湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初3177号原告：十堰市光明化工有限责任公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**。法定代表人：吕志伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭均，男，该公司股东。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：姚仁军，男，该公司股东。代理权限：一般代理。被告：王林，男，汉族，1970年7月23日生，住湖北省十堰市张湾区。原告十堰市光明化工有限责任公司（以下简称光明化工）与被告王林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光明化工的委托诉讼代理人郭均、姚仁军、被告王林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光明化工向本院提出诉讼请求：1、依法判令王林支付违约金损失85.5万元整；2、依法判令王林支付房屋占有使用费11.5万元整；3、案件诉讼费由王林承担。事实与理由：原、被告双方于2016年6月8日签订《房屋买卖合同书》，约定王林告以385万元购买光明化工座落于江苏××**层的房产，面积1444.6平方米，面积以产权证为准。王林自合同签订之日起4个月内付清房款（含5万元恢复保证金），若王林不能付清全款，按月息1.5%支付余款利息，并赔偿光明化工损失，将其改建部位恢复原状。王林在2016年6月8日支付了伍万元保证金后，就占用上述房屋并进行了改建，一直未再向原告支付剩余购房款。原告多次去人及电、函告知被告尽快履行合同约定未果。2018年1月17日，原告依据《房屋买卖合同书》第六条第二项的约定，书面向被告下达了终止买卖合同的通知，要求被告在2018年2月20日前清退该房产，承担违约责任及损失。但被告至今既未清退房屋，也没有承担违约责任。王林在2016年6月8日支付了5万元保证金后，就占用上述房屋并进行了改建，未再支付剩余购房款。2018年1月17日，光明化工依《房屋买卖合同书》第六条约定，书面向王林下达了终止合同通知，要求王林在2018年2月20日前清退该房产，承担违约责任及损失。但王林至今未清清退房产，也没有承担违约责任。王林不按规定支付购房款，长期无偿占用光明化工房产，严重损害了光明化工的合法权益。根据《房屋买卖合同书》约定，应支付2016年10月8日至2018年1月17日逾期利息及违约损失（损失比照利息计算）85.5万元（380万元*1.5%*15个月）。由于王林终止合同后未清退房屋，应向光明化工支付2018年2月21日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费（依照同地段租金计算）11.5万元（16元*1444平方米*5个月），共计97万元整。请求依法判决。被告王林辩称：不接受光明化工的诉求，光明化工违约在先。理由如下：1、签订买卖协议后，王林要安装电梯，合同明文规定安装电梯需要转移光明化工的下水管道等，光明化工应予配合。施工场地有煤气管道，王林给光明化工反应后，光明化工未予处理，一直拖延。王林安装的电梯离主体结构有60公分，快建好时城管部门以未办理产权手续要求拆除，但是产权没有办到王林名下，王林无法申请规划许可等，光明化工未予配合。王林使用电梯，要办特种设备运营许可，要登记产权单位。王林花钱建的电梯装在光明化工房屋范围内，王林没有产权。根据合同约定，是我把电梯建好，车位卖出后付款，至今为止电梯无法使用；2、光明化工4月份下函，如果我违约他们可以选择措施，光明化工可以不卖给王林，但可以购买王林的产权。王林持开放意见，合同约定的有一方违约后的责任。后来双方协商转由第三者购买，三方达成了协议，但第三方在拖延的过程中光明化工提起了诉讼；3、双方之间有个旧货大市场堆放有杂物。如果没有电梯就无法销售停车位，无法实现收入，无法支付光明化工房款。协议未很好的履行，不是王林一方的过错。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2016年6月8日,光明化工（甲方）与王林（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：“一、乙方购买甲方位于江苏××**层的房产，面积1444.66平方米，价385万元。……。二、付款方式：1、乙方自合同签订之日支付甲方恢复原状保证金5万元。自签订合同当日起4个月内乙方向甲方支付385万元房款（含5万元保证金）。2、乙方对外销售车位时，由乙方开具收据，所收款必须用于先行支付甲方售房款。因乙方原因导致在4个月内（内含30天施工期）甲方不能回收交易标的全款，自期满之日起90日内，乙方应按月息1.5%承担余款利息，并赔偿甲方损失，将乙方已改建部位恢复原状。三、甲方同意在其产权范围内配合乙方建设一部直达阳光花园小区的电梯，该电梯对阳光医院设电梯门，与阳光医院内部贯通，其中：1、乙方负责以乙方名义办理规划等行政许可、审批手续，承担全部工程费用；办理规划许可、审批手续需要甲方配合的，甲方依乙方书面清单提示予以配合。2、甲方负责在甲方产权范围内实施上述配合工作并积极协调乙方施工；甲方产权范围外的协调事项，由乙方负责办理。3、安装电梯需要转移甲方产权范围内或所属的下水管道、空调外机等就地迁移的，所有投资及施工由乙方组织、承担，甲方予以配合。……。五、乙方付款完毕，甲方应积极配合乙方办理房产及土地产权过户、变更手续，税费各自按法律法规承担。……。六、违约责任，若一方违约，违约方向守约方赔偿所有损失。1、若因甲方不配合原因使电梯无法修建，乙方有权退回此地产，甲方无条件接受。已经发生付款的，甲方按照本金加利息的方式返还。2、若乙方在第二条所注明的时间内不能交付该房产交易额度的全款，甲方有权计收应付款利息并终止买卖（以甲方书面通知为准）。作为补偿，乙方自愿将属乙方资产的江苏路桥下自西向东第一跨、第二跨长22米宽16米约350平方米的通道（土地及相关附属物）按双方共同委托的第三方评估价出售给甲方。……”合同签订当日，王林支付了光明化工5万元保证金。光明化工将所出售的地下室卷闸门遥控钥匙交给了王林。王林进行改装电梯施工。在办理电梯运营规划许可等手续时，因王林不是所涉房屋产权人，需将案涉房屋产权转移给王林，光明化工因王林未支付购房款，不同意为其办理产权变更登记手续。现王林改装的电梯无法使用，其所购买的地下室车位无法出售，未能再支付光明化工购房款。光明化工先后于2016年12月9日、2017年4月24日、2017年11月3日多次向王林发函要求其支付购房款。2018年1月17日，光明化工向王林发出《终止房屋买卖合同的通知》，以王林逾期付款长达15个月为由，通知自王林收到之日起终止双方间的《房屋买卖合同书》，由王林在2018年2月20日前将房屋内留存的物品清空，并由王林按合同约定支付逾期利息，承担相应的违约责任。光明化工出卖的房屋（（地下室现有两处卷闸门，一个卷闸门锁已坏可以通行，另一个卷闸门因所放杂物无法正常进出。该地下室房屋内现存放有车辆及其他杂物，王林称不是其存放。2018年5月23日，王林、光明化工与第三方十堰安湃精密机械有限公司协商，将王林与光明化工间的《房屋买卖合同》转让给第三方履行，约定自第三方一次性付清380万元购房款时生效。因第三方未付款，三方未签订正式协议。本院认为：2016年6月8日光明化工与王林签订《房屋买卖合同书》合法有效，双方均应依法全面履行各自的合同义务。光明化工按约定向王林交付了案涉房屋，王林亦应按约定在4个月内支付购房款。王林除支付了5万元保证金外，未再支付任何购房款（约定购房款为385万元），属严重违约，光明化工在多次催促王林支付购房款无果后，于2018年1月17日发函书面通知王林解除合同（提前终止合同）符合合同约定的解除合同条件，也符合法律规定的解除合同条件，双方间的《房屋买卖合同书》自该通知于当日送达王林时即解除。在合同解除后，光明化工、王林及第三方协商，将王林的合同权利义务转由第三方履行，但因第未按约定履行向光明化工付款，三方间的协议因未达合同约定的条件而未成立，并不影响光明化工与王林间的合同权利义务。光明化工与王林所签《房屋买卖合同书》约定，王林在约定的时间内（合同签订后4个月内）不能交付全部房款，光明化工“有权计收应付款利息并终止买卖”，该条款实为约定在此情形下，光明化工有权提前解除合同并对应收款计收利息。其中对应收款计收利息实为双方约定的违约金。故光明化工可按该约定要求王林承担自2016年10月8日至2018年1月17日期间的违约利息，具体金额应为855000元[（3850000-50000）×1.5%×15+（3850000-50000）×1.5%×9÷30]。合同解除后，因案涉房屋门锁损坏他人可以进出，现案涉房屋内存放的车辆、杂物等无证据证明系王林存放，光明化工要求承担此后至2018年7月31日期间的房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。王林称光明化工在其进行改装电梯施工及办理电梯使用许可手续期间未尽到协助配合义务，认为光明化工违约在先。现王林将电梯已改建完成，但王林无证据证明光明化工在其施工时未尽到协助义务。在办理电梯使用许可手续过程中，光明化工因王林未支付购房款而未给王林办理房产过户变更登记手续并无过错，该情形系双方主合同义务的履行，不能认定为光明化工未尽协助配合义务。故王林关于光明化工未尽协助配合义务违约在先的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下：一、被告王林支付原告十堰市光明化工有限责任公司违约金（约定利息）855000元；二、驳回原告十堰市光明化工有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13500元减半收取6750元，由被告王林负担。上述执行事项，如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  张昌安二〇一九年一月十六日书记员  赵冰玉