玉金支付房款的时间均早于案涉房屋被查封的时间，且周玉金在合同签订后缴纳了案涉房屋的全部购房款，而根据徐州市不动产登记交易服务中心的证明，周玉金名下虽有橙黄时代彩园×及奎东村1号房产登记在册，但橙黄时代彩园×仅作了合同备案，该房屋并未交付，亦未过户登记至原告名下，原告未能在该房屋内居住生活；而奎东村1号房屋系建立在集体土地上的房屋，原告仅取得房屋所有权证，未取得国有土地使用权证，该住房不能满足原告现有家庭成员的居住要求，原告再购涉案房屋系为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。故周玉金以其是案涉房屋的买受人为由向本院提起执行异议之诉，其主张事由符合消费者物权期待权的法定保护要件，周玉金就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 对周玉金请求撤销（2018）苏0311执异78号执行裁定的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”执行异议之诉的判决是执行异议裁定失效与否的前提，而是否撤销生效的执行异议裁定，属于执行监督程序理涉范畴，故周玉金上述主张，并无法律依据，本院不予支持。对周玉金请求解除案涉房屋查封的主张，根据以上法律规定，并不属于执行异议之诉裁决内容，故本院不予支持。周玉金可在本判决生效后，申请作出查封裁定的执行机构依法进行处理。对周玉金请求停止执行案涉房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行（2016）苏0311执1244号执行案件中橙黄时代彩园9幢1单元201室房屋； 二、驳回原告周玉金的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告王建军、王美玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 本院作出的（2018）苏0311执异77号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王继红 人民陪审员  拾玉玲 人民陪审员  纪锡阳 二〇一九年一月八日 书 记 员  张 园