江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终246号上诉人（原审被告）：南京兰迪环保科技有限公司，住所地南京市鼓楼区伍佰村**。法定代表人：潘体红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁新宇，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处，住所地南京市鼓楼区热河南路**。负责人：徐松林，该办事处主任。委托诉讼代理人：曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。原审第三人：南京业存健身服务有限公司，，住所地南京市麒麟科技创新园智汇路**法定代表人：陈延龙，该公司总经理。原审第三人：南京奕心健身服务有限公司，住所，住所地南京市江宁区秣陵街道天元东路**苹果都市大厦****div>法定代表人：陈莹锋，该公司总经理。原审第三人：南京市鼓楼区玉淮足疗保健中心，住所地南京市定，住所地南京市定淮门大街**div id='3'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>注册经营者李玉淮，实际经营者冯万民。上诉人南京兰迪环保科技有限公司(以下简称兰迪公司)因与被上诉人南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处（以下简称热南办事处）、原审第三人南京业存健身服务有限公司(以下简称业存公司)、南京奕心健身服务有限公司（以下简称奕心公司）、南京市鼓楼区玉淮足疗保健中心（以下简称玉淮足疗中心）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初6302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰迪公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.判令热南办事处承担本案诉讼费用。事实和理由:1.一审法院认定上诉人不享有优先承租权，系属认定事实不清。双方当事人在《房屋租赁合同》第六条约定，只有在“政策性调整”、“公开竞租”这两个条件下，上诉人才不享有优先承租权。但本案中，被上诉人并未提交相关证据能够证明，其收回房屋系因上述两种原因，故而一审法院认为上诉人不享有优先承租权系属认定事实不清。2.一审法院支持被上诉人关于违约金的诉讼请求，系属适用法律错误。事实上，被上诉人在上诉人房屋到期后拒不交还房屋时，除了房屋租金外没有其他损失。一审法院要求上诉人支付违约金并认为如果上诉人认为该违约金过高，应当承担违约金过高的举证责任，系属适用法律错误。3.一审法院未受理上诉人一审答辩时提出的反诉以及鉴定申请，系属程序违法。一审法院应当在实体审查被上诉人是否侵害了上诉人优先承租权后，再判定是否受理反诉及鉴定申请。热南办事处辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。业存公司述称，对于上诉人上诉，业存公司没有意见。其主要关注的是，因其和兰迪公司签订的合同没有到期，如果房屋收回，会对其造成较大损失，包括房租、会员的退费以及对口碑的影响。奕心公司述称，同业存公司意见。玉淮足疗中心未发表意见。热南办事处向一审法院提出诉讼请求：1.兰迪公司、奕心公司、业存公司以及玉淮足疗中心各自返还位于南京市鼓楼区郑和南路109号二楼的租赁房屋；2.兰迪公司支付热南办事处租期届满后的房屋占有使用费（自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止，按每日1004元计算）；3.兰迪公司承担逾期交房违约金33052元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区郑和南路109号五层经营及办公用房（新河一村11号4幢南侧农贸市场），系热南办事处于2005年经规划批准后建造，领取有建设工程规划许可证。涉案房屋位于上述房屋中的二层，面积约960平方米。2015年3月9日，热南办事处（出租方、甲方）、兰迪公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定热南办事处将涉案房屋出租给兰迪公司，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日（2015年4月1日至5月31日为热南办事处给兰迪公司的装修期），首年租金36万元，以后每年按上年租金的2%递增；兰迪公司向热南办事处交付房屋使用保证金36000元，租赁关系终止且兰迪公司将租赁房屋完好无损交还热南办事处并付清其所有应付费用后，热南办事处将保证金无息退还兰迪公司；租赁期满合同自然终止；租赁期满，除政策性调整或公开竞租情形外，兰迪公司在同等条件下享有优先承租权；兰迪公司应于房屋租赁期满，将承租房屋及附属设施设备交还热南办事处；租赁期满，兰迪公司应如期交还房屋，兰迪公司逾期归还，除承担合同总租金3%的违约金外，兰迪公司还应承担因逾期归还给热南办事处造成的经济损失等等。上述合同签订后，热南办事处将涉案房屋交付兰迪公司使用。兰迪公司租赁使用期间，除留部分房屋自用外，将其余部分房屋转租，其中兰迪公司将涉案房屋中部分面积转租给第三人玉淮足疗中心，租赁期限为2017年10月18日至2020年10月17日。2017年6月兰迪公司将涉案房屋中建筑面积约260平方米转租给第三人业存公司，双方签订的租赁合同中约定的租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日。第三人业存公司承租上述房屋后另注册了第三人奕心公司，并对外经营“中田健身工作室”。兰迪公司一审中提供一份2015年9月向工商部门出具的证明，以证明热南办事处同意兰迪公司转租。热南办事处将公章对比后认为两者印章不一致，对该证明的真实性不予认可。热南办事处与兰迪公司之间的租赁合同期限届满前，热南办事处曾于2018年3月23日向兰迪公司发出一份书函，称双方合同将于2018年5月31日到期，热南办事处对该房屋另有其他打算，不再与兰迪公司续租，请兰迪公司及时通知各承租户，做好搬迁准备工作，按照合同约定按时按标准交还房屋，如逾期不交，热南办事处将通过法律途径追究兰迪公司的法律责任。兰迪公司当日签收了该书函。热南办事处与兰迪公司双方为合同续签、交还房屋等问题协商未果，热南办事处遂诉至一审法院，请求判如所请。审理期间，一审法院依法追加各第三人参加诉讼。对于兰迪公司及各第三人提出的有关损失赔偿争议，一审法院依法释明可另行主张，本案中不予处理。对于兰迪公司缴纳的36000元保证金，热南办事处确认已收到，并表示可冲抵兰迪公司有关拖欠费用。一审法院认为，双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，当事人应当全面履行合同义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。依据双方的合同约定，涉案房屋的租赁期限至2018年5月31日届满。2018年3月热南办事处向兰迪公司发出书函，明确表明合同到期后不再续签。合同到期后热南办事处亦未同意续签合同，因此，双方之间的租赁合同因租赁期满终止履行。兰迪公司根据合同约定享有优先承租权的前提条件是热南办事处再次将涉案房屋对外出租，本案中，热南办事处明确表明收回涉案房屋另有他用并非用于出租。因此，兰迪公司认为享有优先承租权等抗辩理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。2018年5月31日合同期满后，兰迪公司应及时腾空并返还涉案房屋，但兰迪公司怠于履行上述义务，应当承担相应的民事责任。由于双方之间的房屋租赁合同期限届满，热南办事处不同意继续出租涉案房屋，故各第三人继续占用涉案房屋即丧失合法基础。热南办事处要求兰迪公司及各第三人返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。各第三人要求宽限返还房屋时间等主张，不符合法律规定，一审法院不予采纳。合同期限届满后，兰迪公司未及时返还涉案房屋，造成热南办事处产生房屋使用费损失，兰迪公司应当承担赔偿责任。热南办事处要求兰迪公司参照每日1004元的标准，赔偿热南办事处租期届满后至实际返还房屋期间的占有使用费，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。热南办事处表示兰迪公司缴纳的36000元保证金可与上述费用相冲抵，一审法院予以确认。关于热南办事处要求兰迪公司承担逾期交房违约金的诉讼请求。根据双方的合同约定，租赁期满兰迪公司应如期交还房屋，兰迪公司逾期归还除承担合同总租金3%的违约金外，兰迪公司还应承担因逾期归还给热南办事处造成的经济损失。本案租赁合同期满后，兰迪公司未按约定及时交还房屋，应当承担合同约定的违约责任。兰迪公司认为合同约定的违约金数额过高，要求调低，但热南办事处对此不予认可，兰迪公司对该抗辩事由并未提供充分的反证证明，应当承担举证不能的不利后果。热南办事处要求兰迪公司给付违约金33052元的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、兰迪公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区郑和南路109号二楼租赁房屋返还南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处，第三人南京业存健身服务有限公司、南京奕心健身服务有限公司、南京市鼓楼区玉淮足疗保健中心对各自实际承租使用的相应房屋，承担共同返还责任；二、南京兰迪环保科技有限公司于判决生效之日起十日内，按照每日1004元的标准给付南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。南京兰迪环保科技有限公司缴纳的36000元保证金可与该费用相冲抵；三、南京兰迪环保科技有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处逾期交房违约金33052元。一审案件受理费626元，由南京兰迪环保科技有限公司负担。双方当事人在二审期间均未提交新证据，并对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。另，热南办事处表示2015年9月其向工商部门出具的证明上加盖的热南办事处公章真实，热南办事处同意兰迪公司转租。热南办事处还称涉案房屋收回后，将作为居委会办公用房，不再对外出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。热南办事处与兰迪公司之间《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定享有相应权利，履行相应义务。根据双方《房屋租赁合同》约定，兰迪公司就案涉房屋在一定情形下享有优先承租的权利。但该优先承租权并不意味着限制热南办事处处分案涉房屋的自由，该权利仅意味着在热南办事处仍有意愿将案涉房屋出租时，在同等条件下，兰迪公司有优先于其他人承租的权利。现热南办事处明确表示案涉房屋将不再用于租赁，故兰迪公司主张其对案涉房屋享有优先承租权并无依据。根据合同约定，热南办事处有权要求兰迪公司于房屋租赁期限届满时搬离案涉房屋。一审法院支持热南办事处的该项诉讼请求，并无不当。对于上诉人认为一审法院未受理其反诉以及鉴定申请，违反法定程序的问题。一审法院已于一审庭审时当庭告知被上诉人可另行提起诉讼，另案主张。一审法院的该决定并不影响上诉人的诉讼权利，故兰迪公司认为一审违反法定程序的上诉理由，本院不予采信。根据热南办事处与兰迪公司之间《房屋租赁合同》的约定，租赁期满兰迪公司逾期归还案涉房屋的，除承担合同总租金3%的违约金外，还需要承担因逾期归还给热南办事处造成的经济损失。现热南办事处除向兰迪公司请求支付逾期归还的经济损失外，向兰迪公司请求支付违约金的请求，符合双方的合同约定。兰迪公司认为该违约金过高，应当承担相应的举证责任，但并未举出相应证据，应当承担举证不能的不利后果。故一审法院支持热南办事处违约金的主张并无不当。综上，兰迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由南京兰迪环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年一月二十八日书记员  朱亚芳